江苏省镇江市润州区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏1111民初3161号
原告:成俊良，男，汉族，1974年3月27日生，住江苏省宜兴市。
委托诉讼代理人：李阳，江苏律威律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐晶，江苏律威律师事务所律师。
被告：沈蓉，女，汉族，1985年12月7日生，住镇江市。
原告成俊良与被告沈蓉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告成俊良及其委托诉讼代理人李阳、被告沈蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告成俊良向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付违约金15950元；2.判令被告结清其租赁期间拖欠的水电费、物业费，房租（算至被告实际将房屋交还原告之日止，暂估1万元，待实际交还之日再确定具体数额）；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告于2015年6月21日开始租用原告位于镇江××期的店铺（店铺号：C02-1062号）用于经营，双方于2016年7月22日签订了一份房屋租赁协议，约定被告租赁原告的店铺，租期自2016年7月22日至2018年7月21日。按协议约定，被告应于2017年6月22日前预交下一个半年的房屋租金，但被告至今未交，现被告提出提前解除房屋租赁协议，依照约定被告应当支付违约金，结清租赁期间拖欠的水电费、物业费、房租。经协商未果，现依法起诉。
被告沈蓉辩称：我并未违约，2016年7月22日与原告签订房屋租赁合同时，房屋就存在漏�、渗水等问题。原告答应解决，并写下委托书让我与物业沟通。经与物业交涉，物业表示上述问题属于房屋质量问题，让去找开发商。经将此事告知原告，原告与物业沟通后表示自己也是受害者，无法起诉王健林（注：此处指开发商），致使房屋漏水、渗水问题搁置。经再三催促原告，并告知如上述问题不解决，我将无法承租该房屋也无法转租。直至2017年4月下旬，原告才派人来修理（此时距合同签订已有九个月），且只对门头漏水及仓库渗水的地方进行了处理，烟道污染问题没有处理。2017年5月，原来漏水的地方又出现了漏水，经联系之前的维修人员，维修人员也查不出具体原因。经将此事告知原告，并以短信的形式告知原告将不续租，希望原告前来商谈，但原告一直未出面。2017年7月1日，房屋地面多处地砖缝往外冒水，仓库货物及货柜被泡在水里，遂立即电话�知原告，希望其来看一下，原告不肯来，并让我将货物搬离房屋，造成我两天未营业。2017年7月17日，我通过EMS快递将交接通知书邮寄给原告，但原告一直未出面，而是在7月25日将店铺门锁撬掉，重新换了锁，并贴出出租告示。
本院经审理认定事实如下：坐落于镇江万达广场C02幢第1层1062室房屋（镇房权证字第××号，建筑面积60.81平方米）为原告成俊良与湛利梅共同所有。被告沈蓉自2015年8月1日起即已经实际租用了上述房屋。2016年7月22日，原告与被告签订了《房屋租赁协议》一份，约定原告将上述房屋出租给被告商用，租赁期限两年，自2016年7月22日至2018年7月21日。第一年租金为63600元，第二年租金为63800元。租金每半年支付一次，于约定日期前一个月转账支付。协议第六条约定，承租方交纳租房押金5000元，合同到期承租方付清租期内的物业费和水、电费�由出租方一次性退还（无利息）。协议第十一条又约定，协议终止日，双方交接完成无任何问题，出租方需当场退还全额押金给承租方。如因出租方原因未能及时退还押金，承租方有权暂缓将房屋交还给出租方，且不支付所产生的租金、物业费、水电费等相关费用。另外，协议还约定因承租方违约导致合同解除的，需支付相当于届时三个月租金的违约金。因出租方违约导致合同解除的，租金、物业服务费等按实际发生的租期结算，出租方应向承租方支付相当于届时三个月租金的违约金。协议签订后，因房屋存在烟道污染、门头漏水、仓库渗水、卫生间渗水等问题，原告委托被告找物业公司解决。在物业公司未能妥善解决的情况下，原告请工人对上述问题进行了维修，但未能最终解决房屋渗水等问题。2017年7月17日，被告通过邮政快递方式向原告邮寄了交接通知书一�，申明因房屋漏水问题迟迟未解决，房屋漏烟问题拒绝修复，且在2017年7月1日店内地面涌水原告不予解决致使被告无法经营，故提出终止租赁合同，请原告于2017年7月21日前来办理房屋交接手续。若原告拒绝前来办理交接手续，由此产生的水电费、物业费及其他可能产生的债务由原告自行承担。2017年7月19日，原告的委托诉讼代理人李阳通过邮政快递向被告邮寄了律师函一份，申明因被告逾期未交纳下半年的租金，且要求解除房屋租赁合同，按约定应支付相当于3个月房屋租金的违约金。对于原告所述的房屋渗水问题，原告已积极配合被告处理，且渗水问题并非原告造成的，原告没有违约行为。后原告并未前去与被告办理房屋交接手续。2017年7月21日，被告又通过微信告知原告其已撤出店面，请原告于5日内来办理交接，并附上店面清空照片以及上述邮寄的“交接通知书”。原告回复被告直接与原告律师联系。后原告将房屋门锁更换，并于2017年7月25日贴出“出租”告示。目前，被告已交清了其实际租赁期间的水、电费用，物业费用尚未交纳。
