福建省三明市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）闽04民终195号上诉人（原审被告）：厦门海联翔物业服务有限公司，住所地厦门现代物流园（保税区）管委会综合楼602室。法定代表人：项凌云，总经理。委托诉讼代理人：张喆、余文兴，厦门海联翔物业服务有限公司职员。被上诉人（原审原告）：三明市三元区左岸名都小区业主委员会，住所地三明市三元区新市南路309号左岸名都小区5#楼一层。法定代表人：李进宝，主任。委托诉讼代理人：李文亮，三明市三元区。原审被告：厦门海联翔物业服务有限公司三明分公司，住所地三明市三元区新市南路206号山水御园3幢1层。负责人：项凌云，总经理。委托诉讼代理人：张喆、余文兴，厦门海联翔物业服务有限公司职员。原审第三人：海翼地产（三明）有限公司，住所地三明市三元区新市南路206号9-13店面。法定代表人：洪庆熙，执行董事。上诉人厦门海联翔物业服务有限公司（以下简称海联翔物业公司）因与被上诉人三明市三元区左岸名都小区业主委员会（以下简称左岸业委会）、原审被告厦门海联翔物业服务有限公司三明分公司（以下简称海联翔物业公司三明分公司）、原审第三人海翼地产（三明）有限公司（以下简称海翼三明公司）物业服务合同纠纷一案，不服三明市三元区人民法院(2017)闽0403民初492号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人海联翔物业公司的委托诉讼代理人张喆、余文兴，被上诉人左岸业委会的委托诉讼代理人李文亮，原审被告海联翔物业公司三明分公司的委托诉讼代理人张喆、余文兴到庭参加诉讼。原审被告海翼三明公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。海联翔物业公司上诉请求:海联翔物业公司无需支付左岸业委会广告收益款6000元。事实和理由：1.认定海联翔物业公司及三明分公司收益广告费用10000元证据不足；2.海联翔物业公司三明分公司与广告公司签订广告合同系在左岸业委会成立前，即便存在该笔广告费用收益，也与左岸业委会无任何关联；3.海联翔物业公司三明分公司已于左岸业委会成立之时，就已将广告业务移交给了左岸业委会。左岸业委会辩称：1.提供尼尔森（福建）传媒有限公司银行转账交易记录，证明2014年11月27日，厦门海联翔物业服务有限公司接受尼尔森（福建）传媒有限公司广告收益款人民币10000元；2.厦门海联翔物业服务有限公司物业服务费是采取包干制，所以不存在用于弥补物业服务费的不足的情形，厦门海联翔物业服务有限公司擅自处分业主共有部分，占有共有部分收益广告费，左岸业委会依法有权要求返还。海联翔物业公司三明分公司述称：其诉讼意见与海联翔物业公司一致。海翼三明公司未到庭，亦未提交书面意见。左岸业委会向一审法院起诉请求：1.海联翔物业公司及三明分公司移交：A.移交消防带3条、灭火器188个；B.巡更电脑1台及相关软件、巡更棒2根及控制器1台；C.潜水泵（型号50JYWQ10-10-1200-1.1）63台和（型号65WQ37-13-3.0）18台；D.移交小区路面道匝处摄像头2个（原表述为小区公共区域摄像头2个）；E.备用发电机进行验收；2.海联翔物业公司及三明分公司支付物业用房占有费97860元（从2016年3月29日起至2017年3月25日，以30元/平方米、面积271平方米计算）；3.海联翔物业公司及三明分公司返还广告收益费用10000元。一审法院认定事实：海翼三明公司作为建设单位分期开发了左岸名都楼盘，1#-6#为一期楼盘、7#-9#为二期楼盘及第三期等。2011年8月3日，海翼三明公司（甲方）与海联翔物业公司（乙方）签订了二份《海翼.左岸名都前期物业服务合同》（其中一份属二期楼盘前期物业合同），该合同主要约定有：乙方管理左岸名都一期物业；前期物质装备由乙方提供，按使用年限分摊计入物业服务成本支出；在乙方不损害小区整体观瞻和侵害业主权益的前提下，在小区业主委员会成立前，同意在合同期内将物业管理区域内属于全体业主所有的物业共用部位、共用设施设备均委托乙方管理和经营，统一布设管理区域内的广告，收益用于弥补乙方物业服务费，在业主委员会成立后由业主委员会决定等内容。其后海联翔物业公司成立三明分公司对左岸名都一期物业进行了具体的物业管理服务。2015年7月19日左岸名都一期业主成立了业主委员会并经相关部门备案后，于2016年3月27日召开业主大会，会议决议选聘三明市平安物业管理有限公司（以下简称平安物业公司）为新的物业管理公司及解聘海联翔物业公司的前期物业管理内容。海翼三明公司对此有异议，2016年4月8日以要求撤销会议决议内容为由向三元区人民法院提出诉讼（案号2016闽04**民初759号），该案一审判决驳回诉请，2016年12月8日三明市中级人民法院（案号2016闽04民终1195号）对该案作出维持原判判决。2016年12月31日24时，海联翔物业公司三明分公司正式撤出该小区物业管理，2017年1月1日起由平安物业公司进驻管理。另查明，左岸名都一、二、三期楼盘的全部物业管理用房均在5#楼一层。海翼三明公司于2017年3月24日函告左岸业委会可使用物业管理用房面积为273.347平方，其后平安物业公司与海联翔物业公司三明分公司用墙体分割划定各自的使用区域。