北京市昌平区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）京0114执异87号
异议人（被保全人）：北京盛世原华房地产开发有限公司,住所地北京市海淀区西四环北路15号依斯特大厦906室。
法定代表人：聂严，总经理。
委托代理人：付丽丽，女，1987年11月2日出生，汉族，北京盛世原华房地产开发有限公司员工，住北京市昌平区。
申请保全人：中国新兴建筑工程有限责任公司，住所地北京市西城区旌勇里3号。
法定代表人：李强，董事长。
委托代理人：李学辉，北京市兰台律师事务所律师。
委托代理人：艾星，北京市兰台律师事务所律师。
被保全人：东方向日葵投资有限公司，住所地北京市海淀区西四环北路15号依斯特大厦906-3。
法定代表人：肖京健。
本院在执行中国新兴建筑工程有限责任公司（以下简称新兴建筑公司）与北京盛世原华房地产开发有限公司（以下简称盛世房地产公司）、东方向日葵投资有限公司（以下简称东方投资公司）建筑工程施工合同纠纷一案[执行依据：（2018）京0114民初2585号民事裁定书；执行案号：（2018）京0114执保97号]过程中，保全查封了盛世房地产公司名下的房产，盛世房地产公司以超标的额查封为由，向本院提出执行行为异议。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审查。本案现已审查终结。
盛世房地产公司称，昌平区人民法院依据（2018）京0114民初2585号民事裁定书查封了我公司名下位于昌平区部分房产。申请执行人提出的诉讼请求为4000余万元，财产保全申请标的为49988806.59元财产，可贵院查封了我公司房产价值近一亿元，远远超过案件标的和财产保全标的，侵害了我公司的合法权益。基于以上理由，我公司对该查封行为提出异议，请求解除对超额部分的查封。
新兴建筑公司称，盛世房地产公司的异议申请不成立，具体事实及理由如下：一、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第一条规定，盛世房地产公司主张贵院超标的查封，应提供相应证据，否则应当承担举证不能的不利后果。针对盛世房地产公司所提供的东评字[2017]第01-024号《资产评估报告》，我公司对该证据的真实性无法确认。退一步讲，即便该证据具有形式上的真实性，因系异议人单方委托而不具有合法性，亦不具备关联性及证明力。就评估报告的内容而言，在未对资产进行审计的情况下，对于涉案房产价值的评估结论不能成立，无法证明涉案房屋的价值。该《资产评估报告》现已超出其使用期限，且自报告做出至今，北京市房地产价格已大幅下跌，该份证据无法证明查封房产现在的价值。二、贵院受理本案后，我公司为查明盛世房地产公司名下财产情况，向承办法官申请了调查令于2018年1月23日前往北京市昌平区不动产登记中心调查异议人名下房产情况。经查获悉，除4号楼103（89.60㎡）、4-101（47.60㎡）、4-102（48.33㎡）、4-201（62.15㎡）、4-202（47.50㎡）、4-209（57.67㎡）、4-210（57.67㎡）、4-1108（118.78㎡）八套房产外，剩余32套房产上均已设立抵押权，且部分房产上设立多个顺位抵押权。根据《中华人民共和国物权法》一百七十九条第一款的规定，基于现有证据可知查封房产中仅有8套房产上未设定抵押权，且被执行人的两笔债务本金合计1.12亿元，涉案房产价值即便如异议人所称的近一亿元，前述抵押房产价值仍不足以覆盖全部债务本金，更不必说利息、罚息、违约金等。结合北京市房地产价格持续下跌及限购政策等不利因素，在抵押权人就前述房产拍卖、变卖价款优先受偿后，极有可能出现拍卖变卖价款无剩余之情形。另外，在北京市对商办房产的限购政策下，未抵押的8套房产在执行中也有可能流拍，所以，这8套房产价值显然严重低于保全金额。综上，为维护我公司合法权益，恳请贵院在查明事实的基础上，依法裁定驳回其异议申请。
本院查明，本院在审理新兴建筑公司与盛世房地产公司、东方投资公司建筑工程施工合同纠纷一案中，于2018年1月24日作出（2018）京0114民初2585号民事裁定书，裁定：查封、冻结盛世房地产公司、东方投资公司名下价值49988806.59元的财产。在财产保全执行过程中，本院于
2018年2月5日和2018年2月8日对东方投资公司在华夏银行丰台科技园支行、中国民生银行北京世纪金源支行及盛世房地产公司在华夏银行光华支行、北京农商银行海淀支行等四家银行的账户进行查询、冻结，合计冻结存款88738.47元。同年2月6日，查封了盛世房地产公司名下位于北京市昌平区房产，房产证号:X京房权证昌字第XX**号；2号楼1层102、2层2-210、2-230、3层2-308、4层2-519、5层2-608、6层2-720、2-726、7层2-806、2-815、2-823号的房产，房产证号:X京房权证昌字第XX**号；4号楼1层103、4-101、4-102、2层4-201、4-202、4-209、4-210、10层4-1108号的房产，房产证号:X京房权证昌字第XX**号。同年2月28日，查封了盛世房地产公司名下位于北京市昌平区的房产2号楼2层2-203、2-206、2-207、2-209、2-212、2-217、2-220、3层2-302、2-303、2-306、2-307、2-309、2-311、2-320、2-330、4层2-506、2-509、2-511、2-512、2-520号的房产，房产证号:X京房权证昌字第XX**号。盛世房地产公司就此向本院提出执行行为异议。
另查，根据盛世房地产公司提交的证据材料显示，北京东审资产评估有限责任公司于2017年3月21日出具东评字[2017]第01-024号《资产评估报告》，对盛世房地产公司的股东全部权益在评估基准日2017年2月28日的市场价值进行了评估，盛世房地产公司股东全部权益价值为24904.95万元，评估结论的使用有效期限自评估基准日起一年内有效，自2017年2月28日至2018年2月27日止。上述评估报告载明，本次评估中的房屋建筑物部分房屋办理了抵押，分别抵押给浙商银行股份有限公司北京分行和北京银行中关村科技园区支行。其中，与浙商银行股份有限公司北京分行签订最高额抵押合同，抵押时间：2015年7月14日至2018年7月13日，抵押金额为6600万元，抵押房屋坐落：昌平区西关路1号楼1至2层101，房屋证号：X京房权证昌字第XX**号；与北京银行中关村科技园区支行签订抵押合同，抵押时间：2016年3月31日至2019年3月30日，抵押金额为4600万元，抵押房屋证号：X京房权证昌字第XX**号。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条第一款规定，查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。就本案而言，本院在财产保全执行过程中，对盛世房地产公司和东方投资公司名下的四个账户中冻结存款合计88738.47元，远不足保全标的额。接着，本院保全冻结了盛世房地产公司名下的房产。因盛世房地产公司对查封房产估价的依据是其异议中提供的一份评估报告，盛世房地产公司所提供的评估报告为北京东审资产评估有限责任公司出具的东评字[2017]第01-024号《资产评估报告》，系盛世房地产公司单方委托，且该评估报告已过期失效。本院保全查封的上述房产至今尚未委托评估机构进行评估，其价值尚未确定。考虑到查封的房产上还设有抵押权，结合司法拍卖的不确定因素以及市场波动等情况，尚不能认定本案存在超标的额查封的问题。综上，盛世房地产公司的异议申请缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条之规定，裁定如下：
驳回北京盛世原华房地产开发有限公司的异议申请。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交复议申请书，并按其他当事人的人数提出副本，向北京市第一中级人民法院申请复议。
审判长 冯自华
审判员 冯 新
审判员 王慧霞
二〇一八年四月二十五日
书记员 田慧娟