上海市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）沪高民一（民）再提字第17号
抗诉机关：上海市人民检察院。
申诉人（重审一审原告、重审二审被上诉人）王甲。
申诉人（重审一审原告、重审二审被上诉人）刘某某。
上述两申诉人之共同委托代理人方家霖、黄修，上海市中广律师事务所律师。
被申诉人（重审一审被告、重审二审上诉人）周某某。
重审二审被上诉人王乙。
委托代理人魏剑平，上海哲言律师事务所律师。
委托代理人李辉，上海中路信律师事务所律师。
申诉人王甲、刘某某因与被申诉人周某某、重审二审被上诉人王乙房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市第二中级人民法院（2013）沪二中民二（民）再字第7号民事判决，向检察机关申诉。上海市人民检察院于2013年9月30日作出沪检民抗（2013）35号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2013年11月13日作出（2013）沪高民一（民）抗字第38号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2014年3月31日公开开庭审理了本案。上海市人民检察院指派检察员潘某、代理检察员孟某某出庭。申诉人王甲及申诉人王甲、刘某某的共同委托代理人方家霖律师、黄修律师，重审二审被上诉人王乙的委托代理人魏剑平律师、李辉律师到庭参加诉讼。被申诉人周某某经本院依法传唤，无正当理由未到庭应诉。本院进行了缺席审理。本案现已审理终结。
2009年11月，一审原告王甲、刘某某向上海市杨浦区人民法院起诉称，本市国权东路XX弄XX号房屋（以下简称系争房屋）权利人原为王甲、刘某某和王乙。2004年，王乙、周某某在王甲、刘某某不知晓的情况下，使用伪造的公证文书，擅自非法签订了房屋买卖合同，将系争房屋过户至周某某名下。嗣后，周某某将该房屋抵押，先后向招商银行贷款人民币（以下币种均为人民币）2，310，000元、民生银行贷款2，750，000元。王乙、周某某得款后大肆挥霍，未按贷款合同约定还款，至银行发出催款函，骗局败露。王甲、刘某某居住系争房屋至今，不知系争房屋产权已过户至他人名下多年，若银行申请拍卖系争房屋，王甲、刘某某可能无家可归。王乙、周某某伪造公证文书，擅自转让系争房屋，显已侵犯王甲、刘某某的合法权益。故要求：确认王乙、周某某签订的房屋买卖合同无效；判令系争房屋恢复原权属状态。
一审被告王乙辩称，系争房屋王乙也有三分之一的份额；公证文书和委托出售房屋的委托书系王甲、刘某某交给王乙，并非王乙伪造；王甲、刘某某在他处有房，并未在系争房屋内居住。要求法院驳回王甲、刘某某的诉请。
一审被告周某某辩称，王乙也是系争房屋的共有人，周某某与王甲、刘某某早就认识，见到王甲、刘某某签订的委托书和公证文书，周某某认为王乙可以代表共有人出售系争房屋，王甲、刘某某说最近才知道系争房屋产权人变更，与事实不符。王甲还写过承诺书，同意出售系争房屋。故不同意王甲、刘某某的诉请。
上海市杨浦区人民法院经审理查明：
1、王甲、刘某某系夫妻，王乙为两人之女。王乙、周某某原系同事，现为一般朋友。王甲、刘某某、王乙原为系争房屋权利人。为购买该房屋，王甲向上海银行股份有限公司静安支行贷款600，000元。2003年4月24日，王乙将该房剩余贷款491，145.06元全部结清。
2、2004年3月6日，王乙持（2004）湘长证外字第00528号公证书，以王甲、刘某某之共同代理人和系争房屋共有人的身份，与周某某签订一份《上海市房地产买卖合同》。双方约定，将本市国权东路XX弄XX号房屋以3，300，000元售价出售给周某某；于2004年3月31日前腾出房屋进行验收交接；付款方式为周某某于2004年3月6日支付定金960，000元，2004年4月6日前贷款到位付清2，340，000元。合同对未按时付款、未按时交房的违约责任没有约定，只约定协商解决。双方还约定以转移占有为限，之前物业费由王甲、刘某某、王乙负担，之后物业费、税费由周某某负担。
