湖南省津市市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）津民一初字第379号
原告蔡鹏，男，1984年11月8日出生，住常德市。
委托代理人周林军，津市市名正法律服务所法律工作者。
被告彭军，男，1981年12月7日出生，住津市市。
委托代理人周美华，女，1980年11月30日出生，住津市市。
原告蔡鹏与被告彭军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月25日立案受理，依法由审判员罗业才适用简易程序公开开庭进行了审理。原告蔡鹏的委托代理人周林军、被告彭军及其委托代理人周美华到庭参加了诉讼，原告蔡鹏未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蔡鹏诉称，2011年6月5日，原、被告签订了1份《房屋租赁合同》，原告将其名下的君之林府的5间门面租赁给被告使用，双方就租赁时间、租金等相关内容作了约定。该合同期满后，原、被告又续签了1份《门面租赁合同》，合同就续租原5间门面的租期和租金进行了重新约定。该续签的合同到期后，被告继续占用至今。期间，原告考虑到被告继续占用，未从事经营，又不肯交纳占用费，曾多次要求被告腾退，但被告把持5间门面的钥匙，拒不腾退。为此，双方曾发生纠纷，在当地派出所的调解之下，被告才于2015年5月20日将5间门面的钥匙交与原告。原告认为，被告在第二期门面合同到期后，继续占用而不交出门面，后虽经派出所做工作后被告交出了门面钥匙，但被告仍应向原告缴纳其占用期间的占用费，故诉至法院，要求被告按第二期合同租金的标准偿付第二期合同到期后到2015年5月20日的门面占用费102721.5元。
原告蔡鹏为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
1、原告身份证复印件、《房屋租赁合同》、《门面租赁合同》、津市市翔盛房地产开发有限责任公司的证明各1份，拟证明原告的基本情况；原、被告间先后为租赁5间门面签订了2份合同；这5间门面属原告所有。
2、津市市局汪家桥派出所调解原、被告间的纠纷，原、被告间所签订的《关于偿付彭军装饰、装修损失达成的协议》1份，收条（复印件）1份，拟证明原、被告间不定期租赁关系已解除，且被告在派出所调解后才将5间门面的钥匙交给原告；因被告阻挠原告将门面租赁给他人，原告被迫向被告支付了8000元的装饰、装修损失费。
3、照片1组9张。拟证明第二期合同到期后，被告腾退了大部分物品，但仍有部分物品未搬走；被告方在原告将门面租与他人后仍阻挠他人施工。
4、证人李浩的出庭证言，拟证明被告在第2期合同到期后，未向原告方提出续租，也未将门面内的物品全部搬完，原告方多次催促被告方搬离并交出门面钥匙，但被告方以要求原告方补偿门面装修款为由而拒绝，在派出所出面调解后，被告方在2015年6月中旬才将5间门面钥匙交与原告方。
被告彭军辩称，被告已于第2期合同到期前按合同约定完全退出了所租原告5间门面，与原告已不存在租赁关系；被告退出租赁后，因与原告商谈退还保证金、支付门面装修剩余价值转让金，原告拒之不理，称待找到新的承租人后由新承租人支付，原告在被告退出后也一直未向被告索要门面钥匙，在原告找到意向承租人要求看门面时，被告也按原告的意思打开门面让意向人看房，原告仅是为原告保管钥匙，以便索要到保证金和门面装修剩余价值转让金，并未占用原告的门面，无需向原告支付占用费；被告与原告签订的合同中约定了优先承租权，被告在租赁期到期后退场前找过原告要求续租门面，但原告要求翻倍收取租金（租金由45000元／年涨到90000元／年），原告的行为，侵犯了被告的优先承租权、要求退还保证金的权利和获取装修剩余价值的权利，违约在先，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告彭军就其抗辩主张，向本院提交了下列证据：
1、2011年6月5日原、被告所签订的《房屋租赁合同》1份，该合同最后一面下方原告方写有“收条”，拟证明被告向原告交纳了租赁门面押金10000元。
2、照片1组3张，拟证明被告已将门面内的物品腾空。
3、证人陈伍出庭证言，拟证明在2013年11月6日第2期合同到期后，被告已将所租门面腾空；在退出门面后只要原告要求被告打开门面让有意向的承租人查看，被告就予以配合打开门面。
对原、被告提交的上述证据及证人当庭所作的证言，当事人的质证意见及本院的认证意见如下：
