云南省昆明市五华区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云0102民初6385号
原告：张世梅，女，1973年6月14日出生，汉族，住云南省昆明市五华区，
委托诉讼代理人：段丽云、王嘉雄，北京倡衡（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。
被告：云南金鼎盛房地产开发有限公司，住所地昆明市五华区龙泉路33号主楼第三、四楼。
法定代表人：宋文伟，总经理。
委托诉讼代理人：张筱婷，何佳欣，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。
原告张世梅与被告云南金鼎盛房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张世梅的委托诉讼代理人段丽云、王嘉雄，被告云南金鼎盛房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张筱婷、何佳欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张世梅向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判决被告承担逾期交房违约责任，并向原告支付逾期交房违约金人民币21000元(违约金的计算公式为：10×100元,10天后按照逾期天数×200元)。2、请求人民法院依法判决被告承担因被告的原因致使原告未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的违约责任，并向原告支付违约金，违约金的计算公式为：逾期天数×总房款×0.015%，逾期天数自原告实际接收房屋第90天起算至原告取得房屋权属证书之日止，违约金的支付方式为：法院判决生效之日前的违约金于判决生效之日一次性支付，判决生效之日后的违约金每月支付一次，每月30日或31日前付清当月违约金（注：计算至起诉申请之日违约金暂为人民币43334元）。3、请求人民法院依法判决被告向原告退还其代收的公共维修基金9620.1元、代收的契税12858.87元。4、请求人民法院依法判决被告立即申请办理诉争房屋所属莲花池畔小区11栋的建设工程竣工验收备案、消防竣工验收和房屋所有权初始登记，并向申请人出示该竣工验收备案表、消防竣工验收合格证和房屋所有权初始登记证明。5、请求人民法院依法判决被告向原告出示诉争房屋及小区的煤气管道及其附属设施的竣工验收合格证明，确保煤气管道及其附属设施处于可以正常使用状态，并为诉争房屋开通煤气。6、请求人民法院依法判决被告为诉争房屋安装电表、开通居民生活用水、居民生活用电。7、本案诉讼费用、律师代理费3000元等相关维权费用全部由被告承担。事实与理由：2013年11月22日原告与被告签订了《商品房购销合同》，约定原告购买被告开发建设的位于可能××区××街道办事处××小区××号价款为857258元的房屋一套（简称“诉争房屋”）。合同约定被告应于2015年10月30日前将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告，但该日诉争房屋不符合约定和法定交付条件，被告也未实际履行交房义务，被告存在逾期交房的违约行为，被告应当按照《商品房购销合同》第九条的约定向原告支付逾期交房违约金。《商品房购销合同》第十二条对办理产权登记进行了约定，但被告未按约定履行自己的义务，致使原告未能在房屋交付使用之日起90日内向产权登记机关交付办理房屋所有权证书的相关全部资料，导致原告到如今依然未取得相关房屋权属证书，被告应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及其他相关法律法规的规定承担违约责任并向原告支付违约金。《商品房购销合同》补充协议第九条约定原告向被告代交公共维修基金9620.1元。依据《商品房购销合同》补充协议第十三条约定原告向被告代交契税12858.87元。但时至今日，被告并未帮助原告办理任何与产权证相关的手续，所以原告要求被告退还上述代收的相关费用，在被告向原告提供可以办理产权的所有相关资料后，由原告自行办理产权登记。依据目前原告了解到的情况，被告到现在依然未取得莲花池畔住宅小区已经交付房屋的建设工程竣工验收备案表、消防竣工验收合格证和房屋所有权初始登记证明以及煤气管道及其附属设施的竣工验收合格证明，诉争房屋煤气不通、没有安装分户电表、没有开通居民生活用水、没有开通居民生活用电，严重影响原告正常使用房屋。被告的上述违约行为严重侵害了原告的合法权益，原告特向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法维护原告的相关合法权益。
被告云南金鼎盛房地产开发有限公司答辩称:我方认可有逾期交房的事实，但是逾期违约金计算过高，希望法院可以依法进行降低或者调整。针对逾期办证，由于原告并未向被告提出申请办理产权证，也未提交相应办理产权证的材料及委托，不具备开发商办证的前提条件，导致我方无法办理房屋产权证。缴纳公共维修基金是被告的义务，维修基金是统一向房地产管理部门缴纳的，按规定是不应退回的；被告向原告收取契税是按照合同进行，并且是代收，原告没有权利要求被告退还；关于竣工验收已经有部分房屋验收完工，剩余竣工验收正在积极进行着，本案涉及的房屋是9、11、12、13、14幢，这些房屋已经全部竣工验收了，煤气也将在本月开通；关于水电问题，首先水电开通的主体不是我公司，其次原告方水电现在也是在正常使用，并且水电也是马上可以进行开通，现在产生的水电费都是由被告在支出的，每月大概36万左右，并且这些房屋原告方已经全部入住，原告入住后到现在二年内的水电费被告从未向原告收取过，都是被告在承担。
原告围绕其诉讼请求提交了以下证据：
（一）原告身份证复印件、被告公司的信息公示报告各1份，证明原、被告的主体资格。
（二）《商品房购销合同》1份、房屋测绘图1份，证明原告购买了莲花池畔小区的房屋。
（三）收据4份、物业管理费发票1份，证明原告缴纳了全部购房款、契税、公共维修基金、电梯使用费、自来水二次加压费。
被告质证后，对证据（一）、（二）的合法性、关联性和真实性予以认可，本院予以确认。对证据（三）中的缴纳契税收据、代收公共维修基金收据予以认可，本院予以确认。对自来水二次加压费、电梯费认为与本案无关。对该组证据真实性，本院予以确认。
