广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0306民初21121号
原告：汤习军，男，汉族，1971年10月26日出生，住址：湖南省韶山市，
委托诉讼代理人：王海涛，广东广锐律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郭丽丽，广东深义律师事务所律师。
被告：深圳市汉宝建设工程有限公司，地址：广东省深圳市宝安区新安街道裕安中路广信花园广隆阁商铺11之一，统一社会信用代码：914403001924745254。
法定代表人：庄腾杰，男，汉族，1990年3月3日出生，住址：深圳市宝安区，
委托诉讼代理人：江伟清，广东旭晨律师事务所律师。
委托诉讼代理人：ＸＸ，广东旭晨律师事务所律师。
第三人：彭降鲜，女，汉族，1973年6月5日出生，住址：湖南省韶山市，
原告汤习军与被告深圳市汉宝建设工程有限公司、第三人彭降鲜房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告汤习军的委托诉讼代理人王海涛、郭丽丽，被告深圳市汉宝建设工程有限公司的法定代表人庄腾杰、委托诉讼代理人江伟清，第三人彭降鲜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告汤习军诉称，被告于2005年8月3日与彭降鲜签订《房地产买卖协议》，约定被告将位于深圳市宝安区××路东侧（××）汉宝大厦704号房的房产卖给彭降鲜，约定价款为123000元。彭降鲜随即将购房款支付给被告，被告将绿皮房产证与房屋一并交付给了彭降鲜。后彭降鲜于2007年4月16日与原告协议离婚，并在离婚协议中将涉案房产的产权分配给原告。2007年，涉案房产符合国家的规定，在补交土地出让金的前提下，允许上市交易，原告要求被告去办理补交土地出让金手续并同意支付土地出让金，被告于2007年7月28日将房产证从原告处借出并补交土地出让金，办理了房产证，使涉案房产与2008年7月10日起具备上市交易条件。自本涉案房地产具备上市交易条件后原告与被告多次交涉，要求被告配合原告办理房地产转移登记手续，被告一直置之不理，还多次将涉案房产用于抵押融资，原告对此表示不满，原告于2012年3月24日支付土地出让金95841.5元，要求被告将房产过户给自己，被告仅象征性地将房产证交还给原告保管，但依旧拒绝与原告到国土登记机关履行过户手续。被告的行为以违反《中华人民共和国合同法》之有关规定，严重损害原告的合法权益，原告现诉至法院，请求判令：1、确认2005年8月3日彭降鲜与被告签订《房地产买卖协议》所涉及位于深圳市宝安区××路东侧（××）汉宝大厦704号的房产产权归原告汤习军所有；2、被告配合原告到不动产权登记机关、税务机关办理本案所涉房产的产权转移及纳税申报手续；3、本案的诉讼费用及保全费由被告承担。
原告认为在原告补交地价后，被告就应将涉案房产过户给原告，涉案房产因被告拖延履行，导致迟迟未能过户，因此导致过户费用增多出来的部分应由被告承担，故原告于起诉后增加一项诉讼请求：请求法院判令被告承担自2012年8月至起诉之日涉案房产所有产生的费用。但原告未能明确其主张费用的数额，认为应以税务机关核算数额为准。
被告深圳市汉宝建设工程有限公司于第一次庭审时当庭答辩称，现任法定代表人系新接手公司业务的，对之前的合同不清楚。第三人与被告原法定代表人签订的合同是没有经过股东授权的，现在如果买方愿意交清因过户产生的所有费用（包括房产税、城镇土地使用税、土地增值税、国土局、地税局交易的所有费用），被告愿意配合办理过户。
被告于庭后补充提交答辩状称，一、涉案房产由被告合法原始取得，并登记在被告名下，为被告的合法财产，且至今未以任何形式过户给任何人。原告要求确认房屋归其所有没有事实和法律依据；二、原告并非《房地产买卖协议》的合同相对人，且原告与彭降鲜离婚时彭降鲜对涉案房屋没有所有权，离婚时共同财产不包含涉案房屋，《离婚协议书》约定“其余财产归男方所有”不能理解为原告当然分得涉案房屋，原告没有对房屋和《房地产买卖合同》主张权利的依据，不是本案的适格当事人。被告与原告不存在房屋买卖合同关系。三、即使原告取得合同相对人地位，原告的诉讼请求也不能成立。1、被告与彭降鲜所签《房地产买卖协议》为无效房屋买卖合同，买卖房屋内容应当自始无效。合同签订之时的标的物的房产证上载明“本证所记载的房地产，不得买卖。”根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条的规定，该房屋买卖合同为无效房屋买卖合同。2、2005年所签《房地产买卖协议》没有约定甲方在转为市场商品房后必须将房屋无条件将房屋转让乙方，仅约定在一定的假设条件前提下甲方协助办理手续，两者不是一个概念，没有转让房屋的约定何来协助办理手续，故该合同不具备转让市场商品房性质房屋买卖合同的必备条款，房屋买卖合同不能成立。