浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙04民终438号
上诉人（原审被告）：徐晓东，男，1988年12月23日出生，汉族，住平湖市。
委托诉讼代理人：陈红根，北京盈科（上海）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张永华，女，1962年10月30日出生，汉族，住平湖市。
被上诉人（原审原告）：沈宇峰，男，1986年1月27日出生，汉族，住平湖市。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：倪中柱，浙江金品律师事务所律师。
上诉人徐晓东因与被上诉人张永华、沈宇峰合同纠纷一案，不服浙江省平湖市人民法院（2017）浙0482民初2686号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
徐晓东上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回张永华、沈宇峰的诉讼请求，或发回重审；2.一、二审诉讼费由张永华、沈宇峰承担。事实和理由：一、双方共同作为合同一方当事人与湖州银行股份有限公司嘉兴分行（以下简称湖银嘉兴分行）建立了租赁关系，本案纠纷并不指向租赁合同本身，而是双方因该合同在取得出租房屋的租金后，对租金分配产生纠纷，故本案应定为共有财产分割。二、自2013年3月1日起，双方共同将各自房屋作为一个整体出租给承租方，按房屋出租交易习惯，双方按各自所有的房屋建筑面积分配租金，根据上述计算方法，每年张永华、沈宇峰分得租金18.03万元。自房屋出租至今长达近五年的时间内，张永华、沈宇峰分九次共收取租金811350元，且从未提出异议，其以行为默示了双方这种分配交易习惯。三、张永华、沈宇峰要求按购房的价款投资比例分配租金没有依据。双方从未约定过按购房价款比例分配租金，也违背了双方作为共同出租人的用意和多年来形成的交易习惯。张永华、沈宇峰的诉请明显违反诚实信用原则。四、如本案按合同纠纷处理，根据合同法第六十一条规定，在双方没有约定或约定不明时应当按交易习惯确定。另外，一审认定本案争议价款属于法定孳息，根据物权法第一百一十六条第二款规定，没有约定或约定不明确的按照交易习惯。故本案应按双方在多年来形成的分配习惯来处理。
张永华、沈宇峰辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，认可一审判决的说理，请求驳回上诉，维持原判。
张永华、沈宇峰向一审法院起诉请求：1.判令徐晓东支付张永华、沈宇峰租金148257元;2.本案诉讼费用由徐晓东承担。
一审法院认定事实：2013年6月10日，张永华、沈宇峰与徐晓东共同作为出租人，案外人湖银嘉兴分行作为承租人，双方签订《租赁合同》，该合同载明出租方将位于平湖市（双方当事人一致确认租赁标的物具体为：人民东路146号、148号、150弄2号、2号-201、134号、136号、138号、140号、142号、144号、138号201、7幢2单元301室、7幢2单元401室、7幢2单元501室，上述房屋以下简称涉案租赁物）出租给湖银嘉兴分行，租赁期限自2013年3月1日起至2023年2月28日止，租金为每年128万元（含税），在租赁期限内，承租人每半年付一次租金，租金汇往出租人指定的如下银行账户：湖州银行股份有限公司嘉兴分行，账户84×××87，收款人郑全宝。上述《租赁合同》还约定了其他内容。2013年10月12日，双方当事人作为出租人，湖银嘉兴分行作为承租人签订《租赁合同补充协议》，载明租赁期间每年租金不含税费价为109万元（该金额已包含2012年10月1日至2013年2月28日期间承租人占用租赁物的费用，该期间费用约定共40万元，均摊至十年租期内）。2014年3月29日，张永华、沈宇峰、徐晓东向湖银嘉兴分行发送《关于租金支付方式变更的通知》，就租金支付方式进行了变更为郑全宝的另一个银行账户。2016年9月19日，张永华、沈宇峰和徐晓东双方作为出租人，湖银嘉兴分行作为承租人，双方签订《租赁合同补充协议（二）》，再次明确租金不含税费价为每年109万元。双方当事人一致确认，截止起诉之日，湖银嘉兴分行共向徐晓东交付租金共计490.5万元，徐晓东向张永华、沈宇峰交付租金共计811350元。
