浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙01民终5173号
上诉人（原审原告）：吴见升，男，1945年11月22日出生，汉族，户籍地浙江省桐庐县，现住浙江省桐庐县。
委托诉讼代理人：叶志坚、陈强，浙江天册律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：朱叶文，男，1973年11月15日出生，汉族，住浙江省杭州市富阳区。
原审第三人：戴雄斌，男，1978年3月10日出生，汉族，住浙江省杭州市富阳区。
原审第三人：徐海军，男，1979年11月6日出生，汉族，住浙江省杭州市富阳区。
委托诉讼代理人：师兆熙、吕婷，北京盈科（杭州）律师事务所律师。
上诉人吴见升与被上诉人朱叶文、原审第三人戴雄斌、徐海军案外人执行异议之诉一案，不服浙江省杭州市富阳区人民法院（2016）浙0111民初10781号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人吴见升上诉请求：请求依法撤销一审判决，改判支持上诉人吴见升的一审诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由被上诉人朱叶文承担。具体理由如下：1.上诉人吴见升对案涉房屋享有物权，有权要求一审法院中止执行案涉房屋。吴见升与徐海军于2008年5月31日签订的《商品房转让协议》已被生效判决认定有效，因此合同项下案涉房屋的所有权也应当然的得到保护。2.现有证据可相互印证证明吴见升已实际向徐海军支付了180万元购房款。吴见升在2008年6月5日时已经依法享有该笔利息债权，有权要求徐海军及时履行还款责任。根据《债权转让及续借协议》，可见案涉债权转让浙江金达担保有限公司及徐海军完全知晓且认可，是各方当事人的合意，是真实意思表示，且未损害第三人的利益，应当是合法有效受到保护的，吴见升有权以个人名义享有该债权，并要求该债务的担保人浙江金达担保有限公司的法定代表人徐海军承担还款义务。吴见升与徐海军之间“以房抵债”是一种合法的民商事行为，符合法律规定，亦符合各方真实意思表示，应得到法院的认可。3.上诉人吴见升对案涉房屋享有合法权益，产生阻却案涉房屋强制执行的效力，吴见升对案涉房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，已经可以达到阻却一审法院中止强制执行的效力。综上，一审法院认定事实错误，适用法律不当，损害了上诉人吴见升的合法权益，一审判决应予撤销。
被上诉人朱叶文向本院提交书面答辩意见称：1.我们认为本案“以房抵债”的事实不存在。因为吴见升与徐海军签订案涉《商品房转让协议》时，吴见升未取得相关的利息债权，吴见升的利息债权发生于2010年5月15日《债权转让及续借协议》中对徐海军的担保债权，而吴见升却在2008年6月5日就出具了案涉房款的收条。换言之，徐海军是在未发生任何债务的情况下，向吴见升出具了收条。这表明所谓的案涉房屋转让及支付房款的行为完全是虚构的。对此，一审判决对吴见升并不存在向徐海军支付案涉房屋对价事实的认定是正确的。2.我们承认吴见升曾替徐海军支付部分案涉房款的事实，但吴见升在此仅取得了徐海军的借款债权，并没有取得对案涉房屋的所有权。目前案涉房屋的产权仍在徐海军名下，因此案涉房屋产权仍属于徐海军，吴见升主张其对案涉房屋具有产权并提出执行异议，是不能成立的。3.鉴于吴见升对徐海军享有的权利，与朱叶文一样仅享有普通债权，并不存在任何的抵押权或者其他任何物权，因此吴见升认为其享有优先权也是不能成立的。4.吴见升与徐海军的房屋买卖合同没有经过预告登记，未经房屋管理部门备案登记，因此吴见升仅享有对徐海军交付房屋的请求权，按照债权相对性原理，吴见升取得的债权不能对抗第三人。5.相关法院判决案涉房屋买卖合同的有效性并不能改变案涉房屋目前的产权，吴见升与徐海军不能因为签订案涉房屋买卖协议就直接取得案涉房屋的所有权，表征不动产物权的形式是产权登记，目前案涉房屋并没有登记或备案在吴见升名下，吴见升据此主张其对案涉房屋所有权，显然是不能成立的。综上，朱叶文认为吴见升不是案涉房屋所有人或者备案登记人，吴见升以其享有的债权对案涉房屋所有权提出执行异议不成立。朱叶文认为一审判决是正确的。
