温州市龙湾区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0303民初4155号原告（反诉被告）：温州中王五金有限公司，住所地温州经济技术开发区滨海十四路466号一期工程3号厂房二层。法定代表人：游小金，董事长。委托代理人：张炘，浙江东瓯律师事务所律师。被告（反诉原告）：温州市亿一机械有限公司，住所地温州经济技术开发区滨海园区滨海十四路466号3幢一层。法定代表人：章方泽。委托代理人：余德义，浙江南越律师事务所律师。原告温州中王五金有限公司（以下简称：中王公司）为与被告温州市亿一机械有限公司（以下简称：亿一公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2016年9月7日向本院起诉。本院于同日受理后，依法由审判员周小凤适用简易程序进行审理。审理过程中，被告亿一公司提出反诉。因案情复杂，本院依法转为普通程序进行，由审判员周小凤担任审判长，与人民陪审员黄爱月、涂雅洁组成合议庭进行审理对两案合并审理。审理过程，中王公司申请财产保全，本院依法作出财产保全裁定。本案于2016年10月12日、2017年2月8日公开开庭进行了审理。中王公司委托代理人张炘、亿一公司的委托代理人余德义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告中王公司诉称：2013年3月4日原、被告签订一份厂房租赁协议，约定被告将位于滨海开发区十四路466号第三幢第二层面积约1760平方米的厂房出租给原告，租赁期限为4年，从2013年4月1日至2017年3月30日止，租金于每年3月1日或该日之前由原告一次性支付当年的全部租金给被告。协议签订后，原告每年依约一次性支付当年的租金并履行协议书的相关义务。但被告却在未告知原告的情况下搭建违章物，严重影响了厂房视线以及企业的生产经营，原告多次与被告沟通，要求拆除，但被告一直未予处理。在沟通无果的情况下，被告向原告出具了一份《承诺书》[担保方为温州来源实业有限公司（以下简称：来源实业公司）]，约定原告于2016年8月1日前搬出厂房，被告于2016年8月15日退还剩余8个月房租即17600元/月×8个月=140800元，同时约定，如被告未能在2016年8月15日退还租金，来源实业公司将被告应退租金款给予原告，被告则需按每迟一天罚款2000元给予来源实业公司。原告按照约定于2016年8月1日前搬出了该厂房，并屡次通知被告履行承诺退还所欠租金，但被告一直以各种借口予以推脱。故诉请判令：1.被告立即向原告退还剩余8个月的厂房租金140800元，并支付逾期租金利息（以140800元为基数，从2016年8月15日按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际履行之日止）。2.被告承担本案的诉讼费。就本诉部分，被告亿一公司辩称：双方确有签订了《承诺书》，被告之所以没有给原告八个月租金，因为原告没有在约定时间腾空厂房，使被告无法使用厂房，造成租金收益的损失，若原告可以继续腾空，被告愿意支付剩余租金。因为原告违约在先，被告无需支付逾期利息，诉讼费也应由原告承担。反诉原告亿一公司诉称：反诉被告租赁反诉原告厂房一间，后双方达成承诺，反诉被告于2016年8月1日搬出滨海十四路2号厂房2楼，双方还约定搬出厂房后南面及西面就保持原样不变，北面隔断拆除，墙体要修复，一切安全隐患要清楚，垃圾要清理。直至2016年7月31日也不见反诉被告要求交接厂房，被告过去查看时发现地面上还有大量的铁钉钉在地上，南面的门和地板拆走了，西面的隔断玻璃、门、地板也被拆除了，留下没用的隔断，及一个反诉原告不知情的情况下建的卫生间。被告立即联系来源实业公司要求通知反诉被告清理干净。到2016年8月15日时，反诉被告断断续续派人来清理了大量垃圾，地上的钉子部分清除，还留有部分，上面十来根铁棒还悬着，还有十几个装化学用品的空铁桶，设计不合理的卫生间，并且弄丢反诉原告的灭火器。使反诉原告无法正常出租厂房。接受厂房继续出租，造成了反诉原告的租金损失。故诉请判令：1.反诉被告对租赁房屋恢复原状并清空房屋内的所有物品。2.反诉被告赔偿租金损失暂计35200元（17600元/月计算至实际腾空时止）。3.反诉被告赔偿灭火器丢失损失640元。4.本案诉讼费由反诉被告承担。庭审过程中，反诉原告撤回第1项诉讼请求，并当庭补充称：钥匙是否交给担保人来源实业公司不清楚，反诉原告现在都还没拿到钥匙。建卫生间反诉原告当时是不同意的，装分管机是否同意不清楚。2016年年底反诉原告自行对厂房时行进清理（包括照片上的钉子及挂下来的支架均清理完毕），故租金损失要求计算至2016年12月30日止。反诉被告中王公司辩称：反诉被告按照约定搬出涉案厂房，并且清理了垃圾，并没有存在导致厂房无法出租的情况，租金损失也没有依据，厂房已经实际腾空，完全可以出租，至于有没有人租是市场决定，现在无法出租并非反诉被告所致。