广东省深圳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）粤03民终8158号
上诉人（原审原告）：李顶娃，男，1965年4月2日出生，汉族，住所地：广东省深圳市龙岗区，
上诉人（原审原告）：戴锡瑶，男，1958年6月18日出生，汉族，住所地：广东省深圳市龙岗区，
上诉人（原审原告）：戴政雄，男，1969年10月18日出生，汉族，住所地：广东省深圳市龙岗区，
上列上诉人共同委托诉讼代理人：刘亚方，广东度量衡律师事务所律师。
上列上诉人共同委托诉讼代理人：胡欣妮，广东度量衡律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：童福名，男，汉族，1975年9月13日出生，住所地：广东省大埔县，
委托诉讼代理人：屈文静，广东万诺律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：邓玉婷，女，汉族，1985年6月10日出生，住所地：广东省深圳市龙岗区，
委托诉讼代理人：赖智欣，广东长燊律师事务所律师。
上诉人李顶娃、戴锡瑶、戴政雄因与被上诉人童福名、邓玉婷房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院(2016)粤0307民初5973号民事裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
李顶娃、戴锡瑶、戴政雄的上诉请求：撤销一审裁定并指令深圳市龙岗区人民法院对本案进行审理。事实及理由：一、一审裁定既未解决李顶娃、戴锡瑶、戴政雄与童福名、邓玉婷间的实际纠纷，也未为李顶娃、戴锡瑶、戴政雄指明应当寻求的法律帮助。一审裁定并未对李顶娃、戴锡瑶、戴政雄与童福名、邓玉婷间的争议作出任何实际、详细、明确的审查及认定，仅基于“涉案房屋没有相关的权属证书，也未经建设工程规划许可、未按建设工程规划许可建造，双方因该房产抵债或买卖所致纠纷应先行向行政主管部门申请对违法建设行为作出处理”就驳回李顶娃、戴锡瑶、戴政雄的起诉，没有考虑到此种做法的可行性，属于不作为行为。首先，本案所涉的位于深圳市龙岗区布吉街道雪象社区中浩二路源发大厦A座、B座（源发酒店）的私人住宅整栋（以下简称“涉案房产”）是由戴锡瑶、戴政雄实际出资，以李顶娃的名义修建完成。后因深圳市龙岗区大规模的统计未报批建设的房产，并纳入历史遗留问题，李顶娃作为名义上的房产所有人已按照政府的相关要求完成了申报手续，并持有《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》，李顶娃已经是涉案房产登记在案的所有权人，也即，涉案房产已经经过相关行政机关确认所有权。其次，行政机关在短期内不可能就涉案房产这一单独的历史遗留问题作出除确认所有权以外的进一步处理。自确认历史遗留问题至今，已经历经了十几年的时间，真正已经被解决或已被赋予完备权利手续的历史遗留问题房产并不那么普遍。因为对这些违法建设行为作出处理必须基于深圳的整体城市规划，也必须考虑到市场的承受能力，要求行政部门单独对一个违法建设行为作出进一步处理而不顾及涉案房产周边的违法建设情况，几乎是不可能的。一审法院根本没有考虑该现实问题。并且，李顶娃、戴锡瑶、戴政雄认为，行政机关已经对违法建设行为作出了确权处理，行政机关可以做的行政处理已经做完，一审法院不能以行政机关的未来事务为前提模糊处理本案。最后，退一万步讲，即便行政机关能够按照一审裁定的要求进一步“处理违法建设行为”，但自行政机关着手处理到李顶娃、戴锡瑶、戴政雄再次起诉维权这一期间，李顶娃、戴锡瑶、戴政雄的权利如何得到维护。二、本案并非真实、合法、有效的房产买卖，涉案房产并未因李顶娃、戴锡瑶、戴政雄、童福名、邓玉婷的合意实际交付，而是由于涉案房产没有房地产权证书，不能办理抵押登记，才不得不将房产直接交由童福名、邓玉婷管理，以作为抵押担保，李顶娃、戴锡瑶、戴政雄主张合同无效并返还财产符合法律的规定。