广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终16172号
上诉人（原审被告）：深圳市依路源实业有限公司.
法定代表人：王欢，总经理。
上诉人（原审被告）：深圳市依路源实业有限公司金属制品厂.
法定代表人：王欢，总经理。
两上诉人共同委托诉讼代理人：朱猷海，男，系该公司员工。
被上诉人（原审原告）：深圳市仙名实业发展有限公司.
法定代表人：李耀东，总经理。
委托诉讼代理人：王如僧，广东广强律师事务所律师。
原审被告：王欢.
上诉人深圳市依路源实业有限公司（以下简称依路源公司）、深圳市依路源实业有限公司金属制品厂（以下简称依路源制品厂）因与仙名实业深圳市仙名实业发展有限公司（以下简称仙名公司）、王欢房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初23387号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
上诉人依路源公司、依路源制品厂上诉请求：1、撤销原审判决；2、由仙名公司承担本案诉讼费用。事实和理由：1、没有事实证明仙名公司是非法出租房屋，仅凭仙名公司单方面在庭审时口头所述，没有事实依据。依路源公司、依路源制品厂所持有的政府房屋租赁管理部门颁发的《房屋租赁凭证》足以证明仙名公司已在政府房屋租赁管理部门办理了出租登记手续。而且政府房屋租赁管理部门多次向双方办理房屋租赁的出租手续。2、2012年5月30日签订的未经登记的《房屋租赁合同》不合法。该《房屋租赁合同》违反了《深圳市房屋租赁管理条例》第五备规定：房屋租赁实行合同登记制度；该《房屋租赁合同》违反了法律、行政法规强制性规定，损害了国家利益，损害了社会公共利益，其目的主要是为了逃避国家税收。该《房屋租赁合同》是依路源公司、依路源制品厂在胁迫下所签。2012年5月正值依路源公司、依路源制品厂生产任务紧张，仙名公司起草了《房屋租赁合同》，要求依路源公司、依路源制品厂与其签订，依路源公司、依路源制品厂认为仙名公司大幅提高房租难以接受并予拒签。仙名公司则以停电要依路源公司、依路源制品厂立即搬迁为要挟，逼迫依路源公司、依路源制品厂在合同上签字。当时依路源公司、依路源制品厂生产任务重，正在生产交付出口澳大利亚的电视挂架，如果不签，搬厂造成停产和延期交付违约赔偿等重大经济损失远比增加租金的损失大的多。依路源公司、依路源制品厂在此情况下为避免更大的经济损失，不得不与仙名公司签订了这份《房屋租赁合同》。该《房屋租赁合同》没有履行事实，依路源公司、依路源制品厂从来没有认可，也没有按照每月人民币33900元（以下货币均为人民币）支付过租金。并且仙名公司没有任何证据证明依路源公司、依路源制品厂按照每月33900元支付过租金。该《房屋租赁合同》约定的金额明显高于政府房屋租赁管理部门的市场指导价50%（政府房屋租赁管理部门的市场指导价10元/平方米）。也高于双方2014年6月25日签订的《深圳市房屋租赁合同书》约定的金额。3、宝IXX4备的《深圳市房屋租赁合同书》（租期2008.04.01-2013.03.31）和2014年6月25日签订的《深圳市房屋租赁合同书》是合法的合同。该合同有颁发的《房屋租赁凭证》，是双方最后一次签订的合同，约定的租金金额是经过双方和政府房屋租赁管理部门认可的。与政府房屋租赁管理部门的市场指导价相吻合。从仙名公司所开具的发票可以证明2012年5月之前和之后均是按照每月20000元支付租金的，具有履行事实。依路源公司、依路源制品厂认为在二份房屋租赁合同均无效情况下应选择《深圳市房屋租赁合同书》双方最后一次签订的合同约定的租金金额或政府房屋租赁管理部门的市场指导价来确定房屋占有使用费，才能显示公平公正。依路源公司、依路源制品厂从来没有授权给任何人处理房屋租赁费用的事宜。仙名公司所提供的《仙名应收依路美款项明细表》是其单方面制作，没有双方单位的公章确认，不是欠条，根据《深圳市房屋租赁合同书》从2012年6月-2016年8月依路源公司、依路源制品厂应付仙名公司租金100万元，从2012年12月起已分多次按照每月20000元向仙名公司支付租金100万元。所以依路源公司、依路源制品厂不欠仙名公司租金。4、仙名公司从2016年8月擅自停电行为已给依路源公司、依路源制品厂造成重大经济损失，致使依路源公司、依路源制品厂无法正常使用所租厂房。依路源公司、依路源制品厂多次要求搬厂或处置设备均遭到仙名公司拒绝，仙名公司冻结依路源公司、依路源制品厂资产不准动用。所以依路源公司、依路源制品厂没有理由支付从2016年8月以后所产生的租金和其他费用。
被上诉人仙名公司辩称：1、依路源公司、依路源制品厂的上诉是浪费司法资源，滥用诉权。2、关于上诉状所述事实，与客观事实不符。并且与深圳市中级人民法院在2017年7月20日做出的（2017）粤03民终8809号生效民事判决书所认定的事实互相冲突，仙名公司认为应当以已经生效的法律文书作为认定本案相关事实的依据。因此应当驳回依路源公司、依路源制品厂的全部诉讼请求。
