重庆市酉阳土家族苗族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）酉法民初字第01152号
原告赵昔位，男，1973年11月12日生，土家族，重庆市酉阳土家族苗族自治县人，住本县。
委托代理人赵华祥，重庆渝鑫律师事务所律师。
被告高德茂，男，1973年2月10日生，土家族，重庆市酉阳土家族苗族自治县人，住本县。
被告唐应云，女，1973年7月19日生，土家族，重庆市酉阳土家族苗族自治县人，住本县。
被告高且元（又名高祖元），男，1934年7月12日生，土家族，重庆市酉阳土家族苗族自治县人，住本县。
三被告委托代理人田沙，男，1968年3月21日生，土家族，贵州省沿河土家族自治县人，住沿河县。
第三人重庆市酉阳土家族苗族自治县李溪镇鹅池村2组。
负责人李文献，组长。
原告赵昔位与被告高德茂、唐应云、高且元及第三人重庆市酉阳土家族苗族自治县李溪镇鹅池村2组房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月6日受理后，依法由代理审判员胡样独任审判，适用简易程序于2015年6月22日公开开庭进行了审理，原告赵昔位及其委托代理人赵华祥，被告高德茂、唐应云以及三被告的委托代理人田沙，第三人重庆市酉阳土家族苗族自治县李溪镇鹅池村2组组长李文献出庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2014年2月11日，原告与被告高德茂、唐应云签订《房屋地基转让协议》，约定二被告将属其所有的二楼一底农村自建房屋及宅基地出卖给原告，价格为46.8万元。原告按照约定首付25.8万元购房款后，被告交付给原告的《集体建设用地使用证》登记土地使用者却为被告高祖元，且其面积、四至界限都与出卖的房屋地基不一致，也无改扩建登记手续，原告就没有接受被告的房屋钥匙。2015年1月底原告到国土部门要求办理《房地产权证》，但工作人员明确告知《房屋登记办法》第八十七条规定：“申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。”由于原、被告买卖的房屋及宅基地不能办理产权登记和产权转移登记，原告即要求被告退回支付的首付款，但二被告以无钱为由拒绝。综上所述，原、被告系不同村组的农村集体经济组织成员而签订了《房屋地基转让协议》，约定买卖的系农村村民宅基地及改扩建住房，但无改扩建房屋的登记，不能办理产权转移登记手续，因此，该《房屋地基转让协议》应当无效，故根据法律相关规定，特诉至人民法院请求一、依法确认原告与被告高德茂、唐应云于2014年2月11日签订的房屋地基买卖合同无效；二、由被告高德茂、唐应云退还原告预付的购房款258000元及至清偿止的资金利息；三、由三被告承担本案诉讼费。
三被告辩称：被告高德茂与高祖元是父子关系，1992年高祖元修建了一栋房屋，1993年5月上报申请办得了《土地建设使用证》，1995年高德茂结婚并对该房屋进行合法翻修、改建、使用。2013年底，原告得知被告要将上述改建的两楼一底三间门面及地基转让后，便几次前来查看房屋里外现状、四至界限以及建房用地许可证等详细情况，经过仔细考虑、多次洽谈，原、被告最终以46.8万元的价格转让该房屋。双方在完善转让协议手续时，原告还将其本村书记石敦财和学校校长石化权请来一起参与，由石敦财拟订、石化权执笔共同完成的房屋书面转让合同。被告转让的房屋是在原地上拆房、建房，建筑面积未超过原办的用地许可面积，属于合法建筑，不存在任何瑕疵，被告有处置该房屋的权利，且原、被告是在公平公正的基础上自愿达成协议，协议签订后，被告将房屋的《集体建设用地使用证》交给了原告，原告当时便已知道使用证上的户主是被告高祖元的名字，但原告未提出任何异议。综上，双方签订的《房屋地基转让协议》合法有效，请求依法驳回原告诉讼请求。
第三人述称：被告建房是通过村组同意的，而且被告卖房我们组上也清楚，并且没有任何意见。
经审理查明：被告高祖元于1992年在其居住地修建了建筑面积158.40平方米的平房，1993年5月4日取得集体土地建设使用证。1995年，高祖元之子高德茂与唐应云结婚后，分得高祖元所建平房其中的90余平方米（房屋三间），并在2001年对该三间房屋进行翻建形成二楼一底的房屋。2014年2月11日，分属不同村组的高德茂（甲方）与赵昔位（乙方）针对上述二楼一底的房屋及房屋相应的地基签订了《房屋地基转让协议》，约定甲方将其房屋转让给乙方永久使用，四至边界为：东至326国道公路界、南至高德勋的房屋墙界、西至李军的土界、北至高德龙地基界，含房屋地基；转让费46.8万元，付款方式分两次付，首付25万元，余款21.8万元于2014年农历腊月底前付清。协议签订时，原告所在村的书记石敦才在见证人处签证，被告所在组的组长李文献在房屋边界确认书上签名并加盖了私章，知晓被告出售房屋给原告的事实。协议签订后，原告于2014年2月13日支付了25万元，同年3月29日支付了8000元，尚欠21万元未予支付，同时被告将其父亲的集体土地建设用地使用证交给原告办证。2015年5月，原告以原、被告不是同一农村集体经济组织成员，转让的房屋不能办理产权证为由向本院起诉，请求一、依法确认原告赵昔位与被告高德茂、唐应云签订的《房屋地基转让协议》无效；二、被告高德茂、唐应云退还原告已经支付的购房款25.8万元及相应资金利息。
上述事实，有原、被告及第三人的陈述，房屋地基转让协议复印件、高祖元的集体土地建设用地使用证复印件、收条复印件等证据在卷，事实清楚，足以认定。
本院认为：农村宅基地使用权具有村民身份性，村民基于其身份隶属而享有居住地福利，从所在村无偿分配取得此项权利，同时宅基地还涉及农村社会公共利益，因此，农村宅基地使用权的取得需受限制。其根据《中华人民共和国土地管理法》第62条农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准的规定可知，宅基地使用权须经土地主管部门审批取得，即公权审查用地人村民身份性所要求的法定用地条件，符合条件者才能有资格取得宅基地使用权。农村房屋虽然作为私有财产可由房主享有所有权，进行自由处分，但是基于不动产的关联性，房屋权利受制于宅基地权利，农村房屋买卖涉及宅基地的转让，其效力也取决于能否经政府审批许可而使受让方取得宅基地使用权。本案中，农村土地所有权（包括农村村民住宅用地）属于农村集体经济组织所有，原、被告分属不同农村集体经济组织，由于政府并未审批许可原告赵昔位取得涉案宅基地的使用权，因此，本院确认原、被告签订的《房屋地基转让协议》无效，原告要求被告高德茂、唐应云退还原告已经支付的购房款25.8万元符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张被告支付相应资金利息的问题，由于原告未提供证据证明其该项主张成立，故本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、原告赵昔位与被告高德茂、唐应云于2014年2月11日签订的《房屋地基转让协议》无效；
二、被告高德茂、唐应云于本判决生效之日起十日内返还原告赵昔位支付的购房款258000元；
三、驳回原告其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的利息。
案件受理费2585元，因适用简易程序审理减半收取1292元，由原告赵昔位承担646元，被告高德茂、唐应云承担646元。原告预交案件受理费2585元，减去应承担的646元，退回原告1939元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费的又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。该期限从法律文书规定履行期限期间的最后一日起计算。
代理审判员 胡样
二〇一五年七月二十八日
书 记 员 何沙