河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫01民终17952号
上诉人（原审被告）孙朝峰，男，1968年2月22日出生，汉族，住河南省新密市。
委托诉讼代理人谢保领，河南佳鑫律师事务所律师。
委托诉讼代理人李贺，河南佳鑫律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：孙巧枝，女，1962年10月18日出生，汉族，住河南省新密市。
委托诉讼代理人张松涛，河南青屏律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王俊生，男，1971年7月9日出生，汉族，住河南省新密市。
上诉人孙朝峰因与被上诉人孙巧枝、王俊生执行异议之诉纠纷一案，不服河南省新密市人民法院（2016）豫0183民初5243号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
孙朝峰上诉请求：1、依法撤销河南省新密市人民法院（2017）豫0183民初5234号民事判决书；2、二审法院查清本案事实，依法改判，驳回孙巧枝的诉讼请求并承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：关于一审法院认为“2012年10月6日被告王俊生收取孙巧枝100000购房定金……足以证明孙巧枝已将剩余房款128000元交付给王俊生”系事实认定错误。对于100000元购房定金，孙巧枝仅提供了收到条，显示王俊生于2012年10月6日收到孙巧枝购房款定金100000元，但未显示是以何种方式交付，孙巧枝亦未能提供相应的支付凭证。不能排除孙巧枝与王俊生虚假交易的可能，收到条不能证明孙巧枝实际支付了100000元购房定金。对于剩余房款的支付，孙巧枝未提供任何支付凭证及收据，其表示拿到了房屋钥匙与产权证就能够说明其履行了支付义务，不符合交易习惯。一审法院认为“涉案房产应归孙巧枝所有”毫无证据。我国《物权法》第十六条明确规定对于不动产产权的归属应以不动产权属证书为准，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。孙巧枝提供的涉案房屋的所有权证书显示所有人权为王俊生。本案中，孙巧枝不具备其他法定取得涉案房屋所有权的要件。一审法院认为“孙巧枝与王俊生签订有房屋买卖协议，王俊生收到孙巧枝交付的房款后于2012年10月10日将房屋交付给孙巧枝居住至今”系错误认定。孙巧枝提供的《新密有线电视客户开户登记表》、安装费《收据》及后期维护费发票中并未显示任何与涉案房屋有关的信息，其不能证明孙巧枝在涉案房屋居住的事实。孙巧枝提供的电费缴费凭证上显示是王俊生的名字，恰证明王俊生在涉案房屋居住。涉案房屋房产的持有与居住的事实无关联。孙巧枝对涉案房产不享有实体权利，无权请求停止依法对涉案房产的执行。孙巧枝对登记在王俊生名下的不动产提出异议，其并不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十四条规定的四个要件。涉案的《房屋买卖协议》系无效协议，该房屋的土地性质为集体土地，该房屋应属“小产权房”。孙巧枝并未合法占有涉案房屋。孙巧枝并未按照合同约定支付部分价款，且未将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。孙巧枝对办理过户登记一事持消极放任态度。
孙巧枝辩称，一审判决认定“孙巧枝已按协议约定交付购房款128000元、已实际占有涉案房屋及涉案房屋应归孙巧枝所有”等事实正确。孙朝峰有关“孙巧枝未交付全部购房款、未实际居住涉案房屋”等理由不成立。2012年10月6日，孙巧枝与王俊生协商买卖涉案的房产，双方形成意向后孙巧枝即支付王俊生房屋定金款10万元，王俊生在本人身份证复印件上为孙巧枝书写了收到条，即“今收到孙巧枝购房款定金壹拾万元整（100000.00）、总价款贰拾叁万元整（230000），定于10月10日前全部交清、办理有关手续。王俊生2012年10月6日135××××3998”。2012年10月10日双方订立了房屋买卖协议。至此，双方按2012年10月6日收到条内容和10月10日协议内容各自履行了权利义务，即王俊生向孙巧枝交付了涉案房屋的证件即房屋钥匙等、孙巧枝向王俊生交付了应交的购房款128000元（余款2000元待过户后支付）。因此一审判决对“交付全部购房款”实施的认定清楚、证据充分。孙巧枝于2012年10月10日至今，已居住占有涉案房屋。一审判决认定“孙朝峰的债权不具有优先受偿权、对涉案房屋并非善意第三人、普通债权不应否定之前已发生的合理的经济交易”等事实正确。孙朝峰有关“房屋买卖协议无效、孙巧枝具有未办理房屋过的过错及不享有对抗执行的权利”等理由不成立。孙朝峰的债权并非基于涉案房屋而发生，因而不具有优先受偿权。未及时办理涉案房屋过户登记，并非孙巧枝自身过错。孙朝峰有关涉案“房屋买卖协议”无效的理由，无事实及法律依据。孙巧枝具有“以合法买卖取得占有涉案房屋的实体权和起诉权”。
王俊生未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。
孙巧枝向一审法院起诉请求：判决对坐落于新密市××××南户房屋（产权证号：新密房权证字第××号）停止执行。
