江苏省南京市玄武区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0102民初5663号
原告：南京世定缘大酒店有限公司，住所地南京市玄武区北京东路77号-1。
法定代表人：齐红兵，该公司总经理。
委托诉讼代理人：孙金清，江苏共盈律师事务所律师。
委托诉讼代理人：崔国彪，江苏共盈律师事务所实习律师。
被告：江苏省华厦房地产开发公司，住所地南京市玄武区北京东路77号-2。
法定代表人：葛雪康，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王凡，江苏世纪同仁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陶晟磊，江苏世纪同仁律师事务所实习律师。
第三人：南京世腾缘餐饮有限公司，住所地南京市秦淮区御道街61-101号。
法定代表人：齐红兵，该公司总经理。
委托诉讼代理人：孙金清，江苏共盈律师事务所律师。
委托诉讼代理人：崔国彪，江苏共盈律师事务所实习律师。
原告南京世定缘大酒店有�公司（以下简称世定缘公司）与被告江苏省华厦房地产开发公司（以下简称华厦房产公司）、第三人南京世腾缘餐饮有限公司（以下简称世腾缘公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告世定缘公司和第三人世腾缘公司的共同法定代表人齐红兵、共同委托诉讼代理人孙金清、崔国彪和被告华厦房产公司的委托诉讼代理人王凡到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
世定缘公司向本院提出诉讼请求：判令被告退还原告2013年-2016年期间的房屋租金434.505万元；被告按房屋租赁合同的条件延长原告的房屋租赁租期4年（2020年1月17日延期至2024年1月16日）；撤销被告于2016年9月9日发出的《解除房屋租赁合同通知书》；被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告于2009年7月16日签订《房屋租赁合同》，约定�告将南京市北京东路77号-1总面积约5300平方米的房产租赁给原告，用于经营酒店餐饮住宿业务，合同期限自2009年7月17日至2020年1月16日止。第三人为原告的合同义务提供连带担保责任。该房产位置偏僻，被告协助原告在巷子北京东路路口竖立了酒店广告牌。原告前两三年的经营还算正常，2012年之后，南京地铁4号线施工，一直持续到2016年9月，正常进入酒店的路口和北京东路长期被工程围挡，路口酒店广告牌被强行拆除，酒店门前又盖起了政治部宿舍大楼，致通往酒店门前的道路被严重损坏，下雨天会有严重积水，通行存在困难，严重影响客人的正常进出，导致客源严重流失，经营业绩一路下滑，四年来连续严重亏损,无力及时发放员工工资,无力负担相应的房屋租金等费用。另外，近两年来经济状况不景气，各行业整体经济状况都很差。为此，原告积极与被告进行沟通协商，希望能考虑合同履行期间的客观情况重大变化，调整租金和租期，经多次协商，双方一直不能达成补充协议。2016年9月9日，被告以拖欠租金为由向原告发出解除房屋租赁合同通知书，该通知书既无事实根据，又违反合同法和租赁合同第七条的规定，应当予以撤销。原告认为，原告无意拖欠租金，且在围挡施工的几年来都没有发生拖欠租金的行为，更不愿终止与被告的合作，只是因为客观情况的重大变化导致酒店亏损严重，已不能按原合同继续履行。上述客观情况的变化已构成“情势变更”，原告有权请求法院变更合同进行履行。
华厦房产公司辩称：在订立租赁合同前原告和第三人都应当知晓南京要建设地铁4号线的信息。承租方租赁房屋基本目的是获得房屋的租赁使用权，地铁4号线开始施工后并没有导致承租方无法实现租赁合同的目的。至于获得租赁使用权后经营情况，都不是租赁合同的目的。出租方没有义务为承租方承担经营的亏损，且也不享受承租方经营的利益，所以地铁4号线施工后，承租方依然在继续享有房屋租赁使用权，依然在继续经营酒店义务。地铁4号线施工不属于法定的情势变更，世定缘公司的诉请缺乏事实和法律依据。地铁4号线建设可能对酒店经营产生影响，属于承租方应当自行承担的商业风险，世定缘公司把自身商业风险转嫁到出租方身上。地铁4号线施工没有中断北京东路通行，施工前后世定缘公司因经营发生的用水用电量未发生重大变化。原告承认“三公消费”减少是其亏损首要原因，承认包括各行各业经济状况很差，地铁施工不是直接原因。被告依法履行租赁合同，也考虑到地铁建设过程中，可能有商业影响，给予了原告可能的照顾。请求驳回原告的全部无理请求。
