四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川01民终8273号
上诉人（原审原告）：成都翰林物业服务有限公司，住所地：成都市双流县。
法定代表人毛鸣阳，系公司总经理。
委托诉讼代理人底学章，成都市双流区华阳法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：彭付林，男，汉族，1963年9月2日出生，住四川省双流县。
委托诉讼代理人：凡明文，女，汉族，1966年12月1日出生，住四川省双流县，系彭付林妻子。
上诉人成都翰林物业服务有限公司（以下简称翰林物业公司）与被上诉人彭付林物业服务合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2016）川0122民初712号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人翰林物业公司的法定代表人毛鸣阳、委托诉讼代理人底学章，被上诉人彭付林的委托诉讼代理人凡明文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
翰林物业公司上诉请求：撤销一审判决，并依法改判支持翰林物业公司的一审诉讼请求。主要理由是：1、彭付林所在单位双流县籍田农村信用合作社（以下简称籍田信用社）与四川大吉房地产开发有限公司（以下简称大吉公司）于2008年3月18日签订《转换协议》，约定籍田信用社将双流县籍田镇新华路一段的土地约4亩和职工宿舍移交给乙方大吉公司进行旧城改造，协议中约定籍田信用社同意将其住宿小区纳入大吉公司开发的小区统一管理，即汇景城小区；2、翰林物业公司2012年7月起与大吉公司签订前期物业服务协议为汇景城小区提供物业管理服务，彭付林现居住的房屋为汇景城6幢1单元3楼5号，双方形成了事实上的物业管理服务关系，彭付林应当缴纳物业费。
被上诉人彭付林辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。主要理由是：1、彭付林于2008年1月2日与籍田信用社订立《双流县住房缺席改革售购房合同》，已经通过购买的方式取得了案涉住房的所有权，同年2月1日双流县房管局向彭付林颁发了房产证，即自2008年2月1日起，彭付林就完全取得了案涉房屋的所有权，2008年3月18日籍田信用社与大吉公司签订的转换协议所约定的将其住宿小区交予大吉公司统一设计管理未取得彭付林的书面授权，也未征求彭付林的同意，无权对彭付林的权利进行处分，故该置换协议不能约束彭付林；2、彭付林本人从未与翰林物业公司签订过物业合同，双方不存在合同关系，翰林物业公司无权向彭付林收取物业管理费；3、彭付林所居住的职工宿舍早于汇景城小区建成，汇景城小区在建设中因占用了职工宿舍的唯一出入通道，因此彭付林所在的职工宿舍与汇景城小区共用进出大门通道，其实两个小区只是邻居关系而已，并非同一小区。
翰林物业公司向一审法院起诉，请求判令彭付林支付自2012年1月至2015年12月物业管理费和垃圾清运费共计3660元。
一审法院认定事实：彭付林原系籍田信用社（现已更名为成都农村商业银行股份有限公司双流支行籍田分理处）的职工。2008年1月2日，彭付林（乙方）与籍田信用社（甲方）签订了《双流县住房制度改革售购房合同》，合同约定：“甲方同意乙方购房申请，将位于本县籍田镇新华路一段64号1幢1单元3楼5号，竣工使用于1996年混合结构，建筑面积为119.44平方米的三室二厅公有住房一套，出售给乙方。……折扣后实付总房款为人民币45902.14元……”。彭付林于当日交房款45902.14元。2008年2月1日，双流县房管局向彭付林所购买的上述房屋颁发房产证，房产证上记载：“房屋所有权人彭付林，房屋坐落于双流县籍田镇新华路一段64号”。2008年6月28日，籍田信用社（甲方）与大吉公司（乙方）签订了《置换协议》，约定：“甲方将位于双流县籍田镇新华路一段的划拨土地约4亩移交给乙方实施旧城改造……乙方同意将甲方的住宿小区纳入乙方开发的小区统一管理，甲方住宿区的业主的物业管理费按本小区物业管理公司收费标准执行……”。
2008年11月3日，大吉公司就物业管理与成都锦苑物业服务有限公司签订《前期物业管理服务合同》，合同载明：“位于双流县籍田镇新华路一段“汇景城”，物业总建筑面积24498.5平方米，住宅建筑面积总计22512.3平方米；多层住宅5幢10单元209套……物业管理公共服务标准住宅0.7元/㎡/月，商业及办公1.2元/㎡/月，物业管理期限：2009年12月30日至2012年6月29日……”。
2013年1月16日，大吉公司（甲方）就物业管理与翰林物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定：“……甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对双流籍田汇景城小区提供前期物业管理服务事宜，订立本合同，小区坐落双流县籍田镇新华路一段64号……”。
