江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）赣01民终75号上诉人（原审被告）：罗楠丹妮，女，1988年10月17日生，汉族，江西省玉山县人，住南昌市东湖区。委托诉讼代理人：罗贤椿，系罗楠丹妮父亲。委托诉讼代理人：黄筱琼，系罗楠丹妮母亲。被上诉人（原审原告）：南昌市鹿璟名居物业管理有限公司，住所地：江西省南昌市红谷滩中心区丽景路A-21号，统一社会信用代码91360100756766460D。法定代表人：梁振辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：ＸＸ涛，江西国商律师事务所律师。上诉人罗楠丹妮因与被上诉人南昌市鹿璟名居物业管理有限公司（以下简称鹿璟物业）物业服务合同纠纷一案，不服南昌市东湖区人民法院（2017）赣0102民初3756号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月4日立案后，依法组成合议庭,于2018年3月6日公开开庭审理了本案，上诉人罗楠丹妮委托诉讼代理人黄筱琼、罗贤椿，被上诉人鹿璟物业委托诉讼代理人ＸＸ涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗楠丹妮的上诉请求为：1.严格依据建筑法和设计规范维护被砸毁坏的阳台门窗玻璃等建筑物和把违规改向的下水管按规定直接引向一楼地面，解决整栋大楼的排水大量涌进301住房的物业责任问题；2.要求在物业公司维修完成可以入住并交回301房屋钥匙之前，罗楠丹妮不承担任何物业费；3.本案一、二审诉讼费用由鹿璟物业承担。事实和理由：鹿璟物业是江西省恒益房地产开发公司自己的公司，两公司为同一法人和股权主体。鹿璟物业（江西恒益房地产开发公司）建筑质量严重违反国家建筑标准，偷工减料造成高层墙体垮脱、住房门窗阳台墙壁栏杆等多处毁坏；违反国家设计标准私自改建下水落管，造成整栋楼的下水管无法直排，大雨时水常常直接冲入301室，还两次大水通过301室流进电梯房烧毁电梯；物业管理严重不作为，承诺维修拿走钥匙十年未修，致使所购房子无法入住，据此提起上诉，请二审法院查明事实，依法判决。鹿璟物业答辩称：一、罗楠丹妮称鹿璟物业未尽物业管理服务义务，缺乏事实依据。罗楠丹妮认为鹿璟物业与房屋开发商是同一法人和股权主体错误，鹿璟物业按协议约定履行义务。罗楠丹妮称其房屋存在建筑设计和质量问题，导致房屋漏水不能成立。其上诉称其楼层平台下水管设计有问题，鹿璟物业曾借其钥匙（早已归还）尽最大努力维修。二、原审判决虽有不妥，但基本合理。鹿璟物业向一审法院提起的诉请：1、罗楠丹妮向鹿璟物业支付2008年1月1日至2015年9月30日物业费16026.7元、电梯年审维保费1538.7元、公共设施维修费32.7元，水费2.5元，滞纳金2057.6元，共计19658.2元；2、本案诉讼费由罗楠丹妮承担。一审法院认定事实为：鹿璟物业系具有三级资质的物业公司，自2003年与鹿璟名居楼盘开发商签订了前期物业服务合同并入驻该小区进行物业管理。诉争房屋原业主夏穆兰与江西省恒益房地产有限公司于2004年10月2日签订商品房买卖合同，购买该公司开发的位于单元××室，面积191.48平方米。同时，该买卖合同附件五为前期物业管理协议，明确了物业费收取标准和时间。2006年6月收房时夏穆兰与鹿璟物业签订前期物业服务合同，约定鹿璟物业为罗楠丹妮所有的鹿璟名居B栋1单元301室房屋所在小区提供物业服务，包括房屋公共部位的绿化、卫生、道路、秩序维护等，物业管理费（不含电梯运行电费和年审、维保费）每月按每平方米0.9元计算，因业主原因空置的房屋收取全价的50%（不超过十二个月）；电梯用电分摊采用楼层系数结合建筑面积的计算方法分担，1-5层为第一段，系数为1，6-10层为第二段，系数为1.1，五层一段类推，年审、维保费按实际发生的费用由全体业主按建筑面积分摊。2007年12月24日，夏穆兰将该房屋过户给罗楠丹妮并办理房屋所有权证。