北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终697号
上诉人（原审原告、反诉被告）邸博，男，1980年2月16日出生。
上诉人（原审原告、反诉被告）文婧媛，女，1984年8月9日出生。
上列二上诉人之共同委托代理人邱新，北京李晓斌律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）符艳平，女，1966年5月29日出生。
委托代理人杨坤，内蒙古卫益律师事务所律师。
原审第三人北京鑫驰亿家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区西红门镇宏盛路264号。
法定代表人桂红兰，销售经理。
委托代理人冯凯，男，1988年2月6日出生。
上诉人邸博、文婧媛、符艳平因房屋买卖合同纠纷一案，均不服北京市大兴区人民法院（2014）大民初字第10517号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年8月，邸博、文婧媛起诉至原审法院称：2009年12月，我方经北京鑫驰亿家房地产经纪有限公司（下称鑫驰亿家公司）居间，与符艳平达成购买其位于北京市大兴区201室的房屋（下称涉案房屋）的合意。2009年12月6日，我方向符艳平支付定金153600元，12月9日，我方向符艳平支付544400元。2009年12月16日，我方与符艳平、鑫驰亿家公司签订《房屋买卖居间合同》及《补充协议》。居间合同第六条约定：甲乙双方于甲方房屋产权证出证后3个工作日内办理产权过户。2013年6月18日，我方与符艳平办理了网签。但时至今日，符艳平仍未配合我方进行过户。符艳平的行为严重违反了合同约定和法律规定，严重损害了我方的合法权益。故我方诉至法院，要求：1、符艳平配合我方将涉案房屋过户到我方名下，同时我方向符艳平支付尾款70000元；2、判令符艳平每个工作日按照房款万分之四向我方支付不按期办理过户手续违约金（自符艳平取得涉案房屋所有权证后第四个工作日起算至符艳平配合办理过户之日止）；3、判令符艳平承担本案全部诉讼费用。
符艳平辩称并反诉称：我不同意邸博、文婧媛的诉讼请求。2009年12月我与邸博、文婧媛签订《房屋买卖居间合同》，我将涉案房屋出售给邸博、文婧媛。邸博、文婧媛起诉书中付款事实属实。邸博、文婧媛一直没有要求我办理过户手续，因其不具备在北京购房的资质，其在2013年底才具备在北京购房资质，我认为其违约在先。根据双方签订的合同，没有约定违约金，只是约定房本下来就过户。另外，邸博、文婧媛所主张的违约金过高，我要求调整。该合同第9条第1款规定我同意双倍返还定金可以解除合同。故我提起反诉：1、判决双方签订的《房屋买卖居间合同》解除并由我将邸博、文婧媛所付房款不计利息返还给邸博、文婧媛，定金双倍返回邸博、文婧媛；2、邸博、文婧媛将涉案房屋交付给我；3、本诉和反诉诉讼费用由邸博、文婧媛承担。
邸博、文婧媛针对符艳平的反诉辩称：双方所签合同合法有效，对双方当事人都具有法律约束力，双方应按合同约定履行各自义务。在符艳平取得房本后，未通知我方。在2011年11月前，我方具备在京购房资质。合同第九条第1项并非赋予出卖人随时单方解除合同的权利。该条款是中介的一个格式条款，双方签约时未对此条款进行磋商。解约权的行使要遵循最起码的公平、诚实信用原则，合同约定定金只有15万元，而现在房价已升值100万元左右，如果允许符艳平以15万元为代价解约，将给我造成85万元的重新购房损失以及全部的装修款损失，这对我方显失公平。我方已支付了绝大部分房款，符艳平交付了房屋，我方居住至今已近6年，在这种情况下解除合同于情于理于法都是不恰当的。涉案房屋买卖合同的解除权在我方，符艳平不享有解除权。我方没有违约行为，而符艳平却违反合同约定，拒不履行合同义务。综上，我方不同意符艳平的反诉请求。
