广西壮族自治区百色市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）百中民一终字第35号
上诉人（一审原告）农某，个体户。
委托代理人钟晓旭，广西济文律师事务所律师。
上诉人黄某（一审被告），农行职员。
上诉人李某（一审被告），医生。
委托代理人潘波成，广西南国雄鹰律师事务所律师。
上诉人农某与上诉人黄某、李某因房屋买卖合同纠纷一案，不服德保县人民法院（2013）德民二初字第384号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年12月
30日受理后，依法组成合议庭，于2015年3月24日召集上诉人农某及其委托代理人钟晓旭，上诉人黄某及其与李某的委托代理人潘波成到庭进行举证、质证及辩论。本
案现已审理终结。
一审法院审理查明，位于德保县城关镇南隆新街166号的房屋是被告黄某、李某所有，该房原在德保县信用社抵押。2011年6月16日原告农某打款20万元到被告黄顺
致的信用社账号上偿还被告黄某向信用社的借款，取出该房的国有土地使用证。2011年10月18日，以原告农某为乙方，被告黄某、李某为甲方，双方签订《房地产买
卖合同》。合同约定：原告向被告购买其位于德保县城关镇南隆新街166号的房屋，该房地产总售价为人民币肆拾伍万元整；签订合同后，乙方即支付给甲方购房首付款人民币肆拾
万元整（￥400000.00），甲方承诺在二个月内将房产证过户到乙方名下。剩余房款人民币伍万元整（￥50000.00）在办得乙方房地产证后即支付给甲方；本合同壹
式两份，甲、乙双方各执壹份，本合同经双方签字后立即生效。签订本合同后乙方即支付甲方首付款人民币现金肆拾万元整，本合同即为收款收据。同日，以原告农某的下属李黎为
甲方、被告黄某的姐姐黄玉蓉为乙方签订了《借款及抵押合同》，约定由李黎向黄玉蓉出借人民币伍拾万元整（￥500000.00），抵押物同为德保县城关镇南隆新街
166号的房屋，被告黄某、李某作为丙方在该合同上签了字，签订《借款及抵押合同》后未到房产管理部门办理抵押登记。2012年2月22日，黄某在一张打印好的《承
诺书》上签字。《承诺书》的内容为：“本人已收到买方交来位于德保县城关镇南隆新街166号房之购房款人民币肆拾万元整（￥400000.00）。因本人原因延误办理房地
产过户手续，按原《房地产买卖合同》约定，现承诺在二十天内办理房产过户手续，如无法办结的，则本人不再收取购房余款”。2012年6月19日，原告到被告黄某的办公室
要求被告交付房子，并要求被告黄某在交房确认书上签字。另查明，原告农某于2010年1月22日注册成立百色菁英融资咨询有限责任公司，经营范围为：为中小企业提供融
资、贷款咨询、企业投资咨询、房地产交易信息咨询。2010年4月10日，农某申请设立分公司，分公司名称为“百色菁英融资咨询有限责任公司房地产交易信息中心”，同年
5月8日农某任命李黎为分公司经理。分公司的经营项目为：为中小企业提供融资、贷款、个人投资咨询、房地产交易信息咨询。原、被告签订《房地产买卖合同》当日，黄玉蓉与
原告农某也签订《借款合同》，借款金额为88万元，抵押物是黄玉蓉在南宁的房产及车辆。
一审法院经审理认为，关于双方签订的《房地产买卖合同》是否有效的问题。双方当事人是完全民事行为能力人，对自己签订合同的行为有认知和判断能力，被告未提供证据证明签订
该合同时存在胁迫或欺诈的行为，且在签订合同之前被告已经收到原告20万元的款项，用这20万元偿还被告在信用社的借款，以解除该房产在被告与信用社借款合同中的担保问
题，取出《房产证》和《国有土地使用证》，并将《国有土地使用证》原件交付原告。由此可见，签订该合同应是双方当事人的真实意思表示，内容除了第九条的约定违反了《中华人
民共和国民事诉讼法》关于专属管辖的规定外，其他内容未违反法律、行政法规的强制性规定，双方签订的《房地产买卖合同》除第九条无效外，其他属有效合同。关于双方当事人在
履行合同的过程中哪方存在违约，如何履行的问题。房屋买卖合同中买方的义务是按照约定支付购房款，卖方的义务是按约定交付房产及协助办理过户手续。原告已经按照约定支付了
