湖北省丹江口市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂0381民初391号
原告：马玲，女，生于1965年8月21日，汉族，汉江集团电化公司退休工人，湖北省丹江口市人。
委托诉讼代理人：怀勇，湖北玄岳律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被告：丹江口市旅游和外事侨务局。住所地：湖北省丹江口市水都大道**号。统一社会信用代码：11420381011057934w。
法定代表人：张艳艳，该局局长。
委托诉讼代理人：唐智勇，湖北永欣律师事务所律师。代理权限：一般代理。
原告马玲诉被告丹江口市旅游和外事侨务局（以下简称旅游和侨务局）租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月17日受理后，依法适用简易程序，于2018年2月2日公开开庭进行了审理。原告马玲及其委托诉讼代理人怀勇，被告旅游和外事侨务局的委托诉讼代理人唐智勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告马玲向本院提出以下诉讼请求：1、要求被告赔偿原告因违约造成的实际损失60.3万元（其中：转让费25万元、3年长期待摊费用7.5万元、油烟净化设备费用3万元、船舶亮化费用5万元、天然气接入项目费用5万元、污水处理设施费用3万元和船舶楼顶改造费用11.8万元）；2、赔偿原告经营损失（具体数额以评估为准）；3、本案的诉讼费由被告负担。在诉讼中，原告将其诉讼请求变更为：1、要求终止双方签订的租赁合同关系；2、要求被告赔偿其因违约造成的实际损失27.5万元（其中：资产转让费25万元、一年的待摊费2.5万元），自愿放弃了其他诉讼请求。事实和理由：2009年8月7日，原告马玲和何洪华与被告三方签订《协议》，该《协议》约定：原告租赁被告“胜利号”餐饮船只经营餐饮业“水都美食城”，在经营前投资不低于20万元对现有船体安全、卫生、外观等事宜进行改造装修，并给予70个工作日的改造时间。租赁期限为9年，协议3年一签，第一期自2009年10月1日起至2012年9月31日（实际应为30日）止，租金为每年2万元。违约责任约定：丙方（原告马玲）逾期缴纳租金按每日应缴纳租金的千分之三向甲方支付违约金。协议期满若甲方（被告）收回船只应支付丙方收购资产的费用25万元；如果协议期未满甲方违约收回船只，应赔偿固定资产再装修23万元纳入长期待摊费用，待摊期限约定为9年，每年平均费用为2.5万元。2015年11月9日，丹江口市地方海事局向被告下达鄂丹海事2015年0006号《安全隐患整改通知书》，因“胜利号”餐饮趸船过期失效，要求立即停业整改。次日，原告经营的“水都美食城”被迫停业至今。被告的行为给原告造成了巨大的损失，为此，特向法院提起诉讼。
被告旅游和侨务局辩称，1、原、被告双方的租赁关系已于2015年9月31日（实际应为30日）终止，合同期内不存在违约事实，即使2015年未办理船舶检验，也未影响原告经营至2015年9月底；2、租赁合同到期后，双方均未履行原合同项下义务，不存在不定期租赁关系；3、原告要求被告赔偿违约造成的损失没有事实根据，除前述理由外，依据协议约定被告支付25万元转让费条件不成就；4、按照双方签订的协议，胜利号船舶系原、被告共有，原告占有10万份额、被告占有25万份额，原告诉称投入的装修费23万元，原告已列入资产“长期待摊费用”，如何摊销，是按照合同约定的9年还是其他方式，是原告的问题，对此应按照最高法司法解释中关于租赁期满承租人装修费用的规定进行处理。5、对报废后船舶如何处理是另一法律关系，原告不能把因此受到的损失在租赁合同中要求被告赔偿，因为被告根本没有在合同期满后收回船舶，不符合租赁合同约定的情形。
双方当事人围绕诉讼请求和抗辩理由依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经庭审审查认证的证据，本院认定的事实如下：
2001年6月，被告出资10万元购买“胜利号”船只。后将该船只租赁给何洪华经营“水都美食城”。2009年8月7日，被告（甲方）与何洪华（乙方）及原告马玲（丙方）三方就“胜利号”餐饮船经营管理相关事宜签订书面《协议》。该协议约定：一、甲方同意乙方对“胜利号”餐饮船只进行改造，加长、加宽、装修、船体电缆、链接陆地用桥等费用折算25万元，一次性转让给丙方，丙方同时拥有乙方原有的产权。二、为了创建中国优秀旅游城市达标验收，作为我市滨江公园的配套旅游项目，要求丙方在经营前投资不低于20万元人民币对现有船体安全、卫生、外观等事宜进行改造装修。根据工期要求给予70个工作日，协议生效期为2009年10月1日。三、乙方保证“胜利号”船只在2001年10月27日-2009年7月15日期间发生的债务纠纷，概由乙方负责清算，与甲方和丙方无关，由此给甲方丙方造成的损失由乙方负责赔偿。四、在本协议期限内，丙方每年满12个月向甲方缴纳租金贰万元。