南宁铁路运输中级法院
民 事 判 决 书
（2017）桂71民终105号
上诉人（一审被告、反诉原告）:南宁柯惠机械设备有限责任公司，住所地南宁市大学东路170号科德五金机电城K街K2号。
法定代表人:朱广忠，该公司经理。
委托诉讼代理人：黄爱青，女，该公司员工。
被上诉人（一审原告、反诉被告）:南宁威宁资产经营有限责任公司，住所地南宁市良庆区五象大道西段669号。
法定代表人：朱海，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王文千，广西刘晰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：龚朝光，广西刘晰律师事务所律师。
上诉人南宁柯惠机械设备有限责任公司（以下简称柯惠公司）因与被上诉人南宁威宁资产经营有限责任公司（以下简称威宁公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初325号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月27日立案后，依法组成合议庭，于2017年6月2日公开开庭进行了审理。上诉人柯惠公司的法定代表人朱广忠及其委托诉讼代理人黄爱青、被上诉人威宁公司的委托诉讼代理人王文千到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人柯惠公司上诉请求：撤销一审法院判决第二项，并依法改判柯惠公司无需支付威宁公司房屋占用费87750元。事实与理由：一、一审法院认定的部分事实不清，适用法律错误。柯惠公司与威宁公司于2014年3月21日签订《铺面（房屋）临时租赁合同》，合同期限至2014年12月31日，之后，双方存在不定期租赁合同关系，是否执行原协议中租金数额双方均未达成一致意见。本地段的房屋租金为50元/平方米，涉案铺面为60平方米，其根据等价有偿及公平原则，其按3000元/月的租金（期间为2015年1月1日至2015年3月31日）支付给威宁公司完全合理。另外，从2015年4月起，威宁公司已经对涉案铺面强行断水、断电，对其的生产经营已经产生破坏性的影响，铺面仅能作为仓库使用，一审法院按8400元/月判令柯惠公司支付从2015年1月1日至3月31日期间的房租和以此标准计算房屋占用费有失公平。二、一审判决认定佣金、手续费及竞租保证金系南宁威宁租赁物业服务有限公司（以下简称威宁租赁公司）收取而非威宁公司收取明显错误。本案中，柯惠公司在签订本案租赁合同时，按照威宁公司的要求将佣金、手续费8550元交付至威宁租赁公司。竞租保证金10000元是其参与竞标时按威宁公司的要求交付至威宁租赁公司。根据涉案房屋租赁合同中的第七条第8款约定威宁租赁公司仅有权收取“水电费”，同时威宁公司与威宁租赁公司系关联公司，因此，虽然收款的是威宁租赁公司，但应视为威宁公司收取了该费用，如该费用不予退还，应充抵房屋占有使用费。
被上诉人威宁公司辩称，一审判决柯惠公司自合同解除后按8400元/月租金标准支付房屋占有使用费是正确的。根据《合同法》的规定，租赁合同解除后，承租人应当向出租人承担返还房屋的义务，否则，在其继续占用房屋期间，应赔偿出租人的经济损失。本案中，柯惠公司在合同解除后继续占用涉案房屋期间，对威宁公司造成的经济损失，应相当于涉案房屋租赁的市场价格。虽然在2015年3月份，威宁公司为促使柯惠公司退房采取了断水断电的自救措施，但威宁公司在此之前已经明确通知了柯惠公司，且柯惠公司此后又自行接通了水电，并且一直在涉案房屋内经营至今。因此，威宁公司在诉讼中主张参照原租赁合同约定的8400元/月租金标准计算损失，即要求柯惠公司支付房屋占有使用费，是合理有据的。二、柯惠公司要求将投标保证金10000元、佣金手续费8550元冲抵房屋占有使用费，没有依据。因涉案房屋是威宁公司委托给威宁租赁公司通过挂牌竞价方式进行招租的，威宁租赁公司提供的服务，相当于中介服务，其有权向竞租成交人收取一定的佣金和手续费作为报酬。柯惠公司在竞租过程中，依照约定向威宁租赁公司支付的投标保证金、佣金、手续费，并非是支付给威宁公司，威宁租赁公司也并非代威宁公司收取前述费用。因此，柯惠公司要求威宁公司返还投标保证金、佣金手续费或用于冲抵柯惠公司的租金或房屋占有使用费，均无事实和法律依据。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
