贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔26民终2153号上诉人(一审被告）：贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司。统一社会信用代码：9152263158068812X4。地址：贵州省黎平县德凤街道五开北路侗族风情园。法定代表人：叶秀，董事长。委托诉讼代理人：顾崇罡，贵州全红律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：龙成姣，女，苗族,1979年10月29日出生，住贵州省黎平县，被上诉人（一审原告）：肖光钟,男,侗族,1975年4月7日出生,住贵州省黎平县，上诉人贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司因与被上诉人龙成姣、肖光钟商品房预售合同纠纷一案，不服黎平县人民法院（2017）黔2631民初889号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项；2.改判支持被上诉人逾期交房和逾期交付转移登记文书违约金之和不超过8842.58元；3.驳回被上诉人的其他诉讼请求。事实和理由：一、本案商品房转移登记的相关文书没有按照约定时间交付，有上诉人客观上不能预知、不能克服的原因，对此上诉人没有过错，具有免责理由。上诉人的义务是向权属登记中心递交《商品房买卖合同》、《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》、备案等相关材料，即可以认定上诉人办理房屋初始登记和转移登记的协助义务已经履行完毕，从上诉人提交的证据材料中足以证明上诉人在合同约定的时间内进行初始登记和转移登记相关工作，已经备齐了相关证明文件。被上诉人至今并未向上诉人出具授权委托书也未填写《黎平县土地房屋登记申请书》，也没有联系上诉人协助办理商品房所有权转移登记手续。即便出现逾期交付房屋转移登记文书的结果，也是双方的原因造成。二、即使上诉人逾期交付办理商品房转移登记的相关文书给被上诉人，一审法院判决上诉人承担逾期交房违约金6672元和逾期办理房屋转移登记违约金11303元，明显过高，计算违约金的起算时间不当。即使上诉人存在逾期交房，请求根据被上诉人因此实际受到损失的时间，调减逾期办理转移登记文书的违约金。逾期交房和逾期办理转移登记相关文书两项违约金之和不能超过被上诉人实际受到损失的30%。综上所述，上诉人不存在逾期交房，一审判决的违约金总额为17975元没有事实依据，也明显过高。请求支持上诉人的上诉请求。被上诉人龙成姣、肖光钟未答辩。一审原告龙成姣、肖光钟向一审法院起诉请求：1、依法判决被告继续履行《商品房买卖合同》，将验收合格的商品房交付给原告，并赔偿逾期交付商品房违约金人民币29419.18元给原告；2、依法判决被告继续履行《商品房买卖合同》将商品房转移登记给原告，并赔偿逾期转移登记商品房违约金人民币24927.14元给原告；3、依法判决被告在30日内将验收合格的商品房交付给原告，被告必须协助原告办理不动产权证。一审法院认定事实：2015年7月20日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告侗族风情园20幢1单元5层2号商住房，建筑面积为113.48平方米、房屋总价款为368203元，合同约定交房日期为2015年3月31日前，出卖人承诺于2015年7月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理转移登记的有关文书交付给买受人。经本院第二次庭审审查，原被告双方认可在签合同时有笔误，交房日期应为2016年3月31日，交付转移登记的有关文书时间应为2016年7月30日。原、被告签订《商品房买卖合同》第十二条约定逾期交房责任，逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交房期限届满之日起至实际交付房屋时止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款0.1‰的违约金。原告于2016年9月30日自已将房门锁更换，入住该房屋，双方至今未办理房屋交接手续。被告至今未交付办理商品房转移登记的有关文书给原告。原告于2017年6月7日向本院起诉，要求逾期交房违约金和逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的截止日期为2017年6月7日。原告请求：1、依法判决被告继续履行《商品房买卖合同》，将验收合格的商品房交付给原告，并赔偿逾期交付商品房违约金人民币29419.18元给原告；2、依法判决被告继续履行《商品房买卖合同》将商品房转移登记给原告，并赔偿逾期转移登记商品房违约金人民币24927.14元给原告；3、依法判决被告在30日内将验收合格的商品房交付给原告，被告必须协助原告办理不动产权证。4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，应继续履行，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。合同签订时，原、被告双方就房屋价款、交房时间、办理房屋产权证等事项均作了明确约定。合同签订后，原告按照合同约定已全部交付了房款，但被告却未能在约定的期限内交付房屋及交付办理房屋转移登记的有关文书给原告，导致原告未能如期收房，未能按时办理商品房所有权登记证书，显然已经违约，理应承担违约责任。被告称造成逾期办证的主要原因是供电部门无法解决开发项目的供电问题，政府没有能够按照原约定和计划完成征地、拆迁和征收集体土地开发建设“侗族风情园”商品房的附属配套公共设施用地，导致小区消防通道延迟验收，系不可抗力应予以免责的意见，其理由不充分，本院不予支持。故对原告请求被告按照约定支付逾期违约金的诉讼请求，本院予以支持。按照合同约定，被告逾期交房，按日支付从约定交房日届满次日起按全部已付房款的0.1‰支付违约金，被告逾期交付房屋时间应当从约定的时间2016年3月31日的次日起至原告换锁接收房屋2016年9月30日止。