广西壮族自治区贺州市八步区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂1102民初295号
原告：陆川百汇百货有限责任公司。住所地：广西陆川县温泉镇新洲中路**号。
法定代表人：黄玉贤，董事长。
委托代理人：黄孟，公司员工。
委托代理人：王洪，广西桂立恒律师事务所律师。
被告：广西贺州桂东水电成套设备有限公司。住所地：贺州市建设中路***号。
法定代表人：陆政威，总经理。
委托代理人：陆雅玲，公司员工。
委托代理人：罗以焜，广西汇豪律师事务所律师。
原告陆川百汇百货有限责任公司（以下简称百汇百货公司）诉被告广西贺州桂东水电成套设备有限公司（以下简称桂东设备公司）合同纠纷一案，本院于2017年1月18日受理案件后，依法组成合议庭，于2017年2月27日公开开庭进行了审理。原告法定代表人及其委托代理人、被告委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告系从事超市经营的百货企业，开设及经营超市需要租赁面积较大的经营场地。2012年4月间，原告欲到贺州市开设超市，被告推介称：位于贺州市建设中路219号的房地产是属其资产，可租赁给原告经营超市使用。在被告推介并带原告人员实地观察后，原告愿意租赁被告场地开办超市。就场地租赁事宜，原、被告双方进行协商，被告为规避租赁收益产生的税费，提出租赁要以合作协议的方式签订。为顺利获得超市经营场地，在被告承诺场地可以给原告用作经营大型百货超市商场的经营场所，保证能稳定地利用财产进行生产经营活动，并协助办理消防、工商等有关经营所需手续，管理本超市的公司由原告负责成立等条件后，原告同意按被告要求签订合同。双方于2012年4月9日按被告要求方式签订了合作协议书。协议签订后，原告交付150万元保证金，并投入约1200万元资金进行装修、添置超市经营用品；又将其中部分场地转租第三方，由第三方进行装修。至2013年初，装修工程全部完成，超市开业经营的硬件设施全部完备，只等办理超市经营所需证照即可开业。在申办经营证照时，原告被告知：被告场地系工业性质，不能用于商业使用；同时，其场地也不符合消防要求，不予颁发证照。获悉这一情况后，原告强烈要求被告配合办理经营证照，被告也表态尽快完善手续、配合原告办理经营证照。但被告至今仍未完善其手续、更未能配合原告申办相关证照，超市至今未能开业经营。因被告原因导致合同不能履行、超市无法开业，造成原告巨大经济损失。其中，既有原告投入的装修工程和设备投入1200万元，人员工资、差旅费等，又有第三方投入装修损失约100万元等，还有预期利润等，以上损失理应由被告承担赔偿责任。为减少损失，原告多次与被告协商，要求被告申报土地变性或予赔偿，被告总以经济困难为由未予赔偿答复，为维护自身合法权利，特起诉，请求判决确认原、被告双方签订的合作协议书无效及暂定租赁合同无效，判令被告返还保证金150万元，判令被告赔偿原告直接损失13967566元。
原告提供证据：
1、合作协议书、暂定租赁合同，证明被告将建设中路219号旧房屋租赁给原告用作大型百货超市经营场所，期限15年，原告需付保证金150万元，期满返还，原告负责独立经营，双方确立租赁关系。
2、收据，证明原告转账支付保证金150万元。
3、委托设计协议书、农业银行卡取款业务回单，证明原告委托南宁狮凯瑞装饰设计工程有限公司及广东超越零售咨询策划公司对商场装修工程、招商手册设计，原告支付装修工程设计费、招商手册设计费共222000元。
4、贺州百汇百货装修工程施工协议书及装修清单、农行取款、存款业务回单、瓷砖供货合同，证明原告将商场装修工程交由钟斌负责组织施工，原告支付装修工程费195万元，原告已支付瓷砖款468000元。
5、工程承包协议、农行银行卡取款业务回单、收据，证明原告将商场消防工程交由深圳市荣中消防设备工程有限公司广西分公司承揽施工，原告已付消防工程款85万元、消防安全检测费3.8万元。
6、百汇百货电缆配电柜农行卡取款业务回单，证明原告支付配电设备费用459203元。
7、陆川华东装饰发货清单、收条，证明原告支付照明灯饰费用36万元。
8、合同、银行卡取款回单，证明深圳市鸿新大真网络技术有限公司为原告设计、安装网络系统，原告支付了网络设计、安装费2万元。
