永城市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）永民初字第210号
原告陈岳云，女，1974年9月4日出生。
委托代理人毛红庄，河南旺达律师事务所律师。
被告赵金献，男，1965年3月20日出生。
委托代理人王忠齐，河南旺达律师事务所律师。
被告王凤祥，男，1977年9月10日出生。
原告陈岳云诉被告赵金献、王凤祥确认协议无效纠纷一案，原告陈岳云于2013年1月11日向本院起诉，本院受理后，在法定期限内向原、被告送达了相关民事诉讼文书。依法组成合议庭，于2013年2月26日公开开庭进行了审理。原告陈岳云的委托代理人毛红庄，被告赵金献及其委托代理人王忠齐，被告王凤祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈岳云诉称，1990年被告王凤祥在河南省永城市陈官庄乡李门庄村西组分得一处宅基地，1991年由被告王凤祥的父母在该宅基地上建六间住房，1999年11月28日被告王凤祥取得土地使用证。2000年农历正月十六日原告与被告王凤祥结婚，被告王凤祥的父母把该住房给了原告，作为原告与王凤祥的婚房。2010年8月份，被告王凤祥因有事急需用钱，在原告不知情的情况下，二被告协商卖房一事，后双方达成协议，于2010年8月5日被告王凤祥以55000元的价格把该宅基地及房屋卖给被告赵金献。后来原告得知该情况后，多次与被告赵金献协商退房退款事宜但无果。要求确认被告王凤祥与被告赵金献之间签订的协议无效。
被告赵金献辩称，一、原告诉状陈述不实，二被告签订协议时原告知情，且参与了协议的起草、签订及履行，原告也已将房屋交付被告使用、管理，至此协议已履行完毕，原告诉称二被告在其不知情的情况下签订协议显然不属实。二、二被告签订的协议不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。《合同法》第52条规定“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效，而房屋转让并不在法律、行政法规禁止的范围内，本协议仅仅是和国务院办公厅颁布的规章相冲突，违反规章的合同不属于无效的范畴。三、原告和协议涉及的房屋无利害关系，其不具有诉讼主体资格。房屋系被告王凤祥婚前所建，是其个人合法财产，依据《婚姻法》规定，婚前财产不因婚姻关系的存续而转化为共同财产。王凤祥处分该房屋原告无权提出异议。四、该协议经过永城市148法律服务所的见证，也从侧面确认协议的合法性。见证规则要求见证机构要对协议的合法性、真实性进行审查，然后出具见证书，如果被见证协议不具有上述“两性”要求，见证机构是不会出具见证的，显然该协议是具备真实性、合法性要求的。
被告王凤祥辩称，同意原告的诉讼请求。
根据原、被告诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：1、原告是否具备诉讼主体资格；2、二被告于2010年8月5日签订的协议是否合法、有效。原、被告对归纳的焦点均无异议。
原告陈岳云向本院提交的证据材料有：1、永陈集用（土籍）字第18-01-162号集体土地使用证一份，证明：1999年11月28日被告王凤祥在永城市陈官庄乡李门庄村李门庄西组取得一处宅基地的土地使用权、2、陈岳云结婚证一份，证明：2010年8月2日陈岳云与王凤祥结婚。3、2010年8月5日协议书一份，证明：2010年8月5日被告王凤祥以55000元的价格把该宅基地及房屋卖给被告赵金献。4、代理人对王一X的调查笔录一份及王一X出庭证言，证明：王一X在王凤祥取得土地使用权的宅基地上建设了房屋，在王凤祥与陈岳云结婚后，王一X把房屋赠与给了王凤祥、陈岳云夫妻二人，该房屋为陈岳云和王凤祥的夫妻共同财产。证据2、3、4证明：在陈岳云不知情的情况下，被告王凤祥私自处分了夫妻共同财产，根据婚姻法第17条规定，被告王凤祥的行为侵犯了原告的合法权益，被告王凤祥与被告赵金献签订的买卖协议是无效的。5、赵金献的户籍证明一份，证明：赵金献在安徽省涡阳县城关街道建新一巷17-2号居住，赵金献户籍性质是城镇户口。综上证明：本案是一起城镇居民购买集体土地上的个人住宅引起的房屋买卖合同纠纷，根据《中人民共和国土地管理法》和国家的相关土地政策规定，农村居民宅基地是农村集体经济组织成员享受的保障性福利，属申请后无偿分配，转让、处分只能在同一集体经济组织内部依法进行，原告将自己所有的农村住宅分割出让给不符合受让条件的被告赵金献，损害了所在集体经济组织的利益，违反了国办发（2007）71号文件，即《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》精神，该通知规定：“严格规范使用农民集体所有土地进行建设……。农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、住宅或小产权房，单位和个人不得非法租用占用农民集体所有的土地搞房地产开发，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”。因此法院应当认定原、被告所签订的房屋买卖协议无效。
