福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽06民终2184号上诉人(原审原告)：戴娆婷，女，1972年10月18日出生，汉族，住福建省东山县。委托诉讼代理人：蔡火旺，福建三和律师事务所律师。上诉人(原审被告)：福建亿锦房地产开发有限公司，住所地福建省漳州市东山县马銮湾东嘉别墅区B1号，统一社会信用代码913506265653922678。法定代表人：杨孝桂，任董事长。委托诉讼代理人：陈顺，福建达理律师事务所律师。上诉人戴娆婷因与上诉人福建亿锦房地产开发有限公司（以下简称“福建亿锦公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省东山县人民法院（2017）闽0626民初225号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月6日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，因双方没有提出新的事实、证据，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。戴娆婷上诉请求：撤销原判，改判支持戴娆婷一审诉讼请求。事实与理由：（1）根据双方《商品房买卖合同》第十四条的约定，出卖人福建亿锦公司办理初始预登记和将办证资料交付买受人戴娆婷的义务。一审以行政机关办证公告作为办理初始预登记时间，属认定事实错误。直至一审庭审，出卖人仍未通知买受人办证，也未将办证资料交与买受人。（2）根据建设工程竣工规划条件核实意见书，讼涉工程因环评、人防、建工档案认可文件及机构安全和重要使用功能资料未提供等原因，未能依约及时履行办证义务。（3）本案合同中并没有约定政府原因可以免责，即使环评是迟延办证原因，但不是唯一原因。况且根据会议纪要，出卖人至少在签约前就知道环评尚未通过的事实，其隐瞒事实真相签订的合同，故依法《商品房买卖合同》第十四条为无效条款。福建亿锦公司辩称：（1）迟延办证非属于出卖人原因。工程属于民建工程，工程档案无需备案。（2）2号楼、5号楼没有通过人防验收，与买受人购买的1号楼无关。（3）环评未能获得通过，系因讼涉项目土地出让时县政府没有作环评所导致，与出卖人无关。（4）1号楼已经竣工验收合格，房管部门已于2014年8月发出办证公告，可以申请办证，故本案不存在出卖人逾期办证的违约行为。福建亿锦公司上诉请求：依法改判驳回戴娆婷的诉讼请求。事实与理由：（1）讼争商品房交付使用时间为2013年12月27日，但讼争商品房直至2014年5月30日才达到法定和约定的交付使用条件，故应以2014年5月30日作为起算产权登记的时间点。房屋权属登记机构于2014年8月13日发出办证公告，故出卖人于本案中不存在逾期办证违约行为。（2）本案中，戴娆婷并未举证房屋权属登记机构于2014年8月13日发出办证公告后，其有申请办证或委托办证。并且，与戴娆婷同一幢楼的业主大多取得权属证书，故未取得权证是戴娆婷自身原因所致。（3）戴娆婷故意不缴交面积差价，也是其未能办证的原因。（4）本案迟延办证非属于出卖人原因。戴娆婷辩称：（1）讼争商品房交付使用时间为2013年12月27日，应以该日作为起算产权登记的时间点。（2）其他业主办证是否，与本案无关，也不能作为本案定案依据。（3）出卖人不仅应完成讼争商品房初始预登记，也应将办证资料交付给买受人，并通知买受人办证。出卖人未尽该部分义务，应承担逾期办证违约责任。（4）本案迟延办证系出卖人原因所致，其应承担违约责任。戴娆婷向一审法院起诉请求：判令福建亿锦公司支付逾期办证违约金76394元（截至2017年2月3日）及至其履行义务日止。一审法院认定事实：2012年10月4日，戴娆婷与福建亿锦公司签订《商品房买卖合同》，购买福建亿锦公司开发的位于福建省东山县商品房，购房金额为738107元。支付方式为首付448107元，余款290000元以由原告向银行申请按揭或公积金贷款方式支付。并约定：福建亿锦公司应在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由福建亿锦公司提供的资料交付买受人。若因福建亿锦公司的原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属登记证书的，福建亿锦公司应自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01％向买受人支付违约金。合同签订后，戴娆婷依约履行付款义务，福建亿锦公司亦于2013年12月27日向戴娆婷交付了上述商品房。现戴娆婷以福建亿锦公司未按合同约定履行办理产权证的相关义务而诉至本院请求支持其诉请。另查明，1、《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2014年5月30日前将符合法定条件和约定条件的商品房交付买受人。2、讼争商品房于2014年6月30日通过竣工验收。3、东山县住房保障与房地产管理局于2014年8月13日发出办证公告，通知购买福建亿锦公司开发的“蓝色港湾”1号楼，2号楼，3号楼，6号楼的房屋单位或个人，可持该公司出具的有关证件，到中心申请办理产权登记。4、在东山县人民政府【2016】16号专题会议纪要指出，“蓝色港湾”项目系因“铜钵氧化塘”的影响致合该项目无法通过环评审批。5、讼争房屋于2017年3月24日通过竣工环保验收。一审法院认为：根据戴娆婷与福建亿锦公司于2013年12月10日签订的《商品房买卖合同》第14条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属登记证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，福建亿锦公司应自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01％向买受人支付违约金”。