辽宁省沈阳市于洪区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0114民初5616号原告：陕西百乐实业发展有限责任公司沈阳分公司，住所地：沈阳市和平区太原南街16—2号（21—09）。负责人：李小强。委托诉讼代理人：王胜利，男，1964年10月27日生，汉族，系该公司经理，住址辽宁省新民市公主屯镇。被告：贾备战，男，1972年8月21日生，汉族，现住沈阳市于洪区。原告陕西百乐实业发展有限责任公司沈阳分公司与被告贾备战物业服务合同纠纷一案，本院依法作出（2016）辽0114民初15597号判决，贾备战上诉，案件被发回重审。重审立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陕西百乐实业发展有限责任公司沈阳分公司的委托诉讼代理人王胜利、被告贾备战到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陕西百乐实业发展有限责任公司沈阳分公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告支付2013年1月1日至2016年9月30日的物业费3714元及违约金；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实及理由：原告是为沈阳市于洪区桃源欣城小区提供物业服务的企业，被告是该小区业主，双方约定由原告提供物业管理服务，原告一直按照约定履行物业管理义务，但被告拖欠物业管理费，经原告多次催要，被告拒绝给付，特诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告辩称，对原告在本案中所主张的物业费金额及原告的诉讼主体资格均不认同。2013年1月1日至2014年6月30日期间的物业服务合同是辽宁百乐戎达实业发展有限公司签订的，与原告无关。2014年7月1日至2016年8月30日期间的物业费高层为1.1元、多层为0.9元，这是物业单方面非法涨价而来的，被告不认可。2013年和2015年的两份物业服务合同都是非法合同。园区内多处、多方面物业服务不到位。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实，本院认定如下：2011年7月1日，辽宁百乐戎达实业发展有限公司与沈阳市于洪区桃源欣城小区业主委员会签订了《【华锐*桃源欣城】物业管理服务委托合同》，明确约定了双方的权利义务，约定合同期限内，本物业内的物业管理费，前六个月按原收费标准，多层住宅由乙方按建筑面积每月每平方米0.60元向业主或物业使用人收取，小高层住宅由乙方按建筑面积每月每平方米0.80元向业主或物业使用人收取，前六个月预算物业运行处于亏本运营……在服务质量提高的前提下，得到大多数业主认可，根据小区实际运行情况，从第七个月开始甲乙双方共同协商适当提高物业服务费收费标准。委托管理期限为三年，自2011年7月1日起至2014年6月30日止。2012年12月20日，原告陕西百乐实业发展有限责任公司沈阳分公司向桃源欣城小区业主委员会发了一份《关于桃源欣城小区物业服务企业机构变更一事的函》，内容为：一、辽宁百乐戎达实业发展有限公司隶属于陕西百乐实业发展有限责任公司，我公司为了更好的规范的开拓辽宁市场，进行了资源整合，将辽宁百乐戎达实业发展有限公司更名为陕西百乐实业发展有限责任公司沈阳分公司……四、陕西百乐实业发展有限责任公司沈阳分公司已经在沈阳市房产局物业处备案，由于原公司名称要进行注销，为了顺利完成与桃源欣城小区的原物业服务事宜，特提请业主委员会将物业服务合同进行重新修订。2013年1月1日，原告陕西百乐实业发展有限责任公司沈阳分公司与沈阳市于洪区桃源欣城小区业主委员会签订了《【华锐*桃源欣城】物业管理服务委托合同》，明确约定了双方的权利义务，约定合同期内，本物业内的物业管理费，多层住宅由乙方按建筑面积每月每平方米0.90元向业主或物业使用人收取，小高层住宅由乙方按建筑面积每月每平方米0.90元向业主或物业使用人收取，电梯费按建筑面积每月每平方米0.2元向业主或物业使用人收取。委托管理期限为二年，自2013年1月1日起至2014年12月31日止。