广西壮族自治区贵港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂08民终966号
上诉人(原审原告）:广西八桂宏泰药业有限公司，住所地贵港市江南工业园区高新技术产业园区（西区）B#地块。
法定代表人:李寿田，该公司经理。
委托诉讼代理人：谭范模，广西君望律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:贵港市旭源投资发展有限公司，住所地贵港市西八路与西三路交汇处西北角（西江产业园西区）C5幢。
法定代表人:陈坤鹏，该公司总经理。
委托诉讼代理人：颜旭文，男，1967年6月29日出生，汉族，该公司副总经理,住贵港市港北区。
委托诉讼代理人：黄艺，男，1987年11月30日出生，汉族，该公司副总经理助理,住贵港市港北区。
被上诉人（原审被告）:广西福来投资管理有限公司，住所地贵港市西江产业园西区。
法定代表人:彭业政，该公司总经理。
委托诉讼代理人：高武，男，1975年5月3日出生，回族，该公司副总经理,住贵港市。
委托诉讼代理人：杨进宇，男，1982年2月2日出生，壮族，该公司副总经理助理,住贵港市港北区。
被上诉人（原审第三人）:中国农业银行股份有限公司贵港江北支行，住所地贵港市港北区金港大道832号。
负责人:陈锦秋，该支行行长。
委托诉讼代理人：李伟奇，男，1966年11月23日出生，汉族，住农行中山路大院，该行员工。
委托诉讼代理人：朱绍日，男，1973年2月16日出生，壮族，住贵港市港北区，该行员工。
上诉人广西八桂宏泰有限公司因与被上诉人贵港市旭源投资发展有限公司(以下简称旭源公司)、广西福来投资管理有限公司（以下简称福来公司）、中国农业银行股份有限公司贵港江北支行（以下简称农行贵港江北支行）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服贵港市港北区人民法院（2017）桂0802民初232号民事判决，向本院提起上诉，本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
八桂宏泰公司上诉请求：撤销一审判决，改判确认登记在被告旭源公司名下的一宗土地[土地使用权证号为：贵国用（20xx）第0xx号]中的17.26亩为上诉人所有；3.停止对上述土地强制执行，并解除查封措施；本案诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：在法院查封涉案土地之前，上诉人与旭源公司就签订了合法有效的土地使用权转让合同，上诉人支付了总价款82%及120万元的土地款，剩余的26.71万元，按约定待涉案土地过户给上诉人后才交付，并且上诉人自2008年合法有效的占有使用了该涉案土地，进行了投资建设。旭源公司取得涉案土地使用权证后，没有依照合同的约定履行过户义务，责任在于旭源公司，未办理过户手续不是上诉人的原因所导致。上诉人是符合相关的条件的，一审驳回上诉人的诉请没有依据。退一步来说，因客观原因无法办理土地过户手续，按照双方的约定，旭源公司也要保证涉案土地给上诉人使用至有效期内，旭源公司擅自将土地抵押给农行，严重侵害了上诉人的合法权益。农行在办理抵押手续时也应该很清楚，涉案土地不是旭源公司的，抵押合同明显缺乏应有谨慎，是恶意的。旭源公司与福来公司的借贷关系是否真实也存在疑点，上诉人对上述土地享有足以排除强制执行的民事权益，请求二审法院支持上诉人的诉请。
旭源公司公司辩称，上诉人与旭源公司签订土地转让协议后，上诉人违反双方协议中第一、四条的约定，旭源公司早在2010年12月及2013年9月就发函给上诉人，明确告知上诉人违反在工业园的要求进行违章建设，并且旭源公司已于2012年12月依照双方协议的第九条，发函给上诉人依法解除了双方签订的土地转让协议，并于2013年3月发函要求上诉人搬离并补偿强占的费用。上诉人所称投资建设，均是未经报批、未交任何税费，属应依法拆除的违章建筑。上诉人称只有26.71万元土地款未交齐，这是上诉人故意回避法定的支付义务，旭源公司于2012年9月就发函给上诉人，督促其缴费，但上诉人核实无误后，却没有履行。而之所以没能办理土地使用权证，就是因为上诉人违反广西工业园的相关规定，才无法办理过户手续的。上诉人的上诉没有法律依据且与事实不符，请求二审法院驳回上诉人的上诉。
福来公司辩称，依据旭源公司的答辩意见以及到案的证据，足以证明上诉人已违反双方签订的土地转让协议所约定的条款，构成违约事实。旭源公司已经依照程序解除了其与上诉人签订的土地使用权转让协议，并发函要求上诉人撤出旭源公司的土地赔偿占有土地的损失。上诉人在收到旭源公司的函告后，超过两年，都没有提出异议，也未在相应的诉讼时效内诉至法院或者申请仲裁，足以证实协议早已被解除的事实。涉案的土地使用权归旭源公司所有，上诉人的上诉没有理由，请求驳回上诉人的上诉。
农行贵港江北支行辩称，农行与旭源公司签订的抵押担保合同是经过合法登记的，也经查阅该宗地使用权在国土资源局的档案并实地进行了调查，符合我国的抵押登记担保法的规定，我行依法享有担保物权，享有优先受偿权。
