北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0108民初20513号
原告：北京鸿运达物业管理有限责任公司,住所地北京市西城区。
法定代表人：魏立国，经理。
委托诉讼代理人：韦强，北京市嘉安律师事务所律师。
委托诉讼代理人：于佳萌，北京市嘉安律师事务所实习律师。
被告：王嘉吾，女，1954年11月8日出生，汉族，住北京市海淀区。
原告北京鸿运达物业管理有限责任公司（以下简称鸿运达公司）与被告王嘉吾物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鸿运达公司之委托诉讼代理人韦强、于佳萌与被告王嘉吾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
鸿运达公司向本院提出诉讼请求：王嘉吾支付2009年7月3日至2014年6月30日期间物业管理费合计26608.5元。事实与理由：王嘉吾系北京市海淀区车公庄西路×号院×号楼×层109号业主，我公司为该小区物业服务公司。该小区物业管理费收费标准为每月2.25元/平方米，王嘉吾的物业面积为197.07平方米。截止到2014年6月30日，王嘉吾累计拖欠物业管理费26608.5元，经我公司多次催缴，王嘉吾仍未支付。
王嘉吾辩称，我是北京市海淀区车公庄西路×号院×号楼×层109号业主，房屋建筑面积197.07平方米，不同意鸿运达公司的诉讼请求。109号房屋未欠物业费，反而是鸿运达公司应返还代为出租-107、-109号两间地下室多年的租金。×小区是北京恒远基业房地产开发有限公司与北京市公交房地产开发公司于2000年联合开发的商品房小区，建设用地6792.97平方米，其中恒远基业公司分摊3756.51平方米，公交开发公司分摊3036.46平方米。×小区总建筑面积25929.64平方米，恒远基业公司持有建筑面积14447.94平方米，其中地上建筑面积为13768.75平方米，地下建筑面积为679.19平方米，另有人防工程面积900.83平方米。公交开发公司持有建筑面积11481.7平方米，其中地上建筑面积为10802.51平方米，地下建筑面积679.19平方米，另有人防工程面积900.83平方米。小区建成后业主陆续入住，北京恒远基业房地产开发有限公司一直在×小区109号室和110室办公，这是众所周知的事实。北京文宝物业管理有限公司隶属于北京公交控股（集团）有限公司，于2003年7月15日与公交开发公司、恒远基业公司签署物业管理委托合同，成为×小区前期物业管理企业，这期间由于恒远基业公司自身的问题，欠付北京文宝物业管理有限公司的部分费用，这其中就包括109号室和110室的物业费，2006年3月6日双方签有协议，恒远基业公司将自己拥有产权的地下一层和地面203、204、207三套房的出租权委托给北京文宝物业管理有限公司，并用租金抵偿恒远基业公司所欠付的物业费等。2006年9月公交开发公司、恒远基业公司与鸿运达公司签订为期三年的合同，为理清双方在×小区发生的往来，恒远基业公司致函鸿运达公司再次说明与其有关房屋物业费的抵扣情况。事实是2014年6月30日鸿运达公司非法撤离小区，也没有交还占有多年的东地下室-107、-109号的使用权，更有甚者，由非法进入小区的北京世纪洁龙物业管理有限公司继续在出租，因该物业公司不是合法接管小区的物业企业，我无法让其出具证明。我认为如果没有以上企业间的诸多往来，哪有物业公司会8年不收业主的物业费。若鸿运达公司要追讨×小区109号室的物业费，其应出示我办理入住的证据。鸿运达公司不履行合同约定擅自撤离小区，不接受政府主管部门的处罚，给小区全体业主造成极大的经济损失，至今×小区物业管理权仍然被北京世纪洁龙物业管理有限公司非法占有。综上，请法院以事实为依据，以法律为准绳，驳回鸿运达公司的诉求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。王嘉吾系北京市海淀区车公庄西路×号院×号楼×层109号房屋（以下简称109号房屋）业主，房屋建筑面积为197.07平方米。经法庭询问，鸿运达公司与王嘉吾均表示109号房屋于2009年7月3日登记于王嘉吾名下。
