上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0114民初7100号
原告(反诉被告)：朱怀尧，男，1979年1月25日生，汉族，住江西省吉安市。
原告(反诉被告)：董元英，女，1981年9月26日生，汉族，住江西省吉安市。
两原告共同委托诉讼代理人：宋永刚，上海兴浦律师事务所律师。
两原告共同委托诉讼代理人：张寅凯，上海兴浦律师事务所律师。
被告(反诉原告)：焦安理，男，1984年10月2日生，汉族，住上海市长宁区。
委托诉讼代理人：孙建帅，上海轩悦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：�慧娟，上海汇茂律师事务所律师。
原告(反诉被告，下称原告)朱怀尧、董元英与被告(反诉原告，下称被告)焦安理房某买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱怀尧、两原告共同委托诉讼代理人张寅凯、被告焦安理及其委托诉讼代理人孙建帅、周慧娟到庭参加了庭审。本案现已审理终结。
原告朱怀尧、董元英向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告之间签订的《上海市房地产买卖合同》；2、判令被告返还原告支付的购房款91万元。事实和理由：原告想要购买被告位于嘉定区华江路XXX弄XXX号XXX室的房某。原告在2016年9月1日、9月2日、9月14日、10月30日、11月6日分别支付给被告10万元、15万元、45万元、20万元和1万元，合计91万元。原、被告于2016年11月6日签订《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》，约定�方于2016年11月30日办理房某过户手续。2016年11月30日，双方一起至嘉定区房地产交易中心办理过户手续，因原告遗漏了相关纳税材料，导致当天过户手续没有完成。之后，原告就去补充相关纳税材料，希望尽快完成房某的过户，但被告却向原告发送了律师函。原告收到律师函后与被告沟通，被告主张原告已经违约并给其造成了损失，要求原告支付30万元作为违约金。原告认为即便原告存在一定的过错，30万元违约金也过高，遂一直与被告沟通，并在准备了相关材料后联系被告，希望其在2016年12月20日协助原告办理过户手续，但12月20日被告未至交易中心。原告遂委托律师发函给被告希望协商解决，但被告坚持要求要求原告支付30万元违约金并表示不会配合原告办理过户手续，故原告涉讼。
被告焦安理辩称，同意解除合同及相关的补充协议，但不同意第二项诉请，因为根据双方签订的合同，原告的行为构成违约，原告应当承担20%的赔偿金，被告的损失超过91万元，故不同意返还已付购房款。原告没有购房资格，导致合同无法继续履行，且被告已与他人签订了购房定金协议，原告的违约行为造成被告重大损失，该损失包括提前解除涉案房某抵押贷款的利率损失和他人已签署的房产买卖协议不能成交的房产损失，以及对他人的违约损失，上述损失与原告的违约行为有直接密不可分的联系，且违约金即总房款的20%不足以弥补被告的损失，故被告提出反诉请求，要求：1、判令原、被告之间签署的房某买卖合同解除；2、判令原告支付被告违约赔偿金50.6万元(按合同总价的20%计算)；3、判令原告补足实际损失的差额774,289.20元，实际损失包括被告支付给案外人的违约金10万元、诉讼费2,150元、提前涤除抵押的利率损失436,104元(�照原贷款金额、贷款期限，住房贷款与商业贷款的利率差计算)和可得利益损失742,035.20元(被告未能购买案外人房某的差价损失与系争房某上涨差价之间的差额)。
原告朱怀尧、董元英针对被告的反诉请求辩称，1、同意诉请一；2、不同意第二、第三项诉请，违约金及损失都不同意，理由：原告没有造成被告那么多损失，违约金也不认可50.6万元的数额。3、本案全部诉讼费应由被告承担；4、不同意反诉原告可得利益损失的主张，原、被告订立合同时，被告没有告知出售房某是用于置换房某，原告无法预见被告的损失，且应当适用损益相折抵原则。系争房某房价已经上涨，原告支付给被告的91万元房款被告也有利息收益，被告没有损失还获得了利益，被告在收到原告的房款后提前偿还了贷款，无需支付剩余贷款期间的利息，不存在所谓的利率损失。此外，被告提供的调解书中写明被告系因受到新政及资金影响导致没有能力签署合同，并非是原告的原因。
经审理，双方当事人对如下事实没有争议：1、原、被告于2016年11月6日签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：原告(乙方)向被告(甲方)购买嘉定区华江路XXX弄XXX号XXX室建筑面积71.19平方米的房某，总房价款229万元；双方于2016年12月20日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按合同约定期限付款的，乙方向甲方支付违约金，逾期超过十五日后，甲方有权单方解除合同；甲方未按合同约定的期限将房地产交付给乙方，应当向乙方支付违约金，逾期超过十五日后甲方仍未交付的，乙方有权单方解除合同；甲、乙行使单方解除权时，违约方应支付的解约违约赔偿金均为总房价款的20%；款清交房；签订本合同当日，乙方应支付甲方部分首期房价�70万元，乙方可以向贷款银行申请159万元的贷款用于支付部分房价款；双方在签订本合同时均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续；因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于乙方责任，造成甲方经济损失的，乙方应赔偿相应的损失。