广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）惠中法民四终字第327号
上诉人（原审原告）古秀珍，女，1958年10月20日出生，汉族，香港居民，住香港，
委托代理人古育传，男，1974年1月13日出生，汉族，广东省惠州市人，住惠州市大亚湾区，
被上诉人（原审被告）梁紫华，男，1969年5月7日出生，汉族，广东省惠东县人，住惠东县，
被上诉人（原审被告）周春浓，女，1959年3月8日出生，汉族，广东省惠东县人，住惠东县，
上述两被上诉人共同委托代理人欧阳武，广东广惠律师事务所律师。
上诉人古秀珍因返还原物纠纷一案，不服惠州市惠东县人民法院（2013）惠东法民一初字第992号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
原审原告古秀珍诉称：原告是香港居民，一直居住在香港。2013年6月15日，原告回惠东县时发现，原告名下位于惠东××大岭镇贸易中心(房产权证号：粤房证字第××号、第××号)房屋的所有权证遗失，并于2013年7月20日在惠州日报刊登遗失声明。2013年7月23日，被告梁紫华、周春浓共同向惠东县房产管理局提出书面异议，称涉案房屋己于1999年11月16日转让给被告，并由被告实际使用至今，涉案房屋的所有权证原件由被告持有。惠东县房产管理局于2013年7月30日向原告作出告知书，决定对涉案房屋暂缓登记，至此，原告方知涉案房屋己被被告非法占有使用。被告没有任何事实理由和法律依据占有原告所有的房屋及所有权证，根据侵权责任法的相关规定，被告应当返还涉案房屋及所有权证给原告，并支付房屋使用费。请求依法判决：1、被告立即将原告名下位于惠东××大岭镇贸易中心的房屋(产权证号：粤房证字第3354115、第××号)交还给原告；2、被告立即将原告名下位于惠东××大岭镇贸易中心的房屋(产权证号：粤房证字第3354115、第××号)的房产证件交还给原告；3、被告支付占用原告房屋期间的使用费25万元(使用费自1999年11月l6日起计至被告实际交还房屋给原告之日止，暂计至2013年10月16日)；4、本案诉讼费用由两被告承担。
原审被告梁紫华、周春浓辩称：1、答辩人通过购买方式取得涉案房产，并非被答辩人诉状所说侵占。答辩人于1999年11月16日与被答辩人的代理人陈送生（陈顺生）购买涉案争议的房产，并由陈顺生签订房屋转让协议书，约定转让价款为75000元并注明涉案房产的具体位置，答辩人当日支付7万元，另5000元待被答辩人办理过户手续后再行支付。2、答辩人与被答辩人的房屋买卖合同合法成立并且有效，答辩人实际占有。答辩人知悉涉案房产出售事宜是在该房产墙上看到出售的张贴广告，答辩人通过广告上的电话与被答辩人代理人陈送生联系，邻居赖某也联系陈送生。3、被答辩人的代理人与答辩人就涉案房签订房屋转让协议，明确被答辩人将涉案房产转让给答辩人。1999年11月份，由涉案房产邻居赖某联系被答辩人代理人陈顺生（陈送生），陈送生说转让房屋，可以提供房屋的相关证件并初步说定房屋价款。于1999年11月16日，答辩人与被答辩人代理人陈送生联系并约定见面购买房屋，当日便签订房屋转让协议书，该协议书明确了房屋的位置、价款，当时双方还到惠东县房产局核实陈送生提供房产证原件，同时，陈送生还提供当时古秀珍购房的原始凭证给答辩人查看，陈送生还电话联系被答辩人，确定房屋转让给答辩人。以上行为说明，被答辩人对于当时答辩人购买房屋行为是明确知悉并且表示同意。4、答辩人购买房屋善意并且支付相应的对价，10多年一直占有使用，购买房屋行为中不存在任何的过失行为。答辩人在购买该房中，有涉案房屋的邻居确认转让事实，还多次要求被答辩人办理过户手续。答辩人在得知被答辩人通过登报的方式来挂失其实际交付给答辩人房产证后，及时向房产局提出挂失异议，并说明理由。以上种种行为表明，答辩人在购买该房屋时是善意并且没有任何过失，在得知权利被侵犯情况下积极主张权利。
原审法院查明的事实
