广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0304民初24340号原告：李某某，男，汉族，1983年4月16日出生，住址广东省深圳市福田区。原告：褚某，女，汉族，1984年3月6日出生，住址广东省深圳市福田区。被告：深圳市天居基业投资有限公司，住所地深圳市罗湖区红岗路1003号红岗大厦第五层508号。法定代表人：马晓阳。委托代理人：严俊涛，北京市中伦（深圳）律师事务所律师。委托代理人：邱凯琪，北京市中伦（深圳）律师事务所律师。上列原告诉被告房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月31日受理后，依法组成合议庭，于2017年2月15日公开开庭进行了审理，原告李某某、褚某，被告的委托代理人严俊涛、邱凯琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告退还无法交付房屋面积对应购房款1275230.14元以及同期银行贷款利息120856.88元（利息暂计至2016年10月24日，应计至被告实际退还前述购房款之日）；2、被告向原告支付房屋价差违约赔偿金（暂定10万元，最终应按照判决生效月份国家统计局官方网站公布的深圳市住宅销售价格较2014年10月份累计涨幅确定）；3、被告向原告支付迟延交房违约金390961.66元（每迟延一日应按照房屋价款万分之三的标准计算，暂计至2016年10月24日，应计算至实际交房之日止）；4、被告承担案件受理费、财产保全费、执行费等全部诉讼费用。事实和理由：被告为位于深圳市××区××路与××路交汇处天居笔架山公馆楼盘的开发商，原告为笔架山公馆1栋B座2908号房屋（以下称涉案房产）的购房人。在笔架山公馆楼盘销售过程中，被告通过楼盘样板间、户型图纸、户外广告、网页宣传以及销售人员口头介绍等多种途径，公开说明涉案房屋为四房“高拓”户型、对房屋室内建筑面积进行具体允诺：1、被告在房屋销售过程中向原告及其他购房人展示了样板间，详细表明了房屋的户型结构及房屋面积。原告及家人在购买涉案房产之前，实地踏勘涉案房屋所在08户型的样板间，并对样板间房屋户型情况进行了全程摄像，证明样板间与被告在签订商品房买卖合同过程中与楼盘售楼部提交给原告的户型图完全一致。同时，被告委托的楼盘营销人员明确承诺将按照样板间交楼。2、被告在订立商品房买卖合同过程中于楼盘售楼部提交给原告的书面户型图之准确、具体、详细地记载了涉案房产的户型构成及房屋面积。3、被告通过外墙广告、互联网及其他广告媒介宣传08户型，相关宣传户型结构与样板间、户型图完全一致。受被告前述宣传及推介材料的具体说明及允诺影响，2014年10月26日，原告与被告签订了《深圳市房地产买卖合同（预售），约定被告向原告出售涉案房产，价款3630099元，房屋交付日期2015年10月31日。但被告至今无法按照商品房买卖合同以及样板间、户型图及公开广告宣传内容的约定向原告交付符合约定标准的房屋，已经严重违反合同约定。鉴于被告在房屋销售过程中，通过样板间、户型图及公开广告宣传等方式对08户型的户型结构和房屋面积的公开说明及允诺具体、确定，且对08户型房屋价格的确定存在重大影响，且由于被告无法按照样板间、户型图约定的房屋面积及户型功能区分交付房屋，严重影响到涉案房产的使用功能，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，原告诉请的计算标准如下：一、对于被告无法按照样板间、户型图等公开允诺交付房屋，原告要求被告退还无法交付部分房屋面积对应的购房价款以及同期银行贷款利息。其中，退还购房价款为1275230.14元，计算公式为购房总价款3630099元×无法交付房屋套内建筑面积39.38平方米/户型图纸对应套内总建筑面积112.10平方米。二、被告赔偿原告无法交付房屋面积对应的房屋价差违约赔偿金暂计10万元是根据国家统计局定期公布的《70个大中城市住宅销售价格变动情况》，深圳市新建商品住宅价格指数2016年9月份较2014年10月份（原告购买涉案房产时）累计涨幅为86.79%。