吉林省四平市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉03民终1667号上诉人（原审原告、反诉被告）：公主岭市鑫扬建材有限公司。住所地：公主岭市河南街光明委。法定代表人：杨浩宇，经理。委托诉讼代理人：姜静波，该公司员工。委托诉讼代理人：李一，吉林吉平律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：宫柏玲，女，1967年4月21日出生，汉族，吉林省公主岭市人，住吉林省公主岭市，系个体工商户。委托诉讼代理人：张洪岐，长春起瑞法律事务所法律工作者。上诉人宫柏玲因与被上诉人公主岭市鑫扬建材有限公司租赁合同纠纷一案，不服吉林省公主岭市人民法院（2016）吉0381民初2413号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。公主岭市鑫扬建材有限公司上诉请求：请求撤销原审判决，发回重审或改判，一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、公主岭市人民法院（2016）吉0381民初2413号民事判决书的原告名称错误，应为公主岭市鑫扬建材有限公司。二、被上诉人违约事实成立，上诉人诉请的违约金应予保护。宫柏玲不按时交纳租赁费用，其违约直接导致合同不能继续履行。履约保证金是合同履行的保证，属于对合同的担保，判决上诉人返还155000元没有事实依据和法律依据。三、一审判决对租赁费的判决时间应到被上诉人撤离时间。被上诉人是在2017年1月20日撤离场地，这是不争的事实，租赁费应计算到撤离场地时。宫柏玲答辩称，我方没有违约，我方始终和对方协商减少收费，从来没有说过不交费。对方违约贯穿合同所履行部分的全过程。1、违约延期开业105天。2、对方开业时未能通过消防验收。3、对方擅自改动电梯布局，影响营业，违约在先。4、对方的停电、强制落锁，直接导致我方不能正常经营，一审法院只对对方的根本性违约说说而已，没有任何处罚。恳请二审法官还法律于公道。宫柏玲上诉请求：请求二审法院撤销一审判决，依法改判，改判判决书中第二、五项。支持上诉人的反诉请求。承担故意销毁涉案装修实物证据的赔偿责任。本案所有诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人故意未经建筑工程质量和建筑工程消防验收，进行浙江家居装饰城欺诈招商。一、关于违约责任。本案不能实现合同目的原因不在于上诉人缴费存在争议，而是在短短几个月，被上诉人违约延期开业，违约擅自更改扶梯设置，隐瞒商场未经建筑工程质量和建筑工程消防验收。被上诉人采取断电、封门落锁，限制宫柏玲正常经营，将装修实物证据拆除，构成本案的根本违约。二、关于所谓宫柏玲对被上诉人违约延期开业的认可。租赁合同约定8月份开业，违约60天后没开业，仅以一书面通知开业，并让商业签字，不能以此视为对延期开业的认可和租赁期限的重新约定。三、关于合同效力。没有经过建筑工程质量验收和建筑工程消防验收的商铺对外出租，违反了《中华人民共和国建筑法》和《中华人民共和国消防法》的强制性规定，合同无效。四、关于委托鉴定程序问题。上诉人提出鉴定申请，申请却以超过举证期限被驳回，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条的规定，在做出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。而我方在判决前出示了相关证据，并且通过第三方鉴定一切问题都可以解决，而法官不同意。公主岭市鑫扬建材有限公司答辩称，双方合同是真实意思表示，是合法有效的。租赁时间的顺延是由宫柏玲签字认可的。在一审庭审时已提交了消防合格证明，其他行政行为不能约束双方所签订的租赁合同的权利义务。合同解除后所有的装修不计价，且宫柏玲已自动撤离。因此，宫柏玲的上诉应依法予以驳回。