四川省广元市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川08民终1104号
上诉人（原审被告）：剑阁县虹兴商贸有限责任公司，住所地：四川省剑阁县下寺镇修城坝江岸华城8号。
法定代表人：任兴金，董事长。
委托代理人：高怀锦，广元市利州区上西法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：四川中正房地产开发有限公司剑阁分公司,住所地：四川省剑阁县普安镇里仁巷5号。
负责人：郑桂琴，经理。
委托代理人：王柏松，四川剑州律师事务所律师。
上诉人剑阁县虹兴商贸有限责任公司（以下简称虹兴公司）因与被上诉人四川中正房地产开发有限公司剑阁分公司（以下简称中正剑阁分公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省剑阁县人民法院(2016)川0823民初1117号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人虹兴公司的法定代表人任兴金及其委托代理人高怀锦与被上诉人中正剑阁分公司的委托代理人王柏松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人虹兴公司上诉请求：撤销一审判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。其主要上诉理由为：一、一审判决事实认定错误。一审判决认定2014年11月18日上诉人与被上诉人调整三套房屋价格而签订的补充合同，应作为购房价款计入总价款中，实属错误。1.上诉人购买被上诉人开发的祥和金座商品房仅是二楼1号、2号，三楼1号、2号，2014年6月16日双方签订购房协议，约定按优惠政策确定总价款为620万元。根据被上诉人与原合伙人顾得乐签订的解除合作协议约定：被上诉人所承建的一楼4、5、6、7、8号门面、车库、物管房为顾得乐所有，但上诉人在以3479820元价款购买顾得乐的房屋时约定：一楼买卖合同以被上诉人的名义作为出卖方签订，所有发票由被上诉人提供。由此，上诉人应支付给顾得乐和被上诉人购房款总计9673574元。合同签订后，上诉人向顾得乐支付3479820元，向被上诉人支付6199954元，合计支付9679774元。以上购房款于2015年12月11日付清，可被上诉人在2015年12月25日仅向上诉人开具了8673574元的发票，至此还欠100万元发票。由于当时房屋面积、单价已在房管局备案，无法在税务机关再开出100万元的发票，经双方协商，于2014年11月18日对2楼2号、3楼1、2号调整单价，调整的金额正好是100万元。一审法院将双方为了开具发票而签订的调价合同认定为实际成交合同，实属错误。2.按照商品房买卖行业规定，先缴纳税款开具发票，买受人才支付房款。可本案中，上诉人已于2015年12月11日付款，而被上诉人于2015年12月25日才第一次出具发票，2016年3月17日补开的发票恰好与二、三楼调整的房价100万元相互印证，由此说明，2014年11月18日的补充协议是为了开具发票，并非二、三楼房价调整。3.即使按照一审认定的上诉人还应支付被上诉人购房款358800元，也因上诉人已向被上诉人支付36.5万元而抵消了。2016年元月29日，被上诉人要求上诉人代顾得乐支付36.5万元补偿款，经顾得乐授意，只要被上诉人能将工程竣工交付、补开发票100万元、协调好岳生武不再阻工的前提下，上诉人同意将一楼约定房款3479820元中的36.5万元由上诉人代付，为此，上诉人才支付此款给被上诉人，该36.5万元理应抵作购房款。4.即使上诉人应支付尾款，被上诉人也应满足两个条件：一是开出购房税务发票，二是完成建设行政主管部门备案且交付备案书。可该房屋至今未完成电梯安装、消防验收、房屋交付、竣工验收，但一审判决并未驳回被上诉人的起诉，实属错误。5.备案合同价与实际应付款是不同的。一是双方不按约定价款签合同。被上诉人请求上诉人暂时下调签约备案价，下调后总价款仅586万余元，比实际应付款680万少签了95万。而在6月16日备案当天，双方即通过补充协议明确实付价款应为620万元。由此可见，备案合同价是虚构价，实际付款应按补充协议执行，该补充协议是上诉人与被上诉人之间最真实的协议。2014年10月16日双方签订的协议中再次明确，上诉人应支付的总价款只是620万元，这是经反复确认的真实意思。二是最后变更备案也未按协商一致的价格签订。