烟台市牟平区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0612民初2604号
原告：烟台市地兴建材销售有限公司，住所地烟台高新区辛安村。
法定代表人：吕晓宁，总经理。
委托诉讼代理人：李春晖，山东绍元律师事务所律师。
委托诉讼代理人：初林，山东绍元律师事务所律师。
被告：烟台金固混凝土有限公司，住所地烟台市牟平区武宁街道办事处陡崖子村南。
法定代表人：唐可峰，总经理。
委托诉讼代理人：王鹏锐，山东绍元律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王靖，山东绍元律师事务所律师。
第三人：烟台安居城市建设综合开发有限公司，住所地莱山区初家办事处河东村62号。
法定代表人：王治璞，董事长。
委托诉讼代理人：仲维敏，山东信谊律师事务所律师。
第三人：烟建集团有限公司第六建筑安装分公司，住所地烟台市莱山区观海路47号。
负责人：王春宁，经理。
委托诉讼代理人：孙学林，山东西政律师事务所律师。
原告烟台市地兴建材销售有限公司（以下简称地兴公司）与被告烟台金固混凝土有限公司（以下简称金固公司）、第三人烟台安居城市建设综合开发有限公司（以下简称安居公司）、第三人烟建集团有限公司第六建筑安装分公司（以下简称烟建六公司）确认合同效力纠纷一案，本院于2016年10月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告地兴公司的委托诉讼代理人初林、被告金固公司的委托诉讼代理人王鹏锐和王靖、第三人安居公司的委托诉讼代理人仲维敏、第三人烟建六公司的委托诉讼代理人孙学林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告地兴公司向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告双方签订的房产抵顶协议有效；2.判令被告和第三人协助原告办理涉案房屋产权转移手续；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告给被告供应沙子、砂等建筑材料，被告欠原告石子款和砂款一直未付，2014年9月20日双方签订协议作为双方买卖合同的补充协议，约定被告用其持有的莱山区双河东路697号内1号，建筑面积1114.59平方米的二层商业房抵顶欠原告的沙子款和砂款。第三人烟建六公司将涉案房屋抵顶给被告金固公司，第三人安居公司系涉案房屋的开发商，并同意将该房屋产权办理到原告名下，但至今未办理。被告及第三人的行为严重侵害了原告的合法权益。
被告金固公司辩称：原、被告之间签订的抵顶协议真实有效，2015年7月8日被告已向原告出具了房产转移函，通知第三人安居公司将涉案房屋过户到原告名下，原告未办理过户手续与被告无关，被告不应承担相应的诉讼费用。
第三人安居公司辩称：本案所涉房屋不属于被告，因此原、被告双方均无权利要求第三人办理房屋产权登记手续，第三人本着对房产所有权人负责的精神，必须按照房产所有人的指令办理房屋产权登记手续。原、被告之间的房屋抵顶协议是否有效与第三人无关。
第三人烟建六公司辩称：本案所涉房屋位于莱山区双河东路697号内1号，不动产所在地为莱山区，管辖权应在烟台市莱山区人民法院，应将案件依法移送。烟建六公司从未将涉案房屋抵顶给被告，涉案房屋的所有权归烟建集团有限公司。我公司从未将涉案房屋向第三人安居公司出具房产转移证明。综上，本案涉案房屋属于烟建集团有限公司所有，原告的诉请是错误的，请依法驳回原告的诉讼请求。
