湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终7525号
上诉人（原审被告、反诉原告）：李凌志，男，1977年2月22日出生，汉族，户籍地武汉市青山区，
委托诉讼代理人：张旌，湖北元申律师事务所律师。
委托诉讼代理人：柳维丽，湖北元申律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：魏鹏，男，1980年6月29日出生，汉族，户籍地武汉市武昌区，
委托诉讼代理人：夏发涛，湖北思壮律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张欣，湖北思壮律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：马茜，女，1986年4月5日出生，汉族，户籍地武汉市武昌区，
委托诉讼代理人：夏发涛，湖北思壮律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张欣，湖北思壮律师事务所实习律师。
被上诉人（原审第三人）：武汉信安捷房地产经纪有限公司，住所地武汉市洪山区和平乡爱家国际1号商业1/2层11号。
法定代表人：刘好，该公司总经理。
上诉人李凌志因与被上诉人魏鹏、马茜以及被上诉人武汉信安捷房地产经纪有限公司（以下简称信安捷公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2016）鄂0111民初5847号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月5日立案后，依法组成合议庭，并于2018年2月8日公开开庭进行了审理，上诉人李凌志及其委托诉讼代理人张旌、柳维丽，被上诉人魏鹏、马茜的委托诉讼代理人夏发涛、张欣，信安捷公司的法定代表人刘好到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
李凌志上诉请求：1、撤销湖北省武汉市洪山区人民法院（2016）鄂0111民初5847号民事判决，改判驳回魏鹏、马茜一审全部诉讼请求，支持李凌志的反诉请求，本案一、二审诉讼费由魏鹏、马茜、信安捷公司承担。事实和理由，1、一审判决双方继续履行合同缺乏事实依据且程序违法。本案房屋买卖合同未履行完成并非李凌志的过错。李凌志曾多次要求魏鹏、马茜按照交易习惯履行合同，并且做好腾空房屋、交房的准备。合同约定了办理过户时间，但魏鹏、马茜一直要求办理公证，阻挠过户，拒不配合办理房屋过户手续，应承担违约责任，李凌志有合同解除权。2、本案不是李凌志任意违约，实际上是魏鹏、马茜希望和中介以委托公证方式赚取合同差价。3、本案合同如继续履行应当在合理期限和及合理对价下方才公平合理，而一审在时隔半年后判决双方履行合同，此时房价已经高出原房价一倍，在房价倍增的情况下继续按照原合同履行对李凌志不公平，应当依据公平原则判决合同解除。4、一审法院以释明的方式帮助魏鹏、马茜，一审未全面考虑案件实际情况，未平衡双方当事人利益导致守约方受损违约方获利。
魏鹏、马茜答辩请求驳回上诉，维持原判。
信安捷公司答辩请求驳回上诉，维持原判。
魏鹏、马茜向一审法院起诉请求：1、判令李凌志继续履行房屋买卖合同，办理涉案房屋过户手续；2、本案诉讼费用全部由李凌志承担。
李凌志提出反诉，请求：1、判令解除三方签订的《存量房买卖（居间）合同》（编号为0001236）及附件；2、判令信安捷公司向李凌志退还涉案房屋的房产证和土地证各一本；3、判令魏鹏、马茜支付违约金7.7万元；4、诉讼费用由魏鹏、马茜承担。
