北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京01民终9431号
上诉人（原审被告、反诉原告）:雷某1，男，2004年4月19日出生。
法定代理人：雷某2（雷某1之父），1969年3月16日出生。
法定代理人：刘某1（雷某1之母），1974年3月5日出生。
委托诉讼代理人：李冰，北京市维泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）:孙正平，男，1977年5月12日出生。
被上诉人（原审原告、反诉被告）:薛春梅，女，1978年5月2日出生。
以上二被上诉人之共同委托诉讼代理人：南珏，北京市易行律师事务所律师。
第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：刘丛，女，北京链家房地产经纪有限公司职员。
上诉人雷某1因与被上诉人孙正平、薛春梅，第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2017）京0114民初5946号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月20日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理，本案现已审理终结。
雷某1上诉请求：1、撤销一审判决第四项，不同意支付违约金；2、一、二审诉讼费由孙正平、薛春梅负担。事实和理由：1、我配合对方在花旗银行办理贷款时签订了虚假的《首付款证明》，我向对方及中介机构提出支付首付款的要求，但未得到任何回复，我的行为是行使不安抗辩权，不构成违约；2、一审法院认定的违约金数额过高。
孙正平、薛春梅辩称，我们同意原审判决，不同意上诉人的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确。1、雷某1没有提供证据证明我要求其出具虚假的手续；2、我们已经按照合同约定履行了义务，雷某1不配合我办理贷款，构成违约，一审判决正确。
链家公司述称，我公司同意一审法院判决，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。
孙正平、薛春梅向一审法院起诉请求：1、解除我们与雷某1签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《存量房买卖合同》；2、解除我们与雷某1、链家公司签订的《补充协议》及《变更协议书》；3、雷某1退还我们定金60万元；4、雷某1向我们支付违约金78万元；5、雷某1赔偿我们损失102000元；6、本案的诉讼费用由雷某1承担。
雷某1向一审法院反诉请求：1、解除我与孙正平、薛春梅签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《变更协议书》和《存量房买卖合同》；2、孙正平、薛春梅支付我违约金78万元（从已付款项中冲抵60万元，另补充支付18万元）；3、孙正平、薛春梅赔偿我损失2.1万元；4、本案诉讼费用由孙正平、薛春梅承担。
一审法院认定事实：2016年9月1日，经链家公司提供居间服务，雷某1（出卖人、甲方）与孙正平、薛春梅（买受人、乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定出卖人将位于北京市昌平区2602号房屋（以下简称诉争房屋）出售给买受人，该交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为390万元。《北京市存量房屋买卖合同》第四条成交价格、付款方式及资金划转方式第（四）关于贷款的约定：买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人；买受人拟贷款金额为245万元。买受人因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的），双方同意买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担其间已发生的及要产生的各项费用。第八条税、费相关规定。本合同履行过程中，买卖双方应按照国家及北京市的相关规定缴纳各项税、费，承担税费的具体约定见补充协议。一方不按法律、法规规定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的，应当向对方支付相当于房价款20%的违约金。《补充协议》第二条关于房屋交易具体事宜的约定：1、定金：乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分。（1）乙方于2016年9月1日将第一笔定金10万元自行支付给甲方；（2）乙方于2016年12月20日之前将第二笔定金50万元以理房通托管方式支付给甲方；2、还款解押：交易房屋有抵押的，甲方应于2017年1月10日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2017年1月13日前办理完毕解除抵押登记手续。甲方解押所需资金来源为甲方自行筹集。3、房屋评估：甲方应在接到链家公司的评估通知后五日内配合评估公司对房屋进行评估。4、首付款：（1）乙方于过户前两个工作日将第一笔首付款84万元以理房通托管的方式支付甲方。5、申请购房贷款：甲乙双方应于网签后三个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。6、权属转移登记：甲乙双方同意，在2017年1月13日之前，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。第三条税费的承担。2、甲乙双方同意，本次交易涉及的税费全部由乙方承担，并由承担方直接向主管机关缴纳。第四条违约责任。2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或擅自提高房屋交易价格的；……甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；链家公司收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。3、乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；链家公司收取乙方的费用不予退还。签订合同次日，孙正平、薛春梅向雷某1交付定金10万元，12月3日，孙正平、薛春梅通过理房通向雷某1交付定金50万元。
