南宁铁路运输中级法院
民 事 判 决 书
（2017）桂71民终232号
上诉人（原审原告）：中国人民武装警察部队水电第一总队，住所地南宁市金湖路23号。
法定代表人：范天印，该总队总队长。
委托诉讼代理人：黄耀彬，广西广合律师事务所律师。
委托诉讼代理人：宁冀，广西广合律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：广西南宁悦丰贸易有限公司，住所地南宁市西乡塘区安吉大道北延长线东面闽佳安吉物流园A6-5号铺面。
法定代表人：陈尚和，该公司总经理。
委托诉讼代理人：胡岸，广西纵华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王伟占，广西纵华律师事务所律师。
上诉人中国人民武装警察部队水电第一总队（以下简称武警
水电一总队）因与被上诉人广西南宁悦丰贸易有限公司（以下简称悦丰公司）土地租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2017）桂7102民初202号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月21日立案后，依法组成合议庭，于2017年10月10日公开开庭进行了审理。上诉人武警水电一总队的委托诉讼代理人黄耀彬、宁冀、被上诉人悦丰公司的委托诉讼代理人王伟占到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
武警水电一总队上诉请求：1.撤销南宁铁路运输法院（2017）桂7102民初202号民事判决;2.判令悦丰公司支付武警水电一总队2015年6月1日至2016年10月30日的土地占用费1009375元；3.判令悦丰公司承担本案一审、二审全部诉讼费用。
事实与理由：一、双方于2015年6月30日签订的《代管协
议书》是无效合同。根据《中国人民解放军房地产管理条例》第四十三条的规定，军队空余房地产经批准可以对地方租赁，租赁管理办法由总后勤部制定。《军队空余房地产租赁管理规定》第十三条规定，未履行审批手续，任何单位和个人不得出租军队空余房地产。《代管协议书》未经审批，不符合《中国人民解放军房地产管理条例》、《军队空余房地产租赁管理规定》的相关规定，是无效合同。一审判决认定《代管协议书》是有效合同属认定错误，应予纠正。二、占用费的计算期间应为2015年6月1日起至2016年10月30日止。《代管协议书》未经审批，该不定期租赁合同为无效合同。因此，武警水电一总队与悦丰公司之间的租赁合同法律关系应于2015年6月30日终结。之后，悦丰公司无权使用武警水电一总队的场地和房屋，直至2016年10月30日搬离之日。一审判决认定武警水电一总队与悦丰公司之间的租赁合同关系于2016年3月31日解除，属事实认定错误，应予纠正。三、悦丰公司占用的不仅是武警水电一总队的土地，还占用了武警水电一总队的房产。武警水电一总队与悦丰公司之间于2009年11月12日签订的《土地租赁合同书》中约定，悦丰公司可在土地上建造相应的建筑物、构筑物等设施,租赁合同期满后，应将土地和地表建筑物、构筑物交还武警水电一总队。本案土地交付悦丰公司使用后，悦丰公司在土地上按照菜市场的规划，建造了相应的建筑物、构筑物对外出租。在租赁合同到期后，事实上就本应交还给武警水电一总队的土地及建筑物、构筑物拒不交还。一审判决只认定悦丰公司仅占用上诉人的土地，而忽略了悦丰公司实际占用了土地及地上建筑物、构筑物，属事实认定错误，应予纠正。四、占用费（租金损失）按“双方合同约定的最后一个月的租金标准”计算明显不公。1.武警水电一总队一审诉请的占用费（租金损失）实际上是损失赔偿，损失赔偿按照相关法律规定应适用完全赔偿原则，对于悦丰公司在合同期满后占有房屋的行为，既可以认定为违反租赁合同附属义务为由主张债权请求权，也可以基于侵犯占有权为由主张物权请求权，无论选择何种请求权，对于乙的行为均可要求赔偿损失。对于武警水电一总队来说最直接的损失就是该土地及建筑物、构筑物房屋进入租赁市场可获得的租金收益，应以实际占用的时段内同类地段同类房屋的市场租赁价格来确定占用费（租金）才能够起到补足悦丰公司占用本应交还武警水电一总队的土地、建筑物构筑物的行为所造成的损失。