湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂武汉中民终字第00281号
上诉人（原审原告）：汪绍春，男，1974年2月15日出生，汉族。
上诉人（原审原告）：洪自姣（系汪绍春之妻），1975年2月1日出生，汉族。
委托代理人：汪绍春，身份情况同前。
被上诉人（原审被告）：涂金平，男，1978年3月8日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）：方敏（系涂金平之妻），1979年9月26日出生，汉族。
被上诉人（原审第三人）：缪薇慧，女，1982年6月4日出生，汉族。
委托代理人：郭利军，武汉市新洲区邾城法律服务所工作人员。
被上诉人（原审第三人）：邓俊杰（系缪薇慧之夫），1982年6月4日出生，汉族。
委托代理人：郭利军，武汉市新洲区邾城法律服务所工作人员。
上诉人汪绍春、洪自姣因与被上诉人涂金平、方敏、缪薇慧、邓俊杰房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市新洲区人民法院（2013）鄂新洲邾民商初字第00254号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年10月18日，汪绍春、洪自姣诉至一审法院，请求判令：1、涂金平、方敏与缪薇慧、邓俊杰转让诉争房屋的行为无效；2、在同等条件下，汪绍春、洪自姣享有诉争房屋的优先购买权；3、由涂金平、方敏负担本案诉讼费用。
一审法院经审理查明：汪绍春、洪自姣租赁涂金平、方敏位于武汉市新洲区邾城街新洲大道147号的房产，经营服装等商品，并由汪绍春与涂金平代表双方于2008年7月18日签订了《门面租赁合同》，合同主要约定：租赁期限五年，自同年8月20日起至2013年8月19日止；合同届满，汪绍春享有同等条件下优先承租权；如不再租赁，保持门面装修完好归还涂金平；汪绍春一次性支付五年房租人民币180000元；合同还约定了双方的其他权利义务。2012年4月30日，涂金平、方敏与缪薇慧、邓俊杰达成买卖该房产的协议并签订了《房屋买卖合同》，合同主要约定：涂金平、方敏将所有权位于武汉市新洲区邾城街新洲大道147号的房产转让出售给缪薇慧、邓俊杰；该房屋买卖交易价格为人民币700000元等。涂金平、方敏于同年5月14日协助缪薇慧在武汉市新洲区住房保障和房屋管理局办理了该房屋的武房权证新字第20120024**号《中华人民共和国房屋所有权证》；2013年4月19日在武汉市新洲区国土资源和规划局办理了该房屋的武新国用（2013）转第1145号《中华人民共和国国有土地使用权证》，缪薇慧取得了该房屋的所有权和土地使用权。汪绍春、洪自姣租赁期限届满，缪薇慧、邓俊杰以取得该房产所有权为由，要求汪绍春、洪自姣腾退房屋，为此，双方发生矛盾。
一审法院认为：一、涂金平、方敏与缪薇慧、邓俊杰所签订的《房屋买卖合同》，符合《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国物权法》之规定，该合同系双方当事人真实意思的表示，为有效合同。缪薇慧依照法律规定和合同约定对诉争房屋的所有权和土地使用权依法进行了变更登记，并办理了该房屋的《中华人民共和国房屋所有权证》和《中华人民共和国国有土地使用权证》。根据《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条之规定，缪薇慧已取得对诉争房屋的所有权。二、汪绍春与涂金平所签订的《门面租赁合同》，符合《中华人民共和国合同法》之规定，该合同系双方当事人真实意思的表示，为有效合同。但该合同自2013年8月19日租赁期限届满，合同的权利义务终止。汪绍春、洪自姣抗辩涂金平、方敏在出卖租赁房屋时，未在出卖之前的合理期限内通知承租人，侵犯了承租人同等条件下的优先购买权。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、受益和处分的权利，即所有权为物权中财产权利的核心，权利人能全面支配标的物，并排除他人干涉的权利。汪绍春、洪自姣享有的优先购买权利不能对抗涂金平、方敏对物权中财产权利的处分；也不能对抗缪薇慧已依法取得该房屋的所有权。综上，汪绍春、洪自姣的诉讼请求，不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百三十条、第二百一十二条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回汪绍春、洪自姣的诉讼请求。案件受理费3000元，减半收取1500元，由汪绍春、洪自姣负担。
判后，汪绍春、洪自姣不服，向本院提起上诉，请求判令：一、撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求；二、本案诉讼费用由涂金平、方敏承担。事实及理由：1、汪绍春、洪自姣依法享有诉争房屋的优先购买权。2、涂金平与缪薇慧恶意串通转让诉争房屋，缪薇慧并非善意购买，涂金平向缪薇慧转让诉争房屋的民事行为应无效。
被上诉人涂金平、方敏答辩称，确实没有告知汪绍春是缪薇慧购买诉争房屋，主要是为了避免不必要的纠纷，但卖房前与汪绍春说过要卖房的情况，但汪绍春仅出价30多万元。请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人缪薇慧、邓俊杰答辩称，向涂金平购买诉争房屋不存在恶意串通，双方是以700000元价格成交，买卖行为合法有效。汪绍春、洪自姣的上诉请求无事实及法律依据，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明：一审认定事实属实。
本院另查明：缪薇慧向涂金平购买诉争房屋的实际成交价为700000元，缪薇慧已向涂金平实际支付550000元。2013年9月，缪薇慧向一审法院起诉，请求判令汪绍春、洪自姣腾退诉争房屋【（2013）鄂新洲邾民商初字第00217号】，该案因本案已中止诉讼。
本院认为：2012年4月30日，涂金平、方敏与缪薇慧、邓俊杰就诉争房屋签订的《房屋买卖合同》，约定房屋买卖交易价格为人民币700000元，现缪薇慧已向涂金平实际支付550000元，并分别于2012年5月14日和2013年4月19日取得了诉争房屋的《中华人民共和国房屋所有权证》和《中华人民共和国国有土地使用权证》，故涂金平、方敏主张缪薇慧并非善意购买的上诉理由不能成立。
关于汪绍春、洪自姣请求判令在同等条件下，汪绍春、洪自姣享有优先购买权的问题。在汪绍春、洪自姣的租赁期内，涂金平、方敏未告知汪绍春、洪自姣，而与缪薇慧、邓俊杰签订《房屋买卖合同》，并实际履行，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”的规定，涂金平、方敏的行为侵害了汪绍春、洪自姣同等条件下的优先购买权。但鉴于缪薇慧已取得诉争房屋的所有权证和国有土地使用权证，根据《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二十四条“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：……（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的”之规定，汪绍春、洪自姣的该项上诉请求，本院不予支持。
关于汪绍春、洪自姣请求判令涂金平、方敏与缪薇慧、邓俊杰转让诉争房屋行为无效的问题。涂金平、方敏与缪薇慧、邓俊杰所签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。根据《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二十一条“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”的规定，汪绍春、洪自姣的该项上诉请求，本院亦不予支持。
综上，上诉人汪绍春、洪自姣的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3000元，由汪绍春、洪自姣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余小乔
审 判 员 陈继红
代理审判员 安林锋
二〇一四年五月十四日
书 记 员 吴 艳