上海市金山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0116民初2764号
原告：张某某，女，1974年12月24日生，汉族，住上海市金山区。
委托诉讼代理人：陈琦，上海金亭律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐晓怡，上海金亭律师事务所实习律师。
被告：宋某2，男，1983年11月29日生，汉族，住江苏省淮安市。
委托诉讼代理人：李宏伟，上海中沃律师事务所律师。
被告：上海菱某某经纪事务所，住所地上海市金山区。
投资人：朱海冬。
原告张某某诉被告宋某2、上海菱某某经纪事务所房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员奚利强独任审判，后因案情复杂，转换为普通程序，并依法组成合议庭，公开开庭进行审理，原告张某某委托诉讼代理人陈琦，被告宋某2委托诉讼代理人李宏伟、上海菱某某经纪事务所(下称菱越地产)投资人朱海冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告为购置房产于2016年7月14日通过被告菱越地产推介与被告宋某2签订了《委托购买意向书》，合同中约定原告向宋某2购买其位于上海市金山区卫清西路XXX弄XXX号XXX室的房产(下称涉案房屋)，出售价格为166万元，同时双方亦对支付方式、房屋交付时间等进行了具体约定，合同签订当天原告向被告宋某2支付了5万元定金。合同签订以后被告宋某2始终拒不配合原告签订网签合同以及后续房屋买卖事宜，经过多次沟通无果，期间涉案房屋的同地段价格大幅上涨，造成原告方重大经济损失，原告无奈只得向法院起诉，请求：1、判令依法解除原、被告签订的《委托购买意向书》；2、判令被告宋某2向原告赔偿损失共计150万元；3、要求被告宋某2双倍退还定金10万元；4、本案诉讼费由被告承担。
被告宋某2辩称，本案意向书是被告兄弟宋某1自行决定代被告出售系争房屋，宋某2对沟通过程不清楚，为了积极处理纠纷，宋某2在获释后对宋某1与原告订立的意向书效力予以追认，因为宋某2被关押的原因，客观上无法在约定期限内与原告签订房屋买卖合同，被告对此主观没有违约的故意，但客观上确认构成违约，所以同意按照定金罚则承担违约责任，但不同意赔偿损失。原告没有法定解除权，这是原告放弃要求签订房屋买卖合同的权利，损失原告应自行承担，即使宋某2应当赔偿，原告主张的金额也明显过高。双方对于贷款及过户时间没有约定，需要进一步协商，存在协商不一致不能签订合同的风险，宋某2处于关押状态，没有过错，另外，原告仅支付了百分之三的房款，对于房地产价格不正常的上涨，被告无法预见。
被告菱越地产辩称，同意解除意向书的诉请。其作为中介方在涉案房屋交易过程中已经尽到了沟通义务，导致未能签订房屋买卖合同的原因在于宋某2，宋某1在签订合同时告知其，宋某2被拘留两个月左右，故签订意向书时，约定70天签订房地产买卖合同，并且也建议宋某1办理委托公证以办理房屋交易事宜，但是两个月届满时，宋某2未能出面，后听说他被判刑，房屋买卖合同未能订立的直接原因就是宋某2被判刑，中介屡次联系宋某1，对方称等一等。
经审理查明，被告宋某2系涉案房屋产权人，2016年7月14日，经菱越地产(作为丙方)介绍，原告(作为乙方)与被告宋某2(由宋某1代理，作为甲方)签订《委托购买意向书》(以下简称意向书)一份，约定，甲、乙、丙三方就甲、乙双方委托丙方居间涉案房屋，达成如下协议：…二、乙方愿意依下列条件购买以上物业，购买总价166万元整，付款方式，1、2016年7月14日支付给甲方购房定金5万元，2、2016年9月30日乙方支付甲方购房款44万元；3、乙方为组合贷款计116万元，由贷款银行直接打入甲方账号，4、2016年12月30日交付该房屋，并支付尾款1万元，办理该房屋甲乙过户所发生的甲乙双方税费均由乙方负责支付；三、意向金支付，1、乙方为表示购买诚意，同意签订本协议时，支付人民币5万元整作为购买意向金，该意向金是丙方受乙方委托，前往甲方处洽谈上述购买条件确认凭证；四、各方的权利义务，1、乙方义务与违约处理…b)甲方同意出售之后，乙方应于70天内到丙方签约中心，与甲方签订房地产买卖合同。乙方如不按约签订买卖合同的，则上述定金(原意向金)归甲方所有；另外，乙方需向丙方支付房款总价的2%作为违约金。2、甲方义务与违约处理…B)在签订本协议后，甲方应于70天内到丙方签约中心，与乙方签订房地产买卖合同，甲方如不按约签订房地产买卖合同，则甲方应双倍返还已收定金(原意向金)给乙方。另外，甲方需向丙方支付房款总价的2%作为违约金。六、其他约定…产权人宋某2因私人事宜未能签署该份协议，由宋某1签署，现宋某1先生承诺如不履行该份协议内容或不出售、涨价的话，自愿赔偿购买人张某某10万元整。当日，原告向宋某1支付定金5万元，宋某1出具收条确认上述钱款。意向书签订后，宋某2并未在意向书约定的期限与原告签订房屋买卖合同，2016年10月，原告经菱越地产向宋某1催告，宋某2一方仍未履行。2017年1月，原告曾以宋某1为被告向本院起诉要求解除《委托购买意向书》并赔偿损失，后原告申请撤诉。
