南京市栖霞区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0113民初6745号
原告：蔡炜，男，1971年6月15日生，汉族，住南京市栖霞区。
委托诉讼代理人：张宁（系原告妻子），女，汉族，住南京市栖霞区。
被告：袁家新，男，1972年11月18日生，汉族，住南京市栖霞区。
委托诉讼代理人：张静，江苏当代国安律师事务所律师。
原告蔡炜与被告袁家新房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年12月1日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡炜及其委托诉讼代理人张宁，被告袁家新的委托诉讼代理人张静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蔡炜向本院提出诉讼请求：1、判令被告将某某街XX号X幢XXXX室房屋交付并且过户给原告；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2016年2月2日，原告见到被告提供的《南京市征地房屋拆迁补偿安置协议》房产资料，较为中意。2016年2月19日，原、被告签订房屋买卖合同，就被告拆迁安置取得的位于丁家庄面积约70平方米的房屋1套（现为某某北园X栋XXXX室）达成买卖意向，双方约定房屋总价款52万元，房款分三期支付。合同签订当天，原告转账18万元给被告，双方约定被告选房时与原告一同选房，并支付第二期房款。实际履行中，被告因2016年房价上涨，选房时没有通知原告。2017年1、2月期间，原告在得知被告已经拿到拆迁安置房时，多次打电话给被告要求看自己购置的房屋，而被告向原告提出要求涨价50万元，经多次交涉仍要求原告至少要追加不低于30万元的房款。因原告不能满足被告的无理要求，被告一直拖延拒不交付房给原告，造成合同不能继续履行。根据合同约定，原告要求被告继续履行合同，并承担全部诉讼费用。
被告袁家新辩称：第一，本案应为民间借贷纠纷，房屋买卖合同是被告的前妻林某甲与原告的妻子张宁之间借款的担保，借款方式为林某甲将写有本金加利息的借条交给张宁的同时，张宁将扣除利息的借款交予林某甲，后因林某甲借款过多且无力偿还，张宁要求林某甲以房屋作为担保，双方签订房屋买卖合同的同时签订租房协议，约定租期100年，租金52万元，该行为不符合正常的房屋买卖流程。本案中的房屋买卖合同、租房协议均由原告制作，2016年2月29日张宁转账18万元至林某甲账户，名为购房款，实际为借款，由林某甲和张宁一起至银行取款9万元，林某甲将其中的8万元作为利息现场交付给张宁。第二，案涉房屋买卖合同实际无法履行，合同中房屋坐落未明确，被告名下也没有70平方米的房屋，该合同中的房屋价款远低于同地段房屋的价格，且仅约定了被告的违约责任，该约定十分严苛，合同的总价款仅为52万元，被告承担的违约金却是100万元，明显不合理。综上，原告的诉讼请求没有事实法律依据，请法院依法驳回。
为支持各自的诉讼主张，原告向本院提交如下证据:1、《南京市征地房屋拆迁安置补偿安置协议》1份，证明被告是有安置房可以出售的。2、《房屋买卖合同》1份，证明原、被告之间的房屋买卖合同关系及支付购房款的事实。3、《租房协议》1份，证明原、被告签订租房协议以保障房屋过户。4、报警证明、录音各1份，证明被告卖给原告的房屋是某某街XX号X幢XXXX室（某某北园X栋XXXX室）。被告对上述证据的真实性无异议，对证据2、3、4的证明目的有异议。
被告向本院提交如下证据：1、《租房协议》1份，证明原、被告之间并非真实的房屋买卖关系。2、借条、收条各1份，证明被告的前妻林某甲与蔡炜的妻子张宁之间存在长期的借贷关系。3、林某甲的账户明细，证明林某甲收到蔡炜支付的购房款18万元后，取出8万元作为借款利息返回给张宁。4、林某甲向袁某甲、袁某乙出具的欠条2份、袁某甲、袁某乙的银行取款凭证4份，证明案涉房屋买卖合同实质上是借款的担保。5、选房确认单3份，证明被告申购安置房的情况。原告对证据1、2、3、5的真实性无异议，但否认收到林某甲返还的利息8万元，对证据4的真实性、关联性有异议。
对原、被告提交的证据，本院认证如下：对原告提交的证据1、2、3、4真实性、合法性、关联性予以确认；对被告提交的证据1、3、5的真实性予以确认，证明目的不予确认，对证据2、4与本案之间的关联性不予确认。