同年12月3日，雷某1（甲方、出售方）与孙正平、薛春梅（乙方、买受方）及链家公司（丙方、居间方）签订《变更协议书》，约定：一、合同条款的变更约定：甲、乙、丙三方协商一致，就前述协议的条款，进行如下变更：1、原《北京市存量房屋买卖合同》第四条第四项约定为“买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人；买受人拟贷款金额为245万元。”现变更该约定为“买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人；买受人拟贷款金额为228万元。”2、原《补充协议》第二条第4项（1）约定为“乙方于过户前一个工作日内将第一笔首付款84万元以理房通托管方式支付甲方。”现变更该项约定为：“乙方于过户前一个工作日内将第一笔首付款人民币101万元。以理房通托管方式支付甲方。”3、过户以拿到过户号为准。2017年1月9日，雷某1办理完毕涉案房屋的解押还贷手续。2月6日办理完诉争房屋的网签手续。2月13日，孙正平、薛春梅至花旗银行办理诉争房屋的贷款手续，因孙正平、薛春梅一方的征信问题而未办理成功。后孙正平、薛春梅至招商银行办理贷款手续，又因雷某1系未成年人而未办理成功。2月底至3月初，孙正平、薛春梅申请在北京银行办理贷款，但雷某1未到场配合办理相关手续。
庭审中，双方均表示同意解除合同。关于违约金部分，孙正平、薛春梅与雷某1均认为对方所主张的违约金过高。
一审法院认为，孙正平、薛春梅与雷某1签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》系当事人真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，上述协议合法有效。现孙正平、薛春梅主张解除合同，雷某1亦同意解除，法院对此不持异议。现双方均要求对方承担违约责任，故本案争议焦点在于应当由谁承担解除合同后的违约责任。孙正平、薛春梅在办理诉争房屋的贷款手续时，根据合同约定，因其自身原因未获得贷款批准的，可以继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准。孙正平、薛春梅在分别因自身原因及对方原因未获得贷款机构批贷后，在其第三次申请贷款时，雷某1应当具有配合其申请贷款义务，而雷某1却未予配合，应当视为其构成违约。关于雷某1主张孙正平、薛春梅未及时缴纳契税及办理房屋过户登记手续应当承担违约责任一节，雷某1认为应当按照《中华人民共和国契税暂行条例》及《北京市城市房地产转让管理办法》的规定时间来缴纳税费和办理过户，双方所签订的买卖合同中，不仅涉及交付房款及办理过户，还涉及到卖方提前还款解押，买方办理房屋贷款等手续，因涉及到第三方，其办理手续的时间是不可控的，因此不能简单适用上述规定来否定合同中双方所达成的合意。双方在合同中约定的过户时间是以拿到过户号为准，在双方还未办理完贷款手续，未拿到过户号的情况下，雷某1便要求孙正平、薛春梅配合其办理过户登记依据不足，法院不予支持。针对雷某1一方未按约履行主要义务，孙正平、薛春梅有权要求解除合同，并要求雷某1承担相应的违约责任。因双方所签订的合同已解除，雷某1已收取的60万元定金应当返还给孙正平、薛春梅。关于违约金数额问题，雷某1认为违约金数额过高，要求法院予以调整。在合同履行中，雷某1于3月初已表示其不想再继续出售诉争房屋，能够在一定程度上防止损失的继续扩大。另外，至起诉时，孙正平、薛春梅仅支付了60万元定金，故法院结合损失情况及已支付数额等因素，认为孙正平、薛春梅所主张的违约金数额过高，法院将其酌情予以降低，法院确认雷某1应当支付孙正平、薛春梅违约金60万元。关于薛春梅、孙正平要求雷某1赔偿其他损失102000元，在薛春梅、孙正平已提出要求赔偿违约金的情况下，现再要求单独赔偿其损失，于法无据，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决：一、解除薛春梅、孙正平与雷某1及第三人北京链家房地产经纪有限公司于二〇一六年九月一日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及上述各方于二〇一六年十二月三日签订的《变更协议书》；二、解除薛春梅、孙正平与雷某1于二〇一七年二月六日签订的《存量房屋买卖合同》；三、雷某1于本判决生效后十日内向薛春梅、孙正平退还购房定金60万元；四、雷某1于本判决生效后十日内向薛春梅、孙正平支付违约金60万元；五、驳回孙正平、薛春梅的其他诉讼请求；六、驳回雷某1的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，双方当事人未提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方当事人在《北京市存量房屋买卖合同》中约定，买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人……买受人因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的），双方同意买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担其间已发生的及要产生的各项费用。合同实际履行过程中，孙正平、薛春梅两次申请银行贷款未办理成功，依据双方合同约定，雷某1有义务协助孙正平、薛春梅继续申请贷款，直至贷款批准。但雷某1在孙正平、薛春梅继续申请贷款时拒绝到场配合，构成违约，一审法院判决雷某1承担违约责任是正确的，应予维持。
应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。本案中，雷某1上诉主张，因办理银行贷款时要求其出具虚假的《首付款证明》，其拒绝协助配合办理银行贷款系行使不安抗辩权，不构成违约。但雷某1并未提供证据证明孙正平、薛春梅第三次申请银行贷款时要求其提供虚假的《首付款证明》，且该理由亦不属于上述法律规定的不安抗辩权的事由，故雷某1该上诉主张，缺乏事实和法律依据，不能成立，本院不予支持。
当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，一审法院以孙正平、薛春梅的实际损失为基础，考虑到合同的履行情况、雷某1的过错程度以及预期利益等，判决雷某1支付60万元违约金，符合公平原则和诚实信用原则，应予维持。雷某1上诉主张一审认定的违约金数额过高，但未提供充分证据予以证明，其该项上诉请求证据不足，不能成立，本院亦不予支持。
综上所述，雷某1的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审法院判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费38000元，由雷某1负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张洁芳
审 判 员 刘 磊
审 判 员 朱文君
二〇一七年十二月十五日
法官助理 王湘羽
书 记 员 明 玥