广州市荔湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0103民初869号
原告：刘志荣，男，1952年2月28日出生，香港居民，住香
港特别行政区新界大埔颂雅苑颂善阁33楼7房。
委托代理人：杨薇，广东穗恒律师事务所律师。
被告：广州穗南房产发展有限公司（以下简称：穗南公司），住所地：广州市荔湾区德星世纪南路1号（荔湾广场荔泰阁）P层之一。
法定代表人：王松，职务：董事长。
委托代理人：苏萍，系北京市盈科（广州）律师事务所律师。
被告：李文婉，女，1964年5月19日出生，汉族，身份证住址：广东省广州市荔湾区，现住广州市荔湾区。
被告：陈飞飞，女，1987年10月18日出生，汉族，身份证住址：浙江省浦江县，现住广州市白云区。
原告刘志荣诉被告广州穗南房产发展有限公司、李文婉、陈飞飞物权保护纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘志荣及委托代理人杨薇，被告穗南公司的委托代理人苏萍，被告李文婉、陈飞飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘志荣诉称：1993年11月19日原告向被告穗南公司购买了位于广州市荔湾区德星路9号荔湾广场负一层E区XXX号铺位，总价为1174840港元，原告支付了874840港元及税费、管理费等。后因被告穗南公司未跟原告办理产权过户手续，2006年9月8日原告通过法院诉讼方式要求被告穗南公司履行相关义务，法院作出（2006）荔法民三初字第2260号及（2007）穗中法民五终字第1888号《民事判决书》，判决被告穗南公司在十日内为原告办理该铺的产权证，并支付逾期交铺的违约金2349680元及迟延履行金和受理费15934元等。该判决生效后，被告穗南公司一直未按判决书履行相关义务，原告申请法院强制执行，在2009年7月6日取得该商铺的产权证，但被告穗南公司的金钱给付义务一直未履行，2009年8月6日法院作出（2009）荔法执字第2128号《民事裁定书》，因未发现被告穗南公司名下有财产可供执行，裁定终结本次执行。
在上述诉讼期间，被告穗南公司将涉案铺位出租给被告李文婉，租期为2006年1月1日至2016年12月31日，租期十年，并一次性收取了被告李文婉的十年租金25万元。原告得知后向法院起诉要求收回铺位，（2008）荔法民三初字第116号及（2009）穗中法民五终字第2991号《民事判决书》认为被告穗南公司可以将涉案商铺出租给被告李文婉，用租金抵偿原告未支付的约30万元购房款本息，因租赁期限尚未届满，原告请求交铺理据不足，未能支持原告诉求。后被告李文婉又把涉案商铺多次转租，最后以蔡美玲的名义转租给了被告陈飞飞。
现被告穗南公司将涉案商铺出租给被告李文婉的十年期限已经届满，原告要求三被告交还商铺均不理睬。
原告起诉要求：1、判令三被告腾离并交付位于广州市荔湾区德星路9号荔湾广场负一层E区XXX号铺位给原告；2、判令三被告从2017年1月1日起按市场价向原告连带支付占用上述铺位的使用费至实际交付之日止；3、本案诉讼费由三被告承担。
被告穗南公司答辩称：请求法院驳回原告全部诉求，理由：1、在1998年11月9日荔湾法院作出了（1998）荔法房初字第551号民事判决，该判决确认了原告应支付被告全额本金317479.88元港币，以及从1997年8月1日起以上述本金为基数按照中国工商银行港元同期定期一年的存款利率计算利息给被告至付清为止。至今为止原告并未支付任何款项给被告，所以被告通过自救的方式行使抵押权，实现自救权利。自救权利已经在两个案件中得到中院的确认，分别是（2009）穗中法民五终字第2991号、（2014）穗中法民五终字第1290号，两案已经确认香港南洋商业银行广州分行将有关抵押权转让给被告穗南公司，所以被告穗南公司在受让了《房产抵押贷款合约》中抵押权人的抵押义务，在原告未支付完有关利息及本金前，被告穗南公司有权继续行使抵押权人的权利，截止目前为止，结算至2017年1月20日，原告拖欠的本金和利息是451926.33港币，标准应是银行的港币一年存款利率为准。二、原告已经违反一事不再理原则，应予以驳回，就同一事实同一标的又提起了起诉，违反了民事诉讼法一事不再理原则，应驳回起诉。
被告李文婉答辩称：不同意原告的诉求，被告李文婉在2016年12月底将涉案商铺交还给被告穗南公司，被告陈飞飞也已经搬出了涉案商铺。水电费等费用已经付清，被告穗南公司也出具了证明收回商铺。
被告陈飞飞答辩称：本人在2015年2月15日至2016年12月30日止在涉案商铺经营，被告陈飞飞与广州市荔湾区德星路九号荔湾广场负一层E区XXX号档口的档主蔡美玲的租约已满，于2016年12月30日搬离，并把商铺交还给档主蔡美玲。