原审第三人徐海军答辩称：对上诉人吴见升与徐海军之间的商品房买卖合同是认可的，包括利息180万元徐海军用案涉房屋抵债的事实也是认可的。
原审第三人戴雄斌未答辩。
吴见升向一审法院起诉请求：不得执行位于杭州市××花园××单元××室的房产。后吴见升又向一审法院增加诉讼请求：请求确认位于杭州市××花园××单元××室的房产权利属吴见升所有。
一审法院认定事实：一、杭州市上城区人民法院作出（2016）浙0102民初3065号判决书，认定：1、2007年6月7日，徐海军与浙江滨江建设有限公司签订商品房买卖合同（合同编号为2007预918380）一份，约定：徐海军向浙江滨江建设有限公司购买杭州市上城区×室房屋，合同价为1034536元，合同签订之日徐海军支付首付款414536元，剩余房款以按揭形式向中国建设银行股份有限公司浙江省分行贷款620000元，借款期限为2007年8月13日至2017年8月13日。2007年8月17日，徐海军就上述商品房购买事宜向杭州市房产管理局办理了杭州市预售商品房抵押登记备案证明的预告登记。2008年5月31日，吴见升与徐海军签订《商品房转让协议》一份，约定：徐海军将其购买的杭州市上城区×室房屋转让给吴见升，该房总价为1800000元，包括该房现状的粗装修及房内的家具和家用电器等；按上述价格一次性付清。该房于2008年12月30日交付对方；因该房在银行有按揭贷款，并尚未办理好房屋三证，吴见升同意徐海军在2009年5月31日前还清该房屋的银行按揭贷款，徐海军必须在2008年12月31日前办理好该房屋的三证，并协助吴见升办理好该房屋的过户手续，徐海军办理三证的有关费用由徐海军承担，徐海军过户到吴见升办理三证的有关费用由吴见升承担；双方在本协议履行过程中，如有违约，违约方应承担相应的违约责任，违约金按5％，由违约方支付；双方还对其他事项进行了约定。同年6月5日，徐海军向吴见升出具收条一份，其上载明：“今收到吴见升购买×室房款壹佰捌拾万元整。”同年11月，徐海军将案涉房屋交给吴见升使用。案涉房屋的按揭贷款继续由徐海军支付，后徐海军无力偿付按揭贷款，中国建设银行股份有限公司浙江省分行起诉至杭州市江干区人民法院，该院于2015年6月20日作出（2015）杭江商外初字第2号民事判决书，判决：“一、徐海军应归还中国建设银行股份有限公司浙江省分行借款本金人民币287133.18元及利息、罚息人民币21157.22元(暂计算至2014年10月16日止。此后利息及罚息按中国人民银行规定及合同约定计算至本院判决确定的履行之日止)，合计人民币308290.40元，于本判决生效之日起十日内付清；二、徐海军应支付中国建设银行股份有限公司浙江省分行律师费人民币5000元，于本判决生效之日起十日内付清；三、浙江滨江建设有限公司对上述徐海军应付债务承担连带清偿责任；四、中国建设银行股份有限公司浙江省分行对徐海军所有的位于杭州市××花园××单元××室房屋享有优先受偿权。”该判决生效后，案涉房屋的按揭贷款于2016年5月5日结清。2016年6月14日。吴见升向浙江滨江建设有限公司支付357509.56元。诉讼过程中，浙江滨江建设有限公司向本院出具说明一份，其上载明：“一、案涉×室房屋确认登记在我公司名下，我公司不主张权利，该房屋系徐海军自我公司处购买；二、该房屋过户至徐海军名下的条件已成就，我公司同意将该房屋过户至徐海军名下；三、如果需要将案涉房屋过户至吴见升名下时需我公司配合，我公司愿意进行配合，但过户过程中产生的费用由吴见升、徐海军自行承担，与我公司无关；四、关于本案我公司不参加诉讼，尊重法院判决。”2、另查明，吴见升曾于2015年3月12日为与徐海军、案外人浙江金达担保有限公司、徐生坤债权转让合同纠纷一案，起诉至浙江省桐庐县人民法院。该院于2015年11月9日作出（2015）杭桐商初字第521号民事判决书。