北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0105民初66315号
原告（反诉被告）：北京呼家楼宾馆有限公司，住所地北京市朝阳区xxx。
法定代表人庞亚青，总经理。
委托诉讼代理人：于向东，北京市华博金隆律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张娜，女，1984年8月9日生，汉族，北京市华博金隆律师事务所实习律师，住北京市丰台区。
被告（反诉原告）：北京京豫宏天商务有限公司，住所地北京市朝阳区xxx呼家楼宾馆内7101室。
法定代表人徐欢，总经理。
委托诉讼代理人：宋华，河南联盟律师事务所律师。
委托诉讼代理人：季路璐，河南联盟律师事务所律师。
原告（反诉被告）北京呼家楼宾馆有限公司（以下称呼家楼宾馆）与被告（反诉原告）北京京豫宏天商务有限公司（京豫宏天公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。呼家楼宾馆委托诉讼代理人于向东、张娜及京豫宏天公司委托诉讼代理人宋华、季路璐均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
呼家楼宾馆向本院提出以下诉讼请求：判令京豫宏天公司支付拖欠的2014年9月1日至2017年6月30日期间的租金461240元（2014年9月1日至2017年4月30日每月租金为15万元，2014年9月1日前被告每月按合同约定支付了15万元租金，自2014年9月1日起京豫宏天公司每月仅支付136458元，每月拖欠的租金为13542元；2017年5月1日至2017年6月30日每月租金为154500元，京豫宏天公司每月支付140552元，每月拖欠的租金为13948元）及违约金（以每月拖欠的租金数额为基数，按照日万分之五的标准计算自当月25日起至2017年6月30日止）。事实与理由：呼家楼宾馆与京豫宏天公司于2011年12月30日签订《房屋租赁合同》，约定京豫宏天公司承租位于北京市朝阳区xxx7号楼，约定的租赁物建筑面积为1440平方米，包括建筑主体、大堂、厨房、员工宿舍，但这个建筑面积只是房产证上记载的面积，事实上租赁面积超过了1440平方米，员工宿舍、大堂的面积在房产证上没有体现。租期自2012年1月1日起至2024年12月31日，租金标准为第一期租金每年180万元，以后每期递增3%，合同签订后，呼家楼宾馆履行了全部义务，京豫宏天公司自2014年9月25日开始至今未全额支付租金，经多次催要仍拒不支付，故诉至本院。
京豫宏天公司辩称：呼家楼宾馆所述租赁合同关系及交纳租金的情况属实，双方合同还在继续履行中，上述房屋仍由京豫宏天公司使用。第一，按照双方租赁合同第3条约定，呼家楼宾馆应当交付的房屋是7号楼的全部建筑物，但呼家楼宾馆至今仍占用了三间房屋没有交付，构成违约。呼家楼宾馆提及的大堂、员工宿舍等，按照合同5.3条的约定是属于辅助用房，是免费使用的部分。本案的租赁房屋7号楼内的房屋全部作为写字楼办公室使用，大堂、员工宿舍不具备办公室使用的功能，故是辅助用房，是免费使用的。第二，呼家楼宾馆没有按约交付租赁房屋，因此京豫宏天公司从2014年9月起按照其实际交付的租赁面积即房产证面积中减去没有交付的三间房屋得出的实际交付面积来交付租金。房产证的面积是1440平方米，三间没有交付的房屋面积是130平方米，即一楼的两间和二楼的一间房屋（但从平面图上看不出房号）。第三，鉴于呼家楼宾馆从2012年1月1日起一直有三间房屋没有交付，应承担违约责任，京豫宏天公司提起反诉,要求：1、判令呼家楼宾馆交付三间没有交付的房屋，面积共130平方米，包括二楼1间（即画室）和一楼2间（即泵房和温泉水质处理站）并支付未完全交付房屋的违约金（以每日75元为标准，自2012年1月1日计算至实际支付之日止）；2、判令呼家楼宾馆返还从2012年5月1日起至2014年8月31日止京豫宏天公司多支付的上述三间房屋的租金379176元及利息（以379176元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准自2014年9月1日计算至实际支付之日止）；3、判令呼家楼宾馆支付电梯维修、保养费用38880元、房屋下水道维修费用1250元。