鑫驰亿家公司述称：邸博、文婧媛与符艳平确实是于2009年经我公司居间签订房屋买卖合同，当时符艳平未取到房本，邸博、文婧媛压了70000元尾款未向符艳平支付。2010年我公司通过其他业主得知涉案房屋已经取得了房本。因签订合同时涉案房屋存在抵押贷款，我公司要求符艳平解除抵押贷款，符艳平也同意，但符艳平一直没有办，2010年12月起联系不上她了。我公司和邸博、文婧媛去符艳平所留的地址找过她，但居住的人说不认识她。我公司认可邸博、文婧媛起诉书中的网签时间，认可其具有购房资格，办理网签不需要买卖双方在场，只需双方委托授权我公司就可以办理。我公司同意继续履行合同，不同意解除合同。
原审法院经审理确认：邸博、文婧媛与符艳平签订的《房屋买卖居间合同》及补充协议，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。双方均应按照上述合同行使权利、履行义务。上述合同约定符艳平在取得涉案房屋所有权证后三个工作日内应配合邸博、文婧媛办理房屋过户手续。邸博、文婧媛系非本市户籍，在“通知”颁布前具备在京购房资格，“通知”的实施导致其暂时不能办理涉案房屋过户手续，但该情形不是邸博、文婧媛的原因所导致，不可归咎于双方当事人，在邸博、文婧媛取得在京购房资格前，对涉案房屋未能办理过户手续，邸博、文婧媛、符艳平均不构成违约，故对符艳平称邸博、文婧媛不具备购房资格违约在先的主张，法院不予采信；对邸博、文婧媛要求符艳平自取得房屋产权证三个工作日就给付违约金的诉讼请求，法院亦不予支持。涉案房屋合同办理网签手续，即意味着邸博、符艳平取得在京购房资格，涉案房屋具备办理过户手续。根据本案的庭审调查情况，不能认定符艳平在涉案房屋办理网签合同时知晓此事。但在邸博、文婧媛取得在京购房资格，并催促符艳平办理涉案房屋过户手续时，符艳平应该及时协助邸博、文婧媛办理涉案房屋过户手续。根据邸博、文婧媛提供的录音材料可以看出，2013年7月20日邸博向符艳平催促办理涉案房屋过户手续，符艳平以在外地为由未给予答复，未对邸博的购房资质提出异议，未对办理涉案房屋过户一事提出异议，故法院认为符艳平应在邸博催促其办理过户手续时及时履行义务，符艳平未及时协助邸博办理过户手续的行为，已构成违约。邸博、文婧媛要求符艳平办理涉案房屋过户手续并同意当日给付尾款70000元的诉讼请求，符合上述合同约定，法院予以支持。邸博、文婧媛要求符艳平给付逾期办理过户手续违约金的诉讼请求，符合双方约定，法院予以支持，计算期限为2013年7月25日至办理完毕过户手续之日止。符艳平提出邸博、文婧媛主张的违约金数额过高，要求调整，结合本案的具体案件，法院将违约金调整为日万分之一，以购房款768000元为基数。本案中，邸博、文婧媛不存在违约行为，符艳平属于违约方，符艳平要求解除《房屋买卖居间合同》并由其将购房款不计利息返还给邸博、文婧媛，定金双倍返还邸博、文婧媛，邸博、文婧媛将涉案房屋交付给自己的反诉请求，缺乏依据，法院不予支持。符艳平以注销涉案房屋网上签约信息已经另行提起行政诉讼为由，要求本案中止审理，因该行政诉讼的判决结果与本案的处理无直接利害关系，故法院不予批准符艳平的该项申请。据此，原审法院于2015年9月判决：一、于判决生效后十日内，符艳平协助邸博、文婧媛到房屋行政主管部门办理位于北京市大兴区二零一室房屋过户至邸博、文婧媛名下；同日，邸博、文婧媛向符艳平给付房屋尾款七万元；二、于判决生效后十日内，符艳平向邸博、文婧媛支付违约金（以购房款七十六万八千元为计算，按照日万分之一计算，自二〇一三年七月二十五日起至判决第一项中房屋过户至邸博、文婧媛名下之日止）；三、驳回邸博、文婧媛的其他诉讼请求；四、驳回符艳平的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱或非金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。
