江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民再107号二审上诉人（一审原告）：南京宁佳房地产开发有限公司，住所地江苏省南京市浦口区浦口经济开发区。法定代表人：史丹凤，南京宁佳房地产开发有限公司董事长。委托诉讼代理人：胡宜金，北京市高朋（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：涂春景，女，南京宁佳房地产开发有限公司总经理助理。二审被上诉人（一审被告）：袁小云，女，1947年6月26日出生，汉族，南京市越剧团退休演员，住江苏省南京市秦淮区。委托诉讼代理人:杨森,江苏森远律师事务所律师。委托诉讼代理人：庞连川，江苏森远律师事务所律师。二审上诉人南京宁佳房地产开发有限公司（以下简称宁佳公司）与二审被上诉人袁小云物权保护纠纷一案，本院于2017年3月17日作出（2016）苏01民终7485号民事判决，已经发生法律效力。本院经审判委员会讨论决定，于2017年8月11日作出（2017）苏01民监14号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。二审上诉人宁佳公司的法定代表人史丹凤、委托诉讼代理人胡宜金、涂春锦，二审被上诉人袁小云及其委托诉讼代理人杨森、庞连川到庭参加诉讼。本案现已经审查终结。二审被上诉人袁小云再审请求：一、依法撤销（2016）苏01民终7485号民事判决，维持（2015）秦民初字第6417号民事判决，或发回重审；本案一、二审诉讼费由宁佳公司负担。事实和理由：1、二审法院在案涉房屋的权属问题上认定事实不清，袁小云提供的证人均为宁佳公司当时的元老和高管（包括原董事长史关令的胞弟），上述证人证言能够证明案涉房屋系宁佳公司赠与袁小云；而宁佳公司主张将此房无偿借给袁小云居住未提供证据证实。2、二审法院适用法律不当。《中华人民共和国物权法》对本案没有溯及力。二审上诉人宁佳公司答辩称：1宁佳公司与袁小云不存在赠与事实。2.一审法院认定双方存在赠与关系所依据的证据仅有史某、肖某、张某、周某的证人证言，这些证人证言不足采信。3.原董事长史关令不会因为袁小云业绩而赠与其案涉房屋。4.宁佳公司系依法成立的有限责任公司，赠与决议的做出应当经过董事会、股东会的审议批准，并形成书面的会议记录予以确认。但袁小云提供的证据均不能证明宁佳公司存在相关决议或书面文件，即使史关令表达过赠与的想法，也无法代表宁佳公司。5、即使存在赠与合意，赠予行为也未实际完成，宁佳公司可以随时行使撤销权。请求依法维持二审判决。宁佳公司向一审法院起诉请求：1、袁小云立即腾空并返还本市秦淮区止马村7号814室房屋；2、袁小云按每月3000元的标准支付自2015年4月26日起至实际返还房屋之日期间的房屋占有使用费；3、袁小云承担宁佳公司的律师费5000元；4、袁小云承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：袁小云原就职于南京市越剧团，后进入宁佳公司任职。1994年春夏之交，宁佳公司开发自建本市建邺商厦（现秦淮区止马村7号）。宁佳公司原董事长史关令为表彰袁小云工作成绩，将上述商厦8楼814室房屋赠与袁小云作为奖励。袁小云于1994年底至1995年初期间入住诉争房屋至今，但未办理产权登记手续。1998年1月1日，宁佳公司与袁小云签订《聘用上岗合同书》，约定宁佳公司聘用袁小云为本单位员工，聘用时间为1998年1月1日起至2002年12月31日止，为期3年；本合同期限届满前一个月，甲乙双方根据工作需要，商定办理合同延续手续；宁佳公司遵循按劳分配原则，实行同工同酬，根据生产经营特点和经营效益，由董事会决议确定乙方的工资水平。1999年，史关令去世。2001年7月1日，宁佳公司、袁小云签订《退休返聘协议书》，约定宁佳公司同意招用袁小云为本公司合同员工，协议期限自2001年7月1日至2002年6月30日止；宁佳公司安排袁小云在副总岗位从事管理协调工作；宁佳公司遵循按劳分配原则，月工资补贴定为800元。