安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖01民终3655号
上诉人（原审被告）：陈利，男，1976年9月10日出生，汉族，住安徽省肥西县，
被上诉人（原审原告）：合肥兆祥房地产开发有限公司，住所地肥西县上派镇人民东路，统一社会信用代码913401237627932700（1-1）
法定代表人：张克朋，总经理。
委托诉讼代理人：李阳，安徽皖国泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：文晓恒，安徽皖国泰律师事务所律师。
上诉人陈利因与被上诉人合肥兆祥房地产开发有限公司（以下简称兆祥房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省肥西县人民法院（2017）皖0123民初368号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈利上诉请求：请求撤销原判，依法改判驳回兆祥房产公司的诉讼请求。事实与理由：1、一审关于诉讼时效的认定没有法律依据。陈利取得案涉房产后一直将房产长期出租，并不知晓兆祥房产公司催告一事。对一审兆祥房产公司提供的照片三性均有异议，为兆祥房产公司单方制作，一审直接认定催告事实为真不当。即使催告为真，因为催讨的对象为�区存在欠付房款和办证费用的业主，单个债权的诉讼时效并不理所当然的中断；2、一审认定事实错误，且存在遗漏。双方签订合同约定购买的房屋是两套。后期因为兆祥房产公司将其中一套合同约定的半封闭阳台设计成全封闭阳台，导致房屋实际测绘面积超出合同约定面积，也直接导致两套房屋的总面积超出144㎡，陈利不能享受优惠的契税政策。因兆祥房产公司的违约行为导致陈利多支出的契税和办证费用应由兆祥房产公司承担。3、《房屋买卖合同》第五条的约定存在歧义，约定不明确的，应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人承担。
兆祥房产公司辩称，双方合同约定产权登记面积与合同约定面积存在误差时，按照房屋单价多退少补，双方合同经过相关职能部门的监制和审核通过，该约定符合法律规定，陈利应依照约定补缴房屋差价款。兆祥房产公司提供的照片显示兆祥房产公司长期在陈利购买房屋单元门口以及肥西县信访局门口张贴公告，通知陈利补缴房款，兆祥房产公司多年持续催告，导致诉讼时效中断，陈利主张案涉纠纷超过诉讼时效没有事实依据。双方合同约定房产证由兆祥房产公司统一办理，陈利购买的是子母房，按照当时的要求必须办理一个房产证，并非兆祥房产公司故意所为。从房屋图纸上看，并不是封闭阳台导致面积的增加，陈利也未提供证据证明其主张。案涉小区已经通过建设部门的验收，并非兆祥房产公司私自变更设计。如果陈利认为兆祥房产公司私自变更设计，侵犯了其合法权利，其应在收到案涉房屋后采取退房或者起诉要求兆祥房产公司承担违约责任，但陈利收房至今长达六七年时间，并未行使自己的权利，应视为对合同变更行为的默认。双方签订的《商品房买卖合同》是经过相关职能部门监制和审核通过的，是符合法律和行政法规的，合同约定房屋建筑面积最终以房地产权机关测绘为准，多退少补。其明确了双方权利义务，并不是单方收益条款，并非霸王条款。陈利主张的所谓格式合同及存在歧义，是陈利的片面理解。
兆祥房产公司向一审法院起诉请求：陈利向兆祥房产公司补交房款16514元、办证费用9990元。
一审法院查明：2010年1月3日，陈利与兆祥房产公司签订《商品房买卖合同》一份，约定陈利购买兆祥房产公司开发的“书香雅苑”小区的27号楼B1005室、B1006室商品房两套，单价均为3384.05元/㎡，其中B1005室建筑面积为90.63㎡（其中套内建筑面积74.48㎡,公共部分与公用房屋分摊建筑面积为16.15㎡）、B1006室建筑面积�52.69㎡（其中套内建筑面积43.3㎡,公共部分与公用房屋分摊建筑面积为9.39㎡），房屋总价合计为485002元，合同第五条关于面积确认及面积差异处理问题明确表述为“房屋的建筑面积最终以房地产权机关实际测绘的面积为准，多退少补（以本合同签定的每平方米价格计算）。”合同第十五条约定“办理产权证相关费用由买受人在房屋封顶后的10日内须预付。”2011年4月2日，陈利以银行汇款方式向兆祥房产公司预交办证费10309元和物业费2062元，合计12371元。2012年6月11日，兆祥房产公司为陈利所购买房屋办理房地产权证，经肥西县房地产测绘队实际测绘，陈利所购“书香雅苑”27幢B单元1005室房屋实际建筑面积为93.45㎡，B1006室房屋实际建筑面积为54.75㎡，共计比合同约定建筑面积超出4.88㎡，房屋总价款501516元，扣除已付总房款485002元和预交的办证费用10309元，陈利应补交房�16514元，补交办证费用9990元，但经兆祥房产公司多次催要，陈利既未领取房地产权证，亦未补交元房款及办证费用，以致成讼。
另查明：兆祥房产公司分别于2013年11月15日、2014年10月17日、2015年4月10日、2016年4月27日在“书香雅苑”楼道口以张贴公告的方式，要求“书香雅苑”中应予补交房款和办证费用的购房者尽快补交房款和办证费用，陈利亦位列其中。