威宁公司向一审法院起诉请求：1.解除威宁公司与柯惠公司之间的房屋租赁合同关系；2.柯惠公司搬离租赁房屋，并将租赁房屋交还给威宁公司；3.柯惠公司向威宁公司补交2015年1月1日至2016年3月31日的租金共计126000元，且至其将租赁房屋交还给原告威宁资产公司之日止，按140元/㎡/月的标准向威宁公司支付房屋占有使用费。
一审法院认定事实：威宁公司对涉案铺面有出租管理权。2014年3月21日，威宁公司（甲方，出租方）与柯惠公司（乙方，承租方）签订一份《铺面（房屋）临时租赁合同》，约定：1.甲方自愿将坐落在中尧路52-8、9、10号面积60㎡的铺面临时出租给乙方使用；2.铺面的月租金标准为140元/㎡，月租金8400元，租赁期限自2014年4月1日至2014年12月31日；3.合同签订之日，乙方须一次性向甲方交纳相当于三个月租金的履约担保金25200元，租赁期满、乙方退铺时，甲方将履约担保金无息退还乙方；4.乙方保证承租上述铺面仅作粮油机械门市使用；5.甲方按时将出租的铺面交给乙方使用，并保证水电线路通畅；6.租赁期届满，乙方应按时搬出，并将承租铺面及相关设施设备完好交还甲方；7.在租赁期间，乙方负担自用的水电费及卫生、治安等物业管理费用，其中水电费由威宁物业公司代收代缴。合同还对其他的权利义务作了约定。2014年3月26日，柯惠公司向威宁公司支付合同押金25200元。
2015年1月21日，威宁公司向柯惠公司发出《通知》，载明：“你与我公司所签订的位于中尧路52-8、9、10号商铺租赁合同已于2014年12月31日期满，我公司已于2015年1月8日送达《通知》，请你于2015年1月14日前到我公司办理续签商铺租赁合同的相关手续，逾期视为自动放弃续租的权利。鉴于你未在规定期限与我公司办理合同续签手续，现我公司决定将该商铺以公开竞价的方式出租，2015年1月29日截标，报名时间从2015年1月21日至2015年1月28日17:00时止。”因柯惠公司拒收该《通知》，该《通知》于同日张贴在涉案商铺门前。
2015年1月30日，威宁公司向柯惠公司发出《通知》，载明：“您与我公司所签订的位于中尧路52-8、9、10号商铺租赁合同已于2014年12月31日期满，我公司2015年1月21日送达《通知》，通知您原承租的商铺将以公开竞价的方式对外出租。2015年1月29日该商铺竞价截标，并竞价成交确定新承租者。在竞租活动中，您未报名参与商铺竞价，因此，《房屋租赁合同》到期后，我公司与您的房屋租赁关系终止。请您自行安排好经营和搬迁计划工作，在2015年2月5日前清空原承租商铺内的所有物品，并将商铺及原有的附属设备设施以完好、整洁的状态交还我公司。逾期未将商铺交还的，我公司将采取停水、停电等措施维护我公司的业主权益。”柯惠公司拒绝签收该《通知》。
2015年3月5日，威宁公司向柯惠公司发出《通知》，载明：“您与我公司所签订的位于中尧路52-8、9、10号商铺租赁合同已于2014年12月31日期满，2015年1月29日该商铺竞价截标，并竞价成交确定新承租者。在竞租活动中，您未报名参与商铺竞价，因此，《房屋租赁合同》到期后，我公司与您的房屋租赁关系终止。2015年1月30日已通知您于2015年2月5日前自行安排好搬迁工作，但至今您未搬出，将商铺移交我公司。现再次通知您于2015年3月8日前清空原承租商铺内的所有物品，将商铺完好交还我公司，逾期未将商铺交还的，我公司将采取停水、停电及封铺等措施维护我公司的业主权益。”该《通知》于次日张贴在涉案铺面门前。
另查明：2015年1月1日至2015年12月31日，柯惠公司总计向威宁公司支付租金13050元。2015年1月8日、2015年1月21日、2015年1月30日及2015年3月6日，威宁公司的工作人员来到南宁市上，向承租其房屋、商铺的十余名包括柯惠公司在内的承租户送达相关《通知》。2015年3月，威宁公司对由其出租管理的中尧路上包括涉案商铺的十余间房屋、商铺进行断水断电。2016年5月10日，威宁公司将中尧路上其出租管理的场所包括柯惠公司在内的十余名承租户起诉至该院，并提出解除租赁关系、交还租赁物、支付租金等诉讼请求。威宁公司在案件审理过程中表示，其收取柯惠公司合同押金25200元，该押金可抵扣柯惠公司拖欠的租金或房屋占有使用费。
