贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2016）黔0502民初4909号原告：徐萍，女，汉族，1969年3月20日出生，贵州省毕节市人，住贵州省毕节市七星关区，现住贵州省毕节市七星关区。原告：申卫东，男，汉族，1970年6月7日出生，贵州省毕节市人，住贵州省毕节市七星关区，现住贵州省毕节市七星关区。原告：徐进，男，汉族，1972年2月12日出生，贵州省毕节市人，住贵州省毕节市七星关区。原告：周洁美，女，壮族，1976年3月14日出生，贵州省毕节市人，住贵州省毕节市七星关区。原告：徐岚，女，汉族，1972年11月23日出生，贵州省毕节市人，住贵州省毕节市七星关区。原告：徐刚，男，汉族，1971年5月25日出生，贵州省毕节市人，住贵州省毕节市七星关区。以上共同委托诉讼代理人：张厚军（特别授权代理），贵州圣谋律师事务所律师。以上共同委托诉讼代理人：张兰芳（一般代理），贵州圣谋律师事务所实习律师。被告贵州毕节万丰置业有限公司。住所地：毕节市七星关区鸭池镇营脚村。注册号：522421000203887。法定代表人雷洪，该公司执行董事。委托代理人王妍（特别授权代理），贵州锐驰律师事务所律师。委托代理人阮洪（一般代理），贵州锐驰律师事务所律师。原告徐萍、申卫东、徐进、周洁美、徐岚、徐刚诉被告贵州毕节万丰置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院2016年10月28日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年12月14日公开开庭�行了审理。原告徐萍、申卫东、徐进、徐岚及委托代理人张厚军，被告贵州万丰置业有限公司委托代理人阮洪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告徐萍、申卫东、徐进、周洁美、徐岚、徐刚诉称：原告六人共同作为买受人与作为出卖人的被告签订了《商品房买卖合同》，双方约定：“①出卖人以位于毕节××镇××脚村（编号为毕节市2011-CR-44的地块）、建设项目名称为毕节市万丰国际商贸城（规划许可证号为建字第520000201206013、施工许可证号为522401201203150201、预售许可证号为（2012）毕商房预字第09号、备案号为7094、7095）的第19幢2层229号（建筑面积38.91平方米）、230号（建筑面积39.88平方米）两套商业营业用房出售给买受人；②买受人应当在2012年7月17日前一次性支付全部房价款；③出卖人应当在2013年5月31日前向买受人交付该商品房，于2013年12月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.02%承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意在买受人不退房的情况下，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。④买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按实际发生金额由买受人承担。”合同签订后，原告于2012年7月17日向被告的出纳邓贵英、经手人黄某某交付了毕节市万丰国际商贸城第19幢2层229号（建筑面积38.91平方米）、230号（建筑面积39.88平方米）两套商业营业用房的购房款（19幢2层229号为126,223.00元、19幢2层230号138,939.00元）、权证登记费（每套1,100.00元，229、230两套共计2,200.00元）、土地证工本费（每套33.00元，229、230两套共计66.00元）的钱款。然而，合同约定的房屋转移登记日期届满后至今日，被告仍未为原告办理该商品房所有权转移登记的有关文书（《土地使用权证》、《房屋所有权证》）。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日。……”根据该条规定及双方签订的合同约定，办理涉案房屋权属转移登记系被告应履行的法定义务及合同义务。原告认为，被告应当继续履行办理涉案房屋权属转移登记到原告名下的义务。被告迟迟未履行该义务，已构成违约。