江西省南昌市东湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣0102民初144号
原告（反诉被告）：中国人民解放军南京军区联勤部南昌物资采购办事处，住所地：江西省南昌市二七北路328号。
负责人：徐炳德，该办事处主任。
委托诉讼代理人：王雅平，江西求正沃德律师事务所律师，执业证号：13601200711487501。
被告（反诉原告）：南昌市城市花园酒店有限公司，住所地：江西省南昌市东湖区二七北路328号，统一社会信用代码：913601006885048392。
法定代表人：徐贞红，该公司总经理。
委托诉讼代理人：万虹霞，江西豫章律师事务所律师，执业证号：13601201111952951。
被告（反诉第三人）：江西天恒实业有限公司，住所地：江西省南昌市东湖区二七北路328号城市花园酒店附二楼，统一社会信用代码：91360100613027564F。
法定代表人：徐贞红，该公司总经理。
委托诉讼代理人：邬建平，江西豫章律师事务所律师，执业证号：13601198810844814。
委托诉讼代理人：刘祺，江西豫章律师事务所律师，执业证号：13601201710524184。
原告中国人民解放军南京军区联勤部南昌物资采购办事处（以下简称“南昌办事处”）诉被告南昌市城市花园酒店有限公司（以下简称“花园酒店公司”）、江西天恒实业有限公司（以下简称“天恒公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月5日立案，2018年1月28日，被告花园酒店公司对原告南昌办事处提起反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告南昌办事处（反诉被告）的委托诉讼代理人王雅平，被告花园酒店公司（反诉原告）的委托诉讼代理人万虹霞，被告天恒公司（反诉第三人）的委托诉讼代理人邬建平、刘祺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告南昌办事处向本院提出诉讼请求：1、确认终止租赁合同合法有效；2、判令被告立即将位于南昌市东湖区二七北路328号的军队房地产腾退交还给原告；3、判令被告立即向原告支付租金121万元；4、判令被告向原告支付违约金144.7万元（其中逾期支付租金的违约金134.7万元，擅自分租、转租、改变租赁用途等违约行为违约金10万元，违约金应计算至款项付清之日止，至起诉之日暂计算为144.7万元）；5、判令房地产租赁保证金10万元不予退还，归原告所有；6、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2008年5月20日，原告与被告天恒公司签订《军队房地产租赁合同》。合同约定：甲方（原告）自愿将坐落在东湖区二七北路328号的房屋（南赣字第××号）出租给乙方（被告）使用。乙方（被告）已对甲方(原告)所要出租的房地产做了充分了解,愿意承租该房地产，租赁用途为宾馆、商务，租赁期限自2009年1月1日起至2017年12月30日止，租期九年。合同第六条约定：自本合同签订后十日内，乙方（被告）按年租金额的百分之二十向甲方（原告）支付房地产租赁保证金人民币10万元。如乙方（被告）未履行合同约定义务的，甲方（原告）不退还房地产租赁保证金；第八条约定：乙方（被告）必须在租赁期满时将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方（原告）的全部财产完好无损地无条件交还甲方（原告）；第十一条约定：乙方（被告）逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方（原告）按滞交经费总额的千分之三向乙方（被告）加收违约金，逾期60日，甲方（原告）可将乙方（被告）财产收归甲方（原告）所有，以抵扣所欠经费，乙方（被告）不得有异议。该合同还就租金、双方权利义务、合同的解除和终止等内容作出约定。