云南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云民终83号
上诉人（原审原告）杜林芹。
委托代理人饶康、杨佳桦，云南乾楷律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
被上诉人（原审被告）普洱市栢利融资担保有限公司。住所地：云南省普洱市思茅区人民东路**号。
法定代表人纪添予，总经理。
委托代理人林松柏、林磊，云南天外天律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
上诉人杜林芹因与被上诉人普洱市栢利融资担保有限公司（以下简称栢利公司）确认合同无效纠纷一案，不服云南省普洱市中级人民法院（2015）普中民初字第11号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年2月26日公开开庭审理了本案。上诉人杜林芹的委托代理人饶康，被上诉人栢利公司的委托代理人林松柏、林磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审确认，2013年3月22日，杜林芹与栢利公司签订《委托担保协议》，约定杜林芹委托栢利公司对杜林芹向普洱民生村镇银行股份有限公司（以下简称普洱民生银行）申请的200万元借款提供担保。同日，栢利公司与与普洱民生银行签订《保证合同》，约定由栢利公司为杜林芹向普洱民生银行的200万元借�提供连带责任保证；杜林芹亦与栢利公司签订《反担保抵押合同》，约定将杜林芹个人购买的位于普洱市思茅区振兴大道茗源香居14幢1—4层02号房屋作为栢利公司对杜林芹银行借款提供担保的反担保抵押。其后，杜林芹与普洱民生银行签订《个人借款合同》，借款金额200万元，借款期限自2013年3月25日起至2014年3月25日止，借款用途为流动资金，贷款发放方式为受托支付，即将200万元借款资金划入杜林芹指定的范殊在普洱民生银行所开设的账户（账号为：68×××13），还款方式为按月结息，到期一次偿还本金。同年4月10日，杜林芹与栢利公司签订《房屋买卖合同》，约定将已经抵押的普洱市思茅区振兴大道茗源香居14幢1—4层02号房屋出售给栢利公司，总价款为106万元；同年12月9日，杜林芹与梁侠西签订《房屋买卖授权合同书》，杜林芹委托梁侠西代其签订房屋买卖合�，并明确了具体的授权范围，该合同经杜林芹申请，由普洱市天则公证处进行了公证。2014年1月3日，梁侠西代杜林芹与栢利公司签订《房屋买卖合同》，再次约定将普洱市思茅区振兴大道茗源香居14幢1—4层02号房屋出售给栢利公司，总价款仍为106万元。2014年1月6日，栢利公司取得上述房屋的房屋所有权证及国有土地使用证。2014年2月25日，栢利公司向杜林芹在普洱民生银行开设的账户（账号为：68×××36）汇入款项106万元。
原审另查明，普洱市思茅区振兴大道茗源香居14幢1—4层02号房屋于2013年3月办理抵押登记，于2014年1月3日被撤销登记；2014年3月17日，因杜林芹多次欠息，普洱民生银行向杜林芹发送贷款提前到期通知，并于同日向栢利公司发送《担保贷款代偿通知书》，栢利公司根据该通知要求，代杜林芹支付普洱民生银行本金97.5万元及利息0.27万元，共计97.7万元。
原审认为，流质条款是指转移抵押物所有权的预先约定，即当事人之间关于债务人到期不履行债务时，抵押物所有权转移为债权人所有的条款，该条款因违反法律规定应为无效。本案杜林芹自愿于2013年4月10日与栢利公司签订《房屋买卖合同》，将其所有的位于普洱市思茅区振兴大道茗源香居14幢1—4层02号房屋出售给栢利公司，后杜林芹又委托梁侠西代其与栢利公司于2014年1月3日签订《房屋买卖合同》。以上两份《房屋买卖合同》系杜林芹自愿处分其财产的行为，系双方协商进行房屋买卖的真实意思表示，并非杜林芹主张的流质抵押物的行为。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。本案现有证据并不能证明杜林芹与栢利公司及梁侠西代杜林芹与栢利公司签订的两份《房屋买卖合同》存在上述法律规定中认定合同无效的情形，杜林芹要求确认合同无效的理由不能成立，对其诉讼请求，不予支持。另，本案的案由应为确认合同无效纠纷，属确认之诉，故案件受理费确认收取100元，其余预收的费用应予退还。关于杜林芹主张房屋出售价款明显偏低的问题，因房屋出售价款为106万元，系杜林芹自行与栢利公司协商确定，且该价款的确定与本案争议的合同是否无效不具备关联性，故不予评判。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：“驳回原告杜林芹的诉讼请求”。案件受理费100元�杜林芹负担。
