山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济民再字第15号
上诉人（原审第三人）：ＸＸ（系刘曼莉之子），男，1976年3月11日，汉族，无业，住济南市。
委托代理人：王书华，男，1976年4月11日出生，汉族，嘉祥宗圣法律服务所法律工作者，住济南市。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：济南铭泉房地产策划服务有限公司，住所地济南市。
法定代表人：李保泉，经理。
委托代理人：贾怀志，山东舜德律师事务所律师。
原审被告（反诉原告）：王秀珍，女，1963年9月10日出生，汉族，个体工商户，住济南市。
委托代理人：杨成强（系王秀珍之夫），男，1963年4月12日出生，汉族，个体工商户，住址同王秀珍。
委托代理人：马福林，山东文泉坤园律师事务所律师。
上诉人ＸＸ与被上诉人济南铭泉房地产策划服务有限公司（简称铭泉公司）、原审被告王秀珍房屋买卖合同纠纷一案，济南市槐荫区人民法院于2008年1月8日作出（2007）槐民初字第2402号民事判决。王秀珍不服，向本院提起上诉。本院于2008年4月28日作出（2008）济民五终字第249号民事判决。王秀珍仍不服，向山东省高级人民法院申请再审。山东省高级人民法院于2009年4月21日作出（2008）鲁民提字第172-1号民事裁定，撤销济南市槐荫区人民法院（2007）槐民初字第2402号民事判决和本院（2008）济民五终字第249号民事判决，发回济南市槐荫区人民法院重审。诉讼中，铭泉公司于2009年10月26日申请追加刘曼莉为第三人参加诉讼；同日刘曼莉亦申请作为第三人参加诉讼。济南市槐荫区人民法院追加刘曼莉为第三人参加诉讼。济南市槐荫区人民法院于2011年8月2日作出（2009）槐民再字第4号民事判决。铭泉公司、刘曼莉不服判决，向本院提出上诉。本院于2012年7月12日作出（2012）济民再字第46号民事裁定，撤销济南市槐荫区人民法院（2009）槐民再字第4号判决，发回济南市槐荫区人民法院重审。诉讼中，刘曼莉于2014年2月18日死亡，其继承人母亲刘素华，女儿王宏宝，儿子ＸＸ。其子ＸＸ参加诉讼，其他人放弃。济南市槐荫区人民法院经审理于2014年11月17日作出（2012）槐民再重字第1号民事判决。ＸＸ不服判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人ＸＸ的委托代理人王书华，被上诉人铭泉公司法定代表人李保泉及其委托代理人贾怀志，原审被告王秀珍的委托代理人杨成强、马福林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2007年11月5日，原告铭泉公司起诉至济南市槐荫区人民法院称，2006年9月19日，我公司与被告签订《单位集资建房协议代购房合同-2》及其附件。我公司为甲方，被告为乙方。双方约定：乙方认购甲方位于济南市槐荫区纬十二路75号院内1单元107室住房，房屋单价为每平方米3100元，共计401915元，全部房款在签署合同起一年内付清，合同签订后，乙方有确保按合同规定时间足额向甲方支付房款的义务，若乙方延期付款，甲方有追索违约利息的权利，逾期30天仍未付清款者，甲方有权利解除合同，收回房产。合同签订后，我公司将房产交付被告，被告亦先后支付了部分房款20万元。按照约定全部房款应当于2007年6月17日前付清，但是剩余房款201915元至今未付。被告逾期已经超过30天，我公司按照约定有权解除合同，收回房产，并且按照约定被告应向我公司支付逾期付款利息。