一审法院查明，2016年3月22日，魏鹏、马茜（乙方）与李凌志（甲方）及信安捷公司（丙方）签订了一份《存量房买卖（居间）合同》及《合同之附件（家俱清单）》，主要约定：第一条房屋基本情况：甲方所有的房屋坐落于武汉市武昌区铁机村丽华苑花园14栋1单元7层4号（武房权证昌字第××号）。第二条房屋成交价格：上述房屋交易成交价为77万元。第三条付款方式及资金划转方式：1、一般付款方式，流程：（1）、签定合同当日乙方支付甲方购房（丽华苑14-1-704）定金3万元整；2、公证当日乙方支付甲方74万元整，此时全款77万元全部结清。第六条权属转移登记：甲、乙双方约定，于本协议签订之日起7工作日内办理权属转移登记手续。第八条房屋的交付：甲方应在收到乙方全部房款当日交付房屋。第九条逾期交付房屋的违约责任：甲方逾期不交付房屋给乙方，甲方每逾期一日按已付房款的0.05%向乙方支付违约金；经乙方催告，若甲方逾期15日仍不予交付房屋的，乙方有权解除合同，若乙方解除合同的，甲方需按全部房款的10%向乙方交付违约金。第十条逾期付款的违约责任：乙方逾期支付房款给甲方，每逾期一日按未付房款的0.05%向甲方支付违约金；经甲方催告，若乙方逾期15日仍不予支付房款的，甲方有权解除合同，若甲方解除合同的，乙方需按全部房款的10%向甲方交付违约金等。合同签订后当日，魏鹏向李凌志支付购房定金3万元。之后，魏鹏要求李凌志协助其办理房屋公证委托书，即要求李凌志将其房屋买卖的事宜委托案外人办理，并将该委托书进行公证。李凌志认为购房合同中约定的公证，是将《存量房买卖（居间）合同》进行公证，而不是委托别人处理自己的房产而进行公证。双方就该公证的问题从2016年4月1日至7月17日，多次进行争论及协商，但未能达成一致意见。李凌志分别于2016年4月25日、5月6日、5月27日向魏鹏及信安捷公司发出《催告函》、《再次催告函》，要求魏鹏一次性付清房款，并办理过户手续。2016年5月31日，魏鹏委托湖北思壮律师事务所向李凌志发出《律师函》，认为李凌志首先未履行合同约定的办理公证义务，因此魏鹏有权拒绝李凌志的履行要求，仍坚持要求李凌志办理委托公证再付款。2016年7月13日，李凌志向魏鹏及信安捷公司出具解除《存量房买卖（居间）合同及合同附件》的律师函，要求解除上述合同。魏鹏未予答复，并于2016年8月2日向法院起诉，要求李凌志继续履行合同，协助办理房屋过户手续。李凌志遂提起反诉，诉如所请。
一审诉讼期间，一审法院向魏鹏、马茜和李凌志进行法律释明，告知因双方对合同第三条“公证当日乙方支付甲方人民币74万元，此时全款77万元已全款结清”中的“公证”产生歧义，从而导致付款期限不明确。该条款属于约定不明。一审法院询问魏鹏、马茜和李凌志，是否愿意重新协商付款期限？李凌志表示合同已经解除，不同意重新协商付款期限。魏鹏、马茜则愿意重新协商，并于2017年8月18日将购房尾款74万元提存于一审法院执行案款帐户。
一审法院认为，李凌志与魏鹏、马茜之间的争议系房屋买卖法律关系。三方签订的《存量房买卖（居间）合同》及附件，系当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，双方应遵照执行。在合同履行过程中，由于魏鹏与李凌志对合同中约定的“公证”产生歧义，导致合同流程无法进行下去，双方由此产生纷争。一审法院认为，《存量房买卖（居间）合同》第三条约定的“公证当日乙方支付甲方74万元整”，属于合同约定不明，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、六十二条的规定，合同生效后，当事人对合同履行方式约定不明的可以协商补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯，以及按照有利于实现合同目的的方式履行。