广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤06民终2616号上诉人（原审原告）:梁韵怡，女，1987年6月11日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：陈巧玲，广东实丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李燕朗，广东实丰律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：佛山市顺德区新粤丰房地产投资有限公司，住所广东省佛山市顺德区容桂街道桂洲大道中50号之一，统一社会信用代码91440606789437807K。法定代表人：何永丰。委托诉讼代理人：付金华，广东顺迪律师事务所律师。委托诉讼代理人：马晓瑜，广东顺迪律师事务所律师。上诉人梁韵怡因与被上诉人佛山市顺德区新粤丰房地产投资有限公司（以下简称新粤丰公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初14379号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人梁韵怡上诉请求：1.撤销一审判决，改判确认双方签订的《商品房买卖合同》的《补充合同》中第九条为无效条款；2.一、二审诉讼费由新粤丰公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律不当，显失公平。一、案件事实认定不清。2010年9月21日，梁韵怡与新粤丰公司签订《商品房买卖合同》和《补充合同》，约定梁韵怡向新粤丰公司购买案涉房屋。因案涉房屋是以返租形式销售，故梁韵怡与新粤丰公司、佛山市顺德区拓信物业管理服务有限公司（以下简称拓信公司）签订《委托经营管理协议书》，约定案涉房屋直接由新粤丰公司移交给拓信公司经营管理，委托期限为2011年5月1日至2017年4月30日。签订合同时,新粤丰公司未明确告知《补充合同》第九条关于以总价优惠1万元的方式购买案涉房屋的屋顶使用权、外墙面、公共部位使用权的约定，梁韵怡因时间仓促也没有详细阅读合同条款。因是返租，六年来没有过问案涉楼盘的任何问题，只是收取约定的租金回报。直到返租期满前去收回房屋，梁韵怡才知悉案涉房屋的屋顶使用权、外墙面、公共部位使用权已被占用并且加设摊位出租，新粤丰公司此时才告知《补充合同》第九条的约定。二、一审判决适用法律错误。（一）《补充合同》第九条因违反物权法、物业管理条例等法律法规的强制性规定而无效。1.《补充合同》第九条将属于全体业主的共有部分通过与单个业主约定的方式予以处分，违反法定程序，依法应当认定无效。根据《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十六条、《物业管理条例》第十一条、第二十七条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、《广东省物业管理条例》第二十二条以及广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第十一条的规定，单个业主对其专有部分以外的共有部分仅享有共有和共同管理的权利，不享有单独处分和单独管理的权利。处分共有部分，利用共有部分从事经营性活动，改变共有部分用途等，必须由全体业主根据物权法第七十六条第二款的规定由全体业主进行表决。《补充合同》第九条属于单个业主和新粤丰公司通过合同约定的方式决定了本应由全体业主根据法定程序共同决定的事项，明显违反了上述法律和司法解释的强制性规定，应当认定无效。2.案涉楼盘在销售时没有成立业主委员会和召开业主大会，新粤丰公司与157个业主在两年多的时间里陆续签订《补充合同》，每个业主在签订时并不知道其他业主签订的情况，新粤丰公司与业主分别签订合同后也没有进行公示。因是单个签订合同，全体业主没有共同表决，也没有公示，应当认定新粤丰公司与个别业主无权处分全体业主的共有部分。3.《补充合同》是新粤丰公司自行制定以规避政府监管达到非法目的，其利用自身强势地位要求业主签订《补充合同》，对此种行为应当严厉禁止。