湖北省十堰市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂03民终2756号
上诉人（原审被告）：十堰住房公积金管理中心，住所地：湖北省十堰市茅箭区北京中路*号。统一社会信用代码:12420300F85690547G。
法定代表人：胡建明，该中心主任。
委托诉讼代理人：李长征，湖北武当律师事务所律师。代理权限：特别授权。
委托诉讼代理人：吕圣子，湖北武当律师事务所律师。代理权限：特别授权。
被上诉人（原审原告）：刘思阳，男，1982年4月1日生，汉族，住湖北省武当山旅游经济特区。
被上诉人（原审原告）：蔡红芸，女，1986年2月2日生，汉族，住湖北省武当山旅游经济特区。
原审被告：湖北武当太极湖置业有限公司，住所地:湖北省武当山旅游经济特区玉虚路鹏程苑一楼。统一社会信用代码：914203006764956999。
法定代表人：王书学，该公司经理。
原审被告：中国工商银行股份有限公司十堰城中支行，住所地：湖北省十堰市茅箭区北京南路39号。统一社会信用代码:914203007146391993。
负责人：徐风夏，该支行行长。
上诉人十堰住房公积金管理中心（以下简称十堰公积金中心）与被上诉人刘思阳、蔡红芸及原审被告湖北武当太极湖置业有限公司（以下简称太极湖置业公司）、中国工商银行股份有限公司十堰城中支行（以下简称工行十堰城中支行）房屋买卖合同纠纷一案，湖北省丹江口市人民法院于2017年9月25日作出（2017）鄂0381民初876号民事判决。宣判后，十堰公积金中心不服一审判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月28日受理后，依法组成由审判员马勇岗（主审）担任审判长，审判员王天航、许杰参加的合议庭审理了本案。经合议庭评议，本案现已审理终结。
十堰公积金中心上诉请求：撤销一审判决，改判《个人住房公积金（组合）贷款抵押借款合同》继续有效，判令刘思阳、蔡红芸继续依约支付贷款本息；如《个人住房公积金（组合）贷款抵押借款合同》被解除，判令刘思阳、蔡红芸已经支付的贷款本息有效，不予返还。事实与理由：1.本案商品房买卖合同与公积金担保贷款合同两者相互独立，商品房买卖合同的解除不必然导致公积金担保贷款合同的解除，一审判决解除商品房买卖合同的同时解除担保贷款合同不当�2.本案存在两种不同法律关系，在房屋买卖合同没有解除，十堰公积金中心没有提出具体诉讼请求时，一审法院不应当将商品房买卖合同与贷款合同合并审理。解释规定如果担保权人作为独立请求权第三人提出诉讼请求，应与商品房担保贷款合同合并审理；担保权人另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。刘思阳、蔡红芸要求解除借贷合同关系的前提是商品房买卖合同先被解除。本案具体案情与相关规定不符，合并审理不当。3.即使担保贷款合同应当被解除，对于双方已经履行的部分应当认定有效，即刘思阳、蔡红芸已经支付的贷款本息应为有效，不应予以返还。4.住房公积金是十堰市城镇居民缴存的住房储金，其目的是为职工住房提供保障，为更多需要解决基本住房问题的中低收入职工提供帮助。一审判决极有可能产生非常不好的示范效应，动摇住房�积金缴款职工对资金安全的信心，为公积金安全带来冲击。
刘思阳、蔡红芸、太极湖置业公司、工行十堰城中支行二审均未提交书面答辩状。
刘思阳、蔡红芸诉至一审法院称，1.解除刘思阳、蔡红芸与太极湖置业公司于2011年10月9日签订的《商品房预售合同》；解除刘思阳、蔡红芸与工行十堰城中支行、十堰公积金中心于2011年12月15日签订的《个人住房公积金贷款抵押借款合同》及抵押物预登记证明；2.太极湖置业公司返还刘思阳、蔡红芸已支付的房屋首付款281665元，支付违约金46666.5元及资金占用利息（利息以本金281665元从2013年10月1日起至返还全部房款之日止按年利率6%予以计算）；工行十堰城中支行、十堰公积金中心返还刘思阳、蔡红芸已支付的借款（自2012年1月15日起至合同解除之日止按每月2156元予以计算）。事实和理由：2011年10月9日，�思阳、蔡红芸与太极湖置业公司签订《商品房预售合同》第八条约定，太极湖置业公司应于2013年6月30日前交房；第九条约定，逾期60日不交房，刘思阳、蔡红芸有权解除合同，并要求违约方承担房屋总价款10%的违约责任。2011年12月15日，刘思阳、蔡红芸与工行十堰城中支行、十堰公积金中心签订《个人住房公积金贷款抵押借款合同》。合同签订后，刘思阳、蔡红芸按合同约定全面履行了自己的义务，而太极湖置业公司截止至今还未动工建房。刘思阳、蔡红芸为维护其合法权益，特向法院提起诉讼。
