北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0102民初22049号
原告张建，男，1979年11月10日出生，北京城建设计发展集团股份有限公司工程师，住北京市大兴区。
委托代理人李晶晶，北京市东卫律师事务所律师。
委托代理人王丽春（之妻），女，1978年4月8日出生，满族，中国运载火箭技术研究院职工，住北京市大兴区。
被告刘小星，男，1943年9月5日出生，退休干部，住北京市东城区。
委托代理人宋建萍，北京市百瑞律师事务所律师。
第三人北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。
法定代表人左晖，董事长。
委托代理人闫松松，男，1987年9月8日出生，该公司员工，住员工宿舍。
原告张建诉被告刘小星、北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员高磊独任审判，公开开庭进行了审理。原告张建及其委托代理人李晶晶、王丽春，被告刘小星的委托代理人宋建萍，被告链家公司的委托代理人闫松松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张建诉称，位于北京市西城区二七剧场路xx号院xx层xx门xx号房屋（以下简称涉案房屋）系杜鹃和魁瑞默科特所有。2015年11月8日，在链家公司的居间服务下，刘小星代杜鹃和魁瑞默科特与张建就涉案房屋签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。合同约定张建购买杜鹃和魁瑞默科特所有的涉案房屋，合同总价款为488万元。张建于合同签订当日支付刘小星定金5万元，并于2015年11月12日支付链家公司服务费128380元。合同签订后，刘小星一直以杜鹃和魁瑞默科特在国外委托手续需要公证并进行使领馆认证为由，不配合办理网签及面签手续。2016年3月9日链家公司接到杜鹃通知，声明其和魁瑞默科特并未书面授权刘小星出售涉案房屋，也不对张建与刘小星已签订的合同进行追认，明确表示不再履行该合同并要求解除该合同。2016年4月11日，链家公司将128380元服务费退还给张建，刘小星将5万元定金退还给张建。刘小星代理杜鹃和魁瑞默科特出售涉案房屋的行为没有得到杜鹃和魁瑞默科特的追认，导致涉案房屋的买卖合同与补充协议无法履行。由于刘小星的行为致使张建错过买房的时机，在签订合同后涉案房屋价格已经上涨，房屋差价等损失应由刘小星承担。链家公司作为房屋中介机构对于房屋权属状况等订约相关事项及当事人的订约能力负有积极审查并局势报告的义务。链家公司未充分审查授权委托书权限的情况下，即指导刘小星于张建签订房屋买卖合同，并最终导致买卖合同无法履行，链家公司违反忠实居间义务，严重侵害张建利益应当对房屋差价等损失承担连带责任。虽然在事后刘小星与链家公司已将各自收到的定金及居间服务费退还给张建，但刘小星于链家公司仍应向张建支付相应的借款利息。现原告诉至法院请求判令：1、刘小星与北京链家房地产经纪有限公司连带赔偿张建房屋差价损失暂定50万元（以实际评估差价为准）。2、刘小星支付张建5万元定金的利息损失936元（利息计算时间的利息损失自2015年11月8日至2016年4月11日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。3、北京链家房地产经纪有限公司支付张建128380元服务费的利息损失2342元（利息计算时间自2015年11月12日至2016年4月11日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。4、本案诉讼费、评估费由二被告承担。
被告刘小星辩称，涉案合同履行过程中遵循了信用原则，我方如实告知了原告我方欠缺代理权的情况，并不存在恶意。看房当天我就告知原告没有代理权的情况，但原告对交易很满意，当天就要求签署合同。原告希望在合同签署后我方能获得授权，但是我方一直没有获得授权。杜鹃在2016年2月26日明确告知链家公司无法获得房屋共有人的授权。当时提出定金返还，但是原告拒绝提供账号导致无法退还定金。原告即便有损失，数额也应当按存款利率进行计算。故我方不同意原告的诉讼请求。
