重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0106民初4025号原告：重庆金麟物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区天星桥晒光坪70号附1号、附25号324室，统一社会信用代码91500106202828754B。法定代表人：张晓东，重庆金麟物业管理有限公司总经理。委托诉讼代理人：周冒牛，男，重庆金麟物业管理有限公司员工。被告：张林瑶，男，1982年1月1日出生，汉族，职业不详，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：张文义（张林瑶之父），男，住重庆市沙坪坝区。原告重庆金麟物业管理有限公司与被告张林瑶物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月13日立案受理后，依法由审判员张晋恺独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆金麟物业管理有限公司的委托诉讼代理人周冒牛，被告张林瑶委托诉讼代理人张文义到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。重庆金麟物业管理有限公司向本院提起诉讼请求：1.依法判令被告支付原告2016年7月1日至2018年2月28日物业管理费766元、公共能耗费200元及滞纳金，该滞纳金以被告每月欠付的物业管理费为基数，从逾期之日起按每日3‰的标准给付至全部物业管理费付清之日止；2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告张林瑶系重庆市沙坪坝区桥北路12号附4号22-8号房屋业主，该房屋建筑面积76.6平方米。被告与原告签订了《前期物业管理服务协议》。协议签订后，原告为被告等小区业主提供了物业服务，但被告并未按约缴纳物业管理费、公共能耗费等费用。经原告多次催收未果，现为维护原告合法权益，特起诉至法院。张林瑶辩称，首先，被告认可与原告签订前期物业服务协议、临时管理规约；其次，原告关于欠费金额、时间及收费标准的陈述属实，且被告认可尚欠原告物业管理费766元；再次，被告不认可原告关于滞纳金诉讼请求，原被告双方并未约定滞纳金计算方式，滞纳金千分之三不可能；最后，因被告父亲车辆被盗，原告应当承担责任，除非原告赔偿被告被盗车辆损失，否则原告不同意交纳相关费用。经审理查明，2015年4月10日，重庆大学城城区建设委员会（甲方）与被告张林瑶（乙方）签订《重庆大学城拆迁还房安置协议书》，约定甲方安置给乙方的房屋坐落于重庆市沙坪坝区陈家桥街道（东林·雅润）占第4栋22层8号，建筑面积76.6平方米。协议还对房屋用途、房款金额等进行了约定。2014年5月，重庆市沙坪坝区房地产开发总公司（甲方）与重庆金麟物业管理有限公司（乙方，本案原告）签订了《东林·雅润前期物业服务合同》，合同约定的物业名称为东林·雅润，坐落位置为重庆市沙坪坝区陈家桥街道陈家桥村。合同约定乙方提供的公共性物业服务主要包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公共绿地、花木、建筑小品等养护和管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通；交通与车辆停放秩序的管理；等等。物业服务费按照住宅1.20元/月·平方米收取，公共能耗费按照10元/户·月收取。2014年7月22日，重庆市物价局发布《关于确定东林雅润物业服务收费试行标准的通知》，认定收费项目和标准为，高层住宅物业公共服务费0.90元/平方米·月，其中公共设施设备日常维修养护费0.30元/平方米·月.试行期间，上述收费标准应下浮30%收费。2015年4月15日，被告张林瑶从原告处领取了《前期物业服务协议》、《临时管理规约》（含承诺书）、入户门钥匙等物品，并在业主领取资料/物品签收清单上签字。2015年4月15日，原告（甲方）与被告张林瑶（乙方）签订《前期物业服务协议》，协议约定的物业名称为东林雅润，被告的房屋坐落位置为4楼22-8号，建筑面积76.6平方米。合同第三条约定物业服务费根据房屋的建筑面积计算，按照住宅0.50元/月·平方米收取，公共能耗费按照10元/户·月收取，乙方应于每月15日之前主动到甲方处缴清当月应缴纳的各项费用。合同还约定了对乙方所欠物业服务费，甲方有权要求被告补交并从逾期之日按每日千分之三的标准收取违约金。另查明，东林雅润小区未成立业主委员会。原告系从事物业服务的企业，经营范围包括物业管理，建筑材料销售，房屋中介等。被告张林瑶为重庆市沙坪坝区陈家桥街道东林·雅润第4栋22层8号业主。被告接房后，接受了原告提供的物业服务，但欠缴相应时间段的物业管理费和公共能耗费。