陕西省咸阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕04民终2188号
上诉人（原审被告）：杨凌水韵天伦居老年公寓
法定代表人：朱成君，该公司经理。
委托诉讼代理人：田葆志，男，该公司法律顾问。
被上诉人（原审原告）：张燕。
委托诉讼代理人：董书田，陕西至正律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡创军，陕西至正律师事务所律师。
上诉人杨凌水韵天伦居老年公寓因与被上诉人张燕租赁合同纠纷一案，不服陕西省咸阳市杨陵区人民法院（2017）陕0403民初634号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人杨凌水韵天伦居老年公寓的委托诉讼代理人田葆志、被上诉人张燕及委托诉讼代理人董书田到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨凌水韵天伦居老年公寓上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院对被上诉人提供的136619元房屋装修、系统改造以及添置经营所需物品的认定，缺乏真实性，不符合事实。2、被上诉人拖延腾房拒付承包费，并在腾房时不与上诉人完成交接手续，其行为损害了上诉人的经济利益，并使一审法院无法对其投资的真实性进行判断。3、（2016）陕04民终361号民事判决已对因合同无效法律后果的承担进行了划分，上诉人已经承担了相应损失，一审判决判令上诉人承担40%是重复计算，应予撤销。
张燕辩称：1、原审判决认定答辩人因合同无效、不能继续履行所产生的损失事实清楚、证据确实充分。双方于2014年签订《客户承包协议》，因承包费发生争议诉至法院，该案经两级法院审理，确认《客户承包协议》无效，上诉人对合同无效造成的承包费损失承担40%的责任。因合同无效导致不能继续履行，上诉人收回房屋，而答辩人承包经营过程中对房屋进行必要装修、系统改造、添置物品所投入的费用无法收回，这部分费用应当作为答辩人的损失。原审法院认定该部分损失事实清楚，证据确实充分。2、上诉人在上诉状事实与理由部分第二项所述情况与事实不符。双方关于承包费的纠纷已另案处理，不属于本案审理范围。承包费计算到腾房之日，不存在损害上诉人利益一说。腾房时上诉人拖延收房，系在执行法官主持下完成交接手续。3、原审判决划分双方责任明确，依法应予维持。答辩人的损失与上诉人的承包费损失不是同一概念，不存在重复计算。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。
张燕向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告退还超付的租金35800元；2、判令被告赔偿原告损失共计328192元；3、判令本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2014年4月24日，原告张燕与被告杨凌水韵�伦居老年公寓签订了客房承包协议。该协议约定由原告承包被告杨凌水韵天伦居老年养生公寓九楼42间客房，承包期限暂定叁年，时间从2014年5月1日至2017年4月30日止。双方还约定营业额的分配办法为被告占45%，原告占55%，每月按照客房房志表和日报表结算一次。房价不低于60元，每月保证营业额在5万元以上（第一个月可以下浮50%），如完不成，按5万元标准的比例收取营业额分配。合同还对双方的权利和义务、违约责任等进行了约定。合同签订后，原告张燕开始承包经营被告九楼客房共计42间，并于同年6月30日注册了名为杨凌渭滨公寓的个体工商户对外经营住宿服务。原告向被告缴纳了2014年5月至2014年9月期间的承包费，因2014年10月起原告张燕未缴纳承包费，被告杨凌水韵天伦居老年公寓于2015年3月9日将原告张燕诉至本院，请求判令张燕支付2014年10月至2015年3月的承包费112500元，以及起诉后到该案判决生效期间承包费用；解除原、被告双方签订客房承包协议。本院于2015年10月23日作出（2015）杨民初字第00224号判决书，认定原、被告双方签订的客房承包协议违反了行政法规的强制性规定，属无效合同，原、被告双方对合同无效均有过错，张燕承担60%责任，杨凌水韵天伦居老年公寓承担40%责任，判决如下：一、2014年4月24日杨凌水韵天伦居老年公寓与张燕签订的客房承包协议无效。二、张燕返还占用杨凌水韵天伦居老年公寓的九楼全部现状客房共计42间。三、张燕按照每月13500元的标准支付占用杨凌水韵天伦居老年公寓从2014年10月起至实际腾房之日止的房屋占用使用费。四、驳回杨凌水韵天伦居老年公寓其他诉讼请求。