福建省莆田市城厢区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）城民初字第3775号原告莆田市兴达物业管理有限公司，住所地莆田市城厢区荔城北大道北磨街326号。法定代表人郑海蓉，总经理。委托代理人杨明宇、马红，福建众益律师事务所律师。被告陈文铸，男，1963年4月15日出生，汉族，农民，住所地莆田市秀屿区。委托代理人陈丽华，女，1957年4月24日出生，汉族，居民，住所地厦门市思明区。委托代理人蔡建明，男，1982年7月25日出生，汉族，居民，住所地厦门市思明区。原告莆田市兴达物业管理有限公司与被告陈文铸物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告莆田市兴达物业管理有限公司的委托代理人马红、被告陈文铸及其委托代理人陈丽华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告莆田市兴达物业管理有限公司诉称：2014年1月1日，原告与莆田市城厢区宏丰嘉园小区业主委员会签订《物业服务合同》，确定由原告对宏丰嘉园小区的物业进行管理。双方约定住宅房屋物业服务费按建筑面积1.00元／㎡计算，费用每半年支付一次，首月15日前付清；逾期缴纳从逾期之日起按每天应交管理费的万分之三交纳滞纳金。原告实际上从2013年10月1日起提供物业管理服务，原物业管理公司莆田市城厢区宏利物业管理有限公司将未收取的物业费转让给原告。但被告至今未交纳自2011年1月1日起至2014年12月30日止的物业服务费人民币6763.2元及滞纳金人民币1333.28元。后经原告多次催讨，但被告仍未能交纳。故请求判令被告向原告支付物业服务费人民币6763.2元及该款自拖欠物业服务费之日起至实际交纳费用之日止按每日万分之三计算的滞纳金。被告陈文铸答辩：1、原告请求被�支付拖欠的自2011年1月1日起的物业管理费，而本案的起诉时间为2014年9月22日，故原告请求偿还2012年9月22日之前所拖欠的物业费，均已过诉讼时效；2、原告提供的《物业服务合同》合同期自2014年1月1日起至同年12月31日止，在此之前并非系由原告提供物业服务。2014年1月1日之前的债务转让应该通知原告，但原告并未收到通知；3、原告未按《物业服务合同》提供服务，原告未配备保安、房屋有缺陷但原告不同意与开发商协商，故答辩人有未交纳部分物业费，但具体拖欠多少答辩人也不清楚。经审理查明：被告陈文铸系宏丰嘉园1幢501、502的业主。2007年6月16日，莆田市宏丰房地产有限公司与莆田市城厢区宏利物业管理有限公司签订《宏丰嘉园前期物业服务合同》，约定莆田市宏丰房地产有限公司将坐落于莆田市城厢区荔城北街1299号的宏丰嘉园委托莆田市城厢区宏利物业�理有限公司进行物业管理；双方约定收取物业服务费的标准为：高层住宅1.00元／月.平方米；办公楼：1.20元／月.平方米；商业物业：1.20元／月.平方米；物业管理费的交纳时间及逾期责任为：物业服务费用（物业服务资金）按季交纳，业主或物业使用人应在每季度的首月10日前履行交纳义务，每逾期一日，应交纳欠费总额的千分之五作为滞纳金；合同的履行期为：合同期限自2007年6月16日起至2010年6月15日止；在合同期限内，业主委员会全体业主与物业企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止等。合同签订后，莆田市城厢区宏利物业管理有限公司依约对宏丰嘉园进行物业管理，并在合同到期后仍继续提供物业服务。2011年12月28日，莆田市城厢区宏丰嘉园业主委员会与莆田市城厢区宏利物业管理有限公司签订《宏丰嘉园物业服务合同》，约定莆田市城厢区宏丰�园业主委员会委托莆田市城厢区宏利物业管理有限公司对坐落在莆田市城厢区荔城大道北磨街326号的宏丰嘉园进行物业管理。双方约定收取物业服务费的标准为：1、住宅：1.0元／月／平方米；商业1.5元／月／平方米；住宅改为办公使用按：1.2元／月／平方米；物业管理费的交纳时间及逾期交纳的责任为：物业费每半年交纳一次，业主应在物业通知之日起15日内履行交纳义务，每逾期一日，应交纳欠费总额千分之三的滞纳金；合同履行期限为：本合同为期2年，自2012年1月1日起至2013年12月31日止。合同签订后，莆田市城厢区宏利物业管理有限公司依约为被告等业主提供物业管理服务，但被告未依约交纳物业服务费。自2011年1月1日起至2013年9月30日止，被告陈文铸合计拖欠莆田市城厢区宏利物业管理有限公司物业费人民币4649.7元（其中2011年1月1日起至2011年12月31日止拖欠的物业费为人民币1690.8元）。2013年12月10日，莆田市城厢区宏利物业管理有限公司将被告陈文铸等人拖欠的物业服务费的债权转让给原告莆田市兴达物业管理有限公司。2014年8月21日，原告通过邮寄方式（EMS单号：1010172728409）将前述债权转让事项告知了被告。经莆田市城厢区宏丰嘉园业主委员会同意，2013年10月1日，原告莆田市兴达物业管理有限公司接管了宏丰嘉园小区的物业服务。2014年1月1日，莆田市城厢区宏丰嘉园业主委员会与原告莆田市兴达物业管理有限公司签订《物业服务合同》，约定由宏丰嘉园业主委员会委托原告对上述物业进行管理，双方约定的物业服务费标准为：住宅房屋按建筑面积，每平方米按1.00元，住宅出租使用每平方米按1.2元，商业房屋每平方米按1.5元。原告自实际接收物业之日起，按每半年一次向业主或物业使用人收取。交费时间为首月15日前�清，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之三交纳滞纳金；合同履行期限为：2014年1月1日起至2014年12月31日止。