贵州省凯里市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔2601民初2114号
原告：吴明忠，男，1988年4月28日出生，苗族，贵州省凯里市人，住凯里市。
原告：尹祥平，女，1990年3月15日出生，汉族，贵州省人，住址同上，系吴明忠之妻。
被告：黔东南州华兴房地产开发有限公司。住所地：凯里市电厂新村商业综合楼后面华兴房地产负*楼。
法定代表人：程涛，总经理。
委托诉讼代理人：张昌胜、龙建，贵州铁力律师事务所律师。代理权限为特别授权。
原告吴明忠、尹祥平诉被告黔东南州华兴房地产开发有限公司（以下简称：华兴房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2017年5月26日立案受理后，依法适用简易程序于2017年6月22日公开开庭进行了审理。原告吴明忠与尹祥平、被告华兴房产公司委托的诉讼代理人龙建到庭参加了�讼。本案现已审理终结。
原告吴明忠、尹祥平请求依法判决被告：1、立即办理房产证；2、支付逾期办理房产证的违约金27064元；3、支付逾期交房的违约金1472元；4、承担本案诉讼费。事实及理由：我俩因购买被告华兴房产公司开发建设的华兴·清水湾小区第C幢2单元23层2-23-5号商品房，于2014年7月21日与其签订了一份合同编号为2014005382号的《商品房买卖合同》。合同约定：1、建筑面积为102.19㎡,套内建筑面积为85.70㎡；2、按套内建筑面积计算，价款为每平方米4644.11元，总购房款398000元；3、付款方式：首付款120000元，银行按揭支付278000元；4、2014年12月31日前交付商品房，2015年6月30日前取得商品房所有权初始登记。合同签订后，我俩依约全额支付购房款。合同约定交房的期限届满后，被告却未能按期交房，直到2015年2月8日才通知交房。虽然我俩已接房入住，�被告至今未能交付办理商品房转移登记的有关文书。根据双方在商品房买卖合同中的约定，被告既要承担逾期交房的违约责任，又要立即为我俩办理商品房转移登记的有关文书，并支付违约金。为了维护我俩的合法权益，特诉至法院。
原告吴明忠、尹祥平为证明诉请理由成立，在举证期限内提供的证据有：1、二原告的《居民身份证》复印件各一份1页，拟证明二原告的基本身份信息及诉讼主体资格。2、《销售不动产统一发票》复印件一份1页，拟证明原告已全额支付购房款的事实。3、《商品房买卖合同》复印件一份51页，拟证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系，双方在合同中约定各自权利义务的内容。
被告华兴房产公司未递交答辩状。庭审中委托的诉讼代理人口头辩称：第一、原告吴明忠、尹祥平要求我的当事人立即为其办理房产证属于行政行为，我的当事人没有这个权利。第二、我的当事人未能在合同约定期限内为原告办理商品房转移登记手续是事实，但责任不在我的当事人，而是政府规划、拆迁等原因所致。第三、原告主张的逾期交房违约金已经超过诉讼时效期限，依法不应当得到法院的支持。
被告华兴房产公司为证明诉讼代理人的答辩理由成立，在举证期限内提供的证据有：1、《关于“华兴.清水湾”项目延期交付使用的公告》、《关于清水湾业主所提要求的回复》、凯建安[2012]48号《市建设局关于2012年高考、中考备考及考试期间相关工作要求的通知》、凯府告[2012]10号《凯里市人民政府关于2012年全国高考和中考备考及考试期间凯里城区噪音污染整治的通知》、凯建安[2012]60号《市建设局关于安装塔吊安全监控及视频监控相关工作要求的通知》、凯建通[2012]90号《市建设局关于开�质量安全隐患排查治理工作的紧急通知》、凯建安[2012]14号《市建设局关于立即开展质量安全生产隐患专项排查治理的紧急通知》、凯建安[2013]43号《市住建局关于印发凯里市住建局汛期值班制度及值班表的通知》《凯里市住建局2013年5月至8月汛期期间值班制度》、《市住建局关于落实创卫迎接国家暗访工作实施方案》复印件各一份共24页，拟证明“华兴.清水湾”项目在施工期间，由于不可抗力的原因，导致延期完工和延期交房，被告不应当承担延期交房违约责任的事实。2、凯发改建设[2014]174号《关于龙头河片区312号道路建设立项的批复》、凯市委[2014]151号《关于对龙头河控规规划312号、316号市政道路设计方案的审查意见》、《凯里市第八届人政府第113次常务会议纪要》、凯府专议[2015]6号《市人民政府关于研究312线道路建设有关事宜的专题会议纪要》、凯建呈[2014]182号《关于龙头河片区312号道路分两期代建的请示》、《凯里市建设工程项目报建登记表》、《凯里市房屋建筑和市政基础设施工程施工直接发包备案申请表》、州建施（备）字[2014]523号《凯里市规划312号道路工程施工图纸设计文件审查备案书》、《建筑物放线测量报告单》、凯府发[2014]25号《凯里市人民政府关于征收杨林铨户集体土地建设用地的决定》、《凯里市人民政府办公室公文处理签》、凯府发[2012]44号《市人民政府关于龙头河道路建设项目范围内房屋进行征收的决定》、《关于研究引进凯里财富中心项目等问题的会议纪要》、凯府办发[2012]156号《市人民政府办公室关于印发龙头河道路建设土地房屋和地上附着五征收补偿方案的通知》、《龙头河道路建设土地房屋和地上附着物征收补偿方案》、凯市规委[2016]47号《关于电力小区调整方案的审查意见》、《凯�第八届人民政府第198次常务会议纪要》、凯住建规划呈[2016]396号《关于对华兴房产公司电力小区调整设计方案进行审批相关事宜的请示》复印件各一份共48页，拟证明因龙头河片区312号道路的建设、杨林铨户拆迁等不可抗力的原因，导致“华兴.清水湾”项目多次变更规划，不能按时办理房产证的事实。3、被告的《建设工程规划许可证》、凯里市住建局的《建设工程规划许可证》、《凯里电力小区经济技术指标》复印件各一份共7页，拟证明华兴电力小区原规划的经济指标和龙头河片区312号道路规划的情况。4、《规划调整的公示图片》打印件一份12页，拟证明凯里市人民政府对华兴电力小区的规划进行调整后，被告已在小区范围内进行公示的事实。
