广东省台山市人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0781民初2460号原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司台山分公司。住所地：台山市台城沙岗湖开发区。负责人：李长江，该分公司总经理。委托诉讼代理人：周丽，广东志信律师事务所律师。被告：陈思敏，男，1984年9月27日出生，住广东省江门市蓬江区，原告广东碧桂园物业服务股份有限公司台山分公司（以下简称“碧桂园台山分公司”）与被告陈思敏物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月14日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告碧桂园台山分公司的委托诉讼代理人周丽到庭参加诉讼，被告陈思敏经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园台山分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业服务费24283.2元（计至2017年7月止）；2.判令被告支付违约金19711.5元（计至2017年7月止按39422.99元减半收取）；3、本案受理费由被告承担。事实和理由：被告于2013年12月19日与台山市碧桂园房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》和《补充协议书》，购买台山市碧桂园XXX商品房，合同约定的交楼期限为2013年12月19日，被告在签订上述合同的当天还与原告签订了《台山市碧桂园前期物业服务协议》将该商品房交由原告进行物业管理，并约定被告每月应交物业服务费为612.08元，交费时间从2014年1月1日起，逾期按每日5‰缴纳违约金。逾期后，被告并没有依合同约定办理收楼手续也没有向原告交纳物管费，在开发商向其发出收楼通知后，原告也多次通知其前来交纳管理费，但被告均不理会。自2014年1月1日至2017年7月止被告已拖欠物业服务费24483.2元、违约金39422.99元未交纳。因考虑到原被告之间的服管关系，在全额收取服务费后，对违约金可减半收取。为保障自身合法权益，特诉至法院，请求法院依法支持上述请求。被告陈思敏没有答辩。原告碧桂园台山分公司围绕诉讼请求依法提交了证据，被告陈思敏无正当理由拒不到庭，视为自愿放弃举证、质证的权利。下列证据，经查证属实，本院予以确认并在卷佐证：原告碧桂园台山分公司提供的《营业执照》、《收楼通知书》、《台山碧桂园前期物业服务协议》、《商品房买卖合同》、《补充协议书》、《台山碧桂园应收未收欠费名单》、《告知函》、《欠费明细》。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月19日，原告碧桂园台山分公司与被告陈思敏签订《台山碧桂园前期物业服务协议》，约定被告陈思敏已购买的由台山市碧桂园房地产开发有限公司负责开发建设的台山碧桂园商品住宅区中的xxx房屋交付后由原告碧桂园台山分公司提供物业管理服务，被告陈思敏交纳的物业服务费标准按该物业的房屋建筑面积（建筑面积是指该物业的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和）每月每平方米1.5元及花园面积每月每平方米0.4元计收。该物业的房屋建筑面积为304.97平方米，花园面积为386.54平方米，按上述计算方式、标准，被告陈思敏应按612.08元/月向原告碧桂园台山分公司缴交物业服务费。被告陈思敏应自商品房买卖合同约定的该物业交付之日起，且不论其是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。原告碧桂园台山分公司采用银行代收代缴的方式收取物业服务费，扣费时间为公历每月10日（节假日或系统原因顺延），被告陈思敏应在扣费时间前保证交费账户存有足够金额以备扣费。被告陈思敏或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金。该协议还对其他权利义务作出了约定。2013年12月19日，被告陈思敏对其购买的上述房屋收楼后，原告碧桂园台山分公司据此要求被告陈思敏每月支付物业服务费612.08元（304.97平方米×1.5元+386.54平方米×0.4元）。协议签订后，被告陈思敏交纳了2014年4月份物业服务费200元，欠4月份物业服务费412.08元；从2014年5月1日起未支付物业服务费，至2017年7月31日止尚欠23871.12元（612.08元/月×39个月）。2014年4月至2017年7月共欠物业服务费24283.2元。经征询原告碧桂园台山分公司意见，其表示请求被告支付违约金19711.5元（计至2017年7月止按39422.99元减半收取），变更为每月分别以物业服务费612.08元为基数，均按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算，从每月11日起计至实际付清款项之日止。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。原告碧桂园台山分公司与被告陈思敏签订的《台山碧桂园前期物业服务协议》，是当事人在自愿基础上协商一致的结果，是双方当事人真实的意思表示，内容合法，手续完备，是有效合同，依法应受法律保护。合同签订后，原、被告双方均应按照合同约定履行各自义务。原告碧桂园台山分公司已经依约向被告陈思敏提供物业管理服务，但被告陈思敏未按照约定如期交纳物业服务费。根据查明的事实，被告陈思敏从2014年4月起至2017年7月止尚欠原告碧桂园台山分公司物业服务费24283.2元未予支付，本院对此依法予以确认。被告陈思敏无正当理由拖欠原告碧桂园台山分公司物业服务费属违约，应承担继续履行合同，并赔偿损失的违约责任。因此，原告碧桂园台山分公司诉请被告陈思敏支付从2014年4月起至2017年7月止的物业服务费合共24283.2元，理据充分，依法予以支持。关于逾期付款违约金计算的问题，鉴于被告陈思敏拖欠原告碧桂园台山分公司物业服务费的行为已构成违约，根据《台山碧桂园前期物业服务协议》第十五条“物业服务费按约定由甲方（即被告陈思敏）交纳，若甲方与该物业使用人约定由该物业使用人交纳的，从其约定，若该物业使用人逾期交纳，甲方负连带责任。甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金；情节严重的，乙方（即原告碧桂园台山分公司）可依法向人民法院起诉”的约定，被告陈思敏应从逾期之日起（即每月11日）每日按应付物业服务费的5‰交纳逾期付款违约金。《台山碧桂园前期物业服务协议》约定逾期付款违约金每日按欠物业管理费5‰计收，即此原告起诉请求减半收取，明显过分高于中国人民银行同期同类贷款基准利率。原告碧桂园台山分公司表示将违约金的计算标准以每月分别以所欠物业服务费为基数，均按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%标准计算，从每月11日起计付至实际付清款项之日止。这是原告自由处分其自身实体权利的行为，并不违反法律规定，依法予以准许。故原告碧桂园台山分公司诉请被告陈思敏支付逾期付款违约金从2017年4月起至2017年7月止每月分别以所欠物业服务费为基数，均按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%标准，从每月11日起计付至实际付清款项日止，理据充分，依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第五项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：被告陈思敏应于本判决生效之日起十日内向原告广东碧桂园物业服务股份有限公司台山分公司支付2014年4月起至2017年7月止的物业服务费24283.2元及逾期付款违约金（其中2014年4月所欠物业服务费相应的违约金以412.08元为基数，2014年5月至2017年7月每月所欠物业服务费相应的违约金分别以612.08元为基数，均按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%标准，从每月11日起计付至实际付清款项之日止）。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费900元，由被告陈思敏负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  甄治尧人民陪审员  陈灿欢人民陪审员  陈妙贞二〇一八年一月二十二日书 记 员  伍曼仪