北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终9520号
上诉人（原审被告）：刁月霞，女，1980年5月25日出生。
委托诉讼代理人：罗海峰（系刁月霞之夫），1977年12月15日出生。
被上诉人（原审原告）：孙婷婷，女，1990年7月26日出生。
委托诉讼代理人：张禹，北京市华泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘丽欣，北京市华泰律师事务所实习律师。
原审第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。
法定代表人:左晖，董事长。
上诉人刁月霞因与被上诉人孙婷婷及原审第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2015）通民初字第15874号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刁月霞及其委托诉讼代理人罗海峰，被上诉人孙婷婷及其委托诉讼代理人张禹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
刁月霞上诉请求：撤销原判，将本案发回重审或依法改判驳回孙婷婷的原审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，将有先后履行顺序的资金监管和办理过户两个事情混为一谈。二、一审判决适用法律错误，孙婷婷没有履行支付首付款的义务，刁月霞不配合过户属于行使先履行抗辩权的行为。三、一审法院超期审判，程序违法。
孙婷婷辩称：同意原审判决，不同意刁月霞的上诉请求，刁月霞的上诉请求没有事实及法律依据。关于合同履行过程中的违约问题，资金监管需要双方配合才能办理，刁月霞在明知此条件情况下怠于履行自己的义务，链家公司、孙婷婷均通过书面函件催告其要求履行相关的义务，但事实是刁月霞以涨价为由拒绝履行，构成根本违约。
链家公司经本院合法传唤未到庭应诉。
孙婷婷向一审法院起诉请求：判令刁月霞履行双方之间的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；判令刁月霞配合孙婷婷完成北京市通州区潞通大街198号院×室房屋过户手续；判令刁月霞赔付孙婷婷居间服务费60000元；判令刁月霞按照房屋总价款的万分之五即1100元/日赔付孙婷婷逾期履行合同违约金，自2015年7月3日起至实际履行之日止（暂计19800元）；本案诉讼费由刁月霞承担。
一审法院认定事实：2015年5月24日，刁月霞（出卖人）通过中介链家公司与孙婷婷（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定出卖人将坐落于北京市通州区潞通大街198号院×室（建筑面积89.75平方米）出售给孙婷婷，经双方协商一致，该房屋成交价格为140万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价80万元。买受人向出卖人支付定金50000元。买受人向公积金管理中心申办抵押贷款，拟贷款金额为470000元。买受人因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的），买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担其间已发生的及要产生的各项费用。当事人双方同意，自本合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。此外合同还约定了其他内容。同日，双方签订《补充协议》,第二条约定买受人于银行面签当天（请约定支付时间或条件）将第一笔首付款50万元（不包含定金5万元）以非建委资金监管的方式支付出卖人，买受人于双方过户前两个工作日内（请约定支付时间或条件）将第二笔首付款116万元以非建委资金监管的方式支付出卖人；甲乙双方同意，在乙方贷款批贷后三个工作日内（请约定支付时间或条件），双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。第四条约定双方任何一方逾期履行本补充协议第二条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；出卖人逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的，或拒绝将房屋出售给买受人的，链家公司收取买受人的所有费用不予退还，由出卖人直接赔付买受人。买受人逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的，构成根本违约，出卖人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，买受人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向出卖人支付违约金，中介公司收取买受人的费用不予退还。此外该补充协议还约定了其他内容。刁月霞与孙婷婷就涉诉房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》中约定买受人向银行申办抵押贷款，贷款金额为98万元。上述合同签订后，孙婷婷向刁月霞支付定金5万元，并交纳保障服务费11000元、代收评估费600元、居间代理费48400元。后孙婷婷向中国建设银行股份有限公司北京通州支行申请办理贷款，借款金额98万元，借款期限30年，2015年6月该银行表示孙婷婷符合贷款条件，但批贷的情况说明已经过有效期。
经法庭询问中介人员武×，其表示因为双方都有事情，银行面签就没有约到一起，而且交接首付款需要做资金监管，资金监管又需要双方同时到场，所以双方没有交接首付款，但跟双方说了过户之前钱需要到位，后来约了双方2015年7月2日做资金监管再办理过户，过户当天刁月霞拒绝继续履行合同。
