北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京02民终3656号上诉人（原审被告）：杨敏，女，1978年2月24日出生，汉族，北京千龙网有限公司职员，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：杨春鸣（被告之父），住北京市西城区。被上诉人（原审原告）：北京和益行物业管理有限公司，住所地北京市顺义区天竺镇天竺中街3号。法定代表人：李乃钧，经理。上诉人杨敏因与被上诉人北京和益行物业管理有限公司（以下简称和益行公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2017）京0102民初15931号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月2日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。杨敏上诉请求：请求撤销一审判决，改判驳回和益行公司的一审全部诉讼请求或发回重审，一、二审诉讼费由和益行公司承担。事实和理由：和益行公司应当按照《物业管理委托合同》之约定给我退还多收的房款并办理房产证，和益行公司不与我签订物业服务合同，以致我行使不安抗辩权而拒交物业费；和益行公司提供的补充协议系在2012年8月10日之后伪造的，将我应有的权利剥夺，两份补充协议缺乏真实性和合法性，一审法院对产权权利义务的解读违背合同原意；一审法院采信无效证据并断章取义，《物业管理委托合同》第七章生效的前提是购房人产权权属生效方可实施，并非签字盖章后生效；一审法院审判程序违法；一审法院忽视了和益行公司对于物业管理条例及物业管理委托合同存在的违约行为，判决排除了和益行公司的责任，加重了我的责任，明显损害了我的合法权益；和益行公司倒行逆施，违法违规，不作为，乱作为。和益行公司辩称，同意一审判决，不同意杨敏的上诉请求。关于合同问题，合同的修改不违反任何法律法规，合同可以修改，可以重新签订，现在属于前期物业管理合同，我公司与杨敏之间应当是在成立业主委员会之后重新签订，目前涉案楼栋并未成立业主委员会，故我公司和杨敏之间没有必要签订任何合同；办理产权证和我公司无关，我公司无能为力；至于杨敏上述主张的服务不到位问题，我公司认为系断章取义，垃圾清运我公司一审已经提交了相关材料，且杨敏亦为向我公司交过垃圾清运费，至于丢自行车等问题该报案报案，跟我公司无关。和益行公司向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判决杨敏立即支付物业费共计人民币13066.80元；2.由杨敏承担诉讼费用。一审法院认定事实：杨敏系北京市西城区×××10号楼109室的住户，和益行公司主张按照建筑面积77.8平方米来收取物业费，该计费基础低于杨敏自认的78.8平方米。和益行公司在北京达和通房地产开发有限公司（以下简称达和通公司）为×××十号楼物业管理项目的招标中中标而获得该项目。2006年1月18日，达和通公司与和益行公司签订《物业管理委托合同》，其中约定：达和通公司将位于北京市西城区×××10号住宅楼委托于和益行公司实行物业管理及将该楼地下室产权有偿转让至和益行公司；委托和益行公司负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、电梯费用及其他委托代收代缴费用；委托和益行公司协助达和通公司产权证的办理和发放。合同第四章“权属的转让”约定了地下室有偿转让的事项。该章第二十条约定，达和通公司将该物业管理住宅楼的地下室产权有偿转让至和益行公司，并由和益行公司出资根据实际购房面积应退该楼的购房人预售房款达和通公司多收部分；自本合同签订之日起由达和通公司负责为和益行公司办理产权或使用权，和益行公司应根据本合同取得该地下室权属后出资完成达和通公司因预售该楼多收（购房人）部分的差额退款工作。该章第二十一条约定，第七章经本《物业管理委托合同》签字盖章方可实施，待和益行公司及该楼的购房人产权权属生效之日起本章生效。合同第七章“物业管理服务费用”约定了和益行公司收取物业服务各项费用的收费标准及相关事项，除物业费外，和益行公司还有权收取高层楼房电梯运行费。该合同已经签字盖章。2006年8月1日，达和通公司与和益行公司签订了《补充协议》，约定×××10号楼的物业管理费为每平方米每月1元，不包括垃圾清运费、车位费等；补充协议与正式文本具有同等法律效力。2012年2月15日、2013年12月12日，和益行公司向业主公告发布了缴费通知；2017年2月17日，和益行公司向杨敏寄送了协助办理产权证及物业费结算的通知单。截止至本案庭审辩论终结，杨敏尚未交纳2006年1月1日至2017年4月30日的物业费。