北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终2918号
上诉人（原审被告、反诉原告）：秦炜，男，1978年9月11日出生。
上诉人（原审被告、反诉原告兼秦炜之委托诉讼代理人）：张希娟，女，1983年1月7日出生。
二上诉人共同委托诉讼代理人：张鑫，北京瀛和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告)：魏少芳，女，1964年3月12日出生。
委托诉讼代理人：邹涛，北京市京晓律师事务所律师。
上诉人秦炜、张希娟因与被上诉人魏少芳房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2017）京0107民初12006号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年3月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张希娟，上诉人张希娟和秦炜共同委托诉讼代理人张鑫，被上诉人魏少芳之委托诉讼代理人邹涛，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
秦炜、张希娟上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求，支持我方反诉请求或发回重审。被上诉人承担诉讼费。事实与理由：1、双方没有约定上诉人办理营业执照；2、被上诉人拖欠租金，违反合同约定，给上诉人造成巨大损失。
魏少芳辩称，不认可上诉人的上诉请求和理由，我也有不同意一审判决的地方，但是我没有上诉，基本认可一审判决。
魏少芳向一审法院起诉请求：1、请求确认双方租赁合同于2015年12月25日解除;2、判令秦炜、张希娟退还租赁费338190元、押金55000元、物业费及供暖费106988元；3、诉讼费由秦炜、张希娟负担。
秦炜、张希娟向一审法院反诉请求：1、判令魏少芳向秦炜、张希娟支付房屋租金1014572.25元（自2016年3月7日至2017年9月6日，每年676381.5元）；2、判令魏少芳向秦炜、张希娟支付2016年3月7日至9月6日的滞纳金（按照每日22819.075元计算），支付2016年9月7日至2017年3月6日的滞纳金（按照每日67638.15计算），支付2017年3月7日至2017年9月6日的滞纳金（按照每日101457.225计算）；3、判令魏少芳支付供暖费58063.8元、物业管理费148248元；4、如果解除合同，判令魏少芳赔偿秦炜、张希娟损失（按租金标准计算，自判决解除合同之日起至魏少芳实际办理房屋、物业交割为止）；5、诉讼费由被魏少芳承担。
一审法院认定事实：张希娟、秦炜于2016年7月13日登记为北京市石景山区-1层-151号、152号房屋（以下简称：151号房屋、152号房屋）的所有权人。
2015年8月27日，张希娟与魏少芳签订《某中心B-151、152房屋租赁协议》。双方约定：1、租赁期限为5年，自2015年9月1日起至2020年10月24日止。（签约起租时间以实际签约日起，免租期为2015年9月1日起至2015年10月24日止）；2、房屋租金为6元/平米/天，物业费、取暖费、水电费、网费、有线电视费由乙方支付；3、租金调整：合同期内，第一、二年房屋租金不变，第三年在原有租金基础上递增5%，第四年房屋租金不变，第五年租金在第三、四年基础上递增5%；4、房屋押金为55000元；5、合同双方违约赔偿金为330000元；6、签订此协议当日，乙方支付甲方50000元作为房屋租赁定金，如有一方单方面违约，双倍定金赔付对方。当天，魏少芳向张希娟支付房屋租赁定金5万元。