一审另查明，涉案租赁物中人民东路146号、148号、150弄2号、2号-201的所有人为张永华、沈宇峰，其中146号、148号合计面积为117.15平方米，单价为19000元/平方米，合计价款为2225850元；150弄2号、2号-201合计面积为157.29平方米，单价为6500元/平方米，合计价款为1022385元。涉案租赁物中人民东路134号、136号、138号、140号、142号、144号、138号201、7幢2单元301室、7幢2单元401室、7幢2单元501室的所有人为徐晓东，其中134号面积为31.91平方米，单价为19000元/平方米，价款为606290元，136号面积为42.27平方米，单价为19000元/平方米，价款为803130元，138号面积为59.51平方米，单价为19000元/平方米，价款为1130690元，140号面积为36.23平方米，单价为19000元/平方米，价款为688370元，142号面积为57.64平方米，单价为19000元/平方米，价款为1095160元，144号面积为59.51平方米，单价为19000元/平方米，价款为1130690元，人民东路138号201面积为348.57平方米，单价为6500元/平方米，价款为2265705元，人民东路7幢2单元301室面积为401.63平方米，单价为4500元/平方米，价款为1807335元，人民东路7幢2单元401室面积为401.63平方米，单价为4500元/平方米，价款为1807335元，人民东路7幢2单元501室面积为448.95平方米，单价为4500元/平方米，价款为2020275元。
一审法院认为，根据合同法解释（二）第一条、第二条的规定，虽然张永华、沈宇峰与徐晓东之间未单独签订书面合同，但从双方共同与湖银嘉兴分行签订《租赁合同》这一事实来看，双方就共同出租涉案房屋从而获取租金收益已经形成了合意，可以认定双方关于共同出租涉案房屋的合同依法成立，双方就共同出租产生的租金收益的分配发生争议，由此产生的民事纠纷案件属于合同纠纷。同时，双方将各自所有的房屋共同出租给湖银嘉兴分行，并共同作为出租人在《租赁合同》中签名确认。故湖银嘉兴分行支付的租金应属张永华、沈宇峰与徐晓东双方各自所有房屋共同出租后所获得的法定孳息，因上述租金系由双方共同出租经营所得，应属双方共有。根据物权法第一百零三条的规定，共有人对共有的不动产或者动产没有约定按份共有或者共同共有的，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。湖银嘉兴分行给付的租金根据上述法律规定应属双方按份共有。双方就租金的分配发生争议，因租金收益属双方按份共有，故本案也可认定为共有物分割纠纷，本案存在请求权的竞合。张永华、沈宇峰主张本案案由为合同纠纷，一审认为双方的租金共有关系并非因继承、侵权等事实行为而产生，而是由相应的基础合同法律关系引起，故本案案由确定为合同纠纷更为恰当。
关于租金的具体分割方式，双方存在较大分歧。张永华、沈宇峰主张按照购买房屋时各自的出资额按比例进行分割。涉案租赁物中张永华、沈宇峰所有的房屋价款共计3248235元，徐晓东所有的房屋价款共计13354980元。因此双方应按照19.5639%、80.4361%的比例对租金进行分割。徐晓东则认为，首先，双方将涉案房屋共同出租给湖银嘉兴分行，年租金为109万元，其中徐晓东原出租给森马公司的三楼、四楼、五楼合计面积为1252.21平方米的房屋，以及原出租给窗帘店的一楼面积为287.07平方米的房屋，该部分房屋取得的租金为75万元/年，属于徐晓东单独所有。其次，双方原共同出租给灯具店的张永华、沈宇峰名下的二楼靠东二间（157.29平方米）加一楼靠东二间（117.15平方米）房屋，以及徐晓东名下的二楼六间（348.57平方米）房屋，合计面积为623.01平方米，该部分房屋取得的租金为30万元/年，属于双方按份共有。