内蒙古自治区扎赉特旗人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2016）内2223民初2819号
原告：扎赉特旗阳光物业管理有限公司，住所地内蒙古自治区兴安盟扎赉特旗乌塔其所在地。
法定代表人：陈峰，总经理。
委托诉讼代理人：张斌，内蒙古有初律师事务所律师。
被告：扎兰屯市鑫马房地产开发有限责任公司，住所地扎兰屯市繁荣办中央北路79号。
法定代表人：冯晓刚，经理。
委托诉讼代理人：郑兴，内蒙古政光律师事务所律师。
原告扎赉特旗阳光物业管理有限公司（下称阳光物业公司）与被告扎兰屯市鑫马房地产开发有限责任公司（下称鑫马公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月19日立案受理。依法组成合议庭于2016年11月8日公开开庭进行了审理。原告阳光物业公司的法定代表人陈峰及委托诉讼代理人张斌、被告鑫马公司的委托诉讼代理人郑兴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告阳光物业公司向本院提出诉讼请求：请求判令被告鑫马公司给付拖欠的物业费413524.00元，并从欠款之日起按1.5%给付利息至给付完毕之日止。事实和理由：被告在乌塔其地区开发怡和佳苑小区，原告为该小区的物业管理单位。被告尚有部分房屋未出售，应向原告缴纳物业管理费413524.00元。原告多次找被告，被告以各种理由推诿，现向法院起诉，请求判如诉请。
被告鑫马公司庭审答辩称：1、原告诉被告涉及的是物业合同纠纷，双方争议的法律基础关系应为物业服务合同。原告在未与被告签订物业服务合同的基础上要求被告给付物业服务费，没有事实及法律上的依据;2、原告未能举证证明其向被告收取物业服务费的依据;3、原告向被告主张从欠款之日起按月利1.5%给付利息，没有法律依据。依据合同法及其司法解释规定，一方不履行合同导致合同无效或无法继续履行的，应当按银行同期利率给付利息。综上，原、被告之间没有物业服务合同这项基础法律关系，所以被告不应当给付原告物业服务费及利息;4、在被告收到的起诉状中，原告陈述的事实及理由与诉讼请求相冲突。原告的诉请为给付物业服务费及利息，而事实及理由部分写明的是施工费及取暖费。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
对有争议的原告提交的东部分局关于怡和佳苑住宅楼有关问题的会议纪要以及被告提交的东部分局证明，本院认定如下：《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百一十五条规定，单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。被告提交的东部分局证明，没有法定代表人或者主要负责人、制作人签名，不符合证据形式要件，且该证明的出具时间为2016年11月，本院对该证明的证据效力不予认定。而原告出示的会议纪要的时间为2014年3月，两份证据相互矛盾。对会议纪要，本院予以采信。
对于双方没有争议的原告阳光物业公司于2014年起向被告鑫马公司怡和佳苑小区提供了物业服务、被告未支付物业服务费用等事实，本院予以确认。
根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
鑫马公司为乌塔其怡和佳苑小区的建筑方，房屋预售总建筑面积为10万余平米，实际建筑面积为91410.08平方米。2014年3月31日上午，内蒙古自治区监狱管理局东部分局就怡和佳苑住宅楼有关问题组织召开了专门会议，会议上对收取供热费等问题进行了协调，鑫马公司王彦参加了该会议，会议未提及物业服务问题。2014年10月24日，东部分局就怡和佳苑小区房屋建筑、物业管理等问题组织召开了协调会议，会议提出应缴纳未卖出楼房的物业费，阳光物业公司陈峰、鑫马公司于录泉、史志臣参加了该会议。2014年12月5日，鑫马公司以及其招标代理机构兴安盟鑫舟工程项目管理有限责任公司向阳光物业公司发出中标通知书，约定了物业管理费收费标准为住宅0.45元/月/平方米、非住宅0.6元/月/平方米。阳光物业公司与鑫马公司之间未签订书面的前期物业服务合同。鑫马公司怡和佳苑项目部办公室位于商铺二楼1019.76平方米。鑫马公司尚未售出的建筑面积为：商铺一楼12691.00平方米、72套一楼住宅7662.47平方米、83套二楼及以上住宅7345.65平方米。阳光物业公司至今仍为怡和佳苑小区提供物业服务。
