江苏省徐州市云龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0303民初1382号
原告：孙海龙，男，1981年1月1日生，汉族，住安徽省宿州市萧县。
委托诉讼代理人：王晶晶，江苏谐尔律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴艳丽，江苏汉斯律师事务所律师。
被告：宋永静，女，1983年1月27日生，汉族，户籍地徐州市泉山区，现住徐州市铜山区。
委托诉讼代理人：李宁（系宋永静丈夫），男，1974年10月12日生，汉族，住徐州市徐州经济开发区。
第三人：黄洪，男，1973年9月14日生，汉族，住江苏省张家港市。
原告孙海龙诉被告宋永静房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月15日立案后，依法适用普通程序，于2017年7月3日、2017年10月10日公开开庭审理；后依法追加黄洪为本案第三人，于2017年11月8日公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告孙海龙委托诉讼代理人王晶晶，被告宋永静委托诉讼代理人李宁到庭参加诉讼；第二次开庭，原告孙海龙委托诉讼代理人吴艳丽，被告宋永静委托诉讼代理人李宁到庭参加诉讼；第三次开庭，原告孙海龙及其委托诉讼代理人王晶晶、吴艳丽，被告宋永静委托诉讼代理人李宁，第三人黄洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙海龙向本院提出诉讼请求：1、解除两份《租赁经营合同书》，并由被告支付拖欠的房屋租金及管理费（按每日360.30元，自2017年1月2日计算至合同解除之日），违约金32427元及律师费2500元；2、被告立即撤出并交付给原告坐落于徐州市××广场外街××、××号商铺，并支付逾期占用房屋期间的费用。诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年9月28日，徐州世茂置业有限公司与被告签订了两份《租赁经营合同书》，约定将其所有的位于世茂广场外街四之一层104、107号商铺出租给被告，仅用于经营茶馆，租赁期限为5年，自2014年10月1日至2019年9月30日，租金按照同期保底租金或提成租金两者中取其高者进行支付。合同还对双方权利义务、违约责任等其他事项做了明确约定。徐州世茂置业有限公司将房屋出租后，于2016年9月2日将房屋出售给了原告。接着，原告与被告及徐州世茂置业有限公司三方又签订了《租赁经营合同补充协议》，约定徐州世茂置业有限公司将其在租赁合同下拥有的全部权利、权益及全部的义务、责任概括的、无条件的、不可撤销地一次性转移给原告。租赁合同的出租方由徐州世茂置业有限公司变更为原告，由原告继续履行租赁合同，被告向原告承担其在租赁合同中作为承租方的所有权利和义务。原告按照合同履行各项义务后，被告却存在包括欠付租金超过15日，擅自改变商铺用途、经营品牌等多项合同约定的原告行使解除权的情形。此外，在未经原告同意的情况下，被告还私自将房屋进行了转租，报警两次亦未能妥善处理。
被告宋永静辩称：原告所述与客观事实不符，诉讼请求没有法律依据，我与世茂置业签订的租赁合同，没有同原告签订合同，在我与世贸合同期限内，世茂将房产出售给原告没有经过我的同意，剥夺了我的优先购买权，我将房子转让给第三人时明确告知了原告，原告也表示同意了，而且原告经营地址是在所争议的房屋标的隔壁，所以原告对房子重新装修及使用是明知的。我在转让房产时候原告要求我支付押金，我已经支付过了，租金应该由实际的使用人支付，所以综上我认为原告所述违背了客观事实，诉请没有法律依据，应该予以驳回。我们跟第三方签订协议的时间是2016年9月26日，我们给原告转账凭证日期是2016年11月3日，与原告诉状陈述的事实不符。
