福建省永安市人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0481民初3567号原告：三明市盈丰商场管理有限公司，地址：永安市205国道西营坂南侧。统一社会信用代码：9135048169660977XG。法定代表人：林加明，职务：总经理。委托诉讼代理人：黄玉珍，该公司员工。被告：陈莉，女，1976年8月26日出生，汉族，住福建省沙县。原告三明市盈丰商场管理有限公司(以下简称盈丰商场)与被告陈莉物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月25日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。盈丰商场的委托诉讼代理人黄玉珍到庭参加诉讼，被告陈莉经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。盈丰商场向本院提出诉讼请求：1.要求陈莉立即支付物业费2,481元、违约金1,867元；2.由陈莉承担诉讼费用。事实与理由：盈丰商场于2014年12月29日与福建省名流林业发展有限公司签订前期物业服务合同，对福建省名流林业发展有限公司开发的名流时代楼盘提供前期物业服务，双方在合同中约定：由盈丰商场按有关法律规定提供各项物业管理服务费，业主按建筑面积缴纳管理费（名流时代住宅1元/每平方/月），如果业主拖欠物业费，盈丰商场按拖欠数额每日加收3‰违约金。从签订合同至今，盈丰商场完全履行该合同约定的管理服务事项和义务。陈莉购买永安市燕北名流时代1112室房产，对该套房产负有缴交物业服务费的义务，但陈莉从2015年1月1日开始不交物业费，至2017年8月30日已欠费32个月，共拖欠物业服务费2,481元，违约金1,867元。陈莉未作答辩。盈丰商场围绕诉讼请求依法提交了如下证据：营业执照、法定代表人身份证明、业主入住档案、陈莉身份证复印件、验房情况登记表、入伙手续确认单、《物业服务委托合同》、物业计算清单、名流时代清册、永安市房产信息查询结果证明。陈莉经依法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃进行举证、质证及抗辩的诉讼权利。本院依法进行审查，除物业计算清单系盈丰商场自行制作，不能单独作为证据使用，但可以作为补充陈述外，对上述其他证据的真实性、合法性、关联性予以确认。本院认定事实如下：1.福建省名流林业发展有限公司系永安市名流时代、名流财富中心的建设单位，2014年12月29日，盈丰商场作为乙方福建省名流林业发展有限公司作为甲方签订《永安市名流时代、名流财富中心物业服务委托合同》，约定：甲方将永安市名流时代大楼、名流财富中心委托于乙方实行物业管理；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；委托管理期限为时代、财富中心各项目按照政府规定具备交房条件之日起至项目业委会成立后，依法选定物业服务企业并签订正式物业服务合同生效之日止；时代大楼住宅按1元/月·平方米，物业管理服务费从甲方给业主开出《交房通知书》上的时间为准，由乙方向物业使用人每半年收取一次；公用水电费的分摊，由乙方参照物业服务行规在合理原则上制定出《永安名流时代小区公用水电费分摊暂行办法》，并在分摊前在小区内向业主公示，大多数业主无异议后执行；业主和使用人逾期缴纳物业管理费等，乙方可按所欠缴费用每天收取3‰的滞纳金等。2.陈莉作为永安市解放北路896号1-1112室（即名流时代1-1112室）业主，其房屋建筑面积为52.53㎡，2012年4月9日陈莉对上述房产进行了验房并办理了入伙手续，陈莉每月应缴纳的物业服务费为52.53元，水电等公摊费用25元。陈莉从2015年1月1日起未交物业费。本院认为，盈丰商场与福建省名流林业发展有限公司签订的《物业服务委托合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，前期物业服务合同对全体业主均具有约束力，故盈丰商场与福建省名流林业发展有限公司签订的《物业服务委托合同》对该小区内的全体业主都具有约束力。盈丰商场按合同的约定履行了相关的物业服务，而作为业主的陈莉未按合同的约定交纳相关的物业服务费用，对此应当承担偿付之责任。现盈丰商场要求陈莉支付2015年1月至2017年8月的物业服务费和公摊费之诉请，于法有据且符合合同约定，予以支持。陈莉拖欠物业管理服务费的行为，违反了《物业服务委托合同》的约定，故盈丰商场要求陈莉支付违约金损失，符合法律规定，本院予以支持。但盈丰商场主张违约金从逾期之日起每日按应缴费用3‰计算，已超出法律允许的范围，因《物业服务委托合同》中约定“每半年收取一次物业服务费”，故本案的违约金应从违约缴纳的次日起按照中国人民银行公布的同期贷款年利率（半年至一年期）的1.3倍分段计算为妥，故违约金应为159.9元(详见计算清单)。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、陈莉应于本判决生效后十日内支付给三明市盈丰商场管理有限公司物业服务费1,680.96元（从2015年1月1日至2017年8月31日止），公摊费800元（从2015年1月1日至2017年8月31日止），违约金159.9元，合计2,460.86元；二、驳回三明市盈丰商场管理有限公司其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由陈莉负担28元，三明市盈丰商场管理有限公司负担22元，公告费600元，由陈莉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审 判 长  徐建英审 判 员  陈国延人民陪审员  时苏建二〇一七年十二月二十二日书 记 员  游璐莹违约金计算清单：1.2015年1月至2015年6月尚欠物业费315.18元（52.53元/月×6个月）、公摊费150元（25元/月×6个月），合计欠缴465.18元，违约金为465.18元×4.85%/年×1.3倍÷365天×792天（从2015年7月2日算至2017年8月31日）=63.6元；2.2015年7月至2015年12月尚欠物业费315.18元（52.53元/月×6个月）、公摊费150元（25元/月×6个月），合计欠缴465.18元，违约金为465.18元×4.35%/年×1.3倍÷365天×608天（从2016年1月2日算至2017年8月31日）=43.8元；3.2016年1月至2016年6月尚欠物业费315.18元（52.53元/月×6个月）、公摊费150元（25元/月×6个月），合计欠缴465.18元，违约金为465.18元×4.35%/年×1.3倍÷365天×426天（从2016年7月2日算至2017年8月31日）=30.7元；4.2016年7月至2016年12月尚欠物业费315.18元（52.53元/月×6个月）、公摊费150元（25元/月×6个月），合计欠缴465.18元，违约金为465.18元×4.35%/年×1.3倍÷365天×242天（从2017年1月2日算至2017年8月31日）=17.4元；5.2017年1月至2017年6月尚欠物业费315.18元（52.53元/月×6个月）、公摊费150元（25元/月×6个月），合计欠缴465.18元，违约金为465.18元×4.35%/年×1.3倍÷365天×61天（从2017年7月2日算至2017年8月31日）=4.4元。附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书制定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书制定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。