湖北省孝感市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂09民终1220号
上诉人（原审原告）：胡翔，男，1976年8月5日出生，汉族，住湖北省孝感市，
委托诉讼代理人：董陆茜，湖北浩法律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起上诉，提起申诉，代签法律文书。
被上诉人（原审被告）：湖北香江房地产开发有限公司，住所地：湖北省云梦县城关太平街7号。
法定代表人：刘华家,该公司经理。
上诉人胡翔因与被上诉人湖北香江房地产开发有限公司（以下简称香江公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省安陆市人民法院（2016）鄂0982民初1912号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年9月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
胡翔的上诉请求：1.维持湖北省安陆市人民法院(2016)鄂0982民初1912号第一、二、三项判决的基础上，撤销第四项判决。2.依法改判香江公司配合办理涉案房屋房管局网上备案，办理涉案房屋消防验收及竣工验收。3.依法改判香江公司赔偿胡翔不予安装电梯的违约金(1500万元为基数，自2015年1l月27日算至实际给付日)。4.涉诉一、二审诉讼费用由香江公司承担。事实与理由：一审判决认定事实正确，但适用法律不当，依法应予撤销改判或发回重审。理由：1.一审法院认定涉及行政审批的法律行为在民事诉讼中不予解决无法律依据。胡翔以2835万元价格购买涉案房屋后，交付了全部购房款，香江公司明确表明不予办理网签及无能力办理消防验收、竣工验收。A.关于消防验收和竣工验收。商品房属于特殊商品，不但要保障正常居住使用功能，还要确保住房人的生命财产安全。首先，在备案过程中，若建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中或者消防验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织验收。可见，建设行政主管部门是在对开发商的申报资料及其他文件进行审查后才决定同意备案或者重新组织验收。说明对建设工程是否验收合格最终有审查权和监督权的机关是建设行政主管部门，其颁发的工程竣工验收备案证和消防验收合格证是证明商品房合格的依据。其次，商品房在由施工单位交付给建设单位的过程中，经过了设计、勘察、施工、监理等部门的竣工验收，取得了验收合格的确认文件。建设单位在组织竣工验收备案的过程中，又经过了规划、环保、消防等部门的认可，取得了相应的确认文件。这些是备案登记合格的前提，因此备案登记合格说明房屋质量、消防、环保等方面都得到了国家的认可。再次，商品房不同于其他买卖合同标的物，其有严格的质量要求，有严格的行业标准，只有具备相应的专业知识才能够独自检查验收，由于其特殊性，购房业主作为非专业人士很难充分行使自己的知情权，为充分保障购房者的合法权利，由行政主管部门在对建设工程进行严格审查的基础上核发验收备案更具有可信赖性。因此，未经过竣工验收合格并取得备案证明，不符合法律、法规。最后，对建设的商品房进行消防验收和竣工验收是开发商的法定义务，在涉案房屋没有相关验收手续的前提下，胡翔无法充分行使对涉案房屋出租或经营的权利。B.关于房管局网上备案。胡翔已履行了合同的全部义务，香江公司之前对涉案房屋一房二卖，在诉讼过程中涉案房屋由案外人肖永华查封，现涉案房屋由胡翔查封。现在涉案房屋香江公司仅交付由胡翔占有，香江公司明确表示不予办理房管局网上备案。对合同进行登记备案管理，是给预售的每套房屋合同编上不同的号码，明确规定不能私下更改合同，在预售中一套房子只能卖给一个人，可以有效地防止重复销售、重复抵押现象。可以规避一房多卖的风险。是维护买房人合法权益的重要措施，更是开发商的法定义务。司法资源是国家提供给公民、企业和个人的最后一个救济渠道。法院是纠纷解决的最后一道途径。若诉讼中不宜解决，胡翔没有地方维护自己的合法权益。2.一审法院关于电梯、电动扶梯判决内容与查明事实自相矛盾。一审判决认定香江公司未完成电梯、电动扶梯安装，当事人双方约定了未安装电梯及电动扶梯的违约责任。违约行为应承担相应的违约责任是合同法的基本精神，一审判决内容第二项判决香江公司履行安装电梯、电动扶梯的义务，驳回胡翔要求香江公司承担相应违约责任的诉求，自相矛盾。综上，请求支持胡翔的上诉请求。
被上诉人香江公司在答辩期内未提交书面答辩状。
胡翔向一审法院提出诉讼请求：1.依法确认双方签订的商铺订购意向协议及补充协议合法有效；2.判令香江公司履行合同义务（1.双方签订房管局正式购房合同，并完成网上备案；2.香江公司提供购房2835万元正式发票；3.香江公司办理涉案房屋消防验收合格证及房屋竣收合格证；4.香江公司安装涉案房屋正常运行的电梯；5.香江公司履行涉案房屋水、电安装）；3.判令香江公司交付并过户涉案房屋给胡翔；4.判令香江公司赔偿胡翔因逾期至今未办理土地证、房产证的违约金(总房价为基数，自2015年5月14日每日万分之五算至实际给付日）及逾期至今未安装电梯的违约金(1500万元为基数，自2015年11月27日月息2%算至实际给付日）；5.本案诉讼费及其他相关费用由香江公司承担。
