江苏省宿迁市宿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏1302民初9973号
原告：淮安橡果房地产代理有限公司，。
法定代表人：陈昊天，总经理。
委托诉讼代理人：李晓云。
委托诉讼代理人：袁浩，男，公司员工。
被告：江苏中瓯置业有限公司。
法定代表人：林明地，董事长。
委托诉讼代理人：李帅，江苏宏亮律师事务所律师。
原告淮安橡果房地产代理有限公司（以下简称橡果公司）与被告江苏中瓯置业有限公司（以下简称中瓯公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年12月19日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告橡果公司的法定代表人陈昊天、委托诉讼代理人李晓云、袁浩，被告中瓯公司的委托诉讼代理人李帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告橡果公司向本院提出诉讼请求：1.解除双方2016年1月20日双方签订《宿迁市中瓯名城项目销售代理合同》；2.判令被告支付原告代理费用120000元及违约金200000元；3.由被告承担本案的诉讼费用。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为：确认双方在2016年1月20日双方签订的《宿迁市中瓯名城项目销售代理合同》于2016年5月31日解除。事实和理由：2016年1月20日双方签订《宿迁市中瓯名城项目销售代理合同》，约定被告委托原告为被告开发的楼盘进行全程策划和销售总代理，期限自签订合同之日至2017年12月31日止。2016年2月起原告就组织团队进场并进行前期销售工作，按合同约定，被告应于次月10日前支付前三个月准备期代理费用。原告多次向被告催要上述款项未果，故提起诉讼。
被告中瓯公司辩称，在代理合同签订后，原告一直未实质性进场销售房屋，还于此后单方解除代理合同，我方认为原告已违约，我方不应支付代理费、违约金及诉讼费用。我方确认双方的合同于2016年5月31日已经解除，并保留另案起诉原告承担违约责任的权利。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合双方无争议的证据及当事人陈述，双方无争议的事实如下：
原告橡果公司（乙方）和被告中瓯公司（甲方）于2016年1月20日签订《宿迁市中瓯名城项目销售代理合同》，由被告委托原告对被告开发的中瓯名城项目可售房源的独家销售总代理商，由原告对该项目进行全程策划、推广、代理销售。合同约定了项目的概况、销售代理权限、销售基准均价、销售任务等。其中合同第六条约定，“1、双方商定签订合同并乙方团队实质进场之日起算前三个月作为销售准备期。甲方按每月4万元（含税）标准支付给乙方用于该项目进行梳理、重新整合塑造和推广，团队建设和客户的梳理、有效蓄水。2、在销售准备期内，乙方销售业绩目标设定为3套/月，达标甲方按完成目标的次月10日及时支付给乙方，未达标减半支付乙方作为鼓励支持，如乙方在销售准备期最后累计完成销售任务，甲方于准备期结束的次月10号按标准履行支付”。合同第十条约定，“（甲方）应保证该项目具备商品房销售的充足条件和相关证件……提供甲方营业执照、商品房预（销）售许可证……”。合同第十一条约定，“本合同一经签订，即具有法律效力，甲乙双方任何一方不得擅自提前解除、终止合同，除合同另有约定外，任何一方擅自解除、终止合同的，均须提前一个月书面通知对方，各自履行义务后，并违约方向守约方赔偿人民币贰拾万元整￥200000元整）。2、甲方须按合同约定履行应支付乙方实际产生销售代理费用的义务，如甲方未按约定履行支付，每日按所拖欠实际应支付金额万分之三向乙方支付违约金，直至实际支付日为止。甲方连续三个月未按合同约定履行支付乙方实际产生销售代理费用的，乙方有权解除合同，并视同甲方违约”。2016年5月31日，橡果公司向中瓯公司发送《合同解除告知函》，通知中瓯公司解除《宿迁市中瓯名城项目销售代理合同》。
自双方签订《宿迁市中瓯名城项目销售代理合同》起至2016年5月31日止，涉案的中瓯名城项目并未取得商品房销（预）售许可证。合同签订后，被告中瓯公司未向原告橡果公司支付费用。
对当事人有争议的事实和证据，本院分别作出认定：
