北京市石景山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）石民初字第2382号
原告寇维新，男，1971年1月17日出生。
委托代理人梁化情，北京市天岳律师事务所律师。
被告北京乐方灏昕酒店有限公司，住所地北京市石景山区金顶北路22号院2栋。（注册号110107014376382）
法定代表人王红军，董事长。
委托代理人郭宝平，北京市信格律师事务所律师。
第三人北京首昱嘉业商贸有限公司，住所地北京市石景山区八大处高科技园区西井路3号3号楼6521房间。（注册号110107013358189）
法定代表刘晓龙，经理。
委托代理人许晓星，男，1979年7月7日出生。
原告寇维新与被告北京乐方灏昕酒店有限公司（以下简称乐方酒店）、第三人北京首昱嘉业商贸有限公司（以下简称首昱公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员张英周担任审判长、人民陪审员田宝贵、张桂荣参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告寇维新及委托代理人梁化情，被告乐方酒店的委托代理人郭宝平，第三人首昱公司的委托代理人许晓星到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。
原告寇维新诉称：原告于2012年11月9日与被告签署了《承包合同》名为承包，实质为《租赁合同》（以下简称合同）。根据合同约定，原告承租位于石景山区某房产（以下简称租赁房屋），用于经营酒店。该租赁房屋实际建筑面积为1608.2平方米。合同签署后，原告向被告支付了房屋租金及保证金，并开始对承租房屋进行装修，为经营做前期准备。原告尚未正式营业，第三人于2013年1月8日强行进驻原告经营场所，并将经营场所大门上锁，贴大字停业，致使原告承租的经营场所被迫停止经营。原告此时才得知，原告承租的物业系被告向第三人承租，且被告与第三人早已因房屋租赁发生纠纷，被告与第三人之间的房屋租赁合同已经被北京市石景山区人民法院及北京市一中院判决解除，被告实际是无权向原告出租租赁房屋。但由于法院判决后，第三人既未及时行使权利收回房屋，也未采取防范措施或对外告知，导致被告以欺骗手段将上述房屋转租给原告经营，并且造成原告损失巨大。原告发现被告隐藏上述重大事实后，于2013年3月11日至函被告要求解除合同并赔偿损失，但被告至今没有全部退还原告租金及保证金，也未赔偿原告损失。原告认为，被告隐藏事实导致原告重大损失，已经构成欺诈，应承担赔偿责任。第三人未能尽到注意义务，导致被告对原告的欺诈成功，并在事后强行阻止原告营业，致使原告损失进一步加大，应对上述原告损失承担连带赔偿责任。综上所述，根据民事诉讼法的规定，故诉至法院。诉讼请求：1、请求依法撤销原告与被告之间于2012年11月9日签署的《房屋承包合同》；2、请求被告（1）返还租金及保证金共计49万元；（2）赔偿房屋装修装饰损失共计3648009.29元，其中协商一致部分1651545.75元，无法协商一致部分1719121.87元，无法确认数额277341.67元；（3）赔偿停业损失（包括采购酒店设备、酒店开业用品、原材料、人员工资及必要生活费用等）共计1005727元、（4）被告赔偿原告营业损失40万元（2013年1月8日计算至2013年4月30日，按照每月10万元的标准至判决撤销之日止）；3、判令第三人对上述请求承担连带赔偿责任；4、本案诉讼费由被告承担。
被告乐方酒店辩称：同意原告撤销承包合同诉求。承包合同签订后原告方1月1日开业经营至1月8日，1月8日之后因第三人强行进入酒店让原告停业，并且也让被告宾馆部分停业，所以损失是由于第三人强行进入造成，被告不同意赔偿原告装修损失、停业损失及经营损失。对保证金、租金49万元是事实，停业后被告自行协商退还给原告41万元。如果合同撤销的话，同意返还租金及保证金49万元。
第三人首昱公司辩称：被告于2011年年底与首昱公司签订为期十年房屋租赁合同，合同中明确表示不允许转租，被告把酒店一层二层转租给原告，首昱公司事先不知情，至于中间说首昱公司没有尽到注意义务，因从2012年5月8日起被告不向首昱公司支付房租，且长期索要没有结果，首昱公司才把被告诉至石景山法院。因为石景山法院于2012年9月16日及一中院于12月判决被告和第三人解除租赁合同。判决生效后，首昱公司立即向石景山法院执行庭申请执行，要求被告腾退房屋、支付租金、违约金和诉讼费。首昱公司认为被告用欺诈手段骗取原告信任造成的损失与首昱公司没有任何关系，首昱公司不同意承担连带责任。