3、合同签订后，周某某称以现金方式支付王乙590，000元，以王甲、刘某某向其所借贷的400，000元冲抵部分房款。王乙自认收到上述房款。2004年3月25日，周某某以系争房屋为抵押与招商银行股份有限公司上海江宁支行签订一份《个人住房抵押借款合同》，向该行贷款2，310，000元。同年3月31日，上述贷款中第一笔1，318，000元汇入王乙的建设银行账户。2004年4月2日，第二笔992，000元汇入同一账户。王乙对上述收款情况无异议。
4、2004年4月14日，系争房屋权利人登记为周某某。之后，双方未办理系争房屋相关的燃气使用户名、有线电视使用户名等变更手续，有线电视单据户名为王乙，燃气单据户名为刘某某。自合同签订至今，一直由王甲、刘某某支付相关费用。刘某某居住系争房屋至2009年底。周某某从未在系争房屋内居住，也未向王甲、刘某某、王乙提出系争房屋的交付、迁让等相关权利主张。
5、2004年5月13日至2007年1月30日期间，通过周某某银行账户归还招商银行股份有限公司上海江宁支行贷款总金额为2，646，295.91元，包括本金2，310，000元，利息334，477.56元，罚息669.65元，复息1148.70元。其中2005年12月至2006年12月期间的贷款206，382.01元系王甲归还，每月还贷金额最低15，695.07元至最高15，949.08元不等。
6、2006年6月10日，王乙因涉嫌犯诈骗罪被上海市公安局杨浦区分局刑事拘留，后取保候审。2007年4月，王乙因犯诈骗罪被杨浦法院判处有期徒刑三年，缓刑三年，并处罚金3000元。
7、2007年1月30日、2月15日，周某某又以系争房屋为抵押，向中国民生银行股份有限公司上海京门支行分别转按揭贷款2，130，000元、620，000元。2009年12月11日，周某某结清了上述贷款的余款及利息，共计2，680，647.05元。以上贷款中2007年2月至2009年11月期间的本息计461，002.45元系王甲归还，每月还贷金额最低11，757.90元至最高15，057.70元不等。
8、2009年8月11日，长沙市公证处向王甲发出《查询答复》，明确（2004）湘长证外字第00528号公证书系伪造。
9、2009年11月，王甲、刘某某起诉至杨浦区人民法院，要求判令确认王乙、周某某签订的系争房屋买卖合同无效；系争房屋恢复原权属状态。原审中，周某某陈述房款分两次支付现金给王乙，第一次约四、五十万元，第二次为二百九十万元。
杨浦区人民法院一审认为，根据长沙市公证处出具的《查询答复》函反映王乙签订系争房屋买卖合同时所持的公证委托书系伪造，故两被告在没有征得系争房屋其他共有人同意的情况下，以伪造的公证书为依据所签订的房地产转让合同显属无效。合同无效后，因该合同所取得的财产应当予以返还。由于两被告坚称周某某支付王乙290万元房款，并由王乙在归还系争房屋原有的贷款后交给原告，但该抗辩依据不足，法院不予认定，故应当由王乙负责返还收取被告周某某的房款；至于原告与被告周某某、王乙之间另有为系争房屋所生其他之债权债务关系则不属本案处理范围，当事人可另行解决。被告提出2006年6月原告代为周某某归还银行贷款时已经知道系争房屋的户主变更为周某某，原告提起诉讼超过诉讼时效的抗辩，因无法律依据，法院不予采纳。据此，该院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定于2010年6月18日作出（2010）杨民四（民）初字第289号民事判决：一、原告王甲、刘某某、被告王乙与被告周某某在2004年3月6日签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、上海市杨浦区国权东路XX弄XX号房屋权利人恢复为原告王甲、刘某某和被告王乙共同共有；三、被告王乙应在判决生效之日起十日内返还被告周某某房款290万元。案件受理费33，200元，由被告王乙和被告周某某负担。
判决后周某某不服，向上海市第二中级人民法院提出上诉。
