江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏02民终3207号
上诉人（原审被告）：陈烨（申请执行人），女，1988年12月26日生，汉族，住无锡市梁溪区。
委托诉讼代理人：华建清，无锡市滨湖区华宇法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：张逸平（执行案外人），男，1957年12月30日生，汉族，住无锡市新吴区。
被上诉人（原审原告）：许小妹（执行案外人），女，1961年9月2日生，汉族，住无锡市新吴区。
委托诉讼代理人：沈竹（受张逸平、许小妹共同委托），江苏景丰律师事务所律师。
原审第三人：高克顺（被执行人），男，1982年12月11日生，汉族，户籍地无锡市梁溪区，现住无锡市梁溪区。
委托诉讼代理人：钟飞峙，无锡市惠山区惠邦法律服务所法律工作者。
上诉人陈烨因与被上诉人张逸平、许小妹，原审第三人高克顺案外人执行异议之诉一案，不服无锡市梁溪区人民法院（2016）苏0203民初797号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年7月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈烨上诉请求：撤销一审判决，改判驳回张逸平、许小妹一审诉请。事实理由：1、张逸平、许小妹不存在已经向高克顺支付全部价款及实际占有涉案房屋的事实；2、法院查封涉案房屋时，张逸平、许小妹并未实际占有房屋，其将自己的生活用品搬进了该屋。双方曾为占有房屋发生过纠纷，并报警处理。
被上诉人张逸平、许小妹辩称：一审认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。理由：1、其是从高克顺手中拿到钥匙，对涉案房屋实际占有使用的，陈烨所谓的占有，是撬锁进入是非法占有。2.刘某也是未经高克顺许可非法撬锁进入房屋，刘某和陈烨是邻居关系，陈烨是恶意查封。
原审第三人高克顺辩称：其与张逸平、许小妹的买卖房屋合法有效，其把房屋交付给了张逸平、许小妹，没有把房屋交付给陈烨或刘某使用，一审判决正确，请求驳回上诉。
张逸平、许小妹向一审法院起诉请求：1、停止对钱桥新村30-602室房屋的执行；2、确认该房屋归其所有；3、本案诉讼费由陈烨、高克顺负担。
一审法院认定事实：
2014年6月24日，张逸平、许小妹与高克顺签订《无锡市存量房买卖合同》一份，网签备案号201406240067，合同约定：高克顺将其所有的钱桥新村30-602室房屋出卖给张逸平、许小妹，成交总价为35万元；张逸平、许小妹于2014年7月20日前向高克顺首付1万元，于2014年7月31日前办理相关贷款手续。合同同时约定：张逸平、许小妹付清上述款项后，高克顺将钱桥新村30-602室交付给张逸平、许小妹。张逸平、许小妹于2014年6月20日向高克顺支付3万元，于2014年10月21日向高克顺支付32万元，高克顺将钱桥新村30-602室交付给张逸平、许小妹，但未办理过户登记。后因高克顺与陈烨债务事宜，陈烨于2014年12月31日向无锡市南长区人民法院提出诉前财产保全申请，无锡市南长区人民法院查封了钱桥新村30-602室房屋。随后，陈烨提起诉讼并已进入执行程序。张逸平、许小妹于2016年9月向无锡市南长区人民法院提出执行异议，无锡市南长区人民法院以尚未对该房屋采取强制执行措施为由，作出（2016）苏0203执异字第2号执行裁定，驳回张逸平、许小妹的异议。