本院经审理认定事实如下：原告吴明忠、尹祥平系“华兴·清水湾”电力小区第C幢2单元23层2-23-5号业主。被告�兴房产公司系自然人投资或控股的有限公司，经营范围有：房地产开发、销售等。2014年7月21日，原告吴明忠、尹祥平与被告华兴房产公司就商品房买卖事宜签订了一份合同编号为2014005382的《商品房买卖合同》。合同主要约定：1、吴明忠、尹祥平购买华兴房产公司在建的凯里市大桥路电力小区西侧华兴清水湾小区C2-2305号商品房；2、建筑面积为102.19㎡、套内建筑面积为85.70㎡；3、按套内建筑面积计算，单价为每平方米4644.11元，总购房款为397143.16元；4、付款方式：首付款120000元，银行按揭贷款278000元；5、交房时间：2014年12月31日前交付；6、办理房产证的时间为2015年6月30日前；7、逾期交房的违约责任：（1）逾期在15日内的，出卖人从约定交付期限届满的次日起至实际交付之日止向买受人按日支付已交付房价款万分之一的违约金，并在商品房实际交付之日起5日内向买受人支付，合同继续履行；（2）逾期超过15日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人从约定交付期限届满的次日起至实际交付之日止向买受人按日支付全部已付购房款万分之一的违约金，并在商品房实际交付之日起5日内向买受人支付。8、逾期办证违约责任：逾期超过约定日期30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人从约定之日至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止向买受人按日支付已交付房价款万分之一的违约金。
合同签订后，因被告既逾期交付本案商品房，又迟迟未能办理商品房转移登记有关文书，原告在多次催促未果的情况下于2017年5月26日向本院提起诉讼。原告在庭审中将第一项诉请变更为“立即交付办理商品房所有权转移登记的相关文书。”并明确第二项诉请的违约金为逾期办理商品房所有权转移登记相关文书的违约金。被告对原告变更诉请既未提出异议，也不要求延长答辩期和举证期。庭审中，因被告华兴房产公司不同意调解，本院未主持双方当事人进行调解。
另查明：被告交房时间为2015年2月8日，实际逾期交房为38天。截止本案庭审结束之日（2017年6月22日），被告未能向原告提供办理商品房转移登记的有关文书，逾期时间为712天。
同时查明：被告交付的商品房面积小于合同约定的面积，但已退回原告购房款856.84元。
上述事实，有原告的起诉状、被告委托诉讼代理人的口头答辩意见以及本院采信双方当事人所举证据与庭审记录等在卷佐证，经庭审举证、质证，本院依法审查，足以认定。
本院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协�。商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的民事责任。本案被告华兴房产公司作为房地产开发企业有权将其开发的商品房对外进行商业预售，故原、被告签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，完全系双方当事人的真实意思表示，且不具有合同无效的法定情形，对其真实性、合法性及有效性，本院予以确认。被告华兴房产公司作为房地产开发商有提供办理所售商品房所有权转移登记相关文书和资料的义务，虽然没有办理房屋所有权证的权利，但应当在房产管理部门为购房者（业主）办理房屋所有权证时提供相关文书，故原告的第一项诉请本院予以支持。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”虽然原告已按照买卖合同的约定全面履行支付购房款的义务，且于2015年2月8日实际办理交接所购商品房。但原告从接房至提起本案诉讼之日止，一直未向被告主张逾期交房违约金，依法已经超过了两年的诉讼时效，故其主张的逾期交房违约金本院依法不予支持。被告没有提供办理商品房所有权转移登记的有关文书，业主至今未取得所购商品房的房屋所有权证，被告的行为不仅违反了双方在合同中的约定，而且有悖于民事活动中的诚实信用原则，依法于约均应当承担逾期交付商品房所有权转移登记相关文书的违约金民事责任。根据双方当事人在商品房买卖合同中的约定，原告诉请逾期办理商品房所�权转移登记相关文书的违约金计至实际交付商品房所有权转移登记有关文书之日止，因为庭审结束后的实际逾期未能确定，本院依法调整计算至庭审结束之日（2017年6月22日），故逾期办理商品房所有权转移登记相关文书的违约金为28276.59元（397143.16元×0.0001×712天）。虽然政府在涉案工程施工过程中曾以文件形式要求停工是事实，但被告没有及时履行告知原告的义务，故其辩解理由不能成立，本院依法不予采纳。
综上所述，原告的诉请部分事实清楚、证据充分，于法于约有据，本院予以部分支持，但违约金计算有误，本院依法予以纠正。被告诉讼代理人的辩解意见部分理由成立，本院予以部分采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十�条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告黔东南州华兴房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内向原告吴明忠、尹祥平交付办理商品房所有权转移登记的相关文书。
二、被告黔东南州华兴房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内一次性向原告吴明忠、尹祥平支付逾期交付商品房所有权转移登记相关文书的违约金28276.59元。
三、驳回原告吴明忠、尹祥平的其余诉讼请求。
若义务人未按照本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费510元，减半收取255元，由被告黔东南州华兴房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可�判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。
本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决书确定履行义务期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。
审判员 彭 春
二〇一七年六月二十六日
书记员 刘春香（代）