广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终2144号上诉人(原审被告）：广州市润佳旅业有限公司，住所地广州市番禺区。法定代表人：徐安奎，董事长。委托诉讼代理人：梁子铭，广东金本色律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王新彬，住福建省连江县。被上诉人（原审原告）：谢亮，住福建省连江县。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：伍远亮、刘东东，均系广东骏道律师事务所律师。原审被告：徐安奎，住四川省隆昌县。委托诉讼代理人：梁子铭，广东金本色律师事务所律师。上诉人广州市润佳旅业有限公司（以下简称润佳公司）因与被上诉人王新彬、谢亮及原审被告徐安奎租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院(2013)穗番法民三初字第1436号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人润佳公司及原审被告徐安奎的代理人梁子铭，被上诉人王新彬、谢亮的代理人刘东东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。润佳公司上诉请求:1.撤销一审判决第二项，改判润佳公司无需向王新彬、谢亮赔偿；2.由王新彬、谢亮承担本案一审、二审的诉讼费。事实和理由：一、《价格评估结论书》评估程序上存在瑕疵，不能作为本案审理王新彬、谢亮损失的依据。根据广州市番禺区人民法院2014年7月7日出具的《司法评估委托书》第四条第四项的委托要求，需进行标的物勘验的可自行安排前往，但须通知当事人（或代理人）及本院经办人到现场见证、协助及指认标的物。但在勘验本案标的物的时候，本案的评估机构并未通知法院，本案一审经办人也未到场，违反了委托要求，程序严重瑕疵。评估书第七条第三项，现场勘验是，法官和双方当事人一起到标的房屋现场进行现场实地勘验，与事实不符。二、《价格评估结论书》评估时间有误，影响本案残值评估。第一，关于装修时间的问题，王新彬、谢亮自认装修时间为2013年2月，因此，《价格评估结论书》的装修时间为2013年4月底与事实不符。第二，王新彬、谢亮申请鉴定的是装修残值，即将涉案场地交还给润佳公司时的装修残值。王新彬、谢亮于2014年10月30日才将涉案场地交还给润佳公司管业，说明王新彬、谢亮实际控制场地的截止时间为2014年10月30日，因此价格评估的基准日应为2014年10月30日，《价格评估结论书》的评估基准日不合理。另，王新彬、谢亮交还场地时拆除了部分工程，部分工程项目在拆除过程中遭到严重损坏。因此，本案的残值评估应以王新彬、谢亮交还场地时的现状进行评估，而非拆除前进行评估。三、《价格评估结论书》缺乏科学依据，没有依据事实，润佳公司不应支付王新彬、谢亮工程项目的部分人工费及管理费。第一，《价格评估结论书》中没有体现综合成新率的相关计算公式，缺乏科学依据，而且《价格评估结论书》对于装修时间确定有误，影响成新率的确定。因此，《价格评估结论书》应重新确定成新率。另，双方签订的租赁合同期限为5年，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，装修损失的认定应当是剩余租赁期内的装修残值损失，且王新彬、谢亮从2013年2月1日起至2014年10月30日一直在实际控制涉案场地，故王新彬、谢亮实际使用的年限为一年零七个月，综合成新率应定为66%。