上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初89198号
原告(反诉被告)：乔凤龙，男，1979年6月7日生，汉族，住山西省吕梁市。
委托诉讼代理人：茅健，上海市杰豪律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘清华，上海市杰豪律师事务所律师。
被告(反诉原告)：ＸＸ，男，1972年12月10日生，汉族，住安徽省界首市。
委托诉讼代理人：章震，上海天尚律师事务所律师。
原告乔凤龙与被告ＸＸ房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月19日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。被告ＸＸ在审理期间提出反诉，本院受理反诉后与本诉进行了合并审理。原告(反诉被告)乔凤龙及其委托诉讼代理人刘清华，被告(反诉原告)ＸＸ及委托诉讼代理人章震均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告乔凤龙向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2016年4月16日签订的《房屋租赁合同》，将房屋移交给原告；2.按照每月人民币(以下币种相同)26,000元的标准向原告支付自2016年9月1日起至实际归还房屋之日止的房屋占用费；3.被告支付原告修复费用30万元；4.被告向原告支付违约金156,000元。事实和理由：原、被告于2016年4月16日签订《房屋租赁合同》，约定原告将上海市浦东新区万安街XXX号一层、406号一层出租给被告使用，租金为每月26,000元，租期自2016年6月1日至2025年5月30日止，租金按3个月为一期支付。租赁合同签订后原告即将房屋交付给被告，被告向原告支付了首期3个月的租金。2016年5月4日，被告在装修过程中使用大型机械进行地坪下挖，导致二层房屋墙面开裂，同日上海浦东新区高行镇人民政府向被告发出“责令整改通知书”，后被告未再进行装修。首期租金到期后，原告向被告催要2016年9月至11月的租金，要求被告于2016年9月8日支付，被告未予理睬。2016年9月9日原告向被告发出解除合同的通知，要求被告将房屋恢复原状并返还房屋，但被告拒绝返还。被告逾期支付租金属于根本违约，原告有权解除合同。被告在装修过程中破坏地坪也不修复，原告有权要求被告支付恢复地坪的费用。
被告ＸＸ辩称，租赁合同签订时双方就约定房屋层高要达到3.10米，被告对地下室开挖原告也是允许的。后来由于楼上租客举报，被告开挖第一天即停工，本案租赁合同解除系大房东与原告解除合同导致，并非被告违约，而是原告违约。房屋修复费用没有实际发生，不同意支付。2016年9月8日被告即已返还房屋，不存在房屋使用费的问题。综上不同意原告的诉讼请求。
反诉原告ＸＸ提出反诉诉讼请求：1.反诉被告退还反诉原告押金及租金共计104,000元；2.反诉被告赔偿反诉原告装修损失119,000元；3.反诉被告赔偿反诉原告中介费13,000元。事实和理由：双方租赁合同签订后，反诉原告支付反诉被告押金及首期3个月租金共计104,000元，另支付中介公司13,000元中介费，并给付装修公司119,000元对房屋进行装修和制作广告牌，由于反诉被告未能按约提供房东有效房产证等材料协助反诉原告办理营业执照以及中途通知反诉原告停止装修等，导致租赁合同目的无法实现，造成原告巨大经济损失，故提起反诉。