就109号房屋登记、使用情况，王嘉吾称109号房屋一直系北京恒远基业房地产开发有限公司（以下简称恒远基业公司）办公用房，109号房屋交付时间为2004年左右，当时是交付给恒远基业公司，原产权人系李硕，亦系恒远基业公司安排。王嘉吾称其2002年至2006年左右系恒远基业公司财务总监，具体任职时间已记不清，2006年恒远基业公司股权转让后其不再是该公司职员，因尚有较多民事纠纷未处理完毕，109号房屋由恒远基业公司老股东使用。鸿运达公司表示2006年至2009年109号房屋系由王嘉吾使用，2009年7月3日登记于王嘉吾名下。
2006年5月23日，四达枢纽站投资有限公司及鸿运达公司的共同上级单位北京公共交通控股（集团）有限公司（以下简称公交集团公司）召开会议决定:对文宝物业公司实施清算，清算后注销该公司；文宝物业公司的物业管理业务及人员先行由鸿运达公司接管，清算工作由鸿运达公司负责、四达枢纽站投资有限公司配合完成。
2006年9月7日，鸿运达公司成立北京鸿运达物业管理有限责任公司文宝兴业分公司（以下简称鸿运达公司文宝兴业分公司)，并授权该分公司对×小区实施物业管理。2006年10月31日，鸿运达公司文宝兴业分公司在×小区发出《通告》，称文宝物业公司自2006年9月7日起正式更改名称为鸿运达公司文宝兴业分公司，隶属公交集团公司，服务内容、人员结构等方面未发生变化。此后，鸿运达公司文宝兴业分公司开始对×小区正式实施物业管理服务。2007年12月12日，文宝物业公司注销。2014年6月30日，鸿运达公司文宝兴业分公司撤离×小区。2015年11月17日，鸿运达公司文宝兴业分公司注销。
2014年12月19日，北京市海淀区×小区业主委员会（以下简称业委会）向鸿运达公司发出《告知函》称：“贵公司于2006年9月1日，与开发商签订的《×小区物业管理委托合同》第三条规定：合同期限自签订合同之日起至本小区成立业主委员会选聘其他物业公司时止。业委会已于2014年11月26日通过海淀区甘家口街道办事处备案成立，且×小区物业服务自管方案，也经小区三分之二业主表决通过，并报告海淀小区办。特告知贵公司领导，请通知×项目部的有关人员，依据《北京市物业项目交接管理办法》的有关规定，于2014年12月25日10点钟到小区进行物业交接，届时业委会在甘家口街道办事处的领导下，接管×小区物业”。2016年7月26日，业委会出具证明称：“鸿运达公司不是开发商指定的前期物业，也没有与小区业主签订任何合同或协议，故该公司无权起诉本小区任何业主。另该公司当年属于非法进入我小区，2014年7月1日又违法撤离本小区，且已经被海淀区房管局处罚和责令整改，该公司并没有依据政府主管部门的通知进行整改，直到现在也没有恢复×小区的物业服务工作”。
庭审中，王嘉吾对鸿运达公司主体资格、收费标准、撤场时间均未提出异议。经法庭询问，王嘉吾表示确未交纳过109号房屋自2009年至2014年物业费，因不应交纳。为此，王嘉吾提交《住宅楼联建合同》、《联建住宅楼补充协议》、《补充协议（一）》、建设用地规划许可证、国有土地使用证、《关于住宅楼面积分割的情况说明》,证明海淀区车公庄西路×号院×号楼系恒远基业公司与北京市公交房地产开发公司合建开发。王嘉吾提交《关于住宅楼面积分割的情况说明》、《关于花园村住宅楼地下室分割的说明》、房屋所有权证、《关于花园村住宅楼用地分摊的说明》、《协议书》，证明恒远基业公司与北京市公交房地产开发公司（以下简称公交开发公司）对海淀区车公庄西路×号院×号楼用地、楼面、地下室、人防工程所拥有的权益，且经备案。鸿运达公司对上述证据真实性均不予认可，称公交开发公司虽系其上级单位，但上述证据未见过，且与本案无关。
王嘉吾提交公交开发公司（委托方）、恒远基业公司（委托方）与北京文宝物业管理有限公司（受委托方）2003年8月26日签订的《物业管理委托合同》及公交开发公司（委托方）、恒远基业公司（委托方）与鸿运达公司（受委托方）2006年9月1日签订的《物业管理委托合同》。鸿运达公司对上述证据真实性无异议，但表示不能证明王嘉吾所述租金折抵物业费。
