浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙07民终716号上诉人（原审被告）：陈哲干，男，1964年9月15日出生，汉族，住浦江县，现住浦江县。上诉人（原审被告）：张土林，男，1966年10月12日出生，汉族，住浦江县，现住浦江县。上诉人（原审被告）：张红胜，男，1978年6月9日出生，汉族，住浦江县。三上诉人共同委托诉讼代理人：楼冠敏，浙江浦阳律师事务所律师。三上诉人共同委托诉讼代理人：严晨露，浙江浦阳律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：浙江汇鸿工贸有限公司，住所地：浦江县前方大道288号。法定代表人：傅章禄，董事长。委托诉讼代理人：俞滨军，浙江仙华律师事务所律师。上诉人陈哲干、张土林、张红胜因与被上诉人浙江汇鸿工贸有限公司（以下简称汇鸿公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省浦江县人民法院（2016）浙0726民初5854号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。陈哲干、张土林、张红胜上诉请求：依法改判。事实和理由：陈哲干、张土林、张红胜与汇鸿公司于2015年12月9日达成一致意见终止租赁合同，对此有提前终止《租赁房屋合同》协议书和租赁费清单为证。2016年2月底陈哲干等三人亦将厂房钥匙移交给汇鸿公司，汇鸿公司自2015年12月中旬便自行使用厂房，对此有证人项某的证言为证。因此租金应算至2016年3月9日止，原审未认定错误。2015年12月9日租赁合同终止后，汇鸿公司多次阻扰陈哲干、张土林、张红胜搬离厂房内的设备设施，既违反约定也违法。原审亦认定2016年4月9日汇鸿公司将水泥空心板围起来阻止陈哲干、张土林、张红胜运钢棚，报警后处理未果。违约的是汇鸿公司，请求改判。汇鸿公司辩称，陈哲干、张土林、张红胜的上诉理由没有任何依据，租赁场地到现在都没有腾空、交付，一审判决事实清楚，证据充分。请求二审法院依法予以维持。汇鸿公司向一审法院起诉请求：1、确认汇鸿公司与浦江同泰鞋业有限公司签订的《厂房租赁合同》于2016年6月1日解除。2、判令陈哲干、张土林、张红胜立即支付租金450653元（从2015年12月10日计算至2016年6月1日合同解除之日止）。3、判令陈哲干、张土林、张红胜支付违约金115402元。2-3项共计556055元。4、由陈哲干、张土林、张红胜承担本案诉讼费用。一审认定的事实：2013年12月9日，汇鸿公司作为甲方，浦江同泰鞋业有限公司作为乙方，双方签订了《厂房租赁合同》一份，约定，出租厂房及场所为：1、工厂2号楼西边，第一层建筑面积1108.74平方，第二层建筑面积1076.74平方，第三层建筑面积1205.74平方，第四层建筑面积3017平方，第五层建筑面积102.8平方，计建筑面积6511平方。2、宿舍楼西边10间，第五层除外，计建筑面积2797平方。3、锅炉房建筑面积69平方。共计建筑面积9377平方。租赁期限为五年，自2013年12月10日起至2018年12月9日。租赁期满，甲方有权收回出租厂房，乙方应如期归还。如乙方需继续承租的，应于租赁期满前三个月向甲方提出书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。租金及保证金支付方式：1、甲乙双方商定，租金按每平方米建筑面积109元计收，乙方在2013年12月9日前支付第一年租金，共计人民币1022093元。2、第二年开始租金按每年增加8%的幅度予以累计递增，第三年等，以此类推。以后每年租金均应提前一个月支付，最后一年提前三个月支付。乙方向甲方支付租金厂房保证金（人民币）叁万元，合同终止后甲方退还乙方保证金。