杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2009）杭西民初字第2718号
原告：陈凡。
委托代理人：袁祥海。
委托代理人：袁根泉。
被告：金荣华。
被告：赵四妹。
两被告共同委托代理人：冯水根、张忠咸。
原告陈凡（以下简称原告）诉被告金荣华、赵四妹（以下简称两被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2009年10月10日立案受理后，依法由代理审判员朱小琼独任审判，于2009年11月24日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人袁祥海、袁根泉、两被告及其委托代理人冯水根、张忠咸到庭参加诉讼。后因案情需要，本案转成普通程序，并依法组成合议庭，于2010年1月29日、2010年4月2日再次公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人袁祥海、袁根泉、被告赵四妹及两被告的共同委托代理人冯水根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：2004年9月，原告与两被告签订一份《房产转让协议》，约定两被告将坐落于杭州市西湖区三墩镇吉鸿村高村70号的房屋（以下简称涉案房屋）转让给原告，原告向两被告支付全部价款23万元后，两被告向原告移交房屋及集体土地建设使用证、农村私房加层申批表。协议签订后，原告支付了房款，在两被告协助下，完成了对涉案房屋的重建、加层、装修，并一直居住在该房屋内。2008年9月，杭州市居住区发展中心有限公司因城市建设需要，对涉案房屋及土地进行拆迁安置。2009年6月，该公司与被告金荣华签订了一份《征用集体土地房屋拆迁补偿安置协议书》（以下简称《拆迁补偿协议》），约定补偿给两被告房屋及地上附着物补偿款、临时过渡费、签约奖励费等共计1106086元。2009年7月底涉案房屋被拆除。根据原告与两被告之间的《房产转让协议》约定，如涉案房屋被拆迁，则相应的拆迁补偿及安置权利全部归原告所有。现原告同意将两被告受让邻居部分地上附属物的补偿款，以及因拆迁安置的50平方米的房屋和补偿款中的临时过渡费、搬迁费、提前搬迁奖励费归两被告所有。故起诉要求判令两被告支付原告补偿款1047168元，违约金30000元，并承担本案诉讼费用。审理过程中，经本院对双方所签《房产转让协议》系无效合同予以释明后，原告将诉讼请求变更为：要求判令两被告支付房屋转让款230000元、扩建增加的工程款370000元、房屋增值损失477168元，合计1077168元，并承担本案诉讼费用。
两被告答辩称：原、被告签订的《房产转让协议》违反法律强制性规定，属无效合同。合同无效，因合同取得的财产应相互返还，不能返还的折价补偿，如存在损失，应按各自过错承担责任。本案两被告在《拆迁补偿协议》中所获得的100余万元的拆迁补偿款中包括原告在起诉状中称的其他房屋30平方米，该部分补偿款124950元应扣除，故本案争议的补偿款为937376元。而对合同无效，原告过错大于两被告，相应承担的责任比例也应大于两被告。
原告提供了以下证据材料：
1.《房产转让协议》1份，证明原告与两被告之间的合同关系及相关权利义务；
2.房产转让款收条1份，证明原告已依约支付了房屋转让款；
3.集体土地建设用地使用证、农村私房加层审批表（复印件）各1份，证明双方履行《房产转让协议》及移交相关材料的事实；
4.《拆迁补偿协议》（复印件）1份，证明涉案房屋被依法拆迁及两被告取得相应的补偿款的事实；
5.、腾房移交情况表1份，证明涉案房屋的实际房主原告依法腾房移交拆迁的事实；
6.照片3张（复印件），证明涉案房屋转让时的原状；
7.加层及装修后的房屋照片（复印件）1份，证明原告对涉案房屋加层并装修后的状态；
