苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0506民初7074号原告无锡九龙仓物业管理有限公司,住所地江苏省无锡市五星家园258号-10。法定代表人陈国邦，执行董事。委托代理人江亚萍、梁月军，浙江卓特律师事务所律师。被告夏文海,男,1985年3月22日生,汉族，住浙江省湖州市吴兴区。被告倪玲,女,1987年9月3日生,汉族，住江苏省苏州市姑苏区。原告无锡九龙仓物业管理有限公司（以下简称九龙仓物业公司）诉被告夏文海、倪玲物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月22日受理后，依法由代理审判员瞿忠奎适用简易程序公开开庭进行了审理。原告九龙仓物业公司的委托代理人江亚萍，被告夏文海到庭参加诉讼，被告倪玲经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告九龙仓物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告2016年1月1日至2017年2月28日期间物业管理费18246.3元，2015年1月1日至2017年2月28日的车位管理费3120元，2015年至2017年的公共水电费759.16元（2015年欠交48.78元，2016年应交410.38元，2017年预收300元）并支付物业费滞纳金（分别以15639.69元为基数自2016年1月1日起算，以2606.615元为基数自2017年1月1日起算，均以按每天3‰的标准计算至�际付清之日止）。事实与理由：被告为苏州吴中经济开发区xxxx室的业主。2014年原、被告签订《前期物业管理服务协议》，合同约定原告负责被告所在小区的前期物业服务，物业管理费为4.15元/月·平方米。原告按约提供了物业服务，但被告自2016年1月1日起拖欠物业管理费、车位管理费、公共水电费，故诉至法院请求判如所请。被告夏文海辩称，其于2015年拿房，拿房时将物业费、停车费、公共能耗费交到了2015年12月31日。之后其房屋大门被撬了，正门两边的墙被装修公司的业务员乱涂乱画。其找过物业公司，其房屋旁边就有摄像头，但物业公司说摄像头没有开。其报警后，警察要其与物业协商处理。找不到撬锁的人和乱涂乱画的人，其暂时不会交物业费，正式入住后产生的物业费其会交的。小区里洋房的物业费是两�多，其别墅房屋的物业费是四块多，但是两者服务是一样的。地下室是其买下来的，不需要交停车费。被告倪玲未作答辩。本院经审理认定事实如下：房地产开发经营企业：苏州瑞龙地产发展有限公司（以下简称瑞龙公司）与选聘的物业管理公司：九龙仓物业公司签订《苏州市前期物业管理服务协议》，约定九龙仓物业公司负责吴中经济开发区xxxxxx的前期物业管理工作。各项收费标准：物业管理费别墅住宅4.15元/月·平方米，公共能耗费别墅首次预收300元每户，平层地下室车库管理费60元/月·个。购房人不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，九龙仓物业公司有权要求购房人补交，并从逾期之日起每天加收千分之三的滞纳金。上述协议购房人处空白，并无两被告签名，协议内容未约定物业管理费、公共能耗费、车库管理费的交纳时间。2014年12月15日，原告向被告发出xxxxx室房屋交付通知书，交付时间为2014年12月27日16时。2015年4月9日，被告夏文海办理xxxxx室房屋的拿房手续，涉案房屋实测面积313.96平方米。同时，被告夏文海交纳了2015年1月1日至2015年12月31日期间的物业管理费15634.8元，预收公共水电费300元，代收装修垃圾清运费1569.8元，共计17504.6元。2017年4月24日，原告委托浙江卓特律师事务所向被告寄送律师函，要求被告交纳物业服务费、公共能耗费、车位管理费共计23543.5元。审理中原告陈述，被告有两个地下室车位，每个每月60元，故其主张2015年1月1日至2017年2月28日期间共计26个月的车位管理费3120元。2014年12月底其向被告发出入伙通知后，所有的费用就应该由被告承担。物业的职责是协助公安机关做好安全防范工作，被告要求其公司找出乱涂乱画的人超出其职责范围。被告夏文海陈述，其地下室有两个停车位。拿房时其一共交了17000多元，有无交车位管理费记不清了。上述事实由原告提供的《苏州市前期物业管理服务协议》、房屋交付通知书、房屋交接流程表、交付文表物品签收单、律师函、快递单及查询记录，当事人的陈述及庭审笔录予以证实。