山东省莱芜市莱城区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁1202民初4783号原告：王式云。委托诉讼代理人：宋振明，山东鲁中环宇律师事务所律师。被告：山东年年红置业有限公司。住所地：莱芜市莱城区雪野旅游区防汛路**号。法定代表人：魏娟。职务：经理。委托诉讼代理人：王雨，山东鲁誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：亓茂伟，山东鲁誉律师事务所律师。原告王式云与被告山东年年红置业有限公司（以下简称年年红公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人宋振明、被告年年红公司的委托诉讼代理人王雨、亓茂伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王式云向本院提出诉讼请求：1.依法解除《内部认购协议》，判令被告立即返还购房款180万元及利息，支付违约金38万元并赔偿180万元；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年5月9日，被告与我签订《内部认购协议》，协议第一条约定：我预定被告开发建设的位于莱芜市雪野湖年年红国际山水园内商品房一套，总建筑面积540.1平方米，房屋编号为E-2-1-5西户。第二条约定：房屋总价款190万元，签订合同之日支付120万元，余款分期还清。第六条约定：若违反本协议约定，违约方需承担违约责任，违约金为总房款的20%。《内部认购协议》签订当日，原告通过陈婷婷账户汇款20万元。同日，双方签订《补充协议》，约定：《内部认购协议》首付120万元，由两部分组成，即：莱芜年年红餐饮有限公司原欠原告的材料款四十万余元，欠款加利息折合房款100万；汇款转账20万元。之后，我又分期付款60万元，共计支付房款180万元，但被告却一直不和我签订《商品房买卖合同》。现经了解获悉，被告在与我签订《内部认购协议》之前，已经将包括我预定楼房在内的全部楼房及楼房占用范围内的建设用地使用权一并抵押给了荣达租赁公司。目前，荣达租赁公司正申请法院拍卖抵押房产及土地已实现其优先受偿权。我签订的《内部认购协议》的目的已无法实现。被告年年红公司辩称：原、被告双方签订内部认购协议属实，但原告实际支付的房款和抵顶的债务不是180万元，如果原告解除合同，返还的房款应是实际支付的房款和折抵的债务；双方签订内部认购协议后被告无任何违约行为，相反是原告未按合同约定支付房款，所以原告要求支付违约金的请求不成立；双方内部认购协议签订的背景是，被告的法定代表人魏娟的前夫与原告存在亲戚关系，魏娟实际控制的年年红餐饮有限公司欠原告部分材料款，后因年年红餐饮有限公司经营出现问题。为保障原告的债权，被告法定代表人魏娟的前夫与原告协商以本案所涉的房产由原告认购抵顶部分材料款。当时基于当事人的亲戚关系，原告对被告公司的情况和土地已经抵押的情况是十分了解的，双方在此前提下签订内部认购协议，无任何隐瞒行为，所以原告要求赔偿180万元请求依法不能成立。本院经审理认定事实如下：2013年5月9日，年年红公司（甲方、出卖人）与王式云（乙方、买受人）签订《内部认购协议》，约定由乙方认购甲方开发建设的山东年年红·雪野湖国际山水园商品房一套，房屋编号为E-2-1-5西户，房屋总价款190万元。协议第二条第一项约定，签订合同之日乙方向甲方付款120万元，65万元分三次付清，根据甲方工程进度要求乙方及时支付，期限不能超过两周。其余5万元，经乙方验收房屋合格后向甲方支付。协议第三条约定，此协议期限：1、甲方正式开盘的前一天；2、待甲方房屋具备签订正式《商品房买卖合同》条件后，根据甲方通知，乙方携本协议与甲方签订《商品房买卖合同。上述内部认购金在甲、乙双方签订《商品房买卖合同》时抵作该房屋的购房价款。协议第四条约定了双方的承诺，其中第三项约定，如乙方不能履行本协议书确定的按期付款义务，视为乙方自行放弃该房屋的选购权，甲方有权终止本协议的履行并将该房屋另行出售。第四项约定，本协议签订后、签订《商品房买卖合同》前，如乙方退房，甲方按照原价退还乙方已付房款。协议第六条违约责任约定，若违反本协议约定或法律法规相关规定，违约方需承担违约责任，违约金为总房款的20%。同日，双方签订《补充协议》，约定首期付款120万元由莱芜市年年红餐饮有限公司原欠王式云材料款41万余元加利息折合甲方房款100万元，汇款转账20万元两部分组成。年年红餐饮公司欠款全部结清。内部认购协议及补充协议签订当日，原告王式云通过他人账号汇款20万元。2013年5月30日至2013年10月26日，王式云先后又支付被告60万元。