福建省福州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0102民初4138号
原告：陈力，男，汉族，1984年2月22日出生，住福建省福州市鼓楼区。
委托诉讼代理人刘新星、林亨康，福建合立律师事务所执业律师。
被告：郑蕊，女，汉族，1973年5月20日出生，住福建省福州市台江区。
被告：郑宇，男，汉族，1974年7月17日出生，住福建省福州市台江区。
以上二被告共同委托代理人郝少松，福建纵然律师事务所执业律师。
被告：何春玲，女，汉族，1982年9月10日出生，住福建省福州市鼓楼区。
原告陈力与被告郑蕊、郑宇、何春玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈力的委托诉讼代理人刘新星、被告郑蕊及郑蕊、郑宇的共同委托诉讼代理人郝少松、被告何春玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈力向本院提出诉讼请求：1.判令解除陈力与郑蕊、郑宇2017年2月19日签订的《房屋买卖合同》；2.判令郑蕊、郑宇向陈力支付违约金200000元；3.判令郑蕊、郑宇以成交价2060000元为基数，按日万分之五的标准，向陈力支付从2017年4月7日至2017年4月27日的违约金20600元；4.判令郑蕊、郑宇向陈力赔偿因违约而造成的房价上涨差价损失（以评估后所得差价为准）；5.判令郑蕊、郑宇赔偿陈力支出的律师费70000元；6.判令何春玲对上述郑宇应承担的债务承担共同责任；7.本案的诉讼费、保全费、评估费由郑蕊、郑宇、何春玲承担。事实和理由：2017年2月19日，陈力与郑蕊、郑宇签订的《房屋买卖合同》约定：郑蕊、郑宇将坐落于福州市鼓楼区柒星佳寓XXXX单元房屋出售给陈力，单元面积为48.46平方米，价格为2060000元，付款方式按揭贷款。合同签订后陈力依约支付了购房保证金103000元及相应的差额款由交易服务方代管并依约将首付款冻结在银行。《房屋买卖合同》、《交易服务合同》及《补充协议》约定：1.诉争房产权属相关材料（包括但不限于该房屋的相关证件、票据、登记受理单据以及相关合同、协议等）均应由交易服务方保管；2.诉争房屋原抵押权由被告郑蕊、郑宇自行出资解押；3.房屋所有权变更完毕前一方违约的，自违约行为发生之日起，违约方每日应按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金，自违约行为发生之日起超过五日，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过十日仍未履约的守约方可解除合同并有权要求违约方支付违约金20万元；4.守约方有权要求违约方支付因主张违约责任所产生的律师费等。2017年3月22日，交易服务方已陪同郑蕊、郑宇办理完毕还款解押注销手续并签署《解押声明》，按照《解押声明》以及《房屋买卖合同》约定：诉争房产可领取解押注销完毕后的《房屋所有权证》当日，郑蕊、郑宇应将上述权证原件交由交易服务方监管，二人在领取解押注销完毕后的《房屋所有权证》后，拒不履行上述义务。交易服务方于2017年4月7日及2017年4月17日通过发函及电话联系，多次催促二人履约，但二人至今拒不按约履行合同，已致合同无法继续履行。陈力无奈只得于2017年4月27日向二人发函通知：解除陈力与郑蕊、郑宇签订的《房屋买卖合同》。郑蕊、郑宇的违约行为已致合同无法继续履行，现今合同已经解除，但二人拒不赔偿给陈力造成的重大损失，二人理应承担违约责任及赔偿陈力支出的律师费。因郑蕊、郑宇的违约行为致使陈力无法再以相同价格购买与讼争房产相同或相类似的房产，给陈力造成了严重的损失（暂估400000元，实际损失以评估所得差价为准），但郑蕊、郑宇却因其自身的违约行为获得本该由陈力取得的合同履行后的利益，二人理应赔偿陈力该损失。何春玲作为郑宇的妻子，其应当对郑宇的债务承担共同责任。综上，为维护自身的合法权益，特依法起诉，望判如所请。
