河南省舞阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）舞民初字第1073号
原告舞阳县舞泉镇张楼村三组。
负责人张彦中，该组组长。
委托代理人宋延伟，河南英泰律师事务所律师。
委托代理人陈志刚，河南英泰律师事务所律师。
被告张松德，男。
委托代理人刘彦亭，舞阳县文峰乡法律服务所法律工作者。
原告舞阳县舞泉镇张楼村三组与被告张松德租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月21日受理后，依法组成合议庭，于2014年11月28日、2014年12月11日、2015年1月12日公开开庭进行了审理。原告舞阳县舞泉镇张楼村三组组长张彦中及其委托代理人宋延伟，被告张松德及其委托代理人刘彦亭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2004年11月20日，原舞阳县舞泉镇张楼村三组组长李中和在未召开村民会议，未经本组多数村民同意的情况下，擅自以三组的名义与被告签订了《张楼三组场地租赁合同书》，该合同以低廉的价格将三组集体所有的预制场的土地租赁给了被告，且时间长达50年之久。李中和的行为严重损害了三组村民的合法权益。村民组不是一级组织，既没有健全的组织机构，也没有独立的可供支配的财产和经费，依据相关法律法规的规定，村民小组在决定涉及本集体广大村民利益的事项时，应当在履行法律规定的民主议定程序后，授权组长代表村民小组执行，如果未履行民主议定程序，则任何村民小组成员都无权代表村民小组处理村民小组事务。本案中，原三组组长李中和在未履行民主议定程序，未经多数村民同意的情况下，无权代表三组与他人签订合同，更无权处分三组财产，故上述《张楼村三组场地租赁合同书》因李中和无权代表三组而构成无权处分，在至今未得到三组多数村民追认的情况下而当然无效，自始无效。另外，同为三组村民的被告在明知未经多数村民同意的情况下依然与李中和签订合同的行为明显存在过错，并存在与李中和恶意串通损害村民利益的可能性，依法应当对合同无效承担责任。综上，原舞泉镇张楼村三组组长李中和擅自以三组名义与被告签订的《张楼三组场地租赁合同书》无效，依据《合同法》的相关规定，被告应当将占有的土地恢复原状，并返还给原告。为依法维护三组广大村民的合法权益，特提起诉讼，请依法判决。
被告辩称，一、原、被告之间于2004年11月20日签订的《张楼三组场地租赁合同书》，程序合法，内容真实，系双方真实意思表示，应为有效合同。该租赁合同，由甲方舞泉镇张楼村三组的的组长李中和和当时的张楼村三组全体村民代表一致同意并签字，并不违背民主议定原则，也不存在原告所称的未履行民主议定程序而构成无权处分等现象。因该合同不仅有当时的组长李中和的签字和张楼村三组的公章，同时还有张楼村全体村民代表的认可，并有张楼村村民委员会作为签证机关加盖有“舞阳县舞泉镇张楼村村民委员会”的公章。因此，该合同无论从程序还是内容上均是合法有效的，况且该合同亦无违背法律的强制性规定或损害本组村民的利益，相反，被告一次性支付了三十年的租赁费18万元，给本组村民带来了很大的利益。二、保护交易安全，鼓励交易。民主议定原则，在《土地管理法》、《村民委员会组织法》和《农村土地承包法》中都规定了民主议定原则，其中《农村土地承包法》第18条规定：“土地承包遵循以下原则：（三）承包方案应当按照本法第12条的规定，依法经本集体经济组织成员的村民会议三分之二成员或者三分之二以上村民代表的同意。”根据最高人民法院《关于审理农业承包合同纠纷案件若干问题的规定（试行）》第2条规定：“发包方所属的半数以上村民，以签订承包合同时违反《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国村民委员会组织法》等法律规定的民主议定原则，或者其所签合同内容违背多数村民意志，损害集体和村民利益为由，以发包方为被告，要求确认承包合同的效力提起诉讼的，人民法院应当依法受理，并可通知承包方作为第三人参加诉讼。”