上海市高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）沪执复39号
复议申请人(案外人)：深圳市神飞实业发展有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区深南东路。
法定代表人：杜红权，执行董事。
委托诉讼代理人：林春燕。
委托诉讼代理人：刘舞霞。
申请执行人：上海文盛资产管理股份有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区浦东南路。
法定代表人：曾志红，董事长。
委托诉讼代理人：胡德琳。
委托诉讼代理人：赵铮。
被执行人：上海大康房地产发展有限公司。
被执行人：深圳市中建实业股份有限公司。
复议申请人深圳市神飞实业发展有限公司(以下简称神飞公司)不服上海市第二中级人民法院(以下简称二中院)(2017)沪02执异103号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
二中院在执行上海文盛资产管理股份有限公司(原上海文盛投资管理有限公司，以下简称文盛公司)与上海大康房地产发展有限公司(以下简称大康公司)、深圳市中建实业股份有限公司(以下简称中建公司)借款合同纠纷一案中，张贴公告评估、拍卖中建公司名下位于广东省深圳市罗湖区深南东路XXX号中建大厦第14层房地产。案外人神飞公司向该院提出书面异议，主张其对1411-1417室、1418室房地产(以下简称涉案房产)的租赁权。
案外人神飞公司称，其自2012年6月16日起向深圳市盐田区城建集团有限公司(以下简称盐田公司)承租涉案房产，租赁期限至2018年6月15日止。其对涉案房产享有合法租赁权，故申请终止对涉案房产的评估、拍卖。
申请执行人文盛公司称，神飞公司提出异议申请的时间超过拍卖公告规定的期限，其异议申请不应受理。盐田公司并非涉案房产的权利人，神飞公司持与盐田公司签订的《房屋租赁合同》主张涉案房产的租赁权，主体资格不符。神飞公司主张的租赁权发生在涉案房产被二中院查封之后，该租赁权不受法律保护。据此认为神飞公司的异议申请不符合受理条件，请求依法裁定驳回。
被执行人大康公司、中建公司未发表意见。
二中院查明，关于中国建设银行上海市分行房地产信贷部(以下简称建行房地产信贷部)与大康公司、中建公司借款合同纠纷一案，该院于2001年12月24日作出(2001)沪二中经初字第494号民事判决，判令大康公司应于判决生效之日起十日内归还建行房地产信贷部借款本金人民币625万元、利息人民币701,812.50元及自1998年7月12日起至判决生效之日止的逾期息(以人民币6,951,812.50元为基数，按中国人民银行规定的逾期贷款罚息利率计付)；中建公司对上述付款义务承担连带清偿责任。判决生效后，因大康公司和中建公司未按期履行付款义务，权利人建行房地产信贷部向该院申请执行，该院于2002年2月4日以(2002)沪二中执字第79号立案执行。
在执行过程中，二中院于2002年7月10日以(2002)沪二中执字第77、78、79号三执行案一并查封涉案房产。后因文盛公司受让该案债权，经该公司申请，该院于2015年3月10日作出(2015)沪二中执恢复字第29号执行裁定，变更文盛公司为该案的申请执行人。2017年8月2日，二中院作出(2002)沪二中执字第77、78、79号公告，并张贴于涉案房产处。公告明确：该院近期将启动对中建大厦第14层房地产的评估、拍卖程序；租用上述房产或对上述房产主张权利的，应于公告张贴日起15日内向该院提出执行异议，逾期不提出，自行承担相应法律后果；在该院拍卖上述房产后，该房产的非法占用者应当搬离，否则将自行承担由此造成的所有损失。神飞公司遂向该院提出书面异议。
二中院另查明，神飞公司提供的证据显示，该公司于2012年6月16日与盐田公司签订房屋租赁合同，向盐田公司租赁涉案房产，每月租金为人民币21,447.30元，租赁期限自2012年6月16日起至2018年6月15日止。涉案房产登记在中建公司名下，除二中院正式查封外，尚有其他法院因另案轮候查封。
二中院认为，根据法律规定，案外人对执行标的主张承租权，能提供证据证明其在执行标的被查封或设定抵押权之前，已与被执行人签订了合法有效的租赁合同，并实际占有、使用执行标的，已支付合理租金，且与被执行人无关联关系的，人民法院应予支持。本案中，涉案房产登记在被执行人中建公司名下，而神飞公司与中建公司之间就涉案房产并不存在租赁关系。现神飞公司依据其与盐田公司签订的房屋租赁合同向该院提出执行异议，主张涉案房产的租赁权，不符合执行异议案件的受理条件。故对神飞公司提出的异议申请，该院予以驳回。据此，二中院于2017年10月19日作出(2017)沪02执异103号执行裁定，驳回神飞公司的异议申请。神飞公司不服，向本院申请复议。