按照无法交付房屋面积对应房屋价款1275230.14元计算，由于被告无法按照约定交付房屋导致原告房屋价差损失为1106751.23元，该部分损失应由被告向原告赔偿。房屋价差违约赔偿金=无法交付房屋对应房屋价款1275230.14元×判决生效月份国家统计局官方网站公布的深圳市住宅销售价格较2014年10月份累计涨幅。三、被告应向原告支付迟延交房违约金。根据双方签订的商品房买卖合同约定，被告应于2015年10月31日向原告交付涉案房产，每迟延一日应按照万分之三的标准向原告支付迟延交房违约金，被告至今未能向原告交付符合合同约定的房屋，应向原告支付迟延交房违约金390961.66元（暂计至2016年10月24日，应计至被告向原告交付符合交付标准的房屋之日止）。被告答辩称，一、原告与被告就涉案房产买卖签署《深圳市房地产买卖合同（预售）》等交易合同文件，对所交易的涉案房产建筑面积为85.39平方米、套内面积为67.6平方米充分达成合意。被告从未发出要约称涉案房产套内建筑面积为112.1平方米，原告所提供证据也无法证明相关销售广告和宣传材料对涉案房产的面积为112.1平方米作出具体且明确的描述。同时，被告相关宣传对涉案房产的价格未产生重大影响，不属于《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中对商品房的销售广告和宣传材料应被视为要约之情形。因此，涉案房产的面积与格局及交付标准应以合同约定为准。二、被告已根据合同约定的交付标准和交付时间，于2015年10月24日向原告交付了涉案房产，原告也接收了涉案房产，因此，原告无权以迟延交付或交付标准违约为由主张赔偿。三、涉案房产交付后，房屋毁损及灭失的风险由原告自行承担。四、原告在明知涉案房产“补板”系违法加建的情况下，仍自行委托装修公司进行“补板”，并在遭受政府第一次查处整改后，又再次自行“补板”，因此，原告应自行承担相应的后果及责任。五、出于维护社会稳定及平息纷争的目的，被告已就涉案房产向原告支付了补偿款10万元。六、原告主张退还购房价款及其利息的诉求对应的拆除面积为违法建筑，该部分建筑不得作为合法标的进行买卖和计价，更不应以合法的市场商品房价值衡量计价，且该部分建筑原为笔架山公馆的公共使用空间或未被设计使用的空间，原告对该等空间不享有所有权或专有使用权，也未对该部分建筑支付对价，因此其该项诉求不应获得支持。七、原告索赔涉案房产被拆除部分对应的增值价差的诉求，如前述，涉案房产被拆除部分为违法建筑，原告无权主张该等权利，因此基于违法标的而产生的增值价差为不法利益，不应受到法律保护，且市场价格涨跌并非双方订立合同之时所能预见，不属于法律规定的可得利益。综上，被告已全面履行双方约定的合同义务，不存在违约，请求驳回原告全部诉讼请求。经审理查明，位于深圳市福田区梅林街道林园东路的笔架山公馆项目的建设单位为被告，该项目于2013年7月11日取得《深圳市建设用地规划许可证》、2014年1月13日取得《深圳市建筑工程规划许可证》、2014年1月23日取得《建筑工程施工许可证》、2014年9月19日取得《深圳市房地产预售许可证》。2014年6月20日，深圳市地籍测绘大队就笔架山公馆1栋出具《深圳市房屋建筑面积测绘报告（预售测绘）》（以下简称预售测绘报告）载明，笔架山公馆1栋B座住宅29层的08号房的套内建筑面积为67.60平方米、分摊公用面积为17.79平方米、建筑面积为85.39平方米。该报告同时附有房屋建筑面积分户平面图。2014年9月27日，原告褚某（买方）与被告（卖方）签署《深圳市房地产认购书》（下称《认购书》）约定，买方自愿认购涉案房产，建筑面积为85.39平方米，以上面积为预售测绘面积；房地产总价为3666767元；购房定金为5万元；补充协议约定，卖方已向买方出示《购房须知》等购房相关信息及双方将签署的正式《深圳市房地产买卖合同（预售）》示范文本及合同附件、与买方认购楼宇相关的重要提示、《临时管理规约》、《前期物业管理服务合同》，买方已阅读并理解上述文本、须知和协议，且无异议，买方同意在约定的期限内按照卖方出示的文本履行正式买卖合同的签约手续，买方不得以合同条款无法达成一致为由拒绝签订正式买卖合同及其附件；买方须在《认购书》签订之日起7日内支付本房地产总房款的30%（含定金）即1106767元作为本房地产之首期款，并向银行借款支付剩余房款256万元。