江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣07民终3144号
上诉人（一审被告）：赣州市君成亿置业有限公司，住所地：赣州市章贡区八一四大道8号金钻广场10栋东座1307室。统一社会信用代码：91360702696084950G。
法定代表人：黄维腾，该公司董事长。
委托诉讼代理人:刘澎威，江西仁天律师事务所律师。
委托诉讼代理人:肖晓斌，江西仁天律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：吴起平，男，1974年11月27日生，汉族，住赣州市章贡区。
委托诉讼代理人：吴起志（系吴起平胞弟），男，1977年4月30日出生，汉族，住赣州市于都县。
上诉人赣州市君成亿置业有限公司（下称君成亿公司）因与被上诉人吴起平商品房买卖合同纠纷一案，不服赣州市章贡区人民法院（2016）赣0702民初2293号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
君成亿公司上诉请求：1、依法撤销江西省赣州市章贡区人民法院（2016）赣0702民初2293号民事判决。2、依法改判驳回吴起平对君成亿公司主张延期交房违约金的诉讼请求，即君成亿公司对本案不承担任何违约责任。3、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、君成亿公司延期交房系因吴起平违约导致，一审判决认定事实错误。《赣州市商品房买卖合同》约定，买受人（吴起平）应当及时支付房款或者在三个月的合理期限内办理银行按揭手续，若买受人逾期支付房款，君成亿公司交付房屋的时间可因此顺延。但买受人并未按约履行义务，存在延期办理银行按揭手续、履行房款支付义务的违约情形，因买受人违约在先，故君成亿公司未按合同约定时间交房并非违约行为。2、君成亿公司延期交房还存在其他不可归责于双方的因素，因之导致的延期交房不应计算违约金。君成亿公司在案涉房屋项目建设期内，因政府部门规划变更和消防通道建设变更、政府净地移交过程中多次遭遇恶劣天气致使无法施工，这些不可抗力因素导致的延期交房不应计算违约金。3、吴起平未按合同约定使用房屋，存在违约行为。君成亿公司交房后，吴起平在未经通知君成亿公司，亦未获得任何行政许可的前提下，私自将所购买的多间相邻商铺的隔墙打通。该行为既侵占了桃子园市场公共通道面积，又将消防通道占为己用，严重违反双方签订的合同中关于《房屋交付使用后相关权利义务约定》的内容。
吴起平答辩称：1、我方已按约定履行义务，不存在逾期付款的情形。2、我方未打通隔墙，不存在违约使用房屋的情形。侵占公共通道和消防通道认定权在相关的职能部门。即使存在占用通道也是君成亿公司造成的，应由其承担相关责任。3、君成亿公司在2015年8月6日仍未完全具备交房条件。
吴起平向一审法院的诉讼请求：1、由被告退还原告多支付的购房款15048元、延期退款期间的利息737.8元及自2016年7月5日起至退清购房款之日止按银行贷款年利率7.205%计算的利息；2、由被告向原告支付违约金共计85846.12元；3、由被告承担本案的诉讼费。
一审法院认定的事实：2012年12月2日，原告吴起平与被告君成亿公司签订了《赣州市商品房买卖合同》（合同备案编号为：20121000809），约定原告（买受人）购买被告（出卖人）开发的坐落于赣州市章××区河套老城区编号××地块××城购物广场××＃商铺（建筑面积40.98m2，单价19800元/m2，总价811404元）。双方约定出卖人应当在2014年6月30日前将取得当地建设行政主管部门出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》的房屋交付给买受人。出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过30日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告依合同约定付清了房款。2014年6月30日，被告未按合同约定期限交付房屋。2015年4月6日，被告通过快递方式通知原告于2015年4月10日前来办理交房手续。原告于2015年12月11日办理房屋交接手续。之后，双方因逾期交房违约金事宜协商未果，致诉。另查明：1、被告于2015年4月10日取得案涉房屋的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；2、被告向原告交付的38#商铺实际建筑面积与合同约定不符，被告多收房款15048元。
一审法院认为：原、被告签订的《赣州市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，双方当事人应依约定履行各自的义务。本案被告未依合同约定的时间向原告履行交付房屋的义务，属于逾期交房，理应按合同约定和法律规定承担相应的违约责任。被告通知原告前来办理收房手续的时间已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，符合合同约定的交房条件，原告称被告通知交房时尚不符合交房条件，未提供充分的证据予以证实，原告逾期未办理交房手续的责任不应由被告承担，故本案被告逾期交房的时间应从2014年7月1日计算至2015年4月10日止，共计285天，根据合同约定标准，被告应向原告支付逾期交房违约金46250.03元（811404元×每日万分之二×285天），原告要求被告支付违约金85846.12元的诉讼请求金额过高，予以部分支持。原告主张被告退还多收房款，符合双方合同约定，予以支持。原告主张被告支付逾期退还房款的利息，因原、被告一直在协商违约金支付问题，原告未提供证据证明被告有拒绝退还房款的行为，原告该项诉讼请求于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、由被告赣州市君成亿置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴起平支付逾期交房违约金46250.03元；二、由被告赣州市君成亿置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴起平退回多收的购房款15048元；三、驳回原告吴起平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2333元，由原告吴起平负担933元，被告赣州市君成亿置业有限公司负担1400元。