为此，原告诉至法院，请求：1、依法判令被告立即为原告办理位于毕节万丰国际商贸城第19幢2层229号、230号房屋的《土地使用权证》、《房屋所有权证》；2、判令被告按原告交付的购房款265,162.00元（19幢2层229号为126,223.00元、19幢2层230号138,939.00元）每日0.02%，时间从2013年12月1日起计算至被告实际履行前述第一项请求义务时止的违约金给原告；3、本案诉讼费用由被告承担。原告徐萍、申卫东、徐进、周洁美、徐岚、徐刚为支持其诉请，提交了如下证据：证据一：原告身份证。用以证明主体适格。被告无异议。证据二：《商品房买卖合同》两份。用以证明原、被告之间订立了《商品房买卖合同》，原�按合同约定按时一次性支付了房价款，其已履行了合同义务。而被告至今未为原告办理该商品房所有权转移登记的有关文书（《土地使用权证》、《房屋所有权证》），被告未履行约定义务，其行为已构成违约，应当继续履行合同义务并承担违约责任，即立即为原告办理《土地使用权证》、《房屋所有权证》，并支付违约金（违约金计算：以265,162.00元为基数，每日按0.02%利率、时间为2013年12月1日起至被告实际为原告办理《土地使用权证》、《房屋所有权证》之日止的期间）。被告质证意见：真实性无异议，但达不到原告证明目的。证据三：《收款收据》4份。用以证明：原告已于2012年7月17日向被告的出纳一次性支付了涉案（19号楼229号、230号）两套房屋的房价款及权证费，原告已履行合同义务。被告无异议。被告贵州毕节万丰置业有限公司�称：一、答辩人与被答辩人于2013年10月签订商品房买卖合同，答辩人虽未在合同约定的期限内办理产权证书，但办证不能并非答辩人的原因造成。第一、2013年7月，为迎接省委、省政府召开全省重点招商引资项目观摩会议，按照市委、市政府安排，要求答辩人快速推进相关工程建设。因观摩会议时间紧、任务重，为圆满完成会议现场任务，部分施工单项在未完善消防设施的前提下先行施工，导致消防验收未能通过，从而使产权证书逾期未能办理;2、被答辩人购买答辩人的商铺后，为满足自己的经营需要，获取更大的利益，擅自改变商铺结构，使原定的消防设备安装发生改变，也是导致消防验收未通过的原因之一。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权�证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……”据此，答辩人在约定期限未能取得产权证书应承担违约责任的前提必须是“由于出卖人的原因”，而本案办证不能不是答辩人存在过错，一是因答辩人不能把控的客观因素导致，二是被答辩人自身存在过错，故答辩人应当免除承担违约责任。二、退一步说，即使答辩人应当承担违约责任，违约金的支付，也应以被答辩人是否遭受到实际损失为前提条件，从而考虑违约金是否应当支付或减少支付。《中华人民共和国合同法》第二十七条、第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成�损失”。由此可见，违约金的计算必然依托实际损失，且可根据实际损失请求增加和减少。即违约金的计算公式为：损失×130%=违约金。根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第七条、第八条之规定，本案中，被答辩人早已对涉案门面进行正常的出租经营使用，并未遭受任何损失且还有收益。答辩人与被答辩人签订商品房买卖合同和商铺委托经营协议的同时，为了最大化被答辩人的利益，答辩人已经把三年的租金以房款的形式一次性优惠给被答辩人。可以说，在合同签订之日，被答辩人已经在获取购房利益。在合同履行过程中，答辩人为了提高被答辩人的经济利益，在交付房屋至今已投入3000万左右的推广费用。通过答辩人的推广活动，被答辩人购买的商铺不仅没有出现断租的现象，而且每年都呈现快速的升值趋势，�答辩人的购房利益在答辩人用心管理经营下在逐步增长。被答辩人只有盈利没有损失，其亦未提供相应的证据证明其遭受到实际损失，应承担举证不能的责任。再从产权证书获得后的用途上看，取得产权证书无非将门面用于出租、买卖、抵押、继承。对于出租，涉案商铺现本就处于已出租状态，被答辩人已获取租金；对于买卖，产权证书是否取得并不影响商铺的买卖；对于将涉案商铺用作抵押贷款，答辩人出售商铺时，被答辩人可选择两种购买方式，一是全款支付，二是办理按揭，也就是说，被答辩人如需资金，可以按揭的方式向答辩人购买商铺，并不需要一次性支付后，再用商铺去银行按揭贷款，即便被答辩人一次性付款后仍需银行按揭贷款的、答辩人仍然可以为被答辩人再做二次商业贷款获取50%的资产比例用于它用。