安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖01民终6228号
上诉人（原审被告）：黄保安，男，1981年1月23日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区，
委托诉讼代理人：苗春健，安徽华人律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈瑶，安徽华人律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陆应杉，男，1957年10月15日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区，
委托诉讼代理人：程春，安徽善维律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陆峰，安徽善维律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：韦守岭，男，1970年11月18日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区，
被上诉人（原审被告）：陈万云，女，1970年11月2日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区，
上诉人黄保安因与被上诉人陆应杉、韦守岭、陈万云房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2016）皖0191民初4368号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
黄保安上诉请求：1、撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判驳回陆应彬的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由陆应杉承担。事实和理由：韦守岭、陈万云与陆应杉签订的《转让协议》尚未生效，黄保安取得涉案房屋所有权系通过合法途径，一审判决认定黄保安与韦守岭、陈万云签订《存量房买卖合同》存在恶意串通、以合法形式掩盖非法目的、确认该合同无效系认定基本事实不清、证据不足。一、陆应杉与韦守岭、陈万云签订的《转让协议》仅有韦守岭签字，韦守岭、陈万云系夫妻关系，涉案房屋系夫妻共同财产，在陈万云缺席审理无法确认收款事实的情形下，韦守岭单方转让涉案房屋既未得到陈万云的追认也未在事后取得处分权，韦守岭的行为系无权处分，故陆应杉与韦守岭、陈万云的房屋买卖合同关系尚未生效。陆应杉亦未举证证明韦守岭、陈万云实际收到转让协议中约定房款，一审判决并未查明该项事实。陆应杉举证《方兴社区安置房屋入住结算审核表》以证明韦守岭、陈万云对涉案房屋享有处分权，但该入住结算审核表仅为复印件，一审判决以此作为定案证据认定韦守岭、陈万云在2010年取得涉案房屋产权证书前即享有房屋所有权并进行处分，系属证据不足。二、黄保安系通过合法途径购买涉案房屋，且按计税价格交付房款，一审判决认定黄保安与韦守岭、陈万云之间存在恶意串通，以合法形式掩盖非法目的，显系认定事实不清。黄保安系通过中介于2017年2月20日与韦守岭、陈万云签订《存量房买卖合同》，中介亦向黄保安出示韦守岭、陈万云系涉案房屋所有权人相关证明及何家勇代办涉案房屋买卖、过户等相关事宜公证授权，故黄保安有理由相信涉案房屋的出售系韦守岭、陈万云的真实意思表示。因韦守岭、陈万云与黄保安于2017年2月20日签订的《存量房买卖合同》第二条约定：“一次性付款：乙方（黄保安）于2017年2月20日向甲方（韦守岭、陈万云）支付房屋价款”，黄保安在韦守岭急用钱的情形下于当日依约按韦守岭、陈万云代理人何家勇的要求通过转账方式汇入韩凌杰账户用以支付房款后，于次日办理了产权变更登记手续。