广西壮族自治区北海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂05民终958号
上诉人（原审被告）：北海正源房地产开发有限公司，住所地北海市北海大道189号嘉福商业广场二单元0803号。
法定代表人：陈玲，该公司总经理。
委托诉讼代理人：吴蔓菁，广西天惠律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广西南方百货有限责任公司，住所地南宁市振兴路89号实验楼A410号房。
法定代表人：梁光苏，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王朝隆，广西邕达律师事务所律师。
上诉人北海正源房地产开发有限公司（以下简称正源公司）因与被上诉人广西南方百货有限责任公司（以下简称南方公司）租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2016)桂0503民初1018号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月28日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
正源公司上诉请求：1.撤销（2016）桂0503民初1018号《民事判决书》，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认定“邮件最后一次被退回之日即2016年9月18日应视为被告收到原告出具的终止合同书面申请”及“双方签订的上述合同于2016年10月19日已经解除”无事实和法律依据。根据被上诉人提交的证据五《顺丰速运》,运单追踪上记载无法送达被上诉人《终止仓储合同的通知》的原因均是无法联系到收方客户、快件派送不成功,而不是已见到收方客户本人但收方客户或者是收方客户在电话中明确表示拒收。判决认定“被告方不配合或者不接听电话”是一种主观臆测,而运单追踪上记载“无人接听或无法联系到”则是客观、中立的表述,在无证据证明上诉人拒收邮件的情况下认为邮件已到达上诉人处,认定“邮件最后一次被退回之日即2016年9月18日应视为被告收到原告出具的终止合同书面申请”及“双方签订的上述合同于2016年10月19日已经解除”错误。另,上诉人办公室在被上诉人办公室旁边,均位于租赁场所的二楼,双方业务人员常有往来,如每月报水电费用等,不存在无法直接送达需邮寄送达的情况。二、即使被上诉人寄送的《提前终止(仓储租赁合同>通知》已到达上诉人处,亦不能产生解除合同的法律后果。双方签订的《仓储租赁合同》第11条第2点约定:“租赁期间,若甲乙双方任何一方提前终止合同,需要提前一个月向对方提出书面申请,甲方从押金及应退还已支付但尚未到期的租赁费用扣除乙方全部欠款后,剩余部分退还给乙方”;第5点约定:“经双方协商一致并签署书面文件,本合同可提前终止或解除”。综合《仓储租赁合同》第11条第2点及第5点的内容,在被上诉人提前一个月向上诉人提出书面申请的情况下,还需经上诉人同意并签署书面文件,合同才可提前终止或解除。本案中,上诉人与被上诉人并未就解除合同协商一致并签订书面文件,因此,即使被上诉人寄送的《提前终止<仓储租赁合同>通知》已到达上诉人处,亦不能产生合同解除的法律后果。三、被上诉人至今未与上诉人办理解除合同的交接手续。被上诉人主张合同已解除,但被上诉人至今没有与上诉人办理解除合同后的交接手续,租赁场所的钥匙至今还在被上诉人的手上,租赁场所尚在被上诉人的控制之下。根据租赁房屋的交易习惯,解除合同时出租方及承租方应办理交接手续,经出租方验收承租方腾退的房屋及设施是否完好及核对承租方是否已结清水电费等费用的情况下,出租方才将剩余的租金及押金退还给承租方。被上诉人在原审法庭调查时自认没有办理交接手续,原审法院判决上诉人应向被上诉人退还剩余租金及押金是错误的。
南方公司辩称：一、被上诉人反复多次将《通知书》和《催款函》按合同约定的或者工商登记记载的地址、姓名、电话邮寄上诉人,但其均拒绝接听电话和接收邮件,其行为系故意行为;二、双方签订的《仓储租赁合同》第十一条第2点约定“租赁期间,若甲、乙双方任何一方提前终止合同,需要提前一个月向对方提出书面申请,甲方从押金及应退还已付但尚未到期的租赁费扣除乙方全部欠款后,剩余部分退还给乙方”该约定文义明确清楚,提前一个月申请,甲方即退还剩余部分款项。三、甲方场地有人看管,乙方退场时甲方已明知。综上,原审判决认定事实清楚,适用法律正确,依法应予维持。
南方公司向一审法院起诉请求：1.正源公司退回租金100756元；2.正源公司退回押金20000元；3.本案诉讼费用由正源公司承担。
