成都市青羊区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0105民初7825号原告：魏新民，女，1955年7月2日出生，汉族，工作单位及职务不详，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：张婕，北京市天元（成都）律师事务所律师，一般代理。委托诉讼代理人：丁潇，北京市天元（成都）律师事务所律师，一般代理。被告：青羊区概念味蜀吾火锅店，住所地成都市青羊区光华北三路***号附***号。经营者：马舜选，职务不详。原告魏新民与被告青羊区概念味蜀吾火锅店建筑物区分所有权纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2017年8月29日公开开庭进行了审理。原告魏新民的委托诉讼代理人张婕和丁潇，被告青羊区概念味蜀吾火锅店（以下简称味蜀吾火锅店）的经营者马舜选到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告魏新民向本院提出诉讼请求：1.味蜀吾火锅店立即对成都市青羊区光华北三路XXX号一、二层楼梯间外墙的“味蜀吾”标牌、宣传文字、装饰设施，以及楼梯间内四周墙面、天花板上的所有装饰物品予以拆除，并搬撤迎宾台和桌椅板凳等经营用品，恢复楼梯间原状；2.味蜀吾火锅店立即拆除负一楼电梯外的栅栏和门锁，并打开消防通道；3.本案诉讼费用由味蜀吾火锅店承担。事实和理由：魏新民于2012年7月5日购买并取得了成都市青羊区光华北三路XXX号一层房屋（权证号：成房权证监证字第41168**号），与味蜀吾火锅店租用的二层房屋上下相邻。味蜀吾火锅店为经营需要，在未取得魏新民同意的情况下，擅自对一、二层楼梯间内、外墙进行装饰，设置巨大“味蜀吾”标牌、宣传文字、悬挂荣誉奖牌等，并在楼梯间通道摆设迎宾台和桌椅板凳接待顾客，已实际将楼梯间占为自己的经营场所，这不仅严重影响魏新民对其商品房的使用，而且造成房屋严重的消防隐患，影响房屋安全。综上所述，味蜀吾火锅店擅自改变楼梯通道用途、占用楼梯间的行为损害了魏新民对房屋共有部分的合法权益。被告味蜀吾火锅店辩称，第一、2014年，租赁该铺子进行装修，当时政府、街办全力配合，承诺只要没有越过法律的界限，对公共部分就可以使用，经营的这几年中，街办、政府、物管均没有管理、制止过味蜀吾火锅店；第二、据咨询，魏新民的店铺在一楼，是面向大街的独立商铺，味蜀吾火锅店在2、3楼，楼梯间是独立的。魏新民对楼梯间只有公摊面积，但味蜀吾火锅店对这九个楼道也有公摊，所以魏新民没有专有权。即使魏新民有权进行分割也应按照产权面积进行分割。物权法第76条规定，有关共有事项需由业主共同决定，而不是魏新民要求撤出，味蜀吾火锅店就应该撤出；第三、根据法律规定，共有产权由业主共同确定，如果要进行分割，不能影响使用功能；第四、魏新民所有的是独立的商铺并面向大街，味蜀吾火锅店的房屋在2、3楼，楼梯间的通道就是供2、3楼使用的；第五、魏新民陈述“法院去调查的当天负一楼电梯间外的栅栏门打开了，我们去的时候，门是关着的。”是不符合事实的；第六、楼道已经预留了公共人行空间，且利用楼道墙面设置“味蜀吾”火锅店招牌、品牌标识、对顾客的指示导向，既符合商用房屋的惯常设置、建造和使用目的，又符合民事习惯、社会大众观念及公平合理原则。独立楼道、楼层商铺具有特定使用功能，没有违反街道办事处、社区、城管、消防、物管的管理规约，没有侵犯他人合法权益，应属合理使用范畴；第七、物管要求对电梯、楼梯门、营业内堂、地下停车场、楼顶平台等实行营业时间开通，非营业时间关锁，并且落实专人值守，以保证管理责任、经济责任。经审理查明，魏新民系青羊区光华北三路XXX房屋（以下简称光华北三路XXX房屋）的所有权人。味蜀吾火锅店所租用房屋系青羊区光华北三路XXX房屋（以下统称光华北三路XXX层房屋）。魏新民所有的光华北三路XXX房屋与味蜀吾火锅店租用的光华北三路XXX房屋相邻，存在共同使用电梯、电梯间和配套的消防通道的情况。味蜀吾火锅店在租用的光华北三路XXX房屋后，进行了装饰装修，在一楼楼梯间外墙及其内部的四周墙面、天花板上安装了“味蜀吾”标牌、宣传文字、装饰设施等，在一楼楼梯间内亦放置了桌椅板凳、儿童游乐设施、游戏机、广告牌等物品设施，并在该一楼楼梯间内预留了人行通道。同时，味蜀吾火锅店在上述一楼楼梯间门口设置了迎宾台。另查明，1、魏新民于2014年8月11日取得光华北三路XXX房屋的房屋所有权证书载明：“房屋所有权人：魏新民；共有情况：单独所有；……建筑面积：239.42㎡；套内建筑面积：174.69㎡”。2、味蜀吾火锅店于该楼层负一层的电梯间外设置了栅栏并上锁，相关消防通道亦配置了链条锁。夏季的开放时间为6点至24点，冬季的开放时间为6点30分至23点30分，栅栏锁及链条锁的钥匙均由味蜀吾火锅店保管。3、案涉楼房的负一层为停车场。上述事实有当事人陈述，魏新民的身份信息、味蜀吾火锅店的工商登记信息、《中华人民共和国房屋所有权证》（成房权证监证字第41168**号）、照片等证据，以及庭审笔录、质证笔录在案为证。庭审中，各方当事人还提供了如下证据：1、味蜀吾火锅店提供了《补充协议（三）》，拟证明开发商指定味蜀吾火锅店使用案涉楼道，其他八个楼梯间通道不能用。魏新民对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，从内容来看，该组证据与本案无关，味蜀吾火锅店放弃对其他八个通道的使用，并不等于其对1号通道具有专用使用权，而且本案争议的通道为2号通道。2、魏新民提供了味蜀吾火锅店工作人员每晚十点后封锁栅栏的视频，拟证明味蜀吾火锅店擅自封闭、占有业主共有通道，严重影响魏新民及其客户对共有通道的使用，损害了魏新民的合法权益，且味蜀吾火锅店封闭通道的行为造成严重消防隐患，影响房屋安全。