文书内容广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0306民初12984号原告：张君达，男，汉族，1972年7月24日出生，户籍地址广东省深圳市宝安区，委托代理人：王艳红，广东邦德尔律师事务所律师。委托代理人：陈日，广东邦德尔律师事务所律师。被告：深圳市鼎晟昌宏商贸投资管理有限公司，住所地深圳市光明新区公明街道马田北路82号副楼四楼，组织机构代码326273738。法定代表人：张文兵。被告：深圳市公明下村股份合作公司，住所地深圳市宝安区公明下村村委办公大楼（办公场所），组织机构代码192476176。法定代表人：陈树文。两被告共同委托代理人：蒙鹏，广东巨通律师事务所律师。上列当事人租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告张君达及其委托代理人王艳红、被告深圳市鼎晟昌宏商贸投资管理有限公司（以下简称“鼎晟公司”）和被告深圳市公明下村股份合作公司（以下简称“下村股份公司”）共同委托代理人蒙鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告鼎晟公司签订的商铺租赁合同；2、判令被告鼎晟公司返还租金4万元；3、判令被告鼎晟公司双倍返还租赁保证金24万元；4、判令被告鼎晟公司承担本案的律师费2万元及诉讼费；5、被告下村股份公司对被告鼎晟公司所负责任承担连带责任。本案相关情况2016年8月1日，原告张君达与被告鼎晟公司签订《商铺租赁合同》一份，约定被告鼎晟公司将位于深圳市光明新区公明街道马田北路82号二楼、三楼以及一楼70平方米的一个商铺出租给原告使用，总租赁面积为1,800平方米，租赁期限自2016年8月1日至2031年3月14日，每月场地使用费为人民币40,000元，原告应于合同签订后向被告鼎晟公司支付场地使用费押金人民币120,000元并预付一个月场地使用费。双方同时约定：场地装修期为90天，装修期间免收场地使用费，从主体消防验收合格后才开始计算场地使用费。合同签订后，原告向被告鼎晟公司缴纳了合同保证金120,000元及首月保证金40,000元。2016年9月30日，深圳市公安局光明分局消防监督管理大队向被告下村股份公司出具“光明新区历史遗留既有建筑消防纳管通知书”，该通知书意见为：“建筑存在与邻近建筑物防火间距不足等问题，以上问题暂不具备整改条件，同意先行纳入消防日常监督管理。”被告鼎晟公司收到该通知书后，告知原告可入场装修，原告基于该租赁物主体未通过消防验收而无法实现租赁目的之考虑，一直未进场动工装修。2016年12月13日，被告鼎晟公司向原告发出“律师函”，主要内容为：（一）《场地使用合同》约定装修期为90天，自2016年10月1日至2016年12月31日，该期间为免租期，并从2017年1月1日起开始收取场地使用费；（二）原告主张“消防不合格”的理由不能成立，因为对于历史遗留建筑物的消防管理，一般采用“纳管”的形式予以确认，下达了纳管通知书就意味着在维持建筑物现状的情况下可以正常使用；（三）鉴于原告至今未进场装修，为了避免造成不必要的场地使用费损失，同时为了避免造成铺面空置浪费，建议双方先终止合同，希望原告在接函后三日内与鼎晟公司沟通，逾期将收回铺面。2016年12月16日，被告鼎晟公司向原告发出“通告书”，以原告既不想履行合同又不想承担场地使用费为由，决定从2016年12月16日起收回场地使用权，双方合同即日起终止。2016年12月20日，原告向被告鼎晟公司发出《回复函》，主要内容为：原告确认已于2016年10月初拿到鼎晟公司的消防纳管通知书，但是该纳管通知书第一条与第三条是矛盾的，原告不接受，因为双方合同约定的是主体消防合格，由于双方一直协商未果，故原告至今无法装修施工。2017年1月9日，原告再次向被告鼎晟公司发出《回复函》，主要内容为：原告于2017年1月6日前往现场，发现场地有人在装修施工，被告鼎晟公司在双方合同有效期内另租他人，已违反租赁合同约定，原告不愿意接受，要求被告鼎晟公司退还原告当时所交的款项16万元并赔偿16万元。2017年5月25日，深圳市公安局光明分局消防监督管理大队向深圳市光明新区公明城市祥宾馆出具“建设工程竣工验收消防备案复查意见书”及“公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证”，复查意见为公明街道马田北82号2号综合楼二楼、三楼主体建筑工程竣工验收消防备案检查复查合格。另查，二被告确认涉案房屋没有建设工程规划许可证以及其他相关权属证明。