北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第9066号
上诉人（原审被告）ＸＸ，男，1985年1月16日出生。
被上诉人（原审原告）北京中商和旭物业管理有限公司，住所地北京市西城区太平街8号院30号楼3层301-326。
法定代表人黄伟华，总经理。
委托代理人高雷，男，1986年8月5日出生。
委托代理人武振声，北京市西城区陶然亭街道法律服务所法律服务工作者。
上诉人ＸＸ因物业服务合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2015）西民初字第06864号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年2月，北京中商和旭物业管理有限公司（下称中商和旭公司）起诉至原审法院称：我公司受北京市西城区×××小区业主委员会（下称×××业委会）委托，负责位于北京市西城区×××3号院“×××小区”项目的物业管理服务。我公司与北京市西城区×××小区业委会于2013年5月31日签订的《北京市西城区“×××小区”物业服务合同》第三章第十二条第1点规定，无电梯住宅收费标准为4.99元／平方米／月，第2点规定物业服务费应当从甲、乙双方签约之日起计收，业主物业服务费收费周期为每三个月一次。我公司已经如约为ＸＸ提供了物业服务，但ＸＸ至今尚未支付所欠物业费12720.69元；ＸＸ违背了合同第四章第十六条第8点的规定，给我公司造成不该有的损失。涉案房屋位于北京市西城区×××707号，房屋建筑面积134.17平方米，产权人为ＸＸ。鉴于上述事实，特诉至法院，要求判令ＸＸ支付2013年6月1日至2014年12月31日期间的物业费12720.69元；由ＸＸ承担本案诉讼费用。
ＸＸ辩称：中商和旭公司所述涉案房屋位置、产权人情况、房屋建筑面积、2013年6月1日至2014年12月31日物业费未交纳情况都属实。未交纳原因详见答辩状。2013年5月31日前我一直正常缴费，无恶意拖欠物业费情况，2013年3月25日涉案小区第二次业主大会投票表决，同意授权业委会以公开招标的形式选定物业服务企业，这说明业主大会对业委会的授权范围仅为公开邀请招标选聘物业公司，业主大会并未对本小区的物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案进行讨论和授权。根据规定，物业服务内容、标准和收费方案应由业主共同决定，业主共同决定的事项业委会不得直接行使。但是业委会从未就上述事项召开过业主大会，并无视业主合法权益，擅自与中商和旭公司违规签订物业服务合同，将物业管理费大幅度、差异性调整，置物业服务合同范本不顾，随意在合同中扩大物业公司的权利，删减业主合法权益。合同中规定了诸多不平等、不公平的条款严重损害了小区业主的合法权益。鉴于物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主责任、排除业主权利的条款，我请求法院确认合同无效。在签订合同时，中商和旭公司理应先审查耕天下小区业委会有无×××小区业主大会的委托证明即业主大会作出的决定，才应与业委会签订物业服务合同。我提请法院要求中商和旭公司提交签订合同之时由其核实的业委会委托代理人的资格证明，即×××小区业主大会的决定。本小区几户业主撤销权的案件仍在西城法院处理过程中，该案件的处理结果对中商和旭公司与本小区其他业主合同纠纷案件的影响重大。另有部分中商和旭公司的不作为对我个人造成侵害，比如屋顶漏水、半夜敲门、电视宽带被恶意剪断、纱窗损坏、卫生间地板脱落等问题，望法院督促中商和旭公司提供正常物业服务的同时保护涉案小区业主的正当权益不受侵害。我请求法院传唤业委会成员出庭作证并当庭提出反诉，请求法院确认涉案小区业委会与中商和旭公司签订的合同无效，请求法院驳回中商和旭公司的全部诉讼请求，维护我的合法权益。
原审法院经审理确认：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。中商和旭公司与×××业委会签有《物业服务合同》并向ＸＸ所在×××小区提供了物业管理服务，ＸＸ应当履行交纳物业服务费的义务。关于ＸＸ提出的中商和旭公司与×××业委会签订的物业服务合同无效一节，因合同无效纠纷与本案并非同一法律关系，ＸＸ可通过合法途径另行解决。关于ＸＸ所述物业服务不到位一节，ＸＸ虽指出中商和旭公司在物业管理中存在瑕疵，但考虑到物业管理是一种具有社会公共服务和个体服务性质的群体性服务，是不间断的全天候、全方位、多层次的过程性服务，而正是由于物业服务的这一特性，致使物业服务难免会出现一些问题，导致业主对物业公司提供的服务不满意而拒绝交纳物业费，但长此以往会出现因业主欠费导致物业服务水平进一步下降的恶性循环，最终受到损害的则是业主的利益，且根据现有证据法院难以认定中商和旭公司在物业管理中存在的情形达到了需酌减物业服务费的程度，故对ＸＸ的该项抗辩，法院不予支持。应当指出，物业管理企业与小区业主之间存在相互依存的关系，物业管理企业应当转变服务意识，改善服务态度，不断提升物业服务水平和质量，完善服务细节，为小区业主提供质量高、态度好的物业服务，以充分获取所在小区业主的理解和配合，从而共同营造更加和谐美丽的小区环境。综上所述，对于中商和旭公司的诉讼请求，法院予以支持，但具体数额计算有误，法院予以纠正。据此，原审法院于2015年7月判决：一、判决生效后十日内，ＸＸ向北京中商和旭物业管理有限公司支付二〇一三年六月一日至二〇一四年十二月三十一日期间的物业服务费一万二千七百二十元六角六分。二、驳回北京中商和旭物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果ＸＸ未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，ＸＸ不服，向本院提出上诉称：×××业委会与中商和旭公司签订的《物业服务合同》提高了物业费的收费标准，引起小区业主的强烈反对，对我没有约束力。原审判决认定事实不清，小区服务存在环境乱差、楼里漏水、绿化、消防等达不到四级服务标准，且我的屋顶漏水、物业人员半夜敲门、电视宽带被恶意剪断、纱窗破损、卫生间地板脱落等问题未予解决，故我不同意支付物业费，要求撤销原判，改判驳回中商和旭公司的诉讼请求。中商和旭公司同意原判。
