重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝01民终8151号
上诉人（原审被告）：李合方，男，1971年2月16日出生，汉族，住重庆市江北区。
委托诉讼代理人：龚思元，重庆静昇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：重庆锐力律师事务所，住所地重庆市渝中区大坪康德国际5Ａ写字楼21-3，组织机构代码76888055-1。
负责人：李刚建，主任。
委托诉讼代理人：朱娟，女，1976年10月16日出生，汉族，该所员工，住重庆市荣昌县。
被上诉人(原审被告)：王湘霞，女，1959年11月5日出生，汉族，住重庆市江北区。
被上诉人（原审第三人）：重庆谱家房地产经纪有限公司，住所地重庆市渝北区龙溪街道加州花园Ｃ5栋1-0，统一社会信用代码91500112091207508Ｃ。
法定代表人：何成平，总经理。
委托诉讼代理人：陈芳，女，1976年6月30日出生，汉族，该公司员工，住重庆市忠县。
上诉人李合方因与被上诉人重庆锐力律师事务所（以下简称锐力所）、重庆谱家房地产经纪有限公司（以下简称谱家公司）、王湘霞房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院（2017）渝0105民初5974号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月29日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人李合方的委托诉讼代理人龚思元、被上诉人锐力所的委托诉讼代理人朱娟、被上诉人王湘霞、被上诉人谱家公司的委托诉讼代理人陈芳到庭参加了审理。本案现已审理终结。
李合方上诉请求：1、依法撤销重庆市江北区人民法院（2017）渝0105民初5974号民事判决，改判驳回锐力所的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由锐力所承担。事实和理由：1、王湘霞无权代表李合方同意锐力所提前解除合同；2、12月6日的验收并非由李合方及王湘霞安排，钥匙也是由锐力所强行交给第三人，后来王湘霞收到钥匙并不表示已对房屋进行验收，双方合同已解除。
锐力所辩称，一审判决认定事实清楚，程序合法，请求予以维持。
谱家公司辩称，居间已经完成，本案与我司无关。
王湘霞辩称，同意李合方的全部上诉请求。
锐力所向一审法院起诉请求：1、确认锐力所与李合方所签的《房屋租赁合同》于2016年11月30日解除；2、判令李合方返还锐力所房屋租赁押金6500元、房屋租金10000元；3、判令李合方赔偿锐力所因欺诈而订立房屋租赁合同给锐力所造成的损失共计7250元；4、李合方承担本案的全部诉讼费。
一审法院认定事实:李合方系重庆市江北区北城天街15号2幢13－6房屋的产权人，2014年12月6日，李合方出具授权委托书，授权其表姐即王湘霞为其代理人，全权代表其办理上述房屋出租事宜，其对代理人办理的有关事宜均予以认可，并承担法律责任。2016年7月20日，锐力所（乙方）与作为代理人的王湘霞（甲方）签订房屋租赁合同，约定：李合方将涉案房屋，使用面积141.91平方米的房屋及其附属设施、设备出租给乙方，作为办公室使用。租赁期限自2016年7月21日至2017年7月20日止，为期12个月。本房屋租金为押一付三。甲方于2016年7月21日起收取租金。甲方需在合同签订后3日内支付三个月租金。租金为6500元／月。每三个月支付一次，每次租金须于下次到期前10天支付给甲方。乙方应在本合同签署的同时向甲方交纳6500元作为押金。合同期满2日内，乙方已经结清各项水电费等应该支付的费用，并且没有违反本合同约定的行为，甲方应将押金返还乙方；如有违约行为或损坏行为，不返还押金或照价赔偿。租赁期内的水电费、物业管理费、通讯费、电视收视费、燃气费、清洁费、上网费、车位费、办公设备维修费由乙方支付。甲方的房屋属于豪华装修，不允许乙方对房屋进行装修、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构。