湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘11民终2515号
上诉人（原审被告）：永州市顺峰新能源开发有限公司。
法定代表人：徐万俊，该公司经理。
委托诉讼代理人：唐永明，湖南君义律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：永州经济技术开发区管理委员会。
法定代表人：李瑛，该委员会主任。
委托诉讼代理人：肖耘，湖南湘南律师事务所律师（特别授权）。
上诉人永州市顺峰新能源开发有限公司(以下简称顺峰公司)与被上诉人永州经济技术开发区管理委员会(以下简称经开区)因房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2017）湘1103民初2293号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月3日立案后，依法组成合议庭。因本案事实清楚，本院依法通过阅卷和询问的方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
顺峰公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判上诉人顺峰公司不支付被上诉人经开区厂房租金909,000元及不支持支付违约金300,000元；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定部分事实不清，2015年10月后被告实际使用的厂房面积是2500平方米，只能按照2500平方米计算租金；二、一审判决认定支付违约金错误；三、一审不支持上诉人顺峰公司的抗辩理由全部支持经开区的诉讼请求违背了“公平、公正”的审判原则。
经开区答辩称：上诉人的上诉理由均不能成立，请求二审法院维持一审判决。上诉人在租赁时交付10万元房屋租赁押金，后经被上诉人查实已退还5万元给上诉人，只余下5万元押金。
经开区向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付厂房租赁费988,500元；2、判令被告承担逾期支付厂房租赁费用违约金300,000元；3、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：原、被告双方于2012年5月1日签订了一份《厂房租赁合同》，双方在该合同中约定：原告（甲方）将位于长丰大道的电子信息产业园的厂房第二层5300平方的场地租赁给被告（乙方），作为被告生产镍氢电池系列工业产品的生产基地，《厂房租赁合同》的第二条第一项约定：租赁期限为3年，即从2012年5月1日起至2015年4月30日止。前3个月为装修期计租从2012年8月1日起。第十九条第一项约定：考虑到乙方生产工艺的需要，地面由乙方自行处理，甲方另行免租金三个月。租金按每月每平方5元计算，租金每季度第一个月交纳当季租金，如逾期不付，被告则按欠租金总额每天千分之一向原告支付滞纳金。《厂房租赁合同》签订后被告交履约保证金100,000元。同年7月20日，双方就所租厂房二楼地面处理签订了《补充合同书》，该《补充合同书》确定：已交付的标准厂房二楼车间地面由被告出资处理，处理时间不得超过1个月，考虑被告用于地面处理的费用较大，原告同意在原合同免租期3个月的基础上再免被告4个月的租金。依据双方的约定计算租金的起始日期为2012年5月1日至2015年4月30日。租期届满后，双方并未续签租赁合同，但被告依然在使用租用厂房。自2015年10月1日被告实际租用厂房面积为2500平方米。2012年11月6日先于顺峰公司租赁厂房三楼的某公司，在装修中漏水浸湿了顺峰公司的部分货物。对租赁费经原告多次催收无果。2016年5月24日原告方的全资投资公司永州市开发建设投资有限公司与顺峰公司签订了《搬迁协议》永州市开发建设投资有限公司给予顺峰公司搬迁费300,000元。2016年6月15日顺峰公司搬迁，但对租赁费被告分文未付，而酿成纠纷。
一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，本案中被告在租赁原告方厂房使用后未支付租金所引起的纠纷，应属于租赁合同纠纷。1、顺峰公司是否要交纳租赁费和支付逾期违约金的问题。原告在按照约定将租赁物交付承租人顺峰公司，并保持租赁物符合租赁期间约定的用途后，承租人顺峰公司应当按照约定的期限支付租金。对于在合同内租用厂房面积5300平方米，金额按每平方米5元计算，起止时间2012年5月1日至2015年4月30日，根据双方在《厂房租赁合同》和《补充合同书》的约定，法院确认免租期为十个月。对未在合同约定之内的租用厂房面积，被告提出在2015年7月份开始，实际使用减少至为2500平方米和原告方默认被告搬迁租金可免，由于被告未提供证据证实，按举证不能处理。合同期满后双方未再签订合同，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。