2014年11月，因上诉人明确要求被上诉人必须如实开足税务发票，在此情况下，双方才以补充合同的形式对已备案的合同变更。但在变更价款时，被上诉人将1-7号的30万元价款加给了二、三楼的三个合同中，致使总价款达656万元。因此次变更的主要目的是使发票总额达到上诉人实付款金额，且有二、三楼只付620万元的协议及顾得乐的授权，所以我方并未反对。6.一审对上诉人代顾得乐付款的性质及依据不作审查，就将其排除在上诉人实付房款之外，是不对的，此款实际是1-7号车库的价款。上诉人代顾得乐支款是顾得乐同意将上诉人应给顾得乐的30万元转支给被上诉人。上诉人应付的全部购房款仍是960万元。在最后变更备案时，二、三楼650万元价款中已包含了1-7的一半价款。二、一审判决适用法律错误。由于一审对上述事实认定错误，因而导致法律适用不当。三、上诉人与被上诉人合同约定的义务，上诉人已全面履行。上诉人应交的购房款早已交清。即使按双方最后的变更协议和税务机关开具的发票，上诉人也只该支付总价款965万元，上诉人已超额支出。其中，被上诉人收款659万，顾得乐收款311万，总额达970万。虽有39.5万是代顾得乐支的，但此款仍是上诉人支的房款，是按原三方协议应给顾得乐而转支给了被上诉人。此外，无顾得乐让上诉人代付被上诉人任何款项的委托，被上诉人也未提供顾得乐应当代支款项的依据。作为买方，无义务参与二位房主售房款的分配。
被上诉人中正剑阁分公司辩称：一、涉案房屋除了一楼的5、6、7号仅以买卖合同形式但不实际支付房款外，二楼和三楼的四套房屋才是真正的买卖关系，应由上诉人支付被上诉人购房款6558754元，2-2、3-1、3-2号三套房屋单价的变更致合同价款增加了100万元。上诉人认为其目的是为了开具税票的理由并不成立。双方协议调整房价后及时进行了备案登记，2016年3月17日开具100万元的发票与此并无关联，当初房价变更是基于合同单价明显低于市场价格才进行的调整。二、一楼5、6、7号的实际价款为310多万，上诉人认为价款为340多万，但无论一楼房价多少均与被上诉人无关，因为上诉人无需支付一楼房款，一楼房屋是顾得乐入股的资产。一楼5、6、7号备案价格为3114820元，双方并无争议，至于上诉人与顾得乐之间实际支付多少与被上诉人无关。因此，双方实际交付房款和非实际交付房款都是通过交易的方式表现出来，并以此开具税票，上诉人应向被上诉人支付的房款是6558754元，现在双方并无争议的是上诉人已支付被上诉人房款6199954元，故二楼、三楼的房屋价款为双方争议所在。三、36.5万元与本案房款并无关联。36.5万元是顾得乐从中正公司退伙分得资产后应找补中正公司的价款，是上诉人代顾得乐支付的找补款，不应当抵作应支付中正公司的房款。四、税票开具的交易规则应是先交付房款，上诉人认为先开税票的理由不成立。五、中正公司已将房屋产权证办给了上诉人，房屋已进行了实际交付。故请求驳回上诉，维持原判。
中正剑阁分公司向向一审法院起诉请求：1.依法判令虹兴公司立即支付购房款102.2万元及资金利息（按农村信用社同期贷款利息自2014年6月19日起计算资金利息直至还清之日止）；2.本案诉讼费由虹兴公司承担。
一审法院经审理查明：当事人双方对2014年6月11日、2014年6月12日、2014年6月16日签订四份《商品房买卖合同》的事实没有争议，一审法院直接予以确认。对合同价款的调整及房款支付金额的争议，双方分别提供以下证据：中正剑阁分公司出具2014年11月18日《补充合同》及《补充合同备案申请书》各三份、《房地产交易纳税证明书》一份、《契税纳税申报表》一份；虹兴公司出具2014年6月16日《协议》一份、2014年10月16日《购房付款协议》一份、2016年1月29日《承诺书》一份以及《收据》六张《收条》一张、转（存）款凭证六张、转移支付委托书一份、代缴税款发票及信用卡交易明细等，上列证据经一审法院主持质证后认为符合民事证据真实性、关联性、合法性要求，予以采信。通过上述证据查明在房屋价款约定上，双方于2014年6月11日签订《商品房买卖合同》时，约定虹兴公司购买“祥和金座”1幢2层2-1号营业房，单价8000元/平方米，总价1966080.00元，付款方式为一次性付款，具体付款方式及期限的约定见附件五；据该合同另附《商品房买卖合同补充协议书》第四条付款方式及期限为：“买受人于合同签订之日起壹日内（即2014年6月12日之前）向出卖人一次性付清房款人民币（大写壹佰伍拾贰万叁仟柒佰壹拾贰元整）小写1523712.00元，双方在该补充协议上均加盖公司印章及法人代表私印但未标注签订时间；据2014年6月11日该套营业用房的《商品房买卖备案表》显示，房屋价格为1966080元。