四川省成都高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川0191民初1854号
原告:邓文明，男，汉族，1971年3月4日出生，住四川省双流县。
委托诉讼代理人：冯丽蓉，四川蜀正律师事务所律师。
被告:江忠明，男，汉族，1974年2月15日出生，住成都高新区。
委托诉讼代理人：罗敏，四川广都律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谭浪，四川广都律师事务所律师。
原告邓文明诉被告江忠明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月13日受理后，依法适用简易程序，由本院审判员徐永红独任审判。本院于2017年4月28日、2017年7月5日、2017年11月15日三次公开开庭进行了审理。原告邓文明及其委托诉讼代理人冯丽蓉、被告江忠明及其委托诉讼代理人谭浪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邓文明向本院提出诉讼请求：1.判令被告江忠明交付“怡馨家园”小区17栋2单元305号房屋使用权；并按照合同约定承担违约责任;2.判令被告江忠明支付从应交付房屋到交付房屋止的租金利益，按1500元/月计算。经本院释明后，原告邓文明变更诉讼请求为：请求被告江忠明退还原告邓文明支付的款项177000元，并按照中国人民银行贷款利率承担资金占用利息，从起诉之日起至付清之日止。事实和理由：2016年8月31日，原、被告双方签订“房屋买卖合同”。合同约定，被告江忠明同意将拆迁安置分配的多套房屋其中的一套卖给原告邓文明，价格4400/㎡，面积50.96㎡，房屋总计金额224400元；付款方式为一次性付清房款。签订合同当天，原、被告双方在中国工商银行大厅算清房款后，原告邓文明按照合同约定付清全部房款。几天后，被告江忠明失踪，拒绝履行合同义务。原告邓文明通过多种渠道找到被告江忠明，要求交付房屋使用权。协商无果后，原、被告双方到高新法院一楼大厅寻求解决方案。被告江忠明母亲趁原告邓文明不注意企图将“房屋买卖合同”撕毁，以毁灭重要证据的方式联合被告江忠明达到既不履行义务，又欺骗原告邓文明钱财之目的。综上所述，原、被告双方签订的“房屋买卖合同”系双方真实意思表示，原告邓文明已经付清按照合同约定付清全部房款。被告江忠明拒不交付房屋于原告邓文明使用的行为已经违反合同约定并应当承担违约责任。原告邓文明因此起诉。原告邓文明变更诉讼请求后的事实和理由：因被告江忠明欠原告邓文明借款57000元不能偿还，原告邓文明主动向被告江忠明提出以即将分配的安置房屋以4000元/平方米的价格出卖给原告邓文明，原告邓文明同意以房抵债后，2016年2月26日支付被告江忠明购房款70000元，2016年8月31日，双方补签《房屋买卖合同》，当天原告邓文明共计向被告江忠明支付房屋尾款50000元。经过法庭调解，被告江忠明不愿意交付房屋，现向法院申请被告江忠明退还原告邓文明已经支付的购房款177000元。
被告江忠明答辩称，1.针对原告邓文明的第一项诉讼请求（即判令被告江忠明交付“怡馨家园”小区17栋2单元305房屋使用权；并按照合同约定承担违约责任），根据买卖合同和诉请是不同的小区，两套不同的房子；2.针对原、被告双方签订的安置房买卖合同，应属无效合同；3.基于合同无效，所有违约责任和其他交付占有、使用、收益权不成立，不应当由被告江忠明承担。
经审理查明。2015年7月13日，被告江忠明给原告邓文明出具名为《借款》的借条，载明“今借到邓文明现金小写40000.00元，大写肆万元整，用期4月24日，定于7月底还清，如到期未按时归还，按借款总金额的3%加收违约金计算，并以自己私有财产作为抵押担保，过期三日可自行处理，对所造成的法院保全费、诉讼费、过户费律师费等，均由借款人个人承担，特立此据，签字生效”。被告江忠明在借款人处签名捺指纹，并注明地址为“高新区中和街道蒲草七社，联系电话159××××4007，转款方式工程用款”。
