广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0604民初16419号原告：佛山市禅城区住房保障中心。委托诉讼代理人：李军，广东天伦（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄志强，广东慧港律师事务所律师。被告：黄胜建，男，汉族，住湖南省益阳市桃江县。被告：佛山市禅城区胜建物业管理服务有限公司。法定代表人：黄胜建。被告：佛山市禅城区柯宇星制衣厂。经营者：李存良。被告：佛山市禅城区超琪制衣厂。经营者：林冠球。委托诉讼代理人：欧娟，女，汉族，住广东省雷州市。原告佛山市禅城区住房保障中心与被告黄胜建、佛山市禅城区胜建物业管理服务有限公司（以下简称“胜建公司”）、佛山市禅城区柯宇星制衣厂（以下简称“柯宇星制衣厂”）、佛山市禅城区超琪制衣厂（以下简称“超琪制衣厂”）返还原物纠纷一案，本院于2017年12月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李军、黄志强，被告胜建公司法定代表人暨本案被告黄胜建，被告柯宇星制衣厂经营者李存良，被告超琪制衣厂委托诉讼代理人欧娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告返还位于佛山市禅城区平桂街33号首层P5号的直管公房（以下简称“涉案房屋”）；2、判令被告支付自2011年6月8日起至实际返还房屋之日的房屋占用费（占用费按禅城区房屋租赁市场指导租金标准每月每平方米25元计算，暂计算至2017年11月共77个月317817.5元）；3、判令本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：原告负责禅城区直管公房的租赁、管理和维修养护工作。涉案房屋是拆迁原庆宁路142号直管公房补偿所得，面积165.1平方米。被告黄胜建、胜建公司在未经原告同意的情况下，擅自将涉案房屋出租并获取收益。原告多次要求被告返还房屋，但被告均一直以各种理由拖延，至今仍未向原告返还房屋。故依据《物权法》第三十四条、第三十七条、第三十九条，提起本案诉讼。被告黄胜建及胜建公司辩称，当年东建交接，我方于2009年3月27日与平桂街27、33座楼住宅小区业主委员会签订合作协议，接管本小区物业进行管理。进场后发现小区首层住房的卷闸门严重破损，闸门大开，房内各类垃圾很多，室内排污管道破损，污水横流臭气熏天，经常有一些不明身份人员进进出出，严重影响小区内外的卫生和安全，使我方的管理工作不能正常执行。我方多次以书面形式张贴通知，但一直无人认领，因此我方投入大量的人力、物力，对小区内首层住房内破损排污管道进行清理、更换。更换卷闸门增派人员看管。从建好至今年4月房管来认领。4月我方去房管所与房管所具体负责人员协商好来我处交接后，暂时由我方提供水电、房管所自己收房租。我们是2015年前因管理费开支太大，又不好管理（由于外来人员、吸毒人员等等）才租借他人使用，收返少少费用帮补。他们说把房子收回去，从09年至17年4月，原告没有来找过我们，我们在09年接手后经常以书面形式张贴通知，根本就没人来认领自己的铺位，我们作为管理方投入人力物力维修好设施，直到17年4月之前没人来找过我们，后来房管所来找我出示证据说是他们的，说好了5月交回给他们，他们派人来接管要求我们协助他们过渡房屋，到5月的租金归他们收，签好合同后钱就转到房管所的账户上，他们说我一直不归还。还有房价的问题，为什么是25元一平方，我收取一定的费用作为补偿这么多年的管理费用，隔壁的都是8、10元一平方米，最高都是12元一平方米收费。我们P2原来铺面是没电没水，后来我们提供物业水电。原告跟租户是没有关系的，可以直接找我就行了。我们公司没有使用过涉案商铺，只是维修和看管。最早在15年5月份开始出租给别人，合同是5月份的，交付之前有给大概一两个月给承租人装修和搞卫生，是在5月之前，交租是从15年5月份开始。因为17年4月房管所跟我们沟通5月份开始由他们收租，我从5月份开始就没有收租了，但是一直都没有人来找过我接收这个铺面，说我们一直不退房，这个理由不成立。17年原告的律师函才贴在铺位上面，也没有找过我本人，还是租户通知我才知道，后房管所通知我去商量这个事，我一直以为是属于东建公司。被告柯宇星制衣厂辩称，房子我们是从15年拿过来用，我们把租金交给黄胜建，每个月都按时交租，后来有人联系我们说房子要交租给房管所，问我们是否继续承租，我认为交给谁都是租房子，我不存在侵占的行为，能租就继续租，不能租我就搬走。我也跟胜建物业公司签了合同，由他们代收这个钱来交给公司或作为维修基金，我一直都不知道房子真正是属于谁的，没有人口头或书面通知过我。