辽宁省大连市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）辽02民终7806号
上诉人(原审被告、反诉原告):大连软件园中兴开发有限公司，住所地大连高新技术产业园区宏川东路33号金槐楼2层202I室。
法定代表人：黄月良，该公司总经理。
委托诉讼代理人：韩文君、于思雨，辽宁恒信律师事务所律师。
被上诉人(原审原告、反诉被告)：刘俊，女，1986年2月5日出生，汉族，个体工商户，现住大连市旅顺口区。
上诉人大连软件园中兴开发有限公司（以下简称中兴公司）因与被上诉人刘俊房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市旅顺口区人民法院（2016）辽0212民初1892号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年09月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人中兴公司的委托诉讼代理人韩文君，被上诉人刘俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中兴公司的上诉请求：撤销一审判决，改判支持中兴公司的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院对于租金、物业费的计算存在错误。《租赁协议》明确约定第一个租赁年度每日历日每平方米1.3元，第二个租赁年度每日历日每平方米1.6元。一审法院租金自2015年5月1日至2016年7月18日止，均按每平方米1.3元计算错误。二、租赁房屋消防手续合法，刘俊提出解除《租赁协议》无事实及法律依据。且中兴公司从未改建、扩建或装修租赁房屋，故对于租赁房屋因存在消防安全问题导致无法营业没有过错，不应承担赔偿责任。1、租赁房屋消防工程手续合法，并经验收合格。2、根据《中华人民共和国消防法》第十五条第一款的规定，刘俊作为房屋的实际使用者，在将房屋用以经营前，应向公安消防机构申请消防安全检查。刘俊是对案涉房屋进行实地考察后租赁的案涉房屋，对房屋的实际状况应有充分的了解。刘俊因消防安全问题导致无法营业，并不是中兴公司原因导致，并且，刘俊也可以按照消防主管部门的要求及时进行整改，尽快营业避免损失的扩大。三、根据《租赁协议》，租赁协议终止或解除时，刘俊无权就装饰装修等向中兴公司提出赔偿的要求。四、刘俊以《司法鉴定意见书》作为其主张装修损失的证据，无任何事实和法律依据。1、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称”《解释》”）十一条规定，刘俊有权向中兴公司主张装修损失基于两个前提同时满足：一是双方在租赁合同中无相关约定；二是因承租人违约导致合同解除。如前所述，该两个条件均不具备。2、退一步讲，即使前述两个条件同时具备，刘俊有权主张损失的依据应当为法律所规定的”剩余租赁期内装饰装修残值损失”，而非《司法鉴定书》所体现的”装修造价鉴定”。该鉴定不适用于租赁纠纷，且未考虑折旧的因素。3、根据《解释》第十条，对于未形成附合的装饰装修物，具体如牌匾、洗涤盆、风机盘管等，不应纳入鉴定范围。五、一审认定刘俊加盟损失的依据均为刘俊单方面提交的单据，一审法院并未核实该交易的真实性及实际履行情况属事实认定不清。即使前述文件均为真实，刘俊与第三方的合同或商业合作并非中兴公司在签订租赁协议所能预见的。且与第三方的合同或商业合作无法履行或解除可能是多方面原因造成的，在中兴公司不存在过错的前提下，判令中兴公司赔偿责任有违公平原则。六、刘俊在装修前未依法进行消防设计备案，在装修后亦未依法进行消防验收备案，以致营业前无法通过消防设计备案，最终导致无法营业。故刘俊主张的各项损失可认定为因其自身过错而导致的扩大的损失，无权就扩大的损失要求赔偿。
刘俊辩称，不同意中兴公司的上诉请求。合同法第二百七十九条、房地产管理法第二十六条、建筑法第六十一条、城市房地产开发经营管理条例第十七条、建筑工程质量管理条例第十六条均规定了未经验收不得投入使用。一审法院向高新园区消防大队调取相关证据，消防大队答复刘俊不能营业不存在过错，是中兴公司的房屋不符合法律法规。中兴公司将没有经过验收的房屋交付给刘俊，导致刘俊不能办理消防证和环保证，所以不能开业。