因此，顺峰公司在合同期满后继续使用租赁厂房的租金仍按双方在《厂房租赁合同》和《补充合同书》约定计算，确定应交租金为909,000元（其中合同期内2012年5月1日至2015年4月30日为689,000元，合同期外2015年7月1日至2016年4月30日为220,000元）。对于支付逾期违约金的问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。在本案由于被告顺峰公司不及时支付厂房租金给原告带来了利息和资金循环利用上的损失。双方对违约金的约定过高，但原告并没有按约定请求，而只是请求给付300,000元，且被告也没有请求人民法院予以适当减少。根据公平原则和诚实信用原则,法院对原告要求被告支付违约金300,000元的诉请，予以支持。2、顺峰公司因水浸湿的产品由谁承担责任的问题。2012年11月6日顺峰公司因三楼的某公司，在装修中漏水浸湿了顺峰公司的部分货物，应按照谁侵权谁负责的原则处理。原告收取的履约保证金100,000元。在合同终止后应予以返还。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条；《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十六条之规定，判决：一、自本判决书生效后三十日内被告永州市顺峰新能源开发有限公司付给原告永州经济技术开发区管理委员会厂房租金909,000元，并支付逾期违约金300,000元。共计1,209,000元；二、自本判决书生效后三十日内原告永州经济技术开发区管理委员会返还被告永州市顺峰新能源开发有限公司履约保证金100,000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费16,396元，由被告永州市顺峰新能源开发有限公司负担。
二审期间经开区向本院提交证据一份：上诉人提交的申请、转款凭证，拟证实上诉人只有5万元房屋租赁押金。
顺峰公司发表质证意见认为：对该证据予以认可。
结合双方当事人的举证质证，本院对经开区二审提交的证据认证如下：因对方当事人对该证据无异议，本院对该证据予以确认。
本院二审查明，顺峰公司在经开区处尚有履约保证金50,000元。
本院二审查明的其余事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点问题为以下两个：
一、租金数额问题。根据双方签订的《厂房租赁合同》第二条约定，合同签订前三个月为免租期，计租从2012年8月1日起。第十九条又约定，考虑乙方（顺峰公司）生产工艺需要，地面由乙方自行处理，甲方免租金三个月。《补充合同书》第三条约定，甲方（经开区）在原有合同的基础上再免除乙方四个月的租金。即经开区共计免除顺峰公司十个月租金。另庭审期间双方当事人均认可自2015年10月1日后顺峰公司实际租赁厂房面积是2500平方米，即2015年10月1日后的租金应当按照2500平方米计算。故本院对租金租金核算如下：①合同内租金为689,000元（5300㎡×5元/㎡×26个月）；②合同外2015年4月30日至2015年9月30日租金为132,500元（5300㎡×5元/㎡×5个月）；③合同外2015年10月1日至2016年4月30日的租金为87,500元（2500㎡×5元/㎡×7个月）。以上租金共计909,000元。
二、关于滞纳金认定问题。本案中，虽然双方当事人约定了滞纳金计算方式，但经开区并未依照该条款主张权益，而是直接要求顺峰公司承担违约责任，其请求符合法律规定，一审法院认定顺峰公司逾期交纳租金构成违约并无不当。但一审法院直接依照经开区诉请，认定顺峰公司支付300,000元的违约金显失公平，本案应当自经开区向法院起诉时始按照实际拖欠租金数额以同期人民银行贷款利率计算租金。
因双方当事人均认可只有50,000元履约保证金，本院认定顺峰公司在经开区处尚有50,000元履约保证金。
综上，上诉人永州市顺峰新能源开发有限公司的上诉理由部分成立，应予部分支持；一审认定事实清楚，处理不当，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、变更湖南省永州市冷水滩区人民法院（2017）湘1103民初2293号民事判决第一项为：自本判决书送达后三十日内上诉人永州市顺峰新能源开发有限公司付给被上诉人永州经济技术开发区管理委员会厂房租金909,000元及违约金（自2017年6月14日始按银行同期贷款利率计算违约金）；
二、变更湖南省永州市冷水滩区人民法院（2017）湘1103民初2293号民事判决第二项为：自本判决书送达后三十日内被上诉人永州经济技术开发区管理委员会返还上诉人永州市顺峰新能源开发有限公司履约保证金50,000元。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费共计32,077元，由上诉人永州市顺峰新能源开发有限公司负担22,077元，由被上诉人永州经济技术开发区管理委员会负担10,000元。
本判决为终审判决。
审判长 李振湘
审判员 陈久余
审判员 彭样平
二〇一七年十一月二十三日
书记员 吴雪芳
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。