四川省眉山市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）川14执异29号
案外人：青神山河机械制造有限公司，住所地四川省青神县青城镇创业路10号。组织机构代码33781189-6。
法定代表人：黄波，总经理。
委托代理人：易小倩，女，1996年2月4日出生，汉族，住四川省金堂县，系案外人公司职工。
申请执行人：贺磊，男，1983年11月13日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。
委托代理人：李富君，四川典扬律师事务所律师。
被执行人：眉山鑫和机械制造有限公司�住所地四川省青神县青城镇创业路。
法定代表人：温山川，总经理。
本院在执行贺磊与眉山鑫和机械制造有限公司（以下简称鑫和公司）民间借贷纠纷案中，查封、拍卖了鑫和公司的房地产,并通知青神山河机械制造有限公司（以下简称山河公司）解除对涉案房地产的占有。案外人山河公司向本院提出异议，要求中止（2016）川14执38号执行裁定书的执行，解除对鑫和公司房地产的查封。本院受理其异议申请后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。
案外人山河公司称，其系鑫和公司厂房及设备的承租人，其在签订租赁合同之前，并不知鑫和公司已将公司房地产抵押给贺磊，其代鑫和公司结清了鑫和公司所欠水费、电费、农民工工资，也按约及时交付�租金，执行法院要求山河公司解除对鑫和公司房地产的占有缺乏事实和法律依据，不利于地方经济发展和社会稳定，严重损害异议人合法权益，故请求中止（2016）川14执38号执行裁定书的执行，解除对鑫和公司房地产的查封。为支持其异议请求，案外人山河公司提交了鑫和公司支付员工生活费转付申请和发放表、鑫和公司员工工资发放表、罗惠明2015年5月21日出具的暂收条、青神县2015年8月3日研究兑现鑫和公司拖欠工资相关事宜的会议备忘录、鑫和公司部分职工的承诺书、青神县国家税务局2015年12月9日出具的证明、2张税收缴款书（银行经收专用）、青神县工业开发区管委会2017年5月2日出具的证明、四川青神永亨机械有限公司2017年5月4日出具的证明等证据（上述证据材料均为复印件）。申请执行人贺磊质证后认为，案外人所提交的证据与其无关，应由鑫和公司承担责�。
申请执行人贺磊称，其对涉案房地产享有抵押权并申请法院采取了查封措施，案外人山河公司租赁已被抵押并查封的房产不能对抗抵押权人，其应当依法解除对租赁房屋的占有；至于山河公司在租赁过程中为鑫和公司代付的费用或借款，山河公司可以在解除房屋占有后另行向鑫和公司主张权利。总之，山河公司的异议不能成立，应予驳回。为支持其反驳意见，贺磊提交了本院（2015）眉民初字第52号民事判决书、（2015）眉民保字第91-2号民事裁定书、（2015）眉执保字第55-1号协助执行通知书、（2015）眉执保字第55号送达回证、（2016）川14执38号通知书，四川省高级人民法院（2015）川民终字第953号民事判决书，鑫和公司与山河公司2015年6月12日签订的租赁协议。山河公司质证后对上述证据无异议。
经审查查明，本院在贺磊诉鑫和公司民间借贷纠纷一案中，根据贺磊的财产保全申请于2015年5月19日作出（2015）眉民保字第91-2号民事裁定，对鑫和公司的房屋（房屋权属证号：青神房权证监字第××号）及土地[土地权属证号：青国用（2013）第01076号]的处分、收益权以1400万元为限，予以查封、冻结。并于2015年5月25日发出（2015）眉执保字第55-1号协助执行通知书，请青神县房管局协助查封鑫和公司的房屋，房屋权属证号：青神房权证监字第××号。查封期限三年。
2015年3月31日，本院作出（2015）眉民初字第52号民事判决，认定青神县房地产交易管理所于2014年11月14日办理青神房他证他字第××号房屋他项权证，确认贺磊对鑫和公司所有的厂房（青神房权证监字第××号）享有抵押权，并判决贺磊在该判决第一项范围内就青神房他证他字第×�号房屋他项权证所涉抵押物拍卖、变卖价款享有优先受偿权。鑫和公司上诉后，四川省高级人民法院于2015年11月23日作出（2015）川民终字第953号民事判决，驳回鑫和公司上诉，维持原判。
该案进入执行程序后，本院将鑫和公司的房地产进行评估、拍卖，并于2017年2月20日向案外人山河公司发出（2016）川14执38号通知书，要求其在六十日内自动解除对鑫和公司房地产的占有，逾期未履行的，本院将强制执行。山河公司遂向本院提出执行异议。
另查明，鑫和公司与山河公司于2015年6月12日签订租赁协议，约定鑫和公司将其位于青神县创业路的厂房5000平方米及设备租赁给山河公司。该租赁行为事前未取得抵押权人贺磊的同意。
上述事实有本院（2015）眉民初字第52号民�判决书、（2015）眉民保字第91-2号民事裁定书、（2015）眉执保字第55-1号协助执行通知书、（2015）眉执保字第55号送达回证、（2016）川14执38号通知书，四川省高级人民法院（2015）川民终字第953号民事判决书，鑫和公司与山河公司2015年6月12日签订的租赁协议，以及双方当事人陈述等证据予以证实。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”本案中，申请执行人贺磊享有对涉案房产的抵押权，案外人山河公司在抵押权设定之后与被执行人鑫和公司签订租赁协议，其主张的租赁关系不得对抗贺磊的抵押权。同时涉案房地产在山河公司与鑫和公司签订租赁合同之前即已被本院查封，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款规定“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”第二款规定“第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。”而案外人山河公司与被执行人鑫和公司签订租赁合同并占有涉案房地产之前并未经过本院准许，本院在执行中解除其占有符合法律规定。至于案外人山河公司主张在租赁过程中为鑫和公司代付费用、工人工资等问题，系另一法律关系，山河公司可以另行向鑫和公司主张权利。综上所述，案外人山河公司的异议理由不能成立，应不予支持。依照《中华人民共和国民�诉讼法》第二百二十七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
驳回案外人青神山河机械制造有限公司的异议。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内向执行法院即眉山市中级人民法院提起诉讼。
审判长 韩 胜
审判员 王 卫
审判员 高 萍
二〇一七年五月八日
书记员 陈艳玲
附：法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《中华人民共和国物权法》
第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：
（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；
（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。
驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第二十六条被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利�担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。
第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。
人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。