上述事实有房屋产权证、《房屋租赁协议》、委托书、房屋漏水渗水照片、交接通知书快递单及快递记录、律师函快递单及快递记录、水电费发票等证据以及当事人陈述在卷证实。
本院认为，原、被告之间签订的房屋租赁合同不违反法律规定，依法有效。
一、关于被告是否存在违约问题。在原、被告签订房屋租赁协议之初，房屋即存在烟道污染、门头漏水、仓库渗水、卫生间渗水等问题，且在整个房屋租赁协议实际履行过程中均未能妥善解决，影响了被告的正常营业使用。在原告迟迟未予妥善解决的情况下，被告提出解除房屋租赁合同，符合法律规定的合同解除条件，故对原告要求被告支付违约解除房屋租赁合同而产生的违约金的请求，本院不予支持。
二、关于物业费的交纳以及租房押金的退还问题。双方签订的《房屋租赁协议》中第六条、第十一条关于租房押金的退还与物业费等费用的交纳的约定相互矛盾，且未对租赁协议解除后物业费的支付和租房押金的退还问题进行明确约定。在此情况下，依据通常惯例，被告应及时交清其实际租赁房屋期间的物业费用，原告也应当及时退还被告交纳的租房押金。被告自2015年8月1日开始实际租用该房屋，至2017年7月21日搬出该房屋，约租用了两年，应交纳物业费8756.64元（60.81平方米×6元/月/平方米×24个月）。因物业费是交纳给第三方物业公司的，但鉴于原告也应当退还被告的租房押金，且由被告将应交纳的物业费交付给原告，由原告连同此后的物业费一并交纳给物业公司更为方便，为方便当事人履行，可由被告直接给付原告除应退还的押金以外的物业费3756.64元（8756.64元-5000元），而被告在原告处的租房押金可以折抵部分物业费，原告无需退还。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条、第九十六条、第二百二十条、第二百三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：
一、被告沈蓉于本判决生效后十日内给付原告其余物业费3756.64元；
二、驳回原告其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计224元，由原告成俊良负担174元，由被告沈蓉负担50元（上述款项原告已预交，被告将应负担�部分于本判决生效后十日内支付给原告）。
如果不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。（附录法律条文及上诉须知）
代理审判员 刘忠明
二〇一七年十月二十四日
书 记 员 马贞珍
附录法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。
第二百三十三条租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。
2.《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
上诉须知
（2017）苏1111民初3161号
一、案件双方当事人对本字号判决书不服的可以在收到本判决书次日起十五日内向本院提交上诉状，上诉于镇江市中级人民法院。
二、当事人提起上诉的，除提交书面上诉状外，必须在上诉期限内向镇江市中级人民法院预交上诉案件受理费。
户名：江苏省镇江市中级人民法院
开户行：中国工商银行镇江市永安路分理处
帐号：11×××61
第二审法院地址：镇江市解放路21号
三、上诉人预交上诉案件受理费后，必须在三日内将交费凭证复印件提交第一审法院审判庭。
四、上诉人或受其委托代为交费的人向第一审法院审判庭提交交费凭证复印件时，应当在交费凭证复印件上注明所交费用是上诉案件受理费，并注明一审案件具体案号和上诉人姓名或名称。
五、人民法院的法律文书，送达至当事人在一审起诉和答辩时填写的《法律文书送达地址确认书》中确定的地址，即为送达。
受送达人自己提供或确认的送达地址不准确，拒不提供送达地址，送达地址变更未及时告知人民法院，导致法律文书未能被受送达人实际接收的，文书退回之日视为送达之日。
六、上诉人未按规定期限交纳上诉案件受理费的，人民法院将按照有关规定裁定按自动撤回上诉处理。
二〇一七年十月二十四日