广东省广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗海法民三初字第1254号
原告：张妙，住广东省高州市。
委托代理人宋福信、黄欣欣，均为广东广信君达律师事务所律师。
被告：陈丽冰，住广州市天河区。
被告：广州市添泽物业管理有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：黄力科，执行董事。
委托代理人：周乐忆、梁绮敏，均为北京市盈科（广州）律师事务所律师。
被告：黄力科，住广州市天河区。
原告张妙诉被告陈丽冰、广州市添泽物业管理有限公司（以下简称添泽公司）、黄力科房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人宋福信、黄欣欣、被告添泽公司的委托代理人梁绮敏到庭参加了诉讼。被告陈丽冰、黄力科下落不明，经本院公告送达起诉书副本及开庭传票，期限届满没有到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。
原告诉称：2014年6月3日，原告与被告陈丽冰、添泽公司签订了《商铺买卖合同》，约定由原告购买被告陈丽冰名下位于广州市海珠区昌岗中路151-161号B193号铺，建筑面积共4.37平方米，总房价款为850000元；付款方式为按揭付款，2014年6月3日前支付房价款210000元，2014年6月15日前支付房价款300000元，余下房价款340000元向出卖人推荐的银行申请抵押贷款；出卖人应于签署合同之日起210个工作日内办毕交易过户手续，并确保在此期间内将标的房屋的产权人变更至买受人名下；该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2020年10月31日止，由被告添泽公司经营该商铺；被告黄力科为被告陈丽冰、添泽公司履行《商铺买卖合同》提供保证。合同签订后，原告如约支付了第一、第二期房价款，被告添泽公司向原告出具了收据。其后，原告依约向被告陈丽冰、添泽公司推荐的民生银行申请办理按揭贷款手续，并提交了按揭贷款所需的资料，但被告知因该商铺已经在先设定了抵押，需要先涂销抵押登记，才能办理按揭贷款手续。经向广州市房屋管理局查询，原告所购买的商铺已经被抵押给中国工商银行股份有限公司广州荔湾支行。原告多次要求被告陈丽冰、添泽公司办理商铺的涂销抵押，但两被告均拒绝办理，导致原告无法取得银行贷款。原告认为，该商铺在先设定的抵押担保，已经对原告办理银行按揭贷款手续造成了实质的障碍，被告拒绝办理商铺的涂销抵押，造成《商铺买卖合同》无法继续履行。根据《合同法》的相关规定，原告起诉请求判令：1、解除原告与被告陈丽冰、添泽公司签订的《商铺买卖合同》；2、被告陈丽冰、添泽公司全额退还原告房价款510000元和税费26744元，被告黄力科对被告陈丽冰、添泽公司的退款承担连带责任；3、本案诉讼费用由三被告承担。
被告添泽公司辩称：请求法院驳回原告所有诉讼请求，并由原告承担本案诉讼费，被告没有违约行为，原告要求解除合同于法于事实无据。原告称被告未涂销商铺抵押登记导致原告无法办理按揭贷款造成合同无法履行，这与事实不符。按揭贷款支付办理义务在原告，并不在被告。按揭贷款的相关合同也是原告与银行签订，并不需要被告签订，因此按揭抵押与被告无关。被告的权利是收取房价款，义务是办理过户及交付商铺，因此原告无权将其没有申请贷款或无法获得银行贷款的情况归责于被告，双方的买卖合同更无约定原告在无法获取贷款情况下享有合同解除权。相反，是原告应及时补足房价款。另外，银行出具同意贷款书不以商铺涂销抵押为要件，现大量设有抵押权的房屋都可以进行二手房交易，能否获取银行同意贷款书是以原告提供给银行的申请资料、入息情况、资信状况、信贷状况为审核条件，原告无法获取同意贷款书是原告应当解决的事情，原告应当与银行沟通了解审批进度，获取同意贷款书或不同意贷款说明这是原告与银行的事情，而不能推卸给被告，更不是解除合同的理由，银行至今没有出具同意贷款书或不同意贷款的说明给原告，正说明原告的贷款申请未启动或办理中，原告应尽快与银行沟通，尽快办理按揭，或补足房款。