北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丰民初字第20216号
原告（反诉被告）：北京华特物业管理发展有限公司第四分公司，住所地北京市丰台区西马场北里甲13号8163室。
负责人：康彧飞，总经理。
委托诉讼代理人：张述新，北京市中满律师事务所律师。
被告（反诉原告）：常全祥，男，1955年12月26日出生，中国人民解放军海军万寿路干休所退休副所长，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：郑春梅，北京市永浩律师事务所律师。
原告（反诉被告）北京华特物业管理发展有限公司第四分公司（以下简称华特物业四分公司）与被告（反诉原告）常全祥物业服务合同纠纷一案，本院于2015年9月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）华特物业四分公司的委托诉讼代理人张述新、被告（反诉原告）常全祥的委托诉讼代理人郑春梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
华特物业四分公司向本院提出诉讼请求：1、常全祥向华特物业四分公司支付2014年度、2015年度和2016年度的物业费9184.43元，并支付2014年度和2015年度逾期缴费的违约金1836.89元，共计11021.32元；2.本案诉讼费由常全祥承担。事实和理由：2013年1月，华特物业四分公司与常全祥订立了《前期物业管理服务协议书》，常全祥按合同约定交纳了2013年度物业管理费2755.33元，此后华特物业四分公司多次催缴，常全祥均未再交纳物业管理费。双方签订的协议合法有效，双方均应按合同的约定行使权力和履行义务。华特物业四分公司多次向常全祥催缴物业管理费，常全祥拒绝交纳，已属违约，故华特物业四分公司诉至法院。
常全祥辩称：一、本案诉争的物业服务合同违反法律规定，多个合同条款显失公平。1、原被告签订的物业合同为前期物业服务合同，如认定海丰家园小区为前期物业阶段，那么物业费应由开发商承担，被告并无法定义务承担这一费用。实际上，海丰家园小区不属于前期物业阶段，因为小区内拆迁工作尚未完成，虽然部分楼体已竣工，但小区并未验收通过，根据法律规定，被告并没有缴纳物业费的义务。另，涉案小区未竣工，公共部位、公用设施、绿地、小区整体面积都小于规划面积，按照全部完工的情况收取物业服务费用，无形中加重业主负担，于法无据。2、涉案小区性质为经济适用房，根据相关物业管理规定等，经济适用房的物业收费标准应不超过1元/建筑平方米/月，而原告向被告收取1.98元/建筑平方米/月的物业费，于法无据。3、根据相关规定，本市实行物业服务合同备案制度。经查，原告至今未进行诉争物业服务合同的备案。4、原告篡改诉争物业服务合同的签订时间。合同落款日期为2013年1月1日，而实际签订日期为2012年9月28日，原告的这一篡改行为影响了被告每年的缴费日期，加重了被告的合同义务，应属无效行为。5、诉争物业服务合同多项条款显失公平。关于违约责任，双方如违约需承担的违约金差距巨大，且合同全文未有合同履行期限的相关约定，被告无形中被套上了永久的枷锁。二、原告未按诉争合同的约定及相关法律规定提供物业服务，原告提供的物业服务根本达不到三级物业服务技术标准，严重违约。如，小区没有专门的垃圾站，生活垃圾长期堆放在小区，无人及时清理，建筑垃圾也未能及时清理。公共活动区域，外墙、电梯、楼道、小区内道路等无专人维护，不仅卫生条件差，安全隐患也严重。公共设施不及时安装，随意堆放。小区内菜园、自留地随处可见。原告乱收费现象严重，还利用职权，非法干涉小区内宽带网络的安装。三、与原告解除诉争合同，寻求新的服务完善的物业服务公司，是人心所向。原告与建设单位的物业服务合同在2013年12月14日到期后未续约，原告已无合法依据继续霸占物业用房。原被告签订的物业服务合同并未约定合同期限，根据合同法规定，被告可随时解除此合同，现被告已停止缴纳物业费，自停止之日合同已解除，原告诉称要求缴纳物业费，没有合同依据。海丰家园小区业主普遍对原告的物业服务不满，多次向原告提出意见，最终以拒绝缴纳物业服务费作为抗争，要求终止物业服务协议。综上，原被告订立的物业服务合同违法，是严重侵犯被告权益的不公平条约，同时原告的违约行为已经严重侵犯了被告的合法权益，双方合同应解除，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
