湖南省株洲市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘02民终1755号
上诉人（原审被告）：株洲市幼儿师范学校，住所地：湖南省株洲市荷塘区天鹅花园。
法定代表人：彭程，该学校校长。
委托诉讼代理人：罗海生，男，汉族，1963年2月13日出生，该学校老师，住湖南省株洲市荷塘区。
委托诉讼代理人：罗谭勇，湖南金州（株洲）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：湖南雅鹿房地产开发有限公司，住所地：湖南省株洲市荷塘区合泰大街129号东湖绿洲16栋305号。
法定代表人：刘平峰，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李卫兵，湖南弘一（株洲）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：高起群，湖南一星律师事务所律师。
上诉人株洲市幼儿师范学校因与被上诉人湖南雅鹿房地产开发有限公司合同纠纷一案，不服湖南省株洲市芦淞区人民法院（2016）湘0203民初2807号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人株洲市幼儿师范学校的委托诉讼代理人罗海生、罗谭勇、被上诉人湖南雅鹿房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李卫兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
株洲市幼儿师范学校上诉请求：1、请求依法撤销原审判决，驳回被上诉人的一审诉讼请求；2.请求二审法院依法判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1、上诉人与被上诉人在2012年11月29日签订《土地合作开发框架协议》及补充协议（第一份补充协议）时上诉人无（南校区土地）土地使用权和房屋所有权，被上诉人不具备房地产开发经营资质，故本协议应当认定为无效协议；2、上诉人与被上诉人于2012年11月29日签订《土地合作开发框架协议》因没有按约定和法律规定向株洲市教投公司和株洲市教育局备案、报批确认而当然无效；3、上诉人没有违约行为，不应当承担任何违约责任；4、合同履行过程中，上诉人与被上诉人达成了解除《土地合作开发框架协议》及部分《补充协议》的共识，上诉人于2015年至2016年12月16日期间分7次全部退回了被上诉人500万元保证金和700万元投资款共计1200万元。综上所述，一审认定上诉人与被上诉人之间签订的《土地合作开发框架协议》及三份补充协议为有效协议属于认定事实及适用法律错误。
湖南雅鹿房地产开发有限公司辩称，1、一审判决认定双方于2012年11月29日签订的《土地合作开发框架协议》及补充协议有效是正确的；2、根据上述协议，上诉人的违约责任明显；3、上诉人的上诉理由与事实不符，没有任何证据支持其观点和理由；4、被上诉人在合作期间付出了惨重代价与各项损失，高达三千多万元，理应由上诉人赔偿，一审法院只支持了利息及违约金300万元，不足以弥补被上诉人的损失。综上所述，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，其上诉请求不应得到支持，应予全部驳回，请求二审法院维持原判。
湖南雅鹿房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告于2012年11月29日签订的《土地合作开发框架协议》及补充协议；2、被告退还20万元拆迁工作费用；3、被告双倍赔偿原告协议保证金500万元，利息损失3558430元，违约金300万元；4、由被告承担全部诉讼费用。
