上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪02民终1220号
上诉人(原审被告、反诉原告)：朱小磊，男，1986年7月25日生，汉族，户籍地江苏省宿迁市。
委托诉讼代理人：田胜华，女，1987年11月23日生，汉族，户籍地江苏省宿迁市。
委托诉讼代理人：杨富彪，上海现未来律师事务所律师。
被上诉人(原审原告、反诉被告)：梁燕，女，1966年9月20日生，汉族，住上海市。
委托诉讼代理人：曹式雄，上海九安律师事务所律师。
上诉人朱小磊因与被上诉人梁燕房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2017)沪0106民初28988号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人朱小磊上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审反诉请求，驳回被上诉人的一审诉请。事实与理由：被上诉人将上海市灵石路XXX号XXX层房屋(以下简称“涉案房屋”)出租给上诉人时明知涉案房屋不得经营餐饮，却隐瞒该情况，导致上诉人投入全部财产开的店铺无法办理工商执照，不能合法经营给上诉人带来的损失是巨大的。被上诉人称其不知道上诉人租赁涉案房屋是为了经营餐饮与事实不符。一审法院只判令上诉人承担支付租金的义务，却完全不顾被上诉人亦应当承担提供办理执照所需材料的义务，明显不公。被上诉人为了规避风险让上诉人与产权人签订了新的租房合同，后又否认该合同的有效性，导致上诉人的损失加重，合法权益被剥夺，被上诉人应当赔偿上诉人的损失。
被上诉人梁燕辩称：不同意上诉人的上诉请求。第一，双方租赁合同约定上诉人承租涉案房屋作为经营用房，并未明确餐饮用途。事实上，上诉人一直使用涉案房屋经营奶茶、汉堡、牛羊肉汤等，实际使用并未受到影响。第二，申请营业执照是上诉人的责任，被上诉人只需协助提供相关材料。在被责令停业之前，上诉人并未要求被上诉人协助办理营业执照。第三，上诉人与产权人签订的合同只是为了帮助上诉人办理营业执照，实际履行的仍是上诉人与被上诉人签订的租赁合同。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
梁燕向一审法院起诉请求判令：1、双方签订的房屋租赁合同于2017年3月20日解除；2、朱小磊立即搬离房屋，并支付自2017年3月21日起至搬离之日的房屋使用费，以月租金标准7,657元计算；3、朱小磊支付违约金12,000元。
朱小磊向一审法院提起反诉请求判令：1、梁燕赔偿因将不能经营餐饮的门面出租给朱小磊导致朱小磊不能合法经营造成的经营损失100,000元和装修损失30,000元，共计130,000元；2、梁燕退还2011年6月至2017年3月的物业费3,495元(50.66×69)；3、梁燕退还2011年6月13日至2017年8月的电损共计8,496元；4、梁燕退还两个月押金12,000元；5、梁燕支付合同违约金12,000元。
一审法院认定事实：涉案房屋系案外人上海彭浦实业公司(以下简称“产权人”)所有，房屋类型为店铺，建筑面积93.89平方米。
产权人委托案外人上海蓬兴喷涂厂、上海灵石仓储有限公司将涉案房屋对外出租。2006年10月30日，案外人上海蓬兴喷涂厂与原告签订《租房合同》，约定将涉案房屋等门面房租借给梁燕使用，免租期2个月，租期10年，从免租期满起算，梁燕有权转租涉案房屋。2016年12月30日，案外人上海灵石仓储有限公司与梁燕投资的个人独资企业上海辰旺贸易商行签订《物业租赁协议》，约定涉案房屋等门面房租赁事宜，租期1年，从2017年1月1日至2017年12月31日。
