淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2017)苏0812民初1367号原告：韩发喜。原告：韩伟。原告：韩发伟。被告：韩发斌（曾用名韩发兵。被告：韩莎莎。被告：张巧云。原告韩发喜、韩伟、韩发伟诉被告韩发斌、韩莎莎、张巧云所有权确认纠纷一案，本院于2017年3月1日立案受理。本院依法组成合议庭于2017年3月21日、2017年3月24日两次公开开庭进行了审理。原告韩发喜、韩伟、韩发伟及其委托诉讼代理人侍陶，被告韩发斌、韩莎莎及其委托诉讼代理人李琨，被告张巧云及其委托诉讼代理人周光成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩发喜、韩伟、韩发伟向本院提出诉讼请求:1、要求确认淮安市黄河西路富强新村五区102号房屋归韩发斌、韩发喜、韩伟、韩发伟共有，韩发斌、韩发喜、韩伟、韩发伟各占四分之一的份额；2、要求确认被告韩发斌、张巧云与被告韩莎莎签订的房屋买卖合同无效；3、诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：被告韩发斌与三原告系兄弟关系，被告韩莎莎系韩发斌的女儿。韩同茂、孙秀兰系三原告及被告韩发斌的父母。2005年兄弟四人决定将原韩同茂、孙秀兰的房屋进行翻建，并签订《建房协议》1份，协议约定：兄弟四人共同出资建设西安路街道富强五区102号房屋，建房资金由兄弟四人平均出资，产权归兄弟四人所有。房屋建好后，仍由韩发斌持有土地证、执照，房屋、土地产权登记在韩发斌名下，房屋由兄弟四人共同使用，同时决定，任何一方不得擅自出售个人部分的产权，如需出售，需征得四人同意，如遇到拆迁，拆迁补偿款由四人平均分配。协议还就其他权利义务进行了约定。现在被告韩发斌擅自将房屋转移、过户至其女儿韩莎莎名下，侵害了其他所有权人的合法权益，故诉至法院。被告韩发斌辩称：1、原告诉请无事实和法律依据，涉案房屋是韩发斌夫妻所建。韩发斌和原告签订建房协议是无奈之举，翻建房屋的规划许可证是韩发斌在2003年申请批准的，因原告韩发喜、韩发伟住在房屋中不肯搬走，导致房屋在2005年签订协议后才翻建，但在实际施工中，并没有按协议翻建。原告要求分割的只能是规划许可证没有的违章建筑部分。2、许可证批准的部分是韩发斌夫妻的共同财产，韩发斌无处分权。3、涉案房屋的土地使用权是韩发斌、张巧云夫妻的，房子也是夫妻所建，房屋产权归夫妻所有。两人处分自己的房屋行为合法，请求驳回原告的诉讼请求。被告韩莎莎辩称：涉案房屋宅基地使用权和产权均属于我的父母，父母将房屋出售给我合情合法，原告诉请无事实和法律依据，应予驳回。被告张巧云辩称：诉争房屋是在2003年7月29日由韩发斌取得规划许可证后进行建设的，规划面积171.3平方米，产权证面积也是171.3平方米，房屋系张巧云夫妻共同财产，两人有权将房屋处分给女儿韩莎莎，他人无权干涉。请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：被告韩发斌系原告韩发喜、韩发伟、韩伟的哥哥，被告张巧云、韩莎莎系韩发斌的妻子和女儿。2003年7月29日，三原告与被告韩发斌共同以韩发斌的名义申请领取了建设规划许可证，准备对淮安市清河区富强村五组102号房屋进行翻建，建设规模171.3平方米。2005年2月26日，三原告与被告韩发斌签订建房协议。协议内容为：“因住房紧张，为了改善居住条件，现经兄弟四人协商一致决定共同出资在座落于西安路街道富强五区102号，座北朝南，原有平房(土地使用权人为韩发兵，建筑执照名为韩发兵)的基础上翻建楼房二层。原有的12×12米的宅基地，现经规划部门批准面积为163.2平方米，翻建后面积为平方米，经过兄弟四人协商达成如下协议：一、翻建的新房为圈梁结构，楼上下二层，共计间，面积为平方米，翻建新房的资金由兄弟四人平均出资，其产权归四人所有，任何一方不得占为己有，房屋的产权手续由韩发兵一人保管。二、房屋建好后，兄弟四人本着平等、协商的原则，合理分配住房面积，基本上平均分摊，持有土地证、执照人仍为韩发兵，其中楼梯走道为公共面积，供兄弟四家共同使用，任何一方不得借故设置障碍。三、房屋盖好后，如遇拆迁，其拆迁补偿费用按兄弟四家平均分配，任何一方不得多得补偿费用。四、建房时，兄弟四人出资要一次性支付，不得拖延，协议由自己负责，房屋盖好后，任何一方不得擅自出售个人部分的产权，如要出售须征得兄弟四人的一致同意方可。经协商一致，翻建新房从200年月日开始施工。本协议一式四份，协议签字后生效。”协议签订后，三原告及被告韩发斌共同出资在富强村五组102号房屋的土地上建成二层楼房一幢，建筑面积约为300平方米，实际建筑与规划许可证的内容不相一致。房屋建成后，三原告及韩发斌四户各分得三间房屋，三原告、原告的父母及被告韩莎莎搬入居住。居住期间发生的水电费由居住方各自承担。2015年4月29日，被告韩发斌、张巧云为涉案房屋领取了房屋产权证，登记所有权人为韩发斌、张巧云，建筑面积171.3平方米。2015年5月14日，因韩莎莎小孩上学需要，被告韩发斌、张巧云与被告韩莎莎签订房屋买卖合同，韩发斌、张巧云将涉案房屋出售给韩莎莎，房屋价款为53万元。