辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽01民终6803号上诉人（原审原告）：许明，男，1965年5月15日出生，汉族，住址沈阳市和平区。上诉人（原审原告）：李艳，女，1969年5月17日出生，汉族，住址沈阳市铁西区。委托代理人：许明（李艳丈夫），男，1965年5月15日出生，汉族。被上诉人（原审被告）:沈阳市和兴房地产开发有限公司，住所地沈阳市和平区长白西路47-4号。法定代表人：王杰昌，系该公司总经理。委托代理人：朱海维，系辽宁恒敬律师事务所律师。上诉人许明、李艳因与被上诉人沈阳市和兴房地产开发有限公司（以下简称“和兴公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院[2016]辽01**民初3688号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月1日受理后，依法组成由审判员于利军担任审判长并主审，审判员单立、代理审判员吕长辉参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审原告许明、李艳一审诉称，二原告于2011年12月27日与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定二原告以总价款878401.16元购买位于沈阳市和平区靓岛路60-1号1-14-1、建筑面积136.78平方米的商品期房一处，同时约定房屋交付日期为2013年8月31日，如逾期交房，被告按日向原告支付已交房屋价款万分之一的违约金。二原告已于2012年12月25日结清房款，被告亦开具了销售不动产统一发票。2014年5月5日，被告向我下达了房屋准住通知单，并以不影响业主装修为由，将门钥匙给了我。当时，被告没有提供《商品房工程竣工验收备案表》等能够证明房屋具备入住条件的书面文件，时至今日，原告多次同被告协商，要求被告出示《商品房竣工验收备案表》或者消防验收合格手续等能够证明房屋可以安全入住的书面文件，但均没有结果，故诉至法院。诉讼请求：1、以《商品房工程竣工验收备案表》批准日期为准，判决为被告逾期交房日，并以此赔偿原告的违约金80812.90（878401.16×920天）和利息3030（3.75%×80812.90）；2、诉讼费由被告全部承担。（庭审中，原告放弃对利息的主张）原审被告和兴公司辩称，1、原告主张支付延期交房违约金已经超过法定的诉讼时效，不应支持原告的主张。双方的《商品房买卖合同》第八条约定，答辩人应当在2013年8月31日交付房屋，依据《民法通则》关于诉讼时效的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起算，也就是说在2013年8月31日之后，原告就知道或者应当知道权利被侵害，而本案起诉已经超过二年的诉讼时效。答辩人提供的房屋准住通知单记载，原告的入住日期为2013年10月30日，至今已超过了两年的诉讼时效，因此请求驳回原告的该项诉讼请求；2、延期交房是因为不可抗力导致，应免除违约责任。答辩人延期交房是因为沈阳市召开第十二届全运会，依据省政府文件，全运会期间为了达到优良的空气质量，市政府要求工程停工三个月，即2013年6月28日至2013年9月15日停工。答辩人认为，此情况属不可抗力，应该免责。原审法院审理查明，2012年11月27日，原告许明、李艳（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定二原告购买被告开发的位于沈阳市和平区靓岛路60-1号1-14-1房屋（建筑面积136.78平方米），总房款878401.16元。第八条（交付期限）约定：“出卖人应当在2013年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……”；第九条（出卖人逾期交房的违约责任）约定：“（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；……（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之一的违约金。”该合同还就其他事项进行了约定。合同落款处，二原告在买受人处签名并按捺手印，被告亦加盖公章予以确认。合同签订后，原告依约支付全部购房款，被告于2012年12月25日向原告出具销售不动产统一发票。但被告未按照合同约定在2013年8月31日前交付房屋，直至2014年5月5日才向原告发出房屋准住通知单，原告亦于该日缴纳物业管理服务费、采暖费、煤气费、正式电及临时电费、水费、电梯费等相关费用，并办理入住。现原告诉至法院，要求被告给付逾期交房违约金。诉讼中，被告提供《第十二届全运会辽宁省环境空气质量保障方案》、《沈阳市人民政府办公厅关于印发第十二届全运会（沈阳赛区）环境空气质量保障方案的通知》，证明其延期交房的原因，但该方案中并未明确涉及案涉房屋的施工现场，且通知中的重点控制区域亦不能证明被告施工的诉争园区在此范围之内。另，被告亦提供房屋准住通知单，证明其已于2013年10月30日办理入住。另查，案涉房屋由原址沈阳市和平区靓岛路60-1号1-14-1号变更为沈阳市和平区胜利南街304-6号1-14-1。