北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0108民初28512号原告（被反诉人）：北京美颜玉美容院，经营场所北京市海淀区。负责人：龚海霞。委托代理人：宋建勋，北京市道可特律师事务所律师。被告（反诉人）：李化平，男，1960年10月15日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托代理人：韩广旭,北京市京师律师事务所律师。原告北京美颜玉美容院与被告李化平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告北京美颜玉美容院负责人龚海霞、委托代理人宋建勋，被告李化平的委托代理人韩广旭均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告北京美颜玉美容院向本院提出诉讼请求：1.要求继续履行合同，变更租金从2013年11月至2016年12月租金减半，共计减租金275000元；2.要求李化平赔偿未按合同约定供暖违约金75000元，以上合计350000元。本案诉讼费由李化平负担。事实和理由：我方和李化平2013年7月1日签订商铺租赁合同，约定我方承租李化平位于北京市海淀区润千秋佳苑乙×号楼底商×号商铺，租期5年，自2013年7月10日至2018年7月9日止。我方交纳了首期租金及履约保证金等费用后，对房屋进行了装修，申请营业执照，开始营业。但2013年10月，地铁16号线开始施工，工地围挡将整个门面遮挡，施工灰尘和噪音严重影响正常营业。我方多次向李化平反映情况，要求补助或降低租金，李化平一直称正在和地铁方面交涉，会给我方适当补偿。我方信以为真，按时交纳了第二期和第三期的租金，但时至今日，没有任何补偿的说法。我方认为，因客观情况发生了双方在订立合同时无法预见的重大变化，导致我方无法实现商业经营的目的，构成情势变更。根据双方签订的商铺租赁合同约定，我方租赁房屋的目的是商业用途的商铺，但自2013年11月地铁施工时起，该房屋已不符合商业使用的合同目的，我方按原合同支付租金显失公平，因此要求降低房租50%，李化平的损失可以向地铁建设方和施工方主张赔偿。因地铁16号线已于2017年1月通车，所以2017年1月后的租金我方已经全部都缴纳。另外，合同约定出租方应保证按时供暖，但合同签订后三个供暖季李化平均未按约定供暖，严重影响了我方冬季的经营活动，我方的病人甚至出现了冻病的情况，迫使我方增加空调，增加用电量，为此，我方要求李化平每年赔偿15000元。被告李化平辩称，不同意降低租金，修建地铁不适用形势变更原则。根据最高人民法院解释，情势变更有严格适用的标准，且本案不适用。1、2013年7月双方缔结合同之前，关于修建16号地铁的事实早已经在各大媒体报纸上公开了，签订合同时可以预见修地铁，且北京美颜玉美容院就是看中了地铁提供了交通便利才承租的；2、这种情况属于商业风险，作为生意人这些环境因素的变化都属于正常商业风险范围，试想如果地铁通后交通变好我方是否能够单方提高租金；3、北京美颜玉美容院陈述不符合事实，涉案门口车辆双向正常通行，店铺门口有个宽的通道通向马路，围墙没有一人高，比较低，且北京美颜玉美容院经营美容店并非零售店等偶单经营店铺，北京美颜玉美容院证据没有显示对其经营额有影响，合同显示房屋属于商业用房，北京美颜玉美容院一直按照这个目的正常使用房屋，且租金在2015年4月前正常缴纳；4、北京美颜玉美容院单方认为合同租金降至一半没有法律与事实、合同依据；5、我方在诉讼中前往涉案地点查看，发现北京美颜玉美容院没有按照合同约定进行使用房屋，换了经营名称和门面，故我方提起反诉。反诉请求:1、请求判令解除双方《商铺租赁合同》（合同编号：×号）；2、请求判令北京美颜玉美容院于合同解除之日（2016年10月23日）起三日内立即腾退位于北京市海淀区润千秋佳苑×号商铺；3、请求判令北京美颜玉美容院支付自2015年5月1日至2016年10月23日拖欠的租金227828元；4、请求判令北京美颜玉美容院支付因延期支付租金违约金712890.28元【按照每天应支付金额的1%的标准计算至2016年10月23日以及2017年上半年迟延交付的违约金共计180天一共160018元，计算方式14111元/月*（1+5%）*180*1%】。5、请求判令北京美颜玉美容院按照日租金493元，支付自2016年10月23日至实际腾退房屋的房间占有使用费；6、请求判令北京美颜玉美容院按照原租金150%标准支付逾期搬离房屋违约金。本案诉讼费由北京美颜玉美容院承担。事实及理由：我方与北京美颜玉美容院缔约后，北京美颜玉美容院自2015年5月1日起，未能按照合同约定支付资金，经我方催告后仍拒不履行合同，致使我方的合同目的无法实现。我方于2016年10月21日向北京美颜玉美容院邮寄送达解约函，行使解除权，解除了双方的商铺租赁合同。北京美颜玉美容院在我方处缴纳有保证金2万元左右，我方主张的租金金额已经扣除了北京美颜玉美容院交纳的保证金。