若本案确认《补充合同》第九条合法有效，必将成为判例而为房地产开发商效仿，从而剥夺全体业主的合法权利，架空物权法第七十六条的规定。（二）一审判决认为《补充合同》第九条对业主共有部分的所有权及使用权作了明确的约定，梁韵怡也未对该条款提出过异议，该条款又涉及到购房总价款，从而推定梁韵怡对《补充合同》第九条的内容应当知晓，这属于事实认定错误。1.案涉房屋出售时，新粤丰公司存心欺诈，没有对《补充合同》的条款进行公示，也没有对涉及重大利益转让的格式条款进行特别标识和释明，梁韵怡是在完全不知情的情况下签订了《补充合同》。2.案涉楼盘紧邻顺德区容桂最大的商业中心天佑城，新粤丰公司销售案涉楼盘时夸大宣传，且不明确告知《补充合同》第九条。业主争先恐后甚至彻夜排队购买，根本没有时间和认知能力去研究合同条款。案涉房屋是返租销售，返租六年来业主只是注意收取租金，没有认真考虑共有部分的权利。3.在房地产交易中，业主作为买受人处于弱势地位，在决定合同条款内容上没有任何话语权，无法与作为开发商的新粤丰公司平等协商，故即使购买时知晓《补充合同》第九条的约定，也无能力修改合同条款，除非选择不购买。（三）一审法院认定《补充合同》第九条不属于《中华人民共和国合同法》第四十条规定的无效格式条款的情形，属于认定事实不清，适用法律错误。《补充合同》第九条是新粤丰公司为重复使用而预先拟定的格式条款，在订立合同时未与业主协商，也未尽提示说明义务，排除了业主的主要权利，应当认定无效。新粤丰公司通过该条款约定的子虚乌有的1万元优惠方式，以显著低于市场价的对价，取得案涉楼盘屋顶、外墙面、公共部位的使用权。上述共有部分具有巨大的商业价值。新粤丰公司在非法占有、使用上述共有部分期间，通过设置广告牌、非法搭建商铺等方式攫取巨额利益，严重损害业主利益。（四）一审判决认为梁韵怡购买案涉房屋时已经享受到1万元的总价优惠，新粤丰公司已向梁韵怡支付了合同约定的对价，双方关于《补充合同》第九条的约定已经履行完毕，属于事实认定错误。所谓的总价优惠是虚构的，新粤丰公司未提交证据证明，梁韵怡在购买案涉房屋时从未听说也未享受到。实际上，梁韵怡已提交证据证明，其所交房款总额与购房合同、发票、认购书上的金额均是一致的。甚至其他有些业主所交房款远远大于购房合同和发票上的金额。因此，《补充合同》第九条实际没有履行。（五）一审判决认为《补充合同》第九条具备租赁合同的性质，应当受法律关于租赁合同的限制性规定的约束，属于事实认定不清，适用法律错误。1.双方签订的是《商品房买卖合同》，双方存在商品房销售合同关系，新粤丰公司设置《补充合同》第九条也是想以总价优惠1万元的对价取得屋顶使用权、外墙面、公共部位的使用权，而不是租赁权。故《补充合同》第九条并非租赁性质的条款。2.即使是租赁关系，根据《佛山市物业管理办法》第四十二条的规定，对共有部分须经全体业主同意后才能出租，而且经营收入应当存入共有收益的独立账户，用于业主共同决定的共同事项，而不是分别对各个业主的购房价款予以优惠，把共有利益私分给业主，并且对商铺和公寓给予的优惠价格不同，这是不合理的。3.根据《中华人民共和国合同法》关于租赁合同的规定，租赁合同应当具备相应的条款约定双方的权利义务，而不是仅仅一个条款。且新粤丰公司以明显不合理的低价取得案涉房屋的屋顶使用权、外墙面、公共部位长达40年的使用权，现一审改判为20年，这种将专有权和共有权分离的判决，极大的限制了业主对共有部分共同管理及收益的权利。案涉楼盘属于商业广场，共有部分对商场运营非常重要。返租期间由新粤丰公司的物业公司拓信公司统一管理，问题尚不突出。返租期结束后，案涉楼盘由新的物业公司接管，新粤丰公司及拓信公司便进行阻挠和干扰。一审判决后，新粤丰公司要求业主和新物业公司向其租赁共有部分，使得业主无法享有共有部分的使用权，双方矛盾突出，不利于和谐安定。三、新粤丰公司擅自变更规划，在公共走廊、通道的位置加设摊位出租经营，把大堂原有的楼梯拆除改成商铺出租，严重影响人员出入，一旦发生紧急情况不利于人员疏散；擅自将临街空地和车位出租，允许承租人在商铺前用集装箱搭建成商铺，乱拉电线，并挡住楼盘的门面和通道，影响其他商户的正常经营和车位使用。上述情形均使案涉楼盘存在严重安全隐患，对于滥用使用权在共有部分违建，应当立即拆除，恢复原状。