2015年7月，链家公司向刁月霞邮寄了催告函一份，主要内容为通知刁月霞2015年7月8日办理过户手续。孙婷婷的委托律师也向刁月霞邮寄了律师函，主要内容为告知刁月霞应当配合孙婷婷办理资金监管及过户手续。2015年8月11日，刁月霞向孙婷婷邮寄了解除合同关系通知书。后，双方协商未果，诉至法院。
庭审中，刁月霞明确表示不同意继续进行交易；而孙婷婷表示同意变更付款方式为一次性付款，并向法庭提供了其一次性付款能力凭证。另，孙婷婷还提供了银行凭证，旨在证明中介约面签及过户时其具备支付首付款的能力。
上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、银行凭证、证人证言及双方当事人陈述等证据在案佐证。
一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，《补充协议》约定了孙婷婷交纳首付款的时间及方式，首付款的交付方式为非建委资金监管，需要中介约双方一起到场才能进行。从双方办理面签，到2015年7月2日之前，整个交易并未满足做资金监管的条件，进而造成首付款没有交接。2015年7月2日，中介约双方到场办理资金监管及过户手续，但刁月霞拒绝继续履行合同，资金监管没有做成。因此，首付款没有交付，孙婷婷方并无明显过错。现虽贷款情况说明已经超过有效期，但孙婷婷同意一次性支付购房款，双方的买卖合同能够且应当继续履行，刁月霞应当配合孙婷婷办理相关过户手续。而刁月霞发出的解除合同关系通知书，不发生合同解除的效力，刁月霞称双方之间的买卖合同已经解除的主张，法院亦不予采纳。关于孙婷婷主张的居间服务费，包含保障服务费、代收评估费、居间代理费，依据合理，法院予以支持。关于孙婷婷主张的违约金，刁月霞认为标准过高，请求酌减，结合本案实际情况，法院酌情确定违约金的数额为5万元。判决：一、刁月霞继续履行与孙婷婷于二○一五年五月二十四日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；二、孙婷婷于判决生效之日起十日内向刁月霞支付购房款人民币二百一十五万元，同时刁月霞协助孙婷婷将坐落于北京市通州区潞通大街198号院×室过户至孙婷婷名下；三、刁月霞支付孙婷婷保障服务费、代收评估费、居间代理费共计六万元，于判决生效之日起十日内给付清；四、刁月霞支付孙婷婷违约金五万元，于判决生效之日起十日内给付清；五、驳回孙婷婷的其他诉讼请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。刁月霞提交：证据1.2015年5月24日定金欠条，证明双方即使是定金如此小的一件事情都要有收条，孙婷婷主张其怠于配合资金监管的事情不可能没有证据；证据2.2015年6月25日、2015年4月22日至2015年7月1日、2015年6月2日至6月26日刁月霞和中介武×的短信记录，证明刁月霞一直积极主动配合链家公司履行合同，约不到一起做资金监管不是刁月霞的责任；证据3.投诉链家公司的通话记录，证明链家公司没有告知刁月霞资金监管的事情；证据4.2015年7月23日的短信记录及7月23日顺丰网站打印快递详单，证明链家公司扣押刁月霞补充协议。孙婷婷对上述证据发表质证意见：证据1.跟本案没有关联性，无法证明其证明目的；该证据在一审中刁月霞没有提交，不符合新证据的形式；证据2.不是新证据，不予质证；该组证据如果刁月霞在原审中提交过以原审笔录记载为准；证据3.不是新证据不予质证；证据4.不是新证据，且跟本案没有关联性。刁月霞二审期间提交的证据，不属于新证据，且不足以否定其构成违约的事实，无法达到其证明目的，本院均不予采纳。一审法院查明的其他事实本院予以确认。
本院认为:孙婷婷与刁月霞在链家公司居间下于二○一五年五月二十四日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，是各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。《补充协议》约定首付款的交付方式为非建委资金监管，根据链家公司中介人员的证言及各方陈述，可以查明系刁月霞不配合办理资金监管，并提出涨价，进而导致合同无法继续履行。因此，刁月霞构成违约，理应承担相应的违约责任。在孙婷婷同意一次性支付全部购房款的情况下，一审法院依据孙婷婷的诉请，判令双方继续履行合同，并酌情确定刁月霞应赔偿的违约金，具有事实与法律依据，本院予以维持。关于孙婷婷主张的保障服务费、代收评估费、居间代理费，依据《补充协议》第四条之约定，上述费用应属合同解除后的损失赔偿问题，现双方合同继续履行，孙婷婷主张赔偿上述费用缺乏合同依据，本院不予支持。原判对于上述费用的判决有误，本院予以纠正。关于刁月霞的其他上诉请求，与本院认定的事实不符，本院不予支持。关于刁月霞上诉提出的一审法院超期审判、程序违法一节，不属于严重违反法定程序的情形，刁月霞据此要求发回重审缺乏法律依据，本院不予支持。
综上所述，一审判决部分判项有误，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持北京市通州区人民法院（2015）通民初字第15874号民事判决第一项、第二项、第四项；
二、撤销北京市通州区人民法院（2015）通民初字第15874号民事判决第三项、第五项；
三、驳回孙婷婷的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费898元，由刁月霞负担（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）。
二审案件受理费1796元，由刁月霞负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 胡新华
审判员 沈 放
审判员 贾 旭
二〇一六年八月三十一日
书记员 王 艳