浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2009）绍越民初字第3343号
原告潘钰。
委托代理人（特别授权代理）陶光明。
被告绍兴市霞西纺织工贸有限公司。
法定代表人王宝林。
委托代理人（特别授权代理）柳立中。
原告潘钰与被告绍兴市霞西纺织工贸有限公司（以下简称
霞西公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2008年12月5日作出（2007）越民一初字第172号民事判决书，因被告绍兴市霞西纺织工贸有限公司不服一审判决，在法定上诉期内向绍兴市中级人民法院提起上诉。2009年3月16日，绍兴市中级人民法院以（2009）浙绍民终字第297号民事裁定书，撤销绍兴市越城区人民法院（2007）越民一初字第172号民事判决书并将本案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，于2009年10月12日、2010年1月22日公开开庭重新审理了本案，在本案审理过程中，被告霞西公司向本院申请追加边雷为本案第三人，后因原告变更诉讼请求，本院经合议认为第三人边雷与本案不存在法律上的利害关系，故通知其退出本案诉讼。原告潘钰的委托代理人陶光明、被告霞西公司的委托代理人柳立中到庭参加了两次诉讼。本案现已审理终结。
原告潘钰诉称，2003年9月7日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定原告将坐落于绍兴市越城区中兴北路171号二楼房屋租赁给被告霞西公司使用，租赁房屋建筑面积为819.23平方米，租赁期为三年，自2003年10月15日起至2006年10月14日止，租金为每年150000元。协议规定的租赁期满前，原告向被告提出租赁房屋不再续租，并要求被告按期腾退房屋，但被告一直未能将租赁房屋归还给原告。原告认为，被告在房屋租赁期满后未能退还房屋的行为侵害了原告的合法权益，现房屋一部分已经为边雷占有，故起诉要求判令被告及边雷立即腾退位于绍兴市越城区中兴北路171号二楼的租赁房屋，同时赔偿原告实际经济损失计算至目前为153400元，之后的损失以实际腾退房屋之日止计算损失额，诉讼费由被告承担。在本次庭审中，原告变更诉讼请求为：一、判令被告霞西公司立即腾退并交还位于绍兴市越城区中兴北路171号二楼的租赁房屋；二、被告赔偿原告租金及经济损失合计人民币202058.38元；三、本案诉讼费由被告承担。
被告霞西公司辩称，对原告诉称原、被告之间的房屋租赁事实无异议，但自己已经履行了支付租赁费和腾退房屋的义务，被告没有实际占有和使用南首一间房屋。对原告主张三间房屋的租金时间均从2006年10月15日起计算至2007年4月20日止有异议，在法院审理期间，被告要求退还三间房屋中的两间，原告当庭表示接受，后又以整体退还为由拒绝接受，直至2007年4月20日才接受房屋，对此原告诉请中的二间房屋的租金时间只能计算至2007年1月3日；现尚未退还的南首一间房屋系边雷占有使用，由此产生的费用与其无关。对此请求法院驳回原告的诉讼请求。
原告潘钰为证明自己主张的事实成立，向本院提交的证据有：
1、2003年9月17日房屋租赁协议1份，要求证明原告将位于中兴北路171号二楼房屋租给被告使用，房屋租赁期限为三年，从2003年10月15日起至2006年10月14日止，房屋租金为150000元一年，如房屋结构改动、转租给第三人使用需征得原告的同意。被告经质证无异议，本院予以确认。
2、房屋所有权证1份，要求证明本案诉争房屋系原告所有的事实。被告经质证无异议，本院予以确认。
3、原告出具给法院的书证2份，要求证明被告所称在庭审中要求返还房屋是不存在的，原告代理人是从减少原告的实际损失出发，当时并未接受房屋，原告于2007年4月20日接受了3间房屋中的2间并收回房屋钥匙。被告经质证对真实性无异议，
本院予以确认。被告霞西公司辩称其在庭审中曾提出要求返还房屋给原告，原告没有接受。本院认为，原告提供的书证可以反映出被告霞西公司于2007年1月曾提出要求返还3间房屋中的2间但原告拒绝接受的事实。
被告为证明自己主张的事实成立向本院提交的证据有：
1、2003年12月6日被告原法定代表人丁天龙与周静波签订的协议1份，要求证明丁天龙将南首一间房屋租给周静波，租赁期限为2003年12月15日起至2006年10月14日止，租金为每年50000元，房屋结构变动需经被告同意的事实。2、周静波与边雷签订的协议1份，要求证明周静波开设茶楼后将茶楼转让给边雷，该茶楼自2004年8月17日开始由边雷经营并实际占用的事实。原告经质证认为，上述两份协议不能约束原告，被告转租行为未经过原告同意，故原告对此不予认可。本院认为，上述两份协议中确定的事实已为（2007）绍中民一终字第759号民事调解书所确认，故本院对协议本身予以确认。
3、茶楼的工商登记资料及开业登记各1份，要求证明原告诉称的第三间房屋系周静波所开，后转让给边雷，该房屋至今仍未腾退的事实。原告对证据的真实性和客观性无异议，本院对证据予以确认。
4、调解书1份，要求证明周静波与边雷之间关于茶楼的转让事项已经法院调解的事实。因该调解书系生效法律文书，本院对此予以确认。
5、照片1张，要求证明被告承租的两间房屋，原告在起诉前已经挂出招租广告。原告经质证对真实性无异议，但辩称其发布招租广告并不能证明其已经收回房屋的事实。本院认为，当事人经质证对证据的真实性无异议，本院对证据本身予以确认。
