湖北省汉江中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂96民终712号
上诉人（原审被告）：雷鹤林，男，1962年11月25日出生，汉族，湖北省天门市人，住天门市。
上诉人（原审被告）：蔡明元，女，1963年5月5日出生，汉族，湖北省天门市人，系上诉人雷鹤林之妻，住天门市。
上述二上诉人的共同委托诉讼代理人：廖宏伟，天门市陆羽法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：徐飞，男，1958年3月13日出生，汉族，湖北省天门市人，住天门市。
被上诉人（原审原告）：鲁自平，女，1963年11月16日出生，汉族，湖北省天门市人，系被上诉人徐飞之妻，住天门市。
上述二被上诉人的共同委托诉讼代理人：杨民富，天门市西江法律服务所法律工作者。
上诉人雷鹤林、蔡明元因与被上诉人徐飞、鲁自平房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省天门市人民法院（2017）鄂9006民初1553号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人雷鹤林、蔡明元及其委托诉讼代理人廖宏伟，被上诉人徐飞、鲁自平及其委托诉讼代理人杨民富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
雷鹤林、蔡明元上诉请求：撤销原判，改判继续履行雷鹤林与鲁自平于2016年1月1日签订的《房屋租赁合同》，续签2017年度的房屋租赁合同。事实和理由：雷鹤林与鲁自平在2005年签订《房屋租赁合同》，鲁自平当面同意雷鹤林从许玲处转租案涉门面，且明知许玲向雷鹤林收取转租费71000元。鲁自平另收雷鹤林定金1000元，并允许门面转让的前提下，直接将鲁自平与许玲签订的租赁合同中的承租方变更为雷鹤林。雷鹤林与鲁自平于2016年1月1日签订的《房屋租赁合同》，是基于上一年度合同而续签，该合同第五条约定，合同期满由出租方与承租方续签下年合同，故在雷鹤林无任何违约等情形下，双方应每年续签下一年度的合同。一审法院认定雷鹤林与鲁自平于2016年1月1日签订的《房屋租赁合同》合法有效，那么雷鹤林与鲁自平就应续签2017年度的合同，即使鲁自平要变更或终止合同，也须待2017年的租赁合同予以调整权利义务后适时终止。故一审法院对事实认定不全面，说理不当。
徐飞、鲁自平辩称，一审法院认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，实体处理得当，雷鹤林、蔡明元提出的上诉请求缺乏事实与法律依据，请求驳回上诉，维持原判。
徐飞、鲁自平向一审法院起诉请求：1、判令雷鹤林、蔡明元腾退所承租的房屋；2、判令雷鹤林、蔡明元支付自2016年12月31日起至腾退房屋之日止的房屋占用费（按每月1666.70元计算）。
一审法院认定事实：2016年1月1日，鲁自平与雷鹤林签订了一份《房屋租赁合同》，约定徐飞、鲁自平将经分家析产所分得的、位于天门市竟陵办事处南桥巷23号第一层南头第二间12平方米门面房出租给雷鹤林、蔡明元经营，租金为20000元／年，租期为2016年1月1日至同年12月31日。2016年12月30日，徐飞、鲁自平书面通知雷鹤林、蔡明元：合同到期后不再续签合同，要求雷鹤林、蔡明元将所承租房屋退还，并给予了30天合理期限。
一审法院认为，雷鹤林、蔡明元承认徐飞、鲁自平的诉讼请求部分，不违反法律规定，一审法院予以支持。鲁自平与雷鹤林于2016年1月1日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。徐飞、蔡明元虽未在该合同上签字，但徐飞、鲁自平之间与雷鹤林、蔡明元之间均为夫妻关系，夫妻之间互有家事代理权，结合雷鹤林、蔡明元租赁案涉门面房共同经营的实际情况，鲁自平与雷鹤林所签订的2016年度租赁合同，应属徐飞、鲁自平与雷鹤林、蔡明元的共同意思表示。因此鲁自平与雷鹤林于2016年1月1日签订的《房屋租赁合同》对徐飞及蔡明元亦具有法律约束力。因徐飞、鲁自平已于2016年12月30日书面通知雷鹤林、蔡明元合同到期后不再将案涉门面租赁给雷鹤林、蔡明元，并要求雷鹤林、蔡明元在合理期限内迁出，徐飞、鲁自平实际上已通知雷鹤林、蔡明元，不履行该合同第五条“合同期满由出租方与承租方续签下年合同”的约定，亦即不再续签合同，合同到期后自行终止。雷鹤林、蔡明元应在徐飞、鲁自平给予的合理期限内腾退案涉门面房给徐飞、鲁自平，雷鹤林、蔡明元逾期未腾退构成无权占用，应依法参照原合同约定租金标准赔偿房屋占有使用费，故对徐飞、鲁自平要求雷鹤林、蔡明元迁出案涉租赁门面及按月租金1666.70元的标准支付房屋占有使用费的诉讼请求，一审法院依法予以支持。又因合同到期日为2016年12月31日，雷鹤林、蔡明元无权占用起始时间依法应为合同到期日的次日，故一审法院依法调整徐飞、鲁自平要求雷鹤林、蔡明元按月租金1666.70元标准支付房屋占有使用费的起始时间为2017年1月1日。雷鹤林、蔡明元关于对该合同第五条的理解及未续签合同系徐飞、鲁自平大幅度涨价所致的辩解意见，因于法无据，且违背合同契约自由原则，一审法院依法不予支持。《诉讼费交纳办法》对诉讼费的负担有明确规定，由一审法院依法决定责任主体和金额，对徐飞、鲁自平要求雷鹤林、蔡明元承担诉讼费的诉求，合法部分一审法院予以支持。视此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十二条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、雷鹤林、蔡明元于该判决生效之日起十日内将坐落于天门市竟陵办事处南桥巷23号第一层南头第二间门面房腾退给徐飞、鲁自平。二、雷鹤林、蔡明元于该判决生效之日起十日内按月租金1666.70元的标准支付徐飞、鲁自平自2017年1月1日起至腾退之日止的房屋占有使用费。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费500元，减半收取250元，由雷鹤林、蔡明元负担。
二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：鲁自平与雷鹤林于2016年1月1日签订的《房屋租赁合同》第四条约定，租赁期间，承租方未经出租方同意，不得将房屋租给第三方，或改变用途，租期满或解除合同时，承租方需按时归还房屋给出租方，如需续租，须提前3个月与出租方协商。第五条约定，合同期满由出租方与承租方续签下年合同。
一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，鲁自平与雷鹤林于2016年1月1日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同约定如需续租，须提前3个月与出租方协商。合同期满由出租方与承租方续签下年合同。由此可见，雷鹤林如果需要续签2017年度合同，须提前3个月与鲁自平协商，双方就合同的具体内容如租金等达成一致，才续签2017年度合同。本案双方当事人并未就续签2017年度合同的内容达成一致，也未实际签订2017年度合同。因徐飞、鲁自平已于2016年12月30日书面通知雷鹤林、蔡明元合同到期后不再将案涉门面租赁给雷鹤林、蔡明元，并要求雷鹤林、蔡明元在合理期限30天内迁出，故雷鹤林、蔡明元应在合理期限30天届满后腾退房屋，故本院对雷鹤林、蔡明元要求续签2017年度的房屋租赁合同的上诉请求，不予支持。
综上所述，雷鹤林、蔡明元的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费500元，由上诉人雷鹤林、蔡明元负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 Ｘ Ｘ
审 判 员 丁 盼
审 判 员 赵湘湘
二〇一七年十二月五日
法官助理 刘汝梁
书 记 员 唐 文