文书内容广东省梅州市梅江区人民法院民事判决书（2015）梅江法民三初字第593号原告（反诉被告）：陈卫奎，男，1967年2月10日生，地址：梅州市蕉岭县。委托代理人：刘海苑，曹怡婷，均系广东粤梅律师事务所律师。被告（反诉原告）：罗俊坚，男，1977年12月28日生，住址：珠海市香洲区。委托代理人：洪一涛.马朝辉，均系广东盈信律师事务所律师。第三人：梅州市口岸局，地址：梅州市梅江区江南新中路3号。法定代表人：吴献华，该局局长。委托代理人：杨衍俊，翁雪娟，系广东粤梅律师事务所律师。原告陈卫奎（反诉被告）诉被告罗俊坚（反诉原告）.第三人梅州市口岸局租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月19日立案受理�，依法由审判员涂军荣适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘海苑.曹怡婷律师，被告的委托代理人洪一涛.马朝辉律师，及第三人的委托代理人杨衍俊.俊雪娟律师均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2009年6月28日，原告与梅州口岸局签订《场地租赁合同》，原告租用梅州口岸局位于梅州市××路的原货柜查验场，包括报关查验大楼（共三层，含店铺）.仓库（共三层）.新综合楼（宿舍）.底层店铺.停车场等，占地面积共2600平方米。在得到梅州口岸局同意的情况下，2013年3月5日，原告委托代理人曾伟民与被告罗俊坚签订了《场地租赁合同》合同，约定原告将租用的梅州口岸局位于梅州市××路的原货柜查验场，包括报关查验大楼（共三层，含店铺）.仓库（共三层）.新综合楼（宿舍）套房四套(202.203.602.603).停车场（进出�门除外，保留行人道内侧至坪内1米沿街部分）,占地面积共2600平方米，建筑面积约2000平方米出租给被告使用。合同还约定了租赁期限为10年，即从2013年3月1日至2023年2月28日止，租金的计算方式为：1.2013年3月1日至2013年5月31日为免租金装修期，2013年6月至2014年2月底，被告每月向原告缴交经营租金人民币11万元整。2.2014年3月起至2018年2月底，四年期间，租金每年递增5%（即每年按上一年度的租金额增加5%）。从合同签订之日起，被告每个月都拖欠原告租金。在2014年12月30日，原告与被告商量，被告在2015年1月底支付552000元给原告，如有违约，就按照原合同标准计算租金，并退回场地，为此被告还出具了一份承诺书给原告。原告多次找被告协商，但是被告一直不守诚信。为维护原告的合法权益，依法提起诉讼，请求判令：1.解除原告与被告于2013年3月5日签订的《场地租赁合同》，被告将租用的梅州口岸局位于梅州市××路的原货柜查验场，包括报关查验大楼（共三层，含店铺）.仓库（共三层）.新综合楼（宿舍）套房四套（202.203.602.603）.停车场（进出大门除外，保留行人道内侧至坪内11米沿街部分），占地面积共2600平方米，建筑面积约2000平方米的场地腾退并交还给原告方使用。2.被告支付其拖欠原告场地租赁费用人民币1848423.24元，违约金300000元，上述合计2148423.24元。3.由被告承担本案诉讼费用。原告提交的证据有：1.原告的身份证。2.意见书。3.收据。4.场地租赁合同。5.合作经营协议。6.补充协议。7.共同声明。8.双方确认各年度每月应交款金额。9.承诺书。10.妈屿渔村酒店欠租明细。11.设计图纸等，以证明其诉请。被告辩称：驳回原告的诉讼请求。1.原、被告双方签订的场地租赁合同依法应认定为无效合�。2.即使该合同为有效合同，基于原告要求解除合同的请求，被告表示同意，但由于而造成的被告的一切经济损失应由原告和第三人共同承担。被告反诉称：位于梅州市××路28号的梅州市口岸局原货柜车查验场系属梅州市口岸局即本案第三人所有的产业。2009年6月28日，第三人将该产业出租给原告，租赁期限三十年。2013年3月5日，被告为投资经营梅州市招商引资项目“梅州市梅江区妈屿渔村酒楼”，向原告租赁上述查验场（包括报关查验大楼.仓库等）作为经营妈屿渔村酒楼场地，被告与原告代理人曾伟民签订了《场地租赁合同》，主要约定内容如下：一、租赁期10年，即从2013年3月1日至2023年2月28日；二、2013年6月起，租金每月人民币11万元，后逐年递增；三、被告向原告缴纳定金人民币30万元及三个月租金；四、违约责任约定，本合同租赁期间，如属原告责任致被告无法继续租用经营场地，原告应双倍返还定金，并赔偿被告全部经济损失。租赁合同签订后，被告依约向原告支付了30万元定金及3个月租金33万元，并投资近800多万元对酒楼进行装修。