江苏省宿迁市中级人民法院民 事 裁 定 书（2017）苏13民终2898号上诉人（原审被告）：徐德军，男，1970年11月9日出生，汉族，住江苏省宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：仝德明，江苏三佳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海巨洲商务有限公司，住所地上海市杨浦区平凉路608号803室。法定代表人:邱玉东，该公司总经理。委托诉讼代理人：仲冬梅、叶奇，江苏正四方律师事务所律师。原审第三人：郭勇，男，1976年4月3日出生，汉族，住江苏省宿迁市宿城区。上诉人徐德军因与被上诉人上海巨洲商务有限公司（以下简称巨洲公司）、原审第三人郭勇房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院作出的（2016）苏1302民初5600号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐德军上诉请求：撤销原审判决，依法改判。事实及理由：1.一审法院认定巨洲公司回购的是8套房屋缺乏事实依据，在巨洲公司与徐德军签订协议之前，徐德军已经将202号房屋出售给郭勇，巨洲公司对此知情。徐德军返还给巨洲公司的购房合同是6套，巨洲公司并未提出异议。2.徐德军签订的涉诉两份合同名为房屋买卖和回购协议，实际上是借贷。徐德军出售的两套房屋获得的购房款实质上是利息，且未超出法律允许的范围，故不应返还。3.合同无效，双方应相互返还财产，不存在利息问题。4.双方诉争的标的为小产权房，本案不属于人民法院受理范围。巨洲公司二审辩称：1.双方回购协议约定的是八套房屋，扣除已出售的201号，徐德军交给巨洲公司七份空白合同，该行为也可证明双方约定的是八套房屋；2.徐德军主张本案名为买卖实为借贷，但没有事实依据；3.徐德军隐瞒出售202号房屋的事实，给巨洲公司造成损失，徐德军应承担赔偿责任；4.巨洲公司主张的是返还多支付的购房款，应属于法院受理范围。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人郭勇未作答辩。巨洲公司向一审法院起诉请求：1.判令徐德军立即支付160000元并按照同期银行贷款利率支付利息（自2014年7月2日至判决确定履行之日止，截至2016年7月21日利息为17945元）；2.徐德军承担案件诉讼费用。一审法院认定事实：2014年1月28日，徐德军（乙方）与案外人宿豫商贸城管理服务站（即商贸城服务站，甲方）签订了《宿豫商贸城房屋认购协议书》，约定：1.甲方自愿将下列房屋卖给乙方所有。房屋状况：房屋坐落：宿豫商贸城F区广场内社区管理中心东部二楼（201、202、203、204），三楼（301、302、303、304）共计8套，建筑面积562.5平方，房屋打包价1900元/平方米，总价大写壹佰零陆万元捌仟柒佰伍拾元整。2.甲乙双方商定乙方在2014年1月28日前付清全部房款至上海巨洲商务有限公司（账号：44×××34），经甲方同意用于抵扣甲方与该公司的工程款。购房收据由甲方开具；3.甲方于2014年2月15日前将房屋正式交付给乙方使用。……协议签订当日徐德军即将80万元汇至巨洲公司名下。案外人商贸城服务站当日向徐德军出具收据一张，载明：今收到徐德军购房款F区8套房屋1068750元。2014年7月21日，巨洲公司（甲方）与徐德军（乙方）签订《协议书》，约定：就乙方于2014年1月18日与宿豫商贸城管理服务站签订的《宿豫商贸城房屋认购协议书》的履行等相关事宜达成如下一致协议；乙方2014年1月28日向甲方支付社区管理中心购房款共计捌拾万元，获得部分房源。甲方于2014年4月30日开始同意回购。已付乙方的房款项肆拾陆万元（201户主已支付：16万元）；乙方共收到甲方款项肆拾陆万元。经磋商同意结清余款加两万销售费用计叁拾陆万元，甲方于2014年7月21日汇给乙方，同时乙方将《宿豫商贸城房屋认购协议书》与购房买卖合同交还甲方并申报商贸城管理服务站，改办手续。乙方保证商务房屋在此期间无产权或经济纠纷，否则由乙方承担全部的法律责任。一审法院另查明，徐德军于2014年7月2日向郭勇出具收条，载明：收到郭勇购买河东商贸城F区202室，购房款已付清。一审法院又查明，截至一审庭审结束，争议房屋未取得规划、准建手续，无产权证。一审法院认为，本案的一审的争议焦点为：巨洲公司与徐德军签订的《协议书》中涉及回购的房屋是8套还是7套；202室房屋价款如何确定。关于争议焦点一。徐德军认为：此协议签订时202室房屋已被徐德军出售给郭勇且郭勇已使用，故协议书指向的应是除了202室房屋之外的7套房屋。