辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽02民终4079号上诉人(原审原告)：刘拓，男，1986年10月9日生，汉族，住大连市沙河口区。上诉人(原审原告)：谷立明，女，1987年7月27日生，汉族。二上诉人共同委托诉讼代理人：于幸，辽宁碧海律师事务所律师。上诉人(原审被告):大连保利红旗房地产开发有限公司，住所地大连市甘井子区红旗街道岔鞍村。法定代表人:何智韬，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王鹏，该公司职员。委托诉讼代理人：郭刚，辽宁壹品律师事务所律师。上诉人刘拓、谷立明与上诉人大连保利红旗房地产开发有限公司（以下简称”保利公司”）商品房销售合同纠纷一案，均不服大连市甘井子区人民法院（2017）辽0211民初4179号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘拓、谷立明的委托诉讼代理人于幸，上诉人保利公司的委托诉讼代理人郭刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘拓、谷立明上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持刘拓、谷立明的一审全部诉请或将本案发回重审。事实及理由：一、案涉B1号楼并未经过竣工验收程序。刘拓、谷立明通过政府机关的公文和现场照片已证明案涉楼宇未经竣工验收程序，而一审判决依据保利公司伪造的、未经行政机关确认的工程竣工验收报告认定案涉工程已完成竣工验收是错误的。二、一审判决未支持刘拓、谷立明要求确认《商品房买卖合同》第八条”该商品房所在楼宇经建设单位组织设计单位、施工单位、监理单位验收并合格”的约定无效的诉请是错误的。根据《中华人民共和国建筑法》的规定，房屋未经验收或者验收不合格，不得交付使用。又根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》的规定，商品房使用条件应包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案。故本案双方当事人约定的房屋交付标准低于法律规定的最低交房标准，该约定应为无效。三、一审法院未支持刘拓、谷立明要求确认《商品房买卖合同》第十五条逾期办理产权登记违约金”最多不超过已付房价款的0.1%”的约定无效的诉请是错误的。该约定排除了刘拓、谷立明的主要权利，减轻了保利公司的违约责任，属于格式条款，对刘拓、谷立明不公平，应为无效。四、刘拓、谷立明主张的逾期交房、逾期办证违约金及案涉房屋的过渡安置费有充分的依据，一审法院未予支持错误。五、一审法院审理超过法定期限，程序违法，本案应发回重审。保利公司辩称，不同意刘拓、谷立明的上诉请求。一、保利公司如约交付了房屋，并不存在所谓”逾期交房”的违约行为，不应承担”逾期交房”的违约责任。案涉房屋已经竣工并通过合法有效的验收程序，满足案涉《商品房买卖合同》第八条所约定的房屋交付条件。同时，保利公司也已经按照合同约定将案涉房屋实际交付给刘拓、谷立明，并无违约行为。刘拓、谷立明关于法定房屋交付条件的认识是错误的。根据《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》的规定，工程竣工验收由建设单位负责组织实施，验收合格，即可交付使用。此外，辽宁省高级人民法院作出的（2016）辽民再405、406号生效判决已确认，以建设、施工、监理、勘察、设计五方主体的验收意见作为竣工验收合格与否的标准。案涉房屋与该生效判决所涉房屋属于”同小区、同类型”房屋，其裁判结果应当与上述判决相一致。刘拓、谷立明在已经实际接收案涉房屋的情况下又诉请保利公司给付逾期交房违约金及追加诉请要求给付所谓过渡安置费没有事实和法律依据。二、案涉《商品房买卖合同》第八条关于房屋交付条件的约定，系经合同双方协商一致并自愿签订，是双方的真实意思表示且不存在我国《中华人民共和国合同法》规定的合同无效的情形，应为合法有效。刘拓、谷立明作为主张合同无效依据的《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条及《城市房地产开发经营管理条例》第十七条等法律规定并非建设工程验收的准据法，不应适用于本案，且上述规定均非效力性强制规定，不应作为合同无效的理由。三、案涉《商品房买卖合同》第十五条关于逾期办理产权登记违约金”最多不超过已付房价款的0.1%”的约定也是经合同双方协商一致并自愿签订，是双方的真实意思表示，且不存在《中华人民共和国合同法》规定的合同无效的情形，亦应合法有效。案涉《商品房买卖合同》第十五条关于逾期办理产权登记违约金的约定也并非格式条款。