诉请判令：1、解除我公司与被告于2006年6月19日签订的《单位集资建房协议代购房合同》及其附件，判令被告返还房产；2、被告支付违约金5512.28元（以201915元为基数，每日按照万分之二点一自2007年6月20日计算至起诉之日止）。重审中又称：王秀珍怎么拼凑也没有付清总房款的50%，至今也没付清总房款。合同附件同意建小院，但是建什么样的小院、需要花多少钱、什么时间建设没有约定，建小院也应按统一规划，也应算在分摊面积上。当时由于和北面的重型机械厂地基纠纷打官司，所以没有施工，王秀珍不仅自行建了小院，还盖了一间小房，再把小房的费用折抵房款，所建小院是占了一个车位的，每车位定价10万元。电视初装费354元，王秀珍没有交纳，也没有提供出发票，更不应折抵房款，连354元也来充数，无中生有的拼凑总房款的50%。规划手续齐全，原一、二审法院已认定五证齐全，该楼房的建设手续用的是槐荫房屋建设开发总公司的小区旧城改造工程的全部手续，是按照整个项目转让给铭泉公司的。虽然济南市市中区法院和济南中院对该争议房撤销了房产证，但是撤证的原因一是房管局的业务章与现在的业务章不是同一个章；二是铭泉公司填表日期不符，该案与撤证没有直接的法律关系，这是一个行政与民事的两重法律关系。本案涉及房屋济南市一单元107室房产证已撤销，原王秀珍房屋买卖合同和刘曼莉委托合同均无效。根据济南市市中区人民法院（2009）市行初字第3号行政判决书，该案涉及房屋的产权证已被撤销，并已生效。根据《物权法》的规定，该房已不属于刘曼莉的房产所有人，铭泉公司与刘曼莉的房屋买卖委托合同和解除合同也因此无效。依照合同法的返还原则，要求法院将纬十二路75号1单元107室房屋返还给铭泉公司，返还房屋的同时，铭泉公司将其收取王秀珍部分房款予以退还。
被告（反诉原告）王秀珍辩称，1、我是善意购房并积极履行了合同的义务。双方并不是集资建房合同，双方就是房屋买卖关系。我购买了原告的房产，并积极履行了义务。双方约定在半年后付百分之五十的房款，事实上我在签订合同后十几天就付了20万元购房款；2、是原告的违约造成了本案的纠纷。原告承诺在我所买的房屋前面建一个小院，小院应该在房屋交付时一并交付，但原告没有完成这个承诺；3、原告承诺在一年期间内为我办成房屋权属证书，其一年内不出示办理房产证的材料，也不收取为我办证的资料，这个违约是根本性的。综上，应驳回原告的诉讼请求。重审中又称：在山东省高级人民法院提审本案期间，案外人刘曼莉作为原告，以王秀珍及其丈夫杨成强为被告，向槐荫区人民法院提起了另一起民事诉讼。案外人刘曼莉的诉讼请求是：判令杨成强立即将侵占的位于济南市槐荫区忠厚街5号楼1单元107室（槐荫区纬十二路75号院内新楼1单元107室）腾出并交付给刘曼莉。在此情况下，假设铭泉公司的诉讼请求成立，刘曼莉的诉讼请求也成立，答辩人真不知道谁对本案所涉房屋拥有产权？答辩人就将所涉房屋返还给谁？在答辩人应诉刘曼莉提起的腾房纠纷一案期间，答辩人发现尽管刘曼莉对本案所涉房屋取得了房屋产权证，但该房产证是济南市房产管理局根据铭泉公司和刘曼莉伪造、变造的虚假材料向刘曼莉颁发的，该颁发房产证的行政行为严重地侵害了答辩人的合法权益（现该房产证已被撤销）。答辩人与铭泉公司于2006年6月19日签订了《单位集资建房协议代购房合同书-2》及附件。答辩人是在向铭泉公司交付了20多万元的房款后入住本案所涉房屋的，答辩人对该房屋享有合法的权利。最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八、九条规定表明，在出卖人构成欺诈的情况下，法律已把请求撤销或解除合同的权利赋予了受欺诈人，欺诈人无权要求撤销或解除合同。答辩人到济南市房产管理局调取了铭泉公司、刘曼莉为取得本案所涉房屋的房产证而向该房产管理局提交的有关材料。