浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙01民终5926号
上诉人（原审第三人）：陈某，男，1980年3月26日出生，汉族，住杭州市江干区。
上诉人（原审第三人）：陈湘妮，女，2009年5月6日出生，汉族，住杭州市江干区。
法定代理人：陈某，身份情况同上诉人陈某，系陈湘妮父亲。
被上诉人（原审原告）：金涛，男，1987年8月17日出生，汉族，住杭州市拱墅区。
被上诉人（原审原告）：陆晓辰，女，1988年2月20日出生，汉族，住杭州市江干区。
委托诉讼代理人：陆勇，男，1961年2月24日出生，汉族，住杭州市江干区，系陆晓辰父亲。
被上诉人（原审被告）：庄郁葱，女，1979年3月14日出生，汉族，户籍地杭州市江干区，现住地杭州市江干区。
上诉人陈某、陈湘妮因与被上诉人金涛、陆晓辰、庄郁葱、房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2017）浙0104民初1131号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定，2016年11月19日，金涛、陆晓辰（乙方）与庄郁葱（甲方）签订了《杭州市房屋转让合同》一份，约定，甲方将位于杭州市××室的房屋出售给乙方；转让总价1650000元，乙方于2016年11月25日前支付首付款500000元至双方约定的银行第三方监管账户，余款乙方申请银行贷款，须于2016年11月25日前向银行等有关部门提交抵押贷款申请的相关资料，办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行发放贷款金额为准；首付款500000元，待款项到账且乙方银行按揭申请审批通过后转付给甲方，余款1150000元，待银行放贷且交房完毕后转付给甲方；甲乙双方同意在接到委托代理机构通知之日起第10日（含）前双方向房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续；银行放贷后3个工作日内，甲方将房屋交付给乙方；等等。
合同签订后，金涛、陆晓辰支付了首付款并办理银行按揭贷款手续。2016年12月21日，案涉房屋登记至金涛、陆晓辰名下。
2017年1月13日，金涛、陆晓辰（乙方）与庄郁葱（甲方）签订了《房地产买卖物业交接书》一份，约定，双方就2017年1月13日就位于杭州市××室房屋的交付验收事宜确认如下，甲方已将合同约定的附属设施、设备交于乙方，经乙方验收后，确认甲方的交付行为符合合同约定的交付时间、条件及标准，乙方同意接受；相关费用已经结清；户口已经迁清；乙方同意甲方返租到2017年2月28日，总计租金6000元；租房押金为50000元，租期至满，甲方配合乙方腾空交房，水、电、煤过户并结清；交房后扣除住房租金，结清水、电、煤费用后余额返还甲方。
另查明，杭州市××室房屋于庄郁葱登记至庄郁葱名下。庄郁葱现已搬离该房屋，该房屋目前由陈某、陈湘妮居住使用。
该院同期审理了（2017）浙0104民初1214号庄郁葱诉陈某合同纠纷一案。该案查明，2006年3月2日，庄郁葱与案外人王若生就杭州市××室房屋签订了《杭州市房屋转让合同》一份，约定房屋转让价为490000元，首付款147000元，余款343000元办理省组合贷款申请。2006年5月17日，庄郁葱与浙江省省直单位住房基金管理中心、中国建设银行股�有限公司杭州西湖支行签订了《浙江省省直属单位职工个人住房公积金组合贷款借款合同》，约定发放住房公积金贷款245000元，商业性住房贷款98000元；贷款期限为20年，自2006年6月1日起至2026年6月1日止；住房公积金贷款月利率为3.825‰，商业性贷款月利率为4.7925‰，贷款利率按中国人民银行规定调整；贷款归还方式为等额本息还款法；等等。2016年9月26日，庄郁葱共计支付206702.29元提前结清房屋按揭贷款。
该案还查明，庄郁葱与陈某于2006年11月8日登记结婚，于2016年4月12日经杭州市富阳区人民法院调解离婚，协议约定女儿陈湘妮跟随陈某生活，双方未就夫妻共同财产进行分割。
2016年12月17日，庄郁葱与陈某签订了《离婚财产分割协议》一份，载明，今陈某与庄郁葱离婚，对于庄郁葱付了三成首付，婚后有共同按揭的房屋一套，进行变卖，变卖所得价款1550000元分割如下，陈某所得房款600000元，庄郁葱所得房款950000元；陈某所得房款支付方式如下，第一期450000元，在2016年12月18日支付，第二期150000元，在正常交房后3个工作日支付；目前房屋由陈某居住，陈某必须配合庄郁葱正常交房，若因陈某的原因不能正常交房的，所产生的后果均由陈某承担。该协议还注明，陈某承诺在2017年2月26日前搬走，与此另外的责任概不承担。协议签订后，庄郁葱已于2016年12月21日向陈某转账支付449950元。