8.和解方案（复印件）1份，证明两被告知道涉案房屋为农村住宅不能转让；
9.拆迁补偿财产分割情况1份，证明在《拆迁补偿协议》中的41218元为两被告购买的金荣如35.9平方米的房屋及地上其他附属物补偿款；该协议中的30平方米为农村生产性用房补偿，并非对两被告购买的房屋补偿；原告所有房屋为368.94平方米，评估价623493元；
10.集体所有土地房屋拆迁动迁合同书1份，证明杭州市西湖区征地事务所聘用杭州禹杭城乡拆迁事务所承担拆迁实施工作。
本院根据原告的申请，准许证人蒋某出庭作证，证人蒋某在庭审中陈述：其系杭州禹杭城乡拆迁事务所的工作人员，该所受杭州市西湖区征地事务所委托负责涉案房屋地块的动迁，以上证据9“拆迁补偿财产分割情况”系其出具，该财产分割情况是根据浙江恒信房地产评估有限公司的评估基础而来，补偿价格根据杭政函（2000）115号文件，并综合房价、物价上涨的因素，经与被拆迁人协商后确定最后的补偿款。其中的《拆迁补偿协议》中的30平方米系农村每户的生产性用房。
本院依据原告的申请，依法调取了杭西集建（98）字第1067号土地登记申请书、余杭县宗地界址申报调查勘丈表，其中载明该宗地使用人为金荣如，宗地东至本人承包地、西至小村道、南至童茂如田、北至村道。
两被告提供了以下证据材料：
1.《证明》1份，证明两被告获得的拆迁补偿款中包括其他房屋的拆迁补偿费；
2.调解协议书1份，证明2004年11月3日，两被告从金荣如处换置到110平方米房屋，包含在此次拆迁补偿范围；
3.杭西集建（98）字第1067号集体土地建设用地使用证，证明金荣如的110平方米房屋有合法的土地审批手续的事实。
证据1、2、3证明《拆迁补偿协议》中的合法建筑面积225＋30平方米中的30平方米的房屋系两被告从金荣如处换置，该部分补偿款应归两被告所有。
为查明案件事实，本院依职权调取了浙江恒信房地产土地评估有限公司于2009年3月16日出具的《杭州市区征用集体所有土地房屋拆迁价格评估报告》（以下简称《评估报告》），其中载明高村70号金荣华户房屋补偿金额153096元、超过安置面积部分增加补偿金额125880元、调整项目补偿金额（装修）644935元、地上附属补偿金额138415元，合计1062326元。该报告还载明，房屋结构、门窗、抹灰、楼地面、设备成新率为98%，装修部分成新为85%以上。
上述由原告提供的证据经质证，两被告认为，对证据1的真实性无异议，因协议无效，对合法性、关联性有异议；对证据2无异议；对证据3中集体土地建设用地使用证的真实性、合法性、关联性均无异议，对证明对象有异议，该集体土地建设用地使用证的权利人为两被告；对农村私房加层审批表的真实性无异议，加层属实，对证明对象有异议，申请加层人为两被告，而非原告；对证据4的真实性无异议，对关联性及证明对象有异议，该证据恰恰可以证明涉案房屋的被拆迁人为被告金荣华，安置人口也是被告金荣华，故相应的补偿款106万元也应属两被告所有；对证据5的真实性、合法性、关联性均有异议，原告并非涉案房屋的被拆迁人，其无权填写该退房情况表；对证据6、7的真实性、合法性、关联性均有异议，该证据系原告单方制作的证据，且系复印件，照片中无拍摄时间、地点，无法证明系涉案房屋；对证据8的真实性无异议，但后因原告拒绝了此方案，该方案已无效；对证据9有异议，杭州禹杭城乡拆迁事务所仅仅是具体实施拆迁的单位，其无资质对被拆迁房屋进行评估，更无权利对房屋所有权人进行确认；对证据10的真实性无异议，但与本案无关联性；因双方之间的协议无效，故以上证据6－10均与本案无关。
对证人蒋某的证言，原告质证后无异议。两被告质证后认为，证人陈述不符合事实，因原告与两被告之间的合同无效，故依此做出的相应陈述也应无效。
