江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终8742号
上诉人（原审被告）：苏州佳邑绿色置业有限公司。
委托诉讼代理人：金鑫，江苏良翰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：方赞，江苏良翰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：邢小克。
被上诉人（原审原告）：朱烨。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：毛国彬，国浩律师（苏州）事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：上海银行股份有限公司苏州分行。
委托诉讼代理人：杨亚琴，江苏立泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨霄，江苏立泰律师事务所律师。
上诉人苏州佳邑绿色置业有限公司（下称佳邑公司）因与被上诉人邢小克、朱烨、上海银行股份有限公司苏州分行（下称上海银行苏州分行）商品房预售合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2016）苏0506民初2734号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月19日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
佳邑公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回邢小克、朱烨、上海银行苏州分行全部诉讼请求或发回重审，邢小克、朱烨、上海银行苏州分行承担一、二审全部诉讼诉讼费。事实与理由：一、佳邑公司未按时交付房屋的原因在于涉案小区的水、电、气项目验收周期较长，这属于合同中约定的“非出卖人所能控制的其他因素”，佳邑公司可据此顺延房屋的交付时间。二、即使合同解除的诉讼请求成立，一审判决关于合同解除后果的处理也存在错误。1、一审判决在已支持邢小克、朱烨关于违约金诉讼请求，且违约金足以弥补损失的情况下，判令佳邑公司返还其邢小克、朱烨支付的贷款利息，适用法律错误。2、对邢小克、朱烨而言房屋交付迟延主要损失为资金占用损失，一审判决佳邑公司支付的违约金明显超出了合理的损失范围。3、上海银行苏州分行在诉讼中要求继续履行合同，没有主张佳邑公司向其返还剩余贷款利息，一审判决超出诉讼请求范围。一审法院判决佳邑公司偿还贷款合同解除后的利息也没有事实基础和法律依据。
邢小克、朱烨辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。
上海银行苏州分行辩称：一审法院的判项符合法律规定，请求驳回上诉。
邢小克、朱烨向一审法院起诉请求：1、解除其与佳邑公司签订的编号为苏房商吴中合同201602290206《苏州市商品房买卖合同》；2、解除其与佳邑公司、上海银行苏州分行之间的《个人住房借款担保合同》；3、佳邑公司返还其已经支付的首付款508433元及自2016年3月13日起按照银行同期贷款利率计算至实际付款日止的利息损失；4、佳邑公司返还其已经向上海银行苏州分行支付的贷款本息（最终以其实际还款本息为准）；5、佳邑公司向上海银行苏州分行偿还其剩余的贷款本息；6、佳邑公司向其支付逾期交房违约金223686.6元；7、佳邑公司承担本案全部诉讼费。
一审法院认定事实：邢小克、朱烨与佳邑公司签订《苏州市商品房买卖合同》（编号：苏房商吴中合同201602290206）一份，约定邢小克、朱烨以1118433元的价格向佳邑公司购买位于苏州市吴中区××口镇××花园××室××商品房××套，建筑面积为69.87平方米。买受人可以首期支付房屋总价款的45%，其余部分房价款由买受人贷款支付。合同第十六条约定，该商品房交付时，出卖人应向买受人出示《商品房交付使用通知书》或《建筑临时使用证》，全装修房质量还应符合国家规定和本合同的约定。第十七条约定，出卖人定于2016年12月31日前将该商品房交付给买受人，不可抗力除外。本合同所称交房日期包括装修工程施工周期。第二十条约定，出卖人如未按本合同第十七条约定的时间将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，自买受方解除合同通知书送达之日起15日内，出卖人应当将买受人已付房价款如数退还买受人，并按本合同房屋总价款的20%向买受人支付违约金。