上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第3110号
上诉人（原审被告）袁月忠，男，1968年1月5日出生，汉族，住上海市。
被上诉人（原审原告）上海中环投资开发（集团）有限公司，住所地上海市。
法定代表人胡礼刚，董事长。
委托代理人王荣芳，上海市海华永泰律师事务所律师。
委托代理人张巍，上海市海华永泰律师事务所律师。
原审被告上海宏霓贸易有限公司，住所地上海市。
法定代表人李蓬。
上诉人袁月忠因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院（2015）普民四（民）初字第671号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，上海市长寿路XXX号XXXX室（以下简称“系争房屋”）权利人为上海中环投资开发（集团）有限公司（以下简称“中环公司”），用途为办公，建筑面积为213.90平方米。
2013年6月19日，中环公司（甲方）与袁月忠（乙方）签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定：乙方向甲方租赁系争房屋作为办公使用，租赁期限自2013年6月7日至2016年6月6日止，甲方同意前两个月为装修免租期，租金自2013年8月7日起开始收取，自2013年8月7日起至2014年8月6日止，该房屋每日每平方米建筑面积租金为人民币（以下币种均为人民币）2元，年租金总计为156，144元，月租金为13，012元。自2014年8月7日起至2015年8月6日止，该房屋每日每平方米建筑面积为2.1元，年租金总计为163，956元，月租金为13，663元。自2015年8月7日起至2016年6月6日止，该房屋每日每平方米建筑面积租金2.2元，年租金总计为171，756元，月租金为14，313元。乙方应于每季前5日向甲方支付租金，逾期支付的，逾期一日，则乙方需按月租金的3‰支付违约金。按照先付后租的原则，由乙方以支票或银行汇款的方式支付给甲方，甲方在收到租金后的五个工作日内向乙方开具符合国家财务规定的发票。甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为13，012元，保证金抵扣顺序为租金、违约金、维修费等，保证金因抵扣不足时，乙方应在5日内补足保证金。租赁关系终止时，甲方扣除乙方应承担费用后，将剩余部分无息归还乙方。如果乙方逾期不支付租金累计超过1个月的，一方可书面通知另一方解除合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的三倍支付违约金，给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。
合同订立后，中环公司按约交付房屋，上海宏霓贸易有限公司（以下简称“宏霓公司”）使用房屋用于办公。但是，袁月忠、宏霓公司未按约支付保证金及租金，中环公司亦多次进行催促，2014年2月27日，宏霓公司作出书面承诺书，载明：“本公司系长寿路XXX号XXXX室租户因公司系新开公司目前资金发生暂时困难，故欠上海中环投资开发（集团）有限公司房租自2014年1月至今，前期费用已结清。现本公司承诺2014年元月-3月租金于2014年4月11日前结清，望贵公司体谅，2014年4月之后的租金将正常给付。多谢上海中环投资开发（集团）有限公司支持。”上述承诺作出后，袁月忠、宏霓公司仍未按约支付租金，2014年7月21日，宏霓公司的工作人员再次作出承诺于2014年8月5日缴清所欠房租，逾期不缴，按违约处理。届期，袁月忠、宏霓公司仍未践约。中环公司于2014年12月24日发出《租金催缴通知书》要求袁月忠、宏霓公司支付逾期租金，并将该通知书张贴于系争房屋门口，未果。2015年1月28日，中环公司发出《解除合同通知书》，告知袁月忠、宏霓公司：“根据贵方与我司于2013年6月19日签订的关于长寿路XXX号XXXX室的《上海市房屋租赁合同》，合同约定贵方应于2013年8月7日至2014年8月6日期间，按每月13，012元的标准；2014年8月7日至2015年8月6日期间，按每月13，663元的标准，向我公司支付贵方所承租房屋的租金。至2015年2月6日，贵方应付租金为238，122元，但至今我司仅收到贵方105，000元，贵方尚欠我司租金133，122元。根据贵我双方签订的《上海市房屋租赁合同》第六条的规定，贵方逾期不支付租金累计超过1个月的，我司有权解除租赁合同，同时贵方应向我司按月租金的三倍支付违约金，故现我司郑重函告贵方：”“一、贵我双方签订的关于长寿路XXX号XXXX室的《上海市房屋租赁合同》自本通知函到达贵方之日起解除。”“二、敬请贵方于收到本通知书之日起3日内向我司付清前述欠租133，122元、违约金40，989，合计为174，111元。”“三、敬请贵方于收到本通知书之日起3日内腾空承租房屋并交还我司，否则我司将自行收回该房屋，并对贵方采取法律行动，由此产生的所有不利后果均由贵方承担。”原审审理中，中环公司提交了其将上述解除通知以“邮政特快专递”方式向袁月忠、宏霓公司送达的凭证，但凭证显示并无袁月忠、宏霓公司签收的依据。
中环公司认为袁月忠、宏霓公司未能按约支付租金，已经构成违约，遂向原审法院提起诉讼，请求法院依法判令：1、确认中环公司与袁月忠之间关于系争房屋租赁合同已经解除；2、袁月忠、宏霓公司向中环公司支付所欠上述房屋截至2015年2月6日租金133，122元；3、袁月忠、宏霓公司向中环公司支付违约金40，989元；
