东乌珠穆沁旗人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东乌民初字第464号
原告周利军，男，蒙古族，现住内蒙古自治区赤峰市喀喇沁旗。
委托代理人张xx，女，蒙古族，现住内蒙古自治区赤峰市喀喇沁旗。
被告王守军，男，汉族，原北京福星龙苑房地产开发有限公司乌拉盖分公司负责人，现在内蒙古自治区锡林郭勒盟锡林浩特监狱服刑。
委托代理人苏xx，男，汉族，现住内蒙古自治区赤峰市克什克腾旗。
被告北京福星龙苑房地产开发有限公司，住所地北京市密云县工业开发区大盛路46号。
法定代表人李振兴，总经理。
委托代理人侯文生，北京仁道律师事务所律师。
原告周利军诉被告王守军、北京福星龙苑房地产开发有限公司（以下简称龙苑公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告周利军委托代理人张xx、被告王守军委托代理人苏xx到庭参加诉讼，被告龙苑公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周利军诉称，2011年10月9日，周利军与北京福星龙苑房地产开发有限公司乌拉盖分公司（以下简称龙苑分公司）的负责人王守军达成口头协议，协议约定：“周利军自愿订购龙苑分公司建筑的位于乌拉盖管理区巴音胡硕镇建设路西侧龙苑小区住宅楼8#西一单元四楼一套住宅楼，面积为90平方米，总价款162000元人民币。约定2012年10月交工”。协议达成后，周利军按照约定预交了162000元预购房款，但龙苑分公司却未在约定的时间交付房屋。周利军与龙苑分公司交涉此事，龙苑分公司负责人王守军推辞说过段时间就能交工，让周利军再等一段时间，且其负责人王守军亦因涉嫌诈骗罪被相关部门刑事拘留。因龙苑公司系龙苑分公司的总公司，龙苑公司亦应承担一定的法律责任，故将龙苑公司、王守军作为共同被告诉至法院。原告周利军的具体诉讼请求如下：1、请求判令被告龙苑公司以及王守军继续履行合同义务，交付位于乌拉盖管理区巴音胡硕镇建设路西侧龙苑小区住宅楼8#楼西一单元四楼一套住宅楼；2、如不能按照第一项诉求交付房产及车库，则返还预购房款人民币162000元及利息（如同期贷款利率的四倍计算至判决生效之日）；3、二被告承担本案全部诉讼费用。
被告王守军未作答辩。
被告龙苑公司辩称，1、龙苑公司自成立以来从未授权任何人作为负责人设立登记分公司，因此凡是以龙苑公司名义或龙苑分公司名义的任何法律行为，龙苑公司均不予认可，龙苑公司也不承担任何法律责任。2、此前，王守军以欺骗手段以龙苑公司名义在乌拉盖成立分公司，已经被锡乌食药工商质监办发[2015]6号文件予以撤销，根据《中华人民共和国行政许可法》的有关规定，行政许可以欺骗贿赂等不正当手段取得设立的应当予以撤销，行政许可被撤销的自始无效，因此，凡是以龙苑分公司名义所从事的法律行为，也是自始无效的法律行为，自然人作为行为人应当自行承担法律责任。3、龙苑公司不是适格的被告，请求法院查明事实驳回对龙苑公司的起诉。
经审理查明，2012年11月9日，原告周利军与被告王守军就预购位于乌拉盖管理区巴音胡硕镇龙苑小区住宅楼一事进行了协商。双方约定原告周利军预购位于乌拉盖管理区龙苑小区8#楼住宅一套，房屋面积为90平方米，单价为1800元/平方米。庭审中原告周利军提交加盖龙苑分公司公章，金额为162000元人民币的《收款收据》一枚，在备注处载明“西一单元四楼”。龙苑小区至今未整体竣工。
另查明，被告王守军于2010年6月4日以被告龙苑公司的名义，在乌拉盖管理区工商局申请登记成立了龙苑分公司，并以龙苑分公司名义从事乌拉盖龙苑小区项目开发建设活动，于2011年7月在乌拉盖管理区发展与改革局办理了龙苑小区一期备案手续，2011年9月27日办理《建设用地规划许可证》（地字第152532201100066号），批准综合用地12786.6平方米。龙苑小区至庭审结束前未在乌拉盖管理区相关部门办理《商品房预售许可证》、《建设工程施工许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》等审批手续。
