广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终10508号
上诉人（原审被告）：佛山市顺德区星光广场投资有限公司，住所地广东省佛山市顺德区乐从镇乐从大道东路B270号乐从天佑城5楼之三,统一社会信用代码914406067962742176。
法定代表人：张广炽,该公司董事。
委托诉讼代理人：潘子权，男，汉族，1981年1月4日，住广东省佛山市顺德区，系公司法务部经理。
委托诉讼代理人：邓家益，男，汉族，1980年3月10日，住广东省阳西县，系公司法务部法务主管。
被上诉人（原审原告）：何顺冰，女，汉族，1978年10月15日出生，住广东省佛山市顺德区，
委托诉讼代理人：陈健辉，广东星英律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘博，广东星英律师事务所律师。
上诉人佛山市顺德区星光广场投资有限公司（以下简称星光公司）因与被上诉人何顺冰房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初2623号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
原审法院查明：2012年7月12日，何顺冰（乙方）与星光公司（甲方）签订一份编号为XG2012B1319的《物业预租合同》，约定星光公司出租位于佛山市顺德区乐从镇路州村委会乐从大道东B270号星光广场B座1319号的房屋给何顺冰使用；建筑面积为36.41平方米，套内面积为26.09平方米；租金总价款为187767元；星光公司应在2013年12月25日前将房屋交付给何顺冰使用。《物业预租合同》第二条还约定：“房屋租赁期限为二十年，房屋租赁期限自甲方交付房屋给乙方之日起开始计算。在前款约定的租赁期限届满后本合同自动延续，甲方按照本合同条款继续租用该房屋给乙方使用期至二○四八年八月三十日止。”合同签订后何顺冰已向星光公司全部支付了租金，星光公司于2014年1月18日出具一份租金发票给何顺冰，注明收到2013年12月25日至2048年8月30日的租金共187767元。案涉房屋是于2014年1月7日交付。现双方发生纠纷，何顺冰于2017年2月23日向本院提起本案诉讼。
一审中，何顺冰的诉讼请求为：1.判令双方签订《物业预租合同》所约定租赁期限超过20年的部分无效；2.判令星光公司向何顺冰退回2033年12月25日-2048年8月30日期间的B座1319号物业租金79482.64元，并向何顺冰支付从2013年12月21日起至实际退回之日止以租金79482.64元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率计付的利息14947.09元(暂计至2017年2月7日)，共计94429.73元；3.判令星光公司承担本案的全部诉讼费用。
一审法院认为，一、对于租赁合同的租赁期限问题。本案中，《物业预租合同》第二条约定：“房屋租赁期限为二十年，房屋租赁期限自甲方交付房屋给乙方之日起开始计算。在前款约定的租赁期限届满后本合同自动延续，甲方按照本合同条款继续租用该房屋给乙方使用期至二○四八年八月三十日止。”租金发票是写2013年12月25日至2048年8月30日租金187767元。因此，应从整体而不能割裂来看，一审法院认为租赁合同的租赁期限是自房屋交付之日起至2048年8月30日止。星光公司主张租赁合同为首次租赁期二十年，租赁期届满续签租赁合同，续签的租赁期限亦未超过二十年的意见，与上述条款约定“租赁期限届满后自动延续”及发票的记载不符，一审法院不予采纳。
二、对于本案租赁期限超过二十年部分是否无效的问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”因该项是法律的强制性规定，故一审法院认定案涉合同超过二十年部分无效。星光公司认为应适用《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》、《广东省高级人民法院关于集体建设用地使用权租赁期限适用法律问题的批复》来处理，即如政府或土地主管部门同意农村集体经济组织出租集体建设用地使用权的年限超过二十年的，也可认定租赁合同有效。经查，本案属于房屋租赁合同纠纷，上述办法及批复解决的是集体建设用地使用权问题，与本案不属同一法律关系，不适用于本案纠纷的处理。因此，何顺冰请求星光公司退回租赁合同无效部分的租金，一审法院予以支持。本案的租赁期限自交付之日2014年1月7日起计算二十年，从2034年1月7日起至2048年8月30日的部分无效，该无效部分的租金为79379.96元（全部租金187767元÷全部租赁期限12655天×无效部分5350天），超出部分没有事实与法律依据一审法院不予支持，一审法院予以支持何顺冰诉请星光公司退还租金79379.96元。
