四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南中法民终字第1643号
上诉人（原审原告）四川省润无声物业发展有限责任公司，住所地：四川省成都市洗面桥街39号。
法定代表人向国荣，董事长。
委托代理人吕伟，该公司职工。
委托代理人何真，该公司职工。
上诉人（原审被告）聂清秀，女，生于1971年2月18日，汉族，住四川省南充市。
委托代理人张秀梅，四川博笃律师事务所律师。
上诉人四川省润无声物业发展有限责任公司（以下简称润无声物业公司）因与上诉人聂清秀物业服务合同纠纷一案，不服南充市顺庆区人民法院（2015）顺庆民初字第2152号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人润无声物业公司委托代理人吕伟、何真，上诉人聂清秀、委托代理人张秀梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2009年4月22日，“滨江首座”小区开发商中虹房产公司（甲方）与润无声物业公司（乙方）签订前期物业管理委托服务合同，协议约定“甲方将滨江首座前期物业管理委托乙方，前期物业管理阶段指从业主入住之日起至第一次召开全体业主大会、选举业主会之日止，前期物业管理服务期限为三年，自交房之日起计，若在此期间本物业成立业主委员会，委托期限至业主委员会正式成立之日另行签署合同之日为止。住宅物业管理服务标准住宅1.2元／平方米月，本物业管理公共服务费向业主首次预收6个月，之后由业主自行选择月缴或季缴、年缴方式——业主和使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应缴管理服务费的千分之五交纳滞纳金”。
2011年10月28日，润无声物业公司（乙方）与聂清秀（甲方）签订了滨江首座前期物业管理服务协议，协议约定“甲方房屋位于滨江首座1栋A单元B楼3号，建筑面积114.36平方米，协议服务期限为三年，服务期限自物业整体正式使用之日起计，合同服务期限内若成立业主大会，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；本物业设施维护标准为参照《成都市住宅物业环境设施设备项目等级指导标准》乙等，物业服务标准参照《住宅服务等级指导标准》一级标准执行，住宅物业1.2元／平方米.月，物业管理服务费第一次缴纳6个月物业管理服务费，之后由业主选择每年或每半年或每季度缴纳一次，并代收生活垃圾清运等费用，乙方违反本协议，未达到管理服务约定标准，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改，给甲方造成损失的，乙方应当承担相应的责任。甲方违反本协议的，乙方有权要求甲方限期整改，使其未改正，给乙方造成损失的，甲方承担相应责任。甲方违反本协议，不按本协议交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天3‰的标准计收违约金，及承担乙方依法诉讼产生的包括律师费在内的各种损失”。同日聂清秀签订入伙确认书。
2013年7月起聂清秀未缴纳物业服务费，润无声物业公司于2015年1月31日和3月10日催收未果，起诉要求聂清秀支付2013年7月1日至2015年4月30日物业管理服务费3019元、垃圾清运费149元、违约金2819元，并承担本案诉讼费。
另查明，2013年8月31日，滨江首座业主召开业主大会，成立了滨江首座业主委员会。2014年7月12日，重新选聘南充市佳居物业管理有限公司作为滨江首座小区的物业管理单位，并在顺庆区舞凤街道办事处油院路社区备案。2014年7月22日滨江首座业主委员会与南充市佳居物业管理有限公司签订物业服务合同，服务合同期限为2014年8月1日起至2019年7月31日止。2014年7月15日业主委员会要求润无声物业公司完成全部交接手续并退场。因润无声物业公司未撤场，2014年10月10日，滨江首座业主委员会向法院起诉，要求润无声物业公司撤场。2015年1月23日，南充市顺庆区法院判决润无声物业公司撤出滨江首座小区，润无声物业公司不服，向南充市中级人民法院提起上诉。
