北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京01民终9271号
上诉人（原审被告）：张作坤，男，1971年5月29日出生。
委托诉讼代理人：赵强，北京市冠腾律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：赵艳，女，1980年8月14日出生。
委托诉讼代理人：李海忠（赵艳之夫）。
委托诉讼代理人：骆丽，北京市雄志律师事务所律师。
原审第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：孙凤起，男。
上诉人张作坤因与被上诉人赵艳、原审第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初38802号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张作坤上诉请求：撤销一审判决第一项、第三项、第四项，改判驳回赵艳一审中关于支付违约金和赔偿中介费的诉讼请求。事实和理由：1.一审法院故意忽略张作坤延迟交房的前提，张作坤延迟交房系行使不安抗辩，不应认定为违约行为，二审法院应依法予以纠正。2.一审法院认定迟延履行物业交割手续系根本违约，属于认定错误，该补充协议明显加重张作坤的违约责任，应当认定为无效。3.一审法院判决张作坤承担的违约责任过高。
赵艳辩称，同意一审判决，不同意张作坤的上诉请求。
链家公司述称，同意一审判决。
赵艳向一审法院起诉请求：1.判令张作坤支付违约金168330元；2.判令张作坤赔偿中介费135750元；3.判令张作坤赔偿门、热水器损失5000元；4.判令张作坤返还6万元房款。
一审法院认定事实：2017年1月6日，赵艳（买受人）与张作坤（出卖人）签订了《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》），约定购买张作坤名下位于1单元133号房屋。合同内容主要包括：房屋成交价格为462万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价81万元。第六条、出卖人办理完毕该房屋所有权转移登记手续后，于3个工作日内将房屋交付给买受人。该房屋交付时，应当履行如下手续，1、出卖人与买受人共同对房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收、记录水、电、气表的读数，并交接补充协议集物业交割单中所列物品；2、买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字；3、移交房屋房门钥匙。第七条、违约责任，逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将房屋交付买受人的，按照下列方式处理，逾期在15日内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过15日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。
同日，张作坤（甲方）、赵艳（乙方）及链家公司（丙方）三方签订了《补充协议》，约定，甲乙双方应当在过户后3个工作日内自行办理物业交割手续，丙方陪同。甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存2万元作为物业交割保证金，该保证金在甲乙双方办理物业交割当日，由乙方自行划转至甲方。甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；（5）将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。
合同签订后，赵艳依约向张作坤支付了购房款，双方于2017年5月2日办理完毕过户手续，2017年7月7日，双方办理了物业交割手续。
对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、赵艳主张根据合同约定张作坤应在过户后3个工作日向其交付房屋，双方过户时间为2017年5月2日，交房时间为2017年7月7日，因此要求张作坤承担逾期交房违约责任。张作坤表示对合同约定的交房时间无异议，延迟交房也是事实，但延迟交房的理由是需要收到贷款才同意交房。2、赵艳主张按照补充协议约定，张作坤逾期办理物业交割手续超过十五日，构成根本违约，因此中介机构收取的费用应由张作坤赔付给赵艳。张作坤对此不予认可，称自己逾期交房并不构成根本违约，因此不应由其承担中介费用。3、对于赵艳主张在物业交割时发现张作坤将门和热水器拆除，因此要求其承担该部分损失。张作坤认可自己将应一并交付给赵艳的门和热水器拆除，且同意按照赵艳新购买的门及热水器发票金额进行赔偿。赵艳称自己重新购买了门和热水器，但无法提供相应票据。张作坤对此表示在没有票据的情况下同意赔偿赵艳2000元损失。