文书内容广东省梅州市梅江区人民法院民事判决书（2017）粤1402民初1869号原告：丘林锋，男，1981年7月26日出生，汉族，现住梅江区。被告：何雄伟，男，1975年6月30日出生，汉族，现住梅州市梅县区。原告丘林锋诉被告何雄伟租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月20日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员黄永松独任审判，公开开庭进行了审理。原告丘林锋、被告何雄伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2013年9月，张健流将梅州市梅江区黄塘路泰和花园1栋1号1店和2店租给被告经营美容美发，租期至2018年8月30日；2016年1月22日，被告将其中的2店租给原告，而后原告花费1万元进行装修用于经营眼镜生意；2016年11月23日，征求被告同意后，原告将2店转租给杨力强经营茶叶，并向杨力强收取了10000元转让费（装修款）。2017年2月，被告要求杨力强交回2店，杨力强遂向梅江区人民法院起诉原告。梅江区人民法院作出（2017）粤1402民初610号判决，判决原告返还转让费7619.05元给杨力强。原告不服后上诉，梅州市中级人民法院作出（2017）粤14民终827号判决：“驳回上诉，维持原判”。被告提前收回2店的行为违反原告和被告的合同约定，导致原告需“返还转让费7619.05元给杨力强”，合同法第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担……赔偿损失等违约责任。因此，被告应该赔偿原告7619.05元。原告遂向法院提出诉讼，请求：1、被告承担向原告赔偿7619.05元损失的违约责任；2、诉讼费由被告承担。被告辩称，第一，原告提到装修费，被告租店给原告是空店，被告也装修过，原告纯粹是简单的翻新一下，装修费在签合同之前已经说明，店铺不管经营下不下去，店铺都要完好的归还给我，装修费是前期预算的开支，是无可补偿的；第二，1万元在之前的诉讼中已经判决，是提前预存的租金，被告提交的证据有证明已经向张健流3万元租金，但被告转给原告是没有收取这个费用的。被告已经明确表示不同意转让，合同也已经注明不可转让，三方一起座谈的时候也表示过，且原告与杨力强签合同的时候被告没在场，原告也没有出示被告与原告的合同给杨力强看。原告要向杨力强收取转让费是不可取的，如要收取也是被告收。该1万元转让费不是原告的损失，按合同被告是可以收回该店铺的。杨力强表示没有看过被告与原告的合同，杨力强在交店租的时候，被告也明确表示过该店不可转让，随时可以收回来。杨力强有交店租给被告至5月1日。在之前诉讼中双方都同意解除合同，在被告退回押金后，原告也需无条件把店铺完好无损的交回给被告。原告对其诉讼请求提供了如下证据予以证实：1、原告身份证复印件，证明原告主体资格；2、租赁合同原件，证明双方租赁店铺的事实；3、装修费清单，证明原告花费14014.5元对2店进行装修；4、店铺转让协议，证明原告向杨力强收取10000元转让费；5、（2017）粤1402民初610号判决书，证明法院认定被告何雄伟违反合同约定；6、（2017）粤14民终827号判决书，证明法院认定被告何雄伟违反合同约定。被告对原告提交证据提出以下质证意见：对装修费清单有异议，原告的装修只是简单的翻新，属预期的开支。对其他证据无异议。被告对其答辩提供了如下证据予以证实：1、收据；2、两份房屋（门店）租赁合同；3、收条。原告对被告提交的证据质证意见：被告提供与张健流合同是跟我没有直接关系的；收条是判决生效后，被告按照判决内容退还的3000元押金。经审理查明，被告何雄伟于2013年9月向张健流承租位于梅州市梅江区黄塘路泰和花园1栋1号1店、2店用于经营美容美发，租期5年，至2018年8月30日止。2016年1月22日，被告何雄伟将梅州市梅江区黄塘路泰和花园1栋1号2店（以下简称2店）转租给原告丘林锋用于经营眼镜生意，签订了书面租赁合同。该租赁合同对租金、押金和转租等事项作了约定。2016年7月，原告丘林锋想将承租的2店转租的想法告知被告何雄伟。2016年11月23日，原告丘林锋与杨力强协商2店转租事宜，并通知了何雄伟。当天，原告丘林锋与杨力强签订了书面店铺转让协议。原告丘林锋与杨力强还口头约定：每月租金按丘林锋与何雄伟签订的租赁合同执行，由杨力强支付何雄伟。上述店铺转让协议签订当日，杨力强支付丘林锋转让费10000元，丘林锋将2店交付杨力强用于经营茶叶生意。从2016年12月起至2017年4月，杨力强每月支付租金2860元给何雄伟。杨力强进场使用2店时，何雄伟与杨力强口头约定，双方如果不想租赁店铺时都要提前一个月通知对方。