经审理查明：2012年11月19日，（乙方）寇维新与（甲方）乐方酒店签订《承包合同》，约定甲方承包给乙方的房屋位于北京市石景山区某栋（以下简称该房屋）；该房屋实测建筑面积8108平方米；乙方实际向甲方承包建筑面积为1608.2平方米，该房屋承包合同部位使用范围包括一层（不含客房前台、商务中心、中控室）至二层餐厅（不含东区大会议室）及部分地下室。该房屋合同部位使用条件和要求：现有装修、附属设施、设备状况、水电暖气等现有配套状况和甲方同意乙方自行装修和增设附属设施的内容及需要约定的相关事项，由甲乙双方分别在合同附件中加以列明；甲乙双方同意该附件作为甲乙双方交付承包区域和本合同终止时向甲方返还所承包区域的验收依据；甲方保证房屋在合同签订前不附有任何担保物权和债权，符合政府规定的规划、环保、卫生、消防、建筑要求和标准，以及其他有关规定并已合法通过验收；也未被法院或其他政府机构采取查封、扣押等强制措施。甲方同意乙方承包酒店餐饮作为餐厅经营使用，并遵守国家和房屋所在地有关房屋使用和管理的规定；乙方保证，在承包期限内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批而未核准前，不擅自改变上述约定房屋的用途；甲乙双方约定，餐饮经营承包期自2012年11月10日至2020年11月30日日止，承包期限届满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还。甲方给予乙方免承包租金装修期至2012年12月31日止；自2013年1月1日至2014年12月31日止，年租金标准180万元；2015年1月1日至2017年12月31日止，按递增8%，年租金194.4万元；在签订本合同后，乙方支付承包保证金45万元整，该保证金不能抵租金，待合同期满，乙方结清所有账务后由甲方无息退还给乙方；乙方应在合同承包期满后返还该房屋，乙方返还房屋应符合正常使用状态，期间乙方所做装修无须复原。
上述协议签订后，乐方酒店将涉案房屋交付寇维新，寇维新向乐方酒店支付租金合计45万元、承包保证金45万元，合计90万元。后乐方酒店返还寇维新租金及保证金41万元，尚欠49万元租金及保证金未还。
寇维新对承租房屋进行了装修改造，准备于2013年1月8日正式营业。2013年1月8日，首昱公司就寇维新承租的涉案房屋提出权利主张，导致寇维新未能正式营业。2013年11月8日，寇维新将涉案房屋交付给首昱公司。
关于寇维新主张的装修装饰损失，寇维新提供如下证据：
证据一：寇维新与北京弘利源达装饰有限责任公司之间的房屋建筑修缮及装饰工程施工合同及工程结算书，寇维新以此证实其对承租房屋装修价款为86万余元。乐方酒店认可原告装修的事实，不认可原告装修款损失数额。
证据二、寇维新与北京首业开源建筑有限公司之间的北京市建设工程施工合同两份，以证实涉案房屋二层消防工程系其装修施工，价款为92500元；
证据三：寇维新与北京天然气有限公司之间的北京市建筑安装工程预算书，以证实其进行了涉案房屋天然气工程施工改造，费用为146852.11元；
证据四：寇维新与绿行新时代（北京）文化传播有限公司之间的承揽合同及收据，以证实其制作牌匾费用15万元；
证据五：寇维新与北京利通达设备安装有限公司之间的北京市建设工程施工合同及收据，以证实其对中央空格改造工程费用支出3.7万元。
证据六：北京海洋人装饰有限供公司收据，以证实其支出装修设计费4.5万元。
乐方酒店对除上述证据三之外证据的真实性及关联性均不予认可，但认可燃气改造工程系寇维新施工，并对寇维新主张的装修投资数额持异议，要求法院酌情认定寇维新装修装饰实际损失数额。
首昱公司对上述证据三、证据四真实性无异议，认可天然气施工改造工程、酒楼广告牌制作系寇维新施工，但对其他证据真实性无法确认。
为证明其经营餐厅停业及营业损失，寇维提供新建厨房可移动物资表、地板销售合同及收据、家具销售合同及收据、音响设备安装工程合同及收据、北京千山木雕商行合同书及收据、卫浴洁具买卖合同及收据、北京市家具买卖合同、室内木门订货合同、维修明细及收据、商品销售凭证、灯具买买合同、销售单、购货合同、订货单、送货单以及相应收据和发票、工资表等证据，以证实其为酒店营业购置设备、酒店开业用品、原材料等停业及营业损失共计100余万元。
