浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙06民终3086号上诉人（原审原告）：赵燕，女，1974年9月19日出生，汉族，住绍兴市越城区。委托诉讼代理人鲁建国，浙江纳森律师事务所律师。委托诉讼代理人郦祥，浙江纳森律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：绍兴市艾德妮服饰有限公司，住所地绍兴市越城区皋埠镇银洲路10号2幢1-2号，统一社会信用代码913306020568930479。法定代表人周绍飞，董事长。被上诉人（原审被告）：季小芬，女，1964年11月9日出生，汉族，住绍兴市越城区。两被上诉人委托诉讼代理人程幸福、盛雅欢，浙江朋成律师事务所律师。上诉人赵燕因与被上诉人绍兴市艾德妮服饰有限公司（以下简称艾德妮公司）、季小芬房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2017）浙0602民初2387号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月1日立案后，依法组成合议庭，经阅卷和询问当事人，决定不开庭审理，现已审理终结。赵燕上诉请求：撤销原判，依法改判被上诉人艾德妮公司、季小芬返还房租50000元、水电押金10000元、房租押金20000元；赔偿装修及拆装损失63429元；支付违约金20000元，合计163429元;并按中国人民银行同类同档贷款利率自起诉之日起至实际清偿日止计算利息。事实和理由：一、原判认定事实不清，上诉人在一审中提交了收款单据、收款人身份证明及照片一组，就厂房装修及机器拆装损失这一部分事实履行了举证责任，且上诉人通过微信明确告知被上诉人季小芬将要进场装修的事实，尽到了通知义务；二、原判适用法律错误，本案中被上诉人存在故意隐瞒其与出租人不得转租的约定，并转租期限超过实际租期，存在违约行为，但一审法院却以上诉人未尽审查义务为由不予追究，适用法律不当。被上诉人艾德妮公司、季小芬共同辩称：一、上诉人未按合同约定按时支付租金并擅自搬离厂房，违约在先，且所谓的装修损失并未真实产生，证据不足；二、被上诉人艾德妮公司不存在违约行为，上诉人主张违约金缺乏事实依据和法律依据；三、被上诉人季小芬仅是作为公司代理人，代表被上诉人艾德妮公司与上诉人签订合同，不应当承担任何责任。综上，上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，请求驳回上诉。赵燕向一审法院起诉请求：1.解除赵燕与艾德妮公司、季小芬于2016年12月29日签订的厂房租赁合同，解除时间为2017年1月16日；2.艾德妮公司、季小芬返还房租50000元、水电押金10000元、房租押金20000元，小计80000元及利息（自起诉日起至实际清偿之日止按中国人民银行同类同档次贷款利率计算）；3.艾德妮公司、季小芬赔偿损失：商品混凝土4440元、挖机费2600元、打墙费1200元、垃圾清运费3300元、混凝土搬运费4000元、钢筋费2889元、拆装费35000元、叉车费10000元，小计63429元及利息（自起诉日起至实际清偿之日止按中国人民银行同类同档次利率计算）；4.艾德妮公司、季小芬支付违约金20000元。一审法院认定事实，2016年12月29日，赵燕（乙方）与艾德妮公司（甲方）签订《厂房租赁合同》，约定经双方协商，由赵燕向艾德妮公司承租位于绍兴市越城区天佬路2号第二幢一楼西面9间（含楼梯），共计建筑面积615.38（653.85）平方米。租期为2017年1月10日至2020年1月9日。房屋用途为生产、制造。租金为每年88615元，三年合计265845元。租金付款方式为一年一付，赵燕需于每年1月1日前交清下一年租金，其中第一年租金88615元应于合同签订起三日内支付。押金为20000元，赵燕应于合同签订之日起五日内缴纳。协议期间赵燕无违约行为的，艾德妮公司于合同终止日并结清全部费用（包括但不限于租金、违约金、水电费及乙方应承担的赔偿责任等）后将押金无息归还；协议期间赵燕出现违约行为的，艾德妮公司可按照合同先行在押金中扣罚，赵燕须在艾德妮公司扣罚通知到达后天日内补足押金，否则艾德妮公司有权解除合同。艾德妮公司将租赁房屋以现有状态（按白坯）交付赵燕使用，鉴于赵燕将另行对租赁房屋进行装修，双方确认，租赁期间的房屋修缮问题由赵燕负责。涉及水、电、气安装或修缮的，艾德妮公司提供必要的协助。赵燕应合理使用其所承担的及其附属设施，如因使用不当造成房屋及设施损坏的，应负责修复或赔偿。合同还约定，艾德妮公司有以下行为之一的，赵燕有权解除合同并要求赔偿：1、不能提供房屋或所提供的房屋不符合本合同所约定条件，严重影响房屋使用功能；2、在租赁期间不履行被告本合同应尽的义务。因艾德妮公司不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付赵燕与本合同保证金等值的违约金。合同签订后，赵燕于当日支付了房屋押金2万元、水电押金1万元，并于2017年1月5日向艾德妮公司厂房租赁合同代表人季小芬账户支付了5万元房屋租金。同时查明，案涉租赁物绍兴市越城区天佬路2号第二幢建筑面积约1900平方米标准厂房系艾德妮公司向绍兴市越城区稽山街道稽山村经济合作社承租而来，双方约定租期为2015年4月1日至2018年3月31日止。2017年1月16日，绍兴市越城区稽山街道稽山村经济合作社向赵燕及艾德妮公司出具函一份，载明艾德妮公司未经允许，私自转租房屋，改变了房屋用途，又不利于该村管理。该村严正发函，要求艾德妮服饰公司自觉清退转租单位，如不配合，继续任事态发展，该村将立即对该单位实行断电处理，直至清退。后赵燕搬离案涉房屋。