河南省西峡县人民法院民 事 判 决 书（2017）豫1323民初2845号原告：袁朝瑞，男，汉族，生于1953年11月23日，住西峡县。委托诉讼代理人：袁国敏，西峡县法律援助中心法律工作者。一般代理。被告：庞宗满，男，汉族，生于1964年6月28日，住西峡县。被告：王英文，女，汉族，生于1966年11月28日，住西峡县。原告袁朝瑞诉被告庞宗满、王英文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月2日受理后，依法由审判员李俊华担任审判长，与审判员吴建波、雷川组成合议庭于2017年9月8日公开开庭进行了审理。原告袁朝瑞及委托诉讼代理人袁国敏，被告庞宗满到庭参加了诉讼，被告王英文经本院传票传唤拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告袁朝瑞向本院提出诉讼请求：1.要求二被告支付购房欠款700000元；2.要求二被告支付自2015年7月1日至欠款付清之日的利息（本金500000元，约定利率月息1分）；3.要求二被告支付自2017年1月1日至欠款付清之日的利息（本金200000元，约定利率月息1分）；4.要求二被告支付违约金100000元；5.二被告承担本案诉讼费用。事实和理由为：2014年6月3日，原告袁朝瑞与被告庞宗满在西峡县××路原告住房内签订了房地产转让协议书，明确约定：原告自愿将其位于东湖路的房屋土地全部转让给被告，被告自愿支付原告人民币120万元。签订协议之日，由被告缴纳10万元保证金；2014年6月15日前，再缴纳40万元；2015年6月30日前再缴纳50万元（若延期缴纳，则从2015年7月1日起，由被告按双方约定月息1分加付给原告）；剩余20万元在原告全部搬走当日一次性付清。若在约定时间内被告不能按期履约，则没收其10万元保证金。2015年6月，被告以索要原告的土地证和房权证为由拒绝支付约定的50万元。2016年12月，原告搬进新居，立即告知被告尽快付清所欠房款，且自2017年1月起，原告的门面房房租即交由被告收取，被告拖欠房款至今。被告庞宗满辩称，同意与原告协商解决该纠纷，但双方房屋买卖合同仅仅约定了买房交款时间，却未约定交房时间，原告交房时间过长，因此不敢把余款交给原告。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告袁朝瑞与被告庞宗满为东西方向紧邻，房屋均为座北面南。2014年6月3日，原告袁朝瑞与被告庞宗满为房屋买卖一事签订了房地产转让协议书，协议书内容：“甲方（袁朝瑞）在西峡县××路水果市场有门面房2间，占地面积120平方米，总建筑面积240平方米。经甲乙双方协商，同意签订协议如下:一、甲方自愿将现有的房屋、土地全部转让给乙方（庞宗满），提供现有相关的全部有效原始证件（土地使用证，房屋所有权证），并协助乙方办理所需相关手续。二、乙方自愿支付给甲方人民币壹佰贰拾万元整，并按国家规定缴纳办理过户手续所需全部费用。三、付款办法，签订本协议之日，由乙方向甲方交纳拾万元保证金；2014年6月15日前，在交纳肆拾万元；2015年6月30日前，再交纳伍拾万元（若延期交纳，则从2015年7月1日起由乙方按双方约定月息1分加付给甲方）；剩余贰拾万元在甲方全部搬走当日一次性付清。若在约定时间内乙方不能如期履约，则没收拾万元保证金，退还乙方剩余款项，该宗房地产由甲方自行处置，若甲方不能如期履约，则赔付乙方拾万元保证金。四、甲方负责在收到第一期应付款伍拾万元之后30天内，负责将原来所涉及的一切手续处理完毕，以避免遗留事情发生。五、在甲方居住期间，若产生的邻里纠纷和必须的维修费用，统统由甲方负责解决，确保乙方在全面入住之日，摆床就能入住，开伙就能就餐，在乙方付清全部款项入住之后所产生的纠纷及费用，统统由乙方负责解决，甲方不得随意干预。六、本协议一式三份，甲乙双方及中介人各一份”。双方签订该协议后，庞宗满于2014年6月5日给付袁朝瑞10万元保证金，2014年6月12日、6月14日分别通过银行转账支付袁朝瑞30万元、10万元，共计50万元。之后庞宗满未再按照合同约定支付下余款项，2016年12月袁朝瑞从该房搬到新房居住，将该处房产交付被告庞宗满，且自2017年1月起该房产门面房的房租也交由被告庞宗满收取。