北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终9234号
上诉人（原审被告、反诉原告）：田光辉，男，1978年2月20日出生。
委托代理人：唐向前，北京市邦道律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：朱佐勇，男，1964年6月27日出生。
委托代理人：朱田田（朱佐勇之女），1990年8月3日出生。
上诉人田光辉因与被上诉人朱佐勇租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2016）�0102民初610号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
田光辉上诉请求：要求撤销一审判决第二项、第四项，改判驳回朱佐勇的诉讼请求，判令朱佐勇支付我违约金108000元。事实和理由：朱佐勇单方搬出涉案房屋，仅交还了房屋钥匙，未将房屋恢复原状，且朱佐勇在经营期间擅自改变房屋结构，并在搬迁时对房屋设施和装修进行人为破坏，严重违反双方合同关于移交的约定，不符合退还风险抵押金的条件；朱佐勇系因自身原因解除合同，应当承担约定的违约责任；朱佐勇交付我办理执照的费用与本案不属于同一法律关系，不应当在本案中裁决。
朱佐勇辩称：我对一审判决也不是完全同意，但我没有上诉。我租赁涉案房屋就是为了经营餐饮，田光辉一直说涉案房屋可以办理营业执�，因此我为装修投入大笔费用，至今仍拖欠外债。
朱佐勇向一审法院起诉请求：1.依法解除我与田光辉签订《餐饮业房屋租赁协议》；2.田光辉退还所收取我的租金18万元、风险抵押金2万元、办照费用1.6万元，并赔偿因合同无法履行给我造成的经济损失20万元；3.本案诉讼费用由田光辉承担。
田光辉向一审法院反诉请求：要求朱佐勇支付我违约金10.8万元；反诉费用由朱佐勇承担。
一审法院认定事实：2015年8月5日，田光辉（甲方）与朱佐勇（乙方）签订《餐饮业房屋租赁协议》，约定：第一条房屋基本情况，1、房屋性质商业用房，2、租赁地址西城区×××4号一层，3、建筑面积约110平方米；第二条房屋租赁情况，1、租赁用途，乙方向甲方承诺，租赁房屋做餐饮业使用，不得做违反国家法律事项，如有发生后果自负，乙方负责办理注册相关手续，甲方尽力配合乙方完成相关手续；2、乙方要积极配合工商、安监、卫生、税务、消防、街道等部门检查工作；第三条租赁期限，1、租期2年，从2015年8月28日起至2017年8月27日止，合同期满，乙方有优先续租权，具体事宜按当时情况协商；第四条租金及付款方式，1、年租金36万元；2、经甲乙双方协商定为半年付租金方式，采用预交结算法，租房费用每年结算2次，于签订合同当日缴纳3万元定金，并在3日内缴纳半年租金18万元（含定金），第2次结算于2016年12月28日支付半年租金18万元，第二年缴纳日期与第一年相比租金增长一万至三万元，……；第八条履约保证，1、乙方向甲方缴纳风险抵押金2万元，期满若无欠费、毁损房屋及设备以及其他违约情况的，应在10日内无息退还2万元整，2、在租赁期内，乙方应合法经营，甲方协助乙方办理经营所需的工商、卫生、消防等一切营业手续，乙方照章缴纳并全部承担办理经营所属证件的一切费用及年检、抽检等费用，……；第九条违约责任，1、经双方协商约定违约金为年租金的30%；……第十条合同的变更、解除和终止，1、经双方协商同意，可以解除合同；2、乙方由于自身的原因需解除合同时，应提前两个月，以书面形式通知甲方，甲方同意与否应在十日内书面回函给乙方，如乙方单方面解除租赁合同，属违约行为，甲方有权将该房屋收回，并追究乙方的违约责任。合同签订后，朱佐勇向田光辉支付了半年租金18万元、风险抵押金2万元，田光辉将涉案房屋交付给朱佐勇。
庭审中，朱佐勇表示2015年12月28日将涉案房屋交还给田光辉。田光辉对此不予认可，其表示朱佐勇夜里从涉案房屋处搬出，2015年12月29日把钥匙交给了田光辉。
2015年12月30日，朱佐勇委托北京翟远律师事务所向田光辉发送《律师函》，主要内容为：……；然而，至今贵方仍未协助委托人成功办理营业执照等相关手续，经委托人向相关部门了解，依据政策规定，争议房屋位于北京市政府规划设立的琉璃厂艺术品交易中心区，不允许办理餐饮营业执照；然而在长达四个多月的时间内，委托人多次与贵方取得联系，协商合同履行和证照问题，均未得到妥善解决；……；为妥善解决本案争议，尽可能避免给贵方带来不必要的影响和困扰，避免更大的经济损失，委托人特委托北京翟远律师事务所律师书面致函贵方，声明从即日起解除与贵方之间的租赁合同法律关系，并敦促贵方积极、及时退还所收取的费用，协商损失赔偿问题，……。
