北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0106民初15441号
原告：郑万信，男，1946年10月1日出生，中铁六局北京铁路工程公司退休干部，住北京市丰台区。
委托诉讼代理人：文亮，天津海远律师事务所律师。
被告：蒋大庆，男，1975年12月8日出生，北京中印联有限公司总经理，住北京市丰台区。
第三人：马冉，女，1980年1月31日出生，北京中印联有限公司职员，住北京市丰台区。
第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：樊耀博，男，1993年4月14日出生，北京链家房地产经纪有限公司职员，住公司宿舍。
第三人：招商银行股份有限公司北京分行，住所地北京市西城区复兴门内大街156号。
负责人：汪建中，行长。
委托诉讼代理人：梁钢，男，1978年1月24日出生，招商银行股份有限公司北京分行职员，住北京市西城区复兴门内大街156号。
原告郑万信与被告蒋大庆、第三人马冉、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）、第三人招商银行股份有限公司北京分行（以下简称招商银行北京分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月12日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑万信及其委托诉讼代理人文亮、被告蒋大庆、第三人马冉、第三人链家公司的委托诉讼代理人樊耀博、第三人招商银行北京分行的委托诉讼代理人梁钢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郑万信向本院提出诉讼请求：1、被告蒋大庆将北京市丰台区丰桥路7号院1号楼3-1603号房屋过户至我名下并向我交付上述房屋；2、本案诉讼费用由被告蒋大庆承担。事实和理由如下：2017年1月14日，我与被告蒋大庆在链家公司的居间下签订了《北京市存量房屋买卖合同》以及补充协议等，约定我购买被告蒋大庆名下的丰台区丰桥路7号院1号楼3-1603号房屋，总价款为650万元。双方约定第一笔购房款的支付方式为第三方担保支付。合同签订后，我向被告蒋大庆支付了定金。但是因为被告不符合担保支付的条件，造成房款无法支付，抵押无法解除。三方多次协商变更支付方式，由链家公司垫资给被告蒋大庆后解除抵押权，但被告蒋大庆不同意，合同因此无法继续履行。故我提起本案诉讼。
被告蒋大庆辩称，签订合同后，链家公司称我爱人的征信有问题不能担保支付，需要变更支付方式。我与原告郑万信协商后，链家公司提示风险和问题，双方未就支付方式的变更达成一致。我没有资金解除抵押登记，这是合同履行的障碍。能解除抵押登记的话，我同意配合原告郑万信过户。
第三人马冉述称，我是蒋大庆的配偶，该房屋是我和蒋大庆的夫妻共同财产，在签订房屋买卖合同时我知情并同意出售房屋。现我的意见同蒋大庆。
第三人链家公司述称，我公司同意原告郑万信的诉讼请求。
第三人招商银行北京分行述称，涉案房屋在我行抵押贷款，尚有欠款未还清。实现抵押权的前提下，我行同意解除抵押登记。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的原、被告之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》以及《补充协议》、理房通定金支付服务协议、汇款凭证、担保支付协议、个人信用报告、短信记录、微信记录、银行卡明细、他项权利证、贷款明细、借款合同、担保协议等证据，本院予以确认并在卷作证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2017年1月14日，蒋大庆（出卖人）与郑万信（买受人）签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定出卖人所售房屋位于丰台区丰桥路7号院1号楼3-1603号房屋（以下简称1603号房屋），总价款为650万元。该房屋已经设定抵押，抵押登记日期为2013年11月5日。出卖人应于2017年6月15日前办理抵押注销手续。同日，蒋大庆（出卖方、甲方）与郑万信（买受方、乙方）、链家公司（居间方、丙方）签订了《补充协议》，约定乙方于2017年1月17日将第一笔定金10万元自行支付甲方，乙方于2017年2月14日将第二笔定金40万元以理房通支付的方式支付甲方。交易房屋有抵押。甲方应于2017年6月15日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2017年6月15日前办理完毕解除抵押登记手续。甲方解押所需资金来源为：用乙方270万元首付款还款解押。乙方于2017年6月15日将第一笔购房款270万元以第三方担保支付的方式支付甲方；乙方于2017年8月1日将第二笔购房款222万元以建委监管支付的方式支付甲方；乙方于2017年8月1日将第三笔购房款96万元以理房通支付的方式支付甲方。甲乙双方同意，在2017年8月1日甲乙双方共同办理房屋所有权转移登记手续。甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存10万元作为户口迁出保证金，该保证金于甲方迁出户口当日，由乙方自行划转至甲方。其他约定：第一笔定金支付条件为甲方留存夫妻双方身份证、户口本、结婚证复印件，出示并确保夫妻双方征信报告两年内无连续3次或累计6次信用逾期，无未结清诉讼。甲乙双方约定，从签约当天至6月15日第一笔购房款产生利息共计10万利息由乙方承担，第一笔购房款每提前一个月支付，乙方少支付甲方2万元。合同还对其他内容进行了约定。
