辽宁省大连市中级人民法院
p t ; ” > 执 行 裁 定 书
（2017）辽02执异324号
案外人：许凤英，女，汉族，1955年4月15日出生，住辽宁省大连经济技术开发。
委托诉讼代理人：王军，辽宁政德律师事务所律师。
申请执行人：华义建设集团有限公司。住所地：辽宁省大连市金州区大魏家镇前石村。
法定代表人：董卫，该公司经理。
委托诉讼代理人：吕万利，辽宁澄宇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张超，辽宁澄宇律师事务所律师。
被执行人：大连海岸建设工程有限公司。住所地：辽宁省大连市金州区大魏家街道玉田村。
法定代表人：范希贵，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王筱婷，辽宁青松律师事务所律师。
在本院执行华义建设集团有限公司（以下简称华义公司）与大连海岸建设工程有限公司（以下简称海岸公司）买卖合同纠纷一案中，案外人许凤英对执行大连市金州区大魏家街道御龙园A区117号楼1单元1跃3层1号房屋（以下简称案涉房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2017年7月10日举行了听证，许凤英的委托诉讼代理人王军，华义公司的委托诉讼代理人吕万利、张超，海岸公司的委托诉讼代理人王筱婷参加了听证。现已审查终结。
案外人许凤英称，2012年10月30日，其已与案涉房屋的开发商大连世茂嘉年华置业有限公司签订了商品房认购书。认购书载明：许凤英认购世茂御龙海湾一期世茂澜郡117幢1跃3层1室用于居住，房屋面积289.38平方米，房屋总价款人民币300万元整......。签订认购书当天，许凤英交付了定金10万元整。2013年2月5日及2014年3月25日，许凤英分两次将余下290万元购房款交付给大连世茂嘉年华置业有限公司，大连世茂嘉年华置业有限公司给许凤英开具了《销售不动产统一发票》。案涉房屋系大连世茂嘉年华置业有限公司开发的项目，许凤英作为买受人购买该房屋并交付全部房款，为该房屋的实际权利人，贵院对海岸公司的执行而涉及到该房屋的查封保全显然是错误的，故请求对案涉房屋予以解封，并停止评估、拍卖。
华义公司称，1、许凤英不是案涉房屋的实际权利人，其没有就案涉房屋办理物权登记，甚至没有办理预告登记，对该房屋不享有物权，并非该房屋的实际权利人。2、许凤英不是从被执行人处购买的房屋，其与大连世茂嘉年华置业有限公司、都兴文之间的债权债务关系，不能对抗法院基于已经司法确认的债权对房屋的查封措施。3、许凤英与大连世茂嘉年华置业有限公司、都兴文均没有签订合法有效的书面房屋买卖合同。许凤英与都兴文之间是用房屋抵销债务的关系，并不是房屋买卖关系。而且许凤英没有证据证明其与都兴文之间是否具有债权债务关系、债权债务关系的具体内容以及都兴文是否有权处置案涉房屋，因此不能证明许凤英享有债权。4、许凤英提供的付款证据只有购房发票，不足以证明其支付了房屋全部价款，以及其与都兴文之间的债权债务抵销真实发生了的事实。5、许凤英未提供任何证据证明其在法院查封之前已经合法占有了案涉房屋。6、即使许凤英所述真实，其于2012年就购买了案涉房屋，因为缺少过户税钱等自身原因至今未办理房屋过户登记，其存在过错。故许凤英的异议不能成立。
海岸公司称，本案查封房产不是被执行人名下的财产，系查封错误，应依法撤销。案涉《债权债务抵消协议书》合法有效。
本院查明，华义公司与海岸公司买卖合同纠纷一案，本院于2013年4月24日作出（2012）大民三初字第216号民事判决书，判决：一、海岸公司于本判决发生法律效力后十日内向华义公司支付货款13352950.76元；如果未按本判决指定的期间履行给付上述金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回华义公司其他诉讼请求。该判决发生法律效力后，因海岸公司未按判决内容履行义务，华义公司向本院申请强制执行。在该案执行过程中，本院于2016年2月23日作出（2015）大执一恢字第127号民事裁定书，裁定查封大连世茂嘉年华置业有限公司名下的位于大连金州新区御龙园A区117号1单元1跃3层1号房屋。查封期限三年，自2016年2月23日至2019年2月22日。
2012年10月30日，许凤英与大连世茂嘉年华置业有限公司签订《商品房认购书》，约定：许凤英认购世茂御龙海湾一期世茂澜郡117幢1跃3层1室，物业用途：居住，预测建筑面积总计289.38平方米，房屋建筑面积单价10366.99元/㎡，总房价300万元。该认购书还约定：为保证许凤英享有优先购买其所认购大连世茂嘉年华置业有限公司发售物业的权利，许凤英自愿于签订本认购书时交付定金人民币10万元，作为订立商品房买卖合同的担保，签订《商品房买卖合同》后，支付的定金转化为应交纳的部分首期房款；许凤英应自本认购书签订之日起五日内到售楼处，完全前述《商品房买卖合同》以及相关文件并支付约定之房款。同日，大连世茂嘉年华置业有限公司向许凤英出具了一张20000元的《专用收款收据》，收款事由为”82#-117-1”。2013年2月5日和2014年3月25日，大连世茂嘉年华置业有限公司向许凤英开具发票号码为20287930和10245160的《销售不动产统一发票（自开）发票联》两张，记载事项均为：付款方名称许凤英；收款方名称大连世茂嘉年华置业有限公司；不动产项目名称金州新区大魏家街道御龙园A区；销售的不动产地址117-1-1跃3-1；建筑面积289.38㎡；单价10366.99元/㎡；金额1500000.00元；款项性质预收款。
另查，在本院于2017年7月10日组织召开的听证过程中，许凤英的委托诉讼代理人称，关于案涉房屋购房款的支付情况一节，许凤英向案涉房屋的开发商大连世茂嘉年华置业有限公司支付了2万元（当时有政策，2万抵10万购房款），剩余290万元购房款，因许凤英与通过以房抵债取得案涉房屋的都兴文之间也存在债权债务关系，故许凤英用其对都兴文享有的债权抵销了剩余应付房款；关于案涉房屋何故没有办理房屋产权登记一节，其称，”因为房屋过户需要完税，需交钱，许凤英没有这么多钱，所以我们没有办理过户。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。本案中，许凤英以其是案涉房屋的权利人为由，主张排除执行。从已查明的事实看，案涉房屋的权利来源是数个以房抵债法律行为。该数个以房抵债行为是否真实有效，现有证据不足以认定。况且，以房抵债行为即便真实也仅能产生债法上的效力，其目的是为了消灭一个金钱债权，却不能优先于另外一个金钱债权的实现，案外人在本案的请求权不属于不动产买受人物权期待权的保护范围。另外，许凤英明知案涉房屋为抵债房屋而购买，其仅与案涉房屋的开发商签订了《商品房认购书》，未按该认购书的约定签订正式的《商品房买卖合同》；其也没有向案涉房屋的开发商实际支付购房款；并且自认系因其一方的原因未及时办理房屋产权登记手续；亦未对案涉房屋已经实际占有使用予以举证证明。故本院认为，许凤英主张其是对案涉房屋享有合法、真实，能够排除执行权利的案外人，证据不足。
综上，许凤英的异议理由不足以排除本案的执行，其请求解除对案涉房屋的查封，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，裁定如下：
驳回许凤英的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长李奎哲
代理审判员任娲
代理审判员王嘉雯
二〇一七年七月二十日
书记员杨宁