重庆市开县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）开法民初字第04240号
原告雷必清，女，1978年7月12日出生，汉族，住重庆市开县。
委托代理人黄学文，重庆唐颂律师事务所律师。
委托代理人陈志，重庆唐颂律师事务所实习律师。
被告重庆大帝集团房地产开发有限公司，住所地重庆市开县汉丰街道迎宾社区安康街阿普腾公寓四楼，组织机构代码62219297-5。
法定代表人谢精华，系该公司董事长。
委托代理人王道平，重庆帅风律师事务所律师，系特别授权。
委托代理人唐永新，重庆帅风律师事务所律师。
原告雷必清与被告重庆大帝集团房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月21日立案受理后，依法由审判员向红担任审判长，与人民陪审员林作超、吴兴祥组成合议庭，于2014年9月23日公开开庭进行了审理，原告雷必清及委托代理人黄学文和被告重庆大帝集团房地产开发有限公司（以下简称：大帝公司）的委托代理人唐永新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告雷必清诉称：2006年12月18日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，原告购买了被告开发建设的XXX一期XXX公寓X楼X号住房，原告依约履行了合同义务，原告于2009年8月入住该房。因双方发生争议，原告向法院提起诉讼，经一审、二审，人民法院判决确认了原、被告签订的上述《商品房买卖合同》有效，双方继续履行合同。一审判决第三条已强制履行，但第二条被告一直未履行。被告在2013年为大部分业主办理了房地产权证，并于2014年向业主发放，但至今没有为原告办理房地产权证，为此，原告起诉至贵院，请求法院判决：1、被告为原告购买的XXX一期XXX公寓X楼X号住房办理房地产权证；2、本案诉讼费由被告承担。
被告大帝公司辩称：原告诉称原告于2006年购买XXX公寓X楼X号住房不是事实，原、被告双方无实际买卖合同关系，没有该房屋买卖合同的备案。有部分购买者已移送公安机关侦查，本案公安机关虽未作立案决定，但本案与公安机关侦查的几起案件有一定关联，请求法院中止审理。原、被告之间实际上并无买卖合同，且没有备案，无法办理房地产权证，所以请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：原告雷必清作为买方与作为卖方的被告大帝公司签订了落款日期为2006年12月18日的《商品房买卖合同》一份，该商品房买卖合同的主要内容为：“甲方：重庆大帝集团房地产开发有限公司乙方：雷必清第一条本商品房土地使用权状况及项目名称。本商品房项目的土地使用权为【出让】方式取得，并依法进行了土地使用权登记，取得《房地产权证》，证书号为312房地证2005字第00895号，该地块土地面积为7612.40㎡，规划用途为商业·住宅，土地使用年限至2044年／2054年5月10日止（其中住宅用地使用年限为50年，非住宅用地使用年限为40年）。本商品房项目【暂定名】大帝·大时代商业步行街（一期）。建设工程规划许可证号为重规建证开新字（2004）45号，施工许可证号为512222200503160101、512222200503160201。第二条本商品房销售依据。甲方销售的商品房为下列第2项：1.现房。2.预售商品房。第三条乙方所购商品房的基本情况座落：开县汉丰镇安康片区中央商务区，总层数14层，单元X，所在层次X，房号X，结构钢混，建筑面积100.76㎡，套内单价1600.00元／㎡，用途住宅。第四条计价方式与价款甲方与乙方约定按下述第1种方式计算商品房价款：1.按套内建筑面积计算，该商品房总成交价【人民币】161216.00元整，大写：壹拾陆万元壹仟贰佰壹拾陆元整。……第七条交房手续的办理。商品房达到交付使用条件后，甲方应当书面通知乙方办理交付手续。双方进行验收交接时，甲方应当出示《商品房竣工验收备案登记证》，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，甲方还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1.视为甲方已按期交付房屋。