宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）宁01民终3119号
上诉人（原审原告）：贺兰县鑫和物业服务有限公司，住所地宁夏回族自治区贺兰县富兴南街颐和苑东区23楼11号。
法定代表人：赵金河，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：谢丽静，贺兰县城关法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告）：吕旭旺，男，汉族，1974年4月28日出生，个体，住宁夏回族自治区贺兰县。
被上诉人（原审被告）：孙美丽，女，汉族，1965年6月19日出生，中国人寿保险公司贺兰支公司职员，住宁夏回族自治区贺兰县。
上诉人贺兰县鑫和物业服务有限公司（以下简称鑫和物业公司）、吕旭旺因与被上诉人孙美丽物业服务合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区贺兰县人民法院（2017）宁0122民初4178号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月2日立案后，依法组成合议庭进行审理，经过阅卷、调查和询问双方当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十三条规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。
鑫和物业公司上诉请求：1、撤销原审判决，改判被上诉人支付上诉人2010年7月1日至2017年7月30日期间的物业费5216元，违约金4000元，合计9216元；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人自2009年5月18日与贺兰县物业管理中心签订物业服务合同开始，一直为被上诉人所在兰庭花园小区提供物业服务，被上诉人的营业房虽然临街，但仍为上诉人提供物业服务的范围，被上诉人负有交纳物业管理费的义务。物业公司经营范围是对其所管理的小区房屋配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，被上诉人不能以没有享受物业服务及临街商铺门前三包拒绝交纳物业费，若物业公司的服务存在瑕疵，应及时向物业公司反映，物业公司予以纠正，但不能因此拒交或者减免物业费。另，物业费的交费应按照每年、每季或每月交纳，上诉人在多次催交后被上诉人拒不交纳，应当按照合同约定承担物业费违约责任。
吕旭旺辩称，涉案房屋未享受到鑫和物业公司提供的服务，故不应交纳物业费。因涉案房屋不属于鑫和物业公司提供物业服务的范围，其也从未与鑫和物业公司签订物业服务合同，双方未建立物业服务关系。此外，涉案房屋的卫生费、垃圾处理费其已向城管部门交纳，水费、电费、房屋维修等费用都由其本人自行承担，鑫和物业公司不能就此重复收费。在其因涉案房屋维修事宜与鑫和物业公司沟通过程中，鑫和物业公司称营业房的物业服务不属于他们管理范围，即自认了没有提供物业服务。故上诉人鑫和物业公司的上诉请求不能成立。
吕旭旺上诉请求：1、撤销原审判决，改判上诉人吕旭旺向鑫和物业公司支付2014年4月1日至2017年7月30日期间应交物业费的20%，并提供相应的物业服务；2、本案一、二审案件受理费由被上诉人鑫和物业公司承担。事实和理由：在涉案房屋出现漏水、暖气管道接反时，鑫和物业公司未予以维修，在涉案房屋的大门被他人损坏时，因鑫和物业公司没有安装监控措施而无法找到不法分子，故上诉人自2012年用涉案房屋经营”旺旺商店”时，鑫和物业公司一直未提供任何物业服务。另，上诉人每年与贺兰县城市管理监察大队签订《门前”三包”责任书》，并交纳相应的费用，该部分与物业公司的服务重合，上诉人不应重复交费。故一审判决上诉人承担70%的物业费没有事实和法律基础。
鑫和物业公司辩称，其为被上诉人吕旭旺实际提供了物业服务，也不存在吕旭旺所述的瑕疵，吕旭旺门前三包的费用不是其收取且也未因此事造成吕旭旺门口脏乱差的现象存在，认为一审法院不应减免30%的物业费。
