湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长中民三终字第00641号
上诉人（原审被告）湖南道远能源投资开发有限公司，住所地长沙市雨花区劳动东路250号1栋301房。
法定代表人肖健，董事长。
委托代理人左加欣，湖南环楚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）湖南旺德府置业发展有限公司，住所地长沙市芙蓉区晚报大道188号南湖五金机电大市场6栋1-6号。
法定代表人李立新，总经理。
委托代理人刘娟，湖南若华律师事务所律师。
原审被告肖艳波。
委托代理人左加欣，湖南环楚律师事务所律师。
上诉人湖南道远能源投资开发有限公司（以下简称道远公司）因与被上诉人湖南旺德府置业发展有限公司（以下简称旺德府公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2013）芙民初字第2642号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法公开审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年12月20日，旺德府公司与道远公司签订《房屋租赁合同书》及《补充协议（一）》、《补充协议（二）》，约定：1、道远公司承租旺德府公司的旺德府大厦第13层第1301、1302、1304、1306、1307号房屋，租期自2013年1月26日起到2018年1月25日止；旺德府公司在2013年1月10日向道远公司交付租赁标的物，交付租赁标的物之日起至2013年1月25日止为装修期，免收租金。道远公司自2013年1月26日起交付租金，并应自租赁标的物交付之日起开始计算水电费，物业管理费自2013年1月26日开始计算。2、2013年至2014年租金为27元／平方米／月，租金按季度支付，每季度结束前十日内应支付下季度租金，第一笔租金于2013年1月10日前支付。道远公司于2013年1月10日前支付履约保证金290000元给旺德府公司。租赁期满或者因其他原因终止本合同的15个工作日内，旺德府公司在道远公司无违约、赔偿责任的情形下，全额无息将履约保证金退还给道远公司；若道远公司有违约、赔偿责任和应予清偿的欠款，旺德府有权在履约保证金中扣除。3、旺德府公司按期交付租赁房屋而道远公司单方面解除本合同的，旺德府公司有权扣除道远公司全部履约保证金，且道远公司应按当年租金的20%支付违约金给旺德府公司，道远公司在租赁房屋内所进行的装修装饰及改善之财产全部无偿归旺德府公司所有。道远公司不按照本合同第五条项下约定的金额和时间支付租金的，每逾期一天按照逾期金额的千分之三计算违约金支付给旺德府公司。逾期天数超过日历天数10日的，旺德府公司有权采取限制能源、设施、设备的供应使用措施，由此造成不良后果及损失全部由道远公司承担；逾期天数超过日历天数30日的，视为道远公司严重违约，旺德府公司有权单方解除本合同，并视为出现道远公司单方解除本合同的行为，按照本条第3款约定执行，道远公司承担本条第3款约定的违约责任外，还应足额支付所欠租金和费用。4、双方协商变更或协商解除本合同的，应当签订书面补充协议。《补充协议（一）》就道远公司分摊装修费进行了约定。合同签订后，道远公司于2012年12月21日支付290000元履约保证金，但未支付第一笔租金。道远公司经催促后于2013年4月3日支付了50000元租金。2013年4月7日，因道远公司在双方签订合同后没有全面履行租金支付义务，旺德府公司与道远公司签订《补充协议》，约定：1、2013年4月5日前，道远公司应向旺德府公司支付首期租金中的50000元；2、2013年4月15日，道远公司应向旺德府公司支付首期租金中的剩余租金278746.6元。3、如果道远公司未按照本补充协议的约定支付首期租金，旺德府公司将按照本合同的约定行使合同解除权，并追究道远公司的违约赔偿责任。4、本协议没有涉及的，双方仍按主合同条款履行。2013年5月17日，旺德府公司、道远公司、湖南旺德府物业服务有限公司（以下简称物业公司）签订《房屋租赁合同结算协议》，约定：1、双方签订的编号为ZYZ2012011的《房屋租赁合同书》及其《补充协议》，自2013年5月15日18时起解除，道远公司与物业公司的前期物业服务协议亦一并解除。2、道远公司应于2013年5月17日12时前向旺德府公司返还ZYZ2012011的《房屋租赁合同书》项下的房屋。3、道远公司应交租金为401801.4元（计算至2013年5月15日），道远公司已交租金50000元，欠交租金351801.4元；道远公司应补偿旺德府公司房屋2013年5月16日至2013年5月31日止的招租空置费，招租空置费仍按ZYZ2012011的《房屋租赁合同书》约定的租金标准计算，为58443.84元。欠交租金和应交招租空置费合计410245.24元。4、道远公司向旺德府公司支付290000元履约保证金，其中的贰拾万元确定为道远公司应向旺德府公司支付的违约金，旺德府公司不予返还。另玖万元由旺德府公司无息退还给道远公司，并优先用于充抵本协议第四条记载的道远公司应当支付的租金和招租空置费。充抵之后，道远公司尚欠旺德府公司320245.24元，应当在2013年7月1日前向旺德府公司清偿完毕；道远公司若逾期清偿，按每天万分之捌支付违约金。担保人肖艳波对本条约定的道远公司债务承担连带担保责任。5、道远公司聘请的装修公司向物业公司支付的装修押金20000元，由物业公司无息退还。但道远公司应当向旺德府公司付清截至2013年5月15日止的前期物业协议项下约定的物业管理服务费、空调使用分摊费、水电费等各项费用合计67905.9元。道远公司已付物业管理费50000元，尚欠17905.9元，物业公司有权用前述押金按实冲抵后依照多退少补的原则处理。之后，因道远公司未履行《房屋租赁合同结算协议》的约定，旺德府公司向法院提起诉讼。
