河北省邢台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀05民终1601号
上诉人（原审原告、反诉被告）：史志华，男，1954年5月9日出生，汉族，退休，现住邢台市桥东区。
委托诉讼代理人：边石磊、侯文青，河北领航律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：潘丽娜，女，1987年2月13日出生，汉族，个体，现住邢台市。
委托诉讼代理人：李丽芳、李岩，河北正邦律师事务所律师。
上诉人史志华因与被上诉人潘丽娜租赁合同纠纷一案，不服河北省邢台市桥西区人民法院（2016）冀0503民初2649号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人史志华的委托诉讼代理人边石磊，被上诉人潘丽娜及其委托诉讼代理人李丽芳、李岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
史志华上诉请求：1、撤销原审判决第一项、第二项、第三
项；2、改判支持史志华的一审全部诉讼请求；3、由潘丽娜承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、原审法院认定租赁房屋在2016年7月15日之前出现漏水质量问题明显证据不足，认定史志华构成违约错误的。潘丽娜于2016年7月15日从承租房屋中撤离的原因是因为史志华不同意降低房租，根本不是房屋质量存在问题。故史志华不应赔偿潘丽娜主张的任何损失，更不应承担违约责任。在二审中上诉人将向法院提供被上诉人2016年7月15日撤离房屋真实原因的最直接的证据。二、租赁物在转租过程中可能会产生转让费，但该费用发生在前手承租人和后手承租人之间，大多数情况下前手承租人收取转让费时还会刻意隐瞒转让费的事实，担心出租人得知转让费后不同意其转租。史志华作为租赁物的出租人事前根本不知道潘丽娜与宋文刚之间存在191000元转让费的事实，更没有从中获利，该笔费用也是史志华与潘丽娜签订租赁合同时不可能预见到费用。依据合同法第一百一十三条的规定，史志华即使存在违约也不应承担该笔转让费用。三、潘丽娜一直拖欠租金，史志华也曾经多次通电话向其催要租金，但潘丽娜一直不予缴纳，原审法院认定了潘丽娜主张的降房租以及已经足额缴纳全部房租的事实，并判决驳回史志华的诉讼请求，该项事实认定和判决结果错误。四、史志华根本没有收取潘丽娜的押金，原审法院直接认定将13000元押金抵顶租赁费用没有事实根据。
潘丽娜辩称，一、潘丽娜足额支付了租金，不存在违约行为。2015年潘丽娜一直按合同约定支付房租。后潘丽娜了解到邻居门面房也是史志华的房产，但是租金比潘丽娜的便宜，便与史志华协商后达成口头协议，将房租自2016年1月起改为每月9000元。史志华信息中所涉及“房租事宜”，是潘丽娜要求在月租9000元的基础上再次降低的问题。此信息不能证明潘丽娜没有足额支付房租。二、从2016年年初开始，房屋就出现返潮、墙起皮、线路连电的问题。潘丽娜多次联系要求对房屋进行维修，但史志华置之不理。潘丽娜别无他法只能通过暂不支付房租的方式，希望其尽快进行维修。直至一场大雨过后，房屋严重漏水，致潘丽娜的货物、店面装修及办公用品都被雨水浸泡，造成严重损失。潘丽娜在多次联系无果后，为了避免遭受更严重的损失，只能搬离承租房屋。史志华不履行合同约定的维修义务，已经构成根本违约，导致该租赁合同不能继续履行，依约应当支付违约金60000元。合同法第113条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。潘丽娜是接受上家承租人的转让，并支付转让费15.1万元，这是经三方同意的，在房屋租赁合同上有三方的签字。转让费是一种商业习惯，任何门市转让中都是存在转让费的。如果史志华不违约，该租赁合同继续履行，潘丽娜的装修费、转让费都是可以收回的，因为史志华违约导致潘丽娜的可期待利益受损，史志华依法应当一并予以赔偿。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
史志华向一审法院起诉请求：判决解除其和潘丽娜于2015年1月1日签订的《房屋租赁合同》；判令潘丽娜支付2016年1月1日至2016年8月1日期间拖欠的租金53640元；自2016年8月2日至潘丽娜实际退还房屋期间的租金由潘丽娜按合同约定的租金标准据实支付；判决潘丽娜向其支付违约金6万元；由潘丽娜承担本案的全部诉讼费用。
潘丽娜向一审法院提出反诉请求：判令史志华赔偿因承租房屋漏水造成的各项损失共计386005.7元；判令史志华支付违约金6万元；本案本诉与反诉诉讼费用由反诉史志华承担。
