江西省新余市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣05民终531号
上诉人（一审原告）：邓晨美，女，汉族，1965年10月18日生，江西省新余市人，住江西省新余市渝水区，
被上诉人（一审被告）：新余中人企业发展有限公司，住所地：新余市城北金色家园12栋2单元304号。
委托诉讼代理人：方秋儿，男，1960年7月8日生，汉族，该公司员工，广东省广州市人，住广东省广州市东山区，
委托诉讼代理人：胡细军，男，1974年3月8日生，汉族，广东省惠州市人，住广东省惠州市惠城区，
上诉人邓晨美因与被上诉人新余中人企业发展有限公司（下称中人公司）合同纠纷一案不服江西省新余市渝水区人民法院（2017）赣0502民初150号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人邓晨美，被上诉人中人公司的委托诉讼代理人方秋儿、胡细军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
邓晨美的上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求,一、二审诉讼费用由中人公司承担。事实与理由：1、双方签订的合同约定，出卖人应当在市房产管理局组织的竣工验收合格交付使用后90日内，为买受人办理完产权登记。涉案房屋在2013年7月6日已经交付，中人公司应该在2013年10月5日为邓晨美办理完权属登记，事实上中人公司至今未给邓晨美办理权属登记，违反了合同约定，应当承担违约责任。合同中约定“出卖人按已付房屋价款的无％向买受人支付违约金”，只是违约金的计算方式，并不是免责条款，中人公司应当按照已付购房款总额以及中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付逾期办证违约金。2、中人公司应当将产权登记面积少于合同约定面积的1.49平方米相应价款4133元返还给邓晨美。3、合同约定7楼附属楼使用权归属邓晨美，因此不存在另行买卖，第二张14万元的收据也未标明该款项是7楼的购房款。因此该14万元在扣除中人公司办证时代收代缴费用外的余款11万元是多收款项，属于不当得利，应返还给邓晨美。
中人公司辩称，1、关于办理权属登记事项，中人公司多次催促邓晨美，但邓晨美故意拖延。2、关于房屋价款事项，涉案房屋是复式楼，包括6楼和7楼，总价款是52万元。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。
邓晨美向一审法院起诉请求：1、中人公司将新余市长青北路金色家园二期12栋1单元602号房屋的房地产权属证书办理到邓晨美名下；2、中人公司以已付房款的数额为基数，按中国人民银行规定的逾期贷款利率标准计算支付自2015年4月5日起至实际办理完房地产权属证书时止的逾期违约金；3、中人公司返还返还款项暂定11万元（扣除邓晨美办证需缴纳的税收、契税、维修基金等各种费用暂定3万元）；4、诉讼费用由中人公司负担。
一审法院认定事实：2013年7月5日，邓晨美与中人公司签订《商品房买卖合同》，约定：邓晨美购买中人公司开发的金色家园二期12栋602号住宅，建筑面积为136.98平方米，单价为2774.13元/平方米，合同总价为38万元人民币。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。合同还对双方其他权利义务进行了约定。2013年7月6日，邓晨美向中人公司共计付款52万元，中人公司出具正式税务发票收据联和收据，收据联载明：“收款单位：新余中人企业发展有限公司，付款单位：邓晨美，经营项目：金色家园二期12#楼一单元602房购房款38万元”；收据载明：“交款单位：邓晨美，收款方式：现金，款项壹拾肆万元整，收款事由：金色家园贰期12#602房房款”。后因房屋存在质量问题，中人公司一直未对房屋进行整改维修，也未为邓晨美办理房屋权属证书。邓晨美遂于2014年10月自行委托新余市渝东建筑工程有限公司对房屋进行维修，并为此支付工程款46930元。邓晨美为维护自身权益，根据合同约定向新余仲裁委员会申请仲裁。2015年9月17日，新余仲裁委员会作出【2015】70号仲裁裁决，裁决：“（一）确认新余市长青北路金色家园二期12幢1单元602号房屋归申请人邓晨美所有，被申请人新余中人企业发展有限公司自裁决书生效之日起十五日内，将新余市长青北路金色家园二期12幢1单元602号房屋的房地产权属证书办理至申请人邓晨美名下；（二）被申请人向申请人支付房屋修复费用46930元、赔偿申请人延期使用房屋的损失20805元；（三）申请人关于“要求被申请人返还申请人多付的款（140000元扣除办证时申请人应缴纳的契税、工本费等费用的余额）”的仲裁请求，不属于仲裁管辖范围，仲裁庭不予认定；（四）驳回申请人其他仲裁请求。……”，邓晨美对该仲裁裁决第（三）、（四）项不服，向新余市中级人民法院提出撤销该两项仲裁裁决的申请，2015年12月15日，新余市中级人民法院作出（2015）余民撤字第90号民事裁定书，裁定：“撤销新余仲裁委员会余仲裁字【2015】第70号仲裁裁决。”2015年12月25日，新余市中级人民法院作出（2015）余执字第204-3号执行裁定书，裁定：“终结新余市仲裁委员会余仲裁字【2015】70号仲裁裁决书的执行。”2015年10月16日，邓晨美向中人公司退回诉争房屋的初始权证书【余房权证（城北）字第××号】。