2014年9月20日，原、被告签订房产抵顶协议，约定被告将持有的第三人烟建六公司抵顶给被告的德尚世家一期第二层网点房抵顶给原告。原告提交了房产抵顶协议予以佐证。被告对此没有异议。第三人烟建六公司对该协议的真实性没有异议，但认为该协议的内容侵害了第三人烟建六公司的利益，称烟建六公司从未将网点房抵顶给被告，被告无权将该房屋抵顶给他人。第三人安居公司认为该协议与其无关，对真实性不予评价，但认为涉案房屋既不属于被告，也不属于第三人烟建六公司，而是属于烟建集团。第三人烟建六公司提交了第三人安居公司与烟建集团有限公司签订的合作合同，证实涉案房屋系第三人安居公司与烟建集团有限公司合作建设，房屋产权实际归烟建集团有限公司所有。原告对第三人烟建六公司提交的合作合同的真实不清楚，但认为该房屋属于第三人烟建六公司所有，第三人烟建六公司属于烟建集团有限公司的分公司，有处理涉案房屋的权利。被告同原告的质证意见，认为第三人烟建六公司在合法取得涉案房屋后与被告存在相应的抵顶关系，将涉案房屋抵顶给了被告。原告提交了2015年6月5日第三人烟建六公司向第三人安居公司出具的证明，证实第三人烟建六公司同意将涉案房屋产权证明办理到原告名下，且第三人安居公司收到并认可该证明，给原告办理了消防验收和面积测绘手续，证明的内容为“证明烟台安居城市建设综合开发有限公司：兹证明由贵公司抵顶的莱山区双河东路697号内1号2层（原协议四季苑一号小区南侧已建成的4-13#楼的二层南侧）商业房，面积为1114.59㎡，我公司同意将此房产的产权证明办理到烟台市地兴建材销售有限公司（组织机构代码证号：07132404-5）名下，由其公司代理人前去办理，办证所需费用及面积差额由其公司承担。请贵公司予以协助办理。特此证明。烟建集团有限公司第六建筑安装分公司（加盖公司印章，为复印件）2015年6月5日上述证明原件我公司已经收取认可，但原件现已丢失，该处房产我公司已经给地兴建材销售有限公司办理了消防验收、面积测绘手续。特此证明加盖烟台安居城市建设综合开发有限公司印章2016.4.11”。原告提交了2015年7月8日被告向第三人安居公司出具的房屋产权转移函，证实被告同意把从烟建六公司抵顶的房屋转抵顶给原告，相关产权办理到原告名下。被告对上述证据的真实性没有异议，认为涉案房屋未办理相应的过户手续并非被告的原因。第三人安居公司认为涉案房产不属于第三人烟建六公司，烟建六公司无权处理，即使第三人安居公司收到类似的证明函，也不可能据此办理房屋产权的登记手续，第三人安居公司只有对实际产权人的指令核对无误后方能据指令办理产权登记。第三人烟建六公司对上述证据的真实性有异议，称其从未出具该证明，且被告无权向第三人安居公司出具房屋产权转移函。被告提交了2015年7月7日第三人烟建六公司向第三人安居公司为被告出具的房屋产权转移函，证明涉案房屋曾系由第三人烟建六公司抵顶给被告，被告是在有房屋的所有权之后将该房屋抵顶给原告的，该房屋产权转移函的内容为“房屋产权转移函烟台安居城市建设综合开发有限公司：现将你公司抵顶给我公司的莱山区双河东路697号内1号，建筑面积1114.59㎡及双河东路725号内1号，建筑面积527.77㎡的商业房，由我公司抵顶给烟台金固混凝土有限公司，组织机构代码证号为55787972-9，上述房产请按烟台金固混凝土有限公司的名义给予办理相关产权手续，办证所需费用及面积差额由其公司承担，由此产生的经济纠纷由我公司负责。特此函告烟建集团有限公司第六建筑安装分公司（加盖印章）法定代理人（签字）：林怀杰（签字）2015年7月7日”第三人烟建六公司对该证据不予认可，称其从未出具该房屋产权转移函。原告称其曾在烟台市莱山区人民法院起诉过被告和第三人，第三人烟建六公司称原告提交的证据上的印章是假的，于是原告撤诉并向烟台市公安局牟平分局报案，烟台市公安局牟平分局立案并对第三人做了调查笔录，申请本院到烟台市公安局牟平分局经侦大队调取相关笔录。本院调取了第三人安居公司会计刘坤、第三人烟建六公司法务处处长林怀杰的调查笔录。公安笔录中刘坤对公安部门向其出示的2015年6月5日第三人烟建六公司向第三人安居公司出具的证明，称知道这件事情，认可是第三人烟建六公司向第三人安居公司开具的，是原告送给第三人安居公司的，但对该份证明的原件为什么不在第三人安居公司，刘坤称想不起来了，刘坤称该证明上手写部分是其让原告的人书写，由其加盖了第三人安居公司的印章。