上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0112民初28494号
原告(反诉被告)：周怀仁。
委托诉讼代理人：王丽琼，上海欧瑞腾律师事务所律师。
被告(反诉原告)：李淑英。
委托诉讼代理人：蒋中清，上海申融律师事务所律师。
第三人：毛谆惠。
委托诉讼代理人：朱松年，上海李东方律师事务所律师。
原告周怀仁与被告李淑英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月12日立案后，依法适用简易程序。诉讼中，被告李淑英向本院提出反诉，本院受理后与本诉合并审理。审理过程中，毛谆惠以有独立请求权的第三人身份向本院提出要求参加诉讼，本院经审核后依法追加毛谆惠作为有独立请求权的第三人参加诉讼，并分别于2016年12月28日、2017年9月7日、2017年12月26日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)周怀仁及其委托诉讼代理人王丽琼，被告(反诉原告)李淑英及其委托诉讼代理人蒋中清，第三人毛谆惠及其委托诉讼代理人朱松年到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周怀仁向本院提出本诉诉讼请求：1、判令被告李淑英继续履行双方签订的《上海市房地产买卖转让合同》，并要求被告李淑英配合原告周怀仁办理闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房地产产权变更登记手续；2、判令被告李淑英负责腾空房屋，并向原告周怀仁履行交接房屋事宜。
本诉的事实与理由：2015年8月7日，原告周怀仁与被告李淑英签订《上海市房地产买卖转让合同》，约定被告李淑英向原告周怀仁出售位于闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋，房屋转让价款为人民币(以下币种相同)880,000元，并约定在被告李淑英办理好产证后的七个工作日内办理原、被告之间的过户手续。为此，原告周怀仁已支付房款620,000元及相应中介费用。2016年9月，原告周怀仁了解到，被告李淑英早在2015年10月就已办理了房地产权证，但截至目前都没有通知原告周怀仁办理手续事宜。后经原告周怀仁多次询问，被告李淑英均不予理睬，截至目前，被告李淑英仍未主动要求继续履行合同。综上，原告周怀仁为维护自己的合法权益，特提起上述诉讼。
被告李淑英针对本诉辩称，不同意原告周怀仁的本诉诉讼请求。原告周怀仁主张的事实与实际情况不符，其中有一条说被告李淑英未通知原告周怀仁办理产权过户，与事实完全不符。发生本案纠纷是由于原告周怀仁不履行买卖合同的义务，原告周怀仁资金困难，在已经通知的情况下刻意回避办理相关的手续。现在由于房价上涨了，又来要求履行合同，所以不同意原告周怀仁的诉请。
另被告(反诉原告)李淑英向本院提出反诉请求：1、判令解除被告李淑英与原告周怀仁之间签署的《上海市房地产买卖转让合同》；2、判令原告周怀仁承担违约金200,000元。
反诉的事实及理由：被告李淑英与原告周怀仁于2015年8月7日签署了《上海市房地产买卖转让合同》，原告周怀仁购买被告李淑英位于上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋，双方约定总房价款880,000元，第一笔房款在本合同签署当日支付620,000元，第二笔房款在被告李淑英办妥房产证后原告周怀仁支付部分房款170,000元，第三笔房款在双方办理产权过户手续之日支付尾款90,000元，以上共计房款880,000元整。双方签署合同后，原告周怀仁履行了支付第一笔房款620,000元的义务。待2015年10月被告李淑英办妥房产证后，通知了原告周怀仁前来领取房产证并同时支付第二笔房款170,000元，但是经过被告李淑英与中介人员的屡次通知，且反复催促原告周怀仁前来履行付款义务时，原告周怀仁在明确收到上述通知的情况下，均未能来履行合同。同时原告周怀仁一直没有入住涉案房屋内。但是原告周怀仁在本诉中声称一直没有接到被告李淑英的通知，直至2016年9月才了解到了房产证早已办妥的情况。原告周怀仁的陈述完全与事实不符，事实是原告周怀仁得到了充分通知，并且被告李淑英也积极用尽一切途径通知原告周怀仁，包括自己电话通知，要求中介积极联系，在约定的时间在中介门店等待原告周怀仁，通知原告周怀仁的女友邵某某，甚至采取了报警的手段等能采取的一切方法。但是原告周怀仁均没有按约来履行义务。故原告周怀仁的行为已经构成严重违约，因此提起上述反诉诉请。
