江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏08民终1420号
上诉人（原审原告）骆某。
法定代理人骆燕明，居民。
法定代理人黄婷婷，居民。
委托代理人张巨坤，淮安市淮安区朱桥法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）江苏新维置业发展有限公司,住所地淮安经济技术开发区迎宾大道68号。
法定代表人陈意明，该公司董事长。
委托代理人高举、金泉，江苏知缘律师事务所律师。
上诉人骆某与被上诉人江苏新维置业发展有限公司（以下简称新维公司）房屋租赁合同纠纷一案，淮安经济技术开发区人民法院于2016年3月16日作出（2016）苏0891民初307号民事判决，骆某不服该判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月6日立案受理后，依法组成合议庭于2016年5月18日公开开庭进行了审理。上诉人骆某的法定代理人骆燕明及其委托代理人张巨坤、被上诉人新维公司的委托代理人高举到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2013年11月1日，原、被告签订了一份《“新维·铂金国际”商铺返租经营协议》，协议约定原告购置被告位于淮安经济技术开发区迎宾大道68号新维·铂金国际5号楼5-20商铺，将其返租给被告，返租年限3年，自2013年11月1日起至2016年10月31日止，返租经营期间，被告向原告支付所购房屋总房款760000元的21%即159600元作为三年的租金回报，分三年返还。具体方式为：原告购房款全额到被告指定账户后开始返还，第一年2013年11月1日起开始计返租，于2014年10月31日返还所购房款的6%即45600元、第二年2015年10月31日返还所购房屋总房款7%即53200元、第三年2016年10月31日返还所购总房款的8%即60800元。乙方每收到一笔款项，需开具合法有效的发票给甲方，否则甲方有权在应返还的租金中扣除相应税费。甲方返还乙方所购房屋租金在约定时间15个工作日内视为合理时间。如乙方所购房屋总额未能在2013年11月1日前全额到达甲方指定账户，返租期则顺延至所购房屋总额到达甲方指定账户后次月的15日。合同还约定了因履行协议所产生的争议可向房屋所在地人民法院起诉。2014年3月14日，原、被告签订了一份关于涉案房屋的《商品房买卖合同》，约定价款760000元。同日，被告开具了购房发票给原告。
上述事实，有原、被告当庭陈述，原告提供的《“新维·铂金国际”商铺返租经营协议》、《商品房买卖合同》、购房发票等证据证实，原审法院予以确认。
原告骆某诉称，2013年5月23日，原告购置被告位于淮安经济技术开发区迎宾大道68号新维·铂金国际5号楼5-20商铺。2013年11月1日，双方签订了书面“新维·铂金国际”商铺返祖经营协议一份。约定返租年限3年，自2013年11月1日起至2016年10月31日止。返租经营期间，甲方向乙方支付所购房屋新维·铂金国际5号楼5-20商铺总房款760000元的21%即159600元作为三年的租金回报分三年返还。具体方式为：乙方购房款全额到甲方指定账户后开始返还，第一年2013年11月1日起开始计租，于2014年10月31日返还所购房屋总价款的6%即45600元、第二年2015年10月31日返还所购房屋总房款的7%即53200元、第三年2016年10月31日返还所购房屋总房款的8%即60800元。协议第五项约定了相关违约责任。后来双方于2014年3月14日签订《商品房买卖合同》一份，约定了相关的权利义务。被告未能按照协议约定于2015年10月31日返还原告所购房屋总房款的的7%，现原告诉至法院，请求判令被告立即返还租金53200元及滞纳金。
被告新维公司辩称，原告所主张的租金尚未到期，无权主张该租金，更不存在滞纳金的问题，原告所主张的滞纳金计算方式亦不符合双方约定。
