浙江省台州市路桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）台路民初字第804号
原告（反诉被告）台州耀江新世纪置业有限公司。
法定代表人杨小平。
委托代理人（特别授权代理）王增。
委托代理人韩琳珺。
被告（反诉原告）林青松，男，1969年11月14日出生（身份证号3326231969********），汉族，住温岭市泽国镇腾蛟居A区***号。
被告（反诉原告）范利华。
上述两被告委托代理人（特别授权代理）杨显军。
原告台州耀江新世纪置业有限公司为与被告林青松、范利华排除妨害纠纷一案，于2015年3月5日向本院起诉，本院于同日受理后，两被告于同年4月2日提起反诉，本案依法由代理审判员马静独任审判，于同年4月3日对本诉部分进行了公开开庭审理，后于同年4月7日受理反诉，于同年5月8日对反诉部分进行了公开开庭审理。原告台州耀江新世纪置业有限公司委托代理人王增、被告林青松、范利华及其委托代理人杨显军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告台州耀江新世纪置业有限公司诉称，原告将其位于台州市路桥区银安街689号的房屋一至四层出租给案外人台州市路桥耀江家居广场有限公司，因台州市路桥耀江家居广场有限公司未按约支付租金，原告向台州市路桥区人民法院起诉要求解除租赁合同，法院于2014年9月18日作出（2014）台路民初字第1027号民事判决，解除了租赁合同。法院在审理过程中查明“台州市路桥耀江家居广场有限公司承租上述房屋后，将部分房屋转租给被告等人经营，被告等人已实际占有并使用部分房屋”的事实，将被告等人追加为第三人，并向原告送达了被告的租赁合同，被告实际占有使用的房屋为台州市路桥区银安街689号3楼、4楼面积为2390平方米的商铺。现（2014）台路民初字第1027号民事判决书已经生效，原告与台州市路桥耀江家居广场有限公司的租赁合同已经解除，租赁关系已归于消灭，承租人台州市路桥耀江家居广场有限公司与次承租人即被告的转租关系也归于消灭，被告作为次承租人自然不再享有承租权益，继续占据原告的房屋侵犯了原告的合法权益，虽原告多次要求被告将其占用的房屋腾退并返还给原告，但被告至今未予腾房。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”。现请求判令被告立即将其占用的房屋腾退并返还给原告；支付原告计算至被告实际返还房屋之日止的房屋占有使用费（暂计至2015年2月10日为122316.67元，实计至实际返还房屋之日）。
被告林青松、范利华反诉兼答辩称，2010年台州市路桥耀江家居广场有限公司系以原告下属单位名义进行招租，承诺商铺位置在十二年内不变，建议长线投资，整个商场直接用于市场销售明显具备公共服务功能，不能以住房租赁合同视之；2012年10月，台州市路桥耀江家居广场有限公司将部分商铺出租给两被告，租期至2019年5月30日，口头承诺租期可延续至十二年届满之时。被告承租后，投入巨额资金和大量人力进行铺面装修、样品设计、广告宣传等，装修了数月。原告出租时应预见十二年内商场会产生各种期限的次租赁合同，次承租人依附于市场会产生各种各样的交易和债权债务，商户系依赖原告与台州市路桥耀江家居广场有限公司的关联性和十二年的预期进行投资开店，此时静态的所有权应当保护动态的交易安全。最高人民法院于2012年公布实施的合同法解释三对于无权处分合同是否有效的问题，改变了最高人民法院于2009年公布的房屋租赁合同解释的观点；原告于2014年3月26日、4月26日、6月5日在公共通道等地方张贴通知，并于4月1日开始直接关闭市场电梯、公共用水用电、空调、厕所等设备、设施，造成市场基本处于关闭、瘫痪状态，导致被告蒙受巨大的直接、间接损失，原告应依法予以赔偿；由于商场处于关闭、瘫痪状态，早已失去市场应有之功能，若需计算使用费，应参照当地普通住宅标准进行计算，否则有悖于公平；现要求判令反诉被告赔偿反诉原告损失人民币1800000元（其中反诉原告范利华1000000元、反诉原告林青松800000元）。