……第十三条甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任。甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下述第1种方式处理：1.甲方赔偿双倍的装饰、设备差价。……第十五条关于合同登记和产权登记的约定。现售商品房的，自本合同签订之日起30日内，向所在地的区县（市）房地产交易管理部门申请办理合同登记备案和《房地产权证》。预售商品房的，自本合同签订之日起10日内向所在地的区县（市）房地产交易管理部门申请办理合同登记备案；在商品房交付使用后120日内，应办理《房地产权证》。办理合同登记备案和《房地产权证》，由甲方到房地产交易管理部门办理。如由单方办理的，另一方应予以无条件配合。如因甲方的责任，致使乙方不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1.乙方退房，甲方在乙方提出退房书面要求之日起30日内将乙方已付房价款退还给乙方，并按已付房价款总额，依照人民银行同期贷款利率向乙方赔偿损失。2.乙方不退房的从逾期之日起，甲方按已付房价款总额，依照人民银行同期贷款利率向乙方支付违约金。3.乙方不退房，甲方在逾期120日内不承担违约责任，逾期超过120日按本条款第2项执行。……附件三“阿普腾”公寓交房标准……附件四：一、乙方付款方式及期限：2.分期付款：于2006年12月18日付款150000.00元（大写：壹拾伍万元正）、于2007年5月30日付款11216.00元（大写：壹万壹仟贰佰壹拾陆元正）。二、乙方应付费用：房屋交易、办证契税：房屋总价的1.5%权属登记费：房屋面积3元／㎡交易费：房屋每套80元印花及工本费：100元合计2418.14元，乙方交付时间：办证前一个月支付。三、其他费用：水、电、气、有线电视、通讯等初装费，按有关部门收费标准，甲方代收代付。支付时间：2007年12月31日前支付。……”。
合同签订后，原告雷必清于合同签订之日缴纳了房款150000元给被告大帝公司，被告大帝公司的工作人员给原告出具了收据1张，收据的主要内容为：“收据№XXXXXXX入帐日期：2006年12月18日交款单位：雷必清收款方式：现金人民币（大写）：壹拾伍万元￥150000.00收款事由：XXX﹟房款重庆大帝集团房地产开发有限公司财务专用章（签章）出纳：刘利”。该合同中的房屋早已由原告雷必清占有并使用，余下的11216.00元的购房款以及按照合同附件四约定应由原告雷必清支付的其他税、费等，原告雷必清尚未支付给被告大帝公司，该房屋的产权证也尚未办到原告雷必清名下。
对于“大时代”开发项目，由于各方面原因，大帝公司在履行各个商品房买卖合同过程中，在交房及办证等履行合同义务上存在瑕疵，大帝公司与购房业主之间的纠纷较多，形成了业主不断上访等事件。针对其遗留问题，开县大时代业主委员会于2011年6月召开全体业主大会公选出了41名业主代表组成开县大时代解决遗留问题协调维权工作组，与大帝公司历时6个月，共计10多轮协商谈判，就开县“大时代”一期遗留问题解决和大帝公司对开县“大时代”二期计68.64亩土地开发问题，双方于2012年1月8日达成了一致意见并签订了协议书。该协议书的甲方为大帝公司，乙方为开县大时代业主委员会、开县大时代解决遗留问题协调维权工作组、开县大时代一期业主代表（含阿普腾公寓业主代表）共计41名。该协议书的主要内容为：“……一、根据大时代一期业主与甲方签订的商品房买卖合同约定，双方对甲方各项违约责任应承担的违约金及一期业主各项损失综合评估后一致约定甲方按一期每户业主（以每一商品房买卖合同为一单位），在本协议签订前实际所缴购房款金额的75%进行一次性赔（补）偿，其中包括《商品房买卖合同》第九、十（房产证面积与购房合同面积差异按购房款单价实行多退少补）、十四、十五条规定的各项违约损失。……二、从签订本协议之日起，甲方组建专门班子，并搜集相关办理房地产权证资料，最长在20个月内为一期业主发放《房地产权证》，逾期未办证甲方必须无条件停工，承担由此产生的损失。办证相关税收及费用由甲乙双方按国家政策规定各自承担，原购房合同有约定的按合同约定办理。……六、对大时代阿普腾返租房的赔偿按以下约定办理：（1）甲方按乙方阿普腾公寓业主已实交购房款的75%支付2011年12月1日之前的委托经营收益金、滞纳金和其它相关损失进行一次性赔偿。赔付方式及步骤按本协议第一条与大时代其他业主赔偿方案同步执行。（2）鉴于大时代阿普腾公寓原《返租合同》终止，双方约定由甲方补偿乙方维修金，补偿标准按已交购房款的24%执行。赔付方式及步骤按本合同第一条约定执行。（3）阿普腾公寓水、电、气实行一户一表，由甲方负责与相关部门联系，开户费、安装费等相关费用由阿普腾公寓业主承担。（4）阿普腾公寓的《返租合同》于2011年12月1日起解除，终止双方返租合同中的全部权利和义务。（5）本合同所称乙方或大时代一期业主均包含阿普腾公寓业主。……十二、本合同自双方签字盖章生效（乙方代表达到85%签字方为有效），对甲方、乙方（含每一业主代表及大时代一期购房业主）均具有法律约束力。”。