本案中，经一审法院法律释明后，双方对继续履行合同已无法协商一致，一审法院按二手房交易习惯及有利于实现合同目的的方式并结合《存量房买卖（居间）合同》第六条的约定，对双方当事人明确履行方式，即要求李凌志于法律释明后十内协助魏鹏、马茜办理涉案房屋权属转移登记手续，魏鹏、马茜于过户当日支付购房尾款74万元。李凌志没有在一审法院规定的期限内办理房屋权属转移登记，而魏鹏、马茜则将购房尾款74万元提存于一审法院，履行了支付购房尾款74万元的义务。李凌志应依法协助办理房屋权属转移登记手续，故对魏鹏、马茜的诉讼请求，予以支持。李凌志辩称其向魏鹏、马茜发出解除合同通知函后，魏鹏、马茜未在法定的期限内提出异议，涉案合同已经解除。一审法院认为，由于合同对支付购房尾款74万元的期限约定不明，导致合同不能继续履行，魏鹏、马茜未支付该74万元不构成违约，李凌志不具有合同的解除权。另一方面，李凌志发出解除函的时间为2016年7月13日，而魏鹏、马茜于2016年8月2日向法院提起诉讼，即魏鹏、马茜在法律规定的三个月时间内对李凌志的解除行为提出了异议。故李凌志向魏鹏、马茜发出的解除合同通知函不发生解除的法律效力，对李凌志的抗辩理由，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第六十二条第五项的规定，判决：一、李凌志于本判决生效后七日内将位于武汉市武昌区余家头铁机村丽华苑花园14栋1单元7层4号（武房权证昌字第××号）不动产权属转移登记在魏鹏、马茜名下；二、魏鹏、马茜将提存于一审法院的购房余款74万元，于上述第一项履行完毕后当日内支付给李凌志；三、驳回李凌志的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费11500元、财产保全费4370元，合计15870元（魏鹏已预缴15870元），由李凌志负担；反诉费863元由李凌志负担。
二审中，李凌志提交下列证据：第一组证据，证据1、魏鹏、马茜结婚登记档案信息两份、离婚登记档案信息一份。拟证明魏鹏、马茜2009年3月30日登记结婚、2016年6月30日登记离婚、2017年3月16日办理复婚登记。证据2、武汉市房屋产权登记信息查询单四份、武汉市不动产登记信息查询单两份。拟证明案涉合同签订前后，被上诉人魏鹏、马茜名下总共登记6套房屋，6套房屋中只有1套房屋的交易对象为房地产开发商，其余均为存量房交易。在2016年5月17日同一天内，被上诉人魏鹏、马茜对外出让了两套房屋，被上诉人魏鹏、马茜在二手房市场频繁交易的行为，拟证明其与房地产经纪公司有密切关系，利用离婚等手段炒买炒卖房屋、囤积房源、规避税收、赚取差价。截止到诉讼期间，被上诉人魏鹏、马茜名下共有4套房屋已属限购，案涉合同无法继续履行，应当予以解除。第二组证据，证据1、关于李凌志先生《催告函》的复函，复函核心内容为“客户坚持公证并请律师”。拟证明被上诉人魏鹏、马茜签订合同的目的是支付房款、办理“委托公证”手续，通过控制交易权而获得更多的佣金和房屋差价，案涉合同无法继续履行的原因在于被上诉人魏鹏、马茜。经质证，被上诉人魏鹏、马茜对上述证据的真实性不持异议，但认为与本案无关。被上诉人信安捷公司表示同意魏鹏、马茜的质证意见。结合双方质证意见，本院对上诉人李凌志提交上述证据的真实性予以确认，但魏鹏、马茜婚姻登记信息以及房产信息与本案缺乏直接的关联性，证明目的本院不予采信。
一审判决认定的事实属实，本院予以确认。
二审另查明，2016年4月16日至7月17日期间，上诉人李凌志不断与信安捷公司工作人员进行短信沟通联系，李凌志多次表示其准备工作都已做好，随时可以腾退房屋办理过户手续，信安捷公司工作人员则通过彩信的形式向李凌志发送了一份《公证委托书》，《公证委托书》中委托代理事项包括：代理委托人出售案涉房屋，签订房屋买卖合同，代理委托人办理案涉房产的交易和过户等相关手续，代理委托人配合买方办理银行贷款等相关手续……等等，信安捷公司工作人员要求李凌志配合办理委托公证后客户一次性可以付款。李凌志回复称，双方签订合同时信安捷公司告知是买卖合同公证，根本没有说明是委托公证，李凌志同时表示其不可能委托不认识的人办理过户和收房款，李凌志坚持认为委托公证风险太大，不同意由他人代收房款代交易，坚持要求按照正常的交易流程和行业规定，由买卖双方本人办理过户、付款以保障双方的交易安全。信安捷公司工作人员坚持要求依照合同约定办理委托公证，并表示卖房子不一定非要过户，有公证、更名有很多种方式。
