江西省铅山县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）铅民二初字第1119号
原告铅山县瑞康物业管理有限公司。
法定代表人谢峰，该公司经理。
委托代理人郑育清，该公司法律顾问，特别授权代理。
委托代理人吴小杨，该公司法律顾问，特别授权代理。
被告戴朝坤。
原告铅山县瑞康物业管理有限公司诉被告戴朝坤物业服务合同纠纷一案，本院于2015年11月12日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告铅山县瑞康物业管理有限公司委托代理人郑育清、吴小杨，被告戴朝坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告铅山县瑞康物业管理有限公司诉称，被告戴朝坤系滨江花城XX栋X单元XXX室业主，该室物业面积132.26平方米，被告于2011年7月入住滨江花城，并与原告签订了《滨江花城前期物业管理委托合同》，约定原告为滨江花城小区提供物业管理服务，物业服务管理费按照每月0.35元／平方米收取。原告按照合同约定为被告所在小区提供物业管理服务，但被告却一直不履行自己的缴费义务，拖欠2011年7月至2014年12月（共计42个月）的物业管理费用计1，944元，至原告起诉时止，产出滞纳金2，332.8元。经原告多次催缴未果，故诉至本院，要求：1、判令被告支付原告物业管理费1，944元；2、判令被告支付滞纳金2，332.8元（暂计至2015年8月），并判令滞纳金按每月一分五随本清；3、本案诉讼费由被告承担。
原告为证明自己的主张，向本院提供了下列证据：
1、原告营业执照复印件、组织机构代码复印件、法人证明，证明原告主体资格；
2、2006年11月15日《前期物业管理委托合同》复印件、2012年2月14日《滨江花城（南区）物业管理协议书》复印件、2014年1月1日《滨江花城物业服务委托合同》复印件，证明从2006年11月至2014年12月原告一直从事滨江花城物业服务；
3、听证大会照片影印件两张、2008年10月21日铅山县物价局文件铅价字（2008）48号文件复印件一份、2009年10月9日告知书复印件一份，证明对该小区物业收费有合法依据，并做了告知；
4、2011年4月6日上饶市中级人民法院（2011）饶民二终字37号民事判决书复印件一份，证明原告曾就被告拖欠物业费向法院提起诉讼，法院对物业服务费收取做出了判决。
被告戴朝坤辩称，第一，被告于2005年10月5日和开发商上饶宸瑞实业有限公司签订了《滨江花城物业管理公约》，合同约定物业管理服务费的收取标准是0.18元／㎡·月。合同签订后，被告一直按照合同约定按时交纳物业管理费。被告从未与原告签订过任何合同，因此原告起诉要求被告按照每月0.35元／㎡交纳物业管理费是没有法律依据的。第二，2011年4月5日，被告家中在没有破门的情况下被人纵火，导致被告损失32，000元，对于该事件的发生，原告未尽到其安保职责，因此原告应对被告进行赔偿。第三，滨江花城业主委员会在没有经过业主大会授权的情况下，与原告签订的物业管理服务合同是没有法律效力的，且业主委员会的委员并不是该小区的业主。另外，原告是不具备资质证书的物业公司，原告在滨江花城物业区域内的工作人员也没有上岗证。因原告与滨江花城业主委员会签订的物业管理合同是无效的合同，原、被告之间就不存在合同关系，被告无需向原告交纳物业管理费。第四，原告将滨江花城的小区广场活动中心出租给他人办游乐场，非法收取租金35，000元，侵犯了被告的合法权益。第五，2015年1月-4月，滨江花城小区并没有物业公司，原告也未向滨江花城小区提供物业管理服务。第六，原告至今未将土地证交于被告。
被告为支持其抗辩主张，向本院提供了下列证据：
1、照片一张，证明被告楼道大门从2010年开始全部都是坏的，至今未修理；
2、2005年8月31日《滨江花城物业管理公约》复印件一份、2005年10月5日签订的滨江花城管理费收缴协议复印件一份，证明被告签订的合同约定物业费标准为每月0.18元／㎡；
3、2011年4月5日铅山县公安局出具的刑事案件登记表复印件一份，证明曾经有人在被告家中放火；
4、2015年4月30日滨江花城娱乐广场租赁协议复印件一份，证明原告将滨江花城娱乐场地出租，并没有经过业主同意。该场地属于业主；
5、决议书复印件三份，证明原告提高物业管理费，业主都不同意。
经审理查明，被告戴朝坤于2005年入住铅山县河口镇狮江大道118号滨江花城XX栋X单元XXX室（建筑面积为132.26平方米），该房屋属于多层住宅，同年10月与开发建设单位上饶宸瑞实业有限公司委托的铅山宸瑞物业签订了《滨江花城物业管理公约》，约定被告的物业管理服务费按照其住宅建筑面积每月0.18元／㎡的标准缴纳。2006年11月15日，原告铅山县瑞康物业管理有限公司与上饶宸瑞实业有限公司签订了《前期物业管理委托合同》，约定原告为滨江花城小区前期物业管理企业，物业服务费按每月0.18元／㎡的标准收取。2008年10月21日铅山县物价局下发铅价字（2008）48号文件，同意滨江花城小区住宅物业管理公共性服务收费标准为每月0.35元／㎡，该收费标准暂试行一年，自2008年11月1日至2009年10月31日止。