浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2009）绍越商初字第1604号
原告董小华。
被告浙江新中大拍卖有限公司。
法定代表人贾晓刚。
委托代理人（特别授权代理）王志敏。
原告董小华为与被告浙江新中大拍卖有限公司拍卖合同纠纷一案，于2008年6月30日向本院起诉，本院于诉讼中追加绍兴县农村合作银行王坛支行为本案第三人，并于2008年11月18日作出（2008）越民二初字第1653号民事判决书。原、被告对该判决均表示不服，并上诉于浙江省绍兴市中级人民法院，该院作出（2009）浙绍商终字第66号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。本院于2009年6月9日立案受理后，依法另行组成合议庭，并通知第三人绍兴县农村合作银行王坛支行退出诉讼，于2009年7月23日公开开庭进行了审理。原告董小华、被告委托代理人王志敏到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。
原告董小华诉称，原告于2006年9月8日在浙江新中大拍卖有限公司拍卖厅参加浙江新中大拍卖有限公司举行的公开拍卖会，并竞拍得座落于绍兴县王坛镇青坛村原绍兴县青陶羊毛衫厂地上建筑物约1975.86平方米。拍卖后原告即与被告签订了《拍卖成交确认书》，原告并已依约支付成交价362000元、拍卖佣金18100元，共计380100元。拍卖成交确认书签订后，因被告至今未交付拍卖房产，已构成严重违约。故请求法院依法判令解除双方的拍卖合同关系、判令被告立即返还原告拍卖款（购房款）362000元及拍卖佣金18100元、判令被告赔偿因其违约造成原告同期房屋出租损失80000元（从2006年10月1日起计算至2008年10月1日暂计算2年）、判令被告承担因其违约造成原告赔付给承租人的违约损失40000元。
被告浙江新中大拍卖有限公司辩称：原告诉称不是事实，事实是原告拒绝接受拍卖标的。在拍卖成交后，拍卖人已经开具了“直接由买受人向委托人移交标的”的工作函，原告也同意并且签收了函件，并且被告已经按照拍卖特别规定约定，提供《拍卖成交确认书》、委托人出具的权属证明资料，故应当视为拍卖标的物已经移交完毕。原告不愿受领标的物，诉称多次向被告要求交房不是事实，原告及其丈夫系因要求退房到被告处吵闹，在被告劝阻无效的情况下发生坠楼事件，有公安机关所作笔录为凭。因此原告第一、二项诉讼请求不能成立，原告应继续履行合同。原告称讼争厂房被第三人侵占不是事实，照片无法反映标的物未交付且仍为拍卖前其他主体承租使用的事实。至于原告同期房屋出租损失及其他损失，因原审已经查明协议系事后补签，不具有真实性，故依法不能支持。综上，本案拍卖标的物已经交付，被告对原告的义务也已履行完毕，要求驳回原告的诉讼请求。
原告为证明其主张，向本院提交了下列证据：
1、拍卖成交确认书1份，以证明原、被告拍卖成交，拍卖合同关系建立及约定交付时间的事实。被告对真实性无异议，但对所要证明的内容有异议，认为拍卖成交确认书第二条没有约定交付时间。
2、拍卖佣金和拍卖款的发票2份，以证明原告已经按时依约完全履行了付款义务的事实。被告对真实性和关联性无异议。
3、照片10张（加盖王坛镇青坛村村民委员会印章），以证明拍卖标的物未交付且仍为拍卖前的其他主体在承租使用的事实。被告对真实性和客观性没有异议，但对照片要求证明拍卖标的物没有交付有异议，照片是静态的，不能反映动态事实，无法证明标的物没有交付和由其他主体承租使用的事实。
4、租赁合同及解除租赁协议2份，以证明因被告违约未按时交付房产给原告造成损失的事实。被告经质证对证据“三性”均有异议，认为合同是事后制作的，在原审庭审已经明确，原告提供两份合同要求证明损失，与本案无关。
5、申请本院向蕺山派出所调取陶财明坠楼案相关笔录，以证明原告在拍卖成交后曾催告被告交付拍卖标的物的事实。被告认为笔录不能反映原告有催告行为，而且该笔录被告也将作为证据提供，可以证明原告当时有要求退货的违约行为。
被告为反驳原告主张，向本院提交下列证据：
1、委托拍卖合同、收条、汇票申请书各1份，以证明被告与绍兴县农村合作银行王坛支行在2006年8月22日签订委托合同，合同第三条第三款约定委托方在拍卖成交后10日内将拍卖物交付给买受人；合同第五条第二款约定拍卖价款的支付，以及被告已经按约将原告交纳的拍卖款项交付给委托人的事实。原告对真实性无异议，但对关联性存在异议，认为该组证据调整的是委托合同双方间的权利义务，对合同以外的第三方买受人无约束力。
