河北省张家口市桥东区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民初字第1000号
原告李爱军，男。
委托代理人郭振海，河北国器律师事务所律师。
被告张家口市华工建设有限公司，住所地张家口市陵园北街9号。
法定代表人韩志刚，该公司董事长。
委托代理人李林刚，该公司水泉国际酒店项目副经理。
被告张家口水泉国际酒店有限公司，住所地万全县孔家庄镇工业街8号。
法定代表人董树宁，该公司总经理。
第三人周建生，男。
委托代理人崔晓晨，河北思洋律师事务所律师。
委托代理人赵海林，张家口市建设东街益众法律事务所法律工作者。
第三人张家口市典石景观工程有限公司，住所地张家口市高新区辽海国际大厦。
法定代表人孙炳鑫，该公司总经理。
原告李爱军与被告张家口市华工建设有限公司（以下简称华工公司）、张家口水泉国际酒店有限公司（以下简称水泉公司）、第三人周建生、张家口市典石景观工程有限公司（以下简称典石公司）房屋买卖合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李爱军、委托代理人郭振海，被告华工公司委托代理人李林刚、第三人周建生委托代理人崔晓晨、赵海林到庭参加了诉讼，被告水泉公司、第三人典石公司经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理完毕。
原告诉称，2013年第三人周建生与第三人典石公司订立了一份《建筑钢材供销合同》，约定典石公司向周建生供应钢材2000吨，周建生以位于张家口市桥东区水泉沟的两套连排别墅折合为所购钢材款抵顶。2013年5月15日，典石公司与原告签订《房屋买卖协议书》，约定典石公司将上述由周建生抵顶的其中一套别墅低价出售给了原告，转让价款为2000000元。原告如约履行了付款义务，典石公司为原告开具了收据。2013年5月16日，周建生及典石公司法定代表人孙炳鑫与原告一起来到被告华工公司，华工公司与原告签订了一份《水泉沟连排别墅转让、受让协议书》，约定将23#楼2#楼别墅转让给原告，付款方式为周建生工程款抵顶。周建生在该协议书上签字认可。该协议书第四条约定华工公司于2013年8月31日前负责将竣工验收合格的别墅交付给原告。2014年5月，别墅具备交付条件后，原告请求华工公司交付，华工公司以其与周建生、典石公司有纠纷为由拒绝交付。原告认为，华工公司与周建生、周建生与典石公司关于别墅抵顶有明确约定具不违反法律禁止性规定，原告与典石公司、原告与华工公司的合同亦合法有效。依据原告与华工公司的合同约定，华工公司应履行交付别墅的义务。为此，诉至贵院，要求法院判令被告向原告履行交房义务。
被告华工公司辨称，我公司只是一家建筑公司，只是参加施工，并不是开发商，是开发商给不了我们公司钱，然后就用房屋抵顶，现在我公司给不了周建生钱，然后将此房屋抵顶给周建生。开发商答应我们是如果他们有钱了就给我们钱，我们手里有钱也就给周建生。抵房只是意向形式。关于我公司和原告所签订的协议属实，但是我们是施工单位代表不了开发商。
第三人周建生辩称，我认为原告的诉讼请求不符合法律规定。首先，关于水泉别墅转让协议书不能作为房屋买卖转让合同的。虽然是华工公司与原告签订的，但这只是一个意向行为，不是真正的转让合同。首先华工公司对诉争房屋没有所有权，所有权依法属于水泉公司。周建生是华工公司实际的施工人，在签订合同的时候诉争房屋并没有抵给周建生。现在周建生是钱也没有拿到房子也没有拿到。华工公司和周建生均无权处理属于水泉公司的财产。原告并没有将房款交给周建生，也没有交付给华工公司。协议第10条写的是确权后再和开发商办理手续，当时并没有确权，只是一个意向性的。典石公司并没有履行协议，钢材也没有供，所以不能抵房。
被告水泉公司、第三人典石公司未答辩。
