北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0105民初32937号
原告：张光军，男，1976年2月10日生，住北京市东城区。
委托诉讼代理人：牛钰，北京市大都律师事务所律师。
被告：秦永利，男，1953年4月11日生，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：白羿，男，1971年6月30日生，住北京市朝阳区。
被告：秦永升，女，1960年8月12日生，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：王中伟，北京市晨野律师事务所律师。
原告张光军与被告秦永利、秦永升房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。张光军及其委托诉讼代理人牛钰，秦永利委托诉讼代理人白羿，秦永升委托诉讼代理人王中伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张光军向本院提出诉讼请求：1、确认张光军与秦永利就位于北京市朝阳区安苑里7号楼4单元3层301号房屋（以下简称301号房屋）签订的房屋买卖合同有效；2、秦永利继续履行与张光军就301号房屋签订的房屋买卖合同，协助张光军办理上述房屋的过户手续，将上述房屋由秦永利名下过户至张光军名下；3、秦永利负责交纳301号房屋优惠价补成本价的费用；4、秦永利给付张光军违约金（以1975000元为基数，自2016年3月1日起计算至实际过户之日止，按每日万分之五计算）。事实和理由：秦永利与秦永升系兄妹关系。秦永利系301号房屋的登记所有权人。2016年2月21日，秦永升代理秦永利与张光军签订房屋买卖合同，约定张光军购买秦永利301号房屋，成交价1975000元。签订合同时，秦永升表示秦永利仅系登记所有权人，秦永升系实际所有权人，有完整的处分权，张光军当时提出需要秦永利的电话号码，需要与秦永利取得沟通，但秦永升表示其可完全处分，未予提供，合同签订及合同履行过程中秦永利均未出现及参与，中介方亦未能与秦永利取得联系。考虑到301号房屋一直由秦永升对外出租并获取租金，秦永升出示了房屋所有权证原件及秦永利身份证复印件，签订了有代理权的承诺书，张光军亦看了房，且考虑到秦永升与秦永利的亲属关系，张光军有理由相信秦永升确为房屋实际所有权人，有房屋处分权，在法律形式上构成表见代理，涉案合同应属有效。后张光军支付定金5万元，因301号房屋属优惠价购房，上市交易前需交纳优惠价补成本价费用，秦永升表示会与秦永利一并办理，但始终未予办理，后秦永升即提出要求涨价，否则就不卖了，合同就此未能继续履行。现张光军未按合同约定时间取得房屋所有权证，应就此给付违约金，就逾期的起始时间，根据合同约定，秦永利应在接到评估通知后五日内配合评估，中介实际于2016年3月1日通知进行评估，秦永利应于此后支付违约金。
秦永利辩称：不同意张光军的全部诉讼请求。秦永利与秦永升确系兄妹关系。秦永利与张光军之间就301号房屋签订的房屋买卖合同，均由秦永升代签，但秦永升既未获得秦永利的相关授权，亦未将售房事宜告知秦永利，秦永利对售房一事完全不知情，秦永升构成无权处分，涉案合同应属无效，就此仅作为答辩意见，不提出反诉。秦永利因身体原因长期不在北京，而301号房屋距秦永升单位较近，秦永利此前确实委托秦永升对外出租并管理301号房屋，并出于办事方便的考虑，将房屋所有权证原件交付秦永升。2016年春节时双方聚会，秦永利曾表示现房价较高，有将301号房屋出售的考虑，秦永升当时表示可以帮忙留意，但秦永利未曾委托秦永升出售房屋，秦永升系擅自自行签订了涉案合同。签订合同后第二天或第三天，秦永升将此告知秦永利，秦永利明确表示不同意，此后秦永利未参与合同履行。因合同无效，无法适用违约金条款，即使存在违约金的支付，也应由秦永升承担。
