上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0113民初16708号
原告：梅某某，男，1951年3月17日生，汉族，住上海市静安区。
委托诉讼代理人：张爱民，上海德禾翰通律师事务所律师。
委托诉讼代理人：彭婧妮，上海德禾翰通律师事务所律师。
被告：杨培友，男，1975年2月18日生，汉族，住上海市宝山区。
第三人：周红杰，男，1960年7月18日生，汉族，住上海市虹口区唐山路***弄***号。
第三人：周德利，男，2008年5月30日生，苗族，住址同上。
法定代理人：周红杰，系周德利的父亲。
原告梅某某与被告杨培友、第三人周红杰、周德利占有排除妨害纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梅某某及其委托诉讼代理人张爱民、彭婧妮、被告杨培友、第三人周红杰暨第三人周德利的法定代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即从宝山区天家路XXX弄XXX号XXX室房屋中腾退并返还给原告；2、判令被告向原告支付房屋使用费，从2016年9月8日起至被告实际返还之日止，按2000元/月计算。事实和理由：原告经过中介公司隆宸公司与正友地产(即被告杨培友开设的个人独资企业)的共同居间介绍，与第三人就系争房屋签订了房屋买卖合同，约定原告向第三人购买系争房屋，该房屋是动迁房，转让价为人民币144万元(以下币种均为人民币)。原告付清了全部房款，第三人于2016年9月4日就将房屋交付给原告，故原告依法占有系争房屋。次日，原告着手对房屋进行装修，但开工不久，被告擅自将房屋钥匙更换，从2016年9月7日起侵占了上述房屋，导致原告对房屋失去控制，无法实际占有。后得知被告与第三人之间存在纠纷，被告认为第三人未向其付清房屋差价，故强行占有系争房屋。原告报过两次警，当时110来的时候，发现被告将房屋出租给别人了。立案前原告也报过警，但房屋进不去。被告的行为严重侵害了原告的合法权益，故涉讼。原告主张的租金依据是根据同地段同类型房屋的市场租金，进行了折中来计算的。
被告杨培友辩称，2016年8月第三人将房屋卖给被告，当时就将房屋交给被告占有。但嗣后，第三人又自行出售给原告，这个事情被告不知道，卖的价款是多少也不知道。之后得知房款是144万元。根据第三人和被告的协议，如果房屋出售价格超过110万元，当中的差价应全额支付给被告，但至今尚欠18万元。为此，被告也已经另案起诉。第三人是否将房屋交给原告，被告对此不知道，双方具体合同情况被告也不知道。系争房屋本来是就交付给被告的，被告有权利占有房屋，不存在被告从原告手上抢过来的问题。目前房屋是空置的，被告对该房屋不再控制，原告可以随时进入占有和使用。至于房屋使用费，被告不同意，租金标准也没有依据，该房一个月500元也借不出去。
第三人周红杰、周德利述称，与原告的买卖合同关系依法成立并生效，第三人于2016年9月4日已经完成交房义务，房款也已经结清。现在对于由原告向被告主张迁出以及赔偿，第三人没有意见。2016年9月7日原告就开始装修。至于被告侵占房屋是有原因的，因为被告认为该房屋出售的差价还没给付。其实在被告与第三人签协议之前，被告已经将房屋以146万元挂牌出售了，被告对第三人存在欺诈。原告是经过被告介绍的中介公司来买系争房屋的，故被告完全清楚原告与第三人之间的交易情况。目前差价部分是34万元，但第三人认为金额过高，要求和被告协商16万元了结，被告也同意，但后来反悔了，这件事可以另案解决。
本院经审理认定事实如下：2016年9月4日，原告与第三人签订了动迁房预售预购合同，约定原告以总价144万元购买系争房屋，该合同落款处由中介方上海隆宸房地产经纪事务所的盖章。当日，第三人与原告签订房屋交接书，第三人将房屋实际交由原告占有使用。原告也向第三人付清了全部房款。