故涉案存量房买卖合同系韦守岭、陈万云与黄保安的真实意思表示，黄保安亦依约履行支付房款义务，且所支付房款价格未低于合肥市地方税务局包河分局核定的计税价格，故黄保安对涉案房屋所有权的取得系经过合法途径。需要强调的是，韦守岭、陈万云与黄保安的房屋交易系基于韦守岭、陈万云向合肥市兴泰小额贷款有限公司（以下简称兴泰小贷公司）借款后将涉案房屋抵押至兴泰小贷公司名下，后因韦守岭、陈万云未能依约还款后，兴泰小贷公司在业已取得韦守岭、陈万云授权的情况下将涉案房屋通过何家勇及中介代为出售、过户，黄保安系通过中介公司购买到涉案房屋并按照中介公司出具的韦守岭、陈万云与何家勇的公证书及委托付款函等书面材料依约履行支付房款义务。即韦守岭、陈万云与黄保安之间关于涉案房屋买卖系双方真实意思表示并无恶意串通之嫌，更不存在以合法形式掩盖非法目的的事实。一审判决仅以韦守岭、陈万云与黄保安签订《存量房买卖合同》的时间系起诉之后及涉案房屋交易价格低为由，主张韦守岭、陈万云与黄保安之间存在恶意串通，以合法形式掩盖非法目的，显系认定事实不清。黄保安系通过中介购得涉案房屋，与韦守岭、陈万云未曾接触，故韦守岭、陈万云与黄保安之间无法构成恶意串通的意思表示。同时，一审判决认定“韦守岭家人实际居住至今”，黄保安亦通过中介实地察看涉案房屋，已尽到了买受人应尽的合理审查义务，黄保安有理由相信韦守岭、陈万云对涉案房屋享有处分权。最后，即使韦守岭、陈万云与陆应杉签订的《转让协议》有效，但陆应杉并未举证证明黄保安在签订合同及办理房屋所有权转移登记时知道或应当知道房屋已被其他买受人先行占有。故在黄保安已经办理房屋所有权转移登记的情况下，仍应优先保护已经办理了房屋所有权转移登记的买受人即黄保安权利。
陆应杉辩称，黄保安的上诉请求无事实和法律依据，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律准确，应予维持。一、陆应杉与韦守岭、陈万云于2003年8月所签订的《转让协议》系双方真实意思表示，合法有效，且已实际履行。韦守岭、陈万云依据此《转让协议》收取了陆应杉相应的房屋价款，陆应杉也据此《转让协议》于2003年12月31日实际取得占有使用该房屋至今。陆应杉与韦守岭、陈万云之间的房屋买卖合同只剩下履行产权登记的过户手续未办理，未能办理房产过户的原因系韦守岭、陈万云故意和恶意所致。二、黄保安上诉称陆应杉与韦守岭、陈万云之间的房屋《转让协议》尚未生效的意见不能成立。韦守岭、陈万云系夫妻关系，涉案房屋拆迁安置户主系韦守岭，且陈万云虽未在协议落款处签名，但陈万云事实收取了陆应杉所支付的房款。另外在2007年陈万云因办理安置房需要自陆应杉处借走涉案房屋的结算审核表、回迁证并出具《借据》也是不争的事实。此外，韦守岭、陈万云于2003年12月份从经开区房屋安置部门接收房屋后交付给陆应杉占有使用该房屋至今。上述种种情形均能够证明陆应杉与韦守岭、陈万云房屋买卖合同真实合法有效且实际履行。三、黄保安并非善意购买人，其与韦守岭、陈万云之间恶意串通，以合法形式掩盖非法目的，且直接损害了陆应杉的合法权益。1、黄保安取得涉案房屋的登记时间发生在陆应杉起诉韦守岭、陈万云诉讼期间。2、黄保安系与韦守岭、陈万云的委托人何家勇办理房屋转让登记手续。韦守岭、陈万云向何家勇出具委托公证书的时间是在陆应杉诉讼后双方庭审前的调解期间，韦守岭、陈万云一边在与陆应杉调解，另一边向何家勇出具委托公证书并办理了最高额抵押贷款对涉案房屋设定抵押，接着在2017年2月20日在抵押未到期的情况下撤销抵押立即转户登记至黄保安名下。3、黄保安取得该房屋价款为30万元，不仅明显低于市场价格，更是低于该房基准价348100元。2017年2月20日该位置的相同房屋的市场价格约1-1.2万元/平方米，而黄保安购买的平均单价为3596元，此价明显低于市场价格，不属于正常买卖。4、黄保安在2017年2月20日房产过户登记前没有实地查验涉案房屋，不符合房屋买卖的常理。其之所以没有实地查看房屋，是因为房屋一直由陆应杉的姐姐居住，黄保安没办法进入查看，黄保安称已实地察看的事实不能成立。综上，请依法查明本案事实，驳回黄保安的上诉请求，维持一审判决。
