广西壮族自治区桂林市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂03民终2147号上诉人（原审原告）：桂林彰泰实业集团有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市环城北二路46号桂花园小区。法定代表人：沈红霞，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴启，广西君美律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒙文娟，广西君美律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：黄云娣，女，汉族，住广西壮族自治区桂林市象山区。被上诉人（原审被告）：马齐平，男，汉族，住广西壮族自治区桂林市象山区。被上诉人（原审被告）：马某，男，汉族，住广西壮族自治区桂林市象山区。法定代理人：黄云娣，系被上诉人马某的母亲。法定代理人：马齐平，系被上诉人马某的父亲。上诉人桂林彰泰实业集团有限公司（以下简称彰泰集团公司）因与被上诉人黄云娣、马齐平、马某商品房买卖合同纠纷一案,不服广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2017）桂0305民初640号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。彰泰集团公司上诉请求：1、将一审判决第一项中的违约金计算方式，依法改判为以未付房款为基数，自2016年1月3日起按每日万分之四的标准计至实际付清房款之日止；2、依法撤销一审判决第二项，改判被上诉人向上诉人支付律师费8000元；3、本案一、二审的诉讼费用、司法邮寄费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决将逾期付款违约金计至履行期限最后一日止，与合同约定不符，违反合同意思自治原则。一审法院认定上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应当完全履行合同约定的义务，且认定被上诉人逾期付款的行为已违约，但却仅判决被上诉人支付违约金至判决确定的履行期限最后一日止（合同约定违约金应付至其全部付清拖欠款项之日止），与合同约定不符。上诉人认为，一审法院既已认定双方签订的合同合法有效，就应当尊重双方的意思表示，严格依照合同的约定判决违约方承担完全的违约责任，而不是采取折中的方式缩小违约责任。2、一审判决将逾期付款违约金计至履行期限最后一日止，导致上诉人在履行期限届满后，可获得的违约金明显降低，属于变相调低违约金，与法律规定不符。首先，根据一审判决，上诉人可获得的违约金明显低于双方合同约定的违约金。本案中，如被上诉人未主动履行判决书，履行期限届满后，上诉人将不能再获得违约金，而只能获得未履行部分金钱债务日万分之一点七五的债务利息。该债务利息与合同约定的违约金（逾期应付款日万分之四）相比少了近2.3倍，上诉人的权益严重受损。其次，本案合同约定的逾期付款违约金（逾期应付款日万分之四），仅相当于年利率14.6%，并未超过民间借贷利率24%的上限，而且与现行的房地产开发融资成本相当，并未明显过高，一审法院不应当主动调低违约金。3、一审判决与一审法院以往的生效判决裁判尺度不一致，如不纠正，将有损司法公信力。上诉人在一审法院提起了多起与本案诉讼标的、法律事实相同的房屋销售合同纠纷案件，在本案判决前，上诉人在一审法院最初获得的生效判决都支持了上诉人按合同约定计算违约金的主张。现一审判决将违约金计至履行期限最后一日止，是“同案异判”的裁判行为。4、一审法院认定上诉人要求被上诉人支付律师费的诉讼请求无合同约定与事实不符。根据《商品房买卖合同》附件四第一条第6项中“出卖人为实现债或解除合同而发生的各项费用（包括但不限于案件受理费、保险费、公告费、送达费、执行费、公证费、律师费等）均由买受人承担”的约定，上诉人有权要求被上诉人支付律师费、司法邮寄费。综上，一审法院判决错误，请求二审法院依法改判。黄云娣、马齐平马某博答辩称：上诉人一方在履行合同过程中有多处违约，有一定过错在先，按照平等原则，应当减免被上诉人违约责任。被上诉人愿意支付所欠部分的购房合同本金160000元，不承担违约责任。1、上诉人有明显多处违约事项，签合同前夕和签合同之时，上诉人向被上诉人宣传的是双方将委托曼哈顿酒店公司经营管理该投资的房产公寓，但后面实际签订的委托管理公司却突然变成了英珑腾公司，与双方合同约定不符，这足以证明上诉人不讲诚信，因此被上诉人对此后支付房产余款心有顾虑，造成付款拖延违约。上诉人未按照合同约定及时办理产权登记，至今也没有向被上诉人提交应有的该套房产的产权证书等资料。上诉人未通知被上诉人作为买受人办理房产交接手续，未让被上诉人验房、看房、交接该房产，也未向被上诉人提交上诉人委托经营管理的英珑腾公司与被上诉人三方订立的书面合同原件或者向被上诉人告知委托经营该公寓房产的具体经营状况和收益情况。被上诉人除了付款义务之外，没有切实享受一点合同的实际权利，这有违民事法律法规的权利义务对等原则。2、上诉人是格式合同的提供方，被上诉人作为被动接受方，在合同中处于明显被动和弱势地位，许多格式条款对被上诉人都不是对等公平的，违反了民法通则关于当事人之间权利义务互相平等的法定原则。在合同中同样是当事人违约，但是承担的违约责任却是大相径庭。上诉人提供的格式条款又多又长，自始至终也未向被上诉人就格式合同的主要条款进行充分说明和必要提醒。3、上诉人主张自己支出的律师费用由被上诉人承担无事实和法律依据，被上诉人未付清房屋余款的情形并非买卖合同中约定由买受人支付律师费的该类特殊情形，所以该主张由被上诉人承担律师费的诉讼请求不合理。