一审法院认为，本案系张逸平、许小妹基于执行案件，主张其对钱桥新村30-602室房屋享有实体上的权利，而请求法院作出实体裁判，以阻止法院对该房屋进行强制执行的案件，为案外人执行异议之诉，张逸平、许小妹对陈烨提起本案诉讼，符合法律规定。本案案由为执行异议之诉，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权登记过户手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案争议的焦点问题为张逸平、许小妹购买该房屋的情形是否符合上述规定的构成条件，1、张逸平、许小妹与高克顺签订《无锡市存量房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同也经网签备案，根据银行卡取款业务回单，张逸平、许小妹已按约支付了全部的购房款。2、根据查明的事实，张逸平、许小妹在法院因其他案件采取查封措施之前，已实际占有并使用本案涉案房屋，张逸平、许小妹作为善意的购房人，在支付全部购房款后，实际占有使用房屋并对本案涉案房屋未完成过户登记，不存在过错，其提出的停止对本案涉案房屋执行的诉讼请求合法有据，予以支持。张逸平、许小妹同时提出确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，符合相关法律的规定，亦予以支持。陈烨向法院提请诉前保全的申请，本身并无过错，可不承担本案诉讼费用。
据此，一审法院依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条等规定，判决：不得执行无锡市惠山区钱桥新村30-602室房屋。确认无锡市惠山区钱桥新村30-602室房屋归张逸平、许小妹所有。一审案件受理费6550元，由张逸平、许小妹负担。
二审中，陈烨对一审查明的“张逸平、许小妹于2014年10月21日向高克顺支付32万元，高克顺将钱桥新村30-602室交付给张逸平、许小妹”有异议，认为，32万元张逸平是按照高克顺的指示支付给张小波的，并未支付给高克顺；房屋当时未交付给张逸平、许小妹，是由刘某占有的。张逸平、许小妹陈述：张小波是受高克顺委托收取房款的，是有公证文书的；刘某是非法进入房屋，不属于合法占有。高克顺陈述：其将涉案房屋委托中介出卖，有公证委托书，张小波收取房款是经其同意的；刘某进入房屋从未经过其同意，是非法的。
二审中，陈烨申请证人刘某出庭作证。刘某陈述：其是通过陈烨认识高克顺的，高克顺向其借钱不还，其通过诉讼胜诉，2014年11月份，其未经高克顺同意，自己开锁进入了涉案房屋，大约两个月后，双方执行调解后其就搬出来了，陈烨告诉其让其搬走后把房内东西卖给她，其搬出后就把房子交给了陈烨。
陈烨质证认为：证人证言内容真实，能反映证人查某后通过开锁占有房屋，直到法院执行和解当天证人把房屋交给了陈烨。张逸平、许小妹质证认为：证人和陈烨有串供嫌疑，另外证人没有向法庭陈述关键问题。高克顺质证认为：证人进入涉案房屋，未经其同意，是非法的，陈烨为何会知道和解结束并在证人搬走后就进入房屋，这不合理。
本院二审对一审法院认定事实予以确认。
上述事实，由证人证言及当事人陈述等证据在卷佐证。
本院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，一审法院经审查，认为张逸平、许小妹符合上述情形，应当予以支持。陈烨上诉认为，张逸平、许小妹未支付全部价款，未占有房屋，不满足可以排除执行的条件。本院认为，关于付款问题，根据张逸平、许小妹提供的收条和银行卡取款业务回单，可以看出张逸平、许小妹已经分两次将35万元购房款支付给了张小波，经本院核查，高克顺出具的公证委托书中，明确授权张小波有代收卖房款的权利，故张小波向张逸平、许小妹收款的行为，效力及于高克顺。关于房屋占有问题，张逸平、许小妹在一审中提交了涉案房屋的水电费发票、租赁合同等证据，证明其已合法占有房屋，高克顺对此表示无异议。陈烨上诉认为涉案房屋先是由刘某占有，后由其占有，并非由张逸平、许小妹占有，并提供了证人刘某出庭作证。但根据刘某的证言，可以看出，刘某是在2014年11月份自己擅自开锁进入涉案房屋，未经高克顺同意，不属于合法占有，且其占有时间也晚于高克顺将房屋交付给张逸平、许小妹的时间，故刘某的证言不足以证明张逸平、许小妹未合法占有涉案房屋。
综上，陈烨的上诉请求和理由，依据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6550元，由上诉人陈烨负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘晓伟
审判员 杜伟建
审判员 孙 宏
二〇一七年十月十三日
书记员 翁 强