原审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告签订了《“新维·铂金国际”商铺返租经营协议》，符合租赁合同的构成要件，故双方之间形成了合法、有效的租赁合同关系。双方的争议焦点为：应于第二期返还的总房款7%即53200元是否到期。原告主张其已经在2013年11月1日前，通过现金缴纳和其父亲骆燕明的账户转账支付了全部的购房款。从原告的举证来看，原、被告签订购房协议的时间是2014年3月14日，开具发票的时间亦为2014年3月14日，故原告的主张与事实不符。另外，从原告所举证的，以骆燕明名义签订的返租协议复印件来看，即使骆燕明与被告之间存在商品房买卖合同及返租经营协议，骆燕明后来又代理原告与被告签订了商品房买卖合同及返租经营合同，说明之前的商品房买卖合同及返租经营协议均已解除，缴纳给被告的购房款就应当予以返还给骆燕明，不能因原告与骆燕明系父子关系，就认定尚未返还的款项就是原告应缴纳的购房款，且后来该款被告已经于2014年3月14日开具购房发票给原告，得到了原告的认可，故原告所主张的在2013年11月1日前就已经缴纳房款的主张缺乏事实依据，其推算的返租期限也无事实依据。综上，原审依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决：驳回原告的诉讼请求。案件受理费1172元，减半收取586元，由原告负担。
骆某不服该判决，向本院提起上诉称：1、原审法院在上诉人提供的证据未经双方当事人质证的情况下直接作出判决，程序违法；2、原审认定事实错误，第二期租金应于2015年10月31日返还，请求二审依法改判支持上诉人的一审诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人新维公司答辩称：原审认定事实清楚，证据确实充分，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理确认原审法院查明的事实。
本院另查明，被上诉人新维公司与上诉人骆某及上诉人的父亲骆燕明曾分别签订《“新维·铂金国际”商铺返租经营协议》，签订日期均为2013年11月1日，协议内容相同。
二审庭审中，上诉人提供了新证据交通银行账户交易明细一份，证明被上诉人于2014年11月19按返租协议的约定向骆燕明支付了第一期租金45600元。被上诉人质证认为该证据涉及的是上诉人的父亲骆燕明，与本案无关联性。
本院认为，关于第二期租金是否应于2015年10月31日返还的问题，骆燕明曾与被上诉人于2013年5月23日签订了商品房买卖合同，并于2013年11月1日签订了返租经营协议，且被上诉人曾按该返租协议的约定向骆燕明支付了第一期租金，由此能够证明双方签订的商品房买卖合同及返租经营协议已有效成立并开始履行，被上诉人并未举证证明其与骆燕明解除了该合同。从上诉人与被上诉人之间签订的商品房买卖合同及返租经营协议来看，其一，双方签订的商品房买卖合同以及被上诉人开具购房发票的时间均为2014年3月14日，但双方签订的返租经营协议落款日期却为2013年11月1日，两者时间上相互矛盾；其二，两份商品房买卖合同除主体不同外，标的及内容均相同，被上诉人亦未能举证证明上诉人根据合同约定重新缴纳了购房款，可以推断上诉人与被上诉人签订商品房买卖合同及返租协议并非成立一个新的房屋买卖合同关系，实质上是将原已有效成立的合同进行主体变更；其三、被上诉人称应按照其与上诉人签订的商品房买卖合同的时间来推算返还租金的时间，但其与上诉人签订的返租协议中并未按照商品房买卖合同的时间来计算返还租金的时间，而是和骆燕明与其签订的返租协议约定的时间相同，可见双方的本意是按照原返租协议继续履行。故被上诉人仍应按照与上诉人签订的返租协议中约定的方式向上诉人支付租金，上诉人主张第二期租金应于2015年10月31日返还的上诉理由成立，本院予以采纳。关于原审程序是否合法的问题，原审判决认定的证据均经双方庭审质证，程序合法，故上诉人主张原审程序违法的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
综上，原审认定事实错误，本院予以纠正，对上诉人的上诉请求本院予以支持。经调解未果，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销淮安经济技术开发区人民法院（2016）苏0891民初307号民事判决；
二、被上诉人江苏新维置业发展有限公司于本判决生效后十日内向上诉人支付租金及逾期滞纳金54865.6元。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费586元，二审案件受理费1172元，均由被上诉人江苏新维置业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 沙瑞新
代理审判员 王琳琳
代理审判员 岳 玥
二〇一六年六月二十四日
书 记 员 孙 静