浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2009）绍越民初字第3343号
原告潘某。
委托代理人（特别授权代理）陶某某。
被告绍兴市霞××纺织××有限公司，住所地绍兴市×
×城区××公寓××室，现住所地绍兴市××城区斗门镇××
头菖蒲街××号。
法定代表人王某某。
委托代理人（特别授权代理）柳某某。
原告潘某与被告绍兴市霞××纺织××有限公司（以下
简称
霞西公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2008年12月5
日作出（2007）越民一初字第172号民事判决书，因被告绍兴
市霞××纺织××有限公司不服一审判决，在法定上诉期内向
绍兴市中级人民法院提起上诉。2009年3月16日，绍兴市中级
人民法院以（2009）浙绍民终字第297号民事裁定书，撤销绍
兴市越城区人民法院（2007）越民一初字第172号民事判决书
并将本案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，于2009年
10月12日、2010年1月22日公开开庭重新审理了本案，在本案
审理过程中，被告霞西公司向本院申请追加边某为本案第三人
，后因原告变更诉讼请求，本院经合议认为第三人边某与本案
不存在法律上的利害关系，故通知其退出本案诉讼。原告潘某的委托代理人陶某某、被告霞西公司的委托代理人柳某某到庭参加了两次诉讼。本案现已审理终结。
原告潘某诉称，2003年9月7日，原、被告签订房屋租赁
合同一份，约定原告将坐落于某某市越城区中兴北路171号二
楼房屋租赁给被告霞西公司使用，租赁房屋建筑面积为819.23
平方米，租赁期为三年，自2003年10月15日起至2006年10月14
日止，租金为每年150000元。协议规定的租赁期满前，原告向
被告提出租赁房屋不再续租，并要求被告按期腾退房屋，但被
告一直未能将租赁房屋归还给原告。原告认为，被告在房屋租
赁期满后未能退还房屋的行为侵害了原告的合法权益，现房屋
一部分已经为边甲有，故起诉要求判令被告及边某立即腾退位
于某某市越城区中兴北路171号二楼的租赁房屋，同时赔偿原
告实际经济损失计算至目前为153400元，之后的损失以实际腾
退房屋之日止计算损失额，诉讼费由被告承担。在本次庭审中
，原告变更诉讼请求为：一、判令被告霞西公司甲即腾退并交
还位于某某市越城区中兴北路171号二楼的租赁房屋；二、被
告赔偿原告租金及经济损失合计人民币202058.38元；三、本
案诉讼费由被告承担。
被告霞西公司辩称，对原告诉称原、被告之间的房屋租
赁事实无异议，但自己已经履行了支付租赁费和腾退房屋的义
务，被告没有实际占有和使用南首一间房屋。对原告主张三间
房屋的租金时间均从2006年10月15日起计算至2007年4月20日
止有异议，在法院审理期间，被告要求退还三间房屋中的两间
，原告当庭表示接受，后又以整体退还为由拒绝接受，直至2007年4月20日才接受房屋，对此原告诉请中的二间房屋的租金时间只能计算至2007年1月3日；现尚未退还的南首一间房屋系
边甲有使用，由此产生的费用与其无关。对此请求法院驳回原
告的诉讼请求。
原告潘某为证明自己主张的事实成立，向本院提交的证
据有：
1、2003年9月17日房屋租赁协议1份，要求证明原告将位
于中兴北路171号二楼房屋租给被告使用，房屋租赁期限为三
年，从2003年10月15日起至2006年10月14日止，房屋租金为15
0000元一年，如房屋结构改动、转租给第三人使用需征得原告
的同意。被告经质证无异议，本院予以确认。
2、房屋所有权证1份，要求证明本案诉争房屋系原告所
有的事实。被告经质证无异议，本院予以确认。
3、原告出具给法院的书证2份，要求证明被告所称在庭
审中要求返还房屋是不存在的，原告代理人是从减少原告的实
际损失出发，当时并未接受房屋，原告于2007年4月20日接受
了3间房屋中的2间并收回房屋钥匙。被告经质证对真实性无异
议，
本院予以确认。被告霞西公司辩称其在庭审中曾提出要
求返还房屋给原告，原告没有接受。本院认为，原告提供的书
证可以反映出被告霞西公司于2007年1月曾提出要求返还3间房
屋中的2间但原告拒绝接受的事实。
被告为证明自己主张的事实成立向本院提交的证据有：
1、2003年12月6日被告原法定代表人丁某某与周某某签订的协议1份，要求证明丁某某将南首一间房屋租给周某某，租赁期限为2003年12月15日起至2006年10月14日止，租金为每
年50000元，房屋结构变动需经被告同意的事实。2、周某某与
边某签订的协议1份，要求证明周某某开设茶楼后将茶楼转让
给边某，该茶楼自2004年8月17日开始由边雷甲并实际占用的
事实。原告经质证认为，上述两份协议不能约束某告，被告转
租行为未经过原告同意，故原告对此不予认可。本院认为，上
述两份协议中确定的事实已为（2007）绍中民一终字第759号
民事调解某某确认，故本院对协议本身予以确认。
3、茶楼的工商登记资料及开业登记各1份，要求证明原
告诉称的第三间房屋系周某某所开，后转让给边某，该房屋至
今仍未腾退的事实。原告对证据的真实性和客观性无异议，本
院对证据予以确认。
4、调解书1份，要求证明周某某与边某之间关于茶楼的
转让事项已经法院调解的事实。因该调解书系生效法律文书，
本院对此予以确认。
5、照片1张，要求证明被告承租的两间房屋，原告在起
诉前已经挂出招租广告。原告经质证对真实性无异议，但辩称
其发布招租广告并不能证明其已经收回房屋的事实。本院认为
，当事人经质证对证据的真实性无异议，本院对证据本身予以
确认。
庭审中，案外人边某于2009年10月21日将其承租的南首
一间房某某退并由被告交还给了原告，当事人对此均予以认可