2.土地租赁合同约定的租金仅适用于租赁合同期间，不适用于合同终结后的占用期间。《土地租赁合同书》或《代管协议书》约定的租赁价格虽为双方真实意思表示，但该表示的效力范围是有限定条件的，亦即双方约定的租赁期限内。租赁合同届满后仍适用原租金标准来确定房屋占有使用费违反了公平原则。3.武警水电一总队在一审程序中已提出对2015年6月1日至2016年10月30日悦丰公司占用涉案土地及建筑物、构筑物的租金收益数额进行评估。一审法院在一审程序中对武警水电一总队的评估申请不予准许明显不公，租赁合同终结后的租金及占用费，应按照市场价格计算。综上所述，一审判决认定事实和适用法律均有错误，请求二审法院依法支持武警水电一总队的上诉请求。
悦丰公司辩称，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，武警水电一总队的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院依法予以驳回。一、《代管协议书》是合法有效，没有违反法律规定。武警水电一总队提出的《军队空余房地产租赁管理规定》第十三条，不是《中华人民共和国合同法》规定的法律、行政法规中的强制性禁止性规定，不足以导致合同无效。二、悦丰公司已按照原合同及《代管协议书》的约定足额支付了2015年6月1日至2016年5月31日的租金，此后因租赁场地内分租户在陆续搬离中，悦丰公司没有收取任何分租商户的租金，也没有任何收益，所以没有向武警水电一总队交付2016年6月1日之后的租金，不存在产生占用费的问题。三、原土地租赁合同、《代管协议书》均延续性规定租赁范围是空余场地和地上建筑物、构筑物，租赁价格包括了土地和地上建筑物、构筑物，并非悦丰公司只交付土地租金，不交付地上建筑物、构筑物租金。武警水电一总队发出的通知中多次表明悦丰公司支付的租金包含土地的使用和地上建筑物、构筑物的使用。四、一审判决按照双方代管协议最后一个月租金标准计算2015年6月1日之后的占用费合理合法。根据武警水电一总队向悦丰公司发出的终止协议通知及双方《代管协议书》的内容，均表明租金标准是按照原土地租赁合同中的租金标准按月缴纳租金，不存在租金标准明显不公的问题。综上，请求二审法院驳回武警水电一总队上诉请求，维持原判。
武警水电一总队向一审法院起诉请求：1.悦丰公司支付武警水电一总队2015年6月1日至2016年10月30日的占用1009375元；2.本案诉讼费由悦丰公司承担。
一审法院认定事实：2009年11月12日，武警水电一总队（出租方，甲方）与悦丰公司（承租人，乙方）签订一份《土地租赁合同书》，约定武警水电一总队将涉案土地出租给乙方做商业、物流、服务业使用；租赁期限自2009年12月1日至2015年5月31日，从2010年6月1日起计算租金，年租金为32万元；在合同签订后十个工作日内，乙方向甲方支付履约保证金32万元。2013年9月11日，双方又签订一份《补充协议书》，协议约定将2013年6月1日至2015年5月31日的租金调整为35.2万元。合同履行期间，悦丰公司向武警水电一总队缴纳了32万元保证金，并依照合同及补充协议约定足额支付租赁期内的全部租金。
2015年6月30日，武警水电一总队、悦丰公司签订《代管协议书》，约定武警水电一总队将2009年11月出租给悦丰公司使用的土地交由悦丰公司代管，双方继续履行2009年11月签订的《土地租赁合同书》中的相关条款，代管期间租金按35.2万元每年进行缴纳;如武警水电一总队不继续对外出租涉案场地需要回收时，悦丰公司应按武警水电一总队要求将土地和地表建筑物、构筑物移交武警水电一总队。
2016年2月23日，武警水电一总队向悦丰公司发出《关于总队仙葫开发区14亩闲置土地租赁相关事宜的通知》，要求悦丰公司于2016年3月31日前将所代管的涉案场地及地上建筑物、构筑物交回给武警水电一总队。2016年6月6日，武警水电一总队向悦丰公司发出通知，再次要求悦丰公司于2016年6月30日搬离。2016年6月开始涉案场地上的分租户开始陆续搬离，2016年10月30日商户全部搬离。
