广东省肇庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤12民初80号
原告：肇庆市衡建投资有限公司，住所地肇庆市西江北路鸿苑东街25栋首层之一、二层B205室。
法定代表人：陈建乐，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王汉明，男，该公司员工。
委托诉讼代理人：王璐，女，该公司员工。
被告：区志连，女，汉族，住广东省四会市城中区。
委托诉讼代理人：李果海，男,壮族，住广西祈城县。
被告：高华平，男，汉族，住广东省四会市。
被告：罗恩娣，女，汉族，住广东省四会市。
被告：高华祥，男，汉族，住广东省四会市。
被告：高瑞玲，女，汉族，住广东省四会市。
被告：高积成，男，汉族，住广东省四会市。
上述四被告的共同委托诉讼代理人：高华平（基本情况同上）。
第三人：四会市建设服务公司，住所地四会市龙江路10号。
法定代表人：高荣波，该公司经理。
第三人：广东省四会市镀锌铁线厂，住所地四会市新江镇四会大道牌坊侧。
负责人：谢生，该厂厂长。
原告肇庆市衡建投资有限公司（以下简称衡建公司）与被告区志连、罗恩娣、高华平、高华祥、高瑞玲、高积成、第三人四会市建设服务公司（以下简称服务公司）、广东省四会市镀锌铁线厂（以下简称铁线厂）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2016年10月28日立案后，依法适用普通程序，于2016年12月1日进行证据交换，并于2016年12月7日及2017年2月24日公开开庭进行了审理。原告衡建公司的委托诉讼代理人王汉明、王璐、被告区志连及其委托诉讼代理人李果海、被告高华平、被告罗恩娣、高华祥、高瑞玲、高积成的共同委托诉讼代理人高华平到庭参加诉讼。第三人服务公司、铁线厂经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告衡建公司向本院提出诉讼请求：1、确认高荣贤于1998年6月25日与服务公司签订的关于四会市东城区东城花园建设服务公司大楼3号楼703房（以下简称3号楼703房）的《定房合同》无效；2、确认高华平于2007年1月19日与区志连签订的关于3号楼703房的《购房合同》无效；3、撤销广东省肇庆市中级人民法院（2016）粤12执异23号执行裁定，继续执行3号楼703房，以偿还被执行人服务公司、铁线厂拖欠衡建公司的债务；4、本案诉讼费用由被告负担。
事实和理由：一、服务公司于1998年6月25日与高荣贤签订的3号楼703房的《定房合同》属无效合同。理由：1、签订的《定房合同》未取得“商品房预售许可证”，根据《商品房预售管理办法》第六条“未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，故《定房合同》是无效合同。2、服务公司的注册资金均由四会市建设局投入，房屋属于服务公司投资的国有资产。据《中华人民共和国公司法》（1999年）第七十一条、《集体企业国有资产产权界定暂行办法》（1994年第2号）第八条和《企业国有产权转让管理暂行办法》第三十二条第2项的规定，高荣贤与服务公司签订《定房合同》和出卖涉案房屋，应经国有资产管理监督机构批准，未经批准违反法律禁止性规定，属于无效合同。3、1994年的《商品房屋产权权属申请表》记载，3号楼703房屋至今仍未出售，该房屋仍是服务公司的财产。且罗恩娣、高积成、高华平、高华祥、高瑞玲与服务公司均未能提供高荣贤与服务公司存在购房合同、购房发票、银行汇款单、银行缴款单等证据，服务公司与高荣贤之间属于虚假交易，以合法形式掩盖非法目的签订《定房合同》。根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，《定房合同》无效。4、服务公司法定代表人高荣波与高荣贤是亲兄弟关系，该合同是高荣贤与高荣波恶意串通，为侵吞国有资产而签订，损害了国家利益。根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条规定应属无效。5、服务公司从1995年3月起，停止向贷款银行付息。2004年6月28日，四会建设银行向信达公司“转让债权清单”显示：①、服务公司合计借款3126400元，截至2003年12月31日，未收表内外利息4399679.28元；②、铁线厂合计借款3000000元，截至2003年12月31日，未收表内外利息4359994.59元。所以，服务公司与高荣贤批量签署《定房合同》是为了逃废国有银行债权，损害了国家利益。根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，该合同无效。
