广西壮族自治区容县人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0921民初1127号原告（反诉被告）：韦德传，男，1978年10月7日出生，汉族，住广西容县。委托代理人：潘国胜，男，1976年11月10日出生，汉族，住广西容县。被告（反诉原告）：蒙静明，女，1972年9月16日出生，汉族，住广西平南县。委托代理人：谢华武，广西五行律师事务所律师。原告（反诉被告）韦德传与被告（反诉原告）蒙静明土地租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月8日作出原审判决【（2016）桂0921民初1371号】后，被告（反诉原告）蒙静明不服判决，上诉于玉林市中级人民法院，玉林市中级人民法院于2017年4月21日作出（2017）桂09民终275号民事裁定书，裁定撤销本院的原审判决，将本案发回本院重审。本院于2017年7月20日重新立案受理后，依法另行组成合议庭于2017年11月21日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）韦德传的委托代理人潘国胜、被告蒙静明（反诉原告）的委托代理人谢华武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韦德传（反诉被告）向本院提起诉讼请求：1.解除原告韦德传与被告蒙静明于2013年9月28日签订《场地租用协议书》；2.被告蒙静明返还原告韦德传租用场地押金5000元；3.被告蒙静明赔偿原告韦德传建设厂房、宿舍、水电设施投入的费用89610元；4.被告蒙静明赔偿原告韦德传拆搬工厂的费用5000元；5.由被告蒙静明承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年9月28日，原、被告双方签订《场地租用协议书》，约定：被告蒙静明将容县厢南村钱忽队（下简称钱忽生产队）位于324国道线西面尾头冲处原广西容县恒泰纸品有限公司（下简称恒泰纸品公司）租用的约650平方米土地使用权转租给原告韦德传使用；租赁期限自2013年10月1日至2023年9月30日，前五年租金每年22000元，押金5000元；如蒙静明在合同约定租期内收回租赁场地，其应赔偿韦德传在该土地所建厂房、宿舍、水电设施等的投入费用。签订合同后，原告依约支付被告押金5000元和2013年10月1日至2015年9月30日二年场地租金44000元。同时，原告依约在该场地自行投资建设简易铁架铁皮构造厂房作生产车间、仓库，并建设宿舍、水电设施等附属设施，用于从事木珠加工厂生产活动。2015年8月16日，原告通过第三人张贴的告示获悉，原告所租场地使用权为第三人，第三人称其将近期进行土地平整，限令其立刻搬离，否则强行拆除。2015年11月，第三人开始对原告厂房进行强行拆除，被告亦于当日派人到现场交涉并报警未果。同年11月12日，原被告双方到现场对原告投资建设厂房、宿舍、水电设施的投入情况进行确认，并签订了一份《租用蒙静明厂房所投入房屋及其硬件设施》。同年12月，第三人又开始对厂房进行拆除，再次报警处理仍未能阻止拆除。原告认为，被告将存在权利瑕疵的土地出租给原告使用，致使第三人对出租土地主张权利，导致合同无法继续履行，并造成我方工厂被迫停工及重大财产损失。因多次与被告协商无果，故提起本案诉讼。被告蒙静明（反诉原告）辩称，一、答辩人蒙静明拥有租赁土地的承租权和转租权，转租给韦德传的场地并不存在瑕疵。二、韦德传在租用场地未经国土、工商行政主管部门批准建设厂房、宿舍、水电设施从事木珠加工生产活动是违反《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第四十四条规定的违法行为。2015年11月6日予以强拆系容县国土资源局依法行政执法行为，与答辩人蒙静明转租给韦德传的场地使用权是否存在瑕疵并无法律上的因果关系。三、原告韦德传没有任何合法有效的证据证明有第三人对其承租的土地提出过使用权异议，也没有证据证明其建筑物是因为使用权争议而被第三人拆除的，应当承担举证不能的不利后果。被告蒙静明（反诉原告）向本院提起反诉，请求：1、被告韦德传支付租金44000元及违约金给原告（违约金计算办法：以22000元为基数从2015年10月3日起按每日1％计算至本案判决生效之日止；以22000元为基数从2016年10月3日起按每日1％计算至本案判决生效之日止）；2、判决被告韦德传所交押金5000元归原告所有；3、判决被告韦德传支付电费984元给原告；4、由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：1、按照双方签订的《场地租用协议书》，被告应当在2015年10月3日前交纳2016年租金22000元，在2016年10月3日前交纳2017年租金22000元。