原告台州耀江新世纪置业有限公司针对被告反诉辩称，反诉原告与反诉被告之间并无合同关系，反诉原告所谓的台州市路桥耀江家居广场有限公司的声明和承诺既无证据证明，亦违背基本常识，反诉被告与台州市路桥耀江家居广场有限公司并非同一主体，台州市路桥耀江家居广场有限公司对外所作承诺应由反诉原告自行要求台州市路桥耀江家居广场有限公司解决，与本案无涉；反诉被告之所以于2014年3月26日发出通知函系基于台州市路桥耀江家居广场有限公司于2014年3月19日致函反诉被告称其无法履行租赁合同，书面请求反诉被告予以接受，反诉被告同意解除合同，为此诉至法院，法院经审理作出的（2014）台路民初字第1027号民事判决已查明该事实，反诉原告当时作为该案第三人亦不持异议。期间，反诉被告两次发送通知给反诉原告，希望反诉原告主动腾退，但反诉被告并未实施过停止相关物业和水电的行为。反诉原告所称2014年6月5日的通知出具主体系台州市新天地物业管理有限公司，与反诉被告无关，经向台州市新天地物业管理有限公司了解，该公司虽发出通知，但并未实施停止物业服务的行为，最终通过诉讼方式予以解决。综上，反诉被告并非物业及水电的服务提供者，客观上不可能实施停止物业及水电的行为，要求驳回反诉原告的诉讼请求。
经审理查明：2010年10月28日，原告台州耀江新世纪置业有限公司与台州市路桥耀江家居广场有限公司签订租赁合同，合同约定原告将其位于台州市路桥区银安街689号的房屋一至四层出租给台州市路桥耀江家居广场有限公司，房屋租赁期为2010年10月28日至2022年10月27日，约定台州市路桥耀江家居广场有限公司对租赁物业进行转租时，应保证原告不因此种转租行为或因转租而发生的纠纷而蒙受任何损失。2012年10月31日，被告林青松、范利华与台州市路桥耀江家居广场有限公司签订铺位租赁协议，约定台州市路桥耀江家居广场有限公司将位于台州市路桥区银安街689号3楼1—12#、4楼1—13#（自编）2390平方米的房屋出租给两被告用于经营家居，租赁期限为六年，自2013年5月30日至2019年5月30日止（2013年5月30日以前为装修期），前三年每年租金为人民币150元／平方米，金额为358000元，后三年每年租金为170元／平方米，金额为406000元；被告应在租赁期限届满后三天内无条件把铺位交还给台州市路桥耀江家居广场有限公司。因台州市路桥耀江家居广场有限公司拖欠原告台州耀江新世纪置业有限公司租金，2014年3月26日，原告向本院提起诉讼，要求判令解除其与台州市路桥耀江家居广场有限公司之间的租赁合同，台州市路桥耀江家居广场有限公司支付拖欠的房屋租金及违约金，审理中，本院依法追加林青松、范利华等十九人作为第三人参加诉讼，经本院向林青松、范利华等第三人释明，林青松、范利华等作为第三人明确表示不同意代台州市路桥耀江家居广场有限公司支付欠付的租金并支付违约金。根据该案所争议房屋中的部分房屋实际被林青松、范利华等第三人等占有并使用的事实，针对原告“要求判令台州市路桥耀江家居广场有限公司立即腾退租赁房屋，并将租赁房屋按合同约定返还给原告”的诉讼请求，经本院向原告释明，原告表示不变更该项诉讼请求。2014年9月18日，本院作出（2014）台路民初字第1027号民事判决，解除原告台州耀江新世纪置业有限公司与台州市路桥耀江家居广场有限公司之间的租赁合同；台州市路桥耀江家居广场有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告台州耀江新世纪置业有限公司截至2014年3月24日的租金人民币5335607.07元，并支付违约金1000000元；台州市路桥耀江家居广场有限公司于判决发生法律效力之日起五十日内腾退并返还台州市路桥区银安街689号一至四层除第三人陈子法、胡加海、徐中理、陈鹏、范利华、洪丹、程灵江、方慧云、林青松、柴骁、王小利、陈毓英、杨建清、徐小莉、吴晔、林普增、李弓亮、陈辉、张宝琳承租房屋以外的房屋给原告台州耀江新世纪置业有限公司。该判决于2014年10月12日生效后，被告林青松、范利华继续占有并使用其承租的位于台州市路桥区银安街689号3楼1—12#、4楼1—13#（自编）2390平方米的房屋。
上述事实，有原告提交的房屋产权证、铺位租赁协议、函、原、被告提交的本院（2014）台路民初字第1027号民事判决书及原、被告的陈述等予以证实。