购房款40万元，从双方提交的《房地产买卖合同》第十条：“签订本合同后乙方即支付甲方购房首付款人民币肆拾万元整，本合同即为收款收据。”及原告提交的被告签字的《承诺
书》可以相互印证被告收到购房款的事实。被告否认收到购房款，并称原告2011年6月16日转账到其账户上的20万元已经作为其姐黄玉蓉向原告农某的借款，除了这20万
元外没有收到原告的任何购房款，《承诺书》是在原告胁迫下签字的，日期是原告自己倒签上去的。被告为其辩解提供的证据是其胞姐黄玉蓉的证言，以及2012年6月19日的报
警情况及农行的录像内容。本院认为，关于原告转账给被告的20万元是否作为被告姐姐黄玉蓉向原告借款的问题，因被告提供的证据仅有其姐黄玉蓉的证言，黄玉蓉与被告有利害关
系，其证言不能单独作为认定案件事实的依据。关于《承诺书》是否是在原告的胁迫下签订的问题，原、被告发生纠纷的时间是2012年6月19日，被告报警的时间也是
2012年6月19日，而《承诺书》的签订时间是2012年2月22日，原告否认承诺书中的日期不是其签字，但未提供证据进行反驳，其辩解意见本院不予采纳。根据合同的约
定，原告支付购房首付款40万元后，被告承诺在二个月内将房产证过户到原告的名下。因原告已支付购房首付款，被告未在约定的时间内将房产证过户到原告的名下，应承担继续
履行将房产证过户到原告名下的义务。合同还约定原告付清购房款当日，被告即将该房地产交付给原告。因被告承诺如未能在二十天内办理过户手续，则不再收取购房余款。被告未能
在约定的时间内办理过户手续，主动放弃要求原告支付购房余款5万元的义务，原告的付款义务已经履行完毕，原告要求被告交付房产符合法律规定，予以支持。原告要求被告支付
10万元违约金的诉讼请求，但未提供证据证明因被告的违约给其造成的经济损失是多少，依法应承担举证不能的法律后果，该项诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和
国合同法》第九条、第四十四条、第五十二条第（一）项、第五十六条、第六十条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十八条的规定，经审判委员会讨论决定，判决：一、由
被告黄某、李某将位于德保县城关镇南隆新街166号，房产证号为【德房权证1999字第××号】的房产交付给原告农某，并协助原告办理过户手续；二、驳回原告农
有宁的其他诉讼请求。
上诉人农某不服一审判决，提出上诉称，一、本案中，上诉人与被上诉人在《房地产买卖合同》第八条“若违约，被上诉人要向上诉人支付10万元违约金”的约定，是双方真实表
示。而在一审诉讼活动中，被上诉人没有以任何方式明确提出调整违约金的请求，因此，对于合同约定的违约金，未经当事人明确请求，法院不应依职权进行审查和作出是否调整的决
定，更不能依职权主动做出驳回上诉人违约金的诉讼请求。二、上诉人在本案中无过错，不应承担诉讼费用。综上，上诉人认为：原审判决认定对违约金部分事实错误，请求二审法院
依法判决支持上诉人的上诉请求。一、请求依法撤销德保县人民法院（2013）德民二初字第384号民事判决中的第二项判决，并予以改判为支持上诉人违约金诉讼请求；本案
一、二审诉讼费用由被上诉人全部承担。
上诉人黄某、李某答辩称，一审不支持上诉人的诉讼请求有法律依据，应当驳回上诉人请求，本案不是实质的房屋买卖合同，是双方为黄玉蓉借款的担保行为，双方都没有履行合
同义务，一审原告没有支付购房款，则无理由要求一审被告支付10万的违约金，综上，请求二审驳回上诉人的上诉请求。
上诉人黄某、李某不服一审判决，提出上诉称，上诉请求：一、请求依法撤销德保县人民法院作出的（2013）德民二初字第384号民事判决，依法予以改判或发回重审。
二、本案的诉讼费用由被上诉农某人承担。事实和理由：一审法院认定《房地产买卖合同》是双方真实的意思表示不符合事实。本案《房地产买卖合同》只是作为被告黄某的姐姐
黄玉蓉的担保，并不是双方真正的房屋买卖的意思、而且本案的房屋成交价明显低于市场价，不符合市场交易规律，足以体现本案的《房地产买卖合同》不是双方的真实意思表示。