原审查明，原告古秀珍于1994年3月19日以购买方式取得位于惠东××大岭镇贸易中心的两套房屋所有权(房产权证号：粤房证字第××号、第××号)，用于投资，并将房产证、票据等购房手续原件交予其家婆赖金英保管。原告家婆一直与其儿子陈树生、陈送生（已于2012年死亡）一起生活，直至2003年后单独居住。原告代理人古育传系原告亲弟弟，其于庭审过程中陈述，原告购房之后一直居住在香港，每年都有一次或二次往来惠东，未过问涉案两套房屋，但原告本人向本院陈述，其仅于1994年、1997年、2013年往返过惠东。2013年6月份，原告返回惠东发现涉案两套房屋的房产证原件遗失，遂向惠东县房产管理局申请挂失并补发房产证，并于2013年7月20日在惠州日报刊登遗失声明。2013年7月23日，被告梁紫华、周春浓共同向惠东县房产管理局提出书面异议，称涉案房屋已于1999年11月16日通过原告的代理人陈送生转让给两被告，两被告实际占有使用涉案房屋至今并持有房产证原件。2013年7月23日，惠东县房产管理局告知原告，两被告持有的房产证原件均为真证，暂缓登记原告的挂失并补发房产证申请。2013年11月12日，原告向本院提起诉讼，提出上述诉讼请求。
另查，被告梁紫华、周春浓于1999年11月16日分别与案外人陈顺生（陈送生）签订房屋转让协议书，约定将原告所有的涉案两套房屋分别转让给两被告，转让价均为75000元，落款有“甲方古秀珍、代理人陈顺生、乙方梁子华、乙方周春浓”签名，两被告居住至今。两被告申请的证人即涉案房屋的邻居赖某出庭作证证实，证人赖某于1999年在涉案两套房屋墙上看到转让信息，遂告知两被告，两被告联系转让信息上留的电话，对方自称陈送生，并称房屋所有人系原告，其与原告系叔嫂关系，因原告在香港居住，代为出售房屋，两被告与陈送生见面商谈并签订转让协议书，但落款签名为陈顺生，商谈过程中证人赖某参与并见证陈送生持有原告身份证、房产证原件，双方亦到惠东县房产管理局验证证件真伪，两被告均已支付7000元转让款给陈送生，余下5000元待完成过户手续后支付。
以上事实，有原告古秀珍提交的起诉状、身份证、异议书、告知书，被告梁紫华、周春浓提交的房屋转让协议书、房产证、认购书、收款收据、照片、水费单、证人证言及本院的庭审笔录等材料在卷为据。
原审法院判决理由和结果
原审认为，本案争议焦点为：1、被告梁紫华、周春浓与案外人陈顺生（陈送生）签订的房屋转让协议书是否真实有效。2、被告梁紫华、周春浓是否存在非法占有使用涉案房屋的行为。
1、根据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，案外人陈送生系原告丈夫陈定南的弟弟，在与原告家婆赖金英共同居住生活期间，有接触到涉案房屋房产证、票据等购房手续原件的便利，经证人证言证实，曾发布转让信息，在与被告交易涉案房屋的过程中，陈送生持有原告本人身份证、涉案房屋房产证、票据等购房手续原件，陈送生虽无原告书面授权代理，但已具备代理条件，其代理原告实施涉案房屋的转让行为，被告有理由相信陈送生与原告之间存在代理与被代理关系。况且，自1999年11月16日至2013年7月30日间，被告实际占有使用涉案房屋期间，原告曾多次往返惠东，有条件知悉涉案房屋情况，并对房屋进行有效监管，因其未对被告实际占有使用涉案房屋的行为提出异议，应推定其知悉房屋转让情况。因此，被告购买房屋的行为属正常交易行为，签订的房屋转让协议书真实、有效，原告诉请要求交还房屋及房产证原件，原审不予支持。
2、根据《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定，无权占有不动产或不动产的，权利人可以请求返还原物，但本案中原告未提供充分证据证明被告使用涉案房屋系无权占有使用。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产登记具有公示公信效力，任何人信赖登记而与登记权利人发生交易，其信赖利益应当受到保护，被告在购买涉案房屋时，虽未与房屋登记权利人即原告直接交易，但与持有原告身份证件原件、房产证件原件的表见代理人陈送生进行交易，并支付了价款，表见代理人的交易行为应视为登记权利人即原告的行为，对被告的信赖利益，应予支持。因此，原告诉请要求被告支付占用房屋期间的使用费，无事实依据，原审不予支持。
