江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏13民终701号
上诉人（原审原告）：冯秀英,女,1977年2月28日生,汉族，居民，住江苏省沭阳县。
委托代理人耿艳红，江苏通达声远律师事务所律师。
委托代理人张春辉，江苏通达声远律师事务所律师。
委托代理人王康，江苏通达声远律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：沭阳大唐房地产开发有限公司，住所地江苏省沭阳县沭城街道健康家园92-11、12号商铺。
法定代表人卓尧，该公司营销总监。
委托代理人胡峰，江苏天帆律师事务所律师。
委托代理人秦媛媛，江苏天帆律师事务所律师。
上诉人冯秀英因与被上诉人沭阳大唐房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2016）苏1322民初16692号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月1日立案受理后，依法组成合议庭审理本案，并于2017年3月17日组织双方当事人公开进行了听证。上诉人冯秀英的委托代理人耿艳红、张春辉、王康，被上诉人沭阳大唐房地产开发有限公司的委托诉讼代理人胡峰、秦媛媛到庭参加听证。本案现已审理终结。
冯秀英上诉请求：1、本案未超过诉讼时效，因逾期办证违约金调整为按照已付购房款总额的标准，参照中国人民银行同期贷款利率计算，即违约金的计算变成以日为单位，属于继续性债权，故应从本案立案之日起2016年11月10日起向前倒推2年，即从2014年11月10日开始计算逾期办证违约金。2、本案中商品房买卖合同约定的违约金低于造成的损失，应予调整。根据合同约定，上诉人仅能主张1448元逾期办证违约金，不足以弥补上诉人的损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。
沭阳大唐房地产开发有限公司辩称：1、上诉人主张逾期办证违约金已经超过诉讼时效。双方在合同中已经约定在商品房交付90日内，出卖人将办证所需的由出卖人提供的材料提交至房管部门。那么自商品房交付后第91日，即2014年5月起，上诉人就应当知道其权利受到侵害，上诉人于2016年11月向法院起诉，已经超过两年的诉讼时效，且不存在中止、中断等情形。上诉人主张逾期办证违约金不属于继续性债权，因为双方约定的违约金并非按日支付，而是按照已付购房款0.5%支付违约金。2、上诉人认为双方约定的违约金过低没有事实和法律依据。上诉人引用的法律规定的适用是以双方对违约金没有约定或损失数额无法确定。而本案中双方对违约金作出明确约定。
冯秀英向一审法院起诉请求：沭阳大唐房地产开发有限公司向冯秀英支付逾期办证违约金16751.12元（以289603元为基数按中国人民银行同期贷款基准利率，自2014年5月28日计算至2015年4月28日）。双方于2012年10月13日签订《商品房买卖合同》，约定冯秀英购买沭阳大唐房地产开发有限公司开发的位于沭阳县××路西侧、××南侧××印象小区××单元××室，房屋总价为289603元。沭阳大唐房地产开发有限公司应于2014年2月28日前将房屋交付冯秀英使用，并自房屋交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；冯秀英不能在规定期限内取得房产权属证书的，冯秀英不退房的，沭阳大唐房地产开发有限公司按已付房款的0.5%向买受人支付违约金。合同签订后，冯秀英依约向沭阳大唐房地产开发有限公司支付房屋总价款，但沭阳大唐房地产开发有限公司至2015年12月5日才向冯秀英发出产权证领取确认通知单。为维护冯秀英的合法权益，特具状诉至沭阳县人民法院，要求处理。
一审法院认定事实：冯秀英以289603元的价格购买沭阳大唐房地产开发有限公司开发的位于沭阳县××路西侧、××南侧××印象小区××单元××室房屋。双方签订《商品房买卖合同》，合同约定涉案房屋的交房时间系2014年2月28日前，合同第十五条约定：关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。2015年2月14日，原告委托被告工作人员郝永花办理涉案房屋《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》及领证事宜。同年3月10日，郝永花提交涉案房屋的房屋登记申请表。同年4月28日，沭阳县房管处颁发涉案房屋《房屋所有权证》。2015年12月5日，冯秀英收到该《房屋所有权证》。沭阳大唐房地产开发有限公司于2014年2月1日向冯秀英交付涉案房屋。冯秀英以沭阳大唐房地产开发有限公司未向其支付逾期办证违约金为由，诉至一审法院，要求处理。一审法院认为：双方之间签订房屋买卖合同，双方应按照合同约定的条款行使权利、履行义务。依照双方签订合同第十五条的约定，冯秀英应于2014年5月3日前将冯秀英办理权属登记需由沭阳大唐房地产开发有限公司提供的资料报产权登记机关备案。沭阳大唐房地产开发有限公司提供的证据不足以证明其在2014年5月3日前将冯秀英办理权属登记需由沭阳大唐房地产开发有限公司提供的资料报产权登记机关备案。同时，法律规定向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效的期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。根据双方约定，沭阳大唐房地产开发有限公司最迟将冯秀英办理权属登记需由沭阳大唐房地产开发有限公司提供的资料报产权登记机关备案的时间是2014年5月3日，故自2014年5月4日起，冯秀英知道或应当知道被告侵害其权益。现冯秀英于2016年11月10日向本院提起诉讼，已超过两年，且本案不存在诉讼时效中止、中断等情形，故冯秀英关于违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效。
二审中，双方当事人对于一审法院经审理查明的事实均无异议，本院依法予以确认。
本院二审期间，上诉人围绕上诉请求没有提交新的证据。
经双方当事人确认，本院归纳本案二审争议焦点为：上诉人冯秀英向被上诉人沭阳大唐房地产开发有限公司主张逾期办证违约金是否超过诉讼时效；冯秀英主张违约金过低并要求调整的主张是否应予支持？
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，双方当事人明确约定了沭阳大唐房地产开发有限公司协助办理权属证书的义务和办理期限，即“沭阳大唐房地产开发有限公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”；但沭阳大唐房地产开发有限公司并未能在合同约定的期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，构成违约。双方还在合同中约定了违约金的数额，即“出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金”。冯秀英自沭阳大唐房地产开发有限公司违约之日起，即从2014年5月4日起有权向沭阳大唐房地产开发有限公司主张逾期办证违约金。但冯秀英于2016年11月才向法院提起诉讼，且无证据证明存在诉讼时效中止、中断等情形，故冯秀英主张逾期办证违约金超过诉讼时效。冯秀英认为本案中双方约定的逾期办证违约金数额过低，要求调整，但其未提供相应证据证明其因被上诉人逾期办证而造成的损失，故对冯秀英该上诉主张不予支持。
综上所述，上诉人冯秀英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费219元，由上诉人冯秀英负担。
本判决为终审判决。
审判长 孙 泳
审判员 王 静
审判员 庄云扉
二Ｏ○一七年四月二十五日
书记员 袁海燕
附录法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
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