另查，北京尚氏物业管理有限公司（以下简称尚氏公司）曾为北京市西城区白广路二条十号楼的物业管理公司，2008年该公司起诉和益行公司，要求和益行公司支付拖欠其公司的费用1105126.55元。2008年6月12日，原北京市宣武区人民法院作出（2008）宣民初字第1826号民事判决书，查明：“2006年3月20日，尚氏公司、和益行公司与达和通公司签署《物业移交协议书》，约定：×××十号楼物业工作已于2006年3月15日移交给和益行公司，并办理完相关手续”；判决：自本判决生效之日起十日内，和益行公司支付尚氏公司经营期间未收回的物业费三十七万四千四百九十八元八角六分；驳回尚氏公司其他诉讼请求。判决生效后，尚氏公司经与和益行公司于2009年4月28日签订《执行和解协议》，约定和益行公司在得到尚氏公司的授权后向该楼最终用户代收尚氏公司2004年5月1日起止2006年3月15日的物业欠费。尚氏公司2009年8月1日出具的委托书中表明“兹委托北京和益行物业管理有限公司代收×××10号楼2004年至2006年2月28日业主物业费，并根据《执行和解协议》履行履行双方义务”。又查，和益行公司委托北京市西城区环境卫生服务中心二队处置涉案楼房的生活垃圾，并依法取得了生活垃圾准倒证。和益行公司多次向杨敏发出缴纳物业费通知和垃圾清运费用结算通知单。截止至本案庭审辩论终结，杨敏尚未交纳2006年至2017年的垃圾清运费。再查，北京市电力公司城区电力公司宣武供电所开具的欠费单上显示，北京达和通开发公司于2010年1月至2016年11月共计发生电费551350.22元，至今已缴纳电费450782.98元，仍有100567.24元未缴纳。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。物业服务企业与建设单位依法签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。和益行公司虽未与杨敏直接签订物业服务合同，但和益行公司提供了其与达和通公司签订的《物业管理委托合同》，约定达和通公司委托和益行公司就诉争房屋所在小区进行物业管理。该合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。根据该合同第四章第二十条、第二十一条以及第七章之规定，该合同签字盖章后，第七章即生效，和益行公司即享有收费的权利；待和益行公司取得地下室产权、全体购房人取得房屋产权后，和益行公司所负有的返还多收业主房款的义务才生效。和益行公司为涉案楼房提供了物业服务，杨敏作为业主，理应向和益行公司交纳物业费。又由于尚氏公司与和益行公司之间的纠纷解决，和益行公司有权收取2004年至2006年2月28日的物业费。故和益行公司要求杨敏2006年1月1日至2017年4月30日物业费的诉讼请求，法院予以支持。关于杨敏所作涉案房屋建筑面积尚不确定无法缴纳物业费的抗辩意见，因和益行公司同意按低的建筑面积（77.8平方米）向杨敏主张权利，杨敏也未能举证证明涉案房屋的实际建筑面积，故以77.8平方米作为涉案房屋物业费的计算依据，并无不当。杨敏取得房产证后，原杨敏双方可对涉案期间面积差产生的物业费差额进行结算。因《补充协议》明确了涉案房屋物业费为1元/平方米/月，生效法律文书也确定了该收费标准的合法性，故杨敏提出的物业费收费标准不一致无法缴纳物业费的意见，法院不予采信。就和益行公司主张的垃圾清运费一节，和益行公司依法签订了生活垃圾委托协议书并依法办理了生活垃圾准倒证，为涉案小区处理垃圾外运事宜，是代收垃圾清运费的合格主体。小区业主在享受物业公司提供服务的同时应履行自己支付合理费用的义务。现和益行公司要求杨敏支付2006年至2017年的垃圾清运费360元，杨敏未提供证据证明其交纳上述期垃圾清运费用。故法院对和益行公司关于垃圾清运费的主张予以支持。就和益行公司主张的电梯运行费一节，根据《物业委托合同》，虽然和益行公司确有向业主和物业使用人收取电梯费用的权利，但是和益行公司未能提供充分证据证明达和通公司拖欠的电费为电梯运行费，也无法明确拖欠的电费为电梯所用还是其他事项所用。证据不足，事实不清。故法院对此诉讼请求不予支持。关于杨敏所作和益行公司尚未协助杨敏办理房产证的抗辩，与本案并非同一法律关系，故法院不予支持。应当指出的是，良好、和谐的生活环境是物业管理企业及业务的共同愿望，一方面物业公司要不断提高服务质量，另一方面业主要理解配合，双方相辅相成，互相协助，以期达到更好的服务效果。业主拒交物业费或减交物业费会导致物业服务进一步恶化的恶性循环，长此以往，真正受损害的是业主的整体利益。同时，和益行公司作为物业服务企业，在提供物业服务的过程中，需要加强与业主的沟通，在现有情况下不断提高改善服务质量，虚心听取并认真对待业主的意见和建议，不断改善和完善工作。