乙方在租赁期内确需中途退租的，应提前一个月向甲方提出书面申请，经甲方同意后，乙方须缴清应缴费用，并将房屋退还甲方，甲方同时应将押金退还乙方；反之甲方概不退还押金。乙方保证：无权将房屋转租给第三人使用，并不得擅自改变房屋使用性质，更不能擅自改变房屋结构，爱护房屋及其附属设施、设备，如因不合理使用致使房屋或房内设施、设备损坏的，负责修复或赔偿。此房屋为精装修现房。家具设备清单：大班台4套、小班台2套、真皮老板椅5个、真皮椅3个、柜机空调1台、挂机空调4台（遥控板4个）、新楠木茶桌一套（含5把椅子）、新牛皮沙发一个，新茶机一个，新大文件柜一套、景德镇大蓝瓷花瓶一对、铁皮文件柜一个，东芝181型复印机一台、不锈钢水壶一个，塑料水桶一个，以上设备设施基本完好无损（有几把老板椅有些磕碰，有图片），如果乙方在使用过程中被人为损坏，需全额赔偿。花盆四个。王湘霞作为甲方的委托代理人签名，并且载明收款人亦为王湘霞。该合同有手写部分：中介：谱家房产：李飞。当日，锐力所缴纳了押金6500元、2016年7月21日至同年10月20日租金19500元，王湘霞出具收据。2016年10月19日，李合方表示优惠三个月房租，即实际按每月6000元的标准收取租金，锐力所通过转账的方式向王湘霞的账户转入2016年10月20日至2017年1月20日的租金18000元。
一审审理中，锐力所举示了房屋验收单、中国电信股份有限公司重庆分公司收据，拟证实在2016年12月6日，锐力所、李合方及中介方到现场勘查房屋并办理了房屋交还手续；锐力所为重新办理宽带花费了1290元。其中房屋验收单载明：富力海洋广场2幢13－6号房屋，现承租方朱娟已按租赁合同上的规定交房给出租方，合同上的家具清单上写的都未损坏，全部完好无损，数量也正确。另外交出租方邓伟（王湘霞委托接房人）门钥匙三把，电卡和水卡各壹张，水电交费单（11月），物管费交到11月30日。有一个房间地板有一处划痕。承租方朱娟、中介李飞签名，出租方一栏无签名。落款时间：2016年12月6日。李合方质证称对房屋验收单的真实性无法核实，没有李合方方的签字，对该证据的三性均不予认可；对收据的真实性予以认可，但不认可其关联性。第三人对房屋验收单真实性无异议，其工作人员李飞在锐力所的要求下去了，但没有公司的委托，李飞称双方后来没有一致意见是因为房屋有受损情况，因此没有达成赔偿意见，对收据不清楚。
一审审理中，锐力所还举示了与王湘霞的聊天记录，记录载明：2016年11月29日，锐力所工作人员就与王湘霞联系双方交接房屋并结算房租；次日，王湘霞要求锐力所发退租函，其给李合方发过去，锐力所工作人员以短信的方式表明因房子周围修路太闹要求退房并办理退房事宜。同年12月1日，王湘霞发送短信同意退房。之后，王湘霞表示其做不了主，会转发给李合方。锐力所拟证实原李合方双方已通过短信往来解除了合同，合同解除的时间为2016年12月1日。李合方质证称对上述证据的真实性不予认可，不能以此证明双方的合同已解除。第三人表示不清楚此事。
一审审理中，李合方举示了网页截图、照片，拟证实锐力所在租赁房屋的前后，涉案房屋周围的施工已经在进行中，锐力所对此知情，而不是锐力所所陈述是进入房屋后周边才施工导致无法经营。锐力所对该证据的真实性不予认可，认为不能达到李合方的证明目的。第三人对上述证据无异议。
一审庭审中，锐力所称双方是协商一致解除合同，其于2016年11月29日就搬离了涉案房屋，同年12月6日就没有再使用涉案房屋了；李合方称锐力所多次要求解除合同，于是李合方委托了一个叫邓伟的人去查看了房屋，发现房屋的地板有损伤、门窗也有多处损伤，因此李合方不同意解除合同，双方并没有协商一致解除合同。锐力所将房屋钥匙交给了邓伟，李合方于2016年12月6日收回钥匙。
