江苏省金湖县人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）苏0831执异31号
案外人：徐宝明。
申请执行人：华海荣。
被执行人：江苏家天下房地产开发有限公司，住所地金湖县金湖西路189号。
法定代表人：陈五一，该公司执行董事。
被执行人：许修峰。
被执行人：张忠兵。
在本院执行申请执行人华海荣与被执行人江苏家天下房地产开发有限公司、许修峰、张忠兵民间借贷纠纷一案中，案外人徐宝明向本院提出书面执行异议,请求停止对金湖县盛世豪庭商业用房118-80、118-81的拍卖。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人徐宝明称，江苏家天下房地产开发有限公司与自己签订的房屋抵偿借款协议书，用江苏家天下房地产开发有限公司的盛世豪庭118-80、118-81商业门面房抵偿借款2529370元，此后江苏家天下房地产开发有限公司与案外人夫妇签订了商品房买卖合同，其以2529370元购买上述房屋，同日江苏家天下房地产开发有限公司向案外人出具了购房款收据，并办理了商品房买卖合同备案证明。现江苏家天下房地产开发有限公司又与华海荣达成以房抵债协议，是非法转移财产的行为，法院欲拍卖盛世豪庭118-80、118-81房产，损害了案外人的权益，故请求法院停止拍卖。
案外人徐宝明为证明自己的主张，向本院提供以下证据：1、房屋抵偿借款协议书，证明2015年8月23日双方协议用江苏家天下房地产开发有限公司的盛世豪庭118-80、118-81商业门面房抵偿其借款2529370元；2、商品房买卖合同、收据，证明2015年8月23日江苏家天下房地产开发有限公司与徐宝明、徐美蓉签订了商品房买卖合同，收取了购房款；3、金湖县人民法院（2016）苏0831民初681号民事判决书，证明江苏家天下房地产开发有限公司向法院起诉要求确认所签订的商品房买卖合同无效被本院驳回诉讼请求。
申请执行人华海荣称，案外人徐宝明与江苏家天下房地产开发有限公司签订的以房抵债协议及商品房买卖合同均不成立，涉案房产仍属江苏家天下房地产开发有限公司所有；据了解关于上述以房抵债的债权，案外人徐宝明在向金湖法院提出执行异议之前，已向浙江省东阳市法院起诉。因此应驳回其异议请求。
申请执行人江苏家天下房地产开发有限公司称，1、案外人徐宝明与我公司签订的《房屋抵偿借款协议书》、《商品房买卖合同》尚未成立而不生效，徐宝明对该房地产不享有任何权利，法院有权依法拍卖相应的房地产；2、案外人徐宝明在浙江省东阳市人民法院起诉本公司民间借贷案件中未对《商品房买卖合同》的优先权进行主张，且对以房抵债的2529370元的债权一并诉讼，现无权再主张房屋的权属。请求法院依法驳回其异议。
申请执行人江苏家天下房地产开发有限公司向本院提供以下证据：1、本院（2016）苏0831民初681号民事判决书，证明经本院审理确认与徐宝明签订的《房屋抵偿借款协议书》、《商品房买卖合同》尚未成立；2、民事起诉状，证明徐宝明向浙江省东阳市人民法院起诉我公司民间借贷案件本金3384997.84元，其中含以房抵债的2529370元的债权；3、浙江省东阳市人民法院的民事裁定书，证明该院裁定冻结了我公司财产的相关情况。
被执行人许修峰未作答辩。
被执行人张忠兵未作答辩。
本院查明，华海荣于2015年9月14日向本院提起诉讼，要求江苏家天下房地产开发有限公司、许修峰、张忠兵偿还借款5000000元及利息。根据华海荣的财产保全申请，本院于2015年9月15日作出了（2015）金民初字第01542号民事裁定书，裁定冻结、查封江苏家天下房地产开发有限公司所有的6500000元银行存款或其他同等价值的财产。同日依法查封了江苏家天下房地产开发有限公司的盛世豪庭118-71、118-60、118-72、118-59、118-80、118-81、118-75、118-73房产。2015年12月11日，本院依法作出金民初字第01542号民事判决书。判决：1、被告江苏家天下房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告华海荣归还借款5000000元及利息（从2014年12月14日起至实际给付之日止，按年利率24%计算）。2、被告许修峰、张忠兵对上述借款本息承担连带偿还责任。该判决生效后，由于江苏家天下房地产开发有限公司、许修峰、张忠兵未自动履行还款义务，华海荣申请强制执行。本院于2016年2月2日立案执行。在案件执行中，本院于2016年3月10日作出（2016）苏0831执293-1号执行裁定书，裁定冻结、扣划被执行人江苏家天下房地产开发有限公司、许修峰、张忠兵银行存款5084811元，或者冻结、查封、扣押其同等价值的其他财产，或提取、扣留其其他收入5084811元。2017年6月6日本院作出（2016）苏0831执293号之三执行裁定书，裁定拍卖被执行人江苏家天下房地产开发有限公司所有的位于金湖县盛世豪庭118-71、118-60、118-72、118-59、118-80、118-81、118-75、118-73房地产。案外人徐宝明认为其中的118-80、118-81房产系本人所有而提出执行异议。