同意贷款书出具后，被告相信原告有能力继续履行购买义务就可以进行在押房产的涂销抵押，但是现在前提条件未解决，同意贷款书未出具，无法进行下一步操作，这是原告的责任。原告一直没有按约完成按揭支付的义务，没有办理完毕贷款手续，严重阻碍过户手续的办理。况且，无论原告是一次性付款还是按揭贷款付款，合同都可以继续履行，原告合同目的为取得商铺，而不是办理按揭，因此原告应当履行支付义务，且承担逾期支付的违约责任，以致实现取得商铺的合同目的。综上所述，原告以所谓合同无法继续履行为由要求解除合同缺乏事实和法律依据，理应予以驳回。从维护合同有效性及交易稳定性的角度出发，请求法院驳回原告全部诉讼请求。原告在2015年3月撤销授权委托，该时间仍处于被告办理过户的有效期内及合同有效期内。在被告没有违约的情况下，原告作出撤销委托不继续履行合同的意思表示，严重影响交易过户的完成，所以现在涉案买卖合同还没有网签，这是原告的责任。
被告陈丽冰、黄力科没有提交答辩意见及证据。
经审理查明：2013年9月30日，被告陈丽冰经广东省广州市广州公证处公证签署了一份《委托书》，主要内容为：委托人为被告陈丽冰，受托人为被告添泽公司和黄力科；委托人陈丽冰是广州市海珠区昌岗中路151-161地下室的产权登记人，该房产应属登记人与其配偶黄某的夫妻共同财产。黄某已于2011年1月17日死亡。现被告陈丽冰委托受委托人（受委托人中任一人均可）为其合法代理人，以委托人之名义全权代表委托人办理上述房屋中依法属于其占有份额的下列各项手续及签署有关文件：一、代为办理上述房屋的测绘、产权分割等……二、代为办理上述产权分割后的商铺、办理房屋产权变更登记、遗失登记、更正登记等相关手续；三、代为办理出售房屋的手续，及代为签订存量房买卖合同……八、代为收取楼款及其他相关款项，并开具相关代收款凭证……十、代为配合买家办理上述房屋的银行贷款按揭手续以及签署相关部门有关的文件……受委托人有转委托权；等。
2014年6月3日，被告添泽公司（授权代理人、经营管理公司）、被告陈丽冰（出卖人）与原告（买受人）签订《商铺买卖合同》，订明：买受人购买的商铺为出卖人名下所属物业（第一条）；买受人所购的商铺属钢筋混凝土结构（房号及平面图以附件标示为准），该商铺为本合同第一条规定的项目中的：广州市海珠区昌岗中路151-161号自编B193号铺，该商铺建筑面积共4.37平方米（第二条）；该商铺属现房，按建筑面积计价，房价款总金额为850000元（第三条）；付款方式为按揭付款：买受人应于2014年6月3日前支付房价款（包含定金100000元）210000元，2014年6月15日前支付房价款300000元，余下房价款340000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号；买受人选择由出卖方推荐的银行办理购房贷款手续。若买受人选择该项，1、买受人收到出卖人通知（电话通知或书面通知）的5天内须备齐申请按揭贷款所需的全部真实资料，到按揭银行指定的律师事务所或机构办理按揭贷款手续；3、如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或按揭银行不批准买受人贷款申请的，买受人须在收到按揭银行（包括按揭银行委托办理按揭的律师事务所或相关机构）或出卖人电话或书面通知后15天内，向出卖人一次性全额支付该商铺的全部房价款，逾期支付该款项的，则应按本合同第五条承担违约责任（第四条）；买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理（2）逾期超过15日的，出卖人有权无需经催告而直接单方提出和决定解除本合同……若出卖人选择继续履行本合同的，本合同继续履行，自本合同规定的应付款期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人每日按应付房价款5‰的标准向出卖人计付延迟履行违约金。