呼家楼宾馆就反诉辩称：京豫宏天公司提出反诉没有事实与法律依据，双方签订租赁合同时明确约定租赁7号楼包括大堂、员工宿舍、建筑主体等，双方对租金进行了明确约定，租金标准是每年180万元，而不是按照房屋的实际面积计算租金，故合同双方认可承租的房屋是特定的，租金标准为固定数额。京豫宏天公司在承租后三年内从未对面积减少提出任何异议，现在提出面积的问题不应当得到支持，且在房屋开始出租时，涉案的水房、泵房和画室都是存在的，京豫宏天公司是知情的。就京豫宏天公司主张维修下水道、电梯费用的请求，关于电梯费用按照合同约定应由呼家楼宾馆承担，但在发生电梯需要维修时应先通知呼家楼宾馆进行维修或由呼家楼宾馆授权其维修，但京豫宏天公司都没有，其自行维修是其自愿的行为。合同约定京豫宏天公司承担其租赁范围内排污系统的维修，故维修下水道的费用应由其自行承担。
当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行证据交换。2006年1月24日，北京市朝阳区向军南里二巷5号7楼登记在呼家楼宾馆名下。
2011年12月30日，呼家楼宾馆（出租方，甲方）与京豫宏天公司（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方向乙方出租北京市朝阳区xxx7号楼，建筑面积1440平方米，包括建筑主体、大堂、厨房、员工宿舍，用途为写字楼办公，甲方于2012年1月1日前向乙方交付房屋。该房屋第一个租赁期限自2012年5月1日起至2017年4月30日止；第二个租赁期自2017年5月1日起至2022年4月30日止；第三个租赁期自2022年5月1日起至2024年12月31日止。免租期为2012年1月1日至2012年4月30日。甲方应该按照合同约定的时间将全部租赁房屋交给乙方，并由双方签署房屋交接确认书。双方约定自2012年5月1日起，第一个租赁期租赁范围租金不变，租金为180万元每年；第二个租赁期2017年5月1日开始租金在第一租赁期的基础上递增3%，为185.4万元每年；第三个租赁期租金在第二个租赁期基础上递增3%，为190.962万元每年。甲方保证在合同有效期内不以其他任何理由调高租金；乙方无需支付除本合同租金以外包括物业管理费、供暖费在内的任何费用（乙方经营中产生的水、电、燃气、通讯等费用由乙方自行承担）。租金付款方式为月付，即乙方每月25日向甲方支付当月的租金。租赁区域内场地、租赁房屋楼顶现有部分面由乙方免费使用，根据经营需要乙方将搭建方案报甲方备案后自行在场地内搭建辅助用房，并承担相关费用。辅助用房使用期限与本合同期限一致。乙方自行办理辅房搭建政府审批手续。乙方逾期支付租金的，每逾期一日，乙方需按拖欠租金的0.05%支付违约金。
该《房屋租赁合同》后的《附件》中第5条约定：排水排污：甲方需向乙方提供化粪池且已接入市政污水管网及在有效期内排污证或相关文件。乙方不承担乙方范围外的甲方排污系统的日常维护、清洁费用。若为直排市政管道，甲方需无偿协助乙方办理排污许可证。第6条约定：电梯：甲方提供2部正常使用并经当地政府相关部门检验合格、批准运行的品牌电梯供乙方免费使用，甲方负责交房日开始的日常维护保养和运营费用，并负责大修及更换并承担相关费用。甲方同意乙方按汉庭标准对电梯进行装饰改造。
双方均认可自2012年5月1日至2014年8月31日期间，京豫宏天公司实际每月向呼家楼宾馆支付15万元租金。2014年9月1日至2017年4月30日每月仅实际支付136458元，2017年5月1日至2017年6月30日每月仅实际支付140552元。