原告诉称原告入住该房屋是原告自行换锁入住，被告未有与原告办理交房手续不算交房的意见，本院不予采纳，本院认定交房时间为2016年9月30日。逾期天数为180天，逾期违约定为368203元×0.1‰∕天×180天＝6627元，原告请求多出部份本院不予支持。被告辩称逾期办证并没有给原告造成实际损失且违约金过高，请予以酌情调整的意见，本院认为，在本案中，被告逾期办理商品房转移登记的有关文的违约金为日0.1‰，并非过高，且被告未提交证据证明，故对被告的辩解意见本院不予采纳。关于违约金计算的截止日期问题，依照《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》《城市房屋权属登记管理办法》的相关规定，办证是出卖人、买受人和房产权证登记机关相互协作、互相衔接的过程。开发商领取初始权属证书或收件单时具备了办证条件，并向买受人发出通知之日起，开发商即完成其办证义务，但被告至今未将办理商品房转移登记的有关文交付给原告。现原告请求被告支付逾期办证违约金的截止时间为2017年6月7日，本院予以支持。被告逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金时间为2016年8月1日至2017年6月7日，逾期天数为307天，逾期违约金为368203元×0.1‰∕天×307天＝11303元。原告请求多出部份本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、原、被告继续履行双方签订的《商品房买卖合同》。二、被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在本判决生效后30日内支付原告龙成姣、肖光钟逾期交房违约金6627元。三、被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在本判决生效后30日内交付商品房转移登记的有关文给原告龙成姣、肖光钟，协助原告办理商品房产权转移登记，并支付逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金11303元给原告龙成姣、肖光钟。三、驳回原告龙成姣、肖光钟的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1158元，减半收取579元，由被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司负担300元，原告龙成姣、肖光钟负担279元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：本案二审争议焦点：1.上诉人未按合同约定期限交付房屋和交付办理商品房转移登记相关文书是否因不能预知、不能克服的原因引起，是否应当免除上诉人的责任；2.一审判决上诉人承担逾期交房违约金和逾期交付办理商品房转移登记相关文书的违约金是否恰当，计算的违约金是否过高。1.关于上诉人未按合同约定期限交付房屋和交付办理商品房转移登记相关文书是否因不能预知、不能克服的原因引起，是否应当免除上诉人的责任问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条规定：“合同成立后客观情况发生了当事人在合同订立时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方明显不公或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院根据公平原则，并结合案件实际情况确定是否变更或者解除。”《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条规定：“本法所称的‘不可抗力’，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”本案中，上诉人与被上诉人是平等主体之间约定完成合同义务的商业行为。上诉人在订立《商品房买卖合同》时对合同履行的各种风险已经明知，且应当预见交房和办理有关房屋权属证书时可能存在的障碍，并采取加快施工及采取其他预防措施解决，这是上诉人在经营中自己应当协调处理的事务，属于商业风险情形，而不是合同签订之后才发生的不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，不能把在房地产开发中应当由上诉人自己处理的事务及应当承担的责任转嫁给被上诉人承担，故不适用情势变更的原则，也不符合不可抗力的法定条件，对上诉人提出的上诉理由，本院不予采纳。2.关于一审判决上诉人承担逾期交房违约金和逾期交付办理商品房转移登记相关文书的违约金是否恰当，计算的违约金是否过高的问题。根据《商品房买卖合同》约定，上诉人应当于2016年3月31日前向被上诉人交付房屋，上诉人未能在合同约定的期限内向被上诉人交付房屋，构成违约，应当承担违约责任。合同约定逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止按日支付全部已付房价款万分之壹的违约金，该约定未违反法律规定，而且约定并未过高，上诉人请求调减，本院不予支持。因此一审判决根据合同约定的标准和被上诉人自行入住房屋的时间，计算上诉人应支付的逾期交房违约金，于法有据，本院予以维持。根据合同约定，上诉人应当于2016年7月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金。上诉人至今未取得商品房所有权初始登记，亦未将办理商品房转移登记的有关文书交付给被上诉人，构成违约，应承担违约责任。双方合同约定的违约金未违反法律规定，并未过高，一审判决根据合同约定判决上诉人承担逾期交付办理商品房转移登记相关文书的违约金，符合法律规定，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1158元，由上诉人贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 琴审判员 杨再幸审判员 龙 恺二〇一七年十二月二十九日书记员 赵艳萍