诉讼中，朱佐勇表示承租涉案房屋时，田光辉承诺能够办理营业执照，但涉案房屋因违反北京市政府的规定，无法办理营�执照，因此，将房屋交还田光辉，与其解除租赁协议。在本案第一次开庭时，法院询问田光辉涉案房屋是否能够办理餐饮执照，田光辉表示可以办理。第二次开庭时，田光辉又称涉案房屋可以办理营业执照，但朱佐勇承租房屋后何种用途不清楚。依据朱佐勇的申请，法院向北京市西城区环境保护局发函询问涉案房屋是否能够办理餐饮业环评。北京市西城区环境保护局回复法院，主要内容为：西城区琉璃厂东街4号与东侧居民住宅房屋距离不足9米，根据《饮食业环境保护技术规范》（HJ554-2010）第四条第二款第三项“新建产生油烟的饮食业单位边界与环境敏感目标边界水平间距不宜小于9m”、……，琉璃厂东街4号的房屋不符合相关要求，不得开展餐饮经营活动。
朱佐勇表示，因涉案房屋无法办理经营执照等，只能处于试营业状态，造成了朱佐勇的经济损失，�提交了送货单、工人工资表等。朱佐勇还表示，其为了办理营业执照向田光辉支付了1.6万元。田光辉只认可收到了1万元，并称已经请客吃饭所用。
一审法院认为：朱佐勇与田光辉签订的《餐饮业房屋租赁协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。现朱佐勇要求解除该协议，田光辉表示同意，法院对此不持异议。合同解除后，朱佐勇要求田光辉退还风险抵押金2万元，理由正当，予以支持。关于退还租金一节。田光辉虽不认可于2015年12月28日收回涉案房屋，但其自认2015年12月29日收回房屋，因此，此后的租金应当退还朱佐勇；2015年12月28日之前的租金，朱佐勇虽未取得营业执照，但其一直占有涉案房屋，并进行了经营活动，因此，朱佐勇要求退还2015年12月28日之前的租金，缺乏依�，不予支持。朱佐勇主张因办理营业执照交予田光辉1.6万元，但田光辉只认可收到了1万元，其余6千元朱佐勇未举证予以证明，法院不予采信。现双方协议解除，田光辉未能协助朱佐勇办理营业执照，亦未举证证明1万元的合理支出，故应当将1万元退还给朱佐勇。法院认为，依据西城区环境保护局的回函，可以确定涉案房屋无法通过饮食业的环境评估，进而无法办理营业执照，导致朱佐勇无法开展合法的餐饮经营活动，其提出解除合同，并将房屋交还朱佐勇，属非因个人原因解除合同，因此，田光辉主张朱佐勇支付违约金10.8万元，于法无据，不予支持。朱佐勇提供的证据不足以证明其经济损失，因此，其要求田光辉赔偿经济损失20万元，亦不予支持。据此，一审法院判决：一、田光辉与朱佐勇于二〇一五年八月五日签订的《餐饮业房屋租赁协议》解除；二、自判决�效后七日内，田光辉退还朱佐勇风险抵押金二万元、办理营业执照费用一万元、二〇一五年十二月二十九日至二〇一六年二月二十七日的租金六万零二角一分；三、驳回朱佐勇的其他诉讼请求；四、驳回田光辉的反诉请求。
二审期间，田光辉主张朱佐勇搬离涉案房屋时没有恢复原状，并提交收条用以证明其重新装修房屋的支出。朱佐勇不认可收条的真实性。田光辉另提交涉案房屋附件的餐馆照片，证明附近房屋可以经营餐饮。朱佐勇表示附近的餐馆不在正街上。另查，双方所签《餐饮业房屋租赁协议》第十条第4款约定：“装修及装修附加部分在解除合同或合同履行完毕后，乙方应完整将其房屋整体移交给甲方，不得拆除房屋装修部分。”本院查明的其他事实与一审无异。
本院认为:朱佐勇与田光辉签订的《餐饮业房屋租赁协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。现田光辉已收回涉案房屋，双方租赁合同解除后，田光辉应将风险抵押金2万元退还朱佐勇。田光辉上诉称，朱佐勇未将房屋恢复原状，且在经营期间擅自改变房屋结构，在搬迁时对房屋设施和装修进行人为破坏，严重违反双方合同关于移交的约定，不符合退还风险抵押金的条件。对此本院认为，双方合同约定，在解除合同时承租人不得拆除装修部分，故田光辉要求朱佐勇将房屋恢复原状与合同约定不符。田光辉亦未提交有力证据证明朱佐勇改变了房屋结构或对房屋设施进行破坏。因此，田光辉有关不同意退还朱佐勇风险抵押金的上诉意见缺乏依据，本院不予采纳。
依据西城区环境保护局的回函，可以确定涉案房屋无法通过餐饮业的环境评估，进而无法办理�业执照，导致朱佐勇不能在此合法开展餐饮经营活动。朱佐勇提出解除合同，并将涉案房屋交还田光辉，属非因个人原因解除合同，田光辉上诉要求朱佐勇承担违约责任，没有事实依据。
关于办理营业执照的费用，该款项系朱佐勇为履行双方所签《餐饮业房屋租赁协议》而向田光辉支付的，原审法院根据查明事实对朱佐勇的该项请求进行处理并无不当，其结果亦符合诚实信用原则。田光辉关于办照费用不应当在本案中裁决的上诉意见，本院不予采纳。
综上，田光辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3280元，由田光辉负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
�判长李桃
审判员 孟 龙
审判员 赵胤晨
二〇一六年十一月二十九日
书记员 陈 雪