贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔26民终1864号
上诉人(一审被告）：黔东南州华兴房地产开发有限公司。住所地：凯里市电厂新村商业综合楼后面华兴房地产负*楼。
法定代表人：程涛，总经理。
委托诉讼代理人：张昌胜，贵州铁力律师事务所律师。
委托诉讼代理人：龙建，贵州铁力律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：李武，男，1977年5月3日出生，苗族，贵州省雷山县人，住凯里市。
被上诉人（一审原告）：侯糯翁，女，1979年9月15日出生，苗族，贵州省雷山县人，住凯里市。
委托诉讼代理人：王金立，男，1968年9月9日出生，汉族，现住凯里市。
上诉人黔东南州华兴房地产开发有限公司（以下简称：华兴房产公司）因与被上诉人李武、侯糯翁商品房预售合同纠纷一案，不服凯里市人民法院作出的（2017）黔2601民初2924号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月28立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
华兴房产公司上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
事实理由：1、被上诉人对逾期交房违约金的诉请已经超过诉讼时效。被上诉人自认其于2015年2月8日到上诉人处办理接房手续，接收了其所购买的房屋，2017年7月28日起诉至法院，显然已超过法律规定的两年诉讼时效。2、逾期交房的原因和事由在于政府政策的强行干涉，属于不可抗力。上诉人在施工期间不断接到凯里市建设局、凯里市政府关于高考、中考备考、城市噪音污染整治、安装塔吊安全监控及视频监控、开展质量安全隐患排查治理工作、落实创卫迎接国家暗访工作等一系列通知，多次被迫长时间停工。政府三番五次要求停工的行为属于不可抗力，而非上诉人故意拖延，并且已经多次通过公告、回复告诉了被上诉人，被上诉人已经知道延期交房的不可抗力因素。按照合同约定，上诉人不承担逾期交房的责任。3、逾期办理房产证的原因在于政府规划调整和拆迁原因，属于不可抗力。因龙头河片区312道路规划覆盖了上诉人开发的电力小区规划，与上诉人的建设规划存在冲突，不得不要求上诉人重新变更和调整原有的设计。这些规划变更，建设局已经在电力小区公告，被上诉人已经完全知晓。凯里市政府对规划区杨林铨户的房屋久征不下，无法拆迁，最后政府重新变更原来的规划和设计，造成上诉人开发的电力小区设计变更，导致工期延误和基础设施至今没有完善而无法办理房产证系政府行为造成的，属于不可抗力，不应承担逾期办证的责任。4、不可抗力发生后，已经依法告知被上诉人。不可抗力发生后，凯里市规划局张贴公告告知小区规划调整的事实。上诉人在回复被上诉人延期交房、办证的书面材料，已经明确告知该小区被政府进行规划调整的事实。公告材料上诉人已提交，书面回复被上诉人已提交。一审法院认定规划调整事由发生后，上诉人没有及时通知被上诉人显然错误。5、在我国诸多判例中，政府规划所导致的延期交房等违约情形，开发商不承担责任。6、根据《合同法》第117条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”。本条规定的“迟延履行”的解释为：是指合同当事人的履行违反了履行期限的规定。广义上包括给付迟延和受领迟延。狭义上指给付迟延。本案中上诉人不是给付迟延。故一审不应适用该条法律规定进行判决。
李武士、候糯翁答辩称：关于上诉人提出的不可抗力问题。1、2012年至2014年在凯里市没有发生战争、地震等未知不明等不可抗力的现象。2、政府规划调整文件发行于2016年3月10日，交房日期定于2014年12月31日，办证日期定于2015年6月30日，规划时间已经超过交房和办证日期，不属于不可抗力。3、杨林铨房屋征收是从开始征用土地时（2008年）都不能征收，而非建房中不能征收，上诉人也知道存在问题，不属于不可抗力。4、被上诉人与上诉人签订的是《商品房买卖合同》而不是道路规划合同，312道路工程文件发行于2014年11月10日，但开发商与施工方签订完工日期为2014年8月30日，故该道路建设与被上诉人无关。5、上诉人所称的公告，被上诉人未看到，但上诉人2016年8月1日回复材料有公告，公告日期于2015年1月30日，已超过交房日期，与办证无关。被上诉人于2016年7月22日书面与上诉人交涉赔偿事宜后，上诉人的回复不属于依法通知被上诉人。6、至于判例问题，发生事件的不同，不能适用。上诉人逾期办证的原因并非发生不可抗力，而是预合手续不办理，地面基础建设设施不修完整，房屋维修基金不上交，消防安全不完整等等自身因素造成的。