五、租赁期限：本协议签订之日起，甲乙双方于2001年10月27日签订的协议终止。根据2001年10月27日协议，考虑招商引资，旅游项目投资过大，由原无期限协议，调整为原则上九年租金不变，协议三年一签，自2009年10月1日-2012年9月31日（实际应为30日）。六、甲方的权利和义务：1、甲方有权按照协议约定数额每年向丙方收取租金，并支持丙方的经营。2、甲方负责船体检验合格。3、甲方出让“胜利号”船只时，在同等条件下丙方有优先购买权。七、丙方的权利和义务：1、丙方有权依法自主经营。2、丙方接受船只后，为了经营需要，可以对船只进行改造装修，但需征得甲方同意。3、丙方必须在甲方指定的地点（张家营码头）经营。4、丙方必须按时缴纳租金。八、本协议的变更和解除：1、甲丙双方协商一致，可以变更本协议。2、有下列情形之一的，甲方有权解除本协议。（1）丙方不按期缴纳租金的。（2）丙方连续三个月不履行协议，致使本协议目的无法实现的。3、由下列情形之一的，丙方有权解除本协议：（1）甲方无正当理由干涉丙方正常经验的。（2）因不可归责于丙方的事由致使租赁的标的物部分或全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，丙方可以解除本协议。九、违约责任：1、甲方和丙方均应按照诚实信用原则全面履行本协议，一方违约，应向对方承担违约责任。2、丙方逾期缴纳租金，每逾期一日，按应交纳租金的千分之三向甲方支付违约金。十、其他约定：1、协议期满，主体改变，若甲方收回船只，应支付丙方投资收购资产的费用25万元。2、如果协议期未满，甲方违约收回船只，应赔偿丙方固定资产再装修23万纳入“长期待摊费用”，待摊期限约定为9年，长期待摊费用2.5万元／年。3、丙方转让资产必须经甲方同意，以书面形式申请审批。4、在防汛期间，必须按照全部统一要求进行转移停靠，费用由丙方承担。5、经营期间所产生一切税费、水电费、工商、卫生、排污等费用由丙方承担。6、丙方必须合法经营，建立安全制度，租赁期间发生安全事故由丙方负责（不可抗力除外）。7、本协议不以甲方的法定代表人变更而发生变化。8、租赁标的在本协议期限内所有权发生变动，不影响本协议的效力。9、因第三人主张权利，致使丙方不能对租赁物使用、收益的，丙方有权要求减少租金或不支付租金。10、甲乙双方因终止2001年10月27日签订的协议，而产生的纠纷和费用与丙方无关，一切由甲乙双方妥善解决。十一、本协议履行过程中，若发生争议，应协商解决，协商不成可向丹江口市人民法院起诉。十二、本协议未尽事宜经另行协商可以签订补充协议。十三、本协议一式三份，甲乙丙三方签字盖章后生效，一式三份，甲乙丙各一份。同日，原告马玲亦与何洪华签订《资产转让协议》，约定：何洪华同意将其经营的“胜利号”（水都美食城）船只部分资产以25万元的价格转让给原告马玲，由马玲继续经营“水都美食城”，该协议还对其他转让事宜进行了约定。上述协议签订后，原告马玲于2009年8月8日一次性向何洪华支付转让费用25万元整。甲、乙、丙三方签订的上述《协议》到期后，原告（乙方）与被告（甲方）又于2012年12月10日签订了一份《续签协议书》，该续签协议约定：一、续签协议期限为叁年，自2012年10月1日起-2015年9月31日（实际应为30日）止。二、在续签协议期限内，乙方每年向甲方缴纳租金贰万肆仟元整。三、甲乙双方同意继续2009年8月7日签订的协议的各项条款。2015年9月31日（实际应为30日），原、被告双方签订的《续签协议书》到期后，未再续签合同。
2015年11年9日、2016年6月21日，湖北省丹江口市地方海事局（以下简称：丹江海事局）以餐饮趸船“胜利号”《船舶检验证书》过期失效，存在安全隐患为由，向被告发出安全隐患整改通知书，要求被告立即停业整改。2016年1月11日、6月22日，被告先后两次向原告经营的“水都美食城”发出《关于“胜利号”餐饮趸船停业整改的通知》，要求原告立即停业。2016年12月1日，丹江海事局给被告发出《关于“胜利号”餐饮趸船强制报废通知的函》，要求被告对“胜利号”餐饮船只立即执行报废船舶管理规定，并自行拖离停泊区。2016年12月7日，被告即再次向原告经营的“水都美食城”发出停业的通知，要求原告立即执行报废船舶管理规定，并拖离停泊区。
2016年12月8日，丹江口市安全生产委员会办公室（以下简称：丹江安委会）作出丹安办函（2016）9号文件，给被告及丹江海事局下发《关于“胜利号”餐饮趸船安全隐患的交办函》，要求被告严格落实主体责任，对其所属的“胜利号”餐饮趸船强制报废，拖离现停泊区，彻底消除安全隐患。要求丹江海事局严格落实市领导批示精神，严格控制坝下餐饮船舶许可，并加大对餐饮船、各类工作趸船的安全监督，依法督促业主落实安全管理责任，保障船舶安全。2017年2月底，国网湖北丹江能源投资（集团）有限公司根据丹江安委会办公室于2017年2月24日下发的丹安办函（2017）1号文件要求，对原告经营的“胜利号”餐饮趸船进行了强行断电。至此原告经营的“水都美食城”完全停业至今。原告认为被告的行为给其造成了巨大的损失，遂向法院提起诉讼。
