河南省洛阳市洛龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫0311民初5257号
原告：洛阳宝龙置业发展有限公司，住所地：洛龙区开元大道219号2幢101，统一社会信用代码：91403007850917736。
法定代表人：许××董事长。
委托代理人：许文、刘志勋，河南王城律师事务所律师，特别授权。
被告：张东豪，男，汉族，1988年2月20日出生，住河南省巩义市。（缺席）
第三人：中国光大银行股份有限公司洛阳分行，地址：洛阳市洛龙区开元大道五州大厦裙楼一、二层。
法定代表人：刘博，行长。
委托代理人：李琳，该行员工，特别授权。
第三人：洛阳市洛龙区宏润通水暖商行，地址：关林宝龙D座102号。（缺席）
经营者：刘志超，男，汉族，1984年2月4日出生，住河北省沧州市孟村回族自治区，系洛阳市洛龙区宏润通水暖商行负责人。
原告洛阳宝龙置业发展有限公司（以下简称宝龙公司）诉被告张东豪、第三人中国光大银行股份有限公司洛阳分行、洛阳市洛龙区宏润通水暖商行商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年11月18日受理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。在审理过程中，原告申请撤回对第三人洛阳市洛龙区宏润通水暖商行的起诉，本院依法予以准许。原告的委托代理人许文、刘志勋、第三人中国光大银行股份有限公司洛阳分行的委托代理人李琳到庭参加诉讼。被告张东豪经合法传唤未到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。
洛阳宝龙置业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求确认双方订立的《商品房预购合同》已于2016年6月13日解除，被告办理的物权预告登记于2016年10月15日失效。判令被告、第三人中国光大银行股份有限公司洛阳分行配合原告办理宝龙城市广场C区第9幢1单元1-102号、1-103号商品房预售合同登记备案注销手续；2、判令被告、第三人洛阳市洛龙区宏润通水暖商行立即将宝龙城市广场C区第9幢1单元1-102号、1-103号商品房返还原告，并将房屋恢复至原告交付时的状态，承担收回房屋前发生的物业费、水费、电费等相关费用。若被告未将该房屋恢复至交付时的状态，原告有权自行恢复原状，费用从应退还房款中先行扣除；3、判令被告从2016年7月14日起至2016年7月28日每日按照总房款3329910元的万分之二向原告支付逾期办理商品房预售合同登记备案注销手续违约金9989.73元；4、判令被告从2016年7月29日起每日按照总房款3329910元的万分之四向原告支付违约金至被告配合原告办理完毕商品房预售合同登记备案注销手续之日止（暂计至2016年10月28日的违约金为59938元）；5、判令被告按照总房款3329910元的20%支付违约金665982元；6、判令被告从2015年12月10日起至实际向原告返还房屋之日，按照同时期同区域的通常租金标准向原告支付房屋使用费（按每月13590元暂计算至2016年10月9日共22个月为298980元）；7、判令被告归还银行扣划原告款146427.79元，以及从2016年3月31日起按照每日万分之五计算，计至实际归还完毕之日的扣划款的利息，暂计至2016年10月30日利息9161.5元；8、确认原告在返还被告房款时，可以先行扣除原告代被告清偿的中国光大银行股份有限公司洛阳分行贷款、利息以及房屋使用费、物业费、违约金等费用；9、判决被告承担本案诉讼费、保全费、律师费等原告实现债权的费用。诉讼过程中，洛阳宝龙置业发展有限公司将上述诉讼请求作出如下变更：1、诉讼请求第1项变更为：确认双方签订的预售合同于起诉之日解除；2、诉讼请求第2项变更为：判令被告从2016年11月19日起至2016年12月4日共15天，每日按照总房款3329910元的万分之二向原告支付逾期办理商品房预售合同登记备案注销手续违约金9989.73元；3、诉讼请求第4项变更为：判令被告从2016年12月5日每日按照总房款3329910元的万分之四向原告支付违约金至被告配合原告办理完毕商品房预售合同登记备案注销手续之日止（暂计至2017年3月4日的违约金为59938元）；4、诉讼请求第7项变更为：判令被告归还银行扣划原告款203785.78元，以及从2016年3月31日起按照每日万分之五计算，计至实际归还完毕之日的扣划款的利息，暂计至2016年10月30日利息9161.5元。