福建省厦门市翔安区人民法院民 事 判 决 书（2015）翔民初字第3479号原告李文辉，男，1982年5月5日出生，汉族，住厦门市思明区。委托代理人涂崇禹、张骁，福建重宇合众律师事务所律师。被告阳光城（厦门）置业有限公司，住所地厦门市翔安区新店镇春江里14号208室，组织机构代码59498494-X。法定代表人李晓冬，总经理。委托代理人邹亿、高卫炬，福建远大联盟（龙岩）律师事务所律师。原告李文辉与被告阳光城（厦门）置业有限公司（以下简称阳光城公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年12月15日予以立案受理，依法由审判员张春雷适用简易程序公开开庭进行了审理。李文辉的委托代理人涂崇禹与张骁、阳光城公司的委托代理人邹亿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李文辉诉称，其与被告阳光城公司于2013年4月29日签订一份编号为03064788的《商品房买卖合同》，约定李文辉向阳光城公司购买址于厦门市翔安区翔安新城首期开发区阳光城翡丽湾一期35#楼B梯23层2310室房屋，建筑面积89.38平方米，价款1035289元（币种为人民币，下同），交房日期为2015年6月30日前。合同签订后，李文辉依约交纳了全部购房款，然而遗憾的是，直至约定交房期限届满，阳光城公司建造的房屋仍存在小区内部公共消防通道宽度和楼内走道宽度不符合规划设计要求、公共绿地面积未达到规划设计标准、阳光城公司私自同意违章建筑侵占公共绿地、户内阳台的栏杆高度违反建筑设计规范等诸多问题，导致无法正常交房。虽经李文辉一再交涉，阳光城公司至今置若罔闻，毫无履约诚意。李文辉因阳光城公司的粗暴违约行为蒙受了巨额经济损失，故请求判令：1、阳光城公司继续履行双方于2013年4月29日签订的编号为03064788的《商品房买卖合同》，向李文辉交付符合约定的房屋，并承担逾期交房违约金18635.20元（违约金自2015年7月1日起计至实际交付合格房屋之日止，参照第九条的约定分段计算，暂计至2015年9月28日);2、由阳光城公司承担本案的全部诉讼费用。被告阳光城公司辩称：一、双方所签订的《商品房买卖合同》合法有效，应得到双方的遵守和履行。原告李文辉与阳光城公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效，理应得到双方的遵守和履行。二、李文辉所购商品房已具备交付条件，阳光城公司不存在逾期交房的违约行为。1、《商品房买卖合同》第八条第2款约定：如果在规定的日期内未达到上述条件，双方同意案按以下第2种方式处理：……2、买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）500元违约金。由此可见，即便李文辉所购商品房不完全符合《商品房买卖合同》第八条第1款约定的交付条件，则李文辉亦同意接收商品房。2、《厦门市中级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷中逾期交房和逾期办证若干问题的指导意见》第二条规定，买受人因出卖人交付的商品房未经验收或验收不合格拒绝接收的，予以支持。出卖人在交房时不能提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的，应认定出卖人不具备交房条件，由此产生的逾期交房违约责任由出卖人承担。结合上述规定及《商品房买卖合同》第八条第2款约定可以看出，只要李文辉所购商品房在交付时不存在违反法定强制性交付条件（如：商品房未经验收或验收不合格，或交房时不能提供和）的情形，即应视为该商品房具备交付条件。3、阳光城公司提供的证据充分证明，李文辉所购的商品房于交房期限届满前已通过竣工、消防、规划等诸项验收，并于2014年12月23日取得《厦门市建设工程竣工验收备案证明书》，且阳光城公司亦能够提供《房屋使用说明书》和《房屋质量保证书》，故应认定该商品房在阳光城公司通知交付时已完全具备交付条件。4、李文辉所谓“被告严重违约行为”，主要涉及商品房所在小区的别墅区域围墙建设、消防扑救面应铺设植草砖、别墅区间消防通道被绿化占用、部分业主入户门与防火门及消防设备距离过近、个别窗框没有用水泥充分固定等问题。对此，阳光城公司认为，上述问题都没有改变李文辉所购商品房于交房期限届满前已通过竣工、消防、规划等诸项验收，取得《厦门市建设工程竣工验收备案证明书》，以及阳光城公司能够提供《房屋使用说明书》、《房屋质量保证书》的事实，且上述问题均不会影响李文辉对所购商品房的正常使用，故均不构成对商品房法定强制性交付条件的违背。