一审判决后，杜林芹不服，向本院提起上诉，请求：撤销原判，将本案发回重审或依法改判。事实和理由是：1、一审判决认定事实不清，刻意分割本案事实关系。首先，杜林芹与栢利公司于2013年3月22日签订《反担保抵押合同》，将普洱市思茅区振兴大道茗源香居14幢1—4层02号房屋作为反担保抵押，而后双方办理抵押登记，数日后的4月10日，在没有产生担保义务的情况下，栢利公司就迫使杜林芹签订《房屋买卖合同》，将该作为抵押物并已办理抵押登记的价值193万元的房屋以106万元的低价占为己有，并以该价款金额向普洱民生银行清偿债务，这一过程正是流质之“转移抵押物所有权的预先设定”，一审判决将房屋抵押和房屋买卖的事实完全分割开，将典型的流质条款错误认定为当事人买卖房屋的自愿处分行为；其次，根据杜林芹与梁侠西签�的《房屋买卖授权委托书》的内容，杜林芹仅授权梁侠西代为签订房屋买卖合同，并未授权梁侠西有确定房产价格的权利，一审判决忽略了该事实。2、一审判决适用法律错误。首先，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》的规定，栢利公司的行为实质就是“以合法手段掩盖非法目的”的伎俩，依法应认定无效；其次，栢利公司实现抵押权的过程违法，栢利公司作为保证人，无论按照法律规定还是依照合同约定，都应当先承担保证责任后方能行使追偿权，即实现抵押权，但本案中，栢利公司在未发生保证责任的情况下，就事先将杜林芹的抵押物占为己有，在发生保证责任时再以抵押物的价款承担保证责任；3、根据栢利公司在设立房屋抵押时所作的评估，房屋总价值近200万元，栢利公司给出的106万元的“购房款”属于法律规定的明显不合理的低价，在该房屋“交易”时，税务机关对栢利公司申报的106万元的交易价格明确予以否决，评估定价为159.7万元，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条“转让价格达不到交易时交易地指导价或市场价的70%，即为不合理的低价”的规定，栢利公司以不合理的低价“购买”房屋，其行为显失公平，应予纠正。3、一审认定证据有失公允。出于审慎和常理，栢利公司作为抵押权人，肯定需要对抵押物进行评估或是要求抵押人提供评估报告，对于杜林芹一审提供的《房产抵押价值评估报告》及《土地评估报告》，一审判决以“该证据系杜林芹单方委托制作，且与本案确认合同无效的争议并无关联”为由，对该两份评估报告不予认可系对栢利公司的故意偏袒。
被上诉人栢利公司答辩认为：1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序得当，依法应予维持；2、抵押合同和房屋买卖合同系两个不同的法律关系，不能混为一谈；3、房屋买卖合同是杜林芹委托他人与栢利公司自愿签订的，栢利公司支付了对价，过户登记也已办理完毕，房屋买卖合同已经履行完毕，杜林芹的上诉无事实和法律依据。
经征询双方当事人对一审判决确认事实的意见，上诉人杜林芹提出以下5项异议：1、一审遗漏确认《委托担保协议》第二条关于“处置抵押物的条件”的内容；2、一审遗漏确认《保证合同》6.9条关于“承担连带责任的条件”的内容；3、一审遗漏确认双方在签订《反担保抵押合同》之前对抵押的房屋和土地进行价值评估的事实；4、一审遗漏确认2013年4月10日《房屋买卖合同》第7条关于“代偿合同的条件�的内容；5、一审遗漏确认梁侠西系栢利公司员工的事实。
除上述异议外，双方当事人对一审确认的其余事实无异议，对双方均无异议的事实，本院予以确认。
针对上诉人杜林芹提出的异议，本院经审查认为：1、关于异议1，杜林芹（甲方）与栢利公司（乙方）2013年3月22日签订的《委托担保协议》第二条2约定：“甲方如不能按期偿还贷款，从乙方代为偿还之日起，乙方即有权要求甲方或反担保人承担连带责任，并有权处置抵押物、质押物后取得优先受偿；有权委托贷款银行在法律许可的范围内从甲方账户划收款项等途径进行追偿”，本院对该事实予以确认，上诉人的此项异议成立。2、关于异议2，栢利公司（甲方）与普洱民生银行（乙方）2013年3月22日签订的《保证合同》第6.9条约定：“主合同债务人未依约清偿债务（包括主合同约定的提前到期的情形），乙方要求甲方承担保证责任的，甲方在接到乙方书面通知后15日内履行代为清偿主合同项下债务的义务”，本院对该事实予以确认，上诉人的此项异议成立。3、关于异议3，根据杜林芹一审提交的两份估价报告可以确认，受杜林芹委托，普洱市地产事务所于2013年3月6日出具《土地估价报告》，将案涉房屋地价评估为379093元，估价目的是为委托方办理土地使用权抵押手续提供土地使用权价值参考；普洱诚宇房地产价值评估有限责任公司于2013年3月13日出具《房产抵押价值估价报告》，将案涉房屋价值评估为1549818元，估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据。对上诉人关于该两份估价报告是双方当事人为了签订《反担保抵押合同》共同委托作出的主张，因被上诉人不予认可，上诉人也不能举证证明，故本院不予采信。上诉人的此项异议部分成立。4、关于异议4，杜林芹（甲方）与栢利公司（乙方）于2013年4月10日签订的《房屋买卖合同》第七条“付款方式”约定：“如甲方未清偿于2013年3月27日向普洱民生村镇银行股份有限公司所借的200万元借款，由乙方所代偿的情况下，代偿款作为本合同项下的购房款”，本院对该事实予以确认，上诉人的此项异议成立；5、关于异议5，因被上诉人否认梁侠西为其公司员工，上诉人也不能提交证据证实其主张，故此项异议不成立。
