常州市武进区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）武民初字第1793号
原告徐敏。
委托代理人李友丹。
委托代理人张永立，江苏尊法律师事务所律师。
被告常发置业（江苏）有限公司，住所地常州市武进区湖塘镇延政中路5号23A01。
法定代表人黄桂荣，该公司董事长。
委托代理人吴利军，该公司员工。
委托代理人李琼，该公司员工。
原告徐敏诉被告常发置业（江苏）有限公司（以下简称常发公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2015年9月11日受理后，依法适用简易程序，于2015年10月20日公开开庭进行了审理，原告徐敏及其委托代理人李友丹、张永立，被告常发公司的委托代理人吴利军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐敏诉称，2015年4月27日，原告至被告售楼处欲购买房屋一套，由被告销售人员接待并经协商，原告有意订购被告销售的公安编号为18-1号的房屋，被告要求原告交纳100000元预付款，原告遂以刷卡形式向被告交纳了该款，被告也向原告出具了收款收据一张。后，原告至该房进行现场查看，发现该房地下室水深至膝，遂向被告提出在购房合同内容中明确渗水原因及解决方案并要求被告对此作后续保证，但被告一直不肯就此内容在合同中明确。2015年7月12日，被告发函给原告要求于13日前至被告处签约，否则将没收定金作为赔偿。原告遂电话联系被告销售人员询问对于原告提出的渗水问题能否在合同中明确，其称需向公司请示，但时至今日，双方未能就此达成一致，被告称在交房前将渗水问题解决，但不能在合同中对此作出保证。原告认为，原告交纳的100000元定金属于订约定金，双方就合同重要条款在认购书中未明确，事后也不能协商达成一致，故至今未签订正式的商品房买卖合同，被告应当向原告退还定金100000元。但原告向被告催讨时，被告明确表示不予退还，故原告起诉至法院，要求法院依法判决：1、被告立即返还原告100000元；2、由被告承担本案诉讼费用。
被告常发公司辩称，1、双方在2015年4月27日签订的《商品房认购书》约定了签订商品房买卖合同的具体时间以及相应的违约责任，原告逾期不签合同视为自动放弃认购，原告所交定金不予退还；2、被告于2015年7月10日曾发函给原告，要求与其签订商品房买卖合同，但是原告至今未与被告签订买房合同；3、原告在诉状中陈述的房屋渗水问题的发生时间远在认购书约定的合同签订日期之后，也就是说按照认购书的约定，原告应该在渗水发生之前就与被告签订买房合同，故原告不能以此为由要求解除认购书；4、原告拟购买的19-01号房屋的排水是按照国家法律的规定进行设计并施工的，该房已通过政府部门竣工验收，即使发生渗水也是由于今年的特殊气候，属于不可抗力。综上，原告的诉请没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的全部诉请。
经审理查明，2015年4月27日，原告徐敏与被告常发公司签订《商品房认购书》一份，协议书约定：徐敏有意认购常发公司在湖塘镇常发御龙山楼盘公安编号为18-101号的商品房一套；预测建筑面积271.56㎡，认购商品房单价11669.61元／㎡，房屋总价3169000元整；认购房屋定金为100000元；双方未约定付款方式，但约定徐敏应于2015年4月23日前支付总房价的3.16%计100000元；徐敏同意在2015年4月23日签订商品房买卖合同，如需贷款的，还需要与银行订立贷款合同，同时支付房屋首期房款，已经支付的定金抵作房款，并将此认购书交还常发公司；徐敏在签订本认购书并支付定金后，必须在规定期限内与常发公司签订合同，逾期，常发公司可视为徐敏自动放弃认购，徐敏定金不作退还，常发公司有权将房屋另售他人；本认购书约定的内容具有法律效力，双方一致同意以上条款，同时已认同常发公司《商品房买卖合同》之条款，如违反本认购书的约定，徐敏所付定金不予退还。原告徐敏于认购书签订当日向被告常发公司交纳了100000元购房定金。2015年7月10日，被告常发公司向原告徐敏寄发了《签约催告函》，告知徐敏将为其保留常发御龙山19幢01号房屋至2015年7月13日，徐敏必须于此日期前，至该公司完成《常州市商品房买卖合同》及相关文件的签署事宜，若再次逾期，该公司将不再通知并自动取消徐敏对该套房屋的优先购买权及其他任何优惠条件购买该房屋的权利，有权无条件将该套房屋转售他人并没收徐敏已支付的定金作为赔偿。原告徐敏于2015年7月13日收到该邮件。另，因案涉房屋在2015年6月份发生地下室积水现象，原告徐敏自6月起要求被告在买房合同中增加质量保证条款，双方对此多次协商不能达成一致，故合同始终未能签订。后，原告徐敏要求被告常发公司返还购房定金100000元，被告常发公司明确表示不予退还，故原告徐敏起诉来院，要求判如所请。
另查明，2012年11月28日，被告常发公司取得常州市住房保障和房产管理局颁发的案涉房屋的《商品房预售许可证》［常武（2012）房预售证第（111）号］。
上述事实，由原、被告提供的《房屋定购协议书》、收款收据、签约催告函、短信来往记录及当事人陈述等佐证，本院予以认定。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中，原、被告签订的《商品房认购书》系双方真实意思表示，内容合法，双方均应按约履行。《商品房认购书》只是对双方签订商品房买卖合同的预约，对房屋的质量、违约责任等并未明确约定，原、被告在签订商品房买卖合同前，仍有就未尽事宜继续协商的义务。本案中，原、被告在《商品房认购书》中约定的商品房买卖合同签订时间早于认购书的签订日期，应当视为没有约定签约时间。被告常发公司于2015年7月10日向原告徐敏邮寄了《签约催告函》，催告原告在13日前与其签约，原告徐敏于13日才收到该邮件，故原告应于收到该函件后合理期限内与被告协商合同细节并签订正式的商品房买卖合同。根据庭审查明的事实，原告在被告邮寄催告函之前及之后均就增加房屋质量保证条款与被告进行协商，但始终未能达成一致，造成商品房买卖合同未能签约，此系不能归责于任何一方当事人之事由，故按法律规定，出卖人常发公司应将购房定金100000元返还买受人徐敏。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决如下：
被告常发置业（江苏）有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告徐敏购房定金100000元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取1150元，由被告常发置业（江苏）有限公司负担。该费用原告徐敏已预交，被告常发置业（江苏）有限公司应负担的诉讼费用于本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告徐敏。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：江苏省常州市中级人民法院；开户行：江苏银行常州分行营业部；帐号：80×××63）。
代理审判员 陈柳青
二〇一五年十一月九日
书 记 员 胡 晶
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。