江西省南昌县人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）赣0121执异3号
异议人：（被执行人）南昌青岚食品有限公司
法定代表人：燕荷花
公司住所地：江西省南昌县
异议人：燕荷花，女，1956年5月26日生，汉族，住江西省南昌
申请执行人：刘晓衍，男，1975年6月17日出生，汉族，江西省南昌县人，住江西省南昌县，
本院在执行申请执行人刘晓衍与被执行人南昌青岚食品有限公司、燕荷花民间借贷一案中，被执行人南昌青岚食品有限公司、燕荷花对本院执行程序中的评估、拍卖行为提出书面异议，本院于2018年3月7日受理后，依法进行了审查，现已审查终结。
异议人所提异议理由如下：
一、涉案《房地产估价报告》存在严重瑕疵，侵害了异议人的民事权益，贵院应主动审查。
1、涉案《房地产估价报告》并未对异议人未登记及其后购买的土地进行勘察、测绘、丈量、评估，估价时存在严重瑕疵
2003年，异议人获得了涉案幽兰镇泾幽公路旁之土地使用权（土地使用权证编号：南国用【2003】第0072号），同时，由于办证费用较高，异议人尚有约一亩的土地未登记。2009年11月8日，异议人从罗顺民处购得约450平方米的土地，2011年4月24日，异议人再次从罗林林、罗时忠处购得0.059亩土地。异议人在2009-2011年获得的土地，均未能在土管部门登记，但异议人既然已经支付了相应价款，对于该两部分土地，享有相应的民事权益。
随后，异议人在未办证之约一亩土地及2009-2011年获得的土地之上，陆续加盖了涉案的4号楼（食堂）、5号楼（钢棚结构的库房）及发电间一间，该三栋房屋占地共约一亩多，均无房屋产权证，也均未进行土地使用权登记。然评估机构在评估涉案的4号楼（食堂）5号楼（钢棚结构的库房）及发电间时，仅对该三间房屋进行了评估，并未对其占有的土地进行评估，评估机构此举，明显损害了异议人的合法权益，直接导致评估价偏低，应予以纠正。
2、贵院应主动审查涉案《房地产估价报告》
根据《江西省高级人民法院关于执行中委托评估拍卖工作的若干规定》第26条：“执行法院收到评估报告后，应依法进行审查。”贵院作为本案的执行法院，对执行中的事务远比异议人熟悉，对于上述问题，异议人尚且能看出，贵院自然更应明白，因此，也恳请贵院主动审查涉案《房地产估价报告》。
二、贵院之评估、拍卖程序存在瑕疵
1、贵院未及时向异议人送达《房地产估价报告》
异议人南昌青岚食品有限公司及燕荷花，均未能收到涉案《房地产估价报告》，直接造成两位异议人无法根据《最高人民法院关于人民法院民事中的拍卖、变卖财产的规定》第6条及《江西省高级人民法院关于执行中委托评估拍卖工作的若干规定》第27条之规定对评估报告提出异议，乃至是提出跟换评估机构。
2、涉案《鉴定（评估）委托书》缺乏必要内容，且评估机构系超出委托期限进行评估
根据《江西省高级人民法院关于执行中委托评估拍卖工作的若干规定》第22条第2款之规定：人民法院对外办理委托评估事宜，应出具委托书，并附标的物的相关资料。委托书应包括下列内容：“……（二）评估的目的、基准日和完成期限等要求……”。
但是，根据贵院之（2017）南委字第127号《鉴定（评估）委托书》，该委托书并没有指出评估的基准日，缺乏了必要的内容，且明确表明：“委托期限1个月”。该委托书是在2017年6月13日作出，直到2017年11月30日，评估机构才拿出所谓《房地产估价报告》，这明显超出了委托期限。
因此，贵院之《鉴定（评估）委托书》缺乏必要的内容，加之，评估机构未能在委托期限内作出评估报告，评估报告又未能及时向异议人送达。因此，贵院在执行中存在严重瑕疵，未能保障异议人的程序权利，贵院进行的司法拍卖是对异议人的极大不公平，应予以纠正。
综上所述，异议人认为：评估是拍卖的基础，贵院的拍卖行为，系建立在侵害异议人的民事权益、违反程序的评估之上，拍卖行为自然也是错误的，应终止拍卖：故恳请贵院中止对该房屋的执行及拍卖程序，以保护异议人的合法权益！
