浙江省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2007）浙民一终字第364号
上诉人（原审原告）施端。
委托代理人戴和平。
被上诉人（原审被告）嘉善苏嘉房地产开发有限公司。
法定代表人陈跃红。
委托代理人朱加宁。
被上诉人（原审第三人）嘉善亭桥女人房屋置换有限公司。
法定代表人史东波。
委托代理人颜伟新。
上诉人施端为与被上诉人嘉善苏嘉房地产开发有限公司（以下简称苏嘉公司）、嘉善亭桥女人房屋置换有限公司（以下简称亭桥公司）优先购买权纠纷一案，不服嘉兴市中级人民法院（2007）嘉民一初字第16号民事判决，向本院提起上诉。本院于2007年10月31日立案受理后，依法组成合议庭，于2008年1月14日公开开庭审理了本案。上诉人施端及其委托代理人戴和平、被上诉人苏嘉公司的委托代理人朱加宁、亭桥公司的委托代理人颜伟新到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院认定，2002年10月17日，施端与苏嘉公司签订商铺租赁合同一份，约定苏嘉公司将其开发的亭桥阳光名邸亭桥南路258-282号共5套商铺（建筑面积约1155.34平方米，以房管部门核定为准）出租给施端，租赁期限自2002年11月30日至2007年11月30日止。双方在履行合同过程中，施端征得苏嘉公司同意后，于2003年6月将272－282号商铺转租给王国兴使用，租期三年；于2005年5月将266－268－270号后半间商铺转租给钱韵使用，租期二年。
2006年12月29日，苏嘉公司与宋永鑫签订房屋买卖协议，将其开发的亭桥阳光名邸总建筑面积为8770.05平方米的76套商铺整体出卖给宋永鑫，中心价为6600元／平方米，总成交价为57882330元。协议第八条第6款约定：“根据办证、过户、交契税等房地产主管部门的要求和实际的需要，双方将另行签订一对一的总共76份的示范文本《房屋买卖合同》，但本协议是双方真实意思的表示，具有最高法律约束力，无论双方是否签订《房屋买卖合同》、签足76份，以及《房屋买卖合同》中的内容是否与本协议相一致，均以本协议约定内容为准。”协议还就保护承租人的利益作了约定：受让方必须根据“买卖不破租赁”的原则继续与承租人履行租赁合同直到合同期届满，且受让方若在租赁合同期内单独转让房屋，必须确保承租人有优先购买权；等等。协议第八条第11款约定，受让方付清全部房款后，出让方将根据受让方的要求汇报本公司各股东转让本公司股权给受让方（或受让方的指定人），疏理本公司债权债务后各方将另行签定《股权转让协议》。2007年2月7日，苏嘉公司、宋永鑫、亭桥公司三方签订《房屋买卖协议之补充协议》一份，约定苏嘉公司与宋永鑫于2006年12月29日签订的《房屋买卖协议》中的买方主体变更为亭桥公司，宋永鑫根据协议支付定金500万元、房价款500万元、亭桥公司支付房价款800万元，均是原协议项下的行为，以后由亭桥公司代替宋永鑫继续履行原协议。同时约定，考虑到政策变化原因，原协议中的第八条第11款股东转让条款不再履行。在亭桥公司陆续支付房价款的过程中，苏嘉公司通过房地产管理部门委托有关单位于4月10日对76套商铺的价格统一进行了评估。亭桥公司付清全部房价款后，苏嘉公司根据原协议约定于4月23日与亭桥公司就76间商铺以房屋评估价为合同价分别签订了《买卖房产协议书》，办理了房屋所有权过户登记。4月24日，苏嘉公司与亭桥公司就亭桥公司延期付款违约责任的处理达成《房屋买卖之补充协议2》，约定亭桥公司因延期付款违约向苏嘉公司支付违约金25万元。
4月24日，苏嘉公司向各租户发出《告知书》，告知有关76套商铺整体转让情况以及原《房屋租赁合同》的有关租赁期限、租金等权利义务不变，承租人自告知之日后的下一笔租金应按时交纳给亭桥公司。同月27日，亭桥公司向各承租人发出《告知书》，告知之前签订的《房屋租赁合同》继续履行至合同期届满，租赁期限、租金等权利义务不变。同时告知，公司决定出售商铺，各承租人在同等条件下有优先购买权，有购买意向的须在5月10日前联系签订购买协议，过期视为自愿放弃。
施端得知苏嘉公司已将商铺整体转让给第三人，认为损害了自己享有的房屋优先购买权，遂起诉要求确认苏嘉公司与第三人间的房产买卖协议无效，并由其以每平方米6600元的价格购买其所承租的5套商铺。在诉讼过程中，施端变更诉讼请求，要求以苏嘉公司与第三人办理房产过户时所签订协议中约定的价格购买其所承租的5套商铺，其中258-268号商商成交价为7200元／平方米，270-272号商铺为9000元／平方米，274-282号商铺为10000元／平方米。
