浙江省瑞安市人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0381民初3399号原告：浙江商城集团有限公司，住所地瑞安市安阳街道商城大道168号。法定代表人：吴超凡，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：林德洧、黄少群，浙江安瑞律师事务所律师。被告：李秀珍，女，1967年7月12日出生汉族，住温州市龙湾区。委托诉讼代理人：邬宏威，北京市海铭律师事务所律师。被告李秀华，女，1973年9月9日出生汉族，住温州市龙湾区。原告浙江商城集团有限公司（以下简称商城集团）与被告李秀珍、李秀华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月27日立案后，依法适用简易程序，于2017年6月28日转为普通程序，2017年7月27日公开开庭进行了审理。原告浙江商城集团有限公司的委托诉讼代理人黄少群，被告李秀珍及其委托诉讼代理人邬宏威，被告李秀华到庭参加诉讼。经审判委员会讨论，本案现已审理终结。原告商城集团向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告商城集团与被告李秀珍之间的瑞安商城楼房营业区2303号店摊租赁合同关系，并责令被告李秀珍、李秀华立即腾空、搬迁，将涉案店摊交还原告；2、判令被告李秀珍立即支付自2016年10月1日起至腾空完毕之日止的店摊租金（按年租金30000元的标准计算，暂计至2017年3月16日为13810元）；3、判令被告李秀珍立即交纳承租涉案店摊产生的电费（要求计算至腾空完毕之日止，暂计至2017年3月16日为643元）；4、判令被告李秀珍支付违约金500元，并由原告没收店面使用保证金5000元。事实和理由：2015年9月24日，原告与被告李秀珍签订了《瑞安商城店摊租赁协议书》一份，约定：由原告将瑞安商城楼房营业区2303号店摊壹间（个）出租给被告李秀珍用于服装行业经营；租赁期限自2015年10月1日起至2016年9月30日止；年租金为24000元；被告如存在不按时交纳租金或缴纳物业管理费、水电费的，原告有权解除合同、向被告主张100-500元违约金，没收店面使用保证金5000元等；协议还约定了其它条款。协议签订后，原告按约将涉案店摊交被告李秀珍经营使用，期间，被告李秀珍将涉案店摊转租给被告李秀华经营。2016年9月30日，涉案店摊租期届满，原告与被告李秀珍未续签租赁合同。此后，原告曾多次通知被告李秀珍及时办理店摊续租手续并交纳租金30000元（新的租金调整为30000元/年），但其始终没有办理，也未缴纳租金，却一直占用涉案店摊至今。截止2017年3月16日，被告共拖欠原告店摊租金13810元、电费643元，依照合同约定，原告有权解除租赁合同，没收店摊使用保证金，并要求被告李秀珍立即支付拖欠的租金、电费及由此产生的违约金。被告李秀珍辩称：1、原告的主体资格是非法的，因为其获得70%股权违反了国家禁止性规定。商城股权转让的评估价格比同类房地产价格少了100亿元，并且没有将经营户摊位承租所产生的质押权、抵押�等进行评估。温州三华城镇发展投资有限公司仅以6.8亿元价格受让商城集团70%的股权，涉及严重的国有资产流失，本案应当移送司法机关；2、由于原告所获得的瑞安商城70%国有股份的过程严重违法，所以原告获得涉案房屋的出租权违法。广大经营户已向省政府、温州市政府、瑞安市政府发出要求回收的申请，各级政府至今没有答复，各经营户已经向相关政府部门提起行政复议。经营户针对股权的评估向瑞安市国资办及财政部门申请信息公开，相关部门拒不公开；3、原告任意增加涉案房屋租金，并且其采取了种种寻衅滋事的手段，强迫经营户接受其违反市场规律的房屋租金，不是为了贯彻落实瑞安市委、市政府关于浙江商城提升改造的文件精神，而是谋取暴利。被告李秀华答辩：被告李秀华系承租户，不拖欠原告租金，原告不应当起诉李秀华，请�法院驳回对李秀华的起诉。