广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤2071民初20990号
原告：林武绵，男，1977年5月21日出生，汉族，住江西省上饶市广丰县，
委托诉讼代理人：刘瑾玮,广东铭兴律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈路芳，广东铭兴律师事务所律师助理。
被告：张红杰，男，1969年8月5日出生，汉族，住广东省中山市，
委托诉讼代理人：张子恩，广东坦兴律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑荣玲，广东坦兴律师事务所实习律师。
原告林武绵诉被告张红杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月3日立案受理后，依法由独任审判员唐群适用简易程序，并公开开庭进行审理。原告林武绵及其委托诉讼代理人刘瑾玮、陈路芳，被告张红杰及其委托诉讼代理人张子恩、郑荣玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林武绵向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告签订的《厂房租赁合同》已于2017年10月11日解除；2.请求判令被告向原告退回押金120000元及利息（利息计算方式：以120000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2017年10月15日起计算至被告还清全部款项之日止）；3.请求判令被告向原告退回2017年8月24日至2017年8月30日共7天的租金8258元（32000元/月÷30天×7天=8258元）。事实理由：原告租赁位于中山市××乡镇××新村先锋铺的厂房，并与被告签订《厂房租赁合同》，合同约定：1.租赁期限为三年，自2015年6月1日至2018年5月30日止；2.月租金为45000元等。2015年6月1日，原告按约定向被告支付押金120000元，且被告向原告出具了收据。自2016年10月，原告实际每月向被告缴纳租金32000元、保安费2500元。2017年8月23日，因台风“天鸽”影响，涉案厂房全部毁损、灭失，导致原告厂房内的财产损失严重，且无法正使用涉案厂房进行生产经营活动。原告多次要求被告及时修复厂房，确保厂房恢复正常使用，但被告拒绝履行。原告于2017年9月29日委托广东铭兴律师事务所向被告发出律师函，告知被告解除双方签订的《厂房租赁合同》，被告于2017年10月11日收到律师函后未作任何处理。为维护自身合法权益，原告遂诉至法院。
原告就其诉讼请求及主张的事实在举证期间内提交如下证据：1.《厂房租赁合同》、《收据》；2.原告与被告之间的微信聊天记录；3.CD光盘（租赁的厂房被台风“天鸽”毁坏后的状况）；4.律师函、EMS快递单；5.《合作协议》；6.对账清单。
被告张红杰辩称：一、原、被告签订的《厂房租赁合同》已于2017年6月底解除。1.2017年5月1日，原告在未经被告同意的情况下，擅自将涉案厂房分别转租给案外人吴龙和李志超两人，此行为违反了双方签订的《厂房租赁合同》第七条第4款约定，属原告违约，依据合同法第二百二十四条规定被告有权单方面解除合同；2.依据《厂房租赁合同》第四条“以后每月租金应当在当月5号前交清给乙方”及第七条乙方责任第1点约定“租赁期内，乙方应按合同规定时间内交清当月租金给甲方，不得拖欠，如乙方逾期未交，甲方有权向乙方收取5%滞纳金，逾期十天以上，甲方有权没收乙方押金并单方解除合同”。2017年5月份租金原告逾期十天以上未交清，被告有权单方解除合同。二、被告没收原告缴纳的押金120000元有理有据。由于原告擅自将涉案厂房分别转租给他人的行为严重违反合同约定，存在严重过错，直接破坏了被告对原告的信任，也损害了被告对租赁物的处分权，同时造成多层次的对租赁物的占有关系，增加了被告要求返还租赁物的困难或使出租物的毁损程度加重，解除合同后其无权要求返还押金。