湖北省鄂州市鄂城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0704民初1665号
原告（反诉被告）：鄂州市怡彬物业管理有限公司。住所地：鄂州市古城北路多佳锦江苑*栋*层**号车库。
法定代表人张正移，该公司经理。
委托代理人吴连华，鄂州市葛店法律服务所法律工作者（代理权限：一般授权）。
被告（反诉原告）：鄂州市金旺房地产开发有限公司。住所地：鄂州市金海靓居*号楼自北向南第1间。
法定代表人杨金开，该公司董事长。
委托代理人王水华，鄂州市西山法律服务所法律工作者（代理权限：一般授权）。
原告（反诉被告）鄂州市怡彬物业管理有限公司（以下简称怡彬物业公司）诉被告（反诉原告）鄂州市金旺房地产开发有限公司（以下简称金旺房地产公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2017年10月10日和10月13日公开开庭进行了审理。原告怡彬物业公司的法定代表人张正移及委托诉讼代理人吴连华，被告金旺房地产公司的法定代表人杨金开及委托诉讼代理人王水华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告怡彬物业公司诉称，2015年7月8日，原告与被告签订《中天大厦小区物业管理服务合同》，约定被告将中天大厦小区委托给原告进行物业管理，服务受益人为中天大厦小区全体业主和物业使用人。合同期为一年，即2015年7月15日至2016年7月15日止。物业管理费按照业主拥有的建筑面积有原告统一收取，“由于物价局新的物业服务收费标准尚未出台，根据实际情况经甲乙双方协商，暂定物业服务收费价格为10层以下1.1元平方米，10层以上1.2元平方米，还建户暂定0.6元平方米。待市物价局确定价格后以核定价格为准收取物业管理费。在收费过程中涉及到开发商的问题，由开发商协商解决，但不能因此给乙方造成经济损失。如开发商无法协调给乙方造成经济损失，由甲方承担责任”。原、被告签订合同后，原告即对中天大厦小区全体业主、物业使用人进行物业服务。中天小区房屋整体已竣工验收并交付使用，但时至合同期满仍有40户属于无人入住的空置房屋。依据物业管理条例第四十一条，“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”，特具状法院，请求1、判令被告支付空置户物业管理费共计66987.00元；2、本案诉讼费由被告承担。
被告（反诉原告）金旺房地产公司辩称并诉称，1、没入住的物业费与我公司无关；2、没入住的物业费不成立，合同没有约定；3、物业公司已换了，变更了，我不清楚管理费的交接情况，合同约定亏盈由原告自己承担，与我公司无关；4、他们按约定还欠我的车位费71400.00元。
2015年7月8日，反诉人与被反诉人签订的物业服务管理合同约定由被反诉人负责收取各住户的物业管理服务费和车位费，并未约定未销售房屋的物业管理服务费又被反诉人收取。合同约定甲方的地上车位和地下车位由乙方管理并收取租金，纯收入五五分成，但被反诉人至其退场之日，没有和反诉人结算车位租金，也未按约定分成，故该损失被反诉人与反诉人结算后应予承担。另外，合同约定如果被反诉人中途退场，应交付违约金贰万元。被反诉人在2016年5月30日前未经反诉人同意，私自将小区物业管理公司移交给新时代物业管理公司。在2016年7月15日才将其保管的钥匙、水卡、电卡移交给反诉人，所有费用至今没有与反诉人结算，已严重违约。综上，特提起反诉，要求1、判令被反诉人支付车位租金的50%，暂定为两万元；2、被反诉人承担违约金两万元；3、本案反诉费由被反诉人承担。
反诉被告怡彬物业公司辩称，由于反诉人的原因导致物业费无法收取，小区停车位存在问题，无法正常收费，给我方造成了损失，应按合同进行支付。
怡彬物业公司为支持其诉讼主张，向法庭提交如下证据：
1、民事答辩状。拟证明答辩人（怡彬物业公司）的辩护与请求；
2、营业执照和法人身份证复印件。拟证明答辩人的企业和法人身份信息；
