江苏省淮安经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0891民初1307号原告：李茂永，男，汉族，住淮安市清江浦区。原告：张云，女，汉族，住淮安市清江浦区。两原告委托诉讼代理人：李群、陈莹（实习），江苏引航律师事务所律师。被告：扬州金马房地产开发有限公司，住所地扬州市。法定代表人：周安禧，该公司董事长。被告：扬州金马房地产开发有限公司淮安分公司，住所地淮安经济开发区。负责人：周根华，该公司经理。两被告委托代理人：周福伟、方超（实习），江苏证融律师事�所律师。原告李茂永、张云与被告扬州金马房地产开发有限公司（以下简称金马公司）、扬州金马房地产开发有限公司淮安分公司（以下简称淮安分公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，先适用简易程序进行审理，后因案件复杂依法组成合议庭并公开开庭进行审理。原告李茂永及两原告委托代理人李群、陈莹，两被告委托代理人周福伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李茂永、张云向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金52125元（自2013年6月1日至2015年4月30日按已付房款日万分之一计算）、逾期办证违约金7500元；2、判令被告对位于开发区深圳路1号1幢2—1115号、1116号房屋进行维修或换房，并自2014年1月1日起按月租金4000元赔偿原告损失至房屋修复或�房之日止；3、被告承担诉讼费用。审理中，原告将第2项诉讼请求变更为自2014年1月1日至2017年4月30日，按月租金4000元支付租金损失16万元；增加诉讼请求：被告承担鉴定费9600元。事实与理由：2013年5月13日，原、被告签订《尚东国际房屋认购书》，约定原告购买被告建设的深圳路1号1幢2—1115号、1116号房屋，总价75万元。同月14日，原告按约付清房款，被告承诺过几天开发票签订合同，但直到2015年3月17日才开具发票，19日才签订《商品房买卖合同》。合同约定在2013年5月13日交付房屋，如逾期交房被告按日向原告支付已付款万分之一违约金；合同第15条约定，逾期办证，被告按已付房款1%支付违约金。2015年4月，原告在被告交付房屋时发现屋内现浇板出现贯通裂缝，原告要求被告维修后再交付，但被告至今既未维修也未办理换房，给原告造成了损失。请�法院依法支持原告诉请。两被告辩称，原告张云与被告无商品房买卖关系，主体不适格，应驳回起诉。原告第1项诉请无事实依据，被告与原告签订合同后即将房屋交付给李茂永，不存在逾期交房。原告主张的逾期办证违约金也没有依据，合同签订之后，原告已于2015年4月28日办理产权登记，不存在逾期。关于第2项诉请，被告同意对房屋进行修复。对原告要求赔偿租金损失，无事实依据。对房屋的质量问题，被告在2015年5月即与施工、监理出具维修方案，但原告一直拒绝配合导致被告无法对案涉房屋进行修复，责任并不在于被告。对于原告变更后的诉请，被告认为，原告主张租金损失没有事实和法律依据。尽管案涉房屋存在一定的质量问题，但在质监站于2015年5月27日向被告下发工程质量保修通知书后，被告在5月29日即按照质监站�求会同施工、监理、设计单位共同出具了维修方案，因原告不予配合，认为维修方案未经淮安审图办的审核，故不予认可，拒绝被告安排人员进场维修。因此，原告不能使用房屋，并不是被告原因导致，而是原告滥用权利所致。对于鉴定费，应由原告自行承担。因庭审中原告认为涉案房屋楼板厚度达不到要求，被告对此不予认可，后原告向法庭申请就房屋楼板厚度是否符合规范进行司法鉴定，鉴定的结果是符合规范要求，因此鉴定费由原告负担。另被告对于案涉房屋存在起砂和贯穿裂缝的质量问题是认可的，无鉴定的必要，是原告导致的损失。原、被告围绕诉辩主张向本院提交了相关证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人的举证及庭审陈述，本院确认如下事实：两原告为夫妻关系。2013年5月13日，原告张云（乙方）与被告淮安分公司（甲方）签订《尚东国际房屋认购书》，约定，张云认购被告金马公司开发的尚东国际1幢13—1115号及1116号房屋，金额75万元，付款方式为一次性付款；甲、乙方签订本认购书，作为乙方将来与甲方签订《商品房买卖合同》及补充合同的依据，双方签订正式合同后，有关购房权利义务以合同为准，本协议自动终止；乙方应于2013年5月14日前携带本认购书、应缴款项及个人有效证件至甲方签订正式合同，逾期视为乙方提出取消认购……。当日，张云从其银行帐户向被告支付定金40万元，次日，张云又从其银行帐户向被告支付7万元，另李茂永也于同日从其银行帐户向被告支付28万元，共付款75万元。在双方所订认购书下方，由被告销售人员于当日注明“所有房款已付清，过�天开发票签合同”。