安徽省安庆市迎江区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0802民初2238号原告：瞿斌，男，汉族，1968年4月14日出生，住安徽省合肥市蜀山区。原告：曾桂华，女，汉族，1968年8月8日出生，住安徽省合肥市蜀山区。两原告共同委托诉讼代理人：汪江根，安徽人人律师事务所律师。被告：林华弟，男，汉族，1966年2月12日出生，住安徽省安庆市迎江区。被告：夏金红，女，汉族，1967年5月4日出生，住安徽省安庆市迎江区。以上二被告共同委托诉讼代理人：毕志飞，安徽中皖律师事务所律师。被告：李永力，男，汉族，1961年12月26日出生，住浙江省瑞安市。被告：孙美云，女，汉族，1963年2月9日出生，住浙江省瑞安市。以上二被告共同委托诉讼代理人：方存山，安徽中皖律师事务所律师。以上二被告共同委托诉讼代理人：汪神香，安徽中皖律师事务所律师。原告瞿斌、曾桂华与被告林华弟、夏金红、李永力、孙美云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月18日立案受理，依法组成合议庭，于2017年12月5日公开开庭审理了本案。原告瞿斌及瞿斌、曾桂华的委托诉讼代理人汪江根，被告林华弟及林华弟、夏金红的委托诉讼代理人毕志飞，被告李永力、孙美云及其委托诉讼代理人方存山、汪神香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告瞿斌、曾桂华诉称：2014年11月5日，两原告与四被告共同签订了一份《二手房买卖合同》，约定：被告林华弟、夏金红购买两原告所有的位于安庆市迎江区房产的共有产权。交易总价为1150万元，合同生效之日付400万元，余款750万于合同生效之日起三个月内付清，如逾期未付则按月5%计付违约金，并由被告李永力、孙美云为被告林华弟、夏金红履行付款义务提供连带保证和抵押担保。为此，两原告与被告李永力、孙美云同日签订了一份《担保合同》，约定：被告李永力、孙美云同意为被告林华弟、夏金红购买两原告上述房产50%产权所欠余款750万元提供担保，并自愿以其所有的座落于池州市房产提供抵押担保；如被告林华弟、夏金红未在《二手房买卖合同》所约定的三个月内按期付款，被告李永力、孙美云自愿承担还款义务，并自愿按逾期金额的5%每月支付逾期违约金，且两原告实现担保物权的所有费用均由担保人承担；如被告林华弟、夏金红未按期还款，则两原告申请实现担保物权，但抵押物变现不足以支付担保金额750万元及逾期违约金，被告李永力、孙美云自愿补足差额部分；合同签订后，被告林华弟、夏金红虽支付了400万元购房款，原告瞿斌也于2014年11月12日取得了池字第2014031085号房地产他证，但对于750万购房余款，四被告却未能依约支付；由于被告林华弟、夏金红未按《二手房买卖合同》第三条第一项的约定涂销买卖标的房产上的抵押权，致使《二手房买卖合同》不能履行。又因《二手房买卖合同》约定的买卖标的物因抵押权人实现抵押权，两原告解除《二手房买卖合同》后，已无法收回买卖标的房产，造成两原告重大经济损失。为维护原告的合法利益，两原告恳请贵院依法判决：1、解除瞿斌、曾桂华与林华弟、夏金红签订的《二手房买卖合同》；2、判令被告林华弟、夏金红立即向两原告支付因违约给两原告造成的房产损失726.5万元（已扣除支付的400万）及逾期付款违约金420.4003万和两原告维权费用10万元（该违约金以726.5万元为基数并按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的四倍计算，暂算至2017年10月5日，此后按前述计算至欠付款还清之日止）；3、判令被告李永力、孙美云对被告林华弟、夏金红因违约给两原告造成的房产损失、逾期付款违约金及维权费用承担连带保证责任；4、判令两原告对被告李永力、孙美云位于池州市房产变现、折价、或拍卖的款项享有优先受偿权。