安徽省滁州市南谯区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南民一初字第00253号
原告：孙长平，男，1974年10月29日生，汉族，个体户。
委托代理人：张丽萍，女。1976年6月6日生，汉族，个体户。
被告：滁州瑶海农机大市场开发有限公司，（原担子办事处院内）。
法定代表人：徐厚江，该公司经理。
委托代理人：缪崇林，安徽环滁律师事务所律师。
委托代理人：潘传梅。
原告孙长平与被告滁州瑶海农机大市场开发有限公司（以下简称滁州瑶海公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告孙长平的委托代理人张丽萍，被告滁州瑶海公司的委托代理人潘传梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告孙长平诉称：原告向被告购买瑶海农机大市场门面商铺共计两套，即8幢9室，房价350625元；25幢27室，房价390521元，合计总房款741146元。《商品房预售合同》第11条约定：“甲方定于2011年9月30日前将该房屋交付给乙方。除不可抗力外”，第14条约定：“乙方在签署《房屋交接书》之日起90天内，由乙方依法向滁州市房地产监理处办理过户申请手续，申领该房屋的房地产权证。”根据合同约定，被告延期办理房产证的时间应该是从2011年9月30日推后90日即从2012年1月1日算至2012年10月31日止，被告延期办理房产证时间是301天，根据《商品房预售合同》第29条约定，原告有权向被告要求索赔，因合同没有约定具体明确赔偿标准，故按照中国人民银行逾期贷款利息计算为准。原告原诉请判令：1、被告赔偿原告延期办理房产证违约金48467.4965元；2、被告承担本案诉讼费用。后原告变更诉请，要求被告赔偿原告延期办理房产证违约金9800元。
被告滁州瑶海公司辩称：1、原告主张逾期办证的违约金，已经超过诉讼时效。原、被告在签订《商品房预售合同》时约定交房时间是2011年9月30日，此外双方还约定在签订房屋验收交接书后90日，即2011年12月31日内协助原告办理房产证。即使被告存在未按期履行协助办理的义务，此时原告已经知道或者应该知道被告违约行为的事实已经发生，因此原告主张的逾期办证的违约金的诉讼时效应该自2011年12月31日起计算，而原告直至今日并未向被告提出过任何关于支付逾期办证违约金的要求，直至起诉时已经超过2年的诉讼时效，因此依法应驳回原告诉请。
经审理查明：2010年12月20日、2011年1月11日原告孙长平分别与被告滁州瑶海公司签订了《商品房预售合同》，被告将其投资开发的滁州瑶海农机大市场8幢商业单元9室、25幢商业单元27室共计两套房屋出售给原告，双方合同约定：8幢9室房屋建筑面积为91.26平方米，总价款为350625元；25幢27室房屋建筑面积为91.26平方米，总价款为390521元，合计741146元；两套房屋交付时间均为2011年9月30日；原、被告双方在签署《房屋交接书》之日起90天内，由原告依法向滁州市房地产监理处办理过户申请手续、申领该房屋的房地产权证等。同时，原告孙长平与被告下属的滁州瑶海物业有限公司签订了二份《中国滁州瑶海大市场市场经营管理合同》（委托经营）约定原告将诉争房屋自2011年10月1日起委托滁州瑶海物业有限公司经营，委托经营期限6年。2012年3月21日，滁州瑶海农机大市场8幢9室获得初始登记证明。2012年4月10日，滁州瑶海农机大市场25幢27室获得初始登记证明。
本案争议焦点：被告是否存在逾期办证行为及是否应支付逾期办证违约金？
本院认为：原告与被告自愿签订的二份《滁州市商品房预售合同》是双方的真实意思表示，双方均应当按照合同的约定履行各自的义务。在《商品房预售合同》中虽约定被告于2011年9月30日前交房，但双方又在《中国滁州瑶海大市场市场经营管理合同》中约定房屋从2011年10月1日由被告下属的瑶海物业公司使用六年，诉争房屋已由被告转交给了其下属的瑶海物业公司经营使用，故诉争房屋视为原、被告双方各自按期交付。因按照原、被告签订的《商品房预售合同》约定“甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起90天内，由乙方依法向滁州市房地产监理处办理过户申请手续、申领该房屋的房地产权证”，而被告直到2012年3月21日才取得8幢9室的滁州市房地产登记证明初始登记，于2012年4月10日才取得25幢27室的滁州市房地产登记证明初始登记，故原告要求被告从2012年1月1日开始承担逾期办证违约责任的请求，本院予以支持，但该违约责任最长应计算到可以办理房地产权证时为止，故8幢9室逾期81天，25幢27室逾期101天，因双方在合同中没有约定逾期办证的违约金数额，本院分别依法按照原告已付购房款数额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，8幢9室逾期办证违约金为6170.33元{350625元×6.10%×（1＋30%）×81天÷365天}；25幢27室逾期办证违约金为8569.31元{390521元×6.10%×（1＋30%）×101天÷365}，合计14739.64元，因原告只主张9800元，本院予以支持。对被告滁州瑶海公司认为原告已经超过诉讼时效的抗辩理由，因被告分别于2012年3月21日、4月10日才取得诉争房屋的初始登记证明，原告从该时起才能明确主张被告逾期办证的具体时间，应以被告取得初始登记证明的时间节点作为原告主张被告逾期办证违约金的诉讼时效计算的起始点为宜，而本案原告是2014年1月9日提起诉讼，没有超过诉讼时效二年的规定，故对被告以诉讼时效抗辩的理由不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
被告滁州瑶海农机大市场开发有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告孙长平逾期办证违约金人民币9800元。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
案件受理费50元，由被告滁州瑶海农机大市场开发有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。
审 判 长 龙云宏
代理审判员 唐 伟
人民陪审员 张 龙
二〇一四年六月二十六日
代理书记员 凌振华
附本案适用的相关法律、司法解释条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《最高人民法院关于适用民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。