江苏省常熟市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0581民初10963号
原告：常熟市鸽球布匹市场有限公司，住所地江苏省常熟市陈家市53号。
法定代表人：王瀚洲，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：卞为军，江苏少平律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨蓉，江苏少平律师事务所律师。
被告：丁冬明，男，1970年11月11日生，汉族，住江苏省常州市武进区。
委托诉讼代理人：卢携，江苏正大发展律师事务所律师。
委托诉讼代理人：ＸＸ敏，江苏正大发展律师事务所律师。
原告常熟市鸽球布匹市场有限公司与被告丁冬明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月23日立案后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人卞为军、杨蓉，被告丁冬明的委托诉讼代理人ＸＸ敏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告常熟市鸽球布匹市场有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即腾空、搬离鸽球布匹市场3区51号、53号门市部，并将该房屋交还给原告。2、判令被告支付自2016年9月12日起，按照年租金60480元计算至实际搬离之日的房屋占有使用费。3、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2015年9月7日，被告与原告签订2份《租赁协议（2015-2016年度）》，约定：被告承租原告的位于鸽球布匹市场3区51号、53号的房屋，建筑面积约52.8均为54平方米，用途限于经营布匹，租赁期限1年，即自2015年9月8日起至2016年9月7日止，年租金均为30240元，在协议签订时租金一次性付清，第六条第3款特别约定：本协议租赁期限届满前1个月内，乙方应主动联系甲方，并签订下一年度的“租赁协议”，交纳下一年度的租金（租金标准：甲方将以通告形式在鸽球布匹市场内的公告栏上张贴告示）；否则，视为乙方放弃租赁权，甲方将门市部另行招租；协议还约定其他事项。被告在上述租赁房屋里经营1家布行。依往年惯例，2016年8月25日原告在市场公告栏张贴《通知》，要求：“2016-2017年度的续约、交费时间为2016年9月1日至7日，租金标准同于上一年度，请各租赁户在前述时间内至市场管理办公室办理续约、交费手续，逾期者，按合同相关约定处理。”至2016年9月7日下班时间，仍有相当一部分市场租赁户未能至市场管理办公室办理续约、办理手续，反而出现了串联、抱团进行抗拒现象，甚至到政府有关部门进行信访。经慎重考虑，原告于2016年9月9日上午发出《公告》，决定“再给予三天宽限期，即2016年9月9日至11日下午5：00，请尚未办理续约、交费手续的租赁户抓紧办理相关手续。若仍逾期未办的，则视为主动放弃租赁门市部的，公司有权采取必要的措施以维护自身权益，所造成的相关责任与后果，由违约的各租赁户自行承担”。时至今日，被告仍置之不理，既不签约交费，又不退还门市部。现为维护原告的合法财产权益，特诉至法院，请法院审理并判准原告之诉请。