原告在诉讼中提供证据：1、连排别墅转让、受让协议书一份，证明华工公司对原告有一个直接的交付义务，该协议权利义务约定的很明确，是有效处分。2、周建生与典石公司签订的建材供销合同一份。3、典石公司与原告签订的房屋买卖合同一份。证明房屋买卖的过程和抵顶房屋的有效性。4、典石公司收到原告2000000元的收据一张。被告华工公司与第三人周建生质证意见：对证据1真实性无异议，但不具备合法性和有效性。证据2真实性无异议，但协议事实上并没有履行，并没有供钢材，房屋也没有抵，钱也没有给，所以协议不能作为本案确定原告理由的依据。证据3是无效的协议，首先典石公司没有所有权，并不具备出售该房屋的权利，如果是意向的是可以，如果不是显然它是无效的。证据4票据真实性无异议，但与本案无关。
被告华工公司提供证据：1.张家口水泉国际酒店有限公司建设用地规划许可证一份，2.建设工程规划许可证一份，3.土地使用权证。4.组织机构代码证、营业执照。5.固定资产投资项目核准证一份。以上证明诉争的房屋开发单位是张家口水泉国际酒店有限公司。6、水泉国际酒店建设项目工程承发包协议书一份、补充协议书一份，拟证明水泉国际与华工公司于2015年4月10日签订的将连排别墅给了华工公司的补充协议，所以原告与被告华工公司签订的协议只是意向性的。原告与第三人对以上证据均无异议。
第三人周建生提供证据：1、别墅的转让协议书一份，证明此协议不具备合法性，只是一个意向性的协议。2、建筑钢材购销合同一份，证明此合同事实上并未履行，属无效合同。原告质证对证据1真实性、合法性、关联性无异议，对于证明目的有异议，合同第4条约定华工公司有交房义务，并不是一个意向协议。证据2真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，合同没有履行不能否定它的效力，不是无效合同。
本院依法向水泉公司办公室主任袁宝友制作的调查笔录一份。原告无异议，被告对真实性无异议，对关联性提出异议。
本院对典石公司法定代表人孙炳鑫制作谈话笔录一份，典石公司对原告提供的证据及我院对袁宝友的调查笔录均无异议。陈述内容：我方已经完全履行了钢材购销合同，周建生用两套别墅抵顶钢材款。原告与华工公司在售楼部办公室签的别墅买卖合同，我和周建生都在场，周建生也签字了。原告对该笔录无异议，被告与第三人周建生对该笔录中孙炳鑫的陈述的真实性提出异议，认为孙炳鑫对原告是诈骗。
本院认证意见，一方当事人提供的证据，对方均无异议的，本院予以认定，并予采信。原告提供的证据1、2与第三人周建生提供的证据1、2属同一证据，只是证明目的相反，双方对以上证据的真实性无异议，本院对真实性予以认定。原告提供的证据3、4，典石公司无异议，被告华工公司及第三人周建生对真实性无异议，此证证实原告以2000000元的价格向被告典石公司购买了连排别墅一套。本院对水泉国际酒店袁宝友的谈话笔录予以认定。
经审理查明，2012年5月9日周建生挂靠于华工公司名下向水泉公司承包了水泉国际酒店及连排别墅的建设工程，周建生是实际施工人。合同约定如水泉公司不能按约定付华工公司工程款，水泉公司以酒店附属用房按照评估价抵给华工公司作为工程款。水泉公司未按约定付款，将连排别墅作为水泉国际酒店及连排别墅的工程款抵顶给华工公司，华工公司有权出售、转让。周建生因承建水泉酒店房地产开发项目向典石公司购买钢材2000吨。双方签订建筑钢材购销合同，合同约定典石公司为周建生垫资2000吨钢材，价格以发货当日《中国钢材网》价格上浮贰佰元为准；周建生以水泉酒店配套别墅贰套房屋抵帐折合为所购钢材货款，在签定合同后交付典石公司并负责更名或过户。2013年5月15日原告与典石公司签订房屋买卖协议书，内容：鉴于典石公司与周建生签订建筑钢材购销合同，合同约定由典石公司向周建生供应2000吨钢材，周建生已经将其从张家口市华工公司抵顶的两套水泉酒店配套别墅转让给典石公司用以抵顶钢材款，典石公司因急需筹措资金履行该购销合同，将作为钢材款的其中一套别墅低价出卖给原告，双方达成如下协议：一、典石公司出卖给原告的别墅系华工公司抵顶给周建生的位于张家口市桥东区龙泉广场张家口水泉国际酒店东侧23号楼2号别墅，建筑面积约274平方米，地下室建筑面积约为132平方米。