一审法院认为，本案属合同纠纷。邓晨美、中人公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规禁止性规定，依法成立，合法有效，双方均应恪守。邓晨美依约交付购房款52万元给中人公司，中人公司应诚实信用地履行为邓晨美所购房屋办理房屋权属证书义务，故对邓晨美请求判令中人公司将新余市长青北路金色家园二期12栋1单元602号房屋的房地产权属证书办理至其名下的诉讼请求，一审法院予以支持。同时《商品房买卖合同》第十五条已经明确约定了中人公司逾期办证的违约金为“无%”，该条款属格式合同中的协商条款，是双方当事人在签订合同时真实意思的表现，应当确定为双方对逾期办证违约金进行了约定，故对邓晨美要求中人公司以已付房款的数额为基数，按中国人民银行规定的逾期贷款利率标准计算支付自2015年4月5日起至实际办理完房地产权属证书时止的逾期违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。对邓晨美提出中人公司另外收取的办证费用14万元，应扣除邓晨美办证需缴纳的税收、契税、维修基金等各种费用暂定3万元后的11万元的诉讼请求，一审法院认为，邓晨美共交款52万元，其中38万元为金色家园二期12#楼一单元602房购房款（建筑面积为136.98平方米，单价为2774.13元/平方米，合计38万元），剩余14万元，中人公司向邓晨美出具的收据注明系金色家园贰期12#602房房款，因邓晨美所购房型系金色家园二期12#楼一单元602房及附属顶楼，且依据房屋管理部门办证需缴纳的税收、契税、维修基金等各种费用的收费标准，办理上述费用的总额不应有14万元之多，另邓晨美工作职业为律师，相对普通消费者，其对房屋管理部门办证手续及收费标准应更为了解，若为办证费用，在中人公司出具该14万元收款收据时，邓晨美应提出款项用途，邓晨美未提供证据证明其提出异议，应视为其对该款项用途为购房款的事实予以默认，故对邓晨美该诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、中人公司应于本判决生效之日起三十日内协助邓晨美办理新余市长青北路金色家园二期12栋1单元602号房屋的过户手续；二、驳回邓晨美的其他诉讼请求。本案受理费2500元，由邓晨美承担。
二审中，中人公司向本院提交了以下证据：1、《房屋买卖合同》附件四，用以证明出卖人不得预收买受人契税等费用。邓晨美认为该证据在一审时已提交，不属于新证据。本院认为，邓晨美的主张理由成立，对该证据不再次评述。2、金色家园12号楼2007年销售价目表，用以证明出卖人中人公司2007年复式楼的实际销售价格和销售方式。邓晨美对该证据的三性均有异议，认为房屋买卖合同已约定涉案房屋总价款38万元，包含复式楼即7楼。本院认为，该证据的真实性需有其他证据相互印证，本院在下文中予以评述。3、房款收据（2013年7月5日），用以证明该张收据中的52万元是用于购买涉案房屋。邓晨美认为该证据在一审时已提交，不属于新证据。本院认为，邓晨美的主张理由成立，对该证据不再次评述。
二审经审理查明：涉案房屋产权登记面积为135.49平方米。中人公司与邓晨美签订的买卖合同第五条约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，当事人选择按套计价，不适用面积差异处理的约定。二审查明其他事实与一审查明一致。
本院认为：本案属合同纠纷。根据双方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：1、中人公司是否应承担逾期办证违约金责任？2、邓晨美主张中人公司返还1.49平方米面积差相应房款的请求是否应予支持？3、邓晨美主张中人公司返还11万元款项的请求是否应予支持？
一、关于中人公司是否应承担逾期办证违约金责任的问题。本院认为，中人公司与邓晨美签订的房屋买卖合同第十五条明确约定了中人公司逾期办证的违约金为“无%”，应认定为双方当事人对逾期办证违约金责任进行了约定，因此，邓晨美主张合同未对违约金进行约定，中人公司应当按照已付购房款总额以及中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付逾期办证违约金的请求，没有事实依据，本院不予支持。
二、关于邓晨美主张中人公司返还1.49平方米面积差相应房款的请求是否应予支持的问题。根据双方所签合同的约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，当事人选择按套计价，不适用面积差异处理的约定。中人公司未能提供充分证据证实双方对涉案房屋选择按套计价，因此，中人公司应当对产权登记面积少于合同约定建筑面积1.49平方米相应款项4133元（2774.13元/平方米×1.49平方米）予以返还。
三、关于邓晨美主张中人公司返还11万元款项的请求是否应予支持的问题。厘清邓晨美是否有权主张中人公司返还11万元款项的前提，应先认定涉案房屋总价款。中人公司主张涉案房屋6楼和7楼复式楼分别计算房价，涉案房屋总价款为52万元，而不是合同中约定的38万元，并提交了金色家园12号楼2007年销售价目表和一张已收回的52万元的收据予以证实。本院认为，一审中邓晨美提供的两张38万元和14万元的收条中记载其用途为涉案房屋房款，该两张收据的金额总和与中人公司持有的已收回的52万元收据相互印证，结合中人公司在二审中提交的金色家园12号楼2007年销售价目表中6楼和7楼复式楼分别计价的事实，应认定涉案房屋总价款为52万元。因此，对于邓晨美主张扣除3万元的办证费用后返还11万元款项的请求，本院不予支持。
综上，邓晨美的上诉请求部分成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持江西省新余市渝水区人民法院（2017）赣0502民初150号民事判决第一项、第二项，即“中人公司应于本判决生效之日起三十日内协助邓晨美办理新余市长青北路金色家园二期12栋1单元602号房屋的过户手续；驳回邓晨美的其他诉讼请求”；
二、新余中人企业发展有限公司于本判决生效之日起三十日内返还邓晨美4133元。
一审案件受理费2500元，二审案件受理费2500元，合计5000元，由邓晨美负担4814元，新余中人企业发展有限公司负担186元。
本判决为终审判决。
审判长 艾力钊
审判员 甘致易
审判员 熊 剑
二〇一八年三月二十九日
书记员 杨 玲