湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终101号
上诉人（原审被告反诉原告）：刘德芳。
委托代理人：刘小芬。
被上诉人（原审原告反诉被告）：胡绍波。
委托代理人：但均，湖北兆信律师事务所律师。
上诉人刘德芳因房屋租赁合同纠纷一案，不服武汉东湖新技术开发区人民法院（2015）鄂武东开民一初字第00235号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月6日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年1月，胡绍波向一审法院提起诉讼，请求判令：1、刘德芳清退其存放在胡绍波位于武汉东湖新技术开发区两湖大道东林外庐一期28号商铺（约380平方米）、27号-1商铺（约40平方米）及顶尖造型赠与的使用面积约60平方米的商铺的商品及全部财产，并返还胡绍波上述商铺；2、刘德芳按租赁合同约定的第五年年租金130000元（即每天356.16元）的标准支付自2014年12月30日起至其返还腾退商铺之日止的商铺占有使用费；3、刘德芳支付水费及物业管理费共计7642元（截止2015年1月19日）；4、刘德芳支付电费3786.58元（截止2015年1月19日）；5、刘德芳负担本案诉讼费。
刘德芳提出反诉，请求判令：1、胡绍波赔偿刘德芳商铺装修补偿费200000元；2、胡绍波赔偿因多次无理滋事造成刘德芳的精神损失补偿费50000元；3、胡绍波退还刘德芳水电及财产押金20000元；4、胡绍波负担本案反诉费用。
一审法院经审理查明，胡绍波与刘德芳于2009年10月10日签订《门面租赁合同》（甲方：胡绍波，乙方：刘德芳），合同约定：“乙方租赁甲方位于武汉市江夏区两湖大道东林外庐一期28号商铺（约380平方米）、27号-1（约40平方米）（包括顶尖造型赠与的使用面积约60平方米）；租赁期限五年即自2009年12月30日起至2014年12月29日止（其中含甲方免费提供的二个月装修期）；首年租金为人民币110000元，第二年租金为人民币115000元，第三年租金为120000元，第四年租金为125000元，第五年租金为人民币130000元；签订合同之日乙方缴纳水电费用及财产押金2万元（在合同解除后退还）；该门面在租赁期限内所发生的一切实际使用费（包括水、电、消防、营业税费、物业管理费、公用设施使用费等）由乙方承担。乙方须按时缴纳以上费用；合同期满或合同终止后5日内，乙方应当自动清理乙方所属商品及其它财产；乙方在不拖欠房租水电及其他费用，不违反国家法规和物业管理条例的情况下，合同期满后，在甲方给出的相同租赁条件下乙方可优先权续租等……合同自签字次日起生效”。合同签订后，胡绍波将东林外庐一期28号商铺（约380平方米）、27号-1商铺（约40平方米）及顶尖造型赠与的使用面积约60平方米交付刘德芳承租开设“天健会所”从事经营活动，刘德芳对案涉商铺进行了装修。
租赁期间届满（2014年12月29日）前，双方就续租事宜未达成一致意见，后胡绍波多次要求刘德芳交还房屋未果，引发本案纠纷。
另查明，刘德芳已结清案涉商铺于租赁期限届满前的水费、物业管理费，租赁期限届满后的水费、物业管理费未付；刘德芳另结清案涉商铺于2014年12月17日前的电费，此后未付；胡绍波向一审法院提交的电费发票含相邻商铺的电费，未明确刘德芳所欠电费金额。2015年4月27日，胡绍波自主收回案涉商铺东林外庐小区商铺60平方米的面积。
在审理过程中，胡绍波向一审法院递交了《关于收回了部分商铺的情况说明》，对其主张的房屋占用费予以调整，要求刘德芳按照租赁合同约定的第五年年租金130000元即每天356.16元的标准向胡绍波支付自2014年12月30日至2015年4月27日的房屋占用费，按照每天305.28元的标准向胡绍波支付自2015年4月28日至返还房屋之日止的房屋占用费。
一审法院经审理认为：胡绍波与刘德芳签订《门面租赁合同》，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，该合同对双方均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。据此，并依照法律规定，妥善处理双方的争议。
一、关于胡绍波的本诉请求。
第一，关于商铺腾退问题。胡绍波与刘德芳签订的《门面租赁合同》约定的租赁期限于2014年12月29日届满，双方在届满前未就续租事宜达成一致意见，租赁期限届满后，刘德芳应及时履行腾退房屋的义务。对胡绍波要求刘德芳腾退房屋的诉讼请求予以支持。刘德芳辩称胡绍波侵害其优先续租权，但未提交相应的证据证实，对该答辩意见不予采纳。
第二，关于商铺占有使用费的问题。刘德芳在租赁期限届满后至今未腾退房屋，继续占用使用案涉房屋，依法应参照租赁合同约定第五年度的年租金130000元的标准支付逾期腾房占有使用费。其中，2014年12月30日至2015年4月27日期间的房屋占有使用费为42383.56元（130000元／年÷365天×119天）；2015年4月28日后以305.28元／天（130000元／年÷365天×（1－收回商铺的面积60㎡÷承租商铺的全部面积420㎡）］的标准支付房屋占有使用费至实际腾退之日止。
第三，关于胡绍波主张的水费及物业管理费问题。胡绍波亦认可刘德芳已将合同期满前的水费、物业管理费结清，胡绍波主张刘德芳应支付租赁期满后案涉商铺的水费和物业管理费，但胡绍波未提交水费的证据，对此不予支持，关于物业管理费，因涉及另一法律关系，在本案中不予处理。
