南宁铁路运输中级法院
民 事 判 决 书
（2017）桂71民终116号
上诉人（一审被告）:南宁市富腾粮机设备有限责任公司，住所地南宁市西乡塘区中尧路52-11-15号。
法定代表人：何英，该公司董事长。
委托诉讼代理人：黄剑，北京市尚衡律师事务所广西分所律师。
委托诉讼代理人：杨通奎，北京市尚衡律师事务所广西分所律师。
被上诉人（一审原告）：南宁威宁资产经营有限责任公司，住所地南宁市良庆区五象大道西段669号。
法定代表人：朱海，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王文千，广西刘晰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：龚朝光，广西刘晰律师事务所律师。
上诉人南宁市富腾粮机设备有限责任公司（以下简称富腾公司）因与被上诉人南宁威宁资产经营有限责任公司（以下简称威宁公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初324号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月27日立案后，依法组成合议庭，于2017年6月2日公开开庭进行了审理。上诉人富腾公司的法定代表人何英及其委托诉讼代理人黄剑、杨通奎，被上诉人威宁公司的委托诉讼代理人王文千到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人富腾公司上诉请求：1.撤销一审判决的第二项，依法改判：富腾公司自2014年3月12日起至2015年1月21日止，向威宁公司按照4050元/月的标准支付房屋租金；富腾公司在2015年1月22日至2015年5月10日止的期间不承担房屋占用使用费，自2015年5月11日之后的房屋占用使用费继续按照4050元/月的标准计付，截至2016年3月31日止，威宁公司向富腾公司多收取的租金和房屋占用使用费、合同押金共计132900元应予以退还；2.撤销一审判决的第四项，依法改判：威宁公司向富腾公司返还投标保证金20000元、佣金12500元。事实与理由：1.根据《中华人民共和国招标投标法》第四十六条：“招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。”之规定，富腾公司中标后，威宁公司与富腾公司没有签订书面的《房屋租赁合同》，构成重大违约，双方不存在中标内容的房屋租赁合同关系，而是不定期的房屋租赁合同关系，威宁公司应按中标之前的房屋租赁合同内容履行，应退还多收取的租赁款83350元；2.威宁公司多次通知富腾公司续签合同、参与投标，但没有通知搬离房屋，没有给予合理的搬离时间，强行断水断电，富腾公司不应承担房屋占用费；3.南宁威宁租赁物业服务有限公司受威宁公司委托收取投标保证金20000元、佣金12500元，威宁公司应返还。
被上诉人威宁公司辩称：1.富腾公司上诉称自2014年3月12日起至2015年1月21日止应按4050元/月支付房屋租金，没有事实和法律依据。（1）双方于2009年3月24日签订的《房屋租赁合同》，约定租金标准为4050元/月，但该租赁合同的租赁期限届满，合同已终止；（2）涉案房屋是威宁公司于2014年3月份委托给南宁威宁租赁物业服务有限公司（以下简称威宁物业公司）通过挂牌竞价方式进行招租的，本案并不适用《中华人民共和国招标投标法》。《竞价成交确认书》已经明确约定，涉案房屋的租金成交价格为12500元/月。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）的规定，双方之间的租赁合同关系已经成立。由于双方未签订书面的合同，依法应当视为不定期租赁。事实上，富腾公司在签订《竞价成交确认书》后，一直按照12500元/月的标准交纳租金，双方均未提出异议；2.根据《合同法》的规定，租赁合同解除后，承租人应当向出租人承担返还房屋的义务，否则，在其继续占用房屋期间，应赔偿出租人的经济损失。一审判决富腾公司自租赁合同2015年1月21日解除后，按租金标准12500元/月支付房屋占有使用费是正确的；3.