另查明：2015年6月1日至2016年10月30日期间，悦丰公司共向武警水电一总队支付351996元。
一审法院认为，武警水电一总队与悦丰公司签订的《土地租赁合同书》，系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。而合同期限届满之后，2015年6月30日，双方签订《代管协议书》，约定武警水电一总队将2009年11月出租给悦丰公司使用的土地交由悦丰公司代管，双方继续履行2009年11月签订的《土地租赁合同书》中的相关条款，代管期间租金按35.2万元每年进行缴纳，虽然该份协议抬头是《代管协议书》，但实际上是对原租赁合同租金标准、履行期限等的补充约定，实际性质仍为租赁合同，该协议书也系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效，双方均应按该协议书的约定履行各自的义务。又因双方约定：如武警水电一总队不再继续对外出租需要收回时，悦丰公司应按武警水电一总队要求及时将土地和地表临时建筑物移交给武警水电一总队，即双方就合同的履行期限并无明确约定，双方签订的《代管协议书》为不定期租赁合同。不定期租赁的，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。双方在签订《代管协议书》之后，武警水电一总队于2016年2月23日向悦丰公司发出《关于总队仙葫开发区14亩闲置土地租赁相关事宜的通知》，要求悦丰公司于2016年3月31日前将所代管的涉案场地及地上建筑物、构筑物交回，该通知可视为武警水电一总队向悦丰公司发出的解除双方不定期租赁合同关系的通知，双方的不定期租赁合同关系也于2016年3月31日解除。
关于占用费的问题。悦丰公司在不定期租赁合同期间未能按合同约定的租金标准足额支付相应租金，2015年6月1日至2016年3月31日对武警水电一总队造成的是租金损失而非占用费，该期间的租金为293333.33元（计算方法：35.2万元÷12个月×10个月）。双方在一审庭审中均确认悦丰公司仍继续使用涉案场地直至2016年10月30日才完全搬离，悦丰公司辩称由于分租户多，陆续搬离，悦丰公司并未能正常收取分租户租金，且该场地已不能正常经营，应减免2016年7月至2016年10月的租金。一审法院认为，武警水电一总队、悦丰公司已在《代管协议书》中约定如武警水电一总队不再继续对外出租需要收回时，悦丰公司应按武警水电一总队要求及时将土地和地表临时建筑物移交给武警水电一总队；且武警水电一总队在2016年9月30日向悦丰公司及涉案场地上租户发出通告，要求各个分租户于2016年10月15日前搬离，故2016年10月1日至2016年10月30日期间应视为悦丰公司搬离涉案场地的合理期间，该期间不应计算占用费。故悦丰公司应按双方补充协议约定的最后一个月的租金标准支付2016年4月1日至2016年9月30日的占用费17.6万元（计算方法：35.2万元÷12个月×6个月）。又因在该阶段内，悦丰公司已支付351996元，故悦丰公司还应向武警水电一总队支付117337.33元（计算方法：293333.33元＋17.6万元-351996元）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：1.悦丰公司向武警水电一总队支付117337.33元；2.驳回武警水电一总队其他的诉讼请求。案件受理费13884元（武警水电一总队已预交），由武警水电一总队负担12000元，悦丰公司负担1884元。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。悦丰公司对一审法院认定的事实无异议，武警水电一总队对一审认定的事实提出异议，认为在一审诉讼过程中和二审答辩中，悦丰公司确认了在涉案土地上建筑了建筑物，并出租获利。一审法院遗漏查明这一事实。针对武警水电一总队提出的异议，本院认为，一审判决在查明事实的部分已查明涉案土地有地上建筑物、构筑物，并未遗漏。
经审查，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。