5、除合同约定外，李文辉所购商品房是否具备交付条件还可参照普通人的认知标准加以评判。阳光城公司提供的证据还证明，购买“阳光城翡丽湾（04地块）项目”商品房高层住宅的906户业主中已有572户办理了交房手续，接收所购商品房，交房比例高达63.2%。由此可见，绝大多数业主均认可“阳光城翡丽湾（04地块）项目”商品房高层住宅具备交付条件，故即便从普通人的认知标准评判，亦应认定李文辉所购商品房已具备交付条件。6、阳光城公司提供的证据还证明，阳光城公司于交房期限届满前已依约发出《交付通知书》，通知李文辉前往指定地点办理交房手续。可见，在李文辉所购商品房具备交付条件的基础上，阳光城公司亦适当履行了通知义务，故不存在逾期交房的违约行为。三、李文辉无权依据《商品房买卖合同》第九条请求阳光城公司支付逾期交房违约金。《商品房买卖合同》第九条系针对出卖人逾期交房违约责任所作约定，而如前所述，李文辉所购商品房在合同约定的交付期限届满前已具备交付条件，且阳光城公司亦依约履行了通知义务，自始不存在逾期交房的违约行为，本案不存在适用《商品房买卖合同》第九条的前提条件，李文辉依据该条款提出的支付逾期交房违约金的诉讼请求不应得到支持。综上所述，在李文辉所购商品房具备合同约定交房条件的情况下，其应依约办理交房手续，且其关于支付逾期交房违约金的诉讼请求应依法予以驳回。尽管如此，为妥善解决阳光城翡丽湾项目高层业主、别墅业主及建设单位之间的纠纷，阳光城公司始终未放弃调解的努力，并愿意通过增设公共设施（如阅览室、儿童游乐场、休憩凉亭等）提升小区居住品质。总之，阳光城公司呈请法院在查明事实的基础上，依法作出公正判决或寻求有效调解途径，以化解各方矛盾，维护“阳光城翡丽湾”小区的和谐稳定。本院经审理查明，2013年4月29日，原告李文辉与被告阳光城公司签订《商品房买卖合同》一份，约定阳光城公司将阳光城翡丽湾一期35#楼B梯23层2310室的房屋出售给李文辉，总价款为1035289元。合同第八条“交付条件与期限”约定：“出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；如果在规定日期内未达上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2、买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）500元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2、自然灾害、战争、停水、停电、高考期间、创卫等政府临时决定而造成出卖人不能正常施工的，按实际延误时间推延，其他非出卖人所能控制的延期原因（如所在地市政管网未到位、临时交通管制超过10天以上、项目因第三方阻扰建设等），交付期限允许相应顺延。”合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：……2、（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金。”合同第十一条“交接”约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》……。”合同第二十条“文书送达”约定：“本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。”合同第二十二条约定：“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。”《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第四条“本合同第八条作如下补充”约定：“双方同意：《商品房买卖合同》第八条第1款第2项、第3项约定的项目虽未全部建设完成，但对买受人正常使用商品房未造成严重影响的，应视为商品房已达到交房条件，买受人应按时收房，但出卖人应当在合理期限内对未完成项目整改完毕。”《合同补充协议》第十三条约定：“根据本协议发出的任何通知或书面通知应以中文书写，通过邮寄方式（挂号信或邮政特快专递）发出，邮寄方式以投递后48小时（以挂号信或邮政特快专递信函寄出邮戳日期算起）视为送达。”合同签订后，李文辉依约支付了购房款。2014年12月，阳光城翡丽湾(04地块)工程经消防验收合格，并于2014年12月23日通过建设工程竣工验收备案。讼争房屋已于2015年6月30日前取得《房屋使用说明书》和《房屋质量保证书》。