浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2007）绍中民一终字第33号
上诉人（原审被告）绍兴市鸿通房地产开发有限公司。
法定代表人郑培荣。
委托代理人（特别授权代理）丁继胜。
被上诉人（原审原告）王国强。
委托代理人（特别授权代理）金国海。
上诉人绍兴市鸿通房地产开发有限公司因买卖合同纠纷一案，不服绍兴市越城区人民法院（2006）越民一初字第1057号民事判决，向本院提起上诉，本院于2006年12月18日受理后，依法组成由审判员高伯军担任审判长，审判员单卫东、代理审判员金湘华参加评议的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2004年6月23日，原、被告双方未经订立书面买卖合同，即由被告收取原告款项91008元，向原告开具“7幢7号”收款收据1份，由“马国珍”于当日领取了袍江工业区鸿通金都小区7幢7号车库的钥匙，后原告称将该钥匙还给被告单位。2005年9月3日，被告开发的商品房通过有关部门的综合验收。原告认为，被告向原告提供的车库，对用途、房型、面积、价款双方并未达成一致协议，要求退还房款，双方协商未成，原告遂诉讼来院，要求解决。
一审法院审理认为：原、被告对案涉车库的买卖没有订立完整的书面买卖合同，对合同的主要条款如房屋的座落、面积、用途、单价没有进行约定，原告虽已付款，但不能认定是总价款还是预付款。在2004年6月23日案涉车库所属小区未验收，尚未具备交房条件，被告却在当时交付钥匙给案外人马国珍，虽原告曾取得该车库钥匙，但原告已交还钥匙，故并不证明原告认可和从被告处接受讼争车库。因原告未在钥匙领取表上签字认可，故不能认定原告已看到和同意金都小区7幢楼结算通知、车库面积组成表、车库平面图、车库的单价、面积构成等内容。亦不能证明原告同意接受被告提供的案涉车库；故原、被告双方之间关于买卖案涉车库的合同因缺少原告对合同主要条款的书面确认，又没有实际履行主要义务致合同成立之事实。因合同并未成立，原告要求被告返还房款，应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第二十五条、第三十六条之规定，判决：被告绍兴市鸿通房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王国强购房款人民币91008元。案件受理费3320元，由被告负担，上述费用原告已预交，由被告在偿付上述款项时一并支付给原告。
宣判后，绍兴市鸿通房地产开发有限公司不服原审判决，提起上诉称：原审判决无视案件客观事实，并适用法律不当，错误下判。一、一审法院认定案涉合同缺少原告对合同主要条款的书面确认，又没有实际履行主要义务致合同成立之事实，系对本案事实的错误认定。1、根据一审中双方所提交的相关证据及事实情况，应认定双方对案涉合同主要条款已达成一致意见，被上诉人所支付的91008元系其所买受的车库总价款。在被上诉人一审中提交的号码为0221459的收款收据上，款项内容一栏中明确注明为“7幢7#”车库这一特定的合同标的。结合上诉人在一审中所提交的结算通知、由绍兴市袍江工业区房地产管理所盖章认可的车库面积组成表、车库平面图等证据，已充分证明案涉合同双方都已明确该合同标的座落、用途及面积、价格等合同主要条款，且在付款当日被上诉人已委托马国珍领取车库钥匙，故对于该合同标的，其座落、面积、用途、价格，被上诉人应该是明知并认可的。所以尽管没有书面合同，但当事人对“7幢7#”车库的买卖已达成一致意见，并于当日履行完毕。即被上诉人付清全部款项，而上诉人交付钥匙。即使被上诉人在对证人华某证言进行质证时所讲“其没有委托马国珍领取钥匙，但对钥匙已经拿到”的事实还是承认的，至于其“后还给上诉人”，此“归还”行为也是发生在一年零四个月以后，所以从被上诉人接收钥匙这一行为，也可推定其所购买的车库这一事实的认可。相应地，被上诉人在2004年6月23日所付款项显然为其所购车库的总价款。故上诉人认为虽然本案双方没有就车库买卖订立完整的书面合同，但案涉合同标的已为特定，双方对案涉车库的座落、面积、用途、价格等都是明知的，且在合约当日双方均实际履行完毕。