广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0604民初8764号
原告（反诉被告）：高鹏，男，汉族，1995年2月10日出生，住址四川省天全县，
委托诉讼代理人：张耀洲，广东南方福瑞德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周波，广东南方福瑞德律师事务所律师。
被告（反诉原告）：曾志远，男，汉族，1970年8月3日出生，住广东省佛山市顺德区，
委托诉讼代理人：徐东剑，广东国龙律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄亨平，广东国龙律师事务所律师。
原告高鹏诉被告曾志远房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月12日立案受理后，被告曾志远在答辩期内提出反诉，本院审查后决定受理，并与本诉合并审理。本案依法由审判员梁菡适用简易程序独任审判，于2017年8月8日、2017年10月13日两次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张耀洲、被告及其委托诉讼代理人徐东剑两次到庭参加诉讼，原告高鹏第二次庭审中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《房地产买卖合同》；2、判令被告退还原告所支付的定金50000元，并向原告赔偿损失7400元（包括中介服务费5000元、按揭评估费2400元）；3、判令被告依照合同约定按总楼价的10%向原告支付违约金75000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年4月13日，经中介方佛山市连居房地产代理有限公司的介绍，原、被告及中介方签订《房地产买卖合同》，约定被告将其所有的位于佛山市禅城区魁奇一路1号一座1007房（房地产权证号为粤房地权证佛字第××号）的房屋出售给原告，总楼价为750000元。因该房屋存在抵押登记，原、被告同时签订了买卖合同的《附件》，约定：按“涂销抵押后付款”的方式交易；定金人民币5000元，买方于2017年4月13日支付给卖方，定金余款45000元于2017年4月14日前支付；卖方应在签订本合同后7天内向原抵押银行办理提前还贷申请手续，并承担还贷之一切手续费用；按“卖方出资赎契”的方式办理赎契手续，即卖方在原抵押银行发出还贷通知之日起3天内将赎契款存入原供款账户内，用于还清贷款；首期楼款人民币180000元，买方于递件当天付给卖方，楼价余款由买方按揭付款，于合同签订后15天到贷款银行办理按揭贷款申请；贷款银行批准按揭的金额，该款在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行开设的账户内，若因买方的原因造成贷款申请未获批准或贷款额度不足的，则银行实际贷款额与应付楼价余款的差额由买方于递件成功后与首期楼款一并支付给卖方；买卖双方须在完成提前还贷、涂销抵押登记及归档手续后（买方须按揭贷款的，除具备上述条件，还须得到银行出具同意贷款通知书或相关意向回复）7天内备齐交易所需之资料向房屋登记机关申请买卖；等等。
合同签订当天，原告向被告支付了定金50000元（其中的5000元以现金支付，另45000元以银行转账方式支付）；经中介方同意，原告暂支付中介服务费人民币5000元，其余部分待房屋完成过户后再行支付。被告及中介方收取以上款项后均向原告出具了相应的收据。另外，合同签订后，原告及时向中国银行股份有限公司佛山汾江支行申请了按揭贷款，经评估后，该行于2017年5月28日向原告发出《同意购房抵押贷款通知书》，同意原告就购买案涉房屋申请贷款，具体事项需房地产买卖双方补齐材料以完成办理。但是，原告履行上述合同义务后，被告却一直不配合办理房屋过户手续，经多次督促无效，严重损害了原告的合法权利，其行为已构成根本违约。按照双方合同第六条的约定，原告有权解除合同并要求被告承担相应的违约责任。特诉至法院，请求人民法院判如所请，
