内蒙古自治区额尔古纳市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）额民初字第293号
原告冯国林，男，汉族，额尔古纳市某局职工，现住内蒙古自治区额尔古纳市。
委托代理人李喆，内蒙古典威律师事务所律师。
委托代理人周宇，内蒙古典威律师事务所律师。
被告邢春国，男，汉族，无职业，现住内蒙古自治区额尔古纳市。
委托代理人赵波，额尔古纳市新华街法律服务所法律工作者。
原告冯国林诉被告邢春国房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月29日立案受理后，依法由审判员白旭东适用简易程序于2015年7月1日公开开庭审理了本案。原告冯国林及其委托代理人李喆、张宇，被告邢春国的委托代理人赵波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告冯国林诉称，2014年9月7日，原、被告签订房屋买卖合同，约定将被告所有的富仕家园内的二层楼出售给原告，其中住宅124平方米、车库28.6平方米，总价531200元。并约定在签订合同之日原告向被告付款100000元，9月15日付款150000元，其余价款在房屋给付时一次性付清。原告于签订合同当日向被告支付了150000元房款，并要求被告向其提供收据及售房发票，但被告迟迟未能向原告出具加盖该房屋所系房地产公司的收据及发票。2014年9月末，原告去房产部门咨询，得知该房屋无任何手续，根本不可能为原告出具上述凭据。据此，原告向被告提出解除房屋买卖合同，并要求其退还原告已付房款150000元，被告迟迟未退。2015年1月14日，在原告多次催促下，被告向原告出具了一份保证书，承诺在2015年1月15日付清原告购房本金150000元，利息2分，如在15日内不能给付则双倍返还原告300000元。后被告于2015年1月26日返还原告60000元本金，剩余90000元至今未给付。故原告向法院提起诉讼，要求被告返还原告90000元本金及90000元违约金，合计180000元。
被告邢春国庭审答辩称，一、双方签订的买卖协议是原告方先退房，原告违约在先；二、原告的诉讼请求过高，违约金过高，被告只能给付违约本金及银行利息；三、被告无财产，债务太多，只能偿还本金部分。
经审理查明，2014年9月7日，原、被告双方签订房屋买卖合同，约定将被告所有的富仕家园内的二层楼出售给原告，其中住宅124平方米、车库28.6平方米，总价531200元。并约定在签订合同之日原告向被告付款100000元，9月15日付款150000元，其余价款在房屋给付时一次性付清。如甲方违约按银行同期利息付2年损失给乙方，乙方违约甲方不退还预付款。原告于签订合同当日向被告支付了150000元房款。因被告一直未能向原告出具加盖该房屋所系房地产公司的收据及发票，原告经房产部门咨询，得知该房屋无任何手续后向被告提出解除房屋买卖合同、并要求其退还原告已付房款150000元的要求。2015年1月14日，被告向原告出具了一份保证书，承诺在2015年1月15日付清原告购房本金150000元，利息2分，并在保证书下注明如在15日不能给付承诺双倍还款300000元。保证书签订后被告于2015月1月26日向原告返还本金60000元，剩余90000元至起诉时仍未给付。故原告向法院提起诉讼。
原告冯国林针对其诉讼请求提交证据如下：
证据一，房屋买卖合同原件，证明双方签订房屋买卖合同的事实及付款方式和违约处理情况。被告对该证据无异议。本院对该证据予以采信。
证据二，邢春国给冯国林出具的收款凭据原件，证明被告曾收取原告购房款150000元。被告对该证据无异议。本院对该证据予以采信。
证据三，2015年1月14日邢春国给冯国林出具的还款保证书一份，证明邢春国承诺15日内付清原告150000元本金，如15日内不能给付，自愿双倍返还300000元，且约定利息计算方式为2分利。被告对该证据有异议，认为该保证书是在原告一再找被告，在这种情况下邢春国被迫打的条，邢春国过高的估计了自己的能力，约定太高，邢春国无力承受。本院对该证据真实性予以采信。
被告邢春国无证据向法院提交。
本院认为，通过庭审调查可以认定原、被告双方原签订的房屋买卖合同成立并生效，双方应当按照合同约定履行各自义务。在一般的房屋买卖合同中，除双方当事人特别约定外，房屋过户应属合同之附随义务，被告将无法过户之房屋卖与原告，导致合同目的不能成立，原告据此向被告提出解除合同并要求返还购房款，根据被告向原告出具保证书及还款60000元的事实，本院认为，原、被告双方因被告违约行为已协议解除合同，被告应当向原告返还所支付的购房款。本案另一争议焦点为被告是否应当支付原告所主张的90000元违约金，原、被告曾在房屋买卖合同中约定“甲方违约按银行同期利息付2年损失给乙方，乙方违约甲方不退还预付款”，被告在保证书中又另行书写“利息2分”和“如果在15日不能给付承诺双倍还款300000元”，因被告已还款60000元，故原告据此要求违约金90000元。本案原、被告当事人均为自然人，故本院认为该案不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，应按合同法及合同法相关司法解释进行处理。庭审过程中，原告未举证证明自己因被告违约给己方造成的损失，根据双方在原合同中约定计算，被告应当向原告支付18000元左右违约金；根据保证书2分利息计算，截止至原告起诉时，被告应当向原告支付19200元左右违约金；而原告最后主张90000元则采用被告所书写“双倍还款”之意思表示。本院支持被告应承担违约责任，支付相应违约金，但本院认为，原告主张违约金90000元数额过高，应予以适当调整，违约金实质属于双方当事人约定中惩罚性条款，督促双方当事人诚实信用履行合同义务，其作用主要体现于督促、惩罚，本院结合双方当事人的过错程度、合同的履行情况以及预期利益等综合因素，酌定被告应当给付原告违约金40000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告邢春国于本判决生效后十日内给付原告冯国林购房款90000元、违约金40000元，合计130000元；
二、驳回原告冯国林的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3900元，减半收取1950元，由被告邢春国负担1400元，由原告负担550元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。
审判员 白旭东
二〇一五年八月二十五日
书记员 王婷婷
附：本判决所依据的相关法律
一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。
二、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。
四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。