9、银行卡取款回单，证明原告支付消防水池、打地台费用16万元。
10、送货单，证明原告为购置发电机组支付10.68万元。
11、电脑设备、耗材明细，证明原告已支付电脑设备、耗材费用137800元。
12、贺州百汇超市排烟系统清单、贺州百汇超市厨房设备报价清单、和记酒店用品商行发货单，证明原告支付厨房设备费用206720元。
13、超市货架及配套设施定制合同、产品供求合同书，证明原告将商场副食、日化货架交由南宁上扬金属制品有限责任公司供货，原告已支付副食、日化货架款80万元；原告将商场生鲜货架交由深圳市大卫道旺实业有限公司供货，原告已支付生鲜货架款25万元。
14、空调合同书、冷链购销合同，证明原告将商场空调工程交由南宁市恒友桂星制冷设备有限公司承揽施工，原告已付空调工程款130万元；原告将商场冷链工程交由南宁市古得制冷设备工程有限公司承揽施工，原告已付冷链工程款1246000元。
15、收银机合同书，证明原告已支付收银机款142200元。
16、工资单及超市装修、日常开支，证明原告支付撤场前工资7822640元，支付撤场后至2016年12月31日工资319759元，支付超市装修及日常开支2028000元。
17、差旅费报销单，证明原告从2012年至2016年已支付差旅费3万元。
18、原告贺州分公司2013年7月工资汇总表、工资表、批量转账结果查询，证明原告贺州分公司每月支出公司294795元。
19、关于将危旧厂房加固维修成商贸中心的请求，证明被告2012年2月16日曾向住建委递交申请，未获批复。报告中，被告承认因未与相关部门协调好，商贸中心未能如期开业，为此，被告再次请求政府解决存在问题，以便商贸中心早日开业。
20、贺州市政府办公室文件处理笺，证明贺州市政府接受被告2013年7月23日请示后，进行批转处理。
21、关于被告将危旧厂房加固维修成商贸中心的意见，证明贺州市政府批复后，国土局认为可以协议出让方式办理土地用途调整手续。
22、关于被告将危旧厂房加固维修成商贸中心的意见，证明住建委认为被告属违法建设行为，无质量监督，存在安全隐患，土地工业性质未变更商业用地，不得作为商业用地使用。
23、关于对桂东水电商贸中心进行消防检测的函，证明贺州市住建委协调相关部门进行消防检测。
24、关于在消防检测期间给予临时供电的函，证明住建委协调相关部门供电，以便进行消防检测，租赁场所在停电状态。
25、关于对桂东水电商贸中心进行消防检测有关问题的复函，证明被告未申请办理第一环节消防设计备案。
26、建设中路217号、219号，昌盛路2号建设用地变更性质会议纪要通告，证明城市规划管理科要求被告对土地办理性质变更手续。
27、企业名称预先核准通知书，证明原告申请核准了企业名称。
28、食品流通许可证，证明原告申办获得食品流通许可。
29、出版物经营许可证，证明原告申办获得出版物经营许可。
30、分公司登记申请书及附件材料，证明原告申请经营许可。
31、企业法人营业执照，证明原告系百货超市经营企业，诉讼主体资格。
32、工商电脑查询单，证明被告主体情况。
被告辩称：一、原告与被告就场地使用问题签订合作协议书，内容不违反法律禁止性规定。原告利用被告旧厂房改造成商业使用，被告已书面请示贺州市政府、住房和城乡建设委员会并报武警消防支队，主管副市长口头同意被告的书面申请，对这，原告是清楚的。原告经过实地考察并进行充分论证。协议书约定，原告负责商铺规划设计与施工。营业执照的办理是原告的责任，与被告无关。至于是否符合消防要求，这也是原告的责任。被告已尽协助义务，没有违反协议，超市至今未能开业与被告无关。超市未能开业的一个重要原因是被告的厂区发生一场火灾，火灾的责任仍在调查。二、原告没有证据证明被告严重违反合作协议书的约定，原告请求解除合同并返还保证金150万元，没有依据。三、原告请求赔偿经济损失13967566元没有依据。按合作协议书约定，原告负责规划设计施工，被告负责提供场地。目前，由于原告并没有将所建成的商铺交与双方共同使用，被告对商铺并没有享有所有权。根据民法通则第七十二条“按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外”的规定，原告所建的商贸中心并没有按合同约定时间交付双方共同使用，由此产生的投资风险只能由原告自己承担。