河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫03民终1682号
上诉人（一审原告）：张斌，男，汉族，1973年4月2日出生，住河南省偃师市。
委托诉讼代理人：郭晋霞，女，汉族，1978年10月29日出生，住河南省偃师市。系张斌之妻。
上诉人（一审被告）：郭矿生，男，汉族，1961年3月19日出生，住河南省偃师市。
委托诉讼代理人：王顺卿，河南省偃师市法律服务所法律工作者。
上诉张斌因与上诉人郭矿生租赁合同纠纷一案，不服河南省偃师市人民法院（2015）偃民重字第00028号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张斌及其委托诉讼代理人郭晋霞，上诉人郭矿生及其委托诉讼代理人王顺卿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张斌上诉请求：1、撤销一审判决第二项，依法改判自郭矿生第一次侵权之日起张斌不承担租金支付义务；2、评估费、一审、二审诉讼费由郭矿生承担。事实与理由：1、一审判决认定事实错误、适用法律不当。张斌与郭矿生于2012年6月签订租赁合同，年租金5000元，张斌于2013年4月才得以使用厂区进行经营。郭矿生对合同的租金不满，2013年12月郭矿生二儿子声称要解除合同，并趁张斌不备从后方袭击，其儿媳进厂协助其二儿子袭击张斌，使得张斌受轻伤，住院治疗医药费用一万多元，郭矿生及其儿子拒付医药费。郭矿生于2014年4月指使其二儿子用土将厂门堵住强制终止合同，张斌依据合同积极交纳租金，但郭矿生拒收。郭矿生期望获得3倍的租金，郭矿生以张斌投资东西带不走为由，胁迫让其承认其3倍租金的无理条件，并提出必须免除其儿子伤害张斌应当承担的医药费。张斌被迫于2014年5月起诉郭矿生侵权，郭矿生在庭审中要求解除合同，法庭判决郭矿生构成侵权，2014年10月份判决生效后，但郭矿生拒不执行法院判决，使得合同事实已被迫终止。郭矿生非但强制终止合同，还阻止张斌拉走自己的生产物资，无理的要求张斌赔偿其12万余元，张斌起诉郭矿生侵权，以期尽快带走生产物资，减少损失。洛阳中级人民法院(2016)豫03民终1254号判决郭矿生立即停止侵权，判决生效后，郭矿生至今仍拒不执行法院判决。郭矿生雇佣人员时刻看守阻拦和设置障碍的手段控制了张斌生产物资，且郭矿生拒不履行合同，其侵权已给张斌造成经济损失，张斌不应承担诉讼期间及郭矿生不履行判决期间的租金。郭矿生侵权给张斌带来巨大的经济损失，郭矿生还应承担其侵权行为的责任。
郭矿生针对张斌的上诉进行答辩称：张斌的上诉理由不能成立，一审判决第二项减少了张斌的三个月租金也是不应该的。郭矿生侵权，张斌已通过法院诉讼，与租赁公司纠纷是两个法律关系，双方签订的租赁协议上显示：乙方可在厂区建筑新厂房、合同到期或其他原因使土地无法使用，地面上建筑物的处置权归乙方所有，张斌没有对新建的房屋清理完毕，一直占用着郭矿生的土地，张斌就应该支付租金至搬走清理完毕止，张斌上诉自郭矿生第一次侵权之日起张斌不承担租金支付义务，无事实根据和法律根据。据此，请求依法驳回张斌的上诉请求。
郭矿生上诉请求：一、依法撤销一审判决书第二项，改判为张斌给郭矿生租金（按年租金5000元计算，从2013年6月1日起算至实际履行之日止）于本判决生效之日起10日内付清。二、依法撤销一审判决第三项，改判为张斌在郭矿生出租的厂院内自建的钢构厂房自行拆除清理完毕。三、本案上诉费由张斌承担。事实与理由，首先，郭矿生与张斌之间排除妨碍侵权纠纷一案已在2014年间经法院处理过，当时张斌没有提出损失，时隔二年后一审法院认定郭矿生拉土堵门给张斌造成损失、减少三个月的租金的判决不能令人信服。其次，一审判决按张斌的要求把自盖的厂房让郭矿生出资10万元购买违背双方租赁合同约定，租赁合同载明：合同到期或其他原因是使土地无法继续使用，地面上乙方建筑的处置权归乙方所有，该合同并不能说明张斌的建筑物必须作价给郭矿生，张斌首先违约这一事实一审法院已经认定，解除双方租赁合同是张斌要求的，郭矿生认为买卖是双方自愿的，一审判决违背了平等自愿的买卖原则。综上，请求二审法院支持郭矿生的上诉请求。
张斌针对郭矿生的上诉进行答辩称：根据合同，郭矿生不能在合同执行一年多时强制解除。合同规定租金按年支付，没有强制约定在某个日期支付，张斌是根据合同进行支付的，郭矿生所称张斌违约不交租金等的说法不能成立。郭矿生自2014年4月起阻止合同履行，应承担其终止合同给张斌造成的经济损失，（2014）偃民七初字第89号判决书判定郭矿生停止侵权，该判决书生效后，郭矿生不执行法院判决，并采用进一步的侵权手段，将张斌看管厂内物资的人员强行逼出厂。经偃师法院多次督促郭矿生执行法院判决，郭矿生拒不执行，并于2014年12月将张斌的厂门锁撬掉，用自己的锁将厂门锁住，阻止张斌经营并阻止张斌带走自己的生产物资。后公安机关干预，郭矿生将自己的锁去掉，但还是阻止张斌带走自己的物资。公安机关因案件牵涉到合同等法律问题，不能过多干预，没有对郭矿生的违法行为采取措施，郭矿生因此违法扣押了张斌的物资，至今仍不改正。请求二审法院依法驳回郭矿生的上诉请求。