原审法院认为，本案苏嘉公司整体出卖其所开发的亭桥阳光名邸全部76套商铺给第三人事实清楚，证据确实充分。虽然实际履行过程中对76套商铺又另行分别签订合同（房屋买卖合同示范文本）并办理产权过户登记，但这应当理解为是办理过户手续的需要，因为这76套商铺均有独立的产权，即便整体转让亦需分别过户。事实上，苏嘉公司在与第三人签订这76套商铺的买卖协议后，即委托有关部门对这76套商铺的价格进行了统一评估，并根据评估价格分别签订房屋买卖合同示范文本、办理过户登记，可见实际履行过程中这76套商铺亦是统一办理过户手续的。施端主张苏嘉公司与第三人间有关整体交易的房屋买卖协议系为了本次诉讼事后补签，证据不足，且与事实不符，不予采信。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。本案苏嘉公司出卖的是其开发的亭桥阳光名邸全部76套商铺，而施端承租的仅为其中5套商铺，两者并非同一标的物，同时亦无同等条件之可能。因为从苏嘉公司的角度，整体出卖76套商铺与单独出卖5套商铺无论在价值预期、利益衡量以及交易对象、条件的选择与确定等方面均不可能相同。若无视其间的区别考虑施端的优先购买权，势必损害苏嘉公司作为房屋所有权人的利益。而从施端的角度，其租赁商铺的目的，是为了在租赁期内有效地占有和使用该商铺，对于能否取得该商铺的所有权，并无明确的预期。在苏嘉公司整体出卖商铺后，施端基于买卖不破租赁得以继续享有对商铺的占有、使用和收益权，其利益并未受到影响。综上，施端对其承租的5套商铺主张优先购买权，缺乏事实和法律依据，不予支持。据此，该院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条的规定，于2007年9月18日作出判决：驳回施端的诉讼请求。案件受理费79248元，财产保全费5000元，合计84248元，由施端承担。
施端不服上述判决，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决，改判确认施端对苏嘉公司出卖的亭桥南路258-282号5套商铺享有优先购买权，并确认苏嘉公司与亭桥公司签订的买卖协议无效，由其按苏嘉公司与亭桥公司的成交价购买上述房产，本案诉讼费由苏嘉公司与亭桥公司承担。具体理由如下：一、一审法院认定苏嘉公司整体出卖其所开发的亭桥阳光名邸全部76套商铺给亭桥公司之事实错误。房屋管理部门的登记材料中均有5份商铺协议书、产权证、土地证、发票、契税证及评估书，各商铺的价格不同，没有理由说明是整体交易。假如苏嘉公司与宋永鑫在2006年12月29日签订的协议是真的话，那么因为房屋管理部门备案的5份协议在后，所以房屋管理部门备案的5份协议是对以前协议的变更。况且房屋管理部门备案的5份协议是档案材料，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第77条规定，经过登记的书证其证明力一般大于其它书证，所以备案的5份协议的证明力明显大于苏嘉公司与宋永鑫在2006年12月29日签订的协议，因此，一审法院认定苏嘉公司整体出卖是错误的。一审认为苏嘉公司整体出卖其所开发的亭桥阳光名邸全部76套商铺，施端承租的仅为其中5间商铺，两者并非同一标的物，同时亦无同等条件之可能。首先，苏嘉公司出卖的76套商铺不是亭桥阳光名邸的全部，还包含有76套以外的商铺及住宅房。其次，施端承租了苏嘉公司的商铺，也是在租赁期间内提出，由于苏嘉公司出卖前未告知其价格，也无法知道出卖的条件，现施端在租赁期内并以相同的价格条件要求购买完全是合情合理的。最高人民法院（2004）民一他字第29号批复指出：“关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的问题，从房屋的使用功能上看如果承租人承租的部分房屋与其他部分是可分的、使用功能可相对独立的，则承租人的优先权应仅及于承租的部分房屋。”本案涉讼房屋与其他部分的商铺使用均是分开的，可见施端有权提出优先购买权的仅限于承租的部分。一审法院认为苏嘉公司整体出卖其所开发的亭桥阳光名邸全部76套商铺，施端承租的仅为其中5套商铺，两者并非同一标的物，同时亦无同等条件之可能，这一观点明显有悖上述的批复。二、一审法院适用法律欠妥。一审判决仅依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条，没有引用实体法，属适用法律错误，因此，请求二审法院依法撤销原判，支持其上诉请求。
