山东省济南市天桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）天民一初字第218号
原告（反诉被告）：刘延芳，女，住济南市。
委托诉讼代理人：马金，山东方良律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘梅，山东方良律师事务所律师。
被告（反诉原告）：宋晋鹏，男，住济南市。
原告（反诉被告）刘延芳与被告（反诉原告）宋晋鹏房屋买卖合同纠纷一案，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘延芳的委托诉讼代理人马金、刘梅，被告（反诉原告）宋晋鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）刘延芳向本院提出诉讼请求：1.解除刘延芳与宋晋鹏签订的房屋买卖合同。2.宋晋鹏将房屋腾交给刘延芳，并向刘延芳支付自2010年9月27日至腾出房屋期间的使用费，按同地段房屋标准每月1400元的租金计算。3.宋晋鹏支付违约金（自2015年3月22日至判决生效之日止，按合同约定房屋总价款千分之三计算）。事实与理由：2010年9月10日，原、被告签订房屋买卖合同，见证方为21世纪不动产济南孚瑞加盟店，合同签订后原告刘延芳积极履行合同义务将房屋交付给被告宋晋鹏使用，并于2015年1月8日办理了房产证，后刘延芳多次与宋晋鹏及见证方联系要将房屋过户至宋晋鹏名下，但宋晋鹏一直不履行其义务，也不支付剩余房款。根据法律规定，刘延芳有权解除合同，故诉至法院。
被告宋晋鹏辩称：2010年9月10日，原、被告签订购房买卖合同，购房合同上是“公寓”，见证方为21世纪不动产济南孚瑞加盟店，而房产证办下来后是“办公公寓”，刘延芳属于违约。刘延芳在宋晋鹏不知情的情况下和开发商签订了补充协议还有保密协议，房屋的性质发生了变化，给宋晋鹏带来很大经济损失，例如：契税上浮、影响房屋再次交易、货款年限减少物业费等增高，刘延芳应返还房款并赔偿各项损失。
反诉原告宋晋鹏向本院提出反诉请求：1.反诉被告刘延芳返还购房款15万元。2.反诉被告刘延芳返还反诉被告宋晋鹏代为偿还的贷款1.5万元。3.反诉被告刘延芳赔偿房屋装修费2万元。4.反诉被告刘延芳赔偿利息损失（以16.5万元为基数，自2010年9月25日支付首付款之日起至实际返还之日止，按每年6%计算）。事实理由同宋晋鹏的答辩意见。
反诉被告刘延芳辩称：刘延芳并未违约，房产性质也未发生变化，仅仅对房屋性质的进一步明确，此块土地规划用途为商服，产权四十年，在此建设的房屋只能是商务公寓。刘延芳同意在宋晋鹏交纳的房款中扣除房屋使用费、违约金、诉讼费等费用后，剩余3万元返还给宋晋鹏。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定的无争议的事实如下：2010年9月20日，刘延芳（卖方，合同甲方）与宋晋鹏（买方，合同乙方）经济南孚瑞房地产经纪有限公司（合同丙方）居间，签订了房屋买卖合同一份，该合同约定：“一、房产状况：甲方自愿出售位于济南市天桥区重汽彩世界某室的房产（以下简称涉案房产）给乙方；房屋所有权人为刘延芳；产别：私有；房屋建筑面积为65.65平方米；（以上内容以《房屋所有权证》登记为准）；房屋抵押、租赁情况：有贷款约壹拾伍万元。甲方承诺和保证此房产无任何权属等经济纠纷，并如实陈述房产权属状况、设备、装饰情况和相关关系；乙方对甲方上述转让的房产具体状况已做充分了解，自愿购买甲方上述房产。二、成交价格：甲乙双方经协商一致，同意本合同项下房产及其配套设施的总价款为：人民币（大写）肆拾叁万元整（小写￥430000元整）。三、付款方式：…（二）按揭贷款：乙方于2010年9月25日之前，将首付房款人民币（大写）壹拾伍万元整（小写￥150000元整），存入甲方账户，剩余房款人民币（大写）贰拾捌万元整（小写￥280000元整）贷款支付，具体金额以贷款银行确定的金额为准，如果贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，乙方应及时一次性补足。待该房屋权属过户手续办理完毕及物业交割后7日内，向甲方结清全部房款。四、甲、乙双方办理过户等手续所产生的相关费用：甲方承担房产证办理到甲方名下的费用；乙方承担房产证由甲方名下办理到乙方名下产生的费用及办理贷款的费用。…七、甲乙双方同意，甲方于2010年9月25日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；乙方应在收到通知之日起1日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后签订房屋交接书作为房屋转移占有的标志，交付之前发生的费用由甲方结清。自交付的次日起，房屋及其配套设施物品损坏或发生费用由乙方自行承担。八、违约责任：1、若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任；2、甲乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金并赔偿相对方因此所造成的损失，合同继续履行；…4、若乙方按照第三条的约定逾期30日仍不履行义务，甲方有权解除合同，并且有权依照前述之约定获取违约金。九、其他约定事项：甲乙双方约定，因甲方购房时有贷款，乙方购买此房后，乙方负责按时偿还甲方的银行贷款至甲方房产证办理完毕时，甲方负责房屋解押手续（乙方偿还前银行贷款中包括本金和利息，利息由乙方负责，本金由甲方在房款中扣除），两方协助乙方办理贷款手续……。”
