福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽02民终3142号
上诉人（一审被告、反诉原告）：陈清灵，男，1974年9月15日出生，汉族。
委托诉讼代理人：薛冬莉、陈虹，福建志远律师事务所律师。
被上诉人（一审原告、反诉被告）：厦门同安城市建设投资有限公司。
法定代表人苏壮志，总经理。
委托诉讼代理人：陈胜强，福建合贤律师事务所律师。
上诉人陈清灵因与被上诉人厦门同安城市建设投资有限公司（以下简称同安城投公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市同安区人民法院（2015）同民初字第4727号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人陈清灵上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判支持陈清灵一审反诉全部诉讼请求，驳回同安城投公司一审全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决遗漏认定讼争房产租赁招投标程序不合法的事实。1、招投标程序不应存在最低保留价。招投标的相关法律中明确规定招标人不得规定最低投标限价，同安城投公司主张的讼争房产在招投标过程中设定了最低保留价，显然违法。退一步说，同安城投公司在一审主张其在招投标前曾向陈清灵等竞标人送达招投标文件（文件中包含有最低保留价），但陈清灵并未收到关于最低保留价的文件，同安城投公司在一审法院要求的七天举证期限内也无法提交相应的招投标文件，应当承担举证不能的法律后果。2、本案中同安城投公司提交的证据亦表明该招投标程序不合法。同安城投公司在一审中提交的开标情况记录表亦印证了该招投标程序不合法的事实。该“开标情况记录表”中没有参与招投标的工作人员的签名、没有监督人员的签名，更没有征询原承租人（陈清灵）是否愿意以最高价优先承租的签字。该证据足以证明讼争房产租赁的招投标程序并未遵守招投标法的相关规定。
二、一审判决认定陈清灵对讼争房产享有优先承租权缺乏事实和法律依据错误。一审判决既已查明“陈清灵在公开招投标过程中享有优先承租权”，却又认定“陈清灵主张其对讼争房产享有优先承租权缺乏事实和法律依据”，显然自相矛盾且严重违背本案事实。1、一审判决以“未见在合同中约定合同到期后陈清灵享有优先承租权”为由否认陈清灵的优先承租权是认定事实错误。从双方的陈述和同安城投公司在一审庭审的自认都可以确认，双方之间确实存在通过口头约定确认陈清灵享有讼争房产的优先承租权，尤其是同安城投公司在起诉状中自认“陈清灵参与公开竞标其原承租店面的期满日继续承租的优先权”，且双方长期的交易习惯中也是按照前述约定实际履行。故，双方已通过约定的方式赋予陈清灵优先承租权，一审判决以双方未在合同中约定为由而否决陈清灵的合同权利明显违背双方的意思表示。2、一审判决认定案外人报价高于陈清灵的报价，故陈清灵的“优先承租权”缺乏适用的情况，显然侵害了陈清灵的优先承租权。首先，在本案中陈清灵对讼争房产的优先承租权不应仅按照同安城投公司的主张行使。根据《合同法》第一百二十五条，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。同安城投公司主张陈清灵享有的优先承租权“具体指在与他人同等价格竞标的情况下，享有优先承租的权利”，该种主张明显不符合交易习惯和合同目的，也根本无法体现陈清灵的优先承租权。其次，如陈清灵第一点意见，本案招投标程序违法。且从“开标情况记录表”可以看出，双方的交易习惯应为招投标后询问原承租人是否愿意以最高报价优先承租本标的。但同安城投公司根本未向陈清灵征求是否愿意以最高报价优先承租讼争房产，相反，陈清灵在反诉请求中明确表达了愿意按照最高报价行使优先承租的权利。综上，陈清灵对讼争房产享有优先承租的权利，且优先承租权的权利的行使应为招投标后询问陈清灵是否愿意以最高报价优先承租讼争房产，由此应认定陈清灵享有约定的优先承租权并有权以最高竞标价（1350元／月）承租讼争房产。