判决后，邸博、文婧媛、符艳平均不服上诉至本院，邸博、文婧媛仍坚持原审意见，要求撤销原判第二项，改判符艳平向其支付违约金（以购房款七十六万八千元为基数，按照日万分之三计算，自符艳平取得涉案房屋所有权证后第四个工作日起计算至符艳平配合办理过户之日止）。符艳平上诉仍坚持原审意见，要求撤销原判，驳回邸博、文婧媛的诉讼请求，支持其全部反诉请求。鑫驰亿家公司同意原判。
经审理查明：邸博和文婧媛系夫妻，非北京户籍。2009年12月16日，经鑫驰亿家公司居间介绍，邸博、文婧媛（买方、乙方）与符艳平（出售方、甲方）签订《房屋买卖居间合同》约定：甲方将位于北京市大兴区201室（后改为7号楼6单元201室）房屋出售给乙方，房屋建筑面积59.19平方米（以产权证上登记的建筑面积为准）；甲方售让房屋价格为768000元；本合同签订之日，乙方向甲方支付153600元作为购房定金，第二批房款544400元于2009年12月19日前支付，最后一批房款7万元于甲方房产证过户于乙方名下当日付清；甲乙双方于甲方房屋产权证出证后3个工作日之内办理产权过户；双方应互相配合向房屋所在区房地产交易所申请办理房屋买卖过户相关手续，按有关规定申领房屋所有权证；乙方第二批房款打入甲方账户当日进行房屋交验；该合同第九条第一款规定：合同签订后，若乙方悔约，应书面通知甲方，甲方应在3个工作日内将乙方的已付款（不计利息）返还给乙方，但购房定金归甲方所有；若甲方悔约，应书面通知乙方，并自悔约之日起3个工作日内将乙方所付房款（不计利息）返还给乙方，定金双倍返还乙方；第四款约定：甲乙任意一方不按期办理过户手续、或不提供相关文书、资料、证件等（含贷款所需相关资料），致使本合同无法按期顺利履行的，每延误一个工作日，应向对方支付房款的万分之四的滞纳金，逾期超过10个工作日，对方有权解除合同，上述费用违约方应在接到丙方通知后3日内付清。第十一条其他约定：甲乙双方签约当日约定，甲方出售此套房屋为净房款，过户产生的一切税费由乙方承担。
同日，经鑫驰亿家公司居间，邸博、文婧媛（买受方、乙方）与符艳平（出售方、甲方）签订《补充协议》。该协议第1条约定：甲乙双方协商一致，在签署《居间成交确认书》当天，乙方支付甲方房屋定金153600元，定金冲抵房款，剩余尾款乙方于2009年12月9日之前支付房款544400元，同时费用结清甲方把房屋交付乙方使用。余款7万元于甲方把房屋产权过户当日即过户到乙方名下即时给付甲方。甲乙双方自行过款，自行物业交割，丙方已充分告知风险，如出现债权债务纠纷丙方不予负责，丙方协助守约方追究违约方的违约责任。第5条约定：因甲方出售此套房屋时，房屋所有权证开发商正在办理之中，开发商承诺甲方房屋交付给甲方使用后最迟730日之内办理完毕，如开发商违约，开发商每日赔付给甲方万分之一的违约金，甲乙约定，甲方无条件把违约金转给乙方所有。第六条约定：甲方出售此套房屋同时还有银行贷款36万元没有还清，并承诺自行还清，与乙方无任何关系。
邸博、文婧媛按照上述合同约定时间向符艳平支付了购房定金153600元、第二批房款544400元，符艳平亦按约定向邸博、文婧媛交付了涉案房屋。
2011年2月16日，北京市政府人民政府办公厅颁布关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知（下称“通知”）。该“通知”规定：对持有本市有效暂住证在本市没有拥有住房且连续五年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房），对拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。
2011年11月4日，符艳平取得涉案房屋所有权证，该产权证上载明房屋位置为大兴区201室。
2013年6月18日，鑫驰亿家公司为涉案房屋买卖合同办理了网签备案手续。
2014年3月10日，符艳平与中国农业银行股份有限公司北京大兴支行（下称农行大兴支行）签订《房屋最高额抵押贷款合同》，以涉案房屋为抵押向农行大兴支行办理100万元的最高额抵押。2014年3月12日，符艳平、农行大兴支行向北京市住房和城乡建设委员会（下称市住建委）提交相关材料申请最高额抵押权设立登记。当日，市住建委经审核后，将申请事项载于登记簿册，并向农行大兴支行颁发房屋他项权证。