韦守岭、陈万云未作答辩。
陆应杉向一审法院起诉请求：1、确认韦守岭、陈万云委托何家勇于2017年2月20日将位于合肥经济技术开发区锦绣社区桃源小区5幢303室房屋与黄保安签订的《存量房买卖合同》无效；2、请求将该房屋产权登记由黄保安恢复至韦守岭名下。
一审法院认定事实：2003年8月，韦守岭与陆应杉签订《转让协议》，约定韦守岭将拆迁享受社区的80平方安置房的所有权转让给陆应杉。安置房每平方米720元，共计58400元。2003年11月6日，陈万云确认购买款项已经全部付清。韦守岭将房产钥匙交付给陆应杉。陆应杉家人实际居住至今。2010年3月18日，韦守岭为涉案房产合肥经济技术开发区合安路东、紫云路北桃源5幢303室（建筑面积83.43平方米）办理房屋产权证，产权人为韦守岭。2016年11月14日，韦守岭将包括涉案房屋在内的财产抵押给兴泰小贷公司，抵押债权为80万元。2016年11月8日，韦守岭、陈万云办理《委托书》，委托何家勇办理涉案房产注销抵押登记、出售、过户等相关事宜。2016年11月9日，合肥市中安公证处对该《委托书》进行公证。2017年2月20日，何家勇代表韦守岭、陈万云同黄保安签订《存量房买卖合同》，韦守岭、陈万云将涉案房屋以30万元出售给黄保安。2017年2月21日，该房产变更产权人为黄保安，该套房产的房产计税价格为348100元。
另查明，韦守岭、陈万云系夫妻。2016年11月4日，韦守岭收到一审诉状、证据等材料。
一审法院认为，本案应明确以下争议焦点：一、关于陆应杉与韦守岭之间的《转让协议》效力；二、关于韦守岭、陈万云与黄保安之间的房屋买卖合同效力。
关于争议焦点一。陆应杉与韦守岭于2003年8月签订的《转让协议》就房屋的出售价格、付款方式等均进行了约定。陆应杉在协议签订后及时足额支付了房款，并自2003年占有房屋至今。上述一系列行为系双方真实意思表示，未违反国家法律法规的强制性规定，双方之间的《转让协议》依法成立，且合法有效。陆应杉虽因韦守岭的违约行为导致其未取得涉案房屋的产权过户登记，但其作为房屋第一手实际买受人的合法权利应受到法律保护。
关于争议焦点二。2010年，韦守岭取得了涉案房屋的产权证书，未按照《转让协议》约定协助陆应杉办理房产转移登记等手续。2016年10月25日，陆应杉诉至该院，要求韦守岭为涉案房产办理产权证书，将房产登记到韦守岭名下，并转移登记至陆应杉名下。2016年11月4日，韦守岭收到本案诉状、证据等材料。2016年11月8日，韦守岭、陈万云委托何家勇办理涉案房产注销抵押登记、出售、过户等相关事宜。2016年11月14日，涉案房屋被韦守岭以80万元抵押给兴泰小贷公司。2017年2月20日，涉案房屋以30万元出售给黄保安。2017年2月21日，涉案房屋转移登记至黄保安名下。涉案房屋的一系列权属变动均发生于诉讼案件之后，韦守岭、陈万云明知其已将涉案房屋出售给他人，于2017年将房屋以远低于市场单价的价格出售给黄保安，并迅速办理产权转移登记手续。韦守岭、陈万云将涉案房屋进行第二次出售时，其主观上显存恶意。从黄保安方面看，其称与韦守岭、陈万云互不相识，双方交易过程中未有任何串通行为，无任何获取不正当利益的主观思维，但其购买合肥经济技术开发区范围内2003年建成的建筑面积为83.43平方米的产权房屋，仅花费30万元房款，平均单价仅为3596元，总价甚至低于强制房产计税价格348100元，严重违背常理。
综上，该院认定黄保安在与韦守岭、陈万云签订《存量房买卖合同》时存在恶意串通，以合法形式掩盖非法目的，损害合法买受人陆应杉权益之行为。故陆应杉要求确认黄保安与韦守岭、陈万云之间签订的《存量房买卖合同》无效之诉请，该院予以支持。韦守岭、黄保安辩称双方之间不存在恶意串通行为之理由，违背常理，该院不予采信。黄保安应将涉案房屋请求恢复登记至韦守岭名下。
