安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖01民终1724号
上诉人（原审被告）：黄德财，男，1955年8月6日出生，汉族，住合肥市庐阳区，
委托诉讼代理人：左鹏，安徽和森律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：安徽腾辉投资集团有限公司，住所地肥东县撮镇镇人民政府四楼，统一信用代码91340122662948626W（1-1）。
法定代表人：王木水，董事长。
委托诉讼代理人：马燕，女，该公司法务。
上诉人黄德财因与被上诉人安徽腾辉投资集团有限公司（以下简称腾辉公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省肥东县人民法院（2016）皖0122民初3948号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
黄德财上诉请求：撤销原判，改判驳回腾辉公司一审全部诉讼请求。事实与理由：1、从《钢材城自营承诺书》目的条款的表述及具体内容分析可知，黄德财购房所享受的优惠与是否自营没有关联性。从承诺书的目的条款看，自营与享受特别优惠是并列的，自营并不是享受特别优惠的前提。从承诺书的五条内容看均反映不出自营与优惠折扣具有关联性。腾辉公司给予优惠是为了吸引购买者及防止市场运营初期出现已购商铺的业主不开门营业导致市场荒凉的现象，尽快盘活市场。2、承诺自营的相关内容违反法律规定应自始无效。黄德财购买商铺获得商铺的所有权，依据法律规定，黄德财对案涉商铺享有占有、使用、收益、处分的权利，自然也包括出租、转让的权利。腾辉公司要求黄德财自营，放弃出租权、转让权是对黄德财所有权的重大限制。签订该承诺书与购买商铺是捆绑在一起的，自营的相关承诺是格式条款，排除了购买者的主要权利，自始无效。即使承诺有效，承诺自营的目的是为了钢材城的快速成市运营，钢材城已经于2011年1月份开业，运营至今6年多，承诺书的历史使命已经完成，不再具有拘束力。3、钢材城80%的经营户都为承租户，承诺书约定的是转租，与出租不是一个概念；4、黄德财系与他人合作经营，与承诺书中要求自营的目的是一致的，不存在矛盾之处；5、一审在二次开庭腾辉公司举出新证据时未给予黄德财方举证期间，剥夺了黄德财的举证权利，违反法律规定。
腾辉公司辩称，1、黄德财因承诺自营而享受到腾辉公司给予的九折优惠，二者之间具有因果关系。腾辉公司之所以愿意以九折的价格将商铺出售给黄德财，正如自营承诺书上所说的，是为了“实现建材中心钢材城的快速成市”，是寄希望于吸引更多的自营商户入驻市场，带动市场发展。（与自营商户对应的是投资商户，投资户将商铺的经营权交由市场运营管理方，不参与商铺的经营管理，市场运营商需要投入大量的人力、物力、财力进行招商、运营管理，而自营商户则自主经营商铺，能够更快速的形成市场氛围。）黄德财为了优惠价格自愿接受自营承诺书的约定。协议内容对双方是公平合理的，是双方真实的意思表示。且只有自营户才签订《自营承诺书》，投资户无需签订。2、黄德财将商铺转租他人的行为严重违反了《自营承诺书》的约定，应当退还购房优惠款；3、黄德财对其商铺享有完全的所有权，有权自行处置包括出租其商铺，但是从自营户转为投资商户，应当依照约定退还腾辉公司给予的购房优惠款。
腾辉公司向一审法院起诉请求：请求判令黄德财退还腾辉公司购房优惠款145194元。
一审查明：2010年5月10日，腾辉投资公司与黄德财签订两份《商品房买卖合同》，约定，腾辉投资公司开发的位肥东县××镇镇××马路北侧××华东东（国际）建材中心第F幢108单元133号、135号、137号、139号商业用房，由黄德财购买。双方另签订《钢材城自营承诺书》，承诺书载明，为明确自营业主经营意向和享受的特别优惠，并努力实现华东（国际）建材中心钢材城的快速成市，维护广大自营业主的共同权益，本人就入驻华东（国际）建材中心钢材城自营事宜作出如下承诺：2、F108房号103，面积84.22平方米，单价4298元，优惠折扣率9折，优惠后总价325780元，F108房号135、137、139，面积分别为84.22平方米、84.22平方米、85.16平方米，单价4298元，优惠折扣率9折，优惠后总价房号135、137、139分别为325780元、325780元、329416元。3、本人入驻市场后的经营范围应为钢材及附属产品，承诺自营不超出或不改变指定的经营范围，且不会将该商铺以任何形式转租或转让给任何其他个人或组织从事不符合经营范围的经营行为。4、本人承诺…开门营业后不能遵守《经营管理公约》等相关规定营业的，无条件退还腾辉投资公司给予的所有购房优惠。
