江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0702民初1209号原告（反诉被告）：吴列，男，1981年9月7日出生，住江西省赣州市章贡区，原告（反诉被告）：周虹，女，1982年7月23日出生，住江西省赣州市章贡区，原告吴列、周虹共同委托诉讼代理人：康俊，江西正制律师事务所律师，一般代理。被告（反诉第三人）：李涛涛，男，1990年1月6日出生，住江西省南昌市西湖区，被告（反诉第三人）：陶秀凤，女，1989年12月27日出生，住江西省南昌市南昌县，被告李涛涛、陶秀凤共同委托诉讼代理人：陶长印（被告陶秀凤的父亲），男，1963年3月9日出生，住江西省南昌市南昌县，特别授权代理。被告（反诉原告）：赣州千顷置业顾问有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区章江南大道豪德水岸新天C1栋67号店铺。统一社会信用代码：91360700596549976Y。法定代表人：谢飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：雷鹏，北京市中银（赣州）律师事务所律师，一般代理。原告（反诉被告）吴列、周虹与被告（反诉第三人）李涛涛、陶秀凤、被告（反诉原告）赣州千顷置业顾问有限公司（以下简称赣州千顷公司）居间合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吴列，原告（反诉被告）吴列、周虹的共同委托诉讼代理人康俊，被告（反诉第三人）李涛涛、陶秀凤的委托诉讼代理人陶长印，被告（反诉原告）赣州千顷公司的委托诉讼代理人雷鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴列、周虹向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《房地产买卖（居间）合同》；2、原告没收被告李涛涛、陶秀凤支付的定金5万元；3、被告赣州千顷置业顾问有限公司将其保管的定金5万元转移给原告占有；4、本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：2017年3月6日，原告与被告李涛涛、陶秀凤、赣州千顷置业顾问有限公司订立《房屋买卖（居间）合同》，合同约定，被告李涛涛、陶秀凤以150万元的价格购买原告所有的位于赣州中海国际社区华府3栋1401室房屋，于2017年3月14日之前支付购房首期款59万元，合同订立当天被告支付了5万元的定金由被告赣州千顷置业顾问有限公司保管。而被告李涛涛、陶秀凤至今一直未按合同约定向原告支付首期房款，经原告多次催告，被告明确表示不履行合同，根据定金罚则，原告有权没收被告李涛涛、陶秀凤支付的5万元定金，因此原告要求被告赣州千顷置业顾问有限公司转移该5万元定金于法有据，但被告赣州千顷置业顾问有限公司予以拒绝。为维护原告合法权益，遂起诉至法院，要求依法处理。李涛涛、陶秀凤辩称，赣州千顷置业顾问有限公司在销售房屋的时候有意隐瞒了房屋的真实情况，诱导答辩人尽快购买房屋，同时对银行按揭事宜也存在虚假承诺。答辩人要求退回支付的定金，解除合同。赣州千顷公司辩称，被答辩人吴列、周虹应严格按照合同约定支付答辩人佣金。赣州千顷公司向本院提出反诉请求：1、要求吴列、周虹、李涛涛、陶秀凤立即支付佣金30000元；2、本案诉讼费用由吴列、周虹、李涛涛、陶秀凤承担。事实与理由：在赣州千顷公司的居间介绍与协调斡旋下，李涛涛、陶秀凤自愿购买吴列、周虹所有的位于赣州市章x区xx路xx号xx社区xx地块xx府xx号楼xx室房屋，三方于2017年3月6日签订了《房地产买卖合同》，就合同标的、交易定金、付款方式、产权转移登记手续、税费承担、房地产交付、违约责任、附随债务处理、不可抗力、佣金收取、法律适用与纠纷解决等事项进行了约定。《房地产买卖合同》签订后，赣州千顷公司依约履行了合同义务，但吴列、周虹、李涛涛、陶秀凤均没有依约在合同签订时支付各自的佣金，经多次催收无果，现诉至法院，要求处理。吴列、周虹针对赣州千顷公司的反诉请求辩称，1、对被答辩人房地产经纪资质有异议，应出具官方资质证明。2、答辩人并没有违约，合同佣金的支付条款应该由违约方支付全部的佣金，请求法院驳回反诉请求。