安徽省芜湖市镜湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）镜民二初字第00490号
原告：交通银行股份有限公司芜湖分行，住所地芜湖市。
负责人：王大坤，行长。
委托代理人：李明，安徽正伦律师事务所律师。
委托代理人：方宏，安徽正伦律师事务所律师。
被告：谢艳，女，1982年5月25日出生。
被告：董皓，男，1982年1月29日出生。
原告交通银行股份有限公司芜湖分行（以下简称“交行芜湖分行”）诉被告谢艳、董皓借款合同纠纷一案，本院于2014年4月24日立案受理后，依法由审判员宁攸文适用简易程序独任审判，于2014年6月17日公开开庭进行了审理。原告交行芜湖分行委托代理人李明到庭参加诉讼。被告谢艳、董皓经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告交行芜湖分行诉称：被告谢艳、董皓系夫妻关系，因购房需要向原告贷款，双方于2009年12月21日签订了一份《个人住房抵押贷款合同》，约定：贷款金额为55万元；期限为5年；贷款月利率按基准利率上浮10%即月利率5.28%；还款方式为等额本息还款法；如借款人未按时足额偿还借款本息的，原告有权收取罚息，罚息利率按合同约定利率上浮50%；；如被告违反合同约定，原告有权宣布贷款本金全部提前到期，要求被告立即偿还所有贷款本金并结清利息，原告为实现债权而支付的相关费用亦由借款人承担；被告谢艳、董皓以其位于芜湖市蓝山逸居1#楼1-101室房产向原告提供抵押担保，担保范围包括本金、利息、罚息及实现债权费用等。合同签订后，原告依约向被告发放贷款，但被告未能按约归还借款本息，原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求法院依法判令：一、被告谢艳、董皓偿还原告贷款本金320812.66元，利息30901.2元（按贷款月利率6.325‰自2012年4月20日起计算至2012年12月31日止、按贷款月利率5.866666‰自2013年1月1日起计算至2014年2月20日止）、罚息21024.39元（按罚息月利率9.4875‰计算自2012年4月20日起计算至2012年12月31日止、按罚息月利率8.799999‰计算自2013年1月1日起计算至2014年2月20日止）及之后至实际付款之日的罚息（仍按罚息利率8.799999%计算）；二、二被告赔偿原告实现债权费用20000元；三、原告对抵押房产（蓝山逸居1#楼1-101）折价或拍卖、变卖所得款项在上述请求范围内享有优先受偿权；四、本案诉讼费由被告承担。
被告谢艳、董皓未答辩，亦未向本院提交证据。
经审理查明：被告谢艳、董皓系夫妻关系。因购房需要向原告贷款，双方于2009年12月21日签订了一份《个人住房抵押贷款合同》，约定：贷款金额为55万元；期限为5年；贷款月利率按基准利率上浮10%即月利率5.28%；还款方式为等额本息还款法；如借款人未按时足额偿还借款本息的，原告有权收取罚息，罚息利率按合同约定利率上浮50%；如被告违反合同约定，原告有权宣布贷款本金全部提前到期，要求被告立即偿还所有贷款本金并结清利息，原告为实现债权而支付的相关费用亦由借款人承担；被告谢艳、董皓以其位于芜湖市蓝山逸居1#楼1-101室房产向原告提供抵押担保，并办理了抵押登记。担保范围包括本金、利息、罚息及实现债权费用等。合同签订后，原告于2010年2月9日向被告发放550000元贷款，但被告未能按约归还借款本息，截止2014年2月20日，被告谢艳尚欠原告借款本金320812.66元，利息30901.2元，罚息21024.39元，合计372738.25元未付。
另查明：原告为实现债权支付律师代理费20000元。
本院认为：原告交行芜湖分行与被告谢艳、董皓签订的《个人房产抵押借款合同》系双方真实意思表示，属有效合同，对合同双方均具有约束力。原告依约向被告谢艳发放了贷款，被告谢艳未按约还款，其行为已构成违约，依法应承担偿还贷款和逾期还款的违约责任。故原告依据合同的约定要求被告谢艳偿还尚欠借款本金、利息及逾期罚息，赔偿因实现债权而承担的律师代理费的请求，本院依法予以支持。但原告主张的实现债权的费用过高，本院结合相关收费规定、本市生活水平、本案案情酌定为15000元。被告谢艳、董皓以其所有的芜湖市蓝山逸居1#楼1-101室房产为上述贷款提供抵押担保，并办理了抵押登记，由于借款人违约，抵押权人交行芜湖分行可以以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿，故对原告的该项请求，本院依法亦予以支持。被告谢艳、董皓系夫妻关系，在夫妻关系存续期间债务理应由谢艳、董皓共同承担。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告谢艳、董皓于本判决生效后十日内偿还原告交通银行股份有限公司芜湖分行贷款本金320812.66元，利息30901.2元，罚息21024.39元，合计372738.25元；
二、2014年2月21日起至本判决确定的还款之日止的逾期还款利息以实欠本金为基数、按合同约定的罚息利率计算，由被告谢艳、董皓于本判决生效后十日内向原告交通银行股份有限公司芜湖分行偿还；
三、被告谢艳、董皓于本判决生效后十日内赔偿原告交通银行股份有限公司芜湖分行实现债权的费用15000元；
四、原告交通银行股份有限公司芜湖分行对抵押物（位于芜湖市蓝山逸居1#楼1-101室房产）折价或拍卖、变卖所得款项在上述一至三项债权范围内享有优先受偿权。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取3676元，财产保全费2570元，合计6246元，由被告谢艳、董皓负担（因原告已预付，两被告在判决生效后给付上述款项时一并支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。
审判员 宁攸文
二〇一四年六月二十六日
书记员 刘淑芳
附：本案适用法律条款
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第三十三条：本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定的情形除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。