四川省巴中市巴州区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川1902民初2077号
原告：邓祖彬（曾用名：邓祖斌)，男，生于1957年，汉族，住成都市武侯区。
委托（特别授权)代理人:王雷，四川宏坤律师事务所律师。
被告：杨容，女，生于1980年，汉族，住四川省巴中市巴州区。
委托（特别授权）代理人：付畅江，巴中市恩阳区花丛法律服务所法律工作者。
第三人：巴中市巴州区星空概念酒店。
经营者：岳金书，男，生于1978年，汉族，住四川省巴中市巴州区。
原告邓祖彬诉被告杨容房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后,被告杨容申请追加巴中市巴州区星空概念酒店（以下简称“星空酒店”）参加诉讼，经本院准许追加了星空酒店为第三人参加诉讼。本案依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告邓祖彬的委托代理人王雷，被告杨容的委托代理人付畅江均到庭参加了诉讼。第三人星空酒店经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邓祖彬诉称：2013年6月20日，原、被告双方签订书面租赁合同，被告承租原告位于巴中市巴州区附楼，面积1299.9平方米，租期10年租金为预付制（即提前支付下一年度租金），并约定自第三年开始租金按照8%逐年递增。合同签订后，原告将房屋交付给被告装修使用。被告支付了第一、第二年租金及第三年租金（租金按原合同约定的64万/年计算，未按8%增长后的租金计算），第四年租金仅支付到2016年11月20日，其余租金至今未支付，经原告发函要求被告履行合同义务后，被告仍不履行支付租金的义务。被告拖欠房屋租金累计达5万元以上的，原告有权终止合同。被告没有按照约定履行自己的义务已构成违约，长达5个月以上，经原告发函催收后被告仍不履行义务。现向法院提出如下诉请：1、请求依法判令解除原、被告双方于2013年6月20日签订的房屋租赁合同并返还房屋恢复原状；2、请求依法判令被告支付占用房屋租金32万元及迟延交付租金的利息（租金暂算至2017年5月20日，实际租金在交房时结算）；3、请求判令被告向原告支付违约金128000元；4、请求依法判令第三人巴中市巴州区星空概念酒店限期搬离房屋；5、本案诉讼费用由被告承担。
被告杨容辩称：一、本案诉讼主体不适格。2013年6月20日签订的租房合同出租人甲方邓祖彬，2015年12月31日签订的租房协议甲方为四川省巴中市电业房地产开发有限公司，原告不能证明对“星空概念酒店”使用房屋拥有所有权。二、我并不是本案适格的被告。2015年12月31日，原告和荧屏花园星空概念酒店签订的《租房协议》。荧屏花园星空概念酒店成立至今，法定代表人一直是岳金书。该租赁合同签订后，房屋实际使用人是巴州区星空概念酒店，租金也是岳金书与原告结算。原告依据该合同要求我按合同约定支付租金和违约金，违背了合同相对性。三、原告要求解除合同、支付租金和违约金并无事实依据，应当依法驳回全部诉讼请求。1、考虑到本案的实际情况，租赁合同不宜解除。星空酒店成立营业投入近400万，如解除租赁合同，酒店将面临清算解散，以及酒店大批员工将面临失业等众多问题。2、原告要求支付租金32万元，与事实不符。截止今日，星空概念酒店已经支付租金226万元。原告提供的租赁房屋固有设施不符合合同约定，且原告拒不履行维修义务，故我有权从支付给被答辩人原告的款项中扣抵应付租金。四、原告要求支付违约金128000元，其诉称租赁房屋的面积与租赁合同的实际权属面积不符，其违约在先。案涉租赁合同签订后，一直是岳金书在与邓祖彬支付租金，根据租赁合同的约定和我国合同法的规定，我不够不构成违约。即时即使是要计算违约金，也计算过高。综上，应当驳回原告全部诉请。
第三人星空酒店未提出辩称意见。
经审理查明，2010年7月14日，原告邓祖彬（为乙方）和四川省巴中市电业房地产开发有限公司（以下简称：“电业公司”，为甲方）签订了《“荧屏花园”工程项目内部负责协议书》约定，电业公司提供项目，邓祖彬全额出资进行项目开发建设，并享有开发项目利益和承担开发项目质量、安全、盈亏风险，电业公司对合作项目全程实施监督；经公司决定设立”荧屏花园“项目部，任命邓祖彬为项目负责人，并实行单独核算；邓祖彬可独自享有项目开发成果不受干扰。
