宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书（2017）宁0104民初3021号原告：绿地集团银川商业运营管理有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区兴水路1号。法定代表人：陈军，该公司总经理。委托诉讼代理人：程德智，北京市中银（银川）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张理，北京市中银（银川）律师事务所律师。被告：刘林强，男，1975年8月18日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。第三人：杜涛，男，1982年1月1日出生，汉族，个体从业人员，住甘肃省宁县。委托诉讼代理人：何金，宁夏方和圆律师事务所律师。原告绿地集团银川商业运营管理有限公司与被告刘林强及第三人杜涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告绿地集团银川商业运营管理有限公司的委托诉讼代理人程德智、张理，被告刘林强、第三人杜涛及其委托书代理人何金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告绿地集团银川商业运营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》，被告向原告返还位于兴庆区某房屋；2.判令被告向原告支付2017年2月28日前欠付的租金138950元，并按约定支付租金至房屋实际返还之日；3.判令被告及第三人向原告支付因被告违约而解除合同的违约金23820元；4.判令被告向原告支付自2016年1月1日起至2017年2月28日按同期人民银行贷款利率4.75%计算的逾期支付租金的违约金5321.59元（2016年1月1日至2016年6月30日期间，应付数额为59550元，利息为1408.66元；2016年7月1日至2016年12月31日期间，应付数额为119100元，利息为2817.31元；2017年1月1日至2017年2月28日，应付数额为138950元，利息为1095.62元，利息共计5321.59元），并请求支付至租金全部付清之日。以上共计168091.59元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年9月28日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，租赁位于银川市兴庆区某房屋（后变更编号为饕界A-1**号），建筑面积198.5㎡，房屋用途为餐饮（除另有约定，不得改变房屋用途），约定的租赁期限自2013年1月1日至2020年12月31日。2013年1月1日至2014年6月30日为优惠免租期，免收租金，免租期内产生的物业管理费及其他税费均由乙方承担。2014年7月1日至2015年12月31日房屋租金为35元/㎡；2016年1月1日至2017年12月31日房屋租金为50元/㎡。合同约定，租金每六个月结算一次，由乙方提前1个月足额交付给甲方，乙方逾期支付租金及其他费用的，每逾期一日应向甲方支付违约金壹仟元整，超过15日的，甲方有权解除合同。甲方因乙方拖欠房租、水电费或其他费用超过15日而解除合同的，乙方应向甲方支付房屋当年租金的20%的违约金。双方还约定乙方向甲方支付保证金10000元，担保合同项下义务的履行，租赁期内，如乙方有违约行为的，甲方可以以该保证金补偿损失。合同签订后，原告向被告交付了租赁房屋，2014年3月，被告将其以租赁房屋经营的餐厅转让给第三人杜涛，同时将租赁房屋转租。被告将租赁的房屋转租后，由第三人直接向原告支付部分租金，自2016年1月1日之后的租金被告或第三人均未向原告支付。经催要未果，故原告诉至法院，请求依法判如所请。被告刘林强辩称，1.原、被告之间的合同中约定，被告向原告支付了10000元保证金，如乙方有违约行为，甲方可以用保证金补偿损失，该期间三方都同意被告刘林强将餐厅转让给第三人杜涛，所以10000元的违约金及收据在被告与第三人签订转让合同之时，一并转让给第三人，此后的责任应由第三人承担；2.2014年3月前，原、被告之间的债权债务及产生的费用，被告已经全部履行完毕，2014年3月以后所产生的费用应根据“谁经营，谁负责偿还”的原则，被告与第三人在2014年4月28日签订的餐厅委托书中注明餐厅所产生的一切费用与被告无关；3.原告明知第三人是实际经营者，也与第三人之间形成了事实合同，并且三方当时还达成口头协议，原告已实际收取第三人支付的部分租金，说明原告认可了其与第三人之间的租赁关系，原告是同意被告将餐厅转让给第三人。