一审法院认为，威宁公司与柯惠公司于2014年3月21日签订的《铺面（房屋）临时租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，对双方当事人均具有约束力。该合同的租赁期限为2014年4月1日至2014年12月31日，合同约定的租赁期届满后，双方未再续签新的租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百三十六条的规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”2014年12月31日《铺面（房屋）临时租赁合同》约定的租赁期届满后，威宁公司同意柯惠公司继续租用涉案房屋，双方未再续签新的租赁合同，双方的关系已转化为不定期租赁合同关系。根据《合同法》第二百三十二条的规定，当事人可以随时解除不定期租赁合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。威宁公司于2015年1月21日向柯惠公司发出《通知》，载明因柯惠公司未于2105年1月14日前到威宁公司办理续签商铺租赁合同的相关手续，已自动放弃续租，涉案商铺将通过公开竞价的方式重新出租。威宁公司解除合同的意思表示于2015年1月21日到达柯惠公司，故认定双方的租赁合同关系于2015年1月21日解除。双方的租赁合同关系解除后，柯惠公司无继续占用涉案房屋的合法理由，应在本案判决生效后的十日内搬离涉案房屋，将涉案房屋交还威宁公司。
关于租金和房屋占有使用费的问题。合同履行期限届满后，威宁公司向柯惠公司发出多份要求其搬离涉案商铺的通知，柯惠公司仍拒绝履行腾房义务，威宁公司通过断水断电的方式自救，并无不当。且柯惠公司在断水断电后仍占有使用涉案商铺，因此，对柯惠公司要求减免租金的答辩意见，不予采纳。直至庭审当日，柯惠公司仍占有使用涉案商铺，威宁公司有权向其收取合同解除之前的租金和合同解除之后房屋占有使用费。因双方的租赁合同关系于2015年1月21日解除，故威宁公司第三项诉讼请求中的租金在2015年1月22日之后应为房屋占有使用费。房屋占有使用费的标准参照原合同的租金标准。因此，2015年1月1日至2016年3月31日，柯惠公司应向威宁公司支付租金和房屋占有使用费共计126000元（计算方式：8400元×15个月）。2015年1月1日至2015年12月31日，柯惠公司已向威宁公司支付13050元。威宁公司在案件审理过程中表示，其收取柯惠公司合同押金25200元，该押金可抵扣柯惠公司拖欠的租金或房屋占有使用费。因此，扣除柯惠公司已支付的13050元以及合同押金25200元，柯惠公司还应向威宁公司支付租金和房屋占有使用费共计87750元。2016年4月1日至柯惠公司将涉案商铺返还威宁公司之日，柯惠公司应按每月8400元的标准向威宁公司支付房屋占有使用费。
关于竞租保证金、合同佣金和手续费的问题。柯惠公司提交的2014年1月17日的竞租保证金《收据》及2014年3月26日的租赁佣金及手续费《进账单》上所盖的公章为威宁租赁公司，该公司与本案威宁公司为不同的两个公司，说明竞租保证金、合同佣金和手续费为威宁租赁公司收取，不是威宁公司收取。柯惠公司并未提供相关证据证实威宁公司收取其手续费和租佣金，应承担举证不能的责任。故柯惠公司要求威宁公司退还竞租保证金、手续费和租佣金，不予支持。
关于修建仓库费用的问题。柯惠公司提交的建筑业统一发票的开票日期2011年10月24日不在本案诉争合同的期限内，且发票工程项目名称上注明雨篷加工，无法认定“雨篷加工”与柯惠公司修建仓库诉讼请求的关系。柯惠公司无法举证证明其在本案诉争合同的履行期限内有修建仓库的事实，亦未能举证证明其修建仓库已经过威宁公司的允许。故柯惠公司要求威宁公司退还修建仓库的费用，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、威宁公司与柯惠公司的房屋租赁合同关系于2015年1月21日解除，柯惠公司于本案判决生效后的十日内搬离涉案房屋，将涉案房屋交还威宁公司；二、柯惠公司向威宁公司支付租金和房屋占有使用费共计87750元，2016年4月1日至柯惠公司将涉案商铺返还威宁公司之日，柯惠公司应按8400元每月的标准向威宁公司支付房屋占有使用费；三、驳回威宁公司的其他诉讼请求；四、驳回柯惠公司的反诉请求。
