湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘01民终9908号
上诉人（原审原告）：郑飞，男，1987年5月21日出生，汉族，住山东省济南市长清区。
委托诉讼代理人：肖坤明，湖南金凯华律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：涂西，女，1988年12月19日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。
委托诉讼代理人：肖坤明，湖南金凯华律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：刘瑶，女，1988年5月3日出生，汉族，住湖南省湘潭县。
委托诉讼代理人：谭江玮，湖南麓和律师事务所律师。
原审第三人：湖南新环境房地产经纪连锁有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区劳动西路528号现代华都家园综合楼2218。
法定代表人：袁李。
委托诉讼代理人：钟梦雅，女，1992年7月16日出生，湖南省双峰县蛇形山镇越山村文革村民组，系公司法务部职员。
上诉人郑飞、涂西与上诉人刘瑶、原审第三人湖南新环境房地产经纪连锁有限公司（以下简称新环境公司）房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服湖南省长沙市雨花区人民法院作出的（2016）湘0111民初7676号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人郑飞、涂西不服原审判决，向本院上诉称，请求将一审判决第二项改判为：刘瑶赔偿郑飞、涂西房屋增值差价损失300526元。事实与理由：1、一审判决酌情认定郑飞、涂西的损失过分低于实际损失以及评估损失300526元，没有依据评估报告及郑飞、涂西另行购房的证据进行公正判决。2、一审法院认为刘瑶在订立合同时对房屋价格上涨没有足够的预见能力显然错误。由于房地产市场是波动的，只是幅度问题，并且各地区都普遍存在，为了维护房屋交易背后的安全、稳定性并规制违约行为，司法精神也应支持郑飞、涂西的请求。郑飞、涂西的损失不论是可得利益损失还是另行购买同小区同类型房屋的实际损失，远远超过评估差价损失300526元，并且目前涉案房屋刘瑶仍未出售，房价已上涨约66万元，即使根据法律规定刘瑶赔偿郑飞、涂西评估的差价损失，刘瑶依然可以因违约获利。综上，一审判决酌情认定郑飞、涂西的损失过低，请求二审法院依法改判。
刘瑶答辩称:对方的上诉状主要是关于损失这一部分，根据合同法约定，造成损失赔偿包括合同履行后可得的利益但不得超过违反合同一方订立合同预见或者应当预见到违反合同可能造成的损失。本案中，我方认为违约方并不在我们，而是在对方，即使适用这一条，我们预见的仅仅是签订合同当时合同条款约定的违约责任，而并非房屋的差价，因此我们认为应当驳回对方的上诉请求。
原审第三人新环境公司答辩称：公平原则是合同法的基本原则之一。买卖双方在签订合同后，一方违约，违约方因此获得巨大的利益，是不符合公平原则的。
