上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0106民初24672号
原告徐昌发，男，1967年12月1日出生，汉族，住上海市静安区。
委托代理人范晓村，上海申拓律师事务所律师。
委托代理人王世其，上海申拓律师事务所律师。
被告姚玉英，女，1963年5月2日出生，汉族，住上海市。
被告杨蔚婷，女，1986年12月21日出生，汉族，住上海市。
两被告共同委托代理人刘彦辛，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。
第三人杨静荣，男，1962年7月11日出生，住上海市静安区。
第三人金建明，男，1958年1月10日出生，汉族，住上海市宝山区。
第三人上海大华企业发展有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人金建明。
第三人上海永和企业(集团)有限公司，住所地上海市静安区。
法定代表人陈兴宝。
委托代理人陶建国，上海政明律师事务所律师。
原告徐昌发与被告姚玉英、杨蔚婷、第三人杨静荣、金建明、上海大华企业发展有限公司(以下简称大华公司)、上海永和企业(集团)有限公司(以下简称永和公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月18日立案受理后，有独立请求权的第三人杨静荣以徐昌发、姚玉英、杨蔚婷为被告提起房屋买卖合同纠纷诉讼，本院依法组成合议庭，于2017年7月11日合并公开开庭进行了审理。原告徐昌发及其委托代理人范晓村、王世其，被告姚玉英、杨蔚婷及其共同委托代理人刘彦辛、第三人杨静荣到庭参加诉讼。第三人金建明、大华公司、永和公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐昌发诉称，被告姚玉英与第三人杨静荣原系夫妻关系，系被告杨蔚婷的父母。2004年11月23日，原告与被告姚玉英签订了一份《房地产买卖合同》，约定被告姚玉英将系争房屋出售给原告，总价款为80万元，被告姚玉英承诺五年内将房屋产权办理至原告名下。合同签订后，原告依约付清房款并入住系争房屋至今，但被告却始终未履行过户义务。
2011年11月23日，原告与被告姚玉英、杨蔚婷又签订了一份《房地产买卖合同补充协议》(以下简称《补充协议》)，被告杨蔚婷对被告姚玉英此前签订的《房地产买卖合同》予以确认，并与被告姚玉英共同要求增加房款25万元，原告也予以同意。原告在支付补充房款10万元后，被告仍未办理系争房屋的产权初始登记，更未将系争房屋过户至原告名下。
系争房屋系被告与第三人杨静荣家庭住宅动迁安置房，根据被告姚玉英与第三人杨静荣达成的《离婚协议书》及原上海市闸北区人民法院(以下简称闸北法院)作出的《调解书》，系争房屋归被告姚玉英个人所有，被告杨蔚婷随被告姚玉英共同生活。
另外，系争房屋目前产权登记在开发商阳城公司名下，但阳城公司已于2010年9月27日注销工商登记，原公司股东有第三人金建明及大华公司、永和公司。原告认为，阳城公司注销后，其股东有义务处理原公司未了结的业务，协助办理系争房屋过户手续。故要求法院判令：1、第三人杨敬荣、金建明、大华公司、永和公司协助被告姚玉英、杨蔚婷办理将上海市静安区阳城路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)产权登记于被告姚玉英、杨蔚婷及第三人杨敬荣名下的手续；2、被告姚玉英、杨蔚婷及第三人杨敬荣于系争房屋产权登记至被告姚玉英、杨蔚婷及第三人杨敬荣名下之日，协助原告办理将系争房屋产权过户登记至原告名下的手续；3、被告姚玉英、杨蔚婷共同支付违约金(以人民币80万元为本金，按每日千分之一标准计算，自2009年11月25起至房屋产权登记至原告名下之日止，以下币种相同)。
被告姚玉英、杨蔚婷共同辩称，不同意原告的诉讼请求。1、原告主张过户的诉请缺乏法律依据。2、原告主张过户的诉请已逾诉讼时效。3、原告主张代位行使过户的权利没有法律依据。4、原告购买动迁房屋应当有相当的风险预判。5、如果法院认为被告应当承担违约金，则被告认为违约金过高，要求法院进行调整。
第三人杨静荣述称，系争房屋是其与姚玉英婚姻关系存续期间取得的动迁安置房屋，属于夫妻共同财产。其与姚玉英离婚时仅约定将系争房屋给姚玉英和杨蔚婷居住使用，并未对所有权进行分割，姚玉英无权出售系争房屋。其收到法院传票后才知晓系争房屋被出售，其并不同意，原告亦不构成善意取得。其不同意原告的诉讼请求，并提起诉讼，要求确认原、被告签订的《房地产买卖合同》和《补充协议》无效。
原告徐昌发针对第三人杨静荣的诉讼请求辩称，原告不同意第三人杨静荣的诉讼请求。第三人杨静荣已经在与被告姚玉英的离婚协议和法院的调解笔录中对系争房屋产权作出了处理，系争房屋是属于被告姚玉英所有，被告杨蔚婷居住，所以第三人杨静荣的主张没有依据。
被告姚玉英针对第三人杨静荣的诉讼请求辩称，同意第三人杨静荣的诉讼请求。
