广西壮族自治区北海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂05民终989号
上诉人(原审被告)：北海大山房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区北海市北海大道241号鸿源生态新城C栋103室，统一社会信用代码：914505007717033538。
法定代表人：陈大山，该公司经理。
委托诉讼代理人：李彦增，广西桂三力（北海）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：庞超明，男，1978年12月7日出生，汉族，住广东省廉江市罗州街道边塘院村**号，公民身份号码：4408811978********。
委托诉讼代理人：毛家有，广西嘉友律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李焕兰，广西嘉友律师事务所实习人员。
原审第三人：曹经楞，男，1990年3月11日出生，汉族，住黑龙江省大庆市让胡路区乐园小区**号1门***室，公民身份号码：2306041990********。
原审第三人：周莉华，女，1988年10月11日出生，汉族，住广西壮族自治区合浦县常乐镇莲北村委会门二队*号，公民身份号码：4505211988********。
上诉人北海大山房地产开发有限公司（以下简称大山公司）因与被上诉人庞超明、原审第三人曹经楞、原审第三人周莉华商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市海城区人民法院作出的(2017)桂0502民初289号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
大山公司上诉请求：依法驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。事实及理由：一、上诉人与被上诉人之间不存在真实有效的商品房买卖合同关系。本案的发生系因关淑文与庞文等人因北海市南国星岛湖旅游开发有限公司股权转让时，因支付股权转让款由上诉人以自己公司开发的商品房为庞文等人作出的抵押担保而与被上诉人签订的《商品房买卖合同》，根据一审双方提交的证据，如果上诉人或者关淑文在2015年6月1日前将款支付给被上诉人或者庞文等人的，双方解除《商品房买卖合同》，并撤销备案登记等事实均可以证明，上诉人与被上诉人之间不存在商品房买卖的真实意思表示，双方之间只是为了保障庞文等人的债权实现而做的一种抵押担保而已。二、上诉人与被上诉人这种担保型买卖合同在我国法律上是明文禁止的。依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借�人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。人民法院应当按照民间借贷法律关系审理房屋买卖合同纠纷，并向当事人释明变更诉求，即对房屋买卖合同的效力不予认可，在案件作出判决后，借款人不履行生效判决确定的债务，出借人可以申请拍卖买卖合同的标的物。也就是说，关于买卖合同中涉及到的标的物，需要经过执行拍卖程序方能对债务进行清偿。再者依据《中华人民共和国担保法》规定以及《中华人民共和国物权法》第5条、第186条等规定，这种让与担保型买卖合同，仅仅是债权合同，在没有办理公示登记手续前，不发生物权变动的效力，整个条款属于流押条款，在我国法律上并不承认其效力。三、一审法院以双方办理了预售合同备案登记，具有物权的性质，并发生对抗第三人的效力实属错误。一审法院混淆了商品房预售登记与我国《物权法》规定的预告登记的概念，而这两种登记之间存在很大区别，商品房预售登记备案制度是由《城市房地产管理法》规定的行政管理措施，属于行政管理制度，在行政上对预购人具有保护功能，有助于建设行政管理部门加强对房地产市场的监督管理，维护房地产市场健康发展而设立的一种制度；而预告登记制度主要目的是为了保障债权人将来能够实现债权，就预购商品房的预告登记而言就是为了使得预购人在预购的房屋办理了所有权初始登记之后，能够办理所有权转移登记，从而取得房屋所有权，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的不发生物权效力。