一审法院认为，关于王湘霞的主体问题。王湘霞是受李合方的委托对涉案房屋进行出租管理的，根据法律规定，其法律后果应由委托人李合方承担，故王湘霞不是本案的适格李合方。锐力所与李合方签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，亦不违反社会公共利益，合法有效，合同对双方当事人均具有约束力。双方均应按照合同约定享有权利并承担义务。关于合同是否解除的问题。王湘霞作为李合方的委托代理人，在锐力所对其表示双方解除合同的意思表示下，其通过短信的方式表示同意退房，且在2016年12月6日委托第三人与锐力所对涉案房屋进行了验收，同时亦收回了钥匙，锐力所也再没有使用过租赁房屋。王湘霞的代理行为有效，其法律后果应由委托人李合方承担。故锐力所与李合方签订的租赁合同于2016年12月6日已经解除。锐力所要求确认双方合同于2016年11月30日解除与事实不符，法院不予支持。李合方辩称由于房屋有损坏其不同意解除。法院认为，在双方就解除事宜达成一致意见的前提下，对房屋的交接验收出现的问题应按合同约定的解除后的事项进行。关于押金的问题。由于涉案房屋现在有损坏，在锐力所未进行维修或赔偿的情况下，根据合同约定，李合方暂可不予返还。但李合方应返还锐力所预交纳的2016年12月7日至2017年1月20日期间的租金8800元（6000元/月÷30日×14天+6000元），对锐力所超过此部分的诉讼请求，法院不予支持。锐力所要求李合方赔偿损失的诉讼请求无事实及法律依据，法院不予支持。另李合方如果认为锐力所有违反合同约定的行为，亦可另行提起诉讼解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下：一、李合方于本判决生效之日起十日内退还锐力所重庆锐力律师事务所租金8800元；二、驳回锐力所重庆锐力律师事务所的其他诉讼请求。
二审中，李合方申请证人邓某出庭作证，证明一审判决认定的12月6日受王湘霞委托去涉案房屋验看的人邓伟实际系邓某，邓某在庭审中陈述双方并未验收房屋，锐力所也并未将房屋钥匙交给邓某，王湘霞对邓某的陈述无异议，锐力所不认可其证人证言的真实性，谱家公司未发表意见。且邓某系受王湘霞委托参与房屋验看的人，与王湘霞系朋友关系，其证明力较弱，而证人证言无其他证据加以佐证，故本院对邓某的证人证言不予采信。一审判决认定的其他证据和事实属实，本院予以确认。
本院认为，针对李合方的上诉请求、事实及理由，本院评析如下：
一、关于王湘霞能否代表李合方同意锐力所提前解除合同的问题。本案中，李合方出具了授权委托书，授权其表姐即王湘霞为其代理人，全权代表其办理上述房屋出租事宜，其对代理人办理的有关事宜均予以认可，并承担法律责任。李合方认为，据此王湘霞的权限仅限于出租，不能代为同意解除合同。本院认为，该授权载明由王湘霞全权代表李合方处理房屋出租事宜，而所谓出租事宜，在授权不明的情况下，按一般人的理解应不仅仅限于签订房屋租赁协议，还应包括办理和房屋租赁有关的其他事宜，例如收取租金，同意免租、减租及解除合同等情形。结合本案实际情况，房屋租金一直由王湘霞收取租金，并且王湘霞也同意锐力所的减租要求，验看房屋等均由王湘霞安排人员负责，故本院认为，王湘霞的委托权限包含了其可代表李合方订立至解除租赁合同等所有事项，故李合方认为王湘霞无权代表李合方解除合同的上诉理由不成立，本院不予支持。
二、关于李合方认为2016年12月6日双方并未对房屋进行验收，合同并未解除的问题。本院认为，王湘霞委托邓某去涉案房屋进行验看，锐力所的工作人员及谱家公司的中介均到场，虽双方未签订房屋验收清单，但王湘霞收到了涉案房屋的钥匙。故本院认为，双方合同已经解除，李合方收到房屋后也可另行寻租，其收取的剩余租金应予以退还。至于李合方认为锐力所在承租期间对涉案房屋造成了损坏，其可另诉解决。李合方的此项上诉理由不成立，本院不予支持。
同时，本院认为，依据合同约定，乙方在租赁期内确需中途退租的，应提前一个月向甲方提出书面申请，经甲方同意后，乙方须缴清应缴费用，并将房屋退还甲方，甲方同时应将押金退还乙方；反之甲方概不退还押金。根据一、二审查明的情况，锐力所并未提前一个月向李合方提出书面申请要求退租，故虽双方合同已经解除，但依据合同约定押金应不予返还。
综上所述，因李合方的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由李合方承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 师玉婷
审 判 员 余彦龙
代理审判员 刘 希
二〇一七年十二月十二日
书 记 员 程 容