自2007年因下水道堵塞灌水导致诉争房屋受损，罗楠丹妮要求鹿璟物业维修，鹿璟物业派工作人员领取了房门钥匙但未修好也未归还钥匙，因此该房屋至今空置，罗楠丹妮无法正常入住。一审法院认为：鹿璟物业为罗楠丹妮所有的单元××室房屋所在小区提供物业服务，按鹿璟物业与前业主的合同约定，物业费每月按0.9元/平方米计算并经物价部门批准，不违反法律规定，但其中关于电梯用电分摊及年审、维保费收取计算方式约定不明确，业主无法根据该条款知晓应当承担的金额，且鹿璟物业也未提供收取该费用的合法依据，故该条款约定无效，不具有约束力。物业服务合同系鹿璟物业提供的格式合同，有义务提示并明确收费依据，故鹿璟物业要求罗楠丹妮承担电梯用电费及年审、维保费，一审法院不予支持；鹿璟物业为罗楠丹妮房屋所在小区提供物业服务，进行管理，罗楠丹妮作为业主应当按约给付物业费。但鹿璟物业自2007年借用房屋钥匙多次承诺维修房屋，但至今既未修复也未与罗楠丹妮妥善沟通解决问题，导致房屋至今空置不能正常入住，罗楠丹妮认为自2008年1月1日至2015年9月30日物业费共计16026.7元应当减半收取。由于导致本案纠纷鹿璟物业也存在一定责任，罗楠丹妮答辩意见合乎情理，也不违反法律规定，一审法院予以采信。物业费减半收取，罗楠丹妮应当给付鹿璟物业自2008年1月1日至2015年9月30日物业费8013.35元。另鹿璟物业主张拖欠物业费违约金，鉴于其物业服务存在不足，与业主缺乏及时沟通和联系，故不予支持。审理中，罗楠丹妮提出鹿璟物业管理不到位，维修造成房屋二次损坏，要求鹿璟物业赔偿相关损失，可以另案提起诉讼。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决一、罗楠丹妮于本判决生效后五日内向南昌市鹿璟名居物业管理有限公司付清自2010年1月1日至2015年9月30日拖欠的物业管理费8013.35元；二、驳回南昌市鹿璟名居物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由南昌市鹿璟名居物业管理有限公司预交的案件受理费290元，由南昌市鹿璟名居物业管理有限公司承担145元,罗楠丹妮承担145元。二审中，当事人均未提交新证据。另查明，关于上诉人的第1点上诉请求，超出原审原告诉请范围，且上诉人在庭审中自述已就涉案房屋设计和质量问题产生的纠纷向一审法院起诉被上诉及涉案小区开发商，本院庭审中已向其释明二审不予审理。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为：本案的争议焦点在于上诉人是否应向被上诉人支付物业费。被上诉人与涉案房屋前业主夏穆兰签订了前期物业服务合同，且被上诉人在其主张的物业服务期间为涉案房屋所在的鹿璟名居小区实际提供了物业服务，上诉人应向被上诉人支付物业费。上诉人主张被上诉人物业管理不当，其不应承担物业费，本院认为，一审法院已经对上诉人的该项主张作出认定并据此判决被上诉人承担了相应的责任，上诉人要求免除其交纳物业费的责任没有依据，本院不予支持。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，但一审法院在判决时出现笔误，本案审理的物业费时间范围为“2008年1月1日至2015年9月30日”，本院予以纠正。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：一、维持南昌市东湖区人民法院（2017）赣0102民初3756号民事判决第二项；二、变更南昌市东湖区人民法院（2017）赣0102民初3756号民事判决第一项为“罗楠丹妮于本判决生效后五日内向南昌市鹿璟名居物业管理有限公司付清自2008年1月1日至2015年9月30日的物业管理费8013.35元”。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费290元，由上诉人罗楠丹妮负担。本判决为终审判决。审判长  汪西菲审判员  刘卫平审判员  陈大奎二〇一八年四月二日书记员  万志新