以上事实，有原告向本院提交的商铺租赁合同、收款收据、转账凭条、律师函、通告书和被告向本院提交的光明新区历史遗留既有建筑消防纳管通知书、回复函、建设工程竣工验收消防备案复查意见书、公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证以及庭审笔录等证据在案佐证，足以认定。判决理由及结果一、关于本案租赁合同效力问题。因原、被告双方均未提交涉案房屋的权属证明及建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”因此，本案租赁合同应认定为无效，关于原告要求解除与被告鼎晟公司签订的商铺租赁合同的诉讼请求，本院不予支持。二、关于房屋租金返还问题。原告主张被告需向其返还首月租金40,000元，被告鼎晟公司辩称涉案租赁物于2016年9月30日通过了消防纳管，按照合同约定，原告应自2016年11月1日起至2016年12月16日双方合同解除之日止向被告支付该期间内的场地使用费。本院认为，根据原、被告双方签订的商铺租赁合同第二条第1项的约定，从主体消防合格后才开始计算场地使用费，虽然被告鼎晟公司于2016年9月30日取得了光明新区历史遗留既有建筑消防纳管通知书，但是该通知书意见第一条明确载明存在以下问题：建筑存在与邻近建筑物防火间距不足等问题，以上问题暂不具备整改条件。故该消防纳管通知书并不能证明涉案租赁物消防主体验收合格，根据双方合同约定，场地使用费并未开始计算，被告鼎晟公司以涉案租赁物已取得消防纳管通知书而主张主体消防合格的抗辩理由不能成立，本院不予采信。由于被告提交的证据并不足以证明涉案租赁物消防主体验收合格，原告亦基于该因素考虑而一直未入场装修施工，故原告在上述期间内并未实际使用该租赁物进行生产经营，因此，被告鼎晟公司要求原告支付场地使用费的主张无事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。由于原告已向被告鼎晟公司支付首月租金40,000元，故被告鼎晟公司应当向原告返还租金人民币40,000元。三、关于双倍返还租赁保证金问题。由于本案租赁合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，被告鼎晟公司应向原告返还其已缴纳的租赁保证金120,000元。原告主张被告应双倍返还租赁保证金，本院认为，原告向被告鼎晟公司缴纳的租赁保证金在性质与功能上均不同于定金，故不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十五条所规定的双倍返还定金的条件。因此，原告该主张欠缺法律依据，本院不予支持，被告鼎晟公司仅需向原告返还租赁保证金人民币120,000元。四、关于律师费。由于原、被告双方签订的商铺租赁合同无效，故该合同中所约定的违约责任及律师费负担等条款自然归于无效，因此原告要求被告支付律师费20,000元的诉讼请求于法无据，本院不予支持。五、关于被告下村股份公司责任承担问题。原告主张被告下村股份公司应当对被告鼎晟公司的上述债务承担连带责任，本院认为，本案为租赁合同纠纷，租赁合同双方当事人为原告张君达和被告鼎晟公司，被告下村股份公司并非本案租赁合同关系一方主体，根据合同相对性原则，被告下村股份公司并未享有该租赁合同中的相关权利，也无需承担因该合同履行而产生的责任义务，故原告要求被告下村股份公司对被告鼎晟公司的上述债务承担连带责任的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认原告张君达与被告深圳市鼎晟昌宏商贸投资管理有限公司于2016年8月1日签订的《商铺租赁合同》无效；二、被告深圳市鼎晟昌宏商贸投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告张君达返还租金人民币40,000元；三、被告深圳市鼎晟昌宏商贸投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告张君达返还租赁保证金人民币120,000元；四、驳回原告张君达其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,300元，由原告张君达负担1,540元，由被告深圳市鼎晟昌宏商贸投资管理有限公司负担1,760元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 张   琼二〇一七年八月二十一日书记员 彭华（兼）书记员 赵   畅附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。