北京市房山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0111民初15083号
原告（反诉被告）：ＸＸ，男，1965年8月30日出生。
委托代理人：王峰，北京市博维律师事务所律师。
被告（反诉原告）：北京中进管业有限公司，住所地北京市石景山区古城西路（北京市塑料八厂门面房）。
法定代表人：ＸＸ，总经理。
委托代理人：齐晓伶，北京雷宇律师事务所律师。
原告(反诉被告)ＸＸ与被告（反诉原告）北京中进管业有限公司（以下简称中进管业）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王峰，被告中进管业法定代表人ＸＸ及其委托代理人齐晓伶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告ＸＸ向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认原告与被告签订的《房屋租赁协议》于2017年4月2日解除；2、请求法院判令被告腾退所租赁房屋；3、请求法院判令被告向原告支付因逾期支付2016年租金应承担的违约金38220元（273元*140元）；4、请求法院判令被告向原告支付2017年1月1日至4月2日的租金及原告因拖欠2017年租金应承担的违约金（自2017年1月1日起算至实际支付日，计算标准为每日273元）；5、请求法院判令被告向原告支付房屋使用费（2017年4月3日至被告腾退之日，按2017年租金标准计算）；6、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2009年12月27日，原告与被告签订《房屋租赁协议》（以下简称租赁协议），约定被告承租原告享有所有权的房屋。租赁房屋位于北京市房山区×镇×村西，租赁期限自2010年1月1日至2025年12月31日。协议约定每年度租金为人民币10万元，每五年上调30%，支付时间为每年到期前10天内支付下一年度租金。按照租赁协议的约定，被告应于2015年12月31日前10日内向原告支付2016年度的租金人民币13万元，但经原告多次催收，被告拖延至2016年5月9日才将租金支付原告，但仍以各种理由拖欠应付违约金。2016年12月31日前，被告应支付2017年年度租金，但经原告多次催要，被告以各种理由拒绝给付。2017年3月5日，原告以书面形式向被告发出《催收租金通知书》，要求被告向原告支付2016年度违约金、2017年度租金及违约金，被告仍拒不履行合同义务，拒绝支付上述款项。鉴于被告的行为已构成根本违约，原告于2017年4月2日向被告发送《解除房屋租赁协议通知书》，要求解除与被告签订的租赁协议。综上所述，被告的违约行为违反了《合同法》的相关规定，已构成根本违约，其行为侵犯了原告的合法财产权益。为此，原告根据《民事诉讼法》的相关规定，向贵院提起诉讼，请求贵院依法裁判，维护原告的合法权益。
被告中进管业辩称，我们认为房屋租赁合同没解除，也不同意解除合同。对于拖欠的租金数额全部认可。对于违约金，我们认为违约金约定过高，主张按照日万分之五的比例确定违约金。
被告中进管业向本院提出反诉请求：1、要求被反诉人排除妨害，退还财物，赔偿损失人民币30万元；2、要求减少房屋租金延迟支付的违约金；3、反诉费由被反诉人承担；4、补偿反诉人所建厂房费用100万元人民币。事实和理由：2009年12月27日，反诉人与被反诉人签订了《房屋租赁协议》（以下简称租赁协议），约定反诉人承租被反诉人拥有使用权的位于北京市房山区×镇×村西的房屋，租赁期限为2010年1月1日至2025年12月31日。在租赁期限内2017年7月的一天，反诉人发现被反诉人安排新的租户搬入反诉人租赁房屋，对反诉人房屋内的财物随意处置，给反诉人造成巨大损失。此外，在租赁协议中约定，租赁方未按时交纳租金，每天按273元支付违约金，这是按照年租金10万元的100%比例定的违约金，反诉人认为违约金约定过高，请求法院判决减少违约金的比例。第三，反诉人在租赁房屋后，自建厂房约2600平米，花费188万余元人民币，考虑到折旧因素，请求法院判决被反诉人补偿反诉人自建费用100万元人民币。反诉人认为，反诉方有诚意也有实际行动履行租赁协议约定的义务，被反诉人的行为侵犯了反诉人的合法权益，反诉人根据有关法律规定，向贵院提出反诉，请求贵院支持本方诉讼请求。