原告商城集团为证明自己主张的事实，向本院提交了如下证据：证据1、商城集团的营业执照复印件，证明原告诉讼主体资格；证据2、被告李秀珍、李秀华的户籍证明，证明两被告的身份情况与诉讼主体资格；证据3、瑞安商城店摊租赁协议书复印件1份，证明原告与被告李秀珍间的店摊租赁合同关系；证据4、收款收据（收据联）1份，证明被告李秀珍拖欠电费；证据5、关于商城楼房店摊交纳租金的通知（复印件）及回执1份，证明被告拖欠原告店摊租金；证据6、房产证复印件，证据7、瑞安市房地产管理局房地产分丘、分户平面位置图复印件，该两份证据证明涉案摊位系原告商城集团所有；证据8、瑞安市工业品市场摊位预定协议书1份（预订方吴余亮）、瑞安市工业品市场楼房店面（服装楼）使用协议书1份（承租方吴云华）、瑞安商城店摊转让协议书1份、瑞安商城店面房租赁协议书1份，证明涉案的2303号店摊最初由案外人吴余亮与瑞安市工商行政管理局签订摊位预订协议，商城建成后由案外人吴云华与瑞安市工商局签订使用协议书，被告李秀珍于2005年9月13日从吴云华手中转让取得承租权。案外人吴余亮支付的集资款实际性质是预付店摊租金，原告与经营户之间系租赁关系，双方的租赁是有时间限制的，并非长期使用，同时证明在3年后原告方有权对租金进行调整。被告李秀珍质证认为：证据1真实性无法确定；证据2真实性无异议；证据3真实性无异议，合法性有异议；证据4收款收据（收据联）系原告单方制作，真实性不予认可；证据5关于商城楼房店摊交纳租金的通知及回执系原告单方制作，真实性不予认可；证据6房产证没有出示原件，真实性无法确定，并且被告已经就该房产证向瑞安市人民政府提起行政复议，要求予以撤销，该案正在审理中，依据民事诉讼法及民事诉讼证据若干问题的规定，原告的权利来源效力待定，本案应当在上述行政撤销一案产生法律效力之后才能重新进行审理，因此本案应当依法予以中止；证据7瑞安市房地产管理局房地产分丘、分户平面位置图系由瑞安市住房和城乡规划建设局下属单位提供，无法证明其标注的位置与本案具有关联性，无法证明涉案房产证所对应的区域范围，并且也无法证明原告承租的房屋所在的位置与原告提供的证据6、7之间具有关联性；证据8系原告在超过人民法院延期期限的情况下提供的证据，原告超期提供证据，应当视为没有证据。被告李秀华没有发表质证意见。本院对上述证据认定如下：证据4系原告单方出具的收据，不能证明被告拖欠电费情况，故本院不予以采信�其他证据均予以采信，其中营业执照、房产证虽属复印件，其内容已在庭后核对属实。被告李秀珍为证明主张的事实，向本院提供了如下证据：证据1、瑞安市工业品市场申请表复印件（申请人为洪永娒）；证据2、中国人民建设银行现金交款单复印件（交款人为洪永娒）；证据3、楼房店面投标说明复印件；证据4、中标交款收据复印件（交款人为洪永娒）；证据5、瑞安市工业品市场集资通知书复印件（通知对象为洪永娒、温小爱）；证据6、瑞安商城店摊租赁协议书复印件；证据7、公证书复印件；证据8、瑞安商城店面转让协议书复印件（甲方方笑莲、乙方胡某）；证据9、瑞安市工业品市场摊位预订协议书复印件（预订人洪永娒）；证据10、投标书复印件；证据11、使用保证金收据复印件；证据12、浙江省人民政府（1991）16号文件复印件；证据13、瑞安市人�政府常务会议纪要（第二十一号）复印件；证据14、瑞安市工商局（1992）1号文件复印件；证据15、瑞安商城商位租赁权权利质押贷款商位信息征询函（回执）复印件（包美乐）；证据16、瑞安商城店面房商位质押合同书（一贷一签）复印件（NO.YC2015070819）；证据17、瑞安商城店面房商位质押合同书（一贷一签）复印件（NO.YC2015070840）；证据18、转让费收据复印件（付款人许琴钗）；证据19、瑞安商城与四季青地块价值对比表、对比图、瑞安商城分布图；证据20、温州市公共资源交易网瑞安市分网网页打印件；证据21、云南网络广播电视台关地涉嫌受贿1190万高劲松受审（朱林敏曾28次向高劲松行贿）报道复印件；证据22、公证书（2016浙瑞证内字第560号）复印件；证据23、拍卖成交确认书复印件；证据24、减少国有资产流失，高价回购浙江商城履行法定职责申请书；证据25�浙江商城集团有限公司拟进行增资扩股涉及的该公司股东全部权益价值评估项目资产评估报告（[2015]370）号复印件；证据26、浙江商城集团有限公司70%国有股权转让资料复印件；证据27、对经营户进行骚扰、威胁的四组照片复印件；证据28、保护公民人身和财产权利履行法定职责申请书复印件；证据29、行政复议决定书复印件3份；证据30、行政复议申请书复印件（依法撤销瑞安市房产证：（房）字第××号的房产证）、邮寄底单查询单。