双方均认可位于7号楼一层的泵房、温水处理站及二层的画室未实际交付给京豫宏天公司。呼家楼宾馆称泵房是抽地下温泉水的，温泉水供应给整个呼家楼宾馆包括京豫宏天公司的租赁用房，属于公用设施，应由其管理，画室在这栋楼出租给京豫宏天公司前就一直出租给一名画家使用，现仍由该画家使用，上述情况京豫宏天公司在签合同时均知晓。京豫宏天公司称其租赁的用房系用于办公，不需要温泉水，因此泵房和温泉水处理站均不属于公共设施，可以拆除移到其他楼，双方签订合同时呼家楼宾馆就承诺尽快腾给京豫宏天公司，但由于呼家楼宾馆的负责人在更替，这三间房迟迟未交付。关于上述三间房屋的面积，经询问，现双方均同意按照125平方米计算。
京豫宏天公司提交相关函件，证明双方就未交付的房屋及租金交纳情况等事宜进行的沟通情况。呼家楼宾馆认可真实性。
京豫宏天公司提交电梯维修、保养费用票据及下水道疏通费用收据。呼家楼宾馆均不认可真实性，认可确实未支付过电梯维修费用，而下水道疏通费合同中未约定，不同意支付。
经询，呼家楼宾馆称合同中约定的“1440平方米”包括建筑主体、大堂、厨房、员工宿舍，而房屋产权证中显示的“1440平方米”就是建筑主体，大堂、厨房、员工宿舍并不在产权登记的建筑面积范围内。京豫宏天公司称合同中约定的“1440平方米”指的是建筑主体，亦即房屋产权证上的房屋建筑面积，而大堂、厨房、员工宿舍是免费使用部分。
本院认为：按照双方签订的合同约定，租赁标的物为北京市朝阳区xxx7号楼，建筑面积1440平方米，包括建筑主体、大堂、厨房、员工宿舍，用途为写字楼办公，而产权证上登记的7号楼建筑面积即为1440平方米。因此，本院认为双方租赁合同中约定的1440平方米指的是7号楼本身的建筑面积。现双方均认可未交付给京豫宏天公司的一楼的泵房、温水处理站及二楼的画室属于7号楼内，本院不持异议。呼家楼宾馆现有证据不足以证明双方在订立合同之初就该三间房屋不属于租赁范围达成一致意见，故其应属于租赁标的物的一部分。在实际履行中，双方均认可自实际交付房屋之日起该三间房屋就一直未交付使用，故呼家楼宾馆要求京豫宏天公司补交租金并支付违约金的请求，本院不予支持。在2012年5月1日至2014年8月31日期间京豫宏天公司实际按照年租金180万元的标准缴纳，自2014年9月1日至2017年6月30日京豫宏天公司则按照扣减部分面积对应的租金后的标准支付租金，而京豫宏天公司亦正常使用诉争房屋至今。就呼家楼宾馆未交付125平方米三间房屋、京豫宏天公司要求其退还多交纳租金的请求由本院酌情确定，要求支付违约金及利息的请求本院不予支持。考虑到合同实际履行的情况、三间房屋本身的用途、对京豫宏天公司使用诉争房屋的影响等因素，本院认为双方宜按照已交付房屋的现状继续履行合同，故对于京豫宏天公司要求交付该三间房屋的请求，本院不予支持。
关于电梯维护保养费用，京豫宏天公司的主张于法有据，本院予以支持。下水道疏通费用主张没有依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共同合同法》第六十条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）呼家楼宾馆有限公司于本判决生效之日起七日内退还被告（反诉原告）北京京豫宏天商务有限公司租金十五万元；
二、原告（反诉被告）呼家楼宾馆有限公司于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）北京京豫宏天商务有限公司电梯维修保养费用三万八千八百八十元；
三、驳回原告（反诉被告）呼家楼宾馆有限公司的全部本诉诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）北京京豫宏天商务有限公司的其他反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费4804元，由原告（反诉被告）呼家楼宾馆有限公司负担（已交纳）。
反诉案件受理费4768元，由被告（反诉原告）北京京豫宏天商务有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 李文丹
二〇一七年十一月八日
书 记 员 彭佳妤