福建省惠安县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0521民初1131号
原告(执行案外人)：晋江晟瑞房地产开发有限公司，住所地晋江市池店镇江滨区溪头村，统一社会信用代码91350582689392269L。
法定代表人：康玛水，董事长。
委托诉讼代理人：吴福林，福建志立律师事务所律师。
被告(申请执行人)：林洪铃，男，1974年10月1日出生，汉族，住周宁县狮城镇安后街**号，公民身份号码3522301974********。
委托诉讼代理人：王坤龙，福建伟盛律师事务所律师。
被告(被执行人)：康爱云，女，1988年5月15日出生，汉族，住惠安县小岞镇前锋村顶街**号，公民身份号码3505211988********。
被告(被执行人)：黄木贵，男，1982年9月13日出生，汉族，住福安市溪潭镇周家山村黄家山自然村*号，公民身份号码3522021982********。
原告晋江晟瑞房地产开发有限公司(简称晟瑞房地产公司)与被告林洪铃、康爱云、黄木贵案外人执行异议之诉一案，本院于2017年1月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告晟瑞房地产公司的委托诉讼代理人吴福林、被告林洪铃的委托诉讼代理人王坤龙到庭参加诉讼，被告康爱云、黄木贵经公告传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告晟瑞房地产公司向本院提出诉讼请求：一、确认址在晋江市产为原告所有；二、判决停止对址在晋江市产的执行，并解除对该房屋采取的查封措施。事实与理由：2011年11月12日，晟瑞房地产公司与康爱云、黄木贵签订商品房买卖合同1份（合同编号：YS00008036号），约定康爱云、黄木贵购买晟瑞房地产公司开发建设的位于泉州世贸中心综合项目Ｂ１地块（世贸广场）第10幢805房产(简称案涉房产)，建筑面积计131.28平方米，合同总价款757354元，康爱云、黄木贵应于合同签订当日支付购房首期款227354元，剩余购房款53万元由康爱云、黄木贵向银行办理按揭贷款。合同签订后，康爱云、黄木贵支付购房首期款227354元，康爱云、黄木贵作为借款人、晟瑞房地产公司作为保证人于2012年3月29日与贷款人兴业银行股份有限公司泉州新门支行（简称兴业银行）签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，贷款53万元。因康爱云、黄木贵未按期履行还本付息义务，导致兴业银行自2013年9月起持续从晟瑞房地产公司账户扣划相应款项用于清偿康爱云、黄木贵到期未偿还借款本息。晟瑞房地产公司因此向晋江市人民法院(简称晋江法院)提起诉讼，请求判决解除晟瑞房地产公司与康爱云、黄木贵签订的案涉商品房买卖合同，康爱云、黄木贵协同晟瑞房地产公司办理合同备案登记注销手续，并承担晟瑞房地产公司因该案支付的律师服务费3000元等。审理中，晋江法院追加兴业银行作为第三人参加诉讼，兴业银行提出诉讼请求：判决康爱云、黄木贵向兴业银行支付借款本息及违约金，晟瑞房地产公司承担连带清偿责任。晋江法院于2015年3月2日作出(2014)晋民初字第1680号民事判决：“一、解除原告晋江市晟瑞房地产开发有限公司与被告康爱云、黄木贵签订的编号为ＹＳ00008036的商品房买卖合同；二、被告康爱云、黄木贵应于本判决生效之日起十五日内支付给原告晋江市晟瑞房地产开发有限公司代为偿还的贷款28293.71元及违约金4293元；三、被告康爱云、黄木贵应于本判决生效之日起十五日内支付给原告晋江市晟瑞房地产开发有限公司解除合同违约金人民币22720元；四、被告康爱云、黄木贵应于本判决生效之日起十五日内支付给原告晋江市晟瑞房地产开发有限责任公司律师费3000元；五、原告晋江市晟瑞房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内将尚欠的贷款本金447555.68元及依照购房抵押（保证）借款合同计算的利息、罚息、复利直接返还给第三人兴业银行股份有限公司新门支行，被告康爱云、黄木贵对该债务承担连带清偿责任；六、驳回原告晋江市晟瑞房地产开发有限公司的其他诉讼请求。”该判决已于2015年7月24日发生法律效力。判决生效后，晟瑞房地产公司向晋江市住房和城乡建设局(简称晋江市住建局)申请办理该商品房备案注销登记手续，方知因康爱云、黄木贵与林洪铃民间借贷纠纷强制执行案，该房产被惠安县人民法院(简称惠安法院)预查封。为此，晟瑞房地产公司向惠安法院提出执行异议申请，惠安法院作出（2017）闽0521执异1号执行裁定书，裁定驳回晟瑞房地产公司的执行异议申请。