天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）津01民终2928号上诉人（原审被告）：天津红星美凯龙时尚家居广场有限公司，住所地天津市南开区黄河道与密云路交口北方城三区36/37-101。法定代表人：陈东辉，总经理。委托诉讼代理人：安立志，北京盈科（天津）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：范鹏翔，男，1973年2月4日出生，汉族，住天津市红桥区。上诉人天津红星美凯龙时尚家居广场有限公司（以下简称天津红星美凯龙公司）因与被上诉人范鹏翔租赁合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2016）津0104民初9990号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天津红星美凯龙公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：上诉人与被上诉人签订涉案的租赁协议后，被上诉人共交付各类保证金13500元，截至双方解除合同时，被上诉人仍欠付上诉人租金，依据协议的约定，上诉人有权将保证金折抵各项欠款，故被上诉人无权要求返还保证金。一审法院所认定的被上诉人的各项损失及其数额，被上诉人并没能提供证据予以证明，判决结果均是原审类推和酌定的结果，有违“以事实为依据，以法律为准绳”的裁判原则。范鹏翔辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审事实清楚合理，请求二审法院驳回上诉，维持原判。范鹏翔向一审法院起诉请求：1.判令天津红星美凯龙公司返还范鹏翔各项押金13790元；2.判令天津红星美凯龙公司向范鹏翔支付装修补贴125150元；3.判令天津红星美凯龙公司赔偿范鹏翔各项损失764314元；4.本案诉讼费用由天津红星美凯龙公司负担。一审法院认定事实：2013年8月5日，范鹏翔（乙方）与天津红星美凯龙公司（甲方）签订《租赁经营管理合同》，约定，甲方将位于D8175、D8176租赁场地（展位）租赁给乙方用于本合同约定商品的经营。甲方租赁给乙方的场地面积为250.30平方米，该面积即为双方确定的计算支付租金、市场管理费等以面积计付款项的依据。乙方租赁甲方本合同所涉租赁场地用于经营板木家具类商品，品牌为法拉莉。租赁期限自2013年8月23日起至2015年4月22日止，租金起算时间为2013年8月23日。场地租金单价为113元/月/平方米，每月租金28283.90元，付款总额为565678元，付款方式为季付，每个付款周期第10日为付款日期截止日，以先付后用为原则。合同第五条约定，为保证乙方在租赁期内依法、按约经营，维护消费者的合法权益，乙方须在按合同上述约定向甲方支付第一期场地租金和市场管理费时一并向甲方支付商品质量保证金20000元，该保证金用于本合同约定的商品质量、客户投诉等相关事项的处理费用，若被实际使用导致金额减少时乙方应及时补足。关于商品质量保证金，合同约定如乙方退场一年后无售后遗留问题，则由甲方在乙方经销商品三包期结束后如数（无息）退还该商品质量保证金。关于经营管理保证金，如乙方退场（解除或终止合同）后，甲乙双方根据乙方履行合同的实际情况无息结算乙方交纳的经营管理保证金。关于电信设备设施押金，若合同到期、提前终止，乙方离开租赁场地前应结清相关电信费用，同时甲方无息退还乙方已支付电信设施押金。关于合同的变更、解除和终止：乙方特别承诺，因其未按合同规定期限付款导致甲方解除合同时，甲方无需取得乙方同意或事先通知乙方即有权扣留并自行处置（包括但不限于：变卖、交换等）乙方租赁场地内的全部商品，而无需向乙方承担任何责任。合同解除或终止后，乙方租赁场地的全部装修归甲方所有，乙方不得拆除破坏，甲方无须为此向乙方再支付任何费用和补偿。乙方提前解除合同撤场的，则不享受甲方所给予的优惠条件。原乙方已享有的优惠条件（包括但不限于免租期、租金折扣等）均应恢复至非优惠状态，并补足差额。该合同另有《诚信经营、自觉纳税责任书》等七个附件，其中附件《进驻商户管理规定》约定，展位商品出门必须凭销货单，出门联，品名、型号、数量与实物相符。调货等非销售商品、工具、材料等其他物品出门必须办理出门证，由商场所在楼层的主管签字。非营业时间禁止出货，特殊情况需提前向商场所在楼层主管申请。天津市南开区D8175、D8176租赁场地（展位）租赁给乙方用于本合同约定商品的经营。