北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）昌民初字第13194号
原告北京农村商业银行股份有限公司兴昌支行，住所地北京市昌平区昌平镇东环路91号。
法定代表人董伟，行长。
委托代理人李保江，男，1973年10月13日出生。
委托代理人张福生，男，1969年9月5日出生。
被告刘清柱，男，1954年6月1日出生。
被告北京金兰房地产开发有限公司，住所地北京市昌平区昌平镇鼓楼南街35号楼35-6号。
法定代表人孔宪树，董事长。
原告北京农村商业银行股份有限公司兴昌支行（以下简称兴昌支行）与被告刘清柱、北京金兰房地产开发有限公司（以下简称金兰公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由法官曹松清担任审判长，人民陪审员王清根、李启忠参加的合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告兴昌支行的委托代理人李保江、张福生，被告刘清柱，被告金兰公司的法定代表人孔宪树到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
原告兴昌支行起诉称：刘清柱因购买金兰公司开发的位于北京市昌平区某处商用房，向兴昌支行借款32万元。2005年2月5日，兴昌支行与刘清柱、金兰公司签订《个人住房借款合同》（合同号为2005年城区按揭字2005042007号）。合同约定，借款期限为10年，即从2005年2月5日起至2015年2月5日止，还款方式为按月等额本息还款，贷款月利率为4.425‰。刘清柱以所购房产作为贷款抵押，在刘清柱取得该房产的《房屋所有权证》和办妥抵押登记之前，由金兰公司提供阶段性连带责任保证。合同签订后，兴昌支行按照合同约定向刘清柱发放了该笔贷款32万元，但刘清柱未按照合同约定按期还款，截止2013年8月25日，刘清柱已有23期未还款记录，尚欠兴昌支行贷款本金62608.81元，利息11197.90元，罚息7055.13元，共计80861.84元。金兰公司也未按照合同约定承担连带清偿责任。故诉至法院，请求：1、解除兴昌支行与被告签订的《个人住房借款合同》（合同号为2005年城区按揭字2005042007），提前收回已发放的贷款本息，即判令刘清柱偿还借款本金62608.81元，偿还截至2013年8月25日的利息11197.90元、罚息7055.13元，以及至全部款项付清之日止产生的利息、复利、罚息；2、判令刘清柱支付实现本案债权的所有费用，包括但不限于诉讼费、保全费、公告费、评估费、鉴定费、拍卖费等；3、判令金兰公司对上述债务承担连带保证责任。
被告刘清柱答辩称：刘清柱曾经还过两年钱，后来还不起了，金兰公司答应帮助还款。房子已经被金兰公司转买他人，刘清柱不应该再承担还款责任。金兰公司也没有退给刘清柱房款。
被告金兰公司答辩称：金兰公司作为担保人，有责任帮助购房人还清贷款，愿意承担担保责任。
经审理查明：2005年2月5日，乙方兴昌支行（贷款人、抵押权人）与甲方刘清柱（借款人、抵押人）、丙方金兰公司（保证人，即开发商或售房单位）签订编号为（2005）年（城区按揭）字（2005042007）号《个人住房借款合同》。合同约定：乙方向甲方提供借款320000元人民币，即甲方所购买房屋总价值的79%；贷款用途为向丙方购买座落于北京市昌平区某处房屋；借款期限10年，从2005年2月5日起至2015年2月5日止；贷款月利率为4.425‰，以乙方实际划款当日国家法定利率为准；本贷款利率在贷款期限内，遇国家法定利率调整时，于下年1月1日开始，按相应利率档次执行新的利率，国家法定利率调整时，乙方有义务直接执行中国人民银行有关规定，不再另行通知；乙方根据甲方预先签署的《委托转账付款授权书》，将甲方所贷款项直接划入丙方在乙方开立的存款账户内；甲方应从贷款划至丙方在乙方开立的存款账户的次月开始偿还贷款本息，每一个月为一个还款期，当月本息当月清偿，还款日为每月25日，最后一次还款不能迟于本合同期限届满日；甲方应从贷款发放次月起，按月归还贷款本息，还款总期数为120期；还款方法为等额本息还款法，即甲方按月以相等的金额偿还贷款本息；本合同项下的贷款担保为抵押加阶段性保证，甲方以所购住房作为贷款抵押，在甲方取得该住房的《房屋所有权证》和办妥抵押登记之前，由丙方提供阶段性连带责任保证；保证担保的范围包括本合同项下甲方的借款本金、利息（包括罚息）、甲方应支付的违约金、赔偿金以及乙方为实现债权而发生的一切相关费用等；在保证期间，丙方愿对甲方的债务承担连带保证责任，如甲方未能依照合同约定按时偿还任何一期贷款本息或相关费用，乙方有权要求丙方就甲方所欠债务承担保证责任；保证期间自本合同生效之日起至甲方抵押的房屋取得《房屋所有权证》，办妥房产保险和抵押登记，并将房屋他项权证及其他有关资料原件交乙方代为保管之日止。