晟瑞房地产公司认为，（2017）闽0521执异1号执行裁定书认定事实错误，证据不足，案涉房产是晟瑞房地产公司的合法财产，不应当作为康爱云、黄木贵的被执行财产，理由如下：根据物权法第九条的规定，不动产物权的设立，经依法登记，方能发生法律效力。案涉房产产权初始登记在晟瑞房地产公司名下，房产尚未交付给康爱云、黄木贵使用，其物权仍然归晟瑞房地产公司所有，法院亦因此仅能采取预查封措施。根据物权法第二十条的规定，在预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。案涉房产的预告登记系基于为案涉商品房买卖合同备案而设立，商品房买卖合同系房产预告登记的债权基础，在商品房买卖合同已被依法解除，债权已经消灭的情况下，案涉房产的预告登记已经失去法律效力，依法应当解除对案涉房产的全部财产保全措施。
被告林洪铃辩称，晟瑞房地产公司诉称案涉房产产权归其所有，无事实和法律依据，案涉房产已归被告康爱云、黄木贵所有。案涉商品房买卖合同已办理备案登记和房屋预告登记，康爱云、黄木贵已交纳首付款227354元，通过向兴业银行办理了预抵押登记手续及按揭贷款支付了购房余款53万元，已付清全部购房款757354元，案涉房产已实际归康爱云、黄木贵所有。惠安法院依林洪铃强制执行申请查封案涉房屋并无不妥。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第一款第三项之规定，被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封。第十八条规定，预查封的效力等同于正式查封。案涉房产已办理商品房预告登记，产权已于登记日转归买受人，林洪铃基于合法的债权债务关系请求查封、执行债务人康爱云、黄木贵名下的房产于法有据，故法院查封案涉房产并无不当。晟瑞房地产公司欲以（2014）晋民初字第1680号民事判决阻却林洪铃对案涉房产的查封与执行不能成立。（2014）晋民初字第1680号民事判决是依据合同法第九十三条第二款、第九十六条第一款作出，但晟瑞房地产公司未履行合同解除必要的通知义务，程序违法，无法产生合同解除的法定效力，该判决明显不当。惠安法院于2014年4月23日对案涉房产作出预查封裁定，（2014）晋民初字第1680号民事判决至2015年7月24日才生效，惠安法院预查封在先，（2014）晋民初字第1680号判决生效在后，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款的规定，法院对预售的商品房进行预查封后，在未依法解除预查封前，预查封具有排他的法律效力。其他司法机关、仲裁机关及第三人不得对预查封的财产进行转移、设定权利负担或其他有碍执行的行为。即便出现合同约定或法律规定可以解除合同的情形，在未依法解除查封之前，开发商也只可将有关证据材料递交法院审查，在征得法院同意，将购房款及购房款与该房屋评估价的差额交给法院，依法解除查封后，方可解除商品房预售合同。（2014）晋民初字第1680号民事判决不能产生对抗法院预查封的效力。康爱云、黄木贵于2011年11月份购买案涉房产，至今已经五年多了，案涉房产已经大幅升值。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第一款的规定，林洪铃同意支付案涉房产的剩余价款或剩余价款从案涉房产变现价款中优先支付给晟瑞房地产公司，惠安法院可以继续查封、执行。退一步讲，康爱云、黄木贵至今已经自行支付了购房款中757354元中的281504.61元。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款的规定，晟瑞房地产公司申请解除合同，应该先将康爱云、黄木贵已支付的购房款281504.61元交纳于执行法院。
被告康爱云、黄木贵未作答辩。
经审理查明，晟瑞房地产公司与康爱云、黄木贵于2011年11月12日签订商品房买卖合同1份，约定康爱云、黄木贵购买晟瑞房地产公司开发建设的位于泉州世贸中心综合项目B1地块(世贸广场)第10幢805号房产，面积131.28平方米，购房总价款757354元，康爱云、黄木贵应当于合同签订当日支付购房首期款227354元，剩余购房款53万元由康爱云、黄木贵经晟瑞房地产公司提供连带责任保证向兴业银行办理按揭贷款。因康爱云、黄木贵未按期履行还本付息义务，兴业银行自2013年9月起持续从晟瑞房地产公司的保证金账户扣划相应款项，用于清偿康爱云、黄木贵到期未还的借款本息。