本院又查明，被上诉人魏鹏、马茜交付购房定金3万元，上诉人李凌志仅收取2万元，信安捷公司收取1万元作为水电交割押金，诉争房屋两证现由信安捷公司保管。
本院审理期间，上诉人李凌志表示如果案涉合同解除，其愿意退还收取被上诉人魏鹏、马茜交付的购房定金2万元并放弃要求被上诉人魏鹏、马茜支付违约金7.7万元的诉讼请求。
本院认为，本案应围绕上诉人李凌志的上诉理由及请求进行审理。上诉人李凌志与被上诉人魏鹏、马茜签订的《存量房买卖（居间）合同》第三条约定的“公证当日乙方（魏鹏、马茜）支付甲方（李凌志）74万元整”。根据上诉人李凌志与信安捷公司沟通短信以及买卖双方往来函件可知，李凌志与魏鹏、马茜签订合同时对合同条款中公证事项并未进行明确约定，双方对公证事项的理解存在较大的差异。在这样的情况下，买卖双方均应按照有利于实现合同目的的方式履行，积极办理过户、付款、交房等以便促成交易的完成。本案中，双方约定的交易方式为买方一次性付款，且诉争房屋贷款结清两证齐全，过户手续相对并不复杂，交易期间诉争房屋价格也没有大幅度波动，目前尚无证据证明上诉人李凌志存在因房价上涨反悔拒绝卖房的情形。在合同履行中，上诉人李凌志出售房屋的意愿清楚明确且多次以短信发函的方式催促被上诉人魏鹏、马茜协助办理过户手续及付款，但被上诉人魏鹏、马茜在上诉人李凌志完全无需委托他人代办售房的情形下仍然坚持要求上诉人李凌志办理委托公证之后再过户付款，不符合二手房交易习惯且有悖常理，既阻碍双方交易又不利于房屋买卖合同目的之实现，导致合同流程无法继续进行，故被上诉人魏鹏、马茜理应承担违约责任，上诉人李凌志上诉请求解除合同于法有据，本院予以支持。二审审理期间，上诉人李凌志表示愿意退还其收取被上诉人魏鹏、马茜所交付的购房定金2万元并放弃要求被上诉人魏鹏、马茜支付违约金7.7万元的诉讼请求，本院予以照准。综上，上诉人李凌志的上诉理由成立，一审判决适用法律错误，实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销湖北省武汉市洪山区人民法院（2016）鄂0111民初5847号民事判决；
二、解除出卖方李凌志与买受人魏鹏、马茜、经纪代理方武汉信安捷房地产经纪有限公司于2016年3月2日签订的存量房买卖（居间）合同（编号为00××××36）及附件；
三、李凌志于本判决生效之日起十五日内向魏鹏、马茜退还购房定金2万元；
四、武汉信安捷房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十五日内向李凌志退还坐落于武汉市武昌区余家头铁机村丽华苑花园14栋1单元7层4号（武房权证昌字第××号）房屋所有权证和国有土地使用权证各一本；
五、驳回魏鹏、马茜本诉的全部诉讼请求；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
一审案件受理费11500元、财产保全费4370元合计15870元由魏鹏、马茜负担；反诉费863元由魏鹏、马茜负担463元，李凌志负担400元。
二审案件受理费11500元，由魏鹏、马茜负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 熊 青
审 判 员 李斌成
审 判 员 骆朝辉
二〇一八年三月二日
法官助理 杜 文
书 记 员 舒 渲