贵州省遵义市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔03民终7214号
上诉人（原审被告、反诉原告）：李光，遵义市人，住遵义市红花岗区。
委托诉讼代理人：王怡，贵州祥景律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：遵义金龙饮食服务有限责任公司。
法定代表人：熊大权，董事长。
委托诉讼代理人：苏凯东，贵州乾锋律师事务所律师。
上诉人李光因与被上诉人遵义金龙饮食服务有限责任公司（以下简称金龙公司）合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2017）黔0302民初1482号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李光上诉请求：一、判令上诉人不搬离狮山酒店六楼；二、改判上诉人不支付承包费、水电费、使用费及损失赔偿150595元；三、改判被上诉人赔偿上诉人损失1259504元；四、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实不清。1、一审认定房屋漏水时间错误，房屋漏水时间应为2009年8月。2、一审认定2010年12月1日和12月22日被上诉人通知上诉人交纳房租及水电费，上诉人仍然没有交纳错误。关于（承包费）房租，2008年上诉人之妻从案外人处以62000元价格承接了狮山商务会所，并征得被上诉人同意后进行第一次装修，装修费用约为40万元。其后，上诉人将商务会所营业执照负责人变更为上诉人，并于2008年、2009年与被上诉人签订《租赁合同》，2010年签订《承包合同》。双方还口头约定，上诉人的房租、水电费由上诉人每月提供给被上诉人的早餐券予以抵扣。根据上诉人提供的账本（由被上诉人董事肖亚琴、出纳黄勇强签字确认），从2008年11月至2011年9月早餐券总价为238536元，而上诉人应交的房租为34个月（每月5000元）共计17万元，相抵扣上诉人还余68536元，上诉人接到通知后与被上诉人用早餐券抵扣承包费，故上诉人未拖欠承包费或房租。关于水电费，上诉人承租期为2008年11月至2011年9月，期间上诉人每月月底用早餐券抵扣水电费。由于2009年8月商务会所7楼严重漏水，导致上诉人承租的会所六楼装修和内部设施严重损坏，上诉人一直找被上诉人协商要求赔偿，被上诉人一直同意赔偿。2010年5月双方协商进行了第二次装修，花费约35万元。2010年12月左右，被上诉人的电梯、水电因股东产生分歧导致无法使用和停止，上诉人一直和被上诉人协商，但被上诉人内部矛盾较大导致无法解决。为继续给酒店客人供应早餐，且考虑已花费75万元用于装修，上诉人只能安排工作人员每天从1楼挑水做早餐，故上诉人并未违约。3、关于一审未查明事实部分。2010年底上诉人经被上诉人催告用早餐券抵扣房租和水电费后，上诉人虽未与被上诉人签订《承包合同》或《租赁合同》，但被上诉人实际上与上诉人形成了不定期租赁合同关系。2011年9月21日，被上诉人通知上诉人停业后，被上诉人当天就将酒店大门锁上，未给上诉人合理腾房时间，导致上诉人所有单据、合同及设施无法拿走或搬离，给上诉人造成巨大损失。4、关于不搬离狮山大酒店的理由。2011年9月21日被上诉人将上诉人经营的商务会所锁上，上诉人无法经营，会所内的所有设施、物品不能及时处理，一审未进行评估，故上诉人不能搬离。二、一审适用法律错误。1、本案不是承包合同关系，而是房屋租赁合同关系。2008年、2009年双方签订的是《租赁合同》，虽然2010年签订的是《承包合同》，但结合合同内容看，双方约定的权利义务实为租赁合同关系的权利义务，即被上诉人不负有管理义务，上诉人只向被上诉人交纳房租、水电费，还约定上诉人给客人供应早餐，用餐券抵扣房租。2、双方约定的合同期限为2010年，2011年双方为不定期租赁合同关系。2009年8月房屋漏水侵权导致上诉人的装修损失，上诉人一直在主张权利，2015年被上诉人曾认可愿意赔偿50万元，应予确认。综上，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，被上诉人没有尽到对租赁物的管理、维护义务，给上诉人造成巨大损失，同时被上诉人停业当日不准许上诉人搬离会所存在重大过错，请求支持上诉人的上诉请求。