原审庭审中，邸博、文婧媛称一直向符艳平催促办理涉案房屋过户手续，提供2010年12月13日、2013年7月20日、2014年7月29日、8月6日的四段录音材料予以佐证。第一段录音中邸博向符艳平催问涉案房屋房本有没有办下来。第二、三段录音中邸博要求符艳平为其办理涉案房屋过户，符艳平表示不在北京。第四段录音中邸博要求符艳平为其办理涉案房屋过户，符艳平表示不在北京，等回来找邸博，另外符艳平表示涉案房屋有几十万元的贷款。符艳平对上述录音材料真实性认可，但对证明目的不认可，对后三段录音的形成时间不好确定，认为2011年2月17日北京出了房屋限购政策，其等着邸博、文婧媛拿到购房资格之后才能办理过户，且后三段录音中邸博未告知其购房资格审核过了，也没有告知其2013年6月18日鑫驰亿家公司办理了网签备案手续。
另查，本案审理过程中，邸博、文婧媛将市住建委、符艳平、农行大兴支行诉至原审法院，提起行政诉讼，要求撤销市住建委做出的大兴区201室抵押登记，并由市住建委承担诉讼费。经审理，原审法院做出判决，对邸博、文婧媛的诉讼请求予以支持。市住建委、符艳平、农行大兴支行对上述判决不服，向北京市第二中级人民法院提起上诉。经审理，本院于2015年6月19日做出（2015）二中行终字第1060号行政判决书，判决驳回上诉，维持一审判决。
本案审理过程中，符艳平以注销涉案房屋网上签约信息已经另行提起行政诉讼为由，要求本案中止审理。
上述事实，有双方当事人陈述、《房屋买卖居间合同》、《补充协议》、声明、网签合同、房款收条、录音材料、行政判决书、房屋产权证等证据在案佐证。
本院认为：邸博、文婧媛与符艳平签订的《房屋买卖居间合同》及补充协议系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。邸博、文婧媛依约给付了购房定金及第二批房款，符艳平亦依约交付了涉案房屋。在合同履行过程中，因北京市出台限购政策导致邸博、文婧媛不符合在京购房资格，但该情况系政策变化所致，非系邸博、文婧媛的原因造成的，且在符艳平取得涉案房屋的所有权证之后，邸博、文婧媛亦取得购房资格且办理了网签手续，合同履行的障碍已经排除，现其要求符艳平依约配合其将涉案房屋过户至邸博、文婧媛名下，同时给付剩余房款70000元，有事实及法律依据，本院予以支持。符艳平以邸博、文婧媛不具有购房资格违约在先为由反诉要求解除双方签订的《房屋买卖居间合同》并返还相应房款、定金，并要求邸博、文婧媛返还涉案房屋的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。符艳平在取得房屋所有权证且邸博、文婧媛取得购房资格后，应及时依约协助邸博、文婧媛办理涉案房屋的过户手续，邸博、文婧媛要求符艳平给付逾期办理过户手续的违约金，符合合同约定，本院予以支持。原审法院以邸博电话催促符艳平办理过户手续的时间确定违约金的计算期限，并根据案件实际情况调整违约金计算标准并无不妥，本院对此不持异议。故邸博、文婧媛与符艳平的上诉请求均依据不足，本院均不予支持。综上，原审法院判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
保全费5000元，由符艳平负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。
一审案件受理费2104元，由符艳平负担（于本判决生效之日起7日内交至原审法院），反诉案件受理费5740元，由符艳平负担（已交纳）；二审案件受理费17484元，由邸博、文婧媛负担3900元（已交纳），由符艳平负担13584元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 珊
代理审判员 陈雨菡
代理审判员 杜传金
二〇一六年三月二十一日
书 记 员 孙辰姝