一审法院认定事实：株洲市幼儿师范学校是由株洲市教育局举办的事业单位，其前身为株洲市中等职业学校。2012年11月29日，原告（乙方）与被告（甲方、株洲市中等职业学校）签订一份《土地合作开发框架协议》，约定：“……第二章甲方如实披露的背景信息第三条甲方如实向乙方披露以下信息，并对信息真实性承担全部法律责任：1、株洲市人民政府于2008年4月22日签发了《关于市中等职业学校南校区土地挂牌出让的批复》（见附件1）。2、甲方南校区（原株洲市电子技校）土地所有权人现为株洲市教育资产投资管理有限公司（以下简称：株洲市教投公司），但是财产的真实所有权人为株洲市。2008年，株洲市因建设株洲职教大学城的融资需要，将市内需搬迁进城的职业学校资产统一过户到株洲市教投公司名下，进行银行统一抵押融资。甲方南校区土地现已经解押。土地证见附件2。3、甲方具有对株洲市中等职业学校南校区完全的资产处置权利，包括土地资产的前期开发权利。4、甲方确认其南校区地块已经不存在其他担保、抵押、质押或者第三方债务纠纷，确认市政府已同意将该地块性质变更为商住用地。5、甲方认为除上述已披露的信息外，可能对本协议履行存在障碍的其他信息均已告知乙方，并得到乙方的确认。此外，甲方认为不存在对乙方隐瞒对本协议履行有重大障碍的其他信息。第四条甲方与乙方签订的土地合作开发框架协议，甲方向株洲市教投公司和株洲市教育局备案、报批，确认为有效协议。第三章合作方式第五条甲方同意将甲方位于株洲市芦淞区庆云路的南校区地块与乙方合作进行土地一级开发。第六条合作进行土地开发的费用、费用承担与费用支付方式：1、双方合作开发土地面积（含代征道路）13109.91m2（计19.66亩），前期土地开发费用按人民币1200万元预算，费用由甲方承担、乙方垫付，土地前期开发相关具体工作由甲方负责办理，乙方协助办理。2、自本框架协议签订后，于2013年2月7日之前，乙方向甲方支付协议保证金500万元之日起，本协议正式生效。自本协议正式生效后25个工作日内再支付700万元。……3、双方约定：本协议合作期限为1年（即乙方取得本协议所指地块的使用权证期限）。在本协议签订后至2013年8月30日前，甲方应将该土地的拆迁、招、拍、挂等相关手续办理完毕，并且与国土部门协调好，完成该宗土地挂牌、出让全部工作流程。甲方与国土管理部门可根据实际情况确定于2013年8月30日前的挂牌日期。……第五章甲方权利与义务……第十三条在本协议执行期间，若遇国家政策调整或发生不可抗力等情况而导致不能履约，则不视为恶意违约，协议可以终止。否则，甲乙双方均不得单方面退出协议。……第七章违约责任……第二十二条甲方违约责任：1、甲方不按本协议要求及时推进拆迁、土地变性、五通一平等前期开发工作，或者因为甲方其他主观方面的原因，致使该土地不能按时挂牌交易，给乙方造成损失，如果未获得乙方谅解，视同甲方违约。甲方除退还乙方垫付的前期全部费用外，还应支付违约赔偿金300万元给乙方，并承担乙方资金在延期过程中的利息损失，利息以月利率1.0%计算。……3、甲方由于本协议第二章第三条所披露之信息不真实甚至虚假，或者因为甲方主观故意隐瞒对本协议履行有重大障碍的信息，给乙方造成损失，视同甲方恶意违约，甲方除退还乙方垫付的前期全部费用外，还应支付违约赔偿金300万元给乙方，并承担乙方资金自投入之日起的全部利息损失，利息以月利率1.0%计算，乙方保留追究其他法律责任的权利。”2012年11月29日，原、被告双方又签订一份《关于土地合作开发框架协议的补充协议》，约定：如果甲方南校区（原电子技校）土地出让因风林绿洲的原因而影响挂牌竞拍，或者乙方因此未竞买到这宗土地，甲方不承担隐瞒或虚假披露有关信息责任，也不承担因此造成招、拍、挂延期的责任，但在2013年5月1日之前，甲方须确定政府的态度，确因上述原因不能进行土地合作开发，则乙方有权提出终止协议，不作违约处理。但甲方需承担乙方资金自付入甲方指定账户之日起的利息，利息按月息1%计算。2013年11月27日，原、被告签订了《关于土地合作开发框架协议的补充协议之二》，载明：“鉴于甲乙双方在签订了甲方南校区土地合作开发框架协议和补充协议之后，由于甲方的努力，将容积率提升至4.8，比原来所确定的3.5的容积率高出了许多，在维护原协议的严肃性和有效性前提下，为适当平衡双方利益，经友好协商，达成以下补充协议……。”2014年5月1日，原、被告再次签订了《关于土地合作开发框架协议的补充协议之三》，载明：“通过甲乙双方的共同努力，在相互谅解、合作友好的氛围中，各项工作得到了稳定推进。现已进入甲方与南校区校园内拆迁户签订拆迁合同的时期。经甲乙双方协商，就有关事项达成如下协议：1、甲方须积极组织，尽快完成校园内的拆迁工作。甲方不得由于政策规定内应补偿给拆迁户的经费标准不给足的原因，而造成在规定时间内不能签订合同的后果。否则视同甲方违约。2、乙方为甲方垫付所有拆迁住户因拆迁而产生的所有费用。……”。另查明，2013年3月6日，原告湖南雅鹿房地产开发有限公司成立，经营范围为房地产开发与经营（凭资质证经营）。