一审审理期间，腾辉投资公司举证载有合肥顺益金属材料有限公司字样的图片及该公司的工商登记信息，腾辉投资有限公司据此主张黄德财违反《钢材城自营承诺书》，将案涉房屋出租给合肥顺益金属材料有限公司经营，应当退还购房优惠款。黄德财质证对该份证据的真实性予以认可，对证明目的有异议，认为其与合肥顺益金属材料有限公司的刘一乐是亲戚关系，共同经营，没有收取租金，同一市场中的房屋租赁，在物业合同中有备案，而腾辉投资公司没有提供，说明合肥顺益金属材料有限公司不是租赁。
一审认为，腾辉投资公司与黄德财签订的《商品房买卖合同》及《钢材城自营承诺书》，系双方当事人的真实意思表示，不违背法律的强制性规定，合法有效。腾辉投资公司给予黄德财购买案涉房屋优惠的前提，是黄德财承诺自营不超出或不改变指定的经营范围，且不会将该商铺以任何形式转租或转让给任何其他个人或组织从事不符合经营范围的经营行为，以达到腾辉投资公司实现华东（国际）建材中心钢材城的快速成市的合同目的。但黄德财购买房屋后的实际经营过程中，存在案外人“合肥顺益金属材料有限公司”利用案涉房屋从事经营行为，因此，黄德财的行为违背了《钢材城自营承诺书》的承诺，即使如黄德财辩解与合肥顺益金属材料有限公司共同经营，也违背了该承诺。因此，腾辉投资公司主张要求黄德财返还购房优惠款的诉讼请求，理由正当，该院予以支持。经核定，黄德财应返还的购房优惠款为（325780元×3+329416元）÷90%-（325780元×3+329416元）=145194元。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：黄德财于判决生效后十日内返还安徽腾辉投资集团有限公司购房优惠款145194元。本案受理费3283元，腾辉公司负担80元，黄德财负担3203元。
二审中，本院组织双方当事人进行了举证和质证。黄德财提供：1、建材城业主委员会情况说明一份，证明业主购买商铺与自营承诺无关；2、业主委员会证明一份、商铺租赁合同、商铺物业管理合同、发票、照片，证明市场内存在腾辉公司将业主的商铺转租他人并允许其从事非钢材经营的行为；3、合肥顺益金属材料有限公司证明一份，证明2011年1月至2016年4月，黄德财与合肥顺益金属材料有限公司在案涉商铺合作经营钢材销售生意；4、关于钢材城存在诸多非自营户的证明，证明钢材城业主有转租的权利。腾辉公司的质证意见为:对证据的真实性无异议，对证据1，业主委员会的法律地位有异议，证明目的有异议；对证据2，相关合同等系案外人的商铺，与本案没有关联性；对证据3，黄德财未担任任何职务，也未参与经营，达不到证明目的；对证据4，与本案无关联性，市场中存在自营户与非自营户。
对一审查明事实本院予以确认。
本院认为，腾辉投资公司起诉要求黄德财返还购房优惠的依据为黄德财违反《钢材城自营承诺书》第三条关于自营的承诺，以及第四条，开门营业后不能严格遵守《经营管理公约》。首先，《钢材城自营承诺书》第三条约定“本人入驻市场后的经营范围为钢材及附属产品，承诺自营不超出或改变指定的经营范围，且不会将商铺以任何形式转租或转让给任何其他个人或组织从事不符合经营范围的经营方式。”从该条内容看，该条主要限制的是买受人对商铺的经营范围，自营或转租、转让的人或组织均不得从事不符合经营范围的经营行为。该条并未禁止商铺的所有人进行转租，本案中腾辉投资公司主张黄德财将商铺转租他人，但并未证明该商铺的经营范围超出自营承诺。且，该条也未约定黄德财如违反该条规定导致黄德财需退还购房优惠的违约责任。故腾辉投资公司该节主张不能成立。其次，《钢材城自营承诺书》第4条确有约定如“开门营业后不能严格遵守《经营管理公约》等相关规定营业的，无条件退还腾辉投资公司给予自营户的购房优惠”，二审中腾辉投资公司明确其主张的黄德财违反《经营管理公约》的行为为未缴纳物业费。腾辉投资公司诉讼中认可黄德财物业费缴纳至2016年9月30日，腾辉公司起诉日期为2016年8月24日，故腾辉公司起诉主张之时黄德财并未欠缴物业费，腾辉投资公司主张物业费需提前缴纳未提供相关依据证明其主张，且腾辉投资公司提供的《经营管理公约》在黄德财签署《钢材城自营承诺书》时并未制定，系腾辉投资公司在钢材城运营时单方制作，腾辉投资公司诉讼中也未提供证据证明其具有普遍适用于所有运营商户的效力，故腾辉投资公司据此主张依据不足。综上，腾辉投资公司主张黄德财返还购房优惠的依据不足，不应予以支持，一审判决不当，本院予以纠正。
综上，黄德财的上诉理由成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销安徽省肥东县人民法院（2016）皖0122民初3948号民事判决；
二、驳回安徽腾辉投资集团有限公司的诉讼请求。
本案一审案件受理费3283元、二审案件受理费3203元，均由腾辉投资公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 莉
审判员 马枫蔷
审判员 余海兰
二〇一七年六月二日
书记员 金婉莹
附相关法律法规：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。