巴中市巴州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）巴州民初字第971号
原告杨天和，男，生于1968年，汉族，初中文化，居民，住巴中市巴州区。
委托代理人黄坤，巴中市诚信法律服务所法律工作者。
被告韩心（曾用名韩荣梅），女，生于1972年，汉族，小学文化，个体建筑业，户籍地四川省平昌县，现住巴中市巴州区。
委托代理人马延龙，男，生于1945年，汉族，高中文化，系凌云工地项目经理，住巴中市巴州区。
委托代理人李松，巴中市巴州区梁永法律服务所法律工作者。
原告杨天和诉被告韩心房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月17日立案受理。依法由审判员曾晓芳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨天和及其委托代理人黄坤，被告韩心及其委托代理人马延龙、李松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告自称：“经批准在巴中市巴州区凌云乡街道印合社1组建设商住楼，并定名为《铁沪湾岳平联建大楼》”。2013年10月29日被告与原告补签了《房屋销售合同》，原告两次向被告共交付了购房款150000元，按照合同约定，被告应于2014年2月向原告交付房屋，当该期限届至时，因被告韩心与案外人岳平发生纠纷，案外人岳平强行将房屋锁封拒不交出，致使原告无法实现收受房屋，除此之外，经查，被告修建的该房并没有合法的资质及手续，因此原告与被告签订的该房屋销售合同无效，其合同目的根本不能实现，原告不能取得所购房屋的合法产权，原告为追回所交的购房款，曾多次与被告韩心协商皆无果，现为维护自己的合法权益，特诉至来院，请求人民法院确认原、被告于2013年10月29日签订的《房屋销售合同》无效；判令被告返还原告购房款150000元及相应的利息；本案诉讼费由被告承担。
被告辩称：原告与吴正勤生前签订的是《房屋投资联建合同》，建修的是巴中市巴州区凌云乡印合居委会一组铁炉湾吴玉斌、吴玉堂联建楼。在建修该联建楼过程中，吴正勤去世且承建方修的房子有质量问题，所以就停工了。因岳平与吴正勤生前也是联建投资修房，原告担心投资利益收不回，就将房子调换到岳平的工地，并与我签订了《房屋销售合同》，签合同时，原告向我还书写了承诺。综上，原告与吴正勤签订的是《房屋投资联建合同》而不是《房屋买卖合同》，缴纳的是联建投资款，且款项也是缴纳给吴正勤的，故应当驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2011年6月20日，吴正勤生前作为甲方与案外人岳平作为乙方签订了《房屋联建协议书》，约定：“乙方按照凌云乡总体规划建设要求，需在自有的土地上建房。由于乙方资金紧缺及受建筑资质局限等因素，需用甲方投资并委派具有相应资质的专业施工队伍参与联建......一、联建方式乙方将位于巴州区凌云乡印合居委会第一居民组东邻杨清寿住房、西邻冯光辉联建房、南邻李定贵、李加顺土地、北邻巴化公路长25米、宽14.5米、计362.5平方米的土地交与甲方联建……”。
2011年9月1日，吴正勤生前作为甲方与原告杨天和作为乙方签订了《房屋投资联建合同》，该合同约定：一、概况：甲方根据城市总体规划要求，将巴中市巴州区凌云乡印合居委会一组铁炉湾吴玉斌、吴玉堂联建房进行承建，现已经建设行政主管部门确认，正在完善相关手续，开工建设。二、联建房坐落位置：甲方所修的建房联建楼位于巴中市巴州区凌云乡印合居委会一组铁炉湾吴玉斌、吴玉堂联建楼。三、甲、乙双方的权利和义务：1、甲方负责办理该联建楼建设的用地审批、建设规划、施工等全部手续，并缴纳相关费用。2、甲方负责该联建楼的图纸设计、施工建设、工程管理、竣工验收结算等一切事务，乙方不参与该联建楼的建修、经营管理等一切活动。3、乙方必须按本合同约定如期缴纳投资款和承担相关税、费。在乙方按期金额缴纳投资款后，有权取得该联建楼住房。4、如因政府规划变更或其他原因导致该联建楼无法修建时，甲方有义务退还乙方投资款并承担乙方从缴款之日至退款时止按本合同约定的资金利息。5、在乙方违反本合同（包括不按期缴纳投资款或中途要求退回投资款或交房时不接收房屋）时，乙方有义务按本合同约定数额向甲方支付违约金……。十一、违约责任：1、如甲方收取投资款后未建修该联建楼，致使乙方不能取得住房，甲方除全部退还乙方所缴纳的投资款外，还应按银行同期贷款利率从缴纳之日起至退款之日止向乙方支付资金利息……”。
