舟山市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0903民初3813号
原告董姣璇，女，1991年12月3日出生，回族，住舟山市普陀区。
委托代理人（一般授权）郭美月，女，1962年5月30日出生，回族，住舟山市普陀区，系董姣璇母亲。
委托代理人（特别授权）戴涛益，浙江腾瑞律师事务所律师。
被告舟山景尚置业有限公司，住所地舟山市普陀区沈家门街道鲁家峙鲁滨路61号交通海运大厦A楼一层西面第二、三间。
法定代表人李喆，系公司总经理。
委托代理人（特别授权）胡菁，上海胡菁律师事务所律师。
原告董姣璇与被告舟山景尚置业有限公司（以下简称景尚公司）商品房预售合同纠纷一案，原告于2016年12月20日向本院提起诉讼，同日本院立案受理,由代理审判员杨静适用简易程序独任审理，因本案争议较大，本院适用普通程序组成合议庭进行审理，本案于2017年1月13日、2017年5月24日公开开庭进行了审理，原告委托代理人戴涛益、被告委托代理人胡菁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉讼请求：一、判令原告与被告商品房预售合同无效；二、判令被告返还原告首付的689190元，并支付同期同币种同档次银行贷款人民币计算利息从2011年12月19日起至实际履行止；三、诉讼费由被告承担。事实理由如下：2011年12月19日原告母亲郭美月以原告名义与被告签订了商品房预售合同并支付了首付689190元。因原告当时刚入高校求读，无经济来源，根本无法办理和实现该合同约定的在“2014年6月30日前买受人向出卖人指定的银行以按揭贷款付清剩余全款”的约定，且无法办理按揭贷款形式支付房款余额已是实际固定的事实，被告就此是明知的。即使不明其也应尽到谨慎审查核实义务，其对其自己经营的商品房买卖存在绝大多数均须以按揭贷款形式购房的实际情况应该是明知的，也是其熟练的经营经验和通常的必须业务工作。纵贯原告母亲在与被告就该房屋买卖过程看，首先一，不是原告本人与被告交涉买卖，但合同中却以原告本人订立；二、在合同书中有委托代理人一项，但在该项签订中用√表示该合同是代理人所办，但委托代理人却无名无姓，无地址；三、合同书中各项签字均由原告母亲签写，但未注明代签。从正常情况看，涉及几百万不动产买卖关系，尤其是房屋买卖合同中即使有代理人经办，但必须有授权委托书，并且必须经过公证，在法律上才能有效，且牢固。原告母亲没有代理权被告是明知的，更为奇异的是被告明知以董姣璇名义买房的人不是实际购房人，既不要求其提供授权委托书，也不要求提供实际购房人的经济来源情况，尤其是合同中约定的是按揭贷款付清房款，且在被告指定的银行办理按揭手续，在诸多交涉及房款支付重大行为问题中被告均全面放弃必须履行的法律、法规规定所要求的全部手续和必须的程序，被告的过错行为在本案中显得特别典型和明显。被告未履行谨慎审查、核实义务，是对其本身履职行为的主动放弃，故其应承担相应的法律责任。2016年1月6日被告以商品房预售合同纠纷起诉原告，诉求中要求原告付清房款余额1590000元及违约金176172元并继续履行合同，原告在当时进行了答辩提出了反驳意见，后被告于同年7月29日向法院申请撤诉。就商品房买卖无法办理房屋贷款，《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。由于被告故意放弃应尽职责，不尽应尽之责，鉴于本案原告母亲没有被被告要求在商品房买卖过程中不是本人必须提供授权人委托书，因此原告母亲的行为不具法律效力，依据合同法相对性原则原告母亲根本不是本合同的相对人，而原告又未在本合同中授权于他人且只字未签。据此原告提起诉讼，请求法院支持原告的全部诉讼请求。
被告答辩称，第一，首先不同意原告的两项诉讼请求，原告在诉状中仅仅说了一点在合同上面没有签字或者不是自己所签，以此为理由认为原告的母亲无权代理，所以以无权代理提起诉讼，主张合同无效。客观情况是本案原告知道母亲以自己的名义购买这个房子，原告母亲是代理人。而且，今天庭审中，本案的原告确认首付款是原告支付的。从原告支付的689190元购房款足以证明，当时原告的母亲代为原告签字合同是有效的。正因为签了合同，原告才支付了价款。从支付价款这个法律行为，足以证明原告确认母亲签的合同。本案的合同是有效的，原告主张的无权代理，所谓的理由是不成立的。更退一步讲，原告母亲的行为也是一种家事代理权，属于表见代理的一种，责任也应由原告承担。第二个问题，关于退还购房价款689190元，原告自己确认应该退还原告本人，意思是原告是付款人。本案的原告在本次诉讼中，没有向法庭出示付款凭证。假设我看到的证据，是全部证据的话，那么本案原告实际支付的价款不是诉状主张的689190元，这个房子还有特殊性，绝大部分价款是折抵房价款，我相信原告和原告的母亲最了解情况的。即便认定合同无效，根据庭审笔录，董姣璇是学生没有钱，郭美月变相确认款项是其支付，原告以无权代理为由主张合同无效，也无权要求返还首付款。综上，我们认为本案的原告提起本案的诉讼请求，一是因为房价促成了本案，二是本案原告所列举的事实不符合客观事实的，提起诉讼是严重失信行为，缺乏诚信。希望驳回原告的诉讼请求。
