吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉01民终4840号
上诉人（原审被告）：长春铁路房地产开发有限责任公司，住所地吉林省长春市宽城区站前街道办事处铁路芙蓉小区新2#-3#楼间小二楼。
法定代表人：罗杰，总经理。
委托代理人：周宇，吉林吉大律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：苏长春，男，1985年1月27日出生，满族，住吉林省长春市宽城区。
委托代理人：张兰，吉林洪田律师事务所律师。
上诉人长春铁路房地产开发有限责任公司（以下简称铁路房地产）因与被上诉人苏长春房屋买卖合同纠纷一案，不服长春市宽城区人民法院于2017年6月28日作出的（2017）吉0103民初1258号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
苏长春原审诉称：2009年7月13日，苏长春与铁路房地产签订了《商品房买卖合同》约定：苏长春购买铁路房地产开发的位于长春市宽城区鞍山路北春铁新城小区19栋1单元201室，建筑面积84.88平方米的房屋，总价款318300元。2009年7月30日，苏长春交付入住费，铁路房地产将房屋交付苏长春。《商品房买卖合同》第十五条约定：“铁路房地产应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机构备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按日赔偿买受人总房款万分之一的违约金”。2015年1月，苏长春已向法院提出要求铁路房地产协助办理房地产权属证书及2010年2月1日起至起诉之日止的违约金，双方庭下和解，铁路房地产承诺2015年12月末前协助办理房产权属证书，并支付违约金，苏长春随即撤诉。但时至今日，铁路房地产依旧没有给苏长春办理房地产权属证书，也未支付2015年1月14日至2017年3月3日的违约金24827.40元。苏长春为保护自己合法权益诉至法院,请求：1.判令铁路房地产协助办理长春市宽城区春铁新城小区19栋1单元201室（建筑面积84.88平方米）房地产权属证书；2.铁路房地产支付苏长春逾期取得上述房地产权属证书的违约金24827.40元。
铁路房地产原审辩称：1.苏长春曾于2015年1月14日就本案事实提起诉讼，双方达成和解，铁路房地产已对苏长春进行了相应的补偿，苏长春再次起诉违反了诚实信用原则。2.铁路房地产已于2008年取得了本案争议房屋的商品房销售许可证，说明铁路房地产对办理产权应当提交的相关手续是齐备的。没有办理产权的过错不在铁路房地产，而是项目的承建人长春市新星宇建筑安装有限责任公司（以下简称新星宇公司）。因实际施工人均挂靠新星宇公司，在工程竣工验收时未提交备案的内业资料，导致无法办理产权。根据相关的规定，该责任应由新星宇公司承担。
原审法院经审理后查明：2009年7月13日，苏长春与铁路房地产签订了《商品房买卖合同》，约定由铁路房地产将其开发建设的坐落于长春市宽城区鞍山路北春铁新城小区19栋1单元201室，建筑面积84.88平方米的房屋出售给苏长春，总价款318300元，同时，该合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、因政府原因未能办理产权登记备案手续，双方协商解决，如因出卖人未能提供办理产权的相关手续，按日赔偿买受人总房款万分之一的违约金”。合同签订后，苏长春按约定履行交付购房款的义务。铁路房地产虽然按约定履行了交付房屋的义务，但至今未将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关。2015年1月13日，因铁路房地产未予办理案涉房屋权属登记，苏长春诉至法院要求协助办理房屋权属登记并赔偿违约金。后铁路房地产与苏长春达成和解，苏长春撤诉。苏长春给铁路房地产出具《收条》一份，内容为：“本人苏长春今收到铁路房地产给付现金64000元。本人承诺收到该款后，除向长春市宽城区人民法院申请撤回案号为（2015）宽民初字第246号对铁路房地产的起诉以外，同时承诺2015年12月31日前不再另行起诉”。另查明，铁路房地产于2008年12月19日取得涉案房屋的商品房销（预）售许可证。
原审法院审理后认为：苏长春与铁路房地产签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，该合同有效。铁路房地产提出未能如期办理房屋权属登记的原因在于项目的承建人新星宇公司在工程竣工验收时未提交备案的内业资料，铁路房地产就其抗辩理由未提供证据予以证明，且该抗辩理由亦不属于《商品房买卖合同》中约定的政府原因，据此应认定铁路房地产违约并应当向苏长春承担违约责任。《合同法》第一百零七条规定，违约责任有继续履行、采取补救措施、赔偿损失等方式。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……”。苏长春与铁路房地产签订的《商品房买卖合同》第十五条第3项明确约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。……因出卖人未能提供办理产权的相关手续，按日赔偿买受人总房款万分之一的违约金，即对铁路房地产承担赔偿损失或给付违约金的责任方式作出了明确约定，故苏长春主张铁路房地产给付违约金有事实及法律依据，予以支持。但苏长春主张的违约天数有误，应为778天（2015年1月14日至起诉日2017年3月3日即两年零48天），违约金数额为318300元×0.0001×778天=24763.74元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、长春铁路房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起30日内协助苏长春办理位于长春市宽城区鞍山路北春铁新城小区19栋1单元201室，建筑面积84.88平方米房屋的房地产权属证书；二、长春铁路房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起10日内给付苏长春违约金24763.74元；三、驳回苏长春的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6450元，由长春铁路房地产开发有限责任公司负担。
