杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2007）杭西民三初字第193号
原告何丹。
委托代理人胡燕林。
被告章海青。
委托代理人何毅琦、徐玉泉。
原告何丹（下称原告）为与被告章海青（下称被告）房屋买卖合同纠纷一案，于2007年1月23日向本院起诉。本院立案受理后，依法由审判员陈雪梅独任审判，于2007年3月15日公开开庭进行了审理。原告何丹的委托代理人胡燕林，被告章海青的委托代理人何毅琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告双方在杭州天源房地产咨询服务有限公司的介绍下，于2006年12月28日签订一份《杭州市房屋转让合同》，约定原告将西湖区桃园新村27幢54号501室的房屋转让给被告，房屋总价1050000元，被告须在2007年1月16日向原告支付首付款315000元，余款735000元待契证和产权证办出后三个工作日付清。合同签订后，被告未按约支付首付款。经原告催告，被告于2007年1月19日明确表示不购买原告的房屋，并以银行按揭办理不成为由拒绝履行合同。被告的行为已构成违约，应承担违约责任。故诉请判令被告支付违约金100000元并承担诉讼费用。
原告为支持其主张，举证如下：
1、原、被告于2006年12月28日签订的《杭州市房屋转让合同》，证明原、被告之间的房屋转让合同关系及双方的权利义务。
2、原告、被告及杭州天源房地产咨询服务有限公司于2006年12月28日签订的《委托代理合同》，证明委托关系及原、被告之间相关权利义务内容。
3、房屋所有权证存根及被告身份证明，证明被告身份情况及被告名下的房产。
4、房屋所有权证、契证、国有土地使用证，证明涉案房屋系原告所有。
5、被告于2007年1月19日出具的《情况说明》，证明合同履行期届满后，被告表示不履行合同义务，原告依此提出赔偿请求合法有据。
被告辩称，原告在签订合同时隐瞒了房屋建造年份的事实，造成被告在签订合同时存在重大误解，导致被告无法办理银行按揭手续。合同未履行系原告未能及时告知被告有关房屋的实际情况，而非被告不愿履行合同。本案中合同不能履行的原因是因房屋房龄过老和房价过高导致银行按揭手续无法办理，被告的支付能力受到极大的阻碍，这是无法预见的，属合同法第117条所规定的不可抗力，故被告不存在违约行为，应驳回原告的诉讼请求。
被告提供的证据有：
1、原告、被告及杭州天源房地产咨询服务有限公司于2006年12月28日签订的《委托代理合同》（同原告提供的证据2），证明原、被告共同委托杭州天源房地产咨询服务有限公司代理房屋交易，合同约定被告购房需按揭贷款，获得贷款后才能将房款支付给原告。
2、原告、被告及杭州天源房地产咨询服务有限公司于2006年12月28日签订的《监督支付协议书》，证明被告积极履行了按揭手续，授权工行（若按揭成功）监督支付房款。
3、被告于2007年1月9日出具的《授权书》，证明被告积极履行了按揭手续，授权工行（若按揭成功）监督支付房款。
4、杭州天源房地产咨询服务有限公司于2007年2月5日出具的《情况说明》，证明房屋买卖合同无法履行的原因是按揭无法完成，并非被告主观上有过错或过失，与原告陈述建房时间也有关系。
5、缪伟芳于2007年1月16日的出具的《情况说明》，证明工行工作人员缪伟芳证明房价高、房龄老是工行按揭不审批的原因。
上述由原告提供的证据，经被告质证后认为，对证据1的真实性、合法性无异议，该合同第3条付款方式的约定中明确约定双方的付款方式为银行按揭，表明被告对房屋的购买能力已明确向原告告知，原告明知该房屋应当通过银行按揭完成购买。对证据2的真实性、合法性无异议，该合同亦证明了原、被告双方委托杭州天源房地产咨询服务有限公司办理相关事务的事实，该房屋购买应当通过银行按揭完成。对证据3无异议。对证据4的真实性、合法性无异议，该三证不能完整地证明房屋的建造年份，无法证明原告所陈述的被告知晓房屋的年龄等状况。对证据5无异议，但被告出具该说明只是为了给原告一个交待。
上述由被告提供的证据，经原告质证后认为，对证据1的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，证明目的不明确，从合同条款看，被告若按揭则应按约定交纳首付款315000元，事实上被告未支付首付款，已经构成违约。对证据2的真实性无异议，对关联性有异议，仅证明原、被告在委托中介公司办理相关买卖手续时，原告也积极配合填写了监督支付协议，但不能证明被告已经去工行申请过按揭。对证据3的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该授权书系被告单方出具，不能证明被告已向银行申请过按揭。对证据4的真实性、关联性、合法性均有异议，证人未出庭作证，且杭州天源房地产咨询服务有限公司及王建民、吕茹菊与被告有利害关系，不具有证明效力。对证据5的真实性、合法性、关联性均有异议，证人未出庭作证，对其主体情况不清楚，即使缪伟芳系工行工作人员也无权出具该情况说明。
审理过程中，本院依被告的申请，向中国工商银行股份有限公司杭州之江支行就诉争房屋的银行按揭手续办理情况进行了调查，该行于2007年3月2日出具一份《章海青贷款申请未予受理的情况说明》；本院并向该行职员缪伟芳作了询问笔录。上述《情况说明》及《询问笔录》经当庭出示和宣读，原告对证据的真实性、合法性均无异议，对关联性有异议，认为原告并未指定必须向工行按揭，而且涉案房屋曾经成功办理过抵押贷款，即使工行按揭不成功，并不等于表示被告可以不履行房屋转让合同。况且银行按揭的只是余款部分，但被告未支付首付款，系根本性违约，银行不能按揭不能构成被告所述的不可抗力。被告对上述证据则无异议。