刘俊向一审法院起诉请求：1、请求确认原、被告之间签订的”租赁协议”已解除。2、判令被告退还保证金17,941.75元、预付款3895.8元、装修保证金6450元、物业费3332.5元，本项小计31,620.05元。3、判令被告赔偿加盟损失定金3000元、装修设计费1100元、装修保险费1100元、材料物流费1997元、加盟费及货款费98,277元，本项小计105,474元。4、判令被告赔偿原告装修损失及因经营所需所购置的设备、物品损失1万元。（最终数额以实际评估为准）。
中兴公司向一审法院反诉请求：1、确认被告与原告签署的《租赁协议》解除，已支付的保证金不予返还，被告保留根据《租赁协议》约定追究原告违约责任的权利；2、判令原告立即腾退承租单元，并将承租单元恢复原状；3、判令原告向被告支付截至2016年8月31日的租金及推广费59,477．6元、物业费33,217．5元，截至2016年1月20日的能源费483元（最终以房屋交付时水表、电表实际发生金额为准）。
一审法院认定事实：2014年12月21日，刘俊与源动力餐饮管理咨询有限公司签订了《联盟经营合同书》约定，刘俊自愿申请加盟源动力餐饮管理咨询有限公司柠檬工坊品牌店经营，源动力餐饮管理咨询有限公司授权刘俊开办大连区域分店。刘俊为加盟该公司经营大连区域分店，向源动力餐饮管理咨询有限公司交纳了定金3000元、装修设计费1100元、加盟费及代购货款98,277元，计102,377元，此外还向保险公司缴纳装修保险费1100元，向物流公司支付材料物流费1997元，共计105,474元。2015年1月7日，原告刘俊与被告中兴公司签订《租赁协议》约定，由被告中兴公司将位于大连高新园区龙王塘街道黄泥川村金川南路21号附表第2部分所列建筑物（B1）层-（B05）室（附有位置图）租赁给原告刘俊经营餐饮，建筑面积86平方米。租赁期限自2015年3月1日至2018年2月28日，第一个租赁年度租金为每日每平方米1.3元，第二个租赁年度租金为每日每平方米1.6元，第三个租赁年度租金为每日每平方米2.0元；物业管理费每月每平方米25元；推广费每月每平方米5元；保证金为17,941.75元；预付款6045.80元。合同第2.14条......承租人无权就其加诸于承租单元之任何固定附着物、装置、装修或附加设备，向出租人提出补偿或赔偿的要求......第2.27条约定，租期内，承租人应按照消防部门要求自行设置消防设施，并严格遵守消防治安部门的有关规定，签订消防责任书，在承租人承租单元内发生的消防事故或治安事件由承租人承担经济责任和民事责任。合同第4.3条约定，该单元的用途，仅限于以承租人成立的致爱丽丝茶坊（最终以按照中国法律法规取得的工商注册的合法中文名称为准）的名义、并根据其有效之营业执照所规定的经营台湾茶饮、果饮系列及小食系列之用。第4.16条约定：未得出租人的事先书面同意，承租人不得在与承租单元之任何门、窗、墙壁、梁、结构或构造物或任何管道系统、卫生或空调设施或装置上刻、损害、破坏、钻入钉子或螺丝钉、做标记、毁损或允许或容忍以上行为的发生，亦不得作出任何损毁或穿透现存地面或地板的事情。《租赁协议》附录五还约定，承租人经营种类应为”经营台湾茶饮、果饮系列及小食系列”，未经出租人事先的书面同意，承租人不得擅自增加经营种类，否则出租人有权解除本协议。协议约定租金：双方一致同意本承租单元租金的计算方法采用月保底租金与月营业收入抽成二者取高的模式。物业管理费标准为每日历月每平方米（套内建筑面积）25元。推广费标准为每日历月每平方米（套内建筑面积）5元。承租人负责交纳承租单元之所有电话服务费、互联网费、电讯服务费、电费及其他服务费用，以及所有需要的接驳费及该等服务的押金。双方同意承租人每月暂先根据保底租金计算月租金。第7.8条约定：......若租金、管理费或承租人按本租赁协议所应支付之其他费用或其任何部分未有依协议条款所指定的方式及时间支付，则承租人应按所缴付费用额的1％按日支付滞纳金，该滞纳金自应缴付日起逐日计算至实际付清日止（应缴付日及实际付清日均计算在内）。
