湖南省娄底市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘13民终184号上诉人（原审原告）：陈乐安，男，汉族，1966年7月22日出生，户籍所在地湖南省娄底市娄星区。委托诉讼代理人：陈流波，湖南真理律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈铖，男，汉族，1988年12月28日出生，户籍所在地湖南省娄底市娄星区。委托诉讼代理人：陈健，系被上诉人陈铖之父。被上诉人（原审被告）：陈理华，男，汉族，1971年7月13日出生，户籍所在地湖南省娄底市娄星区。被上诉人（原审被告）：娄底市中欧房地产开发有限公司，住所地娄底市娄星区长青中街（汇天国际大厦第15楼）。法定代表人：陈理华，系该公司董事长。被上诉人（原审被告）：双峰县华剑置业有限公司，住所地双峰县永丰镇和森路与迎宾路转弯处。法定代表人：陈理华，系该公司董事长。上诉人陈乐安因与被上诉人陈铖、娄底市中欧房地产开发有限公司（以下简称中欧公司）、双峰县华剑置业有限公司（以下简称华剑公司）案外人执行异议之诉一案，不服娄底市娄星区人民法院（2017）湘1302民初132号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈乐安上诉请求：一、请求依法撤销（2017）湘1302民初132号民事判决；二、请求撤销娄星区人民法院（2016）湘1302财保167号民事裁定书对株山华府5栋1101号房屋的查封，并判决该房屋为上诉人陈乐安所有；三、由被上诉人承担本案的上诉费用。事实和理由:1、被上诉人陈铖对涉案财产的保全，侵犯了上诉人陈乐安的合法权益。上诉人于2014年8月28日交纳了全部购房款533268元，并签订了《商品房买卖合同》，根据合同约定房屋交付时间于2015年8月30日前。由于中欧公司资金链断裂，中欧公司至今未向上诉人交付涉案房屋和进行预告登记，责任全在中欧公司。因此，涉案房屋所有权应归上诉人陈乐安所有。2、2017年6月19日，娄底仲裁委员会作出娄仲裁字[2016]127号裁决书，裁决被上诉人中欧公司在2017年7月31日前将经竣工验收合格的涉案房屋交付给上诉人，并向上诉人支付违约金48314.1元。该裁决书正在娄底市中级人民法院执行之中。3、根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》第二条规定消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。根据该批复的规定，享有留置权性质的建设工程承包人都不能对抗交付购买商品房的全部或大部分款项的消费者即买受人，买受人的权利是可以对抗包括留置权在内的优先权，而陈铖只是一个普通债权人。且陈铖与中欧公司的债务关系至今还在娄底市仲裁委员会进行仲裁之中。4、根据《关于人民法院办理执行和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，上诉人在被上诉人陈铖申请查封近两年前就与被上诉人中欧公司签订了合法有效的《商品房买卖合同》，并支付了远高于50%的购房款。上诉人因中欧公司的原因不能占有该房屋，且上诉人在购房时明确表示该房屋是给自己的孩子陈曾星购买的，系上诉人孩子将来结婚用房。综上所述，请求二审法院依法支持上诉人请求。陈铖辩称，1、上诉人没有合法占有涉案房屋，所购商品房不是用于居住，不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十条第二款、第二十九条第二款之规定，不能排除执行；2、上诉人不是涉案房屋的所有权人，没有对涉案房屋提出执行异议的主体资格。陈理华未答辩。中欧公司未答辩。华剑公司未答辩。陈乐安向一审法院起诉请求：1、解除陈铖对娄星区株山华府（华剑首郡）5栋1101号房的查封，停止执行该房屋；2、明确该房屋为陈乐安所有；3、由被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：1、原告陈乐安与被告中欧公司原存在民间借贷关系，后中欧公司因经营不善资金链断裂等原因无力偿还原告借款，双方达成协议，由被告中欧公司以其开发的株山华府5栋1101号房屋（即涉案房产）抵偿原告的借款，为此，双方于2014年8月27日签订了《商品房买卖合同》。合同约定：原告向被告中欧公司购买株山华府0005幢1101号房屋，建筑面积132.62平方米，单价4021.02元/平方米，总价款533268元。付款方式为一次性付款，房款原告已于2014年8月27日付清，房屋交付时间为2015年8月30日前。中欧公司向原告出具了收款收据，收据上还载明系“抵款”。合同签订后，双方未对合同进行备案登记，亦未办理预告登记。之后，被告中欧公司至今仍未向原告交付房屋及办理产权变更登记，原告亦未实际合法占有该房屋。2、由于被告陈铖与被告陈理华、中欧公司、华剑公司因民间借贷纠纷通过娄底仲裁委员会向该院提出财产保全申请，该院于2016年8月9日作出（2016）湘1302财保167号民事裁定书，裁定将被告中欧房地产公司名下的位于株山华府5栋1101号的房屋予以查封，原告陈乐安称，其于2014年8月27日一次性付款533268元购买由被告中欧公司开发的位于株山华府5栋1101号房屋，并签订了商品房买卖合同，其认为该房屋归原告所有，该院作出的（2016）湘1302财保167号民事裁定书侵犯了其合法权益，并以此为由于2016年11月23日对该裁定书提出书面异议，请求法院对该裁定书予以撤销，并对该房屋予以解除查封。