吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉24民再95号
二审上诉人（一审被告）：延边金煌房地产开发有限公司，住所地龙井市。
法定代表人：李小军，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：杨胜宪，吉林达公伟业律师事务所律师。
二审被上诉人（一审原告）：姜薇，女，1984年3月2日出生，汉族，住延吉市。
委托诉讼代理人：邹银龙（系姜薇之夫），男，1978年3月2日出生，汉族，住延吉市。
委托诉讼代理人：马春蕾，吉林吉延律师事务所律师。
二审上诉人延边金煌房地产开发有限公司（简称金煌公司）与二审被上诉人姜薇商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月10日作出（2017）吉24民终26号民事判决，已经发生法律效力。本院经审判委员会讨论决定，于2017年8月23日作出（2017）吉24民监38号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。金煌公司的委托诉讼代理人杨胜宪，姜薇的委托诉讼代理人邹银龙、马春蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
姜薇向一审法院起诉请求：2014年2月22日，姜薇与金煌公司签订《商品房买卖合同》，购买金煌公司开发出售的位于龙井市龙门街凤凰城小区11号楼底3号门市房，建筑面积为145.38平方米，单价为5279.83/平方米，总价款为767582元。双方协商分期支付购房款，首付购房款350000元，二期支付417582元。2014年2月23日，姜薇支付购房款350000元。合同约定金煌公司应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，但金煌公司的原因导致姜薇至今无法办理房屋所有权登记。故请求解除姜薇与金煌公司签订的《商品房买卖合同》，要求金煌公司返还购房款350000元，并支付2014年2月23日至返还购房款为止按中国人民银行规定的逾期贷款利率计算的利息，并承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2014年2月22日，姜薇与金煌公司签订《商品房买卖合同》，姜薇购买金煌公司开发出售的位于龙井市龙门街凤凰城小区11号楼底3号门市房，建筑面积为145.38平方米，单价为5279.83/平方米，总价款为767582元。双方约定付款方式为分期付款，2014年2月23日首付购房款350000元，二期付款时间为门市房达到办理房屋产权证条件时金煌公司通知姜薇，姜薇在接到通知后30日内付清余款417582元，金煌公司向姜薇提供办理房屋产权证的相关手续，交付期限为2014年10月30日前交付验收合格的商品房。金煌公司应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。2014年2月23日，姜薇支付购房款350000元，并领取钥匙接收门市房。上述门市房至今没有办理房屋所有权登记。金煌公司于2012年9月20日经有关部门批准取得商品房预售许可。一审法院判决：一、解除原告姜薇与被告延边金煌房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》;二、被告延边金煌房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起七日内返还原告姜薇购房款350000元，并支付相应利息（利息以350000元为计算基数，自2014年2月23日至全部返还购房款为止按中国人民银行规定的逾期贷款利率计算）。
金煌公司不服一审判决，上诉请求：一审判决解除合同违背客观事实，也违反了法律规定，请求依法改判,驳回姜薇的诉讼请求。理由为：1.双方签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》约定的支付余款及办理房屋产权证书的顺序为：“乙方在接到甲方通知后30日内付清余款417582元，付清余款后甲方向乙方提供办理房屋产权证的相关手续。”依据上述规定，姜薇负有先合同义务，在姜薇未履行付款义务的情况下，金煌公司有权拒绝为其办理产权证书。2.在商品房买卖合同中，关于开发商向购房人履行交款通知的证据很难固定，故购房人往往以未接到通知为由逃避责任。本案中，因本案争议房屋的位置就处在金煌公司的售楼处旁边，争议房屋一直由姜薇用于超市经营，金煌公司的售楼处工作人员由于便利条件，于2014年10月可以办理产权证后，多次上门通知姜薇交付剩余房款，但均遭拒绝，为此金煌公司向延吉市人民法院提起诉讼要求其支付房款。从另一个角度来看，姜薇称未接到付款通知的说法也不可信。3.一审判决适用法律错误。最高院关于商品房买卖的司法解释第十九条规定“由于出卖人的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”而本案，与姜薇相邻的房屋均办理了房屋产权证书，不存在无法办理房屋所有权登记的事实，也不存在购房人达不到合同目的的问题。一审期间金煌公司提出只要姜薇将剩余房款提交法院保存，可立即为其办理房屋产权证，但也遭到了姜薇的拒绝。由此可见办理房屋产权证书并不是姜薇追求的目标。4、一审查明，金煌公司交房时间为2014年3月23日，姜薇起诉请求解除合同的时间为2016年6月7日，在长达2年多的时间里，姜薇始终在使用房屋进行经营，从未提出过解除合同。因金煌公司多次催要房款未果后提起诉讼，姜薇才主张解除合同，显然违反了诚实守信原则。本院二审对一审认定的事实予以确认。本院二审认为，姜薇与金煌公司签订的商品房销售合同是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应按合同约定履行各自义务。姜薇已按合同约定支付首付购房款350000元，金煌公司则应按补充协议约定在门市房达到办理房屋产权证条件时通知姜薇支付余款，并在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。金煌公司至今未能办理诉争房屋的产权权属登记，亦未能举证证明门市房已达到办理房屋产权证条件。姜薇虽入住诉争房屋，但其取得房屋产权的合同目的不能实现，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的法定解除条件，一审判决并无不当。本院二审判决：驳回上诉，维持原判。