之所以认为黄胜建有权出租涉案商铺，是因为他说是物业管理公司，是业主委托胜建物业代为出租，当时只是口头告诉我，是有在保安室门前出示有房子出租，我没有要胜建物业公司出示他们有权出租的证明，当时没有想那么多。15年5月份开始租赁的，到现在还在用，从事服装加工。租金只是交到17年4月30日，租金都是交给胜建物业公司，是黄胜建本人过来收。被告超琪制衣厂称其意见与被告柯宇星制衣厂基本一致，但其可以随时退出涉案房屋。本案中，原告围绕其诉讼请求依法提交了如下证据：1、原告事业单位法人证书、被告胜建公司的公示报告、黄胜建身份证、黄胜建暂居住证、柯宇星制衣厂及超琪制衣厂的公示报告；2、拆迁合同书、公房移交申请书、证明、过户证明书、分层分户平面图、《房屋租赁合同》；3、住房保障中心机构编制方案、关于市直管公房过户问题的复函、授权委托书；4、佛山市禅城区国土城建和水务局文件（禅建发[2011]409号）关于发布《佛山市禅城区房屋租赁市场指导租金标准》的通知、佛山市禅城区国土城建和水务局文件（禅建发[2012]225号）关于调整发布《佛山市禅城区房屋租赁指导租金标准》的通知、佛山市禅城区国土城建和水务局文件（禅建发[2015]118号）关于调整发布《佛山市禅城区房屋租赁市场指导租金标准》的通知、（禅建发（2016）609号）关于第三次调整发布《佛山市禅城区房屋租赁市场指导租金标准》的通知；5、照片、光盘。被告黄胜建、胜建公司提交《平桂小区物管承包合同》、《合作协议》。被告柯宇星制衣厂提交房屋租赁合同（16年5月1日至17年4月30日），被告超琪制衣厂则提交收据。另外，本院依职权调取（2017）粤0604民初16417号、（2017）粤0604民初16418号、（2017）粤0604民初16420号案开庭笔录，并且向案外人佛山市东建集团有限公司调查取证，该司向本院出具复函。经审查，本院对各方当事人提交的上述证据及本院依职权调取的证据的真实性均予以确认。经审理查明：2001年7月2日，佛山市房地产管理局（甲方）、案外人佛山市东建集团公司（乙方）签订《佛山市区直管公房拆迁合同书》，约定征拆庆宁路142号房屋，乙方应补偿房屋给甲方，产权属甲方所有。2002年5月8日，案外人佛山市东建集团公司向佛山市房产管理局出具公房移交申请书，内容为：“……其中住宅部分贵局已接收，余下商铺部分未接收，有如下四间：补偿门牌××铺面积139.01㎡……特此申请，请贵局批准并协助办理以上房屋的交接手续”，佛山市房产管理局盖章确认同意接收上述商铺并注明日期为2003年5月13日。2004年5月18日，佛山市禅城区房产测绘所出具涉案房屋的平面图，注明产权面积为165.1㎡，套内建筑面积141.2㎡。2004年6月14日，佛山市房地产管理局出具《商品房过户证明书》，注明：“下列房产由佛山市东建（集团）公司开发建设，并已预售于以下购房人。房地产坐落佛平路平桂街33号首层P5号，购房人名称佛山市东建（集团）公司”。2008年11月19日，佛山市人民政府办公室出具《关于市直管公房过户问题的复函》，同意将市直管公房过户到禅城区房产管理部门（区建设局）名下，禅城区可委托住房保障建设管理中心进行经营管理。2011年6月8日，佛山市禅城区国土城建和水务局出具《授权委托书》，授权原告以自己名义管理原由该局管理的直管公房及其他各类保障性住房。2016年8月31日，佛山市东建集团有限公司出具《证明》，内容为：“平桂街27号9号铺；平桂街33号2号铺、5号铺、6号铺（即平桂街33号首层P2号、P5号、P6号）是我公司的房产，用于征拆补偿庆宁路142号房管直管房，拆迁套内建筑面积：352.26㎡，补偿房屋已作移交。特此证明。”2017年1月23日，佛山市东建集团有限公司出具《关于庆宁路142号直管公房移交的情况说明》，内容为:“我公司庆宁路旧城改造，征拆了庆宁路142号直管公房，补偿的房屋于2002年5月8日已移交给原市房产管理局，于2003年5月已办理产权接收。现需更改补偿地址、面积（详见附件），超出补偿面积在东方广场总结算……更改前补偿地址C-6号铺补偿套内建面139.01㎡，更改后补偿地址平桂街33号首层P5号补偿套内建面141.2㎡，补偿房屋按测绘面积填报……”另查明一，被告胜建公司系自然人投资或控股的有限责任公司，股东包括被告黄胜建、案外人涂伟，成立日期是2013年8月5日。另查明二，根据佛山市禅城区国土城建和水务局2011年9月8日发布的《佛山市禅城区房屋租赁市场指导租金标准》，其中祖庙街道市东路以东，佛平路以南，桂城边界以西，同济东路以北商业用房商铺首层40元/平方米.月，首层以上20元/平方米.月。根据佛山市禅城区国土城建和水务局2012年6月26日发布的《佛山市禅城区房屋租赁指导租金标准》，其中祖庙街道商业用房（商铺）指导租金标准平桂街首层是25元/平方米.