合同尾部被告未在卖方处加盖印章，买方处由原告褚某签署，经纪人员处有两人署名。另，被告制作的《购房风险提示》记载，所有与本项目有关的楼书、广告、宣传资料（折页、生活手册、户型单页）、现场展示的模型和样板房等所载的文字、图片内容和数据仅为要约邀请，并不构成买卖合同的组成部分，双方的权利义务均以买卖合同及其《买卖双方补充协议》为准；售楼处展示模型、样板房非最终交楼标准，仅供参考；本项目户型产品种类较多，户型图并不能体现所有户型局部的细微变化，部分户型结构存在一定差别，其中1栋B08户型有部分调整，与户型图存在一定细节的差异，其具体面积、尺寸、形状、通风、采光、环境条件可能会因位置不同而有所差异；所有样板房的设计与施工做法不作为交楼标准，请注意购买风险；涉及双方权利义务及认定标准的，均以最终签署的买卖合同、补充协议等法律文件为准。《购房须知》载明，认购前，请仔细阅读在现场展示的《认购书》及其《补充协议》、《深圳市房地产买卖合同》及其《买卖双方补充约定》、《购房风险须知》、《购房须知》等明示文件、证书的示范文本，并对所认购的物业状况、交易条件、周边环境等内容进行充分的了解及确认。2014年10月26日，两原告（买受人）与被告（出卖人）签署深（福）网预买字（2014）第3631号《深圳市房地产买卖合同（预售）》（以下简称《房地产买卖合同》）约定，原告购买被告建设的涉案房产，建筑面积（面积以所附测绘报告为准）85.39平方米，其中套内建筑面积67.60平方米；购房总价款为3630099元，该购房款不包括买卖行为产生的各类税费及费用；原告以按揭方式付购房款；被告应当于2015年10月31日前将本房地产交付给原告，交付前应取得《深圳市建筑工程竣工验收备案（回执）》；被告向原告交付前，应发出《入伙通知书》，《入伙通知书》应注明实际交付的本房地产的套内建筑面积、交付办理期限、交付手续办理地点等；原告对被告所交付的房地产无异议，或异议部分经协商处理同意收楼的，应对被告所交付的本房地产的钥匙出具收条，该收条视为本房地产实际交付的凭据；被告书面通知原告交付后，原告经验收同意收楼的，本房地产的交付时间为被告交付本房地产的钥匙之日；原告收到《入伙通知书》后，应在接到《入伙通知书》之日起5日内按《收楼意见书》内容对本房地产进行验收；如有异议，应当在验收期限届满之日起1日内在《收楼意见书》中提出；原告逾期不提出异议，视为同意接收本房地产；被告逾期交房的，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付购房总价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，原告有权在约定的交付期限届满之日起半年内解除合同。本合同中的实际套内建筑面积是指深圳市地籍测绘大队出具的竣工面积测绘报告确定的套内建筑面积，被告交付的房地产实际套内面积与本合同第三条约定的套内建筑面积如果存在差异，按以下方式处理：一、套内建筑面积在300平方米以下的：1、差异值在±0.6%以内（含本数）的，买卖双方互相不退、不补；2、差异值在±0.6%以上（不含本数）至±3%以下（含本数）的，面积超出的，超出的面积视为被告无偿赠与，面积不足的，被告应当双倍返还该不足部分的价金予原告（扣除0.6%的误差后）；3、差异值在±3%以上（不含本数）的，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应在10日内退还原告已付购房款和定金，同时按照购房总价款的1%向原告支付违约金，原告不解除合同的，依照前述差异值在±0.6%以上（不含本数）至±3%以下（含本数）的方式执行。二、套内建筑面积在300平方米以上（不含本数）的，面积差异处理的约定列于附件五。