综上所述，何顺冰诉讼请求中有事实与法律依据的部分，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十四条之规定，判决：一、何顺冰与星光公司签订编号为XG2012B1319的《物业预租合同》其中租赁期限自2034年1月7日起至2048年8月30日止的部分无效；二、星光公司在判决发生法律效力之日起十日内向何顺冰退回租金79379.96元；三、驳回何顺冰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。受理费2160.74元，减半收取计1080.37元（何顺冰已预交），由星光公司负担并向何顺冰支付。
上诉人星光公司不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：一、原审判决未能全面理清事实，认定事实不清，定性错误，适用法律错误，案涉《物业预租合同》对租赁期限的约定符合法律规定。1.案涉《物业预租合同》约定的租赁期限以及租期届满自动续期的期限均未超过20年，并未违反法律的强制性规定。《物业预租合同》第二条约定租赁期限为自交付起二十年，到期后自动延续至2048年8月30日。即一份合同约定两个租赁期限，第一租赁期为二十年，第二租赁期为第一租赁届满后延续至2048年8月30日。第二租赁期成就的条件为第一租赁期届满，如第一租赁期提前解约，则不存在第二租赁期，故星光公司与何顺冰如此约定是合法有效的。2.租金发票载明的仅仅是收费期限，而不是租赁期限，法律并未强制规定租金不可预收。提前缴租是合同当事人对其民事权利的处分，法院不应认定无效。房屋B1319租金发票注明的收费期限为2013年12月25日至2048年8月30日，但房屋交付日为2014年1月7日，租赁期应从2014年1月7日起算。由此可知，实际租赁期限与租金发票记载的收费期限并不一致，不应相互结合及采信，租金发票记载的内容不能改变合同约定，只能证明星光公司收取了何顺冰的款项并依法纳税。对合同做出任何变更，都必须双方协商一致。原审法院采信相互予盾的证据，把前后两个租赁期限合并认定为一个租赁期限，进而推定超出20年后部分无效，判决星光公司返还部分租金，是逻辑及认定事实错误。3.根据《物业预租合同》第二、三条及《房屋交接书》可知，房屋B1319星光公司收取租金的第一时间段为2014年1月7日一2034年1月6日，第二时间段为2034年1月7日一2048年8月30日。两个时间段均未超出20年。第二时间段的租金何顺冰同意提前支付，是其权利的自由行使，对于未来发生的事情，合同当事人有权事前约定，法律并不禁止，法院不应认定无效。二、案涉租赁合同期限应当参照同类用途国有土地使用权出让的最高年限确立。2001年10月25日，国土资源部和国务院法制办正式批准顺德农村集体土地管理改革试点［国土资函（2001)469号］,2005年6月23日，广东省政府根据顺德先行试点经验的总结，制定并发布了《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》，对集体土地的流转条件、流转方式、流转期限等做出规定。根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》的相关规定，集体建设用地使用权出租的最高年限参照同类用途国有土地使用权出让的最高年限。案涉租赁房屋是星光公司通过顺德区“招、拍、挂”平台向佛山市顺德区乐从镇路州村股份合作社租赁的商业用途的集体建设用地，且取得了中华人民共和国国土资源部出具的土地使用证，是顺德区第一个针对集体土地流转、开发先行先试的项目。项目开发前也征得了顺德区国土城建与水利局及顺德区发展与改革局等相关职能部门同意，可见该项目的开发是合法有效，其出租的年限应当是参照同类用途国有土地使用权出让的最高年限。广东省高级人民法院《关于集体建设用地使用权租赁期限适用法律问题的批复》也指出：“只要政府或土地主管部门允许、同意出让、出租、转让的，法院则可认定当事人之间的出让、出租、转让集体建设用地使用权的合同有效。因此，对于出让、出租年限问题，也可参照该原则予以处理。”集体土地流转的目的是为了工业或商业开发，建设商品房、厂房用于出售、出租、贷款担保等，让农民获取更多收益，符合投资者（含何顺冰）及广大农民的根本利益。《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》和广东省高级人民法院《关于集体建设用地使用权租赁期限适用法律问题的批复》表面上适用于集体建设用地使用权问题，但房屋建筑于土地之上，两者密不可分，解决集体建设用地出租、转让、出让问题的地方规章、政策及上述广东省高级人民法院的批复应类推适用于本案，三、本案诉讼请求二中请求返还超过20年自动续期部分的租金的诉讼请求己超过诉讼时效，一审法院对星光公司主张已过诉讼时效的答辩意见未予以审查和说明依据，属审查遗漏，请二审法院重新审查。