综合诉辩双方的意见，归纳本案争议焦点为：一、武警水电一总队与悦丰公司签订的《代管协议书》是否有效？二、悦丰公司是否应当就涉案土地上的建筑物向武警水电一总队支付占用费？三、武警水电一总队要求悦丰公司支付占用费1009375元是否有事实和法律依据？
本院认为，武警水电一总队与悦丰公司签订的土地租赁合同为双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同。
关于第一个争议焦点，合同期限届满之后，武警水电一总队与悦丰公司于2015年6月30日签订的《代管协议书》，实际是双方原租赁合同期限届满后，因武警水电一总队就是否继续出租涉案土地需要进一步研究，在武警水电一总队未接管期间对悦丰公司继续占用涉案土地相关事项的约定。该《代管协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的协议。
关于第二个争议焦点，根据双方签订的《代管协议书》约定，“在空租期或甲方未接管期间，甲乙双方继续履行2009年11月签订的《土地租赁合同书》中的相关条款，……代管期间租金，按2013年9月双方签订的《补充协议书》中明确的年租金标准35.2万元飞纽约进行交纳。”而《土地租赁合同书》中约定的租金，是包含了使用土地及地上建筑物的租金。涉案土地的地上建筑为悦丰公司建造，悦丰公司对土地的使用是包含了对地上建筑物的一并使用的，不可分割。故《代管协议书》约定的“代管期间”及《代管协议书》解除后，悦丰公司的占用费应按《代管协议书》约定的标准即每年35.2万元支付，无需另外支付地上建筑物的占用费。一审法院对武警水电一总队提出的评估申请未予准许，并无不当，本院依法予以维持。
关于第三个争议焦点，《代管协议书》约定，如武警水电一总队不再继续对外出租需要收回时，悦丰公司应按武警水电一总队要求及时将土地和地表临时建筑物移交给武警水电一总队。武警水电一总队于2016年2月23日向悦丰公司发出《关于总队仙葫开发区14亩闲置土地租赁相关事宜的通知》，要求悦丰公司于2016年3月31日前将所代管的涉案场地及地上建筑物、构筑物交回，《代管协议书》于2016年3月31日解除。悦丰公司应按代管协议约定的标准支付占用费。悦丰公司从2015年6月1日起未足额支付的金额，应予补足。2015年6月1日至2016年3月31日期间（10个月）应交占用费293333.33元（计算方法：35.2万元÷12个月×10个月）。根据一审查明的事实，悦丰公司使用涉案场地直至2016年10月30日才完全搬离，武警水电一总队在2016年9月30日向悦丰公司及涉案场地上租户发出通告，要求各个分租户于2016年10月15日前搬离，一审法院综合全案考虑，认定2016年10月1日至2016年10月30日期间为悦丰公司搬离涉案场地的合理期间，并无不当，本院予以确认，该期间不计算占用费。悦丰公司应支付2016年4月1日至2016年9月30日（6个月）的占用费为17.6万元（计算方法：35.2万元÷12个月×6个月）。因悦丰公司在2015年6月1日至2016年10月30日期间已向武警水电一总队支付共计351996元，故悦丰公司还应向武警水电一总队支付117337.33元（计算方法：293333.33元＋17.6万元-351996元）。一审认定悦丰公司应向武警水电一总队支付租金及占用费数额共计117337.33元，并无不当，本院依法予以维持。
一审判决中当事人名称“中国人民武装部队水电第一总队”存在笔误，应为“中国人民武装警察部队水电第一总队”，本院依法予以纠正。
综上所述，上诉人武警水电一总队的上诉请求不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定,判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13384元（上诉人中国人民武装警察部队水电第一总队已预交），由上诉人中国人民武装警察部队水电第一总队负担。
本判决为终审判决。
审判长 袁宇飞
审判员 黄 雪
审判员 彭 博
二〇一七年十一月六日
书记员 符贵芳