期间，第三人作为场地的业主，同意原告出租场地给被告，还行文对妈屿渔村酒楼的装修、建设表示予以支持。2013年7月，妈屿渔村酒楼正式开业经营。但是，经营过程中，不断有群众提醒被告，该酒楼所用的楼房未经报建，系违法建筑，而且属于危楼，不适合用于餐饮经营。被告考虑到酒楼服务于众多顾客，关系到公众的人身安全，遂向有关部门了解核实。梅州市建设工程质量安全监督检查站向被告提供了一份2010年6月18日出具的对该口岸货检场的安全性《检测报告》，《检测报告》显示，货检场首层柱、二层柱、二层梁、三层梁的混凝土强度全部未满足设计要求，二层楼板、三层楼板的厚度也不符合建筑规范要求。同时，被告还获悉，在2010年初梅州市政府就计划将该货检场改造为梅州市高新区和市招商办办公大楼，就是因为检测结果显示为危楼，须花费巨资加固维修，才只能放弃了该项目，另外选址。被告得知上述情况，为确保公共安全，于2014年5月停止营业。后委托广东保顺房屋鉴定有限公司对租赁房屋的可靠性进行检测鉴定。2015年5月12日，广东保顺房屋鉴定有限公司对该房屋作出保顺鉴字【2015】国SW0127号《房屋结构可靠性检测鉴定报告》，鉴定结论为：房屋的可靠性等级评定为IV级，即结构可靠性极不符合要求，已严重影响安全，必须采取措施。被告通过原告的代理人曾伟民向原告提出解除合同并要求赔偿损失的交涉，遭原告拒绝。《商品房租赁管理办法》第六条规定，属于违法建筑及不符安全�程建设强制性标准的房屋不得出租。《中华人民共和国合同法》第五十二条则规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条更明确规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。根据上述法律、法规及司法解释，被告认为，原告隐瞒事实，将违法建筑并存在严重安全隐患的楼房出租给被告用于酒楼经营，双方签订的《场地租赁合同》违反法律、行政法规的强制性规定，依法应认定为无效。因本案租赁合同无效，并致被告遭受严重经济损失，完全是由于原告、第三人的责任所致。根据《中华人民共和园合同法》第五十八条的规定，及《场地租赁合同》中关于“本合同租赁期间，如属甲方（即原告）责任致乙方（即被告）无法继续租用经营场地，甲方应双倍返还定金，并赔偿乙方全部经济损失”的约定，原告应向被告返还已取得的租金129万元，双倍返还定金60万元，赔偿装修损失500万元。第三人作为本案建筑物的业主，其明知建筑物属违法建筑并存在严重安全隐患，还将其出租给原告，且明知被告租赁该建筑物系用于公共饮食服务行业，不单同意原告转租，且以发文的方式予以支持，致被告造成严重经济损失和商誉损失。因此，被告特提出反诉，请求法院判令：1.确认原、被告签订的《场地租赁合同》无效。2.原告返还房屋租金129万元、双倍定金60万元给被告。3.原告.第三人连带赔偿被告因装修造成的经济损失500万元。4.本案诉讼费、鉴定费、评估费由原告、第三人承担。被告对其答辩及反诉向本院提交的证据有：1.被告身份证复印件。2.原告身份证复印件。3.梅州市口岸局组织机构代码证。4.梅州市口岸局与原告场地租赁合同。5.原告与被告场地租赁合同。6.定金收据.租金收据.汇款记录。7.涉税文书受理回执。8.检测报告。9.房屋结构可靠性检测《鉴定报告》.鉴定结构资质证明。10.工程量清单结算书等，以明其上述意见。原告对被告的反诉辩称：原告认为双方签订的租赁合同合法有效，是双方真实意思表示，自合同签订之日起已实际履行，被告应按合同约定向原告支付拖欠的租金及其违约行为产生的违约金。从被告提交的证据材料看，2010年6月18日检测报告是针对当时加建招商办作出的，之后也按要求对涉案租赁场地进行了加固，且被告在2014年12月31日向原告出具的承诺书，承诺在2015年1月底交清拖欠租金，这就说明不存在被告在反诉书中所说的租赁场地有安全隐患的问题。第2份2015年4月27日检测报告，是被告单方委托，原告未收到被告提出有安全隐患的异议。原告认为该检测报告是否真实合法有效有异议。综上，原告认为，被告提出的反诉请求无事实和法律依据，应予驳回。第三人述称：一.对原告的诉讼请求，第三人表示同意，对原告陈述的事实，被告拖欠租金的事实无异议。二.关于被告提起反诉要求第三人承担损失，无事实和法律依据。被告认为合同无效的理由无法律依据，被告以租赁物有严重安全隐患为由认为合同无效，是不事实的。并不存在租赁物有安全隐患而影响被告正常经营的事实。第三人在2007年期间，为招商考虑，将租赁物进行加建，进行鉴定后认为需进一步加固，委托有资质的公司进行了加固后才出租。