《租赁协议》签订后，原告依约向被告交纳了保证金17,941.75元，预付款3895.80元，装修保证金6450元，物业费3332.5元，共计31,620.05元。后被告将出租的房屋交付原告，原告接手房屋后，将12份装修图纸交付给被告进行审查后开始进行装修。2015年6月3日，原告经大连高新技术产业园区市场监督管理局核准登记取得了营业执照，所经营的店铺名称为”大连高新区喵了个咪的奶茶吧”，经营范围为饮料及冷饮服务。原告陈述，在其装修店铺前，曾到公安消防部门申请消防检查，被告之，建筑面积在200平方米以上的需报批，200平方米以下的只是备案，由消防部门现场进行检查是否符合标准。原告在营业前向消防部门申请消防安全检查，2015年8月3日，大连市高新技术产业园区公安消防大队受理了原告的申请，并派员到原告租赁的店面进行消防安全检查，同日做出了《不同意投入使用、营业决定书》，主要内容为：存在的问题是，缺少1个安全出口，违反《建筑设计防火规范》第5.5.5条规定。根据《中华人民共和国消防法》和《消防监督检查规定》，不同意投入使用、营业。后原告将这一情况告知被告，并与被告协商如何再开一个门的问题，被告只是口头告之原告可在玻璃墙边再开一个门，原告认为，消防要求必须在对面开门，不能在同侧开两个门，双方就此未达成一致意见。经查，GB50016-2014《建筑设计防火规范》第5.5.5条规定：除人员密集场所外，建筑面积不大于500平方米、使用人数不超过30人且埋深不大于10米的地下或半地下建筑（室），当需要设置2个安全出口时，其中一个安全出口可利用直通室外的金属竖向梯......一审法院与双方当事人现场勘验查明，原告所承租的店面在地下一层，朝向为东西向，其正面（东面）是玻璃墙，南面与西面墙壁与被告物业办公室一墙之隔，北面为承重墙且无窗无门，墙外无其他障碍物，该店铺只有东面玻璃墙开有一个门供人员出入（附现场草图）。因双方就在何处开门问题多次协商未果，原告经营的店面缺少一个出口，不符合消防安全要求，公安消防部门不同意刘俊租赁的房屋投入使用，致使原告的”大连高新区喵了个咪的奶茶吧”至今未能营业。原告也未在向被告支付租金等。
2016年7月12日，原告通过EMS向被告发出解除合同通知书，被告拒收被退回。2016年7月18日，原告刘俊将解除合同通知书亲自送给被告公司，由被告公司工作人员接收。2016年8月26日，被告向原告发出收费通知单一份、律师函一份等，函告原告于2016年8月31日解除双方签订的《租赁协议》，并要求原告支付截止2016年8月31日的租金、推广费、物业费等，原告收到后未予理睬。诉讼中，原告就其所租赁的房屋室内装修等费用申请司法鉴定，一审法院通过本院委托大连诚信司法鉴定所对案涉房屋室内装修进行造价鉴定，该所与2017年6月19日做出了大信司鉴所（2017）价鉴字第004号《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：对位于大连高新技术产业园区龙王塘街道黄泥川村金川南路21号智荟天地B1F-B05室的装修鉴定造价为53,851元。原告的质证意见是，人工费和运输费评估过低。被告的质证意见是，《司法鉴定意见书》并未考虑折旧因素，同时对未形成附合的装饰装修物，如牌匾、洗涤盆、风机盘管等，原告可自行拆除，不应纳入鉴定范围。但双方均未提供反驳证据，亦不申请鉴定人员出庭接收咨询。原告支付鉴定费3000元。
对双方有争议的证据和事实，一审法院认定如下：1、原告提供的自拍彩色照片11张，不足以证明原告主张的租赁房屋墙皮脱落、地基下陷、杂草丛生、树枝遮挡广告牌、推广费不合理、电梯处存在漏水、所租房屋楼上漏水、墙体裂缝、物业不符合要求等事实，缺乏与本案的关联性，不予采信。2、原告提供的加盟经营合同书、收据三张、装修保险发票、货物运费四份、货运发票一张、装修合同及工程造价一份，能够证明原告刘俊为加盟源动力餐饮管理咨询有限公司柠檬工坊品牌店经营，并由刘俊开办大连区域分店，向源动力餐饮管理咨询有限公司交纳了加盟费代购货款和装修设计费、装修保险费、材料物流费、定金损失共计105,474元以及原告与大连辽大建筑装饰工程有限公司签订案涉房屋装修合同的事实，予以采信。3、原告提供的由被告为其出具的水、电费收据，拟证明被告存在违法违规问题。经查，被告是代收代缴水、电费，原告所提交的该证据不能证明被告存在非法经营水、电，违规收费的事实，不予采信。4、原告提供的从网上下载的复印件2张，拟证明被告楼盘面积14万平方米，其所签约的物业公司是三级资质企业，因均系复印件，且与事实不符，不予采信。5、被告提供的关于天地软件园黄泥川路北C区配套公建建设项目备案的函、关于天地软件园黄泥川配套公建项目用地批复、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、土地使用权证书、关于大连天地软件园黄泥川北路C区配套公建D10地块（IT天地）建设工程竣工规划分段核实证明、大连高新技术产业园区建设工程质量监督管理站出具的证明，能够证明被告系案涉房屋所有人，该房屋所在的建筑楼盘各项手续合法，不存在法律法规规定的不得出租的情形。