2015年3月17日，被告向原告李茂永开具了上述所购房屋的发票，同月19日，被告淮安分公司与李茂永分别就上述认购房屋，签订了二份《商品房买卖合同》，合同第八条约定，出卖人应当在2013年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付原告：1、该商品房经验收合格……。出卖人逾期交房的违约责任条款规定：逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的交付期限的第二天至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一违约金。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。以上合同签订后，原告向物业公司交纳了物业费并领取了房屋钥匙。原告验房时，发现房屋存在质量问题遂与被告进行交涉，问题未得到解决，原告后于同年4月向开发区质监站进行反映。质监站接到原告反映后到现场进行了核实，确认涉案房屋现浇板出现贯通裂缝，该站于同年5月27日下达《工程质量保修通知书》，要求被告对房屋组织检查，确认缺陷性质，明确缺陷是否影响安全，并要求由开发、设计、施工、监理单位出具维修处理方案进行维修。被告在接到质监站的通知后，会同施工、监理、设计单位对涉案房屋存在的质量问题提出书面处理方案，并将处理方案报质监站。同年8月3日，被告委托具有施工资质的相关单位，对上述房屋存在的质量问题提出施工方案，被告并将该方案及维修施工方的资质证书提交给质监站，但之后涉案房屋的质量问题仍未得到处理。同年11月，原告又向质监站反映前述房屋问题至今未处理，希望质监站出面协调。后质监站于同月25日组织原、被告进行协调，但双方就维修事宜未能达成一致。原告提出退房或换房，被告工作人员在原告提出退房或换房的材料上签名，但后无结果。另查，2015年4月28日，两原告办理了房屋产权证书。2016年4月18日，原告诉至本院并提出前列诉讼请求。审理中，原告主张所购涉案房屋现浇板存在贯通裂缝以及地坪起沙，被告对此没有�议。原告还主张其对所购房屋现浇板进行自测，认为达不到规范要求，属不合格产品，存在安全隐患。被告表示不认可原告自测的结果，涉案房屋经过主管部门的质量验收，结果合格，如原告认为不合格，应向法院申请有资质的单位进行鉴定。原告对此表示如被告不认可，其申请鉴定。根据原告的申请，本院委托有关鉴定机构对涉案房屋的楼板厚度是否符合图纸设计要求及存在的裂缝、起沙原因进行鉴定，经鉴定，确认涉案房屋的楼板厚度符合设计要求；楼面找平层出现裂缝起沙是因找平层施工工艺造成，根据相关规范，找平层质量不合格。原告对鉴定报告的三性予以认可，被告对鉴定报的真实性无异议。原告另为鉴定支付了9600元。对于涉案房屋所存在的质量问题，本院提议由涉案房屋的设�单位等提出维修方案进行维修，原、被告均表示认可。2017年3月22日，被告会同设计、施工、监理单位提出维修方案并进行维修，同年4月25日维修结束，原告对维修的结果表示认可。以上事实有原告提交的金马公司及淮安分公司工商登记信息资料、原告张云与被告签订的《“尚东国际”房屋认购书》、《中国银行股份有限公司淮安翔宇支行交易明细清单》、购房发票、《商品房买卖合同》、产权证、《工程质量保修通知书》、涉案房屋照片一组及图纸、原告与案外人签订《租房合同》及收条、原告李茂永独资设立的《淮安市中信勘测设计有限公司营业执照》；被告提交的工程质量保修通知书、房屋质量问题处理方案、施工组织方案报审表及施工方案、维修单位资质证书、维修工程预算书，本院的现场勘验�录、调取的相关证据及当事人庭审陈述为证。根据原、被告的诉辩主张，本案主要争议焦点是：1、原告张云的诉讼主体资格是否适格；2、被告应否承担逾期交房及逾期办证违约金的责任；3、被告应否承担原告所主张的租金损失；4、涉案鉴定费应否由被告承担。关于原告张云的诉讼主体资格是否适格。本院认为，被告与张云签订的房屋认购书，约定该认购书作为将来双方签订《商品房买卖合同》及补充合同的依据。张云依认购书约定向被告支付定金40万元，次日又按约与其丈夫李茂永共同支付尚余35万元，全部履行了认购书约定义务。虽然之后的商品房买卖合同的买受方仅有李茂永一人与被告签订，但所购涉案房屋由张云与李茂永共同支付全部房款，且认购书为双方约定的签订商品房买卖合同的依据，因此，张云作为认购协议的买受人，与被告之间存在商品房买卖关系，其具有适格的诉讼主体资格。关于被告应否承担原告主张的逾期交房及逾期办证违约金。原、被告双方在签订认购协议之后，并未按认购协议约定的时间签订商品房买卖合同，直至2015年3月19日，双方才签订合同。由于双方所签合同为国家主管部门统一制定，且所签合同需上网备案，有关条款包括交房的时间均经主管部门核定，开发商无法修改，因此，原、被告所订合同约定的2013年5月31日前交房，属于同批房屋确定的交付时间，该时间实质上对于在此之后签订合同的当事人不构成任何影响，实际也不可能在签订合同之前就交房。