吉林省图们市人民法院民 事 判 决 书（2017）吉2402民初1108号原告：洪万卓，男，1969年3月17日出生，汉族。委托诉讼代理人：郑玉成。委托诉讼代理人：刘温慧。被告：姜云锋，男，1979年7月29日出生，朝鲜族。委托诉讼代理人：费战胜，男，1951年10月1日出生，汉族。被告：李基华，男，1971年7月15日出生，朝鲜族。被告：赵万春，男，1967年4月17日出生，汉族。委托诉讼代理人：齐凤国。原告洪万卓与被告姜云锋、李基华、赵万春之间房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告洪万卓及其委托诉讼代理人郑玉成、刘温慧，被告姜云锋的委托诉讼代理人费战胜、被告李基华、被告赵万春及其委托诉讼代理人齐凤国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。洪万卓向本院提出诉讼请求：1.要求姜云锋和李基华立即偿还欠款494万元及利息（利息自2016年8月9日起每日支付利息按年息24%计算至实际付清之日止）；2.赵万春承担连带责任；3.诉讼费用由三被告承担。事实和理由：2012年3月19日，我通过拍卖形式竞得包括图们市解放路以东、同心路、友谊路三角大厦三楼、四楼在内的系列资产（以下简称金三角白金公寓）。2014年12月3日，我将金山角白金公寓转让给姜云锋和李基华，房屋总价为1200万元，已付700万元，尚欠转让款500万元。在双方签订的《竞买标的转让协议书》第五条约定：“欠款500万元延期到2015年5月末。”2016年8月8日，经三被告翰旋并担保签订了《欠条》，重新约定欠款金额为494万元，借款期限为60日，每日利息为5000元，赵万春为担保人。现该债务已经到期，三被告怠于偿还，故诉至法院请求依法裁决。姜云锋辩称：1.2014年12月3日，洪万卓与姜云锋和李基华在平等自愿的前提下签订了一份《竞买标的转让协议书》。2.本案的《竞买标的〈金三角〉转让补充协议》（以下简称《补充协议》）与主合同条款发生冲突，应以补充协议为准，故主合同第五条、第六条的效力因《补充协议》有效而归于无效。3.2014年12月3日双方签订《补充协议》起，洪万卓就应当履行协助我方办理房屋过户手续的义务，但其没有履行义务，故本案《欠条》是不具有法律效力的。首先，双方签订《竞买标的转让协议书》后，洪万卓未将涉案“房照”、“拍卖成交确认书”、“人民法院裁定书”等有效文件向我方移交，也不配合、不协助办理相关的房屋过户手续，致使我方无法正常进行房屋改造和销售。因此，我方为了及时止损，明知洪万卓违约在先，且洪万卓预先制作的《欠条》存在欺诈的嫌疑而违心地签下了自己的名字；其次，《欠条》上记载的欠款494万元是由房屋欠款本金255万元、违约金35万元、利息104万元、分红100万元相加构成的。根据《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条“民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍。超出此限度的，超出部分的利息不予保护”规定，本《欠条》中约定的每日利息5000元，显然是超出此限。同时，洪万卓既主张违约金，又主张违约金的利息以及分红100万元的请求违反相关法律规定，不应受到法律保护。4.由于洪万卓迟迟不予协助提供相关文件，致使我方错过了图们市房地产市场房价较高、房产较好出售的最佳时机，造成我方直接经济损失350万元。5.我方为洪万卓垫付的土地租赁费678158.08元，是金三角白金公寓商改民（原商业用房改造成民用房屋）之前洪万卓所欠的，该款应按照《竞买标的转让协议书》第二条约定理应由洪万卓负责缴纳。李基华辩称：我和姜云锋与洪万卓签订《竞买标的转让协议书》后，由姜云锋具体负责处理房屋改造及售房等相关事宜，而因洪万卓不及时向我方交付相关材料，致使我方不能出售房屋及交付剩余房款。在这种情形下，我方在洪万卓预先制作的《欠条》上签名捺印后，才拿到了涉案房照及相关材料的原件，故双方均存在违约行为，理应协商解决纠纷。赵万春辩称：1.2014年11月，经李基华介绍，由三被告协议按比例出资购买洪万卓出售的房屋。在购房前，三被告于2014年11月28日签订了《投资合作协议书》，约定由赵万春、姜云锋、李基华分别按62.5%、25%、12.5%比例出资购买图们市金三角白金公寓，并按出资比例承担购房人的权利义务。