月。根据佛山市禅城区国土城建和水务局2015年3月2日发布的《佛山市禅城区房屋租赁市场指导租金标准》，其中佛山市禅城区商业用房（商铺）指导租金标准祖庙街道平桂街一线铺（或临街铺位）首层是25元/平方米.月。根据佛山市禅城区国土城建和水务局2016年9月23日发布的《佛山市禅城区房屋租赁市场指导租金标准》，其中佛山市禅城区商业用房（商铺）指导租金标准祖庙街道平桂街一线铺（或临街铺位）首层是25元/平方米.月。另查明三，2010年3月31日，被告黄胜建等人（乙方）与案外人佛山市禅城区平桂街27、33号楼住宅小区业主委员会（甲方）签订《平桂小区物管承包合同》，约定甲方委托乙方负责佛山市禅城区平桂街27、33号相关物业管理事项，合同期限自2010年4月1日起至2013年3月31日止。2013年3月31日，被告黄胜建等人（乙方）与案外人佛山市禅城区平桂街27、33号楼住宅小区业主委员会（甲方）签订《平桂小区物管承包合同》，约定甲方委托乙方负责佛山市禅城区平桂街27、33号相关物业管理事项，合同期限自2013年4月1日起至2018年3月31日止。另查明四，佛山市东建集团有限公司向本院出具复函，内容为：“……我公司在佛山市禅城区平桂街33号、33号共有4间铺位……属我公司产权所有。现在4间铺位均出租使用，租金为每平方米13元/月……”另查明五，被告黄胜建、柯宇星制衣厂、超琪制衣厂在庭审中确认从17年5月1日起开始就没有交租，包括5月的也没有交。柯宇星制衣厂提交的《房屋租赁合同》中的P8号是自编的门号，是原告主张的5号铺的一部分，柯宇星制衣厂与超琪制衣厂合租了原告主张的5号铺。柯宇星制衣厂陈述之前的租赁合同的期限是从2015年5月1日至2016年4月30日。我方是租了几间铺位的，一部分是和超琪制衣厂合租，另一部分是跟宋锦章合租，24000元/年的租金是包括两个铺位的，分别是原告主张的5号铺的一部分和4号铺的一部分，两个铺的面积没有算过。超琪制衣厂则陈述其也是先后签了两份合同，一份是续签的，一份的租赁期限是从2015年5月1日至2016年4月30日，另一份是2016年5月1日至2017年4月30日。其承租的部分的租金是10000元一年。另查明六，在本院的质证笔录中，被告柯宇星制衣厂、超琪制衣厂确认本案涉及的5号铺两被告各承租了一半。原告与被告黄胜建、柯宇星制衣厂、超琪制衣厂则确认原告提交的照片中标注33#P5左边三扇门（上标注超琪童装），即为超琪制衣厂占用部分，右边两扇门（超琪童装招牌右侧）即为柯宇星制衣厂占用部分。本院认为，本案属于返还原物纠纷。依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第二百四十三条的规定，无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。不动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息。故关于原告诉请是否成立，本院作如下分析：一、依本院查明的事实，可以证明原告系涉案房屋的合法管理人即权利人，有权请求无权占有人向其返还涉案房屋并主张相应的孳息即房屋占有使用费；二、本案中，被告黄胜建是在明知其本人并非涉案房屋权利人的情况下实施出租行为，而被告柯宇星制衣厂、超琪制衣厂作为实际占有人负有对黄胜建出租涉案房屋的权利来源进行核实的义务，但柯宇星制衣厂、超琪制衣厂并无证据证明其曾履行该义务，亦无证据证明黄胜建的出租行为构成《中华人民共和国合同法》第四十九条规定的表见代理；三、关于被告柯宇星制衣厂经营者李存良等就涉案房屋与黄胜建签订的租赁合同效力，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条的规定，行为人没有代理权以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。该法第五十一条则规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。因此，上述租赁合同原先处于效力待定状态，现由于原告作为权利人不追认黄胜建出租涉案房屋的行为，且黄胜建至今未止亦未取得出租涉案房屋的权利，故上述租赁合同应为无效合同，自始无效。相关当事人已向黄胜建交纳的租金只是涉及合同无效后的返还，而不能作为免除柯宇星制衣厂、超琪制衣厂向原告支付占有使用费的责任的理由；四、至于被告胜建公司，并非其与实际承租人签订租赁合同，亦无证据证明其系涉案房屋所在楼宇的物业管理单位，故原告请求胜建公司承担责任，依据不足，本院不予支持。