被告丁冬明辩称，1、本案并非简单意义上的租赁纠纷，而是包括被告在内的200多户承租户于1997年向原告方出资通过抓阄，拍卖，转让等方式取得了以市场公允的价格永久优先承租商铺的权利，该权利是期权的性质，具有财产的属性，因为关于该权利的时间、内容以及价格等多方面都未确定，所以原告从1997年开始至今都陆陆续续存在纠纷和矛盾，这是本案的背景。关于1997年出资取得的权利，租户将通过其他诉讼来维权。2、被告认为本案原告主体不适格，因为根据被告手头掌握的材料，从2010年9月8日起常熟市陈家市53号鸽球布匹市场内所有的产权已经发生了变更，已经转让给了其他个人，所以请求法院判决驳回原告的诉请。若2010年9月8日起鸽球布匹市场的产权人并非本案原告，那从2010年9月8日起被告交给原告的所有租金，被告保留向原告要求返还的权利。3、被告在开庭前打款原告，表示愿意继续承租，原告现在单方面要求的租金是不合理的，被告有优先承租权，但这个承租权的价格应该是市场公允的价格，是双方协商确定的，目前经济不景气，故租金应该适当降低。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为支持其诉讼请求提供以下证据：1、原告的营业执照副本复印件、法定代表人证明、被告的户籍信息复印件各一份，以证明原、被告的诉讼主体资格。被告对真实性无异议。2、租赁协议（2015-2016年度）两份，证明被告承租原告位于鸽球布匹市场3区51号、53号的商铺，租赁期限自2015年9月8日至2016年9月7日，合同约定了面积、年租金标准；被告与原告的租赁合同关系已经因为租赁期限届满而自动终止，现被告占有原告的门市部已经没有法律或合同约定的依据。被告对租赁协议真实性没有异议，但是认为该合同只能证明原、被告于2015年9月份签订了关于商铺的租赁内容，但对于原告的权利基础也就是说涉案商铺是否归属原告有异议，如该商铺的产权并非归原告所有，该租赁协议涉及无效，原告也无权要求被告搬离；涉案门市部产权不在原告的产权范围内，请求原告举证，原告应当提供土地使用权证，否则原告无权要求被告搬离，被告对于租赁协议的合法性存在异议。3、通知、公告的照片打印复印件各一份，第一份内容是2016年8月25日通知市场各租户续约，时间2016年9月1日至2016年9月7日，租金标准同上一年度，并注明逾期者按合同相关约定处理；2016年9月9日的公告是包括被告在内的相关租赁户至政府部门上访，按政府部门的要求，原告将缴纳租金的期限予以宽限，内容主要为要求包括被告在内的尚未续约缴费的各门市部租户在2016年9月9日至2016年9月11日下午5点前办理签约缴费手续，并特别提示宽限期期满后所造成的一切后果由承租方自行承担，目前上述通知和公告仍张贴于鸽球布匹市场公告栏内。被告对证据真实性无异议，但对因果关系存在质疑；结合租赁协议的第六条第三款只是在合同租赁期届满期间，原告单方向被告作出催款、单方规定了缴纳租金的期限和标准，但是被告认为从合同法角度理解，租赁协议的第六条第三款和两份通知，在法律上的作用只能起到要约的作为，若被告至原告处缴纳租金，则下一年度的租赁关系成立，若被告对缴纳租金的标准存在异议，则租赁关系不成立，但是也不能像原告说的，双方的租赁期限届满，因为被告取得是按照市场价格永久优先承租权，按照1997年至今的惯例，租金都是双方协商确定而不是原告单方确立；原告所述的被告至常熟信访局上访等内容，是因为被告要求原告就租金进行协商，而原告不与被告协商。4、全国企业信用信息打印件一份，以证明被告利用本案租赁的商铺成立了从事布匹销售的门市部，办理了工商登记。被告对此无异议。5、房产证复印件及不动产登记查询结果复印件一份，以证明涉案房屋所有权归原告所有。被告质证后认为，由于包括本案在内的众多商铺产权的归属关系到原告是否适格的主体，且填发的时间是2000年7月20日；对于证明目的，原告无法证明本案所涉商铺产权目前属于原告，原告应该提供截止至目前的产权情况，所以即使产权证是真实的也与本案无关。被告对证据的真实性无异议，被告不认可与案件的因果关系，原因：①产权证上登记的土地使用面积为14146.9平方米，合计建筑面积4673.19平方米，也就是说鸽球除了五块有产权的区域外还有大约三分之二的是没有产权的，鸽球的门市部的分布是在琴湖管理区有登记的，被告手上的是关于门市部分布的打印件。