贵州省贵阳市南明区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南民初字第1313号
原告中国银行股份有限公司贵州省分行。
负责人贾天兵，行长。
委托代理人郭爱民，贵州中创联律师事务所律师。
被告吴长城。
被告贵州英发集团房地产开发有限公司（原贵州英发房地产开发有限公司）。
法定代表人罗祥武。
原告中国银行股份有限公司贵州省分行（以下简称中行贵州省分行）诉被告吴长城、贵州英发集团房地产开发有限公司（以下简称英发集团房开公司）借款合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告中行贵州省分行的委托代理人郭爱民到庭参加了诉讼，被告吴长城、英发集团房开公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告中行贵州省分行诉称，原告（贷款人）与被告吴长城（借款人）、被告贵州英发集团房地产开发有限公司（原贵州英发房地产开发有限公司，保证人）于2006年6月14日签订了《中国银行住房（商业用房）抵押借款合同》（合同编号：200605244888266001号）。合同约定：贷款金额为34万元，贷款期限为300个月，抵押物为房屋一套（坐落于贵阳市云岩区黔灵镇宅吉村天玺华庭5栋1-9-5号，建筑面积：173.98平方米）；出现借款人违约事件时，贷款人有权宣布该合同项下的全部贷款提前到期，可以任何途径或方式追索，由此而引起的一切费用由借款人负责；保证责任范围与抵押担保范围为该合同项下的贷款本金、利息、违约金、赔偿金、实现债权的费用（包括诉讼费用、律师费用、执行费用等）；保证人自愿为借款人提供连带责任保证。同时，合同对贷款用途、利率、抵押担保、借款人违约事件及处理、保证、纠纷的解决等均作了明确约定。合同签订后，原告于2006年6月16日将34万元付至借款人指定的银行账户。现借款人取得贷款后，不履行借款合同，未按期偿付原告贷款本息，已欠原告贷款本息计294548.73元（其中贷款本金286538.84元，暂计至2014年3月31日的利息7748.6元，罚息261.29元）；原告因本合同争议已委托律师代理，律师费为14727元。前述两笔费用共计309275.73元。被告贵州英发集团房地产开发有限公司对上述债务也未履行连带保证责任。原告认为，原、被告之间签订的上述贷款合同合法有效，各方应当严格信守。原告已按约履行了支付贷款的义务，但被告吴长城未按合同约定履行还款义务，被告贵州英发集团房地产开发有限公司也未承担连带保证责任。为维护自身的合法权益，现原告依法起诉，请求人民法院判决：1、被告吴长城向原告支付贷款本息计294548.73元（其中，贷款本金286538.84元，暂计至2014年3月31日的利息7748.6元，罚息261.29元）以及因争议发生的费用14727元，共计309275.73元；2、被告贵州英发集团房地产开发有限公司对上述债务承担连带保证责任；3、将设定的抵押房地产（坐落于贵阳市云岩区黔灵镇宅吉村天玺华庭5栋1-9-5号）折价或者以拍卖、变卖所得价款优先清偿上述债务。
被告吴长城、英发集团房开公司未提交任何答辩意见。
经审理查明，2006年4月4日被告吴长城与贵州英发房地产开发有限公司（以下简称英发公司）签订了一份《商品房买卖合同》，载明被告吴长城购买该公司开发的位于本市云岩区黔灵镇宅吉村天玺华庭5栋1-9-5号、建筑面积为173.98平方米、总价款为570654元人民币的商品房一套；付款方式为银行按揭即于2006年4月8日前付清首付款230654元人民币，余款340000元人民币在30个工作日内完成银行按揭手续。双方在合同上签名盖章捺印，该房被告吴长城已入住。同年6月14日原告与被告吴长城、英发公司签订了合同编号为200605244888266001的《中国银行住房（商业用房）抵押借款合同》，载明被告吴长城向原告借贷购房款340000元人民币，月利率千分之4.7925，被告吴长城按等额本息还款方式从放款之日起按月还款付息，若逾期还款在贷款利率基础上加收50%的作为逾期贷款计收利息且要计收复息；贷款期限为300个月；若在合同有效期内发生借款人连续三个付款期或在合同期内累计六个月付款期未按时还款付息等事项原告可要求借款人和保证人清偿全部贷款本息。被告吴长城用上述商品房做抵押，抵押期限从2016年6月14日至2033年6月14日，抵押范围为该抵押借款合同项下的贷款本金、利息（包括逾期利息、复息）、违约金、赔偿金、实现债权的费用（包括诉讼费用、律师费用、执行费用等）、因被告吴长城违约给原告造成的损失和其他所有应付费用。英发公司自愿为被告吴长城承担连带责任保证，保证范围与抵押范围一致。保证期间自该合同生效之日起至合同约定的主债务还款期限届满之日起两年。合同履行过程中发生纠纷的可在原告所在地法院（即本院）起诉处理。原告、被告吴长城、英发公司分别在贷款人，借款人、抵押人，保证人处签名盖章捺印。同日原告与被告吴长城还签订了《抵押物清单》作为上述抵押借款合同的附件并办理了抵押登记手续（抵押号20060614133）。同月16日原告依约将340000元借款发放给被告吴长城。嗣后，被告吴长城已偿还借款本金53461.16元人民币，至2014年3月31日逾期还款167天，拖欠借款本金4646.85，未到期借款本金281891.99元，所欠利息7748.60元，罚息261.29元。英发公司亦未履行保证责任。2014年4月10日原告因上述合同争议与贵州中创联律师事务所签订了《委托代理合同》并支付了14727元律师代理费。另查明，英发公司于2007年12月26日经贵州省工商行政管理局核准将名称变更为贵州英发集团房地产开发有限公司。由于两被告逾期未履约原告遂诉至本院请求依法判令如前诉请。
