云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云01民终3272号
上诉人（原审原告、反诉被告）：胡会，女，1981年10月18日出生，汉族，住云南省昆明市高新区，
上诉人（原审原告、反诉被告）：闻德鹏，男，1982年11月7日出生，汉族，住云南省昆明市高新区，
两上诉人共同委托诉讼代理人：周国静、李海琴，中实法律服务所法律工作者，特别授权代理。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：武燕萍，女，1982年11月15日出生，汉族，住云南省昆明市高新区，
被上诉人（原审被告、反诉原告）：陶宏，男，1974年5月9日出生，汉族，住云南省昆明市高新区，
两被上诉人委托诉讼代理人：杨晓宇，云南事兴律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人胡会、闻德鹏因与被上诉人武燕萍、陶宏房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市五华区人民法院（2016）云0102民初8952号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年5月15日立案后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
胡会、闻德鹏上诉请求：1、撤销昆明市五华区人民法院（2016）云0102民初8952号民事判决，判决支持上诉人一审全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1.本案系房屋租赁合同纠纷，而一审法院审查了上诉人和被上诉人双方所签订的《租赁合同》，却未对诉争房屋的所有权进行落实，诉争房屋并非被上诉人所有，其未举证证明其有转租权，因此双方所签《租赁合同》效力待定；2.本案纠纷系被上诉人违约在先而引起。双方合同明确约定如遇上诉人经营不善，在通知被上诉人知晓的情况下，可对房屋进行转租或转让，但上诉人找到转租客户并交纳了定金后，被上诉人又以各种理由、方式和行为拒绝转租，且明确表示其不同意转租，被上诉人应承担违约责任；3.一审法院认定被上诉武燕萍于2016年10月16日将租赁房屋内的所有物品搬运至他处，并支付搬运费400元，B-16商铺租用费1500元，但根据上诉人提交的2016年7月25日的《接处警登记表》，被上诉人搬走货物的时间并非是2016年10月16日，而是2016年7月25日。同时，在上诉人未知晓的情况下，被上诉人强行将上诉人已经装修好的内饰全部拆毁，并将房屋私自转租他人；二、一审法院适用法律错误，导致判决错误。1.被上诉人已将房屋另租他人，导致合同无法继续履行，上诉人不得已变更诉讼请求；2.上诉人已提交证据证明对涉案房屋进行了装修，但一审法院对此并未认定和认可。被上诉人在未经上诉人同意的情况下，私自拆毁上诉人装修的铺面进行转租，理应赔偿上诉人的损失；3.根据合同法第二百二十七条，出租方应于承租方在交付租金问题上友好协商，给予合理的支付期限。况且，《租赁合同》中止约定租金半年一付，并未明确租金需半年的哪个时间段前必须支付。
武燕萍、陶宏辩称：上诉人自始至终都知道诉争房屋是被上诉人从昆明经典丰宁市场管理有限公司租过来的。对于转租权的问题，合同有约定，而且昆明经典丰宁市场管理有限公司对被上诉人转租行为是知道并且认可的，所以不存在没有转租权。针对上诉人主张的违约，本案是因为上诉人没有交房租所引起的，违约方是上诉人，而非被上诉人。2016年7月25日，被上诉人找上诉人商量交房租的问题，是因为上诉人自己离开了房屋，被上诉人为了减少他的损失，才找物管借了锁把门锁上。后来上诉人一直不交房租，所以才将货物搬到了其他不临街的商铺，费用更低，也是为了减小损失。实际搬货物的时间上诉人已举证是2016年10月16日。至于其他问题，同意一审判决。
胡会、闻德鹏向一审法院起诉请求：1、依法解除双方于2014年3月12日签订的《租赁合同》，武燕萍、陶宏向胡会、闻德鹏支付违约金20400元；2、武燕萍、陶宏向胡会、闻德鹏赔偿经济损失213000元；3、本案诉讼费由被告承担。