2017年2月28日，金涛、陆晓辰向原审法院提起诉讼，并于2017年4月18日申请追加陈某、陈湘妮为第三人，请求判令：一、庄郁葱向金涛、陆晓辰腾退交付位于杭州市××室的房屋；二、庄郁葱按每月5000元的标准自2017年2月28日起向金涛、陆晓辰赔偿租金损失直至房屋实际腾退交付之日止；三、房屋内的一切损失由庄郁葱承担（�购买合同载明的房屋转让设备清单为准）；四、陈某、陈湘妮向金涛、陆晓辰腾退返还位于杭州市××室的房屋。
原审法院认为，金涛、陆晓辰与庄郁葱就杭州市××室房屋签订的《杭州市房屋转让合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。陈某、陈湘妮认为该房屋系陈某与庄郁葱的夫妻共同财产，庄郁葱在夫妻共同财产未分割前无权处分房屋，故房屋买卖合同无效。该院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。且该案中，双方通过中介公司进行交易，合理审查了房屋登记情况，合同价款符合市场行情，并无证据表明存在双方恶意串通等其他导致合同无效的情形。因�，该院对陈某、陈湘妮的该项意见不予采纳。
2017年1月13日，金涛、陆晓辰与庄郁葱签订了《房地产买卖物业交接书》。该院认为，从该交接书的内容及本案查明的情况来看，双方确未完成房屋的实际交接，应被认定为双方对《杭州市房屋转让合同》约定的交房事宜进行变更，金涛、陆晓辰同意庄郁葱延期至2017年2月28日交付房屋，并商定了延期交付期间占有使用费的计算标准。该院认为，该约定系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。约定的延期交付期限届满，庄郁葱理应交付房屋。但根据该案查明的事实，案涉房屋由陈某、陈湘妮实际占有、使用。因此，该案的争议焦点在于，陈某、陈湘妮是否具有占有、使用案涉房屋的合法权源，会否导致合同条款不能履行。
就该争议，该院认为，该房屋系庄郁葱于婚前签订房屋买卖合同，由庄郁葱办理了银行贷款并登记在其名下的，故应当认定归庄郁葱个人所有。双方婚后共同还贷支付的款项及相对应增值部分，离婚时可以根据夫妻共同财产的处理原则，由庄郁葱给予陈某补偿。因此，该院认为，共同还贷的款项及相应增值部分是否已由庄郁葱对陈某进行过补偿，不影响离婚后陈某即失去占有、使用案涉房屋合法权源的事实。况且，该案中，庄郁葱与陈某于2016年12月17日签订过一份《离婚财产分割协议》，陈某承诺过于2017年2月26日前搬出。虽然庄郁葱确有隐瞒房屋真实出售价格的问题，但该院认为，双方就补偿金额存在争议，并不影响搬出承诺的效力。陈湘妮系未成年人，庄郁葱、陈某离婚时协商确定其跟随陈某共同生活。虽然陈某无其他住房，但陈某已实际收取了庄郁葱支付的部分补偿款，且庄郁葱亦表示可以为女儿提供住房。因此，在房屋被出售后，陈湘妮亦失去了对房屋的居住权利。此外，基于上述理由，房屋所有权亦可转移登记至金涛、陆晓辰名下，且现已实际登记至了金涛、陆晓辰名下。因此，并不存在合同不能履行的情形。
综上，该院认为，金涛、陆晓辰主张庄郁葱交付房屋，主张陈某、陈湘妮腾退返还房屋，具有合同及法律依据，该院予以支持。因庄郁葱逾期交付房屋，还应当向金涛、陆晓辰赔偿损失。金涛、陆晓辰主张按照市场租金每月5000元计算，未能提供证据予以证明，该院认为应当参照双方约定的延期交付期间的占有使用费标准每月4000元计算为宜，并计算至房屋实际腾退交付之日止。
至于金涛、陆晓辰主张房屋内的一切损失由庄郁葱承担（以购买合同载明的房屋转让设备清单为准），因所谓的损失尚未实际发生，该院不予支持。若有纠纷出现的�双方可另行协商或诉讼处理。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，原审法院于2017年7月10日作出判决：一、庄郁葱应向金涛、陆晓辰交付位于杭州市××室的房屋，于判决生效之日起十五日内履行完毕。二、庄郁葱应自2017年3月1日起，按每月4000元的标准，赔偿金涛、陆晓辰租金损失直至房屋实际交付之日止，于判决生效之日起十五日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、陈某、陈湘妮应向金涛、陆晓辰腾退返还位于杭州市××室的房屋，于判决生效之日起十五日内履行完毕。四、驳回金涛、陆晓辰的�他诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由庄郁葱负担。
