江苏省常州市武进区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0412民初1166号
原告：王立鹏，男，1989年10月19日生，汉族，住常州市武进区。
被告：岳小燕，女，1963年7月7日生，汉族，住常州市武进区。
第三人：王云大，男，1948年1月23日生，汉族，住常州市武进区。
第三人：王菊英，女，1947年10月26日生，汉族，住常州市武进区。
第三人：王荣堂，男，1968年12月29日生，汉族，住溧阳市。
委托诉讼代理人：孙东兴，江苏臻儒律师事务所律师。
第三人：李祝，女，1972年2月8日生，汉族，住溧阳市。
委托诉讼代理人：孙东兴，江苏臻儒律师事务所律师。
原告王立鹏诉被告岳小燕所有权确认纠纷一案，本院于2017年2月28日立案受理后，应原告的申请，依法通知王云大、王菊英、王荣堂、李祝作为无独立请求权的第三人参加诉讼。本案先由审判员吴中和适用简易程序独任审判，后因案情复杂，依法适用普通程序，分别于2017年5月3日和2017年8月25日两次公开开庭进行了审理。原告王立鹏、被告岳小燕、第三人王菊英、第三人王荣堂、李祝及其共同委托的诉讼代理人孙东兴到庭参加了诉讼，第三人王云大经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告王立鹏向本院提出诉讼请求：1、依法确认位于常州市武进区牛塘镇XXX居委XX村X号的一间二层楼房属原告所有；2、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告之父王某1于婚前拥有常州市武进区牛塘镇XXX居委XX村X号的一间二层楼房。1988年8月2日，王某1与被告结婚，1989年10月19日，婚生子王立鹏出生，1994年1月26日，王某1去世，同日，被告签订《协议书》一份，言明被告放弃王某1遗产继承，所有财产由原告继承。2001年8月18日，被告与第三人王云大签订《买房凭证》一份，后王云大、王菊英又将该房屋转让给王荣堂、李祝。2010年，被告取得该房屋的产权证及土地使用证，产权证号：常房权证武字××号，土地使用权证号：武集用（2010）第XXX号，被告及第三人的行为已经严重侵害了原告的合法权益，现原告为维护自身权益，起诉至法院，要求判如所请。
被告岳小燕辩称，我同意原告的诉讼请求和事实理由。
第三人王菊英述称，被告当时想将房子作价9000元卖给送报纸的，后来又有一个人说10000元想买。王云大想把房子买下来给其兄弟。房子卖给我们十几年了，岳小燕第一次起诉，说没拿到钱，事实上我们付过钱了。这房子我们已经卖给别人了，是人家的就是人家的。买房和卖房不是我经手的，是王云大经手，钱也是经过他们手，我不清楚。王云大买房子的时候我与被告没有接触过，队长可以作证。
第三人王荣堂和李祝共同述称，我们与原、被告没关系。我们从王菊英、王云大处买的房子。我们也想让王云大把房子过户给我们，过户到一半的时候，牛塘镇政府办过户证的人死掉了，没办成。我们要求王云大把房子的手续（权证）办给我们，王云大说房子我不会要你们的，我们之间有协议，包括拆迁也不要你们的，违反协议的话我补偿你，所以我们就没过户。
本院经审理查明以下事实：
被告岳小燕与原告王立鹏系母子关系，第三人王云大与王菊英系夫妻关系，第三人王荣堂与李祝系夫妻关系，原告王立鹏之父王某1与王某2及第三人王云大系兄弟关系，杨某与王某2系夫妻关系。
案涉房屋为座落于常州市武进区牛塘镇XX村XX组X号的一间二层楼房。1988年8月2日，王某1与被告结婚，1989年10月19日，婚生子王立鹏出生。1994年1月26日，王某1病故。同日，被告岳小燕与第三人王云大之另一兄弟王某3签订《协议书》一份，确认王某1当时的财产为：新房二间楼屋（西边刘某，东边邵某），老屋楼房一间（东边王云大，西边王某2），这些财产均由王立鹏继承，其他任何人无权继承。王某1亡前所欠债务为19000元，由王某3、王云大承担偿还，与岳小燕无关。如果岳小燕今后找对象，无论上门或者出门均由岳小燕自己决定，但在重组家庭前，对现有财产只有使用权；新家庭所生子女，不能享有上述财产的继承权。岳某1、岳某2、马某以证明人身份在该《协议书》下签字。1998年9月8日，岳小燕办理了案涉房屋的集体土地建设用地使用证，证号为武集建（1998）字第XXX号，登记的土地使用者为岳小燕，地号为XXX，使用权面积为56.8平方米；四至为：东边王云大，西边杨某，南边是场地，北边是道路。
2001年8月18日，被告岳小燕和第三人王云大一起到陆家村的队长陆某家，陆某在该两人要求下书写了一份《卖房凭证》，内容为：兹有芒大房屋壹间捌架，东靠王云大，西靠建大。现经磋商，将房屋转让其兄王云大，价值壹万叁仟元整。特此立据，以此为凭。被告岳小燕在“卖房人”右侧签字并摁指印，王云大在“买房人”右侧签字，队长陆某在“证明人”右侧签字并加盖了“武进市牛塘镇庄桥村陆家村民小组”的公章。之后，岳小燕将该房屋的集体土地建设用地使用证【证号为：武集建（1998）字第XXX号】交给了王云大。王云大于2001年9月24日始向相关部门申请办理案涉房屋的宅基地土地使用权权属变更登记，岳小燕以转让人的身份在该权属变更审批表上摁指印。2001年10月16日，武进市牛塘镇人民政府同意办理，但此后王云大并未完成全部审批手续。
