鄂尔多斯市东胜区人民法院民 事 判 决 书（2017）内0602民初1940号原告丁飞云，公民身份号码×××，男，汉族，1977年10月13日生。委托代理人ＸＸ，公民身份号码×××，男，汉族，1979年9月10日生，现住北京市石景山区。被告内蒙古万正房地产开发有限责任公司统一社会信用代码：91150602740114265T法定代表人：武世荣公司住所：东胜区达拉特南路24号委托代理人王伟，公民身份号码×××，男，汉族，1984年10月2日生，现住东胜区天骄小区7号楼2单元804室，系该公司员工。原告丁飞云诉被告内蒙古万正房地产开发有限责任公司（以下简称万正公司）商品房销售合同纠纷一案，依法由审判员乔臻适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及被告代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2012年2月5日，原被告签订商品房买卖合同（合同编号：2011-0028841），约定涉诉房屋于2012年7月31日前竣工验收合格后交付原告丁飞云，被告于2012年8月31日前为原告办理房屋所有权转移登记，但截止目前该房屋项目功能尚未完善，不具备竣工验收条件，不符合办理房屋初始登记、转移登记的条件，现原告诉至法院，请求法院：1、判决解除原告丁飞云与被告内蒙古万正房地产开发有限责任公司签订的内蒙古万正房地产开发有限责任公司（合同编号：2011-0028841）商品房买卖合同；2、被告承担本案诉讼费用。被告万正公司辩称，不同意原告的诉讼请求。1、根据商品房买卖合同第15条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：即买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.0010%向买受人支付违约金，所以原告无解除权；2、房屋已交付于原告，并且原告已使用五年左右，原告的解除权消灭。原告针对其诉讼请求及事实与理由，原告向法庭提交了如下证据：一、商品房买卖合同复印件一份，证明合同存在不公平。商品房买卖合同第15条违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释20037号）第19条规定，买方有权解除合同或请求赔偿损失。二、2016年12月29日《内蒙古万正房地产开发有责任限公司关于的回复》复印件一份，证明锦泰华府北区确实存在我们描述的质量问题，不符合竣工验收条件，不符合房屋初始登记、房屋转移登记条件。三、内蒙古自治区国土资源厅答复函两份，证明被告已将该土地出让给鄂尔多斯市金天地房地产开发有限责任公司，被告未办理相关手续，土地权属不明。四、2017年4月29日的北方新报一份，证明锦泰华府工程存在严重质量问题，存在安全隐患，且安全隐患未消除。被告万正公司对以上四份证据的真实性均认可，对证明问题均不认可。1、商品房买卖合同是在双方自愿平等基础上签订的，不存在欺诈情形，所以商品房买卖合同的第15条约定对双方当事人有效，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释20037号）第19条。2、本案原告解除合同的理由是房屋所有权转移登记存在问题，质量问题与本案无关，且原告提供的证据只能证明该房屋当时存在质量问题，不能证明现在仍然存在质量问题。3、第三份证据及第四份证据与本案无关，而且只能证明房屋当时存在质量问题，不能证明现在仍然存在质量问题。经本院审查，被告万正公司对原告丁飞云提供的四份证据的真实性均认可，所以本院对其真实性予以认定。原、被告签订的《商品房买卖合同》真实、有效，双方应按照合同的约定履行各自的义务，因此对证据一所证明的问题不予认可；关于本案涉诉房屋所使用的土地，原告提供的证据三无法证明其土地权属不明且没有其他证据，因此对于证据三所证明的问题不予认可；依照《中华人民共和国合同法》第九十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款规定，合同解除需达到合同目的不能实现的程度，根据被告现有举证来看，未能证明涉诉房屋主体存在严重质量问题而影响居民正常使用，被告以质量瑕疵行使解除权，不符合法律规定，因此对证据二、四所证明的问题不予认可。经审理查明，原、被告于2012年2月5日签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2011-0028841），合同约定原告购买被告位于万正锦泰华府k2幢2单元504号房屋，房屋建筑面积143.83平方米，总价款81.9831万元，房屋已经取得商品房预售许可证（许可证号为：鄂房预售证第伍拾伍号）。合同第八条约定出卖人应当在2012年7月31日前，将验收合格的房屋交付买受人使用；合同第八条第一款关于逾期交房的违约责任的约定：除本合同第八条约定的特殊情况外，出卖人如未按本合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第八条约定最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之1的违约金，合同继续履行；合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理即买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.0010%向买受人支付违约金。另查明，被告于2012年10月16日将原告所购商品房交付使用，逾期交付未超过90日。又查明，涉诉房屋曾出现以下几项工程质量遗留问题：1、自来水管道断裂问题，2、消防设施问题，3、小区用电问题，4、小区门和窗密封性问题，5、电梯年检问题，6、房屋裂缝问题，这些问题被告已于2016年12月29日前采取相应措施处理并将处理情况告知鄂尔多斯市城市建设局。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，且该涉诉房屋已取得《商品房预销售许可证》，《商品房买卖合同》也已在鄂尔多斯市房地产管理局备案登记，故原、被告签订的《商品房买卖合同》真实、有效，原、被告应按照合同约定履行各自的义务。《商品房买卖合同》第八条交付期限中约定，被告万正公司应当在2012年7月31日前向原告丁飞云交付经验收合格的房屋，而涉诉房屋是于2012年10月16日交付原告使用，由于被告万正公司的原因导致涉诉房屋至今未取得房地产权属证书，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，被告万正公司已经构成违约，由于双方事先已在《商品房买卖合同》第十五条对该违约行为作出约定：若由于出卖人原因导致买受人在规定期限内未能取得房地产权属证书，按照《商品房买卖合同》第十五条第2项处理即买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.0010%向买受人支付违约金。由于被告逾期交付房屋未超过90日，依据《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任第一款中约定，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行。关于原告诉称本案涉诉房屋存在质量问题，且依此行使解除权。合同解除，包括约定解除和法定解除，就双方签订的《商品房买卖合同》内容，就因质量问题解除合同未进行约定，故本案应适用法定解除。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款规定，合同解除需达到合同目的不能实现的程度，根据被告现有举证来看，未能证明涉诉房屋主体存在严重质量问题而影响居民正常使用，被告以质量瑕疵行使解除权，不符合法律规定，不予支持。本案双方当事人之间存在商品房买卖合同关系，在合同履行过程中，若当事人之间就对方的交付标的物是否存在质量瑕疵等构成违约及应否承担违约责任的问题发生争议，可自行协商处理或者通过法律途径解决。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十四条、《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十三条第一款、第十八条判决如下：驳回原告丁飞云的诉讼请求。案件受理费100元，由原告丁飞云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。审判员  乔臻二〇一七年五月二十七日书记员  张娜