山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一终字第11号
上诉人（原审原告、反诉被告）王岚。
委托代理人王仲，山东强祖律师事务所律师。
委托代理人高鑫鑫，山东强祖律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）王霞。
委托代理人王俊嵋，青岛黄岛德倡法律服务所法律工作者。
上诉人王岚、上诉人王霞因房屋租赁合同纠纷一案，均不服青岛市黄岛区人民法院（2014）黄民初字第2876号民事判决，先后向本院提起上诉。本院于2014年12月15日受理后，依法组成由审判员赵建担任审判长、代理审判员高仁青、代理审判员迟金铜参加评议的合议庭。经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理，并于2015年1月29日组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人王岚的委托代理人王仲、高鑫鑫，上诉人王霞的委托代理人王俊嵋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
王岚在原审中诉称，王霞与王岚于2013年12月1日签订网点房转让承接合同，双方约定将位于青岛开发区世纪商城A-38号房屋部分转租于王岚，该份转让合同承接王霞与房东原先签订的租赁合同，且王岚按约定支付了转让费2.9万元，剩余房费11222元，共计40222元，该合同第六条还约定在王岚交付房租前即2014年3月份之前，王霞应该带领王岚见房东交接租赁合同，由王岚与房东另行签订新的租赁合同，且该租赁合同内容由王岚与房东自行商定。但王霞未按约定履行合同义务，反而强迫王岚缴纳房屋租赁费用，还分别于2014年2月17日、3月12日两次强行将该网点房房门上锁，直到王岚报警后房门才得以打开，导致王岚连续几天都无法正常开门营业，同时王霞还于2014年3月12日向王岚催缴房租时造成王岚店内玻璃门等财产损毁，给王岚造成极大物质损失，故诉至法院。请求：判令王霞排除妨碍，继续履行合同；判令王霞承担强行锁门期间给王岚造成的损失费3171.6元；诉讼费由王霞承担。庭审过程中，王岚申请变更诉讼请求，判令：解除王岚、王霞双方于2013年12月1日签订的转让承接合同；王霞返还王岚转让费2.9万元，支付王岚对该网点房的装修费等共计12362元以及预期可得利益202500元、运费1375元，共计245237元；王霞支付王岚侵权损失24256元；诉讼费由王霞承担。
王霞在原审中辩称，1、王岚未按合同约定的期限支付租金，该合同于2014年3月11日已经终止，王岚无需继续履行。2、王霞已经履行了租赁合同第六条的约定，2014年2月25日早上告知王岚和其母亲随时做好与房东见面交接租赁合同事宜的准备，但王岚未按时到约定地点见面，导致房东无法与王岚面谈租赁合同事宜。3、王岚要求王霞赔偿经济损失没有事实和法律依据。综上，王霞已按约定履行自己的义务，王岚的诉讼请求依据不足，请求依法予以驳回。
王霞在原审中反诉称，王霞与王岚于2013年12月1日对涉案房屋签订了租赁合同，租期到2014年3月11日止。双方约定每年9月30日交2万房租，2月1日交纳房租2万，房租不得拖欠，否则王霞有权终止合同。王霞于2014年2月25日向王岚催要房租。王岚多次在涉案房屋处争吵，严重影响了王霞的声誉，故提起反诉。请求：判令终止王霞与王岚于2013年12月1日签订的世纪商城A-38号房屋租赁合同，终止日期为2014年3月11日；判令王岚赔偿王霞经济损失10000元，包括57天房租损失6650元，造成另一房屋经营损失费3350元；反诉费由王岚承担。