且诉争房屋转为市场商品房后合同无约定转让价款，《房地产买卖协议》中约定的对价是乙方使用房屋的对价，不是涉案房屋转为市场商品房后转让房屋的对价。即使是在2005年，123000元也远低于市场商品房价格。3、《房地产买卖协议》未载明土地使用权取得的方式。总之，2005年所签合同没有约定在合同标的物转为市场商品房后甲方必须无条件转让房屋，且合同缺少必备条款，不能成立新的合同关系。《房地产买卖协议》第五条因上述的原因在签订时不生效，以后也不生效。4、《房地产买卖协议》的性质不明，且不宜认定为成立房屋买卖合同关系。《房地产买卖协议》约定的买卖房屋内容部分无效，仅使用房屋的约定部分有效。在双方明知房屋不得买卖，乙方无法获得所有权的情况下，仍约定售价，可以理解为是使用房屋的对价，双方未建立房屋买卖合同关系。四、原告的请求权已经过了诉讼时效，请法院认定该事实。本案涉案房产的土地出让金系被告2007年所交，而非原告，被告补交地价之后房屋的信息已经发生改变，2008年被告已经向原告就签订改变房屋性质后的房屋买卖合同发出要约邀请，原告由于自身不具备买房资格等原因拒绝了被告的邀请，因此原告与被告不存在新的房屋买卖合同关系，原告请求无事实依据，原告的请求显然不合理。
第三人彭降鲜述称，对原告主张事实没有异议。
经审理查明：原告汤习军与第三人彭降鲜于2000年5月16日登记结婚，于2007年4月16日协议离婚，协议内容如下：1、双方婚后生育一女孩，名汤舒怡，2001年1月12日出生，现年6岁，归男方抚养，孩子以后的生活、学杂、衣食住行、治病等一切费用归男方负责。女方有探望女孩的权力。2、双方婚后在深圳购置的房产（深圳市宝安区十区汉宝大厦806室和807室）及房屋内的财产归女方所有，男方另付一万元现金给女方。其余的财产归男方所有。3、双方所有的债权债务全归男方负责。
2005年8月3日，深圳市宝安汉宝基础工程有限公司作为甲方，第三人彭降鲜作为乙方，双方签署《房地产买卖协议》，约定甲方将涉案房产（房屋为框架结构，建筑面积86.8平方米，房地产用途为住宅，《绿皮房地产证》号深房地字第××号）卖给乙方，售价为人民币123,000元，乙方自合同签订之日起有权使用该处房地产，自合同签订之日起该处房地产的一切费用由乙方负责缴纳；2、乙方与本合同生效之日向甲方一次性交付购房款；3、甲方应于2005年8月3日将上述房地产证（绿皮）交付给乙方；4、若乙方需办理《房地产证》（红皮）时，甲方协助乙方到房地产权登记部门办理产权转移登记手续，办理《房地产证》的有关费用，由乙方承担。本协议生效时，甲方不得将本房地产列入甲方的资产中。上述协议中原有第六条约定“该房地产权过户给乙方前，本房产有土地税，由乙方每年一次性向甲方交纳（以税务局所收金额为准），乙方延误交纳土地税，甲方有权无条件收回房产”，后双方划掉该条款并注明“第六条取消作废”。
同日，被告出具《收条》，确认收到彭降鲜支付的购买涉案房产的房价人民币132300元。
2007年7月28日，被告出具《收条》，确认“收到704汤先生房产证一本”。
2011年3月20日，第三人彭降鲜出具《证明》一份，内容为：彭降鲜与汤习军于2007年4月6日协议解除婚姻关系，其中婚姻存续期间购得的位于宝安10区汉宝大厦704房子一套分割给汤习军所有，汤习军有权处置、收益，与本人无涉。
原告于2012年3月24日向被告开具一张金额为人民币95841.5元的支票，将土地出让金人民币95841.5元支付给被告。
为查明案件事实，本院向深圳市不动产登记中心函询涉案房产的情况，该中心复函称，汉宝大厦704号房产已办理产权登记，核发了深房地字第××号《房地产证》，证书记载权利人为深圳市宝安汉宝基础工程有限公司，房屋性质为商品房，房屋用途为住宅。截至2017年3月21日，上述房产无有效抵押、查封记录。上述房地产发生转让情形的，相关当事人可依照《不动产登记暂行条例》及其实施细则、《深圳经济特区房地产登记条例》等法律规定备齐资料后依法申请转移登记，权利人名称发生变更的，应当提供相关变更材料。
另查，1、被告于2002年4月25日将企业名称由深圳宝安汉宝基础工程公司变更为深圳市宝安汉宝基础工程有限公司，后再于2014年5月14日变更为深圳市汉宝建设工程有限公司。
2、各方当事人均确认涉案房产自2005年8月3日起已交付，现由原告占有使用。
3、涉案房产于2008年7月10日核发房地产证，证号为5000329107，权利人为深圳市宝安汉宝基础工程有限公司，所占份额为100%。该房产于2008年7月28日抵押给交通银行股份有限公司深圳前进支行，于2010年4月2日注销抵押；于2010年4月8日抵押给华夏银行股份有限公司深圳宝安支行，于2012年2月29日注销抵押。
4、深圳市不动产登记中心于2016年11月29日出具《购房资格证明》，确认原告家庭具备本市住房限购区域内的住房购买资格，可购一套。
