北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0105民初15127号
原告：黄丽娟，女，1982年10月30日出生，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：饶磊（黄丽娟之夫），男，1983年9月3日出生，住北京市东城区。
委托诉讼代理人：陈秋萍，北京德恒（长沙）律师事务所律师。
被告：佟海波，男，1979年3月20日出生，住北京市朝阳区。
第三人：曹旭，男，1984年9月26日出生，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：谢敏民，北京市双利律师事务所律师。
原告黄丽娟与被告佟海波、第三人曹旭房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄丽娟的委托诉讼代理人饶磊、陈秋萍，被告佟海波，第三人曹旭及其委托诉讼代理人谢敏民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄丽娟向本院提出诉讼请求：1、判令佟海波继续履行与黄丽娟签订的《北京市存量房屋买卖合同》，协助黄丽娟办理交纳房屋买卖契税和房屋所有权转移登记手续，将房屋所有权登记至黄丽娟名下并交付给黄丽娟；2、佟海波按黄丽娟全部已付款即50万元的万分之五/日向黄丽娟支付自2017年1月27日至实际产权转移登记之日止的逾期违约金；3、判令佟海波按房屋成交总价款（570万元）的5%（即285000元）向黄丽娟支付逾期交房违约金，并于涉案房屋实际交付之日支付。4、本案诉讼费、保全费、保全保险费用由佟海波承担。事实和理由：2016年7月27日，黄丽娟与佟海波签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定佟海波将位于北京市朝阳区XX号楼10层5单元1003号房屋（以下简称1003号房屋）出售给黄丽娟，总价款570万元，双方对于权利义务及合同的履行过程进行了约定，并约定了违约责任。后黄丽娟向曹旭支付定金50万元，但佟海波因出差等原因，多次迟延履行合同义务。2017年1月3日，双方签订《补充协议》，重新协商确定了缴税、过户的时间，但佟海波仍然未履行约定义务，现诉至法院，请求法院支持黄丽娟的全部诉讼请求。
被告佟海波辩称：不同意黄丽娟的全部诉讼请求，1003号房屋现在由佟海波的母亲居住，由于个人原因，现在不想卖房了。
第三人曹旭述称：曹旭对1003号房屋享有抵押权，如果黄丽娟替佟海波偿还借款本金、利息及实现债权的费用，同意黄丽娟的过户请求。借款本金是468万，利息的计算标准是以468万元为基数，按照年利率36%的标准，从2017年1月12日起算，至还清本金和利息之日止。黄丽娟的其他诉讼请求与曹旭无关。
本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对于有争议的证据和事实，本院认定如下：
2016年7月27日，黄丽娟与佟海波签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：佟海波将1003号房屋出售给黄丽娟，总价款570万元；黄丽娟于合同签订当日向佟海波支付定金50万元；黄丽娟申请商业贷款290万元，并于网签完成后、商贷面签当日向佟海波支付230万元；佟海波应于办理房屋所有权转移手续当日将房屋交付给黄丽娟；双方最晚应于合同签订之日起90日内共同向房屋权属登记部门申请办理权属转移登记手续；因佟海波原因致使黄丽娟未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，黄丽娟有权单方解除合同，如果黄丽娟选择继续履行合同的，佟海波应当继续履行房屋权属转移义务，且自本合同约定的履行期限届满之日起至实际产权转移登记之日止，按黄丽娟全部已付款的万分之五每日向黄丽娟支付逾期违约金，并于实际产权转移登记之日向黄丽娟支付；佟海波逾期交房超过10日，应继续履行房屋交付义务并按成交总价的5%向黄丽娟支付违约金。