（一）关于原告提交的证据及证人证言：1、原告的身份证明、《房屋租赁合同》、《门面租赁合同》、津市翔盛房地产开发有限责任公司的证明，被告对上述证据无异议。经审查，上述证据形式、内容、来源不违背法律规定，且与本案有关联，本院依法采信其证据的证明效力。2、《关于偿付彭军装饰、装修损失达成的协议》、收条，被告对收条无异议，对“协议”中载明的被告“不愿意腾退”门面的表达有异议，认为自己在门面分别到期之日就已经腾退出来，只是因为与原告还有纠纷才未将钥匙交与原告。经审查，该“协议”是在派出所主持下原、被告双方自愿达成的，是双方真实意思的表示，且作为争议的双方和调解方，均签名或盖章予以认可，应当认定“协议”所记载的内容的真实性。上述证据形式、内容和来源不违背法律规定，且与本案有关联，本院依法采信其证据的证明效力。3、照片1组9张，被告无异议。经审查，该组证据形式与内容、来源不违反法律规定，且与本案有关联，本院依法采信其证据的证明效力。4、证人李浩的出庭证言，原告无异议。被告认为大部分内容真实，但对证人陈述的2013年11月6日没有搬离门面及被告找原告索要装修赔偿款有异议，认为被告已在2013年11月6日搬离了门面，只是钥匙由被告保管，被告也没有找原告要过装修补偿款，而是要求赔偿装修剩余价值。经审查，被告的观点与原、被告双方在派出所达成的协议以及被告开具的“收条”所记载的内容相矛盾，该协议的名称为“关于偿付彭军装饰、装修损失达成的协议”，其主要内容就是“乙方（原告方）给甲方（被告方）支付8000元承租期间的装饰、装修损失”，“收条”记载的内容也是收到“门面装修”补偿款，被告的异议不成立。本院对证人李浩的证言的真实性予以确认。
（二）关于被告提交的证据及证人证言：1、门面租赁的押金“收条”，原告无异议，该证据形式、内容及来源不违背法律规定，且与本案有关联，本院依法采信其证据的证明效力；2、照片1组3张，原告对照片的真实性无异议，但对被告的证明目的有异议，实际上被告方有部分物品没腾空。经审查，对照原告方提交的1组9张照片，两组照片拍摄的时间、角度不同，所反映的内容存在区别，是属正常，但被告在对原告方提交的1组9张照片进行质证时就已承认了腾退物品后留存有物品。该1组3张的照片中，看不出腾退后门面里的留存物品，故该证据的证明效力本院不予采信。3、证人陈伍的出庭证言，被告无异议，原告对证人陈述门面内所有物品已经搬完有异议。经审查，证人陈伍在作证中已经证实有部分货柜及几个空架子尚未腾退，原告的异议不成立，本院对证人陈伍的证言的真实性予以确认。
根据当事人举证、质证、当庭陈述、证人出庭作证及本院认证情况，本院确认下列案件事实：
2011年6月5日，原、被告签订了1份《房屋租赁合同》，原告将其名下的君之林府16号-20号门面5间租赁给被告使用。双方约定，租赁期限自2011年6月5日至2013年6月5日止，租金为人民币45000元／年，被告向原告交付租赁保证金10000元。合同到期后，原、被告就原5间门面又续签了1份《门面租赁合同》。双方在合同中约定：1、16号、17号2间门面的租赁期限为2013年6月6日起至2013年10月6日止，18号、19号、20号门面的租赁期限为2013年6月6日起至2013年11月6日止，两组门面均到期退场；2、5间门面的租金为25000元包干；3、乙方（被告方）需向甲方支付10000元作为租房保证金；4、租赁期届满时，乙方（被告方）享有在同等条件下的优先续租权；5、租赁期满前1个月，双方应就是否续租或解除租赁关系通知对方；6、合同终止后（含合同租赁期满或被解除）10日内，甲方（原告方）有权无偿收回该门面，乙方（被告方）应将门面腾空并恢复原状交给甲方（原告方）。否则，甲方（原告方）有权自行或委托他人腾空并收回该门面，由此产生的费用在保证金中扣除，且乙方（被告方）不得就此向甲方（原告方）或其他方主张任何权利。
续签合同后，被告按合同约定经营，到2013年10月6日、11月6日，两组门面分别到期后，被告将大部分经营所用物品搬离了所租赁门面，不再经营，但仍留有少量货架、吧台、窗栏、椅子、电扇等物品未搬离，装饰物未撤除，所租赁门面的钥匙也未交给原告方，原告方多次找被告，要求被告将剩余的物品搬走并交还门面钥匙，但被告以要求原告赔偿门面装修款为由，拒不交出门面钥匙，也未将留下的物品搬离，更不肯交纳门面占用费。原告方在有新的意向承租人看门面，要求被告方打开门面时，其尚能配合，之后被告仍把持钥匙，为此，原、被告双方多次发生矛盾。经津市市公安局汪家桥派出所在2015年5月20日出面调解后，被告才将5间门面的钥匙交还给原告方。之后，新的承租人装修门面时，被告方以施工弄坏了被告原装饰的天花板及招牌为由，阻挠他人施工，汪家桥派出所再次主持调解，原告方考虑到被告方再三阻挠，对新承租人会造成不利影响，便同意给被告支付了8000元承租期间的装饰、装修损失。至此，原、被告之间围绕租赁门面的腾退纠纷才告一断落。