一审法院认定事实如下：2015年1月18日,正源公司与南方公司签订《仓储租赁合同》,约定:正源公司将位于北海市银海区工业园三区一号:1000平方米仓库、办公室100平方米、员工宿舍一套40平方米,按现状出租给南方公司;租期为4年,从2015年1月20日起至2019年1月20日止;该房屋从2015年1月20日起至2017年1月20日每年年租金为217200元,其中仓库每年年租金为198000元,办公室每年年租金为12000元,宿舍每年年租金为7200元;从2017年1月20日起至2019年1月20日每年年租金为236400元,其中仓库每年年租金216000元,办公室每年年租金为13200元,宿舍每年年租金为7200元;实行先交租金后使用的租赁原则,租金按年支付,每年1月20日前支付当年租金,若南方公司逾期缴纳租金,逾期时间超过十天时,正源公司有权单方面终止合同,已收押金不予返还;双方在签订合同之时,南方公司向正源公司支付房屋押金20000元,正源公司应开具收据给南方公司为凭;合同期满,如果南方公司不再续约,正源公司在已收回房屋并在南方公司不拖欠正源公司租金和其它一切费用的情况下,正源公司应将押金退还南方公司(押金不计利息);租赁期间,若双方任何一方提前终止合同,需要提前一个月向对方提出书面申请,正源公司从押金及应退还已支付但尚未到期的租赁费扣除南方公司全部欠款后,剩余部分退还给南方公司。2015年1月19日,南方公司向正源公司交纳押金20000元。2016年1月25日,南方公司向正源公司转账支付2016年1月21日至2017年1月20日租金217200元。2016年8月25日,南方公司向正源公司出具《提前终止(仓储租赁合同)通知》,写明:“我公司因经营需要,需提前终止与贵司于2015年1月15日签订的《仓储租赁合同》,我公司已于2016年8月2日将全部仓库、办公室、宿舍搬离,我司在此前已交付租金至2017年1月20日,因合同终止,我司要求贵司付清应退还我司的租金、押金”。同日,南方公司向正源公司同时出具《催款函》,写明:“为使双方生意更良好的发展,现特向贵公司催收我司已付但需贵司退回的仓库租金及押金120756元,请贵公司收到此函后5天内将应付未付我公司的以上款项付至我司账户”。当天,南方公司将上述《提前终止(仓储租赁合同)通知》和《催款函》通过顺丰速运邮寄给双方签订的《仓储租赁合同》中写明的正源公司负责联系的苏绍龙。2016年8月30日,因收件人苏绍龙不配合收取邮件而送达不成功。2016年9月13日,南方公司再次向正源公司注册地址邮寄送达上述《提前终止<仓储租赁合同>通知》及《催款函》。之后,因多次无法联系到正源公司,邮件于2016年9月18日被退回。
一审法院认为，南方公司与正源公司经自愿协商签订的《仓储租赁合同》系双方真实意思表示,不违反法律法规的强制性规定,合同合法有效。南方公司主张2016年8月2日已将租赁的仓库、办公室及宿舍归还正源公司,故上述合同于当日已经解除,但未能提供证据证实上述主张。该院认为,南方公司于2016年8月25日、9月13日向正源公司两次邮寄书面《提前终止<仓储租赁合同)通知》和《催款函》,后均因正源公司不配合或者不接听电话而导致邮件被退回。因此,邮件最后一次被退回之日即2016年9月18日应视为正源公司收到南方公司出具的终止合同书面申请。根据双方签订的《仓储租赁合同》约定,双方任何一方提前终止合同需提前一个月向对方提出书面申请且正源公司应将余下款项退还南方公司,故双方签订的上述合同于2016年10月19日已经解除,正源公司应当将2016年10月19日至2017年1月20日的租金54903元及押金20000元退还南方公司,南方公司主张超过部分,不予支持。正源公司抗辩称未收到上述终止合同书面申请,且双方未达成一致解除合同意见,故不同意南方公司关于退回余下租金和押金的主张。该院认为,正源公司未收到终止合同申请是因正源公司原因所致且合同约定提前终止合同只需提前一个月提出书面申请即可,故正源公司的抗辩理由不成立,不予采纳。一审法院遂根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定,判决:一、正源公司退回南方公司租金54903元;二、正源公司退回南方公司押金20000元;三、驳回南方公司的其他诉讼请求。案件受理费2716元、公告费350元,合计3066元,由南方公司承担766元,由正源公司承担2300元。
本院二审审理期间，正源公司向本院提交如下证据：1.《EMS寄件单》《查询单》《交接函》，拟证明上诉人于2017年9月24日向被上诉人寄发交接函，要求其在2017年9月30日前办理租赁仓库、办公室及宿舍交接手续，结清租金及水电费、交回钥匙。2.照片三张，证明被上诉人没有与上诉人办理交接手续。
南方公司对以上证据质证称：证据1是上诉人在本案诉讼期间发出的，无法证明其主张；证据2的真实性无法确认，与涉案房屋的交接无关。
根据正源公司及南方公司的举证和质证，本院认为，证据1的内容虽与上诉人一审诉讼抗辩一致，但不足以作为本案的证据；证据2不能直接证明其证明内容，本院不予采信。
除“2016年8月30日,因收件人苏绍龙不配合收取邮件而送达不成功”外，一审法院查明的事实与二审查明的事实相一致，本院予以确认。
另查明，南方公司与正源公司签订的《仓储租赁合同》第十一条第5项约定“经双方协商一致并签署书面文件，本合同可提前终止或解除”。
