北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0105民初58306号
原告（反诉被告）：葛歆，男，1968年7月2日出生。
委托诉讼代理人：席国旗，北京明旗律师事务所律师。
被告（反诉原告）：周静人，女，1957年1月27日出生。
委托诉讼代理人：高伯梁，北京市康达律师事务所律师。
被告（反诉第三人）：北京链家房地产经纪有限公司，住所北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：杨怡芳，女，1989年8月28日出生，北京链家房地产经纪有限公司职员。
原告（反诉被告）葛歆（以下称原告）与被告（反诉原告）周静人（以下称周静人）、被告（反诉第三人）北京链家房地产经纪有限公司（以下称链家公司，与周静人合称二被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人席国旗，周静人的委托诉讼代理人高伯梁，链家公司的委托诉讼代理人杨怡芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.解除与周静人之间就北京市朝阳区南湖南路9号B座某某号房屋（以下称涉诉房屋）订立的房屋买卖合同关系；2、二被告连带支付违约金60万元。事实和理由：经链家公司居间，我与周静人于2016年3月3日签订房屋买卖合同，约定周静人购买我出售的涉诉房屋。根据约定，双方应在合同签订之日起165日内（即2016年8月15日前）办理房屋权属转移登记手续。合同履行过程中，我多次催促链家公司业务人员尽快办理相关手续，但由于二被告原因，交易手续时间被延迟。据二被告反馈的消息，周静人办理房屋权属转移登记手续的时间要到2016年9月21日才能进行，故其已经构成违约。本人出售涉诉房屋是为了改善居住条件，周静人延期过户时恰逢房价大涨，给我造成间接经济损失近百万元。故为维护合法权益，现诉至法院。
周静人答辩并反诉称：原告所述签订合同情况属实，我已依约履行了义务。关于办理房屋权属转移登记手续的问题，原告混淆了“申请”和“完成”的概念，我实际申请的时间是2016年8月12日，并未超出合同约定的期间，故我不同意原告的诉讼请求。此外，由于2016年9月18日原告拒不配合我办理最后一笔房款的交接，且拒绝办理过户手续，已构成违约。故我提出反诉，要求：1、原告继续履行房屋买卖合同，协助我办理涉诉房屋的权属转移登记手续；2、原告支付违约金102万元。
原告就反诉辩称：周静人所述我拒绝接收房款的情况不属实，而且按照法律规定房款可以提存，故其所述理由不能成立。周静人迟延过户给我造成了巨大的经济损失，故我不同意其诉讼请求。
链家公司就本反诉辩称：原告所述签订合同情况属实，我公司是居间方，原告依据房屋买卖合同要求我公司承担违约责任没有依据。根据补充协议的约定，办理房屋权属转移登记的时间是房屋缴税手续完成后，以我公司预约的时间为准，且房屋买卖合同与补充协议不一致的，应以补充协议为准。故预约过户的时间并未超过双方约定，不存在违约情形，现同意继续履行本案房屋买卖合同，不同意原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉诉房屋于2004年5月登记至原告名下。2016年3月3日，原告（出卖人）与周静人（买受人）签署《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称《房屋买卖合同》），约定：周静人购买原告出售的涉诉房屋；买卖双方协商一致，房屋成交价格为216万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价294万元；买卖双方同意，自合同签订之日起165日内（即2016年8月15日前），共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。
同日，原告（出卖人）与周静人（买受人）、链家公司（居间费）签订《补充协议》，约定：周静人应于2016年3月3日自行支付定金10万元，2016年3月8日以理房通托管的方式支付定金40万元，2016年3月25日以理房通托管的方式支付定金50万元；2016年5月1日前以理房通托管的方式支付首付款50万元，2016年5月30日前以理房通托管的方式支付首付款100万元，办理房产过户手续前2日内以理房通托管的方式支付首付款260万元。买卖双方同意，在“办理本房契税手续完毕后，以链家公司预约时间为准”，买卖双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。原告出现下列情形之一的，构成根本违约，周静人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：①提供的房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明不真实、不完整、无效，导致周静人无法取得房屋所有权的；②房屋被查封或限制转让，导致周静人无法取得房屋所有权的；③逾期履行本补充协议约定的义务超过十五日的；④拒绝将房屋出售给周静人或者擅自提高房屋交易价格的；⑤将房屋出售给第三人的；原告出现上述根本违约情形之一的，原告应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于房屋总价款的20%向周静人支付违约金。周静人出现下列情形之一的，构成根本违约，原告有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：①提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；②拒绝购买涉诉房屋的；③逾期履行本补充协议约定的义务超过十五日的；周静人出现上述根本违约情形之一的，周静人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向原告支付违约金。