所以一审判决认为“双方没有订立完整的书面买卖合同，对合同主要条款如房屋的座落、面积、用途、单价没有约定，原告虽已付款，但不能认定是总价款还是预付款”，该说法已脱离了案件的客观实际，系对本案事实的不负责任的认定；2、至被上诉人起诉之日，上诉人车库完全符合交付条件；被上诉人对车库的接收与使用也可证明双方合同买卖标的明确，且双方已履行完毕的事实。正如上诉人在第一点阐述中所言，被上诉人自认其已收到车库钥匙，即使按其在庭审中所言是在付款（2004年6月23日）“大半年”后才取到，而其请上诉人工作人员维修车库已在2005年10月20日，即在上诉人维修车库时，被上诉人至少实际使用近一年。一审法院认为“在2004年6月23日案涉车库所属小区未验收，尚未具备交付条件”作为被上诉人未接收讼争车库的又一理由，显系对本案事实的曲解。诚然本案所涉车库所属小区在2004年6月23日未通过综合验收，但在2005年9月3日该小区已通过综合验收，则在此时被上诉人交付已完全具备法定条件，故上诉人的交付至被上诉人起诉之日并不违反法律规定。一审法院所作出的“原告虽曾取得该车库钥匙，但原告已交还钥匙，故不能证明原告认可和从被告处接受讼争车库”的认定，既违反客观事实，又与法律规定相违背。首先“交还钥匙”只是被上诉人的单方面陈述，并未提供相关证据，一审法院对此所作的认定明显有失偏颇。至今为止，被上诉人并未通过任何正当途径向上诉人归还过钥匙。其次，被上诉人所谓的“归还”，也只是上诉人维修人员在2005年10月20日维修时取得了被上诉人交给其的一把钥匙，但在维修后，被上诉人一直未来取回，单凭此也不能认定被上诉人已交还钥匙给上诉人。最后，即使“归还”行为成立，这一行为也已是在领取钥匙一年零四个月以后，这只是被上诉人企图悔约而不是因不符标的而作出的拒领。综上，上诉人认为一审法院认定事实错误，适用法律不当，请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。
被上诉人王国强服判。
二审审理中，当事人无新的证据提供。本院经审理认定的案件事实与一审认定相同。
本院认为：合同是当事人意思表示一致的民事行为。2004年6月23日，上诉人向被上诉人出具的《收款收据》载明：款项内容为7幢7#，款项为91008元。该书证表明了两个重要的法律事实：一是当事人间达成了房产交易的意思表示；二是约定了标的房产的具体座落和房价。在诉讼中，当事人双方对上诉人收款和交付7幢7#的事实均不持异议，说明当事人双方在形式上就交易的内容已经履行完毕。被上诉人在诉讼中陈述，双方商定的是营业房，而非车库。对此，上诉人在诉讼中提供了一份与收款收据同日的《结算通知》，该通知载明：车库房7幢7#，面积28.44M2，3200元／M2，本次暂收91008元。该结算通知被上诉人在庭审中否认收到。本院认为，房产交易因其交易额巨大而为交易双方所重视，交易的谈判和收款在一般的房产交易中分属不同的部门，在通常情况下财务部门根据交易部门的指令出具收款收据。据此，上诉人出具结算通知的行为符合交易惯例和付款的程序，可以确认被上诉人收到并持该结算通知办理付款手续。另在《收款收据》中也明确记载上诉人已持身份证领取了车库钥匙。因此，本案当事人双方讼争的房屋买卖民事行为，双方虽未采用合同书形式，但对买卖合同的标的、价款等主要内容是明确的，故被上诉人称其所购买的标的物为营业房缺乏事实依据。被上诉人支付了价款，上诉人也交付了房产，双方均履行了主要的合同义务，故当事人间的买卖合同成立并已实际履行。
综上所述，一审判决认定当事人间的买卖合同因合同的主要条款不明致合同不成立的认定不当，应予纠正。上诉人认为合同成立并已履行的上诉主张成立，可予支持。被上诉人起诉要求退还房款的诉讼请求缺乏事实和法律依据，该诉讼请求应予驳回。依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：
一、撤销越城区人民法院（2006）越民一初字第1057号民事判决；
二、驳回王国强的诉讼请求。
一审案件诉讼费3320元，二审案件诉讼费3290元，由被上诉人王国强负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高伯军
审 判 员 单卫东
代理审判员 金湘华
二〇〇七年三月二十二日
书 记 员 许华娣