2011年6月13日，梁燕与朱小磊签订房屋租赁合同，约定梁燕将涉案房屋出租给朱小磊作为经营用房，租期自2011年6月13日至2017年6月20日。第一年租金为72,000元，从第二年起至合同期满，每年租金在上一年的基础上逐年递增5%，先付后用，租金的最后支付日为前一期到期日之前15天。承租方应向出租方交付二个月的租金作为押金，物业管理费由承租方承担。承租方需注册在灵石招商办。如灵石招商办无法办理的情况下，承租方可自行到相关部门注册。出租方应提供依法应由出租方提供给承租方办执照所需的相关材料。合同还约定，合同期满及提前退租，在所租房屋投入的固定装潢无偿归出租方所有。如承租方未按合同规定在前一期结束前十五天支付房租或水电等其他费用，逾期超过十五天视为承租人违约，出租方可单方面终止合同，并向承租方追索违约金为二个月的租金。如承租方违反本合同规定，未能向出租方支付到期款项的，若造成出租方损失的或承租方应当向出租方偿付违约金、滞纳金的，出租方可按合同规定在押金中扣除。合同期满，承租方完全履行合同，交还所租房屋及付清应交费用后，出租方退回押金，不计利息。合同还对其它租赁相关事项作了约定。之后，梁燕向朱小磊交付涉案房屋，朱小磊向梁燕交付押金12,000元，并支付租金至2017年3月20日。
2016年12月1日，上海市静安区市场监督管理局向朱小磊发出《责令停止经营活动通知书》，要求朱小磊停止无照经营活动。2016年12月9日朱小磊与产权人签订《房屋租赁协议书》，月租金5,000元；同时签订《补充协议》，约定《房屋租赁协议书》仅为朱小磊办理工商注册企业所用，双方租赁事项仍按原签订合同执行。2016年12月20日朱小磊取得个体工商户营业执照。
2017年3月21日，梁燕以朱小磊未支付2017年3月21日之后的租金为由向朱小磊寄发书面通知要求收回房屋并追究被告违约责任，但朱小磊未收到该通知。2017年4月6日，朱小磊因租赁纠纷起诉梁燕，梁燕遂提出反诉要求解除租赁合同，该反诉状副本于2017年5月12日送达朱小磊，后双方均撤回诉讼。朱小磊自2017年3月21日后未再向梁燕支付租金，亦未交还涉案房屋。双方再次发生纠纷，梁燕遂起诉至法院，要求判如所请。
一审法院认为：梁燕与朱小磊签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。本案中，朱小磊自2017年3月21日起未再向梁燕支付租金，尽管其提出相关抗辩意见，但一审法院认为，首先，根据梁燕与案外人上海灵石仓储有限公司签订的租赁合同，梁燕有权承租使用涉案房屋至2017年12月31日，朱小磊称梁燕在2016年12月以后不再是涉案房屋承租人、无权继续收取租金、应当承担违约责任，没有事实及法律依据，不予采纳；其次，朱小磊与产权人于2016年12月9日签订的房屋租赁协议，约定的月租金标准(5,000元)不仅低于当前的月租金标准(7,657元)，而且低于2011年的月租金标准(6,000元)，作为协议主要内容之一的月租金条款约定不符合常理，且签订时间与2016年12月20日朱小磊取得营业执照相接，双方签订的《补充协议》更是明确约定房屋租赁协议仅为办理执照所用，故该协议对涉案房屋租赁事宜并无真实意思表示，该协议不发生法律效力，朱小磊仍应继续履行出租人为梁燕的房屋租赁合同，并按约向梁燕支付租金；最后，朱小磊称梁燕拒绝配合办理餐饮类执照手续，造成朱小磊无法经营，应当承担违约责任，但合同约定房屋用途为经营，纵观合同全文并无餐饮字样，亦未见相关补充协议，朱小磊未能证明梁燕负有协助办理餐饮类执照手续的合同义务，即使梁燕存有此种义务，协助办理申领相关证照手续并非房屋租赁合同主要义务，朱小磊不得以此为由拒付租金；故一审法院对朱小磊的抗辩意见不予采纳。朱小磊无合法理由拒付租金超过合同约定的十五日，构成根本违约，应当承担违约责任。
