广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中中法民一终字第1132号
上诉人（原审原告、反诉被告）：黎炎珍，女，1960年3月3日出生，汉族，住广东省中山市。
委托代理人：周维坤，广东森科律师事务所律师。
委托代理人：朱颖，广东森科律师事务所律师助理。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：袁孔华，男，1963年6月15日出生，汉族，住广东省中山市。
委托代理人：刘慧媛，广东策言律师事务所律师。
上诉人黎炎珍与被上诉人袁孔华房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2014）中一法张民一初字第441号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原�法院查明：黎炎珍（甲方）与袁孔华（乙方）于2013年11月4日签订《厂房转让合同》，约定：1.转让标的为中山市南朗镇翠亨大道9号工业厂房，其中土地面积壹万零贰拾壹点叁平方米，厂房建筑面积壹万贰仟玖佰伍拾柒点壹肆平方米，过户时新测量面积与现权证记载面积有差异的，交易总价不变，上述厂房含变压器及供电、供水、消防等设施；2.转让价格，甲方以2325万元（含过户至乙方名下的全部税、费）将上述标的转让给乙方，甲方包办证过户到乙方名下，交易税费由甲方承担，本交易价不受评估价及正式过户文件记载的价格影响；3.转让款支付方式，签订本合同之日起三日内乙方支付200万元，甲方10天内办理完有关土地房产测量、评估等过户前期手续，乙方在收到测量图、评估报告后10日内支付第二期款1400万元……双方在乙方支付第二期款后15个工作日内到国土�产部门办理过户手续……乙方收到土地证、房产证当日通知监管银行支付余下转让款725万元……5.违约责任，乙方如果不按时付款，超过付款期限五天以上，甲方按到期未付款项每日万分之五收取乙方违约金。合同还对厂房声明和交付等进行了详细约定。2013年11月13日，中山市溢盛土地房地产估价咨询有限公司受黎炎珍委托，对上述房地产进行了评估，估值为1147.8697万元。2013年12月2日，黎炎珍和袁孔华签订《广东省房地产买卖合同》，该合同为中山市国土资源局提供的示范文本，双方仅在该合同中填写了房地产情况和成交价格（1147.8697万元），其余诸如付款方式、登记过户手续办理、房地产交接、违约责任和税务承担等栏目均为空白，该合同在中山市国土资源局进行了备案登记。2013年12月16日，上述房地产过户至袁孔华名下。袁孔华称在《广东省房地产买卖合同》�签名时价格处为空白，其收到黎炎珍交付的发票后，始发现成交金额为1147.8697万元，故一直要求黎炎珍按实际成交价格2325万元进行备案登记，黎炎珍未予理睬配合。黎炎珍则称房地产已过户至袁孔华名下，其已完全履行合同义务，故袁孔华应当履行支付尾款375万元的合同义务，遂诉至原审法院，请求判令：1.袁孔华向黎炎珍支付厂房转让款375万元，并从2013年12月16日起按照日万分之五收取违约金直至款项付清之日止；2.袁孔华承担本案的诉讼费用。诉讼期间，黎炎珍明确第1项诉讼请求中的违约金总额以697.5万元（以合同标的2325万元的30%计算得出）为限。
袁孔华则认为黎炎珍未依法缴纳税费，未履行合同义务，故在原审诉讼中提起反诉，请求判令：1.确认双方递交到中山市国土资源局的《广东省房地产买卖合同》无效；2.黎炎珍按照双方于2013年11月4日签�的《厂房转让合同》约定的转让款缴纳税费等费用；3.黎炎珍承担反诉案件受理费。