现反诉被告韦德传逾期不交租金，则应当向反诉原告支付该两年的租金44000元及违约金。2、按照约定，韦德传在租用土地后，从事木珠加工生产活动应当报请林业主管部分批准，申请工商营业执照；建设厂房、宿舍是改变土地用途的行为，应当报经县级以上人民政府批准，而韦德传在承租土地后既没有办理工商营业执照，也没有办理土地、建设许可手续，明显是违法经营，属于根本性违约行为。被告却以合同存在瑕疵为借口半途不租赁甲方场地，显然违反了《土地租赁协议书》第1条、第3条约定，因此反诉被告韦德传所交押金5000元应当归原告所有。3、韦德传承租土地期间使用的电费984元，已经由蒙静明代付，反诉被告韦德传应当偿还给原告。原告（反诉被告）韦德传对被告（反诉原告）的反诉请求均有异议，均不予认可。本院经审理查明，1995年10月10日，广西岑溪珍珠纸品有限公司（甲方）与钱忽生产队（乙方）签订《租用零星洼坑荒山地协议书》，约定乙方同意甲方租用位于容县头冲集体所有的零星洼坑荒山地面积共计1118平方米，出租期限自1995年10月23日至2025年10月24日，即从获得政府有关部门批准之日起。上述协议由甲方代表莫树飞签名并加盖公章，乙方则由生产队长及生产队全体成员签名确认。同年10月18日，台湾商人翁鸿珍向容县人民政府提出《兴办独资企业广西容县恒泰纸品有限公司的立项申请》，计划使用厂房、场地2000平方米，初拟厂址为容县厢南村钱忽生产队现有山地。次日，容县人民政府作出容政函[1995]79号《关于同意外资企业广西容县恒泰纸品有限公司立项的批复》，批准：同意外资企业恒泰纸品公司立项；项目地址位于容县，计划厂房用地2000平方米。同年10月25日，恒泰纸品公司与钱忽生产队签订了二份《协议书》，约定：根据容政函[1995]79号批文，恒泰纸品公司使用土地2000平方米，按土地局山地价9000元/亩,一次性补偿27000元，该土地使用权归恒泰纸品公司长期、永久使用。超出2000平方米部分土地，应取得容县人民政府批复后方可使用。其中上述土地包括原广西岑溪珍珠纸品有限公司租用的山地，租用时间从1995年10月25日起。协议书后附界址图，从公路边入30米为起点丈量。以上二份协议，均由恒泰纸品公司代表莫树飞、钱忽生产队队长潘武旭、会计潘文均及刘武进签名确认。签订协议后，恒泰纸品公司一次性支付土地补偿款27000元给钱忽生产队。1995年11月3日，容县人民政府作出容政函[1995]83号《关于同意广西容县恒泰纸品有限公司使用专项土地兴建建议仓库的批复》，批准恒泰纸品公司租用钱忽生产队位于324国道线西面（即尾头冲）处的山地985平方米，作为简易原料工棚、仓库专项用地，使用期限为30年（从1995年11月1日至2015年10月30日止）。1996年5月3日，钱忽生产队与恒泰纸品公司签订《补充协议》，约定：钱忽生产队同意将屋头冲坑洼山地有偿长期、永久性给恒泰纸品公司作生产建设用地，时间从1996年1月1日起，面积985平方米，折亩数为1.48亩，按土地局山地价9000元/亩计算，折款一次性补偿13320元；另加办公室后墙至324线国道边的空地即15米×27.6米（面积414平方米），一次性补偿5595元，该土地也永久归恒泰纸品公司使用。协议并约定了上述两块土地使用权的界址。以上协议分别由恒泰纸品公司盖章及代表莫树飞签名、全体钱忽生产成员签名确认。协议签订后，恒泰纸品公司付清了上述补偿款，并由钱忽生产队队长潘武全及会计潘文均在协议书第二页上方出具“该土补偿款以全部付清”予以确认。1995年10月24日，容县对外经济工作委员向玉林地区对外经济贸易委员会作出《关于请求批准广西容县恒泰纸品有限公司成立并发给批准证书的请示》，玉林地区对外经济贸易委员会于同年11月17日作出玉地经贸外资（1995）42号《玉林地区经贸委关于同意设立广西容县恒泰纸品有限公司的批复》，批准设立恒泰纸品公司，并发给外企企业批准证书。同年11月20日，恒泰纸品公司经中华人民共和国国家工商行政管理局核准登记注册成立，董事长莫树飞、副董事长翁鸿珍、总经理蒙静明。2010年1月8日，恒泰纸品公司的董事长莫树飞委托总经理蒙静明全权代表其处理恒泰纸品公司的一切生产经营事宜，并代签有关法律文书、协议等。