原告(反诉被告)周怀仁对被告(反诉原告)李淑英的反诉辩称，不同意被告李淑英提出的反诉诉请。买卖合同中没有约定解除权，所以让原告周怀仁承担违约金也是没有理由的。
第三人毛谆惠向本院提出诉讼请求：1、判令被告李淑英继续履行与第三人毛谆惠签订的位于上海市XX路XXX弄XXX号XXX室房屋《上海市房地产买卖合同》；2、判令被告李淑英协助将上述房屋登记到第三人毛谆惠名下；3、判令被告李淑英支付第三人毛谆惠违约金250,000元。
事实与理由：2016年6月25日第三人毛谆惠与被告李淑英签订了位于上海市XX路XXX弄XXX号XXX室房屋《上海市房地产买卖合同》，该合同约定被告李淑英将上述房屋出卖给第三人毛谆惠，房款1,250,000元，被告李淑英应于2017年7月9日之前配合第三人毛谆惠办理上述房屋产权转让过户手续，第三人毛谆惠已于2016年9月7日提前付清了全部房款，被告李淑英也于2016年6月将系争房屋交付给第三人毛谆惠，第三人毛谆惠将房屋装修并居住至今。现发现被告李淑英与原告周怀仁签订了房屋买卖合同，并在法院诉讼中，现特提出上述诉请。
被告李淑英对第三人毛谆惠提出的诉请辩称，同意第三人毛谆惠提出的第一、第二项诉请，但不同意第三项诉请，被告李淑英同意将房屋过户给第三人毛谆惠，被告李淑英也愿意积极配合第三人毛谆惠履行合同，故被告李淑英并没有违约的情况，故不同意第三人毛谆惠提出的第三项诉请。
原告周怀仁对第三人毛谆惠提出的诉请认为，不同意第三人毛谆惠的诉请，第三人毛谆惠与被告李淑英的买卖合同晚于原告周怀仁与被告李淑英的买卖合同，故被告李淑英与第三人毛谆惠之间的合同无效。因为之前原告周怀仁与被告李淑英已经签订了房屋买卖合同，被告李淑英与第三人毛谆惠之间存在恶意，故合同无效，故应当继续履行原告周怀仁与被告李淑英之间的合同。
本院经审理认定事实如下：2014年6月9日被告李淑英与案外人A公司签订《上海市房屋拆迁补偿协议》一份，被拆迁房屋坐落于XX路XXX弄XXX号，补偿方式约定了由A公司提供给被告李淑英产权调换房屋六套，其中本案所涉的坐落于XX路XXX弄X幢东单元XX号XXX室的房屋即为六套之一。嗣后，被告李淑英于2015年3月16日取得了涉案房屋的《配套商品房供应单》，并于2015年4月10日与案外人B公司签订《上海市商品房出售合同》一份，由被告李淑英向案外人B公司购买XX路XXX弄XXX号XXX室房屋，房屋总价为737,111.22元，涉案房屋的大产证取得日期是2014年9月3日。
2015年8月7日由被告李淑英作为甲方(出卖方)，原告周怀仁作为乙方(购买方)签订《上海市房地产买卖转让合同》一份，合同约定：第一条房屋基本状况：1、甲方于2015年依法取得了上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室的动迁安置房，面积约81.5平方米(以产证为准)，该房屋暂尚未办理以甲方为权利人的《上海市房地产权证》，甲方持有该房屋的动迁协议或者是订房单；2、因甲方出售的该房屋是拆迁安置配套商品房受国家政策限制，限制期内无法进行该房屋的产权交易。同时国家政策限制期内无法办理该房屋以乙方为产权人的上海市房地产权证和签订《上海市房屋土地资源管理局》制定，《上海市工商行政管理局》监制的网络版商品房《上海市房地产买卖合同》，乙方于2015年8月7日实地看房，看房后对以上情况已知道并且无异议。3、经甲、乙双方协商后，甲方同意出售上述房屋，乙方决定购买该房屋；第二条房屋转让价款甲、乙双方协商一致，同意上述房屋转让价款为880,000元，该价格系甲方净到手价格。乙方无异议；经甲、乙双方友好协商一致，同意由乙方承担办理以乙方为权利人的该房屋《上海市房地产权证》时政府、财政、税务、房地产交易中心，及中介方按国家规定对甲、乙双方征收的各项费用，上述转让价款系甲方到手价，乙方不得以国家及地方法规政策等导致税、费调整为由不承担相关费用或阻碍本合同的履行；第三条户口迁出约定甲方承诺于该房屋办理产权过户手续前向房屋所在地的公安派出所机构办理原有的户口的迁出手续(若有)，否则甲方承担违约责任，即每逾期一日向乙方支付总房价款的0.01%作为违约金，直至户口迁出为止；第四条签订《上海市房屋土地资源管理局》制定、《上海市工商行政管理局》监制的网络版商品房《上海市房地产买卖合同》及房地产交易中心交易过户的约定。