上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0120民初15184号
原告（反诉被告）：上海森万工业科技发展有限公司。
法定代表人张忠明，董事长。
委托诉讼代理人：彭墨杰。
被告（反诉原告）：上海鼎良实业有限公司。
法定代表人：李传泰，总经理。
委托诉讼代理人：严黎明。
委托诉讼代理人：刘伟。
原告上海森万工业科技发展有限公司与被告上海鼎良实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月12日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年8月14日公开开庭进行了审理。后依法受理反诉原告上海鼎良实业有限公司诉反诉被告上海森万工业科技发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，依法转入普通程序，组成合议庭，于2017年9月18日、2017年9月22日公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人彭墨杰、被告（反诉原告）委托诉讼代理人刘伟、严黎明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）上海森万工业科技发展有限公司（以下简称森万公司）向本院提出本诉诉讼请求：1、判令解除原、被告于2010年12月3日签订的《工业用房租赁合同》；2、判令被告支付自2017年2月3日起欠付的4月、5月、6月、7月租金合计人民币（下同）1,709,924元（暂算至7月，实际以法院判决生效日为准）；3、判令被告支付违约金434,489元。事实与理由：原、被告于2010年12月3日签订《工业用房租赁合同》，房屋租期自2010年1月1日起至2031年1月1日止，支付方式为先付后用，每3个月支付一期租金且滚动支付至租赁期满，签约一周内被告应向原告支付每期的押金100,000元。经查，首先被告未按租赁合同第4-4条之约定向原告支付每期押金100,000元，违约行为持续至今未纠正。其次，被告自2017年2月3日起未向原告支付4月、5月的租金。自2017年5月3日起未向原告支付6月、7月、8月的租金，由此，被告应付未付的租金逾期已超过3个月。又，被告未经原告同意擅自对外转租侵害了原告的合法权益。根据租赁合同第9-2条第（五）、第（六）款的约定，原告有权解除租赁合同并追究被告的违约责任和赔偿责任，故原告诉讼来院。庭审中，原告变更第2项诉讼请求为：2、判令被告支付自2017年4月起至实际搬离日止的租金。并增加诉讼请求：4、判令被告返还租赁房屋。
被告（反诉原告）上海鼎良实业有限公司（以下简称鼎良公司）针对本诉辩称：不同意解除双方的租赁合同。1、被告的确拖欠了2017年4月起的租金，但被告拖欠部分租金是由于原告租赁给被告的房屋不具有规划和产业定位的要求，致使被告无法办理相关的环评手续，所以被奉贤区环保局责令停止生产，才导致被告的收入明显减少，从而支付租金造成了拖欠。被告认为被告拖欠租金的行为是由于原告的过错和欺骗行为导致。被告在反诉中将充分阐述理由。2、双方在签订合同之前，即由双方洽谈被告租赁原告的房屋用于经营化学品仓储业务，由于原告的厂房是普通厂房，故要求对原告的房屋进行改造，对房屋的相应改造手续必须由原告办理，原告在办理前收取了被告100,000元押金，所以被告没有拖欠原告押金。3、原告所述的擅自转租不是事实，被告作为仓储公司，存放其他公司货品是经营过程中必然发生的，不是转租。
同时，被告（反诉原告）鼎良公司向本院提出反诉诉讼请求：判令反诉被告森万公司赔偿各项损失共计46,264,832元。事实与理由：2009年4月，森万公司与鼎良公司洽谈租赁位于奉城工业园区神州路288号工业厂房经营危险化学品仓储业务，森万公司同意出租并向相关政府部门申请将工业厂房改造为危险化学品仓储用房的所有手续。后来森万公司向鼎良公司提供了上海奉城经济园区有限公司的证明和《关于同意森万公司经营化学品仓储业务的情况说明》等相关文件，鼎良公司相信在奉城工业园区神州路288号是可以经营危险化学品仓储业务的。因此双方于2010年12月3日签订《工业用房租赁合同》。合同约定了租赁期限为20年，租赁用途明确为危险品仓储。合同签订后，鼎良公司投入了大量的租金，严格按照经营仓储危险化学品仓库的标准设计、施工和改造。经上海市安全生产监督管理局验收合格同意投入使用。鼎良公司在取得了上海市安全生产监督管理局颁发的《危险化学品经营许可证》后依法进行经营。2015年11月24日，上海市奉贤区环境保护局以未向环保部门报批环境影响评价文件，未向环保部门申请竣工验收，即投入生产为由，责令鼎良公司危险化学品储存生产项目立即停止生产并处以罚款75,000元。