广东省中山市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中二法古民一初字第657号
原告：中山市德润物流有限公司，住所地中山市横栏镇。
法定代表人：许惠文，该公司经理。
委托代理人：傅秋真、卢雅，广东卓正律师事务所律师、实习律师。
被告：王晓杰，女，1964年5月出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市阿城区，
委托代理人：曾兴风、吴婷婷，广东国融律师事务所律师、律师助理。
原告中山市德润物流有限公司（以下简称德润公司）诉被告王晓杰房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告德润公司的委托代理人傅秋真，被告王晓杰的委托代理人曾兴风到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2010年，中山市胜球物流有限公司（现更名为德润公司）、中山市胜球灯饰集团有限公司与中山古镇金鹰货运部（负责人王晓杰）、中山市古镇顺达托运部签订第一份《胜球物流园租赁合同书》；2011年，中山市胜球物流有限公司与王晓明（代理人王晓杰）、苏恩祥签订第二份《胜球物流园租赁合同书》，两份合同均对租金、租金支付时间、支付方式以及租赁物交付等内容进行了相同的约定；第二份合同签订后，原告按合同约定于2011年3月1日向被告交付租赁物。但被告自接收使用租赁物起，从未向原告支付租金等任何费用。被告拖欠2011年5月1日至2011年12月31日的租金及房屋占用使用费已达10245080元（具体计算方式详见2011年度租金及房屋占用使用费计算表）。原告多次向被告催讨，被告均拒绝支付。请求判令：被告向原告支付租金及房屋占用使用费10245080元及利息（自起诉之日起至清偿之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。
原告对其陈述的事实，提供以下证据：
一、2010年签订的《胜球物流园租赁合同书》简称合同一，证明2010年，原告德润物流公司、胜球灯饰集团公司与古镇金鹰托运部、顺达托运部签订合同，就建筑租赁物的租赁事项进行了约定；
二、2011年签订的《胜球物流园租赁合同书》简称合同二，证明2011年，原告与王晓明（代理王晓杰）、苏恩祥签订合同，该合同对合同一作出了部分调整和变更；
三、（2013）中二法古民一初字第161号民事判决书，证明被告王晓杰系合同的实际承租人；
四、关于德鹰物流园情况说明，证明2011年3月22日，被告王晓杰向原告德润物流公司发出的说明中明确显示德鹰物流园系合同一、合同二中的胜球物流园；该函件是被告发给原告股东的函件，函件第二页最后一行“如果没有确切的日期，现有的租户也会要求我们退租”，证明被告已经成功招商入驻，并且被告已经收取租金，第三页第六行“也无法向已进入的客户解释，入驻的人心不稳，没入驻的不敢入驻”，这也证明被告已经招商成功，并且被告的商户已经入驻；
五、被告招商商户的建议书，证明建议书第一句已经写明是入驻物流园的企业，证明被告招商的商户已经入驻物流园，即入驻了涉案租赁物；被告王晓杰成功招商并引进多家企业入驻德鹰物流园即胜球物流园；
六、致胜球物流有限公司的一封信，证明截至2011年6月10日，众多企业入驻胜球物流园，被告王晓杰作为租赁建筑物的实际承租人，已经接收租赁建筑物，并成功招商，引进众多客户入驻物流园内；证明被告招商的商户已经入驻物流园；
七、催款通知书，证明自被告王晓杰接收原告交付的租赁建筑物以来，被告从未向德润物流公司支付租金，处于长期拖欠租金状态，2011年5月22日，原告依照合同约定向其发出催款通知书；
八、2011年胜球物流园费用明细表，证明被告王晓杰接收租赁建筑物后，进驻物流园区，并招聘了保洁人、保安人员进行清洁、安保工作。被告在161号案件中提交的证据，证明被告从2011年3月开始支付保安、清洁及其他工作人员工资，从侧面证明被告已经入驻物流园；该证据最后一页证明被告对涉案租赁物进行间墙装修，侧面证明被告已经入驻物流园；