原告于2015年3月向物业公司交纳了物业费并领取了房屋钥匙，该事实可以表明被告在双方签订商品房买卖合同之后，向原告履行了所购房屋交付义务。因此，原告主张被告承担逾期交房违约责任，没有事实及法律依据，本院不予采纳。至于原告在验房时发现了所购房屋存在的质量问题，属于被告应承担的保修责任范围。对于房屋所存在的质量问题及给原告造成的损失，应依约定及法律规定，由被告承担相应责任。原告于2015年3月与被告签订商品房买卖合同并领取所购房屋的钥匙，同年4月即办理了所购房屋权属证书，该事实表明被告并没有违反双方所订合同关于产权登记有相关约定，原告主张被告承担逾期办证违约金，没有依据，主张不能成立，本院不予采信。关于被告应否承担原告所主张的租金损失。由于原告所购涉案房屋存在质量问题，依合同约定及相关法律规定，被告应承担修复以及在修复期间原告无法使用房屋所造成相关损失的赔偿责任。对于涉�房屋所存在的质量问题，被告已妥善修复处理，原告亦认可维修的结果，本院对此予以确认。关于原告主张租金损失的期间及月租金标准如何确认，原、被告于2015年3月19日正式签订商品房买卖合同，次月，原告即领取了房屋钥匙。此后，只因房屋存在质量问题没有得到及时处理，导致原告暂无法使用。对于无法使用房屋的期间，可自2015年4月1日起算。由于涉案房屋所存在的质量问题，原、被告未能协商解决，后由质监部门出面进行处理，但至2015年11月25日，原、被告双方仍未就维修事宜达成一致，因此，该期间原告无法使用房屋的相关损失，被告应承担赔偿责任。对于2015年11月26日以后原告无法使用房屋所造成的损失，原告应当在双方无法协商解决的情况下，及时采取措施，包括及时提起诉讼，防止损失的扩大。但原告直至2016年4月18日才起诉，因此，对于该期间�损失，原告也负有一定责任，应当酌情减轻被告所负的赔偿责任。涉案房屋所存在的质量问题，于2017年4月25日修复，因此，被告应承担原告起诉后至修复前，无法使用房屋的赔偿责任。对于原告主张按月租金4000元计算损失，其虽提交了租房合同及收条，但租赁合同的履行期间为2014年1月至2017年1月，与本案并不具有关联性。租赁合同早于涉案商品房买卖合同签订时间，且房屋的位置、设施、装修、面积、使用功能等均不具有可比性，存在较大差异。因此，对于原告租金标准的主张，本院不予采信，其损失可依照双方所订合同约定的逾期交房违约的标准执行。被告应承担赔偿的损失计算如下：1、2015年4月1日至2015年11月25日，共238天，按原告已付房款75万元乘以万分之一乘以238天，等于17850元；2、2015年11月26日至2016年4月17日，共143天，按原告已付房款75万元乘以万分之一乘以143天乘70%，等于7507.5元；3、2016年4月18日至2017年4月25日，共372天，按原告已付房款75万元乘以万分之一乘以372天，等于27900元。合计53257.5元。关于鉴定费用，原、被告所存在的分歧是有无鉴定的必要。虽然当事人对讼争房屋存在质量问题无分歧，但由于原告所购买的两间房屋均存在贯通性裂缝且地坪起沙，使原告对其质量是否符合设计要求产生合理性怀疑，进而申请鉴定，而通过鉴定也才能确认存在的相关质量问题性质及与设计之间是否存在关联，因此，本案启动鉴定具有必要性。对于所发生的鉴定费，应由被告承担。本案经本院调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九条、第六十四条之规定，判决如下：一、被告扬州金马房地产开发有限公司淮安分公司于本判决生效后十日内，向原告李茂永、张云赔偿损失53257.5元，其不足以承担的，由被告扬州金马房地产开发有限公司承担；二、驳回原告李茂永、张云其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4738元，鉴定费9600元，合计14338元，由被告扬州金马房地产开发有限公司淮安分公司、扬州金马房地产开发有限公司共同负担10731元，原告李茂永、张云负担3607元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉�，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼收费办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：淮安市财政局，开户行：中国农业银行淮安市分行城中支行，帐号：34×××54）。审 判 长  陈建淮人民陪审员  许广明人民陪审员  王 娟二〇一七年六月一日书 记 员  刘润宇附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、�取补救措施或者赔偿损失等