杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0106民初6323号
原告（案外人）：吴宁，。
委托诉讼代理人：叶安新，海南威盾律师事务所律师。
被告（申请执行人）：徐倩，
委托诉讼代理人:李忠，北京德恒（杭州）律师事务所律师。
第三人（被执行人）：海南暨阳房地产开发有限公司，住所地海南省海口市大同路30号主楼第一层。
法定代表人：赵光明。
第三人（被执行人）：赵光明，
第三人（被执行人）：张云彩，。
原告吴宁与被告徐倩、第三人海南暨阳房地产开发有限公司、赵光明、张云彩案外人执行异议之诉一案，本院于2017年7月17日立案受理后，依法组成合议庭于2018年1月11日进行了公开开庭审理，原告吴宁及其委托诉讼代理人叶安新、被告徐倩的委托诉讼代理人李忠、第三人张云彩到庭参加诉讼，第三人海南暨阳房地产开发有限公司、赵光明经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告吴宁提出诉讼请求：1、确认原告对海口市大同路30号主楼二楼房屋（下称案涉房屋）的租赁关系于2013年2月28日要依法成立；2、依照拍卖不破租赁原则对案涉房屋执行；3、本案诉讼费由被告承担。审理中原告明确诉请为要求保护租赁权，在租赁期内阻止移交占有被执行的案涉房屋。事实理由如下：2013年2月28日，原告和第三人海南暨阳房地产开发有限公司签订《房地产租赁定金合同》，该合同明确了租赁标的为案涉房屋，也明确租赁期限、租金标准、支付方式，实际系租赁合同。合同签订后，原告即占有该房屋并出资装修，原告也在2013年2月28日支付了定金。2014年2月27日双方再次签订租赁合同，该合同也是对2013年2月28日签订的合同的补充，因此本案租赁合同关系应从2013年2月28日起算，而案涉房屋的抵押时间为2013年4月18日，故原告对案涉房屋的租赁权应依法保护。
被告徐倩辩称：案涉房屋于2013年4月18日办理抵押登记手续，正式租赁合同签订时间为2014年4月27日，因此租赁在抵押登记之后，租赁不得对抗抵押，原告诉请没有任何依据，请求驳回原告诉请。
第三人张云彩辩称：对原告事实没有异议，房屋钥匙于2013年3月5号交付原告。
第三人海南暨阳房地产开发有限公司、赵光明未到庭，也未提交答辩意见。
原告为证明自己主张，提供证据如下：
1、2013年2月28日签订的租赁合同、定金款收据一份，证明2013年2月28日双方已经形成了涉案房屋租赁关系，且原告已经向海南暨阳房地产开发有限公司支付定金，合同依法成立。
2、装饰装修施工合同一份，证明2013年2月28日房屋定金租赁合同签订之后，原告实际占有了该房屋，且对涉案房屋进行实际装修。
3、空调设备安装合同一份，证明原告实际接受、占有、使用案涉房屋。
4、2014年2月27日签订的租赁合同一份，证明双方当事人在此份协议中对原租赁合同的补充，明确双方租金交付时间和租赁合同的起止日期。
5、平面图、装修完成照片一份，证明承租的涉案房屋实际产权状况和布局情况，存在实际装修事实，已经改变了原先房产的布局和结构。
6、物业证明一份，证明海南琼州装饰公司办理了装修手续，证明原告实际占有房屋，并且对案涉房屋装修的事实。
被告徐倩未提供证据，其对原告提供的证据经质证认为：证据1、合法性、真实性没有异议，证明对象不能证明双方租赁关系实际成立。合同中表明大修完之后，案涉房屋才作为商业使用；证据2、3、真实性没法确认，证明对象有异议，不能证明案涉房屋已经出租给原告；证据4、真实性合法性没有异议，证明对象为该份合同系房地产租金补充合同有异议，该租赁合同为正式合同，时间在案涉房屋办理登记之后，原告也明确了起始日期，在抵押登记之后租赁合同才正式成立；证据5、合法性、真实性没有异议，与本案没有任何关系；证据6、合法性、真实性有异议，装修时间点在大修期间内，不属于实际租赁时间。
第三人张云彩未提供证据，对原告提供的证据均无异议。
第三人海南暨阳房地产开发有限公司、赵光明也未提供证据，未到庭视为放弃质证的权利。
本院对原告提供的证据认为和本案具有关联，予以认定。
依据庭审当事人的陈述和相关证据，本院认定事实如下：