2014年11月18日，中正剑阁分公司作为甲方与虹兴公司作为乙方签订书面《补充合同》三份，分别将1栋2-2号营业用房由套内面积6000元/平方米调整为8433元/平方米，总价1387746.00元调整为1887746.00元；将1栋3-1号营业用房由套内面积4800元/平方米调整为5916元/平方米，总价1074384.00元调整为1324384.00元；将1栋3-2号营业用房由套内面积4800元/平方米调整为5861元/平方米，总价1130544.00元调整为1380544.00元；约定该三份《补充合同》自双方盖章或签字后生效并于2014年11月19日进行备案登记。除上述合同约定变更之外，在2014年6月16日中正剑阁分公司作为甲方与虹兴公司作为乙方签订书面《协议》一份，主要内容为“一、乙方购买的甲方在下寺镇开发的祥和金座商业楼二层、三层整体，总面积1258.29平方米，总购房款合同价680.00万元（大写陆佰捌拾万元整），实际优惠后应付款620.00万元（大写陆佰贰拾万元整），为避免合同生效后双方无经济纠纷特签订此协议为据。二、乙方在购房时因购房款未存入建设行政主管部门监管账户，双方于2014年6月16日签订的‘借款还款协议书’收款收据为无效依据，其主因是为了甲方在后期工程完工后支付各项工程款方便使用，不作为真实法律依据”。此后,在2014年10月16日中正剑阁分公司作为甲方与虹兴公司作为乙方再次签订书面《购房付款协议》，其主要内容为“乙方购买的甲方在下寺镇开发的祥和金座商业用房1-3层，总面积1511.04平方米，（其中一层5号、6号门面，7号车库8号物管房，一层附二楼约180平方米，二层、三层整体，地下室约200平方米（使用权）总购房款为620万元（大写陆佰贰拾万元整），达成如下付款协议：一、甲乙双方同意付款方式为分期付款。第一次付款35%为230万元，第二次付款待甲乙双方签订完合同并备案与被拆迁户顾得乐（虹兴公司股东）结清拆迁赔款后，达到付款80%，剩余20%待甲方给乙方开出购房税务发票，项目完成建设行政主管部门备案后，乙方见到备案书付清余款。二、乙方付款达到80%后可进场装修营业，甲方必须做到水、电、气、通讯网络、电梯、应急设备、停车场等使用正常。三、甲方必须保证乙方进场装修营业期间无因甲方在施工过程中欠施工款、人工款、社会融资借款等，阻扰乙方装修与营业，如有因甲方原因阻扰乙方装修和营业，给乙方造成损失，甲方应按总购房款每月5%赔偿乙方等”。2016年1月29日，李明智以项目实际施工人身份向虹兴公司出具《承诺》，其主要内容为：一、在2016年3月15日前，本人向贵公司交付的电梯合格证及电梯的外置安装全面竣工，消防合格证、购房发票100万元交付你公司。二、本人与岳生武之间的借贷及其它经济账目与贵公司无关，如你公司在接收房时，岳生武以此为由阻扰，我有义务协助交房，并自行与岳生武解决。三、你公司代顾得乐向我本人支付的祥和金座项目解除合作协议补偿款36.5万元及岳生武工资3万元共计39.5万元不变，贵公司截止今日已代支付14万余元（注含：代交房管所登记费、转入本人农行尾号为19674账户10万元），余款在本人承诺时支付10万元，余款在本人完成上述一、二条义务后，一次性由贵公司代顾得乐补足本人。
对购房款的支付查明，中正剑阁分公司向虹兴公司出具由李明智经手并加盖公司财务专用章的《收据》6张，分别为2014年6月18日备注“收到剑阁虹兴商贸有限公司任兴金、张兴波二人交来祥和金座车库、二楼三楼购房款，大、小写160万元”；2014年9月18日备注“收到剑阁虹兴商贸有限公司任兴金祥和金座购房款，大、小写60万元”；2014年10月16日备注“收到任兴金祥和金座2楼3楼购房款，大、小写9万元”；2014年10月16日备注“收到顾得乐祥和金座1-4号门面房款加应退款总价2288000.00元转入虹兴商贸公司购房款，大、小写2288000.00元”;2014年11月26日备注“收到任兴金祥和金座二楼三楼营业用房购房款，大、小写651954.00元”；2015年3月30日备注“交款单位剑阁县虹兴公司，收款方式转帐，人民币大、小写95万元，收款事由祥和金座购房款”。另李明智于2015年12月11日出具《收条》一张，内容为“今收到任兴金房款20000.00元(贰万元整)”。虹兴公司总计已支付购房款6199954.00元，中正剑阁分公司予以确认。