武燕萍、陶宏一审反诉请求：1、解除双方之间的《租赁合同》；2、判令胡会、闻德鹏支付武燕萍、陶宏租金（2016年6月13日至2016年10月17日，只主张4个月）及各项损失（保管费1500元、搬运费400元）计10900元；2、本案诉讼费由胡会、闻德鹏承担。
一审法院认定事实：2014年3月12日，武燕萍与胡会签订《租赁合同》，约定：1、武燕萍将昆明市经典双城内经典丰宁淘宝城一楼A区19号房屋出租给胡会，出租房屋面积25平方米；2、租期自2014年3月13日至2017年3月12日止；3、该房屋第一年的租金为每月160元/㎡，第二年房租为每月176元/㎡，第三年房租为每月194元/㎡，租金每半年一付；3、房屋租赁期间，胡会有下列行为之一的，武燕萍有权解除合同，收回出租房屋：逾期未交纳按约定应当由胡会交纳的各项费用，已经给武燕萍造成严重损害的；4、武燕萍违反本合同约定，提前收回房屋的，应按照合同总租金的20%向胡会支付违约金。另外，原、被告双方一致认可租金变更为每月90元/㎡，且胡会已将租金付至2016年6月12日。庭审确认，2016年7月17日武燕萍与胡会沟通是否续租问题，发生争执后胡会就离开租赁房屋，因租赁房屋是临街的，为避免造成损失，武燕萍就到物管借了锁将租赁房屋门锁了。2016年10月16日，武燕萍将租赁房屋内的物品搬至淘宝城B区16号商铺内，并支出搬运费400元，B-16号商铺租用费1500元。
一审法院认为，武燕萍要求解除其与胡会于2014年3月12日《租赁合同》，胡会亦提起反诉要求解除该份合同，表明双方对于解除《租赁合同》均无异议，一审法院对此予以确认；其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条之规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”本案中胡会主张先使用后付费不符合双方之前的交易习惯，一审法院不予采纳。胡会逾期未支付租金，且在协商过程中离开租赁房屋，武燕萍采取锁门并在其后收回租赁房屋，将房内物品另行保管，系为避免损失扩大而采取的措施，故一审法院对于胡会要求武燕萍支付违约金20400元的诉讼请求，不予支持。另外，武燕萍为避免损失扩大而支出的租用商铺费用1500元及搬运费400元，应由胡会负担；第三，如前所述，武燕萍将租赁房屋内物品搬出系为避免损失扩大而采取的合理措施，现胡会拒绝接收物品而要求213000元损失赔偿，于法无据，一审法院不予支持；第四，武燕萍于2016年10月16日收回租赁房屋，胡会之前占用租赁房屋应当支付租金。至于租金的数额，一审法院结合武燕萍的诉求，依照双方认可的租金标准（90元/㎡/月）及租赁面积（25㎡），计算出2016年6月13日至2016年10月13日的租金为9000元（90元/㎡/月×25㎡×4个月=9000元）；最后，2014年3月12日《租赁合同》的签订主体为胡会与武燕萍，根据合同相对性原则，与闻德鹏、陶宏无关。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条规定，判决：一、解除本诉胡会与武燕萍于2014年3月12日签订的《租赁合同》；二、驳回胡会的其他诉讼请求；三、驳回闻德鹏的诉讼请求；四、胡会应在本判决生效后十日内向武燕萍支付2016年6月13日至2016年10月13日的租金9000元、商铺租用费1500元及搬运费400元；五、驳回陶宏的诉讼请求。本诉案件受理费4495元，减半收取计2247.5元，由胡会负担；反诉案件受理费36元（已减半收取），由胡会负担。
二审期间，上诉人没有新证据提交，被上诉人提交《情况说明》一份，用于证明昆明经典丰宁市场管理有限公司同意被上诉人将房屋转租给上诉人。
经质证，上诉人对被上诉人提交的《情况说明》的真实性、合法性和关联性不认可，认为昆明经典丰宁市场管理有限公司提交相关营业执照，并由法定代表人签字或出庭接受质询。
本院认为，虽然被上诉人否认《情况说明》的真实性，但结合本案其他证据可以证明在上诉人承租期间，并未出现昆明经典丰宁市场管理有限公司否认上诉人与被上诉人之间转租关系并进行干涉的情况，可以印证《情况说明》所述昆明经典丰宁市场管理有限公司同意被上诉人向上诉人胡会转租诉争房屋是其真实意思表示，本院对该证据的真实性予以确认。
