山东省临沂市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁13民终5267号
上诉人（原审被告）：张志超，男，1987年5月18日生，汉族，住兰山区。
被上诉人（原审原告）：马强，男，1988年7月11日生，汉族，住山东省莒南县。
委托诉讼代理人：刘行，山东铭星律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：临沂鲁盟房地产营销策划有限公司，住所地兰山区通达路与涑河南街交汇处临商一号10楼10022-10034号。
法定代表人：刘后英，经理。
委托诉讼代理人：吴红彬，该公司职工。
上诉人张志超因与被上诉人马强、临沂鲁盟房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服兰山区人民法院（2017）鲁1302民初4834号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张志超、被上诉人马强及委托诉讼代理人刘行、临沂鲁盟房地产营销策划有限公司委托诉讼代理人吴红彬到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
张志超上诉请求：1.依法撤销兰山区人民法院（2017）鲁1302民初4834民事判决第一、三项；2.判决上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同无效；3.驳回被上诉人对上诉人的其他诉讼请求；4.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1.根据《担保法》第九十条规定，定金合同从实际交付定金之日起生效。定金合同是实践性合同，即使双方约定由第三方保管定金，也应当将定金收据交付上诉人，但在一审开庭时，上诉人才见到鲁盟公司出具的定金收据，其真实性无法确认，所以上诉人与被上诉人签订的涉案契约无效。2.合同相对方的权利、义务是对等的，涉案契约给出马强三天�考虑时间，从合同的相对性上来说，也应当给与上诉人三天的考虑时间。而且从给予马强三天考虑时间来看，该合同是一个效力待定的合同，一审中上诉人已经举证证实是在三天之内通知被上诉人终止合同，故涉案契约没有生效。3.涉案房产是设定抵押权的，根据《担保法》第四十九条，上诉人应事先将房屋转让事项告知抵押权人—担保公司，但上诉人作为抵押人未将该事项告知受让人，且住房公积金贷款是具有人身属性的，是不可转让的，因此涉案契约无效。4.涉案合同约定鲁盟公司是将定金与服务费一起收取的，房价767000元，按照服务费1.5%计算，那么服务费应当为11505元，定金为8495元，而非20000元。5.鲁盟公司是专业的房产中介，有专业的律师团队提供服务，合同签订过程中为赚取服务费，并未尽到充分的提示风险告知义务，而上诉人与马强则完全不懂房产�卖规则，都是受害者。
马强辩称：1.上诉人与被上诉人签订合同时约定，定金的支付方式为交由第三人处保管，并说明定金的数额为2万元，马强按照约定交付定金，履行了合同义务。2.上诉人对权利义务对等原则理解片面。且涉案合同自双方签字之日起生效，“三日内答复”是关于合同解除权并非合同效力问题。3.房屋是否设有抵押权属于物权法律关系，本案是房屋买卖合同关系，属于债权法律关系。物权行为的成立与否不影响债权行为认定和责任分配。4.根据涉案合同第六条约定，本案违约金的计算的方式应为定金2万元的2倍即4万元，同时马强已经支付的2万元应由中介方退还。上诉人违约的时间正是临沂地区房价上涨最明显的时候，一审判决的违约金明显无法弥补马强的损失，根据《合同法》第114条，马强有权要求法庭适当增加违约赔偿金额，在这里请求法院给予审查。
临沂鲁盟房地产营销策划有限公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。一、在居间服务过程中，我公司对房屋买卖情况介绍的很清楚，买卖双方是在完全了解房屋状况、明确权利义务后再签订的合同；二、我公司不承担双方的权利义务责任。
马强向一审法院起诉请求：1、依法判令解除马强、张志超签订的《鲁盟地产买卖契约》；2、依法判令张志超赔偿马强违约金4万元，并赔偿马强中介费等合理损失1万元；3、本案诉讼费、律师费用由张志超负担。
一审法院认定事实：2017年3月19日，张志超（甲方）作为卖方，马强（乙方）作为买方，鲁盟公司（丙方）作为见证方，签订了合同编号为0002595的《鲁盟地产买卖契约》一份，约定：“第一条，甲方同意将座落在临沂市兰山区滨河阳光小区12�楼1单元702室拥有的房产出售，建筑面积为87平方米。第二条，交易价格与定金。1、甲乙双方同意上述房产的交易价格为767000元整。本合同签定之日，乙方须支付20000元整，作为购房定金和服务费交由丙方保管（凭收据）。2、丙方有权优先从定金中扣除服务费，剩余款过户完毕后可冲抵购房款或退回乙方。…第六条，1、本契约签订后，乙方中途悔约，应书面通知甲方，以购房定金全额对丙方与甲方进行赔付。甲方中途悔约，应书面通知乙方与丙方，并自悔约之日起三日内主动以两倍定金对乙方进行违约赔偿（已付款项的退回款项）。2、乙方不能按期向甲方付清购房价款或甲方不能按期向乙方交付房屋，每逾期一日，由违约一方向对方支付购房价款万分之一的违约金。任何一方逾期30日以上未履约的，视为悔约，违约方应按本条第一款的规定承担责任，但双方另有约定的除外。…第八条，甲乙双方在履行本契约过程中发生争议，应协商解决。