一审法院查明的事实：2015年1月1日，甲方史志华与乙方潘丽娜签订的《房屋租赁合同》约定：甲方将坐落在邢台市桥西区中兴西大街港龙商业街中心两间门市，上下二层租给乙方使用；租金缴纳方式为每季度一次，乙方需每季度前五日内将一个季度的租金交纳给甲方；逾期视同拖欠房费；甲方对出租屋和设施及时检查，对房顶不动部分负责维修，费用由甲方负责承担；乙方如营业需要，对承租房屋改造，装修需经甲方同意才可施工，费用自理；合同终止时，装修部分甲方不负担赔偿；合同期间，乙方有权将门市转租或转让（单间或全部房屋），但须提前征得甲方同意，甲方有权阻止对房产带来重要损害的客户；签订合同时，乙方需交纳押金13000元，（合同终止时甲方如数退还乙方）；合同有效期间，如乙方违约需交纳甲方违约金6万元，如甲方违约需交纳乙方违约金6万元；合同有效期3年（2015年1月1日至2016年1月1日期间每季度房租为39000元，2016年1月1日至2017年1月1日期间每季度房租为40560元，2017年1月1日至2018年1月1日期间每季度房租为42182元）。双方以及前手承租人宋文刚均签字确认。潘丽娜后期支付租金情况：2015年12月31日支付租金10000元，2016年1月25日支付8000元，3月14日支付9000元，7月20日支付14000元，共计支付租金41000元。潘丽娜短信告知史志华其于2016年7月15日搬空门面。
宋文刚转让上述门市于潘丽娜时收取19.9万元，包括13000元押金、2015年11月和12月份房租26000元、两个空调折旧费9000元、转让费15.1万元。
潘丽娜提交银行转账凭证、气象局证明、房屋漏水照片和视频、店面转让费收条和转账记录、装修费收条、购买电脑的收条和凭证、道具的汇总订单和道具发票、服装的发货单和购货发票以及卖货小票、短信记录和详单、证人证言，拟证明2015年年底与史志华协商房租降至每月9000元；分期分次的汇款缴纳房租，加上押金，已全额支付了房租；已于7月15日实际腾房，合同已实际解除，解除后不应再支付租金；店铺外墙壁安置旅馆灯箱；房屋出现漏水问题，史志华不及时维修，构成根本违约；因漏水产生装修费120800元，造成两台电脑损失7580元、道具损失67143.7元、服装损失27712元、转让费15.1万元。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人亦应当按照约定全面履行自己的义务。邢台市气象科技服务中心出具的气象证明显示，2016年5月-7月份邢台普降大雨。事实上，邢台大范围强降雨也曾经一度荣登各报刊新闻头条。史志华对视频的录制时间提出异议，但在间隔近半年的时间，如现有租赁物仍能显现大量大面积漏水的渗水痕迹和起皮现象，结合潘丽娜当庭提交的照片，亦足以证明租赁物存在的质量问题：漏水现象。史志华未按约定对租赁物及时检查、维修，已构成违约，应承担约定的违约责任，即向潘丽娜支付违约金6万元。潘丽娜因租赁物漏水问题于2016年7月15日的撤店前后均以短信形式进行了告知，双方之间的租赁关系届时已经实际解除。2016年之前双方均按合同约定的季度收费方式收缴房租，并且为每季度前五日内交纳下一个季度的租金。潘丽娜主张双方在2015年年底协商将房租降为每月9000元，自2015年12月31日至2016年7月20日期间以月为节点已陆续缴纳41000元，加上押金13000元，共计54000元，已全额支付其占用期间的租金。在以此方式收缴租金长达多半年的时间里，史志华对此交纳方式及数额均未提出任何异议，史志华不认可但又未提出异议的行为不符合常理，故对潘丽娜主张降租以及已足额交纳全部房租的事实，予以认可，驳回史志华主张拖欠、给付房租以及潘丽娜因此构成违约的诉请。因租赁物漏水原因给潘丽娜造成损失的，史志华理应承担赔偿责任。但潘丽娜就电脑、道具、货物损失提交的相关证据无法直观的体现其具体损失数量及数额，故难以认定。租赁物在转租过程中会产生一定的转让费，转让费作为承租人的可期待利益，是在后手承租时向前手交纳的，且能于其转租后收取回来的利益。潘丽娜因租赁物的质量问题提前撤店，必然丧失了其即将取得的可期待利益，结合潘丽娜提交的转账记录和前手承租人宋文刚的证人证言，故史志华应对转让费15.1万元予以赔付。《房屋租赁合同》中约定：甲方对出租屋和设施及时检查，对房顶不动部分负责维修，费用由甲方负责承担；乙方如营业需要，对承租房屋改造，装修需经甲方同意才可施工，费用自理；合同终止时，装修部分甲方不负担赔偿。潘丽娜针对装修提交的相关证据仅显示为装修款，并未体现系因租赁物质量问题而产生的维修费用，故根据合同约定该项费用应由潘丽娜自理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决：一、驳回原告史志华的诉讼请求。二、反诉被告史志华于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告潘丽娜151000元。三、反诉被告史志华于本判决生效之日起十日内支付反诉原告潘丽娜违约金60000元。四、驳回反诉原告潘丽娜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1140元，由原告史志华承担；反诉费9580元，由反诉被告史志华承担4532元，反诉原告潘丽娜承担5048元。
