广西壮族自治区桂林市象山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）象民初字第1292号
原告桂林富景酒店房地产开发有限公司（以下简称富景公司），住所地：桂林市临桂区鲁山路53号，组织机构代码：74205059-2。
法定代表人连万生，董事长。
委托代理人张明云、张韩（实习），广西君美律师事务所律师。
被告莫智诚，男，汉族，1940年4月22日生，住桂林市象山区。
委托代理人莫吉，广西鹏韵律师事务所律师。
被告唐玉凤，女，汉族，1943年6月12日生，住址。
委托代理人莫吉，广西鹏韵律师事务所律师。
被告钟喜琴，女，汉族，1974年6月18日生，住桂林市象山区。
原告富景公司与被告莫智诚、唐玉凤、钟喜琴商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘海鹏独任审判，并公开开庭进行了审理，原告诉讼代理人张明云与莫智诚及其诉讼代理人，被告唐玉凤的诉讼代理人到庭参加诉讼，被告钟喜琴收到本院开庭传票后未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告富景公司诉称，原告为“海派擎城（高巢）”小区开发商。2014年6月23日，原告与本案被告莫智诚及其子莫洪波签订“海派擎城（高巢）”小区B2栋1.2-06号房屋的《商品房买卖合同》，约定原告将该房出卖给莫智诚及其子莫洪波，合同价款为630118元，支付方式为签合同时首付190118元，余款440000元以银行贷款方式支付。合同签订后，莫洪波及莫智诚支付了首付款190118元，双方于2014年7月17日共同向临桂区房地产管理所申请办理了“房屋所有权转移预告登记”。此后，因莫洪波、莫智诚个人资信原因，其按揭贷款申请未获银行批准，经原告催促，该二人亦无力以其他方式支付剩余房款44万元。该二人于2015年2月6日向原告递交《退房申请书》，申请退房并同意原告从已付款中扣除8万元作为违约金，对此原告同意。因临近年关，双方口头约定春节假期过后共同到临桂区房地产管理所办理撤销“房屋所有权转移预告登记”。但春节过后却得知莫洪波已于2015年2月21日意外死亡。根据房管所要求，房屋买受人死亡的，撤销预告登记手续需由其继承人办理，且继承人身份需公证。为此，原告与莫洪波的继承人（即其父母，本案的被告莫智诚、唐玉凤）去办理公证。经公证处查明，莫洪波在与原告签约时尚未与被告钟喜琴离婚，而双方于2014年8月14日在桂林市象山区登记离婚时，离婚协议对该房中属于莫洪波份额未作分割约定，故公证处需钟喜琴到场作出意思表示，而钟喜琴却不予配合，导致原告无法处分该房屋，为此，请求法院确认原告与被告莫智诚及其儿子莫洪波（已死亡）签订于2014年6月23日的“海派擎城（高巢）”小区B2栋1.2-06号房屋的《商品房买卖合同》于2015年2月6日解除；判令被告向原告支付解除合同违约金8万元，原告有权从应退房款中扣除该违约金；判令被告配合原告向桂林市临桂区房地产管理所申请办理“房屋所有权转移预告登记”的撤销手续；本案诉讼费由被告承担。
被告莫智诚、唐玉凤共同辩称，原告所称的房屋是在原告与原买受人钟喜琴于2015年5月25日签订解除《商品房买卖合同》之后，才由被告莫洪波（已故）莫智诚接手买受。按原、被告签订的合同约定，被告如期付清了购房首付款190118元，余款44万元待申请办理银行按揭贷款后分期付清。至2014年10月，被告得知银行按揭贷款未获批准，此时莫洪波的企业连连亏损，负债累累，无力以其他方式支付剩余房款，莫洪波即全权委托莫智诚与原告洽淡退房事宜。2014年10月15日，莫智诚向原告提出退房请求，原告工作人员答复同意退房，但公司领导外出，待领导回来才能决定。此后莫智诚多次向原告要求退房，而原告工作人员仍答复待领导回来才能决定，事实证明，当被告得知银行按揭贷款申请未获批准即及时提出退房要求，并未违约。而原告并未及时协助被告办理退房手续，原告的行为已明显违约。故违约的是原告而不是被告。