2015年9月2日，秦炜、张希娟（出租方、甲方）与魏少芳（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》。合同载明:甲方出租的商铺坐落于某中心B-151、152号，建筑面积308.85平方米。二、租赁期限自2015年9月7日起至2020年10月31日止……四、租金、交纳方式及押金1、每年租金为676381.5元，此房款不含税。2、承租方以现金或转账形式向出租方支付租金，租金支付方式为押一付半年，提前一个月时间支付下次租金。3、承租方必须按照约定时间向甲方交纳租金，如无故拖欠，甲方将有权向乙方每天按欠租金的10%加收滞纳金。4、承租方向出租方支付55000元，作为押金。合同到期后如双方对本合同无任何异议，出租方退还承租方押金。5、租金调整：合同期内，第一、二年房屋租金不变，第三年在原有租金基础上递增5%，第三、四年房屋租金不变，第五年租金在第三、四年基础递增5%……六、各项费用的缴纳1、取暖费：乙方向物业管理公司交纳；2、水电费、网费、有线电视费和物业管理费：由乙方自行缴纳；3、维修费:租赁期间，由于乙方导致租赁房屋的质量或房屋的内部设施损毁由乙方负责。4、使用该房屋进行商业活动产生的其它各项费用均由乙方缴纳，（其中包括乙方自己申请安装电话、宽带、有线电视等设备的费用）……八、违约金和违约责任1、若出租方在承租方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，赔偿违约金330000元。2、若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金330000元。3、承租方违反合同，擅自将承租房屋损坏的，还应负责修复或赔偿。同日，魏少芳向秦炜支付343190元。至此，魏少芳交纳半年租金338190元（含5万元定金），押金55000元。
2015年9月4日，魏少芳向秦炜支付物业费、取暖费106988元。
2015年9月6日，秦炜、张希娟向魏少芳交付了151号房屋、152号房屋。
2015年12月16日，魏少芳向秦炜、张希娟发出《催告函》，其中载明：现发函催告出租方（秦炜、张希娟）履行合同附随义务，在五日之内给承租方（魏少芳）提供办理营业执照所需的全部资料（购房合同、房款发票、大产权证复印件、地下空间使用证复印件、消防安全检查合同证明复印件扥相关证明及文件）并承担提供全部资料前的全部损失。逾期承租方将依法行使合同解除权。
2015年12月19日，魏少芳与秦炜的通话表明涉案房屋没有地下空间使用证。
2015年12月20日，秦炜、张希娟在收到《催告函》后，向魏少芳发出《告知函》。《告知函》载明：1、催告函中提及的购房合同、房款发票在签订合同时，我方已提供，并且你已全部复印，如需再次提供，可随时联系我索取。2、催告函中提及的大产权证复印件、地下空间使用证复印件、消防安全检查证明复印件、我方也没有，请知悉。3、关于解除合同、承担损失，我方不认可，请根据双方已签订的合同执行。4、如必须以业主身份办理的相关事宜，我方可以协助办理。但因国家政策、工商、税务、环保、卫生、消防、建委等部门及开发商原因造成的任何事项所导致的后果，我方不承担责任。
2015年12月25日，魏少芳向秦炜、张希娟发出《解除合同通知书》。通知书载明：因出租方无法提供我方办理营业执照所需要的资料，导致我方无法实现合同目的。现特此通知解除与你于2015年9月2日签订的商铺租赁合同，并退还你该商铺的钥匙15把，商铺已恢复出租前的原状。如对商铺现状有疑异，请在收到本函后2日内提出。
2015年12月26日，秦炜、张希娟《回函》，表示：1、根据你我双方于2015年9月2日签署的商铺租赁合同第八条第2款的规定“若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金330000元”；2、请在双方正式签署书面解除合同协议书之日起2个自然日内将违约金支付给我方，并对租赁房屋进行交接，交接手续双方签字确认后，商铺租赁合同即可解除。3、在双方正式签署书面解除合同协议书、乙方支付违约金后，双方在2天内对租赁房屋进行交接，交接后双方签字确认。4、关于你方提出的收函后2日内对房屋现状提出异议，我方不认可。双方正式签署书面解除合同协议，乙方支付违约金后双方共同在房屋现场对房屋进行交接，交接后双方确认签字即可完成房屋交接手续。5、关于房屋钥匙，在房屋没有正式交接前仍由你方使用和管理。秦炜、张希娟将《回函》及钥匙按照魏少芳发函的地址寄出。该邮件经过多次投递，未妥投。最后，由他人签收。
