成都市龙泉驿区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川0112民初658号
原告：成都市龙泉驿区龙泉街道怡水居小区第五届业主委员会。
委托诉讼代理人：况建军，四川明炬（龙泉驿）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘科，四川明炬（龙泉驿）律师事务所律师。
被告：成都俊好置业有限公司。
委托诉讼代理人：钟锐，四川均鼎律师事务所律师。
第三人：中国工商银行股份有限公司成都龙泉支行。
委托诉讼代理人：李渠，男。
委托诉讼代理人：蒋大彬，男。
第三人：曾安福，男。
第三人：杨家蓉，女。
原告成都市龙泉驿区龙泉街道怡水居小区第五届业主委员会（以下简称怡水居业委会）与被告成都俊好置业有限公司（以下简称俊好公司）建筑物区分所有权纠纷一案，本院2017年1月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。案件在审理过程中，原告怡水居业委会申请追加中国工商银行股份有限公司成都龙泉支行（以下简称工行龙泉支行）、曾安福、杨家蓉作为第三人参加诉讼，本院依法予以准许。原告怡水居业委会负责人张焕远及原告委托诉讼代理人况建军和刘科、被告俊好公司委托诉讼代理人钟锐、第三人工行龙泉支行委托诉讼代理人李渠和蒋大彬到庭参加了诉讼。第三人曾安福、杨家蓉经本院依法传唤，未到庭，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。
怡水居业委会向本院提出诉讼请求：1、判决确认“怡水居”小区15栋三层楼“会所”属“怡水居”小区全体业主共有；2、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：龙泉驿区龙泉街道北泉路373号“怡水居”住宅小区项目由被告开发建设，于2008年9月竣工，678位住宅业主。按照规划设计，被告在该项目中建设有会所，位于北泉路与驿泉路交汇处的三层小楼。一、二、三楼面积分别是458.18㎡、468.99㎡、468.99㎡，会所总面积为1291.39㎡。小区业主陆续入住后，被告将该会所一、二楼出卖给工行龙泉支行作办公使用，将三楼出卖给他人后又擅自在楼顶违章搭建一层，与三楼一并开设成“红茶馆”，从小区内进出会所的二处门也被封死。原告认为会所应属小区全体业主共有，理由为：1、小区会所是供小区业主休闲娱乐的场所，目的是丰富业主的业余文化生活，被告将会所售予他人，改变了原设计的使用功能，会所不复存在；2、被告与小区业主签订的商品房买卖合同第十五条约定“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺：会所、体育设施具备使用的基础条件”，可见，会所是公共配套设施；3、会所的第三楼设计为物管办公室、会议室、储藏室，属物业用房性质，理应属小区业主共有；4、设计时已经将会所1254.08㎡、门卫物管62㎡、室内停车1617.35㎡三项共计2933㎡公摊在住宅和商业面积上。规划总平面图上按户型计算住宅建筑面积比住宅总建筑面积多出2791.99㎡，规划总平面图上总建筑面积与竣工测绘总建筑面积相差2594.39㎡。合理的解释就是将会所、车库、物管用房公摊后进行了重复计算。因此，小区会所应属小区业主共有。
俊好公司辩称，1、原告对本案诉争标的无诉权，原告不是本案的适格主体。对小区公共区域享有共有权的是小区业主，小区业主才是权利主体，原告作为业委会，仅是业主大会执行结构，在业委会的法定职责中并无有权代表全体业主起诉的权利；2、本案诉争会所的所有权归俊好公司所有，俊好公司对会所享有处分权。首先，小区会所并不是法律规定的必须设置的小区配套设施，也没有法律规定会所归全体业主所有。其次，在俊好公司与小区业主签订的《商品房买卖合同》中明确约定，小区的商业会馆归俊好公司所有，未计入小区业主房屋公摊的公共配套建筑归俊好公司所有，俊好公司有权提供有偿服务，或者另行出租、出售。再次，小区会所未计入小区业主房屋公摊面积中，反而依法分配了小区公共配套的面积，会所不应归全体业主所有。综上，请求驳回原告诉请。
工行龙泉支行述称，第三人与被告签订购房合同后，支付了相应的对价，缴纳了税款和维修基金，也办理了相应的产权登记手续，取得了房屋产权证，第三人对案涉房屋享有合法所有权。请求驳回原告诉请。
