丽水市莲都区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙1102民初91号
原告：叶满香，女，1967年10月8日出生，汉族，住丽水市莲都区。
委托代理人（特别授权）：陶松生，浙江万申佳律师事务所律师。
被告：中国邮政储蓄银行股份有限公司丽水市分行，住所地：丽水市莲都区寿尔福路445号，统一社会信用代码：913311006747542204。
诉讼代表人：王毅。
委托代理人（特别授权）：吴洪江、陈伟明（实习），浙江丽阳律师事务所律师。
被告：丽水市恒星制笔有限公司，住所地：丽水市莲都区水阁工业园区文丽一路20号，注册号：331100000008965。
法定代表人：武坤祥。
原告叶满香为与被告中国邮政储蓄银行股份有限公司丽水市分行、丽水市恒星制笔有限公�案外人执行异议之诉一案，于2017年12月13日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员蒋俊伶担任审判长，与人民陪审员张丽、王碧华组成合议庭，于2018年4月9日公开开庭进行了审理。原告叶满香及其委托代理人陶松生、被告中国邮政储蓄银行股份有限公司丽水市分行的委托代理人吴洪江、陈伟明到庭参加诉讼，被告丽水市恒星制笔有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告叶满香诉称：一、原告叶满香租赁被告恒星公司3楼厂房先于抵押前的事实。2013年5月21日，原告叶满香与被告恒星公司签订《厂房租赁合同》，恒星公司将坐落于丽水市水阁工业园区文丽路20号厂房的3楼出租给叶满香；从2013年6月1日起至2025年5月3日止，租期12年；租金支付，双方约定2011年8月6日恒星公司因生产周转向叶满香借款15万元的本金及利息作为上述厂房12年的租金。《厂房租赁合同》签订之前，被告恒星公司已将3楼的全部生产设备出售给原告叶满香，并已在3楼进行了生产。原告叶满香从租赁3楼厂房至今，租赁的3楼厂房内为温州厂商生产加工配套产品，购买的加工材料也堆放厂房内。恒星公司又把一楼、二楼厂房先后出租给其他人作为生产用房。三家合用恒星公司的总电表，一楼厂房内三家企业又安装二楼分电表。根据使用的电量再进行分摊。3楼厂房出租后，原告叶满香丈夫周小伟本人账户通过银行转账，用恒星公司名义把电费交到了电力部门收费的银行账户，5月份的电费2294.05元，6月份的电费3169.1元。之后，恒星公司出租厂房内的三厂家根据总表与分表分摊各自的用电后，将电费转给周小伟，由周小伟交纳电费后改为由胡适蓬交纳电费。二、被告邮政储蓄银行为实现债权，请求拍卖抵押房产，执行中损害了原告的租赁权。2013年7月17日，二被告签订了借款合同，同时签订了以该文丽一路20号房屋的抵押合同，同年7月18日向被告恒星公司支付了借款240万元。被告恒星公司未按约归还借款本息。被告邮政储蓄银行向法院提出了实现担保物权的拍卖抵押房屋的申请。莲都区人民法院作出（2016）浙1102民特199号民事裁定书，被告邮政储蓄银行申请法院执行，执行中查明原告叶满香对房屋享有租赁权，执行法院遂作出裁定，原告的租赁权不得对抗被告邮政储蓄银行的抵押权。为此，原告叶满香提出异议，法院认定对租赁合同的真实性不予认可。为此原告叶满香不服裁定，提出执行异议之诉。三、原告叶满香异议之诉的理由及法律依据。因执行法院否定原告叶满香租赁权，损害了原告的合法权利，原告叶满香享有足以阻却执行的租赁权。租赁先于抵押，支付了�部租金，合法占有，使用3楼厂房至今。《物权法》第一百九十条的规定“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响”；《担保法》第四十八条规定“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效”；《合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”；《最高人民法院关于适用担保法若干问题的解释》第六十五条规定“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”、第六十六条规定“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”。
