青岛市市南区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南民初字第11031号
原告（反诉被告）于道智。
委托代理人朱坚，山东海剑律师事务所律师。
被告（反诉原告）李海龙。
委托代理人刘金玲，山东德衡律师事务所律师。
委托代理人吕钧，系该单位员工。
原告（反诉被告）于道智诉被告（反诉原告）李海龙占有物返还纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告于道智委托代理人朱坚、被告李海龙委托代理人刘金玲及吕钧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年4月8日，原被告签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定原告将其位于澳门路X号X单元XXXX房屋一处面积210平方米租给被告，租期六年，自2012年5月1日至2018年4月30日。前三年每年租金12万元，后三年每年租金16万元。合同签订后被告搬入该房屋，但至今只支付了2012年5月1日至10月31日的租金6万元，其余租金至今未付。为此原告于2013年6月28日委托律师向被告送达催收租金通知书，限被告2013年6月28日前付清所欠租金，逾期双方解除合同，被告接通知后拒绝付款，为此双方合同解除。原告诉至法院，请求判令被告偿付拖欠租金26万元（自2012年5月1日至2014年12月31日）并支付逾期付款的利息损失5万元，判令解除双方2012年4月8日签订的房屋租赁合同并判令被告迁出该房屋，判令被告支付自2015年1月起至腾房之日止的房屋占有使用费（按月13350元计算），并由被告承担本案诉讼费用。
被告李海龙答辩并反诉称，1、原告要求被告支付租赁费26万元索要逾期付款的违约金与事实不符且自相矛盾，依法应予驳回。2、原告向法院申请解除合同与事实不符且无法律依据，应当依法驳回。3、原告要求“被告支付自今年1月1日起至腾房之日止的房屋占用使用费”与事实不符且于法无据，依法应予驳回。综上，原告所诉与事实不符，无任何证据和依据，且于法无据，请求依法驳回全部请求并由对方承担全部诉讼费用。
2012年初，反诉人拟租赁一处房屋用于开设饭店招待客人，被反诉人当即提出其位于澳门路7号1单元101之负一层为其所有，愿意租给反诉人。出于对被反诉人的信任，反诉人未要求查验其房屋权属证明。2012年4月8日，反诉人与被反诉人签订了房屋租赁合同。因该房屋为毛坯房，故合同约定由反诉人自行装修，租赁合同解除后由被反诉人折价购买。另，被反诉人承诺其负责协调利害关系人同意装修开设饭店。
合同签订后，反诉人购买材料进行装修。期间，楼上邻居一直举报和投诉，政府职能部门登门查处时反诉人才发现该除房屋没有房屋权属登记，对方存在恶意欺诈的嫌疑。反诉人与被反诉人多次交涉，要求其出具房屋权属证明，被反诉人以种种借口拖延不办，致使装修期限一拖再拖。无奈下，反诉人自行购买各类礼品亲自登门与邻居协商，排除了妨碍。由此导致房屋使用时间推迟，当反诉人要求被反诉人出具房屋权属证明，否则必须解除合同时，被反诉人自知心虚理亏，主动提出将第一年房租减半收取，这就是被反诉人收取六万元的真正原因。该六万元实际上是2012年5月1日至2013年4月40日的一年房屋租金。
装修完成后，反诉人招待客人的时候，三楼新来的邻居因不同意反诉人使用房屋，多次向下倾倒垃圾和废水，导致人员无法进出，使得房屋无法进行使用。虽反诉人多次与被反诉人交涉，被反诉人避而不见，反诉人亲自协调多次未果。无奈，只好与被反诉人协商解除租赁合同，2012年6月，反诉人、被反诉人与准备使用房屋的黄美芬在该房屋内逐项查看后，一起到君安证券南京路营业部的炒股大户室协商，确定解除合同。被反诉人考虑到装修材料及装修质量非常优良，且几乎没有投入使用。同意以8折价格给付装修费用，双方确认最终价格30万元。因被反诉人答复一周内筹集款项支付，出于对被反诉人的信任，双方未签订书面协议。
