广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）茂中法民四终字第91号上诉人(原审原告)廖乾成，男，汉族，1977年1月11日出生，住信宜市。诉讼代理人钟鸿莲，女，汉族，1983年2月2日出生，住信宜市。上诉人(原审原告)钟鸿莲，女，汉族，1983年2月2日出生，住信宜市。被上诉人(原审被告)信宜铭桂旅游发展有限公司，住所地：信宜市区粤桂路。法定代表人谢明浩，总经理。被上诉人(原审被告)信宜市雨辰物业管理有限公司，住所地：信宜市区粤桂路。法定代表人谢雨辰，总经理。上述两位被上诉人的共同诉讼代理人莫远思，广东前瞻律师事务所律师。上述两位被上诉人的共同诉讼代理人谢雨露，广东前瞻律师事务所实习律师。上诉人廖乾成、钟鸿莲因与被上诉人信宜铭桂旅游发展有限公司（以下简称铭桂公司）、信宜市雨辰物业管理有限公司（以下简称雨辰公司）合同纠纷一案，不服信宜市人民法院（2014）茂信法民二初字第239号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明：被告铭桂公司是依法登记成立的房地产开发企业，在信宜市东镇长塘开发建设了禹神轩花园住宅小区。2012年7月21日，原告廖乾成、钟鸿莲与被告铭桂公司签订《信宜禹神轩花园商品房买卖合同》一份，原告廖乾成、钟鸿莲（买受人）向被告铭桂公司（出卖人）购买位于信宜市东镇长塘铭桂公司禹神轩花园住宅楼第五号楼A幢1301号商品房。合同除了约定了房屋面积为119.36平方米，其中套内建筑面积106.56平方米，公共部位与公用房屋分摊面积12.80平方米；该商品房单价为每平方米3277元，总金额为391000元；付款方式为买受人向出卖人支付首期房款，尚欠的房款由买受人用所购的商品房向出卖人指定的银行抵押贷款支付等内容外，该合同还约定了买受人廖乾成、钟鸿莲可自行办理涉案房屋的房产证，也可委托出卖人铭桂公司办理房屋产权登记。买受人廖乾成、钟鸿莲全权委托出卖人铭桂公司办理及领回房产证，办证费用由买受人廖乾成、钟鸿莲负担，出卖人铭桂公司收取代办办证费用（所需费用详见交楼前双方签订的《代收办证费用清单》）；房管局向业主收取物业维修基金每平方米30元；可视对讲器、信箱由出卖人统一安装，费用由买受人负担。买受人装修的垃圾泥由出卖人搬运，由出卖人向买受人每户收取人民币300元。本合同自签订之日起生效等内容。2012年9月14日，原告向被告铭桂公司购买的五号楼A幢1301号房经信宜市志诚房地产评估所对该房的抵押价值进行评估，结论是该房在2012年9月12日的抵押价值为39.15万元。2013年3月9日，被告向原告出具了《信宜市禹神轩花园代收办证费清单》一份，该清单的收款项目、收款单位、收费标准、总金额分别为：契税、收款单位财政局、收费标准：120㎡以上3%、120㎡以下1.5%（首套）、总金额5865元；办证登记费、收款单位房管局、收款标准：住户80元/宗、商铺550元/宗、总金额80元；测绘费、收款单位房管局、收费标准100㎡以下120元/户、100㎡以上200㎡以下160元/户、200㎡以上300㎡以下（含300㎡）200元/户、总金额160元；利用档案费、收款单位房管局、收费标准：150㎡以下50元/户、150㎡以上300元/户、总金额50元；房屋代理费、收款单位房管局、收款标准：2.5%÷2=1.25%、总金额4888元；买卖合同印花税（地税）、收款单位房管局、收费标准：0.5‰、总金额196元；交易评估费、收款单位评估所、收费标准：5‰，总金额1955元；抵押登记费、收费单位房管局、收费标准：85元/笔、总金额85元；房地产咨询费、收款单位房管局、收费标准：按总房价5‰、总金额1955元；物业维修基金、收款单位业主基金、收费标准：30元/㎡、总金额3581元。此外该清单中还列明以下费用：商品房买卖合同、收费标准：工本费30元/宗、总金额30元；可视对讲机、信箱、收费标准：1500元/户、总金额1500元；水电安装费、收费标准：5300元/户、总金额5300元；装修垃圾费300元/户，电梯运料维护费300元（一至三层），三层以上逐层加收50元、总金额1100元；装修保证金1000元/户，装修验收合格后退回、总金额1000元；门禁IC卡30元/张，每户免费提供两张。