广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终21054号上诉人（原审原告）：孔彩凤，女，1984年6月14日出生，汉族，住广州市番禺区。委托代理人：孔东培，广东百健律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州耀迅投资管理有限公司，住所地广州市番禺区大石街沿江中路8号之一，统一社会信用代码914401135856649798。法定代表人：余志强，总经理。委托代理人：王晖，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。委托代理人：黄晓君，北京市炜衡（广州）律师事务所实习律师。上诉人孔彩凤因与被上诉人广州耀迅投资管理有限公司（以下简称耀迅公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2016）粤0113民初8072号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人孔彩凤上诉请求：1、撤销原审判决，改判耀迅公司向孔彩凤返还租金161190元，支付违约金49000元(从2014年12月30日起算，以租金161190元为本金，按照每日0.05%的标准，计算至耀迅公司返还全部租金之日止，暂计算至起诉之日为49000元)，返还装修款161190元以及利息11800元（从2014年11月4日起算，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至耀迅公司返还全部装修款之日止，暂计算至起诉之日为11800元）(不服原审判决的金额共计为383180元)；2、一、二审诉讼费由耀迅公司承担。事实与理由：一、原审判决错误认定事实，颠倒是非，理由如下：(一)原审判决致使不法开发商鲸吞投资者的血汗本钱!本案是系列集体案件中的一例。耀迅公司向社会公众出租房屋，一次性收取接近二十年的租金以及装修款，但逾期多时未能交付房屋。其他承租人几乎在同一时间起诉耀迅公司，耀迅公司均与其他承租人达成调解，但最终没有主动履行导致其他承租人申请强制执行。而孔彩凤承租的涉案房屋以及本案证人陈某承租的另外三间房屋没有加入其他承租人一起诉讼。孔彩凤在投资款面临胜诉却可能执行无果的恐慌下，仍然坚持提起本案诉讼。想不到，竟然败诉!原审判决“协助”耀迅公司公然将盖了公章的合同与盖了财务专用章的收据直接作废!鲸吞孔彩凤三十多万元，也间接导致证人陈某就其承租三间房屋已付的过百万元租金与装修款无法向耀迅公司主张。事实上，据孔彩凤所知，即使与耀迅公司达成调解的其他承租人的案件至今仍然执行无果，耀迅公司毫无兑现调解承诺的意愿，耀迅公司利用一次性收取多年租金与装修款的方式吸收、套取社会资金数千万元!而原审法院竟然毫不察觉，仍然强调个案独立审查。没有对相关公章、印章真实性提出异议、没有申请鉴定，没有对为何出具合同与收据作出任何解释。收款收据即耀迅公司收取款项的充分证据，不论款项的支付形式如何。难道耀迅公司会在孔彩凤没有支付租金与装修款的情况下随意开具收款收据?!而原审判决对此却视而不见，竟然在判决书第8页第1段6－11行作出妄断孔彩凤的付款仅有陈陈某证人证言，没有其他证据加以佐证。孔彩凤申请证人出庭进一步印证租金与装修款项的真实支付。证人陈陈某款项支付情况基本能够陈述清楚并辅以书面说明，仅是表述能力欠妥，却令原审法院失去耐性，罔顾事实作出判决。据孔彩凤了解，起诉耀迅公司的系列集体案件中，其他承租人均仅提供收款收据证明耀迅公司收款。故孔彩凤申请调查其他承租人的案卷，以证实耀迅公司收取款项的习惯，即并没有使用租赁合同约定的账户收取租金与装修款。但原审法院竟不准许。从证人证言可以了解到，证人陈陈某本打算一个人承租六个房屋，即3层22号(即涉案房屋)、3层23号、3层24号以及14层21号、14层22号、14层23号，每层三个房屋均是并排的，方便以后连通使用。