2015年5月份租金原告至今未缴纳，被告有权依合同第七条第1点约定没收押金120000元。三、被告不同意退还8月份8天租金8258元，因原告并非交租人。被告与原告2015年6月1日签订的《厂房租赁合同》，约定租金为每月45000元，租期为三年即自2015年6月1日至2018年5月30日。2016年4月下旬原告以其用不了那么大厂房面积为由申请退回租赁厂房面积1050平方米，被告同意并按实际租赁面积确定每月租金为35500元，后因500平方米厂房被拆建的问题影响原告使用（拆除期间被告已另交付500平方米给原告使用），2016年10月至2017年3月期间被告自愿降租至24500元/月，2017年3月底500平方米厂房新建完成可正常投入使用后，租金从2017年4月份开始计为33500元。2017年6月5日被告收取租金时方知原告已于4月底搬离并将厂房转租给他人并收取了6月份的租金，原告以该租金当押金退还为由不肯交还给被告，后经多次协商原告才将6月份租金交还给被告，之后被告提出解除双方签订的《厂房租赁合同》。2017年7月份和8月份的租金均由吴龙、李志超本人直接交给被告，吴龙、李志超虽未与被告签订直接的租赁合同，但已形成实际的租赁关系，所以8月份租金退还与原告无关，原告无权要求退还8月份8天的租金。
被告张红杰为其辩称提交的证据有：1.租赁合同（复印件）；2.原被告微信聊天记录；3.被告与吴龙的微信聊天记录。
经审理查明：2015年6月1日，原告林武绵（承租方即乙方）与被告张红杰（出租方即甲方）签订《厂房租赁合同》一份，合同约定：甲方同意将自有厂房出租给乙方作生产经营场所之用，厂房位于中山市××乡镇××新村先锋铺，租用面积约为4500平方米；租赁期限为三年，自2015年6月1日起至2018年5月30日止，月租金为45000元；签订合同当天，乙方应向甲方支付120000元作为押金，并向甲方预支1个月租金45000元，之后应在每月5日前将当月租金缴清；乙方要支付垃圾处理费每车200元；租赁期内，甲方不得随意提高租金，如需向乙方收回厂房自用，需提前二个月通知乙方，并经乙方同意将押金退回乙方，向乙方支付违约金，并解除合同；租赁期内，甲方负责厂房内正常维修，维修费由甲方承担（正常维修指厂房自然损坏，屋面漏水等，不包括认为损坏）；租赁期内，乙方应按合同规定时间内缴清当月租金给甲方，不得拖欠，如乙方逾期未交，甲方有权向乙方收取5%滞纳金，逾期十天以上，甲方有权没收乙方押金并单方解除合同；在租赁期内涉案厂房所产生的水电费、电话费、有线电视费、清洁费、保安费、工商税收等政府税费均由乙方负责；租赁期内厂房由乙方负责管理，如发生拖欠工资、工伤、生产安全等事故由乙方自行负全责，与甲方无关；未经甲方同意，乙方不可将厂房转租他人；合同还约定了其他事项。
合同签订后，原告依约定将涉案租赁物交付给被告使用，被告亦向原告交付押金120000元，并向原告出具收据一张。2017年8月23日，因涉案厂房受台风“天鸽”影响而损毁，原告遂以无法正常使用涉案厂房进行生产经营活动为由，于2017年9月29日向被告张红杰发出《律师函》一份，被告张红杰于2017年10月11日签收。之后，双方就合同解除事宜协商未果，原告于2017年11月3日诉至本院，提出前述实体权利。
另查：涉案土地坐落于中山市××乡镇××村，土地使用权人为陈伯友，使用权面积为714.4平方米。2014年9月30日，案外人陈伯友（出租方即甲方）与被告张红杰（承租方即乙方）签订《土地使用权租赁协议》一份，协议约定：甲方合法拥有位于中山市××乡镇××村土地8400平方米，甲方将上述土地出租给乙方使用，租赁期限为十四年，自2014年2月1日至2028年1月31日止；协议还约定了租金、甲乙双方权利义务等事项。2017年12月6日，中山市三乡镇白石村民委员会出具《证明》一份，该证明载明：“兹有陈伯友，在中山市三乡镇白石村有房地产一宗，土地证地址为中山市××乡镇××村。由于城镇统一规划，现地址更改为中山市三乡镇白石村文华新村先锋铺（陈伯友工业厂房）B栋1-2卡。两地址属于同一处。特此证明。”
