云南省蒙自市人民法院民 事 判 决 书（2016）云2503民初187号原告王X1，男。委托代理人李XX，蒙自市文澜镇法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权。被告邓XX，女。原告王X1与被告邓XX房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月6日立案受理，于2016年2月18日依法由审判员李薇适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王X1及委托代理人李XX，被告邓XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王X1诉称，原、被告于2013年5月7日签订《新泰小区购房权转让协议》，约定由被告将坐落于蒙自市文澜镇白路脚村委会玉屏村的红河州公安局优惠售房（鑫泰小区）顺序号为158号房屋的认购权转让给原告，转让费30000元。在签订协议后，原告于当日支付了被告130000元款项（转让费30000元。认购款100000元），同时，被告承诺其积极配合原告能以自己的名义直接与开发商签订正式商品房购买合同。但是在签订协议后，原告如约履行了双方约定的购房款支付义务，被告却多次拖延履行合同义务，后原告从被告处得知双方约定转让的房屋只对民警个人，原告无权购买房屋，鉴于合同无法履行，被告同意按照2013年国家银行贷款利息支付原告130000元房屋认购款利息14760元。原告认为双方签订的合同真实有效，但却无法履行，故请求法院依法解除双方于2013年5月7日签订的《鑫泰小区购房权转让协议》，依法判令被告返还原告已支付的“鑫泰小区”158号房的转让费30000元、房屋认购100000元，并支付上述款项的利息14760元，共计144760元。案件受理费由被告承担。被告邓XX辩称，2013年5月7日签订协议，2014年6月5日签署户型选择意向。2015年12月18日原告放弃选择。2016年1月到法院起诉。故协议现在无法解除，158号已经丧失了最佳选购权，所以现在无法解除合同。除非房屋无法建盖，我愿意退还转让费。但现在是原告的个人愿意造成的，所以其诉求没有事实依据。请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。综合原、被告的诉辩主张，本案争议的焦点问题是：1、涉案协议是否应当解除？2、被告收取的转让费及认购款是否应当返还？原告王X1针对其诉讼主张向本院提交了以下证据：第一组：《身份证》、《居住证》复印件各一份，欲证明原告的主体资格。第二组：《鑫泰小区购房权转让协议》复印件一份，欲证明原被告于2013年5月7日签订合同，约定被告将《鑫泰小区》顺序号为158号房屋的认购权转让给原告，并由原告支付30000元转让款、100000元认购款，并约定由被告配合原告能以原告名义直接与开发商签订正式商品房买卖合同的事实。第三组：《收据》、《手机短信截图》复印件一份，欲证明原告已如约履行支付130000元，之后多次与被告协商认购房屋等事宜，被告却答复因该房屋的认购只针对州公安局民警，并同意支付14760元利息的事实。第四组：《收款收据》（王X2，NO.0169253)复印件一份，欲证明原告已付被告认购费100000元，被告将该收据交付原告。经质证，被告邓XX对证据第一组、第二组证据无意见。对第三组证据中的收据与被告持有的原件有一半被抹除，不完整，当时原告是知道100000元是交开发商的，房子是从王X2处转来的；短信的内容不完整，原告是断章取义的，不能证实原告的观点。对第四组证据真实性无异议。被告邓XX对其辩解提交了以下证据：第一组：《鑫泰小区购房权转让协议》一份，欲证明房屋的转让是有协议的，协议的内容是合法有效的，并标明了双方的权利。第二组：《蒙自鑫泰小区商品房购房意向调查补充通知》（红公工传[2015]16号）复印件一份，欲证明被告积极履行义务。第三组：2015年6月5日、6月10日《手机短信截图》，欲证明被告履行义务，告知原告相应的购房事宜。第四组：蒙自鑫泰小区商品房户型选择意向调查表一份，欲证明被告知道可以购房，选择的户型，被告积极履行义务。第五组：被告2015年12月手机通话单一份，欲证明被告履行义务，积极配合原告。