江苏省东台市人民法院民 事 判 决 书（2014）东民初字第469号原告东台市苏东物业服务有限公司，组织机构代码：69448881-2，住所地东台市八达城**。法定代表人梅益华，总经理。被告周雨东，男，汉族。原告东台市苏东物业服务有限公司（以下至判决主文前简称“苏东物业公司”）诉被告周雨东物业服务合同纠纷一案，本院于2014年4月15日立案受理后，依法由审判员卢映宇适用简易程序，于2014年6月10日公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭，于2014年9月30日公开开庭进行了审理。原告苏东物业公司的法定代表人梅益华到庭参加诉讼；被告周雨东到庭参加2014年6月10日的庭审，但经合法传唤无正当理由拒不参加2014年9月30日的庭审，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告苏东物业公司诉称：2011年6月1日，原告受东台市八达城商住区业主委员会委托接受其物业管理服务，并签订合同，被告周雨东所有及居住的东台市八达城商住区X室房屋建筑面积为53.94m2＊2=107.88m2，按照物业管理合同约定，其从2011年6月1日至2014年5月31日期间的物业服务费为2773.78元（第一层营业用房1.10元／（月＊m2），第二层住宅用房0.45元／（月＊m2）），逾期则按0.5‰／日的标准加收滞纳金。但原告多次上门催收，被告却以多种无理要求推诿缴纳，严重侵害了我公司的合法权益，故提起诉讼，请求依法判令被告周雨东给付物业服务费2773.78元和滞纳金694.68元（从《物业管理服务合同》约定的最后缴纳时间起计算至2014年3月31日止），合计给付3468.46元，并承担本案诉讼费用。被告周雨东辩称：一、我的X室房屋用于出租，并与承租人约定由其缴纳物业服务费，但原告一直没有向我的承租人收取费用。二、原告怠于履行合同义务，服务质量不合格，主要事实有：我家门口的下水道平时往外漫溢粪便，我多次要求原告处理此事，但原告一直置之不理，我只得自费找人清理，如果原告不能解决此事，则我不同意缴纳物业服务费。经审理查明，2011年6月13日，原告苏东物业公司（乙方）与东台市八达城商住区业主委员会（甲方）签订《物业管理服务合同》一份，约定从2011年6月1日起至2014年5月31日止，甲方委托原告对八达城商住区实行物业服务，合同约定了双方的权利义务和物业服务质量标准，以及物业服务费标准为第一层营业用房1.10元／（月＊m2），第二层住宅用房0.45元／（月＊m2）；每年按10%递增物业管理服务费。其中，合同第五章第十九条第二款约定：“卫生保洁（保洁人员2-3人）4、窖井、下水道、化粪池出现堵塞现象即时处理。”2011年12月28日，原告苏东物业公司（乙方）与东台市八达城商住区业主委员会（甲方）再次签订《物业管理服务合同补充协议》一份，约定：“从2011年6月1日起至2014年5月31日止，在每年的7月31日缴纳当年的物业管理服务费；未按照《物业管理服务合同》约定缴纳物业管理服务费的，物业管理服务企业可以催缴，逾期仍未缴纳的，物业管理服务企业可按缴费额0.5‰／天的标准加收滞纳金。”2013年9月28日，原告向周雨东发出《物业服务费催缴通知书》，敦促被告周雨东限期缴纳物业服务费。2013年10月16日，东台市八达城商住区业主委员会对原告苏东物业公司的服务质量表示认可，并出具证明。2014年5月20日，东台市八达城商住区业主委员会出具《关于东台市八达城商住区相关工程的情况证明》，证明原告苏东物业公司于2014年4月20日至2014年5月10日期间对八达城小区进行了以下施工：1、八达城内东侧厕所进行了更新改造。2、八达城内破损路面的维修。3、八达城内阴沟的改造，地下主次，地下主次下水管道通、化粪池吸粪。4、房屋的落水管道维修。2014年7月3日至2014年7月7日，原告苏东物业公司对被告周雨东的八达城商住区X室门前的下水道重新返工修理、疏通。另查明，被告周雨东所有的位于东台市八达城商住区X室的房屋为二层，第一层为营业用房，建筑面积53.94m2；第二层为住宅用房，建筑面积亦53.94m2，合计建筑面积为107.88m2；且其于2011年6月1日至2012年5月31日期间已付物业服务费550元，按照以上2份物业服务合同，被告拖欠原告从2011年6月1日至2014年5月31日期间的物业服务费为{［（1.10＋0.45）元／（月＊m2）］＊53.94m2＊12月］＊［100%＋110%＋（110%）2］-550}=2770.87元，滞纳金{［（1.10＋0.45）元／（月＊m2）］＊53.94m2＊12月］-550元}＊（100%＊974天）＊0.5‰＋{［（1.10＋0.45）元／（月＊m2）］＊53.94m2＊12月］＊［110%＊608＋（110%）2＊243］天}＊0.5‰=703.75元，总计3474.62元。