福建省三明市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽04民终1159号上诉人（原审被告）：易达（三明）房地产综合开发有限公司，住所地三明市梅列区和仁新村3幢综合楼4层。法定代表人：翁祖发，董事长。委托诉讼代理人：张坚刚，福建闽中律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丽莉，福建闽中律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：廖伟浩，男，1987年12月11日出生，汉族，住三明市梅列区。委托诉讼代理人：吴耀宗，福建明经律师事务所律师。委托诉讼代理人：张慧敏,福建明经律师事务所律师。上诉人易达（三明）房地产综合开发有限公司（以下简称易达公司）因与被上诉人廖伟浩房屋买卖合同纠纷一案，不服三明市梅列区人民法院(2017)闽0402民初1046号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人易达公司的委托诉讼代理人张坚刚，被上诉人廖伟浩的委托诉讼代理人张慧敏等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。易达公司上诉请求:撤销一审判决，发回重审或者改判驳回对易达公司的全部诉讼请求。事实和理由：造成本案办证迟延的原因既非商品房建设过程中有延迟竣工、或存在违法违规情形，也非因易达公司迟延申请所造成，更不存在易达公司提供资料不能的情形。事实上易达公司是以承担项目所在地列西龙岗片区城市基础配套设施的建设而换得减免政策，并非行政机关的单方的减免。一审判决认为易达公司应该依市住建局和市财政局［2011］12号文的意见“先交后退”，是罔顾了易达公司实际已缴纳了城市基础配套费的事实。故造成本案办证迟延完全是由于行政机关的责任所致，不是由于易达公司原因所造成，一审将涉案商品房权属登记逾期办证的原因归于“出卖人（易达公司）原因”，属认定基本事实不清，易达公司依合同依法不应承担迟延办证的违约责任。廖伟浩辩称：易达公司不按地方行政机关的规定缴纳配套费，且易达公司因自身原因未能在合同约定的办证期限内向房屋权属登记机构提供完整、有效、符合办证申请的全部资料，是造成本案合同违约的直接和根本原因。易达公司将本案违约责任归咎于所谓行政机关的行政行为的抗辩理由无合同及法律依据。一审判决认定事实清楚，请求二审驳回易达公司的上诉。廖伟浩向一审法院起诉请求：易达公司支付逾期办理商品房权属登记违约金20600元。一审法院认定事实：双方当事人对《商品房买卖合同》签订时间、房屋坐落地点、已付房屋价款、约定的易达公司办理商品房权属初始预登记时间以及实际办理时间、易达公司如因自身原因逾期办理商品房权属初始预登记所应承担的责任、易达公司通知廖伟浩可办理房屋产权证的时间等没有异议，予以认定。关于本案争议的焦点问题：一、案涉商品房逾期办理权属初始预登记是否易达公司造成即易达公司是否应承担违约责任。一审法院认为，虽然三明市人民政府在2006年7月有批准同意减免易达公司旧城改造范围内的城市基础设施配套费并办理了审批手续，但2008年11月11日三明市人民政府以明政文〔2008〕158号对城市基础设施配套费征收管理做出了政策调整，2011年10月三明市住建局、三明市财政局以明建计〔2011〕12号文联合发文要求城市基础设施配套费必须先缴后清算。涉案工程于2012年10月开工，双方当事人于2013年1月26日签订《商品房买卖合同》，应当认为易达公司在签订合同时对前述政策文件规定是明知的，且易达公司在三明市住建局依据明建计〔2011〕12号文件规定，因其未先缴纳城市基础设施配套费，不同意在“建设项目城市基础设施配套费缴交情况确认表”上盖章的情况下，完全可以按照政府部门的要求先行缴纳城市基础设施配套费再清算，及时办理初始登记手续，但易达公司不顾房屋买受人的利益，始终纠缠于政府关于减免城市基础设施配套费的政策，怠于履行《商品房买卖合同》约定的办证义务。同时，易达公司作为合同当事人，将其与第三人之间的争议作为免除其向合同相对人承担责任的理由，没有合同及法律依据。因此，对廖伟浩关于易达公司应承担逾期办证违约责任的主张，予以支持。对易达公司关于逾期办证“非因出卖人原因”的抗辩理由，不予采纳。二、案涉违约金应如何计算问题。一审法院认为，2015年1月19日，廖伟浩在收房时签订的《交房资料》封面注明：“业主申请提前装修，此提到‘交房’即提前装修收房，并非合同约定交房日。”同时，装修申请审查表（业主申请提前装修）载明的申请装修日期为2015年1月19日，故该交房日期应当是双方的特别补充约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”的规定，虽然廖伟浩自2015年1月19日收房并对该房屋占有使用，但是根据双方的特别约定，该交房时间应是指提前装修收房日期，而非合同约定的作为易达公司承担责任节点的交房日。故廖伟浩主张2015年1月19日为《商品房买卖合同》约定的交房时间，不符合双方的约定，不予支持。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，交房日应确定为2015年12月31日。易达公司于2017年3月14日为案涉房屋办理初始登记并通知廖伟浩办理房屋权属登记，逾期办证违约金应从易达公司应当交付商品房最后截止日期的次日即2016年1月1日起的第61天即2016年3月1日起计算，至易达公司取得案涉房屋所在楼幢初始登记并通知廖伟浩办理房屋权属登记之日即2017年3月14日止，但廖伟浩主张自交房日第91天起计算违约金天数，是对自己权利的处分，予以支持。因此，本案违约金计算天数为349天。廖伟浩要求易达公司按其已付购房款每日0.005%计算违约金，符合双方的约定以及法律规定，予以支持。案涉违约金应为592792元×0.005%×349天＝10344元。综上、一审法院认为，案涉《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系廖伟浩与易达公司的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。合同订立后，廖伟浩按约履行了支付商品房价款的义务，易达公司亦按约将商品房交付廖伟浩使用，但未按合同约定履行办理商品房权属登记的义务，已构成违约，依法应承担违约责任。对廖伟浩要求易达公司向其支付逾期办理商品房权属登记违约金的诉讼请求，予以支持。但廖伟浩主张的逾期天数有误，应予以调整。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决:一、易达（三明）房地产综合开发有限公司应于本判决生效之日起三日内支付给廖伟浩逾期办理商品房权属登记违约金10344元；二、驳回廖伟浩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费315元，减半收取计157.50元，由廖伟浩负担57.50元，由易达（三明）房地产综合开发有限公司负担100元，于本判决生效之日起七日内交纳。本案二审中，当事人没有提交新证据。双方当事人对一审判决查明认定的事实经过没有异议，本院对没有争议的事实予以确认。本院认为，《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人应各自履行合同所约定的义务，易达公司未按合同约定办理商品房权属登记，已构成违约，且违约方系易达公司。至于易达公司是否应承担逾期办证的违约责任，因城市基础设施配套费的征收政策在本案工程开工以及《商品房买卖合同》签订前已明确，但易达公司既未按照行政部门的要求先行缴纳城市基础设施配套费再清算，也未能及时解决与行政机关之间有关城市基础设施配套费的缴存分歧，导致延误了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》约定办理商品房权属初始预登记及商品房权属登记的期限，故一审判决认定易达公司关于逾期办证“非因出卖人原因”的抗辩理由不能成立，及易达公司应承担逾期办证的违约责任，并无不当。综上所述，易达公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费59元，由易达（三明）房地产综合开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 吴  江  华审判员 吴  良  盛审判员 徐    浩二〇一七年十月二十八日书记员 段剑岚（代）附本判决所依据的主要法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。