上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0115民初37222号
原告(反诉被告)：范立强，男，1990年7月9日出生，汉族，住陕西省西安市。
委托诉讼代理人：耿佳维，北京大成(苏州)律师事务所律师。
被告(反诉原告)：邱惠悦，女，1971年8月3日出生，汉族，住浙江省诸暨市。
被告(反诉原告)：王泽淮，男，1995年4月25日出生，汉族，住浙江省诸暨市。
上列两被告共同委托诉讼代理人：戚诚伟，北京天驰君泰律师事务所上海分所律师。
原告范立强与被告邱惠悦、王泽淮房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月9日立案后，依法适用简易程序，本院于2017年6月14日公开开庭进行审理。原告范立强的委托诉讼代理人耿佳维，被告邱惠悦、王泽淮共同委托诉讼代理人戚诚伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告范立强向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告违约金人民币600,000元；2、判令被告承担本案的诉讼费、保全费。事实和理由：原告范立强与被告邱惠悦、王泽淮在德佑房地产经纪有限公司(以下简称中介)居间下于2016年8月7日签订上海市房地产买卖合同(以下简称买卖合同)，约定：原告向被告购买上海市浦东新区浦城路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉诉房屋)，总房价为27,000,000元(含地下车库300,000元)。被告未按照合同及附件约定履行的，每逾期一日需向原告支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。在办理权利转移登记前该房地产有抵押和查封的，视为被告违约，原告有权单方解除本合同，应当通知被告，被告除需支付十个工作日的赔偿金(按总房价款万分之五每日计)外，还需向原告支付相当于总房价款20%的违约金。2016年9月1日，原、被告向房地产交易中心提交涉诉房屋产权转移登记申请。2016年9月8日，浙江省杭州市下城区人民法院将涉诉房屋查封。涉诉房屋查封后，被告未采取任何补救措施，原告为防止扩大损失，聘请当地律师向法院提出执行异议，经法院审查后，解除了对涉诉房屋的查封。2016年11月10日，原告取得涉诉房屋的不动产权证。按照买卖合同的约定，涉诉房屋被查封，被告已经违约，原告为此付出律师费200,000元，房款和过户税费的利息损失200,101元，差旅费、咨询费等60,000元，共计460,101元。因买卖合同约定的违约金远超600,000元，按照违约金不超过实际损失30%的规定，原告将违约金酌定为600,000元。
被告邱惠悦、王泽淮辩称，不同意原告的诉讼请求，原告主张的违约金没有合同约定，也不符合法律规定。理由如下：1、涉诉房屋已经过户至原告名下，被告没有违约。原告不仅没有实际损失，且已通过购买涉诉房屋取得上千万元的升值收益。按照相关司法解释，只有主张的违约金超过实际损失的1.3倍时，才属于违约金过高，可予以调整。原告的诉请不适用该规定；2、原告聘请律师提起执行异议，但执行异议原告可自行提起，律师费不是必要开支。(2016)浙0103民初1721-3号《民事裁定书》显示，律师仅在执行异议听证中提交了一份财产保全异议书，律师的实际工作量与原告支付的200,000元律师费不符，为其自身扩大的损失，原告应自行承担该律师费；3、涉诉房屋已过户至原告名下，原告支付房款及过户税费系其履行义务，不存在利息损失，双方也未约定自2016年9月2日起算违约金。原告以涉诉房屋和地下车库价格总额为基数计算违约金，而实际仅涉诉房屋被查封，计算基数也不正确；4、差旅费、咨询费没有相应凭证，不存在该项费用。此外，原告于2016年11月10日取得涉诉房屋房地产权证，按照买卖合同附件三的约定应于2016年11月14日前支付尾款，原告实际于2016年12月19日才支付尾款，故被告向原告提起反诉，要求判令原告支付逾期支付尾款赔偿金44,055元及承担反诉诉讼费。
原告范立强辩称，不同意被告的反诉请求，理由如下：1、买卖合同附件三第四条房地产交易中心出具房产证后，被告收到除尾款外的其他款项后五日内，双方对涉诉房屋进行验看、清点，确认无误后再交付尾款。而实际上涉诉房屋涉及查封，原告无法确认无误。被告依据该条主张赔偿金是对该条的曲解、误解，无事实依据，且远超出被告的实际损失，应依法调整；2、即便原告构成违约，也应以尾款20万元为基数计算赔偿金，原告迟延支付尾款系因被告违约在先，原告并无主观恶意；3、房价涨跌与原告的实际损失无关，涉诉房屋上涨的差额也与本案无关。