2012年7月，袁小云因儿子结婚需要婚房，对诉争房屋进行装修。2015年1月12日，宁佳公司就本案诉争房屋办理房屋所有权登记，取得所有权证书。后宁佳公司现任董事长史丹凤与袁小云商谈诉争房屋处理问题，宁佳公司要求袁小云以市场评估价格购买诉争房屋，否则要求交还诉争房屋，袁小云拒绝接受。一审另查明，宁佳公司为本次诉讼聘请北京市高朋（南京）律师事务所律师史培芳作为委托诉讼代理人，并支付律师费5000元。一审庭审中，袁小云申请证人史某、肖某、张某、周某出庭作证。上述证人当庭作证均称，听史关令讲过因袁小云工作表现突出，奖励给袁小云一套房屋。一审法院判决：驳回宁佳公司的诉讼请求。一审案件受理费450元，由宁佳公司负担。宁佳公司不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判支持在一审中的诉讼请求；上诉费用由被上诉人袁小云承担。本院原二审二审审理中，上诉人宁佳公司提交了以下证据：1、《土地登记申请书》及附表，证明1998年被上诉人居住的涉案房屋814室产权人为空白，并没有将上诉人作为产权人的登记记录。2、《关于建邺商厦部分留存商品住宅上市销售的申请报告》，以证明1999年上诉人仍向房产局申请将涉案814房屋作为商品房上市销售。3、2002年7月11日建邺商厦814室《购房协议书》一份，证明涉案房屋在2002年期间已经作为商品房对外出售，买受人为案外人吴凤英。4、2002年10月16日通知一份、2002年10月28日《建邺商厦商品房买卖契约》以及收据三份，以证明案外人吴凤英购买了上诉人当时居住的809室房屋，并支付了相应的购房款。5、2002年8月30日通知一份，以证明2002年8月30日时被上诉人实际居住在809室,因售房需要，上诉人要求被上诉人迁出；被上诉人目前居住的814房屋系上诉人当年安排的临时过渡用房,双方之间不存在赠与的事实。南楼814房屋在2002年期间已经作为商品房对外出售，但是案外人在购房时要求将814室换成809室，因为809室在2002年期间正被上诉人居住使用，所以上诉人发出通知要求其迁出；但上诉人考虑其居住困难，故将814室安排给其过渡使用。6、营业执照三份，以证明1993年-1996年期间，上诉人的董事长以及总经理均为谢传林而非史关令。7、袁征（袁小云）工资证明一份，以证明1993年底上诉人的内部决议需董事长谢传林本人签字。对证据1，被上诉人袁小云认为该证据系宁佳公司单方制作、盖章，对其关联性不予认可；对证据2，认为系宁佳公司单方盖章，真实性无法核实，即使为真，也只能证明宁佳公司有申请销售行为，并无销售结果。对证据3，认为该证据与本案无关联性，且上诉人其他证据可证明该协议并未实际履行。对证据4，认为01-北814室、809室均与涉案房屋01-南814室无关，通知、买卖契约及三份收据均与本案无关联性，且真实性无法核实。对证据5，认为真实性无法核实，且通知对象为809室居住人，被上诉人从未居住809室，该证据亦与本案无关联性。对证据6，认为1997年营业执照与本案无关，1994年营业执照为复印件，对其真实性无法核实。对证据7，认为时间上与本案无关，且工资待遇与赠房是不同的事，该证据的真实性无法核实。本院二审对上述证据中为原件部分的真实性予以确认，对关联性、证明力结合案件情况综合予以认定。被上诉人袁小云提交了宁佳公司法定代表人登记表一份，以证明史关令于1994年10月28日至1999年11月27日间任宁佳公司法定代表人。上诉人宁佳公司质证称，对该证据的真实性无法核实。因该证据系于南京市浦口区工商行政管理局打印，本院二审对该证据的真实性予以认可，对关联性结合案件情况综合予以认定。一审查明的其他事实正确，本院二审予以确认。本院原二审认为，根据《中华人民共和国物权法》第二条规定，物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。