被答辩人也不会有损失；对于继承，本案中并未体现继承发生。由此可见，被答辩人应得的违约金为：0×130%﹦0。基于上述理由，虽然双方签订的合同中约定违约金为日万分之二未违反法律规定，但该合同为格式合同，办证期限是由房产部门规定而非答辩人与被答辩人自行约定，结合实际情况，答辩人在整个施工过程及办理商铺相关手续中，难免会遇到答辩人不能掌控的情形发生，导致在合同约定的办证期限内未能办理产权证书。因此，在被答辩人没有遭受损失的基础上，仍按合同约定的违约金提出主张显然对答辩人不公平。三、贵院曾审理何元贤、彭云等诉毕节诉贵福房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，该案是逾期交房，比逾期办证给业主带来的后果严重许多，确给业主带来一定的损失，贵院根据最高人民法院《关于适用若干问题的�释（二）》第二十九条规定，没有支持业主按合同的约定要求赔偿5万多元违约金的诉请，而是酌情判决支付1万多元违约金。据此，本案中答辩人只是逾期办证，并未给业主带来任何损失，且业主购房起即获得盈利，故不应当向其支付违约金。四、答辩人属我市重点招商引资企业，在答辩人来我市投资后，政府没有及时兑现返还答辩人的招商引资保证金，使答辩人资金断链，在政府安排下，又赶工期迎接全省重点项目观摩会，才因消防验收未通过从而不能按期办理产权证书。答辩人主观上并没有恶意不为被答辩人办理产权证书，因在产权证没有办理给业主之前，答辩人还须缴纳土地使用税，每年费用近150万元，故产权证不及时办理对答辩人而言有害而无益。在被答辩人购买商铺时，答辩人的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售（预售）许可证》均已办理齐全。在被答辩人购买商铺后，答辩人就到房产部门为其进行了备案登记，从那时起，产权其实已属于被答辩人，产权是清晰明确的并可在国家不动产登记网实时实名查询。且房屋产权权属登记所需具备的十四项条件，答辩人也已通过了十三项，仅因客观原因导致消防这一项未通过从而未能办理产证，因此，答辩人并没有过错。加之通过答辩人努力，产权证书已经在陆续办理。现涉案业主人数众多，高达两千多户，若按日万分之二给付违约金，答辩人将面临破产，法院也将无法执行,并导致后期所有项目全部瘫痪，引起群体性事件发生，政府招商成果瞬间崩塌，给我区、市带来不稳定因素。且在我市因各种原因未能在合同约定期限内办理产权证书的房开企业还有很多，如均要按约定支付违约金，会引起全市逾期办证的业主刮起一阵诉讼的狂卷风，将使区、市人民政府面临难以收场的局面。请求人民法院考虑答辩人的处境，顾全大局，只有将法律效果和社会效果有机统一，方能彰显法律的公平和正义。综上所述，答辩人不能在合同约定期限内办理产权证书是因答辩人不能把控的客观因素导致，被答辩人也有过错，且未能提供其遭受损失的证据，故答辩人不应当承担违约责任。恳请贵院维护答辩人的合法权益。被告贵州毕节万丰置业有限公司为支持其抗辩主张，提交了如下证据：证据一：《毕节市七星关区人民政府关于万丰商贸城消防验收有关问题情况说明》一份。用以证明：涉案房产逾期办证的原因和过错不在于被告，而是七星关区人民政府的原因。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问�的解释》第十八条的规定，被告不该承担违约赔偿责任的。原告质证意见：该说明系复印件，真实性无法核实，七星关区人民政府向消防队作的说明，不能免除被告的责任。证据二：（2013）黔七民初字第1118号民事判决书、（2015）黔七民初字第249号民事判决书、（2016）黔民申1783号、1784号、1785号民事申请再审案件受理通知书。用以证明与本案完全同类型的案件已经区、市法院判决，现已在省高级法院正式受理再审，原判按照合同约定每日承担万分之二违约金均有失公平，且基于原告无损失，被告不应承担违约责任。原告质证意见：第249号民事判决书与本案无关联性，判决书并没有否定双方合同约定的赔偿。贵州省高级人民法院的再审案件受理通知书的三性无异议，但达不到被告的证明目的，省高院受理通知书并不能说明案件被撤销或改判，再审受理通�只要在判决生效之日起6个月内向上一级人民法院提出再审申请的，上级法院均应当受理。区法院的判决是依照法律作出的，具有法律效力。