5、被告主张因公司名称发生变更，需先在地税局就涉案房产办理更名手续，变更为被告公司现名称，但由于证件一直在原告手上，所以被告无法办理变更手续，由于一直未在地税局登记涉案房产的信息，自取得红本房产证之日起至今的房产税、城镇土地使用税均未缴纳，缴纳完毕才能更名，每年的费用大概是1000多元，还有逾期缴纳的滞纳金，详细以计税系统为准。但被告表示其不愿意支付该费用，并主张合同约定所有费用均由原告承担。
6、原告于2013年10月28日向本院提起诉讼，诉请确认涉案房产归原告所有，并判令被告配合原告办理产权转移手续，案号为(2013)深宝法民三初字第960号，原告于2014年1月26日向本院提出撤诉申请，本院于当日出具《民事裁定书》准许原告撤回起诉。原告于庭审中承认由于当时其不具备购房资格，故而撤回起诉。
7、被告于庭审中陈述其知晓原告与第三人财产分割的内容，且其对将涉案房产过户至原告或第三人名下由法院判决，其没有异议。
上述事实，有社会保险参保证明、不动产信息查询单、购房资格、房产证、房地产买卖协议、离婚协议、收条、支票存根等证据及庭审笔录在卷作证。
本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。第三人彭降鲜与被告深圳市汉宝建设工程有限公司就涉案房产的签署的《房地产买卖协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应全面遵照履行。第三人已于当天付清了全部购房款，被告出具了收条予以确认，且房屋已实际交付，现由原告使用。由于第三人彭降鲜与被告签署该协议处于其与原告汤习军之婚姻关系存续期间，双方离婚时约定该房产归男方所有，亦即第三人将《房地产买卖协议》项下的合同权利义务转由原告享有，被告于庭审中亦表示其知道原告与第三人上述财产分割的协议，且其对将涉案房产过户至原告或第三人名下由法院判决，其没有异议。则原告有权请求被告履行上述合同项下未尽的义务。现买方已付清购房款，且涉案房产已办理出红本房地产证，能够上市交易，被告应当依照协议约定，履行其作为卖方的附随义务，将房产转移登记至原告名下。故原告诉请被告配合其到产权登记机关办理产权转移手续的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告的法定代表人已于第一次庭审中明确表示对于原告主张将涉案房产过户至其名下的主张不持异议，被告此后委托的诉讼代理人再提出原告起诉已超过诉讼时效的主张，明显相悖，本院不予采信。由于涉案房产现仍登记在被告名下，在未完成房地产转移登记之前，原告诉请确认上述房产归其所有，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于过户税费的承担问题。本院认为，1、根据《房地产买卖协议》的约定，办理《房地产证》的有关费用由买方承担，即办理上述产权转移手续的相应税费应由原告承担。2、原告另诉请被告称自2012年8月至起诉之日涉案房产所产生的费用，即因被告拖延履行，导致过户费用增加的部分。但从查明的事实可知，《房地产买卖协议》中已约定过户费用由买方承担，而因购房政策变化导致的房产交易成本增加系不可控的因素，原告亦无证据证明系因被告故意拖延导致了过户费用增加。另一方面，原告此前曾提起诉讼，但因其在当时不具备购房资格而撤诉，在此之后购房成本的增加亦非因被告过错造成。故对于原告的该项诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。3、被告辩称自取得红本房产证之日起至今的房产税、城镇土地使用税及逾期缴纳的滞纳金等费用，依据合同约定应由原告承担。经查，被告与第三人签署的《房地产买卖协议》仅约定“办理《房地产证》的有关费用，由乙方承担”，该协议原有第六条约定“该房地产权过户给乙方前，本房产有土地税，由乙方每年一次性向甲方交纳（以税务局所收金额为准），乙方延误交纳土地税，甲方有权无条件收回房产”，后双方划掉该条款并注明“第六条取消作废”，由此可知，双方并未约定房地产权过户给乙方前的税费由买方承担，被告的该项主张缺乏事实和法律依据，本院对其主张不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告深圳市汉宝建设工程有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内将位于深圳市宝安区新安街道办建安路东侧（十区）汉宝大厦704（房产证号：深房地字第××号）房产过户至原告汤习军名下，上述转移过户登记、办理房地产证手续之费用均由原告汤习军承担；
二、驳回原告汤习军的其他诉讼请求。
本案受理费人民币4,582元，由被告负担。案件受理费原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 陈蕾仰
人民陪审员 张能汉
人民陪审员 王斯武
二〇一七年九月二十一日
书 记 员 席俊奇
书 记 员 董 宏
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。