又查:原告林武绵（甲方即出租方）取得涉案厂房的使用权后，于2017年与案外人吴龙（乙方即承租方）签订《厂房租赁合同》一份，合同约定：甲方同意将位于中山市××乡镇××新村先锋铺租予乙方作家具加工场所之用，厂房租用面积约3000平方米，租赁期限自2017年5月1日起至2018年5月30日止，月租金为30000元；签订合同当天，乙方应付60000元作为押金，每月租金应在当月5号前向甲方支付[备注：现因油漆部有部分厂房已拆除，故暂且收取乙方房租20000元，待拆除厂房建好后，或隔墙后，应按10元/平方米的厂房面积计算，押金应补回两押的差价；双方签订合同起乙方先交甲方20000元押金，20000元租金（3月份房租），剩余20000元押金分别在3月30日交10000元，4月30日交10000元]；合同还约定了甲、乙方责任及其他事项。原告林武绵确认其还与案外人李志超口头约定，将涉案部分厂房出租给李志超，月租4000元。
再查：案外人吴龙于庭审中述称，其从原告林武绵处承租位于广东省××乡镇××新村先锋铺的厂房，其中2017年5月份的租金已向原告缴纳，后经三方协商，同意由吴龙直接向被告缴纳租金，2017年6月至8月份的租金已向被告缴纳；被告张红杰在租赁期间已经知晓吴龙与原告林武绵之间的租赁的事宜；2017年8月23日，因受台风“天鸽”影响，厂房倒塌，吴龙将厂房内的全部物资搬离厂房。吴龙于2017年12月26日接受本院征询意见时，亦同意其缴纳的2017年8月24日至2017年8月31日租金返还至林武绵处，其与林武绵自行协商解决。
本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。关于原告承租被告位于中山市××乡镇××新村先锋铺的物业，涉案物业因台风“天鸽”而被损毁的事实，有原告提交的《厂房租赁合同》、CD光盘等证据并作了相应陈述，被告亦无异议，本院予以确认。根据双方的请求、抗辩及证据，本案主要争议焦点为：一、涉案《厂房租赁合同》的解除时间问题；二、押金返还问题；三、被告应否向2017年8月24日至2017年8月31日共8天退还原告租金的金额。四、2017年5-8月份的租金标准及原告尚欠租赁费金额。
关于焦点一，原告主张，涉案租赁物因台风“天鸽”影响而被损毁，无法再继续正常生产经营，被告未履行修复厂房的义务，导致合同无法履行，原告依据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条规定，原告有权解除合同，合同的解除时间为2017年10月11日；被告主张，原告未经被告同意将厂房转租他人且拖欠2017年5月份租金1200元，原告的行为违反了《厂房租赁合同》的约定，故依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，被告有权单方面解除合同，故合同的解除时间为2017年6月28日。本院认为，2015年6月1日签订的《厂房租赁合同》是原、被告的真实意思表示，双方均应按照合同约定履行义务。被告主张原告将涉案厂房转租给案外人吴龙、李志超的转租行为未经其同意，但据被告提交的微信聊天及转账记录显示，被告张红杰于2017年6月份向原告林武绵询问次承租人吴龙的电费缴纳情况，且2017年7、8月份的租金亦是由次承租人直接向被告张红杰缴纳，被告主张其不知晓原告转租涉案厂房，与其提交的证据相互矛盾。被告知晓原告转租涉案厂房事宜后，但选择收取转租人的租金，而并未通过诉讼途径主张其相关损失解除合同，亦未与次承租人吴龙、李志超签订书面租赁合同，故本院采信原告主张，即被告以实际行动同意了原告转租涉案厂房给案外人吴龙、李志超的行为。关于原告拖欠2017年5月份租金1200元，系双方另存在加工合同关系，以加工款抵扣租金且未结算的结果，且在原告已经支付了当月绝大部分租金后，已经履行了主要义务，虽然存在些许瑕疵，但该瑕疵的产生亦有双方的因素存在，以此为由解除合同显然不符合公平原则。故被告主张合同于2017年6月28日解除，理据不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的……”具体到本案，涉案厂房已于2017年8月23日因台风“天鸽”损毁，截止庭审结束前，租赁物尚未能修复投入使用，合同的目的无法实现，故原告主张解除2015年6月1日签订的《厂房租赁合同》，合法有据，本院予以支持。