一审法院认为，案涉《厂房租赁合同》约定房屋租赁期为2017年1月10日至2020年1月9日，但艾德妮公司承租期至2018年3月31日止，且在赵燕与艾德妮公司签订租赁合同后，绍兴市越城区稽山街道稽山村经济合作社于2017年1月16日发函声明不允许转租，致使案涉合同目的无法实现，赵燕依法有权解除合同，故该院对赵燕要求解除合同的诉请予以支持。但鉴于赵燕未书面告知艾德妮公司其解除合同的意思表示，故该院将合同解除时间调整为一审副本送达艾德妮公司之日即2017年4月3日。关于艾德妮公司提出的其已就案涉房屋与绍兴市稽山街道稽山村经济合作社达成续租及转租协议的抗辩意见，因未提供相应的证据予以佐证，对此该院不予采纳。根据合同法的相关规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。现赵燕要求艾德妮公司返还房租5万元、水电押金1万元、房租押金2万元及利息的诉请，于法有据，该院予以支持。其中对利息损失计算时间调整为合同解除日次日即2017年4月4日起计算至判决履行之日止（按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。关于赵燕要求赔偿装修、拆装等损失共计63429元的主张，根据双方约定，赵燕对房屋进行装修，需书面通知艾德妮公司并经其同意。现赵燕未举证证明其进厂装修已书面通知并经艾德妮公司同意，故对上述诉请，该院不予支持。关于赵燕主张的违约金20000元，因案涉房屋租赁合同目的无法实现系第三方绍兴市稽山街道稽山村经济合作社不同意转租所致，合同双方对案涉房屋是否可以转租均有审查义务，不能因此认定为艾德妮公司单方违约，故上述诉请，该院不予支持。关于赵燕要求季小芬承担赔偿责任的主张，因季小芬系艾德妮公司的代表与其签订《厂房租赁合同》，非合同当事人，故该主张于法无据，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、赵燕与绍兴市艾德妮服饰有限公司签订的《厂房租赁合同》于2017年4月3日解除；绍兴市艾德妮服饰有限公司应于判决生效之日起三十日内返还给赵燕房屋租金5万元、水电押金1万元、房租押金2万元，共计8万元，并支付该款自2017年4月4日起至判决确定履行之日止的利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；二、驳回赵燕的其他诉讼请求。双方当事人在二审中未向本院提交新的证据。本院经二审查明的事实与原审判决认定的事实一致。本院认为，双方在本案中的争议焦点主要是两点：1、装修及拆装损失问题。上诉人仅提供了收款单据及收款人身份证明一组，无其他证据相印证，无法确定该组证据的真实性及与本案的关联性，故上诉人赵燕对装修及拆装损失的请求，证据尚不充分，本院不予支持。2、违约金问题。首先，被上诉人艾德妮公司明知存在不能转租的约定且租期将于2018年结束，依然将案涉房屋转租给上诉人并将转租期限约定至2020年，远远超过现有租期，存在过错；其次被上诉人抗辩已与出租人达成续租协议，但未能出示证据予以证明，且绍兴市越城区稽山街道稽山村经济合作社已严正发函，明确表示对转租行为不予认可，要求清退；第三，根据合同约定，因艾德妮公司不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付赵燕与本合同保证金等值的违约金。故上诉人赵燕关于违约金的请求，于法有据，本院予以支持。关于季小芬的责任问题，季小芬并非租赁合同当事人，而是作为一名代理人，代表艾德妮公司与赵燕磋商并签订《厂房租赁合同》，故上诉人赵燕要求季小芬承担责任的请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，赵燕的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销浙江省绍兴市越城区人民法院（2017）浙0602民初2387号民事判决及（2017）浙0602民初2387号补正裁定。二、上诉人赵燕与被上诉人绍兴市艾德妮服饰有限公司签订的《厂房租赁合同》于2017年4月3日解除。三、被上诉人绍兴市艾德妮服饰有限公司应于本判决生效之日起三十日内返还给上诉人赵燕房屋租金50000元、水电押金10000元、房租押金20000元，共计80000元，并支付该款自2017年4月4日起至判决确定履行之日止的利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。四、被上诉人绍兴市艾德妮服饰有限公司应于本判决生效之日起三十日内向赵燕支付违约金20000元。五、驳回上诉人赵燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1784元，由绍兴市艾德妮服饰有限公司负担1092，赵燕负担692元；二审案件受理费1886元，由绍兴市艾德妮服饰有限公司负担452，赵燕负担1434元。本判决为终审判决。审判长  王朝阳审判员  娄岳虎审判员  赵启龙二〇一七年十月十八日书记员  章馨月附页：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：致使不能实现合同目的。（二）在履行期届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。（三）当事人一迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。（四）当事人一迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。（五）法律规定（五）法律规定的其他情形。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。