同时，本合同所约定的申办该商铺的交易过户手续的期限，相应顺延（第五条）；1、该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2020年4月30日止（合计6年），经营管理公司享有该商铺的使用权及收益权，包括但不限于依法进行的关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、合伙、承包、转租、分租、出租柜枱等行为，买受人不得干涉；3、对于买受人在委托经营管理期限内的使用权及经营权的收益损失（即自2014年11月1日至2017年10月31日止），出卖人已在该商铺的原总房价款中予以减免抵扣（第六条）；出卖人应于经营管理公司经营管理期限届满前，以书面形式通知买受人办理该商铺使用权的交接手续，并应在委托经营管理期限届满后10天内，将该商铺交付买受人使用（第七条）；1、买受人清楚知悉并接受该商铺的抵押现况；2、出卖人应于签署本合同之日起210个工作日内办毕交易过户手续（该期间内包括涂销抵押手续、出图、测绘、分证、网签、报税、交易过户等手续），并确保在此期间内将标的房屋的产权人变更至买受人名下；3、出卖人办理本条第2款的相关事项时，以买受人已经按时足额支付本合同约定的各期房款和办毕相关按揭贷款手续为前提，否则出卖人有权顺延办理期（第九条）；出卖人如未按本合同第九条规定的时间办毕该商铺的交易过户手续的，逾期超过3个工作日的，买受人有权单方解约；若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人的解除合同通知到达之日起60天内退还买受人已付的全部购房款。注：出卖人为买受人办妥交易过户手续的标志为出卖人已按照房地产登记机构的要求将买卖合同及办理交易过户所需的相关资料全部递交给房地产登记机构，并取得递件回执（第十条）；等。之后，被告添泽公司向原告开出房款共51万元及税费26744元的《正式收据》。
被告黄力科于2014年9月13日出具的《承诺书》，内容为本人黄力科，对广州市添泽物业管理公司及出卖人陈丽冰、许某与韩某汇买受人签订的《商铺买卖合同》作出承诺，本人承诺以本人名下及出卖人陈丽冰、许某的名下所有财产对《商铺买卖合同》的承诺承担保证人（全数贰拾捌人）。广东熊何律师事务所于2014年9月23日出具的《见证书》，内容为：兹证明黄力科在我的面前立下《承诺书》，《承诺书》是黄力科的真实意思表示。其中《承诺书》的主要内容为本人黄力科是广州市添泽物业管理有限公司的法定代表人，现本人对买受人（买受人名单见附件，包括原告）作出如下承诺：若广州市添泽物业管理有限公司、出卖人陈丽冰或许某无法履行上述任何一份《商铺买卖合同》，本人愿意以自己名下所有财产为广州市添泽物业管理有限公司、出卖人陈丽冰或许某的违约行为承担全部责任。
原告于2015年7月1日提起本案诉讼。诉讼中，原告对其主张事实还提交以下证据：1、查册时间为2015年6月12日的《房地产登记簿查册表》，载明海珠区昌岗中路151-161号B193商铺的抵押权人是中国工商银行股份有限公司广州荔湾支行；2、律师函；3、EMS快递单及投递证明；4、录音资料；5、按揭手续资料清单；6、录像资料。被告添泽公司质证表示：对证据1的真实性、合法性、关联性均无异议，而原告在购买商铺时已充分了解商铺的抵押情况，商铺买卖合同第九条第1款也说明了原告清楚知悉并接受该商铺的抵押现状；对证据2、3的真实性、合法性、关联性不予确认，与本案无关，原告是否发出律师函与解除合同无关，尽管发出律师函在没有法定或约定可以解除合同的情况下，该律师函不能发生解除合同的效力，因此该份证据与原告诉讼请求无关；对证据4的真实性、合法性、关联性均不予确认，因为原告称无法办理按揭及过户的情况应以银行出具的书面说明为准，而不是以录音为准。另外，该录音的合法性也有待确认，录音材料没有经过被录音人的确认、签字，甚至连日期5月26日都无法确认是2014年还是2015年的，因此该证据不符合证据规则，不予确认；对证据5的真实性、合法性、关联性均不予确认，该证据的出处没有显示，无法证明原告想证明的内容，如果原告已递交完毕申请贷款的材料，应该由银行出具收取材料的回执或相关凭证，因此对该清单不予确认；对证据6的真实性、合法性、关联性不予确认，录像没有经过公证，不能保证录像情况的完整性，录像的进行也不符合合法性，同时录像中可能出现的人物没有确认录像内容，也不能支持原告解除合同的理由，因此对该证据不予确认。
