广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第2521号
上诉人（原审被告）：广东XX丰实业有限公司，住所地：广州市天河区。
法定代表人：林友琴，董事长。
委托代理人：樊玉霞、沈赓，广东易恒律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州市国土资源和房屋管理局，住所地广州市越秀区。
委托代理人：黄楚容，广东文领律师事务所律师。
原审被告：广州市国商大厦开发有限公司，住所地广州市荔湾区。
法定代表人：潘维曦，总经理。
上诉人广东XX丰实业有限公司（以下简称XX丰公司）因与被上诉人广州市国土资源和房屋管理局（以下简称市国土房管局）、原审被告广州市国商大厦开发有限公司（以下简称国商公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第931号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：原广州市十三行路豆栏新街5号房屋是市国土房管局的直管公房，该屋由市国土房管局出租给他人使用。1996年，国商公司经批准征用广州市人民南路西侧、广州文化公园北侧地块（包括地块范围内的房屋）建新中国大厦，被征用的房屋包括原广州市十三行路豆栏新街5号房屋。
1998年1月13日，市国土房管局（甲方）与国商公司（乙方）签订《征地拆迁直管房屋补偿协议书》，协议约定，甲方同意将广州市荔湾区十三行路豆栏新街5号房屋交由乙方拆除，乙方同意将广州市荔湾区塞坝路芳雅苑5号601-2房、芳雅苑7号303房、901-1房补偿给甲方，并定于1998年8月30日将补偿给甲方的房屋移交完毕。移交房屋时，乙方应填写《房屋移交接管书》并附交房屋的报审批资料；因房屋被拆除，原居住户迁出，甲方的租金收入减少，乙方为补偿甲方的这方面损失，乙方同意从原住户迁出被拆的房屋之月起至补偿房屋移交给甲方之日止，按原被拆房屋的原租金额，用托收无承付的方式，按月缴纳租金，金额为35.66元。协议签订后，市国土房管局依约将房屋交由国商公司拆除。国商公司按每月35.66元的标准向市国土房管局支付租金补偿款至1999年6月止，后国商公司没有自觉支付租金补偿款给市国土房管局。
2008年5月20日，市国土房管局向广州市荔湾区人民法院起诉要求国商公司支付1999年7月至该案判决生效之日止的租金补偿款。2008年8月13日，该院作出（2008）荔法民三初字第1266号《民事判决书》，判决：自该判决发生法律效力之日起十日内，国商公司一次性向市国土房管局支付2005年8月16日至本判决发生法律效力之日止的租金补偿款（每月按35.66元计算）；驳回市国土房管局的其他诉讼请求。国商公司不服上述判决向本院提出上诉，本院于2008年12月19日作出（2008）穗中法民五终字第4393号《民事判决书》，判决：驳回上诉，维持原判。本院作出上述判决后，通过广州市荔湾区人民法院的强制执行，国商公司已经支付了2008年12月31日前的租金补偿款给市国土房管局，但从2009年1月1日起至今的租金补偿款，国商公司至今未支付给市国土房管局。
对于2009年1月1日起至今的租金补偿款，市国土房管局一直通过向广州市荔湾区人民法院起诉的方式向国商公司主张权利，后自动撤回起诉，所以没有超过诉讼时效，而国商公司、XX丰公司没有提供证据证实已将回迁房屋移交给市国土房管局。