本案的争论焦点实际就是涉案房产是否为合法、真实、有效的房产买卖。1、本案不构成合法、有效的房产买卖。如前所述，涉案房产为历史遗留的违法建设私房，未领取房地产权证书，根据我国《房地产管理法》第三十七条，以及《深圳市经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》第十一条之规定，本案所涉违法私房确权后不得买卖，即依法不能进入市场交易，那么本案的房产转让协议即因违反相关法律的强制性规定而无效。2、本案并非真实的房产买卖合意。2013年5月22日至2014年4月30日期间，戴锡瑶、戴政雄及案外人戴文通共计向童福名、邓玉婷借款人民币3700万元（实际收到本金3583万元），截止至2014年11月25日，共计向童福名、邓玉婷账户偿还借款利息1918万元。在此期间，因未能在约定期间内偿还借款本息，戴锡瑶、戴政雄按照童福名、邓玉婷的要求重新签署了《借款借据》，但童福名、邓玉婷对戴锡瑶、戴政雄的还款能力仍持有怀疑，故在2014年11月25日，戴锡瑶、戴政雄与童福名、邓玉婷约定以两栋房产（即涉案房产及戴火雄名下的位于深圳市龙岗区布吉街道雪象社区雪象花园新村小组新村中心路Bl的私人住宅物业整栋房产）作为担保，并签订了《房屋回赎协议》，约定如戴锡瑶、戴政雄在新签订的《借款借据》期限内还清本息，则抵押的涉案房产及资料全部归还，如不能还款，则抵押的所有房产及资料归被童福名、邓玉婷所有，戴政雄还同时出具了一张收到3700万元房款的收款收据。然而，在重新约定的还款期限内，戴锡瑶、戴政雄未能足额偿还高额的借款利息，无奈之下，只能按照童福名、邓玉婷的要求于2015年2月6日签署了《房屋及土地使用权益转让协议书》、《付清购房款及移交证明书》、《收款收据》，童福名、邓玉婷共同签字为李顶娃、戴锡瑶、戴政雄出具了一份《还款证明》，表明已收到借款本息。当天，李顶娃、戴锡瑶、戴政雄即将房产交付给童福名、邓玉婷管理。3、要求童福名、邓玉婷返还房产符合法律的规定。首先，本案所涉房产因不能转让而致使在法律上不能获得认可；其次，从上述过程中可以看出，所谓的房屋转让不过是流押条款，依法当属无效约定；再次，房产转让实际仅为民间借贷的担保，依法不能作为房屋买卖关系处理，而仅能成立民间借贷关系。故，依据《合同法》第五十八条之规定，童福名、邓玉婷应当向李顶娃、戴锡瑶、戴政雄返还房产及相关资料；本案不能按照合法有效的房产买卖关系予以认定及履行。李顶娃、戴锡瑶、戴政雄的诉讼请求符合法律规定。三、一审裁定并未细致审查本案证据，也未对案件事实作出明确认定。1、童福名、邓玉婷均没有提供切实的证据证明已经将所谓的购房款支付给李顶娃、戴锡瑶、戴政雄。如果属于抵销，那么李顶娃、戴锡瑶、戴政雄与童福名、邓玉婷间应当就3000万元巨额债务的抵消签订相关协议，然而实际并没有。仅凭这一点，就足以看出所谓的抵债并不是双方的真实意思表示。2、童福名、邓玉婷主张出借人为邓玉婷的证据不足，童福名、邓玉婷实际同出借人，又同为房屋接管人。邓玉婷为童福名的小姨子，也是财务管理人。李顶娃、戴锡瑶、戴政雄与童福名、邓玉婷间发生的所有关系都是针对童福名，童福名有时以自己的名义签字，有时以邓玉婷的名义签字，李顶娃、戴锡瑶、戴政雄对此习以为常，也基于对童福名的信任，并未苛求二人同时签名，但仍可通过本案证据证明其二人为共同利益体。在此基础上，李顶娃、戴锡瑶、戴政雄所主张的所有事实都是符合逻辑，符合客观事实的。庭审补充事实与理由如下：一、涉案房产实际上有一半在土地宗号100769号土地上，权利人为深圳市雪象实业有限公司，童福名、邓玉婷的占有行为已侵害案外人的权益。二、涉案房产存在安全隐患，其下通市政河流，行政机关已登记房产为李顶娃、戴锡瑶、戴政雄所有，倘若因童福名、邓玉婷在侵占过程中的不作为行为导致安全事故，对李顶娃、戴锡瑶、戴政雄及社会公众造成影响不良影响，届时其责任的分担将引发其他纠纷，该责任是否由童福名、邓玉婷承担。三、涉案的房屋及土地使用权利转让协议书约定的房产价格与同时期、同地段的交易价格不符，明显低于市场价。据了解，涉案房产面积4000平方米，在同时期、同地段的交易价格为2万/平方米，即实际价格应高达8000万元，而涉案转让协议仅写明为3000万元，远远低于市场正常价格，该情况也正好说明李顶娃、戴锡瑶、戴政雄在不平等的条件下非自愿签订。