被上诉人孙美丽经本院依法传唤未到庭参加询问，亦未提交书面答辩意见。
鑫和物业公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告物业费5216元，违约金4000元，合计9216元；2、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：贺兰县兰庭花园23-11号营业房业主为被告孙美丽，被告吕旭旺于2012年4月1日租赁而来，用于经营”旺旺商店”，房屋建筑面积为102.29㎡，现涉案房屋仍由被告吕旭旺经营使用。2009年5月18日，原告鑫和物业公司（乙方）与贺兰县物业管理中心（甲方）签订前期物业服务合同一份，约定由原告鑫和物业公司对贺兰县兰庭花园提供前期服务管理服务，合同期限自2009年5月18日至2014年5月18日止。合同中约定服务内容包括物业管理区域内：1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4.公共绿化的养护和管理；5.车辆停放管理；6.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7.装饰装修管理服务；8.物业档案资料管理。物业费采取包干制，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，商业物业为0.6元/月/㎡。2010年7月1日至2017年7月30日，原告一直为贺兰县兰庭花园提供物业服务。被告吕旭旺于2012年4月1日与被告孙美丽签订了房屋租赁合同约定物业费等费用由使用人吕旭旺负担。被告吕旭旺承租房位临街道旁，从事商业经营，因门前实行”三包”，被告吕旭旺给银川市城市管理局交纳2016年垃圾处理费360元，其门面卫生由街道办事处负责清理打扫。2010年7月1日至2017年7月30日，被告孙美丽、吕旭旺一直未向原告交纳物业服务费。现原告诉至法院，要求判如所请。另查明，兰庭花园小区始终未成立业主委员会。合同期满后，虽然原告鑫和物业公司未续签合同，但原告鑫和物业公司自2009年至今一直为兰庭花园小区提供物业服务。上述事实，依据原、被告当庭陈述，原告提交的兰庭花园小区物业服务合同、贺兰县经济发展和改革局文件、被告孙美丽提交的房屋租赁合同、被告吕旭旺提交的告市民书、贺兰县城市门前三包责任书、银川市门前三包责任管理办法、银川市城市生活垃圾征收管理办法、关于改革银川市城市生活垃圾处理费征收方式的通告、垃圾处理费发票、个体户卫生费票据予以证实，该院予以采信。
一审法院认为，原告鑫和物业公司作为专业提供物业管理服务的公司，其于2009年5月18日与贺兰县物业管理中心签订了关于对贺兰县兰庭花园提供前期物业管理服务的合同，并实际对该小区进行物业服务管理，其与该小区的全体业主即形成了事实上的物业服务合同关系。原告鑫和物业公司在提供了相应物业管理和服务的情况下，有权向该小区的业主收取物业服务费用。被告吕旭旺作为兰庭花园23-11号营业房的实际使用人，应当按照原告鑫和物业公司提供的服务期间支付相应的物业费。根据原被告当庭陈述，被告吕旭旺于2012年4月1日起租赁涉案房屋，故该院对于原告要求被告吕旭旺支付2012年4月1日前的物业管理费的诉求不予支持。原告鑫和物业公司提供的前期物业服务合同能够证明其收取物业费的标准为商业物业0.6元/月/㎡。故2012年4月1日至2017年7月30日期间，被告吕旭旺应交物业费为3928元（102.29㎡×0.6元/月/㎡×64个月）。因涉案营业房属临街商铺，应由原告承担的关于物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运均有街道办完成，缩小了原告对涉案房屋的服务范围，可酌情扣减被告应交纳总额30%的物业费，对原告要求被告吕旭旺支付物业服务费5216元的诉讼请求，该院在2750元（3928－3928×30%）的范围内予以支持，超出部分不予支持。被告孙美丽作为涉案房屋的所有权人，虽然其与被告吕旭旺签订的房屋租赁合同约定在房屋租赁期内由吕旭旺交纳所产生的水、电、暖、物业费、垃圾处理费等费用，但被告孙美丽作为业主负连带交纳责任。