该条款中约定的“交付使用”指的应是实际交房时间，本案中，福建亿锦公司已于2013年12月27日向戴娆婷交付了上述商品房，且戴娆婷也同意接收。因此，应以2013年12月27日作为双方的交房时间。故根据合同约定，福建亿锦公司应于2014年2月25日前向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，但福建亿锦公司未能向法院提供其向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记的材料，仅提供了东山县住房保障与房地产管理局于2014年8月13日发出的办证公告。因此，只能以该公告的时间作为福建亿锦公司向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记的时间。另依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”。也即出卖方在向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记后，应由买受方按合同约定足额缴交全部购房款后办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，出卖方予以协助。合同约定：“如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属登记证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，亿锦房地产公司应自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01％向买受人支付违约金”。该条款约定的“房屋权属登记证书”应包括协助买受人办理房屋所有权证及土地使用权变更手续。本案交房时间为2013年12月27日，依据合同约定应在商品房交付使用90日后开始计算违约金，即自2014年3月27日至2014年8月13日止，福建亿锦公司逾期办证的天数为139天，福建亿锦房地产公司应支付戴娆婷逾期办证违约金为738107元×0.0001/天×139天＝10259.7元。戴娆婷主张应计算至福建亿锦公司履行义务之日，但讼争1号楼商品房因铜钵氧化塘的影响至2017年3月24日才通过竣工环保验收，导致土地使用权证未能及时变更至1号楼买受人名下，非因出卖人的原因造成的，因此依据《商品房买卖合同》第14条约定，该违约金计算至2014年8月13日止较为公平合理。故戴娆婷的诉讼请求仅能部份支持，福建亿锦抗辩其没有违约理由不能成立，不予采纳。综上所述，戴娆婷与福建亿锦公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依照合同约定全面履行自己的义务。本案中，福建亿锦公司向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记时已逾期139天，应当按合同第14条的约定承担相应的违约责任，戴娆婷诉求由福建亿锦公司支付逾期交房违约金，于法有据，予以支持。但本案讼争1号楼商品房因铜钵氧化塘的影响至2017年3月24日才通过竣工环保验收，致土地使用权证未能及时变更至买受人的名下，但并非出卖人的原因造成的，故依据合同约定违约金仅能计算至2014年8月13日止。即自2014年3月27日至2014年8月13日止，福建亿锦公司应支付戴娆婷逾期办证违约金为10259.7元。福建亿锦公司抗辩其没有违约理由不能成立，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、福建亿锦房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给戴娆婷逾期办证违约金为10259.7元；二、驳回戴娆婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1710元，由戴娆婷负担1653元，福建亿锦房地产开发有限公司负担57元。本案二审期间，当事人没有提交新的证据。对原判所认定的事实双方当事人均陈述没有争议。对没有争议的事实本院予以确认。另查明，（1）福建亿锦公司已将讼争商品房不动产发票、纳税凭证、《商品房买卖合同》等资料交给戴娆婷。（2）福建亿锦公司于2014年8月有口头告知戴娆婷讼争商品房已经可以办证。东山县住房保障与房地产管理局于2014年8月13日发出办证公告后，戴娆婷没有申请办证。（3）《商品房买卖合同》第五条约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。戴娆婷尚未缴清讼争商品房的面积补差款。（4）东山县人民政府〔2017〕13号文《专题会议纪要》，会议指出“蓝色港湾项目在用地挂牌出让时，未考虑到铜钵氧化塘对于该项目的影响，导致无法通过环保验收而不能投入使用”，会议认为“部分业主因为项目无法通过竣工验收并取得不动产登记证的相关权属证书，已提起诉讼”。（5）讼争商品房所在的蓝色港湾1号楼的业主大多取得权属证书。上述事实有双方签订的《商品房买卖合同》；东山县人民政府〔2017〕13号文《专题会议纪要》；福建亿锦公司上诉状中关于“戴娆婷在同一幢楼的业主大部分取得房屋权属证书”的自认；2017年5月26日一审庭审笔录中，福建亿锦公司关于“2014年8月份就有口头告知原告方办证”的陈述，戴娆婷对此陈述“被告方只是口头告知，没有书面”；二审调查笔录中福建亿锦公司关于“按照要求将不动产发票、纳税凭证、商品房买卖合同等均交给买受人。2014年五月、六月份给”的陈述，戴娆婷对此陈述“有给。不知道什么时候给”；戴娆婷关于2014年8月13日东山县住房保障与房地产管理局于发出办证公告后，买受人“没有（申请办证），因为根本不知道可以办证”的陈述；福建亿锦公司关于“买受人两套房屋的差价款还未补交完，所以还没（办证）”的陈述，戴娆婷对此陈述“到诉讼时才知道没有补交完”，以及双方当事人二审调查笔录中的其它一致陈述等为据，可以认定。