原审法院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点在于：1.黎炎珍和袁孔华于2013年12月2日签订的在国土资源局备案登记的《广东省房地产买卖合同》是否无效；2.袁孔华拒绝支付剩余转让款375万元是否构成违约，其应否支付剩余转让款375万元。
关于焦点一。首先，从合同的权利义务约定和履行情况来看，黎炎珍和袁孔华均是按照《厂房转让合同》实际履行的，该合同才是双方真实意思表示；其次，《广东省房地产买卖合同》只列明了房地产概况和交易价格，未就款项的支付、房地产的交接、违约责任等合同主要权利义务进行约定，而该交易价格1147.8697万元与真实交易价格2325万元相差甚远，又非黎炎珍和袁孔华协商一致的价格，而系黎炎珍单方委托的评�公司所得的评估价格，故应当认定《广东省房地产买卖合同》不是当事人真实意思表示，是为了降低交易成本减少应纳税金而拟定的合同，又因为该合同规避了公民正当的纳税义务，损害了国家税收利益，损害了其他合法纳税人的利益，故依法应当认定为无效合同。袁孔华诉求合同无效，于法有据，原审法院予以支持。黎炎珍的抗辩，于法无据，原审法院不予采信。
关于焦点二。《厂房转让合同》是黎炎珍和袁孔华真实意思表示，双方均应当按照该合同约定履行各自的义务。黎炎珍负有缴纳全部过户税费的义务，袁孔华负有支付剩余转让款项的义务。双方互负的债务是有先后履行顺序的，黎炎珍承担税费协助过户在前，袁孔华支付尾款在后。袁孔华虽然取得了涉案房地产产权证，但赖于取得产权证的备案登记的合同不是双方真实意思表示，黎炎珍规避税�未按《厂房转让合同》的真实意思表示承担其应承担的税费，不仅损害国家税收利益，也增大了袁孔华再次交易房地产的成本，故应当视为黎炎珍履行合同不符合双方约定。袁孔华在发现备案登记的交易价格与真实交易价格相差甚远（差额高达约1178万元）后，要求黎炎珍予以配合重新按照实际转让价格进行备案登记并依法缴纳税费，理由正当；黎炎珍无故拒绝后，袁孔华享有先履行抗辩权，并无义务支付剩余转让款375万元。如前论述，双方在中山市国土资源局备案登记的合同被认定为无效，黎炎珍和袁孔华均负有持《厂房转让合同》重新进行备案登记的义务。考虑到若黎炎珍不依法补缴过户的全部税费，袁孔华作为买受人必然要承担相应税费，故袁孔华有权选择在剩余转让款375万元中冲抵该笔费用或待黎炎珍完全履行合同义务缴清税费后再行支付剩余转让款375万�。综上，袁孔华抗辩合法有据，原审法院予以采信。黎炎珍诉求，理据不足，原审法院不予支持。
至于袁孔华要求黎炎珍按《厂房转让合同》约定的转让款2325万元缴纳税费，该项诉求不属于人民法院民事案件受理范畴，原审法院依法予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第六十七条、第一百零七条之规定，判决：一、驳回黎炎珍的诉讼请求；二、袁孔华和黎炎珍于2013年12月2日签订的在中山市国土资源局备案登记的《广东省房地产买卖合同》无效；三、驳回袁孔华的其他反诉请求。本诉案件受理费38390元，减半收取为19195元（黎炎珍已预交），由黎炎珍负担；反诉案件受理费6900元（袁孔华已预交），由袁孔华负担5900元、黎炎珍负担1000元（黎炎珍于原审判决发生法律效力之日七日内向原审法院缴纳）。