这些证据材料作为证据足以证明被答辩人铭泉公司在向答辩人出售本案所涉房屋时已构成欺诈，答辩人与铭泉公司签订《房屋买卖合同》的日期是2006年6月19日，在收取20多万元的房费后，铭泉公司将房屋交付答辩人使用，材料显示，铭泉公司于2006年1月16日就所涉房屋就与刘曼莉签订了《房屋买卖合同》，并且伪造、变造申请房产证所需要的有关材料，致使刘曼莉于2007年7月30日取得本案所涉房屋的房产证，该事实表明，铭泉公司对答辩人欺诈显而易见，答辩人的行为不构成违约。即使铭泉公司在本案商品房买卖合同中的行为不构成欺诈，铭泉公司要求解除合同及附件，要求答辩人返还房产，支付违约金的请求也缺乏依据。需强调的是：1、本案被答辩人与答辩人签订的《购房合同》是由被答辩人拟制的格式条款合同，在合同解释上，应当作出不利于被答辩人的解释；2、合同约定的房屋总款应是401915元，而不应是420574.18元，因为代收代缴款将来不属于被答辩人；3、合同约定的房屋面积是129.65平方米，实际的面积为123.98平方米（见刘曼莉取得的房屋产权证记载），房屋总款应按实际面积计算；4、因被答辩人未履行答辩人建设小院的义务，答辩人自己建设小院支出的费用，答辩人支付的购房保证金6500元等都应折抵购房款；5、答辩人坚持认为铭泉公司已承诺在一年内为答辩人办理房产证，否则等于合同没有约定办理房产证的期限，此情况下，答辩人有权随时要求铭泉公司给予办理，在没有办理或协商好办理期限的情况下，答辩人有权拒绝支付剩余购房款。
被告（反诉原告）王秀珍反诉称，2006年6月19日，我（乙方）与铭泉公司（甲方）签订合同后，我支付了20万元部分房款，但甲方却迟迟不为我办理合同约定的手续，且拖延至今。根据合同规定，若因其无法提供房屋产权登记所需材料，致使交房12个月后我无法办理房屋产权登记的，其应按我已付总房款的月5‰赔偿，并继续办理该房屋登记手续。诉请判令铭泉公司支付违约金2000元并继续履行办理房屋产权登记手续的义务。重审期间，被告王秀珍变更反诉请求，要求返还购房款并支付利息，支付房屋装修费、小院建设费，赔偿信赖利益损失。
原告（反诉被告）铭泉公司针对被告（反诉原告）王秀珍的反诉辩称，反诉请求没有事实及法律依据，应予驳回。一、我公司从未做过反诉状中所称“由甲方负责在一年内办理完房产证”的承诺。纵观双方所签订的协议书及附件，有关房产证办理的约定一共三处：其一，协议第五条“房屋入住时集资建房款需全额交清，公司负责在新建住房交付使用起一年内统一代办房产证”；其二，协议书第七条“乙方集资款全部付清后，该房屋产权归乙方所有，甲方保证在乙方交清所有费用及所需资料的前提下，为乙方办妥房屋产权登记手续。因甲方无法提供房屋产权登记所需材料，致使交房12个月后无法办理房屋产权登记的，（1）乙方有权提出退房……（2）甲方按乙方已付总房款的月5‰给予乙方补偿，直至办理完毕房屋登记手续”；其三，附件第三条“甲方如在一年内办理完房产证，该证可用于抵押贷款，以清偿乙方全部未交款”。从以上约定可以看出：1、我公司从未承诺办理完房产证的期限。2、办理房产证的前提是“集资建房款需全额交清”。3、附件第三条并非我公司关于办理房产证的承诺，只是表示“如果在一年内办理完房产证，该证可用于抵押贷款，如果办不完就不能用于抵押贷款”，仅此而已。4、关于已付总房款的5‰给予乙方补偿的前提是“因甲方无法提供房屋产权登记所需材料，致使交房12个月后无法办理房屋产权登记的”。但我公司手续齐全，未办理房产证的责任并不在我公司。因此我公司并不对反诉人承担任何违约责任。二、反诉人违约在先，我公司行使抗辩权，合理合法。