上诉人刘瑶不服原审判决，向本院上诉称，请求：1、撤销（2016）湘0111民初第7676号民事判决书第二、三、四项；2、改判驳回郑飞、涂西的除第一项外的其他全部诉讼请求；3、判令本案的一、二审全部诉讼费用由郑飞、涂西承担。事实与理由：一、一审法院认定事实有误，应当予以纠正。1、一审法院认定刘瑶为违约方，存在明显错误。一审庭审时，审判长询问：如果郑飞、涂西有能力证明其有垫资的能力，问刘瑶是否愿意继续履行合同，刘瑶答不愿意，从而认定刘瑶违约，是错误的。原因如下：（1）、郑飞、涂西在庭审时承诺其有能力垫资，但是又没有说明几时能够垫资，而且其在起诉状中明确说明要求解除合同，刘瑶在答辩中明确表示了同意第一项诉讼请求，那么对解除合同这一问题，双方不存在争议，一审法院以假定的事实来认定刘瑶违约，是绝对错误且不能令人信服的。（2）、一审法院认定郑飞、涂西有履约能力的依据是其另外购房的事实，但是该事实与本案没有关联性。依据郑飞、涂西向法庭提交的另一份购房合同及相关的证据分析，虽是一份公积金贷款的购房合同，但不能依此证明刘瑶与郑飞、涂西之间的购房合同就可以进行公积金贷款。（3）、一审法院没有证据而认定郑飞、涂西能够公积金贷款成功，一审法院仅凭郑飞、涂西的口头陈述，是毫无依据的。2、一审法院认定郑飞、涂西损失的方式及判决结果无事实依据且无法律依据。2017年5月20日，长沙市市政府下达了关于限购的通知，房产价格应声而降，那么以未下达限购前通知前的一个评估报告来认定限购前通知后的一个房屋损失，与实际情况严重不符。3、一审法院忽视了重要的本案第三人的责任，在庭审过程中，第三人陈述其已经向上诉人解释了关于公积金贷款的流程，但是并未提出任何的书面性依据，另外，第三人陈述其已对郑飞、涂西的公积金贷款资格进行审核，但是并未向刘瑶反馈此消息，也没有任何证据证明，反而是第三人的售后工作人员告知刘瑶，说建议其慎重考虑此次交易。第三人在此次交易中有重大的过错，应当由第三人退还中介费。二、一审法院适用法律错误。1、关于先履行抗辩权。在《房屋买卖合同》第二条第二款第二项中，明确约定了郑飞、涂西须先通过公积金贷款的相关审批，并且通知刘瑶，再由刘瑶解除抵押、办理过户手续，之后支付首付款二十二万元，刘瑶有将房屋从银行赎出并且过户的义务。这一条明确了郑飞、涂西通过公积金贷款的相关审批后，并使刘瑶相信郑飞、涂西具备相关的付款能力后，刘瑶才将房屋过户，因此在郑飞、涂西未通过公积金贷款的相关审批及获得相关的公积金贷款的资格前，刘瑶为了交易安全，可以拒绝过户房屋。2、关于本案诉争的相关违约责任，《房屋买卖合同》第八条中有明确的约定；合同一方未按本合同约定条款履行其义务，每逾期一日违约方向守约方支付300元每日的违约金，如违约行为超过十日的，或者保证事实不真实的，守约方有权解除本合同，并要求违约方向守约方支付与本合同定金数额数目相同的违约金。违约责任约定的数额十分清楚。3、郑飞、涂西完全没有证据证明其具体的损失。（1）二手房价格市场随市变动，存在极不稳定性，而且评估报告参照的是评估时的行情价，而非2016年11月时的相关价格；（2）按照郑飞、涂西的逻辑而言，房屋涨价，刘瑶不卖，郑飞、涂西就升值部分就要承担责任，但是如果房屋降价，那么郑飞、涂西不买，刘瑶是否可以要求强制履行合同呢，这一点在司法实践及现行法律上是得不到支持的。4、本案是典型的债权纠纷，不能适用物权的法律规定。本案系合同债权请求权之诉，而非物权请求权之诉，郑飞、涂西要求在获得物的所有权与未获得物的所有权之间来作一个损失比较，依据物权请求权之诉的规定来提出的合同之债权请求权诉讼请求，要求按照物权请求权的损失基础来赔偿合同债权之诉的损失，是滥用法律，严重的适用法律错误。
