广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1973民初3458号原告：张力，女，1984年12月6日出生，汉族，住湖南省浏阳市，委托诉讼代理人：黄国雄，男，1975年9月18日出生，汉族，住广东省深圳市南山区，与原告系夫妻关系。被告：周其金，男，1962年2月2日出生，汉族，住广东省广宁县，被告：周志强，男，1978年8月18日出生，汉族，住广东省广宁县，两被告共同委托诉讼代理人：梁文杰，广东国慧律师事务所律师。原告张力诉被告周其金、周志强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张力及其委托诉讼代理人黄国雄与被告周其金、周志强的共同委托诉讼代理人梁文杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张力向本院提出诉讼请求：1.两被告立即向原告支付拖欠款项人民币26万元；2.两被告立即向原告支付迟延付款的违约金人民币11960元（暂计算至2017年3月1日，计算至实际履行之日止）；3.两被告赔偿原告损失人民币12482元（包括煤气管道费用、电话网络使用费、物业管理费7482元，差旅损失费用2000元，误工费用3000元等）；4.两被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2016年8月19日，被告周其金委托被告周志强与原告及居间人东莞市万博房地产中介有限公司签订了《房某》（合同编号为WB2XXXX1），约定：原告购买被告周其金位于东莞市××麦元村蔚蓝城邦XX房产，房地产证号为粤房地权证莞字第××号，建筑面积为209平方米，合同金额为人民币177万元整（已包括原告买入该房产至本次出售前已产生及已支付的一切费用，包括煤气管道费、电话网络使用费、有线电视初装费、装修费用等）。2016年9月1日，被告周其金委托被告周志强与原告、东莞银行签订了《购房抵押贷款合同》，贷款银行核定贷款金额146万元并由贷款银行直接向卖方支付。2016年12月23日，被告周其金委托被告周志强与原告及居间人东莞市万博房地产中介有限公司签订了《买卖合同补充协议书》，对有关购房事宜进行补充约定：（1）房屋最终售价为人民币177万元；（2）双方确认原告已向卖方支付了保证金人民币15万元；（3）双方确认原告已向卖方支付了首期楼款人民币42万元；（4）卖方须在收到贷款银行支付的146万元次日内，如数直接退回原告人民币26万元，否则每逾期一天须按照逾期金额千分之一的标准向原告支付违约金。本次房屋买卖事宜，被告周其金全权委托被告周志强办理，包括但不限于合同签署、款项收取、房产过户等。相关合同签订后，原告按照合同有关约定向被告支付了相关款项，但是被告周其金和被告周志强没有按照《买卖合同补充协议书》约定退回原告26万；同时，被告没有及时缴纳煤气管道、电话、网络使用费等费用，使得原告为了及时使用购买的房产，须代被告向有关方缴清，遭受了7482元的损失。综上，原告认为两被告拖欠原告款项的行为已构成严重违约并严重损害了原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼。被告周其金、周志强共同答辩称，1.周志强作为卖方的代理人，其法律后果应当由真正的出让人周其金承担；2.双方之间真实的交易金额为2090000元，是为了避税，才另行签订了买卖合同。而真实的合同，在买方向银行申请按揭的时候，交给了银行。所以请求法院为调查本案真实情况，向银行调取有关材料。因此，我方认为，原告的诉讼请求一和诉讼请求二没有任何法律和事实依据；3.对于原告在诉讼请求三提出的拖欠款项，两被告只承认拖欠款项中的物业管理费7482元。对于原告提出的差旅费和误工费，没有事实依据，请求法院驳回。经审理查明，原告张力（买方）与被告周其金（卖方）、周志强（代理人）、东莞市万博房地产中介有限公司（经纪方）签订了《房某同编号为：ＷＢ2XXXX1）。该合同约定：“买卖双方同意该物业总楼价为人民币壹佰柒拾柒万圆整（￥1770000.00元）。此价格已包括卖方自买入该物业后至本次出售前已产生及已支付之一切费用（包括煤气管道、电话、网络使用费、有线电视初装费、装修费用等等）。首期楼款叁拾玖万元整（￥390000.00元），买方应于经纪方或银行通知还贷之日起7天内由买方付至银行所要求的账号内冻结，办理完过户手续后方能解冻转账给卖方。