本案上诉人与被上诉人仅仅是商品房预售备案登记，并不发生物权的性质，也不具有对抗第三人的效力。四、本案商品房的所有权问题。本案中，双方争议的商品房早已出售给第三人曹经楞，第三人曹经楞已支付了全额购房款，签订了《商品房买卖合同》，且早已装修入住至今，虽然涉案商品房没有经过验收，但第三人提前装修入住并不违反我国法律规定。再者依据《最高人民法院关于人民法院执行中查封、扣押冻结财产的规定》第17条，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案第三人曹经楞购买的涉案商品房对此并不存在过错，其购买的�案商品房不得查封。如前所述，上诉人与被上诉人签订商品房买卖合同是属于抵押担保而已，主观上不存在一房二卖的故意，由于房地产市场的调控，使得上诉人资金出现周转困难，没有能力代付股权转让款而出现了本案的纠纷。五、一审法院判决上诉人于判决生效后30日内将涉案商品房交付给被上诉人使用明显违法。根据本案查明事实可以看出，涉案商品房至今未经有关部门验收，未经验收的商品房不得交付使用，而一审法院判决上诉人强制交付未经验收合格的商品房给被上诉人明显违法，且不能履行。综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误，导致判决结果错误，请求二审法院依据查明的事实确认商品房买卖合同无效，由被上诉人根据本案性质提起其它案件进行诉讼，而不能请求继续履行商品房买卖合同并交付商品房给被上诉人，被上诉人手里仅有一份《�品房买卖合同》，没有购房发票等手续，且涉案商品房曹经楞已经装修入住，判决上诉人履行交付商品房在事实上亦不可能，继续履行只会造成更多诉讼，故二审法院应对被上诉人释明，释明后仍继续请求的，驳回其对上诉人的诉讼请求，以维护各方当事人的合法权益。
庞超明辩称，一、上诉人与被上诉人之间存在真实、合法有效的商品房预售合同法律关系。上诉人根据其与被上诉人和关淑文(上诉人法定代表人陈大山之妻)于2012年5月30日签订的《补充协议(二)》的约定，上诉人用大山现代城的2517．67平方米的商品房折价代关淑文支付其尚欠庞文、卢雯、庞培松的股权转让款，据此约定，上诉人与被上诉人于2016年6月15日签订了本案所涉的《商品房买卖合同》，该合同是双方真实意思表示，并没有违反法律效力性强制性的规定，因�原审判决认定上诉人与被上诉人于2012年6月15日签订的关于大山现代城8幢1单元l01号房的《商品房买卖合同》合法有效是正确的。（一）上诉人在上诉中认为双方签订的《商品房买卖合同》是为关淑文所欠庞文等人的股权转让款进行的抵押担保没有依据，也不符合上诉人与被上诉人及关淑文于2015年5月30日签订的《补充协议(二)》的约定。（二）上诉人认为双方签订的《商品房买卖合同》是以签订房屋买卖合同作为民间借贷的担保和本案应按民间借贷法律关系审理，没有事实根据和法律依据。二、上诉人与被上诉人于2016年6月15日签订的《商品房买卖合同》依法应履行。此《商品房买卖合同》合法有效，且已于2012年6月21日在北海市房地产交易中心备案登记。答辩人认为：（一）商品房买卖备案登记是商品买卖必须遵守的一种行政管理制度，备案登记是为了规范开发商的�售行为，避免出现“炒房”、“一房多卖”等现象，是一种为保护购房者合法权益的法律措施，备案登记的买卖合同相对于不进行备案登记的买卖合同而言，备案登记的买受人有优先请求权。(请求履行合同的权利)，其请求履行合同的权利有对抗第三人的效力，本案中，上诉人与被上诉人是在2012年6月15日签订了《商品房买卖合同》，房款259178元早已付完，且于2012年6月21日进行了备案登记，而上诉人与第三人曹经楞是在2014年4月15日才订合同，没有进行备案登记，房款约定是225380元，是否付完不清楚，根据“第八次全国民事商事审判工作会议(民事部分)纪要(2016．11．30)”第l5条的规定，应优先保护被上诉人的权利，所以上诉人以该商品房买卖合同所买卖的房屋已卖给第三人曹经楞为由来对抗�上诉人履行合同的请求权没有法律依据。（二）从过错方面来讲，被上诉人买房的房价比第三人高，但上诉人在诉讼中完全站在第三人的角度进行诉讼，要求解除与上诉人的合同而履行与第三人的合同，由此可以看出，上诉人是故意一房两卖，故意对被上诉人违约，故意损害被上诉人的利益，上诉人过错明显，第三人曹经楞与上诉人签订《商品房买卖合同》时没有了解该房已经预售，已进行商品房买卖备案登记，对造成一房两卖，第三人也有过错，而被上诉人在本案纠纷中没有任何过错和责任，应优先保护无过错的被上诉人的利益。