被告江忠明在2015年7月底未如期偿还40000元借款。2016年2月26日，被告江忠明提出用自己即将分得的拆迁安置房抵偿欠原告邓文明的款项，原告邓文明予以同意，故，当日，邓文明又支付给江忠明70000元作为购房款，江忠明出具了《收条》，载明收到邓文明“购房款”70000元。2016年2月29日，江忠明在上述2015年7月13日出具的名为《借款》的条子的左下角，注明“今借邓文明现金17000元，大写：壹万柒仟整，2015年到2016年共计五万柒仟元整。江忠明。2016年2月29日”。
上述款项支付后，因双方没有签订任何房屋买卖合同，原告邓文明觉得不稳妥，因此到处寻找被告江忠明补签合同。
为了找到被告江忠明补签合同，原告邓文明请被告江忠明小区的保安帮忙，于2016年8月31日早上7点左右，在被告江忠明所住的小区将被告江忠明找到，原告邓文明要求被告江忠明还钱或者补签合同，被告江忠明的母亲以被告江忠明被带走威胁到人生安全为由报警，经成都市公安局高新技术产业开发区分局中和派出所出具《情况说明》证实，民警根据被告江忠明的母亲的报警到达现场后，经电话询问被告江忠明，被告江忠明向民警陈述其在外面打工，并未受到威胁。就在此日，被告江忠明与原告邓文明补签《安置房买卖合同》。该合同主要约定以下内容：1、被告江忠明原有位于成都高新区蒲草村七组房产一套，现属于成都高新区中和镇片区，与成都高新区中和镇片区拆迁指挥部签订安置补偿协议，被告江忠明对原有房产可得安置房面积50.96㎡，被告江忠明自愿将其出售给原告邓文明。被告江忠明出卖的拆迁安置房位于心怡小区，面积为50.96㎡，房屋用途为住宅；2、出卖的房屋是家庭共同财产，没有产权纠纷，不存在房屋抵押，债权债务及其他权利瑕疵；3、面积为50.96㎡，按4400元/㎡计价；4、邓文明一次性付清房款；5、江忠明应配合邓文明凭安置选房顺序号证办理选房，待通知交房后5日内，将约定买卖的房屋及其附带的钥匙全部交付给邓文明，由邓文明所有；6、被告江忠明不得擅自解除合同，若被告江忠明擅自解除合同，原告邓文明有权要求被告江忠明继续履行合同或要求被告江忠明退还原告邓文明已付房款，并有权要求支付按照同期银行贷款利率计算的利息款，同时有权要求被告江忠明支付违约金人民币按银行三倍利息整给原告邓文明；7、被告江忠明不根据本合同的约定将房屋和产权证书交给原告邓文明，视为被告江忠明违约。原告邓文明有权要求被告江忠明交付房屋和产权证书，并有权要求被告江忠明支付违约金人民币按银行利息三倍整。此外，该合同还约定了产权办理事项等问题。
当日，原告邓文明在自己的中国工商银行股份有限公司龙灯山路支行卡号：62×××63的账户上取款49900元，庭审中被告江忠明称其收到了原告邓文明支付的“购房款”49900元。
另查明，被告江忠明向原告邓文明承诺自愿出售给原告邓文明的拆迁安置房，实际位于位于成都高新区“怡馨家园”小区，被告江忠明与其家人屈信珍、江小玲、骆雪梅、江孝义(代)、肖蓉等六人，共计因拆迁安置在该小区分得7套房屋，被告江忠明并未单独取得面积50.96㎡的拆迁安置房，与此面积最接近的房屋是编号为2012B093165的17栋2单元3楼305号房屋，面积50.93㎡，确认安置的人员除被告江忠明外，还包括案外人肖蓉（被告江忠明前妻）、江孝义（被告江忠明儿子）、屈信珍（被告江忠明母亲）等三人。原告邓文明在案件审理中自认，其在与被告江忠明签订《安置房买卖合同》时，未查看被告江忠明的权属证明，也了解案涉房屋系家庭共有财产，要求过共有人签字，但江忠明说儿子自己可以做主、母亲太横，不敢喊母亲签字，原告邓文明相信江忠明，因此没有坚持让共有人签字。案涉《安置房买卖合同》，至今未得到肖蓉、江孝义、屈信珍等共有人的追认。
被告江忠明与案外人肖蓉于2015年7月7日签订《离婚协议书》，其中第四条第3项关于夫妻共同财产分割载明：“……房屋现在过渡期，拿到安置房自行分割”。
