北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民初250号
原告：北京市通达房地产开发建设总公司，住所地北京市西城区北三环中路19号。
法定代表人：李鲁祁，经理。
委托诉讼代理人：丁钊，北京市中同律师事务所律师。
委托诉讼代理人：顾新华，北京市中同律师事务所律师。
被告：北京城乡建设集团有限责任公司，住所地北京市丰台区草桥东路8号院7号楼。
法定代表人：李国祥，董事长。
委托诉讼代理人：景保华，女，该公司员工。
委托诉讼代理人：徐明，北京市中运律师事务所律师。
第三人：北京盛和发房地产开发有限公司，住所地北京市东城区史家胡同24号。
法定代表人：杨晓南，董事长。
委托诉讼代理人：钟宇清，北京市高界律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马萍，北京市高界律师事务所律师。
原告北京市通达房地产开发建设总公司（以下简称通达公司）与被告北京城乡建设集团有限责任公司（以下简称城乡集团）、第三人北京盛和发房地产开发有限公司（以下简称盛和发公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年8月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。通达公司的委托诉讼代理人丁钊，城乡集团的委托诉讼代理人景保华、徐明，盛和发公司的委托诉讼代理人钟宇清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
通达公司向本院提出诉讼请求：1.停止对北京市朝阳区安慧东里2号院盛和家园2号楼3-A1、3-B1号两套房屋（以下简称涉案房屋）的执行；2.诉讼费用由城乡集团负担。事实和理由：我公司依据北京市朝阳区人民法院（2002）朝民初字第15496号民事判决书和北京市第二中级人民法院（2003）二中民终字第03019号民事判决书,申请执行北京金都实业集团、北京市金通世纪房地产开发有限公司4847098元及相关双倍利息等。因上述二公司没有能力履行生效判决，2003年10月24日我公司与其达成执行和解协议，由北京金都实业集团以位于北京市朝阳区安慧东里2号院盛和家园2号楼3-A1、3-B1以及1号楼24层D1、C1四套房屋以及朝阳区小黄庄5号院一套房产以抵偿应付全部债务，双方约定将相关房屋所有权登记在北京三元置业有限公司名下。随后盛和发公司按照执行和解协议与北京三元置业有限公司签订购房合同并交付房屋，我公司事实上已经以债权抵消的方式支付了全部房屋价款并实际占有本案房屋管理使用至今。北京市朝阳区人民法院以（2009）朝民初字第21650号及（2009）朝民初字第21665号判决确认关于本案房屋的商品房买卖合同合法有效。因盛和发公司迟迟未能配合办理过户登记，致使我公司未能取得房屋所有权证书。
广东粤财投资控股有限公司、城乡集团均因与盛和发公司的债务纠纷申请执行登记在盛和发公司名下的财产，期间北京三元置业有限公司于2009年提出过执行异议申请，北京市第二中级人民法院以（2011）二中执异字第00808号裁定，认定涉案房屋因广东粤财投资控股有限公司享有在先抵押权而裁定驳回北京三元置业有限公司的异议请求。广东粤财投资控股有限公司对涉案房屋的抵押权早于我公司以房抵债的相关协议，且其公司债权当时亦未受偿。现经我公司了解，广东粤财投资控股有限公司与盛和发公司的债权已经受偿，抵押权已经消灭，（2011）二中执异字第00808号裁定驳回北京三元置业有限公司执行异议的理由已不复存在。
涉案房屋由我公司合法取得，已经不属于盛和发公司所有，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，人民法院对该房屋不得查封，城乡集团的申请也不能对抗我公司对本案房屋在先合法取得的权利。我公司实际是涉案房屋的权利主体，如房屋被拍卖执行，则我公司与北京金都实业集团、北京市金通世纪房地产开发有限公司间履行执行和解协议本已了结的债权债务、已经终结的执行案件以及我公司与北京三元置业有限公司之间关于房屋登记约定等均被强行推翻，直接损害了我公司获得的涉案房屋所有权，同时违背合同自愿维护交易稳定的基本法律原则，人为增加当事人与法院的诉累。
综上，基于广东粤财投资控股有限公司的抵押权已经消灭，我公司在城乡集团向盛和发公司主张权利前获得涉案房屋的事实，请法院依法认定并维护我公司合法权利，停止对涉案房屋的执行。