上海市第二中级人民法院二审认为，王乙虽是王甲、刘某某的女儿，但三人同为完全民事行为能力人，相互间并不存在法定的互为代理关系。2004年王乙与周某某签订《上海市房地产买卖合同》所依据的公证委托书亦系伪造，王乙无权代理王甲、刘某某与他人签订房屋买卖合同。王乙以自己及王甲、刘某某名义与周某某签订房屋买卖合同的行为因王乙无权代理行为而无效。故因该无效法律行为所取得的财产应予返还。现王乙自认收到周某某支付的290万元房款，但其已将款项全部交付王甲、刘某某的依据不足。故一审对王甲、刘某某的诉请予以支持，并判令由王乙返还周某某房款并无不当，应予维持。据此该院依据原《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定于2010年9月17日作出（2010）沪二中民二（民）终字第1887号民事判决，驳回上诉，维持原判。二审案件受理费33，200元，由周某某负担。
周某某不服上述判决，向本院申请再审。
本院审查后认为，周某某的再审申请符合原《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十九条第一款第（一）项、第（二）项规定的情形，据此于2011年7月6日作出（2011）沪高民一（民）申字第91号民事裁定，指令上海市第二中级人民法院再审本案；再审期间，中止原判决的执行。
上海市第二中级人民法院再审本案后认为，原判决认定事实不清，证据不足。2011年10月19日，该院依据原《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条第一款、第一百五十三条第一款第（三）项之规定作出（2011）沪二中民二（民）再终字第19号民事裁定：撤销上海市第二中级人民法院（2010）沪二中民二（民）终字第1887号民事判决及上海市杨浦区人民法院（2010）杨民四（民）初字第289号民事判决；本案发回上海市杨浦区人民法院重审。
上海市杨浦区人民法院重审中另查明：
1、系争房屋上的抵押现已涤除，产权人仍为周某某。但该房屋已被多家法院分别查封。
2、2006年3月1日，王甲、周某某及案外人张某某签订一份协议书。该协议书主要内容为：王乙欠徐某某总计730，000元，徐某某将该项债权转让给张某某，王甲同意代王乙按800，000元归还给张某某；协议第五条明确周某某同意以其名下的国权东路XX弄XX号房屋作为王甲向张某某清偿债务的担保。审理中，张某某证明周某某当时表示系争房屋实际权利人仍为王甲等人。
3、2009年9月15日，王甲出具一份承诺书，主要内容为：在系争房屋卖出过程中，王甲愿意积极配合，在与买方签订居间协议之日起，保证一个月内搬出。2009年9月16日，周某某出具一份委托书，内容为：现委托王乙处理国权东路XX弄XX号事宜，不得转委托。同日，王乙出具一份承诺书，主要内容为，国权东路XX弄XX号出售还清贷款和所有款项后的剩余房款归王甲所有。
4、2009年9月，周某某以总价6，800，000元将系争房屋出售给案外人邵某某、仇某某，邵某某、仇某某支付了5，200，000元房款给周某某。因（2010）杨民四（民）初字第289号民事判决将系争房屋的权利人恢复为王甲、刘某某、王乙，双方为此产生争议诉至杨浦区人民法院，2011年1月17日，杨浦区人民法院以系争房屋产权经终审判决确认周某某不再是系争房屋的产权人，房屋买卖合同已无法履行为由，作出（2010）杨民四（民）初字第2144号民事判决，邵某某、仇某某与周某某签订的《上海市房地产买卖合同》于2010年8月30日解除，周某某应返还邵某某、仇某某购房款5，200，000元及利息等。
5、周某某于1996年4月18日与案外人费某在杨浦区民政局登记结婚。2011年1月29日，周某某与费某在杨浦区民政局协议离婚，离婚协议书中明确双方婚后置有房产并未涉及系争房屋。费某表示对周某某购买系争房屋知情并认可，虽然该房屋价值较高，但因周某某曾多次以此为抵押贷款，故其离婚时放弃分割，也未将该房屋作为夫妻共同财产列入离婚协议。
