北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0112民初2486号
原告（反诉被告）朱孟霞，女，1978年8月18日出生，住北京市通州区。
委托代理人刘宇骁，北京市盈科律师事务所律师。
委托代理人高一凡，北京市盈科律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）李天祥，男，1985年1月7日出生，住浙江省武义县。
委托代理人赵鸿祥，北京市炜衡（沈阳）律师事务所律师。
委托代理人刘敏，河北博典律师事务所律师。
被告北京链家房地产经纪有限公司,住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。
法定代表人左晖，董事长。
委托代理人杨怡芳，女，1989年8月28日出生，该公司职员，住该公司单位宿舍。
第三人李强，男，1972年12月19日出生，住北京市通州区。
第三人北京银行股份有限公司经济技术开发区支行，营业场所北京市北京经济技术开发区宏达北路12号。
负责人贾梅，行长。
委托代理人曹刚，男，1985年4月6日出生，该公司职员，住该公司单位宿舍。
原告朱孟霞与被告李天祥、被告北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）、第三人李强、第三人北京银行股份有限公司经济技术开发区支行（以下简称北京银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告朱孟霞及其委托代理人刘宇骁、高一凡，被告李天祥的委托代理人赵鸿祥、刘敏、第三人李强、被告链家公司的委托代理人杨怡芳、第三人北京银行的委托代理人曹刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱孟霞诉称：2010年12月19日，原告朱孟霞与被告李天祥签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），约定原告以127万元的价格购买被告李天祥位于北京市通州区梨园镇颐瑞东里X1号楼嘉州阳光苑C区X2幢X3单元X号房屋（以下简称X号房屋）。被告李天祥已于2010年12月23日将该房屋交付给原告，原告朱孟霞居住至今。同时，原告与被告链家公司签订《过户按揭代理合同》，委托被告链家公司办理产权过户按揭事宜。2010年12月27日，原告向被告李天祥支付购房款97万元首付款（含定金5万元），因签订合同时被告李天祥尚未取得房屋产权证，故约定在被告李天祥实际取得房屋产权证后，原告交付剩余房款，被告办理产权转移手续。2016年，原告接到某小额贷款公司通知，得知涉案房屋于2015年6月11日办理了抵押登记。另查，涉案房屋为两名第三人设立了抵押权，故应参与本案诉讼。现要求被告李天祥继续履行与原告签订的房屋买卖合同，将涉案房屋过户至原告名下；要求被告李天祥赔偿违约金30万元；要求被告链家公司退还代理费16300元；诉讼费由被告承担。
被告李天祥辩称：2011年12月20日，我方取得了房屋所有权证后，具备了房屋过户条件，但因原告不具备购房资格无法办理贷款手续，一直未向我方支付剩余尾款，致使合同目的无法实现。根据双方合同相关约定，逾期付款超过15日，出卖人有权解除合同。我方并不存在违约行为。现我方提出反诉，反诉要求解除朱孟霞与李天祥于2010年12月19日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；要求朱孟霞腾退并交还涉案房屋；要求朱孟霞支付违约金3万元；反诉费由朱孟霞负担。
被告链家公司辩称：我公司同意继续履行涉案合同，不同意退还居间代理费。
第三人北京银行述称，我方对于本案没有意见。
第三人李强述称，我方对于本案没有意见。
经审理查明：2010年12月19日，朱孟霞（买受人）与李天祥（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），主要约定：房屋基本情况：出卖人所售房屋坐落为通州区梨园镇嘉州阳光苑C区X2幢X3单元X号房屋，建筑面积89.85平方米。房屋权属情况：该房屋已设定抵押，抵押权人为北京市银行。成交价格、付款方式及资金划转方式：该房屋成交价格为127万元。关于贷款的约定：买受人拟贷款金额为30万元。违约责任：逾期付款责任：逾期超过15日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的10%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。权属转移登记：买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。合同还约定了其他内容。合同签订后，朱孟霞已给付李天祥部分购房款97万元，李天祥将涉案房屋交付朱孟霞居住使用。朱孟霞入住涉案房屋后，对涉案房屋进行了装饰装修。因签订合同当时，涉案房屋尚未办理产权登记手续，故双方对于办理贷款、房屋过户、剩余房款给付时间等均未进行约定。2011年12月20日，涉案房屋所有权登记至李天祥名下。
另查，209年9月23日，李天祥与北京银行签订《个人购房按揭贷款借款合同》，李天祥从北京银行处贷款54万元，贷款期限30年。2015年6月，李天祥从李强处借款40万元，并以涉案房屋设定了抵押。2016年4月，李天祥从李强处借款50万元，并以涉案房屋设定了抵押。