造成买受人其他损失的，出卖人另行依法承担赔偿责任。买受人不解除合同的，自本合同第十七条约定的房屋最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。第三十五条约定，本合同中对买卖双方的单方解除权的行使期限有约定的，解除权应当在约定的期限内行使，超过约定期限不行使的，解除权消灭。对行使期限没有约定的，经对方当事人催告后，解除权的期限为三个月；对方当事人没有催告的，解除权应当在解除事由发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。合同补充条款第四条第8项约定，如遇到非出卖人所能控制的其他因素（包括但不限于法律、法规及政策变化）所导致的逾期，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实顺延交付房屋。补充条款第八条第4项约定，双方解除合同后，应及时与金融机构解除三方之间签订的贷款合同。
合同签订后，邢小克、朱烨实际支付了首付款508433元。2016年4月8日，邢小克、朱烨作为借款人（兼抵押物共有人），佳邑公司作为阶段性保证人与上海银行苏州分行签订《个人住房借款担保合同》一份，约定上海银行苏州分行向邢小克、朱烨出借610000元用于购买上述房屋，借款期限360个月，借款利率为中国人民银行同期贷款基准利率的1.1倍，还款方式为等额本息，按月还款，抵押物为本案诉争房屋，从贷款发放之日起至抵押房地产经房地产登记机构出具的《房屋所有权证》交贷款人核对无误，并将该住房的房地产登记证明《房屋他项权证》交贷款人执管时止，佳邑公司为贷款提供连带保证担保。后上海银行苏州分行按约发放贷款至佳邑公司账户，邢小克、朱烨按月向上海银行苏州分行归还贷款本息至今。
另查明，2017年3月11日，佳邑公司向邢小克、朱烨寄送入伙通知书一份，通知邢小克、朱烨涉案房屋已经全部竣工，自2017年3月11日起可以到项目现场办理入住手续。同年3月13日，邢小克、朱烨向佳邑公司邮寄关于解除《苏州市商品房买卖合同》的通知函一份，要求解除涉案商品房买卖合同及《个人住房借款担保合同》，并要求佳邑公司返还首付款、已付贷款本息，以及赔偿损失。佳邑公司于同年3月14日签收。
审理中，佳邑公司与上海银行苏州分行一致确认，涉案房屋尚未办理产权及抵押权预告登记。佳邑公司称，涉案房屋尚未取得商品房交付使用通知书，亦未办妥不动产初始登记，但其已向住建局申请竣工验收备案，为此举证了苏州市吴中区住房和城乡建设局盖章的备案意见复印件一页，反映佳邑公司建设的生态住宅示范苑B1型住宅工程，于2017年5月3日由建设单位组织竣工验收合格，建设单位于2017年5月23日报送工程竣工验收备案文件，申请备案，经查验，符合要求。佳邑公司称，生态住宅示范苑B1型住宅工程系涉案小区的工程名称。经质证，邢小克、朱烨对复印件不予认可，并认为不能证明房屋达成交付条件。
以上事实，由邢小克、朱烨提供的商品房买卖合同、发票、个人住房借款担保合同、入伙通知书、通知函、邮寄凭证、还款明细，佳邑公司提交的苏州市吴中区住房和城乡建设局盖章的备案意见复印件，以及庭审笔录等材料在卷证明。
一审法院认为，邢小克、朱烨与佳邑公司签订的商品房买卖合同系双方真实的意思表示，不违反法律规定，应为有效。邢小克、朱烨与佳邑公司均应依照合同约定全面履行各自的义务。依照商品房买卖合同约定，佳邑公司应当在2016年12月31日前向邢小克、朱烨交付涉案房屋，逾期超过30天后，邢小克、朱烨有权解除合同。佳邑公司未能按期向邢小克、朱烨交付涉案房屋，直至2017年3月11日才向邢小克、朱烨寄送入伙通知书，但其至今尚未取得商品房交付使用通知书，已构成违约，邢小克、朱烨依约有权要求解除合同，故双方之间的房屋买卖合同于佳邑公司收到邢小克、朱烨的解除合同通知函之日即2017年3月14日解除。佳邑公司辩称系由政府部门对水、电、燃气等项目审批迟延导致其迟延交房，其依约有权顺延交付。因佳邑公司对其所述未能举证证明，且未能证明审批迟延系由非其所能控制的其他因素所导致，其提供的备案意见亦反映工程于2017年5月3日才竣工验收合格，已远超约定的交付时间，故一审法院不予采纳佳邑公司的上述辩称意见。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。故，邢小克、朱烨要求解除《个人住房借款担保合同》，合法有据，亦予支持。
