福建省莆田市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽03民终1489号上诉人（原审被告）：莆田亿豪房地产有限公司，住所地福建省仙游县鲤南镇八二五南街351幢南第6-7坎店面。法定代表人：詹开兴，董事长。委托诉讼代理人：王金财，福建理顺律师事务所执业律师。被上诉人（原审原告）:黄国清，男，1971年7月4日出生，汉族，住福建省仙游县。被上诉人（原审原告）:李雪兰，女，1976年8月21日出生，汉族，住福建省仙游县。上列二被上诉人的共同委托诉讼代理人:陈志祥,福建闽江律师事务所执业律师。上诉人莆田亿豪房地产有限公司（以下简称亿豪公司）因与被上诉人黄国清、李雪兰商品房销售合同纠纷一案，不服福建省仙游县人民法院（2016）闽0322民初2483号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人亿豪公司的委托诉讼代理人王金财、被上诉人黄国清、李雪兰的共同委托诉讼代理人陈志祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。亿豪公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项、第二项，改判：1.亿豪公司在黄国清、李雪兰申请办理位于仙游县房屋权属证书之日起30日内协助办理，并提供必要的证明文件；2.本案逾期办理讼争房屋所有权证的违约金调整为以购房款为基数按日0.0375‰计算，计算期限自规划验收之日2016年1月29日起计至房屋所有权初始登记之日2016年7月12日止；3.驳回黄国清、李雪兰的其他诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费用由黄国清、李雪兰负担。事实和理由：一、一审法院认定亿豪公司具有按合同约定履行办理讼争房屋权属证书的义务是错误的。1.根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续的义务在于黄国清、李雪兰，并非亿豪公司；2.根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条的约定，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续的义务也在于黄国清、李雪兰，并非亿豪公司，只有在黄国清、李雪兰书面委托的前提下，亿豪公司才负有代办证的义务，本案不存在黄国清、李雪兰有书面委托亿豪公司代办证的情形，故亿豪公司不具有按合同约定履行办理讼争房屋权属证书的义务。二、一审法院判决亿豪公司支付给黄国清、李雪兰逾期办理房屋权属证书的违约金按购房款的日万分之一计算明显存在过高，请求二审法院予以调整为以购房款为基数，按0.0375‰计算，且应自规划验收之日起计至房屋所有权初始登记之日止。本案造成亿豪公司逾期办理房屋所有权初始登记有以下原因：1.亿豪公司通过投标取得鲤南开发区48号地块国有土地使用权，由于仙游县人民政府未能及时、完整地提供上述土地给亿豪公司，致使亿豪公司无法及时准时施工，也无法及时完工，至今仍然存在部分土地无法完整提供，造成小区出入口无法施工。在亿豪公司多次反映及仙游县委、县政府的协调下，县规划局于2016年1月29日才给予办理规划验收手续，致使房屋所有权初始登记无法按时办理，由此造成的后果不应由亿豪公司负担。2.在亿豪公司历经多方努力后，终于完成验收手续，就及时申报资料，但仙游县房管部门又以人手不够为由，迟迟不办理。导致涉案的房屋所有权初始登记于2016年7月12日办理完毕，之后，又因新成立的不动产权局的人员、业务等因素，导致黄国清、李雪兰至今未办理房屋权属证书，这完全是政府部门的消极作为导致的。黄国清、李雪兰答辩称：一、本案双方事实上形成了代办证关系，亿豪公司已为部分业主办理了房屋所有权证，如果没有形成委托办证关系，亿豪公司单方是无法办理的。二、根据双方合同约定，业主在商品房交付使用90天内未取得房屋权属证书，亿豪公司应该承担违约责任，亿豪公司主张的违约金起算时间也与合同约定不符。三、亿豪公司主张逾期办证是因政府原因造成，该理由在部分业主起算逾期交房违约金案件中已经被法院否定，因亿豪公司开发过程中准备工作不充分导致逾期交房，不能作为逾期办证的理由。四、本案亿豪公司逾期办证在先，而政府职能改革在后，亿豪公司主张因为政府职能整合问题导致逾期办证也没有事实依据。五、本案双方合同约定的逾期办证违约金为日万分之一点五，该合同约定系亿豪公司单方拟定的合同，其应当对承担逾期办证违约责任有预期能力，且该标准低于最高人民法院相关司法解释规定的标准。综上所述，请求驳回上诉，维持原判。黄国清、李雪兰向一审法院起诉请求：一、判令亿豪公司承担违约责任，支付黄国清、李雪兰违约金40801元（以黄国清、李雪兰支付给亿豪公司购房金额816022元为基数，从2014年1月1日起按日万分之五，计算至2014年6月25日交房止）；二、判令亿豪公司立即办理位于仙游县东侧亿豪名称第5号楼9层901号房的房屋权属证书的登记手续；三、判令亿豪公司支付给黄国清、李雪兰因未能按时取得房屋权属证书违约金78336元，并自起诉之日起继续按每日122.4元的标准计算违约金直至黄国清、李雪兰取得房屋权属证书之日止。