合同签订后，吴正勤因病去世。由于吴正勤生前与被告韩心系同居关系，在吴正勤死后韩心与吴正勤之妻温秀琼及吴正勤的其他继承人在人民调解委员会主持下达成了调解协议，并经巴中市巴州区人民法院审查确认作出了（2012）巴州民调确字第01号确认决定书：“……吴正勤生前未完工程（玉堂街道办事处新桥社区居委会何现明工地、凌云乡印合社区居委会吴玉兵、吴玉堂、岳平、李定春、李定聪工地）和未启动工程（江北台社区居委会刘成尧工地、白云台社区居委会周仕贵工地）全部由韩心经营，其收益归韩心所有，亏损由韩心负担。吴正勤生前所欠债务：夫子巷门市所欠房款12万元由温秀琼偿还，其余债务全部由韩心偿还……”。
2013年10月29日，原告杨天和与被告韩心签订了《房屋销售合同》。2013年10月29日，被告韩心向原告杨天和出具收据一张，载明：“今收到杨天和交来购房款（凌云岳平工地，注此款属吴正勤生前借款所转）壹拾肆万（140000.00）元”。2013年11月9日，被告韩心又向原告杨天和出具收据一张，载明：“今收到杨天和交来购凌云岳平工地购房款壹万（10000.00）元”。
2013年10月29日，原告杨天和向被告韩心书写承诺一份，载明：“此在2013年10月29日所签订的商住销售合同属吴正勤生前所借的借款转换而来，如此房屋如有重，同意在该幢楼任意一屋调解一套住房”。
另查明：被告韩心庭审中陈述其挂靠在四川省亨利来房地产开发有限责任公司，但未向本院提供相关证据予以证实。被告韩心亦未向本院提供房地产开发经营资质及该工程相关审批手续。
上述事实，有原告的陈述、被告的答辩，原、被告身份证明，房屋销售合同，收据，（2012）巴州民调确字第01号确认决定书，房屋投资联建合同，房屋联建协议书，承诺等证据在卷佐证。本案事实清楚，证据充分。足以认定。
本院认为，吴正勤死后，韩心与吴正勤的其他继承人关于吴正勤遗产继承及生前债权债务达成了调解协议，该调解协议已由本院（2012）巴州民调确字第01号确认书依法确认。原告杨天和与吴正勤生前签订的《房屋投资联建合同》及案外人岳平与吴正勤生前签订的《房屋联建协议书》中原属于吴正勤的权利义务已全部概括转移给被告韩心。被告韩心在无任何相关审批手续的情况下，在与案外人岳平联建房屋的过程中与原告杨天和签订了以房价款抵债的《房屋销售合同》，虽被告韩心与案外人岳平是联建房屋，但并不必然享有所有联建房屋的权属。同时，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第五十九条规定了建设用地应当办理审批手续，而被告韩心至今未向本院提供任何建设用地的审批手续，故原告诉请确认原、被告于2013年10月29日签订的《房屋销售合同》无效的理由成立，本院予以支持，被告韩心应当返还原告杨天和的购房款及相应的利息。综上，为了维护各方当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，第五十八条之规定，判决如下：
一、原告杨天和与被告韩心于2013年10月29日签订的《房屋销售合同》无效。
二、由被告韩心在本判决生效后十日内返还原告杨天和已缴购房款150000元及资金利息（该利息分别从缴款之日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至本判决指定的履行之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3300元，由被告韩心负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。
审判员 曾晓芳
二〇一四年六月九日
书记员 黄 涛