上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉民三（民）初字第1246号
上海市嘉定区人民法院
民事判决书
（2014）嘉民三（民）初字第1246号
原告金某甲，男，1962年3月24日生，汉族，住上海市普陀区。
原告金某乙，女，1963年3月21日生，汉族，住上海市普陀区。
两原告共同委托代理人ＸＸ烽，上海东方剑桥律师事务所律师。
两原告共同委托代理人孙靖，上海东方剑桥律师事务所律师。
被告金某丙，男，1962年8月6日生，汉族，住上海市嘉定区。
被告陆某某，女，1962年2月14日生，汉族，住上海市嘉定区。
两被告共同委托代理人武黎明，上海市大众律师事务所律师。
原告金某甲、金某乙与被告金某丙、陆某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员刘燕枫独任审判，并公开开庭进行了审理。原告金某甲、两原告共同委托代理人ＸＸ烽、孙靖、两被告共同委托代理人武黎明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，两原告系夫妻关系。2012年2月29日，原告与被告签订租赁合同，约定：原告将其合法拥有的嘉定工业区富蕴路XXX弄XXX号XXX室房屋租赁给被告居住，租赁期限1年，自2012年2月29日至2013年2月28日，月租金人民币10000元，每月支付一次，先付后用。合同签订后，原告积极履行合同义务，将系争房屋交付被告使用。2013年5月19日，被告确认共计拖欠原告房租15个月，共计15万元，承诺在2013年5月底之前偿还。目前被告仍占有使用租赁房屋，至2013年2月28日共拖欠房屋租金11万元。现租赁合同已经到期，被告仍拖欠租金不付，故原告起诉要求：1、判令原、被告之间就嘉定工业区富蕴路XXX弄XXX号XXX室房屋租赁协议终止，两被告将房屋返还给两原告并搬离上述房屋；2、判令被告支付原告拖欠的上述房屋租金11万元（2012年3月30日至2013年2月28日，按每月1万元计算）及2013年3月1日至实际搬离之日的房屋使用费（按每月1万元计算）。
被告辩称，不同意原告的诉请。本案并非简单的租赁关系，事实上是通过房屋买卖和租赁达到借款目的。被告向原告借款40万元，用本案房屋作为抵押，截止到2012年2月12日共还款21.38万元，2012年2月16日被告因需要资金周转，再向原告借款43.40万元，由于之前的款项没有还清，所以被告将名下房屋以买卖形式过户给原告，约定之后还款房屋过户回转。双方另行签订租赁协议以每月还款。现原告起诉，是为了达到占有房屋的目的。本案的买卖协议、租赁协议都不是真实的，房屋过户只是为了给借款做抵押。2012年房屋的市场价应当与目前的房价差不多，系争房屋的价格应当是130万元左右，若买卖是真实的，被告不可能按照89万元转让给原告，该价款远低于市场价40多万元。租赁协议中约定租金1万元，但房子和装修都是老旧的，租赁的市场价最多是3000元，两者相差甚远，故该租赁协议和租金实际是被告还款的方式。三项协议的签订日期都是同一天，进一步证明当时是通过房屋的转让达到借款的目的。租赁协议14.4条款中还写了利息，则这个就是借款利息而不是租金利息，因为租金不存在利息的。若房屋不是真实的买卖，则不存在租金的情况。我们保留确认买卖合同真实性的权利。原告是想通过房屋买卖达到低价占有被告房屋的目的。故原告的诉请是完全不成立的。
针对被告的辩称，原告补充陈述：双方在签订房屋买卖合同的同时签订借款合同是因双方口头约定原告可按借款合同约定的83.40万元回购房屋，期限为一年；房款中的40万元系用欠款折抵，另外40余万元现金给付被告。
经审理查明，原告金某甲（甲方）与两被告（乙方）于2012年2月16日签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方坐落于嘉定工业区富蕴路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给乙方使用；乙方承租房屋仅限用于家庭居住；租赁期限1年，自2012年2月29日至2013年2月28日；甲方应于2012年2月28日前将房屋交付乙方使用；每月租金一万元，租金的支付实现先付后用的原则，每月支付一次，乙方须在本合同签订后3日内向甲方支付第一个月的租金，其他月份的租金须在使用该物业前25日支付；为保证本合同切实履行，乙方须于本合同签订后3日内向甲方支付1万元作为履约保证金；甲方应于本合同终止、乙方按约撤离且其所有责任及对甲方应付的款项均已履行完毕后二十天内将剩余的履约保证金无息退还给乙方；乙方须在本合同签订后3日内到该房屋办理交接手续，交接完毕乙方即可进驻该房屋；房屋租赁期届满合同自然终止；本合同终止时，乙方须于终止日起3日内撤出其所有人员、物品和财产，并办妥移交手续；乙方未按其撤离、交接，则每延期一日须向甲方支付相当于租赁期内平均日租金两倍的房屋使用费。合同14-4条其他约定写明“如利息没有支付用公司资产设备及应收款作为归还保障”。2013年5月19日，两被告出具《还款保证书》一份，写明：“由金某丙向金某甲借房自2012年2月16日至今未付共计15个月，金额共计：壹拾伍万元整，经协商决定在2013年5月底之前支付金某甲，如到期不能支付本人愿意主动搬出所借的房屋，并按原租房协议继续执行，且承担由此发生的一切费用”。2014年2月20日，被告向原告支付1万元。2014年9月9日，原告向被告寄送律师函，要求被告在2014年9月底前搬离嘉定工业区富蕴路XXX弄XXX号XXX室房屋并支付拖欠的租金、使用费29万元。原告催告未果，遂涉讼。
