四川省双流县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）双流民初字第652号
原告成都盛世房地产开发有限公司。住所地：成都市双流县。
法定代表人岳军，公司经理。
委托代理人王婵，公司员工。
委托代理人秦静，公司员工。
被告王某某，女，1985年12月5日出生，汉族，，住四川省新津县，现在四川省女子监狱服刑。
被告陶某某，女，1963年8月14日出生，汉族，，住四川省双流县。
被告林某甲，男，1958年6月27日出生，汉族，，住四川省双流县。
被告林某乙。
法定代理人王某某，系被告林某乙之母。
原告成都盛世房地产开发有限公司与被告王某某、陶某某、林某甲、林某乙商品房销售合同纠纷一案，本院受理后依法由审判员罗义适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王婵、秦静，被告王某某、陶某某、林某甲以及林某乙的法定代理人王某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告成都盛世房地产开发有限公司诉称，2012年5月31日原告与被告王某某及其丈夫林建明（已故）签订了《商品房买卖合同》及附件、补充协议，约定二人购买原告开发商品房一套，房价总额为645071元，双方约定首付款为205071元，其余款项以按揭方式支付，同时，原告对二人的按揭贷款部分承担阶段性连带保证责任。但自2013年4月11日起，被告王某某及林建明便停止归还按揭贷款。按揭银行于2013年11月29日向原告发出履行保证责任通知书，要求原告承担相应的连带保证责任。原告随后代二人偿还了按揭贷款本息共计457941.39元。根据双方合同附件八的约定，被告王某某和林建明的行为已构成解除合同的条件；发生合同中已经明确的解除事宜时，视为已经通知对方，双方的合同即已全面解除，同时依据约定，被告王某某和林建明应当向原告支付违约金共计96760.65元。另，由于上述涉案合同已经在双流县房管局备案登记，依据约定被告王某某和林建明应当在合同解除后协助原告办理合同的备案注销登记等相关手续。被告王某某和林建明还应承担本案的全部诉讼费及律师代理费。经查明，林建明已故，四被告系其法定继承人。林建明所负债权债务应由四被告继承。为维护原告的合法权益，诉请判令：1、确认原告与被告王某某及林建明签订的《商品房买卖合同》已经解除；2、被告支付违约金共计86507.1元；3、被告配合原告办理取消房屋备案登记等手续；4、被告承担本案全部诉讼费用以及律师代理费。
四被告辩称，对原告所述商品房买卖合同及按揭贷款归还情况没有异议，均同意解除合同；原告主张的违约金过高，请求法院依法予以调整；被告王某某和林建明已支付的房款和已归还的按揭贷款扣除应支付的违约金后，剩余部分四被告均要求原告退回给被告陶某某以作为林某乙的生活费，同时不同意承担律师代理费。
经审理查明，2012年5月31日原告（出卖人）与被告王某某及其丈夫林建明（买受人）签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《银行贷款补充协议》。《商品房买卖合同》中，第一条项目建设依据，出卖人以出让方式取得位于双流县黄水镇板桥社区、长沟村地块的国有土地使用权。……出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房地名核准名称为：＊＊＊。第三条关于买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的住宅房；《商品房买卖合同补充协议》中，第三条规定：2、买受人采用按揭付款方式支付房价款：……总房价款为645071元。买受人于《买卖合同》签订之日起当日内，向出卖人支付购房首付款205071元，余款440000元，买受人以向出卖人指定银行30年贷款的方式进行支付；《银行贷款补充协议》中约定，第一条：出卖人按照买受人与银行签订的借款合同的有关约定，同意为买受人就购买本项目房屋向银行申请的贷款提供担保；第三条：如买受人连续三个月或累计六个月不能按时归还按揭银行按揭贷款，造成出卖人按银行规定被迫无条件回购买受人抵押给贷款银行的房产或导致银行从出卖人账户扣除该笔贷款本息的后果，出卖人可解除双方签订的相关合同、处理本协议项下房屋并要求买受人支付总房款10%的违约金。