2009年10月9日原告向滨江花城业主发放物业管理收费标准的告知书，告知书的内容为：滨江花城小区物业管理费从2009年10月起，按每月0.35元／㎡的标准收取物业管理费。2012年成立了滨江花城小区业主委员会。2014年1月1日，原告与滨江花城小区业主委员会签订《滨江花城物业服务委托合同》，约定原告为滨江花城物业管理企业，委托管理期限为1年，自2014年1月1日起至2014年12月31日止，多层住宅收费标准为每月0.35元／㎡，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天5‰交纳滞纳金。被告于2011年7月开始拖欠原告物业管理费，至2014年12月，被告共拖欠42个月物业管理费，共计1，944元。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，以及《物业管理条例》第十五条的规定：“业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同”，故原告于2006年11月15日与开发建设单位上饶宸瑞实业有限公司的《前期物业管理委托公司》和2014年1月1日与滨江花城小区业主委员会签订的《滨江花城物业服务委托合同》，对该小区的全体业主具有约束力。原告与被告存在合法有效的物业服务合同关系。
关于物业管理收费标准，原告提供铅山县物价局2008年10月29日文件《关于滨江花城物业管理服务收费标准的批复》（铅价字（2008）48号）上载明“…同意滨江花城小区住宅物业管理公共性服务收费标准为0.35元／㎡·月…”，2009年10月9日，原告发出《关于执行县物价局批准滨江花城小区物业管理收费标准的告知书》载明，“从2009年10月份（四季度）起调整执行物业管理服务收费标准，即0.35元／㎡·月”。此物业管理收费标准合理，本院予以认定。原告已向滨江花城小区提供了物业服务，被告戴朝坤接受了原告的物业服务，未按合同约定支付物业服务费，故原告要求被告支付2011年7月至2014年12月的物业服务管理服务费1，944元的诉讼请求，本院予以支持。
关于滞纳金，《滨江花城物业服务委托合同》约定的滞纳金性质为逾期付款违约金，被告逾期支付物业费已构成违约，原告有权要求被告支付逾期付款违约金。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，原告要求的违约金2，332.8元明显过高，本院调整为按未交物业服务费1，944元的30%计算逾期付款违约金，共计583.2元。
被告戴朝坤辩称滨江花城业主委员会没有经过业主大会授权，与原告签订的合同没有法律效力的意见，因其未提供证据予以证明，本院不予采纳。被告仅提供《决议书》用于证明业主不同意原告提高物业费，但铅山县物价局于2008年10月29日文件《关于滨江花城物业管理服务收费标准的批复》（铅价字（2008）48号）批复同意原告按照每月0.35元／㎡的标准收取物业服务费，被告的理由不能构成对原告诉讼请求的有效抗辩，本院不予支持。另，被告辩称原告未尽物业管理服务职责，并向本院提交了铅山县公安局出具的刑事案件登记表以及楼道门照片予以证明，本院认为被告提供的刑事案件登记表仅能证明被告家中着火，但该案件尚处于侦查阶段，无法证明该事件是由于原告未尽物业管理职责，而另一份证据照片仅能反应某个时间点的状态，物业管理服务是一个长期的过程，该照片无法证明物业管理服务长期处于失职状态。被告辩称原告出租小区公共场地，侵犯被告的合法权益，以及未将土地证交给被告，该抗辩事由属另一法律关系，不在本案审查范围之内。被告戴朝坤的抗辩理由不能成为被告拒缴物业管理服务费的有效理由，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第十二条、第十五条的规定，判决如下：
一、被告戴朝坤支付原告铅山县瑞康物业管理有限公司物业管理费1，944元，逾期付款违约金583.2元，该款于本判决生效后三日内付清；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费50元，由被告戴朝坤负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上交上诉费50元，上诉于江西省上饶市中级人民法院。
本判决生效后，权利人可依法申请执行，申请执行的期限为二年。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
审 判 长 汪 荷
代理审判员 童云英
人民陪审员 应香珍
二〇一六年四月二十五日
书 记 员 朱 颖
附：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
《物业管理条例》第十五条业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；
（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；
（四）监督业主公约的实施；
（五）业主大会赋予的其他职责。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。