2015年4月18日，原告陕西百乐实业发展有限责任公司沈阳分公司与沈阳市于洪区桃源欣城小区业主委员会签订了《【华锐*桃源欣城】物业管理服务委托合同》，明确约定了双方的权利义务，约定合同期内，本物业内的物业管理费，多层住宅由乙方按建筑面积每月每平方米0.90元向业主或物业使用人收取，小高层住宅由乙方按建筑面积每月每平方米0.90元向业主或物业使用人收取，电梯费按建筑面积每月每平方米0.2元向业主或物业使用人收取。委托管理期限为三年，自2015年1月1日起至2017年12月31日止。另查明，原告陕西百乐实业发展有限责任公司沈阳分公司是具有合法经营和收费资质的物业管理企业。辽宁百乐戎达实业发展有限公司与陕西百乐实业发展有限责任公司是两家分别注册成立的企业法人单位，法定代表人均为顾维龙。陕西百乐实业发展有限责任公司沈阳分公司为陕西百乐实业发展有限责任公司在沈阳注册成立的非企业法人分支机构，现负责人为李小强。截止本案庭审终结时，辽宁百乐戎达实业发展有限公司、陕西百乐实业发展有限责任公司及陕西百乐实业发展有限责任公司沈阳分公司均未注销。再查明，2016年，沈阳市于洪区桃源欣城小区业主王伟以沈阳市于洪区桃源欣城小区业主委员会、陕西百乐实业发展有限责任公司沈阳分公司为被告向本院提起诉讼，要求对2015年4月18日沈阳市于洪区桃源欣城小区业主委员会与陕西百乐实业发展有限责任公司沈阳分公司之间签订物业服务合同的决定予以撤销，还业主知情权、参与权、选择权。本院作出（2016）辽0114民初3161号民事判决，判决撤销被告沈阳市于洪区桃源欣城小区业主委员会作出的“与陕西百乐实业发展有限责任公司沈阳分公司续签物业服务合同”的决定。宣判后，陕西百乐实业发展有限责任公司沈阳分公司对该判决不服，提起上诉。沈阳市中级人民法院发回重审。2017年7月28日，本院作出（2017）辽0114民初1194号民事判决，判决驳回原告的诉讼请求。宣判后，王伟不服，提出上诉。2017年10月25日，沈阳市中级人民法院作出（2017）辽01民终9476号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。被告居住的小区系由原告陕西百乐实业发展有限责任公司沈阳分公司负责物业管理服务。被告拖欠2013年1月1日至2016年9月30日期间的物业费3714元。本院认为，依法成立的合同受法律保护。2011年7月1日，辽宁百乐戎达实业发展有限公司与沈阳市于洪区桃源欣城小区业主委员会签订的《【华锐*桃源欣城】物业管理服务委托合同》及2013年1月1日，原告陕西百乐实业发展有限责任公司沈阳分公司与沈阳市于洪区桃源欣城小区业主委员会签订的《【华锐*桃源欣城】物业管理服务委托合同》、2015年陕西百乐实业发展有限责任公司沈阳分公司与沈阳市于洪区桃源欣城小区业主委员会签订的《【华锐*桃源欣城】物业管理服务委托合同》均系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，是合法有效的。2013年至今，原告一直在园区进行物业服务，被告也在事实上接受了该服务。原告与被告形成了物业服务合同关系。作为物业公司，原告履行了服务义务即有权收取业主相应费用；作为业主，被告享受了原告提供的服务即应履行交纳相应费用的义务。关于原告提出的要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于被告提出的物业服务存在的问题，因其提供的证据不足以证明其主张，不予支持。关于被告提出的原告的诉讼请求超过诉讼时效的主张，考虑到物业公司作为债权人对于业主拖欠物业费的行为大都采取每年张贴催费通知的习惯做法，本院对于原告提出的其一直在行使权利的事实予以认定，构成了诉讼时效的中断，故对被告的该项主张，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贾备战于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陕西百乐实业发展有限责任公司沈阳分公司交纳其拖欠的2013年1月1日至2016年9月30日的物业费3714元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告贾备战承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  郑柏松审 判 员  杨 宁人民陪审员  杨爱妮二〇一七年十二月十日书 记 员  程 敏