其中张永华、沈宇峰房屋面积占该部分房屋总面积的44%[（157.29+117.15）÷623.01]，徐晓东房屋面积占该部分房屋总面积的56%。在双方共同出租房屋租金30万元/年的前提下，张永华、沈宇峰可以分得的租金为13.2万元/年（30×44%），徐晓东可以分得的租金为16.8万元/年。第三，针对增加的4万元/年租金。首先应按该4万元/年占全部租金105万元/年的比例，确定双方对该4万元/年共同享有的份额为1.14万元/年（4÷105×30），再按张永华、沈宇峰享有其中的44%确定其在4万元/年享有的份额为0.5万元/年（1.44×44%）。
综上，本案的争议焦点为：一、截止本案起诉之日，湖银嘉兴分行支付的租金共计490.5万元，其中多少属于双方按份共有；二、双方按份共有的租金应如何进行分割。
关于争议焦点一。双方共同作为出租方，将涉案房屋出租给湖银嘉兴分行，并约定每年租金为109万元（不含税），虽然涉案房屋分别为双方单独所有，但二者共同作为出租方与湖银嘉兴分行签订租赁合同，在租赁合同中，双方也没有分别就各自单独所有的房屋与湖银嘉兴分行约定租金，包括租金的交付，湖银嘉兴分行也是按期全额支付至双方共同指定的银行账户。因此在上述租赁合同中，涉案房屋作为租赁合同的标的物应视为一个整体，每年的租金109万元均应视为双方共同按份所有。徐晓东关于每年109万元租金中75万元为其单独所有的抗辩意见，不予采纳。
关于争议焦点二。第一，徐晓东主张湖银嘉兴分行每年支付的租金中的31.14万元可作为双方的按份共有部分进行分割，根据其计算方式，张永华、沈宇峰每年可分得租金13.7029万元。徐晓东关于租金的上述分配方案，张永华、沈宇峰不予认可，徐晓东也没有提供证据证明双方就此分配方案形成了一致意见，故对徐晓东的上述租金分配方案，不予采信。第二，徐晓东还提出自双方将涉案房屋共同出租给湖银嘉兴分行，徐晓东每年向张永华、沈宇峰支付租金18.03万元，张永华、沈宇峰并未提出异议，双方就租金的分配已经形成了交易习惯，应当按照每年18.03万元认定张永华、沈宇峰应得的租金份额。根据合同法解释（二）第七条第二项的规定，当事人双方习惯经常使用的习惯做法可以认定为合同法所称“交易习惯”。一审认为，虽然张永华、沈宇峰认可徐晓东每年支付其18.03万元，但关于该18.03万元具体的支付时间、次数、金额，双方均未能明确说明，在张永华、沈宇峰不予认可的前提下，不能仅凭“每年支付18.03万元”这一粗略事实即认定双方之间形成了“徐晓东每年支付给张永华、沈宇峰18.03万元作为其每年租金的应得份额”这一交易习惯。具体理由如下：（一）双方当事人在交易过程中经常使用的习惯做法需要各自作出明确的意思表示。徐晓东陈述称其每年通过银行转账支付张永华、沈宇峰租金18.03万元，张永华、沈宇峰受领款项。双方当事人在这一过程中均没有以口头或者书面等明示的方式作出意思表示，确认徐晓东支付的18.03万元租金即作为其每年租金的应得份额。（二）虽然民法通则意见及民法总则均规定民事主体可以默示或者沉默作出意思表示，但对其外在表现形式均有严格规定。具体到本案中，在未有证据证明双方就分配方案形成明示的合意的前提下，徐晓东认为双方当事人关于租金的分配已经形成了交易习惯，即徐晓东每年通过银行转账支付给张永华、沈宇峰18.03万元，其认为转账行为就是一种默示，表示湖银嘉兴分行每年支付的109万元租金中张永华、沈宇峰所得份额为18.03万元。张永华、沈宇峰受领上述款项，徐晓东又认为张永华、沈宇峰就款项金额未提出异议即为一种不作为的默示（沉默），对于徐晓东关于租金分配方案表示同意。先不论徐晓东所谓的默示行为能否为张永华、沈宇峰所了解，即便其默示行为即转账支付行为所承载的有关租金分配方案的意思表示为张永华、沈宇峰所知悉，但张永华、沈宇峰的沉默并不当然构成对于徐晓东的一种承诺。只有当张永华、沈宇峰曾不止一次以沉默方式作出承诺且履行了据此形成的合意，才能认定张永华、沈宇峰的沉默具有承诺的性质。本案租赁合同截止到2023年2月28日，双方当事人共同出租涉案房屋所形成的合同关系尚在存续期间，双方的债权债务关系也尚未厘清，即使张永华、沈宇峰基于本案合同受领租金81.135万元后未提出异议，也不能据此认定张永华、沈宇峰的沉默是一种承诺。