上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0104民初14910号原告：毛某某，女，汉族，住上海市黄浦区。原告：詹欣昇，男，1984年12月19日出生，汉族，住同原告毛某某。原告：詹某某，男，汉族，住同原告毛某某。法定代理人：毛某某(系詹某某的母亲)，身份信息详见上。被告：马琳，女，1969年04月28日出生，汉族，户籍地址上海市徐汇区。原告毛某某、詹欣昇、詹某某与被告马琳房屋买卖合同纠纷一案，于2017年7月5日向本院起诉。本院于同日受理后，适用普通程序；2018年1月18日，本院公开开庭进行了审理。原告毛某某、詹欣昇，被告马琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。毛某某、詹欣昇、詹某某向本院提出诉讼请求：1、判令被告马琳赔偿原告毛某某、詹欣昇、詹某某损失6680.65元(其中物业管理费5764.85元、水费424.4元、电费20元、燃气费471.4元)；2、判令被告自2017年6月28日起至本判决生效之日止，每天向原告承担100元违约金。事实和理由：2015年11月15日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，原告购买被告所有的位于上海市徐汇区钦州路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)。因被告违约，系争房屋被本院强制执行过户到原告名下。但被告尚欠物业管理费5764.85元、水费424.4元、电费20元、燃气费471.4元。原告为被告垫付了上述公用事业费用，被告应赔偿原告上述费用。另外，系争房屋内被告等人的户口尚未迁出，根据合同约定，被告应向原告支付违约金。现诉至法院。马琳辩称，同意赔偿诉请1的公用事业费用。关于诉请2，系争房屋内的还有户口2个，是被告前夫以及孩子的户口，因此被告不存在违约行为，原告对于系争房屋内有户口的事宜是明知的，因此原告也有未经审查的过失。中介提供的合同也有不合理的地方，当时被告与丈夫已经离婚，因此被告无权要求前夫迁出户口，故被告不承担违约责任。本院认定事实如下：系争房屋于2000年10月19日核准登记于马琳名下。2015年7月10日，上海市东方公证处出具《公证书》，公证事项：委托书签名。兹证明马琳于2015年7月9日来到我处，在本公证员的面前，在前面的《委托书》上签名。公证员胡某某。该《委托书》内容为，委托人因故无法亲自办理出售登记在马琳名下的系争房屋相关事宜，特委托受托人姚某某为本委托人的代理人，就上述房地产代表本委托人办理下列附录中所列的第壹至拾叁项(共计拾叁项)事项，受托人无转委托权。受托人在上述代理权限内就上述房地产所实施的法律行为及所产生的法律后果，委托人均予以认可。上述委托的期限自委托人签署本委托书之日起至2017年7月8日止。附录列举的事项包括代为签订房地产买卖合同、代为办理房地产转移登记、代为收取房价款、代为协助买方办理贷款手续、签署银行有关文件等。2015年11月15日，马琳的代理人姚某某(卖售人，甲方)与詹欣昇、毛某某、詹某某(买受人、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》。约定：甲方房地产权证号为：徐XXXXXXXXXX，房地产坐落：钦州路XXX号(部位：1405)，房屋建筑面积77.12平方米。系争房屋转让价款共计275万元。甲、乙双方确认，在2016年4月10日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。违约责任约定：甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金应按照乙方已付款日万分之四计算，违约金自本合同应交付房地产期限至第二日起算至实际支付之日止。逾期超过十五日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付十五日的违约金外，乙方可单方面解除本合同。乙方单方面解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担违约责任，违约金为该房屋总价款的20%。甲方应在接到书面通知之日起十日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金。补充条款(一)4、户口：甲方承诺于将该房屋交付乙方前向房屋所在地的公安派出机构办妥原有户口(若有)的全部迁出手续；若甲方未按约定将户口全部迁出，则甲方按日人民币100元整支付乙方违约金至户口全部迁出之日止等条款。2015年11月15日，毛某某通过工行账户向姚某某转账20万元。2015年12月22日，毛某某通过工行账户向姚某某转账85万元。2015年10月30日，姚某某出具定金收据，收到毛某某支付的购买系争房屋的定金5万元。2015年11月15日，姚某某出具收据，收到毛某某支付的购买系争房屋的房款20万元。2015年12月22日，姚某某出具收据，收到毛某某支付的购买系争房屋的房款85万元。2016年4月8日，毛某某委托管某律师向马琳发出律师函。函告马琳立即提供建行的账户，以便贷款行放贷，并在合同约定的期限共同去房地产交易中心办理房屋的过户手续及户口迁移手续。如马琳怠于履行有关义务，导致发放贷款受阻或迟延，以及该房屋未按约定过户所引起的一切后果，责任由马琳承担。2016年4月11日，毛某某委托管某律师再次向马琳发出律师函。函告马琳要求其按约履行合同，配合建行履行有关收款准备手续。马琳前夫不同意出售房屋不构成拒绝履行该合同的理由。另查明，马琳与王某某于2013年4月1日签订《离婚协议书》并办理离婚登记手续。离婚协议书约定：三、双方有夫妻共同财产商品房共两套，现双方协商同意坐落于徐汇区钦州路XXX号XXX室商品房一套及家电归男方王某某所有，坐落于宝山区新沪路XXX弄XXX号XXX室商品房(以下简称新沪路房屋)一套及房内家具及家电归女方马琳所有。