该合同签订后，宋晋鹏依约支付了首付款15万元，买卖双方于2010年9月27日办理了物业交割手续，刘延芳向宋晋鹏交付了涉案房屋，由宋晋鹏居住使用至今。此外，宋晋鹏代刘延芳偿还银行贷款1.5万元。宋晋鹏在诉讼过程中，未就其主张的装修损失提交证据。
另查明，2009年6月22日，刘延芳与中国重型汽车集团房地产开发公司签订了编号为zqcsj-920的《济南市商品房买卖合同》，刘延芳购买了该公司开发的涉案房产。该合同相关条款为：“第一条项目建设依据出卖人以出让方式取得位于济南市北园大街黄岗节点南侧的地块的土地使用权。土地使用权证号为天桥国用（2008）第0400010号。该地块土地面积为47051.0平方米，规划用途为商服，土地使用年限自2008年2月19日至2048年2月18日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名彩世界。开发项目经营权证明号济建开证许字第2008-037号，建设工程规划许可证号为建字第370105200800099，施工许可证号为20080154。第二条商品房销售依据买受人购房的商品房为预售商品房。商品房预售许可证号为济建开预许字第（2009）074号。”第三条载明“该商品房的用途为公寓，属框架剪力墙结构”，第十八条载明“买受人的房屋仅作居住使用”。刘延芳在办理涉案房产权属证书过程中，与中国重型汽车集团房地产开发公司协商将商品房买卖合同中涉案房产用途变更为“商务公寓”。2015年1月8日，刘延芳取得了涉案房产的产权证书，规划用途为“商务公寓”。刘延芳取得涉案房产的产权证书后，宋晋鹏未继续履行付款义务。
本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，权利义务明确，未违反相关法律法规的禁止性规定，应认定合法有效，对原、被告双方均具有约束力。关于房屋买卖合同履行过程中，谁存在违约的问题。宋晋鹏主张根据刘延芳与开发商签订的商品房买卖合同第三条约定的商品房用途为“公寓”，第十八条约定涉案房产为“居住使用”，故双方约定的涉案房产性质为住宅公寓，刘延芳为涉案房产办理商务公寓产权证书不符合双方合同约定，应承担违约责任。本院认为，原、被告双方签订房屋买卖合同中并未对涉案房产属于住宅公寓作出明确约定，刘延芳与开发商签订的商品房买卖合同中也未约定涉案房产为住宅公寓，宋晋鹏主张刘延芳将涉案房产登记为“商务公寓”属于违约行为，无事实依据。因签订房屋买卖合同时涉案房产尚未取得产权登记，刘延芳出售涉案房产的依据为其与开发商签订的商品房买卖合同，该合同系原、被告磋商订立房屋买卖合同的基础。刘延芳在办理涉案房产的产权证书过程中，与开发商将商品房买卖合同中房产用途的重要条款进行了变更，刘延芳对此虽然不具有过错，但其并未就此与宋晋鹏协商并取得其同意。在此情形下，原、被告订立房屋买卖合同的基础发生了变化，双方应重新磋商是否继续履行合同。在原、被告未就继续履行合同达成一致的情况下，刘延芳请求解除涉案房屋买卖合同，宋晋鹏亦同意解除，本院予以准许。涉案房屋买卖合同解除后，刘延芳应当返还宋晋鹏购房款15万元及返还宋晋鹏代其偿付的银行贷款1.5万元，宋晋鹏亦应将涉案房屋腾交给刘延芳。刘延芳主张宋晋鹏构成违约应承担违约责任以及主张宋晋鹏支付使用费，本院不予支持。反诉原告宋晋鹏要求反诉被告刘延芳赔偿装修损失，证据不足，本院不予支持。反诉原告宋晋鹏要求反诉被告刘延芳赔偿利息损失，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：
一、解除原告刘延芳与被告宋晋鹏于2010年9月20日签订的房屋买卖合同；
二、被告宋晋鹏于本判决生效之日起30日将位于济南市天桥区重汽彩世界某室的房产腾交给原告刘延芳；
三、反诉被告刘延芳于本判决生效之日起30日内返还反诉原告宋晋鹏购房款15万元；
四、反诉被告刘延芳于本判决生效之日起30日内返还反诉原告宋晋鹏代其偿还的银行贷款1.5万元；
五、驳回原告刘延芳的其他诉讼请求；
六、驳回反诉原告宋晋鹏的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三百条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1900元，原告刘延芳负担950，被告宋晋鹏负担950元；反诉案件受理费4700元，反诉原告宋晋鹏负担2350元，反诉被告刘延芳负担2350元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 温永革
审 判 员 梁 艳
人民陪审员 芦 伟
二〇一六年十月八日
书 记 员 于 蕊