第三人黄洪辩称：我跟原告没有关系，2016年9月26日，我与被告签订转租协议，签订转租协议时，被告告诉我房子是世茂公司的。2016年10月15日将转租费给被告然后被告将转租协议给我，我在2016年10月17日将转租费给被告，但其一直没有给我转租协议。我租房屋是用来开超市的，但是没有营业执照无法经营。被告将房屋交付于我，我进行了装修，花费14000元。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月28日，徐州世茂置业有限公司（以下简称世茂公司）（甲方）与被告宋永静（乙方）签订租赁经营合同书两份，世茂公司（甲方）将其位于中国江苏省徐州市郭庄路99号世茂广场外街四之一层104号商铺，计租面积为74.13平方米，107号商铺，计租面积87.62平方米，出租给被告宋永静（乙方）。第二条第一款约定：乙方向甲方承诺，租赁该商铺仅用于经营茶馆、茶叶茶具，品牌（营业名称）为茶馆；第二款规定：乙方未经甲方许可，不得擅自变更本条第1款规定的经营用途、品牌等。如有违反，乙方应按擅自变更经营用途、品牌期间营业额的50%且不低于人民币壹万元的标准向甲方支付违约金。甲方因此解除本合同的，则乙方的违约责任适用本合同第十四条、第十五条的规定。第三条第一款规定：甲乙双方租赁经营期限为伍年，自该商铺交付日起算，即自2014年10月1日至2019年9月30日。合同第七条第一款第四项规定：甲乙双方确认租金的结算周期为3个租赁月。乙方应于每个结算周期首日的5日前先按保底租金向甲方预付该结算周期的租金，其中首期保底租金于计租日前支付。首期与末期不足一个结算周期的，按照该期计租天数占结算周期实际天数的比例计算保底租金。双方于每个结算周期后3个工作日内完成该结算周期的营业额核对及确认，若该结算周期的提成租金高于保底租金的，乙方应于该结算周期后5个工作日内支付提成租金高于保底租金的差额；第七条1.2规定：租金为以下保底租金和提成租金两者取其高，即乙方按照同期保底租金或提成租金两者中取其高者向甲方支付租金：2014年10月1日-2017年9月30日保底租金6500元/月、3500元/月，2017年10月1日-2018年9月30日保底租金7150元/月、3850元/月，2018年10月1日-2019年9月30日保底租金7865元/月、4235元/月。第七条第二款规定：乙方同意自交付日起以12个租赁月为一个结算周期向甲方或甲方指定的管理公司支付管理费。管理费标准分别为每月人民币371元、438元，合计每月809元。管理费采取预付制，乙方应于每个结算周期首日的5日前支付该结算周期的管理费，首期管理费应于交付日前支付。第十四条第三款第2.2项规定：甲方行使解除权的情形，A、乙方未征得甲方书面同意而改变该商铺用途、经营品牌的；…D、乙方未征得甲方书面同意，发生就该商铺进行转租、转包、出借、抵押或设立其它负担、与他人交换或共同使用等其它一切非乙方自用的行为的；E、乙方逾期不支付或者不足额支付租金、管理费、公用事业费、保证金等任何费用超过15日的；…H、乙方违反本合同约定或严重违反商场有关规章制度的规定，且经甲方提出纠正意见后的7日内，乙方仍未予以纠正的。…第十五条规定：1、甲方根据本合同第十四条2.2款约定解除本合同的，甲方有权不予返还保证金，且乙方应向甲方支付相当于解除日所在租赁年度3个月保底租金及3个月管理费的总额或人民币0元（两者取其高）的违约金；如果前述违约金不足以弥补甲方遭受的损失，则乙方仍应向甲方赔偿该等损失。2、乙方未按时支付租金、保证金、管理费、公用事业费及有关费用，则每延误一日，乙方除应支付欠缴的租金、保证金、管理费、公用事业费及其他本合同约定的有关费用的本金外，还应按照应付未付金额0.5%的标准向甲方加付滞纳金。乙方逾期支付达15日以上的，或违反本合同其他约定经甲方通知后7日内仍未纠正的，甲方有权停止向该商铺提供空调、供电、供水和其它管理服务，停止供应期间，甲方仍有权向乙方收取租金、管理费及其他费用，甲方对乙方因此而蒙受的任何损失不承担责任。