二审中，经向双方当事人询问诉争房屋的现状，双方当事人均确认诉争房屋已于2015年6月23日由栢利公司名下登记过户至第三人李进辉名下，并提交了《普洱市房产管理局档案摘抄表》和《房屋所有权证》予以证实，本院对此予以确认。
综合双方当事人的上诉及答辩意见，本案二审争议焦点为：杜林芹与栢利公司2013年4月10日签订的�房屋买卖合同》和2014年1月3日梁侠西代杜林芹与栢利公司签订的《房屋买卖合同》是否有效。
本院认为，首先，杜林芹与栢利公司于2013年3月22日签订《反担保抵押合同》，约定杜林芹将其所有的位于普洱市思茅区振兴大道茗源香居14幢1—4层02号房屋作为栢利公司对杜林芹向普洱民生银行200万元借款提供担保的反担保抵押物，该房屋即是之后双方签订的两份《房屋买卖合同》的标的物；其次，根据栢利公司与普洱民生银行2013年3月22日签订的《保证合同》，栢利公司提供担保的主债务，即杜林芹向普洱民生银行借款200万元的期限为2013年3月25日至2014年3月25日，栢利公司最早收到普洱民生银行发出的《担保贷款代偿通知书》的时间为2014年3月17日，而双方签订的两份《房屋买卖合同》的时间分别为2013年4月10日和2014年1月3日，且双方于2014年1月6日将抵押房屋登记�户至栢利公司名下，均在栢利公司收到代偿通知书和所担保的借款到期日之前；再次，双方2013年4月10日签订的《房屋买卖合同》约定“如杜林芹未清偿于2013年3月27日向普洱民生银行所借的200万元借款，由栢利公司所代偿的情况下，代偿款作为本合同项下的购房款”，后双方于2014年1月3日再次签订《房屋买卖合同》，栢利公司将该合同约定的106万元的购房款直接打入杜林芹在普洱民生银行用于归还贷款的账号为68×××36的账户。综上，双方当事人虽然未在《反担保抵押合同》中对反担保抵押物归栢利公司所有作出预先设定，但结合双方当事人签订的两份《房屋买卖合同》和《反担保抵押合同》以及全案事实，应当认定该两份《房屋买卖合同》为流押合同。根据《中华人民共和国担保法》第四十条“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人不得约定在债务履行期届满抵押�人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第五十七条第一款“当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。该内容的无效不影响抵押合同其他部分内容的效力”，以及《中华人民共和国物权法》第一百八十六条“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”的规定，该两份《房屋买卖合同》应为无效。同时，该两份《房屋买卖合同》也符合“以合法形式掩盖非法目的”的情形，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条关于“以合法形式掩盖非法目的的合同无效“的规定，也应认定为无效。
综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。�照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国担保法》第四十条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第五十七条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销云南省普洱市中级人民法院（2015）普中民初字第11号民事判决书；
二、确认杜林芹与普洱市栢利融资担保有限公司2013年4月10日和2014年1月3日签订的两份《房屋买卖合同》无效。
一审案件受理费100元，由普洱市栢利融资担保有限公司承担；二审案件受理费100元，由普洱市栢利融资担保有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马艳玲
审 判 员 杨 聪
代理审判员 刘学斌
二〇一六年四月十九日
书 记 员 范 蕊