上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一（民）初字第11795号
原告上海久元置业经营管理有限公司。
法定代表人别伟。
委托代理人叶贞汝。
被告上海普安法玛西医药有限公司。
法定代表人叶跃雄。
委托代理人张洪根，上海申通律师事务所律师。
委托代理人张哲峰，上海申通律师事务所律师。
原告上海久元置业经营管理有限公司与被告上海普安法玛西医药有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年4月29日公开开庭进行了审理。原告委托代理人叶贞汝，被告委托代理人张洪根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海久元置业经营管理有限公司诉称，原、被告签订了《上海湾·鄂尔多斯国际大厦商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》），由原告将坐落上海市浦东新区浦东南路XXX号XXX、XXX室及张杨路XXX号XXX室（以下简称系争房屋）出租给被告。租赁物业面积共计79.73平方米，租期伍年贰个月壹拾天（含装修免租期贰个月），租金按月支付，先付后用，租赁期间的电、空调、通讯、物业管理费用由被告承担。被告逾期支付前述应付费用超过14天的，被告自逾期之日起每日按未付款项的千分之一标准向原告支付逾期付款违约金；逾期支付累计超过1个月的，原告可书面通知被告解除租赁合同，被告应按3个月的合同内平均月租金标准向原告支付违约金。自2014年11月1日起，被告以各种理由拖延不支付租金等费用，原告多次催讨未果后，根据合同约定，于2015年1月6日书面通知被告解除《租赁合同》。截止2015年1月6日，被告尚欠原告租金人民币（以下币种相同）130，790.40元、物业管理费8，759.38元、空调费及电费989.87元。现原告要求：一、判令被告支付解约违约金181，884元；二、判令被告支付拖欠租金130，790.40元；三、判令被告支付逾期付款违约金（自2014年11月1日起至2015年1月6日止的违约金为6，214.59元，自2015年1月7日起按130，790.40元日千分之一的标准计算至付清之日止）；四、判令被告支付拖欠的物业管理费8，759.38元；五、判令被告支付拖欠的空调费及电费共计989.87元；前述五项诉请扣除被告支付的租赁保证金193，843.50元后，剩余金额为134，797.74元；六、本案诉讼费由被告承担。
被告上海普安法玛西医药有限公司辩称，诉争《租赁合同》系原、被告协商解除，并非单方解约。2015年1月5日，因原告强制断电导致被告无法经营，被告因此向原告发函要求协商解除租赁合同。次日，原告回函被告同意于2015年1月6日解除租赁合同。原告要求被告支付解约违约金181，884元无法律和事实依据。被告同意向原告支付拖欠的租金130，790.40元，并按日万分之五的标准承担逾期付款违约金4，316元。被告同意向原告支付拖欠的物业管理费8，759.38元及空调费、电费989.87元。综前所述，被告应支付原告拖欠租金及逾期付款的违约金、物业费，空调费、电费共计144，855.65元。被告承租系争房屋期间支付原告保证金193，843.50元，扣除被告应付款项后，余款原告应当返还被告。
经审理查明，上海市浦东新区浦东南路XXX号XXX-XXX室、张杨路XXX号XXX-
XXX室为案外人深圳百笑君贸易有限公司所有，自2008年8月1日起委托原告经营，并授权以原告的名义对外招商和订立租赁合同。
2012年，原告作为出租人（甲方）、被告作为承租人（乙方）就系争房屋签订了《租赁合同》，合同约定乙方承租面积为79.73平方米；租赁期限自2012年10月1日起至2017年11月30日止，2012年10月1日起至2012年11月30日止为免租期；2013年12月1日起至2014年11月30日的月租金为58，202.90元，2014年12月1日起至2015年11月30日的月租金为60，628元、租金单位25元／㎡／天；乙方支付租金每一个月为一个支付周期，先付后用；乙方应向甲方支付房屋租赁保证金193，843.50元，于租赁关系终止时且乙方结清合同项下所有款项并返还系争房屋后三十天内无息返还；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理等费用由乙方承担。合同还约定，有下列情形之一的，守约方可书面通知违约方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按合同内的平均月金的叁倍支付违约金；给双方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应另行赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……（六）乙方逾期不支付租金及／或物业管理费累计超过壹个月的（本项违约金数额为合同内平均月租金的三倍）；……。