1、甲、乙双方约定，在根据国家政策有关规定允许该房屋上市交易的国家政策限制期满后(甲方小产证办理完毕后)10个工作日内，甲、乙双方按本协议约定签订上海市房地局网络版商品房《上海市房地产买卖合同》；2、甲、乙双方签订网络版商品房《上海市房地产买卖合同》后按照国家政策允许期限满后30日内，甲乙双方进行该房屋的产权交易过户，收件收据由乙方领取并保管，供乙方领取以乙方为权利人的新产证使用，甲、乙双方无异议；3、若甲乙双方中任何一方未能按照上述条款履行本合同，将按本协议第十二条约定承担违约责任；第七条关于产证产权登记及过户的约定本套房产满三年可以上市交易后，甲方必须配合乙方办理产证，如可以上市交易后甲方拖延办理相关签署合同、过户等手续的，超过30天，或者甲方进行一房二卖、抵押他人或者其他原因导致乙方不能顺利取得产权，严重损害乙方利益的，甲方需支付乙方届时房屋市场评估价的两倍作为违约金并赔偿乙方相关损失；第八条特别约定1、在该房屋甲、乙双方签订《上海市房地局制定》、《上海市工商行政管理局》监制的网络版商品房《上海市房地产买卖合同》及办理相关手续，房屋产证过户给乙方名下前，任何一方发生意外(失踪、死亡、离婚)等事件，其继承人或法定监护人应协助另一方继续履行本协议；2、若该房屋在办理以乙方为权利人的房地产权证前遇拆迁，该房屋拆迁获得的补偿安置等所有权益，均归乙方所有，甲方自签署本协议之日起，对该房屋产生的任何收益无任何权利；3、甲方同意乙方在不损害甲方利益的前提下可自由处分再转让上述房屋，甲方同意乙方将上述房屋的房产购买权益转让给第三方。在乙方确认要再转让上述房屋后，甲方须无条件配合乙方办理相关合同签署、产权过户、签署转让第三方协议书、解除原抵押，重新办理该房产抵押登记及该房产公证委托手续等，如乙方再转让价款超出本协议约定转让总价款，超出部分归乙方所有；第九条交房时间甲乙双方约定甲方于交房之日前结清由甲方使用该房屋产生的所有相关水电物业等费用，并将房屋钥匙及动迁协议(若有)或房地产权证(若有)交给乙方，将房屋交付给乙方使用；第十条付款协议2015年8月7日付款620,000元。产证办好后七个工作日内甲方告知乙方，支付房款170,000元，甲乙双方进上海市闵行区房地产交易中心办理过户手续当日支付房款90,000元；在甲乙双方签订本协议之日至乙方名下为产权人期间，乙方有权变更、减少、增加买受人，甲方无偿配合，乙方客户支付的本房本金以及溢价所得利益由乙方支配，贬值风险由乙方承担，甲、乙双方均无异议；第十一条补充协议该房产交房前水、电、有线电视费、物业费由甲方支付(如果甲方已经支付使用，如尚未支付则由乙方支付)，交房后相关费用由乙方支付；第十二条违约责任1、甲方签署本合同后，反悔不出售上述房屋给乙方的，甲方应返还乙方已经支付的房款，并按反悔时该房屋市场评估价的两倍支付乙方违约金，且甲方应按实承担乙方对该房屋装修费用(装修费用以票据为准)；甲方还要承担因该房屋所在地区房屋价格上涨产生差额部分的补偿(金额以评估公司评估价格为准)，乙方有其他损失的，甲方还应赔偿。若上述违约金不足以弥补乙方实际损失的，甲方还应另行赔偿乙方；2、乙方签署本合同后，若乙方反悔不购买上述该房屋的，乙方应按照反悔时该房屋市场评估价的两倍向甲方支付违约金，并赔付甲方交房后乙方入住时间的该房屋租金及甲方损失的房屋租金同期银行房贷利息同时甲方有权无偿没收乙方对该房屋的固定装修、固定设备。如甲方有其他损失额，乙方也应予以赔偿，若上述违约金不足以弥补甲方实际损失的，乙方还应以现金方式另行赔偿甲方。3、任何一方违反本协议约定，应按违约时上述房屋市场评估价的两倍向对方支付违约金；……合同末尾甲方处由被告李淑英签字、乙方处由原告周怀仁、案外人邵某某签字，D的经办人李某某签字。
同日，原告周怀仁转账支付给被告李淑英600,000元，被告李淑英出具收款收据载明收到原告周怀仁支付的房款600,000元。庭审中，被告李淑英确认共计从原告周怀仁处收取房款合计为620,000元(包括定金20,000元)。同日案外人邵某某出具的收据条中载明：今天收到XX路XXX弄XXX号XXX室的资料，资料具体有以下材料：上海市新建住宅质量保证书两个、配套商品房供应单、商品房出售合同、房屋配房单、维修基金单、房屋所有钥匙。