楼价余款壹佰贰拾叁万圆整（￥1230000.00元），由贷款银行划入卖方在该贷款银行指定开设的账户内”；2016年10月27日，原告张力（甲方）与被告周其金（乙方）以及案外人广东XX**担保集团有限公司（丙方）签订了《二手楼交易贷款担保服务合同》，合同约定：“甲方因购房资金不足，甲乙双方同意委托丙方提供法人担保向东莞银行（现贷款银行）申请贷款人民币（大写）壹佰肆拾陆万元（￥1460000.00元）……贷款发放后，甲乙双方同意丙方把上述贷款款项转到丙方专用的赎楼代管账户中，优先用于结清乙方上述交易房产在原贷款银行的贷款本息，丙方在递件后的5个工作日内一次性将余款划至乙方指定账户（户名：周其金，账号62×62×××37）”；原告张力（买方）与被告周其金（卖方）以及案外人东莞市万博房地产中介有限公司（居间方）还签订了《买卖合同补充协议书》，该协议书约定：“买卖双方最终协定售价为人民币壹佰柒拾柒万元整……银行实际核准之买方贷款金额为人民币壹佰肆拾陆万元整。（详见你银行提供之同意贷款书）……买方贷款多出之金额为人民币贰拾陆万元整，该部分金额将在过户完税后，由担保公司连同首期款一并直接划入卖方之账户（依照监管协议）。在卖方收齐全部应收楼款次日内，卖方须如数直接退回人民币叁拾贰万元整给买方，否则视为卖方违约。每迟延一天，按照迟延金额的千分之一向买方支付违约金”。对于该份《买卖合同补充协议书》，被告周其金确认其签名的真实性，但主张签订该协议书时其并不知悉相关内容，且约定的违约金过高，应参考同期人民银行贷款利率。另查明，2016年10月31日东莞银行东莞分行审批通过了原告张力的贷款申请，批准的贷款金额为1460000元。案涉房屋已完成过户和完税手续。原告主张从2017年1月6日起（还款日期）以日千分之一的标准计算违约金。诉讼中，原告张力申请东莞市万博房地产中介有限公司职员甘某出庭作证。庭审中，证人甘某出示了一份编号为WB2XXXX1的《房某》，该合同的编号与原告提交的《房某一致，但内容有所不同。该份合同约定：“买卖双方同意该物业总楼价为人民币贰佰零玖万圆整（￥2090000.00元）。此价格已包括卖方自买入该物业后至本次出售前已产生及已支付之一切费用（包括煤气管道、电话、网络使用费、有线电视初装费、装修费用等等）。首期楼款（不含定金）人民币肆拾捌万元整（￥480000.00元），买方应于经纪方或银行通知还贷之日起7天内由买方付至银行所要求的账号内冻结，办理完过户手续后方能解冻转账给卖方。楼价余款壹佰肆拾陆万圆整（￥1460000.00元），由贷款银行划入卖方在该贷款银行指定开设的账户内”。原告认为该份合同是为了向银行提高贷款额，但最终仍应以原告提交的《房某》房某》和补充协议中的售价为准。而两被告则认为该合同的效力高于原告所提交的《房某》，应以该合同约定为准。关于案涉房款，原告主张案涉房款为2090000元，但最终协定售价为1770000元，中间存在320000元的差价，该差价中两被告已退还60000元，尚欠260000元未退。而被告周其金于庭审中确认已收到2030000元，但不清楚是谁划款。被告周其金还于庭审中确认拖欠物业管理费，但不确认原告所主张的数额。以上事实，有《房某书》（原告提交，编号：WB2XXXX1）、《二手楼交易贷款担保服务合同》、《同意贷款意向书》、《买卖合同补充协议书》、《个人贷款借据》、《银行流水清单》、《发票》、《税收完税证明》、《微信聊天记录》、《房某书》（证人甘某出示，编号：WB2XXXX1）及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，当事人依法享有自愿订立合同的权利，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照真实意思表示和双方约定履行自己的义务。本案存在两份编号相同，但合同价款不同的《房某》，本案原被告均确认两份合同的真实性，但对合同约定价款各执己见。因此，本案的争议焦点为：1.哪份《房某》约定的楼价为双方真实意思表示？2.两被告是否应当按《买卖合同补充协议书》向原告返还楼款260000元？3.两被告是否应当向原告支付迟延付款的违约金并赔偿损失？关于焦点一，案涉两份《房某》以及《买卖合同补充协议书》均未载明签订日期，对于房屋价款原、被告亦各持己见，但从原告与被告周其金签订的《买卖合同补充协议书》可知以下事实：1.双方协定售价为1770000元；2.原告向银行申请的贷款金额为1460000元；3.对于贷款多出的260000元，将在过户完税后连同首期款一并划入被告周其金账户；4.