经审理查明：2013年5月31日，中商和旭公司与×××业委会签订了《北京市西城区“×××小区”物业服务合同》，约定由中商和旭公司负责北京市西城区×××小区的物业服务，无电梯住宅的物业服务费收费标准为4.99元／平方米·月，并约定了合同终止、违约责任等条款。后中商和旭公司对涉案小区提供了物业管理服务。ＸＸ不认可耕天下业委会与中商和旭公司所签订的合同的效力。对此，中商和旭公司提供了（2014）西民初字第11393号民事判决书和（2014）二中民终字第08722号民事判决书，欲证明法院驳回了业主提出的撤销“×××业委会作出的与中商和旭公司签订《物业服务合同》的决定”的主张，涉案合同依法有效。现上述判决已生效。
另查，双方一致确认位于北京市西城区×××707号房屋登记在ＸＸ名下，房屋建筑面积134.17平方米。涉案房屋为无电梯住宅。ＸＸ未支付2013年6月1日至2014年12月31日物业费12720.69元。
关于未交纳物业费的原因，ＸＸ认为中商和旭公司存在以下问题：四级物业管理示范小区参评造假，中商和旭公司根本不具备按照四级服务标准收取物业费的资格，并假称×××荣获“美丽小区”称号；中商和旭公司未按标准及约定配置人员，不具备四级服务水准；涉案小区消防器材配备不齐、无生产日期、超过有效期、压力阀不符合规范，致使小区存在安全隐患；涉案小区绿化达不到合同约定要求；涉案小区围墙部分坍塌，园区面貌局部破败不堪；涉案小区强酸液体泄露，中商和旭公司不符合四级服务水准；直饮水一直未开通，但中商和旭公司物业费中含此项成本核算，且直饮水的日常维护违反国家规定；涉案小区公益宣传栏张贴商业广告，收益未公示，其公示和实际情况不符；涉案小区业主违规饲养牧羊犬；涉案小区部分业主擅自更改小区整体风格，中商和旭公司未加制止；中商和旭公司对私搭乱建行为未尽管理职责；个别业主利用住宅挂牌经营公司，中商和旭公司疏于管理；中商和旭公司未按四级服务标准保持房屋外观完好、外墙装饰无脱落及污渍；未经业主同意擅自出租地下室；中商和旭公司利用地下车库公共面积擅自扩大收费面积；涉案小区存在垃圾死角；中商和旭公司工作人员粗暴服务，以骚扰、恐吓等手段催缴物业费；中商和旭公司与业委会成员进行利益输送，侵害全体业主利益。ＸＸ为证明上述情况，向原审法院提供了若干电子版照片及视频、征求意见结果复印件一份、阳光卡一张。中商和旭公司认可墙倒照片、广告照片、栅栏更换照片、地下室照片、地下车库照片、征求意见结果复印件的真实性，但主张围墙大修需动用专项维修基金，且该围墙是古城墙，维修也需经过文物局批准；主张广告是街道树立的宣传栏，系公益性质，不属于商业行为；主张业主虽将木栅栏改成铁栅栏，但整体风格未改变；主张中商和旭公司已将部分业主的私搭乱建行为报送相关部门；主张地下室出租及地下车库利用已经过业委会同意，且收益已经公示。中商和旭公司不认可其他证据的真实性，对阳光卡的真实性表示不清楚，且主张与本案无关。
上述事实，有双方当事人陈述、物业服务合同、（2014）西民初字第11393号民事判决书、（2014）二中民终字第08722号民事判决书、电子版照片、视频及庭审笔录等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业委会依据选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。中商和旭公司与耕天下业委会签订的物业服务合同已经法院生效判决确认有效。因此，双方均应按约行使合同权利、履行合同义务。经查明，中商和旭公司履行了物业服务合同的基本义务，ＸＸ作为业主实际接受了中商和旭公司的服务，即应支付相应的服务费用。ＸＸ所述的中商和旭公司服务瑕疵，其中，电视宽带被恶意剪断没有修复不能认定系中商和旭公司的责任；屋内漏水问题，中商和旭公司也进行了维修，但因涉及动用公共维修基金，而未能解决；至于ＸＸ所述纱窗破损、卫生间地板脱落等问题，中商和旭公司表示ＸＸ没有报修，其不知情。上述问题均不足以构成其拒绝交纳物业费的合法抗辩。至于ＸＸ所述小区的其他公共管理问题，应当指出，解决物业服务中的纠纷及服务瑕疵，核减物业费并非唯一途径，有些问题需要业主委员会、业主大会与物业公司协商解决。ＸＸ以拒绝交纳物业费方式企图改变小区的整体服务质量并非解决该问题的合理途径。本院认为ＸＸ上诉所述拒绝交纳物业费的理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。
综上，原审法院判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费118元，由ＸＸ负担（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费118元，由ＸＸ负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李蔚林
代理审判员 赵胤晨
代理审判员 何江恒
二〇一五年八月二十日
书 记 员 房依彤