二、高华平于2007年1月19日与区志连签订的3号楼703房的《购房合同》属无效合同。理由：1、因服务公司与高荣贤签订《定房合同》无效，高华平对涉案房屋没有财产权和处分权，无权将该房屋转让，故双方签订的《购房合同》是无效合同。2、高华平尚未取得该房屋的权利证书，根据《城市房地产管理法》第三十七条规定，该合同是无效合同。3、《关于做好稳定住房价格工作的意见》（国办发〔2005〕26号）第七条也禁止将购买未竣工的预售商品房再行转让，高华平购买未竣工的预售商品房再行转让给区志连属无效合同。4、《商品房屋产权权属申请表》记载3号楼703房至今仍未出售，因此该房屋仍是服务公司的财产，高荣贤与服务公司存在虚假买卖，且各方均未能提供购房合同、发票、银行汇款单、缴款单等证据，故《定房合同》无效。5、2007年四会市房价约1000元/平方米，区志连购房时价款为700元/平方米，约定价格比市场价低约三分之一，高华平与区志连恶意损害国家利益或第三人的合法权益，该《购房合同》无效。
三、即使高华平与区志连之间的买卖真实有效，也不能对抗或排除法院强制执行。1、区志连购买价格过低的房屋，事先需了解房屋情况，知道或应当知道房屋存在可能不能过户、权属仍属于服务公司。其在购买房屋后一直未办理权属证书，明显存在过错，应承担相应的法律后果，并不能排除法院强制执行。2、区志连提交的“用电、供水收费簿”只能证明区志连使用该房屋，不能证明实际占有。使用房产不具有物权的排他性和唯一性，故使用该房屋不能排除法院执行。3、区志连未能提供证据证明其已支付了全部价款。因此，区志连的执行异议不成立，不应支持。
综上所述，高荣贤与服务公司签订的《定房合同》以及高华平与区志连签订《购房合同》均属无效合同，区志连对涉案房屋没有合法权益并排除执行，其异议不成立，肇庆市中级人民法院作出（2016）粤12执异23号执行裁定错误，应予撤销。法院应继续执行3号楼703房以偿还服务公司、铁线厂拖欠衡建公司的债务。
原告衡建公司对其陈述事实提供的证据有：
1、（2016）粤12执异23号《执行裁定书》，拟证明本院裁定中止对3号楼703房执行；
2、区志连身份证复印件，拟证明被告的主体适格；
3、高荣贤亲属关系证明，拟证明被告的主体适格；
4、商业企业开业申请登记表，拟证明建设公司的开业登记情况；
5、四会所年检验（99）011号，拟证明服务公司实收资本由四会建设局投入；
6、肇中会所四检（2001）104号、肇中会所四检（2002）154号、肇中鹏所四检（2003）048号、肇中鹏所四检（2004）054号，拟证明服务公司实收资本由建设局投入；
7、企业机读档案登记资料，拟证明服务公司经济性质为集体所有制，投资者为四会市建设局；
8、编号为：（94年）其字第9号《借款合同》（245万元）、（94年）其字第9号《抵押协议》、（1995）年其他资产字第05号《借款合同》（50万元）、（1995年）第05号《抵押协议》、（1995）年其他资产字第1号《借款合同》（17.64万元）、（1995年）第1号《抵押协议》，拟证明1994年11月15日、1995年9月17日和1995年5月9日，中国建设银行四会市支行（以下简称四会建行）分别与服务公司签订《借款合同》和《贷款抵押协议》，由服务公司向四会建行借款3笔；
9、1997年4月16日《到逾期贷款催收通知书》，拟证明1997年4月16日，四会建行向服务公司发出《到逾期贷款催收通知书》；
10、（2003）肇中法民商初字第157号《民事判决书》，拟证明肇庆市中级人民法院作出“服务公司将尚欠的借款本金312.64万元清偿给四会建行”的判决；
11、编号为：（1995）年其他资产字第02号《借款合同》、（1995年）其他资产第02号《抵押协议》，拟证明1995年5月13日，四会建行与铁线厂签订《借款合同》和《贷款抵押协议》，由铁线厂向四会建行借款1笔；
12、（2003）肇中法民初字第158号《民事判决书》，拟证明肇庆市中级人民法院作出“一、铁线厂将尚欠的借款本金300万元清偿给四会建行；二、服务公司对铁线厂的上述债务不能清偿部分承担补充清偿责任”的判决；
13、第148、149号《债权转让协议》，拟证明2004年6月28日，四会建行（甲方）与中国信达资产管理有限公司广州办事处（以下简称信达公司、乙方）分别签订2份《债权转让协议》；
