四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第1996号
上诉人（原审被告）四川华润万家商业有限公司。住所地：成都市成华区猛追湾街**号。
法定代表人汤洪涛，总经理。
委托代理人赖智欣，广东华途律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）牛晓峰。
委托代理人王录生，四川迪泰律师事务所律师。
上诉人四川华润万家商业有限公司（以下简称华润公司）因与被上诉人牛晓峰房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2013）成华民初字第2997号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月11日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年7月10日，牛晓峰作为乙方与甲方华润公司签订《成都339欢乐颂购物中心商铺租赁合同》，约定牛晓峰承租该购物中心第4层421号商铺，同时约定该商铺只供乙方以NIKITA的商号（名称）经营“NIKITA”品牌之用；该商铺的所经营商品／服务的商标是“NIKITA”（英文为“NIKITA”），租赁期限自2013年7月25日开始到2016年7月31日止；交付时间2013年7月25日至2013年7月26日，具体交付日期以双方签署的交付凭据载明为准；租金优惠期乙方开业前的装修优惠期自2013年7月25日至2013年8月31日止；起租日暂定为2013年9月1日；开业日暂定为2013年9月1日；商铺装修：商铺内建筑、装修及有关机电工程，所有室内设计图、平面间隔、机械及电力需求，以及各装饰物料挑选，事先报甲方会审（甲方应于收到乙方提交的材料15个工作日内出具书面会审意见，逾期未答复者，视为甲方不反对乙方意见），上述装修设计文件经甲方批准后，未经甲方书面同意，乙方不得擅自变更；乙方在没有获得甲方书面认可或同意前，乙方不得进场装修。双方就保证金、装修垃圾清理费、违约责任亦进行了相应约定。其中甲方违约乙方有权单方面解除本合同，甲方应赔偿乙方损失的有关约定为：甲方违反本合同约定，使乙方无法按合同约定用途继续使用该商铺的；乙方因甲方违约行为面引起的所有费用和开支（包括一切律师费），均由甲方承担，乙方有权向甲方追讨。后牛晓峰、华润公司与第三方成都市瑞丽嘉业装饰工程有限公司（以下简称装饰公司）签订三方签订《欢乐颂租户装修施工协议》，约定装饰公司的施工时间为2013年7月25日至2013年8月31日。合同签订后，牛晓峰向华润公司支付履约保证金22260元、装修保证金10000元、装修垃圾清理费共424元。
2013年7月28日，牛晓峰另与装饰公司签订《建筑装饰工程施工合同》，就装修事项进行了约定，其中约定工程首付款30000元，若甲方（牛晓峰）原因无法开工，造成合同无法继续履行时应及时通知乙方（装饰公司），办理终止协议，甲方所支付的工程预付款乙方不予退还，另外甲方需向乙方支付工程总额的30%作为违约金。2013年7月29日，牛晓峰向装饰公司支付装修预付款30000元。合同签订后，牛晓峰的装修设计因商铺招牌中因含有英文“COFFEE”字样，装修设计未获华润公司同意，导致其无法进场装修。此后，装饰公司退还牛晓峰预付款10000元。2013年9月10日，牛晓峰支付装修违约金30000元。
2013年7月22日，牛晓峰与第三方成都同业制冷工程有限公司签订《华润欢乐颂商铺空调安装协议》，由同业制冷公司安装价值16000元的空调，牛晓峰支付空调安装首付款10000元。
另牛晓峰因诉讼支付律师代理费3000元。
原审法院认定上述事实，有双方主体资格资料、《成都339欢乐颂购物中心商铺租赁合同》、装修保险合同、建筑装饰工程施工合同、339NIKITA咖啡馆装修工程设计图纸、报价单、交款收据、华润欢乐颂商铺空调安装协议及收据、录音光盘、通知函、商函、证人李忠建证言等证据在案佐证。