恢复原状并不清楚原状是怎么样的，且合同和承诺书中均没有约定恢复原状。不同意赔偿灭火器，反诉被告并没有拿走灭火器，租赁时没有灭火器，是反诉被告添置的，而且腾空时也没有拿走。请求驳回反诉原告的诉请。中王公司在本院指定的举证期限内提供了如下证据:1.中王公司工商登记信息，证明中王公司主体资格。2.亿一公司工商登记信息，证明亿一公司主体资格。3.厂房租赁协议，证明亿一公司将位于滨海开发区十四路466号第三幢第二层面积约为1760平方米的厂房出租给中王公司的事实。4.承诺书，证明亿一公司同意中王公司退租，中王公司承诺于2016年8月1日前搬出厂房，亿一公司承诺于2016年8月15日前退还剩余8个月房租，及来源实业公司作为担保方的事实。5.证人陈某证言，证明钥匙已经交给来源实业公司。6.证明一份（系证明房东对厂房腾空的陈述），证明中王公司已经在2016年8月1日前腾空厂房；房东认为腾空后厂房已经符合要求，同意现状交付。亿一公司在本院指定的举证期限内提供了如下证据：7.亿一公司工商登记信息，证明亿一公司民事主体资格。8.工商登记信息，证明中王公司民事主体资格。9.照片（应该是2016年8月15日之后拍摄的），证明中王公司未按照约定清空承租的房屋。审理过程中，本院出示：来源实业公司变更登记、不动产变更登记表、执行裁定书拍卖公告各一份[复印于（2013）温龙民执906号案卷，证据编号10]。上述证据经庭审出示质证，亿一公司质证认为，证据1-3三性无异议。证据4《承诺书》属实，但中王公司搬出厂房时对里面的物品和垃圾没有清理，致使亿一公司无法接受。证据5对证人部分证言有异议，证人实际上没有把钥匙交给亿一公司，证人称2016年8月15日之后清理了垃圾，但是实际上垃圾还在涉案房屋里的。证据6是2017年2月7日出具，在此之前，亿一公司已经于2016年年底对厂房进行了清理，所以现在的情况确已经符合交付条件了。该厂房是亿一公司转租给中王公司的，与第三方来源实业公司无关，且2016年8月亿一公司与来源实业公司的租赁合同尚未解除，厂房腾空的标准不应按第三方来源实业公司的意见认定。证据10没有异议。中王公司质证认为，证据7-8没有异议。证据9照片上的东西确认，照片显示很大，但实际上是很小的一堆小垃圾，亿一公司可随意处置。双方曾约定这些小垃圾是可以留在厂房里的，实际上也不影响厂房出租。钥匙于2016年7月30日交给担保人来源实业公司。证据10没有异议。本院审查认为，证据1-3、7-8、10质证方无异议，符合证据的真实性、合法性、关联性，其证明力本院予以确认。证据4质证方对真实性无异议，可证实中王公司、亿一公司及来源实业公司在一份《承诺书》上签字，至于对本案的影响，本院下文再行阐述。证据5证人陈某系来源实业公司的股东，结合证据4中来源实业公司系亿一公司担保人的情况，对证人陈述的内容本院予以确认。至于对本案的影响，本院下文再行阐述。证据6系来源实业公司出具的证明，至于对本案的影响，本院下文再行阐述。证据9虽中王公司对照片上的状况予以认可，但照片未显示何时所摄，证人陈某陈述其已于2016年8月17日、18日将照片上的垃圾打扫，故不足以认定此后照片上所示垃圾仍存在。根据上述确认的证据，结合双方陈述，本院认定事实如下：2013年3月4日，中王公司（乙方）与亿一公司（甲方）签订一份《厂房租赁协议》，载明：甲方将位于滨海开区十四路466号第3幢第2层面积约1760平方米租赁给乙方使用，期限为4年，从2013年4月1日至2017年3月30日止，乙方在租赁期限届满前3个月提出续租，经甲方同意后，双方重新签订协议，在同等条件下乙方有优先租赁权。租金第一年为211200元，第二年至第四年每年租金将在上年的基础上递增5%（原则上跟其他入驻企业一致），押金20000元，合同到期后无息退还。乙方如转变租赁厂房的使用功能的，须经甲方书面同意，所需办理的全部手续由乙方按规定申报，所应交纳的费用由乙方自行承担。后，亿一公司（甲方）、中王公司（乙方）及来源实业公司（丙方）签订了一份《承诺书》，载明，经甲、乙双方协商，甲方同意乙方退租，乙方承诺甲方于2016年8月1日搬出滨海十四路466号3号厂房2楼（1760平方米）。乙方搬出后，甲方承诺乙方于2016年8月15日（含15号当天）退还剩余8个月房租予以乙方（17600元/月×8月）合计140800元。如乙方未能在以上承诺的时间内搬出，乙方则需按每迟一天罚款2000元给甲方。如甲方未能在以上承诺的时间内退租金，丙方承诺将甲方应退租款予以乙方。甲方则需按每迟一天罚款2000元给丙方。2016年7月31日，中王公司搬离上述涉案厂房，并将厂房钥匙交给来源实业公司。中王公司搬离时遗留卫生间一个，及近十个装风管机的铁架(装在厂房的横梁上，由三支铁棒组成)，近十个啤酒箱、近十个铁桶（每个约啤酒箱大小）及其他少量垃圾（包括亿一公司照片所示的铁钉等）。