湖南省长沙市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）湘01执异196号
案外人：刘维清，男，汉族，2000年8月11日出生，住湖南省武冈市湾头桥镇。
申请执行人：蒋社祥，男，汉族，1956年1月29日出生，住湖南省长沙市雨花区。
委托诉讼代理人：魏岗屹，湖南湘达律师事务所律师
被执行人：湖南度量衡置业有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区车站北路70号万象新天公寓5号栋2310房，组织机构代码：574300213。
法定代表人：易文仙，执行董事总经理。
被执行人：易文仙，女，汉族，1966年4月25日出生，住湖南省洞口县高沙镇，与被执行人曾祥旺为夫妻关系。
被执行人：曾祥旺，男，汉族，1966年2月出生，住湖南省洞口县高沙镇。
本院在执行申请执行人蒋社祥与被执行人湖南度量衡置业有限公司、易文仙、曾祥旺民间借贷纠纷一案中，案外人刘维清向本院提出书面的执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，举行了听证。案外人刘维清、申请执行人蒋社祥的委托代理人魏岗屹到庭参加了听证。本案现已审查终结。
案外人刘维清称，案外人与被执行人湖南度量衡置业有限公司于2014年9月26日签订《房地产买卖合同》，约定被执行人将其位于洞口县高沙镇××路××市场3栋3-111号的房屋出售给案外人，案外人向其一次性支付全部房款238440元，并办理有关商品房买卖网签手续。被执行人也已将上述房屋的钥匙交给案外人，将该套房屋正式交付案外人使用。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部示并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。综上所述，贵院将案外人的财产予以执行，明显错误。请求立即中止执行，并返还案外人位于洞口县高沙镇××路××市场3栋3-111号房产。
本院查明，原告蒋社祥与被告湖南度量衡置业有限公司、易文仙、曾祥旺民间借贷纠纷一案前由本院立案审查。诉讼过程中，本院作出（2015）长中民二初字第00313号民事裁定书，并于2015年6月5日查封了易文仙（湖南度量衡置业有限公司）名下的位于洞口县高沙镇××路××市场10栋、权证号为7××7项下110、111、112号房产和被执行人湖南度量衡置业有限公司所有的位于洞口县高沙镇××路××市场3栋、权证号为7××5项下的108、109、110、111号房产。2015年10月9日，本院作出（2015）长中民二初字第00313号民事判决：一、被告湖南度量衡置业有限公司、易文仙、曾祥旺于判决生效之日起十日内偿还原告蒋社祥借款本金200万元及利息（2011年6月2日，以本金80万元为基数，按照人民银行同类贷款利率的四倍计算；从2011年6月3日起至2011年8月16日止，以本金100万元为基数，按照人民银行同类贷款利率的四倍计算；从2011年8月17日起至债务清偿之日止，以本金200万元为基数，按照人民银行同类贷款利率的四倍计算）；二、驳回原告蒋社祥的其他诉讼请求。判决生效后，因债务人未按生效法律文书履行义务，债权人蒋社祥向本院申请强制执行。本院在执行过程中，于2015年11月30日向湖南度量衡置业有限公司、易文仙、曾祥旺发出（2015）长中民执字第01086号执行通知书，（2015）长中民执字第01086号报告财产令、（2015）长中民执字第01086号提供被执行人财产状况通知书，要求湖南度量衡置业有限公司、易文仙、曾祥旺向申请执行人蒋社祥支付案款4260000元；承担本案执行费45000元，并责令被执行人如实向法院报告当前以及受到执行通知书同日前一年的财产状况。2015年12月16日，本院作出（2015）长中民执字第01086-1号执行裁定：冻结、扣划被执行人湖南度量衡置业有限公司、易文仙（公民身份证号码）、曾祥旺（公民身份证号码）银行存款人民币4310000元或查封、扣押其价值相当的其他财产。之后，本院向洞口县国土资源局发出（2015）长中民执字第01086号协助执行通知书，查封了被执行人易文仙名下位于高沙镇××路土地证号为洞国用（2010）8××0、洞国用（2014）8××4的国有土地使用权；被执行人曾祥旺名下位于高沙镇高黄路土地证号为洞国用（2012）8××8的国有土地使用权。