湖南省永州市冷水滩区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）永冷民重初字第22号
原告熊宗元，男，1962年5月8日出生，汉族。
被告邓学明，男，1953年10月30日出生，汉族。
被告唐云腾，男，1966年12月2日出生，汉族。
被告符建华，男，1954年6月14日出生，汉族。
被告蒋宏益，男，1953年11月22日出生，汉族。
第三人蒋凤英，女，1959年10月26日出生，汉族。
第三人蒋宏义，男，1963年1月9日出生，汉族。
第三人蒋开乐，男，1981年11月2日出生，汉族。
原告熊宗元与被告邓学明、唐云腾、符建华、蒋宏益及第三人蒋凤英、蒋宏义、蒋开乐房屋买卖合同纠纷一案，于2013年1月17日向本院提起诉讼。本院受理后于2013年4月13日作出判决。原告熊宗元及被告蒋宏益不服判决提出上诉。永州市中级裁定将本案发回本院重审。本院依法适用普通程序，组成由审判员谭胡林担任审判长、代理审判员胡慧、人民陪审员邓余庆参加的合议庭于2015年2月25日在本院第三审判庭公开开庭进行了审理。原告熊宗元，被告唐云腾，第三人蒋宏义、蒋凤英、蒋开乐到庭参加了诉讼，被告蒋宏益、邓学明、符建华经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告熊宗元诉称：被告唐云腾、邓学明、符建华、蒋宏益签订《合伙建房协议》，合伙投资修建的冷水滩区伍家院73号-77号房屋改建工程。2006年11月21日，原告熊宗元与被告唐云腾、符建华、邓学明、蒋宏益签订《房屋买卖合同》，主要约定：1、原告购买被告开发的伍家院73号靠北临街二楼住房一套，面积117㎡，650／㎡，合计：76000元；2、被告包办房屋产权证和水电开户，并承担费用；3、如原告要求土地办理过户，被告协助办理，土地分户税费由原告承担；4、2007年4月底交房。合同签订后，原告履行了全部合同义务，并向被告交纳水电开户费2000元，但被告未办理，现原告已自行出资办理，但被告在交付房屋后，拒不为原告办理房屋分户和土地分户事项。另伍家院73号的土地使用权人系被告蒋宏益、蒋开乐、蒋凤英、蒋宏益之父蒋芳炬，而蒋芳炬已于2005年6月16日去世，第三人蒋开乐于2007年8月6日将其继承的房屋出售给被告唐云腾、邓学明、符建华等人，第三人蒋凤英、蒋宏益在四被告修建的房屋中均分得了房屋（利润）。2009年6月8日，五被告和第三人为伍家院73号（23套房屋）办理了房屋产权证，证号：《永房权证冷水滩字第7090030**号，产权所有人：蒋芳炬。现原告多次找被告、第三人依约要求办理房屋分户、土地使用权分户，被告仍不办理。为此，请求法院判令：1、被告限期为原告办理房屋所有权证、土地使用权证；2、被告承担房屋分户2%税费以外的费用，被告返还原告付的水电开户费用3700元；3、被告承担本案诉讼费。
原告熊宗元为证实其诉称主张，在举证期限内向本院提交了以下证据：证据一、房屋买卖合同，拟证实：1、该合同系双方真实意思的表示；2、合同约定了熊宗元的房屋出售价格76000元，面积117平方米；3、约定了交房时间2007年4月；4、房屋户税费承担方式为四被告承担；5、土地分户的条件，契税由原告承担；6、被告未依约为原告办理房屋、土地分户手续；证据二、收据，拟证实：1、原告已全面履行了合同义务，缴纳购房款69000元和水电开户费用3700元；2、进一步证实被告未依约为原告办理房屋、土地分户手续；证据三、国有土地使用权证，拟证实：1、四被告修建房屋的土地产权登记为蒋芳炬；2、该房屋具备土地分户条件；证据四、火化证，拟证实蒋芳炬于2005年6月18日死亡；证据五、合伙投资建房协议，拟证实：1、原告所购房屋系被告投资开发的，被告诉讼主体适格；2、原、被告签订的合同合法有效；3、被告有权出售房屋的事实；4、被告符建华、唐云腾、邓学明系与蒋芳炬的法定继