本案中，涉争房屋已于2015年登记于宁佳公司名下，故宁佳公司有权依法行使其相应物权权利。袁小云主张其因宁佳公司赠予房屋而对涉争房屋享有权利，应提供证据证明。根据最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第128条规定，赠与房屋，如根据书面赠与合同办理了过户手续的，应当认定赠与关系成立；未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人，受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的，可以认定赠与有效，但应令其补办过户手续。本案中，袁小云未能证明宁佳公司就涉案房屋与其订立书面赠与合同，宁佳公司亦未办理过户手续，也未将产权证书交付于袁小云。因此，袁小云仅凭证人证言及其使用涉争房屋之现状，主张宁佳公司赠予其涉争房屋，尚不具备事实与法律依据。宁佳公司就涉案房屋取得产权证后，依法主张使用涉争房屋的袁小云腾空并返还涉案房屋，本院予以支持。袁小云虽辩称诉讼时效已过，但因其持续占有、使用涉争房屋，故本院对这一辩称不予采信。对于宁佳公司主张袁小云按每月3000元的标准支付自2015年4月26日起至实际返还房屋之日期间的房屋占有使用费的诉请，结合袁小云使用涉案房屋系经宁佳公司许可等因素，本院对宁佳公司这一诉请，不予支持。宁佳公司主张袁小云承担律师费5000元，并无法律依据，本院不予支持。综上，本院二审判决：一、撤销南京市秦淮区人民法院（2015）秦民初字第6417号民事判决；二、袁小云于本判决生效之日起十五日内腾空并向南京宁佳房地产开发有限公司返还座落为南京市止马村7号814室的房屋；三、驳回南京宁佳房地产开发有限公司其他诉讼请求。一审案件受理费450元，由南京宁佳房地产开发有限公司负担370元，由袁小云负担80元；二审案件受理费450元，由南京宁佳房地产开发有限公司负担370元，由袁小云负担80元。本院再审中，宁佳公司提供了五组证据。其中第一组证据为：南京市房产档案馆存档资料：建业商厦项目建设施工资料目录和单位工程竣工验收证明书；南京市商品房销售许可证审批表；桩基工程质量核验表。以证明案涉814房屋所涉楼盘建邺商厦于1995年才开工准备，1996年1月18日桩基施工完毕并核验，1997年才竣工，袁小云不可能于1994年底就入住，袁小云陈述其1994年就入住讼争房屋不实。袁小云质证认为，宁佳公司提交的第一组证据是关于建邺商厦的施工进度情况，袁小云关于案涉楼盘建设情况在一审期间已陈述完毕，而在一审期间对方完全有能力也应该提出涉案的相关证据，因此宁佳房地产在再审中提交的该组证据不属于新的证据。宁佳公司提供的第二组证据是：宁佳公司工商登记资料：宁佳公司1994年度、1995年度年检报告书；变更登记申请书；变更登记项目。南京市对外经济贸易委员会“关于南京市宁佳房地产开发有限公司合同、章程的批复”；关于转让股权的决定、股权转让协议、关于同意修改合同章程的通知。以证明史关令在袁小云主张的1994年已赠与讼争房屋时还不是宁佳公司的法定代表人，也不是能够独立作出决定的单一股东，而是占股20%的小股东即南京江浦县建筑安装公司的法定代表人，袁小云的上述主张不符合客观逻辑。袁小云质证认为，关于该问题在一审中已经作为双方争议的主要问题作出了充分的质证和辩论，一二审法院作出很明确的认定，宁佳公司在再审阶段提交的该组证据不属于新证据。宁佳公司提供的第三组证据是：关于证人肖某、周某身份的资料：宁佳公司1997年度、1999年4月9日、1999年10月13日的营业执照；一审卷宗73页、74页和126页的复印件；1996年12月17日-23日三张请款单、报销单、固定资产交付使用验收单；一审卷宗第130页复印件。以证明肖某从未担任过宁佳公司总经理一职；周某关于宁佳公司将车和具有现役军人身份的驾驶员一起聘用给袁小云开车不符合逻辑、宁佳公司也不知此事，周某在此事实上作虚假陈述。