广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终22067号
上诉人（原审原告）：广东省人民防空办公室机关工会委员会，住所地广东省广州市。
法定代表人：庄树俊，工会主席。
委托代理人：计红，广东法制盛邦律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：广州市白云区新市鸿伟酒店，住所地广州市白云区。
法定代表人：李伟康。
委托代理人：李凤仪、胡传超，分别为广东合盛律师事务所律师和实习律师。
原审第三人：广州农村商业银行股份有限公司白云支行，住所地广州市白云区。
法定代表人：王小兴，行长。
委托代理人：胡明钧，公司职员。
原审第三人：彭润月，女，汉族，身份证住址广州市白云区。
原审第三人：潘宗伟，男，汉族，身份证住址广东省化州市。
原审第三人：周海锋，男，汉族，身份证住址广州市白云区。
原审第三人：广州市白云区新市芝根芝底餐厅，住所地：广州市白云区。
经营者：谢加升。
原审第三人：谢加升，男，汉族，身份证住址福建省南平市延平区。
原审第三人：广州市白云区新市凯旋贝比婴童百货店，住所地广州市白云区。
经营者：王煜凯。
原审第三人：王煜凯，男，汉族，身份证住址广州省海丰县。
原审第三人：广州民众药业连锁有限公司第二十三分店，住所地广州市白云区。
负责人：何晔。
上诉人广东省人民防空办公室机关工会委员会（以下简称人防办工会委员会）、广州市白云区新市鸿伟酒店（以下简称鸿伟酒店）因与原审第三人广州农村商业银行股份有限公司白云支行（以下简称农村商业银行白云支行）、彭润月、潘宗伟、周海锋、广州市白云区新市芝根芝底餐厅（以下简称芝根芝底餐厅）、谢加升、广州市白云区新市凯旋贝比婴童百货店（以下简称凯旋百货店）、王煜凯、广州民众药业连锁有限公司第二十三分店（以下简称民众药业二十三分店）租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初9362号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人人防办工会委员会上诉请求：1、撤销原审判决第3、4项；2、改判鸿伟酒店支付自2016年4月20日租赁合同解除之日起至腾空房屋之日止的占有使用费，按照广州市房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价的标准计算（减去农村商业银行白云支行、彭润月承租部分的面积）；3、农村商业银行白云支行、彭润月支付自2016年4月20日之日起的房屋使用费，暂计至2016年8月1日（立案之日），按转租合同约定的租金标准计算；4、本案一、二审诉讼费用均由鸿伟酒店承担。事实与理由：一、原审认定人防办工会委员会与鸿伟酒店的租赁合同于2016年4月20日解除，但占有使用费支付时间却从2016年8月1日起计算，前后矛盾，于法于理不通，且占有费标准过低。人防办工会委员会与鸿伟酒店之间的《房屋租赁合同》于2014年12月31日到期，双方未续签合同，鸿伟酒店继续使用涉案房屋，人防办工会委员会未提出异议，双方形成的是不定期租赁合同关系。2016年12月31日人防办工会委员会发出解除合同通知之日起至今已经接近两年，鸿伟酒店仍未交还物业。人防办工会委员会发出《关于收回新市街77号人防大厦物业租赁的通知》明确告知鸿伟酒店解除合同，给予鸿伟酒店3个月的时间交还物业。2016年4月20日鸿伟酒店未交还场地，人防办工会委员会起诉要求鸿伟酒店腾退房屋并支付占有使用费，原审判决租赁合同于2016年4月20日解除，鸿伟酒店于2016年8月1日起支付占有使用费。人防办工会委员会认为合同于2016年4月20日解除，鸿伟酒店继续使用场地应从2016年4月20日起支付占有使用费至腾退房屋之日止。