根据双方的约定，反诉人应当在交齐首付15万元后半年内将余款付至总房款的50%，余款在签署合同起一年内付清。反诉人15万元的首付是在签订合同的当日（2006年6月19日）交纳的，因此，其应当在2006年12月18日前付至总房款401915元的50%即200957.50元。在2007年6月18日前付清总房款401915元。但反诉人至今只付20万元，不但未到50%，更别提付清总房款了。而根据双方的约定，房产证是在反诉人付清总房款后才予办理的。因此其未能按照约定先履行自己的付款义务，我公司依法行使抗辩权是合法的。三、我公司在本诉中已经依法行使解除权，合同应当依法解除，不应当再继续履行。按照双方的约定，如果反诉人延期付款30日，我公司有权解除合同收回房产。其至今没有按约付款，连基本的50%都未付到，至今已超过30日，我公司依法依约行使解除权，双方的合同应当依法解除，合同不能再继续履行，反诉人要求我公司再继续履行合同没有法律依据。综上所述，反诉人没有按照合同约定履行自己的义务，违约在先。我公司依法行使抗辩权合法，其要求我公司承担违约责任没有法律依据，应驳回其反诉。
第三人ＸＸ称：2006年1月刘曼莉以产权调换方式取得济南市房产，刘曼莉是在自己的房产被拆迁的情况下通过产权调换取得的该处房产，尽管此时刘曼莉还没有此处房产的产权证，但这种产权调换的房产与一般房屋买卖的性质是有着极大区别的，本案中刘曼莉才是双方争议房产的权利所有人。不管其现在有没有房产证书，也不论在办理房产证的行政程序中有无瑕疵，这些都不能影响到刘曼莉对于该处房产的真正权利，这类似于当事人原始物权的概念。正是基于上述权利，刘曼莉才于2006年3月6日将自己有权处分的房产委托经铭泉公司出卖。由于王秀珍一直没有付清房款并且一直违约，铭泉公司李军未能按照刘曼莉委托的期限完成委托事项，故此2009年2月16日刘曼莉决定解除双方买卖房屋委托书，不再卖出该房，并将该房收回。通过以上事实本案争议的房产真正的权利人是刘曼莉，其依法处分房产的行为完全合法有效。请求依法将房产返还真正的权利人刘曼莉。
济南市槐荫区人民法院（2012）槐民再重字第1号民事判决查明，2006年6月19日，铭泉公司与王秀珍签订《单位集资建房协议代购房合同-2》。铭泉公司为甲方，王秀珍为合同乙方。内容为：集资建房地址确定在本公司纬十二路75号（现忠厚街5号楼）院内；乙方选定新楼1单元107室住房，套内建筑面积为118.94平方米，分摊建筑面积为10.71平方米，合计129.65平方米（具体面积依发证的证载面积为准）。集资总额即价格经双方协商为：房屋单价为3100元／平方米，合计401915元（最终发生的购房款按核实面积为准，房款多退少补）。该集资购房款内均包含土地出让金、供水、供电、增容费、煤气、暖气开户费等，并代收缴以下费用：1、预交煤气费、保险费223元；2、有线电视初装费350元；3、产权证办理费6028.73元（其中包括契税1.5%-3%，权证费、登记费等）；4、房屋维修基金3%，12057.45元，代收代缴款合计18659.18元，以上费用以实际缴纳时规定费率为准，多退少补。集资购房款及代收代缴款合计420574.18元。本房屋价格不包括电话初装费、物业管理费等；付款方式及时间为合同签订即日内乙方保证2006年6月前将房款420574.18元的30%计15万元交付甲方，余款在交房前付至总房款的50%；甲方保证委托建筑公司按照既定设计方案组织施工，确保房屋及设备质量，约计于2006年7月前交付使用，房屋入住时集资建房款需全额交清，公司负责在新建住房交付使用起一年内统一代办房产证；双方的权力与义务为：1、甲方在保证质量的前提下，有遵守合同规定，按期竣工交付使用的义务，若因不可抗力造成工程拖期，交房时间顺延；甲方若无故拖期，乙方有索取拖期费用的权利，甲方应按拖期时间计算并向乙方支付拖期费用，每逾期一天，按已付房款的%（空缺）计算；甲方若无故拖期，逾期30天以上，乙方有解除合同的权利，并索取已付房款的本金及相应的利息。