承人蒋宏益合伙修建的事实；证据六、冷水滩区伍家院73号旧房改建的投资方与蒋宏义的补充协议，拟证实：1、被告符建华、唐云腾、邓学明系与蒋芳炬的法定继承人蒋宏益合伙修建的房屋并出售，得到了第三人即蒋芳炬的法定继承人蒋宏义的同意；2、第三人蒋宏义有协助办证的义务；证据七、房屋分割补充协议，拟证实：1、被告符建华、唐云腾、邓学明系与蒋芳炬的法定继承人蒋宏益合伙修建的房屋并出售，得到了第三人即蒋芳炬的法定继承人蒋宏义、蒋凤英的同意；2、第三人蒋宏义、蒋凤英有协助办证的义务；证据八、收条，拟证实：1、即蒋芳炬的法定继承人蒋开乐将其法定继承份额出资给被告的事实；2、第三人蒋开乐有协助办证义务；证据九、《2006036号建筑工程规划许可证》，拟证实被告修建的房屋，系合同建筑；证据十、房屋登记审批表和《永房权冷水滩字第709003023号房屋所有权证》，拟证实目的同证据九及被告建成的房屋取得了不动产登记，具备分户条件；证据十一、水电开户和证明，拟证实原告所购房的水电开户是自行办理的，被告已收水电开户费应返还。
被告唐云腾答辩称：一、根据双方签订的房屋买卖合同约定，被告应为原告办理房产证、土地使用权证，三答辩人是愿意为原告办理的；二、至今未办理出权属证书的原因在被告蒋宏益，蒋宏益作为土地及房屋登记所有权人的继承人，不积极履行协助义务，导致不能办理出相关权属证书，被告蒋宏益应承担主要过错责任。第三人蒋宏义、蒋凤英、蒋开乐的答辩意见与被告唐云腾答辩意见一致。
被告唐云腾，第三人蒋宏义、蒋凤英、蒋开乐在举证期内未向本院提交证据。
被告唐云腾对原告的证据没有异议；第三人蒋宏义、蒋凤英、蒋开乐对原告的证据的质证意见为不清楚。
被告蒋宏益、邓学明、符建华未予答辩，在举证期内未向本院提交证据。
经庭审质证，被告唐云腾对原告证据一至十一均无异议；第三人蒋宏义、蒋凤英、蒋开乐的质证意见为不清楚，应为放弃质证权利；被告蒋宏益、邓学明、符建华未到庭，视为其放弃质证的权利。原告熊宗元提交的十一份证据符合证据规则，本院予以确认为有效证据。
根据以上确认的证据及原、被告及第三人在庭审的陈述，可以认定以下基本事实：
2006年11月12日，原告熊宗元（乙方）与被告邓学明、唐云腾、符建华、蒋宏益（其妻黄爱玲代）（甲方）签订《房屋买卖合同》，合同主要内容：一、乙方购房位置为冷区伍家院街73号靠北第二楼壹套，面积约117平方米，售价每平方米650元，合计人民币76000元，具体实际购房金额以房产证面积核算为准，此价格不包括甲方给乙方办理房屋产权证和水电分户的费用；二、付款方式，在签订房屋买卖合同时乙方向甲方交购房款68000元，房屋交付时交款3000元，余款待甲方将水电、房屋产权证交给乙方时一次性交清；三、甲方包办房屋产权和水、电开户，费用乙方负责，如购房户要求土地办理过户手续甲方协助办理，一切税费均由乙方承担；四、交房期限在2007年4月底交房。此外，双方还对其他权利义务事项进行了合同约定。上述合同签订后，2006年11月12日，原告熊宗元按合同交房款40000元，2006年11月22日，原告熊宗元按合同交房款10000元，2006年12月2日，原告熊宗元按合同交房款5000元，2007年10月3日，原告熊宗元按合同交房款3000元，2007年10月30日，原告熊宗元按合同交房款3000元，2007年9月27日，原告熊宗元按合同交房款2000元，共计原告熊宗元交房款63000元。2007年4月，被告将合同约定房屋交付给原告使用，但至今未为原告办理房屋所有权证。原告为水、电开户于2012年10月11日交水电开户费用1700元，但被告没有依约办理水、电开户，而由原告自行办理。