公主岭市鑫扬建材有限公司向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的总面积为2262.296平方米的《浙江家居装饰城场地租赁合同》；2、判令被告补交租赁费263212元及违约金598971元；3、判令被告从原告处腾迁出去。宫柏玲反诉请求：1、请求判令被反诉人与反诉人宫柏玲签订的场地租赁合同因欺诈和不符合国家法律强制性和效力性规定而无效；2、请求判令被反诉人返还反诉人履约保证金155000元，支付2014年5月19日至返还日银行同期贷款年利率24%的利息；3、请求判令被反诉人赔偿违约延期开业期间（2014年8月至2014年11月15日）给反诉人造成的人员开支、仓储、购入商品资金占用等经济损失170000元；4、请求判令被反诉人赔偿自2014年12月至2015年3月因扶梯改造维权给反诉人造成的人员开支、仓储、购入商品资金占用等经济损失250000元；5、请求判令被反诉人赔偿自2016年3月开始停电、限制反诉人经营直至判决生效日每个月平均销售利润25万元的停业损失；6、请求判令被反诉人赔偿反诉人为保护商品安全购入临时照明设备电瓶及往返充电部充电等费用10000元；7、请求判令被反诉人赔偿反诉人装修损失1675450元；8、请求判令被反诉人赔偿因合同解除造成反诉人商品折旧损失1175996元（按20%计算）；9、合同解除，反诉人商品拆运、仓储费用70000元由被反诉人承担。一审法院认定事实：鑫扬公司与宫柏玲于2014年5月19日签订了编号为NO.5-002-030及NO.5-002-031两份场地租赁合同，将浙江家居装饰城内103、104、109-116、129-136、223-228、410-415Q号场地出租给宫柏玲用于家具经营，场地面积共计2262.296平米。其中，一类场地面积1057.054平米，租赁费按每平米每月17元计算；二类场地面积389.162平米，租赁费按每平米每月15元计算；三类场地面积815.33平米，租赁费按每平米每月13元计算。三年租金共计823959元。租赁期限为2014年7月21日至2017年7月20日。其中，2014年7月21日至2015年1月20日为免租期。2015年1月21日至2015年7月20日为计租期，应收租金205990元。2015年7月21日至2015年11月20日为免租期，2015年11月21日至2016年7月20日为计租期，应收租金合计274653元。2016年7月21日至2016年9月20日为免租期，2016年9月21日至2017年7月20日为计租期，应收租金合计343316元。每季度租金提前15天缴纳，逾期加收季度租金总额每日3%的滞纳金。2014年5月26日宫柏玲缴纳租赁履约保证金155000元。浙江家居城于2014年11月15日正式开业，商户各项费用（租赁费、运营管理费、物业管理费）的计费时间经鑫扬公司与宫柏玲共同议定，自2014年12月1日开始计算。浙江家居装饰城在开业时未能通过消防验收，之后于2015年5月15日通过了吉林省四平市公安消防大队对该商场的消防验收，并于5月22日取得消防安全检查合格证。之后因宫柏玲未按照鑫扬公司的缴费通知缴纳相关费用，2016年3月4日鑫扬公司对宫柏玲经营的商铺采取了停电、强制落锁的行为，导致宫柏玲最终停止营业。一审法院认为，本案是租赁合同纠纷，宫柏玲与鑫扬公司签订了租赁合同，均是出于双方真实的意思表示，该合同合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。宫柏玲应当履行按照合同按时足额缴纳相关费用的义务，鑫扬公司具有按时、合法的为商户提供经营场所和条件的义务。双方在合同中原约定租赁期限为2014年7月21日至2017年7月20日，2014年10月14日经宫柏玲与鑫扬公司共同议定，商户各项费用的计费时间自2014年12月1日开始计算。宫柏玲在延期通知上签字的行为应视为对延期开业行为的认可和对租赁期限的重新约定，该行为是宫柏玲自由真实的意思表示，宫柏玲不得因延期开业一事再向鑫扬公司主张违约责任。