厂房转租和归还：1、乙方在租赁期间，如将该厂房转租，需事先征得甲方同意，如果擅自中途转租转让的，则甲方不再退还租金和保证金。2、租赁期满后，该厂房归还时，应当符合正常使用状态。租赁期间，乙方根据自己的经营特定进行装修，不得破坏原厂房结构，装修费用由乙方自负。租赁期满后乙方对该厂房的装修或添置的新物，在不破坏房屋结构的情况下，可拆移部分由乙方收回，不可拆移部分归甲方无偿所有。租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的费用。乙方逾期交付租金除仍补交租金外，还应按拖欠天数支付滞纳金，每天为租金的千分之三（3‰），并有权终止租赁协议。租赁期满后，甲方如需继续出租该厂房时，乙方享有优先权。如期满后不再出租，双方约定期限，乙方应如期搬迁，否则由此造成损失和后果都由乙方承担。租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应退还余月租金，除应赔偿乙方因此而造成的所有损失外，还应向乙方支付一年租金总价10%的违约金。租赁期间，如乙方提前退租而违约，包括担不限于不按时足额支付租金，除赔偿甲方因此而造成的所有损失外，还应向甲方支付一年租金总价10%的违约金。因履行本合同双方发生争议，由双方协议解决。协商不成，双方均有权向人民法院提起诉讼。本合同未尽事宜，由双方另外签署补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。本合同一式二份，双方各执一份，合同经盖章签字后生效。后浦江同泰鞋业有限公司支付汇鸿公司保证金30000元，并交纳了至2015年12月9日止的租金。之后租金未按期交纳。2016年3月7日，汇鸿公司办公室主任赵鹏程制作了一份《浦江同泰鞋业2015.12.10—2016.3.9租赁费清单》给对方，该清单上部打印部分载明：“1、厂房宿舍楼锅炉房：上年度租赁费为1068544.44元。2015.12.10—2016.3.9租赁费为：（1068544.44÷12个月）=89045.37元。三个月租金为：89045.37×3个月=267136.11，减免一个月租金89045.37，应交纳租金为178090.74。2、场地费：暂收六个月.上年度租赁费为233604元。2015.12.10—2016.6.09租赁费为：116802元。合计租赁费为：294892.74元。浙江汇鸿工贸有限公司。2016年3月7日”；该租赁费清单落款时间“2016年3月7日”的下部由赵鹏程手写部分的内容载明：“场地费未算，只算厂房、宿舍楼、锅炉房费用：宿舍楼再减一个月：面积2626×117.72㎡/元=309132.72÷12个月=25761.06，应交租金178090.74-25761.06=152329.68.农行卡号：62×××79城关营业所、傅章禄”。后浦江同泰鞋业有限公司于2016年3月8日支付汇鸿公司厂房、宿舍楼、锅炉房租金100000元。其余租金至今未付。2016年5月31日，汇鸿公司向浦江同泰鞋业有限公司法定代表人陈哲干邮寄了《解除租赁合同通知书》一份，陈哲干于2016年6月1日签收。《解除租赁合同通知书》载明：“浦江县同泰鞋业有限公司：2013年12月9日我公司作为出租方与你公司签订《厂房出租合同》一份，按合同的约定，提前退租或不按时足额支付租金均系违约行为，鉴于你公司2016年的租金应在2015年11月9日前足额支付，但已拖欠至今，故我公司有权解除合同，现我公司作出如下决定：1、自本函送达后，解除双方于2013年12月9日签订的《厂房租赁合同》；2、请你方在收到本函后3日内腾空厂房，办理交接手续，并缴清欠付租金；3、若你方未在上述期间办理交接和结算事宜，我方将保留运用法律手段实现向你方要求赔偿你方因上述原因造成一切损失的权利。特此函告。浙江汇鸿工贸有限公司。2016年5月30日。”另查明，浦江同泰鞋业有限公司因股东会决议解散，已于2016年6月21日注销。