收到环保局《责令改正决定书》后，鼎良公司立即停止生产进行整改，同时鼎良公司按照《建设项目环境保护条例》、《中华人民共和国环境影响评价法》及上海市环境保护局沪环保评（2016）108号文件等相关规定向奉贤区环境保护局申请补办环评手续。奉贤区环保局给予的答复是奉城镇工业园区产业定位中没有化工和化学危险品生产、储存的内容，不符合园区规划以及环评审批条件，奉贤区人民政府的复议决定也明确指出不符合规划和产业定位。2017年2月13日，奉贤区环保局又以同样的事实和理由对鼎良公司做出罚款100,000元和立即停止生产的行政处罚。2017年6月1日，奉贤区人民法院裁定准予奉贤区环保局于2015年11月24日作出的沪奉环改字（2015）第354号责令改正决定书强制执行。鼎良公司认为，森万公司作为园区内的企业，在明知园区产业定位中没有化工和化学危险品生产储存内容，不符合园区规划以及环评审批条件的情况下，诱使鼎良公司签订《工业用房租赁合同》并投入大量的资金对厂房进行了改造。若因园区规划和产业定位的原因导致不能补办环评手续，鼎良公司无法继续在租赁房屋从事危险化学品仓储、经营业务，将使鼎良公司的合同目的无法实现并造成鼎良公司巨额的经济损失，森万公司应对其欺骗行为承担全部责任，故鼎良公司反诉来院。庭审中，鼎良公司增加事实与理由：在鼎良公司与奉贤区环保局的行政诉讼中，环保局书面的答辩称，发改委对森万公司仓库改造工程予以备案，不是对鼎良公司危险化学品仓储进行备案，否定了行政相对人是鼎良公司。森万公司作为建设单位，在项目立项时没有明确是用于化学品仓储业务，违背了双方的合同目的。森万公司明知2003年新建房屋时，报告表里明确“待具体进驻单位后，再报环保局审批”。区规划局等对森万公司工业厂房改造同意时，备注消防等抓紧办理申报手续，故所有手续都是森万公司办理的，森万公司未报批环境影响评估文件，导致鼎良公司被行政部门处罚。行政诉讼过程中，环保局同意由建设单位补办环保手续，希望鼎良公司尽快帮助补办环保手续，如果由于产业定位或者规划办不出来，森万公司应当赔偿鼎良公司所有损失。
原告（反诉被告）森万公司针对反诉辩称，有关部门的处罚决定书等指向鼎良公司，结合鼎良公司提供的情况说明，证明实际办理环评手续的是鼎良公司。森万公司租赁给鼎良公司的厂房符合租赁物的标准，有建设用地许可证。根据租赁合同第1.1条，森万公司应向鼎良公司提供的材料已全部提供。合同第2.1条的规定，鼎良公司向森万公司承诺取得许可证，但鼎良公司的危险品仓储许可证过期了，被告混淆了保证义务人，与客观事实不符。鼎良公司提出奉贤区环保局在行政诉讼答辩中陈述行政相对人有变化，但答辩意见不是行政判决书。鼎良公司主张的损失，但没有提供纳税凭证，也没有提供森万公司认可的证据。鼎良公司对租赁房屋的拆除和改造，都没有进行申报。综上，请求驳回鼎良公司的全部诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有争议的证据，本院认证如下：1、森万公司提供的情况说明一份，证明鼎良公司明确了许可证、环保手续等均由鼎良公司办理，借用了森万公司的名义。鼎良公司最初质证意见为对真实性无异议，但对证明内容有异议，从商谈租赁合同起，森万公司就承诺能够在租赁房屋内经营危险品仓储，森万公司在2003年建造房屋时向环保部门申报了环境影响评价报告表，但根据规定，在涉及租赁后，应当待具体的进驻单位确定后，根据具体情况另做环境影响报告并报环保部门审批，该审批应当由森万公司申报，施工由鼎良公司进行；现环保局明确森万公司当时立项没有立为危险品仓储项目，现在环保引起的责任应当由森万公司承担。但在之后的庭审中，鼎良公司变更质证意见，要求森万公司提供该证据原件，对复印件真实性不予认可。对此，本院认为，鼎良公司前后的质证意见矛盾，在承认该证据的真实性后又予以推翻；其次，根据森万公司提供的另一组双方无异议的上海市奉贤区环境保护局出具的证明一份及备案请示、申请、申请书、更正说明一组，2016年12月至2017年7月21日期间，向环保局申请办理环评手续的主体均是鼎良公司，与森万公司提供的该情况说明可相互印证；再次，由鼎良公司负责取得有关部门的许可，亦符合双方合同的约定；综上，本院对森万公司提供的该证据依法予以确认。2、鼎良公司提供的付款凭证、现金付款凭证共两组证据，证明鼎良公司投入在改造方面的费用、办理许可证等手续过程中产生的人员工资。森万公司对该两组证据不予认可，认为与本案无关，改造建设没有提供合同原件，人员工资无法看出与办理许可证的关系，且森万公司提供的房屋有建设规划许可证，证照齐全，符合合同约定。