鸿伟酒店未经人防办工会委员会同意将房屋转租给众原审第三人（除农村商业银行白云支行、彭润月），转租合同也未交人防办工会委员会备案，人防办工会委员会主张按照广州市房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价的标准计算合乎情理。原审法院接受鸿伟酒店的申请委托评估公司对涉案物业的租金进行评估，评估价格偏离市场价太多，远远低于鸿伟酒店转租的租金标准。二、原审判决认定人防办工会委员会与鸿伟酒店的租赁合同于2016年4月20日解除，租赁合同解除，转租合同同时解除，鸿伟酒店已经不再具备转租人的资格，次承租人不应再向鸿伟酒店支付租金，而应直接向人防办工会委员会支付房屋使用费。所以农村商业银行白云支行、彭润月应向人防办工会委员会支付2016年4月20日至2016年8月1日止的房屋使用费，不能以农村商业银行白云支行、彭润月已经向鸿伟酒店支付租金而驳回人防办工会委员会的诉请。三、本案一、二审诉讼费应由鸿伟酒店承担。本案起诉前人防办工会委员会已经给予鸿伟酒店充足的时间搬离，但鸿伟酒店一直未搬离，人防办工会委员会才提起诉讼的。原审也判决合同于2016年4月20日解除，所以鸿伟酒店应承担诉讼费用，原审判决人防办工会委员会承担大部分的诉讼费用于法无据。
上诉人鸿伟酒店针对上诉人人防办工会委员会的上诉，答辩称：一、原审判决认为合同解除后2016年4－7月按合同标准支付并无不当。合同期满后，鸿伟酒店按租赁合同的标准继续向人防办工会委员会支付租金或使用费，人防办工会委员会没有提出异议。起诉时人防办工会委员会只是要求鸿伟酒店交还场地，使用费的诉请是在原审两次庭审后，追加第三人时才增加的。根据最高院关于审理租赁合同纠纷司法解释第5条的规定，合同无效时房屋占有使用费一般参照合同约定标准支付。所以原审的处理并无不当。二、原审根据涉案房屋的市场租金评估报告得出市场租金作为人防办工会委员会起诉后涉案房屋使用费的支付标准合理合法。涉案房屋一共有十层，负一层为停车场、一楼为商铺、二楼为办公场地，不同楼层的租金标准差异很大。人防办工会委员会要求按同地段商铺租金标准计算使用费没有依据。事实上评估结果已经比周边的市场租金略高。鸿伟酒店所收取的转租租金是包括物业管理费、垃圾费、安保费等，所以转租费会比不含管理费的纯租金要高。原审判决众原审第三人负有腾空的义务，第三人均知道要搬走，鸿伟酒店与众原审第三人的合同均已到期，双方现在没有书面的合同，众原审第三人正在找新的营业场地，找到随时会搬走，不存在鸿伟酒店因有获利而不主动动员租户搬走而导致执行难。三、鸿伟酒店转租给农村商业银行白云支行、彭润月的两份转租合同是经过人防办工会委员会盖章同意的，鸿伟酒店经人防办工会委员会盖章同意与农村商业银行白云支行、彭润月单独签署的新合同，对人防办工会委员会、农村商业银行白云支行、彭润月均有约束力。鸿伟酒店就这两部分的场地与人防办工会委员会建议新的租赁合同关系，因此，鸿伟酒店与人防办工会委员会存在两个合同关系，一是原租赁合同关系，二是通过两份转租合同建立的新的承租转租合同关系，第一份合同到期解除不影响新签订的转租合同的资金效力。鸿伟酒店依据两份转租合同，享有承租人的主体资格，同时享有向农村商业银行白云支行、彭润月收取租金的权利。人防办工会委员会也是基于此两份转租合同认可了农村商业银行白云支行、彭润月可以继续使用涉案场地无需腾空。
上诉人鸿伟酒店上诉请求：1、撤销原审判决第二项，改判鸿伟酒店于判决生效之日起两年内将涉案物业(除广州农村商业银行股份有限公司白云支行、彭润月承租范围内的场地)腾空并交还给人防办工会委员会；2、本案诉讼费用由人防办工会委员会承担。事实及理由：本案涉及第三人(即小租户)众多，需腾空的物业面积较大(4000多平方米)，涉案小租户需要很长一段时间重新进行选址、搬迁、变更营业执照等。同时，涉案小租户包括婴儿用品店、药店、餐厅、零售商、桑拿沐足店等，许多消费者己办理大量的会员卡，处理该债权债务关系也须耗费大量时间。鸿伟酒店及众原审第三人办理以上事项至少需两年时间，短期限内根本无法腾退相关物业。鸿伟酒店自2006年1月1日起承租涉案物业，至今己长达十余年，期间鸿伟酒店及小租户投入了大量资金对涉案物业进行办证、装修等，若突然搬迁将遭受巨大经济损失。原审法院强行只给予鸿伟酒店三十天腾退期，却要求鸿伟酒店及小租户腾退4000多平方米的场地，显然无法综合保障各方权益、有违公平合理的原则。鸿伟酒店认为就相关物业的腾退期限，应当给予两年较为合适。
