江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏07民终610号
上诉人（原审被告）：东海县金鼎融资担保有限公司，住所地东海县牛山街道西双湖壹号商铺2-105。
法定代表人：陶明甫，经理。
委托诉讼代理人：武建，江苏尚扬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：蔡军,男，1967年8月15日生，汉族，住东海县。
委托诉讼代理人：王绍典，东海县安峰法律服务所法律工作者。
原审第三人：李锁住，男，1983年7月29日生，汉族，住东海县。
上诉人东海县金鼎融资担保有限公司（以下简称金鼎公司）因与被上诉人蔡军、原审第三人李锁住执行异议之诉纠纷一案，不服江苏省东海县人民法院（2016）苏0722民初3999号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月2日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人金鼎公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或驳回被上诉人的诉讼请求。判决被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：一、被上诉人与第三人之间不存在真实、合法的房屋转让关系。二、一审认定被上诉人自2012年2月起一直居住或使用涉案房屋证据不足。三、本案被上诉人并未付清房款，被上诉人一直以李锁住名义偿还银行按揭贷款，只是基于双方的协议分期支付的对价，房款并未实际付清。四、本案涉案房产并非由于登记机关、第三人的原因等客观障碍造成，而是因为被上诉人未付清房款，不具备办理产权过户手续条件，完全是买受人原因造成未过户。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请二审法院依法查明事实，依法维护上诉人的合法权益。
被上诉人蔡军辩称：一审法院认定事实正确。2012年2月李锁住将涉案房屋卖给被上诉人，被上诉人一直居住至今。上诉人是2013年才起诉李锁住，原审法院2014年10月10日才向李锁住发执行通知书。2016年3月18日原审法院才裁定查封涉案房屋。诉争房屋的银行贷款尚未结清未能过户，期间被上诉人对房屋装修并办按揭贷款，定期还贷，缴纳水电费等。原审法院适用法律正确，被上诉人取得涉案房屋所有权，请求驳回上诉。
蔡军向一审法院起诉请求：停止对东海县牛山镇利民西路9号弘达花园2-2-902室房产的强制执行，并解除查封，诉讼费由金鼎公司承担。
一审法院认定事实：2008年4月22日，第三人与连云港弘达房地产开发有限公司签订一份《商品房买卖合同》，购买东海县牛山镇弘达花园2号楼2单元902室房产，单价2300元/㎡，房屋总价款521134元，首付157134元，余款办理银行按揭贷款。
一审法院另查明，2012年2月1日，第三人将涉案房屋转让给蔡军，并出具一份《转让书》，内容如下：“转让书同意将弘达花园902室房子转让给蔡军，转让费3000元/㎡，按实际平方算账。出让人：李锁住2012.2.1。”同年7月8日，双方结算后，第三人在其身份证复印件上向蔡军出具一份收条，内容如下：“收条今收到蔡军弘达花园2号楼2单元902室房款叁拾伍万柒仟贰佰伍拾玖元（357259.-），余欠房贷余额叁拾贰万壹仟玖佰肆拾壹元（321941.-）由蔡军还工行贷款。李锁住2012.7.8。”后第三人将购房合同原件交与蔡军，蔡军从第三人处收房后对房屋进行装修，并入住使用。2013年9月19日，蔡军与燃气公司签订供气合同。从2012年2月起，蔡军每月以第三人名义向工商银行偿还按揭贷款3000元。
一审法院再查明，2013年2月1日，在金鼎公司诉李锁住、夏光明、吴清珍追偿权纠纷一案中，一审法院依据金鼎公司的申请对涉案房屋进行保全。金鼎公司与第三人追偿权一案生效进入执行阶段后，蔡军针对涉案房屋提出执行异议，后一审法院裁定驳回蔡军的执行异议，蔡军依法提起执行异议之诉。
一审法院认为，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，2012年2月，第三人将涉案房屋转让给蔡军，蔡军居住使用至今，有蔡军提供的《转让书》、收条、装修采购配货清单、供气合同、天然气发票及收据、电费发票、物业费收据等证据予以证实，且《商品房买卖合同》、契税发票、还贷凭证等原件由蔡军保管，进一步印证了蔡军的事实主张。一审法院认为，蔡军在本院保全房屋之前，2012年已实际受让涉案房屋并居住使用至今，房屋贷款尚未结清没能及时过户，期间蔡军对房屋进行装修，并签订供气合同，按月向银行偿还房屋按揭贷款，应当享有足以排除强制执行的民事权益。故蔡军请求停止执行涉案房产，符合法律规定，一审法院予以支持。金鼎公司抗辩蔡军尚未取得涉案房屋的物权，根据相关法律规定，排除强制执行的民事权益包括但不限于物权，蔡军和第三人在涉案房屋贷款尚未结清，抵押期间转让涉案房屋并非无效，综上对于金鼎公司的抗辩，一审法院不予采纳。
一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定判决：停止对东海县牛山镇利民西路9号弘达花园2-2-902室房产的强制执行。案件受理费8857元，由金鼎公司负担。
本院二审期间，上诉人金鼎公司向本院提交了江苏省高级人民法院会议纪要复印件一份，证明本案银行贷款未还清，不能视为房款已全部付清。被上诉人质证认为，上述纪要不能证明原审法院判决错误。
被上诉人蔡军向法院提交缴款凭证、收据等复印件四份，证明蔡军在支付房屋价款并实际居住。上诉人金鼎公司经质证认为，对证据的真实性无异议，但都是法院查封后形成，不能证明此房屋被上诉人有权合法占有，其提供的银行还款凭证等皆是第三人所付，此房屋实际还是李锁住的。
本院对上诉人、被上诉人的提交的证据真实性予以确认。
本院经审理查明：一审法院查明的案件事实清楚，本院依法予以确认。
本院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款。或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
关于在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的问题。2012年2月1日，第三人将涉案房屋转让给蔡军，并出具一份《转让书》，上诉人无证据证明该《转让书》不具法律效力，故应当认定该《转让书》属有效的书面买卖合同。
关于在人民法院查封之前已合法占有该不动产的问题。从法院查明事实看，蔡军从第三人处收房后对房屋进行装修，并入住使用，故该条件成立。
关于已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行问题。因该房屋在买卖合同签订时，尚欠中国工商银行股份有限公司东海支行银行贷款，蔡军支付扣除银行贷款部分后的全部房款，约定所欠银行贷款由其偿还，现有证据也证明蔡军也依照约定一直偿还该贷款，故该房屋已无可供执行的份额。
关于非因买受人自身原因未办理过户登记。因本案诉争房屋在买卖时尚欠中国工商银行股份有限公司东海支行银行贷款，原房产证设定的他项权利并没解除，双方约定尚欠贷款由蔡军继续偿还，合同双方没办理他项权的义务人变更，但并没侵害他人权益。
综上，上诉人金鼎公司的上诉请求和理由不成立，本院依法不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8857元，由上诉人金鼎公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 田 勇
审判员 万子榕
审判员 程 艳
二〇一七年十二月二十七日
书记员 卞晓璐
法律条文附录
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。