另查明，周红杰、周德利曾向本院起诉杨培友，要求撤销双方于2016年8月30日签订的协议，并返还原告16万元。该案中本院依法追加了杨培友投资设立的个人独资企业上海正友房地产经纪事务所作为第三人参加诉讼。并查明，位于宝山区天家路XXX弄XXX号XXX室房屋系原告经动迁安置所取得的房屋。2016年8月30日，周红杰、周德利作为甲方与杨培友作为乙方签订了房屋买卖合同及产权转让协议，上述合同中约定，甲方出售给乙方系争房屋，约定的转让价为110万元，补充协议中约定，乙方应在2016年9月4日前支付房款105万元以内；乙方转卖给第三方，甲方应配合和第三方签订合同，房价高出部分归乙方所有。当日，杨培友向周红杰支付了定金2万元。同年9月4日，周红杰、周德利与案外人梅某某签订动迁房预购合同，约定，将系争房屋以总价144万元出售。还是同日，周红杰通过银行转账向杨培友支付了2万元及16万元。该案审理中，杨培友提供了一份2015年6月11日的委托书，证明周红杰此前就委托杨培友出售该房屋的事实，周红杰对此不予否认，并表示，当时委托卖房的价格是80多万，房价在上涨，杨培友说先别卖了，赔下家点钱，房屋重新挂牌。之后周红杰的确赔了点钱，买卖合同就解除了，为了卖房看房子方便，周红杰也不在上海，因此钥匙就一直放在杨培友那里。该案中，正友房产表示为了赚取中介费故和隆宸房产合作，作为居间方，房屋是从杨培友手里拿的，下家付的1万元居间费中，正友房产取得了3000元，隆宸房产得到了7000元。
再查明，2016年7月25日，因(2006)虹执字第484号限制文件，系争房屋被上海市虹口区人民法院采取了司法限制的措施，限制方式为预查封，该房屋的产权目前登记在上海中冶联杨置业有限公司名下。
本案审理中，原告提供了搜房网租房信息，并表示，系争房屋是两房一厅，属于美罗家园里的宝欣苑，市场租金是1,800-2,500元，原告予以了折中。被告对网上信息的真实性不持异议，但认为，系争小区所在同类型房屋(毛坯)也就是1,400元，该房屋里面脏乱，租金不可能高于毛坯房的价。被告还提供了照片一张，证明系争房屋大门已经被贴上法院封条，证明被告目前未占有房屋的事实。
本院认为，根据物权法的原理，原告与第三人就系争房屋签订的房地产转让合同，系双方当事人真实意思表示，故该合同自成立时生效，亦产生了债的法律效力。现原告与第三人一致确认已经于2016年9月4日办理了房屋交接手续，即第三人已向原告完成了交付房屋的合同义务，原告对此也予以确认。鉴于双方的合同依法有效，故原告对房屋享有的占有使用权利亦符合合同约定，也于法不悖，本院对此予以确认。被告自认从2016年8月30日起占有系争房屋，结合当事人陈述、报警记录等证据材料，可证明原告对房屋因被告的阻挠失去控制至今。故原告有权向被告主张排除妨害以及相应的损失赔偿。关于房屋使用费的金额问题，根据原告的举证和被告的抗辩，本院结合本案实际，将房屋使用费的标准调整为每月1,700元。至于使用费截止日期的问题，依据被告提供的查封信息、照片及当庭的陈述，基本可以确认本案开庭审理之前，被告对房屋已放弃占有，故本院酌定相应的房屋占有使用费截止点为2017年10月17日。至于查封的问题，根据法律规定，查封作为司法限制的措施之一并不影响双方买卖合同的有效性，在解除或者撤销查封后，当事人仍可以继续履行买卖交易手续，办理房屋过户手续。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定，判决如下：
一、被告杨培友于本判决生效之日起十日内，以每月1,700元计算，向原告梅某某支付房屋使用费，从2016年9月8日起算至2017年10月17日止；
二、原告梅某某的其余诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取40元，由被告杨培友负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 陶芳
二〇一七年十月二十三日
书记员 陈叶
附：相关法律条文
《中华人民共和国物权法》
第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。