关于焦点二，被告主张，原告将涉案厂房转租给案外人吴龙、李志超，其行为违反合同约定，有权依照合同第七条第四点约定单方解除合同，原告无权要求返还押金；原告主张其无法达到合同目的，不同意继续履行合同，原告已缴纳的押金应予以退回。本院认为，押金性质为履约担保，在一方违约时，用于补偿守约方的损失。但本案合同解除基于不可抗力的原因，不可归咎于一方违约。故被告应将押金120000元返还给原告。因双方系通过诉讼解除合同关系，原告亦无权向被告主张本判决指定支付之日前返还押金的逾期付款利息。被告应于本判决指定付款日期返还押金120000元，否则将依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
关于焦点三，原告主张其已向被告支付了2017年8月份的租金，因涉案厂房被台风摧毁，故被告应退还2017年8月24日至2017年8月31日共8天的租金；被告主张原告并非系涉案厂房2017年8月份租金的实际缴款人，原告无权要求被告退还8月份8天的租金。本院认为，如上分析，租赁厂房已经于2017年8月23日损毁，之后无法使用，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条规定，被告应该返还2017年8月24日至2017年8月31日共8天的租金，虽然2017年8月份租金是由次承租人直接向被告缴纳，但次承租人缴纳租金的基础，系与林武绵签订的《厂房租赁合同》或口头约定所产生的义务，被告主张其与吴龙有租赁合同关系，但并未提交相应租赁合同，吴龙亦确认其并未与被告签订过租赁合同。故对于被告主张其与吴龙有直接租赁合同关系，本院不予确认。被告所收取的2017年8月份租金，实为次承租人代林武绵所缴租金。故被告应当向原告返还2017年8月24日至2017年8月31日共8天的租金。吴龙、李志超可根据其与原告之间的租赁合同关系向原告主张返还该租金。
关于焦点四，被告主张，2017年5-8月份租金标准为33500元，原告尚欠2017年5月份租金1200元，6月份租金全部交清，7、8月份各缴纳租金32960元，每月尚欠540元；原告主张，租金包括厂房租金32000元及保安费2500元，双方未对2017年5月份租金结算清楚。本院认为，由于双方关于租金变更为口头协商，并未有书面依据，原告证据亦未能证实其已经交清2017年5-8月份租金，原告应该承担举证不能的不利后果。故本院采信被告主张，即2017年5-8月份租金标准为33500元，原告尚欠2017年5月份租金1200元、2017年7月份租金540元、2017年8月份租金540元，合共2280元。2017年8月24日至2017年8月31日共8天租金为8645元（33500元÷31天×8天），相互抵扣下，被告还应当向原告返还租金6365元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款、第二百一十二条、第二百三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告林武绵与被告张红杰于2015年6月1日签订的《厂房租赁合同》已经解除；
二、被告张红杰应于本判决生效之日起七日内向原告林武绵返还押金120000元；
三、被告张红杰应于本判决生效之日起七日内向原告林武绵返还租金6365元；
四、驳回原告林武绵的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2866元，减半收取为1433元（该款原告已预交），由原告林武绵负担42元，由被告张红杰负担2824元，被告张红杰负担部分应于本判决生效之日起七日内迳付原告林武绵。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的数量提出副本，上诉于中山市中级人民法院。
审判员 唐 群
二〇一七年十二月二十六日
书记员 李可任
杨莉芳