该条款明确约定因保利公司原因逾期办理产权证，保利公司愿意支付违约金，保利公司并没有免除自己责任、加重对方责任，更没有排除对方主要权利。此外，本条中列明了三项选择，在有多种选择的情况下，刘拓、谷立明自愿选择了第三项，并在案涉补充协议中约定：合同及补充协议系由双方共同确认，双方已对合同条款及补充协议的全部内容有了充分的了解并完全明白和同意，刘拓、谷立明现在却又以”格式条款”为由主张无效是错误的。四、案涉房屋至今没有取得权属证书是由于政府行为等客观原因而并非保利公司的原因所致，保利公司不应承担任何责任。案涉楼盘所在的土地拆迁工作应由红旗街道负责，正是由于该项目摘牌时为”已批未供摘牌项目”，未动迁形成净地，导致目前暂时办理不了产权证，红旗街道承诺由其对此负责，而保利公司在此事件中不存在过错。保利公司上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判保利公司不承担给付刘拓、谷立明违约金的责任。事实及理由：一、一审判决认定保利公司在案涉房屋”逾期办证”问题上存在过错并承担责任错误。根据《商品房买卖合同》的约定，保利公司承担逾期办证违约责任的前提条件是保利公司存在主观过错，若无过错则不需承担责任。案涉房屋未取得产权证是由于红旗街道未完成案涉地块的拆迁工作所致，与保利公司无关。政府在房地产开发过程中处于主导地位并发挥决定性作用，保利公司在项目开发过程中对政府行为无法预见、不能控制，也不能避免。故因政府未能拆迁导致不能办理案涉房屋的产权证，不属于合同约定及法律规定的保利公司的义务，不应追究保利公司的违约责任。此外，”保利·西山林语”项目除案涉房屋所在的1号楼之外，均已如约办理完毕相关权属登记，这一事实进一步印证了案涉房屋未取得产权证并非保利公司的原因所致。二、一审判决引用《中华人民共和国合同法》第一百二十一条之规定判令保利公司承担责任系适用法律错误。根据最高人民法院行政审判庭对山东省高级人民法院《关于国有土地使用权拍卖后土地管理部门与竞得人签署的成交确认书行为的性质问题的请示》的答复（文号：【2010】行他字第191号），土地行政主管部门通过拍卖出让国有建设用地使用权，与竞得人签署成交确认书的行为，属于具体行政行为。故本案中，红旗镇政府的招拍挂行为属于具体行政行为，并非《中华人民共和国合同法》第一百二十一条所指向的第三人不适当履行，一审法院以该条判令保利公司承担责任系适用法律错误。刘拓、谷立明辩称，不同意保利公司的上诉请求。保利公司不能突破合同的相对性要求第三方承担违约责任。刘拓、谷立明向一审法院起诉请求：1.确认原告与被告《商品房买卖合同》第八条交付期限中交付条件”符合本合同约定的商品房交付买受人使用：该商品房所在楼宇经建设单位组织设计单位、施工单位、监理单位验收并合格”的约定内容无效；2.确认原告与被告《商品房买卖合同》第十五条逾期办理产权登记违约金”但最多不超过已付房价款的0.1%”的内容无效；3.判令被告向原告支付逾期交付房屋的违约金，自2014年11月1日起至有效交付之日止，暂计算至2017年3月30日止的违约金数额为117,414.62元（1,334,257元×0.0001×880天=117,414.62元）；4.判令被告向原告支付逾期办理产权证的违约金69,247.94元（1,334,257元×0.0001×519天=69,247.94元，自2015年10月28日起至2017年3月30日止）；5.判令被告向原告支付2017年7月31日至2018年1月30日租住过渡房屋租金2.1万元；6.被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：（一）2014年3月10日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买位于大连市甘井子区红南北园11号23层4号房屋，建筑面积104.90平方米，房款总额1,334,257元。该合同第八条约定：被告应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格......5、该商品房所在楼宇经建设单位组织设计单位、施工单位、监理单位验收并合格。第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。第十一条第三款约定：如买受人未按合同约定的交房日期收房或未按出卖人通知规定的交房日期收房，则合同约定的交房日期或出卖人通知规定的交房日期即为房屋交付的日期，视为买受人对该房屋进行了验收、接管和使用，出卖人完成房屋交付，房屋毁损灭失的风险及相关费用由买受人承担，该日期后出卖人不承担逾期交房的责任。第十五条”出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：如确因出卖人责任自房屋交付之日起超出一年买受人仍无法办理房屋权属登记的，则自该一年届满之日起，出卖人承担已收房款日万分之一违约金，但最多不超过已付房价款的0.1%。”