原审法院又查明，2010年5月13日，广州市荔湾区人民法院作出（2007）荔法执字第4158-5号《变卖公告》，对国商公司在广州市人民南路西侧、广州市文化公园北侧（十三行路1号）的新中国大厦整体工程项目进行公开变卖。该《变卖公告》中的第六条第6款写明：“买受人取得新中国大厦项目后，应承担原开发商国商公司开发建设该大厦所应承担的开发建设义务，包括（9）取得该工程项目后，要处理好有关的征地补偿拆迁安置问题，如有征地补偿、拆迁安置的遗留问题，由买受人负责承担解决［按房管部门2009年9月提供的数据，该地块尚有23个门牌号的房屋或地未签订补偿协议书，未办理补偿的面积为3316.53㎡；另该项目涉及拆迁直管房屋64间尚未补偿，合计补偿房屋面积为10433.5336㎡，其中：42间已作永迁产权调换补偿，但未移交房管部门接管，……。］”、第8款写明：“买受人一旦取得该标的物，即表明买受人知晓并接受标的物的全部瑕疵和承担有关义务。”在变卖期间，XX丰公司于2010年7月5日将973919016元汇入广州市荔湾区人民法院，并于同年7月9日递交书面申请，接受原审法院的变卖公告规定的变卖条件，买受新中国大厦整体工程项目，并承担变卖公告规定的义务。2010年7月11日，广州市荔湾区人民法院作出（2007）荔法执字第4158-4号《执行裁定书》，裁定：一、将被执行人广州市国商大厦开发有限公司在本市十三行路1号的新中国大厦整体工程项目变卖给买受人广东XX丰实业有限公司所有［买受人的权利义务见该院（2007）荔法执字第4158-5号变卖公告］；二、买受人广东金某实业有限公司持本裁定书到有关部门办理相关过户登记手续。2011年3月21日，金某公司取得了广州市人民南路西侧、广州文化公园北侧的《中华人民共和国国有土地使用证》。
2014年4月24日，市国土房管局向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、金某公司、国商公司按照《征地拆迁直管房屋补偿协议书》的规定，以每月35.66元向市国土房管局支付2009年1月至2014年3月的租金补偿款共2246.58元，并一直支付至交付补偿房屋产权之日为止；2、本案诉讼费由金某公司、国商公司承担。
国商公司在原审中没有答辩。
XX丰公司原审答辩称：市国土房管局要求金某公司承担支付租金补偿款不仅缺乏事实依据，同时也与公平原则相悖。
原审法院认为：市国土房管局与国商公司签订的《征地拆迁直管房屋补偿协议书》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方应依约履行。国商公司是合同的一方，应当全面履行合同的义务，对其拖欠市国土房管局的租金补偿款，当然要承担清偿义务，国商公司已经支付了2008年12月31日前的租金补偿款给市国土房管局，未支付2009年1月1日起至今的租金补偿款给市国土房管局，XX丰公司、国商公司没有提供证据证实已将回迁房屋移交给市国土房管局，故市国土房管局请求国商公司按照《征地拆迁直管房屋补偿协议书》的规定，以每月35.66元向市国土房管局支付2009年1月1日至2011年3月20日止的租金补偿款的诉讼请求，予以支持。
金某公司接受上述《变卖公告》规定的条件，购买了广州市人民南路西则、广州市文化公园北则（十三行路1号）的新中国大厦整体工程项目，并于2011年3月21日取得了人民南路西侧、广州文化公园产北侧的《中华人民共和国国有土地使用证》。根据上述《变卖公告》的规定，金某公司取得该工程项目后，要处理好有关的征地补偿拆迁安置问题，如有征地补偿、拆迁安置的遗留问题，由买受人负责承担解决。所以金某公司应履行承诺，解决征地补偿安置的遗留问题，支付2011年3月21日起至本判决发生法律效力之日止的租金补偿款给市国土房管局。对于本判决发生法律效力之次日起的租金补偿款，由于不能确定XX丰公司、国商公司拒不支付或不交付补偿房屋产权，故该部分租金补偿款，本案不予处理。国商公司经原审法院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，该院依法缺席审判。