上诉人人防办工会委员会针对上诉人鸿伟酒店的上诉，答辩称：一、众原审第三人应有合理的注意义务。2014年12月31日人防办工会委员会与鸿伟酒店的租赁合同到期，双方转为不定期租赁合同关系。众原审第三人明知鸿伟酒店不是产权人与鸿伟酒店签订转租合同时应有合理的注意和核实义务，注意是否经过产权合同或是否超过原租赁合同的期限。如没有注意这两方面的风险，其责任应自行承担或与鸿伟酒店协商解决，而不是要求人防办工会委员会经予更多的搬离时间。二、自2016年12月31日人防办工会委员会发出解除合同通知之日起至今已经接近两年，鸿伟酒店仍未交还物业。人防办工会委员会发出《关于收回新市街77号人防大厦物业租赁的通知》明确告知鸿伟酒店解除合同、收回场地，至今已经两年够让众原审第三人找到新的场地及处理后续事宜。
原审第三人农村商业银行白云支行答辩称：同意原审判决。
原审第三人彭润月、潘宗伟、周海锋、芝根芝底餐厅、谢加升、凯旋百货店、王煜凯、民众药业二十三分店没有提交答辩意见。
上诉人人防办工会委员会向原审法院提起诉讼，请求判令：1、确认人防办工会委员会与鸿伟酒店签订的《房屋租赁合同》于2016年4月20日正式解除；2、鸿伟酒店及潘宗伟、周海锋、芝根芝底餐厅、谢加升、凯旋百货店、王煜凯、民众药业二十三分店立即将承租的房屋腾空交还给人防办工会委员会（不包括农村商业银行白云支行、彭润月承租部分）；3、人防办工会委员会依法不返还鸿伟酒店缴纳的保证金58万元；4、鸿伟酒店承担人防办工会委员会因主张权利而支付的律师代理费10万元；5、鸿伟酒店支付自2016年4月20日租赁合同解除之日起至腾空房屋之日止房屋占有使用费，按照广州市房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价的标准计算（需减去农村商业银行白云支行、彭润月承租部分的使用面积部分）；6、农村商业银行白云支行、彭润月支付自2016年4月20日至2016年8月1日之日止的房屋使用费，按照转租合同租金约定标准计算。
原审法院查明事实：2011年12月1日，人防办工会委员会（出租人、甲方）与鸿伟酒店（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方同意将坐落在白云区新市新街77号省人防培训中心1－10层及地下室（以下简称涉案场地）续租给乙方使用。1－10层面积共7444.24平方米，地下室面积为1121平方米。第三条，2011年7月1日至2011年12月31日，月租金154300元；2012年1月1日至2014年12月31日，月租金164300元。租金按月结算，由乙方在每月10日前将支票交付甲方（节假日顺延）。第四条，签订合同时，乙方向甲方交纳（人民币）30万元保证金，租赁期满或解除合同之日，甲方应在乙方未违约的情况下将保证金退回乙方。第六条，租赁期间甲方保证不将房屋转让、抵押或故意提前终止合同，否则视为甲方违约，甲方应双倍返还保证金给乙方，并负责赔偿未到合同期满使乙方不能继续经营所造成的应有经济损失。第八条，签订本合同后甲方不给予免租整修期。租金每三年按10%递增。甲方无条件提供乙方办理经营执照需用的证明或有效资料并给予协助。租赁期届满之日，乙方如有意继续承租，则应于合同届满前三个月，向甲方提出书面申请，否则，视乙方为自动放弃优先权。乙方在参与该物业的招租竞争时在同等条件下应有优先续租权，甲方应在公平、公正、公开的招租原则下优先乙方，乙方在未中标的情况下，不得故意损坏房屋及固定的设施设备，并无条件移交给甲方（固定设施设备不含家用电器家具）。乙方应在15天内（免租金）迁出，否则，甲方有权没收保证金，并按每天5万元向乙方索赔违约金。乙方享有对租用房屋的使用权，可分租但不可整体转租，分租时不能超出甲乙双方已签订的合同期限，并将分租合同复印件交一份给甲方备案，乙方自负分租的所有责任。合同签订后，人防办工会委员会依约将涉案场地交付给鸿伟酒店使用。
