浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙嘉民终字第322号
上诉人（原审被告）：李晓送。
被上诉人（原审原告）：嘉兴市爱丽达自行车有限责任公司。住所地：浙江省嘉兴市城南路*号桥。
法定代表人：张杰，总经理。
委托代理人：刘卓文，浙江南湖律师事务所律师。
原审被告：王保，系嘉兴市经开安兴建材厂业主。
上诉人李晓送因与被上诉人嘉兴市爱丽达自行车有限责任公司（以下简称爱丽达公司）、原审被告王保房屋租赁合同纠纷一案，不服嘉兴市南湖区人民法院于2014年4月15日作出的（2013）嘉南长巡民初字第19号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月13日受理后，依法组成合议庭，于2014年6月4日公开开庭进行了审理。上诉人李晓送，被上诉人爱丽达公司的委托代理人刘卓文到庭参加诉讼，原审被告王保经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2010年3月28日爱丽达公司与嘉兴市经开安兴建材厂签订《租房协议》，约定爱丽达公司将位于嘉兴市南湖乡天带桥村（320国道8号桥）公司内工业厂房第2栋（房屋面积100平方米）租赁给嘉兴市经开安兴建材厂，租期为2010年4月1日至2012年3月31日，租金按每月每平方米5元计算，合计年租金6000元，租赁期满后双方未续签租赁合同。嘉兴市经开安兴建材厂工商登记业主为王保，李晓送为实际经营者。另本案房屋使用费已付至2013年3月31日。
2013年10月21日，爱丽达公司向一审法院起诉称，2010年3月28日爱丽达公司与李晓送签订了《租房协议》，约定李晓送向爱丽达公司承租房屋100平方米，租金每月每平方米5元。租赁期限自2010年4月1日至2012年3月31日止。合同到期后双方未签订续租合同，后经爱丽达公司催告，李晓送、王保拒不腾退，同时拖欠租金3300元，故诉请判令：一、李晓送、王保立即腾退所租赁的房屋；二、李晓送、王保支付占用期间的租金（从2013年4月1日起暂计算至2013年10月18日为3300元；从2013年10月19日至判决生效期间的租金按合同约定计算）；三、诉讼费由李晓送、王保承担。
王保在一审中答辩称，安兴建材厂的实际权利义务承担人均为李晓送，本案所涉合同也是爱丽达公司与李晓送签订，爱丽达公司对上述事实也是明知的，故爱丽达公司应向李晓送主张权利，要求驳回对王保的起诉。
李晓送在一审中答辩称，合同到期后，爱丽达公司与李晓送续签了合同，约定合同期限为2012年4月1日至2014年3月31日止，该合同尚未到期。李晓送未收到过任何通知要求解除合同，且爱丽达公司也不具备法律规定可以行使解除权的条件，答辩人多次向爱丽达公司缴纳房租，爱丽达公司多次推诿，且在租赁合同有效期内，爱丽达公司多次恶意停电，给李晓送造成巨大的经济损失。综上，要求驳回对李晓送的诉请。
一审法院经审理认为，爱丽达公司与安兴建材厂签订的租赁合同，意思表示真实，双方间的房屋租赁合同合法有效。该租房协议于2012年3月31日到期后，双方并未签订新的租房协议，李晓送继续使用租赁物，爱丽达公司未提出异议。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。由此爱丽达公司依法有权随时解除该不定期合同，爱丽达公司于2013年10月21日提起诉讼要求李晓送腾退房屋，视为已履行通知义务，双方当事人合同解除，王保作为安兴建材厂的业主、李晓送作为实际经营人应腾退房屋，综上，一审法院对爱丽达公司要求李晓送立即腾退租赁房屋的请求，予以支持。王保、李晓送占用房屋，应向爱丽达公司支付房租及按租赁合同约定标准计算的使用费。