同时，双方还签订了一份《租赁补充协议》作为该租赁合同的附件，补充协议第一条约定：为满足乙方（被告）营业规模的需求，乙方（被告）申请征得甲方（原告）同意后，乙方（被告）按建设方案扩建建筑物2700平方米，费用自理，同11号楼主楼为同一承租主体，权属归甲方(原告)所有，租赁期满后或者解除合同时，应当完好无损的无偿移交给甲方(原告)；第二条约定：自本合签订后乙方（被告）必须向甲方（原告）支付房地产租赁履约保证金人民币30万元，乙方（被告）在主体工程改建完工后，甲方（原告）应将房地产履约保证金中20万元退还给乙方（被告），其余10万元转为乙方（被告）租赁保证金。乙方（被告）未履行本补充协议约定义务，甲方（原告）不退还房地产租赁保证金；第四条第四项约定:乙方（被告）逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一次，甲方（原告）按滞交经费总额的千分之三向乙方（被告）加收违约金……逾期60日未支付的，甲方（原告）可将乙方（被告）的财产由归甲方（原告）所有，以抵扣所欠经费，乙方（被告）不得有异议；第五条约定：合同期满后，不动资产归甲方（原告）所有，可动资产归乙方（被告）所有；第六条约定：租赁期限自2009年元月1日至2017年12月31日止，租赁期九年，租金首年为人民币55万元，合同租金分年段递增……。该补充协议还就合同的解除和终止、双方的违约责任等其它事项作出约定。合同签订后，原告依约将房地产交付给被告使用。按照《租赁补充协议》的约定，原告与被告花园酒店公司每年签订一次《军队房地产租赁合同》（自2009年开始至2015年止共6份）。被告向原告交纳了2009年2月至2015年12月期间的租金，共计3859140元。但自2016年1月开始，被告以种种理由推脱拒交租金，经多次催收后仍拒不支付，至今为止被告仍然拖欠原告租金121万。双方签订的《军队房地产租赁合同》及《租赁补充协议》于2017年12月31日到期。原告已告知被告合同期满终止，不再续签，要求被告立即腾退，但被告以种种理由拒不向原告腾退所承租的房地产。被告在承租期间有擅自将所承租的房地产分租、转租给他人使用、改变租赁用途等行为，应当向原告承担违约责任。综上所述，被告长期拖欠原告租金，合同到期后拒绝腾退房地产,在承租期内擅自分租、转租、改变租赁用途等，被告的行为已严重违反了合同约定及法律规定，损害了原告的合法权益，遂提起诉讼。
被告花园酒店公司辩称，1、南昌办事处在2015年1月就单方提前解除了与答辩人签订的《军队房地产租赁合同》及《租赁补充协议》，故南昌办事处主张与答辩人签订的租赁合同属于期满终止与事实不符合，其确认租赁合同终止合法有效的请求于法无据；2、因系南昌办事处单方提前解约，花园酒店公司并不存在任何违约行为，故其主张房地产租赁保证金10万不予退还没有事实根据；3、南昌办事处2016年1月1日至2017年9月30日期间支付租金的诉请已过诉讼时效；四、南昌办事处主张的违约金约定明显过高。南昌办事处诉请主张按照每日千分之3计算逾期违约金，那么依此计算，违约金的年利率高达108%，根据《合同法解释二》对违约金的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，违约金过高，因此请求法院予以调整。
被告天恒公司辩称，与花园酒店公司的答辩意见一致。另外，答辩人并不是本案适格的诉讼主体，不应当作为本案被告。在本案中，虽然2008年5月20日答辩人与南昌办事处签订了一份《军队房地产租赁合同》及《租赁补充协议》，但在上述合同签订的当日，在征得南昌办事处同意的前提下，答辩人已将上述合同的权利义务全部转让给花园酒店公司，在租赁期限内，一直是由花园酒店公司履行承租人的义务，故本案实际承租人应当为花园酒店公司。综上，根据合同的相对性原则，腾退交还房屋、支付租金以及违约金等义务仅只针对作为合同一方主体的承租人而言，并不指向第三人。从上述事实可以看出，花园酒店公司为本案的承租人，故南昌办事处将花园酒店公司作为被告并无不当，但答辩人与其之间并不存在租赁合同关系，不应该再将合同外第三人的答辩人也作为被告。第二、假设答辩人与南昌办事处租赁合同关系成立，但双方签订的租赁合同及补充协议依法应属无效，故南昌办事处无权请求支付违约金。