2016年7月27日，佟海波、黄丽娟签订《补充协议》，约定：由于黄丽娟原因无法于签署本协议时缴纳足额定金，佟海波同意黄丽娟暂交10万元，余额部分在佟海波的房源核验通过后3个工作日内补齐；由于佟海波个人原因导致无法亲自到场配合办理后续流程及手续，因此委托曹旭代为办理签署《买卖合同》以后的流程及手续，代理权限包括办理网签、贷款、抵押、收取全部房款、产权转移过户、物业交割等手续并签署相关文件。
2016年7月27日，黄丽娟向佟海波支付定金10万元，佟海波直接转给曹旭。2016年8月23日，黄丽娟向曹旭支付定金40万元。
2017年1月3日，黄丽娟与佟海波的委托代理人曹旭签订《补充协议》，载明：双方于2016年10月初完成了网签，因佟海波出差原因，房屋评估迟延至2016年11月7日完成，并于2016年11月16日进行了房屋买卖的银行贷款面签，约定于2016年11月30日银行批贷后双方缴纳房屋买卖契税；因佟海波再次出差等原因，双方对履行合同剩余事项时间协议如下：双方应在2017年1月15日前完成缴税，于中介约定时间（不迟于2017年1月26日）完成房屋过户手续，黄丽娟于过户当天支付除定金外全部首付款（230万元），双方应积极配合履行房屋交易环节的义务并按要求提供相应材料，因任何一方原因导致办理房屋所有权转移手续及交付房屋逾期的，应按照买卖合同约定支付违约金。
庭审中，经询，曹旭称佟海波出卖1003号房屋需要先借钱解除抵押，故向其借款，双方约定，后续的购房款直接打给曹旭。关于借款情况，本院根据各方提交的证据，认定事实如下：
2016年7月28日，佟海波与第三人在北京市方正公证处签订《借款合同》，约定：佟海波向曹旭借款518万元（实际出借额以本合同的借款期限内的银行转账凭证为准）用于资金周转；借款期限为4个月，自2016年7月29日到2016年11月28日止（实际放款日期与约定不一致的，以实际放款日期为起算期限；分别出借资金的，以每笔出借款的实际放款日期为起算期限。具体放款日以银行转账凭证为准，还款日顺延）；借款月利率为2%，日息为月利率除以30，双方同意选择利随本清的方式作为佟海波向曹旭偿还本金及利息的方式，利随本清即所有利息最后还款时连同本金共同偿还，出借人同意借款人提前还款的，出借人应按本合同约定的利率及借款实际使用期限计收利息；还款顺序，佟海波的还款优先偿还本合同约定的利息及其他费用，部分提前还款中有本金的，应有乙方书面确认的本金还款数额，否则，应当扣除应还利息后，才计算本金；佟海波违反本合同约定，未按期偿还借款本金，未按时支付本合同约定的利息出借人宣布终止合同，佟海波除应偿还借款本金及合同约定的利息外，还应支付月利率为1.5%的逾期利息及未还款金额每月0.5%的违约金（本条款如约定逾期利息不足2%时使用）直至还清全部欠款；被强制还款的资金的偿还顺序如下：（1）实现债权的全部费用（包括公证费、律师费、执行费用、因执行产生的费用）；（2）逾期利息、违约金（与实现债权的全部费用之和不得超过年利率24%）；（3）利息（不得超过年利率24%）；（4）本金。上述《借款合同》签订当日，佟海波、曹旭向北京市方正公证处申请对《借款合同》进行公证并赋予该合同强制执行效力。2016年7月29日，北京市方正公证处出具（2016）京方正内民证字第80707号具有强制执行效力的债权文书公证书，对双方的《借款合同》进行了公证，并赋予强制执行效力。
2016年7月29日，曹旭与佟海波另行签订《借款协议》，载明佟海波今收到曹旭交付的借款518万元，用于商业经营，双方约定每10天利息为借款本金的0.67%，服务费为0.33%，起始日期以银行转账的时间为准，如出现违约情况，违约责任以双方在公证处签订的借款公证中约定的具体内容处理。
2016年7月29日，曹旭通过银行转账方式向佟海波共计交付借款502.46万元。2016年8月1日，佟海波与曹旭签订《主债权及房屋抵押合同》，约定佟海波用其名下1003号房屋为其从曹旭处的借款提供抵押担保，被担保主债权金额518万，双方未约定担保范围。同日，双方办理了房屋抵押登记，双方签字确认的《北京市不动产登记申请审批表》显示被担保债权数额（最高债权数额）为518万元，申请登记原因为一般抵押权设立登记。《不动产登记证明》显示1003号房屋设立的抵押权种类为一般抵押，被担保数额为518万元。
2016年8月29日至2017年1月12日，佟海波共计向曹旭支付利息763542元。