被告在2015年单方委托的检测报告是不真实的，对三性均有异议，被告是为了逃避原告的租金才单方委托检测的。被告从未要求原告或通过原告向第三人反映租赁物有问题。在被告委托检测报告时未通知原告或第三人到场，检测报告是不客观的，被告以此作为抗辩是无事实理由的。租赁物是第三人的合法房产，出租程序合法。原.被告之间的租赁合同目前并不存在有合同无效的地方，被告答辩引用的法律和事实依据都是不实的。被告所说的损失，一是目前的经济损失，因现在的市场决定的，及被告经营不善决定的，并不存在租赁物有安全隐患。租赁合同应该确认是有效的。二.基于被告存在根本性违约，拖欠租金，原告有权依法要求解除合同并要求被告承担责任。同意原告的诉讼请求，被告的答辩无事实和法律依据。请求法院驳回被告提出的对原告和第三人的反诉请求。第三人提交的证据有：1.组织机构代码证.负责人身份证明.身份证。2.房屋所有权证。3.通知。4.证明。5.房屋所有权证.货物检查场平面图。6.广东省固定资产投资项目开（复）工审计证明表。7.建设工程规划许可证.国有土地使用证.国有土地使用权登记卡.土地登记调查审批表等，以证明其述称。经审理查明：位于梅州市××路的原货柜查验场，包括报关查验大楼（共三层，含店铺）、仓库（共三层）、新综合楼（梅州市××路3号）202、203、602、603四套套房，停车场的权属人为第三人梅州市口岸局。不动产相关房产证号，查验大楼为粤房字第××号，新综合楼（套房）为粤房地证字第0793475号。2009年6月28日，原告（承租人）与第三人(出租人)签订《场地租赁合同》，第三人将上述不动产租赁给原告。经第三人同意，原告将上述租赁物转租给被告，原、被告双方于2013年3月5日签订《场地租赁合同》，主要约定，上述租赁物占地面积约2600平方米，建筑面积约2000平方米。租赁期为10年，从2013年3月1日起至2023年2月28日止。2013年3月1日至2013年5月31日为免租金期；2013年6月至2014年2月底，月租金为110000元；2014年3月起至2018年2月的租金，每年按上一年度的租金额增加5%；2019年3月起至2023合作期满的租金，每年按上一年度的租金额增加10%。租金按每三个月首月5日前一次性交情三个月的租金。合同签订后，被告应向原告交纳定金300000元及三个月的租金。被告负责投资装修，合同终止后，被告保持装修后的原样交回给原告。被告应按期支付租金及因经营产生的费用，包括水电费.工商.税收（含租赁税）等。合同期满，被告交清租金及水电等相关费用后，定金退还。若被告提前解除合同视为违约，定金不予退还。如属原告的责任致使被告无法继续租赁上述经营场所，应双倍返还定金，并赔偿损失。被告未按约支付租金，应每月向原�支付迟延租金10%的违约金，拖欠租金累计达一个月，原告可终止合同并收回场地，不给予补偿。合同签订后，原、被告初期均能按合同履行各自义务。被告于2013年2月1日支付给原告定金300000元。分别于2013年3月16日支付至2013年8月的租金330000元；同年12月20日.21日各支付租金100000元；2014年1月21日支付100000元；2014年7月22日支付300000元。2014年12月31日，被告向原告出具承诺书，承诺尚欠原告的租金552000元于2015年1月底前一次性交清，如违约，按原合同标准计算租金，并退回场地。因被告到期未支付上述租金，双方因租金及租赁物安全隐患问题产生纠纷。经被告委托，2015年5月12日，广东保顺房屋鉴定有限公司对梅州市梅江区新中路28号的梅州市妈屿渔村酒楼（原查验大楼）作出保顺鉴字【2015】国SW0127号《房屋结构可靠性检测鉴定报告》，鉴定结论为：房屋的可靠性等级评定为IV级，即结构可靠性极不符合要求，已严重影响安全，必须采取措施。原.被告协商未果，原告遂诉至本院，提出上述诉讼请求，被告作上述答辩，第三人则作上述陈述。庭审中，原告认为被告拖欠其2013年9月至2014年2月的租金660000万元，2014年3月至1015年2月的租金1386000元，2015年3月至9月的租金849100元，合计2895100元；违约金289510元，合计318.461万元，故变更其第二项诉讼请求为“判令被告支付拖欠的租金289.51万元，违约金28.951万元，合计318.461万元”。被告则认为其只欠原告提交的《欠租明细》中2014年第一.二季度的租金。原告提交的《欠租明细》显示，被告拖欠的2014年第一季度租金为30000元；第二季度为42000元。诉讼中，本院依法追加梅州市口岸局为第三人参加诉讼。2015年12月22日，原告以被告提交的保顺鉴字【2015】国SW0127号鉴定报告系单方委托，鉴定人员无资质证明等为由，向本院申请重新鉴定。