仙名公司向一审法院起诉请求：1、确认仙名公司、依路源公司、依路源制品厂于2012年5月30日签订的《房屋租赁合同》已解除，确认2014年6月25日签订的《深圳市房屋租赁合同书》无效；2、责令依路源公司、依路源制品厂、王欢在判决生效之日始10天内返还房屋给仙名公司；3、依路源公司、依路源制品厂、王欢向仙名公司支付租金（房屋占有使用费）901627.9元（计算至起诉之日，之后的房屋占用使用费），按33900元/月的标准，支付至返还本案房屋之日），支付上述金额的利息96492.88元（计至起诉之日，之后的利息计至还清之日）；4、依路源公司、依路源制品厂、王欢向仙名公司支付卫生费、治安管理费、门卫费27000元（计算至起诉之日，之后的卫生费、治安管理费、门卫费、按1000元/月的标准，计算至返还本案房屋之日），支付上述金额的利息2889.56元（计至起诉之日，之后的利息计至还清之日）；5、依路源公司、依路源制品厂、王欢向仙名公司支付水费34355元（计至起诉之日，之后的水费按实际用量支付至停止用水之日）上述水费利息355.84元（计算至起诉之日，之后的利息之至还清之日）；6、依路源公司、依路源制品厂、王欢向仙名公司支付拖欠自缴电费日起的电费及违约金共计75641.36元（计至起诉之日，之后的电费、违约金计至还清之日）；7、诉讼费由依路源公司、依路源制品厂、王欢承担。
一审法院认定事实：
2012年5月30日，仙名公司（甲方）与依路源制品厂（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将观澜街道办牛湖社区裕新路37号其中的部分厂房出租给乙方使用，厂房面积2260M2，每月租金33900元，租期为2012年6月1日至2017年5月31日；乙方应于每月20日前支付上月房租；乙方同意支付租房押金27000元，在租赁合同期满时，甲方退回押金；在租赁期间，乙方向甲方缴纳所租厂房应承担的治安管理费、卫生费，并由甲方统一向有关部门缴纳，乙方应每月向甲方支付门卫费，治安管理费、卫生费、门卫费三项共计1000元。
依路源公司、依路源制品厂、王欢提供的合同登记（备案）号宝IXX4（备）《深圳市房地产租赁合同书》签订于2008年4月28日，租期自2008年4月1日至2013年3月31日，租金为每月20000元；合同登记（备案）号龙华IXX8（备）的《深圳市房屋租赁合同书》签订于2014年6月25日，租期自2014年6月16日至2017年5月31日，租金为每月20000元。仙名公司对该两份合同不予认可，主张该两份合同是备案所用，并非实际履行合同。仙名公司提交的《仙名应收依路美款项明细表》显示双方于2012年9月、2013年12月、2015年10月三次对账，该明细表显示，2012年6月以来，每月应收租金均为34900元，截止2015年10月30日依路源公司、依路源制品厂、王欢共欠仙名公司房租、水费、治安管理费、卫生费、门卫费546727.90元，该明细表有双方会计人员彭玉洁、李东妹签名。
依路源公司、依路源制品厂、王欢主张以批量支付的形式实际支付租金至2016年7月30日，并提供了2012年12月至2015年9月24日的付款凭据共计100万元，仙名公司承认收到以上付款，但主张该付款为2014年8月之前拖欠的房租、水电费，依路源公司、依路源制品厂、王欢不能说明该款与租金月份的对应关系。
依路源公司、依路源制品厂、王欢提交的中国工商银行转账凭证显示2016年9月14日仙名公司转账23706.12元给依路源制品厂，主张是2016年1月至7月的电费。依路源制品厂提交手写的2016年5月至7月确认的用电度数证明双方核算电费，该证据有仙名公司员工李文光签名。仙名公司确认该证据，称该金额已按违约金收取。
因依路源制品厂拖欠租金和电费，仙名公司于2016年8月1日起对依路源制品厂租赁的涉案厂房进行停电。
另查明，仙名公司用于出租的房产未取得产权证书，亦未取得建设工程规划许可证等合法报建手续。
再查明，依路源制品厂是依路源公司的分支机构。依路源公司是王欢个人独资的有限责任公司。
一审法院认为，涉案房产未取得产权证书，亦未取得建设工程规划许可证或其他合法报建手续，相应的租赁合同书依法应当认定无效。根据无效合同的处理原则，依据无效合同取得的财产应当各自返还，根据仙名公司的诉求，依路源制品厂应当自本判决生效之日起十日内将承租的厂房返还给仙名公司。
关于依路源制品厂实际占有使用期间的占有使用费，仙名公司请求参照合同约定的租金标准支付，原审法院予以支持。关于双方约定的租金标准，依路源制品厂主张为备案合同标明的金额，与仙名公司提供的双方确认的《仙名应收依路美款项明细表》明显不符，故原审法院对其辩解不予采信，依法认定双方实际约定的租金标准为33900元/月，治安管理费、卫生费、门卫费1000元。依路源制品厂主张已经足额支付租金，但其最后一次缴纳租金是在2015年9月，而双方在2015年10月30日确认依路源制品厂仍欠仙名公司房租、水费、治安管理费、卫生费、门卫费546727.90元，因此依路源制品厂的主张明显不能成立，原审法院不予采信，对于以上拖欠的费用，依路源制品厂应当予以支付，扣除依路源制品厂已缴租赁保证金27000元后仍需支付519727.9元，同时应当自2015年11月1日起按银行同期贷款利率支付相应利息。
