鞍山市铁西区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0303民初3325号
原告：鞍山市睿达物业有限公司，住所鞍山市千山西路。
法定代表人：张秋玲，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李龙，辽宁弘扬律师事务所律师。
被告：艾崇，男，1982年7月19日出生，汉族，住所辽宁省灯塔市佟二堡镇。
原告鞍山市睿达物业有限公司（以下简称睿达物业公司）诉被告艾崇物业服务合同纠纷一案，本院于2016年9月26日受理后，依法由审判员李辉独任审判，于2016年11月24日公开开庭进行了审理。原告睿达物业公司委托诉讼代理人李龙，被告艾崇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告睿达物业公司诉称，要求被告给付2014年7月1日至2016年6月30日拖欠的物业费1178元及滞纳金1933元。2008年5月30日，被告入住鞍山市铁西区睿达花园新城小区3号楼222号住宅（面积81.77平）时与原告签订了《前期物业管理服务协议》，双方对物业服务内容及收费标准（每平每月0.6元）进行了约定，同时约定逾期交纳物业管理费用的按照日千分之三收取滞纳金。被告身为业主，其享受了原告提供的物业服务，却没有按时向原告交纳物业服务费用。期间经原告多次催要，被告均以种种理由搪塞，不予交纳，故诉至法院，请求依法判令被告给付拖欠的物业费。
被告艾崇辩称，一、2008年本人与原告之间签署的前期物业管理服务协议是在不签协议物业公司就不交钥匙不予办理入住手续的前提下被迫签署，属于不平等、非法协议。该协议至今已有9年，期间未有续签协议，被告请求法院视原告所提供协议无效。二、关于原告诉称“被告身为业主，其享受了原告提供的物业服务”。根据《中华人民共和国物业管理条例》第二条“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动”，1、被告曾在原告处购买千山西路240号地下室一套，此地下室属于原告服务范围内，但地下室每逢夏季年年漏水，给被告造成室内物品损失。被告多次给原告打电话报修，原告置之不理，不予维修，无奈被告自行掏钱1000元买材料并雇人进行维修。据此原告违反了物业管理条例的规定。2、小区内乱搭乱盖问题严重，将公共绿地圈为私家花园，原告未予制止，未尽到物业公司应尽的责任和义务。3、被告所在楼原有通往楼前活动区小路被圈为私有，物业未予采取措施，未尽职责。4、原告将被告楼前本归全体业主所有的绿地私自收费允给少数业主广建菜地。5、原告在被告入住之后将全体业主所有园区道路不断改为停车位收费，所收钱款从未分与业主。6、被告入住之初每单元门口均有垃圾桶，最近三年被告单元垃圾桶都没了。7、被告入住之初所在楼东侧有一大门方便车辆进出，有门卫进行安全防护，从13年起被告长出入的大门紧锁，门卫室空无一人已变成垃圾室。综上所述，原告严重违反物业管理条例，只收费不服务，最基本的职责都未尽到，因此，原告诉称被告享受了原告提供的物业服务不成立。三、被告2008年至2015年间所交物业费4000余元，被告讨要正规发票，原告总以收据搪塞。原告严重违反了发票管理办法及税务征收管理法。鉴于原告不予提供发票，被告有权拒绝其收费。四、原告知法犯法，其物业楼原本6层的建筑，私自搭建7层，加盖后不仅影响小区整体美观并且严重影响小区业主及行人的安全。五、原告诉请的金额不对，被告2015年之前含2015年物业费五任何拖欠。综上请求法院驳回原告的不合理诉讼请求，并请求法院判令原告限期拆除园区私搭乱建及物业楼楼上违建、归还业主绿地、将停车位费用公示，所收费用扣除管理费剩余平分给每户业主、补齐全体业主9年所交物业费的发票、对每栋楼漏水地下室进行维修。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
关于睿达物业公司提供的业主入住资料（内含前期物业管理服务协议）、入住通知书等证据，艾崇无异议，故本院予以确认并在卷佐证。
关于艾崇提供的两张收款收据证据，睿达物业公司无异议，故本院予以确认并在卷佐证。
关于艾崇提供的照片证据，用以证明睿达花园新城小区存在私搭乱建、私占绿地、绿地改菜地现象，对此睿达物业公司予以否认，其认为该些照片无法证明系在小区内拍摄，且即使存在该些现象亦应由综合执法部门处理，因为其公司没有执法权。因该些照片没有具体拍照时间，且照片只能反映某一时间点的情况，其缺乏反映事情的连续性，故本院对该些照片用以证明睿达花园新城小区存在私搭乱建、私占绿地、绿地改菜地现象不予采纳。
关于艾崇提出其不欠2015年之前（含2015年）的物业费的主张，对此睿达物业公司不予认同，其认为艾崇交纳了2014年7月1日至2015年6月30日间的物业费，而未交纳2013年7月1日至2014年6月30日及2015年7月1日至2016年6月30日的物业费。本院认为，艾崇提供的物业费的收款收据为2015年3月5日交纳的2014年7月1日至2015年6月30日间的物业费589元，但其未提供相关收款收据证实其已交纳了2013年7月1日至2014年6月30日间的物业费，故对艾崇该项主张，本院不予采纳。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年5月30日，被告艾崇在入住睿达花园新城小区3号楼2单元2层2号住宅（建筑面积为81.77平方米）时与原告睿达物业公司签订一份前期物业管理服务协议，主要约定：物业管理服务内容：房屋共用部分的日常维护和管理，主要包括屋面防水、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，共用设施是指共用的物业管理范围以内的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、池、井、车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等；环境卫生，负责公共区域清洁并将日常生活垃圾清运至中转站；保安；交通秩序与车辆管理；依据《装修管理规定》实施房屋装饰装修管理等；物业管理服务费用：物业管理费的标准根据测算结果确定，需在甲方购房时告之并经甲方同意，住宅每平方米建筑面积每月0.6元，待物价局核定后，按物价局核定标准执行。如无物价局核定标准，除双方协议变更外，上述标准执行至本协议失效止；甲方交纳费用时间按通知入住日期起算。（办理入住手续时，预收一年），以后每半年交纳一次，即每半年度物业管理费用提前十天交纳。逾期按每日3‰交纳滞纳金等。上述协议签订后，双方均能按协议履行，但艾崇于2015年3月5日交纳了2014年7月1日至2015年6月30日间的物业费589元后，尚欠2013年7月1日至2014年6月30日及2015年7月1日至2016年6月30日的物业费计1178元未予交纳。睿达物业公司经催要未果，故诉至本院。
