重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）渝01民终7985号上诉人（一审被告、反诉原告）：魏富燕，女，汉族，1985年12月16日出生，住成都市青羊区。委托诉讼代理人：梁正群，重庆智渝律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈冰，重庆智渝律师事务所律师。上诉人（一审被告、反诉原告）：陈彬，男，汉族，1986年4月8日出生，住成都市青羊区。委托诉讼代理人：梁正群，重庆智渝律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈冰，重庆智渝律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）：严洁，男，汉族，1978年5月4日出生，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：朱小东，重庆广贤律师事务所律师。上诉人魏富燕、陈彬因与被上诉人严洁房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院(2017)渝0112民初6593号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月22日立案后，依法组成合议庭进行了公开审理。上诉人魏富燕及其委托诉讼代理人梁正群、陈冰，上诉人陈彬及其委托诉讼代理人梁正群、陈冰，被上诉人严洁的委托诉讼代理人朱小东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。魏富燕、陈彬共同上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、一、二审案件受理费由严洁负担。主要事实和理由：1、房屋买卖合同不能履行的责任不在上诉人，而是严洁按揭贷款没有通过；2、上诉人解押的资金由首付款和上诉人自筹资金组成，未解押的责任也是双方的责任；3、一审判决支持房屋差价损失没有依据，且合同已于2017年3月8日解除，而评估报告的评估房屋价值时点为2017年3月28日，不能作为房屋价差的依据。严洁二审答辩：请求驳回上诉，维持原判。严洁向一审法院请求：1、解除二被告和原告于2017年1月9日签订的《房屋买卖（居间）合同》中的房屋买卖部分；2、判令二被告向原告返还定金20000元及利息（以20000元为基数，自起诉之日起至本案生效法律文书确定的履行期限届满之日止，按银行同期贷款利率计算）；3、判令二被告向原告支付违约金40000元；4、判令二被告向原告赔偿支付给第三方的佣金8300元；5、判令二被告赔偿原告租金损失6000元和申请贷款手续等费用2000元；6、二被告赔偿房屋差价损失70000元；7、本案诉讼费由二被告承担。魏富燕、陈彬一审反诉请求：1、判令反诉被告向反诉原告支付违约金20000元；2、判令反诉被告赔偿反诉原告向第三人支付的中介费8300元；3、判令反诉费用由反诉被告承担。一审法院认定事实：位于重庆市渝北区中天香悦华府A栋28-5号房屋登记的权利人是魏富燕、陈彬。2017年1月9日，以魏富燕、陈彬为甲方（售房方）、严洁为乙方（购房方）、重庆力堃房地产经济有限公司为丙方（经纪方）签订了一份《房屋买卖（居间）合同》，主要内容是：乙方购买甲方所有的位于重庆市渝北区中天香悦华府A栋28-5号房屋一套，成交总价是830000元。房屋处于抵押状态，卖方应于签署本合同之日起30个工作日内还清贷款，办妥解除抵押登记手续，并将房地产权证原件托管经纪方作为办理产权转移登记手续用。第四条付款约定：按揭方式付款，买方应于签订本合同当日2017年1月9日向卖方支付20000元作为定金；买方应于按揭审批通过后卖方向银行还款的当天向卖方支付210000元作为首付款；买方以按揭贷款方式向卖方支付第三部分房款或尾款，买方拟申请的贷款金额为600000元，按揭贷款具体金额以银行审批为准，如果银行实际贷款金额低于申请贷款金额，不足部分由买方于该房屋过户当日以现金方式支付给卖方。买卖双方须积极配合于2017年1月20日前备齐个人二手房商业按揭贷款相应真是合法资料及费用交予经纪方，并到场办理按揭等相关一切手续。