江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏03民终4562号
上诉人（原审被告）：李胜，男，1978年10月20日出生，汉族，住江苏省睢宁县。
被上诉人（原审原告）：周维芳，女，1978年12月21日出生，汉族，住江苏省睢宁县，现住江苏省睢宁县。
被上诉人（原审原告）：张其坤，男，1975年2月13日出生，汉族，住河北省秦皇岛市海港区，现住江苏省睢宁县。
以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：朱继民，睢宁县群星法律服务所法律工作者。
上诉人李胜与被上诉人周维芳、张其坤房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省睢宁县人民法院（2016）苏0324民初7223号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月7日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
李胜上诉请求：1、撤销原判，发回重审或依法改判。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人租赁被上诉人房屋用于经营宾馆，因没有租赁到25个房间，上诉人无法继续经营，于2016年7月16日将房屋退还。因退房时人较多，被上诉人恶意将《交房协议》落款时间写为2016年6月30日，并据此要求给付租金。上诉人实际已经将房屋退还，也未实际占用使用房屋，被上诉人将案涉房屋已实际租赁给曹根州。因此，上诉人不应给付租金。
被上诉人周维芳、张其坤共同答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
周维芳、张其坤原审诉讼请求：1、判令李胜给付房屋租赁费6348元；2、诉讼费用由李胜承担。
一审法院认定事实：张其坤系睢宁县睢城镇新市街南侧豪盛商城1号楼1-403室房屋所有权人，张其坤与周维芳系夫妻关系。张其坤、周维芳委托徐州德基企业管理有限公司将房屋出租给李胜，原租期到期日为2016年6月30日。2016年7月3日，周维芳（甲方）与李胜（乙方）续签房屋租赁合同一份，约定双方续签半年租金为6348元，于2016年7月1日缴足半年租金，于下一年元月1日再缴足半年租金。租期十年（2016年7月1日起至2026年10月31日止），其中2016年7月1日至2016年10月31日为免租期。协议签订后李胜实际占有使用该租赁房屋且未支付租金，遂使成讼。
另查明，周维芳于2016年6月30日签订《交房协议》一份，载明：因多人对续签合同持不同意见，将房屋交还给业主。房屋交还后原租赁合同作废。周维芳陈述因开发商尚欠李胜保证金，故签署退房协议帮助李胜领取保证金，后又单独签订房屋租赁合同。李胜陈述周维芳签署日期错误，实际应为2016年7月17日，因为当天业主代表向其出具了房屋出租委托书，代表没来的业主签署退房协议，但由于人数较多，所以存在部分业主签错日期。周维芳表示签署委托书是指如果房屋出现问题，便于和其他出租户进行联系，并不是解除合同的委托书。李胜另陈述案涉房屋已于2017年1月8日租赁给案外人曹根州，并提交房屋出租委托书（2016年7月17日）及房屋租赁协议复印件,周维芳对此不予认可。
一审法院认为：当事人在婚姻关系存续期间取得的财产，夫妻双方均享有处置权，且张其坤亦作为共同原告提起诉讼，故周维芳有权对外出租涉案房屋。周维芳与李胜签订的房屋租赁合同合法有效，双方当事人应该按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，李胜已实际占有使用所租赁的房屋，根据合同约定，李胜应于2016年7月1日缴足半年租金，并于下一年元月1日再缴足半年租金，现李胜久拖不付已经构成违约，应承担相应的违约责任。李胜抗辩已经将房屋退还并签订退房协议，但周维芳签订交房协议的日期在房屋租赁合同之前，李胜虽陈述系周维芳故意书写错误，但未提供相关证据予以证明，亦未提供其他证据证明已将房屋返还给，故该院对其抗辩意见不予采纳。
综上，一审法院判决：李胜于判决生效后十日内支付周维芳、张其坤房屋租赁费6348元；案件受理费50元，由李胜负担。
二审期间，上诉人李胜为支持其上诉主张向本院提交如下证据：证据一、房屋租赁协议一份（复印件，加盖睢宁县蓝鲸岛宾馆公章，并有曹跟洲、卓超签名）。拟证明：2017年1月8日豪盛商城业主代表与睢宁县蓝鲸岛宾馆的经营者卓超、曹跟洲签订租赁协议，上诉人与被上诉人之间租赁合同没有实际履行，实际使用人为蓝鲸岛宾馆。
证据二、房屋出租委托书一份（复印件，加盖睢宁县蓝鲸岛宾馆公章，并有曹跟洲、卓超签名）。拟证明：2017年1月17日被上诉人委托其他业主租赁房屋。
