江西省宜春市袁州区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣0902民初2859号
原告（反诉被告）：罗星星，女，1980年1月15日出生，汉族，教师，原住宜春，现住珠海市香洲区，
委托诉讼代理人：吴国亮，系罗星星的配偶。
原告（反诉被告）：吴国亮，男，1979年3月12日出生，汉族，律师，住宜春，现住珠海市香洲区，
被告（反诉原告）：江西申宜地产开发有限公司，住所地：江西省宜春市袁州区景秀大道555号。统一社会代码：913609005787629336。
法定代表人：姚爱秀，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈平宜，江西鸿韵律师事务所律师。
原告（反诉被告）罗星星、吴国亮（以下简称原告罗星星、吴国亮）与被告（反诉原告）江西申宜地产开发有限公司（以下简称被告申宜公司）的纠纷一案，本院于2017年6月15日立案受理后，依法组成由审判员易艳华担任审判长、人民陪审员周如秀、黄莺组成的合议庭，由代书记员曹淑金担任记录。被告申宜公司于2017年7月8日提起反诉，本院于同日受理被告申宜公司的反诉。本院于2017年11月6日公开开庭进行了审理，原告罗星星的委托诉讼代理人吴国亮、吴国亮本人及被告申宜公司的委托诉讼代理人陈平宜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告罗星星、吴国亮向本院提出诉讼请求：请求法院依法判令被告向原告支付逾期交房违约金人民币43200元（计算至2017年8月3日）；诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年2月27日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定由原告向被告购买宜春市锦绣大道555号北湖湾6栋1101房，总价款为人民币415387元，交房期限为2015年12月31日。合同签订后，原告按约支付了全部购房款。但被告未能按合同约定的交付期限交房，被告仍未取得竣工验收备案表。按双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定，被告应当自最后交付期限的第60天起至实际交付之日，按日向原告支付已付房价款万分之二的违约金，违约金应当计算至取得竣工验收备案表之日。原告与被告协商未果，只能诉至法院，请求法院支持原告全部诉请。
被告申宜公司辩称：1、本案原告的诉请缺乏事实和法律依依据，依法应予以驳回。被告逾期取得竣工验收备案表是因政府对房地产政策调整导致的，以前商品房买卖合同的双方可以约定以工程竣工验收为交房条件，现在宜春市房管局不允许商品房买卖双方自行约定以工程竣工验收为交房条件，强制要求商品房买卖双方以取得竣工验收备案表为交房条件，这属于政府对房地产政策的调整，依据《商品房买卖合同》第八条第二款之约定，被告可以据时予以延期。现在取得竣工验收备案表的程序相当繁琐，所花费的时间和周期相当长，出卖人不可能在房屋竣工验收的同时取得竣工验收备案表，对于出卖人来说工程验收合格的时间可控，但取得竣工验收备案表的时间无法控制，因此，宜春市房管局强制要求商品房买卖双方以取得竣工验收备案表为交房条件，属政府对房地产政策的调整。2、涉案房屋即北湖湾6栋在2015年11月中句，工程已经竣工并经五方验收合格，依据建筑法第61条之规定，即可交付买受人使用。事实上，被告在《商品房买卖合同》约定的交房日期，2015年12月31日前，已经通知了所有的买受人也包括原告来交房，大多数买受人在接到被告通知后，认为被告的交房合法，与被告办理了交房手续，我国相关的法律并未明确规定，建筑工程必须取得竣工验收备案表后方可使用。因此，我们认为被告逾期取得竣工验收备案表的行为不构成违约，不应向原告支付违约金。
被告申宜公司向原告罗星星、吴国亮提出反诉请求：请求判令解除被告申宜公司与原告罗星星、吴国亮于2014年2月27日签订的《商品房买卖合同》，被告申宜公司收回怡和·北湖湾6栋1101房；判令原告罗星星、吴国亮向被告申宜公司支付违约金41538.7元；诉讼费用由原告罗星星、吴国亮承担。事实和理由：2014年2月27日，原告罗星星、吴国亮与被告申宜公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告罗星星、吴国亮购买被告申宜公司开发的宜春市锦绣大道555号怡和·北湖湾6栋1101房，总房价款为415387元。《商品房买卖合同》第六条约定，买受人按公积金贷款方式按期付款，买受人应在2014年2月27日支付人民币208387元整，余款计人民币20.7万元整以公积金方式支付，具体约定详见本合同附件四：合同补充协议第5条及第10条