宣判后，铁路房地产不服上诉至本院，请求：1.依法撤销（2017）吉0103民初1258号民事判决书主文第二项，改判上诉人支付违约金13591.41元。2.由被上诉人苏长春承担本案二审案件受理费。事实与理由：原审法院在苏长春支付逾期办理房屋权属证书违约金的请求上认定事实不清，判决铁路房地产承担违约责任错误。首先，案涉《商品房买卖合同》签订时间是2009年7月13日，商品房交付时间是2009年7月30日。根据合同约定在铁路房地产交付房屋后180日内应当将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，满足苏长春申请房屋产权登记的条件。而不是保证苏长春在180日内取得房屋产权证。办理房屋产权证登记属于行政行为，铁路房地产未能向房屋产权登记机关提供办理权属登记的相关资料，并非出自于铁路房地产的主观故意或者重大过失。其次，苏长春请求铁路房地产支付逾期办证违约金应当适用诉讼时效的规定。因为支付违约金属于债权，2015年1月13日苏长春曾起诉要求铁路房地产协助办理房屋产权登记并支付违约金，后双方庭下达成和解，铁路房地产支付违约金64000元，苏长春撤回起诉，并承诺2015年12月30日前不再起诉。苏长春起诉要求从2015年1月13日起支付违约金是违背诚实信用原则的表现，苏长春在收到64000元后的承诺应当视为其放弃了2015年12月30日前主张请求支付违约金的权利。即使铁路房地产暂时还不能向房屋产权登记机关提供办理房屋权属登记的相关资料，违约金行为处于持续状态，苏长春也只能从2016年1月1日起主张违约金。
苏长春二审辩称：原审判决正确，应予维持。
本院二审查明的案件事实与原审查明的案件事实相同。
另查明：1.苏长春在2015年提起诉讼要求铁路房地产支付违约金的期间为2010年2月1日至2015年1月13日，双方和解后铁路房地产支付苏长春64000元。
2.苏长春于2017年3月3日起诉，要求铁路房地产支付2015年1月14日至2017年3月3日期间的违约金。
本院认为：1.案涉《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第3项：因政府原因未能办理产权手续，双方协商解决，如因出卖人未能提供办理产权的相关手续，按日赔偿买受人总房款万分之一的违约金。”因铁路房地产至今未能进行备案登记，导致苏长春不能办理房产权属证书，其行为构成违约，依据该合同约定，应承担违约责任。铁路房地产虽主张其未能向房屋产权登记机关提供办理权属登记的相关资料系因地上房屋未及时灭籍、施工单位未及时提供施工资料，但以上情形并非协议约定或法定免责事由，故铁路房地产以此主张免除违约责任，本院不予支持。2.铁路房地产上诉主张苏长春于2015年3月30日收取现金64000元并承诺2015年12月31日前不再另行起诉，故不应支付2016年1月1日之前的违约金。但苏长春收取的64000元系双方针对苏长春上次诉讼要求铁路房地产支付2010年2月1日至2015年1月13日期间的违约金所达成的和解协议，与本次诉讼苏长春要求铁路房地产承担的2015年1月14日至2017年3月3日的违约金无关，且苏长春出具的收条只是承诺在2015年12月31日之前不再另行起诉，而未承诺放弃在此期间产生的违约金，因此铁路房地产该上诉理由不能成立，本院不予支持。3.苏长春于2017年3月3日起诉要求铁路房地产支付2015年1月14日至2017年3月3日的违约金，但根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条关于诉讼时效的规定，2015年1月14日至2015年3月2日的违约金超出诉讼时效期间，依法不应保护。苏长春以该违约行为处于持续状态为由主张其诉讼请求不超过诉讼时效，但依据案涉《商品房买卖合同》的约定，该违约金以日为计算单位，每日产生相对应的违约金，此类违约金的诉讼时效期间是从起诉之日起向前推算两年，即2015年3月4日至2017年3月3日，故苏长春此主张不能成立。铁路房地产给付苏长春的违约金数额应为23267.73元（318300元×0.0001×731天=23267.73元）。
综上，原判决认定事实清楚，但适用法律不当，应依法予以改判。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持长春市宽城区人民法院（2017）吉0103民初1258号民事判决第一项；
二、撤销长春市宽城区人民法院（2017）吉0103民初1258号民事判决第三项；
三、变更长春市宽城区人民法院（2017）吉0103民初1258号民事判决第二项为上诉人长春铁路房地产有限责任开发公司于本判决生效之日起10日内给付被上诉人苏长春违约金23267.73元；
四、驳回上诉人长春铁路房地产开发有限责任公司其他上诉请求；
五、驳回被上诉人苏长春的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费共计6530元，由上诉人长春铁路房地产开发有限责任公司负担6120元，由被上诉人苏长春负担410元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 智
代理审判员 贺银婷
代理审判员 张新华
二〇一七年九月十五日
书 记 员 王心钰