九、（2015）中中法民一终字第196号判决书，证明双方租赁合同法院判决解除，合同解除后，被告王晓杰的损失已经得到赔偿；
十、被告《致横栏镇政府的信》，证明原告已经向被告王晓杰交付租赁物业，被告接收租赁物业进行运营管理；信的第二页倒数第四行“于2011年5月基本完成园区招商”，侧面证明被告已经入驻物流园，第三页表格写到“2011年6月18日，胜球公司干扰我们对物流园区的管理，阻止车辆的正常出入，驱赶我方园区管理员工”，这就证明被告已经在管理物流园，被告的员工控制了物流园的管理，被告的员工入驻了物流园。信中写到“6月27日威胁业主及我方人员并断水断电”，也证明被告实际上接管了物流园，同时证明被告及其招商的商户在正常经营；信的第四页写到“扬言要求我方管理人员离开”，证明被告管理人员已经入驻；
十一、律师函，证明2012年原告与被告之间就租赁合同纠纷有函件往来。
被告辩称：一、原告尚未向被告交付涉案租赁物，无权主张租赁物租金及占用费，根据原告与被告在（2013）中二法古民一初字第161号民事判决书，原告在该案中陈述涉案租赁物在2011年11月21日才通过竣工验收，原告何以2011年3月交付租赁物，根据（2015）中中法民一终字第196号民事判决书第20页第二段已经认定原告没有在2011年3月交付租赁物，租赁合同最终未能履行，足以认定原告在2011年3月1日并未如期交付租赁物；根据（2013）中二法古民一初字第161号民事判决书查明的情况，被告分别在2011年3月22日、2011年5月24日及2011年7月2日通过向原告股东区成标及向横栏镇政府要求交付租赁物的情况，从而证实原告没有交付租赁物，原告没有证据证实已经交付了租赁物，对于合同是否履行应由原告承担举证责任；二、2011版租赁合同书在2011年5月28日已经解除，原告主张2011年5月29日起的租金没有法律依据；三、根据民法通则第135条、第136条第三项规定，本案的诉求均超过诉讼时效。
被告为其辩解向本院提交证据有：
一、（2015）中中法民一终字第196号民事判决书，证明原告未能在2011年3月1日前依约定交付租赁物及认定2011年版胜球物流园租赁合同书最终未能履行，证实原告没有交付租赁物，被告也没有使用租赁物；
二、解除合同通知书，
三、图片，证据二、三证明2011年6月9日出具的接管物流园的通知书，被告已经于2011年5月28日解除2011年版胜球物流园租赁合同书；图片与原告证据10（84页表格第2行显示原告打出横幅标语）相对应；
四、原告与广州万隆华江物流有限公司中山分公司签订的《租赁协议》，证明原告已经在2011年7月1日开始出租涉案租赁物，原告所称交付并租给被告并非事实；
五、原告与开明货运部签订的《租赁协议》，证明原告已经在2011年7月1日开始出租涉案租赁物，原告所称交付并租给被告并非事实；
六、原告向开明货运部出具的收取租金的《收据》，证明原告已经在2011年7月1日开始出租涉案租赁物，原告所称交付并租给被告并非事实；
七、原告与荀细文签订的《租赁协议》、荀细文身份证复印件；
八、原告向荀细文出具的收取租金及管理费的《收据》及中山市湘川托运部出具的《说明》，证据七、八证明原告已经在2011年5月15日将涉案租赁物出租，原告所称交付并租给被告并非事实；
九、广州万隆华江物流有限公司中山横栏德润分公司工商登记资料，证明原告在2011年12月31日之前早已将胜球物流园出租，其无权主张至2011年12月31日的租金或占用使用费。广州万隆华江物流有限公司与我方提交的证据四相互对应，结合证据四，证明在2011年7月1日前原告已经实际控制物流园，并将胜球物流园出租，且物流园虽然很大，但因为原、被告一直存在矛盾，虽然被告提供的是原告出租部门卡位的租赁协议，但物流园不可能是由原、被告经营，所以足以证实原告已经将物流园出租并占有，也证明被告没有占有物流园；