首先，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。其次，在本案中，答辩人并没有提供租赁房屋的权属证书，其仅提供了一份土地使用权证，房屋建设并未取得房管及城建规划部门的批准，本案租赁房屋应系违章建筑，而违章建筑不受法律保护的，故根据上述规定，签订的租赁合同及补充协议当属无效。最后，《合同法》第56条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”，故上述合同约定的违约条款亦无效，答辩人要求支付违约金的诉请则于法无据。《合同法》第58条规定：“合同无效或者被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”结合本案，合同无效的原因系南昌办事处将未取得房屋权属证书的房屋对外出租所致，故责任应当由南昌办事处承担。综上所述，答辩人认为，答辩人不是房屋租赁合同的当事人，不是本案适格的被告，恳请法院依法驳回南昌办事处的诉请。
反诉原告花园酒店公司向本院提出反诉请求：1、请求依法判令反诉被告向反诉原告支付违约金及损失共计150万元；2、请求依法判令反诉被告返还反诉原告租赁履约保证金10万元；3、本案诉讼费、反诉费由反诉被告承担。事实与理由：2008年5月20日反诉第三人与反诉被告签订了一份《军队房地产租赁合同》，合同约定：反诉被告自愿将坐落于南昌市东湖区二七北路328号的房屋（南赣字第××号）出租给反诉第三人使用，租赁期限为九年，自2009年1月1日起至2017年12月30日止，同时双方又在当日签订一份《租赁补充协议》，补充协议第三条第（一）款约定：“甲方（反诉被告）因军事及地方城市规划建设需要提前终止合同的，必须经甲方上一级军队房地产管理部门核实并出具书面意见，乙方（反诉第三人）应当自接到甲方通知之日起三个月内无条件的将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给四方，甲方按乙方实际使用时间计取收租金，甲方应对乙方所投资财产予以补偿，补偿方式：合同期内前五年内终止的，按承租所剩余年限×80万元匹配出乙方投资，合同期内后四年终止的，按承租所剩余年限×50万元赔偿乙方投资；补充协议第五条第（二）款还约定：“乙方（反诉原告）投资700万元进行主楼的改建、装修，如乙方实际总投资达不到700万元，差额5%范围内不予处罚，低于5%则差额部分全部作为违约金交给甲方（反诉被告）”合同签订后，在征得反诉被告同意的前提下，反诉第三人在2008年5月20日即将上述租赁合同及补充协议的所有权利义务转让给反诉原告，反诉原告按照上述租赁合同及补充协议的约定投资1100万元对租赁的房屋进行改建、装修。但转让后，因2015年1月17日，中国人民解放军总政治部、中国人民解放军总后勤部和中央军事委员会纪律检查委员会联合下发了后营（2015）78号《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题通知》，严禁出租军事行政区的房地产，已经出租的2015年底前全部停止。故反诉被告提前终止与反诉原告签订的租赁合同及补充协议，但反诉被告一直拒绝按补充协议的约定（即剩余租赁年限×50万元）赔偿反诉原告投资，所以反诉原告才继续使用所承租的房屋以弥补损失。2016年2月16日中央军委又下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》（军发[2016]58号），要求军队和武警部队全面停止一切由此服务活动，包括停止一切空余房地产租赁项目，2016年反诉被告又以此为由要求反诉原告搬离所承租的房屋，但其仍然拒绝按补充协议的约定赔偿反诉原告所投资财产。反诉原告认为，在租赁期限内，反诉原告一直按租赁合同约定履行义务，因反诉被告在2015年擅自提前终止双方签订的租赁合同及补充协议，属于违约，其应当按照约定向反诉原告支付违约金，并赔偿损失，由于反诉被告拒不赔偿，故反诉原告暂时不向其支付2016年以后的房屋使用费，并不属于违约行为。
