广东省广州市南沙区人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）穗南法执异字第4号
异议人（被执行人）广州市南沙区大岗镇潭洲房地产开发公司，地址广东省广州市南沙区。
法定代表人曾建明。
申请执行人李焯华，住广东省广州市南沙区。
关于李焯华与广州市南沙区大岗镇潭洲房地产开发公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年11月1日作出的（2013）穗南法民三初字第516号民事调解书已发生法律效力。该调解书的内容为：“一、被告广州市南沙区大岗镇潭洲房地产开发公司于本调解协议签订之日起六个月内协助原告李焯华办理位于广州市南沙区（原番禺区）大岗镇房的房地产权证。二、被告广州市南沙区大岗镇潭洲房地产开发公司于2014年1月31日前将2014年1月31日前的逾期办证违约金（从2012年9月12日起计至2014年1月31日止按总房价款267983元为基数以每日万分之五的标准计算后总额的85%计）一次性支付原告57743元；从2014年2月1日起至被告取得房管部门递件回执之日止，被告应按上述标准继续向原告支付逾期办证违约金（每季度最后一个月的30日前支付）。三、如被告未能按上述约定期限履行义务，则应按原告诉请标准总额的100%计付逾期办证违约金给原告；如原告未能自接获被告书面通知之日起十个工作日内向被告提交办理产权登记的相关资料（包括缴纳契税等），从逾期之日起至其提供全部资料之日止，被告无需支付该期间的逾期办证违约金给原告。”2015年1月12日，申请执行人李焯华以被执行人广州市南沙区大岗镇潭洲房地产开发公司没有按调解协议履行义务为由，向本院申请执行，要求被执行人支付逾期办证违约金12984元及迟延履行金。本院立案执行后，于2015年1月15日向被执行人广州市南沙区大岗镇潭洲房地产开发公司发出执行通知书，责令其立即履行相关支付义务。被执行人广州市南沙区大岗镇潭洲房地产开发公司对此提出异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
异议人广州市南沙区大岗镇潭洲房地产开发公司称，其已按上述调解书约定的数额与期限向申请执行人李焯华支付迟办证违约金，并出示相关《支出证明单》及转账记录予以证实。材料显示，该公司于2014年1月24日支付李焯华迟办证违约金57743元（调解书确定的2014年1月31日前的违约金）、诉讼费560元；2014年4月30日支付李焯华迟办证违约金10136元（2014年2月、3月、4月的违约金）；2014年7月26日支付李焯华迟办证违约金5695元（2014年5月、6月的违约金）；另提供广州市南沙区房地产交易中心于2014年2月19日出具的《受理回执》及2014年6月19日出具的《受理回执》，证实该公司已于调解协议签订之日起六个月内向房管部门申请办理新建房产（的初始登记及办理房地产权证，即已协助李焯华办理位于广州市南沙区（原番禺区）大岗镇房的房地产权证。
申请执行人李焯华述称，“被执行人每季度最后一个月的30日前支付”应理解为3月30日前、6月30日前、9月30日前、12月30日前。故上述被执行人的支付日期已拖延；另调解书第三项“如被告未能按上述约定期限履行义务”应包含调解书第一项办理房地产权证的期限及第二项支付违约金的期限。即明确约定调解书签订之日起六个月内协助原告办理房地产权证，如被告未能按上述约定期限履行义务，则应按原告诉请标准总额的100%计付逾期办证违约金给原告。因此，被执行人广州市南沙区大岗镇潭洲房地产开发公司已违反调解书上的约定，应按原告诉请标准总额的100%计付逾期办证违约金给原告。
本院查明，本院作出的（2013）穗南法民三初字第516号民事调解书于2013年11月1日作出并送达双方当事人，已发生法律效力。对此，被执行人广州市南沙区大岗镇潭洲房地产开发公司分别履行以下义务：1、于2014年1月24日支付李焯华迟办证违约金57743元、诉讼费560元（调解书约定时间为2014年1月31日前）；2、每3个月支付一次“迟办证违约金”给申请执行人（每季度最后一个月的30日前支付）；3、2014年2月19日向房管部门申请办理新建房的初始登记（调解书约定协议签订之日起六个月内协助原告李焯华办理位于广州市南沙区大岗镇房的房地产权证）。2014年6月19日，广州市南沙区大岗镇潭洲房地产开发公司会同李焯华、广州农村商业银行股份有限公司南沙支行共同向房管部门递件办理产权登记、抵押登记手续。
另查明，申请执行人李焯华起诉时被执行人广州市南沙区大岗镇潭洲房地产开发公司已处于逾期办证的状态，当时楼盘尚未办理新建房产（含广州市南沙区大岗镇东升路228号41梯）的初始登记手续，不具备办证条件。
本院认为，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条“……在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。”的规定，承建商向房管部门申请办理新建房产的初始确权登记（俗称“大确权”）为前置程序，完成“大确权”后，方能为购房者申请办理所购买商品房的交易过户转移登记（即为购房者办理房地产权证，俗称“小确权”）。原告起诉时被告已处于逾期办证的状态，当时楼盘尚未办理“大确权”手续，不具备办证条件，因而被告是无法确定具体的办证期限的。故本院调解主文第一条确定的被告在签约之日起六个月内协助原告办理涉案房屋的房地产权证，不能理解成为“被告应在六个月内办妥房产证并交付原告或被告应在六个月内取得房管部门递件回执”的意思表示。据此，如开发商已在六个月内办理了“大确权”的递件手续，则可认定开发商已开始履行调解书确定的协助办证义务（因为经“大确权”后，申请执行人交齐办证所需资料及缴纳契税，即符合办理房地产权证的条件）。调解书签订后，被执行人于2014年2月19日向房管部门申请办理新建房产的初始登记，亦即已在调解协议签订之日起六个月内协助原告李焯华办理位于广州市南沙区大岗镇房的房地产权证；2014年6月19日，房管部门出具《办证回执》，证实经过被执行人的协助，申请执行人已可办理位于广州市南沙区大岗镇房的房地产权证。因此，申请执行人认为被执行人违反调解书的第一项内容是没有依据的。另，按自然季度划分，一年可以分为四个季度，每个季度历时3个月：“第一季度：1-3月、第二季度：4-6月、第三季度：7-9月、第四季度：10-12月。”但从上述调解书第二项：“从2014年2月1日起至被告取得房管部门递件回执之日止……。”的表述来看，截止至2014年2月1日时第一季已过一个月，按照上述四季的划分支付款项显然有失公平，且被执行人广州市南沙区大岗镇潭洲房地产开发公司按其对调解书的理解每三个月支付一次办证违约金，李焯华每三个月领取一次款项时均在被执行人提供的《支出证明单》上签字确认，均没有提出异议。由此断定，主文应理解成“每三个月的最后一个月的30日前支付”为妥。申请执行人现按照每年四个季度来确定还款期限有违调解初衷，有违诚信原则，不应支持。
综上，申请执行人认为被执行人违反调解协议，要求被执行人支付逾期办证违约金、支付迟延履行金的执行请求，本院不予支持。为此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定如下：
驳回申请执行人李焯华依据本院（2013）穗南法民三初字第516号民事调解书提出的执行申请。
如不服本裁定，可在裁定送达之日起十日内，向广州市中级人民法院申请复议。
审判员 刘国恒
二〇一五年二月二十八日
书记员 姚伊娜
附：本裁判主要法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。