青海省西宁市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2018）青01民终201号
上诉人（原审原告）：马叶林，男，撒拉族，1957年8月11日出生，系青海省海南黄河建筑开发有限责任公司董事长，住西宁市。
委托诉讼代理人：陈学忠、刘建东，青海晨雨阳律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：青海省农村信用社联合社，统一社会信用代码：×××(1-1)，住所地：西宁市海湖新区海晏路75号地矿综合写字楼。
法定代表人：韩英，理事长。
委托诉讼代理人：郑明刚、李琰君，青海同一律师事务所律师。
上诉人马叶林因与上诉人青海省农村信用社联合社（以下简称：农村联社）房屋租赁合同纠纷一案，不服西宁市城中区（2017）青0103民初2671号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人马叶林的委托诉讼代理人陈学忠、刘建东，上诉人农村联社的委托诉讼代理人郑明刚、李琰君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人马叶林上诉请求：一审认定事实不清，适用法律错误。请求二审改判支持马叶林的诉讼请求。事实理由：双方均认可合同已经解除，解除合同时间应认定为2017年6月30日。双方签订的《房屋租赁合同》中没有约定解除合同的条件和条款，在事实约定解除合同的情形上也不存在。一审认定合同解除时间为2016年12月31日没有事实和法律依据。因此，农村联社应承担2016年1月1日起至2017年6月30日的租金和物业管理费。
针对马叶林的上诉请求，被上诉人农村联社答辩称：马叶林诉讼主体不适格。2015年马叶林提交申请，提出申请后农村联社同意黄河公司承继租赁合同的全部权利义务，因此马叶林不具有诉讼主体资格。农村联社发出解除合同通知，对方收到后也没有反对，是一种默认解除行为，请求驳回马叶林的上诉请求。
上诉人农村联社上诉请求：依法撤销一审判决，改判合同于2016年4月21日解除，其不应承担2016年4月21日之后的租金及物业费。事实理由：被上诉人应当保证租赁物的正常使用，但该房屋频繁出现上下水堵塞、渗漏、水管爆裂、采暖不符合要求等情况，导致工作资料被浸泡、员工无法正常办公。2016年4月21日、5月17日向被上诉人邮寄《房屋租赁协议到期告知函》等，通知马叶林解除合同、办理房屋交接手续，被上诉人马叶林在法律规定的三个月异议期内没有提出异议，房屋租赁合同已合法解除。上诉人农村联社不应承担2016年4月21日之后的租金及物业费。请求二审法院依法改判。
针对农村联社的上诉请求，马叶林答辩称：涉案房屋下水堵塞是农村联社使用不当造成的。渗漏点在卫生间，属于物业维修范围与马叶林无关，因此解除合同事实及理由不能成立。合同解除的条件为双方协商一致达成合意后才能解除。没有证据证实马叶林收到解除通知，请求二审驳回农村联社的上诉请求。
一审法院审理查明：马叶林与农村联社经过协商于2012年年底签订《房屋租赁合同》，马叶林将位于西宁市西大街8号青海世界贸易中心有限公司5楼的1471.86平方米的房屋，租赁给农村联社使用。该合同约定的租赁期限自2013年1月1日起至2018年12月31日止。合同租金约定：”租赁期内前三年按每月每平米55元（含税）计算，后两年按每月每平方米56.65元（含税）计算(即上涨3%）”；每年分2次交纳全年房租，每半年交纳一次；甲方应向乙方出具正规发票和付款申请，乙方凭发票和付款申请支付款项；合同约定了合同的终止条件及双方的违约责任。农村联社依约履行了2014年及2015年支付租金的义务。农村联社财务已经挂账了应给付马叶林2016年1月至4月21日的房屋租金。马叶林交纳了2016年7月1日至2017年6月30日的物业费50000元。农村联社向马叶林所在单位发出邮政特快专递，认为双方之间的《房屋租赁合同》已于2016年4月21日发出解除合同通知时已解除，并于2016年5月17日再次通知马叶林办理房屋交接手续，但马叶林未接到上述通知。现马叶林认可双方之间的《房屋租赁合同》已解除，但解除时间为2017年6月30日。为此马叶林诉至法院，要求农村联社给付2016年1月1日至2017年6月30日的房租及物业费50000元。