关于2010年7月1日至2012年3月31日期间的物业费，应由业主孙美丽承担。故2010年7月1日至2012年3月31日期间，被告孙美丽应交物业费为1289元（102.29㎡×0.6元/月/㎡×21个月）。依上述理由，酌情扣减被告应交纳总额30%的物业费，对原告要求被告孙美丽支付物业服务费5216元的诉讼请求，该院在902元（1289－1289×30%）的范围内予以支持，超出部分不予支持。关于违约金，原告鑫和物业公司与贺兰县物业管理中心签订的物业服务合同中虽然约定了业主违反合同约定承担违约金的方式，但并未明确约定物业费交纳时间。原告未提交证据证明已向被告告知合同中关于违约金的相关约定，亦未提交证据证明其曾向被告书面催收物业费。故原告鑫和物业公司要求被告承担违约金4000元的诉讼请求没有事实依据，该院不予支持。在今后的物业服务合同履行中，需要物业服务企业及全体业主的良好配合，双方应积极履行各自负担的义务，使物业服务良性循环，共同促进小区的和谐发展。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告孙美丽向原告贺兰县鑫和物业服务有限公司支付2010年7月1日至2012年3月31日的物业费902元，于判决生效之日起十五日内付清；二、被告吕旭旺向原告贺兰县鑫和物业服务有限公司支付2012年4月1日至2017年7月30日的物业费2750元，于判决生效之日起十五日内付清；被告孙美丽对上述欠款承担连带清偿责任；三、驳回原告贺兰县鑫和物业服务有限公司的其他诉讼请求。
本院二审期间，鑫和物业公司向法庭提交疏通清洁承包协议书三份、照片六张、兰亭花园业主群微信聊天记录八页，证明其对涉案房屋提供物业服务。经质证，吕旭旺对该组证据真实性认可，但对证明目的不认可，认为该证据只能证明向小区内普通住宅提供物业服务；吕旭旺向法庭提交照片六张，证明涉案房屋门口有专用的垃圾箱，也有清洁工在打扫，在房屋出现问题后鑫和物业公司没有予以修理，鑫和物业公司提供的物业服务不到位。经质证，鑫和物业公司对照片的真实性和合法性无异议，但认为照片不能反映出鑫和公司没有给吕旭旺提供物业服务，涉案房屋屋顶漏水应用物业储备金维修，不属于物业公司维修范围。以上证据不能反映出鑫和公司没有为吕旭旺提供物业服务。经审查，鑫和物业公司和吕旭旺的证据均不属于二审中的新证据，对一审认定基本事实无实质影响，本院不予采信。
二审查明的事实与一审查明一致，本院予以确认。
本院认为，鑫和物业公司主张被上诉人吕旭旺、孙美丽应按合同约定向其支付足额的物业费及违约金，但因涉案房屋属临街商铺，业主依照政府文件缴纳了垃圾处理费、个体户卫生费等，致鑫和物业公司应提供的物业服务内容减少，一审法院酌情扣减应缴纳总额30%的物业费并无不妥，对于违约金，鑫和物业公司未提交证据证实其已向被上诉人告知违约金的相关约定，也未书面催收物业费，一审法院未予支持亦无不妥，故本院对鑫和物业公司的以上主张不予支持。
吕旭旺主张涉案房屋不属于鑫和物业公司提供物业服务范围。本案中，在兰亭花园小区始终未成立业主委员会，也无其他物业公司为该小区业主提供物业服务的情况下，鑫和物业公司与贺兰县物业管理中心起订前期物业服务合同并对该小区提供物业服务，则鑫和物业公司与该小区全体业主形成事实上的物业服务合同关系，涉案房屋虽为临街商铺，但仍属该小区，与该小区内普通住宅共享公共设备设施、公用绿化等，因此涉案房屋属于鑫和物业公司提供物业范围内的房屋，鑫和物业公司有权向涉案房屋实际使用人收取物业费。吕旭旺还主张鑫和物业公司提供的物业服务不到位，但未提交充分有效的证据予以证实。
综上，上诉人鑫和物业公司和吕旭旺的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人贺兰县鑫和物业服务有限公司、吕旭旺各负担50元。
本判决为终审判决。
审判长 李山山
审判员 任朝霞
审判员 杨 玫
二〇一八年一月二十五日
书记员 张 楠
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
......
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。