反诉被告乔凤龙辩称，系反诉原告违约故不予退还押金，装修损失、中介费也应由反诉原告自行承担，故不同意反诉原告的反诉诉请。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方递交的证据和庭审陈述，本院认定事实如下：2015年8月7日，案外人付某某与乔凤龙签订《房屋租赁合同》，约定付某某将上海市浦东新区万安街XXX号1-2层、406号1-2层出租给乔凤龙，租期自2015年8月1日至2025年7月31日止。2016年4月16日，乔凤龙(甲方)与ＸＸ(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定乔凤龙将其承租的房屋中的402号底层、406号底层(以下简称系争房屋)转租给ＸＸ，租期自2016年6月1日起至2025年5月30日止，租金每月26,000元，每三个月支付一次，第一期租金乙方应于2016年6月1日前付清，乙方另需支付租赁保证金26,000元；未经甲方书面同意，乙方不得对该房屋进行装修、添附；经甲方书面同意后，乙方需要对该房屋装修、添附的，装修、添附的图纸等必须征得甲方同意，且须符合该房屋所在地物业管理部门的要求及国家的相关装修要求；乙方不得非法拆除搭建，如有违约乙方自行承担。合同签订后，ＸＸ向乔凤龙支付了押金26,000元以及2016年6月1日至8月31日的房屋租金78,000元，共计104,000元，乔凤龙亦将系争房屋交付给ＸＸ使用。
2016年5月4日，ＸＸ开始对系争房屋进行装修，使用机械对地坪混凝土进行捣碎并下挖。同日，上海市浦东新区高行镇城市管理行政执法中队接到投诉后对现场进行检查。上海市浦东新区高行镇人民政府向ＸＸ发送《责令改正通知书》，上述通知书载明：“经查，你(单位)于2016年5月4日在万安街402、406号实施了破坏房屋承重结构的行为，违反了《上海市住宅物业管理》规定第五十条第二款第一项的规定，依据《上海市住宅物业管理》第七十六条的规定，现责令你(单位)立即整改上述违法行为。”上海先行信汇物业管理有限公司也在同日向ＸＸ发送了《违规行为整改通知书》，该通知书认定ＸＸ违反物业管理相关规定，擅自破坏房屋结构，要求立即停止上述违规行为。当日ＸＸ即停止施工，系争房屋未实际使用，空关至今。
2016年9月2日，乔凤龙向ＸＸ发送催付租金的通知，催促ＸＸ在9月8日之前支付2016年9月至11月期间的房屋租金。因ＸＸ未支付，2016年9月9日，乔凤龙向ＸＸ发出解除租赁合同的通知。
另查明，2016年7月，案外人付某某向本院提起诉讼，以承租人乔凤龙在承租的402、406室房屋违法搭建插层、底层房屋违法装修破坏房屋主体结构为由要求解除与乔凤龙签订的租赁合同，并要求乔凤龙返还房屋、支付房屋使用费、赔偿修复费用等。该案审理过程中，本院应付某某的申请委托司法鉴定机构就涉案房屋结构损坏情况进行司法鉴定，司法鉴定意见为：(1)402、406号底层之间的隔墙和构造柱被拆除，1、2层均有钢结构插层，底层大部分地坪被敲掉，10轴-(A-C)轴承台梁局部混凝土破损、钢筋外露。(2)402号、406号为框架结构，底层隔墙拆除不影响房屋主体结构的安全性。(3)402、406号10轴-(A-C)轴承台梁局部损坏，可能会对主体结构造成影响。(4)底层钢结构插层未经设计，施工质量不符合规范要求，钢结构插层自身存在安全隐患，对原房屋结构也存在不利影响。该案审理中，鉴定人员接受当事人质询时陈述，承台梁是指房屋主体基础的一部分，属于主体结构施工的内容；插层分割对整个房屋的结构安全是有影响的。该案审理中，付某某撤回了要求乔凤龙赔偿修复费用的主张。本院于2017年3月6日作出(2016)沪0115民初51077号民事判决：解除付某某与乔凤龙签订的租赁合同，乔凤龙应将承租房屋返还给付某某并支付租金和使用费，乔凤龙应支付付某某违约金78,000元。该案一审判决后，当事人均未上诉，判决已经生效。
审理中，关于装修损失，ＸＸ陈述主要包括两部分，一部分是房屋装修费用，装修合同金额为158,000元，ＸＸ已经支付给装修公司79,000元，虽然只是进行了一天装修，可能实际花费也就几千元，但因为发包人原因停止装修，装修公司不同意退还已付的装修款；另一部分是门头招牌制作费4万元。ＸＸ为此提交了落款日期为2016年5月30日的装修合同，落款日期为2016年4月29日的门头招牌制作安装合同及收据等证据证明。乔凤龙对上述证据均不予认可。
审理中，关于ＸＸ对系争房屋地坪进行开挖是否征得乔凤龙同意，系争房屋租赁中介吴中有、装修公司工作人员周金龙均出庭作证，证明开挖当天乔凤龙也在场，同意ＸＸ开挖。
