广西壮族自治区贺州市八步区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂1102民初647号
原告：杨升。
委托代理人：黄若朗。
被告：广西贺州市桂东房地产开发有限公司。住所地：贺州市星光路**号。
法定代表人：覃展敏，董事长。
委托代理人：欧兴国，广西桂三力律师事务所律师。
原告杨升诉被告广西贺州市桂东房地产开发有限公司（以下简称桂东公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年2月2日立案受理后，依法由代理审判员张媛月适用简易程序于2016年3月28日公开开庭进行审理。原告杨升，被告委托代理人欧兴国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告与被告签订了《商品房定向优惠销售协议》（以下简称《定向协议》），约定原告购买由被告开发的位于贺州市鞍山西路83号“贺州桂东.汇豪国际城”项目第7幢2单元504号房产，约定交房时间为2010年12月30日前交付，协议签订后，在约定期限内原告履行了给付100%的房款（178807元）义务。2011年3月18日原、被告签订《商品房买卖合同》，基于被告的强势地位，原告接收了将交房时间变更为2011年10月31日前交付的条件，同时按原、被告在该合同约定了逾期交房的违约责任按照双方签订的商品房定向优惠销售协议执行。
合同约定的交房时间届满后，至今被告没有将商品房买卖合同项下的商品房交付给原告使用，计算至2015年12月31日止，被告逾期交房的实际天数为1521天，扣除无法抗拒的因素390天，被告违约天数按1131天计算。被告延期交房的行为确已构成违约，根据《商品房买卖合同》第九条和《商品房定向优惠销售协议》第四条的约定应承担向原告给付违约金的责任，违约金为72845.9元。为维护原告的合法权利，特诉至法院，请求依法判令被告继续履行《商品房买卖合同》；被告向原告支付逾期交房的违约金72845.9元整（暂计至2015年12月31日止）；被告按原告交付房款每日万分之四支付违约金从2016年1月1日起至被告实际交房之日止；本案诉讼费用由被告承担。
原告对其陈述事实向法院提供的证据有：
1、《商品房定向优惠销售协议》、《商品房买卖合同》，证明原被告之间存在商品房买卖合同关系。
2、销售不动产统一发票一张，证明原告交清房款的事实。
被告桂东公司辩称：原告的起诉部分与事实不符，房屋延期交付是因为天气、项目基础施工以及政府的管制措施，延误390天；被告于2014年1月电话通知原告来收房，但原告一直未来收房，从2014年1月后面延期时间由原告自己承担责任，被告房屋没有办理综合验收，不是被告的原因，是因为贺州市国土局、住建局于2014停止了11个项目包括被告项目在内的验收管理工作，政府未办理验收被告也没有办法。现在95%的房屋户主已经住进去了，如果原告不愿接房，可以考虑解除合同。
被告桂东公司对其辩称向法院提供的证据有：
1、房屋验收记录，证明部分业主在2014年1月办理交房手续。
2、建设工程质量竣工验收意见书，证明涉案房屋经建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位五方验收，房屋可以交付使用，合同也是这样约定的。
3、住建局关于汇豪国际城广豪阁报建的函1份，证明政府停止办理综合验收，被告房屋最后综合验收手续未完成。
经开庭质证，被告对原告证据无异议。原告对被告证据1、2无异议，对证据3这是原告自身所导致的，是被告擅自改变容积率和用途，导致未能办理验收，且涉案7号楼也不叫广豪阁。本院对证据的分析认定：对双方均无异议的证据，本院予以认定。被告的证据3广豪阁不是涉案的7号楼，该证据与本案无关，本院不予认定。
综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：
2008年2月22日，原告杨升（乙方）与被告桂东公司（甲方）签订《商品房定向优惠销售协议》，约定桂东公司将贺州桂东·汇豪国际城的商品房定向销售给原告，该协议第二条约定：本协议与正式《商品房买卖合同》具有同等法律效力。第三条：甲方承诺在2010年12月30日前交付“贺州桂东·汇豪国际城”7#楼。第四条：如不能按期交房，逾期超过90日以内自上述约定的交付时间的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后至逾期180日内，自上述约定的交付时间的第91日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过180日以上自上述约定的交付时间的第181日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房款万分之四的违约金，合同继续履行。
2011年3月18日，原告与被告桂东公司签订《商品房买卖合同》，约定：桂东公司将贺州市鞍山西路83号贺州桂东·汇豪国际城第7幢2单元504号房出卖给原告，房屋总价款178807元；第八条约定交房时间为2011年10月31日前，出卖人应将具备下列第5种条件的商品房交付买受人使用：5、该商品房经施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位及消防单位竣工验收合格。如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：一是遭遇不可抗力，二是其他非出卖人能控制的因素，如政府有关庆典、计划性停水、停电、雨季造成施工不能、交通管制、施工时间限制等；第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：……2、按双方签订的《商品房定向优惠销售协议》有关约定处理。签订合同后，原告依约按时支付全部购房款178807元。2014年1月，被告桂东公司电话通知原告交房，因房屋没有通过政府综合竣工验收，原告至今未办理交房手续。2014年12月29日，涉案7号楼通过施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位竣工验收。
根据已生效判决，7号楼因桩基延误、停电、停水、中高考、公务员考试、降雨延误等因素延误工期390天，被告桂东公司认可据实予以延期的天数为390天。
本院认为：原告与被告之间的《商品房定向优惠销售协议》、《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。签订合同后，原告依约按时支付了全部房款，但是被告桂东公司没有在约定的期限内交付房屋，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告诉请要求继续履行《商品房买卖合同》，本院予以支持。
被告桂东公司违约，应当承担相应的违约责任。原、被告在签订合同时约定了被告桂东公司可据实予以延期的因素，包括遭遇不可抗力和其他非出卖人能控制的因素，如政府有关庆典、计划性停水、停电、雨季造成施工不能、交通管制、施工时间限制等，因此，被告桂东公司据实延长履行期间，具有合同依据，且未违反法律规定。《商品房买卖合同》约定的交房期限为2011年10月31日前，2014年12月29日涉案房屋经施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位竣工验收合格，符合合同第八条约定的交房条件，截至2014年12月29日，被告逾期交房天数为1155天，扣除桂东公司可据实予以延期的390天，据此，桂东公司实际逾期交房的违约天数为765天（1155天-390天）。依照《商品房买卖合同》第九条、《商品房定向优惠销售协议》第四条的约定，被告桂东公司应向原告支付逾期交房违约金为46669元（178807元×0.1‰×90天＋178807元×0.2‰×90天＋178807元×0.4‰×585天）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
被告广西贺州市桂东房地产开发有限公司应向原告杨升支付逾期交房违约金46669元。
本案受理费1564元，减半收取782元（原告已预交），由原告杨升负担262元，被告广西贺州市桂东房地产开发有限公司负担520元。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。
代理审判员 张媛月
二〇一六年三月二十九日
书 记 员 黄雪娟