第二，关于人工费及管理费问题，涉案工程是包工包料的，施工方并没有向王新彬、谢亮收取管理费，且厨房抽油烟、鲜风净化设备也是销售厂家免费安装，并不存在支付安装人工费的事实。施工方没有向王新彬、谢亮开具发票，不存在缴税项目。因此《价格评估结论书》中工程计价表低起点“堤围防护费和税金”46048.73元应予以扣除。四、王新彬、谢亮租赁涉案厂房时知悉厂房、地块情况，根据《建设用地规划许可证》、该用地属于二类工业用地，王新彬、谢亮在承租厂房后明知厂房不能用于商业用途，而自行设立饮食店作商业经营并装修，应自行承担装修费用。王新彬、谢亮二审共同答辩称：其认为润佳公司的主张没事实和法律依据。1.案涉的评估程序经由一审法院选定的专业的评估机构，并按照程序依法进行评估，因此王新彬、谢亮认为该评估合法有效。2.一审判决已经按照过错比例判决双方承担责任，对此王新彬、谢亮没有异议。3.评估时间的勘误问题，评估报告有装修工程现场勘验明细表，勘查时间是2014年8月14日，有双方当事人亲笔签名，确认到场，因此王新彬、谢亮认为评估基准日期应当以2014年8月14日为准。对此，评估公司的再次复函中也有说明。润佳公司主张评估程序存在瑕疵，王新彬、谢亮不予认可，王新彬、谢亮意见基本与评估机构复函意见一致。4.综合成新率问题，评估公司根据勘验材料及评估标的的材料进行确定综合成新率为85%，润佳公司提出综合成新率是66%没有依据。5.人工费、管理费问题，也是一审法院确定的评估范围，评估机构作出的评估结论也是合理的。6.一审判决已经按照过错比例确认王新彬、谢亮承担百分之五十的责任，王新彬、谢亮没有意见。徐安奎二审答辩称其认为即使需要承担责任，也是公司承担，其只是履行职务行为。王新彬、谢亮共同向一审法院起诉请求:1.王新彬、谢亮与润佳公司、徐安奎于2013年1月29日签订的《房屋租赁合同》及2013年7月1日签订的补充协议（即《广州市房屋租赁合同》）无效；2.润佳公司、徐安奎赔偿王新彬的经济损失145万元，润佳公司、徐安奎对该赔偿承担连带责任；3.润佳公司、徐安奎向王新彬返还押金71000元，润佳公司、徐安奎负连带清偿责任；4.本案诉讼费用由润佳公司、徐安奎承担。一审法院查明事实：2003年1月22日，广州盛x五金有限公司（以下简称盛x公司）注册登记成立。2009年4月30日，盛x公司作为甲方与张某作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定甲方将持有国有土地使用证，建设规划许可证，建设用地规划许可证的位于东××边××村××路旁C座的三层厂房及土地使用权租赁给乙方使用。租赁期限为15年，自2009年7月1日到2024年7月1日止。三层建筑面积共计约4000平方米，及周边空地、道路一块。2010年3月10日，徐安奎作为甲方，张某作为乙方，签订《酒店转让协议》，其中约定乙方将承租位于东××边村××路旁座三层厂房及土地按现状（即尚未注册，施工中的酒店）转让给甲方，乙方以200万转让给甲方，乙方原施工中的酒店所有资产属甲方所有，除原施工队签订合同未付款以外，其它所有债务和甲方无关（包括装饰工程以付款内工程队未付款项）等。2011年1月21日，广州市润佳旅业有限公司经国家工商行政管理部门注册登记成立，法定代表人为徐安奎。2013年1月29日，广州市润佳酒店、徐安奎作为甲方（出租方）与王新彬作为乙方（承租方）签订《房屋租赁合同》，其中合同约定，甲方将持有国有土地使用证，建设规划许可证，建设用地规划许可证，位于东××边××村迎新路××附属楼××层半租赁给乙方使用。租赁时间为5年，及自2013年5月1日至2018年5月1日止，门面占地及附2层半共1291平方米，每月租金25800元，经双方协商，甲方同意将租赁场地交给乙方后的90天为装修期，不计租金，由2013年5月1日起计算租金。