第四，关于胡绍波主张的电费问题。胡绍波认可刘德芳已将2014年12月17日前的电费缴清，对此后产生的电费，涉及到案外第三人的分摊份额，但胡绍波未能对分摊份额予以区分证明，缺乏事实依据，故对胡绍波关于2014年12月17日以后的案涉商铺电费主张不予支持。
二、关于刘德芳的反诉请求。
第一，关于商铺装修费的问题。依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条关于“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”的规定，刘德芳的此项主张没有法律依据，依法不予支持。
第二，关于精神抚慰金的问题。本案系合同纠纷，刘德芳主张精神抚慰金没有法律依据，不予支持。
第三，关于押金的问题。虽然合同约定双方在签订合同之日，刘德芳应当缴纳水电和财产押金，但是刘德芳没有提供收款凭证等证据证明，依法不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百三十五条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，经合议庭评议，判决：一、刘德芳于本判决生效之日起十日内腾退位于武汉东湖新技术开发区两湖大道东林外庐一期28号商铺、27号-1商铺（包含顶尖造型赠与的使用面积约60平方米）；二、刘德芳于本判决生效之日起十日内向胡绍波支付逾期腾房占有使用费（其中，2014年12月30日至2015年4月27日期间的房屋占有使用费为42383.56元，2015年4月28日至实际腾退房屋之日期间的房屋占有使用费以每天305.28元的标准计算）；三、驳回胡绍波的其他诉讼请求；四、驳回刘德芳的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2957元（本诉费用282元、反诉费用2675元），由刘德芳负担（上述款项中，胡绍波已预付282元，刘德芳于本判决生效之日起十日内支付给胡绍波）。
判后，刘德芳不服一审判决，向本院提起上诉称：一、双方签订的《门面租赁合同》第五条规定合同期满后，刘德芳有优先续租权。在上述租赁合同期满前的一年多，刘德芳就征得胡绍波的同意可以续租，于是花费十万多元对租赁房屋进行二次装修，但在合同期满的前一个多月，胡绍波不以市场租赁价格为依据，恶意抬高租赁价格，致使刘德芳续租涉案房屋的目的无法实现，胡绍波的行为属于不正当竞争，应承担相应的赔偿责任。二、胡绍波于2015年1月11日派人前往租赁房屋所在地对刘德芳实施恐吓、威胁，对租赁房屋采取锁门、停水、停电等行为，还限制员工的人身自由，胡绍波对此应承担相应的赔偿责任。三、胡绍波以主观上的恶意和客观的恶劣手段导致此次纠纷的发生，本案的一、二审诉讼费用应由胡绍波承担。四、在《门面租赁合同》第三条明确载明签订合同之日起缴纳水电费及财产押金贰万元（合同解除后退还），胡绍波应无条件退还该押金。刘德芳在2015年1月11日后就已经停止经营，胡绍波没有任何理由要求刘德芳承担2015年1月11日以后的租金。请求二审法院判令：1、胡绍波赔偿刘德芳商铺装修补偿费200000元；2、胡绍波赔偿因多次无理滋事造成刘德芳的精神损失补偿费50000元；3、胡绍波退还刘德芳水电及财产押金20000元；4、胡绍波负担本案一、二审诉讼费用。
被上诉人胡绍波答辩则要求维持一审判决。
经审理查明，一审认定的事实属实。
本院认为，胡绍波作为涉案商铺的产权人，对涉案商铺享有占有、使用、收益、处分的权利。胡绍波与刘德芳于2009年10月10日就涉案商铺签订《门面租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，该合同对双方均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在该租赁合同的第五条约定：合同期满后，在甲方（胡绍波）给出的相同租赁条件下乙方（刘德芳）可优先权续租。在该租赁合同约定的租赁期限届满前，双方未就续租的租赁价格达成一致意见，也就失去了该合同的第五条约定的行使优先续租的基础和前提条件，租赁期限届满后，刘德芳应及时履行从涉案商铺中腾退的义务。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”的规定，刘德芳请求判令胡绍波赔偿其商铺装修补偿费200000元，没有法律依据，不予支持。因本案系合同纠纷，刘德芳提出胡绍波赔偿因多次无理滋事造成刘德芳精神损失补偿费50000元的上诉请求，无法律依据，不予支持。虽然在该租赁合同中明确约定双方在签订合同之日，刘德芳应当缴纳水电和财产押金，但刘德芳没有提供收款凭证予以证明其已实际缴纳了该笔费用，刘德芳提出胡绍波退还其水电及财产押金20000元的上诉请求，没有事实依据，不予支持。在该租赁合同约定的租赁期限届满后，刘德芳实际占用涉案商铺，应当参照该租赁合同约定第五年度的年租金130000元的标准支付逾期腾房的占有使用费，故刘德芳的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体判决并无不当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2957元，由刘德芳负担。
本判决为终审判决。
审判长 张立新
审判员 王 阳
审判员 陈继红
二〇一六年一月二十六日
书记员 于 宁