上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0118民初7689号
原告(反诉被告)：上海知友实业有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人：徐红梅，总经理。
委托诉讼代理人：王华，男。
委托诉讼代理人：朱国瑾，上海东炬律师事务所律师。
被告(反诉原告)：上海通波玻璃制品有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人：周阿娜，总经理。
委托诉讼代理人：诸雪芳，上海市方正律师事务所律师。
原告上海知友实业有限公司诉被告上海通波玻璃制品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月12日立案受理后，依法适用简易程序。被告提出反诉，本院经审查依法予以受理。本案于2017年7月25日公开开庭进行审理，原告法定代表人徐红梅及委托诉讼代理人王华、朱国瑾、被告法定代表人周阿娜及委托诉讼代理人诸雪芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海知友实业有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告征收补偿费共计人民币202,794元[设备搬迁费48,726元，不可恢复设备损失19,430元，装修损失69,934元，构筑物损失4,704元，停产停业补偿费30,000元(按照每平方米250元计算120平方米)，职工遣散费30,000元(按照每平方米250元计算120平方米)]。
事实与理由：2012年3月25日，原、被告签订厂房租赁合同，约定被告将其所有的坐落于上海市青浦区重固镇大街XXX号的部分厂房出租给原告使用，租赁建筑面积300平方米，租赁期限自2012年3月16日起至2022年3月31日止，年租金32,000元，租赁期间原告可以根据自己的经营特点进行装修。2013年6月29日，原、被告双方又签订厂房租赁合同1份，被告将上述重固镇大街XXX号厂房院内一层20平方米出租给原告，租赁期限自2013年6月1日起至2023年5月31日，年租金4,000元。
原告承租后对租赁厂房进行了装修及投入生产经营，按约履行合同义务。2016年6月，青浦区规划及土地管理局拟征收租赁厂房，并对相关补偿项目进行了评估，原告按规定应享有装修补偿费、附属设施补偿费、停产停业损失费、员工遣散费等补偿，但被告取得上述费用后拒绝支付给原告，故原告诉诸法院。
被告上海通波玻璃制品有限公司辩称：不同意原告诉讼请求。被告拿到40%补偿款之后就短信通知原告，要求原告提供银行卡号以便被告支付40%补偿款，但是原告未回复短信也未提供卡号。停产停业费和职工遣散费，应当是支付给产权人即被告的。原告主张的补偿款里有部分是属于被告的，装修部分：内墙面批灰、刷涂料5,985元，加装铝合金推拉窗1,427元，木板隔断2,175元，构筑物部分：室外混凝土地坪4,704元，不可恢复设备部分：配电板1,560元，其中铝合金推拉窗是原告拆除被告原先的塑钢窗户后加装的，不换窗户也可以得到同样补偿的，混凝土地坪是原告擅自加高的。
被告上海通波玻璃制品有限公司对本院提出反诉请求：反诉被告支付反诉原告经济损失145,609.50元[4个月水费290元、电费2,759元、环卫费400元、门卫费1,667元；迟延腾退导致反诉原告多交的土地使用税2017年5月至7月合计10,803.38元；迟延腾退导致推迟收到补偿款的利息损失129,690.12元(以17,292,018的60%为基数，按照5%的年利率计算2017年5月至7月共3个月)]。
事实与理由：300平方米厂房中有证面积100平方米，无证面积200平方米，另外20平方米是有证的，由反诉被告转租给案外人。2017年4月底是政府规定的最后拆房期限，但反诉被告一直不肯腾退交房，坚持主张全部面积(含有证面积120平方米和无证面积200平方米)的停产停业损失和职工遣散费，但政府补偿方案是只对有证部分补偿给产权人。因补偿协议中规定签订合同时先付40%，剩余60%必须全部搬迁、注销房地产权证后才可支付，故反诉被告拒绝腾退，导致反诉原告至今无法注销房地产权证，至今仍在交纳土地使用税且未拿到剩余补偿款，相应税金和利息损失反诉被告应予赔偿。反诉被告另欠付水电费、门卫费、环卫费。