被告林华弟、夏金红辩称：因合同目的不能实现，同意解除《二手房买卖合同》，但买卖标的因原、被告的共同债务被执行拍卖，是双方共同过错造成；合同不能履行是原告不配合融资以及买卖标的被拍卖是原告与被告自愿调解的结果，不能归责于一方；原告的损失不明，违约金不清，维权费用10万元与本案无关。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告李永力、孙美云辩称：原告主张解除《二手房买卖合同》的理由不成立，是因买卖标的为他人抵押，致使买卖标的被拍卖灭失，合同不能履行；本案合同解除系买卖双方共同过错造成，应各承担50%的责任；两原告在《二手房买卖合同》签订前与被告林华弟、夏金红的共同过错导致标的物灭失以及《二手房买卖合同》签订后因共同过错将买卖标的房产二、三层抵押给杨双明造成了房产不能收回，原告在抵押财产拍卖后仍享有对他人的债权，并没有财产损失；原告无权同时主张违约金与财产损失以及被告李永力、孙美云并未为购房款提供担保物权，抵押权未设立，也未提供人的保证；被告李永力、孙美云是为《借款合同》提供的抵押担保，并办理抵押登记，而未为《二手房买卖合同》购房余款提供抵押担保；两原告与被告林华弟、夏金红在未告知担保人的情况下，将买卖标的的二、三层抵押给杨双明，导致该部分标的物灭失不能履行，是买卖双方自身的问题，该部分不在担保范围内以及原告要求支付维权费用10万元无法律依据等。请求法庭依法驳回原告对被告李永力、孙美云的诉讼请求。原告为支持其诉讼请求，向本庭提交了下列证据：1、瞿斌、曾桂华、林华弟、夏金红、李永力、孙美云身份证复印件，以证明各方主体资格，各被告均无异议，本院予以确认。2、《二手房买卖合同》、《担保合同》、《欠条》、《房地产他项权证》、《银行卡客户交易查询单(打印)》、安徽省安庆市宜秀区人民法院（2015）宜秀民一初字第454号《民事调解书》、安庆市中级人民法院（2017）皖08民终942号民事判决书、《律师聘用合同》、《律师服务费发票》、《银行转帐凭证》，以证明：两原告与被告林华弟、夏金红签订买卖合同，被告李永力、孙美云对被告林华弟、夏金红履行合同的购房余款、违约金及维权费用提供抵押担保及差额部分的信用担保，现由于被告违约，致使合同不能履行，被告林华弟、夏金红应承担赔偿财产损失、违约金及维权费用，被告李永力、孙美云对被告林华弟、夏金红的上述原告的损失承担抵押担保责任及差额部分的担保责任。各被告对上述证据的真实性均无异议，本院予以确认。被告林华弟、夏金红质证认为：买卖合同不能履行是共同行为造成的，双方均有过错，不能达到原告的证明目的。被告李永力、孙美云质证认为：违约金过高及担保合同未生效，欠条中间的“其他财产”是原告事后补上的，达不到原告的证明目的。他项权证与本房产买卖纠纷没有关联性。安徽省安庆市宜秀区人民法院（2015）宜秀民一初字第454号《民事调解书》是调解结案，是原告自己的主张，也是两原告与被告林华弟、夏金红共同债务的结果。安庆市中级人民法院（2017）皖08民终942号民事判决书，证明是原告的过错造成的，达不到原告的证明目的。《律师聘用合同》、《律师服务费发票》、《银行转帐凭证》与本案无关联。被告林华弟、夏金红为支持其抗辩主张向法庭出示下列证据：（2016）皖0802民初1737号民事判决书、公证书及《撤销授权委托的通知》、（2015）宜秀民一初字第454号《民事调解书》，以证明：两原告与林华弟、夏金红将买卖标的的二、三层抵押给杨双明，致使买卖合同目的不能实现以及原告不配合林华弟融资，导致林华弟、夏金红无法按约定付款。两原告与银行调解，自愿履行，致使涉案房产被银行申请强制执行，合同目的不能实现的事实；原告对上述证据的真实性不持异议，但认为不能达到被告林华弟、夏金红的证明目的。