北京市门头沟区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0109民初5558号
原告（反诉被告）：李思明，男，1982年10月25日出生。
委托诉讼代理人：王艳萍（李思明之妻）。
被告（反诉原告）：周振锋，男，1978年4月10日出生。
委托诉讼代理人：解瑞松，北京市东卫律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张峰，北京市东卫律师事务所律师。
第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：樊耀博，男，系北京链家房地产经纪有限公司诉讼专员。
原告（反诉被告）李思明与被告（反诉原告）周振锋，第三人北京链家房地产经纪有限公司（简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李思明的委托诉讼代理人王艳萍，被告周振锋及其委托诉讼代理人张峰，第三人链家公司的委托诉讼代理人樊耀博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李思明向本院提出诉讼请求：1、要求周振锋继续履行双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》，配合将位于北京市门头沟区永定镇龙兴南二路×××402号（简称402号）房屋过户至李思明名下，同意按照法院判决一次性支付剩余购房款；2、第三人链家公司协助办理过户手续。事实与理由：原被告于2015年7月4日通过第三人链家公司签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定被告将402号房屋出卖给原告。被告和第三人在出售房屋时明确表示房屋已经购买快满三年，根据国家新政策已经没有营业税（现已经改为增值税）。最终原告以高出市场合理价三万元的价格与被告签订合同。合同约定签订之日起180日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。2015年12月20日，原告将113万元购房款交付被告，当日被告将房屋交付原告居住使用。2016年3月，原告在办理涉案房屋网签登记手续后发现涉案房屋购买尚未满两年，需要交纳巨额增值税。随后三方一直在解决增值税应当由谁负担的问题。第一被告始终承认自己签约时说过房屋购买满两年，但却拒绝承担责任。原告于2016年8月2日向被告发函要求其承担税费，并协助办理过户手续，但被告仍不履行。在最后协商过程中，第三人表示愿意退还居间费用于交纳部分税费，原告为尽快解决问题也愿意补足营业税的差额，但被告却仍然拒绝履行合同。现涉案房屋已具备购买两年的标准，不存在增值税的问题，故提出诉请。
被告周振锋答辩并反诉称，不同意原告的诉讼请求。双方签订合同后，周振锋依约将涉案房屋交付李思明。但李思明在支付购房款113万元后，却拒绝按照合同约定交纳相应税费，并因此导致无法办理房屋贷款，致使合同无法继续履行。周振锋为此采取电话、短信等方式催告李思明承担税费，并分别于2016年7月16日、2016年7月25日发函催促其按照合同约定履行义务，承担相应税费，但遭到李思明的拒绝。因李思明未按照合同约定承担全部税费，导致周振锋作为房屋出卖人，在购房人居住涉案房屋近一年的时间后仍无法拿到全部购房款，李思明的行为严重违反了合同约定，为了维护个人权益，周振锋于2016年8月8日向李思明发函要求解除房屋买卖合同。故反诉要求：1、判决解除周振锋与李思明签订的《北京市存量房买卖合同》；2、判令李思明于判决生效之日起10日内将涉案房屋返还周振锋；3、判令李思明按照合同约定支付相当于房价百分之二十的违约金数额；4、判令李思明向周振锋支付2016年7月29日至实际腾退之日的房屋使用费12000元；5、由李思明承担周振锋因本案诉讼聘请律师产生的律师费2.5万元。
反诉被告李思明辩称，不同意周振锋的反诉请求，周振锋在签订合同时告知李思明涉案房屋购买已满两年但实际尚未购买满两年，进而产生了巨额增值税。双方关于增值税多次进行协商，在李思明同意承担增值税后，通过电话和发函催促周振锋继续履行合同，但周振锋仍旧不履行且单方要求解除合同。本案系周振锋不遵守约定，存在违约行为，故不同意解除合同，也不同意返还涉案房屋。李思明居住涉案房屋并非非法占用，如果周振锋能够遵守约定全面履行合同，涉案房屋最迟应该在2016年5月就可过户完毕，至今未能过户系周振锋单方违约导致，故李思明不应当给付使用费，律师费亦不同意承担。