被告李秀珍提供上述证据的证明目的如下：证据1-18为证明经营户通过投资的方式建设工业品市场（即现在的浙江商城），被告对商城摊位享有所有权和经营权。证据19-26为证明浙江商城集团的股权拍卖价款远低于正常市场价值，实际控制人朱林敏通过不正当手段获得国有股权，原告没有出租商城商铺以及增加租金的权利。�据27、28为证明原告通过黑社会威胁、非法停水停电等手段逼迫被告搬迁；证据29为证明原、被告对租金交纳及租金的性质存在较大争议，被告多次向行政机关反映，并非被告故意拖延不付；证据30为证明已申请撤销原告的房产证，本案应当中止审理。本院对被告李秀珍提供的证据认定如下：1、证据1-18不能证明经营户对店铺享有所有权，也不能证明享有长期的使用权，本院不予采信。该部分证据所反映出的商城经营户通过预交集资、招投标等方式获得店铺使用权，原告对该事实予以承认，本院对该事实予以认定，但需要指出，双方签订摊位预订协议书第六条已明确约定，摊位使用年限等具体事项在正式摊位使用合同中另行约定，并非被告主张的长期使用。2、浙江商城集团有限公司作为企业法人，有独立的民事权利能力和行为能力，浙江商城集团有限公司�权转让不影响其与经营户之间的法律关系，因此证据19-26所反映的内容均与本案无关，本院均不予采信。3、证据27、28不能证明待证事实，本院不予采信。4、证据29、30与本案无关联，本院不予采信。被告李秀珍申请证人胡某、蔡某出庭作证，证明经营户对店摊享有永久的使用权和经营权，以及商城集团为赶走经营户采取了停电、骚扰等手段。证人胡某陈述：胡某是瑞安商城的经营户，经营1469号店铺，该店铺在1994年以108900元价格从他人手中转让所得，在2015年以前转租租金达到116000元，转让价至少达到250万元，并可以抵押贷款。商城建成时去工业品市场建设办公室问过，只要工业品市场存在，店面就是集资者的，永远由集资者使用。商城集团为赶走经营户，采取了停电、骚扰等手段。证人蔡某陈述：蔡某是瑞安商城简易房区的经营户，1992年其母亲通过集资方式获得瑞安商城经营权，经营户对店摊享有长期使用权。本院认为，瑞安市工业品市场摊位预定协议书、瑞安市工业品市场楼房店面（服装楼）使用协议书以及原告商城集团与被告李秀珍签订的店摊租赁协议书等证据已证明原告商城集团与被告李秀珍之间系租赁关系，证人证言不足以推翻书面合同，且两证人均系商城经营户，与本案的处理结果有利害关系，故本院对证人证言不予采信。至于证人所陈述的商城集团对经营户进行停电、骚扰一事，与本案的处理无关联，本院不予采信。被告李秀华未向本院提供证据。经审理本院查明：1992年，为筹建瑞安市工业品市场，瑞安市工商行政管理局向社会集资，案外人吴余亮预付15000元集资款，与瑞安市工商行政管理局签订了瑞安市工业品市场摊位预订协议书，约定：“一、乙方（吴余亮）要求预订摊位，自愿预付市场集资款15000元，该款还本不计利息；二、甲方（瑞安市工商行政管理局）负责给乙方安排一个摊位。摊位具体位置将在市场建成后，按照划行归市原则采取抽签或投标的办法落实。该摊位乙方只有使用权，没有所有权；……六、待市场建成具体落实摊位后，乙方凭本协议和甲方签订正式摊位使用合同。摊位使用年限等具体事项在正式摊位使用合同中另行约定。”市场建成后，由案外人吴云华通过投标方式选定2303号营业用房，并于1993年8月25日与瑞安市工商局签订了瑞安市工业品市场楼房店面（服装楼）使用协议书，约定：“一、乙方（吴云华）要求承租营业用房，自愿预付市场集资款15000元，该款还本不计利息，由市场房租收入逐年归还；二、甲方（瑞安市工商局）将营业用房2303号店面，面积16.64平方米出租给乙方经营使用，租期五年，前三年（1993年10月1日至1996年9月30日止）租金为20120元，一次交清。……六、为使乙方保证正确使用营业用房，甲方将乙方集资中的2000元，作为店面使用保证金，如租期届满，乙方不再租用，由甲方退还乙方。”之后，吴云华一直以租赁的方式取得该店铺的使用权，实际交纳保证金5000元。1996年，瑞安市商城有限公司成立，涉及本案店面的有关资产划归瑞安市商城有限公司所有，1998年1月4日，瑞安市商城有限公司更名为浙江商城集团有限公司。