云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）云01民终5805号上诉人（原审被告）：云南富双商贸有限责任公司。住所地：云南省昆明经开区信息产业基地云南海归创业园*幢**楼*****号。法定代表人：陈志萍，总经理。被上诉人（原审原告）：云南旅游股份有限公司。住所地：云南省昆明市白龙路世博园。法定代表人：王冲，董事长。委托诉讼代理人：赵佩青，云南曲直律师事务所律师，特别授权代理。原审被告：陈志萍，女，1965年3月17日出生，汉族，现住云南省昆明市五华区。原审第三人：武晓岗，男，1976年1月5日出生，汉族，住云南省昆明市呈贡县。委托诉讼代理人：张晓丽，云南颐高律师事务所律师，特别授权代理。上诉人云南富双商贸有限责任公司因与被上诉人云南旅游股份有限公司、原审被告陈志萍、原审第三人武晓岗租赁合同纠纷一案，不服昆明市盘龙区人民法院（2016）云0103民初4382号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。云南富双商贸有限责任公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判认定上诉人与被上诉人之间不存在租赁合同关系，本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由为：一审判决认定事实不清、适用法律不当，上诉人与被上诉人之间不存在租赁合同关系，上诉人不应向被上诉人支付租金及违约金。一审审理程序违法，本案2016年7月7日立案，适用简易程序审理，一审法院在2016年11月3日向被告人送达民事判决书违反了简易程序的审理期限。云南旅游股份有限公司辩称，一审判决客观公正，请求二审法院驳回上诉，维持原判。陈志萍述称，陈志萍个人在本案中也不应承担责任。武晓岗未发表意见。云南旅游股份有限公司向一审法院起诉请求：1、判令第一被告支付所欠原告租金688994元。2、判令第一被告按合同约定承担违约金149798.8元。以上两项共计838792.8元。3、本案全部诉讼费用由被告承担。4、对于本案所有诉讼请求，判令第二被告陈志萍承担连带责任。一审法院认定事实：2011年3月9日，本案第三人武晓岗与原告签订了《租赁经营合同》，约定：由第三人武晓岗租赁昆明世博园内游乐园别墅（面积1000㎡），用于经营餐饮会所项目的用途，租赁期限5年，自2011年1月1日起至2015年12月31日，加上装修免租期4个月，合同期限顺延至2016年4月30日止，第一年度租金60万元，第二年租金63万元，第三年租金66.15万元，第四年租金694575元，第五年租金729303元。租金按年度交付，第一年度租金于合同签订之日起3日内交清，自第二年起每年度租金于每年1月10日前一次性交清，为担保第三人全面履行合同，第三人应向原告交付履约保证金6万元。合同还规定：若第三人逾期交付租金，经原告发出限期交付通知后三日内不交付的，应支付欠租总额20%的违约金等条款。在《租赁经营合同》履行过程中，第三人因经营需要拟在世博园游乐园别墅后部及南侧增建一个平台和三个亭子，遂向原告提出增加租赁场地100㎡，为此，原告与本案第三人在《租赁经营合同》的基础上，就增加100㎡场地租赁事宜，于2011年8月29日补充签订了《场地租赁合同》，租赁期限自2011年8月1日起至2016年4月30日止，第一年（5个月）租金5000元，第二年度租金12600元，第三年度租金13230元，第四年度租金13892元，第五年度租金14586元，第六年（4个月）租金5105元，租金按年度交付，第一年5个月租金于2011年8月31日前交清，2012年至2016年租金应于每年1月31日前交清。合同还约定：《场地租赁合同》是《租赁经营合同》的补充，《场地租赁合同》未涉及的其他事项按原合同执行。2013年2月20日，第三人武晓岗、被告陈志萍与原告签订了《租赁经营合同权利义务概括转让协议》，该协议约定：第三人武晓岗将其在《租赁经营合同》和《场地租赁合同》项下的所有权利和所有义务全部转让给被告陈志萍，由陈志萍与原告继续履行《租赁经营合同》和《场地租赁合同》。此后，被告陈志萍注册设立了云南富双商贸有限责任公司，遂向原告申请将上述转让协议及其合同再转让给该新设立的公司，2014年12月1日，被告陈志萍、被告云南富双商贸有限责任公司与原告又签订了《合同权利义务概括转让协议》，约定：1、被告陈志萍将其在《租赁经营合同权利义务概括转让协议》（含该协议中被转让的《租赁经营合同》和《场地租赁合同》）项下的所有权利和所有义务概括转让给被告云南富双商贸有限责任公司。2、在被转让协议及其合同的履行期限内，被告陈志萍为被告云南富双商贸有限责任公司履行被转让协议及其合同向原告提供担保，对被告云南富双商贸有限责任公司因履行被转让协议及其合同所产生的债务承担连带责任。