湖南省祁阳县人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1121民初2327号原告：祁阳县华信大酒店，地址祁阳县浯溪镇金盆路***号。经营者：周月华，女，1970年10月28日出生，汉族，居民，住祁阳县。委托诉讼代理人：李国清，湖南博大律师事务所律师（特别代理）。被告：唐巧美，女，1970年4月8日出生，汉族，居民，住永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：屈德刚，湖南湘永律师事务所律师（特别代理）。原告祁阳县华信大酒店与被告唐巧美房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告祁阳县华信大酒�委托诉讼代理人李国清、被告唐巧美及委托诉讼代理人屈德刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告祁阳县华信大酒店向本院提出诉讼请求：1、判定解除原告与被告于2011年12月28日签订的《租赁合同》；2、判令被告支付拖欠原告租金144444.44元（自2017年4月1日至2017年7月20日止的约定租金，不含已交的10万元）及2017年4月1日至2017年7月20日止拖欠的水电费和空调费73582元，并支付原告违约金80万元。事实与理由：2011年12月28日，被告唐巧美与原告祁阳县华信大酒店签订了租赁合同，双方就华信大酒店的一、二楼茶吧厅、餐饮部及KTV歌厅整体租赁给被告经营等事宜达成了协议。合同约定：租金按租赁年度给付，即每一个租赁年度的租金在该年度的第一个租赁月内交清。乙方（被告）未按时交纳租金的，逾期三个月以上（含三个月）属乙方违约和放弃经营权，甲�（原告）有权终止合同，除收取违约金（当年12个月租金即80万元）外，并收回租赁标的物。合同签订后，双方一直按合同履行了各自的义务，但到了第六个租赁年时，被告未按合同履行支付足额租金义务，只交付了10万元租金，剩余70万元租金虽经原告多次催收，但被告一直拒交，并将餐饮部及KTV歌厅停业，已损害了原告的利益。为了减少双方的损失，原告于2017年7月16日下达了解除合同通知书给被告，告知了双方合同于同年7月20日正式解除。被告对解除合同无异议，但一直未按通知要求来原告处协商解除合同善后事宜。被告唐巧美辩称，1、对原告陈述的事实没有异议，但被告未足额交纳（只交10万元）第六年度租金的是因为原告祁阳县华信大酒店在租赁合同期限内不履行合同约定的义务，长期以来不为被告经营场所解决热水、燃气的提供及空调的配送等问题，系原告违约在先；2、因原告长期不给被告解决热水、蒸汽的提供及空调的配送等问题，严重影响被告经营，效益长期下滑，导致被告不得不在2017年6月1日停止经营，故被告下欠原告租金仅是2017年4月1日至2017年6月1日，除去已付10万元，相当于被告租金已交至2017年5月中旬。被告愿意按实支付经营期间水电费，空调费则不予支付；3、原告诉请要求被告支付违约金80万元，违反法律规定，且不符合合同约定，应依法不予支持，请求法院判决驳回其该项诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、本案是被告唐巧美单方违约，还是原、被告双方均有违约？原告祁阳县华信大酒店为证明其未违约向本院提供了证据六华信大�店空调主机开关机统计表、证据七生物质锅炉销售合同、华信大酒店锅炉改造材料明细单、收据及申请单。证据六证明原告自2012年以来向被告租赁的场地提供空调的时间，被告唐巧美认可原告每年都向其租赁的场地提供了空调，且2014年以前原告提供的空调时间是正常的，只是认为2014年以后有提供空调不及时现象，没有按需提供，不符合天气冷暖及时要求，该份证据与被告的陈述能相互吻合，应确认为有效证据；原告提供的证据七虽系书证原件，但因本案原、被告双方签订的租赁合同没有原告为被告提供热水、燃气的相关约定，该证据与本案没有关联性，应不予采信。被告唐巧美为证明原告祁阳县华信大酒店违反了合同约定向本院提供了证据一产品销售合同书、证据二短信记录、证据三关于终止华信大酒店餐饮及KTV的租赁合同申请，被告提供的证据一是为了证明�告未给提供燃气而自行购买了蒸气发生器，因原、被告双方签订的租赁合同没有约定原告应为被告提供燃气的相关约定，该份证据与本案没有关联性，应不予采信；被告提供的证据二、三系被告陈述，原告提出异议，且被告未提供其他相关证据予以佐证，故对被告提供的该2份证据，应不予采信。根据采信的证据，确认事实如下：2011年12月28日，原、被告双方签订的租赁合同对空调费进行了约定，即空调费按一、二楼的分流量器的用量与总流量器的流量比例分摊，年度总空调用电费用设上限18万元，且空调维护和保养由原告方负责。签订合同时，原、被告未对空调提供的时间进行约定，被告唐巧美陈述2014年以前原告方提供空调的时间是正常的，且从被告提供的证据六来看，原告向被告租赁场地提供的空调时间均是每年四月至十月之间，应视为原、被告默认每年输送空调的时间段是每年四月至十月之间。被告唐巧美没有提供证据证明此时间段内原告未及时输送空调，故原告没有违约。二、本案原、被告双方签订的租赁合同何时解除？被告唐巧美支付原告租金、水电费、空调费计算到何时止，金额是多少？原告祁阳县华信大酒店为证明原、被告双方签订的租赁合同解除时间为2017年7月20日向本院提供了证据一租赁合同、证据三解除租赁合同通知书、证据四关于对解除租赁合同通知书回复。