被告答辩如下：我方认为是原告没有满足合同的条件，合同约定的按揭抵押的贷款方式是快放贷款的方式，现在银行的贷款方式有两种：一种是快放的方式，在双方向房管部门，递交材料之后，银行马上放款到卖方指定的账户，然后银行对账户进行冻结，等到买方办好房产证并进行抵押之后，予以解冻，由卖方自由支配，这种方式能够尽量减少卖方的风险，另一种贷款方式是普通贷款，要等到买方办好房产证之后，再到银行正式申请发放贷款，由于去年底以来，银行的贷款收紧，这种方式发放贷款需要排队，有些去年11月份左右申请的贷款，到现在还没放款，两种相比较，普通贷款方式明显加大了卖方的风险，也就是说，假如在银行办妥抵押放款之前，给第三方由于诉讼等原因查封的话，银行是不会放贷的，而这个时候买方风险就凸显了，买方现在虽然获得了同意贷款的通知书，但是在交易流程说明中，银行特别载明，需要以最后审批的结果为准，原告的快放贷款审批最终没有通过，原告自己也承认没有获得快放贷款，因为原告本身是房产中介，银行不批准。所以，原告自身没有满足合同约定的条件，在合同第十四条第二点，双方已有约定，被告要求原告符合合同约定的条件才办理过户，符合法律规定，被告不存在违约行为，原告存在违约行为。
被告在诉讼中提出如下反诉请求：1、请求法院判令原告继续履行《房地产买卖合同》；2、请求法院判令原告所支付的5万元定金归被告所有；3、请求法院判令原告按总楼价的10%向被告支付违约金75000元；以上合计125000元。后被告变更反诉请求为：1、放弃要求继续履行合同；2、请求法院判令原告所支付的5万元定金归被告所有；3、请求法院判令原告按总楼价的10%向被告支付违约金75000元；以上合计125000元。事实与理由：2017年4月13日，经中介方佛山市连居房地产代理有限公司介绍，原告、被告、中介方签订了《房地产买卖合同》，约定被告名下位于佛山市禅城区魁奇一路1号一座1007号房出售给原告，总价款为750000元，前期支付定金5万元。因该房产存在抵押登记，故双方在买卖合同附件中约定为涂销抵押后付款的交易方式；卖方提前还款并涂销抵押，买方在签订合同15日内以快放式贷款的方式向银行办理按揭贷款。买卖双方须在完成提前还贷、涂销抵押登记及归档手续后（买方须按揭付款的，除具备上述条件外，还须在得到银行出具同意贷款通知书或相关意向回复）7天内备齐交易所需之资料向房屋登记机关申请买卖。
合同签订后，被告一直积极履行合同义务，并于2017年5月9日全部结清贷款，涂销抵押登记，准备好过户资料，但原告由于是房屋中介的从业人员的身份特点，银行对其购房的真实性存疑，因此，即使原告提交了按揭申请，但银行口头答复《同意购房抵押贷款通知书》最终审核不通过。被告反复催促，要求原告再行努力，继续向其他银行申请按揭，但原告一直拖延，直至今日依然未能获得银行审批同意放款，却还向法院提起诉讼要求解除合同。
因此，原告要求解除合同的行为已经明确表示原告拒绝履行合同，存在预期违约，故我方提起反诉，请法院查明事实，驳回原告的诉讼请求，并支持被告的诉请，以维护被告的合法权益。
针对被告反诉，原告答辩如下：原告认为被告反诉理由不成立，关于反诉请求第一点，原告因客观原因不能继续履行买卖合同，而且是由于被告的违约行为造成的。关于第二、三点，被告作为违约方无权请求没收原告支付的定金以及承担违约金责任，
诉讼中，原告举证及被告质证如下：
1、《房地产买卖合同》（NO.000026）及附件，证明原告与被告就案涉房屋签订买卖合同，约定原告支付定金等款项、被告办理提前还贷和涂销抵押手续以及相关的违约责任条款等。
被：三性无异议，证明内容有异议，恰恰证明原告违约，合同约定原告应当办妥快放贷款，在合同附件双方约定了如果买方没有获得贷款或者获得的贷款有差异，需要用现款支付给卖方，但是差额还有40多万，我方已经退让要求原告另行支付补充协议约定的款项，但是原告仍拒绝按照补充协议的条件继续完成合同的履行。
2、《收据》（NO.4701048），证明原告向被告支付定金现金5000元。
被：无异议，由于原告违约，定金归我方所有。
3、《收据》（NO.8035567）、中国民生银行《延时汇款回单（付款）》，证明原告向被告支付定金余款45000元。
被：无异议，由于原告违约，定金归我方所有。
4、《收据》（NO.8035551），证明因购买案涉房屋支付中介服务费5000元。
被：真实性、合法性无异议，关联性不予认可，该费用是原告为购买房屋所缴纳的中介服务费。
5、《收据》（NO.6382779），证明原告因案涉房屋申请按揭贷款支付的按揭评估费2400元。
被：三性不予认可。无法证明实际发生了该笔费用，也无法看出收款方是谁。
6、《同意购房抵押贷款通知书》，证明原告按照约定申请并取得银行同意贷款通知书。
