辽宁省抚顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽04民终1155号
上诉人（原审被告）：抚顺伟达物业管理有限公司。住所地辽宁省抚顺经济开发区。
法定代表人：朴慧淑，该公司经理。
委托诉讼代理人：张雪，该公司工作人员。
被上诉人（原审被告）：胡佩香，女，1966年2月22日出生，汉族，住辽宁省抚顺市望花区。
上诉人抚顺伟达物业管理有限公司（以下简称伟达公司）因与被上诉人胡佩香物业服务合同纠纷一案，不服抚顺市望花区人民法院（2016）辽0404民初2464号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人伟达公司法定代表人朴慧淑及其委托诉讼代理人张雪到庭参加诉讼。被上诉人胡佩香经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。
伟达公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持伟达公司一审诉讼请求；二审案件受理费由胡佩香承担。事实和理由：一审判决不支持伟达公司2014年8月1日至2015年6月18日的物业费，没有事实和法律依据。伟达公司和枫泽家苑业主委员会签订的物业管理委托合同合法有效，该合同第十七条第二款约定：原兴人物业（伟达公司前手物业服务企业）所欠水费、电费等费用归乙方。这说明兴人物业的离开，是因为入不敷出，拖欠水、电等费用，这些费用是伟达公司接手后补交的，如果伟达公司未补交，最终会由小区业主承担，因此伟达公司依据合同有权收取上述期间的物业费来补充物业服务经费。一审判决伟达公司按照70%收取物业费，没有法律依据和证据支持，应依法改判全额收取物业费。小区业主对其提出的抗辩理由，未提交有效证据，且也未向有关部门反映，说明伟达公司的服务可以满足小区业主日常生活所需。小区业主就相关案件的举证材料及当庭陈述不能作为减免物业费的理由。业主的一审答辩意见不能成立。物业管理费系物业管理单位赖以生存和持续提供服务的资金来源，伟达公司接受委托为小区业主提供物业管理服务，业主享受了伟达公司提供的服务，理应支付物业费用。
胡佩香未到庭答辩。
伟达公司向一审法院起诉请求：胡佩香给付拖欠的2014年8月1日至2016年8月1日期间的物业费1304.02元及违约金31.30元，诉讼费由胡佩香承担。
一审法院认定事实：2015年6月18日，原告伟达公司与枫泽家苑业主委员会签订《物业管理委托合同》一份，由原告管理枫泽家苑小区，服务期间为2015年6月18日至2020年6月17日，合同约定物业管理服务费为高层0.8元/平方米、多层0.7元/平方米、门市1元/平方米、车库0.5元/平方米，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，物业管理企业可以按照应缴金额的千分之二按月收滞纳金。原告从2014年8月1日开始收缴物业管理费。合同同时约定，原告需实现“房屋外观完好率90%，设备运行完好率100%、定期检查、允许故障1%，房屋及设施、设备的维修、养护完好率、使用率95%，园林、道路、楼道有专人养护，在现有50%绿化破损状态下补植补种，车辆停放有序、无占道行为，各岗有人看守、坚持夜间巡逻、急修维修到达率100%，小修2日内修复完毕，合格率100%，业主和物业使用人对原告的满意度达到90%”。合同签订后，原告即开始对枫泽家苑小区进行物业管理。被告胡佩香房屋位于枫泽家苑小区某号楼某单元某某某号，建筑面积77.62平方米，其自2014年8月1日至今的物业服务费未交纳。
一审法院认为，业主无正当理由拒绝交纳物业费，物业服务企业有权请求业主支付拖欠的物业费。本案原告与枫泽家苑业主委员会签订的《物业管理委托合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。原告依据该合同对枫泽家苑小区进行物业管理，被告作为枫泽家苑小区的业主，有义务向原告交纳物业费，但被告自2014年8月1日起至2016年8月1日止的物业费一直未交纳，因此，原告主张的由被告交纳物业服务费的诉讼请求有理，予以支持。但通过枫泽家苑小区其他业主就相关案件的举证材料以及当庭陈述，可知原告在小区物业管理服务方面存在着一定的不足和差距，故其在物业费的收取上应适当予以减免，一审法院认为，原告以按照物业合同收费标准的70%收取为宜。现原告依据《物业管理委托合同》收取自2014年8月1日起的物业费，但原告的实际服务期间系自2015年6月18日开始，故其主张的2014年8月1日至2015年6月18日期间的物业费没有法律依据，不予支持。综上所述，被告应支付原告的物业费期间应自2015年6月18日起至2016年8月1日止，实际为13.5个月，具体数额应为77.62㎡×0.7元/㎡×13.5×70%=513.46元；关于原告主张的由被告支付原告违约金31.30元一节，因原告与枫泽家苑业主委员会签订的合同中对违约金的约定为选择性条款，因此，原告的该项诉讼请求没有法律依据，不予支持。