乐方酒店对寇维新提供的上述新建厨房可移动物资表中可移动物品数量以及相应发票真实性认可，但对其购买设备、材料等买卖、订货合同、收据等证据真实性不予认可，乐方酒店认可寇维新未能正式营业肯定会有损失，但不认可寇维新所主张损失的数额。首昱公司表示无法确认上述证据的真实性及关联性。
另查：2012年4月，首昱公司将乐方酒店诉至本院，请求确认双方于2011年3月11日签订的房屋租赁合同自起诉之日解除并判令乐方酒店腾退房屋、支付违约金、赔偿损失。本院在（2012）石民初字第2250号民事案件中查明：北京市石景山区金顶北路22号院2栋（以下简称诉争房屋）-1至9层101房屋所有权人首钢房地产公司。
2010年11月29日，首钢房地产公司（甲方）与首昱公司（乙方）签订《房屋租赁合同》约定：由乙方承租诉争房屋，甲方对出租房屋有合法的使用权，但产权手续正在办理中，乙方对此确认。乙方的经营业态为酒店。租赁期限为10年，自2010年12月1日至2020年11月30日止；在租赁期内，乙方不得转租，如需与第三方合作联营时，应将相关资料上报甲方备案。
2011年11月9日，首钢房地产公司出具《证明》，载明：首钢房地产资产部同意首昱公司就B5酒店进行联营或转租。在乐方酒店成立前，王红军（乙方）以乐方酒店法定代表人的身份先后与首昱公司（甲方）分别《承租意向书》、《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充变更协议》、《协议书》，并约定租赁期限内乙方不得转租，如需与第三方合作或联营时，应将相关资料上报甲方备案。对上述《承租意向书》、《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充变更协议》及《协议书》，双方均认可王红军系以乐方酒店法定代表人的身份签字，因当时乐方公司尚未成立，故未加盖乐方酒店公章。乐方酒店于2011年11月3日成立后，在《房屋租赁合同补充变更协议》上加盖了公章，但对其余几份合同未再行加盖公章。
2011年11月3日，乐方酒店成立。2011年6月2日至2012年3月15日期间，首昱公司曾多次向乐方酒店发送通知，催缴欠付租金。2012年3月1日，首昱公司向乐方酒店发出律师函，催缴欠付租金，并要求收回出租房屋。
2012年9月6日，本院作出（2012）石民初字第2250号民事判决书认定：双方当事人于2011年3月11日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定。乐方酒店未按约定如期支付首昱公司房屋租金，符合合同约定解除条件，且首昱公司在合理期限内多次向乐方酒店催告，首昱公司已经具备合同解除权，并判决：确认首昱公司与乐方酒店于2011年3月11日签订的《房屋租赁合同》于2012年4月18日解除；乐方酒店将北京市石景山区金顶北路22号院2栋-1至9层的承租房屋腾退返还首昱公司。乐方酒店不服一审判决提起上诉，二审法院于2012年12月18日作出（2012）一中民终字第13197号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
本案庭审中，乐方酒店述称，其与寇维新签订《承包合同》时，未向寇维新告知其与首昱公司之间的诉讼纠纷以及与首昱公司所签订的房屋租赁合同被本院判决确认解除的事实，亦未将房屋转租给寇维新的事实告知首昱公司。首昱公司述称，法院判决生效后，不知乐方酒店将房屋又转租给寇维新，且法院判决生效后，乐方酒店未履行腾退义务，首昱公司向法院及时提出强制履行执行申请，其于2013年1月8日向乐方酒店就租赁房屋主张权利时，才知晓乐方酒店将涉案房屋转租给寇维新的事实，后经协商寇维新将涉案房屋交付给首昱公司。
本案诉讼过程中，经乐方酒店申请，本院委托北京华银建设工程咨询有限公司就石景山区金顶北路22号院2号楼地上一层至二层寇维新装修部分现值及不可移动添附物现值进行鉴定。2013年12月19日，鉴定机构出具鉴定基准日为2013年11月5日华银（2013）造价鉴字第058号工程造价鉴定意见书，载明鉴定范围内工程造价现值3648009.29元，其中，协商一致项目范围涉及现值1651545.75元，无法协商一致项目范围涉及现值1719121.87元，无法确认项目范围涉及现值277341.67元。为此，乐方酒店支付鉴定费用18000元。鉴定人员到庭述称，鉴定意见中协商一致部分系乐方酒店认可寇维新装修施工的评估值，无法协商一致鉴定部分系乐方酒店和寇维新就该部分装修不能达成一致意见，寇维新认为系己方施工内容，乐方酒店认为系其施工内容，该部分需要双方就各自装修主张承担举证责任；无法鉴定内容系涉及广告牌制作、装修装饰工程设计费鉴定内容超出鉴定机构的鉴定范围，涉及消防工程、燃气工程、拆除工程缺少鉴定资料，鉴定意见仅体现现场项目数值；本鉴定意见系根据2012年北京市建设工程计价依据采用新的定额；华银（2013）造价鉴字第29号工程造价鉴定意见系根据原计价标准采用的定额。