鸿伟酒店提交2011年5月24日由广东省民防协会出具的《关于新市人防大厦鸿伟酒店加盟城市便捷连锁酒店等有关事项的批复》，载明人防办工会委员会同意鸿伟酒店以“管理直营”的模式与城市便捷连锁酒店（五至九楼共3200平方米）进行合作经营；同意人防大厦首层东侧使用面积495平方米出租给广州农商银行经营。在收取租金方面，同意按照原合同的收费标准。即2011年按照原定标准按时交纳租金，2012年1月1日至2014年12月31日的租金，在2011年年底租金的基础上，上调10%后按时交纳。鸿伟酒店与城市便捷连锁酒店、广州农商银行签订的合同分别要达到12年和15年，大大超越了鸿伟酒店与人防办工会委员会续签的合同期（2014年12月31日止）。因此，鸿伟酒店与城市便捷连锁店和广州农商银行签订合同的内容及条款应征得人防办工会委员会同意，并须如实报送一份给人防办工会委员会，且经三方盖章才有效。人防办工会委员会与鸿伟酒店续签合同期（到2014年12月31日）满后的租金，双方协商另定，在同等条件下，鸿伟酒店有优先权；如鸿伟酒店不能继续租赁时，原鸿伟酒店与城市便捷连锁酒店和广州农商银行签订的合同期，交回人防办工会委员会另选新的租户继续履行。
鸿伟酒店提交以下转租合同：1、其与农村商业银行白云支行于2011年9月21日签订的《房屋租赁合同之补充合同》，合同约定鸿伟酒店将涉案场地内首层中的495平方米转租给农村商业银行白云支行使用，租赁期限自2012年1月1日至2021年12月31日，共计10年。2015年1月1日至2017年12月31日的租金标准为165元/平方米，每三年递增10%；2018年1月1日至2020年12月31日的租金标准为181.5元/平方米，每三年递增10%；2021年1月1日至2021年12月31日的租金标准为199.65元/平方米，每三年递增10%。2、其与彭润月于2011年4月23日签订的《房屋租赁合同》，约定其将涉案场地内的五至九楼（面积3300平方米）转租给彭润月用以经营酒店客房，一楼酒店大堂面积为160平方米，属于大厦公共使用，由酒店进行监查日常管理工作。租赁期限为12年，从2011年5月1日至2023年4月30日止。租金以26元/平方米计收，即每月租金85800元。租金按每三年递增10%增加。彭润月予以确认。3、其与周泊锋签订的《场地临时租赁合同》，约定鸿伟酒店同意临租涉案场地内的二、三、四楼（面积3880平方米）及地下车库。现实际使用涉案商铺的是周海锋，经营休闲中心。4、其与凯旋百货店、王煜凯于2015年1月6日签订的《场地临时租赁合同》，约定鸿伟酒店同意临租涉案场地内的一楼A2铺位（面积212平方米），铺位经营婴儿用品店。5、其与芝根芝底餐厅、谢加升于2015年3月9日签订的《场地临时租赁合同》，约定鸿伟酒店同意临租涉案场地内的一楼A1铺位（面积112平方米），铺位经营南粉北面店，目前经营的是披萨店。6、其与潘宗伟于2014年9月25日签订的《场地临时租赁合同》，约定鸿伟酒店同意转租涉案场地内的一楼A6铺位（面积109平方米），经营正和大药房。在本案审理过程中，该铺位变更了实际使用人，由民众药业二十三分店经营，人防办工会委员会向原审法院申请追加其作为本案第三人，原审法院依法将其追加为本案第三人。
