杭州市拱墅区人民法院
民 事 判 决 书
（2009）杭拱民初字第874号
原告（反诉被告）黄毅。
原告（反诉被告）陈津津。
两原告共同委托代理人（特别授权代理）黄益助。
被告（反诉原告）吴方俊。
被告（反诉原告）朱美英。
两被告共同委托代理人（特别授权代理）卢和平。
原告（反诉被告）黄毅、陈津津为与被告（反诉原告）吴方俊、朱美英关于买卖合同纠纷一案，�2009年6月11日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理。2009年6月29日吴方俊、朱美英提出反诉，本院决定合并审理。并依法由审判员周蓓担任审判长，与人民陪审员张更泗、俞慧组成合议庭，于2009年8月12日公开开庭进行了审理。黄毅及黄毅、陈津津共同的委托代理人黄益助、吴方俊及吴方俊、朱美英共同的委托代理人卢和平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告黄毅、陈津津诉称，2009年5月14日，经杭州杭邦房地产代理有限公司（以下简称杭邦代理公司）介绍，黄毅、陈津津与吴方俊、朱美英签订了《房产买卖居间协议》，约定吴方俊、朱美英将座落在杭州市拱墅区蓝色霞湾花园2幢1单元1002室房屋以197万的价格转让给黄毅、陈津津，黄毅、陈津津当天向吴方俊、朱美英支付5万元定金。2009年5月30日双方签订《房屋转让合同》时，由于杭州的楼市价格波动较为厉害，吴方俊、朱美英就处处为难黄毅、陈津津，将非常苛刻的条件加在标准合同中。2009年5月31日吴方俊、朱美英与杭邦代理公司一起到银行签订《监督支付协议书》，在得到银行明确答复可以办理贷款手续后，吴方俊、朱美英在《监督支付协议书》上签字。黄毅、陈津津于当日按约定将80万元打入银行监督账户。当天下午银行发现《监督支付协议书》上有两处笔误，通知吴方俊、朱美英需重新在协议书上签字，但遭到拒绝。吴方俊、朱美英也拒绝协助办理房屋过户手续，并向黄毅、陈津津明确表示要求解除《房屋转让合同》。两原告认为，吴方俊、朱美英违反双方签订的《房屋转让合同》，不履行约定的义务，已构成根本性违约，应承担违约责任。为了维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令吴方俊、朱美英在15日内继续履行《房屋转让合同》，协助黄毅、陈津�办理房屋权属转移手续；归还购房定金5万，并支付违约金35万元。本案的诉讼费用由吴方俊、朱美英承担。
本诉被告吴方俊、朱美英辩称，双方签订的《房屋转让合同》已经自动解除，要求驳回黄毅、陈津津的诉讼请求。
反诉原告吴方俊、朱美英诉称，吴方俊、朱美英与黄毅、陈津津于2009年5月30日签署《房屋转让合同》，由黄毅、陈津津购买吴方俊、朱美英所有的坐落于杭州市拱墅区蓝色霞湾花园2幢1单元1002室房屋。合同特别约定黄毅、陈津津的银行审批手续必须于2009年6月1日确定通过与否，如不通过双方自动解除合同，互不承担违约责任。事实上黄毅、陈津津并未在2009年6月1日获得银行审批手续，合同按约已经自动解除。然而，在此情形下，黄毅、陈津津却试图通过诉讼途径强行要求购买此房屋。为此，特提出反诉，请求法院并案审理，判决确认吴方俊、朱美英与黄毅、陈津津于2009年5月30日签署《房屋转让合同》已经解除。反诉诉讼费用由黄毅、陈津津负担。
反诉被告黄毅、陈津津辩称，我方认为此反诉仅仅是一个反驳，不能成为一个独立的诉，合同约定解除不需要法院的确认。双方约定银行审批手续必须于2009年6月1日确定通过与否这一条款，无非是确定一下贷款是否能够通过，并没有约定审批必须在6月1日通过。反诉原告提出的解除合同的理由并不能成立，《房屋转让合同》并未解除，请求法院驳回吴方俊、朱美英的反诉请求。
黄毅、陈津津为证明其本诉主张、支持反诉抗辩，向本院提交以下证据：
1、房产买卖居间协议，证明双方对房屋买卖相关事项的约定
2、吴方俊出具的收条，证明吴方俊、朱美英收取5万定金的事实。
3、房屋转让合同，证明双方对房屋交易的各项约定