2015年4月14日，厦门市公安消防支队翔安区大队对阳光城翡丽湾进行消防监督检查，发现消防车道被绿化占用，遂于4月16日向阳光城公司发出责令限期改正通知书，要求于6月14日前改正。后因阳光城公司未及时改正，厦门市公安消防支队翔安区大队于6月13日作出行政处罚决定书，决定给予阳光城公司罚款29000元的处罚。11月25日，经厦门市公安消防支队翔安区大队现场复查，阳光城翡丽湾一标段04地块位于30#、27#、23#与31#、28#、25#建筑之间的消防车道宽度已达到4.0米。2015年4月23日，厦门市翔安区城市管理行政执法局向阳光城公司发出了厦翔城执[2015]51号行政处罚决定书，其中载明：经查，2014年10月，阳光城公司未按照建设工程规划许可证在阳光城翡丽湾04地块进行建设，破坏绿地，变更规划，扩建别墅区围墙。2015年4月14日，执法人员依法送达《责令改正违法行为通知书》。认定上述事实的证据有：现场勘验笔录、询问笔录、现场照片、阳光城翡丽湾（04地块）总平面图、厦门市规划委员会整改意见通知书（2015）001号等。我局依法送达《告知书》后，阳光城公司未在规定期限内向我局提出陈述申辩意见。阳光城公司的上述行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条之规定，属未按照建设工程规划许可证进行建设的行为。该局作出如下决定：责令阳光城公司自接到决定书之日起十五日内自行拆除违法建设。严格按照《建设工程规划许可证》（建字第350213201216061号）批准总平面图施工，建设地块内围墙，设置地块内道路，将消防扑救场地改为植草砖。2015年5月，厦门市翔安区城市管理行政执法局向阳光城公司发出行政强制执行催告书，要求阳光城公司于收到本催告书之日起10日内自行拆除违法建设，严格按照《建设工程规划许可证》批准总平面图施工，建设地块内围墙，设置地块内道路，将消防扑救场地改为植草砖。逾期仍不履行的，将依法强制执行。2015年7月，执法局对阳光城翡丽湾项目的部分围墙进行拆除。2015年6月，阳光城公司以EMS方式向李文辉发出了交付通知书，要求其前去办理房屋交接手续。上述邮件于6月30日前已送达李文辉，但李文辉至今尚未接收房屋。另查明，讼争房屋位于阳光城翡丽湾项目的高层区域，对于争议的绿地、围墙等问题，双方均确认位置主要是在别墅区域之间及东侧，且目前现状与规划不符。审理中，李文辉确认其诉讼请求中的逾期交房违约金计算标准为按已支付购房款每日万分之三计算。阳光城公司提供了厦门市气象服务中心出具的2013年5月至2014年9月期间的气象资料，认为因异常恶劣天气和高考影响导致不能正常施工的天数达41天。对此，李文辉认为阳光城公司未提供相应的施工日志和监理日志，且未能证明其主张的事由对正常施工造成了影响。上述事实，有原告李文辉、被告阳光城公司陈述在案的庭审笔录及李文辉提供的商品房买卖合同、销售不动产统一发票、厦门市翔安区城市管理行政执法局行政处罚决定书及行政强制执行催告书、阳光城公司提供的厦门市建设工程竣工验收备案证明书、厦门市公安消防支队建设工程消防验收意见书、《房屋使用说明书》、《房屋质量保证书》、阳光城翡丽湾（04地块）总平面图、交付通知书、特快专递详情单及回执、邮件跟踪查询单、2013年5月至2014年9月气象资料、本院依职权调取的厦门市公安消防支队翔安区大队责令限期改正通知书、行政处罚决定书及现场核查照片、复查照片予以佐证，以上证据已经公开开庭质证，并经本院审核，可以采信。根据李文辉与阳光城公司的陈述和举证质证意见，本院认为双方的争议焦点主要是：1、阳光城公司拟交付李文辉的房屋是否符合商品房买卖合同约定的交付条件？2、逾期交付违约金应当如何计算？1、阳光城公司拟交付李文辉的房屋是否符合约定的交付条件？涉诉房屋所在的阳光城翡丽湾(04地块)工程已于2014年12月经消防验收合格，并通过了建设工程竣工验收备案。但是，此后阳光城公司未按照建设工程规划许可证在该项目内进行建设，破坏绿地、变更规划，扩建别墅围墙，有关部门亦对其进行了行政处罚。审理中，双方确认阳光城公司已将消防车通道和消防扑救面整改完毕；同时，消防部门亦确认消防车道于2015年11月25日整改符合要求。因此，本院认定阳光城翡丽湾涉及消防部分于2015年11月25日达到消防部门要求。对于阳光城破坏绿地和扩建别墅区围墙的问题，《合同补充协议》第四条约定：“双方同意《合同》第八条第1款第2项、第3项约定的项目虽未全部建设完成，但对买受人正常使用商品房未造成严重影响的，应视为商品房已达到交房条件，买受人应按时收房，但出卖人应当在合理期限内对未完成项目整改完毕。”