被告添泽公司对其抗辩还提交了以下证据：1、粤房地权证穗字第××号《房地产权证》（海珠区昌岗中路151-161号B193商铺，载明2014年5月6日办理抵押权变更登记）；2、授权委托书及《公证书》；3、撤销委托的声明；4、“韩某汇”商铺已过户清单及房地产权证复印件等产权登记资料。原告的质证意见是：对证据1的真实性、合法性没有异议，根据分户图显示，该图与购房合同后面所附商铺平面图不一致，在购房合同中93号铺是比左右两铺突出，面积更大，背后是商铺和通道，而房产证平面图显示**号铺与最靠左右铺面是一样大小的，并且其背后是水泵房，并不存在过道和商铺。也就是说，最后房产部门核定的93号铺与原告购买时93号铺的情况发生了变化，将直接会影响到该商铺的价值及原告判断是否购买该商铺的原因，因为该水泵房会影响到商铺的经营和出租；对证据2的真实性、合法性没有异议，不能证明被告所称已就过户事宜进行有效沟通，反而证明原告已通过委托律师积极履行合同；由于证据3没有原件，对真实性不予确认，撤销委托人不能视为是对买卖合同的撤销，也不能证明被告想证明的内容；由于证据4没有原件，对真实性不予确认，不能证明被告想证明的内容，整个项目只有少数几户过户，其他申请按揭的购买者都没有审批下来，不可能所有的购买人的资信都出现问题，是由于商铺的原因造成按揭不通过审批。
本院认为：原告与被告陈丽冰、添泽公司签订的《商铺买卖合同》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按合同约定切实履行。根据《民法通则》第六十三条第二款的规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。故原告要求被告添泽公司对被告陈丽冰的债务承担责任的请求，依据不足，本院不予支持。被告黄力科已承诺以其本人名下所有财产对《商铺买卖合同》的承诺承担保证人，故被告黄力科应与被告陈丽冰对《商铺买卖合同》中的权利义务承担连带责任。
合同约定，出卖人于签署本合同后210个工作日内办毕交易过户手续（该期间内包括涂销抵押手续、出图、测绘、分证、网签、报税、交易过户等手续），并确保在此期间内将标的房屋的产权人变更至买受人名下；但出卖人办理上述事项时，以买受人已经按时足额支付合同约定的各期房款和办毕相关按揭贷款手续为前提，否则出卖人有权顺延办理期。在买卖合同中，支付对价是买受人的主要义务，但原告至今未完成贷款手续向出卖人支付剩余房款，也没有证据证明是被告陈丽冰的原因所致，故被告陈丽冰有权相应顺延办证期限。根据涉案商铺产权登记情况反映，虽然分割后涉案商铺有再次抵押情形，但抵押权人并没有发生变化，被告添泽公司也完全可以根据被告陈丽冰出具的委托书协助原告办理银行按揭手续，故原告以此为由认为合同目的无法实现，理由不充分，本院不予采纳。因此，原告主张被告陈丽冰逾期办理过户手续、至今尚未办理涂销抵押而要求解除合同，依据不足，本院不予支持。同理，原告要求三被告返还房款、税款，并支付违约金的请求，理据不足，本院依法予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、《民法通则》第六十三条第二款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回原告张妙的全部诉讼请求。
本案受理费12300元由原告负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 黄颖慧
人民陪审员 王颖仪
人民陪审员 王君碧
二〇一六年一月二十九日
书 记 员 童 双
钱国雄