合同解除后，佳邑公司应将邢小克、朱烨支付的房款返还邢小克、朱烨，并赔偿因其违约造成的损失。因违约金兼具补偿性及惩罚性，邢小克、朱烨依据合同约定主张违约金符合法律规定，且佳邑公司并未就合同约定违约金过分高于实际损失进行举证，故一审法院不予采纳佳邑公司违约金过高的意见。邢小克、朱烨向上海银行苏州分行支付的贷款利息，属于邢小克、朱烨的其他损失，按约亦应由佳邑公司承担。因此，邢小克、朱烨要求佳邑公司返还首付款508433元及已向上海银行苏州分行偿还的贷款本金及利息，并赔偿违约金223686.6元（1118433×20%），合法有据，应予支持。因违约金已属于佳邑公司违约造成的邢小克、朱烨直接损失，且邢小克、朱烨未能举证证明违约金低于其损失，故对于邢小克、朱烨主张的首付款利息损失，一审法院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。故邢小克、朱烨要求佳邑公司向上海银行苏州分行偿还剩余的贷款本金及利息，合法有据，应予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款之规定，判决：一、邢小克、朱烨与苏州佳邑绿色置业有限公司签订《苏州市商品房买卖合同》（编号：苏房商吴中合同201602290206）于2017年3月14日解除。二、邢小克、朱烨与苏州佳邑绿色置业有限公司、上海银行股份有限公司苏州分行于2016年4月8日签订的《个人住房借款担保合同》于判决生效之日解除。三、苏州佳邑绿色置业有限公司于判决生效之日起十日内返还邢小克、朱烨首付款人民币508433元及截止判决生效之日邢小克、朱烨已向上海银行股份有限公司苏州分行偿还的贷款本金及利息（以上海银行股份有限公司苏州分行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）。四、苏州佳邑绿色置业有限公司于判决生效之日起十日内给付邢小克、朱烨违约金人民币223686.6元。五、苏州佳邑绿色置业有限公司于判决生效之日起十日内偿还上海银行股份有限公司苏州分行《个人住房借款担保合同》解除后剩余的贷款本金及利息。六、驳回邢小克、朱烨的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为人民币12383元，由苏州佳邑绿色置业有限公司负担。
二审经审理查明的事实与一审相一致。
二审中，佳邑公司提交如下证据：1、《度假区住建局关于在建建筑工程全面停工的通知》，证明涉案小区建设过程中被政府部门要求停工，佳邑公司可以免责。2、《商品房交付使用通知书》，证明涉案房屋符合交付条件。
本院认为：佳邑公司以水、电、气验收周期长为由要求顺延交房时间没有证据证明，亦不符合合同约定。虽然佳邑公司提交了政府部门的停工通知，但未证明涉案工程属于通知中要求停工的工程范围、涉案工程因此实际停工以及房屋延期交付与停工存在关联，其据此主张顺延交房时间本院亦不予采信。佳邑公司交付房屋逾期超过30天，邢小克、朱烨要求解除合同应予支持。
《苏州市商品房买卖合同》约定，买受人解除合同的，出卖人应将房屋总价的20%向买受人支付违约金，造成买受人其他损失的，出卖人另行依法承担赔偿责任。佳邑公司认为合同约定的违约金过高，应予调整。邢小克、朱烨因合同解除所受的损失应包括房价上涨的差价等损失。佳邑公司未举证证明违约金明显高于损失，一审法院判决其按合同约定支付违约金并无不当。邢小克、朱烨已向上海银行苏州分行支付的贷款利息属于其实际发生的其他损失，其要求佳邑公司予以返还符合合同约定，应予支持。
根据规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。邢小克、朱烨的诉讼请求已要求判令解除《个人住房借款担保合同》、佳邑公司向上海银行苏州分行偿还剩余贷款本息，一审法院对此作出判决未超出诉讼请求范围。《个人住房借款担保合同》解除后如因佳邑公司未及时归还贷款而产生利息，自然应由佳邑公司归还。
综上，佳邑公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费24766元，由上诉人苏州佳邑绿色置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王稚群
审判员 杨 兵
审判员 沈维佳
二〇一七年十一月二十八日
书记员 陆晓婷