云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昆民一终字第198号
上诉人（原审被告）胡亮，男，汉族，1964年5月2日出生。
特别授权诉讼代理人袁永坤，云南华恒律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）江春雷，男，汉族，1964年12月20日出生。
原审第三人中国农业银行股份有限公司昆明西山区支行。
法定代表人杨雪飞，行长。
特别授权诉讼代理人苏永顺，该行职工。
上诉人胡亮因与被上诉人江春雷房屋买卖合同纠纷一案，不服昆明市盘龙区人民法院（2013）盘法民二初字第222号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月21日受理后，依法组成合议庭，于2014年4月14日公开审理了本案，上诉人胡亮及诉讼代理袁永坤，被上诉人江春雷，原审第三人中国农业银行股份有限公司昆明西山区支行员工苏永顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理确认如下法律事实：原告江春雷与被告胡亮于2006年5月16日签订《房屋转让协议》，双方约定被告将用其名额交了定金购买的座落本市环城东路50号昆明理工大学新迎校区7幢3单元505号预售在建房转让给原告，原告借给被告人民币169346.92元，用于被告购买其他住房，此款作为本案诉争房屋预付款，其余房款在昆明理工大学通�交预售款时一次付清，交款发票及购房合同等由原告保管，原告同意被告用诉争房屋抵押贷款110000元，房屋建成后交由原告使用，五年后可办理过户手续时，被告须协助办理。双方同时约定转让费为21000元，如不能过户则被告不能收取10000元转让费并承担每年10000元的违约金。协议签订后，原告以代被告向省住房公积金中心交纳另一房屋首付款的方式，支付人民币169346.92元；2006年5月15日被告向原告借款4000元用于购买房屋，后未归还而转为诉争房屋原告向被告支付的房款；2007年7月17日，原告以被告胡亮的名义向开发商交纳购房余款123579元，总计向被告支付购房款296925.92元；后期又以被告胡亮名义交纳契税、配套费、公共设施维修基金、土地办证费、房产证工本费等款项共计11786.98元。诉争房屋开发商出售总价为297079元，扣除原告以被告胡亮的名义交纳购房余款123579元�被告名下住房公积金12500元、被告交纳首付款51000元共计187079元之后，余款110000元经原告同意，被告胡亮与第三人中国农行银行股份有限公司昆明西山区支行于2006年7月25日签订《个人住房公积金置换组合借款合同》，贷款110000元，期限13年，截止2013年5月25日被告尚欠第三人本金52884.47元、利息245.31元。原、被告诉争房屋于2007年建成验收后，已按双方约定交付原告，现由原告姐姐一家居住使用。2009年4月16日昆明市房产管理局对本案诉争房屋颁发《房屋所有权证》，载明房屋所有权人为被告胡亮，2010年9月6日取得《国有土地使用证》，土地使用权人为被告胡亮。因被告至今未依《房屋转让协议》配合原告办理房屋产权过户手续，原告诉到法院，请求判令：1、确认《房屋转让协议》有效；2、确认昆明理工大学新迎校区7幢3单元505号房屋所有权归原告名下；3、要求被告继续履行《房屋转让协议》，还清银行贷款以解除昆明理工大学新迎校区7幢3单元505号房屋的抵押权，并将该房屋过户至原告名下；4、由被告承担本案诉讼费用。随后，被告也反诉要求确认双方签订的《房屋转让协议》无效，并要求原告承担违约金89123.70元。
一审法院认为：双方争议焦点一是合同性质是房屋买卖还是借款抵押，是否有效；二是购房款实际支付人；三是房屋所有权应否归原告名下；四是房屋是否能办理过户手续及撤销抵押权。根据双方举证及质证意见，双方所签《房屋转让协议》明确约定了房屋转让事项，对于原告借款人民币169346.92元给被告的事实，协议已载明用于被告购买其他住房且作为本案诉争房屋预付款，同时双方并未约定此款的还款等问题；原告持有购房发票、契税及配套费等收据原件，虽然发票上载明的交款人为被告胡亮，但由于双方转让的是购房资格，约定以被告胡亮名义购买此房，原告向被告支付协议约定的款项并取得房屋实际居住使用权，因此，一审法院确认双方所签协议系房屋买卖合同而非借款抵押合同。被告辩称协议违反学校规定系无效合同，但不能提供有效的证据加以证明，同时其提供的文件复印件中仅表明购房后五年内不得出售，从被告胡亮已取得房屋产权证可以得出学校方并未取消其购房资格的结论，因此其关于合同无效的反诉不能成立。关于购房款支付一项，就原告与被告的转让而言，双方争议焦点为2007年7月17日以胡亮的名义交纳的购房余款123579元，此笔款项由于收款单位采用银行代收方式，谁是真正付款人的举证责任应由主张人自行提供，原告可以提供其名下银行帐号当天转出相同金额款项的凭证，并持有交款发票原件，而被告对付款事实不能举证加以证明，仅凭原告发票原件姓名并不能证明其实际支付了此笔款项，因此一审法院确认此笔款项为原告以被告名义交纳的购房款。既然原告按当事人双方约定支付了房屋的款项，且该房已实际占有使用，故双方之间的转让行为已完成，原告理应享有该房的所有权。同理，由于双方当事人的转让行为是合法有效，并实际已履行，因此，被告的反诉基于上述理由，不能成立，一审法院不予支持。对于房屋应否过户以及撤销抵押权一项，涉及第三人中国农业银行股份有限公司昆明西山区支行对诉争房屋的抵押权。