上述事实有原告的当庭陈述，《商品房买卖合同》，《中国银行住房（商业用房）抵押借款合同》及附件，《中国银行贵州省分行借款借据第五联（借据存根）》，《备案登记表》，《委托代理合同》，《律师代理发票》，《银行明细表》，《贵州省工商行政管理局信息查询材料》等证据在卷佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案中，首先被告吴长城因购房需要向原告借款340000元人民币并与原告、英发公司于2006年6月14日签订了合同编号为200605244888266001的《中国银行住房（商业用房）抵押借款合同》，同月16日原告亦将340000元借款支付给被告吴长城，该合同于当日也办理了抵押登记手续，原告与被告吴长城之间形成的抵押借款合同关系，与英发公司之间形成的保证合同关系不违反我国相关法律、法规强制性规定，本院予以确认，并受法律保护，对合同当事人具有法律约束力；其次，约定合同的双方当事人应全面按约履行各自义务。本案中原告已履行支付借款本金的义务，而被告吴长城已超过三个月未按期履行付息还款义务，其为违约方，原告有权要求其提前偿还全部借款本金及支付利息，本院对原告的要求被告吴长城偿还贷款本金286538.84元及支付利息、律师代理费的诉请予以支持。被告吴长城将本案所涉房屋抵押给原告且双方办理了抵押登记手续，由于被告吴长城的违约，导致原告有权对该房屋主张合同约定的相关权利，本院对原告的要求将被告吴长城设定的抵押房地产（坐落于贵阳市云岩区黔灵镇宅吉村天玺华庭5栋1-9-5号）折价或者以拍卖、变卖所得价款优先清偿借款本金及利息、律师代理费的诉请予以支持。由于英发公司在抵押借款合同中表明对被告吴长城的借款承担连带保证责任，亦将保证范围明确，故被告英发集团房开公司在本案中要承担连带保证责任，本院对原告的要求被告英发集团房开公司承担连带保证责任的诉请予以支持。若被告英发集团房开公司已承担了保证责任，其可向被告吴长城追偿。最后，根据《贵州省律师服务收费暂行规定》的相关规定及按原告与贵州中创联律师事务所签订的代理标的294548.73元来计算，该所收取的律师代理费应为14382元，而不是14727元，超出部分本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第八十五条、八十九条、第九十条、第一百零六条、第一百三十四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国担保法》第五条、第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、第三十四条、第三十五条、第四十一条、第四十二条、第四十六条、第五十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告吴长城于本判决生效之日起十日内偿还原告中国银行股份有限公司贵州省分行借款本金286538.84元及利息7748.60元、罚息261.29元、律师代理费14382元，合计308930.73元人民币并从2014年4月1日起按双方于2006年6月14日签订的合同编号为200605244888266001的《中国银行住房（商业用房）抵押借款合同》中约定的利率支付利息及罚息直至借款本金全部偿还完毕之日止，利随本清；
二、原告中国银行股份有限公司贵州省分行对其与被告吴长城于2006年6月14日签订的合同编号为200605244888266001的《中国银行住房（商业用房）抵押借款合同》项下的设定的抵押房地产（坐落于贵阳市云岩区黔灵镇宅吉村天玺华庭5栋1-9-5号房屋一套）折价或者以拍卖、变卖所得价款在上述款项范围内享有优先受偿权；
三、被告贵州英发集团房地产开发有限公司对上述款项承担连带保证责任，若已履行可向被告吴长城追偿；
四、驳回原告中国银行股份有限公司贵州省分行的其余诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5939元，由被告吴长城、被告贵州英发集团房地产开发有限公司连带负担（该费原告中国银行股份有限公司贵州省分行已预交，被告吴长城、被告贵州英发集团房地产开发有限公司在支付上述款项时一并支付给原告中国银行股份有限公司贵州省分行）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
审判长 胡 焱
审判员 龙珂蕾
审判员 闵 娟
二〇一四年十月十日
书记员 丁维娜