2016年1月20日，人防办工会委员会向鸿伟酒店发出《关于收回新市新街77号人防大厦物业租赁的通知》，载明双方签订的租赁合同已于2014年12月31日租赁期满。根据省财政厅《关于进一步规范和加强省直行政事业单位对外出租出借管理的通知》（粤财资【2014】23号）（附件）及省财政厅资产处关于我办出租物业处置问题的答复：“根据规定省直单位已出租、出借的物业，合同到期必须收回，不得续租。”的要求精神，经我办2015年9月25日办公会议研究，决定收回新市新街77号人防大厦物业，按要求移交给省财政厅管理。请配合做好移交工作，于2016年4月20日前清空物品、交回物业，清交租金和水电费。鸿伟酒店的负责人李伟健于1月21日在该文件上署名，并写明“已收到此件”。
人防办工会委员会与鸿伟酒店均确认双方共签订了三份租赁合同，第一份合同从2006年1月1日至2011年12月31日，面积3786.02平方米（一至三层）、地下室1121平方米；第二份合同从2008年7月1日至2011年12月31日，面积3658.22平方米（一楼大堂及四至十楼）；第三份合同为2011年12月1日续签合同，合同期自2011年7月1日至2014年12月31日。基于前两份合同，鸿伟酒店提交收据拟证实其向人防办工会委员会分别缴纳了保证金30万元、20万元以及水电费押金8万元，人防办工会委员会出具情况说明，确认上述58万元的款项尚未退还鸿伟酒店。
鸿伟酒店提交2014年8月25日《关于新市人防大厦续租的函》，载明其就涉案场地的续租事宜向人防办工会委员会提出申请，鸿伟酒店认为其已提前4个月向人防办工会委员会申请续租，函件也交给了人防办工会委员会，但人防办工会委员会没有签收，且鸿伟酒店的转租申请人防办工会委员会也没有签收。人防办工会委员会质证称其未签收过该续租函,2014年财政厅已发了到期的物业不得出租的文件，人防办工会委员会将该通知发函给鸿伟酒店，鸿伟酒店的负责人亲自签收。
原审庭审中，鸿伟酒店确认涉案场地中除了彭润月经营的酒店及农村商业银行白云支行之外的场地，都已经转租。鸿伟酒店认为人防办工会委员会提交的情况说明中载明的金额与其实际支付的款项有出入，部分款项人防办工会委员会未开具收据。鸿伟酒店提交转账凭证及发票，经核算，鸿伟酒店自2016年4月至2017年3月支付的租金共计1971600元，自2017年4月至2017年8月支付的租金共计821500元。人防办工会委员会予以确认。农村商业银行白云支行向鸿伟酒店支付租金至2017年12月。彭润月向鸿伟酒店支付租金至2017年8月，鸿伟酒店无异议。其余第三人均支付租金至2017年8月。
本案审理中，鸿伟酒店对人防办工会委员会诉请的租金计算标准（每平方米110元）提出异议，其认为参照2016年房管部门出具的房屋租赁参考文件，涉案场地新市花园附近的楼梯楼租金参考价为每平方米35元，电梯楼为每平方米38元。同时，鸿伟酒店于2017年6月9日向原审法院提出租金评估申请，请求对涉案场地内的地下室、1楼（不包括农村商业银行白云支行）、2楼至4楼房屋在毛坯状态下（不考虑现场的任何装修）的2016年租金水平进行评估。鸿伟酒店对人防办工会委员会主张的其他楼层的租金按合同约定计算没有异议。经摇珠确定，原审法院依法委托广东高迪评估咨询有限公司对鸿伟酒店上述评估申请范围内的项目进行司法评估。2017年8月24日，经评估，涉案场地首层：2016年8月租金参考价为每平方米80元；二层：2016年8月租金参考价为每平方米29元；三层：2016年8月租金参考价为每平方米29元；四层：2016年8月租金参考价为每平方米29元；地下停车场：2016年8月租金参考价为每平方米12元。对于评估报告，人防办工会委员会认为其已经提交了占有使用费计算标准，其坚持以合同租金标准和同地段的租金标准为依据计算，评估报告的价格比转租合同的价格低。鸿伟酒店对于涉案场地第1层80元/平方米租金标准没有异议，对第2、3、4楼和地下室评估租金标准，认为该标准比市场高。农村商业银行白云支行、彭润月、潘宗伟、周海锋、芝根芝底餐厅、谢加升、凯旋百货店、王煜凯、民众药业二十三分店对于评估报告无异议。