第一年到第二年租金不变，按照合同（第三条第一点）计算。交租时间：乙方每月5日前缴纳当月租金给予甲方。签订合同后，乙方一次性缴2个月押金和1个月租金给甲方，公摊面积按实际核算。合同执行期间，如有甲方违约，则甲方无条件退回合同定金给乙方，并且赔偿乙方投资经济损失，乙方损失的计算应由国家认可的物价核算部门核算。乙方违约：甲方有权收取乙方的合同定金不退，并且房屋大楼内的设备，装修等一切属于甲方所有，乙方要将该建筑恢复原状，并终止合同。徐安奎在甲方代表处签名，王新彬在乙方代表处签名。2013年2月3日，谢某向郑某的银行账户转账71000元（谢亮、王新彬称谢某为其受委托人，郑某为徐安奎的妻子）。2013年2月，润佳公司出具编号为00xx91、00xx92的《收款收据》2张，分别载明收到润佳酒店附属楼（王新彬）铺面押金51600元，5月份租金19400元。2013年7月2日，广州市公安局番禺区分局东环派出所出具《治安责任书》，润佳公司、徐安奎作为出租人在该责任书上签章，谢亮、王新彬作为承租人在该责任书上签字。该责任书中出租人出租屋地址为广州市番禺区xx街xx村xx路88号C座。广州市工商行政管理局番禺分局的档案资料载明，2013年8月1日，该局对润佳公司为出租人（甲方），谢亮为承租人（乙方）签订的《广州市房屋租赁合同》备案登记。该合同载明，甲方同意将坐落在番禺xx街xx村xx路北街88号C座101房号的房地产（房地产权证号Ｇ34-××8）出租给乙方作商业用途使用，建筑（或使用）面积400平方米。租赁期限2013年5月30日至2016年5月29日，月租金6000元。2013年8月，东环街道办事处出具《临时经营场所使用证明》载明，谢亮（房屋使用人姓名或名称）使用的广州市番禺区xx街xx村xx路北88号C座101（房屋地址）润佳公司（出租人）房屋，经营面积400平方米，可临时作为生产（经营）性场所使用。该场地可以经营的项目有：制售：中餐、西餐。该证明有效期自2013年8月5日至2015年8月4日。2013年11月1日，广州市工商行政管理局番禺分局核发广州市番禺区东环缘xx饮食店的个体工商户营业执照，经营者为谢亮，经营场所为广州市番禺区xx街xx村xx路北88号C座101。2013年11月6日，广州市番禺区东环街消防队出具《东环街消防检查记录表》载明，东环缘xx饮食店地址位于蔡一村迎新路北88号C座101，单位性质为餐饮，建筑面积1000㎡，建筑层数3层。建筑物未通过消防验收，建筑物没有进行消防竣工验收备案。检查情况包括未办理消防安全审批验收手续，擅自投入使用、仓库未按要求安装防爆灯、未办理营业执照、擅自投入使用等，处理意见为针对以上问题，立即进行整改，等待复查。2013年11月7日，润佳公司向缘xx会所出具缴款通知书，称该公司于2013年9月至2013年11月房租尚未支付，共计78300元，请于2013年11月10号前付清。对于双方当事人有争议的事实和证据，一审法院认定如下：对于租赁涉讼物业的合同依据问题。王新彬、谢亮提交了《房屋租赁合同》原件以及《广州市房屋租赁合同》原件，拟证明双方就涉讼物业建立租赁关系的合同依据。其中《广州市房屋租赁合同》载明，2013年7月1日，润佳公司、徐安奎作为出租人（甲方）与王新彬、谢亮作为承租人（乙方）签订该合同，将坐落在番禺区xx街xx街88号C座房号的房地产（房地产权证号码Ｇ34-××8）出租给乙方作商业（会所）用途使用，建筑（或使用）面积1400平方米，分摊共用建筑面积110平方米。租赁期限2013年5月1日至2016年4月30日，月租金25000元，2016年5月1日至2018年5月1日月租金28000元。