该约定系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应认定为合法有效。同时，李文辉所购买的房屋位于高层区域，双方存在争议的绿化和围墙的范围主要在阳光城翡丽湾项目的别墅区域之间及东侧，对李文辉正常使用房屋的影响较小。因此，阳光城破坏绿地和扩建别墅区围墙的行为不构成违反合同约定的房屋交付条件的行为。至于李文辉认为讼争房屋存在楼内走道宽度过于狭窄、不符合规划设计要求，房屋大门与防火门距离过近、与消防设备位置冲突，及房屋窗户安装不良、有掉落危险等主张，因该项目已通过消防、竣工、规划等验收，且房屋窗户安装不良等问题可由阳光城公司履行保修义务解决，故本院对李文辉的该项主张不予支持。综上，本院认为阳光城公司拟交付李文辉的房屋于2015年11月25日符合合同约定的交付条件，故李文辉主ＸＸ光城公司向其交付址位于阳光城翡丽湾一期35#楼B梯23层2310室房屋的主张，本院予以支持。2、阳光城公司逾期交付房屋的违约金应当如何计算？因阳光城公司拟交付李文辉的房屋在合同约定的交付期限之前未完全符合交付条件，故应承担逾期交房违约金。《商品房买卖合同》第八条第二款约定：“如果在规定日期内未达上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2、买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）500元违约金。”该条款在本系列案件合同中均有使用，故可认定是阳光城公司为了重复使用而预先拟定，属格式条款；同时，该条款明显减轻了阳光城公司的责任，其未能举证证明其在订立合同时已提请李文辉注意，尽到了提示、说明义务。因此，该《商品房买卖合同》第八条第二款应认定为无效。关于顺延交付的问题，阳光城公司提供了厦门市气象服务中心出具的2013年5月至2014年9月期间的气象资料，认为因异常恶劣天气和高考影响导致不能正常施工的天数达41天。本院认为，阳光城公司虽未能提供施工日志、监理日志佐证其顺延交房的主张，但根据其提供的气象资料并结合讼争工程施工进度、可能影响的时间段等因素，本院酌情按8天予以计算顺延交付房屋的时间。根据合同约定，阳光城公司应于2015年6月30日前将房屋交付李文辉使用，但讼争房屋至2015年11月25日才符合合同约定的交付条件，故阳光城公司应当承担逾期交房的违约责任。具体而言，阳光城公司逾期交房的时间应自约定的交付期限次日即2015年7月1日起计至本院认定符合合同约定交付条件之日即2015年11月25日，共计148天，扣除可顺延交房的8天，共计140天。由于《商品房买卖合同》第八条第二款已认定无效，故有关逾期交房违约金应按照第九条“出卖人逾期交房的违约责任”中“逾期超过90日后，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金”的约定计算。因李文辉已支付的购房款为1035289元，故阳光城公司应向李文辉支付逾期交付房屋的违约金为1035289元×0.03%×140天=43482.14元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、阳光城（厦门）置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向李文辉交付址位于阳光城翡丽湾一期35#楼B梯23层2310室的房屋；二、阳光城（厦门）置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向李文辉支付违约金43482.14元；三、驳回李文辉的其余诉讼请求；阳光城（厦门）置业有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费887元，因适用简易程序，减半收取为443.5元，由被告阳光城（厦门）置业有限公司负担，款限于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 员 张春雷二〇一六年六月十二日代书记员 黄绿洲附：本判决所适用法律条文《中华人民共和国合同法》第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。________________________________________提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。