本院认为，房屋租赁合同解除，承租人须腾退并返还房屋给出租人，无权占有人实际占有房屋的，权利人可以请求返还原物及其孳息。原告台州耀江新世纪置业有限公司与台州市路桥耀江家居广场有限公司签订的租赁合同因台州市路桥耀江家居广场有限公司拖欠租金业经本院（2014）台路民初字第1027号民事判决解除，该案审理中，经征求被告林青松、范利华的意见，其不同意代台州市路桥耀江家居广场有限公司支付欠付的租金及违约金，被告林青松、范利华与台州市路桥耀江家居广场有限公司签订的铺位租赁协议因主合同解除而履行不能，依法亦应予以解除。两被告主张台州市路桥耀江家居广场有限公司承诺商铺位置在十二年内不变，本院认为，被告并未举证证明其该项主张，本院不予采信。综上，本院认为，两被告作为次承租人，在租赁合同解除之后仍占有使用其承租的房屋系无权占有，故两被告应当将其占有的位于台州市路桥区银安街689号3楼1—12#、4楼1—13#（自编）2390平方米的房屋腾退并返还给所有权人即原告。针对原告要求两被告支付计算至两被告实际返还房屋之日止的房屋占有使用费（暂计至2015年2月10日为122316.67元，实计至实际返还房屋之日）的诉讼请求，本院认为，2014年10月12日，原告与台州市路桥耀江家居广场有限公司的房屋租赁合同解除，被告与台州市路桥耀江家居广场有限公司签订的铺位租赁协议亦应解除，出租人可以请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费，被告作为（2014）台路民初字第1027号案件的第三人应当在该判决生效之日主动腾退房屋给原告，现被告逾期腾退，应支付原告台州耀江新世纪置业有限公司自2014年10月12日起至判决确定的履行之日止的占有使用费；关于占有使用费的计算标准问题，本院认为，原告主张的按照被告与台州市路桥耀江家居广场有限公司签订的铺位租赁协议约定的前三年每年租金358000元的标准计算合理合法，本院予以支持，故被告应向原告支付按照980.82元／天（年租金358000元÷365天）标准计算的逾期腾房占有使用费。针对反诉原告要求反诉被告赔偿因其关闭市场设施而造成其损失人民币1800000元（其中反诉原告范利华1000000元、反诉原告林青松800000元）的反诉请求，本院认为，反诉原告并未提交证明反诉被告实际存在关停水电等市场基础设施并给其造成损失的充足证据，应承担举证不能的不利后果，故本院对反诉原告的反诉请求依法不予支持。因台州市路桥耀江家居广场有限公司未按约向原告支付租金导致双方租赁合同解除，由此给两被告造成损失的，两被告可根据其与台州市路桥耀江家居广场有限公司签订的铺位租赁协议，基于合同的相对性向台州市路桥耀江家居广场有限公司另案主张。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第二百四十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告林青松、范利华于判决发生法律效力之日起十日内腾退台州市路桥区银安街689号3楼1—12#、4楼1—13#（自编）2390平方米的房屋给原告台州耀江新世纪置业有限公司。
二、被告林青松、范利华于判决发生法律效力之日起十日内支付原告台州耀江新世纪置业有限公司自2014年10月12日起至本判决确定的履行之日止按照980.82元／天标准计算的占有使用费。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回反诉原告林青松、范利华的诉讼请求。
本诉案件受理费人民币2750元，依法减半收取1375元，反诉案件受理费12800元，合计人民币14175元，由被告林青松、范利华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院，并同时按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳上诉案件受理费［款汇：台州市财政局；开户银行：台州市农行；账号：19－900001040000225089001）。预交上诉案件受理费后，及时将收据复印件送交本院，在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 马静
二〇一五年六月九日
代书 记员 金曦