2005年9月13日，原告商城集团、案外人吴云华、被告李秀珍三方签订了瑞安商城店摊转让协议书，吴云华将2303号店摊转让给李秀珍经营，被告李秀珍向案外人吴云华支付租金19000元，保证金5000元，以抵作原告商城集团应退还案外人吴云华的租金和保证金。2015年9月14日，李秀珍与被告商城集团签订瑞安商城店面房租赁协议书，约定：甲方（商城�团）将瑞安商城楼房营业区2303号店面壹间出租给乙方（李秀珍），由乙方用于服装行业经营。之后被告李秀珍一直以租赁方式取得2303号店面的使用权。原告商城集团最后一次与被告李秀珍签订租赁合同的时间在2015年9月24日，双方约定：“甲方（商城集团）将瑞安商城楼房营业区2303号店摊壹间（个）出租给乙方（李秀珍），由乙方用于服装行业经营。二、租赁期限为壹年，自2015年10月1日起至2016年9月30日止。租金及支付方式：年租金24000元，于本协议签订之日一次性付清。”合同期满后，原告通知被告李秀珍续签租赁合同，并告知年租金提高至30000元，被告李秀珍对租金价格有异议，至今未与原告续签租赁合同，也未向原告交纳租金。另查明，被告李秀珍将瑞安商城楼房营业区2303号店摊转租被告李秀华，目前该店摊仍由被告李秀华使用。本院�为，原告商城集团与被告李秀珍之间租赁合同于2016年9月30日期满，之后双方因无法就租金金额达成一致而未能续签租赁合同，双方租赁合同的权利义务已于2016年9月30日终止。自2016年10月1日起双方无租赁合同关系，因此不存在解除合同的问题，原告请求解除双方租赁合同关系，本院不予支持。原告认为双方在2016年9月30日之后形成无固定期限租赁合同，该意见与法律规定不符，本院不予采纳。原告浙江商城集团有限公司系2303号店摊的所有权人，被告李秀珍一直以来均是基于租赁合同而占有、使用、转租该店摊，被告李秀华基于转租关系占有、使用店摊，租赁合同关系终止后，被告李秀珍、李秀华无权继续占有、使用该店摊，原告作为所有权人请求二被告腾空、搬离该店摊，本院予以支持。被告李秀珍在租赁合同届满后继续使用店摊或将店摊转租他人使用，给原告造�损失，应当赔偿。原告未举证证明具体损失金额，本院酌情按原告与被告李秀珍2015年9月签订的租赁合同约定的租金价格（24000元/年）计算损失，原告请求按单方提高的租金标准计算，本院不予支持。原告请求被告李秀珍交纳涉案店摊产生的电费，证据不足，不予支持。原告与被告李秀珍于2015年9月25日签订的租赁合同中约定了违约金和履约保证金，该份合同已于2016年9月30日终止，被告李秀珍在履行该份合同过程中不存在违约行为，至于被告李秀珍在合同到期后继续使用店摊或将其转租他人，性质属于侵犯原告物权，不属于违反合同约定，原告请求被告李秀珍依照合同约定支付违约金500元，并由原告没收店面使用保证金5000元，不符合法律规定，本院不予支持。浙江商城集团有限公司系公司法人，依法独立享有民事权利和承担民事义务，公司70%股权转�对其作为民事主体不产生影响，被告李秀珍据此抗辩原告主体非法，出租权违法，本院不予采纳。1992年签订的瑞安市工业品市场摊位预订协议书已明确约定集资款分期归还，集资人对店摊只有使用权，没有所有权，使用年限在正式合同中另行约定，1993年签订的瑞安市工业品市场楼房店面（服装楼）使用协议书以租赁方式约定了使用年限，被告李秀珍主张因集资取得店摊的长期使用权、经营权，与事实不符，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条之规定，判决如下：一、被告李秀珍、李秀华自判决生效之日起十日内将瑞安商城楼房营业区2303号店摊腾空。二、被告李秀珍赔偿原告浙江商城集团有限公司经济损失（从2016年10月1日起以65.75元／天计算至实际腾空房屋之日），判决生效后三日内先赔付2016年10月1日至判决生效之日的经济损失，判决生效之后至实际腾空之日的经济损失在实际腾空后三日内付清。三、驳回原告浙江商城集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费597元，由被告李秀珍负担457.5元，原告浙江商城集团有限公司负担139.5元。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审判长 李 进审判员 魏杨豹审判员 连永考二〇一七年十一月六日书记员 余婷婷----??1?----