3、如果乙方未按时支付本合同所约定的租金、管理费、公用事业费或任何其它应付费用的全部或一部分（以下简称“欠款”），且在甲方将书面催款通知送达乙方后七日内，乙方仍不支付，或者乙方有其他违约行为，甲方因向乙方追讨欠款或追究乙方其他违约责任而支出的任何费用可按照本合同的约定向乙方追索，该等费用包括但不限于：A、甲方为向乙方追讨欠款或追究乙方其他违约责任所需支付的合理的法律费用（包括但不限于律师费和诉讼费），而不论程序是否开始；B、甲方为乙方追讨欠款或追究乙方其他违约责任而委任其他人员所需支付的任何合理的费用。合同签订后，被告宋永静按照合同约定租赁该房屋，经营茶馆、茶叶茶具，经营字号为宁静轩。
2016年9月2日，原告孙海龙与世茂公司签订两份商品房买卖合同，约定世贸公司将其位于中国江苏省徐州市郭庄路99号世茂广场外街四之一层104号、107号商铺出售给孙海龙。
同日，世茂公司（甲方）与被告宋永静（乙方）、原告孙海龙（丙方）签订了两份租赁经营合同补充协议。达成以下协议：一、鉴于该商铺现由乙方占有使用，三方同意：甲、丙双方不再就该商铺做实际交接，而自丙方完全履行完毕其于《徐州市商品房购销合同》及其他附随协议下义务且甲、丙双方就该商铺交接事宜达成书面确认之日（以下称“交付日”）起，视为该商铺已合格地交付给丙方。二、自交付日起，甲方将其在租赁合同下拥有的全部权利、权益以及全部的义务、责任概括的、无条件的、不可撤销地一次性转移给丙方。租赁合同的出租方，由甲方变更为丙方，由丙方继续履行租赁合同。租赁合同中约定之出租方所享有的权利及应履行的义务由丙方承继，且，乙方承诺交付日起，向丙方承担其在租赁合同中作为承租方的所有权利与义务。三、就租赁合同项下该商铺的租金，三方在此不可撤销地同意并确认：1、该商铺计租面积为74.13平方米、87.62平方米。2、该商铺的租金收益为税前收益，自2016年9月2日起由乙方直接向丙方支付，丙方应向乙方提供相应租金发票。2016年9月2日之前的所有费用（含租金、管理费等）乙方应向甲方或甲方指定的第三方支付，否则应按租赁合同的约定向甲方承担违约责任。合同签订后，宋永静继续租赁该房屋用于茶馆经营。被告庭审中提出该协议是被告与世茂公司签订租赁合同时事先签订的协议，签订时，丙方即本案原告孙海龙处为空白。但庭审中被告未能提供证据予以证明。
2016年9月26日，宁静轩（甲方）与国泰新业徐州分公司（乙方）签订转租协议，协议约定：甲乙双方商定于2016年9月26日，将“宁静轩”转租给乙方。于2016年10月15日“宁静轩”正式转租给乙方。甲方签字人为宋永静。乙方签字人为黄洪。被告宋永静向第三人黄洪交付房屋。后因房屋的使用问题发生纠纷，原告诉至法院。
本院认为：
一、原被告之间是否成立房屋租赁合同关系。
被告宋永静与世茂公司签订的两份《租赁经营合同书》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。世茂公司将租赁房屋出卖给原告孙海龙后，世茂公司与原告孙海龙、被告宋永静签订了两份《租赁经营合同补充协议》。虽然被告在庭审中答辩称其未与原告签订该租赁补充经营协议，协议是其事先与世茂公司签订，当时原告孙海龙签字处是空白的，但庭审中被告未能举证予以证明，本院对其答辩意见不予采信。即使被告在签订补充经营协议时原告签名处是空白的，被告宋永静签字的行为可认定其事先默认世茂公司出售该商品房的行为，承认该补充经营协议的效力。因此，该补充协议是三方当事人的真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，亦依法成立并生效。按照协议约定，原告孙海龙依法承继原先世贸公司与被告宋永静签订的租赁合同中出租人的地位，故该租赁合同出租人由世茂公司变更为原告孙海龙,进而租赁合同双方当事人变更为孙海龙和宋永静。原告孙海龙与被告宋永静的商品房租赁合同合法有效，双方当事人应当依约履行合同。关于被告辩称世茂公司在租赁期内将房屋出售给本案原告，并未经被告同意，剥夺了其优先购买权的观点。本院认为被告宋永静与原告、世茂公司签订房屋租赁合同补充经营协议的行为应视为其已经放弃优先购买权，故对原告该抗辩本院不予认可。