根据当事人对证据的质证意见及证据间的相互关系，本院经审查对证据作如下认证：原告提供的证据符合证据的真实性、合法性和关联性，予以认定。被告提供的证据1、2、3予以认定；证据4和5，结合本院调查取得的两份证据，其中证据4中有关银行按揭未能办理的事实能与本院调查取得的两份证据的内容相符，本院予以认定，证据5及本院调查取得的证据可相印证，均予以确认。
根据上述认定之证据及当事人在庭审中的陈述，本院认定本案事实如下：
2006年12月28日，原告与被告签订一份《杭州市房屋转让合同》，约定：原告将其所有的坐落于杭州市西湖区桃园新村27幢54号501室的房屋转让给被告，转让总价为1050000元；付款方式为被告在2007年1月16日前首付315000元，余款735000元由银行按揭，被告同意2007年1月16日将315000元支付给原告，待契证和产权证办出后3个工作日内将余款735000元支付给原告；若被告未按上述约定的时间付款，原告有权按累计应付款向被告追究违约利息，自合同约定的应付款最后期限之第二天起至实际付款之日止，月利息按银行同期利率计算，逾期付款超过7天，被告应向原告支付违约金100000元。该合同并就产权登记、税费调整等其他事项作了约定。同日，原、被告及杭州天源房地产咨询服务有限公司（下称天源公司）签订一份《委托代理合同》，约定：原、被告双方共同委托天源公司作为桃园新村27幢54号501室的房屋产权证书交接和房款支付的中间人，并委托天源公司代办房屋交易具体手续及有关税费缴纳和房屋权属证申领；原、被告双方按代理内容分别向天源公司支付税费、评估费及代理费；被告应按《房屋转让合同》约定的房款缴纳数额和期限，按约将房款交于天源公司保管，若被告申请按揭抵押贷款，被告应按约缴纳按揭贷款的首付款315000元交入天源公司在按揭银行开立的保证金帐户，并由天源公司代办银行按揭抵押贷款，银行同意按揭抵押贷款申请后，则由银行将被告申请的贷款划入天源公司保证金帐户；在完成产权过户后五个工作日内，天源公司扣除原告应缴纳的相关费用后，其余房款由天源公司通知原告领款时间，原告向天源公司领取；在原、被告双方不违反《房屋转让合同》和本合同情况下，若被告商业按揭购房，天源公司应在《房屋转让合同》签订及原、被告双方相关资料（首付款、税费、服务费）齐全、银行按揭贷款审批通过及双方身份证件核对后35个工作日内办妥新的房屋产权证、契证、土地证的变更，因政府职能部门调整办证资料或税费的收取，导致办证时间延长，则天源公司承诺的办证期限相应延长。同日，原、被告及天源公司又签订一份《监督支付协议书》，约定：被告自愿将首付款315000元以及向中国工商银行杭州市之江支行（下称工行之江支行）申请经审核同意后发放的按揭贷款735000元划入天源公司在工行之江支行开立的二手房交易资金专户；天源公司根据相关协议划付资金，工行之江支行监督付款方向。2007年1月9日，被告向工行之江支行申请住房按揭贷款，该行认为其申请不符合条件而未予受理。2007年1月19日，被告向原告出具一份《情况说明》，内容为：“我和何丹签订桃园新村27幢54号501室二手房屋转让合同，因甲方要求指定乙方工行办理，因此影响乙方不能办理，本人无法购买房屋。”原告遂于2007年1月23日起诉。
本院认为，原告与被告之间签订的《杭州市房屋转让合同》及原告、被告和天源公司之间签订的《委托代理合同》和《监督付款协议书》均系当事人之真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人均应依约履行。根据上述合同的约定，被告应在2007年1月16日前支付首付款315000元，余款735000元向工行之江分行办理按揭贷款手续，且首付款应支付至天源公司在工行之江支行所开立的二手房交易资金专户；若被告逾期付款超过7天，则应向原告支付违约金100000元。本案中，由于被告的贷款申请不符合条件而被工行之江支行拒绝办理按揭贷款手续，致使被告无法履行合同约定的付款义务，该情况的发生能否构成不可抗力而成为被告免责的事由是本案争议的焦点。对此本院认为，《合同法》第117条所规定的不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，是当事人在订立合同时不能预见，对其发生和后果不能避免并不能克服的事件。显然，被告向工行之江支行申请按揭抵押贷款未获准并不符合不可抗力构成的上述条件，被告辩称其系因不可抗力导致无法履行合同而予免责的意见本院不予采信。至于合同约定被告的首付款应支付至天源公司在工行之江支行开立的二手房交易资金专户，被告是否由于按揭不能办理而导致首付款无法交付的问题。首先，被告未提供证明其在2007年1月16日确实携315000元前往工行之江支行缴纳首付款的直接证据，其提供的天源公司出具的《情况说明》系证人证言，无其他证据予以印证，故该《情况说明》不足以证明被告于2007年1月16日去银行缴款而未果。其次，被告亦未提供相应证据证明只有按揭抵押贷款办理后才能交纳首付款的事实。退一步说，即使首付款只能在按揭抵押贷款办理后才能缴纳，那也是由于第三方的原因造成被告不能按约支付购房款，被告仍应向原告承担违约责任。综上，被告应按照合同约定承担逾期付款的违约责任，即向原告支付违约金100000元，原告的诉讼请求理由正当，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
章海青支付给何丹违约金100000元，该款于本判决生效之日起十日内付清。
如果章海青未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3510元及财产保全申请费1070元，合计4580元，由章海青负担，于本判决生效之日起十日内径直交付给何丹。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审判员 陈雪梅
二〇〇七年四月十七日
书记员 张莲莲