针对王霞的反诉，王岚在原审中辩称：1、王霞要求终止涉案房屋转让承接合同，无事实依据和法律依据。该合同约定，在2013年3月份之前，王霞应带领王岚见房东交接租赁合同，但王霞未按约定履行义务，反而强迫王岚缴纳房屋租费，且将房门上锁，又将商品及日常用品抛出门外，严重影响王岚的经营。王霞已霸占涉案房屋，导致合同目的无法实现，王岚被迫同意解除合同，但要求王霞支付遭受的损失。2、王霞不按约定履行合同义务，还经常到王岚的店里催房租，严重影响王岚的经营，造成极大物质损失和消极影响。王霞主张的经济损失10000元，无事实和法律依据，其反诉请求依法应予驳回。
原审法院查明和认定的基本事实是：
一、王霞（甲方）与王岚（乙方）于2013年12月1日签订《转让合同》，约定：甲方将位于青岛开发区世纪商城A-38号房屋部分转租给乙方用于服装鞋帽销售。房屋面积约56平方米，租金每年3.4万元，物业费6000元（物业费根据商场标准变化，现每平方0.3元／天），共计4万元；甲方租房合同期限为2012年9月11日至2015年9月10日，甲方现房租到2014年3月11日止，房租剩余11222元，转让费2.9万元，乙方共支付甲方40222元；转让合同承接租赁合同，房租为半年交，每年9月10日交付2万元，2月1日交付2万元，房租不得拖欠，否则甲方有权终止合同；甲方承诺2014年3月份交房费前带乙方见房主交接租赁合同。合同内容由房主跟乙方协定。乙方跟甲方签订合同到期以前，如房主提出收回此房，甲方负责沟通解决，解决不了产生损失由甲方负担；此合同至乙方见房主签订租赁合同止有效，签订租赁合同后自动终止。同日，王岚交付王霞转让费2.9万元、房租11200元，共计40200元。
王金伟、宋泽辉系夫妻关系，曾将世纪商城的A-38号房屋（85.06平方米）租赁给王霞使用，租赁期间为2012年9月1日至2015年9月10日。房东宋泽辉在法院向其询问时，称同意王霞对外转租涉案房屋。
二、王岚所租赁的房屋，曾于2014年2月18日被上锁而无法营业。王霞曾于2014年2月25日电话通知王岚，房东在当日有时间，可以带领王岚去见房东。当日，王霞电话催要房租，否则将于2014年3月11日将出租的房屋收回。
2014年3月12日，王霞在王岚的监督下将店内货物打包，并要求收回房屋。因涉案租赁房屋玻璃门及门锁损坏，王岚支出维修费240元。
三、原审庭审中，王霞自认曾同意王岚对其所租赁的房屋张贴壁纸。
王霞主张于2014年3月11日解除合同，自认于2014年4月19日至2014年4月24日使用双方争议的出租房屋，
原审认为，本案系房屋租赁纠纷，本案争议的焦点是：一、涉案《转让合同》是否有效？二、王岚主张的各项损失如何认定及承担？三、王霞主张的损失如何认定及承担？
综合本案查明的事实及庭审过程中双方当事人的质证意见，依据有关法律和司法解释的规定，作出如下分析判定：
一、涉案《转让合同》的有效性问题。
王霞租赁了王金伟、宋泽辉夫妻的位于青岛开发区世纪商城的A-38号房屋（85.06平方米），租赁期间2012年9月1日至2015年9月10日，在转租部分房屋给王岚时，征得了房主的同意，故王霞有权对外转租房屋，王岚、王霞签订的《转让合同》有效。
二、王岚主张的各项损失如何认定及承担？
1、根据《转让合同》，王岚支付转让费29000元，转租期限应自2013年12月1日至2015年9月10日，合计每天转让费为44.68元（29000元÷649天）。王岚应承担2013年12月1日至2014年3月11日期间的转让费4468元（44.68元／天×100天），王霞于2014年3月12日因王岚未交纳租赁费解除了合同，剩余转让费24532元由王霞返还王岚。
2、对于王岚主张的装修费11500元，门头、海报、吊顶、射灯及安装人工费862元，王霞仅自认同意王岚装修店内壁纸，但王岚未提交装修发票等充分证据证明支付的装修费用，亦未证明其他装修经过王霞的同意，故王岚的该项主张，依据不足，不予支持。
