湖南省茶陵县人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0224民初1590号原告：张运华，男，1966年4月23日出生，汉族，湖南省茶陵县人，高中文化，住湖南省株洲市。委托诉讼代理人：陈正奇，湖南犀城律师事务所律师，委托权限为特别授权。被告：谭红，曾用名谭桂云，女，1971年8月25日出生，汉族，湖南省茶陵县人，户籍地在茶陵县，现住茶陵县。委托诉讼代理人：罗文平，湖南一星律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：刘这来，曾用名刘小雄，男，1970年1月15日出生，汉族，湖南省茶陵县人，初中文化，户籍地在茶陵县，现住茶陵县。被告：谭胜娇，女，1971年8月11日出生，汉族，湖南省茶陵县人，户籍地在茶陵县，现住茶陵县,系刘这来妻子。以上两被告共同委托诉讼代理人：李振锋，湖南挚友律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告张运华与被告谭红、刘这来、谭胜娇确认合同无效纠纷一案，本院于2017年11月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张运华及其委托诉讼代理人陈正奇，被告谭红及其委托诉讼代理人罗文平，被告刘这来以及被告刘这来、谭胜娇的共同委托诉讼代理人李振锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张运华向本院提出诉讼请求：一、确认被告谭红与刘这来签订的“地基转让协议”无效，被告刘这来、谭胜娇办理的东阳商街五栋北侧房产属原告与被告谭红的夫妻共同财产；二、由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由如下：原告和被告谭红1997年2月5日登记结婚，婚后于2001年和2011年在现东阳商街五栋北侧分别建造了二厢三层和二厢六层房屋各一栋，但二厢三层的房产只在腊芫社区缴纳了6000元地基款而未办理有关权证，谭红两栋房产均属夫妻共同财产，是众所周知的事实，因原告长期在外务工，房产由谭红管理使用。谭红2014年12月8日起诉离婚，2015年诉讼中，原告才知晓谭红已将两栋房产转移。二厢三层的房产是通过与刘这来签订《地基转让协议》的形式转移的，二厢六层的房产是通过将土地使用权登记在女儿张雨萍名下转移的。原告认为，被告谭红与刘这来签订的《地基转让协议》是无效的。1、转让时间虚假，应为2012年12月20日而不是2009年2月28日。2、转让内容虚假，转让的不只是地基还包括二厢三层的房产。3、转让主体不符合法律，转让协议没有原告的签名。被告刘这来签订明知作假的协议，且向房产局作出虚假承诺，并与谭胜娇申办产权证，不属于善意取得。为维护原告自身的合法权益，特提起诉讼，请予判处。被告谭红辩称，一、根据原告的诉求，本案涉及两个不同的法律关系：其一，夫妻财产关系；其二，不动产买卖关系。应分开起诉，而不可在同一个案子中起诉。二、原告无权对其诉求中的东阳商街五栋北侧房产（以下简称该不动产）主张任何权利。因为，该不动产在转让给刘这来之前，其所有权人是案外人张雨萍（张雨萍系原告与被告谭红的婚生女儿），被告谭红和原告均不是该不动产的所有权人。谭红只是作为张雨萍的法定代理人，行使监护人对被监护人所有的财产的管理义务。在谭红的监护下，张雨萍转让该不动产的民事法律行为是否有效，与原告是否知晓、是否同意和是否签字没有任何关系。三、原告主张该不动产系其与谭红夫妻共同财产，没有事实与法律依据。1、证人谭观生的证言不足以采信。谭观生也只是根据所谓的《申请报告》推测是谭红与原告建了一栋两厢三屋房屋。但是，茶陵政府最终许可谁在该地基上建房，谭观生并不知道；建房的钱来自谁，谭观生也不知道。因此，该不动产的所有权人实际是谁，谭观生自然不知道。而事实上，谭红只是行使监护人的责任代张雨萍建房而已。2、《申请报告》的批示单位即腊芫社区无权决定地基的使用权人。因为，该不动产之地基使用权的许可部门，不是腊芫社区，而是茶陵政府。而事实上，该不动产之地基最终被茶陵政府许可给了张雨萍建房，而并没有许可给谭红建房，更不会许可给原告建房，因为原告户口不在茶陵，茶陵政府不可能将该国有土地划拨给原告建房。3、原告提交的“谭桂云地基缴费收据”与茶陵政府将地基许可给谁建房没有关联性。4、原告和谭红没有建过一栋房子。原告没有有效证据证明该不动产是原告与谭红的夫妻共同财产。