金龙公司二审答辩称：一、上诉人无理锁闭被上诉人的六楼，导致被上诉人无法对资产进行正常使用，严重侵害被上诉人的合法权益，一审判决其搬离狮山大酒店六楼，事实认定清楚，适用法律正确。上诉人承包酒店六楼，为酒店提供餐饮，因未及时交清承包费、水电费等费用，被上诉人多次通知其交费。2011年后被上诉人因内部股东原因导致整个公司包括狮山大酒店均停止经营，上诉人在明知的情况下（其妻子是被上诉人的股东），不但不搬离酒店，还把酒店六楼强行锁闭。直到2015年被上诉人改选董事会、监事会，公司恢复经营，决定对狮山大酒店进行整体出租，但由于上诉人锁闭了六楼导致无法进行。被上诉人多次要求上诉人搬离，上诉人提出过高要求，被上诉人才提起诉讼。二、一审认定事实是在双方提交的证据及庭审查明事实的基础上作出的认定。第一，上诉人所称的漏水问题，一审已经查明房屋确有轻微漏水，但仅是小部分墙壁被浸湿，并非上诉人所称的导致装修及设施严重损坏，双方也未对此协商过赔偿，且上诉人的装修是为了经营所需。第二，关于承包费和水电费的问题，上诉人拖欠承包费及水电费是事实，且有被上诉人提交的通知为证，上诉人已签收。第三，关于上诉人反诉要求赔偿的问题，一审中上诉人称装修房屋产生装修费几十万元，并要求赔偿各种损失125万余元，但未提供相关证据，且2011年狮山大酒店停业后，上诉人强行锁闭酒店六楼，不搬走物品，导致物品基本上全部损坏，被上诉人无法招租，责任应由上诉人承担。综上，请求驳回上诉。
金龙公司向一审法院起诉请求：1、判令李光立即搬离其占有的狮山大酒店六楼，停止侵害；2、判令李光支付拖欠的承包费等费用61091元；3、判令李光赔偿原告经济损失300万元。
李光向一审法院反诉请求：判令原告（反诉被告）赔偿其经济损失1259504元。
一审法院认定事实:2008年，被告李光从他人处接手经营原告金龙公司所属狮山大酒店六楼的餐饮部。在当年8月，曾出现六楼餐饮部以上的楼层漏水导致餐饮部损失，被告对此进行了一定的装修。2009年12月30日，原、被告签订《承包合同》，约定由被告承包狮山大酒店六楼经营餐饮，承包期限为一年，即从2010年1月1日起至2010年12月31日止。同时约定被告应一次性交纳承包保证金10000元，该保证金在合同期满后，如无拖欠承包费、损害消费者利益等情形，原告应无息退还。约定承包费为每月5000元，每月交纳。合同还约定“乙方（李光）如在合同规定的日期推迟一天以上缴纳承包费，甲方将按其承包费总额的20%收取滞纳金；超过一个月以上未缴，甲方有权终止合同，并追回乙方所欠款项，一切损失由乙方负责”、“乙方负责投资狮山大酒店六楼餐厅厨房内部的设备实施，合同到期如乙方放弃续租，起固定部分无偿归甲方所有”。合同签订后，被告交纳了保证金10000元。在被告承包经营期间，因原告内部股东之间的矛盾，多次出现停电、停水等干扰被告经营的行为。被告在交纳了第一个月的承包费5000元后，再未交纳剩余承包费。2010年12月1日，原告向被告出具书面《通知》，要求被告将拖欠的承包费和水电费交清，同时办理2011年的合同续签手续，并特别告知，如逾期未签合同，视为自动弃权，原告将无偿收回网点。收到通知后，被告没有交纳拖欠的承包费。2010年12月22日，原告再次向被告发出《通知》，要求被告在12月27日前将2月至12月的承包费及水电费结清，否则将起诉被告。收到上述通知后，被告仍然没有按照通知交纳费用。同时，被告仍然继续经营餐饮部，停电停水仍然多次发生。2011年9月，因政府有关部门要求进行整改，包括被告承包经营的餐饮部在内的狮山大酒店全面停业。2012年8月9日，就被告经营过程中被人为停水停电一事，原告作出同意赔偿被告鲜货损失26000元的《处理意见》。2015年8月，原告公司董事会作出决定，拟将狮山大酒店整体对外承包，并专门成立了处理被告承包六楼问题的协调小组。
