河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫03民终649号
上诉人（原审被告）：河南润升房地产开发有限公司，住所地：河南省洛阳市高新区。
法定代表人：吴运久，该公司董事长。
委托代理人：符金龙，该公司法律顾问。特别授权。
被上诉人（原审原告）：李雷波，男，1982年11月8日出生，汉族。
委托代理人：刘广全，河南金义丹律师事务所律师。特别授权。
委托代理人：李苗忠，河南金义丹律师事务所律师。特别授权。
上诉人河南润升房地产开发有限公司（以下简称润升房地产公司）与被上诉人李雷波商品房买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳高新技术产业开发区人民法院（2014）洛开民初字第214号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人润升房地产公司委托代理人符金龙，被上诉人李雷波及其委托代理人刘广全到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2009年9月22日润升房地产公司与案外人马蕊签订了一份编号为YS0042935《商品房预售合同》，润升房地产公司将位于洛阳市涧西区周山路润泽苑小区1号楼1单元11层4号房屋售予案外人马蕊，并于同日办理了商品房预售登记，将该房产登记在案外人马蕊名下。2012年6月4日，润升房地产公司又与李雷波签订了一份《售房协议》，约定：润升房地产公司将上述同一幢房屋售于李雷波，售价为700000元；付款方式为以丰李工业园工程款650000元冲抵房款，不足部分50000元在以润泽苑1号楼工程结算款扣除。合同同时还约定：润升房地产公司同意在本协议签订1年之后（即2013年10月）为李雷波办理房产证。届时如润升房地产公司不能办理房产证，则从签订本协议之日起按700000元月息三分支付给李雷波。2012年6月5日，润升房地产公司出具证明显示李雷波所购车位1个，价款50000元，从润泽苑1号楼工程款抵扣。2012年6月6日李雷波与润升房地产公司又签订了一份《润泽苑车位购买协议》，约定润升房地产公司向李雷波提供位于润泽苑小区地下车库停车位A区50号车位1个，由李雷波购买其使用权，润升房地产公司不负责办理产权手续。上述合同签订后，润升房地产公司将房屋及车位交付李雷波使用，李雷波对该房屋进行了装修并居住至今。2014年润升房地产公司与案外人马蕊因商品房预售合同纠纷一案到洛阳仲裁委员会申请仲裁，2014年6月20日，洛阳仲裁委员会依法裁决解除了润升房地产公司与案外人马蕊签订的《商品房预售合同》。2014年8月12日，润升房地产公司注销了房屋预售登记，本案争议房产的权利人重新登记在润升房地产公司名下。2014年10月12日河南远志房地产评估有限公司作出《房地产估价报告》，认为本案争议房屋包括装修在内升值部分价值为263488元。另查明，洛阳市丰李建筑工程有限公司作为债权人对润升房地产公司将房产售予李雷波，并以此冲抵工程款无异议。
原审法院认为：李雷波与润升房地产公司签订的《售房协议》对其所售商品房的具体位置、面积、价款等主要内容均进行了约定，润升房地产公司亦通过债权转让的方式取得了购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。李雷波与润升房地产公司签订的商品房买卖合同是双方真实意思的表示，合法有效，对双方均有约束力。润升房地产公司虽然先于李雷波将本案争议房产售予案外人，致使李雷波不能及时办理房产证，但李雷波已实际取得该房屋，并占有使用至今，且在李雷波起诉后，润升房地产公司已采取积极的措施，使该房屋具备了办理房产证的条件，为维护市场交易的稳定，李雷波要求解除商品房买卖合同的主张，理由不充分，该院不予支持。但润升房地产公司没有在合同约定的期限内为李雷波办理房产证，实属违约，应承担合同约定的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，合同约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。鉴于润升房地产公司已当庭请求降低违约金计算标准，并自愿以人民银行同期贷款利率的四倍支付违约金，该院予以确认。润升房地产公司应以购房款700000元为基数自2013年11月1日起向李雷波支付违约金至实际办理完房产手续之日止。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，经合议庭评议，判决：一、河南润升房地产开发有限公司应向李雷波支付违约金，以购房款700000元为基数，按人民银行同期贷款利率的四倍自2013年11月11日起计算至实际履行完办理房产证义务之日止。二、以上给付内容限判决生效后十日内履行完毕。三、驳回李雷波的其他诉讼请求。如果河南润升房地产公司未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25780元，由李雷波承担15780元，河南润升房地产开发有限公司承担10000元。
宣判后，润升房地产公司不服一审判决，向本院提起上诉称：