关于2015年11月之后的占有使用费，原审法院暂计至2016年12月共计474600元（33900元×14个月），此后的占有使用费继续按33900元/月的标准，支付至实际返还厂房之日止，同时每月占有使用费33900元自该月21日起按银行同期贷款利率支付利息。
关于拖欠的治安管理费、卫生费、门卫费，根据双方的约定及本案实际，依路源制品厂应支付2015年11月至2016年12月的费用共计14000元（1000元/月×14个月），此后的费用按1000元/月的标准，支付至实际返还厂房之日止。
关于拖欠的水费，原审法院已对2015年10月30日的费用进行了确认，而此后的水费，仙名公司仅提供了自行计算的明细，没有有效的证据证明实际产生的用水量及水费支出，其诉讼请求缺乏事实依据，原审法院不予支持。
关于电费及违约金，依路源制品厂提供的证据可以证明已经支付到2016年7月，仙名公司承认收到相关费用，但认为收取的费用为违约金，该主张没有法律依据，原审法院对仙名公司的相关诉讼请求不予支持。
依路源制品厂作为依路源制品厂的分支机构不具有独立承担民事责任的主体资格，依路源公司依法应当承担连带责任。王欢作为一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于个人财产，应当对公司债务承担连带责任。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、确认深圳市仙名实业发展有限公司、深圳市依路源实业有限公司、深圳市依路源实业有限公司金属制品厂、王欢于2012年5月30日签订的《房屋租赁合同》、2014年6月25日签订的《深圳市房屋租赁合同书》无效；二、深圳市依路源实业有限公司金属制品厂于本判决生效之日起十日内将承租的房产返还给深圳市仙名实业发展有限公司；三、深圳市依路源实业有限公司金属制品厂于本判决生效之日起十日内向深圳市仙名实业发展有限公司支付截至2015年10月30日仍拖欠的占有使用费、水费、治安管理费、卫生费、门卫费共计519727.9元并支付利息（自2015年11月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付至原审法院确定的支付之日止）；四、深圳市依路源实业有限公司金属制品厂于本判决生效之日起十日内向深圳市仙名实业发展有限公司支付2015年11月至2016年12月期间占有使用费474600元，此后的占有使用费按33900元/月的标准，继续支付至实际返还厂房之日止（每月占有使用费33900元自该月21日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息）；五、深圳市依路源实业有限公司金属制品厂于本判决生效之日起十日内向深圳市仙名实业发展有限公司支付2015年11月至2016年12月期间的治安管理费、卫生费、门卫费14000元，此后的费用按1000元/月的标准，继续支付至实际返还厂房之日止（每月费用1000元自该月21日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息）；六、深圳市依路源实业有限公司、王欢与深圳市依路源实业有限公司金属制品厂承担连带责任；七、驳回深圳市仙名实业发展有限公司的其他诉讼请求。案件一审受理费7523元，由仙名公司负担1254元，依路源实业、依路源制品厂、王欢负担6269元。受理费仙名公司已预缴。
经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效……”。本案上诉人依路源实业、依路源制品厂与被上诉人仙名公司签订的《房屋租赁合同》中所涉及的出租房屋属于上述情况，因违反法律强制性规定，该涉案合同为无效合同，原审法院认定正确，本院予以维持。
《仙名应收依路美款项明细表》载明截止2015年10月，上诉人欠被上诉人房租和水费546727.9元，该明细表有上诉人员工彭玉洁签名，足以证明上诉人拖欠的房租数额与2012年5月30日双方签订的《房屋租赁合同》约定相一致，已经形成证据链，且本院另案（2017）粤03民终8809号生效判决也予以确认，原审法院认定2012年5月30日的《房屋租赁合同》为双方真实意思表示，认定正确，本院予以维持。一审法院根据该租赁合同处理拖欠的水费、卫生费等费用，审理无误，本院予以维持。上诉人二审主张的停电损失已另案处理，本案不再审查，至于其二审诉请要求被上诉人开具已支付租金发票，因其未在一审提起反诉，而被上诉人也不同意在二审期间一并处理和调解，根据诉讼法相关规定，本院对该诉请予以驳回，上诉人可另循途径解决。
综上所述，上诉人依路源实业、依路源制品厂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6269元，由上诉人依路源实业、依路源制品厂负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 睿
审判员 聂 效
审判员 吴 春 泷
二〇一七年十二月十二日
书记员 伍圣权（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。