2、拍卖公告、拍卖会资料（附拍卖清单、绍兴县人民法院（2000）绍执字第3430号裁定书复印件）、原告签署的《拍卖特别规定》、领取资料确认书、拍卖记录单等1组，以证明根据《拍卖特别规定》第六条第二款约定，拍卖成交后，以提供《拍卖成交确认书》、委托人出具的权属证明资料即视为拍卖标的物移交完毕，原、被告对拍卖标的已依法成交，标的物的风险自《拍卖成交确认书》签署时起转移至买受人的事实。原告对真实性无异议，但对所要证明的内容有异议，认为该拍卖规定违反了物权法的规定，其中的条款属于格式条款，加重了买受人的责任，应视为无效；对于绍兴县人民法院的裁定书认为系复印件，原告不同意质证，如果经法院核实该裁定书的真实性，则认为该裁定书不是由委托人出具的，没有依约交付给买受人，如被告在起诉后，才将该份裁定书交付给原告，则已经构成了逾期交付。
3、《拍卖成交确认书》、函各1份，以证明被告已履行拍卖标的物的移交义务，通知委托人将地上建筑物交由原告占有、管领的事实。原告对于证据的真实性无异议，但对所要证明的内容有异议，认为《拍卖成交确认书》约定的条款系格式条款。函是拍卖公司交付给委托人的，而不是委托人出具给买受人的，故不符合转移登记的要求。被告通知委托人将标的物交由买受人占有、管领，不能免除被告的责任。
4、申请证人黄某、俞某到庭作证，以证明王坛支行已电话通知原告移交地上建筑物，但原告予以拒绝的事实。原告认为该两名证人系委托人王坛支行的工作人员，与本案有利害关系，不能证明被告主张的事实。被告对证人证言无异议。
5、王坛支行于2008年7月15日出具的证明1份，以证明委托人已经把标的物移交给本案原告，但原告拒收的事实。原告质证认为该证据只能作为第三人陈述，而该陈述与被告申请作证的证人证言存在矛盾。
原审中，为查明本案事实，本院于2008年10月15日对涉案建筑物现场进行了踏勘并拍摄照片26张。原告经质证没有异议；被告经质证对真实性没有异议，但认为照片不能证明拍卖标的物现状与拍卖前是否一致，无法证明毁损是拍卖后造成的，因拍卖须知中已经对标的物的现状作了描述，即使是拍卖后造成的，也应由原告承担风险。对现场中国电信的牌子，认为不能证明标的物是否使用及使用主体，不能证明系合法使用或是非法使用，由谁许可使用等事实。
经审理，本院对双方当事人提供的证据和发表的质证意见的分析与认定：原告提交的证据1、2，被告对真实性无异议，予以采信，该证据可以证明原、被告间存在拍卖合同关系以及原告已履行了支付拍卖款和佣金义务的事实。证据3，结合本院对拍卖标的物现场所作的踏勘，予以采信，该组证据可以证明拍卖标的物的现状。证据4，因原告已在原审庭审中承认系诉讼期间补写，缺乏真实性，不予采信。证据5，系公安机关依职权制作的笔录，予以采信，该组证据可以证明原告夫妻曾为拍卖标的物一事向被告交涉，交涉过程中原告丈夫陶财明坠楼受伤的事实。被告提交的证据1，原告对真实性无异议，予以采信，该证据可以证明被告与绍兴县农村合作银行王坛支行存在委托拍卖关系以及被告已将拍卖款交付给委托人的事实。证据2中裁定书复印件经核对与原件一致，其他均系原件，原告对真实性无异议，予以采信，该证据可以证明原、被告间就拍卖事宜所作约定的事实。证据3，原告对真实性没有异议，可以证明原、被告间已签署《拍卖成交确认书》及原告在函上签名的事实。证据4，因证人系委托人的工作人员，与本案有利害关系，原告又不予认可，且无其它证据印证，故不予采信。证据5，系委托人单方陈述，原告不予认可，且无其它证据印证，故不予采信。
经审理本院认定，2001年2月7日，绍兴县人民法院以（2000）绍执字第3430号民事裁定书裁定将绍兴县青陶羊毛衫厂所有的办公楼等财产以评估价1091865元的价格抵给绍兴县农村合作银行王坛支行的前身绍兴县农村信用合作联社青陶分理处所有。此后，王坛支行并未就该房产办理房屋产权过户等手续。2006年8月22日，王坛支行与被告签订委托拍卖合同，将原绍兴县青陶羊毛衫厂地上建筑物面积约1975.86平方米委托被告拍卖公司拍卖。被告公司在拍卖特别规定中载明：该地上建筑物无房产证，亦不包括土地使用权。其建筑面积仅供参考，以现状展示为准（已有多处房屋倒塌）。能否办理房产权证和土地使用权转移、出让、租赁等，本公司及委托人均不作任何保证。