江西省赣县人民法院民 事 判 决 书（2015）赣民二初字第281号原告（反诉被告）陈泽荣，女，1945年8月7日生，汉族，住赣县。委托代理人彭勇强，1968年2月16日生，汉族，住赣县，系原告儿子，代理权限为特别授权。委托代理人梁向阳，江西正制律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告（反诉原告）孔令华，男，1978年2月14日生，汉族，住赣县。委托代理人彭强，江西明理（赣县）律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告（反诉原告）张华，男，1978年4月6日生，汉族，住赣县。委托代理人戴志松，江西君实律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告陈泽荣诉被告孔令华、张华确认合同无效纠纷一案，本院于2014年9月26日作出（2013）赣民二初字第49号民事判决书，原告陈泽荣不服该判决，向赣州市中级人民法院提出上诉，该院作出（2015）赣中民一终字第22号民事裁定书，将该案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，追加张华为本案被告，公开开庭进行了审理。原告陈泽荣及其委托代理人彭勇强、梁向阳，被告孔令华及其委托代理人彭强、被告张华及其委托代理人戴志松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈泽荣向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方签订的《住房及竹林转让协议》无效，并退还住宅归原告使用；2、退回赣县人民政府印发的《城镇建房宅基地使用权证》给原告；3、判令被告拆除竹林内违法建筑并将竹林的土地使用权归还给原告；4、本案诉讼费用由被告承担。2007年初，被告向原告丈夫提出要购买其住房及竹林位置建房，当时原告夫妻随儿子生活，在被告的一再要求下，于2007年2月9日把住房转让给被告使用并签订了住房及竹林位置转让协议。因随着年纪增大，身体病痛增重，婆媳之间矛盾增多，想回自己老房子居住。听说国家有规定农村住宅不可以买卖，经镇政府调解无效后，故诉至法院要求支持原告诉求。被告孔令华答辩并反诉称：原告诉状中的陈述与事实不符，原告将自己所有的住房和竹林地转让给被告，是在原告及家人自愿的情况下，经过原、被告充分协商进行转让。反诉原告孔令华与张华当时共同以八万多元的价格购买反诉被告的住房和竹林，远远超出了当时的市场价格，没有损害反诉被告的利益。反诉被告现在以宅基地不能转让和本人没有房屋居住为由要求法院确认双方的转让协议无效并返还该房屋，反诉被告反悔的真正原因不是其没有房屋居住，而是因为该房屋因政府拆迁安置了一块地皮增值，反诉被告在利益的驱使下违背良心道德恶意反悔。当时签订协议时虽然是以反诉被告名义签订的，而实际上是身为茅店信用社主任的彭庚生和其子彭勇强幕后操纵，他们完全知道签订该转让协议是否合法，还恶意骗取反诉原告购买他的房子，协商过程中还唆使反诉原告到长洛信用社贷款。当时反诉原告刚出社会，没文化，不懂得买房是否合法化。现在反诉被告要反悔，那么由于反诉被告的过错造成了反诉原告以下损失必须赔偿1、返还反诉原告购买该房屋的购房款41600元及利息27256.32元；2、反诉原告买下该房屋后，对房屋进行了维修，并在旁边搭建了一间砖木结构的平房，共花费39866元。要不是反诉原告精心维护该房早就成为一片废墟，哪来的政府拆迁补偿，更不可能获得一百多平方米的安置地，反诉被告应赔偿维修费39866元；4、本案反诉原告获得的拆迁补偿款为50881.20元、安置地136.19平方米，每平方米7500元，那么安置地增值利益为899775元，反诉被告应赔偿其中70%即629842.50元。另外原告要求被告拆除竹林内违法建筑，这是行政执法范畴，违法建筑是否需要拆除应由政府决定，原告必须向政府城管部门提出，而不能向法院提出。行政确认土地使用权的机关是县级以上土地管理部门，原告要求确认竹林土地使用权归属，不属于人民法院的受案范围。故请求驳回原告的诉讼请求。