本院认为，本案的争议焦点是：一、原、被告双方之间是否存在事实上的物业管理服务合同法律关系；二、原告向被告主张的物业费缴纳标准以及利息给付的请求是否有法律依据。
对于争议焦点一，庭审中对于原告提交的东部分局关于怡和佳苑小区物业管理等问题协调会议纪要，被告未提出异议即被告认可了原告阳光物业公司已经向鑫马公司怡和佳苑小区提供物业服务的事实。因此，原、被告双方形成了事实上的物业服务关系。《物业服务管理条例》第四十一条第二款规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位缴纳。因此，被告鑫马公司应对怡和佳苑小区尚未出售的楼房物业缴纳物业服务费用。
对于争议焦点二，因原、被告双方未签订书面的前期物业服务合同，但被告于2014年12月5日向原告发出的中标通知书上对物业服务费用缴纳标准作出了约定，双方对中标通知书均无异议，应按照该中标通知书住宅0.45元/月/平方米、非住宅0.6元/月/平方米的标准执行。对原告请求住宅亦按照0.6元/月/平方米的标准收取物业服务费用的主张，因未提供相应证据予以证明，本院不予支持。
虽然中标通知书的日期为2014年12月5日，但从2014年10月的东部分局关于怡和佳苑小区物业管理等问题协调会议纪要可以看出，在此之前原告已经为被告怡和佳苑小区提供了物业服务。而原告并未参加2014年3月31日的会议说明原告在2014年3月尚未对怡和佳苑小区进行物业服务，因此对于原告要求被告自2014年3月起缴纳物业服务费用的主张，本院不予支持。从兴安盟地区新建小区物业服务企业入驻的情况以及本案的实际情况来看，被告鑫马公司应自2014年4月起向原告阳光物业公司缴纳物业服务费用较为适宜。
被告对于原告主张物业服务费用的楼房面积有异议，但并未提供相应证据予以证明，本院不予支持。
对于原告请求的物业服务费用，本院认定如下：
1、被告鑫马公司应给付原告阳光物业公司2014年度（2014年4月至2015年3月）物业服务费用：83套二楼及以上住宅7662.47平方米×0.45元×12个月=41377.00元、72套一楼住宅7345.65平方米×0.45元×12个月=39666.00元、商铺一楼12691平方米×0.6元×12个月=91375.00元、项目部办公室1019.76平方米×0.45元×12个月=5506.00元；合计177924.00元。
2、被告鑫马公司应给付原告阳光物业公司2015年度（2015年4月至2016年3月）物业服务费用：83套二楼及以上住宅7662.47平方米×0.45元×12个月=41377.00元、72套一楼住宅7345.65平方米×0.45元×12个月=39666.00元、商铺一楼12691平方米×0.6元×12个月=91375.00元、项目部办公室1019.76平方米×0.45元×12个月=5506.00元；合计177924.00元。
对于利息给付问题，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。对于原告请求被告给付利息的主张，本院予以支持。原告请求以月利率1.5%给付利率，但并未提供相应证据予以证明，应按照中国人民银行同期同类贷款利率计算予以保护。
综上，被告鑫马公司应给付原告阳光物业公司物业服务费用355848.00元并支付按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业服务管理条例》第四十一条第二款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告扎兰屯市鑫马房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告扎赉特旗阳光物业管理有限公司给付物业服务费用355848.00元（其中2014年度177924.00元、2015年度177924.00元），并支付以355848.00元为本金自2016年7月19日起至执行完毕之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；
二、驳回原告扎赉特旗阳光物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7503.00元，由原告扎赉特旗阳光物业管理有限公司负担1047.00元、被告扎兰屯市鑫马房地产开发有限责任公司负担6456.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于兴安盟中级人民法院。
审判长佟长海
审判员初文倩
人民陪审员张星辉
二〇一七年三月十日
书记员白朝力格日