黑龙江省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑民再83号
再审申请人（一审第三人、二审上诉人）：吴庆久，男，汉族，1969年4月16日出生。
委托诉讼代理人：王亚龙，黑龙江羿洪刚律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：姜万臣，男，汉族，1957年10月25日出生。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：黑龙江省颜氏集团有限公司。
再审申请人吴庆久因与被申请人姜万臣、黑龙江省颜氏集团有限公司（以下简称颜氏集团）买卖合同纠纷一案，不服大庆市中级人民法院（2015）庆民一民终字第760号民事判决，向本院申请再审。本院于2016年7月19日作出（2016）黑民申749号民事裁定提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人吴庆久及其委托诉讼代理人王亚龙、被申请人姜万臣到庭参加诉讼，被申请人颜氏公司表示收到开庭传票不参加开庭审理及未提出答辩意见。本案现已审理终结。
吴庆久申请再审称，1、原审判决认定的基本事实缺乏证据证明。姜万臣提交的购房买卖协议系复印件，其对该协议的真实性有异议，原审法院不应采信。无证据证明在新华房地产公司出售诉争房屋时，颜氏集团授权新华房地产公司办理出售房屋的相关手续。2、原审判决适用法律错误。其与张立军签订的房屋买卖合同有效。因签订合同时张立军的房产证是有效的，未办理土地证是因为颜氏集团拖欠土地出让金、土地手续不全造成的，不办土地使用证其没有任何过错。其是在张立军取得产权证的情况下，签订的房屋买卖合同并支付相应购房款，一直占有使用至今。且进行了装修、交纳了取暖费、物业费、水、电、有线电视、燃气等费用，已构成善意取得。张立军的产权证被撤销，不能损害善意第三人吴庆久的合法权益。即使颜氏集团对新华房地产公司的售房协议予以追认，因追认的时间晚于颜氏集团与张立军签订合同的时间，不能否认吴庆久与张立军买卖合同的效力。
姜万臣答辩意见，原审认定事实清楚，适用法律正确。应驳回吴庆久再审申请。
原告姜万臣一审诉讼请求：要求颜氏集团协助其办理某地房屋过户手续。
一审法院认定事实，1998年12月13日，姜万臣与大庆高新技术产业开发区新华房地产开发有限公司（以下简称新华房地产公司）签订房地产买卖契约，共购买包括本案涉案房屋在内的三处房屋及一个车库，总价款794102.40元，购房款已清。案外人张立军持购房发票及与颜氏集团签订涉案房屋的买卖契约，于2000年5月15日在大庆市房产管理局办理了涉案房屋所有权证书，并于2001年5月10日将涉案房屋卖给吴庆久。吴庆久占有使用该房屋至今。
2005年5月姜万臣提起行政诉讼，要求撤销大庆市房产管理局为张立军颁发的涉案房屋所有权证书。2012年10月26日，大庆市中级人民法院作出（2012）庆行终字第29号行政判决书，撤销大庆市房产管理局于2000年5月15日为张立军颁发的庆房权证萨尔图区字第000359**号房屋所有权证（即涉案房屋的所有权证）。因涉案房屋的产权发生争议，姜万臣要求颜氏集团协助办理涉案房屋的产权手续。双方在诉讼中达成调解协议，第三人吴庆久提出异议，一审法院对该民事调解书启动再审程序，并追加吴庆久为本案第三人参加诉讼。
另查，房地产管理局为新华房地产公司办理了包括涉案房屋在内的房屋权属初始登记。2000年2月新华房地产公司更名为黑龙江省颜氏集团有限公司。新华房地产公司与颜氏集团的法定代表人均登记为颜景玲（现已死亡）。
一审法院认为，姜万臣与新华房地产公司签订的合同，系双方真实意思表示，合同成立并生效，但新华房地产公司不是涉案房屋权属登记的产权人，产权人系颜氏集团，且颜氏集团在书面答辩状中称该合同系其委托新华房地产公司代为签订的，并同意将涉案房屋交付给姜万臣，也同意协助姜万臣办理该房屋过户手续，因此该合同对姜万臣及颜氏集团均具有法律约束力。第三人吴庆久与张立军之间也签订了涉案房屋的买卖合同，但是未办理过户手续，虽然姜万臣与颜氏集团就涉案房屋也未办理房屋过户手续，但姜万臣签订合同的时间早于第三人吴庆久签订合同的时间。且张立军取得涉案房屋的产权证被依法撤销，张立军属于无权处分，而作为房屋所有权人颜氏集团在书面答辩状中只同意协助姜万臣办理过户手续，即无权处分人没有得到所有权人的事后追认，故姜万臣的诉讼请求应予支持。第三人吴庆久要求确认涉案房屋归其所有的请求，因其已另案提起诉讼，故应另案处理。判决：一、撤销（2005）萨开民一初字第17号民事调解书；二、原审被告黑龙江省颜氏集团有限公司于本判决生效后十五日内协助原审原告姜万臣将位于某地房屋过户至姜万臣名下。一审案件受理费6022元由黑龙江省颜氏集团有限公司负担。