2016年10月10日，案外人邵某某出具承诺书载明：2015年8月7日，在其与周怀仁恋爱期间，为结婚准备，由周怀仁出资购买位于闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋一套，当天与出售人李淑英签订上海市房地产买卖转让合同，签合同时其也作为合同乙方在合同尾页签字。当时合同约定房价为880,000元，其中周怀仁已支付了620,000元房款，其没有出过资，后其与周怀仁因性格不合决定分手；故此，对之前与李淑英签订的房地产买卖转让合同，其放弃所有的权利与义务，由周怀仁自行办理后续事情，关于后续所有的购买和过户的事宜均与其无关，其不参与诉讼等所有事宜，今后房屋产权也与其无关。
2015年10月10日被告李淑英取得了涉案房屋的房地产权证，产证所载房屋的建筑面积为81.24平方米。同时被告李淑英还获得了涉案房屋的《新建住宅质量保证书》、《新建住宅使用说明书》等一系列材料。
庭审中，D的分店负责人李某某作为证人出庭作证称，2015年8月，原告周怀仁与被告李淑英通过其公司居间介绍签订协议，由于房屋属于动迁房，所以房产证还未出，当天原告周怀仁支付了20,000元的定金，第二次支付了600,000元，之后办理了相应的手续，等三年后原告周怀仁再付相应的尾款，再陪同被告去交易中心办理过户手续。当初预计是2015年9月底出产证，因为国庆节，故被告李淑英于10月8日去拿了产证。但是之后约了原告周怀仁四到五次都没来，所以通知了原告周怀仁的女朋友邵某某，过了两到三天后其又给邵某某打电话，周怀仁后来跟我沟通了几次，说钱跟不上，说后续的钱在其哥哥手里。因为被告李淑英一直来我们店里，但是周怀仁一直没出现，最后一次被告李淑英过来等了一天，后来被告李淑英生气的走了。之后其约了几次被告李淑英，但是原告周怀仁都未出现。原告周怀仁一直说钱要晚几天，但是具体晚多久也没说不上来，其最后接到原告周怀仁的电话是2016年的9月份左右。
2016年12月27日案外人邵某某出具情况说明载明：本人与周怀仁于2015年8月份与房东李淑英签署了房地产买卖协议，购买了位于上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋，房价款为880,000元，合同签署当日支付了部分房款620,000元(含定金20000元)，双方约定待房东李淑英办妥自己的房产证后七个工作日内支付170,000元，待双方过户当日支付尾款90,000元。我记得2015年10月份接到中介公司电话让我们来付款，我随后给周怀仁打电话了，告诉他房东产证已办好，让我们去付钱和拿产证。
2016年6月25日，由被告李淑英作为卖售人(甲方)，第三人毛谆惠作为买受人(乙方)签订合同编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》一份，合同约定：第一条甲乙双方通过上海上缘房地产经纪事务所公司居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，甲方依法取得房地产权证号为闵XXXXXXXXXX，房地产座落XX路XXX弄XXX号XXX室，房屋建筑面积81.24平方米。甲方保证已如实陈述房地产权属状况、设备、装饰情况和相关关系，乙方对甲方上述转让的房地产具体状况充分了解，自愿买受该房地产；第二条甲乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计1,250,000元。乙方的付款方式和付款期限由甲乙双方在付款协议(附件三)中约定明确。乙方交付房价款后，甲方应开具符合税务规定的收款凭证。附件三付款协议约定：1、乙方于2016年6月30日前，将房款1,130,000元直接支付予甲方，甲方出具收款凭证；2、甲乙双方办理公证当日，乙方直接支付甲方房款120,000元，甲方出具收款凭证；……第六条甲乙双方确认，在2017年7月9日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。