被上诉人童福名辩称：对于未取得建设工程规划许可证的违法建筑的认定和处理属于国家机关的职权范围，人民法院不应当予以处理，一审法院适用法律正确，二审法院应当予以维持。
被上诉人邓玉婷辩称：本案属于李顶娃、戴锡瑶、戴政雄与童福名之间的纠纷，与邓玉婷没有任何关联，邓玉婷不应当就李顶娃、戴锡瑶、戴政雄与童福名之间的纠纷承担任何法律后果，同时本案涉及的房屋属于未取得建设工程规划许可证，该房屋的权属应当由国家机关进行确权，在确权完成之前，不应当由人民法院进行处理。一审法院适用法律正确，请求二审法院予以维持。
李顶娃、戴锡瑶、戴政雄向一审法院起诉请求：1、李顶娃、戴锡瑶与童福名于2015年2月6日签订的《房屋及土地使用权益转让协议书》无效；2、童福名、邓玉婷向李顶娃、戴锡瑶、戴政雄返还深圳市龙岗区布吉街道雪象社区中浩二路源发大厦A座、B座（源发酒店）的私人住宅整栋及《深圳市农村城市化历史遗留建筑普查申报收件回执》（编号0452451/0452452）文件原件；3、童福名、邓玉婷向李顶娃、戴锡瑶、戴政雄返还源发酒店的营业执照正副本、组织机构代码证正副本、公章、财务章、税票章、税务登记证、消防证、银行U盾两个、银行印鉴卡、特种行业许可证、娱乐经营许可证；4、童福名、邓玉婷向李顶娃、戴锡瑶、戴政雄支付自2015年2月7日起至实际返还占有房产之日止期间的租金（按政府指导租金计算，暂计至2016年3月31日为人民币1203206.67元）；5、本案诉讼费用由童福名、邓玉婷承担。
一审法院认定事实：涉案深圳市龙岗区布吉街道雪象社区中浩二路源发大厦A座、B座（源发酒店）的私人住宅整栋没有相关权属证书。2009年11月26日，李顶娃就涉案房产向深圳市龙岗区坂田街道处理农村城市化历史遗留违法建筑工作领导小组办公室提出了申报。
2014年11月25日，李顶娃出具《声明书》，载明涉案房产“以李顶娃名义办理有关手续，但取得该土地使用权益及在地上兴建房产均由戴锡瑶、戴政雄出资，该土地权益及地上建筑物包括产权在内的一切权利均属于戴锡瑶、戴政雄拥有对该土地使用权益以及地上建筑物的全部处分权利。”
2015年2月6日，李顶娃、戴锡瑶、戴政雄作为甲方，童福名作为乙方共同签订了《房屋及土地使用权益转让协议书》，约定甲方将位于深圳市龙岗区布吉街道雪象社区中浩二路源发大厦A座、B座私人住宅整栋（占地面积800平方米，总建筑面积4600平方米）及所在土地使用权益以人民币30000000元的价格转让给乙方。甲方应在协议签订之日起三天内将上述房屋及相关资料按现状移交给乙方；甲方指定邓玉婷在中国农业银行深圳分行账号为62×××71的账户为收款账户，约定乙方向上述指定账户付款视为向甲方付款，甲方不得以其与收款账号拥有人之间的权利义务关系对抗乙方；甲方指定账户拥有人为甲方债权人，乙方取得甲方指定账户拥有人出具的收到甲方戴锡瑶、戴政雄还清同金额借款的收据并交付甲方后，甲方应同时开具购房款收款收据给乙方；双方必须遵守合同约定，如有一方违约，违约方赔偿对方的一切经济损失，并由违约方支付守约方交易价款20%的违约金；甲方收款后反悔的，除上述违约金外，甲方已收款即视为借款，甲方应从收款之日起按千分之一向乙方支付借款利息。
同日，邓玉婷出具《已收资料》，载明已收取源发酒店的营业执照正副本、组织机构代码证正副本、公章、财务章、税票章、税务登记证、消防证、银行U盾两个、银行印鉴卡、特种行业许可证、娱乐经营许可证等九项证件。
同日，李顶娃、戴锡瑶、戴政雄出具《付清购房款及移交证明书》及《收款收据》，确认童福名已付清上述房产的购房款30000000元，款项付至指定的邓玉婷名下账户，且相关物业已于2015年2月6日全部移交给童福名。童福名随后对房屋进行了装修和加建。