甲方租赁给乙方的场地面积为250.30平方米，该面积即为双方确定的计算支付租金、市场管理费等以面积计付款项的依据。乙方租赁甲方本合同所涉租赁场地用于经营板木家具类商品，品牌为法拉莉。租赁期限自2013年8月23日起至2015年4月22日止，租金起算时间为2013年8月23日。场地租金单价为113元/月/平方米，每月租金28283.90元，付款总额为565678元，付款方式为季付，每个付款周期第10日为付款日期截止日，以先付后用为原则。合同第五条约定，为保证乙方在租赁期内依法、按约经营，维护消费者的合法权益，乙方须在按合同上述约定向甲方支付第一期场地租金和市场管理费时一并向甲方支付商品质量保证金20000元，该保证金用于本合同约定的商品质量、客户投诉等相关事项的处理费用，若被实际使用导致金额减少时乙方应及时补足。关于商品质量保证金，合同约定如乙方退场一年后无售后遗留问题，则由甲方在乙方经销商品三包期结束后如数（无息）退还该商品质量保证金。关于经营管理保证金，如乙方退场（解除或终止合同）后，甲乙双方根据乙方履行合同的实际情况无息结算乙方交纳的经营管理保证金。关于电信设备设施押金，若合同到期、提前终止，乙方离开租赁场地前应结清相关电信费用，同时甲方无息退还乙方已支付电信设施押金。关于合同的变更、解除和终止：乙方特别承诺，因其未按合同规定期限付款导致甲方解除合同时，甲方无需取得乙方同意或事先通知乙方即有权扣留并自行处置（包括但不限于：变卖、交换等）乙方租赁场地内的全部商品，而无需向乙方承担任何责任。合同解除或终止后，乙方租赁场地的全部装修归甲方所有，乙方不得拆除破坏，甲方无须为此向乙方再支付任何费用和补偿。乙方提前解除合同撤场的，则不享受甲方所给予的优惠条件。原乙方已享有的优惠条件（包括但不限于免租期、租金折扣等）均应恢复至非优惠状态，并补足差额。该合同另有《诚信经营、自觉纳税责任书》等七个附件，其中附件《进驻商户管理规定》约定，展位商品出门必须凭销货单，出门联，品名、型号、数量与实物相符。调货等非销售商品、工具、材料等其他物品出门必须办理出门证，由商场所在楼层的主管签字。非营业时间禁止出货，特殊情况需提前向商场所在楼层主管申请。天津红星美凯龙时尚家居广场有限公司D8175、D8176租赁场地（展位）租赁给乙方用于本合同约定商品的经营。甲方租赁给乙方的场地面积为250.30平方米，该面积即为双方确定的计算支付租金、市场管理费等以面积计付款项的依据。乙方租赁甲方本合同所涉租赁场地用于经营板木家具类商品，品牌为法拉莉。租赁期限自2013年8月23日起至2015年4月22日止，租金起算时间为2013年8月23日。场地租金单价为113元/月/平方米，每月租金28283.90元，付款总额为565678元，付款方式为季付，每个付款周期第10日为付款日期截止日，以先付后用为原则。合同第五条约定，为保证乙方在租赁期内依法、按约经营，维护消费者的合法权益，乙方须在按合同上述约定向甲方支付第一期场地租金和市场管理费时一并向甲方支付商品质量保证金20000元，该保证金用于本合同约定的商品质量、客户投诉等相关事项的处理费用，若被实际使用导致金额减少时乙方应及时补足。关于商品质量保证金，合同约定如乙方退场一年后无售后遗留问题，则由甲方在乙方经销商品三包期结束后如数（无息）退还该商品质量保证金。关于经营管理保证金，如乙方退场（解除或终止合同）后，甲乙双方根据乙方履行合同的实际情况无息结算乙方交纳的经营管理保证金。关于电信设备设施押金，若合同到期、提前终止，乙方离开租赁场地前应结清相关电信费用，同时甲方无息退还乙方已支付电信设施押金。关于合同的变更、解除和终止：乙方特别承诺，因其未按合同规定期限付款导致甲方解除合同时，甲方无需取得乙方同意或事先通知乙方即有权扣留并自行处置（包括但不限于：变卖、交换等）乙方租赁场地内的全部商品，而无需向乙方承担任何责任。合同解除或终止后，乙方租赁场地的全部装修归甲方所有，乙方不得拆除破坏，甲方无须为此向乙方再支付任何费用和补偿。乙方提前解除合同撤场的，则不享受甲方所给予的优惠条件。原乙方已享有的优惠条件（包括但不限于免租期、租金折扣等）均应恢复至非优惠状态，并补足差额。该合同另有《诚信经营、自觉纳税责任书》等七个附件，其中附件《进驻商户管理规定》约定，展位商品出门必须凭销货单，出门联，品名、型号、数量与实物相符。调货等非销售商品、工具、材料等其他物品出门必须办理出门证，由商场所在楼层的主管签字。