被反诉人离开后再次借口出差进行躲避，反诉人多次电话、短信等形式催要，被反诉人就是躲避不见，明知反诉人父母年高体弱，又是离休干部，非常注意社会影响，反而在2013年6月16日以快递形式直接给反诉人父母处发送律师函，导致反诉人父亲经受不住刺激而住院治疗长达29天，花费治疗费29000元。综上所述，由于被反诉人的恶意欺诈行为，导致租赁合同不能实际履行，后果应当被反诉人承担。故反诉人诉至法院请求判令被反诉人支付装修工程款30万元，支付我方父亲住院治疗费用29000元，退还已经支付的6万元租赁费和同期银行贷款利息，并由对方承担诉讼费用。
反诉被告于道智辩称，1、对方反诉状中要求我方出具房屋权属证明，致使装修拖延没有法律依据，已经生效的市南法院和中院判决证明我方享有争议房屋所有权，生效文书就是所有权凭证。对方以此为借口提起反诉不能成立。2、根据租赁合同内容，双方明确了原告所租赁的为毛坯房，对方假若进行装修，合同期满乙方自行处理或者甲方折价购买。3、对方称要求收回6万元租赁费不能成立，2012年4月8日双方签订合同，对方仅支付了6万元租金，且对方给我方出具收据明确了半年租金。4、对方要求赔偿其父亲住院费用的请求无道理。与本案无关，且住院费用反诉状中也因为发了律师函导致受刺激，这也是对方一厢情愿，我方认为也许是因对方违法行为导致。综上所述，对方占用原告房屋以后至今仍在占有使用当中，这种恶意拖欠租金的行为造成原告损失应当赔偿。请求驳回对方反诉请求。
经审理查明，2002年11月22日，原告与案外人青岛鲁通集团有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买青岛市市南区澳门路7号（青岛电信花园）1号楼1单元负一层-101户房屋一处，建筑面积202.62平方米，总房款1013100元。后原告缴纳房款296200元，剩余房款至今未付。2008年9月22日，原告诉至法院，要求青岛鲁通集团有限公司履行双方签订的商品房买卖合同、交付涉案房屋并支付违约金；鲁通公司反诉要求解除商品房买卖合同，并支付违约金。2010年7月15日，本院以（2008）南民初字第30296号民事判决书判决：“一、原被告应于本判决生效后继续履行于2002年11月22日签订的商品房买卖合同；二、原告应于本判决生效后10日内支付被告购房款716900元；三、原告应于本判决生效后10日内支付被告款项716900元，自2002年12月23日至2008年11月4日期间的每日万分之二的违约金；四、被告应于收到上述二、三项款项后的三个月内向原告交付位于青岛市市南区澳门路7号青岛电信花园1号楼一单元负一层-101户房屋。”后（2011）青民一终字第81号民事判决书维持了一审判决，（2012）青民再终字第174号民事判决书维持了（2011）青民一终字第81号民事判决。
于道智在（2014）南民初字第10306号以青岛鲁通集团有限公司为被告提起诉讼，要求判令：被告协助原告办理青岛市市南区澳门路7号青岛电信花园1号楼1单元负一层101户房屋产权过户手续。该案查明2010年4月份于道智开始占用涉案房屋。后该判决以于道智并未履行（2008）南民初字第30296号民事判决书中的第二和第三项的付款义务为由判决驳回了原告的诉讼请求。于道智方提起上诉，后申请撤诉。现（2014）南民初字第10306号民事判决书已经生效。
2012年4月8日于道智（甲方）与李海龙（乙方）签订了房屋租赁合同一份，上书：“租赁地点（甲方将澳门路7号一单元-101房屋一处约210平方米毛配方租赁给乙方。）二、房屋租期为陆年，自2012年5月1日至2018年4月30日止。三年为每年壹拾贰万元整；（2015年5月1日至2018年4月30日止）三年为每年壹拾陆万元整。二次性交付，每年交费提前一个月。”合同签订后李海龙总共支付于道智房屋租金6万元。其将房屋装修用于经营会所，但未能实际经营，现房屋钥匙仍在李海龙处，其未将房屋交付于道智。于道智庭审中称知道李海龙承租房屋为经营会所目的。
