江苏省无锡市梁溪区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）南民初字第2023号 原告：吉品名人苑业主委员会，住所地无锡市南长区建业路11号。 负责人：吴忠友，该业主委员会主任。 委托诉讼代理人：倪建南、袁晓波（均受该业主委员会的特别授权委托），均系该业主委员会委员。 被告：王谷莘，女，1957年7月6日生，汉族，在江南大学工作，住无锡市南长区。 委托代理人冯乔、纪倩（均受王谷莘的一般授权委托），均系江南大学学生。 原告吉品名人苑业主委员会（以下简称吉品名人苑业委会）与被告王谷莘物业服务合同纠纷一案，本院于2015年11月5日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告吉品名人苑业委会的委托代理人倪建南，被告王谷莘及其委托代理人冯乔、纪倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吉品名人苑业委会向本院提出诉讼请求：判令王谷莘支付所欠物业管理等费用2295元及同期利息(按存款利率计收)，并承担本案诉讼费。事实和理由：自2014年1月1日至2015年6月30日，王谷莘累计欠缴物业管理费计2295元。其中物业费计1473元，电梯使用费540元，维修基金210元，公贴电费72元。原告多次以通知、告示和挂号信方式催交，王谷莘均置之不理。 吉品名人苑业委会为支持其诉讼请求提供了以下证据：1、2015年7月12日和2015年9月1日告示复印件各一张，2015年10月12日催费通知复印件一张，证明多次进行催缴物业费的情况。2、2015年9月2日通过挂号信催缴物业费的函一份，证明对物业费专门进行了催缴。3、房管局备案证明一份，证明吉品名人苑小区业委会已经得到国家管理机构的认可，具有合法性。4、2015年11月12日居委会出具的证明一份，证明吉品名人苑小区目前实行业主委员会自治管理。5、吉品名人苑2015全年和2016年1月的财务资料报表，证明自治管理的财务是正常的。 被告王谷莘辩称，1、吉品名人苑业委会是非法成立的业主委员会，根据物权法的规定，业委会应该是通过合法的业主大会成立，吉品名人苑业委会不是本案适格的主体。2、吉品名人苑业委会与王谷莘之间没有物业服务合同，其没有收取物业费的权利，法律规定只有自治小区或者有业主公约的小区业委会才有收取物业费的权利，吉品名人苑业委会不具有服务资格，其收费既没有法定依据，也没有约定依据。3、吉品名人苑业委会提供的“物业服务”不正当，劣质且不完善。王谷莘居住的吉品名人苑7号1002室墙壁漏水，该情况说明物业服务仅仅是为了获取利益。且私自聘请没有物业服务资质的人员管理，占用小区公共用地，还放任其驯养的狗追逐、吠吼经过的业主，强迫业主接受物业服务并收费，侵犯了业主对小区的共同管理权。4、吉品名人苑业委会成立于2015年，没有权利收取之前的物业费。 王谷莘为支持其答辩意见提供了吉品名人苑1002室房屋墙壁漏水照片一张，证明业委会提供的物业服务劣质且不完善。 上述证据：原告提供的证据1、2、4、5、6以及被告提供的证据经过双方质证，本院予以确认。原告提供的证据3经依法审查后予以确认。 经审理查明：王谷莘系无锡市南长区建业路吉品名人苑7号1002室(建筑面积116.8㎡)业主。该小区原由无锡市吉品物业管理有限公司(以下简称吉品物业公司)进行物业服务。 2015年2月11日，无锡市南长区住房保障和房产管理局物业管理科出具《无锡市物业管理区域内业主委员会备案回执》，载明：位于无锡市的无锡市吉品名人苑业主委员会已于2015年1月22日改选成立，资料已报我局备案。同年11月12日，无锡市南长区迎龙桥街道居民委员会(以下简称居委)、无锡市南长区迎龙桥街道办事处出具《证明》，载明：吉品名人苑小区目前实行业主委员会自治管理。本届业委会于2015年1月22日改选成立，资料已报南长区住房保障和房产管理局物业管理科备案。 诉讼中：2016年2月2日，吉品物业公司出具《证明》：本公司于2014年3月15日撤离吉品名人苑小区，不再提供物业管理服务。经商定，2014年1月1日至3月15日间的物业管理费未收取部分，由吉品名人苑业委会代收，按实际收到额轧算。 2016年2月2日，于红春来院陈述：于红春原是吉品物业公司的具体事务负责人，2014年初业主把吉品物业公司炒掉后，小区业委会实行自治管理，并聘请于红春继续负责物业管理的具体事务。物业费与以前吉品物业公司管理时一样，都是0.7元/㎡，以前吉品物业公司管理时也是这个价钱，2014年1月1日至2015年6月30日的物业费应该由吉品名人苑业委会收取。 2015年12月30日，本院至居委调查，该居委反映：一、2014年3月份，在湖滨中学召开业主大会，有一百多个人来开会，选举是成功的。大会上，讲到小区物业管理有两种模式，一种是选物业公司管理，一种是业委会自我管理(由于红春全权管理)，最终选自我管理的多。