综上，一审法院于2017年12月5日判决：一、杨敏于判决生效之日起七日内，给付北京和益行物业管理有限公司二〇〇六年一月一日至二〇一七年四月三十日的物业费10580.8元、二〇〇六年至二〇一七年的垃圾清运费360元，共计10940.8元；二、驳回北京和益行物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院与一审查明的事实无异。本院二审期间，杨敏提交2006年12月8日、2007年8月达和通公司与和益行公司签订的补充协议两份，欲证明该两份补充协议违法。和益行公司对上述协议的真实性认可，并认为协议合法有效。2006年12月8日的协议约定：因白广路二条10号楼地下室的购买价格未能达成一致，经甲乙双方多次协商对2006年1月18日签订的《物业管理委托合同》（以下简称原合同）的部分内容进行更改调整如下：一、解除原合同第四章《权属的转让》（以下简称该条款），涉及第四章的相关条款一并解除。二、甲方有权将地下室权属转让至第三方，生效后地下室的使用权即归属第三方所有。如权属未能转让至第三方，甲方同意地下室的使用权归属乙方所有。三、该条款解除后，双方不再承担原条款的责任、权利、义务。四、解除该条款后，乙方有义务协助甲方办理10号楼购房人的产权证和发放工作。五、本补充协议和原合同具有同等法律效力。本补充协议一式两份：甲乙双方各执一份，双方自签章之日起生效。2007年8月的协议约定：1.本楼（指白广路二条十号楼）的物业管理费暂定为1.00㎡月；不包含其他费用及代收的费用如：垃圾清运费、电费等。并由乙方代收住户历年未交的欠款。2.本楼物业费的调整：在未成立业主委员会之前须报开发商并报有关部门备案方可实施。在成立业主委员会之后，须向业主委员会提出申请并经业主大会通过方可实施。3.为了避免误解、调整语句，经协商，原合同第四章第二十一条第一句话删除。第二句话“待乙方及该楼的购房人产权权属生效之日起本章生效”修改为：“乙方取得地下室权属之日起本章生效”，括弧内容不变。4.双方各执一份，并与正式文本具有同等的法律效力。杨敏另提交照片若干张，欲证明和益行公司在2012年擅自撤离，且物业服务存在瑕疵。和益行公司对上述照片质证称其公司并未撤出过涉案小区，且杨敏提交的照片只能反映局部情况，并不能证明小区整个的物业服务状态。本院认为，本案中，和益行公司依照其与达和通公司签订的《物业管理委托合同》及补充协议在涉案小区提供物业服务，杨敏实际享受了和益行公司提供的物业服务，和益行公司与杨敏之间形成物业服务合同关系，杨敏应当向和益行公司缴纳其所拖欠的物业费用。另，根据和益行公司与涉案小区原物业公司之间达成的合意，和益行公司有权利向该小区业主收取原物业公司提供物业服务期间未收取的物业费。故一审法院判令杨敏向和益行公司支付2006年1月1日至2017年4月30日的物业费并无不当。关于杨敏主张和益行公司物业服务不到位一节，杨敏提供的现有证据可见和益行公司提供的物业服务确实存在部分瑕疵，但并不足以成为杨敏拒绝交纳物业费的理由。至于杨敏主张其享有不安抗辩权一节，因不安抗辩权存在于互负债务的双方当事人之间，本案系物业服务合同纠纷案件，双方当事人之间形成的系物业公司提供物业服务、业主支付报酬的合同关系，在杨敏与和益行公司并未直接签订物业服务合同，且杨敏并未提供证据证明其与和益行公司之间存在和益行公司除须向其提供物业服务外，还需向其履行办理产权证之义务才能向其主张物业服务费之约定，故杨敏该项上诉理由，不能成立。关于产权证的办理一节，与本案并非同一法律关系，杨敏可另行主张。关于和益行公司主张的垃圾清运费一节，根据本案现已查明的事实，一审法院认定和益行公司为主张垃圾清运费的合格主体，并无不当。杨敏在享受了和益行公司提供的垃圾清运服务的情况下，应当向和益行公司支付相应的垃圾清运费，一审法院对和益行公司的诉讼请求予以支持，处理并无不妥。此外，本案关于物业费用的计算，系依照和益行公司主张的面积为计算依据，因该面积小于杨敏自认的建筑面积，一审法院以此为计算标准并无不妥。待杨敏取得产权证后，双方可对涉案期间因面积差产生的物业费差额进行结算。另需特别指出的是，小区的环境需要物业公司与业主共同维护，业主与物业公司之间应加强沟通，物业公司应认识到物业服务中的不足，努力改善提高自身的服务水平。业主维护自身权益亦应采取合法恰当的方式，拒交物业费将使小区物业服务陷入恶性循环，并由此影响到全体业主的利益。综上所述，杨敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费74元，由杨敏负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  刘慧慧审判员  白 松审判员  王 磊二〇一八年四月二十五日书记员  刘梓晨