公安笔录中，林怀杰称第三人烟建六公司与被告有3、4年的业务往来，在2015年7月份抵顶了莱山区双河东路697号内1号2层面积为1114.59平方米的商业房，抵顶合同在公司孙律师手中，认可2015年6月5日给第三人安居公司出具过证明和2015年7月7日给第三人安居公司出具过房屋产权转移函，称因被告提供的混凝土总方数不够，第三人烟建六公司将2015年6月5日的证明和2015年7月7日的房屋产权转移函的原件从第三人安居公司手中收回，对公安部门向其出示的2015年6月5日的证明，林怀杰称系复印件，具体内容需要与原件确认，认可2015年7月7日的房屋产权转移函“林怀杰”的名字是其所签，但具体内容是否有改动不清楚，称所有的材料均在公司的孙律师手中。原、被告对公安部门向刘坤和林怀杰做的调查笔录均无异议，认为可以证实涉案房屋已经抵顶给原告的事实。第三人安居公司对公安部门向刘坤做的调查笔录的真实性没有异议，但称刘坤没有确认收到了第三人烟建六公司的证明，即使收到了，第三人烟建六公司也没有权利处分涉案的房产；对公安部门向林怀杰做的调查笔录中所陈述的事实不清楚，称其对真实性无法做出评价。第三人烟建六公司对公安部门向刘坤做的调查笔录的真实性没有异议，但认为刘坤并未证明其收到了第三人烟建六公司出具的证明，烟台市公安局牟平分局并未出示2015年6月5日的证明原件，第三人烟建六公司从未出具过2015年6月5日的证明；对公安部门向林怀杰做的调查笔录的真实性没有异议，但第三人烟建六公司的委托诉讼代理人孙学林称其对林怀杰笔录中所讲的所有材料均在孙律师手中不知情，林怀杰在笔录中也称2015年6月5日的证明系复印件，不能够证实其真实性，称2015年7月7日的房屋产权转移函上林怀杰的签字是真实的，原件收回作废的理由与从烟台市公安局牟平分局调取的房屋产权转移函上王春宁记载的“因金固混凝土公司未按协议供应足额石子，我公司与其解除协议，收回莱山区双河东路697号内1号，面积1114.59㎡房屋，此房屋转移函作废，此原件收回”理由一致。对于被告未按协议向其供应足额石子，第三人烟建六公司未提交与被告解除协议的相关证据予以证实。第三人烟建六公司提交了其与被告2014年9月9日签订的烟台市预拌混凝土供需合同，证明其与被告约定的货款是按实结算，其中50%支付现金，50%抵顶房产；提交了2014年9月3日其与被告签订的房产抵顶协议，证明双方系按实结算，累计货款达到一套网点房的价格，应被告要求协助被告办理一套房产转移手续；提交了其公司2011年1月1日至2017年4月30日的辅助明细账，证明截止到2015年4月份，其欠被告款项为970331.20元，根据抵顶协议不能向被告转移房产。原告对供需合同的真实性没有异议，认为从供需合同和抵顶协议中可以看出，第三人烟建六公司把涉案房屋抵顶给了被告，并且约定货款累计达到房屋价格的时候就协助被告办理房产转移手续，实际情况是第三人安居公司已经给原告办理了测绘和消防手续，这恰恰说明了涉案房屋已经达到了货款与房产对价的数额，对第三人烟建六公司提交的辅助明细账的真实性有异议，与原告无关。原告提交了2015年6月5日第三人烟建六公司向原告出具的往来结算收据一张，证实第三人烟建六公司已向原告收取了涉案房屋的测绘费，并为原告办理了测绘手续。第三人烟建六公司对该收据的真实性没有异议，但认为该收据只是收取原告的测绘费，并不是涉案房屋所有权转移的凭据。