2013年2月6日，原告向被告交纳了协议保证金500万元，2013年3月14日支付了700万元。2015年4月16日，原告向株洲市土地储备中心交纳了国有房屋征地拆迁款20万元；在诉讼过程中，被告于2017年7月17日出具《关于湖南雅鹿房地产开发有限公司垫付房屋征拆款证明》，内容为：为了合作开发我校南校区（原电子技校），2015年4月根据株洲市土地储备中心的通知，由湖南雅鹿房地产开发有限公司垫付了该项目国有房屋征地拆迁款贰拾万元（200000元）整，以票据为证。还查明，上述协议中的土地（株国用[2009]第A0610号）于2009年5月19日办理了土地使用权登记，登记的土地使用权人为株洲市教育资产投资管理有限公司，座落于株洲市芦淞区，地类（用途）为城镇混合住宅用地，使用权类型为出让，使用权面积为13109.91m2。2008年2月22日，株洲市人民政府下发《关于市中等职业学校南校区土地挂牌出让的批复》（株政函[2008]35号），同意市中等职业学校将该校南校区（原市电子技校）土地出让，土地出让所得资金（含土地出让金）用于职教事业的发展，市国土资源局办理该宗土地由划拨教育用地变性为商住用地，进入土地市场招拍、挂出让供地。株洲市教育资产投资管理有限公司于2013年7月26日向株洲市人民政府提交的《关于原电子技校土地有关情况的报告》（株教投字[2013]85号）中，有以下记载：“一、原电子技校土地基本情况：该宗土地面积为19.83亩，原属株洲市电子技校所有。2005年9月，根据市政府决定，株洲市电子技校并入株洲市中等职业学校，该宗土地划归市中等职业学校所有。此后市中等职业学校一直将该土地用于办学。……后为筹集株洲职教大学城建设资金，市政府将市中等职业学校土地资产过户到株洲市教育资产投资管理有限公司用于融资，该宗土地的出让工作中止。……根据株洲市人民政府专题会议纪要[2012]7号文件精神，市中等职业学校已确定为株洲职教大学城的入驻单位。为尽快实现学校整体搬迁，市中等职业学校正在积极开展新校区建设的前期准备工作，多渠道开展融资活动，已经取得了良好的进展。经我司同意，该校于2012年11月以该土地融资1200万元，其中1000万元已经用于支付该校新校区土地报批费用。为解决风林绿洲（原拖配厂）相关问题……，市中等职业学校已于2013年5月14日就此情况向市政府作了书面汇报。……建议市政府按照《株洲市人民政府关于市中等职业学校南校区土地挂牌出让的批复》精神，同意由我司和市中等职业学校作为产权单位尽快处置该地块，出让所得返回市中等职业学校作为新校区建设资金。”2014年6月25日，被告（乙方）与株洲市土地储备中心（甲方）签订《国有建设用地储备合同》，由株洲市土地储备中心收购被告坐落于芦淞区庆云山路株国有（2009）第A0160号《国有土地使用权证》所登记的13109.91平方米（内含乙方教工宿舍楼两栋，占地面积620.77平方米），土地实际用途为划拨教育用地（现为乙方资产），土地纳入政府土地储备。2015年8月10日，株洲市人民政府专题会议纪要《职教科技园建设工作推进会议纪要》中记载，由市土地储备中心负责，将市属三所学校老校区统一收储、统一招商，处置收入全额返还，为学校建设筹措资金。在2015年8月10日株洲市人民政府专题会议决定对案涉土地统一收储后，被告认为与原告的合作协议已经履行不能，因此陆续向原告退还了所收取的1200万元费用，分别为：2015年10月29日退还50万元，2015年11月11日退还150万元，2015年12月10日退还490万元，2015年12月29日退还457168.15元，2016年3月31日退还358万元，2016年10月12日退还50万元，2016年12月16日退还562831.85元。在诉讼过程中，被告认为其与原告签订的合作协议已经因被告退还资金的行为而实际解除。
