湖南省怀化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘12民终1578号
原告：沅陵县经济建设投资有限公司，住所地：湖南省沅陵县沅陵镇迎宾南路城南市场54号，统一社会信用代码：91431222707463594Q。
法定代表人：全洪，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：孙科周，湖南天宇律师事务所律师。
被告：李代飘，男，1945年11月25日出生，苗族，湖南省沅陵县人，居民，住湖南省沅陵县，
委托诉讼代理人：丁健，湖南五溪律师事务所律师。
上诉人李代飘因与被上诉人沅陵县经济建设投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省沅陵县人民法院（2016）湘1222民初180号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人李代飘的委托诉讼代理人，被上诉人沅陵县经济建设投资有限公司的委托诉讼代理人均到庭参加询问。本案现已审理终结。
原告沅陵县经济建设投资有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告停止侵权，腾空门面，退还原告位于沅陵镇辰州东街城东派出所一楼101门面；2.判令被告自2016年1月1日起至实际将门面退还原告之日止，按每年30000元，逐年上涨10%的标准赔偿原告损失；3.诉讼费由被告负担。事实和理由：2000年左右，沅陵县公安局自建城东派出所综合楼。房屋建成后，一楼7间门面对外出租，被告在一次性付清了十四年的租金7万元后，承租了1号门面。2005年6月29日，沅陵县公安局与被告补签《门面出租协议》，明确了租期从2002年1月1日到2015年12月31日。2011年10月，根据沅陵县人民政府专题工作会议纪要等相关文件，上述门面产权变更至原告沅陵县经济建设投资有限公司名下。现租期已满，被告拒不退还门面，已构成侵权。
原判认定：沅陵县公安局城东派出所在沅陵县城移民搬迁时即已规划并取得了划拨土地。2000年3月27日，县计委批准沅陵县公安局城东派出所报请的修建宿舍办公楼一栋的固定资产投资计划，计划内容为修建建筑面积1700㎡的宿舍办公楼，其中宿舍面积1200㎡，总投资120万元，2000年已落实110万元，其中自筹30万元，集资80万元。2000年4月10日、11日，沅陵县公安局分别召开党委书记扩大会议、党委会，孙宪初等沅陵县公安局领导参会，会议作出决议性意见：城东派出所七间门面，以一间6万元—7万元不等的租金出租13年。2001年城东派出所综合楼施工完毕。被告李代飘在2000年时为沅陵县公安局在职干警，其于2000年6月29日向沅陵县公安局交纳门面“集资款”7万元，并从2001年开始至今实际占用、使用城东派出所综合楼一楼101号门面。2005年6月29日，沅陵县公安局与被告李代飘签订了门面出租协议，约定被告李代飘承租辰州东街七间门面的壹号门面，租赁期间从2002年元月1日到2015年12月31日止共14年，租金7万元。
2011年9月8日，沅陵县公安局以沅房权证城字第××号房屋所有权证取得了座落于沅陵镇辰州东街（城东派出所）101、101等7套房屋的所有权。2011年8月至9月，沅陵县人民政府以沅政函【2011】92号文件、专题工作会议纪要，沅陵县政府办公室以沅政办函【2011】118号文件，决定县政府对全县行政事业单位经营性的国有资产收回统一管理，并全部变更登记到县经济建设投资有限公司，依上述决定，2011年10月17日，沅陵县经济建设投资有限公司以沅房权证城字第××号房屋所有权证取得了座落于沅陵镇辰州东街（城东派出所）101、101等7套房屋的所有权，同年10月25日取得了沅国用（2011）第01593号国土使用权证书，该证书载明土地用途为商业用地，使用权类型为国有出让。
2017年1月至6月，被告李代飘将沅陵县公安局城东派出所宿舍办公楼一楼的1号门面出租给向海棠，半年租金为12000元。2017年2月17日至2018年2月16日，毛路洁将沅陵县公安局城东派出所宿舍办公楼一楼靠近沅陵县人民医院的第二间门面出租给石进新，年租金为32000元。
原判认为，国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，国有资产的买卖、出租、出借等使用与处置须上报同级财政部门审核批准并履行严格的程序。本案的争议焦点是：1、原告对争议门面是否依法享有所有权，原告是否是适格的诉讼主体；2、被告占有争议门面的依据是租赁关系还是买卖关系。
1、原告对争议门面是否依法享有所有权，原告是否是适格的诉讼主体。沅陵县公安局系行政机关，其所占有和支配的财产均为国有资产。根据查明的事实，沅陵县公安局城东派出所综合楼系由沅陵县公安局根据发改局的批准通知用自筹和集资二种方式筹集款项在国有划拨土地上自建而得，自建的资金来自于沅陵县公安局干警的集资及该局自筹的资金，综合楼包括办公用房、集资宿舍及争议的7间门面。综合楼在修建前沅陵县公安局召开了两次会议讨论决定了综合楼修建资金的来源及修建房屋的使用方式。所涉案的7间门面是以收取13年门面租金的方式实现“集资”意图，故该争议门面的原始产权属于沅陵县公安局，后因沅陵县人民政府的行政决定，将属于沅陵县公安局的国有资产产权变更登记到原告名下。现原告系该7间门面的不动产登记所有权人，被告未就争议门面要求确权也未提交有效证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，应承担举证不能的责任。故争议门面的所有权人为原告，原告是适格的诉讼主体。被告李代飘与沅陵县公安局签订有门面出租协议，明确约定被告租赁争议门面，故被告是适格的诉讼主体。沅陵县公安局已不是房屋所有权人，对于争议门面不再享有任何权利，对于被告李代飘要求沅陵县公安局作为当事人出庭的主张本院不予支持。