反诉被告南昌办事处辩称，反诉原告的反诉请求没有事实及法律依据，应当依法驳回全部反诉请求，理由如下：1、反诉没有合同基础。2008年5月20日签订《军队房地产租赁合同》及《租赁补充协议》的主体是我方和天恒公司，根据合同相对性原则，反诉原告花园酒店公司依据上述合同、补充协议及该协议中的条款提起反诉无事实及法律依据，主体不对应，没有合同基础。反诉原告反诉的事实理由相互矛盾，应当驳回；2、反诉没有违约事实基础。反诉原告花园酒店公司认为我方违约，在2015年就擅自提前终止合同，没有事实依据。部队停偿政策的出台并未影响租赁合同的履行，反诉原告花园酒店在反诉状中已经自认一直继续租用我方的房地产，并未腾退搬离返还。2017年12月31日合同期满履行完毕终止。自2018年1月1日起至今仍然在占有我方的房地产拒不腾退、拒不返还，反诉原告花园酒店公司认为我方违约提前终止双方签订的租赁合同无事实及法律依据，应当驳回。综上所述，本案并未发生权利义务转让，租赁合同也未提前终止。反诉原告的反诉没有合同基础没有违约事实基础，反诉的诉请没有事实及法律依据，应当依法驳回反诉原告的全部诉讼请求，维护我方的合法权益。
反诉第三人天恒公司对反诉原告花园酒店公司的反诉不持异议。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和审查确认的军队房地产租赁合同及租赁补充协议、土地使用权证、权属情况说明、军队单位对外有偿服务许可证及收费许可证、交纳保证金及租金凭证、照片、催收房屋租金函件、通知及邮寄凭证、关于提前终止租赁合同的通知等证据，本院认定事实如下：2008年5月20日，原告南昌办事处与被告天恒公司签订一份军队房地产租赁合同。合同约定：1、甲方（原告）自愿将坐落在东湖区二七北路328号的房屋（南赣字第××号坐落）建筑面积2610平方米出租给乙方（被告天恒公司）使用。乙方（被告）已对甲方(原告)所要出租的房地产做了充分了解，愿意承租该房地产；2、租赁用途为宾馆、商务；3、租赁期限自2009年元月1日起至2017年12月30日止；4、年租金55万元，租金按月结算，乙方于每月的前十日内交付甲方；5、自本合同签订后十日内，乙方按年租金额的百分之二十向甲方支付房地产租赁保证金人民币10万元。乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还房地产租赁保证金；6、乙方必须在租赁期满时将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产完好无损地无条件交还甲方；7、因不可抗力原因（含政府行为，国家和军队政策法规重大调整等）造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任；8、乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金，逾期60日，甲方可将乙方财产收归甲方所有，以抵扣所欠经费，乙方不得有异议等，双方还约定另附租赁补充协议。同日，原告与被告天恒公司又签订一份租赁补充协议，该补充协议约定：1、为满足乙方（被告天恒公司）营业规模的需求，经乙方申请征得甲方（原告）同意后，乙方按建设方案扩建建筑物2700平方米，费用自理，同11号楼主楼为同一承租主体，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，应当完好无损的无偿移交给甲方；2、自本合同签订后乙方必须向甲方支付房地产租赁履约保证金人民币30万元，乙方在主体工程改建完工后，甲方应将房地产履约保证金中20万元退还给乙方，其余10万元转为乙方租赁保证金。