上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0115民初61115号
原告(反诉被告)：李智纯，男，1971年7月27日生，住上海市虹口区。
委托诉讼代理人：宋振球，上海格物律师事务所律师。
被告(反诉原告)：顾秀娟，女，1982年2月24日生，汉族，户籍地江苏省，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：赵瑞，上海富兰德林律师事务所律师。
原告李智纯诉被告顾秀娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月2日立案后依法适用简易程序，于2017年9月4日公开开庭进行了审理。后被告顾秀娟提起反诉，本院于2017年11月3日公开开庭进行了合并审理。原告(反诉被告)李智纯的委托诉讼代理人宋振球，被告(反诉原告)顾秀娟的委托诉讼代理人赵瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告(反诉被告)李智纯向本院提出诉讼请求：1、顾秀娟支付房价款尾款人民币(以下币种同)4万元；2、顾秀娟支付违约金10万元(14万元逾期45天的违约金为150,300元、逾期支付尾款4万元的违约金自2017年3月24日计算至2017年4月30日为126,920元，现就该两项违约金共计主张10万元，不再主张2017年5月起的违约金)。事实与理由：2016年10月22日，李智纯、顾秀娟通过中介就上海市浦东新区三林路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订《房地产买卖居间协议》，后双方又于2016年11月1日就系争房屋签订了《上海市房地产买卖合同》，约定房屋总价款为668万元。李智纯于2017年3月23日将系争房屋交付给顾秀娟。李智纯已履行合同所有义务。根据合同约定，顾秀娟应于2017年1月13日即办理过户之日将贷款不足部分14万元支付给李智纯，并于办理房屋交接手续当日向李智纯支付尾款14万元。同时，合同对逾期付款违约责任进行了约定。顾秀娟直至2017年2月27日才将14万元支付给李智纯，但尾款4万元至今仍未支付。李智纯曾于2017年5月3日委托律师向顾秀娟发出律师函，但顾秀娟至今仍未履行上述付款义务，故李智纯起诉来院，诉请如前。
被告(反诉原告)顾秀娟辩称：不同意李智纯的诉讼请求。李智纯未按约将应归属于顾秀娟的家具家电(次卧：沙发床、床头卧、写字台；餐厅：实木桌椅、餐椅、四门斗柜、实木酒柜；大厅：茶几、三人沙发、双人沙发、电视柜、方几、宠物柜、吊灯、洗衣机；厨房：微波炉、厨具、电热炉；地下室：投影仪、沙发、茶几、电视柜、双门斗柜、鞋柜；主卧：沙发床、书桌、床头柜)交付给顾秀娟，而是自己搬走了。故认为李智纯违约在先，现不同意支付尾款4万元，以此作为李智纯搬离上述物品的赔偿。另，顾秀娟不存在逾期付款情况，14万元的付款时间是经协商后确定的，对于2017年1月13日支付贷款的约定无异议，但当时一直放贷放不下来，中介将此情况告知了李智纯，其未提异议，否则14万元不会收的。
被告(反诉原告)顾秀娟向本院提出反诉请求：1、李智纯向顾秀娟赔偿家具家电设备的折价损失5万元；2、李智纯向顾秀娟支付违约金5万元(按房价款668万元的万分之五自2017年3月24日计算至实际支付反诉请求1中的款项之日止，现仅主张5万元)。事实与理由：双方于2016年11月1日就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定室内家具、家电等设备归属于顾秀娟。后顾秀娟按约支付了房款，但交房时，李智纯搬空了系争房屋内的所有物品，致顾秀娟蒙受损失，故提起反诉。
原告(反诉被告)李智纯辩称：不同意顾秀娟的反诉请求。李智纯并未违约，双方在家具家电清单中已明确了应交付的家具清单明细。居间协议和家具清单均未明确约定李智纯应向顾秀娟交付物品的具体明细。双方的真实意思表示是附送固定装修，李智纯并未拆除固定装修，且顾秀娟在签约时也明知系争房屋内的家具摆设情况，却将家具清单全部划去，表明其在主观上和实际上都是认可房屋成交价格仅仅包括房屋和固定装修，其主张的经济损失金额也没有依据。
本院经审理确认如下事实：2016年10月22日，李智纯(卖售人、甲方)、顾秀娟(买受人、乙方)在中介居间介绍下，就买卖系争房屋签订《房地产买卖居间协议》，约定了房屋价款、房款支付方式、过户时间等事项。居间协议第4.2条约定，室内固定装修及附属设施设备是否一并随同转让：否；若一并随同转让的，价格均已包含在房价款内，家具家电及室内装饰品为：固定装修。2016年11月1日，签订《上海市房地产买卖合同》。该合同第二条约定，甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计668万元。第五条约定，甲方承诺，自本合同签订之日起至该房屋验收交接期间，凡已纳入本合同附件二的各项房屋装饰及附属设施被损坏或被拆除的，应按被损坏或被拆除的房屋装饰及附属设施估值1倍向乙方支付违约金。