一审另查明，彭付林所购房屋现为汇景城6-1-3-5，其所居住的小区至今未成立业主委员会。
上述事实，有当事人一审当庭陈述，翰林物业公司营业执照及法定代表人身份信息、彭付林身份信息、双流县住房制度改革售购房合同、置换协议、前期物业管理服务合同、房产证复印件等证据材料在案佐证。
一审法院认为，前期物业管理是指房屋出售后至业主委员会成立并选聘新的物业服务企业前的物业管理。彭付林于2008年1月购买到其原单位籍田信用社的职工住房，并办理了房屋产权证。翰林物业公司提交的证据证明其是在成都锦苑物业服务有限公司后接手的物业管理，而《合同》约定的物管范围为“多层住宅5幢10单元209套”，但彭付林的住房现为“汇景城6-1-3-5号房”，并不在《合同》约定的范围内，而且翰林物业公司与彭付林并未就物业管理签订任何书面合同。虽然翰林物业公司提交了籍田信用社与大吉公司签订《置换协议》，但置换协议上也只约定了对籍田农村信用合作社的办公用房、住宿小区交予四川大吉房地产开发有限公司统一设计、管理，未能证明彭付林的房屋是在翰林物业公司的物业管理范围内，故一审法院对于翰林物业公司的诉讼请求不予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第十二条、《物业管理条例》第六条、第二十一条之规定，判决：驳回成都翰林物业服务有限公司的诉讼请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1、翰林物业公司向双流县房管局备案的《前期物业管理服务合同备案表》，载明合同当事人委托方为大吉房产公司，受托方为翰林物业公司，物业名称为“汇景城”，物业基本情况：座落于双流县籍田镇新华路一段……5幢10单元209套……，该备案表有双流县房管局加盖公章确认，本院予以采信；2、翰林物业公司申请了证人刘某出庭，证人刘某系大吉公司的工作人员，就翰林公司与大吉公司之间的物业服务协议的签订、籍田信用社与大吉公司之间的置换协议的由来予以说明，对于刘某的证人证言，其陈述的事实是本院一审已查明的事实，对于彭付林与籍田信用社之间的购房关系以及翰林物业公司与彭付林之间是否形成物业服务关系的陈述系其个人的主观推断而非事实，故对刘某的证人证言，本院予以部分采信；3、彭付林提交照片证据三张，证明翰林物业服务公司在其自己公示的汇景城小区管理情况示意图中，明确表明了彭付林所在的6栋不在翰林物业公司的服务范围，翰林物业公司对证据的三性不予认可，该证据中所反映的汇景城小区住户情况管理示意图中载明“共209套（房屋）”与翰林物业公司向双流县房管局备案的《前期物业管理服务合同备案表》中载明明的“5幢10单元209套”一致，本院予以确认。
本院另查明：2013年1月16日，大吉房产公司与翰林物业公司签订《前期物业服务合同》，合同约定自2013年1月1日起至2015年12月31日止，由翰林物业公司为大吉房产公司开发的位于双流县籍田镇新华路一段64号的“汇景城”小区5幢10单元209套房屋提供物业服务，并于2013年4月31日在双流县房管局进行备案。
本院认为，本案争议的焦点在于翰林物业公司是否是本案物业服务纠纷的适格原告。现评判如下：
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”在本案中，彭付林所在的籍田信用社职工住宿小区未成立业主委员会。同时根据《物业管理条例》第十条“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责”的规定，籍田信用社职工住宿小区共有24户业主，符合业主人数较少的情形，可以不成立业主大会，但小区24户业主也没有一致选定物业服务公司，故其物业公司的选聘仍应当由建设单位籍田信用社依法选聘。
2008年籍田信用社与大吉公司前后签订了三份《置换协议》，就职工住宿小区的旧城改造事宜达成一致意见。按《转换协议》中的约定，籍田信用社将职工住宿小区的物业管理服务委托给大吉公司。但大吉公司与翰林物业公司之间签订的《前期物业服务协议》中明确约定翰林物业公司提供物业服务的范围是汇景城小区5幢10单元209套房屋，并不包括彭付林所在籍田信用社职工住宿小区，因此，即使翰林物业公司在事实上为彭付林所居住的籍田信用社职工住宿小区提供了物业服务，但双方之间并未建立物业服务合同关系，翰林物业公司依据《前期物业服务协议》的合同关系主张物业费的请求没有合同依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人翰林物业公司的上诉请求不成立，一审法院适用法律正确，认定事实清楚，本院依法予以纠正。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第十条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，均由上诉人翰林物业公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 任文磊
审判员 王晓川
审判员 龙小丽
二〇一六年十一月十日
书记员 冯桢涵