二、一审判决认定“签订本合同后乙方即支付甲方购房首付款人民币肆拾万元整，本合同即为收据”即认定被告收到购房款的事实完全不符合法律规定。因为《房地产买卖合同》在法
律性质上是合同，是确定双方的权利和义务，不能代替收据的作用，应当要求被上诉人农某进一步提交支付购房首付款的证据，而且40万元不是小数目，现金支付不符合交易惯
例，与事实不符，一审法院的上述认定显然不符合最高人民法院的《证据规定》的相关规定。本案存在相关的借款合同纠纷，还存在规避高额借款利息的手段。本案诉争的房屋只是借
款的担保，我方认为这不是实质性的房屋买卖，只是借款担保行为。综上，一审判决认定事实错误，使用法律错误，二审法院应当予以纠正，保证上诉人的合法权益。
上诉人农某答辩称，一、双方签订买卖合同是双方的真实意思表示，该房屋的所有人是黄某和李某，是本案的适格主体。二、上诉人（一审被告）他们是完全行为能力人，而且
还是国家干部，是有文化的。三、合同的条款具体详细的做出了约定，是经过双方仔细协商的。四、承诺书中上诉人（一审被告）收到40万，与《房地产买卖合同》的第十条相互印
证，随后并写了20日内办理过户登记的《承诺》。农某打20万元到黄某的账户给他还贷款，以便于办理房屋过户手续，以上行为是双方为房屋买卖的真实行为。五、上诉人
（一审被告）于2012年2月22日写的《承诺书》，载明已收到40万元。
本院综合诉辩双方的意见，对一审查明的事实有以下争议：1、上诉人农某对一审查明的事实“同日，以原告农某的下属李黎为甲方、被告黄某的姐姐黄玉蓉为乙方签订了《借
款及抵押合同》，约定由李黎向黄玉蓉出借人民币伍拾万元整（￥500000.00），抵押物同为德保县城关镇南隆新街166号的房屋，被告黄某、李某作为丙方在该合同
上签了字，签订《借款及抵押合同》后未到房产管理部门办理抵押登记。”有异议，认为，上述内容与本案无关联性，且合同未经签订主体确认。2、上诉人黄某、李某对一审查
明的事实“2012年2月22日，黄某在一张打印好的《承诺书》上签字。”有异议。认为，《承诺书》上黄某只是签字，当时没有写落款时间。黄某在该份《承诺书》上签
字的时间是2011年6月16日。在今天庭审中新提供的光盘里有证实。
二审期间，上诉人黄某、李某提交了一份光盘，2012年6月19日，光盘（11点31份25秒这段谈话内容为农某说：“本来不要你房子，我才故意跟你争的，不要不
得，解决不了问题”。），证实本案签订的《房地产买卖合同》不是双方的真实意思表示。对光盘（2012年6月19日12点3分这段谈话内容为农某说：“这个呢，（农手指
着合同）这个之前签就签了，（农手指合同）这边留空，我是留着备用”，证实农某留有上诉人黄某空白《承诺书》，该份《承诺书》不是本案讼争房屋买卖的《承诺书》。上述
谈话内容可以证实双方签订《房地产买卖合同》实质是为借款提供担保，双方也没有履行房屋买卖合同意思，一审原告也没有支付购房款。
上诉人农某对上诉人黄某、李某提交光盘质证认为，几年过去了，谈话内容已记不清，谈话指的是“合同”，不是承诺书。2012年2月22日《承诺书》上都有手印，
2012年6月19日录像上的《承诺书》没有摁手印，这《承诺书》的签订时间肯定不是2011年6月16日签的。《房地产买卖合同》是2011年10月18日签的，《承诺
书》肯定是《房地产买卖合同》之后签订的。
对上诉人黄某、李某在二审期间提交的新证据光盘，本院认为，由于该光盘记录谈话内容比较模糊，且谈话内容也没有明确双方签订《房地产买卖合同》实质是为借款提供担保，
及《承诺书》也不是2012年2月22日黄某签字的。故只凭该光盘记录谈话内容主张证实本案签订《房地产买卖合同》实质是为借款提供担保，本院不予采信。
本院对当事人争议事实的分析和认定：1、关于一审查明的事实“同日，以原告农某的下属李黎为甲方、被告黄某的姐姐黄玉蓉为乙方签订了《借款及抵押合同》，约定由李黎向
黄玉蓉出借人民币伍拾万元整（￥500000.00），抵押物同为德保县城关镇南隆新街166号的房屋，被告黄某、李某作为丙方在该合同上签了字，签订《借款及抵押合
同》后未到房产管理部门办理抵押登记。”是否正确的问题。由于上诉人黄某、李某主张本案签订《房地产买卖合同》实质是为其姐黄玉蓉借款提供担保，且提供该《借款及抵押
