天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津0116民初82220号
原告：天津天保房地产开发有限公司，住所地天津空港经济区西五道35号汇津广场1号楼-504。
法定代表人：赵明，董事长。
委托诉讼代理人：刘晓晨，该公司员工。
委托诉讼代理人：王崇飞，国浩律师（天津）事务所律师。
被告：李迎韬。
委托诉讼代理人：周少炎，天津森宇律师事务所律师。
原告天津天保房地产开发有限公司诉被告李迎韬租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员王玉强适用简易程序公开开庭进行了审理。原告天津天保房地产开发有限公司的委托代理人刘晓晨、王崇飞，被告李迎韬的委托诉讼代理人周少炎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提起诉讼请求：1、判令被告腾空并返还天津空港经济区中环南路76号3号楼105室房屋；2、判令被告向原告支付至2015年7月1日至2016年11月30日的房屋租金204222.42元及迟延交纳租金的违约金20387.11元；3、判令被告向原告支付2016年12月1日至实际返还诉争房屋之日止的房屋占有使用费（按照每日每平方米3元标准计算，截止起诉日为138232.5元）。事实与理由：被告于2011年10月17日与原告签订租赁合同，约定由被告承租诉争房屋，用途为网吧，租期5年，自2011年11月1日至2016年11月30日。房屋建筑面积263.3平方米，租金为每平方米每天1.5元，租金总额为720785元。被告以年为单位支付租金，年租金总额为144157元，被告应于2011年10月25日前向原告支付第一年度租金144157元，以后被告应于每年10月25日前支付下一年度租金。合同签订后，被告仅交付了第一年的租金。因被告拒绝给付租金，原告曾向贵院起诉被告，贵院于2016年6月20日做出判决，判令被告给付原告2012年12月1日至2015年6月30日的租金372405.5元以及违约金39526.67元。该判决生效后，被告一直未履行判决义务。自2015年7月1日至今，被告仍在使用诉争房屋，未向原告交付任何房屋租金，且诉争房屋的租赁期限于2016年11月30日届满，被告也未向原告返还诉争房屋。因被告的行为侵犯原告合法权益，故原告起诉，请判如所请。
被告辩称，对租赁合同关系无异议，也同意返还诉争房屋。同时，被告表示其租赁房屋后经营环境发生重大变化，营业额大幅度下降，在原告第一次起诉被告之前三个月时，被告已无力经营，网吧已停业。期间，被告多次提出解除合同，但原告不同意。法院于2016年6月作出判决后，被告仍多次提出解除合同，原告还是不同意。在被告提出将网吧对外转让后，原告在诉争房屋张贴了封条，导致被告无法转让。此后，被告提出将网吧内的设备对外出售以便偿债，原告指使物业公司保安不允许被告搬出物品，并且还收走了诉争房屋的钥匙。在这种情况下，被告根本无力履行判决义务，更别说支付后续租金。综上，被告并未实际利用诉争房屋用于经营，也并非拒不返还房屋，而是原告不同意被告搬出，故应驳回原告关于租金、使用费的请求。案件审理过程中，被告表示考虑到合同一直未解除，同意支付合同期内剩余的租金即2015年7月1日至2016年11月30日的租金204222.42元。
当事人围绕诉讼请求和答辩意见依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原被告于2011年10月17日签订了房屋租赁合同，约定由被告承租原告所有的天津空港经济区中环南路76号3号楼105室；房屋用途为网吧；租期5年，自2011年11月1日起至2016年11月30日止（其中含1个月免租期），免租期自2011年11月1日至2011年11月30日止，该期间乙方（被告）不承担租金；房屋建筑面积263.3平方米，租金为每平方米每天1.5元，租金总额为720785元；乙方以年为单位支付租金，年租金总额为144157元，乙方应于2011年10月25日前向甲方（原告）支付第一年度租金144157元，以后乙方应于每年10月25日前支付下一年度租金；关于乙方的违约责任约定：乙方必须按照约定向甲方缴纳租金。如因乙方原因逾期付款，从第8日开始甲方有权向乙方每天按实欠租金的1%加收滞纳金，逾期一个月以上，甲方有权终止合同。
合同签订后，被告仅交纳了第一年度的租金144157元。此后，因被告一直未依约交纳租金，原告向本院起诉被告，本院于2016年6月20日依法作出（2015）滨功民初字第2377号判决书，判决被告于判决生效之日起十日内给付原告2012年12月1日至2015年6月30日的租金372405.5元及迟延交付租金的违约金39526.67元。判决作出后，双方均未上诉。
上述判决生效后，被告未履行判决义务，原告已申请强制执行。此外，被告未交纳2015年7月1日之后的租金。庭审中，双方均认可2015年7月1日至2016年11月30日期间的租金为204222.42元。双方对以下事实存在争议：原告表示不清楚被告是否实际经营，但表示被告未提出解除合同，原告也未对诉争房屋张贴封条，更未指使物业阻止被告搬出物品。被告则坚持称答辩意见中所述的相关事实属实。庭审中，双方对此都未提交证据。
诉讼过程中，被告已于2017年10月19日将诉争房屋腾空并交付原告。原告当庭撤回了第一项诉讼请求，同时主张使用费至2017年10月19日。关于交房的过程，被告表示系多次与原告沟通后才得以将屋内物品搬出并向原告返还房屋。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方的租赁合同一直未解除，被告应支付合同期内的租金。对此，被告亦无异议。对原告主张的2015年7月1日至2016年11月30日的租金204222.42元，本院予以支持。
关于原告主张的迟延支付租金的违约金以及合同到期后的房屋使用费，首先，从（2015）滨功民初字第2377号案件以及本案所涉及的事实综合来看，被告所经营的网吧早就停止营业应为不争事实。在该情形下，被告占有诉争房屋，客观上已不能为其带来经济利益。如果说在停业之初，被告抱有改善经营的希望进而维持租赁状态，尚具有合理性。但在租赁合同的后期，包括合同到期之后，被告占有诉争房屋已无任何意义。从该角度考虑，被告抗辩意见中所陈述的相关事实较之于原告，更具有合理性及可信度。其次，从原告角度而言，其作为出租人，被告只交纳了一年的租金，其不可能不关心被告的营业及财务状况，进而其不可能不知晓被告是否营业。在第一次诉讼时，被告已拖欠两年七个月的租金，其并未主张解除合同。在第一次诉讼判决之后，被告未能履行，经营亦未好转，但原告仍选择不予解除合同。更明显的是，在租赁合同到期后，原告也未积极主张权利。原告的一系列行为，有扩大损失之嫌。再次，从被告承担责任的角度而言，如其选择提前解除合同，也就是违法解除，其承担的违约责任不会超过剩余的全部租金。综合上述因素，因被告已承担了剩余租赁期内的全部租金，故对原告主张的违约金以及房屋到期之后的使用费，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》六十条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告李迎韬于本判决生效之日起十日内向原告天津天保房地产开发有限公司支付2015年7月1日至2016年11月30日的租金204222.42元；
二、驳回原告天津天保房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为3372元，由原告承担1474元，被告承担1898元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
代理审判员 王玉强
二〇一七年十二月十八日
书 记 员 班丽丽
法律释明:
⒈《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
⒉《中华人民共和国合同法》第一百一十九条：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。