广东省佛山市禅城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）粤0604执异185号
异议人（案外人）：谢水秀，女，汉族，1977年4月21日出生，住广东省连南瑶族自治县。
委托代理人：苟晟，广东迅衡律师事务所律师。
委托代理人：胡嘉雯，广东迅衡律师事务所实习律师。
申请执行人：广东南粤银行股份有限公司佛山分行，住所地广东省佛山市禅城区季华五路21号金海广场商铺第一层P1-P4单元和第二层P7单元，统一社会信用代码91440604564578473R。
负责人：邱文锐。
委托代理人：王菁柏，广东循理律师事务所律师。
被执行人：佛山市南海区西樵德和有限公司，住所地广东省佛山市南海区西樵江浦西路如意街2号，组织机构代码23183944-4。
法定代表人：石韵诗。
被执行人：何兴华，女，汉族，1969年4月22日出生，住广东省佛山市南海区。
被执行人：石仕坚，男，汉族，1969年12月1日出生，住广东省佛山市南海区。
本院在执行广东南粤银行股份有限公司佛山分行与佛山市南海区西樵德和有限公司、何兴华、石仕坚金融借款合同纠纷一案过程中，案外人谢水秀向本院提出异议。本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
异议人称：2017年2月22日，异议人谢水秀与石仕坚、中介佛山市南海区富泰源房地产中介服务部三方签订《房屋买卖协议》，约定石仕坚以60万元的价格将位于佛山市南海区桂城街道南兴六路31号706房及单车房（以下称涉案房屋）出售给异议人，并约定2017年3月10日前办理缴税和转名手续。在签订涉案房屋买卖协议前，石仕坚提供的《佛山市南海区房产查询证明》反映涉案房屋不存在抵押和查封。2017年2月23日异议人按约定向石仕坚支付10万元定金，石仕坚出具了《收据》。2017年3月2日，异议人向卖方代理人黄良生借款50万元用于支付购房款，并签下《借据》；2017年3月6日异议人按照约定向石仕坚支付剩余购房款共49万元，由黄良生直接转账。后因石仕坚离婚后未办理涉案房屋的析产手续影响了办理涉案房屋的过户手续，故双方再签订《补充协议》，另行约定延期至2017年5月10日办理过户手续。2017年3月27日，卖方将涉案房屋交付给异议人，现异议人实际占有涉案房屋。直到2017年4月19日，异议人才知涉案房屋因执行案件被法院查封，无法办理过户手续。异议人认为，石仕坚将其所有的涉案房屋出卖给异议人，双方签订合法有效的房屋买卖协议，异议人已经支付全部价款并在涉案房屋被查封之前实际占有涉案房屋，异议人对尚未办理涉案房屋过户登记手续没有过错，应认定双方合意真实有效，发生物权变更效力。根据物权优于债权的法律原则，异议人对涉案房屋享有的权利足以对抗执行案件中其他债权人对石仕坚享有的债权。故请求撤销法院对涉案房屋查封等强制执行措施。
异议人向本院提交的证据材料有：《佛山市南海区房产查询证明》、《房屋买卖协议》、《广东省佛山市存量房买卖合同》、《补充协议》、《房屋买卖协议-
补充协议》、中国农业银行转账业务客户回执、收据、《佛山市南海区房地产测绘中心测绘报告书》（房改房）、石仕坚离婚证、离婚协议、涉案房屋水费明细、电费通知单等。
申请执行人广东南粤银行股份有限公司佛山分行答辩称,异议人以年息18%的高利贷向黄良生借款不符合常理。异议人向黄良生借款购房，而又由黄良生去支付购房款亦存疑。本案当中没有确凿证据证明异议人实际占有涉案房屋，即便异议人提交了水电费凭证，但缴费人仍然显示是石仕坚。况且涉案房屋的交易发生在石仕坚与申请执行人诉讼当中，石仕坚存在恶意转移财产的行为。
经审查查明，原告广东南粤银行股份有限公司佛山分行诉被告石仕坚、何兴华、佛山市南海区西樵德和有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年7月11日作出（2016）粤0604民初3360号民事判决书，判决：一、被告佛山市南海区西樵德和有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向原告广东南粤银行股份有限公司佛山分行清偿借款本金15000000元、利息1051150.68元、复利73661.18元及罚息（利息、复利、罚息计算方