（三）从法律规定来讲，上诉人作为违约方没有权利要求解除合同，第三人与上诉人后来签订的没有办理备案登记的《商品房买卖合同》也不能对抗上诉人与被上诉人早已签订并已进行备案登记的《商品房买卖合同》的履行。三、原审�决上诉人于判决生效后30日内将涉案商品房交付给被上诉人并不违法。双方在合同中约定，上诉人应在2012年9月30日前将验收合格并符合合同约定的商品房交付给被上诉人使用，但上诉人并不履行，原审按上诉人的请求判决上诉人在一定时间内交付，这是合法的，至于房屋未竣工验收，这是上诉人违约造成的问题。上诉人不能按此期限交付，只能由上诉人继续承担违约责任，上诉人以商品房未竣工验收为由就认为可以一直不履行合同交房的义务是没有依据的。综上所述，上诉人上诉理由不能成立，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应判决驳回上诉，维持原判。
曹经楞、周莉华未进行答辩。
庞超明向一审法院起诉请求：一、被告继续履行双方签订的《商品房买卖合同》，并在判决生效之日起30日内，将大山现代城8幢1单元101号房交付给原告使用；二、被告支付逾期违约金l20590元(违约金计算，按总房款259178元的日万分之三即77．75元，从2012年10月1日暂计至2016年12月31日，共1551天，以后的违约金仍应按每天77．5元计至房屋交付之日止)给原告。
一审法院认定事实：2012年4月l4日，庞文、卢雯、庞培松作为转让方(甲方)与关淑文、北海汇澳投资发展有限公司作为受让方(乙方)就北海市南国星岛湖旅游开发有限公司(以下简称“目标公司”)工商登记注册资金人民币1000万元的股权转让事宜签订《股权转让合同》一份，约定甲方确保该公司依法有效存续，三人持有目标公司的股权为l00％股权，是该公司的合法股东，其中：庞文持有目标公司25％的股权；卢雯持有目标公司25％的股权；庞培松持有目标公司50％的�权。甲乙双方经协商，决定将甲方持有的目标公司100％的股权共1000万元出资额，以1300万元转让给乙方，乙方同意按此价格及金额购买上述股权；其中6831920元股权转让金以现金形式支付，其中6168080元股权转让金由北海汇澳投资发展有限公司以其开发的位于北海市北海大道西的润和花园N栋的商品房折价支付(详见附件：折价商品房清单)；本合同签订后两个工作日内，乙方支付100万元定金，剩余5831920元现金及用于折价支付的商品房产权待润和花园预售证取得后5个工作日内一并结清(结算标准：三十层以上4000元／平方米)，乙方支付余下的5831920元现金并且北海汇澳投资发展有限公司与甲方指定的商品房受让人签订《商品房买卖合同》及出具购房款收款收据，且办理好上述商品房的预售备案登记视为乙方付清全部股权转让金。乙方保证在2012年5月15日前付清l300万元股权转�金给甲方(其中6831920现金和其中6168080元房产)，否则，甲方有权单方解除本合同、不予退还定金，合同还约定了其他内容。2012年5月l5日，鉴于上述甲乙方已签订上述《股份转让合同》，乙方支付定金100万元给甲方，经协商签订了一份《补充协议》，约定乙方于2012年5月15日再支付l60万元给甲方，否则，甲方有权单方通知解除《股权转让合同》及本补充协议，不予退还乙方已支付的定金，乙方保证在2012年6月5日前付清l300万元股权转让金给甲方[其中6831920现金(含已支付的260万定金)和6168080元房产，房产必须按《股权转让合同》第二条第3款的约定办理好预售备案登记]，否则，甲方有权单方通知解除《股权转让合同》及本补充协议，不予退还乙方已支付的260万元定金。2012年5月30日，庞文、卢雯、庞培松作为转让方(甲方)与关淑文作为受让方(乙方)、大山公司作为代付方签订�补充协议(二)》，约定甲乙双方同意股权转让款变更为375万元，鉴于乙方已分别于2012年4月l4日、2012年5月15日支付了100万元、160万元，乙方在补充协议签订之日用现金支付的方式支付440万元股权转让金给甲方，余下的675万元股权转让金由代付方大山公司以其开发的位于北海市上海路以西江苏路以南的大山现代城8栋和9栋的2517.67平方米商品房按2300元每平方米折价代乙方支付5790641元(详见附件：折价商品房清单)。