合同签订后，原告依约为被告等业主提供物业管理服务，但被告仍未支付物业服务费。被告共拖欠至2014年12月30日止的物业服务费人民币2113.5元（其中2013年10月1日至2013年12月31日止拖欠的物业服务费为人民币422.7元），致引发诉讼。上述事实，有原告莆田市兴达物业管理有限公司提供的企业法人营业执照、中华人民共和国组织机构代码证、宏丰嘉园前期物业服务合同、宏丰嘉园物业服务合同、物业服务合同、移交清单、债权转让通知书、律师函、EMS快递单及ENM邮政特快专递查询、物业费清单、宏丰嘉园业主（用户）资料登记表、业主（用户）入住合约、莆田市城厢区宏丰嘉园小区业主委员会出具的《证明》及《证明书》以及本案的庭审笔录在案为凭，本院予以确认。本院认为，莆田市宏丰房地产有限公司与莆田市城厢区宏利物业管理有限公司签订的《宏丰嘉园前期物业服务合同》及莆田市城厢区宏丰嘉园业主委员会代表业主分别与莆田市城厢区宏利物业管理有限公司、原告莆田市兴达物业管理有限公司签订的《宏丰嘉园物业管理合同》和《物业服务合同》，均系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定各自享有权利，承担义务。被告作为莆田市城厢区宏丰嘉园的业主，应受上述物业服务合同的约束，但其在物业服务公司依约提供物业服务后却拖欠物业服务费，其行为已构成违约。且因莆田市城厢区宏利物业管理有限公司已将被告所拖欠的物业服务费转让给原告，并已告知被告，故原告有权向被告主张权利。被告共拖欠的物业服务费为人民币6763.2元；被告主张因原告未按物业服务合同提供服务，故其未交纳物业费，但又未能提供证据证明原告未按合同约定提供物业服务，故本院对被告该主张，不予采纳。因原告提供的EMS邮政特快专递查询（单号：1×××09）明确载明邮件投妥，本人收签，故被告主张其未收到莆田市城厢区宏利物业管理有限公司将拖欠的物业费转让给原告的债权转让通知书，本院亦不予采纳。被告自2011年1月1日起至同年12月31日止合计拖欠的物业费为人民币1690.8元。因《宏丰嘉园前期物业服务合同》中约定物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每季度的首月10日前履行交纳义务，被告未交纳2011年度的物业服务费，原告从该年度的每季度第一个月的第11日就知道或应当知道自己的权利受到了损害，但其于2014年9月22日才向法院提起诉讼，且无法提供证据证明存在法律规定的诉讼时效中止、中断或延长的情形，其现主张权利已超过法律规定的二年的诉讼时效期间，故其请求判令被告偿还该期间拖欠的物业服务费人民币1690.8元，本院不予支持；被告主张其拖欠的该年度物业费已过诉讼时效，本院予以采纳。因《宏丰嘉园物业管理合同》约定物业费每半年交纳一次，业主应在物业通知之日起15日内履行交纳义务，而原告系于2014年8月29日通过福建众益律师事务所向被告发送的《律师函》，要求被告应在2014年9月10日之前支付所拖欠的物业服务费，故诉讼时效期间应从原告要求被告履行义务的宽限期届满之日起计算，即从2014年9月11日起计算，故被告主张其拖欠的2012年1月1日起至同年9月22日期间的物业费亦已过诉讼时效，本院不予采纳。《宏丰嘉园物业管理合同》及《物业服务合同》中所约定的逾期交纳物业服务费的滞纳金�实为逾期付款利息。虽《宏丰嘉园物业管理合同》对业主交纳物业服务费的期限约定不明确，但原告在前述的《律师函》中已明确要求被告应在2014年9月10日之前支付所拖欠的物业服务费，故被告拖欠的2012年1月1日至2013年12月31日期间的物业费人民币3381.6元应自2014年9月11日起按日万分之三计息；被告拖欠的2014年1月1日起至同年12月31日期间的物业费人民币1690.8元，因双方在《物业服务合同》中明确约定物业服务费每半年交纳一次，交费的时间为首月的15日之前，故被告应支付物业费人民币845.4元分别自2014年1月16日和同年7月16日至本判决指定的还款之日止按日万分之三计算的利息。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷�件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告陈文铸应于本判决生效之日起十日内偿还给原告莆田市兴达物业管理有限公司物业服务费人民币5072.4元及该款至本判决指定的还款之日止按日0.3‰计算的逾期付款利息（其中人民币3381.6自2014年9月11日起计算；人民币845.4元分别自2014年1月16日和同年7月16日起计算）。二、驳回原告莆田市兴达物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币50元，减半收取为人民币25元，由原告莆田市兴达物业管理有�公司负担6.3元，由被告陈文铸负担18.7元。申请执行的期限为二年。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审判员洪俊达二〇一五年六月十一日书记员陈无穷附：本判决所适用的法律条文及执行提示：《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。《中华人民共和国合同法》第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二�按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民�院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。