福建省福州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0102民初8755号
原告：张预，男，汉族，1961年6月25日出生，住福建省福州市鼓楼区。
被告：吴程，男，汉族，1986年9月19日出生，住福建省福州市鼓楼区。
委托诉讼代理人：唐建景、张家烜，福建闽君律师事务所律师。
原告张预与被告吴程房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告张预及被告吴程之诉讼委托代理人唐建景、张家烜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张预向本院提出诉讼请求：依法判令被告偿还租金本息104384元（利息暂计至2016年11月底直至还清之日止），物业水电费8550元和维修费25000元，三项合计137934元，并由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2011年7月31日，原告和案外人廖经纬签订《租赁合同》，原告将名下百华大厦第11层02部分出租给廖经纬，租期三年，自2011年7月31日至2014年7月30日止，租赁场所实际由“福州欣创三联投资咨询有限公司”（下称欣创三联公司）使用，租金按年增10%，都是被告支付租金。2014年7月31日租期满后，被告要求展期，租金每月23300元，房屋仍由欣创三联公司使用。到了2014年11月14日，被告称11月份公司资金紧张，请求延到12月10日之前支付租金，因此被告还特地出具《担保书》，约定逾期租金利息按2%计。2014年11月23日，原、被告签订补充协议，约定展期二年，租金不涨，都是每月23300元。但到11月29日，被告毁约，在事先未通知情况下，突然搬走五台大空调和全部家具等物，被告被物业拦下，因原告正好在广州，被告电话中称电脑空调送去维修，因此还写了份责任书给物业，原告信以为真。几天后，原告回来发现门开着，被告没有依照约定办理房屋移交手续，后来原告各项维修费达25000元。2015年12月8日，原告分别给被告和案外人廖经纬发函，廖经纬签收但不理；被告拒收，但不管。
吴程辩称，一、被告作为本案被告主体不适格，应驳回原告的起诉。2011年7月31日，廖经纬受欣创三联公司发起人刘允才委托与原告签订租赁合同，租赁场所用于欣创三联公司经营使用。2012年2月7日，公司正式成立，由廖经纬担任行政管理，被告担任财务管理。2014年7月30日租赁期限届满，公司明确不再承租，原告同意被告继续使用至搬离之日，但租金以每月23300元计付。2014年9月公司通知原告于2014年11月份办理房屋交接手续，但原告要求公司将空调以购买价的30%转让给其，公司无奈委托被告与原告签订补充协议。2014年11月29日公司搬离租赁房屋，2015年被告从欣创三联公司离职。被告的行为系代表公司，其相关权利义务应当由公司承担。二、原告诉请金额缺乏事实和法律依据。1.担保书系原告为本案需要自行制作的，属伪造证据；即使是真实的，依据担保书内容，原告诉请被告承担保证责任已超过6个月保证期，依法被告不承担保证责任，对于原告该项诉请应予驳回；2.原告诉请的物业费和维修费用亦缺乏事实和法律依据，欣创三联公司于2014年12月份前就已经全部搬离，并未使用物业及产生水电费，根据原告提供的票据，该费用系公司搬离后产生的，与被告无关，且根据票据可知，原告房屋在公司搬离后有人使用，并未给原告造成损失；3.根据租赁合同约定，合同签订后，通过被告账户向原告支付押金30000元，扣除公司所欠11月份租金23300元，原告尚欠6700元应予退还。综上，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应予以全部驳回。
经审理查明，2011年7月31日，原告将位于福州市鼓楼区部分房屋出租给案外人廖经纬，双方签订有《租赁合同》，约定租赁期限至2014年7月30日止。案涉租赁房屋实际由欣创三联公司使用，租金每月从被告的银行账户向原告支付。
2014年8月份至10月份的租金，被告按每月23300元向原告交纳。2014年11月14日，被告在一份担保书上签名，该担保书中载明：“因本公司资金暂时紧张，2014年11月份租金23300元保证于12月10日之前一定支付，利息每月2%计收，其余事宜依原合同，退租应提前2个月书面通知”。2014年11月23日，原、被告签订一份协议，该协议中约定：一、原合同自动展期2年，从2014年7月31日至2016年7月30日月租金为23300元；二、被告应当认真使用并负责承租房产的一切保养与维修等所有事宜；三、被告若提前退租应当提前2个月以书面形式通知原告，否则，应当补足3个月租金，原告若提前收回也应当提前3个月以书面形式通知被告，否则应当退还3个月租金；四、其他条款仍以原租赁合同为准。后欣创三联公司于2014年11月29日搬离租赁场所。搬离时，被告向案涉租赁房屋所在东百集团物业公司留字条确认：其是租赁百华大厦11层02部分三联公司的员工，后果由吴程负责。
另查，原告向东百物业管理有限公司交纳了2014年12月1日至2015年3月31日的物业费6840元、水费3420元。
本院认为，依法成立的合同，当事人均应依约履行。本案原告与案外人于2011年签订的房屋租赁合同合法有效，在合同已履行期限届满后，被告自愿承继上述合同的权利义务继续履行，并与原告订立了补充协议，其行为不违反国家法律法规禁止性规定，亦合法有效。现被告违背其与原告的合同约定，擅自解除合同，应依约支付3个月的租金损失69900元；同时，被告作为承租人，其为拖欠的2014年11月份租金所出具的“担保书”，其实质应为还款承诺，现被告未按承诺及时还清拖欠租金，应按约定月利率2%承担逾期支付的利息；被告对于该“担保书”的辩称意见缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。由于被告事实上于2014年11月29日已搬离租赁房屋，之后产生的物业水电费并非其使用，原告主张其承担2014年12月1日至2015年2月29日期间的物业水电费缺乏事实和法律依据；同时，原告提交的装修协议真实性不能认定，仅凭协议亦不能证实其确为维修而支出25000元，故对于上述诉请本院均不予支持。欣创三联公司虽为租赁房屋实际使用人，但并不必然为合同相对方，被告无证据表明其系欣创三联公司的代理人，故对于被告要求由欣创三联公司加入诉讼并承担责任的辩称意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：
一、被告吴程于本判决生效之日起十日内支付原告张预2014年11月份的租金23300元及利息（按月利率2%，从2014年12月10日计至款项付清之日止）；
二、被告吴程于本判决生效之日起十日内支付原告张预三个月租金损失69900元；
三、驳回原告张预的其他诉讼请求。
如承担付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3058元，适用简易程序减半收取1529元，由原告张预负担509元，由被告吴程负担1020元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审判员 林 航
二〇一七年四月十一日
书记员 孙兰兰
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”