但在陈陈某约付款之前，孔彩凤及其配偶陈志文愿意承租一套，于是，陈陈某预订的涉案房屋“让”给孔彩凤，由孔彩凤签约承租付款。并非原审判决以及耀迅公司所理解的“陈陈某租给孔彩凤”(从这一事实的错误认定可以看出，原审法院并非听取证人证言认定事实，而是根据耀迅公司的意见认定事实)。而是孔彩凤直接向耀迅公司承租涉案房屋。故陈陈某际承租五间房屋，即3层23号、3层24号以及14层21号、14层22号、14层23号。后于2015年将14层22号转让给段迪、将14层23号转让给冯雪莲，陈陈某取了冯雪莲49万元转让款。段迪、冯雪莲与耀迅公司办理了转名手续时并无需向耀迅公司支付租金等款项。后来，段迪、冯雪莲持合同与收据即起诉耀迅公司，耀迅公司就14层22号、14层23号两房屋租赁事宜与段迪、冯雪莲达成调解。耀迅公司在达成调解后却不履行，导致段迪、冯雪莲申请执行。以上过程均有相应证据证实，与本案密切相关，证明了陈陈某手的包括涉案房屋在内的六间房屋均已向耀迅公司支付过租金与装修款项，不可能没有付款。耀迅公司对此心知肚明。难道可以在耀迅公司出具有效收款收据后，仍然由耀迅公司随意选择哪间有收款，哪间没有收款?二、原审判决适用法律错误，严重颠倒举证责任，致使查明的案件事实背离真相。按照原审判决的逻辑，孔彩凤在没有真实付款的情况下持着耀迅公司盖章的合同与收据，等待接近两年后委托寄发律师函，在律师函没有得到耀迅公司回复的情况下，委托律师提起诉讼，那孔彩凤是否涉嫌诈骗?伪造印章?偷盖印章?大额现金支付可能不合常理，但不是没有可能，而且，所谓的不合常理仅在普通人角度，而非生意人角度。不排除生意人在某个时间段持有大量现金。即使参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十六条第二款的规定来审查大额现金是否支付的问题，也要耀迅公司就款项未交付作出合理说明，法院应当依据各种事实和因素来判断款项是否实际交付。但在本案中，耀迅公司并没有就为何出具收款收据作出任何说明，原审法院却一味对孔彩凤进行“挑刺”。而且，也没有法律规定需将此等审查标准同样适用于租赁合同纠纷。在本案的租赁合同纠纷中，更应当审查出租人出租的目的、背景、规模、房屋的使用状况等因素。而不能将租赁纠纷当作借贷纠纷来处理。孔彩凤已经完成完备的举证，提供租赁合同、收款收据、解除租赁合同律师函等证据。孔彩凤的付款不是耀迅公司所谓的逻辑推断而得的事实，而是证据支撑的事实!并且，孔彩凤的代理人在原审三次庭审中均要求原审法院责令耀迅公司提供反证来证实孔彩凤没有支付租金与装修款。原审法院在第一次与第二次庭审时均责令耀迅公司提供，但耀迅公司在最后一次的庭审中仍然没有提供，仅是口头简单回复“没有收到款项”，原审法院即不再审查。难道耀迅公司不可以公开收款账簿或者收款收据台账，对孔彩凤提供的收款收据与其他承租人的收款收据(存根联编号、收据样式)进行比对?为何耀迅公司不能解释涉案房屋在孔彩凤签约付款后直到开庭时仍没有再对外出租，为何不向孔彩凤催收租金与装修款项?为何不能解释假若孔彩凤在签约后没有付款，耀迅公司不对相应合同宣告解除或作废处理，尤其是在收到孔彩凤律师函后仍然不闻不问，不去报案?根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十二条、第七十三条的规定，孔彩凤就支付租金与装修款项完成举证，耀迅公司没有提出相反证据否定孔彩凤的证据，人民法院应当确认孔彩凤证据的证明力。即使耀迅公司提出相反证据，但没有足够依据否定孔彩凤的证据，人民法院应当对证明力较大的证据，即孔彩凤提交的收款收据予以确认。耀迅公司没有证据反驳孔彩凤的收款收据的同时，也没有证据证明排除前述疑点，故应当承担举证不能的法律后果。三、原审判决与耀迅公司违背基本的法律与生活常识。耀迅公司对收款收据的质证意见为“因未收到原告支付的款项，无法确认收据的真实性。”