②土地证号2000-××1经查实该土地证号对应的土地使用权并非原告，而是属于国营常熟印染总厂（现名为常熟市鸽球印染有限公司），1996年设立原告的母公司，原告取得该房产证严格意义上是存在重大瑕疵的，请求法院具体核实该信息，涉案商铺是否有产权以及原告对于鸽球布匹市场是否有产权，对案件审理有着非常重要的作用。6、关于常熟市鸽球布匹市场有限公司与陈建东商业铺面租赁纠纷一案的（2000）熟民初字第1252号民事判决书一份和（2000）苏中民终字第938号民事判决书一份，关于马志鸿与常熟市鸽球布匹市场有限公司房屋租赁合同纠纷一案的（2014）熟虞民初字第01242号民事判决书一份和（2015）苏中民终字第06391号的民事判决书一份，以证明对于被告的问题，生效法律文书的法院查明部分均有对事实的查明情况。被告对真实性没有异议，但是关联性存在异议，代理人也去查询过常熟法院案卷中的内档材料，关于原告起诉陈建东的案件虽有原告提交的产权证，但是产权证是在2000年7月20日补办的，当时法院也没有具体查实陈建东案件所涉商铺是否在五块有产权的范围内，关于土地使用权在陈建东案件中，常熟市国土局向法院出具了一个函件，在函件中明确常熟鸽球布匹市场所在区域的土地使用权归常熟印染总厂，具体的土地证号为2000-××1，也就是原告刚才提供土地证上的土地证号，被告认为20**年的陈建东案件与现在的案件无关联性和可比性，被告所拥有的门市部租赁权具有特殊性、永久性，并非租赁合同期届满后，原告就有权要求被告搬离。原告补充的证据有：市场分区总平面图一份和市场建筑审批手续八页，以证明涉案房屋属于市场房屋，被告对房屋产权提出异议没有法律依据。被告认为，土地属于常熟鸽球印染有限公司，该证据与本案无关联性；对市场建筑审批手续与本案的关联性不认可。
被告为支持其抗辩意见提供以下证据：1、《关于鸽球布匹市场资产移交的协议书》及《公告》照片打印件，都是从市场公告栏内拍的，内容是2010年9月18日常熟鸽球印染有限公司对外发出公告，关于常熟市陈家市53号常熟市鸽球布匹市场所有地上建筑物的权属已经产生变更，所有权都转给了两个自然人，经查，常熟鸽球印染有限公司是原告的股东，2010年9月18日起，鸽球布匹市场的所有产权已经转让，产权人并非本案原告。2、常熟国营印染总厂的工商登记材料复印件，是原告的一个退休人员打印的，证明1996年常熟国营印染总厂设立原告时的一些基础信息，由于1996年时原告的名称是常熟市鸽球布匹市场，是属于全民所有制，当时的法定代表人是吴建，正因为原告当时企业的性质，所以才决定了1997年对外经营，承租户在出资以后只能取得这些商铺的永久优先承租权，当时商铺的所有权属于原告，而原告的企业性质属于全民所有制。3、被告分别与罗唯琴、顾美和签订的转让协议，顾美和、罗唯琴分别和原告签订的租赁协议、被告与原告签订的租赁协议、收款收据，均为复印件，证明本案两个商铺的承租权系被告向罗唯琴、顾美和支付了转让费转让取的，这个转让是永久优先承租权的转让，也是通过原告许可的。4、公证书复印件一份，证明1998年吴建东通过拍卖的形式取得了1区1号商铺的永久承租权。5、收款收据两张、抓阄的号码、原告与王建才的租赁合同，1997年2月25日王建新向原告出资28000元取得了抓阄的票号，随即王建新将抓阄3区5号的权利转让给了王建才，证明通过出资的方式抓阄取得商铺的承租权。6《常熟市单位和个人开设商业店面申请表》照片打印件，是原告的一个退休人员打印的，证明常熟鸽球布匹市场土地使用权限1996年10月到2016年10月止，原告未出示目前土地权证的信息，我方认为至开庭原告的土地使用期限已经届满。7、预订店面合同书格式一份、公告照片打印件一份，公告上没有公章的，当时是贴在市场的公告栏里的，证明1997年原告对外公布门面的事宜，其中包括租金，商铺租金价格的确定是双方协商的，原告应按照市物价局核定的标准收取2016-2017年度的房租金。