乙方向甲方交纳71000元保证金（可以收取不超过三个月月租金数额），甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金71000元（退回乙方、抵偿租金），本合同为2013年1月29日双方签订的《房屋租赁合同》的补充，不一致的以本补充协议为准，同具法律效力；甲方委托郑某（账号62×××09）代收保证金，并确认已于2013年2月3日收到71000元保证金。合同甲方落款处由徐安奎签名，润佳公司盖章。润佳公司、徐安奎质证认为，确认《房屋租赁合同》的真实性，双方实际履行是该合同；对王新彬、谢亮提交的《广州市房屋租赁合同》不予确认，该合同的租金标准不正确，与《房屋租赁合同》和王新彬、谢亮在工商管理部门备案的租赁合同约定的标准不一致；《广州市房屋租赁合同》中徐安奎、润佳公司签名盖章均为属实，当时润佳公司、徐安奎要提交两份空白的《广州市房屋租赁合同》给王新彬、谢亮作为租赁登记备案之用，合同的内容由王新彬、谢亮自行填写，王新彬、谢亮持有一份，另一份在工商部门存档。为此，润佳公司、徐安奎提交了工商行政管理部门备案的《广州市房屋租赁合同》，拟证明双方租赁涉讼物业注册登记应以工商部门备案合同为准的事实。王新彬、谢亮认为，双方实际履行的合同为《房屋租赁合同》和王新彬、谢亮提交的《广州市房屋租赁合同》，两份合同的内容并不一致，应以《广州市房屋租赁合同》为准；对润佳公司、徐安奎提交的工商行政管理部门备案的《广州市房屋租赁合同》真实性、关联性无异议，润佳公司、徐安奎在王新彬、谢亮提交的《广州市房屋租赁合同》上的签章均为属实，证明润佳公司、徐安奎确认合同的内容，润佳公司、徐安奎不能以工商行政管理部门备案的合同否认之前签订的合同；双方约定的租金标准应按王新彬、谢亮提交的《广州市房屋租赁合同》第3条约定为准，而租赁期没变。关于涉讼租赁物的地址、面积及权属问题。润佳公司、徐安奎提交了盛x公司的《企业法人营业执照》、盛x公司与张某签订的《房屋租赁合同》、徐安奎与张某签订的《酒店转让协议》，拟证明涉讼物业的权属问题。润佳公司、徐安奎称涉讼土地建设单位为盛x公司，土地上建筑物由盛x公司兴建，2009年4月30日盛x公司将包括涉案租赁物在内的建筑出租给张某，张某将涉讼租赁物改造为酒店用途，整体转租给徐安奎。后徐安奎及其他股东成立润佳公司，徐安奎作为润佳公司的法人代表，润佳公司将一部分租赁物出租给王新彬、谢亮。王新彬、谢亮质证认为，确认润佳公司、徐安奎提交证据的真实性，但对关联性有异议，《房屋租赁合同》于2009年4月30日签订，租赁物位于东××边××村××路旁C座三层的厂房，《酒店转让协议》于2011年3月10日签订，协议中酒店地址及租赁物为迎新路三层厂房及土地按现状（尚未施工中的酒店转让给徐安奎）；涉讼物业在王新彬、谢亮与润佳公司、徐安奎签订的合同中地址为xx街xx村迎新路88号附属楼两层半，地址不一致，无法证明润佳公司、徐安奎对涉讼租赁物享有合法的出租权。王新彬、谢亮称，根据《房屋租赁合同》第1、3点，与其提交的《广州市房屋租赁合同》第2条的约定，租赁物位于番禺区东环××边××村迎新路××附属楼××层半，面积为1291平方米；王新彬、谢亮设立饮食店登记地址为番禺区xx街xx村xx路88号C座101是润佳公司、徐安奎自编的门牌，附属楼的地址与王新彬、谢亮提供的收据记载地址一致。