合同第六条约定：卖方按约定交清全款或已付首付款并通过银行贷款审批的情况，买卖双方按经纪方要求于按揭审批通过后解除抵押登记后2各工作日内到房屋所属的房交所现场办理产权转移登记手续…卖方应于收到银行尾款后2日内将房屋交付买方使用。第七条违约责任约定：本合同签订后，若因卖方违约导致本合同未能履行的，卖方应向买方支付违约金40000元（含定金）…；本合同签订后，若因买方违约导致本合同未能履行的，买方应向卖方支付违约金20000元。第十条备注：卖方自行办理贷款，经纪方配合甲乙双方。合同还对其他方面做了约定。签订合同当日，严洁支付了定金20000元，魏富燕出具收条。同日，严洁支付了中介费5000元。严洁与中国建设银行股份有限公司重庆市分行签订了重庆市房地产抵押合同、公积金个人住房贷款借款合同。本案审理过程中，严洁对案涉房屋在本案起诉之日即2017年3月28日的市场价值申请了司法鉴定。我院依法委托重庆中财资产评估土地房地产估价有限责任公司进行评估，2017年7月5日出具渝中财鉴（2017）字第034号《房地产司法估价报告》，该报告载明位于重庆市渝北区中天香悦华府A栋28-5号房屋在2017年3月28日评估价值为90.27万元。严洁支付了鉴定费4510元。双方均申请了中介方的经办人员汪欣出庭作证，证人陈述：合同签订后，2月按揭审批，3月约定还款，3月初严洁与魏富燕及我到了案涉房屋处看房子，去了后，楼下的人与魏富燕发生争吵，魏富燕当时问我可不可以不卖了，魏富燕说她不卖了，晚上我打电话给魏富燕，魏富燕说不卖房了但没有说原因；原告要确认是否漏水后才办解押，到了晚上魏富燕说不卖了买方也没有付首付款；当时签订合同时，说的是共同解押，客户出一部分首付款，卖方出一部分钱，钱都交给卖方，卖方自己进行解押，签合同之前这么说的。2017年3月8日，严洁跟陈彬的通过记录，第0:6分开始，严洁：房子的事情到底是交易还是不交易。陈彬：那天你不是问过我了吗，我已经回答你了。严洁：你就是说不卖了，是不是？陈彬：是啊，你也觉得心头不舒服的嘛。9:25分开始，9分25秒开始，严洁：我不想谈损不损失，我就想谈交易或者不交易。陈彬：我第一时间回复你了，你也同意了，对不得。严洁：你说不交易了吗？陈彬：对啊。严洁：你如果确实不卖了，我不强迫你卖，按照合同该赔就赔，我就赶紧就把那些东西搬出来。陈彬：可以。严洁：我们不拖时间，我接着马上要去找其他房子。陈彬：可以，你把钥匙交给中介。严洁：好的。陈彬：你发一个账号给我，我把定金退给你。严洁：要得，我想赶紧把这个事情解决好。陈彬：你什么时候把东西搬出去钥匙交出去。严洁：我最多两三天就解决。庭审中，严洁陈述，签订合同后双方在2017年2月7日一起去解押但未办成，3月7日在一起去办，但3月6日的时候双方约定一起去案涉房屋处支付首付款，魏富燕因房屋漏水与邻居发生争吵，后来魏富燕就说不卖了；签订合同后把杂物搬进去了，后卖方说不卖了就搬出来了。魏富燕、陈彬陈述，2月7日未办成解押手续的原因是严洁的贷款没有通过审批，到3月6日严洁也未支付首付款，3月7日也没有办法提前解押导致合同目的不能实现；房屋不存在漏水，没有质量问题，是因为租客使用不当卫生间漏水；严洁知晓买方账户，可以支付首付款但一直未付；双方对共同出资解押是达成了一致意见的。另查明，案涉房屋2011年开始抵押在重庆三峡银行股份有限公司北部新区支行，抵押贷款金额是560000元。一审法院认为，严洁与魏富燕、陈彬于2017年1月9日签订的《房屋买卖（居间）合同》中的房屋买卖部分是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，应属合法有效。2017年3月8日，严洁与陈彬的通话记录中，严洁：我不想谈损不损失，我就想谈交易或者不交易。陈彬：我第一时间回复你了，你也同意了，对不得。严洁：你说不交易了吗？陈彬：对啊。严洁：你如果确实不卖了，我不强迫你卖，按照合同该赔就赔，我就赶紧就把那些东西搬出来。陈彬：可以。严洁：我们不拖时间，我接着马上要去找其他房子。陈彬：可以，你把钥匙交给中介。严洁：好的。从以上对话中可以看出2017年3月8日，双方对解除买卖合同，严洁将东西搬出案涉房屋是达成了一致意见的。