第六组：2015年12月18日《手机短信截图》，欲证明被告履行义务，原告失实反映事情的真相。第七组：《手机短信截图》，欲证明被告履行义务，为何被告陈述是对民警个人的原因。第八组：鑫泰小区已交认购住房报名款人员顺序名单复印件一份，欲证明只是分房序号对民警，房屋是被告转来后转给原告的。第九组：《收据》一份，欲证明原告知道10万元是交认购报名费。第十组：《手机短信截图》，欲证明被告从未答应过原告利息之事，都是要等与王X2协商后答复。第十一组：《手机短信截图》，欲证明被告从未答应过原告利息之事，都是要等与王X2协商后答复。第十二组：《手机短信截图》，欲证明合同过程中发生争议而协商的结果。第十三组：《鑫泰小区购房权转让协议（邓XX与王X2）》、转账凭条、收条、《关于州公安局鑫泰小区158号转让补充协议》各一份，欲证明涉案房屋系邓XX向王X2转过来的，转让费和认购费已付清，同时王X2已同意放弃158号房屋的认购权和索要费。经质证，原告对于第一组证据的真实性无意见，但认为不能证实被告的观点，相应的转让手续也没有看到。对第二组证据是复印件，无法确认真实性，且与本案无关。对第三组证据可以看出通知的公安局等单位，通知的是给内部人员，是不对外的，可以看出房屋是针对民警的身份产生的，且该证据与本案无关，是针对公安系统内部人员的通知，不针对原告。对第四组证据不能证明被告的观点，在10月份时双方就同意解除合同，且不能看出表的制作人是谁。对第五组证据不能反映什么问题，对证据第六组和第七组证据可以看出房子只针对公安局内部人员，不针对原告，被告提供的只是其发送的内容，并没有全部提交，故短信内容不能证明被告的观点。对第八组证据可以看出没有外部人员的签字，都是其内部人员，可以看出房子不对外。对第九组证据当时是被告要求原告签字的，便于其操作。不影响本案被告收款的事实。对第十组、第十一组、第十二组证据短信被告没有全部提交，不能证明被告的观点，只能证实双方在10月就谈妥退钱的问题。对第十三组证据认为是邓XX和第三方的行为，原告不清楚。本院依职权调取的证据：询问笔录（王X2）一份，证实王X2将涉案房屋转让给邓XX而非委托邓XX转让涉案的房屋。经质证，原、被告均对该份证据无异议。通过各方当事人对上述证据的质证，本院认为，原告提交的第一组证据系有权机关出具，被告无异议，予以采信；第二组证据与被告提交的第一组证据相同，双方均无异议，予以采信；第三组证据中的《收据》可以证实原告意见转让费及认购费130000元交付给被告，予以采信；对第四组证据，被告无异议，予以采信。对于原告提交的第三组证据中的《手机短信截图》以及被告提交的第三组、第六组、第七组、第十组、第十一组、第十二组证据的《手机短信截图》，由于双方提交的短信内容均不完整，不能证实双方对于涉案合同协商的真实过程以及双方真实意思表示，故不予采信。对被告提交的第二组证据和第四组证据可以证实被告已通知原告填报购房意向，予以采信；第五组证据因未提交其他证据相佐证，不能证实被告方的观点，不予采信；第八组证据没有加盖公章，不能证实被告方的观点，不予采信；第九组证据中收到收据凭单的内容系原告王X1所书写，可以证实原告是知晓涉案房屋的认购号原属于王X2，予以采信；第十三组证据与法院调取的王X2的询问笔录可以证实涉案房屋的认购权系王X2转让给被告邓XX的，且被告已经将认购费和转让费给付王X2，王X2已同意放弃158号房屋的认购权，予以采信。经举证质证及当事人陈述，本院确认如下法律事实：王X2与邓XX均系红河州公安局民警。2013年3月22日，王X2向云南锡业房地产开发经营有限公司缴纳“蒙自鑫泰小区”购房报名费100000元，因此获得158号房屋认购权。2013年5月7日，王X2与邓XX签订一份《鑫泰小区购房权转让协议》，约定王X2将红河州公安局优惠售房（鑫泰小区）顺序号158号王X2认购权转让给邓XX，转让费为20000元。同日，邓XX通过银行转账方式支付王X2120000元。同日，邓XX与王X1签订一份《鑫泰小区购房权转让协议》，约定邓XX将红河州公安局优惠售房（鑫泰小区）顺序号158号认购权转让给王X1，转让费为30000元。当日，王X1将购房转让费130000元交付邓XX，邓XX将100000元报名费收据交付王X1；王X1在邓XX出具的收据上注明“2013年5月7日下午收到购房序号158号王X2认购房壹拾万元报名费收据凭单（N0.0169253）”并签字捺印。