杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭西民初字第909号
原告：赖辉干。
委托代理人：肖军。
被告：陈俊。
委托代理人：汤云周、黄新发。
第三人：韩乙布拉。
原告赖辉干为与被告陈俊房屋租赁合同纠纷一案，于2013年4月18日向本院起诉。本院立案受理后，依法由审判员潘若愚独任审判，于2013年6月6日第一次公开开庭进行了审理。审理中，原告申请韩乙布拉作为第三人参加诉讼，本院经审查后予以准许。因案情复杂，本案由简易程序转为普通程序审理，本院依法组成合议庭，于2013年9月29日再次公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人肖军、被告的委托代理人汤云周到庭参加诉讼。第三人韩乙布拉经本院合法传唤未到庭。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。
原告起诉称：2011年5月30日，原、被告签订《房屋租赁协议》一份，约定原告将坐落于杭州市拱墅区拱苑路109号商铺（以下称案涉商铺）出租给被告使用，租期为四年（从2011年6月1日至2015年5月31日），租金分别为：第一年20万元，第二年22万元，第三年24万元，第四年30万元。同时协议约定，未经原告书面同意被告不得将案涉商铺转租、转让，否则被告将支付原告年租金20%的违约金。被告承租后即开设了“妍如玉美容生活馆”。今年年初，原告发现被告在未经原告书面同意的情况下，将案涉商铺第一层的部分转租给第三人经营青海面馆。原告多次与被告联系要求处理此事，未果。后原告依合同约定及法律规定向被告送达了解除《房屋租赁协议》的通知书，要求被告腾退案涉商铺，而被告依然未与原告联系。故诉请判令：1、原告解除《房屋租赁协议》有效；2、被告向原告支付违约金44000元；3、被告腾退案涉商铺，归还该商铺使用权；4、被告承担本案诉讼费用。审理中，原告变更第三项诉讼请求为被告及第三人腾退案涉商铺，归还该商铺使用权。
被告辩称：一、对双方签订《房屋租赁协议》以及协议约定的内容无异议。2012年3月29日，被告确将案涉商铺第一层部分转租给第三人经营青海面馆，但该转租行为于2012年4月在拱墅区祥符镇阮家桥社区的协调下已得到原告的同意。二、原告关于解除《房屋租赁协议》的行为无事实和法律依据，应为无效。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
第三人未到庭陈述意见。
原告提供了下列证据材料：
1、房屋租赁协议。证明原、被告之间的房屋租赁关系。
2、房屋租赁合同。
3、个体工商户情况。
4、照片。
5、录音及书面摘要。
证据2-5证明被告未经原告书面同意将案涉商铺进行转租。
6、解除《房屋租赁协议》的通知书及照片。证明《房屋租赁协议》已于2013年4月9日解除。
7、商铺产权证明及说明。证明案涉商铺系原告及其妻子史建玲共同共有，原告与被告签订《房屋租赁协议》已征得史建玲同意。
被告提供了下列证据材料：
录音资料。证明被告的转租行为已经原告同意。
第三人未提供证据。
上述由原告提供的证据，经被告质证后认为，对证据1的真实性、合法性没有异议，但该协议中没有约定解除合同的条款；对证据2-5的真实性、合法性没有异议，但被告的转租行为已经原告同意；对证据6有异议，被告没有收到该通知书；对证据7没有异议。
上述由被告提供的证据，经原告质证后认为，对2012年4月的录音资料的真实性有异议，该录音资料涉及的人物身份无法核实，拱墅区祥符街道阮家桥社区确已组织各方进行协调，但原告一直反对被告将案涉部分商铺转租给第三人经营青海面馆；2012年5月15日的录音资料，因郑寒梅并非本案当事人，与本案无关；2013年3月20日的录音资料是涉及合伙事宜，与本案无关。
第三人未到庭，也未对上述证据进行质证。
2014年1月21日，本院依职权对涉案商铺进行现场勘验，并制作勘验笔录一份。该笔录经原、被告及第三人质证，均无异议。
本院对上述证据作如下认证：
1、原告提供的证据。对证据1-5的真实性予以认定。证据6，根据原告提供的证据3可知，被告经营的杭州市拱墅区妍如玉美容生活馆于2012年9月12日已注销，故单凭证据6尚无法证明被告已收到该解除《房屋租赁协议》通知书的事实，不予认定。证据7，予以认定。
2、被告提供的证据。因原告确认2012年4月拱墅区祥符街道阮家桥社区曾组织原、被告及其他相关人员就被告转租事宜进行协商，故对2012年4月的录音资料中涉及的该部分内容予以认定，但单凭该证据不足以证明被告将案涉部分商铺转租给第三人经营青海面馆已得到原告同意。相反，该证据中“史建玲（赖辉干的妻子）：最终的目的还是让他撤掉”、“史建玲：其中的事情我们都不知道的，我只知道后面你们通知我。本来是糕点，怎么开青海面馆。本来是开糕点，糕点我们肯定没问题的”、“陈俊：我们也和赖总沟通过，我们也去跟他谈过，愿意把费用退还给他们，他们也不愿意，……”等内容可以证明原告在得知被告将案涉部分商铺转租给第三人经营青海面馆后随即提出异议的事实；对于被告提供的其他录音资料，因缺乏其他证据佐证，不能证明其待证事实，不予认定。