晟瑞房地产公司因此向晋江法院提起诉讼，晋江法院经审理后于2015年3月2日作出(2014)晋民初字第1680号民事判决：“一、解除原告晋江市晟瑞房地产开发有限公司与被告康爱云、黄木贵签订的编号为YS00008036的商品房买卖合同；二、被告康爱云、黄木贵应于本判决生效之日起十五日内支付给原告晋江市晟瑞房地产开发有限公司代为偿还的贷款28293.71元及违约金4293元；三、被告康爱云、黄木贵应于本判决生效之日起十五日内支付给原告晋江市晟瑞房地产开发有限公司解除合同的违约金22720元；四、被告康爱云、黄木贵应于本判决生效之日起十五日内支付给原告晋江市晟瑞房地产开发有限公司律师费3000元；五、原告晋江市晟瑞房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内将尚欠的贷款本金447555.68元及依照购房抵押（保证）借款合同计算的利息、罚息、复利直接返还给第三人兴业银行股份有限公司泉州新门支行，被告康爱云、黄木贵对该债务承担连带清偿责任；六、驳回原告晋江市晟瑞房地产开发有限公司的其他诉讼请求。”该判决于2015年7月24日生效。案涉房产已于2015年5月22日办理初始登记。康爱云、黄木贵至今未办理不动产权证书。
另查明，本院于2013年5月10日立案受理林洪铃与康爱云、黄木贵及案外人康志明民间借贷纠纷一案，于2013年9月6日作出（2013）惠民初字第2666号民事判决：“一、被告康爱云、黄木贵应于本判决生效之日起三日内偿还原告林洪铃借款277000元及其利息……。二、被告康志明对上述债务承担连带偿还责任……。”林洪铃不服提起上诉，泉州市中级人民法院经审理后作出（2013）泉民终字第3314号民事判决：驳回上诉，维持原判。该判决于2014年2月10日生效。因康爱云、黄木贵、康志明未按判决确定的期限履行还款义务，林洪铃于2014年3月19日向本院申请强制执行。执行中，本院查明康爱云、黄木贵向晟瑞房地产公司购买案涉房产，于2014年4月21日作出（2014）惠执行字第557号执行裁定：预查封被执行人康爱云、黄木贵共有的址在晋江市泉州世贸中心10幢805号的预售商品房。执行裁定书及协助执行通知书于2014年4月23日送达晋江市住建局。2017年1月4日，晟瑞房地产公司就（2014）惠执行字第557号执行裁定提出异议，请求解除对案涉房产的查封，本院于2017年1月10日作出（2017）闽0521执异1号执行裁定书，裁定驳回晟瑞房地产公司的执行异议申请。晟瑞房地产公司不服该裁定，在法定期限内向本院提起诉讼。
审理中，晟瑞房地产公司确认康爱云、黄木贵已交纳的首付款227354元及自行偿还的部分按揭贷款尚由晟瑞房地产公司持有，尚未退还给康爱云、黄木贵，本院亦已告知晟瑞房地产公司在康爱云、黄木贵债务尚未清偿前，该部分款项不得退还给康爱云、黄木贵。
以上事实，有晟瑞房地产公司提供的(2014)晋民初字第1680号民事判决书及法律文书生效证明书、（2017）闽0521执异1号执行裁定书、房地产开发项目初始登记证明、国有土地使用权证，以及晟瑞房地产公司、林洪铃的陈述等证据证明，本院予以确认。
原告晟瑞房地产公司与被告林洪铃争议的焦点为关于案涉房产是否归晟瑞房地产公司所有，以及是否应解除对案涉房产查封措施的问题。
原告晟瑞房地产公司主张，晟瑞房地产公司就（2014）晋民初字第1680号民事判决向晋江法院申请强制执行，要求晋江市住建局撤销对案涉房产的备案登记，晋江市住建局回复因案涉房产被法院执行程序预查封，无法撤销登记。案涉房产是晟瑞房地产公司投资建设，并已办理初始预登记，属晟瑞房地产公司所有。虽晟瑞房地产公司与康爱云、黄木贵签订商品房买卖合同并办理备案登记，但康爱云、黄木贵与晟瑞房地产公司之间存在的是债权，不能对抗晟瑞房地产公司享有的物权，故执行裁定预查封措施应予以解除。康爱云、黄木贵已交纳首付款227354元，另支付部分按揭贷款，该部分款项尚在晟瑞房地产公司处，还没有退还给康爱云、黄木贵。
被告林洪铃认为，晟瑞房地产公司与康爱云、黄木贵已就案涉房产签订正式商品房买卖合同，并办理备案登记和预告登记手续，通过支付首付款和银行按揭贷款的方式付清全部房款，案涉房产的所有权应归康爱云、黄木贵所有。晟瑞房地产公司为康爱云、黄木贵银行按揭贷款提供担保，晟瑞房地产公司代付银行贷款，可以通过银行实现抵押优先权来实现债权，晟瑞房地产公司自愿代付款项是基于案涉房产现已大幅升值。