3、对于王岚主张的预期可得收益202500元（2014年3月14日至2014年9月13日），王岚未提交完整的依法设立的会计账本，不能证明其收益情况，故不能证明其利益受损情况，且王岚也违反了《转让合同》，未及时交纳房租导致合同无法继续履行，再行主张该项损失的依据不足，不予支持。
4、对于王岚主张的运费损失1375元，王岚未提交相应发票证明，且该费用由于运输货物而发生，与货物的价值有关，而《转让合同》的解除不必然导致其所支出的运费受损，其可将货物另行出售，因此，王岚要求王霞承担该项费用，依据不足，本院不予支持。
5、对于物业费、暖气费、房租费损失，根据王岚提交的报警证明及照片可以认定王霞曾于2014年2月18日将涉案租赁房屋上锁，导致王岚不能正常经营，该日的物业费、暖气费、房租费损失应当由王霞承担。根据合同约定及王岚提交的缴费单据，涉案租赁房屋每天的物业费为16.8元（0.3元／平方米×56平方米），暖气费10.64元（851元÷80天）、房租费93.15元（34000元÷365天）。同上所述，王岚主张当日的营业损失，依据不足，不予支持。
6、根据王岚提交的报警证明及照片可以认定王霞曾于2014年3月12日将涉案租赁房屋门锁损坏，王岚因修门、锁支出240元应由王霞承担。
7、对于王岚主张的水电费、打印费损失，王岚未提交相应发票证据证明其损失情况，亦不能证明与本案相关，对该项主张不予支持。
8、对于王岚主张的商品损失14828.7元、财产损失7694元，王霞于2014年3月12日在王岚的监督下将王岚的货物打包，以其行为表示解除本案合同，王岚未妥善保管货物，仍继续将货物搁置在涉案租赁房屋内，事后货物、财产部分丢失，且未能提交充分证据证明其损失情况，亦未证明系王霞致其财物受损，因此，王岚的该项主张，依据不足，本院不予支持。
综上所述，对于转让费损失24532元，物业费、暖气费、房租费损失120.59元，修门锁费用240元，应由王霞承担，原告主张的其他损失，依据不足，本院不予支持。
三、王霞主张的损失如何认定及承担？
《转让合同》第2条约定房租为半年交，每年9月10日交付2万元，2月1日交付2万元，房租不得拖欠，否则甲方有权终止合同，而第6条约定，甲方承诺2014年3月份交房费前带乙方见房主交接租赁合同。合同内容由房主跟乙方协定。该两条约定相冲突，王岚主张应先由王霞带其见房东，将房租交给房东，而王霞主张王岚应在2月1日前交付租赁费，否则其有权主张解除合同。王岚、王霞事后协商未能达成一致意见，各持己见，发生本案争议。
王岚于2014年3月14日向原审法院起诉，要求继续履行《转让合同》。王霞以其行为表示于2014年3月12日解除《转让合同》，王岚后于2014年5月13日同意解除《转让合同》。对于2014年3月12日至2014年5月13日的房租损失系由于王岚、王霞之间合同约定不明而产生，应由双方各自负担50%。王岚、王霞均同意解除《转让合同》，不违反法律规定，予以支持。
原审庭审中，王霞自认于2014年4月19日至2014年4月24日使用了涉案租赁房屋，因此王霞的房租费损失为5309.55元（93.15元／天×57天），王岚应承担2654.78元。
王霞主张因本案争议造成另一房屋损失3350元，但未提交充分证据证明，故不予支持。
据此，原审法院判决：一、解除王岚和王霞于2013年12月1日签订的《转让合同》。二、王霞于判决生效后10日内返还王岚转让费24532元。三、王霞于判决生效后10日内支付王岚物业费、暖气费、房租费损失共计120.59元。四、王霞于判决生效后10日内支付王岚修理门锁费用240元。五、王岚于判决生效10日内赔偿王霞房租损失2654.78元。六、驳回王岚的其他诉讼请求。七、驳回王霞的其他反诉请求。案件受理费5342元，由王岚负担4849元，由王霞负担493元。反诉案件受理费25元，由王霞负担18元，由王岚负担7元。
宣判后，王岚、王霞均不服原审判决，先后上诉至本院。