一审法院审理认为：润无声物业公司与聂清秀签订的滨江首座前期物业管理服务协议，是双方平等协商自愿达成，且不违反法律的强制性规定，合法有效。双方均应按约定履行合同，聂清秀作为“滨江首座”小区的业主，已经获得润无声物业公司提供的物业服务，理应交纳物业服务费。对于聂清秀称物业服务不到位、不达标，与本案不是同一法律关系，在证据充分的情况下，可以另行主张权利，但不能对抗其应给付物业服务费、垃圾清运费等费用的合同义务，其辩称理由不成立，不予支持。润无声物业公司主张聂清秀交纳2013年7月至2015年4月物业管理费和垃圾清运费，因滨江首座业主委员会已于2014年7月选出新的物业公司，并要求撤出小区，并提起了诉讼。故对2014年7月以后的物业费暂不处理，待法院判决生效后润无声物业公司可根据判决结果再另行主张权利。聂清秀应向润无声物业公司缴纳2013年7月至2014年6月物管费1647元（114.36元×1.2元／月×12月）。垃圾清运费属润无声物业公司代收费用，聂清秀应缴纳垃圾清运费78元（6.5元／月×12月）。对于润无声物业公司按协议约定从逾期之日每日按3‰主张滞纳金，明显高于聂清秀欠缴物管费给润无声物业公司造成的损失，同时也高于银行同期贷款利息的4倍，故对滞纳金调整为每日1‰。因物业协议约定业主可选择按年或半年或季度缴纳，聂清秀可选择按年缴纳，故滞纳金起算从2014年7月1日开始起算。一审法院于2015年5月21日作出判决：聂清秀于本判决生效后十日内向四川省润无声物业发展有限责任公司给付2013年7月至2014年6月的物业管理服务费和垃圾清运费共计1725元并承担滞纳金（滞纳金以1725元为基数，从2014年7月1日起至本判决确定的给付之日止，按每日1‰计算滞纳金）。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由聂清秀负担。
润无声物业公司不服一审判决，向本院提起上诉称：润无声物业公司系顺庆区滨江首座小区物业服务提供方，聂清秀系该小区业主，理应支付物业服务费用。自2013年7月起聂清秀一直拒交物业费用，违约在先，应按约支付违约金。润无声物业公司与聂清秀系单个物业服务合同纠纷，不应与该小区业委会纠纷混为一谈。即使上诉人撤场，也需要一定时间交接，业主仍然应该缴纳物业服务费；况且小区业委会及其决定权限的合法性有待法院查明。虽然合同到期，聂清秀也未以书面方式提出不需要提供物业服务，聂清秀享受了润无声物业公司提供的管理和服务，应该支付物业服务费用。请求：撤销一审判决，改判聂清秀支付自2013年7月1日起拖欠的物业服务费3019元，垃圾清运费149元，违约金2819元，并承担诉讼费。
聂清秀不服一审判决，向本院提起上诉称：一、一审认定聂清秀存在违约，判令聂清秀给付滞纳金违背合同法的相关规定，与事实不符。（一）聂清秀在一审已提供大量的证据证明：润无声物业公司没有履行公共设施设备养护、维修等义务，根据国务院《物业管理条例》规定，和《滨江首座前期物业管理服务协议》约定，润无声物业公司严重违反法律规定，同时构成严重违约。（二）物业公司和业主是平等主体关系，实际履行中物业公司应先履行服务管理义务，业主后缴纳物业费，业主提交的大量证据证明，润无声物业公司未提供符合行业标准及约定的服务，业主在物业公司未履行约定义务或履行有严重瑕疵时，有权拒绝其履行交费的要求，合法地行使先履行抗辩权。（三）润无声物业公司一审举证证明其向上诉人催交物业费是2015年3月，而起诉也在3月，违背法律规定的“催告的合理期限”；润无声物业公司证明起诉前有主动催交事实，应提供第三方出示证据或业主签字的证据，只有业主在催交的合理期限未交纳，才符合欠物业费条件，物业公司的诉讼请求才有事实与法律依据。即便是聂清秀没有缴纳物管费，也有正当理由，2014年7月本小区已通过合法程序选聘了新的物业公司，并要求润无声物业公司于2014年7月23日前撤场，润无声物业公司霸占小区至现在，已构成严重侵权。二、润无声物业公司提供的服务不符合约定的《住宅服务等级指导标准》一级标准，已违约在先，聂清秀不应按约定的标准支付服务费，应予以降低。请求：l、依法撤销原审法院判令聂清秀给付滞纳金的判决；2、降低双方在《滨江首座前期物业管理服务协议》中约定1.2元／平方．月的前期物业服务费收费标准；3、本案一、二审的诉讼费及其他费用由润无声物业公司承担。
二审查明：滨江首座业主委员会与润无声物业公司物业服务合同纠纷一案，2015年7月17日，本院作出（2015）南中法民终字第754号民事判决，其中，维持南充市顺庆区人民法院（2014）顺庆民初字第4103号民事判决第一项，即“被告四川省润无声物业发展有限责任公司撤出滨江首座小区，并将建筑竣工图及电梯相关技术资料等相关物业资料移交给原告南充市滨江首座业主委员会”。
同时查明，本案二审审理中，2015年10月12日，在南充市舞凤街道办事处油院路社区居民委员会的主持下，滨江首座业主委员会与润无声物业公司签订“备忘录”，达成如下共识：1、移交方为润无声物业公司，接收方为滨江首座业主委员会；2、移交时间为2015年10月20日，润无声物业公司正式退场；3、润无声物业公司向滨江首座小区全体业主提供物业服务截止日期为2015年10月20日，之后的物业服务费，润无声物业公司不得收取；4、业主委员会主动带头交纳物业服务费用至2015年10月20日，并协助润无声物业公司对欠费进行催收和协调、宣传。“备忘录”由南充市舞凤街道办事处油院路社区居民委员会、滨江首座业主委员会、润无声物业公司盖章。