苏嘉公司未在答辩期间内提交答辩状，其在庭审中辩称：一、原判认定事实清楚。苏嘉公司所转让的76套商铺是整体批发转让，施端关于涉案商铺不是整体交易而是单独交易与事实不符。1、涉案76套商铺是整体“批发”转让，有苏嘉公司与亭桥公司的房屋买卖协议、付款凭证、纳税证和房产登记档案等证据证实。其中，（1）苏嘉公司与亭桥公司于2006年12月29日签订的《房屋买卖协议》第八条第（6）项明确约定：办证过户交税时的分户处理，不影响整体出让性质；（2）亭桥公司于2006年12月29日交付的定金500万元及自2007年1月23日起支付的房屋转让款都是按整数支付，而不是按每间的价款支付；（3）苏嘉公司向税务机关交纳的契税，也是整批支付而不是单独每间支付；（4）房管部门过户登记资料中每户档案中均有76套整体出售的汇总表。由此可见，本案的商铺转让很明显是整体转让。2、房管部门办理的分户交易手续不影响整体交易事实的存在。由于涉案房产先前的房产登记是单独的，因此需要一一对应办理过户手续，并不是用单独合同变更了前面的整体合同，因此，不存在以哪份合同为准，更不存在登记备案的合同证明力大于整体合同的问题。3、除本案76套商铺整体交易外，苏嘉公司没有可供零星交易的其他商铺。苏嘉公司开发的亭桥阳光名邸项目共114套住宅和78套商铺，除两间商铺是用于拆迁回购房，因此，施端称苏嘉公司不是整体转让且还有其他商铺零星交易与事实不符。二、原判适用法律正确。施端租赁5套商铺与苏嘉公司整体转让76套商铺不是“同等条件”，故施端依法不具有优先购买权。1、原判已正确地使用了实体法和程序法，原判在最后一段结论中指出《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。本案苏嘉公司出卖的是其开发的亭桥阳光名邸全部76套商铺，而施端承租的仅为其中5套商铺，两者并非同一标的物，同时亦无同等条件之可能……。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条的规定作出了判决，可见，原审判决已经明确引用了实体法。2、施端承租的5套商铺与苏嘉公司整体转让76套商铺不是“同等条件”。我国合同法第二百三十条所规定的“同等条件”，并非施端所理解的仅是价格条件。首先应当是标的物相同，其次才是价格以及付款方式、标的物用途等等。在标的物上，苏嘉公司转让的是76套商铺，只有整体承租该76套商铺的承租人才有优先购买权。在价格方面，苏嘉公司给亭桥公司的是整体交易批发价，其价格肯定低于市场零售价，而施端则要求取消批零差价，用批发价去买零售商品，因此，其价格也不是“同等条件”。3、最高人民法院（2004）民一他字第29号复函不适用本案。首先，最高人民法院的复函与司法解释不同，它是针对某一具体案件的请示而做出的，故不具有普遍的适用性。其次，本案的情况与复函所涉的案件不相同，本案涉及由股权转让发展到房产转让，承租人能否对特定转让享有低价购买的问题。再次，即使根据该复函，因承租人所租商铺仅占全部商铺的1／15，且已大部分转租，也得不出施端有优先购买权的结论。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，施端所主张的优先购买权，并没有建立在“同等条件”下，因此，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
亭桥公司答辩称：一、因不具备“同等条件”，施端不享有苏嘉公司整体出卖给答辩人商铺的优先购买权。按照法律规定，承租人享有优先购买权的前提是“同等条件”，所谓“同等条件”指在出卖的标的物、价款、支付方式及支付期限等方面优先权人与其他购买人相同。本案中：1、苏嘉公司整体出让76套商铺，答辩人整体受让76套商铺，施端只主张其中5间承租商铺的优先购买权，标的不相同；2、苏嘉公司与答辩人之间的成交价6600元／平方米是76套商铺的均价，其中有黄金段的商铺，还有大量位置差的商铺，施端要求其承租的位于黄金段的商铺价格按照平均价格计算，价格不相同，虽然将价格有所变更，但相对于答辩人整体购买76套商铺的价格，价格条件仍然不同；3、答辩人已经按合同向苏嘉公司支付全部购房款，房屋所有权证已经按照合同全部过户到答辩人名下，施端没有提供能够支付全部价款的资金证明，支付方式不同。