合同补充协议（附件四）第六条第一款约定：买受人应按《合同》约定的交房时间到出卖人售楼处或其指定的地点领取房屋钥匙，出卖人不再另行书面通知，钥匙交接后视为房屋交付使用。因买受人原因逾期领取钥匙，自《合同》约定的交房时间或自出卖人通知领取钥匙的次日起视为交付，买受人应承担空房管理费、物业管理费、采暖费等相关费用。合同补充协议（附件四）第十条关于联络方式约定：根据该合同和本补充协议出卖人发出的所有书面通知，以特快专递发送的，国内邮件，在寄出三日后视为送达。合同签订后，原告向被告交付了购房款。（二）2014年9月15日，案涉工程的勘察单位辽宁地质海上工程勘察院出具《勘察文件质量检查报告》，质量检查意见为勘察文件内容：符合要求，地基土承载力情况：符合要求。2014年9月15日，案涉工程的设计单位大连城建设计研究院有限公司出具《设计文件质量检查报告》，质量检查意见为：各项指标均符合设计要求。2014年10月8日，案涉工程的施工单位广州富利建筑安装工程有限公司与被告签署《房屋建筑工程质量保修书》。2014年10月8日，案涉工程监理单位大连宏达建设监理有限公司出具《工程质量评估报告》，评估意见为：地基与基础工程、主体结构工程、建筑装饰装修工程、建筑屋面工程、建筑节能工程、建筑给水、排水及采暖工程、建筑电气工程、职能建筑工程及通风与空调工程施工质量符合设计规范要求，经检测合格，无质量事故处理情况，工程质量符合有关强制性标准的要求，不存在结构安全隐患。2014年10月20日，被告负责组织设计、施工、监理、勘察等单位组成验收组对该案涉工程进行竣工验收、工程竣工验收意见：该工程合同约定的工程范围已完成且符合设计及规范要求，达到强制性标准规定要求，满足安全实用功能，达到竣工验收标准，结论为：工程竣工验收合格。（三）2017年5月4日大连市甘井子区规划局对行政投诉人、案涉房屋所在楼宇购房者刘旭投诉作出答复，内容为”红旗水泥制品厂及周边改造项目（保利·西山林语）为我局审批项目，依据审定的建筑设计方案，该项目B1号楼北侧设置有入口大堂，因该楼北侧现有未拆迁建筑物，导致建设单位未建入口大堂，该楼未经我局进行竣工规划核实。因我局无行政执法监察职能，请您向执法部门诉请相关事项。”案涉业主另向大连市甘井子区建筑工程质量监督站申请行政公开，2017年8月10日该部门出具政府信息不存在告知书，其中载明”您反映的开发商称红旗水泥制品厂及周边改造项目B1#楼已于2014年10月20日经竣工验收组验收合格，且已将《工程竣工验收报告》提交我站的情况。经过调查，该项目截至目前建设单位未组织工程竣工验收，也未将《工程竣工验收报告》提交我站，因此您申请获取的B1号楼《工程质量监督报告》不存在。”（四）被告向法庭举证，大连市甘井子区红旗街道向大连市国土资源和房屋局及被告出具”关于红旗水泥制品厂项目拆迁情况的函”及动迁情况说明（复印件），其中皆载明红旗水泥制品厂及周边搬迁改造项目由大连保利红旗房地产开发有限公司摘牌取得。该项目拆迁工作由红旗街道办事处负责，由于该项目摘牌时已批未供摘牌项目，未动迁形成境（净）地，目前拆迁工作正在积极进行中。在动迁过程中出现的任何纠纷及其他事宜由红旗街道负责处理。（五）2014年10月被告向原告发出《保利西山林语收楼通知书》，通知原告于2014年10月31日办理入住手续。原告办理入住后实际居住。本次诉讼中原告称因房屋未竣工验收，担心安全问题，故于2017年7月起外出租房居住，并向被告主张过渡期间租金，被告对此不予认可。（六）截至原告起诉之日，案涉房屋仍无法办理产权证。一审法院认为，关于逾期交房的问题，一、根据（1）2000年发布的《建设工程质量管理条例》第十六条：”建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收......建设工程经验收合格，方可交付使用。”（2）2013年的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第四条”工程竣工验收由建设单位负责组织实施”；第九条”建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》（住房和城乡建设部令第2号）的规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。”（3）2014年《大连市房屋建筑工程竣工验收备案管理办法》第六条”房屋建筑工程竣工验收工作由建设单位负责组织实施，工程质量监督机构对工程竣工验收实施监督。”据此，工程竣工验收系由建设单位组织实施，然后向人民政府建设主管部门备案。