新粤丰公司辩称，一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，只是新粤丰公司未上诉。梁韵怡向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的《商品房买卖合同》的《补充合同》中第九条为无效条款；2.新粤丰公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2010年9月21日，梁韵怡和新粤丰公司签订了编号为Y097554的《商品房买卖合同》一份，合同约定新粤丰公司（甲方）为出卖方，梁韵怡（乙方）为买受人，甲方以出让方式取得位于顺德区××街道××社区××大道中××号地块的土地使用权，土地使用权证号为顺府国用（2007）字第1000535号，国有土地使用权出让合同为顺国出让（1997）字第1767号-补01号，土地证记载面积为5992.75平方米，地块规划用途为其他商服用地，土地使用权年限至2047年11月27日止；乙方所购商品房为该项目的318号商铺，套内面积为105.8平方米，土地使用面积为29.78平方米，另公共部位与公用房屋19.36平方米，该商品房建筑面积为125.16平方米。上述公建部分的所属权已在补充合同第九条作出明确说明，按补充合同第九条执行；该商品房价格按套内面积计算为每平方米8641.21元，按建筑面积计算为每平方米7304.57元，总金额为914240元；甲方应当在2011年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已办理竣工验收备案手续，符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准并能正常使用的商品房交付乙方使用，但因遭遇不可抗力，且甲方在发生之日起30日内告知乙方的，甲方可根据实际影响时间予以延期，上述各种情况必须经政府有关管理部门出具的证明文件作为延期交付商品房的依据。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。同时双方还签订了一份由新粤丰公司出具并制作的附件三《补充合同》，合同第八条第（1）项约定，乙方购买甲方的物业，于该物业交付日之日起六年内将该物业委托给拓信公司进行经营管理，甲方、乙方及受委托管理公司在经营管理中的权利与义务以《委托经营管理协议》规定为准。《补充合同》第九条约定，乙方明晰所购之物业及其所在建筑物的屋顶使用权、外墙面、公共部位使用权为全体业主共有；甲方对前述屋顶使用权、外墙面、公共部位使用权等进行统一开发和利用已作了必要准备；乙方同意将所购物业的屋顶使用权、外墙面、公共部位使用权出让给甲方，甲方在签订《商品房买卖合同》时以总价优惠人民币壹万元的方式作为支付购买该物业的屋顶使用权、外墙面、公共部位使用权出让的出让金，甲方不必再另行支付购买该物业的屋顶使用权、外墙面、公共部位使用权的款项；据此，乙方自愿同意前述屋顶使用权、外墙面、公共部位使用权以及据此产生的收益权由甲方统一行使和享有，使用期限自房屋交付使用之日起至2047年止；在此期限内，甲方拥有屋顶、外墙、公共部位广告的设立、监管及收益等权利，但其使用不得影响乙方正常生活及人身安全。补充合同还约定了双方其他的权利和义务。合同签订后，梁韵怡按约定支付了案涉房屋的款项，并取得了房产证，产权证号为粤房地产权证佛字第××号。2012年4月21日，梁韵怡在业主收楼手续书上签名并加盖了指模，但是梁韵怡自2011年5月1日开始收取案外人拓信公司支付的租金。另查明，案涉楼盘共有160个单元，现已出售157个单元，157个单元的业主均与新粤丰公司签订了《商品房买卖合同》及《补充合同》，《补充合同》条款中的权利义务基本一致；关于购房时的优惠金额，商铺单元为每间商铺1万元，公寓单元为每间公寓3000元。一审法院认为，梁韵怡和新粤丰公司之间的《商品房买卖合同》及《补充合同》系双方自愿签订，梁韵怡和新粤丰公司之间的商品房销售合同关系依法成立。关于《补充合同》第九条的合同效力问题，一审法院分析如下：第一，根据《商品房买卖合同》第三条关于公建部分权属的约定以及《补充合同》第九条的内容可知，关于案涉楼盘业主共有部分的所有权及使用权的归属问题已作出明确约定。