2014年12月3日，姜云锋和李基华共同代表我与洪万卓签订《竞买标的转让协议书》，三被告发现洪万卓此前承诺的“首付700万元即可改造施工、预售”以及“余款500万元在预售房屋中产生”等条件未体现在协议后，要求洪万卓将承诺写入协议，但遭到洪万卓的拒绝，故当日又签订了《补充协议》。该《补充协议》变更了《竞买标的转让协议书》第五条、第六条约定的付款方式和房屋交付时间，即变更为甲方（洪万卓）同意乙方（三被告）预售房屋，但预售期间甲方监督，收款由甲方负责。甲方按协议在2015年2月15日之前收取500万元转让款，乙方将不足部分给洪万卓还清。2.协议签订后，洪万卓仍拒不履行合同约定的补缴土地租赁费、交付房地产权利证书等义务。我为了促使洪万卓履约，分别于2015年2月16和4月8日再给付房款245万元，累计给付房款945万元。然而，洪万卓除了在2015年4月中旬才交付一部分房地产权利证书原件外，以种种借口拒绝交付剩余房地产权利证书，不兑现协助办理解除涉案房地产扣押的承诺，导致我方无法办理房屋改造施工许可和房屋销售许可以及产权变更许可等基础手续，无法进行预售房屋，三被告投入改造施工的巨额款项无法变现。3.洪万卓出具的《欠条》没有事实依据，不具备合同的法律效力。《欠条》系洪万卓根本违约并造成三被告窘迫，以不签字不交付房屋手续等胁迫手段，强迫三被告签字。该欠条并非三被告的真实意思表示，不具备民事法律行为效力。《欠条》内容中除了虚构欠款本金外，还虚构了“用款60天，每天利息5000元”等虚假情节，不具备民事证据的基本特征，依法不能采信。4.根据担保法第五条规定，主合同无效，从合同也无效。在本案中，担保人提供的保证方式为一般保证，故自欠条的签署日期2016年8月8日至本案起诉已超过法定6个月的保证期间，我依法不应承担保证责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即洪万卓提供的竞买标的转让协议书、竞买标的“金三角”转让补充协议以及“金三角”明细表、拍卖成交确认书、房屋产权证及土地使用权证复印件16份、金三角房权证明细表、收条（金三角）1份；姜云锋提供的图们市政府网站下载材料共11份；赵万春提供的结婚证照复印件、银行汇款凭证复印件3份、中国工商银行网上银行记录复印件2份、收入通用票据6张，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，即2014年12月3日的《欠条》，双方均认可该书证系本人签字，但对证明内容存在分歧，本院结合案件事实予以采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月，洪万卓将通过拍卖形式竞得位于图们市解放路以东、同心路、友谊路三角大厦三、四楼房屋（该房屋所有权人分别登记在图们欣欣制材有限公司、付成贵、付雪名下）后，未依法办理产权变更登记。2014年12月3日，洪万卓将上述房屋以1200元的价格转让给姜云锋和李基华，并在平等自愿的前提下签订了一份《竞买标的转让协议书》，约定：“一、金三角房地产标的建筑面积为9630.30平方米，土地使用面积为2375.08平方米；二、转让方（甲方）负责缴纳合同签订前的土地租赁费……五、受让方（乙方）在签订本协议时，一次性支付给甲方现金人民币700万元，享受上述房屋的改造。2015年2月15日前交人民币500万元。如一方违约，没按期付款，乙方向甲方补交35万元违约金，剩余500万元欠款延期到2015年5月末，每月利息按银行同期利息3倍计算给甲方；六、此合同经甲乙双方签字后，即发生法律效力，乙方交齐余款500万元后，甲方将竞买标的交给乙方，上述房屋的处分权归乙方行使。至于甲方的标的过户以及发生的费用乙方负责……八、本协议未尽事宜，双方可签订补充协议。本协议的附件和双方签订的补充协议为本协议不可分割的组成部分，具有同等法律效力”，合同落款处有甲方洪万卓，乙方姜云锋和李基华的签名捺印。同一天下午，洪万卓与姜云锋、李基华又签订一份《补充协议》，约定：“甲方同意乙方预售房屋，但预售期间甲方监督，收款由甲方负责。甲方按协议在2015年2月15日之前收取伍佰万元转让款，如售房资金不够伍佰万元，乙方将不足的部分给甲方还清”。2014年12月4日，赵万春和李基华分别向洪万卓支付购房款600万元和100万元后，洪万卓向姜云锋、李基华出具了收条一份，载明：“今收到姜云锋、李基华图们金三角购房款，七百万元整。”