福建省三明市梅列区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）梅民初字第423号
原告陈永伟，男，1965年10月4日出生，住三明市。
委托代理人傅金沉，福建枫桦律师事务所律师。
委托代理人罗建生，福建枫桦律师事务所律师。
被告三明市阳光物业服务有限公司，住所地三明市。
法定代表人黄嘉辉，董事长。
委托代理人魏宝闽，福建闽中律师事务所律师。
原告陈永伟与被告三明市阳光物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2015年2月6日立案受理，依法由审判员秦榕适用简易程序，于2015年5月8日公开开庭进行了审理。原告陈永伟的委托代理人罗建生，被告三明市阳光物业服务有限公司的委托代理人魏宝闽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈永伟诉称，原告系三明市梅列区玫瑰新村XX幢103室的房屋所有权人，于2010年对该房屋进行精装修并入住。被告系该房屋所在小区的物业管理者。2014年12月27日，原告出差在外，被告在电话中告知原告，称原告家中有大量污水流到电梯口走道。原告马上叫人到房屋内查看，发现厨房、客厅及卧室内到处都是从厨房公共下水管道处倒流上来的污水，房屋内的木地板已被完全浸泡。原告要求被告立即对公共下水管道进行疏通，但被告直到第二天才派人疏通管道。因原告房屋内的木地板等物品受污水浸泡，造成原告无法继续居住，原告只得租赁他人房屋暂住，为此支付了每月2000元的房屋租金。原告认为，被告作为小区物业管理者，负有对公共下水管道进行疏通管理之义务，因被告未尽此义务，导致管道堵塞，造成污水倒灌至原告房屋内，给原告造成严重的财产损失，被告应负赔偿责任。据此，原告请求判令被告赔偿原告财产损失100000元（此为暂定数额，最终以鉴定结论为准）、房屋租赁费6000元（2000元／月，暂从2014年12月28日计算至2015年3月27日，此后继续计算至三明市梅列区玫瑰新村XX幢103室房屋重新装修完毕可以入住为止），并由被告承担本案诉讼费、鉴定费。庭审中，原告明确第一项诉讼请求为要求判令被告赔偿原告财产损失42265元（以鉴定结论为准）。
被告三明市阳光物业服务有限公司辩称，管道堵塞完全是用户使用不当或者不慎造成的，被告不是住户，不可能实施侵害；2014年12月27日17：20许，被告发现原告家中有清水而非污水流出，在敲门无人应答后，立刻电话通知原告，并通知专业管道疏通人员，将原告楼下的管道检修口打开，积水会自然排泄，约18时许排完，不可能会继续浸泡，原告所述是第二天才派人疏通管道是错误的，被告作为专业的物业服务公司，在发生管道堵塞时有疏通管道的职责，但不能保证管道不发生堵塞；原告本人在管道堵塞当天没有到达现场，原告亲属在水排出之后没有将现场清扫干净，也没有开门开窗通风，导致残留的水分继续浸泡，直到现在都还是原来的状态，是造成损失扩大的原因，原告无权就扩大的损失要求赔偿；被告已完全履行了义务和职责，不存在任何责任和过错，更不是实施侵害的主体，依法不应当承担责任，请求驳回原告的诉讼请求。
本案经开庭审理，查明以下事实：
1、原告系三明市梅列区玫瑰新村XX幢103室业主，该房建筑面积181.14平方米，套内面积146.58平方米。
2、2007年1月1日，被告作为乙方与作为甲方的小区建设单位三明市立丰房地产开发有限公司签订一份《物业管理服务合同》，合同第三条委托管理事项第2点的内容为：“共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水道的排水管、污水管、共用照明……”。第四条委托管理期限内容：“委托管理期限自本合同生效之日起至本物业业主委员会与其选聘的物业服务企业签订《物业管理服务合同》生效之日止。第六条乙方的权利义务第5点内容为：“有权选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的整体主要管理责任转让给第三方”。第八条物业管理服务费用第1点内容为：“物业管理服务费由乙方向业主（住用户）收取，即每月每平方米建筑面积1.00元。”第5点内容为：“房屋共用部位、共用设备、设施的大、中修费用由乙方按照规定在物业维修基金中列支。”
