文书内容广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1973民初12471号原告：吴孔飞，男，1972年3月7日出生，汉族，住广东省广州市越秀区，原告：方琦，女，1978年3月7日出生，汉族，住广东省广州市越秀区，被告：严中桂，女，1969年6月6日出生，汉族，住安徽省巢湖市庐江县，委托诉讼代理人：吴春庚，广东赋诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐璐，广东赋诚律师事务所实习律师。原告吴孔飞、方琦诉被告严中桂房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月30日受理后，依法由审判员谭艳婷适用简易程序于2016年12月7日公开开庭进行了审理。原告吴孔飞、方琦，被告严中桂委托诉讼代理人吴春庚、唐璐到庭参加了诉讼。现已审理终结。原告吴孔飞、方琦向本院提出诉讼请求：一、被告立即清偿2016年1月11日至9月30日期间租金15540元、2015年6月至2016年9月期间物业管理费4103元；二、本案诉讼费由被告承担。后，原告于2016年11月10日向本院提出增加诉讼请求如下：一、被告支付2016年10月12日至2016年11月11日期间租金1800元，以及按合同支付拖欠租金所产生的0.5%滞纳金。事实与理由如下：被告从2016年1月11日起开始拖欠租金，原告多次催促被告，被告总以“放心吧，我一定会交租，一分也不会少”为由一直拖欠房租及物业管理费。期间，原告多次提出让被告结清欠款，交回房屋并终止合同。但被告多次以不在东莞、一定会交租等为由回应，并没有交出房屋的意思。为维护原告的合法权益，特诉诸法院。被告严中桂答辩称，根据房地产租赁合同约定租赁期限为2015年1月12日至2016年1月11日，在此期间被告已经履行承租人的支付定金、租金和物业管理费的义务，原告提出诉请没有依据。经审理查明，2015年1月11日，原告吴孔飞、方琦与被告严中桂签订了一份房地产租赁合同。合同约定，两原告将阳光粤港花园13栋104号房屋出租给被告；租金为每月1800元，押金3600元；严中桂应于签订合同时支付首期租金给吴孔飞、方琦，每逾期一天支付租金，需要按月租金0.5%支付滞纳金。被告承担租赁期内电话费、水费、电费、煤气费、物业管理费等实际使用的费用。租赁期限共12个月，自2015年元月12日至2017年元月11日止，其中“2017”字样由“2016”修改而成。原告主张“2017”系在双方同意的情况下修改的，修改后才签名确认，当时没有注意到条文中“租赁期限12个月”而没有修改该处。被告对此不予认可，主张合同租赁期限为12个月，修改部分系原告单方意思表示，案涉合同已于2016年1月11日终止。被告在限期内未能向本院提交其持有的租赁合同予以核实。为证实其主张，原告向本院提交了四张照片、短信截图、管理费收费通知单、收款收据为证。其中，1.照片，9月30日照片显示房屋客厅内堆放着批量物品；2016年11月10日的照片显示一名男子开门并进入了房屋内。原告称照片中的物品属被告所有，照片中的男子系被告的员工，拍摄当时有物管人员在场。被告对此予以否认，并表示2016年1月后并无实际使用原告的房屋。2.短信截图。短信内容显示2016年1月至10月期间，原告多次向被告催收租金及催缴物业管理费，被告严中桂回复“我回东莞给，谢谢”、“我回东莞结算，谢谢”、“不在我手上，我明天到看一下，没问题，钱不会少你，以后准时给，对不起”等内容。被告方确认系原、被告之间的短信来往，但表示被告并无明确表明存在拖欠租金，在短信中表达的意思不能完全反映其真实意图。3.收款收据，显示原告向东莞市瀚森物业管理有限公司阳光粤港管理处缴纳2015年6月1日至2016年10月31日期间的物业管理费共计3848.22元，其中滞纳金263.77元。收款收据还显示基数为“95.84”、单价为“2.2”。被告对该收据真实性予以确认，但主张从2016年1月12日起的物业管理费与被告无关。4.收费通知单显示每月物业管理费数额为210.85元。为查清案件事实，本院工作人员到东莞市××镇阳光粤港小区物业管理处调查。据物业管理处的保安班长王树高陈述，13幢104号房屋（即案涉租赁物业）是用来放货的，有一名男子在2016年11月份的时候将13幢104号的货物搬到了33幢101号房屋，这名男子每天都在阳光粤港小区活动，而33幢101号房屋的业主是严中桂。另，原告主张其已于2016年11月11日收回案涉房屋。原、被告双方均同意在案涉拖欠的物业管理费中抵扣押金3600元。以上事实，有租赁合同、收费通知单、手机短信截图、物业管理处收款收据、照片、调查笔录及本院庭审笔录附卷为证。本院认为，本案为租赁合同纠纷。原、被告双方签订的房地产租赁合同系依法成立的有效合同，对双方具有约束力，双方应当按照合同约定全面、诚实地履行义务。