被：三性无异议，但该证据仅证明原告于2017年5月28日向银行提交购房贷款申请，事实上，银行没有最终同意与原告签订抵押贷款合同，更没有同意以快放的方式发放贷款，且该证据恰恰可以证明，原告至今未能办妥贷款事宜，构成违约。
7、《房地产权证》、《佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果》、《国土证》，证明案涉房屋的权属人、房屋情况及抵押情况等。
被：三性无异议，恰恰证明我方做好了过户准备。
8、微信聊天记录截图、通话录音光盘及录音内容整理（聊天记录和光盘的证明内容一致），证明原告积极配合办理过户事项，但被告超出合同约定，要求原告另外支付15万元作为首期房款才同意过户，拒不按原有的约定履行合同，从而导致本案房屋买卖无法完成。
被：真实性请求法庭核对，从微信聊天记录的复印件来看，被告要求按照合同约定履行合同，但是原告无法通过银行审批快放贷款，无法与银行签订抵押贷款合同，无法达成房屋买卖合同约定的过户的前提条件，原告又不愿意采取积极的措施予以解决，而是抱着事不关己的消极态度，从而导致本案合同纠纷。在银行没有批准贷款的情况下，原告应当以现金５６万元向被告方支付，被告后来退让，只要求原告在首期以外支付１５万，但是原告方予以拒绝，没有按照合同约定履行。
诉讼中，被告举证以及原告质证如下：
1、佛山市连居房地产代理有限公司营业执照、交易流程说明、《房地产买卖合同》，证明原被告在合同中约定，原告按揭方式为快速放款的方式，但是原告无法获得银行的快速放款，无法完成双方房地产买卖合同约定。
原：对营业执照真实性、合法性无异议，但对关联性有异议；对交易流程说明三性有异议，根据原告与中介公司交涉，是被告违反相关约定，不按时办理过户，导致双方买卖无法完成的原因并非贷款问题，而是被告在合同约定之外另外要求增加的１５万元的首期房款。
2、贷款状态证明、收据、房产证（NO.0100153681），证明被告积极履行合同，已经完成了提前还款、涂销抵押的合同义务，准备好了办理房屋过户的前提条件。
原：三性不予认可，被告没有完成涂销原有抵押。
３、微信聊天记录截图、房屋过户补充协议，证明被告已经准备好房屋过户手续，并且积极与中介协商，采取补救措施使合同继续履行。
原：三性不予认可。关于微信聊天记录，其时间是在原告起诉之后，其跟中介方的沟通，其内容不能反映被告所称的积极配合办理过户。
本院对于原、被告所提供的证据的真实性均予以认可，作为本案查明事实的依据。
诉讼中，本院向中国银行股份有限公司佛山分行发函调查，该行回函一份，双方质证如下：
原：对该证据的真实性没有异议，但对关联性有异议，该证据不是在举证期限内提出申请而调取，且未披露或附具体经办人的说明，所载内容的真实性无法确认
被：对三性无异议。我方认为该《复函》恰恰说明原告没有完成合同交易的条件。
综合本院采信的证据以及庭审中当事人的陈述，本院确认以下案件事实：
2017年4月13日，原告高鹏作为卖方、被告曾志远作为卖方、佛山连居置业有限公司作为经纪方，三方签订了一份《房地产买卖合同》，约定高鹏向曾志远购买位于佛山市禅城区魁奇一路1号一座1007房，合同约定的主要内容如下：买卖双方第一条……二、该物业总楼款为750000元，此价格包括卖方自买入该物业后至本次出售前已产生并支付之一切费用……十四条备注（1）若因国家政策变动，导致乙方没有购房资格的，交易取消，甲方无息退回已收定金给乙方；（2）乙方按揭贷款金额必须做快放；（3）乙方新房产证必须委托经纪方代为领取。同时，双方还签订了《附件》一份，主要内容有：……涂销抵押后付款1、定金人民币5000元卖方须在2017年4月13日支付给卖方；2、定金余款人民币45000元买方须在2017年4月14日前支付给卖方；3、卖方出资赎契，卖方在原抵押银行发出还贷通知之日起3天内将赎契款存入原供款账户内，用于还清贷款……7、首期楼款（不含定金）人民币180000元买方于递件当天付卖方……；9、楼价剩余（2）按揭贷款买方需在合同签订后15天内到银行办理按揭贷款申请，签署《购房抵押贷款合同》，提供贷款所需资料，同时卖方必须提供资料与协助；10、若因买方的原因造成贷款申请未获批准或贷款额度不足的，则银行实际贷款额与应付楼价余款的差额由买方于递件成功后与首期房款一并支付给卖方，买方不能如期支付的，则属违约，守约方有权追究违约责任和解除合同；11、买卖双方必须在完成提前还贷、涂销抵押登记及归档手续后（买方须按揭付款的，除具备上述条件外，还须在得到银行出具同意贷款通知书或相关意向回复）7天内备齐交易所需之资料向房屋登记机关申请买卖；12、卖方出资赎契后，因买方原因导致无法交易过户或本次交易无法继续进行的，属于买方违约，则买方应向卖方支付总楼价20%的违约金……。
