广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0306民初9361号
原告黄XX（反诉被告）.
委托代理人杨华，广东鹏港律师事务所律师。
委托代理人连家兴，广东鹏港律师事务所实习律师。
被告深圳市家和乐商业管理有限公司（反诉原告）。
法定代表人谢国和。
委托代理人谭XX，该公司员工。
原告黄XX（反诉被告）与被告深圳市家和乐商业管理有限公司（反诉原告）（以下简称“家和乐公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人杨华、被告委托代理人谭XX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
本案相关情况如下：
一、合同签署情况：黄XX与家和乐公司于2016年6月15日签订《租赁合同书》，约定租赁标的为深圳市龙华新区XX街道XX村XX大厦X楼（以下简称“涉案房屋”）；
租赁期限为五年，自2016年7月1日至2021年6月30日止；第一期2016年7月1日至2018年6月30日租金为每月20160元，管理费每月2520元；交租日为每月5日前交当月租金、管理费。
二、押金数额：黄XX已向家和乐公司缴纳履行合同的定金，数额为60480元。
三、缴纳的其他款项和费用：1、营销策划费20160元；2、黄XX主张家和乐公司收取分摊费13880元，根据黄XX提交的证据家和乐公司发出的《付款通知》，上述分摊费13880元包括：2016年8月份-9月份的管理费2520元+2520元、空调配件安装费8220元、拉网络人员费300元、开业花牌花栏320元；3、黄XX主张家和乐公司公司收取配件安装费用13975元，根据黄XX提交的证据《收款收据》，上述配件安装费用13975元包括：排污安装分摊5335元、配电安装分摊费8640元；4、楼体外墙广告牌电费每年4350元。
四、搬离时间：黄XX主张2017年4月9日搬离时，受到家和乐公司阻拦，而未能办理，提交了现场视频为证。
五、租金缴纳情况：租金、管理费已缴纳至2017年2月28日。
六、2017年1月份后的每月租金数额：黄XX主张双方协商2017年1月份租金月减免1万元，并提交了家和乐公司发出的《付款通知》为证，上述《付款通知》可以显示2017年1-3月份的租金均为10160元。家和乐公司否认同意2017年1月份租金月减免1万元，并称《付款通知》显示减免的才减免。
七、房屋产权情况：黄XX主张涉案房屋无合法产权；家和乐公司称涉案房屋为历史遗留建筑，无法办理产权证。
八、黄XX诉讼请求：1、确认签订的《租赁合同书》无效；2、退还原告押金、进场费及分摊费等112845元；3、返还租金132416.8元；4、赔偿损失156800元；以上合计402061.8元；5、由被告承担本案全部诉讼费用。
黄XX增加诉讼请求：1、返还原告财产；2、赔偿财产损失6262元。
九、家和乐公司诉讼请求：1、解除与原告的租赁合同、收回租赁商铺，并判决原告自租赁合同解除之日起7日内搬离出租商铺；2、支付2017年3月1日至2017年4月17日期间所拖欠的房屋租金计人民币31584元、管理费计人民币3948元、2017年2月1日至2017年3月31日水电费计人民币9803元（租金、管理费均暂计算至2017年4月17日、水电费暂计至2017年3月31日，共计为人民币45335元，具体以租赁合同实际解除之日为准）；3、支付拖欠租金的滞纳金计人民币2903元、拖欠物业管理费、水电及排污费的滞纳金计人民币920元（滞纳金均暂计算至2017年4月17日、合计为人民币3823元，具体以租赁合同实际解除之日为准）；4、判决原告承担本案全部诉讼费用。
十、另需要说明的情况：本院于2017年6月26日收到黄XX庭后提交的证据《尚捞专柜资产搬走统计清单》，该清单显示以上资产已清走。签字人为黄XX；家和乐公司防损部“林俊某”。
十一、本院裁判意见：
