北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0105民初41656号原告：孙景林，男，1964年11月2日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：宣继璇，北京英淇律师事务所律师。被告：北京市朝阳城市建设综合开发公司，住所地北京市朝阳区东三环北路辛二号迪阳大厦15层1501-1510号。法定代表人：刘福利，总经理。委托诉讼代理人：滕维芳，女，该公司法务部经理。原告孙景林（以下简称原告）与被告北京市朝阳城市建设综合开发公司（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人宣继璇、被告之委托诉讼代理人滕维芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：确认原、被告于2009年10月26日签订的《补充条款》无效。事实和理由：原、被告于2009年10月26日签订《北京市朝阳区豆各庄经济适用房二期(定向安置)销售合同》（以下简称销售合同），约定原告作为买受人购买被告经批准建设的朝阳区豆各庄经济适用房二期(定向安置)11楼1单元XXX号房屋（以下简称XXX号房屋），购房款共计457649元。销售合同第十条约定，被告应在2012年8月30日前取得该经济适用住房(定向安置)所在楼栋的权属证明，同时约定被告未能在约定期限内取得该经济适用住房(定向安置)所在楼栋的权属证明的，以及原告未能在约定期限内取得房屋所有权证书的，原告享有退房或取得违约金的选择权利。同日，原、被告签订《补充条款》，被告称其所出售给原告的房屋目前没有取得政府的正式批复，并注明“其他合同条款与本条款有冲突的，以本条款为准”。原告认为，该《补充条款》按照《合同法》的规定应属于无效条款，且原告自通知原告入住至今未为原告办理产权转移登记。原告认为，双方于2009年10月26日签订的《补充条款》因免除被告的违约责任应属无效。被告辩称，原告因购买被告建设的朝阳区豆各庄经济适用房二期11号楼1单元XXX号房屋事宜产生纠纷，已经于2014年7月将相关争议提交法院审理。上述争议经过审理，朝阳区人民法院做出（2014）朝民初字第33636号民事判决书，北京市第三中级人民法院做出（2015）三中民终字第05730号民事判决书。案件在审理过程中，原告已经将“2009年10月26日签订的补充条款”做为证据向法院提交，并在庭审过程中进行了质证。该《补充条款》作为与《销售合同》同时签订的不可分割的内容，生效判决业已确认其效力为有效。原告在本次诉讼中请求确认“2009年10月26日签订的补充条款”无效，实质上是要对整个《销售合同》的生效内容重新做出认定，从而否定此前的判决结果。依据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条的规定，当事人就己经提起诉讼的事项在裁判生效后再次提起诉讼的，构成重复起诉，应当裁定驳回起诉。特此，请求贵院驳回原告之诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2009年10月26日，原、被告签订销售合同，约定原告购买被告开发的XXX号房屋，房屋建筑面积106.43平方米，每平方米售价4300元；原告同意于该合同签订当日将购房款457649元一次性支付给被告；被告应在2011年8月30日前向原告交付XXX号房屋；被告应在2012年8月30日前取得XXX号房屋所在楼栋的权属证明，如因被告的责任未能在上述约定期限内取得XXX号房屋所在楼栋的权属证明，原告有权退房，原告不退房的，合同继续履行，自被告应当取得XXX号房屋所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，被告应按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金；XXX号房屋交付使用后，原告同意委托被告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；如因被告的责任，原告未能在XXX号房屋取得权属证明之日起90工作日内取得房屋所有权证书的，原告有权退房，原告不退房的，自原告应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金。同日，原、被告签订《补充条款》（以下简称补充条款），约定：XXX号房屋目前没有政府正式批复，一切数据暂定，以最终政府审批为准，其他合同条款与本条款有冲突的，以本条款为准。2011年11月11日，原告委托吴万珍与被告签订《北京市朝阳区豆各庄经济适用房（定向安置）二期销售合同之补充协议》（以下简称补充协议），约定：交房时间确定为2012年2月29日，因交房时间延长买受人周转期限，由豆各庄乡土地储备房屋腾退补偿安置指挥部代为向原告支付周转费用12000元；XXX号房屋交付时，取得四方验收即工程经设计单位、监理单位、施工单位、建设单位验收合格，规划以政府审批为准；XXX号房屋产权在取得《建设工程规划许可证》之后二年内办理完毕；本协议与销售合同内容产生冲突的，以本协议效力优先。2014年，原告曾以房屋买卖合同纠纷为由将被告诉至我院，要求被告支付逾期办理XXX号房屋产权证书的违约金37389.92元。我院作出（2014）朝民初字第33636号民事判决书，认定原、被告签订的销售合同、补充协议有效，并依据补充协议的约定驳回了原告的诉讼请求。后原告上诉至北京市第三中级人民法院，该院作出（2015）三中民终字第05730号民事判决书，认定补充协议有效，并据此驳回了原告的上诉，维持原判。庭审中，被告提交北京市人民政府公文批办单、北京市国土资源局文件及附件，拟证明XXX号房屋所属的豆各庄定向安置房二期项目系纳入2011年、2012年我市保障性安居工程计划清单的项目，类似项目还有19个，到目前为止，这些项目都在办理免于规划处罚阶段，但还没有一个办下来的，只有办下来免于规划处罚后才能办理规划许可证，进而才能办理房屋所有权登记手续。经询，原告表示补充条款系格式条款，该约定导致其无法向被告主张逾期办理房屋所有权证的违约金，排除了原告的权利，免除了被告的义务，故应属无效。本院认为，当事人协商一致，可以变更合同。本案中，原、被告签订的销售合同、补充条款、补充协议共同构成了双方关于买卖XXX号房屋的约定。其中销售合同虽对于房屋所有权初始登记和转移登记的具体日期进行了约定，但补充协议显然变更了销售合同的有关约定，明确房屋产权在取得《建设工程规划许可证》之后二年内办理完毕。原告曾依照销售合同的约定起诉至法院，要求被告向原告支付逾期办理房屋所有权证的违约金。该案经过二级法院的审理，最终根据补充协议的约定驳回了原告的诉讼请求。补充条款系与销售合同同日签订，该条款并未明确约定免除被告的何项责任、排除原告的何项权利。结合被告提交的北京市人民政府公文批办单、北京市国土资源局文件及附件，本院认为该条款的主要目的系告知购房人，涉案房屋尚未获得政府建设管理部门的相关审批，因此有关数据尚无法确定。结合双方后来签订的补充协议对房屋产权办理的重新约定，本院认为补充条款系销售合同与补充协议之间的过渡性文件，该条款虽系被告提供的格式条款，但并未免除被告的责任、加重原告的责任、排除原告的主要权利。现原告要求确认补充条款无效，没有事实及法律依据，本院不予支持。另，关于被告提出的本案系原告重复起诉的答辩意见，没有事实及法律依据，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告孙景林的诉讼请求。案件受理费50元，由原告孙景林负担（已交纳25元，其余25元于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方人数提交上诉状副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 赵 靓审判员 甄玉斌审判员 张玉倩二〇一七年九月八日书记员 秦 彬