吴庆久不服一审判决提起上诉。
二审查明事实与一审认定事实一致。
二审法院认为，首先，吴庆久与张立军签订的房屋买卖合同是否有效及吴庆久是否构成善意取得问题。本案中张立军对出卖的房屋虽然办理了产权证，但没有办理土地使用证，后经行政判决书判决，撤销了张立军的产权证，故原房屋的产权人应是颜氏集团，张立军与吴庆久签订房屋买卖协议行为属于无权处分，该房屋买卖协议应属于效力待定，而无证据证实颜氏集团追认张立军的处分行为，因此，吴庆久与张立军所签订的买卖合同应为无效合同，故吴庆久不构成善意取得。涉案房屋颜氏集团在此之前已与姜万臣签订了房屋买卖合同，姜万臣亦履行了付款义务，颜氏集团负有向姜万臣交付房屋并协助姜万臣办理产权义务。其次，关于涉案房屋被查封是否影响产权办理问题。吴庆久申请对张立军所有的位于某地房屋进行查封，现此房屋曾经产权人张立军的产权已被（2012）庆行终字第29号行政判决书撤销，现房屋产权人是颜氏集团，一审法院判决由颜氏集团协助办理产权并无不当。至于另案中房产部门协助查封中是否存在错误，不能因此影响本案判决。再次，由于本案处理是涉案房屋的权属问题，涉案房屋权属在此案中已确定，吴庆久亦作为第三人参与了诉讼，吴庆久不应在另案中就涉及本案的房屋争议再提出权属请求，其可以变更相应的诉讼请求，无需与本案合并审理。故上诉请求不能成立。判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6022元，其他费用60元由吴庆久负担。
再审查明的事实与原审认定事实一致。
本院再审认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”案外人张立军在取得诉争房屋的所有权证后，与吴庆久签订该诉争房屋的买卖合同。因房屋所有权证书的公示效力，吴庆久有理由相信张立军对诉争房屋享有合法产权及其出售房屋的行为合法。吴庆久在支付合理的购房价款后，实际占有居住使用诉争房屋十余年。无证据证实吴庆久购买诉争房屋时主观上存在恶意，及吴庆久未办理诉争房屋物权登记手续是其自身原因造成。虽然，张立军所持的房屋所有权证书十余年后被撤销，但不影响张立军与吴庆久之间签订的商品房买卖合同效力。故吴庆久与张立军签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。一审判决认为张立军与吴庆久签订的诉争房屋买卖合同行为属于无权处分、二审判决认为张立军与吴庆久签订的诉争房屋买卖合同无效均不符合法律规定。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”规定，吴庆久支付合理价款，2001年即实际占有居住，未办理诉争房屋权属登记自身无过错，应系善意取得诉争房屋。姜万臣称其在2005年提起诉讼前不知道诉争房屋无人居住与事实相悖。考虑姜万臣、吴庆久与相对方签订的诉争房屋买卖合同均合法有效，且均未办理房屋所有权登记手续，吴庆久已实际占有居住使用十余年，及对诉争房屋进行装修、年年交纳取暖、物业、水、电、燃气等费用的事实，吴庆久构成善意取得诉争房屋。颜氏集团与姜万臣签订的房屋买卖合同有效，但颜氏集团并未将诉争房屋交付给姜万臣，导致姜万臣不能实现购买诉争房屋的合同目的，对此颜氏集团负有过错。姜万臣可向颜氏集团另行主张权利。故本院对姜万臣的诉讼请求不予支持。
综上，原审判决认定事实和适用法律均有错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销大庆市中级人民法院（2015）庆民一民终字第760号、大庆市萨尔图区人民法院（2015）萨民再字第1号民事判决；
二、驳回姜万臣的诉讼请求。
一案件受理费6022元由黑龙江省颜氏集团有限公司负担，二审案件受理费由黑龙江省颜氏集团有限公司负担3011元、姜万臣负担3011元，其他费用60元由吴庆久负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王永生
审 判 员 吴滨生
审 判 员 张燕明
二〇一七年五月二十二日
法官助理 王洪刚
书 记 员 李龙杰