湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0104民初469号原告：湖南保利物业管理有限公司，住所地长沙市雨花区劳动东路550号今利园1、2座东头，统一社会信用代码：91430100753369988P。法定代表人：杨文波，董事长。委托诉讼代理人:刘丽娟，女，1988年10月1日出生，汉族，住武汉市江夏区系原告公司员工。委托诉讼代理人:陶何蓉，女，1978年1月29日，汉族，住长沙市岳麓区系原告公司员工。被告:彭海波，男，1981年9月21日出生，汉族，住长沙市岳麓区,原告湖南保利物业管理有限公司（以下简称“保利物业公司”）诉被告彭海波物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告保利物业公司的委托诉讼代理人刘丽娟、陶何蓉，被告彭海波到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告保利物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2013年4月1日至2017年12月31日期间的物业费9808.6元；2、判令被告支付违约金9808.6元；3、由被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：原告是保利?麓谷林语的物业管理服务企业。被告系麓谷林语B10-XX房业主，建筑面积95.67平方米。《物业管理服务协议书》约定：原告在物业管理区域内提供物业服务，业主按照建筑面积交纳物业服务费（1.8元／月?平方米）。物业管理服务费按（年）交纳，每次交纳费用的时间为每（年）15日前，在下（年）首日及以后交纳的视为逾期缴纳。每逾期一日，应按欠费总额的千分之三向乙方支付违约金。被告自2013年4月1日至2017年12月31日，拖欠原告物业费9808.6元，应该按照合同约定向原告支付违约金，现原告仅要求被告支付违约金9808.6元。原告多次电话、书面催缴，被告拒不交纳。为此，现提起诉讼，请求法院作出公正的判决，支持原告的诉讼请求。被告彭海波辩称：原告未履行保利麓谷林语《物业管理服务协议书》约定的义务，业主拒交物业费合法合理。物业服务合同属于双务合同，在物业纠纷中，由于物业公司没有履行合同或履行合同存在瑕疵，业主依合同法的规定，完全可以拒绝交纳物业费依法对物业服务企业进行抗辩。被告与原告签订的物业管理服务合同，约定由原告负责小区的管理、房屋和公共配套设施的维护养护，负责小区内所有绿化的维护和管理等，按理业主确实有交纳物业费的义务。但是，由于物业公司没有履行合同义务，物业管理十分混乱，小区内私搭乱建、公共绿地被损害、侵占、小区环境卫生恶劣、排水不畅、污水横流，电梯不进行正常的维修，时常故障，严重危及业主的生命财产安全，小区治安案件频发，业主多次向物业公司和有关部门反映，一直没有得到解决。由于物业公司的严重合同违约，根据合同法的规定，被告行使先履行抗辩权，拒交物业费，完全是情理中的事。被告认为，因原告已经构成根本违约，使合同目的无法实现，依法行使先履行抗辩权。被告提出以下三点答辩意见：一是原告是否完全履行了合同义务，是否严重违约，进而被告是否行使先履行抗辩权。1.被告提供了大量的证据已经证明：物业公司没有履行电梯维修义务，根据国务院《物业管理条例》等规定，对共用部位及配套的设施、设备进行日常维修养护和管理是物业服务管理的一项重要职责，被告与长沙市保利物业管理有限公司签订的“合同”也有此规定。原告有义务履行其对共用部位及配套设施、设备进行日常维修养护和管理职责，但是电梯长期故障运行，严重危及业主的生命财产安全，原告不但严重违反法律的直接规定，同时构成严重违约。2.物业合同实际履行中，应是物业公司先履行服务管理义务，业主后按约定缴纳物业费。业主提交的大量证据证明原告事实上明显未提供符合行业标准的服务，不但给被告造成了经济损失、给生活带来严重不便。3.实际上原告没有履行合同义务：房屋漏雨、管理混乱、垃圾清理不及时，卫生无人打扫、乱摆的小区摊子、一天到晚都在播放的广场舞歌曲、一楼汽车的乱停放、占用小区维修基金账目、侵占本属于包括被告在内的小区业主的费用、均有保安岗亭和车辆倒闸系统，但被物业私自拆除更改为整个小区大区域管理，原来的岗亭已形同虚设、安全问题严重失控，已发生多起入户盗窃和物品，车辆丢失案、小区消防通道长期被车辆停放而无人管理、小区内随意施工和维修养护不当，造成小区业主出入不便，业主为此多次口头及书面要求物业公司整改，但物业公司却一拖再拖，从未整改。二是被告是否应当承担的违约责任—滞纳金问题。1.如果本案所涉物业合同有效，由于合同由物业公司提供的格式合同，当中约定的滞纳金条款，由于原告方没有履行说明义务，根据合同法“第四十条及根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第29条规定，本案“合同”中约定的日千分之三的滞纳金比例过高，法院应当按业主的请求予以调整，驳回原告的有关滞纳金的请求。