江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣04民终286号上诉人（原审被告）：九江天顺投资发展有限公司，住所地：修水县义宁镇广场现代城19栋2单位501室。法定代表人：余章全，该公司总经理。委托代理人：占庆，该公司法务。委托代理人：汤恒学，该公司法务。被上诉人（原审原告）：匡桂香，女，1978年10月4日生，汉族，务工，住修水县。被上诉人（原审原告）：彭祥冬，男，1978年2月7日生，汉族，务工，住修水县。以上两被上诉人共同委托代理人：樊国安，男，汉族，住修水县。上诉人九江天顺投资发展有限公司因与被上诉人匡桂香、彭祥冬房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省修水县人民法院（2016）赣0424民初1352号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人九江天顺投资发展有限公司上诉请求：1、请求撤销江西省修水县人民法院（2016）赣0424民初11352号民事判决，依法改判上诉人向被上诉人偿还86940元；2、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。理由为：1、原审对租金认定标准不符合市场规律，显失公平，且上诉人不存在恶意低价出租；2、原审对违约金认定及计算方法远远超出上诉人实际收取的租金，且被上诉人未有证据证明实际损失；3、被上诉人在购买房屋时，已明知出卖人将商铺打包出租给第三人的事实，被上诉人未提出异议，上诉人不存在违约交房；4、被上诉人常年在外无法联系，明显存在放任损失扩大，其自身存在重大过错，依法应减轻上诉人的违约责任；综上所述，结合本案实际情况，上诉人即便存在过错，若在向被上诉人返还已收租金情况下，从公平原则考虑，并未造成被上诉人其它损失，法院对被上诉人损失的认定，应当以上诉人实际收取租金为限，作出公平正确的判决，维护上诉人的合法权益。被上诉人匡桂香、彭祥冬辩称：1、违约金认定及计算方法应以房屋买卖合同约定的方式计算，该合同是上诉人单方提供的格式合同，不违反法律法规，应认定合法有效，就算以实际损失认定，从租赁人再次转租的事实可以看出，上诉人的租金价位远远低于市场价位；2、在签订合同时，约定交付商品房时间为2014年10月31日前，上诉人根本没有告知所购商品房已经出租，如果已告知，为何不在合同中注明，又为何不要被上诉人当场签订返租协议？3、上诉人称被上诉人存在重大过错，恶意扩大损失，可是被上诉人一直到现在都没有办法要回商铺自己经营，如何防止扩大损失？综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。匡桂香、彭祥冬向一审法院起诉请求：请求判令被告履行商品房买卖合同约定的交付义务并按已付购房款563383元的日违约金万分之三计算至交付商铺为止。一审法院认定事实：被告以出让方式取得坐落于修水县城南E3地块的建设使用权并在该地块上建设了西班牙印象商住小区。2013年12月10日，被告将6、7、8、16、17、18、19栋未出售商铺（包括本案诉争商铺7栋108商铺）出租给卢国良、赵恢华，租赁期限自2014年1月1日至2019年1月1日止，2014年度至2018年度的租金分别0元/平方米/月（第一年免租金）、18元/平方米/月、18元/平方米/月、19.8元/平方米/月、21.78元/平方米/月。后卢国良、赵恢华将本案涉争商铺出租给案外人彭亚勇，租赁期限为2014年1月1日至2018年12月31日，2014年度至2018年度的租金分别28.5元/平方米/月、28.5元/平方米/月、31.35元/平方米/月、34.49元/平方米/月、0元/平方米/月（第五年免租金）；另彭亚勇于2014年4月4日登记成立名称为修水县古镇灯饰广场的个体工商户，经营场所为修水县城南西班牙印象7栋8号铺；彭亚勇的该店铺于2014年5月左右开张营业。两原告系夫妻。2014年9月28日，两原告与被告签订商品房买卖合同（合同ID:32063），合同约定被告将其开发的坐落于修水县城南E3地块西班牙印象商住小区7栋108商铺（商住）出卖给两原告，该商铺建筑面积为61.75平方米，单价为9000元/平方米，总价款为555750元，两原告应付首付款355750元，余款200000元办理商业贷款；被告应在2014年10月31日前向两原告交付该商品房，当出卖人逾期交房超过30日，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。合同签订后，两原告于2014年10月2日支付了355750元的首付款及并在2014年10月31日前办理了200000元的按揭贷款。2014年10月31日后，原、被告就本案诉争商铺的交付等事宜多次进行协商，因协商未果，故原告诉诸该院提出前述诉讼请求。另查明，至本案开庭之日止，本案诉争商铺一直由案外人彭亚勇经营。一审法院认为，原、被告于2014年9月28日签订的商品房买卖合同经审查属有效合同，具有法律约束力，双方应当按照合同的约定履行自己应尽义务。在原、被告签订商品房买卖合同之前，被告即与他人就本案诉争商铺签订了租赁合同，现有证据不能确认原告在签订购房合同之时就知道其所购买的商铺已经出租之事实。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，故对原告要求被告现在（在租赁期限内）交付本案诉争商铺的请求，该院不予支持。现原告主张被告应自2014年11月1日起向两原告交付该商品房按合同的约定自按日计算向其支付全部房价款万分之三的违约金，结合本案诉争商铺已在出售即已出租之事实，根据《若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。在本案中，被告存有一定的过错，该商铺即已出租，合同还约定2014年10月31日交房。现原告主张的违约金为166.73元/日，而该商铺的租金近五年最高位为34.49元/平方米/月，即该商铺的租金为70.99元/日。故该院认为合同约定的违约金过高，应予以适当调低。被告其中对租赁户免收租金一年，此系被告个人行为，该损失应由被告承担。综合以上情况，被告不能按期交房，该院酌情确定违约金以该商铺实际出租价（案外人彭亚勇承租价）的130%计算，即2014及2015年度为76.26元/日、2016年度为83.89元/日、2017及2018年度均为92.29元/日。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百二十九条，《若干问题的解释（二）》第二十九条及相关法律之规定，判决：一、由被告九江天顺投资发展有限公司于本判决生效后十日内支付违约金63190.50元给原告匡桂香、彭祥冬（自2014年11月1日起2016年12月31日）；由被告九江天顺投资发展有限公司于本判决生效后按92.29元/日支付违约金给原告匡桂香、彭祥冬（自2017年1月1日起至2018年12月31日至修水县城××新区××印象小区××108商铺的交付时止），该款于被告九江天顺投资发展有限公司中途交付商铺时或者每年的年底一次性支付。二、驳回原告匡桂香、彭祥冬的其他诉讼请求。如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2345元，由被告九江天顺投资发展有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交付该院）。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案购房合同明确约定了交房时间，上诉人称被上诉人明知该房屋已经出租的事实，没有事实依据，且上诉人没有与被上诉人签订返租协议或延期交房协议，依据双方约定，上诉人存在违约，应当承担违约责任；购房合同对违约金有明确约定，但该约定明显过高，一审法院酌情确定违约金以该商铺实际出租价（案外人彭亚勇承租价）的130%计算，符合法律规定。综上，一审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费1090元，由上诉人九江天顺投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  柯为民审判员  叶常青审判员  施龙西二〇一七年四月二十日书记员  戴坤利