广东省广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0114民初1559号
原告（反诉被告）：黄建新，男，1956年2月9日出生，汉族，住广州市天河区。
委托诉讼代理人：张晋科，广东沧正律师事务所律师。
被告（反诉原告）：钟有昌，男，1950年1月18日出生，汉族，住广州市越秀区。
委托诉讼代理人：王金兰，广东辅安律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林华杰，广东辅安律师事务所律师。
原告黄建新诉被告钟有昌租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，钟有昌在答辩期内提起反诉，本院依法将本诉与反诉合并审理。本院依法组成合议庭适用普通程序公开开庭审理本案。原告（反诉被告）黄建新的委托诉讼代理人张晋科，被告（反诉原告）钟有昌的委托诉讼代理人王金兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄建新诉称：2004年9月27日，原告向被告承租广州市花都区狮岭镇义山村背夫山的场地，租赁期间自2004年9月27日至2019年1月31日，双方约定原告向被告缴纳12000元的押金，交付50000元的顶手费，并约定了被告违约，需赔偿原告200000元。原告承租后，一直按合同约定支付租金，并在承租之后花费了巨额费用对租赁的建筑物进行了改造和维护，其目的就是希望长久租赁。但在2015年11月，原告得知被告已与租赁场地的出租方解除了租赁合同，即被告已不能再租赁场地给原告，其实质属于违约，应当按合同约定，赔偿原告的全部损失。另外，2015年8月底，义山第六经济合作社就通知原告，因为被告违约，其已解除与被告之间的租赁合同。因此原告的租金不知该如何交付，应交给义山第六经济合作社还是交给被告？故请求法院判令：1.被告向原告退还顶手费50000元、押金12000元以及违约赔偿款200000元；2.本案诉讼费用由被告承担。
诉讼中，原告表示即使涉案《租赁合同》无效，其亦不变更诉讼请求。
被告钟有昌答辩并反诉称：一、原告黄建新拖欠租金，已严重违约。我与黄建新签订《租赁合同》后，依约履行，但黄建新拖欠2015年5月至10月租金，其中7至10月的租金至今未付，根据合同第八条约定，应视为严重违约，我有权解除合同、收回场地及设施，无须对其作任何补偿。因此，黄建新应当支付拖欠的租金19360元（4个月*4840元）以及逾期支付租金的滞纳金22264元。滞纳金具体计算如下（按每日1%计付）：1）2015年5月份租金逾期交纳滞纳金2178元，从2015年6月5日计至2015年7月20日【45天*4840元/100=2178元】；2）2015年6月份租金逾期滞纳金726元，暂计至2015年7月5日，直至完全清偿之日止【8个月*30天*4840元/100=726元】；3）2015年7月份租金逾期滞纳金，暂计至2016年3月5日，直至完全清偿之日止【8个月*30天*4840元/100=11616元】，只要求支付4840元；4）2015年8月份租金逾期交纳滞纳金，暂计至2016年3月5日，直至完全清偿之日止【7个月*30天*4840元/100=10164元】，只要求支付4840元；5）2015年9月份租金逾期交纳滞纳金，暂计至2016年3月5日，直至完全清偿之日止【6个月*30天*4840元/100=8712元】，只要求支付4840元；6）2015年10月份租金逾期交纳滞纳金，暂计至2016年3月5日，直至完全清偿之日止【5个月*30天*4840元/100=7260元】，只要求支付4840元。二、关于顶手费50000元。根据双方合同第四条约定：“无论乙方租用时间长短，弃租或者违约中止合同，甲方都不用退回乙方顶手费”，现黄建新拖欠租金构成严重违约，导致应当解除合同，依约该顶手费不用退还。三、关于违约赔偿款20万元。根据合同第八条第2项约定，如钟有昌违约才应支付20万元，但本案是黄建新首先拖欠租金构成严重违约，并非钟有昌违约，因此我方无须赔偿20万元。综上，反诉原告钟有昌请求法院判令：1、解除双方于2004年9月27日签订的《租赁合同》；2、反诉被告黄建新立即交还租赁的场地；3、反诉被告黄建新立即支付拖欠的2015年7月至10月的租金共19360元（4*4840元）；4、反诉被告黄建新立即支付逾期交纳租金的滞纳金22264元；5、本案诉讼费由反诉被告承担。