原告ＸＸ对被告中进管业的反诉辩称，1、答辩人没有侵犯中进公司的合法权益，不应承担损失赔偿责任；答辩人于2009年12月27日与中进公司签订《房屋租赁协议》，中进公司作为承租人承租涉案房屋。合同签订后，中进公司一直未按照协议约定履行支付租金义务，2016年度的租金支付逾期达6个月之久，2017年度租金更是至今未给付。鉴于中进公司的根本违约行为，答辩人已于2017年4月2日向其送达《解除房屋租赁协议通知书》，并多次要求其腾退租赁房屋，但中进公司至今未履行上述义务。为此，中进公司请求答辩人赔偿损失，没有事实和法律依据，不应得到法院支持。2、中进公司应当按照协议约定承担违约责任；答辩人与中进公司签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方应当按照约定履行。但中进公司违反合同义务，拖欠甚至拒付租金的行为已构成根本违约，应当根据协议约定承担违约责任，向答辩人支付违约金。同时，答辩人主张的违约金数额没有违反法律规定，不存在过高情形。中进公司关于减少违约金的请求于法无据。3、中进公司无权请求答辨人补偿建房费用；根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定：承租人经出租人同意扩建，但对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……”。换言之，租赁合同双方当事人对扩建费用的约定优于法定。而《房屋租赁协议》中明确约定：“承租方在合同期内享有租用范围内使用权，若因需要对内部进行改造及临时扩建房、栅等设施，应在出租方备案，所产生费用由承租方承担”。为此，答辩人与中进公司就建房费用的承担问题已有明确约定，中进公司无权再向答辩人主张建房费用。综上，中进公司的反诉请求没有事实和法律依据，答辩人请求法院依法裁判，驳回中进公司的反诉请求，维护答辩人的合法权益。
经审理查明，2009年12月27日，原告ＸＸ作为出租方与被告中进管业作为承租方签订《房屋租赁协议》，双方约定：出租方将其拥有土地使用权属证明的北京市房山区×镇×村西北京市房山区×××的房屋，占地5453.60平方米及原有建筑整院出租给承租方；租赁期限从2010年1月1日至2025年12月31日止；租金为每年人民币10万元整，每年到期前10天内支付下一年度租金，本租金不包含电话、水电、暖气的费用，其费用由承租方按社会收费标准缴纳，2010年租金免掉，从2011年1月1日开始计算，每五年租金为一个增长点，上调30%。双方约定：承租方应按时交纳租金，若超过期限10天视为违约，每天按273元支付违约金；承租方如中途退租，出租方不退还已交余额。若因承租方发展原因退租，承租方补偿人民币10万元违约金，如因经营困难，无力再经营或破产等原因，不予追究；承租方在合同期内享有租用范围内使用权，若因需要对内部进行改造及临时扩建房、栅等设施，应在出租方备案，所产生费用由承租方承担；合同期满或由于承租方原因解除，承租方建设的房屋归出租方，设备及相关配套设施承租方有权拆除，亦可由出租方进行补偿后不予拆除；在租赁期内承租方不得转租，但不影响承租方因合作收取其他单位使用费。该合同还对双方其他权利义务进行了约定。合同签订后，原、被告双方按合同履行了各自义务。被告经原告同意新建了部分厂房和改造了办公用房。因被告逾期未交纳2017年租金及违约金，2017年3月5日，原告ＸＸ向被告中进管业送达《催收租金通知书》，主要内容为：中进管业应向ＸＸ支付因拖欠2016年租金所应支付的违约金38220元，所欠2017年租金人民币130000元；因拖欠2017年租金应支付的自2017年1月1日至实际支付日的违约金，如2017年3月31日前仍未全额付清，根据合同约定，视同中进管业自愿退租，出租人ＸＸ将与中进管业解除《房屋租赁协议》并不承担任何法律责任，同时，保留追究中进管业相关法律责任的权利。2017年4月2日，原告ＸＸ向被告发出《解除房屋租赁协议通知书》，主要内容为：因中进管业公司拖欠我房屋租赁租金及违约金，经我催收，你公司仍不予给付，我于2017年4月2日与你公司解除房屋租赁协议，视同你公司自愿退租，对此造成的一切后果由你公司承担。此后，中进管业未向原告ＸＸ支付租金及违约金，亦未腾退厂房至今。现中进管业于2016年5月9日交付2016年租金，租金交至2016年12月31日，但此后至今未交纳2017年年度房屋租金。
另查明，2017年8月22日，被告中进管业法定代表人ＸＸ向北京市房山区×镇派出所报警，称其所租北京市房山区×镇×村西北京市房山区×××的房屋又被租给了别人。×派出所出警处理了此事。在询问笔录中，被告中进管业法定代表人ＸＸ称，2010年1月1日其和ＸＸ（实际人是王强）签订了×镇×村西房山区×××这地方的房屋租赁协议，租期从2010年1月1日至2025年12月31日。2016年12月份，我和王强因这块地发生了纠纷，从12月份开始没有按合同协议给王强交房租，到2017年5月份之前我们没有沟通，5月份之后我们开始沟通，但现在双方也没有达成协议。2017年7月19日我发现我租的这块地方内有人，但当时和王强联系没有联系上。从2016年12月至2017年5月我因手机停机没有与原告ＸＸ联系。审理中，原告ＸＸ称，没有再出租给他人；被告的物品自己没有动过，房屋是被告自己锁的。被告中进管业称看到过原告张贴的催收租金通知书，并称当时厂子已经停产，没有自己的工作人员，厂房当库房使用，平时是自己锁住的。
