福建省福州市台江区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0103民初425号原告：交通银行股份有限公司福州交通路支行，住所地福建省福州市台江区交通路88号福建省医科大学培训中心一层，统一社会信用代码91350100854382743Q。主要负责人：李微微，行长。委托诉讼代理人：李扬扬、何影阳，该行工作人员。被告：林清，男，1968年4月9日出生，汉族，住福建省闽侯县。被告：陈瑞英，女，1971年1月9日出生，汉族，住福建省闽侯县。被告：福州榕航房地产开发公司，住所地福建省福州市杨桥路元帅庙四座二层，统一社会信用代码913501001544098612。法定代表人：吴耀先，董事长。委托诉讼代理人：李成彬，该公司工作人员。原告交通银行股份有限公司福州交通路支行（以下简称交行交通路支行）与被告林清、陈瑞英、福州榕航房地产开发公司（以下简称榕航公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年1月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李扬扬，被告榕航公司的委托诉讼代理人李成彬到庭参加诉讼。原告的委托诉讼代理人何影阳未到庭参加诉讼。被告林清、被告陈瑞英经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告交行交通路支行向本院提出诉讼请求：1、林清、陈瑞英向原告偿还贷款本息194882.12元（其中贷款本金192163.13元、利息2650.64元、罚息68.35元，利息、罚息暂计至2016年10月28日，此后的利息、罚息按合同约定和人民银行规定计算至本金还清之日止）；2、原告有权就林清、陈瑞英提供的抵押物即位于即位于榕航花园X#XX单元的房产的房产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿；3、榕航公司对上述债务承担连带偿还责任；4、林清、陈瑞英、榕航公司承担本案的诉讼费用（含保全费、公告费）以及实现债权的相关费用。事实和理由：2004年6月，原告与林清签订了榕交银2004年交通路个贷字20048001110019号《个人按揭借款合同》，约定原告向林清提供360000元人住房按揭贷款，贷款期限20年，自放款日起计，按月还款；贷款月利率为4.2‰，贷款实际发放后，遇中国人民银行调整法定利率的，贷款期限在一年以上的，当年仍执行调整前利率，于次年1月1日起按相应利率档次执行调整后的利率；还款方式为等额本息还款法，每月还款额2383.80元；林清以其所购房屋为上述借款提供抵押担保；榕航公司提供连带责任保证，保证担保的范围包括借款本金、利息（包括利息、罚息）、赔偿金以及原告为实现债权而发生的相关费用（包括诉讼费和律师费）。2004年6月24日，原告依约发放了个人住房贷款360000元。贷款发放后，林清未能向原告履行还本付息义务，榕航公司亦未承担保证责任。原告于2016年10月21日向林清、陈瑞英、榕航公司寄送了《债务提前到期通知书》，宣布合同项下债务提前到期，到期日为2016年10月30日。截至2016年10月28日，林清尚欠贷款本息共计194882.12元。被告林清、陈瑞英未作答辩。被告榕航公司辩称，林清原系榕航花园的施工人，答辩人没有支付工程款，就以位于榕航花园X#XX单元的房产来折抵工程款。榕航花园为烂尾项目，经协调后答辩人将工程款结算给林清，林清将上述房屋退出，退出后的按揭款应由答辩人承担。答辩人因资金短缺，未能及时结清按揭款，2017年5月经榕航花园项目协调小组开会协调，今年年底就原有房屋折抵工程款与交通银行产生的借贷关系，以及在建工程抵押借款问题一并解决。综上，案涉借款应由答辩人负担，案涉抵押房产的所有权应归答辩人。原告交行交通路支行围绕诉讼请求依法提交了下列证据：1.编号：榕交银2004年交通路个贷字200480011100193号《个人住房抵押贷款合同》，证明原告与林清、陈瑞英之间存在合法的合同权利义务关系；2.借款凭证，证明原告依约履行了合同义务；3.债务提前到期通知书（榕航公司），证明原告依约宣布合同项下债务提前到期；4.债务提前到期通知书（林清、陈瑞英），证明原告依约宣布合同项下债务提前到期；5.贷款逾期欠息明细表，证明林清的欠款欠息情况。被告林清、陈瑞英、榕航公司未向本院提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。榕航公司对证据1-5的真实性均无异议。经审查，交行交通路支行提交的证据1-5能够反映案件真实情况、与本案存在关联、来源和形式符合法律规定，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年6月15日，交行交通路支行（乙方）与林清（甲方）、榕航公司（丙方）签订编号：榕交银2004年交通路个贷字200480011100193号《个人住房抵押贷款合同》，约定甲方向丙方购买榕航花园X#XX单元的商品房，并以该房屋作为抵押向乙方申请个人住房抵押贷款，贷款金额360000元；借款期限20年，自放款日起计，放款日和到期日以《借款凭证》的记载为准；借款月利率4.2‰，本合同项下贷款实际发放后，遇中国人民银行调整法定利率的，贷款期限在一年以上的，当年仍执行调整前利率，于次年1月1日起，按相应利率档次执行调整后的利率；甲方授权乙方将贷款以甲方购房款名义转账至丙方账户（账号：00×××04）；还款方式为等额本息，每月还款额为2383.8元；还款日为每月21日；甲方未按时足额偿还贷款本金、支付利息，乙方按逾期的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利，同时应当承担乙方为实现债权而发生的催收费、诉讼费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用；争议解决方式为向乙方所在地有管辖权的法院起诉；甲方以所购房屋作为本合同项下抵押物，抵押担保的范围为本合同项下贷款本金及利息、复利、罚息、复利、损害赔偿金和实现债权的费用；丙方为本合同项下贷款提供连带责任保证，保证期间为本合同项下贷款到期日之日起两年，保证范围为本合同项下贷款本金及利息、罚息、复利及乙方实现债权的费用（包括但不限于催收费、诉讼费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用）；甲方取得榕航花园X#XX单元的权利证明，且乙方取得抵押物的现房抵押登记证明文件正本后，丙方的保证责任解除。