本合同中的通知应采取书面形式以邮寄特快专递通知，如接收方拒绝签收特快专递或挂号信的，所邮寄的送达地址为中华人民共和国领域内（港、澳、台地区除外），在邮件发出之日起第三日视为送达。若采取上述方式后，通知仍未送达，可以选择非书面通知方式报纸公告送达，送达日为报纸公告刊登之日。合同附件一为房屋建筑面积分户平面图，该图与深圳市地籍测绘大队作出的预售测绘报告上的平面图一致。附件二为共用设施和附属配套项目及其建成并验收合格时间。附件三为装置、装修、装饰标准。附件五为买卖双方补充约定，买卖双方经协商一致，订立如下条款，作为对《房地产买卖合同》的修改和补充，原告确认，被告在签订合同及补充协议、相关附件前，已应所有条款中免除或者限制被告责任的条款作出了特别提示，原告完全理解并同意其全部内容。合同正文的内容与补充约定的内容不相符的，以补充协议约定为准；被告已在销售现场公示《房地产买卖合同》及附件、《购房风险提示》、《购房须知》等文件，原告确认已认真查阅并理解、知悉、认可上述文件内容，并承诺于本协议签订后不再提出任何异议主张；原告在签订合同之前及签订当时，已经确知并接受本房地产项目户型由于立面、楼层、方位、朝向、公共空间及公共设施的设置位置等不同，通风、采光、景观、噪音、空间等均存在差异，原告对此无任何异议，并承诺在任何时候都不会因此向被告提出任何权利主张；被告在销售现场展示的样板房在户内间隔、格局设置和装修用料等方面经特殊处理，样板房功能仅为空间布局向导，装修装饰和家具摆放指引，不能理解为最终交楼装修标准或者合同组成部分，交楼标准以合同附件三为准，同一户型在不同楼层或不同朝向、结构存在一定差异，须参阅本合同附图或现场施工图，并以政府部门竣工测量验收为准；被告的所有销售广告、宣传资料、模型及样板房等仅供参考，不作为合同组成部分；相关数据、资料、图片等内容以买卖双方所签订合同为准。2015年6月15日，笔架山公馆项目取得消防验收合格的《建设工程消防验收意见书》。2015年6月16日，深圳市地籍测绘大队就笔架山公馆1栋出具《深圳市房屋建筑面积测绘报告（竣工测绘）》（以下简称竣工测绘报告）载明，笔架山公馆1栋B座住宅29层的08号房的套内建筑面积为67.58平方米、分摊公用面积为17.79平方米、建筑面积为85.37平方米。该报告同时附有房屋建筑面积分户平面图。笔架山公馆项目于2015年7月8日竣工验收合格，2015年7月16日取得《建设工程规划验收合格证》，该项目的燃气、电梯、建筑节能、防雷装置等验收均为合格。2015年8月4日，笔架山公馆项目取得深圳市福田区住房和建设局的竣工验收备案收文回执。2015年10月11日，被告通过邮政EMS向原告邮寄笔架山公馆入伙通知书，通知书载明，涉案房产（竣工套内建筑面积67.58平方米）符合交付使用条件，要求原告于2015年10月23日至24日办理入伙手续。该邮件于次日妥投。2015年10月19日，被告向原告开具涉案房产的购房款3630099元的发票，发票记载的面积为85.39平方米，单价为42511.99元/平方米。庭审中，双方确认涉案购房款已付清。2015年10月24日，原告签署《笔架山公馆入伙资料签收表》、《承诺书》、《收楼意见书》、《收条》。其中资料签收表载明原告对表格载明的验证等事宜进行了确认。《收楼意见书》确认被告在交付房产时已向原告提供了测绘机构出具的预售测绘报告和竣工测绘报告等文件，如原告有异议，应在验收期限届满之日前一次性在本意见书下空白处提出，原告在意见书的业主意见一栏写明“因为开发商原因不能上楼验房，但是开发商承诺明年交房时验房”。《收条》载明原告确认收到涉案房产的钥匙一套。同日，原告李某某（委托人、甲方）与福建省惠建发建设工程有限公司深圳分公司（受托人、乙方、以下简称惠建发公司）签署《装修工程委托协议》约定，甲方委托乙方对涉案房产进行装修，甲方知悉装修需要对房屋结构、平面、立面、设备设施、阳台、百叶、窗户、门、栏杆、管线、烟道、插座等进行局部变动（包括但不限于对装修前房屋的规划和涉及变动及针对装修标准的局部变动），其中部分窗户及部分门会被移位、拆除、新增，其开启方式、型材、玻璃、构造等由此改变；并同意装修时对房屋进行相关的局部变动，承诺在装修交付时不要求按照买卖合同及附图、本协议及附图予以恢复，并不以之作为向乙方追索赔偿的依据。