基于朱小磊行为构成根本违约，梁燕有权按照合同约定行使合同解除权，并追究朱小磊相应的违约责任。梁燕主张解除合同的反诉状副本于2017年5月12日送达朱小磊，根据法律规定，解除合同之日应为解除合同的意思表示到达之日，故一审法院确认房屋租赁合同于2017年5月12日解除。合同解除后，朱小磊应及时将涉案房屋返还给梁燕，并支付实际占用房屋期间的租金和房屋使用费，故一审法院对梁燕的相关诉请予以支持。梁燕要求朱小磊支付违约金，于法有据，予以支持。而朱小磊反诉要求梁燕赔偿营业损失及装修损失，鉴于房屋租赁合同系因朱小磊违约导致解除，其诉请没有相关依据及证据，不予支持。梁燕向朱小磊收取物业费、电损费具有合同依据，朱小磊现要求梁燕退还所收的物业费、电损费，于法无据，不予支持。此外，关于已付押金12,000元，虽然朱小磊主张梁燕退还，但根据合同约定，退还押金以承租方交还房屋并付清应交费用为条件，现该条件没有成就，朱小磊该项诉请，不予支持；梁燕要求以押金冲抵朱小磊相关欠款，具有合同依据，予以支持。
据此，一审法院作出判决：一、梁燕与朱小磊于2011年6月13日签订的房屋租赁合同于2017年5月12日解除；二、朱小磊应于判决生效之日起十日内腾空迁出上海市灵石路XXX号XXX层房屋，并将该房屋交还梁燕；三、朱小磊应于判决生效之日起十日内向梁燕支付从2017年3月21日起至实际搬离上海市灵石路XXX号XXX层房屋之日止的租金及房屋占用费(按每月7,657元的标准计算)；四、朱小磊应向梁燕支付违约金12,000元(与朱小磊已交付的押金12,000元相折抵)；五、对朱小磊全部诉讼请求不予支持。
本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：梁燕与朱小磊于2011年6月13日就涉案房屋签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。朱小磊称梁燕于2016年12月1日后对涉案房屋已无使用权，但从梁燕一审提供的相关合同依据来看，朱小磊的上述说法不能成立。朱小磊虽曾于2016年12月9日与产权人签订房屋租赁协议书，但其双方于同日签订的补充协议已明确表示上述房屋租赁协议书仅为朱小磊工商注册企业所用，支付租金及开具发票的行为也只是为了税务登记之便，因此，实际履行的仍应是梁燕与朱小磊签订的房屋租赁合同。据此，朱小磊于2017年3月21日起拒付租金的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。朱小磊称梁燕将不能经营餐饮的房屋出租给朱小磊用作餐饮经营，导致朱小磊无照经营，是梁燕违约在先，但首先，从梁燕与朱小磊签订的房屋租赁合同内容来看，双方约定的租赁用途是经营用房，并未明确是餐饮经营；其次，即使双方均明知朱小磊承租涉案房屋是用于餐饮经营，申办营业执照亦属承租方朱小磊的义务，梁燕仅负有协助义务，现朱小磊并未提供充分证据证明是由于梁燕拒绝履行该协助义务导致朱小磊未能办出营业执照，更重要的是，朱小磊自2011年承租涉案房屋后一直实际用于餐饮经营，直至2016年12月1日被责令停业，后朱小磊于2016年12月20日即在梁燕的协助下取得个体工商户营业执照。因此，朱小磊所称梁燕违约在先的主张，不能成立。因朱小磊拒付租金的行为构成根本违约，梁燕有权解除合同，一审法院确认以梁燕主张解除合同的反诉状副本送达朱小磊之日，即2017年5月12日为合同解除日，于法有据。合同解除后，朱小磊应当将涉案房屋返还给梁燕，并应当支付占有使用期间的租金及房屋使用费。涉案房屋租赁合同系因朱小磊违约而解除，故其要梁燕赔偿营业损失及装修损失的主张，缺乏依据，不能成立。又因双方签订的房屋租赁合同中对于收取物业费和电损费已有明确约定，故朱小磊要求梁燕返还该两项费用的主张，本院亦无法支持。因双方尚未结算完毕，故朱小磊要求梁燕返还押金的主张，本院不予支持。根据双方合同约定，朱小磊已支付的押金可以用于冲抵其欠款。
综上所述，朱小磊的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费865.7元，由朱小磊负担。
本判决为终审判决。
审判长 余 艺
审判员 邬海蓉
审判员 成 皿
二〇一八年三月十二日
书记员 陈 洁
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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