另查明，涉案房屋于2014年12月25日取得《建设工程消防验收意见书》。开发商北京上善恒盛置业有限公司于2015年7月27日取得石景山区某大街6号院1号楼的初始登记。
2016年1月26日，北京上善恒盛置业有限公司及购买地下商业的全体业主取得某大街6号院1号楼（-1层、-01夹层）的《北京市普通地下室使用登记备案证明》。根据北京市工商行政管理局下发的《投资办照通用指南及风险提示》，如需在普通地下室注册营业执照的，需要提交人民防空工程使用许可文件或区县建设（房屋）行政主管部门的备案证明。
2016年1月1日，魏少芳就房屋租赁合同纠纷将秦炜、张希娟诉至法院。后魏少芳撤诉。
又查明，2015年8月28日，魏少芳与北京全时叁陆伍连锁便利店有限公司签订《全时便利特许经营合同》。
2015年9月6日，张希娟、秦伟向物业管理公司交纳151号房屋、152号房屋在2015年7月23日至2016年7月22日期间的物业费74124元。此外，张希娟、秦伟还交纳151号房屋、152号房屋在2015年11月15日至2016年3月15日期间的供暖费29031.9元。
经法院核实，涉案房屋办理《北京市普通地下室使用登记备案证明》会涉及公共安全，相关行政机构一般不对单间房屋的所有权人办理该证件。
一审法院认为，魏少芳与秦炜、张希娟于2015年9月2日签订的《商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，内容并不违反法律强制性规定。双方应当遵循诚实守信原则，全面履行自己的义务。
关于魏少芳提出，请求确认双方租赁合同于2015年12月25日解除的诉讼请求。经查，第一，魏少芳与秦炜、张希娟于2015年9月2日签订的《商铺租赁合同》虽未明确约定涉案房屋是用于经营餐饮。但结合魏少芳与秦炜、张希娟的通话记录能够认定，秦炜、张希娟知晓魏少芳租赁涉案房屋是用于经营。故承租人应当协助魏少芳办理涉案房屋的营业执照。对此，秦炜、张希娟答辩称，魏少芳租赁房屋是用于囤房转租，但未提供证据，法院对该答辩意见不予采信。第二，2015年12月16日，魏少芳向秦炜、张希娟发出《催告函》，要求秦炜、张希娟提供办理营业执照的相关证照。但秦炜、张希娟不能提供涉案房屋的地下室使用登记备案证明。根据北京市工商行政管理局下发的《投资办照通用指南及风险提示》，如需在普通地下室注册营业执照的，需要提交人民防控工程使用许可文件或区县建设（房屋）行政主管部门的备案证明。事实上，涉案房屋于2016年1月26日取得《北京市普通地下室使用登记备案证明》。故从2015年9月2日签订合同之日起至2015年12月25日发出解除通知之日止，魏少芳租赁涉案房屋用于经营的目的无法实现。第三，魏少芳于2015年12月25日向秦炜、张希娟发出《解除合同通知书》并将涉案房屋的15把钥匙退回。秦炜、张希娟于2015年12月26日收到解除通知书。法院认为，因涉案房屋于2016年1月26日前无法办理营业执照，魏少芳租赁房屋的经营目的无法实现。秦炜、张希娟于2015年12月26日收到解除通知。故魏少芳主张双方租赁合同应于2015年12月26日解除。
关于魏少芳提出，判令秦炜、张希娟退还租赁费338190元、押金55000元、物业费及供暖费106988元。因涉案合同应当解除，秦炜、张希娟于2015年12月26日收到魏少芳退回的房屋钥匙。故秦炜、张希娟应当退还2015年12月26日以后的房屋租金131518元、押金55000元、物业费55305元及供暖费18872元。另，魏少芳提出在2015年8月27日的合同中约定免租期为2015年9月1日至2015年10月24日，故在《商铺租赁合同》中应对应免租期为9月7日至10月31日。经查，2015年8月27日的合同是针对租赁事宜的一个初步协议，魏少芳与秦炜、张希娟双方的权利义务实际在《商铺租赁合同》中作了详细约定。但《商铺租赁合同》未明确规定免租期，法院对魏少芳的该意见不予采信。
