广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终8103号上诉人（原审被告、反诉原告）：林文辉，男，1985年11月30日出生，汉族，身份证住址广州市增城区。上诉人（原审被告、反诉原告）：江海霞，女，1983年10月09日出生，汉族，住广州市增城区。共同委托诉讼代理人：卢运水，广东致亮律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：朱沛松，广东致亮律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：温阳山，男，1986年9月9日出生，汉族，住广州市增城区。委托诉讼代理人：温志威，广东金日律师事务所律师。原审第三人：陈伟康，男，汉族，1979年9月8日出生，住广州市萝岗区。上诉人林文辉、江海霞因与被上诉人温阳山、原审第三人陈伟康房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2017）粤0183民初2178号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人林文辉、江海霞上诉请求：撤销一审判决，改判支持林文辉、江海霞的诉讼请求。事实及理由如下：一、一审法院偏袒温阳山，避重就轻，故意遗漏认定重要事实。（一）温阳山针对涉案合同于2017年3月28日向一审法院提起本案诉讼，请求将涉案房屋过户至第三人陈伟康名下；在一审庭审过程中，温阳山与陈伟康为了掩饰其炒房的行为作出相互矛盾的虚假陈述。温阳山的代理人也多次承认温阳山就是在炒房。结合庭审可知，温阳山实际上就是炒房�并非要真实购房。温阳山为掩饰其炒房的事实和经过，在庭后突然撤诉，又就同一事由另案提起诉讼【案号：(2017)粤0183民初6111号】，并刻意隐瞒陈伟康的存在及其炒房的事实。温阳山至今仅支付35000元定金，用极低的成本控制涉案高达一百多万元的房屋，然后再找下家，利用己方有利的专业知识，让林文辉、江海霞签订格式合同，损害了林文辉、江海霞合法利益。另外，在林文辉、江海霞完全不了解实际情况的前提下，诱骗林文辉、江海霞签订不是真实的网上合同，使林文辉、江海霞也将处于违法甚至犯罪的境地，林文辉、江海霞是有责任不去做这些行为的，也有权依照法律规定请求撤销这个合同。一审法院明知温阳山恶意炒房行为的情况下，仍然在温阳山撤诉后还判决驳回林文辉、江海霞的诉讼请求，明显偏袒温阳山。（二）一审避重就轻，忽略林文辉、江海�提交的足以证明温阳山炒楼倒房的证据，导致认定事实错误。温阳山利用具有房源信息优势，采取欺诈手段，虚构其要买房自用的事实，压低交易价款与林文辉、江海霞签订涉案合同，再高价转卖给他人从中牟利(从网签合同价格上看，温阳山转卖给陈伟康的价格，比林文辉、江海霞与温阳山的交易价格高出近45万元)。温阳山的欺诈行为使林文辉、江海霞违背真实意思签订涉案合同，依照《民法总则》第一百四十八条“一方以欺诈于段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”的规定，涉案合同应依法撤销。二、温阳山的炒楼行为不仅有违诚实信用原则，明显扰乱市场秩序，也严重侵害了林文辉、江海霞的合法权益，更存在明显偷税避税行为，涉案合同应予撤销。（一）“房子是用来住的，不是用来�的”。温阳山的炒楼行为不仅有违诚实信用原则，而且明显扰乱市场秩序。一审判决传达了支持炒房，甚至是在鼓励炒房的错误信息，不仅严重损害了林文辉、江海霞的合法权益，而且扰乱市场秩序，更是与十九大精神相违背。（二）二手房买卖，过户时需要支付交易税，过户两年后才可以转卖出去，这时候需要再交一次税。温阳山的炒房行为明显在偷税避税，涉案合同理应撤销。温阳山的炒房行为违反了国家法律的规定。三、双方一直未达成买卖房屋的合意。（一）林文辉、江海霞打算出售自住房屋给他人(这才是林文辉、江海霞的本意)，温阳山及中介也声称温阳山需购买自住住房，这才促成双方签订房地产买卖合同。然而，温阳山从未有购房的意愿，温阳山与林文辉、江海霞签订合同只是利用一纸合同进行倒卖。（二）合同的成立应是合同相对人合意一致，温�山的主观意愿就是利用不对等的优势地位骗取合同的签订进而不劳而获，林文辉、江海霞的主观意愿是向合同相对人(或其家属)出售房屋。