陕西省西安市长安区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0116民初1924号原告（反诉被告）伍红毅，男，1975年1月3日出生。原告（反诉被告）李发平，女，1978年2月10日出生。原告共同委托代理人褚红波，陕西德伦律师事务所律师。被告（反诉原告）陕西巨富实业有限公司（下称巨富公司）。法定代表人：徐树，系该公司总经理。委托代理人范硕、齐翠玲，陕西海普睿诚律师事务所律师。原告（反诉被告）伍红毅、李发平与被告（反诉原告）陕西巨富实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人褚红波、被告委托代理人范硕、齐翠玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）伍红毅、李发平向本院提出诉讼请求：1、判令被告巨富公司因逾期交房而向他支付违约金19500元（自2015年12月31日暂计算至2017年1月19日，后续违约金计至所交房屋符合交付条件之日止）；2、判令被告巨富公司赔偿他各项损失3000元；3、被告巨富公司承担诉讼费。事实与理由：原告与巨富公司于2013年7月30日签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买巨富公司开发的位于西安市长安区韦斗路与硕士路十字东北角高新未未来小区X号楼XXXXX号房，建筑面积为96.71平方米，购房金额为540919元。根据合同第八条规定，巨富公司应于2015年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付他使用。合同签订后，他积极履行了合同约定的付款义务。然而，截止起诉之日，巨富公司一直怠于履行合同约定的义务，迟延交付房屋，后又在他未验收，且巨富公司未取得《竣工验收备案表》的情况下，将不符合交付条件、不能正常使用的房屋强行交付给他，致使他不能正常居住，造成了严重损失，故起诉要求巨富公司支付违约金并赔偿损失。对被告巨富公司反诉要求其支付违约金的诉求，认为从2013年7月12日至今，已超过法律规定的诉讼时效，不应支持，涉案房屋已交付，意味着双方达成了新的协议，恰好证明被告放弃了对该违约金的主张。另称被告曾口头同意房屋首付款可分期分批支付，其作为买受人交清了房屋首付款，故不同意被告的诉讼请求。被告（反诉原告）巨富公司辩称：原告所述“被告将不符合交付条件、不能正常使用的房屋强行交付给原告”与事实不符。事实上原告于2016年4月3日自愿进行了收房，当天办理了入伙使用房屋，其公司按照合同约定支付了原告违约金。原告按约验收收房且实际使用了房屋。因此其公司不应再次承担违约责任。另外，其公司认为原告并无实际损失，违约责任的计算标准也不符合合同约定，因合同中对违约金数额有明确约定，不应按同地段同类房屋租金标准计算违约金。有关房屋个别行政手续，其公司正在积极办理当中，由于行政部门原因导致中央空调目前达不到使用条件，根据双方合同附件约定五补充协议第七条，出卖人免责。故不同意原告的诉讼请求并反诉要求：1、判令伍红毅、李发平向其支付违约金309元（自2013年7月12日至2013年7月19日共7日，每日按首付款万分之二计算）；2、判令伍红毅、李发平承担反诉费用。事实与理由：根据双方签订的《商品房买卖合同》中的相关约定，伍红毅、李发平应于2013年7月12日之前付清全部首付款220919元，但伍红毅、李发平拖延至2013年7月19日才付清首付款，故其公司提起反诉，要求伍红毅、李发平支付逾期付款违约金。经审理查明，2013年原告欲购买被告开发的商品房，并与被告约定原告于2013年7月12日前向其支付房屋首付款。2013年7月30日原告伍红毅、李发平作为买受人与出卖人巨富公司签订《商品房买卖合同》，合同约定伍红毅、李发平购买巨富公司开发的位于西安市长安区硕士路33号高新·未未来小区X号楼X单元XX层XXXXX号商品房一套，房屋建筑面积96.71平方米，房屋价款为每平方米5593.21元，房屋总价款540919元。合同第六条约定：买受人应于2013年7月12日前向出卖人支付应缴房款首付款即人民币220919元……剩余房款办理银行按揭贷款。合同第七条约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1中方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在30日之内……（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同……买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。合同第八条约定：出卖人应当在2015年12月31日之前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“商品房经验收合格”条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日30日内告知买受人的；2.因买受人提供的联系方式不详或变更联系方式，买受人未书面通知出卖人而导致联系不上，责任由买受人承担；3.其他非出卖人所能控制的原因。合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理；1.按逾期时间，分别处理……2.逾期不超过90日，出卖人向买受人一次性支付违约金500元；逾期超过90日，出卖人向买受人一次性支付违约金1000元；逾期超过180日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人一次性支付违约金2000元。合同第十四条约定：出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.