杭州市上城区人民法院
民 事 判 决 书
（2007）上民一初字第1421号
原告杭州雅客多百货有限公司。
法定代表人于曰江。
委托代理人吴小波、何娟。
被告杭州大浪淘沙休闲娱乐有限公司。
法定代表人徐威。
委托代理人陆忠明。
委托代理人王坤。
原告杭州雅客多百货有限公司为与被告杭州大浪淘沙休闲娱乐有限公司租赁合同纠纷一案，于2007年10月30日向本院起诉，本院依法于当日受理后，由审判员董继红适用简易程序于同年11月22日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人吴小波、何娟，被告的委托代理人陆忠明、王坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杭州雅客多百货有限公司诉称：2004年8月15日，原告与梁玉明签署《房屋租赁合同》，约定由梁玉明承租原告拥有使用权之房屋经营浴场。2004年12月10日起，梁玉明以梁玉明及被告名义实施民事行为。2005年4月8日，被告正式注册成立，并就租赁面积变更与原告签署《商铺租赁合同》补充协议。2005年8月15日，被告向原告出具《证明》，告知原告，梁玉明已丧失股东地位，由被告承接梁玉明的一切权利义务。被告在装修过程中，将承租范围内的原告一层空调系统拆除，导致原告一层空调系统中断。为此，被告分别于2005年6月28日、2005年7月25日、2005年9月15日致函原告，提出空调系统恢复方案，同意于2005年11月中旬恢复空调系统，但被告未依承诺恢复空调系统。原告分别于2005年11月14日、2005年12月15日、2006年3月24日致函被告，要求被告恢复空调系统，被告却百般推脱。时近炎夏，原告为不影响一楼租赁商户经营、避免更大损失，于2006年5月20日自行将工程发包给上海星宏建筑工程有限公司，发包价为26万元。2006年7月，原告将一楼空调系统恢复工程合同复印件交付被告，要求其按照承诺承担60%的费用（余40%为原告为支持被告经营作出的让步），但被告没有任何表示，原告遂于2006年8月2日、2006年11月1日致函被告，要求其支付60%的款项，并言明若被告不予确认的，则应承担全部费用，其间应被告要求将空调恢复施工方案交与被告。但被告至今不予任何回复，亦未向原告支付任何费用。2007年8月17日，空调恢复工程办理结算，结算价为195000元，原告于2007年9月17日致函被告，但被告至今未支付上述工程款。故诉请判令：1、被告向原告支付一楼空调系统恢复工程款195000元；2、被告承担本案的全部诉讼费用。
被告杭州大浪淘沙休闲娱乐有限公司答辩称，1、本案中，原告提供的证据17工程施工图纸上，右侧有十多外空调管道和变风量机组，这些机组是悬挂在天花板上的，拆除是为了不影响层高和装修营业，当时拆除是原告同意的，原告工作人员也参与的，这些变风量机组是出租给原告的，并没有丢失；2、如果要恢复空调系统，即在原告与被告的交界处，把断掉的空调管线相连，费用不会超过100000元，当时被告也同意恢复；3、被告拆除这些变风量机组是必须的，如果不拆除，原告出租给被告房屋就没有意义，不能装修进行开业。原告知道被告承租房屋是为了开浴场，被告有权拆除机组，并不承担法律责任；4、本案原告主张的是合同责任，而本案应当是侵权责任；5、本案中原告的举证责任是应当证明被告给原告造成何种损害，原告做的何种修复和花费多少，修复和损坏应当有因果关系，但原告不能证明。故应当驳回原告的诉讼请求。
原告杭州雅客多百货有限公司为证明自己的主张，提交了下列证据：
1、《房屋租赁合同》，以证明：①、原告与梁玉明签订房屋租赁合同的事实；②、租赁房屋所在地；
2、房屋租赁补充协议，以证明：①、原告与梁玉明就房屋配套设施空调系统进行补充约定的事实；②、被告尚未注册成立的事实；