诉讼中，曹旭称其委托律师参与了本案诉讼，花费律师费5万元，该笔费用系其为实现抵押权而发生，属于房屋抵押担保范围，并提交了《民事委托代理协议》、发票予以证明。
诉讼中，黄丽娟提出财产保全申请，请求查封1003号房屋，中国人民财产保险股份有限公司北京市分公司为黄丽娟的上述财产保全申请提供担保。本院裁定查封了1003号房屋，黄丽娟交纳保全费5000元，向提供担保的保险公司交纳保全保险费18810元。庭审中，黄丽娟称保全费、保全保险费亦应由佟海波承担。
诉讼中，各方的争议焦点主要包括：一是曹旭代佟海波收取的50万元的性质。黄丽娟、佟海波均主张系归还借款本金，曹旭在本院组织的第一次、第二次庭审中亦主张剩余的借款本金是468万，但在后续提交的书面意见及庭审中，主张该笔款项仅是曹旭依据各方约定代收的款项，并非黄丽娟代为偿还本金。二是佟海波已支付利息的标准。黄丽娟主张利息应以曹旭实际出借本金为基数，并扣除黄丽娟代为偿还的50万元后，按照公证书中约定的年利率24%的标准计算，曹旭主张应按双方约定的本金数额，按照《借款协议》中约定的标准支付利息。三是1003号房屋抵押担保债权数额。黄丽娟主张抵押担保数额应以抵押登记为准，即最高担保债权数额为518万元，曹旭主张房屋担保的范围包括《借款合同》约定的全部费用，佟海波认可房屋担保的范围包括利息和律师费。
诉讼中，经询，黄丽娟同意代佟海波清偿1003号抵押担保的债务以消灭抵押权。
另查，2014年6月20日，佟海波与程承签订《离婚协议书》，约定双方自愿协议离婚，夫妻无婚后财产分割，婚后无债权及债务处理。同日，双方办理了离婚登记。2015年11月30日，佟海波与程承在北京市中信公证处签订《协议书》，协议载明双方于2010年10月10日登记结婚，后于2014年6月20日登记离婚，在婚姻关系存续期间双方以佟海波的名义取得了1003号房屋，现约定上述房产归佟海波个人所有，程承不享有任何权利。北京市中信公证处对双方签订的《协议书》进行了公证。
以上事实，有当事人陈述、北京市存量房屋买卖合同、补充协议、收据、公证书、借款协议、银行交易明细、定金交付确认函、主债权及房屋抵押合同、不动产登记证明、北京市不动产登记申请审批表、发票、离婚协议书、离婚证等在案作证。
本院认为，黄丽娟与佟海波就1003号房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方当事人均应当按照合同约定全面履行义务。根据双方2017年1月3日签订的《补充协议》，合同履行过程中，佟海波因个人原因多次拖延合同进度，双方于该日再次协商确定了交税、房屋过户的最后期限，但佟海波仍然未按约定履行义务，构成违约，黄丽娟要求佟海波按照合同约定承担违约责任，具有事实和法律依据，本院予以支持。
本案中，佟海波从曹旭处借款，并用1003号房屋提供抵押担保，诉讼中，经询，黄丽娟同意代为清偿债务以消灭抵押权，本院不持异议。抵押权消灭后，黄丽娟要求佟海波协助办理缴税、过户、交付房屋的诉讼请求具有合同依据，本院予以支持。
关于1003号房屋抵押担保的范围。本院认为，物权法第一百七十三条规定，担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用，当事人另有约定的，按照约定。本案中，佟海波与曹旭签订的抵押合同并未限定担保范围，庭审中双方对1003号房屋抵押担保的范围亦未产生明显分歧。而且，从抵押登记权利证书上登记的抵押性质看，本案系一般抵押，对于一般抵押而言，在抵押权设立之初，除本金的数额外，其他利息和费用的金额难以明确，所以权利证书上记载的被担保数额仅是设定抵押时担保的主债权本金数额，与抵押担保范围是两个不同的条款，不宜以此限定本案不动产抵押担保的范围。
关于曹旭代收款项的性质。本院认为，民事诉讼禁止反言，根据曹旭在本院先前组织的庭审中关于未归还本金数额的陈述，可以推断其认可代收的50万元购房款系归还借款本金。而且，从黄丽娟、佟海波、曹旭三方之间的法律关系和协议约定的内容看，认定曹旭代收的款项系归还借款更符合常理。至于系归还借款本金还是利息，考虑到佟海波实际已按照法定最高标准支付利息，本院认为曹旭代佟海波接收的款项应认定系归还借款本金。