原告要求解除《合同》无事实和法律依据，依法不应认可。理由是，莫智诚自2014年10月中旬即多次口头、电话、书面向原告请求退房，而原告均以“领导不在家，不能决定”为由拖延。至2015年春节将至时，莫洪波在经济十分困难的困难下，才按照原告的无理要求，在退房申请书中愿意支付8万元当违约金。当儿子莫洪波请父亲莫智诚在“退房申请书”签字时，莫智诚当场提出异议，并不愿签字。莫洪波痛苦地哀求说：“不签，怎么办？目前企业经营非常困难，处处需要钱，签了，能退回多少算多少，只要度过年前的难关，损失的钱，以后再挣回来”。莫智诚是在莫洪波的哀求下违心在退房申请上签名的。即便如此，原告收到“退房申请书”后亦未及时与被告达成退房协议，更未肖退首付购房款，仍要待春节假期过后，领导回来才能正式办理退房手续。如此，导致莫洪波筹款无路，度月如年，当库房失火时，不顾其生命安危，冲进烈火中扑救，造成财毁人亡的惨剧。可见，原告关于《合同》已于2015年2月6日解除的诉请，无任何事实与法律依据。
虽然已故的莫洪波在退房申请书中表示愿从原告支付的款项中扣除8万元当违约金处理，但这并非他的真实意思，他是在多次请求退房无果，被迫无奈所为。故答辩人恳请法院依法撤销莫洪波于2015年2月6日在“退房申请书”中有乘人之危，显失公平的8万元“违约金”。同时，因原告未按《合同》规定的“买受人有权退房”的规定及时协助被告办理退房手续，仍推拖等春节假期过后领导回来才能办理的违约行为，以致被告财毁人亡的严重后果，恳请法院依法追究原告的违约责任，并赔偿被告所遭受的生命财产损失。
2015年春节后，原告得知莫洪波于2015年2月21日意外死亡，通知莫智诚办理有关继承和房屋所有权转移登记预告撤销手续。被告一直均积极配合，并无拖延和拒绝。导致上述手续无法办理的原因是该房此时已被法院查封。现原告将责任推到被告，实属恶意诉讼，无理缠讼。原告称“本案双方所签《商品房买卖合同》已于2015年2月6日经协商一致解除”完全是骗人的鬼话，实属虚假诉讼。更令人气愤，难以接受的是，原告在诉状中不顾事实，恶意中伤说：“合同解除后，基于该房屋买卖所办理的房屋所有权转移登记已无存在基础，理应撤销，而被告拒不配合”。这是味着良心说假话。恳请法院以事实为依据，以法律为准绳，作出公正、公平的判决。
被告钟喜琴辩称，本人与莫洪波（已故）于2012年1月21日登记结婚。因莫洪波（已故）在2013年7月到河池市罗城县怀孕女子设宴请结婚酒，因此事本人净身出户，2014年8月14日我们办理了离婚手续。
2013年6月28日以本人名誉购买了位于临桂县也因莫洪波（已故）的不忠，本人愿放弃该房屋所有权，于2014年7月解除了《商品房买卖合同》，把此房过户至莫洪波（已故）名下。在解除《商品房买卖合同》当天，本人与莫洪波（已故）及其父亲莫智诚在临桂区房地产管理所办理了各项相关手续。
莫洪波与其父亲莫智诚在2015年2月6日与原告签约了《退房申请书》，也得到了原告的同意批准，现产生违约，是莫洪波（已故）和其父亲莫智诚与原告的违约，此房所有事务与本人无关。恳请法院查明事实，依法驳回原告的请求。
经审理查明，被告莫智诚与唐玉凤为夫妻关系，莫洪波（已故）为二人儿子。2014年6月23日，原告富景公司与被告莫智诚及其儿子莫洪波签订《商品房买卖合同》，约定了原告将其位于桂林临桂区“海派擎城（高巢）”小区B2栋1.2-06号房屋（建筑面积167.64平方米）以630118元出卖给莫智诚及其儿子莫洪波，该款支付方式为首付190118元，余款44万元以银行贷款方式支付等内容。合同签订后，莫智诚、莫洪波向原告支付了首付款190118元，并与原告在临桂区房地产管理所办理了“房屋所有权转移预告登记”的手续。此后，因莫智诚、莫洪波个人原因导致合同约定的剩余购房款44万元以银行贷款方式支付的约定无法履行，而莫智诚、莫洪波亦无其他方式支付剩余的44万元购房款。2015年2月6日，莫洪波、莫智诚以申请人身份向原告富景公司出具《退房申请书》称，“因经济困难，特向公司申请退房，本人自愿从原支付款项8万元，同意富景公司当违约金处理，所有相关的退房费用由公司从原费用扣除，房子同意转售他人，望公司批准为盼！”此后，因节日放假和原告方领导不在桂林及被告钟喜琴不配合等原因，导致本案所涉房屋所有权转移预告登记撤销手续一直无法办理，原告无奈，即向本院提起诉讼。
另查明，莫洪波与钟喜琴于2012年1月21日登记结婚，无子女，2014年8月14日双方协议离婚。2015年2月27日，桂林市公安局出具“死亡证明”称，2015年2月21日，发现尸体地点：叠彩区大河乡大村村委会往南50米；死者莫洪波经我局法医检验，确定为烧死死亡。