一审法院认定事实：2007年9月19日，王俊生取得位于新密市××××南户房屋一处的房屋所有权（产权证号：新密房权证字第××号），土地性质属于集体土地建设用地。2012年10月6日，孙巧枝与王俊生协商，孙巧枝购买王俊生所有的位于新密市××××南户房屋一处，房款230000元。当日，孙巧枝向王俊生支付定金100000元，王俊生向孙巧枝出具收到条一份：今收到孙巧枝购房款定金100000元，总房价230000元定于10月10日前全部付清，办理有关手续。2012年10月10日，孙巧枝与王俊生签订房屋买卖协议一份，主要内容为：甲方王俊生，乙方孙巧枝；甲方自愿将自有坐落于新密市××××南户的房屋售卖给乙方，价款为230000元；甲方应自本协议签订之日起将房屋所有权等相关证件交付乙方，待房屋产权过户后，乙方将剩余2000元房款支付给甲方。办理房屋过户手续时，甲方应积极配合，过户费用由乙方负担。下余房款在双方签订房屋买卖协议时支付。当日王俊生将涉案房屋的房屋所有权证书（产权证号：新密房权证字第××号）及房屋钥匙交给孙巧枝，孙巧枝入住至今。另查明，一审法院在审理孙朝峰诉王俊生民间借贷一案中，于2014年6月23日作出（2014）新密民一初字第1729号民事裁定书，并于2014年6月26日查封了王俊生位于新密市××南户（房产证号：新密民一初字第××号）房产一处。2014年7月1日，该院作出（2014）新密民一初字第1729号民事调解书，由于王俊生未按调解书履行义务，孙朝峰向该院申请强制执行，孙巧枝作为案外人向该院提出执行异议，该院于2016年8月29日作出（2016）豫0183执异36号执行裁定书，裁定驳回孙巧枝提出的异议。孙巧枝不服向该院提起执行异议之诉。
一审法院认为，2012年10月6日王俊生收取孙巧枝100000元购房定金时约定，总房价230000元于2012年10月10日前全部付清。2012年10月10日孙巧枝与王俊生签订购房协议后，王俊生将涉案房屋的房产证、房屋钥匙交付给孙巧枝，足以证明孙巧枝已将剩余房款128000元交付给王俊生，涉案房产应归孙巧枝所有。孙朝峰与王俊生之间的债权债务关系系普通的债权债务，孙朝峰的债权不具有优先受偿的权利，且该债权的产生并非基于对涉案房屋产权登记的依赖，即孙朝峰针对涉案房屋并非善意第三人。实际占有也是权利宣誓的方式，孙巧枝与王俊生签订房屋买卖协议后就占有涉案房屋，基于民法维护交易安全及保障社会关系稳定的目的，亦不应以后发生的普通债权否定之前已发生的合理的经济交易。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。孙巧枝与王俊生签订有房屋买卖协议，王俊生收到孙巧枝交付的房款后于2012年10月10日将房屋交付给孙巧枝居住至今。以上事实有孙巧枝提交的房屋买卖协议、电费、有线电视费及房产证（房产证号：新密房权证字第××号）为证，孙巧枝虽然未及时办理过户手续，但并非自身原因。涉案房屋土地性质属集体，王俊生与孙朝峰不属同一集体成员，依法也不能取得涉案房屋的所有权。对执行异议裁定不服起诉讼，是法律赋予当事人的权利。因此，对孙朝峰辩称：孙巧枝仅有房屋买卖协议而未办理房屋过户手续，没有取得涉案房屋的所有权，存在恶意串通；孙巧枝与王俊生签订的房屋买卖协议涉及集体土地性质，买卖协议无效，孙巧枝不构成善意取得；孙巧枝提出的执行异议已被法院裁定驳回，孙巧枝无权再提起执行异议之诉，请求驳回孙巧枝的诉讼请求的意见，该院不予采信。综上所述，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，经该院审判委员会讨论决定，该院判决：停止对登记在王俊生名下的位于新密市××南户房产一处的执行。案件受理费100元，由王俊生负担。
2012年10月6日，孙巧枝向王俊生支付购房定金10万元。孙巧枝一审称下余房款在签订房屋买卖协议时支付，孙朝峰不予认可。其他事实与一审查明一致。
本院认为，孙巧枝称其已将剩余的128000元房款支付给王俊生，但未提交相关证据证明，本院不予采信。涉案房屋在查封之前，孙巧枝与王俊生已签订有房屋买卖协议，且王俊生将涉案房屋的房产证、房屋钥匙交付给孙巧枝，孙巧枝已在该房屋内实际居住至今。孙巧枝未及时办理过户手续，并非自身原因导致。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项之规定，孙巧枝按法院要求将剩余房款128000元交付执行后，其对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。故孙朝峰的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，孙朝峰的上诉请求不能成立，一审认定事实部分不清，应予纠正。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下：
一、撤销河南省新密市人民法院（2017）豫0183民初5234号民事判决；
二、孙巧枝应于本判决生效之日起十日内将剩余房款128000元交付执行后，停止对登记在王俊生名下的位于新密市回春巷5排2号2层南户房产一处的执行。
二审案件受理费100元，由孙朝峰负担。
本判决为终审判决。
审判长 高志强
审判员 葛韦言
审判员 邢彦堂
二〇一七年十二月二十七日
书记员 毛冰昕