2014年6月23日，福州市房地产交易登记中心在前述《个人住房抵押贷款合同》上加盖登记专用章。2014年6月24日，交行交通路支行将360000元划入榕航公司的账户。2016年10月21日，交通银行福建省分行分别向林清、陈瑞英，以及榕航公司发出债务提前到期通知书，宣布债务提前到期，到期日为2016年10月30日，债务人应在该日前归还全部债务本金并结清利息，共计194813.67元，其中本金192163.13元、利息2650.54元（暂计至2016年10月21日）；自到期日次日起，按合同约定计收罚息、对应付未付的利息计收复利。截至2016年10月28日，林清尚欠借款本金192163.13元、利息2650.64元、罚息68.35元。另查明，榕航花园X#楼未办理初始登记。林清与陈瑞英于1991年4月16日登记结婚。本院认为，交行交通路支行与林清签订的《个人住房抵押贷款合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应认定合法有效。交行交通路支行已履行发放贷款的义务，林清却未按合同约定还款，已构成违约，故交行交通路支行请求提前收回全部贷款，要求林清偿还尚欠的借款本金及其利息，并计收罚息、复利，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。讼争债务发生在林清与陈瑞英的婚姻关系存续期间，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条关于“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理”的规定，陈瑞英对林清所负的债务，应承担共同偿还责任。林清以坐落于榕航花园X#XX单元房产提供抵押担保，该抵押房产未办理正式的抵押登记手续，本案抵押权尚未设立。案涉房产未办理初始登记，尚不具备办理所有权登记和抵押登记的条件，但林清负有在案涉房产具备办理物权登记条件之后协助办理抵押登记的义务，故本院确定林清应在案涉房产完成初始登记之日起三十日内协助办理案涉房产抵押登记。在案涉房产完成初始登记，具备办理物权登记条件后，若林清逾期仍未协助办理抵押登记，交行交通路支行将无法行使抵押权，榕航公司免除保证责任的条件亦无法成就。为平衡各方当事人的利益，保障交易安全和合同稳定，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，本院以判决的方式赋予交行交通路支行对案涉房产折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。榕航公司自愿为林清的债务提供阶段性连带责任保证，根据合同关于“林清取得榕航花园X#XX单元的权利证明，且交行交通路支行取得抵押物的现房抵押登记证明文件正本后，榕航公司的保证责任解除”的约定，在案涉房产办理正式抵押登记之前，榕航公司应在保证范围内承担连带清偿责任。综上所述，对交行交通路支行的诉讼请求，本院予以支持。林清、陈瑞英未到庭参加诉讼，视为放弃自己的诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十八条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告林清、被告陈瑞英应于本判决生效之日起十日内，向原告交通银行股份有限公司福州交通路支行偿还借款本金192163.13元及利息、罚息、复利（暂计至2016年10月28日的利息为2650.64元、罚息68.35元，此后利息、罚息、复利按编号：榕交银2004年交通路个贷字200480011100193号《个人住房抵押贷款合同》约定的标准计至款项还清之日止）；二、被告林清应于福州市台江区六一中路106号榕航花园X#XX单元完成初始登记之日起三十日内，协助原告交通银行股份有限公司福州交通路支行办理前述房产的抵押登记手续；三、福州市台江区六一中路106号榕航花园X#XX单元房产抵押登记办妥后，或被告林清逾期仍未办理抵押登记的，原告交通银行股份有限公司福州交通路支行有权以前述房产折价或拍卖、变卖所得价款，对本判决第一项确定的债权优先受偿；四、被告福州榕航房地产开发公司对本判决第一项确定的债务承担连带清偿责任，在福州市台江区六一中路106号榕航花园X#XX单元的抵押登记手续办妥之日，或被告林清逾期仍未办理抵押登记但原告交通银行股份有限公司福州交通路支行选择对前述房产行使优先受偿权之日，其保证责任终止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4197元，由被告林清、被告陈瑞英、被告福州榕航房地产开发公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  林 莹人民陪审员  念霞霞人民陪审员  陈丽华二〇一七年八月十五日书 记 员  陈彬娜附注：本判决书引用的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。