原告上海知友实业有限公司针对反诉辩称：不同意被告的反诉请求，对于水费290元予以确认。对于电费，现在电表拆除，不确认金额，反诉原告应该证明金额。对于环卫费和门卫费，反诉被告已经缴纳过了，这个是一年一交的，先付后用的。对于土地使用税，反诉被告因为没接到反诉原告要求腾退的通知。反诉被告是在2017年5月底才知道要腾退的事情。不存在被告提前通知的事实。税费也不应该由反诉被告来承担，因为没有证据证明这部分损失跟反诉被告相关。对利息损失，计算的基数没有依据，对于计算方式有异议，反诉原告没有证据证明剩余60%是否确实没有拿到，也没有证据证明是因为反诉被告的原因导致的。双方租赁合同期限为10年，在合同未到期、双方未就征收补偿事宜协商一致且反诉原告未作合理补偿的情况下，反诉被告对租赁厂房仍有使用权。本案所涉拆除是政府强制征收，如果到期产权人或承租人未腾退，政府部门将予以强制搬离并拆除，不可能让产权人或承租人存在迟延腾退的机会。2017年4月，反诉原告单方停水停电，致使反诉被告无法使用电梯搬离物品，5月系争房屋被反诉原告上锁，导致反诉被告无法搬离。停止缴纳土地税的前提是房屋被拆除，系争房屋被分租给了多家单位，如果反诉原告无法证明其他承租人腾退时间，则不能将土地税转嫁给反诉被告承担。
经开庭审理查明：2012年3月25日，原、被告签订厂房租赁合同，约定被告将其所有的坐落于上海市青浦区重固镇大街XXX号厂房(下简称系争房屋)中的部分厂房出租给原告使用，租赁建筑面积300平方米(其中合法建筑面积100平方米，违法建筑面积200平方米)，租赁期限自2012年3月16日起至2022年3月31日止：租赁期间原告可以根据自己的经营特点进行装修。2013年6月29日，原、被告双方又签订厂房租赁合同1份，被告将上述重固镇大街XXX号厂房院内一层20平方米(系合法建筑面积)出租给原告，租赁期限自2013年6月1日起至2023年5月31日。两份合同均约定期间使用该厂房所发生的水电费用由原告承担，在收到收据或发票时在规定付款期限内付款。上述合同签订后，双方按约履行。
2017年2月，上海东洲房地产估价有限公司经青浦区重固镇房屋土地征收补偿办公室委托，对系争房屋出具估价报告，其中载明原告租赁部分的装修损失69,934元、构筑物损失4,704元、可恢复使用机器设备搬迁费48,726元、不可恢复使用机器设备损失19,430元，共计142,794元。
2017年3月1日，被告法定代表人发短信给原告委托诉讼代理人王华，称评估公司评估的是142,794元，停产停业、职工遣散费政府补偿是有证面积250每平方米，包括非异地经营、合同期内等合法经营的，被告现在也只拿到40%，不知道最后拿多少，只能先给王华40%。
2017年4月6日，被告送达原告停电停水通知，告知原告因重固镇政府通知被告于2017年4月20日之前厂房拆迁、停电停水，故被告通知原告，如在期限内不搬离而造成的损失后果自负。
后原告未主动搬离，2017年4月底5月初，系争房屋大门被锁，原告无法进出。
上述查明的事实，由以下证据证明：原、被告的陈述，原告提供的厂房租赁合同、停水停电通知，被告提供的产权证、评估报告、短信截屏打印件，上述证据并经庭审质证，本院予以确认。
审理中，原、被告一致确认：双方之间的租金合同已解除，租金及押金事宜不需要处理。
审理中，原告称，不知道大门是谁上锁了，2017年7月25日，大门开启，原告趁机搬了物品出来。
被告称，大门是重固镇政府锁的，当时只剩原告未搬离，现在也只剩原告租赁所在的大楼未拆除，导致被告速迁奖励费被扣掉。水费290元是按照2016年全年水费金额平均计算2017年1－4月4个月；反诉原告于2017年1月交过一次电费，后来未交过电费，年初抄见数23,697度，最后抄见数25,819度，应交金额现无法确定；环卫费按每月100元计算4个月，门卫费按每年5000元计算4个月是1,667元，反诉被告于2017年1月交了2016年6月1日起至2017年5月31日全年的门卫费5,000元、环卫费1,200元。为此被告提供如下证据：
1、2017年1月19日征收集体土地非居住房屋补偿协议1份，以证明被告应于2017年3月18日前搬离原址，否则取消奖励费2,940,000元；奖励费共计23,509,411元，于签订协议20个工作日内支付40%，被告搬离腾空房屋后20个工作日内支付40%，被告完成房屋土地产权、工商税务、水电账户销户等所有灭失手续后20个工作日内支付剩余20%。
