南昌市东湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民初字第2167号
原告：南昌银行股份有限公司科技支行，住所地：南昌市紫金城商业区B栋一单元101室、201室。
负责人：熊俊，该支行行长。
委托代理人：潘一涛，女，1971年8月14日生，汉族。
委托代理人：姚鹏，男，1984年10月14日生，汉族。
被告：邹洪强，男，1990年3月12日生，汉族。
被告：蔡志玉，女，1990年7月20日生，汉族。
原告南昌银行股份有限公司科技支行诉被告邹洪强、蔡志玉金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人潘一涛、姚鹏到庭参加了诉讼，被告邹洪强、蔡志玉经传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年9月11日，由被告邹洪强、蔡志玉向我行申请个人房产贷款，用于购买位于南昌市南昌县小蓝经济开发区富山五路168号江西省农机大市场22栋11室房产，于2012年9月25日申请人与被申请人签订《个人房产借款合同》，合同约定：被告邹洪强、蔡志玉作为借款人以其购买位于南昌市南昌县小蓝经济开发区富山五路168号江西省农机大市场22栋11室房产抵押给申请人，借款金额为26万元整，并办理了抵押登记手续。借款期限为2012年9月25日至2022年9月25日，还款方式为等额本金，抵押担保的范围包括本金、利息、违约金及申请人实现担保物权的其他所有费用。自2015年1月25日开始，被申请人未按合同约定按时还款，至今已超过6个月。根据双方借款合同第二十五条违约责任第四点第三条之约定，被申请人连续三期、累计六期或逾期达到半年未偿还贷款本息和相关费用的，被告邹洪强、蔡志玉累计六期未偿还贷款本息和相关费用的，借款人有权提前收回已发放的贷款本息，并有权依法处分抵押物。上述合同签订后，原告按照借款合同约定向被告邹洪强、蔡志玉发放了共计26万元贷款，完全履行了借款合同约定的义务。然而，被告邹洪强、蔡志玉却未按约履行还本付息义务，截止2015年7月16日，被告邹洪强、蔡志玉仍欠原告借款本金201，499.91元，利息9843.9元，合计211343.81元。为此，原告诉至法院，请求判令：一、被告邹洪强、蔡志玉向原告立即提前清偿借款本金201，499.91元及本息全额付清之日止的利息（含逾期利息、复利，暂算至2015年7月16日为9843.9元）。二、被告邹洪强、蔡志玉以坐落于南昌市南昌县小蓝经济开发区富山五路168号江西省农机大市场22栋11室房产为《个人房产借款合同》项下借款本金人民币201，499.91元及利息（含逾期利息、复利）等债务的偿还义务承担抵押担保责任，对拍卖或变卖所得价款在担保的范围内优先受偿。三、被告邹洪强、蔡志玉承担本案诉讼费、保全费。
被告邹洪强、蔡志玉未到庭，亦未提交书面答辩材料及证据。
经审理查明：2012年9月11日，被告邹洪强、蔡志玉向原告申请借款26万元，用于购房，两被告向原告递交了《个人房产贷款申请表》，并出具《抵押担保及还款承诺书》，承诺书内容为：“因借款人邹洪强向贵行申请个人购房贷款，申请借款金额为人民币贰拾陆万元，期限为120个月。用于购买位于南昌市小蓝经济开发区汽车大道72号江西省农机大市场二期22栋11室房产。本人（抵押财产所有权人及共有人）郑重承诺：该套用于抵押的房产，非本人（本夫妻）及财产共有人生活必需品。如违约不清偿贵行贷款本息，本人（本夫妻）及财产共有人无条件同意贵行将该套房产任意处置，无条件服从贵行或其他机构提供的安置房或自行落实住所，自愿放弃抵押住房抗辩权。”同日，原告与两被告签订一份编号191121082110100《个人房产借款合同》，约定：借款人（两被告）向贷款人（原告）借款26万元用于购买个人一手商用房，借款期限120个月，即从2012年9月25日起至2022年9月25日止；贷款利率为年利率9.17%，贷款利率根据合同约定的调整方式随国家法定利率调整而相应调整，每年1月1日调整；还款采用等额本金还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每期归还本金金额为人民币4153.5元；贷款逾期（借款人未按合同约定还款）的罚息利率为在本借款合同载明的贷款利率上上浮50%，对未收取利息部分按贷款利率计收复利；借款期间，借款人连续三期、累计六期或逾期达到半年（包括计划还款当期）未偿还贷款本息和相关费用的；贷款人有权提前收回已发放贷款本息；借款人以坐落于南昌市南昌县小蓝经济开发区富山五路168号江西省农机大市场22栋11室房产作为抵押物，抵押给贷款人，为借款进行担保；借款人指定南昌地元实业有限公司为借款收款人；合同并对其他事项作了约定。合同签订后，原告与两被告于2013年12月20日就抵押房产办理了抵押登记手续。2012年9月25日，原告将借款26万元转至南昌地元实业有限公司银行账户，被告邹洪强在原告的借款借据上签字予以确认。借款期限内，两被告未按期支付借款利息，原告于2015年7月8日向两被告发出提前到期通知书和欠息催收通知书，要求两被告支付借款利息，两被告虽在通知书回执上签字，但仍未支付应付利息，原告遂向本院起诉。截止2015年11月20日，两被告尚欠原告借款本金201499.91元，欠息16637.17元。
上述事实，有原告当庭陈述以及原告提交的《个人房产贷款申请表》、《抵押担保及还款承诺书》、《委托划款扣款授权书》、《代办贷款抵押手续委托书》、《共同还款承诺书》、《承诺书》、《关于依法拍卖抵押资产的约定书》、《个人借款用途声明》、《个人房产借款合同》、他项权证、借款借据、贷款发放凭证、邹洪强逾期清单、邹洪强逾期明细表说明、提前到期通知书、欠息催收通知书、EMS全球邮政特快专递凭证等证据在案予以佐证。
本院认为：原告与两被告签订的《个人房产借款合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。合同签订后，原告依约向两被告发放了贷款，两被告却未按约支付借款利息，构成违约。因此，原告要求被告归还借款本金，支付借款利息、逾期利息、复利的请求，于法有据，应予支持。合同签订后，原、被告双方就抵押房产办理了抵押登记手续，原告抵押权设立，其对抵押物处置享有优先受偿权。被告邹洪强、蔡志玉经合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃抗辩权，不影响本院依据查明的事实依法裁判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告邹洪强、蔡志玉于本判决生效之日起七日内偿还原告南昌银行股份有限公司科技支行借款本金201499.91元及利息（含逾期利息、复利）（截止2015年11月20日，利息为16637.17元；从2015年11月21日起至本判决确定的履行期限内实际履行日止的利息，以欠款201499.91元为基数，利率按双方合同约定计算）；
二、若被告邹洪强、蔡志玉届期未履行上项判决，原告南昌银行股份有限公司科技支行对登记于邹洪强、蔡志玉名下的坐落于南昌市南昌县小蓝经济开发区富山五路168号江西省农机大市场22栋11室的房产享有优先受偿权。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4470元、财产保全费1620元，共计6090元（原告已预交），被告邹洪强、蔡志玉承担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于江西省南昌市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 黄 聪
人民陪审员 曾继武
人民陪审员 屈新辉
二〇一五年十二月二十九日
书 记 员 章 旭
附：相关法律条文
《中国人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。