一审法院认定事实：黄国清、李雪兰与亿豪公司于2012年10月5日签订商品房买卖合同，约定黄国清、李雪兰向亿豪公司购买位于仙游县东侧亿豪名城第5幢901号商品房，购房价816022元，建筑面积156.04平方米，黄国清、李雪兰已付清购房款，并向亿豪公司缴纳房屋办证所需税费。合同第八条对有关商品房的交付条件和期限约定：一、出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。二、如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2、买受人同意接收，出卖人支付买受人1000元违约金。三、但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2、非出卖人控制的延长因由，交房期限合理延长。但出卖人在交房时应告知买受人。合同第九条就出卖人逾期交房的违约责任约定：逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：每延期一日交纳30元保管金。合同第二十条约定：本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。合同第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.015%向买受人支付违约金。对本案逾期交房违约金问题，一审法院分析认定如下：黄国清、李雪兰与亿豪公司双方确认实际交房时间均为2014年6月25日，亿豪公司未提供证据证明在2014年6月25日前有通知黄国清、李雪兰交房，实际交房时间应视为通知交房时间。逾期交房违约金请求权是继续性债务请求权，每日违约金债权各自具有独立性，应当按违约金产生当日起单独分别计算两年诉讼时效，黄国清、李雪兰未提供证据证明其在起诉前有向亿豪公司主张逾期交房违约金，黄国清、李雪兰起诉之日为2016年3月30日，按两年诉讼时效，2014年3月30日（不含30日）之前违约金请求权已超过两年诉讼时效，2014年3月30日（含30日）之后违约金请求权未超过两年诉讼时效。综上分析，黄国清、李雪兰未超过诉讼时效逾期交房违约金计算期间为2014年3月30日至2014年6月25日。黄国清、李雪兰未证明其因逾期交房而造成的实际损失数额，如按双方约定以购房款的日万份之五计算逾期交房违约金将远超过因逾期交房给黄国清、李雪兰造成的实际损失，因此双方约定的违约金计算方法明显过高，结合涉诉商品房已实际交付，买受人已能实际使用商品房情况，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，依法酌情将本案逾期交房违约金调整为以购房款为基数按日万分之一计算。经计算，亿豪公司逾期交房所要承担的未超过诉讼时效逾期交房违约金为：816022元×0.0001×88天=7180.99元。对逾期办理权属证书违约金问题，一审法院分析认定如下：黄国清、李雪兰与亿豪公司双方确认涉诉商品房已于2014年6月25日交付，按商品房买卖合同约定，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付购房款的0.015%向买受人支付违约金，按合同约定亿豪公司应自2014年9月24日起承担支付逾期办证违约金的责任，因此黄国清、李雪兰的逾期办证违约金请求未超过诉讼时效。亿豪公司未提供证据证明其已提供给黄国清、李雪兰办理商品房权属证书所需资料或已将涉诉商品房权属办理在黄国清、李雪兰名下，也未提供证据证明其有免责事由，因此亿豪公司应承担违约责任。黄国清、李雪兰未证明其因逾期办证而造成的实际损失数额，如按双方约定以购房款的日万份之一点五计算逾期办证违约金将远超过因逾期办证给黄国清、李雪兰造成的实际损失，因此双方约定的违约金计算方法明显过高，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，逾期办证违约金应予调低，但亿豪公司未按约定期限履行办证应尽义务也必然会给黄国清、李雪兰造成一定的损失。亿豪公司已办理亿豪名城部分商品房房屋所有权证，说明其已正在积极办理办证所需的前期手续，但因不动产权属登记政策变化必然对权属登记时间造成影响，延迟办证有部分原因不能归责于亿豪公司，且按合同第十四条约定亿豪公司在完成办理房屋所有权初始登记之后办证行为属于无偿代办证行为，也应减轻亿豪公司逾期办证责任，结合涉诉商品房已实际交付给买受人使用情况，依法酌情将本案逾期办证违约金调整为以购房款为基数按日万分之一计算。综上所述，黄国清、李雪兰与亿豪公司因黄国清、李雪兰向亿豪公司购买亿豪名城第5幢901号商品房而自愿签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，合法有效，亿豪公司应按合同约定继续履行办证义务，并承担支付相应的逾期交房、逾期办证违约金。黄国清、李雪兰与亿豪公司约定的逾期交房、逾期办证违约金过高，依法予以调整，对黄国清、李雪兰超过诉讼时效的逾期交房违约金请求，不予保护。黄国清、李雪兰不合理的诉讼请求予以驳回。黄国清、李雪兰未证明其因逾期办证而造成的实际损失数额，损失难以确定，因此两项违约金之和应不超过购房的30%。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院》第二条规定，判决：一、莆田亿豪房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给黄国清、李雪兰逾期交房的违约金7180.99元。