李涛涛、陶秀凤针对赣州千顷公司的反诉请求辩称，答辩人当时在被答辩人误导下，打消了银行贷款资金上的顾虑才签订的合同，答辩人不应支付佣金，请求法庭核实被答辩人是否具有中介资质。吴列、周虹为证实其主张的事实及针对反诉请求答辩的理由成立，向本院提交了如下证据：1、吴列、周虹身份证复印件，证明吴列、周虹诉讼主体资格；2、《房地产买卖（居间）合同》，证明本案的法律关系及合同的具体约定；3、定金保证书，证明李涛涛、陶秀凤支付了5万元定金并由赣州千顷公司保管；4、催促履行通知函、解约通知、律师函、顺丰速运的回执单，证明因李涛涛、陶秀凤未履行合同，吴列、周虹发出通知解除合同，并且要求赣州千顷公司将定金交付给吴列、周虹；5、通知公告，证明赣州千顷公司备案的经纪机构资质已过期，证书有效期是2013年9月4日至2015年9月3日，而合同签订时处于没有资质状态，所以无权收取佣金。李涛涛、陶秀凤为支持其抗辩理由及针对反诉请求答辩的理由成立，向本院提交了如下证据：1、录音2，证明赣州千顷公司指导违规操作及资金不做监管；2、录音6，证明居间合同签订时，周虹并没有吴列授权委托书；3、微信截图，证明赣州千顷公司提供办假离婚证的联系方式；4、微信截图，从忠正地产了解到该房源带车位并且可议价。赣州千顷公司为证明答辩的理由及反诉主张的事实成立，向本院提交了如下证据：1、营业执照复印件，该营业执照是2017年1月13日颁发新的营业执照，其经营范围明确记载为：包括房地产中介服务，房地产信息咨询，其经营期限明确规定为2012年6月18日至2032年6月17日，可以充分证明赣州千顷公司具有房屋销售中介服务的相关资质；2、房地产买卖居间合同，证明该合同第18条的规定，在居间合同签订时，买卖双方各应向赣州千顷公司各支付佣金15000元，涉案居间合同签订后，买卖双方均没有向我方支付佣金，均构成违约，应当共同向我方支付佣金总额30000元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审举证、质证，对有争议的证据认定如下：一、关于吴列、周虹提交的证据，经庭审核实，其证据1、2、3、4的来源合法、内容客观真实，与本案有关联，本院对其三性予以确认。对证据5，该证据系原告从赣州市房地产估价与经济协会网站上打印的通知公告，该公告无法证明赣州千顷公司未取得相关资质，本院对其三性不予认定。二、关于李涛涛、陶秀凤提交的证据，经庭审核实，其证据1、2、3、4的真实性无法核实，且不能达到相应的证明目的，本院对其三性不予认可。三、关于赣州千顷公司提交的证据，经庭审核实，其证据1、2的来源合法，内容客观真实，与本案有关联，本院对其三性予以认可。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月6日，吴列、周虹（卖方）经居间人赣州千顷公司（居间方）介绍与李涛涛、陶秀凤（买方）协商，三方签订了《房地产买卖（居间）合同》（合同编号：00xx37），吴列同意将其所有的坐落于赣州市章x区xx路xx号xx社区xx地块xx府xx号楼xx室室以150万元的总房款出售给李涛涛、陶秀凤，其中合同第四条对交易定金明确约定：该物业交易定金5万元，上述定金为保证买方交易安全，买卖双方同意交由居间方代为托管，定金在买卖双方办理过户手续时可自动转为楼款；第十六条对其他违约责任约定：任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择没收定金；第十八条对佣金收取约定：居间方在买卖双方签订买卖合同时，向买方收取佣金1.5万元；居间方在买卖双方签订买卖合同时，向卖方收取佣金1.5万元，如买卖双方其中一方违约，违约方需付双方佣金3万元。李涛涛、陶秀凤依约支付了50000元购房定金，赣州千顷公司出具了定金保证书，并代为保管。同时《房屋买卖（居间）居间合同》第六条约定，买方须于2017年3月14日前支付剩余首期款910000元（含定金）至买卖双方约定的银行第三方监管账户……。期满后李涛涛、陶秀凤未依约筹齐首付款910000元，吴列、周虹于2017年3月23日向李涛涛、陶秀凤发出《催促履行通知函》，载明要求李涛涛、陶秀凤于2017年3月30日12：00前将首付款支付至约定的银行第三方监管账户，逾期的话，视为李涛涛、陶秀凤为无意履行合同，构成根本违约，吴列、周虹有权解除合同并没收定金。