原审法院认为，牛晓峰与华润公司签订的《成都339欢乐颂购物中心商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。牛晓峰与华润公司在履行合同过程中发生争议，其争议的焦点是租赁合同附件三约定的“NIKITA”的商号（名称）在店面招牌中是否可以使用表明行业或经营特点的“COFFEE”字样。针对双方争议焦点，原审法院认为，店铺的商号或名称不同于店面招牌。虽然双方在租赁合同中约定商铺只供牛晓峰以NIKITA的商号（名称）经营“NIKITA”品牌之用，但该约定只对牛晓峰商号（名称）进行了约定，而没有对牛晓峰的店招进行约定，因此，华润公司不应当对牛晓峰招牌的使用进行限制。同时，牛晓峰租赁商铺的目的是主营“NIKITA”品牌的华夫饼和咖啡，仅有“NIKITA”字样的招牌，对不熟悉“NIKITA”品牌的普通消费者来说其经营特点和经营范围并不知晓，因此，牛晓峰使用带“COFFEE”字样的招牌，对于普通消费者来说有表明其经营特点和经营范围的作用，可以吸引潜在的顾客。因此，牛晓峰是否使用含有“COFFEE”字样的招牌，对其经营效益有较大影响。牛晓峰因使用“COFFEE”字样的招牌而导致华润公司不签发装修许可证，致使牛晓峰签订合同的目的不能实现，华润公司应当承担相应责任。现牛晓峰要求解除双方签订的租赁合同，原审法院予以支持。牛晓峰与第三方成都同业制冷工程有限公司签订空调安装协议而安装的空调，因牛晓峰要求解除双方签订的租赁合同，且无证据证明该安装得到了华润公司的许可，因此，牛晓峰安装的空调由其自行拆除。
牛晓峰向华润公司支付的履约保证金22260元、装修保证金10000元，合计32260元，根据订金法则华润公司应双倍返还；华润公司支付的垃圾清理费424元、水电预存金5000元，由华润公司退还牛晓峰。根据牛晓峰与第三方装饰公司签订的《建筑装饰工程施工合同》，牛晓峰支付的装修工程预付款不予退还，另外甲方需向乙方支付工程总额的30%作为违约金。虽然装饰公司向牛晓峰收取了预付款30000元和违约金30000元，但装饰公司实际已退还预付款10000元，牛晓峰因华润公司违约而支付给第三方装饰公司的实际损失为50000元。因此，因华润公司的违约行为而导致牛晓峰支付给第三方装饰公司的损失50000元，华润公司应当予以赔偿。另根据合同约定，华润公司应当支付牛晓峰因诉讼而支付的律师费3000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百一十三条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决：一、牛晓峰与华润公司签订的《成都339欢乐颂购物中心商铺租赁合同》解除；二、华润公司在判决生效之日起十日内双倍返还牛晓峰履约保证金、装修保证金合计64520元；三、华润公司在判决生效之日起十日内返还原告牛晓峰垃圾清理费424元、水电预存金5000元，合计5424元；四、华润公司在判决生效之日起十日内支付牛晓峰因与装饰公司签约而导致的装修预付款损失20000元、装修违约金损失30000元，律师代理费3000元，合计53000元；五、驳回牛晓峰的其他诉讼请求。案件受理费1594元，由华润公司负担。
宣判后，华润公司对原审判决不服，向本院提起上诉，其上诉请求为：一、撤销原审判决第二、三、四项，依法改判华润公司不承担返还及赔偿责任。二、本案一、二审诉讼费由牛晓峰承担。主要事实及理由为：一、原审法院就华润公司不应对牛晓峰的招牌使用进行限制的认定没有法律依据。根据案涉租赁合同附件三租赁用途约定该商铺只供牛晓峰以NIKITA的商号（名称）之用可知，牛晓峰经营案涉商铺的名称有且只有为“NIKITA”，其次，根据《成都市户外广告和招牌设置管理条例》第三条的规定，双方之间约定并无歧义。二、原审法院关于“华润公司不向牛晓峰签发装修许可证导致牛晓峰无法实现合同目的的责任应当由华润公司承担”的认定没有事实及法律依据。首先，华润公司不存在不允许牛晓峰进场装修的行为。其次，案涉经营场所无法按期开业的原因并非是华润公司限制牛晓峰使用“COFFEE”字样致使其无法进场装修。三、原审法院将“履约保证金”及“装修保证金”认定为“订金”没有法律依据。首先，双方在合同中对保证金用途做了明确约定，并未约定保证金属于订金，更没有约定适用“订金法则”的条款。其次，法律规定定金（本案根本不存在定金）属于违约金性质，其与损害赔偿不能够同时适用，若实际损失较高，可选择要求违约方赔偿实际损失。原审法院既判决双倍返还保证金，又判决赔偿损失，没有法律依据。四、原审法院认定华润公司存在违约情形明显属于事实认定不清。
