贵州省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黔高民提字第23号
申请再审人（一审原告、二审上诉人）苑林星月湾业主委员会。住所地：贵州省贵阳市南明区花溪大道北段186号苑林星月湾小区内。
负责人：李忠明，该业主委员会主任。
委托代理人梅应学，男，1946年9月28日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。
委托代理人陈义生，男，1962年5月13日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）贵阳苑林房地产开发有限公司。住所地：贵州省贵阳市南明区花溪大道北段***号。
法定代表人宋华，该公司董事长。
委托代理人穆涛，贵州公达律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）贵州省机电设备总公司。住所地：贵州省贵阳市花溪大道北段**号。
法定代表人：高飞，该公司经理。
委托代理人：王德毅，贵州慧原律师事务所律师。
委托代理人：宋明礼，该公司职员。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）贵阳市南明区湘雅社区服务中心。住所地：贵州省贵阳市南明区银花巷**号。
负责人田方，该中心主任。
被申请人（一审第三人、二审被上诉人）贵阳市南明区花果园沙坡居委会。住所地：贵州省贵阳市南明区花溪大道北段186号苑林星月湾小区J、K栋架空层内。
负责人张晓辉，该居委会主任。
申请再审人苑林星月湾业主委员会（以下简称星月湾业委会）因与被申请人贵阳苑林房地产开发有限公司（以下简称苑林公司）、贵州省机电设备总公司（以下简称机电公司）、贵阳市南明区湘雅社区服务中心（原名为贵阳市南明区花果园社区服务中心，以下简称湘雅服务中心）、贵阳市南明区花果园沙坡居委会（以下简称沙坡居委会）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市中级人民法院（2013）筑民商终字第308号民事判决，向本院申请再审。2014年9月15日，本院作出(2014)黔高民申字第422号民事裁定，裁定本案由本院提审。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理，申请再审人星月湾业委会负责人李忠明及委托代理人梅应学、陈义生；被申请人苑林公司的委托代理人穆涛、机电公司的委托代理人王德毅、宋明礼到庭参加诉讼，湘雅服务中心、沙坡居委会经依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：机电公司于2000年4月10日通过划拨的方式分别获得了南明区花果园沙坡仓库4952.35平方米和南明区沙坡路194号5271.32平方米的土地使用权。2002年5月17日，机电公司与苑林公司签订《联建协议》，约定：“一、甲方（机电公司）提供位于贵阳市花溪大道北段194号10223.67平方米沙坡仓库库区，用于建设商场、仓库（或产权车库）、住宅、办公楼。····三、乙方（苑林公司）提供项目建设所需资金和技术，工程建设由乙方负责。”2003年10月23日，贵阳市人民政府筑地字（2003）166号《贵阳市人民政府关于贵阳市苑林房地产开发有限公司、贵州省机电设备总公司申请用地的批复》：“一、同意将位于花果园、沙坡路2002-161号地块如附图所示红线范围内壹万零陆佰肆拾四点玖平方米（10644.9㎡）土地中的叁仟叁佰捌拾柒点零柒平方米（3387.07㎡）土地出让给贵州省机电设备总公司作建商场、办公、住宅用地，剩余的柒仟贰佰伍拾柒点捌叁平方米（7257.83㎡）土地使用权出让给贵阳市苑林房地产开发有限公司作建商场、办公、住宅用地”。2005年3月16日，被告机电公司与被告苑林公司签订《补充协议》，约定：“一、为满足甲方（机电公司）办公需要，甲方要求在苑林.星月湾二期项目报建及施工的架空层高度必须达到7.50米，工程竣工验收合格后，架空层整体归甲方所有。二、甲方按架空层（增高部分）建设成本支付给乙方（苑林公司）。”2009年5月11日，被告机电公司与被告苑林公司再次签订《补充协议（二）》，约定：“甲乙双方就根据2005年3月16日《补充协议》甲方应取得的苑林星月湾二期项目架空层，现根据实际情况，特达成如下补充协议，双方共同遵守。