福建省德化县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0526民初2538号
原告：德化县农村信用合作联社，住所地福建省德化县浔中镇浔东北路中段福万通大厦。
法定代表人：苏德胜，该联社理事长。
委托诉讼代理人：陈建兴，男，该联社员工。
委托诉讼代理人：连敏鎏，男，该联社客户经理。
被告：梁鹏腾，男，1990年2月7日出生，汉族，德化县人，住福建省德化县。
被告：梁鸿良，男，1958年12月10日出生，汉族，德化县人，住福建省德化县。
被告：德化县银河房地产开发有限公司，住福建省德化县龙浔镇南门农贸市场F幢三楼。
法定代表人：林炳炜，该公司经理。
委托诉讼代理人：张剑平，福建岱仙律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郭燕燕，福建岱仙律师事务所律师。
原告德化县农村信用合作联社(以下简称：德化信用社)与被告梁鹏腾、梁鸿良、德化县银河房地产开发有限公司（以下简称：银河公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年7月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人连敏鎏、被告银河公司委托诉讼代理人张剑平到庭参加诉讼，被告梁鹏腾、梁鸿良经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
德化信用社向本院提出诉讼请求：1.要求梁鹏腾、梁鸿良提前偿还贷款本金361042.04元及2016年7月1日起的欠息22895.4元（欠息暂算至2017年6月30日，2017年7月1日起至本息全部清偿之日止的利息、罚息、复利等按合同约定另行计付）；2.德化信用社有权就梁鹏腾提供的抵押房产折价、拍卖或变卖所得价款优先受偿；3.要求银河公司对上述债务承担连带清偿责任。事实和理由：2013年3月8日，梁鹏腾与德化信用社签订《个人住房按揭借款合同》一份，约定：德化信用社向梁鹏腾提供住房按揭贷款397000元；借款期限自2013年3月8日起至2033年3月6日，实际放款日与到期日以借款借据为准；还款方式为按月等额本息还款，借款利率执行中国人民银行基准利率，贷款发放时执行年利率6.55%，如遇基准利率调整，自基准利率调整后的次年执行新的年利率；贷款逾期的，原告有权对逾期借款本金从逾期之日起至本息清偿之日止，按照合同约定的借款执行利率上浮50%计收罚息；对于应付未付利息，按逾期贷款罚息利率计收复利。梁鹏腾所购的址在德化县浔中镇凤凰山庄12幢8层802的房产，于2013年3月11日办理预告抵押登记证明，预告登记权利人为原告，预告登记义务人为梁鹏腾。该笔贷款由银河公司提供阶段性担保，即从按揭借款合同签订之日起至借款人取得房产证书，办妥抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止，对借款合同项下的全部债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费等贷款人实现债权的一切费用承担连带保证责任。保证期间为合同债务履行期限届满之日起二年。若发生法律法规规定和本合同约定的事项，导致贷款人宣布本合同项下债务提前到期的，保证期间自贷款人确定债务之日起二年。德化信用社依据合同约定于2013年3月13日向梁鹏腾发放贷款397000元，从2016年8月份起梁鹏腾未按合同约定每月偿还按揭款，并从2016年7月1日起欠息，截至起诉日，梁鹏腾累计归还贷款本金35957.96元，尚欠本金361042.04元以及截至2017年6月30日的欠息22895.4元，经催讨未还。该笔贷款由梁鹏腾和梁鸿良共同申请，应为共同债务，应由其共同偿还。原告有权九案涉房产变现价款优先受偿。因案涉房产的抵押登记手续尚未办妥，银河公司应对本案债务承担连带清偿责任。
梁鹏腾、梁鸿良均未作答辩，也未提供任何证据材料。
银河公司辩称，1.本案属于住房按揭借款合同，借款人梁鹏腾已提供了向答辩人购买的案涉房屋作为抵押担保，并办理抵押预告登记，原告的债权可通过拍卖、变卖该房产的价款优先受偿；2.本案既有物的担保又有答辩人提供的保证担保，答辩人仅对案涉房屋担保以外的债权承担保证责任，即案涉房屋不足以清偿本案债务时，答辩人才承担保证责任；3.答辩人已为案涉房屋办理了产权证件，并将产权证件交付给原告，因原告一直未去办理房产抵押登记，答辩人对此没有责任和过错，答辩人承担的阶段性保证担保责任已经免除；4.原告提供的《个人住房按揭借款合同》属于格式合同，该合同中“第十一条关于保证人权利义务”的约定属于格式条款，应属无效，对答辩人不产生法律效力。
德化信用社围绕诉讼请求依法提供了如下证据：
1.德化信用社及银河公司的营业执照、法定代表人身份证明、梁鹏腾及梁鸿良分别签名确认的身份证复印件，用于证明双方当事人的诉讼主体资格适格；
2.个人购房借款申请书，用于证明梁鹏腾、梁鸿良向德化信用社共同提出借款申请；
