湖南省溆浦县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘1224民初1782号
原告（反诉被告）：溆浦帮信万家福，经营场所湖南省溆浦县低庄镇永乐街。
经营者：杨志平，男，1965年5月17日出生，住湖南省南县大通湖区。
委托诉讼代理人：胡育进，湖南江山律师事务所律师。
被告（反诉原告）：刘克友，男，1964年2月29日出生，企业主，住湖南省溆浦县。
委托诉讼代理人：舒晓兵，湖南宏峰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李昌职，男，1938年2月6日出生，住湖南省溆浦县。
原告溆浦帮信万家福与被告刘克友房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月29日立案后，依法适用普通程序，被告刘克友于2017年10月16日提起反诉，本院决定合并审理，于2017年11月30日公开开庭进行了审理，原告溆浦帮信万家福及其委托诉讼代理人胡育进、被告刘克友及其委托诉讼代理人舒晓兵、李昌职到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告溆浦帮信万家福向本院提出诉讼请求：1、依法判令原告溆浦帮信万家福与被告刘克友2016年3月24日签订的《门面租赁合同》部分无效，有效部分予以解除；2、刘克友返还原告租金600000元；3、刘克友支付违约金586600元；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年3月24日原告溆浦帮信万家福与被告刘克友签订了《门面租赁合同》，约定：被告刘克友将其位于溆浦县××的建筑面积约2500平方米的房产租赁给原告，租赁期限自2016年10月1日至2031年9月30日止，2016年10月1日至2018年9月30日两年租金共计600000元，2018年10月1日至2026年9月30日每年租金350000元，2026年10月1日至2031年9月30日每年租金367500元，15年租金总计5237500元，其中前两年的租金600000元在合同签订后付清；被告须在2016年5月30日前将房屋交付给原告；被告提前解除合同或租给他人，视为违约，应赔偿原告违约金500万元。合同签订当日原告通过银行卡转账600000元给被告，被告同日向原告出具收条一份。为做好超市的经营准备，原告于2016年4月30日与常熟市良隆不绣钢制品有限公司签订了《购销合同》，以现金方式支付200000元定金。2016年5月30日，被告没有按照合同约定将房屋交付给原告，原因是被告于2015年9月8日就该场地与案外人杨惠良签订了《商铺租赁合同》，被告在没有解除与杨惠良之间合同情况下又将房屋租赁给原告。后因为杨惠良不同意解除合同，被告就拒绝向原告交付，并要求与原告解除合同，但不愿意按照合同约定承担违约责任。由于被告的违约，致使原告损失定金150000元。原、被告于2016年3月24日签订的《门面租赁合同》中未办证的部分因违反法律规定应认定无效，已办证的1398平米有效部分因被告的行为已经构成根本违约，原告有权解除，被告应返还原告租金。同时有效部分被告应承担违约责任。
被告刘克友辩称：1、双方签订的合同系有效合同，新建的房屋现已取得规划许可证，不存在无效部分，且该合同系双方真实意思表示，应根据有效合同履行；2、原告要求解除，被告没有违约，故不存在返还租金；3、原告主张合同部分无效，无效合同不存在违约金。故请求法院驳回原告的诉讼请求。
反诉原告刘克友向本院提起反诉请求：1、确认溆浦帮信万家福与刘克友2016年3月24日签订的《门面租赁合同》有效，并继续履行；2、判决已付的600000元租金视为违约金不予返还；3、反诉费由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告与反诉被告2016年3月24日签订的《门面租赁合同》，系双方真实意思表示，且反诉原告已在开庭前取得了建设规划许可证，合同合法有效。按照合同约定，乙方溆浦帮信万家福在缴纳两年的租金后，甲方刘克友须在2016年5月30日前按照合同所要求的门面房屋交付标准交付给乙方，如果不在规定的时间交付，乙方可以直接进甲方的场所进行清理和装修，且甲方免除乙方5年租金作为经济补偿。反诉被告没有按照合同约定时间自行进行清理和装修，造成反诉原告房屋一直空置，给反诉原告造成严重经济损失。依照合同约定反诉被告要求解除合同视为违约，预付租金不予返还。双方签订的合同应继续履行。