2017年1、2月间，何雄伟以经营亏损，想与张健流解除租赁关系为由要求杨力强交回2店，并于同年3月15日明确通知杨力强应在2017年4月30日前将2店交回。杨力强于2017年3月20日将上述情况告知丘林锋。此后，丘林锋、何雄伟、杨力强就丘林锋交付何雄伟的押金3000元是否退还、杨力强交付丘林锋的转让费10000元是否返还发生争议，经协商未果。2017年5月1日，杨力强将2店交回给何雄伟。2017年5月7日，何雄伟将梅州市梅江区黄塘路泰和花园1栋1号1店、2店交回张健流，并与张健流解除租赁关系。2017年3月30日，杨力强向本院提起诉讼。本院依法追回何雄伟、张健流为第三人参加诉讼。审理中，丘林锋同意解除与何雄伟于2016年1月22日签订的租赁合同，解除与杨力强于2016年11月23日的店铺转让协议。案经本院调解，三方未能达成一致意见。本院经审理后认为，本案租赁标的梅州市梅江区江北黄塘路泰和花园1栋1号2店，何雄伟已于2017年5月7日交回给张健流，何雄伟与张健流之间的租赁关系亦已于同日解除，致使丘林锋与何雄伟签订的租赁合同、丘林锋与杨力强签订的店铺转让协议丧失继续履行的基础和条件。因此，关于杨力强要求解除与丘林锋签订的店铺转让协议、何雄伟要求解除与丘林锋签订的租赁合同，于法有据，本院予以支持。关于丘林锋交付何雄伟的押金3000元应否退还丘林锋的问题。押金具有促使合同依约履行的金钱质押性质。依据丘林锋将2店转租杨力强的事何雄伟知道，转租后每月租金也是由杨力强向何雄伟支付的事实，应认定丘林锋将2店转租给杨力强经营茶叶生意，何雄伟是认可的。因为何雄伟提前解除了与张健流之间的租赁关系，致使丘林锋与何雄伟之间的租赁合同无法继续履行，构成违约，所以丘林锋与何雄伟之间的租赁合同解除后，何雄伟收取的押金3000元应予退还。关于杨力强交付丘林锋的转让费10000元应否退还杨力强的问题。因店铺转让协议中丘林锋与杨力强双方未明确约定转让费的构成及用途，结合杨力强所支付转让费的性质及其用途分析，杨力强为与丘林锋建立租赁关系而支付给丘林锋的10000元转让费，应视为杨力强就全部租赁履行期限提前一次性向丘林锋预付的租金。现因丘林锋与何雄伟之间的租赁合同提前解除，致使杨力强与丘林锋之间的店铺转让协议无法继续履行，杨力强不能在全部租赁期限内实现其租赁目的，应视为杨力强因丘林锋违约而受到的实际损失，依据公平原则及诚实信用的原则，结合店铺转让协议实际履行情况，及丘林锋过错等因素，根据杨力强未履行的租赁期间占全部租赁期限的比例计算，丘林锋应退还杨力强转让费7619.05元。本院依法作出（2017）粤1402民初610号民事判决书，判决内容概括如下：一、解除何雄伟与丘林锋于2016年1月22日签订的《租赁合同》。二、解除杨力强与丘林锋于2016年11月23日签订的《店铺转让协议》。三、何雄伟应当在本判决生效后五日内，退还押金3000元给丘林锋。四、丘林锋应当在本判决生效后五日内，返还转让费7619.05元给杨力强。宣判后，原告丘林锋不服判决提起上诉，广东省梅州市中级人民法院作出（2017）粤14民终827号民事判决书，认为原审事实清楚，驳回上诉，维持原判。2017年10月，原告丘林锋向本院起诉，要求被告何雄伟赔偿损失7619.05元。庭审中，原、被告双方确认，被告何雄伟在判决生效后已将押金3000元退还原告丘林锋。原告称其已经将7619.05元按生效判决返还给杨力强。被告认为7619.05元是杨力强预付租金，不是原告获得的利益，不属损失。本院认为，赔偿违约损失必须具备两个条件：一是一方存在违约行为；二是相对方存在违约损失。本案争议焦点如下：一、被告何雄伟提前收回店铺，是否构成违约？被告何雄伟提前解除与张健流的租赁合同，收回店铺，致使丘林锋与何雄伟之间的租赁合同无法继续履行，构成违约的事实，已为梅州市中级人民法院生效民事判决书所确认，应认定被告何雄伟违约。被告何雄伟与原告丘林锋订立的租赁合同虽然约定不得转租，但是原告丘林锋将店转租杨力强后，被告何雄伟直接收取杨力强缴交租金，可认定被告何雄伟与原告丘林锋对限制转租条款的变更。因此，被告何雄伟抗辩不构成违约理由，本院不予采纳。二、原告丘林锋返还杨力强的7619.05元是不是违约损失，被告何雄伟是否应当赔偿？原告丘林锋返还杨力强的7619.05元，根据生效判决确认该款是杨力强就全部租赁履行期限提前一次性向丘林锋预付的租金。不是原告丘林锋依据租赁合同履行后可获得的利益，不属于违约损失。现原告丘林锋要求被告何雄伟赔偿的请求，不予支持。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款之规定，判决如下：驳回原告丘林锋的诉讼请求。案件受理费50元，按规定减半收取25元（原告已预交），由原告丘林锋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审判员  黄永松二〇一七年十一月二十日书记员  何立思