城乡集团辩称，不同意通达公司的诉讼请求。首先，本案涉案房屋的商品房买卖合同、购买发票、入住人、使用人均为北京三元置业有限公司，且该公司与盛和发公司签订的买卖合同已经生效判决确认有效，北京三元置业有限公司才是本案及执行异议的主体。2011年，北京三元置业有限公司已经依据上述事实向法院提出过案外人执行异议并被驳回，因此通达公司的主张不构成对我公司执行权利的排除。其次，通达公司与北京三元置业有限公司作为两个独立经营的主体，他们之间权利义务的约定是其私下协议安排，该安排不能否定北京三元置业有限公司作为涉案房屋法律权利上的主体地位，也不得对抗我方的执行申请。综上，请求法院驳回通达公司的诉讼请求。
盛和发公司述称，同意通达公司的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
盛和发公司系盛和家园项目的开发商，2001年至2003年间，盛和发公司向广东发展银行股份有限公司北京分行（简称广发行）贷款，并将盛和家园2号楼部分房产（包含本案涉案房屋）抵押给广发行作为借款担保。城乡集团系盛和家园项目建筑商。
因盛和发公司欠付工程款，城乡集团于2004年初在本院起诉盛和发公司。诉讼中，城乡集团申请财产保全，2004年3月4日，本院根据城乡集团的申请，保全查封盛和发公司所有的位于北京市朝阳区安慧东里2号院盛和家园尚未销售的所有房产及土地。后本院于2004年7月作出（2004）二中民初字第623号民事判决：一、盛和发公司于判决生效后十日内给付城乡集团工程款人民币三千一百三十九万三千六百元；二、盛和发公司于判决生效后十日内给付城乡集团逾期付款违约金（以三千一百三十九万三千六百元为本金，按每日万分之五计算，自2003年1月1日起至实际给付之日止）。三、驳回城乡集团其他诉讼请求。
城乡集团另于2004年起诉盛和发公司索要到期欠付工程款，本院作出（2004）二中民初字第4023号民事判决：一、盛和发公司于判决生效后十日内给付城乡集团工程款一千六百万元；二、盛和发公司于判决生效后十日内给付城乡集团逾期付款的违约金（以一千六百万元为本金，按每日万分之五计算，自2003年1月1日起至实际给付之日止）；三、驳回城乡集团其他诉讼请求。
因盛和发公司未能及时偿还欠付广发行的贷款，广发行亦于2004年初起诉盛和发公司。诉讼中，广发行提出财产保全申请，2004年6月1日，本院根据广发行的申请，保全查封盛和发公司所有的位于北京市朝阳区安慧东里2号院盛和家园2号楼的60套房产（包括本案涉案房屋）。2004年6月2日，本院作出（2004）二中民初字第04276号民事判决：一、广发行与盛和发公司签订的借款合同和抵押合同有效；二、盛和发公司于判决生效后十日内向广发行偿付借款本金人民币一千七百四十八万元及利息（自二ＯＯ三年十二月二十一日起至二ＯＯ四年四月十七日止，按年利率百分之六点一零六五计算，按月结息，计收复利；自二ＯＯ四年四月十八日起至款付清之日止，按日利率万分之二点一计算，按月结息，计收复利）；三、盛和发公司于判决生效后十日内向广发行偿付律师费人民币五十三万一千三百三十八元；四、广发行对盛和发公司抵押的房产享有优先受偿权。
上述三份判决生效后，城乡集团及广发行均申请本院执行。后，广发行将债权转让给广东粤财投资控股有限公司（简称粤财公司）。本院于2008年7月18日作出（2008）二中执异字第829号民事裁定书，裁定债权转让给粤财公司。
通达公司因与北京金都实业集团、北京市金通世纪房地产开发有限公司房地产项目转让协议纠纷一案，北京市朝阳区人民法院审理做出（2002）朝民初字第15496号民事判决，判决北京金都实业集团、北京市金通世纪房地产开发有限公司连带给付通达公司393万元及违约金88万余元。北京金都实业集团、北京市金通世纪房地产开发有限公司均不服向本院提起上诉，本院审理后以（2003）二中民终字第03019号民事判决，驳回上诉维持原判。上述案件执行期间，通达公司作为甲方与北京金都实业集团作为乙方及北京市金通世纪房地产开发有限公司作为丙方于2003年10月达成执行和解协议书，约定乙方将本案诉争的两套房屋在内的五套房屋所有权抵偿甲方全部债权。另约定五套房产转移给甲方指定的第三人北京三元置业有限公司。
2003年11月18日，北京三元置业有限公司与盛和发公司就诉争的两套房屋分别签订了商品房买卖合同。后，北京三元置业有限公司与北京盛和家园物业管理有限公司就诉争的两套房屋分别签订了供暖协议书及物业管理服务协议。
北京三元置业有限公司与盛和发公司商品房预售合同纠纷两案经北京市朝阳区人民法院审理，该院于2009年9月做出（2009）朝民初字第21650号及（2009）朝民初字第21665号民事判决书，判决确认北京三元置业有限公司与盛和发公司就诉争两套房屋签订的商品房买卖合同及补充协议有效。
2011年4月，北京三元置业有限公司作为案外人，以城乡集团及粤财公司为申请执行人，就涉及本案两套房屋的查封向本院提出执行异议，要求对该两套房屋予以解封，本院审理后于2011年7月做出（2011）二中执异字第00808号裁定，驳回北京三元置业有限公司的异议请求。
