北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0106民初字21923号原告：刘峰，男，1973年8月20日出生，北京市体检中心医务科科长，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：廖克钟，北京市天元律师事务所律师。委托诉讼代理人：董建，男，1984年8月6日出生，北京市天元律师事务所实习律师，住北京市西城区。被告：田宇，男，1971年12月8日出生，凡客诚品（北京）科技有限公司版师，住北京市丰台区。被告：陈彦娥，女，1973年6月12日出生，北京物美商业集团股份有限公司玉蜓桥店职员，住北京市丰台区。二被告委托诉讼代理人：赵霞，北京市盈科律师事务所律师。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：闫松松，男，1987年9月8日出生，北京链家房地产经纪有限公司法务专员，住北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室公司宿舍。原告刘峰与被告田宇、陈彦娥，第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘峰及其委托诉讼代理人廖克钟、董建，被告田宇、陈彦娥及其委托诉讼代理人赵霞，第三人链家公司委托诉讼代理人闫松松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘峰向本院提出诉讼请求：判令被告继续履行《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，向原告交付北京市丰台区方庄芳星园三区1号楼1-1102号房屋，并办理房屋产权转移登记手续；2、判令被告按日支付原告房屋总价款249万元的万分之五的逾期过户违约金（自2016年9月24日起至房屋所有权转移之日止）；4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年5月22日，原告与被告签订《北京市存量房屋卖卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，约定由原告购买被告名下的位于北京市丰台区方庄芳星园三区1号楼1-1102号房屋，建筑面积58.59平方米，房屋总价249万元。关于定金及首付款的支付，《补充协议》第二条约定原告于签约当日向被告支付定金10万元，于产权转移前5个工作日将第一笔首付款32万元以建委资金监管的方式支付给被告，于产权转移前5个工作日将第二笔首付款85万元以理房通托管的方式支付被告。关于贷款，《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》第四条第（四）款约定，原告向公积金管理中心申办抵押贷款，拟贷款金额为120万元。《补充协议》第二条第5款约定，原、被告应于网签后5个工作日共同前往贷款机构办理贷款申请手续。《补充协议》第二条第7款约定，除首付款及贷款之外，剩余2万元作为物业交割保证金由原告在办理物业交割当日自行支付给被告。合同签署当日，原告即向被告支付定金10万元。2016年6月16日，双方办理了涉案房屋的网签备案手续。2016年7月12日，原、被告双方在中国工商银行北京双井支行营业部完成了原告公积金贷款的审核和批贷手续，原告取得北京住房公积金管理中心《住房公积金贷款审核确认书》，获批公积金贷款120万元。2016年7月21日，原、被告双方在北京市丰台区地方税务局第二税务所完成房屋契税的缴纳手续，由原告缴纳契税15200元。经链家公司预约，原、被告应于2016年9月23日下午13:00到丰台区不动产登记中心办理房屋过户手续。2016年9月19日，链家公司通知原、被告双方在链家公司方庄店办理资金监管手续，并在办理资金监管手续后，由原告将112万元首付款转入链家专用资金监管账户。但是，被告在此时点表示无法配合原告办理资金监管手续，并提出单方面违约，不再继续履行合同，房屋不再出售。2016年9月21日，链家公司向被告发出催告函，明确要求被告于2016年9月23日下午13:00协助原告办理房屋过户手续。被告在收到上述催告函后，仍拒绝继续履行合同。《补充协议》第四条约定，原、被告双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。鉴于被告拒绝于2016年9月23日协助原告办理房屋过户后续，迟延履行协助办理房屋过户手续的义务，被告还应向原告支付迟延履行过户义务违约金。田宇、陈彦娥辩称：不同意原告的诉讼请求。第—、双方签订的房屋买卖合同受法律保护，双方都应自觉履行，原告故意不履行支付首付款义务应承担违约责任。根据《补充协议》约定，刘峰分3次向田宇支付除定金与贷款金额外的所有成交总价款。第一次，于产权转移前5个工作日将第一笔首付款人民币32万元整以建委资金监管的方式即2016年8月12日前刘峰应当完成资金监管；第二次，于产权转移前5个工作日将第二笔首付款人民币85万元整以理房通托管的方式即2016年8月12日前被告刘峰应当完成资金托管。第三次，双方办理物业交割当日，由刘峰自行将2万元支付田宇。2016年7月8日，田宇与刘峰在中国工商银行北京双井支行营业部完成了刘峰的公积金贷款的审核和批贷手续。根据《补充协议》第二条第6款规定：“双方同意，在公积金批贷后30个工作日内，双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。”即刘峰与田宇应于2016年8月19日前共同办理房屋所有权转移登记手续。但刘峰仅支付给田宇10万元定金后再未按照买卖合同支付给田宇任何购房款。庭审中链家公司工作人员出庭佐证，进一步证实由于刘峰的购房款在2016年9月20日才到账，因未有足额首付款到账，最终刘峰未能按照买卖合同的约定支付首付款。第二、田宇已严格按照双方签订的房屋买合同全面、积极履行了自己的义务。第三、刘峰批贷审核已经通过，交易条件明明已经具备，但刘峰拖延支付首付款，刘峰的行为符合签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》第七条违约责任及《补充协议》第四条违约责任之约定解除合同的条件。田宇作为守约方，享有解除合同的权利。第四、刘峰要求的违约金过高。