天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）津02民终1934号
上诉人（原审被告）：付津，男，1970年10月15日生，汉族，无职业，住天津市河西区。
委托诉讼代理人：朱克怡（付津之妻），1971年1月23日生，汉族，无职业，住天津市南开区。
被上诉人（原审原告）：天津市永利胶合板制品厂，住所地河东区向阳三号路*号。
法定代表人：贾长城，厂长。
委托诉讼代理人：王永利，北京盈科（天津）律师事务所律师。
原审被告：容戎，男，1970年12月31日生，汉族，河东区瑞亚健身会所总经理，住天津市河西区。
上诉人付津因与被上诉人天津市永利胶合板制品厂（以下简称永利胶合板厂）、原审被告容戎房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院作出的（2017）津0102民初4044号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月1日受理后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
付津上诉请求法院撤销原审判决。事实和理由：上诉人与被上诉人之间无租赁合同，无合理条件要求上诉人停止营业，故上诉人不承担一审判决所述房屋使用费，上诉人有权要求被上诉人赔偿房屋装修转让费28万元、经营损失18万元，合计46万元，并允许上诉人继续正常经营。
永利胶合板厂辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。
容戎未发表答辩意见。
永利胶合板厂向一审法院起诉请求：1.判令被告腾退河东区红星路路向阳三号路21号一层租赁地“牛馆儿”并交还原告；2.判令被告支付实际腾出之前所占房屋的使用费，按照每月14583元计算；3.判令本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：1.坐落天津市河东区房屋所有权人登记为永利胶合板厂，2013年12月31日永利胶合板厂与案外人天津向阳东北大药房签订房屋租赁合同，约定永利胶合板厂将上述房屋一层出租给案外人天津向阳东北大药房，租赁期限为2014年1月1日至2016年12月31日，租金每年数额不等。合同签订后，永利胶合板厂将涉诉房屋交与案外人天津向阳东北大药房使用。2.2015年12月1日，案外人天津向阳东北大药房与容戎签订房屋租赁合同，约定案外人天津向阳东北大药房将其承租的坐落天津市河东区房屋一层商厦东北大药房南侧面积约300平方米的场地出租给容戎，租赁期限为2016年1月1日至2016年12月31日。年租金为175000元。每半年缴纳一次半年房租。合同签订后案外人天津向阳东北大药房将涉诉房屋交付容戎使用。永利胶合板厂对该转租情况知情并同意转租。3.因永利胶合板厂与案外人天津向阳东北大药房因租赁房屋发生纠纷，永利胶合板厂于2016年7月1日起诉案外人天津向阳东北大药房要求解除租赁合同等，河东区人民法院审理后，永利胶合板厂与案外人达成调解协议，河东区人民法院作出（2016）津0102民初4370号民事调解书确认如下：“一、被告天津向阳东北大药房于2016年12月18日前给付原告天津市永利胶合板制品厂截止至2016年12月31日全部欠付租金650000元，逾期未能全额给付被告即日起给付原告天津市永利胶合板制品厂租金共计840000元；二、被告天津向阳东北大药房于2016年12月31日前将坐落于天津市河东区商厦一层腾空交还原告天津市永利胶合板制品厂；三、原告天津市永利胶合板制品厂放弃其他诉讼请求；四、原、被告一次性解决此纠纷，无其他争议。”4.涉诉房屋实际由付津、容戎使用，用于经营“牛馆儿”饭馆。在涉诉房屋租赁期限内，容戎撤出经营，涉诉房屋由付津使用至今。5.经一审法院询问案外人天津向阳东北大药房，案外人天津向阳东北大药房表示永利胶合板厂陈述涉诉房屋租赁及转租情况属实，永利胶合板厂与案外人天津向阳东北大药房租赁合同及案外人与容戎、付津的租赁合同均已经到期。案外人未向容戎、付津承诺合同到期必定可以续租。因案外人与永利胶合板厂的委托诉讼代理人为同一人，相关情况已经向法院陈述，案外人表示不再作为第三人参加诉讼。
一审法院认为，公民的合法权益依法受到保护。案外人天津向阳东北大药房与容戎签订《房屋租赁合同书》为双方真实意思表示，租赁期限未超过永利胶合板厂与案外人天津向阳东北大药房签订的《房屋租赁合同》租赁期限，永利胶合板厂对转租情况知情并同意，《房屋租赁合同书》合法有效，双方均应依照合同约定履行权利义务。现上述合同租赁期限均已届满，永利胶合板厂亦表示不再与被告续租，则付津作为房屋实际使用人应当将涉诉房屋腾空交予永利胶合板厂，故一审法院对永利胶合板厂要求付津将涉诉房屋腾空的诉讼请求予以支持。付津抗辩案外人承诺合同到期时可以续租涉诉房屋，但未提交证据予以证明，且永利胶合板厂及案外人天津向阳东北大药房对此均表示异议，一审法院对该抗辩不予支持。关于付津主张因租赁房屋产生损失一节，该损失不属于本案审理范围，可以依照合同相对性另行解决。关于房屋使用费，永利胶合板厂主张依照容戎与案外人签订的《房屋租赁合同书》约定的租金标准每月14583元计算房屋使用费。付津作为涉诉房屋使用者在租赁期限届满后继续使用房屋，应当向永利胶合板厂支付房屋的实际使用费。容戎与案外人签订的《房屋租赁合同书》距今时间较短，永利胶合板厂主张依照该合同租金约定计算房屋使用费较为合理，一审法院对永利胶合板厂主张标准予以认定。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：“一、本判决生效之日起十五日内，被告付津将其使用的坐落天津市河东区房屋一层商厦东北大药房南侧面积约300平方米的场地腾空交予原告天津市永利胶合板制品厂，所需费用由被告付津承担；二、本判决生效之日起十五日内，被告付津一次性给付原告天津市永利胶合板制品厂上述房屋自2017年1月1日至房屋实际腾空时止的房屋使用费（以月租金14583元为标准计算）。如果被告付津未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1258元，由被告付津承担。”
本院二审期间，当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院对原审查明的事实予以确认。
本院认为，本案系当事人各方因房屋租赁产生纠纷而成讼。对本案各方争议焦点问题，逐一分析如下：
关于付津是否应当将诉争房屋返还永利胶合板厂一节。根据合同法相关规定，承租人将租赁房屋转租给第三人经出租人同意的，转租行为合法有效。本案中，容戎从案外人处承租诉争房屋已得到房屋产权人即原出租人永利胶合板厂的认可，因此转租赁关系应为合法有效。现永利胶合板厂与案外人的房屋租赁合同、案外人与容戎的房屋租赁合同均已到期，且永利胶合板厂作为房屋产权人和原出租人明确表示不再续租，付津作为实际使用人继续占用诉争房屋无法律和事实依据，应当将房屋返还产权人永利胶合板厂。
关于付津是否应当承担永利胶合板厂所主张的房屋使用费一节。永利胶合板厂作为房屋所有权人享有对诉争房屋占有、支配、收益的权利。付津在本案所涉租赁合同均已到期后仍然占用诉争房屋，应当向房屋产权人永利胶合板厂支付使用房屋费用，一审法院依照容戎与案外人签订的《房屋租赁合同书》约定的租金标准每月14583元计算房屋使用费符合本案实际情况，并无不当之处。付津提出其不应承担房屋使用费的抗辩意见无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人付津的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3800元，由上诉人付津负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高铁檩
审 判 员 高 媛
代理审判员 马凤岗
二〇一八年四月十六日
法官 助理 张 乐
书 记 员 王飞凡