浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙01民终7049号上诉人（原审原告）：王水荣，男，1954年6月22日出生，汉族，住杭州市拱墅区，委托诉讼代理人：朱宏良，男，1979年3月31日出生，汉族，住杭州市拱墅区，系王水荣儿子。被上诉人（原审被告）：杭州市三墩镇吉鸿社区居民委员会八组（原杭州市西湖区三墩镇吉鸿社区8组）。负责人：茹建明，组长。上诉人王水荣因与被上诉人杭州市三墩镇吉鸿社区居民委员会八组（以下简称吉鸿社区居委会八组）租赁合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2016）浙0106民初2065号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月9日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审判决认定，2006年4月30日，吉鸿社区居委会八组作为甲方，王水荣与案外人茹建华、胡阿善共同作为乙方签订了《租用土地合同》，约定：为更好使用土地，发展养殖业，发展第三产业，甲方将二百亩农田耕地地块租赁给乙方，租期自2006年至2021年，为期15年；租金每年每亩700元，一年14万元；如五年内国家不征用，第六年起租金增加10%，即每年每亩770元，一年154000元，直至租赁期满；合同签订、农户签名后在每年5月1日前一次性付清当年租金；合同签订后，农田利用一切乙方安排（但以养殖业为主），甲方不干涉乙方的任何经营活动（不可大量在耕田内倒石沙建房，少量可以商量）；如国家需要征用乙方所租赁的农田，甲方享受按国家规定水田地补偿费增值部分的46.66%，其余增值部分归乙方所有；基础设备、三通一平的赔偿金归乙方所有；乙方所投资的筑路、为养殖业所建的临时房等固定资产，以后国家征用的赔偿金都归乙方所有；任何一方不能用各种借口中途违反此合同，如哪一方违约，违约方应承担对方的一切损失，并支付对方违约金100万元。该合同第二页由农户签名。2010年10月15日，吉鸿社区居委会八组作为甲方，王水荣与案外人茹建华、胡阿善共同作为乙方再次签订《补充协议》，合同写明：由于2010年8月发生的三墩镇吉鸿社区允许吉鸿社区8组在茹家桥头后面田里倒土事件，使得乙方于2006年4月向甲方所租的茹家桥头田上覆盖了来自建筑工地挖掘的杂土，造成该田今后无法种植蔬菜等农作物。为使土地得到合法合理的利用，甲方同意乙方所租土地的租期延长至2026年4月30日；甲方允许乙方所租土地以露天场地的形式对外出租；土地平整等相关出资由乙方自行承担；如乙方以露天场地的形式能出租，自乙方出租给第三人之日起，租金按每年每亩3000元支付。王水荣在审理中提供了一份其与案外人胡阿善、茹建华于2012年6月7日共同签订的《合伙经营协议书》，协议约定：三人合伙租用吉鸿社区居委会八组农田共计107亩，用于共同发展养殖和种植业；现将租地107亩等份分割，三方各自拥有35.66亩地，分别由各方负责经营；王水荣经营的土地为茹家桥八组小场板张巷口阿能的地块；在前期土地投资中，王水荣、案外人胡阿善已经分别投资33.4万元，茹建华已经投资2.8万元，三方总计投资69.6万元；土地等份分割后，三方平均投资23.2万元，由茹建华分别向王水荣、胡阿善支付差额投资款10.2万元；三方在租地上各自经营的项目，由各方自行投资；国家征地赔偿时，由各方自行与土地出租方办理赔付款的结账手续。该协议由吉鸿社区居委会八组原组长茹连顺作为见证人签字，茹连顺同时写明“只见证各方租田32亩，土地征用按原合同”。2015年下半年，吉鸿社区居委会八组将王水荣租用地块以政府征用为由收回，并在地块上插上了“吉鸿社区留用地块”的牌子。吉鸿社区居委会八组同时向王水荣开出了一张户名为“王水荣”、金额为156120元的银行存单，欲以此补偿王水荣。原审另查明，2013年至2015年期间，王水荣向吉鸿社区居委会八组实际租赁的土地为29.273亩，租金为770元/亩·年。王水荣自述虽2006年合同约定租赁土地200亩，但实际交付土地是107亩。根据2012年《合伙经营协议书》，其中王水荣租赁35.66亩。此后又被征用过一部分土地，故王水荣实际仅租赁29.273亩。原审又查明，王水荣租用土地位于三墩北单元A-C2-01地块，该地块已经被杭州市人民政府布点为西湖区三墩镇吉鸿股份经济合作社留用地项目，但截至2017年7月27日，该地块尚未被征收，依然属于集体土地。现王水荣向原审法院提出诉讼请求：1.吉鸿社区居委会八组支付王水荣各项经济损失共计2834000元，具体包括：修路费用600000元、管理用房320000元、水沟设施460000元、金银花损失1454000元；2.吉鸿社区居委会八组支付王水荣违约金1000000元；3.吉鸿社区居委会八组承担本案诉讼费用。原审法院认为，根据《租用土地合同》、《补充协议》的内容以及王水荣、吉鸿社区居委会八组履行合同的情况来看，双方之间符合租赁合同关系的法律特征，本案案由应确定为租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国土地管理法》第四条、第三十六条之规定，国家实行土地用途管制制度。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地，禁止擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。