二审审理中，君成亿公司向法庭提交两份证据，证据1是2017年9月7日赣州市中通快递桃子园分部出具的《证明》一份，证明2015年4月初，君成亿公司已经向吴起平邮寄送达了相关的入伙通知。证据2是气象局出具的全年降水量清单，证明我方延期是因不可抗力导致。吴起平质证认为：对证据1，这份证据出具的主体不符合规定，这份证明落款是赣州市中通快递桃子园分部，这并不是一个公司的名称，也没有加盖公司的公章。负责赣州市桃子园区域中通的快递是赣州市诚信中通快递有限公司桃子园分公司，因加盖该公司公章才能代表是公司出具。这份证明的内容前后矛盾，这份证明写的2015年4月6日发送340份快递，经验收，所载明的8户业主全部签收，不存在快递被他人签收，快递中途遗失等情况，但是这份证明后面，公司又注明因上述快递寄件时间超过一年，公司未存储相关物流信息，既然没有存储相关物流信息，从证明的发件日2015年4月6日至2017年9月7日开具证明的时间，长达2年半的时间，谁能记得确实是向8户业主发出了通知，既然没有物流信息，也没有提供收件人的收件签单联，因此这份证明内容是凭空出具的。在一审中，君成亿公司明确表明只发出过一次通知，所有人340份快递是同一天发出的，因此可以证明该证明不能采信。对证据2、天气情况，在吴起伟案件中已经质证过了，不再重复质证。
二审审理中，吴起平也向法庭提交两份证据，证据1为2017年9月7日（与君成亿公司提交的是同一天）赣州市中通快递桃子园分部证明复印件一份，证明君成亿公司提供的快递公司的证明相互矛盾，不真实。证据2为案涉房屋的入伙通知书两份，证明君成亿公司在取得竣工验收备案表以后没有发出过入伙通知书。君成亿公司质证认为，对证据1由于几个案子一起开庭，胡庭辉的案件与其他几个案子是不一样的，所以赣州市中通快递桃子园分部就于同一天开具了两份证明，这两份证明的内容并不矛盾。对证据2，这些入伙通知书，通知时间节点基本相同，可能相差一两天，因我们服务人员对房主查实情况后，可能整理材料时间不一样，但是统一到服务人员手上的，出现通知房主办理入伙实际时间有微小差异。在一审过程中，吴起平陈述其未收到过入伙通知书，现在二审又提供原件，可以证明吴起志一审、二审陈述不一致。
对双方提交的证据，本院评判如下：对双方提交的2017年9月7日赣州市中通快递桃子园分部的两份内容不一样的证明，虽然内容不一样，但两份证明的内容并不矛盾，对该两份证明的真实性、合法性和关联性予以认定。对君成亿公司提交的证据2，仅能证明于都县2014年4月至2016年6月降水情况，并不能证明降雨天气不能施工，对其关联性及证明目的不予认定。对吴起平提交的证据2的真实性、合法性和关联性予以认定，可以印证君成亿公司已经书面通知了吴起平交房。
二审认定的事实与原审查明的一致。
本院认为，本案二审的争议焦点为：君成亿公司应否支付延期交房的违约金。君成亿公司认为其不应支付延期交房违约金的主要理由为吴起平存在逾期支付购房款或者延期办理按揭贷款手续、未按合同约定使用房屋以及存在不可归责于双方的因素的情形。对此，首先，双方签订的《赣州市商品房买卖合同》第八条约定了“如买受人未按合同约定期限支付完购房款及其他代收代缴费用，出卖人可按买受人逾期付款的累计天数延后房屋交付时间，且不影响出卖人依约追究买受人的违约责任”的延期交房的免责事由。该合同第五条约定了本案案涉房屋的付款方式为按揭贷款方式。买受人应当在签订合同当时支付首付款，剩余款项在签订合同当日提供齐备有效的银行按揭资料。该条并未约定按揭贷款应于何时支付。双方所签订的补充协议，也未明确约定买受人应当于何时支付按揭贷款，且双方也未明确在合同签订当天提交哪些银行按揭资料，君成亿公司也未提交证据证明吴起平违反了此项约定，导致逾期办理按揭贷款的事实，故吴起平在办理按揭贷款上并无违约。君成亿公司认为吴起平应当在3个月的合理期限内办理按揭贷款，无合同和法律依据，其该项上诉理由不成立。其次，双方合同并未约定吴起平未按约使用案涉房屋是君成亿公司延期交房的免责事由，且君成亿公司交房之后，吴起平如何使用房屋与君成亿公司延期交房导致应承担的违约责任并无关联，即便吴起平存在合同第二十一条约定的情形，也不构成君成亿公司延期交房的免责事由。何况君成亿公司一审并未就此提起反诉，本院对此不予处理。第三，合同第八条虽约定如遇不可抗力因素或者非出卖人的原因(国家政策法规的变化调整，规划、设计、质检、房产等政府行为)导致停工或验收不能完成的，出卖人可据实延期。但君成亿公司一审并未提交证据证明存在该种情况。二审中，君成亿公司提交气象局出具的证明。本院认为，该证明中所列降雨天气并非灾害性天气，不属于不可抗力的因素，君成亿公司并未充分举证证明其存在合同第八条约定的可据实延期交房的免责事由，故其应当向吴起平承担延期交房的违约责任，一审法院按照合同约定的已付房款按日万分之二的标准计算违约金，符合约定和法律规定，应予维持。
综上所述，上诉人的上诉理由不成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费956元，由上诉人赣州市君成亿置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 郑 小 兵
审判员 王阿婷审判员赖国东
二〇一七年十一月二日
书记员 王 佳