郑飞、涂西答辩称：1、针对刘瑶的事实部分，一审法院认定正确，在郑飞、涂西支付了定金及居间服务费之后，郑飞委托新环境公司办理公积金贷款和相关资料，但是刘瑶立即反悔，因为房价卖低了，表示不卖，要解除合同，经过新环境公司经办人员的多次沟通，虽表示愿意继续履行，但是一直拒绝配合提交户口资料，导致郑飞不能办理公积金贷款的手续，这些事实有郑飞提交的微信证据以及新环境公司的经办人员的陈述，并且一审法官询问时，刘瑶当庭承认没有提交户口资料，此后，郑飞多次通过新环境公司与刘瑶沟通协调并且对刘瑶的所有要求都愿意满足，包括支付款项、帮助刘瑶解除房屋抵押，后来愿意一次性付款。但是刘瑶坚决不履行合同，而此时根据评估报告的评估到11月份房屋已经上涨了30万元，显而易见，刘瑶找各种理由不履行合同拖延导致郑飞、涂西的损失扩大；2、一审适用法律正确，涉案合同有明确约定，刘瑶只能预见合同约定的责任没有法律依据。
原审第三人新环境公司答辩称：1、新环境公司在双方买卖交易过程中，履行了应尽的居间义务，本案系刘瑶不履行合同导致交易无法履行，一审法院认定事实正确；2、2016年11月25日评估的价格是高出了30多万元，但是据第三方所知，当时实际的市场交易价格比这个评估价格还高两三千一个平方。
郑飞、涂西向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除郑飞、涂西、刘瑶之间的《房屋买卖合同》；2、判令刘瑶向郑飞、涂西返还定金2万元；3、判令刘瑶赔偿郑飞、涂西房屋增值差价损失300526元；4、判令刘瑶赔偿郑飞、涂西房屋评估费13000元；5、判令刘瑶赔偿郑飞、涂西居间服务费1万元；6、判令刘瑶承担本案诉讼及保全费用。
一审法院经审理查明:2016年8月27日，郑飞、涂西（乙方，买受方）与刘瑶（甲方，出售方）、第三人（丙方，居间方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方将位于长沙市房屋（以下简称涉案房屋）出售给乙方，总售价80万元；该房屋已设抵押，抵押金额约50万元；乙方于2016年8月27日支付甲方购房定金2万元，定金由丙方托管待交房时支付给甲方；2016年11月27日前乙方银行审批通过，甲方解除抵押，办理产权过户，手续办理时支付甲方购房首付款22万元；乙方通过市公积金贷款向甲方支付购房款55万元，甲乙双方必须全力配合办理，贷款额度、实际到账日以银行实际情况为准，贷款放款差额部分在放款后三个工作日内由甲乙双方根据总房价结清，多退少补；乙方在签订本合同当日，支付丙方居间服务费1万元；甲方应在签订合同后7日内将办理该房屋过户及贷款所需的一切资料提交代办机构或乙方，乙方应在签订合同后7日内将办理该房屋过户、符合贷款条件及贷款所需一切资料提交代办机构或甲方；合同一方未按约定履行义务，每逾期一日违约方向守约方支付300元的违约金，如违约行为已累计超过双方约定时间10日的，或者保证事项不真实的，守约方有权解除合同，并要求违约方向守约方支付与本合同定金数目相同的违约金；乙方承诺该房屋首付款用于替甲方提前还贷，在提前还贷之前甲方必须办理全权委托公证于丙方指定人员名下；在本合同签订一个月内，乙方承诺确定可以贷款，银行承诺发放贷款不足以支付房款余额的，双方约定解除合同，卖方应在解除合同之日起2日内全额退还买方已付所有款项，双方互不承担违约责任；该合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，郑飞、涂西支付定金2万元、居间服务费1万元。后双方在合同履行中发生纠纷，郑飞、涂西诉至该院。