装修工程款为5000元，此款需甲方在签署本合同时支付。因装修可能会造成装修后房屋使用面积与竣工测绘面积出现差异，由此造成的面积差异，甲方承诺不提出任何异议或权利主张。当日，惠建发公司向两原告开具涉案房产钥匙的《收条》，两原告在收条上签字确认。2015年10月26日，惠建发公司向原告褚某开具收取补板费5000元的《收据》。2015年10月29日，被告通过邮政EMS向原告邮寄《复函》回复，笔架山公馆项目已于2015年8月4日经竣工合格并完成竣工验收备案，项目已具备交付使用条件并在《房地产买卖合同》第九条约定的交付期限届满之日前交付使用，原告虽于《收楼意见书》内提出异议，但最终对被告交付的房地产钥匙出具收条，依据《房地产买卖合同》第九条之约定，该收条视为本房地产实际交付的凭证；且原告已委托装修施工单位进场装修施工，应视为异议部分经协商处理同意收楼，被告已实际完成交付。庭审中，原告称2015年10月24日其实际没有收到涉案房产的钥匙，原告在当天签署钥匙收条的原因是因被告称如不签署收条则不予办理后续加建，且被告承诺于明年交房；被告则称已于2015年10月24日交付涉案房产，且按照签署的合同约定，原告签收的钥匙收条为房屋交付的最终凭证，被告从未承诺明年交房。原告还称，其与惠建发公司签署《装修工程委托协议》是基于被告的要求而签署的，所有笔架山公馆的业主均与惠建发公司签署了装修工程委托协议；被告称原告系自行委托惠建发公司装修搭板，被告未推荐也未要求。2015年12月4日，深圳市福田区规划土地监察局（下称土地监管局）向被告下发《立案通知书》，称被告未办理建设工程规划许可证在笔架山公馆违法加建，在进行搭板施工加建钢筋砖混结构房的行为，涉嫌违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款的规定，已于2015年12月4日立案查处。2015年12月7日，土地监管局向被告作出《关于限制笔架山公馆房地产权利的决定》，称被告未申领建设工程规划许可证擅自在笔架山公馆1、2栋改建，该局决定在上述违法状态消除或履行有关行政处罚决定前，对笔架山公馆1、2栋房地产实施权利限制，在限制权利期间，上述房地产不得办理初始登记或转移、抵押登记。同日，该局即向深圳市不动产登记中心下发《协助限制房地产权利通知书》。2015年12月29日，被告向土地监管局递交《关于笔架山公馆房地产限制解除的紧急请示》称，公司已开展拆除工作，目前已拆除违法加建近1/2。该项目虽是公司开发建设，对违法加建部分负主要责任，但涉及全体业主权益，目前有很多业主前往公司咨询，公司工作人员只能回答产权正在办理中，可能引发社会不稳定因素，特紧急请求对两栋楼的产权予以解封，公司保证完成违法加建部分的拆除工作。2015年12月31日、2016月1月4日，土地监管局分别向被告下发《行政处罚告知书》、《行政处罚决定书》，限被告于2016年1月20日前自行拆除违法加建。2016年2月3日，土地监管局向被告下发《解除限制房地产权决定书》称，被告已于2016年2月1日消除违法状态，该局决定对笔架山公馆1栋B座和2栋房地产作出解除限制房地产权利登记的决定。该局同时向深圳市不动产权登记中心下发了《解除限制房地产权登记通知书》。2016年3月30日，深圳市施友建设监理有限公司就笔架山公馆项目违法加建改建扩建项目拆除现状作出核查报告（汇总）称，该公司于2016年3月16日受深圳市福田区梅林街道办执法大队委托，对笔架山公馆项目的加建改建等进行了核查，1栋B座的3至17层均存在违法加建情况。截止2016年3月29日，所有加建的钢筋砼楼板已经全部拆除，所有加建的钢筋砼梁绝大部分未拆除。该报告显示笔架山公馆1栋B座18-32层无加建、改建和扩建。2016年5月5日，该公司又作出《关于2016年3月29日的补充说明》，载明2016年5月4日该公司配合深圳市福田区梅林街道执法大队到现场检查梁拆除情况，其中1栋B座报告中提到未拆除的加建处钢筋砼梁均已全部拆除。