合同第5条第（1）条明确约定如果需要进行重新装修，需要向我方提交申请且经过我方同意，北京美颜玉美容院装修没有经过我方同意，我方要求解除合同。被反诉人北京美颜玉美容院辩称，不同意李化平的反诉请求。我方并非无故拖欠租金，是因为出于情势变更的原因我方没有达到签订租赁合同的合同目的，我方要求降低租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2013年7月2日，龚海霞代表美颜玉克丽缇娜美容院（乙方、承租方）与李化平（甲方、出租方）的委托委托人刘蓟签订商铺租赁合同（合同编号：×，合同载明：租赁房屋位于北京市海淀区润千秋佳苑乙×号商铺，建筑面积为85.91平方米，房屋为商业用房；租期为2013年7月10日至2018年7月9日，自2013年7月10日起至2013年8月15日为免租期；本合同只含租金及履约保证金，不包括其他费用，其他费用由乙方与相关部门另行签订或缴纳；乙方付款至甲方在中国农业银行股份有限公司北京西北旺支行、户名为郑姣、号码为×××的专用账户；日租金标准为每平方米5.40元（由于甲方已降低租金标准，关于甲方收取租金产生的相关税费，由乙方承诺并按时足额向相关部门缴纳，必要时，甲方予以配合，若乙方未按时履行该义务造成甲方损失及相关处罚，乙方应给与赔偿），年租金为169329元，月租金为14111元，每日租金为463.90元；租金从起租日2013年8月16日起开始计算，房屋租金自本合同租赁期的第四年开始，之后每个租赁年度的租金按5%的比例逐年递增，具体是2013年8月16日（应交纳租金日期）至2013年10月31日35644元、2013年11月1日（应交纳租金日期）至2014年4月30日84666元、2014年5月1日（应交纳租金日期）至2014年10月31日84666元、2014年11月1日（应交纳租金日期）至2015年4月30日84666元、2015年5月1日（应交纳租金日期）至2015年10月31日84666元、2015年11月1日（应交纳租金日期）至2016年4月30日84666元,从2016年5月1（应交纳租金日期）至2016年8月15日49292元，2016年8月16日（应交纳租金日期）至2016年10月31日37426元，从2016年8月16日起至合同期满年租金按5%逐年递增；乙方认可并知晓该租金只是租赁该房屋的租金，其他费用包括但不限于如税费、管理费、供暖费、电费、水费、电话费、网络使用费、电视收视费、燃气费等费用，是由乙方另行承担的；作为履行本租赁合同的保证，乙方签约时应向甲方交纳相当于两个月租金的费用28222元作为履约保证金，租赁期满经双方协商续租的，则该履约保证金自动转到下一期，如因乙方拖欠租金、各项应缴纳费用、违约金时，甲方有权直接从履约保证金中扣除，在甲方从履约保证金扣除相应款项后，乙方须在接到甲方书面通知后3日内补足履约保证金，如乙方未在规定期限内补足履约保证金，甲方有权解除本合同；本合同期限届满时，乙方须在期满之日退还该房屋，并同甲方一起验收该房屋及设备、设施有无损坏，在应缴纳的水、电费、管理费、税费等相关费用交付完毕后的十天内，返还所交保证金；依甲方要求，乙方同意在签订本合同时于2013年6月30日前交纳完毕租金首付至2013年10月31日及二个月的履约保证金共计63866元；承租期内乙方供暖费、管理费等由乙方自行与管理单位签订；甲方于2013年7月10日前将房屋交付给乙方使用，甲方逾期2周仍未交付房屋的，乙方有权解除合同；租赁期满或甲方发出终止、解除合同通知后的3日内，乙方应返还该房屋及其附属设施、设备，甲乙双方对房屋及附属设施、设备验收并认可签字并移交房门钥匙后即视为返还完成；租赁期满或合同解除后3日内，乙方应结清自己所应承担的全部费用；在租赁期满、合同终止或解除后的3日内，在出租房内可以移动的、属于乙方自有物品由乙方自行移离出租房屋，其他不可移动物品不得损坏，租赁期满、合同终止或解除3日后尚未移离的物品，视为乙方放弃其所有权；在合同终止或解除的5日后，甲方有权使用包括但不限于停水、停电、停止供暖的方法阻止、禁止乙方继续使用该出租房屋；乙方在承租该房屋后，如若确因承租需要而进行重新装修的，应向甲方的委托管理方提交《装修申请》、《装修设计方案》、《施工组织计划》及消防报批蓝图6套，在乙方交纳相关费用并获得甲方认可后方可进行装修施工，所需装修费用乙方承担；合同期内，甲方和乙方中任何一方发生名称、法定代表人变更、合并、拆迁的，均不影响本合同的继续履行，合并变更后的一方即当然成为本合同的实际履行人，继续承担本合同项下的权利和义务。