广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终778号
上诉人（原审被告）：董艳许，男，汉族，1988年5月18日出生，住所地：河南省宝丰县，
委托诉讼代理人：陈涓，广东一言律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李仲明，男，1965年11月29日出生，香港特别行政区居民。
委托诉讼代理人：张宏，北京市地平线（深圳）律师事务所律师。
上诉人董艳许因与被上诉人李仲明合同纠纷一案，不服深圳市前海合作区人民法院（2016）粤0391民初823号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年1月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，上诉人董艳许的委托诉讼代理人陈涓，被上诉人李仲明的委托诉讼代理人张宏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
董艳许上诉请求，1、撤销一审判决第一、二、三项，判令董艳许无需退还李仲明订金40000元，并无需支付订金利息；2、李仲明承担本案一、二审诉讼费用。
事实和理由：一、一审法院查明事实有误。一审法院查明的未签订新的房屋租赁协议的原因与事实不符，未签订新的房屋租赁协议是因为李仲明要求在新的租赁协议中加入“保证此店不会被漏水或其他外在因素影响营业，一切责任必须有指定法人承担。”的条款，而并非仅仅是要求房屋出租人承担因漏水而停业的相关损失。
二、一审法院认定事实和适用法律有错误。理由如下：第一，李仲明所主张的合同条款要求出租方对漏水以外的其他外在因素承担责任违反公平原则。出租方的义务是提供一个合格的房屋并依法合理地承担房屋使用缺陷给承租人造成的损失，这一点在我国成文法和董艳许与出租方的原合同中已经有所体现，但假设按照李仲明的要求签订租房协议，“其他外在因素”的指向性完全不明确，出租方承担损害责任的范围将没有边界，无疑大大加重了案外人严海鑫的出租人责任。第二，董艳许与李仲明之间的商铺转让协议所附的条件未成就是由于李仲明为了满足其不进场不履行《转让协议》的目的而不正当地阻却条件的成就。案外人严海鑫与董艳许所签订的房屋租赁合同中已经明确划分了店铺维修责任和追偿权利，董艳许为了进一步让李仲明解除顾虑也已经承诺押一部分风险金作为后续预备金，但是李仲明没有任何协商的意愿，坚持要求房屋租赁合同中必须约定任何其他外在因素影响营业均由出租方承担损害赔偿责任，这属于李仲明恶意地阻却房屋租赁合同的续签，恶意地拒绝履行《转让协议》。根据《合同法》第四十五条：“当事人为自己的利益不正当地阻却条件成就的，视为条件已成就。”，那么一审法院认定董艳许与李仲明的商铺转让协议所附的条件未成就是对事实的认定错误。事实上，该商铺租赁协议未续签是李仲明恶意要求造成的，李仲明不正当地阻却了条件的成就。第三，一审法院认为，李仲明是针对转让商铺的质量瑕疵（漏水情况）在将来可能产生的损失的责任分担的问题提出新的要求，该要求综合本案的事实以及生活常识不属于恶意。这一认定与事实和法律严重相悖。李仲明不是针对商铺的质量瑕疵在将来可能产生的损失的责任分担问题提出要求，而是针对一切影响商铺的外在因素可能产生的损失责任划分提出要求出租人承担，这已经违反了合同法的公平原则。房屋损害维修义务和责任已经有成文法加以划分，即使按照生活常识，也不可能由出租人承担穷尽一切外在因素所产生的影响损失。李仲明的要求完全是为了自己的利益恶意地阻止条件的成就，应视为《转让协议》的履行条件已经成就。李仲明违约，应承担违约责任。
三、董艳许已经依法行使合同解除权，合同已经解除。董艳许在2015年12月11同通知李仲明支付余款并要求其在12月15同前入场，但李仲明并没有履行其合同义务，以其行为表明不履行《转让协议》的义务，董艳许有权依据《转让协议》的约定解除协议并将押金作为毁约补偿金不予退还。根据《合同法》的规定，董艳许已经于2015年12月14同通过微信及短信息将催告李仲明履行义务和违约责任通知送达李仲明，李仲明没有在规定时间内履行义务，双方的合同已经解除。按照最高人民法院关于《合同法司法解释（二）》的规定，当李仲明对合同解除有异议时，应在约定的或者法定的三个月异议期向人民法院起诉。本案中双方对异议期并没有约定，李仲明在2016年5月16日才向法院提起诉讼，已经超过三个月的异议期，依法不应得到支持，董艳许与李仲明之间的《转让协议》已于2015年12月15日解除。