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第一百零六条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市国商大厦开发有限公司一次性向原告广州市国土资源和房屋管理局支付从2009年1月1日起至2011年3月20日止的租金补偿款（每月按35.66元计算）。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广东XX丰实业有限公司一次性向原告广州市国土资源和房屋管理局支付从2011年3月21日起至本判决发生法律效力之日止的租金补偿款（每月按35.66元计算）。三、驳回原告广州市国土资源和房屋管理局其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告广州市国商大厦开发有限公司负担17元，广东金某实业有限公司负担33元。
判后，金某公司不服原审判决，向本院提起上诉称：涉案《征地拆迁直管房屋补偿协议书》约定的补偿房屋已经移交市国土房管局接管，原来直管房的原住户已经同时安置到补偿房屋居住，《征地拆迁直管房屋补偿协议书》履行完毕，不存在市国土房管局主张的租金损失，原审法院判决金某公司承担涉案拆迁直管房屋的租金损失事实不清。具体体现在：一、根据市国土房管局与国商公司1998年1月13日签订的《征地拆迁直管房屋补偿协议书》第一条、第二条、第五条及附表②之约定，国商公司已在协议书中明确涉案被拆迁房屋对应的补偿房屋，约定拆除涉案被拆迁房屋前，须妥善安置原住户。该协议书签订后，国商公司已经按该协议书的约定对原住户在原芳村区、白云区或海珠区作永迁产权调换补偿安置，国商公司在原住户作永迁安置后将涉案房屋拆除建设新中国大厦项目，拆迁补偿及安置工作已经完成。原审法院作出的（2007）荔法执字第4158-5号《变卖公告》第六条第6款第（9）项，也明确了拆迁直管房屋中42间已作永迁产权调换补偿，涉案拆迁直管房属于该42间永迁产权调换范围。涉案被拆迁房屋原住户的拆迁安置及被拆迁房屋的补偿完成后，经市国土房管局批准，对大部分原住户居住使用的补偿房屋进行了房改调整，由于1998年底国商公司因违法犯罪行为被司法机关查处，导致其无法继续完善与市国土房管局之间产权移交及变更登记手续，也无法配合拆迁补偿房屋的原住户办理房改登记手续，原住户经起诉至原审法院后并由原审法院判决及强制执行后取得补偿房屋产权，相关诉讼同样可以证明涉案拆迁补偿房屋已经实际上由市国土房管局接管并处置，涉案房屋的拆迁补偿工作及义务已经完成，不存在因房屋拆迁及原居住户迁出导致市国土房管局租金减少的事实。从金某公司买新中国大厦项目至今，市国土房管局从未向XX丰公司提交有关直管房拆迁安置的相关法律文件，金某公司至今也没有收到任何因拆迁户起诉至法院请求处理拆迁安置问题的诉讼案件。对于涉案补偿房屋在国商公司安置原住户后与市国土房管局之间的移交情况，市国土房管局是否向安置在补偿房屋的原住户收取租金，以及涉案补偿房屋经房改调整或诉讼变更房屋产权的情况等证据，属于市国土房管局单方垄断性掌握的非公开性信息，金某公司无从查证，原审法院也没有查明。二、金某公司买受新中国大厦整体工程项目，权利义务受原审法院（2007）荔法执字第4158-5号变卖公告约束，该变卖公告3页第2段规定“42间已作永迁产权调换补偿，但未移交房管部门接管，需要明确直管房拆迁补偿移交责任人”，已明确了42间直管公房已作永迁产权调换补偿而不是仅仅已签订补偿协议，而且该变卖公告未明确要求买受人承担直管房拆迁补偿移交责任。