8、原告委托律师事务所2012年9月13日发出的友情提示、通知复印件，证明2012年双方关于房租金的价格又产生争议，原告委托律师对外单方面公布在上一年度租金的基础上上调20%且五年不变，从这两份材料可以看出双方关于租金一直处于商量的过程，对于原告单方面出具的通知，如被告缴纳租金视为认可的，如不缴纳，则是有异议，有待双方协商确定，而不是原告单方面确定的。9、业主信访维权的相关材料，证明被告通过向政府相关部门或媒体反映，想与原告协商降低租金。10、照片打印件，证明市场大门口的一块瓷砖快要掉下了，但是市场也没有更换，市场作为出租人没有提供很好的服务，因此租金也应该下降。11、转账汇款回单两份，被告于2016年10月31日向原告转账缴纳了本案所涉的门市部的下一年度的两笔租金，分别是18144元、18143元，证明被告并非原告诉状所称的不交租金，而是目前的租金应该下降，原告现在单方面要求的租金是不合理的，被告有优先承租权，这个承租权的价格应该是市场公允的价格，是双方协商确定的，如果价格是原告单方面确定的，那么被告的承租权无法保障。12、补充提供案外人与原告签订租赁合同及缴纳费用的相关证据复印件若干、承租户的书面陈述等（详见被告提交的证据清单），证明租户取得承租权的三种方式是抓阄、拍卖及转让，该承租权具有特殊性，是“无期限的优先租赁权”，可以转租、转让。
原告对上述证据质证认为：对于第1份证据真实性没有异议，但是对证明目的有异议，两份证据仅是2010年8、9月份原告股份发生变化时，为解决原股东与原市场承包人有可能产生的矛盾，对社会大众作出的提示，与本案没有关联性，本案的门市部仍在原告名下，只是原告的股权发生了变更，从鸽球印染有限公司公司变更到了自然人，并不涉及产权的变更，在马志鸿一案中这些证据都有所涉及；对于第2份证据，如与工商内档一致的话对真实性没有异议，但是与本案没有关联性，也超出了本案的审理范围，如果被告通过这些主张权利应该通过它案诉讼；对于第3份证据，真实性有待核实，现在的股东是2010年后接手的市场，所谓的转让费系顾美和、罗唯琴与被告之间协商一致，一方给予另一方转让费，与原告无关，原告的经营模式是通过出租商铺收取房租金作为其主要收入来源，所以原告并不干涉市场租赁户将门市部转让给新的承租人，但需要双方共同至原告处，由新承租人与原告换签或重新签订租赁协议，该协议中也不存在永久优先承租权的这个概念；对于第4份证据，真实性有待核实，即使证据真实，该证据反映的是吴建东与原告前身的租赁关系，与本案无关；对于第5份证据，合同具有相对性，该证据与本案没有关联性；对于第6份证据，真实性有异议，即使证据属实，也和本案没有关联性，也不能构成被告拒绝交费、拒不退还门市部的证明，土地使用权应以国土部门出具的土地使用权证予以证明，即使土地使用权期届满也不必然证明原告丧失了涉案房屋的所有权；对于第7份证据，真实性不予认可，对合法性、关联性有异议，被告提交的证据已经超出本案的审理范围；对于第8份证据，真实性没有异议，2012年的这次风波是发生在党的十八大时，当时由政府出面，原告和业主代表在政府部门组织下多方协商，要求原告租金5年不变，并将方案张贴公示，交由政府备案，2016年之前的四年双方都在按2012年9月份达成的共识在履行，但是2016年的这场风波而是因为部分租户要求降低房租金而引发的；对于第9份证据，对于被告的维权行为不发表意见，但是原告不同意降租金；对于第10份证据真实性不予认可；对于第11份证据，款项已收到，是被告单方汇款，双方并未就新一年度的租赁关系协商达成一致，原告会在扣除实际占有使用费后，将剩余部分退还被告；对于第12份证据，真实性有异议，与本案无关，被告提交的证据涉及到案外人的资料，如案外人认为其权利受到侵犯应当由案外人另行主张。
