丰都县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0230民初1763号
原告重庆三高物业管理有限公司,住所地重庆市丰都县三合街道名山大道80号体育场D区1楼，组织机构代码：75308718-X。
法定代表人何春明，总经理。
委托代理人郎娟，重庆天宇三星律师事务所律师。
被告李秀琼，女，1981年7月30日出生，汉族。
原告重庆三高物业管理有限公司（以下简称三高物业公司）诉被告谢曰福物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月4日立案受理后，依法由审判员张学荣适用简易程序（小额诉讼）于2016年6月8日公开开庭进行了审理。原告三高物业公司的委托代理人郎娟，被告李秀琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告三高物业公司诉称，2008年10月4日，原告、被告就恒安滨江路XXXXXXX号房屋的管理及服务，签订了一份《前期物业服务协议》，约定：“乙方（本案原告）提供物业服务；甲方（本案被告）按0.4元每平方米计算，每月应缴纳物业服务费47.7元；物业服务费缴纳时间为业主入住时首次缴纳物业服务费一次性预付6个月费用，以后每月15日至25日为缴费期。超过次月一日，物业服务企业每日按应缴纳费用的千分之三向业主收取违约金。”原告履行了物业管理服务的义务，而被告从2012年7月至2016年3月欠物业费2148.3元，2012年11月至2016年3月欠设施费95.00元，截止2016年3月欠物业管理服务费共计2243.3元，原告多次向被告催收仍不缴纳。上述事实有《前期物业服务协议》等证据证明。
综上所述，被告未按约定缴纳物业管理服务费，应当立即向原告缴纳物业管理服务费，并承担未按约定缴纳物业管理服务费的违约责任。原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条及《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》的相关规定，请求人民法院判令被告立即支付尚欠的物业管理服务费2243.3元和尚欠的物业管理服务费每日支付千分之三的违约金；本案全部诉讼费用由被告承担。
被告李秀琼辩称，原告、被告在2007年12月7日至2010年11月30日后没有签订物业服务合同，原告主张的诉求没有法律依据；本案已超过诉讼时效。原告没有尽到应尽的义务，存在保安、消防、环境卫生不到位。请求人民法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2007年11月29日，重庆恒安实业有限公司（甲方）与三高物业公司（乙方）就“恒安.第一江城”（13-17幢）签订《前期物业服务合同》。2008年10月4日，三高物业公司（乙方）与李秀琼（甲方）就“恒安.第一江城”XXXXXX房屋一套（建筑面积119.34㎡）的管理、服务达成《前期物业服务协议》，该协议约定：服务期限为三年，自2007年12月1日至2010年11月30日止。服务期满前一个月，业主大会尚未成立的，建设单位应与乙方就延长服务期限达成协议。物业服务费按房屋建筑面积0.40元／月.㎡计算，甲方每月应向乙方交纳物业服务费48.00元。交费时间为业主入住时首次交纳物业服务费应一次性预付3个月费用，以后每月15日至25日为交费期，超过次月1日，物业服务企业每日按应交纳费用的3‰向业主收取违约金。设施费（共用部位、共用设施设备水电费及其他费用），由全体业主、使用人共同分摊。甲方未能按时足额交纳物业服务费及其他费用，应按3‰／天（应交纳费用）的标准向乙方支付违约金。该协议签订后，三高物业公司进入“恒安.第一江城”17幢区域开展物业管理、服务。
2010年11月30日，重庆恒安实业有限公司（建设单位）与三高物业公司签订《补充协议》，该协议约定：甲方选聘乙方对“恒安.第一江城”提供的前期物业管理服务合同到期，续签订立本合同。本合同期限自2010年12月1日至2013年11月30日止；业主委员会尚未成立的，或成立未签订物业服务合同的，本合同自然顺延。该补充协议期满后，因“恒安.第一江城”13—17幢区域业主委员会未与三高物业公司续签物业服务合同，三高物业公司继续进行物业管理服务至2016年3月。期间，三高物业公司的物业服务存在瑕疵，曾发生公共区域管理、保安、环境卫生服务不到位等问题。自2012年7月起至2016年3月止，李秀琼未缴纳物业费2146.50元（计算至2016年3月，45个月×47.7元／月﹦2146.50元，2012年11月起至2016年3月止，李秀琼未缴纳公共设施费95.00元。共计2241.50元。后经三高物业公司多次摧缴无果，现诉至本院，请求支持其诉讼主张。
另查明，2014年9月10日、2015年4月26日，三高物业公司先后向李秀琼作出《费用催收通知单》，其通知单上载明：客户签收栏“拒签”。
上述事实，有双方当事人的陈述、营业执照、组织机构代码、《前期物业服务协议》、入住声明、《补充协议》、催缴通知书、“恒安.第一江城”区域收费一览表、水电明细、缴费发票、保洁区域划分表、值班记录、值班表、消防控制室值班记录本、丰都县三合街道办事处证明等证据在案佐证，并经庭审举证、质证，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点是被告李秀琼是否应缴纳物业服务费、公共设施费以及支付违约金等义务。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务”；第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”。
就本案而言，原告三高物业公司作为物业服务企业，已按协议之约定履行了主要的物业服务义务。被告李秀琼作为业主，享受了原告三高物业公司的物业服务。故被告李秀琼应按协议之约定给付原告的物业服务费及公共设施费共计2241.50元。现原告要求被告支付欠交的物业服务费及公共设施费，于法不悖，本院予以支持。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”根据该规定，建设单位重庆恒安实业有限公司与三高物业公司签订的《补充协议》，对业主具有约束力。被告辩称物业服务协议签订的物业服务时间已过，原告主张的诉求没有法律依据的理由，于法无据，本院不予采纳。
依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”。被告李秀琼从2012年7月起欠缴纳原告三高物业公司的物业服务费，原告在2014年9月10日和2015年4月26日期间两次向被告李秀琼作出书面催收通知单在主张其权利。物业费的收取依据是前期物业管理服务合同，这段期间产生的物业管理服务费视为整体债务的分期履行，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”。因此，本案原告提起的诉讼未超诉讼时效期间，被告的辩称理由不能成立，本院不予采纳。
原告主张的违约金，因被告李秀琼以原告三高物业公司服务不到位等理由进行抗辩，本院认为物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同的约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能以此作为欠缴纳物业费的理由。鉴于原告三高物业公司提供的物业服务存在一定的瑕疵，对于原告主张被告支付违约金的请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：
一、被告李秀琼在本判决发生法律效力后10日内给付原告重庆三高物业管理有限公司的物业管理服务费及公共设施费共计2241.50元；
二、驳回原告重庆三高物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告李秀琼负担。（原告重庆三高物业管理有限公司已垫交，被告李秀琼在履行本判决确定的义务时一并支付给原告）。
本判决为终审判决。
审判员 张学荣
二〇一六年六月二十七日
书记员 余 涛