双方将租赁期限重新约定为2014年12月1日起至2017年11月30日止，合同中约定的免租期、计租期亦相应顺延。租赁期限内第一年的免租期为2014年12月1日至2015年5月31日，计租期为六个月。因为鑫扬公司在2014年12月1日至2015年5月15日期间未通过吉林省四平市公安消防大队对浙江家居装饰城的消防验收，场地不具备交付运营条件而向商户出租，其行为违反《中华人民共和国消费法》第十条规定。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项判断合同是否有效，只能依据全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规，而不能依地方性法规和行政规章作判断依据。其次，法律、行政法规的强制性规定，又分为“管理性”强制规定和“效力性”强制规定。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定，只有违反“效力性”强制规定，才能认定合同无效。《消防法》属于管理性法规，不属于效力性法规，不是合同无效的必然要件，故签订合同有效，未经验收合格的期间应当计入租赁期。免租期实际是鑫扬公司对商户的一种优惠行为，不应当因鑫扬公司的过错而使宫柏玲不再享受优惠，故自2015年5月15日至2015年11月15日免租期顺延六个月，第一年计租期内宫柏玲应承担的租赁费用共计206438.14元（1057.054㎡×17元+384.162㎡×15元+821.08㎡×13元）×6个月）。第二年的免租期则为2015年12月1日至2016年3月31日（合同约定第二年免租期为四个月）,计租期为八个月。因2016年3月4日宫柏玲经营的商铺被鑫扬公司停电、强制落锁，导致宫柏玲当即停止营业。本案中，双方均存在违约行为，鑫扬公司在开业时未能通过消防验收，擅自改动电梯布局影响营业违约在先，宫柏玲没有按时足额上交租金违约在后，而发生争议以后，鑫扬公司仅由于宫柏玲未能交费就停电、强制落锁，直接导致宫柏玲不能正常经营，不能实现合同目的。《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。鉴于庭审中双方对于解除合同一事无争议，故本院支持鑫扬公司主张解除双方签订的总面积为2262.296平方米的《浙江家居装饰城场地租赁合同》的诉讼请求。宫柏玲应当给付鑫扬公司场地租赁费206438.14元，因鑫扬公司违约在先，故对于鑫扬公司主张宫柏玲给付违约金的诉讼请求不予支持。审理中发现宫柏玲目前已经停止经营并迁出承租的场地，故鑫扬公司请求宫柏玲从承租商铺处腾迁出去的诉讼请求已无履行的可能及意义，故驳回原告该项诉讼请求。关于宫柏玲对鑫扬公司的未足额缴纳诉讼费的抗辩事由已不存在，鑫扬公司在本院通知的期限内已经补交了诉讼费。对于宫柏玲的反诉请求第一项，主张双方签订的租赁合同因欺诈和不符合国家法律强制性和效力性规定而无效，本院不予支持。鑫扬公司提交的宣传活动规划及活动照片能够证明其为浙江家居装饰城的宣传、促销活动而进行了多次投入，并非怠于行使经营管理职责，双方签订合同是出于市场经营目的，宫柏玲的商铺经营效果未达到预期也存在市场因素影响，不能完全归责于鑫扬公司管理不善。故对于宫柏玲请求第二项主张鑫扬公司返还履约保证金155000元的诉讼请求应予支持，但因宫柏玲在合同履行中也存在过错，其长期不缴纳租金的行为也是导致双方矛盾激化最终不能实现合同目的的主要原因，故对履约保证金利息部分的请求不予支持。因宫柏玲通过与鑫扬公司重新约定而认可了延期开业的行为，故对于宫柏玲主张第三项延期开业期间损失的请求不予支持。鑫扬公司自2014年12月至2015年3月未按照招商图纸布局，擅自改动二楼扶梯位置，鑫扬公司在庭审中也承认招商场地的不同位置价格不同，二楼的租赁费用更高，可以认定改动扶梯的行为影响了宫柏玲的营业条件和环境，给宫柏玲造成了一定的损失，鑫扬公司应当承担赔偿责任。