一、甲方同意将苑林星月湾二期应取得的架空层层高7.5米的300㎡交由乙方处置，用于乙方满足南明区花果园街道办事处（以下简称花果园办事处）设置600㎡公益性场所的需要，由乙方自行与花果园办事处签订相关转让合同。······三、为配合乙方顺利完成苑林星月湾二期的综合验收，甲方同意在综合验收前不进场使用该架空层，在乙方完成综合验收后按乙方通知正式办理移交才进场使用。四、乙方同意甲方在办理移交进场后三个月内支付乙方属于甲方所有的架空层增高部分的建设成本费用，具体面积以双方办理正式移交时复核的面积为准按实结算。”。2009年7月11日，被告苑林公司与被告花果园服务中心（前身贵阳市南明区花果园街道办事处）签订《架空层转让合同》，约定：“第一条、转让建筑（架空层）面积概况：1、甲方（苑林公司）同意将‘苑林.星月湾’二期开发的架空层（两层），建筑面积为606㎡（平方米）转让给乙方（花果园服务中心）作为社区办公用房。第二条、‘苑林星月湾’二期架空层转让费用及款项支付方式：1、甲乙双方约定架空层转让单价人民币3000元/㎡（每平方米叁仟元），架空层（两层）的建筑面积为606㎡，合计人民币1818000元整（壹佰捌拾壹万捌仟元整）。甲方不承担其他费用。”2010年12月9日，被告苑林公司（甲方）与被告花果园服务中心（乙方）签订《关于<架空层转让合同>的补充合同》，约定：“根据甲、乙双方原于2009年7月11日签订的《架空层转让合同》，甲方将位于花溪大道北段194号‘苑林.星月湾’二期开发项目的部分架空层转让给乙方作为社区办公用房，建筑面积为606㎡。由于该转让面积尚不能完全满足乙方需要，经双方友好协商，就乙方增加受让面积事宜达成一致意见，并订立补充合同如下：一、增加的受让面积为20㎡，详细位置如附图红线区域所示，实际面积以双方复核结果为准。增加的受让面积使用权与《架空层转让合同》中约定一致，至2056年8月28日为止。二、增加的受让面积单价按原合同约定为3000元/㎡，合计60000元（大写金额陆万元整），由乙方在2010年12月31日前一次性支付完毕，甲方不承担其他费用”。另查明，2010年11月23日，贵阳市房产测绘队出具的《贵阳市房屋建筑面积测绘报告》房屋建筑面积测绘和计算说明：六、成果说明：该栋房屋坐落于南明区花溪大道北段194号苑林星月湾二期商住楼J,K栋，经实地查勘，房屋总楼层二十五层，不计层的楼层有：负一层、架空层、二十五跃层、屋顶层；总建筑面积42233.70平方米；分摊系数为人防：0.050143、车库：1.891242、住宅J：0.211812、住宅K：0.209034、商场一层：4.492699、商场二层:0.500282;共有面积包括：厕所、电梯、发电机房、观光梯、管井、侯梯厅、进风机房、楼梯、楼梯及门厅、门厅、门厅及通道、配电房、前室、山墙、通道、屋顶楼梯及电梯机房、消防控制室。贵阳市住房和城乡建设局文件筑建处[2011]1号文件“关于苑林.星月湾小区业主委员会相关问题的答复”中明确：“二、关于在J栋架空层屋内修建办事处社区用房313㎡，涉嫌违规行为的问题。……该架空层属于未计容面积未计入公摊系数。三、关于在K栋架空层建会所，涉嫌违规的问题。苑林.星月湾属联合建设项目，是机电公司（国企）方出单位土地、苑林公司出资金来共同建设的。双方在2005年3月16日签订的《补充协议》第一款已明确，架空层整体归机电公司所有。”星月湾业委会以被告的行为侵害业主权益为由，诉至贵州省贵阳市南明区人民法院，请求：1、确认苑林星月湾小区位于J、K栋的住宅和商场之间的面积3852.26平方米的架空层（设备架构转换层）归星月湾小区全体业主共有；2、确认被告苑林公司和被告机电公司于2005年3月16日签署的《补充协议》中对上述架空层部分的约定无效；3、确认被告苑林公司和被告花果园服务中心于2009年7月11日签署的《架空层转让合同》无效；4、诉讼费用由被告及第三人负担。
