湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘01民终1785号
上诉人（原审原告）：长沙市空吧餐饮管理有限公司，住所地湖南省长沙市天心区芙蓉中路518号。
法定代表人：李国菊，董事长。
委托诉讼代理人：蒋建华，湖南路虎律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周瑶，湖南路虎律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：湖南天玺大酒店有限公司，住所地湖南省长沙市天心区芙蓉中路518号。
法定代表人：丁昊，总经理。
委托诉讼代理人：聂波，北京德恒（长沙）律师事务所律师。
上诉人长沙市空吧餐饮管理有限公司（以下简称空吧餐饮公司）、上诉人湖南天玺大酒店有限公司（以下简称天玺酒店）因房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2016）湘0103民初483号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
空吧餐饮公司上诉请求：一、请求撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2016）湘0103民初483号民事判决第一、三、四项；二、判令空吧餐饮公司与天玺酒店签订的《28-30层租赁合同》无效；三、判令天玺酒店向空吧餐饮公司返还租金579420元及利息37662元（暂自2014年12月18日计算至2016年1月18日，应计算至天玺酒店偿还所有费用之日止，利息标准按中国人民银行同期贷款利率计算）；四、判令天玺酒店向空吧餐饮公司支付装修费用4885000元；员工租房费用损失203070元；五、本案的一、二审诉讼费用全部由天玺酒店承担。事实和理由：一、双方签订的《28-30层租赁合同》应为无效，天玺酒店对合同无效存在重大过错，天玺酒店因合同取得的财产应全部予以返还。天玺酒店作为酒店管理方及房屋出租人，隐瞒其出租的天玺大酒店29、30层不具备合法产权证的重要事实，将房屋出租给空吧餐饮公司，因而导致酒吧无法办理消防验收合格证等相关证件，并于2015年2月14日被长沙市公安局天心分局治安大队勒令强制关闭。天玺酒店出租的房屋不具有合法产权证致使空吧餐饮公司无法办理消防验收许可证，系导致酒吧被强制关闭直接原因。天玺酒店收取的空吧餐饮公司的租金579420元、履约押金96570元及风险保证金100000元全部应予返还，并自2014年12月18日起按中国人民银行同期贷款利率向空吧公司赔偿相应利息损失。二、天玺公司对于空吧餐饮公司酒吧被强制关闭具重大过错，应赔偿空吧餐饮公司因此遭受的装修损失及员工租房损失。关于装修费用损失，酒吧已经装修完毕并于2015年2月14日营业，酒吧装修工程已经全部完成，空吧餐饮公司应向装修公司支付全部装修费用，前期已经支付3225500元，其中792415元为现金支付方式，剩余部分因上诉人酒吧被强制关闭无法营业盈利从而无法支付装修欠款。一审法院仅认定装修损失费2433085元，以现金方式支付的792415元因无法提供转账凭证未被认定，剩余未支付的装修欠款也未认定，应系认定事实错误。关于员工宿舍租赁费用203070元，为解决员工居住所支出的宿舍租赁费用均应为空吧餐饮公司为经营酒吧的必要损失，且该费用均已实际产生，该部分应当予以认可。三、一审法院认定空吧餐饮公司对已造成的损失也应当承担一定的责任，属于适用法律错误。天玺公司对于租赁合同无效及酒吧被强制关闭应承担全部责任，空吧餐饮公司即便在签订合同过程中存在过失，也仅应承担次要责任，应由天玺公司承担上述损失赔偿的主要责任。
针对空吧餐饮公司的上诉，天玺酒店辩称：天玺酒店与空吧餐饮公司签订的《28-30层租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。根据租赁合同的约定以及空吧餐饮公司违约的事实，天玺酒店有权不退还押金及风险保证金。空吧餐饮公司的酒吧被责令停业整改及被强行关闭是由于其自身原因造成，其相关损失应自行承担。