3、《房屋租赁合同》补充协议，以证明：①、原告与梁玉明及被告就租赁面积调整进行补充约定的事实；②、被告与梁玉明共同行使房屋租赁合同权利的事实；
4、被告于2005年8月15日出具的证明，以证明被告告知原告梁玉明丧失股东地位，由被告承接梁玉明一切权利义务的事实；
5、（2006）上民一初字第1082号、（2007）杭民一终字第1117号民事判决书，以证明梁玉明与原告签订的房屋租赁合同对被告具有约束力，原、被告应当按照合同约定履行各自的义务；
6、被告于2005年6月28日出具的公函，以证明被告同意临时修复空调系统，并承诺30天内复原空调水管；
7、被告于2005年7月25日出具的公函，以证明被告同意于2005年7月30日提供空调恢复方案；
8、被告于2005年9月15日出具的公函，以证明被告同意2005年11月中旬恢复空调系统；
9、原告于2005年10月5日、2005年11月14日、2005年12月15日、2006年3月24日出具的公函，以证明原告数次致函被告要求恢复空调系统，并告知被告逾期修复空调的后果，被告推脱不履行；
10、原告于2006年3月31日出具的公函，以证明被告借口管道被原告卖掉，在原告不能提供材料的情况下仅同意承担60%的恢复费用；
11、原告于2006年6月15日出具的公函，以证明被告借口原告卖掉管道不同意立即恢复空调系统；
12、专项工程承包合同，以证明原告为修复空调系统将工程发包给上海星宏建筑工程有限公司，发包价为260000元；
13、专项工程承包合同签收页，以证明原告应被告要求于2006年7月28日将施工合同交与被告，被告签收该承包合同；
14、工程施工图纸，以证明原告交付给被告施工图的事实；
15、原告于2006年8月2日出具的公函及快递详情单和查询结果，以证明：①、原告通知被告已自行聘请第三方修复空调系统的事实；②、原告告知被告不信守承诺则被告应承担全部修复费用；③、被告收到该公函的事实；
16、原告于2006年11月4日出具的公函及快递详情单和查询结果，以证明：①、原告再次要求被告支付空调修复费用；②、原告告知被告不信守承诺则被告应承担全部修复费用；③、被告收到该公函的事实；
17、近江店一楼空调恢复工程结算协议及工程决算表和发票，以证明原告修复空调系统结算费用195000元；
18、原告于2007年9月17日出具的公函及快递详情单和查询结果，以证明原告于2007年9月17日致函被告要求其支付工程款195000元及被告收到该公函的事实。
被告杭州大浪淘沙休闲娱乐有限公司未提交证据。
本院对上述证据在庭审中组织了质证。被告对证据1-5无异议；对证据6、7、8的真实性合法性无异议，关联性有异议；对证据9的真实性合法性无异议，关联性有异议，仅能证明原告要求被告提供空调恢复方案；对证据10的真实性合法性无异议，关联性有异议；对证据11的真实性合法性无异议，关联性有异议，被告并没有承诺修复空调系统；对证据12真实性无异议，关联性有异议，体现的是原告与第三人的关系；对证据13、14、15无异议；对证据16真实性合法性无异议，但仅能证明原告曾向被告主张空调修复费用而不能证明被告应当支付；对证据17、18真实性合法性无异议，但与被告无关。
综合原、被告举证、质证的情况，本院对上述证据认定如下：证据1-5，被告无异议，且对本案事实有证明力，予以认定；证据6-12，可以证明双方协商空调恢复方案的过程，与本案有关联，应予认定，被告对关联性提出的异议不能成立；证据13、14、15，被告无异议，且对本案事实有证明力，予以认定；证据16，被告提出的异议涉及其责任承担，但证据本身应予认定；证据17、18，能证明原告支出的费用及向被告主张的过程，与本案有关联，应予认定。