（三）林文辉、江海霞之所以会在合同上签字是因为温阳山的欺骗而签署，在合同法的框架下，该合同是未成立的。四、涉案《房地产买卖合同》属于法定可撤销合同。（一）合同法第54条明确规定了当事人一方有权请求人民法院变更或撤销合同的情况。1、在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方违背真实意愿的情况下订立合同的。2、一审中林文辉、江海霞提供的证据及一审庭审记录中均证明一个事实：温阳山签订合同时声称是购买房屋自住，后来改口要过户至亲属(二姐夫)的名下，但这些都不是事实。温阳山声称的二姐夫(陈伟康)真实身份是温阳山再次出售林文辉、江海霞房屋的买受人，在这�问题上，温阳山及中介多次编造谎言欺骗林文辉、江海霞。3、林文辉、江海霞与温阳山签订的合同房价为875000元，温阳山却制作了房价1320000元的虚假网签合同，以此骗取银行的资金，已属刑事犯罪。4、温阳山的上述行为并不是合法的炒房(房地产投资)，而是炒合同(一种以偷税漏税、逃避国家对房地产市场强制监管的违法行为)。涉案《房地产买卖合同》符合合同法关于撤销合同的规定(欺骗、损害国家、集体利益两个要件)。三、司法判决应该引导公民全面守法，弘扬公平正义，以达到司法效果与社会效果的辩证统一。另外，涉案房屋是林文辉、江海霞的唯一居所，法院驳回林文辉、江海霞的诉讼请求，就等于剥夺了林文辉、江海霞整个家庭的生存之本。被上诉人温阳山二审答辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。二、温阳山不是炒房。三、房屋买卖合同是双方真实意思表示，真实、合法有效，没有侵害他人的行为，且合同双方应尽诚实义务履行合同全部条款。原审第三人陈伟康经本院二审合法传唤没有到庭，亦未提交书面意见。一审法院经审理查明：2017年1月7日，林文辉、江海霞（卖方）与温阳山（买方）签订《房地产买卖合同》。经纪方：广州地旺行投资管理有限公司。合同约定：买卖双方在经纪方的居间下，成功就买卖位于增城区××街××房（以下简称该物业）的所有买卖条件达成一致意见，签订协议如下：一、该物业建筑面积为87.86平方米（以房地产证为准）。该物业是以现状按套为单位售予买方，……该房屋已办理抵押登记。二、买卖双方同意该物业总楼价为人民币875000元。此价格已包括卖方自买入该物业后至本次出售前已产生及已支付�一切费用。有关付款方式详见附件或相关备注。……。三、卖方合法持有《房地产证》，号码为1220328828号。卖方保证对上述该物业享有完整的所有权且该物业不存在任何产权纠纷或被查封的情况，……因卖方导致该物业无法办理产权登记手续的，卖方应赔偿由此而给买方及居间方造成的全部损失。……六、因买方或卖方违反本合同约定，包括但不限于如拒不配合提供交易所需要资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续，逾期交付房产，逾期支付房款、逾期不迁出户口等无故不履行或怠于履行本合同项下义务，则：……2、逾期超过五天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金。若守约方解除合同的，守约方应向违约方发出解除合同通知书。已收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还。备选条款：卖方同意本次交易过程中，买方可指定过户到他人名下。十、合同三方任一方追究违约方违约责任的，违约方除按前述条款承担违约责任外，守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费用、查询费等均由违约方承担。附件：买卖双方就楼价款的支付方式及交易程序一致达成以下协议，由买方按下列第2种方式办理交易付款给卖方：……2、按揭付款（1）签订本合同时支付35000元作为定金。卖方须协助买方办理按揭手续，包括签署有关文件、合同等。（2）首期楼款（含定金）共计145000元，应在买卖双方到房管部门办理交易递件手续前并取得房地产交易中心受理回执的当天付清。……。签订上述合同当日，温阳山支付35000元定金给林文辉，林文辉出具收据给温阳山收执。2017年2月26日，林文辉、江海霞与温阳山签订《补充协议》，约定：买卖双方同意，本次交易过程中，指定过户到陈伟康（身份证号）名下。