广西壮族自治区桂平市人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0881民初4031号原告(反诉被告)：杨桂权，男，1982年3月10日出生，汉族，住桂平市。原告（反诉被告）：薛惠文，女，1981年10月22日出生，汉族，住桂平市。上述二原告的共同委托诉讼代理人：林武海，广西桂力律师事务所律师。被告（反诉原告）：桂平市清隆房地产开发有限公司，住所地：桂平市西山镇中山路，营业执照注册号：450881200006172。法定代表人：卢培清，该公司董事长。委托诉讼代理人：覃思妮，女，该公司员工。原告杨桂权、薛惠文与被告桂平市清隆房地产开发有限公司（以下简称清隆公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年9月15日立案后，依法适用简易程序审理，于2017年10月19日、11月7日公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨桂权、薛惠文的诉讼请求：1、被告清隆公司支付逾期交房违约金23971元给原告；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年2月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发预售的桂平市万锦豪园第x幢x单元xx层xx号房，总价款491211元；合同签订后，原告依约付清房款给被告。合同约定，被告应当在2014年9月30日前交房给原告。被告于2016年2月1日才正式交房给原告使用。从2014年10月1日至2016年2月1日，被告交房逾期488天。原告要求继续履行合同，被告应按合同约定按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金共23971元给原告。被告清隆公司辩称，被告与原告于2013年2月27日签订了《商品房买卖合同》，约定购买被告开发的商品房是事实，约定2014年9月30日将商品房交付给原告也是事实，但同时在《商品房买卖合同》第八条中已经明确约定“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期”，合同所列的下列特殊原因有“1、由于政府行为因素影响，相关政府职能部门或有关单位的行为造成开发建设延期或验收延期的；2、供水、供电部门当天连续停水、停电4个小时，气象部门的气象记录当天降雨量达3mm的；3、买受人房款未缴清或买受人以个人房屋按揭贷款方式购房，贷款金额未能到达出卖人账户的。”原告在诉状中并没有减除上述原因所造成延误的时间。在整个建设过程中，因特殊原因造成延误时间共计477天，其中:1、因雨天延误185天；2、因高考期间停工造成延误4天；3、因停水造成延误2天；4、因原告贷款金额未能到达被告账户，按合同约定可以顺延286天。因此，被告于2016年2月1日交房并未违约，不应当承担违约责任。依据《建设工程质量竣工验收意见书》中的结果，被告所开发建设的商品房经验收均为合格，符合交房约定。综上所述，原告诉称被告逾期交房与事实不符，因特殊原因造成延误交房，按合同约定应当顺延交房时间，因此，被告不存在违约交房行为，被告所交付的商品房符合交房约定，为此，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）清隆公司同时反诉称，2013年2月27日反诉原告与反诉被告签订了《商品房买卖合同》，约定反诉被告购买反诉原告开发建设的万锦豪园的商品房，反诉被告以反诉原告逾期交房为由，向法院提出诉讼，要求反诉原告承担违约责任。反诉原告认为双方签订合同后，反诉被告虽能按时交付首期房款，但余下购房款反诉被告未能按合同第七条约定中有关“买受人须在签订本合同之日起七日内办妥按揭手续”的约定办理完所有按揭手续，直至2013年12月13日才办理完毕所有按揭手续，违约279天。反诉原告已于2013年5月24日履行合同备案义务。依据本合同第七条约定第2款的约定，反诉被告应当按日向反诉原告支付逾期应付款万分之一的违约金，据此，反诉被告应支付9486元给反诉原告。为此，特向法院提出反诉，请求法院判令：1、反诉被告支付违约金9486给反诉原告清隆公司；2、反诉的诉讼费由反诉被告承担。反诉被告针对反诉辩称，1、反诉被告不存在违约行为，办理贷款是原、被告与银行一起办理的，需要反诉原告协助；2、双方签订的是预售合同，反诉原告要求反诉被告支付违约金没有法律事实及依据，请求�院驳回反诉原告的反诉请求。综合全案证据，本院确认以下法律事实：2013年2月27日，原告杨桂权、薛惠文（合同买受人）与被告清隆公司（合同出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，约定由原告杨桂权、薛惠文向被告清隆公司购买该公司开发的位于桂平市西山镇新岗村x队分龙岭的万锦豪园小区第x幢x单元xx层xx号商品房，总房款491211元。其中合同第六条约定：“买受人于签订本合同之日交清首期房款人民币151211元，余款340000元，向银行按揭贷款付清。买受人须在签订本合同之日起7日内办妥银行按揭手续，包括交纳相关费用及提供办理银行按揭所需的资料。”合同第八条约定：“出卖人应在2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合�约定的商品房交付给买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭受不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、政府行为因素影响、相关政府职能部门或相关单位的行为造成开发建设延期或验收延期的；3、供水、供电部门连续停水、停电4个小时以上，气象部门的气象记录当天降雨量达到3mm的；4、买受人房款未缴清或买受人以个人房屋按揭贷款方式购房，贷款金额未能到达出卖人账户的。”