本院再审中，金煌公司称，坚持二审上诉请求及理由，并补充，就诉争房屋买卖合同，金煌公司于2016年5月4日向延吉市人民法院提起诉讼，要求姜薇支付剩余房款417582元，因姜薇另向龙井市人民法院提起本案诉讼，延吉市人民法院于2016年6月15日作出（2016）吉2401民初3386号民事裁定，中止审理该案。金煌公司向龙井市人民法院提出本案应与（2016）吉2401民初3386号案件合并审理，但未被采纳，程序违法。
姜薇辩称，坚持二审答辩意见并补充，姜薇在延吉市人民法院（2016）吉2401民初3386号案件审理过程中，要求解除与金煌公司之间的商品房买卖合同，但法院告知应另案起诉。因金煌公司、诉争房屋均位于龙井市，所以向龙井市人民法院提起诉讼，并将情况告知延吉市人民法院，该院作出了中止裁定，因此，金煌公司认为龙井市人民法院程序违法的主张不成立，请求维持原审判决。
本院再审中，金煌公司提交龙国用（2015）第111100510758号土地使用权证、竣工验收备案证明、《房屋所有权初始登记申请书》《房屋初始登记审批表》及楼盘表，证明：金煌公司于2015年12月28日取得诉争房屋的土地使用权证、2016年8月11日办理了诉争房屋的初始登记，办理诉争房屋的产权证不存在任何障碍。姜薇质证称，1.对真实性没有异议，但该组证据在一二审期间已经客观存在，不属于金煌公司无法举证的内容，不是再审程序中规定的符合条件的新证据，以该组证据启动再审程序违法。2.金煌公司办理初始登记并不是为金煌公司办理分户登记，即为姜薇办理房屋产权证。根据商品房买卖合同的约定，金煌公司应当在2015年1月30日前完成为姜薇办理房屋产权证的资料的报备，金煌公司在2016年5月份起诉时仍然未能书面通知姜薇诉争房屋已经达到办证条件，已经超过了所有权登记期限届满后一年。姜薇有权根据商品房买卖合同的约定和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条之规定，要求解除本案合同。3.金煌公司单以该组证据，无法证明在合同约定办理产权登记期限届满一年内诉争房屋达到了办理房屋产权证的条件，也就是小产权证，并不是指初始登记，而且初始登记证也未能提供。本院确认上述证据的真实性，证明内容以证据自身所记载内容为准。姜薇未提交证据。
本院经审理，对一审查明的事实予以确认。另查明，对诉争房屋所属凤凰小区11号楼，金煌公司于2016年8月11日向龙井市房屋产权管理中心申请房屋所有权初始登记，并得到批准。
本院再审认为，金煌公司与姜薇签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”金煌公司于2014年2月23日将诉争房屋交付于姜薇，其应于2014年5月24日之前协助姜薇办理房屋产权登记，但未能在该期间内履行义务，已构成违约。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（《简称商品房买卖合同解释》）第十九条“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”的规定，姜薇自2015年5月24日起享有解除权。《中华人民共和国合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”《商品房买卖合同解释》第十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”姜薇于2016年6月7日提起本案诉讼，距解除权发生之日起超过一年，按照上述法律规定，其解除权已消灭，原审支持姜薇要求解除合同并返还已付房款的请求，适用法律错误。姜薇在尚未支付二分之一以上购房款的前提下，已交付得到诉争房屋并经营超市，且合同已明确约定迟延办理房屋产权登记时违约责任承担方式，姜薇的基本权利并未因房屋产权登记迟延而受损。而房屋产权管理部门已批准诉争房屋所属楼房的产权初始登记申请，诉争房屋已具备办理产权登记的条件，姜薇实现合同目的并不存在障碍，从鼓励交易、保障交易安全的原则出发，双方亦应继续履行诉争《商品房买卖合同》。
综上所述，原审判决部分事实认定不清，适用法律错误，导致裁判结果不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第三项、第二百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十六条规定，判决如下：
一、撤销龙井市人民法院（2016）吉2405民初450号民事判决及本院（2017）吉24民终26号民事判决；
二、驳回姜薇的诉讼请求。
一审案件受理费6550元（姜薇预交），由姜薇负担。二审案件受理费6550元（延边金煌房地产开发有限公司预交），由延边金煌房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 俞顺花
审判员 李京鹤
审判员 李彩莲
二〇一七年十二月八日
书记员 吴 昊