湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂28民终1678号
上诉人（原审被告）：游昌辉，男，1972年5月3日出生，汉族，住四川省大竹县。
委托诉讼代理人：张川，四川黎明律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐鹏，四川黎明律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：湖北鹤峰县宝通房地产开发有限公司，住所地湖北省鹤峰县容美镇九峰大道111号。
法定代表人：熊家喜，总经理。
委托诉讼代理人：田曾玉，湖北立鹤律师事务所律师。
上诉人游昌辉因与被上诉人湖北鹤峰县宝通房地产开发有限公司（以下简称宝通公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省鹤峰县人民法院（2017）鄂2828民初228号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年7月26日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人游昌辉的委托诉讼代理人张川、徐鹏、被上诉人宝通公司的委托诉讼代理人田曾玉到庭参加诉讼。本案经本院院长批准延长审理期限三个月。现已审理终结。
游昌辉上诉请求：撤销原判，改判驳回宝通公司的诉讼请求；由宝通公司承担一、二审诉讼费。事实及理由：一审认定事实不清，证据不足，判决错误。一、游昌辉系湖北鹤川汽车销售有限公司（以下简称鹤川公司）的法定代表人，签订《门面租赁合同书》系履行职务行为。一审以游昌辉签订合同时未提供法定代表人身份证明否定游昌辉的代表行为错误。二、案涉合同一直由鹤川公司在履行，租金由鹤川公司缴纳，宝通公司未提出异议。宝通公司法定代表人熊家喜在鹤川公司购买汽车，收款单位是鹤川公司，购车款抵扣租金，可知宝通公司知晓合同主体是鹤川公司。鹤峰县顺意物业管理有限公司与宝通公司系关联公司，该公司向鹤川公司收取物业管理费、水电费，收据上的客户名称为鹤川汽车，说明实际承租人系鹤川公司，而非游昌辉个人。三、游昌辉在本案发生前已经不是鹤川公司的股东和法定代表人，由于鹤川公司新的法定代表人覃仕兵与宝通公司就租金问题未达成一致，宝通公司与鹤川公司发生争议导致的法律后果不应由游昌辉承担。
鹤川公司辩称：一、双方签订合同是在2013年10月26日，而2013年9月30日鹤川公司已注册成立，游昌辉签订合同时没有表明其代表鹤川公司，出示的证件是个人身份证，而非鹤川公司的营业执照及法定代表人身份，表明游昌辉是以其个人身份签订的租赁合同。二、游昌辉与他人发生的行为，没有告知宝通公司，宝通公司不清楚游昌辉与他人的关系，也不认可游昌辉将权利转移给他人，游昌辉租赁门面后让谁使用与宝通公司没有关系，游昌辉签订租赁合同的行为是个人行为。三、关于物业管理费，因为游昌辉离开鹤峰后，对于相关的费用没有缴纳，宝通公司已代为缴纳，宝通公司主张该物业管理费用具有法律依据。四、因游昌辉自2016年10月26日起开始违约，没有缴纳租金，按租赁合同的约定，20000元违约金系双方合同约定，游昌辉对宝通公司造成的损失为181500元，一审判决游昌辉支付20000元违约金不违反法律规定。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果公平公正，请求驳回上诉，维持原判。
宝通公司向一审法院起诉请求：1、依法解除双方2013年10月26日签订为期5年的《门面租赁合同》，由游昌辉返还所租赁的2-6号门店；2、判决游昌辉向宝通公司支付合同违约金20000元，门店租金60500元（2016年10月27日至2017年2月26日）、电费1132元、水费79元、物业管理费13470元，合计95181元；3、由游昌辉承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2013年10月26日，宝通公司（简称甲方）与游昌辉（简称乙方）签订了《门面租赁合同书》，合同约定：甲方将位于容美镇××大道××号“宝通新城”一楼临街门面2-6号出租给乙方。1、甲方同意将2-6号门面出租给乙方从事小汽车展销。2、乙方承租甲方的门面属毛坯房，二次装修费用均由乙方负责。3、期限为五年，从合同生效之日起计算。合同期满甲方如继续出租，同等条件下可考虑乙方优先租用。4、租金前三年每年165000元，第一年甲方同意乙方免交，合同签订时乙方向甲方交纳第二年租金135000元，第三年全额收取（即165000元），三年以后每年按10%递增，按年度交纳，先交后用。5、本门面系甲方特惠价出租，乙方在合同履行期间无权转让，如需转让必须经甲方同意。9、乙方在经营期间，所发生的税金、用水、用电、通讯、有线电视和各单位收取应由乙方交纳的管理和服务费用由乙方承担并按时交付，不得向甲方推诿和拒交。10、违约责任，（1）、1-9条均属共同遵守的条款，如有违约将由责任方承担支付对方2万元的违约金。
游昌辉按照合同约定在签订合同时向宝通公司交纳了第二年租金135000元，2015年2月宝通公司法定代表人熊家喜在游昌辉经营的门店内购买价值555000元的汽车，分两次支付了450000元，尚余105000元经熊家喜和游昌辉商议冲抵了第三年（2015年10月26日至2016年10月15日）游昌辉租赁宝通公司门店的房屋租金，下余60000元房屋租金于2016年4月向宝通公司付清。后游昌辉未按照合同的约定向宝通公司支付第四年的房屋租费，并于2016年10月31日后停止经营至今。游昌辉关闭租赁门店事先未向宝通公司申请终止租赁合同，也未结清租赁期间产生的费用。鹤峰县顺意物业管理有限公司于2016年12月2日向宝通公司收取了游昌辉2015年10月27日至2016年10月26日一年的物业管理服务费13464元、2016年9、10月使用的电费1131元、水费79元。另，2013年9月30日湖北鹤川汽车销售有限公司（自然人独资）经工商行政管理机关注册成立。