另查：乐方酒店与首昱公司房屋租赁合同纠纷一案中，北京华银建设工程咨询有限公司出具的华银（2013）造价鉴字第29号工程造价鉴定意见书中载明，第三方施工项目（即乐方酒店认为一、二层为己方承租范围，应计入工程总造价；首昱公司认为该部分非乐方酒店施工）工程造价现值为2075201.86元。
上述事实，有承包合同、房屋租赁合同、房屋建筑修缮及装饰工程施工合同及工程结算书、北京市建设工程施工合同、收据、新建厨房可移动物资表、地板销售合同及收据、家具销售合同及收据、音响设备安装工程合同及收据、北京千山木雕商行合同书及收据、卫浴洁具买卖合同及收据、北京市家具买卖合同、室内木门订货合同、维修明细及收据、商品销售凭证、灯具买买合同、销售单、购货合同、订货单、送货单、发票、收据、（2012）石民初字第2250号民事判决书、（2012）一中民终字第13197号民事判决书、华银（2013）造价鉴字第058号工程造价鉴定意见书、鉴定发票、交接单、当事人陈述等证据材料，在案佐证。
本院认为：原、被告签订的《房屋承包合同》名为承包合同，实为房屋租赁合同，双方之间形成房屋租赁关系。依据查明的事实，被告在与原告订立租赁合同时，明知其与第三人所签订的租赁合同存在诉讼纠纷且已被本院判决解除并腾退房屋，却隐瞒该事实仍与原告建立租赁关系，最终导致原告租赁经营的房屋因第三人提出权利主张而未能正式营业。原告请求撤销与被告之间的房屋承包合同，被告表示同意，对此，本院不持异议。但对合同被撤销以及由此所造成原告的损失，被告主观上存在重大过错。故原告享有在合同被撤销后主张财产返还、折价补偿以及赔偿损失的权利。
原告请求被告退还租金及保证金共计49万元，被告表示同意，对此，本院不持异议。
因原告对涉案房屋装修装饰以及不可移动物品与承租房屋已形成附合，原告该部分财产损失无法适用财产返还方式予以救济，故被告应通过折价补偿方式赔偿原告装修装饰费用损失。鉴于被告认可双方协商一致项目工程属于原告装修装饰范围，故该部分装修装饰评估费用应计入原告损失范围；被告认可涉案房屋燃气改造工程属原告装修施工项目，该部分实际装修费用亦应计入原告损失范围；第三人认可天然气改造工程及酒楼广告牌系原告施工项目，对此，原告提供了施工合同及收据佐证，被告虽不认可但未能提供相反证据，故该部分装饰装修实际费用应计入原告损失范围。综上，关于原告赔偿装修装饰损失的主张，参考鉴定机构出具的鉴定意见，并结合原告所提供相应证据与本案的关联性、原告实际损失、被告过错程度等因素，本院予以酌定。
鉴于被告对合同被撤销存在重大过错，且必然对原告前期经营投资行为造成重大损失以及对原告预期经营收益产生重大影响。因此，关于原告主张被告赔偿停业损失及营业损失的合理请求，根据公平原则和诚实信用原则，并结合原告的实际损失、原告预期收益、被告过错程度等因素，本院予以酌定。
因原、被告均未将双方之间订立合同的事实告知第三人，且第三人就涉案房屋主张权利时，第三人与被告之间租赁合同解除的事实已被法院生效判决所确认，原告亦未能证实第三人对原告与被告之间租赁行为所造成的损失存在过错。因此，关于原告请求第三人承担补充清偿责任的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十七条、第五十八条、第二百一十二条、第二百二十八条之规定，判决如下：
一、撤销寇维新与北京乐方灏昕酒店有限公司于2012年11月9日签订的《房屋承包合同》；
二、北京乐方灏昕酒店有限公司于本判决生效后七日内赔偿寇维新装修装饰损失共计二百零五万元；
三、北京乐方灏昕酒店有限公司于本判决生效后七日内赔偿寇维新停业损失及营业损失共计五十五万元；
四、北京乐方灏昕酒店有限公司于本判决生效后七日内返还寇维新租金及保证金共计四十九万元；
五、驳回寇维新其他诉讼请求。
案件受理费四万七千一百七十六元，由寇维新负担一万五千六百五十六元（已交纳）；由北京乐方灏昕酒店有限公司负担三万一千五百二十元（于本判决生效后七日内交纳）。
鉴定费一万八千元，由北京乐方灏昕酒店有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。
审 判 长 张英周
人民陪审员 田宝贵
人民陪审员 张桂荣
二〇一五年六月三日
书 记 员 韩 佳