徐倩诉海南暨阳房地产开发有限公司、赵光明、张云彩等民间借贷纠纷一案，本院于2016年11月21日作出（2016）浙0106民初7447号民事判决书，现已发生法律效力。在案件审理过程中，本院依据徐倩的申请，于2016年9月6日对案涉房屋予以查封。在执行过程中，本院于2017年5月19日作出（2017）浙0106执742号拍卖裁定和公告，并予以张贴，其中公告载明：责令被执行人海南暨阳房地产开发有限公司及实际占有人在2017年6月10日前自行迁出案涉房屋。2017年6月，原告向本院提出执行异议，请求对案涉房屋带租拍卖、保护原告的租赁权。7月3日，本院作出（2017）浙0106执异54号执行裁定书，裁定驳回原告的执行异议。7月17日，原告在法定期限内向本院提出执行异议之诉，要求判如所请。
2013年2月28日，原告（乙方、承租方）和第三人海南暨阳房地产开发有限公司（甲方、出租方）签订《房地产租赁定金合同》一份，该合同第一条租赁标的约定：甲方同意将案涉房屋及其设备在大修理完工后出租给乙方作为商业使用；第二条支付定金数额约定：签订该合同时乙方支付定金10000元给甲方；第三条租赁期约定：租赁期为陆年，起始日待二楼屋顶全部维修完工无漏水情况下再定时间；第四条租金约定：租金每月63650元。合同签订后，原告于当日支付定金10000元。2013年3月5日，被告暨阳房地产开发有限公司将案涉房屋钥匙交付原告，原告即开始装修。2014年2月27日，原告（乙方、承租方）和第三人海南暨阳房地产开发有限公司（甲方、出租方）签订《房地产租赁合同》一份，合同约定：甲方同意将案涉房屋及其设备出租给乙方使用；租赁期限为六年，从2014年3月10日起至2020年3月9日止；租金为每月63650元，第一期押金及租金：签订本合同约之同时，从2014年3月10号至2015年3月10号为期一年乙方即时向甲方交付两个月租赁保证金和两个月租金。合同还约定了其他事项。
另查明：2013年4月11日，徐倩与第三人暨阳房地产开发有限公司、赵光明签订《还款协议》及《抵押合同》各一份，约定由第三人暨阳房地产开发有限公司作为抵押人将其位于海口市大同路30号主楼第二层的房屋，即案涉房屋（HK098835HK098844HK098850HK098868HK098865HK098863HK098860HK098859HK098857HK098862HK098846HK098881HK098852HK098869HK098867HK098876HK098855HK098879HK098889HK098885HK098832HK098841HK098883HK098848HK098839HK098887HK098891HK098872HK098836HK098815HK098874HK098830HK098831HK098829HK098843HK098840HK098834HK098817HK098818HK098824HK098821HK098820HK098819）抵押给徐倩，并于2013年4月18日并办理了抵押登记手续，抵押范围包括主协议项下的债务本金、利息、复利、违约金、滞纳金、损害赔偿金，为实现债权和抵押权而产生的费用（包括律师费）。
本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。同时法律规定，当事人对自己的主张有义务提供证据予以证明，否则应承担不利的后果。本案中，依据《房地产租赁定金合同》，该合同于2013年2月28日签订，合同清楚表明“案涉房屋及其设备在大修理完工后出租给乙方作为商业使用；租赁期为陆年，起始日待二楼屋顶全部维修完工无漏水情况下再定时间”。在2014年2月27日签订的《房地产租赁合同》明确约定租赁期限为六年，从2014年3月10日起至2020年3月9日止。故原告和第三人海南暨阳房地产开发有限公司就案涉房屋的租赁关系应从2014年3月10日起算，该租赁时间晚于抵押登记时间，依法不能对抗本院的执行措施。再则，双方签订的《房地产租赁定金合同》系就租赁事项作出的意向约定，并非租赁关系的法律确定。
综上，原告主张租赁关系应从2013年2月28日起算，依据不足，本院不予支持。第三人海南暨阳房地产开发有限公司、赵光明经本院合法传唤未到庭，不影响本案的审理。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第（二）项的规定，判决如下：
驳回原告吴宁的诉讼请求。
案件受理费18300元，由原告吴宁负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审 判 长 张 钟 林
人民陪审员 王 文 仙
人民陪审员 沈玲二Ο一八年二月五日
书 记 员 朱 云 儿