综上，原告古秀珍的诉请，与客观事实不符，原审不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十九条、《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十三条、第六十六条、第七十二条、第七十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，原审判决如下：
驳回原告古秀珍的诉讼请求。
案件受理费5050元，由原告古秀珍负担。
当事人二审的意见
宣判后，原审原告古秀珍不服，向本院提起上诉，请求：一、请依法判决撤销惠东县人民法院(2013)惠东法民一初字第992号民事判决书所有判决事项，改判支持上诉人的全部诉讼请求；二、请依法判决本案一、二审诉讼费用全部由两被上诉人承担。理由如下：一审认定事实错误，适用法律不当。
一、上诉人从没有口头或书面委托陈顺生在内的任何组织或个人出售讼争房屋，也没有将讼争房屋房产证原件、购房票据及身份证原件等交由陈顺生保管或作为管理讼争房屋之用。一审法院认定陈送生持上诉人身份证原件和房产证原件与两被上诉人商谈讼争房屋转让事宜过于牵强，除了两被上诉人提供的证人赖某的证言外，并没其他证据佐证。
二、房屋买卖属于特殊的买卖、买卖双方不仅应签订符合要求的书面买卖合同，还应共同到房管部门办理过户登记，如果是委托他人代为出售房屋，还要有授权委托书。上诉人作为境外居民，在涉及大陆的房屋买卖行为中程序更加严格，应该到公证处做公证委托。但在本案中，两被上诉人均没有提供上诉人委托陈送生出售讼争房屋的委托书。上诉人有理由认为两被上诉人与所谓的陈顺生趁上诉人不在惠东期间恶意串通以低价买卖房产的形式非法侵占上诉人的合法财产。何况，陈顺生是否就是陈送生，房屋转让协议书上陈顺生所签名字是真假都无从得知，两被上诉人也没有证实。
三、《物权证》明确规定，不动产登记是证明权利人对不动产拥有产权的证明。本案中，房产仍然登记在上诉人名下，因此，这就充分证明上诉人对讼争房屋拥有合法所有权，两被上诉人占用上诉人的房屋就是侵权行为。如果两被上诉人认为其合法购买了讼争房屋，为何当时不办理过户，十多年来又为何不要求上诉人协助办理过户呢?这有违常理。
综上，陈顺生的行为并不代表上诉人的行为，不能构成表见代理，而且一审也无法认定陈顺生的签名是否属实。如果按一审的认为，非法占有他人房屋的时间长了就可转为合法占有，那这个社会将会大乱，盗窃他人财物时间长了也会转为合法占有，拾得他人证件进行民事行为也可视为表见代理。故请二审依法依据纠正一审的错误，作出支持上诉人上诉请求的二审判决。
被上诉人答辩：一、答辩人与被答辩人房屋买卖合同合法成立并且有效，且答辩人实际占有。
1、被答辩人出售该房屋意思表示：答辩人知悉涉案房产出售事宜系在该房产墙上看到出售的张贴广告，并且附有电话，后答辩人系通过该电话与被答辩人代理人陈送生联系，同时该涉案房产邻居赖某也联系陈送生。答辩人在联系过程当中，也得知被答辩人将另一房产转让给被告梁紫华，当时被答辩人代理人陈送生表明将另一房产出卖。以上行为可以表明被答辩人当年明确表示出让该房产意思表示。
2、被答辩人代理人与答辩人就涉案房签订《房屋转让协议》，明确被答辩人将涉案房产转让给答辩人。答辩人于1999年11月份，由涉案房产邻居赖某联系与被答辩人代理人陈顺生(陈送生)，陈送生说转让房屋，可以提供房屋的相关证件并初步说定房屋价款。于1999年11月16曰，答辩人与被答辩人代理人陈送生联系并约定见面购买房屋，当日便签订《房屋转让协议书》，该协议书明确了房屋的位置、价款，当时双方还到房产局核实陈送生提供房产证原件，同时陈送生还提供当时古秀珍购房的原始凭证给答辩人查看，并且当时陈送生还电话联系被答辩人，确定房屋转让给答辩人。以上行为，说明被答辩人对于当时答辩人购买房屋行为是明确知悉并且表示同意。