即使原被告间买卖无效，原告这种在面临高额拆迁利益面前违背诚信恶意反悔的行为也存在重大过错，应赔偿安置地价值、补偿款及房屋增值部分损失的70%合计774181.66元。被告张华反诉请求：1、反诉被告返还反诉原告张华购房款40000元，并从2007年2月9日起按银行贷款利率计算利息至还清之日止；2、反诉被告赔偿反诉原告维修费8675元、拆迁房屋是孔令华和张华合伙一起购买，应补偿增值款315000元、拆迁房屋实际补偿款19913.95元，合计343588.93元；3、本案诉讼费由反诉被告承担。事实理由：2007年2月9日，反诉被告将竹林及房屋以81600元（该价钱已超出市场价）卖给两反诉原告，并签订了转让协议书。因反诉被告的房屋已年久失修、破烂不堪，反诉原告为使房屋不至于倒塌，反诉原告与孔令华共同出资39866元对该房屋进行维修，该房屋才没有被风吹雨打而倒塌，要不是反诉原告精心维护该房早就成为一片废墟，哪来的政府拆迁补偿，更不可能获得一百多平方米的安置地。现反诉被告反悔，见利忘义，背信弃义，其行为严重违反了民法的诚信原则，造成了反诉原告信赖利益的损失（即该房屋拆迁补助金、安置地土地价值），反诉被告具有重大过错，应当赔偿反诉原告的损失，请法院依法支持反诉原告的诉讼请求。针对两反诉原告的诉求，反诉被告陈泽荣辩称，一、反诉状说到协议转让价格远远超出了当时的市场价格，这种说法是完全错误的，不符合事实，被告孔令华不是善意公平的签订2007年2月9日转让住房及竹林位置协议书；孔令华现在建房的位置大部分为竹林土地，这个位置是一个窝与当时的乡村公路相平，其打石头放炮的建设成本比张华的低，比张金山的更低，孔令华的位置转让土地价格含房转让价才为41600元，我的土地没有全计价，而且我做的住房根本就没给我补偿，孔令华占我正房和竹林位置土地当时没真实反映其价格；协议内容也是不对等的，不公平的，在当时当地土地转让很多，不只我一户，不少于10多户，比我转让的位置差且不在公路边的有100元/平米以上。其次孔令华等人所建的房屋梅林镇在2012年已发过拆迁通知，他们为了获得更大的利益不拆，现在孔令华等人所建的房屋不但没有损失，而且位置比安置地的位置要好是临街可作商店使用。二、反诉被告陈泽荣不清楚当时土地转让这些情况的，孔令华没有问过我，不知孔令华是如何三番五次游说我丈夫彭庚生，协议中彭勇强的签字不是本人签的，孔令华是清楚的，上面提供了二个孔令华签的转让协议可以对照。这个协议对我是伤害，对我一生鲜血汗水的劳动成果的不尊重，是不公道、不公平的。反诉状提到当时签订协议时彭庚生是茅店信用社主任的，是完全不符合事实，当时他离开单位近20年了，什么也不清楚，不可能知道转让协议是否合法，协议是孔令华自己去拟稿打印的，而且后来叫了张华。综上，是反诉原告孔令华骗取了反诉被告陈泽荣的利益。三、关于对我住房维修一事说明如下：1、反诉被告的房屋并非破烂不堪，我的墙体很坚固并不是危房。2、房屋右边墙角倒塌是张华放炮打屋基建房离房太近人为造成的，而且孔令华讲是他叫张华砌回去的。张华在中院开庭时也说是他砌回去的，在中院上诉状上提到7725元，金额水分较大。3、孔令华说捡瓦这事是住房内的正常维护，且张华讲是他父亲无偿捡的瓦，孔令华没有出任何钱。4、反诉原告张华所砌堡坎的费用是为了保护其所建房子的安全，与我无直接关系，而孔令华所砌堡坎是没有事实的，可以现场验证等。5、反诉原告孔令华提到的维修费39866元是无事实的，请法官审查清楚。6、反诉原告孔令华在不在该房屋居住后，其出租给彭芳峰居住，收取租金11940元，请返还给反诉被告。四、反诉原告孔令华自称刚出社会、没经验没文化不懂是否合法，是不符合事实的。五、反诉原告孔令华曾说他到县里相关部门询问，答复宅基地安置地是以地换地，不存在评估价格，请问7500元/平米从何而来，法律依据何在？安置地是不可以随便转让的，转让是无效的。六、孔令华、张华等人私下背着我瓜分侵占我的不在转让协议内的土地32平米签订的一个界址协议，孔令华为了利益不折手段占用转让协议外我的土地是一种侵权,转让协议外的利益被告是无理由受用的，应依法返还给我。综上，孔令华为了获得不当得利，是无事实依据的、是颠倒黑白，胡说八道，请法院依法驳回反诉原告的诉请。