上诉人黎炎珍不服原审判决，向本院上诉称：原审判决认定事实不清，判决不当，应予纠正。理由：一、黎炎珍已全面履行《厂房转让合同》所确定的义务，袁孔华未依照《厂房转让合同》约定履行其付款义务，构成违约。本案为房屋买卖合同纠纷，黎炎珍作为转让方，按照《厂房转让合同》的约定，已将涉案标的物过户登记至袁孔华名下，且在此前已将厂房和土地交付给袁孔华，袁孔华在取得土地证、房产证后仍拒绝支付尾款，构成违约。二、关于涉案房屋转让的税费问题。首先，本案所涉及的房屋转让所产生的税费是由国土局、税务部门按照市场评估价格核定征收的，房地产估价报告是由具备法定评估资质的评估机构作出的，并不存在黎炎珍恶意规避纳税义务、损害国家和其他纳税人税收利益的情形。其次，袁孔华在整个交易过程中一直清楚双方在国土部门备案登记的合同价格是按评估的1147万余元且从未持有任何异议，袁孔华在完成过户登记后又以黎炎珍少缴税费为由拒绝付款，并试图协商就此扣减其所应承担的转让余款，这显然有违诚实信用的原则。《厂房转让合同》第二条约定，“本交易价不受评估价及正式过户文件记载的价格影响”，显然，双方在协商转让细节时已谈到转让合同的价格与过户备案价格存在不同的事宜，并作为合同条款予以记载，袁孔华是清楚的。在过户之前的申报纳税过程中，中山市地税局南朗分局曾经就涉案房屋转让税费事宜告知双方按评估价格1147万余元为基准进行征税，为此还进行了笔录和录音录像，因此在签署备案登记的《广东省房地产买卖合同》前，袁孔华早已清楚双方登记价格，其本人同意按该价格办理登记过户手续，在一审诉讼中却称签署了空白的买卖合同并以税费为由�辩，显然袁孔华极不诚信，其抗辩理由也是不能成立的。最后，本案转让标的不仅仅是工业厂房和土地，还有配套的供电、供水、消防、绿化等设施，是一个整体转让项目，转让价格中不仅有厂房土地的价值，还有相关的供电、供水、消防、绿化等设施价值。三、关于涉案转让合同的义务先后履行问题。原审判决认定“黎炎珍负有缴纳全部过户税费的义务，袁孔华负有支付剩余转让款项的义务。双方互负的债务是有先后履行顺序的，黎炎珍承担税费协助过户在前，袁孔华支付尾款在后”，这不符合客观事实，该认定是错误的。通过《厂房转让合同》第三条约定的尾款支付条件可见，只要袁孔华收到过户登记之后的土地证、房产证，其当日必须支付完毕尾款，这是袁孔华支付尾款的唯一前置条件。本案中，既然黎炎珍将厂房过户至袁孔华名下并由袁孔华收到新的权属证书，袁孔华支付尾款的条件已经成就，其再以其他理由拒绝支付款项，显然不符合合同的约定。一审时袁孔华未提出先履行抗辩权，是原审法院主动适用先履行抗辩权为袁孔华进行抗辩，在合同法中，先履行抗辩权有严格的适用条件，必须有合同当事人关于履行顺序的明确约定，目的在于保障合同双方合同目的能顺利实现。本案中，黎炎珍按国土、税务部门的征收通知缴纳了税费，办理了过户手续，袁孔华的合同权益已全面实现，合同目的已完全达到，即便税费存在问题，也不影响袁孔华在转让合同中的利益。因此，原审法院关于双方先后履行的认定完全是臆断，是不成立的。四、关于本案的税费问题与袁孔华无关，评估报告是纳税的依据，黎炎珍是否有偷税漏税行为应该由税务机关进行调查认定，并非由法院来认定，原审法院已经查明《厂房转让合同》是双方�实意思表示，因此备案合同是否有效不影响《厂房转让合同》的交易，袁孔华有支付尾款的义务。综上，黎炎珍已全面履行《厂房转让合同》确定的义务，袁孔华应当按合同约定支付转让款给黎炎珍，黎炎珍的原审诉讼请求有充分的事实和法律依据，袁孔华的原审反诉请求和抗辩理由不成立，袁孔华不仅违约且在交易过程中有违诚实信用原则，请求二审法院判令：1.撤销原审判决，改判为袁孔华向黎炎珍立即支付房屋转让款人民币375万元及相应的逾期违约金；2.判令驳回袁孔华的原审反诉请求；3.袁孔华承担本案的一、二审案件受理费。