2013年9月28日，蒙静明（甲方）与韦德传（乙方）签订一份《场地租用协议书》，约定甲方自愿将恒泰纸品公司一空场地约650平方米租给乙方使用，租期为十年。从2013年10月1日至2018年9月30日止五年中，每年租金22000元，押金为5000元，每年10月3日前一次性交清下年租金。如逾期不交租金，则按本期租金每日1%收取违约金；如乙方半途不租赁甲方场地，押金不退还给乙方，场地所有固定建筑物不能拆除；如甲方在合约租期内收回所租赁场地，甲方应当赔偿乙方在该场地上所建厂房、宿舍、水电设施的投入费用，此费用按投入时物价结算，如有一方有异议，可申请第三方评估等。韦德传依约支付了押金5000元和两年的租金44000元，并在租赁的场地投资建设了厂房、宿舍、水电设备等从事木珠加工生产活动。2015年8月16日，一份落款为地主示的告示粘贴在韦德传承租的场地内，载明：因你厂房用地，经国土局及有关部门核实，你厂房西侧星铁皮厂房及围墙已侵占本人国有土地界址。现要求你厂房于2015年8月19日前自行拆除铁皮厂房及围墙，归还本人所有用地界址。逾期不拆除，由本人强行拆除恢复本人权属用地界址。所产生的一切费用及经济损失由你厂全权负责。看到该告示后，韦德传将告示内容告知了蒙静明。2015年11月8日，蒙静明与韦德传对韦德传租用蒙静明厂房所投入房屋及其硬件设施设备进行了确认。2015年11月至12月期间，原告投资建设的厂房、宿舍、水电设施被强行拆除，为此事件，蒙静明向容县公安局绣江派出所报警。2016年6月3日，原告依法向本院提出对上述投资厂房、宿舍、水电设施的建设造价和财产损失情况进行鉴定，受委托的鉴定机构正意价格评估集团有限公司于2016年11月27日出具《结论报告书》，确认价格评估标的在价格评估基准日（2015年11月）的评估价格为￥89610元。2017年8月2日，韦德传向本院提出申请，请求本院调取2015年容县国土资源局是否对本案涉及的容县厢南村钱忽队位于324国道线西面尾头冲处（原恒泰纸品公司）的厂房等建筑物进行过强拆的具体信息以及绣江派出所对本案涉及的容县厢南村钱忽队位于324国道线西面尾头冲处（原恒泰纸品公司）的厂房等建筑物被人强拆事件所作的出警调查处理信息。根据韦德传的申请，本院依法向容县国土资源局和容县公安局绣江派出所调取相关材料信息。容县国土资源局复函称，从来没有组织对原恒泰纸品公司位于容县厢南村钱忽队324国道线西面尾头冲处的厂房等建筑物拆除的行为。从容县公安局绣江派出所调取回来的两份询问笔录显示，蒙静明曾就广西容县恒泰纸品有限公司位于容县厢南村钱忽队的厂房的一处围墙被人拆了向公安报警及案外人何健向容县公安局绣江派出所反映其在恒泰纸品有限公司旁买有一块空地，其土地使用证上面的面积范围是在恒泰公司围墙内，2015年12月22日其把围墙拆了。另查明，目前恒泰纸品公司已全面停止经营，其原实际租用的上述土地使用权亦已陆续转租他人。2015年9月开始，韦德传停止木珠加工生产活动。至今，韦德传只是交纳了两年的租金44000元。对双方当事人无异议的证据本院予以确认，对双方当事人有异议的证据，本院认定如下：1、蒙静明因原告提交的广西容县恒泰纸品有限公司的营业执照副本没有原件，不予认可其真实性，经审查，本院对该证据的真实性予以认可。2、对蒙静明提交的代韦德传交纳电费的三份收据，由于该三份收据为蒙静明个人出具，本院不予认可3、对正意价格评估集团有限公司出具的《结论报告书》，本院予以认可。4、对容县国土资源局的复函，本院予以认可。本院认定的以上证据和庭审笔录，证明了本院查明的以上事实。本院认为，蒙静明受恒泰纸品公司的董事长莫树飞委托，于2013年9月28日与韦德传签订的《场地租用协议书》，系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应依约全面履行合同义务。根据容县国土资源局的复函，本院认定韦德传投资建设的厂房、宿舍、水电设施被拆除的行为并非行政机关的依法行政执法行为，而系因土地权属与第三人有纠纷，第三人主张权利而被第三人强行拆除。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。在本案中，韦德传在土地使用权租赁期间，因第三人主张土地权利并强行拆除韦德传建设的简易厂房等设施，致使韦德传无法继续使用租用的场地进行生产经营，合同目的无法实现。故，蒙静明出租给韦德传的土地权利在租赁期间出现了权利瑕疵，蒙静明构成违约，韦德传据此请求解除合同和返还租用场地押金5000元，合法合理，本院予以支持。