江苏省无锡高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）新民初字第3460号
原告：无锡市新区城市投资发展有限公司。
法定代表人：杨小军，该公司总经理。
委托代理人：张莹琳、杨洁，江苏开炫律师事务所律师。
被告：鲍晓兰。
原告无锡市新区城市投资发展有限公司（以下简称新发公司）与被告鲍晓兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月24日立案后，依法适用普通程序，于2016年4月29日、2016年6月20日公开开庭进行了审理。原告新发公司的委托代理人张莹琳、杨洁及被告鲍晓兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
新发公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认双方当事人于2013年1月14日签订的《房地产租赁契约》已于2014年8月31日解除；2、判令鲍晓兰支付提前解约违约金175683.25元；3、判令鲍晓兰交还无锡市新区锡士路（行创四路）99-101（99-1）、99-201（99-3）、99-202（99-4）号房屋（以下简称案涉房屋）；4、判令鲍晓兰按照上述合同约定的租金标准支付自上述合同解除之日起至鲍晓兰实际迁出案涉房屋之日止的房屋占有费；5、本案诉讼费由鲍晓兰承担。事实与理由：2013年1月14日，新发公司与鲍晓兰经营的新区远新福缘大酒店（以下简称福缘酒店）签订《房地产租赁契约》1份，约定由新发公司将案涉房屋出租给福缘酒店使用，租期自2013年1月1日至2017年12月31日，并约定若福缘酒店中途退租，须支付3个月租金的违约金，2014年8月27日，福缘酒店要求提前终止租赁合同并支付相当于3个月房租的违约金，新发公司于2014年8月31日表示同意，双方租赁合同解除。但福缘酒店或其经营者鲍晓兰至今未交付提前解约的违约金，且案涉房屋内仍有中央空调、燃气管道、厨房设备等未予拆除，故应支付的3个月的违约金并支付房屋占有使用费。违约金按照年租金的标准702733元计算为175683.25元，占有使用费计算方式为：2014年租金的基数是702733元即1925.30元/日，自2014年9月1日起至2014年12月31日止按122天计算共计234886.10元；2015年占有使用费即当年的租金标准737870元，后续占有使用费自2016年1月1日起按2016年的租金标准774763元/年计算至鲍晓兰实际迁出之日止。福缘酒店已于2014年9月1日登记注销，相应的法律责任应由其经营者鲍晓兰承担。
鲍晓兰辩称：1、对于双方租赁合同已于2014年8月31日解除无异议。2、对于新发公司主张的违约金的计算方式及主张的违约金金额为175683.25元均无异议，其愿意支付。3、占有使用费不予认可。2014年8月31日，其委托彭桃为其处理福缘酒店的所有设施的问题，其将变卖的资产先支付供应商费用及员工工资。2014年9月1日至2014年9月30日期间是新发公司要求其搬离的合理期间，故该期间内的费用其不用支付。2014年9月30日，新发公司通知深华物业公司将福缘大酒店一楼和二楼的大门均锁起来，此后其根本无法进入更无法占有使用案涉房屋，且租赁合同上已经写明新发公司有权处置案涉房屋内的物品，新发公司锁门的行为已表明新发公司行使权利，鲍晓兰已经丧失了对案涉房屋内无法移动的中央空调、燃气管道或装饰装潢处置的权利，实际上也无法处置，现新发公司要求其支付锁门之后的房屋占有使用费，无事实和法律依据。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对以下证据及事实无争议，本院予以确认并在卷佐证：