因此，涉案的28间直管公房属于变卖公告规定的42间直管公房的范围，金某公司不承担涉案的28间直管公房的拆迁补偿移交责任；三、退一步来说，金某公司不是《征地拆迁直管房屋补偿协议书》的当事人，手上没有涉案28间直管公房拆迁、安置补偿的信息，也不清楚具体约定的补偿房屋的信息（包括现状、产权、由谁居住使用等），事实上也无法承担涉案28间直管公房补偿房屋的移交责任，更不应该承担市国土房管局因补偿房屋未移交所遭受的租金损失的赔偿责任；四、市国土房管局作为《征地拆迁直管房屋补偿协议书》的一方当事人，理论上在签订补偿协议书时应该已经核实国商公司提供的补偿房屋的产权信息以判断国商公司是否有权处分，而且根据补偿协议书的约定需在原住户（或单位）已妥善安排后方可拆除房屋，国商公司需在1998年8月30日前将补偿房屋移交完毕，但市国土房管局从1998年至今未向国商公司主张移交补偿房屋。由于市国土房管局怠于要求国商公司移交补偿房屋导致至今尚未接管补偿房屋，由此所造成的房屋租金损失应当由市国土房管局自行承担，而无权要求金某公司支付。综上，上诉请求：撤销原审判决第二项。
市国土房管局二审答辩称：撤销原审判决第二项是没有法律依据的，涉案房屋的补偿是在承接项目的补偿范围之内。2008年的租金补偿款判决书显示国商公司没有将涉案房屋移交市国土房管局，XX丰公司在2014年的诉讼中也明确表示没有移交涉案房屋给市国土房管局，按照合同的约定，在房屋移交市国土房管局前应当支付租金补偿。同意原审判决，不同意金某公司的上诉请求。
国商公司经本院依法传唤未到庭，亦未向本院书面陈述意见。
经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。
二审另查明：1998年1月13日，市国土房管局与国商公司所签订的《征地拆迁直管房屋补偿协议书》第一条中约定：属国商公司处置的房屋国商公司需安排住户时，必须事先对住户说明，住户一律应同房管站签订租赁合约，租金应按民用公房租金标准金额计收。第二条约定：国商公司同意移交给市国土房管局的补偿房屋，定于1998年8月30日移交完毕。第五条约定：本协议书所签订需拆除的房屋，在原住户（或单位）已妥善安置后方可拆除房屋。
本院在审理（2015）穗中法民五终字第2754号案过程中，市国土房管局向本院提交两份书面说明：一、2015年5月8日《关于新中国大厦地块直管公房产权补偿的情况说明》，说明如下：坐落于广州市人民南路西侧、广州文化公园东侧的新中国大厦项目地块，由金某公司于2010年7月通过法院拍卖所得，并于2011年3月获得该地块的国有土地使用证。市国土房管局在上述地块拍卖前已经致函荔湾区人民法院，说明该地块虽然有42间直管公房签订了永迁产权调换补偿协议，但实际上永迁补偿的房屋一直未作产权移交，市国土房管局一直未能取得补偿协议中约定的永迁房的产权和使用权，也从未安置过任何住户居住于永迁房内。无论是国商公司还是XX丰公司从来没有向市国土房管局移交任何一间属于该地块直管公房产权补偿的房屋。按照（2007）荔法执字第4158-5号《变卖公告》的明确规定，买受人承担解决征地补偿及拆迁安置的遗留问题，金某公司作为该项目的买受人及地块的使用权人，理应承担基于该项目及地块使用权所产生的权利和义务，理应向市国土房管局作出相应的补偿。二、2015年6月29日《补充说明》，主要针对《征地拆迁直管房屋补偿协议书》中的第一条内容作出说明，解释上述条款签订的理由是：1、被拆迁直管公房原为不交吉房产，国商公司所补偿给该局的房产也同样是不交吉的带有住户，所以使用权由国商公司处置；2、国商公司作为地块拆迁人，需要承担安置住户的义务，因此如何分配房屋，与住户协商并签订安置协议的权利由国商公司享有，该局并不介入；3、被拆迁安置入住补偿房屋的住户，可能是原被拆迁房屋的承租户，也可能是其他住户（包括原来房屋权属情况不明的被拆迁户、按照广州市住房面积标准需要在拆除原房屋的同时由拆迁人承担的需要改善居住环境的膨胀户、由于拆迁房屋的产权无法分割而被安置的其他居住人等），具体的安置权归国商公司，所以需要国商公司履行向这些住户阐明房屋权属归属该局的义务，否则，该局的租金损失由国商公司承担。上述条款，是在应补偿房屋的产权过户到该局名下后即产权移交后，该局与住户签订的租赁协议才会发生，而本案应补偿房屋的产权尚未发生移交，产权归属不明，所以该局无权与住户签订租赁协议。当年签订该补偿协议程序中，并未要求拆迁人包括国商公司同时提交住户的安置协议，该局对于补偿房屋的使用情况不知，相关的举证义务应由国商公司承担。
