安徽省六安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）六民一终字第00144号
上诉人（原审被告）：安徽舒城县华鹏房地产开发有限公司，住所地安徽省舒城县。
法定代表人：陈正华，该公司董事长。
委托代理人：华易德，安徽继宏律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈桥，男，1963年1月10日出生，汉族，住安徽省蚌埠市龙子湖区。
委托代理人：凤良刚，安徽永诚律师事务所律师。
上诉人安徽舒城县华鹏房地产开发公司因与被上诉人陈桥房屋买卖合同纠纷一案，不服舒城县人民法院于2015年1月12日作出的（2014）舒民二初字第01550号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年4月24日公开开庭审理了本案。上诉人安徽舒城县华鹏房地产开发有限公司的委托代理人华易德，被上诉人陈桥及其委托代理人凤良刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2012年3月6日，原告与陈正华签订《借款合同》一份，合同约定：陈正华向原告借款80万元，月利息2%，借款期限为2012年3月6日至2012年6月5日，舒城华林建筑安装工程有限责任公司、任其勇提供担保。当日，原告通过徽商银行向陈正华账户（开户行安徽舒城农村合作银行五里支行，账号62×××59）转账20万元，付陈正华现金60万元。陈正华向原告出具：“今借到陈桥同志人民币80万元整借款人陈正华担保人任其勇”的借条一张，又向原告出具“今收到陈桥同志借款总计人民币80万元整，其中转账支付人民币20万元整，开户行安徽省信用联社舒城县农合行五里支行，账号62×××59，另现金支付人民币60万元”的收条一张。2013年4月8日，因陈正华无钱偿还欠原告借款，原告与陈正华一起到被告河棚农贸商城，陈正华以被告法定代表人的名义，安排项目部工作人员林菊兰以被告公司委托代理人名义与原告签订《认购预定书》两份，约定：原告认购被告河棚农贸商城三号楼404、504号房屋，404号房价款462857.6元，504号房价款449587元。《认购预定书》由林菊兰在被告委托代理人栏处签名，原告签名，并加盖被告河棚农贸商城项目部印章。同时，被告河棚农贸商城项目部出具给原告收据两张，在收款方式栏加注“转账”，同时，原告出具“今收到陈正华付购房款912444元，注：3号楼404房、504房（舒城县河棚农贸商城），收款人陈桥”的收条一张，并将此收条交被告河棚农贸商城项目部林菊兰存账。现被告河棚农贸商城竣工并取得预售许可，且对外出售，但被告拒绝与原告签订正式房屋买卖合同，也未交付房屋。2014年2月21日，原告向本院申请诉前保全，要求查封被告河棚农贸商城三号楼404、504室。本院裁定，查封被告河棚农贸商城三号楼404、504室。2014年3月10日，原告向本院提起诉讼。
案件审理中，舒城县人民法院依法对被告公司河棚农贸商城项目部工作人员林菊兰核实有关事实，并作调查笔录一份，并从林菊兰处复印陈桥于2013年4月8日，原、被告、陈正华三方办理以房抵债时出具的收条一份，原审法院当场核定收条复印件与原件一致。
原审法院另查明：陈正华系被告安徽舒城县华鹏房地产开发有限公司法定代表人。被告安徽舒城县华鹏房地产开发有限公司河棚农贸商城3幢的预售许可证为舒房售字第2012021号。
原审法院认为：陈正华作为被告公司的法定代表人将下属项目部房产抵偿个人债务，应属职务行为，并不违反法律规定。陈正华作为被告公司的法定代表人，安排原、被告签订《认购预定书》，《认购预定书》已明确房屋位置、面积、价款等，项目部工作人员作为代理人与原告均在《认购预定书》上签字确认，并加盖被告河棚农贸商城项目部印章；被告河棚农贸商城项目部工作人员，当即向原告开出房款收据，注明付款方式为“转账”，原告又当即出具收到陈正华同数额购房款的收条，此收条现存被告河棚农贸商城项目部账内，故原告已以三方（原告、陈正华、被告）相互转账的方式付清购房款。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中原、被告签订的《认购预定书》具备《商品房销售管理办法》所规定的商品房买卖合同的主要内容，且原告已履行支付房款义务，故原、被告间签订的两份《认购预定书》应为商品房买卖合同，被告应按合同的约定向原告交付房屋并应协助办理房产权属登记手续。案经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十条、《商品房销售管理办法》第十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，原审判决：被告安徽舒城县华鹏房地产开发有限公司应于本判决生效后五日内将位于安徽省舒城县河棚农贸商城三号楼404、504号房屋交付原告陈桥，并协助原告陈桥办理上述房屋房地产权登记手续。案件受理费12925元，保全费5000元，由被告负担。
上诉人安徽舒城县华鹏房地产开发有限公司上诉称：被上诉人陈桥至今未向上诉人缴纳房款，也未与上诉人签订《房屋买卖合同》，一审法院认定被上诉人已以“转账”方式付清购房款，明显与事实不符；上诉人认为商品房买卖合同应该以买卖双方签订正式《房屋买卖合同》和买方履行付款义务为合同生效条件，而本案被上诉人既未与上诉人方签订正式的《房屋买卖合同》，也未履行付款义务，双方未形成商品房买卖合同关系。请求二审法院依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的所有诉讼请求。
被上诉人陈桥答辩称：陈桥与安徽舒城县华鹏房地产开发有限公司之间存在房屋买卖合同法律关系，陈正华以安徽舒城县华鹏房地产开发有限公司法定代表人的身份同意以房抵债，其行为的结果应由上诉人承担，上诉人应按照约定履行交付房屋的义务。综上，原审判决认定事实清楚、证据确凿，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院二审认定的事实与一审查明的基本事实一致。
双方当事人所举证据与一审相同，相对方质证意见也同于一审，本院认证意见与一审一致。
本院认为：上诉人安徽舒城县华鹏房地产开发有限公司的法定代表人陈正华将其公司与他人合作开发的河棚农贸商城两套房产抵偿其个人借款，并由河棚农贸商城项目部与陈桥签订了两份《认购预定书》，陈正华的行为应认定为履行公司职务的行为；双方所签订的《认购预定书》明确了拟购商品房的位置、面积、价款，应认定为《商品房买卖合同》已成立。故陈桥起诉要求安徽舒城华鹏房地产开发有限公司依照《认购预定书》的约定交付涉案的两套房产，并办理房地产权登记手续，符合法律规定，依法应予支持。上诉人的上诉理由不能成立，依法不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确。案经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12710元，由上诉人安徽舒城县华鹏房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 何 武
审判员 杨小林
审判员 王世如
二〇一五年六月三日
书记员 张 丽
附：相关法条
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。