白城市洮北区人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0802民初2018号原告：朱连君，现住白城市。原告：朱燕。二原告委托诉讼代理人：丁延生，现住白城市。被告：王军，现住白城市。（未到庭）被告：张丽红，现住白城市。（未到庭）被告：张力东，现住白城市。（未到庭）被告：冯玲，现住白城市。（未到庭）被告：张力军，现住白城市。（未到庭）委托诉讼代理人：孙凯，吉林飞达律师事务所律师。原告朱连君、朱燕与被告王军、张丽红、张力东、张力军、冯玲合同纠纷一案，本院于2017年8月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱连君、朱燕及其二人委托诉讼代理人丁延生，被告张力军的委托诉讼代理人孙凯到庭参加诉讼，被告王军、张丽红、张力东、冯玲经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。朱连君、朱燕向本院提出诉讼请求：1.解除被告王军、张力东与张力军、冯玲于2013年9月26日所签订的房屋买卖协议；2.判令张力军、冯玲给付2014年9月至2017年12月，即40个月117平方米的房屋使用费8万元。如2018年继续占用，使用费追加计算到给付日；3.要求被告承担本案诉讼费。事实和理由：朱连君与朱燕系父女关系，张力军是张力东、张丽红的哥哥，张力军与冯玲系夫妻关系，张丽红与王军系夫妻关系。本案争议的房屋位于白城市青年北大街42号（吉房权证白字第XX**号）。朱燕与、张力东、张力军及第三人庞大勇于2012年11月1日签订《合资购房协议书》，四人合伙购买了五处房产，其中包括本案诉争房。该协议确认了每个合伙人投资额及所占有的股份（份额），并约定了房产物权行使，房屋买卖、出租等一切权利必须经过四方同意并研究后签署相关文件方可生效。张力东、王军不经四方同意就于2013年9月26日签订房屋买卖协议书，将诉争房以自定低价私自转让给张力军、冯玲。其行为违反了《合资购房协议书》中的第九条、第十三条约定。此买卖协议的非法性直接侵害了二原告的合法权益。事隔几天后，被告张力军、第三人庞大勇退出房产股份，王军买了张力军的股份，朱连君、张力东买了庞大勇的股份。此时，原持股人朱燕、张力东与新买股人朱连君、王军共同出资买下了以上五处房产包括诉争房在内。2013年10月2日四股份人签订了一份《合资购房协议书-04》其协议书对该五处房产包括诉争房就每人股份（份额）共同确认：朱连君、朱燕各享有16.666%的份额，张力东享有33.333%的份额，王军、张丽红夫妻共享有33.333%的份额。原、被告以上份额已经洮北区人民法院（2015）白洮民初字第328号民事判决确认，张力东、王军的私自卖诉争房的行为，朱连君不同意。王军称卖给张力军诉争房是促进他退股，到时拿不出买房款，房子收回来过户到朱连君名下。张力军不交买房价款，无偿占用诉争房至今，朱连君被骗。被告张力军以自己的行为表明不履主要债务的做法完全构成了合同法第94条解除合同的相关要件。根据被告以上多项违约事实，原告请求法院解除对二被告王军、张力东与张力军、冯玲购买诉争房所签订的买卖协议。被告张力军、冯玲买房不支付价款，并以买下诉争房为借口，占用该房开汽车坐垫厂，到目前为止张力军、冯玲对该房产无偿占用三年多，严重侵犯了二被告33.333%的房产份额。（占用117平方米的面积）。因此原告请求法院判令被告张力军、冯玲给付2014年9月至2017年12月，即40个月117平方米的房屋使用费80000元，如2018年继续占用，使用费追加计算到给付日。王军、张丽红、张力东、冯玲均未提供书面答辩意见。张力军辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：解除合同无论是从程序还是主体都是错误的，张力军基于合同有效、合法使用房屋，不应支付占有使用费，诉争的合同已经被生效的判决（2015）白洮市民初字第328号认定为有效，二原告没有履行催告通知，不发生解除合同效力，原告的合同解除权已经超期，解除权已经消灭，房屋系共有，原告与张力东、王军等人系房屋共有人，原告未经其他共有人同意，解除合同，是错误的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院审理查明：朱连君与朱燕系父女关系，张力军、张力东、张丽红系兄弟兄妹关系、张力军与冯玲系夫妻关系，张丽红与王军系夫妻关系。2012年11月1日，朱燕与张力东、张力军、庞大勇签订合资购房协议，共同出资购买包括本案诉争房屋（房产证号2XX**，面积351平方米）在内的青年北大街42号房屋。约定各自享有共有房屋的份额，即朱燕享有16.666%份额、张力东享有16.666%份额、庞大勇享有33.333%份额、张力军享有33.333%份额。2013年9月27日，张力军将享有的房屋份额转让，退出共有人身份，朱连君成为房屋共有人，享有16.666%份额。