世�缘公司与世定缘公司意见相同。
本院经审理认定事实如下：2009年7月9日，华厦房产公司（甲方，出租方）与世腾缘公司（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》一份，载明：甲方将南京市北京东路77号-1，金桥商务楼1-3层（1-5轴线）、4-6层（1-8轴线）、7层（1-6轴线），总面积约5300平方米的房产租赁给乙方，乙方承租后用于经营酒店业务，该房屋土地使用权为军队所有，房屋由甲方出资建设，甲方拥有50年使用权。乙方对该房屋地使用权及房屋使用权情况已经了解，并同意租赁使用；租赁期限自2009年7月17日至2020年1月16日止，其中2009年7月17日至2010年1月16日期间6个月，甲方免收乙方租金，免租金期内乙方需支付因其装潢工程而发生的水电费及其他费用；租金的实际起算日为2010年1月16日，每年的1月16日至次年的1月15日是为一个年段，共计收取10年，租金第一�第二年每年为220万元，第3-4两年在第2年度的基础上增加3%，第5年起以后每两年在上年基础上增加5%；租金缴款方式为先付租金后用房屋，租金每4个月支付一次，在每4个月开始之前十日内支付；乙方必须按时缴纳房屋租金和水、电、煤气等费用，如不能按时交纳，延期超过30天，甲方有权终止租赁协议，乙方承担由此而发生的一切责任；双方均不得提前终止协议（因不可抗拒的原因除外），如特殊情况需提前两个月书面通知对方，并协商处理好善好事宜；南京世纪缘酒店连锁下的世腾缘公司签订本合同后，以租赁的房屋注册成立新的酒店，注册成功以后新的酒店与我公司签订合同，世腾缘公司承担连带责任等。世定缘公司成立后，华厦房产公司（甲方，出租方）依上述约定与世定缘公司（乙方，承租方）、世腾缘公司（丙方，担保方）签订《房屋租赁合同》�份。除最后载明的担保方对承租方的所有责任承担连带担保责任内容以外，合同其他内容与上述合同内容一致。
2010年1月29日，华厦房产公司（甲方，出租方）与世定缘公司（乙方，承租方）、世腾缘公司（丙方，担保方）签订《房屋租赁第一次补充协议》，商定仍按房屋租赁合同约定，免租期延长一个月，即合同租赁期调整为2009年7月17日起至2020年2月16止。
2010年2月9日，上述三方签订《房屋租赁第二次补充协议》，就物业费用开支达成协议，从原合同中的房租总价中转18万元即每月15000元作为物业费，由被告在支付房屋租金时一并支付给原告，即第一年租金价格调整为202万元（以后按原合同递增），物业费款额为18万元。
2012年12月21日，因地铁4号线施工需要，南京市北京东路从中科院土壤研究所开始到九××饭店段开始围挡施工。
2013年6月10日，世定缘公司发给华夏房产公司《关于减少租金的函》函件一份，主要内容为：我店身处九华饭店后面，现因路边广告门楼被拆，加上地铁围挡施工，给酒店经营带来很大影响，至今已近半年且仍在继续。今年以来受“三公消费”及地铁施工影响，亏损近百万元，前期投入近千万元装修成本。希望考虑当前实际情况帮助减轻经营困境，酌情减少租金，由原租金227万元减至190万元。
2014年12月31日，华厦房产公司（甲方，出租方）与世定缘公司（乙方，承租方）签订名为《房屋租赁第三次补充协议》的协议一份，约定2014年因南京军区政治部营房办建设施工挖断电缆，造成停电，对乙方经营造成不利影响，同时，因为地铁4号线及营房办建设，乙方承租房产周边环境不好，也给乙方的经营活动带来困难。故达成补充协议：1．甲方同意自2016年度开始以后年度每期付四个月租金，支付时间调整为每年2月6日、6月6日、10月6日；2．因地铁施工影响，2015年度按月支付房租，每月6号之前支付；3．因甲方单位车位已不能满足原协议的停车要求，甲方同意不再收取被告在原告院落中夜间停车的费用；4．乙方提出的10万元停电损失补偿，双方协商2014年度甲方给予乙方85000元的房租减免。
