福建省泉州市鲤城区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0502民初1714号原告：福建省泉州市城市综合开发有限责任公司，住所地泉州市。法定代表人：苏泽煌，经理。委托诉讼代理人：罗金圳、王坤，福建刺桐律师事务所律师。被告：黄建忠，男，汉族，1984年2月24日出生，住泉州市丰泽区。委托诉讼代理人：郑金补，泉州闽南法律服务所法律工作者。原告福建省泉州市城市综合开发有限责任公司（以下简称城市综合开发公司）与被告黄建忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月8日受理后，依法适用简易程序，后于2016年11月9日转为适用普通程序。本院已公开开庭对本案进行了审理。原告城市综合开发公司的委托诉讼代理人罗金圳、王坤，被告黄建忠的委托诉讼代理人郑金补到庭参加诉讼。本案现已审理终结。城市综合开发公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除城市综合开发公司与黄建忠签订的编号为涂门片区2014年租第024号的《房屋租赁合同》；2.判决黄建忠将其向城市综合开发公司承租的位于涂门街中段北××桥××、××、××、××号写字楼腾空并将上述房屋及附属设施设备立即移交给城市综合开发公司；3.判决黄建忠立即向城市综合开发公司支付起诉之前尚欠的租金219000元，及起诉之日起至上述《房屋租赁合同》解除之日止按每月19000元计算的租金，并支付自逾期支付租金之日起至黄建忠实际付清租金之日止，以逾期应支付租金总额日千分之一计算的滞纳金，暂计至起诉之日的滞纳金为53143元；4.判决黄建忠向城市综合开发公司支付从上述《房屋租赁合同》解除之日起至黄建忠实际腾空并交还上述房屋及附属设施设备之日止，按每日1250元计算的逾期腾房占有使用费；5.判决上述房屋的装修残值归城市综合开发公司所有，城市综合开发公司无需返还黄建忠履约保证金19000元；6.判决黄建忠承担本案诉讼费用。事实和理由：原告企业原名福建省泉州市城市综合开发公司，2016年3月31日变更名称至今。城市综合开发公司与黄建忠于2014年4月25日签订一份编号为涂门片区2014年租第024号的《房屋租赁合同》，该《房屋租赁合同》合同约定，黄建忠向城市综合开发公司承租位于涂门街中段北××桥××、××、××、××号写字楼（共四间）作经营使用，租赁期限三年，自2014年5月1日起至2017年4月30日止，租金每月合计19000元，租金按季度结算，黄建忠应于每季度开始的前五日将租金汇入城市综合开发公司指定账户。该合同还约定，若黄建忠逾期交纳租金，每逾期一日，则需按日支付月租金总额3‰的滞纳金，租赁合同解除或终止，依附于房屋的装修不计残值归城市综合开发公司所有，黄建忠不得拆除。若黄建忠在租赁期结束后逾期归还房屋，则应按日向城市综合开发公司支付原日租金双倍的滞纳金作为逾期腾房占有使用费。该《房屋租赁合同》还对双方的其他权利义务关系进行了约定。《房屋租赁合同》签订后，城市综合开发公司按约将涂门街中段北××桥××、××、××、××号写字楼交付给黄建忠使用，但黄建忠自2015年7月起就未按约定向城市综合开发公司支付租金，逾期支付租金应支付的滞纳金也未支付。城市综合开发公司多次向黄建忠催讨租金，但截至起诉之前黄建忠仍欠城市综合开发公司租金219000元。为此，城市综合开发公司向本院提起诉讼。黄建忠辩称，1.黄建忠欠城市综合开发公司租金属实，鉴于目前的经济状况，黄建忠所欠的租金无法一次性支付，恳请分期支付，黄建忠愿意支付租金，继续履行租赁合同；2.城市综合开发公司的第三项诉讼请求中的滞纳金标准偏高；第四、五项诉讼请求没有法律依据，请求法院依法审查。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.城市综合开发公司提交的催缴租金通知函及邮件快递单、状态查询件，真实性本院予以确认，该组证据可以证明城市综合开发公司向黄建忠催缴租金的事实；2.泉计（1993）184号《关于涂门街、新门街、南俊巷、百源路改造工程和八卦沟整治工程的批复》、泉规建字（1993）第346号《关于鲤城区涂门街中段地块旧城改造定点的通知》、《建设用地规划许可证》、泉鲤政（1996）专2号《关于涂门街改造二家开发公司资金运作情况汇报的会议纪要》、涂门街中段改造建设项目移交协议书、《泉鲤政建[1997]33号关于涂门街东段、中段建设工程项目合并管理有关问题专题会议纪要》、泉州市人民政府常务会议纪要（2003）36号、泉建建（2003）9号《泉州市建设局关于落实旧城改造片区房产证办理问题专题会议纪要》，均为复印件，本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：福建省泉州市城市综合开发有限责任公司原名称为福建省泉州市城市综合开发公司，于2016年3月31日变更名称至今。2014年4月25日，城市综合开发公司与黄建忠签订一份合同编号为涂门片区2014年租第024号的《房屋租赁合同》，约定：城市综合开发公司将涂门街中段北××桥××、××、××、××号写字楼（共四间）出租给黄建忠；租赁期限为三年，自2014年5月1日起至2017年4月30日止；黄建忠承租该房屋仅作经营；租金合计为每月19000元；租金按季度结算，黄建忠应于每季度开始的前五日汇入城市综合开发公司指定账户；租赁合同解除或终止，依附于房屋的装修不计残值归城市综合开发公司所有，黄建忠不得拆除；黄建忠拖欠租金连续两个月以上的，城市综合开发公司可以解除合同；黄建忠逾期交纳租金，每逾期一日，则需按日支付月租金总额3‰的滞纳金；租赁期满，黄建忠逾期归还房屋，则按日向城市综合开发公司支付原日租金双倍的滞纳金，还应赔偿因逾期归还给城市综合开发公司造成的经济损失。