江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏06民终115号上诉人（原审被告）：许钧华，男，1962年6月25日生，汉族，住南通市崇川区。委托诉讼代理人：冯建强，江苏启星律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南通市地方粮食储备库，住所地南通市崇川区。法定代表人：陈晓东，主任。委托诉讼代理人：马佳，北京大成（南通）律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯君妍，北京大成（南通）律师事务所实习律师。上诉人许钧华因与被上诉人南通市地方粮食储备库租赁合同纠纷一案，不服南通市港闸区人民法院（2017）苏0611民初2203号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人许钧华上诉请求：请求二审法院撤销原判，依法改判，依法改判驳回南通市地方粮食储备库的诉讼请求。理由如下：一、《房屋空地租赁合同》违反法律的强制性规定，未经批准将国有划拨土地出租，合同无效。南通市地方粮食储备库在签订合同前隐瞒整体搬迁信息，构成欺诈，给许钧华造成严重损失，明显有失公平。二、合同中约定的“许钧华无条件办理条款”是格式条款，免除、减轻了南通市地方粮食储备库的责任，属无效条款。被上诉人南通市地方粮食储备库答辩称，《房屋空地租赁合同》经双方当事人平等协商签订，不违反法律的强制性规定，合同合法有效。南通市地方粮食储备库按照合同的约定通知许钧华解除合同，合同已依法被解除。合同中约定的许钧华无条件搬离的条款不属于格式条款，该条款合法有效。南通市地方粮食储备库向一审法院起诉请求：1、判令确认双方2015年9月23日签订的《房屋空地租赁合同》于2017年4月30日解除；2、判令许钧华立即返还房屋、空地；3、判令许钧华立即支付拖欠租金10000元（2017年3月10日至4月30日期间）及对应逾期支付租金的滞纳金暂计72.5元（以10000元为基数，按同期贷款利率，自2017年4月1日起计算至实际给付之日，暂计算至2017年5月31日）；4、判令许钧华支付房屋占用费暂计7500元（按租金标准的1.5倍，自2017年5月1日起计算至实际返还房屋之日，暂计算至2017年5月31日）；5、判令许钧华立即支付代付水电费暂计2458.7元（自2017年2月25日其至实际返还房屋之日，暂抄表到2017年4月25日）；6、判令许钧华立即支付南通市地方粮食储备库承担的律师费6350元。一审法院查明事实如下：2012年9月25日，南通市地方粮食储备库与许钧华签订《房屋空地租赁合同》，由许钧华租赁粮库所有、坐落于南通市港闸区河东南路74号内老锅炉房、25号仓北边房屋及之间空地，其中房屋建筑面积约300平方米，空地面积约700平方米，作为营业（开饭店）使用，并租用粮库小部分水面放养少量鸭、鹅，租赁期限2年，自2012年10月1日起至2014年9月30日止，合同到期，如未拆迁，双方协商再续订合同1-2年，年租金60000元，每半年结算一次，首批租金30000元在签订合同后5日内交付，以后每半年末交纳后半年租金，先缴后用，依次类推，粮库收款后应提供给许钧华有效的收款凭证；许钧华在签订本合同订立之日向粮库缴纳5000元，作为水电费、房屋损坏赔偿及延期交还承租房屋的保证金，如有房屋损坏或延期交房、欠缴水电费等行为，该保证金全部或部分归南通市地方粮食储备库所有；承租期间搭建的简易房屋或围墙由许钧华自行负责，承租期间房屋维修工作由许钧华自行负责，许钧华如需改造房屋结构需得到南通市地方粮食储备库认可；租赁期间内如遇国家政策变化或市政建设或地产拆迁等情形致使合同无法继续履行时，合同自动终止，许钧华在接到粮库通知后30日内必须无条件从粮库搬出，许钧华搭建的房屋可由其自行处理，南通市地方粮食储备库不承担任何补偿费用，许钧华不得借故拒绝或拖延，否则南通市地方粮食储备库通过法院强制执行，由此产生的费用全部由许钧华承担。该合同到期前，双方于2014年9月25日续订合同，除租赁期限变更为一年外，其他条款没有大的变化。