杨浦区人民法院重审认为，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。行为人没有代理权以被代理人的名义订立的合同，未经追认，由行为人承担责任。本案中，系争房屋权利人原为王甲、刘某某、王乙，该房屋转让必须经所有产权人同意。王乙持伪造的公证文书，与周某某就系争房屋签订了《上海市房地产买卖合同》，王乙自认收到周某某支付的房款2，900，000元并转交王甲，王甲予以否认。根据王甲用周某某银行账户归还部分贷款的行为，不能当然推定王甲对王乙出售系争房屋行为的追认，若王甲认可房屋出售的事实，则其为他人名下房屋还贷的行为明显悖于常理；同理，即使认定王甲的追认行为成立，也不能因王甲、刘某某的夫妻关系，就推定刘某某追认了王乙出售共有房产的行为。故王乙称伪造的公证文书系王甲提供及房款转交王甲的抗辩，缺乏依据，不予采信。王乙以自己及王甲、刘某某名义与周某某签订房屋买卖合同的行为属于无权代理。此外，综观系争房屋买卖的全部过程，明显不同于该类房屋的一般交易习惯，存在诸多矛盾之处。首先，就买卖合意的达成看，周某某表示包括房价在内的合同主要条款均通过口头磋商达成一致，但如王甲、刘某某确有为还债出售系争房屋的意思表示，则不需提供虚假的公证书，其本人可直接与周某某签订房屋买卖合同或提供真实的公证文件委托他人办理相关手续即可。其次，就房款的构成、支付情况看，买卖合同中约定的房款为3，300，000元，周某某陈述其中债务冲抵400，000元房款，但双方无书面协议，周某某提供的债务凭证系复印件，对此王甲、刘某某又不予认可，法院难以采信。该400，000元债权债务关系亦非本案处理范围，当事人可另行解决。而另2，900，000房款的支付、收取及扣除，周某某、王乙前后陈述不一，亦悖于常情。再次，从房屋的交付及实际使用看，根据合同约定，双方应于2004年3月31日交付房屋，但双方并未履行，周某某自购房后从未入住系争房屋，也未支付过水费、电费、燃气费、物业服务费等相关费用，更未办理物业、燃气、有线电视等使用户名的过户变更手续。周某某称购买系争房屋出租给王甲夫妇，王甲以代还贷款方式支付租金，但王甲夫妇对此予以否认，且双方从未签订过书面租赁合同，王甲每月的还贷金额为不等额，每月支付不等额的租金显与常理不符，而且在王甲未代付房屋贷款期间，周某某既未索讨租金，也没有要求交付房屋，亦有违常理。此外，在案证据显示，周某某出具过一份委托王乙处理国权东路XX弄XX号事宜的委托书，同日，王乙也出具了一份系争房屋出售后还清所有款项的余款归王甲所有的承诺书，而王甲之前也出具了承诺书，表示愿意积极配合，保证卖房后一个月内搬出，再结合张某某的证词，王甲所述系争房屋未实际发生买卖更具合理性。最后，周某某与案外人费某的离婚协议中，夫妻共同财产并未涉及价值较高的系争房屋，明显有悖常理。综上，周某某并非本案的善意第三人。故王乙以自己及王甲、刘某某名义与周某某签订房屋买卖合同的行为因无权代理未被追认及周某某非善意第三人而无效。因此所取得的财产应予返还。因王乙自认收到周某某支付的2，900，000元房款，故王乙应负责返还收取周某某的房款。据此，经杨浦区人民法院审判委员会讨论于2012年11月5日作出（2011）杨民四（民）再重字第10号民事判决：一、王乙以王甲、刘某某、王乙的名义与周某某于2004年3月6日就上海市杨浦区国权东路XX弄XX号房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、王乙、周某某将上海市杨浦区国权东路XX弄XX号房屋权利人恢复为王甲、刘某某和王乙（共同共有）；三、王乙应在判决生效之日起十日内返还周某某房款2，900，000元。案件受理费33，200元，由王乙、周某某负担。
周某某不服上述判决，向上海市第二中级人民法院提起上诉。
上海市第二中级人民法院经审理查明，杨浦区人民法院重审查明的事实属实。另查明，周某某不服本案原二审民事判决，向上海市高级人民法院申请再审。上海市高级人民法院审查期间，上海鑫隆典当有限公司董事长陈某某在回答法院关于“请你讲述一下国权东路XX弄XX号房屋的典当经过”的询问时，称“……大约过了半年左右，我司按照惯例再去查询该房屋情况时，发觉产权人已经变更为周某某了，而我们又找不到王乙，于是我们就准备向公安机关报案了。这时王甲、刘某某也通过其他渠道知道了我们要报案，所以他们俩就主动找到我，希望我司不要向公安机关报案，并表示愿意承担还款义务。”在回答法院关于“你公司发觉系争房屋产权人变更为周某某大约在何时，当时准备报案时王甲夫妇是一起过来的吗”问题时，称“我们是在2004年底发现产权人变更为周某某的，准备报案时王甲和刘某某一起来公司，共同承诺处理一切事宜。”