天玺酒店上诉请求：一、撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2016）湘0103民初483号判决；二、依法驳回空吧餐饮公司的全部诉讼请求；三、由空吧餐饮公司承担诉讼费用。事实和理由：一、天玺酒店与空吧餐饮公司签订的《28-30层租赁合同》合法有效。一审法院因出租的涉案房屋未办理产权证书而认定本案租赁合同无效，缺乏法律依据。本案租赁房屋的产权清晰，天玺酒店作为租赁房屋的合法所有权人，已经法院生效判决认定。二、根据租赁合同的约定以及空吧餐饮公司违约的事实，天玺酒店有权不退还押金及风险保证金。三、空吧餐饮公司酒吧被责令停业整改及被强行关闭是由于其自身原因造成，其相关损失应自行承担。首先，办理消防安全等手续申报责任主体为空吧餐饮公司，而空吧餐饮公司未按规定申报办理消防安全等手续。其次，空吧餐饮公司未经天玺酒店同意，擅自开始装修。在装修期间，天玺酒店也明确告知空吧餐饮公司要履行相关审批手续后才能装修及相关法律责任。再次，空吧餐饮公司被责令停业整改及被强行关闭，并非由于未经过消防验收合格单个原因造成的。空吧餐饮公司违反合同约定及不按照法律文件的规定办理相关审批事项，被责令停业及被强行关闭的损失与责任应由其自行承担。
针对天玺酒店的上诉，空吧餐饮公司辩称：空吧餐饮公司与天玺酒店签订的合同是天玺酒店故意隐瞒29、30层无合法产权证的事实，违反了法律强制性规定，双方合同应为完全无效。天玺酒店应当返还空吧餐饮公司所有已支付的款项并支付相应利息。天玺酒店应对空吧餐饮公司的酒吧被强制关闭负主要责任，应当赔偿空吧餐饮公司的装修、设备及员工工资、租房费用等损失。
空吧餐饮公司向一审法院起诉请求：一、判令空吧餐饮公司与天玺酒店签订的《28-30层租赁合同》无效；二、判令天玺酒店返还房屋租赁押金96570元，风险保障金100000元，租金579420元及自2014年12月18日起至欠款还清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；三、判令天玺酒店承担空吧餐饮公司项目费用损失7521357.79元（含装饰装修、设备损失6391128.17元、员工租房费用损失203070元、员工工资损失927159.62元）；四、判令天玺酒店承担本案的全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2014年7月13日，空吧餐饮公司与天玺酒店签订了《28-30层租赁合同》，合同约定空吧餐饮公司承租天玺酒店位于湖南天玺大酒店28、29、30层楼房共计1110平米，用于经营酒吧、餐吧。月租金为96570元，履约押金96570元，风险保证金100000元。空吧餐饮公司依约缴纳上述费用，并于2014年11月5日缴纳租金289710元，2014年12月18日缴纳租金289710元。空吧餐饮公司共缴纳了6个月租金。经查，该28、29、30层楼房仅28层有合法的产权登记。2014年8月1日，空吧餐饮公司与长沙市大梵天装饰工程公司签订合同，对三层楼房进行装修。空吧公司及长沙市大梵天装饰工程公司称该装饰工程造价为4885000元，空吧餐饮公司已经支付3225500元，其中转账支付为2433085元，现金支付为792415元。天玺酒店对未出具正式发票的装修款均不予认可。空吧餐饮公司于2015年1月开始试营业。2015年2月9日，长沙市公安局天心分局治安大队对空吧餐饮公司发出整改通知书，因空吧餐饮公司缺酒吧消防验收合格证、酒吧文化许可证、治安列管场所备案登记及娱乐服务上传信息系统，要求空吧餐饮公司将上述手续于2015年2月18日前办齐后再进行营业。空吧餐饮公司称办理酒吧消防验收许可证需有合法的产权登记，而天玺酒店在订立合同时隐瞒了29、30层无合法产权登记的事实，致使消防验收合格证没有办法取得。2015年2月14日，长沙市公安局天心分局治安大队对空吧餐饮公司进行了强制性的关闭，空吧餐饮公司自此未再营业。空吧餐饮公司认为因天玺酒店无法提供29、30层的合法产权登记，而无法办理酒吧消防验收许可证，导致空吧被强制性关闭。天玺酒店隐瞒29、30层无合法产权登记的行为给空吧餐饮公司造成了巨大的损失。另查明，空吧餐饮公司称为经营该酒吧，购买了电器、办公用品及其他装饰材料共1506128.17元。这些设备大部分已由空吧餐饮公司自行处理，少部分存留在酒吧内。空吧餐饮公司称为经营该酒吧，聘请了56名员工，共支付公司费用927159.62元。为员工租赁住房共支付租房费用203070元。空吧餐饮公司在一审庭审中提供了员工工资表及租赁房屋的部分手写收据予以证实，天玺酒店对上述证据均不不予认可。