非营业时间禁止出货，特殊情况需提前向商场所在楼层主管申请。合同签订后，范鹏翔向天津红星美凯龙公司交纳商品质量保证金10000元、营运管理保证金（营业员保证金）1500元、电话网络保证金（电话费押金）1000元、营运管理保证金（电表押金）1000元、电卡押金50元、商户识别卡费20元，被告向原告提供场地，范鹏翔用于经营“法拉莉”板木家具。2014年10月10日，天津红星美凯龙公司密云路分公司向范鹏翔发出公告，通知商场于2014年10月11日停止营业。另查，范鹏翔曾于2015年6月3日起诉天津红星美凯龙公司，涉及其2013年8月22日另外租赁的天津红星美凯龙公司坐落于天津市天津红星美凯龙时尚家居广场有限公司C8063场地（面积118.10平方米），租赁期限自2013年8月23日起至2015年4月22日止，月租金13345.30元，用于经营“香柏世家”家具。该场地与本案展位情况相同，天津红星美凯龙公司先通知后未经范鹏翔同意单方将范鹏翔家具搬离商场。该案中，天津红星美凯龙公司承认双方曾就装修补贴进行约定，并提供证据证明已将装修补贴59050元支付给范鹏翔，每平方米500元。该案与本案事实基本相同，一审法院判决天津红星美凯龙公司赔偿范鹏翔各项损失190000元。该判决已发生法律效力。另外，经范鹏翔申请，一审法院于2017年5月17日前往坐落于天津市北辰区的天津市津福家具有限公司调查，天津红星美凯龙公司已将从涉案展位搬走并存放该处的范鹏翔家具拉走。庭审中，天津红星美凯龙公司称范鹏翔于2014年6月至7月搬离讼争场地，但并未提供证据加以佐证，一审法院不予采信。范鹏翔称天津红星美凯龙公司于2015年1月21日将范鹏翔货物全部搬离讼争场地，并将货物存放在北辰区李嘴村天津市津福家具有限公司，案外人陈晶出庭作证。经一审法院调查，结合一审法院其他相关案件所查明事实，天津红星美凯龙公司未经范鹏翔允许，将范鹏翔货品搬离讼争场地，对此，一审法院予以采信。范鹏翔称其展位内商品价值共计123557元，并提供送货单据、运费单据、价签收据、水桶押金单据等证据加以佐证，以上证据并不能充分证明天津红星美凯龙公司清场时展位内存放的商品数量、种类及商品状况，一审法院予以酌情认定。范鹏翔称其装修残值为247000元，并提供店铺装修合同、施工图及证人证言加以佐证，案外人张某出庭作证；因范鹏翔未能提供其支付装修款项的银行流水或收款收据等凭证，一审法院予以酌情认定。范鹏翔称其向案外人陈晶支付补偿金8000元，并提供售货员劳动合同、员工领取工资确认单、收条加以佐证，案外人陈晶出庭作证；除此以外，范鹏翔未能提供其他证据加以充分证明，一审法院不予采信。范鹏翔称其因停业租用仓库存放商品共支出60000元，并提供租赁合同、收款收据加以佐证，以上证据不能充分证明范鹏翔所述，一审法院不予采信。范鹏翔称因天津红星美凯龙公司提前解除合同导致范鹏翔营业利润损失325000元，并提供定/销货单加以佐证，因范鹏翔未提供销售台账等财务资料，以上证据不能充分证明范鹏翔利润损失情况，一审法院予以酌情认定。天津红星美凯龙公司称范鹏翔拖欠房租，并提供欠租明细及记账凭证加以佐证，以上证据并不能充分证明范鹏翔欠租事实，且天津红星美凯龙公司并未就此提起反诉，本案不予处理。一审法院认为，范鹏翔与天津红星美凯龙公司签订的《租赁经营管理合同》，系双方当事人的真实意思表示，且已实际履行，为有效合同。天津红星美凯龙公司向范鹏翔发出停止营业公告，系单方解除合同行为，一审法院确认该合同于2014年10月10日解除。天津红星美凯龙公司行为构成违约，应承担相应的法律后果。关于范鹏翔主张天津红星美凯龙公司返还各项保证金及押金一节。自范鹏翔退场至今已超过一年，且天津红星美凯龙公司未提供证据证明范鹏翔存在售后遗留问题，故天津红星美凯龙公司应向范鹏翔退还商品质量保证金10000元。双方合同关系解除，天津红星美凯龙公司应向范鹏翔返还营业员保证金1500元、电话费押金1000元、电表押金1000元、电卡押金50元、商户识别卡费20元。关于范鹏翔主张的员工培训费及工本费220元，范鹏翔并未提供证据加以佐证，一审法院不予支持。关于范鹏翔主张的装修补贴一节，根据一审法院审理的相关案件认定的事实，天津红星美凯龙公司就同一时期、同一期限签订的同一卖场租赁合同约定了装修补贴。天津红星美凯龙公司虽予以否认，但其抗辩理由不符合常理，一审法院不予采信。天津红星美凯龙公司应支付范鹏翔装修补贴125150元。关于范鹏翔主张的展位内货物损失123557元。