关于公共能耗费，原告提供2016年公共能耗分摊公示表、水电费发票、交纳水电费的银行交易凭证等，证明被告房屋2016年公共能耗费410.38元。原告陈述，被告房屋2015年公共能耗费348.78元，扣除被告拿房时预交的300元，该欠付48.78元。2017年公共能耗费还没有做账，故按物业合同预收300元。因此，2015年至2017年被告共应交纳公共能耗费759.16元。经质证，两被告对上述证据予以认可，对于公共能耗费759.16元亦予认可。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，故瑞龙公司与原告九龙仓物业公司签订《苏州市前期物业管理服务协议》合法有效，对两被告具有约束力，各方应按约全面履行合同义务。原告已按约为被告房屋提供物业服务，被告应按约交纳物业管理费。被告主张原告不找出撬锁和乱涂乱画人员暂不交纳物业费，并非其不交物业管理费的抗辩事由，但原告应进一步提高其物业服务。因前期物业协议未约定物业管理费交纳时间，而拿房时，原告收取、被告交纳了2015年全年12个月物业管理费，参照市场上物业管理费交纳的通常惯例，本院确定被告每12个月交纳一次物业管理费，被告可在该期间内任一天交纳。现被告未能按约交纳物业管理费，已经构成违约，原告诉请被告交纳2016年的物业管理费及滞纳金，应予支持。房屋交接流程表载明涉案房屋实际面积为313.96平方米，故经核算，被告应交纳2016年物业管理费15635.21元并支付自2017年1月1日起算的滞纳金。原告主张按每日千分之三的标准计算滞纳金，被告抗辩不交纳物业管理费包含了不交纳滞纳金及滞纳金标准过高的意思，故本院依法将滞纳金计算标准调整为每日万分之五。至于2017年1月、2月份物业管理费，被告可在2017年度任一天交纳，原告诉请被告立即交纳该期间物业管理费及滞纳金，本院不予支持。关于车位管理费，因前期物业协议未约定车位管理费交纳时间，故参照物业管理费交纳时间，本院确定被告每12个月交纳一次车位管理费。原告与被告夏文海均陈述被告有两个地下车位，故根据前期物业协议约定，被告应支付原告2015年、2016年车位管理费共计2880元。2017年1月、2月份车位管理费，被告可在2017年度任一天交纳，原告诉请被告立即交纳该期间物业管理费及滞纳金，本院不予支持。被告夏文海抗辩拿房时已经交纳2015年度车位管理费，但未能提供证据证明，且其称拿房时交纳了17000多元与房屋交接流程表（不含车位管理费）收款金额相吻合，故本院对其辩解不予采信。关于公共能耗费，原告主张被告应交纳2015年至2017年公共能耗费759.16元，被告予以认可，故本院确定被告应交纳原告公共能耗费759.16元。据此，依照《中华人民共和国合�法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条,《物业管理条例》第四十二条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告夏文海、倪玲于本判决生效之日起十日内支付原告无锡九龙仓物业管理有限公司自2016年1月1日至2016年12月31日止期间的物业管理费人民币15635.21元，并支付以15635.21元为基数按每日万分之五标准计算自2017年1月1日起至实际付清之日止的滞纳金。二、被告夏文海、倪玲于本判决生效之日起十日内支付原告无锡九龙仓物业管理有限公司自2015年1月1日至2016年12月31日止期间的车位管理费人民币2880元。三、被告夏文海、倪玲于本判决生效之日起十日内支付原告无锡九龙仓物业管理有限公司自2015年1月1日至2017年12月31日止期间的公共能耗费759.16元。四、驳回原告无锡九龙仓物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币432元，由原告无锡九龙仓物业管理有限公司负担132元，由被告夏文海、倪玲负担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状�并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。诉讼费缴纳户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76代理审判员  瞿忠奎二〇一七年十二月二十二日法官 助理  赵纯碧书 记 员  李未彦