原告罗星星、吴国亮对被告申宜公司的反诉辩称：1、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷的司法解释第15条规定，解除合同的解除权应当在1年内行使，解除权是一种形成权，在一年后就已经消灭，被告申宜公司无权以2014年的行为提起反诉。2、虽《商品房买卖合同》补充协议第10条约定买受人所贷款项在合同签订之日起45天内转到出卖人账户内，但该条款对买受人应无效，因为按揭手续、房屋的抵押登记都是由出卖人办理的，买受人只是根据出卖人的通知到公积金中心签字，因此贷款到账时间是由出卖人控制的，买受人已经依照出卖人的通知及时到公积金中心签字，同一批次签订的合同都是在2014年6月底到账。3、被告申宜公司的反诉请求超过了诉讼时效，请求法院依法驳回。
综合原告罗星星、吴国亮的诉称与被告申宜公司的答辩以及被告申宜公司的反诉与原告罗星星、吴国亮的答辩，并征询当事人的意见，本案的争议焦点是：1.原告的诉请有没有事实和法律依据；2.被告申宜公司的反诉是否超过了诉讼时效；3.原告罗星星、吴国亮与被告申宜公司签订的《商品房买卖合同》是否应当判令解除；4.原告罗星星、吴国亮是否应当向被告申宜公司支付违约金41538.7元。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
1.被告申宜公司提交的证据二办理工程竣工验收备案资料告知书和竣工验收备案表，原告罗星星、吴国亮对真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，认为这不属于政府对房地产政策的调整，国家早就出台了房屋竣工验收登记管理办法，早就要求房屋办理竣工验收备案。因被告申宜公司提交的该证据能够说明其取得竣工验收备案表的时间，与本案有关联，但被告申宜公司未提供证据证明其逾期取得竣工验收备案表是因政府对房地产政策调整导致的，故本院对该证据的三性均以确认，并作为认定案件事实的依据；对证明目的不予确认。
2.被告申宜公司提交的证据三捐资奖教奖学助学协议一份、捐赠收据二份、电子转账凭证一份、购房计划书一份、宜春中学证明一份，原告罗星星、吴国亮对关联性提出异议，认为这属于被告申宜公司与学校之间的协议，属于慈善行为。因该证据是被告申宜公司与江西省宜春中学签订的协议，不能据此对抗原告罗星星、吴国亮，故本院对该证据的真实性、合法性予以确认；对关联性和证明目的不予确认。
3.被告申宜公司提交的证据四兴业银行客户收款回单一份，原告罗星星、吴国亮对三性均有异议，认为银行贷款手续均由被告完成，其不清楚银行贷款发放时间，这个不能作为原告逾期付款的证据。虽原告罗星星、吴国亮提出异议，但是该证据能够证明原告罗星星、吴国亮的公积金贷款到达被告申宜公司账户的时间，且原告罗星星、吴国亮未提供反证，故本院对该证据的三性予以确认，并作为认定案件事实的依据。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
被告申宜公司是江西省宜春市锦绣大道怡和·北湖湾项目的开发商，原告罗星星、吴国亮与被告申宜公司于2014年2月27日签订了一份《商品房买卖合同》，该合同约定原告罗星星、吴国亮向被告申宜公司购买北湖湾6幢1101的商品房，建筑面积103.25平方米，单价4023.12元/平方米，总价415387元。合同第六条约定：买受人按公积金贷款方式按期付款，买受人应在2014年2月27日支付人民币208387元（含购房定金人民币8万元整），余款计人民币20.7万元整以公积金方式支付，具体约定详见本合同附件四：合同补充协议第5条及第10条。合同第八条约定：出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房取得竣工验收备案表，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、由于大型市政配套所需及政府对房地产政策调整导致工程延期。
该合同附件四《合同补充协议》第5条约定：买受人在认购该商品房前已经了解最新的住房贷款政策规定，买受人选择何种付款方式由买受人根据自身条件、经济情况而决定，出卖人对买受人能否获得贷款不作任何承诺；若因贷款政策变动而造成不能按本合同约定放贷的，责任由买受人承担。若买受人选择银行按揭贷款或公积金贷款付款的，买受人应当在签订合同当日办妥相关按揭、公积金贷款手续或补齐相关资料，未能通过贷款方式付清余款（包括但不限于因银行住房贷款政策变动、个人或配偶信用记录不良、多次贷款等原因未获审批通过）的，买受人自合同签订之日起45日内将剩余购房款一次性支付给出卖人……该补充协议第10条约定：买受人自行办理按揭，必须保证在签订本合同之日起45天内将按揭款支付给出卖人。第11条约定：出卖人解除合同的，买受人必须按总房款的10%向出卖人支付违约金，还需要承担出卖人因解除合同而支出的诉讼费用、终止合同费用、律师费等。第12条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如果未能按合同约定的期限将该商品房交付给买受人使用，买受人有权向出卖人追究违约责任。买受人愿意继续履行合同的，出卖人按超出合同约定交付期限60天之第二天起将该商品房交付给买受人之日止，按日向买受人支付总房款的万分之二违约金。