关于秦炜、张希娟，提出判令魏少芳给付秦炜、张希娟因合同解除造成的秦炜、张希娟损失（按租金标准计算，自判决解除合同之日起至魏少芳实际办理房屋、物业交割为止）。经查，魏少芳于2015年12月16日要求秦炜、张希娟提供办理营业执照的相关证照后，于12月25日提出解除合同，并寄回钥匙。涉案合同的解除会让秦炜、张希娟在一定期间内产生房屋闲置损失。该损失应当由谁承担，是本案争议的焦点。法院认为，该损失应当根据合同解除后果与当事人行为之间的原因力比例划分。首先，作为出租方负有向承租人提供能够用于经营的房屋，并提供相关证照以办理营业执照的义务。但涉案房屋在2016年1月26日前未取得《北京市普通地下室使用登记备案证明》，故出租人对涉案合同的解除应当负主要责任。其次，承租人应当负有具体办理营业执照的义务，故其在选择租赁物时应当全面了解相关经营信息，但魏少芳疏于尽到审查义务。另，魏少芳在签订合同后到其发出《催告函》之前，也未尽到催告出租人提供证照的义务。故魏少芳对合同的解除应当承担次要责任。再次，关于损失赔付的期限问题。鉴于魏少芳向秦炜、张希娟寄送了解除通知后，于2016年1月5日又以房屋租赁合同纠纷为由将秦炜、张希娟诉至法院。且此后未再交纳房屋租金。故秦炜、张希娟应当采取措施防止损失的扩大。据此，法院以秦炜、张希娟的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平和诚实信用原则，对魏少芳应当支付给秦炜、张希娟的房屋闲置损失依法予以酌情确定为6.7万元。
关于秦炜、张希娟提出，判令魏少芳向秦炜、张希娟支付房屋租金1014572.25元（自2016年3月7日至2017年9月6日，每年676381.5元）及滞纳金、物业管理费的反诉请求，因无法律依据和事实依据，法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条之规定，判决：一、确认魏少芳与秦炜、张希娟签订的《商铺租赁合同》于2015年12月26日解除；二、秦炜、张希娟于本判决生效后十五日内退还魏少芳房屋租金十三万一千五百一十八元、押金五万五千元、物业费五万五千三百零五元及供暖费一万八千八百七十二元；三、魏少芳于本判决生效后十五日内向秦炜、张希娟支付因合同解除造成的经济损失六万七千元；四、驳回魏少芳的其他诉讼请求；五、驳回秦炜、张希娟的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
上述事实，有当事人陈述、《商铺租赁合同》、转账记录、《解除合同通知书》《北京市普通地下室使用登记备案证明》等证据在案佐证。
本院认为，魏少芳与秦炜、张希娟于2015年9月2日签订的《商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定。双方应当遵循诚实守信原则，全面履行自己的义务。
魏少芳与秦炜、张希娟于2015年9月2日签订的《商铺租赁合同》虽未明确约定涉案房屋是用于经营餐饮。但结合魏少芳与秦炜、张希娟的通话记录能够认定，秦炜、张希娟知晓魏少芳租赁涉案房屋是用于经营。故承租人应当协助魏少芳办理涉案房屋的营业执照。但秦炜、张希娟不能提供涉案房屋的地下室使用登记备案证明。故魏少芳租赁涉案房屋用于经营的目的无法实现，魏少芳于2015年12月25日向秦炜、张希娟发出《解除合同通知书》并将涉案房屋的15把钥匙退回。秦炜、张希娟于2015年12月26日收到解除通知书。双方租赁合同于2015年12月26日解除。
合同解除后，秦炜、张希娟应当退还2015年12月26日以后的房屋租金131518元、押金55000元、物业费55305元及供暖费18872元。
关于秦炜、张希娟上诉要求魏少芳支付租金、滞纳金、供暖费、物业费并赔偿损失，因魏少芳解除合同具有事实及法律依据，不构成违约，故秦炜、张希娟的上诉请求和理由不能成立。
综上所述，秦炜、张希娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16696元，由秦炜、张希娟负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 柳适思
审 判 员 王爱红
审 判 员 赵 蕾
二〇一八年三月二十八日
法官助理 王志栋
书 记 员 刘芳芳