2013年6月20日，原告邓祖彬（为甲方、出租人）与被告杨容（为乙方、承租人）签订了《房屋租赁合同》约定：1、杨容承租原告四川省巴中市巴州区荧屏花园小区房屋，租期10年（自2013年6月20日起至2023年6月20日止）。2、每年租金64万元，第一年、第二年租金不变，自第三年开始逐年按年租金的8%递增，租金以现金支付或银行转账，甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证。3、租赁期间乙方有下列行为之一，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方应按照合同年总租金的20%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直到达到弥补全部损失为止：……；拖欠房租累计5个月以上的。租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的20%支付甲方滞纳金。乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的1倍支付滞纳金。《房屋租赁合同》签订后，原告邓祖彬于2013年7月向被告杨容交付了巴中市巴州区南坝将军大道荧屏花园二楼房屋，被告杨容利用租赁房屋与案外人合伙经营了星空酒店。
2014年1月13日，巴中市巴州区公安消防大队对被告杨容经营的星空酒店予以临时查封。要求其整改火灾隐患，整改后经检查合格可解除查封。
2014年12月4日，巴中市公安消防支队对案涉巴中市巴州区南坝将军大道荧屏花园进行了消防验收，综合评定该工程消防验收合格，出具了《巴公消验字【2014】第0028号建设工程消防验收意见书》。
第三人星空酒店于2015年12月7日登记成立的经营住宿、茶座的个体工商户，经营者为岳金书，经营场所位于巴中市巴州区。
2015年12月31日，被告杨容代表星空酒店与原告邓祖彬（以电业房产公司荧屏花园项目负责人的名义）签订了《租房协议》，仍约定原告出租巴中市巴州区南坝荧屏花园2号楼2楼房屋给杨容，租期8年（自2015年12月31日至2023年12月30日止），每年租金变更为205500元，每半年付租金一次。原告当庭表示该《租房协议》并非双方的真实意思表示而是为了少交纳税费而为。
休庭后，原告向本院举证了2016年1月1日被告杨容书立的《承诺书》一份：“根据2015年12月30日甲乙双方所签荧屏花园2号楼房屋租赁协议书，乙方承诺该协议仅作为有关部门账务查询使用，不作为原实际所签（2014年6月20日）租赁合同使用”。但被告杨容提出该承诺并未非本人所签，且2015年12月30日、2014年6月20日均未与原告签订租房协议，时间不吻合。
庭审中，被告杨容向法院举证2016年11月30日向原告邓祖彬支付星空酒店房租10万元和2016年12月17日，邓祖彬出具《证明》：“星空概念酒店2015年8月20号至2016年8月20日陆拾肆万结支付清楚。大约2016年5月份左右支清”。被告杨容还向本院举证了2017年3月14日案外人毕建明书立的《收条》的拍照照片一张：“今收到杨容人民币50000.00（伍万元整）”。同时，原告当庭认可被告杨容已付清前三年的房屋租金，第四年租金已付16万元，故而向本院主张被告支付2016年11月20日至2017年5月20日的租金32万元；而被告称其已付清2016年8月20日前的租金，之后的租金陆续支付了19万元。
另查明：第三人星空酒店现仍在经营中。
上述事实，有原、被告的陈述，《“荧屏花园”工程项目内部负责协议书》,《房屋租赁合同》,《巴公消验字【2014】第0028号建设工程消防验收意见书》,《租房协议》,《证明》及庭审笔录等在卷佐证。本案事实清楚，证据充分。足以认定。
本院认为，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的合同。原告邓祖彬与被告杨容于2013年6月20日签订了《房屋租赁合同》，承租了巴中市巴州区荧屏花园小区房屋2号楼二楼房屋，约定年租金64万元。2013年7月开始，被告杨容实际占有使用租赁房屋，并足额缴纳了前三年房屋租金。《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，系合法有效。但同时，被告杨容举证了2015年12月31日原告邓祖彬以电业房产公司荧屏花园项目负责人的名义与被告杨容签订的《租房协议》，但原告提出《租房协议》并非双方当事人的真实意思表示，而是为了逃避税费而签订的。据此，本院分析如下：《租房协议》签订时被告杨容早已依据双方2013年6月20日签订的《房屋租赁合同》接手了巴中市巴州区南坝荧屏花园2号楼2楼房屋并利用该房屋经营星空酒店，且《租房协议》约定的年租金为205500205500元。同时，被告杨容向本院提供的2016年12月17日原告邓祖彬出具《证明》表明，实际被告向原告结付房屋租金为64万元／年（2015年8月20号至2016年8月20日）。