福建省福州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0102民初2026号原告福建金帝物业有限公司，住所地：福州市鼓楼区洪山镇梅亭路50号大儒世家花园八区一层。法定代表人李雄虎，职务：执行董事。委托代理人杨清、雷杜坚，福建瑞权律师事务所律师。被告肖某,男，汉族，1982年4月3日出生，住福建省鼓楼区。原告福建金帝物业有限公司与被告肖某物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月2日立案受理后，依法由审判员黄恒康适用简易程序公开开庭进行了审理。原告福建金帝物业有限公司委托代理人杨清、被告肖某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告福建金帝物业有限公司诉称，被告系原告（2010年4月21日由福建省仁信物业管理有限公司变更为福建金帝物业有限公司）所管理的大儒世家业主。2009年6月1日，被告与福建仁文建设有限公司签定了《前期物业服务合同》，该合同已于2010年8月20日在福州市鼓楼区房管局备案。合同约定业主自交房之日起缴纳物业服务费，公共水电费用由小区全体业主共同公摊，业主应在每月10日前交纳物业管理费，逾期付款从逾期之日起按每日千分之三支付违约金。被告每月应交物业费145.3元，于2015年5月至2016年10月的共拖欠物业服务费2615.4元。另外，被告还欠原告代缴2015年4月至2016年5月的公摊水费8.6元和自2016年3月至2016年9月公摊电费191.3元。经原告工作人员多次催促未果。现原告请求法院判令：1.被告支付2015年5月至2016年10月物业服务费2615.4元，并按照每日千分之三支付逾期违约金2484.6元（暂计至2016年12月15日，至实际结清全部物业管理费为止）；2.被告向原告支付原告垫付的2015年4月至2016年5月的公摊水费8.6元和自2016年3月至2016年9月公摊电费191.3元；3.本案诉讼费用由被告承担。被告肖某辩称，本人有暂停纳物业费的事实，但起因是物业方未尽到物业安保的责任，并在防范过程中有明显的过失，物业方违约在先。答辩人曾多次与物业方沟通协调对此失职需作出的整改并承担造成的部分损失，但物业方对此一直不予解决，才以物业方未尽到物业服务责任为由，暂停缴纳物业费。金帝物业诉求违约金，在房管局备案的前期物业服务合同并未就违约金问题进行约定，同时就违约金额不合法。家里因入室损失了近两万元的损失，多次与物业沟通，没有承认其责任，物业公司每次上门都是催缴物业费，从来没有就家里被盗的事情协商过，物业公司有责任，至于多少是要承认的。经审理查明，2010年8月20日，福州市鼓楼区房地产管理局对大儒世家小区的《福州市前期物业服务合同》予以备案。该合同约定，福建仁文建设有限公司委托原告福建金帝物业有限公司对被告所在小区提供前期物业服务管理事宜，合同期限自2009年6月1日至业主委员会成立之后代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时该合同自动终止。该合同第五条约定，物业服务费按建筑面积交纳，高层住宅1.5元/月·平方米，商业物业3元/月·平方米，均不含公摊水电费，公摊水电费按建筑面积分摊。该合同第九条约定，业主应在每月10日前履行缴纳义务。该合同第十五条约定，福建金帝物业有限公司应当协助业主配合有关部门、单位作好物业管理区域内装饰装修管理、治安等工作。另查，被告肖某系福建省鼓楼区大儒世家，该房屋建筑面积为97.45平方米，每月应交纳物业服务费为1.5元/平方米×97.45平方米=146元,原告仅主张被告每月应支付物业费为145.3元，本院予以确认。自2015年5月至2016年10月，被告累计拖欠物业服务费145.3元/月×18个月=2615.4元。自2015年4月起至2016年5月被告累计拖欠公摊水费8.6元，自2016年3月至2016年9月的被告累计拖欠公摊电费191.3元。被告肖某于2013年9月28日向福州市公安局洪山派出所报警称家中被盗，该案目前尚未破案。本院认为，《最高人民法院》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。原告与福建仁文建设有限公司签订《福州市前期物业服务合同》，为大儒世家小区提供物业服务；被告系大儒世家业主，故被告应受合同约束，在享受了基本的物业管理服务时，应依约履行交纳物业管理费等义务。因此，原告要求被告缴纳拖欠的自2015年5月至2016年10月物业服务费共计2615.4元，于法有据，本院予以支持。关于原告诉请的违约金，因被告提供证据证实其并非故意拖欠物业费，系因家中被盗与原告沟通无果等事由，故在本案中原告诉请的违约金部分，本院不予支持。今后若无其他法定事由，被告应按时交纳相应物业管理费用。原告作为小区物业服务者，应认真倾听每位业主的意见和建议，与业主积极沟通，共同为小区创造良好的宜居环境。关于水电公摊费用，依据《福州市物业管理若干规定》第二十七条第一款“物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等公用企业收取有关费用，业主使用的向业主收取；物业管理企业使用的向物业管理企业收取；公共使用的由业主分摊”之规定，被告应依法支付原告代垫的水、电公摊费用。故原告诉请主张被告应支付自2015年4月起至2016年5月的公摊水费8.6元及自2016年3月至2016年9月的公摊电费191.3元，合法合理，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，国务院《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条之规定，判决如下：一、被告肖某于本判决生效之日起十日内向原告福建金帝物业有限公司支付自2015年5月至2016年10月物业服务费2615.4元；二、被告肖某于本判决生效之日起十日内向原告福建金帝物业有限公司支付2015年4月起至2016年5月的公摊水费8.6元及自2016年3月至2016年9月的公摊电费191.3元；三、驳回原告福建金帝物业有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费25元（原告预交50元），由被告肖某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审判员  黄恒康二〇一七年九月二十六日书记员  尹佳树附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。国务院《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。申请执行提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。