……第十条甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲方签署本合同后，若反悔不出售或者变相涨价上述房屋给乙方的，甲方应在30个工作日内退还乙方已经支付的全部房款，并按照房屋总价的百分之二十赔偿给乙方，并且需赔付该房屋升值部分的市场价值所相应的钱款(即甲方违约时该房屋的市场评估价总额与签订本合同时房价总额的差额部分)，且甲方应按实赔偿乙方对该房屋装修费用(装修费用以票据为准)，若上述违约金不足以弥补乙方实际损失的甲方还应另行赔偿乙方。另补充条款(一)载明：1、甲方应于签订买卖合同当日将该房产的产权证原件交由乙方保管，直至甲乙双方共赴本市闵行区房地产交易中心办理产权转移过户手续当日止。在此期间甲方不得对该产权证原件进行挂失、补办。若甲方在双方至本市闵行区房地产交易中心办理产权转移过户手续前，反悔不出售上述房地产给乙方，则甲方应按本合同第十条第三款之约定违约金比例承担违约责任；…….4、甲方在此承诺：该房地产在买卖交易前产权清晰无瑕疵且无除抵押人外的第三人主张权利；5、甲、乙双方应于税、费审税交付完毕后，于本房屋满足交易过户条件后3个工作日内甲、乙双方共同至上海市闵行区房地产交易中心办理房屋过户手续(经协商，甲、乙双方约定本合同第六条交易过户的时间无效，交易过户的具体时间以本条为准)；6、甲方于收到乙方全部房款后(含银行贷款)三个工作日内将该房屋交付乙方，交付标志为甲方将该房屋的钥匙交付乙方，并对水、电、煤气(若有)、物业管理费(若有)、有线电视(若有)等费用进行结算(经协商，甲、乙双方约定本合同第四条中交房的时间无效，交房的具体时间以本条为准)；7、甲、乙双方约定，该房屋的维修基金余额及入户费用由甲方赠送给乙方；8、甲、乙双方于双方共赴闵行区房地产交易中心办理产权转移过户手续后，且甲乙双方对该房屋进行交接后当日内至物业管理处办妥更名手续；并对水、电、煤气(若有)、电话(若有)、有线电视(若有)的户名进行更名；且甲方承诺，在此房屋交接前向房屋所在地的公安派出机构办理原有户口的全部迁出手续(若有)。甲方须保证交房时本合同所列之该房屋内附属设施、设备均能正常使用及室内装饰与签订本合同之日的状况相符，下水道通畅；甲方出售的房屋用途为住宅；9、甲、乙双方中若有任何一方未按照本买卖合同中的约定全面履行自己的义务，且逾期达15日，则甲方应按本合同第十条第三款之约定违约金比例承担违约责任，乙方应按本合同第九条第三款之约定违约金比例承担违约责任；10、甲乙双方约定，本房屋交易过程中政府、财、税、房地产交易中心、中介方对甲、乙双方征收的税、费全部由乙方承担并交付同时约定在甲、乙双方签订《上海市房地产买卖合同》次日起三个工作日内进行税、费本房屋审理，并按主管税务部门规定的时间内交付税、费；…….13、乙方应向甲方支付的上述购房款均由乙方父母(乙方母亲李某某，身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX)代为支付，乙方父母向甲方履行支付全部购房款项后视为乙方已完成向甲方的付款义务，该房屋为乙方父母赠予于乙方个人所有。庭审中，被告李淑英明确其在出售房屋给第三人毛谆惠之时，并未将之前其与原告周怀仁之间存在房屋买卖的事实予以披露。
另查明，第三人毛谆惠的母亲李某某于2016年5月31日转账给被告李淑英500,000元，被告李淑英于2016年5月31日出具房款收据载明收到李某某代毛谆惠支付的购房款500,000元。第三人毛谆惠的母亲李某某于2016年6月25日转账给被告李淑英630,000元，被告李淑英于2016年6月25日出具房款收据载明收到李某某代毛谆惠支付的购房款630,000元。被告李淑英在收到第二笔房款后，即将涉案房屋交付给第三人毛谆惠。同时被告李淑英将涉案房屋的新建住宅质量保证书、出售合同、房地产权证、装修告知书、维修基金单、税单、不动产销售发票、配套商品房供应单原件一组交予第三人毛谆惠。第三人毛谆惠交接涉案房屋之后，结清了水电费以及物业费，并且开通了水、电、煤气。之后即对房屋进行了装修，装修历时一个月，在装修完毕后的半个月之后于2016年8月1日正式入住。在装修及实际入住期间，没有人向其主张过权利。而是在2017年8月23日，中介业务员让其与被告李淑英联系，因为房屋已经过了限售期了，可以去交易中心进行过户。其母亲遂与被告李淑英进行联系，被告李淑英称房屋在2016年10月被法院查封了。