从开发商与被告胡亮以及第三人之间的款项关系来说，因被告胡亮收取原告169346.92元已用于其他房屋的购买，因此本案诉争房屋需向银行贷款110000元，原告同意将诉争房屋进行抵押借款，被告依双方约定向第三人中国农业银行股份有限公司昆明西山区支行申请贷款并按其与银行之间的协议�期归还贷款，贷款期限13年，至今尚未期满。由于原、被告双方签订房屋买卖协议之时已预见到该抵押贷款的发生，原告同意此贷款事项，并非被告单方擅自在诉争房屋上设置抵押权，同时被告与第三人之间的贷款并无逾期还款或欠款等足以导致贷款合同可以提前解除的条件成立，原告要求被告提前归还贷款以便房屋过户的理由不能成立。因此，在被告与第三人贷款合同及房屋抵押权没有解除的前提下，本案诉争房屋目前不具备过户条件，原告的这一诉讼请求不能得到支持。据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第二条、第一百一十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条之规定，判决如下：一、确认原、被告双方签订的《房屋转让协议》有效；二、确认位于本市昆明理工大学新迎校区7幢3单元505号房屋归原告江春雷所有；三、驳回原告江春雷的其他诉讼请求；四、驳回被告胡亮的反诉请求。案件受理费5756元、反诉案件受理费1014元，由胡亮承担。
宣判后，上诉人胡亮不服，向本院提出上诉。上诉人胡亮上诉称：上诉人与被上诉人签订的《房屋转让协议》没有合同签订的日期，合同的成立时间无从认定，合同的效力更无从谈起；同时，该协议因违反《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定及上诉人和被上诉人的共同单位昆明理工大学的规定而无效。综上，请求：一、撤销一审判决第一、二、四项；二、确认双方签订的《房屋转让协议》无效，确认诉争房屋归上诉人所有；三、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人江春雷答辩称：上诉人的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审依法维�原判，驳回上诉。
原审第三人陈述：坚持一审时的陈述意见。
二审中，上诉人、被上诉人及第三人均未向法庭提交新的证据。
二审中，归纳双方当事人对于一审判决确认事实的意见，双方主要存在如下事实争议：一、《房屋转让协议》是否是2006年5月16日签订的？二、被上诉人代上诉人支付的人民币169346.92元及被上诉人借给上诉人的4000元款项的性质？三、2007年7月17日是谁交纳的购房余款123579元？
针对上述主要事实争议，本院认为，一、本案中上诉人与被上诉人签订的《房屋转让协议》中确实无签订日期，且仅凭被上诉人提交的录音材料并不能证明该《房屋转让协议》于2006年5月16日签订，故一审法院对此确认有误，本院予以纠正；二、被上诉人代上诉人支付的人民币169346.92元，根据双方的协议约定，就是被上诉人支付给上诉人的房屋转让款，而被上诉人借给上诉人的人民币4000元，虽然双方未就该款项的性质进行约定，但现作为债权人的被上诉人已经认可该笔款项系其向上诉人支付的房屋转让款，故该笔款项可以作为房屋转让款予以确认；三、2007年7月17日交纳的购房余款123579元，被上诉人持有发票原件，且提交了同期同金额的转款记录，而上诉人却未提交相应的转款记录，且未持有发票原件，故在上诉人未提交其他新证据的情况下，本院确认该笔款项应该系由被上诉人交纳。
经审理，二审查明的其他事实与一审查明事实一致，本院予以确认。
本案二审争议焦点为：本案中上诉人与被上诉人签订的《房屋转让协议》的效力问题。
针对该争议焦点，上诉人的主张有三：一、该协议无签订的日期，无从认定合同的效力；二、该协议违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，因此无效；三、该协议违反�昆明理工大学的相关规定，将损害上诉人及第三方的利益，故应当认定为无效；
针对上诉人的上述三个主张，本院认为：针对第一个主张，该《房屋转让协议》无签订日期并不会导致合同无效，上诉人的该上诉理由无法律依据，不能成立；针对第二个主张，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定的是未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，而本案中所涉及的转让房屋已经于2009年4月16日取得《房屋所有权证》，于2010年9月6日取得《国有土地使用证》，由此可见，本案中所涉及的转让房屋并非《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条所规定的不得转让的房地产，故上诉人的该上诉理由也不能成立；针对第三个主张，上诉人主张的该理由本身并非是合同无效的法定情形，同时上诉人也未提交有效证据证明该协议存在其他符合合同无效的情形，故上诉人的该上诉理由亦不能成立。综上所述，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百一十八条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5137元，由上诉人胡亮承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 汤名哲
审 判 员 郑会利
代理审判员 杜明豫
二〇一四年五月十九日
书 记 员 马 娜