经审理查明：原告与被告穗南公司于1993年11月19日签订《房地产预售契约》及其附件一、二、三、四、五，约定原告以1174840港元向被告穗南公司购买座落本市德星路以西、下九路以北荔湾广场半地下层GEXXX号铺位（建筑面积25.79平方米）。被告在1996年6月30日前分四次付清房款给被告穗南公司。第一期234968港元于签署契约时或之前付清；第二期117484港元于1993年12月24日或之前付清；第三期117484港元于1994年2月24日或之前付清。成交价余款704904港元于被告穗南公司发出上述房地产交付使用通知书之日起十四天内付清。被告穗南公司应于1996年6月30日将上述房屋建成并正式交付给原告使用。
1998年本院受理穗南公司诉刘志荣、第三人香港南洋商业银行广州分行购房合同纠纷一案。穗南公司起诉请求刘志荣承担穗南公司代偿还贷款全数本息317479.88港元及逾期利息、罚息等。案件经本院审理于1998年11月9日作出（1998）荔法房初字第551号民事判决，其中判决：一、本市荔湾广场半地下层GEXXX号铺位的抵押权自判决发生法律效力之日由香港南洋商业银行广州分行转给穗南公司。二、刘志荣自判决发生法律效力之日起一个月内，将穗南公司代其向香港南洋商业银行广州分行偿还的贷款全数本息317479.88港元偿还给穗南公司，并支付购房款404904港元给穗南公司等（其他略）。案件于1998年12月26日生效。
2006年9月8日本院立案受理刘志荣诉穗南公司商品房预售纠纷一案。刘志荣起诉请求判令穗南公司立即为刘志荣办理荔湾区德星路以西、下九路以北荔湾广场半地下层GEXXX号铺位的产权证及逾期交铺违约金、逾期办产权证违约金、支付商铺土地使用年限少10年的违约金等。案件经审理确认以下事实：一、刘志荣与穗南公司签订《房地产预售契约》的事实；二、刘志荣与穗南公司、香港南洋商业银行广州分行签订《房产抵押贷款合约》的事实；三、2006年6月20日本院作出（2000）荔法民再初字第3号民事判决，判决：一、维持本院（1998）荔法房初字第551号民事判决第一项、第三项和第四项。二、变更本院（1998）荔法房初字第551号民事判决第二项为刘志荣自判决发生法律效力之日起一个月内，将穗南公司代其向香港南洋商业银行广州分行偿还的贷款本息317479.88港元偿还给穗南公司。及2000年9月12日刘志荣与穗南公司签订《执行和解协议书》，约定：穗南公司对刘志荣所欠的贷款本息317479.88港元给予五折优惠，铺位成交价从1174840港元更改为1024840港元，穗南公司协助刘志荣办理《房地产证》等。其后，刘志荣与穗南公司均没有按《执行和解协议书》履行的事实。本院据此于2007年2月15日作出（2006）荔法民三初字第2260号民事判决，判决：穗南公司在判决发生法律效力之日起十天内，为刘志荣办妥领取广州市荔湾区德星路以西、下九路以北荔湾广场半地下层GEXXX号铺位的房地产产权证。及穗南公司向刘志荣支付逾期交铺违约金、逾期办理房地产权证违约金等。穗南公司对该判决不服，向广州市中级人民法院提出上诉。经广州市中级人民法院审理作出（2007）穗中法民五终字第1888号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。2009年4月10日刘志荣向本院申请执行（2006）荔法民三初字第2260号民事判决。经本院执行，未发现穗南公司有可供执行的财产。据此，本院于2009年8月6日作出（2009）荔法执字第2128号民事裁定书终结本次执行。
2008年本院受理刘志荣诉穗南公司商品房预售合同纠纷一案。刘志荣请求：1、判令穗南公司将刘志荣所有的位于荔湾区德星路以西、下九路以北荔湾广场半地下层GEXXX号铺立即交付给刘志荣，并将该铺违法出租一次性收取的租金25万元返还给刘志荣；2、判决穗南公司对现刘志荣商铺被违法出租的收益和穗南公司收取的租金差额损失承担全部赔偿责任。案件经审理另查明，荔湾广场半地下层GEXXX号铺位在2005年12月22日由穗南公司出租给李文婉，租期由2006年1月1日起至2016年12月30日。租金共计25万元已由承租方在签订租赁合同时一次性付清给了穗南公司。之后该铺转租给黄春峰，2006年3月24日邓先文与黄春峰签订《租赁协议》，邓先文向黄春峰承租该铺位，租赁期从2006年4月1日起至2007年3月31日止，租金每月人民币9000元。现该铺实际承租人不愿配合原审法院的调查，拒绝提供其身份资料。在诉讼期间，刘志荣只要求处理讼争商铺的收益和处分权，不请求商铺的使用权。本院于2009年6月3日作出（2008）荔法民三初字第116号民事判决，判决：一、穗南公司在判决发生法律效力之日起十天内，将广州市荔湾区德星路以西、下九路以北荔湾广场半地下层GEXXX号铺位的管业权交回给刘志荣；二、驳回刘志荣的其他诉讼请求。刘志荣对该判决不服，向广州市中级人民法院提出上诉。经广州市中级人民法院审理作出（2009）穗中法民五终字第2991号民事判决，判决：一、撤销广州市荔湾区人民法院（2008）荔法民三初字第116号民事判决；二、驳回刘志荣的诉讼请求。