原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条明确约定交付房屋的条件为”该商品房所在楼宇经建设单位组织设计单位、施工单位、监理单位验收并合格”。该约定是当事人真实意思表示，符合上述法律文件的规定，合法有效。被告按约组织竣工验收，并提交《勘察文件质量检查报告》、《设计文件质量检查报告》、《工程竣工报告》、《工程竣工验收报告》、《工程质量评估报告》，均显示了涉案工程经过建设单位、监理单位、施工单位、设计单位盖章及负责人签字确认竣工验收合格，时间为2014年9月15日、10月8日、2014年10月20日。故被告于2014年10月31日交付房屋，符合合同约定。二、关于大连市甘井子区规划局及大连市甘井子区建筑工程质量监督站的答复。首先，因合同中约定竣工验收是由经建设单位组织设计单位、施工单位、监理单位验收并合格，原告已提供相关《工程竣工报告》，故两份答复均无法证明案涉楼宇未经竣工验收。其次，大连市甘井子区规划局的答复是证明案涉楼宇未在其局进行竣工规划核实，大连市甘井子区建筑工程质量监督站出具的政府信息不存在告知书则是证明被告未将《工程竣工验收报告》提交质监站，业主申请获取的《工程质量监督报告》不存在。即使认定案涉楼宇未在规划局进行竣工规划核实及未将《工程竣工验收报告》提交质监站。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定合同无效的条件是”违反法律、行政法规的强制性规定”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定”合同法第五十二条第（五）项规定的'强制性规定'，是指效力性强制性规定。”强制性的规定包括管理性规定和效力性规定，管理性规定旨在管理和处罚违反规定的行为，但并不否认该行为在民商法上的效力，只有违反了效力性的强制性规定，才应当认定合同条款无效。因此，依据《城乡规划法》等法规中未经规划核实的工程，不得竣工验收的规定系管理型规范，旨在管理，并不导致双方合同约定条款的无效，故双方关于《商品房买卖合同》第八条关于交付条款的约定仍然有效。综上，被告按合同约定按期交付房屋，无需承担逾期交房的责任。虽然被告无需承担逾期交房的违约责任，但被告作为房地产开发公司，相对于业主处于信息及资源的优势地位，理应不断完善相关服务与制度，努力和谐与业主的关系，勇于承担起应当的社会责任，实现经济效益与社会效益的双赢。关于逾期办证的问题，一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：”依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规，应为有效，对双方当事人具有法律约束力。按照《商品房买卖合同》第十五条的约定，被告应当在其向原告交付房屋后的360日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，以使原告能够在合同约定的期限内取得案涉房屋的产权证书。但从实际履行情况上看，被告未能在案涉商品房交付使用后360日内履行上述义务，致使原告没能在合同约定的期限内取得房屋产权证书。显然，被告逾期备案的行为不符合合同的约定，根据前述法律规定，该行为构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：”当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因此，被告应当依照《商品房买卖合同》第十五条的约定，自案涉商品房实际交付使用后360日（即办证期限届满之日）的第二天起承担违约责任，按照买受人实际支付房款的日万分之一标准计算违约金，数额为69,247.94元（1,334,257元×0.0001×519天），该数额超过双方合同约定的”最多不超过已付房价款的0.1％”的标准1334.26元（1,334,257元×0.1％），故应认定违约金为1334.26元。关于原告要求确认《商品房买卖合同》第十五条逾期办理产权登记违约金”但最多不超过已付房价款的0.1％”的内容无效的请求，一审法院认为，该条款并无显失公平的情形，被告未免除自身责任，不属于无效格式条款的情形，且该合同是双方协商一致基础上签订，该项请求无事实及法律依据，不予支持。综上，被告应支付原告逾期办证的违约金数额为1334.26元（1,334,257元×0.1％）。关于原告要求被告支付其过渡期间租金的诉讼请求，因无事实与法律依据，不予支持。关于被告辩称，其在案涉房屋未能如期办理产权登记一事上没有过错，不符合《商品房买卖合同》第十五条约定的”如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，应承担违约责任”的约定，不应承担责任的意见。一审法院认为，该抗辩理由不成立。