本案在审理过程中，原告苏东物业公司表示放弃滞纳金的诉讼请求。上述事实，有原告苏东物业公司提供的营业执照、资质证书、法人代表证明书、东台市住房和城乡建设局东建发（2010）140号文件复印件、东台市八达城商住区业主委员会出具的证明、《物业管理服务合同》、《物业管理服务合同补充协议》、《物业服务费催缴通知书》照片打印件1份、《东台市新东东路南侧八达城总图规划》、东台市物业管理办公室《关于2013年度物业服务项目综合考核的情况的通报》、《关于东台市八达城商住区相关工程的情况证明》、对八达城商住区下水道重新返工修理、疏通的照片打印件10份以及原、被告的当庭陈述等证据予以证明。本院认为，东台市住房和城乡建设局东建发（2010）140号文件证明了东台市八达城商住区业主委员会经依法选举产生，且经主管部门备案，其与原告苏东物业公司签订的《物业管理服务合同》、《物业管理服务合同补充协议》均合法有效，被告周雨东作为东台市八达城商住区的业主，应当主动按时缴纳物业服务费。关于被告周雨东提出的原告应当向其承租人收取物业服务费的问题，根据《物业管理条例》第四十二条第一款规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任，故被告与其承租人之间的约定不具有对抗第三人的效力，对以上辩解意见，依法亦不予采纳。关于被告周雨东提出的原告的物业服务质量不合格的问题，经审查，东台市八达城商住区业主委员会对原告苏东物业公司的服务质量表示认可，并于2013年10月16日出具证明，依法应当认为原告的服务质量基本符合《物业管理服务合同》、《物业管理服务合同补充协议》约定的要求，原告当庭未予否认被告周雨东的八达城商住区X室门前的下水道长期堵塞、漫溢粪水的事实，但其于2014年4月20日至2014年5月10日期间对八达城小区的下水道进行了维修、改造，又于2014年7月3日至2014年7月7日对被告周雨东门前的下水道重新返工修理、疏通，应予认定原告基本履行了《物业管理服务合同》第十九条第二款关于卫生保洁以及下水道、化粪池疏通堵塞的服务义务；但其在《物业管理服务合同》约定的服务期限届满之日（2014年5月31日）前后才为被告周雨东处理下水道堵塞、溢漫问题，致使被告在合同服务期间未能正常、及时享有该项服务，故对原告主张按照0.5‰／日支付滞纳金的请求，酌情不予支持。经本院查明并核算，被告周雨东应当缴纳物业服务费2770.87元（从2011年6月1日至2014年5月31日期间）。原告苏东物业公司表示放弃滞纳金的诉讼请求，是其真实意思表示，不违反法律规定，本院依法照准。被告周雨东经本院合法传唤无正当理由拒不参加2014年9月30日的庭审，依法应当由其承担可能对己不利的法律后果。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《江苏省物业管理条例》第四十八条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告周雨东于本判决生效之日起10日内给付原告东台市苏东物业服务有限公司物业服务费2770.87元（从2011年6月1日至2014年5月31日止）。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告东台市苏东物业服务有限公司负担10元，被告周雨东负担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时按国务院《诉讼费用交纳办法》的相关规定，向江苏省盐城市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：盐城市财政局非税收入汇缴专户，开户行：盐城市农行中汇支行，账号：40×××21）。如不按时缴纳上诉费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨为民审 判 员  卢映宇人民陪审员  吴永海二〇一四年十一月十日书 记 员  朱婷婷附录法律条文1、《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。2、《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。3、《江苏省物业管理条例》第四十八条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业所有权发生转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。4、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。5、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。