上述事实，有原告提供的《房屋租赁协议》、《催收租金通知书》、《解除房屋租赁协议通知书》、送达《催收租金通知书》、《解除房屋租赁协议通知书》视听资料，被告提供的所租赁厂房建设前后图片、公司库存盘点表及各方当事人陈述等在案佐证，以上证据，经庭审质证及本院审查核实，可以作为认定事实的依据。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，原告ＸＸ与被告中进管业签订的《房屋租赁协议》，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。依法成立的合同对双方具有法律约束力，原、被告应当按照合同约定履行自己的义务。合同约定中进管业作为承租人应于每年年底前10天内向出租人ＸＸ支付下一年度租金，若超过期限10天视为违约。被告2016年5月19日才交纳2016年租金，并且此后也未交纳2017年租金，已经构成违约，现原告已在中进管业的办公场所张贴了《催收租金通知书》和《解除房屋租赁协议通知书》进行催告，被告已经看到通知书，故原告请求解除合同，于法有据，本院予以支持。合同解除日期本院根据本案实际情况以《解除房屋租赁协议通知书》张贴之日即2017年4月2日为宜，被告提出厂子长期处于停产状态，没有工作人员因此未收到《催收租金通知书》和《解除房屋租赁协议通知书》的抗辩理由本院不予采信。因被告逾期支付2016年租金及未支付2017年租金，故原告要求被告支付2017年4月2日以前的租金及支付逾期支付租金的违约金的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。被告应给付的租金数额，本院根据合同约定计算确认；审理中，被告认为合同约定的违约金数额过高请求减少违约金数额的请求，本院认为于法有据，予以支持，被告应支付的具体违约金数额，本院予以酌定。合同解除后，被告中进管业应及时将所租赁的厂房腾退给原告ＸＸ，ＸＸ请求被告腾退房屋，本院予以支持，但原告ＸＸ在中进管业清空厂房财物之前应妥善保管被告财物。2017年4月2日合同解除之后，被告仍占用原告房屋，故被告应给付原告房屋使用费用，具体数额参照合同约定的租金标准计算。原告ＸＸ要求被告中进管业支付2017年4月3日至被告中进管业腾退房屋之日使用费，使用费参照2017年租金标准计算的诉讼请求，本院予以支持。关于被告反诉请求原告排除妨害、返还原物，赔偿损失30元人民币及请求减少租金的诉讼请求，因被告未能就此提供证据证实原告在合同履行中存在违约行为及证实确实丢失财物且系原告所为，其反诉主张证据不足，不予支持。合同约定由于承租方原因解除，承租方建设的房屋归出租方，设备及相关配套设施承租方有权拆除，亦可由出租方进行补偿后不予拆除。因合同解除系因承租人违约在先所致，且原告不同意折价补偿，因此，被告请求原告补偿其所建厂房费用100万元人民币的诉讼请求，没有合同依据，本院不予支持，被告的设备及相关配套设施可自行拆除。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）ＸＸ与被告（反诉原告）北京中进管业有限公司于二○○九年十二月二十七日签订的《房屋租赁协议》自二〇一七年四月二日起解除；
二、被告（反诉原告）北京中进管业有限公司于本判决生效后七日内向原告ＸＸ腾退所租赁的位于北京市房山区×镇×村西北京市房山区×××的全部房屋；
三、被告（反诉原告）北京中进管业有限公司于本判决生效后七日内给付原告ＸＸ租金三万二千五百元，并以每年租金十三万元为基数按照中国人民银行同期贷款利率的四倍给付原告（反诉被告）ＸＸ自二〇一六年一月一日起至二〇一六年五月十九日止期间逾期支付二〇一六年租金的违约金和给付自二〇一七年一月一日起至二〇一七四月二日止期间逾期支付二〇一七年租金的违约金；
四、被告（反诉原告）北京中进管业有限公司于本判决生效后七日内按每年租金十三万元的标准给付原告（反诉被告）ＸＸ房屋占用费，自二〇一七年四月二日起至实际腾退返还全部房屋之日止；
五、驳回原告（反诉被告）ＸＸ的其他诉讼请求。
六、驳回被告（反诉原告）北京中进管业有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费七百八十四元，由原告ＸＸ负担四百二十四元（已交纳），由被告北京中进管业有限公司负担三百六十元（判决书生效后七日内交纳）。反诉案件受理费八千二百五十元，由被告北京中进管业有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 路 军
二〇一七年十一月二十四日
书记员 李文秀