一审法院认为：一、空吧餐饮公司与天玺酒店签订的《28-30层租赁合同》经查因29、30层无合法的产权登记，违反了法律禁止性规定，为部分无效合同。空吧公司要求返还房屋押金96570元，风险保障金100000元，应予支持。但要求按人民银行同期贷款利率计算利息超过法律规定，一审法院予以支持按年利率6%计算。二、空吧餐饮公司要求退还已缴纳租金579420元及利息，因在租赁期内，承租人已实际使用租赁房屋，虽租赁合同部分无效，但应当按照约定的租金标准支付房屋占有使用费，对该诉讼请求一审法院不予支持。三、空吧餐饮公司请求判令天玺酒店赔偿装修费4885000元，空吧餐饮公司提供了2433085元银行转账凭证，上述转账凭证空吧餐饮公司称为公司财务及装修项目经理人的账户转账凭证，并有相关证词予以证实，一审法院予以认可。空吧餐饮公司称有792415元为现金支付，天玺酒店对此不予认可，且无有效证据予以证实现金支付情况，一审法院对此不予认可。另对空吧餐饮公司未支付的装修款部分一审法院也不予认定。四、空吧餐饮公司称购置电器、办公用品及其他装饰材料共计花费1506128.17元，已搬走的装饰品及设备价值759912元，余746128.17元不能搬走。天玺酒店对此不予认可，且剩余物品价值不能确定，空吧餐饮公司可将该部分物品自行处理，要求天玺酒店承担赔偿责任的请求一审法院不予认定。五、空吧餐饮公司称为经营该酒吧，聘请了56名员工，共支付员工工资927159.62元，支付员工租房费用203070元。因空吧餐饮公司正式开业经营该酒吧时间仅为几天，且在庭审过程中未提交员工的劳动合同予以证实聘请员工及租赁房屋的真实性，对空吧餐饮公司要求天玺酒店支付员工工资927159.62元及员工租房费用203070元的诉讼请求一审法院不予支持。天玺酒店将29、30层无合法产权建筑租赁给空吧餐饮公司，导致空吧餐饮公司合同目的不能实现且产生其他损失，应承担相应的责任。空吧餐饮公司租赁房屋经营，应查验房屋产权状况，进行装修前应到消防部门进行备案登记。空吧餐饮公司酒吧被强制关闭，无房屋产权登记办理消防验收手续并非唯一原因，空吧餐饮公司对已造成的损失也应当承担一定的责任。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，遂判决：一、空吧餐饮公司与天玺酒店签订的《28-30层租赁合同》，租赁29层、30层部分无效；二、天玺酒店于本判决生效之日起十日内返还空吧餐饮公司房屋押金96570元、风险保障金100000元，并自2015年7月13日起按年利率6%支付利息至上述房屋押金、风险保障金全部退还之日止；三、空吧餐饮公司支付的装修费用2433085元，由天玺酒店承担50%的赔偿责任，并于本判决生效之日十日内支付给空吧餐饮公司；四、驳回空吧餐饮公司其他诉讼请求。如果天玺酒店未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费70236元，财产保全费5000元，由空吧餐饮公司承担45236元，天玺酒店承担30000元。
本院二审诉讼期间，双方当事人均未向本院提交新的证据的。
本院审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。