2017年3月24日，温阳山委托律师温志威发律师函给林文辉、江海霞，提出一次性付款，并附上中国工商银行广州荔城支行出具的资金余额为916544.43元的《借记卡帐户历史明细清单》，要求林文辉、江海霞配合办理过户手续。林文辉、江海霞不同意，要求按合同约定由银行按揭贷款付款，为此双方发生纠纷，温阳山于2017年3月29日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、林文辉、江海霞继续履行合同，协助温阳山到增城区国土资源和房屋管理局办理涉诉房屋的过户手续；2、林文辉、江海霞从起诉日起每日按总楼价的千分之一向温阳山支付违约金，直至配合温阳山办理涉诉房屋过户手续之日止。诉讼中，温阳山申请财产保全�交纳了财产保全费4895元。林文辉、江海霞提起反诉，请求撤销林文辉、江海霞与温阳山签订的《房地产买卖合同》。案件审理过程中，温阳山申请撤回起诉，一审法院裁定准予温阳山撤回起诉。一审另查明，涉案房屋于2017年2月26日通过广州市铭兴房地产物业中介有限公司存量房网上交易系统制作了存量房买卖合同（合同编号：17020416835），2017年4月25日铭兴公司办理了撤下手续。一审法院认为：林文辉、江海霞与温阳山签订的《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立、有效。双方当事人应按照合同约定履行各自义务。至于林文辉、江海霞主张撤销与温阳山签订的《房地产买卖合同》问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”本案中，上述可以单方申请撤销合同的法定条件并不成就。林文辉、江海霞主张撤销《房地产买卖合同》，缺少事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院于2017年12月11日作出判决如下：驳回反诉原告林文辉、江海霞的诉讼请求。一审案件反诉受理费6275元，由反诉原告林文辉、江海霞负担；财产保全费4895元，由反诉被告温阳山负担。本院二审经庭询调查确认一审查明事实。双方当事人二审均无新证据提交。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。据此，针对林文辉、江海霞的上诉请求，认定如下：本案争议焦点在于林文辉、江海霞诉请撤销其与温阳山签订的《房地产买卖合同》能否支持的问题。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”本案中，林文辉、江海霞与温阳山签订《房地产买卖合同》的合同目的即是将涉案房屋出售于温阳山并获得款项收益。双方约定“卖方同意本次交易过程中，买方可指定过户到他人名下”，并于2017年2月26日签订《补充协议》明确双方均同意将房屋指定过户到陈伟康名下。也即林文辉、江海霞对温阳山购买涉案房屋并非自住是明知的。林文辉、江海霞与温阳山签订《房地产买卖合同》、《补充协议》都是双方的真实意思表示。退一步而言，林文辉、江海霞与温阳山签订涉案《房地产买卖合同》明确约定了交易价格，温阳山转卖涉案房屋获利与林文辉、江海霞依照合同所应得到的利益，并无冲突，亦不存在损害林文辉、江海霞合法权益的情形。林文辉、江海霞主张温阳山购房并非自住存在欺诈使林文辉、江海霞在违背真实意思的情况下签订涉案《房地产买卖合同》，故请求撤销涉案《房地产买卖合同》，缺乏事实依据。至于林文辉、江海霞主张涉案《房地产买卖合同》存在以炒合同方式炒楼以及涉嫌逃税等损害国家利益，扰乱房地产市场经济等情形，并不符合前述合同法规定的合同可予撤销的情形。另外，林文辉、江海霞上诉主张温阳山制作虚假网签合同骗取银行贷款，林文辉、江海霞对此可予拒绝配合或向有关部门举报反映，但并不能成为林文辉、江海霞诉请撤销涉案《房地产买卖合同》的合法理由。综上所述，一审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人林文辉、江海霞的各项上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6275元，由上诉人林文辉、江海霞负担。本判决为终审判决。审判长  柳玮玮审判员  何 佐审判员  李 民二〇一八年六月二十六日书记员  莫善友