润佳公司、徐安奎认为，涉讼物业没办理房地产权证，确认租赁物地址及面积为《房屋租赁合同》记载内容一致，番禺区xx街xx村xx路88号C座101是王新彬、谢亮办理工商登记时自行填写，润佳公司、徐安奎没有参与，根据润佳公司、徐安奎提交的证据材料，证明润佳公司、徐安奎通过《房屋租赁合同》及《酒店转让协议》，获得东××边村××路旁座三层厂房及土地的使用权，但上述证据中的地址较为笼统，与润佳公司、徐安奎、王新彬、谢亮之间签订的《房屋租赁合同》和王新彬、谢亮提交的《广州市房屋租赁合同》约定地址均不一致。关于涉讼租赁物有否办理《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》的问题。润佳公司、徐安奎为证明涉讼物业已取得上述三证，提交了《国有土地使用权证》复印件、《建设用地规划许可证》复印件、以及《建设工程规划许可证》复印件予以证明。其中《建设工程规划许可证》载明2008年1月3日广州市城市规划局核发编号穗规建证［2008］34号，建设单位为盛x公司，建设项目为临时厂房B（临建），地址番禺区xx街xx村，建设规模临时厂房B（临建）；1幢，地上1层577平方米。本证自核发之日起一年尚未开工的，必须办理延期手续。未办理延期手续或办理延期手续逾期未开工的，本证自行失效。王新彬、谢亮质证认为，对上述三份证据复印件的真实性、合法性、关联性不予确认。上述证据只是复印件，三证显示的使用权人包括用地单位不是润佳公司，地址是xx街xx村只是大致范围，土地面积约10816平方米，用地性质是工业用地，土地证属于整个工业区的；三证只是对整个工业区的规划，涉讼物业并不包括在三证内，该三证并不能证明王新彬、谢亮承租的建筑物为合法建筑物。王新彬、谢亮为证明涉讼物业属于违章建筑，提交了《东环街消防检查记录表》原件予以证明。润佳公司、徐安奎质证认为，对证据的真实性无异议，该记录表为消防部门检查时王新彬、谢亮自行办理，与润佳公司、徐安奎无关，盛x公司为涉讼物业的土地使用权人，由张某实际建设涉讼物业，并将整个物业及相关的租赁权利及义务转租给润佳公司、徐安奎。润佳公司、徐安奎承认涉讼物业至今没获发房地产权证。王新彬、谢亮认为涉讼物业未取得房产权证、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、消防验收手续，建设工程规划许可证中建设项目为临时建筑，使用期为两年，润佳公司、徐安奎出租物业时早已超过期限。润佳公司、徐安奎反驳称，王新彬、谢亮承租涉讼物业后，已向工商部门领取营业执照，涉讼物业并非违章建筑。关于王新彬、谢亮主张的经济损失问题。王新彬、谢亮提交了《装修装修工程合同书》原件、《个体工商户营业执照》复印件、经营者身份证复印件、《装修材料和劳务费收据》原件16张、以及《工程结算确认书》原件，证明王新彬、谢亮为装修涉讼物业投入的费用共1450000元的事实。润佳公司、徐安奎质证认为，对上述证据的真实性、合法性、关联性不予确认，证据为王新彬、谢亮与案外人串通伪造，收据的号码连续，编号在前但出具的时间在后，而且王新彬、谢亮没有提交任何的资金转帐凭证印证，付款的时间间隔非常短，装修公司没有任何的装修资格凭证，没有施工日志证明装修的情况。王新彬、谢亮称，装修的内容包括室内外工程，工程款1450000元包括工程的材料费及劳务费，可以移动的物品不包括在装修合同内，装修后的现状与润佳公司、徐安奎提交的照片显示一致；《房屋租赁合同》第3条第2点约定了90天的装修期，因此润佳公司、徐安奎是知悉并同意王新彬、谢亮进行装修，由于装修延期5月份的租金予以减免。润佳公司、徐安奎确认王新彬、谢亮对涉讼物业进行装修，具体的装修内容由王新彬、谢亮自行决定。针对涉讼租赁物的装修价值，王新彬、谢亮向一审法院申请对涉讼房屋已形成附合的装修、装饰现值以及所需的劳务费用进行评估。一审法院依法委托了广东高迪评估咨询有限公司对涉讼物业已形成附合的装修、装饰现值以及所需的劳务费用进行评估。