1、关于占有使用费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。本案中黄XX主张涉案房屋无合法产权；家和乐公司称涉案房屋为历史遗留建筑，无法办理产权证。因此双方签订的《租赁合同》违反了法律的强制性规定，为无效合同。根据无效合同的处理原则，黄XX实际使用了涉案房屋，应向家和乐公司支付实际使用期间的占有使用费。参照双方合同约定的租金标准，黄XX应支付涉案房屋2017年3月1日至2017年4月9日期间占有使用费13208元，计算方式：10160元×1个月＋10160元÷30天×9天；黄XX应支付涉案房屋管理费3276元，计算方式为：2520元×1个月＋2520元÷30天×9天。家和乐公司要求黄XX支付水电费的诉讼请求，家和乐公司未提交证据证明，故本院不予支持。因合同无效，故合同中约定的租金、管理费、水电费逾期滞纳金，本院不予支持。家和乐公司并未就排污费数额提出诉讼请求，故单就排污费滞纳金提出诉讼请求，本院不予支持。关于搬离涉案房屋的诉讼请求，根据黄XX《尚捞专柜资产搬走统计清单》，黄XX已于2017年6月20日搬离，故对于家和乐公司的该项诉讼请求，本院不予处理。故关于黄XX要求家和乐公司返还财产的诉讼请求，本院亦不予处理。关于黄XX要求家和乐公司赔偿财产损失6262元的诉讼请求，因黄XX未能提交涉案房屋内放置生鲜的证据，故本院不予支持。
2、关于租赁押金。因双方签订的《租赁合同》为无效合同，根据无效合同的处理原则，家和乐公司应向黄XX返还履行合同的定金，数额为60480元。
3、关于黄XX要求家和乐公司返还营销策划费20160元、分摊费13880元、配件安装费用13975元的诉讼请求。
关于营销策划费，根据租赁合同剩余年限，家和乐公司应向黄XX返还营销策划费17033.82元，计算方式：20160元－283天÷（365天×5年）×20160元。关于分摊费13880元，经法庭查明，分摊费13880元的构成为2016年8月份-9月份的管理费2520元+2520元、空调配件安装费8220元、拉网络人员费300元、开业花牌花篮320元。黄XX要求家和乐公司返还上述分摊费13880元中的管理费、拉网络人员费、开业花牌花篮的诉讼请求并未有事实依据和法律依据，故本院不予支持。配件安装费用13975元，根据黄XX提交的证据《收款收据》，上述配件安装费用13975元构成为排污安装分摊5335元、配电安装分摊费8640元。结合双方的过错责任，由家和乐公司承担60%，黄XX承担40%，故家和乐公司应向黄XX返还涉案房屋空调配件安装费、排污安装分摊、配电安装分摊费合计13317元，计算方式：（8220元+5335元+8640元）×60%。
4、关于楼体外墙广告牌电费，因该费用的期间为一年，故家和乐公司应向黄XX返还楼体外墙广告牌电费977.26元，计算方式：4350元－283天÷365天×4350元。
5、关于装修损失，黄XX当庭陈述不对装修的残值进行评估，故对于装修损失的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告黄XX（反诉被告）与被告深圳市家和乐商业管理有限公司（反诉原告）于2016年6月15日签订的《租赁合同书》无效；
二、原告黄XX（反诉被告）于本判决生效之日起三日内向被告深圳市家和乐商业管理有限公司（反诉原告）支付房屋占有使用费13208元；
三、原告黄XX（反诉被告）于本判决生效之日起三日内向被告深圳市家和乐商业管理有限公司（反诉原告）支付管理费3276元；
四、被告深圳市家和乐商业管理有限公司（反诉原告）于本判决生效之日起三日内向原告黄XX（反诉被告）返还履行合同的定金60480元；
五、被告深圳市家和乐商业管理有限公司（反诉原告）于本判决生效之日起三日内向原告黄XX（反诉被告）返还营销策划费17033.82元；
六、被告深圳市家和乐商业管理有限公司（反诉原告）于本判决生效之日起三日内向原告黄XX（反诉被告）返还空调配件安装费、排污安装分摊、配电安装分摊费合计13317元；
七、被告深圳市家和乐商业管理有限公司（反诉原告）于本判决生效之日起三日内向原告黄XX（反诉被告）返还楼体外墙广告牌电费977.26元；
八、驳回原告黄XX（反诉被告）的其他诉讼请求；
九、驳回被告深圳市家和乐商业管理有限公司（反诉原告）的其他诉讼请求。
如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费4372元，由黄XX负担3482元，由深圳市家和乐商业管理有限公司负担890元；反诉受理费514元，由黄XX负担230元，由深圳市家和乐商业管理有限公司负担284元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审判员 江 涛
二〇一七年六月二十六日
书记员 陈昂（兼）
书记员 陈 宝 玲
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。