在履行上述协议过程中，被告应于2015年1月10日前交清《租赁经营合同》第五年度租金，应于2015年1月31日前交清《场地租赁合同》第五年度租金，应于2016年1月31日前交清《场地租赁合同》第六年租金，被告云南富双商贸有限责任公司违约欠交《租赁经营合同》第五年度租金729303元，欠交《场地租赁合同》第五年度租金14586元和第六年租金5105元。欠交租金总额共计748994元，扣除被告已交的履约保证金60000元后，被告尚欠原告租金688994元。一审法院认为，依据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同；依法成立的合同，受法律保护。”本案中，原告与被告及第三人之间签订的《租赁经营合同》、《场地租赁合同》、《权利义务概括转让协议》、《合同权利义务概括转让协议》均是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应当有效。按照上述四份合同约定及被告云南富双商贸有限责任公司向原告出具的《租金交付承诺》，可以看出，被告云南富双商贸有限责任公司截至2016年3月31日，尚欠原告租金人民币748994元。扣除原告已收的人民币60000元保证金，尚欠原告租金人民币688994元。故对原告的该项诉讼请求，一审法院依法予以支持。根据原告与本案第三人签订《租赁经营合同》、《场地租赁合同》及原告与两被告签订的《合同权利义务概括转让协议》的约定，被告云南富双商贸有限责任公司未及时支付房租的行为构成违约，应按当年租金的20%承担违约责任。被告云南富双商贸有限责任公司违约欠交《租赁经营合同》第五年度租金729303元，欠交《场地租赁合同》第五年度租金14586元和第六年租金5105元。应付违约金为人民币149798.8元，故对原告的该项诉讼请求，一审法院依法予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决：一、被告云南富双商贸有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告云南旅游股份有限公司房租人民币688994元；二、被告云南富双商贸有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告云南旅游股份有限公司违约金人民币149798.8元；三、被告陈志萍对上述债务承担连带责任。案件受理费人民币12188元，适用简易程序减半收取6094由被告云南富双商贸有限责任公司、陈志萍共同负担。本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了借款合同书及收条，欲证明武晓岗欠陈志萍780000元款项，因该证据与本案无关，本院不予采信。二审经审理查明的案件事实与一审一致且各方当事人均无异议，本院予以确认。本院认为，首先，上诉人、被上诉人及陈志萍于2014年12月1日签订的《合同权利义务概括转让协议》系各方当事人的真实意思表示，被上诉人对涉案土地依法享有土地使用权，其在土地上建盖的房屋并未被认定为非法建筑，该合同未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。根据合同约定，上诉人概括承继了陈志萍与被上诉人签订的租赁合同的权利义务，上诉人与被上诉人通过签订《合同权利义务概括转让协议》建立了租赁合同法律关系，上诉人系承租人，被上诉人系出租人，上诉人关于其与被上诉人并无合同关系的主张不成立，本院不予支持。其次，根据查明的案件事实，上诉人欠付第五年度和第六年度的租金共计748994元，经被上诉人催交后仍未交付，根据《租赁经营合同》第十一条关于“乙方（上诉人）有下列情形之一时，甲方（被上诉人）有权解除合同，乙方除须按约定支付租金等外，还应向甲方支付当年租金总额20%的违约金……逾期交付租金或履约保证金，经甲方发出限期交付通知后三日内不支付”的约定，上诉人的行为构成违约，被上诉人有权解除合同，上诉人应向被上诉人支付欠付的租金及违约金。上诉人主张被上诉人未尽到出租人的义务导致其使用租赁物时存在障碍，影响其经营，相应租金应当减少，因上诉人未提交证据证实上述情形确实存在，故其该主张不成立，本院不予支持，扣除上诉人已经交付的60000元保证金，其还应向被上诉人支付欠付租金688994元。对于违约金，按照其欠付租金748994元的20%计算，为149798.80元。另，就上诉人对一审审理程序所提异议，经审查，一审法院于2016年7月7日受理案件后，依法适用简易程序审理，并于2016年9月22日作出判决，并未超过三个月的审理期限，上诉人所提异议不成立，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12188元，由上诉人云南富双商贸有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 朱 欢审判员 杨 艳审判员 牟又红二〇一七年三月三日书记员 吴自红