1.原告提交的资料核实清单复印件（2﹟、3﹟、5﹟、6﹟楼窗口表）、房源表（2﹟、6﹟），原告称上述证据系被告提供给原告，原告据此对外宣传、销售，其已履行合同义务。被告对上述证据的真实性不予认可，也不认可上述证据系由其提供给原告，同时也不认可原告的证明目的。
2.原告提交的形象包装材料清单，该证据系橡果公司制作有关涉案项目售楼处、建筑工地等处的“宣传物料”、“接待物料”以及户外广告旗帜、排位、广告位等清单，被告公司的法定代表人林明地签字同意，并备注“先报单价”。原告欲据此证明其已经履行了合同义务。被告认为该清单不能证明原告已经履行了合同义务。
3.原告提交的企划方案、策划代理方案、广告宣传单、客户来访登记表、答客户问资料、奖品领取登记表、售楼处现场照片一组。原告欲据此证明其已经履行了合同规定的义务。被告认为上述证据均是原告单方制作，真实性不予认可，不能确定照片中反映的就是中瓯名城售楼部，也不能证明相关宣传方案、材料是由原告制作。被告还称，在原告进行代理销售前，涉案的“中瓯名城”项目就已经开始销售，存在售楼部，因此相关照片并不能证明是原告进行了相关工作。
4.原告提交的劳动合同五份，该五份劳动合同均是原告和案外人签订的，载明的工作内容为房产销售，工作地点为宿迁中瓯名城。原告欲据此证明其已经聘请了相关人员对涉案楼盘进行销售。被告认可其中原告和袁浩签订的劳动合同，并称其他劳动合同系原告当方制作，真实性不予认可。被告还称实际上袁浩只是从2016年1月20日至2016年2月8日（春节）期间在涉案项目售楼部工作，此后就再也没有在涉案售楼部工作。
5．原告提交的手机短信聊天记录，显示的聊天双方为原告公司员工袁浩及被告公司法定代表人林明地。原告欲据此证明其曾要求被告支付代理费用并尽快进行交接，间接证明原告已在履行销售代理义务超过四个月。被告质证认为聊天记录上显示的一方号码确系其法定代表人林明地所有，但不能证明该记录内容的真实性，而且从内容看其也没有认可应该支付原告代理费用。
6.原告提交的费用清单一份，原告欲据此证明其为了履行合同义务支出了各项费用合计120718.6元。被告认为该证据系原告单方制作，真实性不予认可。
本院对上述证据认证如下：证据1仅是涉案项目部分房屋的信息，并不能反映原告据此进行了宣传。证据4系原告单方制作，除被告认可的袁浩的劳动合同外，其他合同的真实性本院不予认可。证据5系原告单方制作，其中虽然标注有被告公司法定代表人林明地的手机号码，但不能证系双方真实聊天情况的反映，真实性本院不予认可。证据6系原告单方制作，又未得到被告的认可，真实性本院不予认可。证据2有被告公司法定代表人的签字确认，真实性本院予以确认，其中详细记载了被告将为涉案项目进行宣传、销售所需的材料。证据3虽然没有得到被告的认可，但从内容看该组证据系原告为履行合同而形成的相关文件、现场。具体来说看，相关“企划方案”、“策划代理方案”上明确表明有“淮安橡果”字样，可以证明确系原告制作了相关的计划、方案。上述文件指出原“中瓯名城”项目工期延误、问题积压严重、社会口碑跌倒谷底，并提出“弱化中瓯名城、摒弃中瓯名城……必须以一个全新项目入市”的销售思路，计划推出新项目形象，定位为“高铁国际生活圈、新加坡城市花园”。相关的照片反映售楼部处有“中瓯名城Ⅱ期”、“新加坡花园”字样，户外广告牌有“中瓯名城”字样，同时显示活动时间为“2月21日、22日、23日”（涉案合同签订之后），售楼部中悬挂的宣传标语含有“宿迁正在制造新加坡”字样，在宣传页、档案袋及一次性水杯（照片显示有上百份之多）上亦同时标明有“新加坡花园”“中瓯名城Ⅱ期”（字体明显很小）等字样。另外，客户来访登记表、奖品领取登记表更是记载了数百外客户姓名及对应的联系电话、领取的奖品等信息。证据3的各项证据可以相互印证，证明被告已经在销售准备期对涉案项目进行了梳理、重新整合塑造和推广，履行了合同的有关义务。
本院认为：原被告双方于2016年1月20日签订的《宿迁市中瓯名城项目销售代理合同》（以下简称合同）系双方真实的意思表示，依法成立且合法有效，双方均应据此履行义务、行使权利。双方一致确认该合同于2016年5月31日解除，本院对此予以确认。
合同第六条约定了销售准备期间的代理费用标准、付款方式、付款期限、销售业绩指标。合同第十一条约定了“甲方（被告）须按合同约定履行应支付乙方（原告）实际产生销售代理费用的义务，如甲方未按约定履行支付，每日按所拖欠实际应支付金额万分之三向乙方支付违约金，直至实际支付日为止。甲方连续三个月未按合同约定履行支付乙方实际产生销售代理费用的，乙方有权解除合同，并视同甲方违约”。原告已经按照合同约定在销售准备期对涉案项目进行了梳理、重新整合塑造和推广，被告应按约每月向原告支付销售代理费用。
