重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0119民初字2026号原告：重庆美天物业管理有限公司，住所地重庆市南川区南城街道办事处金佛大道（林业大厦7楼），统一社会信用代码91500119552039771M。法定代表人：涂爱民，系该公司总经理。委托诉讼代理人：罗自强，重庆龙行律师事务所律师。委托诉讼代理人：王平，重庆美天物业管理有限公司员工。被告:鲜梅，女，1974年4月27日出生，汉族，居民。住重庆市南川区。原告重庆美天物业管理有限公司诉被告鲜梅物业服务合同纠纷一案，本院于2018年3月13日立案受理后，依法由审判员刘丹适用小额诉讼程序于2018年4月2日公开开庭进行了审理，原告重庆美天物业管理有限公司委托诉讼代理人罗自强、王平，被告鲜梅到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告重庆美天物业管理有限公司向本院提出诉讼请求，1、判决被告立即支付2013年10月1日起至2017年12月31日的物业服务费3111元，公摊费255元，物业服务费违约金3000元，共计6366元。2、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告变更第一项诉讼请求，即要求被告支付2013年10月1日起至2017年12月31日的物业服务费3140元，公摊费255元，物业服务费违约金3000元，共计6395元。事实和理由：被告系××××小区×房屋的业主，建筑面积89.72平方米。原告公司与××××业主委员会分别于2012年3月26日签订了《物业服务承包合同》、2013年4月20日签订《××××物业管理补充合同》、2017年5月26日签订《重庆市南川区××××小区物业服务合同》，约定原告为××××小区提供物业服务。合同约定了物业服务费、电梯费、水电公摊费等收费标准以及双方的权利义务等。但被告自2013年10月1日起至2017年12月31日（合计51个月）一直欠付物业费，原告多次催促被告履行协议，但被告仍拒不缴纳。为此，原告特依法向人民法院提起诉讼。被告鲜梅辩称，不交物业费是因为楼上漏水到我家，我要求物业公司将楼上的水关闭，但物业公司反复开关水引起的我房子漏水，导致我房屋的橱柜等物品损坏。物业公司对于该事不管不理，态度恶劣。楼上的业主与我协商给我500元让我自己修补，我没有要这笔钱，现在我要求将我的房屋漏水修补好，我才交物业费。经审理查明，被告鲜梅系重庆市南川区××××小区×号房屋的业主，该房屋建筑面积为90.56平方米。原告系被告鲜梅所居住的南川区××××小区的物业管理单位。2012年3月26日，原告与重庆市南川区××××小区业主委员会签订了《××××小区物业服务承包合同》，南川区××××小区业主委员会委托原告为该小区提供物业服务，合同期限为2012年4月1日至2017年3月31日止，合同约定“试用期一年（即第一年）。美天物业公司完成了合同约定一年内应当履行的义务，并经小区业委会验收合格，承包方可以转让正式承包。承包方进场第一年小区物业服务费按原标准执行不变（即电梯房0.65元/㎡、电梯费30元/户，楼梯房0.52元/㎡，每户水电公摊5元）。一年后，根据南川区同时期、同品质楼盘物业收费标准作适当调整。业主每月5日前必须交清上月物业费，不得以任何理由拖欠。小区业委会对超过三个月未交物业费的业主，可以公告形式予以协助催收。如该业主继续拖欠，则由美天物业公司依法起诉追收。业主欠交物业费的，从第二月起，按每日千分之二承担滞纳金。”试用期满，�告提供的物业服务经验收基本合格。2013年4月20日，原告与××××业委会又签订了一份《××××物业管理补充合同》，合同约定“电梯房和楼梯房物管费均在原基础上上调0.16元/㎡，按建筑面积计收：电梯房0.81元/月·㎡；楼梯房0.68元/月·㎡；门面收费标准从原来0.8元/㎡调整为1.00元/㎡计收。其他费用标准暂时不变。调整后的收费标准从2013年4月16日起执行。新的物管费执行满二年，双方再根据物价指数和相同品质楼盘小区价格重新进行商定。小区监控设施和摄像系统已经瘫痪，为了小区业主安全，在由业委会申报有关部门批准后，启用小区专用基金重新设计安装……。车辆进入小区超过1小时承担违约金100元。