被告李永力、孙美云为支持其抗辩主张向法庭出示下列证据：1、杨双明他项权利证书（宜字第×××号）、夏华商住综合楼二层、三层房产证、《承诺书》、《安庆市房屋抵押登记申请书》、本院（2017）皖0802民初1737号民事判决书及安庆市中级人民法院（2017）皖08民终942号民事判决书。以证明买卖标的中的二层、三层系两原告与被告林华弟、夏金红共有，为林华弟向杨双明借款提供抵押担保，且经法院判决确认杨双明享有对担保物的优先受偿权。2、安庆市迎江区人民法院作出的（2015）迎民一初字第00763号民事判决书、（2016）皖0802民初967号民事判决书及（2017）皖0802民初1933号民事裁定书、安庆市中级人法院作出的（2016）皖08民终457号民事裁定书、（2017）皖08民终755号民事裁定书，以证明原、被告双方因《二手房买卖合同》纠纷，双方一直处于未决诉讼中，该期间不应计算违约金。3、《借款合同》、《抵押合同》、《房产估价协议》、《抵押物清单》、《房地产他项权证》，以证明原告取得房地产他项权证的基础是在房产部门虚构750万元借款，与本案《二手房买卖合同》没有关联性，原告主张的抵押权依法不成立；两原告对上述证据的真实性不持异议，但认为《借款合同》是为《二手房买卖合同》中的购房余款而虚设的债权，不是虚构的，是有事实基础的，因此不能达到被告李永力、孙美云的证明目的；被告林华弟、夏金红认为原告行使抵押权，必须针对主合同。本院对原、被告在庭审中出示的上述证据，将在双方争议的焦点中结合事实一并进行评判。根据本案当事人提出的上述证据，认定事实如下：本案讼争房屋为瞿斌、曾桂华、林华弟、夏金红共有。2014年11月初，林华弟、夏金红为购买本案讼争房屋中属于瞿斌、曾桂华所有的50%产权，向李永办、孙美云提出借款750万元的请求。经协商，李永办、孙美云同意以其座落于池州市房产为林华弟、夏金红提供担保，并办理抵押登记手续。为了办理抵押登记，瞿斌、林华弟于2014年11月4日签订《借款合同》，该合同约定：瞿斌向林华弟发放借款750万元，借款期限自2014年11月5日起至2015年2月4日止。同时，瞿斌、林华弟、李永力、孙美云签订《抵押合同》一份，约定：抵押人李永力、孙美云以座落于池州市房产设定抵押，抵押人自愿以有完全处分权的财产作为抵押，为本合同贷款人的债权提供抵押担保。抵押期限自2014年11月5日起至2015年2月4日止。双方办理了抵押登记手续，瞿斌也于2014年11月12日取得了房地产他证池字第×××号的他项权证。抵押登记手续办理完毕后，瞿斌、曾桂华与林华弟、夏金红、李永力、孙美云三方签订了《二手房买卖合同》，约定：林华弟、夏金红同意购买本案讼争房产中甲方拥有的50%房屋产权，交易价格为1150万元。林华弟、夏金红于合同生效之日向瞿斌、曾桂华支付400万元，余750万元欠款。在林华弟、夏金红付清房产抵押权后，瞿斌、曾桂华无条件配合林华弟、夏金红办理解除抵押及房产过户手续。林华弟、夏金红、李永力、孙美云同意自合同生效之日起至付清余款的期限最长不超过三个月，到期后林华弟、夏金红不得以银行贷款未下来等理由拖延付款，如逾期，林华弟、夏金红自愿按欠款金额的5%每月支付违约金给李永力、孙美云，由李永力、孙美云向瞿斌、曾桂华支付欠款金额5%的违约金，李永力、孙美云须无条件先行代付，不得以林华弟、夏金红未支付违约金等理由拒绝瞿斌、曾桂华。如林华弟、夏金红未在三个月内支付余款，瞿斌、曾桂华将实现担保物权（维权费用均由林华弟、夏金红承担由李永力、孙美云代付），如抵押房产变现金额低于750万元，差额部分及维权费用由李永力、孙美云无条件先行代付，再由其向林华弟、夏金红追讨。