合同签订后，原告高鹏向被告曾志远支付了定金合计50000元。被告曾志远已经涂销了涉案房产原有抵押。
2017年6月23日，中国银行股份有限公司佛山汾江支行出具了《同意购房抵押贷款通知书》，主要内容为同意高鹏（贷款申请人）购买位于佛山市禅城区魁奇一路1号一座1007房向该行申请住房贷款。
诉讼中，本院发函中国银行股份有限公司佛山分行，该行答复：一、我单位开办“快放贷款业务”，但须满足一定条件。“快放贷款”是指我行受理借款人贷款申请后，在取得该笔贷款抵押物交易过户的凭证“业务收件回执”且满足其他放款条件（包括但不限于借款人签署的借款合同、借据、足额的首付证明、原主业签署阶段性担保合同并将收款账号进行阶段性冻结）的情况下，我行将贷款资金发放到旧业主的收款账户，直到新业主将所购买的房产抵押在我行名下后方解冻该笔贷款资金。“普通放款”是指：在办妥贷款抵押物正式抵押登记手续、取得“不动产登记证明”后，并满足其它放款条件（包括借款人签署借款合同、借据、足额的首付证明等）后，我行将贷款发放到旧业主的收款账户。两者的最主要区别在于是否须办妥正式抵押登记手续并取得“不动产登记证明”后方发放贷款。二、关于本案原告高鹏是否满足快放贷款的条件我行受理涉案原告高鹏申请快放贷款业务，并拟同意借款人的贷款申请，同时呈报上级管理行进行审批。审批结果显示，鉴于借款人（即涉案原告高鹏）资质不满足我行的快放贷款条件，因此，该笔贷款以普通放款方式叙做。三、关于《同意购房抵押贷款通知书》是“快放贷款”还是“普通贷款”。涉案原告高鹏当时是向我行申请办理快放贷款业务，所以我行出具《同意购房抵押贷款通知书》是快放贷款通知书版本。借款人（即涉案原告高鹏）到我行领取《同意购房抵押贷款通知书》时，我行业务经办已告知客户相关审批结果并提示该笔贷款以“普通贷款”方式叙做，放款前提必须满足普通贷款放款的条件。四、其他请款说明，我行所出具的《同意购房抵押贷款通知书》“特别说明”中第3点说明：“本意向书有效期为出具起计2个月止”。因此，目前该《同意购房抵押贷款通知书》已失效。
2017年8月14日，第一次庭审后，被告向本院申请变更诉讼请求，放弃要求继续履行涉案《房地产买卖合同》，同意解除合同，要求没收原告5万元定金并要求原告按总楼价10%支付违约金75000元。被告的《变更诉讼请求申请书》本院于2017年8月19日向原告送达。
庭审原告陈述：我主张解除合同的理由是被告违约，被告不配合办理过户手续，在约定过户当天支付首付款时，被告要求多支付15万元，我不同意，导致没有成功办理过户手续。第一次庭审中，经本院询问原告是否同意继续履行合同，原告陈述不愿意继续履行，理由是家人不同意继续购买房屋，资金也用于其他用途，故原告不同意继续履行合同，要求解除合同。庭审被告陈述：原来合同约定的按揭贷款方式是“快放贷款”，不是“普通贷款”，快放比普通贷款更又有利于保护我的权利，风险更小，即办理完过户当天就将房款放下来，虽然冻结，但是房款已经到我账户，但是普通贷款就要等房产证拿到后房款才能放下来，2017年5月底，我就去银行问过，原告高鹏的申请没有获得“快放”审批，我觉得没有达到合同约定的过户条件，我的风险大，就提出在原来约定首期款的基础上多给15万元，原告不同意，就没有去过户；我主张原告构成违约，原告违约表现在：一是没有满足合同约定的条件，没有获得“快放贷款”，应该以现金方式补足差额房款56万元，二是我方提出多支付首期款15万元，原告也不同意，三是原告基于其违约行为不愿意继续履行合同。
本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。涉案《房地产买卖合同》是各当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应认定为合法有效，各方应当按照合同约定履行。