4、现金缴款回单，证明黄毅、陈�津按约支付80万元购房首付款的事实。
5、中国工商银行股份有限公司杭州拱宸支行（以下简称拱宸支行）及杭邦代理公司的经办人出具的情况说明，证明吴方俊、朱美英拒绝协助原告办理相关手续的违约行为。
6、杭邦代理公司2009年6月23日出具的情况说明，证明银行已经在6月1日明确答复贷款审批手续可以通过、吴方俊、朱美英不配合黄毅、陈津津履行相关的合同义务并抢走借款合同原件的事实。
7、监督支付协议书，证明银行审批手续已通过。
8、借款合同，证明黄毅、陈津津已经履行相关合同义务，办妥按揭贷款手续。
吴方俊、朱美英为支持其本诉的抗辩及证明反诉主张，向本院提交以下证据：
1、房屋转让合同，证明该合同是一个附解除条件的合同。
2、借款合同、按揭合同关键信息申报表，证明黄毅、陈津津未在合同约定日期内通过银行审批，合同已�动解除。
3、谈话录音、通话录音，证明在黄毅、陈津津故意隐瞒银行审批日期是6月2日的情况下，吴方俊依然积极按照合同约定履行义务，并没有恶意违约的情况。
对双方提交的证据经庭审举证、质证，本院认证如下：
吴方俊、朱美英对黄毅、陈津津提交的证据1、2、3、4均无异议，本院确认其证据效力。对证据5及证据6的真实性及证明内容均有异议，认为拱宸支行及杭邦代理公司与本案有利害关系，其描述的情况与事实不符，不可采信。本院认为，拱宸支行及杭邦代理公司作为吴方俊、朱美英与黄毅、陈津津之间房屋买卖交易的参与者，与买卖双方均不存在特殊的厉害关系，拱宸支行及杭邦代理公司双方经办人对买卖交易过程中发生的情况陈述一致，故本院确认其证据效力。对证据7、8均无异议，认为证据8恰恰证明黄毅、陈津津是在2009年6月2日才通过贷款审批。本院对其证据效力予以确认。
黄毅、陈津津对吴方俊、朱美英提交的证据1、2、3的真实性均无异议，但认为证据2、3是吴方俊、朱美英通过非法手段取得，来源不合法。本院认为，证据1房屋转让合同及证据2借款合同双方均已作为证据提交，故对其证据效力予以认定。证据3与本案争议焦点不具有关联性，故对其证明力不予确认。
根据上述有效证据及庭审中双方当事人的陈述，本院确认以下事实：
2009年5月14日，黄毅、陈津津夫妇与吴方俊、朱美英夫妇经杭邦代理公司介绍，达成房屋买卖意向并共同与杭邦代理公司签订《房产买卖居间协议》，吴方俊、朱美英同意以197.2万元的价格将其所有的坐落于杭州市拱墅区蓝色霞湾2幢1单元1002室的房屋转让给黄毅、陈津津，双方约定于2009年5月30日前到杭邦代理公司签订《杭州市房屋转让合同》，并共同委托杭邦代理公司办�房产交易过户手续。当天，黄毅、陈津津向吴方俊、朱美英支付购房定金5万元。2009年5月30日黄毅、陈津津与吴方俊、朱美英如约签订《杭州市房屋转让合同》。双方约定：拱墅区蓝色霞湾2幢1单元1002室房屋建筑面积135.96平方米，转让价格197万元；买卖双方委托拱宸支行对房产交易资金进行监管支付；黄毅、陈津津于2009年6月1日支付首付款80万元进入杭邦代理公司在拱宸支行的监管账户，待双方资料齐全、身份核对完毕由银行一次性放款给卖方。余款117万元做商业贷款，待吴方俊、朱美英的房屋所有权证、契证过户至黄毅、陈津津名下当天，由银行一次性放款给吴方俊、朱美英。买卖双方还特别约定：黄毅、陈津津的银行贷款审批手续必须于2009年6月1日确定通过与否，如通不过双方自动解除合同，互不承担违约责任。如果通过银行审批，则必须保证吴方俊、朱美英�七个工作日之内（从2009年6月2日起算）拿到全部房款，如逾期一天，黄毅、陈津津每日承担总房款千分之五的滞纳金，如超过三十天，则吴方俊、朱美英有权解除合同。该合同签订次日上午，吴方俊、朱美英与杭邦代理公司一起到拱宸支行在《监督支付协议书》上签字。当日下午，黄毅、陈津津到拱宸支行也准备签名时发现《监督支付协议书》打印内容存在两处笔误，拱宸支行纠正后重新打印，黄毅、陈津津签字后按照约定将80万元首付款打入杭邦代理公司在拱宸支行的监管账户内。