李仲明辩称，1、驳回董艳许上诉请求，维持一审判决中第一、二项；2、判决董艳许支付李仲明订金利息，利息以未还订金数额为基础，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2016年05月12日至李仲明实际收到该利息为止；3、判决董艳许承担本案二审诉讼费用。事实与理由：董艳许从2016年02月29日收到的李仲明委托律师出具的《律师函》里第三点中已经完全清楚与明白，李仲明的要求是：“①要求房屋业主保证在李仲明租期内不能再发生漏水或其他房屋质量瑕疵从而影响营业，否则，其应承担1个月房租作为违约金；②如因房屋质量瑕疵的修缮而造成了李仲明经营停业或给其经营带来的损失，应当由该房屋业主承担。”且董艳许收到该律师函时，该商铺还未转让给第三方，其完全可以履行《转让协议》第2条的义务，可其并未履行。另，因李仲明并非法律专业人士，其与房屋业主短信沟通以及与董艳许微信沟通的实际意思为上述律师函里表达的意思。我国成文法以及原租赁协议第13条都仅规定了房屋出租方只承担房屋瑕疵导致的维修义务，而并未规定房屋出租方因房屋瑕疵导致的营业损失承担责任。李仲明的上述要求，根据生活常识，合情合理合法，并无任何恶意。本案并不适用《合同法司法解释（二）》第二十四条的规定，该规定的前提条件是合同有约定解除或者符合法定解除条件。本案未有约定合同解除条件，而李仲明之所以未进场，是在履行法定的先履行抗辩权，所以也不符合法定解除条件。因此，解除合同异议期不存在。按照董艳许的逻辑推理，商铺转让合同已经生效，董艳许未履行该合同第2条义务，且在该合同未解除前已经把该商铺转让给第三方了，则董艳许构成根本违约，应承担违约责任。
李仲明向一审法院起诉请求，1、解除李仲明与董艳许签订的关于深圳市罗湖区湖贝路12号粮食集团综合楼一楼之1（湖贝路2010号）牛萝锅店的《转让协议》；2、董艳许退还4万元订金；3、董艳许支付4万元违约金；4、董艳许支付从2016年5月12日至李仲明实际收到法院判决之日止按银行同期贷款利率计算判决款项之利息；5、董艳许承担本案诉讼费用和保全费用；6、董艳许承担李仲明因该纠纷而遭受的直接损失共7306元。
一审法院审理查明，李仲明（乙方）与董艳许（甲方）于2015年11月23日签订了一份关于深圳市罗湖区湖贝路12号粮食集团综合楼一楼之1（湖贝路2010号）牛萝锅店的《转让协议》。该协议第（1）条约定董艳许将上述商铺转让给李仲明，转让费为20万元。同时约定：李仲明在签订协议之日支付20%即4万元订金，在进场时付清16万元。如果李仲明不能按时履约，董艳许有权将订金作为毁约补偿金，不予退还。协议的第（2）条约定：“甲方负责配合乙方租房合同续签经营，满足乙方要求。甲方应将店里所有相关合同手续交接给乙方”。协议的第（4）条约定：“甲方应保证店内财产完整性，经双方协商后乙方不需要的东西全权由甲方负责处理。在协议的第（6）条约定：“如果甲方违约，则甲方必须全部退回订金，并额外缴付相等订金数额作赔偿”。协议签订后，李仲明在2015年11月23日交付给董艳许4万元订金。
2015年11月28日，李仲明在董艳许的安排下与商铺出租人严海鑫见面商谈签订新的该商铺租赁协议。由于李仲明认为涉案商铺存在漏水瑕疵，要求在新的租赁协议中加入要求房屋出租人承担李仲明因漏水而停业的相关损失的条款，因而未能与房屋出租人签订新的房屋租赁协议。此后李仲明与董艳许通过手机短信与微信进行了多次沟通。李仲明强调涉案商铺存在漏水瑕疵，要求董艳许在2015年12月7日之前协助李仲明与房屋出租人协商，在新的租赁协议中加入新的条款，内容为“保证此店不会被漏水或其它外在因素影响营业，否则一切责任须由出租人承担，包括营业额损失、店铺装修费（受影响的部分）、商誉损失等等”。李仲明还要求董艳许在双方协商期间，不得与第三人接洽商铺转让事宜。董艳许则称转让店铺符合要求，并称在其与房屋出租人签订的房屋租赁合同的第十三条已经就相应的房屋瑕疵问题造成的损失进行了约定。