郑蕊、郑宇共同辩称，1.同意解除合同，但陈力违约在先无权主张违约责任。（1）陈力明确拒绝承担解除讼争房屋抵押还款的利息，构成先行违约。2017年3月9日的《补充协议》虽将《房屋买卖合同》第六条变更为郑蕊、郑宇自行出资，但2017年2月19日的《补充协议》第1条关于陈力承担担保费的约定仍然有效，按照该约定以及诚信、公平原则，陈力应承担郑蕊、郑宇自行出资的资金占用利息，但陈力明确拒绝承担，中介人员也认为陈力应承担该费用，在陈力拒不承担的情况下，向郑蕊、郑宇出具了一份欠条，但该欠条未经单位盖章，郑蕊、郑宇无法认可。（2）陈力未提供证据证明已按合同约定支付购房保证金，属先行违约。（3）陈力提供的首付款冻结单不能体现与本案的关联性，不能证明其已按合同约定支付首付款，同样应认定先行违约。（4）郑蕊、郑宇并无故意违约的意思。因负责的中介工作人员离职，无法与中介正常沟通，陈力所称的交易服务方2017年4月7日和4月17日的发函并无证据证明，包括解除合同通知也没有收到。（5）双方已解除房屋买卖合同的网签，并已解除首付款的冻结。因此，应认定双方已协商解除合同，陈力无权再主张郑蕊、郑宇承担违约责任。2.陈力没有证据证明实际损失，所主张的20万解约违约金，明显过高，应予以调低。3.陈力2017年4月7日至2017年4月27日的违约金20600元，没有事实根据，也没有合同依据和法律依据，更不符合公平、合理原则，不应支持。根据合同约定，若在房屋所有权变更前发生违约，区分两种情况确定违约责任，即：不解除合同的，按日计算违约金；解除合同的，则按20万元确定违约金，二者是选择关系，不可同时主张。陈力诉请解除合同，其主张按日计算的违约金，没有事实根据也没有合同依据和法律依据，且在没有证据证明实际损失的情况下，20万元的解约违约金本身已属过高，应予调低，再主张该部分违约金，更不符合公平、合理及诚信原则，故该诉请不应支持。4.陈力主张房屋上涨差价损失的诉请，应当提供证据证明，陈力并未提供证据证明存在上涨差价损失，应承担举证不能的后果，对该主张不予支持。5.律师费过高，应予以调低。本案仅为普通的房屋买卖合同案件，不属于重大、疑难、复杂案件，案件标的额仅为690600元，陈力亦按此金额缴纳案件受理费，按照律师收费标准规定的上限计算690600元标的额的律师费也才仅为27700元，因此，陈力主张的律师费明显高于正常标准，依法应予调低，不应高于27700元。
何春玲辩称，其只知道房屋买卖的事情，细节方面都不清楚，都是郑蕊和郑宇在办理，请求法院依法判决。
本院经审理认定事实如下：诉争房屋坐落于福州市鼓楼区柒星佳寓XXXX单元（房屋所有权证号：榕房权证Ｒ字第××号），该房屋的所有权人登记为郑蕊、郑宇，其中郑蕊占99%份额，郑宇占1%份额。2017年2月19日，郑蕊、郑宇与陈力签订《房屋买卖合同》，约定郑蕊、郑宇将诉争房屋出售给陈力，价格为2060000元，陈力以贷款方式支付部分购房款，办理贷款时陈力应将首付款存入银行，具体金额以交易服务方通知为准；郑蕊、郑宇应于2017年2月27日前向抵押权人申请还款，方式为“向第三人借款并向相关担保方申请提供借款担保（即现金借款解押）”，并应于领取抵押权注销登记受理单后三个工作日内领取无抵押权的权证材料提交给交易服务方。合同还约定，陈力应在合同签订时支付购房保证金103000元；房屋所有权变更完毕前一方违约的，自违约行为发生之日起，违约方每日应按合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金；自违约行为发生之日起超过五日，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过十日仍未履约的，守约方可解除合同并有权要求违约方支付违约金200000元；因一方违约引发诉讼，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师代理费等）。双方还约定通讯地址以合同落款处所留地址为准,若地址不详或有误致使信件无法送达的，视为已送达。该合同最后一页的“补充协议”部分约定，郑蕊、郑宇在交易过程中应支付的税费、居间服务费、交易服务费、担保费、公证费均由陈力承担；解除抵押权方式为郑蕊、郑宇向第三人借款并向相关担保方申请提供借款担保，若无法向第三人借款的，应自行出资解除该房屋的抵押权。同日，郑蕊、郑宇、陈力与福建金诚丰担保有限公司（以下简称“金诚丰公司”）签订《交易服务合同》，约定由该公司为双方提供交易服务，陈力于当日向该公司支付了购房保证金103000元。