一审法院认为，本案系合同纠纷。本案争议的焦点为：一、原告与被告于2012年11月29日签订的《土地合作开发框架协议》及补充协议的效力及是否可以解除；二、被告是否需要向原告返还20万元拆迁费用并支付利息损失，赔偿违约金，并双倍赔偿原告的协议保证金500万元。现评议如下：一、原告与被告于2012年11月29日签订的《土地合作开发框架协议》及补充协议的效力及是否可以解除问题。首先是原、被告签订的《土地合作开发框架协议》及补充协议的效力问题。第一，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条规定，合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。本案，原、被告双方在2012年11月29日签订《土地合作开发框架协议》时，双方虽均不具备房地产开发经营资质，但原告于2013年3月6日即成立，其登记的经营范围为房地产开发与经营，故双方签订的《土地合作开发框架协议》为有效协议。第二，根据原、被告双方签订的三份补充协议可以确认，双方为促使《土地合作开发框架协议》的履行，均做了大量的前期准备工作，且多次就有关问题进行了协商并达成补充协议，因此该《土地合作开发框架协议》与补充协议均系当事人真实意思表示，诉争土地登记的使用权人虽然为株洲市教育资产投资管理有限公司，但被告在与原告签订协议时就已经就此内容进行了告知并在协议中明确“甲方南校区（原株洲市电子技校）土地所有权人现为株洲市教育资产投资管理有限公司，但是财产的真实所有权人为株洲市。2008年，株洲市因建设株洲职教大学城的融资需要，将市内需搬迁进城的职业学校资产统一过户到株洲市教投公司名下，进行银行统一抵押融资。甲方南校区土地现已经解押。土地证见附件2。”；故原、被告双方在签订《土地合作开发框架协议》时对诉争土地的真实状况均是非常了解的，被告认为其对诉争土地有完全的处置权，原告也是基于此信任才与被告签订了土地合作开发合同；第三，结合株洲市人民政府2008年4月22日的《关于市中等职业学校南校区土地挂牌出让的批复》文件内容及株洲市教育资产投资管理有限公司《关于原电子技校土地有关情况的报告》（株教投字[2013]85号）中的内容，该宗土地登记在株洲市教育资产投资管理有限公司是为了融资需要，且被告与原告签订了土地一级开发协议并收取了原告1200万元费用的事实已经得到株洲市教育资产投资管理有限公司的认可与同意；原告在签订协议之后即成立公司并支付了相关费用，因此原审认为原、被告签订的《土地合作开发框架协议》及之后的三份补充协议对于诉争土地进行一级合作开发的条款依法成立并生效。其次是原、被告于2012年11月29日签订的《土地合作开发框架协议》及补充协议是否可以解除问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。原、被告双方在协议签订之后，均按协议要求进行了履约准备，原告支付了协议费用1200万元及拆迁费用20万元，被告也在之后的一段时间内进行了征地拆迁前期准备工作，但之后由于征地拆迁不到位、政府统一收储等因素导致协议已经履行不能，因此被告将所收取的1200万元费用退回给了原告，应视为被告一方明确以自己的行为表明协议已经不能再继续履行，且该协议也已无继续履行的可能，故原审对于原告要求解除《土地合作开发框架协议》及补充协议的诉请，依法予以支持。二、被告是否需要向原告返还20万元拆迁费用并支付利息损失，赔偿违约金，并双倍赔偿原告的协议保证金500万元。《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案，原告在与被告签订协议后，按约定向被告支付了1200万元费用并向株洲市土地储备中心交纳了国有房屋征地拆迁款20万元，原告已经按照约定履行了义务；而根据被告的答辩意见，提出市规划局要求被告将校园外民宅统一收购、拆迁，整体规划开发是导致《协议》难以实现的原因之一；2015年8月10日市政府决定对涉案土地进行统一收储是《协议》难以实现的原因之二；但上述原因均非原告方导致，且在原、被告双方签订的协议中第二十二条中已经明确，如被告不按本协议要求及时推进拆迁、土地变性、五通一平等前期开发工作，或者因为被告其他主观方面的原因，致使该土地不能按时挂牌交易，给原告造成损失，如果未获得原告谅解，视同被告违约。因此，原审认为被告提出其不构成违约的抗辩主张不能成立，本案被告需承担合同解除的违约责任。根据原、被告双方签订的协议第二十二条及补充协议中有关违约责任的相关约定，在被告违约的情形下，被告除需退还原告垫付的前期全部费用外，还应支付违约赔偿金300万元给原告，并承担原告资金在占用期间的利息损失，利息以月利率1.0%计算。该约定不违反法律法规的强制性规定，原审予以确认。因双方在协议中约定由原告先垫付前期拆迁工作费用，原告也依约向株洲市土地储备中心垫付了国有房屋征地拆迁款20万元，对于该款的垫付，在诉讼过程中，被告也出具证明予以认可，现因协议履行不能而解除，根据双方约定，被告应当退还原告垫付的该部分费用。