曾安福、杨家蓉未到庭，也未提交书面陈述意见。
本院经审理认定事实如下：怡水居小区系成都俊好房地产开发有限责任公司（2008年12月更名为成都俊好置业有限公司）于2006年开发的商品房，小区共15幢。经成都经济技术开发区规划建设局审定的怡水居小区总平面图载明：“总建筑面积为74101.93㎡，其中，住宅建筑面积67804.77㎡，商业建筑面积3363.73㎡，会所面积1254.08㎡，门卫、物管62㎡，室内停车面积1617.35㎡。住宅户数为678户”。
2007年5月24日，受被告俊好公司委托，成都隆阳房屋测量服务有限公司对怡水居小区一期即第1、2、8、9、15、16幢房屋进行测量，并于2007年6月9日出具《房屋面积测量报告》。测量报告载明一期住宅为270套，住宅面积为29644.5㎡，非住宅面积为4393.38㎡。第9页载明：“第15幢套内面积为9782.72㎡，公摊面积为1254.41㎡。一期套内面积为30321.46㎡，公摊面积为3716.42㎡，产权面积为34037.88㎡”。测量报告载明一期公用区面积包含半外墙、楼梯和门斗。测绘报告第22页载明：“第15幢会所套内面积1054.1㎡，公摊面积237.29㎡”。第30-31页将第15幢的会所划入功能区，会所包含公厕、过道和会所。2008年2月19日，受被告俊好公司委托，成都精诚测绘咨询服务有限公司对怡水居小区二期即第3、4、5、6、7、10、11、12、13、14幢房屋进行测量，并于2008年3月19日出具《四川省房屋面积测绘报告》。该报告第7页载明二期住宅为408套，二期房屋产权面积为42658.44㎡。其中，住宅面积为40818.37㎡，非住宅面积为1840.13㎡。测绘报告同时载明二期公用区面积包含外墙、楼梯间和门斗。
被告俊好公司在取得商品房预售许可证后陆续将房屋出售给业主。2009年9月，被告俊好公司将案涉小区第15幢第1、2层会所出售给第三人工行龙泉支行，并办理了房屋产权证。2009年12月，被告俊好公司将案涉小区第15幢第3层会所出售给第三人杨家蓉、曾安福，并办理了房屋产权证。被告俊好公司与小区业主签订的《商品房买卖合同》第十五条载明：“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。……4、会所、体育设施：具备使用的基础条件……”。2016年6月7日，原告经成都市龙泉驿区龙泉街道办事处备案登记后成立。怡水居小区业主认为两份测绘报告测定的小区产权面积之和与总平面图中所载明的总建筑面积不符，经分析后认为是会所面积重复纳入公摊进行了计算，并结合《商品房买卖合同》第十五条，认为会所应属小区业主共有，原告在经小区业主授权后，起诉来院。
另查明：
1、被告俊好公司与小区业主签订的《商品房买卖合同附件》中，附件二载明：“公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明，以龙泉驿区相关产权测绘部门测绘报告为准”。附件五是《怡水居商品房买卖合同补充协议》，协议第七条载明：“……2、本社区商业营业房、商务会馆、车库、地下车位的产权归甲方（出卖人）拥有，甲方拥有其所有权。3、未计入乙方（买受人）房屋公摊的公共配套建筑，产权归甲方所有，甲方有权按照公共配套建筑的使用性质提供有偿服务，或者另行出租、出售”；
2、规划总平面图中显示案涉会所未纳入住宅标准户型计算套数，总平面图中载明的678套住宅经计算后面积为70596.76㎡，两份测绘报告中测量的678套住宅面积为70462.87㎡。总平面图中所载明的非住宅（商业+会所+停车）面积为6235.16㎡，两份测绘报告中所载明的非住宅（商业+会所+停车）面积经计算后为6233.51㎡；