被上诉人牛晓峰答辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审审理查明的事实与采信的证据均与原审法院一致。
本院认为，牛晓峰与华润公司签订的《成都339欢乐颂购物中心商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力。
案涉租赁合同约定“该商铺只供牛晓峰以NIKITA的商号（名称）经营“NIKITA”品牌之用；该商铺的所经营商品／服务的商标是“NIKITA”（英文为“NIKITA”）”，上述条款系双方当事人真实意思表示，合法有效。但双方对此条款内容在理解上存在争议即牛晓峰以“NIKITA”作为商号（名称）经营“NIKITA”品牌，是否构成对就其承租商铺店面招牌中使用文字的限制。因合同对此并无进一步约定，双方也未就此进一步协商达成合意，导致双方对合同条款内容出现不同理解，故上述条款内容属约定不明。华润公司主张其对牛晓峰提出的在店面招牌中除“NIKITA”外包含“COFFEE”字样的装修设计未予同意，系该公司基于对上述条款所做理解，并不违反合同约定，其行为不构成违约。而牛晓峰租赁商铺的目的是主营“NIKITA”品牌的华夫饼和咖啡，使用带“COFFEE”字样的招牌，可表明其经营特点和经营范围，也对其经营活动有一定影响，其所提在店面招牌中除“NIKITA”外包含“COFFEE”字样的装修设计系基于牛晓峰作为经营者对上述条款所做理解，也不违反合同约定。因案涉租赁合同约定“商铺装修：商铺内建筑、装修及有关机电工程，所有室内设计图、平面间隔、机械及电力需求，以及各装饰物料挑选，事先报华润公司会审（华润公司应于收到牛晓峰提交的材料15个工作日内出具书面会审意见，逾期未答复者，视为华润公司不反对牛晓峰意见）；在没有获得华润公司书面认可或同意前，牛晓峰不得进场装修。”，上述约定内容虽存在一定矛盾，但因华润公司未向牛晓峰出具该公司同意或认可其进场装修的书面凭据，牛晓峰无法进场装修，以致无法实现合同目的。故本案纠纷发生实为双方因合同约定不明所引发争议，而非单方违约所致。牛晓峰基于无法实现合同目的要求解除合同，在华润公司也同意解除合同的情况下，原审判决解除案涉租赁合同正确，本院二审亦予以确认。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”，对牛晓峰已支付的履约保证金22260元、装修保证金10000元，装修垃圾清理费424元，水电预存金5000元，华润公司应退还给牛晓峰，但牛晓峰主张双倍返还履约保证金、装修保证金的请求缺乏依据，本院不予支持。且如上所述，本案合同解除并非华润公司违约所致，故牛晓峰主张3000元律师费缺乏依据，本院不予支持。对于牛晓峰主张解除合同所致装修损失的问题。本院认为，双方对在案涉店铺店面招牌除包含“NIKITA”外，是否可以含有其他字样的约定不明，以致引发争议，且如上所述，合同对牛晓峰进场装修条件的约定内容亦存在矛盾之处，对此，华润公司以及牛晓峰作为缔约双方在订立合同时未尽到足够审慎的义务，对导致本案纠纷发生以及合同解除后果，均存在一定过失。故对牛晓峰因合同无法履行所致装修预付款及违约金损失共计50000元，根据本案实际情况，由华润公司与牛晓峰各自承担25000元。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、第（二）项之规定，判决如下：
一、维持成都市成华区人民法院（2013）成华民初字第2997号民事判决第一项、第三项。
二、撤销成都市成华区人民法院（2013）成华民初字第2997号民事判决第二项、第四项、第五项。
三、四川华润万家商业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还牛晓峰履约保证金22260元、装修保证金10000元。
四、四川华润万家商业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付牛晓峰装修损失款25000元。
五、驳回牛晓峰的其他诉讼请求。
本案一审案件受理费负担方式不变，二审案件受理费2758元，由牛晓峰负担1379元，华润公司负担1379元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 红
审 判 员 苟学恩
代理审判员 熊 颢
二〇一四年五月十三日
书 记 员 刘 进