关于涉案场地的面积，鸿伟酒店称农村商业银行白云支行使用的面积为495平方米；民众药业二十三分店使用的面积为109平方米，凯旋百货店、王煜凯使用的面积为212平方米，芝根芝底餐厅、谢加升使用的面积为122平方米，以上合计928平方米，彭润月使用的第5至9层面积为3300平方米，周海锋使用的第2至4层面积3216.24平方米。其中周海锋使用的实际面积和合同面积不一致，鸿伟酒店称是因为第2至4层有大飘台，但该面积不包含在鸿伟酒店与人防办工会委员会的租赁合同所约定的面积范围中。人防办工会委员会称其直接以总面积7444.24平方米减去农村商业银行白云支行、彭润月的使用面积，计算得出第2至4层面积为3649.24平方米。人防办工会委员会对此未提供证据证实。
另查明，涉案场地依法办理了建设用地规划许可证，取得建设工程规划验收合格证。
以上事实，有当事人提交的租赁合同、批复、函件、转账凭证、发票、收据、报告书、建设用地规划许可证、建设工程规划验收合格证、产权证明以及当事人的陈述等证据予以证实。
原审法院认为，涉案场地依法取得了建设用地规划许可证及建设工程规划验收合格证，人防办工会委员会与鸿伟酒店签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。关于合同解除的时间，双方租赁合同期限自2012年1月1日至2014年12月31日，人防办工会委员会于2016年1月20日向鸿伟酒店发出《关于收回新市新街77号人防大厦物业租赁的通知》，人防办工会委员会决定收回涉案场地，并要求鸿伟酒店于2016年4月20日前清空物品、交回场地。鸿伟酒店的负责人李伟健于1月21日署名确认收到该文件。对此，人防办工会委员会与鸿伟酒店租赁期届满后，双方未再续签书面合同，人防办工会委员会也未提出异议。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，人防办工会委员会与鸿伟酒店之间形成不定期租赁关系。人防办工会委员会于2016年1月20日发函通知鸿伟酒店将于2016年4月20日正式收回物业，鸿伟酒店在通知上确认签收了函件。故双方租赁关系于2016年4月20日解除。对于人防办工会委员会主张双方合同于2016年4月20日正式解除的诉请，原审法院予以支持。鸿伟酒店认为其已向人防办工会委员会申请续租，但未能提供证据证明人防办工会委员会签收了申请续租的函并作出同意的意思表示，故对于鸿伟酒店的抗辩，原审法院不予采纳。
农村商业银行白云支行、彭润月、潘宗伟、周海锋、芝根芝底餐厅、谢加升、凯旋百货店、王煜凯、民众药业二十三分店为涉案场地的次承租人，其中鸿伟酒店与农村商业银行白云支行、彭润月签订的转租合同已经过人防办工会委员会同意，且人防办工会委员会提交的2011年的批复文件中载明“如鸿伟酒店不能继续租赁时，原鸿伟酒店与城市便捷连锁酒店和广州农商银行签订的合同期，交回人防办工会委员会另选新的租户继续履行。”但鸿伟酒店与潘宗伟、凯旋百货店、王煜凯、芝根芝底餐厅、谢加升、周海锋、民众药业二十三分店的临租合同关系并无经人防办工会委员会同意。现人防办工会委员会与鸿伟酒店之间的租赁合同已经解除，鸿伟酒店与凯旋百货店、王煜凯、芝根芝底餐厅、谢加升、周海锋、民众药业二十三分店之间的租赁关系也相应解除。对于人防办工会委员会主张鸿伟酒店及凯旋百货店、王煜凯、芝根芝底餐厅、谢加升、周海锋、民众药业二十三分店将涉案房屋腾空交还的诉请，理据充分，原审法院亦予以支持。因潘宗伟已经搬离商铺并交将商铺转由民众药业二十三分店承租，人防办工会委员会诉请主张潘宗伟交还商铺不妥，原审法院不予支持。鸿伟酒店以实际使用人为凯旋百货店、王煜凯、芝根芝底餐厅、谢加升、周海锋、民众药业二十三分店而抗辩不由其交还场地的主张，依据不足，原审法院不予采纳。人防办工会委员会与鸿伟酒店租赁关系解除后，鸿伟酒店至今未腾空涉案场地并交回人防办工会委员会。鸿伟酒店作为涉案场地总的承租人，理应负有交还场地的义务。鉴于鸿伟酒店及凯旋百货店、王煜凯、芝根芝底餐厅、谢加升、周海锋、民众药业二十三分店的搬迁需要一定时间，该期限应以三十日为宜。
