福建省厦门市湖里区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0206民初6232号
原告：孙枣英，女，1942年7月29日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
委托诉讼代理人：邹丽娜，福建方与圆律师事务所律师。
被告：赵伟，男，1966年12月7日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
委托诉讼代理人：郭晓锋，福建闽鹭律师事务所律师。
被告：厦门飞虹易电子商务有限公司，住所地福建省厦门市思明区厦禾路268号10B02室之一。
法定代表人：胡美娇，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：易昌澍、邓辉，该公司员工。
第三人：厦门厦昌针织工业有限公司，住所地福建省厦门市湖里区嘉禾路701-703号。
法定代表人：陈冠宏。
原告孙枣英与被告赵伟、厦门飞虹易电子商务有限公司（简称飞虹易公司）、第三人厦门厦昌针织工业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月3日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙枣英的委托诉讼代理人邹丽娜、被告赵伟的委托诉讼代理人郭晓锋、被告厦门飞虹易电子商务有限公司的委托诉讼代理人易昌澍、邓辉到庭参加诉讼。第三人厦门厦昌针织工业有限公司经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
孙枣英向本院提出诉讼请求：1.判令孙枣英、赵伟之间就址于厦门市湖里区的租赁合同关系于2016年3月31日起解除；2.判令赵伟立即向孙枣英支付未付租金60825元（2016年1月15日至2016年3月31日的租金数额，且孙枣英有权没收押金，赵伟还须按年度租金的25%支付违约金72030元，另赵伟还须向孙枣英偿付为实现债权而支出的费用6000元；共138855元。3.判令本案保全费用1215元、诉讼费用均由赵伟承担。事实与理由：孙枣英于2008年6月10日向厦门厦昌针织工业有限公司购买位于厦门市湖里区之房产，厦门厦昌针织工业有限公司于2008年12月份向孙枣英交付前述房产使用，但因土地性质问题一直未办理过户手续，但是孙枣英系厦门市湖里区之房产的实际所有权人，由孙枣英向租户收取相应租金。
2015年11月4日孙枣英与赵伟签订一份《房屋租赁合同》（编号：XC15011001），向孙枣英租用位于厦门市（厦昌国际中心）301单元301室、302室之办公室，租赁面积为490平方米，租赁期限为2015年11月4日至2018年11月3日止，租金约定如下：第一年度（2015年11月15日至2016年11月14日）月租金标准为24010元，第二年度（2016年11月15日至2017年11月14日）月租金为25210.5元，第三年度（2017年11月15日至2018年11月14日）月租金为26471元。合同约定赵伟须每三个月提前15天支付下一季度房租。合同第八条约定如拖欠房租5天以上的孙枣英有权单方解除租赁合同，且在第十一条约定孙枣英有权终止合同收回房屋，赵伟应按合同年租金25%向孙枣英支付违约金且不退回押金。同时合同第十五条约定如赵伟违约的还须承担孙枣英为此支付的诉讼费用及律师费用。
根据合同约定，赵伟须于2016年1月1日前支付2016年1月15日至2016年4月14日的租金。但经孙枣英多次催缴，赵伟一直未付相应租金。另赵伟自2016年3月以来在未事先告知孙枣英情况下陆续将公司资料搬出租赁场所，截止2016年3月31日将公司所有物品均搬离公司场所，属于单方退租。
赵伟单方退租后，孙枣英以多种方式要求赵伟前来结清相应费用均被赵伟以各种理由推诿拒绝。孙枣英认为，赵伟单方退租以及迟延支付应付租金的行为已经构成了严重违约，而且以实际行为表示要解除双方租赁合同法律关系，但赵伟应当履行其已实际租赁房产所产生的租金支付义务及合同规定的违约金义务。
赵伟辩称，一、赵伟不是讼争《房屋租赁合同》的承租人，相应义务应当由厦门飞虹易电子商务有限公司承担。2015年11月4日，孙枣英配偶刘良秀携带《房屋租赁合同》的格式文本到飞虹易公司（即租赁房产所在地，湖里区嘉禾路705室301单元），要求飞虹易公司签订正式租赁合同。由于法定代表人易维珊不在公司，而刘良秀坚持要飞虹易公司签章，而赵伟又同时担任飞虹易公司的股东和监事。在易维珊的授意下，赵伟代飞虹易公司签订租赁合同。因此，赵伟的签约行为基于飞虹易公司的授权，属于职务行为并且征得孙枣英在内的各方同意，相应代理活动的后果应当由飞虹易公司承担。二、讼争《房屋租赁合同》实际于2016年2月28日解除，孙枣英诉称的2016年3月31日终止期限与事实不符。首先，在2016年春节之前，飞虹易公司已经与孙枣英就终止租赁合同达成一致，双方均同意春节后开始搬离，所以公司在2016年2月23日就未再支付租金。其次，飞虹易公司与孙枣英（主要是孙枣英的配偶刘良秀）不仅通过电话联络，而且还有面谈。但因为都是飞虹易公司和易维珊处理，所以，具体内容需要由飞虹易公司和证人易维珊回答。最后，根据赵伟了解的情况，孙枣英还主动行使合同解除权，在2016年2月底就要求飞虹易公司搬离。所以，飞虹易公司实际上于2016年2月28日已经搬离讼争租赁房产。三、飞虹易公司支付的租金所对应的租赁期限是2015年11月5日至2016年2月15日，孙枣英要求没收1个月的租金没有请求权基础。孙枣英第二项诉讼请求主张的租金截止日期为2016年1月15日，与事实不符，应当认定为2016年2月15日。四、无论哪一方承担支付租金的义务，孙枣英主张的违约金标准均属过高，应当以实际未付的租金为基础、按中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金。