在诉讼过程中，一审法院召集左岸业委会与海联翔物业公司三明分公司继续移交、交接相关设备。至2017年9月25日止双方对诉请第1项中的A.移交消防带3条、灭火器188个；B.巡更电脑1台及相关软件、巡更棒2根及控制器1台；C.潜水泵（型号50JYWQ10-10-1200-1.1）63台和（型号65WQ37-13-3.0）18台均已完成交接。备用发电机因涉及一、二期楼盘共同使用需要，建设单位现时正在检修，左岸业委会与海联翔物业公司三明分公司均表示不再需要自行验收。目前小区路面道匝2个摄像头缺失。本案争议的焦点问题：海联翔物业公司三明分公司是否应该支付物业用房占有费及返还广告收益费用问题。一审法院认为，左岸名都5#楼一层物业用房系一、二、三期楼盘的共同物业用房，并非一期业主的专属物业用房，海联翔物业公司于2011年8月3日就与第三人海翼地产公司签订了一、二期楼盘的前期物业服务合同，且平安物业公司进驻管理小区后，相关部门又明确划分了物业用房使用区域，因此左岸业委会主张占有费的观点不能成立。左岸业委会成立于2015年7月19日，根据海联翔物业公司与第三人海翼地产公司签订的前期物业服务合同中有关广告费使用的约定，双方应当对业委会成立后时段2015年度广告费的使用问题进行协商，因合同约定、物业公司对广告业务的经营及管理投入、业主的权益综合考量，依据公平合理原则，物业公司应当返还2015年度广告收益6000元给左岸业委会。综上，一审法院认为，海联翔物业公司及三明分公司退出左岸名都一期物业服务管理后，双方应本着及时、友好、便利的原则进行移交相关设备及资料。左岸业委会与海联翔物业公司均同意对一、二期共有的备用发电机不再进行交接验收的决定，不违反法律的规定，予以认可。对已交接的物品，予以确认。海联翔物业公司对小区路面道匝2个摄像头始终未办理交接手续，故对缺失的摄像头应给与赔偿原物，左岸业委会向海联翔物业公司主张摄像头的请求，予以支持；同时主张的物业用房占有费的观点，不予采信。依据公平合理原则，物业公司应当返还广告收益6000元给左岸业委会。海联翔物业公司三明分公司不具有独立的民事权利和民事行为能力，其相关民事责任应由其开办单位海联翔物业公司承担。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九条，《物业管理条例》第二十九条、第三十九条、第五十五条及《最高人民法院》第二条、第六十四条之规定，判决：一、厦门海联翔物业服务有限公司应当移交：A.移交消防带3条、灭火器188个；B.巡更电脑1台及相关软件、巡更棒2根及控制器1台；C.潜水泵（型号50JYWQ10-10-1200-1.1）63台和（型号65WQ37-13-3.0）18台给三明市三元区左岸名都小区业主委员会（2017年9月25日前已实际交接）；二、厦门海联翔物业服务有限公司应于本判决生效之日起20日内返还给三明市三元区左岸名都小区业主委员会广告收益款6000元；三、厦门海联翔物业服务有限公司应于本判决生效之日起20日内移交小区路面道匝2个摄像头；四、驳回三明市三元区左岸名都小区业主委员会要求厦门海联翔物业服务有限公司支付物业用房占有费97860元等其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2397元，减半收取为1198.50元，由三明市三元区左岸名都小区业主委员会负担1000元，厦门海联翔物业服务有限公司负担198.50元。双方当事人对一审判决查明认定的事实经过没有异议，本院对没有争议的事实予以确认。本案二审审理过程中，左岸业委会提供了尼尔森（福建）传媒有限公司银行转账交易记录，证明2014年11月27日，厦门海联翔物业服务有限公司收到尼尔森（福建）传媒有限公司广告收益款人民币10000元。经质证，海联翔物业公司、海联翔物业公司三明分公司认为，仍不能确定该证据的真实性。经审查、本院认为，左岸业委会提供的尼尔森（福建）传媒有限公司银行转账交易记录，加盖了尼尔森（福建）传媒有限公司的印章，具有客观真实性，故可作为认定案件事实的证据予以采信。本院认为，左岸业委会提供的尼尔森（福建）传媒有限公司银行转账交易记录，证明2014年11月27日厦门海联翔物业服务有限公司收到尼尔森（福建）传媒有限公司广告收益款10000元的事实，应予采信。根据海联翔物业公司与第三人海翼地产公司签订的前期物业服务合同中有关广告费使用的约定，该收益可用于弥补乙方（海联翔物业公司）物业服务费，在业主委员会成立后由业主委员会决定等内容，但左岸业委会于2015年7月19日成立后，双方对该广告费的使用产生分歧，并诉至法院，故一审判决综合考量海联翔物业公司对广告业务的经营及管理投入、及业主的权益，依据公平合理原则，确定由海联翔物业公司返还左岸业委会广告收益款6000元并无不当。综上所述，厦门海联翔物业服务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由厦门海联翔物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  吴ＸＸ审判员  吴良盛审判员  林玮玮二〇一八年二月八日书记员  陈玉玲附本判决所依据的主要法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。