福建省福州市马尾区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0105民初587号原告：福州万嘉利物业管理有限公司，住所地福建省福州市仓山区，统一社会信用代码913501027318815265。法定代表人：ＸＸＸ。委托诉讼代理人：蔡海波，福建元一律师事务所律师，权限范围为特别授权。被告：梁燕英，女，汉族，1970年11月4日出生，住福州市马尾区。原告福州万嘉利物业管理有限公司与被告梁燕英物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月25日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托的诉讼代理人蔡海波律师到庭参加诉讼。被告梁燕英经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告福州万嘉利物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告向原告支付物业管理费12734.5元、水电公摊费384.3元，共计人民币13118.8元（2014年11月起至2015年10月）；2.请求依法判令被告向原告支付逾期支付上述费用的逾期利息(自起诉之日起至款清之日止，以所拖欠的费用为基准，按照银行同期同类贷款利率计算)；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由如下：原告福州万嘉利物业有限公司（乙方）与马尾区某小区某业主委员会（甲方）签订《福州市物业服务合同》，双方约定自2014年11月1日起至2016年12月31日止，由原告为其小区提供物业服务，双方合同约定物业管理费、水电公摊费等。合同签订后，原告依约向被告履行了合同义务，但被告却未依约履行缴纳物业管理费、水电公摊费之义务。2016年12月31日，原、被告双方合同到期后，由于暂无物业服务企业入驻，原告继续提供物业服务至2017年1月17日。截至2017年1月17日，被告已拖欠原告物业管理费12734.5元、水电公摊费384.3元，共计人民币13118.8元，经原告多次催缴，被告仍怠于向原告履行支付义务，故原告诉至法院。被告梁燕英未答辩。福州万嘉利物业有限公司围绕诉讼请求依法提交了证据：1.营业执照（复印件）、物业服务企业资质证书、法定代表人身份证明；2.物业服务合同；3.催缴物业管理费的律师函；4.业主产权证复印件；5.水电费总发票复印件以及业主分摊费清单，并当庭提交了6.福州市房地产登记档案馆出具的不动产登记信息查询结果及房屋照片。被告梁燕英经依法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证权利。经审查，原告提交的1、2、3、6份证据符合证据的真实性、合法性和关联性，本院予以确认并在卷佐证。原告提供的证据4、5因未提供原件，仅提供复印件，不符合证据的合法性，故本院不予采纳。经审理，本院确认如下事实：被告梁燕英自2010年成为福州市马尾区某小区三期某单元房产的所有人，房屋建筑面积229.16平方米，系双拼别墅。之后，原告万嘉利物业有限公司（乙方）与被告所在小区即马尾区某小区某的业主委员会（甲方）签订了《福州市物业服务合同》，由原告为被告房产所在的住宅小区提供物业管理服务，合同期限自2014年11月1日起至2016年12月31日止。合同第五条约定，乙方根据下述约定，按建筑面积（不含附属间）向业主收取物业服务费，具体标准如下：联排/叠拼/宽院别墅：1.8元／月·平方米；双拼别墅：2.0元／月·平方米；商业物业：2.5元／月·平方米。合同第八条约定，物业服务期间，乙方以包干制方式收取物业服务费。合同第十条约定，物业服务费（物业服务资金）按月进行交纳，业主应在（每次缴费的具体时间）履行交纳义务，本着业主自愿原则可按季度提前进行交。合同第十五条约，属于业务共同使用的公共水电费用单独按实由业主分摊，具体分摊办法由物业服务企业与业主在物业服务合同补充协议中约定，物业服务企业每月应在小区醒目处公布一次当月由业主使用的公共水电分摊详细情况。第三十二条约定，本合同期限届满前2个月，甲、乙双方应就是否另行签订物业服务合同进行协商；经双方协商未能达成协议的，乙方应在本合同期限届满后一个月内继续履行本合同，甲方应在此期间依法选聘新的物业服务企业或其他管理人。合同签订之后，原告于2014年11月开始提供物业服务，2016年12月31日物业服务合同期限已到。自2014年11月起，因被告未向原告支付物业服务费，原告于2017年3月13日向被告发出催告缴费律师函，要求被告缴清自2014年11月起至2015年10月止的物业服务费。此后被告依然未支付物业服务费，故原告向法院提起诉讼。另查，福州市房地产登记档案馆出具的不动产登记信息查询结果显示上述房产已于2015年10月31日发生转让。以上事实，有原告提供的福州万嘉利物业有限公司营业执照（复印件）、物业服务企业资质证书、法定代表人身份证明、福州市物业服务合同、催缴物业管理费的律师函、福州市房地产登记档案馆出具的不动产登记信息查询结果、房屋照片以及原告的庭审陈述等证据所证实，足以认定。本院认为，原告福州万嘉利物业管理有限公司根据与马尾区某小区某业主委员会签订《福州市物业服务合同》，为某小区某提供物业管理服务，该合同合法有效，对该小区全体业主具有约束力。因涉案房屋已于2015年10月31日发生转让，曾作为业主的被告梁燕英自2014年11月1日至2015年10月31日止接受了福州万嘉利物业管理有限公司提供的物业管理服务，按照合同约定应当支付相应的物业服务费。梁燕英曾所有的福州市马尾区某小区三期某单元的房产，房屋建筑面积229.16平方米，系双拼别墅，依据《福州市物业服务合同》第五条、第十条约定，被告应按月229.16平方米×2元／平方米／月=458.32元缴纳物业服务费，但被告自2014年11月1日至2015年10月31日止均未缴纳物业服务费，其拖欠的物业服务费为458.32元／月×12个月=5499.84元，其行为已经构成违约，应承担相应的法律责任，故被告应按约支付给原告5499.84元物业费。原告主张要求被告支付自2014年11月1日至2015年10月31日止期间的物业费用符合合同约定，本院予以支持，但被告诉请的物业服务费12734.5元，其中超过合同约定的金额部分，本院不予支持。同时，原告主张被告支付2014年11月至2015年10月的水电公摊费，却未提供充分的证据予以证实，故应承担举证不能的法律后果,本院对该诉求不予支持。原告还主张被告支付以所拖欠的费用为基准自起诉之日起至款清之日止的逾期利息（按照银行同期同类贷款利率）依据不足，本院不予支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条,《物业管理条例》第七条第（三）、（五）项、第三十六条第一款、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百零七条之规定，判决如下：一、被告梁燕英应于本判决生效后七日内向原告福州万嘉利物业管理有限公司支付自2014年11月1日至2015年10月31日止的物业服务费人民币5499.84元；二、驳回原告福州万嘉利物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费127.97元，由被告梁燕英负担,于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  黎 丽人民陪审员  陈虹映人民陪审员  陈建英二〇一七年十月二十三日书 记 员  林雁冰附引用的主要法律、法规以及司法解释条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第三十六条物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百零七条判决生效后，胜诉方预交但不应负担的诉讼费用，人民法院应当退还，由败诉方向人民法院交纳，但胜诉方自愿承担或者同意败诉方直接向其支付的除外。当事人拒不交纳诉讼费用的，人民法院可以强制执行。执行提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。