3.《个人住房按揭借款合同》及附件《房地产抵押物清单》，用于证明梁鹏腾与德化信用社签订个人住房按揭借款合同；
4.贷款发放凭证及《借款借据》各一份，用于证明德化信用社已依约向梁鹏腾发放贷款397000元；
5.预告抵押登记证明，用于证明案涉房产于2013年3月11日办妥了预告抵押登记；
6.贷款明细账一份，用于证明梁鹏腾逾期还款情况。
经庭审质证，梁鸿良、梁鹏腾、银河公司在举证期限内均未提供相关证据。梁鸿良、梁鹏腾亦未到庭对德化信用社的起诉及证据提出异议，视为放弃举证及质证权利。银河公司对德化信用社提供的证据的真实性均无异议。德化信用社提供的证据内容真实、来源合法且与本案具有关联性，证据之间及其陈述能够相互印证，对其证据的证明力，本院依法予以确认。
根据以上确认的证据和庭审调查，本院审理查明事实如下：
2013年3月1日，梁鹏腾向德化信用社提交《福建省农村合作金融机构个人购房借款申请书》，向德化信用社申请借款397000元，梁鸿良在该申请表的共同申请人栏签名，其与梁鹏腾系父子关系。
2013年3月8日，梁鹏腾为借款人簪抵押人，德化信用社的下属机构浔中信用社为贷款人，银河公司作为保证人，共同签订一份编号为HT9071130130001121号的《个人住房按揭借款合同》，该合同主要约定：借款金额为397000元；借款期限自2013年3月8日起至2033年3月6日止；本合同借款金额、期限、利率等与借款借据不一致时，以借款借据为准，借款借据作为合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力；本合同签订时执行年利率6.55%，如遇基准利率调整，自基准利率调整后的次年起，贷款人按调整后的基准利率和本合同约定的浮动幅度确定新的借款执行年利率，不再另行通知借款人、保证人；借款人如未按合同约定偿还借款，贷款人有权对逾期借款本金从逾期之日起，至本息清偿之日止，按合同约定的借款执行利率上浮50%计收罚息，逾期期间，如遇基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调；借款人如未按合同约定使用借款，贷款人有权对违约使用部分从违约之日起，至本息清偿之日止，按合同约定的借款执行利率上浮100%计收罚息；对应付未付利息，贷款人有权按逾期贷款罚息利率计收复利；借款人应按期足额偿还贷款人贷款本息；借款期限一年以上的，本合同项下借款本息的偿还，以每一个月为一个偿还期，贷款发放日的次月起进入还款期，每月20日为每期还款日，首期还款日为借款发生的次月20日，末期还款日为贷款到期日，除首期发放日的当月和末期按实际天数计算利息外，其余各期均按“公式法”计算还款本息；还款方式采用等额本息还款法；本合同有效期内，如发生下列事项之一，贷款人有权停止发放本合同尚未发放的贷款，宣布本合同项下贷款提前到期，要求借款人在规定期限内清偿部分或全部贷款本息（包括逾期利息），贷款人无须为正当行使上述权利所引起的任何损失负责：（一）借款人违反本合同约定；……（四）借款人连续三期（含三期）未足额偿还贷款本息和相关费用，或任何一期贷款本息及相关费用逾期超过三个月，或累计逾期还款超过六期；借款人自愿以下列财产浔中镇凤凰山庄12幢8层802（详见编号2013-B036的《房地产抵押清单》）作为本合同项下债务的抵押物，上述抵押清单为本合同组成部分；保证人承诺，自本合同签订之日起，至借款人取得购房合同项下房产证书，办妥本合同项下抵押登记、保险手续，并将有关抵押、保险文件交贷款人收执之日止，对本合同项下的全部债权本金、利息、罚息、复利、违约金，损害赔偿金以及诉讼费等贷款人实现债权的一切费用承担连带保证责任；保证期间为本合同约定的债务履行期限届满之日起二年；若发生法律、法规规定和本合同约定的事项，导致贷款人宣布本合同项下债务提前到期的，保证期间自贷款人确定债务提前到期之日起二年；借款人、保证人违约，贷款人有权要求违约人限期纠正，有权停止发放本合同项下借款，宣布本合同项下债务提前到期等条款。另外，该合同在显著位置对第二十一条“一、借款人、保证人清楚地知悉贷款人的经营范围、授权权限。二、贷款人已提请借款人、保证人对本合同各印就条款作全面、准确的理解，并借款人、保证人的要求进行相应说明。签约各方对本合同含义认识一致。借款人、保证人对本合同条款的含义及相应的法律后果已全部通晓并充分理解。”的内容以字体加粗方式进行载明。
2013年3月11日，案涉房产（址在德化县浔中镇凤凰山庄12幢8层802）办理了预购商品房抵押权预告登记证明，预告登记权利人为德化信用社的下属机构浔中信用社，预告登记义务人为梁鹏腾[德房德化字第20130417号]。
2013年3月13日，德化信用社的下属机构浔中信用社向梁鹏腾发放贷款397000元，梁鹏腾在《借款借据》上签名确认。《借款借据》载明“借款月利率为5.458333‰，借款日期为2013年3月13日，还款日期为2033年3月6日，还款方式为按月等额本息”。
贷款发放后，梁鹏腾未能按约偿还借款本息，于2016年7月1日起欠息，2016年8月1日至2017年7月1日间未再偿还任何借款本息，截至2017年6月30日，梁鹏腾尚欠本金361042.04元，结欠利息22895.4元，合计383937.44元。
