大连市西岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽0203民初3592号
原告大连百安物业管理�限公司，住所地大连市中山区。
法定代表人徐壮，经理。
委托代理人陈宁,大连百安物业管理有限公司员工。
委托代理人杨旭,大连百安物业管理有限公司员工。
被告吴振华。
原告大连百安物业管理有限公司与被告吴振华物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭审理，原告大连百安物业管理有限公司的委托代理人杨旭，被告吴振华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告系原告所管理的位于大连市西岗区悦泰.福里小区的业主。2013年11月1日，大连富泰房地产开发有限公司与原告签订了《悦泰福里前期物业服务委托合�》，双方对物业管理服务费收取标准及逾期缴纳物业服务费的违约责任做了相应的约定。后被告于2014年6月接收所购（位于大连市西岗区通海园29号2单元4层2号、即悦泰福里小区第1-5幢2单元4层2号，建筑面积85.7㎡）房屋时，与富泰公司签订了《大连市前期物业管理服务协议》，并签署确认了原告制定的《悦泰福里临时管理规约》承诺书。根据双方服务协议约定，被告接受富泰公司委托的物业管理企业的管理和服务，并按拥有住宅建筑面积以每月2.8元/㎡的标准，自2014年6月开始缴纳物业服务费。每年度首月10日内缴纳该年度物业服务费，如逾期付款自逾期之日应按日千分之三标准缴纳滞纳金。合同生效后原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告至今尚欠2015年6月1日至2017年6月30日物业费6004元、电梯费200元。虽经原告多次书面、上门沟通协商催要，均无效果。现被告拒不交纳物业管理服务费的行为已严重侵犯了原告及其他业主的合法权益。故原告诉至法院，请求依法判令：被告支付原告自2015年6月1日至2017年6月30日的物业管理服务费6004元、电梯费200元，合计6204元。
被告辩称，不同意原告的诉讼请求。一、被告不是不缴纳物业费，而是原告违法收费，且经过多次沟通没有改变和完善。因原告违法收取物业费，《悦泰福里前期物业管理服务协议》应无效，法律依据如下：1、依照《中华人民共和国合同法》第三条、第四条。办理交房手续时隐瞒小区没有竣工验收合格的事实，欺骗业主，物业公司也由售房时第一太平戴维斯物业公司或者戴德梁行物业公司变成了原告，而且要求业主必须提前缴纳一年的物业费，否则不给钥匙，物业费也从售房合同约定的按照每月每平2元，自行提高到每月每平2.8元。2、根据《大连市城市住宅小区物业管理标准》（大房局发[1998]86号）第八条第二款规定，原告并没有收取公共物业管理服务费和电梯运行费收费许可证，是违法收费。3、根据《关于进一步加强物业收费管理规范收费行为的通知》（大价发2014，50号）第四条第三款、第五款、第六条第三款的规定，本案物业在没有取得《房屋竣工备案证书》的情况下，强行向业主收取物业费并强迫签署合同，这笔物业费应该返还给业主。2016年验收合格后，原告的收费标准未经过“双过半”的业主同意仍属违法收费。合同法规定违反法律行政法规的强制性规定合同无效，《关于进一步加强物业收费管理规范收费行为的通知》适用于大连市行政区域内实施物业服务并实行物业服务的住宅小区，原告应受地方法规约束和规范。二、质价严重不符，存在的主要问题如下：1、物业费收支情况只公布一次且项目很少，不符合财务制度要求。2、公共用房私自出租及小区公共部分的广告收入不公示。3、保安没有24小时巡逻。4、绿化环境极差，与购房时承诺不符。5、高层电梯存在重大安全隐患。6、物业公司勾结黑吊装坑害业主。7、小区保洁程度差。8、擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和配套设施用途，侵犯业主的知情权和利益。9、房屋质量差，透寒严重。10、对物业服务企业履行合同约定情况从没征求过业主意见。11、自设项目乱收费。12、利用虚假广告欺骗业主。