太极湖置业公司一审辩称，1.关于房屋迟延交付一事确实存在，对因此给刘思阳、蔡红芸带来的影响表示歉意。2.刘思阳、蔡红芸提出退房一事原因复杂，确有一些太极湖置业公司无法掌控的原因，以致拖延至今无法交房，符合购房合同中补充条款的约定情形。3.鉴于本案的客观事实情况，太极湖置业公司在积极寻求政府相关部门支持，将尽快完工，希望得到刘思阳、蔡红芸的理解及协商解决。4.和解方案一是由双方继续履行合同，并根据合同中的相关约定由太极湖置业公司承担相应的违约金；二是如刘思阳、蔡红芸坚持退房，由太极湖置业公司依照合同中有关退房条款的约定，向刘思阳、蔡红芸退还房款并承担10%违约金。针对退款事项，太极湖置业公司请求结合公司资金现状，与刘思阳、蔡红芸协商具体的分期付款时间及金额。
工行十堰城中支行、十堰公积金中心一审辩称，商品房买卖合同和公积金抵押贷款合同之间不具有主从合同关系，存在两种不同的法律关系，在房屋买卖合同没有解除前，工行十堰城中支行、十堰公积金中心未就担保贷款合同提出诉求的情况下，不应合并审理；商品房买卖合同关�解除，并不必然导致担保贷款合同关系的解除；整个案件的过错由太极湖置业公司导致，刘思阳、蔡红芸购房损失应向太极湖置业公司追索，而不是向工行十堰城中支行、十堰公积金中心索要。
一审认定，太极湖置业公司已取得位于湖北省××旅游经济特区××村××××房预售字（××）××湖北省商品房预售许可证书。2011年10月9日，刘思阳、蔡红芸夫妻（买受人）与太极湖置业公司（出卖人）签订了《商品房预售合同》及《合同补充协议》，由刘思阳、蔡红芸购买太极湖置业公司开发的位于武当山旅游经济特区石家庄村武当印象山水四季2栋1单元502号房屋，建筑面积129.27平方米，单价为每平方米3610元，总金额466665元整。太极湖置业公司应于2013年6月30日前交付房屋；逾期超过60日后，刘思阳、蔡红芸有权解除合同，太极湖置业公司应当自刘思阳、蔡红芸解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并承担累计已付款10%的违约金。合同签订后，刘思阳、蔡红芸于2011年11月4日向太极湖置业公司支付了首期购房款281665元,并由太极湖置业公司向刘思阳、蔡红芸出具了销售不动产统一发票。2011年12月15日，刘思阳、蔡红芸（借款人）与工行十堰城中支行（受托方）、十堰公积金中心（委托方）签订了住房公积金委托贷款协议书，由委托方将其住房公积金委托受托方向借款人发放贷款金额为185000元,贷款期限11年,自2011年12月15日起至2022年12月31日止,利息按年利率4.9%计算。同日，由刘思阳、蔡红芸（借款人、抵押人）与工行十堰城中支行（贷款人）、太极湖置业公司（保证人）签订了《个人住房公积金(组合)贷款抵押借款合同》，约定工行十堰城中支行将其受托贷款金额为185000元,贷款期限11年,自2011年12月15日起至2022年12月31�止,利息按年利率4.9%计算发放给刘思阳、蔡红芸，并按合同约定将该贷款划入太极湖置业公司名下账户，刘思阳、蔡红芸以所购房屋作为抵押财产提供抵押担保，太极湖置业公司为本合同项下刘思阳、蔡红芸的全部债务提供阶段性连带保证担保。合同签订后，2011年12月16日，工行十堰城中支行将该贷款185000元划入太极湖置业公司名下账户。2012年1月16日，由太极湖置业公司向刘思阳、蔡红芸出具了185000元的收据，工行十堰城中支行取得刘思阳、蔡红芸所购房屋的抵押权人预告登记证明，刘思阳、蔡红芸自2012年1月16日起逐月向工行十堰城中支行归还贷款本息。刘思阳、蔡红芸所购买的房屋因太极湖置业公司至今没有动工建设导致无法交房，刘思阳、蔡红芸遂诉至法院。