被上诉人同安城投公司辩称，陈清灵上诉两点事实和理由均不能成立，请求驳回陈清灵上诉请求，维持原判。一、陈清灵认为：“一审判决遗漏认定讼争房产租赁招标程序不合法的事实”及其两点事实和理由均不能成立。第一、招投标的相关法律不但没有禁止设立最低保留价，而是明确招标人可以设立保留价。陈清灵认为招投标的相关法律明确不得设立最低保留价，同安城投公司在讼争房屋租赁招标中设定最低保留价违法，没有任何法条依据。第二，陈清灵报名参与讼争房屋竞租前已交竞租保证金并签收竞租全套方案等有关招标文件，该文件中明确竞租房屋设定保留价，陈清灵否认该事实明显存在不真实陈述。第三、讼争房屋竞租开标是在陈清灵、其他竞租人和有关招标人员等在场时进行的，开标后，陈清灵并没有想要以最高价租赁讼争房屋，当然就不存在开标情况记录表签字。陈清灵据此认为讼争房屋招租未遵守招投标的相关法律，同安城投公司认为未见有法条规定。
二、一审认定陈清灵对讼争房产享有优先承租权缺乏事实和法律正确，陈清灵对此否认的事实和理由仍然不能成立。第一、一审判决查明部分并无载明“陈清灵在公开招投标过程中享有优先承租权”，陈清灵该认为明显与判决书不符。据此，一审认定陈清灵对讼争房产享有优先承租权缺乏事实和法律并无自相矛盾也未违背事实。第二、同安城投公司并无通过口头约定、庭审自认陈清灵对讼争房屋享有优先承租权，陈清灵该认定与事实不符。至于同安城投公司在起诉状载明的陈清灵优先承租权是指在竞租中，若有出现陈清灵与他人同等竞租价前提的情形，但最终陈清灵竞租价低于他人且未到达最低保留底价，未能中标，根本不存在有与他人同等竞租价优先承租权。
三、无论陈清灵上诉的讼争房屋租赁招标是否存在不合法事实，同安城投公司本诉请求应支持，陈清灵反诉请求应予驳回。因为，假设陈清灵上诉的讼争房屋租赁招标程序不合法事实能够成立，能认定该次讼争房屋竞租程序无效，讼争房屋竞租中标人卓玉田竞标也当然无效，但是无效后，陈清灵并非就有权优先与同安城投公司续签到期讼争房屋租赁合同，必须有法律规定或原双方签订的租赁合同约定陈清灵有优先承租权其才有权优先与同安城投公司续签讼争房屋租赁合同，但由于法律或原租赁合同均未规定，陈清灵反诉要求按竞得人卓玉田竞得每月1350元租金与同安城投公司续签到期讼争房屋租赁合同显然不能支持，应于驳回。若该次讼争房屋竞租有效，应由讼争房屋竞租中标人卓玉田承租，陈清灵未中标其反诉请求明显应于驳回。无论陈清灵上诉的讼争房屋租赁招标是否合法有效，由于陈清灵与同安城投公司签订的租赁讼争房屋合同至2015年6月30日租期届满，同安城投公司均有权提出终止讼争房屋合同及有关本诉请求且均应于支持。因为，若讼争房屋租赁招标合法有效，同安城投公司有权在租期届满后终止讼争房屋租赁合同，收回房屋交给讼争房屋竞租中标人使用，若讼争房屋租赁招标违法而无效，同安城投公司也有权在租期届满后终止讼争房屋租赁合同，收回房屋，以便讼争房屋在重新招投竞租后交给中标人。
同安城投公司向一审法院起诉请求：一、同安城投公司与陈清灵于2013年5月8日签订的《房屋租赁合同》于2015年6月30日终止；二、陈清灵将承租的址在同安区常青路59、61号（仓库）3号店面房屋交还同安城投公司；三、陈清灵向同安城投公司偿付房屋租赁合同终止后的店面房屋占用使用费暂计6320元（占有使用费自2015年7月暂计至11月，其中：7、8月按1135元／月，9、10、11月及此后按1350元／月。此后占有使用费均按上述继续计算至陈清灵向同安城投公司交还房屋当日止）；四、陈清灵向同安城投公司偿付逾期交还承租的店面房屋违约赔偿金暂计1650元（11元=38元／日×30%，自2015年7月1日暂计至11月30日，此后按上述计至陈清灵交还房屋当日止）；五、陈清灵已支付同安城投公司的租赁履约保证金3240元归同安城投公司所有；六、陈清灵承担本案的诉讼费用。