韩莎莎缴纳了16162.16元契税后，韩发斌、张巧云将涉案房屋过户给韩莎莎。韩莎莎、韩发斌、张巧云均称韩莎莎仅支付了15万元购房款，其余款项未支付。因韩莎莎未提供15万元的付款凭证或汇款记录，原告对韩莎莎支付15万元的事实亦不予认可。庭审中，三原告及韩发斌的父亲韩同茂到庭作证，韩同茂称涉案房屋系三原告与韩发斌共同出资所建，四人各占四分之一的份额。上述事实，有庭审笔录，原告提供建房协议书、收条、流水帐、房屋申请登记书、房屋买卖合同、税票、证明、礼单、电表图片、电费流水帐、水电费票据、证人证言，被告提供的建筑执照规划许可证、登记申请书、房屋买卖合同、产权证、土地证、税收票据、结婚证等证据在卷佐证，本院予以采信。案件审理中，经原告申请，本院依法对涉案房屋进行了保全。本院认为：一、关于原告韩发喜、韩伟、韩发伟与被告韩发斌签订的建房协议效力的认定问题。本案中，建房协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，对当事人具有约束力，双方均应按照建房协议的内容履行义务并享有权利。协议签订后，双方根据协议的内容出资建房、分配使用房屋。所以，房屋建成后应归三原告和被告韩发斌共有，四人各享有四分之一的份额。被告韩发斌辩称建房协议系其被三原告逼迫所签，因韩发斌未提供任何证据证明，本院对此不予采信。被告张巧云辩称建房协议侵害其合法权益，故协议无效，因被告未能提供证据证明三原告与韩发斌在签订协议时存在恶意串通的情形，该辩称缺乏法律依据，故本院对此不予采信。被告还辩称涉案房屋登记在韩发斌、张巧云名下，故应归韩发斌、张巧云所有。本院认为，不动产权属证书并不具有绝对的证明效力，对于不动产物权的归属，仍应审查不动产权属证书、不动产登记簿上记载的权利人与真实的权利状况是否一致。当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。本案中，原告提供的建房协议足以证明涉案房屋系四人共建、共有，故本院对被告该辩称亦不予采信。二、关于被告韩发斌、张巧云与被告韩莎莎签订的房屋买卖合同效力的认定问题。被告韩莎莎系韩发斌、张巧云之女，房屋建成后即与三原告共同居住在涉案房屋中，其对涉案房屋系三原告与韩发斌共有的事实理应知晓，但仍与韩发斌、张巧云签订买卖合同，并在未足额支付购房款的情况下将房屋过户至本人名下。韩发斌、张巧云与韩莎莎的买卖行为属于恶意串通损害第三人利益的行为，房屋买卖合同依法应属无效。因合同无效，涉案房屋仍归三原告和被告韩发斌共有。因涉案房屋的实际面积超出规划许可证及房屋产权证的记载面积，故超出的部分，本院不予确权。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第十七条、第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于适用物权法若干问题的解释（一）》第二条、第二十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认被告韩发斌、张巧云和被告韩莎莎于2015年5月14日签订的《房屋买卖合同》无效。二、位于淮安市清江浦区富强村五组房屋（建筑面积171.3平方米）的产权归原告韩发喜、韩伟、韩发伟及被告韩发斌共同所有，原告韩发喜、韩伟、韩发伟与被告韩发斌各享有四分之一的份额。三、驳回原告韩发喜、韩伟、韩发伟的其他诉讼请求。案件受理费9800元，由原告韩发喜、韩伟、韩发伟负担800元，被告韩发斌、张巧云、韩莎莎负担9000元。保全费3520元，由被告韩发斌、张巧云、韩莎莎负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。如本判决依法生效后，一方当事人拒绝按期履行本判决确定的义务的，对方当事人可以按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十六条、第二百三十九条规定向本院申请执行，申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审 判 长  李洪昌人民陪审员  刘 进人民陪审员  蒋国芳二〇一七年八月三十日书 记 员  李思语附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。第九十三条不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。第九十四条按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。《最高人民法院关于适用物权法若干问题的解释（一）》第二条当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。第二十一条具有下列情形之一，受让人主张根据物权法第一百零六条规定取得所有权的，不予支持：（一）转让合同因违反合同法第五十二条规定被认定无效；（二）转让合同因受让人存在欺诈、胁迫或者乘人之危等法定事由被撤销。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。