被告提出的不能证明案涉楼盘经过验收及备案的质证意见，缺乏依据。6、被告提供的建设工程消防设计审核意见书、建设工程消防验收意见书、地下一层消防平面图（竣工图），能够证明案涉房屋所在的建筑工程已经公安消防部门审核及综合验收合格，且符合交付使用的条件。被告认为缺乏与本案的关联性，依据不足。7、被告提供的物业公司资质证书，能够证明案涉楼盘物业公司具备2级物业服务等级，予以采信。8、被告提供的收费通知单、律师函及送达照片等，该组证据能够证明被告在收到原告解除合同的通知后，要求原告交纳租金、推广费、物业费以及函告原告双方签订的《租赁协议》于2016年8月31日解除，原告已收到上述通知的事实。9、被告提供的租户手册一份、智荟天地租房装修管理服务资料清单一张，能够证明被告将租户手册和智荟天地租房装修管理服务资料清单送给原告，其中租户手册标明水费9元一吨、电费每度1.2元。
一审法院认为，原告刘俊与被告中兴公司签订的《租赁协议》符合合同生效的法定要件，合法有效，双方应依照合同约定行使权力、履行义务。本案是因租赁房屋未能通过消防验收而产生的纠纷。导致《租赁协议》不能履行的原因是租赁房屋缺少一个安全出口，经公安消防部门检查，未获准许，致使原告开办的饮品店面自始不能营业，说明租赁房屋存在不符合消防安全的瑕疵。我国《合同法》规定”出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”。双方所签订的《租赁协议》明确约定承租人经营种类为”经营台湾茶饮、果饮系列及小食系列”，不得增设其他项目或改为他用，即承租人的经营范围受到一定的限制。被告作为房屋出租人应担保所交付的租赁物能够为承租人以合同约定正常地使用收益。被告中兴公司虽然不是案涉房屋店面的经营者，也不是申报消防安全检查的义务人，但该店面是中兴公司对外出租商场整体经营场所的一部分，有充分为承租人刘俊提供各种便利条件的附随义务，既然合同对承租人经营的项目有明确的约定，被告作为出租人亦应充分考虑经营餐饮业所需要的经营条件（包括消防）。事实上，被告交付给原告的房屋只有一个出口，因不符合消防规定，致原告不能营业，如何再增加一个安全出口被告应及时与承租人沟通，寻找对策以达到商场利益和分租户利益双赢的目的，以保护交易安全。从租赁房屋现场勘察的实际情况看，原告所租赁的房屋再开一个出口受到一定的限制，需要中兴公司给予一定的配合并书面同意，而中兴公司只是口头同意原告刘俊可在玻璃墙一侧再开一个安全出口，即在同一面玻璃墙上有两个安全出口，这既不符合合同关于书面同意的约定，亦不符合《建筑设计防火规范》第5.5.5条关于”除人员密集场所外，建筑面积不大于500平方米、使用人数不超过30人且埋深不大于10米的地下或半地下建筑（室），当需要设置2个安全出口时，其中一个安全出口可利用直通室外的金属竖向梯......”的规定。原告担心在玻璃墙一侧再开一个安全出口恐仍不能得到消防部门准许的想法，不无道理。一审法院在向高新园区公安消防大队调取相关证据时，该大队明确告之以其与2015年8月3日作出的高公消安不字（2015）第0002号规范性文书内容为准。因此，导致原告开办的”大连高新区喵了个咪的奶茶吧”不能营业其本身不存在过错。被告作为出租人不仅在交付租赁物的当时负有瑕疵担保义务，而且对租赁关系存续期间租赁物出现的瑕疵，也同样承担担保责任。如果瑕疵是因可归责于出租人的事由而发生的，对出租人除发生瑕疵担保责任外，同时也构成了其不完全给付责任，出租人应负债务不履行的损害赔偿责任。因此，原告要求解除合同并赔偿损失的诉讼请求，有事实和法律依据，应予支持。被告以合同约定承租人无权就承租单元装修等提出补偿或赔偿的要求进行抗辩，但这是在合同正常履行的情况下，在合同终止时，原告作为承租人应当遵守的约定。而事实上，合同签订后，因不可归责于原告的事由，致原告所经营的饮品店自始没有营业，故对被告的该项抗辩意见，不予采纳。