宣判后，陈某、陈湘妮不服，向本院提起上诉称：一、陈某与庄郁葱于2016年4月12日经杭州市富阳区人民法院调解离婚，双方协议约定女儿陈湘妮跟随陈某生活，双方未就夫妻共同财产进行分割，庄郁葱于2016年12月19日私自与金涛、陆晓辰签订房屋买卖合同，私自将婚内共同财产转让，该房屋系陈某与陈湘妮唯一住房且未进行财产分割，庄郁葱在未经陈某同意的前提下是无权私自处理该房屋的。二、庄郁葱与金涛、陆晓辰双方存在恶意串通行为，具体如下：1.金涛、陆晓辰从未上门看过房屋，几百万的房屋成交从逻辑上是站不住脚的。2.金涛、陆晓辰于2016年12月25日与陈某打过电话，陈某明确告诉他们，该房子是不卖的，是存在纠纷的，在明知该房屋存在纠纷的前提之下金涛、陆晓辰还将房款支付给庄郁葱（他们的买卖合同条款明确规定先交房完毕后才支付房款，事实上到目前为止都还没有完成交房手续），所以这是完全不符合基本常识的。3.庄郁葱与金涛、陆晓辰于2017年1月13日签订了《房地产买卖物业交接书》，也完全是双方串通伪造的，按正常交房流程最起码也需要知会房屋实际使用人的（哪怕是租客），事实上陈某从不知道他们交房事实，而且他们从未来看过房屋。一个正常的买卖关系怎么可能连房子都没看过就成交几百万的房子，明知道有纠纷还把几百万的房款在没有任何违约责任的前提下支付给对方，在房子都没看过的前提之下居然签订物业交接书完成交房！所以庄郁葱与金涛、陆晓辰存在恶意串通的行为。另外，案涉房屋目前的成交价是4万多，当时的成交价也有三万多元，但是三被上诉人签订的买卖合同的单价只有两万多元。故提起上诉，请求：1.撤销原审判决中对陈某、陈湘妮向金涛、陆晓辰腾退案涉房屋的判决，改为判决金涛、陆晓辰与庄郁葱的买卖合同无效；2、本案全部上诉费用由金涛、陆晓辰、庄郁葱承担，并赔偿陈某、陈湘妮的一切损失。后变更上诉请求为：1.撤销原审判决第三项；2.本案一审、二审诉讼费由金涛、陆晓辰、庄郁葱共同承担。
被上诉人金涛、陆晓辰发表答辩意见称：1.陈湘妮的户口并不在案涉房屋内。2.本案金涛、陆晓辰起诉的是腾空房屋，并未就买卖合同效力提出诉讼请求，陈某、陈湘妮并非是案涉房屋的所有权人，无权就买卖合同效力提出异议。3.案涉房屋出售之前，陈某与庄郁葱已经就案涉房屋的分割协商好，陈某是知道案涉房屋要出售的，且已经拿到了房款。4.陈某并无证据证明金涛、陆晓辰在12月25日打电话给其。5.金涛、陆晓辰熟悉案涉房屋的结构，曾�居住过，所以无需看房。6.陈某、陈湘妮不肯从案涉房屋腾空的主要原因是陈某认为其拿到的房款份额不够。
被上诉人庄郁葱发表答辩意见称：1.关于合同效力，由法院决定；2.关于陈某称庄郁葱与金涛、陆晓晨之间串通，就此我们之前并不认识。
二审中，陈某、陈湘妮、金涛、陆晓辰、庄郁葱均未提交新的证据材料。
本院经审理查明的事实与原审认定事实一致。
本院认为，本案中陈某、陈湘妮在原审中系无独立请求权的第三人，其上诉请求为撤销原审判决第三项，即陈某、陈湘妮上诉认为原审判决要求陈某、陈湘妮腾退返还案涉房屋不当。对此，本院认为，案涉房屋系庄郁葱婚前购买，且登记在其个人名下，属于其婚前个人财产，庄郁葱有权对案涉房屋进行处分。庄郁葱与金涛、陆晓辰签订的《杭州市房屋转让合同》系双�真实意思表示，内容未违反法律、法规强制性规定，该合同合法有效。现庄郁葱已经将案涉房屋转让给金涛、陆晓辰，并以办理过户登记，故金涛、陆晓辰作为案涉房屋的所有权人有权要求陈某、陈湘妮腾退并返还案涉房屋，陈某、陈湘妮拒绝腾退返还案涉房屋并无合法依据。且2016年12月17日，陈某已与庄郁葱签订《离婚财产分割协议》，就案涉房屋转让的补偿款进行约定，陈某承诺在2017年2月26日前搬出案涉房屋。现陈某已经获得《离婚财产分割协议》约定的补偿款，应当根据该协议的约定搬离案涉房屋。陈某上诉认为案涉房屋系其与未成年女儿陈湘妮的唯一住房，但陈某已经获得了补偿款，且庄郁葱明确表示可以为陈湘妮提供住房。故陈某、陈湘妮拒绝腾退返还案涉房屋既无事实依据，也无法律依据。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并�不当，潘亚东的上诉理由均不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人陈某、陈湘妮负担。
本判决为终审判决。
审判长 余文玲
审判员 张一文
审判员 盛 峰
二〇一七年十月十日
书记员 赵 勤