另查明，江苏家天下房地产开发有限公司与徐宝明之间存在借款关系，2015年8月23日江苏家天下房地产开发有限公司与徐宝明签订了房屋抵偿借款协议书，用江苏家天下房地产开发有限公司所有的盛世豪庭118-80、118-81商业门面房抵偿徐宝明借款2529370元；同日江苏家天下房地产开发有限公司与徐宝明、徐美蓉夫妇签订了盛世豪庭118-80、118-81商品房买卖合同，向徐宝明出具了购房款收据，并向房管部门进行了备案（预售登记）。
再查明，2016年3月14日，江苏家天下房地产开发有限公司向本院起诉，要求确认2015年8月23日与徐宝明、徐美蓉签订的盛世豪庭118-80、118-81商品房买卖合同等行为无效。经审理，同年10月19日本院作出了（2016）苏0831民初681号民事判决书，确认双方签订的两份房屋抵债协议书及基于该协议签订的四份房屋买卖合同尚未成立。判决驳回江苏家天下房地产开发有限公司的诉讼请求。
2016年1月14日，徐宝明与江苏家天下房地产开发有限公司民间借贷一案，经浙江省东阳市人民法院审理，确认江苏家天下房地产开发有限公司尚欠徐宝明借款3384997.84元，其中含以江苏家天下房地产开发有限公司的盛世豪庭118-80、118-81商业门面房抵偿徐宝明借款2529370元。并于2017年7月30日作出了（2016）浙0783民初885号民事判决书，判决江苏家天下房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付徐宝明借款本金3384997.84元及截至2015年11月30日止未付借款利息623101.96元，此后利息按照月利息2%计算至实际归还之日止。
上述事实，有本院生效的民事裁定书、民事判决书，执行裁定书、房屋抵偿借款协议书、商品房买卖合同、当事人陈述等证据证实。
本案争议的焦点是：本院拍卖涉案的盛世豪庭118-80、118-81房产是否属徐宝明所有。
本院认为，根据江苏省高级人民法院审判委员会议纪要关于以物抵债若干法律适用问题的规定，债务清偿期届满后当事人达成以物抵债协议，在尚未办理物权转移手续前，债务人反悔不履行抵债协议，债权人要求继续履行抵债协议或确认所抵之物的所有权归自己的，人民法院应当驳回其诉讼请求。本案案外人徐宝明与江苏家天下房地产开发有限公司签订的房屋抵偿借款协议书以及基于该协议签订的两份商品房买卖合同均是双方签订的借款合同到期后达成的，属于债务清偿期届满后当事人达成的以物抵债协议。而代物清偿作为实践性法律行为，不仅需要当事人的合意，还需要履行物权的转移手续。双方虽签订了以物抵债协议以及房屋买卖合同，并对涉案房屋进行了预售登记，但因未办理房屋产权变更登记手续，涉案房屋的物权并未发生转移，故案外人认为涉案房产归其所有于法无据。此外，案外人徐宝明对以房抵债的2529370元债权，在向本院提出执行异议之前已向浙江省东阳市人民法院起诉，该院判决江苏家天下房地产开发有限公司与案外人徐宝明借贷关系成立，其主张的债权已经依法获得了保护。因此，案外人所提出的异议申请缺乏事实和法律依据，对其异议请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下：
驳回徐宝明的异议请求。
案外人、当事人如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 王文昌
审判员 陈苏建
审判员 李学春
二〇一七年八月二十二日
书记员 王耀梅
附：相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服的，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》
第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民诉法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。