第六条约定，甲、乙双方确认，在2017年1月20日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。补充条款(一)第1条约定……室内固定装修及固定设施设备一并随同转让，价格均已包含在房价款内。第7条约定，甲方违约责任：甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。乙方违约责任：乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。附件二(随房屋同时转让的设备、装饰情况及处理)约定，设备：详见家具清单。装饰：详见家具清单。以上所列设备和装修费用包含在本合同第二条约定的房地产转让价款内，乙方不需另外支付费用，甲方不得拆除并应随房屋交付乙方。附件三(付款协议)约定，一、首期房价款：乙方应支付甲方首期房价款201万元。1、乙方已在签订本合同前支付甲方定金20万元；2、乙方应于签订本合同并申请办理公证手续(若有)后当日内直接向甲方支付部分首期房价款计181万元。二、第二期房价款：乙方应通过申请贷款方式支付甲方第二期房价款463万元，乙方应于最晚交易过户日前须完成贷款审批手续，若乙方向贷款银行等申请的贷款未通过或额度不足的，乙方应当在申请产权过户之前将相应部分房价款直接支付甲方。四、交房时间及尾款：乙方应支付甲方尾款4万元。不动产登记事务中心出具以乙方为权利人的房地产权证、且甲方已收到除尾款外的其他款项后20日内，双方对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，双方签署《房屋交接书》，户口(若有)确认已迁出，并由乙方直接支付甲方尾款，相关费用的结算日期以交接之日为准。
买卖合同签订当日，双方还签订了《家具清单(买卖)》，备注中载明：“送固定装修，甲方带走地下室音影一套、客厅电视、冰箱、钢琴”。对此，顾秀娟称因为当时不在系争房屋现场，无法清点，故只写了李智纯需带走的物品，剩余物品均归顾秀娟。该清单右下方“签买卖合同时，双方明确约定甲方只带走地下室音像壹套、客厅电视机壹台、冰箱壹台、钢琴壹架，录音为证”的内容是中介工作人员陈某在清单签订几天后写上去的。李智纯称，备注明确送固定装修，李智纯有需要的物品就搬走，不需要的就留给顾秀娟，但四件物品已答应送给朋友，故肯定要搬走。除此之外，李智纯还搬走了洗衣机、干衣机、主卧大床、主卧抽屉柜、主卧沙发、茶几、单人床、实木餐桌、四个餐椅、酒柜。
2017年3月23日，李智纯、顾秀娟对系争房屋进行交接，交接过程中产生争议。该日，双方签署了《家具家电清单》，该清单下方有“按买卖合同家具清单，双方协商交付”的手写内容。
2017年5月3日，李智纯委托律师向顾秀娟发出《律师函》，称顾秀娟应于2017年1月13日办理过户手续当日将贷款不足部分14万元支付给李智纯，而实际于2017年2月27日才支付，另顾秀娟亦未按约于办理房屋交接手续当日支付尾款4万元，故李智纯要求顾秀娟于收函后立即支付尾款4万元，并按约承担上述两项费用的逾期付款违约金。
审理中，原告申请证人陈某出庭作证。陈某称，其系链家东明路店经理，涉案房屋买卖业务由其负责，其全程参与。签约时，李智纯有紧急会议，没空去现场清点家具，业务员就让其将重点需要的物品写下来，未明确其余物品如何处理。证人在场的时候是这个情况，但证人有一段时间出去了。后双方在交房时产生了争议。交房当天，证人和业务员都去了，当时房屋内的家具家电、客厅吊灯全部清空了，顾秀娟对此提出异议，称当时说好要留部分家具的。李智纯称忘记了，并跟证人协商，称搬都搬走了，不能再恢复原状，能否通过金钱补偿，并在当日提出以1万元补偿，顾秀娟不同意，让证人再去沟通。交房后，又商量了两次，分别是15,000元、2万元，顾秀娟还是不答应，要以尾款4万元充抵，不再支付尾款，李智纯对此不同意。双方还曾提出过去宜家购买，但因价格问题，还是未协商成。2017年3月23日的《家具家电清单》上“按买卖合同家具清单，双方协商交付”是中介业务员写的，当时双方对家具家电问题有异议。而《家具清单(买卖)》上右下方的内容是证人于2017年3月29日写上去的，该清单是和网签合同一起签的。14万元是贷款额度不足的补差，贷款问题是贷款部联系的，故证人不清楚双方有无针对延期支付问题达成过一致，但李智纯未就14万元的延期支付问题拒绝接收房款或拒绝交房，亦未表态放弃追究顾秀娟的违约责任。
对于证人陈述，顾秀娟认为证人陈述反映李智纯承认其搬走了物品，但14万元的付款事宜不是证人负责的，故证人对李智纯是否放弃追究违约责任的权利不清楚。李智纯认为中介费是顾秀娟支付的，故其与中介有经济往来。证人陈述相互矛盾。李智纯认可承诺货币补偿的事实，但是是在中介协调下同意的。
