广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终2114号
上诉人（原审被告）：陈炜，女，1962年9月11日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，
被上诉人（原审原告）：广州百润物业有限公司，住所地广州市白云区沙河同和云景路云景花园，统一社会信用代码914401012312315358。
法定代表人：陈可，总经理。
委托诉讼代理人：梁结明、徐孟强，广东四端律师事务所律师。
原审被告：王历晔，女，1992年11月17日出生，汉族，身份证住址北京市昌平区，
委托诉讼代理人：陈炜，系王历晔母亲。
上诉人陈炜因与被上诉人广州百润物业有限公司（下称“百润公司”）、原审被告王历晔物业服务合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初11814号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月5日立案后，依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
陈炜上诉请求：原审判决未依据《物业管理条例》第三十六条、第四十六条，《广东省物业管理条例》第二十三条和《合同法》第六十六条等进行判决不当。1、《物业管理条例》第三十六条：物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。2017年5月，本人的物业内曾发生一起失窃事件，盗窃者于白天公然搬走空调7台、冰箱1台、洗衣机1台、淋浴器1个、棕榈床垫1张、陶瓷圆桌1个、陶瓷圆凳6个、灯具无数等等大型家具用品，致业主损失达20万元之多（详见证据清单3、4）。《桐林别墅小区物业管理委托合同》第二十条约定：物业服务有义务实施物业管理，提供24小时的安保服务，进行定期巡查，并且安装闭路电视监控。正是百润公司没有尽到安全监控、巡视等安保工作的职责从而导致陈炜、王历晔造成重大损失，因此，百润公司应当依法承担相应的法律责任。2、《物业管理条例》第四十六条：对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。在本人发现物业内的物品被盗报警后，当警察赶到，我们恳请物业公司提供破案线索、监控视频以协助警方破案时，百润公司却以种种理由拒绝本人和警方请求。也就是说，百润公司不仅对物业管理区域内违反有关治安、法律、法规规定的行为没有制止，也没有及时向有关行政管理部门报告，并且还不配合相关行政部门的调查取证，在客观上完全没有真实履行合同职责。根据《广东省物业管理条例》第二十三条规定，百润公司未履行法定合同义务，无权向陈炜、王历晔主张权利。既然百润公司并未真实提供物业服务，因此，无权索要物业服务费。3、根据《合同法》第六十六条，百润公司无权索要物业服务费。《合同法》第六十六条规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。质言之，在合同关系中，未真实履行义务的一方，不得向对方主张权利。依据该规定，即便本人追认百润公司与业主委员会之间的《物业服务合同》有效，也无义务向百润公司补交物业费。4、百润公司的合法性；请法院核对有无占建筑物总面积过半数的业主（11725平方米以上）且占总人数过半数的业主（38户以上）采用记名投票的方式表示同意选聘百润公司为桐林别墅小区的物业管理的合法依据，请百润公司当庭出示当时的选票和2015年桐林别墅小区业主缴纳相应物业管理费的发票原件。我国《物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一、十二、十五、三十五条及《广东省物业�理条例》第二十四、四十四条以及其他相关法律法规规定：选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，以及其他涉及小区共有或者共同权益的重大事项的决定，必须由全体业主共同同意，须经过业主大会会议讨论，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主投票确认后方可有效。《物业管理条例》第十四条规定，召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。《广东省物业管理条例》第二十三条规定，业主大会会议表决采用记名投票的方式。任何人不得伪造业主选票、表决票、签名或者书面委托书。选票、表决票和书面委托书应当妥善保管，以备查询是否大多数业主的权益得到保证。（本小区专有部分建筑物总面积23450平方米，共76户业主）5、请法院依法裁定有效协议和合同的终止与履行，必须以合法依据通知当事人之日起才能�效。百润公司于（2017年9月）首次通过法院起诉方式告知本人，百润公司未履行法定通知程序的一切后果自负。从（2011年）至（2017年）我们都合法地履行着所持有物业管理协议（详见证据清单1、2）。《合同法》第六十条规定，当事各方应当遵循诚实信用原则，履行通知义务。通知义务是法律直接规定的契约义务，是现代商业活动的基本原则。在任何经济活动中，通知联系都是合同关系起点。《合同法》第五十二条规定，双方串通，损害第三人利益的合同无效。
百润公司辩称：1、我方认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求法院依法维持原判。2、坚持一审庭审意见。
百润公司向一审法院起诉请求：一、判令陈炜、王历晔清偿拖欠百润公司的管理费，自2015年11月起至2017年8月止合计25201元；二、判令陈炜、王历晔清偿拖欠百润公司的垃�费，自2015年11月起至2017年8月止合计330元；三、判令陈炜、王历晔向百润公司支付滞纳金，自逾期之日（每月6日）起，按照欠费金额的千分之一每日计算，暂计至2017年8月6日合计人民币8155.99元（实际滞纳金从欠费之日起计至全部款项清偿之日止）；四、本案诉讼费用由陈炜、王历晔承担。以上第1-3项合计33686.99元。