2013年1月31日，年年红公司将包括案涉房产在内的土地使用权及地上建筑物为案外人融资租赁提供了抵押担保并办理了土地使用权抵押登记。因年年红公司与他人存在经济纠纷，其开发的上述国际山水园房地产项目相关土地使用权及地上建筑物已被查封。另查明：1、被告年年红公司已取得涉案房产商品房预售许可证。2、在年年红公司法定代表人魏娟与王式云的通话录音中，王式云未否认在签订上述内部认购协议前魏娟曾告知其将案涉房产已抵押的事实。本院认为，原、被告双方签订的内部认购协议及补充协议是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，属有效合同。该认购协议是以将来签订商品房买卖合同为目的而做的承诺，协议内容并不完全具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，所以原告述称该协议应当认定为商品房买卖合同，与事实及签订该协议的目的不符。故双方签订的内部认购协议属预约合同。因涉案房产已被抵押、查封，被告已不能按照约定与原告订立商品房买卖合同，属违约情形。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。对原告主张解除双方签订的内部认购协议，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故被告年年红公司应返还原告已支付的购房款。关于应返还购房款的数额问题。被告辩称100万元购房款应按原告享有的债权即材料款41万余元计算或由原告向莱芜市年年红餐饮有限公司主张。本院认为，本案原、被告就先前莱芜市年年红餐饮有限公司欠付原告王式云材料款的本息通过补充协议方式进行了确认并由年年红公司对该债务进行承担。被告年年红公司的抗辩理由与补充协议目的相悖，违背了诚实信用原则。对年年红公司的抗辩理由，本院不予采纳。故被告年年红公司应返还原告购房款180万元。因双方并未约定购房款的利息，故原告主张该款项的利息，依据不足。关于违约金问题。被告年年红公司辩称原告王式云未履行按期付款义务，存在违约情形。根据协议第二条第一项的约定，签订合同之日乙方向甲方付款120万元，该款项原告王式云已于当日支付，所以不存在违约情况。同时该条约定65万元分三次付清，根据甲方工程进度要求乙方及时支付，期限不能超过两周。被告年年红公司无证据证实其曾告知原告王式云工程进度情况，故被告年年红公司认为原告未按期付款存在违约的抗辩理由不成立。被告年年红公司不能与原告签订商品房买卖合同，根据协议第六条的约定，违约方需承担违约责任，违约金为总房款的20%。被告年年红公司对违约金的计算进行了抗辩，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条的相关规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础。原告无证据证实其损失情况。结合年年红公司法定代表人魏娟与原告王式云的通话录音分析，在双方签订内部认购协议前原告王式云对涉案房产已被抵押的事实并非不知情，所以王式云对签订协议亦存在过错。根据当事人的过错程度，确定被告年年红公司支付原告违约金190000元（1900000×20%×50%）。关于原告主张的180万元损失问题。如上所述，双方签订的内部认购协议属预约合同而非商品房买卖合同，故原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定主张购房款一倍的损失，不符合法律规定，本院不予支持。综上，原告的部分诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告王式云与被告山东年年红置业有限公司2013年5月9日签订的《内部认购协议》；二、被告山东年年红置业有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告王式云购房款1800000元；三、被告山东年年红置业有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告违约金190000元；四、驳回原告王式云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计19470元，保全费5000元，共计24470元，由原告王式云负担8385元、被告山东年年红置业有限公司负担16355元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省莱芜市中级人民法院。审判员 王 洋二〇一七年十二月二十六日书记员 崔言禧