故对爱丽达公司的该项诉讼请求，一审法院予以支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、王保、李晓送于判决生效之日起十五日内腾退并向爱丽达公司返还所租赁的嘉兴市南湖乡天带桥村（320国道8号桥）公司工业厂房第2栋；二、王保、李晓送于判决生效之日起十五日内按每月500元的标准支付爱丽达公司租费及房屋占有使用费（从2013年4月1日起计算至实际腾退之日止）。如果王保、李晓送未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2366元，由王保、李晓送负担。
一审宣判后，李晓送不服，向本院提起上诉称，一、一审认定事实不清。1.一审认定双方于2010年3月28日签订的《租房协议》，所租赁的第2栋厂房面积为100平方米，但房产证中标明第2栋厂房面积仅为29.8平方米。一审同时认定房产证与租房协议的真实性，显然自相矛盾，属于认定事实不清。2.一审认定双方于2012年3月28日所签的《租房协议》不包含原租赁物，属于新的合同，违背常理。李晓送租赁房屋为生产经营所需之用，因生产规模扩大及2010年3月28日所签合同到期，李晓送才与爱丽达公司重新签订合同。且2010年3月28日所签合同与2012年3月28日所签合同时间连续，更能证明2012年3月28日所签合同是对2010年3月28日所租面积的延续，并扩大增加，一审割裂开两份合同的连续性，违背事实。房屋租金收据、水电费收据、拆迁评估单均能证明李晓送租赁的房屋为整体租赁，房屋租金一并缴纳，2012年3月28日所签合同是对2010年3月28日所租面积的延续。二、一审程序违法。1.一审遗漏重要证据，李晓送在庭后提交过一份租金收据证明续租的事实，但一审未予认定。2.收取2366元案件受理费明显偏高，一审错误收费但至今未予补正裁定。综上，请求二审依法改判，上诉费用由爱丽达公司承担。
爱丽达公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，李晓送的上诉理由不客观。
王保未作答辩。
二审中，李晓送为证明其主张提供了以下证据材料：
1.手机通话单1份，用以证明2013年6月17日开始停电，李晓送拨打了95××8电话，要求抢修。
2.《关于要求及时恢复解决生产生活用电的问题报告》1份，用以证明李晓送要求爱丽达公司保证正常供电的事实。
3.《安全用电承诺书》1份，用以证明爱丽达公司恶意停电的事实。
4.《电力工程抢修单》1份，用以证明李晓送为了保证正常生产，购买并安装了变压器，及停电3个多月的事实。
5.房租收款收据2份，用以证明爱丽达公司在拆迁评估前继续收房租，不存在要求腾退房屋的事实。
6.《拆迁评估表》1份，用以证明李晓送属被拆迁对象之列；爱丽达公司一直认定李晓送所租房屋是整体租赁。
7.协议书及搬迁补偿费收据2份，用以证明爱丽达公司认可拆迁并已经开始支付拆迁费的事实。
8.图片18张，用以证明二楼租了4间，其中办公用房两间，另外两间是住房，所租房屋是无法分割的；隔壁厂的厂房已经拆除；变压器破损，李晓送新换了变压器。
9.收款收据，用以证明水电费一直是一起支付，房屋是整体租赁；工人住房为不定期租赁，租金随水电费按月支付。
爱丽达公司质证称，证据1，真实性没有异议，但不能反映通话内容，无法证明待证内容。证据2，不能证明停电的原因及应当赔偿的主体。证据3，仅仅是承租户向用电单位的一个承诺，不能证明爱丽达公司恶意停电的事实，和本案无关。证据4，真实性没有异议，不能证明停电3个月的事实，这仅仅是李晓送私自加电。证据5，与本案无关，无法证明李晓送所说的内容。证据6，与本案无关，爱丽达公司和拆迁办没有签订过拆迁协议，评估表是评估公司单方面出具的，现在房子还没有拆迁。也不能证明李晓送所租房屋是整体租赁。证据7，真实性没有异议，是爱丽达公司与其他两家单位协商的结果，具有相对性，与本案无关，也不适用本案。证据8，对新换变压器及房屋租用事实没有异议，隔壁拆掉的房子与本案无关。证据9，和一审意见一样，认为爱丽达公司收取的只是李晓送实际使用产生的费用，收取水电费并不代表李晓送可以一直住在这里。
