安徽省淮南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）淮民一终字第00371号
上诉人（原审被告）：安徽大境置业有限公司，住所地安徽省淮南市田家庵区舜耕镇王郢社区（淮南金东辉汽运公司办公楼），组织机构代码56341595-5。
法定代表人：姚莉娟，该公司董事长。
委托代理人：孔维钊，安徽徽商（淮南）律师事务所律师。
委托代理人：李靖，安徽徽商（淮南）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：卫岩，男，1953年11月23日生，汉族，退休职工。
委托代理人：黄葆华，安徽志同律师事务所律师。
上诉人安徽大境置业有限公司（以下简称大境置业公司）因确认合同无效纠纷一案，不服安徽省淮南市田家庵区人民法院于2015年2月10日作出的（2015）田民一初字第00041号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月13日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年6月3日公开开庭审理了本案。上诉人大境置业公司的委托代理人孔维钊，被上诉人卫岩的委托代理人黄葆华到庭参加了诉讼。上诉人大境置业公司法定代表人姚莉娟及委托代理人李靖，被上诉人卫岩经本院传票传唤、出庭通知书通知未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
卫岩一审诉称：卫岩、大境置业公司于2013年10月16日签订了一份“开发项目转让协议”，大境置业公司在明知该项目未经审批，且不能转让给个人开发经营的情况下，与卫岩签订了协议，同时收取了卫岩40万元的转让费。卫岩、大境置业公司签订的协议明显违反了法律规定，且内容不真实。故提起诉讼，请求：1、依法确认卫岩、大境置业公司签订的“开发项目转让协议”无效；2、判令大境置业公司返还转让费40万元；3、判令大境置业公司承担本案诉讼费用。
大境置业公司一审当庭辩称：1、项目转让协议实际是一个合作协议，而非转让协议；2、卫岩是完全民事行为能力人，签订的协议是其真实意愿表示，现在应该按合同履行；3、大境置业公司完成了合同约定的义务，已经做好前期概要工作。综上，请法院驳回卫岩的诉请。
一审查明：2013年10月16日，卫岩（乙方）与大境置业公司（甲方）签订一份开发项目转让协议。该协议约定的主要内容为：“第一条、项目名称：淮南市旭日苑项目待定。项目位置：淮南淮舜北路片区C03地块老城区改造。该项目全部由乙方投资，乙方自负盈亏，拥有100%的股权。第二条、甲方已做前期旧房改造项目概要报区政府，但未上区长办公会上报市规划局，以后所有事项工作均由乙方自行解决。第三条、乙方在该项目中交给甲方50万元转让费，签订合同之日付40万元，剩余10万元项目开工之日付清。第四条、乙方在投资过程中甲方应大力支持，甲方给乙方办理法人委托证书及独立账号，要有独立运用资金的权利，甲方不得干涉。第五条、乙方的项目开始后，应挂靠甲方进行开发并按市场价格交给甲方管理费及税费……。”
另查明：卫岩于2013年10月16日向大境置业公司支付转让费40万元。
再查明：大境置业公司投资开发的旭日苑项目，仅做了项目概要，该项目尚未得到政府的规划、建设部门审批。
一审法院认为：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。本案卫岩与大境置业公司签订开发项目转让协议，约定由卫岩交给大境置业公司50万元转让费（合同签订之日支付40万元），大境置业公司将“旭日苑”项目转让给卫岩，并为卫岩办理法人委托证书及独立账号，卫岩挂靠大境置业公司进行开发并按市场价格交给大境置业公司管理费及税费。上述事实表明在卫岩、大境置业公司之间已经形成了建设项目转让合同关系。本案争议的焦点是上述合同是否有效。
《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案大境置业公司转让给卫岩的“旭日苑”项目未经政府的规划、建设部门按照法定程序进行审批，其不具备转让该项目的条件。另外，我国法律规定，房地产开发应当有相应资质的企业进行开发，卫岩作为自然人不符合房地产开发企业的条件。综上，卫岩、大境置业公司签订的项目转让协议违反了法律、行政法规的强制性规定，属于无效合同。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案的协议属无效合同，大境置业公司收取卫岩40万元的转让费应当予以返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、原、被告之间签订的开发项目转让协议无效；二、被告安徽大境置业有限公司于本判决生效后十五日内一次性返还原告卫岩项目转让费40万元。案件受理费7300元，财产保全费2520元，合计9820元，由大境置业公司负担。