本案中，吉鸿社区居委会八组作为甲方，王水荣、茹建华、胡阿善作为乙方签订的2006年4月30日《租用土地合同》中将农田耕地租赁用途变更为养殖业，改变了土地用途，违反了法律禁止的强制性规定，因此，前述《租用土地合同》以及《补充协议》无效，双方均存在明显过错，故原审法院酌定王水荣、吉鸿社区居委会八组对本案合同无效各负有50%的过错责任。前述合同在履行过程中，承租人胡阿善、茹建华及本案王水荣于2012年6月7日签订了《合伙经营协议书》，在吉鸿社区居委会八组的认可下分开租赁吉鸿社区居委会八组的农田。截至吉鸿社区居委会八组以征收名义收回土地之时，王水荣租用吉鸿社区居委会八组土地29.273亩。关于王水荣主张的138万元修路、挖水沟以及建造管理用房的损失。王水荣未能提供有效证据证明案涉土地上存在修路、挖水沟以及建造管理用房的事实，也未能证明其支出金额。前述《合伙经营协议书》则载明当时胡阿善、茹建华及本案王水荣三方共计租赁土地107亩，三方总计投资69.6万元。考虑到王水荣等人于2006年起承租吉鸿社区居委会八组土地，至2012年之时，对土地的投资通常而言应当已经结束。加之，该份协议系胡阿善、茹建华及本案王水荣三方为明确各自权利义务所签订的协议，具有较强可信度，故原审法院参照该份协议，酌定案涉29.273亩土地对应的投资款为19万元。关于王水荣主张的145.4万元金银花损失。王水荣主张其承租该地块后，因养虾不成改种了金银花，并据此主张金银花的损失。但如原审法院对证据认证时所述，王水荣唯一提供的资产评估报告不足以证明王水荣在案涉土地上种植了金银花以及金银花的损失情况。况且，即便王水荣主张属实，根据其自述，案涉土地被征用时金银花已经收割，只剩花苗，而其在吉鸿社区居委会八组通知征收后，未对花苗进行任何处理，任由土地被其他村民占用种菜。故即便王水荣确实种植了金银花，其也应当对自己未采取措施而导致损失扩大的部分自行承担责任。综上，王水荣未能举证证明其存在金银花的损失，故原审法院对其该部分主张不予支持。根据法律规定，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，吉鸿社区居委会八组作为《租用土地合同》及《补充协议》的相对方，在合同被认定无效后，对王水荣因此所受到的损失应根据过错承担相应的责任。如前所述，原审法院酌定案涉29.273亩土地的投资款为19万元。王水荣所受的上述损失应根据过错程度由吉鸿社区居委会八组承担50%的赔偿责任，计9.5万元。因吉鸿社区居委会八组以政府征收为由收回案涉土地后，已经支付王水荣补偿款156120元，该数额业已超过王水荣可以主张的赔偿数额，故王水荣另行主张吉鸿社区居委会八组赔偿损失的诉请，原审法院不予支持。关于王水荣主张的100万元违约金。因合同无效，王水荣无权根据合同约定主张违约金，故王水荣该项诉请，原审法院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四条、第三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回王水荣的诉讼请求。案件受理费37472元，由王水荣负担。宣判后，王水荣不服，向本院提起上诉称：一、《土地管理法》第三十六条中仅禁止占有基本农田发展林果业和挖塘养鱼，一审中没有证据显示案涉地块为基本农田。原审法院以此为由认定案涉《租用土地合同》及《补充协议》无效，依据不足。二、案涉土地至今未被征用，案涉《租用土地合同》及《补充协议》仍可以继续履行。因吉鸿社区居委会八组的违约行为造成的损失，应当由其承担赔偿责任。三、原审对王水荣的损失认定不实。一审中王水荣提供的《资产评估报告》、收款收据等证据材料能够证明王水荣的损失远不止原审法院认定的19万元。综上，请求二审在查明事实的基础上，依法撤销原审判决，改判支持王水荣的全部一审诉讼请求。被上诉人吉鸿社区居委会八组在二审期间未发表答辩意见。二审中双方当事人均未提交新的证据。原审判决认定的事实与本院查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点之一系案涉《租用土地合同》及《补充协议》的效力问题。根据我国土地管理法的相关规定，我国实行土地用途管制制度，国家对于耕地、农田的使用用途进行了严格的界定，禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等，禁止占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼。本案中，双方当事人签订的《租用土地合同》明确约定租用的土地为农田耕地，同时约定“不可大量在耕田内倒石沙建房”及“如国家需要征用乙方所租赁的农田，甲方享受按国家规定水田地补偿费增值部分的46.66%，其余增值部分归乙方所有”等内容，从上述内容可知，案涉租用土地属土地管理法管制用途土地的性质是清楚的。现王水荣租用案涉土地的用途为养殖业，原审法院据此认为案涉《租用土地合同》及《补充协议》违反了法律禁止性规定，认定上述协议无效，并无不当。本案争议焦点之二系王水荣主张的各项损失能否得到支持。根据举证责任分配，应当由王水荣就合同无效所产生的损失进行举证，否则应承担举证不能的不利法律后果。现王水荣并未充分举证证明其在案涉土地上投入1380000用于修路、挖水沟及建造管理用房，原审法院驳回其该项诉请，符合法律规定。而王水荣所提供的《资产评估报告》也不足以证明其所提出的金银花损失1454000元，原审法院一并不予支持，亦无不当。因案涉《租用土地合同》无效，王水荣依据该合同所约定的违约条款主张1000000元违约金，缺乏法律依据。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费37472元，由上诉人王水荣负担。本判决为终审判决。审判长 徐 丹审判员 陈 艳审判员 毕克来二〇一八年一月四日书记员 赵 勤