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合当事人陈述，本院调查笔录等证据，本院查明：2007年2月9日，原告（反诉被告）陈泽荣（甲方）与被告（反诉原告）孔令华、被告（反诉原告）张华（乙方）签订《转让住房及竹林位置协议书》一份，协议约定，“1、经甲乙双方协商甲方将自己在本村座落在小地名在井坑子建造的房子，即住房和牛猪栏、厕所以及和坪坎下竹林共计面积若干平方米。四周界线东以住房滴水直线至公路与张金山相连，南公路水沟，西厕所的墙直线至公路，北以正住房后滴水横直线至西厕所墙直线交界处，正面宽度与公路平行29.5米（孔令华宽13.5米是正房处，张华宽16米），深度从公路水沟量起西厕所至南26-40米深，转给乙方建房使用。2、以上房屋及空地壹宗（块）经双方商定由甲方转让给乙方，由乙方一次性付给甲方转让补偿款人民币捌万壹仟陆佰元整（孔令华肆万壹仟陆佰元整，张华肆万元整）。……4、如国家需征地，住房要拆迁，则国家补偿的住房地皮和款项全部归乙方。……7、甲方将赣县人民政府印发人‘村镇建房宅基地使用证’转让给乙方（孔令华保存）使用。8、以上协议甲、乙双方签字后即可生效，都应自觉遵守协议所订的内容，双方当事人（包括后代子女亲属）都不得以任何借口违约，如果任何一方违约都应补偿对方损失按转让款的200%补偿。”。协议中所写住房位置系原告宅基地，竹林位置系原告自留山。《转让住房及竹林位置协议书》双方已履行完毕，被告受让原告房屋后，对房屋进行了修缮和添附花费了39486元，另在房屋后方建厨房面积12.35M2,在前方（西南面）私建占地面积100余平方的的沿公路含店面的三层建筑一栋（即转让协议中的竹林位置），在宅基地房屋与三层建筑之间另还搭建52.89M2停车棚一间，该三处的建筑都未获得任何合法审批手续，但厨房面积12.35M2已纳入安置补偿面积。因县城建设规划，诉争房屋列入了拆迁范围。2011年3月5日赣县梅林镇人民政府出具了拆迁验收单。2011年3月8日，被告孔令华与赣县梅林镇人民政府签订了《燕塘北路、名嘉、职教园、新市民公寓等工程建设规划区内房屋拆迁补偿协议书》，拆迁房屋实物补偿金额为56897元（孔令华已领取）。赣县梅林镇政府对拆迁户另行安置宅基地为上庙周坑二期，为国有划拨土地性质，公示拆迁占地面积为136.19M2，现已安置面积约为120M2，规划可建五层半，该安置地目前禁止自由转让交易。本院认为：关于被告辩称原告起诉已过诉讼时效的意见，因诉讼时效只适用于请求权，本案是无效之诉不适用诉讼时效相关规定。原、被告双方签订的《转让住房及竹林位置协议书》是在平等、自愿基础上协商达成，意思表示真实。农村住房转让时，宅基地使用权势必一并转让，竹林位置即被告建已建三层房位置系原告的自留山，根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，宅基地和自留山都属于农民集体所有。农村宅基地、自留山使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，农村宅基地、自留山使用权的主体仅限于本集体经济组织成员，农业用地非经法定程序也禁止用于非农业建设。本案中被告系梅林镇居民并非涉诉房屋集体经济组织成员，该转让协议也明确约定转让土地用于建房使用，故原、被告签订的《转让住房及竹林位置协议书》，违反了法律的禁止性规定，应属无效。原告要求确认《转让住房及竹林位置协议书》无效的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”合同被确认无效或者被撤销之后，导致合同自始无效。无效，是指不发生法律效力，也就是不发生订立合同的当事人在订立合同时所预期的法律效果。但是，无效并不是不产生任何法律后果，合同被确认无效或者被撤销后，当事人也要承担返还财产、折价补偿、赔偿损失的民事责任。《合同法》第四十二条规定“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：……(三)有其他违背诚实信用原则的行为。”本案中被告在签订房屋转让协议时，对其向原告购买的房屋情况及性质应当了解，而原告也明知被告不具有买受房屋及土地的资格，为了经济利益擅自买卖，《转让住房及竹林位置协议书》无效的责任不应归责于一方，原、被告双方对此均有一定过错。