2016年6月30日，本院作出（2015）长中民执字第01086-2号执行裁定，拍卖被执行人易文仙（湖南度量衡置业有限公司）名下的位于洞口县高沙镇××路××市场10栋、权证号为7××7项下110、111、112号房产和被执行人湖南度量衡置业有限公司所有的位于洞口县高沙镇××路××市场3栋、权证号为7××5项下的108、109、110、111号房产。并依法委托邵阳市大诚拍卖有限公司对上述房产进行了公开拍卖，经三次拍卖均流拍。2017年5月19日，申请执行人蒋社祥向本院申请以物抵债。2017年6月8日，本院作出（2015）长中民执字第01086-3号执行裁定书，裁定：一、将被执行人易文仙（湖南度量衡置业有限公司）名下的位于洞口县高沙镇××路××市场10栋、权证号为7××7项下110、111、112号房产作价105万元（第三次流拍价），交付申请执行人蒋社祥抵偿债务。易文仙（湖南度量衡置业有限公司）名下的位于洞口县高沙镇××路××市场10栋、权证号为7××7项下110、111、112号房产的所有权及相应其他权利归申请执行人蒋社祥所有。房屋所有权自裁定送达申请执行人时起转移；二、将被执行人湖南度量衡置业有限公司所有的位于洞口县高沙镇××路××市场3栋、权证号为7××5项下的108、109、110、111号房产作价80万元（第三次流拍价），交付申请执行人蒋社祥抵偿债务。被执行人湖南度量衡置业有限公司所有的位于洞口县高沙镇××路××市场3栋、权证号为7××5项下的108、109、110、111号房产的所有权及相应其他权利归申请执行人蒋社祥所有。房产所有权自本裁定送达申请执行人时起转移；三、申请执行人蒋社祥可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。2017年7月，案外人刘维清向本院提出书面的执行异议，异议请求如前所述。
另查明，本案听证过程中，案外人刘维清为证明其异议请求，向本院提交了如下证据：1、2014年2月8日，刘维清与湖南度量衡置业有限公司签订的《洞口县商品房买卖合同》（合同编号：7××53-111）。合同约定：由刘维清以238440元的价格买受湖南度量衡置业有限公司高沙商贸大市场项目中的第3幢3-111房产，产权面积39.74平方米。合同落款买受人处，有刘维清、刘大平（系刘维清的父亲）、刘红英的签名和按印。2、2014年1月30日、2月24日，湖南度量衡置业有限公司开具的收到刘维清3幢1层111号房屋款共计509705元。收据上的出纳或经手人为刘大平、易文仙等。3、2014年1月30日，湖南度量衡置业有限公司洞口分公司记帐凭证，记载：收刘维清3-111商铺及其他应付款\\\客户往来\\\维修基金计377754元。4、2014年1月30日3幢1层111号房的合同签约单，买受人签字处为刘大平，财务收款确认易文仙。5、盖有湖南度量衡置业有限公司洞口分公司财务专用章的银行转账凭条，载明刘大平在2014年1月30日向邵林华（刘大平表示系湖南度量衡置业有限公司合伙人）账户转入69947元。6、盖有洞口县房产局公章的照片复印件，该复印件显示刘维清与湖南度量衡置业有限公司签订的7××53-111号合同已经在2014年10月27日网签。7、刘维清拍摄的门面照片。
本院认为,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。现有证据表明，案外人刘维清在本院查封被执行人湖南度量衡置业有限公司名下、位于洞口县高沙镇××路××市场3栋、权证号为7××5项下111号房产之前，即已经与湖南度量衡置业有限公司签订了该房屋的房地产买卖合同，并支付了全部价款，由于湖南度量衡置业有限公司的原因，该房屋一直未能过户。但该房屋系商用门面，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第一款（二）项的规定，因此，案外人刘维清的异议理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定如下：
驳回案外人刘维清的执行异议。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 郭天剑
审判员 盛知霜
审判员 谭斯元
二〇一七年十二月五日
书记员 何泳漪
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。