另查，系争房屋原系被告金某丙所有。2009年8月5日，原告金某甲在系争房屋设立抵押债权40万元，债务履行期限从2009年7月30日至2009年10月30日。因被告欠款未能归还，原告金某甲与被告金某丙于2012年2月16日签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：被告将系争的嘉定工业区富蕴路XXX弄XXX号XXX室房屋（建筑面积104.31平方米）以893730元的总房价出售给原告；双方在2012年5月15日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；合同中对于付款方式、房屋交付时间、违约责任等均未约定。合同签订后，原告向被告支付房款40余万元。2012年3月22日，系争房屋核准登记至原告金某甲名下。2013年5月29日，原告金某甲基于夫妻关系，申请将系争房屋变更为原告金某乙所有；系争房屋于2013年6月17日核准登记至原告金某乙名下。系争房屋一直由两被告居住使用至今。
再查，原告金某甲（甲方）与被告金某丙（乙方）于2012年2月16日签订《借款合同》一份，约定：乙方因经营所需向甲方借款83.40万元，其中40万元以转账方式交付，另外43.40万元以现金方式交付，借款期限自2012年2月29日至2013年2月28日，共12个月，期限最后一天为还款日；借款利率为中国人民银行同期三年期贷款利率的四倍，乙方应于还款日一次性归还本金，利息每月支付一次；借款期限届满，如乙方未按时归还借款，除应向甲方归还本金及利息，还应向甲方偿还惩罚性违约金，违约金数额为本金的10%；在乙方不履行或不完全履行本合同项下的还款义务时，甲方为实现债权而发生的全部费用由借款人承担。双方口头约定被告可在一年期限内按83.40万元的金额回购系争房屋。
2014年12月29日，金某丙向本院提起诉讼，以双方的房屋买卖合同实为借款抵押为由要求确认其与金某甲之间就系争房屋签订的房屋买卖合同无效，并将该房产权过户至其名下。因金某丙未按期缴纳案件受理费，本院于2015年3月12日依法裁定该案按撤诉处理。
以上事实，有原、被告签订的房屋租赁合同、还款保证书、借款合同、上海市房地产买卖合同、房地产登记簿、另案诉状、案件信息及当事人陈述等证据证实，本院依法予以认定。
本院认为，双方的争议焦点在于原、被告之间法律关系的性质和效力。原告主张双方之间是房屋租赁关系；被告主张双方之间是民间借贷关系，原告系基于借款抵押暂时取得房屋物权，双方之间不存在真实的房屋租赁关系。根据双方的陈述，被告系无力偿还原告欠款又急需资金，与原告签订《上海市房地产买卖合同》，将系争房屋出售给原告，同时约定被告在一年内继续使用房屋，并可按83.40万元的金额回购房屋，为此双方又同时签订了《房屋租赁合同》和《借款合同》，现被告未能在约定的期限内回购房屋，原告业已取得系争房屋的所有权，故本院认为双方之间的房屋租赁关系合法有效，原告在约定的租赁期限已届满的情况下基于房屋所有权要求被告搬离系争房屋并无不当，本院予以支持。关于原告主张的每月1万元的租金及房屋使用费标准，鉴于租赁合同中有关于利息的约定，且双方约定被告在一年内回购房屋并签订了借款合同，而1万元的月租金远高于市场价，故本院认为被告关于1万元系以租金的方式支付利息费用的抗辩意见有一定的合理性，现被告未能按约回购房屋，原告主张按1万元／月的标准计算租金及房屋使用费明显有失公平，本院酌情调整为3000元／月。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条、《中华人民共和国合同法》第五条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告金某丙、陆某某应于本判决生效之日起十日内搬离嘉定工业区富蕴路XXX弄XXX号XXX室房屋，并将该房屋返还原告金某甲、金某乙；
二、被告金某丙、陆某某应于本判决生效之日起十日内给付原告金某甲、金某乙2012年3月30日至2013年2月28日的房屋租金人民币33000元；
三、被告金某丙、陆某某应于本判决生效之日起十日内给付原告金某甲、金某乙自2013年3月1日至实际搬离之日的房屋使用费（按每月3000元计算）。
负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2500元，减半收取1250元，由被告金某甲、金某乙承担。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 刘燕枫
二〇一五年四月二十七日
书 记 员 居晓雯
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
二、《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。