江苏省盐城市盐都区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0903民初3601号原告：刘伟，男，1976年9月3日出生，汉族，居民，住响水县。委托诉讼代理人：蔡祝法，江苏经法码律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐志和，江苏经法码律师事务所律师。被告：凌颂良，男，1975年6月30日出生，汉族，居民，住盐城市城南新区。委托诉讼代理人：许斌，江苏鼎盛湖律师事务所律师。原告刘伟与被告凌颂良房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月12日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年7月6日公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人蔡祝法、被告委托诉讼代理人许斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付违约金100000元，并返还原告支付的定金5000元；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年1月8日，原被告及案外人中介公司签订了房屋买卖合同及中介合同，约定：被告将其拥有的坐落在盐都区新都街道海德公园名苑2栋2602室房屋以74.5万元出卖给原告，双方应于2017年1月20日前到盐都房产登记中心办理纳税和托管手续，并在原告公积金贷款到账后十个工作日内办理过户手续，无正当理由不履行合同，违约方向守约方支付违约金10万元整等，同时第五条约定，如原告在2017年1月10日前确定因个人信用问题导致不能做公积金贷款，此合同作废。签订合同当日，原告向被告支付定金5000元。在1月10日20时许，中介公司工作人员黄某打电话通知被告，原告可以办到公积金贷款，要求被告约定时间办理相关手续，被告以原告未在1月10日下班前通知他为由认为合同已经作废而拒绝履行合同。此后经多次联系被告，催促其履行合同，均无回应。2017年4月10日，原告书面函告被告未果，又于4月18日再次函告，被告于4月26日书面回复原告。综上，原告认为，被告主张是原告不提供信用报告而违约不是事实。合同第五条内容意思很清楚，是指如果原告要退还定金，需要原告提供信用报告，并不存在被告说的要原告提供信用报告。由于双方在合同中约定了违约金数额，这是当事人对自己的民事权利做了预先处分，不违反法律禁止性规定，不需要以实际损失为依据。故请求法院支持原告的请求。被告辩称，请求驳回原告要求支付违约金的请求，对返还5000元表示认同。理由如下：一、原被告之间签订合同以及被告收取原告5000元情况属实，但该合同属于无效合同，违背了物权法第九十七条处分共有财产的规定，根据最高院婚姻法解释三第三条关于婚姻存续期间一方处理财产的规定，应属于无效合同。二、即使合同有效，被告也存在先违约行为，根据合同第五条约定，原告2017年1月10日前确定因个人信用问题不能做公积金贷款的，合同自动作废，以信用报告为准。据此，原告应当在1月10日前向被告提供无信用问题的信用报告，但原告未能提供，属于先行违约。三、即使合同有效，违约金和定金不能重复主张，而且违约金10万元明显过高，也应予调整。原被告于2017年1月8日签订合同，被告虽然收取了原告5000元，由于原告未能在2017年1月10日提供信用报告，2017年1月11日明确了不予履行合同，如果被告存在违约行为，对原告造成的损失仅仅是收取的5000元房款及银行利息损失。原告在极短的时间内明知双方合同已经无法履行，并没有延误原告的购房机遇，而且被告也同意返还5000元。根据省高院关于合同法若干问题讨论纪要相关规定，本案中对原告造成的除了5000元就是该笔款项的利息，最多按照银行贷款利率的1.3倍计算。请求法院依法处理。本院经审理查明以下事实：2017年1月8日，凌颂良作为甲方与乙方刘伟以及中介公司签订一份房地产经纪合同（转让），约定，凌颂良将坐落在盐都区新都街道海德公园名苑2栋2602室房屋（共有人为姚玲娣）出卖给刘伟，房屋面积为79.53平方米，价款为745000元；第五条为房款代支付方式，具体为，甲乙双方签订合同时，由乙方交购房定金5000元，1月20日前办理纳税、托管，同时申请部分二手房公积金贷款，待贷款审批到账后10个工作日内，双方办理过户手续……，在该条最后备注以下内容：若乙方在2017年1月11日前确定因为个人信用问题导致不能做公积金贷款，此合同作废，以信用报告为准退还定金；双方还约定其他事项。当日，刘伟向凌颂良支付定金5000元。2017年1月10日，中介公司工作人员电话联系凌颂良，告知刘伟可以办到公积金贷款。1月11日，凌颂良告知中介公司及刘伟，表示不履行合同。此后，刘伟又多次与凌颂良联系并致函要求协商履行合同问题，2017年4月18日又致函凌颂良，凌颂良回函称：你未能在1月10日前提供个人信用报告，且姚玲娣事先不知道我与你签订买卖合同，现也不同意出售此房。上述合同无效，请你接函后5日内提供银行卡，退还支付的定金5000元。此后，双方发生争议，原告诉至本院。庭审中，双方均认可合同已经解除。本院认为，合同是当事人约定权利义务的协议。依法成立的合同，自成立时生效，合同约定的事项对双方均具有法律约束力。本案原、被告签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，应为合法有效，双方理应按约全面履行。案涉房屋虽是被告与姚玲娣共有，被告未经姚玲娣同意处分共有的房屋，构成无权处分。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故被告主张合同无效，无法律依据，本院不予采信。关于双方争议的被告应承担违约金的具体金额问题。在合同履行过程中，被告虽然在2017年1月10日电话告知原告不再履行合同，但其作为违约方并不享有单方解除权，也无证据证明原告同意合同就此解除。故被告的行为已构成根本违约，理应退还原告支付的定金并承担相应的违约责任。被告关于信用报告的辩称，显然没有依据，本院不予采信。原告主张约定违约金100000元，庭审中，被告提出违约金过高，要求调整。本院认为，100000元违约金虽是合同约定的违约金，但本案被告在2017年1月11日即签订合同的第三天即明确告知不出卖房屋，且原告仅支付定金5000元，另原告已明知被告不同意继续履行合同，也有防止、减少损失发生的义务。故本院根据本案的实际情况，依法调整被告应承担的违约金为50000元。综上，原被告双方签订的房屋买卖合同合法有效，被告在履行合同过程中已构成违约，依法应承担违约责任，现双方均认可合同已经解除。原告要求返还定金5000元，被告无争议，本院予以支持。对被告应当承担的违约金，本院依法调整为50000元，原告主张100000元，本院不予支持。对原、被告的其他诉辩称，本院均不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，第一百一十四条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告凌颂良退还原告刘伟定金5000元。二、被告凌颂良支付原告刘伟违约金50000元。以上第一、二项，合计55000元，于判决生效之日起十日履行完毕。三、驳回原告刘伟其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2400元，减半收取1200元，由原告负担500元，被告凌颂良负担700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。开户行：中国银行股份有限公司盐城城南支行。账号：52×××89。审判员  陈晓辉二〇一七年八月九日书记员  孙 绘附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。3、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。