沈阳市苏家屯区人民法院	民 事 判 决 书	（2017）辽0111民初69号	原告：贺鹏，男。	委托诉讼代理人：陈鹏。	委托诉讼代理人：张晓希。	被告：沈阳浑南新城碧桂园房地产开发有限公司。	法定代表人：杨文杰。	委托诉讼代理人：于振森。	原告贺鹏与被告沈阳浑南新城碧桂园房地产开发有限公司（以下简称“碧桂园房地产开发公司“）租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月5日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告贺鹏及其委托诉讼代理人陈鹏、张晓希、被告沈阳浑南新城碧桂园房地产开发有限公司委托诉讼代理人于振森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。	原告贺鹏向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告向原告赔偿房屋差价款损失60万元（以评估值为准）。2、本案诉讼费、鉴定费由被告承担。事实和理由：2011年7月5日，被告与原告签订《租赁合同》，约定：被告将位于沈阳市苏家屯区丁香街267号1-4门商铺租赁给原告，租赁期限为2011年9月1日起至2019年8月31日止，合同还约定“若在租赁期内，甲方欲转让该商铺的，应在合理的期限内以书面的形式通知乙方，乙方在收到该通知后15天内应向甲方作出是否行使优先购买权的书面回复，逾期则视为放弃行使优先购买权。”合同签订后，原告按约定交付保证金、租金、物业费等费用，被告亦按约定向原告交付租赁商铺，由原告承租使用至今。2012年12月到2013年1月，被告在未通知原告的情况下，将原告承租的4个商铺分别销售给四名案外人。被告为了向案外人交付房屋，向法院起诉要求与原告解除租赁合同，在该案诉讼期间，被告提供与案外人签订的房屋买卖合同、补充协议等作为证据，原告才知道承租房屋被出卖的事实，并在该案中提出行使优先购买权以与案外人同等条件购买租赁房屋的要求，但是，法院在（2015）苏民二初字第755号民事判决书中以“因第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条第一款第（四）项之规定，本院不予支持，如符合本解释第二十一条之规定，被告可另行向原告主张权利。”为由，没有支持原告的要求。现原告依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。”的规定，要求被告就侵害原告优先购买权行为对原告给予赔偿，赔偿依据是以争议房屋现住的市场价值与案外人购买租赁房屋时的价值的差额。故原告向法院提起诉讼。	被告碧桂园房地产开发公司辩称，一、答辩人对被答辩人是否行使优先购买权已履行通知义务。1、电话通知、被答辩人放弃优先购买权事实存在。根据上述约定，答辩人在对外出售案涉商铺之前，员工张馨鑫多次以公司名义通过电话联系被答辩人通知其商铺准备出售事宜，询问其是否行使优先购买权，被答辩人在电话中明确答复不购买商铺，放弃优先购买权。在得知被答辩人放弃优先购买权后，答辩人才将涉案商铺出售给案外人。故答辩人已履行了优先购买权的通知义务，不存在侵害被答辩人优先购买权的行为。2、被答辩人在（2015）苏民二初字第755号案的庭审笔录中确认电话通知的事实，该笔录与答辩人提供的录音及证明材料形成完整的证据链。被答辩人在庭审笔录第9页对该电话录音证据进行质证时，确认答辩人存在以通电话的联系方式通知其是否行使优先购买权的事实，对录音证据的真实性没有异议，仅是对“合同约定通知方式是书面通知而不是电话通知”提出异议。异议认为“电话中无法体现这些同等条件；内容上没有告知答辩人具体的交易单价”。答辩人认为答辩人提供的证据已形成完整的证据链，足以证明答辩人曾以电话方式通知被答辩人是否行使优先购买权、被答辩人明确表示放弃的客观事实存在。3、对合同中约定的“书面通知”形式不应做教条的理解。优先购买权能否行使，主要看答辩人是否通知被答辩人。只要答辩人进行了通知，无论是电话形式还是书面形式，都会起到相关信息及时准确到达被答辩人的作用。