乙方未履行本补充协议约定义务，甲方不退还房地产租赁履约保证金,甲方未履行本补充协议约定义务，应当退还房地产租赁履约保证金；3、甲方因军事及地方城市规划建设需要提前终止合同的，必须经甲方上一级军队房地产管理部门核实并出具书面意见，乙方应当自接到甲方通知之日起三个月内无条件的将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，甲方应对乙方所投资的财产予以补偿，补偿方式：合同期内前五年内终止的，按承租剩余年限×80万赔偿乙方投资，合同期内后四年内终止的，按承租剩余年限×50万赔偿乙方投资；正式合同每年签订一次，直到九年合同租赁期满，本合同终止；4、乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一次，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金……逾期60日未支付的，甲方可将乙方的财产由归甲方所有，以抵扣所欠经费，乙方不得有异议；5、合同期满后，不动资产归甲方所有，可动资产归乙方所有；6、租赁期限自2009年元月1日至2017年12月31日止，租赁期九年，甲方免收2009年元月租金。租金首年为人民币55万元，合同租金分年段递增……等。2008年9月9日，被告天恒公司通过银行转账向原告支付了租赁保证金30万元，同年12月2日，原告退回被告天恒公司20万元，实收租赁保证金10万元。2009年1月6日，原告和被告花园酒店公司按租赁补充协议的约定，签订了一份2009年度的军队房地产租赁合同，租赁期限自2009年2月1日起至2009年12月31日止，该合同的其他内容与2008年5月20日原告与被告天恒公司所签合同一致。之后，被告花园酒店公司一直在原告提供的涉诉租赁物中经营至今。截止至2013年12月15日，原告与被告花园酒店公司分别签订了2010年度、2012年度、2013年度、2014年度的为期一年的租赁合同，合同主要条款基本一致。同时，被告花园酒店公司按约向原告支付了租金，其中：2013年5月17日，被告天恒公司向原告支付了租金257596元，2014年12月31日，徐高雷向原告支付了租金144375元，2015年1月22日，徐高雷再次向原告支付了租金144375元。自2016年1月1日起，两被告再未向原告交纳租金。2017年5月8日，原告向被告天恒公司出具了一份关于提前终止租赁合同的通知，内容为：“根据中央军委的《关于军队和武警部队全面停止有偿服务的通知》，要求部队全面停止一切有偿服务。2008年5月20日，贵方与我处签订的军队房地产租赁合同，承租我处位于江西省南昌市东湖区二七北路328号部分房地产，用于酒店经营，租期9年，合同于2017年12月30日到期。现因国家和军队政策法规重大调整造成合同无法履行，提前于2017年6月30日终止合同，为此，请贵方予以理解支持，接此通知后与我处协商合同终止事宜，并提前做好搬迁准备。”但被告天恒公司并未按该通知的要求与原告协商合同终止事宜，且被告花园酒店公司仍在涉诉租赁物内经营至今。庭审中，经本院核实，自2016年1月1日起至2017年12月31日止，原告主张被告欠租金共121万元，被告花园酒店公司对该欠款金额无异议，但认为合同已于2015年1月底提前解除，该欠款应是房屋占用使用费而非租金，被告天恒公司则认为其不是承租人，该欠款与其无关。
另查明，江西省南昌市东湖区二七北路328号的土地性质为国有划拨土地，土地使用权人为中国人民解放军南京军区联勤部江西物资供应站（该名称系原告前身，于2007年变更为现名称）。该块土地上（南赣字第××号坐落）的房地产为军产，权属归中央军委，由原告具体负责使用和管护。
再查明，被告花园酒店公司成立于2009年5月7日，其注册的住所地为江西省南昌市东湖区二七北路328号，现股东为徐高雷、徐贞红；被告天恒公司成立于1996年11月1日，其注册的住所地于2015年4月7日变更为江西省南昌市东湖区二七北路328号城市花园酒店附二楼，现股东为徐高雷、徐萍。
本院认为，原告系坐落于江西省南昌市东湖区二七北路328号涉诉土地的使用权人，并取得了该片土地的军队单位对外有偿服务许可证及军队单位对外有偿服务收费许可证，且本案中中国人民解放军无锡联勤保障中心作为原告的上级机关就涉诉房屋权属出具了产权来源证明等系列证明文件，基于军队房地产及其历史原因的特殊性，本案不符合租赁合同无效的情形。被告天恒公司抗辩涉诉房屋建设未取得房管及城建规划部门的批准，系违章建筑，租赁合同及补充协议无效的观点，本院不予采信。原告据此与被告天恒公司自愿订立租赁合同及补充协议，系双方真实意思表示，双方成立房屋租赁合同关系，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。