北京市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京民再133号
再审申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：北京市朝阳农业机械供销公司，住所地北京市朝阳区。
法定代表人：春智和，经理。
委托诉讼代理人：王洪秦，北京市国振律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李英宣，北京市国振律师事务所律师。
被申请人（一审被告、反诉原告、二审被上诉人）：北京玖达宸物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区。
法定代表人：肖宏滨，总经理。
委托诉讼代理人：王典，男，北京玖达宸物业管理有限公司副总经理。
委托诉讼代理人：曲本仁，男，北京玖达宸物业管理有限公司副总经理。
再审申请人北京市朝阳农业机械供销公司（以下简称朝阳农机公司）因与被申请人北京玖达宸物业管理有限公司（以下简称玖达宸公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市第三中级人民法院（2016）京03民终6974号民事判决，向本院申请再审。本院于2017年5月27日作出（2017）京民申444号民事裁定提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人朝阳农机公司的委托诉讼代理人王洪秦、李英宣，被申请人玖达宸公司的委托诉讼代理人王典、曲本仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
朝阳农机公司申请再审称，一、原审判决认定双方签订的《房屋（资产）租赁合同》（以下简称《租赁合同》）未经行政审批故而无效，属于认定事实和适用法律错误；二、《租赁合同》合法有效，原审判决申请人向被申请人给付拆迁补偿折价款将导致国有资产流失。《租赁合同》早在土地征收合同签订之前即已终止，涉案房屋、院落及添附的地上物和房屋装修、装饰物应全部归属于申请人，被申请人无权获得拆迁利益。请求驳回玖达宸公司的所有反诉请求。
玖达宸公司辩称，朝阳农机公司明知我公司存在违法建设行为仍履行合同收取租金，应视为同意或默许。原审判决认定事实及适用法律正确，请求驳回朝阳农机公司的再审申请，维持原判。
2016年2月，朝阳农机公司起诉至北京市朝阳区人民法院法院，请求判令玖达宸公司将位于朝阳区东坝乡红坟14号的房屋及院落腾空并交还给我公司。玖达宸公司答辩并提出反诉，要求判令朝阳农机公司支付该公司所建建筑2210.37平方米对应的补偿款2394336.98元、附属物补偿1092155.65元、一次性停产停业综合补助费2432399.42元、拆迁费55281.8元，以上总计5974173.85元。
一审法院经审理查明：朝阳区东坝乡红坟14号土地使用者为朝阳农机公司，用途为仓库用地，使用权类型为划拨。2009年4月7日，朝阳农机公司与原北京玖达宸商贸有限公司（2013年11月14日变更名称为北京玖达宸物业管理有限公司）签订《租赁合同》，约定玖达宸公司承租朝阳农机公司位于朝阳区东坝乡红坟14号的房屋及院落，总面积约8亩地，其中房屋建筑面积约1100平方米，朝阳农机公司同时将房屋的相关设施、设备交由玖达宸公司使用，租赁期限自2009年5月1日起至2012年4月30日止；朝阳农机公司同意玖达宸公司在不损坏、不改变房屋主体结构的情况下对所承租的房屋进行装修，但应在施工前将装修方案及施工单位的详细情况以书面形式报送，经朝阳农机公司书面同意后方可施工，合同终止后，装修及装饰物归朝阳农机公司所有，玖达宸公司不得自行拆除。双方签订《租赁合同》未经市、县人民政府土地管理部门及房屋管理部门批准。
合同签订后，玖达宸公司重做了租赁场地的管线设施，平整了路面并新建了房屋以及其他设备设施。2009年9月29日朝阳农机公司向玖达宸公司发送《通知书》，内容为：“1、你公司违反双方合同约定，在未取得我公司同意的情况下擅自搭建房屋，属违约行为；2、因你公司违反规划进行私搭房屋导致政府相关主管部门进行行政处罚或在施工过程中发生一切安全事故均由你公司自行承担；3、因你公司违反规划进行私搭房屋导致我公司遭受行政处罚或经济损失的，我公司有权解除双方的租赁合同，并有权向你公司追偿全部经济损失；4、在租赁合同终止后，你公司所建全部建筑物及装修，全部归我公司所有，并无需向你公司进行任何赔偿。”