贵州省大方县人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0521民初3412号原告：陈丽，女，1985年2月23日出生，汉族，住贵州省大方县，委托诉讼代理人：吴丹风，贵州商同律师事务所律师。被告：贵州华屹房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市南明区太慈桥黄磷路2号。统一社会信用代码：91520102755362325F。法定代表人：谭存佚，该公司总经理。委托诉讼代理人:尹潇，该公司员工。原告陈丽与被告贵州华屹房地产开发有限公司（以下简称华屹公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月2日立案后，依法适用简易程序于2017年9月12日公开开庭进行了审理，原告陈丽及其委托诉讼代理人吴丹风、被告华屹公司委托诉讼代理人尹潇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈丽向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告已经产生的违约金167374.81元；二、判令被告继续支付原告违约金，直至被告为原告办理华屹锦城Ⅲ组团7号楼1单元5层1号房所有权初始登记，并向原告交付该商品房转移登记的有关文书之日止；三、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年2月21日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的大方县奢香大道南段华屹锦城Ⅲ组团7号楼1单元5层1号，约定：总房价款336094.00元，2014年10月30日前，被告为原告办理商品房所有权初始登记，并交付该商品房转移登记的有关文书，否则，按日向原告支付已交付房价款0.05%的违约金。原告已向被告支付全部房价款336094.00元，被告至今没有为原告办理完商品房所有权初始登记和交付商品房转移登记的有关文书。截止起诉之日，已经产生的违约金为167374.81元，且违约处于持续状态。为维护原告合法权益，特提起诉讼。被告华屹公司辩称，一、办理商品房转移登记是合同双方共同的义务，根据双方所签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款第四项第1点的约定，“双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移。”办理商品房转移登记是合同双方共同的义务，并不是被告单方的义务，同时法律法规也未规定为购买人办理商品房转移登记是商品房出卖人即本案被告的法定义务，不能当然的理解为原告将办理商品房转移登记的资料交给被告，由被告办理，如不能办理就认为是被告违约，同时原告也没有根据第二十二条第三款第四项第2点，委托被告为其向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，并支付委托费用500.00元。二、原告未履行合同义务是未能办理商品房转移登记的主要原因。根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款第一项第1点的约定，“办理产权登记中应缴纳的税费，由出卖人和买受人按国家规定各自承担。如因买受人原因导致产权办理工作滞后，出卖人不承担任何责任。”《补充协议》第六条约定：“乙方须于正式签署商品房买卖合同后五日内按相关职能部门要求和规定向甲方提交办理产权证登记及产权转移的必备材料，若乙方未予配合时房屋的房地产权证无法在正常期间内过户至乙方名下的，甲方不承担违约责任。”第7条约定，“乙方同意该商品房办理产权登记的契税、相关手续费……等各项费用由乙方自行承担，并按规定自行缴纳。”办理产权登记的前提是乙方即本案原告必须自行完成相关的合同义务，只有在原告完成相关的合同义务后才具备办理商品房转移登记的条件，然而时至开庭之日原告仍然没有履行相关合同义务，即没有缴纳房屋维修金和契税并将已交款的票据交给被告，也没有委托被告缴纳。三、《商品房买卖合同》中约定的迟延办证违约金过分高于造成的损失。被告已经按合同约定交付了商品房，即便是没有能够办理商品房权属转移登记也没有影响到原告作为物权所有人对房产使用、收益的权利，原告所受的损失几乎为零，在此事实基础上，原告诉请按每日0.05%的违约金显然过分高于其实际损失，即便被告有违约行为，并且该行为导致无法办证而应当承担违约责任，该违约金过分高于原告的实际损失，应当按照原告能够证明的实际损失为基础计算违约金。四、本案已过诉讼时效，根据双方所签订的《商品房买卖合同》的约定，商品房转移登记的期限为2014年10月30日前，即便被告违约应当支付违约金，原告也未在两年之内提起诉讼而失去胜诉权，法院不应当再支持原告要求被告支付违约金的诉讼请求。综上，请求驳回原告的诉讼请求。原告为支持自己的诉讼主张，提交了《商品房买卖合同》和收款收据，被告对该组证据的真实性不持异议。被告没有提交证据。对当事人双方没有争议的事实和证据，本院予以确认并在卷佐证。通过对原、被告陈述及原告所提交证据的质证、认证，本院查明如下事实：2013年2月21日，原告陈丽作为买受人，被告华屹公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，其中第二条销售依据约定，买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为大方县房产事业局，预售许可证号方商房预字第201206号。合同格式条款备案机关是大方县工商行政管理局，备案号是方工商合（格备）C-02-6(20120925)。第七条计价与价款约定，出卖人与买受人约定按下述第1种方式，计算该商品房价款(货币单位为人民币)：1、按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米2922.81元，总价款(小写)336094.00元，（大写）叁拾叁万陆仟零玖拾肆元整。