之后，黄毅、杭邦代理公司及拱宸支行均通知吴方俊、朱美英到拱宸支行重新签署纠正后的《监督支付协议书》但被拒绝，致使房屋转让过户手续无法办理，为此黄毅、陈津津于2009年6月11日起诉至法院。吴方俊、朱美英在接到法院送达的起诉状副本后与黄毅、陈津津进行了沟通，表示�意继续履行合同，双方约定6月23日与杭邦代理公司一起到房管局办理身份确认。23日下午，吴方俊、朱美英先到杭邦代理公司办公室在《监督支付协议书》上签字，之后要求出示黄毅、陈津津与拱宸支行签订的《个人房屋担保借款合同》。在发现借款合同及按揭合同关键信息申报表中显示的签约日期为2009年6月2日时，吴方俊、朱美英认为黄毅、陈津津已经违反双方签订的房屋转让合同中关于贷款审批时间的特别约定，不同意再继续履行房屋转让合同。
另查明，黄毅、陈津津为购房于2009年6月2日与拱宸支行签订《个人房屋担保借款合同》，贷款金额117万元，贷款期限自2006年6月2日至2039年6月2日，约定全部款项一次划至杭邦代理公司在拱宸支行的监管账户。
本院认为，黄毅、陈津津与吴方俊、朱美英签订的《杭州市房屋转让合同》系双方真实意思的表示，合同内容不违反法律及行政法规的规定，应当有效，签约双方均应自觉履行。本案争议的焦点是在合同履行过程中，是否发生约定解除合同的情形。根据双方约定，黄毅、陈津津的银行贷款审批手续必须于2009年6月1日确定通过与否，约定此条款的目的是为了保证黄毅、陈津津能够及时履行付款义务，避免因贷款审批时间过长或银行不予发放贷款导致房屋转让合同的履行受到影响。由于双方对贷款审批通过的标准未作明确约定，而2009年6月2日黄毅、陈津津与拱宸支行之间签订了借款合同，故签订合同的行为即可认为银行已经对贷款审批通过。至于借款合同是在6月1日或是6月2日签订并未影响吴方俊、朱美英作为出卖方转让房屋的交易目的，故在银行审批已经获得通过得情况下，吴方俊、朱美英要求确认房屋转让合同已经解除的反诉请求有违订立该合同条款的目的及民事活动的诚信原则，本院不予支持，黄毅、陈津津要求吴方俊、朱美英依照双方于2009年5月30日签订的《杭州市房屋转让合同》协助办理房屋权属转移手续的请求应当予以支持。对于黄毅、陈津津要求吴方俊、朱美英归还购房定金5万元并支付违约金35万元的请求，本院认为，双方在合同中未约定购房定金的归还时间，按房屋买卖的交易习惯，购房定金可以冲抵房款，目前黄毅、陈津津仅向监管账户打入首付款80万元，尚未支付全部购房款，故5万元定金可在支付最后一笔购房款时予以扣除。根据房屋转让合同的约定，在吴方俊、朱美英未依约协助黄毅、陈津津办理房屋权属转移手续的情况下，黄毅、陈津津只有在提出退房的同时才能请求支付违约金，而本案中黄毅、陈津津选择了继续履行合同，故其请求吴方俊、朱美英支付35万元违约金没有合同依据，本院不予支持。综上，依照《�华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款》、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告吴方俊、朱美英于本判决生效后十五日内协助原告黄毅、陈津津办理杭州市拱墅区蓝色霞湾2幢1单元1002室房屋的权属转移手续。
二、驳回黄毅、陈津津的其他本诉请求。
三、驳回吴方俊、朱美英的反诉请求。
本诉案件受理费25760元，由黄毅、陈津津负担3230元，由吴方俊、朱美英负担22530元；反诉案件受理费11265元，由吴方俊、朱美英负担。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费37025元（开户银行：工商银行湖滨支行；帐号：12×××68；户名：浙江省杭州市中级人民法院）。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服判决部分的上诉请求由本院另行书面通知预交。
审 判 长 周 蓓
人民陪审员 张更泗
人民陪审员 俞 慧
二〇〇九年九月十八日
代书 记员 吕 彦