一审经审理查明：2014年10月17日胡翔与香江公司双方签订《商铺订购意向协议》，约定胡翔购买香江公司建设的、位于安陆市××、××、××层部分房屋，其中一楼约590平方米，价格为5.5万元每平方米；二楼约650平方米，价格为1.1万元每平方米；三楼约635平方米，价格为0.66万元每平方米。房款总计4379.1万元。协议签订当日付款1000万元，胡翔实付500万元，另500万元由胡翔转售，香江公司配合扣减。2014年10月25日之前付款500万元，2014年11月15日前胡翔向香江公司累计付50%款。2015年5月1日胡翔付80%款，胡翔进场装修，2015年8月15日胡翔试营业，香江公司保证拆除该房屋上部脚手架，如因香江公司原因影响胡翔试营业，其损失由香江公司承担。商铺及房屋竣工验收合格后，胡翔付清余下购房款。香江公司开发的商铺在竣工验收合格后一年内（即：2016年7月30日）代办房屋产权证、土地证，办理产权证、土地证涉及的相关费税由香江公司、胡翔双方依法承担。2015年5月14日双方再次签订《商铺订购意向协议》，约定胡翔购买香江公司建设的、位于安陆市××、××、××层部分房屋，其中一楼约390平方米，价格为5.5万元每平方米；二楼约650平方米，价格为1.1万元每平方米；三楼约635平方米，价格为0.66万元每平方米。房款总计3279.1万元。协议签订之前付款1000万元，2015年5月15日之前付款500万元，6月15日前付款139.6万元，房屋封顶付款983.7万元，房屋竣工验收付款655.8万元（按房产管理部门测量面积进行结算，结清全部余款）。2015年7月15日三层结构施工完，8月30日封顶，1至3层内粉刷完，胡翔进场装修，9月30日维护结构施工完，11月29日整体装修完成，12月中旬竣工验收，一年内，香江公司为胡翔代办房屋产权证、土地证，办证费用由双方依法承担。2015年11月27日胡翔与香江公司双方签订《补充协议》，约定，1.胡翔所购商铺外墙装修工程需在2015年12月20日完成，同时胡翔所购部分门面以上外脚手架拆除完毕。2.门口地砖铺设、清理需在2015年12月25日前完工。3.电动扶梯(1-2楼)于2015年12月27日进场，于2016年1月1日前安装、调试合格。2-3楼电动扶梯，1-3楼电梯于2016年1月22日前安装、调试合格。4.一层商铺内隔断墙按胡翔要求（要求标准：以胡翔转交的图纸及胡翔和施工方签字为准）施工，自签字之日起在一周内完成。5.二层商铺砌体在保证黄如进还建面积的前提下尽量按胡翔合理要求由香江公司协调到位。6.胡翔须保证购房资金按要求到位，2015年12月1日前先付100万元，12月4日前再支付650万元。待按揭手续完成，按揭贷款到位后全部支付完。按揭的贷款在支付完胡翔应付的余款之后，多余的退还给胡翔。7.一楼商铺最终价格为51000.00元/平方米，二楼商铺最终价格为11000.00元/平方米,三楼商铺最终价格为6600.00元/平方米，商铺面积最终以房产部门登记的数据为准。8.胡翔必须按第6条按时保证购房资金到位，若资金没有到位，则视为胡翔放弃购买，香江公司可将商铺另卖他人，胡翔承担第9条中甲方对胡翔违约金的数额作为胡翔的违约金。如胡翔在2015年12月4日前的陆佰伍拾万元支付到位时双方签订正式购买合同。9.如香江公司违反本补充协议1－5条的义务，由香江公司按实际已收1500万元之日起作为本金，月息按2%计，直到香江公司向胡翔付清为止，作为香江公司对胡翔违约金的支付。2016年6月13日双方再次签订《补充协议》，约定，1.胡翔所购一、二、三楼商铺总价款商定为3000万元（不论测量面积多少），由于香江公司缓交商铺，经双方商定在此基础上香江公司再让165万元，胡翔已付2250万元，胡翔应付585万元。2.胡翔负责对购买的商铺提供分割方案，一楼分割2户，二楼1户，三楼1户，香江公司负责联系房管局测绘大队，通知胡翔到场，按胡翔提供的分割方案进行测量分割，此项工作在本协议签订后3日完成。3.胡翔负责在10日内提供建行认可的合法有效的按揭贷款资料。胡翔要求办理胡涛、蔡春娥、吴红霞、蒋忠4户按揭贷款，4户的首付款缴纳的凭证，分别由胡涛、蔡春娥、吴红霞、蒋忠提供缴纳凭证，相应关系由胡翔沟通，资金由胡翔解决，香江公司积极办理相关手续。4.首付款发票由香江公司负责提供。5.香江公司配合胡翔尽量多办理按揭贷款。6.胡翔提供银行按揭贷款资料后，进行网签。7.一楼临街卷帘门，二、三楼橱窗由胡翔自行安装，费用由胡翔承担。其余所有后期工程由香江公司负责完善并进场装修。8.香江公司于2017年12月30日给胡翔办房屋产权证。另查明，胡翔已交付2835万元购房款，香江公司完成从北向南第一间临街门面及二、三层商铺按约定已完成房管局房屋网上备案，从北向南第二间临街门面未完成备案。水、电已入户，1－3楼电动扶梯完成大部分安装，1－3楼电梯未安装（电梯井已预留）。香江公司未办理涉案房屋消防验收合格证及房屋竣收合格证。房产证书未办理。