本院认为，德化信用社的下属机构浔中信用社与梁鹏腾、银河公司签订的《个人住房按揭借款合同》，系三方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，三方均应按合同约定履行。德化信用社的下属机构浔中信用社不具备独立法人资格，其行为产生的民事权利义务应由具有法人资格的德化信用社享有和承担。梁鹏腾未能按合同约定还本付息，已构成违约，依法应承担违约责任。德化信用社要求梁鹏腾偿还尚欠的到期和未到期的借款本金361042.04元及至本息清偿之日止的利息、罚息、复利（其中计至2017年6月30日欠息为22895.4元），符合合同约定和法律规定，本院予以支持。关于梁鸿良是否应对本案借款承担共同还款责任。虽梁鸿良与梁鹏腾共同向原告提出了借款申请，但是原告只与梁鹏腾签订了《个人住房按揭借款合同》，亦只向梁鹏腾发放了贷款。因原告并未对梁鸿良的借款申请作出回应，双方之间并未订立借款合同，且梁鸿良亦未对本案借款作出共同还款的承诺，原告要求梁鸿良共同偿还本案借款的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。关于原告是否有权就案涉房产优先受偿。根据《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条的规定，预告登记的目的是为了将来实现物权，而要实际享有物权，还必须履行不动产登记程序，否则预告登记权利人将不能实际享有物权。本案中，梁鹏腾提供了案涉房产作为抵押物为本案借款提供担保，但只办理了案涉房产的抵押预告登记。因案涉房产至庭审时仍未办理抵押登记，抵押权未设立，原告仅作为抵押预告登记的权利人，不享有抵押权。因此，对原告要求就抵押房产享有优先受偿权的请求，本院不予支持。关于银河公司是否应对本案借款承担清偿责任。银河公司在《个人住房按揭借款合同》中承诺“自本合同签订之日起，至借款人取得购房合同项下房产证书，办妥本合同项下抵押登记、保险手续，并将有关抵押、保险文件交贷款人收执之日止”对本案借款承担连带保证责任，保证期间为本合同约定的债务履行期限届满之日起二年。现案涉房产并未办妥抵押登记手续，原告在保证期间内要求保证人银河公司对本案债务承担连带清偿责任的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。被告银河公司承担保证责任后，有权向被告梁鹏腾追偿。银河公司辩称关于保证责任的条款为格式条款，但原告已在合同的显著位置（签章栏上方）充分提请借款人、保证人对合同条款的含义及法律后果进行充分理解，且银河公司并未能证明其在合同签订中处于弱势地位，对其辩解意见，本院不予采纳。综上，对德化信用社的诉讼请求，本院予以部分支持。梁鹏腾、梁鸿良经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：
一、梁鹏腾应于本判决生效后十五日内偿还德化县农村信用合作联社借款本金361042.04元及利息22895.4元（计至2017年6月30日），以上合计383937.44元，以及自2017年7月1日起至本息全部清偿之日止的利息、罚息及复利（按《个人住房按揭借款合同》及《借款借据》约定的计算方式计付）。
二、德化县银河房地产开发有限公司对梁鹏腾的上述借款本息承担连带清偿责任。德化县银河房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向梁鹏腾追偿。
三、驳回德化县农村信用合作联社的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7059元，减半收取计3529.5元，由梁鹏腾、德化县银河房地产开发有限公司负担，限于本判决生效后七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审判员 黄佳鸿
二〇一七年十月十六日
书记员 康丁岚
速录员 廖英鸿
附：一、相关法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
2.《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
3.《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一第保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
4.《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
5.《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
二、申请执行提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
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