14、肇庆第245、246号《债权转让协议》，拟证明2004年11月29日，信达公司与中国东方资产管理公司广州办事处（以下简称东方公司）分别签订2份《债权转让协议》；
15、《资产转让证明》2份，拟证明2010年3月12日，东方公司与KAMCOGLOBALINVESTMENTⅡLIMITED分别签订2份《资产转让证明》；
16、《债权转让证明》2份，拟证明2013年9月12日，KAMCOGLOBALINVESTMENTⅡLIMITED与周邦慧（362134197303152939）分别签订2份《债权转让证明》；
17、《债权转让协议书》2份，拟证明2013年12月5日，周邦慧（362134197303152939）与广州信必达投资咨询有限公司（以下简称信必达公司）分别签订2份《债权转让协议书》；
18、《债权转让协议书》2份，拟证明2013年12月25日，信必达公司与衡建公司分别签订2份《债权转让协议书》；
19、《报纸公告》6份（2004年9月19日、2005年1月27日、2010年3月12日、2013年12月20日、2013年12月24日、2014年1月4日），拟证明涉案债权转让后均履行了相应的告知义务；
20、（2004）肇中法执字第103号恢1-1号《执行裁定书》、（2004）肇中法执字第104号恢1-1号《执行裁定书》，拟证明肇庆市中级人民法院裁定“变更第三人衡建公司为本案的申请执行人，原申请执行人四会建行在本案的权利义务由衡建公司继受”；
21、（2015）肇中法执恢字第28-1、29-1号《执行裁定书》，拟证明2015年11月25日，肇庆市中级人民法院裁定查封被执行人服务公司名下财产；
22、四会市住房和城乡建设局《商品房屋产权权属申请表》5份，拟证明东城花园大楼、1号楼、2号楼、3号楼以及4号楼房屋出售情况；
23、高荣贤与服务公司签订的《定房合同》（共22份），拟证明1996年10月31日至1999年11月30日，高荣贤与服务公司签订的《定房合同》22份；
24、编号为NO.0005565《收款收据》，拟证明服务公司出具东城花园3703号房收款收据；
25、《购房合同》，拟证明2007年1月19日，高华平与区志连签订3号楼703房《购房合同》；
26、编号为0011799《收据》，拟证明2007年2月2日，区志连向高华平支付房款后，高华平向区志连出具编号为0011799“收据”；
27、国务院办公厅转发建设部、发改委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会七部委等部门联合发布《关于做好稳定住房价格工作的意见》（国办发〔2005〕26号）。
被告区志连辩称：一、衡建公司不具有原告主体资格。本案房屋已于1997年、1998年通过合法交易完成并交付使用。而衡建公司在2013年12月25日才受让服务公司的债权，且其取得的债权属于普通债权，对服务公司转让的房产不享有优先受偿权，不具有直接利害关系。故衡建公司不是适格原告，应驳回其起诉。二、区志连属于善意第三人，其合法权益应受法律保护。区志连通过买卖取得3号楼703房，服务公司将房屋钥匙交给区志连即已交付使用，并有相关居住生活材料，但由于房屋开发公司的原因至今未能办证，住户己向有关部门反映情况并在四会市住建局历史遗留办公室和居委会备案，目前处于等待答复中。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，区志连是案外人，法院予以查封涉案房屋，明显错误。三、涉案房产不属于国有资产。根据《国有资产产权界定和产权纠纷处理暂行办法》和《集体企业国有资产产权界定暂行办法》规定，全民所有制单位独资创办的集体企业，在经营过程中形成的资产才视为国有资产。但本案服务公司在1983年注册时，当时的四会县基建局仅拨款14万元，其余11万元均由服务公司自筹或贷款，所以服务公司并不是由全民所有制单位独资创办的企业，涉案房产不属于国有资产。四、转让房屋的行为属合法有效的民事法律行为，不存在“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的情形。双方签订的买卖合同符合自愿、公平、等价有偿原则，衡建公司以现有法律法规和房产价格去衡量当年的交易行为不当，有违诚实守信原则。五、解封房屋裁定理由成立。己有部分查封的房产被解封，衡建公司也无提出异议。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，高荣贤已于1997年、1998年向服务公司购买涉案房产并支付全部价款，并占有使用多年，也非因高荣贤自身原因未能办理房屋过户登记，后转卖给区志连并交付使用多年，有水电费等生活缴费单为证，法院应予采纳，且之前被共同查封的部分房屋、商铺己被解封。因此，对涉案房屋应予解封并终止执行。综上所述，衡建公司的请求没有事实和法律依据，应予驳回。