对依原告申请本院调取的评估报告，杭西集建（98）字第1067号土地登记申请书、余杭县宗地界址申报调查勘丈表，原告质证后认为该证据可以证明金荣如转让给金荣华的房屋并非两被告提供证据3中的房屋。两被告质证后认为无异议，金荣如的房屋得到相关部门的确认，地址也是高村70号，与两被告提交的证据相吻合。
上述由两被告提供的证据，经原告质证后认为，对证据1的形式真实性无异议，但该证明内容与客观事实不符，且杭州市西湖区三墩镇吉鸿社区居民委员会也无权出具此证明；对证据2的真实性无异议，该调解书仅约定置换房屋，但没有明确具体的面积，恰恰可以证明证据1中的内容与客观事实不符；对证据3的真实性、合法性、关联性无异议，但因该证的内容缺失，并没有记载房屋四至范围，仅记载土地面积76.1平方米，而不是房屋面积76.1平方米。
对本院依职权调取的《评估报告》，原告质证后认为无异议，并认为该报告中的房屋补偿、超过安置面积部分增加补偿金额由法院审查并依法分割；《评估报告》中的房屋调整项目评估清单（装修）中的项目均系原告受让房屋后投资装修而来，该报告明确房屋成新率为98%，装修成新率为90%左右，部分为100%，而两被告的自认出售前房屋装修系98年左右，距评估时已有十年，足以证明原告全部重新装修的事实，故装修部分的补偿金额应由原告享有；《评估报告》中地上附属物评估清单中除水井一项未改造外，其余地上附属物均系原告改造、重建而来，故相应的补偿应归原告享有。
两被告质证后认为，对该《评估报告》中金荣华的签字和捺印的真实性无异议，但当初签字捺印时并无该报告中所载的内容，而是一张白纸，故对该报告的内容不予认可；如报告系真实的，两被告对房屋补偿、超过安置面积部分增加补偿金额无异议，由法院审查依法分割；关于报告中房屋调整项目评估清单（装修）部分，原告应提供证据证明其投入的装修，不能简单凭《评估报告》主张，且报告中补偿款项存在拆迁政策补偿因素，不能简单认定为原告投入的装修款项的补偿，因《评估报告》及《拆迁补偿协议》的主体均为金荣华，故补偿款应由两被告享有；该报告中地上附属物评估清单部分序号为2－5、10－17、19、22、24、25的项目系两被告所建，相应补偿应归两被告享有，其中序号为20、22、24、25的项目原告受让后确实也改造过。
本院对上述证据认证如下：
对原告提供的证据1－4、8、10的真实性予以认定，对证据5的真实性、关联性不予认定；证据6、7系复印件，但结合两被告自认，可以认定原告对涉案房屋进行加层、改造的事实；证据9未经两被告确认，且杭州禹杭城乡拆迁事务所亦无权对涉案房屋的拆迁补偿款进行分配，故对该证据，本院不予认定；蒋某的证言系对证据9的说明，本院亦不予认定。
对两被告提供的证据1、2、3因无其他证据佐证，不能证明两被告的待证事实。
对本院调取的杭西集建（98）字第1067号土地登记申请书、余杭县宗地界址申报调查勘丈表真实性予以认定。
《评估报告》系拆迁部门依法定程序委托有资质的评估机构做出的报告，本院予以认定，并以此作为涉案房屋的拆迁补偿依据。
根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，本院认定以下事实：
2004年9月26日，原告（乙方）与两被告（甲方）签订一份《房产转让协议》，约定甲方将1989年所建的二层住宅（宅基地150.4平方米，使用证书：余集建（土）字第J－32－10－C－155），及附属的祖传平房、原用于制作豆腐的厂房、猪舍等约100平方米，全部转让给乙方，甲方保证其产权不存在瑕疵。甲方已经村委会、镇政府同意将房屋加至三层并装修（附批复），此项工作由乙方自行完成。乙方支付甲方转让费人民币23万元整。付款方式为乙方于2004年9月26日前支付甲方定金3万元，甲方开始搬迁；在2004年10月2日前，甲方搬空后签订协议，乙方再支付17万元，产权即视为交付，乙方派员进场和装修；在2005年1月前，乙方完成装修，即支付余款3万元。因吉鸿村已列入杭州市第三批撤村建居试点，在撤村建居后将允许办理房屋产权证。不论是否撤村建居，在允许或需要办理房屋产权证（含变更土地使用权证）时，甲方均无条件帮助乙方办理。在未办妥产权转移手续前，如该房产遇到拆迁，甲方应协助乙方，并按照甲、乙双方中最有利一方的拆迁条件进行拆迁补偿和安置，拆迁补偿及安置后的产权全部归乙方所有。协议签订后，原告按支付给两被告房款23万元，两被告将房屋交付给原告。原告接收房屋后，根据杭州市三墩镇人民政府的审批意见，将房屋二层占地面积75平方米扩建至三层，总建筑面积225平方米，并对房屋进行了改造、装修。