八桂宏泰公司向一审法院提出诉讼请求：1.撤销（2016）桂0802执异59号裁定书；2.确认登记在被告旭源公司名下的一宗土地[土地使用权证号为：贵国用（2xxx）第0xxx号]中的17.26亩为原告所有；3.停止对上述土地强制执行，并解除查封措施；4.本案受理费由被告承担。
一审法院经审理认定事实如下：被告旭源公司与贵港市宏泰药业有限责任公司（以下简称宏泰公司）欲购买贵港市西江产业园地块各50亩、15亩，双方经协商同意全部土地以被告旭源公司的名义申请购买。2008年12月6日，被告旭源公司与宏泰公司签订了《土地使用权转让协议》，合同约定：被告旭源公司将其位于贵港市西江工业园区西三路宏名中学对面（泰盛公司东边）的土地15亩（正负1亩）转让给宏泰公司，具体转让面积按实际面积计算，土地价款为85000元/亩。双方必须按商定的规划进行基本一致规划建设。本协议签字盖章生效后，宏泰公司在两天内支付30万元给被告旭源公司作为定金（抵减土地款），然后由双方进行土地划界；2009年1月15日前支付土地款30万元，待土地局对土地挂牌通知开始之日起十天内支付土地款40万元。被告旭源公司办理完土地证后（以贵港市土地局核发的土地证为准），须在一个星期内到土地局办理过户手续。待被告旭源公司完成过户手续后，宏泰公司在二个月内将土地余款（按实际亩数计算后扣减120万元）付清给被告旭源公司；若因国家有关政策和其他原因办理不了过户手续，则按本协议第七条执行。宏泰公司逾期不付清土地余款，则每逾期一天支付300元违约金；被告旭源公司逾期不办理过户手续，则每逾期一天支付300元的违约金。该协议第七条约定，被告旭源公司为宏泰公司办理土地使用权证时，若因工业园区或土地局、建规委、市政府等有关部门干预不能够办理宏泰公司的土地使用权证的，被告旭源公司必须保证转让给宏泰公司的土地使用权至土地的有效期内。土地有效期满后，该八十亩土地使用权仍为旭源公司享有，宏泰公司则依然占有15亩土地的使用权；若国家或工业园区收取土地费用时，按双方占有比例支付。第九条约定，宏泰公司逾期不交清定金、土地余款或违反工业园要求进行生产经营的，旭源公司有权终止协议，并按协议提出赔偿；旭源公司未按协议划界或未积极办理过户手续或不负责尽快解决宏泰公司在施工建设过程中遇到有关部门干涉的，宏泰公司有权终止本协议，并按协议提出赔偿。合同签订后，旭源公司与宏泰公司按照西江产业园的要求先入园使用地块进行规划建设。经双方商定，宏泰公司实际占地面积为17.26亩。截至2010年8月，宏泰公司按约定向被告旭源公司支付了土地款共计120万元。2011年3月7日，被告旭源公司取得贵港市西江产业园地块的贵国用（2xxx）第0xxx号土地使用权证，使用权面积22114㎡。
2010年1月7日，广西贵垦建设投资有限责任公司通知被告旭源公司，宏泰公司正在施工的建筑物违反该项目的总平规划的设计要求。2010年12月9日，被告旭源公司将该事实向宏泰公司函告。次日宏泰公司收悉。2011年6月20日，被告旭源公司向宏泰公司函告，双方之间的土地转让行为不符合《广西壮族自治区工业园用地控制指标管理暂行办法》的规定，无法办理过户手续。2011年6月23日，宏泰公司收悉。2012年4月12日，宏泰公司变更为贵港市宏泰药业有限公司（以下简称宏泰有限公司）。2012年9月3日，被告旭源公司发函至宏泰有限公司，要求宏泰有限公司于2012年9月30日前付清土地余款及土地使用的各项费用共计122.6万元，并按协议第五条之规定支付违约金共计12.78万元，逾期则按协议第九条规定解除《土地使用权转让协议》。同日宏泰有限公司收悉。2012年12月12日，被告旭源公司向宏泰有限公司送达律师函，以宏泰有限公司存在逾期未付清土地余款及违反西江工业园规定建设之违约事实为由，依照协议第九条规定，单方解除了与宏泰有限公司签订的《土地使用权转让协议》，并要求宏泰有限公司撤出被告旭源公司名下土地范围。次日宏泰有限公司收悉，并要求被告旭源公司按协议办理过户手续。2013年3月6日，被告旭源公司向宏泰有限公司函告，要求宏泰有限公司补偿因违法占用土地的损失30万元。2013年3月18日，宏泰有限公司收悉。2013年8月14日，被告旭源公司因向第三人农行贵港江北支行借款，将其名下的涉案土地在第三人农行贵港江北支行设置了抵押登记。2015年5月5日，宏泰有限公司变更为广西八桂宏泰有限公司即本案原告。2015年6月25日，被告旭源公司向原告发函，要求原告交纳城镇土地使用税1807元。次日，原告收悉。
另查明，一审法院在执行被告福来公司与被告旭源公司民间借贷纠纷一案过程中，因被告旭源公司不履行义务，于2016年1月5日以（2016）桂0802执1-2号执行裁定书查封了其名下的所有房产和土地，并于2016年8月16日以（2016）桂0802执1-7号执行裁定书拍卖其名下不动产。2016年7月15日，第三人农行贵港江北支行向一审法院主张涉案土地的优先受偿权。原告以被告旭源公司名下的涉案土地中的17.26亩属其所有为由向一审法院提出异议，一审法院于2016年12月30日作出（2016）桂0802执异59号执行裁定书，裁定驳回原告的异议申请。原告不服该裁定，遂于2017年1月11日诉至法院。