相当于回避了对收款收据的质证，收款收据是真是假，难道连出具方的耀迅公司也无法确认?作为面对社会公众的开发商、投资商，应当对其开具收款收据的行为负责。更何况，涉案房屋是与证人陈炳洪承租的另外五陈某几乎在同一时间段一并承租、统一付款的。总共六间房屋的租金与装修款项是巨大的，相比较对大额支付现金的质疑，耀迅公司在出具收据后长期没有收到包括涉案房屋在内的多间房屋的租金与装修款项却“无动于衷”的行为更应当受到质疑。原审判决对证人证言与耀迅公司的陈述差别对待。对耀迅公司的陈述，即使耀迅公司的代理人由于不熟练听错证人的“广州白话”，也径行采信耀迅公司代理人错听的内容。而对于证人证言，原审法院从证人不能毫无差错地说出身份证地址就直接质疑证人证言的记忆力，从而否定证人证言，是何等武断的。要知道证人多年居住在外，早不在身份证地址登记的农村住址居住，且农村地址在文字表述与俗称上颇有差距。况且，在原审庭审询问证人时，原审法官纠问式的质询、程序的短促、语言的不通(白话与普通话转换)、时间的久远妨碍了证人的表达。当证人词不达意、没有领会原审法官质问重点而造成回答不清的时候，原审法官未加重视，反而失去耐性，草草了事。但是，证人证言即使未必对案件细节做到娓娓道来，但起码是情真意切、真实可靠。本案的租金与装修款项支付可以有多种形式，可以由孔彩凤直接支付、孔彩凤通过证人支付、证人代付而后孔彩凤再付代某。但无论何种方式支付，均不影响耀迅公司出具收款收据确认收到来自孔彩凤的租金与装修款项。难道只有孔彩凤亲自直接支付给耀迅公司，才符合耀迅公司所称的合同相对性?而且，孔彩凤本人从来没有说过未向耀迅公司支付过款项，而是说支付款项有一些复杂，是由孔彩凤的配偶陈志文与陈炳洪将经营夜总会的陈某耀迅公司的原法定代表人于东峰、投资人陈剑标支付包括涉案房屋在内的六间房屋的租金与装修款项。被上诉人耀迅公司答辩称：不同意孔彩凤的上诉请求。耀迅公司认为孔彩凤没有向耀迅公司支付合同约定的价款，该合同没有实际履行，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回孔彩凤的上诉。上诉人孔彩凤向原审法院提起诉讼，请求判令：1、解除孔彩凤与耀迅公司于2014年11月28日签订的《房屋租赁合同》；2、耀迅公司返还租金161190元；3、耀迅公司支付违约金49000元（从2014年12月30日起算，以租金161190元为本金，按照每日0.05%的标准，计算至耀迅公司返还全部租金之日止，暂计算至起诉之日49000元）；4、耀迅公司返还装修款161190元以及利息11800元（从2014年11月4日起算，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至耀迅公司返还全部装修款之日止，暂计算至起诉之日为11800元）；5、本案诉讼费由耀迅公司承担。原审法院认定事实：孔彩凤与耀迅公司于2014年11月28日签订《租赁合同》，耀迅公司（出租方、甲方）将位于广州市番禺区沿江中路8号（自定名：Solo禺意湾8号）3层X号房（以下简称涉案房屋）出租给孔彩凤（承租方，乙方），第一租赁期限为20年，自2014年12月30日至2034年12月29日。第二租赁期（续租期）为9年7个月，自2034年12月30日至2044年7月30日。其中租金161190元，装修款161190元，乙方委托甲方以161190元包干装修。以上款项合计322380元，由乙方在2014年11月4日前支付。合同还对其他事项作了约定。耀迅公司向孔彩凤出具一张时间为2014年11月4日、内容为“今收到孔彩凤交来认足Solo禺意湾8号公寓3楼22号单元全款322380元”的收据一张。2016年9月8日，孔彩凤委托律师向耀迅公司寄送一式两份律师函，表示孔彩凤已支付合同总价款，耀迅公司逾期未交房，要求解除合同并返还合同价款，支付相应的违约金。其中邮寄至广州市番禺大石街沿江中路8号之一的律师函由耀迅公司门卫签收，邮寄至广州市荔湾区光复北路508号2020房的律师函因无人签收被退回。