关于合同解除以及相关法律后果。虽然双方均以书面形式通知对方解除合同，但并非是协商解除。原告于2016年7月18日以合同目的不能实现为由，书面通知被告要求解除合同，并亲自送达给被告，被告对此未提出异议，表明原告依法行使了合同解除权，且已于送达之日产生合同解除的法律后果。随后，原告向一审法院提起诉讼，请求确认合同已解除并要求被告赔偿损失等主张。诉讼中，被告在2016年8月26日以律师函的形式通知原告于2016年8月31日解除合同在合理性上存有欠缺，对被告的该项反诉请求，依法不予支持。由于原告所经营的”大连高新区喵了个咪的奶茶吧”自始未能开业经营，致合同目的不达，其由此所受到损失的合理部分被告应予赔偿。经查，原告的损失主要包括两部分，一是为经营”大连高新区喵了个咪的奶茶吧”，向沈阳源动力餐饮管理咨询有限公司支付的定金3000元、加盟费及代购货款98,277元、装修设计费1100元以及物流费1997元、装修保险费1100元，计105,474元；另一部分损失是经过司法鉴定后店内装修费用53,851元；虽然双方对鉴定意见均提出异议，但均未能提供反驳证据予以佐证，一审法院对鉴定意见依法予以采信，这两部分费用合计159,325元。按合同约定，原告租赁被告店面是应当支付租金的，在合同没有解除之前，该有效合同对双方均有约束力，双方应按合同约定履行义务，故原告应从2015年5月1日起至2016年7月18日止，按约定向被告支付租金49,639.2元（444天＊1.3元＊86平方米），此前原告已交纳的预付款3895.80元，应抵顶部分租金，扣除该笔预付款后，原告还应给付被告租金45,743.40元。物业管理费为物业使用者必须交纳的物业服务费，截止2016年7月18日，原告依约应向被告交纳物业费31,390.6元，扣除已交纳的3332.5元，原告还应向被告支付物业费28,058.10元。合同解除后，原告应及时将租赁的店面交还给被告，而原告仍占用租赁场地，有关合同解除后的场地占用费及物业费，因被告在反诉请求中并未主张，本案不予处理。原告请求退还已支付的预付款3895.80元和物业费3332.5元，缺乏依据，不予支持。双方在合同中约定，由原告向被告缴纳保证金17,941.75元以及装修保证金6450元，保证承租方依约履行义务，因双方订立的合同已解除，履约保证金及装修保证金已没有必要，故原告主张被告退回保证金17,941.75元和装修保证金6450元，予以支持。关于水电费，应以水表和电表实际发生的数字按约定金额据实计算。关于被告反诉请求原告支付截至2016年8月31日的租金59,477.60元、物业费33,217.50元、截至2016年1月20日的能源费483元，是其单方计算，未能提供证据加以证明，且原告不予认可，不予支持。关于被告主张的推广费，因原告自始没有营业，被告亦未能提供证据证明其已实际为原告所经营的饮品店进行广告宣传等工作，对被告的该项反诉请求，不予支持。
综上，依照《中华人民共合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十六条之规定，判决：一、原告刘俊与被告大连软件园中兴开发有限公司签订的《租赁协议》于2016年7月18日解除；二、被告大连软件园中兴开发有限公司于判决生效之日起十日内赔偿原告刘俊经济损失共159,325元；三、被告大连软件园中兴开发有限公司于判决生效之日起十日内退还原告刘俊履约保证金17,941.75元、装修保证金6450元，计24,391.75元；四、被告大连软件园中兴开发有限公司于判决生效之日起十日内给付原告司法鉴定费3000元；五、原告刘俊于判决生效之日起十日内向被告大连软件园中兴开发有限公司支付租金45,743.40元；六、原告刘俊于判决生效之日起十日内向被告大连软件园中兴开发有限公司支付物业费28,058.10元；七、原告刘俊将其承租的位于大连高新园区龙王塘街道黄泥川村金川南路21号智荟天地（B1）层-（B05）室清空后腾退给被告大连软件园中兴开发有限公司；八、原告刘俊在将其承租的店面交付被告前以水表、电表标明的数字按约定计算的金额向被告交纳水费和电费；九、驳回原告刘俊的其他诉讼请求；十、驳回被告大连软件园中兴开发有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3974元，由被告承担，反诉案件受理费1264元，原告承担822元，被告承担442元。
本院对一审查明的事实除”原告刘俊为加盟源动力餐饮管理咨询有限公司柠檬工坊品牌店经营，并由刘俊开办大连区域分店，向源动力餐饮管理咨询有限公司交纳了加盟费代购货款和装修设计费、装修保险费、材料物流费、定金损失共计105,474元”外予以确认。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：刘俊为加盟源动力餐饮管理咨询有限公司柠檬工坊品牌店经营，向源动力餐饮管理咨询有限公司交纳了装修设计费1100元、加盟费及代购货款98,277元，合计99,377元；此外，还向物流公司支付材料物流费928元，共计100,305元。