以上合计27745元。原告廖乾成在该清单的乙方栏中签名捺指印，而被告铭桂公司则在该清单的甲方栏中盖章。同日，原告按清单中约定向被告铭桂公司交付办证及水电安装费27745元。2013年3月28日，原告廖乾成向追加被告雨辰公司提交《房屋装饰装修申请书》，同日原告（乙方）与追加被告雨辰公司（甲方）签订《房屋装修装饰管理规定》，该规定订明：……二、装修收费项目及缴纳标准：1、装修保证金：1000元/户；2、装修出入证押金：30元/个，工本费10元/个；3、装修垃圾清运费：300元/户；4、装饰材料电梯使用费：300元/户（一至三层），三层以上逐层加收50元。另查明，被告铭桂公司与追加被告雨辰公司虽然在法律上是独立的主体，但在管理上被告铭桂公司实际行使了追加被告雨辰公司的职权。被告铭桂公司认为装修是属于物业公司管理的，所以才要求追加被告雨辰公司与原告签订《房屋装饰装修申请书》。《信宜市禹神轩花园代收办证费清单》上的各种款项，实际上是被告铭桂公司收取。原告认为被告所收取的款项中有部分是不合理的收费而要求被告退还，但被告不同意而引起纠纷，原告于2014年7月30日向原审法院起诉，请求：1、被告根据省的相关部门的规定，退还不合理的收费16858元（包括：测绘费160元、房屋代理费4888元、交易评估费1955元、房地产咨询费1955元、可视对讲及信箱1500元、水电安装费5300元、装修垃圾费及电梯运料费1100元）给原告。2、本案的一切诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告于2014年10月8日向原审法院申请要求追加雨辰公司作为被告参加诉讼，并在庭审中明确要求追加被告雨辰公司对可视对讲及信箱、水电安装费、装修垃圾费、电梯运料费承担连带退款责任。庭审中，被告铭桂公司称测绘费160元已交给房管局，交易评估费1955元已交给评估所，房屋代理费、可视对讲及信箱、水电安装费、装修垃圾费、电梯运料维护费由其公司提留。被告已为原告安装了水、电及可视对讲。此外被告铭桂公司还明确表示因政策变动，同意退还房地产咨询费1955元给原告。原审法院认为：本案的争议焦点是原告请求被告退还收取的测绘费160元、房屋代理费4888元、交易评估费1955元、房地产咨询费1955元、可视对讲及信箱1500元、水电安装费5300元、装修垃圾费、电梯运料费1100元是否符合法律规定，是否应得到支持？对原告的该请求，原审法院评述如下：被告铭桂公司取得商品房预售许可证后，与原告廖乾诚、钟鸿莲签订《信宜禹神轩花园商品房买卖合同》，该《商品房买卖合同》，主体适格，内容合法，双方意思表示真实，是有效合同，双方当事人均应严格依约履行。《信宜禹神轩花园商品房买卖合同》中约定了买受人廖乾诚、钟鸿莲委托出卖人铭桂公司为涉案的1301号房办理房屋产权登记，并由廖乾诚、钟鸿莲按双方签订的《代收办证费清单》中约定的金额支付办证费用给铭桂公司。之后原告与被告铭桂公司签订了《信宜市禹神轩花园代收办证费清单》，原告也与被告雨辰公司签订《房屋装修装饰管理规定》。原、被告所签订的上述《房屋装修装饰管理规定》、《信宜市禹神轩花园代收办证费清单》，主体适格，意思表示真实，是原、被告双方自行确定的权利义务，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同，且合同双方已按约定履行。同时据《房屋装修装饰管理规定》可知，原、被告双方对装修垃圾清运费、装饰材料电梯使用费的收费标准再次进行了确认。至于原告认为被告所收取的相关费用违反了有关物价部门的规定，相关的多项收费不合理，由于相关物价部门的规定并不是法律、行政法规，而是部门规章，同时相关的收费又是双方自愿订立的，故现原告请求被告退还收取的测绘费160元、房屋代理费4888元、交易评估费1955元、可视对讲及信箱1500元、水电安装费5300元、装修垃圾费、电梯运料费1100元，缺乏法律依据，原审法院不予支持。至于原告请求被告退还房地产咨询费1955元，而收取该费用的被告铭桂公司也同意退还该1955元给原告，对被告铭桂公司的该项自认行为原审法院予以确认。