宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）宁01民终1521号
上诉人(原审被告):侯风琴，女，1964年8月27日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市。
委托诉讼代理人：王田雨，宁夏平瑞律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：卢小波，男，1964年7月13日出生，壮族，个体，住宁夏回族自治区银川市。
上诉人侯风琴因与被上诉人卢小波房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2016）宁0104民初9397号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年06月06日立案后，依法组成合议庭进行审理，进行了审理。经过阅卷、调查和询问双方当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十三条规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。本案现已审理终结。
侯风琴上诉请求：1、撤销（2016）宁0104民初9397号民事判决，发回重审或改判驳回被上诉人一审的诉讼请求；2、本案一、二审案件受理费由被上诉人。事实和理由：一审法院认定事实错误，2015年10月23日，上诉人就涉案房屋与案外人王焕芝签订了房屋租赁合同，合同约定租期为2015年10月1日至2018年9月30日，租赁期限内承租人如因工作需要将租用的房屋转租给第三方承租使用，应事先征得出租方同意。协议签订后，上诉人将房屋交付给案外人王焕芝使用。后案外人未能按时支付租金。2016年8月案外人自称寻找到合作伙伴，找到上诉人并与被上诉人共同出具了欠条一份，载明2016年8月19日前付清租金，如逾期上诉人有权收回房屋。约定期限届满后，上诉人多次催要无果，于2016年9月上诉人将房屋收回。即使上诉人同意转租，案外人与被上诉人未按�支付租金，上诉人依然有权收回房屋，且不退还已支付的租金，而本案中被上诉人在向上诉人出具的欠条中注明，如逾期上诉人有权收回房屋。因此，一审法院认定上诉人无权收取租金属于事实认定错误。请求二审法院支持上诉人的上诉请求，维护上诉人的合法权益。
卢小波辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
卢小波向一审法院起诉请求：1、被告退还原告房屋租金68000元；2、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2015年10月23日，被告的委托代理人代惠玲与案外人王焕芝签订房屋租赁合同一份，约定由王焕芝承租被告所有的银川市××区号房屋，租期为2015年10月1日至2018年9月30日。第一年租金为380000�，以后每年递增10000元，租金缴纳方式为半年一付。同时约定：”承租人如因工作需要，将租用房屋转让给第三方承租使用，应事先征得出租方的同意；承租人有下列情况之一的，出租人可以终止合同，收回房屋：1.承租人擅自将房屋转租转让或转借的；2.承租人利用承租房屋进行非法活动的，损害公共利益的；3.承租人拖欠租金累计1个月的”。2016年6月24日，案外人王焕芝、刘怀民向被告出具欠条一份，载明：”今欠侯风琴房屋租赁费100000元，大写：壹拾万元正。逾期日利息为租金叁分，利息自2016年4月1日计算”。2016年7月28日，案外人王焕芝、刘怀民与原告签订店面转让协议一份，载明：”甲方：王焕芝、刘怀民；乙方：卢小波。一、甲方同意将自己位于宁夏银川市××街号店铺转让给乙方使用；并保证乙�同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。二、店铺转让给乙方后，乙方同意代理甲方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用。五、乙方接手前该店铺所有的一切债权、债务均由甲方负责；接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责”。2016年8月2日，被告指定的代理人裴拴锁向原告出具收条一份，载明：”今收到高尔夫房屋租赁款贰万元整（刷卡），交款人卢小波，刘怀民在场，收款人：裴拴锁”。2016年8月12日，刘怀民向被告出具欠条一份，载明：”今欠侯风琴房租壹拾万元整。定于8月19日前付清。如失信，承担一切后果。如逾期未交清房租，将自动搬出此房”，原告一并在该欠条中署名。2016年8月19�，被告指定的代理人代慧玲向原告出具收条一份，载明：”今收卢小波交来房租48000。大写肆万捌仟元整，收款人：代慧玲”。2016年8月20日，刘怀民出具书面证明一份，载明：”卢小波交给房东所有的房钱和本人刘怀民无关系。不能代表本人所欠房款，我本人要求给卢小波退钱，两次合计68000元”。2016年9月，被告将涉案房屋收回。后原告以被告未退还租金为由诉至该院。
一审法院认为，被告将涉案房屋租赁给王焕芝、刘怀民，被告与王焕芝、刘怀民签订的房屋租赁合同约定承租人转租房屋，应事先征得出租方的同意。王焕芝、刘怀民将房屋转租给原告，被告当庭对转租行为提出异议。被告收取原告68000元后，于2016年9月收回涉案房屋，原告与王焕芝、刘怀民之间的转租合同无法履�。现原告诉请被告返还68000元，被告辩称原告以合伙人身份自愿加入到王焕芝、刘怀民的债务中，代王焕芝、刘怀民缴纳租金。庭审证据证实刘怀民与原告并非合伙关系，原告交纳68000元是为了履行转租合同并非替刘怀民缴纳欠付房租，被告代理人向原告出具的收据亦载明缴款人是原告，故该院对被告的辩称主张不予支持。被告既不认可王焕芝、刘怀民与原告之间的转租行为，亦未将涉案房屋实际租赁给原告，故无权收取原告租金，被告已收取原告的68000元应予退还。被告与王焕芝、刘怀民因房屋租赁合同产生的纠纷应由被告向王焕芝、刘怀民主张。综上所述，被告应退还原告68000元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条之规定，判决：被告侯风琴于判决生效后七日内退还原告卢小波68000元。
本院二审期间，双方当事人均未向法庭提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定与一审一致，对一审查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人候风琴将位于银川市××区号房屋租赁给案外人王焕芝使用，在租赁期内案外人王焕芝未经上诉人候风琴同意将上述房屋转让给被上诉人卢小波使用，后因案外人王焕芝欠付租金，上诉人候风琴收回上述租赁房屋。则本案中，根据合同的相对性，上诉人收取租赁费的主体为案外人即承租方王焕芝，被上诉人卢小波向上诉人候风琴缴纳的68000元实为履行转让协议，而本案中上诉人卢小波与案外人王焕芝的丈夫刘怀民签订店面转让协议后一个月，房屋即被上诉人收回，不能实现转让目的，转让协议无法履行，而上诉人卢小波对上述房屋在签订店面转让协议之前欠付的租赁费不负有支付义务，则上诉人候风琴收取被上诉人卢小波的租金应予返还。上诉人主张被上诉人卢小波与案外人王焕芝的丈夫刘怀民之间系合作伙伴，但无证据予以证实，对其主张本院不予认可。故，上诉人侯风琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1500元，由上诉人候风琴负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李山山
代理审判员 任朝霞
代理审判员 杨 玫
二〇一七年九月十四日
书 记 员 张 楠
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
......
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
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