广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛南法民三初字第1478号原告:佛山市南海区桂城街林岳村西二股份合作经济社，住所地：广东省佛山市南海区桂城街道林岳村，组织机构代码77781187-3。负责人：郭泉，村长。委托诉讼代理人：梁锦耀，广东循理律师事务所律师。委托诉讼代理人：何敏莹，广东循理律师事务所律师。被告：梁桂球，男，1968年10月19日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，被告：黄浩球，男，1960年8月17日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，两被告委托诉讼代理人：杨琨，广东国强鸿业律师事务所律师。两被告委托诉讼代理人：周觉慧，广东国强鸿业律师事务所律师。第三人：梁桂珍，女，1963年4月15日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，原告佛山市南海区桂城街林岳村西二股份合作经济社与被告梁桂球、黄浩球土地租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月16日受理后，依法追加梁桂珍为第三人参加诉讼。本案依法适用简易程序，分别于2015年11月19日、2017年2月16日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梁锦耀、两被告的委托诉讼代理人周觉慧、杨琨到庭参加了两次庭审，被告梁桂球、黄浩球到庭参加了第二次庭审，第三人梁桂珍经本院传票传唤未到庭参加庭审。诉讼中，当事人申请庭外和解，本院亦根据当事人的申请依法委托司法鉴定，和解期间和鉴定期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除双方于2010年3月18日签订的《土地承包合同》；2、两被告立即拆除地上建筑物，将土地返还原告；3、两被告立即向原告支付2010年5月1日起至实际返还土地之日止，超出合同范围占用的0.575亩土地使用费（暂计至2015年10月31日为55846.89元）；4、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：原告经民主决议，将林岳村西二合作经济社土名为“江边地”的地块（以下简称“涉讼土地”）进行招标承包，两被告参加竞投中标，遂于2010年3月18日与原告签订《土地承包合同》，约定承包面积为1.9亩，承包期限为20年，从2010年5月1日至2030年4月30日，承包款按每亩17500元/年计付，每五年递增10%；《土地承包合同》实行抵押承包原则，在签约时，两被告向原告支付9975元作为履约保证金，如两被告能如约履行合同，则承包期满原告将履约保证金无息退还，且签约时两被告须支付首期承包款33250元，以后的承包款按每12个月为一期支付，每期在到期当月10日前付清，两被告若逾期15天交纳承包款，须向原告支付违约金，违约金按拖欠承包款总额的3%按日计算；如拖欠承包款（包括部分拖欠）达30天，原告有权解除合同，并没收两被告交纳的履约保证金，无偿收回土地；原告只向两被告开具由街道农村办公室统一印制的收据，如两被告需要开具发票，税金由两被告负担；原告提供给两被告承包经营的土地，两被告需依约用于发展农业，不允许随意改变用途及地貌；未经原告同意擅自改变承包土地的使用用途和进行破坏性、掠夺性经营，造成地力、生产力下降的，原告有权解除合同并无偿收回发包土地和地上建筑物。签约后，原告依约将涉讼土地交付给两被告使用，但两被告没有依约将该土地用于发展农业，而是擅自建造厂房，在没有办理相关的营业手续的情况下在厂内进行有毒有害化工产品的生产，严重污染了周边的空气和水源，破坏了地质，降低了土壤地力和生产力。原告多次警示要求整改，两被告均不予理会。两被告的行为已经构成根本违约。另外，两被告承包涉讼土地后，没有按照合同约定的面积使用土地，而是擅自扩大使用范围。