2、被告占有争议门面的依据是租赁关系还是买卖关系。沅陵县公安局城东派出所综合楼是国有资产。根据我国国有资产相关法律法规规定，国有资产的处置应当履行审批手续，未经批准不得处置，并需严格履行评估、进场交易等程序，这些规定均系效力性规定，必须遵守执行。结合沅陵县公安局内部会议决议，可见沅陵县公安局当初筹建城东派出所时就决定对门面实行的是预收13年租金进行出租，而且被告与沅陵县公安局签订有门面出租协议，明确约定被告租赁争议门面，租赁期间是2002年1月1日到2015年12月31日共14年，门面租金为7万元。对被告主张该租赁协议系被胁迫签订的事实，因被告未能举证证明，应承担举证不能的责任。门面出租协议系被告与沅陵县公安局所签订的书面协议，双方均应当按照协议内容享有权利和履行义务，被告应在租赁到期后履行退还租赁房屋的义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。因此，按照沅陵县人民政府的行政决定将房屋所有权人由沅陵县公安局变更为本案原告后，此租赁合同的相对方变更为本案原告和被告，租赁合同对本案原告及被告均具有约束力。租赁合同2015年12月31日到期后，被告继续使用租赁物，出租人原告没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，原告可以随时解除合同，但需要在合理期限之前通知被告，而原告起诉前未通知被告解除合同，故在原告起诉前原租赁合同一直有效，被告应按原租赁合同约定的租金继续支付原告租金。在原告起诉后，被告应当将租赁物归还给原告，被告未归还租赁物构成侵权，故本院对原告要求被告腾空并退还原告位于沅陵镇辰州东街城东派出所一楼101门面的诉讼请求予以支持。由于被告未退还门面构成侵权，被告应当支付占有门面期间的租金。因从2016年1月1日到原告起诉时即2016年3月1日原租赁合同继续有效，故被告应当按原租赁合同标准即每月417元支付原告租金即834元；2016年3月1日后被告占用争议门面系侵权，原告有权要求被告支付占用争议门面期间的租金，且原告提交了有效证据证明被告李代飘占用门面租金情况及同地段门面租金情况，本院参照同地段门面的出租价格及沅陵县城内门面整体出租情况酌情确定争议门面2016年度的租金为每月2000元，依照被告李代飘的收条确认1号门面2017年的租金为每月2000元，被告应按该标准支付租金至房屋腾空之日止。
被告李代飘认为被告已提起要求确认沅陵县房产管理局为沅陵县公安局所颁发的涉案房屋房产证无效，并撤销向本案原告颁发的房产证的行政诉讼，本案现在进行审理程序违法。法院认为，导致本案中止审理的行政案件已经撤诉，本案中止审理的理由已不复存在，恢复审理并无不妥，且行政案件无论结果如何，均不能否认沅陵县公安局与被告之间存在的是房屋租赁关系，被告占有该门面不是基于国有资产的处置而是基于国有资产的出租，故其占有门面不能免除被告按约支付租金、租期届满退还房屋的义务，目前行政机关颁发的房屋产权证书证实诉争门面的产权人为本案原告，故本案继续审理并不违反法律规定。
综上，原告要求被告停止侵权，腾空门面，退还原告位于沅陵镇辰州东街城东派出所一楼101门面的诉讼请求合理合法，本院予以支持；原告要求被告自2016年1月1日起至实际将门面退还原告之日止，按每年30000元，逐年上涨10%的标准赔偿原告损失的诉讼请求，法院支持2016年1月1日到2016年3月1日期间按原租赁合同标准即每月417元支付原告租金，2016年3月1日起至被告归还门面时止按每月2000元支付门面占用费，超过每月2000元的部分本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百二十九条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决：一、被告李代飘于判决生效后10日内腾空并退还原告沅陵县经济建设投资有限公司位于沅陵县沅陵镇辰州东街城东派出所综合楼一楼101号门面；二、被告李代飘于本判决生效后10日内支付原告沅陵县经济建设投资有限公司2016年1月1日至2016年3月1日期间的租金834元；三、被告李代飘于本判决生效后10日内支付原告沅陵县经济建设投资有限公司门面占用费，按每月2000元的标准计算，从2016年3月1日开始计算至被告李代飘归还沅陵县沅陵镇辰州东街城东派出所综合楼一楼101号门面时止；四、驳回原告沅陵县经济建设投资有限公司其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告李代飘负担。
上诉人李代飘不服一审判决，向本院提出上诉称：一、一审法院适用法律错误；二被上诉人起诉买卖关系的证据存在瑕疵。请二审法院依法改判，支持上诉人的请求。
被上诉人沅陵县经济建设投资有限公司答辩称:原审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律和处理正确。请二审法院依法予以维持。
本案在二审审理过程中，上诉人李代飘与被上诉人沅陵县经济建设投资有限公司均未提供新的证据。
本院二审审理查明的事实与一审法院认定的事实基本一致，本院予以确认。
上述事实，有原判决所列证据及二审询问笔录在卷证明，足以认定。
本院认为:根据已查明事实和诉讼请求，本案的主要争议焦点是：上诉理由是否成立。
故上诉人提出的上诉理由不能成立，对其提出依法改判的请求，本院依法不予支持。
综上所述，原判决程序合法，认定事实基本清楚，处理正确，依法应予维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元,由上诉人李代飘负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 冷旗帜
审 判 员 彭湘平
审 判 员 王文利
二〇一八年一月十二日
代理书记员 田健伶