上海市第二中级人民法院经审理认为，本案中，要判断房屋受让人周某某是否为善意时，应采取推定的方法，即先推定受让人周某某是善意的，由原权利人王甲、刘某某对受让人周某某是否具有恶意进行举证，如果不能证明其为恶意，则推定其为善意。王甲、刘某某主张王乙与周某某在王甲、刘某某毫不知晓的情况下，使用伪造的公证文书，擅自非法签订了系争房屋买卖合同。而王乙抗辩公证文书和委托书是王甲、刘某某交给王乙的，王乙未伪造公证文书。因王甲、刘某某无证据证明周某某对伪造公证文书知情或参与，故周某某为善意。重审判决仅基于系争房屋过户七年后“周某某与案外人费某的离婚协议中，夫妻共同财产并未涉及价值较高的系争房屋，明显有悖常理”等而认定周某某非本案的善意第三人，缺乏事实及法律依据。基于周某某为善意第三人，并已支付合理对价，且系争房屋已过户至周某某名下，故认定系争房屋买卖合同为有效。
至于公证文书的来源，王甲、刘某某与王乙对此有不同意见，王乙主张公证文书系王甲、刘某某向王乙提供。如采信王乙的意见，则王甲、刘某某对王乙与周某某签订房屋买卖合同是明知的，也是王甲、刘某某的真实意思表示，故房屋买卖合同应为有效。如公证文书系王乙伪造，那么王乙以自己及王甲、刘某某名义与周某某签订房屋买卖合同的行为属于无权处分。根据上海鑫隆典当有限公司法定代表人陈某某的陈述，王甲、刘某某在2004年底时已经知晓系争房屋的权利人为周某某，结合王甲在2005年12月起曾多次向周某某用于还贷的银行账户中归还贷款的行为，可推定王甲、刘某某以具体行为对王乙擅自处分系争房屋作出了追认，故房屋买卖合同仍为有效。据此该院经审判委员会讨论后依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题意见（试行）》第89条之规定，于2013年5月10日作出（2013）沪二中民二（民）再字第7号民事判决：一、撤销上海市杨浦区人民法院（2011）杨民四（民）再重字第10号民事判决；二、驳回王甲、刘某某在重审中的全部诉讼请求。重审一审案件受理费33，200元，重审二审案件受理费33，200元，总计66，400元，由王甲、刘某某负担。
王甲、刘某某不服上述判决，向检察机关申诉。
上海市人民检察院向本院提出抗诉认为，首先，综观系争房屋出售过程，周某某作为购房人在购房合同订立、房屋交付、购房款支付以及对王甲夫妇继续居住系争房屋的处理方式等事实环节存在诸多不合常理之处，明显有悖于该类房屋的一般交易习惯。生效判决认定周某某系善意第三人，缺乏依据。其次，陈某某曾参与原审旁听，其证言未在原审中经各方当事人庭审质证认可，依法不应采纳。即使采纳，考虑到王甲与王乙系父女关系，作为父亲为避免女儿债务缠身而为女儿偿还一定债务的行为完全符合通常的社会情理。若认定王甲对王乙的售房行为予以追认，该意思表示本身与其为他人名下房屋还贷的行为之间存在逻辑上的矛盾，故生效判决依据陈某某的证言及王甲向周某某用于还贷的银行账户中还贷的行为，推定王甲对王乙擅自处分系争房屋的行为进行了追认，与法有悖。
本院再审过程中，申诉人王甲、刘某某坚持其在原审时的主张，认为两人从未委托王乙出售房屋，也未收到过房款，王甲、刘某某始终居住在系争房屋内，还为此缴纳了水、电、煤等公用事业费用；王乙出具的湖南长沙市的公证书是伪造的；证人陈某某的证词违反了民诉法的相关规定；王甲、刘某某除系争房屋外无他处住房可供居住。请求再审撤销上海市第二中级人民法院（2013）沪二中民二（民）再字第7号民事判决，将系争房屋权属恢复到王甲、刘某某、王乙共同共有状态。
重审二审被上诉人王乙答辩称，首先，现有证据显示，两申诉人在2004年就知道系争房屋已过户至周某某名下：1、2007年3月19日王甲在还款计划中表述周某某有两套房屋，系争房屋为现住。2、2008年王甲书写的还款承诺书中对系争房屋表述为现住。3、2006年评估公司到系争房屋内现场评估房屋，刘某某也在场。4、上海高院向陈某某制作的笔录也能反映2004年两申诉人就知道房屋变更登记至周某某名下。故两申诉人2009年第一次诉讼时已过了诉讼时效。其次，公证书是两申诉人向王乙交付，周某某全额支付了对价，属于善意第三人，申诉人没有证据证明周某某是恶意的。最后，二中院再字第7号判决书反映陈某某的证词是经过质证的。系争房屋买卖合同应为有效，系争房屋应归周某某所有。请求再审判决驳回王甲、刘某某的诉讼请求。
本院再审查明，重审二审查明的事实属实，本院予以确认。本次再审又查明：