被告围绕其答辩主张提交了以下证据：
工程竣工验收证明书2份，证明被告交给原告方房屋经验收后工程质量合格，具备交房条件。
原告质证后认为，证据不能证明被告已经提供了合格的房屋，房屋消防验收不合格，但对该证据的真实性认可。对该组证据真实性，本院予以确认。
经双方当事人举证、质证和本院认证，本院确认如下案件事实：
2013年11月22日原告（乙方）与被告（甲方）签订了《商品房购销合同》（合同编号：11-1708），约定原告购买被告开发建设的位于昆明市五华区学云路旁莲花池畔小区11幢1708号的商品房一套，总价款为857258元。合同约定被告应于2015年10月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给原告。该合同第九条对被告逾期交房的违约责任做了约定：“甲方如未按本合同第七条约定的时间交房，按下列【一】方式处理：自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止10天内，甲方按每天100元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期10天后，甲方按下列【3】种约定承担违约责任。3、甲方按每天200元向乙方支付违约金，合同继续履行。”针对办理产权登记，该合同第十二条对此进行了约定：“乙方在达到以下条件后，甲方在90个工作日内协助乙方将办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关。1、乙方向甲方交清全部房款及相关代收、代办费用；向前期物业公司付清前期物业管理费用；2、甲乙双方交接房屋手续办理完毕；3、乙方填写办理房屋所有权证申请书，并签订授权委托书给甲方；4、乙方向甲方交付办理房屋所有权证的必要资料。若乙方未满足以上任何条件，均视为乙方自动放弃甲方协助乙方办理产权登记的权利，产权登记由乙方自行办理，甲方提供办理产权登记时需甲方出具的资料。”同时，原、被告双方还签订了合同补充协议，约定乙方按国家相关规定向甲方交纳由甲方代收代缴的公共维修基金以及商品房契税。合同签订当日被告对双方所签《商品房购销合同》进行了登记备案。原告按合同约定交付了房款857258元，合同签订后原告向被告交纳了代收维修基金9620.1元、代收契税12858.87元，并向昆明龙池物业服务有限公司交纳了物管费、电梯使用费、自来水二次加压费共计5055元。2016年1月30日被告向部分业主发出交房公告，于2016年2月18日实际向原告交付房屋，本案涉及的房屋未进行房屋产权登记。
本院认为，原、被告双方签订的《商品房购销合同》及补充协议系当事人真实意思表示，合同内容不违反法律的强制性规定，系合法有效的民事合同，双方当事人应本着诚实信用和善意原则履行各自的合同义务。合同约定被告应于2015年10月30日前将该商品房交付给原告，而实际交房日期为2016年2月18日，被告逾期交房构成违约，应按照合同约定承担逾期交房违约责任。对原告主张被告支付逾期交房违约金人民币21000元，计算符合合同约定，本院予以支持。原告按照合同约定履行了交付房款、契税、办证费用等相关代收、代办费用，并交纳了前期物业管理费用，并已实际接房；原告陈述已向被告提交了办理房屋所有权证申请书和委托书，被告予以否认，但按照商品房交接习惯，业主接房时一般会签订办理产权证的申请和授权委托书给开发商，因此对原告的主张予以采信。在上述办理条件都具备后，被告一直未按合同约定办理房屋产权登记，被告应承担逾期办理房屋产权登记的违约责任，对原告请求被告支付违约金的主张予以支持。双方未对此约定违约金，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，违约金可以按照已付房款的总额，参照中国人民银行规定的逾期贷款利息标准予以计算。被告认为原告违约金过高要求予以减少，根据该解释第十六条的规定，结合案件具体情况，违约金酌情按照房屋总价款的5%予以一次性计算，应为857258×5%＝42863元。被告代收了原告的房屋维修基金和契税，但长期未能办理房屋产权登记。根据《中华人民共和国契税暂行条例》第九条的规定，“纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。”原告有权自行缴纳房屋交易契税；根据国家住建部和财政部颁布的《住房专项维修基金管理办法》第九条“业主缴存的住宅专项维修基金属于业主所有。”原告享有自主缴纳房屋维修基金的权利。被告代收原告契税和房屋维修基金系基于原告的委托（合同第十二条），在委托事项不能完成时，原告作为委托人可以要求撤销委托，因此对原告请求被告退还代收的契税和房屋维修基金，予以支持。至于原告请求：1、被告立即申请办理房屋所属莲花池畔小区11幢的建设工程竣工验收备案、消防竣工验收和房屋所有权初始登记，并向申请人出示该竣工验收备案表、消防竣工验收合格证和房屋所有权初始登记证明。2、被告向原告出示房屋及小区的煤气管道及其附属设施的竣工验收合格证明，确保煤气管道及其附属设施处于可以正常使用状态，并为诉争房屋开通煤气。3、被告为原告房屋安装电表、开通居民生活用水、居民生活用电。本院认为，原告以上请求没有合同约定依据，且不属于民事案件处理范畴，故不予支持。4、对原告主张本案诉讼费用、律师代理费等相关维权费用全部由被告承担，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：
一、被告云南金鼎盛房地产开发有限公司于本判决生效之日一次性向原告张世梅支付逾期交房违约金21000元、逾期办理房屋产权登记违约金42863元。
二、被告云南金鼎盛房地产开发有限公司于本判决生效之日一次性向原告张世梅退还其代收的房屋维修基金9620.1元、代收的契税12858.87元。
三、被告云南金鼎盛房地产开发有限公司承担本案律师代理费3000元。
四、驳回原告张世梅的其他诉讼请求。
案件受理费2045元，减半收取计1022.5元，由被告云南金鼎盛房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于昆明市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。
审判员
毛希明
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二O一七年十一月十七日
书记员
赵娟