厦门飞虹易电子商务有限公司辩称，赵伟是代表飞虹易公司签订的租赁合同，法律后果应由飞虹易公司承担。2016年2月28日就已经与孙枣英解除了租赁合同。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，本院予以认定并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2015年11月4日，孙枣英与赵伟签订一份《房屋租赁合同》（编号：XC15011001），约定：1、赵伟向孙枣英租用位于厦门市湖里区，租赁期限为2015年11月4日至2018年11月3日止；2、租金如下：2015年11月15日至2016年11月14日月租金标准为24010元，2016年11月15日至2017年11月14日月租金为25210.5元，2017年11月15日至2018年11月14日月租金为26471元，3个月一付款，每3个月须提前15天支付下一季度房租；3、本合同签订后1日内，赵伟应向孙枣英支付1个月租金作为租赁押金（租赁押金于合同终止时在孙枣英无未缴交费用的情况下无息退回）及2个月租金；4、如拖欠房租5天以上的，孙枣英有权解除合同；5、如拖欠房租5天以上的，孙枣英有权终止合同收回房屋，赵伟应按合同年租金25%（即收回时当年3个月的租金）向孙枣英支付违约金且不退回租赁押金；6、若孙枣英因有关赵伟欠缴租金、水电费、物业管理费等的维权诉讼费及律师费均由赵伟承担；7、在租赁期内，赵伟未经孙枣英同意，半途擅自退租的，赵伟应按合同年租金的25%向孙枣英支付违约金。合同签订后，赵伟支付了押金24010元。
本案在审理过程中，孙枣英申请保全，本院依法作出裁定并采取保全措施，孙枣英为此支付保全费1215元。孙枣英因本案支出律师代理费6000元。
对于双方有争议的事实，本院分析认定如下：一、孙枣英主张赵伟交纳了2016年1月14日前的租金；赵伟抗辩认为其缴纳的押金可冲抵一个月的租金，故其已交纳2016年2月14日前的租金；本院认为，赵伟的抗辩意见不符合合同约定，故本院采信孙枣英的主张。二、孙枣英主张双方租赁合同于2016年3月31日解除；赵伟抗辩认为双方租赁合同于2016年2月28日解除，并提交货物托运单欲证明实际承租人飞虹易公司于2016年2月28日腾退租赁房屋；本院认为，孙枣英对赵伟欲证明的事实不予认可，赵伟的证据不能证明其主张的事实，故本院采信孙枣英的主张，确认双方租赁合同于2016年3月31日解除。
本院认为，孙枣英与赵伟签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方应依约履行义务。赵伟、飞虹易公司均主张讼争合同的法律后果应由飞虹易公司承担，因没有法律依据，故本院不予支持。双方约定的租期尚未届满，赵伟已表明不履行合同，但未能举证证明其与孙枣英协商一致解除合同，故其单方退租的行为已构成违约；赵伟未依约支付2016年1月14日后的租金，亦已构成违约。孙枣英要求赵伟支付自2016年1月15日至2016年3月31日的租金60825元，合法有据，本院予以支持。孙枣英关于没收赵伟的租赁押金以及赵伟应承担保全费、律师代理费的诉求，符合合同约定，应予支持。关于孙枣英要求赵伟按年度租金的25%支付违约金的诉求，赵伟抗辩认为违约金标准过高，本院认为，双方约定的年度租金的25%刚好为3个月租金，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院支持赵伟支付2个月租金的违约金合计48020元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、孙枣英与赵伟订立的编号为XC15011001《房屋租赁合同》于2016年3月31日解除；
二、孙枣英不须向赵伟退回押金24010元；
三、赵伟应于本判决生效后十日内向孙枣英支付房租60825元、保全费1215元、律师代理费6000元；
四、赵伟应于本判决生效后十日内向孙枣英支付违约金48020元；
五、驳回孙枣英的其他诉讼请求。
案件受理费10763元，由赵伟负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 长 刘晓洪
人民陪审员 石延庆
人民陪审员 曾焕生
二〇一七年六月十六日
代书 记员 陈 静
附页：
本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
本案执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。