秦永升辩称：不同意张光军的全部诉讼请求。秦永升签订房屋买卖合同时，确实未获得秦永利的授权，秦永升未曾表示自己系房屋实际所有权人，而是明确告知张光军及中介公司自己未获得相关授权，但中介告知授权手续可以补办，且不让秦永升离开。秦永升考虑到在未获得授权的前提下签订合同，合同应属无效，合同只有在秦永利追加授权的前提下才生效，因此才签订了房屋买卖合同。后来秦永升将签订合同一事告知秦永利，秦永利明确表示不同意。即使秦永升此后确提出涨价的要求，也是为了对无权处分作出补救。就优惠价补成交价的手续，因为秦永利不予配合，实际也没有办理。
经审理查明：张光军、秦永利于2016年2月21日签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定张光军购买秦永利301号房屋，成交总价为1975000元。双方并于同日签订《补充协议》，约定张光军于2016年2月21日给付定金5万元；秦永利应在接到中介机构的评估通知后五日内配合评估公司对房屋进行评估；双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；其他约定：秦永利承担优惠补成本价的所有费用，均与张光军无关。同日，双方并与案外人北京链家房地产经纪有限公司签订《居间服务合同》及《买卖定金协议书》，与案外人北京中融信担保有限公司签订《房屋交易保障服务合同》。上述合同均由秦永升代秦永利签订，各方均认可秦永升未出示秦永利出具的授权委托书。
就此，张光军于2016年2月21日以支付宝转账的方式向秦永升账户支付定金5万元。庭审中，秦永利、秦永升均表示秦永升未将该笔款项转交秦永利，秦永升并表示同意退还。
庭审中，各方均认可张光军曾以相同诉讼请求起诉房屋买卖合同纠纷案，后撤诉处理，各方均同意以上次诉讼中证人证言作为本案张光军提交证据。其中，证人李某（中介经纪人）出庭作证称：2016年2月21日，买家对房屋感兴趣，约了业主来聊，过来的人是产权人的妹妹，当时他妹妹说因为家里人的原因，虽然房主的名字是她哥哥，但处决权在她。产权人是秦永利，他妹妹叫秦永升。这是秦永升说的。当天签约完了以后，我们跟她说因为她哥哥是产权人，后期需要她哥哥办手续，她说后期有什么办法能只让她来办，不让她哥哥来办，我们跟她说需要办一个售房委托公证，这个房子因为是优惠价的房子不能交易，我们跟她说得先改成成本价的房子才能交易，过了一段时间，约定的是一段期限内，把这个公证手续给办了，每个月只有20号左右才能去办，到了规定时间以后，她说这个手续没办好，客户就有点着急了，后期我们协商过见面聊一下情况，在这期间也沟通过，让他们办手续，但是从聊天反映出来她觉得房子卖低了，想涨价买，我们跟买家说了，但是买家说得按合同来，我们大概在7、8月的时候见过秦永升沟通这个事儿，当初她也没说这房子不卖，她就是说办更换成本价的事情有点麻烦，她还给人家送了东西想抓紧时间办，没有说不卖房子，大概又过了一个月还是没有消息，客户有点着急，我们就又跟秦永升见面了，见面的时候聊了细节，最后说了3个方案涨价卖、退定金、打官司，最后谈的不是特别愉快，就走了。经询问，证人表示：整个房屋买卖的交易过程中，没有见过秦永利，秦永升一直强调房屋她有权处置，我们跟秦永升要过秦永利的联系方式，秦永升也没有给；是秦永升挂牌出售房屋；秦永升当时说房屋价格卖低了，她说她哥哥在这种价款下就不同意卖了，中间也沟通过她让我们问客户加强，加多少钱能卖，让客户出价格。
证人闫某（中介商圈经理）出庭作证称：这个房子在2、3年前秦姐通过我们公司登记房屋出租，当时我们也带客户收过钥匙，秦姐说这个房子就是由她负责，在卖之前她找我登记的，还算比较熟悉。当时我是李某的师傅，她找我登记说这个房子要卖，我们挂牌以后我们去找客户，有意向客户要签约，签约当天到会议室去谈判，秦女士和她爱人一起去的，我们谈好了价格，就签约了。签约的时候，因为我问秦姐了，这个房屋房本是否是她的名字，我们知道这个房本不是她的名字，但是秦姐说这个房子她负责卖，因为之前有租赁的合作，我们对秦姐也比较信任。我们就签了代理人承诺书，让她后补授权委托书。后来我们催她补了，但是没有补。整个交易过程中，跟产权人没有联系过，我们也没见过产权人身份证原件，只见过身份证复印件。纠纷发生后，约秦女士见面协商，当时由买家和买家的配偶，我们四个人一块儿去的。我和李某。见面谈的情况就是我们要委托书，一直没给委托书，第二个就是优惠价补成本价的问题。因为优惠价补成本价办不了，每个月才能集中办一次，我提出过可以陪秦女士去，因为物业公司离我们店很近，但秦女士说不需要。当时谈了无果，也没有说不行，也没有说行，当时说办成优惠价补成本价后再说。当时在海淀谈的时候，我们没有去会议室，在门口谈的，秦女士的意思就是跟房价上涨有关系。当时我忘了有没有谈出来结果要涨多少钱。就上述两证人证言，张光军表示对真实性认可；秦永利表示洽能证明秦永升确未获得授权；秦永升表示对真实性认可，但未曾表示自己有房屋处分权。