显然，施端与答辩人相比不具备同等条件，所以施端没有优先购买权。二、苏嘉公司与答辩人之间的整体房产买卖合法有效。施端没有证据证明苏嘉公司与答辩人之间的整体房产买卖合同存在无效的法定情形。合同法第二百三十条也没有规定出租人违反该条规定，没有履行通知义务，与第三人签订的买卖合同无效。此外，最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》（试行）第118条司法解释不是针对合同法的司法解释，而是针对民法通则的司法解释，而民法通则并没有规定承租人的优先购买权。因此，最高人民法院司法解释中关于“出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣判告该买卖无效”的规定，不符合物权法定原则，应当不再适用。而本案施端租赁5套商铺的目的，是为了在租赁期内有效地占有和使用该商铺，对于能否取得该商铺的所有权，没有明确的预期。在苏嘉公司整体出卖商铺后，施端基于买卖不破租赁得以继续享有对商铺的占有、使用和收益权，其利益并未受到损害。因此，苏嘉公司与答辩人之间的整体房产买卖合法有效。三、优先购买权不是物权，是债权，它不具有对抗第三人的效力。我国《物权法》已经实施，物权法第五条规定：“物权的种类和内容，由法律规定。”物权法并没有将优先购买权规定为物权，合同法第二百三十条也没有将承租人的优先购买权规定为物权。该条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。据此，合同法第二百三十条规定的义务是出租人的义务，答辩人作为第三人在法律上并没有这方面的义务，既然承租人优先购买权的义务人仅仅是出租人，因此，承租人的该项权利仅仅具有债权效力，不具有对抗第三人的效力。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
经审理查明，双方当事人对原审法院认定的事实部分均未提出异议，本院予以确认。
二审期间，苏嘉公司向本院提交下列证据：1、商铺示意图，证明转让的76套商铺是苏嘉公司开发的全部商铺，施端租赁的5套商铺地段最好；2、嘉善县发展和改革局（2005）72号文件，证明苏嘉公司的全部商铺面积为8770平方米（即76套），系整体转让；3、纳税凭证及清单，证明苏嘉公司转让76套商铺是按照合同整体价纳税，整体交易的事实。施端、亭桥公司质证对上述证据均没有异议。
本院审查认为，苏嘉公司提交的三份证据，经施端、亭桥公司质证均无异议，故本院予以认定。
本院认为，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。根据上述法律规定，承租人享有优先购买权的前提之一是“同等条件”，而对于“同等条件”，则首先必须是优先权人行使优先权所指向的标的与出租人出让的标的以及第三人所要求购买的标的应相同，本案中，依据2006年12月29日《房屋买卖协议》、2007年2月7日《房屋买卖协议之补充协议》以及涉讼76套整体评估、统一纳税的事实，可证明苏嘉公司是将全部76套商铺整体出售给亭桥公司。分别签订76套《房屋买卖协议》，系为了办理产权登记的需要，故施端主张本案房屋买卖并非整体出售，与事实不符。施端承租的5套商铺仅是76套商铺的一小部分，施端现主张对其承租的5套商铺享有优先购买权，与苏嘉公司出售的对象明显非系同一标的物，并不符合法律规定的行使优先购买权的条件。同时，出卖人苏嘉公司是涉讼76套商铺的产权人，其有权依据法律规定自由处分其物权，现其整体出让76套商铺，价格也是与买受人根据商铺的地理位置、买受人的资信、购买的数量等综合确定的，施端主张对其中的5套商铺按苏嘉公司与亭桥公司签订的买卖合同行使优先权，显然也不属“同等条件”，法律对承租人优先权的保护，并不是以过分限制出租人的物权为代价。综上，施端的上诉理由缺乏依据，原判驳回其诉请正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费79248元，由施端负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张泉水
代理审判员 张士冬
代理审判员 车勇进
二〇〇八年三月十七日
书 记 员 冯亚景