式：利息、复利计算至2016年6月15日，罚息自2016年6月16日起至实际清偿之日，按照贷款年利率24％的标准计算）；二、被告何兴华对上述第一判项所确定的债务承担连带清偿责任，其在承担保证责任后有权向被告佛山市南海区西樵德和有限公司追偿；三、被告石仕坚对上述第一判项所确定的债务承担连带清偿责任，其在承担保证责任后有权向被告佛山市南海区西樵德和有限公司追偿；四、若被告佛山市南海区西樵德和有限公司未按照本判决第一项按期履行还款义务，则原告广东南粤银行股份有限公司佛山分行对被告原告广东南粤银行股份有限公司佛山分行提供抵押的其名下座落于佛山市南海区西樵官山城区江浦西路如意街2号的四处房产（产权证号：4895671、4895670、4895673、4895672）折价或拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权；五、驳回原告广东南粤银行股份有限公司佛山分行的其他诉讼请求。被告不服原审判决，向佛山市中级人民法院提起上诉。佛山市中级人民法院于2016年11月15日作出二审判决：驳回上诉，维持原判。因被告未能履行生效法律文书确定的义务，原告遂向本院申请执行，本院以（2017）粤0604执409号案立案执行。执行过程中，本院于2017年4月17日查封了登记在石仕坚名下佛山市南海区桂城街道南兴六路31号706房及单车房（以下简称涉案房屋）。
另查明，2017年2月22日，异议人谢水秀与石仕坚在中介方佛山市南海区富泰源房地产中介服务部的见证下签订《房屋买卖协议》，协议约定石仕坚以60万元的价格出售涉案房屋予异议人谢水秀，谢水秀于次日向石仕坚指定的收款账户转入了定金10万元，石仕坚向谢水秀出具了收取定金的《收据》。同年3月2日，谢水秀向黄良生借款50万元用于支付涉案房屋剩余款项，并向黄良生出具了《借据》。同年3月3日，黄良生向石仕坚指定账户转账支付49万元。同年3月6日，石仕坚公证委托黄良生代为办理涉案房屋出售事宜，佛山市南海公证处出具了公证书。同年3月22日，石仕坚委托黄良生与异议人谢水秀签订《广东省存量房买卖合同》，合同约定双方于5月10日前办理产权转移登记。3月26日，石仕坚通过房屋中介将涉案房屋钥匙移交给了异议人谢水秀。
本院于2017年8月3日组织申请执行人及异议人双方进行听证，异议人申请证人佛山市南海区富泰源房地产中介服务部袁丽君出庭作证。袁丽君在法庭作证称：谢水秀和石仕坚在其撮合下促成涉案房屋的交易。因卖方石仕坚要求一次性付清购房款，谢水秀又很想买涉案房屋，便建议谢水秀找黄良生搭桥借款。而黄良生担心钱借出去难以收回，就与石仕坚办理了公证委托。谢水秀目前已经向石仕坚付款共计59万元，还剩余一万元因水电、户口未迁出而先押着。
本院认为，涉案房屋登记在被执行人石仕坚名下，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权”的规定，本院对涉案房屋的查封于法有据。现异议人提出其与被执行人石仕坚签订买卖合同，已经支付完购房款，涉案房屋已经交付给异议人，因此应当停止执行的异议，经审查，第一，异议人谢水秀与石仕坚于2017年2月22日，也即本院查封涉案房屋之前，在中介方佛山市南海区富泰源房地产中介服务部的见证下签订了涉案房屋买卖协议。第二，异议人谢水秀在2017年2月23日已经通过银行转账将第一期房款10万转入石仕坚指定收款账户，石仕坚同日向谢水秀出具收据，同年3月3日，谢水秀再向黄良生借款49万元汇入给石仕坚指定账户。第三，涉案房屋的钥匙也通过中介方移交给谢水秀，谢水秀也实际占有使用涉案房屋。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，异议人谢水秀提出其与石仕坚签订购房合同、按照合同约定支付全部价款并实际占有使用涉案房屋，其权利足以排除执行的异议理由成立，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条的规定，裁定如下：
中止对佛山市南海区桂城街道南兴六路31号706房及单车房的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 苏毅清
审判员 吴小明
审判员 丁保国
二〇一七年八月十五日
书记员 廖 旋