另查明：因丹江口市人民政府机构改革，原丹江口市旅游局于2010年12月31日变更为丹江口市旅游和外事侨务局。
本院认为，原、被告双方及何洪华于2009年8月7日签订的书面《协议》及原、被告双方于2012年12月10签订的《续签协议书》，均系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方均应按照上述协议的约定行使权力，并履行各自的义务。从上述《协议》第五条和《续签协议书》第一条约定的文意理解，原、被告双方在2015年9月30日以前的租赁合同为定期租赁合同关系，2015年9月30日定期租赁合同期限届满后，原、被告双方未再续签租赁合同，但原告仍在继续使用被告出租的“胜利号”船只经营“水都美食城”，被告没有提出异议，依照相关法律规定，原租赁合同继续有效，但双方的租赁关系转化为不定期租赁关系。被告抗辩“原、被告双方不存在不定期租赁关系”的理由，无事实和法律依据，本院不予采纳。关于原告要求终止双方的租赁关系的请求，经庭审查实，原告租赁被告所有的“胜利号”船只的船龄已达到43年，《船舶检验证书》已过期失效，根据《中华人民共和国老旧运输船舶管理规定》的规定，该船只存在重大安全隐患，丹江海事局已多次给被告发函，要求被告对该船只执行强制报废，被告亦因此多次给原告发出通知，要求原告经营的“水都美食城”停止经营，原、被告之间签订的租赁协议已无法继续履行，诉讼中，原告要求终止与被告之间的租赁合同关系，被告亦表示同意，且不违反法律规定，原、被告双方的租赁关系终止。原告要求终止与被告租赁关系的请求，有相应的事实和法律依据，本院予以支持。被告抗辩“双方租赁关系已终止”的抗辩理由成立，本院予以采纳。关于原告要求被告支付其收购资产的转让费25万元的诉请，因原、被告及何洪华三方在2009年8月7日签订《协议》第六条甲方的权利和义务的第二条明确约定“甲方负责船体检验合格”，第十条其他约定的第一条明确约定“协议期满，主体改变，若甲方收回船只，应支付丙方投资收购资产的费用25万元”。现因被告出租给原告的“胜利号”船只《船舶检验证书》已过期失效，船龄已到报废年限，存在重大安全隐患，被告必须收回该“胜利号”船只，并按规定报废，导致双方的租赁合同无法继续履行，被告应按照约定支付原告收购资产的转让费用25万元，原告的该项诉请，有相应的事实和法律依据，本院予以支持。关于原告诉请的2.5万元待摊费用，因双方在合同中约定待摊期限为9年，每年2.5万元，原告从2009年10月1日起租赁被告的船只经营“水都美食城”直至2017年2月底停电后停业已将近7年零5个月时间，离双方约定的待摊期限相差一年七个月的时间，现被告要收回船只，应按照约定赔偿原告一年七个月的待摊费用。原告诉请要求被告支付其待摊费用2.5万元，未超过双方约定的数额，有相应的事实和法律依据，本院予以支持。关于原告自愿放弃的诉讼请求，系原告真实意思表示，属于原告对其本人民事权利的自愿处分，且不违反法律规定，本院予以确认。被告抗辩“其没有违约，'胜利号'船舶系双方共有，原告要求被告支付25万元资产转让费条件不成就，待摊费用属装修费用，被告均不应支付”的理由，无事实和法律依据，本院不予采纳。
综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一、二款、第九十一条第（七）项、第一百一十四条第一款、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：
一、原、被告双方的租赁合同关系终止；
二、被告丹江口市旅游和外事侨务局在本判决书生效后十五日内一次性向原告马玲支付资产转让费25万元、待摊费2.5万元，合计27.5万元；
三、驳回原告马玲的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9830元，减半收取4915元，由原告马玲负担2400元，被告丹江口市旅游和外事侨务局负担2515元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。
本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
审判员 张 晓 荣
二〇一八年二月九日
书记员 秦道江珠
本案适用的相关法律依据：
1．《中华人民共和国民法总则》
第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。
2.《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
3.《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
4.最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。