上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第42393号
原告宋英芳。
原告谢桂萍。
上述两原告共同委托代理人王子高，上海市南浦律师事务所律师。
上述两原告共同委托代理人严绿臆，上海市南浦律师事务所律师。
被告宋昱。
委托代理人吉建亮，上海创远律师事务所律师。
原告宋英芳、谢桂萍诉被告宋昱确认合同无效纠纷一案，本院于2014年11月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年3月27日公开开庭进行了审理。原告宋英芳及其委托代理人王子高（亦是原告谢桂萍委托代理人）、被告宋昱委托代理人吉建亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宋英芳、谢桂萍诉称，宋英芳父亲是关阿根，母亲是冯桂香，两人仅生育宋英芳一人。宋英芳出生后不久，父亲即去世。宋三孝与前妻生育一子，名为宋海平，之后不久宋海平母亲也去世。1959年，冯桂香与宋三孝再婚。婚后，宋三孝、冯桂香与宋英芳、宋海平共同生活。宋昱为宋海平与前妻刘秀琴所生。刘秀琴于1997年12月23日去世。2004年5月18日，宋海平与谢桂萍再婚。2008年12月25日，宋三孝去世。2010年1月16日，宋海平病故。2014年2月18日，冯桂香亦去世。冯桂香与宋三孝再婚后，与子女一家四口居住在上海市浦东新区怡和路XXX号房屋。1962年，经调配，一家四口迁至上海市黄浦区广东路XXX弄XXX号公房。1989年1月，因居住困难，增配上海市闸北区新闸路XXX弄XXX号公房一间，受配人为宋三孝与冯桂香。此后，宋三孝与冯桂香户口迁至此处，并居住于此。1993年新闸路房屋动迁，分得上海市浦东新区福山路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋），安置人口为宋三孝与冯桂香。动迁后，冯桂香即居住在该房屋处直至2014年去世。2004年5月18日，谢桂萍与宋海平再婚后也居住在此，直至2006年因家庭矛盾再借住在外。2008年3月，宋三孝罹患XXX疾病，知道不久于人世，便于当月擅自将该房屋购为产权房，并将房屋登记至一人名下。同年6月，宋三孝与宋昱背着冯桂香及宋英芳以明显低于市场价的10万元价格将系争房屋出售给宋昱。2008年12月25日，宋三孝病故。2009年，谢桂萍与宋海平住回此处，与冯桂香共同生活。宋海平去世后，谢桂萍被赶出家门。此后，系争房屋一直由冯桂香居住。2013年9月，冯桂香因病生活不能自理，宋英芳住到系争房屋照顾母亲并与其共同生活。2014年2月，冯桂香临终之前尚不知道系争房屋已被宋三孝转让给宋昱，还遗嘱该房屋由宋英芳继承。冯桂香去世后，宋昱突然向宋英芳主张权利，又背着宋英芳以160万元价格出售给案外人郝某某。故宋英芳、谢桂萍诉至法院，要求判令确认宋三孝与宋昱就系争房屋签订的房屋买卖合同无效，诉讼费由宋昱承担。
被告宋昱辩称，不同意宋英芳、谢桂萍的诉讼请求。宋英芳、谢桂萍不具备诉讼主体资格，系争房屋与其没有直接利害关系。该房屋是宋三孝生前就已经过户给宋昱，且宋英芳、谢桂萍也知晓这一事实。系争房屋2008年就已经过户至宋昱名下，至今已经7年时间，已经超过诉讼时效。宋昱已于2014年将系争房屋出售给案外人郝某某。
经审理查明，宋三孝与冯桂香系夫妻关系，属再婚，无生育。宋海平系宋三孝与其前妻所生，宋英芳系冯桂香与其前夫所生。宋海平与前妻刘秀琴生有一女即宋昱，刘秀琴于1997年12月去世。后宋海平与谢桂萍再婚，未有生育。系争房屋系宋三孝、冯桂香动迁分配所得，冯桂香一直居住于系争房屋。2008年3月19日，宋三孝作为购房人与浦东新区住房制度改革办公室签订一份《上海市公有住房出售合同》，将系争房屋由公房购为私有产权房屋，并于2008年4月9日登记在宋三孝名下，谢桂萍作为代理人在房地产登记申请书上签字。