1、上海金虹房地产估价有限公司接受周某某委托对系争房屋进行评估，2006年12月29日-31日，评估人员上门作业，对系争房屋内外进行拍摄，并据此出具了金虹房地估字（2007）第026967号《房地产抵押估价报告》。
2、王乙于本案再审期间向本院申请调查令，调查中国民生银行周某某系争房屋还贷账户还贷情况明细及原始资料。民生银行于2014年5月3日出具明细单及存款凭条原始单据复印件。其中部分《储蓄存款凭条》“存款人或代理人对上述银行记录确认签名”栏签有“刘某某代”字样，部分签有“王甲”或“王甲代”字样。
对此王乙认为上述凭条签字可以证明王甲、刘某某两人对系争房屋已出售给周某某的事实均为明知，并分别前往银行实施了为系争房屋还贷的行为。王甲、刘某某则否认刘某某签字的真实性，并解释系王甲委托他人办理还贷事宜时受委托人私自签名，意即分别代王甲和刘某某还款。对于代办人为什么要区分“王甲代”与“刘某某代”以及“王甲”，王甲、刘某某不能解释。
本院再审认为，《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款规定，没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。本案中，系争房屋原为王甲、刘某某、王乙三人共有，2004年3月6日，王乙持伪造的委托售房公证文书，以王甲和刘某某两人的共同代理人及王乙本人的名义与周某某就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，由于现有证据无法证明该行为已获王甲、刘某某的有效授权，故应认定为无权代理行为。依照上述法律规定，如无证据证实该无权代理行为系经被代理人王甲、刘某某追认或经两人同意，亦应无效。但根据在案证据：1、2009年9月15日，王甲向案外人出具的承诺书载明，周某某同意以其名下的系争房屋作为王甲清偿债务的担保，显示王甲对于系争房屋权属变更状况知晓且不持异议。2、上海鑫隆典当有限公司法定代表人陈某某作证，王甲、刘某某在2004年底时已经知晓系争房屋的权利人已变更为周某某，但两人对于该权利变更状况并未提出相关权利主张。3、王甲自认：2004年4月14日，系争房屋权利人变更登记为周某某后，王甲仍以周某某名义为系争房屋归还银行贷款，还贷时间自2005年12月起持续至2009年11月，还贷金额达66万余元。本院核查相关还贷凭证后亦发现其中部分还贷凭证中留有“刘某某代”字样。4、王甲、刘某某继续居住系争房屋期间，上海金虹房地产估价有限公司接受周某某的委托对系争房屋进行评估。评估人员于2006年12月29日-31日上门作业，对系争房屋内外进行拍摄。综合上述证据，本院可以认定王甲、刘某某两人对系争房屋已由王乙出售予周某某的事实均知晓而未作否认表示，重审二审据此推定王甲、刘某某以具体行为对王乙擅自处分系争房屋作出了追认，于法有据，本院予以认可。基于王乙的代理行为已被依法认定为经王甲、刘某某同意，故系争《上海市房地产买卖合同》也应依法认定为有效，重审二审在此基础上又从共同共有人擅自处分共有财产角度再行论证周某某是否为善意第三人，并无必要，但重审二审认定系争房屋买卖合同有效，并判决驳回王甲、刘某某在重审一审中的全部诉讼请求，结果正确，可予维持。至于申诉人提出的证人陈某某证词违反证据采信规则一节，经本院再审质证，申诉人虽否认该证词内容，但并未进一步提出相反证据，本院难以支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
维持上海市第二中级人民法院（2013）沪二中民二（民）再字第7号民事判决。
重审一审案件受理费33，200元，重审二审案件受理费33，200元，再审案件财产保全费5000元，公告费500元，总计71，900元，由王甲、刘某某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 沈盈姿
审 判 员 阴家华
代理审判员 陈 岚
二〇一四年十月二十日
书 记 员 刘 霞
附：相关法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第六十六条没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……