山西省阳泉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）晋03民终1199号
上诉人（原审被告、原审反诉原告）：山西美隆房地产开发集团有限公司,住所地阳泉市城区泉中路45号。
法定代表人：王家辉，总经理。
委托诉讼代理人：韩丽强，山西博乾律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘小婷，北京厚坤律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：安立，男，1969年9月18日出生，汉族，现住阳泉市。
委托诉讼代理人：吕琰，山西春雷鑫律师事务所律师。
上诉人山西美隆房地产开发集团有限公司（以下简称美隆房地产）因与被上诉人安立房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省阳泉市城区人民法院（2017）晋0302民初529号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人美隆房地产的委托诉讼代理人韩丽强、刘小婷，被上诉人安立的委托诉讼代理人吕琰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
美隆房地产上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判上诉人不承担违约金；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人不具备协助被上诉人取得房屋权属证书的条件；2.一审判决变更了被上诉人的诉求，程序违法；3.被上诉人提起诉讼超过了诉讼时效；4.被上诉人出具的《承诺书》表明不能办理过户并非上诉人责任；5.违约金过高超过了被上诉人的损失，应予以减少。
安立辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回上诉，维持原判。
安立向一审法院起诉请求：1、判决被告按照双方签订的合同履行合同义务；2.判决被告向原告支付损失赔偿金（一审庭审中变更为违约金）；3.判决被告承担本案的诉讼费用。
一审法院认定的事实：2010年4月2日，原告（反诉被告）安立（合同中称买受人）与被告（反诉原告）美隆房地产（合同中称出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买的商品房为美隆国际商业广场第B座七层701-719号房，合同约定的建筑面积为987.83平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米5300元，总金额为人民币5235499元。该合同第五条”面积确认及面积差异处理”约定：商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意”按房地产测绘部门实测面积为准，多退少补”；该合同第六条”付款方式及期限”约定：”买受人签约合同时，付清房款人民币伍佰贰拾叁万伍仟肆佰玖拾玖元整，否则按合同第七条规定处理”；该合同第七条”买受人逾期付款的违约责任”约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之叁的违约金，合同继续履行；该合同第八条”交付期限”约定：出卖人应当在2010年9月30日前将本合同约定的商品房交付买受人使用；该合同第十五条”关于产权登记的约定”约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意”协商处理”。同日，原、被告又签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买的商品房为美隆国际商业广场第B座八层801-819号房，合同约定的建筑面积为987.83平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米5300元，总金额为人民币5235499元。该合同第五条”面积确认及面积差异处理”约定：商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意”按房地产测绘部门实测面积为准，多退少补”；该合同第六条”付款方式及期限”约定：”买受人签约合同时，付清房款人民币伍佰贰拾叁万伍仟肆佰玖拾玖元整，否则按合同第七条规定处理”；该合同第七条”买受人逾期付款的违约责任”约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之叁的违约金，合同继续履行；该合同第八条”交付期限”约定：出卖人应当在2010年9月30日前将本合同约定的商品房交付买受人使用；该合同第十五条”关于产权登记的约定”约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意”协商处理”。上述合同签订后，原告于2010年4月20日向被告支付购房款10470998元，被告按约向原告交付了房屋。另查明，上述合同签订后，合同中约定的”美隆国际商业广场第B座七层701-719号房”、”美隆国际商业广场第B座八层801-819号房”后更名为”美隆国际商业广场第A座七层701-719号房”、”美隆国际商业广场第A座八层801-819号房”。”美隆国际商业广场A座”在阳泉市房地产测绘所出具的《房地产测绘报告书》中称为美隆大厦北楼。又查明，2013年1月11日，阳泉市房地产测绘所出具《房地产测绘报告书》，上述两层商品房的建筑面积每层均为1061.61平方米。再查明，被告于2013年1月25日为上述两层商品房办理了房屋所有权证书，其中，房屋坐落为”阳泉市泉中路45号美隆国际商业广场A座七层”的房屋产权证号为”阳房权证城字第XX**号”，房屋所有权人为”山西美隆房地产开发集团有限公司”，建筑面积为1061.61平方米；房屋坐落为”阳泉市泉中路45号美隆国际商业广场A座八层”的房屋产权证号为”阳房权证城字第XX**号”，房屋所有权人为”山西美隆房地产开发集团有限公司”，建筑面积为1061.61平方米。2016年7月14日，被告山西美隆房地产开发集团有限公司向原告出具了《承诺书》：”承诺书我公司与安立于2010年4月2日签订两份《商品房买卖合同》，将位于市泉中路45号美隆国际商业广场A座七层701-719号及八层801-819号房卖于安立，房款安立已于2010年4月20日基本交清。我公司由于客观原因未能办理房屋产权证书。鉴于此前已有同楼宇的业主志远公司办理了部分房屋产权证书。我公司承诺，非因本公司原因外，于2016年8月底办理相关房屋产权过户手续。如到期未办理，愿承担相应责任”。但被告至今未协助原告办理上述两层商品房的房屋所有权证明。