事实与理由：2014年2月28日，原、被告订立《商品房预售合同》，被告购买原告位于宝龙城市广场C地块第9幢1单元1-102号、1-103号商品房，总房价款为3329910元，被告选择按揭贷款方式付款，其中首期款1665910元、按揭款1664000元。2014年3月28日，中国光大银行股份有限公司洛阳分行与原告、被告订立《个人贷款合同（抵押、保证）》，约定中国光大银行股份有限公司洛阳分行向被告提供贷款1664000元，用于购买上述两套商品房，贷款期限120个月，被告以所购原告的两套商品房做贷款抵押物，原告提供连带保证责任担保。中国光大银行股份有限公司洛阳分行如约贷款后，被告未如约履行还款义务，中国银行股份有限公司洛阳分行于2016年3月31日扣划原告帐户存款38221.85元。2016年5月31日，原告通过特快专递向被告邮寄了《要求返还代付按揭本息及违约金的催款函》，但被告置之不理。2016年6月6日，原告通过特快专递给被告邮寄了《解除合同告知函》。被告于2015年12月10日收房后，将两套商品房出租给第三人刘志超经营洛阳市洛龙区宏润通水暖商行使用。
中国光大银行股份有限公司洛阳分行答辩称，1、我方要求解除贷款合同，2、要求被告偿还剩余本金及截止贷款实际还清之日的利息。3、原告对被告的贷款本金及利息应当向第三人承担连带责任担保。
经审理查明：2013年1月25日，原、被告签订编号为ＹＳ0239938的《商品房预售合同》，原告将其开发的位于洛阳宝龙城市广场C地块第9幢1单元1-102、1-103号商品房，以总价款3329910元出卖给被告，被告给付首期款1665910元，其余房款1664000元由被告于本合同签署之日起三个月内完成按揭贷款手续并支付至原告账户。
《商品房预售合同》附件四第十五条第4项约定，购房合同解除后，如被告已实际接收了该房屋的，则其应按同时期同区域的通常租金标准确向原告支付使用费。如被告已实际入住，则被告还应将房屋恢复至原告交付时的状态，此前发生的所有费用，均由被告承担；被告未在提出书面解除通知之日起30日内办妥或配合原告办妥本条第4项所述事宜的，每逾期一日，按总房价款的0.02%向原告支付违约金，逾期超过15日的，违约金加倍，并赔偿给原告造成的全部损失（包括但不限于主张权利发生的费用，包括诉讼费、律师费等，原告需向第三人承担的赔偿以及预期可得利益损失）。第二十一条约定，在原告为被告的按揭贷款提供担保期间，如果因被告逾期归还按揭贷款本息及（或）其他应付款项而导致按揭银行追究原告的担保责任的，原告有权解除商品房买卖合同，合同自甲方发出通知之日起解除。被告应于收到原告通知之日起10日内偿付原告被划扣的款项及其他损失，同时应向原告支付等值于被划扣金额（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等）与其他损失（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费等）30%的违约金；被告未按本款前述期限偿付原告被划扣的款项及其他损失，并向原告支付违约金的，则视为被告构成根本性违约，原告有权解除购房合同，以原价或公平市场价（以较低者为准）收回该房屋，追偿代偿款项及其他损失，并按该房屋房价款总金额的20%追究被告违约金。第十七条约定，购房合同及本补充条款中提及的通知均指书面通知。合同一方按照另一方在购房合同中所留地址和联系人投递邮件的情况下，自邮件发出后第7日，即视为送达。
2014年3月28日，第三人中国光大银行股份有限公司洛阳分行与原、被告三方订立《个人贷款合同（抵押、保证）》，约定第三人向被告提供贷款1664000元，用于购买上述商品房，贷款期限120个月，被告以所购商品房作贷款抵押物，原告提供阶段性连带保证责任担保。第三人依约定给被告发放了贷款1664000元。被告未如约履行还款义务，截止原告起诉之日，原告代被告向第三人偿还146427.79元，具体代偿明细如下：2016年3月31日38221.85元、2016年5月31日38302.77元、2016年6月28日18549.67元、2016年7月29日13055.80元、2016年9月30日38297.70元。原告虽然于2016年5月31日通过特快专递向被告寄送《要求返还代付按揭款本息及其违约金的催款函》，于2016年6月6日通过特快专递向被告寄送《解除合同告知函》，但邮寄地址并非被告在购房合同中所留地址。