链家公司述称：双方之间的合同是我公司居间介绍的，是合法有效的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月22日，刘峰（买受人）与田宇（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》约定：田宇将其位于北京市丰台区方庄芳星园三区1号楼1-1102号房屋出售给刘峰；经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为1520000元，该房屋家具、家电装饰装修及配套设施设备等作价为970000元，上述价款由买受人一并另行支付给出卖人；买受人可以在签订本合同的同时向出卖人支付定金100000元；关于贷款的约定，买受人向公积金管理中心申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款金额为120万元。关于房屋的交付约定为，出卖人应当在出卖人收到全部购房款（不含物业交割保证金和户口迁出保证金）后4个工作日内将该房屋交付给买受人。合同第九条关于权属转移登记约定为，当事人双方同意，自本合同签订之日起120日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。买受人未能在办理房屋权属转移登记手续后5个工作日内取得房屋所有权证书的，如因出卖人的责任，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内向买受人支付。同日，刘峰（买受方、乙方）、田宇（出卖方、甲方）与链家公司（居间方、丙方）另签订《补充协议》约定，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为249万元，此价格为田宇净得价，不含税。第二条关于房屋交易具体事宜的约定为，刘峰于签约当日将定金10万元以自行支付的方式支付田宇。刘峰于产权转移前5个工作日将第一笔首付款30万元以建委资金监管的方式支付田宇。刘峰于产权转移前5个工作日将第二笔首付款85万元以理房通托管的方式支付田宇。双方同意在公积金批贷后30个工作日内，双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。双方应当在田宇收到全部房款后2个工作日内自行办理物业交割手续，链家公司陪同。第四条违约责任约定，双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。上述合同签订后，刘峰于2016年5月22日向田宇支付定金10万元。双方于2016年6月16日办理网签手续。2016年7月8日，北京住房公积金管理中心住房公积金贷款中心出具《住房公积金贷款审核确认书》载明，刘锋贷款额度为120万元的借款申请已通过审核。2016年7月21日，刘锋缴纳了契税15200元。庭审中，刘锋提交链家公司工作人员与田宇的微信记录、通话录音及短信记录，链家公司工作人员与陈彦娥的微信记录，同时申请链家公司工作人员鲁召辉作为证人出庭作证以证明链家公司工作人员于2016年8月19日通知田宇预约过户时间为2016年9月29日，办理资金监管时间为2016年9月20日，但田宇于2016年9月17日提出拒绝继续履行合同。田宇和陈彦娥对于链家公司工作人员与田宇的微信记录真实性认可；对于链家公司工作人员与陈彦娥的微信记录中，8月19日的微信内容没有收到，对于9月25日之后的微信记录内容真实性认可；对于链家公司工作人员与田宇的通话录音及短信记录不认可。链家公司工作人员对于上述证据的真实性认可，同时表示依据交易流程，买卖双方缴税后生成契税票号才可以预约过户时间，该公司按照缴税的先后顺序安排过户时间，过户时间确定后该公司工作人员及时告知买卖双方，买卖双方未表示异议，该公司当时安排的过户时间就是2016年9月29日，之后因9月23日有空缺又将过户时间提前至2016年9月23日。刘峰提交《浦东发展银行客户卡对帐单》、《中信银行个人账户明细查询》等证据以证明其在合同履行期限内具备支付首付款的能力，不存在因资金不到位拖延过户时间的情况和动机。田宇、陈彦娥认可上述证据的真实性，但不认可证明目的。链家公司认可上述证据的真实性。另查，涉诉房屋现无抵押，无查封。本案审理期间，刘峰明确表示放弃以贷款方式支付剩余购房款，而自愿采用一次性支付的方式将剩余购房款支付给田宇、陈彦娥，并向本院提供了相应的存款证明书。本院认为：刘峰与田宇签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。故双方均应按照合同的约定，履行各自的合同义务。依据《补充协议》约定，双方同意在公积金批贷后30个工作日，双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。同时约定，支付首付款的时间为产权转移前5个工作日。本案中，刘峰于2016年5月22日向田宇支付定金10万元，于2016年6月16日办理网签手续，于2016年7月8日完成公积金批贷手续，于2016年7月21日缴纳了契税15200元。依据现有证据，双方未能在合同约定期限届满前共同办理房屋所有权转移登记手续并非刘峰个人原因所致。同时，田宇、陈彦娥未能提交相应证据证明系因刘峰故意拖延支付首付款造成过户迟延。故对于田宇、陈彦娥认为刘峰迟延支付首付款而不同意继续履行的答辩意见，缺乏依据，本院难以采纳。刘峰在庭审中表示，为了继续履行合同，其愿意将付款方式由银行贷款变更为一次性支付，并不损害合同当事人利益，且有利于实现合同目的，本院对此应予准许。在此基础上，合同已具备继续履行的条件，在刘峰履行支付剩余购房款之义务后，田宇、陈彦娥应当依约履行协助办理房屋产权过户手续及交付房屋的义务。故对刘峰要求田宇、陈彦娥继续履行《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，协助其办理房屋产权过户手续并交付房屋的诉讼请求，本院予以支持。对于刘峰主张的违约金，考虑到合同履行的具体情况、刘峰未就实际损失提交相应证据证明等因素，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告田宇、陈彦娥于本判决生效之日起十日内协助原告刘峰办理位于北京市丰台区方庄芳星园三区1号楼11层1单元1102号房屋所有权转移登记手续。二、原告刘峰于本判决生效之日起十日内向被告田宇、陈彦娥支付剩余购房款二百三十九万元。三、被告田宇、陈彦娥于本判决生效之日起三十日内将北京市丰台区方庄芳星园三区1号楼11层1单元1102号房屋交付原告刘峰。四、驳回原告刘峰其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26920元，由被告田宇、陈彦娥负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  梁 艳人民陪审员  肖进华人民陪审员  王嵩楠二〇一七年十月二十三日书 记 员  宋 悦