梁韵怡作为购房者，在购买案涉房屋时有义务详细阅读合同条款，对有异议的条款提出其意见并与新粤丰公司进行协商。现梁韵怡已签署相关合同，也未提供证据证明其曾对《补充合同》第九条的内容提出过异议，且该条款直接涉及到购房总价款，梁韵怡称其对该条款不知情，与常理不符。因此，梁韵怡对于《补充合同》第九条的内容应当知情。第二，《补充合同》虽然是新粤丰公司制作并向梁韵怡出具，但是该《补充合同》的内容并未违反法律规定，其中第九条的内容也是经过梁韵怡确认并同意的，作为《商品房买卖合同》的条款之一，既未排除梁韵怡作为购房者的主要权利，也未免除新粤丰公司作为售房者的主要义务，不属于《中华人民共和国合同法》第四十条规定的格式条款无效的情形。第三，梁韵怡和新粤丰公司通过签订协议的方式约定梁韵怡将其对案涉楼盘业主共有部分所享有的权利以1万元的价格转让给新粤丰公司，系双方真实意思表示，且根据合同内容及新粤丰公司关于上述1万元对价的支付方式可知，梁韵怡在购买案涉房屋时已经享受到1万元的价格优惠，即新粤丰公司已向梁韵怡支付合同约定的对价，梁韵怡和新粤丰公司双方关于新粤丰公司通过支付对价取得梁韵怡对案涉楼盘业主共有部分所享有权利的约定已经履行完毕。第四，梁韵怡和新粤丰公司之间存在商品房销售合同关系，该合同关系决定了梁韵怡和新粤丰公司之间的主要权利义务，但是双方签订的《补充合同》第九条同时具备租赁合同的性质，因此应当受到法律关于租赁合同的限制性规定的约束。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超出部分无效。”根据梁韵怡和新粤丰公司的约定，新粤丰公司对案涉楼盘业主共有部分的使用期限自房屋交付使用之日至2047年，该约定已经超出了法律关于最长租赁期限的规定。虽然梁韵怡在收楼手续书上签字的日期为2012年4月21日，但是梁韵怡已经自2011年5月1日开始收取案涉房屋的租金，由梁韵怡在购买案涉房屋后出租给案外人拓信公司使用，因此该案外人开始支付租金之日应为案涉房屋交付使用之日，一审法院据此认定《补充合同》第九条约定的“房屋交付使用之日”应为2011年5月1日，因此《补充合同》第九条中约定的租赁期限应当截止至2031年4月30日，超出该期限的约定无效。结合以上分析，梁韵怡和新粤丰公司签订的《补充合同》第九条系梁韵怡和新粤丰公司真实意思表示达成的合意，符合法律规定，产生相应的法律效力，但是该约定的有效期应为2011年5月1日至2031年4月30日。梁韵怡主张该条款为无效条款，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、梁韵怡与新粤丰公司于2010年9月21日签订的《商品房买卖合同》的《补充合同》第九条中约定的租赁期限应当为2011年5月1日至2031年4月30日，超出该期限的约定无效；二、驳回梁韵怡的诉讼请求。一审受理费减半收取为25元，由梁韵怡负担。二审期间，梁韵怡向本院提交了以下证据：证据1.广告宣传页、《委托经营管理协议书》，拟证明案涉房屋返租六年，新粤丰公司违法使用共有部分随意加建；证据2.付款票据，拟证明新粤丰公司在总价上没有给予任何优惠；证据3.违法商铺面积统计表、占用共有部分违建出租的部分租户统计表、场地使用协议书、租赁合同、物业管理合同、收据等，佛山市顺德区环境运输和城市管理局催告书，拟证明新粤丰公司擅自变更规划违法搭建商铺对外出租，形成严重的安全隐患；证据4.告知函，拟证明新粤丰公司和拓信公司要求案涉楼盘的新物业公司向其租赁共有部分。新粤丰公司未向本院提交新证据。本院组织双方当事人进行了质证。经审查，梁韵怡提交的证据与本案讼争的合同效力问题没有关联性，本院不予采纳。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：本案系商品房销售合同纠纷。综合双方当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：案涉《补充合同》第九条是否无效。