北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民初字第10384号
原告:北京康姆特科技发展有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区。
法定代表人:王嵘，董事长。
委托代理人:李静，女，1983年5月30日出生，汉族，北京康姆特科技发展有限公司职员，住北京市延庆县。
委托代理人:栾贻富，男，1968年5月9日出生，汉族，北京康姆特科技发展有限公司职员，山东省泰安市泰山区。
被告:北京维科信息技术开发有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区经海四路25号6号楼613室。
法定代表人:徐京花，总经理。
委托代理人:吴子芳，北京市东卫律师事务所律师。
委托代理人:刘超，北京市东卫律师事务所实习律师。
被告:北京北海建材集团有限公司，住所地北京市丰台区航丰路1号时代财富大厦702房间（园区）。
法定代表人:李宙确，总经理。
委托代理人:李松佶，男，1991年2月9日出生，朝鲜族，北京北海建材集团有限公司职员，住北京市大兴区。
委托代理人:郑欣，北京市东卫律师事务所。
原告北京康姆特科技发展有限公司（以下简称：康姆特公司）与被告北京维科信息技术开发有限公司（以下简称：维科公司）、被告北京北海建材集团有限公司（以下简称：北海公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员渠阳振独任审判，公开开庭进行了审理。原告康姆特公司的委托代理人李静、栾贻富，被告维科公司的委托代理人吴子芳、刘超，被告北海公司的委托代理人李松佶、郑欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告康姆特公司诉称：2013年7月16日，北海公司与我公司签订《房屋租赁合同》，租赁期限为5年。2013年11月21日，北海公司、维科公司与我公司三方签订了《权利义务转让三方协议书》，约定自协议签订之日起，2013年7月16日北海公司与我公司签订的《房屋租赁合同》中约定的北海公司的权利和尚未履行的义务全部转让给维科公司，但维科公司却未按约定履行合同，具体如下：1、按照合同4.2租金、物业管理费及相关费用缴纳期限约定，维科公司未能按期支付房租。截止2015年3月27日，维科公司已拖欠我公司两个季度的租金合计为270633.60元。就维科公司拖欠租金，我公司分别于2014年11月6日、2015年2月2日、2015年3月23日通过邮件等方式给维科公司发催款函，但维科公司接函后仍未按期支付租金。2、按照合同7.1逾期交付租金、水电等费用条款约定，维科公司应支付我公司欠租金额的5%违约金，截至2015年3月27日违约金合计为164506.56元。3、按照合同5.4解除合同条款约定：拖欠租金、水、电等相关费用15天以上的（含15天）我公司有权解除合同，且维科公司应支付我公司违约金（违约金为合同未执行部分租金的20%）。截至2017年7月17日违约金具体金额为459886.10元。4、我公司于2015年3月27日发给维科公司《解除合同通知书》，并约定送达之日起10日内要求维科公司支付全部租金及违约金合计为895026.26元，但维科公司未按时支付。原、被告之间签订的房屋租赁协议是双方真实意思表示，符合法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效。双方应当严格按照合同的约定全面履行自己的义务。经查北海公司是维科公司的股东，北海公司对维科公司知识产权出资14000000元，经过调查得知，北海公司对维科公司的该项出资是虚假的，不真实的。因此根据《公司法》及相关司法解释，北海公司要在出资不实范围内与维科公司一起偿还欠我公司的租金及违约金。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第一百零七条的规定，起诉至法院请求：1、要求确认原、被告之间签订的房屋租赁合同已于2015年3月27日解除；2、判令二被告连带给付房屋租赁费270633.6元（自2014年10月18日起计算至2015年3月27日）、违约金624392.66元（截至2015年3月27日逾期支付租金的违约金为164506.56元，合同未执行部分租金的20%的违约金为459886.1元）及租金、违约金利息（以270633.6元为基数，自2015年3月27日起计算至支付完毕之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；3、诉讼费用由二被告承担。