2013年10月2日，庞大勇欲转让共有房屋份额，朱燕、张力东、朱连君、王军、张丽红签订合资购房协议书—04，约定各自享有共有房屋的份额，即朱燕享有16.666%份额、张力东享有33.333份额、朱连君享有16.666%份额、王军与张丽红享有33.333%份额，朱连君成为房屋按份共有人。2013年9月26日，张力东、王军与张力军签订协议书，将诉争房屋以60万元价格转让给张力军，协议第二条约定“如果在十二个月内，能达到过户条件时，乙方不能及时配合缴纳购房款60万元，或最迟不能保证在一年之内将房款60万元交上，本买卖房协议书即失效”。张力军、冯玲未实际支付购房款。2013年9月27日，朱连君与张力军、冯玲签订协议书，约定以借款60万元，借款期限12个月，月利率2%给付利息的方式，张力军每月30日前支付1.2万元利息。协议约定如每月30日前不能交1.2万元利息，则此借款合同作废，房屋买卖合同失效。自2013年10月开始至2014年8月期间，张力军共支付11个月利息。朱连君将收取的钱款交给王军、张力东，并由王军出具收据证明。庭审中，朱连君称王军、张力东没有在协议书中签字，是因为他们有亲属关系，所以让朱连君出面和张力军签订该借款协议。另查明，本院作出（2015）白洮市民初字第328号民事判决书，判决确认朱燕系位于白城市青年北大街42号所有权证号为007748，面积351平方米房屋的按份共有人及该房屋占用土地共同使用权人。本院认为，本案需要处理以下三个问题。第一、关于房屋买卖协议是否被解除的问题。张力东、王军与张力军于2013年9月26日签订的将诉争房屋以60万元价格转让给张力军的协议书，系附解除条件的合同，应按协议约定处理。结合朱连君与张力军、冯玲于2013年9月27日签订的借款协议书约定“如每月30日前不能交1.2万元利息，则此借款合同作废，房屋买卖合同失效。”能够认定张力军以借款60万元按月利率2%每月30日前支付1.2万元利息的形式，实际上是在履行2013年9月26日签订的房屋转让协议。该协议在生效后实际履行过程中，张力军、冯玲未按照协议约定期限实际足额缴纳购房款，即未完全履行协议义务。庭审中，张力军未提供证据证明其已实际支付购房款。张力军的委托诉讼代理人孙凯关于二原告没有履行催告通知，不发生解除合同效力，原告的合同解除权已经超期，解除权已经消灭，解除权是除斥权利，不受诉讼中止、中断影响，诉讼不产生通知解除的后果的辩解意见，本院认为，该意见混淆了附解除条件的合同与约定解除权的合同。附解除条件的合同，条件成立时，合同自动失去效力。约定解除权的合同，解除权成立时，合同不能自动终止，解除权人尚须作出解除的行为（发出书面或口头的解除通知），自解除通知到达对方当事人时，合同才被解除。本案以房屋转让为内容的协议系附解除条件的合同。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”故2013年9月26日签订的将诉争房屋以60万元价格转让给张力军的协议书失效，合同权利义务关系归于消灭。第二、关于是否应支付诉争房屋使用费及给付标准的问题。现在诉争房屋按份共有人分别为朱燕、朱连君、张力东、王军及张丽红。在前款房屋转让协议失效的情形下，张力军、冯玲在继续使用占有诉争房屋系一方取得财产利益，另一方受有损失，取得利益与所受损失间有因果关系，且不存在或已丧失合法根据的不当得利行为。结合本案，一方履行交付房屋的义务，而另一方未履行给付价款的义务，故而合同失效，朱燕、朱连君享有不当得利请求权。依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条规定：“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。”故其主张张力军、冯玲给付2014年9月至2017年12月期间房屋使用费的诉讼请求，本院予以支持。关于具体数额，综合协议已按照每月12000元履行11个月的实际情况，朱燕、朱连君二人合占诉争房屋33.333%的份额，即每月分得4000元，现朱燕、朱连君请求2014年9月至2017年12月期间40个月的房屋使用费80000元，少于应分得份额，不违反法律规定，同时不损害其他按份共有人利益，本院予以支持。第三、关于2018年继续占用房屋支付使用费的问题。因暂不能确定房屋占有使用情况，为维护按份共有人的个人利益与共有人的共同利益，关于2018年继续占用房屋支付使用费的问题，待实际情况明确后，可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、《中华人民共和国民法通则》第九十二条的规定，判决如下：一、解除王军、张力东与张力军、冯玲于2013年9月26日所签订的房屋买卖协议；二、张力军、冯玲于本判决生效之日起5日内给付朱连君、朱燕房屋使用费80000元（2014年9月至2017年12月期间）；三、驳回朱连君、朱燕的其他诉讼请求。案件受理费900元，由张力军、冯玲负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。代理审判员 李 卫二〇一七年十月十日书 记 员 张莉欣