王岚上诉称，一、《转让合同》的解除是王霞的根本违约造成的，王岚没有过错。二、王岚提交了前三个月销售记录作为依据主张六个月202500元的预期可得利益损失，完成举证责任。三、王岚将货物打包但并没有当场取走，说明其对王霞的行为持有异议，不同意解除合同，王霞应当赔偿因其侵权行为给王岚造成的损失，且王岚提交了由世纪商城物业工作人员签字确认的《点货单》等证据证明损失情况。四、因王霞违约解除合同给王岚造成的装修损失和预期所的损失，理应王霞进行赔偿。五、一审法院对诉讼费的分担也不合理。综上，原审判决认定事实错误，证据不足，显失公平，请求二审法院：1、依法撤销原审判决第五项；2、依法判令王霞支付王岚预期可得利益202500元、2014年2月18日营业损失1125元；3、依法判令王霞支付王岚商品损失14828.7元、财产损失7694元；4、依法判令王霞支付王岚装修费11500元，门头、海报、吊顶、射灯及安装人工费862元；5、本案诉讼费用由王霞承担。
针对王岚的上诉，王霞答辩称，王岚的上诉请求无事实和法律依据。一审法院对王岚的逾期可收益、营业损失、商品损失、财产损失、装修费及门头、海报、吊顶、射灯安装人工费，认定事实清楚。王岚应当返还王霞的房租损失5309.56元。请求二审法院依法驳回王岚的上诉请求。
王霞上诉称，一、报警记录和照片只是说明双方当事人可能有过争执，但不能证明王霞于2014年2月18日将涉案房屋上锁导致王岚不能正常营业及涉案房屋的门锁是由王霞损坏的事实，一审判决王霞支付王岚因修门换锁支出的240元没有事实依据。二、双方签订《转让合同》时王岚已经得到房屋并进行经营，其缴纳转让费的目的已经实现，导致双方签订的《转让合同》无法履行，是因为王岚未按照合同约定交纳租金和未及时约见出租人造成，故王霞不应返还涉案房屋转让费，2014年3月12日至2014年5月13日期间的房租损失也应由王岚全部承担。综上，请求二审法院：1、依法撤销原审判决第二、三、四、五项；2、依法改判王霞不返还王岚转让费24532元；3、依法改判王霞不支付王岚物业费、暖气费、房租费损失共计120.59元。4、依法改判王霞不支付王岚修理门锁费用240元。5、依法改判王岚赔偿王霞房租损失5309.56元；5、本案诉讼费用由王霞承担。
针对王岚的上诉，王岚答辩称，1、王岚提交的报警记录和照片足以认定王霞将房屋上锁，也将房门和锁损坏，认定事实清楚，证据充分，应当由王霞承担损失。2、王霞根本违约造成转让合同无法继续履行。3、王岚赔偿王霞的房租损失没有事实和法律依据，予以驳回。
二审查明的事实与一审查明事实一致。
本案经调解，双方当事人未能达成协议。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，王霞经涉案商铺房主口头同意将该商铺部分转租给王岚，双方于2013年12月1日签订了《转让合同》，王霞收取王岚转让费29000元和2014年3月11日之前的房租11222元。双方在合同履行过程中发生争议，导致合同不能继续履行。王岚、王霞均称系对方违约造成合同不能继续履行，但其提交的证据均不足以证明对方存在根本性违约，故原审按照公平原则判令双方对转让费、房租及其他损失予以分担，基本妥当，本院不予变更。王岚、王霞的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院均不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
王岚预交二审案件受理费4917元，由王岚负担；王霞预交二审案件受理50元，由王霞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 建
代理审判员 迟金铜
代理审判员 高仁青
二〇一五年四月八日
书 记 员 王莉莉
书 记 员 郭丹丹