二、被告宋永静的转租行为是否构成违约，原告是否有权解除房屋租赁合同。
被告在租赁合同期间，私自将房屋转租他人，违反租赁合同中约定的房屋不得转租，不得改变该商铺用途、经营品牌等内容，构成违约。被告辩称，其在转让该房屋时明确告知原告孙海龙，原告也表示同意，根据民事诉讼法举证规则，被告应对其主张的事实予以举证证明，被告并未提供足够的证据证明其在房屋转租时告知原告且原告同意的事实，本院依法认定被告行为构成违约。即使原告孙海龙明知或已知房屋转租的事实，但是被告与第三人黄洪在2016年9月26日签订转租协议，至原告起诉时尚不足6个月。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案原告在六个月内提出异议，主张解除合同，按照法律规定应当予以支持。
三、原告各项诉讼请求应否得到支持。
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中原、被告之间的租赁合同解除后，被告宋永静应当向原告孙海龙返还涉案房屋，并应当向原告支付自拖欠房租之日即2017年1月2日起至房屋租赁合同解除之日止的租金。若被告宋永静未在本院确定的履行期内向原告交还房屋，对于逾期占用房屋期间的费用，本院参照合同期内房租标准予以确定。庭审中原告主张管理费用由其事先垫付,但未向本院提交相关证据材料证实，故对于原告主张的管理费用，本院不予支持。原告主张按每日360.30元支付租金及管理费用，扣除原告主张的管理费用（每月809元，按日计算每日26.97元），本院支持被告按照333.33元/日的标准向原告支付租金及逾期占用费用。
因双方租赁合同明确约定了违约金的计算方式，原告主张按照2014年10月1日-2017年9月30日期间的租金和管理费标准计算违约金为32427元（10809元×3个月），符合合同约定，本院予以支持。
原告主张律师费2500元，并提供了律师费发票证明该笔费用的实际产生。因双方租赁合同中明确对律师费用的负担进行了约定，原告主张被告支付律师费2500元的诉讼请求符合法律规定及合同约定，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十四条、第二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告孙海龙与被告宋永静关于位于中国江苏省徐州市郭庄路99号世茂广场外街四之一层104号、107号商铺的租赁合同（2014年9月28日徐州世茂置业有限公司与被告宋永静签订两份《租赁经营合同书》，2016年9月2日，原告孙海龙概括受让了徐州世茂置业有限公司在两份《租赁经营合同书》中的全部权利义务）；
二、被告宋永静应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告孙海龙交还案涉江苏省徐州市郭庄路99号世茂广场外街四之一层104号、107号商铺；
三、被告宋永静应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告孙海龙支付房屋租金及逾期占用费用（从2017年1月2日起至房屋实际交还之日止按照333.33元/日计算）、违约金32427元、律师费用2500元；
四、驳回原告孙海龙的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6529元，保全费654元，合计7183元，由原告孙海龙负担529元，被告宋永静负担6654元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 胡根平
人民陪审员 路振亚
人民陪审员 张 惠
二〇一七年十二月十二日
书 记 员 侯亚菲