原告为证明其诉讼请求所依据的事实和理由向本院提供以下证据：
一、商品房买卖合同及其附件，拟证明原告与被告之间的合同，原告的名字系原告母亲郭美月代签。
二、在读证明一份，拟证明原告购房时是在校学生，没有经济来源。
三、发票两份，拟证明原告已支付购房款689190元。
四、民事诉状和民事裁定书各一份，拟证明就涉案房屋争议，被告曾起诉过的事实，案号（2016）浙0903民初625号。
五、郭美月出具的情况说明一份，拟证明购房款首付款部分来源于原告父亲支付的抚养费，部分源于郭美月平时积累，这些钱都是留给原告的，只是被郭美月挪作购房款的首付款，故请求将这笔首付款直接返还给原告。
被告为证明自己的辩称向本院提供了以下证据材料：
一、三方协议书一份，拟证明58万元工程款抵扣工程款。
二、营销合同和定金协议各一份，拟证明被告销售楼盘是委托代理公司新联康（中国）有限公司宁波分公司进行销售，销售代表郭修东代理销售公司，同时也是郭美月的侄子。
三、原告身份证复印件、客户签约信息单房屋收款凭证、具结书，拟证明在销售合同档案里有这些资料。
四、催讨函两份，拟证明就剩余购房款被告向原告催讨的事实。
本院庭后对郭美月作了询问笔录，郭美月称：商品房买卖合同、三方协议、定金协议、具结书上董姣璇的名字是其代女儿签，购买房屋的事情没有跟原告提起过，签订合同是在被告售楼处，签订合同时郭美月没有跟被告说过女儿委托其购房事宜，被告也没有要求郭美月提供相关委托材料，被告提供的原告身份证复印件是原告放在家里的；689190元购房款的支付情况为，款项均是郭美月支付，原告没有经济来源，也不知道购房事宜，58万元是根据被告的要求支付给第三方嵊泗县第一建筑工程有限公司，其他的钱是直接支付给被告，都是刷郭美月卡支付。郭美月提供了银行明细若干份。
综合两次庭审及对原告本人所作的笔录，被告对原告提供的证据材料质证意见如下：对证据一真实性无异议，对合同上原告的签名是郭美月所写予以确认；对证据二有异议，落款是教务处，但盖章是学生会；对证据三、四无异议；对证据五表示，原告与郭美月是利益共同体，这只是原告的说法，不需要质证。原告对被告提供的证据材料质证意见如下：对被告提供的证据不知情，商品房买卖合同、具结书、三方协议、定金协议上的签名都不是本人所签，也是第一次诉讼的时候才知道购房事宜，也没有委托过郭美月购房，身份证复印件是本来就放在家里的旧身份证。原告对郭美月笔录和银行明细无异议，被告表示对郭美月笔录的形成无异议，对付款凭证和已付购房款689190元无异议，对郭美月的其他陈述有异议。
经本院审理查明的事实如下：
2011年12月19日，原告董姣璇母亲郭美月以董姣璇名义与景尚公司签订一份《商品房买卖合同》，合同主要约定：标的物为位于舟山市普陀区的商业用房，单价21800元，总价款2279190元，首付款1149190元于2011年12月19日前付清（含定金10万元），余款113万元在2014年6月30日前买受人向出卖人指定的银行按揭贷款付清剩余全款。签订合同后，2011年11月28日，郭美月向景尚公司支付10万元定金，其中6万元通过刷卡方式支付，4万元现金支付。2011年12月19日，郭美月通过刷卡方式支付给景尚公司9190元。2012年1月18日，通过转账方式支付第三方两笔款项，分别为217000元、263000元，另外10万元现金给第三方。2012年5月30日，景尚公司、嵊泗县第一建筑工程有限公司、郭美月以董姣璇名义签订一份《三方协议》，协议约定，景尚公司拖欠该建筑公司工程款58万元，景尚公司自愿以董姣璇实付购房款金额58万元直接抵偿拖欠建筑公司的工程款债务。为此，2011年12月19日、2012年5月31日，景尚公司向董姣璇开具两份不动产发票，一份载明金额为109190元，一份载明金额580000元，景尚公司对已付购房款689190元予以确认。审理中，董姣璇与郭美月均共同确认，董姣璇没有经济来源，款项系郭美月支付；签订合同时，关于景尚公司是否要求郭美月出具过授权材料，郭美月予以否认，景尚公司称该房产是委托给销售公司新联康（中国）有限公司宁波分公司销售，不知道该公司的做法，但是景尚公司与销售公司签订合同时是有行业规则要求的，现无证据证明签订合同时销售公司要求过郭美月出示相关的授权材料。