洪万卓与姜云锋、李基华签订《竞买标的转让协议书》和《补充协议》后，洪万卓未将涉案房地产权利证书、拍卖成交确认书等有效文件及时移交给姜云锋和李基华，也未依法办理解除涉案房地产抵押手续，姜云锋和李基华因此无法办理房屋改造施工许可和房屋销售许可以及房屋产权变更等手续。案外人许洁（系赵万春妻子）分别于2015年2月16日、4月8日汇给洪万卓200万元和45万元，共计245万元。2015年4月16日，洪万卓向姜云锋移交了16栋房地产权利证书（房屋建筑面积为4679㎡，土地使用面积为1200.31㎡）和他项权利证，当时因涉案房屋处在抵押状态，以上房屋未能办理产权变更手续。2016年8月8日，洪万卓自行制作一张《欠条》，内容为：“今欠洪万卓人民币肆佰玖拾肆万元整，￥：4940000.00。使用时间60天，每天利息5000元人民币，以图们市白金公馆的售房款和银行的房屋贷款给还以上的本息”，落款欠款人处由姜云锋和李基华签名捺印，担保人处由赵万春签名捺印，但未约定保证人的保证期间和保证方式。双方均认可上述欠款494万元是由房屋欠款本金255万元（500万元扣减案外人许洁分两笔支付的房款245万元）、违约金35万元（自2014年12月4日至2015年2月15日止，欠款本金500万元的利息按2.8%计算）、利息104万元（两段利息之和，即欠款本金300万元的利息自2015年2月16日至2015年4月8日止计算；欠款本金255万元的利息自2015年4月9日至2016年8月8日止计算）以及所谓的辛苦费等100万元相加构成。其中，所谓的辛苦费100万元主要是由洪万卓售楼处的租金、项目报建和改造、使用温州商会的名义和温州商会派人协助的劳务费及其一定的风险补偿费构成。姜云锋、李基华、赵万春三人均承认《欠条》上的签名是自己本人所签，但认为该《欠条》不是双方当事人的真实意思表示，而是在洪万卓提出需要以三被告在该《欠条》上签字为条件才能交付房屋手续的情形下，三被告迫于无奈才在《欠条》上签字而形成的。三被告在《欠条》上签字捺印后，洪万卓向姜云锋移交了涉案房屋的全部材料，从此姜云锋负责完成了涉案房屋的改造、销售等相关手续。三被告在法律规定的期间内未对该《欠条》行使撤销权，但在审理期间，以约定的违约金过分高于造成的损失为由，请求适当调整。庭审中，洪万卓表示不追认赵万春为签订房屋买卖合同的相对人，亦放弃向赵万春主张连带保证责任。另查明，洪万卓于2013年3月19日通过拍卖形式竞得涉案房屋后尚未缴纳土地租赁费，为此案外人许洁于2016年11月18日和11月21日，向图们市政务服务中心（收款人：图们市政务服务中心；收款账号为）分别汇款30万元和378158.08元，共计678158.08元，用于支付自2005年至2015年期间应缴纳的涉案房屋土地租赁费，其他人均表示认可。另，本院依洪万卓的申请对姜云锋和李基华尚未出售的涉案房屋（登记在付雪名下的23栋房屋、张臣名下的8栋房屋、金京太名下的所有权证号为18791号的房屋）予以查封（采取保全措施），洪万卓提供了反担保物。对此，赵万春以洪万卓出售给姜云锋、李基华的所有房屋早已改造完毕，房屋所有权人已经变更为赵万春、姜云锋、李基华三人按出资权益比例所有，且自己已经支付购房款945万元而对该房屋占有大部分份额等为由提出复议要求撤销保全裁定。对此，本院于2017年9月21日作出（2017）吉2402民初1108号之四民事裁定，驳回了赵万春的复议申请。本案的争议焦点：一、赵万春在本案中的诉讼地位；二、《欠条》所约定的数额应否全部受到法律保护。针对争议焦点一，赵万春在本案中的诉讼地位问题。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间的设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。洪万卓与姜云锋、李基华签订的《竞买标的转让协议书》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。该合同签订双方为洪万卓和姜云锋、李基华，并没有赵万春，故根据合同相对性原则，赵万春不具有涉案房屋买卖合同主体资格，在庭审中，洪万卓也不认可与赵万春具有涉案房屋买卖合同关系，因此赵万春仅根据与姜云锋、李基华三人之间签订的《投资合作协议书》主张涉案房屋归自己所有，本院不予支持。