一审法院认为，原告（反诉被告）安立与被告（反诉原告）美隆房地产均具有订立合同相应的民事权利能力和民事行为能力，双方于2010年4月2日签订的二份《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按约履行。本案的讼争分为本诉与反诉两部分。关于本诉部分，因被告美隆房地产已于2013年1月25日取得阳房权证城字第XX**号房屋所有权证书及阳房权证城字第XX**号房屋所有权证书，具备了协助原告取得上述房屋权属证书的条件，但被告至今未协助原告取得房屋权属证书，已构成违约，被告应承担相应的违约责任。对于原告要求被告按照双方签订的合同履行合同义务的诉讼请求，一审法院予以支持。原告还要求被告赔偿其违约金，庭审中，原告陈述违约金的起算时间为从2010年10月17日开始计算，至被告为原告办理房屋产权证书登记之日止，标准为按中国人民银行同期贷款利率计算。原告要求的违约金的计算标准并未超出相关法律规定，一审法院予以支持；但违约金的计算时间应从被告取得阳房权证城字第XX**号房屋所有权证书及阳房权证城字第XX**号房屋所有权证书后开始计算，并扣除三个月的合理办证期限，至判决确定的被告协助原告办理房屋权属证书的履行期限届满之日止。故原告要求被告支付其违约金的诉讼请求，一审法院予以酌情支持。关于反诉部分，1.根据原告（反诉被告）安立与被告（反诉原告）美隆房地产于2010年4月2日签订的二份《商品房买卖合同》的相关约定和阳泉市房地产测绘所出具的《房地产测绘报告书》中明确的上述两层房屋的实测面积，原告（反诉被告）理应补交购房款782068元[（1061.61平方米-987.83平方米）×5300元/平方米×2]。被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付其购房款782068元的反诉请求，一审法院予以支持。2.原告（反诉被告）安立与被告（反诉原告）美隆房地产签订二份《商品房买卖合同》的时间为2010年4月2日，合同约定的交付购房款时间为签约日即2010年4月2日，但原告（反诉被告）实际交付购房款的时间为2010年4月20日，逾期18天，已构成违约，原告（反诉被告）应承担相应的违约责任。被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付其违约金56543.39元（5235499元/层×18天×0.0003×2层）的反诉请求，一审法院亦予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告美隆房地产于判决生效后三十日内协助原告安立办理上述房屋权属证书；并支付原告安立相应的违约金（违约金计算办法为：按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行同期贷款利率计算利息，从2013年4月25日起计算至判决确定的协助办理房屋权属证书的履行期限届满之日止）。二、驳回原告安立的其他诉讼请求。三、原告（反诉被告）安立于判决生效后三十日内支付被告（反诉原告）美隆房地产购房款782068元，并支付被告（反诉原告）美隆房地产逾期付款违约金56543.39元。
二审中，当事人没有提交新证据。经一审法院二审审理查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。
本院认为，上诉人美隆房地产未履行与被上诉人安立签订的两份《商品房买卖合同》中约定的协助被上诉人办理房屋权属登记的义务，构成违约，依法应承担违约责任。上诉人认为被上诉人的起诉请求为损失赔偿金，而被上诉人认为其主张的损失赔偿金实质为违约金，但双方签署的两份《商品房买卖合同》及上诉人单方出具的《承诺函》均未对未协助被上诉人办理房屋权属登记进行违约金约定，上诉人安立亦未提供证据证明未办理房屋权属登记所造成的损失。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定：”合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”且上诉人的上诉请求明确表示一审判决违约金计算过高应予减少，其内心真实意思表示为认可由于未能按其协助对方办理权属变更应当承担相应的违约损失，故被上诉人要求按中国人民银行同期贷款利率计算违约金的主张并未无不妥，本院对此予以支持。关于违约责任起算点的问题，2016年7月14日，上诉人美隆房地产单方向被上诉人安立出具了《承诺函》，约定”我公司承诺，非因本公司原因外，于2016年8月底办理相关房屋产权过户手续。如到期未办理，愿承担相应责任。”被上诉人安立将《承诺函》作为证据向法院提交，视为其已默认双方对房屋的协助办理权属登记手续的时间确定为2016年8月31日前完成，逾期即为违约。据此，《承诺函》应当推定为双方对前述签订的两份《商品房买卖合同》中协助办理权属登记条款和违约责任的变更。上诉人美隆房地产未能提供充分证据证明未办理房屋产权过户手续是上诉人以外的原因造成，因此按照此《承诺函》的约定，违约责任时间应从2016年9月1日起算。一审法院认定违约金起算时间错误，应予纠正。
综上所述，美隆房地产的上诉请求部分成立。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持山西省阳泉市城区人民法院（2017）晋0302民初529号民事判决第三项，即原告（反诉被告）安立于本判决生效后三十日内支付被告（反诉原告）山西美隆房地产开发集团有限公司购房款782068元，并支付被告（反诉原告）山西美隆房地产开发集团有限公司逾期付款违约金56543.39元；
二、撤销山西省阳泉市城区人民法院（2017）晋0302民初529号民事判决第二项；
三、变更山西省阳泉市城区人民法院（2017）晋0302民初529号民事判决第一项为上诉人山西美隆房地产开发集团有限公司于本判决生效后三十日内协助被上诉人安立办理上述房屋权属证书；并支付被上诉人安立相应的违约金（违约金计算办法为：按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行同期贷款利率计算利息，从2016年9月1日起计算至本判决确定的协助办理房屋权属证书的履行期限届满之日止）；
四、驳回被上诉人安立的其他诉讼请求。
一、二审案件受理费各300元，均由上诉人山西美隆房地产开发集团有限公司负担；一审反诉费6093元，由被上诉人安立负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 翔
审判员 谷守乾
审判员 郝丽琴
二〇一七年十二月一日
书记员 李增艳