但宫柏玲仅提交了经营期间的流水账及人员开支账目，未提交任何正式完税发票及收入证明，不能证明其人员开支、仓储、购入商品资金占用等经济损失250000元数额的真实性及合理性，故本院不予支持。对于该项请求宫柏玲可在补充证据的之后另行告诉。反诉请求第五项、第六项停电后的停业损失25万元及为保护商品安全购入临时照明设备电瓶及往返充电部充电等费用10000元，宫柏玲仅提供个人流水账亦不能证明该项损失的真实性和合理性。反诉请求第七项主张鑫扬公司赔偿宫柏玲装修损失1675450元本院不予支持。宫柏玲仅提供个人书写的装修费用清单而未提供任何材料费、人工费正式发票，不能以证明其为场地装修的实际支出，且宫柏玲提出装修损失鉴定时已超过举证期，不符合申请鉴定的法律规定，故本院对该项诉讼请求不予支持，宫柏玲可对装修损失一项另行告诉。反诉请求第八项、第九项因解除合同造成的商品折旧损失及商品拆运、仓储费用，宫柏玲亦未提供商品采购发票及运输、仓储票据予以证明，故本院对宫柏玲主张的金额不予采信。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在做出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果，故宫柏玲应当为未能举证证明其主张的各项损失具体数额而承担不利后果。判决：一、解除原告公主岭市鑫扬建材有限公司与被告宫柏玲签订的总面积为2262.296平方米的《浙江家居装饰城场地租赁合同》。二、被告宫柏玲于判决生效之日起三日内给付原告公主岭市鑫扬建材有限公司租赁费206438.14元。三、驳回原告（反诉被告）其他诉讼请求；四、反诉被告公主岭市鑫扬建材有限公司返还反诉原告宫柏玲履约保证金155000元；五、反诉被告公主岭市鑫扬建材有限公司与判决生效之日起三日内给付反诉原告宫柏玲为保护商品安全购入临时照明设备电瓶及往返充电部充电等费用10000元；六、驳回被告（反诉原告）宫柏玲其他诉讼请求。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，公主岭市鑫扬建材有限公司上诉称其名称错误，影响了其权利义务，经查，一审法院裁定已予更正。故对该上诉请求本院不予支持。公主岭鑫扬建材有限公司诉请的违约金因鑫扬公司违约在先，故其对宫柏玲主张违约金的上诉请求本院不予支持。因宫柏玲经营的商铺后期被鑫扬公司停电、强制落锁，导致宫柏玲停止营业，故对鑫扬建材公司要求对租赁费保护到被上诉人撤离时间的上诉请求本院不予支持。宫柏玲上诉请求主张鑫扬公司在开业后一段时间未通过消防验收而出租，其行为违反《中华人民共和国消防法》规定，故租赁合同应为无效合同。因鑫扬公司在经营期间即2015年5月22日已经消防验收合格，故其据此主张合同无效的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院认定鑫扬建材公司违约后，又相应延长了租赁期间的免租期，免租期后，宫柏玲应在正常经营的计租期内缴纳租赁费，故一审法院判决宫柏玲给付相应的租赁费正确，宫柏玲提出的不应给付租赁费的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条，“当事人申请鉴定，应当在举证期限内提出。”的规定驳回宫柏玲的鉴定申请并无不当，对宫柏玲该上诉请求本院不予支持。宫柏玲提出的被上诉人应承担故意销毁涉案装修实物证据的赔偿责任，因在原审宫柏玲没有提出该项诉讼请求，对该上诉请求本院不予支持。综上所述，公主岭市鑫扬建材有限公司、宫柏玲的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费37220元，由公主岭市鑫扬建材有限公司负担22920元，由宫柏玲负担14300元。本判决为终审判决。审判长 王 勇审判员 王月光审判员 赵文涛二〇一七年十二月二十六日书记员 李 明