上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪02民终3776号
上诉人(原审被告)：上海琪忆餐饮娱乐管理有限公司，住所地上海市静安区。
法定代表人：陆欣荣，总经理。
委托诉讼代理人：俞强，上海君澜律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：上海胶源贸易有限公司，住所地上海市静安区。
法定代表人：柳卫东，执行董事。
委托诉讼代理人：钱加阳，上海圣瑞敕律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王珺，上海圣瑞敕律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：赵琪，男，1961年11月2日出生，汉族，住上海市长宁区。
委托诉讼代理人：房建亮，北京市中闻(上海)律师事务所律师。
上诉人上海琪忆餐饮娱乐管理有限公司(以下简称“琪忆公司”)因与被上诉人上海胶源贸易有限公司(以下简称“胶源公司”)、赵琪房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2017)沪0106民初25258号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
琪忆公司上诉请求：撤销一审判决第三项，对欠付租金人民币1,835,512.80元(以下币种均为人民币)予以确认，但滞纳金过高，应予调整。撤销一审判决第六、七、八项，维持一审判决第一、二、四、五、九项。事实与理由：1、琪忆公司、赵琪与胶源公司签订系争《商用房产租赁合同》时，上海市静安区江宁路XXX号二层A层商铺(以下简称“系争房屋”)属于未办理竣工验收、未办理产权证的烂尾楼，是违章建筑，故系争《商用房产租赁合同》应属无效。2、由于系争房屋存在重大瑕疵，导致琪忆公司无法办理营业执照，也无法将系争房屋作商业娱乐使用，故上述合同的目的实际无法实现。
胶源公司辩称，不同意琪忆公司的上诉请求。根据合同法第二百一十二条规定，租赁合同强调的是转移租赁物的收益权，出租人是否取得产权不是判定租赁合同效力的必要条件。胶源公司在系争《商用房产租赁合同》签订时已是系争房屋的预告登记权利人，且将系争房屋的实际情况如实告知了琪忆公司，之后胶源公司也已取得了系争房屋产权。系争房屋已实际交付琪忆公司，琪忆公司应按上述合同约定支付相应款项。关于滞纳金问题，《商用房产租赁合同》第四条第五款明确约定滞纳金按照日万分之五的标准计收，该约定系双方协商一致的达成的合意，且未超过民间借贷约定的利息上限，故不同意调整滞纳金。综上，一审法院查明事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
赵琪辩称，同意琪忆公司意见。根据系争《商用房屋租赁合同》第三条第二项约定，琪忆公司租赁系争房屋就是用于商业娱乐使用，但由于一直没有办出产权，导致琪忆公司无法将该房屋用作娱乐使用，无法达到营业目的，故上述合同应为无效。
胶源公司向一审法院起诉请求：1、确认胶源公司、琪忆公司、赵琪有关上海市静安区江宁路XXX号二层商铺签订的《商用房产租赁合同》于2017年3月1日解除；2、琪忆公司、赵琪共同支付胶源公司解约违约金351,339.42元；3、琪忆公司、赵琪共同支付胶源公司拖欠租金1,898,052.8元及逾期支付至2017年3月7日止的租金滞纳金917,259.71元；4、琪忆公司、赵琪共同支付胶源公司免租期租金708,002.40元；5、琪忆公司、赵琪共同退还装修补贴133,774.67元；6、琪忆公司、赵琪共同支付自2017年3月8日起至琪忆公司实际返还房屋之日止的房屋使用费(按租金三倍的标准计算，自2017年3月8日起计算至实际返还之日止)；7、琪忆公司、赵琪立即搬离系争房屋，并将其恢复原状，拆除三层间已安装的电梯，恢复正常使用状态。
一审法院认定事实：胶源公司原为系争房屋的预告登记权利人，2015年11月11日登记为系争房屋产权人。
琪忆公司成立日期于2013年8月26日，注册地为系争房屋。赵琪为琪忆公司的股东之一。
2010年10月13日，胶源公司(甲方、出租方)与琪忆公司、赵琪(乙方、承租方)签订《商用房产租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方。甲方已向乙方出示该房屋预告登记证明或预售合同，甲方已告知乙方该房屋所在大楼为历史遗留工程，未办理竣工验收和产证，并已向乙方充分陈述该房屋所在大楼的历史及现状，乙方认为可以租赁并要求承租该房屋。房屋暂测面积为1,146.64平方米，房屋租赁期限为96个月(8年)，自2010年10月15日起至2018年10月14日止，乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为商业娱乐使用。此外，合同第三条约定，2010年10月15日起至2011年5月14日止为免租期，免租期内，租金不付，但乙方需支付水、电、物业费等因使用该房屋所产生的各项费用。租赁期间，因乙方原因导致本合同解除或乙方提前退租的，乙方参照本合同约定的租金标准支付上述免租期的租金。第四条约定，租金为每日每平方米2.9元，月租金为101,143.20元，租金自第4年起每年在前一年基础上递增5%。