2.被告拒交物业费是由于物业公司违约行为造成，被告是行使正当的抗辩权，因此，被告不应当承担违约责任，违约金是惩罚违约的行为，被告不应承担违约金损失的义务。三是事实并非原告起诉状所述“拒不缴纳”。1.在原告起诉前被告从未收到过物业公司的纸质催缴；2.被告承认接到过物业的催缴电话，从第一次催缴电话起，被告及家人就向其反映四个问题：家里渗水的协调解决；车库门前经常有汽车甚至是非小区业主的外地牌照汽车乱停乱放，使被告停在花钱购置的车库的汽车不能出库；被告丢失的电动车的回复；停水、停电、电梯对业主生活影响的回复和解决方案；3.在2017年10月曾有来访的物管人员催缴物业费，并也做了记录，被告要求原告当庭提供访谈记录。被告明确表明，只要解决上述问题，被告立刻交费。但至今，物业没有任何答复，亦没有电话回访，足以表明物业没有解决问题的诚意，而不是起诉状所说的“经催要无果，无奈诉至法院”。四是原告的起诉已超过两年诉讼时效。经审理查明：2011年1月13日，长沙市保利物业管理有限公司更名为湖南保利物业管理有限公司。2009年12月30日，原告与被告签订了《物业管理服务协议书》。该协议第二条物业管理服务内容中约定：房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；秩序维护：24小时监控、定时与不定时巡视、门岗执勤等。第四条约定:物业管理服务费:高层住宅暂按建筑面积每月每平方米1.8元计收。物业管理服务费每季度缴纳一次，每次交纳费用的时间为每个季度第一个月的1-15日，可预交一年或一年以上的物业管理服务费。第九条约定：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按应缴金额每天千分之三计收乙方违约金。被告为B区10栋XX号房业主。该房屋为高层住宅。原被告双方在所签订的物业服务合同中确认其建筑面积为95.12平方米。被告自2013年4月1日起至2017年12月31日一直未交纳物业服务费。同时，原告在为小区提供物业服务过程中，在公共秩序维护、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理等方面存在一定的服务瑕疵。2017年10月原告工作人员上门向被告催收物业管理费。原告向被告催缴物业服务费未果，于2018年1月16日向本院提起诉讼。上述事实有当事人的当庭陈述、《物业管理服务协议书》、业主信息登记卡、催收记录，微信截图、微博截图等证据予以证实，并经庭审质证予以确认。本院认为，原告与被告签订的《物业管理服务协议书》，是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合同依法成立并生效。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告为被告提供了物业管理服务，被告应按合同约定交纳物业费。对于原告要求被告支付物业服务费9808.6元的诉讼请求，被告主张原告的诉请超过两年诉讼时效。我国民法总则规定的普通诉讼时效为三年。被告在答辩状中自认原告于2017年10月催收过物业费，按诉讼时效中断的规定，被告应当支付2014年10月份以后的物业管理费。对于原告的该项诉讼请求，本院部分予以支持。本院确定被告向原告支付2014年10月1日至2017年12月31日止的物业服务费6677.42元（95.12㎡×1.8元/㎡/月×39个月）。对于原告要求被告支付违约金9808.6元的诉请，被告没有及时交纳物业服务费存在违约行为，应当承担违约责任。但违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。考虑到原告在提供物业服务过程中存在一定的服务瑕疵，应对被告的支付违约金的违约责任予以免除。故对原告的该项诉讼请求本院不予支持。对于被告要求原告协调解决房屋渗水的主张，与本案并非同一法律关系，不在本案中进行处理。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告彭海波在本判决生效之日起十日内向原告湖南保利物业管理有限公司支付2014年10月1日至2017年12月31日期间的物业服务费6677.42元。二、驳回原告湖南保利物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取145元，由被告彭海波负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员 谌晓宇二〇一八年四月十二日法官助理 蔡 瑛书 记 员 夏小云附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。