理由是：被告的证据不足以证明其在案涉房屋无法办理产权证一节事实上无责任。合同具有相对性原则，被告提交的红旗街道的函及情况说明，首先真实性无法确认，且为被告与案外人之间的约定，即使其中所述真实存在，亦属于合同外第三人的原因造成违约。对此，《中华人民共和国合同法》第一百二十一条明确规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或约定解决。被告在竞得案涉楼宇所在建设用地时，应已实地勘查现场、了解用地现状，以此对抗原告诉称，无法律依据。故保利公司的抗辩理由不属于法律规定或合同约定的可以免责的事由，被告的该项辩称，不予采纳。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》第十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，作出如下判决：一、被告大连保利红旗房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内给付原告谷立明、刘拓违约金人民币1334.26元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。二、驳回原告谷立明、刘拓的其他诉讼请求。案件受理费人民币2207元（已减半收取，原告已预付），由原告谷立明、刘拓负担2157元，被告大连保利红旗房地产开发有限公司负担50元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对于保利公司提供的《国有建设用地使用权出让合同》，刘拓、谷立明对该证据的真实性并无异议，本院予以确认。该证据显示，2011年10月10日，出让人大连市国土资源和房屋局与受让人保利公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定保利公司受让案涉大连市甘井子区红旗街道湾家村的土地，出让人同意在2012年1月31日前由大连市土地储备中心将出让宗地交付给受让人，交付土地的条件为净地交付。对于保利公司提供的环保部门、供水单位、供热单位、供气单位等单位出具的验收合格、同意接收的文件，刘拓、谷立明对上述有行政机关盖章的文件的真实性并无异议，本院予以确认。上述证据显示，2015年7月2日前，保利公司取得了案涉楼盘经环保部门、供水单位、供热单位、供气单位、供电单位、市政工程质量监督机构、有线电视行政部门等机构出具的验收合格、同意接收的文件。2016年7月18日，大连市公安消防局出具案涉楼盘消防验收合格的《建设工程消防验收意见书》。对于保利公司提交的大连市财政局向其开具的缴纳城市基础设施配套费的收据，刘拓、谷立明对该证据的真实性并无异议，本院予以确认。该证据证明保利公司已缴纳了案涉工程的城市基础设施配套费。案涉楼盘至今未取得规划行政主管部门出具的规划核实证明文件。二审中，保利公司提供了大连市甘井子区红旗街道向大连市国土资源和房屋局及保利公司出具的”关于红旗水泥制品厂项目拆迁情况的函”及动迁情况说明的原件，谷立明、刘拓对上述证据的真实性均无异议，本院对上述证据予以采信。除”本次诉讼中原告称因房屋未竣工验收，担心安全问题，故于2017年7月起外出租房居住，并向被告主张过渡期间租金，被告对此不予认可。”的事实外，本院对一审查明的事实均予以确认。本院补充查明，刘拓、谷立明于2014年11月22日办理案涉房屋的交接手续。二审中，保利公司明确表示，合同约定的”已付房款日万分之一”的违约金标准过高，应予以调减。本院认为，结合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点可以归纳为两个：一是保利公司是否应当承担逾期交付房屋的违约责任；二是保利公司应否承担逾期办理产权证的违约责任，若应承担，则该违约金数额应如何确定。针对第一个焦点问题，即保利公司是否存在逾期交付房屋的问题，本院认为，《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》规定，工程竣工验收由建设单位负责组织实施。国务院颁布的《建筑工程质量管理条例》规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织对建筑工程质量负责的有关单位进行竣工验收，由勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署质量合格文件后，方可交付使用。2014年《大连市房屋建筑工程竣工验收备案管理办法》规定，房屋建筑工程竣工验收工作由建设单位负责组织实施，工程质量监督机构对工程竣工验收实施监督。根据上述规定可见，工程竣工验收由建设单位组织实施，验收后，由工程质量监督机构对工程进行监督备案。