2010年4月8日朝阳农机公司的上级单位北京市朝阳区种植业养殖业服务中心（以下简称朝阳种养中心）向玖达宸公司发送《关于禁止违法建设的通知》，内容为：“一、禁止任何企业和个人在承租范围内进行私搭乱建的违法活动，正在施工中的违法建设一律停止，听候处理。二、凡是承租企业私搭乱建的违法建筑，一经有关部门查处，责任人要无条件服从，不得以任何借口进行抵制。三、承租企业在承租范围内建设的违法建筑，在合同终止、征用拆迁时一律不予补偿。四、因承租企业私搭乱建违法建筑造成的一切后果和经济损失均由违建责任人自负。”玖达宸公司确认收到了上述两份通知，但称因涉案场地低洼，排水堵塞，房屋无法经营使用，无奈进行修改建，且收到通知时房屋建造已接近完毕，资金已全部投入，为减少损失故继续建造完成。
2011年7月，北京市土地整理储备中心朝阳分中心委托北京华正房地产土地评估有限公司对位于北京市朝阳区东坝红坟14号国有建设用地使用权和地上建筑物的现状市场价值进行评估，评估机构进行了土地及现场房屋测量、评估工作，2015年4月20日出具了《房地产估价报告》，确定估价对象包含搬迁补助费、一次性停产停业综合补助费等费用价值为26193258元，其中：土地使用权价值9930459元，建筑物及附属物价值9447243元，一次性停产停业综合补助费6664108元，搬迁费151457元。朝阳农机公司及玖达宸公司均认可，双方签订的《租赁合同》租赁标的物仅是《房地产估价报告》估价对象的一部分，结合《北京市非住宅房屋腾退补偿价格结果通知单》及《房屋平面图》，红坟14号地上房屋总建筑面积为6058.28平方米，玖达宸公司建造房屋包括标号4、5、21、25、27、28、30、31、32、33、34，建筑面积共计2210.37平方米，对应评估补偿款2394336.98元。
玖达宸公司按照造价主张暖气、上水管、水池、下水管、灯、电表、铁板门、蹲便器、化粪池、浴盆、监控设备、院地、电线电缆、防护门、防护窗、广告牌、配电箱及配电柜、路灯、旗杆、空调、排水管道，设备及附属物补偿共计1092155.65元，按照其自建建筑占估价对象全部房屋建筑面积比例主张一次性停产停业综合补助费2432399.42元、拆迁费55281.8元。
《北京市非住宅房屋腾退补偿价格结果通知单》设备及附属物项下玖达宸公司认可与其无关项目包括渗水井、水表井、水漏斗、水落管、回灌井、棚房（含雨搭）、回水井、树、烟囱、水塔、消防栓、机井、电线杆。朝阳农机公司认可玖达宸公司建造项目及现价包括：暖气、下水管(12784.64元)、水池(15563.12元)、灯(7718元)、电表(7609.04元)、挂便器(1203.1元)、坐便器(3380.03元)、蹲便器(10866.49元)、浴盆(8439.86元)、动物窝(100元)、旗杆(1149.21元)。
另查，2016年3月24日，朝阳农机公司与玖达宸公司进行了涉案房屋及院落腾退交接工作。
北京市朝阳区人民法院于2016年4月12日作出（2016）京0105民初6109号民事判决：（一）朝阳农机公司与玖达宸公司签订的《租赁合同》无效；（二）玖达宸公司将位于朝阳区东坝乡红坟14号的房屋及院落腾空并交还给朝阳农机公司；（三）朝阳农机公司给付玖达宸公司折价款4189449.32元；（四）驳回玖达宸公司其他反诉请求。
朝阳农机公司不服一审判决，提出上诉。请求撤销一审判决第一、三项，改判驳回玖达宸公司的全部反诉请求。玖达宸公司同意一审判决。
二审法院查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。
二审法院认为，本案的争议焦点有二：一是朝阳农机公司与玖达宸公司签订的《租赁合同》的效力问题；二是朝阳农机公司是否应就土地征用获得的收益向玖达宸公司进行给付。
关于焦点一，本案涉及的租赁标的物土地使用权类型为划拨。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定：划拨土地使用权符合法定条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押。二审法院认为，法律和行政法规对转让、出租、抵押划拨土地使用权的前提和要求进行了明确的规定。而在本案中，朝阳农机公司将划拨取得的土地出租给玖达宸公司收取租金，并未取得市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，故应认定朝阳农机公司与玖达宸公司签订的《租赁合同》违反了行政法规的强制性规定，为无效合同。一审法院认定合同无效是正确的，但适用法律时引用了《划拨土地使用权管理暂行办法》属适用法律不当，二审法院予以纠正。