3、为保证阳光城住宅小区排污管道的正常使用，被告作为甲方于2014年6月3日与作为乙方的三明市梅列区红旗家政服务部（以下简称红旗服务部）签订《管道疏通承包协议》一份，协议约定：“双方的合作期限为2014年6月1日至2015年5月31日……甲方发现小区排污管道及窨井不能正常排污后，应及时通知乙方。乙方接到甲方所需疏通管道位置通知后应在20分钟内到达现场进行疏通和解决，并服从甲方的工作安排……甲方应提供乙方疏通管道所需的水、电等……合作期限内乙方（每月至少三次）每十天到达现场一次，对甲方管道进行巡检，如发现管道出现堵塞或不能正常排污时，应及时予以疏通，并提供相应工作报告单提交甲方指定人员签字确认……甲方未能按合同规定提供乙方因疏通所需的水、电及辅助工具造成未能及时疏通的，由甲方负全部责任……。”
4、原告于2014年12月10日交纳2013年1月1日至2013年12月31日的物业服务费2173.7元；于2014年12月10日交纳2012年7月至2014年6月公摊水电费，合计485.6元；2015年1月5日交纳2014年1月1日至2014年12月31日的物业服务费2173.7元。
5、2014年12月27日15：20许，被告发现原告家中有水流出，在敲原告家门无人应答的情况下，电话联系原告并告知该情况。堵塞的管道为原告所在XX幢3单元业主共同使用的下水管道。
6、被告顾客接待记录表记载2014年12月27日17：39许，原告用电话向被告求助其户内由于管道堵塞被破坏。处理情况及完成时间为下午已告知原告渗水，由物业工作人员范清香报告并清扫。
7、2015年2月9日原告提出财产损失鉴定申请，要求对讼争房屋内因污水浸泡受损的财产价值进行评估鉴定。2015年2月28日，经原、被告一致同意委托福建立信价格鉴定评估有限公司评估。2015年4月10日福建立信价格鉴定评估有限公司作出闽立价评字（2015）PG第0178号《价格评估结论书》，评估结论为：“价格评估标的价格评估基准日评估直接财产损失价格为人民币肆万贰仟贰佰陆拾伍元整（42265.00元）。该直接损失包括房屋实木地板（惠乐），房屋实木地板拆除安装、实木地板脚线安装，屋内卫生清理费，屋内家具、床铺拆装搬运费，汽车运输费等11项，原告为此花费评估费3500元。
8、2015年2月6日，原告申请对现场进行勘察。2015年3月3日，本案承办人组织双方当事人对现场进行勘察。经勘察及询问，双方当事人对因厨房排水管总管堵塞导致污水倒灌入讼争房屋内，造成屋内木地板、家具受损无异议。事发当天，被告通知原告其家里有水流出，因原告不在家，其接到物业公司的电话后委托亲属林起跃到现场查看，但事发当晚林起跃对现场没有清理，也没有将室内的污水清理干净，而是在通管人员将堵塞的排水管的盖子打开后即离开现场。
9、三明市梅列区红旗家政服务部吴裕昌出具《证明》一份，证明其在事发当天疏通三明市梅列区玫瑰新村XX幢103室管道的经过。证明内容为：“2014年12月17日阳光城物业公司主任给本人打电话说阳光城XX栋103室管道堵了，当时是傍晚17点20分打的电话，本人17点40分就赶到现场，先是上103室看一下情况，满地板都是水，本人马上赶到楼下架空层，打开主管检修口，先把水往架空层地下排掉，所以后面就不存在水会满到103室家。只因当时天色已晚，又没电灯，所以本人到第二天早晨才去开工。”该份证明上所记载的事发时间为2014年12月17日，经原、被告双方确认系笔误，事发时间为2014年12月27日，开工的意思是第二天才疏通主管道。
10、根据《三明市普通住宅物业服务等级及指导性收费标准（2010）》的规定，被告按每月每平方米建筑面积1.00元收取标准收取物业管理服务费，应按二级服务等级提供物业服务。其中：共用雨、污管道每年疏通一次；对设备故障及重大或突发性事件有应急方案和现场处理措施、处理记录；每日至少1次对共用设施设备组织巡查，做好巡查记录；需要维修，属于小修范围的，48小时内组织修理等。