第六条：处理买受人房屋所得款项按以下顺序处理：1、首先抵扣买受人在银行的贷款余额，拖欠银行贷款利息、滞纳金……2、抵扣完毕后，买受人还需向出卖人支付买受人贷款总额5%作为违约金，出卖人可从购房首付款或拍卖款中扣除……合同签订后，被告王某某与林建明与中国工商银行股份有限公司成都双流支行（以下简称：工行双流支行）办理了上述商品房按揭贷款手续，贷款金额为440000元。2012年7月9日，原告与被告王某某及林建明办理合同签约备案登记。2013年5月27日被告王某某及林建明与工行双流支行办理房屋抵押登记。2013年11月29日，工行双流支行向原告发出《履行保证责任通知书》，称被告王某某违反了双方签订的《个人购房借款／担保合同》中借款合同的相关条款，要求原告按双方签订的《按揭合作协议》、《个人购房借款／担保合同》中保证条款的相关内容，履行连带保证责任，代为清偿该客户所欠贷款本金、利息460000元。2013年11月29日，工行双流支行从原告账户中扣划457941.39元，结清了上述涉案商品房的贷款本息。
另查明，被告林某乙系被告王某某与林建明婚生子，被告陶某某、林某甲系林建明父母。林建明于2013年3月23日自杀死亡，其生前未留下遗嘱。
上述事实，有《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《银行贷款补充协议》、商品房买卖合同摘要、履行保证责任通知书、个人贷款结清证明、工商银行进账单及回单、关于林建明的死亡证明以及双方当庭相一致的陈述等证据在卷佐证。以上证据经庭审举证、质证，符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。
本院认为，原告与被告王某某及林建明签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《银行贷款补充协议》是双方的真实意思表示，且内容不违反法律法规禁止性规定，合法有效，对双方均有约束力。现林建明已故，因其未留下遗嘱，故其合同权利和义务由其法定继承人即四被告承继。对于原告要求确认商品房买卖合同已经解除的诉讼请求，因四被告均予以同意，且与合同中关于合同解除的约定相符，故原告该项请求成立，本院予以确认。对于原告要求被告支付违约金86507.1元的请求，被告方提出违约金约定过高、请求调整。根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。”的规定，结合原告为就其损失提交相关证据，故依据案情本院认定原告的损失即为其向涉案商品房的按揭贷款银行清偿贷款本息而支付的款项的资金利息损失，因此双方约定的违约金偏高，应予调整，以被告承担其资金利息损失的1.3倍为宜。对于被告提出的其已给付房款扣减违约金等剩余部分由原告退还被告陶某某以作为被告林某乙的生活费的意见，因其未提起反诉，不属于本案审理的范畴，本案中不予处理。对于原告要求被告方协助办理取消房屋备案登记等手续的请求，因双方的买卖合同已经解除，被告方协助原告办理取消房屋备案登记手续系合同解除后的附随义务，被告应予配合，故原告该项请求合法，本院予以支持。对于原告要被告支付律师费的请求，因原告未提交相关证据，故本院对此请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告成都盛世房地产开发有限公司与被告王某某、林建明于2012年5月31日签订的《商品房买卖合同》已经解除；
二、被告王某某于本判决生效之日起十日内向原告成都盛世房地产开发有限公司违约金，其金额以457941.39为基数、按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍从2013年11月29日起计算至本判决确定给付之日止；被告陶某某、林某甲、林某乙在继承林建明遗产的范围内对违约金承担连带清偿责任；
三、被告王某某、陶某某、林某甲、林某乙于本判决生效之日起十日内协助原告成都盛世房地产开发有限公司办理取消位于双流县住宅房的备案登记手续；
四、驳回原告成都盛世房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1110元，由被告王某某、陶某某、林某甲、林某乙负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 罗 义
二〇一五年五月十一日
书记员 李天睿