浦江同泰鞋业有限公司的股东为陈哲干、张土林、张红胜，出资比例分别为陈哲干55%、张土林26%、张红胜19%。陈哲干、张土林、张红胜在浦江县市场监督管理局存档的落款为“2016年6月20日”的《浦江同泰鞋业有限公司清算报告》中承诺清算开始日公司对外无债务，若有未清偿的债务由股东按出资比例承担。另查明，2016年2月份的一天，浦江同泰鞋业有限公司曾让项某去搬运场地钢棚内的货物，汇鸿公司以租金未交清为由阻止，但未用激烈的措施阻止，项某仍将货物搬出。2016年4月9日，浦江同泰鞋业有限公司让徐福元去运浦江同泰鞋业有限公司盖的门卫室钢棚，因汇鸿公司将水泥空心板围起来阻止运送而报警，但处理未果。2016年4月份，浦江同泰鞋业有限公司让范正义去拆厂房四楼浦江同泰鞋业有限公司放鞋样的架子，受到汇鸿公司工作人员阻止。另查明，汇鸿公司曾就本案纠纷于2016年6月22日向法院起诉浦江同泰鞋业有限公司，因起诉时浦江同泰鞋业有限公司已注销主体不存在而被一审法院裁定驳回起诉。现汇鸿公司诉讼来院，提出如上诉请。一审法院认为，汇鸿公司与浦江同泰鞋业有限公司签订的《厂房租赁合同》，系双方真实意思表示，未违反法律规定，双方均应恪守履行。自2015年12月10日起的租金，浦江同泰鞋业有限公司仅支付了100000元，其余租金拖延未付。汇鸿公司有权依约行使合同解除权。汇鸿公司解除合同的通知自到达对方时解除即2016年6月1日时解除。故对汇鸿公司要求确认其与浦江同泰鞋业有限公司签订的《厂房租赁合同》于2016年6月1日解除的诉请，一审法院予以支持。陈哲干、张土林、张红胜辩称租赁合同已于2015年12月9日终止，其辩称证据不足，一审法院不予采纳。陈哲干、张土林、张红胜还提出落款为“2016年3月7日”的租赁费清单系房租终止协议，而该清单复印件中“房租终止协议”字样系陈哲干、张土林、张红胜所添加，并未得到汇鸿公司的认可。陈哲干、张土林、张红胜之抗辩缺乏充分的证据证明，一审法院不予采纳。关于租金的计算，汇鸿公司交给对方的租赁费清单系其办公室主任经手制作，应视为汇鸿公司的意思表示。该清单注明厂房、宿舍楼、锅炉房2015年12月10日起至2016年3月9日的租金，厂房、锅炉房的租金减免一个月，宿舍楼减免二个月，共计为152329.68元。对此，浦江同泰鞋业有限公司予以认可并支付了租金100000元。可以认定汇鸿公司与浦江同泰鞋业有限公司当时均认可2015年12月10日起下一年度的租金按上年度租金1068544.44元标准计算，及本案所涉租赁物2015年12月10日起至2016年3月9日的租金经汇鸿公司减免后租金为152329.68元。对于2016年3月9日之后至合同解除之日2016年6月1日止的租金，仍应按年1068544.44元的标准计算为243390.68元。以上合计租金为395720.36元，扣除浦江同泰鞋业有限公司已支付的100000元，尚欠295720.36元租金至今未付。陈哲干、张土林、张红胜辩称租赁费清单中注明的厂房、宿舍楼、锅炉房租赁费共计152329.68元包含了场地租赁费的说法与事实不符，一审法院不予采信。汇鸿公司认为该清单系其在协商过程中的让步不能作为本案租金的计算依据的说法，缺乏依据，一审法院不予采纳。浦江同泰鞋业有限公司拖欠汇鸿公司租金并以其行为表示不予继续承租案涉租赁物系违约行为，应按约支付汇鸿公司按一年租金1068544.44元的10%的违约金即人民币106854.44元。陈哲干、张土林、张红胜提出违约金计算过高，即使违约也应按0.5%计算，依据不足，一审法院不予采纳。因浦江同泰鞋业有限公司已注销，陈哲干、张土林、张红胜作为浦江同泰鞋业有限公司的股东，未提供具体的清算文件证明公司的清算符合公司法关于公司清算的相关规定，且陈哲干、张土林、张红胜在办理公司注销登记时承诺对公司未了债务按股东出资比例承担责任，故本案的债务应由陈哲干、张土林、张红胜按约承担。