福建省永泰县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0125民初779号
原告（反诉被告）：倪文涛，男，1986年10月5日出生，汉族，住福建省永泰县。
委托诉讼代理人：鲍夏莹，北京大成（福州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄昊，北京大成（福州）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：永泰县上一房地产开发有限公司，住所地：永泰县樟城镇南湖路3号（工会大厦二层）。
法定代表人：刘必东，总经理。
委托诉讼代理人：陈彧，福建建达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何山，福建建达律师事务所律师。
原告（反诉被告）倪文涛与被告（反诉原告）永泰县上一房地产开发有限公司（以下简称上一公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年3月13日立案后，依法适用普通程序，2017年6月30日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）倪文涛委托诉讼代理人鲍夏莹、黄昊、被告（反诉原告）上一公司委托诉讼代理人何山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
倪文涛向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付自2016年7月31日起至实际交付之日止的违约金102288元（违约金按日以原告已付房款万分之五的标准计算，暂计至2017年3月10日）；二、判令被告配合原告办理XXX方第XX号楼XXX单元号房的交房手续；三、本案的诉讼费由被告承担。
事实与理由：原、被告于2015年3月17日就永泰县XX镇XXX方房屋买卖事宜签订《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》第三条约定：原告向被告购买第XX号楼XXX单元号房，该房屋建筑面积共129.67平方米，单价为每平方米7106.63元，总价为921516元。该房屋首付款281516元原告应在合同签订当日支付，余款640000元由原告以按揭贷款方式支付。《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2016年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用……”。第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金”。第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续……出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。
合同签订后，原告依约履行各项合同义务并已付清所有购房款，但被告直至2017年2月14日才通知买受人办理交房手续，已经构成违约。且被告在办理交房手续过程中，为规避将要承担的逾期交房违约责任，强行要求原告支付一笔巨额的逾期办理贷款违约金用以抵销被告应支付的逾期交房违约金，否则拒不配合原告办理交房手续。原告因此多次与被告交涉，并向被告发送律师函要求被告交房，甚至向12345市长信箱投诉，但被告均以原告未付清逾期贷款违约金为由拒绝向原告交房。原告认为，原告在履行合同过程中及时、充分地履行了合同义务，并不存在被告所谓的违约情形，被告要求原告支付违约金的行为于法无据，被告拒不配合原告办理交房手续的行为已经严重侵害了原告的合法权益，据此原告特诉至贵院，望判如所请。
上一公司辩称：1、本案原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》内容不违反法律、法规之规定，系双方真实意思表示，依法成立并对双方具有约束力。原告在缔约后以格式条款为由要求确认条款内容无效，有悖于民事行为诚实信用原则，亦与合同契约行为之严肃性不符。2、本案讼争商品房已通过竣工验收及消防验收、备案，符合法定的交房条件。被告亦于2017年2月14日向原告发出交房通知书。因此，原告由于自身逾期接收房屋，却仍主张被告承担讼争房屋具备交房条件之后的逾期交付违约金毫无事实和法律的依据，依法应予以驳回。3、讼争《商品房买卖合同》及《补充协议》的具体约定，并不违反法律、行政法规之规定，依法对双方皆具有法律效力，双方均应依约履行合同中的相应约定。本案由于原告逾期未办妥房屋抵押贷款用于支付剩余购房款的行为，已构成违约。因此，被告依约向原告主张违约金，具有事实及法律依据，依法应予以支持。