2015年3月3日，该公司出具高迪评估［2014］066号《价格评估结论书》，评估标的房屋在价格评估基准日的装修现值1144831元；标的房屋装修、装饰所需劳务费用为351597元。王新彬、谢亮对于评估结论无异议。润佳公司、徐安奎对于评估结论提出异议认为：1、评估结论中评估人提供图纸，但该图纸未经润佳公司、徐安奎质证，不能作为评估依据；2、涉案物业装修时间为2013年4月底，庭审中王新彬、谢亮自认及提供《装修合同》记载时间均为2013年2月初，装修时间应以王新彬、谢亮确认时间为准。房屋装修的使用年限为五年，2013年2月润佳公司、徐安奎已交付物业给王新彬、谢亮，截止至2014年10月31日王新彬、谢亮交回场地期间，王新彬、谢亮已使用1年零7个月，评估结论以85%确定综合成新率没有依据，由于对装修的时间认定错误，因此综合成新率按66%计算较为科学；3、评估结论中劳务费已包含在装修残值中，附件的计算公式也显示装修残值包含人工费，王新彬、谢亮提供装修合同中未单独计算劳务费，属重复计算。对于润佳公司、徐安奎的异议，广东高迪评估咨询有限公司分别于2014年12月25日和2015年3月9日出具复函作出回应，称消防及排油池均是饮食店所必须具备装修工程项目，为隐蔽工程项目，该司评估人员无法丈量，在评估时按照标的相关场所面积及规模，并参考该工程相关图纸，测算出工程量及相应工程价格，工程图纸与标的相关场所面积及规模相符；装修时间，该公司工作人员现场勘察时征询润佳公司、徐安奎与王新彬、谢亮双方在场当事人，确认装修装饰工程项目竣工时间为2013年4月30日，并在现场勘查笔录明细表中记载，双方当事人签名确认，当时无人提出异议；该公司认为综合成新率85%合理；对润佳公司、徐安奎提出人工费不应计算的问题，评估公司认为按照《广东省建筑与装饰工程综合定额》的计价办法及计算准则计算的工程项目造价需包含相关工程项目的人工费等计费，计算结果反映当期工程项目的合理造价。对于双方争议的押金问题。王新彬、谢亮称，根据其提交的《广州市房屋租赁合同》约定，涉讼房屋押金应为71000元，该笔费用已支付润佳公司、徐安奎。润佳公司、徐安奎认为，确认收到王新彬、谢亮支付的71000元，但根据工商管理部门备案的《广州市房屋租赁合同》以及《房屋租赁合同》为双方实际履行的合同，押金应为51600元，另外19400元为2013年5月份的租金，润佳公司、徐安奎提交的两份《收款收据》已经列明所交费用的组成。对于徐安奎是否应该承担连带责任。王新彬、谢亮认为，《房屋租赁合同》、《广州市房屋租赁合同》及《治安责任书》上有润佳公司、徐安奎的签名及盖章，润佳公司、徐安奎应为共同出租方，徐安奎称签订合同是职务行为，出租方为润佳公司并没有证据证明，润佳公司的营业执照显示成立时间为2011年1月21日，证实徐安奎向他人承租涉讼物业后才成立润佳公司，因此徐安奎需对润佳公司债务承担连带责任。润佳公司、徐安奎认为，润佳公司的营业执照证实的徐安奎是润佳公司的法定代表人，向王新彬、谢亮追讨租金也是以润佳公司的名义催收，出租方与徐安奎没有关联性。涉讼物业交接时间的问题。双方确认涉讼商铺已交回润佳公司、徐安奎管业。王新彬、谢亮认为2013年11月6日广州市番禺东环街消防对下达停业整顿通知，王新彬、谢亮已不能正常使用涉讼物业。润佳公司、徐安奎认为，2014年10月31日王新彬、谢亮已交回场地给其管业。一审法院认为，关于《房屋租赁合同》合同主体的问题，润佳公司是依法登记成立的有限责任公司，以其自有的财产对外承担债权债务，王新彬、谢亮无法证明润佳公司的财产与其法定代表人的财产混同。