该判决作出后，张燕与杨凌水韵天伦居老年公寓均不服，向咸阳市中级人民法院提出上诉，咸阳市�级人民法院作出（2016）陕04民终361号民事判决书，认为双方未发生争议之前即2014年10月份之前，客房承包协议约定了张燕缴纳租金的数额，张燕按此缴纳并有自己的利润，双方的权利责任基本对等平衡，且双方已履行完毕，故不宜再行变更返还，故判决驳回上诉，维持原判。后杨凌水韵天伦居老年公寓向本院申请强制执行，在执行过程中于2016年5月23日原、被告就杨凌水韵天伦居老年公寓九楼42间现状客房进行了交接。现涉案房屋已由所有权人陕西源琳置业有限公司收回。另查明，被告杨凌水韵天伦居老年公寓属民办非企业单位。原告张燕在承包经营期间对涉案房屋进行了装修及系统改造，并添置了部分经营所需物品，根据原告举证情况，核定费用数额为136619元。
一审法院认为，本案争议焦点为：1、原告主张退还的超付租金35800�是否属于重复起诉；2、原告主张的损失是如何计算的，赔偿损失是否有事实及法律依据。本案被告杨凌水韵天伦居老年公寓的单位性质为民办非企业，根据国务院《民办非企业单位登记管理暂行条例》的规定，民办非企业单位不得从事营利性经营活动，故原、被告双方签订的客房承包协议因违反国家行政法规的强制性规定，双方之间的协议应为无效。关于原告要求被告退还2014年5月至9月超付租金35800元的诉讼请求，咸阳市中级人民法院在（2016）陕04民终361号民事判决书已作出处理，认为2014年5月至9月期间原、被告权利责任基本平衡，且双方已履行完毕，对该部分租金不宜再行变更返还，故对原告的该项请求，本院不予支持。原告主张的第2项诉讼请求，原、被告均同意20000元保证金在另一案执行案款中予以扣除，原告当庭申请撤回该项请求，本院予以准许。庭审中原告第3项诉讼请求由200000元增加至328192元，但原告在法院限期内未补交诉讼费用，故本院对其增加部分的诉讼请求不予处理。关于原告主张的损失情况，原告在承包经营过程中对房屋装修及系统改造、添置物品费用经核共136619元，因合同无效致不能继续履行，原告的该部分投入无法收回，故对该费用应视为原告的损失。原告主张承包经营期间的员工工资，因原告招用员工自主经营并享有利润，其支付给员工的工资不应认定为原告的损失，故对该部分费用不予认定。因原、被告双方签订的客房承包协议无效，根据双方的过错程度确定为原告张燕承担60%责任，被告杨凌水韵天伦居老年公寓承担40%责任，故对原告主张被告赔偿损失的请求本院部分予以支持，由被告承担136619元的40%即54647.6元，超出此部分的诉讼请求本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合�法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告杨凌水韵天伦居老年公寓于本判决生效后十日内赔偿原告张燕损失54647.6元。二、驳回原告张燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5140元（原告已预交），退还原告402元，由原告张燕承担3640元，被告杨凌水韵天伦居老年公寓承担1098元。
二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的基本事实与一审一致，本院予以确认。
本院认为，上诉人杨凌水韵天伦居老年公寓与被上诉人张燕之间签订的《客�承包协议》因上诉人单位性质为民办非企业，不得从事盈利性经营活动，协议内容违反了国家行政法规的强制性规定，为无效协议。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”被上诉人在承包经营期间对房屋进行了装修及系统改造，并添置了部分经营所需物品，该部分投入无法收回，应为被上诉人的损失。上诉人对一审法院核定的损失数额有异议，经查，被上诉人提交的各项损失票据虽以收款收据为主，但符合交易习惯，原审法院对于被上诉人损失数额的认定并无不当，本院予以维持。上诉人提出被上诉人拖延腾房拒付承包费一节，属于生效判决的执行问题，不属于本案的审理范围。上诉人认为本院（2016）陕04民终361号民事判决已判决其承担了相应损失，一审判决属重复计算，因（2016）陕04民终361号民事判决处理的是上诉人的承包费损失问题，而本案处理的是被上诉人的装修等损失问题，上诉人的此节上诉理由不能成立。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1166元，由上诉人杨凌水韵天伦居老年公寓负担。
本判决为终审判决。
审判长 马 莹
审判员 闫亚君
审判员 丁 辉
二〇一七年十二月十一日
书记员 罗英丹
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。