据此，该院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十八条第一款第（四）、（七）项、《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条（二）、（三）项、《中华人民共和国物权法》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、确认韦守岭、陈万云与黄保安于2017年2月20日签订的《存量房买卖合同》无效；二、黄保安应于判决生效之日起十日内将涉案房屋恢复登记至韦守岭名下。案件受理费200元，保全费2020元，合计2220元，由韦守岭、陈万云、黄保安共同负担。
本案二审期间，黄保安为证明其主张，向本院提交以下证据：一、兴泰小贷公司借贷资料（借款合同、抵押合同、公证书、放贷流水等凭证）、委托付款函、转账凭证，证明韦守岭、陈万云向兴泰公司借款并将涉案房屋抵押至兴泰小贷公司名下，因韦守岭、陈万云无能力还款而委托何家勇卖房，黄保安通过委托人购得房屋，并按照其要求将房款汇入指定账户，黄保安已履行其支付房款义务。黄保安系通过合法途径购得涉案房屋，与韦守岭之间未曾接触过，更不存在陆应杉主张的恶意串通意思表示和行为。二、涉案房屋照片，证明黄保安购买涉案房屋时，已经履行看房的合理审查义务，并非与韦守岭、陈万云恶意串通。陆应杉对上述证据的质证意见是：一、上述证据均非新证据。二、从上述证据可知，何家勇受韦守岭委托卖房，与黄保安系恶意串通。三、证据三里的照片并非拍摄涉案房屋的内部情况。
另，对一审认定、双方当事人无争议的事实，本院予以确认。
本院认为，2003年8月，韦守岭与陆应杉签订《转让协议》，韦守岭将拆迁享受社区的80平米安置房的所有权转让给陆应杉。2003年11月6日，陈万云在该协议上签字确认陆应杉将购买款项全部付清。结合其后韦守岭将房屋交付陆应杉并由陆应杉家人实际居住至今的事实，能够形成证据锁链，证明韦守岭与陆应杉签订的《转让协议》得到陈万云的确认，双方已经实际履行的事实。该《转让协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，陆应杉作为买受人的合法权利应予保护。黄保安上诉称《转让协议》并未生效的主张不能成立，本院不予支持。
韦守岭、陈万云在明知房屋已经出售给陆应杉并实际交付使用的情形下，在买受人陆应杉已经向一审法院提起诉讼要求其协助办理转移登记手续之后，在一审法院审理期间，将涉案房屋抵押登记给兴泰小贷公司用于其个人借款，并以委托公证的形式，委托案外人何家勇办理涉案房屋注销抵押登记、出售、过户等相关事宜，上述行为足以证明韦守岭、陈万云将房屋出售给黄保安主观上存在恶意。
黄保安上诉称何家勇系抵押权人兴泰小贷公司的工作人员，何家勇受托出卖房屋系兴泰小贷公司行使抵押权的合理行为，并提供了借贷资料、委托付款函、转账凭证等予以证明黄保安系通过合法途径购房，但其与韦守岭、陈万云的交易过程中，黄保安仅凭韦守岭、陈万云的授权即进行交易，亦未事先到涉案房屋现场查看，有悖常理。黄保安与韦守岭、陈万云于合同签订后第二天即办理完产权登记，黄保安于2017年2月21日即取得不动产权证书，不符合存量房买卖的交易习惯。此外，黄保安与韦守岭、陈万云的交易价30万元远远低于当时正常的市场交易价格，而涉案房屋于2017年2月20日经税务部门核定纳税的计税价格已达到34.81万元。故此，黄保安的购房行为主观上难言善意，本院对一审法院认定韦守岭、陈万云与黄保安就涉案房屋交易过程中存在的恶意串通行为，予以确认。
综上所述，黄保安的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由黄保安负担。
本判决为终审判决。
审判长 陆建群
审判员 方玮韡
审判员 余海兰
二〇一七年十一月二十四日
书记员 张明武
附相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。