广西壮族自治区百色市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）百中民一终字第1012号
上诉人（一审原告）隆家斌，男，1974年9月29日出生，壮族，百色市电力有限责任公司职工，住百色市右江区。
被上诉人（一审被告）百色锦华房地产开发有限公司。住所地：百色市右江区东合一路*号。
法定代表人黄远清，总经理。
委托代理人黄典春，广西中名律师事务所律师。
上诉人隆家斌因商品房买卖合同纠纷一案，不服百色市右江区人民法院（2015）右民一初字第538号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月1日受理后，依法组成合议庭进行审理，并通知当事人于2015年11月18日到庭进行举证、质证和辩论，上诉人隆家、被上诉人百色市锦华房地产开发有限公司的委托代理人黄春典到庭参加诉讼。现已审理终结。
一审法院经审理查明，原告隆家斌系百色电力有限责任公司职员。2007年7月8日原告所在的百色电力有限责任公司与被告锦华房开公司签订《商品房团购协议书》，约定被告将其开发的“金湾新城聚宝苑”按合同均价销售给电力公司的职工。2010年7月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买被告开发的金湾新城.聚宝苑小区B区第9幢13层1号房一套，建筑面积为139.89平方米，单价1710元/平方米，总价为239211.9元，于2011年6月30日前交房；逾期付款在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。付款方式为公积金贷款，买受人在签订本合同时需支付不少于总房款的30%并缴纳办按揭所需费用，余下房款在主体工程封顶后二十日内付清，否则出卖人视买受人为逾期付款，并按合同第七条规定追究买受人的责任；买受人应在本合同签订之日起十天内，到住房公积金管理中心交齐办理贷款所需资料并签订借款合同，如公积金管理中心审批的贷款数额少于买受人应交房款时，买受人须在交齐办理贷款所需资料后五天内补交足首付款。否则出卖人视买受人为逾期付款，并按合同第七条规定追究买受人的违约责任。如买受人逾期不交贷款材料或其他原因而造成在所购房屋栋号的主体工程封顶后二十日内不能付清房款的，出卖人视买受人为违约，并按合同第七条规定追究买受人的违约责任等。合同签订后，原告首付了72211.9元房款，余160000元原告申请公积金贷款。原告分别于2010年7月14日、9月8日支付了办理公积金费用及契税。同年8月6日原告所购楼号封顶。同年9月原告向百色市住房公积金管理中心申请办理住房公积金贷款，因原告不符合贷款条件，该中心于2011年3月16日将申请材料退还原告。
在原告申请办理公积金贷款期间的2010年12月5日，被告向原告发函，告知原告其所购楼号已封顶，因原告未按约定办理尾款交付手续，公司将按合同第七条处理。2011年5月22日，原告向被告提交了一份“关于未能按时交纳房款的说明”，对自己未能按约履行尾款交付手续的理由进行了说明并表示将继续努力筹款，争取在交房前付清房款。同年10月25日，由于原告未付余款，被告再次向原告发函，内容与2010年12月5日所发函件一致，原告在该函件空白处注明已收到并请被告审阅其书写的前述提及的“说明”。2012年1月2日，被告向原告发函通知原告，内容为原告接到被告前述提及的两次函件后仍然未办理贷款手续存在继续违约，通知原告被告要按双方签订的《商品房买卖合同》第七条第1款第（2）项解除合同并支付相应违约金。
2012年4月16日，被告向一审法院起诉要求解除双方的《商品房买卖合同》并支付违约金等，一审法院于同年7月11日判决驳回被告的诉讼请求。被告不服向百色市中级人民法院提出上诉，百色市中级人民法院认为根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，解除合同的方式是以解除权人通知而解除，而不应以法院判决的方式解除，一审判决适用法律错误，但处理结果正确，于2013年3月19日判决驳回上诉，维持原判。
一审法院审理认为,原、被告于2010年7月20日签订《商品房买卖合同》真实合法，为有效合同，当事人应当按照约定全面履行合同义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。本案原、被告在商品房买卖合同中对于付款方式的约定为除首付款后的余款以公积金贷款方式支付，并于主体工程封顶后二十日内付清，否则被告按合同第七条规定处理。原告在以公积金贷款支付余款的付款方式未果后被告曾两次进行催告，但原告至被告向其发出解除合同通知时止近十个月时间里未支付余款，已构成违约。按双方签订的合同第七条，约定解除的条件已成就，被告有权解除合同。因此，被告解除合同理由充分，是合法有效的，双方的商品房买卖合同于2012年1月2日已经解除。原告对解除的效力有异议，认为双方已就付款方式变更为一次性支付余款，并且被被告拒收，因原告未能举证证明，故一审法院不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。如前所述，因原、被告的合同已解除，被告可终止履行交房义务，对原告请求被告履行原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，交付金湾新城.聚宝苑B9栋1301号房产于法无据，一审法院不予支持。原告已付的首付款等，其可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条的规定，判决如下驳回原告隆家斌的诉讼请求。