补充条款约定，倘乙方向甲方拖欠支付本合同规定的任何款项超过14天，在不影响甲方其他权利或补救的前提下，甲方有权向乙方要求支付日息1‰的滞纳金，滞纳金的计算期自上述各项费用应付之日起计算，直至乙方付清所有前述的费用的本金、滞纳金和其他相关费用。若乙方违反本合同项下任何义务，甲方在乙方违经事实发生后有未经通知即有权切断该房屋水、电供应或其他服务或者采取合法的其他措施、行动，直至乙方前述的违反得到改正。
合同签订后，原、被告按约履行了各自义务。后因被告欠付租金等费用，原告多次去函催讨，并称将切断系争房屋水电供应及其他服务。被告曾于2014年10月致函原告，称周边商户因客流不足不断换铺或关铺，申请将租金减半并移铺。2014年12月间，原告有过断电、锁门行为。2015年1月5日，被告以快递方式向原告寄《普安药房张杨路店清退函》：“……我司认为贵司在停电和锁门后已经单方面终止了合同，为了尽快恢复药品正常管理以及我司资产的安全性，以及我司及时将商铺归还贵司，减少贵司的租赁损失，我司要求对药店商品进行清理并腾退商铺。”2015年1月6日，原告向被告发出《关于费用催缴及解除租赁合同的通知》：“基于贵方长期拖欠租金等费用，我公司行使租赁合同单方解除权的条件已经成就，我公司现郑重告知贵方；一、原租赁合同至2015年1月6日效力终止，我公司收回该房屋的使用权。……。”2015年1月14日，被告搬离系争房屋。
以上事实，有经质证的《租赁合同》、商业物业委托经营管理协议、上海市房地产权证、催讨函、《普安药房张杨路店清退函》、《关于费用催缴及解除租赁合同的通知》、普安药房张杨路店清场授权书与物品出门单等以及原、被告的当庭陈述等在案佐证。
本院认为，讼争《租赁合同》系当事人真实意思表示，内容合法有效，原、被告均应恪守约定、按约履行。现原、被告对《租赁合同》于2015年1月6日解除均无异议，本院亦予确认。但本院认为该合同系原告行使解约权而解除。因被告拖欠租金等费用超过一个月，原告按约取得合同解约权，故《租赁合同》自原告解除通知到达被告之日解除。被告抗辩合同系双方协商一致解除，缺乏事实依据，本院难以采纳。鉴于被告违约导致合同解除，原告要求被告承担解约违约金181，884元，符合合同约定，依法应予支持。对原告主张的逾期付款违约金计付标准，被告以合同约定的违约金过高，主张予以调整，本院以原告实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，调低至日万分之五。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告上海普安法玛西医药有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海久元置业经营管理有限公司解约违约金181，884元；
二、被告上海普安法玛西医药有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海久元置业经营管理有限公司租金130，790.40元及逾期付款违约金（自2014年11月1日起至2015年1月6日止的违约金为3，107元，2015年1月7日起至判决生效之日的违约金按130，790.40元的日万分之五计算）；
三、被告上海普安法玛西医药有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海久元置业经营管理有限公司物业管理费8，759.38元；
四、被告上海普安法玛西医药有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海久元置业经营管理有限公司空调费及电费共计989.87元；
五、原告上海久元置业经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告上海普安法玛西医药有限公司租赁保证金193，843.50元。
负有金钱给付义务的被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2，995元，减半收取计1，497.50元，财产保全费1，193元，共计2，690.50元，由被告上海普安法玛西医药有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 全炜琦
二〇一五年五月二十一日
书记员 王晔璐
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。