被告区志连为其辩解提供的证据有：《购房合同》、《定房合同》、交付房款《收据》、水电费交费卡、身份证复印件，证实其购买和使用房屋的事实。
被告高华平、罗恩娣等五被告辩称：执行裁定已调查清楚房屋的权属问题，衡建公司不是本案适格的主体，区志连合法购买取得房屋，不存在恶意串通或恶意变卖国有资产的情形，同意区志连的答辩意见。
第三人服务公司、铁线厂经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，无提交书面答辩状，亦无提交证据。
经过开庭质证，本院查明以下事实：中国建设银行四会市支行（以下简称四会建行）与服务公司、铁线厂因借款合同一案，本院于2003年11月19日分别作出（2003）肇中法民商初字第157号、158号民事判决，判决服务公司、铁线厂自该判决发生法律效力之日起十五日内分别将尚欠的借款本金312.64万元、300万元清偿给四会建行。服务公司、铁线厂因未履行上述判决确定的义务，四会建行作为申请执行人向本院申请执行上述债权。从2004年起至2014年期间，四会建行将上述债权依次转让给中国信达资产管理有限公司广州办事处、中国东方资产管理公司广州办事处、KAMCOGLOBALINVESTMENTⅡLIMITED、周邦慧、广州信必达投资咨询有限公司、衡建公司。本院于2014年2月18日分别作出（2004）肇中法执字第103号恢1-1号、104号恢1-1号执行裁定：变更衡建公司为该案的申请执行人，原申请执行人四会建行的权利义务由衡建公司继受。后本院根据变更后的申请执行人衡建公司的申请作出了（2015）肇中法执恢字第28-1、29-1号执行裁定，查封了被执行人服务公司名下包括3号楼703房的多套房屋、商铺、车房。案外人区志连对本院查封其居住的3号楼703房提出执行异议，本院审查后作出（2016）粤12执异23号执行裁定，裁定中止对被执行人服务公司名下包括3号楼703房的执行，衡建公司不服裁定引起本案诉讼。
另查明，1998年6月25日，服务公司与高荣贤签订一份《定房合同》约定“定购东城花园服务公司大楼3703房壹套，按设计面积约102.42㎡，房每平方售价630元，预先按设计面积付清定金73169.80元，余下部分房款待服务公司工程竣工验收后十天内一次付清，定房人一次性付清整套房款按77041.38元优惠。同日，服务公司向高荣贤出具一张《收款收据》，载明：收东城花园3703号房购房款73169.80元。
高荣贤与服务公司法定代表人高荣波是兄弟关系。高荣贤于2006年8月25日身故，其直系亲属有：配偶罗恩娣，子女高瑞玲、高华平、高华祥，父亲高积成，母亲陈火(已故)。
2007年1月19日，高荣贤儿子高华平与区志连签订一份《购房合同》，约定区志连向高华平购买3号楼703房一套，按设计面积约102.42㎡，一次性付清房款69645.60元。2007年2月2日，高华平向区志连出具一张《收据》，载明：今收到区志连购3703房房款66645元。其后，区志连为该套房屋办理水费及电费交费簿，并占有使用至今十年多。
为查明本案事实，本院于2016年12月13日向四会市住房和城乡建设局发函了解涉案情况，该局于2017年1月3日函复本院证实：该局于1989年开办成立服务公司，企业经济性质为集体所有制，法定代表人为高荣波，服务公司从2000年开始因经济困境，逐步走入关停，涉诉债务达一千万元，公司严重资不抵债。从2004年开始没有办理工商年检和注销手续。1995年7月服务公司与高荣贤[高荣波弟弟、四会市第三建筑工程公司三O二施工队（以下简称三建施工队）负责人]签订东城花园楼房施工合同，因服务公司无提交工程款结算依据，故对工程决算金额不清楚。东城花园楼房目前有39户至今未办理土地证、房产证，该39户业主不能办证的主要原因是购房初期，服务公司没有为购房者办理房屋完税等办证前期手续，加上当年商品房销售和合同备案等政策还不完善，导致形成历史遗留难办证的问题。
另外，本院经向服务公司法定代表人高荣波询问，高荣波陈述内容如下：1995年7月，服务公司与三建施工队负责人高荣贤签订东城花园楼房工程施工承包合同，因服务公司资金不足，服务公司在承建东城花园期间以部分房屋作为预付部分工程款，服务公司与高荣贤陆续签订定房合同。服务公司与高荣贤就东城花园楼房工程款结算依据无法提供，服务公司停业后多次搬迁办公室，相关资料去向不清楚。高荣贤取得东城花园房屋后其对房屋应有权处分。