一审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案刘思阳、蔡红芸夫妻（买�人）与太极湖置业公司（出卖人）签订的《商品房预售合同》及《合同补充协议》，系双方当事人真实的意思表示，因该房屋已取得了商品房预售许可证，故不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方应按合同约定全面履行其义务。该合同签订后，刘思阳、蔡红芸按照合同约定向太极湖置业公司支付了购房款，而太极湖置业公司至今没有动工建房导致无法向刘思阳、蔡红芸交付所购买的房屋，已构成违约，故刘思阳、蔡红芸依照合同约定主张解除合同，并要求太极湖置业公司退还购房款、承担违约金的请求，符合法律规定，予以支持。刘思阳、蔡红芸（借款人）与工行十堰城中支行（受托方）、十堰公积金中心（委托方）签订的住房公积金委托贷款协议书及刘思阳、蔡红芸（借款人、抵押人）与工行十堰城中支行（贷款人）、太极湖置�公司（保证人）签订的《个人住房公积金(组合)贷款抵押借款合同》，该协议及合同系当事人真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。但该协议及合同是基于《商品房预售合同》中刘思阳、蔡红芸所购买的房屋作为抵押物而产生的抵押贷款合同关系，从合同的产生而言，按揭贷款合同的成立依赖于商品房买卖合同的成立；从合同的履行目的而言，按揭贷款合同的履行服务于商品房买卖合同的履行。刘思阳、蔡红芸购买的房屋因太极湖置业公司至今无法动工建设导致无法交房，致使商品房买卖合同目的无法实现，现刘思阳、蔡红芸要求商品房买卖合同解除后，按揭贷款合同的目的已无法实现，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，商品房买卖合同被确认无效或�被撤销、解除的，当事人有权解除按揭贷款合同。因此，本案就商品房买卖合同之诉与按揭贷款合同之诉存在合并审理的必要。因此，刘思阳、蔡红芸在提起诉讼时一并要求解除商品房买卖合同及按揭贷款合同，并将按揭贷款合同当事人列为被告，并无不当。故对工行十堰城中支行、十堰公积金中心辩解本案不应合并审理的理由，不予支持。根据本案事实，按揭贷款合同履行过程中，受托方按揭贷款银行工行十堰城中支行及委托发放贷款方十堰公积金中心主观上并无过错，客观上亦无违约行为，刘思阳、蔡红芸虽然系通过行使法定解除权而解除按揭贷款合同，但解除合同后果的处理原则上仍应遵循合同相对性原则。就本案而言，针对商品房买卖合同部分，由于买卖合同因开发商太极湖置业公司违约而解除，太极湖置业公司本应将收取的全部房款，包括首付款和购�人通过贷款支付的部分全部返还购房人刘思阳、蔡红芸，并向购房人刘思阳、蔡红芸承担赔偿责任。针对贷款合同部分，购房人刘思阳、蔡红芸作为借款人应将贷款合同项下的贷款返还受托方贷款银行，并向银行承担赔偿责任，银行应当返还购房人已经偿还的贷款本息，注销房屋上设定的预告登记。需要明确的是，购房人作为借款人解除贷款合同的根本原因在于开发商太极湖置业公司违约导致买卖合同解除，因此，购房人刘思阳、蔡红芸对银行承担的赔偿责任应视为其在买卖合同项下因太极湖置业公司违约而致损失的当然组成部分。故刘思阳、蔡红芸向银行承担的损失赔偿责任最终亦应由开发商太极湖置业公司承担。为了减少不必要的重复、繁琐和徒生的风险，由太极湖置业公司将按揭贷款及购房人刘思阳、蔡红芸应当赔偿按揭银行的损失部分直接支付给按揭银行，按揭银行应配合办理注销房屋预告抵押的手续。同时，按揭银行将购房人刘思阳、蔡红芸已经偿还的贷款本金及利息返还购房人刘思阳、蔡红芸，太极湖置业公司将首付款及应当赔偿购房人的其他损失支付给购房人。根据本案实际，工行十堰城中支行是受十堰公积金中心的委托发放的贷款，因此，十堰公积金中心应将购房人刘思阳、蔡红芸已经偿还的贷款本金及利息返还购房人刘思阳、蔡红芸。且该贷款也是直接转入太极湖置业公司账户，刘思阳、蔡红芸在该合同中没有过错，故应由实际受益人及过错方太极湖置业公司将按揭贷款及购房人刘思阳、蔡红芸应当赔偿按揭银行的损失部分直接支付给十堰公积金中心。