对此，本院认为，上述两组证据真实性未得到森万公司的认可，本院不予认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年12月3日，森万公司与鼎良公司签订《工业用房租赁合同》一份，约定：森万公司将其所有的位于上海市奉贤区奉城中心镇经济园区内的森万工业科技园第一期共计6幢房屋及第二期共计5幢房屋租赁给鼎良公司使用；第一期建筑面积14,252.52平方米，第二期建筑面积11,702.65平方米；第一期标准厂房为3#、4#、5#、9#、10#、11#房，租赁期限自2010年1月1日起至2031年1月1日止；第二期为1#、2#、6#、7#、8#房屋，租赁期限自2011年1月1日起至2031年1月1日；森万公司已向鼎良公司提供营业执照、奉贤区计划委员会批文、奉贤区规划局建设许可证的文件复印件；鼎良公司向森万公司承诺，租赁该房屋作为工业用房、危险品仓储，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定，同时取得有关部门的许可证。双方一致同意每三年房租价格调整一次，调整幅度为原基础上每平方米上调0.03元，同时签订补充合同。该合同第4-1条约定：第一年全年租金为2,497,042元，第二期全年租金为2,050,305元，先付后用，三个月支付一次，即在签订协议后一周内，鼎良公司付三个月租金，后满三个月的第一天支付后三个月租金，以后以此类推。该合同第9-2条约定，双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同第一方，应向另一方按月租金支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足以抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……（六）鼎良公司逾期不支付租金超过两个月的；……。上述合同签订后，鼎良公司向森万公司支付了截止至2017年3月31日的租金。鼎良公司于2009年12月22日向森万公司支付的房租定金100,000元，已在第一期租金支付时抵扣作租金。鼎良公司使用租赁房屋至今。
另查明，鼎良公司于2010年取得上海市安全生产监督管理局颁发的《上海市危险化学品储存备案证明》一份，有效期限自2010年11月17日起至2013年11月16日。鼎良公司于2013年12月18日取得上海市安全生产监督管理局颁发的《危险化学品经营许可证》一份，有效期限自2013年9月7日起至2016年9月6日止。2016年8月22日，上海市安全生产监督管理局向鼎良公司出具函件一份，载明：鼎良公司经有资质的安全评价机构进行了3年一次的安全评价并作出了符合安全条件的评价结论；同时落实了定品定量、有序周转、精准动态定置管理的要求，通过了上海市化工行业协会的安全评估，符合定置管理的储存要求；为此，鼎良公司应按动态定置管理评估的危险化学品储存品名继续从事经营活动。
又查明，2015年11月24日，上海市奉贤区环境保护局向鼎良公司作出沪奉环改字（2015）第354号《责令改正决定书》，载明：鼎良公司在租赁房屋从事危险化学品储存，未向环保部门报批环境影响评价文件，未向环保部门申请竣工验收，于2011年1月即正式投入生产，责令鼎良公司危险化学品储存生产项目立即停止生产。同日，上海市奉贤区环境保护局向鼎良公司作出第2120150345号《行政处罚决定书》，载明：因鼎良公司在租赁房屋从事危险化学品储存，未向环保部门报批环境影响评价文件，未向环保部门申请竣工验收，于2011年1月即正式投入生产，决定对鼎良公司作出罚款75,000元的处罚。2015年11月30日，上海市奉贤区环境保护局向鼎良公司作出《有关环保问题的答复意见》一份，载明：1、鼎良公司危化品仓储项目未经环保部门审批擅自建设和投入使用，是违反法律规定的；2、鼎良公司所在的奉城工业园区有其产业定位，其中没有化工和化学危险品生产、储存的内容，因危险化学品储存有其特殊要求，故在一般工业区是不得建设和使用；3、危化品仓储项目按有关规定需要设置足够的防护距离，鼎良公司拟在奉城工业区设置此类项目也不符合此项规定之要求。2017年2月13日，上海市奉贤区环境保护局向鼎良公司作出第2120170045号《行政处罚决定书》，因鼎良公司在租赁房屋从事危险化学品储存生产项目，未向环保部门报批环境影响评价文件，配套环保设施未建成，主体工程于2011年1月即投入正式生产为由，对鼎良公司作出了罚款100,000元及责令立即停止生产的行政处罚。2017年6月1日，上海市奉贤区人民法院作出（2017）沪0120行审263号行政裁定书，裁定：准予强制执行上海市奉贤区环境保护局于2015年11月24日作出的沪奉环改字（2015）第354号责令改正决定书。2017年7月4日，上海市奉贤区人民政府作出奉复决字（2017）第36号行政复议决定书，对鼎良公司因不服上海市奉贤区环境保护局作出的《关于鼎良公司补办环评手续事项的答复》的具体行政行为，向上海市奉贤区人民政府申请的行政复议进行了审理，决定：维持上海市奉贤区环境保护局作出的上述答复的具体行政行为。