2013年9月11日，旺德府公司向长沙市芙蓉区人民法院提起诉讼，请求判决：1、道远公司立即向旺德府公司支付租金和招租空置费320245.24元以及违约金15371.77元（暂计算至2013年9月2日，2013年9月2日至实际清偿之日期间的违约金按万分之八的标准另行计算）；2、肖艳波承担连带赔偿责任。3、本案诉讼费由道远公司承担。
原审法院认为，旺德府公司与道远公司签订的《房屋租赁合同结算协议》明确约定双方签订的《房屋租赁合同书》及其《补充协议》自2013年5月15日18时起解除，该结算协议就双方的权利义务重新进行约定。该《房屋租赁合同结算协议》系双方真实意思表示，且没有违反法律法规强制性规定，双方均应按该协议的约定履行各自的义务。关于道远公司提出的前述抗辩意见的认定：1、双方《房屋租赁合同书》及《补充协议》已经由双方协商解除，道远公司结算时已经认可按该合同书及补充协议认定违约责任及计算违约金。《房屋租赁合同结算协议》已明确了道远公司应于2013年7月1日前支付旺德府公司320245.24元，逾期清偿按每天万分之捌支付违约金，现旺德府公司以结算协议的约定向道远公司主张权利符合法律规定，道远公司以《房屋租赁合同书》及《补充协议》的违约条款违反了合同法的规定而拒付该款，没有法律依据，对其相关抗辩意见，原审法院不予采信。2、关于道远公司称其已花费近100万元的代价而未使用该房屋的意见。道远公司因公司内部股权的变更致其项目无法正常进行，继而损失了物业费、装修费，并需支付违约金，系其经营损失，道远公司事前应充分预见该经营风险，其以此拒付违约金没有法律依据。道远公司应按结算协议的约定支付租金和招租空置费，旺德府公司主张的租金和招租空置费违约金没有超过双方的约定，原审法院予以支持。肖艳波作为担保人，应承担连带保证责任。旺德府公司的诉讼请求合法，原审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国担保法》第十八条的规定，遂判决如下：一、湖南道远能源投资开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付湖南旺德府置业发展有限公司租金和招租空置费320245.24元；二、湖南道远能源投资开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付湖南旺德府置业发展有限公司违约金15371.77元（2013年9月2日至实际清偿之日期间的违约金按万分之八的标准另行计算）；三、肖艳波对第一、二项确定的给付义务承担连带担保责任。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6334元，减半收取3167元，其他诉讼费（财产保全费）2520元，共计5687元，由湖南道远能源投资开发有限公司负担。
上诉人道远公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》是被上诉人提供的格式合同，在合同违约责任中有十条，针对上诉人的就有八条，而且是多次重复支付违约金，明显不利于上诉人。被上诉人由此要求支付租金和招租空置费320254.24元及违约金没有法律依据；二、为了终止有利于被上诉方的格式合同，上诉人多次与被上诉方协商，由于被上诉方不同意终止，无奈与被上诉方签订了《补充协议》。被上诉方的诉求违反了《合同法》第一百一十六条的规定，当事人既约定违约金又约定定金的，一方违约是可以选择适用违约金或者定金。原审判决重复计算了违约金，明显高于被上诉人的实际损失，综上，请求二审法院依法改判，减少重复计算的违约金。
被上诉人旺德府公司答辩称：一、《房屋租赁合同》、《补充协议》、《房屋租赁合同结算协议》是上诉人与被上诉人协商互谅的结果，合法有效，被上诉人已经在上诉人违约责任的问题上做出了巨大让步；二、上诉人中途解约，其诉称的数百万损失属于其应当预见的商业风险，不能成为其拒绝履行本案债务的合法理由。综上，被上诉人认为一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
原审被告肖艳波在二审过程中没有发表意见。
本院二审过程中，双方当事人均未向本院提交新的证据。经审查，本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为：本案的争议焦点为原审判决道远公司承担的违约金、招租空置费及最终结算后逾期清偿的违约金是否重复计算并违反法律强制性规定。原审判决依据旺德府公司与道远公司之间签订的《房屋租赁合同结算协议》及相关法律规定依法裁判，该《房屋租赁合同结算协议》明确约定双方原来签订的《房屋租赁合同书》及《补充协议》已解除，就双方的权利义务重新进行约定，该结算协议系双方真实意思表示，没有违反法律法规强制性规定。该协议中双方对道远公司尚欠租金、应承担的违约金、招租空置费及结算后如逾期清偿的违约责任等进行了明确约定，并未重复计算违约金，并且原审判决道远公司承担的所有违约责任并未超过双方的最终结算约定。故道远公司提出原审判决重复计算违约金，请求减少的理由，本院不予采信。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判处恰当，应予维持。上诉人道远公司的上诉理由不成立，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费6334元，由湖南道远能源投资开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 周 坤
审判员 熊 伟
审判员 刘完玲
二〇一四年六月二十三日
书记员 毛 韧
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。