2013年1月14日，新发公司与福缘酒店（于2013年2月1日登记成立，登记经营者为鲍晓兰，已于2014年9月1日登记注销）签订《房地产租赁契约》1份，约定：新发公司将其所有的案涉房屋（建筑面积1237.07平方米）出租给福缘酒店使用。租赁期限自2013年1月1日至2017年12月31日。2013年度（即自1月1日起至12月31日止的期间）的租金468489元；2014年度的租金为702733元；2015年度的租金为737870元；2016年度的租金为774763元；2017年度的租金为813501元；租金按季结算，先付后用……福缘酒店需在本契约签订之日起十日内交纳相当于2个月租金的租赁保证金117122元……福缘酒店如需提前退租，应提前3个月书面通知新发公司，中途退租时福缘酒店须承担3个月租金的违约金。……本契约期满终止或因福缘酒店违约被新发公司提前解除后，福缘酒店应立即交还租赁房屋并从租赁房屋中迁出。若新发公司通过信件方式向福缘酒店提供的通讯地址发出通知后，福缘酒店仍不予退房和迁出的，则福缘酒店留置于租赁房屋内的物品视为废弃物，新发公司有权直接处置，由此产生的费用由福缘酒店承担，同时新发公司可自行处置原租赁房屋，且有权要求福缘酒店按本契约租金的二倍支付占用期间的使用费。合同签订时福缘酒店按约支付了租赁保证金117122元，新发公司按约将案涉房屋交付福缘酒店。
2014年8月27日，鲍晓兰向新发公司提交《申请》1份，提出因经济环境、房租上涨、经营形势等实际情况原因，鲍晓兰申请提前终止合同，终止时间为2014月8月31日。2014年8月31日，新发公司向新区远新福缘大酒店送达《回复函》1份，载明：1、同意提前终止租赁合同，但根据合同第七条第五点约定，提前退租应提前3个月书面通知，并相应承担3个月租金的违约金。2、应结清退租前的房屋租金、物业管理费、水电费等费用。3、须在2014年9月30日前搬离，并将物业交还新发公司。后经双方当事人一致同意，将鲍晓兰此前交纳的保证金117122元抵扣鲍晓兰尚未交纳的2014年7月1日至2014年8月31日期间的房屋租金，故鲍晓兰已将案涉房屋截至2014年8月31日前的房屋租金及截至2014年9月30日前的水、电费全部支付完毕。
2014年9月30日，新发公司将案涉房屋的门上锁，此时案涉房屋内一楼餐厅和二楼餐厅内均已搬空，只有一楼的厨房内尚有冰箱5台、烤箱1台、蒸箱2台、不锈钢油烟机、灶台、操作台等，此外还有中央空调设备。
审理中，新发公司认为应由鲍晓兰将拆卸或改装上述物品并拆除燃气管道等，以符合新发公司另行出租给第三方的要求具体为：1、关于厨房设备，要求鲍晓兰变卖之后将变卖的款项支付新发公司，如鲍晓兰无法变卖的则由鲍晓兰将所有厨房设备拆除迁出案涉房屋；2、关于中央空调设备，要求鲍晓兰将室内出风口拆除，室外主机由鲍晓兰与三楼的KTV承租方自行协商处理；3、案涉房屋除屋顶外的墙壁地面要求保持现状，不得破坏，且新发公司不予补偿，如鲍晓兰要求补偿的，新发公司就要求鲍晓兰所有装修全部拆除；4、原有的燃气设备为开设酒店特殊的设备，且占用较大的面积，由于该房屋后续将出租给非餐饮单位，故要求鲍晓兰至燃气公司办理燃气封户等手续，否则因此给新发公司造成损失的，由鲍晓兰承担。对此，鲍晓兰认为根据合同约定，新发公司锁门后，案涉房屋内的物品均已视为鲍晓兰放弃权利，案涉房屋内的厨房设备、中央空调（包括室内出风口及室外机）、其他物品、设备及所有的装饰装潢均已归新发公司所有，所有的燃气管道及燃气开户、使用、销户、封户的权利均已归新发公司所有，鲍晓兰已不享有任何权利，且鲍晓兰无权要求新发公司给予任何补偿。在此情况下，新发公司表示，鉴于鲍晓兰明确放弃上述物品及权利并不要求补偿，故对于要求鲍晓兰迁出案涉房屋的诉讼请求已无必要，故对于该项诉讼请求不再主张。
诉讼中，经本院调查并经双方当事人询问核实：因案涉房屋登记的户名仍为上一手承租人云锦城，故鲍晓兰或福缘酒店无法办理燃气封户手续，只能由登记的户名单位房屋所有权人办理。办理方式有两种：1、销户，即将在燃气公司处登记的账户全部注销，把已经安装的燃气表、管道全部拆除，以后如果需要使用，需重新开户重新安装，全额缴纳设计、安装费用；2、封户，即将燃气表和室内的管道拆除，但保留在燃气公司的账户，如以后需要使用，只需少量恢复费用即可。如需拆除燃气表和管道均需由燃气公司或者有资质的公司实施。后双方当事人一致确认，关于燃气设备处理的相关手续办理、费用支付等事宜已由双方当事人自行处理完毕。