本院认为：空吧餐饮公司与天玺酒店于2014年7月13日签订的《28-30层租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。涉案租赁房屋是否办理和取得房屋产权证，不属于导致租赁合同无效的法律、法规的强制性规定，不影响本案租赁合同效力。但根据《28-30层租赁合同》的内容，空吧餐饮公司租赁涉案房屋系用于酒吧、餐吧经营，而根据工商注册登记及消防验收的相关规定，合法的经营场所要求必须是具有房产证的房屋，天玺酒店不能提供涉案房屋的产权证，导致空吧餐饮公司不能进行工商注册登记及消防验收手续，空吧餐饮公司租赁房屋的目的不能实现，故《28-30层租赁合同》签订后即达到法定解除条件，应予解除。关于《28-30层租赁合同》解除的责任认定问题，本院认为，天玺酒店不能提供涉案房屋的产权证导致合同解除，天玺酒店的行为存在根本违约，而空吧餐饮公司签订租赁合同时未查验房屋产权状况，进行装修前未到消防部门进行备案登记，未尽合理的注意义务，空吧餐饮公司的行为亦存在一定过错，故综合本案情况，本院认定空吧餐饮公司、天玺酒店对《28-30层租赁合同》的解除应各自承担50%责任。
《28-30层租赁合同》解除后，天玺酒店收取空吧餐饮公司的涉案房屋押金96570元、风险保障金100000元应予以退还，故本院对于空吧餐饮公司要求天玺酒店返还涉案房屋押金、风险保障金的诉讼请求予以支持。因房屋押金、风险保障金均系保障租赁合同履行而收取的资金，在《28-30层租赁合同》被认定解除前，天玺酒店占有该房屋押金、风险保障金具有合同依据，故本院对于空吧餐饮公司要求天玺酒店支付房屋押金、风险保障金的利息的诉讼请求，不予支持。《28-30层租赁合同》解除后，由此造成的各项损失亦应由空吧餐饮公司、天玺酒店按照各自的过错责任承担。合同履行期内的租金损失即为天玺酒店实际损失，空吧餐饮公司应按50%责任赔偿天玺酒店的租金损失，故空吧餐饮公司已交纳的6个月租金579420元中，天玺酒店应返还空吧餐饮公司289710元（579420元×50%）。对于空吧餐饮公司要求天玺酒店支付租金利息的诉讼请求，因空吧餐饮公司自身存在过错责任，故本院不予支持。关于空吧餐饮公司的装修损失认定问题，空吧餐饮公司的装修工程完成后未及使用即关闭，空吧餐饮公司在一审诉讼中提供了其与长沙市大梵天装饰工程有限公司签订的《装饰工程施工承包合同》及对账单，装修公司负责人亦出庭作证，装修公司实际开具了已付工程款3225500元的收款收据，故本院对空吧餐饮公司的装修损失3225500元予以认定，天玺酒店应赔偿空吧餐饮公司装修损失1612750元（3225500元×50%）。空吧餐饮公司上诉主张应按《装饰工程施工承包合同》约定的4885000元认定其装修损失，因未提供3225500元以外款项实际发生的有效证据，故本院不予采信。空吧餐饮公司另上诉主张天玺酒店应赔偿其员工租房费用损失203070元，因未提供有效证据，本院亦不予支持。天玺酒店上诉主张《28-30层租赁合同》有效的事由成立，但其主张不应承担相应赔偿责任的事由不能成立，本院不予采信。
综上所述，上诉人空吧餐饮公司、上诉人天玺酒店的上诉请求均部分成立；一审判决认定事实基本清楚，但适用法律有误，处理结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2016）湘0103民初483号民事判决第一项、第四项；
二、变更湖南省长沙市天心区人民法院（2016）湘0103民初483号民事判决第二项为“限湖南天玺大酒店有限公司于本判决生效之日起十日内返还长沙市空吧餐饮管理有限公司房屋押金96570元、风险保障金100000元”；
三、变更湖南省长沙市天心区人民法院（2016）湘0103民初483号民事判决第三项为“限湖南天玺大酒店有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿长沙市空吧餐饮管理有限公司装修损失1612750元”；
四、限湖南天玺大酒店有限公司于本判决生效之日起十日内返还长沙市空吧餐饮管理有限公司租金289710元；
五、驳回长沙市空吧餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费70236元，财产保全费5000元，二审案件受理费70236元，共计145472元，由长沙市空吧餐饮管理有限公司负担72736元，由湖南天玺大酒店负担72736元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周坤
审 判 员 熊伟
代理审判员 周卓
二〇一七年十二月四日
书 记 员 毛韧
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。