再查明，南方公司两次邮寄《提前终止(仓储租赁合同)通知》给正源公司，但两次邮寄快件均因快递公司无法联系到正源公司导致无法送达而被退回。
综合当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1.南方公司发出的《提前终止<仓储租赁合同)通知》能否解除双方签订的《仓储租赁合同》，如不能解除，则《仓储租赁合同》何时解除，正源公司应返还多少租金及押金给南方公司。
本院认为，正源公司与南方公司签订的《仓储租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，受法律保护，非因约定及法定理由，当事人不能随意的变更或解除。本案中，第一，南方公司未提交证据证明其与正源公司协商一致解除合同。第二，南方公司主张根据《仓储租赁合同》第十一条第2项的约定，其可提前一个月解除合同，但经本院审查，双方对《仓储租赁合同》第十一条第2项约定的解除合同的条件产生争议，结合第十一条第5项的条文理解，不足以认定南方公司享有提前一个月单方解除合同的权利。第三、根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，南方公司于2016年8月25日、9月13日两次邮寄书面《提前终止<仓储租赁合同)通知》和《催款函》给正源公司，但两次邮寄快件均因快递公司无法联系到正源公司导致无法送达而被退回，《提前终止<仓储租赁合同)通知》未能到达正源公司，不能视为正源公司知道南方公司解除合同之事宜，不能产生解除《仓储租赁合同》的效力，因此，南方公司邮寄《提前终止<仓储租赁合同)通知》和《催款函》的行为不能认定合同已解除。
2016年10月27日，南方公司提起本案诉讼，系以自己的行为表明不履行合同的主要义务，合同继续履行已成为不可能，若法院确认双方继续履行合同将对双方均显失公平，因此，《仓储租赁合同》应予解除为宜。至于《仓储租赁合同》何时解除。本院认为，2016年10月27日，南方公司提起本案诉讼，2016年11月25日北海市银海区人民法院公告送达诉讼文书给正源公司，公告期限届满之日即2017年1月25日应视为正源公司收到本案诉讼文书，亦应知道南方公司提出解除《仓储租赁合同》的意思表示，一审庭审中，正源公司虽提出合同未解除不予退还租金及押金的抗辩，但未就此提起确认解除合同效力的诉讼亦未要求继续履行合同，因此，应认定双方签订的《仓储租赁合同》于2017年1月25日解除为宜。
如上所述，《仓储租赁合同》于2017年1月25日解除，南方公司预交租金至2017年1月20日，则南方公司还应支付2017年1月21日至2017年1月25日的租金给正源公司。法院确认《仓储租赁合同》于2017年1月25日解除，南方公司可不再履行合同约定的义务，但其单方解除合同系属违约，仍应承担相应的违约责任即赔偿相应的租金损失给正源公司。因双方签订的《仓储租赁合同》未对南方公司违约作出相应的条款约定，正源公司亦未提交证据证明其所受之实际损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”规定，2017年1月25日，正源公司知道南方公司单方解除《仓储租赁合同》，其应采取相应的减损措施，否则，正源公司不能就扩大的损失要求赔偿，但应该给予正源公司必要的合理时间采取措施，结合本案的租赁标的性质、双方过错及公平原则，本院认为给予正源公司一个月的合理时间采取减损措施为宜，即南方公司应赔偿一个月的租金损失给正源公司。
综上所述，南方公司应支付2017年1月21日至2017年1月25日的租金及赔偿一个月的租金损失共21075.34元给正源公司，南方公司交付给正源公司的20000元押金已不足抵减，因此，其诉讼请求不能成立，应予驳回，正源公司的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第一百一十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2016）桂0503民初1018号民事判决书；
二、驳回被上诉人广西南方百货有限责任公司的诉讼请求。
一审案件受理费2716元，二审案件受理费2716元，共5432元，由被上诉人广西南方百货有限责任公司负担（一审案件受理费2716元广西南方百货有限责任公司已预交，二审案件受理费2716元北海正源房地产开发有限公司已预交，由广西南方百货有限责任公司自本判决书送达之日起七日内支付给北海正源房地产开发有限公司）。
义务人应于本判决书确定的履行期限内履行给付金钱的义务，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决指定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院申请强制执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈邦和
审 判 员 汪海敏
审 判 员 叶 萍
二〇一七年十一月二十三日
法官助理 庞贤鹏
书 记 员 庞 桦