浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙01民终6622号上诉人（原审原告）：陈敏华，男，1979年11月12日出生，汉族，住杭州市江干区，委托诉讼代理人：许观海，浙江得厚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：史掌根，男，1955年1月5日出生，汉族，住杭州市余杭区，委托诉讼代理人：江帆，浙江人益律师事务所律师。上诉人陈敏华因与被上诉人史掌根合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2017）浙0110民初4507号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月8日立案受理后，依�组成合议庭进行了审理。本案已审理终结。原审法院查明，2015年8月21日，陈敏华、史掌根签订《房屋土地转让合同》一份，合同第一条约定：史掌根将位于杭州市余杭区的土地使用权及该土地上建设的房屋所有权一并转让给陈敏华，其中有集体土地使用权证的面积1367平方米（原土地使用者为余杭市塘栖震达丝织厂），土地性质为集体用地；无证农户土地使用权面积约2186平方米。以上集体用地和农户土地赔偿及土地出让均已缴清。陈敏华在该宗土地上建设房屋14幢，合计建筑面积为3588平方米，均未取得产权证。合同第二条约定：双方同意上述土地房屋售价为360万元。合同还约定：陈敏华于2015年9月30日前付清转让款，史掌根于2015年9月20日前将土地及房屋交付陈敏华。合同签订后，陈敏华已实际支付转让款160万元，其余200万元向史掌根出具借条一份，后陈敏华又支付50万元。现史掌根已交付案涉房产，但仍占用该厂房的部分办公室。2006年7月25日，杭州市国土资源局余杭分局作出杭土资余罚字﹝2006﹞134号土地行政处罚决定书。对杭州余杭区利峰丝织厂作出如下处罚：1.责令退还非法占用的1478.9平方米土地；2.对不符合土地利用总体规划800.2平方米土地上建造的912平方米建筑物，限期自处罚决定生效之日起十五日内拆除，恢复土地原状；3.没收在符合土地利用总体规划的678.7平方米土地上建造的829.2平方米的建筑物；4.对非法占用的土地处36973元的罚款。2017年4月5日，杭州市余杭区塘栖镇人民政府向史掌根、杭州诺鸿通风设备有限公司做出告知书一份，要求其对占地面积约912平方米的钢架棚在2017年4月10日前自行腾空并拆除。现该钢架棚已被拆除。另查明，案涉合同中的土地中有1499平方米系余杭市塘栖震达丝织厂所有，其中建筑面积为947平方米，性质为集体所有，法定代表人为史掌根。该厂于1993年6月1日成立，系集体企业。2000年12月20日被吊销执照，但未注销。史掌根于2003年7月10日又成立杭州余杭区利峰丝织厂，系个人独资企业，于2006年5月11日注销。史掌根于2006年6月14日又成立杭州余杭区利峰丝织厂，系个人独资企业，于2007年12月4日注销。2006年6月20日，史掌根又成立杭州奇峰纺织品有限公司。2016年1月25日，陈敏华在案涉土地上成立杭州诺鸿通风设备有限公司。2017年3月27日，陈敏华诉来法院，请求判令：一、史掌根根据合同约定立即腾空占用的厂房、宿舍；二、史掌根支付违约金360000元；三、史掌根支付占用的厂房、办公楼给陈敏华造成的房租损失以及史掌根使用的水电费合计115280元（暂计至2017年2月28日，后续费用计算至实际腾空日止）；四、史掌根承担因其未及时处理非法占地受到的行政处罚而使陈敏华遭受钢架棚拆除损失91.5万元；五、本案诉讼费由史掌根承担。原审法院认为，本案的争议焦点为陈敏华、史掌根签订的《房屋土地转让合同》是否有效。根据合同中的内容及陈敏华、史掌根提供的证据，可以认定史掌根出售给陈敏华的土地及厂房有一部分系余杭市塘栖震达丝织厂所有，其余土地及厂房并未有合法的审批手续。而余杭市塘栖震达丝织厂系集体企业，史掌根个人无权将余杭市塘栖震达丝织厂所有土地及房产进行转让。史掌根还将其余未经取得合法审批手续的厂房及向村民购买的集体所有土地进行转让，故其行为违反了我国土地管理法的相关规定，应认定该《房屋土地转让合同》无效。陈敏华在经原审法院释明后表示不变更诉讼请求，故对其诉讼请求，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回陈敏华的诉讼请求。本案案件受理费8656.5元，由陈敏华负担。宣判后，陈敏华不服上述判决，向本院提起上诉称：上诉人与被上诉人签订的《房屋土地转让合同》系双方之间达成的合意，应对双方具有约束力。合同第一条约定，被上诉人已依法取得塘北村(原郑家埭村)土地使用权。