2015年9月23日，双方再次续约,将租赁期限约定为自2015年10月1日至南通市地方粮食储备库整体搬迁之日止，南通市地方粮食储备库提前一个月通知许钧华，并在合同第十二条关于遇地产拆迁致使合同自动终止时，增加了如许钧华不按南通市地方粮食储备库规定搬出，南通市地方粮食储备库有权没收许钧华的保证金的内容，合同其他条款也无变化。2017年1月23日、2月28日，南通市地方粮食储备库两次以终止函形式，以河东南路74号即将整体搬迁拆除为由，通知许钧华于2017年4月30日前从所承租的房屋、空地搬出，将承租房屋、空地腾空退还粮库，合同于2017年4月30日自行终止，但许钧华至今仍未向粮库交还租赁房屋和空地。自2017年3月1日至4月30日，许钧华结欠粮库租金10000元。截止2017年4月25日，许钧华结欠粮库水电费2458.7元。粮库为本案诉讼，支付律师费6350元。另查明，2013年2月27日，南通市财政局以通财建字【2013】6号“对南通粮食物流中心实施方案（【2012】请字1329号）及市政府交办单（【2013】DC004号）的办理意见”（以下简称“意见”），向市政府请示南通粮食物流中心工程项目（即粮库搬迁重建项目）的相关事项。2013年3月14日，南通市发展和改革委员会以通发改行审【2013】16号“市发改委关于南通粮食物流中心项目建议书的批复”（以下简称“批复”），批复给南通市粮食局，同意粮库整体搬迁至如皋市××海村，异地新建南通粮食物流中心项目，要求南通市粮食局抓紧办理前期相关手续。2013年4月16日，南通市土地储备中心与粮库签订的《国有土地使用权收购合同》，由南通市土地储备中心以2亿元价格收购粮库位于南通市港闸区唐闸镇街道河东南路74号的国有土地使用权，粮库依照项目建设进度向南通市土地储备中心申请用款，同时约定，本合同签订后十五个工作日内，注销土地使用证，南通市地方粮食储备库应在2016年3月31日前向南通市土地储备中心移交土地，南通市地方粮食储备库承诺土地移交时，所移交土地内的建（构）筑物等已全部拆除、2016年3月，南通市地方粮食储备库以通储库【2016】12号“关于申请延期移交土地的报告”，以建设项目进度受影响为由，向南通市土地储备中心申请延期交地，并保证于2016年年底前后交出土地，南通市粮食局在该报告上加盖公章，证明情况属实。南通市地方粮食储备库对租赁房屋提交了房屋所有权证，但未能提交土地使用权证，其陈述土地使用权证已移交给南通市土地储备中心，粮库用地性质系国有划拨土地使用权。对争议的证据和事实，一审法院认定如下：1.粮库与许钧华签订2015年9月23日《房屋空地租赁合同》时是否隐瞒搬迁事实。许钧华主张南通市地方粮食储备库在签订合同时，隐瞒即将搬迁事实。南通市地方粮食储备库认为，结合整体搬迁进程，南通市地方粮食储备库在和许钧华签订最后一份合同时，将租赁期限由一年改为整体搬迁之日，故许钧华明知要搬迁的事实，其说隐瞒事实不客观真实。法院审查后认为，从双方所租协议、特别是最后两份协议对比可见，双方在租赁期限上作了明显改动，对违约责任也作了明显调整，其内容就是告知许钧华即将搬迁，其所陈述的南通市地方粮食储备库隐瞒搬迁事实不存在。2.许钧华是否存在拖欠租金、水电费的事实。许钧华主张，按惯例，粮库先开票，许钧华根据发票金额付款，粮库未开票，故不存在许钧华拖欠房租、电费事实。法院审查后认为，许钧华结欠租金、水电费为客观事实，许钧华所谓先开票后付款的惯例基于双方长期合作彼此信任的基础形成，在双方产生纠纷情况下，双方仍应按照约定履行义务，双方在合同中明确约定，粮库收款后应提供给许钧华有效的收款凭证，依此约定，许钧华应当先付款，故许钧华所谓惯例不能成为其拖欠费用的理由，许钧华应当按约定支付欠付费用，粮库收款后如果不开票，许钧华可向税务部门举报。一审法院认为，本案双方当事人对租赁事实没有异议。根据当事人的诉辩意见，双方的争议焦点在于：1.双方2015年9月23日所签《房屋空地租赁合同》是否合法有效，如有效，是否已解除，粮库是否违约解除协议；2.许钧华无条件搬离是否无效条款；3.南通市地方粮食储备库的各项诉讼请求应否支持。关于争议焦点1，双方2015年9月23日所签《房屋空地租赁合同》是否合法有效，如有效，是否已解除，粮库是否违约解除协议。