十、2012年7月13日律师函邮件底单及拒收底单，证明原告提交的证据十一主张的原、被告就本案进行过协商，这明显是不成立的；
十一、（2013）中二法古民一初字第161号关于按照合同及时交付物流园给原告（王晓杰）的说明，证明1、原告陈述的交付时间前后矛盾；2、原告在该份说明中主张2011年2月交付没有得到法院采信，法院最终认定原告没有依约在2011年3月1日交付；3、按原告自己的主张，原告在2011年7月收回物流园自己经营，该说明与被告提交的租赁协议可以相互印证。
经审理查明：2010年，中山市胜球物流有限公司（现更名为德润公司）、中山市胜球灯饰集团有限公司与中山古镇金鹰货运部（负责人王晓杰）、中山市古镇顺达托运部签订第一份《胜球物流园租赁合同书》；2011年，中山市胜球物流有限公司与王晓明（代理人王晓杰）、苏恩祥签订第二份《胜球物流园租赁合同书》，两份合同除了部分内容有调整外，对租金、租金支付时间、支付方式以及租赁物交付等内容进行了相同的约定；第二份合同第一条规定租赁物地址及计租面积119842㎡；第二条规定租赁用途为被告整体承租作为物流运输、仓储、宿舍用途等功能使用；第四条规定租赁期限从2011年3月1日至2031年12月31日；第五条规定租金计算方式和支付时间，其中首层铺面面积51271㎡，第一年每月租金为717794元；路面19631㎡，第一年每月租金为98155元；办公楼一和办公楼二的二层以上楼层面积19134㎡，第一年每月租金为229608元；仓库、厂房二层以上楼层面积19309㎡，第一年每月租金为193090元；停车场面积10497㎡，第一年每月租金为41988元；建筑物具体的交付日期为2011年3月1日，自交付之日起七日内交付第一期租金，被告每三个月支付一次租金，交付租金定为应缴月度15日前支付，采用先交付，后使用的缴纳原则；第六条规定免租期两个月，从合同生效日起顺延两个月；第七条规定保证金部分内容为原告于2011年3月1日交付租赁物，被告在原告交付租赁物前5日支付500万元作为履行合同保证金，原告同意在2016年3月1日返还被告240万元；租赁合同期满被告办理退场手续后30个工作日内原告确认租赁物及附属设施无损害，且被告在租赁期内无发生任何违约行为的，原告无息退回保证金给被告。第八条规定原告完成租赁物土建，于2011年3月1日前交付被告使用；合同还明确约定了其他内容。签订合同后，两份合同的有关合同主体因租赁合同纠纷向本院提起诉讼，案号为（2013）中二法古民一初字第161号，后又提起上诉，案号为（2015）中中法民一终字第196号。经过两审判决，认定合同的实际履行主体为德润公司、王晓杰，双方实际履行的是第二份2011年签订的《胜球物流园租赁合同书》，判决解除该租赁合同书关于办公楼一、停车场租赁协议；确认该合同书关于办公楼二、首层商铺、仓库、厂房等租赁协议无效；德润公司向王晓杰返还租赁保证金500元及利息；德润公司向王晓杰赔偿损失40万元。原告德润公司曾于2011年5月20日向被告发出催款通知书要求被告2011年5月8日交付第一期（三个月）租金，但被告未能履约支付第一期租金，原告遂以被告王晓杰自接收使用租赁物起，从未向原告支付租金和占用费为由向本院提起上述诉求。诉讼中，被告提出原告从未将租赁物交付给被告使用，无权主张租赁物租金及占用费。
关于涉案租赁物的交付情况，被告称（2015）中中法民一终字第196号民事判决书已认定原告在2011年3月1日并未如期交付租赁物；原告则称未交付租赁物与未按合同约定交付租赁物是两个概念，法院在上述案件中是认定未按合同约定交付租赁物，而不是未交付租赁物。本院根据双方争议焦点调取查阅了（2013）中二法古民一初字第161号、（2015）中中法民一终字第196号案件材料，查明在（2015）中中法民一终字第196号民事判决书第20页中论述分析了有关交付的内容，该部分内容为“王晓杰签订合同后，基于信赖合同可以顺利履行，而进行了招商等前期投入，由于合同最终未能履行，导致王晓杰的前期投入变成了损失；双方在合同中约定胜球物流公司于2011年3月1日前将租赁物交付王晓杰使用，在胜球物流公司于2011年3月1日前没有依约交付租赁物的情况下，王晓杰应当采取适当措施防止损失的扩大”。除该部分外，上述判决书对涉案租赁物是否交付并未作出查明和认定。同时原、被告双方对是否交付的事实分别提出了相应的证据。