证据三：曹跟洲、卓超出具证明一份、蓝鲸岛宾馆营业执照一份（复印件）、视频一份。拟证明：2016年8月曹跟洲、卓超与业主代表商谈房租租赁事宜，2017年1月8日签订住房协议。涉案房屋由业主代表出租给蓝鲸岛宾馆，并装修营业至今。上诉人没有使用和占有房屋。
被上诉人周维芳、张其坤质证认为：1、对证据一租赁协议不予认可。2、证据二授权委托书上的签字是周维芳本人签名，但是签委托书并非委托对外签订租赁合同，委托事项为处理和上诉人之间的关系。3、证据三中的营业执照复印件无异议；曹跟洲、卓超的证明属证人证言，证人应出庭作证；对于视频，不清楚具体房间房号，无法确认。
本院认为：1、证据一为复印件，虽有曹跟洲、卓超的签名，但无法确认真实性，不予采纳；2、被上诉人对证据二予以认可，对其真实性予以确认；3、证据三中的曹跟洲、卓超出具证明，证据形式为证人证言，曹跟洲、卓超未到庭作证，对该证据的真实性不予确认；营业执照与本案无关联，不予确认；被上诉人对视频资料不予认可，对其真实性无法认定，不予确认。
本院查明的案件事实除与一审法院查明事实一致外，另查明：2016年7月17日，周维芳与豪盛商城其他业主共同出具《房屋出租授权书》一份，委托部分业主代表处理豪盛商城4-5楼出租所有事宜（包括出租价格商榷定夺、出租合同的签订）。委托书载明，委托者必须做到以下几点：1、途中接到相关承租商的电话必须告知已经委托他人，个人不得再掺和进来妨碍整体租赁，都要以大局为重，牺牲个人利益与想法，少数服从多数。2、对委托人必须给最大支持者与帮助且遵从最终租赁结果（结果以少数服从多数）。3、被委托人必须有责任心，要抱着对每一个业主负责的态度尽心尽责把这项事情做好，并及时群里公布最近租赁商谈动态。4、若因委托者不能及时签约由被委托人代签的话，应享有同等的法律效益。5、若途中产生大额广告费用，平摊支付。
二审中，周维芳对上述《房屋出租授权书》的形成过程陈述为：与李胜签订租赁协议没几天，李胜提出房租过高不打算租用，当时业主都没有同意，因李胜一直未将房屋重新装修，经业主商量后，就把房屋出租事务委托其中几名业主处理，并签署形成案涉《房屋出租委托书》。周维芳认可于2017年7月份将涉案房屋出租给案外人曹根州用于经营宾馆。
本院认为：本案的争议焦点为：双方租赁合同是否解除，李胜对案涉租金是否承担给付义务。李胜对合同解除的事实提供的主要证据为《交房协议》和《房屋出租授权书》。周维芳对《交房协议》所持异议有三：1、《交房协议》签署日期为2016年6月30日，系在案涉租赁合同之前签订；2、签订该《交房协议》的目的是为配合李胜向开发商领取保证金。3、该协议约定解除“原合同”是指周维芳与开发商签订的合同而非案涉租赁协议。本院认为，周维芳的异议不能成立，理由为：
首先，根据《交房协议》内容，明确写明其签订背景为：因好如家宾馆房东甚多，且多人对续签租房合同持不同意见，故将房屋交还业主。因此，周维芳主张为配合李胜领取保证金的事实与该协议内容明显不符。
其次，协议内容约定：房屋交还后，原租赁合同作废，李胜对房屋不负修缮维护及保管义务。周维芳在案涉租赁协议之前系与徐州德基企业管理有限公司签订租赁合同，其与李胜之间并无直接合同关系，周维芳与李胜之间不存在解除周维芳与开发商之间合同的事实基础。故周维芳主张该交房协议约定的“原合同”指其与开发商签订合同的事实不能成立。
综上，根据协议签订背景和协议内容，交房协议所指“原合同”应为周维芳与李胜之间签订的案涉租赁协议，协议落款日期虽为2016年6月30日，但并不影响该协议系双方办理退房交接手续的认定。结合2016年7月17日周维芳出具《房屋出租授权书》委托业主代表对案涉房屋再次出租（包括出租价格商榷定夺、出租合同的签订），应判定双方在2016年7月17日之前已解除案涉房屋租赁协议。案涉租赁协议约定2016年7月1日至2016年10月31日为免租期，故周维芳要求李胜支付租金缺乏事实依据，一审法院判决李胜支付租金应属不当，本院予以纠正。
综上，上诉人李胜的上诉请求成立。一审法院认定事实错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法法》第九十一条第（二）项、第九十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销江苏省睢宁县人民法院（2016）苏0324民初7223号民事判决，即：李胜于判决生效后十日内支付周维芳、张其坤房屋租赁费6348元；
二、驳回周维芳、张其坤的原审诉讼请求。
一审案件受理费50元，由周维芳、张其坤负担；二审案件受理费50元，由周维芳、张其坤负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 宏
审 判 员 冯昭玖
代理审判员 张 涛
二〇一七年十二月六日
书 记 员 李 婕