庭审中，张光军还向本院提交了：1、秦永利签订的《速销服务协议》，证明秦永利委托中介机构出售301号房屋；2、秦永升签订的301号房屋租赁合同，证明秦永升有权对外出租房屋，对房屋有处分权。就此，秦永利表示对证据1真实性无法确认，并非秦永利本人签订；对证据2真实性认可，但租金都归秦永利所有。秦永升表示对证据1、2真实性均认可，但证据1中签字均为秦永升所签。庭审中，经本院释明，张光军表示对《速销服务协议》中秦永利是否本人所签不申请进行笔迹鉴定。
庭审中，张光军还向本院提交了一份其与亚运村派出所民警的录音光盘及文字记录，表示曾因找不到秦永利、秦永升报警。其中，警察“我电话里问的很清楚，人家觉得两人不用委托书，人家口头委托就行，有什么不可以的啊”；张光军“她还说她哥不知道这事了”，警察“但是我问她哥，她哥承认有这个事”，张光军“刚才你给他打电话，他说承认？”，警察“对啊，她哥承认”，张光军“你通过电话打给秦永利打通了，他本人，能确定是他本人”，警察“能确认”，张光军“他承认这个事，说是当时委托他妹妹卖这个房子”，警察“对卖这个房子，后来他不想卖了”，张光军“后来他又不想卖了，那意思说当时签合同时候他是知道的，对不对”，警察“卖房子知道，但是签合同时候多少钱，这些太细节的东西得当面问”。就此，秦永利表示确曾接到警察电话，当时回复称合同并非自己签订，而是秦永升签订，且上次诉讼中经法院调查询问，警察表示已经记不清了。秦永升表示对真实性无法确认。审理中，本院就此向该警察调查询问，其答复称:确实与秦永利本人进行过沟通，秦永利陈述称确曾委托秦永升卖房，但是否委托秦永升确定房款价格，记不清秦永利是否做过该陈述，其他细节记不清了。
以上事实，有各方当事人当庭陈述及相关书证等为证。
本院认为，秦永升与张光军于2016年2月21日就秦永利名下301号房屋签订房屋买卖合同，现各方均认可秦永升确未提交秦永利出具的授权委托书，秦永利亦未参与合同签订及合同履行，定金亦是向秦永升转账支付，考虑到秦永利与秦永升的亲属关系，张光军仅以秦永升持房产证原件、对外出租房屋主张其有理由相信秦永升有权代理，结合上述事实，本院难以采信。张光军主张秦永升就301号房屋享有处分权，但未就此充分举证，本院亦难以采信。就警察陈述，考虑到虽系报警所得，但未经秦永利签字确认，仍属传来证据，且警察所述秦永利已授权委托秦永升，与秦永升在签订合同时所述自己系房屋实际权利人，仍存在差异，张光军亦未举证未形成完整证据链，本院难以采信。综上，可认定秦永升构成无权代理，现秦永利对合同拒绝追认，合同对秦永利无约束力，合同出卖人为秦永升，合同双方应为张光军、秦永升。就张光军第一项诉讼请求，秦永利以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效，本院不予支持。涉案合同系张光军、秦永升真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认，但合同双方应为张光军、秦永升，本院对此予以调整。就张光军其他诉讼请求，如上所述，现出卖人构成无权处分，合同属法律上履行不能，张光军主张秦永利继续履行合同并支付违约金，本院难以支持。另需说明的是，现因出卖人秦永升无权处分致合同无法继续履行，张光军可就其损失另行主张。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，判决如下：
一、确认原告张光军与被告秦永升就位于北京市朝阳区安苑里7号楼4单元3层301号房屋签订的房屋买卖合同有效。
二、驳回原告张光军的其他诉讼请求。
案件受理费11288元，由原告张光军负担（已交纳）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 付瑞洁
二〇一七年六月十三日
书记员 李剑奇