合同》。查清该事实与本案上诉人（黄某、李某）主张的真实性有一定关联，故对上诉人农某主张上述内容与本案无关联性，本院不予采信。2、关于一审查明的事实
“2012年2月22日，黄某在一张打印好的《承诺书》上签字。”是否正确的问题。由于本案有《承诺书》证实，上诉人（黄某、李某）认为，《承诺书》上黄某只是签
字，当时没有写落款时间。庭审中上诉人黄某、李某提供的光盘记录谈话内容，也没有明确该份《承诺书》上签字的时间不是2012年2月22日，故对上诉人黄某、李某
主张该份《承诺书》上签字的时间不是2012年2月22日，本院不予采信。
综上分析，一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点：1、本案双方签订的《房地产买卖合同》是否是其真实意思；2、上诉人农某是否按合同约定支付了购房款40万元；3、上诉人农某主张由上诉人
黄某、李某支付违约金10万元是否有事实和法律依据。
关于本案双方签订的《房地产买卖合同》是否是其真实意思。首先，从本案的《房地产买卖合同》的签名来看，上诉人黄某、李某作为夫妇共同在《房地产买卖合同》中的甲方栏
内签名，且黄某、李某都是有一定文化的人，对本案《房地产买卖合同》的内容应当能够理解，故签订的《房地产买卖合同》当时应当是上诉人黄某、李某夫妇的真实意思。
其次，上诉人黄某、李某主张签订本案的《房地产买卖合同》是为抵押其姐黄玉蓉向上诉人农某借款的事实。由于本案没有黄玉蓉向农某借款须用本案的《房地产买卖合同》
抵押的《借款合同》相印证；上诉人黄某、李某提供的《光盘》也不能明确的指出“签订本案的《房地产买卖合同》是为抵押其姐黄玉蓉借款”事实，上诉人黄某、李某的主
张没有充分的证据作证，本院不予采信。关于上诉人农某是否按合同约定支付了购房款40万元的问题。首先，从一审查明“2011年6月16日原告农某打款20万元到被告
黄某的信用社账号上偿还被告黄某向信用社的借款，取出该房的国有土地使用证。”的事实来看，上诉人农某在签订本案的《房地产买卖合同》之前已经打款20万元给黄顺
致，黄某又不能够证实该打款20万元是双方的其他经济（或帐目）往来，就可以认定上诉人农某的主张“该打款20万元就是签订本案的《房地产买卖合同》时结算的购房款”
事实。其次，上诉人农某主张签订本案的《房地产买卖合同》当日现金支付20万元的事实，从《房地产买卖合同》第十条关于“签订本合同后乙方（上诉人农某）即支付给甲方
（上诉人黄某、李某）购房首付款人民币现金肆拾万元整，本合同为收款收据。”之内容，及2012年2月22日黄某签名的承诺书“认可收到本案购房款40万元的事
实”；同时上诉人农某提供签订本案的《房地产买卖合同》当时从银行提取现金20万元的事实，证实其有现金支付能力。上述证据是相互印证，本案在没有相应的证据反驳情况
下，是可以认定上诉人农某已经按合同约定支付了购房款40万元。故一审法院依本案的《房地产买卖合同》约定，判决“由黄某、李某将位于德保县城关镇南隆新街
166号，房产证号为【德房权证1999字第××号】的房产交付给原告农某，并协助原告办理过户手续；”是正确的。
另外，关于上诉人农某主张由上诉人黄某、李某支付违约金10万元是否有事实和法律依据的问题。虽然本案的《房地产买卖合同》约定有违约金10万元，但是该违约行为在
2012年2月22日黄某签名的《承诺书》又重新约定，应当以后面的约定为准，故上诉人农某主张由上诉人黄某、李某支付违约金10万元是没有事实依据的，一审判决
“驳回其的其他诉讼请求”是正确的。综上所述，上诉人的上诉主张缺乏事实和法律依据，理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律和判决正确。依
照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16000元（上诉人农某已预交2300元，上诉人黄某已预交9300元），由上诉人农某负担2300元，上诉人黄某、李某负担9300元。
本判决为终审判决。
审判长 俞穗芳
审判员 陈华婷
审判员 张力夫
二〇一五年四月二十二日
书记员 欧致畯