该院经审查认为，原告陈乐安虽然在一审法院查封之前已经与被告中欧公司签订了《商品房买卖合同》，但是原告不能提交其在法院采取查封措施之前已经合法占有该不动产的证据，无法认定原告已经合法占有其购买的不动产的事实。且根据原告提交的证据，原告的主张不符合法律的规定，原告陈乐安异议不成立，并于2016年12月22日作出（2016）湘1302执异124号执行裁定书，裁定驳回原告陈乐安的异议。原告陈乐安不服该裁定，向该院提出执行异议之诉。3、原告陈乐安于2016年12月12日向娄底仲裁委员会申请仲裁，请求裁决被告中欧公司继续履行上述《商品房买卖合同》约定的交房义务，并办理好房屋产权证书及支付违约金。2017年6月19日，该仲裁委员会作出娄仲裁字[2016]127号裁决书，裁决被告中欧公司在2017年7月31日前将经竣工验收合格的涉案房产交付给原告，并向原告支付违约金48314.1元，驳回了原告其他的仲裁请求。4、本案涉案房屋不是原告用于居住且非原告名下唯一用于居住的房产。上述事实，有原、被告双方的当庭陈述以及原告提供的《商品房买卖合同》、购房款收款收据、（2016）湘1302执异124号民事裁定书、娄仲裁字[2016]127号裁决书等证据证实，足以认定。一审法院认为，首先，原告与被告中欧公司之间虽然原来是民间借贷关系，但是，双方在一审法院查封涉案房产之前已签订了《商品房买卖合同》，该合同系双方真实意思之表示，未违背强制性的法律规定，合法有效，可以认定双方之间的民间借贷关系因此已转换成商品房买卖关系，原告已通过抵债的方式将购房款一次性付清。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同总价款的百分之五十”之规定，结合查明的事实，虽然原告与被告中欧公司签订的《商品房买卖合同》合法有效并支付了合同约定的全部购房款，但涉案房屋并不是原告用于居住且非买受人名下唯一用于居住的房产，因此不符合该规定的第二项，原告不能依照该规定排除执行。被告陈铖对被告中欧公司基于债权请求权申请查封被告中欧公司的财产符合法律规定。原告请求法院判令解除被告陈铖申请的对该房屋的查封不符合法律规定，不予支持。原告如果认为自己在本案商品房买卖合同关系中的合法权益受到侵害，遭受损失，可依法另觅途径进行维权以寻求救济。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第二十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：驳回原告陈乐安的诉讼请求。案件受理费100元由原告陈乐安承担。二审中，上诉人陈乐安为证明其上诉主张，向本院提供了如下证据：证据1，无房证明1份；证据2，中欧公司证明1份，共同拟证明涉案房屋系上诉人为其女儿陈曾星购买，且系陈曾星名下唯一用于居住的房屋。证据3，执行裁定书1份；证据4，中欧公司仲裁资料及财产保全资料，共同拟证明中欧公司与陈铖民间借贷纠纷一案，中欧公司对此提出了异议，并查封了债权人陈铖的财产，说明陈铖的债权处于不确定状态。被上诉人陈铖经质证认为，证据1、2，与本案没有关联性，陈曾星不是本案的当事人；证据3、4，系复印件，不能与原件核实，且没有说明证据来源，与本案没有关联性，且陈铖与陈理华的民间借贷纠纷已进入了执行程序。被上诉人陈理华、中欧公司、华剑公司未予质证。经审查，对证据1、2，与本案没有关联性，故不予采信；对证据3、4，不能证明与本案存在关联性，不予采信。被上诉人陈理华、中欧公司、华剑公司在二审中未提供证据。经二审审理查明，本院确认原审查明的案件事实。本院认为，本案各方当事人对上诉人陈乐安与被上诉人中欧公司签订涉案《房屋买卖合同》，陈乐安购买涉案房产，并已支付全部房款的事实并无争议，该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院对此予以确认。本案二审中涉及争议焦点问题为，上诉人陈乐安能否排除对涉案房屋的执行。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，陈乐安申请排除执行，其负有举证证明涉案执行标的能够排除执行的责任。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”根据该法条的规定，买受人必须符合以上三个条件，方能排除人民法院的执行。本案中，虽上诉人陈乐安与被上诉人中欧公司签订的涉案《商品房买卖合同》合法有效，且陈乐安支付了合同约定的全部购房款，但上诉人陈乐安没有提供证据证明所购房屋系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋，故上诉人不能依照该规定排除执行。关于上诉人陈乐安主张涉案房屋系为其女儿购买，并在二审中提供了其女儿陈曾星的无房证明及中欧公司的证明，可以排除执行，但因陈曾星不是签订涉案《房屋买卖合同》的相对人，不能认定其是涉案房屋的买受人，故上诉人的该主张不能成立，本院不予支持。至于上诉人陈乐安的权利救济可另行通过其他合法途径主张。综上所述，陈乐安的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人陈乐安负担。本判决为终审判决。审 判 长  王芝芝代理审判员  俞永清代理审判员  周雯静二〇一八年四月二十八日代理书记员  李奥琦附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。