本案在审理过程中，原告提交《申请审批表》一份，记载了“开发商：富景公司”；“项目名称：海派擎城（高巢）”；“客户名称：莫洪波、莫智诚”；“已付房款：190118元”；“申请原因及事项：因个人原因，特向贵公司申请退房，望贵公司批准及莫洪波、莫智诚于2015年2月6日的签名与加盖的手印”等内容，2015年2月6日原告总经理连万生签名并注明，同意退房，解除合同，并扣除违约金8万元，剩余房款退还给买受人。富景公司亦加盖公章予以确认。而莫智诚则称，上述审批表中其本人签名与加盖的手印均不是其本人所为，系伪造。而被告钟喜琴则以“声明人”身份出具“放弃房屋所有权声明”称，本人钟喜琴自愿放弃位于临桂区海派擎城小区B2-1.2-06号房屋。该房子所有权已过户到莫洪波（已故）名下。现特此声明。本案在审理时，被告对原告诉请的违约金数额持有异议，后经本院调解，双方当事人达成了支付4万元违约金的共识。
以上事实，有原告富景公司提供的《商品房买卖合同》、不动产发票、房屋预告登记证明、退房申请书、申请审批表、离婚协议书、死亡证明、居民户口本及被告钟喜琴提交的放弃房屋所有权声明与被告莫智诚提交的2014年10月25日，由莫洪波出具的委托书所证实。
本院认为，原告富景公司与被告莫智诚及其儿子莫洪波（已故）均为平等民事主体，双方在自愿平等的基础上签订的《商品房买卖合同》依法应属有效，双方当事人均应按合同的约定履行各自应尽的义务。从庭审查明的事实看，本案是因莫智诚及其儿子莫洪波的个人原因导致合同不能继续履行后才发生了退房的结果。对此，合同中有关于“买受人签订本合同后，因自身原因要求退房的，应承担单方违约责任。届时，出卖人扣除总房款的10%作为违约金，买受人并承担因退房而发生的房产管理机关手续费，剩余房款在办理完合同撤销备案、预告登记手续后30天内退还买受人，不计利息。因买受人违约致使出卖人采取诉讼或仲裁方式主张权利的，买受人应当承担出卖人为此支付的诉讼费、律师费、差旅费等其他实现权利的费用”的相关约定，而原告的诉请与上述约定基本相符。现因被告莫智诚、唐玉凤与原告富景公司已就解除合同、支付4万元违约金及上述二被告配合原告办理“房屋所有权转移预告登记”的撤销手续的事项达成共识，本院对此予以确认。
关于被告钟喜琴是否应按原告富景公司的诉请在本案中承担相应责任的问题，本院认为，首先，钟喜琴并非上述合同的签约人，根据合同的相对性原则及权利义务对等原则，原告的诉请与钟喜琴无法定和约定的直接关联。其次，钟喜琴与莫洪波（已故）离婚至今，本案所涉及的房屋并无所有权的争议，而涉及的仅是合同的解除和违约金的支付等问题，且合同相对人对解除合同与善后已达成了一致意向，最后，从钟喜琴的答辩与声明看，钟喜琴在与莫洪波（已故）离婚时即明确放弃了对本案争议房屋其应有的权利，本案在审理过程中，钟喜琴又再次声明放弃，为此，本院对原告关于钟喜琴部分的诉请不予支持。
综上，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十一条的规定，判决如下：
一、解除原告桂林富景酒店房地产开发有限公司与被告莫智诚及其儿子莫洪波（已故）于2014年6月23日签订的《商品房买卖合同》。
二、被告莫智诚给付原告桂林富景酒店房地产开发有限公司解除合同违约金40000元整（此款由原告从应退还给莫智诚的购房款中扣除）。
三、被告莫智诚、唐玉凤应配合原告桂林富景酒店房地产开发有限公司向桂林市临桂区房地产管理所申请办理“房屋所有权转移预告登记”的撤销手续。
四、驳回原告桂林富景酒店房地产开发有限公司其他诉讼请求。
本案受理费1000元（原告已预交），由原告桂林富景酒店房地产开发有限公司负担。
以上判决，义务人应在本案生效判决书送达之日起十日内履行完毕。逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决书规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件本诉受理费1000元（户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林七星支行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 员 刘海鹏
二〇一五年九月四日
代书记员 覃 鑫