另查，2010年3月至2010年9月期间的水电费24595元，被告没有交给原告。2010年10月至2011年9月期间，因系被告自行另接线路导致水电费无法估算。原告尚有99504元早餐费没有支付给被告。
一审法院认为，本案当事人签订的合同履行期间是2010年1月1日至2010年12月31日，在被告履行合同过程中，原告因内部股东原因多次人为停电停水干扰被告的经营，违反了《中华人民共和国合同法》第六十条第二款规定的合同履行中应尽的诚实信用义务；在原告连续通知交纳拖欠的承包费和水电费后，被告拒不交纳，违反了合同的约定。至于原告干扰经营，被告完全可以及时提出并可以行使对待给付的权利，但不能成为拒绝交纳承包费的理由；合同期限届满后，在没有续签承包合同的情况下，被告应当撤出酒店并与原告进行相关费用的结算，但被告拒不撤出，强行经营餐饮部。故2010年12月31日后产生的所有损失应由被告自行承担；被告称发生楼层漏水导致自己损失，由于漏水发生在2008年8月，当时双方并未因漏水问题发生赔偿纠纷。在2009年12月30日签订的承包合同中，双方也没有对2008年8月的漏水问题进行说明。因此，应当认定被告以自己的行为表明放弃了2008年8月漏水问题的主张。在履行承包合同的过程中发生纠纷，被告才将以前放弃的主张重新提出，违反诚信原则，对此不予支持；由于双方签订的承包合同期限只有一年，被告应当预见合同履行中可能出现的合同终止、续签合同继续履行等各种情形，因此对餐饮部投入的设备、设施，对其使用期限，被告应当有合理的预期。故被告要求原告赔偿设备、设施损失，不予支持；关于费用的计算，被告在承包期内尚欠11个月承包费共计55000元，尚欠2010年3月至2010年9月期间的水电费24595元。2010年10月至2011年9月期间的水电费，参照以往的数据，酌定按每个月2000元计算共计为24000元，故被告尚欠原告水电费为48595元。被告主张原告的承包费及水电费请求超过了诉讼时效期间，由于原告一直不断在向被告主张权利，因此原告的请求没有超过诉讼时效，被告的时效抗辩不能成立。由于2010年12月31日后合同已经终止，因被告拒不交纳拖欠的费用，双方没有续签合同，故原告要求被告搬离占用的六楼餐饮部，理由正当，予以支持；被告在合同终止后继续使用六楼餐饮部，应当支付使用费。参照承包费标准，使用费按照每月3000元计算，使用9个月共计27000元。原告公司董事会在2015年8月决定将狮山大酒店对外承包，由于被告拒不搬离，导致原告对外承包受阻，原告因此受到的损失被告应当赔偿。鉴于对外承包能否完成具有不确定性，故酌定被告应当赔偿2015年8月至2016年11月的损失为30000元。由于被告在承包期内的经营不断受到原告干扰，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定，原告对此应当承担相应的责任，根据原告的违约情形，被告应当支付给原告的承包费中，原告自行承担10000元。综上，被告应当支付给原告的费用为承包费45000元、水电费48595元、使用费27000元、损失赔偿金30000元，以上共计150595元。因原告尚欠被告早餐费99504元，且保证金10000元没有退还，被告要求原告支付，予以支持。