再查明，《广西壮族自治区工业园用地控制指标管理暂行办法》第十三条规定：“各级园区规划范围内工业用地出让后十年内，确因企业经营不善或其他原因需要进行土地使用权转让的，开发园区管委会或土地储备机构有权作为第一收购人，按原出让价收购，地面建筑物和构筑物按即时重置价格收购。十年后转让的，按市场评估确认价收购。若第一收购人放弃收购的，则土地转让的受让方必须满足开发区对新进项目的相关考核要求。各级园区规划范围内工业用地转让的，须经出让方和开发区管委会审查同意。”该办法于2009年3月23日执行。
一审法院认为，本案争议焦点一是：原告与被告旭源公司签订的《土地使用权转让协议》是否已被解除。原告与被告旭源公司于2008年12月6日签订的《土地使用权转让协议》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定享有权利，履行义务。该协议约定土地余款待被告旭源公司过户后由原告在两个月内付清，但被告旭源公司与原告的土地转让不符合《广西壮族自治区工业园用地控制指标管理暂行办法》的规定，致使被告旭源公司无法办理过户手续。双方就支付土地余款的时间发生争议后，被告旭源公司应重新与原告进行协商处理，或协商不成的可以向法院提起诉讼解决，但被告旭源公司却单方指定付清土地余款的时间，并以原告逾期未付清余款为由单方解除与原告签订的《土地使用权转让协议》，其行为违反了诚实信用的原则。另原告虽然违反西江产业园项目规划的要求进行建设，但并未致使合同目的无法实现，亦不符合协议约定的解除条件。综上，被告旭源公司以原告逾期不付清土地余款，存在违反西江产业园项目规划进行施工，已构成违约，符合约定的合同解除条件为由主张《土地使用权转让协议》已于2012年12月12日由被告旭源公司单方解除，因无法律和事实依据，不予采信。
争议焦点二：原告对涉案土地中的17.26亩是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原告仅支付了部分土地款120万元，不符合上述法律规定的情形，故原告主张其对被告旭源公司名下涉案土地的17.26亩享有土地使用权，足以排除强制执行，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条规定、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决：驳回原广西八桂宏泰有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告广西八桂宏泰有限公司负担。
本院查明事实与一审查明事实一致，本院予以确认。
本院认为，上诉人对涉案土地中的17.26亩是否享有足以排除强制执行的民事权益是上诉人与被上诉人在二审中的争议焦点。上诉人主张其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定的情形且其权利能够排除执行，但经核实，旭源公司是于2011年3月7日才取得贵港市西江产业园地块的贵国用（2xxx）第0xxx号土地使用权证，而上诉人与被上诉人之间时在2008年2月就签订的土地转让协议，而且上诉人虽然与被上诉人旭源公司签订了土地使用权转让协议，但在旭源公司发函催缴欠款后依然未缴纳全部价款。而且涉案土地位于贵港市西江产业园，入园建设及投资均需产业园区管委会的同意，并需具备一定的条件，在获得产业园的土地使用权后需要转让的，开发园区管委会或土地储备机构亦有权作为第一收购人，按原出让价收购。上诉人与旭源公司在转让人没有获得土地使用权，且未经相关部门同意及收购的情况下签订转让协议，其效力是待定的，而且上诉人明知自己不符合入园的条件，双方的转让也不符合办理过户手续的情况下依然对涉案土地予以占有及建设，最终导致转让的土地无法过户，与上诉人的行为亦哟一定的关系。因此上诉人主张其符合上述规定的情形，依据不足，本院不予采信。至于上诉人主张即使因客观原因无法办理土地过户手续，按照双方的约定，旭源公司也要保证涉案土地给上诉人使用至有效期内的等问题，本院认为，上述约定是上诉人与旭燕公司之间的约定，并未能据此对抗第三人，亦未能据此获得足以排除强制执行的民事权益，上诉人的上述主张，依据不足，本院依法不予支持。
综上所述，广西八桂宏泰有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条的第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人广西八桂宏泰有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈品泉
审判员 黄 奔
审判员 梁小宁
appoint
二〇一七年八月二十八日
书记员 方发清