本院认为：本案双方签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，且内容未违反有关法律、法规的效力性强制性规定，属合法有效，双方应依约全面履行合同义务，不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。本案中，讼争商品房于2013年12月27日交付使用，应自次日起算出卖人履行办证义务的期限。福建亿锦公司关于应以合同约定的交房期限日2014年5月30日为起算日、本案其不存在逾期办证违约行为的上诉主张，没有事实和法律依据，不予采纳。根据《商品房买卖合同》第十四条约定，福建亿锦公司应于讼争商品房交付使用后履行向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记、将需由其提供的资料交给买受人的义务。（1）本案中，虽然没有证据证明福建亿锦公司于何时完成讼争商品房房屋所有权初始预登记，但是从2014年8月13日东山县住房保障与房地产管理局发出办证公告的行为，可以推断福建亿锦公司至迟于公告当日已完成讼争商品房房屋所有权初始预登记，且经主管部门公告，出卖人无需再履行通知办证义务。故戴娆婷关于不能以办证公告作为办理初始预登记时间、出卖人仍应履行通知买受人办证义务的上诉主张，没有事实和法律依据，不予采纳。（2）根据民事诉讼法、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，民事诉讼中所认定的案件事实是法官运用证据、逻辑推理和经验法则所认定的达到法律规定的证明要求的法律事实。民事诉讼同时确立了关于法律真实的高度盖然性证明标准，即在证据对待证事实的证明无法达到确实充分的情况下，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认，并据此对盖然性高的事实予以确认。本案中，福建亿锦公司已将需由其提供的资料交付给戴娆婷，戴娆婷对此亦予以承认，故戴娆婷关于出卖人未将需由其提供的资料交付给买受人的上诉主张，与事实不符，不予采纳。结合该事实，2014年8月福建亿锦公司通知戴娆婷讼争商品房可以办证的事实，福建亿锦公司关于2014年五月、六月份交付给戴娆婷该资料的陈述，以及戴娆婷于本案二审诉辩中均作未收到将需由出卖人提供的资料的虚假陈述，存在隐瞒事实真相的故意，本案可以推断，至少可以盖然性认定福建亿锦公司已于2014年6月将该资料交付给戴娆婷。退一步，即使不作此推断或盖然性认定，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。戴娆婷在2014年8月13日东山县住房保障与房地产管理局发出办证公告以及2014年8月接到福建亿锦公司可以办证的口头通知后，未采取适当措施，及时向福建亿锦公司索取前述办证资料以申请办证，致使讼争商品房在可以办证的情况下长达数年未能办证，考虑到索取资料、申请办证需要一定的合理的期间，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》关于催告履行交房、付款义务合理期限为三个月的规定，酌情认定对于2014年12月之后的办证迟延的扩大的损失，应由戴娆婷自行承担。根据双方《商品房买卖合同》的约定，出卖人承担逾期办证违约责任的条件是因出卖人原因导致逾期办证，因此出卖人应当对非属出卖人原因的事实提供证据加以证明，否则应承担举证不能的法律后果。本案中，根据出卖人提供的东山县人民政府〔2017〕13号文《专题会议纪要》等证据，仅能证明讼涉项目环保验收受到铜钵氧化塘的影响，致合该项目无法通过环保验收、无法投入使用，即受到铜钵氧化塘和环保验收影响的是讼争商品房的交付使用，而不是影响讼争商品房的办证事宜。“部分业主因为项目无法通过竣工验收并取得不动产登记证的相关权属证书，已提起诉讼”仅是会议的认为，而不是讼争项目的办证事宜确实受到环保验收的影响。相反，根据在讼涉项目尚未通过环保验收之前的2014年8月13日，当地房屋权属登记机构便已发布讼争商品房可以办理房产登记公告，而且与戴娆婷同一幢楼的其他业主的商品房业已大部分取得权属证书等事实来看，讼争商品房的办证事宜并未受到环保验收的影响，故出卖人关于讼争商品房逾期办证系受到讼涉项目环保验收的影响、非属于出卖人原因的上诉主张，没有事实依据，不予采纳。至于戴娆婷尚未缴清面积补差款，因讼争商品房尚未办理权属证书，无法确定其产权登记面积与合同约定面积差，故而并不影响讼争商品房的办证事宜和迟延办证违约责任的认定。根据前述，福建亿锦公司应自2013年12月27日讼争商品房交付使用90日后即2014年3月27日至2014年11月30日止承担讼争商品房的逾期办证违约责任。经计算，该期间逾期办证违约金为738107元×0.0001/天×245天＝18083.62元。综上，福建亿锦公司的上诉请求不能成立，应予驳回；戴娆婷的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销福建省东山县人民法院（2017）闽0626民初225号民事判决第二项；二、变更福建省东山县人民法院（2017）闽0626民初225号民事判决第一项为：福建亿锦房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给戴娆婷逾期办证违约金18083.62元；三、驳回戴娆婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一、二审案件受理费各1710元，由戴娆婷各负担1300元，福建亿锦房地产开发有限公司各负担410元。本判决为终审判决。审 判 长 花      絮审 判 员 李凌审判员翁艺晖二〇一七年十月三十一日法官助理 黄      兴书 记 员 卢      杰