本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。原、被告双方为房屋续租，签订了《门面租赁合同》，该合同的内容不违反法律规定，双方应当依法履行合同所确定的权利及义务。但在门面租赁期满后，被告方以索要装饰、装修损失为由，在原告方多次要求之下，仍拒不腾空门面和交还门面钥匙，形成了事实上的占用，应视为未实际返还租赁物。被告的行为，违反了原、被告双方所签订的《门面租赁合同》第五点“权利与义务”中的第4条的约定，即合同终止后（含合同租赁期满或解除等）10日内，甲方（原告方）有权无偿收回该门面，乙方（被告方）应将该门面腾空并恢复原状交给甲方（原告方），否则，甲方（原告方）有权自行或委托他人腾空并收回该门面……且乙方（被告方）不得就此向甲方（原告方）或其他方主张任何权利。由于被告的行为，造成了原告5间门面长期空置，其财产权利受到损失，原告要求被告按原合同所约定的租金标准偿付门面占用费的诉讼请求，本院依法予以支持。按原、被告所续签的《门面租赁合同》的约定，5间门面中，其中2间经营4个月（相当于1间门面经营8个月），3间经营5个月（相当于1间门面经营15个月），包干租赁费用为25000元（相当于1间门面经营23个月的租赁费），折算成每1间门面每个月的租金为1086.96元（25000元÷（8个月＋15个月）］，5间门面的占用期从租赁期满之日（从期满的下一个月起算）计算至2015年5月止，其中2013年10月6日到期的2间的时间为19个月，2013年11月6日到期时间为18个月，5间门面的占用费共为100000.32元［（2间×1086.96元×19个月）＋（3间×1086.96元×18个月）］，即被告应偿付给原告100000.32元的5间门面占用费。被告在答辩状以及庭审中的观点：1、在合同到期前被告已经按照合同约定完全退出涉案门面。这一观点与原、被告在派出所达成的协议记载的事实、原告提交的照片反映的情况以及2名证人当庭陈述的情形不符，本院不予支持；2、只是为原告保管钥匙，以便索要保证金和门面装修剩余价值保证金，没有占用原告门面，无需向原告支付占用费。这一观点与原、被告在派出所达成的协议所反映的事实、收到装饰、装修补偿款后出具的收条等不符；也没有证据证明原告委托被告保管门面钥匙；在原告方要求被告打开门面让意向承租户查看时，被告予以配合打开门面的事实，不能证明被告是在为原告方保管钥匙。被告在未先返还租赁物的情况下，以扣押钥匙的方式先向原告索要保证金的行为，也不符合交易习惯。被告的这一观点，本院不予支持；3、原告侵犯了被告的优先承租权、要求退还保证金的权利和获取装修剩余价值的权利。被告自述在合同到期时即主动搬离了所租门面，说明其已经放弃了继续承租的权利，不能证明原告侵犯了被告的优先承租权；被告所提出的原告要求将租金翻倍的事实，没有向本院提供相关证据予以证明；在被告未将门面完全腾空、未交还门面钥匙的情况下，原告不给其退还10000元的保证金，并无不妥；至于装修剩余价值应如何处理，双方所签定的《门面租赁合同》中已有约定，即合同终止后（含合同租赁期满或被解除）10日内，原告方有权无偿收回门面，被告方不得就此向原告或其他方主张任何权利，按照合同条款，被告无权要求装修剩余价值。被告的这一观点，与被告自己的陈述及其它相关证据不符，本院亦不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百三十五条之规定，判决如下：
被告彭军偿付给原告蔡鹏5间门面占用费100000.32元，此款在本判决书生效后二十日内一次性付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费2300元，减半收取1150元，由被告彭军负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。
审判员 罗业才
二〇一五年九月二十三日
书记员 兰 毅
附本案法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
……
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。