陈清灵向一审法院提起反诉，请求判令：同安城投公司按照1350元／月的租金标准与陈清灵继续签订《房屋租赁合同》并依约履行。
一审法院认定事实：2013年5月8日，同安城投公司（出租方，甲方）与陈清灵（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方位于同安区常青路59、61号（仓库）3号店，出租房屋建筑面积约30平方米。租赁期自2013年7月1日起至2015年6月30日止。签订合同后，乙方应支付甲方3240元正作为履约保证金。房屋每月每平方米37.83元正，每月租金为1135元。房屋租金按半年支付，乙方应于每期租金交纳的第一个月的头5天内交付本期租金，后顺推交付，若逾期，按欠缴租金的日百分之一向甲方加付违约金，直到付清为止。租赁期满，乙方如期完好交还房屋及租赁时移交清单上的物品，甲方应退还乙方履约保证金，但不计利息。乙方逾期归还，甲方不退还租赁履约保证金，且每逾期一日乙方应向甲方支付每日租金的5倍违约金，直到交还房屋之日止。合同另约定其他条款。合同签订后，同安城投公司将讼争房屋交付陈清灵使用，陈清灵支付了履约保证金3240元，并支付租金至合同期满即2015年6月30日止。合同期限届满后，陈清灵仍继续占有使用讼争房产。2015年7月20日，同安城投公司就讼争房产租期届满后的承租权进行公开招投标，陈清灵以报价1220元／月参与竞标，该标的于2015年7月22日开标，竞标人有陈清灵、卓玉田等2人，卓玉田报价1350元／月，同安城投公司本次招标设定最低保留价1300元／月，卓玉田以1350元／月竞得该标的。陈清灵认为，同安城投公司设置最低保留价，违反法律规定，招投标不合法。2015年8月5日，同安城投公司通知陈清灵：于2015年9月5日前将店面移交同安城投公司，并结清租期届满后该店面房产移交同安城投公司期间的占用费，同时办理相关移交手续。陈清灵主张其对讼争房产享有优先承租权，同安城投公司表示诉状中提到的优先承租权指在与他人同等价格竞标的情况下，享有优先承租的权利。双方产生争议诉至本院，并分别提出如上诉求。
以上事实，有《房屋租赁合同》、票据、资产出租报价单、开标情况记录表、通知等证据以及庭审笔录在案为证。
一审法院认为，同安城投公司与陈清灵签订《房屋租赁合同》，是双方真实意思表示，双方应当依约恪守履行。《房屋租赁合同》于2015年6月30日到期，因合同到期而终止，故同安城投公司要求确认《房屋租赁合同》于2015年6月30日终止，可以支持。合同期限届满后，陈清灵应当归还房产，故同安城投公司要求陈清灵交还讼争房产，应予支持。合同期限届满后，陈清灵占有使用讼争房产已无合同依据，应当支付占有使用费，租金标准参照《房屋租赁合同》约定的租金标准1135元／月，故陈清灵应当按照1135元／月支付自2015年7月1日起至实际交还房屋之日止的占有使用费。合同约定陈清灵逾期归还房产，同安城投公司不退还履约保证金，故同安城投公司主张履约保证金3240元归其所有，可以支持。同安城投公司还要求陈清灵按照11元／日的标准支付逾期交还店面的违约赔偿金，因陈清灵因逾期归还房产支付占用费及被没收履约保证金，故同安城投公司再行要求支付违约赔偿金，显然超出实际损失，本院对此不予支持。陈清灵主张其对房屋享有优先承租权，本院认为，未见有法律规定承租人对房屋在承租期限届满后享有优先承租权，陈清灵与同安城投公司也未见在合同中约定合同到期后陈清灵享有优先承租权，因此，陈清灵主张其对讼争房产享有优先承租权，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。