在第一次开庭时，孔彩凤本人未到庭，原审法院询问孔彩凤代理人具体如何支付涉案房屋的租金及装修款322380元，代理人对款项支付的时间、地点、支付方式均无法回答。原审法院责令下次开庭时孔彩凤本人必须到庭。第二次开庭前四日，孔彩凤提交《调查取证申请书》及《证人出庭申请书》，并在开庭当日提交补充证据8份，耀迅公司请求法庭重新指定举证期。再次开庭时，证人陈炳洪表示以现金方式陈某公司实际投资人陈剑标、原法定代表人于东峰支付6间房屋的租金等款项，但在作证时对合同签订及款项支付的细节未能具体说明，并表示自己记忆不是很好，且在出庭时尚无法说清其身份证上的具体住址。因孔彩凤所申请调查取证的内容与本案并无直接关联，原审法院对其申请不予准许。另查明，2014年11月28日，耀迅公司与证人陈炳洪签订三份租赁合陈某别将位于广州市番禺区沿江中路8号（自定名：Solo禺意湾8号）3层23号房、3层24号房、14层21号房出资给陈炳洪。2015年2陈某日，耀迅公司与案外人冯雪莲签订一份租赁合同，将位于广州市番禺区沿江中路8号（自定名：Solo禺意湾8号）14层23号出租给冯雪莲。2016年3月28日，冯雪莲以耀迅公司未能及时交房为由起诉至原审法院，后双方在原审法院达成调解，原审法院制作（2016）粤0113民初2191号民事调解书。2016年9月8日，冯雪莲以耀迅公司未按期履行和解协议为由，申请执行，原审法院以（2016）粤0113执5468号案件立案执行。原审法院认为，孔彩凤与耀迅公司签订的《厂房租赁合同》是双方真实意思表示，双方当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。孔彩凤应当按期向耀迅公司支付合同价款322380元，耀迅公司应在确认收齐合同价款后，于2014年12月30日前交付涉案房屋。本案中，孔彩凤已明确表示未向耀迅公司支付款项，其表示款项由证人陈炳洪支付，然后由陈陈某租涉案房屋给陈某。但孔彩凤、证人陈炳洪均未能提供证据陈某炳洪实际承租了涉案陈某也未能提供证据证明陈炳洪与孔彩凤之间存陈某房屋及支付房款的事实。陈炳洪关于现金支付大陈某给案外人陈剑标、于东峰说法，未提供其他相关证据证实，也无陈剑标、于东峰的认可，耀迅公司对此又予以否认。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。综合上述情况，孔彩凤关于支付涉案322380元的合同价款之依据仅为证人陈炳洪之证言，并无其陈某加以佐证，且证人在出庭作证中的陈述均存在模糊无法详细具体陈述支付款项过程的现象。原审法院对孔彩凤关于由证人陈炳洪支付32238陈某项的说法不予认可。孔彩凤提供耀迅公司与多名案外人签订租赁合同，并主张在他案中相关孔彩凤仅提供租赁合同及收据，耀迅公司即认可收款事实并与之签订调解协议，本案是耀迅公司与孔彩凤存在矛盾故意不承认付款事实加以刁难。孔彩凤的上述陈述同样未能提供证据加以证实，仅为其主观臆断。原审法院也不能因其他与本案相互独立的租赁合同关系中，耀迅公司对其他租赁合同中价款的认可，就此推断耀迅公司也应当认可孔彩凤所陈述的支付合同价款的内容。纵观本案孔彩凤所提供证据，以及证人证言，孔彩凤当庭陈述，原审法院无法推断出孔彩凤已经向耀迅公司支付涉案合同价款的结论。鉴于孔彩凤并未履行向耀迅公司支付合同价款的义务，耀迅公司也未履行向孔彩凤交付涉案房屋的义务，且现已经超出合同履行期限两年多，对孔彩凤请求确认解除双方于2014年11月28日签订的《房屋租赁合同》的诉讼主张，原审法院予以支持。对于孔彩凤请求耀迅公司返还租金、装修款并支付利息的诉讼请求部分，原审法院依法予以驳回。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出如下判决：一、解除原告孔彩凤与被告广州耀迅投资管理有限公司于2014年11月28日签订的《房屋租赁合同》；二、驳回原告孔彩凤其他诉讼请求。