本院二审期间，上诉人柯惠公司围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对一审查明的事实，威宁公司无异议，柯惠公司提出异议称，其在2016年5月在南宁科德五金机电城另行租赁房屋经营，没有占用涉案房屋也没有收到威宁公司发出的任何《通知》。对当事人有争议的事实和证据，本院认定如下：1.柯惠公司提交《南宁科德五金机电城房屋租赁合同》复印件，以证明柯惠公司在2016年5月另行租赁房屋进行经营,不应计算该时期的房屋占有使用费。经审查，该合同为柯惠公司与第三人所签订，与本案无关联，不能直接证明柯惠公司将涉案铺面交回威宁公司不再使用，故对该证据及相关事实的异议，本院不予认可；2.柯惠公司提交《南宁威宁资产经营有限责任公司租赁资产移交表》，以证明2017年1月23日，柯惠公司就涉案铺面已和威宁公司交接完毕。威宁公司认可该证据，本院予以确认；3.威宁公司向柯惠公司发出的有关续签合同及要求其及时腾房的《通知》，均粘贴在其住所，并有一审在卷的照片予以佐证，视为送达，一审判决确认上述通知已送达柯惠公司正确。
经审查，2017年1月23日，柯惠公司将涉案商铺移交给威宁公司，威宁公司予以接收。另，对一审查明的事实，本院予以确认。
综合诉辩双方的意见，归纳本案的争议焦点为：1.一审判决认定涉案房屋房屋租赁合同解除时间是否正确？2.一审判决按照原房屋租赁合同的租金标准计算定房屋占有使用费是否合理？3.柯惠公司交纳的竞租保证金、合同佣金和手续费能否抵扣房屋占有使用费？
关于一审判决认定涉案房屋租赁合同解除时间是否正确的问题。本院认为，涉案房屋租赁合同于2014年12月31日期满后，双方没有续签新的租赁合同，柯惠公司继续占有使用涉案铺面，威宁公司没有提出异议，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，双方均可随时解除合同，出租人在解除合同时应在合理期限前通知承租人。威宁公司于2015年1月8日通知柯惠公司在2015年1月14日之前办理租赁合同续签手续，但柯惠公司并未履行，视为柯惠公司自动放弃续租。威宁公司于2015年1月21日发出《通知》告知柯惠公司其决定将涉案商铺以公开竞价的方式出租，该通知的性质为解除合同的通知，合同自通知到达对方时解除，且威宁公司已给柯惠公司预留了2015年1月8日至2015年1月21日的合理期限，故一审判决认定该房屋租赁合同于2015年1月21日解除，有事实及法律依据。
关于一审判决按照原房屋租赁合同的租金标准计算房屋占有使用费是否合理的问题。本院认为，房屋租赁合同解除后，威宁公司无须继续履行提供符合使用条件房屋的义务，而柯惠公司负有及时返还房屋的义务。威宁公司于2015年1月30日和2015年3月5日两次通知柯惠公司搬迁并交还涉案商铺，但柯惠公司拒不归还，威宁公司有权采取断水、断电以自救且不承担赔偿对方损失的责任。柯惠公司明知涉案商铺无法正常使用，仍然占用，应当支付房屋占有使用费，一审判决认定房屋占有使用费参照原租赁合同的租金标准计算，合法有据。柯惠公司提出一审判决以原租赁合同的租金标准计算房屋占有使用费，有失公平的上诉理由，无事实和法律依据，本院不予支持。
关于柯惠公司交纳的竞租保证金、合同佣金和手续费是否能抵扣房屋占有使用费的问题。本院认为，据查明的事实上述费用由威宁租赁公司收取，柯惠公司既未将上述费用支付给威宁公司，亦未能举出确实、充分的证据证实威宁租赁公司受威宁公司的委托，代为收取前述费用。故柯惠公司提出竞租保证金、佣金和手续费应抵扣房屋占有使用费的上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人柯惠公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1994元（柯惠公司已预交），由上诉人南宁柯惠机械设备有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 岚
审判员 玉 萍
审判员 彭 博
二〇一七年六月二十六日
书记员 符贵芳