贵州省贵阳市南明区人民法院审理认为,苑林星月湾小区项目属联合建设项目，是由被告机电公司出单位土地，被告苑林公司出资金，按照双方共同签订的《联建协议》及相关《补充协议》共同建设。因被告机电公司无房地产开发资格，故双方约定由被告苑林公司进行开发建设，由其办理政府规划定点手续，并对工程竣工验收后的分成进行了约定。本案争议架空层位于苑林星月湾小区J、K栋之间，在被告苑林公司、机电公司于2005年3月16日签订的《补充协议》第一条中已明确约定，该架空层整体归被告机电公司所有。贵阳市房产测绘队出具的《贵阳市房屋建筑面积测绘报告》房屋建筑面积测绘和计算说明：六、成果说明中明确：该栋房屋坐落于南明区花溪大道北段194号苑林星月湾二期商住楼J、K栋……,共有面积包括：厕所、电梯、发电机房、观光梯、侯梯厅、进风机房、楼梯及门厅、门厅及通道、配电房、前室、山墙、通道、屋顶楼梯及电梯机房、消防控制室。即该测绘报告中明确的共有面积中并未包括该架空层，也未纳入公摊系数。且该架空层在其构造及利用上均具有独立性，并非最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款中规定的建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分，即该架空层不属于该条规定的设备层、避难层或者设备间，苑林星月湾小区的实际设备层为负一层。另外，该架空层亦非《中华人民共和国物权法》第七十三条：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”规定中的应当属于业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房。因此，本案争议的架空层不属于苑林星月湾小区全体业主共有。故原告请求确认该架空层属于苑林星月湾小区全体业主共有于法无据，依法不予支持。因该架空层既不属于苑林星月湾小区业主的专有部分，也不属于该小区全体业主的共有部分，该小区全体业主对该架空层既无占有、使用、收益和处分的权利，也无共有和共同管理的权利。故原告苑林星月湾业主委员会请求确认被告苑林公司与被告机电公司签订的《补充协议》中对架空层部分约定无效以及请求确认被告苑林公司与被告花果园服务中心签订的《架空层转让合同》无效均于法无据，依法不予支持。据此，根据《中华人民共和国物权法》第七十三条、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决：一、驳回原告星月湾业委会的诉讼请求。案件受理费180元，由原告星月湾业委会承担。
宣判后，星月湾业委会不服，向贵州省贵阳市中级人民法院提起上诉，称：1、原判决认定事实错误；2、架空层作为小区配套设施，属于全体业主所共有，唯有全体业主才有权处分，原判决认定被上诉人机电公司享有处分权于法无据；3、原判决适用法律错误。请求：1、撤销原判决，改判支持上诉人星月湾业委会的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。被上诉人苑林公司答辩称：被上诉人机电公司系涉案地块的使用权人，因此，其依法有处分权；2、架空层未列入公摊面积，不属于业主共同所有。原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人机电公司答辩称：架空层并非设备转换层，被上诉人机电公司作为该地块的国有土地使用权人，依法享有相关权益，上诉人星月湾业委会无权主张所有权。被上诉人花果园服务中心、沙坡居委会未到庭答辩。
贵州省贵阳市中级人民法院审理认为，架空层，即建筑物深基础或坡地建筑吊脚架空部位不回填土石方形成的建筑空间。关于架空层的权属问题，《中华人民共和国物权法》以及最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等法律、司法解释并未将其明确属于业主享有权利和承担义务的共有部分，而且，根据权利义务对等原则，如业主确已为架空层承担建筑成本或公摊费用，则其依法可主张享有相应权益，但是，本案中，上诉人星月湾业委会并无证据证明业主已承担了本案讼争架空层建筑成本，或已将该部分列入公摊，因此，星月湾小区业主对该部分建筑不享有所有权，上诉人星月湾业委会提起本案诉讼无法律依据。不过，如因房地产开发商擅自将架空层改建办公用房，改变住宅小区原有的科学规划和设计，损害买家置业者的合法权益，上诉人星月湾业委可另行主张其合法权益。判决驳回上诉，维持原判。
星月湾业委会不服，向本院申请再审，请求撤销二审判决，改判支持其一审诉讼请求。主要理由是：1、依据1995年1月1日施行的《城市房地产管理法》，苑林公司只能销售预售许可范围内的房屋，贵阳市产权处2012年5月24日《关于苑林星月湾架空层是否能办理产权登记的答复》中明确：“根据有关规定，架空层的房屋不能办理房屋产权登记，我处未给苑林星月湾小区内的架空层办理产权登记，也与未纳入预售范围”。在苑林公司将房产销售给小区业主后，作为一个公共开放空间的架空层，其权利亦同时转移给小区业主，原审认定小区业主对该架空层不享有所有权，无权主张相应权益错误；2、不动产物权经过销售，完成从房开商拥有到全体业主拥有的转移，专有部分归专有业主所有，不能销售的部分，归全体业主共有，包括附属的地面和空间。业主无需亦无法举证证明其已承担了涉案架空层的成本，或已将该部分列为公摊。原审认为星月湾业委会并无证据证明业主已承担了涉案架空层的成本，或已将该部分列为公摊错误。3、广东省高级人民法院2010粤高法民一终字第114号民事判决书确认架空层为全体业主共有，二审法院拒不参考。