润升房地产公司与李雷波签订《售房协议》，一审法院认定合法有效，但在支持违约金时间问题上，一审判决有错误。一审判决：“被告润升房地产公司应向原告李雷波支付违约金，以购房款700000元为基数，按人民银行同期贷款利率的四倍自2013年11月11日起计算至实际履行完办理房产证义务之日止。”该条的判决将造成润升房地产公司不可预期的重大损失。第一，在双方签订《售房协议》时，李雷波知道该房已经抵押，并预留1年之后办理房产证等手续；第二，此案涉及房屋抵押贷款事项，润升房地产公司均已还清，只是登记在案外人马蕊名下，长期无法联系到马蕊，造成无法办理解押手续；第三，润升房地产公司积极通过法律途径，于2014年6月20日，由洛阳仲裁委员会依法作出裁决，解除与案外人马蕊签订的《商品房预售合同》；第四，从2014年7月份开始，润升房地产公司数次电话联系李雷波，要求其办理房产手续，要求与李雷波签订正式的《商品房预售合同》，并且于2014年8月14日，以特快专递邮寄方式，再次通知李雷波办理，但李雷波均置之不理，李雷波如果不予配合，不提供办证资料及办证费用，润升房地产公司永远也办不成李雷波的房产证，因而，办不成房产证的责任不应由润升房地产公司承担。初步计算，若按一审判决收到日期计算，违约金已近20多万元，若李雷波长期不来办理手续，则违约金不可预知性必然加大，润升房地产公司损失也必然不断攀升。因此，润升房地产公司请求上级法院确定双方配合办证的时间节点，双方配合办出房产证，只有在润升房地产公司不配合或不具备办证条件的情况下，润升房地产公司自愿承担违约金。润升房地产公司认为，2014年7月份，以润升房地产公司的通知为时间节点，公平、合理、合法。李雷波房屋在一审中经评估所评估已经升值263488元，若加违约金已经获利巨大。综上所述：1、请求上级人民法院依法改判，并重新确定润升房地产公司支付违约金的时间节点；2、本案上诉费由李雷波承担。
李雷波答辩称：1、李雷波与润升房地产公司签订的是售房协议，合同约定的内容是双方真实意思表示，润升房地产公司收到李雷波巨额购房款后，能预见到违约的法律后果。润升房地产公司违约怠于履行合同义务，导致李雷波无法取得房屋权属证书，不能将房屋抵押贷款或出售变现，导致李雷波背负巨额债务利息。双方约定的违约金是李雷波的实际损失数额，不存在违约金明显偏高的事实。润升房地产公司一审请求降低违约金计算标准系对契约精神的违背，李雷波因无法支付巨额上诉费用未对违约金的计算标准问题提起上诉。润升房地产公司一审自愿以人民银行同期贷款利率四倍支付违约金，现润升房地产公司又对该违约金计算标准提出异议，属于再三违背诚实信用原则。2、润升房地产公司隐瞒重要事实私自将已经出售给他人的房屋再次抵账出售给李雷波。润升房地产公司违法后不积极采取补救措施，怠于履行房产过户手续，却将责任推向李雷波。润升房地产公司约定为李雷波办理房产过户手续的时间是2013年10月份。然而李雷波一审起诉时（2014年3月4日）房产仍登记在马蕊名下，李雷波无奈诉至一审法院，润升房地产公司在一审审理期间（2014年6月20日）为了应付一审诉讼才开始办理从马蕊名下将诉争房屋注销预售登记手续。润升房地产公司若有心给李雷波办理房屋过户登记手续，完全可以通过多种途径通知到李雷波，毕竟双方在高新区法院为此事正在漫长的审理期间。李雷波截止今日也未收到润升房地产公司愿意为李雷波办理房产过户手续的任何诚意，李雷波仅看到润升房地产公司通过漫长的一审程序和二审上诉程序拖延履行润升房地产公司办理过户手续的义务。润升房地产公司这种利用诉讼程序恶意拖延合同履行义务的行为造成的损失必须由润升房地产公司承担。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确。润升房地产公司的上诉请求毫无事实根据和法律依据，请求贵院依法驳回润升房地产公司的上诉请求，维持一审判决。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：李雷波与润升房地产公司签订的《售房协议》，对其所售商品房的具体位置、面积、价款等主要内容均进行了约定，润升房地产公司亦通过债权转让的方式取得了购房款，该协议是双方真实意思的表示，合法有效，对双方均有约束力。润升房地产公司没有在合同约定的期限内为李雷波办理房产证，属违约行为，依法应承担相应的违约责任。润升房地产公司原审庭审期间自愿按照中国人民银行同期贷款利率的四倍标准支付违约金，原审法院予以确认符合相关法律规定，并无不当，本院予以维持。润升房地产公司上诉称已数次通知李雷波要求其办理房产手续，是李雷波不予配合致使无法办证，对此润升房地产公司未能提供充分证据予以证明，润升房地产公司的上诉理由证据不足，本院不予支持。原审判决对违约金的的起算时间存在笔误，本院予以纠正。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持河南省洛阳高新技术产业开发区人民法院（2014）洛开民初字第214号民事判决第二、三项；
二、变更河南省洛阳高新技术产业开发区人民法院（2014）洛开民初字第214号民事判决第一项为：河南润升房地产开发有限公司应向李雷波支付违约金，以购房款700000元为基数，按人民银行同期贷款利率的四倍自2013年11月1日起计算至实际履行完办理房产证义务之日止。
一审案件受理费维持；二审案件受理费4108元，由河南润升房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 王鑫杰
审判员 邢 蕾
审判员 赵淑婷
二〇一六年六月二十日
书记员 陈琦洋