3、对勘验笔录予以认定。
本院根据当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：
原告及其妻子史建玲系案涉商铺的所有权人。2011年5月30日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《房屋租赁协议》，约定“1、甲方自愿将坐落于杭州市拱墅区拱苑路109号商铺，建筑使用面积281平方米，出租给乙方使用，从事商业经营。2、租期四年，自2011年6月1日起至2015年5月31日止。……4、第一年租金为二十万元，乙方应于合同签订日起3日内支付，使用时间为2011年6月1日至2012年5月31日。第二年租金为二十二万元，乙方应于2012年4月1日前支付，使用时间为2012年6月1日至2013年5月31日。第三年租金为二十四万元，乙方应于2013年4月1日前支付，使用时间为2013年6月1日至2014年5月31日。第四年租金为三十万元，乙方应于2014年4月1日前支付，使用时间为2014年6月1日至2015年5月31日，若付款日为节假日，则顺延至节假日结束后的第一个工作日。……9、乙方在承租期间不得将房产自行转租、转让，如有特殊情况，经协商，需甲方书面同意后，但不得损害本合同约定之甲方合法权利。……18、甲方单方提前解除合同或因甲方违约而导致本协议终止的，或因甲方债务等其他原因造成乙方无法正常经营（乙方有权单方终止合同），甲方除退还乙方剩余租金及保证金并承担年租金20%的违约金，若乙方提前解除合同或乙方违约，则乙方付给甲方年租金20%的违约金。……”
合同签订后，原告将案涉商铺交付给被告使用。2011年8月12日起，被告在案涉商铺内经营杭州市拱墅区妍如玉美容生活馆（性质为个体工商户）。2012年3月29日，被告将案涉商铺第一层部分转租给第三人经营青海面馆。2012年4月拱墅区祥符街道阮家桥社区组织原、被告就转租事宜进行协商，原告随即提出异议。2013年4月18日原告诉至本院，同年5月6日本院依法向被告送达诉状副本及相关证据材料。
另查明，2012年9月12日，杭州市拱墅区妍如玉美容生活馆办理注销手续。被告已交纳租金至2013年5月31日。
再查明，案涉商铺一底两层，第一层分南北两部分，南边部分（室内使用面积约85.45平方米）由第三人经营青海面馆，北边部分（室内使用面积约28.76平方米）及第二层由被告占有使用。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应按约履行。根据《房屋租赁协议》约定，被告在承租期间转租案涉商铺，须经原告书面同意。被告辩称其将案涉部分商铺转租给第三人经营青海面馆已征得原告同意，但未能提供有效证据证明，故本院不予采信。被告的转租行为已构成违约，应承担相应的违约责任。又因根据被告提供的2012年4月的录音资料可知，原告在知晓被告的上述转租行为后即已提出异议。故原告有权按照法律规定提前解除《房屋租赁协议》。关于《房屋租赁协议》解除的时间。根据法律规定，合同解除应当将解除通知书送达对方，合同自通知书到达对方时解除。由于原告提供的证据不足以证明其已于2013年4月9日向被告送达解除《房屋租赁协议》的通知书，故其主张要求确认解除《房屋租赁协议》有效的诉讼请求不成立。本院认定双方签订的《房屋租赁协议》于被告收到本案起诉状副本等材料之日即2013年5月6日解除。根据有关法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《房屋租赁协议》解除后，被告作为承租人，应将其使用的案涉商铺第一层北边部分（室内使用面积约28.76平方米）和二层腾空并返还给原告。而第三人作为案涉部分商铺的使用人，亦应将其使用的案涉商铺第一层南边部分（室内使用面积约85.45平方米）腾空并返还给原告。根据《房屋租赁协议》约定，被告违约的，应按年租金20%支付违约金。现原告主张违约金44000元，符合法律规定及双方约定，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、赖辉干与陈俊签订的《房屋租赁协议》于2013年5月6日解除。
二、陈俊于本判决生效之日起十日内将坐落于杭州市拱墅区拱苑路109号商铺第一层北边部分（室内使用面积约28.76平方米）和第二层全部腾空并返还给赖辉干。
三、韩乙布拉于本判决生效之日起十日内将坐落于杭州市拱墅区拱苑路109号商铺第一层南边部分（室内使用面积约85.45平方米）腾空并返还给赖辉干。
四、陈俊于本判决生效之日起十日内支付给赖辉干违约金44000元。
五、驳回赖辉干的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费900元，由陈俊负担，于本判决生效之日起十日内支付至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨分理处，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审 判 长 潘若愚
人民陪审员 范皖生
人民陪审员 朱湘江
二〇一四年四月八日
书 记 员 陆 菲