富腾公司要求威宁公司返还投标保证金20000元、佣金12500元，没有依据。上述费用不是威宁公司收取，富腾公司参与竞租时与威宁物业公司签订的《南宁威宁资产交易大厅公开竞价协议书》、《竞价成交确认书》都已经明确约定，其需要向威宁物业公司支付“竞价保证金”，并且在成交后，威宁租赁公司有权向其收取“交易手续费”和相当于一个月成交租金金额标准的“佣金”，故其无权要求返还；4.若富腾公司在2014年12月1日之后，确实支付了租金或房屋占用费，威宁公司同意就一审判决第二项的金额作相应扣减。
威宁公司向一审法院起诉请求：1.解除威宁公司与富腾公司之间的房屋租赁合同关系；2.富腾公司搬离租赁房屋，并将租赁房屋交还给威宁公司；3.富腾公司向威宁公司补交2014年12月1日至2016年3月31日的租金共计200000元，且至其将租赁房屋交还给威宁公司之日止，按12500元/月的标准向威宁公司支付房屋占有使用费；4.本案诉讼费用由富腾公司承担。
一审法院认定事实：威宁公司对涉案房屋有出租管理权。2014年3月12日，威宁物业公司（甲方，挂牌人）与富腾公司（乙方，竞价人）签订一份《竞价协议书》，约定：1.乙方参与竞价的资产代码为03030304007，资产名称为中尧路52号11、12、13、14、15号，该资产应交竞价保证金20000元；2.乙方竞价交易成功后，甲方当场在“威宁资产（售房、租赁）交易大厅”公布中标公告确定承租人，甲方收回本协议书、与乙方签订《挂牌公开竞价交易成交确认书》，乙方须向甲方缴纳一个月成交租金金额标准的佣金和150元的竞价交易手续费，缴纳佣金和交易手续费后，即可办理竞价保证金的退回手续。协议书还对其他的权利义务作了约定。同日，威宁物业公司（挂牌人）与富腾公司（竞租人）签订一份《竞价成交确认书》，约定：1.竞价人竞价成功获得承租权的资产为中尧路52号11、12、13、14、15号商铺，面积为100㎡，成交价格为12500元/月；2.挂牌人向竞价人收取交易手续费150元；3.挂牌人按一个月成交租金金额标准向竞价人收取佣金12500元。确认书还对其他的权利义务作了约定。随后，富腾公司向威宁公司承租中尧路52号11、12、13、14、15号商铺，双方未签订书面租赁合同。富腾公司向威宁公司交纳商铺押金总计49650元，并以12500元/月的标准向威宁公司支付租金至2014年11月30日。直至庭审当日，富腾公司未将涉案商铺交还威宁公司。
2015年1月21日，威宁公司向富腾公司发出《通知》，载明：“你与我公司所签订的位于中尧路52-11、12、13、14、15号商铺租赁合同已于2014年12月31日期满，经多次通知你于2105年1月14前到我公司办理续签商铺租赁合同的相关手续，逾期视为自动放弃续租的权利，但至今未见你到我公司办理，现我公司决定于2015年1月29日将该商铺公开挂牌竞租，2015年1月28日截标，报名截止时间为2015年1月18日17：00时，如需了解、咨询租赁信息及参加铺面竞租的请到南宁威宁资产（售房、租赁）交易大厅咨询。”该《通知》于同日张贴在涉案商铺门前。
另查明：2015年1月8日、2015年1月21日、2015年1月30日及2015年3月6日，威宁公司的工作人员来到南宁市上，向承租其房屋、商铺的十余名承租户送达相关《通知》。2015年3月，威宁公司对由其出租管理的中尧路上包括涉案商铺在内的十余间房屋、商铺进行断水断电。富腾公司在庭审中陈述，威宁公司的断电时间为2015年3月17日，富腾公司虽仍在涉案商铺营业，但营业额受影响。2016年5月10日，威宁公司将中尧路上其出租管理的场所包括富腾公司在内的十余名承租户起诉至该院，并提出解除租赁关系、交还租赁物、支付租金等诉讼请求。