再查明，2016年8月27日被告李淑英出具借条给第三人毛谆惠载明：我是李淑英，我为了购买美兰湖房子急等钱用，我把XX路XXX弄XXX号XXX室动迁房通过中介以1,250,000元卖给了毛谆惠，由于我爱人脑溢血不能做公证，按程序毛谆惠只是付给了我房屋总款90%，凑了个整数1,130,000元。尾款120,000元要到2017年9月房产过户时才能给我。我现遇到特殊困难，再三提出请求叫买方毛谆惠把剩余的房款以借款的形式借给我渡难关。我人格担保向毛谆惠借款100,000元，20,000元作为借款利息，共计120,000元。2017年9月正好用借款的钱抵扣还清10%房款余额120,000元。我坚决配合买方在第一时间去办好房屋过户手续，如果我违约超时，不止是按照买卖合同上违约条款执行，而且双倍归还借款本金和利息给买方毛谆惠。嗣后，案外人李某某分别于2016年8月27日转账给被告李淑英20,000元，于2016年9月7日转账给被告李淑英80,000元。
庭审中，原告周怀仁对于为何没有实际入住涉案房屋的解释为：其认为在签订合同后，被告李淑英已经将房屋钥匙交付给其，然由于房屋是毛坯的，而原告周怀仁并无钱进行装修，故没有入住，而且该房屋离原告周怀仁工作的地方也比较远。被告李淑英则认为并未将涉案房屋的钥匙交付给原告周怀仁。
诉讼中，原告周怀仁于2017年9月7日向本院的代管款账户内汇入剩余房款260,000元。
针对以上事实，原告周怀仁向本院提供了如下证据：1、2015年8月7日原告周怀仁与被告李淑英签订的《上海市房地产买卖转让合同》一份、案外人邵某某出具的承诺书一份，证明买卖合同约定了各自的权利义务；
2、2015年8月7日建设银行的转账凭条、收款收据各一份，证明被告李淑英已经收到原告周怀仁支付的房款600,000元；
3、涉案房屋的不动产登记簿信息一份，证明涉案房屋登记的权利人仍然是被告李淑英，小产证核准时间是2015年10月10日。
4、原告周怀仁的银行存款账户交易明细清单一份，证明原告周怀仁在2015年11月17日的银行账户中已经有170,000元，原告周怀仁有能力支付，一直在等待被告李淑英的通知，因为被告李淑英没有明确通知产证已经办理。
被告李淑英向本院提供了如下证据：1、2015年8月6日的房地产买卖定金协议一份、2015年8月7日案外人邵某某出具的收据条一份，证明合同中买受人写明是原告周怀仁与案外人邵某某，而且第二天签订买卖合同之时邵某某也是到场的；
2、案外人邵某某出具的情况说明一份，证明2015年10月中介公司通知原告邵某某来付款，因为原告周怀仁一直联系不上，所以只能通知邵某某；
3、庭审中，被告李淑英申请李某某作为证人出庭作证；
4、被告李淑英与第三人毛谆惠签订的《上海市房地产买卖合同》一份，证明在原告周怀仁起诉之前，被告李淑英已经将涉案房屋出售给第三人毛谆惠，目前房屋也是由毛谆惠实际居住，而且第三人毛谆惠已经将房款全额支付；
5、《上海市房屋拆迁补偿协议》一份，证明涉案房屋系动迁安置所得，故过户有期限限制。
第三人毛谆惠向本院提供了如下证据材料：1、2016年5月31日被告李淑英与第三人毛谆惠签订的动迁房预售合同一份、2016年6月25日被告李淑英与第三人毛谆惠签订的《上海市房地产买卖合同》一份，证明第三人毛谆惠通过中介公司购买了涉案房屋，且被告李淑英出售房屋之时，已经取得了房屋的产权证，且在合同签订之后，被告李淑英即将房屋产证原件等材料一并交予第三人毛谆惠；
2、房款收据二份、借条一份，证明第三人毛谆惠已经按照合同约定将全部购房款支付给了被告李淑英；
3、居住证明一份，证明X镇X居委会证明了第三人毛谆惠于2016年6月入住系争房屋；
4、收款收据、银行客户回单、家庭居室装饰施工合同一组，证明第三人毛谆惠向中介公司支付了中介费，第三人毛谆惠将系争房屋委托装修公司进行装修的事实；
5、涉案房屋的房产证、新建住宅质量保证书、新建住宅使用说明书、装修告知书、维修基金单、税单、不动产销售发票、配套商品房供应单原件一组，证明2016年6月25日被告李淑英将涉案房屋的整套手续全部给了第三人毛谆惠，说明涉案房屋已经实际交付的事实。
本院结合原告周怀仁、被告李淑英、第三人毛谆惠各方对证据的质证意见，以及庭审查明的事实，认为原告周怀仁、被告李淑英、第三人毛谆惠所提供的上述证据均真实、合法，且与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。
本院认为，本案主要的争议焦点为：第一、二重买卖合同的效力认定；第二、涉案房屋标的物所有权的归属。