一审法院认为，根据2014年7月21日双方签订的《协议书》内容来看：“就乙方于2014年1月18日与宿豫商贸城管理服务站签订的《宿豫商贸城房屋认购协议书》的履行等相关事宜”“乙方2014年1月28日向甲方支付社区管理中心购房款共计捌拾万元”，双方针对的是徐德军与案外人宿豫商贸城管理服务站签订的《宿豫商贸城房屋认购协议书》中签订的房屋，同时该协议书指向的是2014年1月28日乙方支付的购房款，当时徐德军支付的房款是80万元，购买的具体指向的是8套房屋价款（包括已出售的201室，还有202、203、204以及301、302、303、304）。故协议书就是巨洲公司以80万元的价格将徐德军从案外人处购买的8套房屋回购回去。而徐德军将202室房屋出售给第三人郭勇的时间，如果是在与巨洲公司签订协议之前，又不能证明巨洲公司对此是明知的，那么徐德军应返还的房屋是8套，如果是签订协议之后，徐德军明知要将该房屋返还仍出售给第三人，那么徐德军就是主观上就是明显存在恶意，仍然要将该房屋返还。综上，徐德军应将上述8套房屋全部返还，当然包括已出售的202室房屋。关于202室房屋的价款。徐德军辩称，202室房屋的价款不值160000元。对此一审法院认为，根据202室房屋所处的地理位置来看，其与201室房屋位置相当，故巨洲公司参照201室房屋价格主张202室房屋的价款并无不当之处。但是201室的房屋价格为2014年7月21日前的价格，并不是协议的价格，巨洲公司从徐德军处购买时的单价为800000元/562.5平方米即1422.22元/平方米。根据巨洲公司提供的购房合同所附的平面图，202室房屋的面积约74.35平方米。徐德军对该房屋面积虽不认可，但未能提供其他证据加以证实，故以巨洲公司提供的数据为准，即该套房屋的价款为1422.22元/平方米*74.35平方米即105742元。综上，巨洲公司与徐德军签订的协议涉及的是宿豫商贸城F区的房屋，因上述房屋在庭审结束前未能取得规划准建等相关手续，无法取得房屋产权证，故上述协议因违反了法律法规强制性的禁止性规定，为无效合同。鉴于上述房屋已交于郭勇实际使用，无法返还，故巨洲公司主张返还房屋价款并无不当，故应予以支持。但房屋价款应以双方协议书中确定的价格为准。关于巨洲公司主张的利息损失。一审法院认为双方签订的协议无效，巨洲公司因履行该合同可能遭受的损失包括利息损失。但是因为双方对于该合同无效，双方均明知上述房屋无产权证仍然进行交易，双方过错程度相当，故上述利息损失的50%由徐德军赔偿。依据《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，一审法院判决：徐德军于判决生效之日起十日内返还上海巨洲商务有限公司购房款105742元并赔偿损失（参照以105742元为基数，按照同期银行贷款利率标准自2014年7月2日计算至判决确定履行之日止的50%）。案件受理费收取3739元，由徐德军负担。二审查明的事实与一审查明的一致，本院予以确认。二审中，各方当事人均未提供新的证据。本院认为，人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼，但原告的起诉必须属于人民法院受理民事诉讼的范围。起诉不符合受理条件的，人民法院应当裁定不予受理，立案后发现起诉不符合受理条件的，应裁定驳回起诉。对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可规定内容建设的违法建筑的认定和处理，按照城乡规划法等法律、行政法规的规定，属于国家有关行政机关的职权范围，应避免通过民事审判变相为违法建筑确权，当事人请求确认违法建筑归属的，人民法院不应予以受理。本案中，争议房屋未取得规划、准建手续，无产权证。现巨洲公司与徐德军之间因房屋回购问题发生纠纷，巨洲公司要求徐德军返还巨洲公司多支付的购房款，巨洲公司的诉讼请求涉及到对涉案房屋合法性及房屋权属的确认。而对于未取得建设和工程规划许可证建设的建筑的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围。故本案不属于人民法院受理民事诉讼的范围。综上所述，徐德军关于本案不属于人民法院受理范围的主张成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销江苏省宿迁市宿城区人民法院（2016）苏1302民初5600号民事判决；二、驳回上海巨洲商务有限公司的起诉。一审案件受理费3739元，退还上海巨洲商务有限公司；上诉人徐德军预交的二审案件受理费3739元予以退还。定为终审裁定。审 判 长  徐 兵审 判 员  万 焱审 判 员  孙 权二〇一七年十月三十日法官助理  陈 博书 记 员  吴红利第8页/共8页