该合同还就其他相关事项进行了约定。合同签订后，城市综合开发公司依约交付房屋给黄建忠使用，但黄建忠自2015年7月起就未按约定支付租金，截止至2016年7月31日，黄建忠尚欠租金219000元。本院认为，城市综合开发公司与黄建忠签订的《房屋租赁合同》，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。黄建忠未依约支付租金，其行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。城市综合开发公司依合同约定，有权行使单方合同解除权。因此，城市综合开发公司关于解除房屋租赁合同的诉求，合理有据，本院予以支持。合同解除后，黄建忠就丧失了继续占有、使用租赁物的合同依据，因此，城市综合开发公司要求黄建忠腾空并返回诉争房屋的诉求，符合法律规定，本院予以支持。合同解除之前，黄建忠已积欠的租金仍应支付给城市综合开发公司，故，城市综合开发公司要求黄建忠按每月19000元的标准支付至《房屋租赁合同》解除之日止的租金（暂计至2016年7月31日为219000元）符合合同约定及法律规定，本院予以支持。城市综合开发公司主张黄建忠应按照日千分之一支付逾期付款违约金，现黄建忠提出违约金过高的抗辩，城市综合开发公司未提交证据证明其实际损失，其实际损失应认定为违约方逾期给付所造成的资金占用损失。因此，城市综合开发公司主张的日千分之一的违约金标准显然过高，本院予以调整为按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%为宜，城市综合开发公司关于逾期付款违约金的诉讼请求，本院予以部分支持。合同解除后，若黄建忠未立即腾空返还房屋，则将造成城市综合开发公司租金的损失，虽双方约定黄建忠逾期归还房屋应按日向城市综合开发公司支付原日租金双倍的滞纳金，但该违约金标准过高，本院予以调整为按照原租金标准上浮30%为宜（即逾期腾房占有使用费为24700元每月），城市综合开发公司关于逾期腾房占有使用费的诉求，本院予以部分支持。因双方约定租赁合同解除或终止，依附于房屋的装修不计残值归城市综合开发公司所有，故城市综合开发公司主张已形成附合的装修物归其所有，符合合同约定，本院予以支持。城市综合开发公司主张履约保证金19000元无需返还，但合同中并未约定黄建忠违约，履约保证金归城市综合开发公司所有，因此，该履约保证金可以用以抵扣黄建忠尚欠城市综合开发公司的租金及违约金。黄建忠关于其是代表泉州市祥发海鲜酒楼有限公司签订房屋租赁合同，应由泉州市祥发海鲜酒楼承担责任的抗辩，缺乏事实依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、解除福建省泉州市城市综合开发有限责任公司与黄建忠于2014年4月25日签订的合同编号为涂门片区2014年租第024号的《房屋租赁合同》；二、黄建忠应于本判决生效之日起一个月内将涂门街中段北××桥××、××、××、××号写字楼（共四间）腾空返还给福建省泉州市城市综合开发有限责任公司，上述房屋中已形成附合的装修物归福建省泉州市城市综合开发有限责任公司所有；三、黄建忠应于本判决生效之日起十日内向福建省泉州市城市综合开发有限责任公司支付至本判决生效之日止按合同约定计付的租金（至2016年7月31日止欠付的租金为219000元，之后至本判决生效之日止按19000元每月计付），并支付自2015年7月6日起至本判决确定的付款之日止，以每期逾期应支付租金总额为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%的标准计算的违约金；四、黄建忠应按月向福建省泉州市城市综合开发有限责任公司支付自本判决生效之日起至实际腾空返还上述房屋之日止，按每月24700元计算的逾期腾房占有使用费；五、黄建忠已支付给福建省泉州市城市综合开发有限责任公司的履约保证金19000元可用于抵扣上述欠款；六、驳回福建省泉州市城市综合开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5667元，由福建省泉州市城市综合开发有限责任公司负担800元，黄建忠负担4867元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审 判 长  史赠莹代理陪审员  林清波人民陪审员  黄佳玲二〇一六年十二月二十一日书 记 员  王汉杰速 录 员  康青霞民事判决书引用的主要法律条文及执行申请提示一、民事判决书引用的主要法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法(?javascript:SLC（21651,0）?)第一百一十四条(?javascript:SLC（21651,114）?)第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。