四川省绵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川07民终1852号
上诉人（原审被告）：吕欢，男，汉族，生于1988年2月29日，住绵阳市高新区。
委托诉讼代理人：涂兴安，四川法丛律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：四川锦程物业服务有限公司，住所地：绵阳市涪城路48号银丰国际商业中心6楼。统一社会信用代码：91510703678367842D。
法定代表人：陈铭，该公司董事长。
委托诉讼代理人：黄政，公司员工。
委托诉讼代理人：康亮，四川西华律师事务所律师。
上诉人吕欢因与四川锦程物业服务有限公司（下称“锦程物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服四川省绵阳高
新技术产业开发区人民法院（2017）川0792民初734号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人吕欢的委托诉讼代理人涂兴安、被上诉人锦程物业公司的委托诉讼代理人黄政、康亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吕欢上诉请求：撤销原判，驳回锦程物业公司要求上诉人承担物业费的请求，诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、原审法院认定事实不清，前期物业合同未经招投标程序，应为无效；二、锦程物业公司在2016年11月16日前不具有物业管理资质，实体严重违法，也属无效合同；三、锦程物业公司2016年11月16日之后，只有二级物业管理资质，不应按一级资质收费；四、锦程物业公司的法人代表洪志勇找黑社会进小区殴打业主，造成小区业主巨大心理压力；五、锦程物业公司存在将小区停车位、避难所、空场地擅自出租的违约行为，应折抵物管费后，不足部分才能让业主缴纳。
被上诉人锦程物业公司口头辩称，原判正确，应予维持。
原审原告锦程物业公司一审诉讼请求：1、判令被告支付2015年12月2日至2017年3月1日间的物业费2371.41元、滞纳金158.09元；2、判令被告支付2015年10月1日至2017年2月28日间的垃圾清运费102元；3、诉讼费由被告承担。
原审法院经审理认定事实如下：2012年11月25日，绵阳科久置业有限公司与原告锦程物业公司签订了《前期物业服务合同》，约定由原告锦程物业公司为绵阳科久置业有限公司开发的位于绵阳高新区火炬西街铂金时代商业住宅小区提供物业服务，服务标准需达到《绵阳市普通住宅物业管理服务等级标准》一级。服务费用标准为高层住宅1.8元/月·平方米。业主应于办理完接房之日起交纳物业服务费用。该前期物业服务合同的期限自2012年11月25日起至业主委员会代表全体业主与其他物业管理企业签订的物业服务合同生效时终止。合同签订后，原告锦程物业公司遂进入小区开始提供物业服务。
同时查明，被告吕欢于2013年8月购买了绵阳科久置业有限公司开发的位于绵阳高新区火炬西街铂金时代小区5栋2单元16楼3号房屋，被告吕欢于2014年12月2日正式接收该房屋。被告吕欢接收房屋时与原告锦程物业公司签订了《铂金时代物业费用收缴协议》，协议中载明被告吕欢的房屋建筑面积为87.83平方米，原告锦程物业公司按照政府相关规定代收生活垃圾清运费。现被告吕欢已装修入住，但仅交纳了物业费至2015年11月。庭审中，被告吕欢对应当交纳垃圾清运费102元不持异议。
另查明，铂金时代小区业主接房后，多次对小区是否具备交房条件提出疑问。原告锦程物业公司遂向绵阳科久置业有限公司发函征询。2016年4月25日，绵阳科久置业有限公司回函就是否具备交房条件、收费标准、维修基金等事项进行了回复。2016年12月5日，绵阳高新区住房和城乡建设局向绵阳科久置业有限公司发出整改通知，该通知指出铂金时代楼盘未取得规划、消防等竣工验收合格资料，要求绵阳科久置业有限公司尽快整改。
庭审中，被告吕欢举证了2016年7月21日的《绵阳晚报》证明铂金时代小区住户电梯发生了一次事故，导致业主被困电梯事件。同时小区部分业主联名提交了未交物业费的情况说明，情况说明反映小区内治安事件频发，物业公司工作人员态度蛮横等。
一审庭审中，原告锦程物业公司撤回了对违约金的诉讼请求。
二审中，上诉人提供光碟一份，证明被上诉人法定代表人殴打业主；另提供照片9张，证明物业公司存在出租空地、清洁不好、治安差、业主被砍、电梯事故的管理责任，故业主不应承担物业费。锦程物业公司质证认为：空地出租的收益待业主委员会成立后立即转交；打架事件普明派出所有记录；地下室本身是个公共场所，刑事犯罪跟我们物业管理无直接关系，物业进行了处置；绵阳特检所检验电梯下坠没有质量问题，我们是尽到了管理责任的。锦程物业公司提交工商登记资料，以证明其具有物业管理资质，同时提交物业管理招标备案登记，以证明是经过招投标程序。吕欢对其真实性无异议，但认为不能证明其尽到管理义务。锦程物业公司另提供电梯维护保养合同，电梯检验报告，以证明尽到管理义务，且电梯下滑是电梯自我保护功能，吕欢称这些证据不能否认电梯出事的事实。“铂金时代”小区至今未成立业主委员会。上诉人二审认可小区清洁卫生没有多大问题。
