浙江省瑞安市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）温瑞商初字第2794号
原告：中国农业银行股份有限公司瑞安市支行，住所地瑞安市安阳街道万松东路587号。
负责人：詹丰杰，行长。
委托代理人（特别授权代理）：蔡剑。
被告：温州爱乐福家具科技有限公司，住所地温州经济技术开发区滨海四道528号。
法定代表人：钱吉夫，董事长。
委托代理人（特别授权代理）：胡奎，浙江品和律师事务所律师。
原告中国农业银行股份有限公司瑞安市支行（以下简称瑞安农行）为与被告温州爱乐福家具科技有限公司（以下简称爱乐福公司）金融借款合同纠纷一案，于2013年9月18日向本院起诉，本院于2013年9月23日立案受理后适用普通程序进行审理。在审理过程中，被告爱乐福公司于2013年11月21日向本院提出管辖权异议，本院于2013年11月22日依法裁定驳回其异议，爱乐福公司不服提出上诉，温州市中级人民法院于2013年12月18日裁定驳回其上诉，维持原裁定。本案依法由代理审判员江文杰担任审判长，与人民陪审员江迪彪、潘宵剑组成合议庭，于2014年1月23日公开开庭审理。原告瑞安农行委托代理人蔡剑、被告爱乐福公司委托代理人胡奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年8月16日、2012年8月20日、2013年8月24日，被告爱乐福公司分别向原告瑞安农行申请贷款1000万元、1000万元、780万元。原告瑞安农行与被告爱乐福公司分别签订NO33010120120030147、NO33010120120030603、NO33010120130031216的《借款合同》，合同中均约定：1、爱乐福公司向瑞安农行借款，期限一年，按月结息，到期还本，结息日为每月的20日；2、对借款人逾期的本金，贷款人从逾期之日起在借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止，且逾期期间如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，罚息利率自基准利率调整之日起相应上调。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；借款期限内产生的应付未付利息，在借款期限内按合同约定借款指定利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。3、借款的担保方式为最高额抵押担保，抵押合同编号为33100620120032019。
2012年8月24日，被告爱乐福公司与原告瑞安农行签订编号为33100620120032019的《最高额抵押合同》，合同中约定：被告爱乐福公司以其所有的位于温州经济技术开发区滨海四道528号厂房与土地使用权作抵押（温国用（2009）第5-68738号），担保的债权最高余额为人民币4150万元，担保债权的确定期间为2012年8月14日起至2013年12月4日止，担保的每笔业务的种类、金额、利率、期限等内容以相关法律文书或凭证为准。该最高额抵押合同已由温州市国土资源局进行抵押登记。
原告瑞安农行按合同约定，分别于2012年8月16日、2012年8月20日、2012年8月24日向被告爱乐福公司发放了人民币1000万元、1000万元、780万元的贷款，年利率均为6.9%，到期日分别为2013年8月15日、2013年8月19日、2013年8月23日。贷款发放后，爱乐福公司未按约偿还上述贷款的利息，仅正常付息至2013年7月20日止，7月21日起的利息未支付。现贷款均已到期，被告爱乐福公司尚欠本金27799341.15元、正常利息158133.33元。
原告诉讼请求判令：一、被告爱乐福公司立即偿还欠款本金27799341.15元、正常利息158133.33元及自2013年8月16日起以人民币10049144.48元为基数按年利率10.35%计收罚息与复利至债务清偿之日止、自2013年8月20日起以人民币1005.75万元为基数按年利率10.35%计收罚息与复利至债务清偿之日止、自2013年8月24日起以人民币7850830元为基数按年利率10.35%计收罚息与复利至债务清偿之日止；二、原告对被告爱乐福公司抵押物折价或者拍卖、变卖该抵押物的价款有优先受偿权；三、本案诉讼费用由被告承担。
被告爱乐福公司辩称：1、对贷款事实经过没有异议；2、计算利息方面有部分计算不合理，由法庭予以核实；3、关于本案的抵押物的折价、拍卖所得款项原告享受优先受偿权，但该抵押物只是抵押了土地使用权，但是该土地现已完成厂房建设，但还留有几千万的工程款未予支付。工程款应该是优先于原告诉请。
原告在举证期限内向本院提交证据：
1、原告营业执照、金融许可证、组织机构代码证复印件各一份，证明原告的身份情况；
2、被告营业执照、组织机构代码证复印件各一份，证明被告的身份情况；
3、法人自营常规贷款发放通知单、借款凭证各三份，证明原告已经履行放款义务；
4、编号33010120120030147、33010120120031216、33010120120030603《流动资金借款合同》、编号为33100620120032019的《最高额抵押合同》、房地产抵押清单、土地证、他项权利证明各一份，证明原、被告之间的借款、抵押关系；