中兴公司自2016年8月31日开始对案涉房屋进行停电并在案涉房屋门外额外加了一道铁链锁。经本院组织双方现场勘查，案涉房屋的东侧为玻璃墙，中间设有宽度为207厘米的玻璃门，玻璃门左侧区域的宽度为326厘米，右侧区域的宽度为260厘米。案涉房屋内设置一独立的水表，水表读数为5吨。案涉房屋附近的强电井中设有电能表及电流互感器。其中标有”致爱丽丝水吧”的电能表的读表数为22度，电流互感器上均有”100/5A”的标志。
另查明，案涉《租赁协议》约定，营业开始日为推广费的正式起算日期。附录二特殊条款还约定，出租人同意提供两个月的装修期（自2015年3月1日起至2015年4月30日止），在此期间承租人无须支付租金，减半支付物业管理费即12.5元/平方米/月的标准按本协议约定的时间支付物业管理费。刘俊于2015年5月11日支付水费9元，电费24元，于2015年6月11日支付电费48元。
以上事实有、加盟经营合同书、加盟费及代收货款收据、装修设计费收据、货物运费四份、货运发票一张、租赁协议、水费、电费收据两张在卷为凭，业经当事人质证及本院审查，可以采信。
本院认为，中兴公司与刘俊签订的《租赁协议》是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。现双方均向法院提出确认解除合同的诉请，但关于解除的原因双方各执一词。刘俊主张中兴公司提供的房屋不能通过消防检查，无法办理消防证、环保证；中兴公司则主张刘俊长期拖欠租金、物业费、推广费、能源费。本案的基本事实是刘俊在接收案涉房屋后即开始进行装修，在装修完毕后申请消防部门进行消防检查时，消防部门于2015年8月3日作出《不同意投入使用、营业决定书》，认定案涉房屋存在的问题是缺少一个安全出口。此后双方对如何增加一个安全出口问题无法协商达成一致，刘俊至今未予营业。在案涉房屋内增加一个安全出口，势必会对案涉房屋的墙壁进行破坏。根据双方租赁协议约定，除非征得出租人的书面同意，否则承租人不得对承租单位的墙壁进行任何毁损行为。故增设安全出口并非刘俊的单方行为即能完成。结合现场的勘查情况，案涉房屋的南侧、西侧与物业用房相邻，不具备增开一个安全出口的条件。中兴公司口头同意刘俊在东侧玻璃墙上增设一个安全出口。刘俊主张根据《建筑设计防火规范》第5.5.2条规定，消防部门在现场检查时要求两个出口不能开在同侧。《建筑设计防火规范》第5.5.2条规定，新增建筑内的安全出口和疏散门应分散布置，且建筑内每个防火分区或一个防火分区的每个楼层、每个住宅单元每层相邻两个安全出口以及每个房间相邻两个疏散门最近边缘之间的水平距离不应小于5米。通过现场测量，东侧玻璃墙上已在中间的位置开设了一个安全出口，此处增开完全出口无法满足两个安全出口的最近边缘之间的水平距离大于5米的防火规范要求。中兴公司同意增设安全出口的部位不能满足《建筑设计防火规范》的相关要求。刘俊在未取得中兴公司书面同意的情况下，也无法在剩下的北侧墙壁上新开安全出口，尤其是北侧墙壁还属于承重墙，此处增加安全出口也有可能给整个大厦带来安全隐患。中兴公司做为出租人，有保证租赁物在租赁期间处于适租状态的义务。在消防部门下发《不同意投入使用、营业决定书》后，中兴公司并未能提供符合建筑设计防火规范要求的合适位置供刘俊增设一个安全出口，以达到消防整改要求。案涉房屋因此无法完成消防整改，一直未能经营使用，刘俊签署租赁协议的合同目的已经无法实现。刘俊已向中兴公司发出了解除合同的通知，符合法定解除权的行使条件，双方的租赁协议自刘俊发出的解除合同通知到达中兴公司时解除。中兴公司违反了最基本的保证租赁物处于适租状态的义务，应承担相应的赔偿责任。刘俊在合同解除后应将所承租的房屋返还给中兴公司，但一审判决未确定返还的期限，本院予以更正。