自2017年起原告袁朝瑞多次向被告庞宗满催要下余房款，但一直未果。以上事实，有原告提供房地产转让协议书、手机短信截屏、被告收取租金收据等在卷佐证，足以证实。本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷，《中华人民共和国合同法》第一百五十九条规定：“买受人应当按照约定的数额支付价款”。第一百六十一条：“买受人应当按照约定的时间支付价款”。本案中原被告双方签订的房屋买卖协议中对买受人庞宗满付款方法和时间均作出了明确约定，被告庞宗满应按照合同约定的时间支付相应的购房款，其中协议书约定：2015年6月30日前，再交纳伍拾万元（若延期交纳，则从2015年7月1日起由乙方按双方约定月息1分加付给甲方），被告未按照该约定支付房款，原告主张被告支付该笔房款500000元及约定的利息，合法有据，本院予以支持；该协议书第三条约定“剩余贰拾万元在甲方全部搬走当日一次性付清”。从该条约定可以看出，双方对付款延期交纳加付利息的约定仅仅针对2015年6月30日前应支付的50万元，不包括最后一笔20万元，故原告主张该20万元房款也按照月息1分计算迟延利息，本院不予支持，但原告自2016年12月向被告庞宗满实际交付了房屋，被告庞宗满未按照协议约定同时支付该笔房款，确实给原告造成了可预期可得利益的损失，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条“买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院应当根据当事人的主张，依据合同法第一百一十三条、第一百一十九条、本解释第三十条、第三十一条等规定进行认定”。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。故被告庞宗满对应支付原告的最后一笔房款20万元应按照中国人民银行同期贷款率支付相应利息损失，原告主张过高部分本院不予支持。该协议书第三条约定“剩余贰拾万元在甲方全部搬走当日一次性付清。若在约定时间内乙方不能如期履约，则没收拾万元保证金，退还乙方剩余款项，该宗房地产由甲方自行处置，若甲方不能如期履约，则赔付乙方拾万元保证金”。该条协议约定应理解为合同双方在买受人即庞宗满存在违约情形时，双方对于解除合同被告庞宗满应承担的违约后果，即：袁朝瑞退还庞宗满已付房款，庞宗满将房屋退还袁朝瑞，庞宗满支付袁朝瑞违约金10万元。本案中原告袁朝瑞向本院起诉并未主张解除合同，而是主张买卖双方继续履行合同义务，故原告主张被告庞宗满承担给付10万元违约金，本院依法不予支持。关于被告主体的问题，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外”。被告庞宗满在婚姻存续期间以个人名义购买房屋，且被告庞宗满也未提交与原告就该合同履行款为其个人债务或者其夫妻双方就婚姻期间所取得财产所有权如何约定的有关证据，故其夫妻双方对该笔债务均应承担责任。故依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百五十九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：一、被告庞宗满、王英文于本判决生效后三十日内支付原告袁朝瑞700000元（其中500000元自2015年7月1日起按月息一分支付利息至付清之日止，200000元自2017年1月1日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息至付清之日止）。二、驳回原告袁朝瑞其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11800元，原告袁朝瑞承担2800元，被告庞宗满承担9000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南阳市中级人民法院。审判长  李俊华审判员  吴建波审判员  雷 川二〇一七年十二月二十三日书记员  杜鸯鸯