首先，原、被告是否存在违约行为。原告主张被告的违约在于不配合办理过户手续，无理提出增加首付款比例，被告抗辩增加首付比例是因为原告没有按照合同约定获得“快放贷款”。对此本院认为，一方面，原、被告签订的《房地产买卖合同》备注中明确约定“乙方（买方）按揭贷款金额必须做快放”，而根据中国银行股份有限公司佛山汾江支行向本院《复函》可知，原告高鹏资质不满足银行快放贷款的条件，涉案按揭贷款将以普通贷款的方式发放，亦即原告获得的银行审批并未达到合同约定的条件；另一方面，根据中国银行股份有限公司佛山汾江支行在上述《复函》中对于“快放贷款”与“普通贷款”业务的介绍，对于卖方曾志远而言，“快放贷款”确实比“普通贷款”的风险更小，在“快放贷款”的情况下，按揭贷款更早发放至其账户。因此，在原告高鹏未能如约获得银行“快放贷款”的情况下，且该情况有可能损害被告利益时，被告不配合办理房屋过户手续，并不构成违约，原告主张被告构成违约的理由不成立。
关于被告主张原告构成违约的问题，被告认为原告违约主要有两方面，一是在没有获得“快放贷款”的情况下，应当补足56万元的房屋差价，至少也应当再支付15万元首付款，二是不愿意继续履行合同构成违约。本院认为，原告虽没有取得银行“快放贷款”，但未能获得银行“快放贷款”审批并非原告主观过错造成，不能以此认定原告构成违约。原告虽然没有取得“快放贷款”，但还是通过“普通贷款”审批，银行出具了《同意购房抵押贷款通知书》，被告主张适用合同附件中“若因买方的原因造成贷款申请未获批准或贷款额度不足的，则银行实际贷款额度与应付楼价余款的差额由买方于递件成功后与首期房款一并支付给卖方”的条款，认为原告应当一次性支付56万元房款，本院对被告该主张不予支持，不适用上述合同条款，理由是原告并非未获审批或者是审批额度有异，而是银行发放贷款的时间不同，故被告认为原告没有一次性补足支付剩余房款56万元构成违约显然缺乏事实依据。至于被告提出在过户当天原告应当多支付15万元首期款，原告没有同意，这是在合同约定的“快放贷款”条件没有达到的情况下，双方对付款方式变更未能协商一致，均不能认定哪一方构成违约。但是，在本案诉讼中，在被告不存在违约情形而要求继续履行的情况下，原告以家人不同意购买、购房资金已经另有用途的理由不同意继续履行，显然缺乏合法理据，已经构成违约。综上，本院认定被告在履行合同中不存在违约行为，原告在诉讼中不同意继续履行合同已经构成根本违约。
其次，关于合同解除的问题。原告在诉讼中要求解除买卖合同关系，被告在第二次庭审前亦变更诉讼请求为解除合同，故本院确认涉案《房地产买卖合同》项下的房屋买卖合同关系解除。关于解除合同时间点的确定，由于被告并无根本违约行为，原告不享有解除合同的权利，原告起诉不作为确定合同解除时间点，本院以被告在诉讼中变更诉讼请求解除合同送达至原告时，即2017年8月19日作为涉案《房地产买卖合同》项下的房屋买卖关系解除的时间。
最后，关于各方的违约责任。如前所论述，被告在履行涉案《房地产买卖合同》中并无违约行为，故原告诉请被告赔偿损失7400元并支付75000元的违约金，本院不予支持。原告不履行涉案房屋买卖合同已构成违约，应承当相应的违约责任。被告反诉要求确认原告已经支付的50000元定金归其所有，同时要求原告支付总楼款10%的75000元作为违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，既约定违约金又约定定金的，当事人可以选择适用其中一个条款，因此，本院不支持被告主张同时适用定金条款和违约金条款。被告在诉讼中未向本院举证其因原告违约遭受的损失，故本院确认原告向被告支付的50000元定金归被告所有，不再支持被告主张的违约金75000元。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）高鹏与被告（反诉原告）曾志远、中介方佛山市连居房地产代理有限公司签订的《房地产买卖合同》项下的房屋买卖合同关系于2017年8月19日解除；
二、原告（反诉被告）高鹏已经向被告（反诉原告）曾志远支付的50000元定金归被告（反诉原告）曾志远所有；
三、驳回原告（反诉被告）高鹏其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）曾志远其他反诉请求。
本案本诉受理费1499元，反诉受理费1400元，合计2899元，由原告（反诉被告）高鹏负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 梁 菡
二〇一七年十一月六日
书记员 陈梓铭
书记员 张春兰