综上，原告和被告没有任何债权债务关系，合同里所有的条款应由原告和第三人解决。第三人杜涛辩称，1.原告主张支付138950元租金和逾期支付租金的违约金5321.59元缺乏事实依据，依法应予以驳回。第三人与被告就涉案房屋签订房屋转租协议后，经原告同意，2015年全年的租赁费用由第三人向原告缴纳。自2016年1月1日至2016年8月11日，第三人因经营的餐厅生意惨淡，无力按时交纳租赁费，先后多次与原告协商，望原告减免部分租赁费或延迟交付，因原告对第三人及周边经营餐厅的状况也了解，故原告对第三人的上述请求未予反对并主动制作缓交免交租赁费申请书交第三人签字等待批准。2016年8月12日，原告在未经第三人同意的情况下，突然将正在经营的餐厅的电停掉，3天后又将餐厅门非法上锁至今，餐厅一直处于歇业关停状态，致使第三人损失严重。因此，原告诉请要上述期间内的租金及房屋返还之日的租金显失公平。根据合同约定，原告已主张23820元的违约金，又诉请支付5321.59元逾期支付租金的违约金，因该项违约条款在涉案合同中未作约定，应当驳回该请求；2.第三人并非涉案合同的相对人，原告请求第三人支付违约金没有法律依据。根据原、被告签订的《商铺租赁合同》，租赁合同的甲方为原告，乙方为被告，第三人并没有与原告签订租赁合同，第三人不是涉案合同的当事人，该合同对第三人不具有法律拘束力，原告要求第三人根据合同约定支付违约金没有法律依据，故应驳回对第三人的起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人就客观性无异议的企业信息变更单、《绿地21城饕界委托经营管理协议》、《房屋委托经营交接书》、《授权委托书》、发票、照片、情况说明、委托书，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年9月10日，案外人马刚与上海绿地集团银川商业管理运营有限公司（原告于2012年7月11日将名称由上海绿地集团银川商业管理运营有限公司变更为绿地集团银川商业管理运营有限公司）签订《绿地21城饕界委托经营管理协议》一份，案外人马刚为委托方甲方，原告上海绿地集团银川商业管理运营有限公司为经营管理方乙方，约定甲方马刚委托乙方经营管理的物业位于银川市兴庆区某房屋（该房屋后变更编号为饕界A-1**号），该物业类型为商用，建筑面积为198.50平方米。委托管理期限为8年，自2013年1月1日起至2020年12月31日，在确定的委托期限内，甲方授权乙方全权进行管理活动，包括但不限于乙方以自己的名义自主经营、对外招租、与租户签订租约、代为收取租金、进行管理和解除租约等事项。合同还对经营收益及费用、税收和收益的支付等情况作了具体约定。同日双方又签订《房屋委托经营交接书》，确定2012年9月10日马刚与上海绿地集团银川商业管理运营有限公司对绿地21商城A区3402号进行验收交接。同时，委托人马刚与受托人上海绿地集团银川商业管理运营有限公司签订《授权委托书》一份，确定委托人授权受托人全权经营管理其所有的银川市兴庆区某铺的物业，确定具体委托事项及委托期限，该委托授权在《委托经营管理协议》履行期间内不可撤销。2012年9月28日，原告与被告签订《商铺租赁合同》一份，约定原告绿地集团银川商业管理运营有限公司为出租方（甲方），被告刘林强为承租方（乙方），约定甲方将坐落于银川市兴庆区某房间出租给被告，建筑面积198.5平方米，甲方房屋的配套设施为毛坯房，水、电预留，房屋用途为餐饮，除双方另有约定外，乙方不得改变房屋用途。甲乙双方的租赁期限自2013年1月1日至2020年12月31日止，商铺预计交付时间以甲方通知时间为准，乙方应于签订本合同后一个月内进场装修，如乙方在合同签订后一个月内仍不进场装修视乙方严重违约。该房屋自2013年1月1日至2014年6月30日为甲方给乙方的优惠免租期，免收租金；自2014年7月1日至2015年12月31日，房屋租金为35元/平方米；自2016年1月1日至2017年12月31日，房屋租金为50元/平方米；自2018年1月1日至2020年12月31日，房屋租金为65元/平方米。乙方所承租的商铺自2013年1月1日至2020年12月31日期间物业管理费由乙方按照4.8元/平方米/月的标准向甲方或甲方指定的第三方公司缴纳。乙方应于本合同签订时间向甲方支付租赁保证金人民币壹万元整，该保证金在甲方持有期间不计利息，该保证金作为乙方履行合同项下的担保，如在房屋租赁期内乙方未按合同约定使用房屋、未按时交纳租金或有其他违约行为，甲方有权以该保证金补偿损失。该保证金在本合同终止或解除后三个月内，由甲方退还扣除上述补偿费用后的余额，如果保证金不足以补偿损失，甲方就不足部分可要求乙方承担。本合同项下租金每6个月结算一次，由乙方提前1个月足额交付给甲方，第一次交纳租金时间为本合同签订之日。