租金每两个月支付一次，先付后用，……第三期以后的租金，乙方均应提前5个工作日支付当期租金。保证金为相当于2个月的租金，租赁意向书中约定的履约保证金37,040元自动转为保证金，乙方再支付165,246.40元作为保证金。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。乙方逾期支付租金等费用的，每逾期一日，乙方按应付款的0.05%向甲方支付滞纳金。第八条约定，除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同租期届满后的7日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还的，每逾期一日，乙方应按日租金标准的3倍向甲方支付该房屋占用使用费。本条款同时适用于本合同依法解除而乙方未能返还房屋的情形。乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态，可移动的设施设备应由乙方自行拆除。合同第十条约定，有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除合同，除没收保证金外，乙方并应按月租金3倍支付违约金；支付的违约金不足抵付甲方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……(3)乙方逾期不支付租金、保证金或水、电、物业管理费等累计超过2个月的……第十一条约定，甲乙双方协商同意，甲方按照房屋现状交付乙方，并按照350元/平方米的标准补贴乙方，乙方负责裙房外立面/主通道/地上车位/及所有租赁部分及裙房二、三、四层公用区域的管线(消防、空调、供电、通讯、电梯等系统)、地面修缮，该补贴在合同签署后甲方以房屋租金抵扣形式支付给乙方，具体方式为：在租赁期前四年内，第二年起(即2012年5月15日起)每年第一、二个月租金中，抵扣装修补贴的三分之一，分三次扣完。因乙方的过错导致本合同提前终止或解除的，乙方还应返还上述补贴款。此外，考虑到房屋的特殊现状，乙方在签署本合同前已对其经营的可行性进行了充分分析。双方约定，租赁场地所涉及的新公司注册的营业执照等相关证照的办理均由乙方自行负责，与甲方无关，但甲方必须配合提供相关材料或证明；如租赁场地新公司未能办理工商等注册的，与甲方无关，任何情况下乙方均不得因此要求甲方予以赔偿。
此后，胶源公司收取了202,286.40元租赁保证金，并将系争房屋交付给琪忆公司、赵琪作经营使用。合同履行过程中，琪忆公司、赵琪存在拖欠租金等费用的情形。
2017年2月28日，胶源公司向琪忆公司、赵琪发出《解除合同通知书》，称合同签订后，琪忆公司、赵琪长期拖欠租金等费用已构成根本性违约，故胶源公司决定解除《商用房产租赁合同》，并要求琪忆公司、赵琪在受函之日起十五日内腾空、迁出系争房屋，将房屋返还给胶源公司。琪忆公司、赵琪均于2017年3月1日收到该函件。
一审法院另查明，2014年11月19日，案外人上海竹雨声贸易有限公司(以下简称“竹雨声公司”)曾以房屋租赁合同纠纷将琪忆公司、赵琪诉至原上海市静安区人民法院，要求解除双方之间关于上海市原静安区江宁路XXX号3层商铺(以下简称“3层商铺”)所签订的《商用房产租赁合同》及《补充协议》、琪忆公司、赵琪支付欠付租金及滞纳金、解约违约金、免租期租金、律师费，并退还装修补贴等。该案审理中，赵琪并未提出其并非合同当事人的抗辩理由。2015年8月14日，原上海市静安区人民法院作出(2014)静民一(民)初字第3619号(以下简称“前案”)民事判决：一、竹雨声公司与琪忆公司、赵琪就3层商铺签订的《商用房产租赁合同》及《补充协议》于2014年9月4日起解除；二、琪忆公司、赵琪应于判决生效之日起十日内腾空迁出上址商铺，并将房屋交还竹雨声公司；三、琪忆公司、赵琪应于判决生效之日起十日内支付竹雨声公司欠付租金1,818,838.55元；四、琪忆公司、赵琪应于判决生效之日起十日内支付竹雨声公司逾期支付租金的违约金811,224.39元；五、琪忆公司、赵琪应于判决生效之日起十日内支付竹雨声公司解除合同违约金666,786.30元(琪忆公司、赵琪已经支付的保证金444,524.20元抵扣后，实际支付222,262.10元)；六、琪忆公司、赵琪应于判决生效之日起十日内退还竹雨声公司装修补贴293,969.67元；七、琪忆公司、赵琪应于判决生效之日起十日内支付竹雨声公司免租期租金1,555,834.70元；八、竹雨声公司的其余诉讼请求不予支持。该案判决后，双方均未上诉，该判决遂生效。因琪忆公司、赵琪未履行该判决，竹雨声公司于2017年2月8日向法院申请强制执行。同年7月27日，本次执行程序终结。
一审法院审理中，关于赵琪是否为合同相对方一节，胶源公司称，如果赵琪只是公司代表，合同上的承租方应当只有琪忆公司，而不是琪忆公司、赵琪；且赵琪以承租人的身份向胶源公司支付租金，也是房屋的实际使用人之一。对此琪忆公司、赵琪则称，双方签订租赁合同是在公司设立过程中，赵琪作为公司设立阶段的发起人，为设立公司对外签订租赁合同，之后公司设立成功，在合同上盖章加以追认，因此公司才是租赁合同的相对方；至于实际使用人，系争房屋是用于商业经营，不符合居住条件，赵琪长期居住在他处，去系争房屋只是偶尔看看公司情况，支付租金只是代付款性质。