关于涉案场地的占有使用费，鸿伟酒店已向人防办工会委员会支付了2016年4月至2017年3月的租金合计1971600元，2017年4月至2017年8月的租金合计821500元，原审法院予以确认。合同期限届满后，鸿伟酒店仍按照原合同约定租金标准向人防办工会委员会支付占有使用费，且人防办工会委员会对使用费的金额未提出异议，故对于2016年4月20日至2016年8月1日（人防办工会委员会起诉之日）止的占有使用费以合同约定的租金标准计算。对于从2016年8月1日起至腾空房屋之日止的占有使用费，首先，鸿伟酒店与农村商业银行白云支行、彭润月之间的租赁关系系经过人防办工会委员会的同意。鸿伟酒店确认农村商业银行白云支行已向鸿伟酒店支付租金至2017年12月、彭润月已向鸿伟酒店支付租金至2017年8月。因此，人防办工会委员会主张农村商业银行白云支行、彭润月支付自2016年4月20日至2016年8月1日之日的占有使用费，依据不足，原审法院不予支持。其次，对于农村商业银行白云支行、彭润月承租部分外的其余场地，人防办工会委员会与鸿伟酒店对占有使用费计算标准有异议。对此，原审法院认为，本案经司法评估得出涉案场地首层至四楼、地下室的使用费计算标准，该计算标准以2016年8月作为评估时点合理。故，鸿伟酒店应支付首层、二层至四层及地下室部分自2016年8月1日起至腾空房屋之日止的占有使用费。其中，首层中除农村商业银行白云支行承租范围内的场地面积合计为443平方米（民众药业二十三分店使用的面积为109平方米，凯旋百货店使用的面积为212平方米，芝根芝底餐厅使用的面积为122平方米），占有使用费以35440元/月（443平方米×80元/平方米/月）的标准计算；二层至四层的场地面积人防办工会委员会与鸿伟酒店双方有异议，原审法院认为应按合同约定的鸿伟酒店向人防办工会委员会承租的总面积减去双方确认的场地面积，计算为3206.24平方米（7444.24－495－3300－443），占有使用费以92980.96元/月（3206.24平方米×29元/平方米/月）的标准计算：地下室的占有使用费以13452元/月（1121平方米×12元/平方米/月）的标准计算。鉴于鸿伟酒店已经支付了2016年8月至2017年8月的占有使用费共2135900元（1971600元+821500元－164300元×4个月），该部分应在鸿伟酒店承担的上述占有使用费中予以扣减。
关于人防办工会委员会主张不返还鸿伟酒店保证金58万元的诉请，人防办工会委员会并无证据证明鸿伟酒店在租赁期内存在违约行为，依照合同约定，在合同租赁期限租赁期满或解除合同之日，甲方应在乙方未违约的情况下将保证金退回乙方。故对于人防办工会委员会该项诉请，原审法院不予支持。关于人防办工会委员会主张的律师代理费10万元，因涉案合同并无约定该部分费用的承担问题，人防办工会委员会该项主张依据不足，原审法院不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十六条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，作出如下判决：一、原告广东省人民防空办公室机关工会委员会与被告广州市白云区新市鸿伟酒店在2011年12月1日签订的《房屋租赁合同》于2016年4月20日解除；二、在本判决生效之日起三十日内，被告广州市白云区新市鸿伟酒店将广州市白云区新市新街77号省人防培训中心1－10层（除第三人广州农村商业银行股份有限公司白云支行、彭润月承租范围内的场地）及地下室腾空后交还原告广东省人民防空办公室机关工会委员会，第三人广州市白云区新市凯旋贝比婴童百货店、王煜凯、广州市白云区新市芝根芝底餐厅、谢加升、周海锋、广州民众药业连锁有限公司第二十三分店对各自承租的场地负有协助腾空、返还义务；三、在本