，本院对该事实予以确认。原告在庭审中向本院申请放弃要求被告腾退房屋的诉讼请求，本院依法予以准许。依据上述确认有效的证据与庭审中当事人的陈述，以下
事实成立：坐落于某某市区中兴北路171号办公房屋（共三间
）系原告潘某所有，2003年9月，潘某将上述房屋租给被告霞
西公司，约定租期三年，不得转租。2003年12月6日，被告霞
西公司的原法定代表人丁某某未经原告同意与周某某签订租房
协议，将上述房屋的南边一间租给周某某使用，约定租期从20
03年12月15日至2006年10月14日止，房租每年50000元，后周
某某与颜某成在上述房屋内开设了雀友茶楼，并进行了装潢，
添置了设备。2004年8月12日，周某某和颜某成与边雷乙将上
述茶楼设备以及二年的经营使用权以200000元的价格转让给边
某，并提供上述茶楼营业所需三证及房屋租赁合同等。2005年
4月至2006年7月15日的房屋租金由边乙接向被告霞西公司某某
，并出具相应的收条。后原告起诉要求被告立即腾退相应的房
屋并赔偿损失。在案件审理过程中，边某以周某某、颜某成、
霞西公司为被告，起诉要求周、颜某某返还转让款200000元，
霞西公司乙担连带清偿责任，本院一审判决周某某、颜某成返
还给边某200000元，被告周某某、颜某成不服向绍兴市中级人
民法院提起上诉，经绍兴市中级人民法院调解，双方达成协议
，由周某某、颜某成补偿给边某6000元，双方互不追究，边某
放弃该案的诉讼请求。后本院根据本案事实依法作出判决，被
告霞西公司、边丙退坐落于中兴北路171号二层办公房某首房
屋一间给原告，其中房屋内全部可移动资产由边某自行处置；
被告霞西公司支付给原告租金损失77268元并按每日137元之标准支付给原告自2007年4月21日起至房屋实际腾退之日止的租金损失；原告补偿给边某房屋装修补偿款23063元，被告霞西
公司支付给边某房屋装修补偿款45825.5元。被告霞西公司不
服该判决，向绍兴市中级人民法院提起上诉，绍兴市中级人民
法院裁定本案发回本院重审。
另查明，原告潘某于2007年4月20日收回被告霞西公司乙
租的2间房屋；边某于2009年10月21日将其承租的房某某退并
由被告返还给原告。
本院认为，原告潘某与被告霞西公司签订的房屋租赁合
同主体适格、意思表示真实，内容亦未违反法律的禁止性规定
，应依法认定为有效，双方均应遵照履行。本案争议的焦点在
于原告提出要求被告赔偿房屋损失的数额是否合理。房屋租赁
期届满后，被告作为承租人应按约将涉案房屋交还给出租人。
被告在庭审中辩称，其早在2007年1月即履行了交房义务，原
审法院认为基于被告承租的三间房屋具有一定的整体性，因原
告明确表示拒绝被告先腾退其中的二间，故即使被告对其中两
间先行予以腾退也应视为未完全履行腾退义务，且被告作为履
行义务方，并不能就其在2007年1月是否腾退房屋并得到原告
认可履行举证责任，故原审法院认定被告的此项辩称不能成立
。本院认为，本案讼争房屋系可分之物，从被告将三间房屋中
的一间出租给边某即可看出。在本院重审过程中，原告向本院
提供2007年1月15日的书证1份，要求证明原告不同意被告先行
腾退三间房屋中的两间，本院认为原告提交的上述书证可以印
证被告曾主动提出要求返还两间房屋，而原告以三间房屋的整体性为由拒绝接受的事实。对该两间房屋的损失赔偿问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一
方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取
适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本院
认为，该部分损失本可避免，现因原告拒收房屋造成房屋租金
损失扩大，但考虑到被告未能按照合同约定的时间返还全部房
屋也有一定过错，故应对该部分损失承担相应的责任。庭审中
，被告提出其要求返还两间房屋的时间为2007年1月3日，因该
时间没有得到原告的认可，又无其他证据予以印证。依据原告
提交的书证，本院确定被告提出要求返还房屋的时间为2007年
1月15日。综上，本院确定对该两间房屋自2007年1月15日至20
07年4月20日止，期间的租金损失26027.15元，其中80%的损失
由原告潘某自行承担，其余20%的损失计5205.43元由被告承担
。对南首一间房屋自2006年10月15日至2009年10月21日的租金
损失150821.59元和其余两间房屋自2006年10月15日至2007年1
月14日的租金损失25205.24元，被告无异议，本院予以确认。
依照《中华人民共和国合同法》第七十二条、第一百零七条、
第一百一十三条、第一百一十九条、第一百二十一条之规定，
判决如下：
一、被告绍兴市霞××纺织××有限公司应于本判决生
效之日起三十日内支付给原告潘某租金和房屋使用费损失1812
32.25元；
二、驳回原告潘某的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼费》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4469元，财产保全费1500元，合计5969元，
由原告潘某负担620元，被告绍兴市霞××纺织××有限公司
负担5349元，于本判决生效之日起三十日内缴纳于本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本
院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江
省绍兴市中级人民法院。
审 判 长 樊式明
代理审判员 夏蓓蕾
人民陪审员 鲁关营
二〇一〇年二月二十四日
书 记 员 ＸＸＸ