庭审中，原告提交其代理人“于某某”与链家公司职员“赵某某”之间的微信记录、电话录音，主要内容为：1.2016年6月24日，赵某某表示，由于房屋管理部门预约排号，预约过户时间可能会等到八月份，实际办理完毕过户手续估计在九月中旬；于某某则表示过户拖的时间太长，自己因为是换房，所受损失很大，希望尽快办理；2.2016年9月3日，赵某某通知于某某，过户时间约在了9月21日上午；于某某则表示该时间已经超过了合同约定的期间，并表示若周静人继续购买涉诉房屋应按合同约定履行，若周静人不再购买，则统一退还已付款。周静人表示自己不是上述微信、通话的当事方，对此组证据不予认可；链家公司对此组证据的真实性不持异议。原告另提交一组载有房屋价格的网页打印资料，用以证明因为周静人拖延过户，导致房屋价格上涨，其受有损失。二被告表示此份证据与本案无关。
周静人提交一组银行转账凭证，用以证明其已依约向原告支付了房款250万元，仅有最后一笔260万元未支付，原告、链家公司对此不持异议。周静人提交一份落款日期为2016年9月20日、由链家公司出具的《催告函》，用以证明因原告拒不配合办理最后一笔房款260万元的交接，故链家公司书面通知原告：①于2016年9月20日24时前配合办理首付款托管；②于2016年9月21日9时前前往朝阳不动产登记中心办理房屋过户事宜。原告对此份证据的真实性不持异议，但表示其系在2016年9月21日下午4时才通过快递收到该份文件。链家公司对此份证据不持异议。
周静人提交两份《朝阳区房屋登记预约单》，显示：预约号：3045；卖方姓名：葛歆；买方姓名：周静人；预约时间：2016年9月21日。两份预约单的区别在于，其中一份的打印时间显示为2016年8月12日，另一份的打印时间显示为2016年9月18日。原告表示对此组证据的真实性不清楚，且打印时间相互矛盾。链家公司对此组证据不持异议。
另查，涉诉房屋于2016年8月12日取得了契税完税证明。
经询，周静人表示有能力一次性向原告支付剩余房款260万元。庭审中，各方当事人均表示对方所主张的违约金标准过高，应予减少。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
本案中，原告及二被告所签《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应据此行使权利、履行义务。根据查明的事实可知，周静人于2016年8月12日申请办理了房屋登记预约手续，预约到的办理时间为2016年9月21日。基于此，原告主张的周静人迟延履行合同义务构成根本违约，并要求解除双方之间的房屋买卖合同关系。对原告此项请求，本院不予支持，理由如下：
首先，从《房屋买卖合同》的约定来看，买卖双方应于2016年8月15日前共同向房屋权属登记部门“申请办理”房屋权属转移登记手续。此所谓“申请办理”可作多种理解：一是狭义解释，即仅指双方共同前往房屋权属登记部门填写房屋权属转移登记申请表的行为；二是广义解释，包括前期当事人按照政府有关部门规定申请预约排号等一系列与申请有关的行为。
其次，从《补充协议》的约定来看，基于链家公司作为房地产居间方对于行业的了解，以及买卖双方的共同认知，各方同意过户时间在办理契税手续完毕后以链家公司预约时间为准。由此可见，各方对于实际填写房屋权属转移登记申请表的时间可能晚于2016年8月15日也有一定合理预期。
再次，考虑到案涉合同履行时我市房地产市场价格大幅上涨，成交量居高不下，从预约排号到实际申请过户客观上需要等待一段较长的时间。因此，如对“申请办理”采狭义理解，无疑事实上缩短了双方当事人履行合同义务的期限，这将对包括但不限于案涉合同在内的大量房屋买卖合同的履行带来不便，不利于维护交易的安全和稳定。
最后，加之涉诉房屋于2016年8月12日取得契税完税证明，同日周静人即申请了预约手续，故从公平的角度出发，可以认为其在当时的客观条件下已经尽快地履行了自己的义务，并未拖延。
综合以上原因，本院认为原告关于周静人根本违约的主张不能成立。同时，鉴于周静人曾通过链家公司催告原告要求履行260万元的付款义务，且其在诉讼过程中亦陈述有能力一次性付款，本院对于其第一项反诉请求予以支持，案涉房屋买卖合同应继续履行。但考虑到双方已经发生纠纷，为避免后续争议的产生，周静人应在过户同时向原告付清剩余房款。
关于原告要求二被告连带支付违约金60万元一节，根据原告的陈述，其系比照其损失酌情主张。而在本案诉讼过程中，仅凭原告提交的房屋价格网页信息无法认定原告的损失。况且我市房屋价格在一定时期内的上涨与原告在案涉合同项下的损失并无直接对等关系，不能以房屋价格的涨幅作为认定原告损失的直接、充分依据。因此，本院对于原告此项诉讼请求不予支持。
至于周静人的第二项反诉请求，在案涉合同继续履行的情况下，其主张按照房屋总价款20%的标准支付违约金缺乏合同依据。加之在原告抗辩的情况下，周静人亦未就合同继续履行情况下其所遭受的损失提供任何证据，本院对其此项反诉请求亦不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、继续履行原告（反诉被告）葛歆与被告（反诉原告）周静人签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》以及原告（反诉被告）葛歆与被告（反诉原告）周静人、被告（反诉第三人）北京链家房地产经纪有限公司签订的《补充协议》；
二、被告（反诉原告）周静人于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）葛歆支付剩余房款260万元，与此同时，原告（反诉被告）葛歆协助被告（反诉原告）周静人办理北京市朝阳区南湖南路9号B座1208号房屋的所有权转移登记手续，将房屋过户至被告（反诉原告）周静人名下；
三、驳回原告（反诉被告）葛歆全部诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）周静人其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费47500元，由原告（反诉被告）葛歆负担（已交纳4519元，余款于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费23750元，由原告（反诉被告）葛歆负担16760元（于本判决生效之日起七日内交纳），由被告（反诉原告）周静人负担6990元（已交纳）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 孙茜倩
审 判 员 斯晓荷
代理审判员 尹 殷
二〇一七年九月二十九日
书 记 员 张 颖