4、赵艳主张自己多向张作坤支付了6万元购房款，因此要求张作坤返还。张作坤认可多收到6万元，但表示此6万元是赵艳自愿多付的，不同意返还，对此向本院提交声明两份，其中2017年3月12日的声明，声明人为李海忠（系赵艳配偶），内容主要为“本人李海忠，在此声明，针对位于1单元133的房屋权利人张作坤自行解除此房目前存在的三百万元整抵押款一事，承担四万元手续费用，于此房解除抵押之后，见到房本次日支付给权利人张作坤”；另一份2017年3月27日的声明，声明人为赵艳，内容主要为“本人赵艳，在此声明，针对购买位于1单元133的房屋，经三方沟通之后，承诺于过户后物业交割时除物业交割保证金2万元外，额外支付给业主张作坤2万元，合计肆万元”。赵艳对上述两份声明的真实性表示认可，但称是为了促成合同正常履行被迫签订，对于被迫签订一事未能向本院提交证据。
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案中，赵艳与张作坤签订的《房屋买卖合同》以及《补充协议》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。现张作坤认可逾期交房的事实，但表示要在收到贷款后才交房，张作坤此抗辩意见无合同依据，本院对此不予采信。赵艳要求张作坤承担逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持。但考虑到本案的实际履行情况、赵艳的实际损失等因素，根据公平原则，酌情确定张作坤应向赵艳支付违约金的具体数额。对于赵艳主张涉案房屋内门及热水器损失一项，张作坤私自拆除应向赵艳交付的房屋附属设施，应承担赔偿责任，但鉴于赵艳未能提交证明损失的证据，故本院对此部分财产损失依法酌定为2000元。对于赵艳主张张作坤返还6万元购房款一项，根据赵艳及其配偶李海忠签字的声明，可以表明该笔款项为赵艳自愿支付，且现亦无证据显示其受到胁迫，故本院对赵艳要求张作坤返还该笔费用的主张不予支持。对于赵艳要求张作坤赔付中介费一项，因张作坤逾期履行物业交割手续超过十五日，按照补充协议约定已构成根本违约，应承担赔付中介费的违约责任，故对此项诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告张作坤于本判决生效后十日内向原告赵艳支付违约金人民币10000元；二、被告张作坤于本判决生效后十日内向原告赵艳赔偿财产损失人民币2000元；三、被告张作坤于本判决生效后十日内赔偿原告赵艳中介费损失人民币135750元；四、驳回原告赵艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审期间，各方当事人均未提供新证据。本院经审理认定的事实与一审法院经审理认定的事实一致。
本院认为，赵艳与张作坤于2017年1月6日签订的《房屋买卖合同》以及张作坤、赵艳和链家公司签订了《补充协议》系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应依约履行。张作坤主张《补充协议》明显加重了其应承担的违约责任，因而应当认定为无效，该主张并无法律依据，本院不予采信。
双方在《房屋买卖合同》中约定，出卖人办理完毕该房屋所有权转移登记手续后，于3个工作日内将房屋交付给买受人。《补充协议》约定，双方应当在过户后3个工作日内自行办理物业交割手续。实际履行中，双方于2017年5月2日办理完毕过户手续，2017年7月7日交房并办理物业交割手续。交房和办理物业交割手续的时间超过了过户后3个工作日内的约定。张作坤认可延迟交房的事实，但主张其延迟交房系行使不安抗辩权。但结合本案的情况，尚不存在张作坤有权行使不安抗辩权的情形，本院对张作坤因行使不安抗辩而延迟交房的主张，不予采信。张作坤延迟交房和办理物业交割手续的行为构成违约。
办理物业交割手续属于《房屋买卖合同》第二条项下约定的义务，而《补充协议》明确约定：甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的，甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。故张作坤应当就其迟延办理物业交割手续超过15天的违约行为，向赵艳承担违约责任，并将链家公司收取赵艳的所有费用直接赔付赵艳。对于张作坤主张违约金过高的主张，一审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，已经对违约金数额进行了酌减，该数额并无不当，本院予以维持。张作坤仍然认为该违约金数额过高，本院不予支持。
综上所述，张作坤的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6836元，由张作坤负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 冰
审 判 员 刘新泉
审 判 员 刘国俊
二〇一七年十二月十八日
法官助理 刘 瑾
书 记 员 杨 帆