在本案审理过程中，郑飞、涂西为证明因刘瑶违约造成的购买房屋差价损失，申请对涉案房屋在郑飞、涂西起诉后刘瑶收到起诉状副本之日即2016年11月25日的市场价格进行评估。经该院委托，湖南万源房地产评估有限公司于2017年4月19日作出《评估报告书》，估价结果为涉案房屋在价值时点即2016年11月25日时的市场价值为8227元每平方米，总价为1100526元，比郑飞、涂西、刘瑶签订合同时价格高出300526元，郑飞、涂西为此支付评估费13000元。
在本案庭审过程中，郑飞、涂西申请涉案房屋居间服务经办人刘志坤出庭作证，并提交了刘瑶与居间经办人的聊天记录，拟证明系因刘瑶违约导致涉案房屋交易终止。证人证言及聊天记录均显示，刘瑶于合同签订当天晚上发信息称认为涉案房屋出售价格偏低，刘瑶不再出售，经办人多次催促后刘瑶仍拒绝配合提交郑飞、涂西办理贷款所需要的户口资料。证人证言还显示，刘瑶要求郑飞、涂西先支付首付款才能解除抵押，但刘瑶拒绝按照合同约定对此办理委托公证事项。聊天记录还显示，郑飞、涂西于2016年9月25日通过手机短信告知刘瑶及第三人，郑飞、涂西经向公积金中心咨询已经确定可以贷款。郑飞、涂西对此还陈述称，若刘瑶对贷款及郑飞、涂西的履约能力有担心，郑飞、涂西还可以垫资解除涉案房屋抵押，并将该意向告知了第三人及刘瑶，但刘瑶仍拒绝履行合同。郑飞、涂西还陈述称，因刘瑶拒绝出售涉案房屋，郑飞、涂西已于2017年3月13日另行签订合同购买了位于长沙市雨花区房屋，因房屋价格上涨，郑飞、涂西为此多支出了40多万元的房款，该房屋交易已经完成，长沙市不动产登记中心已于2017年6月9日为该房屋出具了《不动产受理凭证》；郑飞、涂西还陈述称，涉案房屋目前单价已经超过一万元每平方米，即使刘瑶按照郑飞、涂西诉讼请求承担赔偿房屋差价的违约责任，刘瑶仍会因违约获利。
在本案审理中，刘瑶陈述称其仅在合同签订当晚表示不再出售涉案房屋，但后来又明确表示“继续跟进”，故刘瑶愿意履行合同，不存在违约行为。涉案房屋交易未能成功系因郑飞、涂西要求在贷款发放前先进行过户，刘瑶认为该方式对刘瑶存在风险，故未予同意。刘瑶还陈述称，郑飞、涂西未按合同约定在合同签订后7日内提交能够贷款的材料，故郑飞、涂西违反合同约定在先，且第三人通知刘瑶提供户口本时间为2016年9月26日，已经超出合同约定时间，故刘瑶未提供。
一审法院认为：涉案房屋的买卖合同因刘瑶拒绝配合郑飞、涂西办理贷款手续导致交易未能完成，现郑飞、涂西已经另行购买房屋，双方合同目的已经无法实现，故该院对郑飞、涂西要求解除合同的诉请请求予以支持，合同解除时间以刘瑶收到郑飞、涂西诉状副本之日即2016年11月25日为准。本案争议焦点为违约方及郑飞、涂西损失的认定，对此分述如下。
关于违约方的认定。根据查明事实，郑飞、涂西在合同签订当天即支付购房定金2万元及居间费1万元，郑飞、涂西履约态度积极。刘瑶在合同签订当晚即以涉案房屋售价偏低为由明确表示不再履行合同，后虽又表示继续跟进，但却拒绝配合提供郑飞、涂西贷款所需的户口资料，并拒绝办理用首付款提前还贷的委托公证事宜，且在郑飞、涂西提出全额垫资后刘瑶仍拒绝履行合同，故刘瑶违约意向明显，应认定为违约方。刘瑶辩称对郑飞、涂西能否贷款及额度存在疑虑，郑飞、涂西通过银行审批与过户应当同时履行，刘瑶据此享有同时履行抗辩权，该院认为根据双方合同约定，银行发放贷款不足以支付房款余额的，双方约定解除合同，卖方退还买方已支付的所有款项，双方互不承担违约责任。据此，双方合同对贷款不能的风险已有明确约定，即使郑飞、涂西出现贷款额度不足的风险，双方亦应按照合同约定处理，且郑飞、涂西经向公积金中心咨询明确可以贷款，之后郑飞、涂西另行购房并交易成功也佐证郑飞、涂西履约能力没有问题，故刘瑶此项抗辩意见没有事实依据，该院依法不予采信。