2017年3月30日，吴列、周虹向李涛涛、陶秀凤邮寄《解约通知》，载明：吴列、周虹与李涛涛、陶秀凤于2017年3月6日签订了《房地产买卖（居间）合同》（合同号：00xx37），约定你应当在2017年3月14日之前支付购房首期款59万元，但至今未付。我方于2017年3月23日向你发出催促履行通知函，望你方能继续履行合同，但未得到你方回应。现已到达催告函最终期限，故郑重通知你方：《房地产买卖合同》解除；根据合同第十六条，对你方于2017年3月6日支付的5万元定金予以没收。经吴列、周虹多次催告后，李涛涛、陶秀凤明确表示不履行合同，后吴列、周虹要求赣州千顷公司转移支付5万元定金未果，遂诉至本院，要求处理。本院认为，吴列、周虹与李涛涛、陶秀凤以及赣州千顷公司签订了《房屋买卖居间合同》，系三方当事人的真实意思表示，且其内容不违反国家相关法律法规的规定，合法有效，三方均应按约定全面履行自己的义务。李涛涛、陶秀凤辩称该合同系在赣州千顷公司的诱导下签订的，但未提供证据证明案涉合同存在欺诈、胁迫或乘人之危等违背本人真实意思的情况存在，应承担举证不能的法律后果，对李涛涛、陶秀凤的该抗辩主张本院不予采信。本案的争议焦点在于李涛涛、陶秀凤是否具有违约行为、责任如何承担以及是否应当向赣州千顷公司支付服务佣金？首先，李涛涛、陶秀凤未在合同约定的期限内向吴列、周虹支付首期购房款，违反了合同的承诺，属于违约行为，应承担相应的违约责任。基于李涛涛、陶秀凤的违约行为，吴列、周虹以发律师函的方式通知李涛涛、陶秀凤解除案涉合同，符合法律规定，案涉合同已解除。其次，李涛涛、陶秀凤应承担什么违约责任的问题，李涛涛、陶秀凤向吴列、周虹支付了定金5万元，根据原、被告的合同约定以及定金规则，吴列、周虹有权将李涛涛、陶秀凤支付的5万元定金予以没收，故吴列、周虹要求没收李涛涛、陶秀凤支付的5万元定金的诉讼请求于法有据，本院予以支持。再次，关于吴列、周虹要求赣州千顷公司将其保管的定金直接支付给吴列、周虹的问题，由于赣州千顷公司在该定金的问题上属于保管方，其对该定金并不具有支配权，同时，根据三方的房地产买卖居间合同的约定，赣州千顷公司作为居间方，即使存在应收佣金的情况下，未约定应收佣金可以从定金中予以扣除，故吴列、周虹要求赣州千顷公司将其保管的定金直接支付给吴列、周虹的诉讼请求于法有据，本院予以支持。再次，关于赣州千顷公司人反诉请求是否成立的问题，根据三方签订的《房地产买卖居间合同》的约定，赣州千顷公司有权收取佣金3万元，存在违约情形时，应由违约金支付。本案中，李涛涛、陶秀凤具有违约行为，故应承担支付全部佣金3万元的责任。吴列、周虹在本案中没有违约行为，不承担支付佣金的责任。最后，赣州千顷公司是否具有经纪资格的问题，本院认为，赣州千顷公司由赣州市工商行政管理局颁发了营业执照，具有独立的法人资格，而从事房地产买卖居间经纪服务的公司法人是做备案要求，并不是做行政许可要求。赣州市房管局颁发的赣市房字（2016）第74号文，不属于法律也不属于行政法规，而是部门性及地方性规范性文件。即使赣州千顷公司违反了该文件的规定没有进行备案，其应由相关的管理部门对其进行处罚，不影响其作为民事主体参与民事活动，故对于吴列、周虹与李涛涛、陶秀凤的该抗辩理由本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告吴列、周虹、被告李涛涛、陶秀凤与被告赣州千顷置业顾问有限公司于2017年3月6日签订《房地产买卖（居间）合同》（合同编号：00xx37）已于2017年3月30日解除；二、原告吴列、周虹有权没收被告李涛涛、陶秀凤支付的50000元定金；该50000元定金由被告赣州千顷置业顾问有限公司在本判决生效之日起七日内直接支付给原告吴列、周虹；三、驳回原告吴列、周虹的其他诉讼请求；四、反诉第三人李涛涛、陶秀凤在本判决生效之日起七日内向反诉原告赣州千顷置业顾问有限公司支付服务佣金30000元；五、驳回反诉原告赣州千顷置业顾问有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1050元，反诉费550元（实际减半收取275元），共计1325元，由被告（反诉第三人）李涛涛、陶秀凤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，按规定预交上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  曾子为人民陪审员  杨品谷人民陪审员  肖声玉二〇一八年四月二十七日书 记 员  唐 菊