因双方在补充协议中约定正式合同每年签订一次，直到九年合同租赁期满，原告遂与被告花园酒店公司分别订立了2009年度至2014年度的租赁合同，且被告花园酒店公司也占有使用涉诉房屋至今，根据合同相对性原则，同时结合被告天恒公司及其股东曾向原告支付租金的事实，两被告均属于涉诉房地产的承租人，租赁合同及补充协议对两被告均具有拘束力，被告天恒公司辩称已征得原告同意，将租赁合同及补充协议的权利义务全部转让给被告花园酒店公司，与原告之间不存在租赁合同关系，不负有腾退交还房屋、支付租金以及承担违约金等义务的意见，因其未能提供有效证据予以证明，且该抗辩意见明显与事实不符，本院不予采信。现合同约定的租赁期限届满，双方的合同关系已自动终止，两被告应遵循诚实信用原则及合同约定将涉诉房地产返还原告，故原告要求两被告将位于南昌市东湖区二七北路328号的军队房地产腾退交还的诉请，本院予以支持。
关于两被告辩称租赁合同及补充协议已提前解除的观点，本院认为，虽然原告曾于2017年5月8日向被告天恒公司发出了一份关于提前终止租赁合同的通知，要求提前终止合同，但从该通知的内容看，原告只是向被告天恒公司发出了提前解除合同的要约，但双方并未就合同的提前解除达成合意，且被告花园酒店公司一直在涉诉租赁物内经营到合同期满。故该抗辩观点，与事实不符，本院不予支持。由于本案不具有合同提前解除情形，在该租赁合同及补充协议履行期届满后，原告表示不再续约，故该租赁合同及补充协议属于达到合同目的而终止，原告诉请本院确认其终止合法有效实无必要，不予支持。
关于原告主张两被告给付所欠自2016年1月1日起至2017年12月31日止的租金121万元的诉请，本院认为，原、被告双方成立租赁合同关系，被告应当按合同约定支付其所拖欠的租金，庭审中被告花园酒店公司对欠款金额不持异议，且本案并不存在租赁合同已提前解除的情形，故原告的该项诉请本院予以支持。对于被告花园酒店公司抗辩租赁合同已于2015年1月底提前解除，该欠款应是房屋占用使用费而非租金的意见，被告天恒公司抗辩其不是承租人，该欠款与其无关的意见，与事实不符，本院不予采信。
关于两被告抗辩原告主张2016年1月1日至2017年9月30日期间支付租金的诉请已超过诉讼时效的观点，本院认为，租赁合同双方当事人约定分期支付租金的，那么各期租金的支付具备一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。如果诉讼时效从每一期租金债务履行期限届满之日分别计算，将会割裂同一租赁合同的整体性，还将导致债权人频繁地主张权利，动摇双方之间的互信。因此，为充分保护债权人，维护双方之间的互信，存在长期房屋租赁合同关系的双方当事人因租金支付发生纠纷的，诉讼时效应从最后一期租金履行期限届满之日起开始计算。按照双方合同约定，租金应于每月的前十日交付，最后一期租金的交付期为2017年12月10日之前，诉讼时效自次日即2017年12月11日起算，在《中华人民共和民法总则》实施时，按照《中华人民共和民法通则》第一百三十六条第一款第（三）项关于一年诉讼时效的规定，诉讼时效并未届满，故《中华人民共和民法总则》关于三年诉讼时效的规定对本案具有溯及力，原告向两被告催要租金的诉请未超过诉讼时效，应受法律保护，两被告该抗辩意见本院不予采纳。
关于原告主张两被告应支付自2016年1月至付清之日止的逾期支付租金的违约金的诉请，本院认为，两被告未依约向原告给付租金，已经构成违约。根据双方签订的租赁合同及补充协议的约定，原告主张按照日千分之三的标准计算，两被告表示该违约金标准过高，请求法院予以调整。本院认为，该违约金超过了法律规定的标准，本院对此予以调整，酌定两被告按照中国人民银行同期银行贷款基准利率的标准向原告支付逾期付款违约金。由于原告依据中央军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务的通知》的要求，于2017年5月8日向被告天恒公司出具了一份关于提前终止租赁合同的通知，结合原告与被告花园酒店公司自2015年起就未按租赁补充协议的约定每年一签合同及自2016年1月起被告再未支付租金的事实，可以确认该租赁合同在履行过程中出现了不可抗力的原因，影响到了合同的正常履行。虽然原、被告双方在合同履行期内未达成合同提前解除或终止的合意，且该合同一直履行至期限届满，但不可否认，上述情形势必会影响到被告的正常经营，为遵循公平原则，本院酌定由两被告自2018年1月1日起至付清之日止按欠款121万元的金额向原告支付逾期付款违约金。