3、答辩代理人执业证复印件。拟证明代理人执业资格；
4、葛店法律服务所公函。拟证明代理人执业合规；
5、授权委托书。拟证明答辩人授权；
6、物业服务管理合同复印件。拟证明当事人签订合同的事实；
7、中天大厦物业服务移交协议复印件。拟证明双方物业移交手续明确合规；
8、《关于续签否中天大厦物业服务合同的函》复印件。拟证明答辩人告知反诉人合同履行期内急需解决的问题；
9、《关于怡彬物业管理公司暂停中天大厦物业管理服务的回函》复印件。拟证明反诉人（金旺房地产公司）已知答辩人反映的情况；
10、中天大厦急待解决的十大问题及住户表复印件。拟证明住户反映反诉人存在急待解决的问题；
11、中天大厦空（闲）置房明细表复印件。拟证明车位不能停车和无法停车的事实；
12、地面上和地下车位实况图片复印件。拟证明车位不能停车和无法停车的事实；
13、《关于暂停中天大厦物业管理服务的函》复印件。拟证明答辩人催促反诉人解决中天大厦小区存在的问题；
14、凤凰街办协调证明。拟证明该纠纷已经过协调。
金旺房地产公司为支持其诉讼主张，向法庭提交合同一份，证实了物业费收取范围和车位收费的分成问题，还有合同履约时间没有到期，对方就先违约离开了。
庭审质证过程中，金旺房地产公司对怡彬物业公司的上述证据提出以下质证意见：证据1不予质证，他自己的说法，不是证据。对证据2、6、8无异议。证据3、4、5都不属证据，不予质证。证据7中天公司没盖章，不予认可。证据9的证明目的有异议，我们已经作出了答复。证据10不予质证，不予认可。证据11与本案无关，无法达到其证明目的。证据12我们已经划清了车位，应该可以收费，无法达到其证明目的。证据13与合同约定不符，无法达到其证明目的。证据14无法达到其证明目的，反而证明是原告违约，没到期就走了。
怡彬物业公司对金旺房地产公司提交的证据提出以下质证意见：对合同的证明目的有异议，车位是不能收钱的。小区开发商和业主存在很多问题，导致物业费用无法收取，我们是经过协调，不是单方离开的，车位也没有收益。我们拍了照，可以去现场看。
经过庭审举证质证，对于双方对真实性均未提出异议的证据，本院予以采信。对于经对方签收的证据和居委会证明，本院亦予以采信，对于未经双方确认的单方协议及函件，本院不予采信；对于两方提交的房产登记表格，由于双方登记情况不一致，本院亦不予采信，以本院向房产部门核查的情况为实。
本院依据以上有效证据及当事人当庭陈述意见，确认本案基本事实如下：
2015年7月8日，金旺房地产公司（甲方）与怡彬物业公司（乙方）签订《中天大厦小区物业管理服务合同》，约定甲方将中天大厦小区委托给乙方进行物业管理，服务受益人为中天大厦小区全体业主和物业使用人。合同期为一年，即2015年7月15日至2016年7月15日止。合同约定“甲方房屋竣工后，全部由乙方进行物业管理，甲方不负任何责任”，“乙方从进场时开始收取物业服务费”“根据实际情况经甲乙双方协商，暂定物业服务收费价格为10层以下1.1元平方米，10层以上1.2元平方米，还建户暂定0.6元平方米。在收费过程中涉及到开发商的问题，由开发商协商解决，但不能因此给乙方造成经济损失。如开发商无法协调给乙方造成经济损失，由甲方承担责任”“甲方的地上车位和地下车位由乙方管理并收取租金，纯收入进行五五分成，甲方持五，乙方持五”。2015年7月15日，怡彬物业公司与金旺房地产公司的法定代表人张正移、杨金开签订物业移交协议，怡彬物业公司对中天大厦小区进行物业服务。2015年11月25日，怡彬物业公司向金旺房地产公司的法定代表人杨金开发出关于暂停中天大厦物业管理服务的函，该公司人员签收。2016年1月13日，金旺房地产公司向怡彬物业公司发出复函，要求物业公司走法律程序，并表示如合同期内物业管理出现任何安全问题，由物业公司承担一切责任。2016年5月16日，怡彬物业公司向金旺房地产公司发出关于续签否中天大厦物业服务合同的函，2016年6月27日，金旺房地产公司的法定代表人杨金开签收该函。2017年9月16日，鄂州市凤凰街道办事处滨湖社区居民委员会出具证明一份，证实2016年7月13日，上述两公司在街办和社区人员的主持下进行中天大厦物业移交的协商，双方并没有现场签订协议。2016年7月15日，金旺房地产公司接收怡彬物业公司移交的相关物业管理钥匙等物品。