本院在审理（2015）穗中法民五终字第736-750、752号案过程中，市国土房管局先后向本院提交三份《补充说明》：一、2015年6月4日《补充说明》，内容如下：经该局认真查询，涉案的永迁房除了（2015）穗中法民五终字第737号案中依约应补偿的房屋塞坝路芳雅苑6号201-2房，（2015）穗中法民五终字第738号案中依约应补偿的房屋芳雅苑12号203房、芳雅苑12号504房、芳雅苑12号601房有登记信息外，其他案件的永迁房屋没有任何登记信息。除上述有登记信息房屋外，芳雅苑中其他房屋仍登记在广州市芳村城建开发总公司名下。经查询市国土房管局预售系统，芳雅苑中也没有以国商公司作为购买方的登记信息。对于变卖公告中涉及的64间房屋，当时对原来直管公房的居住人的拆迁安置工作是由拆迁人国商公司承担的，市国土房管局对原来直管公房的居住人如何具体安置不清楚，也没有权利调查涉案的永迁房屋现在的居住人情况。1998年8月30日约定移交房屋之日没有移交，而至1999年6月房屋被查封时国商公司也没有移交，没有通知移交，即没有移交房屋的事实发生。国商公司所称的当时其财产被市公安局查封，但国商公司从没有告知过市国土房管局，应该跟具体哪个机构沟通。公安部门查封的财产在刑事案件未了结的情况下，不可能直接将未确权的房屋直接发还给市国土房管局。二、2015年8月6日《补充说明》，其中部分内容如下：（一）经该局查阅档案，没有找到国商公司与原直管公房上的租户签订的拆迁安置协议，没有备案登记痕迹。在本批系列案中，租户完全由国商公司负责安置，该局没有介入。这些租户现在安置在哪里，该局无从知晓，原直管公房租户在搬离原承租公房后没有再向该局缴付租金；（二）该局回复了本院要求该局向公安派出所核实所涉补偿房屋是否存在确切门牌号的情况，另合同约定补偿给市国土房管局的房屋没有发现有租赁备案登记，该局没有接收房屋，更不可能在相关房屋上设定租赁关系。三、2015年8月12日《补充说明》，其中部分内容如下：（一）该局到广州市公证处越秀区公证处向其发出《关于协助调查取证的函》，申请调取国商公司作为拆迁人，根据（94）房拆许字085号文，与该地块的被拆迁人在1995年前后所签订的《房屋拆迁安置协议》的公证资料。广州市公证处越秀办证处答复，20年前的公证，要等查阅后再予回复；（二）该局荔湾区分局向广州市荔湾区房地产租赁管理所发出《关于调取租赁契约备案登记资料的函》，要求该租赁管理所提交有关国商公司作为出租人与相关承租人就塞坝路芳雅苑的房屋所签订的《广州市房地产住宅租赁契约》的备案登记资料。荔湾区房地产租赁管理所答复，租赁契约的登记备案档案资料不属于永久保存范围，无法查核17年前的租赁登记备案记录；（三）该局派出机构荔湾区分局已向广州市国有土地上房屋征收办公室发出《关于协助调查房屋拆迁安置协议的函》，请求征收办协助提供《房屋拆迁安置协议》。征收办口头答复拆迁安置协议这么多年来没有在征收部门备案归档。
