内蒙古自治区乌海市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）内03民终264号上诉人（原审原告）：马翠芬，女，汉族，1977年12月29日出生，无业，住乌海市。委托诉讼代理人：杭小强（系马翠芬丈夫），男，汉族，1977年9月29日出生，海南区人民法院干警，住乌海市。上诉人（原审原告）：杭小强（系马翠芬丈夫），男，汉族，1977年9月29日出生，海南区人民法院干警，住乌海市。被上诉人（原审被告）：乌海市新联邦房地产开发有限责任公司，住所地海勃湾区摩尔沟西街北11号。法定代表人:刘建峰，总经理。上诉人马翠芬、杭小强因与被上诉人乌海市新联邦房地产开发有限责任公司（以下简称新联邦公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服乌海市海勃湾区人民法院作出的（2016）内0302民初3349号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月15日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年3月22日公开开庭审理了本案。上诉人杭小强（兼上诉人马翠芬的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。被上诉人新联邦公司经法院依法传票传唤，无故未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人马翠芬、杭小强上诉请求：撤销原审判决，改判为支持上诉人的全部诉讼请求，并由被上诉人承担案件受理费。事实和理由：1.原审判决认定交房时间为2014年10月17日错误。一审开庭时，被上诉人未到庭，没有提供证据证明通知交房时间，亦未向上诉人提供房屋验收合格证等工程竣工验收报告，证明其交房时符合交房条件。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条第二款、《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，当房地产开发商不能提供工程竣工验收合格证明时，�房时间应当以业主同意接收房屋时间为准。因此，本案交房时间为2014年10月22日。2.一审开庭审理时，被上诉人未到庭参加诉讼，亦没有提供任何证据。而原审法院调取了一份2014年10月17日15号楼李文中缴纳住宅专项维修基金收据，用以证明被上诉人通知上诉人交房时间为2014年10月1日，严重违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》和法官中立原则。3.15号楼李文中缴纳住宅专项维修基金收据不能作为认定被上诉人通知上诉人交房时间的证据，因为李文中与上诉人无任何关系，被上诉人即使通知了李文中交房，也不能证明其通知了上诉人交房。且该份证据在开庭时未经质证，依法不能作为定案依据。4.原审判决认为上诉人请求退还二次刮白费和垃圾清运费800元不属于民事案件中应当确认的民事法律关系错误，该费用属于开发商私自设置的收费项目，属于不合理收费，人民法院应支持上诉人请求被上诉人退还该费用的主张。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人新联邦公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。上诉人马翠芬、杭小强向一审法院起诉请求：1、判令被上诉人因为逾期交房承担违约金3011.16元，因逾期交房承担所交房款同期银行利息9239.73元，楼道二次刮白费和垃圾清运费800元。以上款项共计13050.89元。2、本案诉讼费用由被上诉人承担。一审法院认定事实：2014年5月10日，马翠芬、杭小强与新联邦公司签订商品房买卖合同。合同约定，马翠芬、杭小强购买新联邦公司开发建设的位于乌海市海勃湾区桌子山东街新联邦国际公园东区15号楼2单元1302室房屋一处，建筑面积134.06平方米，房屋总价款640673元；新联邦公司于2014年7月20日前将符合交付条件的房屋交付马翠芬、杭小强�马翠芬、杭小强签订合同时已付房款340673元，其余房款300000元办理公积金贷款；新联邦公司逾期交付商品房，逾期在90日内的，马翠芬、杭小强有权向新联邦公司追究已付款利息，利息自合同约定新联邦公司应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的合同继续履行，新联邦公司应支付马翠芬、杭小强已付款利息，利息自合同约定新联邦公司应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，新联邦公司还应每日按商品房价款的万分之零点五向马翠芬、杭小强支付违约金。合同签订后，马翠芬、杭小强按约定支付新联邦公司房屋首付款340673元，其余房款300000元办理公积金贷款汇入新联邦公司账户，马翠芬、杭小强所购买新联邦公司房屋的全部价款已付清。2014年10月17日新联邦公司张贴马翠芬、杭小强所购买15号楼交房通知，通知15号楼住户自2014年10月17日开始办理房屋交房手续。2014年10月22日马翠芬、杭小强支付各项费用后办理了交房入住手续接收房屋。新联邦公司收取马翠芬、杭小强楼道二次刮白费和垃圾清运费800元。