对于原告主张的1200万元费用的利息损失3558430元，系根据原告付款及被告退款的实际情况，按照双方约定的月利率1%的标准予以计算出的数额，该数额未超出双方约定，原审依法予以支持。又因双方在协议中明确约定了违约金数额为300万元，该约定亦符合法律规定，原审对于原告要求被告支付违约金300万元的诉请，亦予以支持。对于原告要求被告双倍赔偿保证金500万元的诉讼请求，因不具备事实与法律依据，原审不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决：一、解除原告湖南雅鹿房地产开发有限公司与被告株洲市幼儿师范学校于2012年11月29日签订的《土地合作开发框架协议》、2012年11月29日签订的《关于土地合作开发框架协议的补充协议》、2013年11月27日签订的《关于土地合作开发框架协议的补充协议之二》、2014年5月1日签订的《关于土地合作开发框架协议的补充协议之三》；二、被告株洲市幼儿师范学校于本判决生效之日起十日内向原告湖南雅鹿房地产开发有限公司支付其垫付的征地拆迁款200000元、利息3558430元和违约金3000000元，合计6758430元；三、驳回原告湖南雅鹿房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费92351元，由原告湖南雅鹿房地产开发有限公司负担33242元，由被告株洲市幼儿师范学校负担59109元。
二审中，当事人没有提交新证据。
对一审采信的证据和查明的事实，二审予以确认。
本院认为，本案系合同纠纷。二审争议焦点为：1、上诉人与被上诉人签订的《土地合作开发框架协议》及补充协议是否有效；2、上诉人是否应当承担违约责任。对上述争议焦点，本院评述如下：
根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。”之规定，本案中，上诉人与被上诉人签订在2012年11月29日签订《土地合作开发框架协议》时，双方虽均不具备房地产开发经营资质，但在2013年3月6日被上诉人即成立，并且登记的经营范围为房地产开发与经营，取得房地产开发经营资质，并且，本案合同也不属于法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续而生效的合同，因此，双方签订的《土地合作开发框架协议》已成立并生效。此外，上诉人另主张其在签订协议时没有合同标的物的土地使用权和房屋所有权故而合同无效，但是根据《中华人民共和国合同法》第一百七十四条“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。”以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”之规定，上诉人在签订合同时没有土地使用权和房屋所有权并不影响合同成立生效，故上诉人的该项主张亦不成立，本院不予支持。综上，上诉人与被上诉人签订的《土地合作开发框架协议》合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
根据《土地合作开发框架协议》第六条“……在本协议签订后至2013年8月30日前，甲方应将该土地的拆迁、招、拍、挂等相关手续办理完毕，并且与国土部门协调好，完成该宗土地挂牌、出让全部工作流程。……”及第十七条“乙方有权要求甲方在本协议规定时间内，将该地块挂牌交易，甲方没有按照协议约定时间将该地块挂牌，乙方有权追究甲方违约责任”，由于上诉人负有完成将涉案土地挂牌、出让的义务，而该宗土地在本案诉讼期间仍未挂牌，故上诉人应当向被上诉人承担违约责任。上诉人主张自身没有违约行为而不承担违约责任，于法无据，本院不予支持。因此，原审认定上诉人向被上诉人支付征地拆迁款200000元、利息3558430元和违约金3000000元，并无不当，本院予以确认。
综上所述，上诉人株洲市幼儿师范学校的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费92351元，由上诉人株洲市幼儿师范学校承担。
本判决为终审判决。
审判长 刘艳辉
审判员 赵庆华
审判员 阳桂凤
二〇一七年十一月十日
书记员 李梦娴