原审审理中，袁月忠称中环公司于2014年12月24日已经将系争房屋的房门锁住，因此该日视为合同解除，中环公司对此未予认可，同时表示为了有利于双方解决纠纷，将2月6日欠租截止日视为合同解除日。经原审法院释明，袁月忠对上述主张亦未提供证据予以证明。
原审审理中，中环公司确认宏霓公司至今共支付租金105，000元。
原审法院认为，中环公司与袁月忠签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，符合法律规定，应为有效。合同订立后，宏霓公司即入住系争房屋进行办公，并支付租金。然，袁月忠、宏霓公司却始终未能按约定的租金支付日期支付租金，经中环公司多次催促后，虽然补交了部分租金，却未全额付清。宏霓公司在向中环公司作出承诺后，亦未按承诺将租金付清，其行为显已构成违约，并且符合双方合同约定的解除条件，因此中环公司要求解除合同的诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持。虽然中环公司未能提交证据证明向袁月忠、宏霓公司发出的解除通知书已经送达，但其诉请所主张的2015年2月6日显然有利于减少袁月忠、宏霓公司对租赁合同期限所承担的义务，原审审理中，袁月忠称中环公司于2014年12月24日锁门的主张，因其未能提供证据予以证明，故其主张法院无法采纳，因此从防止袁月忠、宏霓公司损失进一步扩大出发，中环公司主张2015年2月6日解除合同，符合情理，法院予以支持。袁月忠、宏霓公司使用系争房屋，应当向中环公司支付租金，虽然订立合同后租金由宏霓公司支付，但从合同条款及嗣后宏霓公司的书面承诺分析，均未能反映宏霓公司已经承接租赁合同的全部权利和义务，因此袁月忠作为租赁合同签约主体不同意承担合同责任的抗辩主张，法院不予支持；宏霓公司实际使用了系争房屋，理应承担支付租金的责任，故法院对中环公司要求袁月忠、宏霓公司按约支付租金的诉讼请求予以支持。袁月忠、宏霓公司的行为已经构成违约，中环公司要求袁月忠、宏霓公司按约承担违约责任的诉讼请求，系合同约定内容，符合法律规定，法院一并予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第一百零七条之规定，判决如下：一、上海中环投资开发（集团）有限公司与袁月忠于2013年6月19日签订的关于上海市长寿路XXX号XXXX室房屋之《上海市房屋租赁合同》于2015年2月6日解除；二、袁月忠、上海宏霓贸易有限公司应于本判决书生效之日起十日内支付上海中环投资开发（集团）有限公司自2013年8月7日起至2015年2月6日止的租金，其中自2013年8月7日起至2014年8月6日止，按每日每平方米建筑面积租金2元计算、自2014年8月7日起至2015年2月6日止，按每日每平方米建筑面积2.1元计算，另还应扣除上海宏霓贸易有限公司已经支付的租金105，000元；三、袁月忠、上海宏霓贸易有限公司应于本判决书生效之日起十日内支付上海中环投资开发（集团）有限公司违约金40，989元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费3，782元，由袁月忠、上海宏霓贸易有限公司负担。
袁月忠不服原审法院判决，向本院提起上诉称，袁月忠是受宏霓公司法定代表人李蓬的指派与中环公司签订房屋租赁合同，租赁房屋是供宏霓公司办公经营之用，袁月忠仅是员工之一，袁月忠行使的是代理行为，又是职务行为，租赁合同的权利义务主体是宏霓公司，相应的法律后果应由宏霓公司承担，与袁月忠无关，袁月忠不是适格的被告；租赁合同履行期间，租金及公用事业费均由宏霓公司支付，中环公司对此没有提出过异议，拖欠租金是宏霓公司的违约行为，应当由宏霓公司承担违约责任，宏霓公司曾出具书面承诺书承诺如期支付房租，中环公司也接受，故中环公司提出解除合同及追讨租金，只能针对宏霓公司，原审法院认定事实错误，判决有失公正，要求撤销原审判决，依法改判驳回中环公司原审中的诉讼请求。
被上诉人中环公司辩称，不同意袁月忠的上诉请求，租赁合同是袁月忠与中环公司签订的，合同的权利义务也应由袁月忠承担，袁月忠曾表示租赁房屋让宏霓公司使用，并由宏霓公司支付租金，但租赁合同的当事人从来没有变更过，据查，袁月忠有宏霓公司40%的股份，中环公司起诉要求袁月忠承担责任具有相应依据，请求维持原判。
原审被告宏霓公司未作陈述。
本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院审理中，袁月忠为证明其是宏霓公司的员工，提供了银行流水单证明。中环公司认为袁月忠提供的不是新证据，且无法证明发放工资主体，租赁合同主体没有变更过，袁月忠有宏霓公司40%股权。袁月忠称其并未实际出资，仅在2014年作为股东登记。
本院认为，袁月忠与中环公司签订租赁合同后，虽由宏霓公司实际使用租赁房屋并支付租金，但租赁合同的主体并未发生变更，现亦无证据证明宏霓公司已经承接了租赁合同的全部权利义务，袁月忠上诉以其不是适格的被告为由不同意承担租赁合同责任，理由不能成立，原审法院不予支持并无不妥。中环公司依据租赁合同约定以违约为由起诉解除租赁合同，并要求袁月忠及宏霓公司支付欠租及违约金，依法有据，原审法院予以支持并无不当，所作判决本院予以维持。袁月忠的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币3，782元，由上诉人袁月忠负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘海邑
审判员 张 松
审判员 高 胤
二〇一六年二月二十六日
书记员 范庆韵
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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