另查明：原告购买房屋所在的冷水滩区伍家院73号房产是对蒋芳炬原有二层砖瓦老房进行拆除后新建的房屋，蒋芳炬系被告蒋宏益、第三人蒋凤英、蒋宏义的父亲以及第三人蒋开乐的祖父。蒋芳炬于2005年6月16日去世，被告蒋宏益、第三人蒋凤英、蒋宏义、蒋开乐作为蒋芳炬的法定继承人继承了蒋芳炬遗留的位于冷水滩区伍家院73号的二层砖瓦老房。2005年12月28日，被告蒋宏益、邓学明、符建华、唐云腾四人签订《合伙投资建房协议》，约定合伙投资修建冷水滩区伍家院73－77号房屋改建工程，并于2006年3月15日取得了永州市规划建设局核发的建设工程规划许可证。第三人蒋凤英、蒋宏义在新建的冷水滩区伍家院73号房产中分配了相应的房屋，第三人蒋开乐将继承的房屋权益转让给四被告后获取了相应的转让款。2009年6月12日，四被告修建的上述冷水滩区伍家院73号房屋在永州市房产局进行了房屋初始登记，取得了权证号为永房权证冷水滩字第7090030**号的房屋所有权证，登记的房屋所有权人为蒋芳炬，总层数为7层。
本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。被告蒋宏益、第三人蒋凤英、蒋宏义、蒋开乐继承蒋芳炬遗留的位于冷水滩区伍家院73号的二层砖瓦老房后，在对该房屋进行拆除改建时，各自对继承的房屋权益作了相应的处分，被告蒋宏益与被告邓学明、唐云腾、符建华签订《合伙投资建房协议》参与了合伙建房，第三人蒋凤英、蒋宏义在新建的房产中分配了相应的房屋，第三人蒋开乐将继承的房屋权益转让给四被告后获取了相应的转让款，四被告因此取得了伍家院73号房屋的拆除改建权，并且合伙投资新建了房屋。上述房屋拆除以及合法建造的事实行为，依法产生物权消灭和设立的法律效力，四被告据此对于新建的房屋享有物权处分权，因此，四被告将新建的伍家院73号靠北后四楼房屋壹套出售给原告属有权处分。原、被告为此签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思的表示，内容合法，是依法成立并有效的合同，对当事人具有法律约束力，原、被告双方应当按照约定全面履行自己的义务。该合同签订后，原告已向被告交纳了约定的购房款，被告也已将房屋交付原告使用，根据双方合同约定，被告应当为原告办理房屋产权登记，因此对于原告要求被告办理房屋所有权证的诉讼请求，本院予以支持。同时，基于该房屋产权仍登记在蒋芳炬名下的事实，第三人蒋凤英、蒋宏义、蒋开乐作为蒋芳炬的法定继承人应当予以协助办理上述权属登记。此外，关于办理权属登记的费用问题，合同第二条约定由被告承担办理房屋产权证和水电开户的费用，第四条又明确表述了办理房屋产权的费用由乙方即原告承担的内容，第二条是原、被告对格式合同更改后的内容，通过对被告提供与其他购房户签订的合同对比，该更改应为涂去了一个“不”字，应为对合同内容的更改，应以更改后的内容为准。被告应承担承担办理房屋产权证和水电开户的费用。原告要求被告返还原告已交的水电开户费用2000元，按合同约定，被告承担水电开户费用，因被告没有为原告办理水、电开户手续，被告应予以返还原告因此支付的水电开户费1700元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告邓学明、唐云腾、符建华、蒋宏益在本判决生效之日起三十日内为原告熊宗元办理永州市冷水滩区伍家院73号靠北临街二楼一套房屋的房屋产权证并承担房屋产权证的费用，第三人蒋凤英、蒋宏义、蒋开乐予以协助；
二、被告邓学明、唐云腾、符建华、蒋宏益在本判决生效之日起十日内返还原告熊宗元垫付的水、电开户费用1700元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费150元，由被告邓学明、唐云腾、符建华、蒋宏益负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
审 判 长 谭胡林
代理审判员 胡 慧
人民陪审员 邓余庆
二〇一五年六月五日
代理书记员 尹 娜
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。