第25条规定：“人民法院在审理依本规定第二条所起诉的案件中，对发包方违背集体经济组织成员大会或者成员代表大会决议，越权发包的，应当认定该承包合同为无效合同，并根据当事人的过错，确定其应承担的相应责任。属本条前款规定的情形，自承包合同签订之日起超过一年，或者虽未超过一年，但承包人已实际做了大量的投入的，对原告方要求确认该承包合同无效或者要求终止该承包合同的，人民法院不予支持。但可根据实际情况，依照公平原则，对该承包合同的有关内容进行适当调整。”由此，民主议定原则应该属于管理性规范，即使违反之不必然导致合同无效。相反，原、被告所签订的租赁合同并无违反民主议定原则，应驳回原告的诉求。三、关于合同年限50年并无违背法律强制性规定。《河南省城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定：“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：“（二）工业用地50年。”而原告与被告所签订的合同内容性质即为工业用地，且张楼村全部村民转为非农业户口，土地已由集体所有转变为国有土地，故租赁期50年不算过长。综上，原告起诉纯属无理之诉，于法无据，浪费司法资源，请求法院本着保护交易安全，鼓励交易的原则，依法确认该合同为有效合同，依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2004年11月20日，原告与被告签订了一份《张楼三组场地租赁合同书》，合同甲方为原告舞泉镇张楼村三组，合同乙方为被告张松德。合同甲方的签字人是当时舞泉镇张楼村三组的组长李中和，并加盖有当时的“舞阳县舞泉镇张楼三组”的公章。合同中群众代表项签字的人员有：袁聚廷、金定民、袁国臣、金德科、苗玉亭。合同乙方签字人是被告张松德。合同的签证机关处加盖有当时的“舞阳县舞泉镇张楼村村民委员会”的公章。合同书约定：一、该场地位于舞阳县北京路南段路东东侧，东至三组社员宅基地房和围墙边（西墙边），西至北京路门面房后墙边（东墙边），南至各住户后墙（北墙边），北至原厂场的围墙。租赁该场地期限为50年，自2005年3月1日至2055年2月28日止。二、双方的权利和义务。1、付款方法：该场地每年租金为6000元，共计人民币30万元整，第一次为30年，付人民币18万元；第二次为20年，付12万元整。合同生效后，一个月内付第一次，30年后一个月内付第二次。2、乙方根据实际需要，在租用该场地内自主建设。3、合同期内乙方所租的场地因出租该场地所产生的税费由甲方负担。其他费用，由乙方负担。4、按照互惠互利的原则，合同签订后，甲方应为乙方创造宽松的经营环境，不得以任何理由干涉乙方的正常经营。4、租赁期满后，如乙方继续使用，在同等的条件下，乙方可优先承租。如果乙方不再使用，乙方应拆除一切设施，费用由乙方负担。三、违约责任。1、合同签订后，双方自觉履行，任何一方不得以任何理由终止合同，如一方违约，除赔偿对方的全部损失，加罚30％的违约金（国家政策变动除外）。2、如由甲方干涉乙方的正常经营，已经造成小的损失，按全部租金的两倍全额赔偿。3、如发生纠纷，可提请当地司法机关解决。4、本合同签字盖章后生效（其他协议或合同同时废止）。5、本合同一式三份，签证机关各一份。6、本合同未尽事宜，由甲、乙双方协商解决。该合同书签订后，被告张松德于2014年12月18日，向舞阳县舞泉镇张楼三组交纳了第一期30年的租赁费18万元，舞阳县舞泉镇张楼村三组向被告出具了“舞阳县农村集体经济组织收款收据”一份，编号为0717097，收款人加盖的是“袁聚廷”印章，收款单位加盖的是当时的“舞阳县舞泉镇张楼三组财务专用章”。被告交纳租赁费后，在该处部分土地上建起了房屋使用至今。2013年8月10日，原告舞阳县舞泉镇张楼村三组给被告张松德一份通知，内容是：“张松德先生，你2004年11月20日和张楼村三组李中和所签《张楼村三组场地租赁合同》经三组群众大会商议决定，即日起终止。如有异议请在公历2013年8月18日前和张楼村三组联系”。被告张松德于当日收到该通知并签名确认收到。2014年10月21日，原告以《张楼村三组场地租赁合同书》上签名的五名“群众代表”不是本村的村民代表，合同书未经过多数村民同意，未履行民主议定程序，李中和无权处分三组土地，租赁合同自始无效为由诉至法院，请求确认《张楼村三组场地租赁合同书》无效，限令被告在合理期间内将其占有的土地恢复原状并返还给原告。