被告链家公司辩称，本案是房屋买卖纠纷，如要求我方承担责任应另行起诉。签约时我方向原告如实告知了刘小星暂时没有经过公证的授权，有口头授权。签约时双方都在，刘小星说打电话确认授权情况，与谁打电话不清楚，还有另一个共有权人是否同意不清楚。原告相信了被告刘小星的陈述而签署了合同。在2016年3月9日收到杜鹃发来的邮件说房屋授权没有拿到，10日转发给原告。原告交纳的购房款以及居间服务费已经全部退还给原告。原告主张的利息损失于法无据，差价损失与我方无关，我方不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，北京市西城区二七剧场路13号院6层3门10号房屋产权系案外人魁瑞默科特、杜鹃按份共有，魁瑞默科特占四分之三份额，杜鹃占四分之一份额。
2015年11月8日，在被告链家公司的居间服务下，被告刘小星代杜鹃、魁瑞默科特二人与张建就涉案房屋签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。约定张建购买杜鹃和魁瑞默科特所有的涉案房屋，合同总价款为488万元。张建于合同签订当日支付刘小星定金5万元，并于2015年11月12日支付链家公司居间服务费128380元。2016年4月11日被告刘小星将5万元定金退还给张建，被告链家公司将居间服务费128380元退还给张建。
关于二被告向原告退还定金及居间服务费的原因，原告主张被告在签约时未获得杜鹃及魁瑞默科特的出卖房屋的授权，且2016年3月9日链家公司接到杜鹃通知，声明其和魁瑞默科特并未书面授权刘小星出售涉案房屋，也不对张建与刘小星已签订的合同进行追认，明确表示不再履行该合同并要求解除该合同。被告刘小星对原告所述表示认可，同时主张被告曾为杜鹃及魁瑞默科特代办过继承手续，但双方签约时被告并没有杜鹃及魁瑞默科特代理卖房的手续，后未获得追认。被告链家公司对原告所述表示认可，同时主张签约曾明确向原告告知过被告刘小星没有获得出卖房屋的公证授权手续，应是效力待定。后与于2016年3月9日收到杜鹃发来的邮件说房屋授权没有拿到，并于2016年3月10日将该信息转发给原告。故合同无法履行。
另查，经向被告刘小星询问案外人魁瑞默科特、杜鹃的身份信息,被告称其无法提供该二人的身份信息以及下落。
关于损失问题，原告在本案审理中申请对涉案房屋诉讼中的价值进行鉴定，被告亦申请对涉案房屋2016年3月9日的价值进行鉴定。经北京市高级人民法院摇号，北京圣元房地产评估咨询有限公司作出二份《房地产估价报告》，确定涉案房屋2016年3月9日的估价结果为621.48万元,2017年3月29日（现场勘察日）的估价结果为862.45万元。原告负担17000元鉴定费，被告刘小星负担13000元鉴定费。原、被告虽对于该二份《房地产估价报告》结果存有异议，但真实性没有异议。
上述事实有双方当事人陈述、《北京市房屋存量买卖合同》及《补充协议》、《房地产估价报告》等证据材料在案作证。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。本案二被告均自认被告刘小星在签订房屋买卖合同时没有获得产权人的授权且事后未获得产权人追认，该自认系对二被告不利的事实且与原告所述一致，故被告刘小星的行为系无权代理，该行为导致买卖合同无效，应当赔偿原告相应的信赖利益的损失，且该损失以不超过合同履行利益为限。关于合同履行利益损失结果，本院认为应当根据原告收到被告退回的居间服务费、定金的时间（2014年4月11日）作为节点计算房屋差价损失为宜，原、被告所主张的计算时点均有失偏颇，考虑到原告仅支付5万元定金、且原告在签订合同时亦未尽到相应的审查义务，本院根据鉴定结论的内容以及双方的责任比例，秉持公平原则、诚信原则确定原告的损失数额。关于鉴定费的负担问题，根据本案的具体情况，本院认定双方各自承担其所交纳的鉴定费数额并无不妥。关于被告链家公司的责任问题，与本案并非同一法律关系，如原告坚持认为链家公司存在违约或侵权行为，应另行主张权利。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：
一、自本判决生效之日起七日内，被告刘小星赔偿原告张建经济损失七十万元。
二、驳回原告张建的其他诉讼请求。
案件受理费四千四百一十六元，由原告被告负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内，未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 高磊
二〇一七年五月三十一日
书记员 王溪
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