原告聘请广东佛山地质工程勘察院对两被告的厂房面积进行测量，结果显示两被告擅自建设的厂房面积达1650.14平方米（约2.475亩），超出合同承包面积约0.575亩，但对超出合同范围擅自占用的土地，两被告一直没有向原告交纳任何使用费，故被告应向原告补交多使用部分的承包款（暂计至2015年10月31日为55846.89元）。综上，原告起诉。两被告辩称，原告向两被告出租涉讼土地，该土地上已建有厂房，经2010年1月20日原告村民会议决议通过梁桂珍厂房及涉讼土地到期问题的解决办法，以公开招标的方式进行，两被告竞投中标取得上述土地承包权，根据当时记录，涉讼土地面积为1.9亩，两被告一直使用的都是已有的厂房，没有扩大使用范围，也无拖欠租金，两被告无违约。两被告请求继续履行合同，原告起诉无事实、理由依据，应全部予以驳回。第三人梁桂珍没有答辩。原、被告围绕其诉讼请求、答辩意见依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，第三人梁桂珍经本院传票传唤未到庭，视为放弃相应的举证和质证的权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告提交的证据《测量技术报告》虽为原件，但该测量由原告单方委托，且本院已根据当事人的申请委托司法鉴定，故对该《测量技术报告》本院不作认定；两被告证据收条经第三人梁桂珍及经手人郭焯斌确认，原告有异议但不能举证推翻，本院对其真实性予以采信。本院综合采信的证据及当事人陈述，认定以下事实:涉讼土地原由第三人梁桂珍租用，第三人梁桂珍在该土地上建有厂房，2008年12月20日，案外人郭焯斌将该厂房转让给被告黄浩球使用。2009年11月11日，佛山市南海区桂城街道林岳村民委员会开具《证明》，内容为：兹有梁桂珍租赁位于我林岳西二村工业区的土地兴建厂房，面积1265平方米，土地所有权属我村所有，该地址与土地合同签订的学校后面汽车水厂侧实属同一地址，现同意其将其中的300平方米厂房转租于梁桂珍作开办佛山市南海区源晟五金厂使用。房产证正在办理中。同日，佛山市南海区桂城街道规划建设办公室开具《场地使用证明》，确认位于桂城街道××村工业区的建筑物作为临时厂房，该建筑物为简易结构，共1层，其中场地1层300平方米归梁桂球使用，用于开办佛山市南海区源晟五金厂。2010年1月20日，原告召开村民会议，就涉讼租赁物（梁桂珍的厂）到期处理问题进行讨论，决议：“1.公开开投，价高者得；2.叫村民重新测量厂房面积；3.合同期为20年，不得续期，一万元每亩为底价”。后原告并未组织村民对厂房面积进行重新测量。2010年3月29日，原告与两被告签订《土地承包合同》，约定原告将位于西二江边地（土名）1.9亩出租予两被告发展农业，承包期限自2010年5月1日至2030年4月30日；承包款按每年每亩17500元计付，即首期承包款33250元，每五年递增10%；签约时，两被告先支付首期承包款33250元，以后的承包款按每12个月为一期支付，每期在到期当月10日前付清；两被告向原告支付9975元押金作为履约的保证，合同期内如两被告能履行合同，原告无息退还押金予两被告；两被告未经原告同意擅自改变土地用途和进行破坏性、掠夺性经营，造成地力、生产力下降或者拖欠土地承包款（包括部分拖欠）达15天的，原告有权解除合同、无偿收回土地和地上建筑物；两被告逾期15天交纳承包金，须按拖欠承包金总额每日3%向原告计付滞纳金，若拖欠承包金（含部分拖欠）达30天，原告有权解除合同，没收两被告交纳的承包押金，追缴拖欠承包款并无偿收回土地。2013年3月3日，原告向被告梁桂球发出《通知》，内容为：“梁桂球你承担（租）我西二村2012年厂房租金还没有缴纳，现经股东代表决定在2013年4月10日前到西二村址办公室缴纳。如到期不缴纳的，则履行合同条约按合同法办理。2011年度欠17250元，2012年度欠33250元，2013年度欠33250元。”2013年5月20日，原告向被告梁桂球发出《通知》，内容为：“梁桂球你承担（租）我西二村厂房，2012年厂房租金还没有缴纳，现经股东代表决定在2013年7月25日前到西二村办公室缴纳。如到期不缴纳的，则履行合同条约按合同法办理。”2015年10月16日，原告提起本案诉讼。