同日，瞿斌、曾桂华与李永力、孙美云签订《担保合同》，约定：李永力、孙美云同意为林华弟购买本案讼争房产中瞿斌、曾桂华拥有的50%产权的余款750万提供担保；李永力、孙美云自愿将其完全拥有的位于池州市门面房为林华弟购房余款750万元提供实物担保，并将此房产办理权利证书给瞿斌。同时，李永力、孙美云还向原告出具《欠条》一份，该《欠条》载明：因林华弟向瞿斌购买本案讼争房屋中瞿斌名下50%产权，因资金不足，须分期付款，其中750万元余额由我夫妻提供实物担保，期限三个月，担保物为池州市门面房，并将此房办理他项权证给瞿斌。如林华弟按期还清欠款（含违约金等），此欠条失效，瞿斌须无条件配合注销他项权利证书，如不能还清，同意瞿斌向法院申请实现担保物权，将担保物变卖，还清瞿斌的750万元及逾期违约金，多余部分归本人，如担保物不足以还清欠款及违约金，不足部分由本人补齐，瞿斌的维权各项费用由本人承担，此委托书须经公证处公证。2014年11月12日，林华弟、夏金红及瞿斌、曾桂华的委托代理人缪克晓与杨双明签订《借款抵押合同》，约定：林华弟向杨双明借款500万元。林华弟、夏金红及瞿斌、曾桂华作为抵押人，同意将本案讼争房屋中的二层1号、三层1号房产抵押给出借人，作为借款人归还借款的担保。2015年2月4日，孙美云汇款37.5万元至瞿斌帐户。2015年3月24日，瞿斌、曾桂华与安徽天禾律师事务所签订《聘请律师合同》，聘请律师处理其与林华弟、夏金红、李永力、孙美云之间的房屋买卖合同纠纷，并于2015年3月26日支付律师代理费10万元。2015年7月27日、2015年9月24日中国工商银行开发区支行、杨双明分别向安庆市宜秀区人民法院和安庆市迎江区人民法院起诉，要求林华弟、夏金红、瞿斌、曾桂华偿还借款及对抵押房产（即本案讼争房产）享有优先受偿权，现本案讼争房产正在执行中。讼争房产因抵押权人实现抵押权，故作为买卖合同的标的物已不覆存在，双方对此均无异议。本案争议的焦点是：《二手房买卖合同》解除后是否给原告造成了损失以及损失的计算；被告林华弟、夏金红对原告的损失是否应承担赔偿责任以及被告李永力、孙美云对原告的损失是否应承担抵押担保责任。针对上述焦点以及与焦点相关的下列问题，本院综合评判如下：一、关于瞿斌取得的他项权证（房地产他证池字第×××号）是为2014年11月4日签订的《借款合同》提供的担保，还是为《二手房买卖合同》中的购房余款750万元提供担保。从被告李永力、孙美云向原告出具的《欠条》记载“担保物为池州市门面房”，是为购房余款750万元提供担保。结合李永力在本院所作的《谈话笔录》中的陈述：“林华弟买房找我借750万元，但我没有钱，我说只能以房产抵押为他提供担保，后来在池州办理了抵押登记”以及担保人孙美云支付违约金37.5万元的事实，可以认定抵押担保是为购房余款提供的抵押担保。被告李永力、孙美云认为是为《借款合同》提供的抵押担保的抗辩理由不能成立。二、关于在《二手房买卖合同》签订前在买卖标的物上设定了抵押担保，现合同解除，购买人林华弟、夏金红、担保人李永力、孙美云应承担何种责任。《二手房买卖合同》第三条第一项的约定“在乙方（即被告林华弟、夏金红）还清乙方于甲方共同共有的房产抵押贷款后，甲方无条件配合乙方办理解除抵押及房产过户手续”，由此可见，涂销抵押权是被告林华弟、夏金红的义务。现由于被告林华弟、夏金红的违约导致买卖标的一、四、五、六、七层房产被拍卖，给原告造成的房产损失，理应由被告林华弟、夏金红承担损害赔偿责任；在签订《二手房买卖合同》时，抵押担保人被告李永力、孙美云明知买卖标的上设定了抵押担保，仍然为被告林华弟、夏金红的购房余款提供抵押担保，抵押担保人被告李永力、孙美云理应承担抵押担保责任。三、关于签订《二手房买卖合同》后，在买卖标的物中的二、三层房产设定抵押，现合同解除，被告林华弟、夏金红应否承担损害赔偿责任以及被告李永力、孙美云是否应承担抵押担保责任。