被告杨蔚婷针对第三人杨静荣的诉讼请求辩称，《房地产买卖合同》和《补充协议》上其均未签字，对于《补充协议》上“杨蔚婷”的签名提出异议。其认为《房地产买卖合同》和《补充协议》应属无效。离婚协议书和调解笔录与调解书内容不一致，应以调解书内容为主。其对系争房屋也有份额。
第三人金建明、大华公司述称，其是阳城公司的股东，因阳城公司注销已久，经办人员已无法找寻，故对于系争房屋的权属情况其无法获知。若法院查明系争房屋产权仍在阳城公司名下，则其愿意根据生效法律文书确定的内容配合办理系争房屋的过户手续。对于原、被告之间的纠纷情况其不清楚，不发表意见，也不参与庭审。
第三人永和公司述称，系争房屋确实是分给杨静荣和姚玉英、杨蔚婷一户的。当时因为该户没有确认产权做到谁的名下，所以没有办理产权登记。过户的问题由法院依法判决。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
被告姚玉英与第三人杨静荣原系夫妻关系，系被告杨蔚婷的父母。系争房屋系被告与第三人杨静荣家庭因动迁分得的安置房屋。
2004年1月19日，被告姚玉英与第三人杨静荣经闸北法院调解离婚，《调解书》载明，离婚后，系争房屋由姚玉英(含女儿)居住、使用。杨静荣住房自行解决。
2004年11月23日(被告杨蔚婷尚未成年)，原、被告签订《房地产买卖合同》，约定被告将系争房屋出售给原告，房屋建筑面积123平方米，总价款为80万元，被告保证五年内可办理房产证。双方同意于2004年12月30日前在原告付清全部房款后进行验收交接，被告承诺，在原告办理产权时，积极给予包括及时提供相关材料的协助，被告如若违约，应当依法支付违约金，违约金按原告已付款日万分之十。原告和被告姚玉英在合同上签字。嗣后，原告按约付清房款并入住系争房屋至今。
2011年11月23日(被告杨蔚婷已成年)，原、被告又签订《补充协议》，被告保证在取得系争房屋产证后立即与原告签订《房地产买卖合同》，并办理产权过户手续。原告愿意另行补贴被告25万元，签约后二天内支付5万元，办理产权过户手续并经房产交易中心受理后当日再支付20万元。在房产办理过户手续中所产生的费用由原告承担。被告如若违约，应按原告已付款的每日千分之一承担违约金。签约后，原告给付被告10万元，但被告至今未办理系争房屋的产权证，更未将系争房屋过户至原告名下，致成讼。
审理中，被告杨蔚婷对于《补充协议》上“杨蔚婷”签名的真实性提出异议。
另查明，阳城公司的股东系第三人金建明、大华公司、永和公司。2010年9月27日阳城公司被注销工商登记。
审理中，原、被告和第三人杨静荣经本院调解，自愿达成如下协议：原告自愿给付被告补偿款100万元，此款于判决生效之日起十日内给付5万元，2018年2月15日给付15万元，2019年2月4日给付20万元，余款于2020年1月24日付清。如果有任何一期未按时履行，则原告愿意加付违约金10万元，并且被告有权就其余未付款项一并申请执行。被告和第三人应协助原告办理系争房屋产权过户手续，为了简便手续，希望能够将系争房屋产权由阳城公司名下直接过户至原告名下，按照政策规定应由个人承担的过户税费全部由原告自行承担。第三人杨静荣亦放弃诉请。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告签订的《买卖合同》是当事人真实意思的表示，合法有效，当事人应当恪守履行。原告已经按约付清全部房款，被告理应协助原告办理产权过户手续。现相关当事人就系争房屋买卖和过户及补偿问题达成的一致意见并无不当，可予准许。为了简便手续，可将系争房屋产权由阳城公司名下直接过户至原告名下，按照政策规定应由个人承担的过户税费全部由原告负责申报并自行承担。因目前系争房屋登记在阳城公司名下，而阳城公司已经被注销，故第三人金建明、大华公司和永和公司作为阳城公司的股东应当协助原告办理产权过户手续。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告姚玉英、杨蔚婷和第三人杨静荣、金建明、上海大华企业发展有限公司、上海永和企业(集团)有限公司应于本判决生效之日起十日内，协助原告徐昌发办理系争房屋产权过户手续，将上海市静安区阳城路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至原告徐昌发名下，按照政策规定应由个人承担的过户税费全部由原告徐昌发负责申报并自行承担；
二、原告徐昌发应给付被告姚玉英、杨蔚婷补偿款100万元，此款于本判决生效之日起十日内给付5万元，2018年2月15日给付15万元，2019年2月4日给付20万元，余款于2020年1月24日付清；如果有任何一期未按时履行，则原告徐昌发应加付违约金10万元，并且被告姚玉英、杨蔚婷有权就其余未付款项一并申请执行。
案件受理费13,850元(原告已预缴)，由原告徐昌发自愿负担。
如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 朱海燕
人民陪审员 高贵荣
人民陪审员 单国珍
二〇一七年九月十九日
书 记 员 孙志超
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。