上一公司向本院提出反诉请求：一、请求判令反诉被告向反诉原告支付违约金115200元（从2015年5月16日起计至2015年11月27日止）；二、请求判令本案全部诉讼费用由反诉被告承担。
事实与理由：2015年3月17日，反诉原告与反诉被告就购买反诉原告开发的永泰“XXXX”项目XX号楼X层XXX号房屋事宜签订了一份《商品房买卖合同》，购房款总额为921516元，反诉被告于签订合同当日支付了首付款281516元，并约定余款640000元以按揭贷款方式支付。
《商品房买卖合同》附件6合同补充协议第二条明确约定，买受人（即反诉被告）已对按揭可能存在的风险有充分的认识和了解，并愿承担其中的风险；反诉被告已详细了解办理银行按揭贷款的有关规定及所需提供材料和所需费用，并应在签订《商品房买卖合同》当日起60日内办结银行按揭贷款或公积金贷款，用于向反诉原告支付购房款。反诉被告由于自身原因未及时签署贷款文件办结按揭贷款手续的行为已构成违约，即以反诉被告申请贷款总额为基数，按逾期天数每日万分之五的比例计付违约金；若反诉被告逾期超过30日的，反诉原告有权解除合同，反诉被告应在逾期31日起至解除合同前以申请贷款总额为基数，按照日千分之一的比例向反诉原告支付违约金，反诉原告在扣除定金、违约金及备案（注销）登记手续费外，90日内无息向反诉被告退还已付购房款余额。《商品房买卖合同》及其附件签订后，反诉原告已依约完成对《商品房买卖合同》的备案及预告登记，反诉被告依约应于2015年5月16日之前办妥贷款事宜以向反诉原告支付剩余购房款。而后反诉原告也多次催促反诉被告依照合同的约定履行义务，但是反诉被告直至2015年11月27日才办理好按揭贷款用于支付反诉原告的剩余购房款。反诉被告逾期向反诉原告支付剩余购房款之行为已构成违约，依照双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第二条第三款之相关约定，反诉原告有权向反诉被告计收逾期付款195日之违约金115200元。反诉原告于2017年3月3日委托律师发出《律师函》通知反诉被告应负违约责任事宜，该书面通知亦已依法送达反诉被告，具有法律效力。综上所述，反诉被告的行为已严重违反合同约定，严重损害反诉原告合法权益，故反诉人特诉至贵院，望判如所请。
倪文涛对上一公司的反诉辩称：一、合同补充协议第二条第二款约定“买受人应在签订主合同当日起60日内办结银行按揭贷款和公积金贷款，用于向出卖人支付购房款”系加重买受人责任的格式条款，该条款无效。开发商制定的《合同补充协议》系为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，属于格式合同，其中补充协议第二条第二款关于60日内办结银行贷款的约定属于加重了买受人责任的条款。根据《合同法》第四十条规定：“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”，且《商品房买卖合同》第二十二条也约定了：“补充协议中不得含有……加重买受人责任，排除买受人主要权利的内容”，因此，合同补充协议第二条第二款约定“买受人应在签订主合同当日起60日内办结银行按揭贷款和公积金贷款，用于向出卖人支付购房款”的条款无效。二、答辩人已经按约履行全部合同义务，不存在违约行为。根据答辩人与上一房产签订的《商品房买卖合同》第六条约定：“买受人应于签订合同当日向出卖人支付人民币281516元整作为首付款，余款人民币64万元整由买受人向银行申请按揭贷款的方式支付（详见附件六补充协议）”。答辩人于2015年3月17日与上一房产签订主合同当日即履行了支付首付款281516元的合同义务，余款64万元贷款事项的办理，根据补充合同第二条第三款的约定履行。答辩人向上一房产支付违约金的情形仅限于不及时送贷款材料、不及时补交贷款材料、不及时签署贷款文件、不及时补足贷款，而违约金也是以逾期办理上述事项起，以逾期交材料、逾期签贷款合同的逾期天数来计付违约金。而上述合同义务，答辩人都依约及时履行，未有不及时办理贷款的事宜。根据谁主张谁举证的证据规则，上一房产也无证据证明答辩人在接到上一房产的书面通知后，不及时送贷款材料、不及时补交贷款材料、不及时签署贷款文件，实际上上一房产也从未有过书面通知买受人办理相关贷款事项。而购房余款64万元也已于2015年11月27日支付给上一房产。因此，答辩人已经按约履行全部合同义务，不存在违约行为，上一房产要求答辩人支付违约金的诉求没有任何事实和法律依据，应予以驳回。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定如下事实：