常全祥向本院提出反诉请求：1.判令《海丰家园住宅小区前期物业管理服务协议书》终止；2.华特物业四分公司退还常全祥2013年物业费2755.33元；3.华特物业四分公司退还违约收取的装修管理费515元、垃圾外运费740元；4.要求华特物业四分公司公布历年物业服务费收支账目；5.要求华特物业四分公司腾退占用的公共设施；6.华特物业四分公司承担本案诉讼费。事实和理由：常全祥于2012年9月27日购买了海丰家园住宅小区一套，在办理购房手续时，常全祥被强行要求与华特物业四分公司签订《海丰家园住宅小区前期物业管理服务协议书》，并在交纳的购房款中预扣了2013年度前期物业服务费2755.33元。后常全祥发现小区内拆迁未完成、配套设施不完善、未整体竣工验收，处于前期物业服务管理阶段；海丰家园住宅小区系经济适用房，根据相关法律规定，上述《海丰家园住宅小区前期物业管理服务协议书》违法，常全祥不应承担物业费，且华特物业四分公司乱收费、侵占业主公用设施，理应依法返还腾退。综上，华特物业四分公司的行为严重侵犯常全祥的合法权益，故诉至法院维护自身合法权益。
针对反诉，华特物业四分公司辩称：常全祥要求终止合同，与本案并非同一法律关系，应当另诉。其缴纳的2013年度的物业费，我公司已经开具了相应票据，我公司已经为常全祥长期提供物业服务，因此其反诉请求要求退还各项费用没有依据，我们的收费标准在合同中有约定，是双方都同意的标准。常全祥要求公开账目，但其自身连物业费都不缴纳，这是不公平的，该诉求与本案无关，常全祥可另诉。小区公共设施是海军交给我公司的，与常全祥无关。
华特物业四分公司围绕本诉请求提交前期物业管理服务协议书、民事判决书、照片、军队离退休干部新建住房预售协议书、海丰家园住宅小区装饰装修管理协议书；常全祥围绕本诉及反诉请求提交前期物业管理服务协议书、收费凭证、照片、海丰家园住宅小区业主手册、前期物业服务合同；本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的民事判决书、收费凭证、海丰家园住宅小区业主手册，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：常全祥系位于北京市丰台区靛厂路9号海丰家园小区10号楼5单元2002号（以下简称2002号）房屋的业主。2013年1月1日，华特物业四分公司（甲方，物业管理单位）与常全祥（乙方，购房、业主）签订《海丰家园住宅小区前期物业管理服务协议书》一份，该协议约定：乙方所购房屋位置为2002号房屋，建筑面积为128.85平方米；物业管理服务费为住宅按建筑面积每月每平方米1.98元；乙方缴纳费用时间为按年交纳，签订本协议同时缴纳物业费，以后每年按照前期物业管理服务协议书签订日前30日到物业部缴纳当年物业费；甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，并按多收费用每天0.3%支付违约金；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每天3%支付违约金；协议并约定了双方的其他权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、其他有偿服务费用、维修基金的管理和使用等。常全祥于2012年9月28日缴纳2013年度的物业费2755.33元，后未交纳2014年1月1日至2016年12月31日的物业费9184.43元。
庭审中，常全祥提交海军北京地区离退休干部住房营建办公室（甲方）与北京华特物业管理发展有限公司（乙方）于2011年12月15日签订的《海军靛厂村离退休干部住房项目前期物业服务合同》复印件一份，就甲方选聘乙方为“海军靛厂村离退休干部住房项目”提供前期物业管理服务事宜作出约定，其中包括：本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为住宅1.98元/平方米/月；本合同期限自双方签订之日起，有效期两年；本合同期满前3个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议，双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业服务企业。华特物业四分公司认可存在上述合同，但其不能确认常全祥提交的复印件的真实性。
庭审中，华特物业四分公司提交常青代常全祥（乙方）于2012年9月与海军北京地区离退休干部住房营建办公室（甲方）签订的《军队离退休干部新建住房预售协议书》，该协议书对2002号房屋的基本情况、预售应交费用、付款方式、住房交付、住房产权、物业管理等进行了约定，其中第六条物业管理约定：根据军队和北京市有关规定，由甲方委托前期物业管理服务公司对该房屋所在小区进行物业服务，乙方在办理购房手续时须与物业服务公司签订《海丰家园前期物业管理服务协议》、《海丰家园住宅小区供热采暖合同》，按照物业服务和供暖收费标准按时缴纳有关费用。前期物业服务单位为：北京华特物业管理发展有限公司。第十二条约定：由于受拆迁影响，部分附属配套工程没有完工，乙方同意支持配合甲方做好拆迁工作和该部分工程建设。华特物业四分公司据此拟证明常全祥入住前就知道小区有不完备的地方。常全祥对协议书的真实性予以认可，但表示该协议书未体现车库、幼儿园、垃圾楼等具体设施的交接管理情况，即使上述区域未交付，华特物业四分公司亦应负有维护小区环境的义务。