一审法院认为，本案争议焦点是游昌辉与宝通公司签订《门面租赁合同书》的行为是游昌辉的个人行为，还是鹤川公司的职务行为。鹤川公司2013年9月30日经工商行政管理机关注册成立，法定代表人为游昌辉。2013年10月26日，游昌辉与宝通公司签订《门面租赁合同书》时，应当向宝通公司提交鹤川公司经工商行政机关注册成立的企业信用信息及法定代表人身份证明，以证实游昌辉与宝通公司签订《门面租赁合同书》是以鹤川公司的名义进行的活动，且是在法定代表人权限范围内的活动。游昌辉未提交，仅提交个人身份信息。从合同签订时游昌辉就向宝通公司交纳了第二年的房屋租金135000.00元（第一年房屋租金免交），到2016年4月5日鹤川公司的员工游昌映在与宝通公司的法定代表人结算购车款时，都是以游昌辉的个人行为向宝通公司交纳2015年10月26日至2016年10月15日的房屋租金（第三年的房屋租金），宝通公司有理由相信双方签订《门面租赁合同书》是游昌辉的个人行为。双方在签订《门面租赁合同书》时，游昌辉交纳了第二年的房屋租金（第一年房屋租金免交），第三年的房屋租金是其法定代表人用个人购车款抵偿游昌辉应交纳给宝通公司的房屋租金，在合同履行中游昌辉都是以个人名义与宝通公司履行合同，其行为应是双方当事人的真实意思表示，游昌辉与宝通公司签订《门面租赁合同书》的行为是游昌辉的个人行为。双方应按照合同约定全面履行各自的义务。游昌辉辩称与宝通公司签订门面租赁合同是鹤川公司的职务行为，庭审中，未提交证据证实是鹤川公司在履行双方签订的《门面租赁合同书》，其抗辩理由不充分，不予采信。民事活动应当遵循诚实信用，根据合同相对性原则，该合同对双方当事人具有法律约束力，游昌辉是此合同的权利义务主体，宝通公司按照合同约定履行了交付租赁房屋的义务，游昌辉理应按照约定于2016年10月27日开始计算并交纳第四年租金，游昌辉未支付租金，构成违约，且经宝通公司催告后仍未履行，故，对于宝通公司要求依法解除双方2013年10月26日签订的为期5年的《门面租赁合同》；返还所租赁的2-6号门店；支付2016年10月27日至2017年2月26日止的门面租金60500元的诉讼请求，予以支持。双方在合同中明确约定如有违约将由责任方承担支付对方20000元的违约金，故宝通公司请求游昌辉支付约定违约金20000元的诉讼请求，予以支持。宝通公司请求游昌辉支付电费1132元、水费79元、物业管理费13470元的诉讼请求，因游昌辉未按时交纳物业费、水、电费，宝通公司履行了代交义务，予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》及《物业管理条例》第四十二条之规定判决：一、解除湖北鹤峰县宝通房地产开发有限公司与游昌辉于2013年10月26日签订的《门面租赁合同书》，游昌辉返还所租赁湖北鹤峰县宝通房地产开发有限公司位于容美镇××大道××号“宝通新城”一楼临街门面2—6号。二、游昌辉支付湖北鹤峰县宝通房地产开发有限公司2016年10月27日至2017年2月26日止门面租金60500元。三、游昌辉支付湖北鹤峰县宝通房地产开发有限公司违约金20000元。四、游昌辉支付湖北鹤峰县宝通房地产开发有限公司电费1132元、水费79元、物业管理费13470元。上述款项共计95181元，限判决生效后十日内付清。案件受理费2179.52元，湖北鹤峰县宝通房地产开发有限公司已预交，由游昌辉负担。
二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。
经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，游昌辉与宝通公司于2013年10月26日签订的《门面租赁合同书》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。游昌辉、宝通公司在二审时均明确表示对一审判决解除双方签订的涉案《门面租赁合同书》及返还涉案租赁物没有异议，本院对此予以确认。围绕游昌辉的上诉请求及宝通公司的答辩意见，本案双方二审的争议焦点为游昌辉与宝通公司签订《门面租赁合同书》系个人行为还是职务行为。经审查，鹤川公司虽经工商行政管理部门注册成立于2013年9月30日，但鹤川公司原法定代表人游昌辉并非以鹤川公司名义对外签订涉案《门面租赁合同书》，而是游昌辉提交个人身份信息，以游昌辉个人名义与宝通公司签订合同，且游昌辉提供的证据也不足以证明宝通公司知道或应当知道其行为代表鹤川公司，故一审法院依据合同相对性原则认定涉案《门面租赁合同书》系宝通公司与游昌辉个人签订，并约束合同双方并无不当。在签订涉案《门面租赁合同书》后，游昌辉按照合同约定交纳了前第二、三年租金（第一年免交），但其未按照合同约定按期交纳第四年的租金，构成违约，应当按照约定承担违约责任。一审法院据此判决游昌辉给付相应租金、违约金，并支付宝通公司为其代交的水电费、物业管理费并无不当。关于游昌辉称其已不是鹤川公司的股东和法定代表人，法律后果不应由游昌辉承担的问题。由于鹤川公司的股东及法定代表人的变更属于公司内部治理问题，不属于本案审理范围。
综上，游昌辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2179.52元，由上诉人游昌辉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郜帮勇
审 判 员 李志华
审 判 员 张成军
二〇一七年十二月七日
法官助理 张晶晶
书 记 员 谭绍丹