另查明，2015年11月4日、2016年1月7日，滨江首座业主委员会冯成富、张文英、王仁科等部分委员，分别向润无声物业公司交纳截止到2015年10月20日的物业服务费。
本院二审查明的其余事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：润无声物业公司与聂清秀签订的物业管理服务协议，是双方的真实意思表示，协议合法有效。根据《物业管理条例》第七条规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：…（五）按时交纳物业服务费用”。聂清秀作为滨江首座小区业主，享受物业公司的服务，则自应履行相应的交费义务。聂清秀一审中提供证据，主张润无声物业公司没有履行设施设备养护、维修义务，其提供的小区照片、滨江首座设施设备问题汇总、滨江首座小区业主反映情况汇总表等，只证明润无声物业公司的服务存在一定瑕疵，小区业主不满意的情况，但不能证明润无声物业公司没有履行服务管理职责。同时，滨江首座业主委员会与润无声物业公司达成的“备忘录”，已认可润无声物业公司提供物业服务的时间至2015年10月20日，且滨江首座业主委员会部分成员已经带头补交了物业服务费。因此，聂清秀以润无声物业公司提供的服务不符合约定标准，由此拒绝交纳物业服务费，以及要求降低物业服务费，其抗辩理由均不成立，本院不予支持。
依据双方签订的前期物业管理服务协议约定，业主不按时交纳有关费用，物业公司有权要求补交并从逾期之日起按每天3‰的标准计收违约金。聂清秀迟延交纳物业费，按约定应当承担违约金责任。一审法院将“违约金”表述为“滞纳金”错误，予以纠正。一审法院认为约定违约金过高，调整违约金为每日1‰并无不当。聂清秀上诉请求撤销滞纳金（违约金），其理由不成立，本院不予支持。
根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务的，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。本案中，2015年1月31日、3月10日，润无声物业公司向聂清秀书面通知催交物业费，其拒绝交纳；一、二审诉讼中，聂清秀仍以润无声物业公司提供的服务不符合约定标准，认为不应当交纳物业服务费。因此，润无声物业公司已经书面催交，聂清秀拒绝交纳物业服务费的理由并不正当，其在合理期限内仍未交纳物业服务费。故聂清秀上诉称润无声物业公司的起诉违背法律规定的“催告的合理期限”和应提供第三方出示证据或业主签字的证据，只有业主在催交的合理期限未交纳，才符合欠物业费条件，物业公司的诉讼请求才有事实与法律依据的上诉理由不成立，本院不予支持。
业主委员会的决定，对业主具有约束力。虽然2014年7月22日，滨江首座业主委员会重新选聘物业公司，与南充市佳居物业管理有限公司签订物业服务合同，合同期限从2014年8月1日起至2019年7月31日。但是，润无声物业公司与滨江首座业主委员会发生纠纷，经本院二审判决后，双方达成协议，确定润无声物业公司提供物业服务的时间截止到2015年10月20日，并正式退场。因此，2014年8月1日至2015年10月20日期间，南充市佳居物业管理有限公司并未对聂清秀所在小区提供物业服务。这期间，聂清秀仍然应当向润无声物业公司交纳物业管理服务费，支付2013年7月至2015年10月20日期间的物业服务费。润无声物业公司一审诉讼请求是：由聂清秀支付2013年7月至2015年4月的物业服务费。2015年5月至2015年10月20日的物业服务费，润无声物业公司没有提出诉讼请求，这期间的物业服务费，本案不予审理。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项关于“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定的方式依法改判、撤销或者变更”的规定，判决如下：
一、撤销南充市顺庆区人民法院（2015）顺庆民初字第2152号民事判决；
二、由聂清秀于本判决生效后十日内向四川省润无声物业发展有限责任公司支付2013年7月至2015年4月的物业服务费3019元（114.36元×1.2元／月×22月）、垃圾清运费143元（6.5元／月×22月），共计3162元；并以3162元为基数，从2014年7月1日起至本判决确定支付之日止，按每日1‰计算违约金。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费25元，二审案件受理50元，由聂清秀负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 辉
审 判 员 田 娟
代理审判员 李碧英
二〇一六年三月十八日
书 记 员 何 薇