刘瑶辩称，郑飞、涂西未按合同约定在7日内提交银行贷款证明，该院认为根据证人证言及第三人陈述，郑飞、涂西已经按照合同约定提交了相关资料，并对贷款问题及时进行了咨询，并将结果向刘瑶进行告知，故刘瑶该项抗辩意见与事实不符，该院依法不予采信。刘瑶辩称第三人于2016年9月26日才告知刘瑶需要提交户口资料，已经超出合同约定期限，该院认为郑飞、涂西提交的聊天记录以及证人的当庭证言能够证明第三人此前已经多次要求刘瑶配合提交户口资料以配合郑飞、涂西办理贷款，且此时距离合同约定的银行审批通过以及过户截止日期（2016年11月27日）尚有两个月时间，刘瑶若诚信履约，完全有时间办理后续交易手续，故刘瑶此项抗辩意见与事实不符，该院依法不予采信。
二、关于郑飞、涂西损失的认定。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，郑飞、涂西为履行涉案房屋买卖合同，已经支付居间服务费1万元，刘瑶对此应当赔偿给郑飞、涂西。郑飞、涂西主张因刘瑶违约行为导致其购房成本增加，要求将评估的涉案房屋市场价与合同约定价格的差价作为损失300526主张赔偿，该院认为因刘瑶违约行为导致郑飞、涂西另行购买房屋单价升高，郑飞、涂西在此产生损失客观存在，但刘瑶在订立合同时对此尚无足够预见能力。结合刘瑶的违约情节，从保护守约方合法利益、维护诚实信用的交易道德角度考虑，该院对此酌情支持10万元，郑飞、涂西主张超过部分该院依法不予支持。郑飞、涂西支付的评估费13000元，属郑飞、涂西损失范围，刘瑶应予赔偿。刘瑶辩称合同已经约定了违约责任，即使刘瑶存在违约行为也应按照合同约定处理，该院认为合同约定的违约金标准过低，不足以弥补郑飞、涂西产生的实际损失并体现对违约方的惩罚，故该院对郑飞、涂西要求按照其实际损失认定赔偿数额的意见予以采信，对刘瑶该项抗辩意见依法不予采信。考虑到本案纠纷系因刘瑶违约引起，故诉讼费用由刘瑶负担为宜。郑飞、涂西主张由刘瑶赔偿定金2万元，但根据合同约定定金系郑飞、涂西、刘瑶及第三人三方约定由第三人托管，并未实际支付给刘瑶，郑飞、涂西可依法向第三人主张权利，故该院对郑飞、涂西该项诉请依法不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条之规定，判决如下：一、郑飞、涂西与刘瑶于2016年8月27日签订的《房屋买卖合同》于2016年11月25日解除；二、刘瑶于判决生效后7日内赔偿郑飞、涂西房屋增值差价损失100000元；三、刘瑶于判决生效后7日内赔偿郑飞、涂西房屋评估费损失13000元；四、刘瑶于判决生效后7日内赔偿郑飞、涂西居间服务费损失10000元；五、驳回郑飞、涂西的其他诉讼请求。如果未按照判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4750元，由刘瑶负担。
二审中,郑飞、涂西向本院提交如下新证据：证据一，房产证、公积金借款合同、补充协议、转账记录流水。拟证明：因刘瑶违约，郑飞通过公积金贷款购买了美洲故事的房子，导致多支付了453888元房款；证据二，刘瑶的不动产登记情况表、合同标的房屋均价行情。拟证明：合同标的房屋价格暴涨，刘瑶出售房屋后获得了几十万的巨大利益，该部分利益属于本案合同履行的可得利益，应由刘瑶赔偿给郑飞夫妻。刘瑶发表质证意见为：第一组证据三性均有异议，该证据并非民事诉讼法的新证据，在一审中对方可以提供而没有提供且在第三次开庭中，对方也表示该证据与本案无关，不能达到对方的证明目的；第二组证据对不动产情况登记表真实性和合法性没有异议，对其关联性有异议，不能达到其证明目的。