二、莆田亿豪房地产有限公司应于本判决生效之日起三十日内将位于仙游县东侧亿豪名城第5幢901号商品房权属登记在黄国清、李雪兰名下，黄国清、李雪兰应予以必要的配合；三、莆田亿豪房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给黄国清、李雪兰逾期办理商品房权属证书的违约金，违约金计算方法为：自2014年9月24日起计至仙游县东侧亿豪名城第5幢901号商品房权属登记在黄国清、李雪兰名下之日止，按购房款816022元的日万分之一计算;四、上述第一项、第三项逾期交房违约金和逾期办理商品房权属证书的违约金之和以购房款816022元的30%为限；五、驳回黄国清、李雪兰的其他诉讼请求。案件受理费2683元，由黄国清、李雪兰负担1348元，由莆田亿豪房地产有限公司负担1335元。本院二审期间，亿豪公司提供如下证据：《宗地图》、《总平面图》、《建设工程规划条件核实意见书》、《福建省城市规划管理技术规定》、莆田市12345政务服务平台《关于道路未开通问题的投诉》、《关于请求协调解决亿豪名城项目征迁历史遗留问题的报告》，用于证实：1.根据规划部门批复的项目总平面图，该项目北侧为池头北路，且地下停车场出入口也是由池头北路进入。2.根据仙游县鲤南开发区管委会现场核实确认：“池头北路因拆迁未到位剩余路段暂时无法施工，亿豪名城红线内约120㎡无法交付使用”，该地块目前仍未交付使用，地下停车场出入口未投入使用，业主也陆续向政府部门投诉要求解决。3.根据《福建省城市规划管理技术规定》关于“建设工程竣工规划条件核实”的规定，规划条件核实的前提条件：建设单位必须按照总平面图实施建设，场地道路、出入口位置符合规划总平面图要求，且用地红线内的建筑和设施必须要拆除到位。但由于政府未完成池头北路的拆迁并完整交付土地给亿豪公司建设，造成整个项目无法按规划部门批准的总平面图事实建设，导致亿豪公司无法及时取得规划条件核实。4.为解决办证问题，经亿豪公司反映及县政府协调，仙游县城乡规划局于2016年1月29日同意给予先予办理该工程的规划条件核实。因此由于政府拆迁及供地原因造成亿豪公司逾期办理规划核实及逾期办证的后果，并非亿豪公司原因造成，不应由亿豪公司承担逾期办证的违约责任。黄国清、李雪兰质证认为：1.亿豪公司提供的证据不属于新的证据，不具有合法性；2.从《建设工程规划条件核实意见书》可见，没有通过规划验收是因为亿豪公司违反规划许可范围，违反相关规定而导致不能及时验收，并非因为政府原因导致无法及时验收；3.莆田市12345政务服务平台的投诉的内容的真实性无法确认，不能作为证据使用；4.之前部分业主起诉亿豪公司承担逾期交房违约金时亿豪公司也提供过同样证据，已经被法院否定，政府原因不能作为其抗辩理由。本院经审查认为，亿豪公司提供的《建设工程规划条件核实意见书》明确因亿豪公司项目增加的面积已经按2016年第四次局务会议纪要处罚完毕，规划局才通过规划条件核实的，可见是因亿豪公司自身原因导致规划条件核实迟延的，并非因政府供地问题导致的，故对亿豪公司提供上述证据，不予采信。经审理查明，亿豪公司与黄国清、李雪兰对一审认定的事实均无异议，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，亿豪公司与黄国清、李雪兰签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。亿豪公司收取了黄国清、李雪兰代办证费用后，双方事实上形成委托办证关系，亿豪公司在一审审理过程中对此也予以认可，故对双方形成委托办证关系予以确认。根据涉案《商品房买卖合同》第十四条约定，亿豪公司负有在交房后60日内办理讼争商品房的房屋所有权初始登记的义务，如因亿豪公司的原因，导致黄国清、李雪兰无法在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，亿豪公司应承担相应的违约责任。亿豪公司于2016年7月12日才办理讼争房屋的所有权初始登记，在一审审理过程中还未为黄国清、李雪兰办结讼争房屋的房屋权属证书，构成违约。故黄国清、李雪兰请求亿豪公司办理讼争房屋的房屋权属证书并承担违约责任于法有据，应予支持。亿豪公司主张因政府原因及政策因素等不可归结于亿豪公司的原因导致不能办证，但其提供的证据不能证实该主张，应承担举证不能的不利后果。我国《合同法》关于违约金的规定，主要体现的是“补偿性为主，惩罚性为辅”的原则，违约金的约定应体现公平的原则。一审法院已经综合考虑办证的各种因素，将亿豪公司应承担的逾期办证违约金计算标准调低为每日按已付购房款的万分之一计算，亿豪公司主张应再调低违约金计算标准没有依据，不予支持。综上所述，亿豪公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1335元，由上诉人莆田亿豪房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  林美双审 判 员  李 忠代理审判员  彭赵龙二〇一七年八月十四日书 记 员  黄慧萍附注：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。