第三，徐晓东在代理词中陈述称，双方自2007年1月1日起至2009年12月31日止，将各自所有房屋出租给东湖灯饰广场，年租金为30万元，其中徐晓东所有的房屋面积为348.57平方米（购买价格为2265705元），张永华、沈宇峰所有的房屋面积为274.44平方米（购买价格为3248235元），徐晓东每年支付给张永华、沈宇峰17.5271万元，张永华、沈宇峰未提出异议。按照徐晓东的上述陈述，双方依上述默示及沉默所形成的交易习惯为张永华、沈宇峰占共有租金的58.42%（17.5271万元÷30万元），该份额比例显然不是双方各自所有房屋的面积比例{张永华、沈宇峰房屋面积占总面积的44.05%[274.44平方米÷（274.44平方米+348.57平方米）]}，反而与双方各自所有房屋的购买价格比例较为接近（张永华、沈宇峰房屋购买价格占房屋总价格的58.91%），上述情形与徐晓东在本案中所主张的大相径庭。综上，一审认为徐晓东关于张永华、沈宇峰每年可分得109万元租金中的13.7029万元或者按照每年18.03万元的标准支付张永华、沈宇峰租金的诉讼主张均没有事实及法律依据，不予采信。
根据物权法第一百零四条的规定，“按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。”具体到本案中，双方当事人的出资即为双方各自所有房屋的租赁权益，房屋的租赁价值受市场因素影响。双方各自所有的房屋均位于同一幢楼，均系非住宅用房，且购房发票均开具于2007年1月，从房屋单价来看，双方的购买价格并无明显差异，其中底楼单价为19000元，二楼单价为6500元，三楼以上单价为4500元。综合以上双方当事人各自所有房屋所具有的共性，一审认为双方购入涉案房屋时的房屋价格比例可以较为合理的反映出双方的出资比例。张永华、沈宇峰购买涉案房屋中的部分共支付价款3248235元，徐晓东购买涉案房屋中的部分共支付价款13354980元，因此张永华、沈宇峰与徐晓东之间的出资额比值为19.56:80.44，双方应按照上述比例分割双方共同所有的租金。双方当事人一致确认湖银嘉兴分行已支付给徐晓东租金490.5万元，根据确认的分割比例徐晓东应支付给张永华、沈宇峰959418元（4905000元×19.56%），现徐晓东已经支付给张永华、沈宇峰811350元，尚需支付148068元。
最后，关于本案的诉讼时效问题。徐晓东抗辩称张永华、沈宇峰的诉请部分已经超过诉讼时效。一审认为，双方关于共有租金的分割并未约定期限，故徐晓东的该抗辩意见没有事实与法律依据，不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《中华人民共和国关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第一条、第二条，《中华人民共和国物权法》第一百零四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、徐晓东于判决生效之日起十日内给付张永华、沈宇峰148068元；二、驳回张永华、沈宇峰本案的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3266元，减半收取1633元，由张永华、沈宇峰共同负担33元，由徐晓东负担1600元。
二审中，徐晓东提交了个人账户明细表一份，证明双方在共同向湖银嘉兴分行出租房屋过程中，每半年分配一次租金，由徐晓东母亲郑全宝向沈宇峰的父亲沈建华每次支付90150元。
张永华、沈宇峰质证后表示认可，对于上述支付的情况没有异议。
本院认证认为，张永华、沈宇峰对证据真实性无异议，且与本案有关联，本院予以认定。
张永华、沈宇峰二审未提交新证据。
本院除对一审认定的事实予以确认外，另认定，张永华、沈宇峰与徐晓东在本案纠纷之前关系友好，双方长辈也系朋友关系。涉案房屋在2007年后一直由双方共同对外出租，至提起本案诉讼时止，双方对租金分配并无争议。双方一致认可徐晓东于每年的3月和9月间在收取湖银嘉兴分行的租金后即通过郑全宝银行帐号分两笔支付给张永华、沈宇峰，每期均为90150元，目前已支付了9期租金共811350元。