2008年5月4日，宋三孝与宋昱签订《上海市房地产买卖合同》，约定宋三孝以人民币（以下币种同）10万元的价格出售给宋昱。该合同大部分条款待填处为空白。2008年7月3日，系争房屋过户登记于宋昱名下。2008年12月，宋三孝因病去世。2010年1月16日，宋海平因病去世。同年1月27日，宋昱与谢桂萍在系争房屋内签订一份家庭协议，就宋海平过世后存款、股票、戒指等财产进行协议分割，谢桂萍在该协议中也同意于2010年3月之前搬离系争房屋，自行解决住宿问题。2014年2月18日，冯桂香去世。之后，宋英芳居住于该房屋。2014年6月14日，宋昱又将系争房屋以160万元的价格出售给郝鹏、唐春燕，并与之签订《上海市房地产买卖合同》。2014年7月29日，系争房屋登记于郝鹏、唐春燕名下。2014年10月底，宋英芳搬离系争房屋。2014年11月，宋英芳、谢桂萍诉至法院，诉请如前。
审理中，宋昱表示系争房屋是宋三孝与冯桂香的，虽然其不是冯桂香的亲生孙女，但因为宋海平是跟冯桂香长大的，其母亲去世也较早，从小其也跟冯桂香长大，双方感情很好。系争房屋是宋三孝与冯桂香一致同意给其的。宋海平去世后，宋英芳曾游说冯桂香去告其，但冯桂香明确告诉宋英芳，系争房屋已经过户至宋昱名下了。冯桂香的银行卡一直在其身边，其还帮冯桂香补办过卡，冯桂香去世前住院手续也是其一手操办的。宋三孝赠与其房屋时，咨询过房地产交易中心，觉得赠与的税费很高，所以就签了个买卖合同。冯桂香去世前脑子一直很清楚，在长达四五年的时间里，不可能不知道系争房屋已经过户给其了。
以上事实，有住房调配单、上海市房地产登记申请书、《上海市公有住房出售合同》、《上海市房地产买卖合同》（两份）、房地产登记薄、户籍资料、家庭协议以及原、被告的庭审陈述等在案佐证。
本院认为，宋三孝与宋昱系祖孙关系，虽宋三孝在2008年去世前与宋昱就系争房屋签订房屋买卖合同，但合同约定的房屋转让价款仅为10万元，明显低于市场价格，且合同多数条款均为空白，而合同签订之后，在宋昱并未支付房款的情况下，宋三孝即将房屋过户至宋昱名下，过户之后宋三孝及冯桂香在生前也从未主张过上述房款，故宋昱表示买卖合同仅是为了规避高额税收所签，双方真实意思表示实属赠与的说法，本院予以采信。根据法律规定，以合法形式掩盖非法目的的合同应属无效。宋三孝与宋昱以签订买卖合同的形式，规避税费达到赠与的目的，系以合法形式掩盖非法目的，应属无效。至于宋三孝的赠与行为是否侵害冯桂香权益并进而侵害宋英芳、谢桂萍作为继承人的权益，因宋昱从小跟着冯桂香一起长大，双方感情较好，且宋三孝去世后冯桂香也一直居住于系争房屋，直至去世的近六年时间里，冯桂香作为完全民事行为能力人从未就系争房屋权属提出过任何异议，可推定冯桂香默示同意宋三孝的赠与行为。宋英芳、谢桂萍表示冯桂香生前从不知晓系争房屋已经登记在宋昱名下，不符合常理。综上，虽宋三孝与宋昱的买卖合同无效，但双方之间的赠与行为系真实意思表示，且已经实际履行完毕，应属合法有效，该赠与行为并未侵犯宋英芳、谢桂萍的合法权益。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百八十五条、第一百八十七条之规定，判决如下：
被告宋昱与宋三孝于2008年5月4日签订的《上海市房地产买卖合同》无效。
案件受理费2，300元，减半收取计1，150元，由被告宋昱负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 杜献伟
二〇一五年四月二十八日
书 记 员 李 烁
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第一百八十五条赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。
第一百八十七条赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续。