味蜀吾火锅店不认可该组证据的真实性、合法性和关联性，认为不能确认视频中的味蜀吾火锅店是否与本案的味蜀吾火锅店是否为同一家店，且味蜀吾火锅店并不认识视频中的工作人员。本院认为第一组证据与本案无关，第二组证据的真实性无法确认，对上述两组证据均不予采纳。本院认为，依据《中华人民共和国物权法》第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”、第七十三条“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”之规定，魏新民作为光华北三路XXX房屋的所有权人，依法对案涉房屋的楼梯间、消防通道、电梯、电梯间等共有部分享有共有和共同管理的权利。味蜀吾火锅店未经其他业主同意，擅自将电梯设置栅栏并上锁、对消防通道安置链条锁的行为，侵害了其他业主的合法权益。故，魏新民要求味蜀吾火锅店立即拆除负一层电梯外的栅栏和门锁，并打开消防通道的请求，符合法律规定，本院予以支持。关于魏新民要求味蜀吾火锅店搬离青羊区光华北三路XXX房屋的楼梯间内的儿童游乐设施、游戏机、广告牌的诉讼请求，根据《中华人民共和国物权法》第八十三条“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼”之规定、参照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条“业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他‘损害他人合法权益的行为’：（一）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；（二）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；（三）违反规定进行房屋装饰装修；（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分”之规定，本案中，味蜀吾火锅店在一楼楼梯间内放置儿童游乐设施、游戏机、广告牌并从中获利，侵占了全体业主共有的公共空间，损害了他人合法权益，魏新民要求味蜀吾火锅店搬离青羊区光华北三路XXX房屋的楼梯间内的儿童游乐设施、游戏机、广告牌的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于魏新民要求味蜀吾火锅店拆除青羊区光华北三路XXX号一、二层楼梯间外墙的“味蜀吾”标牌、宣传文字、装饰设施以及楼梯间内四周墙面、天花板上的所有装饰物品的诉讼请求，参照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”、第九十一条第二款“主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任”之规定，魏新民未提供证据证明味蜀吾火锅店对楼梯间外墙的使用行为影响到魏新民所有的光华北三路XXX房屋的占有、使用、收益和处分权利，亦未提供证据证明味蜀吾火锅店的行为损害房屋承重结构、危及建筑物的安全、违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观。另外，魏新民也未提供证据证明味蜀吾火锅店在楼梯间四周墙面、天花板上的装饰装修行为违反规定进行房屋装饰装修、危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用，魏新民应当承担举证不利的后果。故，魏新民的该项诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。关于魏新民要求味蜀吾火锅店搬离迎宾台和桌椅板凳的诉讼请求，味蜀吾火锅店作为光华北三路XXX房屋的使用者，与魏新民所有的光华北三路XXX房屋为相邻房屋，双方应当建立和谐亲密的邻里关系，本着有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，共同使用共有空间。味蜀吾火锅店处于二楼，其于一楼楼梯间门口设置迎宾台、内部适当摆放桌椅板凳的行为，不影响魏新民及其客户的出入通道的畅通，合乎商铺经营的习惯。故，魏新民要求味蜀吾火锅店搬离迎宾台和桌椅板凳的诉讼请求，理由不充分，本院不予支持。综上所述，本院对魏新民的诉讼请求予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条、第八十三条，参照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，以及参照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条第二款之规定，判决如下：一、被告青羊区概念味蜀吾火锅店自本判决发生法律效力之日起十五日内立即拆除位于成都市青羊区光华北三路XXX号房屋和青羊区光华北三路XXX2层和3层房屋共用的电梯外的栅栏和门锁，并打开消防通道；二、被告青羊区概念味蜀吾火锅店自本判决发生法律效力之日起十五日内搬离位于成都市青羊区光华北三路XXX一层房屋的楼梯间内的儿童游乐设施、游戏机、广告牌；三、驳回原告魏新民的其他诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由原告魏新民负担15元，被告青羊区概念味蜀吾火锅店负担35元（此款原告魏新民已预交，并在履行上述义务时一并支付给原告魏新民）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 罗 维二〇一七年十月二十四日书记员 刘锦然