被告要求原告赔偿其余损失，没有法律依据，予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第二款、第一百二十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条的规定，判决：一、被告（反诉原告）李光在本判决生效后十日内搬离原告（反诉被告）遵义金龙饮食服务有限责任公司所有的狮山大酒店六楼；二、李光在本判决生效后十日支付遵义金龙饮食服务有限责任公司承包费、水电费、使用费及损失赔偿金共计150595元；三、遵义金龙饮食服务有限责任公司在本判决生效后十日支付李光早餐费99504元、退还李光保证金10000元，两项共计109504元；四、驳回遵义金龙饮食服务有限责任公司的其余诉讼请求；五、驳回李光的其余反诉请求。案件受理费31290元，反诉受理费8070元，共计39360元，由遵义金龙饮食服务有限责任公司承担19360元、李光承担20000元。
二审中，李光提交了以下证据：第一组为收条以及结婚证，证明李光、王玉容是夫妻关系，二人于2008年5月21日从孙阳红处转承租了狮山大酒店餐饮部，并支付转让费6万元给孙阳红的事实。第二组为收据，证明李光、王玉容于2008年5月22日、5月25日向被上诉人缴纳了1万元的保证金的事实。第三组为账本、明细表、领款凭证，证明2008年11月至2011年8月19日，被上诉人与上诉人之间的电费、水费、房租费是用被上诉人酒店客房部早餐券予以抵扣，早餐券共计为238536元，上诉人没有拖欠被上诉人的水费、电费及房租，其中两个领款凭证抵扣的费用为99504元。第四组为通知两份，证明被上诉人于2011年9月21日通知上诉人停业，10月25日再次通知停业。被上诉人在9月21日将酒店大门锁上，导致物品不能搬离、变卖，造成损失。第五组为处理意见，证明被上诉人于2011年9月20日停止营业后，上诉人生鲜食品损坏，由被上诉人赔偿26000元，被上诉人在合同履行过程中违约，存在严重过错，应当赔偿上诉人损失的事实。第六组为物品清单，证明在一审法官的主持下，双方清点了房屋内物品及设备，以及上诉人财产损失的情况。第七组为录音证据光盘三张以及录音文字资料、被上诉人的工商信息登记情况，证明目的为：第一，与肖亚琴的录音，证明上诉人与被上诉人用餐券抵扣租金水电费的事实，肖亚琴是被上诉人的董事兼会计，其身份在工商信息档案里面可以查明。第二，与黄永强的录音，证明目的同上，且被上诉人存在断水断电的事实，黄永强系被上诉人的出纳。第三，与丁勇的录音，证明被上诉人违约，存在断水、断电、断电梯、关大门的情形，并承认存在严重违约的情形，同时愿意赔偿上诉人50万元的损失，丁勇系被上诉人的股东。第八组为照片17张，证明被上诉人断电梯、关大门以及漏水的事实，造成上诉人损失。从2011年9月至今，酒店的大门都是由被上诉人锁着的，一审中，上诉人与被上诉人的代理人进行物品清点的当天，是由被上诉人的工作人员和对方代理人一起将锁打开的，上诉人的损失是由被上诉人造成的。
金龙公司质证意见为：第一组证据与本案无关。第二组证据一审中已经认定过，被上诉人认可。第三组证据账本是上诉人制作，上面肖雅琴、黄永强签过字的被上诉人认可，2010年以后没有这两人的签字，其不认可，领款凭证中有两份的数据其认可，2010年后对方应领取的早餐费用一共9万多元，一审已查明，2010年前的早餐券抵扣账双方已结清。对第四组证据的真实性无异议，对其证明目的有意见。第五组证据一审已认定过，可证明双方经过核实上诉人的损失就是鲜货的损失，不存在漏水之类的严重损失。第六组证据是一审庭审后双方共同到六楼，由上诉人打开大门后双方进行清点形成的，该证据真实性属实。对第七组证据的工商信息无异议，对录音资料的真实性和合法性均有异议，证人应当庭接受质证，录音中上诉人存在引导性提问，且对话都很含糊，丁勇只是个股东，不能代表公司作出任何决定。第八组证据的制作者、制作时间不清楚，随意性很大，没有公司盖章，对该组证据的真实性有意见。另对有被上诉人代理人在场的照片，认可其真实性，当时是为了让李光把六楼打开清点物品，不能达到对方的证明目的。
金龙公司二审期间未提交新证据。