5、综合应用系统的明细清单，证明被告借款后违约事实。
被告爱乐福公司未向本院提交证据。
上述原告证据经庭审出示质证，被告爱乐福公司质证后无异议。本院认为，原告提供的上述证据符合证据真实性、合法性、关联性，且被告爱乐福公司质证后无异议，本院予以采信。
经审理，本院认定的贷款合同、抵押签订以及贷款发放事实与原告诉称一致。原告向被告爱乐福公司发放涉案三笔贷款后，被告爱乐福公司均陆续支付期内利息至2013年7月20日，后于2013年8月15日归还编号NO33010120120030147《流动资金借款合同》项下本金658.85元。涉案三笔借款拖欠本息情况分别为：2013年8月15日到期当日，编号NO33010120120030147《流动资金借款合同》项下借款本金9999341.15元及利息49833.33元；2013年8月19日到期当日，编号NO33010120120030603《流动资金借款合同》项下借款本金1000万元及利息57500元；2013年8月23日到期当日，编号NO33010120120031216《流动资金借款合同》项下借款本金780万元及利息50830元。
另查明：被告爱乐福公司另于2013年9月13日支付编号NO33010120120030147《流动资金借款合同》项下利息30元。
本院认为，涉案《流动资金借款合同》、《最高额抵押合同》中，当事人意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律约束力，各方当事人应当按照约定履行自己的义务。被告爱乐福公司借款后未能按约支付期内利息，到期又未能归还本金，已经构成违约，除应立即支付本金、期内利息外，还应根据合同约定的罚息利率对逾期本金支付逾期利息，对期内利息支付复利。原告相关诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。被告爱乐福公司自愿以登记其名下的坐落于温州经济技术开发区滨海四道528号土地使用权作抵押，为涉案贷款提供最高额抵押担保，并已办理抵押登记手续。被告爱乐福公司逾期不履行还款义务，原告有权以抵押土地使用权折价或拍卖、变卖后所得价款对上述借款债务优先受偿，优先受偿限额应以约定最高额4150万元为限。因涉案抵押物仅限于土地使用权，并不包括其上新增建筑物，根据《中华人民共和国物权法》第二百条“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿”的规定，即使爱乐福公司存在拖欠建筑工程款情形，该工程款也应从处分建筑物后所得价款中优先清偿，被告爱乐福公司相关辩驳意见缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、第二百零三条第一款之规定，判决如下：
一、被告温州爱乐福家具科技有限公司于本判决生效后十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司瑞安市支行借款本金27799341.15元、期内利息158133.33元并自付逾期利息（按年利率10.35%，其中自2013年8月16日起至2013年8月19日止以本金9999341.15元计，自2013年8月20日起至2013年8月23日止以本金19999341.15元计，自2013年8月24日起至实际清偿之日止以本金27799341.15元计）、期内利息复利（按年利率10.35%，其中自2013年8月16日起至2013年8月19日止以期内利息49803.33元计，自2013年8月20日起至2013年8月23日止以期内利息107303.33元计，自2013年8月24日起至实际清偿之日止以期内利息158133.33元计）；
二、被告温州爱乐福家具科技有限公司逾期不履行上述还款义务，原告中国农业银行股份有限公司瑞安市支行有权对登记在被告温州爱乐福家具科技有限公司名下坐落于温州经济技术开发区滨海四道528号土地使用权【土地使用权证：温国用（2009）第5-68738号】折价或者拍卖、变卖该抵押物的价款优先受偿，但包括上述债务在内，原告对编号为33100620120032019的《最高额抵押合同》项下主债务优先受偿的总额以4150万元为限；
本案受理费181587元、保全费5000元，合计186587元，由被告温州爱乐福家具科技有限公司负担，定于本判决生效后十日内缴纳。原告应于本判决生效后十五日内到本院退回预缴诉讼费186587元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。在递交上诉状之日起七日内，预缴上诉案件受理费181587元，预缴到浙江省温州市中级人民法院，或汇至温州市财政局非税收入结算户，开户行：农行温州市分行，帐号：192999010400031950013逾期不交，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 江文杰
人民陪审员 潘宵剑
人民陪审员 江迪彪
二〇一四年一月二十四日
代书 记员 张芳蕾