原告所谓的损失是原告自行作出的，没有被告书面确认，也没有物价部门及相关权威部门的鉴定，同时，其所谓的损失很多是间接损失如预期利润损失等。2013年11月厂区内发生严重火灾导致各种办证手续迟缓。根据合同法第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，冲毁分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外”的规定，原告要求赔偿损失没有依据。综上所述，原告所诉无据，请求驳回原告诉请。
被告提供证据：1、贺州市住房和城乡建设委员会关于对桂东水电商贸中心进行消防检查的函，证明被告正在办理土地性质变更手续。
2、火灾事故认定书，证明商铺附近发生火灾的事实，造成办证手续延缓。
经开庭质证，被告对原告证据的质证意见：对证据1的真实性无异议，对证明内容有异议，是先租赁后改为合作。对证据2无异议。对证据3-18真实性不清楚，很多票据是原告单方作出，损失没有物价部门等相关部门鉴定，对真实性有异议。对证据19，被告当时交去材料，不是不批准，而是要补充材料。对证据20-26真实性无异议，但各种手续被告正在完善之中，之所以办不下来是因为之后附近发生火灾。对证据27-32真实性无异议。原告对被告证据的真实性无异议，证据1可以证明商贸中心是由被告建设，建设完成后，相关手续至今没有办好，证据2与本案无关。当事人对真实性无异议的证据，本院予以认定。被告对原告证据3-15真实性有异议，上述证据符合证据要求，被告没有反驳证据，对上述证据，本院分别情况进行认定。原告证据16、17是清单，被告有异议，本院不予认定。原告证据18，被告有异议，该证据是支付员工工资，不能证明原告受到的损失。
综合全案证据，本院确认如下法律事实：
2012年4月1日，原、被告签订《暂定租赁合同》约定，本暂定合同期限：2012年4月8日（签订正式合同）。乙方租用场地位于建设中路219号（原二机厂），面积15000平方米。租金为每月每平方米30元。保证金150万元（合同期满退还）。租期15年。5年后如甲方开发部分场地，乙方超市按实际情况给予配合甲方进行调整位置。每3年递增租金5%。装修免期5个月，交付乙方使用之日起算。乙方每次按季度缴交租金（三个月），提前10天缴交。甲方协助乙方办好消防及工商证照。以上暂定合同内容要纳入约定期限2012年4月8日必须签订的正式租赁合同书内。正式合同签订后，本暂定合同自动失效。
2012年4月9日，原、被告签订《合作协议书》约定，甲方将属于自己的位于贺州市建设中路219号的旧老房屋与乙方合作，作为开发大型百货超市商场的经营场所，面积约15000平方米，由新注册公司独立经营，甲方按季收取分红净利，作为老厂搬迁费、下岗职工生活补助费、研发经费等费用。合作期限从甲方交付乙方进场装修5个月后起计算，共计15年。如能按本协议书第八条所约定时间交付，则合作期限从2012年12月1日起至2027年11月30日止；不能按约定时间交付，则具体合作起止时间，待甲方实际交付给乙方进场装修时书面签订补充协议确定。合作期内第5年后，如甲方需要开发到合作范围部分场地，乙方超市需按实际情况与甲方配合进行位置调整，调整后合作面积按实际使用面积计算。待甲方开发后，按乙方调整的相同面积或相同位置调整给乙方，合作期限与本协议书合作期限一致。若安排面积不足，甲方按相邻的一楼、二楼或负一楼给予补足，调整事宜视具体情况双方协商解决。净利折算：乙方每季度从经营所得中提取135万元给甲方，作为甲方分红所得，其余经营收入归乙方所有。净利折算方式3年不变，从第4年起每隔3年按百分之五递增一次。每季度最后一个月20日到30日，乙方须将甲方下季度所得分红净利缴付给甲方。订立协议书15天内乙方须缴付合作保证金150万元给甲方，合作期满甲方将保证金退还给乙方，保证金不计利息。甲方须保证其所属房屋为自己所有，有完全使有权，未经查封，并且与第三方没有经济或其他方面的纠纷。合作场所达到乙方进场装修和安装的条件即视为符合交付时间和交付标准的约定，具体约定交付时间为2012年7月1日。合作场地交付时甲方需负责完成以下项目：1、变压器增容符合需要的900KW，移至适当位置。安装配电柜，变压器户名转为新公司名称。2、水电安装到位，提供足够用水到商场。3、超市外消火栓安装到位。4、打好超市内水泥平台。合作期间，乙方必须按双方约定的时间付清甲方季度分红净利，甲方将合作财产交付乙方后，乙方对合作的财产拥有使用权，但不能整体转租，没有所有权和处置权，也不能用于借款、贷款、购销抵押或转移到甲方场地以外使用。2012年4月9日，被告出具收到原告交来合作保证金150万元的收据。