王保未发表质证意见。
本院认证意见为，证据1至证据4，李晓送用以证明爱丽达公司恶意停电，但一审中并未就此提起反诉，也未明确具体的损失金额，本院对上述证据不作认定。对证据5、证据8、证据9符合证据形式要求，予以认定。证据6、证据7与本案缺乏关联性，本院不作认定。
二审中，爱丽达公司、王保未提供新的证据。
本院经审理查明，双方共签订过两份租房协议，除2010年3月28日签订过1份《租房协议》外，2012年3月28日李晓送与爱丽达公司又签订《租房协议》1份，约定爱丽达公司将位于嘉兴市南湖乡天带桥村（320国道8号桥）公司内工业厂房第8栋租赁给李晓送，租期为2012年4月1日至2014年3月31日，租金一年7000元。
另查明，房产证载明嘉兴市南湖乡天带桥村第2幢房屋面积为29.80平方米；第8幢房屋面积为278平方米。二审中，双方当事人均认可两份协议各自约定的第2栋和第8栋并非指房产证载明的第2幢和第8幢。
本院认定的其余事实与一审认定的事实一致。
本院认为，双方当事人共签订了两份租房协议，本案争议焦点为第二份租房协议是否是第一份租房协议的扩展及延续。对此，本院持肯定态度。理由如下：据双方当事人陈述，李晓送共承租爱丽达公司三处房屋：一处位于爱丽达公司大门对面楼房第二层，承租面积约100平方米，用作办公用房、住房等；一处位于办公用房的西北面，用作生产车间；一处紧邻生产车间的水池，用作胶水屋。爱丽达公司称协议中约定的第2栋是指李晓送用作办公用房、住房的房屋；第8栋是指李晓送用作生产车间的房屋。李晓送对此予以否认，称协议中的第2栋是指其承租的胶水屋、办公用房及住房；第8栋并非指某一栋，而是指其承租的所有房屋。因双方当事人说法不一，协议约定的第2栋和第8栋又并非对应房产证载明的第2幢和第8幢，双方当事人亦均未提供证据证明第2栋和第8栋具体指何处房屋。本院只能结合李晓送承租目的，双方实际履行状况等因素综合考虑。从李晓送租房目的来看，李晓送是嘉兴市经开安兴建材厂的实际业主，租用爱丽达公司房屋主要用于生产经营。李晓送于2012年3月28日签订第二份租房协议时，第一份租房协议即将于2012年3月31日到期，若当时李晓送又向爱丽达公司承租房屋用作生产用房，却不续租办公用房及住房，不利其生产经营，也与常理不符。事实上，李晓送也一直在承租、使用爱丽达公司的房屋，用于办公、居住。故本院采信李晓送的陈述，第二份租房协议约定的第8栋泛指李晓送承租爱丽达公司的所有房屋。虽然双方在实际履行过程中，并非是按照第二份租房协议约定的价格支付房租，但不影响协议中有关租赁物的约定。一审法院认为第一份租房协议到期后，双方未签订新的租房协议，属认定事实不清，本院予以纠正。因第二份租房协议已于2014年3月31日到期，爱丽达公司请求李晓送腾退房屋并支付房屋使用费，应予支持。根据李晓送自认的第一份租赁协议项下的租赁标的物，李晓送应腾退办公用房、住房及胶水屋，并按照租赁协议约定标准支付相应的房屋占有使用费。至于李晓送主张的停电等损失，不属于本案审查范围，本院不作处理，李晓送可另行提起诉讼。
李晓送其余上诉理由未提供相应依据，其上诉请求不予支持。一审判决结果正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2366元，由上诉人李晓送负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 坤
代理审判员 陈海滨
代理审判员 周 倩
二〇一四年七月三十日
书 记 员 郑 茜