2013年5月20日，王X2出具收条一份给邓XX收执，载明“今收到邓XX支付鑫泰小区住房认购费及转让费人民币120000元（壹拾贰万元整）。同时将本人认购报名款发票交邓XX”。2015年6月5日，邓XX通过短信方式告知王X1《蒙自鑫泰小区商品房购房意向调查补充通知》。2015年6月10日，王X1按照通知要求填写“户型选择意向”为电梯房平层160㎡，“附加说明”为若有跃层，最好选择跃层。此后，由于王X2的房屋认购号可以选择购买别墅，因此王X2向邓XX提出增加转让费，如果不愿意增加转让费就解除双方签订的《鑫泰小区购房权转让协议》，由其退还邓XX给付的转让费并愿意给付相应利息。随即，王莉向王X1提出增加转让费，如果王X1不愿意增加转让费就解除双方的协议，并退还已给付的转让费且愿意支付一定的利息。此后，由于该小区一直未动工，王X1同意解除合同但要求邓XX给付52000元的利息。随即邓XX向王X2提出要求给付52000元利息，王X2认为利息过高不同意给付，邓XX也表示不同意给付。后王X1要求邓XX给付14760元利息，邓XX认为应当由王X2给付，由于王X2未答复所以邓XX亦不同意给付，因邓XX与王X1对给付利息的金额未达成一致意见。2015年11月2日王X2与邓XX签订一份《关于州公安局鑫泰小区158号转让补充协议》，双方约定“关于州公安局鑫泰小区158号的转让，经再次协商达成，王X2放弃158号索要费及认购权，即无论今后158号是任何户型，均与王X2无关。王X2仍然履行'配合将158号购房号直接更名'的义务。上述协议不再反悔，反悔将付反悔费伍拾万元。”随后，2015年12月18日邓XX以短信方式通知王X1于2015年12月21日到州公安局六楼会议室认购房屋。因王X1于2015年11月已将该纠纷诉至本院，未到现场进行选房。现该158号认购权已失效；涉案小区至今未动工。本院认为，原、被告之间签订的购房权转让协议实质是对其预期定购房屋资格的转让，是一种权利的转让。在我国法律、行政法规未对转让购房资格问题做强制性规定，法律未明确禁止的情况下，双方当事人在平等协商情况下签订的购房协议不违反法律强制性规定和公序良俗，是双方真实意思的表示，协议合法有效，双方均应按合同履行义务。针对本案争议的问题：首先，关于涉案协议是否应当解除的问题。根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”之规定，由于原、被告从2013年5月7日签订转让合同至今该小区一直未动工，至2015年12月21日才通知选购房屋，因当时原告已向本院提起诉讼要求解除合同，所以未到现场选房，该购房权现已归于消灭。故该份合同继续履行已不能实现合同目的，原告请求解除合同的诉请，予以支持。其次，关于被告收取的转让费及认购款是否应当返还的问题。因双方签订的协议已依法予以解除，按照法律规定，已履行的部分能够恢复原状的予以恢复原状，不能恢复原状的可以请求赔偿损失。所以双方因此取得的财产应当予以相互返还。第三，对于原告要求资金占用期间的利息14760元，由于双方迟迟无法履行合同是因涉案小区一直未动工，该原因不可归责于任何一方当事人，故原告要求利息的诉讼，不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：解除原告王X1与被告邓XX于2013年5月7日签订的《鑫泰小区购房权转让协议》。由被告邓XX于本判决生效之日起十日内一次性返还原告王X1房屋认购费100000元、转让费30000元，两项共计人民币130000元。由原告王X1于本判决生效之日将收款收据一份（单号为：N0.0169253、客户名称为：王X2、金额为：100000元）返还被告邓XX。驳回原告王X1其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3195元，减半收取计1597.50元，由原告承担798.75元，由被告承担798.75元（此款原告已垫交，在被告履行上述义务时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的二年期限内向本院申请强制执行。审判员 李 薇二〇一六年三月十四日书记员 夏许莲