张斌向一审法院起诉请求：1、被告赔偿原告一次性经济损失159771元，其中：（1）建筑物（构筑物）140611元；（2）设备折旧：2014年4月14日至2016年5月共计24个月，折旧费共计14160元（折旧费暂计算至2016年5月6日）；（3）设备搬迁5000元。2、被告赔偿原告间接经济损失21260元（以建筑物投资额140611元，闲置24个月的利息损失，利息损失暂计算至2016年5月6日）。3、本案鉴定评估费3000元由被告承担。4、本案的诉讼费由被告承担。5、终止双方签订的租赁合同。
郭矿生向一审法院提起反诉请求：1、依法判令张斌支付郭矿生租金20000元并支付逾期租金的利息；2、解除租赁合同，将租赁物及厂房场地恢复原状；3、反诉费由张斌承担。
一审法院认定事实：2012年5月18日郭矿生作为甲方出租方与张斌作为乙方承租方签订租赁协议一份：一、出租厂区情况：出租厂区坐落在翟镇××头村工业区，面积约1120平方米（约28m宽40m长），有住房若干间和砖结构厂房一栋。其中西北角约m宽m长留单独小院给甲方居住。乙方可在甲方厂区建筑新厂房，合同到期或其他原因使土地无法继续使用，地面上乙方建筑的处置权归乙方所有。二、起付日期和租赁期限：租赁期自2012年6月1日起至2022年6月30日止。租赁期10年。三、租金和支付：租金伍仟元每年，乙方按年准时交于甲方。四、本协议一式两份，双方各执一份，签字后生效。甲方郭矿生乙方张斌2012.5.18。协议签订后，双方即按协议履行。后张斌经郭矿生同意并在现场的情况下，张斌将该厂区内原有郭矿生的石棉瓦房三间、水塔一座、两排猪舍进行拆除整理。2012年6月张斌向郭矿生支付了一年的租赁费5000元，之后租金张斌未支付。2013年4月张斌组织人员将所租厂区清理平整，并建造有钢结构新厂房，2014年4月14日郭矿生以张斌未交租金为由让人拉了一车土，倒在张斌所租厂区大门前，阻碍张斌正常通行。张斌向派出所报警，派出所民警到现场进行了询问和处置。同日下午张斌委托案外人郭占通，欲让郭占通将5000元租金交给郭矿生，在郭矿生家里，郭矿生妻子和儿子拒绝接收。4月15日下午张斌委托案外人张迎奎，让张迎奎将5000元租金交给郭矿生，在郭矿生家里，郭矿生拒绝接收。2014年5月10日张斌以郭矿生侵权为由依法向该院提起侵权之诉，判令立即停止侵权，将张斌租赁的厂区门前堆放的土清理完毕。该院于2014年9月9日作出（2014）偃民七初字第89号民事判决书，判决郭矿生于本判决生效之日起3日内将张斌所租厂区大门前两侧土清理完毕。2014年9月10日郭矿生将其自家的三轮摩托车停放在张斌厂区门口，阻碍其正常通行，张斌向派出所报警，派出所民警到场后进行了拍照，派出所于2015年3月18日所拍摄的照片中显示，张斌租赁的厂区门前，已没有杂物，道路畅通。至本案一审立案前，张斌即停止厂区生产。另查明，张斌自认其一次性基建投入为48074元，2015年11月16日洛阳市蓝诚价格评估事务所有限公司作出蓝评报字（2015）第124号价格评估报告，张斌所建钢结构厂房205㎡净值127694元，地坪修整250㎡净值12917元，15个月设备折旧8850元，设备搬迁费5000元，共计154467元。一审法院认为：租赁合同是指出租人将租赁物交付给承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。本案中郭矿生与张斌双方签订的租赁协议，郭矿生将其拥有的一处厂区出租给张斌，张斌按年租金5000元准时交给郭矿生，张斌可在该厂区建筑新厂房，合同到期或其他原因使土地无法继续使用，地面上张斌建筑的处置权归张斌所有。该协议系双方真实意思表示，且不违反《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，该院予以确认。张斌于2012年6月向郭矿生交纳租金5000元，该租金应为2012年6月1日至2013年5月31日期间的租金，该行为表明，张斌交纳租金的时间应为下一年租期开始的第一个月，也即张斌应于2013年6月向郭矿生交纳2013年6月1日至2014年5月31日的租金，其未及时交纳租金的行为，既不符合双方协议的本意，也不符合租赁合同的交易习惯，已构成对双方租赁协议的首先违约。尽管张斌在2014年4月通过案外人向郭矿生交纳租金，但不能改变其迟交租金已违约的事实，其应承担相应的违约责任。