原告为超市装修、招商设计向南宁狮凯瑞装饰设计工程有限公司支付52000元，向广东超越零售业咨询支付17万元，共计222000元。原告为超市装修向钟斌支付130万元。原告向陆锦安转账支付468000元瓷砖款。原告为超市消防工程支付85万元。原告为购电缆支付177126.8元。原告为购灯具支出36万元。原告为网络设计安装支出2万元。原告为购货架支出125万元。原告为超市购中央空调向南宁市恒友桂星制冷设备有限公司吴耀转账支付130万元。原告为购买冷链向南宁市古得制冷设备工程有限公司赵杰转账支付1146000元。上述款项共计7093126.8元。
原告陈述其损失为13967566元，包括3个部分，一是证据3-9证明的设计装修费4527203元，二是证据10-15证明的购买设备款4189520元，三是证据16-18证明的人工工资及差旅费3449782元。
本院认为，原、被告2012年4月1日签订《暂定租赁合同》，约定暂定合同内容要纳入约定期限2012年4月8日必须签订的正式租赁合同书内。此后，除双方于2012年4月9日签订《合作协议书》外，并未签订其他协议。上述两份合同在场地、面积、期限及保证金上的约定相同，暂定租赁合同的租金及租金递增也与合作协议书的甲方所得红利及递增也一样。在合作协议书中，被告提供场地，收取固定红利，不参与经营，不承担风险。原、被告签订合作协议书，名为合作，实质还是租赁。本案租赁物建设未取得建设工程规划许可。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，原、被告签订的《暂定租赁合同》及《合作协议书》无效，原告请求判决无效，本院予以支持。无效的合同自始没有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，原告请求判决被告返还保证金150万元，本院予以支持。关于原告请求赔偿损失的问题。原、被告均有过错。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款“当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理”、第九条第一款“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”、第二款“已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”的规定，被告应赔偿原告3546563.4元（7093126.8元÷2）。关于收银机、发电机组等原告可拆走。关于工资、差旅费等是营业开资，不是损失。
综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告陆川百汇百货有限责任公司与被告广西贺州桂东水电成套设备有限公司2012年4月1日签订的暂定租赁合同及2012年4月9日签订的合作协议书无效。
二、被告广西贺州桂东水电成套设备有限公司应返还原告陆川百汇百货有限责任公司保证金150万元。三、
三、被告广西贺州桂东水电成套设备有限公司应赔偿原告陆川百汇百货有限责任公司损失3546563.4元。
本案受理费114605元（原告已预交），由原告陆川百汇百货有限责任公司负担77213元，被告广西贺州桂东水电成套设备有限公司负担37392元。
上述应付款项，债务人应在本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。
审 判 员 蒋又生
人民陪审员 李运党
人民陪审员 朱有寿
二〇一七年七月十五日
书 记 员 廖晏求