一审法院认为，马翠芬、杭小强与新联邦公司在平等自愿基础上签订的商品房买卖合同合法有效，应受法律保护，双方均应依照约定履行。马翠芬、杭小强交付新联邦公司全部房屋价款后，新联邦公司应依照合同约定期限交付马翠芬、杭小强所购买的房屋，但新联邦公司未在合同约定的2014年7月20日前将符合交付条件的房屋交付马翠芬、杭小强，其行为已违反合同约定，属违约行为，应承担违约责任。新联邦公司庭后提供的2014年10月17日15号楼李文中交纳住宅专项维修基金收据经与马翠芬、杭小强质证，马翠芬、杭小强提出异议。马翠芬、杭小强虽然不认可，应认定新联邦公司对马翠芬、杭小强所在15号楼是自2014年10月17日正式开始交房，故新联邦公司逾期交房天数为89天（2014年7月21日至2014年10月17日）。根据双方签订商品房买卖合同约定，新联邦公司已逾期交房在90日内的，应承担违约责任的方式为赔偿马翠芬、杭小强已付款利息。马翠芬、杭小强请求支付逾期交房已付款利息，予以支持；马翠芬、杭小强请求支付逾期交房违约金，不予支持。已付款利息自合同约定新联邦公司应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，即640673元×5.6%÷365天×89天=8748.26元。因商品房买卖中的收费项目是行政管理部门监督管理的范畴，如有违规行为，应由行政管理部门进行认定并进行监督处罚，对于费用的收取是否违法收费的事实认定属行政管理部门的职责，不属�事案件中应当确认的民事法律，故马翠芬、杭小强请求退还楼道二次刮白费和垃圾清运费800元，不予支持。依据《中华人民共民事诉讼法》第一百四十四条”新联邦公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”及《中华人民共和国合同法》第六十条”当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”之规定，判决：一、乌海市新联邦房地产开发有限责任公司支付马翠芬、杭小强逾期交房已付款利息8748.26元。二、驳回马翠芬、杭小强其它诉讼请求。本院二审期间，当事人没有提交新的证据。二审认定的事实与一审认定的事实一致，本院依法予以确认。本院认为，本案争议焦点系：1.�上诉人逾期交房时间应截止至2014年10月17日还是2014年10月22日；2.上诉人请求被上诉人退还楼道二次刮白和垃圾清运费800元是否应予以支持。关于被上诉人逾期交房时间应截止至2014年10月17日还是2014年10月22日的争议焦点。上诉人认为15号楼李文中缴纳住宅专项维修基金收据一审开庭时未经质证，且系原审法院违法调取不能作为定案依据。根据一审审理期间，2016年12月12日原审法院对上诉人杭小强作的谈话笔录载明，15号楼李文中的商品房买卖合同及缴纳住宅专项维修基金收据系被上诉人在庭审结束后提交，而非原审法院依职权调取，而根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款规定，在作出判决以前，当事人依法享有举证的权利，该权利并不局限于开庭期间，且该份证据已经向上诉人出示，并经过上诉人质证，原审法院采信该证据不存在违反法定程序的情形。故上诉人针对此提出的上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人于2014年10月22日已经实际接收房屋，且未能提供证据证明其在此前未接收房屋系因被上诉人交付的房屋不符合交房条件，上诉人接收房屋后又以房屋不符合交房条件为由请求被上诉人承担逾期交房违约责任的上诉理由，本院不予支持。结合房地产市场通常惯例，房地产开发企业交房通常其认为可以向业主交房时，会通知整栋楼业主收房。本案中，被上诉人提供了与上诉人购买同一栋楼的业主李文中的商品房购买合同及缴纳住宅专项维修基金收据，用以证明其在2014年10月17日即通知15号楼业主收房，在上诉人未能陈述清楚其收房消息来源何处，而其接收房屋时间与被上诉人主张的通知交房时间仅相差5天的情况下，应属于上诉人知道被上诉人交房的合理期间，原审判决认定被上诉人主张其于2014年10月17日通知交房事实成立并无不当。故上诉人主张被上诉人逾期交房时间应截止至2014年10月22日的上诉理由不能成立，其请求被上诉人支付逾期交房违约金3011.16元的上诉请求，本院不予支持。关于上诉人请求被上诉人退还楼道二次刮白和垃圾清运费800元是否应予以支持的争议焦点。双方当事人在商品房买卖合同未约定被上诉人交房时，上诉人需要交纳楼道二次刮白和垃圾清运费。但在双方当事人交接房屋时，被上诉人提出该项缴费请求时，上诉人予以交纳，应视为双方重新达成协议，系双方当事人对自己民事权利的处分。上诉人主张其如不交纳该费用，被上诉人则拒绝交房，其是在受到胁迫的情况下做出的非真实意思表示行为。在此种情况下，被上诉人拒绝交房，上诉人有权通过司法途径等合法程序请求被上诉人交房，且可以请求被上诉人承担因此造成的逾期交房违约责任。故被上诉人拒绝交房不足以达到胁迫上诉人做出民法意义上的非真实意思表示的行为。综上，原审判决驳回上诉人的该项诉讼请求无误。综上，上诉人马翠芬、杭小强的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费126.27元，由上诉人马翠芬、杭小强负担（上诉人已预交）。本判决为终审判决。审判长  张清艳审判员  刘 原审判员  李世超二〇一七年五月四日书记员  扈原晓