结合王新彬、谢亮与润佳公司、徐安奎关于涉讼房屋来源，及《房屋租赁合同》签订过程庭审陈述，结合双方提交的证据，可以证实涉讼房屋的出租人为润佳公司，徐安奎签订《房屋租赁合同》为履行职务的行为。而房屋承租人为谢亮、王新彬，因此润佳公司和谢亮、王新彬为《房屋租赁合同》的权利义务人。王新彬、谢亮主张要求徐安奎承担《房屋租赁合同》产生的民事责任，无事实和法律依据，一审法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。润佳公司并未能证实其出租涉讼房屋已取得合法有效的建设工程规划许可证，王新彬、谢亮与润佳公司、徐安奎就涉讼物业签订的《房屋租赁合同》、《广州市房屋租赁合同》应属无效。对于造成合同无效的过错责任的分担问题。润佳公司作为涉讼厂房的出租人，明知涉讼房屋未领取合法有效的建设工程规划许可证，却仍违反法律规定将涉讼房屋出租给使用，在合同签订时亦未将违法建筑的情况告知王新彬、谢亮，润佳公司的上述行为对于合同无效的发生原因上有明显的过错。而王新彬、谢亮在签约过程中，对涉讼房屋的权属及合法性未尽审查之义务，在不清楚房屋是否取得合法的建设工程规划许可证情况下，不经核实便对房屋投资装修，进行经营活动，因此王新彬、谢亮对合同无效这一损失结果亦负有明显的过错。根据本案的实际情况，一审法院认为王新彬、谢亮和润佳公司的过错责任相当，双方应各自对合同无效承担50%的过错责任。对于王新彬、谢亮损失的确定。王新彬、谢亮为实现合同目的，对涉讼房屋投资进行装修，因合同无效无法使用已成为损失。《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。王新彬、谢亮主张对涉讼房屋进行装修，润佳公司予以确认，润佳公司、徐安奎已接收涉讼物业，因装修形成附合物无法返还，因此对王新彬、谢亮主张润佳公司赔偿装修费用，一审法院予以支持。评估公司综合双方当事人提交的证据资料，使用的科学技术手段评估，作出《价格评估结论书》，评估结论具备客观依据，说理充分，具有相当的客观性和较强的证明力，一审法院予以采信。《价格评估结论书》结论为涉讼物业装修现价值1144831元，装饰所需劳务费351597元。房屋装修装饰所需的劳务费用已固化于装修装饰物的残值中，评估公司出具的复函中亦明确评估的工程部分已包含人工费，劳务费，因此该部分费用不能重复作为装修费的损失计算。因此按上述责任分担比例，润佳公司应负担装修现价值损失数额的50%，即572415.50元（1144831元÷2），润佳公司应赔偿该款项给王新彬、谢亮。因《房屋租赁合同》、《广州市房屋租赁合同》无效，王新彬、谢亮已按约交纳的押金51600元，润佳公司应返还给王新彬、谢亮。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：一、原告王新彬、谢亮与被告徐安奎、广州市润佳旅业有限公司于2013年1月29日签订的《房屋租赁合同》及2013年7月1日签订的《广州市房屋租赁合同》无效；二、被告广州市润佳旅业有限公司于判决生效之日起五日内向原告王新彬、谢亮赔偿572415.50元；三、被告广州市润佳旅业有限公司于判决生效之日起五日内向原告王新彬、谢亮返还押金51600元；四、驳回原告王新彬、谢亮其余的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18490元，由原告王新彬、谢亮负担10904元，被告广州市润佳旅业有限公司负担7586元；评估费19670元，由原告王新彬、谢亮负担9835元，由被告广州市润佳旅业有限公司负担9835元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对上诉人润佳公司上诉请求与被上诉人王新彬、谢亮，原审被告徐安奎的答辩意见，分析如下：一、有关现场勘察人员问题。