同时要求李仲明在2015年12月15日之前必须入场并交清余款，否则将承担违约责任。2016年2月29日，李仲明委托律师向董艳许出具了一份律师函，要求董艳许在收到该律师函后30日内退还李仲明4万元订金或者尽快配合李仲明与该房屋业主签订符合李仲明要求的房屋租赁协议，两者择一即可。2016年3月1日，李仲明短信联系该房屋出租人严海鑫，提出将与其签订的房屋租赁协议里加入要求房屋出租人承担李仲明在租赁期间因房屋漏水或其他房屋质量瑕疵造成的营业损失的条款，但未得到回应。2016年3月30日，李仲明委托律师向董艳许出具了第二份律师函，要求董艳许收到该律师函后5日内履行先行义务或退还李仲明4万元订金。此后，由于协商未果，李仲明遂诉至一审法院，并提出以上诉讼请求。
另查明，涉案商铺的产权人或合法使用人为深圳市粮食集团有限公司，案外人严海鑫在租得该物业后再转租给董艳许经营。董艳许办理的营业执照登记的个体工商户的名称为“深圳市罗湖区美味厨房屋小吃店”。在严海鑫（甲方）与董艳许（乙方）的租赁合同的第十三条的主要内容如下：如果房屋在租赁使用过程中，如非因乙方的过错导致租赁房屋及其附属设施出现或发生妨碍安全、正常使用的损坏或故障时，乙方应及时通知甲方维修，在情况紧急时应先行代为维修并通知甲方，由此产生的相关的维修费用由甲方承担。在该合同的第十五条规定了三种情形供合同双方选择。1、乙方可以将房屋转租。2、经甲方书面同意，乙方可将房屋转租。3、乙方不得转租。但严海鑫与董艳许在合同中对此条的内容未作选择。
另查明2：由于李仲明、董艳许双方产生争议，李仲明一直未支付余款，也未进场。董艳许于2016年3月8日将本案所涉商铺转让给了案外人李兵。
一审法院认为：李仲明虽系香港特别行政区居民，但本案转让协议的签订地、履行地、涉案不动产的所在地均在深圳，故应适用我国内地的法律对本案进行审理。
本案涉案商铺系案外人严海鑫从房屋产权人处租得，再出租给董艳许从事个体经营。由于董艳许与严海鑫之间的房屋租赁合同中未对董艳许是否有权进行转租进行约定，因此，董艳许能否将该商铺转让给李仲明，实际取决于案外人严海鑫是否确认该转让行为、是否同意与李仲明签订新的房屋租赁协议。因此，本案李仲明、董艳许之间的转让协议实际上属于附条件的协议，其能否实际履行取决于案外人严海鑫是否同意上述商铺转让协议。本案中案外人严海鑫不同意与李仲明按照李仲明主张的合同条款签订新的房屋租赁协议，故李仲明、董艳许之间的商铺转让协议所附的条件未成就，无法实际履行。李仲明要求解除该协议有理，一审法院予以支持。双方应该相互返还，回复到协议签订之前的状态。同时，对于协议解除产生的损失，按照各自的过错程度承担相应的责任。李仲明要求董艳许返还其预交的订金40000元有理，一审法院予以支持。董艳许拒不返还订金，还应赔偿李仲明的利息损失。李仲明主张的利息计算方式不违反法律规定，一审法院予以支持。
对于本案所涉房屋是否存在漏水、以及该漏水瑕疵是否严重到影响涉案商铺正常使用的问题，李仲明方未能提供有充分的、足以排除其它可能性的证明力的证据。但根据民事诉讼证据制度“高度盖然性”的原理，结合双方反复交涉的过程，一审法院认定本案所涉商铺有较大可能性存在一定的漏水瑕疵。同时，结合李仲明此前经营较长时间以及转让给新的商户继续经营的事实，一审法院认定该漏水瑕疵尚不足以影响该房屋的正常使用。对于将来因该漏水瑕疵可能产生的损失承担问题，双方以及房屋出租人发生争议，导致协议未能履行。对此，应结合双方签订的转让协议的内容来确定双方的过错程度。由于李仲明、董艳许双方签订的房屋合同内容相对简单，未对转让商铺的质量问题进行详细的约定，不能判断出双方在协议转让时对该漏水瑕疵有明确的约定。因此，从公平来讲，既不宜以此认定董艳许恶意隐瞒瑕疵、也不宜以此认定李仲明恶意地夸大瑕疵并以此为由拒不签订新的房屋租赁合同。
在附生效条件的合同中，如果一方当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，应视为条件已成就。如果李仲明在与董艳许签订转让协议之后，恶意地提出无理要求，导致不能与房屋出租人签订新的房屋租赁合同。那么李仲明应对此承担违约责任。但在本案中，李仲明是针对转让商铺的质量瑕疵（漏水情况）在将来可能产生的损失的责任分担的问题提出新的要求。虽然该新的要求未得到房屋出租人的认可，但综合本案的事实以及生活常识，该要求亦不属恶意。因此，李仲明并未不正当地阻止条件的成就。在新的租赁合同尚未签订的情况下，董艳许要求李仲明限期入场并支付余款的声明系其单方意思表示，不具约束力。董艳许以李仲明违约为由不予返还订金的理由不能成立，一审法院不予采信。