被上诉人袁孔华答辩称：一、双方签订的《厂房转让合同》是双方真实意思表示，在国土局签订的《广东省房地产买卖合同》是黎炎珍为了偷税、少缴或者不缴税款所作的阴阳合同，税法有明确规定，应当按照少缴或不缴税款进行处罚或追究刑事责任。因国土局过户评估有可能会高于合同约定的价格，所以才有了合同约定的第二条“本交易价不受评估及正式过户文件记载的价格影响”，但袁孔华仅同意以转让合同的价格进行交易，且合同约定税费由黎炎珍承担。二、本案一审庭审中黎炎珍一直强调卖的不仅是工业厂房和土地，还有供电供水消防绿化、围墙和院落的水泥地，这些在黎炎珍在上诉状有提到，在办理税务登记和房地产过户的时候，黎炎珍也是这样欺骗袁孔华，黎炎珍强调缴税是两份，一份是房地产税，一份是设施设备税，但经过袁孔华到有关部门咨询后得知，房地产是要配备措施的，否则不能验收合格达标出卖，因此设施设备都应该包括在房地产交易中，只能缴纳一次税费，更证实黎炎珍的欺骗行为。三、《厂房转让合同》第二条“2325万元包括甲方支付一直到过户到乙方名下的全部税费”，该税费是在双方到国土局办理过户手续的过程中应该支付的，所有的税费支付完毕之后才能领取房地产证书，先履行抗辩权可以体现，该证书虽然已经转到袁孔华名下，但黎炎珍少缴税费达到200-300万元之多，同时也侵害了袁孔华再次转让利益，再次转让是有增值税的，袁孔华一直强调要求黎炎珍按照国家规定缴纳税费以后，多退少补，将转让合同履行完毕。交易价格之所以是2325万元，是包含了所有的税费，若黎炎珍不承担税费，袁孔华则可能仅花1800万元即可购买涉案房产，但黎炎珍实际只承担了几万元的税费。综上，袁孔华认为原审法院判决正确，适用法律正确，请求驳回黎炎珍的上诉请求。
黎炎珍二审提交的证据有：1.中山市溢盛土地房地产估价咨询有限公司评估报告书二份（溢盛房估字第（2013）50019号、溢盛房估字第（2013）50321号）；2.黎炎珍与中山市翠亨藤器家具有限公司于2013年3月15日签订的《广东省房地产买卖合同》、黎炎珍与袁孔华于2013年12月2日签订的《广东省房地产买卖合同》。上述四份证据拟证明：中山市溢盛土地房地产估价咨询有限公司是有资质的公司，评估的目的是应国土部门要求，为委托方转让缴税、提供房地产价格依据，两份评估报告的评估期限都在一年内，两份交易买卖合同都是国土局提供的格式文本，双方在文本中所约定的买卖价格都是按照评估价格填写，评估报告和买卖合同都是提交给国土局和地税局的，必须是一一对应的，国土局备案的合同都必须有国土局工作人员在场时，双方当场签字，袁孔华在签订合同时已经知道价格是1100多万元，若袁孔华对合同的价格有异议，当时就应该提出来。
袁孔华对于黎炎珍二审提交的证据，质证如下：仅对袁孔华签名的真实性予以确认，其他的不予确认。关于涉案房地产的上一手买卖交易合同及评估报告在一审时已经存在，不属于二审新证据，袁孔华不予质证。袁孔华在国土局签名前，黎炎珍和中介公司欺骗其称而后还有一份1000多万的合同要补签，故袁孔华在国土证签名时未当场提出异议。
在二审期间，黎炎珍向本院申请至中山市地方税务局南朗分局（以下简称南朗分局）调取就涉案房地产转让交易征税时袁孔华在南朗分局所作的谈话笔录。本院于2015年1月8日向南朗分局调取了《袁孔华询问（调查）笔录》、《黎炎珍询问（调查）笔录》、《关于黎炎华商铺（厂房）交易价格的复函》（应为黎炎珍，此处是南朗分局笔误）、《咨询函》、《送达回证》相关资料，并已向双方当事人出示，组织双方进行质证。
根据本院向南朗分局调查的资料反映，2013年12月2日袁孔华、黎炎珍分别到南朗分局就交易金额等问题接受调查询问，袁孔华在询问笔录中称：“我是向黎炎珍购买位于中山市南朗镇翠亨大道9号的房产。我与黎炎珍没有亲戚关系。我是按11478697元购买上述房产、并没有其他价外支出。成交价格偏低原因是可能是黎炎珍需要资金周转。”黎炎珍在询问笔录中称：“我是将中山市南朗镇翠亨大道9号的房产转让给袁孔华。我与袁孔华没有亲戚关系。我当时是11478697元购入该房产，我们是以11478697元转让上述房产，并没有其他价外收入。成价价格偏低原因是需要资金周转。”南朗分局致中山市国土资源局南朗分局的《关于黎炎珍商铺（厂房）交易价格的复函》记载：“……经询问，转让双方都确认以总金额11478697元的价格转让该房产。……我分局向买卖双方阐明税收相关法律法规，如税务机关发现纳税人存在偷逃税款行�的，税务机关将根据《税收征管法》的相关规定追缴少缴的税款，并追究相关责任人的法律责任。买卖双方签字并确认。在我局未进一步掌握买卖双方是否存在虚假交易事实前，同意按其转让成交价与评估价‘孰高’原则征缴相关税款”。