经综合审查全案证据，原告所举证据均为书证，被告对真实性无异议，能证明本案的相关事实，本院予以采信，能达到原告的证明目的。被告所举证据均为书证，《情况说明》能证明毕节市七星关区人民政府向毕节市消防支队出具情况说明，请消防支队指导帮助项目业主完善消防设施，顺利通过消防验收的事实，本院予以采信，但达不到被告证明目的。两份判决书和三份受理通知书，与本案不具有关联性，本院不予采信。根据对以上证据的分析与认定，结合当事人陈述，本院确认以下事实：2012年7月17日，（买受人）与被告（出卖人）签订二份《商品房买卖合同》（合同编号：WF-19-230、WF-19-229）约定：买受人向出卖人购买位于毕节市七星关区鸭池镇营脚村毕节万丰国际商贸城第19幢2层230号（房号为19-230，价款138,939.00元）、229号（房号为19-229，价款126,223.00元）商品房，该商品房用途为商业营业用房；买受人采取一次性付款方式付款，买受人应当在2012年7月17日前支付全部房价款；转移登记：（一）出卖人承诺于2013年12月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.02%承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日�至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同还约定了其他事项。合同经毕节市七星关区房产事业局备案。同日，六原告按合同约定向被告交付两个商铺房款共计265,162.00元、费用权证登记费共计2,266.00元，两个商铺购房款已付清，被告也按约定于2013年5月31日交付商铺给原告。按合同约定被告应于2013年12月1日前向六原告交付办理商品房转移登记的有关文书，被告未按约定交付。原告遂以前述诉请诉至本院。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，与被告签订的两份《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，与被告均应按约定履行合同所约定的义务。已按合同约定履行了�付购房款的义务，被告亦应按合同约定交付房屋并办理房屋权属登记，被告未按约定履行办证义务，构成违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，被告应承担违约责任，向支付相应的违约金。双方《商品房买卖合同》中对违约金的计算有相应约定，且约定的违约金计算标准并未超过法律规定，被告应按约定向支付逾期办证违约金，即按已交付房价款的日万分之二计算支付�违约金计算时间从双方约定2013年12月1日的次日起计算。故对原告的诉请，本院予以支持，违约金从2013年12月2日起计算。对被告认为未能办证是政府原因及原告擅自改变商铺结构的原因导致消防验收未通过而办证不能的抗辩主张，无证据支撑，本院不予采纳。对被告认为违约金过高，六原告无实际损失的抗辩主张，无事实依据，本院不予采纳。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告贵州毕节万丰置业有限公司在本判决发生法律效力之日起六十日内为原告徐萍、申卫东、徐进、周洁美、徐岚、徐刚办理位于毕节市七星关区鸭池镇营脚村毕节万丰国际商贸城第19幢2层230号（房号为19-230）、第19幢2层229号（房号为19-229）商铺的权属证书并交付原告徐萍、申卫东、徐进、周洁美、徐岚、徐刚；二、被告贵州毕节万丰置业有限公司在本判决发生法律效力之日起六十日内支付原告徐萍、申卫东、徐进、周洁美、徐岚、徐刚逾期办证违约金（违约金以购房款人民币265,162.00元为基数，按日万分之二的标准从2013年12月2日起计算至办理完毕商铺权属登记之日止）；三、驳回原告徐萍、申卫东、徐进、周洁美、徐岚、徐刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币595.00元，减半收取人民币297.50元，由被告贵州毕节万丰置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院�交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  刘玉桂二〇一六年十二月二十八日书记员  邓 頔