拍卖成交后，以提供《拍卖成交确认书》、委托人出具的权属证明资料即视为拍卖标的物移交完毕。2006年9月8日，原告董小华参加了拍卖会，以362000元的价格竞拍得上述建筑物，并与被告公司签订了《拍卖成交确认书》。2006年9月15日，原告董小华向被告缴清了拍卖款362000元和拍卖佣金18100元，并在被告出具给王坛支行的关于协助买受人办理标的移交（过户）手续的函上签名确认。2006年10月17日，原告董小华及其丈夫陶财明认为被告拍卖公司未按约腾空及移交标的物，以及在拍卖后有人在拆除拍卖物的门窗等而前往被告公司交涉，交涉过程中，陶财明坠楼受伤。2006年11月28日，被告公司将拍卖款362000元汇给了王坛支行。原绍兴县青陶羊毛衫厂地上建筑物部分现已毁损，部分目前仍被中国电信作为机房使用。
本院认为：原、被告之间的拍卖合同，双方当事人意思表示真实，内容合法，不违反相关法律法规的强制性规定，应认定合法有效。本案争议的焦点在于：首先，被告是否存在迟延履行义务的情形。本案中，被告认为根据其与委托人王坛支行签订的委托拍卖合同，应当由王坛支行在成交后十日内向买受人交付标的物，且其已经将自己要求王坛支行移交标的物的函交给了原告，因此被告不承担交付义务或者说已经履行了交付义务。对此分析如下：根据拍卖法第二十四条，“拍卖成交后，拍卖人应当按照约定向委托人交付拍卖标的的价款，并按照约定将拍卖标的移交给买受人”。同时，根据拍卖特别规定，拍卖成交后，以提供《拍卖成交确认书》、委托人出具的签署证明资料即视为拍卖标的物移交完毕。从上述约定来看，拍卖人是有移交标的物的义务的，虽然拍卖成交确认书中并未约定移交的时间，拍卖人仍应当在合理期间内办理移交。现被告并无证据证明原告已经收到了标的物的权属证明资料，因此其移交义务未完成，存在迟延履行的情形。而且对不动产标的物的移交，除应当交付相应的权属证明资料外，还应当包括办理权属登记、腾退房屋及实物交付等。被告在拍卖特别规定中对标的物交付的约定属于格式条款，不能据此免除其相应的交付义务。其次，关于原告是否已经向被告催告要求履行合同的问题。原告认为自己曾多次向被告催告要求交付拍卖标的，而被告予以否认，并认为2006年10月17日，原告夫妻前往被告处系要求退货。对此分析认为，根据公安机关对此所作的询问笔录中双方当事人对事件发生经过的描述，其中原告丈夫陶财明所作笔录第三页写到，“我还说过，如果不给我房，我就跳楼给你看。……”。原告的询问笔录第二页也写到“我们和拍卖公司的经理讲让他把我们拍到的房子给我们。那个经理说，不是已经给你们了。……”。而被告方及其他人员的笔录中虽然没有明确提及，但是被告公司工作人员张义的询问笔录第二页曾提及“……后因为该房的腾空问题，与我公司交涉。……并于2006年9月30日来我公司……”上述笔录是在2006年11月27日所作，系事件发生后较短时间内的记录，具有一定的真实性，从这些内容来看，原告夫妻是有催告的意思表示的。在询问次日，即2006年11月28日，被告已将拍卖款362000元支付给了委托人王坛支行，但截止本案诉讼发生，被告一直未能履行交付义务，已经构成了迟延履行主要义务，经催告仍未履行，原告依法可以行使法定解除权，并要求被告返还拍卖款362000元和拍卖佣金18100元。
对原告要求被告赔偿房屋出租损失及违约损失的请求，因原告认可其提供的协议及收条等系诉讼期间补写，因此不具有真实性，对此请求，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除原告董小华与被告浙江新中大拍卖有限公司的拍卖合同；
二、被告浙江新中大拍卖有限公司应返还给原告董小华拍卖款362000元及拍卖佣金18100元，于本判决生效之日起三十日内付清；
三、驳回原告董小华的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费8801元，由原告负担2112元，被告负担6689元。上述款项于本判决生效之日起三十日内付清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费8801元，款汇绍兴市预算外资金财政专户，帐号：09×××27，开户行：绍兴市商业银行业务部。逾期按自动撤回上诉处理］。
审判长 王铃铭
审判员 骆春泉
审判员 虞媛媛
二〇一〇年一月八日
书记员 蒋文艳