另查明，2004年11月20日，原告与被告签订的《张楼三组场地租赁合同书》所涉土地在1998年8月18日的土地使用权证上，登记的使用权人是“张楼三组予制厂”，土地性质为“工业用地”，用地面积为“3789平方米”。
本院认为，自愿、公平、等价有偿、诚实信用是每个公民、法人和其他组织从事民事活动应当遵守的行为准则，也是中华人民共和国民事法律的基本原则。本案中，原、被告双方于2004年11月20日签订的《张楼三组场地租赁合同书》是否无效，其争议焦点主要是该合同签订时，原告是否履行了民主议定程序的问题。关于这个问题，首先原告在签订该合同时，有当时的村民组长李中和的签名并加盖有“舞阳县舞泉镇张楼村三组”印章，在签证机关处加盖有“舞阳县舞泉镇张楼村民委员会”印章，在群众代表处有“袁聚廷、金定民、袁国臣、金德科、苗玉亭”的签名。其次是对“袁聚廷、金定民、袁国臣、金德科、苗玉亭”身份的认定问题，根据舞泉镇张楼村村民委员会2014年11月16日的证明显示，该五人系张楼村三组的党员及群众代表，2014年11月29日的证明中显示该五人不是张楼村三组的群众代表，而根据原告向法庭提供的2013年8月21日的《情况反映》中显示的“在本合同中出现的所谓群众代表（本组2009年前多年未经换届选举，当时不可能有什么群众代表）有袁聚廷、金定民、袁国臣、金德科、苗玉亭全属党员，在外工作多年退休后党组织关系转至本村”内容可以认定，2014年11月20日在原、被告签订的租赁合同上签名的“袁聚廷、金定民、袁国臣、金德科、苗玉亭”五人均系张楼村三组的党员，在当时村组等基层组织涣散，未能选举村民代表的情况下，由党员代表在租赁合同上签字，应认定为已经履行了民主议定程序，况且，在同时期内，该五人代表中的其中四名代表签名的张楼村三组与他人签订的合同正在履行，并未因此而发生纠纷。原、被告双方签订合同后，原告已按合同约定履行了合同义务，交纳了前30年的租赁费18万元，并对租赁场地实际做了大量投入，至纠纷发生时，合同已实际履行了10年之久，因此，原告现在提出对此不知情，显属勉强。综合以上意见，原、被告双方于2004年11月20日签订的《张楼三组场地租赁合同书》应认定为有效合同，但是根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款：“租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效”的规定，原、被告双方签订的《张楼三组场地租赁合同书》约定的租赁期限50年过长，其超过20年的属无效合同。在庭审过程中，原告主张签订合同时，组长李中和与被告张松德存在恶意串通行为，因未提供充分的证据予以证明，本院对此不予认定。依照《中华人民共和国村民委员会组织法》第五条第三款、第十条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第二百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告舞阳县舞泉镇张楼村三组与被告张松德于2014年11月20日签订的《张楼三组场地租赁合同书》超过二十年的部分无效。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费200元，由被告张松德负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。
审 判 长 孔 伟 宏
审 判 员 张 毅
人民陪审员 李 合 顺
二〇一五年四月二十一日
书 记 员 王斐（兼）