2013年3月28日，常全祥（乙方）与华特物业四分公司（甲方）签订《海丰家园住宅小区装饰装修管理协议书》，对2002号房屋的室内装修管理工作进行了相关约定，装修垃圾清运费为280元/车（每车三立方米或自运），以一居室一车为标准计算，每增加一居室、每拆改一面非承重墙各加收200元垃圾清运费。物业公司收取装修管理服务费为4元/建筑平米。物业公司收取装修保证金5000元。2013年2002号房屋的房屋装饰装修项目申请表上载明：开工日期为2013年3月30日，竣工日期为2013年5月30日，应收装修保证金5000元，其他费用515+740=1255元。常全祥表示《海丰家园住宅小区装饰装修管理协议书》系三方协议，但实际只有原、被告两方签字盖章，存在效力瑕疵，华特物业四分公司收取相关费用后未履行垃圾清运的义务。
本案审理过程中，本院于2016年6月至海丰家园住宅小区进行现场勘验，双方均认可现场勘验情况。常全祥称业主是2012年入住的，勘验是2016年，小区状况已经有所改善，现场勘验不能反映协议签订以来的物业服务水平。
本院认为：华特物业四分公司与常全祥签订的《海丰家园住宅小区前期物业管理服务协议书》系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，故该协议合法有效，双方均应按该协议履行。常全祥系2002号房屋的业主，华特物业四分公司为其提供了物业管理服务，常全祥应当按照协议约定支付相应的物业费，不应拖欠。常全祥称华特物业四分公司提供的物业服务存在诸多问题，但其提供的证据不足以证明华特物业四分公司提供的物业服务与合同约定的标准存在明显差异，故常全祥应全额交纳物业费。华特物业四分公司主张的费用并不超过其实际发生的费用，故本院不持异议。常全祥要求退还2013年度物业费，证据不足，本院不予支持。鉴于常全祥并非无故拖延支付物业费，且华特物业四分公司提供的物业服务存在一定瑕疵，故对华特物业四分公司要求常全祥支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。常全祥于2013年对2002号房屋进行装修，并就相关费用的收费标准与华特物业四分公司签订协议，现常全祥辩称华特物业四分公司未清运装修垃圾，但其未提供证据证明其装修垃圾仍在海丰家园住宅小区或其自行清运装修垃圾，故其要求退还装修管理费及垃圾清运费，证据不足，本院不予支持。物业管理系关系全小区的物业服务，现华特物业四分公司仍在实际为海丰家园住宅小区提供物业服务，若物业公司存在损害业主公共权益的行为，应由业主委员会或全体业主作为原告提起诉讼，常全祥作为单个业主，要求终止《海丰家园住宅小区前期物业管理服务协议书》、腾退占用的公共设施于法无据，本院不予支持。《北京市物业管理办法》第二十三条第二款规定：“物业服务企业应当于每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算，业主提出质询时，物业服务企业应当及时答复。”，华特物业四分公司应定期公布物业管理费的收支情况及使用情况，华特物业四分公司应就其已公布收支、使用情况负举证责任，现其未能举证证明已经公布，应承担不利后果，故常全祥要求华特物业四分公司公布物业管理账目的请求，本院予以支持。原告应当在今后的物业管理工作中加强与业主沟通，接受业主对物业管理工作的批评和建议，积极完善管理制度，提高整体管理水平，与业主共同维护小区环境，共建和谐文明小区。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
一、常全祥于本判决生效后七日内给付北京华特物业管理发展有限公司第四分公司二○一四年一月一日至二○一六年十二月三十一日期间的物业费9184.43元；
二、驳回北京华特物业管理发展有限公司第四分公司的其他诉讼请求；
三、北京华特物业管理发展有限公司第四分公司于本判决生效后三十日内公布海丰家园住宅小区二〇一六年度物业服务项目收支情况；
四、驳回常全祥的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费50元，由北京华特物业管理发展有限公司第四分公司负担8元（已交纳），由常全祥负担42元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费50元，由常全祥负担25元（已交纳），由北京华特物业管理发展有限公司第四分公司负担25元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满之日起七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 郑 娟
人民陪审员 张 博
人民陪审员 袁培玲
二〇一七年八月二十三日
书 记 员 刘 畅