上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪02民终438号
上诉人(原审被告)：吴友江，男，1961年7月13日出生，汉族，户籍地江苏省盐城市。
委托诉讼代理人：邹明标，江苏腾飞苑律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：梅正爱，女，1966年12月22日出生，汉族，户籍地安徽省池州市。
委托诉讼代理人：沈珍妮，上海九安律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐勇敢，上海九安律师事务所律师。
原审第三人：上海美贤市政服务有限公司，住所地上海市奉贤区。
法定代表人：张建，总经理。
委托诉讼代理人：吴石刚。
委托诉讼代理人：平引君。
上诉人吴友江因与被上诉人梅正爱房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2017)沪0106民初21847号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人吴友江上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人梅正爱的一审诉请。事实与理由：第一，一审判决认定原审第三人上海美贤市政服务有限公司(以下简称“美贤公司”)作为房屋产权人授权的合法管理人将租赁房屋上锁致梅正爱无法继续使用租赁房屋是错误的。美贤公司在一审中明确表示未曾安排人员将梅正爱经营的店铺上锁。梅正爱是因为其经营的熏鱼店被周边居民投诉后自行退出。事实上，梅正爱一直在使用该店铺，直至2016年10月才将店铺里的设备搬出。此外，梅正爱在一审中对锁门时间的陈述前后不一致。第二，一审判决认定梅正爱与吴友江签订的《承包经营合同》于2015年8月17日解除更是错误。梅正爱从未向吴友江提出解除合同的要求，且直至合同期限届满后才将房屋内的设备搬出。第三，退一步讲，即使是美贤公司上锁收回房屋，梅正爱也应当及时通知吴友江并提出解除合同、退回房屋，而不应当在合同期限届满后才提出解除合同、退还承包金的问题。第四，吴友江将房屋交给梅正爱使用后，并未妨碍梅正爱的合理使用。
被上诉人梅正爱辩称：不同意上诉人的上诉请求。因吴友江与美贤公司发生纠纷，美贤公司将租赁房屋上锁导致梅正爱无法正常使用，吴友江应当退还相应的租金等费用。关于锁门时间的陈述，因时间较久，梅正爱的记忆的确不是很清楚，但后来调取了报警记录，梅正爱是在上锁的第二天报警的，故后来就以报警的时间为准。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人美贤公司述称：本案与美贤公司没有关系。请法院依法判决。
梅正爱向一审法院起诉请求判令：1、确认梅正爱与吴友江于2014年8月22日签订的《承包经营合同》于2015年8月17日解除；2、吴友江退还梅正爱承包费(即房屋租金)86,071.23元及押金1万元。
一审法院认定事实：2014年8月22日，梅正爱与吴友江签订《承包经营合同》，约定：将本市南山路XXX号房屋11幢底层由西向东第三间建筑面积25平方米的商铺(以下简称“系争房屋“)交给梅正爱租赁使用；期限2年，自2014年8月26日起至2016年8月25日止；每年承包费84,000元；押金10,000元。
同日，梅正爱向吴友江支付了两年的租金168,000元、押金10,000元、管理费3,000元，双方一致变更租赁期限为2014年8月30日至2016年8月29日。
2014年8月30日，吴友江将系争房屋交由梅正爱租赁。
2015年8月17日，梅正爱拨打110电话报警称，美贤公司封了系争房屋的门。
一审审理中，梅正爱申请证人王某某到庭作证称：其表哥王康与吴友江签有租赁合同，吴友江是出租人；王康经营的黑龙江香瓜子店与梅正爱经营的爆鱼店相邻，其在王康店里看店，梅正爱店铺门牌号是南山路XXX号；某日(具体时间已记不清楚)其在表哥店里时看到美贤公司的经理带了十几个人将梅正爱店铺门锁掉，因为其向该经理交过电费，所以认识该经理；当时梅正爱不在场，有人打电话给梅正爱；当时有人报警，警察来了将美贤公司、其表哥王康、隔壁水果店老板都叫去，警察表示处理不了；锁门时吴友江不在场，肯定有人给吴友江打电话。
