江苏省建湖县人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0925民初921号原告：薛俊，男，1987年2月23日生，汉族，居民，住建湖县。原告：戴蓉蓉，女，1988年7月7日生，汉族，居民，户籍地滨海县，现住建湖县。上列两原告共同委托诉讼代理人：顾文玉，盐城市城南新区黄海法律服务所法律工作者。被告：建湖五洲国际置业有限公司，住所地建湖县近湖街道明珠路南、建宝路东侧。法定代表人：舒策丸，该公司董事长。委托代理人：彭钊，该公司员工。原告薛俊、戴蓉蓉与被告建湖五洲国际置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告薛俊及原告薛俊、戴蓉蓉的共同委托代理人顾文玉、被告建湖五洲国际置业有限公司的委托代理人彭钊到庭参加诉讼，现已审理终结。薛俊、戴蓉蓉向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判决解除原、被告双方于2015年12月6日签订的位于建湖县城五洲国际商贸城1幢5楼559号商品房买卖合同；2.判决被告返还原告购房款131823.58元，并承担自2015年12月6日起至还清之日止按月利率0.6%计算的利息；3.判决被告承担违约金585.7元；4.诉讼费用由被告负担。事实与理由：2015年12月5日，原、被告双方签订了《建湖五洲国际商贸城认购书》两份，约定原告分别购买被告位于建湖县洲国际商贸城1幢5楼558号、1幢5楼559号商品房，总价款为246000元，其中1幢5楼559号价款为131823.58元。当日，原告预付定金4000元。2015年12月6日，原告向被告付清剩余全部房款242000元，双方签订了《商品房买卖合同》。该合同约定1幢5楼558号价款为75582元、1幢5楼559号价款为87264元，房屋交付时间为2016年5月1日。原告实际缴纳的房屋价款为246000元。被告至今未向原告交付房屋。综上，请求人民法院支持原告的诉讼请求。建湖五洲国际置业有限公司辩称，根据原、被告双方签订的补充协议第三条第二款的约定，原告已丧失合同解除权，故原告诉请返还购房款及利息、违约金等，缺乏法律依据，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。如人民法院判令合同解除，原告需在相关法律文书生效后五日内配合被告完成合同备案注销手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月6日，原告薛俊、戴蓉蓉购买被告建湖五洲国际置业有限公司开发的位于建湖县洲国际商贸城1幢5楼559号商品房（以下简称：559号套房），双方签订了《商品房买卖合同》并已备案。该合同主要约定：“…，第三章、商品房价款，…，第六条：计价方式与价款。出卖人与买受人按照下列方式计算该商品房价款：幢号：1.房号：559，计价方式：【套（单元）】，单价：87264，计价单位：元/套。房间总价：87264。该商品房总价款为人民币:87264元（大写捌万柒仟贰佰陆拾肆元整），约定首付款44264元。…，第四章、商品房交付条件与交付手续。第十一条、交付时间和手续：（一）出卖人应当在2016-05-01向买受人交付该商品房。…，第十二条、逾期交付责任：除不可抗力外。出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（⑴和⑵不作累加）：⑴逾期在30日之内（该期限应当不多于第八条第1⑴项中的期限）。自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1⑴项种的比率。⑵逾期超过30日（该期限应当与本条第⑴项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人并配合办理合同解除相关手续。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1（该比率应当不低于本条第1⑴项中的比率）的违约金。⑴若买受人未按合同约定的时间付清房款或违约金的，则出卖人不承担逾期交房责任。⑵若出卖人逾期交房，逾期在90天之内，买受人无异议并同意在此期间为免责宽限期，买受人不要求出卖人支付违约金；若逾期超过90天之内，则出卖人按照买受人所购买的本套已付房款的千分之一一次性支付给买受人，买受人无异议且不得再以任何理由要求出卖人支付逾期交房之违约金。2。…，附件十一、补充协议，出卖人与买受人就《商品房买卖合同》（下称“购房合同”）有关条款的变更和未尽事宜，自愿达成本补充协议（下称“本协议”），供双方共同遵守。…，三、关于解除合同的约定。1、购房合同一经签订，除法定和约定事由外，未经双方协商一致，任何一方不得单方解除。2、若出卖人按购房合同及本协议约定的可据实予以延期的原因外仍逾期90日不能将该商品房交付给买受人的，且买受人选择解除合同的，买受人应在达到解除合同的条件之日起15日内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同。3、出卖人依据购房合同及本协议约定解除合同的，买受人应于收到出卖人解除合同通知之日起5日内协助出卖人到登记机关办理购房合同注销备案登记和产权预登记手续，买受人应承担由此产生的全部费用。…”。该合同签订后，原告按约支付购房款87264元，被告向原告提供了收据及增值税普通发票。但被告至今未向原告交付559号套房，原告遂于2017年3月8日向本院提起诉讼。本本院认为，原告薛俊、戴蓉蓉于2015年12月6日向被告建湖五洲国际置业有限公司购买本案争议的559号套房，双方签订了《商品房买卖合同》。该合同系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。合同签订后，原告薛俊、戴蓉蓉按约支付了全部房屋对价款，而被告建湖五洲国际置业有限公司未能按约交付房屋，构成违约，导致原告薛俊、戴蓉蓉的合同目的无法实现。故原告薛俊、戴蓉蓉于2017年3月8日起诉要求解除合同的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。原告薛俊、戴蓉蓉要求返还房款131823.58元，并承担自2015年12月6日起至还清之日止按月利率0.6%计算的利息和违约金585.7元，本院认为，原告主张的房款131823.58元，与本院查明原告已交纳的争议房屋的价款87264元不一致，原告提交的证据不足以证明其实际交纳的争议房屋价款131823.58元，故本院认定争议房屋价款为87264元；逾期利息和违约金均属于违约责任的承担方式，而本案合同第十二条第2项对违约责任未作明确约定，法律对此亦未做强制性规定，故本院参照第1种方式中的相关条款认定被告所应承担之违约责任，即以87264元为本金，从2015年12月6日起至实际履行之日止按月利率0.5%计算的利息。本案合同第十二条中第2种处理方式并未约定原告薛俊、戴蓉蓉在被告建湖五洲国际置业有限公司逾期交房时可以解除合同，但依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，当事人在合同目的无法实现或一方当事人存在延迟履行或不履行合同主要债务时，另一方当事人可以解除合同是法律赋予当事人的权利。鉴于本案合同属于格式合同，我国合同法第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”故若被告对上述合同补充协议第三条第二项的理解成立，则该合同条款明显属于排除对方主要权利的条款，应属无效条款，本案原告薛俊、戴蓉蓉有权行使合同解除权。被告认为原告已丧失合同解除权，无权主张返还房款及利息和违约金的辩称，没有事实和法律依据，本院依法不予采纳。被告认为如人民法院判令合同解除，原告需在相关法律文书生效后五日内配合被告完成合同备案注销手续的辩称，不符合法律规定，本院依法亦不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第六十条、第九十四条第（三）项、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院》第十五条第二款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告薛俊、戴蓉蓉与被告建湖五洲国际置业有限公司于2015年12月6日订立的《商品房买卖合同》。二、被告建湖五洲国际置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告薛俊、戴蓉蓉购房款87264元及利息（从2015年12月6日起至实际履行之日止按本金87264元、月利率0.5%计算）。三、驳回原告薛俊、戴蓉蓉的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3028元，由原告薛俊、戴蓉蓉负担1047元，由被告建湖五洲国际置业有限公司负担1981元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审判长  邵锦浩审判员  李乃春审判员  刘 开二〇一七年十月二十七日书记员  黄金鑫