2017年3月9日，郑蕊、郑宇和陈力签订《补充协议》，约定将《房屋买卖合同》第六条第二款变更为甲方自行出资。同日，招商银行股份有限公司福州东门支行出具了《冻结确认回单》，冻结陈力账户432000元款项，回单上载明“个人二手住房贷款首付款冻结”。2017年4月11日,诉争房屋原设定的抵押登记注销。2017年4月7日、17日，金诚丰公司分别向郑蕊、郑宇发出《告知函》、《履约通知函》、催促二人依约将解押注销完毕后的《房屋所有权证》交由该公司保管。2017年4月27日，陈力向郑蕊、郑宇发出《解除合同函》，主张因郑蕊、郑宇未依合同和《解押声明》的约定将解押注销完毕后的房屋所有权证原件交由交易服务方保管，并经交易服务方两次催促，现通知郑蕊、郑宇解除双方签订的《房屋买卖合同》。上述3份函件均通过EMS邮寄，收件人郑蕊，收件地址为诉争房屋地址，其中金诚丰公司的2份邮件分别于4月11日、4月18日投递至快递柜，陈力的邮件于2017年4月28日签收，签收人为郑蕊、郑宇的母亲林兰英。2017年5月3日，陈力向福建合立律师事务所转账70000元，并签订委托代理合同，委托该所律师作为其与郑蕊、郑宇房屋买卖合同一案诉讼代理人。另查，郑宇、何春玲于2003年11月17日登记结婚，二人系夫妻关系。
本案审理过程中，陈力向本院申请对诉争房屋2017年4月28日的价值进行评估，本院依法委托福建海峡房地产资产评估有限公司对诉争房屋以2017年4月28日为估价时点的价值进行评估，该公司于2017年9月15日作出编号为“闽海房估字[2017]第FZ0723号”的房地产估价报告，估价结果为诉争房屋2017年4月28日的市场价值为2430400元。本次评估费用6876元由陈力垫付。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当本着诚实信用原则，按照约定履行自己的合同义务，不得擅自变更或者解除合同。郑蕊、郑宇作为诉争房屋的所有权人，二人与陈力签订的《房屋买卖合同》及附件、《补充协议》和二人与陈力及金诚丰公司签订的《交易服务合同》均系其真实意思表示，不违反国家法律法规禁止性规定，上述合同及附件、协议均合法有效。陈力在合同和协议签订后已依约向支付了购房保证金，并将住房贷款的首付款冻结在银行；郑蕊、郑宇未依约履行自己的义务，即及时将解押注销登记后的《房屋所有权证》交付交易服务方保管，已构成违约，经交易服务方金诚丰公司两次发函催促仍未履约，陈力已通过金诚丰公司发函催告后，再于十日后通知二人解除合同，符合合同约定及《中华人民共和国合同法》第九十四条关于解除合同的规定，现其诉请判令解除双方签订的《房屋买卖合同》，以及要求郑蕊、郑宇依约承担违约责任并赔偿损失的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持，因陈力发出的解除函于2017年4月28日送达，故合同已于当日解除。至于郑蕊、郑宇辩称陈力拒绝承担诉争房屋解押费用的利息，构成先行违约，本院认为，《房屋买卖合同》中的补充协议约定解押担保费由陈力承担，但该约定是基于郑蕊、郑宇向第三人借款并向相关担保方申请提供借款担保的约定，双方于2017年3月9日签订的《补充协议》已将解押方式变更为郑蕊、郑宇自行出资，故该主张本院不予采纳；郑蕊、郑宇主张陈力无证据证明依约足额支付购房保证金和冻结首付款，本院认为，陈力提供的收款收据载明金诚丰公司收到陈力支付购买诉争房屋的保证金103000元，并有刷卡单予以佐证，可以证明其已依约支付了购房保证金，而银行冻结回单的日期为2017年3月9日，在双方本次交易期间，且清楚载明系冻结陈力账户款项用于个人二手住房贷款首付款，本院认为，陈力提供的证据足以证明其已依约办理了首付款冻结，故郑蕊、郑宇主张陈力违约在先，本院不予采纳；郑蕊、郑宇主张其未收到交易服务方金诚丰公司的函件，本院认为，双方在合同中约定以合同落款处地址为通讯地址，若地址不详或有误致使信件无法送达的，视为已送达，金诚丰公司发送的2份函件收件地址均为合同落款所留地址，已依合同约定送达，郑蕊、郑宇的主张本院不予采纳。