虽然被告雨辰公司开庭缺席，但案情事实清楚，证据充分，原审法院依法可作缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、限被告信宜铭桂旅游发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内退还房地产咨询费1955元给原告廖乾成、钟鸿莲；二、驳回原告廖乾成、钟鸿莲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费221元（原告已预交），由原告廖乾成、钟鸿莲负担196元，由被告信宜铭桂旅游发展有限公司负担25元。邮寄费50元（原告已预交），由被告信宜铭桂旅游发展有限公司负担。上诉人廖乾成、钟鸿莲不服原审判决，向本院提出上诉称：一、原审判决认定错误，没有法律依据。签订《信宜市禹神轩花园代收办证费清单》不是上诉人的真实意思表示，是被上诉人以断水断电胁迫上诉人签订的，且该清单注明的是代收费，不是被上诉人的自收费用，但被上诉人却将不合理和明令禁止的收费项目混入代收费清单里，这是欺诈行为。根据《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》的有关规定，双方签订的《信宜市禹神轩花园代收办证费清单》应是无效的，被上诉人应将收取的费用退回给上诉人。二、原审判决认定物价部门的规定不是法律、行政法规，而是部门规章，从而驳回上诉人的请求错误。三、关于被上诉人收取的费用是否合理的问题。1、水电安装费。水电安装费已列入建房成本，在购房合同里没有约定，而且供电局和自来水公司都没有向上诉人收取此费用，所以水电安装费5300元应退还。2、房屋代理费。在《商品房买卖合同》中没有约定代办房产证要收取代理费，如果上诉人知道该项要收费，不会由被上诉人代为办理，所以被上诉人应退还房屋代理费4888元。3、交易评估费。交易评估是双方自愿的不能强制，上诉人没有申请评估，评估机构也没有出具任何正式收费票据，该项收费是乱收费，应退还1955元给上诉人。4、测绘费。根据广东省物价局的规定（粤价[2007]193号）该项收费由开发商交纳，所以测绘费160元，应退还给上诉人。5、装修垃圾费、电梯运料费、可视对讲信箱费是重复收费，应无条件退还。请求：1、撤销原审判决，并改判支持上诉人在一审中提出的诉讼请求；2、本案的一、二审费用均由被上诉人承担。上诉人廖乾成、钟鸿莲对其陈述，在二审中提交如下证据：1、《个人购房按揭贷款合同》复印件1份；2、《信宜市物价局价格举报处理结果告知书》复印件1份；3、《欠费催缴通知书》复印件1份。被上诉人铭桂公司答辩称：一、《代收办证费清单》是《商品房买卖合同》的一部分,是双方的真实意思表示,根本不存在欺诈，上诉人已知悉该清单的内容,并实际履行了相应的支付义务,该清单合法有效。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十一条约定“甲方统一为乙方办理房屋产权登记（乙方可以自行办理房产证），甲方向乙方收取代办证费用……（详见交楼前甲乙双方签订的《代收办证费清单》”。第十二条第3项约定“乙方全权委托甲方办理及领回房产证，办证费由乙方承担”；第7项约定“可视对讲器、信箱由甲方统一安装，费用由乙方负担”；第8项约定“乙方装修的垃圾泥由甲方搬运，由甲方向乙方每户收取人民币300元”。附件三第6项约定“水电由甲方统一报装，开户费用由乙方承担”。可见，根据《商品房买卖合同》的约定，办证费、水电安装费、可视对讲信箱费等各项费用需由上诉人承担，详细交费项目及金额以《代收办证费清单》为准。因此，《代收办证费清单》是对《商品房买卖合同》的补充，是《商品房买卖合同》的组成部分。上诉人收到该清单时，知悉清单里面各项费用,并在清单处签名确认,也按该清单履行了相应的支付义务。可见，上诉人是了解并认可该清单的，该清单是双方的真实意思表示，根本不存在任何欺诈行为。二、物价部门的规定不是法律行政法规，也不属于效力强制性规定，不能以此来认定《代收办证费清单》无效。根据《中华人民共和国合同法》的“意思自治”原则，只要合同的内容是双方真实意思表示，并且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，即有效。