2009年，因杭州市建设三墩北区块二期建设项目，需拆迁涉案房屋。拆迁人杭州市居住区发展中心有限公司委托浙江恒信房地产土地评估有限公司对涉案房屋进行价格评估。该公司于2009年3月16日出具一份《评估报告》，该报告分五个部分，其中载明第一部分房屋补偿金额153096元、第二部分未到期临时建筑补偿金额0元、第三部分超过安置面积部分增加补偿金额125880元、第四部分调整项目补偿金额（装修）644935元、第五部分地上附属物补偿金额138415元，合计1062326元。该报告还载明，房屋结构、门窗、抹灰、楼地面、设备成新率为98%，装修部分成新为85%以上。被拆迁人金荣华在该报告上签字捺印予以确认。2009年6月4日，杭州市居住区发展中心有限公司（甲方、拆迁人）与金荣华（乙方、被拆迁人）签订了一份《拆迁补偿协议》，约定乙方房屋座落于高村70号，常住在册户口人数1人，拆迁总建筑面积414.15平方米，合法建筑面积共225＋30平方米。乙方合法房屋、未到期临时建筑和地上附属物等按规定评估，补偿费合计人民币1062326元（详见房屋拆迁补偿评估表）。违法建筑和到期临时建筑由乙方自行拆除，不作补偿和安置的依据。乙方采取自行过渡方式，由拆迁人按1人发给临时过渡费14400元，按时签约奖励费3000元、按时搬迁奖励费3000元、提前搬迁奖励费2100元、搬家补贴费2400元、绿化费18860元。以上总计补偿、奖励金额1106086元。乙方由拆迁人建造的多层成套住宅安置，实行产权调换和资金结算。按规定乙方安置人口1人，安置面积50平方米，合计购房款52830元。协议签订后十日内，拆迁人将拆迁房屋和附属物补偿费扣除安置房屋购房款后，余款一次性付给乙方。协议签订后，杭州市居住区发展中心有限公司支付给金荣华1053256元。
另查明，涉案房屋系两被告所在农村集体组织的宅基地上所建房屋，而陈凡系城镇居民户口，不具备该集体的成员资格。
本院认为：原告与两被告之间签订的《房产转让协议》，因双方买卖房屋的土地使用权为农村宅基地使用权，而宅基地使用权的主体仅限于农村居民，原告系城镇居民，并不具有房屋所在地农村集体经济组织的成员资格，故双方之间的房屋买卖行为违反我国法律的强制性规定，应认定无效。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，两被告应将原告的购房款23万元返还原告，而原告则应将其依据《房产转让协议》取得的出售时状况的房屋（以下简称原房屋）返还两被告。由于该房屋已经过加层改建，且加层改建后的房屋（改造后房屋）因遇国家征地拆迁而被拆除，原告返还其原房屋已客观不能，故原告应将原房屋价值折价补偿给两被告。至于原房屋价值的数额，因原装修系1998年左右，转让给原告后已使用四、五年，至2009年拆迁时，已使用十余年，如原房屋装修现实存在，其装修残值也已基本无对价。而在2004年双方转让房屋时包含装修在内的价格为23万元，结合《评估报告》中对原告改造后的房屋补偿金额为153096元（不含装修），可见原房屋若不考虑不动产的保值因素，其价值不应超过153096元，但本院考虑到不动产具有相当保值的因素，本着公平原则，酬情确定原房屋的对应折价款数额为23万元。因本案改造后房屋被拆除后所获得的拆迁补偿款中包括了对原房屋的价值，而拆迁补偿款现实际在两被告处，故原告应返还原房屋的折价补偿23万元，两被告已实际取得，原告无须再返还给两被告原房屋的折价补偿。