本院经审查认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第二款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”。国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条第二款规定：“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案”。可见，商品房预售合同备案登记，实际上是行政管理部门出于监督管理商品房预售行为的需要，针对房地产开发企业所实施的一项行政管理措施，而预售合同备案登记则是开发企业应当履行的一项强制性义务，与买受人无关。虽然预售合同备案有公示作用，能够在一定程度上起到保护交易安全的作用，但因其公示的对象仅系预售合同本身，公示的内容也只包括债权债务关系，故备案登记并无物权公示的法律效力。案涉商品房买卖合同仅办理了预售合同的备案登记，尚未办理不动产物权的产权登记，康爱云、黄木贵尚未取得案涉房产的所有权，仅享有该合同的债权。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(简称《通知》)第十五条第（三）项赋予人民法院有权对被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋进行预查封，待房屋权属登记后自动转为查封登记，以保护债权人诉讼利益的实现。预查封只是限制当该房屋所有权预告登记推进为正式登记在买受人名下后的交易，即阻断房屋所有权的再次变更，其目的在于保持标的物的现状及价值，限制债务人对于预查封标的物的处分权，籍以实现债权人的债权。康爱云、黄木贵不履行法院生效法律文书确定的还款义务，本院执行裁定预查封案涉房产，因康爱云、黄木贵未实际占有该房屋，也未根据物权法的规定办理房屋所有权转移登记手续，并没有取得案涉房产的所有权，故预查封的执行对象是康爱云、黄木贵在履行商品房买卖合同过程中的财产利益，即支付的购房款及相应利益。上述《通知》第二十二条规定：“预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人”。上述针对查封财产的规定仅限制了被执行人、第三人在查封标的上以规避执行为目的而再次设定权利负担、改变权属及占有现状的行为，但并未禁止非以规避执行行为目的而对被查封财产上原有基础关系依法变更的权利。案涉房产已办理初始登记，权属属晟瑞房地产公司所有。虽然晟瑞房地产公司是在案涉房产被预查封后方进行初始登记，但该初始登记行为并不具备上述规定所禁止的设定权利负担、改变权属现状的规避执行行为的性质，且也不影响购房人的利益。康爱云、黄木贵尚未取得案涉房产所有权，仅享有该商品房买卖合同上的相关债权。因康爱云、黄木贵违约，作为开发商的晟瑞房地产公司向法院起诉要求解除商品房买卖合同，系依法行使民事权利，并未意图转移预查封财产或为法院处置该财产设置障碍，不存在以(2014)晋民初字第1680号民事判决阻却林洪铃对案涉房产查封与执行的行为。综上，晟瑞房地产公司对案涉房产享有所有权，在对康爱云、黄木贵的财产进行执行的过程中，晟瑞房地产公司有权要求停止对该房产的执行。
综上所述，本院认为，本案为案外人执行异议之诉，审理范围是审查晟瑞房地产公司的实体权利能否阻止案涉房产的执行。晟瑞房地产公司是案涉房产的开发商，案涉房产已办理初始登记，而案涉商品房买卖合同只是在房管部门备案登记，案涉房产并未确权登记至康爱云、黄木贵名下，康爱云、黄木贵尚未取得案涉房产的所有权，晟瑞房地产公司请求确认案涉房产归其所有，于法有据，予以支持。晟瑞房地产公司作为所有权人，就案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，有权要求停止对案涉房产的执行，故晟瑞房地产公司的诉讼请求予以支持。林洪铃有关案涉房产已实际归康爱云、黄木贵所有的主张，依据不足，不予采纳。康爱云、黄木贵经本院经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第(一)项、第二款的规定，判决如下：
一、确认位于晋江市产为原告晋江晟瑞房地产开发有限公司所有。
二、不得执行位于晋江市产，解除对该房产采取的预查封措施。
本案受理费100元，由被告林洪铃负担。公告费560元，均由原告晋江晟瑞房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
本院（2017）闽0521执异1号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。
审 判 长 陈秀军
审 判 员 许一鸣
人民陪审员 陈炜清
二〇一七年九月八日
书 记 员 郑榕铃
附本案引用的主要法律条文：
《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。
第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。