重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0112民初7183号原告：周杨，女，汉族，1982年11月8日出生，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：仲宇，重庆万同律师事务所律师。委托诉讼代理人：李建秋，重庆万同律师事务所律师。被告：余明，男，汉族，1967年12月18日出生，住重庆市垫江县。被告：胡平，男，汉族，1972年9月13日出生，住重庆市渝北区。原告周杨与被告余明、胡平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月6日受理后，依法适用普通程序于2017年8月15日公开开庭进行了审理。原告周杨的委托诉讼代理人仲宇、李建秋，被告胡平到庭参加诉讼。被告余明经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。周杨向本院提出诉讼请求：1.被告立即腾空并归还原告位于重庆市北部新区经开园金渝大道XX号房屋；2.二被告支付原告2016年8月24日至2017年3月7日的欠付租金360343.59元，并从2017年3月8日起，按56896元/月的标准支付租金或房屋占用损失至被告腾空并归还房屋时止；3.二被告支付原告违约金（以应付租金为基数按2%/月标准，自逾期支付租金之日起至付清之日止）；4.解除原告与被告余明于2014年10月8日签订的《房屋租赁合同》；5.诉讼费由被告承担。事实和理由如下：2014年10月8日，原告与被告余明签订了《房屋租赁合同》，约定原告将案涉房屋（建筑面积602.84平方米）出租给被告使用，租期自2014年10月8日至2024年10月7日，共10年，免租期为2.5个月。第一年，即2014年12月24日至2015年10月7日，租金标准为每月78元/平方米；以后每年租金标准按上年10%累计递增，租赁合同对原被告双方费用及税金承担、租金支付、合同解除、违约责任等进行了明确约定。胡平作为共同承租人需承担共同支付责任。租赁合同签订后，原告如约向被告交付房屋，被告支付了部分租金。但自2016年8月24日起被告长期拖欠租金，截止2017年3月7日，共拖欠租金360343.59元。后原告多次催收，被告仍拒绝支付，严重损害了原告的权益并致使原告的合同目的无法落实。原告为维护自己的合法权益，遂起诉来院。被告胡平辩称：1.要求继续承租案涉房屋；2.认可2016年8月24日之后的租金未付，但当时与原告协商了租金下调为4万元/月，要求按该标准计算租金。被告余明未作答辩。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于重庆市北部新区XX大道XX附57号、58号、59号、60号、61号房屋系原告所有。2014年10月8日，原告（甲方）、被告余明（乙方）就上述房屋的租赁事宜签订《房屋租赁合同》，约定：租赁用途为办医疗门诊部；租期自2014年10月8日起至2024年10月7日止，从2014年12月24日起计算租金；2015年10月8日至2016年10月7日，租金为51724元/月，2016年10月8日至2017年10月7日，租金为56896元/月；签订合同当日，乙方应支付第一个季度的租金，此后每次乙方应提前半个月向甲方支付下一个季度租金；合同当日，乙方须向甲方缴纳履约保证金50000元，期满乙方结清租金、物业管理费和其他费用并无违约责任，甲方无息退还乙方，若发生乙方不能或暂时不能履行本合同项下义务而发生任何拖欠租金及其他费用，或导致甲方承担责任而发生任何欠费或欠款，甲方有权将乙方发生的拖欠之相等部分金额从保证金中自动予以相应扣减或抵扣，保证金数额相应减少部分，乙方应在收到甲方通知5日内予以补足；乙方拖欠房租累计20天以上的，甲方有权解除合同，收回出租房屋，造成的损失由乙方赔偿，因此而解除合同的，合同自甲方通知送达之日解除；乙方如逾期交付租金，每逾期一日，乙方以拖欠租金金额为基数，按每日3‰的比例向甲方支付逾期付款违约金至付清时止；租赁期内，乙方擅自提前解除或者终止本合同，或者因乙方原因导致甲方解除、终止本合同的，乙方应向甲方支付违约金200000元，并且乙方缴纳的履约保证金不予退还，对乙方的装修费用甲方也不予补偿等。合同签订后，原告收取了履约保证金50000元。2016年12月2日，被告胡平出具承诺书，载明“本人承诺2016年12月2日支付房租30000元，2016年12月21日支付房租100000元，余下所欠房租力争春节前付清”。