《房屋买卖（居间）合同》已经于2017年3月8日解除，对于严洁要求解除与魏富燕、陈彬签订的《房屋买卖（居间）合同》中的房屋买卖部分的诉讼请求，一审法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条规定：“……当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。”现严洁要求解除与魏富燕、陈彬签订的《房屋买卖（居间）合同》中的房屋买卖部分，魏富燕、陈彬当庭表示同意解除，故对于严洁要求解除与魏富燕、陈彬签订的《房屋买卖（居间）合同》中的房屋买卖部分的诉讼请求一审法院予以支持。关于本诉请求。合同虽然于2017年3月8日协商解除，但严洁在通话记录中明确说明“按照合同该赔就赔”，现在合同解除是因为双方在2017年3月6日到现场查看房屋后因房屋是否漏水发生了争执，后协商不成陈彬明确表示不出售房屋后，严洁同意将东西搬出案涉房屋，房屋买卖合同解除。合同解除后的赔偿，严洁并没有放弃。现合同解除是因为陈彬明确表示不出售房屋，不能履行的责任在卖方。对于严洁请求判令魏富燕、陈彬返还定金20000元的诉讼请求，一审法院予以支持。《房屋买卖（居间）合同》中约定“若因卖方违约导致本合同未能履行的，卖方应向买方支付违约金40000元（含定金）”，从该约定看出，卖方违约支付的违约金40000中包含了定金20000元，现严洁请求判令魏富燕、陈彬返还定金20000元的诉讼请求，一审法院予以了支持，故对于严洁请求判令魏富燕、陈彬支付违约金20000元的诉讼请求，一审法院予以支持；超出部分，不予支持。关于本诉的各项损失。本案合同解除的责任在于魏富燕、陈彬，合同不能继续履行给严洁造成了损失，魏富燕、陈彬应当赔偿。房屋在2017年3月28日评估价值为902700元，与合同价款830000元相差72700元。一审法院已经支持了严洁20000元的违约金，房屋差价损失超出合同约定的违约金的数额为52700元，违约金不足以弥补房屋差价损失，对于严洁请求魏富燕、陈彬判令赔偿房屋差价损失52700的诉讼请求，一审法院予以支持；超出部分，不予支持。严洁支付了5000元中介费，以上部分是因魏富燕、陈彬违约给严洁造成的实际损失，魏富燕、陈彬应当赔偿，对严洁请求判令魏富燕、陈彬赔偿5000元中介费的诉讼请求，一审法院予以支持；超出部分，不予支持。关于租金损失及申请贷款手续费，严洁未举示证据证明，对于严洁请求判令魏富燕、陈彬支付租金损失6000元、贷款手续费用2000元的诉讼请求，一审法院不予支持。对于严洁请求判令魏富燕、陈彬支付定金利息的诉讼请求，一审法院不予支持。关于反诉请求。《房屋买卖（居间）合同》中明确约定了卖方即魏富燕、陈彬在签订合同之日起30个工作日内还清贷款，办妥解除抵押登记手续，从该条约定看出办理解押的义务人是卖方即魏富燕、陈彬。合同同时约定买方于按揭审批通过后卖方向银行还款的当天支付210000的首付款，与卖方自行解押并不矛盾。魏富燕、陈彬向银行还款的当天严洁须支付210000的首付款，至于首付款是否用来办理解押是卖方自行决定的。但从“买方于按揭审批通过后卖方向银行还款的当天支付210000的首付款”可以看出，即便审批通过了卖方还款与买方支付210000元首付款也是同时履行的义务。《中华人民共和国合同法》第六十六条规定：当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。乙方在对方履行之前有权拒绝其履行要求，一方在对方履行不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。现在魏富燕、陈彬并没有将案涉房屋的抵押贷款结清，没有理由请求严洁支付首付款。现在魏富燕、陈彬以严洁没有支付首付款造成合同不能履行为由请求严洁支付违约金20000元、赔偿中介费8300元的诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：“一、被告（反诉原告）魏富燕、陈彬在本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）严洁定金20000元；二、被告（反诉原告）魏富燕、陈彬在本判决生效后十日内支付原告严洁（反诉被告）违约金20000元；三、被告（反诉原告）魏富燕、陈彬在本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