山东省枣庄市薛城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0403民初549号
原告：王斌，男，汉族，1986年11月12日出生，住滕州市。
委托诉讼代理人：赵超，山东长明阳律师事务所律师，特别授权。
被告：枣庄德圣房地产开发有限公司，住所地：枣庄市薛城区民生路659号嘉汇大厦6层C区。
法定代表人：蒋戈，总经理。
委托诉讼代理人：乔云伟，男，该公司员工，特别授权。
委托诉讼代理人：褚海燕，山东法扬律师事务所律师，特别授权。
原告王斌诉被告枣庄德圣房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院2017年2月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人赵超，被告枣庄德圣房地产开发有限公司委托诉讼代理人乔云伟、褚海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王斌向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房违约金72，858{房款488，986元*0.0001*1，490天（从2012年10月31日起至2016年11月30日止）}；2、判令被告支付基础设施、公共配套设施未达标违约金36，429元{房款488，986元*0.00005*1，490天（从2012年10月31日起至2016年11月30日止）}；3、判令被告返还原告房屋面积差款4，973元；4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年8月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发销售的新大都花园小区4幢2单元12层01号商品房一套，总价款488，986元。双方约定，被告应于2012年10月31日前将符合约定条件的商品房交付原告使用。被告未按约定交房的，应按日向原告支付已付购房款万分之一的违约金。同时还约定，基础设施、公共配套建筑应于2012年10月31日前达到设计使用标准。在约定期限内未达到设计使用标准，被告按日向原告支付已付购房款万分之零点五的违约金。合同签订后，原告向被告支付了房款，但被告至今未按约定履行合同义务。为此，原告诉至法院请求判令支持其诉请。
被告枣庄德圣房地产开发有限公司辩称，一、原告逾期支付房款的违约行为在先，且由于原告在内的大部分购房人未按照合同约定及时付清房款直接导致被告资金不能及时回笼从而造成房屋逾期竣工，因此造成被告违约交房，原告无权要求被告承担逾期交房及基础设施、公共配套设施未达标的违约责任；二、被告已于2013年6月16日向原告送达了移交房屋通知单和房屋钥匙，在此时间应视为被告已向原告交付房屋。原告要求被告支付逾期交房违约金没有事实和法律依据；三、双方在2014年4月15日达成的补充协议中约定，被告按实测阳台面积减半收取面积差款，作为对等条件，原告免除被告延期交房的违约赔偿责任，因此原告无权再起诉被告的违约责任。而且其诉讼请求一边要求追究被告违约责任，一边使用该补充约定，要求阳台面积减半计算，显然是自相矛盾的；四、原告的起诉已超诉讼时效。原、被告在商品房买卖合同中约定的被告交房及配套设施达到使用条件的时间均为2012年10月31日，原告要求被告承担逾期交房及配套设施未达标的违约责任的诉讼时效应从2012年11月1日开始计算，现原告起诉已超过诉讼时效，请求法院驳回原告的诉请；
本院经审理认定事实如下：2012年8月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发销售的新大都花园小区4幢2单元12层01号商品房一套，总价款488，986元。该合同中约定，被告应于2012年10月31日前向原告交付该商品房。被告逾期超过30日后交房的，应按日计算向原告支付已交付房价款万分之一的违约金;与商品房正常使用直接关联的基础设施（包括上水、下水、供电、供暖、燃气等）应于2012年10月31日达到设计使用标准。在约定的期限内未达到上述交付条件的，被告按日向原告支付已交付房价款万分之零点五的违约金。同时合同还约定，双方以枣庄高新区房地产测绘队测绘面积为准结算房价；商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件；双方进行验收交接时，被告应出示房地产开发项目竣工综合验收备案证明或分期竣工综合验收备案证明，具备相应资质的测绘单位出具的商品房面积实测技术报告书，被告还需提供《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》，被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担；验收交接后，双方应当签署商品房交接单等内容。
另查明，2013年1月，枣庄高新区房地产测绘队出具了新大都花园楼房的测绘报告，经其测绘原告购买的涉案房屋建筑面积实测面积比合同面积多出1、9平方米。2014年4月15日，被告与原告签订新大都花园面积差补款明细协议，约定，由被告公司让利业主，在实体测绘面积的基础上，阳台面积减半收取面积差款，委托枣庄高新区管委会协调枣庄高新区房管局测绘部门将已封闭的阳台面积不按规定的全部计算，按阳台面积二分之一计算，业主需把封闭阳台的铝合金窗成本费用交被告公司，继续履行2013年4月12日与部分业主达成的共识，免除与业主前期约定的150元/平方的费用，以上作为被告公司延迟交房的违约赔偿。按此协议计算，被告公司应再返还原告4，973元，原告放弃追究被告公司延迟交房的违约赔偿。
2013年6月16日，被告向原告送达了移交房屋通知单和房屋钥匙，原、被告办理了房屋移交手续，原告领取了涉案住房钥匙。
另查明，薛城区人民法院关于涉及被告新大都花园该批房屋已生效民事判决书已经认定，被告新大都花园小区基础设施、公共配套设施最后之暖气达标使用日期为2015年11月2日。
上述事实由原告提交的商品房买卖合同、收据等证据及被告提交的房产测绘报告、移交房屋通知单等证据，并结合原、被告当庭陈述及质证意见予以证实。
本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。原、被告双方应按照合同约定履行各自的义务。按照合同约定，被告应于2012年10月31日前交房，但是被告于2013年6月16日才将涉案房屋交付原告使用，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。但是由于原告未在被告违约行为终止之日起两年内向被告主张权利，故原告主张的该项诉请已过诉讼时效，本院依法不予支持。
2014年4月15日，被告与原告签订新大都花园面积差补款明细协议，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。原、被告双方应按照合同约定履行各自的义务。原告已经无权再追究被告公司延迟交房的违约赔偿，被告公司应返还原告4，973元，被告公司亦未以过诉讼时效进行抗辩，被告公司应再返还原告4，973元。
关于原告要求被告支付基础设施、公共配套设施未达标违约金36，429元的诉请。本院认为，与涉案房屋直接关联的最后暖气配套设施被告于2015年11月2日才达标使用，而原、被告在合同中约定的相关基础设施、公共配套设施应于2012年10月31日达到设计使用标准，且原、被告双方对基础设施、公共配套设施未达标亦单独约定了违约责任的计算方法。故被告应对其此项违约行为承担违约责任。原告起诉系在被告违约行为终止之日起两年内向被告主张权利，被告关于原告主张支付基础设施、公共配套建筑未达标违约金已超过诉讼时效的抗辩，依法不能成立。现原告要求被告支付该项违约金的诉请，合法有据，但原告要求被告支付该项违约金至2016年11月30日止的主张，证据不足。根据被告自认涉案房屋暖气达标的时间，本院依法酌定被告应支付原告基础设施、公共配套建筑未达标违约金数额为26，845元（以房价款488，986元为基数，自2012年11月1日起至2015年11月2日止，按日万分之零点五计算违约金）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告枣庄德圣房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告王斌房屋面积差款4，973元；
二、被告枣庄德圣房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告王斌基础设施、公共配套建筑未达标违约金26，845元；
三、驳回原告王斌的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2，585元，由被告枣庄德圣房地产开发有限公司负担595元，原告王斌负担1，990元；于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。
审 判 长 张 彤
人民陪审员 李琳琳
人民陪审员 周 鹏
二〇一七年六月二十二日
书 记 员 贺梦颖