原告提供的证据显示：2011年3月22日，被告发出《关于德鹰物流园的情况说明》提及到以下内容：1、现在贵方在报建和验收方面仍然不能给予我们准确答复，入驻的业户，向我们要手续，因为他们要办执照，没有入驻的在等待手续，现有5家12个卡口明确表示由于我们的手续，验收等问题要求我们退诚意金，该环节给我们带来的问题有不能办理营业执照、招商非法性、无法满足客户要求影响招商、不能如期交付使用影响经营收入、如果再没有确切的日期现有的租户也会要求我们退租的；2、合同约定2011年3月1日入驻开园，但目前工程进度缓慢，使得我们无法招商，也无法向已进入的客户解释，入驻的人心不稳，没入驻的不敢入驻，造成招商压力非常大，目前卡口地面出现下陷裂缝现象，希望贵方重视。关于德鹰物流园与原告之间关系，原告表示德鹰物流园系合同中的租赁物业胜球物流园。2011年5月22日，入驻物流园的各物流企业向德鹰物流园发出《建议书》，提出物流园存在各项基础设施速度严重滞后、配套设施不完善、相关方面法律手续不全、租金贵等问题，并要求研究处理并给予答复。2011年6月10日，业户向胜球物流有限公司发出《致胜球物流有限公司一封信》中提及到以下内容：1、胜球物流有限公司与德鹰物业之间发生的问题希望你们尽快妥善解决，你们之间的矛盾与我们这些业户无关；2、我们这些业户是合法进驻的，是在各方同意的情况下才进驻的；3、胜球物流有限公司与业户之间没有任何法律关系，胜球物流有限公司无权对我们业户采取任何的行动和措施。2011年7月2日，被告《致横栏镇政府的信》提及到以下主要内容：1、被告为保证项目的顺利开展，继续加大招商力度和投资，于2011年5月份基本完成园区招商；2、2011年6月18日，胜球公司开始干扰我们对物流园的管理，阻止车辆正常出入，驱赶我方园区管理员工；3、2011年6月27日，威胁业主及我方管理人员，并断水断电；4、2011年6月28日，生产办李主任和司法所所长主持双方调解工作，被告提出要求如下：依法解除合同前，必须维护我方的正常经营权；如要解除合同，必须依法办事，补偿我方的相关损失；在问题处理阶段，要保证所有业户的水电使用和车辆畅通等内容。另原告提交的《2011年胜球物流园费用明细表》显示被告招商损失主要有：2011年4月19日，支付保洁人员工资4750元，支付招商3月清洁服务费4500元，支付物流园招商广告费材料预付款100000元；2011年5月16日，支付招商4-15日-5-15日清洁服务费3000元；2011年5月18日，支付招商4-15日-5-15日德鹰保安费7500元；2011年5月27日，支付打隔墙预付30000元；2011年7月25日，支付德鹰物流园楼顶广告2套69400元；2011年8月18日，支付德鹰物流档口间墙尾数款48588.8元。其中货运场档口间墙附有规格明细，列明了所需费用为78558.8元，与上述付款金额一致。上述证据中，除了《建议书》之外，均为被告王晓杰在（2013）中二法古民一初字第161号案件中所提交的。
被告提供的证据显示：2011年5月29日，德润物流因被告逾期支付租赁期限内第一期的租金，向被告发出《解除合同通知书》，即时解除与被告签订的《胜球物流园租赁合同书》，本通知自被告收到时生效。2011年6月9日，原告德润物流向各位进驻物流的客户发出《通知》，内容为德润公司从2011年6月1日起已全面接管园区。包括办理证照、卫生、保安、服务、交通、监控等由本公司全权负责，本公司竭诚为大家提供优质服务，为规范物流园工作的顺利进行，请各客户于2011年6月13日前到德润公司签订新合同，价格统一为25元/平方，租金由2011年开始，如逾期不办理租赁合同的后果自负。