第三人链家公司述称，双方签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，当属有效。在合同履行过程中，我公司积极与双方协商增值税负担问题，因双方未能达成一致意见，导致合同至今未能履行完毕，我公司未发现双方存在违约行为，故不同意解除合同。具体结果听从法院判决。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
各方无争议事实如下：
2015年7月4日，周振锋与李思明通过链家公司签订《买卖定金协议》及《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），约定：周振锋将402号楼房出卖给李思明，房屋成交价格为233万元，李思明向周振锋支付定金5万元，剩余房款如全部或部分通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，买卖双方应签订相关存量房交易结算资金划转协议。其中，房屋买卖合同第二条约定：“涉案房屋已设定抵押，抵押权人为建设银行门头沟支行，抵押登记日期为2013年4月15日，出卖人应于2015年9月15日前办理抵押注销手续；”房屋买卖合同第四条约定：“买受人通过公积金管理中心申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款金额为120万元。买受人因自身原因未获得贷款机构批准的，双方同意买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担其间已发生的及要产生的各项费用。”房屋买卖合同第五条约定：“出卖人应当保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，补充协议及物业交割单所列的该房屋附属设施设备及其装饰装修随同该房屋一并转让给买受人，买受人对出卖人出售的该房屋具体状况充分了解，自愿买受该房屋。”房屋买卖合同第六条约定：“出卖人收到买受人首付款10日内将该房屋交付买受人。”房屋买卖合同第七条约定：“逾期付款超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同后，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。”房屋买卖合同第八条约定：“本合同履行过程中，买卖双方应按照国家及北京市的相关规定缴纳各项税、费，买卖双方承担税费的具体约定见补充协议。因一方不按法律、法规规定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的，其应当向对方支付相当于房价款20%的违约金。本合同履行过程中因政策原因须缴纳新的税费种类的，由政策规定的缴纳方缴纳；因政策原因（北京市地方税务局对二手房交易计税价格进行调整除外）使原有税费金额增加的，双方友好协商解决。”房屋买卖合同第九条约定：“当事人双方同意，自本合同签订之日起180日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。”
同日，周振锋（甲方）、李思明（乙方）和链家公司（丙方）签订《补充协议》对房屋交易具体事宜进行了约定，该协议第一条约定：“就甲方暂时尚未取得该房屋的房屋所有权证书的事实情况，丙方已据实告知乙方，且乙方已知晓该事实。甲乙双方已明确知晓交易风险，且自愿达成本交易。甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修及配套设施作价两者总计为233万元，此交割为甲方净得价，不含税。”协议第二条约定：“乙方于2015年7月4日向甲方支付定金5万元，乙方支付首付款时，该定金视为首付款的一部分。甲方应于2015年10月31日前向房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款并办理完毕解除抵押登记手续。乙方于2015年11月15日前将第一笔首付款107万元，不包含前期支付定金5万元，通过非资金监管的方式支付甲方。甲乙双方同意，在乙方申请的贷款机构批贷后五个工作日内办理房屋所有权转移登记手续。”协议第三条约定：“甲乙双方同意，本次交易涉及的税费全部由乙方承担，并由承担方直接向主管机关缴纳。”协议第四条约定：“乙方对出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的”，如本协议与《买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》约定不一致的，均以本协议为准。