首先，双方所签合同合法有效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称“《条例》”）第四十五条规定，符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获效益抵交土地使用权出让金。第四十六条规定，对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，市、县人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，并根据情节处以罚款。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。本案中，南通市地方粮食储备库为全民所有制企业，在双方刚刚发生租赁关系时，拥有对出租房屋、空地的所有权和国有土地使用权，所欠缺的是未依行政法规规定签订土地使用权出让合同，交纳土地出让金。但这不影响粮库和许钧华所签订租赁合同的效力，《条例》第四十五条第（四）项的规定是管理性强制规定而非效力性强制规定，此点从《条例》第四十六条规定可以得到印证，故粮库未依法签订土地出让合同，可由政府土地管理部门对其实施相应管理职能，但其与许钧华签订租赁合同为有效合同。那么，双方签订的最后一份租赁合同是否有效呢？其时，粮库的土地使用权证应该已注销，是否影响双方合同的效力？法院认为，1.租赁房屋所有权证未注销，租赁房屋仍为合法建筑，租赁房屋部分应当有效；2.双方在注销土地使用证后签订的合同，其实是续签以前的租赁合同，是在企业整体搬迁之前对原租赁关系的延续，而企业整体搬迁是一个过程，在这个过程中的续租能实现社会资源的最大化利用，粮库避免了资产闲置，许钧华则将对租赁房屋和空地的投入作了最大程度的充分利用，此举对双方有利，对国家无害，故续签的合同不宜认定为无效。其次，双方2015年9月23日所签《房屋空地租赁合同》已于2017年4月30日解除。南通市地方粮食储备库已经以书面终止函通知许钧华，双方2015年9月23日所签《房屋空地租赁合同》于2017年4月30日解除。理由如下：1.双方在《房屋空地租赁合同》已经明确租赁期限至粮库整体搬迁时终止，粮库只要提前一个月书面通知即可，并专门增加了不搬出的违约责任，故许钧华对粮库即将整体搬迁的事实应当明知；2.南通市地方粮食储备库整体搬迁为客观事实（南通市地方粮食储备库在诉讼中提交的证据足以证明其必须搬迁并已延迟搬迁的事实），而双方合同中未要求粮库在解除合同通知中需附带整体搬迁的证明材料；3.南通市地方粮食储备库提前一个月以上书面通知许钧华《房屋空地租赁合同》于2017年4月30日解除，符合双方约定，粮库单方解除不违约；4.许钧华收到粮库的合同终止函后三个月内未对合同解除提出异议，粮库的合同终止函发生法律效力，终止函通知的时间达到，双方合同即解除。许钧华关于南通市地方粮食储备库在发终止函时未附任何搬迁的依据、应认定粮库单方违约解除合同的主张不能成立。关于争议焦点2，许钧华无条件搬离是否无效条款。许钧华主张无条件搬离为无效条款的理由为该条款为格式条款，免除南通市地方粮食储备库责任，加重许钧华的责任，且南通市地方粮食储备库未就该条款向许钧华作说明。法院审查后认为，案涉合同条款系由双方商定后签字，相关条款并非合同法第三十九条第二款规定的格式条款，且条款内容为租赁合同的普通条款，不是特别条款，双方自愿签订合同，没有其他无效事由，该条款为有效条款，对许钧华的主张不予采纳。关于争议焦点3，南通市地方粮食储备库的各项请求能否支持。南通市地方粮食储备库第一项诉讼请求为确认双方2015年9月23日签订的《房屋空地租赁合同》于2017年4月30日解除，法院已确认双方合同解除，对该项诉讼请求应予以支持。租赁合同解除，租赁人向出租人返还租赁物为应有之意，故南通市地方粮食储备库要求许钧华返还房屋、空地的诉请请求也应予以支持。鉴于搬离工作的特殊性，可给予许钧华10天的搬离期间。许钧华对结欠租金10000元（2017年3月1日至4月30日）的事实并无异议，但其未能按约定时间支付，应承担相应的违约责任。双方在合同中未约定逾期付款违约责任，南通市地方粮食储备库主张许钧华承担按同期银行贷款利率、自欠款之日即2017年4月1日起计算至实际给付之日的滞纳金，符合法律规定，法院予以支持。