2015年，粤财公司确认其申请对盛和发公司强制执行一案已全部执行完毕并同意解除盛和发公司名下房产设定的以广发行为抵押权人的抵押登记。
2016年12月8日，本院发出通知，拟对盛和发公司名下的包含本案涉案房屋在内的33套房产进行评估、拍卖。
2017年，通达公司作为案外人，以城乡集团为申请执行人、盛和发公司为被执行人，向本院提出执行异议。本院审理后认为，“现通达公司主张三元置业公司只是涉案房屋名义权利人，而通达公司才是实际权利人，但并未提供证据予以证明。故通达公司主张其对涉案房屋享有足以阻却执行的实体权利，缺乏相应事实和法律依据，本院不予支持。通达公司所提对本院（2011）二中执异字第00808号执行裁定持有异议的理由，应通过其他法律途径解决，不属于本案审查范围，本院不予审查。”，于2017年7月做出（2017）京02执异173号裁定，驳回通达公司的异议请求。
2017年9月，北京三元置业有限公司出具说明，认可该公司是通达公司指定的涉案房屋的持有人，同意通达公司就该两套房屋向本院提出执行异议及执行异议之诉。
关于通达公司与北京三元置业有限公司之间的关系，通达公司表示其两公司均为国有企业，均系首农集团旗下子公司，以北京三元置业有限公司的名义持有涉案房屋也是总公司在考虑到各子公司经营职能的情况下做出的安排。
为查明涉案房屋的居住使用情况，本院至现场勘验，其中2号楼3-A1号房屋的居住人员表示，其系通过向北京三元置业有限公司租赁取得该房屋的使用权，同时表示也了解3-B1居住人员也系通过向北京三元置业有限公司租赁而取得了该房屋的使用权。本院向盛和家园的物业管理公司调取涉案房屋的入住及相关费用的交纳证据，显示两套房屋的入住通知单均为盛和发公司向北京三元置业有限公司出具，通知单中未载明时间，两套房屋物业及供暖费用收费明细单中记载的业主姓名均为三元置业，交费人的最早交费时间发生在2003年11月。另，通达公司提供2014年9月及2015年9月，出租方为北京三元置业有限公司与承租方赵某、高某就诉争两套房屋签订的房屋租赁合同，显示上述房屋均处于对外出租状态。
以上事实，有借款合同、抵押合同、在建工程及国有土地使用权抵押登记证明、房屋所有权证书、建设用地规划许可证、土地使用证、（2004）二中民初字第623号民事判决书、（2004）二中民初字第4023号民事判决书、（2004）二中民初字第04276号民事判决书、（2002）朝民初字第15496号民事判决书、（2003）二中民终字第03019号民事判决书、执行和解协议书、合同编号为291055、291058的商品房买卖合同、供暖协议书、物业管理服务协议、（2009）朝民初字第21650号民事判决书、（2009）朝民初字第21665号民事判决书、（2011）二中执异字第00808号执行裁定书、房屋入住通知单、盛和家园物业管理费收费明细单、租赁合同、（2011）京02执异173号执行裁定书、勘验笔录、北京三元置业有限公司说明、结案申请书、解除抵押申请书、北京市第二中级人民法院通知及各方当事人诉辩意见等证据在案佐证。
本院认为，本案争议焦点为通达公司是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据相关司法解释的规定，排除执行的事由应从买卖合同关系的建立、占有使用涉案房屋的情况等几方面予以审查。首先需查明的即为通达公司是否在人民法院查封前已经和被执行人盛和发公司签订合法有效的书面买卖合同，依据执行和解协议书，涉案房屋虽系因他人抵偿通达公司债权而协议欲登记于北京三元置业有限公司名下，但北京三元置业有限公司已经与盛和发公司签订了房屋买卖合同，且生效判决对合同效力予以确认，故通达公司没有购房人的身份。其次关于对房屋的占有情况，根据已经查明的事实，北京三元置业有限公司在签订购房合同后，办理入住手续实际接收房屋，并使用管理至今，行使房屋购买人的相应权利，故本院难以认定通达公司对涉案房屋存在占有行为。特别是，涉案房屋被本院查封后，北京三元置业有限公司以房屋所有权人的身份于2011年提起执行异议，而通达公司并未就该公司的诉讼行为提出异议。据此，本院认定通达公司不享有足以排除强制执行的民事权益。
基于上述分析，通达公司要求停止对涉案房屋执行的异议请求，缺乏法律依据，本院难以支持。综上所述，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下：
驳回原告北京市通达房地产开发建设总公司的诉讼请求。
案件受理费70元，由北京市通达房地产开发建设总公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。
审 判 长 刘丽杰
审 判 员 王艳芳
人民陪审员 郑 岩
二〇一七年十一月三十日
书 记 员 张邵青