一审法院另查明，2015年8月6日，美贤公司对上海市闸北区清浪水果店、吴友江提起诉讼【案号：(2015)闸民三(民)初字第1873号】。该案中本院查明：包括系争房屋在内的南山路XXX号房屋产权人原为案外人上海家化(集团)有限公司(以下简称“家化公司”)。2012年7月24日，案外人上海新森岱企业管理有限公司(以下简称“新森岱公司”)向南山路XXX号房屋的各位商户发布通知，称家化公司将99号房屋出租给美贤公司使用、收益，美贤公司将此转租给新森岱公司，现美贤公司与新森岱公司终止租赁合同，由美贤公司直接对南山路XXX号房屋行使使用、收益权，各商户直接与美贤公司办理合同变更手续，并将租金直接交给美贤公司。2014年9月1日，上海义楷实业有限公司成为南山路XXX号房屋产权人，仍将房屋交由美贤公司经营管理。2016年6月2日，一审法院判决：一、上海市闸北区清浪水果店应于该判决生效之日起十日内迁出上海市静安区南山路XXX号11幢底层103临房屋；二、上海市闸北区清浪水果店应向上海美贤市政服务有限公司支付房屋使用费(自2013年10月起至实际迁出之日止，按每月人民币7,000元计算)。后吴友江提出上诉。2017年2月3日，本院判决驳回上诉，维持原判。
一审审理中，梅正爱称，2015年8月16日美贤公司将系争房屋上锁时其不在场，当天就通知了吴友江；次日，梅正爱赶至系争房屋处，吴友江亦到场，梅正爱拨打了报警110，警察上门给其单方做了笔录，梅正爱跟吴友江说将系争房屋交还给吴友江，但因店铺已经被美贤公司锁掉，故无法办理交接；后梅正爱曾去公安机关调取相关笔录，被告知笔录已无法找到。
一审法院认为：梅正爱与吴友江就系争房屋签订的《承包经营合同》系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律，应为有效，双方当事人均应严格遵守。上述合同虽名为《承包经营合同》，但是合同的内容实质是吴友江将系争房屋出租给梅正爱使用，梅正爱向吴友江支付承包费，该承包费的性质即为租金。故双方签订的《承包经营合同》实为租赁合同。根据审理查明的事实，美贤公司作为房屋产权人授权的合法管理人将系争房屋上锁致梅正爱无法继续使用房屋，实际上已使梅正爱与吴友江签订的《承包经营合同》无法继续履行，且无法履行的责任并不在于梅正爱。梅正爱于2015年8月17日就美贤公司锁门的行为报警，并据此主张《承包经营合同》于该日解除，并无不当，应予支持。合同解除后，吴友江对于合同无法履行部分的承包费及押金理应退还梅正爱。梅正爱要求吴友江退还租金及押金的诉讼请求，符合法律规定且在合理范围之内，并无不当，予以支持。吴友江所提梅正爱未将系争房屋交还吴友江、无需退还费用的辩称意见，缺乏事实和法律依据，难以采纳。
据此，一审法院作出判决：一、梅正爱与吴友江于2014年8月22日签订的《承包经营合同》于2015年8月17日解除；二、吴友江应于判决生效之日起十日内退还梅正爱租金86,071.23元、押金10,000元。
本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：根据梅正爱在一审中提供的证人证言、梅正爱于2015年8月17日就系争房屋被上锁一事报警的事实，以及各方当事人在庭审中的陈述，并综合考虑吴友江与美贤公司另有租赁关系纠纷等背景情况，一审法院确认美贤公司将系争房屋上锁的事实，并无不当，本院予以认同。美贤公司作为系争房屋的合法管理人，其将系争房屋上锁的行为导致梅正爱与吴友江的《承包经营合同》实际上无法继续履行。保证租赁物在租赁期间符合约定的用途是出租人吴友江的基本合同义务，现系争房屋因不可归责于承租人梅正爱的原因而无法正常使用，吴友江应承担相应的责任。梅正爱主张合同解除，并主张以其就系争房屋被上锁一事报警之日为合同解除日，于法有据，可予支持。合同解除后，吴友江理应就合同未能继续履行的部分向梅正爱退还相应的承包费和押金。
综上所述，吴友江的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2,320元，由吴友江负担。
本判决为终审判决。
审判长 余 艺
审判员 邬海蓉
审判员 成 皿
二〇一八年一月十五日
书记员 陈 洁
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……