虽然在李仲明与董艳许的转让协议中约定董艳许配合李仲明租房合同的续签事宜时，应满足李仲明的要求。但是，首先、“续签合同”的字面含义是原租房合同的延续，按照通常生活经验，除租赁主体发生变化之外（某些情况也有可能包括租金数额的调整），其余的条款应与之前的租房合同大致相同。其次、续签合同涉及到房屋出租人的利益，新合同的具体条款应该由房屋出租人与新的租客之间来共同确定，不能强迫房屋出租人接受新租客新增的条款。综上，董艳许配合李仲明续签房屋租赁合同的义务应当理解为：“促成李仲明与房屋出租人之间按之前的租房合同条款大致相同的条款签订新的房屋租赁合同”，而不能理解为“董艳许应该保证促成房屋租赁人按照李仲明要求的任意合同条款与李仲明签订新的房屋租赁合同”。本案李仲明要求在房屋租赁合同中加入新的条款，被房屋出租人拒绝，属于李仲明与房屋出租人自主协商的结果，董艳许对此没有过错，不应对此承担违约责任。故李仲明要求董艳许承担违约责任并赔偿损失的诉讼请求没有事实和法律依据，一审法院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十五条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、参照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，判决如下：一、解除李仲明、董艳许双方于2015年11月23日签订的《转让协议》；二、董艳许应于判决生效之日起三日内退还李仲明订金40000元；三、董艳许还应同时支付李仲明订金利息，利息以未还订金数额为基础，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2016年5月12日计至李仲明实际收到一审法院判决时止；
四、驳回李仲明的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。本案案件受理费1983元，由董艳许负担800元，李仲明负担1183元。
二审查明，2016年02月29日，李仲明委托律师向董艳许发出《律师函》，就涉案房产的租赁事宜进行沟通协调，其中，就李仲明提出的合同应加入条款内容为：①要求房屋业主保证在李仲明租期内不能再发生漏水或其他房屋质量瑕疵从而影响营业，否则，其应承担1个月房租作为违约金；②如因房屋质量瑕疵的修缮而造成了李仲明经营停业或给其经营带来的损失，应当由该房屋业主承担。董艳许确认收到以上函件。
原审查明的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案为合同纠纷案件。从李仲明委托的律师向董艳许发出的《律师函》的内容可知，双方在《转让协议》中约定的“董艳许负责配合李仲明租房合同续签经营，满足李仲明要求”实际上时李仲明要求董艳许在李仲明与业主签订租赁合同时，要满足李仲明在租赁合同中加入由于涉案房屋发生漏水或其他房屋质量瑕疵从而影响营业应给予李仲明合理赔偿的内容，并非要求业主对于任何外在因素影响营业均应承担赔偿责任。从租户的角度讲，李仲明的该要求也属正当。由于业主不同意李仲明的该项要求，导致租赁合同没有签订。一审结合本案的实际情况判决董艳许返还收取的款项并无不当，本院对此予以维持。综上，董艳许的上诉理由不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费800元，由董艳许负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 明 亮
审判员 路 德 虎
审判员 朱 宽
二〇一七年三月十四日
书记员 张东阳（兼）
附相关法条：
《中华人民共和国民法通则》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。