故2015年12月31日，虽然原、被告签订了《租房协议》，但双方并未按照《租房协议》实际履行，而是按照2013年6月20日签订的《房屋租赁合同》实际履行的。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条：“双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供的证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认”之规定，原告邓祖彬提供的2013年6月20日双方签订的《房屋租赁合同》更符合租赁双方当事人的真实意思表示，其证明力更大，本院予以采信，而《租房协议》明显系双方当事人恶意串通损害国家利益的，应当无效。关于被告杨容提出的原告不能证明其对租赁房屋拥有所有权，故租赁合同无效的抗辩。虽然原告方尚未取得房屋产权证明，但并不影响租赁合同效力。双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。对于已付房屋租金的事实，应由被告杨容负举证责任。从被告杨容的举证看，截止2016年8月20日的房屋租金已付清。2016年8月20日之后的租金，被告称已付19万元，但仅举证了2016年11月30日向原告支付10万元的银行转账凭据；被告提供的毕建明书立的《收条》，无法达到系向本案原告支付案涉房屋租金的目的，故无法抵扣应付租金。但是，原告方认可第四年度租金已付16万元，即主张被告支付从2016年11月20日至2017年5月20日的租金32万元。因被告杨容的举证无法达到其第四年度已付租金19万元的证明目的，而原告自认的已付16万元的事实，对被告并无不利，反而对原告不利，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条：“诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对已己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外”之规定，本院认可原告自认之事实。而被告从2016年11月20日起至本案法庭辩论终结时欠付租金长达10个月之久，原告依据《房屋租赁合同》第十二条第1款第（4）项“拖欠房租累计5个月以上的，出租方有权终止合同，收回房屋”的约定，诉请解除《房屋租赁合同》和支付从2016年11月20日至2017年5月20日欠付租金32万元（64万元／年÷2）的主张，符合双方《房屋租赁合同》的约定和《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，本院均予以支持。《房屋租赁合同》解除后30日内，被告杨容应将租赁使用的巴中市巴州区南坝荧屏花园2号楼2楼房屋返还原告邓祖彬，因目前租赁房屋系星空酒店在实际使用，故第三人星空酒店应协助被告杨容返还租赁物。
关于原告同时主张迟延支付租金的利息和违约金的问题。因迟延支付租金的利息实际是承担迟延支付租金的违约损失。虽然双方签订《房屋租赁合同》约定了违约金计算方式（年总租金的20%）。但我国合同法中规定的违约金制度系对守约方的损失补偿为目的，以当事人的损失为基准，因庭审中，原告未提供造成其损失程度的相关证据，对于该项主张，本院酌定支持违约损失10000元。对于原告同时主张的资金利息，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第二条、第四条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条的规定，判决如下：
一、解除原告邓祖彬与被告杨容于2013年6月20日签订的《房屋租赁合同》。《房屋租赁合同》解除后30日内，被告杨容应将租赁使用的位于巴中市巴州区荧屏花园小区房屋2号楼二楼房屋返还原告邓祖彬，第三人巴中市巴州区星空概念酒店承担协助义务。
二、由被告杨容在本判决生效后10日内向原告邓祖彬支付欠付租金320000元。
三、由被告杨容在本判决生效后10日内向原告邓祖彬支付违约损失10000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费8020元，由被告杨容负担6250元，由原告邓祖彬负担1770元。
如不服本院判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于四川省巴中市中级人民法院。
审 判 长 杨 青
人民陪审员 张丛志
人民陪审员 张克彬
二〇一七年十一月十日
书 记 员 孙晓琴