范鹏翔现无充分证据证明天津红星美凯龙公司清场前场地内存放的商品种类、数量及商品状况，综合考虑天津红星美凯龙公司的违约行为、范鹏翔提交的送货单据、运费单据、价签收据、水桶押金单据，一审法院酌定范鹏翔展位内货物损失为61779元，该损失由天津红星美凯龙公司向范鹏翔赔偿。关于范鹏翔主张装修残值及消防工程损失一节。因范鹏翔租赁场所已被清理，无法对装修残值及消防工程进行评估，综合考虑范鹏翔提交的装修合同及证人张某证言等证据、租赁场所的面积及范鹏翔停业时间，一审法院酌定范鹏翔主张的装修残值为123879元，由天津红星美凯龙公司赔偿范鹏翔。关于范鹏翔主张的营业利润损失，租赁期限内，因天津红星美凯龙公司提前解除合同导致范鹏翔未能经营，产生一定的经济损失，综合考虑范鹏翔交纳租金标准及进货、销售情况，一审法院酌定范鹏翔利润损失为40000元，天津红星美凯龙公司应予赔偿。关于范鹏翔主张的库房租金、员工补偿金一节，范鹏翔并未提供充分证据加以证明，一审法院不予支持。关于天津红星美凯龙公司所述范鹏翔拖欠房租一节。天津红星美凯龙公司并未提供充分证据证明范鹏翔欠租，且天津红星美凯龙公司未在本案中提出反诉请求，本案不予处理，天津红星美凯龙公司可依法另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、判决生效后三十日内，天津红星美凯龙时尚家居广场有限公司返还范鹏翔商品质量保证金10000元、营运管理保证金（营业员保证金）1500元、电话网络保证金（电话费押金）1000元、营运管理保证金（电表押金）1000元、电卡押金50元、商户识别卡费20元，共计13570元；二、判决生效后三十日内，天津红星美凯龙时尚家居广场有限公司向范鹏翔支付装修补贴125150元；三、判决生效后三十日内，天津红星美凯龙时尚家居广场有限公司赔偿范鹏翔货物损失61779元、装修残值及消防工程损失123879元、利润损失40000元，共计225658元；三、驳回范鹏翔其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12833元，由范鹏翔负担7656元，天津红星美凯龙时尚家居广场有限公司负担5177元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《租赁经营管理合同》，系双方当事人的真实意思表示，且已实际履行，为有效合同。上诉人向被上诉人发出停止营业公告，系单方解除合同行为，上诉人构成违约，应承担相应的法律后果。被上诉人由此产生的合理损失应由上诉人承担。关于各项保证金及押金问题，被上诉人退场多年，上诉人未提供证据证明被上诉人存在售后等遗留问题，上诉人退还被上诉人商品质量保证金10000元、营业员保证金1500元、电话费押金1000元、电表押金1000元、电卡押金50元、商户识别卡费20元。上诉人上诉主张保证金应折抵欠款，并未提供充分证据证明被上诉人欠租，亦未在本案中就此提出反诉请求，本案不予处理。关于装修补贴问题，根据一审法院审理的相关案件认定的事实，上诉人就同一时期、同一期限签订的同一卖场租赁合同约定了装修补贴。现虽予以否认，但其抗辩理由不符合常理，一审法院确认上诉人应支付被上诉人相应装修补贴并无不当。关于展位内货物损失问题。现有证据不能充分证明上诉人清场前被上诉人租赁的场地内存放的商品种类、数量及商品状况，一审法院综合考虑上诉人的违约行为、被上诉人提交的送货单据、运费单据、价签收据、水桶押金单据等佐证，酌定被上诉人展位内货物损失金额适当，应予支持。关于装修残值问题，现租赁场所已被清理，无法对装修残值及消防工程进行评估，综合考虑双方租期、面积、停业时间及原因、被上诉人提交的装修合同及证人证言等证据，一审法院酌定被上诉人装修残值金额适当，应予支持。关于营业利润损失，因上诉人违约提前解除合同导致被上诉人未能经营，产生一定的预期利益损失，综合考虑被上诉人交纳租金标准及进货、销售情况，一审法院酌定支持被上诉人部分营业损失并无不当。综上所述，天津红星美凯龙时尚家居广场有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6766元，由上诉人天津红星美凯龙时尚家居广场有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张玉明代理审判员  邵 丹代理审判员  王 晶二〇一八年六月十二日书 记 员  姜腾飞附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判……