根据《中华人民共和国担保法》第十九条“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任”、第二十六条“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间内和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任”的规定，债权人与债务人未约定保证方式及保证期间的，应认定保证方式为连带责任保证，其保证期间为主债务履行期限届满之日起六个月，且该保证期间为除斥期间。本案中，赵万春作为保证人在《欠条》中签名，其应承担连带保证责任，保证期间为2016年10月8日起至2017年4月7日止。但洪万卓未在保证期间内向赵万春主张保证责任，在审理中亦明确表示放弃对赵万春主张连带保证责任，故赵万春不承担连带保证责任。针对争议焦点二，《欠条》所约定的数额应否全部受到法律保护问题。首先，双方均认可《欠条》中记载的欠款494万元是由房屋欠款本金255万元、违约金35万元、利息104万元及辛苦费等100万元四部分组成。其次，这四部分应否全部受到法律保护。1.第一部分的房屋欠款本金应为多少？在审理中，洪万卓承认收到购房款245万元，尚欠255万元，亦承认其未支付过涉案房屋土地租赁费。经审查，案外人许洁于2016年11月18日和11月21日分别向图们市政务服务中心支付涉案房屋土地租赁费30万元和378158.08元，共计678158.08元，根据《竞买标的转让协议书》第二条“甲方负责缴纳合同签订前的土地租赁费”的约定，洪万卓应负责缴纳土地租赁费的期限为2005年至2014年12月止，因此其应负担金额为616507.35元，其余61650.74元由姜云锋和李基华负担。本院认为，洪万卓应承担的这部分款项应从255万元中扣除，即房屋欠款本金应为1933492.65元（255万元-616507.35元=1933492.65元）。2.第二部分约定的违约金35万元应否支持？首先，洪万卓与姜云锋、李基华于2014年12月3日签订了两份协议，一份是《竞买标的转让协议书》，一份是《补充协议》，《补充协议》是对《竞买标的转让协议书》的补充，即是对原合同约定内容的重新修订或者变更，其效力是同等的。当《补充协议》的约定与原合同的约定发生冲突或者矛盾时，应当以时间在后的《补充协议》约定的条款为依据履行各自的权利义务。从《补充协议》约定的内容上看，洪万卓与姜云锋、李基华没有变更主合同约定的于2015年2月15日前支付剩余房款500万元的期限，而只是变更了涉案标的物的交付时间和付款方式，即洪万卓同意姜云锋和李基华预售房屋，预售的房款由洪万卓负责收取。因此，原合同第五条中约定的违约金的计算标准和逾期付款的利息计算标准仍为有效条款，双方应按照约定履行各自的权利义务。其次，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”和第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，在买卖合同中，买受人应当按照买卖合同约定的数额、时间、地点和方式支付价款。买受人不按买卖合同的规定支付价款，构成违约，应当支付违约金或赔偿损失，而这种违约所造成的损失主要是利息损失。在本案中，洪万卓与姜云锋、李基华在原合同中约定的逾期付款可能造成的利息损失确定为中国人民银行同期同类贷款基准利率的3倍，而在《欠条》中计算的违约金计算标准为月利息2.8%﹛自2014年12月3日至2015年2月15日期间违约金计算公式：（350000元÷75天）×30天÷5000000元=2.8%﹜，相当于年利率33.6%，既明显高于法律可支持的利息计算标准，也高于在原合同中约定的逾期付款而造成的实际损失额利率计算标准，故姜云锋和李基华以约定的违约金过分高于造成的损失为由请求适当减少的主张，本院予以支持。根据诚实信用原则和公平原则、坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，结合合同双方当事人的过错程度，将违约金酌情调整为25万元（将年利率33.6%适当减少到年利率24%以下，即33.6%-（33.6%×30%）=23.52%,或者5000000×2%÷30×75天=250000元）较为符合合同双方在订立合同时预见到的因违反合同可能造成的损失额。