辽宁省锦州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锦民一终字第00303号
上诉人（原审被告）：锦州嘉诚房地产开发有限责任公司，住所地：锦州市松山新区武汉街92-31号。
法定代理人：王春富，该公司经理。
委托代理人：张炳才，该公司法律顾问。
上诉人（原审被告）：锦州嘉诚物业管理有限公司，住所地：锦州市松山新区武汉街92-31号。
法定代表人：王春富，该公司经理。
委托代理人：张炳才，该公司法律顾问。
被上诉人（原审原告）：李亚欧，女，1987年9月1日出生，汉族，无业，住锦州市松山新区。
委托代理人：刘书华，锦州市凌河区菊园法律服务所法律工作者。
上诉人锦州嘉诚房地产开发有限责任公司、锦州嘉诚物业管理有限公司与被上诉人李亚欧不当得利纠纷一案，辽宁省锦州市太和区人民法院于2014年4月18日作出（2013）太松民初字第00323号民事判决，锦州嘉诚房地产开发有限责任公司、锦州嘉诚物业管理有限公司均不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人锦州嘉诚房地产开发有限责任公司、锦州嘉诚物业管理有限公司的共同法定代表人王春富及二上诉人共同委托代理人张炳才、被上诉人李亚欧的委托代理人刘书华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2007年被告锦州嘉诚房地产开发有限责任公司在锦州市松山新区武汉街预开发楼盘，在未经有相关部门批复的情况下自定价格对外出售。案外人李世民从被告处预购了房屋。后原告购买了李世民预购的房屋。原告与被告于2009年8月25日签订了《购房协议书》，协议中第一、二、三条内容为，锦州嘉诚房地产开发有限责任公司将其开发的坐落于锦州市松山新区“＊＊”小区＊＊号房，建筑面积105.45平方米，每平方米2250元，总房屋价款为237262元。第四条权属约定：本协议购房价格为购房主体价格，未含其他代收、代缴费用。第五条建设标准：进户门为乙级、电子可讲可视门、地热式供暖、24小时电子监控等设施。2011年5月原告李亚欧入住时，二被告向原告收取信报箱每户245元、装修保证金300元、单元门差价300元、入户门差价1150元、声控灯安装费每户200元、可视对讲电子监控款每户1500元、地暖差价每户1500元、热量表款每户1550元，共计6745元。2010年9月26日锦州市物价局以（2010）122号文件批复，“＊＊”小区商品住宅预售建筑面积每平方米均价3480元，所批价格包括各种商品房附属设施及各项费用，商品房竣工入住时按省物价局（2008）97号文件规定不得另收费用，价格如需调整另行报批。2011年4月7日被告锦州嘉诚房地产开发有限责任公司取得商品房预售许可证。2012年2月24日锦州市人民政府办公厅下发锦政办发（2012）16号文件《锦州市人民政府办公厅关于锦州市推进供热计量工作计量工作实施方案的通知》，文件中第二条规定“新建建筑。2012年采暖期前，凡2007年8月1日以后审批的新建建筑项目，必须按照建筑节能和供热计量的设计要求安装供热计量装置、室内温度调控节能和供热系统调控装置，其建筑物热力入口和用户的供热计量装置、室内温度调控装置的购置以及安装费用纳入房屋建造成本”。第四条规定：“市建委负责强制推行新建民用建筑工程供热计量系统的安装。对未安照供热计量及节能要求设计的，不予进行施工图审查，不予颁发施工许可证；对没安装供热计量系统的，不予综合验收”。现该小区单元门、入户门、声控灯、可视对讲电子监控、信报箱已实际安装使用；原告地暖也由被告方以相关材料抹平并使用。热能计量表未安装；装修保证金仍存于被告手中。该小区至今仍未被有关部门验收。2008年辽宁省物价局下发辽价发（2008）97号《关于规范住房入住环节收费的通知》，其中第二条：规范商品房附属设施建设费用。附属设施建设费用是商品房建设成本的组成部分，必须计入商品房销售价格。严禁在商品房销售价格以外向购房者收取对讲门及对讲系统等监控设施费、防盗门费、门窗差价费、煤气报警器费、漏电保护器费、通信设施费、电表费、水表费、煤气表费、热表费、楼道灯费、邮箱费等所有附属设施建设费用。第四条：规范购房者特殊要求收费。根据购房者的特殊要求增加的配套设施和其他工程量，经开发企业与购房者在售房协议中约定后，方可在商品房销售价格以外，按其约定另行收费。另查明，二被告之间经济为一体。