被告维科公司辩称：康姆特公司所主张的2014年10月18日之后的租金我公司确实没有交纳。我公司不同意康姆特公司的全部诉讼请求，我公司认为康姆特公司并非房屋的所有权人，其不具有本案的诉讼主体资格。我公司认可收到康姆特公司发出的解除合同通知书，具体的日期以邮寄单为准。我公司认可合同已经解除，但是合同解除的日期是2015年1月份，因为在2014年年底的时候原告康姆特公司就有了要解除合同的意思表示。
被告北海公司辩称：我公司不认可康姆特公司的诉讼请求。我公司已经将全部权利义务转让给了维科公司，所以我公司不同意承担连带赔偿责任。
经审理查明：案外人北京北玻嘉美科技发展有限公司（以下简称：北玻公司）系坐落于北京经济技术开发区经海四路25号10号楼等5幢房屋的所有权人。北玻公司于2012年10月23日与康姆特公司签订《房屋无偿使用协议书》，将坐落于北京经济技术开发区经海四路25号6号楼无偿提供给康姆特公司使用，使用期限自2012年10月25日起至2017年10月24日止。北玻公司于2015年8月14日为康姆特公司出具《关于房屋归属、产权说明》，该说明载明：康姆特公司对位于北京经济技术开发区经海四路25号6号楼6层房屋拥有自用、出租或者出售等自主权，其房屋收益归康姆特公司所有，其公司没有异议。
2013年7月16日，康姆特公司（甲方）与北海公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于北京经济技术开发区经海四路25号6号楼6层房屋出租给乙方使用，租赁面积为764.07平方米，租赁期限为2013年7月18日至2018年7月17日，租金标准：2013年7月18日至2014年7月17日期间为2元/平方米/日；2014年7月18日至2015年7月17日期间为2.2元/平方米/日；2015年7月18日至2018年7月17日期间依据上一年度租金标准递增7%。关于违约责任一节，合同第7.1条约定：乙方逾期交付租金的，除应补交欠款外，并按拖欠金额的5‰乘以天数计算，向甲方交付违约金；若逾期15天未支付上述费用，甲方有权要求乙方补齐欠款及违约金并解除合同，有权采取强制措施责令乙方搬迁，由此而产生的一切经济损失由乙方承担。关于合同解除一节，合同第5.4条约定：拖欠租金等费用15天以上的，甲方有权书面通知乙方解除合同，乙方应向甲方支付违约金（违约金为合同未执行部分租金的20%），给甲方及第三方造成损失的由乙方承担全部法律责任。
2013年11月21日，北海公司（甲方）、康姆特公司（乙方）、维科公司（丙方）签订《权利义务转让三方协议书》，约定甲方与乙方签订的《房屋租赁合同》中的甲方权利和尚未履行的义务转让给丙方，协议如下：“一、自本协议签订之日起，《房屋租赁合同》中约定的甲方权利和尚未履行的义务全部转让给丙方，丙方将取代甲方地位，代替甲方继续履行《房屋租赁合同》中约定的甲方权利义务，……；二、乙方认可丙方有权取代甲方地位，有权按照《房屋租赁合同》享有甲方拥有的权利和义务；三、乙方承诺《房屋租赁合同》中约定的乙方尚未向甲方履行的义务，在本协议签订之日向丙方履行；……”。
上述合同签订后，维科公司自2014年10月18日起再未交纳房屋租金。康姆特公司于2015年3月27日向维科公司发送《解除合同通知书》，告知维科公司要求解除双方之间的租赁合同，维科公司收到康姆特公司发送的《解除合同通知书》。
庭审中，康姆特公司提交催款函、邮件回执打印件欲证明其公司向维科公司催要租金，但维科公司拒不交纳租金；二被告不认可上述证据的真实性和证明目的。康姆特公司提交物品外运单欲证明维科公司于2015年3月24日、2015年3月25日搬离的租赁房屋；二被告认可该证据的真实性，但主张维科公司系于2015年1月份搬离的租赁房屋，直到2015年3月份才将康姆特公司扣留的剩余物品搬离的租赁房屋。康姆特公司提交钥匙交回清单欲证明双方是在2015年的4月2日交接的租赁房屋的钥匙；二被告不认可该证据的真实性。康姆特公司提交2014年年度报告、章程修正案、验资事项说明欲证明维科公司的出资不实；二被告不认可上述证据的真实性。康姆特公司提交专利查询欲证明医用影响分析系统的所有权人并非维科公司的出资人，二被告不认可该证据的真实性。