合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90天后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房�款万分之一的违约金。”在2013年2月27日签订《商品房买卖合同》前，原告已于2013年1月30日预付购房款91211元，于签订合同后的2013年11月2日支付购房款60000元，余款340000元以按揭贷款方式支付，被告于2013年5月24日完成《商品房买卖合同》的备案。原告杨桂权于2013年12月1日与中国农业银行股份有限公司桂平支行签订了《个人购房担保借款合同》，向银行贷款340000元，并授权贷款人将全部贷款直接划拨至被告的账户，2013年12月13日银行贷款全部到达被告的账户。至此原告已付清全部购房款。被告清隆公司所建涉案商品房于2016年1月15日通过建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位及监理单位五方验收合格，并出具《建设工程质量竣工验收意见书》，认定涉案商品房工程质量合格。2016年2月1日被告清隆公司将涉案商品房正�交付给原告使用。从2013年2月27日(签订合同之日)起至2016年2月1日(正式交房之日)止，根据桂平市气象科技开发中心提供的气象资料显示，日降雨量达到大雨（25mm）以上标准的天数共有50天；桂平市自来水厂泵房生产日记录表显示，连续停电导致停水时长超过4个小时以上的天数共有2天；根据桂平市环境保护局文件，高考期间禁止建筑施工企业在考点周边进行施工作业的天数共有6天。本院认为，原告杨桂权、薛惠文与被告清隆公司订立的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规等强制性规定，属合法、有效的合同。双方均应当按照合同的约定享有权利并履行相应义务。一、关于被告清隆公司是否存在合同约定延期交房事由及应支付多少逾期交房违约金给原告杨桂权、薛惠文的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》关于交房日期的约定非常明确，即被告清隆公司应在2014年9月30日前将经验收合格的商品房交付给原告使用。但是根据被告发布的交房通知，涉案商品房于2016年2月1日才正式交房。从以上情况来看，被告交付商品房已远远超过合同约定的交房日期。被告清隆公司为此抗辩根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，在本案合同履行期间，分别存在合同所约定停水、停电、降雨、高考、房款未缴清等可延期交房的情况，应据实延期交房。原、被告在合同中约定“买受人于签订本合同之日缴清首期房款”，原告本应于签订合同之日即2013年2月27日交清首付款，但其于2013年11月2日才缴清首付款，被告可以据实延期交房247天。综上，扣除重叠天数外，根据本院同一楼盘的生效判决及当事人提供的证据，在合同履行期间，出现合同约定的特殊情况可以据实延期交房的天数为:50天（降大雨）+2天（停水）+4天（高考）+247天（首付款未缴清）+12天（贷款未到账）=315天。原、被告双方合同约定交房的时间为2014年9月30日，而被告的正式交房时间为2016年2月1日，共迟延交房488天，扣除符合合同约定的延期交房天数315天，被告仍迟延交房488天-315天=173天。按《商品房买卖合同》第八条的约定，被告未能按时交房已构成违约，应承担逾期交房的违约责任，被告应按日向原告支付已付购房款万分之一的违约金，即491211元×0.0001元/天×173天=8497.9元。二、关于反诉原告清隆公司的反诉请求应否支持的问题。反诉原告清隆公司主张，按照双方在《商品房买�合同》第六条第3款及在该合同附件四第三条第6款约定，逾期付款时间应当从签订《商品房买卖合同》后7日起计算至贷款到达清隆公司帐户时止。本院认为，按照双方在《商品房买卖合同》第六条第3款的约定“买受人须在签订本合同之日起7日内办妥银行按揭手续（包括缴纳相关费用及提供办理银行按揭所需的资料），逾期的，按本条第1种方式处理”来看，反诉被告仅对未按时缴纳相关费用及提供办理银行按揭所需的资料承担违约责任，并没有约定对贷款何时到达清隆公司帐户承担责任。贷款何时到达清隆公司帐户，反诉被告不能掌控，因此在反诉被告未按时缴纳相关费用及提供办理银行按揭所需的资料的情况下，清隆公司才能要求反诉被告承担逾期付款违约责任。反诉原告未能举证证实反诉被告何时缴纳相关费用及提供办理银行按揭所需的资料，故其主张反诉被告违约，本院不予采信，对其反诉请求本院亦依法予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告桂平市清隆房地产开发有限公司应支付逾期交房违约金8497.9元给原告杨桂权、薛惠文；二、驳回原告杨桂权、薛惠文的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告桂平市清隆房地产开发有限公司的反诉请求。本案本诉受理费199元，（立案时已按简易程序减半收取，原告已预交），由原告杨桂权、薛惠文负担29元,�被告桂平市清隆房地产开发有限公司负担170元；反诉受理费25元（立案时已按简易程序减半收取，反诉原告已预交），由反诉原告桂平市清隆房地产开发有限公司负担。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。义务人不履行义务的，权利人可于本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费398元，反诉受理费50元，款汇至户名为：贵港市中级人民法院—诉讼费；开户行：中国农业银行贵港分行营业部；账号：20×××93。逾期不交也未提出司法求助申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 员 覃海燕二〇一七年十一月三十日代书记员 胡小芳