除一审认定“2010年10月至2011年9月期间，因被告自行另接线路导致水电费无法估算”无充分证据证明外，一审查明的其余事实与二审查明的事实一致，本院予以确认。
二审另查明，2008年5月25日，李光之妻王玉容向金龙公司交纳1万元保证金。2009年12月30日李光与金龙公司签订的《承包合同》第十一条约定“乙方（李光）负责投资狮山大酒店六楼餐厅厨房内部的设备设施，合同到期如乙方放弃续租，其固定部分无偿归甲方所有”、“餐厅是酒店的配套功能，乙方每天必须向酒店客人提供早餐，要求每天早餐不得低于10个品种”以及“乙方的所有从业人员都必须遵守狮山酒店的规章制度，服从酒店的管理，乙方服务人员必须统一着装”。2011年3月23日，金龙公司财务人员肖亚琴向李光出具早餐票结算凭证，载明狮山大酒店早餐供应（2010年元月28日至2011年3月23日止）早餐票139593张×6元/张=83754元。2015年9月17日，金龙公司财务人员肖亚琴向李光出具早餐票结算凭证，载明狮山大酒店2011年3月23日至2011年8月19日早餐票2625张×6元/张=15750元。两张凭证金额共计99504元。
金龙公司一审的诉讼请求第二项“判令李光支付拖欠的承包费等费用61091元”的具体组成为：2010年2月至2011年9月共计20个月的承包费10万元，2010年3月至2010年9月差欠的水电费24595元及2010年10月至2011年9月的水电费36000元，共计160595元，减去李光供应早餐的费用99504元。2017年5月25日一审法院第二次庭审时，金龙公司提供了狮山大酒店六楼被锁上的照片，李光委托代理人的质证意见是“出于事件未得到妥善处理，被告有权对自己的财产进行保护，并不是霸占狮山酒店的六楼”。
本院认为，本案争议的焦点为：一、李光与金龙公司之间是何种法律关系；二、李光应否支付租金、水电费；三、金龙公司主张李光赔偿损失及李光主张金龙公司赔偿装修及设施损失的请求应否支持。
关于李光与金龙公司之间法律关系的问题。虽然从2009年12月30日双方签订《承包合同》约定的内容看，双方约定李光承包狮山大酒店六楼经营餐饮，承包期限为一年，即从2010年1月1日起至2010年12月31日止，合同名称为承包合同，但综合分析整个合同的内容，并结合金龙公司于2010年12月1日、2010年12月22日向李光两次发出催收租金及水电费的通知均载明李光为承租户的事实，应认定双方之间实为租赁合同关系。因双方约定的合同期限为一年，即至2010年12月31日到期，虽然合同到期后李光继续经营，但根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条关于“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，李光没有在合同期限届满后与金龙公司续签合同，故金龙公司可随时解除合同，并根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条关于“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定，要求李光返还所租赁房屋。因此，一审判决李光搬离金龙公司狮山大酒店六楼并无不当，本院予以维持。
关于李光应否支付租金、水电费的问题。对于租金，李光在签订《承包合同》后只支付了一个月租金5000元，在合同期内尚欠11个月租金（承包费）共计55000元。由于金龙公司对一审判决承包期内扣减承包费10000元未提起上诉，视为其服判，故李光在合同期内尚欠租金（承包费）45000元。李光在合同终止后继续使用六楼餐饮部，应当参照约定的租金标准支付租金，但根据一审证人证言，证明李光继续经营期间经常存在停水停电情况，故一审酌情按照每月3000元计算租金较为合理，即9个月租金共计27000元，以上租金合计72000元。对于水电费，根据金龙公司一审提交的水电费收据，证明李光经营的餐厅在2010年3月至2010年9月期间的水电费为24595元；至于2010年10月至2011年9月期间的水电费，金龙公司所举证据不足以证明李光经营的餐厅另接线路产生由金龙公司代交水电费的事实，应承担举证不能的后果，故金龙公司要求李光承担此期间的水电费证据不充分，一审对此处理不当，本院予以纠正，对金龙公司主张的水电费24595元予以支持，其余部分予以驳回。