李智纯、顾秀娟一致确认，贷款不足部分14万元按约应于2017年1月13日支付，后顾秀娟实际于2017年2月27日转账支付给李智纯。目前除了尾款4万元之外，其余房款已结清。另，双方均认为对方主张的违约金标准过高，若一方构成违约，则均请求法院调整违约金标准。李智纯称，其于2016年年初购买了系争房屋(二手房)，原先房屋内有一部分家具家电，后刷了墙面，又配了一部分家具家电，具体内容及品牌都讲不清了。合同约定的是送固定装修，能搬走的物品不在约定赠送范围之内。顾秀娟并无证据证明房屋内所有家具都被搬走了，实际还留有部分，除了清单上四件物品之外，李智纯还搬走了洗衣机、干衣机、主卧大床、主卧抽屉柜、主卧沙发、茶几、单人床、实木餐桌、四把餐椅、酒柜。尾款的约定是为了防止出卖方有未付清的公用事业费，双方约定的价款仅包括固定装修，李智纯从未放弃过追究逾期付款责任。顾秀娟称，第1项反诉请求中的折价损失是通过赶集网二手市场询价所得，该项反诉请求系李智纯应留给顾秀娟物品的折价款。第2项反诉请求就是逾期交房违约责任，顾秀娟认为房屋尚未交接完成，在其履行支付折价款义务之前应承担的违约责任。顾秀娟对于14万元的支付并未违约，若李智纯有异议，当时即应提出，且可拒绝交房，现其在收款后提出，违反了公平原则。
以上事实，有《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》、《家具清单(买卖)》、《家具家电清单》、《律师函》、证人证言及李智纯、顾秀娟的当庭陈述在案佐证。
本院认为，涉案居间协议、买卖合同、家具家电清单均系买卖双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，李智纯、顾秀娟均应严格履行。就双方的交房争议，本院认为，虽最初的居间协议未明确家具家电是否一并随同转让，但根据双方之后签署的买卖合同约定及《家具清单(买卖)》手写内容的文义理解，再结合证人陈述，除了清单上列明的地下室音影一套、客厅电视、冰箱、钢琴四件物品之外，李智纯就其余物品应留在系争房屋内不再搬离。故本院认定李智纯搬离除上述四件物品之外的其他家具家电，系违反了双方的约定。在此基础上，本院对于本案本诉、反诉认定如下：
一、本诉部分。1、关于房屋尾款4万元。根据合同约定，双方对系争房屋进行验看、清点，确认无误后办理交接手续，顾秀娟于当日向李智纯支付该尾款。根据查明事实，因双方产生交房争议，故顾秀娟未支付该4万元。现顾秀娟就其对于家具家电的异议已提起反诉，另行主张权利，故现对于该4万元应予支付。2、关于逾期付款违约金。首先、贷款不足部分14万元的逾期付款违约金。顾秀娟称延期付款系经过双方协商，从微信聊天中李智纯所发的笑脸表情可见，双方对于14万元的付款是很愉快的，不存在争议。对此，李智纯予以否认，现亦无证据证明李智纯放弃了追索该14万元逾期付款违约责任的权利，故李智纯要求顾秀娟支付相应的违约金，具有事实和合同依据。审理中，顾秀娟认为合同约定的逾期付款违约金标准过高，请求予以调整。对此，本院根据逾期付款数额、顾秀娟的违约程度、李智纯的损失情况酌情确定为3,000元。其次，尾款4万元的逾期付款违约金。根据前述认定，李智纯在交房前几乎将系争房屋内的所有物品搬离，确实违反了双方约定，在此情况下，顾秀娟于交接当日拒绝支付尾款4万元，系其为维护自身权益而进行的合理履行抗辩，李智纯主张该笔款项的逾期付款违约金，本院不予支持。
二、反诉部分。1、关于家具家电设备损失，因李智纯确实违反约定擅自搬离了相关家具家电设施，故本院对顾秀娟的该项反诉请求予以支持，具体赔偿数额由本院根据双方的约定、顾秀娟提供的搬离前后对比照片、双方陈述的搬离物品情况等因素酌情确定为23,000元。2、关于逾期交房违约金。李智纯交房前擅自搬离的家具家电，顾秀娟通过主张违约赔偿的方式予以救济。但客观上，双方已办理了房屋交接手续，顾秀娟接收了房屋，现其主张逾期交房违约金，无事实依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告(反诉原告)顾秀娟于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)李智纯购房尾款4万元；
二、被告(反诉原告)顾秀娟于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)李智纯逾期付款违约金3,000元；
三、驳回原告(反诉被告)李智纯的其余诉讼请求；
四、原告(反诉被告)李智纯应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)顾秀娟家具家电损失23,000元；
五、驳回被告(反诉原告)顾秀娟的其余反诉请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费3,100元，减半收取计1,550元，由原告(反诉被告)李智纯负担1,112.50元，被告(反诉原告)顾秀娟负担437.50元；反诉案件受理费减半收取计1,150元，由原告(反诉被告)李智纯负担187.50元，被告(反诉原告)顾秀娟负担962.50元。
如不服本判决，原告(反诉被告)李智纯可在判决书送达之日起三十日内，被告(反诉原告)顾秀娟可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 黄 政
二〇一七年十一月十六日
书记员 朱晓晨
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。