又查明，2014年5月13日，被告王守军因在开发龙苑小区过程中涉嫌合同诈骗罪，被东乌珠穆沁旗检察院提起公诉，于2015年3月4日被东乌珠穆沁旗法院予以刑事处罚。
还查明，2015年8月11日，原告周利军以未按约定交付房屋为由，将王守军、龙苑公司作为共同被告起诉至本院。2014年4月1日，被告龙苑公司向东乌珠穆沁旗人民法院提起行政诉讼，以王守军设立龙苑分公司时存在欺骗、贿赂等不正当手段为由，要求乌拉盖工商局撤销龙苑分公司。2015年5月乌拉盖工商局作出《关于撤销北京福星龙苑房地产开发有限公司乌拉盖分公司公司登记的决定》（锡乌食药工商质监办发[2015]6号），决定撤销龙苑分公司,龙苑公司亦撤回起诉。
再查明，原告周利军第一项诉讼请求是要求二被告交付房屋，第二项诉讼请求是如不能交付房屋则退还购房款162000元，庭审中合议庭向原告周利军释明，“其第一项诉讼请求为要求继续履行合同，第二项为解除合同或确认合同无效，两项不能同时主张。”同时释明“由于该小区在未办理房屋预售许可证明、土地使用证等情况下，双方订立的房屋预售协议可能是无效合同，”合议庭要求其明确诉讼请求，原告周利军庭审中明确要求二被告交付房屋。
以上事实，有原告周利军提供的《收款收据》原件1份，本院调取的东乌珠穆沁旗人民法院刑事审理卷宗1册，东乌珠穆沁旗人民法院司法建议书1份，商业房销售统计表、企业法人营业执照、转让协议、证明、《乌拉盖管理区发改委关于福星龙苑小区乌拉盖分公司龙苑小区一期建设项目备案的通知》，资质证书，立案决定书、受案回执复印件各1份、乌拉盖管理区房产所回执，乌拉盖规划局证明，乌拉盖住建局说明，乌拉盖管理区国土局证明原件各1份以及当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。
本院认为，首先，本案原告周利军主张的其与被告王守军口头达成的房屋预购协议，虽未签订书面合同，但通过《收款收据》可以看出双方约定了当事人名称、房屋基本状况、销售方式以及价款等主要内容，且被告王守军已经按约定收取部分购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，该合同属于商品房预售合同；其次，双方当事人在订立商品房买卖合同时应当严格遵守商品房销售的法律法规。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”，被告王守军在未取得商品房预售许可证明、土地使用权证书等情况下，与他人订立商品房预售合同，违反了法律法规强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，属于无效合同。原告周利军在法庭释明后仍坚持要求二被告按有效合同继续履行交付房屋及车库的义务，于法相悖，故其诉讼请求不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告周利军与被告王守军达成的房屋预购协议无效；
二、驳回原告周利军“要求被告北京福星龙苑房地产开发有限公司、被告王守军继续履行合同义务，交付位于乌拉盖管理区巴音胡硕镇建设路西侧龙苑小区住宅楼8#楼西一单元四楼一套住宅楼”的诉讼请求。
案件受理费3540元（原告周利军已申请缓交），由原告周利军承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于锡林郭勒盟中级人民法院。
审 判 长 杨树平
代理审判员 张弛应
人民陪审员 李玉文
二〇一六年三月二十九日
书 记 员 康亚慧