本院认为，本案案由应定为合同纠纷。理由如下：1.徐晓东主张本案属共有财产分割纠纷，但涉案房屋已经分割，亦非双方共同投资购买，系双方各自所有，不存在再次分割的问题。2.本案争议在于双方对共同出租房屋所得租金对内如何分配。从查明的事实及双方陈述来看，双方有将各自所有的房屋共同对外出租、所得租金收益内部进行分配的意思表示。虽然双方未就租金分配事宜订立书面合同，但根据合同法第十条“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”的规定，合同成立并非必须有书面形式作为载体，且客观上双方已事实履行租金分配事宜，故应认定双方基于共同出租分配所得收益的合同已成立，本案可确定为合同纠纷。
关于双方之前对租金分配的做法能否认定为交易习惯，对此本院分析如下：1.根据《合同法》第六十一条的规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。同时，根据《合同法》第六十二条第（二）项的规定，对价款或报酬不明确的，按照市场价格履行；有政府定价或指导价的，按照规定履行。由于双方当时就租金分配事宜并未签订书面协议，事后也没有达成补充协议，有关租金分配亦无政府定价或指导价可供参考。双方对是按房屋面积还是按房屋价值进行测算分配金额又存在争议。若按面积测算，则已定期支付的金额略高；若按价值测算，则已定期支付的金额略低。且单纯以房屋面积或价值来计算租金分配比例均不尽合理，故本案可从双方是否形成交易习惯入手解决纠纷。2.《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第七条规定：“下列情形，不违反法律、行政法规强制性规定的，人民法院可以认定为合同法所称'交易习惯'：（一）在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法；（二）当事人双方经常使用的习惯做法。”根据查明的事实，双方当事人自2007年起共同将房屋出租后，所得租金一直以来都是徐晓东收取后再按固定的金额按期支付给张永华、沈宇峰，说明双方之间有关租金分配事宜事实上存在约定俗成的做法。在案涉的对湖银嘉兴分行出租房屋合同于2013年成立后，徐晓东也是通过双方约定的郑全宝账户在每年3月和9月间分两笔各90150元支付给张永华、沈宇峰，即每年由张永华、沈宇峰分得出租租金中的18.03万元。该租金分配金额介于按房屋面积测算比例与按房屋价值测算比例结果之间，具有相对合理性，且至今已定期付至第9期，具有相对规律性。在本案诉讼前，张永华、沈宇峰对双方长达近十年来的租金分配做法也从未提出过异议。由于双方共同出租的房屋租金、支付时间都固定不变，而徐晓东收取租金后的分配支付金额和时间也一直相对固定，张永华、沈宇峰已通过接收钱款的事实行为表明其认可该做法，足以说明几年来双方对租金分配已形成交易习惯。根据《合同法》第六十一条规定，本案中双方对房屋共同出租所得租金收益的分配应按照交易习惯确定，对此双方均应遵守。在本案成讼前，徐晓东已按照双方交易习惯给付张永华、沈宇峰租金。张永华、沈宇峰认为徐晓东未足额给付租金，缺乏依据，其相应主张不能成立。
综上，徐晓东的上诉请求成立，予以支持。由于二审出现新的证据，本院对一审判决进行改判。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十一条、第六十二条第（二）项及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销浙江省平湖市人民法院（2017）浙0482民初2686号民事判决；
二、驳回张永华、沈宇峰的诉讼请求。
一审案件受理费3266元，减半收取1633元，由张永华、沈宇峰负担。二审案件受理费3261元，由张永华、沈宇峰负担。
本判决为终审判决。
审判长 金富祥
审判员 毛 彦
审判员 王世好
二〇一八年四月二十八日
书记员 赵婉沁