案涉拆迁安置房屋取得的情况如下：2016年4月6日，屈信珍、江忠明、江小玲、骆雪梅江孝义(代)、肖蓉，与成都高新技术产业开发区中和街道办事处拆迁办安置办公室签订了《住房安置协议》，根据双方2012年8月13日签订的《住房拆迁补偿统建安置过渡协议》，按照成都高新区管委会关于印发《成都高新区中和街道区域征收集体土地拆迁补偿安置实施细则》通知（成高管发[2011]14号）的规定，屈信珍、江忠明、江小玲、骆雪梅江孝义(代)、肖蓉，与成都高新技术产业开发区中和街道办事处拆迁办安置办公室就住房安置达成以下协议：“……4.房屋编号：2012B093165安置面积50.93㎡17栋2单元3楼305号，确认安置人员：肖蓉，江忠明，江孝义，屈信珍……”。
以上事实有本案证据在卷佐证，本院予以认定。
关于本案争议焦点，本院逐一审核认定如下：
一、涉案《安置房屋买卖合同》效力问题。
原告邓文明主张通过案涉《安置房屋买卖合同》购买了“怡馨家园”小区17栋2单元305号，取得该房屋使用权及租金收益，本院认为，原告邓文明与被告江忠明签订的《安置房屋买卖合同》，其中涉及江忠明出卖的部分，因被告江忠明在该房屋中究竟占有多少份额不确定，标的物不明，合同未成立；涉及共有权人肖蓉、江孝义、屈信珍的部分，被告江忠明签订合同时未取得上述共有权人的授权，事后也未得到同有权人的追认，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，《安置房屋买卖合同》中涉及共有权人肖蓉、江孝义、屈信珍的部分无效。
二、被告江忠明是否应退还原告邓文明的购房款总金额是多少？
涉案《安置房屋买卖合同》涉及被告江忠明的部分未成立、涉及案外人肖蓉、江孝义、屈信珍的部分无效，涉案《安置房屋买卖合同》无法履行，被告江忠明应向原告邓文明退还所收取的“购房款”。根据原告邓文明提交的证据，被告出具收条和当庭承认已经收取的款项共计176900元，该款项被告江忠明应当退还。被告江忠明只承认最后一次原告方用照片证实的收取49900元的事实，主张其余127000元均系高利贷的利息，其中57000元是高利贷利息条子没有收回、70000元是高利贷利息在57000元的条子没有收回前重复打的，但被告江忠明的该主张与证据呈现的事实相矛盾。被告江忠明提到的因为57000元的条子没有收回而重复出具的70000元的条子，出具时间在57000元的条子之前，且被告江忠明亲笔注明了是收到的房款；其次，根据原被告最后一次支付房款为现金交易的事实，可以认定原被告之间有进行数万元现金交付的交易习惯。综上，本院认定被告收取的款项总金额为176900元。原告要求被告江忠明支付起诉之日起至付清之日止的按照银行同期贷款利率计算的资金占用利息，本院认为，导致案涉合同无法履行的主要责任在于被告江忠明，被告江忠明无法履行案涉合同，应及时告知原告真实情况、协商解除合同并将收取的“购房款”退还给原告，但被告一直否认基本事实，逃避责任，导致酿成本案纠纷。因原告一直主张的是房屋的使用权及其收益，主张退还房款的时间是2017年10月17日，故，本院认为，被告应承担案涉“购房款”176900元的资金占用利息，从2017年10月18日起计算至付清时止，利率按中国人民银行同期贷款利率计算。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百六十四条之规定，判决如下：
一、被告江忠明于本判决生效之日起十日内退还原告邓文明购房款人民币176900元，支付资金占用利息，利息计算方式为：以人民币176900元为基数，从2017年10月18日起计算至付清时止，利率按中国人民银行同期贷款利率计算；
二、驳回原告邓文明的其他诉讼请求。
本案案件受理减半收取1920元，由被告江忠明承担（被告江忠明于本判决生效之日起五日内一并支付给原告邓文明）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 徐永红
二〇一七年十一月十五日
书记员 李娇娇