2015年9月3日，原告发申请函给被告，主要内容为：自2012年起由于路口酒店广告招牌被拆，三年以来长期围挡修地铁，门前右侧政治部盖宿舍大楼，通往酒店门前道路严重受损，下雨天积水严重，进出不便，严重影响经营，致酒店连续三年亏损，申请给予减免三个月租金。2015年11月9日，被告回函给原告，不同意减免三个月租金的要求。
2016年1月21日至同年9月2日期间，原、被告相互发函或律师函，被告坚持要求原告依约�行交纳租金义务。原告则以南京地铁4号线建设无法预见、施工持续，正常进入酒店的路口长期被工程围挡等情况，严重影响经营，已构成合同法上的“情势变更”为由，要求降低租金、延长租期。
2016年9月9日，被告发函给原告和第三人解除《房屋租赁合同》通知书各一份，载明：你方自2015年11月6日以来，以酒店连续亏损为由，不能按约履行合同，经常性拖欠房租，截至2016年9月9日共拖欠租金83.746万元，共拖延95天，你方还提出极不合理主张，企图转嫁经营风险。在经双方多次协商，仍然未能达成一致意见的情况下，你方非但未纠正自身违约行为，还发律师函称要提起诉讼“变更合同”，你方严重违约，现通知你方解除双方之间的租赁合同，于2016年10月15日前腾空房屋场地交还我方，2016年9月18日前支付房屋租赁使用费83.746万元和违约金20.581万元，2016年9月18日前支付合同违约金120万元以及剩余租期补偿金26.667万元。
另，2016年10月底南京市北京东路上述路段沿线交通恢复正常。
原告已付清2015年度（指合同约定的年度）以前的房屋租金和物业费。其中，2015年度付房租219.93万元、物业费18万元，合计237.93万元。2016年度的房租和物业费依约应分三笔支付，支付时间分别为当年的2月6日、6月6日和10月6日。第一笔2月6日应付租金77.28万元、应付物业费6万元，实付租金76.8063万元、物业费6万元，尚欠租金0.4737元万元未付。从2016年度第二笔应付款开始至今的全部应付租金和物业费均未付。
审理过程中，被告提交了证据，证明原、被告签订租赁合同之前政府已公告地铁4号线的建设信息。
本院认为，原告租赁房屋用于酒店经营，道路通畅应为该种合同履行的基础。合同签订后，地铁4号线施工，较长时间的地铁施工围挡导致交通不便，尽管此并不足以构成合同法上情势变更之“情势”，但确实对原告的正常经营产生较大影响。地铁建设为出租方带来较大的增值利益，却为承租方带来损失，施工造成的损失仅仅让承租一方承担，有违民法公平原则。原、被告亦就此多次进行协商，表明双方已认识到施工给原告经营造成的影响。原告未依约交纳房屋租金，系事出有因。双方协商不成，被告可通过诉讼等方式维护正当权益。被告直接通知原告解约，条件并不成就。原告要求撤销解约通知，本院无法支持。鉴于原、被告双方就地铁施工等因素影响，已于2014年12月31日达成协议，即对租金支付方式等内容作了调整，故2014年以前的租金金额不再调整，本院酌情对此以后原告应付租金按12个月折一个月的方式进行调整。原告2015年交纳房屋租金219.93万元、2016年交纳76.8063�元，合计296.7363万元。现调整为2720082.75元（2967363元×11÷12）。被告应退还原告多交的房租24.7280万元。另，租期是否延长，应由双方协商确定，原告要求延长租期的诉求，于法无据。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告江苏省华厦房地产开发公司于本判决生效之日起十日内退还原告南京世定缘大酒店有限公司房屋租金24.7280万元。
二、驳回原告南京世定缘大酒店有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件�理费41560元，由原告负担39195元、被告负担2365元（案件受理费原告已预交，被告应于本判决生效之日起十日内将应负担的此费用支付给原告）。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。
审 判 长 李新庄
人民陪审员 唐晓妹
人民陪审员 赵 卫
二〇一七年四月七日
书 记 员 王 欢