湖南省安化县人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0923民初1181号原告：李伟香，女。委托诉讼代理人：龚二成，湖南金凯华律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：安化县建筑工程公司。法定代表人：陈国昌，该公司经理。被告：安化县嘉和房地产开发有限公司。法定代表人：谭义方，该公司经理。两被告共同委托诉讼代理人：陈卓丹，湖南丰昇律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告李伟香与被告安化县建筑工程公司（以下简称“建筑公司”）、安化县嘉和房地产开发有限公司（以下简称“嘉和公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人龚二成、两被告的共同委托诉讼代理人陈卓丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李伟香向本院提出诉讼请求：1.两被告共同返还原告多支付的购房款83101元及其他款项（契税、维修基金、评估费）5294元，并共同承担逾期交房违约金及逾期办证违约金83258元，以上合计171653元；2.被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2008年7月28日，原告与被告建筑公司签订商铺买卖合同，购买了该公司一层023号商铺，合同约定：1、该商铺建筑面积为49.26㎡，单价为5633.97元/㎡，总房款为277529元，同时约定产权面积与合同约定面积差异的以房地产局测绘面积为准，房款多退少补；2、出卖人应当在2009年10月1日前交付房屋，逾期超过90天后，买受人不解除合同的，从最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按已交付房价款的日万分之六承担违约金；出卖人应当在交付后12个月内办理权属登记及房地产权属证书，逾期办理的，买受人有权按已交付购房款的日万分之二要求出卖人承担违约金。合同签订后，2014年2月28日被告交付商铺钥匙进行商铺交付，2015年11月23日办理房产权属证书，房产权属登记面积为34.51㎡，比约定建筑面积少14.75㎡，同时相关契税、维修基金、评估费均是原告向登记机关支付的。2011年12月28日原、被告签订协议，原告放弃追究2012年9月30日前的违约责任。原告认为，原告与被告建筑公司所签订的商铺买卖合同合法有效，双方应当充分履行，登记面积少于约定面积是事实，被告逾期交房、逾期办证也是事实，被告应当依照约定承担违约责任。签订合同并收取房款的系被告建筑公司，两被告应当连带承担返还购房款和承担违约责任。两被告辩称，两被告不是适格的主体，应当驳回原告的诉讼请求。建筑公司没有买卖房屋的资质，被告建筑公司与原告所签订的商品房买卖合同是无效合同，原告与嘉和公司的商品房买卖不是追认的建筑公司与原告所签订的商铺买卖合同，而是被告嘉和公司所签订的商铺买卖合同。建筑公司无法承担原告多支出的购房款及办理相关产权证所交的税费。两被告是独立的法人主体，应当各自承担各自的责任。另，原告所主张的违约金过高，已超出法律的规定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2008年7月28日，原告李伟香与被告建筑公司签订《嘉和·商业广场商铺买卖合同》，购买了被告嘉和公司一层023号商铺。合同约定,023商铺的建筑面积为49.26㎡，单价为5633.79元/㎡，总房款为277529元;面积与产权登记面积与有差异的，以房地局测绘面积为准，房款多退少补；出卖人应当在2009年10月1日前将商品房交付买受人使用，逾期超过90天后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之六承担违约金；出卖人在商品房交付使用后12个月内，办理权属登记及房地产权属证书，需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，自本约定之日届满后第二天起，买受人有权按日向出卖人收取已付购房款万分之二的违约金。合同签订后，原告于2008年7月10日、8月24日向被告建筑公司交购房价款共计277529元（237529元+40000元）；2012年5月11日，向被告嘉和公司交商铺办理产权登记的相关登记费、评估费、契税等共计15049元。另查明，两被告对原告所述：2014年2月28日被告向原告交付了023号商铺房屋钥匙；2015年11月23日原告对该商铺办理房产权属证书，在向房产管理局办理产权登记时所提供的《商铺买卖合同》中被告嘉和公司在合同上加盖了公章，对被告建筑公司向原告出售023号商铺的行为进行了追认；房产权属登记面积及房地产局测绘面积均为34.51㎡，比约定的建筑面积少了14.75㎡；2011年12月28日原告与被告签订协议，原告自愿放弃2012年9月30日前的违约责任等事实没有异议。