综合以上分析，被告黄胜建、柯宇星制衣厂、超琪制衣厂主观上存在共同过错，故对于返还涉案房屋的实际占有部分及支付相应的房屋占有使用费应承担连带责任。关于房屋占有使用费的标准，考虑到相关当事人与黄胜建签订的租赁合同所约定的租金标准只是其双方约定，不足以反映真实的租金标准，因此本院结合本案案情确定以案外人佛山市东建集团有限公司复函中的租金标准作为房屋占有使用费的标准，原告主张以禅城区房屋租赁市场指导租金标准确定，缺乏依据，本院不予支持。由于柯宇星制衣厂、超琪制衣厂各自占有涉案房屋的一半，即各自应支付的房屋占有使用费的标准为13元/月/㎡×165.1㎡/2=1073.15元/月。至于房屋占有使用费的支付期限，现有证据只能证明被告黄胜建、柯宇星制衣厂、超琪制衣厂从2015年5月1日开始实施侵权行为，故应从该日开始计算至实际返还涉案房屋之日止。原告请求从2011年6月8日开始计算，缺乏依据，本院不予支持。被告柯宇星制衣厂、超琪制衣厂截止2017年12月31日各自应向原告支付的房屋占有使用费计算如下：2015年5月1日-2017年12月31日:1073.15元/月×32个月=34340.8元。自2018年1月1日起至被告柯宇星制衣厂、超琪制衣厂实际返还涉案房屋止的房屋占有使用费按1073.15元/月计付。黄胜建对柯宇星制衣厂、超琪制衣厂上述金钱给付义务承担连带清偿责任。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第二百四十三条，《中华人民共和国侵权责任法》第八条，《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告黄胜建、佛山市禅城区柯宇星制衣厂应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市禅城区住房保障中心返还佛山市禅城区柯宇星制衣厂占有的佛山市禅城区平桂街33号首层P5号房屋的部分（位于附图标注33#P5右边两扇门，超琪童装招牌右侧）；二、被告黄胜建、佛山市禅城区超琪制衣厂应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市禅城区住房保障中心返还佛山市禅城区超琪制衣厂占有的佛山市禅城区平桂街33号首层P5号房屋的部分（位于附图标注33#P5左边三扇门，上标注“超琪童装”）；三、被告黄胜建、佛山市禅城区柯宇星制衣厂应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市禅城区住房保障中心支付2015年5月1日至2017年12月31日的房屋占用费34340.8元，自2018年1月1日起至被告黄胜建、佛山市禅城区柯宇星制衣厂实际返还上述第一项判决确定的物业之日止的房屋占用费由被告黄胜建、佛山市禅城区柯宇星制衣厂按每月1073.15元的标准向原告佛山市禅城区住房保障中心计付；四、被告黄胜建、佛山市禅城区超琪制衣厂应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市禅城区住房保障中心支付2015年5月1日至2017年12月31日的房屋占用费34340.8元，自2018年1月1日起至被告黄胜建、佛山市禅城区超琪制衣厂实际返还上述第二项判决确定的物业之日止的房屋占用费由被告黄胜建、佛山市禅城区超琪制衣厂按每月1073.15元的标准向原告佛山市禅城区住房保障中心计付；五、驳回原告佛山市禅城区住房保障中心的其他诉讼请求。被告黄胜建、佛山市禅城区柯宇星制衣厂、佛山市禅城区超琪制衣厂如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务及返还义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息及支付迟延履行金。本案受理费3034元，由被告黄胜建、佛山市禅城区柯宇星制衣厂连带负担759元，由被告黄胜建、佛山市禅城区超琪制衣厂连带负担759元，由原告佛山市禅城区住房保障中心负担1516元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 林 波二〇一八年一月十二日书记员 冯裕雯附图：附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。第二百四十三条不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。《中华人民共和国侵权责任法》第八条二人以上共同实施侵权行为，造成他人损害的，应当承担连带责任。《中华人民共和国合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。