11、根据阳光城管道疏通巡查记录表的记录，红旗服务部从2014年6月4日至2015年2月18日期间，每月对小区管道疏通巡查至少有三次。被告未提供对业主共用的雨、污水管道每年有疏通一次的记录。
12、原告及其家人近一两年均不在三明市梅列区玫瑰新村XX幢103室居住。
13、原告所在小区业主委员会尚未与被告以及其他物业公司签订新的物业服务合同。
上述事实，有原告提供的原告身份证1份、房屋所有权证1份、物业服务费发票2份、收款收据1份、物业管理服务合同1份、视频资料1份、照片6张、三明市普通住宅物业服务等级及指导性收费标准，被告提供的营业执照1份、组织机构代码证1份、法人代表身份证明1份、物业管理服务合同1份、接待记录表1份、管道疏通承包协议1份、巡查记录表4张、红旗服务部吴裕昌出具的证明书1份和依原告申请由原、被告共同委托福建立信价格鉴定评估有限公司所作的（2015）PG第0178号价格结论书和价格鉴定费发票、本院依原告申请所做的现场勘查笔录以及原、被告委托代理人在法庭上的陈述予以证实。
本案原、被告双方争议的焦点是：被告是否应对原告因污水倒灌导致的财产损失42265元及原告租赁他人房屋所产生的租赁费用赔偿的问题。
原告主张，被告每月按每平方米建筑面积1.00元收取标准收取物业管理服务费，应对业主提供二级物业服务标准，对污水管道的管理、维护、疏通义务不能理解为简单的巡查以及堵塞后疏通，而应该是防患于未然，发现可能造成堵塞时就应立即疏通管道。被告未能提供对所堵管道每年疏通和维修的证据，也没有编制维修养护计划和检查、维修、保养记录，更没做到每日1次以上的巡查并记录。被告未经业主大会（业主委员会）同意，将管道巡查、疏通业务转包给他人，构成违约。从其《管道疏通承包协议》看，也就每月三次到现场巡检，显然未达到该服务标准。红旗服务部负责人吴裕昌接到被告的通知后到达现场，但他只到架空层打开主管检修口排水（第二天才来去开工），却未及时有效地进行疏通管道。第二天才去疏通被堵塞的管道。被告也未能证明管道堵塞的具体位置是在架空层打开主管检修口的上面还是在下面，如果在上面，当时的排水就只是暂时减压，但很快又会将管道堵死。被告作为管道管理人员，在进行疏通管道后，却未能提供证据证明造成管道堵塞的真正原因，存在失职，造成原告无法向具体侵权人主张权利。故被告应对原告因污水倒灌导致的财产损失42265元及原告租赁他人房屋期间所产生的租赁费用6000元（2000元／月，暂从2014年12月28日计算至2015年3月27日，此后继续计算至梅列区玫瑰新村XX幢103室房屋重新装修完毕可以入住为止）。
被告认为，造成管道堵塞的原因可能是因为下水管道排入卫生巾、卫生纸或者洗菜池中的菜的根茎叶以及厨房的清洁球、抹布以及其他比较小的东西，也可能是在厨房操作的时候排入了大量的污水和油污等原因，影响下水管道内径变小甚至堵塞。由此可见，管道堵塞完全是用户使用不当或者不慎造成的，被告不是住户，不可能实施侵害；2014年12月27日17：20时许，被告发现原告家中有清水流出，在敲门无人应答后，立刻电话通知原告，并通知专业管道疏通人员。在此期间，被告还需排除是否存在人身安全及其他危害，并需分清是原告家中管道还是公共管道中的水流出，排除上述因素后才会疏通管道。专业管道疏通人员将原告楼下的管道检修口打开，积水约18时许排完，不可能会继续浸泡。被告在发生管道堵塞时有疏通管道的职责，但不能保证管道不发生堵塞，被告已完全履行了职责。排除漏水原因的时间为20～30分钟，浸泡的损失不会因此而扩大，原告无权就扩大的损失要求赔偿。原告本人在管道堵塞当天没有到达现场，受托亲属在室内积水排出之后没有将现场清理干净，也未开门开窗通风，防止损失进一步扩大，导致残留的水分继续浸泡室内的家具和木地板，直到现在都是原来的状态，是造成损失扩大的原因，依法应由原告自己承担责任。
