广西壮族自治区桂平市人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0881民初2062号原告:樊德松，男，1958年6月19日出生，汉族，住桂平市。原告:钟连坤，女，1962年10月22日出生，汉族，住桂平市。原告：樊展源，男，汉族，1989年10月20日出生，住桂平市。原告：樊彦兰，女，汉族，1991年2月8日出生，住广州市越秀区。上列原告的共同委托诉讼代理人：刘旭全，桂平市城区法律服务所法律工作者。被告:广西桂平市勇嘉投资开发有限公司，住所地：广西桂平市区金凤凰商业中心18-1号。法定代表人：覃小凡，公司经理。被告：覃小凡，男，1965年7月14日出生，汉族，住桂平市。上列被告的共同委托诉讼代理人：杨昌伟，广西理维律师事务所律师。原告樊德松、钟连坤、樊展源、樊彦兰与被告广西桂平市勇嘉投资开发有限公司（以下简称勇嘉公司）、覃小凡商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月10日立案后，依法适用简易程序，于2017年7月21日公开开庭进行了审理。原告樊德松、钟连坤及原告樊德松、钟连坤、樊展源、樊彦兰的共同委托诉讼代理人刘旭全，被告勇嘉公司、覃小凡的共同委托诉讼代理人杨昌伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告樊德松、钟连坤、樊展源、樊彦兰向本院提出诉讼请求：1、判令上列两被告退还购房款本金894600元，利息105400元，合计1000000元给四原告，并从2016年6月1日起按年利率6%支付利息给四原告，直至全部退清为止；2、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：原告樊德松与钟连坤是夫妻关系，原告樊德松、钟连坤与原告樊展源、樊彦兰是父母子女关系。被告勇嘉公司与桂平市西山镇供销社合作改造桂平市西山供销社综合楼后获得了部分房屋的使用权，于2013年7月8日分别与原告钟连坤、樊展源、樊彦兰签订了《房屋使用权转让合同书》，具体事实如下：一、将该综合楼的第七层，房号为C的套房转让给原告钟连坤，该套房建筑面积98.9平方米，房屋转让价每平方米3000元，合计303700元。被告应于2014年2月15日前将房屋交付给原告使用。合同签订后，原告钟连坤已按合同的约定于2014年1月2日将全部购房款交清给被告勇嘉公司；二、将该综合楼第13层，房号为D的套房转让给原告樊展源，该套房建筑面积93.4平方米，房屋转让价为每平方米3000元，合计287200元，被告应于2014年2月15日前将房屋交付给原告使用。合同签订后，原告樊展源已按合同约定于2013年12月30日将全部购房款交清给被告勇嘉公司；三、将该综合楼13层，房号为C的套房转让给原告樊彦兰，该套房建筑面积98.9平方米，房屋转让价每平方米3000元，合计303700元，被告应于2014年2月15日前将房屋交付给原告使用。合同签订后，原告已按合同约定于2013年12月30日将全部购房款交清给被告勇嘉公司。由于被告勇嘉公司未能按合同约定的时间将房屋交付给原告钟连坤、樊展源、樊彦兰使用，后经协商一致，双方于2016年3月9日解除上述《房屋使用权转让合同书》，被告广西桂平市勇嘉投资开发有限公司、被告覃小凡承诺于2016年5月30日前将上述三套房的全部购房款本金利息合计人民币1000000元一次性退还给原告樊德松、钟连坤、樊展源、樊彦兰，原告樊德松、钟连坤、樊展源、樊彦兰放弃该三套房的权利，由于被告未能在约定的时间内将购房款本金及利息1000000元一次性退给原告，经原告多次追收，被告却以种种理由拒不退还，至起诉日，被告分文未退还，严重损害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼，并提出上述诉讼请求。被告覃小凡辩称，签订合同是原告与勇嘉公司的行为，与覃小凡本人无关，不应由覃小凡个人负责。被告勇嘉公司辩称，收取购房款894600元属实，承诺返还1000000元（原告购房款及利息）是覃小凡个人对被告的承诺，与公司无关。原告交894600元的时候还没有签订购房合同，双方没有签订合法有效的购房合同前，不存在履行合同问题，更不存在违约金，即使真有合同或违约责任，其请求的违约金也过高，应参照银行利率支付资金占用费给原告。本院经审理认定事实如下：原告樊德松与钟连坤是夫妻关系，原告樊德松、钟连坤与原告樊展源、樊彦兰是父母子女关系。被告勇嘉公司与桂平市西山镇供销社合作改造桂平市西山供销社综合楼后，2013年7月8日，被告勇嘉公司分别与原告钟连坤、樊展源、樊彦兰签订了《房屋使用权转让合同书》，具体事实如下：一、将该综合楼的第七层，房号为C的套房转让给原告钟连坤，该套房建筑面积98.9平方米，房屋转让价每平方米3000元，合计303700元。被告应于2014年2月15日前将房屋交付给原告使用。合同签订后，原告钟连坤已按合同的约定于2014年1月2日将全部购房款交清给被告勇嘉公司，被告勇嘉公司2014年1月2日立写收到原告上述303700元购房款的《收据》给原告；二、将该综合楼第13层，房号为D的套房转让给原告樊展源，该套房建筑面积93.4平方米，房屋转让价为每平方米3000元，合计287200元，被告勇嘉公司应于2014年2月15日前将房屋交付给原告使用。