李海龙庭审中提交了房屋装修造价单一份，证实其装修房屋总共花费432804.70元，于道智对该证据不认可。
上述事实，有（2008）南民初字第30296号民事判决书、（2011）青民一终字第81号民事判决书、（2012）青民再终字第174号民事判决书、（2014）南民初字第10306号民事判决书、(2014)青民一终字第1819号民事判决书、房屋租赁合同及当事人当庭陈述证据为凭，业已经过本院质证及审查。
本院认为，涉案房屋虽然并未办理产权证，但生效的（2008）南民初字第30296号民事判决书明确了于道智应和案外人青岛鲁通集团有限公司继续履行双方于2002年11月22日签订的商品房买卖合同，原告也支付了该房屋部分购房款并自2010年4月开始实际控制该房屋，因此原告对房屋为合法占有，其享有对房屋的占有、使用、收益和处分的权益，亦可将房屋对外出租。故于道智与李海龙于2012年4月8日所签订的房屋租赁合同是有效的合同，双方应当按照合同的约定履行各自的义务。虽然被告承租房屋所经营的会所因其他各种原因未能长期营业，但这也是正常的商业风险，被告在签订房屋租赁合同时也充当予以充分考虑，不能据此否定房屋租赁合同的效力。
合同约定自2012年5月1日至2014年4月30日的房屋租金为每年12万元，现因被告已经支付原告房屋租金6万元，原告要求被告支付该段期间的房屋租金26万元符合法律规定及合同约定，应当予以支持。原告所主张的利息损失本院酌情支持其自立案之日至本判决生效之日止的利息，按同期中国人民银行贷款基准利率计算。被告所主张的第一年房租减半收取因原告不认可，被告也无相关证据证实，本院不予采信。
因被告不履行合同义务，逾期未支付房屋租赁费且占用房屋，原告要求解除与被告所签订的房屋租赁合同并判令被告迁出涉案房屋符合法律规定，应当予以支持。
关于原告要求判令被告支付自2015年1月起至腾房之日止的房屋占有使用费（按月13350元计算）的诉讼请求，因原合同约定了自2015年5月1日起房屋租赁费为每年16万元，故房屋占用费每月按照13333元计算。
反诉原告要求反诉被告返还房屋租赁费6万元即同期银行贷款利息的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。
反诉原告要求反诉被告支付其父亲住院治疗费用29000元因并无相关证据能够证实，且反诉原告也未有证据能够证实该诉讼请求与本案的关联性，因此本院对反诉原告该项诉讼请求不予支持。
反诉原告要求被告支付装修工程款30万元因未有证据能够证实装修的实际花费，且反诉原告也拒绝申请对装修造价进行评估，因此本院对其该项诉讼请求不予支持，其可另案主张。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定，判决如下：
一、被告李海龙于本判决生效之日十日内支付原告于道智房屋租金26万元；
二、被告李海龙于本判决生效之日十日内支付原告于道智房屋租金的利息，以26万元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2014年11月12日始至本判决生效之日止；
三、解除原告于道智与被告李海龙于2012年4月8日签订的房屋租赁合；
四、被告李海龙于本判决生效之日十日内迁出位于青岛市澳门路X号X单元XXXX房屋，并将房屋交付原告于道智；
五、被告李海龙于本判决生效之日十日内支付原告于道智自2015年1月1日起至实际腾退涉案房屋之日止的房屋占用费，按月租金13333元计算；
六、驳回原告其他诉讼请求；
七、驳回反诉原告的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费5650元，由被告负担，因上述费用原告已预交，被告于本判决生效之日十日内支付原告5650元；反诉案件受理费3568元，由反诉原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 赵方栋
人民陪审员 蒋 岑
人民陪审员 郑桂云
二〇一五年七月二日
书 记 员 邓俊玺