2015年2月8日，童福名向邓玉婷转账支付了30000000元。
李顶娃、戴锡瑶、戴政雄认为上述房屋转让协议实为以房抵债，并以此为由诉诸一审法院提出上述请求。
另查，邓玉婷分别于2013年5月22日、2013年6月14日、2013年6月15日、2013年7月10日、2014年4月30日向戴政雄转账9700000元、5000000元、4680000元、1930000元、4840000元；童福名于2013年5月29日向戴政雄转账9680000元。2014年11月1日，戴政雄、案外人深圳市亿源通实业发展有限公司和戴文通出具《借款借据》五份，载明借款总金额为37000000元，其中向戴政雄、戴锡瑶转账支付了35830000元，现金支付1170000元，借款期限均自2014年11月1日至2015年4月30日。
2014年11月25日，邓玉婷与戴政雄签订《房屋回赎协议》，约定：“乙方戴锡瑶、戴政雄与甲方邓玉婷所借的37000000元于合同到期后本金及利息全部完清，抵押在甲方处的房产协议及资料全部归还给乙方；本赎回协议有效期为2014年11月1日至2015年3月1日；如到期后乙方不能还款，此协议作废，抵押的所有房产及资料归甲方所有。”
2014年11月30日，邓玉婷出具《证明》，载明“与戴政雄、戴锡瑶签订的借款利息已结算，截至2014年11月30日利息共计19180000元，此款已收到。”
2015年2月6日，童福名、邓玉婷出具《还款证明》，载明“2013年5月22日至2014年4月30日期间出借给戴政雄、戴锡瑶、戴文通的借款合计37000000元，现确认已收到上述共计37000000元还款及利息”。
一审法院认为，李顶娃、戴锡瑶、戴政雄主张本案为基于借贷关系的以房抵债纠纷，童福名、邓玉婷辩称是房屋买卖合同纠纷，结合李顶娃、戴锡瑶、戴政雄、童福名、邓玉婷提交的证据，涉案房款已经付清或抵销，房产基于李顶娃、戴锡瑶、戴政雄、童福名、邓玉婷的合意也已实际交付，但涉案房屋没有相关的权属证书，也未经建设工程规划许可、未按建设工程规划许可建造，双方因该房产抵债或买卖所致纠纷应先行向行政主管部门申请对违法建设行为作出处理，在行政主管部门处理之前，李顶娃、戴锡瑶、戴政雄的起诉应予驳回。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四项、第一百二十四条第三项和第一百五十四条第一款第三项之规定，一审法院裁定：驳回李顶娃、戴锡瑶、戴政雄的起诉。本案不收取案件受理费，李顶娃、戴锡瑶、戴政雄已预交的受理费15629元一审法院予以退回。
本院经审理查明，一审查明的事实正确，本院予以确认。
本院认为，因本案双方签订的《房屋及土地使用权益转让协议书》所涉标的物没有权属证书，也未经建设工程规划许可建造，双方应先行向行政主管部门申请对违法建设行为作出处理。待行政主管部门对涉案建筑物进行处理后，双方可就因履行合同而发生的财产纠纷再向人民法院提起民事诉讼。李顶娃、戴锡瑶、戴政雄以涉案房产已经历史遗留问题登记，持有《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》为由，主张涉案房产已经行政机关确权处理，本院认为，收件回执仅证明行政机关已经受理该项处理申请，不能证明行政机关已经对此作出处理，李顶娃、戴锡瑶、戴政雄该上诉理由于法无据，本院不予采纳。在行政主管部门处理之前，李顶娃、戴锡瑶、戴政雄的起诉应予驳回。至于涉案合同效力如何，双方是否已履行合同义务，属案件实体审理范围，本案对此不予认定处理，待建筑物合法性明确后再另循法律途径解决。
综上所述，李顶娃、戴锡瑶、戴政雄的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 唐 毅
审 判 员 张 秀 萍
代理审判员 蔡 妍 婷
二〇一七年十月二十六日
书 记 员 尚宇楠（兼）