原告仅凭所谓的《申请报告》来臆测该不动产中的地产是其与谭红的夫妻共同财产，并臆测该不动产中的房产也是其和谭红的夫妻共同财产，不应得到支持。四、受让人善意取得不动产所有权的三个构成要件是：其一，受让人受让该不动产时是善意的；其二，以合理的价格受让；其三，受让的不动产已经登记。其中，善意是指受让人受让不动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失。因此，善意与否，与原告所诉称的转让时间、转让内容及刘这来怎么承诺没有关联性。同时，既然原告主张受让人不构成善意的，应当承担举证责任。五、原告在本案只是诉求确认《地基转让协议》的效力，并没有诉求确认刘这来与张雨萍签订的与该不动产相关的其他转让协议的效力。因此，《地基转让协议》有效与否，不影响刘这来与张雨萍签订的与该不动产相关的其他转让协议的效力。综上所述，原告的诉求没有事实与法律依据，请法院予以驳回。被告刘这来、谭胜娇辩称，一、原告张运华不具备本案起诉的主体资格。本案涉案的房产（包括地基）在出售给刘这来、谭胜娇之前，房产的所有权人为张雨萍，并非原告也非被告谭红，在涉案房产既不属于张运华所有，也不属于张运华和谭红夫妻共同财产的情形下，张运华对本案不具备起诉的主体资格。二、刘这来、谭胜娇对现在登记在自己名下房屋和土地属于合法、善意的购买而取得。1、2012年刘这来、谭胜娇经过房产中介的居间与张雨萍就涉案房产签订了房产转让协议，并依约按当时的市场价格向张雨萍支付了628000元的房屋及地基购买款。刘这来、谭胜娇在购买涉案房产时主观上是善意的，并不存在为帮助他人进行财产转移的主观恶意。2、虽然刘这来、谭胜娇在购买房屋和地基时所有权人张雨萍并未成年，但是被告谭红作为张雨萍的母亲，是其法定监护人，刘这来、谭胜娇有理由相信在其法定监护人的代理下，与其就涉案房产签订的购房协议合法有效，刘这来、谭胜娇作为合法、善意的购买者应受到法律的保护；在当时以628000元市场合理价格购买涉案房屋，也不存在恶意串通损害张雨萍的权益。3、刘这来、谭胜娇在购买涉案房产后已依法办理了相应的土地、房屋等物权登记，刘这来、谭胜娇对涉案房产属于合法购买，并经过国家行政机关的确权登记。三、刘这来、谭胜娇现已取得的涉案房产并不属于张运华和谭红的夫妻共同财产。涉案房产于2012年办理了国有土地使用权证，登记人为张雨萍，根据物权法的规定，不动产施行登记主义以及房随地走的原则，张雨萍才是涉案房产的所有权人，刘这来、谭胜娇是与张雨萍签订房屋转让协议，并经过法定的程序进行了变更登记才取得的涉案房产。四、原、被告在签订房屋转让协议后经过双方的商议，为减少应向国家缴纳相应的过户费用及税收才在私底下签订了一个“地基转让协议”，该地基转让协议并非双方就涉案房产买卖签订的真实协议，被告购买涉案房产的真实协议应当以被告刘这来和案外人张雨萍签订的“房屋转让协议”为准。五、原告因与被告谭红夫妻双方发生争议，要求确认刘这来、谭胜娇已合法取得的房产属于夫妻共同财产，势必会严重损害其合法权益，且原告在2012年就已经知晓涉案房产出卖，现在要求予以确认无效，已经超过了诉讼时效。1、刘这来、谭胜娇在购买涉案房产后，按照法律规定的程序办理了登记，缴纳了相应的登记费用，且投入了大量的财力和物力对涉案房屋进行了装修，现一家人已居住在该房屋，若要确认刘这来、谭胜娇花费巨大的费用购买和装修居住的房产属于原告和被告谭红的夫妻共同财产，势必会严重损害其合法权益。2、原告与被告谭红作为夫妻，在2012年被告谭红作为其女儿张玉萍的法定监护人的情形下代理房产所有人出售涉案房产，且原告和被告谭红夫妻两人就居住在涉案房产的隔壁，现原告辩称其在2015年诉讼中才知晓房产已经出售给刘这来、谭胜娇，属于刻意歪曲事实，已经超过了诉讼时效。综上，恳请法院驳回原告的诉请。经审理查明，原告张运华与被告谭红于1997年2月5登记结婚，1997年12月25日生下婚生女张雨萍。本案诉争的房屋宅基地于1998年以谭红名义申请（申请时宅基地为耕地，后为国有用地），该房屋建成于2003年，于2010年2月4日办理了建设用地规划许可证，该证载明：用地单位张雨萍，用地项目名称私人住宅，用地位置东阳商街，用地面积壹佰壹拾柒点陆平方米。2009年2月28日，谭红与被告刘这来初步签订一份《地基转让协议》，约定由刘这来购买上述东阳商街地基，协议价228000元，在2012年12月20日前付清。2011年11月24日谭红在株洲万欣房产经纪有限公司的见证下与刘这来签订了一张收条，该收条内容为：“今收到刘这来在株洲万欣房产经纪有限公司购买张雨萍、谭红在茶陵县东阳大道4栋5栋之间进口里面左边第三栋两封三层房屋定金伍万元整（50000元）。