广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1973民初14310号
原告：东莞市扩业实业有限公司，住所地：东莞市塘厦镇桥蛟西路89号。
法定代表人：陈文荣，总经理。
委托诉讼代理人：陈俊杰，广东众诚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄俊涛，广东众诚律师事务所律师。
被告：东莞市展跃光电科技有限公司，住所地：东莞市塘厦镇桥蛟西路89号B1栋。
法定代表人：ＸＸ。
委托诉讼代理人：左文星，男，1989年9月6日出生，汉族，住江西省宜春市上高县，系东莞市展跃光电科技有限公司的员工。
被告：ＸＸ，男，1979年9月9日出生，汉族，住江西省宜春市上高县，
原告东莞市扩业实业有限公司（以下简称“扩业公司”）与被告东莞市展跃光电科技有限公司（以下简称“展跃公司”）、ＸＸ房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员韦枝展适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告扩业公司的委托诉讼代理人陈俊杰、黄俊涛、被告展跃公司的委托诉讼代理人左文星均已到庭参加诉讼。被告ＸＸ经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告扩业公司向本院提出诉讼请求：1、确认《厂房租赁合同书》及《员工宿舍租赁合同书》无效；2、被告展跃公司立即搬离所承租的东莞市××社区桥××西路××栋厂房、阁楼、空地、员工宿舍；3、被告展跃公司向原告支付租金至搬清之日止，暂计算至2017年7月至10月份的房屋占有使用费合计382276元（厂房占有使用费61578元/月、阁楼占有使用费8131元/月、空地占有使用费10560元/月、宿舍占有使用费7800元/月）；4、被告展跃公司向原告支付水、电费至搬离之日止，暂计算至2017年10月份的历来水电费合计537826元；5、被告ＸＸ对被告展跃公司的上述债务承担连带责任；6、本案的诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2014年1月1日，原告、被告展跃公司双方签订《厂房租赁合同书》，合同其中约定被告展跃公司向原告承租位于东莞市××社区桥××西路××栋的厂房面积3110平方米、阁楼面积528平方米、空地1200平方米，厂房、阁楼、空地的租赁押金150000元；2017年2月1日至2020年1月30日期间的厂房租金为61578元/月、阁楼租金为8131元/月、空地租金为10560元/月；如被告逾期20天未足额缴纳应交租金或其他费用的，原告有权解除合同，没收押金，追偿损失。2014年2月21日，原告、被告展跃公司双方再次签订《员工宿舍租赁合同书》，合同其中约定被告租赁原告员工宿舍面积17340平方米；员工宿舍租赁押金7800元；2014年5月1日至2017年2月28日期间宿舍租金7800元/月；如被告逾期30天未足额缴纳租金和其他费用的，原告有权解除合同，没收押金。被告展跃公司自承租上述租赁物业以来经常拖欠原告租金及水电费，经双方结算，被告仍拖欠原告2017年7月至10月份的租金合计382276元，拖欠历来水电费合计537826元。被告展跃公司是个人独资企业，被告ＸＸ是被告展跃公司的股东及法定代表人，根据公司法相关法律规定被告ＸＸ应当对被告展跃公司的上述债务承担连带责任。综上所述，原告认为被告展跃公司的上述行为已严重违约，依据双方合同的约定，特依法提起诉讼，请法院依法判决，支持原告诉讼请求。
被告展跃公司辩称，原告所说属实，关于返还房屋也同意，被告确认债务，但被告无法支付，也没有办法搬迁。
被告ＸＸ未作答辩，也未提交证据。
经审理查明，展跃公司系由ＸＸ投资开办，且ＸＸ为展跃公司唯一股东的一人有限责任公司。展跃公司确认其公司财产与ＸＸ的个人财产混同。
位于东莞市××社区桥××西路××栋的案涉房屋，由扩业公司以其名义申报水电及装饰工程施工登记证，并出资建造。截止本案一审辩论终结前，案涉房屋尚未取得相应的产权证，也未取得建设工程规划许可证。
2014年1月1日，扩业公司作为出租方、甲方，展跃公司作为承租方、乙方，双方共同签订了一份《厂房租赁合同书》，主要约定：甲方将案涉房屋出租给乙方经营塑料模具及制品加工；租用期限自从2014年1月1日起至2020年1月30日止，其中2014年1月份为免租装修期，自2014年2月1日起计租；其中，2017年2月1日至2020年1月30日期间的厂房租金为61578元/月、阁楼租金为8131元/月、空地租金为10560元/月；水电费由乙方承担；等。
2014年2月21日，扩业公司作为出租方、甲方，展跃公司作为承租方、乙方，双方共同又签订了一份《员工宿舍租赁合同书》，主要约定：乙方租赁甲方员工宿舍面积；2014年5月1日至2017年2月28日期间宿舍租金7800元/月；2017年3月1日至2020年2月28日期间宿舍租金8580元/月；水电费由乙方承担；等等。
2017年10月10日，扩业公司与展跃公司共同签订一份《结算书》，双方确认：截止2017年10月10日，展跃公司尚欠扩业公司1、2017年7月-10月份租金382276元；2、2017年8月-9月电费205338元；3、2017年7月份前历来结欠电费111357元；4、2017年10月份水电费尚未结算。
后，同在2017年10月份，扩业公司与展跃公司又共同签订一份《结算书》，双方确认：截止2017年10月，展跃公司尚欠扩业公司1、2017年10月份水费1726元；2、2017年10月份电费219405元。