关于原告要求判令房地产租赁保证金10万元不予退还并归原告所有的诉请，本院认为，该保证金性质上属于违约金，目的是为了弥补守约方的损失，原、被告双方在合同中既约定了逾期付款违约金，又约定了保证金不予退回，属于违约条款的重复约定，且符合约定的违约金过高的情形，现被告抗辩违约金标准过高，请求调整，同时提出反诉请求要求原告返还该保证金，故本院对原告该项诉请不予支持，对反诉原告要求返还该保证金的诉请予以支持。
关于反诉原告花园酒店公司要求反诉被告支付违约金及损失共计150万元的诉请，本院认为，反诉原告该项诉请的理由和依据是2008年5月20日，反诉第三人天恒公司与反诉被告所签订的租赁补充协议第三条第（一）项中约定的内容：“甲方因军事及地方城市规划建设需要提前终止合同的，……甲方应对乙方所投资的财产予以补偿，补偿方式：……合同期内后四年内终止的，按承租剩余年限×50万赔偿乙方投资”，但结合本案事实，双方并未就该租赁合同提前解除或终止达成合意，而该租赁合同已履行至期限届满，属于到期自然终止，反诉原告的主张与事实不符，不能成立，同时反诉原告也未提供任何证据证明其该损失存在的事实，故对反诉原告的该项诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第一百八十九条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：
一、被告南昌市城市花园酒店有限公司、江西天恒实业有限公司应于本判决生效之日起十五日内将位于南昌市东湖区二七北路328号（南赣字第××号坐落）的军队房地产腾空并返还给原告中国人民解放军南京军区联勤部南昌物资采购办事处；
二、被告南昌市城市花园酒店有限公司、江西天恒实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告中国人民解放军南京军区联勤部南昌物资采购办事处支付所欠房屋租金121万元；
三、被告南昌市城市花园酒店有限公司、江西天恒实业有限公司应向原告中国人民解放军南京军区联勤部南昌物资采购办事处支付自2018年1月1日起至付清款之日止的逾期付款违约金（以欠款总额121万元为基数，按照中国人民银行同期银行贷款基准利率的标准计算）；
四、反诉被告中国人民解放军南京军区联勤部南昌物资采购办事处应于本判决生效之日起十日内返还反诉原告南昌市城市花园酒店有限公司、反诉第三人江西天恒实业有限公司租赁保证金10万元；
五、驳回原告中国人民解放军南京军区联勤部南昌物资采购办事处的其他诉讼请求；
六、驳回反诉原告南昌市城市花园酒店有限公司的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案由原告中国人民解放军南京军区联勤部南昌物资采购办事处预交的案件受理费28860元，原告中国人民解放军南京军区联勤部南昌物资采购办事处承担16000元，被告南昌市城市花园酒店有限公司、江西天恒实业有限公司承担12860元；由反诉原告南昌市城市花园酒店有限公司预交的反诉费9600元，由反诉原告南昌市城市花园酒店有限公司承担9000元，反诉被告中国人民解放军南京军区联勤部南昌物资采购办事处承担600元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。在上诉期满后七日内向南昌市中级人民法院交纳上诉费，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 张文军
人民陪审员 陈 冬
人民陪审员 张晓茜
二〇一八年三月十九日
书 记 员 陶媛媛
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。