此房总款628000元，不包括任何过户费，过户费刘这来自行负责，张雨萍、谭红负责过户之间的关系协调。于年月日（具体时间由卖方选好日子通知买方和中介公司）前含（定金）交齐房款叁拾万元整并到相关部门办理手续。余款等卖方交房后补齐……”。2011年12月6日，刘这来以银行转帐方式支付240000元至张雨萍名下。2012年1月6日该房屋办理了国有土地使用权证（证号为茶城国用（2011）第B阳373号），该证载明：土地使用权人张雨萍，座落炎帝社区（东阳商街），地类（用途）城镇住宅用地，使用权类型为国有划拨，使用权面积为123.80平方米。2012年4月26日，张雨萍（甲方）在谭红的监护下与刘这来（乙方）通过株洲万欣房产经纪有限公司签订了房产买卖经纪合同及房屋转让协议，双方约定：“1.房产转让价为628000元，此房款不包括任何过户所产生的费用，过户所产生的费用由乙方自行负责，2012年5月1号之前的物管费、水电费及跟此房屋有关的债务由甲方负责交清和处理，2012年5月1号之后的物管费、水电费由乙方负责。2.乙方于2012年4月26号（即古历4月初6）一次性交清房款伍拾捌万元（580000.00元整）给甲方，余款肆万捌仟元整（48000.00元整）等甲方的国土证和房产证下来后一次性交清给甲方，甲方所有过户资料给乙方自行过户，甲方必须无条件的配合乙方进行过户手续……”同日，刘这来以银行转帐方式支付280000元至张雨萍名下。剩余款项由张雨萍的母亲谭红代为收取。2012年下半年，刘这来、谭胜娇将该房屋装修后入住至今。2013年1月25日,刘这来取得该房屋的国有土地使用权证（编号：茶城国用（2013）第B炎22号），2013年3月13日取得该房屋的建设用地规划许可证（建规〔地〕字第2013-67），2013年4月1日取得该房屋的所有权证（编号：所有权证1000003740），2013年4月7日谭红代张雨萍向刘这来出具了一张收到628000元全部房款的收据。另查明，刘这来、谭胜娇夫妇与张运华、谭红夫妇非亲戚关系，亦非朋友关系，刘这来、谭胜娇在购买涉案房屋前与张运华、谭红互不相识，双方也无其他任何经济往来。现原告张运华认为该房屋宅基地使用权的取得及房屋的建造是张运华与被告谭红在婚姻关系期间发生的，应属夫妻共同财产，张雨萍当时尚属幼儿，系限制民事行为能力人，不是该房产的所有人，无权处分该房产；谭红无权单方转让；被告刘这来明知作假的协议，且向房产局作出虚假承诺，并申办产权证，不属善意取得，其行为损害了原告张运华的合法权益，故起诉至法院。被告谭红认为，房产证具体是办给谁由相应职能部门确定，以规划许可证为准；5万元定金是谭红作为张雨萍的法定代理人代为收款；2009年签订的协议只是一个意向性约定，其有效与否与2012年签订的房屋转让协议没有关联；原告诉求没有法律和事实依据，应予驳回。被告刘这来、谭胜娇认为，原告张运华不具备本案起诉的主体资格；刘这来、谭胜娇与张雨萍及其法定代理人谭红签订房屋转让协议合法有效，且以当时合理的市场价格支付了全部房款，之后办理了房产登记，对现在登记在其名下房屋和土地属于合法、善意取得，且从2012年对房屋进行装修并已经入住多年，应受法律保护；退一步讲，即使本案的涉案房产属于张运华与谭红的夫妻共同财产，刘这来、谭胜娇对现在登记在其名下的房产也符合法律上规定的善意取得，依法应受到法律的保护。恳请法庭依法查明本案事实，驳回张运华的诉请。庭审中，原告提出本案只要求确认被告谭红与刘这来签订的地基转让协议无效，对于另一项请求被告刘这来、谭胜娇办理的东阳商街五栋北侧房产属原告与被告谭红的夫妻共同财产予以撤回。以上事实，有当事人提交的地基转让协议、承诺书、证人证言、规划许可证、国有土地使用权证、房产证、房屋转让协议书、房产买卖经纪合同、收据、民事答辩状、庭审笔录等予以证实。本院认为，本案系确认合同无效纠纷。争议的焦点是：被告刘这来是否属于善意取得者，张运华主张确认合同无效的请求是否应当支持。首先，本案讼争房屋在正式出卖给刘这来前规划许可证、土地使用权证均登记在张雨萍名下，物权以登记为准，该登记行为具有公示、公信力，我国目前实行的是地随房走，房地一体主义的原则，刘这来、谭胜娇有理由相信该房屋应归张雨萍所有。至于张运华称该房屋系张运华与谭红婚姻关系存续期间所建且张运华出资建房，张运华可就其出资款等相关事项另行主张权利。其次，未成年人的父母是未成年人的监护人，依法代理未成年人的民事活动。谭红作为张雨萍的法定代理人，有权代理张雨萍的民事活动。