2、合同签订后，乙方有确保按合同规定时间足额向甲方拨付房款的义务；若乙方延期付款，甲方有追索违约利息的权利，每逾期一天，按应付房款的%（空缺）计算；若乙方延期付款，逾期30天仍未付清款者，甲方有权利解除合同，收回房产；产权交接：乙方集资款全部付清后，该房屋产权归乙方所有，甲方保证在乙方交清所有费用及所需资料（个人身份证及发票复印件、产权人名章）的前提下，为乙方办妥房屋产权登记手续。因甲方无法提供房屋产权登记所需资料，致使交房12个月后购房人无法办理房屋产权登记的，（1）乙方有权提出退房，自乙方提出退房要求后（空缺）日内，甲方应将购房款全额退还给乙方，并承担乙方损失，按乙方交纳房款%（空缺）计算；（2）甲方按乙方已付总房款的月5‰给予乙方赔偿，直至办理完房屋登记手续。该合同另对保修责任、物业管理等事项进行了约定。同日，双方又签订《附件》，约定甲方统一为107、106房间北侧建设小院一处，具体面积以院落总规划划定，西至厨房窗界北至距院墙约1.5米处，东墙路宽为3米，东墙高至1层标高；甲方同意乙方在交齐首付15万后半年内将余款付至总房款的50%，余款在签署合同起一年内付清；甲方如在一年内办理完房产证，该证即可用于抵押贷款，以清偿乙方全部未交款，余款利息由乙方承担；甲方同意乙方交足全款时，退还乙方购房保证金合计人民币6500元。同月29日，铭泉公司向王秀珍开具5号楼1单元107集资建房款20万元的收款收据。后铭泉公司未为王秀珍建设小院。王秀珍自此居住至今。2007年10月底，王秀珍自建小院。2007年11月5日铭泉公司提出起诉，要求解除2006年6月19日的购房合同及支付逾期付款的违约金5512.28元。王秀珍应诉后认为铭泉公司没有为其建小院及没有办理房屋产权登记手续，要求驳回铭泉公司的请求同时反诉要求铭泉公司为其办理房屋产权登记手续同时支付逾期办证的违约金2000元。
重审期间，王秀珍变更反诉请求，要求返还购房款并支付利息，支付房屋装修费、小院建设费，赔偿信赖利益损失。请求对诉争房现值及其房屋添附及小房建设费进行价值评估，经山东众合房地产评估有限公司评估以2014年4月15日为价值时点，每平方单价为7937元，建筑面积为129.65平方米，添附重置（含小房）为72510.2元。
关于涉案房屋规划情况查明，铭泉公司成立日期2001年1月20日，公司类型有限责任公司，经营范围房地产设计、咨询、营销策划、经纪、置换；市场调查；建筑材料、装饰材料的批发、零售；自来水管道安装（凭资质证经营）（未经专项许可的除外）。济南市槐荫区昆仑街改造工程由济南市槐荫房屋建设综合开发总公司承建，项目批准为商住楼、住宅楼及幼儿园。由于济南市槐荫房屋建设综合开发总公司未严格按照规划施工，2002年10月18日规划局将原幼儿园地批准改为地下停车场。2002年11月7日，济南市槐荫房屋建设综合开发总公司取得该处房屋所有权证（济房权证槐字第0523**号），房产证载明总层数1层，所在层数-1层，建筑面积为524.98平方米。济南市槐荫房屋建设综合开发总公司将该地块转让给铭泉公司，2002年11月13日，铭泉公司取得房产证（济房权证槐字第0524**号）载明的房屋总层数为1层，所在层数1层，建筑面积为524.98平方米。2004年9月6日原济南市发展计划委员会根据济南市槐荫房屋建设综合开发总公司调整规划用途为停车场及仓库、调整建设单位由济南市槐荫房屋建设综合开发总公司调整为铭泉公司。