浙江省湖州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2006）湖民一终字第558号
上诉人（原审被告）曾凡秀。
被上诉人（原审原告）刘勇健。
上诉人曾凡秀与被上诉人刘勇健租赁合同纠纷一案，湖州市吴兴区人民法院于2006年11月15日作出（2006）湖吴民一初字第2363号民事判决，上诉人曾凡秀不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，并组织双方当事人进行了调查，本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2005年6月22日，曾凡秀向刘永健租赁座落于湖州市南街新天地二楼B区12-1号建筑面积为15平方米的商铺。双方并就该租赁合同一份，合同约定：租赁期暂定三年，从2005年8月1日起至2008年7月31日止；年租金一次性付清，第一年、第二年年租金各为人民币27000元，第三年年租金为27500元；从第二年起，年租金提前一个月支付，如迟延交付应按日支付房租，出租方有权终止协议并要求承租方退场；承租方使用的水电费、物业管理费等全部由承租方自负。该合同还就租赁房屋的水电等相关费用的负担、违约责任等作了约定。合同签订后，曾凡秀按约取得了所租赁房屋的使用权，并向刘勇健交付了第一年的房屋租金，但未能依合同约定按时向刘勇健支付租赁房屋的第二年租金。多次交涉未果，致纠纷成讼。
原审法院审理认为：双方签订的房屋租赁合同，是双方当事人真实意思的表示，其内容合法有效，应受法律保所，同时对双方具有法律约束力。我国《合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。本案双方当事人明确约定了租金给付方式，承租方应按约支付。对刘勇健请求曾凡秀支付从2006年8月至2006年9月10日逾期房屋租赁的租金为人民币3032.77元，应予准许。《合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。现曾凡秀拖欠租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。刘勇健请求支付从2006年7月1日至2006年9月10日止的每日万分之二十的约定计算违约金，计人民币1064.88元，符合合同约定，应予照准。对刘勇健请求支付实际返还房屋之日的欠付租金的请求，因法院判决确定租赁协议解除时，租金及违约金也已自然终止，无必要形成，刘勇健超出部分请求不予支持。我国《合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第二百四十八条规定，承租人应当按照约定支付租金。经催告后在合理期限内仍不支付租金的……出租人可以解除合同，收回租赁物。本案中刘勇健主张解除合同，要求返还房屋，于法有据，予以支持。对于刘勇健所请求的电费人民币222.40元，双方所签订的合同中明确约定该费用由曾凡秀承担。但因刘勇健未提供已代付该费用的相关证据，刘勇健实际损失尚未形成，应由他人另行向曾凡秀主张。至于曾凡秀辩称因物业撤退、无法经营而于2005年10月提出解除合同的理由，因其抗辩的理由及证据与本案无关联，故不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，作出判决：一、解除刘勇健与曾凡秀于2005年6月22日签订的座落于湖州市南街新天地二楼B区12-1号建筑面积为15平方米房屋的《租赁协议》；二、曾凡秀退还刘勇健座落于湖州市南街新天地二楼B区12-1号建筑面积为15平方米房屋，限于判决生效之日起十五内搬离；三、曾凡秀给付刘勇健房屋租金人民币3032.77元（暂计至2006年9月10日止，自2006年9月11日起至判决生效之日止的租金参照房屋租赁协议计付），限于判决生效之日起十日内付清。四、曾凡秀支付刘勇健逾期付款违约金人民币1064.88元（暂计至2006年9月10日止，自2006年9月11日起至判决生效之日止的租金参照房屋租赁协议计付），限于判决生效之日起十日内清偿；五、驳回刘勇健其他诉讼请求。案件受理费人民币2775元，由刘勇健负担人民币10元，曾凡秀负担人民币2765元。
上诉人不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：原判决仅对双方订约及合同中的内容予以确定，而对新天地的客观实际情况、刘勇健在订约时所作的承诺等均未予认定，对曾凡秀的申辩也不予采信，明显偏袒对方。本案租赁物是在商场内，有整体经营的性质和价值，与普通房屋租赁不同。因商场未能招商进来，租赁物已失去相应价值。商场也无专业管理公司经营，应由业主承担相应的管理责任。但被上诉人作为业主也未能履行相关的义务。承租人即上诉人租赁房屋后一直没有经营，因此已遭受严重的经济损失，在情势变更时，合同双方当事人应平等协商，确定合理的租金。故对一审判决解除双方间的房屋租赁合同无异议，但要求依法改判被上诉人退还上诉租金20000元，保证金4000元，诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人答辩称：上诉人在上诉后至过年时也在新天地一楼开店营业，故不存在没有经营，遭受严重损失的事实。并认为一审法院所作出的判决正确公正，应予维持。
本案在二审期间，双方当事人均未提供新的证据。除一审查明的事实本院予以确认外，另查明，2006年11月21日，上诉人接到一审判决书后，对判决解除租赁协议无异议，在上诉期间，上诉人在过年期间曾在新天地一楼搭篷营业，但未使用被上诉人出租的二楼房屋进行营业。
本院认为，本案双方当事人签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，并不违反法律和法规的强制性规定，对双方均具有约束力。刘勇健将其购买于“湖州新天地”的营业房通过订立书面协议出租给曾凡秀从事经营活动，并向曾凡秀收取租金，依法应予保护。至于本案上诉人提出的出租房屋带有整体性质和价值，与普通租赁房屋不同，被上诉人应当保证上诉人正常经营的上诉意见，因双方当事人在所订立的合同中并未明确约定，该房屋属于商场组成部分，商场应当具有一定的出租率，在保证承租人正常经营前提下才收取约定租金。所以合同并未约定被上诉人应承担相关的责任和义务，被上诉人无须额外提供相应保证并履行承诺，上诉人的该上诉意见不能成立。我国《合同法》第五条规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。本案上诉人租赁该房屋后，并未长期正常在承租房内营业，其缔结房屋租赁合同、进行开店经营，从中获取经营利益的合同目的并未实现。而租赁房屋的主要目的是为了经营获益，出租人对租赁物具有效用上的瑕疵担保义务，所以在被上诉人所提供房屋实际效用未能达到合同订立的预期目的时，承担人可以要求减少租金。双方可以对房屋租金或租赁期限的合同事项予以协商、进行合理变更，上诉人的此请求符合情理，本院予以支持。结合上诉人对一审判决确定解除双方间的租赁协议并无异议，所以本院确定曾凡秀应支付房屋租金及违约金的期限为至其收到一审判决书的2006年11月21止。据此，为维护和谐的民事法律关系，保障当事人合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一五十三条第一款第（三）项的规定，判决如下：
一、维持（2006）湖吴民一初字第2363号民事判决第一、二、五项。
二、变更（2006）湖吴民一初字第2363号民事判决第三项为：曾凡秀给付刘勇健房屋租金人民币8362元，计算至2006年11月21日。
三、变更（2006）湖吴民一初字第2363号民事判决第四项为：曾凡秀支付刘勇健逾期付款违约金人民币2131.2元，计算至2006年11月21日。
上述第二、三项，限曾凡秀于判决生效后十日内清偿。
四、如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费人民币2775元，由刘勇健负担人民币1387.50元，曾凡秀负担人民币1387.50元。一审案件受理费负担与二审相同。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 晓
审 判 员 周 勇
代理审判员 杨林法
二〇〇七年三月二十二日
书 记 员 谢敏飞