郭矿生在张斌迟延支付租金的情况下，没有采取通知或者诉讼等合法途径解决问题，而用堵门的侵权行为致使张斌出入不畅损失扩大，其应承担减收租金和与其过错行为相适应的民事责任。根据合同法的有关规定，当事人协商一致可以解除合同，本案中张斌的起诉状及郭矿生的反诉状中双方均明确表示要求解除该协议，该表示是其双方真实意思表示，该院予以准许。根据合同法的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中郭矿生将土地交于张斌即完成了交付义务，在协议未解除前，张斌一直占有使用该土地，其应按协议的约定向郭矿生交纳该协议解除前的租金，但郭矿生的两次用土和三轮车堵大门的行为已影响到了张斌的正常经营，可适当减少其三个月的租金。张斌主张的交纳租金的截止时间为2014年4月14日理由不足，不予采信。张斌接手土地后，对郭矿生原有的石棉瓦房三间、水塔一座、两排猪舍进行拆除整理，并进行地面水泥硬化，同时该拆除整理是在郭矿生同意并在场的情况下实施，是双方为履行租赁合同而做的必要的基础性工作，且双方均有物质投入，故对郭矿生要求张斌将平整后的路面恢复原状的请求，及张斌要求郭矿生赔偿修整地坪的请求，均不予支持。张斌在租赁期间用自己投入的设备进行生产，其设备的自然折旧与出租方无关，对张斌要求郭矿生赔偿设备折旧费的请求，该院不予支持。张斌诉求的钢结构厂房投入损失，根据张斌的请求，该损失是张斌为经营需要，在厂区建设钢结构厂房所进行的一次性投资。按双方的协议“乙方可在甲方厂区建筑新厂房，合同到期或其他原因使土地无法继续使用，地面上乙方建筑的处置权归乙方所有”的约定，该约定的本意应当是租赁合同履行期满或者是双方当事人意志以外的原因致合同解除的情形，张斌对厂房的处置权仅有两种情形，要么拆迁搬走，要么合理作价卖给郭矿生，本案中是因为张斌的首先违约和郭矿生的侵权行为导致的合同解除，对厂房的处理应本着利益最大化原则，结合双方各自的过错程度，作价折抵给郭矿生，该厂房价值127694元，郭矿生补偿张斌10万元后，厂房归郭矿生所有，张斌设备搬迁费用由其自理。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条之规定，经该院审判委员会研究决定，判决：一、解除原告（反诉被告）张斌与被告（反诉原告）郭矿生双方于2012年5月18日签订的租赁协议；二、原告（反诉被告）张斌给付被告（反诉原告）郭矿生租金（按年租金5000元计算，从2013年9月1日起算至实际履行之日止），于本判决生效之日起10日内付清；三、被告（反诉原告）郭矿生于本判决生效之日起10日内支付原告（反诉被告）张斌钢结构房价款10万元，原告（反诉被告）张斌所建205㎡钢结构厂房归被告（反诉原告）郭矿生所有；四、原告（反诉被告）张斌于本判决生效之日起10日内将其生产设备从现厂区搬离，郭矿生予以协助；五、驳回原告（反诉被告）张斌其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）郭矿生其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费3980元，评估费3000元，计6980元，由原告（反诉被告）张斌承担3600元，被告（反诉原告）郭矿生承担3380元，反诉受理费1490元，由反诉被告张斌承担490元，反诉原告郭矿生承担1000元。
二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。
本院认为：本案中，张斌的首先违约和郭矿生的侵权行为都是导致合同解除的原因之一，也是造成双方租赁合同纠纷至今未能解决的根源之一。因双方各自的行为造成目前的纠纷现状，对于张斌来讲，其作为承租人付出投资用于建设厂房、购置设备却长期停滞不能进行正常的生产经营，投资得不到回报；对于郭矿生来讲，其作为出租人，涉案的厂房与设备长期闲置，导致其无法继续出租或使用来获取收益，双方对于对方的损失后果的产生都负有各自的过错责任，基于以上事实的分析，一审法院根据本案查明的事实并结合对厂房的处理本着利益最大化原则，作出将本案所涉厂房作价折抵给郭矿生，该厂房的生产设备由张斌自行搬离，以及张斌从2013年9月1日起按年租金5000元的标准向郭矿生支付租金至实际履行完毕之日止的认定并无不当，符合本案实际情况，对此本院予以维持。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2300元，由张斌负担50元，郭矿生负担2250元。
本判决为终审判决。
审判长 刘龙杰
审判员 杨元卿
审判员 李 慧
二〇一七年十月三十日
书记员 王 璐