安徽省宿州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖13民终2625号
上诉人（原审原告）：赵丹，男，1987年2月22日出生，汉族，住安徽省宿州市砀山县。
委托诉讼代理人：朱怀良，安徽梨苑律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：砀山县西地亚房地产开发有限公司，住所地安徽省宿州市砀山县砀城镇民营工业集中区。
负责人：李金彪，该公司负责人。
上诉人赵丹因与被上诉人砀山县西地亚房地产开发有限公司（以下简称西地亚公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省砀山县人民法院（2017）皖1321民初2473号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
赵丹上诉请求：改判支持赵丹的一审诉讼请求。事实和理由：西地亚公司作为房地产开发公司，占据优势地位，经常在收取房款后，不能如期办理房产证，因赵丹也从事经营活动，为了尽快取得房产证办理贷款用于资金周转，亦为了促使西地亚公司尽快办理房产证，双方协商一致情况下约定了违约赔偿。当时双方按照房屋总价款的20%作为违约金计算依据，因赵丹一次性缴纳房款1450000元，所以双方约定了300000元的违约金。该违约金不存在约定过高，一审中，西地亚公司也未提供任何证据证明300000元违约金过高。因双方已经明确约定300000元的违约金，故，一审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第二款错误。
西地亚公司未答辩。
赵丹向一审法院起诉请求：1、判令西地亚公司为赵丹办妥西地亚房产12栋102室、302室的房屋所有权证书；2、责令西地亚公司赔偿经济损失300000元；3、由西地亚公司承担本案的全部诉讼费用。
一审法院认定事实：因购买西地亚·巴黎春天12栋102室、302室商品房，赵丹（买受人）与西地亚公司（出卖人）于2016年4月26日签订了两份《商品房买卖合同（预售）》。合同约定：12栋102室商品房房款800000元，302室商品房房款650000元，买受人应当于2016年4月26日付清两套商品房的全部价款；出卖人应当于2016年8月30日前向买受人交付两套商品房；房屋登记：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理商品房的房屋所有权转移登记；（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人有权解除合同，如果买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；（三）因买受人原因未能在约定期限内完成涉案商品房的房屋所有权登记的，出卖人不承担责任。同日，西地亚公司与赵丹就房屋所有权登记签订承诺书一份，内容为：“本公司及本人，就赵丹购买本公司西地亚房产12栋102室及12栋302室签订购房买卖协议及备案之日起，本公司及本人承诺赵丹一年内顺利办理并取得房产证（2017年4月30日之前）。如果至2017年4月30日赵丹未顺利办理并取得房产证，本人及公司自愿赔偿赵丹经济损失叁拾万元，并愿承担相关法律责任”。西地亚公司以及时任法定代表人艾敏签名并加盖了公司公章。2016年4月26日，赵丹依照约定支付了全部购房款共计1450000元，并到砀山县房地产管理局进行了备案。至今，西地亚公司未与赵丹办理房屋所有权登记。一审法院认为，2016年4月26日，赵丹与西地亚公司因购买涉案商品房签订《商品房买卖合同（预售）》并就房屋所有权登记签订承诺书，是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律规定，合法有效，双方应依约定履行。在赵丹履行自身支付购房款的合同义务后，西地亚公司应当在规定时间内按约定与赵丹配合办理房屋所有权登记。房屋所有权的登记应当由买卖双方共同配合完成，在此环节上，卖方是居于主导地位的。西地亚公司作为卖方应当遵循诚实信用原则积极提醒赵丹准备房屋所有权登记所需要的材料，如缴纳契税、房屋维修基金等，并且西地亚公司应当准备好办理产权登记相关手续。本案中，西地亚公司未提示赵丹应提供有关材料，也未表明已经准备好相关的登记手续，存在一定的过错。赵丹作为买方，也应积极主动缴纳税款等有关材料，但赵丹至今也未缴纳契税、房屋维修基金等款项，对于在规定期限内未办理房屋所有权登记存在一定的过错。关于双方签订的承诺书中约定违约金为300000元的问题，西地亚公司在合同约定的期限内交付了房屋，而赵丹已经实际使用了涉案房屋，赵丹的实际经济损失应当低于300000元，所以西地亚公司主张的违约金过高的抗辩意见一审法院予以采纳。由于赵丹的实际损失难以确定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第二款的规定，如果损失数额难以确定，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算损失。且西地亚公司承诺的为赵丹办理房屋所有权登记的时限是2017年4月30日之前，所以对于赵丹的实际损失应当以已付购房款1450000元为基础，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从2017年5月1日计算至涉案房屋所有权登记之日。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、西地亚公司于判决生效之日起十五日内与赵丹配合办理西地亚房产12栋102室、302室的房屋所有权登记；二、西地亚公司支付赵丹经济损失（损失以1450000元为基础，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从2017年5月1日计算至涉案房屋所有权登记之日止）；三、驳回赵丹的其他诉讼请求。一审案件受理费5800元，因简易程序审理减半收取2900元，由赵丹负担1450元，由西地亚公司负担1450元。
二审中，赵丹提交了砀山县不动产登记局出具的证明，该证明载明：经不动产登记业务管理系统查询，西地亚公司开发的12#楼未在该登记中心办理首次登记。因该证明系国家相关主管机关出具，本院对其证明力予以认定。本院二审对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，赵丹与西地亚公司签订《商品房买卖合同（预售）》及承诺书，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同履行各自义务。按照双方协议约定，西地亚公司应于2017年4月30日前协助赵丹办理房屋所有权登记手续，而西地亚公司并没有在约定的时间内履行协助义务，且不能办理房产登记的原因是西地亚公司没有办理案涉房屋所在12#楼的初始登记，故，西地亚公司构成违约。根据相关法律规定，在开发商未办理初始登记的情况下，购房者即无法办理产权登记。西地亚公司一审辩称系赵丹没有交纳相关契税和房屋维修基金的原因造成没有办理房屋产权登记的理由与事实不符。因西地亚公司已经违约，应承担违约责任，按照其出具的承诺书，其应当支付赵丹违约金300000元。关于该违约金是否过高的问题，鉴于西地亚公司至今没有办理12#楼的初始登记，且何时能够为赵丹办理产权登记尚不能确定，故，双方约定的违约金并不过高。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第二款规定的是合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算损失。而本案中双方当事人已明确约定违约金，故，一审法院适用上述法律规定确定赵丹的损失不当。
综上所述，赵丹的上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：
一、维持安徽省砀山县人民法院（2017）皖1321民初2473号民事判决第一项；
二、撤销安徽省砀山县人民法院（2017）皖1321民初2473号民事判决第二、三项；
三、砀山县西地亚房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付赵丹款300000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2900元；二审案件受理费5800元，均由砀山县西地亚房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周亚丽
审 判 员 李德道
审 判 员 杨俊举
二〇一七年十二月六日
法官助理 李 震
书 记 员 夏春秋
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。