审理中，关于房屋返还问题，ＸＸ称政府有关部门前来叫停施工时乔凤龙也在场，当时ＸＸ即已不再控制房屋，房屋也没有上锁，乔凤龙可以随时收回房屋。乔凤龙称房屋的卷帘门被破坏，人员可以进出，有一段时间房屋在进行鉴定，ＸＸ并未与乔凤龙办理返还房屋的手续。本案庭审中，鉴于ＸＸ已经明确表达了对将房屋返还给乔凤龙没有异议，房屋事实上也不存在办理返还手续的问题，故法院告知乔凤龙应尽快收回房屋并将其返还给付某某，乔凤龙表示清楚。
本院认为，乔凤龙系从案外人处某某系争房屋后转租给ＸＸ，因乔凤龙与案外人的租赁合同已经解除，故乔凤龙与ＸＸ之间的租赁合同已无法履行，亦应解除，而且双方就合同解除本身并无争议，只是对合同解除的责任和后果存在争议，故本院对原告要求解除合同的诉讼请求予以支持。庭审中ＸＸ明确表示对返还房屋不持异议，而且根据房屋现状乔凤龙可以自行收回房屋，故双方就房屋返还已经不存在争议，本院无需就此再作出判决。本案纠纷的直接起因是ＸＸ在房屋装修时对地坪进行违法开挖，破坏了房屋结构，不论乔凤龙是否同意开挖，ＸＸ均应意识到该行为违法，ＸＸ作为该违法行为的实际实施者显然存在过错，当然ＸＸ施工时乔凤龙在场但并未阻止，事实上认可了ＸＸ的违法行为，而且根据司法鉴定意见，在本案租赁关系建立之前乔凤龙在房屋内违规搭建钢结构插层的行为也对房屋结构造成不利影响，这也是乔凤龙与案外人付某某租赁合同终止的原因之一，因此乔凤龙作为出租人亦有过错，双方均对合同解除负有责任。关于乔凤龙主张的租金及房屋使用费问题，因乔凤龙已经实际将房屋交付给ＸＸ，ＸＸ虽然只是进行了一天施工，未继续使用房屋，但也没有主动与乔凤龙办理房屋返还手续，故仍然要承担租金，不过由于乔凤龙对于房屋无法正常使用也存在过错，且根据本案房屋实际状况，在乔凤龙与案外人的案件已经判决、租赁合同实际终止后，乔凤龙亦可自行收回房屋，但其未及时收回房屋，对于扩大的损失亦不能要求ＸＸ承担，基于以上事实，本院将ＸＸ应承担的租金酌情确定为11万元，扣除ＸＸ已经支付的78,000元，ＸＸ还应支付32,000元。乔凤龙主张的恢复原状费用并未实际发生，且双方就此均有过错，故对于该项主张本院不予支持。因ＸＸ不能正常使用房屋的责任并不能完全归责于ＸＸ，故ＸＸ自2016年9月起暂未支付房租具有正当理由，双方对于合同解除均有过错，故对乔凤龙要求ＸＸ支付违约金的诉讼请求本院亦不予支持。租赁合同解除后，因合同取得的财产应当返还，ＸＸ要求乔凤龙返还押金的诉讼请求予以支持。关于ＸＸ因合同解除遭受的装修等合理损失，由租赁双方根据过错分担。本院根据本案实际情况，将乔凤龙应承担的装修等损失赔偿金额酌情确定为3万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条的规定，判决如下：
一、解除原告(反诉被告)乔凤龙与被告(反诉原告)ＸＸ于2016年4月16日签订的《房屋租赁合同》；
二、被告(反诉原告)ＸＸ应于本判决生效之日起七日内给付原告(反诉被告)乔凤龙租金32,000元；
三、原告(反诉被告)乔凤龙应于本判决生效之日起七日内返还被告(反诉原告)ＸＸ押金26,000元；
四、原告(反诉被告)乔凤龙应于本判决生效之日起七日内赔偿被告(反诉原告)ＸＸ损失3万元；
五、驳回原告(反诉被告)乔凤龙的其余本诉诉讼请求；
六、驳回被告(反诉原告)ＸＸ的其余反诉诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费8,860元，由原告乔凤龙负担8,260元，被告ＸＸ负担600元；反诉案件受理费2,468元，由反诉原告ＸＸ负担600元，反诉被告乔凤龙负担1,868元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 范 一
人民陪审员 田有娣
人民陪审员 曹 璐
二〇一七年七月十七日
书 记 员 顾鼎鼎
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。