截止本案一审辩论终结之日，展跃公司尚在案涉房屋内进行生产活动，但展跃公司公司的机器设备因涉及债务已被多家法院采取司法查封措施。
庭审中，本院依法向双方释明，因案涉房屋未取得产权证或建设工程规划许可证，案涉《厂房租赁合同书》及《员工宿舍租赁合同书》依法无效。本院释明后，扩业公司变更其诉讼请求如上，展跃公司不提起反诉。
以上事实，有水电及装饰工程施工登记证、《厂房租赁合同书》、《员工宿舍租赁合同书》、两份《结算书》、工商登记信息查询单等以及本案庭审笔录附卷为证。
本院认为，被告ＸＸ经本院合法传唤无正当理由拒不到庭,也未提交任何证据及答辩，视为放弃对原告扩业公司的主张进行抗辩、对原告扩业公司的证据进行质证的权利，应当承担由此产生的不利法律后果。
案涉《厂房租赁合同书》、《员工宿舍租赁合同书》虽系扩业公司、展跃公司双方的真实意思表示，但是否有效，还应审查该租赁合同是否违反了法律的强制性规定。本案中，截止一审辩论终结前，案涉房屋尚未取得建设工程规划许可证，也未取得房地产权证。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，该《厂房租赁合同书》及《员工宿舍租赁合同书》依法无效。
合同无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因合同取得的财产应相互返还。展跃公司应及时搬离自有物品并将案涉房屋返还给扩业公司。
《厂房租赁合同书》及《员工宿舍租赁合同书》虽然无效，但展跃公司已实际占有使用扩业公司享有使用收益权的案涉房屋，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，展跃公司仍应按约定的租金标准支付扩业公司相应的房屋占有使用费。本案中，扩业公司与展跃公司经过结算签订《结算书》，确认了展跃公司尚欠扩业公司2017年7月-10月份的租金共382276元，此费用展跃公司应予以支付。另，按照《厂房租赁合同书》及《员工宿舍租赁合同书》约定的租金标准，2017年11月1日起的厂房占有使用费应为61578元/月、阁楼占有使用费为8131元/月、空地占有使用费为10560元/月，关于宿舍占有使用费，按合同约定标准可为8580元/月，现扩业公司按7800元/月主张宿舍占有使用费，系扩业公司自由处分诉讼权利，不损害展跃公司的合法权益，本院予以准许。综上，因展跃公司现仍在占有案涉房屋，故2017年11月份后展跃公司应支付给扩业公司的房屋占有使用费标准为88069元/月，应支付至展跃公司实际搬离案涉房屋之日止。
此外，展跃公司在两份《结算书》中确认尚欠扩业公司1、2017年7月份前历来结欠电费111357元；2、2017年8月-9月电费205338元；3、2017年10月份水费1726元；4、2017年10月份电费219405元，共计537826元，此款展跃公司应予以支付。至于2017年11月份之后的水电费，因尚未结算，扩业公司也没有提供相应票据，本院在本案中不予处理。
展跃公司系由ＸＸ投资开办，且ＸＸ为展跃公司唯一股东的一人有限责任公司，展跃公司也确认其公司财产与ＸＸ的个人财产混同。按照《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”的规定，ＸＸ应对展跃公司的案涉债务承担连带责任。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：
一、确认原告东莞市扩业实业有限公司与被告东莞市展跃光电科技有限公司于2014年1月1日签订的《厂房租赁合同书》及于2014年2月21日签订的《员工宿舍租赁合同书》均依法无效；
二、被告东莞市展跃光电科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内搬离自有物品并将位于东莞市塘厦镇蛟乙塘社区桥蛟西路89号B1栋的案涉房屋返还给原告东莞市扩业实业有限公司；
三、被告东莞市展跃光电科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内支付原告东莞市扩业实业有限公司2017年7月-10月份的房屋占有使用费共382276元；
四、被告东莞市展跃光电科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内支付原告东莞市扩业实业有限公司2017年11月1日起的房屋占有使用费（计算方法：自2017年11月1日起，按88069元/月的标准支付至被告东莞市展跃光电科技有限公司实际搬离案涉房屋之日止）；
五、被告东莞市展跃光电科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内支付原告东莞市扩业实业有限公司2017年10月份之前的水电费共计537826元；
六、被告ＸＸ对被告东莞市展跃光电科技有限公司的上述债务承担连带清偿责任；
七、驳回原告东莞市扩业实业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7250.56元，原告已预交，由原告东莞市扩业实业有限公司负担50元，被告东莞市展跃光电科技有限公司、ＸＸ共同负担7200.56元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 韦枝展
二〇一七年十二月十四日
书记员 黄 兵
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国公司法》
第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。