湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终4742号
上诉人（原审原告）：高映红，女，1982年4月20日出生，汉族，住武汉市武昌区，
委托诉讼代理人：刘承侃，上海建纬（武汉）律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：李娟，女，1970年2月7日出生，汉族，住武汉市江汉区，
委托诉讼代理人：周翠红，湖北成和诚律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：武汉链家宏业房地产经纪有限公司，住所地武汉市江汉区中央商务区泛海国际soho城（一期）第7幢32层4号。
法定代表人：黄月平，该公司经理。
委托诉讼代理人：邓倩、江佳娜，该公司职员。
上诉人高映红、李娟因与被上诉人武汉链家宏业房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2016）鄂0103民初8724号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
上诉人高映红上诉请求：撤销原判第三项，依法改判或者发回重审。事实与理由：高映红可以一并主张定金损失和实际损失，高映红因李娟违约、不履行合同义务，致使高映红再买房成本大幅增加，赔偿定金损失不足以弥补高映红的经济损失。一审中高映红亦提供了证据证明房屋差价，一审未采纳该证据，亦未通过鉴定确定房屋差价损失，未给予充足时间进行调解，一审判决驳回高映红主张房屋差价、居间费损失的请求是错误的。一审认定事实不清、适用法律错误、程序违法，请求二审依法改判。
上诉人李娟上诉请求：撤销原判第二项，依法改判。事实与理由：涉案房屋系李娟的夫妻共同财产，已经抵押，其配偶亦不同意出售，涉案合同未生效。高映红不能证明已经支付20万元，即使认定支付20万元，没有划账到李娟账户，李娟没有实际支配控制该资金。另外，1万元是监管资金，并非定金。涉案20万元资金不具备定金性质，而且李娟不存在违约，一审判决返还20万元错误，应依法改判。
被上诉人链家公司同意上诉人高映红的意见。
高映红向一审法院起诉请求：1、解除涉案《武汉市存量房买卖合同》；2、李娟双倍返还高映红定金40万元；3、李娟赔偿高映红房屋差价损失90万元；4、李娟返还高映红缴纳的中介费3万元；5、本案诉讼费用由李娟承担。
一审法院认定事实：李娟与聂永刚系夫妻关系，两人于1993年10月15日结婚。坐落于武汉市江汉区唐家墩路13号武汉菱角湖万达广场B.C区5栋2单元3层A室房屋，建筑面积144.68平方米，其所有权登记在李娟名下。该房屋于2015年3月26日设定抵押，为银行债权提供担保，抵押权未消灭。2016年8月18日，高映红与李娟签订《武汉市存量房买卖合同》，该合同约定：甲方（李娟）将上述房屋出卖给乙方（高映红），转让价为200万元；该房屋未设定抵押，卖方应在签订本合同后三个工作日内将房屋所有权证、土地使用权证原件及其他权属证明交付居间方办理过户手续；该笔交易定金为20万元为第一部分房款，卖方同意买方在签订本合同时支付定金20万元，卖方应预留1万元在居间方作为交房保证金，交房保证金在卖方办理完房产交接手续、水电过户手续，并结清所欠的水电费、物管费等费用后三个工作日内由居间方直接划入卖方指定的收款账户；本条所约定的定金如部分或全部交由居间方托管的，买方将定金支付给居间方后，视为卖方收讫，发生定金效力；托管在居间方的定金于甲方将房产两证交于居间方时由居间方直接支付专门卖方，如在支付托管定金条件成就时，买卖双方因发生纠纷导致合同无法履行的，居间方托管定金依据买卖双方签署的书面协议付款，无法签署书面协议的，任保一方无权单方要求居间方付款，应通过诉讼途径解决；第二部分房款为180万元，贷款审批通过后，过户见收件单时支付首期款43万元；乙方拒绝将房屋出售给甲方，构成根本违约，乙方有权通知解除房屋买卖合同，并有权要求甲方双方返还定金或要求支付房屋总价款的20％的违约金。该合同第十一条“其他事宜”部分约定：本合同一式二份，均具有同等法律效力，经双方签字、盖章后生效。同日，高映红、李娟与链家公司签订《居间服务合同》，约定甲、乙（李娟、高映红）共同委托丙方（链家公司）作为居间方，丙方向甲、乙方提供居间服务，乙方向丙方支付佣金30000元。