王嘉吾提交2006年2月15日恒远基业公司向北京文宝物业管理有限公司出具的说明1份，载明：“截至到2005年12月31日，我公司尚未办理入住手续的房号如下：…109号…共计52套”。提交2006年3月6日恒远基业公司（甲方）与北京文宝物业管理有限公司（乙方）签订的《协议书》，载明：“甲方委托乙方对×小区地下一层及楼上出租203、204、207等房屋进行出租管理，鉴于截至2005年12月31日甲方欠乙方空置房物业管理费及其他相关费用314095元，就所收取租金的处理方式问题，甲乙双方经友好协商，达成如下协议：…3、乙方有权决定以所收取的房屋租金抵偿甲方欠乙方的物业费及相关费用…”。鸿运达公司对上述证据真实性均不予认可，称上述证据出具及涉及时间为2006年，109号房屋已于2009年7月3日过户至王嘉吾名下。
王嘉吾提交2006年9月20日恒远基业公司出具的致函，载明：“鸿运达公司：鉴于我公司已做股权转让，但公司还有很多需要继续的工作，除我公司留守处继续使用110室，还有华乳恒佳包装技术有限公司在×小区107、109号室办公，故这三套房的物业管理费继续由地下室（东头）-107、-109号的租金抵扣。地下室每间年租金2万元，两间地下室的租金，完全能够支付以上三套房的物业费。贵公司交还属于我公司的地下室-107、-109号号的使用权后，可向这三套房收取物业管理费”。鸿运达公司对上述证据真实性不予认可，109号房屋已于2009年7月3日过户至王嘉吾名下。
王嘉吾提交北京市海淀区房屋管理局2015年5月7日、2015年6月11日出具的《责令改正通知书》、《行政处罚决定书》，证明鸿运达公司擅自停止物业服务。鸿运达公司对上述证据真实性无异议，对证明目的不予认可。
王嘉吾提交2014年5月28日北京鸿运达物业管理有限责任公司文宝兴业分公司出具的授权委托书，载明：“海淀区住建委房管局小区办：我公司申请使用北京市海淀区车公庄西路×号院×楼（×小区）的住宅专项维修资金，进行电梯大修，现委托小区原建设单位的财务总监王嘉吾同志，到贵办办理相关手续”，证明其原系恒远基业公司员工。鸿运达公司对上述证据真实性无异议，对证明目的不予认可。
本院认为，文宝物业公司系四达枢纽站投资有限公司下属公司，其受聘作为×小区的前期物业服务企业，为×小区提供物业管理服务。而鸿运达公司基于其与四达枢纽站投资有限公司的共同上级单位公交集团公司的决定，接替文宝物业公司为×小区提供物业管理服务，为此鸿运达公司成立文宝兴业分公司提供实际的物业服务与管理，故鸿运达公司可视为与文宝物业公司同一性质的前期物业服务企业。根据现有证据及双方陈述，鸿运达公司自2006年接替文宝物业公司为北京市海淀区车公庄西路×号提供物业管理服务，其有权收取业主拖欠的物业费。经询问,王嘉吾对鸿运达公司物业费收费标准无异议，对此，本院不持异议。
关于王嘉吾辩称109号房屋不应由其交纳物业费，应由鸿运达公司对外出租的属恒远基业公司的地下室房屋租金进行折抵一节，王嘉吾提交的证据中涉及物业费、租金折抵的为2006年3月6日恒远基业公司（甲方）与北京文宝物业管理有限公司（乙方）签订的《协议书》，2006年9月20日恒远基业公司出具的致函。本院认为，根据上述《协议书》表述双方系对截至2005年12月31日所欠物业费支付方式进行的约定，未涉及本案诉争时段；2006年9月20日函件系恒远基业公司单方出具，无鸿运达公司确认，故根据上述协议书及致函，本院无法采信王嘉吾之辩称。经查，109号房屋已于2009年7月3日登记于王嘉吾名下，鸿运达公司向其主张2009年7月3日至2014年6月30日物业费，符合事实及法律规定，本院予以支持。关于具体数额，本院依据房屋建筑面积、双方认可的物业收费标准及天数确定，本院对于鸿运达公司诉讼请求中与本院认定相符部分予以支持，对其余部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、王嘉吾于本判决生效后七日内给付北京鸿运达物业管理有限责任公司自二〇〇九年七月三日至二〇一四年六月三十日期间的物业费二万六千五百八十九元八角七分。
二、驳回北京鸿运达物业管理有限责任公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二百三十三元（北京鸿运达物业管理有限责任公司已预交），由王嘉吾负担二百三十三元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 许 暘
人民陪审员 林荣萍
人民陪审员 王景茂
二〇一七年八月三十一日
书 记 员 魏明玮