维科公司提交其公司与北玻公司签订的《房屋租赁合同》欲证明北玻公司系涉案房屋的出租方，康姆特公司不具备出租资格；康姆特公司认可该证据的真实性，但主张当时是为了注册公司才作的该租赁合同，与本案没有关联性。维科公司提交保证金收据欲证明其公司依据合同约定向康姆特公司以转账方式交纳了保证金45840元，如租赁合同有效，应当将该保证金作为租金进行抵扣，该收据显示付款单位为北海公司；康姆特公司认可该证据的真实性，不认可其证明目的，康姆特公司主张该保证金已经作为租金进行过抵扣了，而且该笔保证金系北海公司交纳，其公司已经与北海公司结算完毕；北海公司主张该笔保证金系维科公司交纳，康姆特公司至今没有退还。维科公司提交验资报告欲证明维科公司的全部股东已经履行了全部的出资义务；康姆特公司认可该证据的真实性，不认可该证据的证明目的。北海公司认可维科公司提交的上述证据的真实性。
本案审理过程中，康姆特公司于2015年7月14日向本院提交诉讼保全申请书，申请对维科公司的银行账户采取冻结的保全措施，保全金额为300000元，后因其公司提交的维科公司的银行账户信息不准确，导致诉讼保全无法进行。
康姆特公司于2015年7月27日向本院提交调查取证申请书，申请向北京万朝会计师事务所有限公司调取维科公司2013年度出资验资报告以证明维科公司存在虚假出资的情况。2015年9月8日，康姆特公司向本院提交追加被告申请书，申请追加北京韩谊建材有限公司、北京泰宇星节能投资有限公司为本案被告，申请理由为：北京韩谊建材有限公司、北京泰宇星节能投资有限公司未履行对维科公司的出资义务，与本案有法律上的利害关系。
北海公司提交评估报告书、验资报告、维科公司的公司章程、章程修改案、专利公布信息截屏欲证明北海公司以两项专利技术进行的出资，出资程序合法，不存在出资不实的情况；康姆特公司不认可专利公布信息截屏的真实性，认可其他证据的真实性，不认可上述证据的证明目的。
上述事实，有当事人的陈述意见、《房屋租赁合同》、《权利义务转让三方协议》等证据材料在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。根据康姆特公司与北玻公司签订的《房屋无偿使用协议》以及北玻公司向康姆特公司出具的《关于房屋归属、产权说明》可以确定康姆特公司对涉案房屋具有对外出租的权利。故康姆特公司与北海公司签订的《房屋租赁合同》、康姆特公司、维科公司、北海公司签的《权利义务转让三方协议》符合法律规定，应属合法有效。双方当事人均应按照约定履行合同权利和义务。维科公司未按时交纳租赁费的行为已构成违约，康姆特公司据此解除与维科公司之间的租赁合同并要求维科公司支付未付租金及违约金（包括截至2015年3月27日的迟延支付租金违约金及合同解除违约金）的诉讼请求符合合同约定，本院予以支持。关于合同解除的时间，根据本案审理查明的事实，维科公司于2015年3月27日前已经搬离租赁房屋，故康姆特公司与维科公司之间的租赁关系在事实上终止了，康姆特公司于2015年3月27日发出的解除合同通知书亦确认了双方之间的租赁合同关系解除的事实，故本院酌定2015年3月27日为双方租赁合同关系解除之日。康姆特公司主张的迟延支付租金违约金过高，本院依法予以酌减。康姆特公司主张的利息损失于法无据，本院不予支持。康姆特公司主张被告北海公司应对维科公司的上述赔偿责任承担连带赔偿责任于法无据，本院不予支持。康姆特公司要求追加北京韩谊建材有限公司、北京泰宇星节能投资有限公司为本案被告于法无据，对此本院不予支持。康姆特公司的调查取证申请与本案房屋租赁关系不具有关联性，故对于其该项申请，本院不予受理。维科公司辩称保证金应在租金中予以抵扣，根据本院审理查明的事实，该保证金收据显示付款人为北海公司，故对于其该项抗辩意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：
一、原告北京康姆特科技发展有限公司与被告北京维科信息技术开发有限公司就坐落于北京经济技术开发区经海四路25号6号楼6层房屋形成的租赁合同关系于二〇一五年三月二十七日解除；
二、被告北京维科信息技术开发有限公司给付原告北京康姆特科技发展有限公司租金二十七万零六百三十三元六角（于本判决生效后十日内履行）；
三、被告北京维科信息技术开发有限公司赔偿原告北京康姆特科技发展有限公司迟延支付租金的违约金四万元（于本判决生效后十日内履行）；
四、被告北京维科信息技术开发有限公司赔偿原告北京康姆特科技发展有限公司合同解除违约金四十五万九千八百八十六元一角（于本判决生效后十日内履行）；
五、驳回原告北京康姆特科技发展有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费六千四百六十元，由原告北京康姆特科技发展有限公司负担一千零二元（已交纳），由被告北京维科信息技术开发有限公司负担五千四百五十八元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
代理审判员 渠阳振
二〇一六年十一月二日
书 记 员 梁丽男