该合同对丙方的居间服务范围、甲方和乙方的权利义务、违约责任等进行了约定。合同签订后，链家公司向李娟提交《共有权人（配偶）同意出售证明》一份，要求李娟的配偶在该证明中“声明”处签字同意出卖共有房屋，同时要求李娟随后将《房屋所有权证》、《国有土地使用证》原件交付保管。合同签订当日，为处理定金和交易资金的监管问题，高映红、李娟与北京理房通支付科技有限公司（以下简称北京理房通公司）分别针对19万元定金、1万元交房保证金达成二份《理房通房屋交易资金监管服务协议》，版本号分别为643-1、644-1。该涉及19万元定金的《理房通房屋交易资金监管服务协议》约定：甲、乙方（李娟、高映红）委托北京理房通公司（丙方）按协议约定条件对房屋交易资金通过丙方的房屋交易资金监管账户进行监管，并按协议约定对房屋交易资金进行划转、退回。甲方（李娟）账户拟收定金19万元，乙方（高映红）拟付定金19万元；划转条件：居间方确认该房屋核验结果与居间方出具的《产权查询单》的约定一致，且满足下述任一条件时：1、甲方双方已签署房屋买卖合同；2、因乙方违反买卖合同未在买卖合同约定的时间签署房屋买卖合同。划转流程：居间方在满足划转条件后1个工作日内通知丙方，丙方在接到通知后告知乙方，乙方应接到丙方告知后的当日通过理房能账户确认划转定金，若乙方在接到丙方告知后的当日未操作，丙方有权将购房款从其子账户划转到甲方指定的理房通账户；视为划转成功：监管资金提现至与甲方指定的理房通账户关联的银行卡或划转至甲方指定的理房通账户均视为两方完成监管资金的划转；三方同意：监管期限最长为：自乙方第一笔监管资金足额存入监管账户之日起60个工作日止，监管期限届满后，乙方有权书面通知丙方将监管资金按乙方要求退回至乙方理房通账户或乙方付款账户。涉及1万元保证金的《理房通房屋交易资金监管服务协议》的内容与上述合同基本一致。合同签订后，高映红即向北京理房通公司的账户支付款项20万元，分别作为李娟的定金19万元和交房保证金1万元。合同签订后，李娟的配偶未在《共有权人（配偶）同意出售证明》签名，李娟也未将房屋权属证书原件交付链家公司。同年8月26日，高映红向链家公司交付居间费3万元。因房屋抵押未消灭且高映红不配合，导致高映红按揭贷款手续不能办理。2016年10月23日，高映红明确向李娟、链家公司表示不出卖房屋。
一审另查明，因双方发生纠纷，且纠纷由在审理中，北京理房通公司未将20万元款项支付李娟，也未返还高映红。
一审法院认为：涉诉房屋的所有权属李娟夫妻共有，李娟与高映红订立的买卖合同，系双方的真实意思表示，虽然李娟订立买卖合同时未经配偶同意，是对夫妻共有房产的无权处分，其配偶不予追认情况下，将导致房屋权属不能变动，但该强制性规定为管理性强制性规定，不应影响买卖合同的效力，故涉案买卖合同应认定有效。李娟对买卖合同效力提出的抗辩，理由不成立，不予采纳。由于李娟未清偿债务以消灭房屋设定的抵押权，房产共有人不同意转让原因，导致买卖合同目的不能实现，高映红要求解除买卖合同符合合同约定条件，其请求应予支持。李娟未履行合同义务，其行为构成违约，应承担相应违约责任。双方合同在约定定金罚则同时，还约定了违约金条款，高映红选择要求李娟双倍返还定金责任的请求，符合《合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定，应予支持。关于高映红已付20万元款项是否具备定金特征，应否发生定金法律效力，是双方争议的焦点问题。根据《担保法》第九十条规定，定金合同属于实践性合同，从定金实际交付之日起生效。本案中，双方合同约定定金为20万元，如定金如交由居间方托管的，买方将定金支付给居间方后，视为卖方收讫，发生定金效力。买卖双方及链家公司还进一步约定，由高映红将20万元定金支付至北京理房通公司账户进行资金监管。合同签订当日，高映红按照以上约定已将20万元定金支付北京理房通公司账户，按照合同约定实际履行了定金交付义务，该20万元款项具备了定金的生效要求，应产生定金效力。李娟关于其未违约以及该20万元不具有定金效力的答辩意见，没有事实和法律依据，不予采纳。因高映红已付20万元定金在北京理房通公司的资金监管账户，且合同约定的监管期限已届满，高映红有权向其提出返还请求，故高映红可直接要求北京理房通公司返还已付20万元定金，其请求双倍返还定金中的其余20万元，应由李娟支付高映红。高映红要求李娟双倍返还40万元的理由部分成立，部分予以支持。