经审理，本院对本案事实作如下认定，2004年8月15日，原告与梁玉明签署《房屋租赁合同》，约定由梁玉明承租原告拥有使用权位于杭州市近江路1号1-4楼之房屋经营浴场。租赁期限自2005年4月19日至2012年3月31日。其中第十章约定作为租赁房屋的配套设施的空调由承租人自行安装；第十一章11.3条约定原告同意承租人对租赁房屋内空调及楼梯改造（费用自理），但不能影响整幢建筑消防审批的通过。第十三章13.2条约定在租赁期内，如承租人损坏租赁房屋的建筑和结构及有关设备等，应及时修复并承担全部修复费用。
2004年12月15日，原告与梁玉明签署《房屋租赁补充协议》，其中确定梁玉明在自行安装空调时，已拆除租赁房屋内原告的14台风机及风管。该14台风机，6台由原告收回，其他8台甲方同意无偿提供给梁玉明使用。
2004年12月10日起，梁玉明以梁玉明及被告名义实施民事行为。2005年4月8日，被告正式注册成立，并就租赁面积变更与原告签署《商铺租赁合同》补充协议。2005年8月15日，被告向原告出具《证明》，告知原告，梁玉明已丧失股东地位，由被告承接梁玉明的一切权利义务。
2005年6月28日，被告提出《一层好又多超市空调水管临时回复施工方案》，同意临时修复空调系统，并承诺30天内复原空调水管。
2005年7月25日，被告向原告出具《公函》，同意于2005年7月30日提供空调恢复方案。
2005年9月15日，被告向原告出具《公函》，同意于2005年11月中旬恢复一楼空调系统。
2005年10月5日、2005年11月14日、2005年12月15日、2006年3月24日，原告分别向被告出具公函，要求恢复空调系统，其中2006年3月24日的《限期修复空调系统之公函》载明：“贵司在前期装修中，将我司一楼空调主管道截断，导致我司一、二楼空调系统无法正常使用。经我司多次与贵司交涉、沟通，贵司多次承诺予修复，但贵司违背承诺，至今未将截断之空调主管道修复。现临近四月，炎热天气即将届至，此项修复工程已迫在眉睫，否则将严重影响我司及我司招商厂商的正常经营，并给我司及第三方造成重大经济损失。为此，我司再次致函贵司：1、限令贵司于2006年4月15日前完成修复工程、保证空调系统正常运作。贵司必须聘请专业厂商进行修复，并于施工前向我司报批及向政府职能部门报批（若需）；2、如贵司逾期完成，我司将自行发包空调工程，因此产生的一切费用均由贵司承担。我司经与施工厂商洽商，目前预估费用为25万左右。”。2006年3月31日，被告回复原告，提出三点要求：“1、我公司租房子时，贵司没有针对本区域内有空调管道而征求我司的意见，我司在正常交房租的情况下而所租场地却都不能正常使用。当时针对此问题没有任书面协议说明改动空调费用由哪方负担，只是让我司工程施工方给出一个恢复方案，而没有明确其他责任。2、空调管道及桥架拆下后被贵司以废品的方式收回，针对此情形，我司出示方案如下：如果旧管道贵司库存还在（在没有卖掉的情况下），那么贵司提供材料，我司出人工费，施工工期二十天结束。3、我司是贵司招商的最大业主，每年上缴房租费用三百余万元，贵司的年终奖励也可享受十万元之多。那么为恢复贵司的空调，就算是亲密的伙伴关系也应有个姿态。针对于此，如贵司不能提供材料，我司负担工程总价的60%，贵司负担40%（即壹拾万元正）。
2006年5月20日，原告与第三方上海星宏建筑工程有限公司签订了《近江店一楼空调恢复工程承包合同》。2006年8月2日，原告向被告发出《关于支付空调系统恢复费用的函》：“贵司前期装修将我司一楼空调主管道截断，导致我司一、二楼空调系统无法正常使用，经协商，贵司多次承诺予以恢复但屡次违反承诺，未予恢复空调系统的运行。鉴于贵司的上述行为，我司被迫书面通知贵司，由我司自行发包恢复，以避免给我司及承租商户造更大的经济损失。现我司聘请之第三方已完成空调系统的恢复，为此，我公司通知如下：1、请贵司收函后7日内，根据贵司2006年3月31日公函所作承诺，将26万×60%＝15.6万元之费用交付我司。