此后铭泉公司在此上建设四层住宅楼即本案涉诉房屋。2009年8月6日，济南市规划局以济规法函（2009）65号文向济南市市中区人民检察院回复《关于槐荫区纬十二路75号院内四层住宅楼规划情况的说明》载明：济南市槐荫区房屋建设综合开发总公司未办理昆仑小区幼儿园规划许可手续也未进行建设，在幼儿园用地内建设地下车库一座，我局于2002年10月对该地下车库予以规划确认，现该用地上建设四层住宅楼一栋，未在我局办理规划许可手续。2011年7月27日，济南市规划局以济规法函（2011）141号文向济南市槐荫区人民法院回复《关于槐荫区纬十二路75号院内四层住宅楼规划情况的说明》载明：槐荫区人民法院：你院要求查询槐荫区忠厚街5号（原纬十二路75号）院内四层住宅楼规划许可手续的函收悉。经落实，现答复如下：槐荫区忠厚街5号（原纬十二路75号）院内四层住宅楼未在我局办理建设工程规划许可手续。
关于刘曼莉涉案行政判决内容查明，2006年3月23日刘曼莉向济南市住房保障和房产管理局（以下简称市房管局）提交了私房拆迁自住户安置房产权处理申请书、房屋所有权登记申请表、房屋平面图《济南市房产管理局房屋权属登记表、济南铭泉房地产策划服务有限公司与刘曼莉于1998年6月9日签订的拆迁私房自住户调换产权协议书等相关手续，向市房管理申请办理房产证。2007年7月30日市房管局依据当事人提交的相关资料为第三人刘曼莉办理了济南市槐荫区忠厚街5号楼1-107室的登记手续。并颁发了济房权证槐字第0921**号《房屋所有权证》。王秀珍、杨成强因不服市房管局2007年7月30日向第三人刘曼莉颁发的济房权证槐字第0921**号《房屋所有权证》于2009年1月13日向济南市市中区人民法院提起行政诉讼。市房管局为被告，刘曼莉、铭泉公司为第三人。2009年10月30日济南市市中区人民法院以（2009）市行初字第3号行政判决书判决：撤销被告济南市房产管理局于2007年7月30日为第三人刘曼莉颁发的济房权证字第0921**号《房屋所有权证》。刘曼莉、铭泉公司不服提起上诉，2010年3月4日济南市中级人民法院以（2010）济行终字第31号行政判决书判决：驳回上诉，维持原判。刘曼莉曾于2008年在本院起诉王秀珍腾房，后因房产证撤销被驳回。
关于房产证涉刑事判决情况查明，（2009）槐刑初字第219号刑事判决。该判决查明，被告人卢峰于2006年1月至2008年12月任济南市槐荫区房产管理局下属单位济南市槐荫房产市场初审科科长，负责受理辖区内私有房产、单位自管房产的产权登记资料，并对相关资料进行初审，初审合格后报送济南市房管局进行产权登记。2005年至2006年，铭泉公司在没有房地产开发资质、未办理规划许可及商品房预售许可证等相关手续的情况下在济南市槐荫区忠厚街5号（即纬十二路75号）擅自开发房地产，建成四层共18套的住宅楼。铭泉公司为办理房产证，伪造了槐荫区拆迁办公室《拆迁房屋补偿协议》、《拆迁私房自住户调换产权协议书》、《拆迁私房调换产权房屋计价结算表》等依据《济南市人民政府关于解决拆迁私房自住户产权问题的通知》即济南市人民政府济政发（1998）21号文件办理房产证所需要的各种材料。2007年7月21日，被告卢峰在多次接受铭泉公司法定代表人李保泉的请托后，明知铭泉公司开发的济南市槐荫区纬十二路75号楼不符合办理房产登记条件，仍套用市政法（1998）21号文件的规定，为该房产办理了房产登记初审审核，并报送济南市房管局进行产权登记。后铭泉公司取得该18套住宅的房产证，并据此进行一房多卖等行为，给买房人带来重大损失，造成恶劣的社会影响。被告人卢峰的违规初审行为，致使铭泉公司办得房产证，给国家造成税收284292.57元及城市建设配套费404487.96元的损失，损失共计688780.53元。