诉讼中，反诉原告钟有昌表示如果涉案《租赁合同》无效，其撤回第4项反诉请求，其他请求不变。
经审理查明：2004年9月27日，原告黄建新作为乙方（承租方），被告钟有昌作为甲方（出租方），双方签订《租赁合同》，约定乙方租用甲方在义山村背夫山投资兴建的餐饮场地作餐饮经营使用，租赁期限从2004年9月27日至2019年1月31日，租赁范围包括场地（截止至签订此租赁合同，甲方在义山村背夫山投资兴建的餐饮屋舍、构筑物及其所围圈场地）、设施（所有原有餐厅装修、经营用具、厨房设施、水电设施、供电排水系统）。第三条：租金标准为从2004年9月27日至2009年8月31日，每月租金4000元；从2009年9月1日至2014年8月31日，每月租金4400元；从2014年9月1日至2019年8月31日，每月租金4840元。乙方签订租赁合同的同时需先付给甲方12000元作押金，然后按先用后交方式，逐月缴纳付租，租用期限满，甲方无息退还押金。每月计算租金截止日为当月最后一天，按实际天数计收；每月1至5日为上月租金缴纳期，逾期不交纳，每天加收滞纳金1%。第四条：乙方在签订租赁合同的同时，一次性交付甲方顶手费5万元，不论乙方租用时间长短、弃租或者违约中止合同，甲方都不用退回乙方顶手费。第七条：合同期内，遇国家土地征收，甲方退回乙方顶手费，不再作任何补偿，国家补偿款全归甲方。第八条：乙方在规定时间内未能缴纳足额租金，甲方除按上述规定加收滞纳金外，延迟缴纳至30天，应视为乙方严重违约，甲方有权中止租赁合同，收回场地及设施，而无须对乙方作任何补偿。甲方在租赁合同期内中途毁约收回场地、设施，除了需退还乙方顶手费外，还需赔偿乙方20万元。第十条：甲方按上述条款，属于有偿提供现有的场地、设施、证照。场地、设施的所有权属于甲方……
《租赁合同》签订后，原告按约定向被告交纳租赁押金12000元及顶手费50000元，并按月向被告交纳租金。诉讼中，双方对2015年7月份的租金是否已经交纳存在争议。原告主张租金已交纳至2015年7月份，被告则主张2015年7月份的租金尚未交纳。对此，被告钟有昌提供其工商银行2015年1月5日至2015年10月26日的存折记录信息拟证明其主张。该存折信息显示黄建新分别于2015年1月5日、2月3日、3月5日、4月3日、5月4日各向其支付4840元，于7月20日向其支付两个月租金共9680元。原告黄建新则提供2014年8月至2015年7月的租金缴纳凭证拟证明其主张。并解释根据该缴纳凭证可以证明虽然合同约定每月1至5日缴纳上月租金，但双方在实际履行过程中已将租金缴纳方式变更为当月交付。根据黄建新提供的缴费凭证显示，2014年1至10月，黄建新均按每月4400元的标准向钟有昌缴纳租金；2014年11月份，黄建新向钟有昌支付5720元。黄建新解释根据合同约定，2014年9-10月份租金应为4840元/月，由于其交租时忘记该两个月租金已调整，仍按4400元/月缴纳租金，后来发现后，在2014年11月份除缴纳当月租金4840元外，另补交了9月及10月的租金差额880元，因此该月缴纳了5720元，由此亦印证了双方实际变更为租赁当月缴纳当月租金的事实。双方对对方提供的租金缴纳情况的证据均无异议。
另查明，涉案场地属广州市花都区狮岭镇义山第六经济合作社（以下简称义山第六经济社）所有，由该经济社出租给钟有昌。2015年10月15日，义山第六经济社与钟有昌经本院主持调解，解除双方签订的《义山村第六经济社“背夫果园”承包合同》，并协议钟有昌须于2015年11月5日前将涉案场地交还给义山第六经济社……2015年11月1日，义山第六经济社通知黄建新，告知因钟有昌已解除其与该经济社的租赁关系，要求黄建新在2015年11月5日前将租赁标的交还给义山第六经济社。黄建新陈述义山第六经济社实际上在2015年8月底就已口头通知其该经济社将解除与钟有昌之间的租赁关系，要求黄建新将租金交付给该经济社，在此情况下，由于黄建新无法确定应向谁缴纳租金，因此无法按时缴纳2015年8月至10月的租金。