苑林房开公司答辩称：1、联建协议及其补充协议经政府批准，并不违反当初的法律法规规定，应当系合法有效的协议。2、业主在购房过程中所取得的权利，不应当超过开发商在开发过程中所取得的权利，本案诉争的架空层，既不是房开商取得的专属空间，也不是公共空间，所以业主想争取这部分权利，没有法律依据。3、申请再审人在申请书中反复强调原一二审法院适用法律确有错误，但是至始至终未能指出原一二审判决到底哪一条法律适用错误，再审法院应当维护生效判决的既判力，维持原一二审法院的判决。
机电公司答辩称：1、答辩人应分得的苑林星月湾二期架空层，是答辩人在自己拥有的国有出让土地上，修建的属于答辩人的建筑和建筑空间。2、贵阳市住房和城乡建设局筑建处【2011】1号文件明确：“该架空层属于未计容面积未计入业主公摊系数”。3、我国现行的法律、行政法规及司法解释中没有架空层的相关规定。
被申诉人湘雅服务中心、沙坡居委会未出庭，也未答辩。
本院再审查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为,综合当事人诉辩主张以及案件事实，归纳本案再审争议焦点为：1、涉案架空层是否属于星月湾全体业主共有；2、苑林公司与苑林公司于2005年3月16日签订的《补充协议》关于架空层部分的约定以及苑林公司与花果园社区服务中心于2009年7月11日签订的《架空层转让合同》是否有效。现分述如下：
一、关于涉案架空层是否属于星月湾全体业主共有问题。首先，现有法律及司法解释均未对架空层的权属作出明确规定。星月湾业委会主张，依照物权法第七十条关于“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”的规定和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条关于“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑物划区内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等”的规定，架空层应归业主共有。但星月湾业委会所所称上述条款并未明确规定架空层为业主共有，故申请再审人的主张法律依据不足。其次，架空层的修建成本业主没有承担，也没有纳入公摊范围。贵阳市房产测绘队出具的《贵阳市房屋建筑面积测绘报告》证明，架空层并未列为业主的共有面积；贵阳市住房和城乡建设局《关于苑林·星月湾小区业主委员会相关问题的答复》第二条载明“架空层属于未计容面积，未计入业主公摊系数”。再次，涉案房产项目系苑林公司与机电公司联建开发，双方通过订立《联建合同》及《补充协议》，约定苑林公司不享有架空层相关权属。故业主自苑林公司通过购房所取得的权利不应包括架空层。综上，申请再审人关于架空层没有纳入预售范围、不能办理产权手续，架空层的权属随房产销售而转移的申诉理由，没有法律上的依据，不能据此确定架空层为业主共有，星月湾业委会所提关于确认架空层为全体业主共有的诉讼请求不能成立，应予驳回。
关于苑林公司与焦点公司于2005年3月16日签订的《补充协议》关于架空层部分的约定以及苑林公司与花果园社区服务中心于2009年7月11日签订的《架空层转让合同》是否有效问题。如前所述，因架空层并非星月湾业主专有，也非星月湾业主共有，故其所提请求确认苑林公司与机电公司签订的《补充协议》以及苑林公司与花果园社区服务中心签订的《架空层转让合同》无效的诉讼请求无法律依据，不予支持。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
维持贵州省贵阳市中级人民法院（2013）筑民商终字第308号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 冉 飞
代理审判员 刘 军
代理审判员 周 映
二〇一四年一月六日
书 记 员 王筱婷