本院对此分析如下：首先，梁韵怡作为完全民事行为能力人，应对自己在《商品房买卖合同》及《补充合同》上签字的法律后果有明确的认知和判断，在未能举证证实新粤丰公司对其有欺诈手段以致其签字有违其个人意愿的情形下，《补充合同》第九条的内容应视为其真实意思表示，其关于时间仓促未仔细阅读的抗辩理由不能成立。其次，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”经审查，《补充合同》第九条并不属于上述规定中任何一种无效情形。梁韵怡主张该条款违反物权法第七十条、第七十六条等法律、法规关于共有和共同管理的重大事项应由业主共同决定的强制性规定。对此，本院认为，首先，本案业主将所购房屋的共有部分让与他人使用，并未违反法律、法规的强制性规定，亦未违反该共有部分的建筑设计规划。其次，上述法律、法规并未规定和限制业主共同决定的具体表决方式，新粤丰公司与包括梁韵怡在内的购买案涉楼盘物业的157个业主均签订了《补充合同》，即新粤丰公司就讼争共有部分的使用权与单个业主逐个达成一致意思表示，从而与超过三分之二的业主达成一致意思表示，此种方式虽有不妥，但并未违反法律、法规的效力性强制性规定，应视为超过三分之二的业主同意《补充合同》第九条的内容。因此，《补充合同》第九条并未违反法律、行政法规的强制性规定。再次，因梁韵怡和新粤丰公司之间成立商品房销售合同关系，该合同关系决定了讼争的共有部分的所有权人仍是包括梁韵怡在内的全体业主，新粤丰公司以一定对价取得的对共有部分在约定期限内的使用权应为租赁性质，故《补充合同》第九条应为租赁合同性质。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款关于“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超出部分无效”的规定，认定《补充合同》第九条中约定的租赁期限为2011年5月1日至2031年4月30日，超出该期限的约定无效，处理正确，本院予以维持。最后，关于《补充合同》第九条是否属于无效格式条款的问题。《中华人民共和国合同法》第四十条规定，提供格式条款的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。在本案中，《补充合同》第九条确实符合格式条款的特征，但其内容为新粤丰公司以总价优惠1万元的方式向业主租赁业主所购房屋的屋顶使用权、外墙面、公共部位的使用权，即新粤丰公司通过支付对价的方式取得上述共有部分的使用权而非无偿取得，故该条款既未排除业主的主要权利，也未免除新粤丰公司的责任，不符合前述无效格式条款的法律规定。至于新粤丰公司事实上是否按照约定在总价上给予了1万元的优惠，因梁韵怡对此事实已在《补充合同》中予以确认，并且该事实属于合同条款的具体履行问题，也不构成对合同效力的影响。综合以上分析，《补充合同》第九条系梁韵怡和新粤丰公司的真实意思表示，除约定的租赁期限违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十四条关于最长租赁期限的规定外，其他内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。梁韵怡主张该条款为无效条款，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。需要指出的是，虽然《补充合同》第九条有效，但同时该条款也明确约定“使用不得影响乙方正常生活及人身安全”，即新粤丰公司的使用行为应不得影响梁韵怡的正常经营和人身安全。如新粤丰公司确有搭建违法建筑、制造消防隐患、阻碍电梯年检等不按照规划用途使用共有部分或滥用使用权损害业主合法权益之行为，梁韵怡可根据上述约定及相关法律规定另行起诉解除该合同条款、赔偿损失或向相关行政部门投诉，从而保障自己的合法权益。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。梁韵怡的上诉请求于法无据，本院不予支持。经本院审判委员会讨论，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人梁韵怡负担。本判决为终审判决。审判长  吴健南审判员  徐允贤审判员  吴媛媛二〇一八年六月二十五日书记员  黄志敏