甲方未按约定时间交付该房屋达15日的，或甲方交付的房屋不符合合同约定且无法实现合同目的，或甲方不承担约定的维修义务致使乙方无法正常使用该房屋的，或甲方交付的房屋危及乙方安全或者健康的，乙方有权单方解除合同并有权要求甲方承担违约责任；乙方不支付或者不按照约定支付租金达7日的，或乙方欠缴各项费用达3000元以上，或乙方擅自改变该房屋用途，或乙方擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的，或乙方擅自将该房屋转租、分租、转借给第三人的，或乙方利用该房屋从事违法活动或损害公共利益，或乙方使用该房屋时严重影响第三人并给第三人造成财产或人身损害而拒不赔偿的，甲方有权单方解除合同、收回该房屋并有权要求乙方承担违约责任；关于违约责任，甲方或乙方如出现未履行或未遵守本合同项下有关条款各项义务的均构成违约，守约方有权要求违约方支付违约金和继续履行合同，如因一方的违约行为给对方造成损害或经济损失，违约方还应承担相应的民事赔偿责任，除本合同另有约定或不可抗力及法律政策原因外，甲乙双方均不得单方提前终止、解除本合同，双方签署本合同后，在乙方已支付了合同中约定的相关费用之后，由于任何一方原因造成合同不能继续履行的，视为单方违约，守约方有权要求违约方支付违约金，造成损失的，违约方还应承担相应的赔偿责任；关于违约金，除本合同另有约定及本条明确约定之外，违约方对每次的违约行为应向对方支付违约金1万元整，在本合同期满或提前终止、解除本合同后，乙方物品未能在本合同约定的期限内搬离出租房屋的，甲方可按本合同约定的方式处理滞留物品，或按照原租金150%的标准收取乙方逾期期间的房租金作为违约金，若因此影响新承租人搬入而给甲方造成损失的，乙方还应予赔偿，乙方未按期交纳租金及其他相关费用的，每逾期一天，乙方应支付金额的1%乘以逾期天数为违约金，因一方违约而导致本合同提前解除或终止的，违约方应向守约方支付相当于3个月租金的违约金。2013年11月29日，北京美颜玉美容院注册成立并将经营场所登记为北京市海淀区润千秋佳苑乙×号。庭审中，双方均认可上述房屋承租人为北京美颜玉美容院，亦认可诉争房屋所在小区为集中供暖。合同签订后，双方均按照合同履行了各自义务。2013年11月起，因修建北京地铁16号线及其地铁站，诉争房屋东侧不远处建起南北向的围墙、高大围挡及工地简易房。后北京美颜玉美容院与李化平就补偿问题未协商一致，自2015年5月1日至2016年12月31日，北京美颜玉美容院未支付租金。李化平已收取北京美颜玉美容院2017年1月1日至2017年12月31日期间的租金。另查明，北京市地铁16号线2007年初步规划成型，2013年4月25日，16号线车站设计方案开始展示。庭审中，李化平主张北京美颜玉美容院未经其许可，另行转租并另行进行装修施工，但未提交证据证明，且北京美颜玉美容院予以否认。本院认为，本依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，北京美颜玉美容院与李化平于2013年7月2日签订的商铺租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，双方均应据此履行。2013年11月北京地铁16号线开始建设，该建设行为虽对北京美颜玉美容院的经营造成较大影响，但北京市地铁16号线2007年初步规划成型、2013年4月25日开始展示车站设计方案，双方在签订租赁合同签均应对地铁16号线的修建有一定的了解，故北京美颜玉美容院主张地铁16号线的修建构成情势变更，进而要求降低租金，该主张无事实及法律依据，本院依法不予采信，对北京美颜玉美容院要求降低租金的主张不予支持。根据双方合同，北京美颜玉美容院向李化平交纳的租金中不包含供暖费，且承租期内北京美颜玉美容院的供暖费由北京美颜玉美容院自行与管理单位签订，李化平与北京美颜玉美容院均认可诉争房屋所在小区为集中供暖，故北京美颜玉美容院要求李化平承担供暖违约金无事实及法律依据，本院不予支持。就李化平提出的反诉，李化平主张北京美颜玉美容院未经其许可，另行转租并另行进行装修施工，但未提交证据证明，且北京美颜玉美容院予以否认，故对李化平的上述主张，本院不予采信。因2013年11月开始的地铁16号线建设对北京美颜玉美容院的经营造成了较大影响，双方对补偿问题未能达成一致，因而北京美颜玉美容院未依约交纳2015年5月1日至2016年12月31日期间的房屋租金，此系双方当事人就合同履行过程中的具体事宜未能协商一致，并非北京美颜玉美容院恶意拖欠租金，且李化平已收取诉争房屋2017年1月1日至2017年12月31日期间的房屋租金，故对李化平解除合同、腾退房屋及支付违约金的主张，本院均不予支持。李化平要求北京美颜玉美容院依约支付租金，具备事实及法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，判决如下：一、北京美颜玉美容院于本判决生效后十日内支付李化平二零一五年五月一日至二零一六年十二月三十一日期间的房屋租金人民币二十八万五千六百八十三元一角；二、驳回北京美颜玉美容院的全部诉讼请求；三、驳回李化平的其他反诉请求。如果北京美颜玉美容院未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费六千六百五十元，由北京美颜玉美容院负担，已交纳。反诉费六千六百零四元，由李化平负担四千五百九十八元，已交纳；由北京美颜玉美容院负担二千零六元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈迎宾人民陪审员  肖开恩人民陪审员  陈凤廷二〇一七年八月二十八日书 记 员  关永秋