一审法院认为：双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的规定，合法有效，应受法律保护，该合同对双方当事人均具有法律约束力，双方均应以合同约定承担义务、享受权利。但在合同的履行过程中，农村联社单方面于2016年4月21日发出解除合同通知，并于2016年5月17日再次单方面通知马叶林办理房屋交接手续，但马叶林未接到上述通知；根据合同法及司法解释的相关规定，农村联社主张解除合同的事由不符合合同约定或法定的解除条件，其向马叶林发出的解除合同通知不能产生合同解除的效力；马叶林主张的合同解除时间为2017年6月30日，即马叶林给第三人出租该房屋的时间，亦为不妥，双方签订的《房屋租赁合同》中约定房屋租金的给付为每年付清，马叶林应向农村联社出具正规发票和付款申请，农村联社凭发票和付款申请支付款项给马叶林，马叶林满一年应当主张权利，但马叶林并未主张，其责任在马叶林；现双方均认为合同已解除，但解除时间认定分歧较大，因农村联社在解除合同时其过错责任较大，故合同的解除应为2016年12月31日为宜。据此，农村联社应给付欠付马叶林的房屋租金971427.6元。因马叶林已交纳2016年7月1日至2017年6月30日的物业费50000元，而2016年7月1日至2016年12月31日在房屋租赁合同履行期间，故农村联社应给付马叶林已交纳的物业费25000元。对马叶林超出部分的诉讼请求不予支持。遂判决：一、农村联社于判决发生法律效力后十日内给付马叶林房屋租金971427.6元(马叶林向农村联社出具正规发票后)及物业费25000元，合计996427.6元。二、驳回马叶林的其他诉讼请求。案件受理费18495元，减半收取9248元，由马叶林承担2775元，农村联社承担6473元。
二审审理查明案件事实与一审查明案件事实一致。
另查明，马叶林、农村联社均认可双方之间的房屋租赁合同已解除。
根据双方的诉辩主张，本案争议焦点为：房屋租赁合同的解除时间应如何确定？
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。本案中，上诉人农村联社在2016年4月21日发出《房屋租赁到期告知函》并搬离租赁房屋，就是明确表示要求解除双方之间的租赁合同。上诉人马叶林不认可收到《房屋租赁到期告知函》,农村联社在没有得到马叶林明确表示同意解除合同情况下不能认定双方之间租赁合同关系解除。农村联社主张因租赁房屋上下水堵塞、多处漏水、渗水等原因要求解除合同。本院认为，房屋出现上下水堵塞等问题，农村联社可要求出租人承担维修义务，甚至可以自行委托他人进行维修并要求出租人承担相应维修费。农村联社在房屋出现堵塞等问题时没有证据证实要求马叶林对涉案房屋进行维修，而是径行要求解除房屋租赁合同不符合法定解除合同的要件，因此现有证据不能认定马叶林与农村联社之间的房屋租赁合同关系自2016年4月21日解除。农村联社主张租赁合同自2016年4月21日解除并不应承担之后房屋租赁费、物业费的上诉请求不能成立。上诉人马叶林主张2017年6月30日农村联社才口头提出解除合同，其于2017年6月30日同意后双方之间的合同关系才解除，因此2017年6月30日前的房租租赁费及物业费等应由农村联社承担。本院认为，从西宁利通物业管理有限公司提交的2016年9月12日出具的《通知》判断，因农村联社搬走后,物业公司已向马叶林告知房屋处于空置状态。马叶林此时应知道农村联社已从租赁房屋中搬出，即马叶林应知晓农村联社要求解除合同的意思表示，其可要求农村联社承担单方解除租赁合同的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条之规定”当事人一方违约后，对方应当采取措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。马叶林在明知对方搬离租赁房屋要求解除合同情况下主张承租人继续交纳2017年1月1日至6月30日期间的租赁费及物业费于法无据。一审考虑到本案具体情况，认定双方合同解除时间为2016年12月31日并判令农村联社承担在此之前的租赁费、物业费符合本案实际情况。上诉人马叶林主张应由农村联社承担2017年1月1日至6月30日期间的租赁费及物业费的上诉请求不能成立，应予驳回。农村联社主张马叶林不具有原告主体资格之理由，本案中双方签订的合同为马叶林及农村联社，且农村联社解除合同的函件也是寄送到马叶林名下，因此其主张马叶林不具有原告诉讼主体资格的答辩意见亦不能成立，不予支持。
综上所述，马叶林及农村联社的上诉请求均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18495元（马叶林预交18495元、农村联社预交18495元），由马叶林负担5549元，青海省农村信用社联合社负担12946元。余款退还马叶林12946元，退还青海省农村信用社联合社5549元。
本判决为终审判决。
审判长王鹏
审判员李宏宁
审判员李娟
二○一八年三月二十八日
书记员马馨