根据一审评估机构出具的《关于徐安奎、广州市润佳旅业有限公司就涉案“缘xx饮食店”装修现值及劳务费评估再次提出异议的复函》，该评估机构回复认为只要双方当事人在场地见证及确认，且勘验工作没有违反规程的情况下，勘验结果便真实有效。从一审勘验现场情况来看，高迪公司的价格评估人员及本案双方已到达现场，且本案双方均在《装修工程现场勘查明细表》上签名确认，故一审法院经办人未到现场并不影响评估结论的效力。二、有关价格评估基准日问题。根据一审法院委托高迪公司现场勘察情况，该司是在2014年8月14日对委托标的进行现场勘察及丈量的，双方当事人亦在现场作证与确认了现场勘察笔录相关的项目和数据，故以该时点作为评估基准日合理。至于润佳公司提出应以2014年10月30日作为评估基准日的理由为王新彬、谢亮在现场勘察之后拆除了部分工程及部分工程项目在拆除过程中遭到严重损坏，但润佳公司对此并未提交证据予以证明，本院不予采信。三、关于部分人工费及管理费问题。根据评估结论，在价格评估基准日的装修现值为1144831元；标的房屋装修装饰所需劳务费用为351597元。一审法院在本院认为所述房屋装修装饰所需的劳务费用已固化于装修装饰物的残值中，评估公司出具的复函中亦明确评估的工程部分已包含人工费，劳务费，因此该部分费用不能重复作为装修费的损失计算。故，一审法院并未计算所需劳务费用由双方进行分担。润佳公司上诉再提出有关部分人工费及管理费的问题不成立，本院不予采纳。至于综合成新率问题。涉案标的的装修装饰工程自竣工至现场勘察日历时为1年零4个月，并不是润佳公司所称的1年零7个月。而根据评估机构现场勘察的情况，涉案标的具备有实物勘察的条件，且外观尚新，结合实物的实际成新程度，评估机构确认成新率为85%合理。对润佳公司上诉认为综合成新率应为66%，本院不予采纳。四、关于双方责任问题。本案因润佳公司未能证实其出租涉讼房屋已取得合法有效的建设工程规划许可证，故王新彬、谢亮与润佳公司、徐安奎就涉讼物业签订的《房屋租赁合同》、《广州市房屋租赁合同》应属无效。润佳公司作为涉讼厂房的出租人，在明知涉讼房屋未领取合法有效的建设工程规划许可证的情况下，仍违反法律规定将涉讼房屋出租使用，在合同签订时亦未将违法建筑的情况告知王新彬、谢亮，故润佳公司的行为对于合同无效的发生原因上有明显的过错。本案王新彬、谢亮对合同无效这一损失结果亦负有明显的过错不持异议。故，根据本案的实际情况，一审法院认为王新彬、谢亮和润佳公司的过错责任相当，双方应各自对合同无效承担50%的过错责任于法无悖。根据合同无效处理原则，王新彬、谢亮对涉讼房屋投资进行装修，因合同无效无法使用已成为损失，而润佳公司、徐安奎已接收涉讼物业，装修形成附合物无法返还王新彬、谢亮，故，对王新彬、谢亮主张润佳公司赔偿装修费用，一审法院予以支持，并确定润佳公司应负担装修现价值损失数额的50%，即572415.50元（1144831元÷2）并无不妥，本院予以维持。对润佳公司上诉以王新彬、谢亮自行设立饮食作商业经营并装修，应自行承担装修费用的主张，本院不予采纳。综上，一审查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。润佳公司的上诉请求、理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18490元，由广州市润佳旅业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  张燕宁审判员  谭红玉二〇一八年三月二十九日书记员  王心怡