业委会将业主公约等有关材料报送给居委。二、后来业委会分成两派，有的委员开始辞职，7个委员中有5个辞职，没人管事，居民就开始反映，要求增补。街道要求居委帮助增补，2015年1月的增补是以书面形式上门征求意见，按选票得数，这是由一个居委干部加一个居民，一户一户上门收票的。三、吉品名人苑小区原来由开发商成立的物业公司进行物业管理，物业费按0.7元/㎡，一直亏损，物业公司要求涨价，从0.7元涨到1元多，居民不肯，这个小区小、资源少，靠停车费、物业费维持物业管理开支。 2016年5月4日，本院在该居委调取了2014年4月11日加盖吉品名人苑业委会印章的《对当前吉品物业的几点说明》(复印件)，载明：一、2014年3月16日召开的业主大会，选择小区物业管理方案，经146户参加投票的业主投票选择，共有69户选择由于红春负责物业管理的方案，占投票总数的47.26%，选择外聘物业公司管理的户数占64户，占投票总数的43.84%。13票是废票，根据国务院物业管理法规定，业主大会作出决定须有物业管理域1/2以上有投票权业主参加并经与会业主投票数1/2以上通过，上述二议案均不足1/2，均未通过。为了本小区安定过渡，同意暂时实行于红春负责物业管理的方案，在实施该方案的过程中，依据规定此方案必须由提案方组织成立自行管理的执行机构、管理人，业委会只是该自治方案的监管方。二、鉴于以上自治方案，根据江苏省物业管理条例，自治方案提出方首先应做以下几项工作：1、成立自治管理委员会(而非业委会，无锡所有自治的小区无一例外)；2、公示自治管理方案(提交业委会、交全体业主审核)；3、提出与老物业移交方案；4、公示物业移交报告。三、电梯维护需要老物业交清所欠维保费，新的维保费应有负责收款方先行垫付才能维保，不交钱是没人来小区维保的。四、目前并没有小区任何资产或资金在本业委会控制之下，不具备作为合同主体所需承担的支付资金给合同执行方的能力，需要管理机构或管理人来支付款项，有业委会监督执行。五、业委会已经将审核的收据交钮新权同志，已经证明业委会同意钮新权同志作为管理执行方开始按业委会监督审核过的金额收取物业费，收费开始后自然将由收款管理人保证小区所有设备和资产的运转完好(包括电梯)，一切责、权、利全部由小区物业管理方承担。本业委会只根据由于红春负责物业管理物业的自治方案规定，把总费用控制在379000元以下，来监督小区物业管理正常运转，这一点和任何一家物业公司来管理的方法并无两举。附记“由于业委会内部矛盾，业委会对开发商和老物业的权利追讨无法推进，业主权利置于风雨飘摇中”。 本院认为：综合2014年3月16日召开业主大会的情况，以及于红春关于小区业委会实行自治管理的陈述，根据现有证据可以认定无锡市建业路吉品名人苑小区目前事实上由吉品名人苑业委会在进行物业服务，王谷莘作为小区业主也实际享受了该服务，现吉品名人苑业委会诉请王谷莘支付相应的物业服务费及利息损失，本院依法予以支持。王谷莘提出吉品名人苑业委会成立不合法，不是法定的物业服务主体，没有物业服务合同，物业服务劣质不完善，并无充分依据，该抗辩意见不予采纳。关于王谷莘所有的吉品名人苑7号1002室墙壁漏水的情况，其并未要求一并处理，且涉及另一法律关系，可以另行主张。王谷莘关于吉品名人苑业委会成立于2015年，没有权利收取之前的物业费的抗辩，从吉品物业公司出具的《证明》和于红春的陈述来看，可以认定吉品名人苑业委会享有该笔债权。王谷莘不支持由业委会进行物业服务，系业主对小区物业管理提出的不同意见，可通过与业委会沟通协调、组织召开业主大会等正常途径解决，但不能因此拒绝交纳物业服务费。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、第八十一条第一款之规定，判决如下： 王谷莘于本判决生效后10日内给付吉品名人苑业委会物业服务费（建业路吉品名人苑7号1002室）2295元及利息(自2015年11月5日起至实际给付日止比照中国人民银行同期存款基准利率计算)。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元(已由吉品名人苑业委会预交)，由王谷莘负担。王谷莘于本判决生效后10日内将负担的受理费给付吉品名人苑业委会。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。 审 判 长 杨        斌 代理审判员 杨洪应人民陪审员王卉 二〇一六年十一月二十一日 书 记 员 袁        冶 本案援引法律条款 《中华人民共和国物权法》： 第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务服务企业或者其他管理人管理。 对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。