综上，请求二审法院支持被上诉人的主张。彰泰集团公司向一审法院起诉请求：1、三被告立即向原告一次性付清剩余房款人民币160000元；2、三被告立即向原告支付逾期付款违约金26816元（暂计至2017年2月24日，实际应自2016年1月3日起，按每日万分之四的标准支付至实际付清房款之日；3、三被告立即向原告支付本次诉讼所产生的律师费8000元；4、本案诉讼费由三被告承担。一审法院认定事实：2015年11月18日，原告（出卖人）与被告黄云娣、马齐平、马某（买受人）签订了《商品房买卖合同》（以下简称合同）。合同第三条约定，买受人购买坐落于七星区穿山东路41号彰泰天街8栋4-18号房屋。合同第四条约定，该商品房总金额为336581元。合同第六条约定，买受人于签订本合同时支付房款176581元，余款160000元于签订本合同之日起35日内以银行按揭方式支付。合同第七条约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过90日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金。合同附件四《合同补充协议》（以下简称补充协议）第一条第1项约定，买受人未能获得贷款或未能足额获得贷款的，买受人同意于贷款付款期限（即35日）届满之日起10日内付清房款。2015年9月24日，三被告支付原告购房款176581元，尚欠购房款160000元至今未支付。另查明，位于桂林市七星区穿山东路41号彰泰天街8#公寓悬挂“曼哈顿酒店天街店”招牌营业。一审法院认为，原告与三被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当完全履行合同约定的义务。三被告未按合同的约定于合同签订之日起45日内以银行贷款或其他方式支付原告购房款160000元，其行为已违约。二被告应于2016年1月2日前付清上述购房款，故原告要求三被告支付购房款160000及违约金（违约金计算：从2016年1月3日起按日万分之四计算）的诉讼请求，未违反法律规定，该院予以支持。三被告辩称，原告在出售房屋时向其宣传新加坡曼哈顿酒店管理公司直接经营管理该公寓，但未提供证据证实，应承担举证不能的责任。从悬挂于售楼部大厅的宣传画来看，曼哈顿酒店管理有限公司进驻彰泰天街8#公寓系深圳市曼哈顿酒店管理有限公司特许授权经营，且已经正常悬挂“曼哈顿酒店天街店”招牌营业，三被告以此作为拒付购房尾款160000元的抗辩理由不成立，该院不予采信。原告要求三被告支付其为本案诉讼支付的律师费8000元的诉讼请求，双方无合同约定，原告的该项诉讼请求，无事实依据，该院予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决：一、被告黄云娣、马齐平、马某支付原告桂林彰泰实业集团有限公司购房款160000元及违约金（违约金计算：从2016年1月3日起至本判决确定的履行期限最后一日止，按日万分之四计算）；二、驳回原告桂林彰泰实业集团有限公司的其他诉讼请求。本案收取案件受理费4196元（原告已预付该院），因适用简易程序，减半收取案件受理费2098元，由被告黄云娣、马齐平、马某负担。二审中，当事人没有提交新证据，但上诉人认为一审判决漏查了双方在合同中约定律师费由违约方承担的事实。一审查明事实属实，本院予以确认。归纳本案争议焦点为：1、一审的违约金的计算截止时间是否有误；2、被上诉人是否应承担上诉人的律师代理费。本院认为，上诉人彰泰集团公司与被上诉人黄云娣、马齐平、马某签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，亦不违反法律强制性规定，系合法有效合同，双方当事人应按约定行使权利，履行义务。合同签订后被上诉人所购房产余款逾期不支付，已构成违约，一审判决由被上诉人向上诉人支付余款16万元并无不当，但由于双方在合同中明确约定买受人（被上诉人）自应付款期限之第二天起（2016年1月3日）至实际付款之日止，按日万分之四向出卖人支付违约金，故一审在计付违约金时从2016年1月3日起至该判决确定的履行期限最后一日止按日万分之四计算不当，本院予以纠正。至于上诉人诉请其律师代理费应由被上诉人承担的问题，本院认为，虽然双方在涉讼购房合同附件四《合同补充协议》第一条第6项约定“若因买受人未按期归还银行贷款、该商品房被查封、冻结等原因导致双方发生纠纷的，出卖人为实现债权或解除合同而发生的各项费用（包括但不限于案件受理费、保全费、公告费、送达费、执行费、公证费、律师费）均由买受人承担”，但被上诉人并未按揭贷款，不存在未按期归还银行贷款并引发诉讼纠纷之情形，故上诉人以该约定为依据诉请本院判令被上诉人承担其律师代理费的上诉请求没有事实依据，本院不予支持。综上所述，彰泰集团公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2017）桂0305民初640号民事判决第二项；二、变更广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2017）桂0305民初640号民事判决第一项为：被上诉人黄云娣、马齐平、马某支付上诉人桂林彰泰实业集团有限公司购房款160000元及违约金（违约金计算：以160000元为基数，按日万分之四，从2016年1月3日起计至实际清偿之日止）；三、驳回上诉人桂林彰泰实业集团有限公司一审的其他诉讼请求。一审案件受理费2098元，由被上诉人黄云娣、马齐平、马某负担；二审案件受理费6700元，由上诉人桂林彰泰实业集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王裕松审判员  陆建华审判员  唐 勇二〇一七年十一月二十九日书记员  王小毓