2015年3月17日，倪文涛与上一公司签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》等相关附件，约定倪文涛向上一公司购买位于永泰县XX镇XX坂的XXX方第XX号楼XXX单元号房，建筑面积为129.67平方米。其中，套内建筑面积105.6平方米，公共部位共有分摊建筑面积24.07平方米，每平方米7106.62元，总价为921516元。签约当日倪文涛支付281516元作为首期购房款，余款640000元向银行办理按揭贷款。《商品房买卖合同》第八条约定“出卖人应当在2016年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2、买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）壹仟元违约金。…”；合同第九条约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人已付款的月息2％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五的违约金”；合同第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。…”；双方另在附件六还就《商品房买卖合同》进行补充协议，其中第一段“买受人已详细阅读和理解了出卖人与买受人签订的《商品房买卖合同》的文本内容，…”、第二条约定“买受人选择银行按揭贷款方式（包括公积金贷款付款方式）支付房价款的特别约定：1、买受人确认在选择公积金/银行按揭贷款方式时，已经对按揭可能存在的风险，包括不能够取得贷款或者不能够按照申请成数贷款有充分的了解和认识，并愿意承担其中的风险。2、买受人已详细了解办理银行按揭贷款和公积金贷款的有关规定及需由买受人提交的所有材料清单和买受人所需交纳的保险费、抵押见证费、印花税等相关税、费，买受人应在签订《商品房买卖合同》当日起60日内办结银行按揭贷款和公积金贷款，用于向出卖人支付购房款。3、买受人承诺在如下约定期限内履行下列义务：（1）买受人同意于签订《商品房买卖合同》之日起7日内将办理贷款所需的材料送交出卖人。（2）如银行审查中要求买受人补充贷款所需材料，买受人应于收到出卖人发出的补充材料通知书之日起7日内补齐，送交出卖人。（3）买受人同意出卖人发出贷款签约通知书之日起7日内，携产权共有权人及有关证件到出卖人指定地点签署贷款文件，出卖人协助买受人办理银行按揭贷款手续，银行根据买受人的资信状况批准贷款额度，如由于银行批准的贷款额度不足以支付《商品房买卖合同》中约定的贷款额度，差额部分买受人应自收到出卖人书面通知书之日起7日内补足。（4）买受人保证向出卖人提交的材料真实可靠，如因材料不实影响办理贷款，买受人按逾期付款承担相应违约责任。（5）买受人不在上述约定期限内履行上述义务，即构成根本违约；有下述不及时送贷款材料，不及时补交贷款材料，不及时签署贷款文件，不及时补足贷款额度不足部分情形之一的，买受人以申请贷款总额为基数，按逾期天数每日万分之五的比例计付违约金；若买受人逾期超过30日的，出卖人有权解除合同，在逾期31日起至解除合同前以申请贷款总额为基数，按照日千分之一的比例向出卖人支付违约金，在扣除定金、违约金及备案（注销）登记手续费外，90日无息向买受人退还已付购房款余额”；第四条对《商品房买卖合同》第八条进行补充约定“1、该条所述的交付期限的起算，应以买受人已按《商品房买卖合同》及本协议的约定，如期支付了全部应付款项，且不存在其他违约情形为前提，否则出卖人支付商品房的期限起算日期予以顺延。2、出卖人与买受人经协商同意将《商品房买卖合同》第八条约定的交房标准修改为：（1）该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格。（2）该商品房所在建筑物生活给排水、用电交房时达到使用条件。（3）小区内部道路交房时完成道路垫层。（4）绿化、室外照明、消防、环卫于办理产权证前完成。其他商业、社区服务和管理等公共配套、基础设施于项目整体交付使用时完成”。附件六补充协议最后一段“买受人特别声明：买受人已与出卖人就《商品房买卖合同》及本补充协议协商取得一致，买受人已认真审阅了商品房买卖合同》及其附件（包括本协议）之全部条款，并已清楚理解其含义，自愿同意接受”。2015年11月12日，倪文涛作为借款人、上一公司作为保证人，与中国建设银行股份有限公司永泰支行签订《个人住房借款合同》，约定倪文涛向中国建设银行股份有限公司永泰支行借款640000元，同年11月27日，中国建设银行股份有限公司永泰支行放款640000元。2017年1月16日，上一公司组织勘察、设计、施工、监理等单位进行竣工验收，并已通过房屋建筑工程竣工验收。2017年2月13日，永泰县公安消防大队以樟公消竣复字[2017]第0001号《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》对永泰日出东方12＃、13＃、15＃、16＃、18＃及3＃地下室建设工程竣工验收消防复查合格。