针对上述笔架山公馆项目违法加建受行政处罚的情况，原、被告陈述不一：原告称系被告实施的加建、改建、扩建行为导致行政主管部门的查处；被告则称行政主管部门对其下发处罚决定系因笔架山公馆项目当时的登记产权人仍是作为开发商的被告，不代表实施违法加建行为人是被告。2016年4月8日，涉案房产登记至原告名下，房产证号为粤（2016）深圳市不动产权第00809**号，面积为85.37平方米，登记价为3630099元。2016年5月20日，惠建发公司在报纸上刊登公告并在笔架山公馆内张贴《领取房屋钥匙的公告》，通知各笔架山公馆业主于2016年5月23日至25日在笔架山公馆领取房屋钥匙。原告未领取。2016年5月30日，惠建发公司向深圳市中地物业管理有限公司笔架山公馆管理处移交了涉案房产的钥匙，双方签署了相应的《钥匙移交单》。2016年6月24日，土地监管局向笔架山公馆各业主下发《敬告通知书》，要求各业主停止相关加建、改建、扩建行为，自行拆除违法建筑并按规划审批恢复原貌。2016年7月19日，深圳市福田区城市综合管理行政执法局向各笔架山公馆业主下发《敬告通知书》，要求加建、改建、扩建的业主停止相关违法行为，自行拆除违法建筑并按规划审批恢复原貌。2016年9月30日，深圳市福田区城市综合管理行政执法局向两原告发出《停止违法行为通知书》，通知涉案房产涉嫌违法加建，责令原告立即停止违法行为。另查，原告曾于2016年7月30日向笔架山公馆管理处借取涉案房产的钥匙进入涉案房产拍摄视频。原告向法庭提交了2016年7月30日向笔架山公馆管理处借取、归还涉案房产钥匙及涉案房产当天现状的视频。被告确认2016年7月30日涉案房产视频显示的房产状况与2015年6月16日深圳市地籍测绘大队出具的竣工测绘报告所附的涉案房产建筑面积分户平面图一致。又查，2016年12月13日，被告向原告转账支付了10万元补偿款。被告称因涉案房产遭受查违，原告多次以上访、信访等方式向被告施压，被告迫于无奈为解决纠纷才向原告支付补偿款。原告确认其与笔架山公馆的其他业主都收到了补偿款。原告还提交了在样板房拍摄的视频、房天下网站对楼盘进行“高拓”宣传的视频、样板房拆除后现状视频、外墙宣传“高拓”的广告照片、深圳财经生活频道有关笔架山公馆问题的报道视频、1栋B08户型图、案外人陈林青于2016年8月自行委托深圳市爱华勘测工程有限公司对笔架山公馆1栋B座1008房所作的房屋建筑面积测绘文件、案外人陈林青于2017年1月11日委托福建省厦门市鹭江公证处对网站上有关笔架山公馆销售宣传信息进行公证的《公证书》、案外人李闯于2016年3月23日委托深圳市公证处对搜房网2014年7月4日采访被告副总经理赖世奎的相关采访记录进行公证的《公证书》，欲证明被告在向原告销售涉案房产时承诺涉案房产交付时的套内面积（包括加建部分）为112.10平方米，而涉案房产实际套内面积存在无法交付的面积差，要求被告对无法交付部分面积退还相应购房款及利息并赔偿房屋价差违约金。其中1栋B08户型图未显示项目名称、未加盖被告印章，该户型图右上角载明建筑面积约85平方米；案外人陈林青于2016年8月自行委托深圳市爱华勘测工程有限公司对笔架山公馆1栋B座1008房所作的房屋建筑面积测绘文件《深圳市建、构筑物测绘报告》显示该房产套内面积112.10平方米（含已拆除部分套内面积39.38平方米，现实际套内面积69.42平方米，拆除现状后期中由3.30平方米归为半外墙面积）。被告对原告所提交的样板房拍摄视频、样板房拆除后现状视频、1栋B08户型图、房天下网站对楼盘进行“高拓”宣传的视频、外墙宣传“高拓”的广告照片、深圳财经生活频道有关笔架山公馆问题的报道视频均不予确认，对两份公证书形式上的真实性予以认可，但指出公证书所涉信息内容来源于房产信息网、房天下、设计公司网站、搜房网、房网咨询中心，被告不是信息的发布人，也非版权人，且两份公证书中涉及的内容均与涉案房产无关，没有被告对涉案房产面积可拓展至112.10平方米的承诺和宣传。