宣判后，大境置业公司不服，向本院提起上诉称：1、开发项目转让协议虽名为转让协议，但合同签订目的明确表述为双方合作投资淮南淮舜北路片区C03地块老城区改造项目。且从合同条款看，双方权利义务贯穿于项目的整个开发过程，具有连续性。因此，开发项目转让协议系合作协议，而非转让协议。2、从协议标的看，协议标的为淮南市旭日苑项目开发，而非项目的实际建设、施工，协议不存在违法情形。同时，协议是双方当事人真实意思表示，协议的签订及履行过程中不存在欺诈、胁迫的情形，项目未经政府部门的规划、建设部门审批并不必然导致协议无效。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条规定：“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。”一审判决协议无效错误。请求撤销原判，驳回卫岩的一审诉讼请求。
卫岩答辩称：1、从双方当事人签订的开发项目转让协议形式和内容上看，均是转让协议，无任何开发合作意向。项目未经审批，大境置业公司不具备转让权，该项目不具备转让的合法要件；2、卫岩不具有房地产开发转让的资质。一审判决正确，请求驳回大境置业公司的上诉请求。
双方当事人对一审所举证据的举证、质证意见均同于一审，本院认证意见与一审一致。
二审中，大境置业公司当庭提交了以下证据：
大境置业公司的资质证书，证明大境置业公司具有项目开发资质。卫岩认为不属于新证据，不同意质证。本院认为该份证据不属于新证据，卫岩不同意质证，对该份证据不予采纳。
二审查明事实与一审相同。
根据双方当事人上诉与答辩的理由，本院归纳本案二审争议焦点为：一、双方当事人于2013年10月16日签订的开发项目转让协议的性质如何认定；二、该协议的效力如何认定。
针对上述争议焦点，本院分析评判如下：
关于第一项争议焦点，开发项目转让协议的性质如何认定的问题，本院认为：《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定：“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”根据本案查明事实，双方在协议中约定的主要内容为：项目全部由卫岩投资，卫岩自负盈亏，拥有100%的股权；卫岩在该项目中交给大境置业公司50万元转让费；卫岩在投资过程中要有独立运用资金的权利，大境置业公司不得干涉等等。虽然，在协议目的中出现了“甲乙双方合作投资”的字眼，但从上述约定来看，项目全由卫岩个人投资，大境置业公司对涉案的房地产开发项目并无任何投资，双方也未约定利润共享，风险共担，不符合上述规定的合作开发房地产合同的定义。因此，大境置业公司认为双方签订的开发项目转让协议系合作协议，而非转让协议的上诉理由无事实和法律依据，本院不予采纳。
关于第二项争议焦点，开发项目转让协议的效力如何认定的问题，本院认为：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规的规定，自然人不具有从事房地产开发经营的资质，不得从事房地产开发经营活动。同时规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产开发项目，应取得土地使用权证书。本案中，卫岩系自然人，不具有从事房地产开发经营的资质，大境置业公司也未取得土地使用权。且双方在签订协议时，涉案项目尚未立项，未取得政府的规划和建设部门的审批，转让标的尚不存在。因此，大境置业公司与卫岩签订开发项目转让协议，将涉案项目转让给卫岩，违反了法律法规的强制性规定，依法应认定为无效。大境置业公司认为根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条规定，一审判决协议无效错误的上诉理由不能成立，本院不予采纳。一审法院据此判决大境置业公司返还卫岩已交纳的转让费40万元并无不当，本院予以确认。
综上，原判认定基本事实清楚，判决结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件诉讼费用负担方式按一审判决执行；二审案件受理费7300元，由安徽大境置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 永
审 判 员 张 晨
代理审判员 刘凤玉
二〇一五年六月三日
书 记 员 李 乐
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；