关于装修损失问题，中兴公司主张双方合同有明确约定，不应予以赔偿。经审查，双方合同中所约定的是”在本租赁协议终止时......承租人无权就其加诸于承租单元之任何固定附着物、装置、装修或附加设备，向承租人提出补偿或赔偿的要求......”该项约定并非针对租赁协议解除时对装饰装修物的处理，中兴公司的主张缺乏合同依据，本院不予支持；中兴公司主张装修造价鉴定未考虑折旧因素，本院认为，在租赁合同正常履行的情况下，承租人对租赁物所投入的装修价值体现在租赁物之中，承租人对租赁物进行使用即同时享有了附合的装饰装修物的价值。故承租人在房屋租赁合同约定的租赁期限履行完毕后，完全使用了租赁房屋，也就同时完全享用了附合的装饰装修物的价值。因此，在房屋租赁合同期限届满，出租人无需对形成附合的装饰装修物予以补偿。刘俊在对案涉房屋进行装修后因未通过消防检查一直未进行经营，其租赁房屋的目的是用于经营，对于刘俊来说，因自始未进行经营，其也自始未享受装饰装修物所带来的价值。违约的损失赔偿应以赔偿非违约方受到的实际全部损失为原则。此种情况下，如果再对装饰装修物根据剩余租赁期限进行折价，违反了违约责任的补偿性原则。中兴公司的主张，本院不予支持；中兴公司主张牌匾、洗涤池以及风机盘管并未形成附合，不应赔偿。本院认为，洗涤池已与台面结合在一起，非毁损不可分离，属于附合物；中兴公司认可牌匾的尺寸是按照商场指定的尺寸特制的，而风机盘管需与水冷式中央空调结合使用，两者在使用上都受到一定的限制，刘俊对上述三项物品明确表示放弃，中兴公司应予以赔偿。一审法院认定中兴公司应依照鉴定装修造价53,851元赔偿刘俊装修损失并无不当，本院予以维持。
关于定金、加盟费及代购货款、装修设计费以及物流费、装修保险费等加盟损失，经审查，定金收据中记载”其余款项必须在2015年2月4号之前补齐，过期定金不退还”，由此可知，定金3000元最终应包含在加盟费内，一审在加盟费和货款收据上记载的数额外重复计算定金错误，应将定金予以扣除；装修保险费1100元发票上记载的付款人是大连辽大建筑装饰工程有限公司并非刘俊，一审法院将该笔费用计入损失由中兴公司赔偿错误，应予纠正；关于其他损失，刘俊不仅提供了相关费用的收款收据，还提供了加盟经营合同、装修设计图纸、提货单、订货单，再结合案涉房屋现场的物品情况，能够相互佐证，形成完整的证据链条，足以认定上述费用的真实发生。但一审法院认定的物流费1997元中经审查包含了两笔代收货款分别为902元、167元，因已统一计算了加盟费及代购货款费，该两笔费用应予以扣除。中兴公司主张刘俊与第三人签订的合同或商业合作并非其在租赁协议签订时所能预见的，且中兴公司不存在违约行为，对于加盟损失不应赔偿。本院认为，双方在签订租赁协议时明确约定刘俊租赁案涉房屋用于经营茶饮、果饮、小食等，刘俊签订加盟合同，交纳加盟费，按照加盟方提供的装修设计方案进行统一装修，从加盟方订购加盟品牌的专用物料、原料及工具、为订购货物支付物流费用，均是为了经营合同所约定的营业项目所需，并未超过正常的商业风险范围。中兴公司主张加盟损失超过了订立合同所预见范围，缺乏事实依据，本院不予支持。根据刘俊提交的加盟合同，加盟费在签约后，不予退还，合同有效期为两年，自2014年12月21日至2016年12月20日。现在加盟期限已满，装修设计费用及物流费用已实际支出，刘俊在加盟期内未能如期经营，加盟费不能退还，故加盟费、装修设计费用、物流费用损失应由中兴公司承担。关于货款损失，根据刘俊提交的订货单，其购买的货物分为设备物料、原料、宣传品、包装品。除6套桌椅和1部冰机刘俊明确表示要带走外，其余设备物品、原料、宣传品、包装品，或是辅助原料的加工、存放、销售，或有一定的保质期，或为一次性用品，或印有专门的店名或品牌标志，已无法他用，该部分损失应由中兴公司赔偿。结合订货单的价格以及刘俊的陈述，6套桌椅以及1部冰机的价值为11,350元（880元×6+6070元），因桌椅、冰机为可移动设备，刘俊也未放弃所有权，故该部分损失不应由中兴公司赔偿。综上，中兴公司应赔偿刘俊加盟损失为88,955元（100,305元-11,350元）。
关于中兴公司主张刘俊无权就扩大的损失要求赔偿，本院认为，《建设工程消防监督管理规定》第二十四条规定，”对本规定第十三条、第十四条规定以外的建设工程，建设单位应当在取得施工许可、工程竣工验收合格之日起七日内，通过省级公安机关消防机构网站进行消防设计、竣工验收消防备案，或者到公安机关消防机构业务受理场所进行消防设计、竣工验收消防备案。......依法不需要取得施工许可的建设工程，可以不进行消防设计、竣工验收消防备案。”案涉房屋建筑面积低于300平方米，不属于《建筑工程施工许可管理办法》第二条所规定的必须办理施工许可的装修工程，刘俊主张其在装修前向消防部门询问过是否需要办理消防备案，消防部门答复不需办理。刘俊在装修完成后再申请营业前的消防检查，并无过错。中兴公司关于刘俊在装修前未依法进行消防设计备案，在装修后亦未依法进行消防验收备案，以致营业前无法通过消防验收，最终导致无法营业，对其自身过错而导致的扩大损失不应赔偿的主张，缺乏法律依据，本院不予支持。