再查，案外人陈林青于2016年8月以被告向其交付的笔架山公馆项目1栋B座1008房（样板房）的实际套内面积少于约定面积为由向本院起诉被告，要求被告立即修缮B1008房并双倍返还面积短少部分的房价、赔偿实际面积短少部分的房价上涨价差损失及延期交房违约金。本院于2017年2月8日作出了（2016）粤0304民初18661号民事判决书，驳回了陈林青的全部诉讼请求。该判决尚未生效。陈林青在18661号案审理中亦提交了其于2016年8月自行委托深圳市爱华勘测工程有限公司对笔架山公馆1栋B座1008房所作的房屋建筑面积测绘文件《深圳市建、构筑物测绘报告》，18661号判决查明该份测绘报告系B1008房在拆除加建部分后按业主陈林青在现场指认的边界对该房产进行现场测绘作出的，而陈林青在签署钥匙收条后另行委托惠建发公司对B1008房进行装修并签署《装修工程委托协议》，不排除陈林青在接收B1008房后另行加建的可能，即B1008房被拆除部分亦可能包含了陈林青在接收房产后自行加建部分，陈林青单方委托深圳爱华勘测工程有限公司在B1008房拆除后按陈林青指认的边界对该房产进行的现状测绘得出该房产的建筑面积不能认定为该测绘面积即为B1008房交付时的现状。原告为证明涉案房产单价高于笔架山项目其他高拓面积比例偏小或基本没有高拓的户型房产单价，还提交了笔架山公馆1栋03、06户型及2栋02户型的户型图及部分发票照片。发票照片显示：笔架山公馆1栋B403房产的购房单价为30241.35元/平方米、B503房单价为29300元/平方米、B703房单价为29900元/平方米、B1203房单价为33361.29元/平方米、B1806房单价为40191.81元/平方米、B2006房单价为39556.78元/平方米、B2506房单价为40597.18元/平方米、B2806房单价为40158.85元/平方米，2栋1802房单价为37633.64元、2802房单价为39411.15元、3002房单价为39760.38元、3202房单价为40107.45元、3302房单价为37628.08元。被告为证明涉案房产的销售单价并未超出同期其它房产的价格，向本院提交了深圳世联行地产顾问股份有限公司出具的《2014年下半年福田区房地产市场分析》予以佐证。该报告记载2014年下半年福田区新房成交均价为44093元/平方米。本院认为，原告与被告签署的《房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。被告的《购房风险提示》、《购房须知》均明确所有与笔架山公馆项目有关的楼书、广告、宣传资料、现场展示和样板房所载的文件，图片内容和数据仅为要约邀请，并不构成买卖合同的构成部分，双方在签署的《房地产买卖合同》附件五中也明确约定了样板房仅供参考，不作为合同组成部分，相关内容以双方所签订的合同为准，双方的权利义务以买卖合同及补充协议为约定为准，样板房非最终交楼标准。故，本案的争议焦点为：一、被告就涉案房产户型销售所做的宣传说明和允诺是否具体明确？宣传说明和允诺及样板房的展示是否对涉案房产买卖合同的订立以及房屋价格的确定造成重大影响？二、被告有无逾期交房？是否应向原告支付迟延交房违约金？关于第一个争议焦点：原告主张被告在销售过程中，通过样板房展示、户型图及公开广告宣传的方式对原告所购买的涉案房产户型结构和面积公开说明及允诺具体、确定（可拓展至112.10平方米），且对该户型房屋价格的确定存在重大影响。本院根据本案证据分析如下：首先，原告提交的公证书显示的网页内容无法表明为被告作出，网站中文章显示的版权人亦非被告，被告均不予确认，且网页内容也未明确说明购买了涉案房产可拓展面积至112.10平方米或拓展至与样板房展示一致的面积；08户型图未注明项目名称，且标明的建筑面积为约85平方米。其次，原告提交的样板房视频被告不予确认，本院无法确认就是涉案房产户型的样板房，且样板房现已被拆除部分，案外人陈林青单方委托的在样板房拆除后依照陈林青指认的边界对样板房进行现状测绘得出的建筑面积也不能认定为样板房展示时的现状面积。