合同签订后，原告樊展源已按合同约定于2013年12月30日将全部购房款交清给被告勇嘉公司，被告勇嘉公司2013年12月30日立写收到原告上述287200元购房款的《收据》给原告；三、将该综合楼13层，房号为C的套房转让给原告樊彦兰，该套房建筑面积98.9平方米，房屋转让价每平方米3000元，合计303700元，被告应于2014年2月15日前将房屋交付给原告使用。合同签订后，原告已按合同约定于2013年12月30日将全部购房款交清给被告勇嘉公司，被告勇嘉公司2013年12月30日立写收到原告上述303700元购房款的《收据》给原告。至此，原告已全部交清购房款给被告勇嘉公司。原告交清购房款后，被告勇嘉公司未能按合同约定的时间将房屋交付给原告钟连坤、樊展源、樊彦兰使用，后经协商一致，双方于2016年3月9日解除上述《房屋使用权转让合同书》。2016年3月9日，被告覃小凡作出书面承诺，承诺如下：“原来樊德松、钟连坤购桂平市西山供销社综合楼套房第七层的C房和十三层的C、D房共三套房。已于2013年12月30日已全部交清房款共计人民币8904600元正。现经双方友好协商，覃小凡于2016年5月30日前一次性支付人民币1000000元正。樊德松、钟连坤夫妇自愿放弃这三套房的权利。付清款后三套房资料退回给覃小凡处理。”。承诺书有被告覃小凡签名及盖勇嘉公司公章。被告作出承诺后，未能在约定的时间内将购房款本金及利息1000000元退给原告，经原告多次追收未果，原告向法院提起诉讼，并提出上述诉讼请求。另查明，勇嘉公司于2011年11月16日被桂平市工商行政管理局吊销了营业执照。桂平市西山供销社综合楼至今没有办理商品房预售许可证明。勇嘉公司没有提供证据证实其对上述转让的房产具有合法的所有权或者使用权。本院认为，财产所有权是所有权人对自己财产享有占有、使用、收益、处分的权利。所有权的取得，不得违反法律规定。出卖人将尚未建成或己竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款。具备商品房买卖合同的主要内容，为商品房买卖合同性质。被告将没有合法所有权或者使用权的房产与原告签订《房屋使用权转让合同书》，已经具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。由于被告从签订合同起至起诉前没有取得商品房预售许可证明，因此与原告订立的商品房买卖合同无效。因商品房买卖合同无效。依照《中华人民共和国合同法》的规定，出卖人应当将购房款返还给原告。该《商品房买卖合同》从订立时无效，始终无效。因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失，双方均有过错的，应各自承担相应的责任。本案导致合同无效的原因为出卖人没有取得商品房预售许可证，被告除将购房款返还原告外，尚需支付资金占用费。原告请求判决被告返还894600元给原告钟连坤、樊展源、樊彦兰，与事实相符，被告勇嘉公司应当按照实际交付的894600元购房款返还本金。但原告樊德松不是合同的当事人，不应当将购房款返还给原告樊德松。原告请求判令被告支付利息给原告钟连坤、樊展源、樊彦兰，因被告的行为造成原告的损失，应当支付资金占用费给原告，应以尚未返还的购房款894600元为基数，从实际占用时开始计付，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算资金占用费给原告。被告覃小凡辩称买卖是原告与公司之间的行为，与覃小凡本人无关，不应由覃小凡个人负责。因覃小凡只是公司的法定代表人，作出的个人的承诺已经经过盖勇嘉公司公章认可，该承诺有效，确认覃小凡对被告勇嘉公司的付款义务承担保证的责任，即应当由被告勇嘉公司返还购房款894600元与赔偿原告损失的责任，被告覃小凡承担保证的责任。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：一、被告广西桂平市勇嘉投资开发有限公司应返还购房款894600元给原告钟连坤、樊展源、樊彦兰；二、被告广西桂平市勇嘉投资开发有限公司应支付资金占用费给原告钟连坤、樊展源、樊彦兰(其中，钟连坤的以303700元为基数，从2014年1月2日起，利率按照中国人民银行同期同类贷款利率计至本判决书生效之日后的十日；樊展源的以287200元为基数，从2013年12月30日起，利率按照中国人民银行同期同类贷款利率计至本判决书生效之日后的十日；樊彦兰的以303700元为基数，从2013年12月30日起，利率按照中国人民银行同期同类贷款利率计至本判决书生效之日后的十日)；三、被告覃小凡对被告广西桂平市勇嘉投资开发有限公司的上述债务承担连带清偿责任；四、驳回原告樊德松、钟连坤、樊展源、樊彦兰的其他诉讼请求。案件受理费7147元(立案时按简易程序减半收取，原告已预交)，由被告广西桂平市勇嘉投资开发有限公司、覃小凡负担。上述应付款项，义务人应在本判决生效后十日内履行完毕，如果未按本判决确定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；权利人可在本生效判决确定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费14294元，款汇至户名为：贵港市中级人民法院—诉讼费；开户行：中国农业银行贵港分行营业部；账号：20×××93。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。审判员  杨榜春二〇一七年八月二十二日书记员  张 胜