该判决查明：“2008年6月5日，以浙江金达担保有限公司为借款方（乙方）、宁国市富宁房地产开发有限公司为出借方（甲方）、徐海军为保证方（乙方）签订借款及保证协议一份，该协议载明：借款金额600万元，借款期限12个月”，“2010年5月15日，以浙江金达担保有限公司为借款方（乙方）、宁国市富宁房地产开发有限公司为出借方（甲方）、徐海军为保证方（丙方）、吴见升为受让方（丁方）签订债权转让及续借协议一份，该协议载明：乙方已归还甲方本金300万元及支付了至2010年4月5日止的利息，尚欠本金300万元未归还。现吴见升受让宁国市富宁房地产开发有限公司对浙江金达担保有限公司享有的300万元债权本息及附属权利，月利率为2.5％，还款期限为2010年7月30日止。”庭审中，吴见升、徐海军一致确认，案涉房屋购房款1800000元系双方约定的上述6000000元借款第一年的利息，便用第一年的利息折抵该房屋的购房款，故徐海军于2008年6月5日出具收条一份。3、还查明，案涉位于杭州市上城区×室房屋于2013年9月29日被杭州市淳安县人民法院查封，查封文件为（2013）杭淳执民字第934号，查封期限自2013年9月29日至2015年9月28日；于2016年8月15日被杭州市富阳区人民法院查封，查封文件为（2013）杭商执民字第1783号，查封期限自2016年8月15日至2019年8月14日；于2016年8月18日被一审法院查封，查封文件为（2016）浙0102民初3065号即本案，查封期限自2016年8月18日至2019年8月17日。吴见升于2016年对杭州市富阳区人民法院查封案涉房屋提出执行异议，该院于2016年11月15日作出（2016）浙0111执异25号民事裁定书，驳回吴见升的异议请求。二、涉案房产为办公用房，非住宅，至今仍登记在浙江滨江建设有限公司名下，徐海军购买该房产时办理了预告登记，吴见升签订房屋转让协议起到目前未办理预告登记。三、吴见升在庭审中确认案涉购房款180万元为2008年6月5日至2009年6月4日浙江金达担保有限公司欠宁国市富宁房地产开发有限公司借款利息，徐海军为担保人。四、一审法院另查明：朱叶文与戴某、徐海军民间借贷纠纷一案，该院于2012年8月16日以（2012）杭富商初字第1660号民事裁定书在诉讼保全中轮候查封了徐海军向浙江滨江建设有限公司购买的位于杭州市××花园××单元××室的房产，查封期限为2012年8月16日至2014年8月15日。2016年8月15日，该院以（2013）杭富执民字第1783号执行裁定书，轮候查封了上述房产，查封期限为三年。五、宁国市富宁房地产开发有限公司股东为杭州旺达投资有限公司、杭州鑫城房地产开发有限公司。杭州鑫城房地产开发有限公司股东为吴某1、吴某2、吴某3、吴见升，2010年12月10日变更为吴桂香、吴某2、吴某3、吴见升。2016年12月23日，杭州旺达投资有限公司（变更后名称杭州久旺实业有限公司）出具证明：富宁公司出借给浙江金达担保有限公司借款600万元债权在2008年6月分红时己归杭州鑫城房地产开发有限公司享有。2016年12月23日，吴某1、吴某2、吴某3、吴见升、吴桂香出具情况说明：杭州鑫城房地产开发有限公司分得612万元（其中包括富宁公司出借给浙江金达担保有限公司借款600万元），同意归属于吴见升享有。吴见升和吴桂香系夫妻，吴某1、吴某2、吴某3系吴见升之女。
一审法院认为，本案的争议焦点是：一、吴见升对涉案房屋是否享有物权。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让或消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，涉案房屋至今仍登记在浙江滨江建设有限公司名下，未办理变更登记，第三人徐海军对涉案房屋不享有物权，仅享有房屋买卖合同意义上的债权。徐海军与吴见升签订房屋转让协议，其转让的标的不是房屋所有权，而是房屋买卖合同中所享有的权利和义务，故吴见升同样不享有涉案房屋的物权。