该违约通知送达七天之内将款交业委会。该款归小区用于公益事业开支，用其中10%奖励举报人。”2017年5月26日，××××小区业主委员会与原告重庆美天物业公司再次签订《重庆市南川区××××小区物业服务合同》，合同第三章第四条物业服务收费实行包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润），双方约定物业服务费用，暂按目前执行的收费标准【楼梯房物业费：楼梯房物业费：楼梯房0.68元/月·平方米,电梯房物业费0.81元/月·平方米，电梯房电梯费30元/月/户，公摊费5元/月/户；门面物业费1.00元/月·平方米】,执行至2017年12月底。2017年年底前甲乙双方按照物业市场规律，根据本物业管理区域的实际情况和重庆市、南川区《物业服务收费指导价格》，从2018年1月1日起执行新的物业收费标准。业主应于每月一日起交纳当月的物业服务费用，也可预交一季度、半年或�年的物业服务费。物业服务合同的期限为五年零九个月，自2017年4月1日起至2022年12月31日止。合同期届满前三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，合同终止。甲方、因为主或物业使用人违反本合同约定，未能如数交纳物业服务费的，应按所欠物业服务费每日千分之三的标准向乙方支付违约金，并不交所欠物业服务费。合同自2017年2月1日起生效。从2013年10月1日起，被告鲜梅未缴纳物业服务费等费用。2018年3月13日，原告诉至本院，要求被告支付2013年10月1日起至2017年12月31日的物业服务费等费用。上述事实，有原被告的陈述、《××××小区物业服务承包合同》、《××××物业管理补充合同》、《××××小区物业服务合同》、催费通知单、照片等证据在案佐证，并经庭审质证核实，具有证明效力。本院认为，原告与重庆市南川区××××小区业主委员会签订的《××××小区物业承包服务合同》和《××××物业管理补充合同》、《××××小区物业服务合同》系合同双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的规定，合法有效，按照最高人民法院的相关司法解释，业主所在小区的业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同对业主具有约束力。被告在购买了××××小区房屋后即成为小区业主，应收到服务合同的约束。原告为被告所在的小区提供物业服务，被告接受了原告提供的物业服务后，理应及时支付相应的物业服务费。关于原告主张的物业服务费等费用的问题。因被告所居住的10-1-3-2号房屋系楼梯房，按照合同约定，从2013年10月1日起至2017年12月31日期间的物业服务费计算为3140元【0.68元/平方米·月×90.56平方米×51个月）】，合同约定每户公摊水电费5元，被告鲜梅应交纳2013年10月1日起至2017年12月31日公摊水电费为255元（5元×51个月）。故对原告主张被告从2013年10月1日起至2017年12月31日应支付物业服务费3140元、公摊费共计255元，共计3395元，本院予以支持。对于被告提出的家中漏水的问题，被告提出的该理由不属于法定或约定不缴纳物业费的理由。同时，本院在审理南川区××××小区物业服务合同纠纷系列案件中查明原告在履行物业服务合同过程中确实存在一定的瑕疵，但不能否定原告已实际履行物业服务合同主要义务的事实，故对于被告不缴纳物业费的抗辩理由，本院不予采纳。鉴于原告提供的物业服务存有一定瑕疵，对于原告主张的违约金，本院不予支持。综上，依照《物业管理条例》第四十一条第一款，《�高人民法院关系审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告鲜梅于本判决生效之日起十日内支付原告重庆美天物业管理有限公司自2013年10月1日起至2017年12月31日期间的物业服务费、公摊费共计3395元。二、驳回原告重庆美天物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元（原告已�交），由被告鲜梅负担。鲜梅负担之金额限于本判决生效后立即迳付原告重庆美天物业管理有限公司。本判决为终审判决。审判员 刘 丹二〇一八年四月八日书记员 张京津