原告李武、候糯翁一审诉讼请求：一、支付逾期交房违约金1654.63元、逾期办理房产证违约金34031.84元，共计35686.47元；二、立即办理房产证；三、承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：原告李武、侯糯翁系“华兴·清水湾”电力小区第C幢2单元8层2-8-1号业主。被告华兴房产公司系自然人投资或控股的有限公司，经营范围有：房地产开发、销售等。2013年10月6日，原告李武、侯糯翁与被告华兴房产公司就商品房买卖事宜签订了一份合同编号为2013003977的《商品房买卖合同》。合同主要约定：1、李武、侯糯翁购买华兴房产公司在建的凯里市大桥路电力小区西侧华兴清水湾小区C2-801号商品房；2、建筑面积为117.33㎡、套内建筑面积为101.72㎡；3、按套内建筑面积计算，单价为每平方米4268.32元，总购房款为434174元；4、付款方式：首付款274174元，银行按揭贷款16万元；5、交房时间：2014年12月31日前交付；6、办理房产证的时间为2015年6月30日前；7、逾期交房的违约责任：（1）逾期在15日内的，出卖人从约定交付期限届满的次日起至实际交付之日止向买受人按日支付已交付房价款万分之一的违约金，并在商品房实际交付之日起5日内向买受人支付，合同继续履行；（2）逾期超过15日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人从约定交付期限届满的次日起至实际交付之日止向买受人按日支付全部已付购房款万分之一的违约金，并在商品房实际交付之日起5日内向买受人支付。8、逾期办证违约责任：逾期超过约定日期30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人从约定之日至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止向买受人按日支付已交付房价款万分之一的违约金。
合同签订后，因被告既逾期交付本案商品房，又迟迟未能交付商品房所有权转移登记相关文书，原告在多次催促未果的情况下于2017年7月28日向一审法院提起诉讼。庭审中，因原、被告均不接受调解，一审法院未主持双方当事人进行调解。
另查明：被告交房时间为2015年2月8日，被告逾期37天。截至2017年7月31日，被告仍未能交付商品房所有权转移登记相关文书，逾期时间为750天。
同时查明：被告交付的商品房面积多于合同约定面积3.05㎡，二原告已补交购房款13025.20元，涉案商品房的价款总计为447199.20元。
再查明：原告李武与侯糯翁系夫妻关系。
一审法院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的民事责任。本案被告华兴房产公司作为房地产开发企业有权将其开发的商品房对外进行商业预售，故原、被告签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，完全系双方当事人的真实意思表示，且不具有合同无效的法定情形，对其真实性、合法性及有效性，一审法院予以确认。被告作为房地产开发商只有提供办理所售商品房的相关文书和资料，并未享有办理房屋所有权证的权利。为购房者（业主）办理房屋所有权证属于行政权的范畴，故原告的第二项诉讼请求本案不予审理。原告已按照商品房买卖合同的约定全面履行支付购房款的义务，被告不仅逾期交付所售房屋，而且没有在合同约定的期限向业主交付商品房所有权转移登记相关文书，其行为不仅违反了双方在合同中的约定，而且有悖于民事活动中的诚实信用原则，依法于约均应当承担逾期交房和逾期交付商品房所有权转移登记相关文书违约金的民事责任。根据双方当事人在商品房买卖合同中的约定，应以434174元为计算逾期交房违约金的基数，故逾期交房违约金为1606.44元（434174元×0.0001×37天）。截至本案庭审结束时被告仍未能交付商品房所有权转移登记相关文书是事实，原告仅主张2017年7月31日前的逾期交付商品房所有权转移登记相关文书违约金，是在法律规定的范围内对自己民事权利所作的处分，一审法院尊重当事人的意愿。故逾期交付商品房所有权转移登记相关文书违约金为33538.05元（447174元×0.0001×750天）。虽然政府在涉案工程施工过程中曾以文件形式要求停工是事实，但被告没有及时履行告知原告的义务，故其辩解意见不能成立，一审法院依法不予采纳。
综上所述，原告的诉请事实清楚、证据充分，于法于约有据，一审法院予支持，但违约金计算的天数有误，一审法院依法予以纠正。被告诉讼代理人的辩解意见部分理由成立，一审法院予以部分采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决为：一、被告黔东南州华兴房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内一次性支付原告李武、侯糯翁逾期交房违约金1606.44元、逾期交付商品房所有权转移登记相关文书违约金33538.05元，共计35144.49元。二、驳回原告李武、侯糯翁的其余诉讼请求。案件受理费692元，减半收取346元，由被告黔东南州华兴房地产开发有限公司负担。