关于郑蕊、郑宇承担违约责任、赔偿损失的具体数额。本院认为，诉争房屋评估价值为2430400元（双方各负税费），双方合同约定的价格为2060000元（卖方实收），差价为370400元，郑蕊、郑宇主张应将评估价换算为实收价格，但未向本院提出补充评估申请，本院不予采纳；根据合同约定，双方解除合同的，违约金为200000元，不应再按合同前款约定的日万分之五计算合同解除前的违约金，陈力主张郑蕊、郑宇既须支付200000元违约金，又须赔偿房价上涨差价损失，明显超过因违约所造成的损失，故本院酌定郑蕊、郑宇赔偿陈力损失250000元。至于律师费，双方在合同中约定违约方应承担守约方支出的律师费，故陈力诉请郑蕊、郑宇支付律师费，本院予以支持；至于其主张的金额70000元，郑蕊、郑宇认为过高，本院认为，参照福建省律师服务收费标准，陈力起诉的标的额690600元的律师费应为27718元，故本院酌定郑蕊、郑宇向陈力支付律师费27718元。
郑蕊、郑宇所负上述违约责任系因共有的不动产产生的债务，根据《中华人民共和国物权法》第一百零二条之规定，二人应对外承担连带债务；至于何春玲是否应共同承担责任，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二条之规定，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，何春玲并非本案诉争合同的当事人，无需承担合同项下的义务，故其不应承担违约责任。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十五条、《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第六十条、第九十一条第二项、第九十四条第三项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第一百零二条之规定，判决如下：
一、陈力与郑蕊、郑宇于2017年2月19日签订的《房屋买卖合同》于2017年4月28日解除；
二、郑蕊、郑宇于本判决生效之日起十日内支付陈力赔偿金250000元、律师费27718元；
三、驳回陈力的其他诉讼请求。
案件受理费10706元，适用简易程序减半收取5353元，由陈力负担2620元，郑蕊、郑宇负担2733元；保全费3973元，评估费6876元，均由郑蕊、郑宇负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
代理审判员 任晗婧
二〇一八年元月二十三日
书 记 员 陈 琴
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
第八十五条合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国合同法》
第二条本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。
婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律的规定。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国物权法》
第一百零二条因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。