本院经审理,对双方没有争议的事实予以确认：
2012年12月5日，袁家新作为栖霞区燕子矶街道柳塘村诚实村4-1号的房屋的被拆迁人，与栖霞区房屋拆迁安置办公室签订《南京市征地房屋拆迁补偿安置协议》，约定按有关文件要求申购拆迁安置房。
2016年2月29日，袁家新（甲方）与蔡炜（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方将位于丁家庄的建筑面积70平方米的房屋，以52万元的价格出售给乙方；土地出让金等由乙方负担，其他税费按法律规定各自负担；乙方以现金方式支付购房款，购房款分三期支付，于2016年2月29日支付首付款18万元，交房时支付29万元，过户后支付余款5万元；甲方应于乙方付清第二期房款时，将上述房屋及全部钥匙交付乙方；甲方负责将房屋所有权更改给乙方所有，办理产权时所发生的相关费用由乙方承担。该合同对于违约责任约定：1、甲方如不按合同规定的日期交付房屋，逾期超过1个月时，乙方有权解除本合同，解约时，甲方除将已收的房价款全部退还给乙方外，并应赔偿乙方经济损失100万元。2、乙方全部或者部分不履行合同规定的付款日期及方式的，逾期超过1个月时，甲方有权解除合同。合同甲方由袁家新及其妻子林某甲签名，乙方由蔡炜签名。同日，双方还签订一份《租房协议》，约定乙方承租甲方位于丁家庄的房屋，租期一百年，租金52万元。协议签订后，蔡炜之妻张宁向林某甲转账支付购房款18万元。
2016年12月，袁家新选定拆迁安置房三套，根据其举证的选房确认单记载，三套房屋分别为某某街XX号X幢XXXX室、建筑面积约66.93平方米，某某街XX号X幢XXXX室、建筑面积约87.77平方米，某某街XX号X幢XXXX室、建筑面积约66.69平方米。上述房屋已经交付给袁家新使用。蔡炜得知袁家新取得上述拆迁安置房后，要求袁家新履行房屋买卖合同不成，因此产生纠纷。审理中，袁家新陈述，上述拆迁安置房尚未与售房单位签订房屋买卖契约，未办理权属登记，亦无法过户。
本院认为：本案争议焦点为涉案房屋买卖合同是否成立及其效力、房屋买卖合同标的物如何确定并是否应当继续履行。
关于涉案房屋买卖合同是否成立及其效力。依法成立的合同受法律保护。袁家新作为被拆迁人，对其合法取得的拆迁安置房有处分的权利。袁家新与蔡炜签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，双方之间的房屋买卖合同依法成立并有效。袁家新辩称，案涉房屋买卖合同实际上是借款担保，该主张证据不足，本院不予采信。
庭审中，袁家新认为，双方对于合同标的物约定不明确，合同无法履行。本院认为，签订合同时拆迁安置房并未进行实际安置，故双方均无法确定房屋具体坐落及面积，但事实上但根据丁家庄地区的拆迁安置实际情况，丁家庄地区的拆迁安置房有40-45平方米左右、65-70平方米左右、85-90平方米左右的套型供被安置人选择，其中65-70平方米左右的套型即符合原、被告的约定。因此，双方对70平方米的房屋进行买卖实质上属于房屋买卖合同中的种类物买卖，而根据种类物履行原则和方式，债务人于全体种类物中任取某个或某些个别物给付即可。现袁家新选定的拆迁安置房中符合条件的房屋有2套，具有明确的房屋坐落，只需依据诚实信用原则将其中一套作为买卖合同标的物予以履行，本案房屋买卖合同标的物即转变为特定物买卖，该房屋买卖合同并非无法履行。因此，袁家新主张买卖标的物不明确、合同无法履行理由不充分。蔡炜主张双方合同标的物为某某街XX号X幢XXXX室，本院予以认定。依据《房屋买卖合同》的约定，原、被告互负给付购房款及交付房屋的义务，蔡炜要求袁家新交付某某街XX号X幢XXXX室房屋房屋（），即应当按约在交付房屋时支付第二期购房款29万元，本院予以一并处理。由于袁家新取得涉案房屋尚不满五年，该房屋不符合上市交易条件，蔡炜要求办理房屋过户手续本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条之规定，判决如下：
一、被告袁家新于本判决生效之日起十五日内将栖霞区某某街XX号X幢XXXX室（某某北园X栋XXXX室）房屋交付给原告蔡炜，同时原告蔡炜向被告袁家新支付购房款29万元；
二、驳回原告蔡炜的其他诉讼请求。
案件受理费9000元，减半收取4500元，由被告袁家新负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审判员 虞爱娟
二〇一八年三月十四日
书记员 乔 溪