南通市地方粮食储备库的第四项诉讼请求为要求许钧华按租金标准1.5倍支付合同解除后的房屋占用费至实际返还房屋、空地之日。双方合同解除后，许钧华仍然占有使用租赁房屋、空地，获得实际利益，而粮库因此产生租金损失，许钧华可参照合同解除前的租金标准，自合同解除之次日起至实际交还房屋止，向粮库支付房屋占有使用费。粮库主张按租金标准的1.5倍支付占有使用费，无事实依据，不予支持。南通市地方粮食储备库要求许钧华支付自2017年2月25日至实际返还房屋之日代付的水电费。许钧华对截止2017年4月25日结欠水电费2458.7元无异议，其应当向粮库支付已欠水电费，并按原合同约定按月支付至其实际搬离之日的水电费。粮库要求许钧华支付其律师费6350元。双方在合同中第十二条中只约定由许钧华承担通过法院强制执行产生的费用，并未明确约定由许钧华承担律师费，且律师费不是诉讼或执行程序必然产生的费用，故法院对其该项诉讼请求不予支持。综上所述，南通市地方粮食储备库主张双方《房屋空地租赁合同》解除成立，许钧华应当根据约定无条件搬离，并支付拖欠的相关费用，承担相应的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定，判决：一、南通市地方粮食储备库与许钧华于2015年9月23日签订的《房屋空地租赁合同》于2017年4月30日解除；二、许钧华将坐落于南通市港闸区河东南路74号、其向南通市地方粮食储备库租赁的全部房屋、空地腾空，于判决发生法律效力之日起十日内交还给南通市地方粮食储备库；三、许钧华向南通市地方粮食储备库支付2017年3月1日至4月30日的租金10000元及滞纳金（自2017年4月1日起至实际给付之日，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）；四、许钧华向南通市地方粮食储备库支付2017年5月1日起至实际返还房屋之日、按月租金5000元标准计算的房屋占有使用费；五、许钧华向南通市地方粮食储备库支付自2017年2月25日至2017年4月25日的水电费2458.7元，并在实际返还房屋之前，按月向南通市地方粮食储备库支付2017年4月25日之后实际发生的水电费；六、驳回南通市地方粮食储备库的其他诉讼请求。案件受理费460元，由南通市地方粮食储备库负担160元，许钧华负担300元。经审理查明，原审查明事实正确，本院予以确认。本院认为，《条例》第四十四条、第四十五条规定，划拨土地使用权在符合一定的条件的情况下，可以出租、转让、抵押。该规定未否定未经批准出租、转让、抵押划拨土地使用权的合同效力，而是通过没收违法所得，并根据情节予以罚款的方式处理。可见，《条例》的规定目的在于维护国家利益，保证土地出让金收归国家所有，避免国家财产的非法流失。而通过没收、罚款等方式，已可以实现《条例》制定的目的，无需否定合同的效力。因此，《条例》的上述规定应为管理性规定，南通市地方粮食储备库违反规定，未经批准，将划拨土地使用权出租，应由相关部门予以行政处罚，但其与许钧华签订的《房屋空地租赁合同》为有效合同。关于许钧华主张南通市地方粮食储备库故意隐瞒整体搬迁的事实构成欺诈，从《房屋空地租赁合同》约定的解约条款，可以认为南通市地方粮食储备库已事先告知过整体搬迁的可能。另外，许钧华未就欺诈提起反诉，在本案中不应对此作出处理。所谓格式条款指当事人为重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。当事人一方预先拟定格式条款的目的是为与不特定的对象签约，且可反复使用。格式条款的提供方不会与对方协商条款内容，对方除了拒绝或接受无选择的余地。南通市地方粮食储备库与许钧华签订的《房屋空地租赁合同》，具有明确的签约对象，许钧华也具备与南通市地方粮食储备库进行协商的条件和基础。《房屋空地租赁合同》中无格式条款。许钧华主张相关条款无效，不符合事实与法律，本院难以采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费460元，由上诉人许钧华负担。本判决为终审判决。审判长  季建波审判员  罗 勇审判员  杨 盛二〇一八年三月三十日书记员  施惠惠