另在一审法院2016年10月19日主持双方庭外证据交换中，经中正剑阁分公司委托代理人李明智、虹兴公司法定代表人任兴金确认，2014年11月18日调整三套房屋价格而签订的《补充合同》属实，应以调整后的价格作为购房价格计入总房价；双方于2014年10月16日签订《购房付款协议》的房屋面积中，包含了中正剑阁分公司以一层5、6号商业用房、7号车库作价3114820元折抵应向其合伙人顾得乐的退伙分割款，因顾得乐又以该营业用房入股虹兴公司，故以虹兴公司与中正剑阁分公司签订1-5号、1-6号商业用房以及1-7号车库的《商品房买卖合同》的方式进行确定，但虹兴公司不再另行支付该合同款项。上列虹兴公司所购1-3层相关房屋最终是以9673574元的总额向税务机关进行了税款的缴纳,完税时间分别为2015年12月11日（完税金额为8673574元）及2016年3月17日（完税金额为100万元）。
一审法院认为：关于购房价款的确认问题。根据查明的事实，本案所涉及的四套营业用房，即位于剑阁县沙溪坝三十米大街“祥和金座”1幢第2层2-1号、2-2号、第3层3-1号、3-2号的价款分别为1966080.00元、1887746.00元、1324384.00元、1380544.00元，合计总价6558754.00元，系双方真实意思表示，予以确认。虽虹兴公司抗辩2-1号房屋的价格应以《商品房买卖合同补充协议书》第四条约定的1523712.00元计算，但综合全案证据，对该主张不予采信，理由如下：其一，据《商品房买卖合同补充协议书》内容，不能显示双方签订该协议的具体时间及购买房屋的准确信息，故不能判断系2-1号《商品房买卖合同》的附件或双方在签订该合同之后对该份合同价款重新作出变更；其二，据2-1号《商品房买卖合同》的备案表显示该套营业房经备案确认的价格为1966080.00元;其三,依双方向税务机关完税金额9673574元，在扣减应退顾得乐的合伙折价款3114820元后，剩余款项即为二、三层房屋的价款6558754元，与中正剑阁分公司主张的购房款金额一致。另双方虽于2014年6月16日、2014年10月16日协议约定优惠价为620万元，但经双方于2014年11月18日以签订三份《补充合同》的方式，再次将价款予以变更并办理备案，现虹兴公司主张按620万元的价格计算，欠缺事实和法律依据，不予支持。故中正剑阁分公司主张虹兴公司下欠购房款的事实成立，但经庭审查明的事实，虹兴公司已付款6199954.00元，现仅下欠358800.00元未能支付,故中正剑阁分公司主张欠付102.2万元无事实依据，其超出的部分主张不予支持；主张从2014年6月19日起按农村信用社同期贷款利息计算资金利息，虽双方在签订的《商品房买卖合同》及相关补充协议中明确约定了付款时间，但结合本案案情，双方在签订《商品房买卖合同》之后，多次协议变更价款，甚至在2014年11月18日最后变更时并未对付款时间做出限定，一审法院结合双方于2014年10月16日签订的《购房付款协议》中确定分期付款的原则和“剩余20%待甲方给乙方开出购房税务发票，项目完成建设行政主管部门备案后，乙方见到备案书付清余款”、2016年1月29日李明智以项目实际施工人身份向虹兴公司出具《承诺》“在2016年3月15日前，购房发票100万元交付你公司”以及2016年3月17日完税100万元的事实，应确定分期付款的余款支付时间为2016年3月17日为宜，介于双方未对迟延付款损失赔偿额计算方法进行约定，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款“逾期付款的，按照未付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定判定此期间的占用利息损失。综上，在中正剑阁分公司已履行合同主要义务的前提下，虹兴公司理应及时支付下欠购房款。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、限剑阁县虹兴商贸有限责任公司在本判决生效之日起七日内向四川中正房地产开发有限公司剑阁分公司支付购房款358800.00元，并承担从2016年3月17日起至欠款付清之日止按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算资金占用期间的利息损失；二、驳回四川中正房地产开发有限公司剑阁分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费6999.00元，由四川中正房地产开发有限公司剑阁分公司负担4999.00元，剑阁县虹兴商贸有限责任公司负担2000.00元。