其中有“集体土等使用权证面积为1367平方米，原土地使用者为余杭市塘栖震达丝织厂”，土地性质为集体用地；无证农户土地使用权面积约2186平方米。以上集体用地和农户土地�偿及土地出让金均已缴清。被上诉人在该宗土地上建设房屋14幢，合计建筑面积为3588平方米，均未取得产权证。被上诉人对该土地享有合法的土地使用权，对该房屋享有合法的所有权，确认不存在任何产权瑕疵，己支付完毕所有费用，不存在任何债权债务。合同第二条约定，该土地房屋售价为人民币360万元，系土地房屋整体打包售价，未明确土地和房屋的分别定价。合同第五条第一款和第二款约定，被上诉人保证该宗转让土地及房屋权属清楚，其有权对该土地使用权及房屋进行处分，保证不存在权属纠纷或债务纠纷。第三款约定，被上诉人签署和履行本合同所需的手续已办妥并合法有效。第四款约定在签署本合同时，任何法院、仲裁机构、行政机关或监管机构均未作出任何足以对被上诉人履行本合同产生重大不利影响的判决、裁定、裁决或具体行政行为。合同第七条第一款约定，被上诉人转让该土地使用权及房屋所有权后，该土地使用权出让合同及登记文件中载明的权利和义务随之转移给乙方。第三款约定，被上诉人为取得该地块的土地使用权房屋所有权所需支付的一切款项、费用(包括但不限于政府回填绿化费)、债务、责任，由其自行承担，不因本协议的生效及转让登记手续的办理而转移。合同第八条第一款约定，因被上诉人隐瞒事实真相，出现第三人对本协议所指的土地使用权、房屋所有权主张权利或其他被上诉人原因，致使本协议不能履行，视被上诉人单方违约，其应支付上诉人相当本合同价款10％的违约金。合同第十条第一款约定，本合同自双方或双方法定代表人或其授权代表人签字并加盖单位公章或合同专用章，且被上诉人收到上诉人支付首付款之日起生效。合同签订后，上诉人依约支付了转让款。被上诉人向上诉人保证其有权转让本合同项下的该土地使用权及房屋，促使上诉人产生与其签订合同的意愿。根据有关法律，被上诉人无权与上诉人签订本合同，以转让该土地使用权与房屋所有权。这使得当下上诉人面临遭受合同效力存疑的风险。另外，杭州市国土资源局余杭分局于2006年7月25日对该土地上的钢棚架作出行政处罚决定书，责令被上诉人予以拆除。被上诉人一直未予处理，且在与上诉人签订本合同时故意隐瞒这一重大事实。现在钢棚架己被强拆，上诉人因此遭受重大损失。余杭区塘栖镇人民政府于2015年12月2目为双方之间出具《合法住所(经营场所)使用证明》，以示同意作为经营场地的意见。这也使得上诉人增强了对该合同得以顺利履行的信心，并办理了企业经营的相关许可证，包括消防、环保等。除上诉人履行了付款义务外，上诉人还投入财力、物力对厂房进行维修、翻新，增添设备和各种设施。但是，被上诉人却无故占用部分厂房、宿舍拒不搬出，经上诉人多次催促均无果，严重影响了上诉人对该土地和房屋的正常使用。上诉人对该企业已正常经营二年，现为房屋实际占有人。上诉人对闲置厂房的实际利用，增加当地就业，对促进本地经济发展起到了积极作用。综上，一审法院对事实不清，适用法律不当，请求二审法院查明本案事实，撤销原判，改判支持上诉人的一审全部诉请。本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。被上诉人史掌根答辩称：被上诉人认为合同是无效的，所以不能按照合同约定的条款履行。签订合同的时候，上诉人明确知道，土地与房产情况在合同已经列明，因此按照法律规定不能买卖，无法办理土地、房产过户手续，签订的合同是无效的。镇政府出具的证明等材�，只是对上诉人实际使用情况的认定，不能认为买卖关系有效。集体土地不能转让，根据土管法，上诉人也不是集体土地成员，所以双方签订的房屋土地转让合同是不合法的。上诉人据此主张权益，不能成立。一审查明的事实正确无误。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院依据有效证据及双方当事人庭审的陈述，经审理查明的事实与原审法院认定的一致，本院予以确认。本院认为，从现有证据来看，史掌根出售给陈敏华的土地及厂房有一部分系余杭市塘栖震达丝织厂所有，其余土地及厂房并未有合法的审批手续。余杭市塘栖震达丝织厂系集体企业，史掌根个人无权将余杭市塘栖震达丝织厂所有土地及房�进行转让。因此史掌根将未取得合法审批手续的厂房及向村民购买的集体所有土地转让给陈敏华，且陈敏华又非案涉土地所在村集体组织成员，因此史掌根与陈敏华所签订的《房屋土地转让合同》，违反了我国土地管理法的相关规定，应认定为无效。陈敏华在经原审法院释明后表示不变更诉讼请求，现仍然以该诉讼请求上诉，故本院对陈敏华的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8656.5元，由上诉人陈敏华负担。本判决为终审判决。审判长  张一文审判员  金瑞芳审判员  睢晓鹏二〇一七年十二月二十八日书记员  何英杰??７?