针对第一个争议焦点：被告李淑英与原告周怀仁签订买卖合同之后，又与第三人毛谆惠签订房地产买卖合同系重复出售房屋，故一房二卖的责任在于被告李淑英。由于原告周怀仁并未提供合法有效的证据证明被告李淑英与第三人毛谆惠所签订的房地产买卖合同存在恶意串通的情形，而且结合第三人毛谆惠与被告李淑英签约的过程，以及合同履行的过程可以得知，第三人毛谆惠与被告李淑英之间所签订的房地产买卖合同系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力。而原告周怀仁与被告李淑英所签订的买卖协议也系双方当事人真实意思表示，买卖协议依法成立有效，对双方当事人亦具有合同约束力。故本院认定两份买卖合同均为有效的买卖合同，只是原告周怀仁系第一买受人，第三人毛谆惠系第二买受人。但在二重买卖的情形下，无论是第一买受人还是第二买受人，基于买卖合同取得的权利都是债权，即要求出卖人的被告李淑英将标的物所有权移转于自己的请求权。与物权不同，债权之间既无排他性也无优先性，而是互相平等的权利。基于债权的无排他性，在同一标的物上可以同时成立两个乃至更多的债权，基于债权的无优先性，买受人不得已其债权成立在先为由否定出卖人与后买受人合同的效力。故《合同法解释二》第十五条规定了二重买卖合同的有效性：出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有合同法第五十二条规定的无效情形，买受人不能按照合同约定取得标的物所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持。因此，在二重买卖的情形下，出卖人与第一买受人成立买卖合同但尚未移转标的物所有权的，又将同一标的物出卖给第二买受人，两个买卖合同均有效。
针对第二项争议焦点：合同法规定了标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有规定的除外。物权法亦规定了不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。上述规定将不动产登记作为确定物权变动的生效要件。本案中被告李淑英将同一房屋先后卖于原告周怀仁、第三人毛谆惠，均没有办理房屋过户登记手续，按照上述规定都不能取得所有权。《商品房买卖合同若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。该条将转移占有视为交付使用，赋予交付的效力。据此，在买卖合同中，买受人依据合同占有不动产是出卖人履行合同交付义务的结果，这种占有是基于债权取得的，是合法占有、有权占有。当然这种占有因没有登记，并不发生对抗第三人的效力，不能对抗他人已经登记取得的不动产所有权。基于保护交易安全的需要，无论成立先后，已履行的债权具有对抗未履行的债权的法律效力，在皆没有办理房屋过户登记手续的情况下，先取得房屋合法占有的买受人有权要求出卖人履行合同，办理房屋权属登记，最终取得房屋的所有权。当然买受人取得房屋占有必须是出卖人要转移占有，将房屋交付买受人，买受人在交付使用标的物时起视为占有的转移。本案中，虽然原告周怀仁与被告李淑英的买卖合同进行了部分房款的履行支付，但是原告周怀仁并未实际占有涉案房屋。其所称的取得涉案房屋的钥匙，并不能成为房屋合法占有的标志。然第三人毛谆惠在全额支付房款之后，即与被告李淑英完成了房屋的转移交付，并且实际入住涉案房屋至今，故本院认定第三人毛谆惠对涉案房屋的居住属于合法占有，考虑到涉案房屋的限制交易期已过，房屋已具备过户交易的条件，故第三人毛谆惠主张要求被告李淑英履行房屋的产权过户的义务符合合同及法律规定，对该诉请应予以支持，同时依据买卖合同的约定过户交易的税费由第三人毛谆惠负担。由于被告李淑英的二重买卖，导致了本案原告周怀仁及第三人毛谆惠均对系争房屋提出过户的请求，主要的过错责任在于被告李淑英。且由于被告李淑英的二重买卖违约行为，直接导致第三人毛谆惠主张产权过户遇到了障碍，使得第三人毛谆惠的权利处于不安定的状态，故第三人毛谆惠有权依据买卖合同的约定主张要求被告李淑英承担违约责任。然被告李淑英认为其愿意积极履行合同的过户义务，故不同意支付违约金。对此本院认为被告李淑英确实存在一定的违约行为，但结合被告李淑英的违约行为及其过错程度，以及由于其违约给第三人毛谆惠所造成的实际损失，兼顾到被告李淑英在实际合同履行中的情况，而且也考虑到违约金主要是补偿性的性质，双方当事人在约定违约金的时候也是注重违约金的补偿功能。根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院认为第三人毛谆惠目前所主张的违约金过分高于违约行为给其造成的损失，故本院酌定将违约金调整至60,000元计。