3.第三部分利息104万元应否支持？合同双方对逾期利息计算标准有约定的，从其约定。本案中，双方在《竞买标的转让协议书》第五条约定：“受让方（乙方）在签订本协议时，一次性支付给甲方现金人民币700万元，享受上述房屋的改造。2015年2月15日前交人民币500万元。如一方违约，没按期付款，乙方向甲方补交35万元违约金，剩余500万元欠款延期到2015年5月末，每月利息按银行同期利息3倍计算给甲方”。洪万卓在《欠条》中计算的104万元利息超过原合同约定标准，且超过法律保护的年利率24%标准，不应受到法律保护。因此，应当严格按照实际拖欠房款数额为基数计算拖欠利息，即应当分段计算，欠款本金300万元自2015年2月16日至2015年4月8日止计算利息，欠款本金255万元自2015年4月9日至2016年8月8日止计算利息，两项之和为截止2016年8月8日所拖欠的全部利息。4.第四部分“辛苦费”100万元应否支持？根据第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要精神，出卖人负有向买受人交付房屋并移转房屋所有权的义务，因出卖人原因，不能提供办理房屋所有权登记应具备的材料，导致买受人在合同约定或者法定期限届满未能取得房屋所有权证书的，出卖人应当按照合同约定或者法律规定承担违约责任。在房屋买卖合同中，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者协助转移标的物所有权的义务。在本案中，洪万卓作为出卖人在签订《补充协议》后未向姜云锋、李基华及时移交办理房屋所有权登记应具备的材料，导致姜云锋、李基华未能取得预售房屋资格而对外出售房屋，存在明显的违约行为，洪万卓在姜云锋、李基华迫切需要涉案房屋材料的情形下，要求姜云锋、李基华承担自己履行义务所支出的各项费用，应属不当。故其主张的“辛苦费”100万元，本院不予支持。因此，洪万卓主张姜云锋、李基华按照《欠条》所载金额支付所欠购房款及利息，与事实和法律不符，本院不予支持。综上所述，姜云锋和李基华目前尚欠洪万卓购房款本金1933492.65元，之前所欠房款利息应按照双方签订的《竞买标的转让协议书》约定的标准计算。洪万卓主张按照年利率24%标准计算利息的请求因将利息计入本金属于计算复利的方式，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持”的规定，债权人将利息计入本金计算复利的，其利率超过年利率24%限度的部分不受法律保护，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二条，第六十条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条规定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条规定，判决如下：一、姜云锋和李基华于本判决发生法律效力之日起10日内向洪万卓偿还违约金25万（尚欠本金为500万元的违约金计算期间为自2014年12月3日至2015年2月15日止）；二、姜云锋和李基华于本判决发生法律效力之日起10日内向洪万卓偿还尚欠购房款本金1933492.65元及其利息（利息按中国人民银行同期同类贷款基准利率标准的3倍分段计算，即欠款本金300万元自2015年2月16日至2015年4月8日止计算利息，欠款本金255万元自2015年4月9日至2016年11月18日止计算利息；欠款本金225万元自2016年11月19日至2016年11月21日止计算利息；欠款本金1933492.65元自2016年11月22日至本判决确定偿还之日止计算利息。）三、免除赵万春的连带保证责任;四、驳回洪万卓的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费53800元，财产保全费5000元，共计58800元（洪万卓已预交58800元），由姜云锋和李基华负担42000元，由洪万卓负担16800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审 判 长  崔银镐审 判 员  张盛玉人民陪审员  崔正植二〇一八年一月三十一日书 记 员  王 煜