原审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应恪守履行。原告已经按照合同约定将房款交付给被告，被告亦应按照约定履行交付房屋的义务。关于涉案房屋的实际交付时间，原告主张为2014年5月5日，并提供当日办理入住时交纳相关费用的票据予以证明，被告对上述交房时间不予认可，并提供了有原告签字的房屋准住通知单证明其已于2013年10月30日通知原告办理入住，但被告于2014年5月5日再次向原告发出房屋准住通知单，原告亦于该日办理了入住，原告实际入住时间应以被告第二次向原告发出的房屋准住通知单为准。被告于2014年5月5日向原告交付房屋，存在逾期交房的违约行为。关于被告抗辩全运会导致工期延误问题。首先，被告向法庭提供的《第十二届全运会辽宁省环境空气质量保障方案》中的停工范围为比赛场馆2公里范围之内，而被告施工项目不属于该文件规定范围内的工程；其次，被告向法庭提供的《沈阳市人民政府办公厅关于印发第十二届全运会（沈阳赛区）环境空气质量保障方案的通知》中的三环以内的工程项目，不能进行土方、拆除及非应急性道路挖掘施工，而庭审中，被告没有证据证明其在该文件规定的期限内，工程进行的施工属于上述施工内容。故被告该抗辩，因证据不足，不予采信。关于被告抗辩的诉讼时效问题。因原告的诉请，属债权请求权，适用二年诉讼时效期间的规定。根据《民法通则》关于诉讼时效的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起算。因原、被告在合同中对违约金的支付方式约定为按日支付，原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼时效应按日分别计算。本案中，依据双方合同约定，被告逾期交房的违约期间应从2013年8月31日至2014年5月5日，原告于2016年3月14日向本院提起诉讼，且未向法庭提供有效证据证明本案存在诉讼时效中断的情况，故对原告已超过诉讼时效部分的诉讼请求，不予支持，对于2014年3月14日至2014年5月5日期间的逾期交房违约金，因原告的诉讼请求并未超过诉讼时效，被告应给付原告。关于逾期交房违约金，《商品房买卖合同》已约定逾期交房违约金的计算方式，从其约定，故对原告主张的逾期交房违约金（878401.16元×0.0001×52天＝）4567.69元，予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，原审法院判决：一、被告沈阳市和兴房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告许明、李艳逾期交房违约金4567.69元；二、驳回原告其他诉讼请求。若被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费948元（已减半预收），由原告许明、李艳负担923元，由被告沈阳市和兴房地产开发有限公司负担25元。宣判后，上诉人许明、李艳不服，上诉至本院。上诉请求：撤销原审判决，以《商品房工程竣工验收备案表》批准日期为准，判决为被告逾期交房日，并以此赔偿原告的违约金。上诉理由：认定超过诉讼时效不正确，诉讼时效构成中断。被上诉人和兴公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决。本院查明事实与原审法院查明事实一致。上述事实，有《商品房买卖合同》、房屋准住通知单、销售不动产统一发票、收款收据、和平区街路门牌号变更对应表、《第十二届全运会辽宁省环境空气质量保障方案》、《沈阳市人民政府办公厅关于印发第十二届全运会（沈阳赛区）环境空气质量保障方案的通知》、准住通知单等证据及当事人陈述笔录在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。本院认为：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按协议约定履行各自义务。和兴公司存在逾期交房的违约行为，应当承担相应的违约责任。原审法院判决并无不当，本院予以确认。关于诉讼时效问题，根据法律规定，对于当事人在合同中约定承担违约金的方式为按日或月计算数额的，为继续性债权，违约金责任应以每个个别债权单独适用诉讼时效。根据《民法通则》关于诉讼时效的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。本案中，按照合同约定，和兴公司应当于2013年8月31日前交付房屋，但诉争房屋的实际交付时间为2014年5月5日，许明、李艳于2016年3月14日向原审法院提起诉讼，则2014年3月14日之前的逾期交房违约金已超两年诉讼时效。对已超过诉讼时效部分的诉讼请求，不予支持，对于2014年3月14日至2014年5月5日期间的逾期交房违约金，因未超过诉讼时效，予以支持。故原审法院判决并无不当，对上诉人的该项上诉请求，因无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费948元，由上诉人许明、李艳负担。本判决为终审判决。审 判 长  于利军审 判 员  单 立代理审判员  吕长辉二〇一六年六月二十八日书 记 员  张 磊本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。