审理中，被告胡平陈述因其系案涉门诊医疗部的法定代表人，在原告表示要收回案涉房屋时，其为平息事件，出具了该承诺书。被告余明与其系合伙关系，共同经营案涉门诊医疗部，现案涉房屋依然是门诊医疗部在使用，但余明已非案涉门诊医疗部的股东，现在由于其依然担任案涉门诊医疗部的法定代表人，故愿意与余明一起承担租金的支付责任。被告胡平另陈述，曾与周必芳协商将租金调整为40000元/月，现案涉房屋已被原告加锁关闭。原告对此予以否认。原告还陈述两被告系共同承租案涉房屋，应共同承担责任。本院认为：原告与被告余明签订的《房屋租赁合同》真实、合法、有效，双方均应依照合同约定履行义务。《租赁合同》约定被告拖欠房租累计20天以上的，原告有权解除合同，收回出租房屋。现被告迟延支付房租，原告有权解除合同，收回房屋，故本院对原告请求判令解除其与余明签订的《房屋租赁合同》，被告余明腾空并返还案涉房屋的诉讼请求予以支持。2016年8月24日至2017年3月7日租金360342元（51724元/月+51724元/月÷30天×14天+56896元/月×5个月），被告余明作为承租人应予支付，故本院对此项诉讼请求予以支持。因合同中约定被告余明如逾期交付租金，每逾期一日，以拖欠租金金额为基数，按每日3‰的比例向原告支付逾期付款违约金至付清时止等，故原告有权要求被告余明支付逾期支付租金的违约金，现原告自愿以2%月为基数计算违约金，系对其自身权利的处分，本院予以支持。根据合同约定，2016年8月24日至2016年9月23日租金51724元应于2016年7月8日前支付，2016年9月24日至2016年12月23日租金168275元（51724元/月÷30天×14天+56896元/月×2个月+56896元/月÷30天×16天）应于2016年9月8日前支付，2016年12月24日至2017年3月7日租金140343元（360342元-51724元-168275元）应于2016年12月8日前支付，故违约金计算方式为：以51724元为基数，按2%月为标准，从2016年7月9日计算至付清时止；以168275元为基数，按2%月为标准，从2016年9月9日计算至付清时止；以140343元为基数，按2%月为标准，从2016年12月9日计算至付清时止。原告另要求从2017年3月8日起支付租金或房屋占用损失至腾空房屋。现因案涉房屋无证据证明已归还原告，故原告有权要求被告支付使用房屋的对价，被告余明应按56896元/月支付从2017年3月8日起至租赁合同解除之日止的租金；并以56896元/月为标准，支付租赁合同解除之次日至腾空并归还房屋之日止的房屋占用费。对于被告胡平的责任，因租赁合同的相对方系余明，原告称二被告共同承租案涉房屋应共同承担责任，但无证据证明，故对原告的此项意见不予采纳。审理中，因胡平陈述愿意与余明一起承担租金的支付责任，故胡平只应在租金支付方面向原告承担责任。综上，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百四十四条、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下：一、解除原告周杨与被告余明于2014年10月8日签订《房屋租赁合同》；二、被告余明于本判决生效之日起三十日内腾空位于重庆市北部新区经开园金渝大道83附xx号的房屋，并将上述房屋返还原告周杨；三、被告余明、胡平于本判决生效之日起三十日内支付原告周杨2016年8月24日至2017年3月7日租金360342元；四、被告余明、胡平于本判决生效之日起三十日内以56896元/月为计算标准，支付原告周杨2016年3月8日至《房屋租赁合同》解除之日止的租金；五、被告余明于本判决生效之日起三十日内支付原告周杨违约金（计算方式为：以51724元为基数，按2%月为标准，从2016年7月9日计算至付清时止；以168275元为基数，按2%月为标准，从2016年9月9日计算至付清时止；以140343元为基数，按2%月为标准，从2016年12月9日计算至付清时止）；六、被告余明于本判决生效之日起三十日内支付原告周杨房屋占有使用费（计算方式：以56896元/月为标准，从租赁合同解除之次日计算至腾空并归还房屋之日止）；七、驳回原告周杨的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费6710元，由被告余明、胡平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  胡可萍代理审判员  欧春利人民陪审员  彭钦梅二〇一七年九月十五日书 记 员  罗 难