本院二审经审理查明：原审判决查明的事实属实，本院予以确认。
本院二审另查明：涉案房地产中山市南朗镇翠亨大道9号房产是黎炎珍从中山翠亨藤器家具有限公司购入，中山市溢盛土地房地产估价资询有限公司接受中山翠亨藤器家具有限公司的委托，于2013年1月17日就涉案房地产的价值作出评估报告书（溢盛房估字第（2013）50019号），评估价值为1147.8697万元，后双方于2013年3月15日在中山市国土局签订《广东省房地产买卖合同》办理过户，该《广东省房地产买卖合同》显示房地产交易金额为1147.8697万元，但黎�珍称其当时与中山翠亨藤器家具有限公司的实际交易金额为1800多万元。
本院认为：本案是房地产买卖合同纠纷。本案二审争议焦点在于：一、双方当事人于2013年11月4日签订的《厂房转让合同》及2013年12月2日《广东省房地产买卖合同》效力问题；二、黎炎珍未依《厂房转让合同》足额缴纳税费，袁孔华是否享有先履行抗辩权而拒付房地产转让尾款或者进行冲抵，即袁孔华应否向黎炎珍支付未付的转让款375万元及逾期付款违约金问题；三、涉案交易税费问题。
关于焦点一。黎炎珍与袁孔华均确认2013年11月4日签订的《厂房转让合同》是双方真实意思表示，该合同未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，双方均是实际按照《厂房转让合同》履行各自的义务。至于双方当事人2013年12月2日签订《广东省房地产买卖合同》，只列明�房地产概况和交易价格，未就款项的支付、房地产的交接、违约责任等合同主要权利义务进行约定，而且该合同载明的交易价格1147.8697万元与真实交易价格2325万元相差甚远，并非黎炎珍和袁孔华协商一致的价格，而系黎炎珍单方委托的评估公司所得的评估价格，根据现有证据，可认定双方当事人2013年12月2日签订《广东省房地产买卖合同》，只是出于向国土部门备案登记需要，是为了降低交易成本偷逃应纳税费而拟定的合同，并非双方当事人真实意思表示，该合同规避了正当的纳税义务，损害了国家税收利益，故依法应当认定为无效合同。
关于焦点二。如上所述，双方当事人2013年12月2日签订《广东省房地产买卖合同》系无效合同，2013年11月4日签订的《厂房转让合同》才是合法有效的合同，是双方当事人真实意思表示，双方均应按照该《厂房转让合同》约定履行各自的义务。按照双方2013年11月4日签订的《厂房转让合同》约定，黎炎珍承担交易税费的义务，现黎炎珍未依《厂房转让合同》足额缴纳税费，涉及到袁孔华是否享有先履行抗辩权而拒付房地产转让尾款或者进行冲抵问题。
对此，本院认为，先履行抗辩权，是指依照合同约定或者法律规定负有先履行义务的一方当事人，届期未履行义务或者履行义务严重不符合约定条件时，相对方为保护自己的期限利益或为保证自己履行合同的条件而中止履行合同的权利。先履行抗辩权本质上是对违约的抗辩，系一项违约救济权。本案厂房转让合同是双务合同，依其合同本质，合同抗辩的范围应限对价义务，一方不履行对价义务的，相对方才享有抗辩权。本案系厂房转让合同，双方当事人的合同主要义务是黎炎珍交付涉案的房地产厂房并办理产权证书交付袁孔华，�孔华给付合同约定的厂房转让款。但是，黎炎珍交付涉案的房地产厂房并办理产权证书交付袁孔华的义务与其按照合同约定承担交易税费的义务是两种不同义务，前者是合同的主要义务，是纯私法上的义务，而后者并非合同的主要义务，它同时兼具私法和公法双重属性，二者不具有对等关系，不能适用先履行抗辩权。除非双方当事人在合同中明确约定，当黎炎珍不缴纳或不足额缴纳税费时，袁孔华有权拒绝支付厂房转让款。另，如前所述，缴纳交易税费的义务，兼具公法性质，不能以牺牲公法利益将交易税费与厂房转让款进行冲抵，否则，将构成恶意串通，损害国家利益。