根据“买卖不破租赁”规则，即租赁关系成立后，即使出租人将出租屋转卖给第三人，该原已存在的租赁关系仍对买受人有效承租人仍然可以向受让人主张租赁权，受让人取得的是一项有租赁权负担的财产所有权。为此，请求判令：一、确认被告恒星公司所有的文丽一路20号3楼厂房先出租给原告叶满香，后抵押给被告邮政储蓄银行，租赁权先于抵押权；二、原告叶满香要求被告恒星公司所有房屋产权被强制拍卖后，租期内（至2025年5月3日止）不改变现状对文丽一路20号3楼厂房继续享有承租权（占有、使用）；三、本案诉讼费由二被告承担。
被告中国邮政储蓄银行股份有限公司丽水市分行辩称：一、被答辩人与丽水市恒星制笔有限公司（以下简称“恒星公司”）的�厂房租赁合同》事实上是一种债权债务合同关系，而不是房屋租赁合同关系，二、根据合同的性质，被答辩人与恒星公司签订的《厂房租赁合同》为债务人以房屋使用权和设备所有权抵偿债权人欠款的债权债务关系，并非房屋租赁合同关系，故本案不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。此外，根据合同的相对性原则，被答辩人与恒星公司签订的《厂房租赁合同》仅对签订的双方有法律约束力，不能对抗合同之外的第三人。案涉房屋已经进行了抵押登记，答辩人已经取得了案涉房屋的抵押权。排他性是物权的基本属性，抵押权作为物权的一种，即使是被答辩人基于债权取得对案涉房屋的使用权，但是没有进行他项权利登记，亦不能对抗答辩人对案涉房屋所享有的抵押权。因此我们认为，原告的起诉是没有事实和法律依据的，请求法院�明事实，驳回原告的诉讼请求。
被告丽水市恒星制笔有限公司未作答辩。
经审理，本院认定的事实如下：2013年5月21日，以原告叶满香为承租方（乙方），以被告丽水市恒星制笔有限公司为出租方（甲方），双方签订《厂房租赁合同》一份，合同约定：1.1甲方将坐落于丽水市水阁工业园区文丽路20号恒星厂房的3楼租赁于乙方使用……。2.1租赁期限为壹拾贰年，即从2013年6月1日起至2025年5月30日止。3.1甲方将三楼的设备作价人民币壹拾贰元整卖给乙方（几个月前已现金借取），乙方考虑到生产场地及搬迁因素，要求甲方将三楼的使用权约450平方米租给乙方使用，经双方友好协商同意，2011年8月6日甲方因需生产周转向乙方借款人民币壹拾伍万元整的本金及利息作为上述厂房�拾贰年的租金作为偿还。……。合同还就其他事项进行了约定。签订协议后，原告开始使用该场地至今。
2013年7月17日，被申请人丽水市恒星制笔有限公司与申请人签订了《小企业授信额度合同》（编号：33016254100113070004），合同约定申请人向被申请人丽水市恒星制笔有限公司提供授信额度人民币240万元，授信期限从2013年7月17日至2015年7月16日。
2013年7月17日，被申请人丽水市恒星制笔有限公司与申请人签订了《小企业流动资金借款合同》（编号：33016254100213070004），合同约定被申请人丽水市恒星制笔有限公司向申请人借款240万元，借款用途为资金周转。同日，中国邮政储蓄银行股份有限公司丽水市分行与丽水市恒星制笔有限公司签订《小企业最高额抵押合同》（编号为33016254100413070004），以丽水市恒星制笔有限公司所有的坐落于丽水市莲都区水阁工业园区文丽一路20号（房屋所有权证号：丽国用（2008）字第159号、丽房权证莲都区字第××号）抵押，并办理了抵押登记。担保的主债权为申请人在2013年7月17日至2015年7月16日期间内与被申请人丽水市恒星制笔有限公司签订的各类授信业务下所发生的债权,在主债权余额364万元以内及利息、违约金、损害赔偿金及实现债权费用等承担担保责任。
同月18日，丽水市恒星制笔有限公司与中国邮政储蓄银行股份有限公司丽水市分行根据上述相关合同签订了小企业额度支用单、借据，约定支用金额为240万元，期限为12个月（从2014年7月18日至2015年7月17日），按月还息，到期一次性还本，每月20日为指定还息日，贷款利率为7.2%，合同还约定其他内容。申请人按照合同约定于2014年7月18日向被申请人丽水市恒星制笔有限公司委托支付的账号（账户：丽水市恒星制笔有限公司，账号：93×××90）汇入借款人民币240万元。