二审期间，当事人未提交新证据。
经审理，本院查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，关于对被上诉人逾期交房违约金的诉请是否超过诉讼时效问题。经审理认为，双方签订的《商品房买卖合同》约定2014年12月31日前交房，而实际交房时间在2015年2月8日才完成，显然构成了逾期交房，理应由上诉人承担逾期交房的违约责任。虽然被上诉人于2017年7月28日才起诉主张权利，但2016年7月22日，被上诉人作为业主方，向上诉人递交了《关于清水湾业主的要求》，已对被上诉人逾期交房的行为主张权利。同月29日，上诉人作出了《关于清水湾业主所提要求的回复》，其中第一条明确回复“一、合同交房时间为2014年12月31日，实际交房时间为2015年2月6日。关于本条逾期交房事宜，……”足以认定被上诉人作为业主，已经向上诉人主张逾期交房的事宜，即在2016年7月22日发生了诉讼时效中断的事实。根据法不溯及既往的原则，本案仍应适用《中华人民共和国民法通则》两年的诉讼时效，而不能适用《中华人民共和国民法总则》三年诉讼时效的规定。被上诉人李武、候糯翁起诉主张支付逾期交房违约金的诉讼请求，显然没有超过法律对本案债权的两年诉讼保护期限，该项诉讼请求成立，依法应予支持。一审判决支持支付逾期交房违约金正确，应予维持。
对凯里市建设局、凯里市政府关于高考、中考备考、城市噪音污染整治、安装塔吊安全监控及视频监控、开展质量安全隐患排查治理工作、落实创卫迎接国家暗访工作等一系列通知，是否属于不可抗力，上诉人是否应承担逾期交房的违约责任的问题。经审理认为，凯里市建设局、凯里市政府确实在高考、中考备考、城市噪音污染整治、安装塔吊安全监控及视频监控、开展质量安全隐患排查治理工作、落实创卫迎接国家暗访工作等活动中发出了一系列停工通知，黔东南州华兴房地产开发有限公司也提交了以下证据：①凯建安（2012）48号，②凯府告（2012）10号，③凯建安（2012）60号，④凯建通（2012）90号，⑤凯建安（2012）14号，⑥凯建安（2013）43号，⑦2013创卫方案。政府及政府部门的上述这些停工通知行为属于不可抗力。但这些停工通知均发生在双方签订《商品房买卖合同》的2013年10月6日之前，而双方签订《商品买卖合同》之后政府及部门并没有发出停工通知。因此，双方签订合同后并没有发生“不能预见、不能避免并不能克服”的不可抗力情形。既然本案当事人签订合同后没有发生不可抗力情形，那么，华兴房产公司以不可抗力为由主张免责，就不符合《中华人民共和国民法通则》第一百零七条“因不可抗力不能履行合同或者造成他损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外”和《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”等规定的免责情形。故对上诉人以上述不可抗力为由提出不承担逾期交房违约责任的上诉请求，与案件事实不符，不能成立，本院不予支持。
对政府规划调整和拆迁是否属不可抗力，上诉人是否承担逾期办理房产证的违约责任的问题。本院认为，本案涉及的拆迁户杨林铨户早在《商品房买卖合同》签订之前的2012年8月10日凯府发（2012）44号文件中就已经明确为征收范围，能否按时完成拆迁在小区开发时及签订《商品房买卖合同》之前就应当预见。小区开发及签订《商品房买卖合同》之前就应当解决的拆迁问题显然不属于“不能预见、不能避免并不能克服”的不可抗力情形。同时，双方在《商品房买卖合同》第二十二条“转移登记”中约定“出卖人承诺于2015年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文件，交付给买受人。”然而政府的规划调整是发生在2016年，即发生在合同已经迟延履行之后。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，也不能免除华兴房产公司的违约责任。故对上诉人提出政府规划调整和拆迁属于不可抗力，不承担逾期办证违约责任的上诉意见，本院不予支持。
至于华兴房产公司上诉中提出规划调整的事实，已经依法履行了告知义务的问题。因规划调整发生在已经逾期履行之后，即发生在合同已经迟延履行之后，也不能免除违约责任。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费692元，由上诉人黔东南州华兴房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑厚祥
审 判 员 刘 琴
审 判 员 杨再幸
审 判 员 李南楠
审 判 员 沈 智
二〇一七年十月二十四日
法官助理 杨 建
书 记 员 王洪垚