本院认为：因福缘酒店系个体工商户，注销后应由登记经营者鲍晓兰承担相应的责任。新发公司与鲍晓兰于2013年1月14日签订的《房地产租赁契约》系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方当事人对于该合同已于2014年8月31日解除均无异议，本院亦予以支持。因鲍晓兰对新发公司要求其支付违约金175683.25元无异议，故本院对新发公司的该项诉讼请求依法予以支持。
本案的争议焦点在于，鲍晓兰是否应当支付自2014年9月1日起的房屋占有使用费。本案中，租赁合同约定，合同解除后，鲍晓兰不予退房和迁出的，则鲍晓兰留置于租赁房屋内的物品视为废弃物，新发公司有权直接处置，由此产生的费用由鲍晓兰承担，同时新发公司可自行处置原租赁房屋，且有权要求鲍晓兰按本契约租金的二倍支付占用期间的使用费。根据该约定，鲍晓兰在2014年9月30日即新发公司给予的搬离房屋的最后期限仍未将案涉房屋内的物品全部搬离，自此时起案涉房屋内的物品按约已可视为废弃物，并均可由新发公司自行处置。新发公司于2014年9月30日将案涉房屋的门上锁后，案涉房屋实际已由新发公司控制，鲍晓兰对案涉房屋内未搬离的物品按约已无权处理，且其事实上也无法处理，故新发公司锁门之后鲍晓兰事实上已不能占有使用案涉房屋，此期间不能认定为鲍晓兰占有使用案涉房屋的期间。关于案涉房屋燃气管道及燃气封户事宜，根据本院调查及双方当事人询问的结果，该事宜可由新发公司自行办理，新发公司未及时询问相关手续事项并怠于办理相关手续，相应的责任应由新发公司自行承担。新发公司于2014年9月30日锁门后，应积极采取措施，处理案涉房屋内的物品，以防止损失的扩大，但其有权自行处理而未处理案涉房屋内的物品，放任房屋空置的损失持续产生，属于没有采取适当措施致使损失扩大，该部分扩大的损失应由其自行承担，故对于新发公司要求鲍晓兰承担自2014年9月1日起的房屋占有使用费的请求，本院依法不予支持。但2014年8月31日至2014年9月30日期间，虽为新发公司给予鲍晓兰搬离房屋的合理期间，但该期间内案涉房屋仍由鲍晓兰占有使用，鲍晓兰仍应支付该期间的房屋占有使用费，新发公司主张该期间的占有使用费按照2014年度的租金702733元即1925.30元/日的标准计算，不违反合同的约定及法律的规定，本院依法予以支持，故鲍晓兰应支付该期间的房屋占有使用费57759元。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第二十九条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第一百二十二条、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、确认无锡市新区城市投资发展有限公司与鲍晓兰于2013年1月14日签订的《房地产租赁契约》已于2014年8月31日解除。
二、鲍晓兰于本判决发生法律效力之日起十日内支付无锡市新区城市投资发展有限公司违约金175683.25元。
三、鲍晓兰于本判决发生法律效力之日起十日内支付无锡市新区城市投资发展有限公司房屋占有使用费57759元。
四、驳回无锡市新区城市投资发展有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费45987元（此款已由新发公司预交），由新发公司负担10048元，由鲍晓兰负担35939元（新发公司同意其预交的案件受理费35939元由鲍晓兰向其直接支付，本院不再退还，由鲍晓兰在本判决发生法律效力之日起十日内直接向新发公司支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 严海涛
审 判 员 朱逢吉
代理审判员 方庆富
二○二○一六年十二月二十八日
书 记 员 赵 蔚
本案援引法律条款
《中华人民共和国民法通则》：
第二十九条个体工商户、农村承包经营户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担。
《中华人民共和国合同法》：
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
第一百二十二条因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。