本院二审庭审上，史志华提交了其2016年4月22日、4月28日、7月14日与潘丽娜的通话录音材料和2016年8月2日与宋文刚的电话录音材料，主要证明史志华不同意降低房租是潘丽娜从承租房撤离的原因，从而证明本案所涉房屋不存在质量问题。潘丽娜对上述证据材料的主要质证意见为，一、上述四份录音材料一审时就存在，其应当在一审时提交，其二审时提交不能认定为新证据；二、史志华提供的四份录音材料并不是全部录音材料，只是部分录音内容，不能证明潘丽娜没有与其协商房屋漏水的事宜；三、上述材料可以证实双方已经协商同意将房租从每月13000元降至9000元的事实。本案其他事实，二审法院与一审法院认定一致，二审法院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，史志华与潘丽娜之间的房屋租赁合同是其双方的真实意思表示，合同合法、有效，应切实履行。2016年7月15日潘丽娜搬离租赁房屋，其称原因为房屋漏水造成损失、史志华怠于维修致合同目的无法实现应承担违约责任、赔偿损失。对自己的主张，潘丽娜提供了邢台市气象科技服务中心的气象证明、多张房屋漏水照片、视频等证据予以证实。史志华二审提交了其2016年4月22日、4月28日、7月14日与潘丽娜的通话录音材料和2016年8月2日与宋文刚的电话录音材料，意在证明史志华不同意降低房租是潘丽娜从承租房撤离的原因，从而证明本案所涉房屋不存在漏水质量问题。潘丽娜所提供的证明是相关部门出具的书证，照片、视频反映的为实际情况。史志华所提供的通话录音材料，不是双方全部的通话录音内容，史志华的证据对抗不了潘丽娜所提供的证据的证明力，一审支持潘丽娜的主张，认定史志华所提供的房屋漏水、史志华疏于维修，从而导致合同目的无法全部实现，认定史志华违约，并依合同约定判令史志华赔偿潘丽娜60000元违约金正确。综合分析潘丽娜的陈述和本案证据情况，一审认定双方已经口头商定从2016年1月起将租赁费从13000元降至9000元正确。案外人宋文刚与史志华的房屋租赁合同，与潘丽娜与史志华的房屋租赁合同标的物相同，之间有联系。宋文刚与史志华的房屋租赁合同在前，潘丽娜与史志华的房屋租赁合同是在宋文刚与史志华的合同尚未到期的情况下签订的，其三方均在潘丽娜与史志华的房屋租赁合同上签了字。潘丽娜将两个月的房租26000元、押金13000元、转让费151000元支付给了宋文刚。现史志华违约，导致合同无法全部履行，151000元转让费实际为潘丽娜的直接经济损失，对此151000元损失，史志华应当赔偿，但应扣除已经履行的时间。双方的合同期从2015年1月1日至2018年1月1日，合同已经执行到2016年7月，已经履行了19个月，对余下的17个月的损失71305.5元（151000元÷36月×17月）,史志华应当赔偿。宋文刚将13000押金支付给了史志华，潘丽娜将13000元押金支付给了宋文刚。综合本案案情，一审认定潘丽娜已经交清租金，将13000元押金抵顶租赁费适宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：
一、维持河北省邢台市桥西区人民法院（2016）冀0503民初2649号民事判决第一、三、四项，即“驳回史志华的诉讼请求；”“史志华于本判决生效之日起十日内支付潘丽娜违约金60000元；”“驳回潘丽娜的其他诉讼请求”；
二、变更河北省邢台市桥西区人民法院（2016）冀0503民初2649号民事判决第二项“反诉被告史志华于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告潘丽娜151000元。”为“史志华于本判决生效之日起十日内赔偿潘丽娜71305.5元。”
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费负担不变。二审案件受理费10720元，由上诉人史志华承担9137.4元，被上诉人潘丽娜承担1582.6元。
本判决为终审判决。
审判长 梁 兵
审判员 李 涛
审判员 尚好勇
二〇一七年六月二十日
书记员 张 浩