被告唐巧美对原告提供的证据一、三、四均无异议，只是认为其于2017年6月1日已停止营业，租金只能计算到2017年5月31日止。虽然被告于2017年6月1日停止营业，但原、被告双方签订的租赁合同并未解除，故被告仍应支付租赁期间的房屋租金。原告于2017年7月16日向被告下发自同月20日起解除租赁合同通知书是根据原、被告双方签订�租赁合同约定如被告延期三个月以上（含三个月）未交足应交租金，系违约，原告有权终止合同，并收回租赁标的物，且该通知书被告已收到，故原、被告签订的租赁合同解除时间是2017年7月20日。故被告唐巧美尚欠原告租金143287.67元。原告祁阳县华信大酒店为证明被告唐巧美应支付水电、空调费向本院提供了2016年4、5月、2017年4、5月份水电费清单，该四份清单有被告唐巧美财务会计签字确认，故被告拖欠原告2017年4、5月份水电费为16064元。原告祁阳县华信大酒店虽未提供空调费证据，但根据原、被告签订的租赁合同约定及被告唐巧美陈述，经营期间被告唐巧美每月支付原告空调费15000元，因被告唐巧美租赁原告的场地只经营到2017年5月31日，故只应计算2017年4、5月份空调费30000元。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，�违反法律规定，合法有效，原、被告双方应按合同约定履行。被告唐巧美在第六个租赁年度时未按合同约定延期三个月以上未交足租金，系被告违约。原告祁阳县华信大酒店按照租赁合同约定行使解除权，并将解除租赁合同通知送达给了被告唐巧美，应视为原、被告签订的租赁合同于2017年7月20日已解除。合同解除前，被告唐巧美尚欠原告祁阳县华信大酒店租金143287.67元、水电费16064元、空调费30000元，共计189351.67元，应支付给原告。因被告唐巧美于2017年6月1日已经停止了营业，故对原告诉请要求被告支付2017年6、7月份（7月20日前）空调费的诉请，本院不予支持。本案系被告唐巧美单方违约导致合同解除，按照原、被告双方签订的租赁合同约定，被告唐巧美应向原告祁阳县华信大酒店支付违约金。但原、被告双方约定的违约金80万元过高，本院决定予以调整为违约金40万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百一十四条第一、二款、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释二》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告祁阳县华信大酒店与被告唐巧美于2011年12月28日签订的《租赁合同》。二、被告唐巧美支付拖欠原告祁阳县华信大酒店的租金143287.67元（除去已交的10万元）、水电费16064元、空调费30000元及违约金400000元，合计589351.67元。其款限被告唐巧美在本判决书生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13960元，原告祁阳县华信大酒店承担4270元，被告唐巧美承担9690�。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 长  陈飞燕人民陪审员  石端香人民陪审员  曾红艳二〇一七年十一月十三日书 记 员  杨 柳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的�错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。证据清单（原告）证据一：2011年12月28日原、被告双方签订的租赁合同1份证据来源：原告提供证明内容和对象：证明原、被告双方存在租赁合同关系，及合同对租金、违约责任约定的相关内容。证据二：2016年5月9日律师函1份证据来源：原告提供证明内容和对象：证明2016年原告委托律师致函被告催收租金的事实。证据三：2017年7月16日解除租赁合同通知书1份证据来源：原告提供证明内容和对象：证明被告已逾期3个月以上未交租金，原告�约向被告下达解除租赁合同通知。证据四：2017年7月20日关于对解除租赁合同通知书回复1份证据来源：被告出具证明内容和对象：证明原告解除合同通知已送达给被告。证据五：2016年4、5月份、2017年4、5月份水电费清单各1份证据来源：原告提供证明内容和对象：证明被告尚欠原告水电空调等费用73582元。证据六：华信大酒店空调主机开关机统计表1份证据来源：原告提供证明内容和对象：证明原告依约向被告租赁的房屋提供了空调。证据七：生物质锅炉销售合同、华信大酒店锅炉改造材料明细单、收据及申请单各1份证据来源：原告提供证明内容和对象：证明2014年10月27日，祁阳县华信大酒店对锅炉进行了重新购置。证据清单（被告�证据一：2012年10月1日产品销售合同书1份证据来源：被告提供证明内容和对象：证明被告租赁原告场地后，原告未能向被告提供燃气、蒸汽，被告自行购买蒸汽发生器。证据二：短信记录3份证据来源：被告提供证明内容和对象：证明被告多次向原告提出要求解决空调配送、热水、燃气等问题。证据三：关于终止华信大酒店餐饮及KTV的租赁合同的申请2份证据来源：被告提供证明内容和对象：证明被告因空调、热水严重影响无法经营，多次向原告提出协调处理，要求原告予以补偿，但未达成一致。证据四照片3张证据来源：被告拍摄证明内容和对象：证明原告已将酒店租赁给他人。