本院经审理认定事实如下：原、被告在中介居间下就涉诉房屋于2016年8月7日签订买卖合同，该合同载明：原告向被告购买涉诉房屋，总房价为26,700,000元。双方于2016年9月30日前向房地产交易中心申请办理转让过户手续。房地产权利转移日期以该中心准予转移登记之日为准。补充条款(一)第6条：被告承诺其名下及其直系亲属及其法定代表人(若有)名下无任何纠纷，若存在上述情况则原告或中介有权按照法律规定行使不安履行抗辩权，原告可迟延支付或通过中介转付被告应付房价款，因此对于交易产生的任何不利影响均由被告承担。待被告处理完成其纠纷且交易中心出具以原告为权利人的房地产权证后10日内向被告再行支付或通过中介转付剩余房款。补充条款(一)第7条：(1)被告未按照合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向原告支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。……在办理权利转移登记前该房地产有抵押和查封……视为被告违约，原告有权单方解除本合同，应当通知被告，被告除需支付十个工作日的赔偿金(按总房价款万分之五每日计)外，还需向原告支付相当于总房价款20%的违约金。(2)原告未按照合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向被告支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。附件三第四条：交房时间及尾款。原告直接支付被告尾款200,000元。交易中心出具以原告为权利人的房地产权证、且被告已收到除尾款外的其他款项后五日内，双方对涉诉房屋进行验看、清点，确认无误后，由被告交付给原告，双方签署《房屋交接书》，并由原告直接支付被告全额尾款，相关费用的结算日期以交接之日为准。同时，原、被告就上海市浦东新区浦城路99弄地下车库签订上海市房地产买卖合同，约定：地下车库总价为300,000元。双方办理过户时间及相关违约条款同涉诉房屋的买卖合同补充条款(一)第7条。2016年9月1日，原、被告向房地产交易中心提交涉诉房屋产权转移登记申请。次日，被告即向原告交付涉诉房屋。2016年9月8日，涉诉房屋被浙江省杭州市下城区人民法院查封。2016年10月10日，原告申请执行异议成立，涉诉房屋查封被解除。2016年11月10日，原告取得涉诉房屋的不动产权证。2016年12月19日，原告向被告支付尾款200,000元。原告现诉至本院，要求判如诉请。
另查明，本院分别于2017年5月18日、2017年6月14日登陆上海市房地交易中心“网上房地产”(fangdi.com.cn)，点击产证办理-业务告知-
现房买卖及其他转移登记或者房地产变更登记，均显示产证办理期限自受理登记之日起20日内。如补件，文件补齐日为受理日。
审理中，1、原告提交《法律服务委托合同书》一份、招商银行账户历史交易明细表1张、律师费发票2张，证明因涉诉房屋被查封，原告为防止损失扩大向法院申请执行异议，为此支付律师费200,000元。经质证，被告对上列证据的真实性不予确认，表示双方未在买卖合同中对律师费进行约定，且申请财产保全执行异议的案件，不能以房屋价格计算律师费，不符合浙江省律师费相关的收费办法。因上列证据由第三方出具，本院对真实性予以确认；2、被告提交2016年10月28日至同年12月19日期间被告与中介刘海蓉短信记录截屏打印件一组，证明被告曾向原告询问何时支付尾款，原告承诺过户当日支付；11月29日，被告催促中介进对尾款进行催交；12月3日，中介将催款记录截屏发送给被告。经质证，原告表示该组证据不符合证据形式要件，不予确认。因短信记录截屏不符合证据形式要件，故本院不予确认；3、被告提交原告代理人于2016年9月12日向被告出具的财产保全异议书、听证申请书各一份，证明涉诉房屋被查封，原告称其委托常年聘用的律师处理该事宜，无需被告处理。经质证，原告对上列证据的真实性予以确认，对关联性不予确认，表示中介告知涉诉房屋被司法查封后，原告马上向原告代理人咨询，联系被告协商解决方案，提起执行异议。原告代理人曾建议被告提供反担保或其他财产解除查封，但被告未采纳该建议。原告代理人陪同原告至杭州市下城区法院提起执行异议，产生差旅费等费用。后原告为保障涉诉房屋顺利解封，聘请了当地律师给予紧急处理。本院对财产保全异议书、听证申请书真实性予以确认。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人均具有法律约束力。关于本诉：原告认为涉诉房屋被司法查封，按照买卖合同的约定，此种情况属于被告违约。原告为解除司法查封支付律师费200,000元，差旅费及咨询费60,000元，遭受房款和过户税费利息损失200,101元。因买卖合同约定的违约金远超600,000元，按照违约金不超过实际损失30%的规定，原告将违约金酌定为600,000元。庭审查明，补充条款(一)第7条约定，被告未按照合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向原告支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行……在办理权利转移登记前该房地产有抵押和查封的，视为被告违约，原告有权单方解除本合同，被告除需按总房价款日万分之五的标准支付十个工作日的赔偿金外，还需向原告支付相当于总房价款20%的违约金。涉诉房屋虽然存在司法查封，但原告并未据此行使单方解除权，故原告以该约定酌定违约金属于引用条款不当。