被告周其金在收齐全部楼款次日内，须向原告退回320000元；5.每迟延一天，按照迟延金额的千分之一向原告支付违约金。也即是说，《买卖合同补充协议书》对案涉两份《房某》中所涉及的房屋售价以及贷款金额均有约定，该补充协议书确认的房屋售价与原告提交的《房某》金额一致，为1770000元，而贷款金额，则与证人甘某出示的《房某》金额一致，为1460000元。庭审中，被告周其金对该份《买卖合同补充协议书》中签名的真实性予以确认，但主张签订该协议书时其并不知悉相关内容，对此被告周其金并未提供证据予以证明，故本院对其该项主张不予采信。由此可以推断原告提交的《房某》所约定的房屋售价为买卖双方真实意思表示，而证人甘某出示的《房某》中的房屋售价是为了提高银行贷款额而签订的，并非买卖双方的真实意思表示。关于焦点二，原告与被告周其金签订的《买卖合同补充协议书》约定：“买方贷款多出之金额为人民币贰拾陆万元整，该部分金额将在过户完税后，由担保公司连同首期款一并直接划入卖方之账户（依照监管协议）。在卖方收齐全部应收楼款次日内，卖方须如数直接退回人民币叁拾贰万元整给买方，否则视为卖方违约。每迟延一天，按照迟延金额的千分之一向买方支付违约金”。原告主张协议约定的房屋售价1770000元与申请银行贷款所约定的房屋售价2090000元之间存在320000元的差价，两被告已退还60000元，尚欠260000元未退，而被告周其金于庭审中确认已收到2030000元。结合《买卖合同补充协议书》的上述约定，本院对原告要求被告周其金返还260000元贷款差额的主张予以支持。至于被告周志强是否应承担连带责任，因原告提交的《房某》中，卖方为被告周其金，代理人为被告周志强，而在《买卖合同补充协议书》中，卖方亦为被告周其金。原告庭审中主张周志强为案涉房屋的实际所有人，但未提供证据予以证明，故原告要求被告周志强承担连带责任的主张欠缺事实和法律依据，本院不予支持。关于焦点三，《买卖合同补充协议书》约定了每迟延一天按照迟延金额的千分之一向买方支付违约金，《二手楼交易贷款担保服务合同》约定贷款余额由担保公司在递件后的5个工作日内一次性划至被告周其金指定账户，但被告周其金未提供账户交易明细予以核实，应承担举证不能的责任。庭审中，被告周其金确认已收到2030000元购房款，案涉房屋又已完成过户及完税手续，原告主张从2017年1月6日起算，有日期为2017年1月6日的《税收完税证明》和《增值税普通发票》予以佐证，本院对此予以支持。关于违约金的计算标准，被告周其金认为《买卖合同补充协议书》中约定的违约金计算标准过高，应予以调整。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。对照本案，在综合考虑被告周其金违约行为的情节、过错程度以及原告可能获得的预期利益等因素，并结合中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准，双方约定的违约金计算标准过高，本院予以调整，并酌定按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准计算。而关于原告要求两被告赔偿煤气管道费、电话网络使用费、物业管理费、差旅损失费、误工费等损失的主张，原告均未提供证据予以证明，尽管被告周其金于庭审中确认拖欠物业管理费，但并不确认原告所主张的数额，原告也未提供证据证明其代被告周其金垫付了相关的物业管理费，因此，对于原告要求两被告赔偿损失12482元的请求，证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：限被告周其金于本判决发生法律效力之日起五日内向原告张力返还购房款260000元；限被告周其金于本判决发生法律效力之日起五日内向原告张力支付违约金（以260000元为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准、从2017年1月6日起计至被告周其金付清上述款项之日止）；三、驳回原告张力的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2783元，由原告张力负担251元、被告周其金负担2532元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  罗磊二〇一七年五月二十二日书记员  孙华附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。