关于中兴公司主张租金、物业费计算错误问题，根据租赁协议约定，第一个租赁年度租金为每日每平方米1.3元，第二个租赁年度租金为每日每平方米1.6元，2015年3月1日至2015年4月30日为免租期。故第一个租赁年度即2015年5月1日至2016年2月29日（共计305天）的租金为34,099元（305天×1.3元×86平方米），第二个租赁年度开始即2016年3月1日至合同解除之日即2016年7月18日（共计140天）的租金为19,264元（140天×1.6元×86平方米）。一审法院统一按每日每平方米1.3元的标准计算租金错误，应予以更正。扣除预付款3895.80元，刘俊还应向中兴公司支付租金49,467.2元。关于物业费，根据双方约定头两个月物业费减半，故2015年3月份、4月份的物业费为2150元（12.5元×2个月×86平方米），至合同解除时其余物业费为31,347元（25元×14.58个月×86平方米），故刘俊应支付的物业费为33,497元。扣除其已经支付的物业费3332.5元，刘俊还应支付物业费30,164.5元。一审法院计算的物业费有误，本院予以纠正。中兴公司主张的物业费及租金均计算至2016年8月31日，因在此之前刘俊已向中兴公司发出解除合同通知，故租金应计算至双方租赁协议解除之日即2016年7月18日。中兴公司超过上述范围的租金、物业费请求，本院不予支持。
关于推广费，因租赁协议明确约定推广费应自营业时支付，案涉房屋并未进行营业，故中兴公司关于推广费的主张，不应支持。
关于能源费，二审期间，经本院组织双方现场勘查，双方对于水量为5吨没有异议，但对于电量的数额存在争议。结合中兴公司提交的电能表说明书及现场电能表及电流互感器的设置情况，案涉房屋的电能表采用的是与电流互感器配合使用的方式进行计量，故实际用电量应为440度【电能表读数（22度）×变流比（100A/5）】。故刘俊应支付中兴公司水费45元（5吨×9元/吨），电费528元（1.2元/度×440度）。刘俊已支付能源费81元，还应向中兴公司支付能源费492元。
关于保证金及装修保证金，因案涉合同已因中兴公司的原因予以解除，该两笔费用应向刘俊返还。
综上所述，中兴公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：
一、维持大连市旅顺口区人民法院（2016）辽0212民初1892号民事判决第一项、第三项、第四项；
二、撤销大连市旅顺口区人民法院（2016）辽0212民初1892号民事判决第九项、第十项；
三、变更大连市旅顺口区人民法院（2016）辽0212民初1892号民事判决第二项为大连软件园中兴开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿刘俊经济损失共142,806元（53,851元+88,955）；
四、变更大连市旅顺口区人民法院（2016）辽0212民初1892号民事判决第五项为刘俊于本判决生效之日起十日内向大连软件园中兴开发有限公司支付租金49,467.2元；
五、变更大连市旅顺口区人民法院（2016）辽0212民初1892号民事判决第六项为刘俊于本判决生效之日起十日内向大连软件园中兴开发有限公司支付物业费30,164.5元；
六、变更大连市旅顺口区人民法院（2016）辽0212民初1892号民事判决第七项为刘俊于本判决生效之日起三十日内将其承租的位于大连高新园区龙王塘街道黄泥川村金川南路21号智荟天地（B1）层-（B05）室清空后腾退给大连软件园中兴开发有限公司；
七、变更大连市旅顺口区人民法院（2016）辽0212民初1892号民事判决第八项为刘俊于本判决生效之日起十日内向大连软件园中兴开发有限公司支付能源费492元；
八、驳回刘俊的其他诉讼请求；
九、驳回大连软件园中兴开发有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费3974元，由刘俊负担493元，由大连软件园中兴开发有限公司负担3481元；反诉案件受理费1264元，由刘俊负担860元，由大连软件园中兴开发有限公司负担404元。二审案件受理费4476元，由刘俊负担834元，由大连软件园中兴开发有限公司负担3642元。
本判决为终审判决。
审判长季烨
审判员阁成宝
审判员刘丽媛
二〇一七年十一月八日
书记员滕子美