谭红代张雨萍与刘这来签订房屋买卖合同系通过房产中介主持下进行，整个交易流程符合二手房买卖的惯例，房屋成交价对比茶陵县当时房地产价格，完全属于正常合理价格范围。其三，刘这来、谭胜娇在购买涉案房屋前与张运华、谭红非亲非故都不熟悉，也无其他经济往来关系，不存在互相恶意串通损害张运华、张雨萍利益的情况。同时，刘这来、谭胜娇已按照房屋买卖协议的约定，全部履行了付款义务，办理了房屋转移登记手续，取得了该房屋所有权，刘这来、谭胜娇系合法善意取得。原告主张刘这来、谭胜娇不属于善意取得的理由不能成立，本院不予支持。其四，至于讼争房屋买卖时张雨萍系限制民事行为能力人，该买卖行为是否侵害了张雨萍的合法权益，本院认为，讼争房屋出售后，房屋出卖人取得了房屋价款，且该对价相比市场价完全在合理价格范围内，同时在本案审理时，张雨萍已经成年，其对该买卖行为并未否认，亦未提出其合法财产权益受到侵害之主张。谭红作为讼争房屋买卖时张雨萍的监护人，应妥善保管张雨萍的财产份额。如果谭红有侵占、损害张雨萍财产权益的行为，应承担相应民事责任，但不影响讼争房屋买卖合同的效力。综上，判断本案地基转让及房屋买卖行为是否有效并不以是否经过张运华同意为必要条件。刘这来基于谭红为张雨萍的母亲，有理由相信谭红可以代理张雨萍的民事行为，刘这来在张雨萍母亲谭红的监护下与张雨萍签订房屋买卖合同，支付合理对价并取得了讼争房屋所有权，刘这来、谭胜娇受让该房屋属于善意取得。刘这来与谭红签订的《地基转让协议》、刘这来与谭红代张雨萍签订的《房产买卖经纪合同》及《房屋转让协议》系双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，张运华要求确认《地基转让协议》无效的诉讼请求，本院难以支持。本案经调解无果。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第十七条、第十九条、第二十三条、第二十七条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告张运华要求确认被告谭红与刘这来签订的“地基转让协议”无效的诉讼请求。案件受理费减半收取2360元，由原告张运华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。附：提起上诉的，应在递交上诉状七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院缴纳上诉费。现金缴纳的，直接向华融湘江银行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳；汇款或转帐的，开户行：华融湘江银行株洲金汇支行，收款单位：株洲市财政局非税收入专户，帐号：5017330100016。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  张晓憨二〇一八年一月二十二日书记员  颜雪飞附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第十七条十八周岁以上的自然人为成年人。不满十八周岁的自然人为未成年人。第十九条八周岁以上的未成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认，但是可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其其年龄、智力相适应的民事法律行为。第二十三条无民事行为能力人、限制民事行为能力人的监护人是其法定代理人。第二十七条父母是未成年子女的监护人。未成年人的父母已经死亡或者没有监护能力的，由下列有监护能力的人按顺序担任监护人：（一）祖父母、外祖父母；（二）兄、姐；（三）其他愿意担任监护人的个人或者组织，但是须经未成年人住所地的居民委员会、村民委员会或者民政部门同意。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国物权法》第一百零六条无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记或者已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无权处分人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权，参照前两款规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。