本案二审庭询中，市国土房管局表示：目前市国土房管局在广州市中级人民法院审理的28件案，只有（2015）穗中法民五终字第737、738号案中4套房屋有产权登记信息，首次登记的产权人都不是市国土房管局，其他案件包括本案，都没有查到产权的登记信息，这些房屋还没有办理产权登记。庭后，该局向本院提交2015年7月3日《2015穗中法民五终字第2519、2520、2521案的情况说明》，说明如下：国商公司向芳村区城建开发总公司购买了塞坝路芳雅苑完整的三栋房屋，文某通了以后，芳雅苑门牌改为文某，门牌号为文某2、4、6，3、5、7，9、11、13号，2、4、6号为一栋，3、5、7号为一栋，9、11、13号为一栋，交付给国商公司使用后，国商公司收楼后给谁使用芳村区城建开发总公司表示无权过问，也不知情。而且由于芳村区城建开发总公司与国商公司存在纠纷，致涉案房屋至今没有办理产权移交。该局认为，本案的补偿房屋芳雅苑5号601-2房、芳雅苑7号303房、901-1房坐落在国商公司所购买芳村区城建开发总公司的三栋房屋范围内，这些房屋确实存在。但是基于涉案房屋没有移交给该局的原因，现在这些房屋的使用情况该局并不清楚。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。根据XX丰公司的上诉请求和市国土房管局的答辩意见，本案二审的争议焦点为：XX丰公司是否应承担向市国土房管局支付租赁补偿款的义务。
从市国土房管局与国商公司签订的《征地拆迁直管房屋补偿协议书》内容可知，国商公司同意移交给市国土房管局的补偿房屋，定于1998年8月30日移交完毕。该协议书所签订需拆除的房屋，在原住户（或单位）已妥善安置后方可拆除房屋。该协议签订后，国商公司已拆除原开发地块上的房屋，且现无证据显示被拆除房屋上的原居住人员对安置提出异议。
在市国土房管局与国商公司所签订的《征地拆迁直管房屋补偿协议书》中，双方已明确国商公司应补偿给市国土房管局的房屋。至于该补偿房屋是否存在，涉及市国土房管局与国商公司双方签约责任问题，并非本案审查范围。自1998年至涉案新中国大厦整体工程项目被变卖期间，市国土房管局在协议的履行过程中并未及时要求国商公司办理应补偿给该局房屋的移交手续。
根据市国土房管局的行政职能，在国商公司下落不明的情况下，该局早已可依职权办理该局与国商公司在上述《征地拆迁直管房屋补偿协议书》中约定应补偿给该局房屋的接收手续。而根据该《征地拆迁直管房屋补偿协议书》的约定，市国土房管局接收应补偿给该局的房屋后，国商公司无需再向该局支付租赁补偿款。如上所述，市国土房管局怠于行使其权利，以致应补偿房屋的移交长期未落实。至2010年，涉案新中国大厦整体工程项目由广州市荔湾区人民法院执行变卖给金某公司后，该司虽取得涉案新中国大厦整体项目开发主体地位，但本案现无证据显示XX丰公司从国商公司手中接收应补偿给市国土房管局的房屋，亦无证据显示该司向应补偿给市国土房管局房屋的现住户收取租金。据此，市国土房管局要求作为变卖受让人的金某公司承继原国商公司向其支付租赁补偿款的义务，继续向其支付租赁补偿款，缺乏依据，本院不予支持。原审法院判处XX丰公司延续承担国商公司向市国土房管局支付租赁补偿款的义务不当，本院予以纠正。
综上所述，金某公司的上诉请求有理，本院予以支持。原审判决查明事实基本清楚，但适用法律部分不当，本院予以纠正。国商公司经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、第三百二十三条的规定，判决如下：
一、维持广东省广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第931号民事判决第一、三项；
二、撤销广东省广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第931号民事判决第二项。
本案一审案件受理费50元，由广州市国商大厦开发有限公司负担；二审案件受理费50元，由广州市国土资源和房屋管理局负担。
本判决为终审判决。
审判长 万力平
审判员 蔡粤海
审判员 李 静
二〇一五年十二月十一日
书记员 邹凌青
张旭燕