案件受理费7048元，由原告孔彩凤负担。经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，1、上述2014年11月4日的收据上的落款盖章为“广州耀迅投资管理有限公司财务专用章”，上述2014年11月28日的《租赁合同》甲方的落款盖章为“广州耀迅投资管理有限公司”。2、上述租赁合同还约定：耀迅公司逾期交付不超过90个工作日的，自本合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，耀迅公司按日向孔彩凤支付已付租金0.05%的违约金，合同继续履行。二审中，1、耀迅公司确认上述2014年11月4日的收据的真实性。2、就未收到孔彩凤的租金及装修款为何出具收据的原因，耀迅公司的回复为：因为耀迅公司的销售人员与孔彩凤熟悉，一般来说是由销售人员招揽租客，正常程序应该是签订合同再交纳租金再出具收据，但是耀迅公司核查以后孔彩凤确实没有支付租金，也没有其他人代孔彩凤支付租金的材料。3、就为何在没有收到款项的情况下还继续与孔彩凤签订租赁合同的原因，耀迅公司回复为：这应该是耀迅公司的管理不到位的问题，但耀迅公司实际上也没有交付房屋给孔彩凤使用。4、孔彩凤确认其要求耀迅公司支付的违约金为逾期交房违约金。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅对当事人提出的上诉请求进行审查。本案的争议焦点为耀迅公司是否向孔彩凤收取了322380元租金及装修款的问题。孔彩凤主张其已向耀迅公司支付了322380元租金及装修款的依据为耀迅公司所出具的收据及双方所签订的《租赁合同》，鉴于：1、耀迅公司确认该收据的真实性，但否认收到该款项，即以自己的陈述否定自己所出具的书面凭证。2、双方于2014年11月28日所签订的《租赁合同》再次确认上述322380元由孔彩凤在2011年11月4日前支付，从收据及《租赁合同》上所盖的是耀迅公司的不同公章来看，出具收据及签订合同分属不同的部门，正常情况下耀迅公司的另一部门在财务部门未收到上述款项的情况下，是不会签订上述租赁合同。3、关于证人陈炳洪的证言。虽然陈陈某证言不能直接、充分证明上述款项已支付给耀迅公司，但也不能否定该款项已支付给了耀迅公司。故在孔彩凤已提交耀迅公司出具的收据等证据，耀迅公司有异议但仅有其自己的陈述、没有提出反驳证据的情况下，本院综合认定耀迅公司已收取了该收据所记载的322380元，原审认定孔彩凤未支付该款项不当，本院予以纠正。关于耀迅公司应返还及支付款项的问题。耀迅公司未交付涉案房屋，理应返还收取的所有款项给孔彩凤。至于违约金及利息，如前所述，耀迅公司从未交付过涉案房屋，故孔彩凤要求耀迅公司支付装修款的利息合法合理，本院予以支持。另，因孔彩凤请求的逾期交房违约金，在该合同已不再履行的情况下主张逾期交房违约金不符合合同的约定，本院不予支持。综上所述，孔彩凤的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持广州市番禺区人民法院（2016）粤0113民初8072号民事判决；二、广州耀迅投资管理有限公司于本判决送达之日起五日内返还161190元租金给孔彩凤；三、广州耀迅投资管理有限公司于本判决送达之日起五日内返还161190元装修款及该款项的利息（以161190元为本金，从2014年11月4日起，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计至款项清偿之日止）给孔彩凤。如当事人未按本判决指定的期间履行上述给付款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一、二审案件受理费各7048元，由孔彩凤负担各审901元，广州耀迅投资管理有限公司负担各审6147元。本判决为终审判决。审判长  姚伟华审判员  吴国庆审判员  黄 嵩二〇一七年十二月十三日书记员  徐毅敏