第十四条交接手续第（四）款约定，双方同意按照下列第1种方式缴纳相关费用：1、买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳下列第（1）（3）（5）（6）项费用，并在签订本合同之日起当日内将上述费用交给出卖人，出卖人应当于缴费后30日内向买受人交付相应缴款凭证。（1）专项维修资金；（2）契税；（3）第二十三条约定的物业管理费用；（4）供暖费；（5）水、电等安装作业费(以实际产生费用计算，多退少补)；（6）办理贷款涉及的相关税、费和代办费(以实际产生费用计算，多退少补)；办理房屋产权涉及的相关税、费和代办费(以实际产生费用计算，多退少补)。第二十二条房屋登记第二款初始登记约定：“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。”第三款转移登记约定：“（一）出卖人承诺于2014年10月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.01%承担违约责任；2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.05%的违约金。（三）建筑区划内依法或依照约定属于全体业主共有的公共场所、共用设施和物业服务用房等，由出卖人在申请房屋所有权初始登记时一并申请登记。商品房交付后90日内，出卖人应当将相关登记信息书面告知买受人。（四）双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记:1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。（五）其他有关事项约定如下：1、办理产权登记中应缴纳的税、费，由出卖人和买受人按国家规定各自承担。出卖人于该商品房交付使用之日起180日内，向买受人提供办理商品房初始登记的相关资料，如因买受人原因导致产权工作办理滞后，出卖人不承担任何责任。2、如因国家职能部门因素而非出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理房地产权属证书的，出卖人办证时间顺延并不按本合同第二十二条第三款第(二）项处理。”合同签订后，原告陈丽按约定向被告华屹公司支付了全部购房款336094.00元，但未支付专项维修资金和办理房屋产权登记涉及的相关税、费和代办费，被告华屹公司至今未向原告陈丽交付商品房转移登记的有关文书，原告陈丽也未退房。2017年8月2日原告陈丽诉来本院。根据原告的陈述及被告的答辩，本案的争议焦点是，一、本案是否超过诉讼时效期间；二、双方约定的每日按已付房款的0.05%计算违约金是否过高。本院认为，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，涉案商品房为预售，因此原、被告双方为商品房预售合同纠纷，本案应适用《中华人民共和国合同法》进行调整。对于焦点一，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另规定的除外。”原、被告双方在合同中约定被告应2014年10月30日前取得商品房所有初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，被告至今未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，已构成违约。对于违约责任，双方约定，“约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期存款利率支付利息。”但原告至今未退房，被告也未要求原告退房，视为双方合意变更了合同关于违约责任的约定。而对于未退房情形，双方签订的《商品房买卖合同》载明内容为，“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.05%的违约金。”因该条款的内容为按日计算违约金，按日计算违约金为继续性债权，每日均形成一个新的债权，其诉讼时效期间应分别计算，因此，原告向人民法院提起诉讼之前两年的债权并未超过诉讼时效期间，被告提出本案已超过两年诉讼时效期间的抗辩理由不成立，本院不予采信。原告于2017年8月2日向本院提起诉讼，原告主张的违约金应从2015年8月3日开始计算，至2017年8月2日，共计731天。双方约定违约金为以总房款的0.05%按日计算，每日0.05%相当年利率18.25%，而中国人民银行的贷款年利率为5%左右，因此，双方所约定的每日0.05%的违约金过高，被告请求减少的抗辩理由成立，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，结合本案的实际情况，对原告主张的违约金，本院酌定按中国人民银行公布的2017年中长期贷款年利率4.75%的1.3倍计算，即按年利率6.175%计算。至起诉之日，被告应向原告支付的违约金为41564.47元（336094.00元×6.175%÷365天×731天）。因被告的违约处于持续状态，因此从2017年8月3日起至被告实际向原告交付商品房转移登记的有关文书之日止的违约金，仍按年利率6.175%计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，判决如下：一、被告贵州华屹房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付原告陈丽违约金41564.47元，并以336094.00元为基数，按年利率6.175%支付2017年8月3日起至实际向原告陈丽交付办理商品房转移登记有关文书之日的违约金；二、驳回原告陈丽的其他诉讼请求。如果义务人未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3650.00元，减半收取计1825.00元，由被告贵州华屹房地产开发有限公司负担825.00元，原告陈丽负担1000.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。本判决生效后，义务人在本判决确定的自动履行期限内未履行义务的，权利人可以在自动履行期限届满后二年内向本院或被执行财产所在地人民法院申请执行。审 判 员 胡桂海二〇一七年十月十八日法官助理 先正才书 记 员 王 廷