据此，一审法院判决：一、被告胡佩香于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告抚顺伟达物业管理有限公司物业服务费513.46元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费50.00元，由被告胡佩香负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组当事人进行了质证。伟达公司提供物业服务企业资格证书，证明伟达公司具备从事物业管理经营的资质。提供建设街道金石社区居民委员会的情况说明，证明伟达公司接管小区后，投入大量的人力、财力使小区各方面有了改观。提交意向书，证明伟达公司与业主委员会签订物业管理委托合同前的预约合同，双方是在平等自愿的基础上签订的。提供公开信、业主委员会会议纪要、建设街道和金石社区及业主委员会出具的证明、枫泽家苑业主委员会名单、望花区城乡建设局证明，证明伟达公司接管小区之前已经进行了公示，程序合法，伟达公司在区物业办办理了备案手续，具有合法经营权。提供停水通知、补交水电费发票，证明伟达公司补交2013年-2014年兴人物业所欠的费用，伟达公司与业主委员会签订物业管理委托合同约定兴人物业所拖欠的费用由伟达公司补交，之后伟达公司再向业主收取物业费，兴人物业已经收取部分2017年的物业费，收取的不退给伟达公司，未收取的由伟达公司收取。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2015年6月18日，伟达公司取得了物业服务的相关资质，且该公司得到了所在社区及街道办事处的认可，进入枫泽家苑小区开展物业服务。一审法院查明的事实，有相关证据佐证，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为伟达公司收取枫泽家苑小区业主胡佩香2014年8月1日至2015年6月18日及2015年6月18日至2016年8月1日的物业费是否具有事实及法律依据及收取物业费的数额。
关于2014年8月1日至2015年6月18日的物业费问题。伟达公司与枫泽家苑小区业主委员会签订物业管理委托合同的时间是2015年6月18日，伟达公司据此对枫泽家苑小区进行物业管理，即在双方签订该合同前伟达公司未进入小区开展物业服务，因此伟达公司收取2014年8月1日至2015年6月18日的物业费没有事实及合同依据。因此伟达公司该项上诉请求，不予支持。
关于2015年6月18日至2016年8月1日物业费问题。二审中伟达公司已举证证明其物业服务企业的资质及进入枫泽家苑小区的程序合法。杨连和系业主委员会代表，有枫泽家苑业主委员会出具的业主委员会名单证明，因此其代表业主委员会签订的物业管理委托合同合法有效，对双方当事人均具有约束力。伟达公司依约提供了物业服务，相应地业主应当支付物业费。业主与物业服务企业是一种提供服务与消费服务的关系，应当是一种互利共赢，共生共荣的合作发展关系。物业服务企业应当明确，物业服务的本质是服务，在业主遇到困难时应当积极协助解决。业主也要分清事件的责任主体，不能将所有问题都归责于物业服务企业。业主支付物业费是其基本义务，也是物业服务企业为业主提供必要服务的基本保障，业主拒交物业费对其他已交费业主有失公平，物业费收缴不足将导致物业服务质量进一步降低，从而影响全体业主的利益。业主对物业费提出抗辩，需要正当理由，该正当理由应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵。一审法院依据其他业主就相关案件的举证材料及当庭陈述认定伟达公司存在服务缺陷，酌定业主按70%交纳物业费，依据不足，因此，胡佩香应当全额交纳拖欠的物业费，具体数额应为77.62㎡×0.7元/㎡×13.5=733.51元。伟达公司该项上诉请求，应予支持。
综上所述，伟达公司部分上诉请求成立，予以支持。一审判决适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持抚顺市抚顺市望花区人民法院（2016）辽0404民初2464号民事判决第二项及案件受理费负担部分；
二、变更抚顺市抚顺市望花区人民法院（2016）辽0404民初2464号民事判决第一项为胡佩香于本判决发生法律效力之日起十日内给付抚顺伟达物业管理有限公司物业服务费733.51元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息
二审件受理费50元，由抚顺伟达物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 史汉营
审判员 潘力& # xB;
审判员 王 爽
二〇一七年十二月十八日
书记员 何 贺