辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽01民终13558号
上诉人（原审被告）：刘宏丰，男，1982年7月16日出生，汉族，个体业者，住沈阳市沈北新区。
委托诉讼代理人：李彬，辽宁冠越律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：辽宁瑞泰联行物业服务有限公司，住所地沈阳市沈北新区辉山经济开发区新城路56-28甲号。
法定代表人：仪雪东，该公司总经理。
委托诉讼代理人：冯竹，女，1990年5月20日出生，满族。
委托诉讼代理人：李敏，女，1977年5月11日出生，�族。
上诉人刘宏丰因与被上诉人辽宁瑞泰联行物业服务有限公司（以下简称“瑞泰联行物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市沈北新区人民法院（2017）辽0113民初5799号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年12月28日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
刘宏丰上诉请求：撤销一审判决，依法改判；一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误。自2012年至2017年，瑞泰联行物业公司对园区内公共设施、绿化不进行维护还对园区的树木进行乱砍乱伐。小区内私搭乱建，侵占绿地砍树开荒种菜现象严重。该物业公司视而不见。2009年园区草坪覆盖率百分之百，现在不到百分之二十。小区环境破坏严重，一审上诉人拍照证据并未采纳。物业并未履行职责，治安保安形同虚设。电磁门损坏不维修，小区入室盗窃等频发。小区无法给业主安全的居住环境，达不到1.5元/平方米物业费标准。二、适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，业主请求物业服务企业承担继续履行采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的人民法院应当支持。物业公司不配合成立业主委员会。补充：从一审瑞泰联行物业公司提交的相关证据来看，没有相关的催款凭证，我方在本案以前并没有收到被上诉人催款的通知。被上诉人诉至本案两年之前至2010年期间的收费权利已经过诉讼时效。我方不再具有缴费义务。一审判决认定物业费为1.5元每平方米每月，没有相关证据及法律依据的。根据双方签订的物业管理公约双方书面约定的物业费应是1.2元每月每平，原审法院陈述的减免的理由并不能作为法庭的抗辩，�使按被上诉人陈述，可能存在政府的收费标准中按1.5每平方米每月收取，按法律相对性原则，此价格并不能约束我方。
瑞泰联行物业公司辩称，上诉人没有园区绿化问题的新证据，且与事实严重不符。上诉人所提适用法律错误问题，与本案无关。业主委员会问题也与本案无关。诉讼时效问题，一审上诉人未提及诉讼时效，应认定为上诉人已经放弃了主张权利，即使涉及诉讼时效问题，我公司有相应的催费通知和EMS为证，证明我公司从未放弃向其催缴物业费的主张，而且物业服务有连续性。关于物业费标准，业主临时管理规约中有明确规定收费标准，最终执行物价局主管部门批准的物业费标准，中标物业费收费标准为1.5元每月每平。2015年7月1日之前我公司以1.2元每月每平收取，2015年7月1日起物业费收费标准恢复为1.5元每月每平。
瑞泰联行物业公�向一审法院起诉请求：1、判令刘宏丰缴纳2010年12月1日至2017年6月30日期间的物业费6699元；2、判令刘宏丰支付逾期未缴纳物业费的违约金共计8500元；3、本案的诉讼费由刘宏丰承担。
一审法院认定事实：2007年8月28日，经公开招投标，沈阳泰盈物业管理有限公司中标为沈阳泰盈房地产开发有限公司开发建设的“七里香堤三、四期”小区提供物业服务，中标物业费为1.5元。2009年6月1日，经沈阳市工商行政管理局核准，沈阳泰盈物业管理有限公司更名为沈阳瑞泰联行物业服务有限公司；2011年3月21日，经沈阳市工商行政管理局核准，沈阳瑞泰联行物业服务有限公司更名为辽宁瑞泰联行物业服务有限公司，即本案瑞泰联行物业公司。瑞泰联行物业公司在中标后至今一直在为该小区提供物业服务。虽中标物业费收费标准为1.5元每平方米每月，但2015年7月1日之前瑞泰联行物业公司一直以1.2元每平方米每月标准收取，从2015年7月1日起该小区物业费收费标准恢复为1.5元每月每平方米，收费标准的变动未经过业主大会通过。
一审法院另查，刘宏丰系七里香堤小区10#262室的业主，房屋建筑面积共计为65.68平方米，自2010年12月1日起拖欠物业费至2017年6月30日。