一审法院认为，根据《合同法》第二百一十二条、第二百一十五条的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同；租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。威宁公司与富腾公司虽未签订书面的租赁合同，但威宁公司委托威宁物业公司为涉案商铺招租，威宁物业公司与富腾公司于2014年3月12日签订《竞价协议书》和《竞价成交确认书》。随后，富腾公司向威宁公司承租涉案商铺，并以12500元/月的标准向威宁公司支付租金至2014年11月30日。威宁公司与富腾公司为不定期租赁合同关系。根据《合同法》第二百三十二条的规定，当事人可以随时解除不定期租赁合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。威宁公司于2015年1月21日向富腾公司发出《通知》，载明因富腾公司未于2105年1月14日前到威宁公司办理续签商铺租赁合同的相关手续，已自动放弃续租，涉案商铺将通过公开竞价的方式重新出租。威宁公司解除合同的意思表示于2015年1月21日到达富腾公司，故认定双方的租赁合同关系于2015年1月21日解除。双方的租赁合同关系解除后，富腾公司无继续占用涉案房屋的合法理由，故富腾公司应在本案判决生效后的十日内搬离涉案房屋，将涉案房屋交还威宁公司。
关于租金和房屋占有使用费的问题。富腾公司以每月12500元的标准向威宁公司支付租金至2014年11月30日。威宁公司于2015年1月21日发出《通知》，通知富腾公司涉案商铺将通过公开竞价的方式重新出租。富腾公司并未参与竞价，也未与威宁公司签订新的租赁合同，更未将涉案商铺返还，威宁公司通过断水断电的方式自救，并无不当。直至庭审当日，富腾公司仍在涉案商铺内经营，未将涉案商铺返还威宁公司。威宁公司有权向其收取2014年12月1日之后的租金和房屋占有使用费。因双方的租赁合同关系于2015年1月21日解除，威宁公司第三项诉讼请求中2015年1月22日之后的租金实质为房屋占有使用费。以每月12500元作为房屋占有使用费的标准，故2014年12月1日至2016年3月31日，富腾公司应向威宁公司支付租金和房屋占有使用费共计200000元（计算方式：12500元×16个月）。威宁公司在庭审过程中表示，其收取富腾公司合同押金49650元，该押金可抵扣富腾公司拖欠的租金或房屋占有使用费。故抵扣后，富腾公司还应向威宁公司支付租金和房屋占有使用费共计150350元。威宁公司要求富腾公司支付租金和房屋占有使用费共计200000元，该院支持其中的150350元，多出的部分不予支持。2016年4月1日至富腾公司将涉案商铺返还威宁公司之日，富腾公司应按12500元/月的标准向威宁公司支付房屋占有使用费。
关于投标保证金、佣金的问题。富腾公司与威宁物业公司于2014年3月12日签订的《竞价协议书》和《竞价成交确认书》，该《竞价协议书》和《竞价成交确认书》的签订双方为富腾公司和威宁物业公司，其中有包括要求富腾公司向威宁物业公司支付竞价保证金20000元、佣金12500元、手续费150元的内容，说明上述费用是威宁物业公司收取，威宁物业公司和威宁公司是两个独立的公司。威宁公司未收取富腾公司的投标保证金和佣金，故富腾公司要求威宁公司返还投标保证金20000元、佣金12400元，不予支持。
关于合同押金的问题。富腾公司向威宁公司交纳的合同押金49650元已用来抵扣其应向威宁公司支付的租金和房屋占有使用费，故富腾公司要求威宁公司返还合同押金49650元，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、威宁公司与富腾公司的房屋租赁合同关系于2015年1月21日解除；二、富腾公司向威宁公司支付租金和房屋占有使用费共计150350元，2016年4月1日至富腾公司将涉案商铺返还威宁公司之日，富腾公司应按12500元/月的标准向威宁公司支付房屋占有使用费；三、驳回威宁资公司的其他诉讼请求；四、驳回富腾公司的其他反诉请求。