关于借款的本金和利息。本院认为，根据民间借贷的相关规定，借款的利息不得预先在本金中扣除，利息在本金中预先扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息。本案中，佟海波与曹旭虽然约定借款518万元，但曹旭实际只交付借款502.46万元，而且，交付借款当日佟海波还将黄丽娟支付10万元定金转给曹旭，故本院认为曹旭实际向佟海波交付借款492.46万元，从交付借款之日起至2016年8月23日，利息应以借款本金492.46万元为基数。2016年8月23日，黄丽娟向曹旭交付40万元，从该日起至佟海波最后一次归还利息之日止（即2017年1月12日），利息应以借款本金452.46万元为基数。关于利息的计算标准，虽然佟海波与曹旭就双方之间的借款进行了公证，但民事合同遵循意思自治原则，双方当事人仍然可以通过协商的方式变更合同条款。本案中，佟海波与曹旭另行签订的《借款协议》是双方当事人的真实意思表示，现双方当事人均认可实际系按《借款协议》的约定支付利息，本院认定已支付利息系按照年利率36%的标准计算，经本院核算，按照上述标准，佟海波已支付利息至2017年1月15日。因佟海波与曹旭之间的借款期限已经届满，黄丽娟同意代为清偿债务以消灭抵押权，本院不持异议，债务包括借款本金452.46万元，并以该借款本金为基数，按照年利率24%的标准，从2017年1月16日起至实际代为清偿之日止。曹旭关于其已经支出的5万元律师费亦应当包含在1003号房屋抵押担保范围内的主张，具有合同依据，而且较为合理，本院予以支持。黄丽娟与佟海波约定除定金外全部首付款于房屋过户当天支付给佟海波，本院不持异议。黄丽娟要求佟海波承担保全保险费的主张没有法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百条、第二百零五条，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百九十一条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条、第三十条之规定，判决如下：
一、原告黄丽娟最迟于本判决生效之日起七日内代被告佟海波向第三人曹旭支付律师费五万元，归还借款本金四百五十二万四千六百元，并支付利息，利息以上述借款本金为基数，按照年利率百分之二十四的标准，从二〇一七年一月十六日起至实际还清之日止，以消灭房屋抵押担保的债务（最迟的意思即为原告黄丽娟可于本判决生效之日前代为清偿上述债务以消灭房屋抵押担保的债务）；
二、第三人曹旭、被告佟海波在原告黄丽娟代被告佟海波清偿本判决第一项债务后且本判决生效之日起七日内，协助原告黄丽娟办理位于北京市朝阳区八里庄北里128号楼10层5单元1003号房屋的抵押注销手续。
三、被告佟海波继续履行与原告黄丽娟签订的《北京市存量房屋买卖合同》，于房屋抵押注销手续办理完毕当日，协助原告黄丽娟办理位于北京市朝阳区八里庄北里128号楼10层5单元1003号房屋的交纳房屋契税的手续，协助原告黄丽娟办理房屋所有权转移登记手续，将房屋登记至原告黄丽娟名下，并交付给原告黄丽娟。
四、被告佟海波于办理房屋产权转移登记当日向原告黄丽娟支付逾期办理产权转移登记违约金，违约金以五十万元为基数，按照每日万分之五的标准，自二〇一七年一月二十七日起，计算至实际办理产权转移登记之日止；
五、被告佟海波于房屋实际交付之日向原告黄丽娟支付逾期交房违约金二十八万五千元；
六、原告黄丽娟代被告佟海波向第三人曹旭清偿的债务如果超出其应当向被告佟海波支付的剩余购房款五百二十万元，超出部分，原告黄丽娟可向被告佟海波追偿；
七、原告黄丽娟代被告佟海波向第三人曹旭清偿的债务如果低于其应当向被告佟海波支付的剩余购房款五百二十万元，剩余购房款，原告黄丽娟可折抵被告佟海波在本案中应向黄丽娟支付的款项，仍有剩余购房款，原告黄丽娟于办理房屋产权转移登记手续当天支付被告佟海波；
八、驳回原告黄丽娟的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25850元及财产保全费5000元，均由被告佟海波负担（黄丽娟已交纳，佟海波于本判决生效之日起七日内给付黄丽娟）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 王有成
二〇一七年七月三十一日
书记员 邱泽宇