综上，刘思阳、蔡红芸的诉讼请求，有事实和法律依据，应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七�、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除刘思阳、蔡红芸与湖北武当太极湖置业有限公司于2011年10月9日签订的《商品房预售合同》；解除刘思阳、蔡红芸与中国工商银行股份有限公司十堰城中支行、十堰住房公积金管理中心于2011年12月15日签订的《个人住房公积金（组合）贷款抵押借款合同》及房屋抵押预登记手续；二、湖北武当太极湖置业有限公司于本判决生效后10日内返还刘思阳、蔡红芸已支付的房屋首付款281665元，并支付违约金46666.5元及资金占用利息（利息以本金281665元自2013年10月1日起至返还全部房款之日止按年利率6%予以计算）；三、十堰住房公积金管理中心于本判决生效后10日内返还刘思阳、蔡红芸已支付的贷款本息（自2012年1月15日起至合同解除之日止以刘思阳、蔡红芸已实际支付数额为准）；四、湖北武当太极湖置业有限公司于本判决生效后10日内支付十堰住房公积金管理中心向刘思阳、蔡红芸已支付的贷款本息（自2012年1月15日起至合同解除之日止以刘思阳、蔡红芸已实际支付数额为准）及刘思阳、蔡红芸应向十堰住房公积金管理中心偿还的剩余贷款本息(贷款本金以185000元为准)。五、驳回刘思阳、蔡红芸其他诉讼请求。案件受理费6525元，减半收取3262元，由湖北武当太极湖置业有限公司负担。
二审期间，当事人均未提交新证据。
本院查明的案件事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的规定》第二十五条规定：以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。从本条第一款字义理解可知，在担保权人作为第三人在商品房买卖合同中提出诉讼请求时，应当与商品房买卖合同合并审理；担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另案提出诉讼请求时，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。从本条第二款字义理解可知，商品房买卖合同被�除后，商品房担保贷款合同也应被解除，出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本条并未限制买受人同时要求解除商品房买卖合同与商品房担保贷款合同。商品房担保贷款合同是依附商品房买卖合同而产生，服务于商品房买卖合同的履行；商品房担保贷款合同的基础是买卖商品房的抵押。商品房买卖合同与商品房担保贷款合同合并审理有利于案件处理，提高诉讼效率与社会效果，符合合并审理的立法本意。一审根据买受人的诉讼请求解除商品房买卖合同与商品房担保贷款合同并无不当，十堰公积金中心的此项上诉理由不能成立，不予支持。根据合同解除的处理原则，买受人可以要求恢复原状、采取补救措施、并有权要求赔偿损失，本案买受人要求十堰公积金中心返还已支付的贷款本息符合法律规定，应当予以支持。十堰�积金中心上诉称买受人已经支付的贷款本息不应返还、且要求买受人依约继续支付贷款本息的理由匪夷所思，不符合法律规定。至于公积金资金的来源、性质及缴存目的，属于国家宏观经济调控政策，是顶层设计范畴，与本案没有必然的联系。
综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理适当，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原审判决。
二审案件受理费4000元，由十堰住房公积金管理中心负担。
本判决为终审判决。
审判长 马勇岗
审判员 王天航
审判员 许 杰
二〇一七年十二月二十二日
书记员 昝鹏飞
附：本判决所适用的法律（法规、司法解释）规定
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；