只要准确完整的信息到达被答辩人就证明答辩人履行了通知义务。在此强调通知到达的形式没有实际意义，不应教条理解“书面通知”的内涵。况且，优先购买权是法定权利，而非议定权利，故合同中无论对行使优先购买权及通知方式是否进行约定，承租人都法定的享有优先购买权，只要出租人未履行通知义务就应视为侵害承租人的优先购买权，相反只要通知了承租人而不管通知的形式如何均不构成对承租人优先购买权的侵害。二、被答辩人主张的60万元损失没有事实和法律依据。如前诉述，优先购买权是法定权利，而非议定权利，无论合同中对优先购买权是否进行约定，承租人都享有优先购买权，只要出租人履行了通知义务就不再承担责任。本案中，答辩人在合理期限内已用电话通知的形式履行了通知义务，故不属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持”规定的情形，答辩人不应承担赔偿责任。退一万步讲，在本案中即使答辩人没有履行通知义务，被答辩人也没有客观证据证明其遭受实际损失。故被答辩人主张赔偿损失60万，没有事实和法律依据，不应得到法庭的支持。三、本案已过诉讼时效。贺鹏自认他在另案审理中知道他承租的房子已出售给他人，故本案诉讼时效应从另案（2014）苏民二初字第236号案件送达起诉状时起算，至今已超过诉讼时效。四、贺鹏在庭审中自认我方已履行优先购买权的通知义务。贺鹏在庭审中自认接到过我方通知其承租商铺欲出售的电话，在电话中我方工作人员询问其是否购买承租商铺，并告知商铺的售价区间。故贺鹏的自认证实我方已履行商铺优先购买权的通知义务。	本院经审理认定事实如下：原、被告于2011年7月5日签订商铺租赁合同八份，约定原告贺鹏租赁被告碧桂园房地产开发公司位于沈阳市苏家屯区丁香街267号一层1号、2号、3号、4号、二层1号、2号、3号、4号商铺，原告贺鹏承租该商铺用于经营超市，租赁期限自2011年9月1日起至2019年8月31日止。另约定，若在租赁期限内，被告若转让该商铺的，应在合理的期限内以书面的形式通知原告，原告在收到该通知后15天内应向被告做出是否行使优先购买权的书面回复，逾期则视为放弃行使优先购买权。2012年12月4日，被告碧桂园房地产开发公司以每平方米8543.75元将沈阳市苏家屯区丁香街267号2门出卖给金礼星；2012年12月4日，被告碧桂园房地产开发公司以每平方米8974.81元将沈阳市苏家屯区丁香街267号3门出卖给方成源；2012年12月13日，被告碧桂园房地产开发公司以每平方米8492.71元将沈阳市苏家屯区丁香街267号4门出卖给权玲华；2013年1月1日，被告碧桂园房地产开发公司以每平方米8661.02元将沈阳市苏家屯区丁香街267号1门出卖给金平庆。2014年5月，碧桂园房地产开发公司认为原告拖欠租金未付为由向本院提起诉讼要求原告支付拖欠的租金并解除房屋租赁合同。原告得悉后便以被告未在出售涉租房屋前书面通知作为承租人的原告为由向本院起诉。	另查明，庭审中，原告贺鹏承认被告碧桂园房地产开发公司电话询问过原告是否购买涉案房屋，并告知其8000元-10000元价格区间的事实。	本院认为，根据相关法律规定，承租人的优先购买权是一种形成权，只有在承租人确有行使该权利的意思，且提供与买受人同等的交易条件时，才谈得上其优先购买权被侵犯的问题。被告碧桂园房地产开发公司未就房屋出售事宜向原告贺鹏进行书面通知的行为虽构成违约，但已通过电话形式询问过原告贺鹏是否购买诉争商铺事宜，并告知其价格区间，故事实上不存在原告贺鹏的优先购买权被侵犯的事实问题。关于被告提出的原告贺鹏对被告否超过诉讼时效的抗辩，因没有事实依据，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：	驳回原告贺鹏的诉讼请求。	案件受理费9800元，由原告贺鹏负担。	如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。	审 判 长  刘英民	代理审判员  赵金凤	人民陪审员  姜秋月	二〇一七年十二月十九日	书 记 员  金丽娜