被告主张原告并未实际对外进行销售，但依据原告提交的证据可以看出其已经在“销售准备期”对涉案项目进行了项目梳理、重新整合塑造和推广，并接待了大量的来访客户。虽然原告没有完成合同第六条约定的销售业绩指标，但涉案项目自原被告双方签订合同之日起至解除合同之日止，一直没有取得商品房预（销）售许可证，客观上原告无法和购房者签订商品房销（预）售合同。依据合同第十条约定，被告应“保证该项目具备商品房销售的充足条件和相关证件……提供甲方营业执照、商品房预（销）售许可证……”。因此原告未能完成销售业绩的原因系被告违约造成，被告的该项抗辩，本院不予支持。
目前，被告未按约支付费用已达三个月，原告可按照约定解除合同并要求被告支付代理费用及违约金。自双方于2016年1月20日签订合同起至合同于2016年5月31日止，原告主张被告应按照合同第六条约定的40000元/月的标准支付销售代理费用合计120000元，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。
被告主张在原告进场前，涉案楼盘项目已经开始销售，原告提交的售楼处现状及相关宣传、销售材料可能系之前形成而非原告的工作成果。被告的主张并无证据证明，没有得到原告的认可，且其主张与相关证据材料中明确标明“淮安橡果”字样，以及摒弃“中瓯名城”概念，而采用“高铁国际生活圈、新加坡城市花园”概念进行宣传、销售等事实相矛盾。因此，被告的该项主张本院不予支持。被告还主张原告方工作人自2016年2月8日起退场，但并未提供证据证明，亦未得到原告公司的认可。原告于2016年5月31日要求解除涉案合同并要求被告支付代理费用，如果原告确实存在违约行为，而被告直至本次诉讼前却并未对此采取措施，维护自身权利，不符合常理。因此，被告的该项主张本院不予采信。
原告主张被告应按合同第十一条约定支付其违约金200000元。合同第十一条约定了违约责任，其中第一款约定为任何一方擅自解除、终止合同的应向赔偿对方200000元，而被告并未擅自解除合同。另外，原告也没有证据证明其遭受的损失金额与其主张的违约金数额相当，因此原告主张的金额本院不予支持。依据合同第十一条第二款约定，如被告未按约定履行支付代理费用的义务，应每日按实际所拖欠金额的万分之三向原告支付违约金至实际支付之日止，该约定符合法律规定，故违约金应据此计算。本案中，自2016年1月20日签订合同之日起，被告应于每满一月的次月10日前支付代理费用40000元，因此违约金应分别自2016年3月10日、4月10日、5月10日起，按每日万分之三计算至实际支付之日止（基数均为40000元），但总额不应超过原告主张的200000元。
综上所述，原告的部分诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告淮安橡果房地产代理有限公司和被告江苏中瓯置业有限公司在2016年1月20日签订的《宿迁市中瓯名城项目销售代理合同》于2016年5月31日解除；
二、被告江苏中瓯置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告销售代理费用120000元并支付违约金（以40000元为基数自2016年3月10日起，按每日万分之三计算至实际支付之日止，以40000元为基数，自2016年4月10日起，按每日万分之三计算至实际支付之日止，以40000元为基数，自2016年5月10日起，按每日万分之三计算至实际支付之日止，上述违约金总额不得超过200000元）；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6400元，由原告淮安橡果房地产代理有限公司负担3300元，被告江苏中瓯置业有限公司负担3100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院（户名：宿迁市财政局国库处，开户行：中国农业银行宿城支行，账号：46×××80）预交上诉案件受理费。
审 判 长 王 炜
代理审判员 司杨凯
人民陪审员 索铁生
二〇一七年七月二十日
书 记 员 徐 驰