）严洁中介费5000元；四、被告（反诉原告）魏富燕、陈彬在本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）严洁房屋差价损失52700元；五、驳回原告（反诉被告）严洁的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）魏富燕、陈彬的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费12100元，由原告（反诉被告）严洁负担1050元，被告（反诉原告）魏富燕、陈彬负担11050元；鉴定费4510元由被告（反诉原告）魏富燕、陈彬负担。反诉案件受理费255元由被告（反诉原告）魏富燕、陈彬负担。”二审中，双方当事人均未举示新证据。二审查明：双方当事人共同确认，合同签订后30个工作日是2017年2月24日。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。本院认为，根据魏富燕、陈彬的上诉理由及上诉请求，本案二审争议焦点为：1、合同是否因出卖人违约解除；2、房屋价差损失是否应支持，以及如何确定房屋价差损失。本院评判如下：1、双方在房屋买卖合同中约定，卖方应于签署本合同之日起30个工作日内还清贷款，办妥解除抵押登记手续；还约定，买方应于按揭审批通过后卖方向银行还款的当天向卖方支付21万元作为首付款。因双方并未约定卖方先向银行还款，再由买方同日支付首付款；亦未约定买方先付首付款，再由卖方同日向银行还款，本院认为应同时履行。由于买卖双方互相不信任，且严洁认为应由卖方先向银行还款，再由买方支付首付款；以及魏富燕、陈彬认为应由买方先付首付款，再由卖方向银行还款。双方对合同履行顺序的理解均与约定不符，造成截至2017年2月24日签订合同30个工作日期满，卖方魏富燕、陈彬未向银行还贷并解押，买方严洁未向魏富燕、陈彬支付首付款，双方当事人均存在违约。但根据证人证言及当事人陈述，买卖双方存在展期办理贷款解押和支付首付款的约定，合同本可以继续履行。在继续履行中，卖方魏富燕仅因为房屋漏水问题以及可能存在的漏水整改责任的承担问题，便向中介和严洁作出不卖房屋的意思表示，并最终造成合同解除不能履行，应认定为魏富燕明确表示或者以自己的行为表明不履行合同。卖方魏富燕构成违约，应承担违约责任。2、严洁请求魏富燕、陈彬赔偿房屋价差损失，属于请求赔偿合同可得利益。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，应当支持。但双方合同已于2017年3月8日解除，而评估报告评估房屋价值的时点为2017年3月28日。一审判决确定房屋价差损失按2017年3月28日价值确定不当，应当予以纠正。结合合同履行期间以及案件具体案情，本院参考评估报告的结论并确定房屋价差损失为：（902700元－830000元）×70％－20000元＝30890元。至于魏富燕、陈彬反诉请求严洁支付违约金及中介费，因严洁并未违约，本院不予支持。综上所述，上诉人魏富燕、陈彬上诉请求，本院部分予以支持。一审法院认定事实清楚，适用法律不当，二审应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销重庆市渝北区人民法院（2017）渝0112民初6593号民事判决第四项、第五项；二、维持重庆市渝北区人民法院（2017）渝0112民初6593号民事判决第一项、第二项、第三项、第六项；三、魏富燕、陈彬在本判决生效后十日内支付严洁房屋价差损失30890元；四、驳回严洁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费12100元，由严洁负担4100元，魏富燕、陈彬负担8000元。反诉案件受理费255元，由魏富燕、陈彬负担。鉴定费4510元，由严洁负担2255元，魏富燕、陈彬负担2255元。二审案件受理费12100元，由严洁负担4100元，魏富燕、陈彬共同负担8000元。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长  方剑磊审判员  刘家秀审判员  康 炜二〇一七年十二月十三日书记员  杨 柳