宁佳公司提供的第四组证据是：案外人吴凤英购买房屋的资料和809室房屋：吴凤英购买814室房屋的《购房协议书》、交购房款收据三张；案涉楼盘北楼809室房屋公共服务费收缴情况明细及交费发票（记账联）、水费收据；单位住宅建筑面积统计表（01幢南、01幢北、02幢）。以证明讼争814室房屋曾经被宁佳公司出售给案外人吴凤英，后因吴凤英要求该售809室，袁小云因此从809室搬至814事室。袁小云质证认为，宁佳公司提供的第三组、第四组所涉相关情况袁小云在一审已经做了很清楚的表述，宁佳公司在再审阶段提出相关材料，不符合民诉法的规定，不属于新的证据。宁佳公司提供第五组证据：到法院作证的证人潘某、李某证言；宁佳公司关于调整公司各部门人员编制的决定；建邺商厦物业费征收情况。以证明袁小云的驾驶员另有他人，建邺商厦真实施工时间、宁佳公司将814室借给袁小云使用；袁小云关于没有居住过809室的陈述不实。袁小云质证认为，宁佳公司提供的第五组证据为证人证言，是为证明袁小云的司机另有其人，建邺商厦施工情况、814室居住情况，其证明目的与证据第一。第二、第三组、第四组证据雷同。特别是他的形式是证人证言，如果允许当事人无休止的提出证人证言，民诉法关于举证期限的相关规定，就变成了虚设。综上，该5组证据涉及问题均是在一审中双方充分质证和辩论的老问题，没有在再审审理中出现新情况。对方应就其在一审中未能举证承担不利的后果，且经我们查实这些证据还涉及虚假证据，伪造证据等相关情况，请法庭综合采纳质证意见。本院再审除对原一审认定宁佳公司将814室房屋赠与袁小云的事实不予采信外，对原一、二审查明的其他事实予以确认。本案再审争议焦点为，袁小云居住使用案涉814室房屋，是否有合法依据。本院再审认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”本案中，袁小云虽提交了相关证人证言，证明案涉房屋系宁佳公司原董事长史关令作为奖励而赠与袁小云，但因案涉房屋系公司财产，并非董事长个人财产，在未经公司董事会或股东会讨论决议的情况下，董事长个人无权将公司财产赠与员工，且宁佳公司一直未为袁小云办理房屋产权过户手续，不足以证明宁佳公司将涉案房屋赠与袁小云的事实，袁小云亦未能提交其他证据证明宁佳公司同意原董事长将房屋赠与袁小云，故袁小云主张案涉房屋所有权已获赠的事实不能认定。一审判决认定案涉房屋系宁佳公司赠与袁小云，缺乏事实依据，本院再审予以纠正。虽然袁小云主张赠与不能成立，但现有证据可以证明，袁小云是通过合法手续入住涉案房屋，宁佳公司在诉状中称其在袁小云自1994年入职宁佳公司后将案涉房屋提供给袁小云免费居住，在宁佳公司给袁小云的迁让函告中也称该入住是“老董事长”当年考虑袁小云的“种种原因”，结合袁小云当时是宁佳公司聘用员工的身份，本院再审认定，袁小云入住涉案房屋是基于公司给予有工作业绩员工的福利，且并未约定袁小云享受住房福利的期限，亦未约定袁小云离职需交还房屋。故袁小云现虽已不在宁佳公司任职，鉴于袁小云曾在宁佳公司的工作经历及在涉案房屋居住数二十多年的现实，袁小云可继续无偿使用该房屋。宁佳公司要求袁小云迁出该房屋的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院再审不予支持。综上，本院原二审判决认定事实错误，判决袁小云迁让不当，应予撤销。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销本院（2016）苏01民终7485号民事判决；二、维持南京市秦淮区人民法院（2015）秦民初字第6417号民事判决。一、二审审案件受理费各450元，合计900元，由南京宁佳房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 柏 萍审判员 刘 杰审判员 于俊涛二〇一七年十二月二十八日书记员 魏亚梅速录员 王嘉玉