2016年9月7日，中王公司以亿一公司未按约定退还租金为由诉至本院要求亿一公司退还租金等。亿一公司在答辩期限内以中王公司未按约定退还约定搬完为由，反诉中王公司清空房屋、赔偿租金损失等。审理过程中，亿一公司确认，其于2016年12月底对地上的铁钉及装风管机的铁架进行清理。中王公司与亿一公司均确认在双方租赁关系存续期间，来源实业通过拍卖取得涉案厂房的所有权。来源实业公司股东陈某到本院陈述，中王公司于2016年7月31日将涉案厂房钥匙交给来源实业公司，来源实业公司于当天将钥匙交付给亿一公司，亿一公司未提清理垃圾的事，2016年8月15日要退租金时就提垃圾的事。亿一公司提供的照片上所示的垃圾（啤酒箱、铁桶及其他垃圾），由其于2016年8月17、18日打扫干净。2017年2月7日，来源实业公司向本院出具一份证明，证明中王公司已于2016年8月1日前腾空涉案厂房，其同意按2016年8月1日腾空后的现状接收厂房。本院认为：本案双方曾存在租赁关系，并因退租事宜签订《承诺书》的事实清楚。上述《承诺书》内容合法有效，对双方具有约束力。双方应当按《承诺书》的内容履行。2016年7月31日中王公司腾空上述厂房后，亿一公司应按《承诺书》约定退还中王公司租金140800元。但双方对中王公司腾空后的厂房是否符合标准存在争议。本院认为，中王公司搬离时遗留卫生间一个及近十个装风管机的铁架的事实清楚，现无证据证明该部分添附系出租人亿一公司同意建的或同意保留该部分添附的，作为承租人的中王公司应当将该些添附拆除。但中王公司没有拆除，由此造成亿一公司的损失应由中王公司赔偿。另关于现场遗留垃圾的情况，前述来源实业公司系亿一公司的担保人，其证明内容及证人陈某（来源实业公司股东）证言内容应予确认，亿一公司主张的2016年8月1日至2016年8月15日期间涉案厂房遗留大量垃圾及期间中王公司陆续在清理的事实与证人证言内容存在矛盾，本院不予确认。中王公司作为厂房腾空义务人对遗留在涉案厂房内的近十个啤酒箱、近十个铁桶及其他少量垃圾负有清理责任，但该部分垃圾至2016年8月17日、18日左右才被来源实业公司清理，由此造成亿一公司的损失，中王公司亦应予赔偿。上述添附及垃圾在整体厂房中占用空间较少，不影响涉案厂房的整体使用，在此情况下，亿一公司未及时通知中王公司清理或自行清理，也造成上述添附和垃圾占用厂房时间延长，故中王公司应赔偿的具体租金损失数额，本院根据上述认定的情况及添附、垃圾对涉案厂房正常使用的影响程度，所占厂房面积比例、时间等情况，结合亿一公司的诉请，酌情确定为1000元。故亿一公司应支付中王公司的租金应扣除该1000元租金损失，为140800元-1000元=139800元。因双方约定租金于2016年8月15日支付，但亿一公司未支付，由此造成的逾期利息损失，中王公司诉请按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，不违反法律规定，本院予以支持。亿一公司主张租金损失按17600元/月计算至2016年12月30日，没有事实与法律依据，其超出上述金额的租金损失，本院不予支持。至于亿一公司诉请中王公司赔偿灭火器损失640元，但其未就中王公司丢失其灭火器的事实进行举证，本院不予支持。至于亿一公司撤回其第一项诉讼请求，系处分其诉请权利，不违反法律规定，本院予以准许。综上，双方相应的诉讼请求，本院予以支持，超出部分，本院予以驳回。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十四条、第一百零七条、第二百二十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本诉被告温州市亿一机械有限公司在本判决生效之日起十日内返还本诉原告温州中王五金有限公司租金139800元（已扣除温州中王五金有限公司应付温州市亿一机械有限公司的租金损失1000元），并赔偿利息损失（以139800元为基数，从2016年8月16日起按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算至实际清偿之日止）。二、驳回本诉原告温州中王五金有限公司的其他诉讼请求。二、驳回反诉原告温州市亿一机械有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3116元，财产保全费1250元，由本诉被告温州市亿一机械有限公司负担；反诉受理费696元，由反诉原告温州市亿一机械有限公司负担677元，由反诉被告温州中王五金有限公司负担19元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 长  周小凤人民陪审员  黄爱月人民陪审员  涂雅洁二〇一七年三月七日书 记 员  郭尔超