一审法院认定事实：百润公司具有二级物业管理资质。2015年9月29日，广州市桐林小区业主委员会（甲方，下同）与百润公司（乙方，下同）签订了《桐林别墅小区物业管理委托合同》（以下简称涉案合同），该合同约定：甲方委托乙方对座落在广州市白云区太和镇黄庄南路的广州市桐林别墅小区提供物业管理服务，物业类型为住宅别墅；乙方负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费，代收水费及公摊的水电费，按每户每月15元代收市政垃圾费；委托管理期限为5年，自2015年9月28日起至2020年9月27日止；物业管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米4元的收费标准向业主或物业使用人收取，非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米4元的收费标准向业主或物业使用人收取；物业管理服务费按每个月收取；业主或物业使用人的缴费时间为每月5日之前缴清。如在当月逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应缴费用的千分之一向乙方支付滞纳金，生活垃圾清运费按每户每月15元收取。涉案合同签订后，百润公司为涉案小区提供了物业管理服务。
一审另查，涉案房屋位于广州市白云区太和镇黄庄南路桐林一街38号，建筑面积286.38平方米，陈炜、王历晔是涉案房屋的业主。
以上事实，有桐林别墅小区物业管理委托合同、物业服务合同备案回执、广州市不动产登记查册表、物�管理费拖欠明细清单、前期物业管理服务协议、房产租赁合同、报警回执、陈炜、王历晔物业被盗前后对比图、微信聊天记录及当事人陈述等证据证实。
一审法院认为：百润公司基于广州市桐林小区业主委员会与其签订的《桐林别墅小区物业管理委托合同》，对涉案桐林别墅小区提供物业管理服务，陈炜、王历晔亦享受了相应的物业服务，根据权利义务对等原则，陈炜、王历晔在享受百润公司提供物业服务的同时，负有向百润公司支付对价即物业管理费的义务。现百润公司按照涉案合同的约定向陈炜、王历晔主张2015年11月至2017年8月期间的管理费25201元、2015年11月至2017年8月期间的垃圾费330元及滞纳金的诉讼请求合理合法，一审法院予以支持。鉴于滞纳金约定过高，一审法院依法调整，按照中国人民银行同期同类贷款利率以每月物管费1145.52元（4元/平方米×286.38平方米）为基数从欠费当月第6日起计算至实际付清之日止。陈炜、王历晔主张2015年11月至2017年8月的管理费和垃圾费已由承租方交纳，但没有提供证据证实，一审法院不予认可。陈炜、王历晔以双方不存在物业服务合同关系为由表示百润公司无权向其主张权利，但涉案合同是由广州市桐林小区业主委员会与百润公司签订的，且经行政部门备案，陈炜、王历晔亦无证据证实合同存在无效的情形，该合同对涉案小区业主具有约束力，故一审法院对陈炜、王历晔的抗辩不予采纳。至于陈炜、王历晔主张百润公司未履行物业服务义务致使其财产受损的问题，陈炜、王历晔可另循途径解决。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出如下判决：一、于一审判决生效之日起七日内，陈炜、王历晔向广州百润物业有限公司支付2015年11月至2017年8月期间的物业管理费25201元。二、于一审判决生效之日起七日内，陈炜、王历晔向广州百润物业有限公司支付2015年11月至2017年8月期间的垃圾费330元。三、于一审判决生效之日起七日内，陈炜、王历晔向广州百润物业有限公司支付滞纳金（滞纳金按照中国人民银行同期同类贷款利率以每月物管费1145.52元为基数从欠费当月第6日起计算至实际付清之日止）。如果未按一审判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费321.1元，由广州百润物业有限公司负担66.8元，陈炜、王历晔共同负担254.3元（广州百润物业有限公司预交的受理费一审法院不予退回。陈炜、王历晔所负担的受理费于一审判决生效之日起三日内迳付给广州百润物业有限公司）。
二审期间，当事人均未提交新证据。
经审查，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。针对陈炜的上诉意见，本院分析认定如下：
一、关于百润公司是否有权收取物业费的问题。涉案合同是由广州市桐林小区业主委员会与百润公司签订，且经行政部门备案，陈炜、王历晔亦无证据证�合同存在无效的情形，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款“业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力”以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，该合同对陈炜、王历晔有约束力，陈炜、王历晔均应依约履行。百润公司基于广州市桐林小区业主委员会与其签订的《桐林别墅小区物业管理委托合同》，对涉案桐林别墅小区提供物业管理服务，陈炜、王历晔亦享受了相应的物业服务，根据权利义务对等原则，陈炜、王历晔在享受百润公司提供物业服务的同时，负有向百润公司支付对价即物业管理费的义务，一审判令陈炜、王历晔应支付物业费正确。陈炜在二审期间，提交情况说明并附有二张收据的影像件，声称其于2017年3月之前已向相关部门支付了物业费，故其不应向百润公司支付该期间的物业费，经查阅，该收据并未反映出向何人支付。本院认为，如上所述，广州市桐林小区业主委员会与百润公司签订的《桐林别墅小区物业管理委托合同》对业主陈炜、王历晔有约束力，陈炜、王历晔理应向百润公司支付物业管理费，若其向其他人员支付相关费用由其自行解决，综上，陈炜以百润公司不合法及该司未通知其为由认为百润公司无权收取物业费等意见缺乏事实和法律依据，不予采纳。
二、关于陈炜上诉主张百润公司未履行安保义务而拒付物业管理费的意见。物业服务是一项公共服务，服务对象系整个小区全体业主，服务的内容含安保、卫生、消防、维修等各个领域，作为单个业主支付的物业费实际系整个小区物业服务费不可分割的一部分，另陈炜自2015年11月即开始欠缴物业费，故陈炜以其个人财产于2017年5月被盗为由而拒付物业管理费依据不足，若陈炜认为物业公司管理上有过错，要求赔偿损失的，可以另循途径解决
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予以维持。上诉人陈炜的上诉理由不成立，予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费438元，由陈炜负担。
本判决为终审判决。
审判长 何 佐
审判员 李 民
审判员 柳玮玮
二〇一八年三月二十九日
书记员 王日平
冯镇辉