关于原告主张其改造、装修增加投资款37万元，根据《评估报告》对装修部份的补偿数额、以及该报告所确定装修部分85%以上的成新、及被告认可部分地上附属物系原告所建，而地上附属物补偿金额为138415元等事实，可以认定原告出资对房屋加层、改造、装修的事实客观存在，综合前述原因，本院认定原告主张投资37万元基本合理。该部分出资属于原告履行无效合同的投入，并造成了原房屋价值的提高，因改造后房屋被拆除，故该部分投入价值对应的房屋拆迁补偿款37万元，两被告应返还给原告。
关于本案所涉临时过渡费、按时签约奖励费、按时搬迁奖励费、提前搬迁奖励，搬家补贴均是拆迁中针对被安置人给予的补贴费用，该费用的给予并不以被安置人实际是否属居住在被拆迁房屋为前提。因被告金荣华是被安置人，故该部分费用应当归其享有。至于原告实际从房屋腾退发生的搬家费用，属于其返还财产义务范畴，此费用应由原告自负，与本案上述搬迁、搬家费并非同一法律概念，原告无权就此主张。
至于《评估报告》中所列房屋建筑面积超过安置面积部分增加补偿款125880元，系根据合法房屋建筑面积225平方米与安置面积40平方米相减后，即增加补偿的建筑面积185平方米、按每平方米680.43元的单价计算而来。尽管该部分补偿系针对安置人给予的补偿，原告并非安置对象，本无权享有。但因原告对原房屋加层建筑了75平方米，增加了房屋的建筑面积，实际增加了对被安置人的补偿51032元。本院考虑到原告对该部分补偿的贡献，酌情确定其享有51032元中的50%即25516元。
此外，本案所涉房屋补偿153096元、装修部分补偿644935元、地上附属物补偿138415元、绿化费补偿18860元，共计955306元，扣除属于原告投入的37万元产生的相应折价和两被告原房屋折价23万元，尚余355306元，该部分价值的产生，是由于双方对被拆迁房屋的实际投入、以及拆迁的特殊原因而产生的超出房屋本身实际价值的额外利益。也是因双方合同无效后，原告无法取得相应价值的损失。故关于原告该部分损失即额外利益的分割，应考虑双方的对于合同无效的过错程度以及对该部分利益取得的实际贡献。关于过错，因双方在转让房屋时，均明知双方之间的转让行为系无效行为，故对合同无效双方过错均等。关于双方的贡献，本案中，虽然对该部分利益，双方并未有相应投入，但原告对原房屋的加层、改造、装修等因素，事实上提升了被拆迁房屋的拆迁利益，客观上对该部分利益的取得有一定贡献。而两被告的原房屋价值，以及被告金荣华作为被拆迁人的身份因素，对该部分利益的取得也有贡献。故本院综上双方的过错程度及对该部分利益取得的贡献因素，酌情确定由原告享有355306元的50%份额，故两被告应当返还原告该部分利益为177653元。
从以上分析可见，两被告应返还原告购房款23万元、增加投资款37万元、以及其他损失补偿203169元，共计803169元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二第、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、金荣华、赵四妹支付给陈凡人民币803169元，于本判决生效之日起十日内付清；
二、驳回陈凡的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14495元，财产保全申请费5000元，合计19495元，由陈凡负担4959元，由金荣华、赵四妹负担14536元，其中金荣华、赵四妹负担部分，于本判决生效之日起十日内交付至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审 判 长 朱小琼
人民陪审员 范皖生
人民陪审员 沈 玲
二〇一〇年六月二十八日
书 记 员 张莲莲