一审法院认为，本案瑞泰联行物业公司经招投标与开发商签订的《前期物业合同》及同刘宏丰签订的《沈阳泰盈“七里香堤”物业管理临时公约》合法有效，对该小区全体业主具有法律约束力。现瑞泰联行物业公司已按合同约定提供了相应的物业服务，刘宏丰作为业主负有向瑞泰联行物业公司交纳物业费的义务。瑞泰联行物业公司要求刘宏丰给付物业费的请求，一审法院予以支持。一个园区环境的良好运转与物业公司的服务规范程度，业主素质、园区的自然老化程�、房屋建筑质量、交费率、物业费标准的高低等多重因素密切相关。业主拒付物业管理费会使物业服务标准随之降低，造成恶性循环，对物业公司的正常运作及小区的正常管理会造成影响，影响小区业主的共同利益。如业主认为物业公司存在不当行为，可依法另行主张，而不应采取拒交物业费的方式。关于瑞泰联行物业公司的收费标准，瑞泰联行物业公司的中标合同及收费许可证载明瑞泰联行物业公司对于诉争园区的收费标准为每平方米1.5元，关于2015年7月1日前收费按照每平方米1.2元应视为瑞泰联行物业公司在此期间的减免优惠行为，2015年7月1日后，恢复中标及收费许可证价格，一审法院予以确认。关于瑞泰联行物业公司主张的违约金，因其提供的物业服务存在不足之处，刘宏丰并非恶意欠费，对其该项请求一审法院不予支持，瑞泰联行物业公司在今后的服务过程中应当严格遵守物业服务合同约定及内容，切实增强服务意识，改善服务质量，加强与业主之间沟通联络、明确物业职责范围，改善服务质量，加强与业主之间的沟通联络、进一步提高广大业主满意度。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第七条第五款、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，判决如下：一、被告刘宏丰于本判决发生法律效力后十日内给付原告辽宁瑞泰联行物业服务有限公司2010年12月1日至2017年6月30日期间的物业服务费6699元（65.68平方米×1.2元/月/平方米×55个月＋65.68平方米×1.5元/月/平方米×24个月取整）；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务�息。二、驳回原告其他的诉讼请求。案件受理费180元，减半收取90元，由被告刘宏丰负担。
二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。瑞泰联行物业公司提交1.用EMS邮寄的2012年8月15日催费通知单、2014年6月15日催费通知单、2015年9月15日催费通知单的存根凭证。2.张贴在上诉人门上的催费通知的照片。证明：其公司从未放弃向刘宏丰主张权利，物业服务有连续性，其公司一直提供服务，从未换主体，不存在过诉讼时效说法。刘宏丰质证意见：真实性没有异议。关联性有异议，邮寄单没有回执，只能证明瑞泰联行物业公司发出通知，不能证明刘宏丰确实收到所发通知。瑞泰联行物业公司提交的证据应该在一审审理前就存在的证据，不属于新证据，瑞泰联行物业公司并未在一审中提交已经存在的证据，二审中提交，不�予以采纳。本院对上述证据真实性予以采信。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，瑞泰联行物业公司依据与沈阳泰盈棕榈园房地产开发有限公司签订的前期物业合同及与刘宏丰签订的《沈阳泰盈“七里香堤”物业管理临时公约》取得了刘宏丰所在小区的物业管理服务权利。瑞泰联行物业公司履行了物业服务的义务，刘宏丰应当履行交纳物业费的义务。关于刘宏丰上诉提出小区存在私搭乱建、绿地被侵占、开荒种菜等问题，物业服务不到位的问题。因刘宏丰所提证据不足以证明瑞泰联行物业公司拒绝或放弃履行物业服务的义务，故对刘宏丰以此为由拒绝交纳物业费的主张，本院无法支持。
关于刘宏丰上诉提出一审认定物业费为1.5元/月/平方米并无依据的主张。瑞泰联行物业公司中标的物业费标准为1.5元/月/平方米，一审法院认�瑞泰联行物业公司于2015年7月1日前低于该标准收费为减免优惠行为，对2015年7月1日之后恢复中标及收费许可证的收费予以确认并无不当，对刘宏丰该项主张，本院不予采信。
关于刘宏丰上诉提出瑞泰联行物业公司诉请超过诉讼时效的问题。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款规定：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”本案中，刘宏丰在一审审理中并未提出诉讼时效的抗辩，且瑞泰联行物业公司于二审提供了邮寄的物业费催费通知单及上门张贴催费通知的照片证据，故对刘宏丰提出的瑞泰联行物业公司诉请超过诉讼时效的主张，本院不予采信。
瑞泰联行物业公司作为�业管理者，也应当根据法律规定及相关行业规定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量，提高居住生活质量。物业公司与业主之间也应当加强沟通，争取互相支持与理解。
综上所述，刘宏丰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费180元，由刘宏丰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 妍
审 判 员 姜会军
审 判 员 韩彩霞
二〇一八年一月二十二日
法官助理 史舒畅
书 记 员 路柠檑
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审�民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。