庭审中，案外人边雷于2009年10月21日将其承租的南首一间房屋腾退并由被告交还给了原告，当事人对此均予以认可，本院对该事实予以确认。原告在庭审中向本院申请放弃要求被告腾退房屋的诉讼请求，本院依法予以准许。
依据上述确认有效的证据与庭审中当事人的陈述，以下事实成立：坐落于绍兴市区中兴北路171号办公房屋（共三间）系原告潘钰所有，2003年9月，潘钰将上述房屋租给被告霞西公司，约定租期三年，不得转租。2003年12月6日，被告霞西公司的原法定代表人丁天龙未经原告同意与周静波签订租房协议，将上述房屋的南边一间租给周静波使用，约定租期从2003年12月15日至2006年10月14日止，房租每年50000元，后周静波与颜建成在上述房屋内开设了雀友茶楼，并进行了装潢，添置了设备。2004年8月12日，周静波和颜建成与边雷协商将上述茶楼设备以及二年的经营使用权以200000元的价格转让给边雷，并提供上述茶楼营业所需三证及房屋租赁合同等。2005年4月至2006年7月15日的房屋租金由边雷直接向被告霞西公司交纳，并出具相应的收条。后原告起诉要求被告立即腾退相应的房屋并赔偿损失。在案件审理过程中，边雷以周静波、颜建成、霞西公司为被告，起诉要求周、颜二人返还转让款200000元，霞西公司承担连带清偿责任，本院一审判决周静波、颜建成返还给边雷200000元，被告周静波、颜建成不服向绍兴市中级人民法院提起上诉，经绍兴市中级人民法院调解，双方达成协议，由周静波、颜建成补偿给边雷6000元，双方互不追究，边雷放弃该案的诉讼请求。后本院根据本案事实依法作出判决，被告霞西公司、边雷腾退坐落于中兴北路171号二层办公房南首房屋一间给原告，其中房屋内全部可移动资产由边雷自行处置；被告霞西公司支付给原告租金损失77268元并按每日137元之标准支付给原告自2007年4月21日起至房屋实际腾退之日止的租金损失；原告补偿给边雷房屋装修补偿款23063元，被告霞西公司支付给边雷房屋装修补偿款45825.5元。被告霞西公司不服该判决，向绍兴市中级人民法院提起上诉，绍兴市中级人民法院裁定本案发回本院重审。
另查明，原告潘钰于2007年4月20日收回被告霞西公司承租的2间房屋；边雷于2009年10月21日将其承租的房屋腾退并由被告返还给原告。
本院认为，原告潘钰与被告霞西公司签订的房屋租赁合同主体适格、意思表示真实，内容亦未违反法律的禁止性规定，应依法认定为有效，双方均应遵照履行。本案争议的焦点在于原告提出要求被告赔偿房屋损失的数额是否合理。房屋租赁期届满后，被告作为承租人应按约将涉案房屋交还给出租人。被告在庭审中辩称，其早在2007年1月即履行了交房义务，原审法院认为基于被告承租的三间房屋具有一定的整体性，因原告明确表示拒绝被告先腾退其中的二间，故即使被告对其中两间先行予以腾退也应视为未完全履行腾退义务，且被告作为履行义务方，并不能就其在2007年1月是否腾退房屋并得到原告认可履行举证责任，故原审法院认定被告的此项辩称不能成立。本院认为，本案讼争房屋系可分之物，从被告将三间房屋中的一间出租给边雷即可看出。在本院重审过程中，原告向本院提供2007年1月15日的书证1份，要求证明原告不同意被告先行腾退三间房屋中的两间，本院认为原告提交的上述书证可以印证被告曾主动提出要求返还两间房屋，而原告以三间房屋的整体性为由拒绝接受的事实。对该两间房屋的损失赔偿问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本院认为，该部分损失本可避免，现因原告拒收房屋造成房屋租金损失扩大，但考虑到被告未能按照合同约定的时间返还全部房屋也有一定过错，故应对该部分损失承担相应的责任。庭审中，被告提出其要求返还两间房屋的时间为2007年1月3日，因该时间没有得到原告的认可，又无其他证据予以印证。依据原告提交的书证，本院确定被告提出要求返还房屋的时间为2007年1月15日。综上，本院确定对该两间房屋自2007年1月15日至2007年4月20日止，期间的租金损失26027.15元，其中80%的损失由原告潘钰自行承担，其余20%的损失计5205.43元由被告承担。对南首一间房屋自2006年10月15日至2009年10月21日的租金损失150821.59元和其余两间房屋自2006年10月15日至2007年1月14日的租金损失25205.24元，被告无异议，本院予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第七十二条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条、第一百二十一条之规定，判决如下：
一、被告绍兴市霞西纺织工贸有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付给原告潘钰租金和房屋使用费损失181232.25元；
二、驳回原告潘钰的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼费》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4469元，财产保全费1500元，合计5969元，由原告潘钰负担620元，被告绍兴市霞西纺织工贸有限公司负担5349元，于本判决生效之日起三十日内缴纳于本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 长 樊式明
代理审判员 夏蓓蕾
人民陪审员 鲁关营
二〇一〇年二月二十四日
书 记 员 ＸＸＸ