本院另查明，购房时董姣璇为在校大学本科学生。
本案的争议焦点一，景尚公司、郭美月、董姣璇一致确认商品房买卖合同上董姣璇的名字是其母亲郭美月代签，本院对该事实予以确认。关于郭美月以董姣璇名义签订买卖合同行为的性质，董姣璇认为，其对购房事宜不知情，没有委托其母亲购买房屋，事后也拒绝追认，故郭美月的行为系无权代理行为，该行为没有经过被代理人的确认，对董姣璇不发生法律效力，买卖合同无效；对于办理按揭事宜，董姣璇为大学在读学生，无法办理按揭贷款，景尚公司对该情况应当明知，其未尽到谨慎审查义务，行为存在重大过错，应当返还董姣璇已付购房款本金及利息。景尚公司认为，董姣璇对购房事宜是知情的，且第一次庭审中承认购房款是其本人支付，视为对合同的追认，故该合同是有效的；退一步讲，即便董姣璇不知情，郭美月的该行为是家事代理行为，构成表见代理，该买卖合同对董姣璇有效。即便该行为不构成表见代理，郭美月代董姣璇签名的行为应由郭美月负责，由郭美月承受合同的权利义务，保留追究郭美月民事责任的权利。本院认为，董姣璇与郭美月均确认董姣璇对购房事宜不知情，现无证据证明董姣璇对购房事宜系知情的，亦无证据证明董姣璇委托郭美月以董姣璇的名义购房，故郭美月的购房行为没有获得董姣璇的代理权，但该没有代理权的行为是否构成表见代理。表见代理作为无权代理行为的一种，根据合同法第四十九条的规定，行为人没有代理权、超越代理权或代理权终止后以被代理人的名义订立合同，相对人相信行为人有代理权的，该代理行为有效。据此，表见代理不仅要求代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象，而且要求相对人在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权，合同相对人主张构成表见代理的，应当承担举证责任。本案中，郭美月否认在签订合同时景尚公司要求其提供授权材料，景尚公司仅提供购房档案中董姣璇的一份身份证复印件，该证据无法证明景尚公司曾要求郭美月提供授权材料，亦无证据显示有其他有权代理的客观表现形式要素。郭美月与董姣璇尽管是母女关系，在身份上具有一定的联系紧密性，但两者亦是两个独立的法律主体，本案所涉标的物为价值两百万余元的商业用房，购置价值如此大的财产，已超过日常家庭生活需要或家庭事务代理的范围，景尚公司作为房地产公司应当明确要求董姣璇本人在买卖合同上签字或者要求郭美月提供相关的授权购房材料，但董姣璇名字是其母亲代签，现无证据显示其要求郭美月提供相关授权材料，景尚公司的行为存在过错，故郭美月代为签名的行为不构成表见代理，也不构成家事代理。综上，郭美月代以董姣璇名义与景尚公司签订买卖合同的行为没有获得董姣璇的代理权，事后未得到董姣璇的追认，亦不构成表见代理和家事代理，故该法律行为对董姣璇不发生法律效力。
本案的争议焦点二，董姣璇能否主张景尚公司返还购房款。首先，因该买卖合同对董姣璇不发生法律效力，董姣璇主张景尚公司返还购房款无合同依据。其次，根据董姣璇、郭美月陈述及郭美月提供的银行明细，已付购房款689190元系郭美月实际支付。对于本案第二次庭审中郭美月出具的一份情况说明，称已付购房款系郭美月挪用董姣璇的款项，要求该款项返还给董姣璇。民事诉讼应当遵循诚实信用原则，当事人及本案涉及的其他人必须进行如实陈述，且不得作出前后不一致的陈述，郭美月与董姣璇在第二次庭审前的审理中均认为董姣璇没有经济来源，郭美月亦确认款项是其支付并提供相应凭证，故对情况说明内容不予认可，董姣璇不是购房款的实际支付人，其要求景尚公司返还购房款无事实依据。董姣璇要求景尚公司返还已付购房款并支付银行利息的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、2011年12月19日郭美月以董姣璇名义与舟山景尚置业有限公司签订的《商品房买卖合同》对董姣璇不发生法律效力。
二、驳回原告董姣璇的其他诉讼请求。
案件受理费10692元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。
审 判 长 俞 辉
代理审判员 杨 静
人民陪审员 薛洪民
二〇一七年六月二十日
代书 记员 臧超静
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。