2、若贵司有特殊情形，需要延期支付，请贵司于上述期限前以书面方式告知贵司之付款计划。3、若贵司逾期既不付讫上述费用，又未出具书面付款计划，我司基于支持贵司经营目的而承担的40%费用，仍由贵司负担。”。并随函附上《近江店一楼空调恢复工程承包合同》。但被告接函后未予支付上述费用。2006年11月4日，原告再次发函给被告，重申要求被告支付按260000元工程价计算的60%费用，并特别强调如被告在接函后5日内不予回复则以原告于2006年8月2日出具的公函的意见为准。2007年8月17日，原告与上海星宏建筑工程有限公司达成《近江店一楼空调恢复工程结算协议》，最终工程结算金额确定为195000元。2007年9月17日，原告再次向被告发出《关于支付空调系统恢复费用公函》，要求被告于接函后5日内支付工程结算金额195000元。
本院认为，本案所涉的租赁合同及补充协议未违反法律法规的禁止性规定，应认定合法有效。原、被告双方对被告承接梁玉明的权利义务并无异议，本院予以认定。双方争执的焦点是空调修复费用是否应由被告承担。依据租赁合同的约定，承租房屋之内的空调安装、修复的费用均应由承租人负担。在实际履行过程中，被告实施了拆除行为并承诺修复空调系统，却未按期履行，已构成违约。原告在多次催促被告履行承诺未果的情况下，单方委托他人实施空调修复工程，履行了法律规定的权利人负有的止损义务，其行为完全正当。被告于2006年3月31日提出承担按25万元的修复费用计由其承担60%，原告在2006年8月2日复函中提出被告承担的费用为26万×60%＝15.6万元，原告两次提出的空调修复工程费用虽有差异，但其认可了被告提出的费用承担比例即60%，该行为系对租赁合同中相关条款的变更，对双方均具有约束力，被告虽又未予履行，再次构成违约，但原告于2006年8月2日提出的“若贵司逾期既不付讫上述费用，又未出具书面付款计划，我司基于支持贵司经营目的而承担的40%费用，仍由贵司负担。”的意见仅系其单方意思表示，对被告并不具有约束力。现空调修复工程已经结算，原告仅且只能在结算价的基础内向被告主张支付，理由是如前所述原告委托他人施工的行为系对止损义务的履行，在无特别约定的情况下，依据公平原则，其在该行为中无权获取额外利益，即被告承担的费用以原告的实际支出为限。依据双方达成的费用承担比例，本院认定被告应承担的费用为195000元×60%﹦117000元。被告提出的其不需要承担合同责任与事实及法律规定不符，且即使本案存在合同责任与侵权责任的竞合，原告作为权利人也享有选择权，本院对其辩称不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告杭州大浪淘沙休闲娱乐有限公司应支付原告杭州雅客多百货有限公司人民币117000元，此款于本判决生效之日起10日内付清；
二、驳回原告杭州雅客多百货有限公司其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4200元，由原告杭州雅客多百货有限公司负担840元，由被告杭州大浪淘沙休闲娱乐有限公司负担1260元，退回原告杭州雅客多百货有限公司2100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院提交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费用4200元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（杭州市中级人民法院开户行为工商银行湖滨分理处；户名浙江省杭州市中级人法院；帐号1202024409008802968）。
审判员 董继红
二〇〇八年三月二十八日
书记员 韩文涛