本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同》约定，保利公司应当在2014年10月31日前将经建设单位组织设计单位、施工单位、监理单位验收并合格的商品房交付给买受人。该约定系双方当事人的真实意思表示，且与上述法律文件的相关规定相符，应为合法有效。关于刘拓、谷立明主张该约定违反法律强制性规定应为无效的诉请，依据不足，本院不予支持。合同签订后，保利公司在合同约定的期限内取得了勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位出具的案涉楼宇验收合格的证明文件，并组织上述单位对案涉工程进行了竣工验收，结论为工程竣工验收合格。至此，保利公司在合同约定的交房期限届满前已具备了房屋交付条件。至于大连市甘井子区规划局作出的答复，因竣工规划核实手续系办理案涉工程竣工验收备案手续的要求，并非合同约定的交房条件，故即使未取得规划核实手续，亦不必然影响案涉房屋的验收和交付。至于大连市甘井子区建筑工程质量监督站作出的回复，亦未显示案涉楼宇未竣工验收合格，只能说明保利公司未完成质监站的监督备案程序，与合同约定的房屋交付条件并不矛盾。故刘拓、谷立明的上述上诉理由均不能成立。2014年10月，保利公司向刘拓、谷立明发出《保利西山林语收楼通知书》，履行了通知收房的义务。据此，刘拓、谷立明未依约接收案涉房屋并非保利公司的原因所致，其诉请保利公司支付逾期交房违约金无充分的事实和法律依据，本院不予支持。针对第二个焦点问题，即保利公司应否承担逾期办理产权证的违约责任，本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任自房屋交付之日起超出一年买受人仍无法办理房屋权属登记的，则自该一年届满之日起，出卖人承担违约责任。本案中，刘拓、谷立明已依约履行了支付购房款的义务，保利公司即应按照合同约定的期限将办理权属登记需由出卖人提交的资料报产权登记机关备案，现保利公司未在合同约定的期限内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，理应承担违约责任。关于保利公司上诉称，按照合同约定，只有因出卖人的责任导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，保利公司才应承担违约责任，而案涉房屋未能办理产权证系由于政府未完成拆迁工作所致，保利公司不应承担违约责任一节，本院认为，虽然保利公司提供了大连市甘井子区红旗街道（以下简称”红旗街道”）出具的函件及动迁情况说明，证明案涉房屋的拆迁工作由红旗街道负责，拆迁中的纠纷由红旗街道负责处理。但根据本案已查明的事实，保利公司与大连市国土资源和房屋局2011签订的《国有建设用地使用权出让合同》约定，大连市土地储备中心应于2012年1月31日前向保利公司交付净地。而保利公司在明知政府不能如期交付净地，案涉房屋的产权证可能无法按时办理的情况下，未向刘拓、谷立明说明相关情况，仍于2014年3月10日与刘拓、谷立明签订《商品房买卖合同》，并约定了逾期办证的违约责任，其主观上显然存在过错，故对于保利公司主张其不应承担违约责任的上诉请求无充分的事实和法律依据，本院不予支持。此外，刘拓、谷立明于2014年11月22日接收案涉房屋，按照合同约定，自房屋交付之日起超过一年买受人仍无法办理房屋权属登记的，保利公司需承担违约责任。而保利公司于2016年7月18日才取得办理房产证所必需的大连市公安消防局出具的案涉楼宇的消防验收合格证明，已超出了合同约定的办理产权证的期限。故即使不存在拆迁问题，保利公司亦有履行合同不符合约定的情形，对于案涉房屋未能如期取得产权证，保利公司应承担相应的违约责任。关于逾期办证违约金的计算标准。《商品房买卖合同》约定，如自房屋交付之日起超出一年买受人仍无法办理房屋权属登记的，则自该一年届满之日起，出卖人承担已收房款日万分之一的违约金，但最多不超过已付房价款的0.1%。该约定一方面确定了违约金的支付标准为已收房款的日万分之一，另一方面又对该违约金设定了上限，即不得超过已付房价款的0.1%，相当于将逾期办证的违约天数限定为10天，超过10天则保利公司不需承担任何责任。本院认为，该违约金上限的设置违反了《中华人民共和国合同法》关于格式条款的规定。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条的规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第六条规定，提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称”采取合理的方式”。提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。