同时被告附有图片显示业主示“胜腾（德润）公司，全权接回物流经营权与德鹰一切无关”。2011年7月5日，德润公司与荀细文签订《租赁协议》，约定原告将德润物流园内商铺A栋的10-11号场所出租给荀细文使用，租赁面积为562.5平方米，租赁期限为3年，从2011年7月1日至2014年6月30日，每月租金为14062.5元。签订合同后，荀细文于2011年10月6日向德润公司交付了2011年7月1日至2011年9月30日的租金42187.5元和管理费1200元，德润公司向荀细文均出具了收据。因被告提交上述证据系复印件，荀细文在上述复印件上注明“与原件一致”并签名确认。同时附有一份《说明》，内容为“我单位（湘川诚信托运部）于2011年5月15日进入中山市横栏镇德润物流园开始装修，于2011年5月28日正式营业，特此说明，湘川诚信托运部：荀细文，2011年11月13日”，《说明》下方有陈保民于2011年11月14日签字确认，并注明“情况属实，我保证”。2011年7月30日，德润公司与开明货运部（李开洋）签订《租赁协议》，约定原告将德润物流园内商铺B栋的08号场所出租给开明货运部使用，租赁面积为236.25平方米，租赁期限为3年，从2011年7月1日至2014年6月30日，每月租金为5906.25元。签订合同后，李开洋于2011年7月30日向德润公司交付了2011年8月1日至2011年9月30日的租金11812.5元，德润公司向李开洋出具了收据。因被告提交上述证据系复印件，李开洋在上述复印件上注明“与原件一样”并签名确认。2011年8月15日，德润公司与广州万隆华江物流有限公司中山分公司签订《租赁协议》，约定原告将德润物流园内商铺C栋的04号场所出租给广州万隆华江物流有限公司中山分公司使用，租赁面积为281.25平方米，租赁期限为3年，从2011年7月1日至2014年6月30日，每月租金为7031.25元。被告同时提交了广州万隆华江物流有限公司中山横栏德润分公司的企业登记资料，显示该公司于2011年12月30日登记成立。另外，德润公司于2014年8月14日出具了一份《关于按照合同及时交付物流园给原告（王晓杰）的说明》中提及以下内容：2011年2月份，胜球物流有限公司按照合同规定提前已经把胜球物流园交付给原告，原告控制管理物流园直到2011年6月份，在原告管理控制胜球物流园期间，原告向入驻的商户收取了租金及定金数百万，但是原告既不缴纳合同约定的500万保证金，也不向胜球物流有限公司缴纳租金，因此，胜球物流有限公司在2011年7月份收回了胜球物流园自己经营，原告说胜球物流园一直没有交付给原告是违背事实的，根据原告自己提交的证据《致胜球物流有限公司的一封信》中说截止2011年6月10日，全体租户均声称和胜球物流有限公司没有关系，业户只认原告，很显然在2011年6月份以前，是原告在掌控物流园的人、财、物、场地及全部管理。原告提交的损失明细表显示2011年3月到6月均有保安费支出，如果没有管理控制物流园，哪里会需要保安。该份说明系德润公司在（2013）中二法古民一初字第161号案件中向本院所提交的。
本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷，双方争议焦点有以下两点：其一、涉案租赁物的交付情况；其二、原告诉讼请求是否超过诉讼时效问题。
关于焦点一，首先，被告在2011年3月22日的《关于德鹰物流园的情况说明》中提及有入驻的业户，有的租户也会要求我们退租，与各物流企业向德鹰物流园发出《建议书》的事实、及《致胜球物流有限公司一封信》中提及的业户是合法进驻的事实形成相互印证，被告已经开始招商，并收取了业户的租金；其次，被告在《致横栏镇政府的信》中提及胜球公司存在干扰被告对物流园的管理，阻止车辆正常出入，驱赶被告园区管理员工，威胁业主及被告管理人员，并断水断电。