此后，上一公司发出《交房通知》，通知倪文涛于2017年2月14日交房，因双方未能就逾期交房违约金、逾期办结银行按揭贷款（以下简称逾期贷款）违约金达成一致意见而交房无果。倪文涛诉至本院请求判令上一公司支付逾期交房违约金102288元及配合办理交房手续。上一公司反诉判令倪文涛支付逾期贷款违约金115200元。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。倪文涛与上一公司签订的《商品房买卖合同》及合同附件是双方的真实意思表示，双方在合同及合同附件中已就付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任、交付条件与期限、出卖人逾期交房的违约责任、交接等进行了约定，双方应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方约定的房屋交付时间为2016年7月30日前，交付条件是经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格。上一公司在获得竣工验收合格和建设工程竣工验收消防复查合格，即房屋具备了约定的交付条件后，通知倪文涛于2017年2月14日进行交房，在交房过程中双方因逾期交房违约金、逾期贷款违约金未能达成共识而交房未果。本院经分析认为，倪文涛、上一公司系因违约金赔付事项引发纠纷，并非《商品房买卖合同》第十一条所约定的拒绝交接情形，故确定逾期交房时间为2016年7月31日至2017年2月14日计198天，对倪文涛诉求2017年2月14日之后的逾期交房违约金，本院不予支持。上一公司按照《商品房买卖合同》第九条约定应当给付倪文涛逾期交房违约金91230元（921516元×198天×0.05％）。上一公司依据《商品房买卖合同》附件六补充协议第二条第二款、第三款第（5）项的约定提出反诉，请求倪文涛支付其逾期贷款195天的违约金，其中逾期30天内的按日万分之五的比例计付违约金，逾期超过30天的按日千分之一的比例计付违约金。本院根据《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”的规定，对双方在约定逾期交房违约金和逾期贷款违约金中存在的不公平条款予以调整，即对逾期贷款超过30天的按日千分之一的比例计付违约金，调整为逾期贷款超过30天的按日万分之五的比例计付违约金，据此，倪文涛应支付的逾期贷款违约金为62400元（640000元×195天×0.05％）。对倪文涛反诉辩称《商品房买卖合同》附件六补充协议第二条第二款的约定系加重买受人责任的格式条款，该条款无效。由于倪文涛系具有完全民事行为能力人，其对补充协议的第一段第一句“买受人已详细阅读和理解了出卖人与买受人签订的《商品房买卖合同》的文本内容，…”、第二条第一款“买受人确认在选择公积金/银行按揭贷款方式时，已经对按揭可能存在的风险，包括不能够取得贷款或者不能够按照申请成数贷款有充分的了解和认识，并愿意承担其中的风险。”以及“买受人特别声明”均具备认知能力，其在附件六补充协议上签字确认，表明其意思表示，亦是对其民事权利的处分，况且补充协议内容并非《中华人民共和国合同法》第四十条所规定格式合同条款无效的情形，故本院对倪文涛此反诉辩称不予采信。另本院对倪文涛诉请上一公司配合办理讼争房屋的交房手续予以许可。为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：
一.永泰县上一房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向倪文涛支付逾期交房违约金91230元；
二.倪文涛于本判决生效之日起十日内向永泰县上一房地产开发有限公司支付逾期办结银行按揭贷款违约金62400元；
三.上述一、二项抵扣后永泰县上一房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向倪文涛支付违约金28830元；
四.永泰县上一房地产开发有限公司与倪文涛于本判决生效之日起十日内办理永泰“XXXX”项目第XX号楼XXX号房屋的交接手续；
五.驳回倪文涛、永泰县上一房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2345元，由倪文涛负担258元、永泰县上一房地产开发有限公司负担2087元；反诉受理费1302元，由永泰县上一房地产开发有限公司负担599元，由倪文涛负担703元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 郑少智
人民陪审员 张 琼
人民陪审员 何 蕾
二〇一七年八月七日
书 记 员 林晓燕
附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。