代付方与甲方指定的商品房受让人签订《商品房买卖合同》及出具购房款收款收据，并办理好上述商品房的预售备案登记后视为其已代乙方支付5790641元股权转让金给甲方，代付方保证在本补充协议生效之日起五个工作日内办理好上述预售备案登记，余下959359元股权转让金由乙方在2012年11月30日前一次性付清给甲方，甲方在收到乙方现金支付的440万元的股权转让金�代付方办理好上述商品房预售备案登记后二十个工作日内将转让股权的目标公司的工商税务手续变更完毕，甲方按乙方的指令将目标公司的股权变更登记到乙方指定的人名下。同时，双方进行目标公司交接，目标公司交接前所产生的一切费用由甲方承担，交接后由乙方承担；除乙方已支付的260万元定金及本协议签订之日支付的440万元股权转让金，若乙方在2012年11月30日前再用现金支付的方式支付600万元股权转让金给甲方，则代付方有权解除上述《商品房买卖合同》，甲方指定的商品房受让人必须协助代付方撤销上述商品房预售备案登记。同时，甲方免收乙方余下的75万元股权转让金。合同还注明了2012年4月14日签订的股权转让合同和2012年5月15日签订的补充协议中阐述的以房产附件(折价商品房清单)代替股权转让金作废，双方确认以2012年5月15日签订的补充协议中阐述�以房产附件(折价商品房清单)代替股权转让金作废，双方确认以2012年5月30日签订的补充协议确定的支付方式期限为准。后附折价商品房清单，其中原告庞超明受让的是8-1-101号、8-1-102号房，面积为ll2.69平方米，单价为2300元，每套房款为259178元。2012年6月15日，大山公司(出卖人)与庞超明(买受人)签订《商品房买卖合同》一份，约定出卖人将位于北海市上海路以西、江苏路以南的大山现代城8-1-101号房转让给买受人庞超明，每平方米2300元，总金额为259187元。出卖人应当于2012年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。如出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支�已支付房价款万分之三的违约金。在合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，提交仲裁委员会仲裁。该合同已于2012年6月21日在北海市房地产交易中心办理了预售合同备案登记。原告于2016年9月2日就其与被告之间的涉案商品房买卖合同纠纷向北海仲裁委员会提起仲裁申请，北海仲裁委员会受理后，仲裁庭开庭前，向北海市中级人民法院申请确认涉案《商品房买卖合同》中仲裁条款无效。北海市中级人民法院于2016年12月27日作出的(2016)桂05民特l9号民事裁定书，裁定确认北海大山房地产有限公司与庞超明的仲裁协议无效。另查明，被告大山公司(出卖人)与第三人曹经楞(买受人)于2014年4月l5日签订《商品房买卖合同》一份，约定被告将位于北海市上海路以西、江苏路以南的大山现代城8幢1单元l01号房以每平方米2000元，总金额225380元价格出让给第三人曹经楞，第三人曹经楞一次性付清房款人民币225380元；被告应当于2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。现第三人曹经楞已付清了购房款225380元，但案涉房屋至今未经验收合格。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。庞文、卢雯、庞培松作为转让方(甲方)与关淑文、北海汇澳投资发展有限公司作为受让方(乙方)签订的《股权转让合同》、《补充协议》及庞文、卢雯、庞培松作为转让方(甲方)与关淑文作为受让方(乙方)、大山公司作为代付方签订的《补充协议(二)》、原被告签订的《商品房买卖合同》是各方在自愿、平等的基础上签订的，是各方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。因此各方须按合同的约定全面履行义务。根据《补充协议(二)》的约定，由代付方大山公司以开发的位于北海市上海路以西、江苏路以南的大山现代城8栋和9栋的2517．67平方米商品房按2300元每平方米折价代支付5790641元股权转让款，其中原告庞超明指定受让的房屋是位于北海市上海路以西江苏路以南的大山现代城8幢1单元101号房，面积为ll2.69平方米，单价2300元，房款总额为259187元。