而对于何为“法律、行政法规的强制性规定”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条、第十四条的规定，强制性规定是指效力性强制性规定，而非管理性规定。物价部门的规定明显属于管理性规定，并且不是全国人大及其常委会制定的法律或国务院制定的行政法规，因此不能据此认定《代收办证费清单》无效，不能据此要求被上诉人退还依约所收取的费用。三、如上诉人对《代收办证费清单》有误解，应在法定期限内行使撤销权，否则，在未经撤销前，该清单有效，上诉人不能要求被上诉人退还相关费用。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”及第五十五条“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；”之规定，上诉人应在一年内行使撤销权。在上诉人未行使撤销权且法院未依法撤销该清单之前，该清单仍有效，上诉人不能要求被上诉人退还相关的费用。四、上诉人主张退还的费用均已在《代收办证费清单》明确约定，并且各项费用不是代收代付，就是被上诉人已经实际为上诉人提供了相应的设备或者服务，上诉人主张退还没有依据。1、测绘费。该费用是办理房地产权证所必须支出的费用，是交给房地产管理局的，被上诉人仅是承担了代收的角色。2、交易评估费。该费用是上诉人办理房屋抵押贷款时应银行要求进行房地产抵押估价所产生的费用，有银行提供的《房地产抵押估价报告》为证，被上诉人仅是代评估机构收取而已。3、房屋代理费。上诉人委托被上诉人办理房地产权证，被上诉人需安排工作人员、花费时间、并在政府各个部门之间奔走，才能办妥房地产权证，这是需要人工成本、时间成本的。该费用实际是上诉人委托被上诉人办理房地产权证的代理费用，属于支付给被上诉人的服务费。4、可视对讲机、信箱、水电安装费。《商品房买卖合同》第十二条第7项及附件三第6项、《代办证费清单》都约定了可视对讲、信箱、水电安装费都由上诉人负担，可见，上诉人支付的房款中并未包含这些费用，并不属于重复收费。而且，目前可视对讲机、信箱、水电已经安装到户，上诉人已经实际享受了被上诉人提供的设备及服务。5、装修垃圾费、电梯运料维护费。无论是哪个楼盘，都会收取业主该费用，因为物业需代为搬运业主房屋装修期间的垃圾，且业主装修期间需使用电梯搬运装修材料，会对电梯造成巨大的损耗。这些服务及维护费用都是额外的，未包含在正常的物业管理费用中，不属于重复收费。恳请法院驳回上诉人的上诉请求。被上诉人雨辰公司答辩称：同意铭桂公司的答辩意见。经审理查明，原审判决查明的事实清楚，本院予以确认。本院另查明：廖乾成对涉案《代收办证费清单》落款处乙方栏上的“廖乾成”字样是其本人亲笔所签没有异议。本院认为：本案的争议焦点是应否支持廖乾成、钟鸿莲请求铭桂公司、雨辰公司退还已向其收取的水电安装费、测绘费、房屋代理费、交易评估费、装修垃圾费、电梯运料费、可视对讲信箱费等费用。廖乾成、钟鸿莲上诉称《信宜市禹神轩花园代收办证费清单》所收取的费用不合理，且铭桂公司、雨辰公司存在欺诈行为，该《信宜市禹神轩花园代收办证费清单》是无效的，铭桂公司、雨辰公司应向其退还已收取的水电安装费、测绘费、房屋代理费、交易评估费、装修垃圾费、电梯运料费、可视对讲信箱费。经查，廖乾成、钟鸿莲对《信宜市禹神轩花园代收办证费清单》上的“廖乾成”字样的签名是廖乾成亲笔所签没有异议。因此，可以认定铭桂公司与廖乾成所签订的《信宜市禹神轩花园代收办证费清单》是双方当事人的真实意思表示，且合同双方主体适格，合同所约定的条款亦未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效合同。故廖乾成、钟鸿莲请求铭桂公司、雨辰公司退还已向其收取的上述费用没有依据，本院不予支持。至于廖乾成、钟鸿莲上诉称铭桂公司、雨辰公司存在欺诈行为，因廖乾成、钟鸿莲对此未提供充分证据予以证实，故廖乾成、钟鸿莲该上诉主张依据不充分，本院不予支持。综上所述，廖乾成、钟鸿莲的上诉请求理据不足，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费196元，由上诉人廖乾成、钟鸿莲负担。本判决为终审判决。审 判 长  江剑兵审 判 员  陈朝通代理审判员  陈春何二〇一五年七月九日书 记 员  梁 哲速 录 员  陈 颖