同时，乙方有“拖欠房租、水、电费及物业费或其他费用超过15日的”情形的，甲方可解除合同并收回房屋，乙方应向甲方支付房屋当年租金20%的违约金；乙方每逾期支付租金及其他费用的，每逾期一日应向甲方支付违约金壹仟元整，逾期15日，甲方有权解除本合同。乙方在承租甲方房产期间与第三人发生的权利、义务，由乙方独立承担责任。本租赁合同解除或终止后，乙方所退还的房屋、设备、装修，应符合合理使用后的状态、如出现毁损、灭失的情况，乙方应承担赔偿责任，同时乙方须保证或恢复所退还该房屋与附图所示它涛房屋分割墙体、楼梯等附属设施的完整性。本合同在履行过程中发生争议，由甲、乙双方协商解决，协商不成的可向房屋所在地人民法院起诉。2014年4月28日，被告刘林强向第三人杜涛出具《委托书》一份，载明“委托人刘林强，被委托人杜涛，现将兴庆区某房委托给杜涛全权代表，以后水、电、物业、暖气、房费等所产生的一切费用都由被委托人杜涛承担，被委托人享受原合同的一切待遇”。委托书出具后，该涉案餐厅交由第三杜涛实际经营，期间的水电费及房租由其交纳。后被告及第三人未按约定交纳房租，故原告诉至法院。另查明，原告与被告及第三人于2017年5月4日提前办理退房手续，原告在接收退房后，在门上加锁，第三人将所欠水电费及物业费全部交纳后，同日，物业公司出具《情况说明》一份，载明“位于兴庆区某楼食客居餐厅，自2014.3.10至2017.4.30所有费用已结清，现可以搬走，上海永绿置业有限公司银川分公司，2017年5月4日”。本院认为，原告受房屋所有权人马刚的委托，依法对涉案房屋享有合法的出租权，原告与被告签订的《商铺租赁合同》，系双方自愿、真实意思的表示，内容不违反法律法规的规定，依法成立并生效，本院予以确认。2014年4月28日，被告刘林强将涉案房屋委托第三人杜涛全权经营，产生的水电费及房租等费用由第三人承担，由第三人继受原租赁合同权利和义务，该行为实质上是被告将涉案房屋转租给第三人杜涛。此后该房屋交由第三人杜涛实际经营并由其向原告交纳了2014年7月1日至2015年12月31日期间的房租。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”涉案餐厅交由第三杜涛实际经营后，期间水电费及房租亦由其交纳，原告对此明知，且在六个月内未提出异议，故被告将房屋转租给第三人行为有效。2017年5月4日，经被告同意，原告与第三人协商达成一致，第三人搬离涉案房屋并由原告收回房屋上锁，故原、被告之间的合同已于2017年5月4日经双方协商已实际解除，对原告要求解除双方签订的租赁合同的诉讼请求，本院不予支持。因转租行为有效，故第三人应当按照合同约定向原告支付2016年1月1日起至2017年2月28日期间的房屋租金共计138950元（14个月×50元/㎡×198.5㎡），以及自2017年3月1日至2017年5月4日期间房屋租金（按合同约定的租金标准计算）。关于原告主张的因被告违约而致合同解除的违约金和逾期支付租金的违约金问题，因双方系协商解除租赁合同，且原告在该期间的损失主要为欠付租金在该期间的利息损失，故本院按照人民银行同期贷款利率4.75%标准判令被告支付原告自2016年1月1日至2017年2月28日期间的违约损失5321.59元和自2017年3月1日至2017年5月4日期间的违约损失1138.65元以及自2017年5月5日起至本判决确定的付款之日止的违约损失，超出部分不予支持。被告及第三人辩称自2016年8月12日原告单方将涉案房屋电源关闭，导致被告无法经营，后又于同月20日将房屋门上锁，致使第三人此后一直没有营业，但被告及第三人均没有提供有效证据证明该事实，如有证据能够证明原告将租赁房屋上锁给其造成了损失，可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，判决如下：一、第三人杜涛于本判决生效之日起七日内支付原告绿地集团银川商业运营管理有限公司房屋租金138950元和自2017年3月1日至2017年5月4日期间房屋租金（按合同约定的租金标准计算）及违约损失6460.34元以及自2017年5月5日起至本判决确定的付款之日止违约损失（按照中国人民银行同期贷款利率4.75%标准计算）；二、驳回原告绿地集团银川商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。案件受理费1931元，由原告绿地集团银川商业运营管理有限公司负担272元，由第三人杜涛负担1959元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 员 张志华二〇一七年六月十五日法官助理 刘益辰书 记 员 谢 卉附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。