申请执行人答辩称：
一、法院委托对异议人之房地产进行评估、拍卖程序合法，《房地产估价报告》作出的估价结论客观公正，异议人关于“异议人尚有一亩的土地未登记”的说法没有事实依据。
首先，2017年9月6日法院委托的评估机构江西怡信房地产土地评估顾问有限公司对于南昌幽兰镇泾幽公路旁之土地及地面附着物进行现场查勘，答辩人及异议人对土地权属及地面附着物的查勘情况均没有异议，并在《查勘表》及其他文件上签字确认。如存在异议人所述“异议人尚有一亩的土地未登记”之情形，显然异议人在查勘时就应提出。况且，异议人所谓的“异议人尚有一亩的土地未登记”说法没有事实依据。
其次，法院在拍卖前依法向异议人送达了《房地产估价报告》，异议人称“贵院未及时向异议人送达《房地产估价报告》”，同时又称“异议人南昌青岚食品有限公司及燕荷花，均未能收到涉案”《房地产估价报告》，前后说法自相矛盾。
第三，法院对被执行人财产在淘宝司法拍卖网站组织了两次拍卖，均在拍卖公告中要求对拍卖标的权属有异议者在公告的期限内向法院提出。其中，南昌人民法院于2018年2月8日发布《关于拍卖南昌幽兰镇泾幽公路旁（南昌青岚食品有限公司）工业用地及其地上七栋建筑物的公告（第二次拍卖公告）》第七条内容为：“对上述标的权属有异议者，请于2018年2月21日17时前与本院联系。”但异议人在二次拍卖过程中均未提出异议，而是在第二次拍卖成交后才提出异议，显然系为阻扰执行而寻找借口。
二、淘宝司法拍卖网站公示信息显示：拍卖用户姓名燕增平通过竞买号R5120于2018年2月25日在南昌人民法院于淘宝网司法拍卖网络平台开展的“南昌幽兰镇泾幽公路旁（南昌青岚食品有限公司）工业用地及其地上七栋建筑物”司法拍卖项目公开竞价中，以最高应价胜出，该标的网络拍卖成交价格:3017936元（三佰零壹万柒仟玖佰叁拾陆元）。因此，执行标的拍卖于2018年2月25日成交，拍卖程序已经完成，异议人提出中止拍卖于法无据。
综上所述，异议人异议理由不成立，法院应依法予以驳回。
本院认为：南昌县人民法院在执行申请执行人刘晓衍与被执行人南昌青岚食品有限公司、燕荷花一案中，依法委托江西怡信房地产土地评估顾问有限公司对被执行人南昌青岚食品有限公司位于南昌幽兰镇泾幽公路旁的工业用地及地上七栋建筑物进行了评估，评估报告稿（初稿）于2017年11月1日由涂新富（燕荷花丈夫，其收件时称系燕荷花哥哥）签收。在法定期限内被执行人对初稿未提出异议，评估报告（正稿）于2017年12月13日由涂新富签收。评估报告包含了被执行人南昌青岚食品有限公司所有土地及其地上七栋建筑物，其中房产估价346.64万元，土地估价61.92万元，房地产合计408.56万元。该报告并不是异议称评估机构仅对涉案4号楼（食堂）、5号楼（钢棚结构的库房）及发电间房屋进行了评估，而未对其占有的土地进行评估。评估报告初稿及正稿由被执行人燕荷花丈夫涂新富签收，与异议人所提未及时向异议人送达《房地产估价报告》事实不符。本院在对被执行人上述财产在淘宝司法拍卖网组织了两次拍卖，均在拍卖公告中要求对拍卖标的权属有异议者在公告的期限内向本院提出。第一次拍卖于2018年01月21-22日举行，因无人竞买流拍；第二次拍卖于2018年2月25日举行，买受人燕增平（身份证号：）以3017936.0元最高竟价在第二次拍卖中拍得被执行人南昌青岚食品有限公司位于南昌幽兰镇泾幽公路旁的工业用地及其地上七栋建筑物。故异议人（被执行人）南昌青岚食品有限公司、燕荷花所提执行异议不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第225条规定，裁定如下：
驳回异议人南昌青岚食品有限公司、燕荷花的执行异议。
如不服本裁定判决，可以自裁定送达之日起十日内向南昌市中级人民法院申请复议。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 肖翠云
人民陪审员 许思阳
人民陪审员 黄 玥
二〇一八年三月二十一日
书 记 员 黄 伟