复议申请人神飞公司称，中建大厦第14层房产由盐田公司和深圳中建物资进出口有限公司合作修建，其中的546.7平方米归盐田公司使用，使用期限50年。2012年6月15日，神飞公司和盐田公司签订房屋租赁合同，承租盐田公司享有使用权的涉案房产，租赁期限至2018年6月15日止。其对涉案房产享有合法租赁权，二中院评估、拍卖涉案房产侵害其承租权和优先购买权。综上，请求撤销二中院(2017)沪02执异103号执行裁定，终止对涉案房产的评估、拍卖。
申请执行人文盛公司称，神飞公司并未和被执行人中建公司签订合法有效的房屋租赁合同，没有提出异议的主体资格。盐田公司并非涉案房产的权利人，其先后向法院起诉主张对中建大厦14层房产的所有权和使用权，但均被驳回。神飞公司主张的租赁权发生在涉案房产被二中院查封之后，该租赁权不受法律保护。综上，二中院(2017)沪02执异103号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持，驳回复议申请人的复议申请。
本院查明，二中院裁定认定的事实无误，本院予以确认。
本院另查明，2002年7月10日，二中院在执行(2002)沪二中执字第77、78、79号三案过程中查封了被执行人中建公司名下位于广东省深圳市罗湖区深南东路XXX号中建大厦第14层房地产，该查封后经二中院数次续封，一直延续至今。盐田公司曾向二中院提起案外人执行异议之诉，要求确认其对中建大厦14层房地产的所有权，并停止对涉案房产的执行。二中院经审理于2016年5月19日作出(2015)沪二中民二(民)初字第45号民事判决，对盐田公司的诉讼请求均不予支持。盐田公司不服，向本院提起上诉，本院经审理于2017年1月16日作出(2016)沪民终343号民事判决，驳回上诉，维持原判。2017年9月21日，盐田公司向广东省深圳市罗湖区人民法院提起诉讼，要求确认其享有对中建大厦14层房地产的50年使用权，广东省深圳市罗湖区人民法院经审理于2017年11月20日作出(2017)粤0303民初20221号民事判决，驳回盐田公司的全部诉讼请求。
以上事实，有(2002)沪二中执字第77、78、79号民事裁定书、协助执行通知书，送达回证、(2015)沪二中民二(民)初字第45号民事判决书、(2016)沪民终343号民事判决书、(2017)粤0303民初20221号民事判决书、本院谈话笔录等证据证实。
本院认为，根据法律规定，对案外人异议中已登记的不动产，人民法院应按照不动产登记簿来判断其是否系权利人。根据查明事实，包括涉案房产在内的中建大厦14层房地产自始即登记在被执行人中建公司名下。盐田公司要求确认其对中建大厦14层房地产享有所有权等的诉讼请求均被法院生效判决予以驳回，故难以认定盐田公司系中建大厦14层房地产有效权利人。复议申请人神飞公司仅凭其与盐田公司签订的房屋租赁合同提出执行异议，不足以认定其系适格的案外人及涉案房产的权利人，神飞公司要求停止评估、拍卖的复议请求亦缺乏法律依据，本院不予支持。同时需要指出的是，复议申请人神飞公司现提供的与盐田公司签订房屋租赁合同的时间发生于二中院对涉案房产采取查封措施期间。根据法律规定，对已经查封财产设定权利负担的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。因此即使神飞公司系涉案房产的租赁权人，依法也不得对抗申请执行人文盛公司，其所提异议不能产生排除执行的效果。
综上，神飞公司的复议请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十一条第一款、第二十三条第一款第一项、第二十四条、第二十五条第一款第一项之规定，裁定如下：
驳回复议申请，维持(2017)沪02执异103号执行裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长 吴耀君
审判员 康志娟
审判员 杜治平
二〇一八年一月十五日
书记员 卫栋圣
附：相关法律条文
一、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第十一条人民法院审查执行异议或者复议案件，应当依法组成合议庭。
……
第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理：
（一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定；
……。
第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：
（一）案外人是否系权利人；
（二）该权利的合法性与真实性；
（三）该权利能否排除执行。
第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：
（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；
……。