另查明，宋某2于2016年3月21日被刑事拘留，4月25日被逮捕，2016年10月20日，其因犯非法拘禁罪被浙江省瑞安市人民法院判处有期徒刑一年。2017年3月20日，宋某2刑满释放。
审理中，依原告申请，本院委托上海国衡房地产估价有限公司就系争房屋于2016年8月、9月、10月及2017年2月的市场价值进行了评估，评估报告载明前述时间节点系争房屋的市场价值分为257.6万元、271.3万元、292.5万元及310万元。原、被告对评估结果均无异议，原告认为赔偿应以2017年2月的价格为依据，被告认为应当以2016年9月的价格为参考。
诉讼中，原告表示，合同构成本约，对双方有约束力，即便不构成本约，在预约的情况下，根据最高人民法院关于买卖合同司法解释第二条和第二十八条的规定，原告也可以向被告主张赔偿实际损失。被告宋某2表示，其认可委托宋某1的事实，原告在没有法定解除权的情况下，自行解除合同，被告对房地产市场大幅上涨没有办法预见，所以原告主张差价是没有依据的。
以上事实，由委托购买意向书、收条、房地产权证、微信聊天记录、通话记录、房地产信息登记簿、民事裁定书、刑事判决书、刑满释放书及本院庭审笔录等证据所证实。
本院认为，案外人宋某1代被告宋某2与原告及菱越地产签订的《委托购买意向书》，事后得到宋某2追认，本院予以确认，该意向书系当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。关于意向书的性质为本约或是预约，本院认为，意向书中虽约定了当事人、房屋位置、价款等部分主要条款，但并未明确具体办理产权过户时间，且该意向书明确签订意向书后买卖双方仍需签订房屋买卖合同，并就当事人不按约定签订买卖合同的后果作出了约定，故可以认定原告与被告宋某2就买卖涉案房屋成立预约合同关系。
关于原告主张解除合同、双倍返还定金的诉讼请求。本院认为，根据相关司法解释规定，当事人签订预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方有权请求其承担预约合同违约责任或要求解除预约合同并主张损害赔偿。纵观意向书履行过程，原告按约履行了支付定金的义务，也通过中介履行了催告的义务；反观被告宋某2，意向书明确约定双方在签订意向书签订70天内签订房地产买卖合同，其却未按约定履行，虽其因犯罪被逮捕后被判刑，但该事由并非一定导致其无法继续履行意向书，且其亦未将具体情况及时告知原告，导致原告丧失与第三人另订合同的机会。综上，本院认定，双方未能订立买卖合同的责任在于被告宋某2，原告有权要求被告解除意向书，并要求宋某2双倍返还定金，解除时间以守约方即原告提出解除并送达被告之日，即2017年3月7日。
关于赔偿150万元损失的诉请，原告主张的理由是双倍返还定金不足弥补其损失，要求宋某2赔偿房屋差价损失。本院认为，根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，意向书签订至宋某2违约期间，房地产市场价格有较大幅度上涨，双倍返还定金确实不足以弥补原告损失，故适用定金罚则后，宋某2还应对不足的部分进行赔偿。关于具体数额，意向书约定，双方应在签订意向书之日起70天内(即2016年9月22日前)签订房地产买卖合同，该期限届满后，宋某2并未按约履行，2016年10月，原告曾通过中介向宋某1催告，对方虽未明确答复，但也未及时履行，此时原告应及时解除合同，避免损失进一步扩大，故本院参考2016年10月的价格作为宋某2赔偿损失的依据，超过该期限产生的损失的由原告自行承担。综合考虑双方仅成立预约合同关系的事实、意向书的履行情况、涉案房屋市场价值的上涨程度、宋某2的过错程度及原告的实际损失等因素，本院酌情确定赔偿数额为60万元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告张某某与被告宋某2、被告上海菱某某经纪事务所于2016年7月14日签订的《委托购买意向书》于2017年3月7日解除；
二、被告宋某2应于本判决生效之日起十日内双倍返还原告张某某定金100,000元；
三、被告宋某2应于本判决生效之日起十日内赔偿原告张某某损失600,000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费18300元，评估费9200元，共计16700元(已由原告预缴)，由原告张某某承担5344元，被告宋某2承担11356元，被告宋某2所负担部分于本判决生效之日起七日内缴纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 奚利强
审 判 员 王庆廷
人民陪审员 智雪忠
二〇一七年十月二十四日
书 记 员 张 倩
附：相关法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
3、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。