协商不成时，可向仲裁委员会申请仲裁或向该房屋所在地人民法院起诉。丙方在本契约中只作为见证服务方，甲乙双方在发生争议协商不成时诉讼解决的，双方同意自愿放弃对丙方的连带诉讼权。（注：律师代理费、诉讼费、丙方服务费等由诉讼方承担。）第九条，甲乙双方经协商一致，在不违背本契约上述条款原则的前提下，就本契约未尽事宜订立的补充条款，为本契约不可分割之一部分，与本契约具有同等效力。第十条，本契约连同附件一式三份，甲、乙、丙方等三方各执一份，均具有同等效力。补充条款。1、该房屋的交易服务费（房价的1.5%，凭收据），在签订本契约时乙方同意交付见证方。（合同签订后，服务费概不退还），如双方提出解除合同的，经双方协商同意，可以解除。…6、其他约定事项：①甲乙双方协商，乙方在合同签定三日内答复甲方是否购买，及协商付款方式，如乙方父母反对购买，三日内乙方通知甲方，双方解除合同，定金退还，互不追究违约责任。②甲方负责办理房产证，乙方负责过户交易费。7、本契约及补充条款经甲、乙、丙三方签章并按手印后具有效力。…”该买卖契约还就其他事项进行了约定。
另查明，买卖契约签订后，马强之妻聂兰晓于当日向鲁盟公司交纳了人民币20000元，鲁盟公司为马强出具了收据一张，收款事由记载：“购买滨河阳光12-1-702室定金”。马强在合同签订后三日内通知了张志超，明确答复决定购买房屋，但张志超不同意将房屋出售给马强。
一审法院认为，马强与张志超签订房屋买卖契约后，马强依约向鲁盟公司交付了购房定金20000元，并在约定期限内明确告知张志超购�涉案房屋。张志超不同意将房屋出售给马强，造成房屋买卖合同无法继续履行，故马强主张解除与张志超签订的房屋买卖契约，并要求张志超双倍返还定金的请求，理由正当，符合相关法律规定，法院予以支持。现马强、张志超均要求解除合同，鲁盟公司不应再收取中介费，其应将收取马强的20000元定金退还马强。马强主张的其他损失，并无证据支持，法院不予认可。鲁盟公司经法院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃相应的诉讼权利。判决：一、解除马强与张志超、临沂鲁盟房地产营销策划有限公司于2017年3月19日签订的合同编号为0002595的《鲁盟地产买卖契约》；二、临沂鲁盟房地产营销策划有限公司退还马强购房定金20000元；三、张志超赔偿马强定金20000元；四、驳回马强的其他诉讼请求。案件受理费1050元，由张志超负担。如果当事人未按本判决指�的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审期间，马强围绕当事人双方争议的事实提交以下证据：一、二审马强委托律师代理费发票2张，律师费总共4000元，证明被上诉人因上诉人的违约行为主张权利支出4000元，该损失应由失信者承担。张志超、鲁盟公司经质证对该份证据均无异议。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：各方当事人对于该份证据的真实性，均无异议，本院予以确认。但因被上诉人马强未在法律规定的上诉期间内提起上诉，对于马强提出的由失信者承担律师费的主张，本院不予支持。本院审理查明的其他事实和一审相同。
本院认为，针对双方在二审中的诉辩主张，本案争议的主要焦点问题是：一、定金约定是否有效。二、定金数额的认定。�、上诉人三日内反悔的行为是否构成违约。
关于定金约定是否有效的问题。根据《中华人民共和国担保法》第九十条规定，定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。2017年3月19日，上诉人与被上诉人签订合同编号为0002595的《鲁盟地产买卖契约》，视为各方当事人均知悉并同意契约的全部条款。该契约第二条约定，本合同定金由丙方即鲁盟公司保管。鲁盟公司作为居间人，其保管定金的行为是当事人各方约定的，也是经过上诉人与被上诉人同意的，内容与形式均不违反法律规定，为有效约定。契约签订当日，马强之妻聂兰晓向鲁盟公司交纳了人民币20000元，鲁盟公司为马强出具了收据，证实了定金的实际交付，定金合同生效。
关于定金数额的认定问题。该契约中第二条对定金�数额作出约定，马强支付的20000元作为购房定金和服务费交由鲁盟公司保管，但同时也约定鲁盟公司有权优先从定金中扣除服务费。根据补充条款约定，涉案房屋的交易服务费为房价的1.5%即11505元，如果将20000元理解为定金与服务费之和，那么定金则为8495元，则无法从定金中扣除服务费，这与协议约定的从定金中扣除服务费相矛盾。同时，鲁盟公司出具的收据中也写明20000元为马强“购买滨河阳光12-1-702室定金”，结合契约全文，本案中定金的数额应为20000元。
关于上诉人三日内反悔的行为是否构成违约。涉案《鲁盟地产买卖契约》补充条款中约定，马强在合同签定三日内答复张志超，如马强父母反对购买，三日内马强通知张志超，双方解除合同。契约并未约定张志超享有三日考虑时间的问题，张志超也未提供证据证明涉案契约签订时本人具有受到威胁、欺骗等影响合同效力的情况，该约定系双方当事人的真实意思表示，双方均应根据合同内容履行相应的义务。故张志超在三日内反悔卖房属于卖方单方面违约，应承担定金双倍返还的法律后果。
综上所述，上诉人张志超的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由上诉人张志超负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨华雁
审判员 陈 芳
审判员 范宗芳
二〇一七年十一月二日
书记员 曹钰莹