关于高映红要求李娟赔偿房屋差价损失90万元的诉讼请求，李娟承担上述定金责任后，已对高映红所受损失予以填补，且高映红另行提出90万元房屋差价损失赔偿请求，也未对其主张损失的客观性提供证据证明，应承担举证不能的不利后果，该项诉请不予支持。本案审理的范围是双方之间存在的房屋买卖合同关系，链家公司与买卖双方存在居间合同关系，居间合同和补充协议中对居间费的负担等事项进行了约定，高映红已付链家公司居间费3万元，现因买卖合同终止，其针对居间费负担问题提出的权利请求，应属于居间合同和其补充协议的调整范围，本案中不宜合并处理，如各方不能协商一致，高映红可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十六条、《中华人民共和国担保法》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，一审判决：一、解除高映红与李娟签订的《武汉市存量房买卖合同》；二、李娟返还高映红定金20万元；三、驳回高映红的其他诉讼请求。上述款项，于本判决生效之日起十日内付清，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。减半收取的案件受理费3875元、保全费2670元，合计6545元，由高映红负担4577元，李娟负担1968元（此款高映红已预付，李娟应随同上述判决款项一并支付高映红）。
二审期间，高映红提供链家公司房屋成交价格说明、武汉市不动产登记信息查询单，拟证明诉争房屋区域内的其他房屋成交价格在300万元以上，差价损失有100万元。李娟对高映红提供的证据证明目的有异议，不予认可。链家公司认为该房屋成交价格说明是真实的。本院认为，该证据未记载交易时间、价格，不能达到证明目的，本院不予采信。李娟提供高映红购房信息，拟证明不存在房屋差价损失。高映红认为该证据与本案不属同一法律关系，不能达到证明目的，不予认可。链家公司认可该证据的真实性。本院认为，该证据与本案没有关联性，亦不能达到证明目的，本院不予采信。
经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：高映红与李娟、链家公司签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》是当事人在协商一致的基础上自愿签订的，系当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同应合法有效，对当事人具有法律约束力，各方应依约享有权利、履行义务。李娟关于涉案合同在其配偶未同意下签订的，涉案合同未生效。李娟签订合同的行为构成家事代理，李娟该上诉理由不能成立，该请求不予支持。在合同履行中，高映红依约履行了支付20万元资金，履行了相应的义务，该资金符合合同约定的定金性质。后李娟明确表示不再继续履行合同，双方发生纠纷，高映红提起解除涉案合同、赔偿损失的诉讼，结合双方履约表现、诉讼请求，双方均有解除合同的意思表示，应予以解除。因涉案合同的解除系李娟违约造成的，其应承担违约责任。本案合同解除后，李娟应当双倍返还定金，一审根据本案事实，认定高映红直接要求北京理房通公司返还20万元定金，判决高映红请求双倍返还定金中的其余20万元由李娟支付并无不当。李娟上诉主张涉案20万元资金不具备定金性质，其不应返还20万元，对该主张，李娟提供的证据不足以证明，该上诉请求，本院不予支持。关于李娟是否赔偿房屋差价损失90万元的问题，高映红提起本案诉讼主张解除合同，此后的房屋差价损失其应采取措施防止损失扩大。一审认为李娟承担上述定金责任后，已对高映红所受损失予以填补，且高映红另行提出90万元房屋差价损失赔偿请求，也未对其主张损失的客观性提供证据证明，应承担举证不能的不利后果，该项诉请不予支持是正确的。高映红上诉主张房屋差价损失、居间费损失的理由不能成立，其上诉请求，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费17036元，由高映红负担13100元，由李娟负担3936元。
本判决为终审判决。
审判长 叶玉宝
审判员 余小乔
审判员 张 红
二〇一七年九月二十六日
书记员 陈旭敏