3、被答辩人实际交付涉案房屋及房产证原件、初始购房凭证等说明答辩人有理由相信陈送生具有代理权。答辩人与被答辩人代理人陈送生商谈购房事宜，被答辩人除了当时知悉外，其代理人还提供了涉案房产的房产证原件、购房初始凭证(惠东县“大岭镇贸易中心临时认购书”、惠东××大岭镇乡镇企业管理办公室收款收据)及被答辩人本人身份证(原件)，当时，被答辩人为了证实其房屋的真实，还要求其代理人同答辩人到房产局查看房屋的登记状况；同时，被答辩人系代理人陈送生的嫂子。上述种种行为，表明被答辩人的委托代理人陈送生具备出售房屋转让代理权。
4、答辩人购买房屋善意并且支付相应的对价，近10多年一直占有使用，购买房屋行为中不存在任何的过失行为。答辩人在购买该房中，由该房屋的邻居确认并从中介绍涉案房屋具有转让的事实，且购房中支付与此房屋相应的对价，为了能够保障所购房产顺利办理房屋产权证，当时还约定在办理房产证时支付剩余5000元。购房过程中实际查看房屋并且查看被答辩人身份证(原件)，并收取房屋产权证原件及购房初始凭证，此后还多次要求被答辩人办理过户手续；另外，答辩人在得知被答辩人通过登报的方式来挂失其实际交付给答辩人房产证后，及时向房产局提出挂失异议，并且及时说明理由。以上种种行为，表明答辩人在购买该房屋时是善意并且没有任何过失，在得知权利被侵犯情况下积极行主张权利。
二、被答辩人上诉理由缺乏事实依据。本案上诉人称没有将证件交由陈顺生(陈送生)保管或作为管理讼争房屋之用，这一点与答辩人陈送生亲看将房产证、收款收据等初始的购房凭证交由答辩人显然与事实不符，如果不是陈送生交由房产证购房凭证材料，答辩人是如何取得，而且，对于被答辩人多次往来于惠东(或淡水)，对于证件保管及房屋转让的事宜应当是明确知情并知悉，本案被答辩人陈述与事实不符。本案被答辩人上诉说答辩人与陈送生恶意患通以低价方式侵占答辩人财产，事实上，本案答辩人支付了合理对价，当时购买的被答辩人的房产没有门窗，且多处破损，而且按当时的价格也未低于商场价，被答辩人以现有的价格来判断当时的交易价格显然不合理。而且本案被答辩人仅仅是通过陈送生的售房广告联系．购房前并不相识，谈不上双方恶意串通。
综上所述：答辩人认为被答辩人及其代理人的一系列行为表明被答辩人具有出让房屋意思表示，对于出让给答辩人也是明确知悉并且实际交付房屋屋及证件。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，故请法院查明事实，驳回被答辩人上诉，维持原判
本院查明的事实
经二审审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院判决理由和结果
本院认为，本案争议的焦点是陈顺生（陈送生）卖房行为是否构成表见代理。我国《合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义签订合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”本案中，未有直接证据证实陈顺生（陈送生）获得上诉人授权，陈顺生（陈送生）属于无权代理，但是，陈顺生（陈送生）在交易中向被上诉人出示了房产证原件、上诉人购房原始发票、上诉人身份证原件，并且告诉被上诉人其与上诉人是叔嫂关系等，被上诉人作为相对人可依据上述事实，相信陈顺生（陈送生）具有代理权，并与其签订了房屋买卖协议。故此，根据上述规定，原审认定陈顺生（陈送生）的无权代理构成表见代理正确，本院予以维持。上诉人认为陈顺生（陈送生）无权代理侵害其合法权益的请求本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案件二审受理费5050元由上诉人古秀珍负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈晓文
审判员 曾求凡
审判员 邹 戈
二〇一四年九月一日
书记员 李志亮
附相关法律规定：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。