不能证明该房屋出售所得的巨大利益属于本案可得利益，进而不能证明其应当由对方来享有该利益。网站查询的证据与上一份证据质证意见一致，该查询的价值不能客观反映其真实情况，无法达到对方的证明目的。原审第三人新环境公司发表质证意见为：证据一、三性无异议；证据二、不动产情况表真实性、合法性无异议，关联性有异议无法看出刘瑶出售房屋获得了巨大利益；关于均价行情，真实性、合法性没有异议，关联性有异议，只是一个参考，据我们所知，涉案房屋所在小区的价格确实是大幅度上涨，上涨30万元左右是有的。本院经审查认为，郑飞、涂西提交的上述证据仅能作为违约损失参考的依据，不能完全达到其证明目的。
本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：综合双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：（一）违约方应如何认定；（二）郑飞、涂西的损失应如何认定。针对上述争议焦点，本院评析如下：
一、关于一审判决认定刘瑶系本案的违约方是否恰当的问题。刘瑶上诉称，一审法院认定刘瑶为违约方存在明显错误。本院认为，郑飞、涂西在签订合同的当天就支付了定金及居间服务费，履约态度积极。郑飞委托新环境公司办理公积金贷款，但刘瑶拒绝配合提供郑飞、涂西贷款所需的户口资料。且在郑飞、涂西提出全额垫资后刘瑶仍拒绝履行合同。因此，根据本案事实，结合合同约定，一审判决认定违约方系刘瑶并无不当。刘瑶上诉称，郑飞、涂西在庭审时承诺其有能力垫资，但是又没有说明几时能够垫资，一审法院以假定的事实来认定刘瑶违约，是绝对错误的。本院认为，郑飞、涂西提出全额垫资履行合同后，刘瑶仍拒绝履行合同，一审法院以该事实来认定刘瑶违约合情合理。刘瑶上诉称，一审郑飞、涂西能够公积金贷款依据不足。本院认为，郑飞、涂西经向公积金中心咨询明确可以贷款，并将结果向刘瑶进行告知，之后郑飞、涂西另行购房并交易成功也佐证郑飞、涂西履约能力没有问题。然而，刘瑶拒绝配合提供郑飞、涂西贷款所需的户口资料。故刘瑶以郑飞、涂西能否贷款及额度存在疑虑为由而不履行合同的抗辩意见不能成立。综上，刘瑶关于其不是违约方的上诉理由不能成立，本院不予支持。
二、关于郑飞、涂西的损失应如何认定的问题。郑飞、涂西上诉称，一审判决酌情认定郑飞、涂西的损失过分低于实际损失以及评估损失300526元。刘瑶上诉称，一审法院适用法律错误，涉案《房屋买卖合同》第八条中对违约责任的数额有明确的约定。本院认为，首先，因刘瑶违约行为导致郑飞、涂西另行购买房屋单价升高，郑飞、涂西在此产生损失客观存在，但刘瑶在订立合同时对此尚无足够预见能力。其次，合同约定的违约金标准过低，不足以弥补郑飞、涂西产生的实际损失。结合刘瑶的违约情节，从公平原则出发，一审判决酌情支持郑飞、涂西房屋增值差价损失100000元较为妥当，本院予以维持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处得当，依法应予维持。上诉人郑飞、涂西、刘瑶的上诉理由均不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费4750元，由上诉人郑飞负担2375元,由上诉人刘瑶负担2375元。
本判决为终审判决。
审判长 何豪杰
审判员 詹支粮
审判员 曾庆军
二〇一八年五月二十一日
书记员 黄 佳
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。