借款到期后，丽水市恒星制笔有限公司未依约还本付息，中国邮政储蓄银行股份有限公司丽水市分行于2016年5月9日向本院提起实现担保物权的申请，经审查，本院于2016年5月26日作出（2016）浙1102民特199号裁定书，裁定：对丽水市恒星制笔有限公司所有的坐落于丽水市莲都区水阁工业园区文丽一路20号房屋（房屋所有权证号：丽国用（2008）字第159号、丽房权证莲都区字第××号）采取拍卖、变卖等方式依法变价，中国邮政储蓄银行股份有限公司丽水市分行对变价后所得款项在借款本金240万元及利息、罚息、实现债权费用14400元范围内享有优先受偿权。该裁定生效后，中国邮政储蓄银�股份有限公司丽水市分行向本院申请强制执行，在该案执行过程中，原告叶满香及案外人陈春连提出其对坐落于丽水市莲都区水阁工业园区文丽一路20号房屋（房屋所有权证号：丽国用（2008）字第159号、丽房权证莲都区字第××号）享有未到期的租赁权，要求不破租赁。针对该意见，本院于2017年3月27日作出（2016）浙1102执2936号执行裁定书，裁定案外人陈春连、叶满香对丽水市莲都区水阁工业园区文丽一路20号房屋的租赁权不得对抗本案申请人中国邮政储蓄银行股份有限公司丽水市分行对该房屋的抵押权。原告叶满香对该裁定提出异议，针对该异议，本院又于2017年5月23日作出（2017）浙1102执异13号执行裁定书，认为叶满香虽与丽水市恒星制笔有限公司签订了《厂房租赁合同》，但叶满香实际未支付租金，而是以丽水市恒星制笔有限公司应偿还叶满香的15万借款抵租金，�方签订的《厂房租赁合同》实为以房屋使用权抵债，因此对该租赁合同真实性本院不予认可，异议理由不能成立，驳回叶满香的异议申请。
本院采信并据以认定上述事实的证据有原告提交的原告叶满香的身份证明、二被告的工商信息、（2017）浙1102执异13号民事裁定书、叶满香，周小伟的结婚证明、厂房租赁合同一份、银行明细清单若干、借条复印件、收条复印件、照片、历史电量电费查询单、电表电费明细、发货清单若干、送货单若干、入库单若干、发货清单若干、被告中国邮政储蓄银行股份有限公司丽水市分行提供的裁定书一份、未出租声明、纳税证明以及当事人庭审陈述。
本院认为：关于涉案《房屋租赁合同》的性质认定问题。房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承�人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议。故承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金。而本案中，原告叶满香（乙方）与被告丽水市恒星制笔有限公司（甲方）在《房屋租赁合同》中约定：甲方将三楼的设备作价人民币壹拾贰万元整卖给乙方（几个月前已现金借取），乙方考虑到生产场地及搬迁因素，要求甲方将三楼的使用权约450平方米租给乙方使用，经双方友好协商同意，2011年8月6日甲方因需生产周转向乙方借款人民币壹拾伍万元整的本金及利息作为上述厂房壹拾贰年的租金作为偿还。从该合同内容看，原告叶满香签订该合同的目的是为了自己对丽水市恒星制笔有限公司的债权得到清偿，同意被告丽水市恒星制笔有限公司以让与坐落于丽水市水阁工业园区文丽路20号恒星厂房的3楼房屋12年使用权的方式抵偿15万元的�款本息。可见，该《房屋租赁合同》是债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同。为此，原告叶满香与被告丽水市恒星制笔有限公司的合同为债权债务关系并非房屋租赁合同，故不适用“买卖不破租赁”原则，因此对该租赁合同的效力本院不予确认。故原告叶满香要求确认其对坐落于丽水市水阁工业园区文丽路20号恒星厂房的3楼房屋享有在2025年5月3日前继续享有承租权的诉讼请求，无法律和合同依据，不予支持。被告丽水市恒星制笔有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其对原告的诉请和所举证据放弃抗辩和质证的权利，不影响本院依法作出判决。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百一十二条第一款�（二）项、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告叶满香的诉讼请求。
案件受理费2300元，公告费300元，合计2500元，由原告叶满香负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。
审 判 长 蒋俊伶
人民陪审员 张 丽
人民陪审员 王碧华
二〇一八年五月九日
代书 记员 许潇蓉