本院认为：本案为申请执行人执行异议之诉。衡建公司作为本院（2015）肇中法执恢字第28--1、29--
1号执行一案的申请执行人，因不服本院（2016）粤12执异23号执行裁定而提起本案诉讼，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”的规定，本院依法进行审理。本案争议的焦点是案外人区志连对涉案房屋3号楼703房是否享有足以排除强制执行的民事权利。
经查证，服务公司与三建施工队负责人高荣贤签订东城花园楼房工程施工承包合同，服务公司在开发该楼房过程中，陆续与高荣贤签订定房合同，用部分房屋作为预付部分工程款。高荣贤身故后，高华平于2007年1月19日与区志连签订《购房合同》，区志连支付房款后取得3号楼703房居住使用至今。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”根据上述规定，在具备以下四个条件时，不动产买受人未办理过户登记手续的，也享有排除强制执行的权利：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。结合本案，根据上述构成条件具体分析如下：第一、关于购房合同的效力问题。衡建公司认为服务公司与高荣贤签订《定房合同》时，服务公司尚未取得商品房预售许可证明，违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定应认定为无效，但双方于1998年签订《定房合同》，该司法解释于2003年施行，根据法不溯及既往的原则，衡建公司主张因服务公司未取得商品房预售许可证明致《定房合同》无效的理据不足，本院不予采纳。高华平与区志连在本院查封房屋前签订《购房合同》，衡建公司在区志连签订《购房合同》多年后才提出异议，衡建公司亦未能提供证据证实服务公司与高荣贤存在恶意串通，以合法形式掩盖非法目的，损害其合法权益的事实，因此，高华平与区志连签订的《购房合同》是当事人意思表示一致的结果，意思表示真实，无违反法律的禁止性规定，故合法有效。衡建公司认为因《定房合同》无效致《购房合同》亦无效的依据不成立，本院不予采纳。第二、关于合同是否实际履行及合法占有的问题。根据区志连提交的房屋水电费交费卡等证据，能证明涉案房屋由区志连实际占有并使用至今十年多。第三、关于房屋转让款是否已实际支付的问题。《购房合同》后高华平向区志连出具《收据》，证实高华平已收取了涉案房屋的房款66645元，高华平及家人也确认收取房屋款的事实，区志连提交其交付房屋款项收据证实其主张，故本院对区志连已支付房款的事实予以确认。第四、关于房屋未办理过户登记手续，受让人是否存在过错的问题。四会市住房和城乡建设局函复本院证实：东城花园楼房39户至今未办理土地证、房产证，业主不能办证的主要原因是购房初期，服务公司没有为购房者办理房屋完税等办证前期手续，加上当年商品房销售和合同备案等政策不完善，导致形成历史遗留难办证的问题。因此，区志连受让涉案房屋未能办理过户登记并不存在过错。至于衡建公司主张确认两份合同无效的诉求，因该请求属确认之诉，而本案属申请执行人执行异议之诉，衡建公司仅能对执行标的可否继续执行享有诉讼请求权，故本院对衡建公司主张确认合同效力的诉求不予审查。第三人服务公司、铁线厂经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。
综上所述，区志连对涉诉执行标的物3号楼703房享有足以排除强制执行的民事权利，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，人民法院不得对涉案3号楼703房采取查封等执行措施。原告衡建公司要求继续执行3号楼703房的理据不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第（二）项，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：
驳回原告肇庆市衡建投资有限公司的诉讼请求。
本案案件受理费100元，由原告肇庆市衡建投资有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。
审判长 梁碧媛
审判员 李小冬
审判员 蔡红茂
二〇一七年七月二十八日
书记员 梁 燕