庭审中，第三人李强举证提交一份日期为2016年9月9日的《房屋买卖协议》，主要约定：甲方：李天祥，乙方：李强。甲方向乙方出售X号房屋，房价为310万元。甲方欠乙方如下款项未偿还：本金39万元，利息：自2015年8月5日至借款还清之日，按同期银行贷款利率的四倍计算，最高不超过月利率的2%；本金50万元，利息：自2015年6月25日至借款还清之日，按月利率2%计算。鉴于该事实，上述本金89万元及相应利息，应在房屋过户之日冲抵购房款，利息在房屋过户之日停止计算。房屋按揭贷款由乙方负责偿还，所偿还款项冲抵购房款。购房余款在房屋交付之日一次性结清。协议还约定了其他内容。
经法庭释明，朱孟霞表示若法院判决继续履行合同，则其愿意将代李天祥偿还北京银行及李强的欠款，但保留向李天祥追偿的权利。
本案诉讼过程中，第三人李强以房屋买卖合同纠纷为案由，将李天祥诉至本院，要求履行双方于2016年9月9日签订的《房屋买卖协议》，第三人李强认为被告李天祥对其的欠款应为购房款，后第三人李强撤诉，第三人李强撤诉后，经法庭释明，第三人李强表示若法院判决朱孟霞与李天祥之间的房屋买卖合同继续履行，则其同意由原告朱孟霞先行代李天祥清偿其欠款，在此情形下，其表示同意协助原告朱孟霞办理抵押权解除手续。
上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）、房屋所有权证、银行转账记录、借款合同及双方当事人当庭陈述等证据在案予以佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原被告双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规和社会公共利益，合法有效，双方均应严格遵守。合同签订后，朱孟霞给付李天祥97万元购房款后，李天祥将涉案房屋交付给朱孟霞居住使用。2011年12月20日，涉案房屋所有权登记至李天祥名下。虽然，双方在合同中对于房屋过户期限并未进行约定，但是，根据房屋买卖一般交易习惯和惯例，在取得房屋所有权证后，李天祥理应在合理期限内通知朱孟霞并配合朱孟霞办理房屋过户、交接剩余房款事宜，但是，李天祥在取得房屋所有权证后并未履行上述通知和协助义务，而是于2015年和2016年分别向第三人李强借款40万元和50万元，并以涉案房屋设定了抵押。被告李天祥迟延履行协助过户义务的行为，已构成违约，其理应承担相应的违约责任。关于李天祥应承担违约金的具体数额，结合双方在合同中约定的违约金标准以及涉案房屋所有权登记时间来看，朱孟霞主张30万元的违约金并不属于过高情形，合情合理，本院予以支持。关于朱孟霞主张链家公司退还代理费的诉讼请求，因朱孟霞与链家公司系居间服务合同关系，与本案并非属于同一法律关系，故对于朱孟霞的该项诉讼请求，本案不予处理，双方可另行解决。关于李天祥的反诉请求，本院认为，朱孟霞是否具备购房资格应以双方签订合同时为时间节点，而签订合同当时，朱孟霞具备购房资格。双方合同中未对剩余房款给付时间进行约定，在涉案房屋办理完产权登记手续后，李天祥也并未履行告知义务，加之，本案诉讼过程中，朱孟霞表示可以全款支付剩余房款。故李天祥的反诉请求，没有事实和法律依据，本院均不予支持。朱孟霞表示可以代李天祥偿还北京银行和李强的欠款，但保留向李天祥追偿的权利，本院对此不持异议。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告李天祥继续履行与原告朱孟霞于二○一○年十二月十九日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）；
二、原告朱孟霞于本判决生效之日起三十日内代被告李天祥向第三人北京银行股份有限公司经济技术开发区支行清偿所有欠款；第三人北京银行股份有限公司经济技术开发区支行于欠款完全清偿之日起十日内协助原告朱孟霞、被告李天祥办理完毕坐落于北京市通州区颐瑞东里X2号楼X3层X4单元X号房屋的抵押权注销登记手续；
三、原告朱孟霞于本判决生效之日起三十日内代被告李天祥向第三人李强清偿所有欠款及利息；第三人李强于本判决生效之日起三十日内协助原告朱孟霞、被告李天祥办理完毕坐落于北京市通州区颐瑞东里X2号楼X3层X4单元X号房屋的抵押权注销登记手续；
四、原告朱孟霞于上述第二项、第三项代偿义务及涉案房屋抵押权注销登记手续完成之日后十五日内，被告李天祥协助原告朱孟霞办理坐落于北京市通州区颐瑞东里X2号楼X3层X4单元X号房屋的所有权转移登记手续；
五、被告李天祥于本判决生效之日起七日内给付原告朱孟霞逾期过户违约金三十万元；
六、驳回原告朱孟霞的其他诉讼请求；
七、驳回被告李天祥的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6044元，由被告李天祥负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
反诉案件受理费550元，由被告李天祥负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 陈明山
人民陪审员 郝凤水
人民陪审员 张万良
二〇一七年十一月二十八日
书 记 员 张爱军