关于双方主张的损失赔偿问题。一方面，根据《承包合同》第十一条“乙方（李光）负责投资狮山大酒店六楼餐厅厨房内部的设备设施，合同到期如乙方放弃续租，其固定部分无偿归甲方所有”的约定，合同到期后，李光只能搬走可移动设施，其无权要求金龙公司赔偿装修损失。至于李光购买的设施损失，狮山大酒店及李光经营的六楼餐厅从2011年9月起开始停业，且金龙公司于2010年12月1日、2010年12月22日向李光两次发出催收租金及水电费的通知，并明确告知李光不续签合同将对其起诉，将收回餐厅。由此可见，双方租赁合同于2011年9月终止后，李光即应将其物品搬走，且2012年8月9日金龙公司同意赔偿李光鲜货食品损失26000元时，金龙公司也未承诺对李光购买的设施和投入的装修予以赔偿，加之双方合同终止后长时间未能就赔偿和李光搬离六楼问题达成一致意见，李光应当能够知晓其购买的设施长时间搁置会产生贬值或损坏，尽管李光称曾向相关部门反映或金龙公司承诺有安排，但其没有提供充分证据证明其无法搬走设施，如金龙公司确有阻止行为，李光也应及时提起诉讼，避免损失扩大。另一方面，虽然李光在合同期满后未搬离六楼，但是从狮山大酒店于2011年10月25日向李光发出的通知看，金龙公司通知李光酒店继续停业，告知其待公司有具体工作安排后再做下一步调整，而且2012年8月9日双方就餐厅鲜货食品损失经协商由金龙公司赔偿李光26000元，直至2015年8月金龙公司决定将狮山大酒店对外租赁才要求李光搬离，双方因赔偿问题无法协商一致导致李光未能搬离。综合以上分析，本院认为双方对于本案纠纷的产生均存在一定过错，结合本案实际情况，根据公平原则，双方应各自承担各自的损失，故金龙公司要求李光赔偿损失以及李光要求金龙公司赔偿装修及设施损失的主张，本院均不予支持。一审判决李光承担赔偿金30000元不当，本院予以纠正。
由于金龙公司未对一审判决其支付早餐费和退还保证金提出上诉，视为服判，本院予以维持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，但判决结果部分不当，本院予以改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持贵州省遵义市红花岗区人民法院（2017）黔0302民初1482号民事判决主文第一项、第三项、第四项、第五项，即“1、被告（反诉原告）李光在本判决生效后十日内搬离原告（反诉被告）遵义金龙饮食服务有限责任公司所有的狮山大酒店六楼；2、遵义金龙饮食服务有限责任公司在本判决生效后十日支付李光早餐费99504元、退还李光保证金10000元，两项共计109504元；3、驳回遵义金龙饮食服务有限责任公司的其余诉讼请求；4、驳回李光的其余反诉请求”；
二、变更贵州省遵义市红花岗区人民法院（2017）黔0302民初1482号民事判决主文第二项为“李光在本判决生效后十日支付遵义金龙饮食服务有限责任公司承包费、水电费共计96595元”；
三、驳回李光的其余上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费31290元，反诉受理费8070元，共计39360元，由遵义金龙饮食服务有限责任公司承担29360元，李光承担10000元；二审案件受理费11380元，由李光承担8000元，遵义金龙饮食服务有限责任公司承担3380元。
本判决为终审判决。
审判长 张 洪
审判员 康 龙
审判员 胡晓波
二〇一八年一月二十九日
书记员 魏 莱