经审理查明，被告系大连市西岗区通海园29号2单元4层2号,即悦泰.福里小区第1-5幢2单元4层2号（建筑面积85.76㎡）房屋的业主。被告与大连富泰房地产开发有限公司签订《大连市前期物业管理服务协议》，约定大连富�房地产开发有限公司有权委托物业管理企业实施前期物业管理。被告接受大连富泰房地产开发有限公司委托的物业管理企业的管理和服务，并于2014年5月按拥有住宅建筑面积每月每平方米2.8元的标准缴纳物业服务费，如未按约定收费标准和时间交纳有关费用的，应补交有关费用并自逾期之日按日0.3%标准交纳滞纳金。2013年11月1日，大连富泰房地产开发有限公司与原告大连百安物业管理有限公司签订“悦泰福里”前期物业服务委托合同。合同约定大连富泰房地产开发有限公司委托原告对包括被告居住的案涉小区在内的住宅提供物业服务，并由原告负责向业主及使用人收取物业管理服务费、电梯运行费、车位管理费等内容。原告与大连富泰房地产开发有限公司制定《悦泰福里临时管理规约》。被告在临时管理规约后附承诺书上签字，承诺已详细阅读大连百安物业管理有限公司制定的《临时管理规约》，同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本临时规约，同意承担违反本临时规约的相应责任，并同意对该物业的使用人违反本临时规约的行为承担连带责任。《临时管理规约》第二十九条规定，物业费标准为住宅建筑面积每月每平方米2.8元，电梯费每人每月4元，业主必须于每年度首月10日内缴纳该年度的物业服务费。上述服务协议签订后原告依约为被告提供物业管理服务，被告至今尚欠2015年6月1日至2017年6月30日物业费6004元、电梯费200元。经原告催要，被告至今未交纳。
本院所确认的上述事实，有原告提供的“悦泰福里”前期物业服务委托合同、大连市前期物业管理服务协议、临时管理规约、承诺书、大价发[2016]19号文件、大价发[2015]32号文件及当事人当庭陈述在案为凭，这些证据材料已经开庭质证和本院审查，证据来源及形式合法、内容客观真实有效、与本案待证事实存在关联性，均予以采信。
本院认为，被告与大连富泰房地产开发有限公司签订《大连市前期物业管理服务协议》、大连富泰房地产开发有限公司与原告大连百安物业管理有限公司签订的“悦泰福里”前期物业服务委托合同及原告与大连富泰房地产开发有限公司签订的《临时管理规约》、被告签字的承诺书，均系各方当事人的真实意思表示，均不违反法律、法规的强制性规定，各方均应当按照约定履行各自权利义务。现原告提供了相应的物业服务，有权按照约定向被告收取物业服务费、电梯费。被告作为案涉房屋的使用人，在享受物业服务的同时，负有支付物业服务费、电梯费的义务。现被告拒不支付2015年6月1日至2017年6月30日物业费6004元、电梯费200元，显属违约，应承担相应的民事责任。故原告的上述诉讼请求，本院予以支持。关于庭审中被告提出“原告自行提高物业费收费标准”的抗辩意见，大连富泰房地产开发有限公司与原告大连百安物业管理有限公司签订“悦泰福里”前期物业服务委托合同、被告与原告签订的《大连市前期物业管理服务协议》及被告在购房时阅读签字的《临时管理规约》中约定的物业费收费标准均为住宅建筑面积每月每平方米2.8元，应当认定被告已知晓收费标准，在原告已对被告居住的案涉房屋履行了物业管理服务的情况下，被告理应支付相应的物业费用。故该抗辩，无事实依据，本院不予支持。对于被告辩称“原告强行收取物业费、强迫签署�同”一节，因被告未提供相应的证据，该抗辩无事实依据，本院不予支持。对于被告辩称原告提供的物业服务不到位，未完全履行合同约定的维修、养护、管理和维护义务，本院认为，根据《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，因物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，本案中，针对上述辩称，如被告认为原告存在上述之情形可另行提起违约之诉，而不能以此作为拒绝交纳物业费理由，故被告上述辩称，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第五条、第六条之规定，判决如下：
被告吴振华于本判决生效之日起十日内支付原告大连百安物业管理有限公司2015年6月1日至2017年6月30日期间的物业服务费6004元、电梯费200元，合计6204元。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告吴振华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
申请执行期限为二年。
审判员 刘 佳
二〇一七年十一月十三日
书记员 刘頔一