现怡彬物业公司提出物业登记材料上有25户属于无人入住的空置房屋及13户抵押房产，并诉至本院，要求金旺房地产公司支付A栋的3001、3002、3003、3004、3005、2901、2801、2804、2701、2601、2501、2401；B栋2901、2902、2904、2801、2802、2803、2602、2501、2502、2402、2303、1801、1703号空置户及13户抵押房产的物业管理费共计66987.00元，其中，25户空置房产的物业费用为57466.00元，另13户抵押房产的物业费用为9521.00元；且本案诉讼费由对方承担。然而，金旺房地产公司认为不存在空置房屋，怡彬物业公司所称的13套抵押房产实际已抵偿给了程海元和姜平怀，金旺房地产公司不应承担上述物业费用，并反诉要求怡彬物业公司按合同约定承担提前离场的违约金20000.00元，并支付车位费收入分成20000.00元，且反诉费用由对方承担。
诉讼过程中，经本院向房产登记部门核查，怡彬物业公司认可对诉请中的A栋2501、3004、3003、2401；B栋2602、2502、2402号房屋，不再要求金旺房地产公司支付物业费用，并认可ＸＸ、杨涛、曹冬英名下的三套房屋2014年已实际入住，但开发商未将业主的登记名单交给物业公司。
本院认为，怡彬物业公司与金旺房地产公司之间自愿签订的合同依法有效，对双方均具有约束力。物业公司依约对金旺公司开发的整个小区提供物业服务，根据物业管理条例的相关规定，对于未实际交付的物业，物业服务费用由建设单位交纳，金旺房地产公司虽然针对诉请的房产提交了买受人清单，但与房产部门的登记情况有部分差异，也无法证明是在物业公司管理期间上述房产已经移交给买受人，故金旺房地产公司的抗辩意见证据不充分，怡彬物业公司要求金旺房地产公司支付未交付的所谓闲置房产的物业服务费用，本院依法予以支持。扣减双方认可的已交付房屋的住宅，剩余空置房屋的住宅面积为1770.82平方米，且均为十层以上，依照合同约定每平方米每月物业费为1.2元，即一年的物业费应为25499.81元，超出部分的诉请，本院不予支持。另外的13户无论是抵押还是抵偿房产，没有办理过户或实际交付均应视为开发建设单位的房产，亦应由开发建设单位承担相应物业费用，怡彬物业公司诉请的上述13户房产的物业费用9521.00元，本院予以支持。综上，金旺房地产公司应依法承担的物业费用共计35020.97元。从双方来往的函件来看，物业管理过程中存在诸多矛盾和争议。但从双方实际交接物品的书面材料来看，怡彬物业公司实际办理移交出物业管理物品的手续是在合同到期之时，也就是2016年7月15日，因此，金旺房地产公司对其所称的怡彬物业公司提前离场的抗辩意见没有提交有效证据，对于金旺房地产公司提出的要求怡彬物业公司支付提前离场的违约金20000.00元没有事实依据，本院不予支持。至于车位收费的纯收入进行分成的约定，没有经过结算和审计，是否盈利和盈利多少双方都无法提出相关依据，目前证据不足，本院不予认定。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第第四十一条第二款之规定，判决如下：
一、金旺房地产公司于本判决生效之日起五日内向怡彬物业公司交纳欠缴的公共物业管理费用35020.97元。
二、驳回怡彬物业公司的其他诉讼请求。
三、驳回金旺房地产公司的反诉请求。
本案本诉受理费1476.00元，反诉受理费800.00元，由原告怡彬物业公司负担800.00元，被告金旺房地产公司负担1476.00元。
如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。
审判长 ： 李 婷
审判员 ：胡小玲
审判员 ：周小娟
二〇一七年十二月二十二日
书记员 ：曾凡政