2、2017年5月2日重固镇人民政府发送给被告的律师函1份，以证明根据补偿协议被告应于2017年4月15日腾退交房，逾期取消所有一次性速迁奖励费且违法建筑面积相关补偿一律不得补偿，但被告截至发函日仍未腾退系争房屋；
3、2017年7月27日现场照片，以证明仅剩原告承租部分所在楼房未拆。
4、土地税完税证明1份(2017年1至6月使用税21,595.95元，滞纳金10.80元，合计21,606.75元)，以证明因原告未及时搬离，导致被告多缴纳了2017年5、6月份的土地税。
原告发表如下质证意见：1、对征收补偿协议不予认可，被告未按政府要求腾退有多种原因，如被告股东之间权益分配存在纠纷、被告与其他承租人存在拆迁补偿纠纷，据原告所知被告已拿到不少于80%的补偿款；2、该律师函仅针对被告与政府之间的权利义务关系，对原告无约束力；3、照片中已拆除的违章搭建的彩钢棚，未拆除的大部分是出租给案外人的，并非全部是原告承租的部分；4、土地税完税证明无法反映是否针对系争房屋，也不能证明被告缴纳了2017年7月的土地税，且截至2017年7月25日仍有其他承租人未搬离。
本院认证如下：对证据1，部分内容与评估报告吻合，原告不确认其真实性，但未提供证据推翻其真实性，本院予以采纳；证据2、3、4，原告未对真实性提出异议，本院予以采纳。据此本院确认如下事实：2017年3月18日，被告与相关政府部门就系争房屋签订征收补偿协议，约定于2017年3月18日搬离系争房屋，补偿款中含停产停业损失、职工遣散费，均按每平方米250元计算有证部分面积；但被告未按期腾退系争房屋，系争房屋原告租赁厂房所在的楼房截至2017年7月27日仍未拆除；被告于2017年6月21日缴纳了土地使用税21,606.75元(含滞纳金10.80元)。
本院认为，原、被告约定租赁的厂房中部分无产权证，系未经审批程序建造的违法建筑，故原、被告之间的租赁合同涉及有证部分合法有效，涉及无证部分无效。现双方确认合同已解除且租金及押金无需处理，故本案中对此不予处理。
关于原告主张的征收补偿费共计202,794元，均符合评估报告及拆迁政策，且被告对评估报告及拆迁政策均无异议，故本院予以支持。被告认为其中部分款项属于被告，无事实和法律依据，本院不予支持。
关于水电费，原告应按约承担，现双方确认水费金额290元，本院予以确认；关于电费，被告未提供相关凭证，原告不予认可，本院难以确认；关于环卫费和门卫费，被告确认原告已支付至2017年5月31日止，而2017年4月底5月初，系争房屋大门已被上锁，原告无法使用系争房屋，故原告无需再承担门卫费和环卫费。故对被告主张的上述三项费用，本院难以支持。
关于被告主张因原告未按期腾退导致被告多交了土地使用税，并导致被告迟延收到补偿款产生了利息损失。本院认为，原、被告针对有证部分的租赁合同有效，原告可在租赁期限内合法使用有证部分厂房，在双方未达成解除租赁合同协议的情况下，原告无需承担腾退厂房的义务，且被告亦未举证证明其未能早日注销房地产权证和迟延收到补偿款的原因在于原告未腾退房屋，故本院对被告该项反诉请求不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告上海通波玻璃制品有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海知友实业有限公司补偿款202,794元；
二、反诉被告上海知友实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海通波玻璃制品有限公司2017年1月至2017年4月水费290元；
三、驳回反诉原告上海通波玻璃制品有限公司其余反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费4,341.90元，减半收取计2,170.95元，由被告上海通波玻璃制品有限公司负担；反诉受理费3,212.20元，减半收取计1,606.10元，由反诉原告上海通波玻璃制品有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 陈菊芳
二〇一七年十月二十四日
书记员 周 诗
附：相关法律条文
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金
四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。