一审法院认为：胡翔与香江公司反复协商房屋买卖事项，所订立的《商铺订购意向协议》及《补充协议》是双方真实意思的表示，不违反法律的规定，一审法院依法确认其内容合法有效，其内容不同之处以最后达成协议为准，无须另签购房合同。胡翔已履行给付购房款的义务，香江公司未全面履行合同义务，构成违约，应承担相应的违约责任，香江公司应出具购房发票给胡翔，及完成电梯安装义务;办理网上备案及房屋竣工验收和消防验收虽是香江公司法定义务，但其完成都涉及行政审批，在民事诉讼中不宜解决，该房屋水电已接通，对该部分诉求未支持，双方约定香江公司于2017年12月30日给胡翔办房屋产权证，因其未到约定期限，对该诉求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，遂判决：一、胡翔与香江公司签订的《商铺订购意向协议》（二份）及《补充协议》（二份）合法有效；二、香江公司在判决生效日起30日内完成安陆市德安中路67号1-3楼电动扶梯及1-3楼电梯的安装；三、香江公司在判决生效日起10日内向胡翔交付2835万元购房发票；四、驳回胡翔其他诉讼请求。本案受理费24400元，由胡翔负担12200元，香江公司负担12200元。
本院二审期间，双方当事人均未向本院提交证据。
二审经审理查明，一审查明事实属实。
依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，本案二审焦点问题为：一、香江公司因未予安装电梯、电动扶梯是否应当赔偿胡翔违约金(1500万元为基数，自2015年1l月27日算至实际给付日)。二、香江公司是否应当配合办理涉案房屋房管局网上备案，办理涉案房屋消防验收及竣工验收，该项请求应否在民事判决中明确。
本院认为，本案系因胡翔与香江公司之间《商铺订购意向协议》及《补充协议》的履行而引起，故应定为商品房销售合同纠纷。案涉协议系双方当事人真实意思的表示，没有违反国家法律法规的规定，没有损害国家、集体或他人的合法权益，合法有效，合同当事人应全面、正确的履行合同义务。
关于焦点问题一，本院认为，2015年11月27日胡翔与香江公司签订《补充协议》第3、9条的约定，“如香江公司违反本补充协议1-5条的义务，由香江公司按实际已收1500万元之日起作为本金，月息按2%计，直到香江公司向胡翔付清为止，作为香江公司对胡翔违约金的支付。”胡翔按照合同约定支付了购房款，但香江公司至今仍未安装电梯、电动扶梯构成违约，按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，香江公司应向胡翔支付逾期安装电梯、电动扶梯的违约金（以1500万元为基数，按照月利率2%自2015年11月27日起计算至实际给付之日止）。胡翔的该项诉讼请求应予支持。
关于焦点问题二，本院认为，胡翔请求判令香江公司配合办理案涉房屋网上备案、办理消防验收及竣工验收的主张，因办理网上备案、房屋竣工验收、消防验收、开具购房发票为出卖人的法定或约定义务，香江公司作为出卖人应积极主动提供相关资料配合办理，但其完成以上事项均涉及行政审批权，故不宜在民事诉讼中解决。另，一审判决将开具购房发票在本案民事判决主文中明确不当，但是，在二审期间，当事人对此未提出上诉。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，本院对此不予处理。
综上，上诉人胡翔的上诉请求部分成立，原审判决认定事实清楚，但实体处理不当，依法应予纠正。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十九条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持湖北省安陆市人民法院（2016）鄂0982民初1912号民事判决第一、二、三项；
二、撤销湖北省安陆市人民法院（2016）鄂0982民初1912号民事判决第四项；
三、湖北香江房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内向胡翔支付逾期安装电梯违约金（以1500万元为基数，按照月利率2%自2015年11月27日起计算至本判决确定的给付之日止）；
四、驳回胡翔的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费24400元，由胡翔负担12200元，湖北香江房地产开发有限公司负担12200元。二审案件受理费24400元，由胡翔负担12200元，湖北香江房地产开发有限公司负担12200元。
本判决为终审判决。
审判长 石仁礼
审判员 汪书力
审判员 代绍娟
二〇一七年十月十九日
书记员 潘 洁
附适用法律条文
1.《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
2.《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
3.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十九条第一款第二项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；