一审法院认为：原告李亚欧与被告锦州嘉诚房地产开发有限责任公司所签《购房协议书》是双方当事人真实意思的表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。该合同内容，对双方当事人具有约束力，当事人应当全面按照约定履行自己的义务。双方所签订的购房协议中已明确约定了房屋建设标准，进户门为乙级、电子可讲可视门、24小时电子监控等建设项目。原告在办理住房入户时被告再次向原告收取单元门差价300元、入户门差价1150元、可视对讲电子监控款1500元，违反合同约定，属于不当得利，应予返还。被告所收取的地暖差价1500元，被告在合同虽承诺是地热式供热，但被告收取的地暖差价款是按每户的实际需要提供的地暖回填等费用，原告已实际接受了被告所提供的劳动成果，被告因此所支付的费用，应由原告承担。原告的该项请求，本院不予支持。被告所收取的信报箱245元，因双方购房协议书中建设标准中未含此项，而且被告收取的房屋价款也明确标明，购房价格为购房主体价格，信报箱费用未计入房屋建设成本，因此被告所收取的信报箱费用是实际支出费用，应由原告负担。被告所收取的声控灯费200元，属于被告代收代缴费用，此项费用未计入房屋建设成本之内，因此原告的该项请求，本院不予支持。原告主张的热量计表费1550元，该项费用属于被告代收的安装费，该楼房验收时是否必须安装热能表，本院无法确认，原告的该项请求，本院不予调整。原告主张的装修保证金300元，因装修保证金是约束原告装修时应保证按物业公司的要求进行装修，对于原告房屋是否装修及装修是否符合物业公司的要求，本院无法认定，原告的该项请求，本院不予调整。原告诉讼请求中合理的部分，本院予以支持。被告辩称原告的起诉已超过诉讼时效，因被告收取上述款项时间与原告向本院主张返还时间，未超过法律规定的诉讼时效二年，因此被告的反驳理由，本院不予支持。被告主张全部不予返还的理由，没有事实和法律依据，本院不予支持。一审法院据此判决：一、被告锦州嘉诚房地产开发有限责任公司、锦州嘉诚物业管理有限公司于本判决生效后10日内共同返还原告李亚欧单元门差价款300元、入户门差价款1150元、可视对讲电子监控款1500元，共计2950元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如未能按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，则应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告锦州嘉诚房地产开发有限责任、锦州嘉诚物业管理有限公司公司负担。
宣判后，锦州嘉诚房地产开发有限责任公司、锦州嘉诚物业管理有限公司均不服该判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判或发回重审。主要理由是：一、一审判决认定事实错误。1.被上诉人的起诉超过诉讼时效，应自2011年5月19日被上诉人向缴纳上述费用时起算诉讼时效，经过两年期间被上诉人未起诉，应驳回被上诉人的起诉。2.被上诉人不具备起诉的主体资格。3.主体价格外补收的单元门、入户门差价及未申报的电子监控款合理合法。二、一审适用法律错误。上诉人对被上诉人补收的以上费用符合法律规定，没有给被上诉人造成任何损失，上诉人的行为不是不当得利。
被上诉人李亚欧辩称：1.根据最高院关于审理民事案件适用诉讼时效若干问题的规定第8条的规定，被上诉人起诉的时间没有超过诉讼时效。2.李亚欧具备主体诉讼资格。商品房购买合同上表明签订合同的出卖人是嘉诚房地产公司，买受人是李亚欧，应以商品房购房合同为准。3.卖的是商品房，不具备预售的条件是不允许出售的。承诺是认定加价的依据。开发商如果认为有遗漏要加价应该得到物价局批准，没有批准是不合法的。4.一审适用法律没有错误。同意一审判决。
本院审理查明：一审法院判决认定事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案二审双方争议焦点为上诉人向被上诉人收取的单元门差价款300元、入户门差价款1150元、可视对讲电子监控款1500元是否构成不当得利。上诉人收款时开具的收据明确载明所收上述款项为单元门差价、入户门差价及可视对讲电子监控款，被上诉人交款时对此已经明知，被上诉人向上诉人交纳上述款项的行为，未违反法律规定的效力性强制规范，应视为双方就原合同进行变更达成合意并实际履行。关于被上诉人以2008年辽宁省物价局辽价发（2008）97号文件作为主张上诉人收取款项属于不当得利的依据一节，该文件属于行政管理性规范，并非法律上的禁止性规定，不能成为认定不当得利的依据，被上诉人亦未提供能够佐证上诉人收取前述费用属于不当利益的相关证据，故被上诉人主张上诉人收取前述费用构成不当得利缺乏事实和法律依据。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销辽宁省锦州市太和区人民法院（2013）太松民初字第00323号民事判决；
二、驳回被上诉人李亚欧的诉讼请求。
一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，合计100元，由被上诉人李亚欧负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 田笑非
审 判 员 邸新立
代理审判员 褚志远
二〇一四年六月十一日
书 记 员 姚少华