2、双方于2016年11月6日签订《补充协议》一份，约定：买卖合同约定的成交价为229万元，该价款为甲方配合乙方做低房价价格，实际成交价为253万元；乙方支付方式为：乙方于2016年10月30日前现金直接支付甲方21万元，交房当日乙方支付尾款3万元；乙方确认其于签订买卖合同前已对该房地产进行初步验看，双方再次同意甲方将该房某硬件设施交付乙方；本次交易中甲乙双方应支付的税费以相关机关核定征收为准，国家对相关税费进行调整的，应按调整后的规定执行，且不得以此为由拒绝履行买卖合同，双方另有约定的除外；本次交易中，甲方出售该房地产价格为净到手253万元，该房地产交易所产生的税费均由乙方承担；双方确认在2016年11月30日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，该时间为最终过户期限，如未能在此期限前过户，则视乙方违约；本协议为买卖合同的有效组成部分，若本协议与买卖合同冲突，则以本协议为准；双方同意本协议的违约责任适用买卖合同有关规定。3、上述合同及协议签订后，原告陆续支付被告购房款共计91万元。被告收取房款后，提前清偿了系争房某上原有的抵押贷款，涤除了抵押。4、原告申请的贷款审核通过且办理审税后，双方于2016年11月30日前往嘉定区房地产交易中心办理过户手�，因房地产交易中心认为原告2013年3月至2016年4月的个人所得税均为2016年5月申报，不是正常申报，不符合本市住房限售政策，未能办理过户手续。5、2016年9月8日，被告焦安理与案外人童某某签订《上海维峰房地产售房定金协议书》一份，约定焦安理向童某某购买长宁区武夷路XXX弄XXX号XXX室建筑面积58.4平方米的房某，总成交价为364万元。焦安理向童某某支付了定金10万元，并预付购房款20万元。焦安理诉童某某定金合同纠纷一案，上海市长宁区人民法院于2017年3月21日立案后，经法院主持调解，焦安理与童某某自愿达成如下协议：一、确认焦安理与童某某就上海市长宁区武夷路XXX弄XXX号XXX室房某签订的《上海维峰房地产售房定金协议书》于2016年12月31日解除；二、童某某应于2017年4月28日前退还焦安理购房款200,000元；双方无其他争议。上海市长宁区人民法院于2017年4月7�就上书协议出具(2017)沪0105民初6253号民事调解书。该调解书载明，焦安理在起诉时称其在出售自己的房产时，因购买方的违约加上受新政影响导致其没有资金能力与童某某签订下一步正式购房协议，此事其已经向童某某说明情况，童某某也表示双方不再签订购房协议，因童某某拒绝退还房款，其涉讼。对于上述当事人没有争议的事实，本院依法予以确认。
审理中，被告表示其与童某某的诉讼中所称的受新政影响是指2016年11月的贷款政策变动，按照2016年11月之前的贷款政策，如果系争房某过户到买受人名下，其购买的房某可以按首套房计算首付款比例和贷款利率，按照新的政策，即便系争房某过户掉了，首付款比例和贷款利率也都要提高。
本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》和《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，且�违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。现买卖合同因原告不符合本市住房限售政策而无法办理过户，原、被告要求解除双方之间的房某买卖合同合法有据，本院予以支持。合同解除后，原告支付被告的房款91万元被告理应予以返还。合同因原告的原因无法继续履行，被告要求原告按照合同约定的解约赔偿金标准支付违约金合法有据，本院予以支持。至于被告主张的损失，本院认为其提前清偿房产抵押贷款不存在利息损失。原告与童某某解除购房协议虽然有损失，但解除定金协议并非仅因为原告违约，贷款新政的影响也是重要的因素，且系争房某的房价也有上涨，故其主张其损失超过合同约定的违约金标准缺乏依据，对于其主张的损失本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条的规定，判决如下：
一、原告朱怀尧、董元英与被告焦安理于2016年11月6日签订的《上海市房地产买卖合同》解除；
二、被告焦安理应于本判决生效之日起十日内返还原告朱怀尧、董元英房款910,000元；
三、原告朱怀尧、董元英应于本判决生效之日起十日内给付被告焦安理违约赔偿金506,000元；
四、驳回被告焦安理其余反诉请求。
负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费12,900元，减半收取6,450元，由被告负担。反诉受理费8,161.30元，由被告负担4,935.76元，由原告负担3,225.54元。当事人负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日�，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 刘燕枫
二〇一七年九月十八日
书记员 卜文茜
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。