反诉被告溆浦帮信万家福辩称：反诉原告诉讼请求不能成立，其没有取得建设规划许可证，合同部分不具有合法性，合同部分无效使得反诉被告不能行使权利，反诉原告和案外人就该场地存在纠纷，合同约定可以进场，而不是应当，原告有选择权。
当事人围绕本诉请求及反诉请求提交了相关证据，本院依法组织当事人进行了质证。原告（反诉被告）溆浦帮信万家福就本诉、反诉提交了如下证据：1、杨志平身份证、营业执照及机构组织代码证复印件各1份；2、2016年3月24日原告与被告签订的《门面租赁合同》1份；3、收条及转账凭证各1份；4、《购销合同》及货架清单各1份；5、领款凭单2份；6、被告与案外人杨惠良2015年9月8日签订的《商铺租赁合同》1份；7、（2016）湘1224民初1537号民事判决书1份；8、（2017）湘12民终560号民事判决书1份；9、协议及转账记录各1份；10、照片7张。被告（反诉原告）刘克友就本诉、反诉提交如下证据：1、2016年3月24日签订的《门面租赁合同》1份；2、国有土地使用权出让审批单1份及一般缴款书3份；3、房屋产权证、集体土地使用权复印件各3份及溆浦县2015年度第一批建设项目勘测定界用地范围图1份；4、湖南省国家税务局通用手工发票7份；5、溆浦县建设工程规划核实证明书1份；6、照片11张。
原告溆浦帮信万家福提交的有异议的证据，本院认证如下：1、证据4，该证据系复印件，不予采信；2、证据5，无领款单位的公章，亦无转账凭证，不予采信；3、证据7认定在2016年7月11日被告刘克友向杨惠良借款15万元用于解除与原告签订的租赁合同，被告出租的房屋在2016年12月5日前一部分未取得建设工程规划许可证的事实，被告对此无异议，本院予以采信；4、证据8，确认一审法院查明的事实，在2017年6月29日前被告出租的房屋部分未取得建设规划许可证的事实，被告对该事实无异议，本院予以采信；5、证据9，原告之前是以低庄万家福超市的名义与常熟市良隆不绣钢制品有限公司签订的购销合同，而现在却以溆浦帮信万家福的名义与彭开业、杨司发解除合同，明显不符合合同规定，且转账收款账户非原告，故不予采信。
被告刘克友提交的有异议的证据，本院认证如下：1、证据1，原告对其真实性无异议，本院予以采信；2、证据2，原告对其真实性无异议，但不能证明被告已取得建设规划许可证的事实，故不予采信；3、证据3，原告对其真实性无异议，本院予以采信；4、证据4，与本案无关，不予采信；5、证据5，来源合法，客观真实，予以采信；6、证据6，无拍摄时间，根据原告提交的证据7、8，被告房屋的改造是根据杨惠良的要求，故不予采信。
本院经审理认定事实如下：被告刘克友在溆浦县拥有门市房屋一栋，房权证号为溆房私字第××号，房屋所有权人登记为刘克友，国有土地使用证号为溆国用（2006）字第07115号，土地使用面积224平方米，门牌号为××。在门市房消防通道后又拥有第一层为框架结构的楼房一栋，2015年8月，刘克友在该房屋后其临时生产场地约1500平方米的土地上动工修建商住房。2015年9月8日，被告刘克友与杨惠良签订了《商铺租赁合同》，刘克友将其××房屋临街门面和在建商住房一层租给杨惠良作商业用途，租期15年，刘克友在2016年1月1日前把租赁场地交付给杨惠良。合同签订后杨惠良按约于2015年9月9日向刘克友交付定金200000元。2016年1月，刘克友打电话通知杨惠良来进场装修，杨惠良未来。2016年3月24日，刘克友就同一租赁场地与原告溆浦帮信万家福签订了《门面租赁合同》，出租人刘克友为甲方，承租人溆浦帮信万家福为乙方。合同主要内容有：第一条房屋坐落地址。出租方出租的商铺坐落地址：溆浦县××一楼整层，包含临街四个门面及人行道，建筑面积约2500平方米。第二条租赁期限。租期15年，自2016年10月1日至2031年9月30日止。第三条租金。1、租金核算日期从2016年10月1日开始，其中2016年10月1日至2018年9月30日两年租金共计600000元，2018年10月1日至2026年9月30日每年租金为350000元，2026年10月1日至2031年9月30日每年租金367500元。合同签订后乙方需交付前2年租金计600000元。2、乙方需按约定缴纳租金，不得拖欠；3、甲方给乙方4个月装修期，此期间不收租金。第四条房屋交付标准及租赁期间房屋修缮。出租方需把地面填平，围墙按乙方要求砌好，出租地内墙体、楼梯间打掉，内部全部清空，并搭好所需的钢架棚。