本院依法委托广州兢业建筑结构技术有限公司进行鉴定。2016年5月5日，该公司作出兢业鉴字【S16】01024号《危险房屋鉴定报告》，结论为：位于梅州市梅江区××潮汕××渔村（梅州市口岸局查验大楼）的房屋结构承载力基本能满足正常使用要求，个别结构件处于危险状态，但不影响主体结构，基本满足正常使用要求。鉴定费67827元已由原告支付。本院认为：本案为租赁合同纠纷。根据原.被告的诉辩意见，本案争议的焦点为原、被告签订的《场地租赁合同》的效力问题及被告是否拖欠租金的问题。关于原、被告签订的《场地租赁合同》的效力问题。广州兢业建筑结构技术有限公司于2016年5月5日作出兢业鉴字【S16】01024号《危险房屋鉴定报告》，该鉴定机构及相关鉴定人员�具备相应的鉴定资格，且鉴定程序合法，对该报告本院予以采纳。该鉴定报告结论为位于梅州市梅江区××潮汕××渔村（梅州市口岸局查验大楼）的房屋结构承载力基本能满足正常使用要求，个别结构件处于危险状态，但不影响主体结构，基本满足正常使用要求。根据原告提交的本案租赁物的房地产权属证明，本案租赁物为合法建筑。上述租赁合同系原.被告真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，故该合同依法有效。被告提交的保顺鉴字【2015】国SW0127号鉴定报告系单方委托，原告及第三人均不予认可，对该鉴定报告本院不予采纳。被告据此认为本案租赁物存在严重安全隐患及未经报建，双方订立的合同无效，证据不足，理由不充分，本院不予支持。关于被告是否拖欠租金的问题。原、被告对被告已交纳2013年8月以前的租金无异议。根据原�被告合同约定的租金标准，2013年9月至2015年9月，被告应交纳的租金为2013年9月至2014年2月的租金660000元（110000元×6）；2014年3月至2015年2月的租金1386000元（115500元×12）；2015年3月至2015年9月的租金849100元（121300元×7），合计2895100元。扣减被告2013年8月以后已付租金600000元，被告仍欠原告租金2295100元。基于原、被告签订的《场地租赁合同》依法有效，合同双方均应按约履行各自义务，被告未按约支付租金，已构成违约。现原告主张解除双方的租赁合同并交还租赁物，证据充足，理由充分，本院予以支持。原告主张被告支付拖欠至2015年9月的租金2895100元，核算错误，本院只支持合理部分2295100元。依据原、被告关于“被告未按约支付租金，应每月向原告支付迟延租金10%的违约金”的约定，现原告主张被告支付违约金289510元，核算错误，本院亦只支持合理部分229510元。被告以本案租赁物存在严重安全隐患及未经报建为由，提起反诉，要求确认租赁合同无效，原告返还租金1290000元.双倍定金600000元，及原告与第三人连带赔偿损失5000000元，因被告主张的理由不成立，双方的租赁合同依法有效，且被告拖欠原告的租金已构成违约，故被告的上述反诉请求证据不足，理由不充分，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（三）项、第一百零七条、第二百一十二条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原、被告于2013年3月5日签订的《场地租赁合同》。二、被告（反诉原告）罗俊坚应在本判决生效之日起15日内，将位于梅州市江南新中路的原货柜查验场，包括报关查验大楼（共三层，含店铺）、仓库（共三层）、新�合楼（宿舍）套房四套（202.203.602.603）、停车场（进出大门除外，保留行人道内侧至坪内11米沿街部分），占地面积共2600平方米，建筑面积约2000平方米的场地腾退后交还给原告（反诉被告）陈卫奎。三、被告（反诉原告）罗俊坚应在本判决生效之日起15日内，支付拖欠的租金2295100元，给原告（反诉被告）陈卫奎。四、被告（反诉原告）罗俊坚应在本判决生效之日起15日内，支付违约金229510元，给原告（反诉被告）陈卫奎。五、驳回被告（反诉原告）罗俊坚的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费39883.38元，反诉案件受理费60030元，合计99913.38元，按规定减半收取49956,69元（原告已预交19941.69元，被告已预交30015元），由原告负担5200元，由被告负担44756.69元。鉴定费67827元（原告已预交），由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审判员  涂军荣二〇一六年八月十五日书记员  陈 玲