二审中，上诉人虹兴公司提交证据：
1、2014年5月28日的房屋预定协议；
2、李明智的房价组成演算手稿；
以上证据1、证据2，用以证明李明智对一、二、三楼确认房屋总价款为690万；
3、顾得乐及虹兴公司董事长任兴金分别出具的书面说明，用以证明39.5万元的支付背景；
4、虹兴公司向建设主管部门出具的报告，用以证明涉案房屋未达到交付条件。
被上诉人中正剑阁分公司的质证意见：均不属二审新证据，对证据的真实性、合法性均有异议，其中对证据2、4的关联性亦有异议。
本院认证：证据1的房屋预定协议，发生在双方正式签订买卖合同之前，不能作为房价确认依据，对其关联性不予采信；证据2不能清晰反映演算过程，无书写人署名，且手写金额亦与买卖合同约定金额不一致，对其真实性、合法性、关联性均不予采信；对证据3中，任兴金作为虹兴公司董事长，其出具的说明相当于当事人的自述，不能作为证据使用，顾得乐署名的说明，关联性不予采信；对证据4虹兴公司出具的报告，亦属当事人自述，不能作为证据使用。
经审理查明：与一审查明的事实一致，本院予以确认。
另查明：案涉四套房屋均已办理房屋权属证书，产权登记在上诉人虹兴公司名下。
本院认为，本案二审审理的争议焦点为：一、2014年11月18日三份《补充合同》约定调整的房价能否作为双方最终确认的房价结算依据，二、2016年1月29日李明智的书面承诺中涉及的36.5万元能否抵作购房款，三、是否具备合同约定的房款支付条件。
关于三份《补充合同》能否作为房价结算依据的问题。上诉人与被上诉人因买卖合同关系确定的标的物是案涉四套房屋（2-1、2-2、3-1、3-2），其中，2-2、3-1、3-2均在合同成立并备案后，于2014年11月18日通过《补充合同》的形式调整了套内面积的计算单价和房屋总价，且再次登记备案，之后双方之间未再就房价标准形成新的协议，故三份《补充合同》应作为双方最终确认的房价计算依据。一审以此计算房价并无不当。上诉人认为三份《补充合同》有意提高购房价格，是为了从税务机关补开税务发票，并非双方真实成交价。上诉人主张案涉四套房屋的真实成交价应为620万，依据是2014年6月16日和同年10月16日的两份协议，由于该两份协议形成时间早于三份《补充合同》的签订时间，且三份《补充合同》签订之后经过了建设主管部门登记备案，故无论从形成时间还是从备案形式而言，两份协议均无法对抗三份《补充合同》的效力。上诉人对于三份《补充合同》非双方真实意思表示的上诉理由，未再提供其他相关证据予以佐证，本院不予支持。
关于李明智的书面承诺中涉及的36.5万元能否抵作购房款的问题。2016年1月29日，李明智向上诉人出具的承诺书中对36.5万元的表述是：“你公司代顾得乐向我本人支付的祥和金座项目解除合作协议补偿款36.5万元”。由此可知，上诉人支付该笔36.5万元是代顾得乐履行的付款义务，源于顾得乐与被上诉人之间的经济往来，并非案涉四套房屋的购房款。根据案件查明的事实，被上诉人中正剑阁分公司原股东顾得乐以退出中正剑阁分公司股份时分得的祥和金座一楼部分房产入股上诉人虹兴公司，该部分房产仅以买卖合同形式进行，而上诉人无需支付被上诉人购房款。据此，上诉人与顾得乐之间就该部分入股房产并不存在房屋买卖合同关系，即使36.5万元是一楼车库的购房款，也与二楼、三楼的房屋买卖无关，而上诉人与被上诉人之间买卖合同涉及的房产仅是二楼、三楼四套房屋，故该笔36.5万元不能抵作上诉人支付被上诉人的购房款。若上诉人代顾得乐垫付该款，与本案不属同一法律关系，本案中不作处理。
关于是否具备合同约定的房款支付条件。2014年10月16日，双方签订的《购房付款协议》中明确付清所有款项的条件是开出税务发票及项目完成备案。根据案件查明的事实，房屋已办理产权登记及缴纳税款，上述两项条件均已具备，上诉人应按约付清所欠房款。上诉人认为本案尚不具备合同约定的付款条件的上诉理由，本院不予采纳。
综上所述，购房价款和已付房款明确，且已符合支付条件，对于未支付的房款，上诉人应当履行支付义务。一审判决事实认定清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由均不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件受理费6682元，由上诉人剑阁县虹兴商贸有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘顺波
代理审判员 郁华冰
代理审判员 刘利华
二〇一七年三月二十三日
书 记 员 曾梦佳