本院认为，根据原、被告提交的证据，无法查明造成排水管堵塞的原因以及室内的家具和木地板浸泡的时间，但堵塞的排水管道系原告与其他使用该管道的业主共用，故排水管道堵塞与其他共同使用该排水管道的住户行为可能存在一定的关联。被告作为小区物业服务公司，对业主共用的排水管有管理、维护、疏通义务，其将该项管理业务部分承包他人，并非将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人，该行为符合合同约定，故原告认为被告该行为违约的主张，本院不予采纳。被告在查明原告家被水浸泡的原因是排水管污水倒灌导致的情况下，虽及时通知专业管道疏通人员，但因未能提供照明，而导致第二天才疏通主管道，尽管原告称受托亲属用布堵住排水口，但不能排除污水还会继续倒灌的可能；另，被告未按《三明市普通住宅物业服务等级及指导性收费标准（2010）》二级清洁卫生标准对共用污水管道每年疏通一次，对管道畅通不利，故本院认为被告对共用管道未尽到合理的管理义务，对管道的堵塞应承担相应的责任。原告及家人长期未在三明市梅列区玫瑰新村XX幢103室居住，在知晓房屋被水浸泡后虽有委托亲属查看房屋被浸泡的情况，但受托亲属仅将排水管用布堵住，而未采取将屋内的积水清理干净，并采取通风等措施，事隔多月现场仍未清理，造成损害结果进一步扩大，原告对此存在一定的过错，亦应自负部分责任。
综上所述，本院认为，被告与三明市立丰房地产开发有限公司签订的《物业管理服务合同》系前期物业服务合同，对签订合同的双方以及全体业主都具有约束力。被告依合同向业主收取二级服务等级的物业服务费，理应按《三明市普通住宅物业服务等级及指导性收费标准（2010）》提供相应等级的服务，对共用污水管道应防范于未然每年疏通一次，并在出现堵塞的情况下，提供必要的水、电、辅助工具以便专业管道疏通人员及时对管道进行疏通，但被告未尽到合理的管理义务，应承担相应的违约责任。原告依据福建立信价格鉴定评估有限公司作出的评估结论主张42265元的直接财产损失，被告亦无异议，予以认定。原告主张因房屋受损无法继续居住，为此每月花费2000元租赁他人房屋暂住，但原告未提交相应证据证实有租赁房屋及花费租赁费，亦与其亲属所述“原告及其家人近一两年均不在三明市梅列区玫瑰新村XX幢103室居住”相矛盾，故原告主张从2014年12月28日起至三明市梅列区玫瑰新村XX幢103室房屋重新装修完毕可以入住为止，按2000元／月计算房屋租赁费，依据不足，不予支持。综合考虑本案造成排水管道堵塞的具体责任人难以认定及原告对损失的扩大负有相应责任和被告未尽到合理的管理义务等因素，本院酌定被告对原告的损失承担30%的赔偿责任，即12679.5元。鉴定费3500元为此次诉讼实际支付款项，亦按上述责任比例承担。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十九条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条之规定，判决如下：
一、被告三明市阳光物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈永伟直接财产损失12679.5元。
二、驳回原告陈永伟的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息
案件受理费1007元，因适用简易程序审理，减半收取504元，鉴定费3500元，合计4004元，由原告陈永伟负担2804元，被告三明市阳光物业服务有限公司负担1200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。
本判决的申请执行期限为履行期限届满之日起二年内。
审判员 秦 榕
二〇一五年七月一日
书记员 罗玲慧
附：本判决相关法律条文：
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。
第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。