陈哲干、张土林、张红胜提出要求在本案中扣除保证金30000元，汇鸿公司不予认可，陈哲干、张土林、张红胜应另行主张，本案不予一并处理。鉴此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第二十条之规定，判决：一、确认浙江汇鸿工贸有限公司与浦江同泰鞋业有限公司于2013年12月9日签订的《厂房租赁合同》于2016年6月1日解除；二、由陈哲干、张土林、张红胜各按浦江同泰鞋业有限公司股东出资比例承担支付浙江汇鸿工贸有限公司自2015年12月10日起至2016年6月1日止的剩余租金295720.36元的义务（其中由陈哲干承担55%即人民币162646.20元，由张土林承担26%即人民币76887.29元，由张红胜承担19%即人民币56186.87元），限于判决生效之日起十日内付清；三、由陈哲干、张土林、张红胜各按浦江同泰鞋业有限公司股东出资比例承担支付浙江汇鸿工贸有限公司违约金106854.44元的义务（其中由陈哲干承担55%即人民币58769.94元，由张土林承担26%即人民币27782.16元，由张红胜承担19%即人民币20302.34元），限于判决生效之日起十日内付清；四、驳回浙江汇鸿工贸有限公司的其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4680元（已减半收取），由汇鸿公司负担1292元，由陈哲干负担1863元，由张土林负担881元，由张红胜负担644元。二审期间，上诉人陈哲干、张红胜、张土林向本院提供了以下证据：照片一组，证明双方办理过移交手续，陈哲干、张红胜、张土林去腾空场地时，汇鸿公司多次阻挠，陈哲干、张红胜、张土林曾向公安报案。同时证明陈哲干、张红胜、张土林在2016年3月9日前已腾空场地。汇鸿公司对上述证据认为，真实性有异议，照片里拍摄的是厂房还是场地，无法分辨。不能达到陈哲干、张红胜、张土林的证明目的，亦无法证明场地早已腾空。本院经审查后认为，陈哲干、张红胜、张土林提供的证据不能证明待证的事实。本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：一、双方有无提前终止涉案租赁合同；二、上诉人是否应当支付违约金。关于焦点一，上诉人主张根据《提前终止协议书》和租赁费清单，双方已于2015年12月3日提前终止涉案租赁合同。本院认为，《提前终止协议书》系上诉人单方制作，该协议书中仅有浦江县同泰鞋业有限公司的相关签字，被上诉人并未签字盖章，上诉人提出被上诉人口头同意该协议内容，但依据不充分，且被上诉人予以否认，租赁费清单载明的是2015年12月10日以后特定时间内租金的额度调整，未涉及合同提前解除的内容。综上，上诉人的上述主张，依据不足，本院不予支持，另，上诉人提出其于2016年2月底将厂房钥匙移交给被上诉人，厂房已由被上诉人自行使用，因此涉案租金应算至2016年3月9日止。本院认为，根据《解除租赁合同通知书》及EMS全球邮政特快专递，双方于2016年6月1日解除涉案租赁合同，上诉人提供的证人证言不足以证明其主张，亦与查明的事实不符，故上诉人主张的租金计算期间，本院不予采信。关于焦点二，上诉人主张双方已提前解除合同，其不存在违约行为，不应支付违约金。本院认为，如前所述，上诉人提出双方已提前解除合同的主张，依据不充分，上诉人自2015年12月10日起未依约按期支付租金，其于2016年3月8日支付10万元租金后，其余租金未依约支付，原审据此认定其违约并支付相应的违约金，并无不当，上诉人的主张，本院不予采信。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9360元，由上诉人陈哲干负担5148元，由张土林负担2434元，由张红胜负担1778元。本判决为终审判决。审 判 长  楼淑馨审 判 员  张燕燕代理审判员  谭雪梅二〇一七年四月十七日代书 记员  施秀慧