被告欠付物业服务费的事实发生后，原告通过张贴催款通知书的方式，向被告催缴了2016年7月至2018年2月期间的物业管理费和2016年7月至2018年2月期间的公共能耗费，但被告仍未向原告履行缴费义务。上述事实，有双方当事人的陈述，原告提供的营业执照、资质证书、重庆大学城拆迁安置还房协议书、前期物业服务合同、重庆市物价局文件、业主领取物品清单、前期物业服务协议、临时管理规约、装修管理协议、陈家桥街道学林社区居委会的证明、欠费明细、催款通知书、张贴通知的照片、工作照片、通知、来访保修登记表、工作记录表、值班记录表等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经本院审查，可以作为认定案件事实的根据。本院认为，首先，原告与重庆市沙坪坝区房地产开发总公司签订了《东林·雅润前期物业服务合同》，具备物业服务资质的原告与具备民事行为能力的被告签订《前期物业服务协议》，且原告依据合同为东林雅润小区提供了物业管理和服务，故该合同应属合法有效，原告及小区业主均应受该合同的约束，并遵循诚实信用的原则，按照合同约定全面履行各自的义务。根据《重庆市物业服务收费管理办法》第二十条之规定，“业主应按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费”。又根据《前期物业服务协议》第三条之规定，“乙方（业主）交纳物业管理服务费用的时间为开发建设单位通知接房之日起计算”；“业主的空置房，经开发建设单位通知接房之日起再无空置费，物管费按收费标准的100%缴纳”。被告已经于2015年4月15日领取了《前期物业服务协议》、《临时管理规约》（含承诺书）、入户门钥匙等物品，并在业主领取资料/物品签收清单上签字，完成了接房事宜。按照法律规定和协议约定，被告应从此日开始缴纳物业管理费和公共能耗费。原告提供了物业服务，被告应支付物业服务费等费用。被告虽辩称其拒付的理由为其父亲机动车被盗取，但并未举示相关证据证明其主张的事实，同时其并未举示证据证明其父亲机动车被盗系原告的原因。因此，本院认为，被告并无正当理由拒付物业费。现原告要求被告支付相应时段的物业服务费和公共能耗费符合法律规定和合同约定，本院予以支持。同时，被告的房屋建筑面积为76.6平方米，根据合同约定，每月应交纳的物业服务费标准为0.50元/月·平方米，故被告每月应支付的物业管理费为：76.6平方米×0.50元/月·平方米=38.3元，被告应向原告支付2016年7月1日至2018年2月28日期间的物业管理费为：38.3×20个月=766元，且审理中被告认可其该期间拖欠原告物业费为766元；应向原告支付2016年7月1日至2018年2月28日期间的公共能耗费为：10元/户/月×20个月=200元。以上两项合计966元。因此，本院认为，原告要求被告支付2016年7月1日至2018年2月28日物业管理费766元及公共能耗费200元的主张符合法律规定和合同约定，本院予以支持。其次，关于原告主张的滞纳金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。物业服务合同约定的物业管理费违约金按每日千分之三的标准计算明显过高，且被告对该滞纳金计算方式不予认可。本院酌情将滞纳金计算标准调整为按中国人民银行同期贷款利率计算。同时，根据《前期物业服务协议》的约定，被告应于每月15日前向原告支付当月应缴纳的各项费用，因此，每月未交物业管理费的滞纳金计算起始日期应为当月的16日。综上，滞纳金应自2016年7月16日起，以被告当月欠付的物业管理费38.3元为基数，自当月16日起按照中国人民银行同期贷款利率计付至被告付清当月物业管理费之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《重庆市物业服务收费管理办法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、九十二条之规定，判决如下：一、被告张林瑶于本判决发生法律效力后五日内向原告重庆金麟物业管理有限公司支付2016年7月1日至2018年2月28日期间的物业管理费766元、公共能耗费为200元，以上两项合计966元；并支付物业管理费的滞纳金，该滞纳金自2016年7月16日起，以被告当月欠付的物业管理费38.3元为基数，自当月16日起按照中国人民银行同期贷款利率计付至被告付清当月物业管理费之日止。二、驳回原告重庆金麟物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半交纳25元（原告重庆金麟物业管理有限公司已预交），由被告张林瑶负担。此款限被告张林瑶于本判决发生法律效力后五日内给付原告重庆金麟物业管理有限公司。本判决为终审判决。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 张晋恺二〇一八年六月一日法官助理 李 阳书 记 员 谭诗芮