后原、被告根据该《补充协议(二)》的约定，于2012年6月15日签订了《商品房买卖合同》，且已到房地产管理部门北海市房地产交易中心进行了商品房预售合同备案登记。而商品房预售合同备案登记属于一种特殊的不动产登记，即为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的请求权而为的登记，经备案登记后的债权具有物权的性质，具有对抗第三人的效力。第三人曹经楞与被告于2014年4月l5日签订的《商品房买卖合同》没有进行商品房预售备案登记，且第三人曹经楞在签订合同前没有对房屋是否存在一房二卖情况进行必要的了解，没有尽到谨慎注意义务，存在过错，即使第三人曹经楞已支付全部的购房款，也不能因此取得案涉房屋的所有权。被告应继续履行原、被告于2012年6月15日签订的《商品房买卖合同》。依据该合同的约定，被告应当于2012年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的并符合本合同约定的商品房交付原告使用，但被告至今未将约定的经验收合格的商品房交付原告使用，已构成违约。根据原、被告签订《商品房买卖合同》中“如出卖人逾超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之三的违约金”的约定，原告请求被告大山公司继续履行双方签订的《商品房买卖合同》，并于本判决生效之日起30日内将大山现代城8幢1单元101号房交付原告使用以及请求被告以总房款259187元为基数，按每日万分之三支付违约金，合理有据，一审法院予以支持，违约金应从2012年10月1日计至被告实际交付房屋之日止。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款之规定，判决：一、被告大山公司继续履行原、被告于2012年6月15日签订的《商品房买卖合同》(预售备案登记编号：448
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0254)，并于本判决生效之日起三十日内将位于北海市上海路以西、江苏路以南大山现代城8幢1单元101号房交付给原告庞超明使用；二、被告大山公司在本案判决生效之日起十日内向原告庞超明支付逾期交房违约金(违约金�总房款259178元为基数，按每日万分之三从2012年10月1日计至房屋实际交付之日止)。本案案件受理费2710元，由被告大山公司负担。
本院二审期间，当事人没有提交证据。上诉人对一审查明的事实无异议。被上诉人对一审查明的“约定被告将位于北海市上海路以西、江苏路以南的大山现代城8幢1单元l01号房以每平方米2000元，总金额225380元价格出让给第三人曹经楞，第三人曹经楞一次性付清房款人民币225380元”有异议，认为仅有税收缴款书复印件，曹经楞也未到庭，不能证明曹经楞支付了房款。
对有争议的事实，本院认定如下：曹经楞未到庭参加诉讼，上诉人亦没有证据证明曹经楞已支付购房款，故被上诉人的异议成立，本院予以采信，一审仅依据税收缴款书复印件认定曹�楞已付清了购房款225380元不当，本院予以纠正。
二审另查明：2015年4月14日，被上诉人庞超明（甲方）与上诉人大山公司（乙方）达成补充协议，约定双方于2012年5月签订《商品房买卖合同》，大山公司将其开发的位于北海市上海路以西江苏路以南的大山现代城8-1-101号房作价259187元转让给庞超明，并已办理好预售备案登记，若大山公司于2015年6月1日前退还购房款204000元给庞超明，则双方解除《商品房买卖合同》，庞超明协助大山公司办理撤销商品房预售登记备案手续；若大山公司没有在上述期限前退还购房款204000元，则本协议不生效。大山公司未提交证据证明其已退回购房款20400元给庞超明。
二审查明的其他事实与一审查明的一致，对一审查明的事实本院予以确认。
根据各方当事人的诉辩意见，二审归纳本案的争议焦点为：一、上诉人与被上诉人之间是否存在真实、合法有效的商品房买卖合同关系。二、被上诉人的诉讼请求有无事实和法律依据。