对一审查明的事实，威宁公司与富腾公司均无异议。在二审审理期间，富腾公司围绕上诉请求提交了证据：1.《中国建设银行股份有限公司活期存款明细账》，证明截至2015年10月31日，威宁公司仍向富腾公司收取租金,威宁公司应退还租金和房屋占用费为83350元；2.《房屋租赁合同》(编号：002803)、《铺面（房屋）临时租赁合同》（编号：004200），证明应当按照双方中标前的合同以及同地段同类房屋租金为4050元/月的标准收取租金。本院组织双方进行质证，威宁公司的质证意见为：对证据1无异议，富腾公司向威宁公司补交了租金62500元，该款项可直接从一审判决第二项150350元中予以扣减；证据2与本案无关联。本院对上述证据认定如下：证据1，真实合法，与本案有关联，予以认可，该证据证实截至2015年10月31日，富腾公司向威宁公司补交了租金62500元；证据2，与本案无关联，不予认可。
经审查，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。另查明，截至2015年10月31日，富腾公司向威宁公司补交租金62500元。
综合诉辩双方的意见，归纳本案的争议焦点为：1.富腾公司向威宁公司支付租金和房屋占有使用费的标准应当是按照原房屋租赁合同还是按《竞价成交确认书》确认的价格进行计算？2.威宁公司是否应当向富腾公司返还佣金12500元、投标保证金20000元？
关于富腾公司向威宁公司支付房屋占有使用费的标准应当是按照原房屋租赁合同还是按《竞价成交确认书》确认的价格进行计算的问题。本院认为，富腾公司在2014年3月12日与威宁物业公司签订的《竞价成交确认书》，明确富腾公司以12500元/月竞价成功获得涉案房屋的承租权，威宁公司履行了将涉案房屋租赁给富腾公司占有使用的义务，富腾公司享有承租使用涉案房屋的权利。虽然双方未签订书面租赁合同，但事实上富腾公司已按照《竞价成交确认书》的租金标准向威宁公司缴纳了租金，涉案商铺在双方不定期租赁关系存续期间的租金标准应为《竞价成交确认书》所确认的租金标准。租赁合同解除后，富腾公司应当及时返还房屋，但其拒绝腾房并占有使用房屋至今，一审判决参照12500元/月的租金标准确定房屋占有使用费，合法有据。富腾公司认为根据《中华人民共和国招投标法》的规定，应当按照中标前的原房屋租赁合同租金标准计算租金和房屋占有使用费的上诉理由，无事实依据，且对法律适用理解错误，本院不予支持。富腾公司向威宁公司补交租金62500元，本院已确认，从一审判决第二项富腾公司向威宁公司支付的租金和房屋占有使用费共计150350元中予以扣减，故富腾公司应向威宁公司支付租金和房屋占有使用费为87850元。
关于威宁公司是否应当向富腾公司返还佣金12500元和投标保证金20000元的问题。本院认为，佣金、投标保证金为富腾公司在参与竞价时，按照《南宁威宁资产交易大厅公开竞价协议书》和《竞价成交确认书》的约定，向威宁物业公司交纳的费用，富腾公司无权向威宁公司主张上述费用的返还，故富腾公司提出威宁公司应当返还佣金和投标保证金的上诉理由，无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人富腾公司的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初324号民事判决第一、三、四项；
二、变更南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初324号民事判决第二项为：南宁市富腾粮机设备有限责任公司向南宁威宁资产经营有限责任公司支付租金和房屋占有使用费共计87850元，从2016年4月1日至南宁市富腾粮机设备有限责任公司将涉案商铺返还南宁威宁资产经营有限责任公司之日止，南宁市富腾粮机设备有限责任公司应按12500元/月的标准向南宁威宁资产经营有限责任公司支付房屋占有使用费。
上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院或与一审法院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。
二审案件受理费6036元（南宁市富腾粮机设备有限责任公司已预交），由上诉人南宁市富腾粮机设备有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 岚
审判员 玉 萍
审判员 彭 博
二〇一七年七月二十日
书记员 符贵芳