一审法院确认的案件事实，与本院二审查证事实一致，本院依法予以确认。本院另补充确认，昆明经典丰宁市场管理有限公司出具《情况说明》，载明诉争房屋系被上诉人向该公司租用，该公司同意被上诉人将商铺转租上诉人。武燕萍2016年10月16日向昆明经典丰宁市场管理有限公司交纳了B区16号商铺2016年10月16日起至2016年12月30日的临时租用费1500元。
综合诉辩主张，本案争议的焦点是：被上诉人搬离货物的行为是否有法律依据，是否造成上诉人主张的货物损失，被上诉人应否承担赔偿责任？
本院认为，根据本院查明事实，本案诉争商铺系被上诉人向昆明经典丰宁市场管理有限公司租用，该公司同意被上诉人将商铺转租于胡会，因此，胡会与武燕萍之间签订的《租赁合同》合法有效，双方均应按此履行，胡会应按期交纳租金。对于胡会主张合同只约定租金半年一付，但并未约定先交租金后使用，所以也可以先使用后付租金。本院认为，上诉人主张先使用再付租金，既不符合双方之前的租金支付惯例，亦不符合一般市场交易习惯，本院对此不予采信，胡会未交纳租金的行为构成违约。武燕萍2016年7月17日的锁门行为和10月16日搬离货物的行为，因该时点尚在双方租赁期内，对于胡会拒绝交纳租金的违约行为，武燕萍应通过其他正当、合理的途径保护自身权利，其擅自锁门、搬离货物不当，一审认定不当，本院予以纠正。武燕萍的锁门行为致使上诉人胡会自2016年7月17日起已失去对诉争商铺的控制、使用权，武燕萍主张的2016年6月13日至7月16日的租金有事实和法律依据应予以支持，但2016年7月17日至2016年10月13日的租金无法律和事实依据，一审法院对此判决不当，本院予以纠正。武燕萍擅自搬离货物行为不当，由此产生的搬运费应由其自行承担。对于堆放保管货物商铺的租金，本案判决生效前的租金应由武燕萍自行承担，本案判决生效后，如胡会仍继续拒绝领受其货物，放任损失扩大，堆放货物的铺面租金则应由胡会向武燕萍承担。因本案中武燕萍主张的堆放货物铺面租金1500元系2016年12月30日前的租金，故其主张胡会承担本院不予支持，一审判决不当，本院予以纠正。对于胡会主张的违约金，因双方均存在违约行为，故对该项主张本院不予支持。关于上诉人主张的商铺内物品的赔偿，被上诉人已提交证据证明其2016年10月16日搬运转移货物至该商场B区16号商铺保管的过程经商铺市场管理公司人员的见证，并制作有货物清点明细清单，上述物品并未灭失，而是处于武燕萍代为保管中，胡会有权取回。2017年1月5日一审法院庭审过程中当庭询问，胡会明确表示其拒绝领受货物，其二审中亦明确表示拒绝领受货物，上诉人主张对全部货物折算为价款进行赔偿并无事实依据，一审法院对该项诉讼主张不予支持并无不当，本院予以维持。
综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，所作判决部分不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持昆明市五华区人民法院（2016）云0102民初8952号民事判决第一、二、三、五项，即“一、解除本诉胡会与武燕萍于2014年3月12日签订的《租赁合同》；二、驳回胡会的其他诉讼请求；三、驳回闻德鹏的诉讼请求；五、驳回陶宏的诉讼请求”；
二、撤销昆明市五华区人民法院（2016）云0102民初8952号民事判决第四项，即：“四、胡会应在本判决生效后十日内向武燕萍支付2016年6月13日至2016年10月13日的租金9000元、商铺租用费1500元及搬运费400元”；
三、胡会在判决生效后十日内向武燕萍支付2016年6月13日至2016年7月16日的租金2475元；
四、驳回武燕萍的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费4495元，减半收取计2247.5元，由胡会负担2047.5元，由武燕萍承担200元，反诉案件受理费36元（已减半收取），由胡会负担；二审案件受理费4495元，由胡会、闻德鹏承担4295元，由武燕萍承担200元。
本判决为终审判决。
本判决送达后即具有法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向一审法院申请执行。
审判长 方云红
审判员 陆有林
审判员 陈 红
二〇一七年七月二十六日
书记员 韩佩君