签订上述合同后，郑万信向蒋大庆支付了定金50万元。后，蒋大庆（出卖方、甲方）与郑万信（买受方、乙方）、北京中融信融资担保有限公司（丙方）签订了担保支付协议，约定了甲乙双方于2017年1月14日就乙方购买甲方1603号房屋，因甲方以交易房屋作为抵押物进行了借款或为其他借款人提供了担保，为顺利完成房屋交易需先行解除抵押登记，现各方就交易房屋过户前，乙方支付购房款（不含定金）以供甲方解除交易房屋的抵押登记，且由丙方提供担保评审服务事宜达成如下协议：一、担保支付条件，经丙方审查确认甲乙双方同时满足以下全部担保支付条件且丙方向乙方出具已达成的风险告知书后，乙方按丙方要求支付购房款，丙方在本协议项下承担相应担保责任：……3、甲方及其配偶应按照丙方要求提供近一个月内真实有效的征信报告用于审查，以确认甲方及其配偶两年内不超过连续三次逾期或累计六次逾期的情形……如经丙方审查，甲方不满足本协议第一条约定的担保支付条件，则各方免责解除本协议，甲乙双方自行协商确认购房款支付方式及时间。
签订合同后，蒋大庆的配偶马冉查询个人信用报告，显示累计7次逾期记录，故担保支付条件不成就。后，双方协商变更支付房款方式未达成一致，蒋大庆未申请解除抵押登记，郑万信亦未支付首付款。合同未继续履行。
庭审中，蒋大庆和郑万信共同确认的事实如下：1、1603号房屋内没有户口登记；2、因未能在2017年6月15日之前完成过户，郑万信应当在支付剩余购房款的同时，另行支付10万元利息给蒋大庆。
另查，1603号房屋的所有权人登记为蒋大庆，房屋无查封，存在抵押，编号为X京房他证丰字第1416**号的他项权利证中记载的权利人为招商银行北京分行。庭审中，招商银行北京分行到庭提交其与蒋大庆、马冉于2013年9月13日签订的《个人授信及担保协议》、他项权利证，欲证明其向蒋大庆、马冉提供可循环使用的最高授信额度336万元，蒋大庆、马冉以1603号房屋设定抵押担保，且双方就抵押物办理了抵押登记手续。后，蒋大庆、马冉在授信额度下签署贷款编号为8141210988013以及贷款编号为8141226208016的两份借款合同，分别借取两笔资金。招商银行北京分行提交结算明细，显示蒋大庆、马冉的上述抵押贷款截止到2017年8月23日尚余两笔贷款本金以及利息共计2677997.24元。蒋大庆、马冉对上述事实认可。庭审中，郑万信表示其有能力亦愿意一次性支付全部剩余房款，且愿意用房款代蒋大庆偿还剩余贷款以解除抵押。招商银行北京分行亦同意郑万信的意见。
再查，郑万信向法庭提交购房资格核验结果，核验结果显示郑万信的购房资格初步审核通过。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护。蒋大庆与郑万信签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》等合同均系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方均应当依照合同的约定履行各自的权利和义务。郑万信履行了支付定金的义务，因蒋大庆一方不符合担保支付的条件，故未能按照合同原约定的担保支付方式顺利支付首付款，并使用该笔首付款解除抵押登记。双方在合同履行中未对支付该笔首付款的方式达成一致意见，故而引起本案诉讼。消灭抵押权系转移登记的前提，现郑万信同意用房款清偿涉诉房屋因抵押产生的债务用以消灭抵押权，蒋大庆以及抵押权人招商银行北京分行均表示同意，本院应予准许。本案审理中，郑万信具备购房资格亦能够支付全部购房款，合同亦无其他无法履行的理由。故对于郑万信要求蒋大庆将涉诉房屋过户至其名下并向其交付房屋的诉讼请求，本院予以支持。因合同继续履行，郑万信应当扣除其已代蒋大庆支付的欠款后支付剩余未付的购房款。双方在庭审中共同确认10万元利息由郑万信连同购房款一并支付给蒋大庆，本院不持异议。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告蒋大庆于本判决生效之日起五日内向第三人招商银行股份有限公司北京分行一次性结清贷款（具体数额以第三人招商银行股份有限公司北京分行依据贷款编号为8141210988013以及贷款编号为8141226208016的借款合同计算后出具的结算信息为准），逾期未履行的，被告蒋大庆、第三人招商银行股份有限公司北京分行于上述期限届满后三日内协助原告郑万信办理其代被告蒋大庆向第三人招商银行股份有限公司北京分行一次性结清上述贷款。
二、被告蒋大庆、第三人招商银行股份有限公司北京分行于上述贷款还清之日起十日内协助原告郑万信消除北京市丰台区丰桥路7号院1号楼3-1603号房屋的抵押权。
三、被告蒋大庆于上述抵押权消除后五日内将北京市丰台区丰桥路7号院1号楼3-1603号房屋过户至原告郑万信名下并向原告郑万信交付上述房屋。
四、原告郑万信于上述抵押权消除后五日内向被告蒋大庆支付剩余房款（若被告蒋大庆自己清偿第一项之贷款，则给付数额共计为六百万元；若第一项之贷款系由原告郑万信代为清偿，则给付数额为六百万元减去原告郑万信代被告蒋大庆垫付的还款数额后的剩余款项）以及利息十万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二万八千六百五十元，由原告郑万信负担一万四千三百二十五元（已交纳），由被告蒋大庆负担一万四千三百二十五元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。
代理审判员 石婷婷
二〇一七年九月八日
书 记 员 申 璐