上述协议签订后，李思明于2015年7月4日向周振锋支付定金5万元，于2015年12月20日向周振锋支付首付款107万元。支付首付款当日，周振锋将涉案房屋交付李思明，现由李思明居住使用。后双方于2016年3月办理网签手续。2016年1月22日，北京市住房贷款担保中心向周振锋出具关于涉案房屋的《贷款还清确认书》。涉案房屋契税票据登记的时间为2014年11月6日。
周振锋于2016年7月16日向李思明邮寄《催告函》，要求李思明于2016年7月18日12时前承担全部税费，若逾期将解除合同。其亦于2016年7月25日再次向李思明邮寄《催告函》，催告李思明因其长期不愿意承担购房过程中的全部税费，造成房屋交易不能继续进行，应当按照合同约定支付房价款20%的违约金，并要求李思明于2016年7月28日12时前，根据协议约定支付违约金，若逾期，房屋买卖合同将自动解除。2016年8月8日，周振锋再次向李思明邮寄《告知函》，告知李思明房屋买卖合同自动解除，要求李思明于2016年8月15日搬离涉案房屋。李思明认可收到了周振锋邮寄的上述材料，其亦于2016年8月2日向周振锋邮寄《告知书》，要求周振锋于收到告知书十日内履行房屋权属交易手续并承担全部增值税。周振锋认可收到李思明的告知函，但认为双方未就税费问题达成一致意见，双方亦未就后续合同履行事宜进行协商。
庭审中，经本院释明，周振锋表示如果法院判决履行合同，其同意在本案中受领剩余购房款。
三方关于以下事实存在争议：
李思明主张：我在签订合同之前明确告知链家公司要求所购房屋需购买满两年，税费少。三方在协商合同细节时，因涉案房屋尚未取得房屋产权证书，周振锋及中介人员明确告知我购买房屋已满两年，周振锋表示契税票据丢失只出示了原始购房合同。我要求将涉案房屋购买已满两年的条款约定在合同中，但中介人员表示双方均认可房屋购买已满两年，不需要写入合同。办理完网签合同时我才发现涉案房屋购买尚未满两年，需要交纳增值税，后双方关于增值税负担的问题多次协商后未能达成一致意见，为了尽快履行合同，我最后同意承担增值税，但被告仍拒绝履行合同，并要求解除合同。
周振锋主张：当时房屋尚未取得所有权证书，我尚未取得契税票据，我交纳契税的收据也丢失，故只向李思明出示了购房合同，李思明也未向我索要其他材料。在签订合同时，我从未说过涉案房屋购买已满两年，我只是告知中介已居住涉案房屋满两年，且当时我交纳购房款的时间已经超过了两年。后我从税务部门调取了涉案房屋的契税发票向李思明和中介进行了出示，契税发票登记的时间为2014年11月6日，需要交纳增值税。因双方在合同中已明确约定买卖涉及的全部税费由李思明负担，故增值税应当由李思明承担，但其一直拒绝承担，故应当系李思明违约。
链家公司主张：因涉案房屋尚未取得房屋所有权证书，周振锋在我公司登记出卖涉案房屋时亦未提交契税发票，导致我无法核实业主的房屋情况，但周振锋向我公司表示涉案房屋购买已满两年。后双方网签时发现涉案房屋购买尚不够两年，需要交纳增值税，双方关于增值税负担问题一直未达成一致意见，导致后续手续未能履行。关于合同履行情况，我方申请证人李某、吴某出庭陈述情况。
李思明为证实其主张，向本院提交了李思明妻子王艳萍、周振锋及居间人梁经理、李某于2016年3月18日在链家公司门头沟区新桥南街店关于发现涉案房屋产生增值税及当初协商合同签订过程的回顾和后续房屋履行的谈话录音，在该份录音中，王艳萍表示：“当时问的时候，就是梧桐苑是否满两年了？你们跟我们说是满两年了，没有问题。李某说过，那个姓吕的，当时催我们看房子的也说过，签约的时候，这个周先生还说快满三年了。”周振锋表示：“是，因为你这个从12年10月份开始交房，我们觉得那时候可能就是，我们不说了吗，因为你也很了解这个小区的情况是吧。”经质证，周振锋对录音材料的真实性认可，不认可证明目的。链家地产表示录音材料由证人出庭质证。