2009年7月6日原告取得荔湾区德星路9号负一层E区XXX号铺产权登记证书。
2017年4月19日本院在涉案商铺张贴通知，通知涉案商铺实际使用人在本院指定的2017年4月26日下午携带租赁合同、身份证等证明原件及复印件到本院登记权利。在2016年4月26日案外人赵钢用特快专递以承租人的名义，向本院提交承租涉案商铺的情况说明、租赁合同、商场平面图、身份证、收款收据等复印件进行申报，但没有按规定亲自提交原件审核及联系方式。本院据此于2017年5月18日再次在现场张贴《通知》，通知赵钢在2017年5月26日下午携带租赁合同、身份证等证明原件及复印件到本院登记权利。但赵钢在规定时间内均没有提出申报。
在庭审中，原告提供蔡美玲与被告陈飞飞签订涉案商铺的《租赁合同》及《交还商铺通知书》，证实涉案商铺的租赁期到2016年12月30日止及原告要求被告穗南公司、李文婉交还涉案商铺。被告穗南公司对《租赁合同》及《交还商铺通知书》不予确认。被告李文婉、陈飞飞对上述证据予以确认，被告李文婉确认蔡美玲是其亲戚，被告陈飞飞已经在合同约定的期限将涉案商铺交回。被告李文婉、陈飞飞为证明在《租赁合同》期满，已经按约定时间将涉案商铺空置交还给被告穗南公司，提供照片、收据和铺位收回证明等证据证实。原告对被告李文婉、陈飞飞提供的证据无异议。被告穗南公司对被告李文婉、陈飞飞提供的证据，认为被告李文婉的收据落款是荔湾广场物管公司，不是被告穗南公司，不能证实被告李文婉将涉案商铺交还给被告穗南公司，对两被告其他证据均不予确认。
本院认为：根据已经发生法律效力的本院（2008）荔法民三初字第116号民事判决书和广州市中级人民法院（2009）穗中法民五终字第2991号民事判决书的查明和认定，由于原告没有支付《房产抵押贷款合约》所约定的贷款本息，被告穗南公司作为抵押权人依约可以被告穗南公司认为合适之售价或租金及年期，依法出售或租出该房产之全部或部分及收取租金和收益，抵偿原告尚欠的借款本息。因此，被告穗南公司将涉案商铺以25万元出租给被告李文婉至2016年12月30日止，没有超出原告尚欠的借款本息。现被告穗南公司与被告李文婉就涉案商铺的租赁期限及蔡美玲与被告陈飞飞的租赁期限已满，原告及被告李文婉也确认被告陈飞飞已经退出涉案商铺的经营。原告要求被告陈飞飞交回涉案商铺的诉讼请求，本院不予支持。现涉案商铺交回给原告的障碍已经消除，原告要求被告穗南公司与被告李文婉交回涉案商铺的诉讼请求，本院予以支持。由于被告穗南公司在租赁期满后没有及时将涉案商铺交回给原告，故原告要求被告穗南公司支付使用费至交还商铺之日止的诉讼请求，本院予以支持。但原告要求按被告陈飞飞所支付的每月15200元标准计算使用费没有合同依据，本院不予采纳。被告广州穗南房产发展有限公司将涉案商铺用于商业出租，故涉案商铺的使用费应由原告及被告广州穗南房产发展有限公司共同委托有资质的评估机构申请参照同期商业租金标准评定，评定结果每月不超过15200元，以评定结果为准；评定结果每月超过15200元，以每月15200元为限；评估费用由原告及被告广州穗南房产发展有限公司各负担50%。原告要求被告李文婉、陈飞飞共同承担支付上述时段涉案商铺的使用费没有合同和法律依据，本院不予支持。对于被告穗南公司抗辩中提出原告尚欠借款、利息及原告认为被告穗南公司尚欠逾期交楼、办证违约金等问题。因上述纠纷均已通过诉讼程序，原告及被告穗南公司可自行协商解决或通过执行程序解决，本案对此不予处理。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告广州穗南房产发展有限公司、李文婉将广州市荔湾区德星路9号负一层E区XXX号铺位腾空交还给原告刘志荣。
二、自本判决发生法律效力之日起十日内被告广州穗南房产发展有限公司支付自2017年1月1日起至交还铺位之日止的使用费（使用费应由原告及被告广州穗南房产发展有限公司共同委托有资质的评估机构申请对广州市荔湾区德星路9号负一层E区XXX号铺位参照同期商业租金标准评定使用费，评定结果每月不超过15200元的，以评定结果为准；评定结果每月超过15200元的，以每月15200元为限；评估费用由原告及被告广州穗南房产发展有限公司各负担50%）给原告刘志荣。
三、驳回原告刘志荣其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1420元，由被告广州穗南房产发展有限公司负担。
如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本案一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院交纳上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判长 张 浩
审判员 马文洁
审判员 侯炜邦
二〇一七年六月一日
书记员 谢绮雯
黄佩仪