诚实信用原则是民事主体从事民商事法律行为时必须遵守的最基本准则，近几年由于房地产市场发生了较大的变化，房屋的价值获得了显著的提升，且诉争房屋列入了拆迁范围，能获得巨大的利益。原告陈泽荣在此背景下，背弃协议，提起诉讼要求确认协议无效返还诉争房屋，显然违背了诚实信用原则和公序良俗，也破坏建立多年的稳定社会关系。被告孔令华明知诉争房屋为农村宅基地房屋，其作为非集体组织成员而去购买，本身也有过错。因此，原、被告应对合同无效造成的损失应当各自承担相应的责任，同时也应禁止原告其因违反诚信而明显获益。对于买受人信赖利益损失的赔偿，应着重考虑出卖人因土地拆迁升值，补偿安置地所获利益予以确定。本案诉争宅基地房屋，已列入拆迁范围，无法返还给原告，故原告要求被告返还房屋的诉讼请求本院不予支持。考虑到该房屋已交付了买方居住使用，并且买方也对该房屋进行了修缮、添附，无法识别与分离，即便能够分离，分离后添附部分使用价值亦极大贬损，因此，本院可对已获安置地进行归属分配，经公示拆迁安置地面积为136.19M2。庭审中，反诉原告孔令华曾申请对安置地的价值进行评估，但在目前条件下本案安置地无法评估鉴定，结合本案实际情况，可由原、被告双方平均分配即拆迁安置地，即陈泽荣分得68.095平方米，孔令华安置地分得68.095平方米。拆迁实物补偿款系被告孔令华买受后维护并配合拆迁所得，该款应归孔令华享有。因对安置地已进行了平均分割，故对反诉原告孔令华要求反诉被告补偿修缮费39486元诉求不予支持；对于反诉原告张华要求反诉被告赔偿维修费8675元无事实和法律依据，本院不予支持；张华所提反诉请求主张孔令华与张华是合伙关系或共有关系，拆迁房屋应补偿应分一半给张华。本案审理所涉拆迁房屋按照《转让住房及竹林位置协议书》约定为孔令华占有使用，并不涉及到张华，对于孔令华与张华是否存在合伙关系还是其他法律关系，双方可依据相关证据另行起诉，对于张华本案的反诉请求本院不予支持。对原告提出的第三项诉讼请求即：判令两被告拆除竹林内违法建筑并将竹林的土地使用权归还给原告。本院当庭向原告陈泽荣释明，因案涉《转让住房及竹林位置协议书》被确认无效后，该项协议下的林地应当一并返还，但案涉林地上已新建了房屋无法返还，原告坚持诉请的可能引起折价补偿地上房屋的价值及过错责任分担等，当庭询问原告是否放弃返还林地的诉请。原告当庭表示林地可以不要求两被告返还，被告可以继续使用，但孔令华应给付补偿不低于36400元。这是原告对自身诉讼权益的处分，不违反法律规定，本院予以支持，对于原告要求被告孔令华补偿于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十二条、第五十八条、第一百一十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三、第七十三条之规定，经院审判委员会讨论决定判决如下：一、原告陈泽荣与被告孔令华、被告张华于2007年2月9日签订《转让住房及竹林位置协议书》无效。二、赣县梅林镇政府对拆迁户安置地为上庙周坑二期面积为136.19平方米的安置地原告陈泽荣分得68.095平方米，被告孔令华分得68.095平方米。三、驳回原告（反诉被告）陈泽荣的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）孔令华的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）张华的诉讼请求。案件受理费3890元（原告陈泽荣预缴50元、被告孔令华预缴3840元），由原告陈泽荣负担2723元，减去其已预交50元，原告陈泽荣还应承担2673元，由被告孔令华负担1167元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  陈福春人民陪审员  刘春芳人民陪审员  陈恒彪二〇一七年一月二十日书 记 员  韩永平附：一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。二、赣县人民法院标的款帐号：户名：赣县人民法院帐号：03×××52开户行：赣县农行赣东分理处