1、本案讼争房产中的二、三层为林华弟向杨双明的借款提供抵押担保，而按约归还借款以涂销抵押权是债务人的义务，由于林华弟未按约定履行其义务，现抵押权人杨双明实现抵押物权，导致买卖标的中的二、三层房产不覆存在，被告林华弟的违约与两原告财产损失之间有因果关系，且买卖标的物的被拍卖均是冲抵了林华弟的债务，林华弟、夏金红是受益人应承担损害赔偿责任。对林华弟、夏金红提出的设定抵押是其与原告共同行为，双方均有过错，应共同承担合同不能履行造成损失的抗辩理由。一方面林华弟、夏金红要两原告为其借款提供抵押担保，另一方面又以两原告为其提供抵押担保，致使合同不能履行，原告有过错进行抗辩，有违诚实信用原则。故对该抗辩理由不予支持。2、《中华人民共和国担保法》第二十四条规定：“债权人与债务人协议变更主合同的，应当取得保证人书面同意，未经保证人书面同意的，保证人不再承担保证责任。保证合同另有约定的，按照约定”。而本案中作为抵押担保合同的主合同《二手房买卖合同》并未变更，且该抵押担保并未损害担保人的利益。故对被告李永力、孙美云以买卖标的物上设定抵押担保，以其不知情为由主张不承担责任的抗辩理由不能成立，被告李永力、孙美云应承担抵押担保责任。四、本案《二手房买卖合同》解除后，原告是否有财产损失，以及财产损失的计算问题。合同解除后，因被告林华弟、夏金红未按合同约定涂销买卖标的上的抵押权，致使买卖标的被拍卖，原告瞿斌、曾桂华所有的房产不覆存在，又不能取得买卖标的所得的价款，其损失是显而易见的。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。如果被告林华弟、夏金红按照《二手房买卖合同》的约定履行，原告瞿斌、曾桂华因履行合同可以在2014年2月4日前获得1150万元的卖房款，现被告在履行期限内只支付了400万元，直接损失为750万元以及取得750万元资金后可以获得的资金收益。当事人约定未按期支付购房款，每月按购房余款的5%支付违约金，现原告要求支付购房余款的利率是银行同期贷款利率的4倍，小于每月5%的违约金，没有超过被告林华弟、夏金红订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因此，原告要求被告林华弟、夏金红支付购房余款损失以及逾期支付购房款的资金收益有法律依据。五、被告李永力、孙美云（抵押担保人）对抵押物不足清偿原告的财产损失，是否应承担担保责任。《二手房买卖合同》第三条第二项“甲方、丙方同意自合同生效之日起至付清余款的期限最长不超过3个月，到期后乙方不得以银行贷款未下来等理由拖延付款。如逾期，乙方自愿按欠款金额的5%每月支付违约金给丙方，由丙方向甲方支付欠款金额5%每月的违约金，丙方需无条件先行代付，不得以乙方未支付违约金等理由拒绝甲方”、第五条“若乙方未在3个月内支付余款，甲方将实现担保物权（维权的所有费用均由乙方承担由丙方代付），如抵押房产变现金额低于750万元的，差额部分及维权费用由丙方无条件先行代付，再由其向乙方追讨”。由此可见，如抵押财产不足支付原告的全部财产损失，则被告李永力、孙美云还应承担担保责任。被告李永力、孙美云关于没有信用担保的抗辩理由与合同约定不符，不能成立。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应按合同约定全面履行各自的义务。本案中由于被告林华弟、夏金红未按合同约定涂销买卖标的物上的抵押权，致使买卖标的不能过户，合同不能履行，造成两原告经济损失。现两原告依法解除房屋买卖合同，被告林华弟、夏金红应承担损害赔偿责任。对两原告提出的维权费用10万元，被告方提出该费用系原告方维权后又撤诉的费用，与本案无关联的抗辩意见，经查与事实相符，本院予以支持。对被告方提出的每月5%违约金过高的问题，参照《安徽省高院关于审理房屋买卖纠纷案件适用法律问题的指导意见》第八条的规定，对违约金在中国人民银行发布的同期同类贷款利率的四倍予以确定。