上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杨民四（民）初字第1195号
原告（反诉被告）上海牛奋企业管理咨询有限公司。
法定代表人王仪。
委托代理人张挺，上海兰皋律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海可及信息科技有限公司。
法定代表人唐煌。
委托代理人贺亮，上海信证律师事务所律师。
原告上海牛奋企业管理咨询有限公司（以下简称牛奋公司）诉被告上海可及信息科技有限公司（以下简称可及公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员王莹独任审判，于2015年3月27日公开开庭进行了审理。同日，被告提起反诉。2015年4月13日，本院再次公开开庭进行了审理。原告委托代理人张挺、被告法定代表人唐煌及委托代理人贺亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告牛奋公司诉称：2014年9月12日，原、被告就上海市杨浦区锦建路XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将系争房屋出租给被告使用，租期自2014年9月21日至2015年10月20日，月租金人民币8，500元（本案币种均为人民币）；2015年3月10日，被告突然向原告表示不再继续承租该房，要求解除合同，并计划于2015年3月底搬走；被告搬走的真实愿意是将分散的2个办公室集中至1处办公，却以法院要拍卖为借口。故诉至法院请求判令：1、继续履行房屋租赁合同；2、被告支付延迟付款违约金，按每日283.33元计算，从2015年3月11日至支付足额租金之日止；3、被告支付2015年3月21日至6月20日的租金25，500元。
被告（反诉原告）可及公司辩称并反诉称：不同意原告诉请；签订租赁合同时，牛奋公司未告知系争房屋存在抵押，也没有告知系争房屋已被虹口法院和宝山法院依法查封；在租赁期间，抵押权人民生银行的律师数次向可及公司阐明系争房屋存在法律纠纷将进行评估拍卖，要求可及公司配合；为避免公司经营受到影响，可及公司向牛奋公司说明该节情况，商谈提前解除租赁合同，但牛奋公司非但不告知系争房屋权属抵押查封真实情况反而发送短信确认租赁合同解除并催促被告搬离，进而诉至法院要求被告支付违约金和租金损失，在诉讼期间又变更诉请要求继续履行租赁合同；可及公司向虹口法院执行庭了解相关情况，得知民生银行所述属实，故提起反诉，要求解除租赁合同，牛奋公司返还租赁保证金8，500元。
反诉被告上海牛奋企业管理咨询有限公司辩称：签订租赁合同时牛奋公司已委托中介公司将房屋查封情况告知被告，且即便未告知也非反诉原告提出解除合同的法定理由，合同是中介公司填写，牛奋公司最多承担审查疏忽的责任；牛奋公司取得系争房屋承租权在先、查封在后，产权人及查封人均未告知过公司系争房屋查封情况；系争房屋虽被查封但并不影响可及公司正常使用，可及公司要求解除合同违法，故不同意其反诉请求。
经审理查明：系争房屋产权人系案外人林罗灼；中国民生银行股份有限公司上海分行系系争房屋抵押权人，抵押期限从2011年6月30日起至2014年6月30日；2013年7月17日系争房屋被上海市虹口区人民法院司法查封，2013年12月30日系争房屋被上海市宝山区人民法院轮候查封；2015年2月28日，经上海市高级人民法院委托，上海国程土地房地产估价有限公司对系争房屋价格进行了评估，估价目的是为虹口法院的案件执行提供价格参考。
2014年9月12日，原、被告及中介公司上海受丰房地产经纪有限公司就系争房屋签订《房屋租赁合同》一份，约定：原告将系争房屋出租给被告使用，租期自2014年9月21日至2015年10月20日，月租金为8，500元，租金按3个月为一期支付，租赁保证金为8，500元；水电煤、通讯费、有线电视费由被告承担，物业管理费由原告承担；原告为该房屋合法承租人，在本合同签订前，应当取得原告之所有上手承租人及该房屋所有权人同意原告转租该房屋，或原告应当已经书面通知该房屋的授权管理单位其将转租该房屋的相关书面材料，且居间方已告知原、被告本次交易租赁期限不得超过任何一次上手租赁期限。该租赁合同中关于抵押情况的内容被划掉，未明确是否设定抵押。租赁合同签订后，被告支付了租赁保证金8，500元及2014年9月21日至2015年3月20日期间的房屋租金。
租赁期间，被告获知系争房屋涉及诉讼已被查封，抵押权人要求被告配合法院办理相关事宜，被告遂于2015年3月10日与原告通过电话协商提前搬离。2015年3月13日，原告起诉来院，请求判令被告支付违约金8，500元，并支付自被告解除合同之日起至该房屋重新租出之日止的租金损失，按每月8，500元计算。2015年3月20日，原告发送短信给被告，确认合同解除，并要求被告立即搬离。2015年3月27日，原告当庭变更诉讼请求如诉称所诉。2015年4月2日，被告搬离系争房屋，表示愿意支付2015年3月21日至4月2日的租金。
以上事实，有《房屋租赁合同》、短信记录、电话录音、房屋状况及产权人信息、房地产估价报告、具有强制执行效力债权文书公证书、上海市虹口区人民法院（2013）虹执字第1886号查封、扣押、冻结财产告知书及当事人陈述等证据予以证明，并经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，民事活动应当遵循诚实信用之原则。原告在将系争房屋出租给被告之前，应当明确告知房屋权属及权利限制情况。原告称房屋抵押、查封情况已由居间方告知被告，但未提供证据证明，而在其诉讼前与被告的电话协商中却称法院尚未查封系争房屋，原告陈述自相矛盾，故本院认为原告在订立租赁合同时，并未告知被告系争房屋权属限制状况。系争房屋现在法院强制执行中，被告担心强制执行的后果影响公司正常运营，为避免应付他人法律纠纷遂提出合同解除，亦属情理之中。根据法律规定，当事人协商一致，可以解除合同，合同自解除通知到达对方时解除。被告提出解除合同，原告于2015年3月20日以短信方式予以确认，故租赁合同于原告确认之日解除。合同解除后，原告要求被告继续租赁，属重新订立租赁合同的法律范畴而非继续履行，故对原告要求继续履行合同、被告支付下期租金并支付迟延付款违约金之诉请，本院难以支持。合同解除后，被告继续使用系争房屋至2015年4月2日，理应支付相应的房屋使用费，房屋使用费参照租金标准酌情确定。至于反诉原告要求反诉被告返还租赁保证金，于法不悖，本院可予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）上海牛奋企业管理咨询有限公司与被告（反诉原告）上海可及信息科技有限公司签订的《房屋租赁合同》于2015年3月20日解除；
二、原告（反诉被告）上海牛奋企业管理咨询有限公司要求被告（反诉原告）上海可及信息科技有限公司继续履行《房屋租赁合同》的诉讼请求，不予支持；
三、原告（反诉被告）上海牛奋企业管理咨询有限公司要求被告（反诉原告）上海可及信息科技有限公司支付延迟付款违约金的诉讼请求，不予支持；
四、原告（反诉被告）上海牛奋企业管理咨询有限公司要求被告（反诉原告）上海可及信息科技有限公司支付2015年3月21日至6月20日的租金人民币25，500元的诉讼请求，不予支持；
五、被告（反诉原告）上海可及信息科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海牛奋企业管理咨询有限公司2015年3月21日至2015年4月2日的房屋使用费人民币3，683元；
六、原告（反诉被告）上海牛奋企业管理咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）上海可及信息科技有限公司租赁保证金人民币8，500元。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币538元、反诉受理费人民币25元，由原告上海牛奋企业管理咨询有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 王 莹
二〇一五年四月二十九日
书记员 袁甄乙
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
......
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。