判决生效之日起十日内，被告广州市白云区新市鸿伟酒店向原告广东省人民防空办公室机关工会委员会支付广州市白云区新市新街77号省人防培训中心首层（除第三人广州农村商业银行股份有限公司白云支行承租范围内的场地）的占有使用费，自2016年8月1日起，以35440元/月的标准计算至腾空房屋之日止；支付二层至四层的占有使用费，自2016年8月1日起，以92980.96元/月的标准计算至腾空房屋之日止；支付地下室的占有使用费，自2016年8月1日起，以13452元/月的标准计算至腾空房屋之日止；上述占有使用费的计算应当扣减被告广州市白云区新市鸿伟酒店已经支付的占有使用费2135900元；四、驳回原告广东省人民防空办公室机关工会委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费74726元，由原告广东省人民防空办公室机关工会委员会负担59395元，被告广州市白云区新市鸿伟酒店负担15331元并于本判决生效之日起三日内向本院交纳。本案评估费3450元，由被告广州市白云区新市鸿伟酒店负担。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审另查明，人防办工会委员会主张根据《2016年广州市房屋租金参考价》的标准计算出，涉案房屋1－10层每月每平方米租金为110元，地下室则为110元的65%。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅对当事人提出的上诉请求进行审查。
关于占用费的标准及起算时间的问题。首先关于占用费的标准问题。人防办工会委员会主张根据《2016年广州市房屋租金参考价》计算出涉案房屋1－10层每月每平方米租金均为110元显然不合常理，原审法院不予采信正确，原审法院根据鸿伟酒店的申请评估涉案房屋的租金标准来作为人防办工会委员会起诉后的占用费的标准并无不当，本院予以维持，人防办工会委员会认为该标准过低并无事实依据，本院不予支持。其次关于占用费起算时间的问题。虽然原审判决第三项判决鸿伟酒店从2016年8月1日起支付占用费，但原审法院是在确定2016年4月20日至2016年8月1日的占用费应按合同约定的租金标准计算的情况下，在双方均确认的鸿伟酒店已付款项2135900元中扣除了4个月的费用，即鸿伟酒店并非无需支付从2016年4月20日起至2016年8月1日前的占用费，人防办工会委员会认为鸿伟酒店从2016年8月1日才支付占用费显属对原审判决的误读，本院不予支持。
关于人防办工会委员会要求农村商业银行白云支行、彭润月支付房屋使用费的问题。人防办工会委员会于2016年8月才提起本案诉讼，在提起诉讼前并无要求农村商业银行白云支行、彭润月向其支付使用费，在农村商业银行白云支行、彭润月已向鸿伟酒店支付租金的情况下，人防办工会委员会要求农村商业银行白云支行、彭润月向其支付2016年4月1日起至2016年8月1日止的房屋使用费理由不成立，原审法院不予支持并无不当，本院予以维持。
关于鸿伟酒店腾空涉案部分物业时间的问题。鸿伟酒店与人防办工会委员会签订的租赁合同至2014年12月31日已届满，人防办工会委员会在租期届满后的2016年1月发出通知给鸿伟酒店要求鸿伟酒店于同年4月交回涉案物业，并于同年8月起诉至法院要求鸿伟酒店交回涉案物业，鸿伟酒店对涉案物业的交回应已有充分的预期及准备，鸿伟酒店对原审法院判决其在短期内交回上述物持有异议理由不成立，本院不予支持。
综上所述，人防办工会委员会及鸿伟酒店的上诉理由均不成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费59495元，由广东省人民防空办公室机关工会委员会负担59395元、广州市白云区新市鸿伟酒店负担100元。
本判决为终审判决。
审判长 姚伟华
审判员 吴国庆
审判员 黄 嵩
二〇一七年十二月二十二日
书记员 徐毅敏