同时考虑到被告于2015年2月4日向原告支付了一个月的违约金37.5万元，超出法律规定的金额23.5万元（37.5－750×5.6%/12×4），应冲抵购房余款。据此，本院确定两原告的损失为合同履行后可获得的购房余款(726.5万元)及按约定期限获得购房余款后的资金收益；关于被告李永力、孙美云提出《担保合同》因未办理公证而无效，其不承担担保责任的问题，虽然《担保合同》因未办理公证未生效，但《二手房买卖合同》及《欠条》均有担保责任条款。同时依据《最高人民法院关于适用（中华人民共和国担保法）若干问题的解释》第十条规定：“主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定的除外”。因此，被告李永力、孙美云应对被告林华弟、夏金红违约给原告造成的损失承担抵押担保责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十九条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百七十一条第一款、第一百七十九条、第一百九十五条、《中华人民共和国担保法》第十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条之规定，判决如下：一、解除原告瞿斌、曾桂华与被告林华弟、夏金红之间签订的《二手房屋买卖合同》；二、被告林华弟、夏金红在本判决生效后一个月内向原告瞿斌、曾桂华支付房产损失726.5万元及违约金，该违约金以726.5万元为基数并按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的四倍计算（月利率为5.6%×4/12），自2015年3月5日起计算至本判决确定给付之日止；三、如被告林华弟、夏金红未按本判决第一项确定的时间和金额履行付款义务，原告瞿斌、曾桂华有权对被告李永力、孙美云坐落于池州市贵池区房产的变现、折价或拍卖款享有优先受偿权。如该房产变现、折价或拍卖款不足以清偿本判决第一项确定的给付义务时，由被告李永力、孙美云承担连带清偿责任；四、驳回原告瞿斌、曾桂华的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费91214元（原告瞿斌已预交45607元），由原告瞿斌、曾桂华负担795元，被告林华弟、夏金红、李永力、孙美云负担90419元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审 判 长  晋德忠人民陪审员  钮震球人民陪审员  陈 伍二〇一八年四月十六日书 记 员  王 燕附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反饥饿同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及与其利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第一百七十一条第一款债权人在借贷、买卖等民事活动中，为保障实现其债权，需要担保的，可以依照本法和其他法律的规定设立担保物权。第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现低要全的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。《中华人民共和国担保法》第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十条主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。