关于上诉人与被上诉人之间是否存在真实、合法有效的商品房买卖合同关系的问题。本院认为，本案因上诉人未履行其与被上诉人的《商品房买卖合同》而产生纠纷，故本案系商品房买卖合同纠纷，应当对《商品房买卖合同》的效力进行审查。上诉人与被上诉人是《商品房买卖合同》的双方当事人，一审对不属于本案审理范围的庞文、卢雯、庞培松参与签订的《股权转让合同》、《补充协议》及《补充协议（二）》效力进行认定不当，本院予以纠正。上诉人主张其与被上诉人之间的《商品房买卖合同》系为案外人庞文、卢雯、庞培松与关淑文之间的股权转让事宜提供的抵押担保而非真实的商品房买卖关系，若上诉人或关淑文按期足额支付了股权转让款，则本案《商品房买卖合同》予以解除。本院认为，上诉人与被上诉人在《商品房买卖合同》上签章，双方对签章的真实性无异议，该合同内容无相关抵押担保的表述，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，故该《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行义务。另外，虽然上诉人没有在2015年4月14日的《补充协议》上签章，但诉讼中双方对于该协议的真实性无异议，故该《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，是合法有效的合同。上诉人无证据证明上诉人或关淑文已按期足额支付股权转让款给庞文、卢雯、庞培松，《商品房买卖合同》的解除条件未成就，故本院对上诉人主张解除《商品房买卖合同》的意见不予支持。一审认定上诉人与被上诉人的《商品房买卖合同》合法有效正确，本院予以维持。上诉人主张其与被上诉人之间不存在真实有效的商品房买卖合同依据不足，本院不予支持。
关于被上诉人的诉讼请求有无事实和法律依据的问题，上诉人主张被上诉人办理的商品房预售登记不能发生对抗第三人的效力，涉案商品房应归第三人曹经楞所有。本院认为，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款之规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》于2012年6月21日在北海市房地产交易中心办理了预售合同备案登记，该预售备案登记行为是对上述《商品房买卖合同》进行公示的行为。第三人曹经楞与上诉人签订的《商品房买卖合同》时间为2014年且迄今未办理预售登记备案手续，不能对抗被上诉人已办理预售合同备案登记在先的买卖，被上诉人的备案登记行为具有对抗第三人曹经楞的效力。因此，上诉人应当按照其与被上诉人签订的《商品房买卖合同》约定履行交付涉案商品房的义务，并支付因迟延交房而产生的逾期违约金，一审判决上诉人继续履行其与被上诉人于2012年6与15日签订的《商品房买卖合同》正确并按该合同约定支付逾期违约金给被上诉人正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。鉴于涉案商品房至今未经验收，故一审判决上诉人在判决生效后30日内履行交房义务不当，本院予以纠正，上诉人应当在涉案商品房经验收合格之日起30日内交付给被上诉人使用。
综上所述，上诉人大山公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、维持广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2017）桂0502民初289号民事判决第二项；
二、变更广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2017）桂0502民初289号民事判决第一项为：上诉人北海大山房地产开发有限公司继续履行双方于2012年6月15日签订的《商品房买卖合同》(预售备案登记编号：448
--0254)，并于房产经验收合格之日起三十日内将位于北海市上海路以西、江苏路以南大山现代城8幢1单元101号房交付给被上诉人庞超明使用。
二审案件受理费2710元，由上诉人北海大山房地产开发有限公司负担。
上述给付义务，义务人应于本判决确定的履行期限内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院申请强制执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 丘富圣
审 判 员 文 全
审 判 员 杨雪云
二〇一七年十二月十二日
法官助理 沈晓璐
书 记 员 庞芳婷