2012年7月12日，原告雷必清曾起诉请求法院判决：1、房屋买卖合同有效；2、继续履行合同；3、被告按照已付房款15万元的75%即112500元承担违约责任并立即支付给原告。2013年12月18日，本院作出（2012）开法民初字第02638号《民事判决书》，判决：一、雷必清与重庆大帝集团房地产开发有限公司签订的落款日期为2006年12月18日的《商品房买卖合同》有效；二、雷必清与重庆大帝集团房地产开发有限公司签订的落款日期为2006年12月18日的《商品房买卖合同》继续履行；三、重庆大帝集团房地产开发有限公司在判决生效后十日内支付违约金112500元给雷必清。宣判后，被告大帝公司不服上诉至重庆市第二中级人民法院，重庆市第二中级人民法院作出（2014）渝二中法民终字第00558号《民事判决书》，判决：驳回上诉，维持原判。
另查明：原告雷必清与被告大帝公司签订的《商品房买卖合同》中的房屋［即开县XXXX片区中央商务区XXXXXX商业步行街（一期）X单元X层X号］已经具备办理房地产权证的条件。
上述事实，有原、被告的陈述以及（2012）开法民初字第02638号《民事判决书》复印件、（2014）渝二中法民终字第00558号《民事判决书》复印件和落款日期为2006年12月18日的《商品房买卖合同》复印件和本院对彭继康的询问笔录在卷予以证明，足以认定。
本院认为，原告雷必清与被告大帝公司签订的落款日期为2006年12月18日的《商品房买卖合同》已经生效的民事判决书确认为有效合同，且判决继续履行，那么原、被告就应按合同约定履行各自应当履行的义务。原、被告签订的合同系房屋买卖合同，基于房屋买卖合同的特征，卖方即被告的主要义务是履行交付和转移标的物的所有权的义务，现房屋虽已由原告占用并使用，但房地产权证尚未办理到原告名下，即是被告没有履行转移标的物所有权的义务，根据被告与开县大时代业主委员会等达成的协议看，约定的办理房地产权证的期限早已届满，且原、被告签订的《商品房买卖合同》中的房屋已经具备了办理房地产权证的条件，那么被告理应为原告购买的开县XXXXX中央商务区XXXXX商业步行街（一期）X单元X层X号房屋办理房地产权证，原告诉称的XXX一期XXX公寓X楼X号房屋即是双方签订的《商品房买卖合同》中的房屋，故本院对原告要求被告为其购买的房屋办理房地产权证的诉讼请求予以支持。被告辩称与原告之间实际上无房屋买卖合同关系与事实不符，本院不予采信；被告辩称的本案与公安机关侦查的几起案件有一定关联性并未提供证据予以证明，被告应承担举证不力的不利后果，故本院对被告的该抗辩理由均也不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
被告重庆大帝集团房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内为原告雷必清购买的开县XXXXX中央商务区XXXXX商业步行街（一期）X单元X层X号房屋办理房地产权证。
案件受理费3520元，由被告重庆大帝集团房地产开发有限公司负担（直付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。
本判决生效后，当事人可以向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。本案申请执行的期间为两年。该期间，从本判决书规定履行期间的最后一日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用有关诉讼时效的中止、中断的规定。权利人逾期不申请执行的，视为放弃申请执行的权利。
审 判 长 向 红
人民陪审员 林作超
人民陪审员 吴兴祥
二〇一五年十一月三日
书 记 员 魏久江