再次，基于本院上述内容，被告李淑英应向第三人毛谆惠履行涉案房屋产权过户的义务，直接导致原告周怀仁针对同一标的物无法再行主张房屋的产权过户，故原告周怀仁与被告李淑英之间的房屋买卖合同理应予以解除。虽然被告李淑英认为其在取得小产证之后，积极主动催促原告周怀仁履行后续的付款义务，但其未能针对其主张的周怀仁存在逾期付款的违约行为，向原告周怀仁发出合同解除的函件或者解除合同的主张，在被告李淑英与原告周怀仁的买卖合同尚未解除的前提之下，被告李淑英迳行将涉案房屋进行二次出售，显然不当。而且本案中被告李淑英主张认为原告周怀仁存在逾期付款的违约行为，并未提供充分的证据加以证明，故本院对于被告李淑英提出的要求周怀仁承担违约责任的诉请不予支持。而考虑到原告周怀仁提出的诉请是合同继续履行，但考虑到原告周怀仁与被告李淑英之间的买卖合同客观上无法继续履行，合同应予以解除的前提下，原告周怀仁可依据其与被告李淑英在履行合同中的具体行为另行主张相应的权利。在本案中不宜处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条第一款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第十五条之规定，判决如下：
一、解除原告(反诉被告)周怀仁与被告(反诉原告)李淑英于2015年8月7日所签订的《上海市房地产买卖转让合同》；
二、被告李淑英于本判决生效之日起十日内协助第三人毛谆惠办理坐落于上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室的房屋的产权过户手续，交易所产生的税、费由第三人毛谆惠负担；
三、被告李淑英于本判决生效之日起十日内支付给第三人毛谆惠违约金以60,000元计；
四、驳回原告(反诉被告)周怀仁的本诉诉讼请求；
五、驳回被告(反诉原告)李淑英的其他反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取计6,300元，财产保全费4,920元，合计11,220元，由原告(反诉被告)周怀仁负担。反诉案件受理费减半收取计2,150元，由被告(反诉原告)李淑英负担。第三人案件受理费2,525元，由被告李淑英负担(并于本判决生效之日起十日内直接支付给第三人毛谆惠)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 刘 锋
二〇一八年一月十九日
书记员 许婵娟
附：相关法律条文
一．《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一，合同无效：
…….（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；……
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……
第一百三十五条出卖人应当按照约定或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
二．《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，依法生效；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
三．最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题若干问题的解释》
第十一条第一款对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。…….
四．最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第十五条出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有合同法第五十二条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持。