一审法院认为，陈利与兆祥房产公司就“书香雅苑”27幢B单元1005室、1006室所签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，亦不违反相关法律法规的禁止性规定，合同依法成立并生效，陈利与兆祥房产公司均应全面履行合同义务。
本案争议焦点主要是兆祥房产公司诉讼请求是否超过诉讼时效？陈利抗辩其于2011年4月2日取得案涉房产后，并未在“书香雅苑”小区居住，而是将房屋租赁他人，其并不知晓公告之事，兆祥房产公司即使张贴了公告也不能代表已经通知陈利了。庭审查明兆祥房产公司有据可查的最早的张贴书面催告公告日期为2013年11月15日，依据涉案房屋产权登记的时间即2016年6月11日计算，陈利于2013年11月15日进行首次催告，后又分别于2014年10月17日、2015年4月10日、2016年4月27日在案涉房屋所在楼盘即“书香雅苑”的楼道单元门口以张贴公告方式向包括陈利在内的买受人催讨交纳房款和办证费用，即使陈利辩称其未在小区居住且将案涉房屋租赁他人属实，但陈利作为案涉房屋的所有人及出租人也会对案涉房屋行使管理之职，且兆祥房产公司发布公告催讨的对象为“书香雅苑”小区中存在欠付房款和办证费用的所有购房者，并非陈利一户，催讨对象广，并自2013年至2016年连续张贴公告催讨，催讨时间无中断，此种情况下，陈利辩称其�全不知晓兆祥房产公司张贴公告催讨房款和办证费用一事，不符合常理，该院不予采信。兆祥房产公司最后一次张贴公告催讨时间为2016年4月27日，而一审立案受理日为2017年1月22日，可见，兆祥房产公司诉请不存在时效缺陷，故对陈利之抗辩，该院不予采信。
兆祥房产公司在履行交房及办证义务后，陈利作为房屋买受人理应支付全部购房款，鉴于陈利与兆祥房产公司所签《商品房买卖合同》第五条关于面积确认及面积差异处理已做出明确约定，房屋的建筑面积最终以房地产权机关实际测绘的面积为准，按照订立合同时的单价计算多退少补，依据此约定内容，在兆祥房产公司已履行交房义务的情况下，陈利作为购房人理应依据合同约定补足房款，故对兆祥房产公司要求陈利向其补交16514元房款的诉请，依法予以支持。至于办证费用，陈利与兆祥房产公司所签订的《商品房买卖合同》第十五条第3项约定：“办理产权证相关费用由买受人在房屋封顶后的10日须预付”，兆祥房产公司认可陈利已经预交10309元办证费用，但鉴于兆祥房产公司在办理房产证时实际所支出的费用已经超出陈利所预交之费用，而该费用系办理房产证时由相关政府部门据实收取的合理费用，理应由陈利承担，故对兆祥房产公司诉请陈利补交9990元办证费用的诉请，依法予以支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：陈利于判决生效后十日内一次性向兆祥房产公司补交房款16514元、办证费用9990元，共计26504元。案件受理费463元，减半收取231.5元，由陈利负担。
二审中，双方当事人均未提供新证据。对一审查明事实，本院予以确认。
二审另查明：案涉两套房屋预测面积以及房屋建成后复测面积构成分别为：1、B1005室，预测面积：套内使用面积+套内墙体面积70.22㎡，套内阳台面积4.26㎡，公摊面积16.15㎡，总计建筑面积90.63㎡；复测面积：套内使用面积+套内墙体面积73.52㎡，套内阳台面积3.66㎡，公摊面积16.27㎡，总计建筑面积93.45平方米；2、B1006室，预测面积：套内使用面积+套内墙体面积43.3㎡，公摊面积9.39㎡，总计建筑面积52.69㎡；复测面积：套内使用面积+套内墙体面积45.22㎡，公摊面积9.53㎡，总计建筑面积54.75平方米。
本院认为，关于房屋合同约定面积与房屋实测面积差异问题，根据房屋预测以及复测情况可知，案涉两套房屋实测面积超出合同约定面积是因为套内使用面积+套内墙体面积以及对应的公摊面积增加导致。根据计量规范，该差异应系实体建筑面积的增加导致，且该实际增加的面积所属的房屋权利归陈利享有，一审判决陈利依据双方合同约定单价面积支付该部分利益对价并无不当，本院予以维持。虽然合同约定B1005室房屋为半封闭阳台，实际交付房屋为全封闭阳台，但阳台的测绘面积并未增加，故陈利以阳台设计发生变化导致面积增加抗辩支付房款的理由不能成立，本院不予支持。至于兆祥房产公司是否存在发生设计变更未通知陈利以及由此的相关责任承担系另外一个法律关系，陈利可另案主张。
对于办证费用，兆祥房产公司在办理房产证时实际所支出的费用超出陈利所预交之费用，而该费用系办理房产证时由相关政府部门据实收取的合理费用，理应由陈利承担，故对兆祥房产公司诉请陈利补交9990元办证费用的诉请，一审予以支持并无不当，本院予以维持。
关于诉讼时效问题，兆祥房产公司一直在小区内张贴公告，进行催告，兆祥房产公司的催告行为构成诉讼时效的中断，兆祥房产公司的主张未超过诉讼时效，陈利该节主张不能成立，本院不予支持。综上，陈利的上诉理由均不能成立，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费468元，由陈利负担。
本判决为终审判决。
审判长 陆建群
审判员 方玮韡
审判员 余海兰
二〇一七年十月三十日
书记员 吴丁蔷
附相关法律法规：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。