上下水于通知交房后达到使用条件；2.电于通知交房后达到使用条件；3.电梯于通知交房后达到使用条件；4.天然气于集中装修期后6个月达到使用条件；5.水源热泵中央空调于通知交房后6个月内达到使用条件；3G无线网络于通知交房后到位，由用户自行开通使用。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1.按本合同第九条约定；2.初次使用中央空调因系统调试原因，可能导致部分买受人家中温度达不到规范要求，买受人同意谅解，出卖人及物业公司不承担违约责任。合同附件五补充协议第七条约定：双方同意对本合同第十四条作如下补充：由于政策法规或行政命令的改变、市政公共配套因素、不可抗拒力等非出卖人能力所及的情况，导致基础设施、公共配套在规定日期未达到使用条件，买受人免除出卖人责任。原告支付了首付款并办理了银行按揭贷款，被告于2013年7月19日向原告出具了首付款收款收据一张。原告伍红毅、李发平于2016年4月3日办理入伙手续并领取了涉案房屋钥匙，且于前一日收取了被告巨富公司支付的违约金500元并出具相应收条一份。2016年4月26日原告伍红毅签署文明施工承诺书，申请对房屋进行装修，物业审批通过，装修完工日期为2016年6月30日。2017年市政水、电已经到户使用，2016年至2017年初被告给原告提供水、电，系免费使用。中央空调由于专项电缆未到位，导致未达到使用条件。又查，原告并未提供充分证据证明客观上存在损失。现原告以巨富公司迟延交付房屋、涉案房屋的基础设施和共同配套建筑未在合同约定的日期达到使用条件等为由诉至本院，要求巨富公司支付违约金并赔偿其各项损失。巨富公司反诉要求判令伍红毅、李发平向其支付逾期缴纳首付款的违约金并承担反诉费用。双方当事人各持己见，本案未能调解。以上事实，有庭前会议记录、庭审笔录、《商品房买卖合同》、照片、违约金收条、入伙手续书、装修施工证、装修服务备案表、文明施工承诺书等附卷为证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案涉案《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，未违反法律、法规之规定，属合法有效的合同，合法有效的合同对双方当事人均具有法律约束力，当事人均应依约全面履行各自义务。合同的补充条款及附件与合同具有同等的法律效力。双方合同第十四条约定，出卖人承诺与涉案商品房正常使用直接关联的上下水、电、电梯、天然气、水源热泵、中央空调、3G无线网络等基础设施、公共配套建筑应在规定日期内达到使用条件。如果在规定的日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、按本合同第九条约定；2、初次使用中央空调因系统调试原因，可能导致部分买受人家中温度达不到规范要求，买受人同意谅解，出卖人及物业公司不承担违约责任。原告依据处理方式1按本合同第九条约定要求被告承担违约责任；而被告依据处理方式2进行免责抗辩。本案中双方对该条约定的处理方式看法不一，且双方在庭审中坚持适用对各自有利的处理条款，因此就本条处理方式视为约定不明。双方合同附件五补充协议第七条还约定：双方同意对本合同第十四条作如下补充：由于政策法规或行政命令的改变、市政公共配套因素、不可抗拒力等非出卖人能力所及的情况，导致基础设施、公共配套在规定日期未达到使用条件，买受人免除出卖人责任。本案中，由于中央空调电缆专线供电问题导致，被告中央空调系统基础设施、公共配套未达到使用条件，被告作为开发商提供证据证明其履行了一定的义务且仍然在进一步协调之中，被告有继续协调尽快解决此问题的义务，但原告因此主张被告赔偿其各项损失3000元一节，因中央空调系统基础设施、公共配套未达到使用条件，并非被告自身行为导致，非出卖方（巨富公司）自身能力所及的情况所致，且原告主张该项损失客观上只是其生活的舒适度有所下降，并无实际损失存在，加之被告已付其500元违约金，根据双方合同附件五补充协议第七条出卖人免于承担违约责任。因此原告该项主张依法不予支持。原告称被告未达到交付条件强行交付其房屋，应承担逾期交房违约金19500元一节，原告于2016年4月3日已实际收房并收取了被告支付的违约金，其再行主张逾期交房的违约金无事实和法律依据，其主张依法不能成立。巨富公司反诉要求伍红毅、李发平支付逾期支付首付款违约金一节，伍红毅、李发平称在合同履行过程中，双方就首付款交纳时间进行了口头变更，其分期支付了该款，认为巨富公司不应以首付款全额为基数主张违约金，对此伍红毅、李发平未提供充分证据，故对其辩称理由本院不予采信。对巨富公司要求伍红毅、李发平支付逾期支付首付款的违约金的诉求，本院依法予以支持。涉案合同约定伍红毅、李发平应于2013年7月12日支付房屋首付款，但伍红毅、李发平实际于2013年7月19日才支付，逾期天数为7天，合同约定违约金以应付款金额为基数，按日万分之二计算，故违约金计为309元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十二条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）伍红毅、李发平的全部诉讼请求；二、原告（反诉被告）伍红毅、李发平在本判决生效后三日内支付被告（反诉原告）陕西巨富实业有限公司逾期支付首付款的违约金309元。本案诉讼费362元，原告（反诉被告）伍红毅、李发平已预交，由原告（反诉被告）伍红毅、李发平承担。反诉诉讼费25元，被告（反诉原告）陕西巨富实业有限公司已预交，由原告（反诉被告）伍红毅、李发平承担，在给付上述款项时一并给付被告（反诉原告）陕西巨富实业有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  马 越人民陪审员  高永社人民陪审员  卢 永二〇一七年十二月二十三日书 记 员  马建伟