同安城投公司所称陈清灵在公开招投标过程中享有优先承租权，具体指在与他人同等价格竞标的情况下，享有优先承租的权利，本院认为，结合案件查明事实，案外人报价高于陈清灵的报价，故陈清灵的“优先承租权”缺乏适用的情况，陈清灵要求按照中标价1350元／月与同安城投公司续签《房屋租赁合同》，缺乏合同与法律依据。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认厦门同安城市建设投资有限公司与陈清灵于2013年5月8日签订的《房屋租赁合同》于2015年6月30日终止；二、陈清灵应于本判决生效之日起十日内将同安区常青路59、61号（仓库）3号店面房屋交还厦门同安城市建设投资有限公司；三、陈清灵应于本判决生效之日起十日内按照人民币1135元／月的标准支付厦门同安城市建设投资有限公司自2015年7月1日起至实际交还房屋之日止的占有使用费；四、陈清灵交纳的履约保证金人民币3240元归厦门同安城市建设投资有限公司所有；五、驳回厦门同安城市建设投资有限公司的其他诉讼请求；六、驳回陈清灵的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审本诉受理费250元，适用简易程序减半收取人民币125元，由同安城投公司负担25元，由陈清灵负担100元；反诉受理费50元，减半收取25元，由陈清灵负担。
二审审理期间，双方均未提交新证据。
经审理查明，陈清灵对一审查明的事实无异议，但认为遗漏查明：1、同安城投公司提供的证据“开标情况记录表”中，负责招标的工作人员、监督人、原承租人是否行使优先承租权三处均没有签字。2、同安城投公司是否在招投标之前曾向陈清灵送达包含有告知最低保留价的文件。一审法院曾经要求同安城投公司在七日内提供相应文件，但同安城投公司并未提供，也未对此进行说明，应该承担相应的举证不能的后果。3、一审查明事实中关于同安城投公司设定最低保留价的记载，一审法院遗漏查明同安城投公司未向陈清灵告知过。同安城投公司对一审查明的事实无异议。本院对一审查明事实中双方当事人无异议的部分予以确认。
本院认为，同安城投公司与陈清灵签订的《房屋租赁合同》于2015年6月30日到期，当时同安城投公司尚未就再行出租该讼争房屋进行招投标，尚未确定由谁来承租该房屋。因此，无论陈清灵是否享有优先承租权，是否可再承租到该房屋，其均应在合同期满（即2015年6月30日）后向同安城投公司退出交还该房屋。陈清灵未依法依约交还该房屋，应承担相应的法律责任。一审法院判令双方合同终止；陈清灵交还讼争房屋；陈清灵支付2015年7月1日起的占有使用费及陈清灵交纳的履约保证金归同安城投公司所有正确，应予维持。陈清灵上诉要求驳回以上判决缺乏事实与法律依据，不能成立。关于是否支持陈清灵的反诉请求，即同安城投公司按照1350元／月的租金标准与陈清灵继续签订《房屋租赁合同》并依约履行。因讼争房屋的此次招租采用公开招投标方式，因为，不论此次招租是否损害了陈清灵的合法权益，均无法判如陈清灵反诉所请。因为若此次招投标行为有效，则新的承租人为卓玉田；若此次招投标行为无效，并不能直接判令同安城投公司与陈清灵按1350元／月继续签订租赁合同。因此，同安城投公司对此的抗辩理由成立，陈清灵要求支持其反诉诉求的上诉请求不能得到支持。一审法院关于陈清灵是否享有优先承租权的认定偏离诉求，不应作为定案依据。但一审法院判决驳回陈清灵的反诉请求结果正确，本院对此结果予以维持。综上，陈清灵的上诉理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费250元，由上诉人陈清灵负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾 聆
审 判 员 胡林蓉
审 判 员 章 毅
二〇一六年十一月二十七日
代书记员 潘婉燕
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。