本案中，原、被告于2016年9月1日向房地产交易中心提交涉诉房屋产权转移登记申请，被告于次日将房屋交付给原告。因支付房款、缴纳过户税费系原告作为买方的义务，且被告已提前交房，故在买卖合同未明确约定的情况下，原告在支付了房款、缴纳了过户税费后又主张利息损失，本院难以支持。此外，买卖合同补充条款(一)第6条约定：若被告名下、被告直系亲属及其法定代表人(若有)名下任何纠纷，原告有权行使不安履行抗辩权，有权迟延支付被告房款，对于交易产生的任何不利影响均由被告承担。本案因涉诉房屋存在司法查封对于交易产生不利影响表现在如下两个方面：其一，原告主张其为解除司法查封支付律师费200,000元、差旅费及咨询费60,000元，双方争议在上述费用的发生是否具有合理性。被告指出原告主张的为解除司法查封支付律师费200,000元为扩大损失，原告当时并未告知其将委托当地律师处理，而是由原告的常年法律顾问即原告代理人处理，差旅费及咨询费60,000元无相应证据证实，故该两项费用为不必要且不合理的支出。对此，庭审查明，原告在提交转让过户手续材料后得知涉诉房屋被司法查封，立即向原告代理人咨询。原告代理人为其起草了财产保全异议书、听证申请书，并于2016年9月12日将该两份材料邮寄给被告。之后原告在其代理人的陪同下赶赴杭州市下城区法院提出财产保全异议，原告采取上述行为为必要、合理措施，原告为此支付相应差旅费、咨询费合理合法。在买卖合同未约定律师费如何分担的情况下，原告应在支付200,000元律师费前知会被告，被告对此享有知情权。原告在本有律师的情况又委托别的律师，该笔费用超出被告的合理预期，本院采纳被告意见，确认此笔费用为不合理支出。其二，原告迟延取得涉诉房屋及地下车库的不动产权证。原、被告所签订的买卖合同中约定双方应于2016年9月30日前申请办理转让过户手续，按照交易中心网上公示的产证办理期限及交易惯例，原告可于2016年10月20日取得涉诉房屋的产权。双方虽于2016年9月1日申请办理涉诉房屋及地下车库的转让过户手续，但因涉诉房屋于2016年9月8日被司法查封，原告申请财产保全异议，涉诉房屋及地下车库的不动产权证最终于同年11月10日取得。因涉诉房屋被外地法院查封，原告为解除该查封需要咨询、委托专业人士，需要奔赴外地，必然会发生一定数额的差旅费或咨询费及律师费损失。在买卖合同约定不明的情况下，本院从公平原则出发，参照买卖合同补充条款(一)第7条“被告未按照合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向原告支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行”的约定，结合非财产案件律师收费标准及本案实际情况，本院判定被告应承担因涉诉房屋存在司法查封对于交易产生不利影响，酌定被告应向原告支付违约金50,000元。
关于反诉：庭审查明，买卖合同对尾款支付时间有两处约定，补充条款(一)第6条约定若因被告及其关系人存在纠纷，原告可以行使不安履行抗辩权，待被告处理完纠纷且原告取得不动产权证书后10日内支付尾款；附件三第四条约定双方于原告取得不动产权证书后5日内办理交房手续，交房同时原告支付尾款。可见，补充条款(一)第6条约定的系有纠纷发生时何时支付尾款，更贴切本案中涉诉房屋存在司法查封的情况。被告自原告取得不动产权证书5日开始计算赔偿金的计算方式，本院不予采纳。原告于2016年11月10日取得涉诉房屋及地下车库不动产权证书，原告应于2016年11月20日前向被告支付房屋尾款200,000元，原告实际于2016年12月19日支付尾款，逾期29日，按照买卖合同补充条款(一)第7条“被告未按照合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向原告支付总房价款万分之五的赔偿金”的约定，本院核算反诉被告应支付反诉原告逾期支付房屋尾款赔偿金30,015元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条及第一百零七条规定，判决如下：
一、被告邱惠悦、王泽淮于本判决生效之日起十日内向原告范立强支付违约金50,000元；
二、反诉被告范立强于本判决生效之日起十日内支付反诉原告邱惠悦、王泽淮逾期支付尾款赔偿金30,015元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费9,800元，减半收取计4,900元，由原告范立强负担4,491.70元，被告邱惠悦、王泽淮负担408.30元；保全费3,520元，由原告范立强负担3,226.71元，被告邱惠悦、王泽淮负担293.30元。反诉案件受理费901.40元，减半收取计450.70元，反诉原告邱惠悦、王泽淮负担143.60元，反诉被告范立强负担307.10元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 左翠莲
二〇一七年六月二十九日
书记员 万春丹
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。