上述事实证明被告已经有业主及管理人员入驻物流园，并开始控制、管理物流园；最后，从被告《2011年胜球物流园费用明细表》可看出，被告支付了3月至5月的清洁服务费、保洁人员工资、4月至5月的保安费、装修了货运场档口间墙等，该证据也证明了被告已经聘请了相关工作人员管理物流园，并对物流园投入广告、装修等费用。综上所述，本院认为，原告提供的证据已经足以证明被告在2011年3月22日之后已存在占有、管理、使用物流园的事实，本院对原告将租赁物已交付给被告的事实予以确认，被告辩称从未接收过租赁物，理据不足，本院不予采信。在认定存在交付事实的情况下，关于原告德润公司何时收回租赁物的问题，本院认为，德润公司发出的《通知》提及德润公司从2011年6月1日起已全面接管园区，并要求各客户于2011年6月13日前到德润公司签订新合同；及德润公司出具的《关于按照合同及时交付物流园给原告（王晓杰）的说明》中又提及王晓杰控制管理物流园直到2011年6月份，王晓杰不缴纳保证金和租金，胜球物流有限公司在2011年7月份收回了胜球物流园自己经营，在2011年6月份以前，是王晓杰在掌控物流园的人、财、物、场地及全部管理；另外，原告与荀细文、开明货运部（李开洋）和广州万隆华江物流有限公司中山分公司分别签订了《租赁合同》，约定租赁期限为2011年7月1日至2014年6月30日，并收取了租户第一期租金。原告对该证据虽不予确认，但未提交相反证据推翻被告之证据，本院对该证据证明力予以确认，其与德润公司自认2011年6月1日起全面接管园区，7月份收回胜球物流园自己经营的事实相互印证。故本院认定德润公司在2011年6月份之后已全面控制、管理物流园，并将本案提及的部分涉案租赁物另行出租。因此，原告主张被告支付2011年6月1日至2011年12月31日的租金和占有使用费，本院不予支持。
关于焦点二，上述已认定被告在2011年6月份之后不再租赁和占有使用涉案租赁物。本焦点主要针对2011年6月份之前的租金和占有使用费的诉讼时效问题。本案中，原告主张的是2011年5月份至12月份的租金和占有使用费，关于租金和占有使用费的诉讼时效问题，原告理由为自签订合同之日双方一直在协商，被告于2012年7月13日也曾发出律师函协商，于2013年5月27日又因租赁合同纠纷提起诉讼，直到2015年6月才作出终审判决。因此，本案租赁合同纠纷并未过诉讼时效。被告则抗辩延付或拒付租金的，出租人提起诉讼的时效期间为1年，原告2015年提起诉讼主张2011年的租金或占用使用费已超过诉讼时效；被告2012年7月13日发出的律师函是被告要求原告退还保证金，而非原告主张租金或占用使用费的权利；被告虽然在2013年5月27日就保证金问题提起诉讼，但原告在诉讼中并未提出要求被告支付租金或使用费的诉求；虽然终审判决作出解除合同或确认合同无效的判决，但不影响诉讼时效的起算，诉讼时效起算仍然应当从合同约定的履行期限届满之日起计算。综合双方诉辩意见及本院查明情况，本院认为，现行法律规定，延付或拒付租金的，出租人提起诉讼的时效期间为1年；可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算。本案中，原告主张2011年5月份的租金或占用使用费应交付的时间为2011年5月8日，诉讼时效期间至2012年5月7日。即使原告在2011年5月20日有催款行为，其也应至少在2012年5月20日前提起诉讼，原告未能举证证明在上述期间有向被告主张过租金或占用使用费的权利，也未能举证证明存在诉讼时效中断的其他情形。故被告的抗辩成立，本院予以采纳。综上，原告的诉讼请求已超过诉讼时效，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告中山市德润物流有限公司的诉讼请求。
案件受理费90954元（原告已预交），由原告中山市德润物流有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 蒋豫波
审 判 员 谭震华
代理审判员 黎 妙
二〇一五年十二月十八日
书 记 员 吴文达