本院认为：睿达物业公司与艾崇签订的前期物业管理服务协议意思表示真实合法有效。关于睿达物业公司诉请艾崇给付物业管理服务费1178元一节，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、《物业管理条例》第七条（五）项“按时交纳物业服务费用”、第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”的规定，本案睿达物业公司为睿达花园新城小区提供了物业管理服务，作为业主艾崇理应依约按时交纳物业管理服务费，但其却未完全交纳，故睿达物业公司此节诉求理由正当，本院予以支持。关于睿达物业公司诉请艾崇支付滞纳金一节，本院认为，睿达物业公司与艾崇签订的前期物业管理服务协议中虽约定了逾期交纳物业费按日3‰交纳滞纳金的违约责任，但由于该约定显系过高，且睿达物业公司在物业管理服务中尚存在不足和需要完善之处，为了增进物业公司与业主间的相互理解，避免矛盾的发生和不断升级，本院对睿达物业公司此节诉求不予支持。关于艾崇提出其所购地下室漏水，睿达物业公司不予维修的主张。本院认为，从艾崇提供的购买地下室收款收据所盖公章可以看出，该地下室为鞍山市睿达房屋综合开发建设有限公司（以下简称睿达房屋开发公司）所售，而非原告睿达物业公司出卖。根据双方签订的前期物业管理服务协议第一条第二项7条“对房屋共用部分、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理”、第二条第一项“房屋共用部分的日常维护和管理主要包括屋面防水、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等”、第二项“房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，共用设施是指共用的物业管理范围以内的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、池、井、车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等”的约定，艾崇所购地下室出现漏水状况并非睿达物业公司物业管理服务范畴，其应向出售单位睿达房屋开发公司主张权利，故对艾崇该项主张，本院不予支持。关于艾崇提出其与睿达物业公司签订的前期物业管理服务协议系被迫所签，属不平等、非法协议，应视为无效的主张，本院认为，购买附带物业管理服务的住房并签订相关的物业管理服务协议是普遍、正常的现象，因为选购何处住房及享受何样的物业服务是出自购房者的自愿，当然选择不带物业服务的住房亦并非不可能，所以，既然艾崇选择了睿达花园新城小区，其就应遵守该小区的售楼习惯并签订相关的物业服务协议，而其言称被迫，却未提供相关证据予以证实，故对艾崇提出其与睿达物业公司签订的前期物业管理服务协议系被迫所签，本院不予采纳。根据双方签订的前期物业管理服务协议第十四条“本协议自签字之日起生效。在业主委员会成立，并与物业管理单位签订《委托管理合同》之后，本协议自动失效。在本协议失效前，各方仍应履行相互义务”的约定，只要睿达花园新城小区的业主委员会未予物业管理单位签订新的委托管理合同，上述前期物业管理服务协议仍然有效，而艾崇并未提供睿达花园新城小区签订了新的物业管理服务合同，故其提出双方签订的前期物业管理服务协议无效没有事实和法律依据，本院不予采纳。关于艾崇提出原告将绿地私自收费允给少数业主广建菜地、将园区道路不断改为停车位收费问题，因艾崇未提供相关证据予以证实，故本院不予采纳。关于艾崇提出睿达花园新城小区存在私搭乱建、私占绿地、绿地改菜地现象问题，根据前期物业管理服务协议第一条第二项7条“对房屋共用部分、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理”、第三条五项“落实绿地管理及养护措施，制止破坏、践踏及随意占用现象”的约定，本院认为，虽然艾崇提供的照片证据因其局限性本院对其用以证明的现象未予采纳，但作为物业管理服务公司的睿达物业公司应该严格按照协议约定执行，加强对绿地的维护、修缮和管理，制止破坏、践踏及随意占用绿地的现象，如制止不成亦应报请相关部门处理，而不能以无执法权为由怠于行使自己的权利和义务。作为业主能够关心自己居住小区的建设并对不良现象提出批评和改进意见是好事是善意的，因为只有这样才能促使物业和业主均能依约依法办事，才能有利于建设更加美丽、有序、和谐的园区，但物业公司在物业管理服务过程中存在不足和瑕疵并非业主拒交物业费的合法理由，且即使物业公司存在不足和瑕疵，本院已在不支持滞纳金方面作出了惩戒，因此，只要物业公司依约提供了物业管理服务，作为业主即应依约交纳相关的物业费用。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《物业管理条例》第七条（五）项、第四十二条之规定，判决如下：
一、被告艾崇于本判决生效后十日内给付原告鞍山市睿达物业有限公司物业管理服务费1178元；
二、驳回原告鞍山诚达物业有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告负担，此款原告已垫付，被告艾崇在履行本判决（一）项义务时加付50元给原告鞍山市睿达物业有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。
审判员 李 辉
二〇一六年十二月十二日
书记员 杨玉旸