江苏省新沂市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0381民初175号
原告:葛权修,男,1966年2月16日出生,汉族，住新沂市。
委托诉讼代理人：王军，江苏王军律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨明华，江苏王军律师事务所律师。
被告:新沂市万恒置业有限公司,住所地新沂市市府东路北侧中石油加油站西侧。
法定代表人：李勇，该公司董事长。
委托诉讼代理人：沈士刚，男，该公司员工。
委托诉讼代理人：成凤忠，北京市君佑律师事务所律师。
原告葛权修与被告新沂市万恒置业有限公司（以下简称万恒公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年1月5日立案后，依法适用普通程序，于2017年3月14日公开开庭进行了审理。原告葛权修的委托诉讼代理人王军、杨明华，被告万恒公司的委托诉讼代理人沈士刚、成凤忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
葛权修向本院提出诉讼请求：1.判令万恒公司为葛权修办理房地产权属证书；2.判令万恒公司支付逾期办证违约金35228元〔其中商品房的违约金以409044元为本金，自2012年7月1日起；车库的违约金以42600元为本金，自2013年1月1日起，均按年利率（1+30%）×6%的标准，主张一年的违约金，以后违约金另行主张〕。事实和理由：2010年11月6日，葛权修与万恒公司签订《商品房买卖合同》（编号为XY20139），购买万恒公司开发的位于新沂市市府东路北侧××东××阶段××单元××室商品房，建筑面积129.71平方米，单价3153.53元/平方米，总价款为409044元（其中首付款123044元，按揭贷款286000元）。2011年5月10日，葛权修与万恒公司签订《商品房买卖合同》（编号为XY29221），购买万恒公司开发的位于新沂市市府东路北侧××东××阶段××号车库，建筑面积14.2平方米，单价3000元/平方米，总价款为42600元。
上述两份合同第十二条均约定，出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。合同第十五条均约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日、360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价的（空白）%支付违约金。
葛权修依约履行了上述两份合同约定的义务，付清了全部购房款及其他相关费用。但万恒公司严重违约，虽将房屋交付葛权修使用，但至今未将办理权属登记需由其公司提供的资料报产权登记机关备案，导致葛权修无法办理房地产权属证书。依照法律规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
万恒公司辩称，一、万恒公司所销售的房屋未在合同约定期限内为葛权修办理房屋权属证书是事实，但过错不在于万恒公司，系地方政府出台相关不合理政策，致万恒公司无法提交办证资料。二、万恒公司愿意协助葛权修办证，且正在积极联系，现所有材料均已交到产权登记部门。三、双方对逾期办理产权登记有特殊约定，万恒公司不应向葛权修支付违约金。
经审理查明：2010年11月6日，葛权修与万恒公司签订《商品房买卖合同》（编号为XY20139），购买万恒公司开发的位于新沂市市府东路北侧××东××阶段××单元××室商品房，建筑面积129.71平方米，单价3153.53元/平方米，总价款为409044元（其中首付款123044元，按揭贷款286000元）。2011年5月10日，葛权修与万恒公司签订《商品房买卖合同》（编号为XY29221），购买万恒公司开发的位于新沂市市府东路北侧××东××阶段××号车库，建筑面积14.2平方米，单价3000元/平方米，总价款为42600元。
上述两份合同第十二条均约定，出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。合同第十五条均约定，出卖人应当分别在在商品房交付使用后180日和360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1.买受人退房的，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价的（空白）%支付违约金。
2010年11月13日，葛权修缴纳302室商品房首付款123044元，万恒公司向其出具了同等金额的销售不动产统一发票，并注明系预收购房款。2010年12月17日，葛权修缴纳房屋买卖契税6136元（计税金额409044元），缴纳物业维修基金2594元。2011年5月11日，葛权修缴纳车库购房款42600元。2011年5月26日，葛权修缴纳车库契税1278元。葛权修已办理了按揭贷款手续，万恒公司认可已收到全部购房款。
另查明：1.2012年1月31日，葛权修接收302室商品房。2.2017年4月19日，万恒公司已将具备办证条件的资料交由新沂市不动产登记局备案，该局接收材料后，称在30个工作日内可以完成登记，目前涉案产权证书正在办理。
以上事实，有当事人的当庭陈述，葛权修提供的商品房买卖合同书、预收购房款发票、契税发票、维修基金缴款凭证、物业服务协议书、新沂市供电公司告全体用户书复印件，本院依职权调取的新沂市不动产登记局出具的证明、新沂市马陵山物业服务有限公司出具的证明等证据在卷佐证，本院予以认定。
本院认为，葛权修与万恒公司订立的两份商品房买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。
涉案商品房交付时间为2012年1月31日，根据合同第十五条约定，万恒公司应当在此后的180日内（即2012年7月29日前）将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；葛权修与万恒公司均未提供证据证明车库的交付时间，根据交易习惯，车库应随房屋一起交付，涉案车库交付时间应为2012年1月31日，万恒公司应当在此后360日内（即2013年1月25日前）将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但万恒公司直到2017年4月19日才将资料交由产权登记机关备案，其行为违反合同约定，应承担相应的违约责任。
万恒公司辩称，合同第十五条系对逾期办理产权证书的特殊约定，即按退房处理，万恒公司按已付房款的1%支付违约金，如不退房，万恒公司就不应支付违约金。对此，本院认为，根据合同约定，如万恒公司逾期提供办证资料，葛权修享有要求退房的权利，但并非强制性义务；如葛权修不退房，双方并未约定万恒公司是否支付违约金。万恒公司是否应当承担责任，应当按法律和司法解释的有关规定予以确定。故对万恒公司的抗辩理由，本院不予采纳。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项规定，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。第二项规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准进行计算。结合考虑涉案房屋的交付时间及产权登记机关办理登记所需30个工作日等情况，万恒公司应当向葛权修支付违约金。根据葛权修主张一年违约金的请求，万恒公司应支付违约金35228元〔409044元×（1+30%）×6%+42600元×（1+30%）×6%〕。为葛权修办理权属证书，不是万恒公司应当履行的合同义务。故对葛权修要求万恒公司为其办理房屋权属证书的请求，本院不予支持。葛权修可向不动产登记机构申请办理房屋权属证书。
依照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下：
一、新沂市万恒置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向葛权修支付违约金35228元。
二、驳回葛权修的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费681元，由新沂市万恒置业有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 沈 双
人民陪审员 吴培法
人民陪审员 曹桂红
二〇一七年六月二十九日
书 记 员 于昕冉