以上事实由铭泉公司及王秀珍提供2006年6月19日《单位集资建房协议代购房合同》及《附件》、2006年6月29日收款收据、规划许可证、施工许可证、建设用地许可证、济南市规划局文件、济南市发展计划委员会文件、派出所证明、济南市市中区人民法院（2009）市行初字第3号行政判决书、山东省济南市中级人民法院（2010）济行终字第31号行政判决书、委托书、《解除买卖房屋委托书协议书》、（2009）槐刑初字第219号判决书、（2008）槐执字第398号案卷宗材料、（2011）济民一终字第1023号民事判决书、济房权证槐字第0921**号房产证复印件、刘曼莉死亡证明、户籍信息民、居委会证明离婚证复印件、放弃证明及双方当事人的陈述为凭，法院予以确认。
济南市槐荫区人民法院（2012）槐民再重字第1号民事判决认为，本案铭泉公司与王秀珍于2006年6月19日签订的《单位集资建房协议代购房合同》及附件中，约定铭泉公司向王秀珍销售原本纬十二路75号院一单元107室住房，王秀珍向铭泉公司交建房款，铭泉公司组织建设并负责办理产权登记手续，并约定由铭泉公司承担建筑施工质量保修责任等等。从合同内容看铭泉公司以集资建房的形式向王秀珍销售住房，根据济南市规划局提供的回复该房也未办理规划手续，并且在本案审理期间，铭泉公司也未取得规划批准手续，因此铭泉公司在未办理规划许可的情况下在济南市槐荫区忠厚街5号（即纬十二路75号）擅自开发房地产建设并对外出售，违反了城市规划法及房地产管理法的相关规定，因此铭泉公司与王秀珍签订的《单位集资建房协议代购房合同》应认定为无效，无效合同的内容对双方均没有法律约束力同时因该合同取得的财产应当返还，因此本案王秀珍应将房屋退还铭泉公司，公司退还王秀珍已付购房款。鉴于造成合同无效的责任是因为原告没有办理规划手续等原因造成的，过错责任全部在铭泉公司，因此铭泉公司应当赔偿王秀珍的经济损失。包括王秀珍为居住投入的72510.2元及王秀珍购房后由于房屋价值市场变化，造成王秀珍实际可得利益的损失，铭泉公司均应当承担。由于王秀珍仅支付了20万元购房款，占原应付款的比例为49.8%元，因此王秀珍仅为此范围内主张可得利益的损失，对应现房值为512458元，扣除应返还购房款，实为312458元，超出部分由于其未付清全款，其主张不符合公平原则。王秀珍自行建设的小房没有办理相关批准手续当属违法建筑，由王秀珍自行拆除。铭泉公司起诉以王秀珍未按合同约定交纳房款要求解除合同及支付违约，因合同无效故无合同依据，其请求不予支持。王秀珍再审中基于合同无效变更请求返还购房款及利息、赔偿损失的请求的反诉请求于法有据，应当支持。王秀珍购房款已付款的利息损失已包括在可得利益损失中，故不能重复主张权利。第三人因其未在规定时间内交纳诉讼费用，视为撤回诉讼请求，本院不予审理。况且济房权证槐字第0523**号房产证已被撤销，第三人并非争议之房之所有人，对涉诉房屋无权主张。依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十二条第（四）项、第一百二十条及相关民事法规政策规定，判决：一、被告（反诉原告）王秀珍于本判决生效之日起30日内将济南市槐荫区忠厚街5号（原纬十二路75号）一单元107室住房腾交原告（反诉被告）济南铭泉房地产策划服务公司。二、原告（反诉被告）济南铭泉房地产策划服务有限公司于本判决生效之日起10日内还被告（反诉原告）王秀珍购房款200000元。三、原告（反诉被告）济南铭泉房地产策划服务有限公司于本判决生效之日起10日支付原告已付款200000元购房款可得利益损失312458元。