2001年11月26日，第三人王云大、王菊英作为甲方，第三人王荣堂、李祝作为乙方，就案涉房屋签订了一份“房屋买卖协议书”，载明：“甲、乙双方经友好协商，达成如下协议：1、甲方将位于牛塘镇XX村XX组X号房屋壹间两层出售给乙方，长10.4米，宽4米，左边至王云大现在的两间房墙身，右边至杨某墙身，前边至场地，后边余基。2、上述房屋的价款壹万叁仟圆整，该房款乙方已于2011年11月26日一次性付清。乙方房款付清当日，甲方将房屋交付给乙方。3、甲方因保管不善，房屋产权证书现已遗失，甲方应配合乙方办理房屋产权过户及集体土地建设用地使用权变更手续。4、上述房屋今后如因房屋拆迁，甲方必须和乙方商量，并征得乙方同意后，才能和拆迁人签订拆迁安置补偿协议。甲方如取得安置补偿款项和房屋，应全部给付乙方。……”。同日，王云大向王荣堂出具收条一张，收到王荣堂支付的购买案涉房屋的房款13000元，并将案涉房屋及集体土地建设用地使用证【证号为：武集建（1998）字第XXX号】、《宅基地土地使用权权属变更审批表》的原件交付给王荣堂、李祝。此后，王荣堂、李祝即对该房屋进行装修并入住至2014年2月。自2014年2月起，李祝将该房屋出租给了案外人乔某。2016年1月16日，李祝作为出租方与乔某续签了一份个人房屋租赁合同，合同期限自2016年2月27日起至2022年2月26日止，该房屋自2014年2月起即由乔某居住使用至今。
2010年3月2日，被告岳小燕以“原有集体土地建设用地使用证遗失”为由，补办到了案涉房屋的集体土地建设用地使用证【证号为：武集用（2010）第XXX4号】，登记的土地使用权人为岳小燕，地号为XXX，使用权面积为56.8平方米。2010年5月19日，岳小燕就案涉一间两层楼房办理了房屋所有权证，丘（地）号为CXXX，登记的房屋所有权人为岳小燕，建筑面积为90.4平方米。
2016年2月22日，被告岳小燕向本院提起诉讼，称案涉房屋属其所有，但一直由乔某非法占有，乔某该行为已侵犯其合法权益，且拒不停止侵害，请求本院判令乔某返还房屋，排除妨害，从其房屋内搬出。本院经审理，认定岳小燕与王云大就案涉房屋已签订的卖房凭证系双方的真实意思表示，该卖房协议已生效。岳小燕作为案涉房屋的原始所有权人，其通过签订合同的方式出卖了案涉房屋，故其已丧失对案涉房屋的直接支配和排他的权利，该权利已转让给作为买受人的王云大；王云大通过与王荣堂、李祝签订买卖协议，又将其对该房屋的直接支配和排他的权利转让给了王荣堂、李祝，乔某通过与李祝签订租赁合同后取得该房屋的占有、使用权符合法律规定，不属非法占有，遂判决驳回了岳小燕的全部诉讼请求。岳小燕不服该判决，提起上诉。常州市中级人民法院经审理后认为，岳小燕虽然持有案涉房屋的土地使用权证和房屋所有权证，但案涉房屋于2001年8月已经由岳小燕转让给王云大，嗣后王云大又将涉案房屋转让给李祝、王荣堂，虽然该两次房屋转让行为未办理土地使用权及房屋产权变更登记手续，但房屋已经实际转让占有，故案所涉房屋产权并不能确定为岳小燕所有，岳小燕若主张该房屋为其所有，应当首先就该房屋所有权进行确权，岳小燕仅凭土地使用权证及房屋产权证并不能当然证明该房屋为其所有，遂于2016年10月26日判决驳回上诉，维持原判。
本院认为，物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。根据物权法的相关规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定处，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，虽然案涉房屋于1994年1月26日被确定由原告一人继承，但原告尚未成年，作为原告唯一监护人的被告岳小燕，又于1998年9月8日办理了案涉房屋的集体土地建设用地使用证，登记的土地使用者为岳小燕。此后岳小燕又与王云大就案涉房屋签订了卖房凭证，并将土地使用证和房屋一并交付给了王云大，虽未办理完物权登记，但并不影响合同效力。被告岳小燕称出卖案涉房屋系被逼无奈，证据不足，本院不予采信；被告岳小燕称没收到卖房款，但自2001年起案涉房屋就由王荣堂和李祝共同使用，后由乔某租用，岳小燕应当知道这些事实，且岳小燕没有证据证明在长达十多年的时间内其曾向王云大主张过该卖房款，故本院对岳小燕该项意见不予采信。案涉房屋于2001年8月已经由岳小燕转让给王云大，嗣后王云大又将涉案房屋转让给李祝、王荣堂，虽然该两次房屋转让行为未办理土地使用权及房屋产权变更登记手续，但房屋已经实际转让占有，故原告要求确认案涉房屋属其所有，没有事实和法律依据，本院不予支持。本案经调解未果，依照《中华人民共和国物权法》第二条第三款、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，判决如下：
驳回原告王立鹏的全部诉讼请求。
案件受理费126元由原告王立鹏负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。
审 判 长 吴中和
人民陪审员 蒋晓东
人民陪审员 彭建新
二〇一八年二月二十六日
书 记 员 王 杨