关于韦德传主张蒙静明赔偿其建设厂房、宿舍、水电设施投入费用方面，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条规定可知，出租人的权利瑕疵担保责任是指出租人担保在租赁期间第三人不能就租赁物主张任何权利，当第三人对租赁物主张权利时，出租人应承担相应责任。从案件查明事实可知，蒙静明受恒泰纸品公司委托将其租用钱忽生产队的土地使用权转租给韦德传，双方签订合同时均未存在权属争议的情形，韦德传无法知悉其租用的土地使用权是否存在权利瑕疵，在第三人主张权利时，其亦尽了及时通知蒙静明的义务，故韦德传因第三人造成的损失不存在过错。反之，蒙静明虽然能够提供证据证明恒泰纸品公司通过支付土地使用权补偿费的方式租用钱忽生产队集体所有山地共计3399平方米，其中获得相关政府批文为2985平方米，但因恒泰纸品公司与第三人对涉案土地尚存在权属争议，蒙静明亦没有提供足够证据予以证实其转租给韦德传部分的土地使用权确属恒泰纸品公司租用，并非第三人所有。另，蒙静明虽然在第三人主张权利时采取一定措施予以制止，但仍无法使韦德传获得救济。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。综上，蒙静明应就因与第三人的权属争议导致韦德传不能对租赁物使用、收益，且造成原告搭建的厂房、宿舍及水电设施的损失承担责任。蒙静明辩称其转租给韦德传的土地不存在瑕疵，本院依法不予采纳。经鉴定，韦德传因第三人强行拆除的厂房、宿舍及水电设施被损坏前价格为89610元，本院认可该鉴定结论，并认可该价值为韦德传受到的损失，故韦德传主张蒙静明赔偿上述投入费用89610元，于法有据，符合情理，本院依法予以支持。关于韦德传主张蒙静明赔偿其因拆搬工厂费用5000元，因其没有提供证据证明上述损失费用，应就其主张承担相应举证不能的后果，本院对其主张依法不予支持。对于蒙静明要求韦德传支付租金44000元的反诉请求，虽然在本案之前，双方签订的《场地租用协议书》未解除，但是从2015年9月起，由于租赁场地的权属争议问题，第三人主张权利，韦德传已经无法继续使用租赁的土地从事生产经营活动，韦德传的合同目的无法得到实现，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。因此，韦德传在第三人主张权利后不再支付租金具有法律依据，蒙静明要求韦德传支付两年租金44000元的反诉请求缺乏法律依据，本院不予支持。对于蒙静明要求韦德传所交押金5000元归其所有的反诉请求，由于韦德传不存在过错，因此，对蒙静明的该项反诉请求，本院不予支持。对于蒙静明要求韦德传支付电费984元的反诉请求，本院对其提交的收据不予认可，其亦未提交其他证据予以证实，同时，韦德传亦不予认可，因此本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第二百二十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）韦德传与被告（反诉原告）蒙静明于2013年9月28日签订的《场地租用协议书》；二、被告蒙静明（反诉原告）返还押金5000元给原告韦德传（反诉被告）；三、被告蒙静明（反诉原告）赔偿位于广西容县厢南村钱忽队324国道线西面尾头冲处的厂房、宿舍、水电设施投入损失89610元给原告韦德传（反诉被告）；四、驳回原告韦德传（反诉被告）的其他诉讼请求；五、驳回被告蒙静明（反诉原告）的全部反诉请求。上述债务，义务人应在本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期间届满之日起二年内向本院申请执行。本案收取受理费5166元【原告（反诉被告）韦德传已预交2583元】、反诉费2375元、鉴定费2000元和财产保全费1010元，合计10551元，由原告（反诉被告）韦德传负担50元，被告（反诉原告）蒙静明负担10501元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区玉林市中级人民法院，同时于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费5166元（开户行：中国农业银行股份有限公司玉林城东支行，户名：广西壮族自治区玉林市中级人民法院，账号：20×××57），逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 长  覃勇坚人民陪审员  邓春红人民陪审员  黄 萍二〇一七年十二月二十七日书 记 员  梁倩宁