综上，根据双方2013年11月4日签订的《厂房转让合同》约定，袁孔华收到土地证、房产证当日应支付厂房转让剩余款项，现上诉人黎炎珍已交付涉案的房地产厂房并办理产权证书交付袁�华，即黎炎珍履行了合同的主要义务，同时，根据本院依申请向南朗地税分局的调查资料反映，袁孔华对黎炎珍为未依双方真实交易的《厂房转让合同》缴纳税款是知情的，故袁孔华应履行相应的合同对价义务，给付剩余转让款人民币375万元。
至于上诉人黎炎珍主张的逾期违约金问题。因该案纠纷的产生，根据现有证据可以认定袁孔华之所以拒绝支付厂房转让剩余款项，正是因为黎炎珍为减少交易成本偷逃交易税费，于2013年12月2日与袁孔华签订虚假无效的《广东省房地产买卖合同》，未依双方合法有效的真实交易的《厂房转让合同》缴纳交易税费所致，故对上诉人黎炎珍要求被上诉人袁孔华支付逾期付款违约金的请求，本院不予支持。
关于焦点三。关于涉案的交易税费问题，如前所述，缴纳交易税费的义务，它兼具公法和私法双重属性。从公法上看，根据税收征管法的规定，应遵循税收法定原则，依法纳税是交易主体应尽的法定义务，纳税人如果存在偷逃税款、不足额缴纳行为，税务机关应根据税收征管法的规定加以追缴，并追究相关责任人的法律责任（如进行行政处罚或对构成犯罪的移送司法机关）。从私法上讲，法不禁止就是法所允许，交易双方可就税费承担自由约定，本案双方当事人在2013年11月4日签订的《厂房转让合同》中明确约定，交易税费由甲方黎炎珍承担，故上诉人黎炎珍负有依照《厂房转让合同》约定的人民币2325万元交易价向税务机关补足缴纳交易税费的义务。鉴于原审判决第三项驳回袁孔华该项反诉请求，袁孔华并未对此提出上诉，且该项判决仅是从合同权利义务判断上予以驳回，并未从公法意义上免除交易主体补足缴纳（追缴）义务，也即原审判决并不存在违反法律禁止性规定�者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的情形，故根据民事诉讼的相对性审查规则，本院二审对此不审查处理。但是，鉴于本案涉及当事人的公法义务，且存在违法、犯罪的可能性，本院将另行函告相关职能部门予处理。
综上，上诉人黎炎珍部分上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持广东省中山市第一人民法院（2014）中一法民张一初字第441号民事判决第二项、第三项；
二、撤销广东省中山市第一人民法院（2014）中一法民张一初字第441号民事判决第一项；
三、被上诉人袁孔华于本判决发生法律效力之日起七日内向上诉人黎炎珍支付剩余�房转让款人民币375万元；
四、驳回上诉人黎炎珍的其他诉讼请求；
如果袁孔华未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费38390元，减半收取为19195元（黎炎珍已预交），由袁孔华负担6718元，黎炎珍负担12477元；反诉案件受理费6900元（袁孔华已预交），由黎炎珍负担。二审案件受理费38390元（黎炎珍已预交），由袁孔华负担13436.5元，黎炎珍负担24953.5元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张煌辉
代理审判员 张群立
代理审判员 吴碧英
二〇一五年五月四日
书 记 员 易嘉璇