证人李某陈述：原被告双方系在我的介绍下签订的房屋买卖合同，2015年7月4日签合同当日，房主没有拿到房本，故我无法审核房屋是否满两年，但房主说房屋肯定购买满两年，房主还说契税票找不到了，需要回去找找。因为房主承诺购买已满两年，我当时就告知双方涉案房屋只有契税，没有其他税费了。买房人当时要求将已满两年写入合同，因房主已经承诺房屋满两年，故就没将已满两年写入合同。我后来一直催房主提供契税票，他也没有提供。2016年1月，房主说拿到契税票了，我催促其做房屋核验。2月底我看到契税票时发现不满两年。我告诉买房人因房屋购买不够两年有营业税，但买房人表示该税费不该其承担。后期关于营业税由谁承担的问题，三方多次进行协调，协调过程中我公司表示同意退还中介费。后，买房人告知我同意承担营业税，我随即告诉房主，但房主表示其已经向买房人发催告函了，要求我等等。对于原告提交的谈话录音没有异议。证人吴某陈述：我系链家公司门头沟区新桥南街店门店经理，我是跟买卖双方协商解决营业税问题时才开始接触，房主在2016年3月提供的契税票，发现有营业税，双方产生纠纷。之后我负责与双方协商税费问题。因税票日期与原来房主说的日期不一致，我跟双方协商是否先走手续，双方没有达成一致意见。对于签订合同的情况我不清楚。经质证，李思明对证人证言没有异议。周振锋不认可李某陈述的其曾表示过契税票丢失的情况，其实际丢失的是契税收据，其也从未承诺过房屋购买已满两年，当时房屋是否满两年原告和中介都可以去房管部门查询。
就各方争议的事实，根据当事人陈述和提交证据情况，认定如下：
因双方均认可签订合同时涉案房屋尚未取得房屋所有权证书，周振锋亦只提供了原始购房合同，未提交契税票据，李思明主张，签订合同时周振锋及中介人员明确向其表示涉案房屋购买已满两年，周振锋对此不予认可，根据各方陈述和举证情况，可以确认，周振锋在签订合同时根据其签订合同和支付购房款的时间曾作出了其已购房满两年的承诺。虽合同约定房屋买卖过程中产生的一切税费由买受人承担，但因三方在合同履行过程中发现涉案房屋实际购买尚未满两年，需交纳增值税，对于该税费的产生，完全系周振锋在合同签订时未如实披露房屋状况所致，后双方关于增值税负担问题多次协商，在双方协商未能达成一致意见的情况下，李思明未承担增值税，并未违反合同约定。
本院认为：依法成立的合同受法律保护，合同的各方当事人均应自觉履行合同约定的义务。原、被告签订的《北京市存量房买卖合同》、《定金协议》及《补充协议》，不违反法律、法规的强制性规定，系有效合同。双方均应按照合同履行各自义务。因李思明不存在违约行为，故本院对于周振锋以李思明未按合同约定承担税费存在违约为由要求解除合同的主张，本院不予支持。对于其要求腾退房屋并支付违约金和使用费的诉讼请求，本院亦不予支持。
现双方已办理完毕网签手续，周振锋亦已将涉案房屋交付李思明，且现涉案房屋购买已满两年，不存在增值税问题，按照合同约定，周振锋应配合李思明办理过户事宜，第三人依据合同约定应予以协助。故李思明要求周振锋配合办理涉案房屋过户事宜，第三人予以协助的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。现李思明表示依照法院判决将剩余购房款一次性支付周振锋，周振锋亦表示同意受领，本院对此不持异议。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、李思明于本判决生效之日起七日内给付周振锋购房款120万元。
二、在李思明在履行完毕本判决第一项给付义务后七日内，周振锋配合李思明办理北京市门头沟区永定镇龙兴南二路×××402号房屋的不动产转移登记手续，将不动产权转移至李思明名下，第三人北京链家房地产经纪有限公司予以协助。
三、驳回周振锋的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费一万两千七百二十元，由周振锋负担，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费一万四千六百三十二元，由周振锋负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审判员 田 裴
二〇一七年三月十三日
书记员 王英俊