上述《商品房买卖合同》及附件四《合同补充协议》合同签订后，原告罗星星、吴国亮于2014年3月14日向被告申宜公司支付了首付款208387元。购房余款207000元，原告罗星星、吴国亮用公积金贷款。2014年4月9日原告罗星星、吴国亮、被告申宜公司与宜春市住房公积金管理中心签订了《宜春市住房公积金委托贷款合同》，用所购房屋抵押，2014年6月24日被告申宜公司取得207000元公积金贷款。2016年被告申宜公司通知原告罗星星、吴国亮办理交房手续，原告罗星星、吴国亮以被告申宜公司没有取得《竣工验收备案表》为由拒绝收房，之后双方一直协商未果，故原告罗星星、吴国亮诉至法院。
另查明：2017年8月3日被告申宜公司取得《竣工验收备案表》。
本院认为：
原告罗星星、吴国亮与被告申宜公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。
对原告的诉请有没有事实和法律依据的争议焦点：经庭审查明，被告申宜公司未按合同约定在2015年12月31日前取得竣工验收备案表是事实，对此被告申宜公司主张存在大型市政配套所需及政府对房地产政策调整导致工程延期的情形，但被告申宜公司未提供证据证明其延期取得竣工验收备案表是由于政府对房地产政策调整导致的。此外，因行政管理部门与开发商之间的关系是商品房买卖关系之外的一种行政审批关系，如果政府审批程序繁琐给开发商造成损失，被告申宜公司可通过政府部门承担行政责任来解决，而不能据此对抗原告罗星星、吴国亮。被告申宜公司未将符合约定的商品房在约定的时间交付给原告罗星星、吴国亮，应按《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第12条的约定，自超出合同约定交付期限60天之第二天起至将商品房交付之日止，按日向原告罗星星、吴国亮支付总房款的万分之二支付逾期交房违约金，原告罗星星、吴国亮的购房款为415387元，被告申宜公司2017年8月3日取得《竣工验收备案表》，逾期交房581天，故违约金自2016年3月1日起计算至2017年8月2日止（取得竣工验收备案表之日前一天，共计520天），按日以已付房款415387元万分之二计算为43200元。故对原告罗星星、吴国亮的诉讼请求，本院予以支持。
对被告申宜公司的反诉是否超过了诉讼时效的争议焦点：原告罗星星、吴国亮与被告申宜公司自2015年12月31日起一直为被告申宜公司延期取得《竣工验收备案表》导致延期交房进行协商，只是双方未达成一致意见方诉至本院，原告罗星星、吴国亮与被告申宜公司应一直在主张权利，被告申宜公司的反诉应未超过诉讼时效。
对原告罗星星、吴国亮与被告申宜公司签订的商品房买卖合同是否应当判令解除的争议焦点：双方于2014年2月27日签订《商品房买卖合同》后，原告罗星星、吴国亮、被告申宜公司和宜春市住房公积金管理中心2014年4月9日才签订《宜春市住房公积金委托贷款合同》，此时距离双方签订《商品房买卖合同》已经42天，被告申宜公司作为开发商，应对公积金贷款发放程序和商品房抵押登记的程序、办理手续需要的时间有一定了解，其在《宜春市住房公积金委托贷款合同》上加盖公章，即应明显预见到原告罗星星、吴国亮的公积金贷款不可能在3天内到达其账户，被告申宜公司未提出异议，且至原告罗星星、吴国亮诉前，亦未向原告罗星星、吴国亮主张解除合同。按法律规定，原告罗星星、吴国亮的公积金贷款发放至被告申宜公司的前提是“预购商品房抵押权预告登记”已办完，但该登记都是由被告申宜公司负责统一协调，原告罗星星、吴国亮作为个人亦无法单独完成办理，公积金贷款发放的时间不在原告罗星星、吴国亮的控制范围之内，被告申宜公司亦一直未对原告罗星星、吴国亮的公积金贷款发放时间提出异议，原告罗星星、吴国亮对公积金贷款逾期支付不存在违约行为，故原告罗星星、吴国亮与被告申宜公司签订的《商品房买卖合同》不应判令解除，原告罗星星、吴国亮也不应向被告申宜公司支付违约金。故对被告申宜公司的反诉请求，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）江西申宜地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）罗星星、吴国亮逾期交房违约金43200元。
二、驳回被告（反诉原告）江西申宜地产开发有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指令的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费774元，反诉费419元，合计1193元，由被告（反诉原告）江西申宜地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状。并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉费1193元，款汇至开户行：中国农业银行宜春经济开发区支行，账号：14×××07，收款人：江西省宜春市中级人民法院，如逾期未交纳，按自动撤回上诉处理）。
审 判 长 易艳华
人民陪审员 周如秀
人民陪审员 黄 莺
二〇一七年十一月九日
代书 记员 曹淑金