在案件的审理过程中，本院根据原告的申请，依法通过摇珠委托广东省地质测绘院对两被告使用的“江边地”的厂房的实际占地面积进行测量，测出该厂房实际占地面积为1614.11平方米（合2.42亩），原告为此支出司法测绘费5009元；依法通过摇珠委托广东省地质测绘院对两被告使用的“江边地”的厂房的建筑面积进行测量，测出该厂房建筑面积为1497.61平方米，原告为此支出司法测绘费5264元；依法通过摇珠委托佛山市南兴宇房地产与土地评估有限公司对两被告使用的“江边地”的厂房的价值进行评估，得出该些厂房在价值时点2016年12月15日价值为720434元（有效期至2017年12月24日止），原告为此支出鉴定费7000元。本院认为，本案为土地租赁合同纠纷。原告自认涉讼土地为农用地，未取得集体建设用地使用权证。虽然双方签订的《土地承包合同》约定两被告应将涉讼土地用于发展农业，但根据佛山市南海区桂城街道林岳村民委员会开具的《证明》及佛山市南海区桂城街道规划建设办公室开具的《场地使用证明》，两被告承租涉讼土地用于经营佛山市南海区源晟五金厂，从事五金制品的加工、产销，原告是知情且同意的。再结合《土地承包合同》约定的租金标准及合同的履行情况、以及原告在村民会议、发予两被告的催款通知中称涉讼租赁物为厂房，可知原告将涉讼土地出租予两被告并非用于农业用途，两被告主张原告出租涉讼土地并非用于农业生产、而是用于工业生产有事实依据，本院予以采纳。综上，原告明知涉讼土地为农用地，仍将其出租予两被告用于工业生产，故双方签订的《土地承包合同》违反法律强制性规定，合同无效。因无效合同无从解除，故原告诉请解除《土地承包合同》没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条及第五十八条的规定，合同无效，自始无约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，原告请求两被告返还涉讼土地依法有据，本院予以支持。原告诉请两被告拆除涉讼土地的地上构筑物，因根据现有证据，在原告将涉讼土地出租予两被告时，涉讼土地已经有厂房存在，原告没有证据证明两被告在承租期间未经其同意有新建厂房的行为，故对原告的该项诉请，本院不予支持。虽然《土地承包合同》约定原告出租的土地的面积为1.9亩，与两被告实际使用的土地面积2.42亩有差距，但原告作为出租方，在出租涉讼土地时，有义务对出租土地的面积进行测量，明确出租土地的面积。实际上，原告在将涉讼土地出租予两被告前召开的村民会议上也明确要对涉讼土地面积进行测量，但却未实际落实，应视为原告认可两被告使用土地面积按1.9亩计算；原告也未能举证证明其在本案起诉之前有就两被告实际使用土地面积超出约定面积向两被告主张权利；原告主张两被告有加建厂房，却未举证证明，应承担举证不能的后果。综上，本院认定双方在《土地承包合同》中约定的“1.9亩”、“每年每亩17500元”、“每五年递增一次，增幅10%”为双方协商一致确定的两被告使用涉讼土地的对价。鉴于至本案庭审辩论终结之时，两被告均有按照《土地承包合同》约定的标准支付使用费，故原告在本案中以两被告使用土地超出约定、要求两被告支付多占用土地部分的使用费与双方约定不符，两被告不同意支付，本院不予支持。第三人梁桂珍经本院合法传唤未到庭，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：被告梁桂球、黄浩球应于本判决发生法律效力之日起十日内将《土地承包合同》项下位于佛山市南海区桂城林岳村西二合作经济社土名为“江边地”的土地（面积2.42亩）返还原告佛山市南海区桂城街林岳村西二股份合作经济社。驳回原告佛山市南海区桂城街林岳村西二股份合作经济社的其他诉讼请求。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计598.09元，司法鉴定费用17273元，合共17871.09元（原告已预交），由原告负担9107.09元，由两被告负担8764元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谢晓东二〇一七年二月二十日书记员  车惠青