被告赵金献向本院提交的证据材料有：1、署名“赵全现”的户口簿及身份证复印件各一份；2、见证书及收条各一份；3、证人望书玲出庭作证；4、证人王二X出庭作证。以上证据证明：赵金献系农村户口，证人证言相互印证，可以证实赵金献买房子时，王凤祥在村内是公开出售的，交房款以及148法律服务所见证时原告均在场，因此原告是知情的，按照当时的价格也是合理的，所以转让是合法有效的。
被告王凤祥未向本院提交证据材料。
经庭审质证，被告赵金献对原告提交的证据1、2、3、5真实性无异议，但对证明目的有异议，认为证1土地使用证在转让时已经交给我们；认为证5不能完全证明被告赵金献的身份，赵金献有两个户口，赵金献的真实居住地是太和县马集乡刘集村赵庄13号，之所以在涡阳县具有户口是因为孩子在被告哥哥家上学，所以才办理了一个虚假的户口，赵金献其他家庭成员均在老家居住，因此应按经常居住地和主要收入来源地认定赵金献为农业户口；认为证3协议书是在148法律服务所见证下签订的，不存在欺骗。协议签订后王凤祥将相关手续交给了赵金献；认为证4证人是王凤祥的父亲，与原告及王凤祥有利害关系，证言有倾向性，不能作为有效证据使用。综上，被告赵金献认为二被告之间签订的协议合法有效，原告的起诉没有依据。
被告王凤祥对原告提交的证据材料真实性无异议，对证明目的也予以认可。
原告陈岳云对被告赵金献提交的证据材料均有异议，认为证1署名“赵全现”，并不能证明被告赵金献是农村居民，从原告所举证据能证明被告赵金献是城镇居民；对证2本身的真实性没有异议，但认为协议违反法律规定。对证3、证4有异议，认为证言相互矛盾，且证言能够证明二被告明知买卖行为违反法律规定。
被告王凤祥对被告赵金献所举证据质证意见同原告对赵金献的质证意见。
本院对原、被告所举证据综合认证如下：被告对原告提交的证据1、2、3、5真实性无异议，可以作为本案的有效证据使用。原告提交的证据4证人王一X与被告王凤祥有利害关系，也没有其他证据相互印证，故不能作为本案的有效证据使用。被告赵金献提交的证据1署名“赵全现”，且与涡阳县公安局城关派出所出具的证明相矛盾，不能作为本案的有效证据使用。被告赵金献提交的证据3、4内容模糊，无法相互印证，不能作为本案的有效证据使用。被告赵金献提交的证据2，原告对其真实性没有异议，可以作为本案的有效证据使用。
依据上述有效证据，结合双方当事人的陈述，本院确认以下案件事实：1999年11月28日，被告王凤祥在永城市陈官庄乡李门庄村李门西组取得集体土地使用权一处。2010年8月5日被告王凤祥与被告赵金献签订协议书一份，约定：一、王凤祥将位于永城市陈官庄乡李门庄村李门西组的一处住宅卖给赵金献，集体土地使用证号为永陈集用（土籍）字第18-01-162号，面积为227.7平方米，该处左邻王三X，右邻王四X，北至路，南至空地。二、该处房屋双方以55000元价格达成协议。三、房款交清后，所有权归属给赵金献，王凤祥保证房屋交付之前无任何纠纷。四、本协议签字后不得违约，如有违约违约金6万。该协议经永城市148法律服务所进行了见证。2013年1月11日，原告陈岳云以被告赵金献与被告王凤祥之间签订协议的行为侵犯其合法权益，且协议内容违反法律规定为由，诉至本院。
本院认为，《中华人民共和国土地管理法》明确规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营管理，宅基地使用权是本集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，其主体只能是农村集体经济组织内的成员，不允许转让给农村集体经济组织以外的人员或单位，否则将侵害农村集体经济组织权益。本案中，被告王凤祥与被告赵金献之间签订协议，将涉案房屋连同宅基地一并转让给被告赵金献，而被告赵金献并非陈官庄乡李门庄村集体经济组织成员，不具有购买李门庄村宅基地的主体资格。二被告之间签订协议买卖房屋和宅基地的行为，明显违反法律规定，因此，原告要求确认二被告之间签订的协议无效的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，判决如下：被告王凤祥与被告赵金献于2010年8月5日签订的协议无效。
案件受理费100元，由被告王凤祥、赵金献负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。
审判长 王志超
审判员 姬钦锐
陪审员 王世才
二〇一三年四月十九日
书记员 王胜华