上诉人隆家斌不服一审判决，上诉称，（一）、上诉人已经办理了公积金贷款手续。被上诉人对此亦知道。有上诉人交契税、经济收入证明、信息查询授权书、百色市住房公积金中心出具的《关于隆家斌申请办理住房公积金贷款手续的情况说明》等材料证实。（二）、上诉人延期办理公积金贷款手续是得到被上诉人认可的。上诉人在外地学习期间接到被上诉人的电话后，上诉人陈述学习回来再办理，被上诉人也认可。百色市住房公积金中心出具的《关于隆家斌申请办理住房公积金贷款手续的情况说明》提到上诉人于2010年9月办理公积金贷款手续，而办理这些手续需被上诉人的认可和配合。上诉人申请住房公积金的部分材料丢失后，上诉人补充了材料，其中被上诉人在“住房公积金贷款申请表”盖章日期为2010年12月27日。上述事实都说明了被上诉人认可上诉人的延期贷款手续。（三）、上述事实，也说明了被上诉人在给上诉人的《致函》、《关于解除商品房买卖合同的通知》中提到的上诉人一直未办理贷款手续存在违约的说法是不符合事实的。（四）、一审法院认为被上诉人给上诉人发出的两次《致函》属催告，进而认为上诉人收到《致函》未付余款构成违约，后这是错误的。因为《致函》不是催告，只是说上诉人逾期办理公积金贷款手续，被上诉人将按合同第七条处理。此外，上诉人每次收到《致函》，都予回复并要求被上诉人协助办理，表明愿意支付余款，但被上诉人拖延答复甚至置之不理。上诉人还要求一次性付清，但被上诉人拒绝，故不存在上诉人在被上诉人发出解除合同通知后一直未支付余款、构成违约的事实。综上所述，上诉人认为一审判决错误，请求二审撤销一审判决，支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人百色锦华房地产开发有限公司答辩称，一审判决认定事实清楚，判决正确，上诉人的上诉请求没有事实依据，二审应当驳回上诉，维持原判。
本院综合诉辩双方的意见，当事人对一审查明的双方签订商品房买卖合同的时间、合同的主要内容、上诉人交付首付款及未能交付余款的情况、上诉人办理公积金贷款的情况、被上诉人给上诉人的两份《致函》以及解除合同的通知、被上诉人曾提起解除双方商品房买卖合同的诉讼及其审判结果等案件基本事实无异议，对一审查明的上述事实，本院予以确认。
上诉人、被上诉人在二审中均未提供新的证据。
本院认为，上诉人隆家斌是否办理公积金贷款手续、是否存在违约行为，双方是否应当继续履行购房合同、被上诉人是否应当交付房屋给上诉人，是本案争议焦点。
（一）、从查明的事实来看，上诉人虽然在2010年7月14日、9月8日支付了办理公积金费用及契税，同年9月向百色市住房公积金管理中心申请办理住房公积金贷款，履行了办理住房公积金贷款手续，但因上诉人不符合贷款条件，于2011年3月16日被百色市住房公积金管理中心退还申请材料，因此，因上诉人的原因，不能办理公积金贷款，用以支付购房余款，是上诉人的责任。上诉人述称其已向被上诉人要求一次性支付购房余款，被上诉人不予同意。对此，首先是上诉人未能举证证明该事实；其次，被上诉人于2011年10月25日再次发《致函》、2012年1月2日发出的《关于解除〈商品房买卖合同〉的通知》的行为，证明被上诉人不同意变更付款方式，故上诉人虽办理了住房公积金贷款手续，但因其自身原因不能实现贷款向被上诉人支付购房款，属上诉人的责任，构成违约。上诉人以其已办理住房公积金贷款手续、被上诉人不同意变更付款方式、被上诉人发出的《致函》不是催告为由主张其未违约，理由不成立，本院不予支持。
（二）、双方的《商品房买卖合同》是否已于2012年1月2日解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项规定：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”按上述法律规定，被上诉人认为上诉人违约，要解除合同，应当向上诉人发出催告，经催告后上诉人在合理期限内仍未履行的，被上诉人应发出解除合同的通知，通知到达上诉人时合同解除。本案中，上诉人未能按约定时间支付购房余款，被上诉人已两次发出《致函》告知上诉人，并发出《关于解除〈商品房买卖合同〉的通知》，且上诉人在接到通知后，未请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，此时被上诉人解除合同的通知具有法律效力，按上述法律规定，双方的购房合同本应解除，但是，在上诉人一直要求被上诉人继续履行合同的情况下，被上诉人于2012年4月16日向一审法院提起诉讼，请求人民法院判决解除《商品房买卖合同》的行为，实际上是对合同尚未解除的确认，且被上诉人在该诉讼中被判驳回诉讼请求，因此，双方签订的《商品房买卖合同》未解除，上诉人请求继续履行合同，事实依据充分，本院予以支持。
（三）、如前所述，双方签订的《商品房买卖合同》虽未解除，双方应继续履行合同，但因上诉人未支付购房余款，其请求被上诉人交付房屋，不符合合同约定，其在本案中请求被上诉人交付房屋，本院不予支持。双方继续履行合同，被上诉人可以另行通过合法途径，要求被上诉人承担违约责任。
综上所述，上诉人请求继续履行合同，有事实和法律依据，本院予以支持；但其要求被上诉人交付房屋，不符合合同约定，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十六条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销百色市右江区人民法院（2015）右民一初字第538号民事判决；
二、上诉人隆家斌、被上诉人百色市锦华房地产开发有限公司继续履行双方于2010年7月20日签订的《商品房买卖合同》；
三、驳回上诉人隆家斌要求被上诉人百色市锦华房地产开发有限公司向其交付房屋的诉讼请求。
一审案件受理费100元，一审法院减半收取50元，由上诉人隆家斌负担；二审案件受理费100元，由上诉人隆家斌负担。
本判决为终审判决。
审判长 曲 静
审判员 凌文楼
审判员 玉 江
二〇一五年十一月三十日
书记员 劳 慧