双方就水电、消防进行了约定。第五条各项费用的缴纳。第六条违约金和违约责任。1、若出租方在承租方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为出租方违约，负责赔偿违约金500万元。2、若承租方在出租方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为承租方违约，承租方所付预付租金甲方不用退回。3、乙方在缴纳两年租金后，甲方须在2016年5月30日前按照合同所要求门面房屋交付标准交付给乙方，若甲方不能在规定时间按合同约定条件交付门面房屋，乙方可以直接进甲方场地进行清理和装修，且甲方免除乙方2018年10月1日至2023年9月30日五年的租金作为给乙方的直接经济补偿。第七条续租。第八条合同终止。第九条免责条件。第十条争议处理方式。第十一条补充与附件。第十二条合同效力。本合同自双方签字之日起生效。在合同的尾部注明：甲方本合同内场地与其他人签订合同及纠纷，乙方不负任何责任，与乙方无关。合同签订当日原告通过银行转账600000元至被告刘克友账户，被告刘克友向原告出具了收条一份。2016年5月30日，被告未按合同约定将租赁的房屋交付给原告。2016年6月20日，杨惠良要求被告刘克友履行合同，刘克友告知其与原告另行签订租赁合同的事，但杨惠良仍要求刘克友履行合同，经多次协商，刘克友答应与杨惠良继续履行合同，但要求杨惠良必须先行预交租金或借钱给刘克友用于解除与原告签订的合同，后双方为此达成协议。2016年7月11日，刘克友向杨惠良借款150000元，口头约定该款用于解除与原告的租赁合同。后双方协商未果，原告于2016年11月9日以被告涉嫌合同诈骗为由向溆浦县公安局低庄派出所报案，2017年2月25日，溆浦县公安局决定立案侦查。2017年5月15日，溆浦县公安局以没有犯罪事实撤销此案。2017年9月29日，原告向本院提起诉讼。
另查明，刘克友租赁给原告的房屋为两部分。一部分为已建成的有房产证和相关国有土地使用证及集体土地使用证的两栋房屋，占地使用面积534.5平方米。另一部分为签订合同时在建的商住房，现已竣工，于2017年11月28日已取得了建设工程规划许可证，证号为溆住工字第（2017）224#号。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案双方争议的焦点：一、2016年3月24日双方签订的《门面租赁合同》的效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，双方当事人签订的《门面租赁合同》的承租房屋在一审法庭辩论终结前均已取得建设工程规划许可证，故应认定该合同有效；二、合同能否解除。按照合同约定，被告应在2016年5月30日前按照合同约定的交付条件将出租的房屋交付给原告，但被告因与他人有租赁合同在先，在未解除的情况下无法履行合同，虽然合同赋予了原告有选择进场清理权利，但原告考虑到被告与他人就租赁场地有纠纷，放弃进场，这是对权利的自由处分，并无不当。被告未按时交付租赁房屋，已构成根本违约，原告要求解除合同，理由充分。合同解除后，被告应返还原告预先交付的租金。被告诉请不予返还租金的理由不能成立。三、被告是否应承担违约金。原、被告合同不能履行责任在于被告一房二租，未按时交付房屋，致使原告签订合同的目的不能实现，被告构成违约，应承担违约责任，违约金以不超过合同总标的20%为限，原告要求支付违约金586600元，并无不当。
综上所述，原告的诉讼请求理由充分，本院予以部分支持；被告的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定,判决如下：
一、解除原告溆浦帮信万家福与被告刘克友于2016年3月24日签订的《门面租赁合同》；
二、被告刘克友在本判决生效后十日内返还原告溆浦帮信万家福租金600000元；
三、被告刘克友支付原告溆浦帮信万家福违约金586600元；
四、驳回被告刘克友的诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费15480元，反诉案件受理费9800元，减半收取4900元，共计20380元，由被告刘克友负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审 判 长 蒋建林
人民陪审员 李小宜
人民陪审员 刘桃芳
二〇一七年十二月二日
代理书记员 彭树人