本案何顺冰请求返还超过20年自动续期部分的租金的诉讼请求应适用普通的债权请求权的诉讼时效，双方于2012年7月12日签订物业预租合同，根据该物业预租合同第十三条第8款的约定可知，在签订合同时，何顺冰对物业预租合同所涉相关法律规定以及该合同可能会被认定为无效的法律风险是应知或有义务知道的，该案诉讼请求二中要求返还超过20年自动续期部分的租金的诉讼时效应从签订合同时起算而不是法院确认合同无效时起算，也即是从2012年7月12日起至2014年7月11日止，何顺冰于2017年2月23日起诉己超过诉讼时效。四、何顺冰无视契约精神，法院应当遏止这种行为。在星光公司与何顺冰签订《物业预租合同》时，何顺冰对于合同内容是清楚的，合同约定也是双方的真实意思表示，但是由于何顺冰自身经营问题，案涉物业阶段性回报低于何顺冰心理预期，再加上有利其判例出现，故何顺冰要求星光公司退还租金。星光公司出于维护合同诚实信用原则，拒绝了何顺冰的无视契约精神的要求，但何顺冰为了套现，提起了本诉。综上所述，星光公司认为，原审判决认定事实不清，适用法律错误，且未考虑到广东先行试点集体土地改革的特殊性，请二审查明事实，依法改判或驳回何顺冰的诉讼请求。至此，请求二审法院判令：1.撤销一审判决，依法改判，或驳回何顺冰的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由何顺冰承担。
何顺冰辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持一审判决。
本院二审期间，星光公司、何顺冰均未向本院提交新证据。
经审查，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，针对星光公司的诉请，综合双方的诉辩意见，本案二审中的争议焦点为：1.涉案租赁合同约定的期限是否超过二十年及超过部分是否无效；2.何顺冰诉请退还超过二十年租赁期限的租金是否超过诉讼时效。
关于涉案租赁合同约定的期限是否超过二十年及超过部分是否无效的问题。涉案《物业预租合同》第二条约定：“房屋租赁期限为二十年，房屋租赁期限自甲方（星光公司）交付房屋给乙方（何顺冰）之日起开始计算。在前款约定的租赁期限届满后本合同自动延续，甲方按照本合同条款继续租用该房屋给乙方使用期至二○四八年八月三十日止。”此外，涉案租金发票注明所收取的费用为“2013年12月25日-2048年8月30日租金”。由此可见，涉案合同的租赁期限是自房屋约定交付之日起至2048年8月30日止，而涉案房屋已于2014年1月7日交付，且双方已按租赁期限至2048年8月30日的约定履行，故租赁期限已超过二十年。一审判决根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条关于“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定，认定涉案合同租赁期限超过二十年的部分无效于法有据，本院予以维持。星光公司上诉主张涉案合同的租赁期限为二十年，超过二十年的部分是自动续租，于法无据，本院不予支持。星光公司还主张涉案合同的租赁期限应根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》及广东省高级人民法院粤高法民一复字[2010]第17号《关于集体建设用地使用权租赁期限适用法律问题的批复》参照同类用途国有土地使用权出让的最高年限确立。鉴于本案属房屋租赁合同纠纷，上述办法及批复解决的是集体建设用地使用权问题，不适用于本案纠纷的处理，故星光公司的该上诉请求缺乏理据，本院不予采纳。
关于诉讼时效的问题。何顺冰诉请退还超过二十年租赁期限的租金是基于超过二十年租赁期限部分的合同无效而提出的，由于确认合同无效是法律对合同自由的限制，是国家为维护社会公共利益之需要而运用公权力对当事人的民事行为所进行的主动干预，并非债权请求权，不应适用诉讼时效，故在双方签订的合同被人民法院依法确认无效之前，不能认定何顺冰已经知道或者应当知道权利被侵害，因此，何顺冰于本案中诉请返还租金并未超过两年的诉讼时效期间，一审法院对此认定准确，本院予以维持。另何顺冰在客观上确实违背契约精神及诚实信用原则，但是“租赁期限不得超过二十年”乃是法律的强制性规定，星光公司不应当以契约精神及诚实信用原则求助法院改变法律强制性的规定，而是应当合法行使自己的权利使不诚信的人无机可乘。
综上所述，星光公司的上诉请求于法无据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1784.49元，由上诉人佛山市顺德区星光广场投资有限公司负担。对佛山市顺德区星光广场投资有限公司多预交的诉讼费用376.25元，在本判决发生法律效力后经佛山市顺德区星光广场投资有限公司书面申请，本院退还予佛山市顺德区星光广场投资有限公司。
本判决为终审判决。
审判长 陈笑尘
审判员 钱 伟
审判员 安 静
二〇一八年一月九日
书记员 梁 理