本案的焦点为被告是否应向原告支付2016年1月11日至9月30日以及2016年10月12日至2016年11月11日期间的租金及2015年6月至2016年9月期间物业管理费。原告持有的房地产租赁合同中，合同期限为“该房屋租赁期限12个月，自2015年元月12日至2017年元月11日止”，“2017”是由“2016”修改而成。本院分析如下：首先，被告对该租赁期间不予确认，应提供其持有的房地产租赁合同予以佐证，但被告至今没有提交或给予合理解释。其次，本院到案涉租赁物业所在的阳光粤港小区调查，物业管理处保安班长陈述2016年11月有一男子将案涉房屋内的物品搬至被告房屋内。该陈述内容与原告方陈述情况吻合。再次，根据双方于2016年1月至10月期间的短信往来，被告均未否认拖欠租金一事，并且多次承诺予以给付。综上，足以证明原、被告之间于2016年1月11日后仍存在租赁关系，租赁期限尚未届满。故本院采信原告主张，即案涉房地产租赁合同期限为2015年1月12日至2017年1月11日。原告主张其于2016年11月11日收回案涉房屋，被告对此提出异议但未能提供相反证据予以推翻，本院对原告的主张予以确认。按照合同约定，原告依约将房屋交付被告使用，被告理应履行支付租金的义务。然而，被告从2016年1月12日起未依合同约定向原告支付租金及缴纳物业管理费。故原告有权要求被告支付2016年1月12日至9月30日以及2016年10月12日至2016年11月11日期间的租金，租金应计算为：8个月×1800元/月+20天/30天×1800元/月+1个月×1800元/月=17400元。案涉租赁合同约定由被告负担租赁期间的物业管理费，系双方真实的意思表示，本院依法予以确认。根据收款收据显示，原告于2016年9月30日缴纳的2015年6月1日至2016年10月31日期间的物业管理费中包含了滞纳金263.77元。故被告应向原告支付2015年6月至2016年9月期间物业管理费：16个月×210.85元+263.77元（已缴滞纳金）=3637.37元。鉴于原、被告双方均同意在案涉拖欠的物业管理费中抵扣押金3600元，本院依法予以确认，故被告还应向原告支付物业管理费3637.37元-3600元=37.37元。至于滞纳金，依照双方合同约定，每逾期一天，被告需按月租金的0.5%支付滞纳金，现原告诉请被告按合同支付拖欠租金的滞纳金，符合法律规定及双方约定，本院予以支持。故被告严中桂应以每月租金为本金，按照每日0.5%的标准向原告吴孔飞、方琦支付逾期支付租金的滞纳金计算至租金实际清偿之日止，滞纳金计算方式详见附表，但滞纳金总额以17400元为限。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、限被告严中桂于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告吴孔飞、方琦2016年1月12日至2016年9月30日以及2016年10月12日至2016年11月11日期间的租金17400元及按照每日0.5%的标准计付滞纳金，但滞纳金总额以17400元为限，具体计算详见附表；二、限被告严中桂于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告吴孔飞、方琦2015年6月至2016年9月期间物业管理费37.37元；三、驳回原告吴孔飞、方琦的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费175元，由原告吴孔飞、方琦负担3元，被告严中桂负担172元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  谭艳婷二〇一七年一月三日书记员  邓敏珠张世东附表：滞纳金计算表租金期间租金金额逾期起算之日截止时间2016年1月12日至2016年2月11日18002016年1月12日计至租金实际清偿之日。2016年2月12日至2016年3月11日18002016年2月12日2016年3月12日至2016年4月11日18002016年3月12日2016年4月12日至2016年5月11日18002016年4月12日2016年5月12日至2016年6月11日18002016年5月12日2016年6月12日至2016年7月11日18002016年6月12日2016年7月12日至2016年8月11日18002016年7月12日2016年8月12日至2016年9月11日18002016年8月12日2016年9月12日至2016年9月30日12002016年9月12日2016年10月12日至2016年11月11日18002016年10月12日附相关法律法规条文：1.《中华人民共和国民法通则》第一百零八条：债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。3.《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。