关于焦点二，朝阳农机公司上诉称，根据《租赁合同》约定，“租赁标的物范围内乙方增添的地上附着物和房屋装修、装饰物，均无偿归甲方所有”，且玖达宸公司系在未征得朝阳农机公司的同意下擅自加盖房屋，一审法院认定朝阳农机公司事实上利用玖达宸公司建造房屋设施获得拆迁利益的事实错误。二审法院认为，通过对以上焦点一的分析能够认定《租赁合同》无效，故朝阳农机公司的该项上诉理由缺乏事实及法律依据，二审法院不予采信。玖达宸公司在《租赁合同》存续期间在租赁场地上修建了房屋设施等不可返还的物体，朝阳农机公司因玖达宸公司建造的房屋设施获得的拆迁补偿款应返还给玖达宸公司。一审法院根据已查明的事实、双方当事人的陈述、《北京市非住宅房屋腾退补偿价格结果通知单》对朝阳农机公司应向玖达宸公司给付的拆迁补偿款数额认定无误，二审法院予以确认。另外，一审法院亦考虑到玖达宸公司系在朝阳农机公司明确通知其禁止继续施工建造的情况下，继续建造房屋及设施，存在一定过错，按照玖达宸公司的过错程度，判令朝阳农机公司按照相关房屋设施认定价值及其他相关费用金额的80％向玖达宸公司进行折价补偿亦无不当。
北京市第三中级人民法院于2016年8月12日作出（2016）京03民终6974号民事判决：驳回上诉，维持原判。
再审中，双方当事人均未提交新的证据。再审查明的事实与一、二审法院查明的事实一致，本院予以确认。
上述事实，有《租赁合同》、《房地产估价报告》、《房屋平面图》、《通知书》、《关于禁止违法建设的通知》等书证及当事人陈述在案佐证。
本院再审认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定，即该法律、行政法规中明确规定如果违反将导致合同无效，或者虽未明确规定违反之后将导致合同无效，但若使合同有效将损害国家利益和社会公共利益。根据原审判决中所适用的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、四十五条的表述，划拨土地使用权经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准后允许出租，但并未明确未经批准将导致租赁合同无效。故《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照约定履行合同义务。原审判决认定《租赁合同》未取得市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，因此违反了行政法规的强制性规定而归于无效，属于适用法律错误，本院再审予以纠正。《租赁合同》到期后，玖达宸公司继续占用租赁物无法律依据，应予腾退。
双方当事人在《租赁合同》中约定，租赁期满或由于其他任何原因导致合同终止的情况下，朝阳农机公司有权收回租赁标的物及相关设备、设施，租赁标的物范围内玖达宸公司增添的地上附着物和房屋装修、装饰物，均无偿归朝阳农机公司所有。在合同履行期间，玖达宸公司未征得朝阳农机公司的同意，修建了房屋及附属设施。朝阳农机公司、朝阳种养中心分别向玖达宸公司送达了《通知书》和《关于禁止违法建设的通知》，明确告知玖达宸公司应立即停止修建房屋及附属设施并自行承担损失，所建全部建筑物及装修拆迁时不予赔偿。玖达宸公司辩称朝阳农机公司同意或默许其违法建设行为没有事实和法律依据。
综上，朝阳农机公司的申请再审理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销北京市第三中级人民法院（2016）京03民终6974号民事判决及北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初6109号民事判决；
二、北京玖达宸物业管理有限公司于本判决生效后三日内将位于北京市朝阳区东坝乡红坟14号的房屋及院落腾空并交还给北京市朝阳农业机械供销公司；
三、驳回北京玖达宸物业管理有限公司的反诉请求。
一审案件受理费35元，由北京玖达宸物业管理有限公司负担（北京市朝阳农业机械供销公司已交纳，北京玖达宸物业管理有限公司于本判决生效后3日内给付北京市朝阳农业机械供销公司），一审反诉案件受理费26809.61元，由北京玖达宸物业管理有限公司负担（已交纳）；二审案件受理费40316元，由北京玖达宸物业管理有限公司负担（北京市朝阳农业机械供销公司已交纳，北京玖达宸物业管理有限公司于本判决生效后3日内给付北京市朝阳农业机械供销公司）。
本判决为终审判决。
审判长 李 晓
审判员 张 峰
审判员 赵英波
二〇一七年十二月十八日
书记员 陈 瑶