二、执行涉案房屋是否影响吴见升生存权问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、第三十条突破一般的物权所有权规则，给予特定债权人优先于一般债权特殊保护，目的在于平衡市场交易秩序中特定债权人的生存利益和一般债权人利益，赋予符合法定情形的特定债权以优先于一般债权的特殊保护，特定债权人的其他一般性债权并不受上述条款规定保护。本案中，涉案房屋性质为办公用房，非住宅，徐海军与吴见升间的房屋转让行为属商事行为，执行该房屋并不涉及吴见升生存权问题。三、内部约定未经公示是否具有对抗案外第三人的法律效力。《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定：金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。依法预告登记，受物权法等法律规则调整，具有对外公示效力，进而具有对抗案外第三人的法律效力，反之，则不具有对抗案外第三人的法律效力。本案中，徐海军与吴见升间签订房屋转让协议属其内部约定，未办理预告登记，不具有对外公示效力，进而也丧失了对抗案外第三人的法律效力，故吴见升所享有的房屋买卖合同中权利不能作为特定债权优先于一般债权给予特殊保护。四、现有证据是否足以认定吴见升己实际支付180万购房款问题。吴见升提出实际支付180万购房款的主张，依据并不充足，无法采信。理由是：1、2008年6月5日出具的收条达不到己实际支付180万购房款的证明目的，因出具收条前后合理时间内并未实际交付该款项。2、吴见升在庭审中提出案涉购房款180万元为2008年6月5日至2009年6月4日浙江金达担保有限公司欠宁国市富宁房地产开发有限公司借款利息，徐海军为担保人的主张，该利息如果存在，吴见升享有该利息债权的依据也不足。首先，该利息是浙江金达担保有限公司欠宁国市富宁房地产开发有限公司借款利息。其次，缺乏宁国市富宁房地产开发有限公司将该利息债权转让给吴见升个人的依据，虽然吴见升提供了宁国市富宁房地产开发有限公司股东之一杭州旺达投资有限公司的证明及杭州鑫城房地产开发有限公司股东出具的情况说明，但这是公司内部股东对公司财产分配所作约定，对外并无拘束力，公司作为有独立人格的法人，对外应以公司的名义进行民事活动，故公司内部股东间的约定，不能作为公司将债权转让给吴见升个人的依据。最后，该利息债权应直接由徐海军个人承担的证据同样不充足。3、吴见升提出以房抵债的主张难成立。因房屋转让协议签订及收条出具时间为2008年6月5日，而利息按吴见升说法为2008年6月5日至2009年6月4日间利息，即该利息债权产生的截止时间为2009年6月4日，房在前，债在后，顺序颠倒，不符合一般的逻辑认知。4、该利息债权是否结清存疑。2010年5月15日签订的债权转让及续借协议中明确载明浙江金达担保有限公司已归还宁国市富宁房地产开发有限公司本金300万元及支付了至2010年4月5日止的利息，尚欠本金300万元未归还，而其后又提出尚欠2008年6月5日至2009年6月4日间利息180万元，前后矛盾。5、杭州市上城区人民法院作出（2016）浙0102民初3065号判决书中对该利息180万元仅将吴见升和徐海军的陈述内容作了客观描述，并未作出明确认定。综上，一审法院认为，吴见升不享有涉案房屋物权，经该院释明后仍拒绝撤回要求确认位于杭州市××花园××单元××室的房产权利属吴见升所有的诉讼请求，其诉讼请求应予驳回；执行涉案房产不涉及吴见升的生存权，徐海军与吴见升间的内部约定，又不具有对抗案外第三人的法律效力，不能作为特定债权优先保护且又无法认定已实际支付了180万元购房款，故该院对涉案房产予以查封和执行并无不当，吴见升要求不得执行位于杭州市××花园××单元××室的房产的诉讼请求，本院不予支持。第三人戴雄斌、徐海军经该院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自行放弃民事诉讼权利。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第十五条、第二十条第一款，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、第三十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项规定，于2017年6月12日作出判决：驳回原告吴见升的诉讼请求。本案受理费21000元，由原告吴见升负担。