二、该别墅的转让全款价格为人民币2000000元，原告付款后，典石公司向原告出具收款凭证。三、该别墅更名后的合同价款（华工公司与周建生的抵顶价格），不影响原告基于本协议的购买价格。四、原告付清全部房款当日，典石公司负责协调周建生与华工公司为原告办理该别墅的更名或过户手续。双方在此协议上签字、盖章。原告依约付给典石公司2000000元，典石公司为原告出具了2000000元的收据一张。2013年5月16日原告与华工公司签订《水泉连排别墅转让、受让协议》，约定受让位于张家口市桥东区龙泉广场张家口水泉国际酒店东侧23号楼2号，建筑面积约为274.04平方米，单价为7800元／平方米，地下室建筑面积是132平米，单价为3000元／平方米，室内车位机械设备款60000元／户，天然气入户费3500元／户，房屋总价格为2597012元。房屋具体面积以市房管测量部门实测为准，房屋总价不变。此套房作为水泉国际商务中心工程款抵顶给周建生。协议约定华工公司于2013年8月31日前负责将竣工验收合格的别墅交付给原告使用。别墅建成确权后，华工公司负责原告和水泉公司重新签订连排别墅转让合同。原告与华工公司在此协议上签字、盖章。协议附注此套房作为水泉国际商务中心工程款抵顶给周建生。具体价格另行结算。周建生同意，并签字。另查，典石公司并未履行与周建生的钢材购销合同。2014年底，诉争房屋竣工，由华工公司实际控制。原告诉至法院，要求被告华工公司履行交房义务。
另查，2015年4月9日被告水泉公司与华工公司签订补充协议，约定水泉公司自愿将自己所有的水泉国际商务中心附属用房整体作价抵顶给华工公司作为工程款。
本院认为，本案被告华工公司及第三人周建生抗辩水泉公司是诉争房屋开发商，华工公司与原告签订房屋买卖协议属无权处分，故原告与华工公司签订的协议系无效协议。我院对水泉公司所作谈话笔录证实水泉公司将诉争房屋在内的连排别墅已经抵顶给了华工公司，华工公司有权出售、转让、处分，又据华工公司提供的其公司与水泉公司的承发包协议及水泉公司自愿将自己所有的水泉国际商务中心附属用房整体作价抵顶给华工公司作为工程款的补充协议，即证明华工公司已经取得了连排别墅房屋的处分权。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”故原告与华工公司签订的《水泉连排别墅转让、受让协议》中分别约定了房屋基本状况、房屋销售方式、房屋价款、房屋付款方式、付款期限，虽然未按照协议约定原告与水泉公司重新签订连排别墅转让合同，但此协议具备房屋买卖合同的主要内容，并且华工公司用该套房屋抵顶第三人周建生工程款，周建生同意将此套房屋抵顶典石公司钢材款，典石公司出售于原告，原告将房款给付于典石公司，可视为原告根据华工公司的指示付款，被告华工公司以缔约时其对出卖物没有所有权为由主张合同无效的主张不予支持，《水泉连排别墅转让、受让协议》是双方真实意思表示，是合法有效的。双方应当依照合同约定履行。原告要求被告华工公司履行交房义务的请求应予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
被告张家口市华工建设有限公司于本判决生效之日起二十日内向原告李爱军交付位于张家口市桥东区龙泉广场张家口水泉国际酒店东侧连排别墅23#楼2#号别墅一套。
案件受理费10650元，保全申请费3945元，由被告华工公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。
审判长 武剑虹
审判员 孙志斌
审判员 崔 宇
二〇一六年一月二十九日
书记员 白 璐
附法条
《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同底图不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中退庭的，可以缺席判决。