关于顶手费的性质，原告认为顶手费其实就是钟有昌想要多收点钱；被告则认为是由于其当时承租涉案土地时没什么设施，被告投入了大量资金建设相关设施后转租给原告，因此其要求收取顶手费。庭审中，原告陈述被告与义山第六经济社之间就涉案场地租金的标准为5000元/年；被告陈述其2002年承租时租金是5000元/年，后来是每三年递增30%。原、被告均确认涉案场地已于2015年11月份交还给了义山第六经济社。被告确认涉案建筑物未取得建设工程规划许可证。
本院认为：《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……钟有昌将涉案场地转租给黄建新作非农用途，但现并无证据证明涉案土地已转为建设用地或已按规定办理用地审批手续。另外，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案中，钟有昌将未办理农用地转用审批手续的土地及未取得建设工程规划许可证的建筑物出租给黄建新作餐饮用途，违反上述法律规定，故原告与被告于2004年9月27日签订《租赁合同》依法应属无效。合同无效，钟有昌应将收取的押金退还给黄建新，对该项请求，本院予以支持；同时，原告要求被告支付违约赔偿金、被告要求解除《租赁合同》的请求没有法律依据，本院不予支持。
关于顶手费问题。一、合同第七条约定合同期内，遇国家土地征收，甲方（钟有昌）退回乙方（黄建新）顶手费，不再作任何补偿，国家补偿款全归甲方。第十条亦约定了相关设施所有权仍属于钟有昌所有。上述约定证明相关设施设备虽然归承租方使用，但所有权并未发生转移，且顶手费亦非相关设施设备的使用费。二、被告认为因加建设施而要求收取顶手费，但被告向义山第六经济社承租涉案场地的租金与被告出租给原告的租金差价巨大，被告在将场地出租给原告时就应已根据当时场地的状况作为计算租金标准的依据，即相关的租金收取标准应已将现有设施设备等配套情况考虑在内。三、虽然合同第四条约定无论乙方租用时间长短，甲方都不退回顶手费，但综合其他合同条款分析，应是在单独属于承租方原因导致中止合同等情况下，出租方才不予退还顶手费，如在租赁过程中遇国家征收或其他非承租方原因导致合同无法继续履行的情况下，出租方仍应退还顶手费。因此，钟有昌不予退还顶手费的理由不充分，对黄建新要求退还顶手费的请求，本院予以支持。
黄建新已实际使用涉案场地，应按合同约定的租金标准向钟有昌支付占有使用费。双方争议焦点在于原告是否已缴纳2015年7月份的租金。对此，钟有昌提供的证据仅能证明黄建新于2015年1至7月份均按每月4840元的标准向钟有昌支付租金。黄建新提供的租金缴纳凭证则显示了其于2014年8月至2015年7月期间向钟有昌交租的情况，且黄建新结合该缴纳凭证所作的解释亦与合同关于租金调整的约定相符，故本院采信黄建新的陈述，认定黄建新已缴纳2015年7月份的租金。故黄建新应向钟有昌支付2015年8月至10月的场地占用费14520元（4840元×3）。因双方均确认涉案场地已于2015年11月份交还给义山第六经济社，对被告要求原告立即交还涉案场地的请求，本院不再进行处理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告钟有昌于本判决发生法律效力之日起十日内，退还顶手费50000元、押金12000元给原告黄建新；
二、反诉被告黄建新于本判决发生法律效力之日起十日内，支付2015年8月至10月的场地占用费14520元给反诉原告钟有昌；
三、驳回原告黄建新的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告钟有昌的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费5230元，由原告黄建新负担3992元，由被告钟有昌负担1238元；反诉案件受理费5852元，由反诉原告钟有昌负担5770.5元，由反诉被告黄建新负担81.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，视为自动撤回上诉处理。
审 判 长 陈耿俊
人民陪审员 张绍针
人民陪审员 徐小贞
二〇一六年八月二十二日
书 记 员 孙雪芳