本院经审理认定事实如下：1996年12月30日，常熟鸽球布匹市场通过申请批准后成立，为全民所有制，隶属于国营常熟印染总厂。后国营常熟印染总厂变更为常熟市鸽球印染有限公司，常熟鸽球布匹市场变更为常熟市鸽球布匹市场有限公司。原告于2006年4月21日办理了房屋登记，权证号×××，房地号×××-2，建筑面积为4673.19平方米。被告为原告的多年租赁户。2015年9月7日，原告与被告签订了租赁协议（2015-2016年度）2份，两份协议约定的租赁房屋位置分别为常熟市鸽球布匹市场3区51号、53号，协议均载明：“出租方常熟市鸽球布匹市场有限公司（甲方），承租方丁冬明（乙方），乙方向甲方租赁位于常熟市陈家市53号鸽球布匹市场的商业用房，为明确甲、乙方双方的权利义务，经友好协商，特签订本协议：一、租赁房屋位置：常熟鸽球布匹市场的3区，面积54平方米，用途仅限于经营布匹。二、租赁期限：租赁期为壹年，即自2015年9月8日至2016年9月7日止。三、租金及支付方式：年租金为人民币30240元整，在签定本协议时，乙方向甲方一次性付清。……。六、其他约定：1、同等条件下，乙方享有优先租赁权。乙方拥有更名权。…。3、本协议租赁期间届满前一个月内，乙方应主动联系甲方，并签定下年度的“租赁协议”，交纳下一年度的租金（租金标准：甲方将以通告形式在鸽球布匹市场内的公告栏上张贴告示）。否则，视为乙方自动放弃租赁机；甲方将该门市部另行招租。…。6、本协议经双方完成签章后生效。甲方：常熟市鸽球布匹市场有限公司（盖章），乙方：丁冬明（签名），签定日期：2015年9月7日。”合同签订后，被告使用常熟鸽球布匹市场的3区51号、53号门市部经营布料生意。
至2016年9月7日合同到期后，原、被告就新一年度合同的签订问题发生纠纷，为此原告诉讼至法院。在审理期间，被告单方向原告汇付了两笔钱，金额分别为18144元、18143元。因原、被告意见不一调解不成。
本院认为，原、被告签订的商业用房租赁合同为双方真实意思表示，原告将自己名下的商业用房屋出租给被告，不违反法律规定，该合同为有效合同。原、被告2015年-2016年租赁协议期限届满后，未能签订新年度的租赁合同，在双方未能达成协议的情况下，原告要求被告立即腾空、搬离鸽球布匹市场3区51号、53号门市部，并将该房屋交还给原告的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。因原租赁协议届满后，原、被告未能签订新年度的租赁合同，被告仍占有、使用该租赁房屋，对租金也无新的约定，可以按照原合同约定的租金标准计算被告实际占有使用门市部的使用费，原告要求被告支付按照两个铺面上一年的总租金60480元计算自2016年9月12日起至实际腾房之日止的房屋占有使用费的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。被告提出的抗辩意见缺乏事实和法律依据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告丁冬明于本判决发生法律效力之日起十日内腾空并返还原告常熟市鸽球布匹市场有限公司位于江苏省常熟市常熟鸽球布匹市场的3区51号、53号的门市部。
二、被告丁冬明于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告常熟市鸽球布匹市场有限公司房屋使用费（自2016年9月12日起至实际房屋交付之日止，按照年租金60480元计算）。（如采用转账方式支付，请汇入原告常熟市鸽球布匹市场有限公司指定账号；或汇入常熟市人民法院。）
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100元减半收取50元，由被告丁冬明负担。（原告同意其预交的案件受理费50元由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决发生法律效力之日起十日内向原告支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。
审判员 谢蓉蓉
二〇一七年四月二十六日
书记员 季忠静