又查明，被告建筑公司是被告嘉和公司的唯一股东，且两被告的财务人员相同。本院认为，本案争议的焦点为：原告与被告建筑公司签订的商铺买卖合同是否有效。原告与被告建筑公司签订的《嘉和·商业广场商铺买卖合同》虽然违反了《房地产开发企业资质管理规定》第三条“房地产开发企业应当按照本规定申请核定企业资质等级。未取得房地产开发资质等级证书的企业，不得从事房地产开发经营业务”的规定，但根据庭审查明的情况，被告建筑公司与嘉和公司实质是一套人马，两块牌子，原告完全有理由相信被告建筑公司能够代表被告嘉和公司出售商铺，系善意取得，且在办理产权登记时，被告嘉和公司在向房产登记管理部门提交的《商铺买卖合同》上加盖了公章，应视为对被告建筑公司出售023号商铺行为的追认，且023号商铺已实际交付，办理了相关产权登记，原告与被告建筑公司签订的《嘉和·商业广场商铺买卖合同》已被原告与被告嘉和公司签订《商铺买卖合同》的所取代，该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，是合法有效的。价款的返还。原告与两被告所签订的《商铺买卖合同》均约定：023号商铺面积为49.26㎡，单价为5633.97元/㎡，总房款为277529元，同时约定产权面积与合同约定面积差异的，以房地产局测绘面积为准，房款多退少补。原告已按约交纳房价款277529元及办理产权登记的税费等15049元，而登记面积及房地产局测绘面积均为34.51㎡，比约定的建筑面积少了14.75㎡，故依约被告应将多收取的商铺价款83101元【5633.97元×（49.26㎡-34.51㎡）】退还给原告。原告主张其就商铺进行产权登记时的相关契税、评估费用等共计15049元系重复支付，要求被告退还多付的相关税费5294元，因其没有提供重复支付税费的证据，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，对原告的该项请求，本院依法不予支持。三、违约金的承担。1.逾期交房的违约责任。合同约定，出卖人应当在2009年10月1日前交付商品房，逾期超过90天后，买受人要求继续履行合同的，自最后交付期限第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之六承担违约金。被告逾期交房，应承担违约责任，被告建筑公司向原告交付商铺的时间为2014年2月28日，经双方补充约定，原告自愿放弃追究被告2012年9月30日前的违约责任。故逾期违约金为85090元（2012年10月1日起-2014年2月28日计511天，277529元×511天×0.0006/天）。2.逾期办理房产权属证书的违约责任。合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后12个月内，办理权属登记及房地产权属证书，被告于2014年2月28日交房，故被告应在2015年2月28日前办理权属证书，被告于2015年11月23日办理房产权属证书，实属逾期，应承担违约责任，逾期违约金为14543元（2015年3月1日-2015年11月23日共262天，277529元×262天×0.0002/天）。被告提出原告主张的违约金超过了合同总价款的30%，而原告自愿放弃追究被告2012年9月30日前的违约责任及超过30%的部分，不违反法律规定，本院依法予以确认。综上，被告合计应支付原告违约金99633元，超出30%部分不予保护，故被告还应支付原告违约金83258元（277529元×30%）。四、两被告是否应当承担连带责任。被告建筑公司作为被告嘉和公司的唯一股东，其以公司的名义收取了购房款，没有提供证据证实其将所收房款用于被告嘉和公司的生产经营，依照《中华人民共和国公司法》第六十四条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”的规定，被告建筑公司应当对被告嘉和公司对外的债务承担连带责任。对原告请求由两被告连带返还多收取的购房款及支付违约金的意见，予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告安化县嘉和房地产开发有限公司返还原告李伟香房价款83101元，支付违约金83258元，合计166359元，限被告于本判决书生效后十日内付清。被告安化县建筑工程公司对此承担连带责任。二、驳回原告李伟香的其他诉讼请求。案件受理费3734元，由被告安化县建筑工程公司和被告安化县嘉和房地产开发有限公司共同承担。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提供副本。上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审 判 长  刘 鑫审 判 员  张 珺人民陪审员  龚俐俐二〇一六年十月二十七日书 记 员  黄丽方龚雅洁