原告起诉时的相对方为被告金固公司和第三人安居公司，第三人烟建六公司于2016年11月8日向本院提交了第三人参加诉讼申请书，称涉案房产归其所有，本案与其有利害关系，要求参加诉讼。庭审中第三人烟建六公司对原、被告的委托诉讼代理人系同一律师事务所提出异议，2017年4月19日山东绍元律师事务所向本院提交了与被告解除代理关系的通知。上述事实，本院予以确认并在卷佐证。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系引起的物权纠纷。本案系确认合同效力纠纷，因合同纠纷提起的诉讼，被告住所地有管辖权，故第三人烟建六公司认为应将本案移送烟台市莱山区人民法院的抗辩主张，本院不予支持。有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。本案中第三人烟建六公司否认出具过原告提交的2015年6月5日的证明和2015年7月7日的房屋产权转移函，林怀杰在公安部门陈述曾出具过该两份材料，称原件收回，对公安部门向其出示的证明和房产转移函不能够确定是否与原件相符，庭审中第三人烟建六公司未提交被其收回的上述两份材料的原件与原告提交的证据予以核对，本院认定第三人烟建六公司曾出具过原告提交的上述两份材料。第三人烟建六公司否认其对位于烟台市莱山区双河东路697号内1号2层、面积为1114.59平方米的房屋有处分权，但从2015年6月5日其给第三人安居公司出具的证明中，第三人烟建六公司明确其公司同意将第三人安居公司抵顶的涉案房屋的产权证明办理到原告名下，第三人烟建六公司对涉案房屋作出处分，且收取了原告交纳的涉案房屋的测绘费，结合庭审前第三人向本院提交的参加诉讼申请书中对涉案房屋归其所有所做的陈述，可以认定其系涉案房屋的实际所有人，有权对涉案房屋的产权予以处分。第三人提交的其与被告的房屋抵顶协议中约定被告向其所供货款每达到一套网点房价款数额，应被告要求就协助被告办理一套房产移交手续，结合其向第三人安居公司出具的证明及房屋产权转移函上对涉案房屋的处理，可以认定被告所供货款已经达到了涉案房屋的价值。主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。第三人烟建六公司方就涉案房屋向第三人安居公司出具证明和房屋产权转移函，却称其将原件收回，解除了与被告的房屋抵顶协议，但未提交证据予以证实，本院对该抗辩主张不予采信。2015年6月5日第三人烟建六公司收取了原告涉案房屋的测绘费，且2016年4月11日第三人安居公司亦在2015年6月5日第三人烟建六公司向其出具的证明上盖章确认了其已收取证明原件并为原告办理了涉案房屋的消防验收、面积测绘手续，可以认定第三人烟建六公司和第三人安居公司已经实际履行了协助原告办理涉案房屋产权登记的相关手续，第三人烟建六公司和第三人安居公司应继续履行各自的义务，协助原告将涉案房屋的产权证明办理到原告名下。原、被告对双方2014年9月20日签订的房产抵顶协议均无异议，本院予以确认。
综上所述，原告烟台市地兴建材销售有限公司要求确认其与被告烟台金固混凝土有限公司于2014年9月20日签订的房产抵顶协议有效，要求被告及第三人协助原告将位于烟台市莱山区双河东路697号内1号2层、面积为1114.59平方米的房屋产权办理到原告名下，理由正当，证据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条、第七十五条规定，判决如下：
一、原告烟台市地兴建材销售有限公司与被告烟台金固混凝土有限公司于2014年9月20日签订的房产抵顶协议有效。
二、被告烟台金固混凝土有限公司、第三人烟台安居城市建设综合开发有限公司、第三人烟建集团有限公司第六建筑安装分公司于判决生效之日起十日内协助原告烟台市地兴建材销售有限公司将位于烟台市莱山区双河东路697号内1号2层、面积为1114.59平方米的房屋产权办理到原告烟台市地兴建材销售有限公司名下。
案件受理费57300元减半收取28650元，由被告烟台金固混凝土有限公司负担9550元，由第三人烟台安居城市建设综合开发有限公司负担9550元，由第三人烟建集团有限公司第六建筑安装分公司负担9550元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审判员 隋秀桥
二〇一七年四月二十六日
书记员 贵俊丽