四、被告（反诉原告）王秀珍于本判决生效之日起10日内将自行建设的小房腾空恢复原状，同时原告（反诉被告）济南铭泉房地产策划服务有限公司还被告（反诉原告）王秀珍添附损失72510.2元。五、驳回原告（反诉被告）济南铭泉房地产策划服务有限公司的解除合同及支付违约金的诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）王秀珍的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7760元，由原告（反诉被告）济南铭泉房地产策划服务有限公司负担5000元，被告（反诉原告）王秀珍负担2760元。反诉费12911元，由原告（反诉被告）济南铭泉房地产策划服务有限公司负担9650元，被告（反诉原告）王秀珍负担3261元。评估费11000元，由被告（反诉原告）王秀珍负担。
第三人ＸＸ不服原审判决上诉称，请求撤销判决，依法予以改判或发回重审，一切诉讼费用由被上诉人承担。一审法院认定事实存有遗漏。在一审庭审过程中，上诉人明确提出了具体的诉讼请求：“请求人民法院依法判决位于济南市槐荫区忠厚街5号楼107室的房屋归本案第三人刘曼莉所有；”一审法院只是记载了对被上诉人和原审被告之间的审理情况。而对上诉人的诉讼请求却在认定事实部分只字未提。上诉人认为，无论是否对第三人的诉求进行审理，对审理过程的基本事实。一审法院依法应全面、客观、公正的在判决书中予以详细表述和加以认定。上诉人系涉诉房产的实际产权所有人。上诉人之母刘曼莉系本案涉诉房产的实际产权所有人并曾一度依法获得了产权登记。无论房产登记过程中是否存在瑕疵，现在是否持有房产登记手续，均不能改变上诉人之母刘曼莉对涉诉房产享有原始物权和实际物权的性质。一审法院程序违法，未尽到完全的审判职责。上诉人明确提出了具体的诉讼请求，也多次请求一审法院的主审法官给予办理缴纳诉讼费用的相关手续，但一审法院并未为上诉人出具缴费所必须的《诉讼收费开票通知书》，更没有依照民诉法规定，通知或责令上诉人限期缴纳诉讼费用。一审法院对第三人的诉讼请求不予审理，适用法律错误。
本院再审查明的事实与原审判决查明的事实一致，本院再审予以确认。
本院再审认为，铭泉公司与王秀珍签订《单位集资建房协议代购房合同》，约定铭泉公司向王秀珍销售原纬十二路75号院1单元107室住房，王秀珍向铭泉公司交建房款，铭泉公司组织建设并负责办理产权登记手续，并约定由铭泉公司承担建筑施工质量保修责任等。铭泉公司在未办理规划许可的情况下擅自开发房地产建设并对外出售，违反了城市规划法及房地产管理法的相关规定，铭泉公司与王秀珍签订的《单位集资建房协议代购房合同》应认定无效。合同无效的责任是铭泉公司没有办理规划手续等原因造成，铭泉公司应当赔偿王秀珍的经济损失。王秀珍自行建设的小房没有办理相关批准手续当属违法建筑，由王秀珍自行拆除。原审判决上述认定并无不当。因合同履行，铭泉公司、王秀珍提出给付之诉。在已开始的给付之诉中，因涉案标的物的权属归属，刘曼莉提出了确认之诉。然因两诉的标的不同，形成的法律关系不同，不宜并案审理。原审将ＸＸ之母刘曼莉列为第三人，便于查明案件事实，亦并无不妥。原审依第三人因其未在规定时间内交纳诉讼费用，视为撤回诉讼请求，表述有误，应予纠正。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持济南市槐荫区人民法院（2012）槐民再重字第1号民事判决。
二审案件受理费7760元，由第三人ＸＸ承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭秀梅
审 判 员 李文实
代理审判员 周爱省
二〇一五年五月十一日
书 记 员 杨建群