关于租金支付情况，各方均确认，琪忆公司实际承租的房屋为包括系争房屋在内的上海市静安区江宁路XXX号1-3层共三层商铺(前案中及相关案件中若有表述为“江宁路XXX号”的情况，均予以更正)，租赁合同以楼层为界分别签署了三份，但支付租金时并未区分具体支付的是哪一层的租金，而是由胶源公司根据各楼层的面积按比例进行分摊。同时，琪忆公司、赵琪对尚欠胶源公司的租金金额予以确认。
一审法院审理中，胶源公司表示，同意用已收取的保证金202,286.4元抵扣琪忆公司、赵琪所欠租金。琪忆公司表示，其确实按照合同享受过一次胶源公司给予的装修补贴款。
一审法院认为，根据本案查明的事实，胶源公司已于2013年取得系争房屋产权登记，琪忆公司、赵琪认为《商用房产租赁合同》因系争房屋为违章建筑而应属无效的主张，法院不予采纳。同时，根据审理中当事人关于签约过程及房屋实际使用人的陈述，法院认为赵琪为设立琪忆公司而与胶源公司签订房屋租赁合同，公司成功设立后，实际的租赁合同关系仍发生在胶源公司与琪忆公司之间，因此，各项合同义务应由琪忆公司承担。现琪忆公司确实拖欠租金累计超过二个月，显属违约。根据合同约定，胶源公司有权行使合同解除权，《商用房产租赁合同》于解除通知书送达之日即2017年3月1日解除。合同解除后，琪忆公司应及时迁出系争房屋、将房屋交还给胶源公司，并向胶源公司支付欠付租金、滞纳金以及至返还房屋之日止的房屋使用费。至于使用费的起算时间，胶源公司主张自2017年3月8日起算，并无不妥；使用费的计算标准，胶源公司主张为3倍租金标准，该标准带有明显的惩罚性质，混淆了使用费与违约金的性质，依据不足，法院依法予以调整。审理中胶源公司表示同意用已收取的保证金抵扣琪忆公司欠付的租金，并无不妥，予以准许。此外，根据合同约定，因琪忆公司违约而导致的合同提前解除情形下，琪忆公司还应支付3倍于月租金的违约金、免租期租金，并返还已享受的装修补贴款，该几项诉请均符合双方合同约定，法院一并予以支持(其中，胶源公司主张的违约金数额有误，予以纠正)。至于胶源公司主张的恢复原状诉请，依据不足，不予支持。
一审法院据此作出如下判决：一、确认上海胶源贸易有限公司与上海琪忆餐饮娱乐管理有限公司、赵琪就上海市静安区江宁路XXX号2层商铺签订的《商用房产租赁合同》于2017年3月1日解除；二、上海琪忆餐饮娱乐管理有限公司应于判决生效之日起十日内搬离上址房屋，并将房屋交还给上海胶源贸易有限公司；三、上海琪忆餐饮娱乐管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海胶源贸易有限公司欠付租金1,835,512.80元及至2017年3月7日止的滞纳金917,259.71元；四、上海胶源贸易有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海琪忆餐饮娱乐管理有限公司房屋保证金202,286.40元(该款可与上海琪忆餐饮娱乐管理有限公司上述第三条主文项下的给付义务相抵扣)；五、上海琪忆餐饮娱乐管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海胶源贸易有限公司房屋占有使用费(按每月117,085.90元计算，自2017年3月8日起计算至上海琪忆餐饮娱乐管理有限公司实际返还上址房屋之日止)；六、上海琪忆餐饮娱乐管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海胶源贸易有限公司合同解除违约金351,257.70元；七、上海琪忆餐饮娱乐管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海胶源贸易有限公司免租期租金708,002.40元；八、上海琪忆餐饮娱乐管理有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海胶源贸易有限公司装修补贴款133,774.67元；九、驳回上海胶源贸易有限公司其余诉讼请求。如当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，琪忆公司、胶源公司及赵琪签订的《商用房产租赁合同》系各方真实意思表示，合法有效，各方均应恪守。上述合同签订时，胶源公司已是系争房屋的预告登记权利人。根据《商用房产租赁合同》第一条第一款及第十一条第十三款约定，琪忆公司已就系争房屋实际情况进行了充分了解及分析，并认为可以租赁并要求承租，且2015年11月11日胶源公司已被核准为系争房屋产权人，故琪忆公司认为系争《商用房产租赁合同》无效的理由不能成立，琪忆公司欠付租金构成违约，应当按合同约定向胶源公司支付合同解除违约金、免租期租金及返还装修补贴款。关于滞纳金问题，鉴于上述合同第四条第五款明确约定了滞纳金的计算方式，未违反法律法规的强制性规定，且在履约过程中琪忆公司存在数次欠租的事实，故一审法院对滞纳金的处理并无不当。
综上所述，琪忆公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费49,029元，由上诉人上海琪忆餐饮娱乐管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
法官助理张煜
审判长 张志煜
审判员 吴 俊
审判员 王 伟
二〇一八年五月九日
书记员 任思琦
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……