再查明，森万公司委托上海卫根龙律师事务所于2017年5月22日向鼎良公司发送《催告函》一份，载明：1、鼎良公司应当支付暂计至2017年5月1日的欠付租金1,289,451元及其利息；2、鼎良公司应当支付合同约定的违约金；……。2017年5月27日，鼎良公司向森万公司的受托人上海卫根龙律师事务所发送《复函》一份，载明：就催告函中关于租金拖欠事项，鼎良公司董事长已与森万公司董事长进行了沟通，鉴于立项初期，因环评事项的缺失原因，导致目前公司经营不正常，资金困难，出现严重损失的情况，故双方领导已就催告函的内容，经协商达成一致意见和处理方案。
本院认为，森万公司与鼎良公司签订的《工业用房租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。本案争议焦点为：双方签订的租赁合同是否应当解除。森万公司认为鼎良公司逾期支付租金超过2个月，按照合同约定森万公司有权解除合同。鼎良公司认为其逾期支付租金是有正当理由的，并非违约行为；其逾期支付租金是由于森万公司提供的租赁房屋不能满足双方约定的危险化学品仓储的合同目的，是森万公司违约。对此，本院认为，其一，合同约定鼎良公司应遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定，同时取得有关部门的许可证，故取得经营所需的有关证照的责任在鼎良公司一方；根据鼎良公司提供的改造厂房的相关依据，改造厂房的设计、施工均由鼎良公司进行，而根据森万公司提供的证据，改建过程中所有申报事项均由鼎良公司办理，借用森万公司名义申报，故改造完成后的环评申报应当亦由鼎良公司进行；鼎良公司辩称环评的相关手续应当由森万公司办理的辩解意见，与双方合同的约定不符，也与实际情况不符，本院不予采信。其二，鼎良公司早在租赁系争房屋初期即取得了《上海市危险化学品储存备案证明》和《危险化学品经营许可证》，企业住所登记为租赁房屋，故系争房屋在双方签订合同当时及之后长达六年中均满足作为危险化学品仓储使用的条件，现鼎良公司不能进行危险化学品仓储经营的原因并非租赁房屋不满足使用条件。其三，上海市奉贤区环境保护局对鼎良公司作出责令停止生产和罚款的行政决定及行政处罚，均由于鼎良公司在租赁房屋从事危险化学品储存未向环保部门报批环境影响评价文件、未向环保部门申请竣工验收；综上，鼎良公司以租赁房屋不能达到合同目的为由拒付租金的行为，显属违约。现鼎良公司已逾期支付租金超过两个月，森万公司有权按照合同约定行使解除权，故本院对森万公司要求解除双方签订的租赁合同的诉讼请求，依法予以支持。导致合同解除的违约责任在鼎良公司，故鼎良公司应当承担相应的违约责任。鼎良公司要求森万公司赔偿厂房改造损失、人员工资损失、经营损失及退还房租等的反诉诉讼请求，于法无据，本院不予支持。对森万公司要求鼎良公司支付解除合同的违约金的诉讼请求，因鼎良公司对违约金不认可，故本院依法予以调整，酌定鼎良公司应当承担解除合同违约金300,000元。合同解除后，鼎良公司应当将租赁房屋交还森万公司，鼎良公司使用租赁房屋至今未归还，故本院对于森万公司要求鼎良公司返还租赁房屋的诉讼请求，依法予以支持。对于森万公司要求鼎良公司支付自2017年4月1日起至鼎良公司实际返还房屋之日止，按每年5,115,763元标准计算的租金的诉讼请求，本院亦依法予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四、第二百一十二条的规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）上海森万工业科技发展有限公司与被告（反诉原告）上海鼎良实业有限公司于2010年12月3日签订的《工业用房租赁合同》。
二、被告（反诉原告）上海鼎良实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）上海森万工业科技发展有限公司位于上海市奉贤区神州路288号房屋。
三、被告（反诉原告）上海鼎良实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海森万工业科技发展有限公司自2017年4月1日起至房屋实际返还之日止，按每年人民币5,115,763元标准计算的租金。
四、被告（反诉原告）上海鼎良实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海森万工业科技发展有限公司解除合同的违约金人民币300,000元。
五、对被告（反诉原告）上海鼎良实业有限公司的反诉诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币23,956元，由被告（反诉原告）上海鼎良实业有限公司负担。
反诉案件受理费人民币136,562元，由被告（反诉原告）上海鼎良实业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张慧
审 判 员 苏姝
人民陪审员 罗明
二〇一七年九月二十九日
书 记 员 倪璟
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。