在本合同履行期间，甲方未按合同的约定在还款期间内归还贷款本息，乙方对贷款余额按贷款利率计收利息，对未收取利息部分按贷款利率计收复利，对拖欠的分期还款额和拖欠天数按每日万分之三的违约金率收取违约金；借款期间，甲方累计6个月（包括计划还款当月）未偿还贷款本息和相关费用的，乙方有权停止向甲方发放贷款，有权解除本合同，提前收回已发放贷款本息，并有权与抵押人协商将抵押物折价或依法拍卖、变卖或要求保证人履行保证责任；合同还对双方的其他权利义务进行了约定。
合同签订后，兴昌支行依约发放了贷款。二被告按照合同的约定履行了部分还款义务，但已经累计超过6个月未偿还贷款本息和相关费用。截止2013年8月25日，刘清柱尚欠贷款本金62608.81元、利息11197.90元、罚息7055.13元。金兰公司亦未履行保证责任。故兴昌支行诉至法院。
关于兴昌支行主张的2013年8月26日之后至欠款付清之日的利息、复利、罚息，兴昌支行表示，只要求二被告支付以未偿还的借款本金为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算的利息。
上述事实，有当事人的当庭陈述及《个人住房借款合同》、借款借据、贷款发放通知单、《商品房买卖合同》、逾期贷款催收通知书、履行保证责任通知书、欠款明细等证据材料在案佐证。
本院认为：兴昌支行与刘清柱、金兰公司签订的《个人购房借款合同》是当事人的真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，该合同合法有效，对各方当事人应当按照合同的约定履行各自义务。兴昌支行方依约发放了借款，刘清柱应按约分期支付借款本金及利息并履行到期清偿全部借款本息的义务，现刘清柱在履行过程中已经累计超过6个月未偿还借款本息，该行为严重违反了借款合同约定，构成违约，应承担相应违约责任，故兴昌支行请求判令解除合同、提前收回贷款本金并支付截止2013年8月25日的利息、罚息的诉讼请求，符合《个人购房借款合同》的约定，本院予以支持。兴昌支行表示，自2013年8月26日起，只要求二被告支付以未偿还的借款本金为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算的利息，其请求符合《个人购房借款合同》的约定，本院予以支持。金兰公司作为保证人，应当按照《个人购房借款合同》的约定对刘清柱的债务承担连带保证责任，并有权在承担保证责任之后向刘清柱追偿。
综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条及《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条之规定，判决如下：
一、解除原告北京农村商业银行股份有限公司兴昌支行与被告刘清柱、北京金兰房地产开发有限公司签订的编号为（2005）年（城区按揭）字（2005042007）号《个人住房借款合同》；
二、被告刘清柱于本判决生效后七日内偿还原告北京农村商业银行股份有限公司兴昌支行贷款本金六万二千六百零八元八角一分及截至二〇一三年八月二十五日的利息一万一千一百九十七元九角、罚息七千零五十五元一角三分，共计八万零八百六十一元八角四分；
三、被告刘清柱于本判决生效后七日内支付原告北京农村商业银行股份有限公司兴昌支行自二〇一三年八月二十六日起至付清之日止的利息（以贷款本金六万二千六百零八元八角一分为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算）；
四、被告北京金兰房地产开发有限公司对被告刘清柱的上述债务承担连带清偿责任，并有权在承担保证责任后向被告刘清柱追偿；
五、驳回原告北京农村商业银行股份有限公司兴昌支行的其他诉讼请求。
如果被告刘清柱、北京金兰房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一千八百二十二元、保全费八百二十九元，由被告刘清柱、北京金兰房地产开发有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服判决部分的数额交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 曹松清
人民陪审员 王清根
人民陪审员 李启忠
二〇一四年九月一日
书 记 员 李 旭