本案中，违约金上限的设定显然属于限制保利公司责任的条款，保利公司应采取合理的方式提请购房人注意。但保利公司现未能提供充分的证据证明其在与刘拓、谷立明订立合同时已经采取上述法律规定的方式对”最多不超过已付房价款的0.1%”这一内容进行了足以引起对方注意的特别标识或对该格式条款予以说明，不能证明保利公司已尽到了特别提示和说明义务。又根据《中华人民共和国合同法》第四十条”格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十条”提供格式条款一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。”之规定，保利公司在已预见到案涉房屋产权证可能无法按时办理的情况下，并未告知购房人案涉房屋办理产权证的相关风险，而是直接在合同中对其所应承担的逾期办证违约责任作出限定，亦未向购房人尽到特别提示和说明义务，损害了购房人的利益。现距离合同约定的办证期限已超过一年，保利公司仍无法办理案涉房屋的产权证，且目前办理产权证的障碍尚未消除，何时能够办理亦无法确定，故合同中关于”最多不超过已付房价款的0.1%”的约定排除了刘拓、谷立明要求保利公司承担10天以上逾期办理产权证违约责任的权利，亦不利于督促保利公司履行办理产权证的义务，故上述条款应认定为无效。对于刘拓、谷立明要求确认”最多不超过已付房价款的0.1%”的合同条款无效的诉请，于法有据，本院予以支持。关于保利公司在二审中明确表示合同约定的”已付房款日万分之一”的违约金标准过高，应予以调减一节，本院认为，大连市甘井子区规划局在对行政投诉人、案涉房屋所在楼宇购房者刘旭的投诉进行答复时表示，案涉保利?西山林语项目B1号楼北侧设置有入口大堂，因该楼北侧现有未拆迁建筑物，导致建设单位未建入口大堂，故大连市甘井子区规划局未对该楼进行竣工规划核实。由此可见，案涉楼宇不能办理竣工验收备案手续的主要原因系该楼北侧有建筑物未能拆迁所致。如前所述，虽然保利公司对于案涉房屋无法办理产权证应承担违约责任，但因保利公司并非案涉地块的拆迁人，对于拆迁等相关事宜并非保利公司单方所能控制，并且红旗街道已出具情况说明，表示案涉房屋所在地块的拆迁工作由其负责，故考虑保利公司的过错程度，结合刘拓、谷立明的实际损失情况，根据公平原则，本院酌定将合同约定的”已付房款日万分之一”的逾期办证违约金标准调整为”已付房款日万分之0.5”。本案中，刘拓、谷立明于2014年11月22日接收案涉房屋，其计算逾期办证违约金的起算时间应为2015年11月23日，计算至其一审主张的截止时间2017年3月30日，共计494天，故保利公司应承担的逾期办证违约金数额为32,956元(1,334,257元×0.00005×494天)。对于刘拓、谷立明诉请的合理部分本院予以支持，保利公司的上诉请求依据不足，本院不予支持。关于刘拓、谷立明诉请保利公司支付租住过渡房屋租金的请求，本院认为，如前所述，案涉房屋已于合同约定的2014年10月31日具备交付条件，且刘拓、谷立明已于2014年11月22日实际接收案涉房屋，发生了房屋交付的法律效果。刘拓、谷立明称案涉房屋不能居住使用，但未能提供相应证据予以证明，故其主张租住过渡房屋租金无事实及法律依据，一审法院未支持其该项诉请并无不当，本院依法予以维持。综上所述，大连保利红旗房地产开发有限公司的上诉请求不能成立。刘拓、谷立明的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第六条、第十条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销大连市甘井子区人民法院（2017）辽0211民初4179号民事判决第二项；二、变更大连市甘井子区人民法院（2017）辽0211民初4179号民事判决第一项为：大连保利红旗房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付刘拓、谷立明违约金32,956元；三、确认2014年3月10日刘拓、谷立明与大连保利红旗房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》第十五条”最多不超过已付房价款的0.1%”的约定无效；四、驳回刘拓、谷立明的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。一审案件受理费2207元，由刘拓、谷立明负担1857元，大连保利红旗房地产开发有限公司负担350元。二审案件受理费2973元（刘拓、谷立明已预付2207元，保利公司已预付766元），由刘拓、谷立明负担1857元，大连保利红旗房地产开发有限公司负担1116元。本判决为终审判决。审判长 霍 宏审判员 刘小南审判员 季 烨二〇一八年七月十八日书记员 滕子美