本院遂判决：驳回毛某某、詹欣昇、詹某某全部的诉讼请求。本院判决后，毛某某、詹欣昇、詹某某提起上诉。上诉至上海市第一中级人民法院。上海市第一中级人民法院经审理认为，毛某某、詹欣昇、詹某某与马琳就系争房屋所签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，该合同对毛某某、詹欣昇、詹某某与马琳均产生拘束力。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自登记于不动产登记簿时发生效力，未经登记则不发生效力。马琳及王某某均主张按照《离婚协议书》的约定，系争房屋应归属于王某某所有。但马琳与王某某解除婚姻关系后，并没有按照《离婚协议书》的约定履行，将系争房屋的所有权变更登记至王某某名下，该协议书签订后至马琳出售房屋的两年多时间，房屋产权仍登记在马琳一人名下。《离婚协议书》本质上属债权合同，合同的成立生效不发生物权变动的效果，系争房屋的所有权并不因《离婚协议书》的成立而发生变动。并且，《离婚协议书》签订当日，马琳与王某某便共同将原本约定为马琳所有的新沪路房屋变更为王某某和王元辰按份共有，双方的实际行为已与《离婚协议书》中的约定有所不同，更为重要的是，可见双方履行《离婚协议书》并没有客观上的障碍，系争房屋未能及时按约登记至王某某名下所造成的后果，应由王某某自行承担，而不能以此转嫁给善意购房的上诉人。若王某某认为其权益受到了侵害，可向马琳另行主张。本院认为，马琳不能以其无权处分为由拒绝履行合同，系争房屋的买卖合同应继续履行，一审对此认定有误，本院依法予以纠正。关于毛某某、詹欣昇、詹某某与马琳所主张的违约责任。因马琳缺乏合法理由拒绝履行合同，已构成逾期过户，上诉人以此要求马琳按照合同约定承担逾期过户的违约责任，于法有据，本院予以支持。但毛某某、詹欣昇、詹某某与马琳主张的逾期迁出户口违约金，双方合同约定马琳应于交付系争房屋之前将原有户口迁出，而双方就交房的期限约定为毛某某、詹欣昇、詹某某与马琳支付除尾款外的全部房款后3日之内，故马琳迁出户口的期限尚未届至，毛某某、詹欣昇、詹某某与马琳的该项违约金主张，本院不予支持。上海市第一中级人民法院终审判决：一、撤销上海市徐汇区人民法院(2016)沪0104民初13337号民事判决；二、毛某某、詹欣昇、詹某某与马琳继续履行2015年11月15日签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)；三、毛某某、詹欣昇、詹某某于本判决生效之日起十日内向马琳支付剩余购房款人民币1,650,000元；四、马琳于本判决生效之日起十日内协助毛某某、詹欣昇、詹某某办理将上海市徐汇区钦州路XXX号XXX室房屋所有权变更登记至毛某某、詹欣昇、詹某某名下的过户手续；五、马琳于本判决生效之日起十日内赔偿毛某某、詹欣昇、詹某某以人民币1,100,000元为基数，自2016年4月11日起至实际办理过户手续之日止，按日万分之四标准计算的逾期过户违约金；六、马琳于收到毛某某、詹欣昇、詹某某支付剩余房款人民币1,650,000元之日起三日内将上海市徐汇区钦州路XXX号XXX室房屋交付给毛某某、詹欣昇、詹某某；七、驳回毛某某、詹欣昇、詹某某的其余诉讼请求。另查明，2017年8月2日，被告马琳的户籍迁出系争房屋，但系争房屋内尚有前夫王某某及双方儿子的户籍。后，原告申请执行生效的判决。2017年6月27日，经本院执行，原告于当天接收了系争房屋并向本院交付了扣除被告应交付原告的违约金后的剩余购房款1450525元。本院审理中，被告确认：同意赔偿原告物业管理费5764.85元、水费424.4元、电费20元、燃气费471.4元。以上事实，除原、被告庭审陈述外，另有民事判决书、执行笔录、户籍资料等证据作证，本院予以确认。本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照约定切实履行，不得擅自变更或解除合同，否则即构成违约，应承担相应的违约责任。同时，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。双方合同约定马琳应于交付系争房屋之前将原有户口迁出，而双方就交房的期限约定为毛某某、詹欣昇、詹某某与马琳支付除尾款外的全部房款后3日之内，现系争房屋已经实际交付毛某某、詹欣昇、詹某某，毛某某、詹欣昇、詹某某亦已经将扣除马琳应支付违约金外的全部房款通过本院执行庭交付马琳，现被告仅将其本人户籍迁出，但未履行合同义务将系争房屋内所有户籍迁出，故原告诉请要求被告支付自2017年6月28日起至本判决生效之日止，按每天100元标准支付违约金，本院应予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、马琳于本判决生效后十日内赔偿毛某某、詹欣昇、詹某某损失6680.65元(其中物业管理费5764.85元、水费424.4元、电费20元、燃气费471.4元)；二、马琳于本判决生效后十日内支付违约金，自2017年6月28日起至本判决生效之日止，以日100元计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费367元、诉讼保全费120元，由马琳负担；公告费260元，由马琳负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  徐 磊审 判 员  晏 莹人民陪审员  赵倩玲二〇一八年二月二十七日书 记 员  印旭晴附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。二、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。