本院二审期间，上诉人吴见升提交下列证据：证据一、浙江省富阳市人民法院于2013年1月14日作出（2012）杭富初字第1660号民事判决书复印件一份，证明徐海军作为担保人与本案朱叶文发生争议的时间是2012年8月。证据二、杭州市上城区人民法院于2011年3月23日作出（2011）杭上民初字第30号民事裁定书以及协议书，同样由杭州市上城区人民法院于2014年8月7日作出（2014）杭上民初字第876号民事裁定书，上述民事裁定书及协议书是对一审提交的证据14作一补强，证明吴见升在2011年、2014年就要求徐海军办理房产过户进行过两次起诉，其中的2011年和解协议书中已经明确房款已付清，该协议书的时间早于朱叶文与徐海军之间发生争议的时间。
被上诉人朱叶文对以上证据质证如下：对证据一真实性、合法性均无异议，对朱叶文与徐海军发生争议的时间是2012年8月没有异议。对证据二真实性、合法性均无异议，但对上诉人吴见升的证明目的有异议，180万利息作为购房款抵押是虚构，合同签订时间与以借款利息作为购房款的时间，两者是不对应的，杭州市富阳区人民法院作出（2016）浙0111民初10781号民事判决书对此已经非常明确。
原审第三人徐海军对上诉人吴见升提交上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。
被上诉人朱叶文、原审第三人徐海军、戴雄斌未向本院提交证据。
本院对上述证据认证意见如下：鉴于上诉人吴见升提交的上述证据系法律文书，故对其真实性、合法性予以确认；但上述证据并不能达到吴见升已经付清案涉房款180万元的证明目的。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，予以确认。
本院根据上诉人吴见升的上诉请求和被上诉人朱叶文的答辩意见归纳本案二审的争议焦点为：上诉人吴见升对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。
本院认为：本案中上诉人吴见升主张案涉房款的交付系原审第三人徐海军以“以房抵债”的形式予以履行。根据吴见升在一审中提交的证据显示：收款人署名为徐海军的《收条》中载明收到吴见升案涉房款180万元，该《收条》落款时间为2008年6月5日；同时吴见升在一审中提交的《债权转让及续借协议》出具时间为2010年5月15日，吴见升以此主张其对徐海军享有债权。按照吴见升的以上主张，吴见升在2010年5月15日才对徐海军享有债权，而吴见升在尚未取得徐海军债权的2008年6月5日，徐海军即采用“以房抵债”的方式向吴见升归还了尚未发生的债务，对此吴见升不能作出合理解释。虽吴见升一审中提交了杭州市上城区人民法院（2016）浙0102民初3065号民事判决，该判决查明事实部分表述为“庭审中，吴见升、徐海军一致确认，案涉房屋购房款180万元系双方约定的600万元借款第一年的利息，便用第一年的利息折抵案涉房屋的购房款”，此系该判决对吴见升、徐海军当事人陈述的客观转述，而非属于该判决的事实认定部分，故该判决并不能达到吴见升已经向徐海军支付案涉房款180万元的证明目的。上诉人吴见升认为其已经实际向徐海军支付180万元购房款的上诉理由，依据不足，本院不予采信。
综上所述，上诉人吴见升主张停止对位于杭州市××花园××单元××室的房产的执行，本院不予支持。吴见升的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费21000元，由吴见升负担。
本判决为终审判决。
审判长 钱 晴
审判员 寿俊峰
审判员 朱 梅
二〇一七年九月七日
书记员 俞 戈