另查明：被告于2015年12月10日接收房屋，办理了入住手续。2016年7月14日洛阳市房管局给原告办理了包含本案房屋在内的洛龙区定鼎门街299号9幢108等12套房洛房权证市字第××号房产证。被告至今未办理涉案房屋的房产证。为委托律师代理本案，原告向河南王城律师事务所支付律师服务费40000元。
本院认为：原、被告签订的《商品房预售合同》是双方真实意思表示，且不违反国家法律规定，该合同合法有效，双方应诚实全面地履行合同义务。被告与中国光大银行股份有限公司洛阳分行签订的《个人贷款合同（抵押、保证）》，由原告提供阶段性连带保证责任担保，由于被告未按期归还贷款本息，致使原告承担保证责任，原告有权解除合同。但原告向被告邮寄送达相关文书不符合合同约定，视为未送达，故合同解除日期应当确定为原告起诉之日。合同解除后，被告应将涉案房屋返还给原告，并将房屋恢复至原告交付时的状态，因该商品房预售合同而进行的商品房预售合同登记备案应予以注销，被告、第三人应予以配合。原告诉求被告按总房价款的20％支付违约金，有合同依据且符合法律规定，应予支持。原告代偿贷款的本息被告应予偿还，原告为本案诉讼支付的律师服务费属于实现债权的费用，在合同中已经约定，被告应予承担。由于本案的《商品房预售合同》于2016年11月18日确认解除，故被告应从2016年12月19起至2017年1月2日每日按照总房款的0.02%向原告支付逾期办理商品房预售合同登记备案注销手续违约金9989.73元，从2017年1月3日起每日按照总房款的0.04%向原告支付违约金至被告配合原告办理完毕商品房预售合同登记备案注销手续之日止。2016年7月14日洛阳市房管局给原告办理了包含本案房屋在内的房产证。被告没有在三个月内办理房产证，更没有办理他项权证，依据物权法二十条第二款的规定，被告在洛阳市不动产登记中心办理的物权预告登于2016年10月15日失效。合同解除后，原告应退还被告的购房所支付部分房款；原告在退还被告房款前，可以先行扣除被告没有履行义务的违约金和原告清偿被告的银行贷款本息、律师费等费用以及给原告所造成的损失。原告诉求物业费、水费、电费等相关费用，并未提交相关证据，本院不予支持。被告张东豪经合法传唤据不到庭，视为放弃诉讼权利。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第二十条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四之规定，判决如下：
一、原告洛阳宝龙置业发展有限公司与被告张东豪于2014年2月28日签订的编号为ＹＳ0239938的《商品房预售合同》确认于2016年11月18日解除，被告张东豪办理的物权预告登记于2016年10月15日失效；被告张东豪、第三人中国光大银行股份有限公司洛阳分行在原告代偿被告张东豪所欠贷款后，应配合原告洛阳宝龙置业发展有限公司办理涉案商品房的预售合同登记备案注销手续；
二、被告张东豪在本判决生效后三日内将宝龙城市广场C地块第9幢2单元1-102号、1-103号商品房返还给原告洛阳宝龙置业发展有限公司，并将房屋恢复至交付时的状态；
三、被告张东豪在本判决生效后十日内，按照下列计算方式向原告洛阳宝龙置业发展有限公司承担逾期办理退房违约金：从2016年12月19起至2017年1月2日每日按照总房款3329910元的0.02%向原告支付逾期办理商品房预售合同登记备案注销手续违约金9989.73元，从2017年1月3日起每日按照总房款3329910元的0.04%向原告支付违约金至被告配合原告办理完毕商品房预售合同登记备案注销手续之日止；
四、被告张东豪在判决生效后十日内向原告洛阳宝龙置业发展有限公司支付解除合同的违约金665982元；
五、被告张东豪在判决生效后十日内归还原告洛阳宝龙置业发展有限公司代其偿还银行的贷款本息146427.79元并按照同期银行贷款利率计算利息至实际偿还全部代偿款之日止（利息的起算时间以本判决书审理查明部分中“具体代偿明细”所列出的日期为准）；
六、被告张东豪在判决生效后十日内向原告洛阳宝龙置业发展有限公司支付律师服务费40000元；
七、被告张东豪应向原告支付上述违约金、银行代偿款、律师费等费用可由原告在返还被告张东豪房款时先行扣除；
八、驳回原告洛阳宝龙置业发展有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费15814元，保全费5000元，由被告张东豪承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
审 判 长 李香玲
审 判 员 李金双
人民陪审员 赵国涛
二〇一七年八月十五日
书 记 员 王小丽