3、原、被告所提交的商品房买卖合同约定的房屋面积与测绘面积核查情况如下：原告提交的1-1-408号合同面积为128.49㎡，测绘面积为128.85㎡，购房时间晚于测绘时间（以下简称后售）。被告提交的1-3-306号合同面积123.83㎡，测绘面积124.17㎡，购房时间早于测绘时间（以下简称先售）；被告提交的2-1-306号合同面积128.3㎡，测绘面积128.69㎡；被告提交的3-2-204合同面积127.69㎡，测绘面积127.97㎡，先售；被告提交的4-2-612合同面积128.15㎡，测绘面积128.17㎡，先售；被告提交的5-2-102合同面积127.69㎡，测绘面积127.97㎡，先售；被告提交的6-1-509合同面积109.75㎡，测绘面积110.07㎡，先售；被告提交的8-2-407合同面积128.3㎡，测绘面积128.69㎡，先售；被告提交的9-3-204合同面积243.22㎡，测绘面积243.45㎡，后售；被告提交的10-1-509合同面积127.16㎡，测绘面积127.62㎡，先售；被告提交的11-2-101合同面积122.88㎡，测绘面积122.88㎡；被告提交的13-2-308合同面积84.63㎡，测绘面积84.85㎡，先售；被告提交的14-3-619合同面积45.89㎡，测绘面积45.83㎡，先售；被告提交的15-4-201合同面积89.32㎡，测绘面积89.31㎡，先售；被告提交的16-1-609合同面积118.33㎡，测绘面积118.33㎡，先售。
上述事实有当事人一致陈述、当事人身份信息、业主签字表、商品房买卖合同、规划图、测量报告、房屋信息摘要、商品房买卖合同附件等在卷予以佐证。
本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
本案争议焦点：
一、原告主体资格是否适格？本院认为，原告怡水居业委会经业主合法选举产生并经行政主管部门批准成立，在小区业主的授权下提起本案诉讼，符合《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，是本案适格主体。被告抗辩原告主体不适格，理由不成立，本院不予采信。
二、案涉会所是否属小区业主共有？本院认为，1、法律上并无关于小区应配备会所的规定，约定上，《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》均系怡水居小区业主与被告俊好公司在房屋买卖过程中对相关权利义务进行约定所订立的合同，两份合同具有同等效力。前合同对会所权属并无明确约定，仅载明“会所具备使用的基础条件”，后合同明确载明商务会馆归甲方（出卖人）所有。从顺位上看，补充协议签订时间在后，相关条款应以补充协议约定为准。原告怡水居业委会以《商品房买卖合同》第十五条主张案涉会所属小区业主共有的理由不成立，本院不予采信。2、尽管补充协议中约定了会所归被告俊好公司所有，但案涉会所面积是否纳入小区业主公摊仍应作为本案衡量会所权属的一个重要依据。首先，从第一期测绘报告来看，案涉会所面积未纳入一期公摊，会所作为功能区也分摊了公用部分的公摊面积。第二期测绘报告也未有关于会所面积纳入二期公摊的记录。其次，从规划总平面图与测绘报告的对比来看，总平面图中所载明的小区住宅套数与实际测量的住宅套数一致。总平面图中所载明的678套住宅户型建筑面积70596.76㎡和非住宅建筑面积6235.16㎡分别与测绘报告中反映出的实际测量的住宅产权面积70462.87㎡和非住宅产权面积6233.51㎡高度一致，不能反映出案涉会所面积纳入小区公摊重复计算的情况。再次，从原、被告分别提供的16份商品房合同来看，不论业主是在测绘前购房还是测绘后购房，所购房屋合同面积与实际测绘面积误差均未超过0.5㎡，也不存在原告主张的案涉会所面积纳入小区业主公摊的情形。同一规划总平面图中所反映出的住宅建筑面积67804.77㎡与住宅户型建筑面积70596.76㎡之间的面积差2791.99㎡，不能成为原告主张案涉会所已纳入小区住宅面积重复计算公摊的依据。因此，原告主张案涉会所面积已由小区业主分摊，案涉会所应属小区业主共有的理由不成立，本院不予采信。
综上，原告所举证据，不足以证实案涉会所在约定上属小区业主共有或小区业主实际分摊了案涉会所的产权面积，原告主张案涉会所属小区业主共有，证据不足，本院不予支持。
据此，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告成都市龙泉驿区龙泉街道怡水居小区第五届业主委员会的诉讼请求。
案件受理费减半收取50元，由原告成都市龙泉驿区龙泉街道怡水居小区第五届业主委员会负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 夏章红
二〇一七年五月九日
书记员 陈琴芹