再次，根据双方签署的《房地产买卖合同》，涉案房产的总价款为3630099元，建筑面积为85.39平方米，即涉案房产的销售单价为42512元/平方米。原告提交的笔架山公馆1栋其它楼层、其它户型房产的销售发票记载的单价均不相同，但房产的销售价格与房产所处的楼层、销售时间、房地产市场因素的变化等息息相关，其它楼层、其它户型的房产的销售单价低于涉案房产的销售单价，并不能说明系因涉案房产可高拓（实际建筑面积大于合同约定的建筑面积）或高拓面积比例更大。因此，原告主张被告在销售过程中，通过样板房展示、户型图及公开广告宣传的方式对原告所购买的涉案房产户型结构和面积公开说明及允诺具体、确定（可拓展至112.10平方米），且对该户型房屋价格的确定存在重大影响，缺乏充分证据，本院无法采纳。涉案项目样板房不是双方《房地产买卖合同》的组成部分，不能作为涉案房产的交楼标准，涉案房产的交楼标准应以《房地产买卖合同》的约定为准。关于原告请求退还房屋面积差对应的购房款。涉案房产的不动产权资料查询信息记载涉案房产的建筑面积为85.37平方米。原告与被告签署的《房地产买卖合同》约定的涉案房产的建筑面积为85.39平方米，套内建筑面积为67.60平方米，面积以所附测绘报告为准，合同同时附有涉案房产的平面图。而深圳市地籍测绘大队对涉案房产测绘出具的竣工测绘报告记载涉案房产建筑面积为85.37平方米，套内建筑面积为67.58平方米，测绘报告所载的平面图与《房地产买卖合同》附件所附的平面图一致。虽然竣工测绘的建筑面积少于合同约定的建筑面积，但该面积的差异值在±0.6%以下，按《房地产买卖合同》约定被告无须退还或补偿房款。原告提供了深圳市爱华勘测工程有限公司出具的笔架山公馆一栋B座B1008房现状测绘报告，该测绘并非由原告委托进行，该报告的测绘对象也并非涉案房产，本院对该测绘报告不予认可。原告据此测绘报告为依据要求被告返还房屋面积差对应的购房款，无事实和法律依据，本院不予支持。关于赔偿房屋价差违约赔偿金。如上所述，涉案房产的实际建筑面积与合同约定的建筑面积的差异值在《房地产买卖合同》允许的差异值范围内，原告请求被告赔偿因交付面积差导致的房屋价差违约赔偿金，亦缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于第二个争议焦点：被告有无逾期交房？是否应向原告支付迟延交房违约金？《房地产买卖合同》约定被告应于2015年10月31日前向原告交付涉案房产，交付前应发出载明涉案房产的套内建筑面积、交付办理期限、交付手续办理地点等信息的《入伙通知书》，原告应在接到《入伙通知书》之日起5日内按《收楼意见书》内容对涉案房产进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起1日内在《收楼意见书》中提出，原告对被告所交付的涉案房产的钥匙出具的收条，视为涉案房产实际交付的凭据。原告于2015年10月24日办理入伙手续，虽其在《收楼意见书》中提出了未上楼验房的异议，但其仍在清楚知悉前述《房地产买卖合同》约定的情况下向被告出具了涉案房产钥匙的收条，应视为原告已于该日确认接收了涉案房产。原告主张出具钥匙收条是应被告的要求，但原告作为完全民事行为能力人，其理应清楚出具该收条的法律后果，对原告的该抗辩理由，本院不予采信。并且，原告已于同日将涉案房产的钥匙交付其委托的装修公司惠建发公司用以装修施工，惠建发公司也于同日向原告出具了钥匙收条，可见，涉案房产已在原告的实际控制之下。综上，被告已按合同约定按期向原告交付了涉案房产，原告主张的迟延交房违约金，无事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告李某某、褚某的诉讼请求。本案受理费21782元（已由原告预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 姚  璇  娟人民陪审员 杨  海  涛人民陪审员 唐    琪二〇一七年五月八日书 记 员 雷小勇（代）附法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。