原审法院认为：原告锦程物业公司与被告绵阳科久置业有限公司签订的《前期物业服务合同》，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，该合同对业主具有约束力。
关于被告吕欢辩称的收费超标准问题。原告锦程物业公司系二级物业资质。按照《物业管理条例》及《物业管理企业资质管理办法》，物业公司的企业资质不同对承接物业项目大小存在差异，但对其提供的物业服务标准并没有相关限制。物业服务的标准高低由物业公司与业主单位通过合同进行约定。因此，物业公司的企业资质与其提供的物业服务标准并没有必然联系。原告锦程物业公司作为二级物业管理资质按照《绵阳市普通住宅物业管理服务等级标准》一级提供物业服务并按照该标准收取物业服务费用，并未违反法律、法规的规定。
关于被告吕欢辩称铂金时代小区尚未竣工验收，未能达到交房条件问题。房屋是否达到交房条件属于被告吕欢与绵阳科久置业有限公司间的商品房买卖合同中约定的事项，与本案的物业服务合同关系并不属于同一法律关系。被告吕欢于2014年12月接收了铂金时代小区5栋2单元16楼3号房屋，并装修入住，其享受了物业服务的同时，应当履行交纳物业服务费的义务。
被告吕欢辩称原告锦程物业公司提供的物业服务存在瑕疵，对小区内的盗窃等治安事件存在失职。原审法院认为，物业服务是个动态的服务过程，不能仅凭个别突发事件认定物业服务存在根本违约。物业服务企业在提供物业服务过程中若存在瑕疵或一般违约，业主可以依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，向物业服务企业主张继续履行、采取补救措施等相关责任。造成损害的，权利人可以另行主张权利。但不能仅以此为由拒绝交纳物业服务费。
综上，原告锦程物业公司提供的物业服务存在瑕疵，但尚不构成根本违约。被告吕欢拒交物业服务费的理由不能成立，原审法院不予采信。被告吕欢应当按照合同的约定交纳物业服务费。庭审中，被告吕欢对于未交纳2015年12月2日至2017年3月1日间物业服务费的事实不持异议，予以确认，为2371.41元（87.83平方米×1.8元/月·平方米×15月），垃圾清运费为102元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条的规定，判决如下：一、被告吕欢于本判决生效之日起十日内支付原告四川锦程物业服务有限公司2015年12月2日至2017年3月1日间的物业服务费2371.41元、2015年10月1日至2017年2月28日间的垃圾清运费102元，合计2473.41元；二、驳回原告四川锦程物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为25元，由被告吕欢负担。
本院认为，本案争议焦点为：一、双方所签物业合同的效力；二、锦程物业公司是否存在超资质收费；三、锦程物业公司收费标准是否符合规定。从二审锦程物业公司提交的证据看，锦程物业公司具有物业管理资质，且对招投标进行了备案登记，上诉人称其无资质，程序不合法导致合同无效的理由并不成立。《物业管理企业资质管理管理办法》第五条将物业服务企业资质分为三级，第八条规定了各级别能承接的服务项目，与《绵阳市普通住宅物业服务收费管理指导标准》规定的企业服务等级并非同等概念，收费标准要依照双方合同约定办理，因此锦程物业公司不存在超资质收费的问题。上诉人提出锦程物业公司前法人代表打人事件带黑社会性质，但公安机关并未作出相关认定，本院不予采信。锦程物业公司已经举证其对电梯进行了管理，电梯故障是客观原因，不能证明是锦程物业公司不作为导致。由于双方前期物业合同有效期至业主委员会另行签订物业合同时止，小区业主如果认为锦程物业公司服务不到位，可待业主委员会成立后另行选聘物业公司。小区公共部分的收益部分属全体业主共有，应待业主委员会成立后再行决定收益如何分配，对上诉人现在要求抵扣物业费的请求本院不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条关于“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元由上诉人吕欢负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李川华
审 判 员 廖小军
审 判 员 张宗文
二〇一七年九月四日
法官助理 刘 颖
书 记 员 蒋思琪