福建省福州市中级人民法院行 政 判 决 书（2017）闽01行终496号上诉人（一审原告）黄承志，男，1945年12月1日出生，汉族，现住福建省福州市满洋路37号三木家天下Ｂ区。上诉人（一审原告）黄沪生，女，1940年11月7日出生，汉族，现住福建省福州市晋安区。被上诉人（一审被告）福州市住房保障和房产管理局，住所地福建省福州市仓山区南江滨西大道193号东部办公区7号楼4层。法定代表人罗若谷，局长。委托代理人原沂，男，该局工作人员。委托代理人郝少松，福建纵然律师事务所律师。一审第三人黄玉堂，男，1927年6月17日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。一审第三人黄尔秀，女，1924年8月30日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。一审第三人黄欣，男，1963年6月27日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。一审第三人黄金陵，女，1935年3月17日出生，汉族，住吉林省长春市。一审第三人黄建中，男，1936年8月16日出生，汉族，住北京市朝阳区。一审第三人黄东之，男，1916年7月28日出生，汉族，住台湾地区。一审第三人黄荣，男，1929年6月29日出生，汉族，住台湾地区。上述一审第三人均委托代理人黄承志代理。一审第三人福州和胜房地产有限责任公司，住所地福建省福州市鼓楼区白马北路17号7层702室。法定代表人刘加勤，总经理。委托代理人詹建荣，男，该公司职员。一审第三人福州市鼓楼区旧屋区旧村改造工作办公室，住所地福建省福州市鼓楼区津泰路**号。法定代表人郑朝阳，主任。一审第三人林增全，男，1931年2月2日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。一审第三人林振，男，1960年2月2日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。一审第三人郑依金，女，1937年5月16日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。一审第三人俞强，男，1963年3月24日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。一审第三人林丽芳，女，1977年3月24日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。一审第三人邱国财，男，1916年6月8日出生，汉族，住福建省福州市马尾区。一审第三人林木春，男，1932年10月15日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。一审第三人林和生，男，1957年10月16日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。上诉人黄承志、黄沪生因诉被上诉人福州市住房保障和房产管理局（下称福州市房管局）房屋拆迁行政行为一案，不服福州市鼓楼区人民法院(2016)闽0102行初243号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。一审法院经审理查明，被告福州市房管局于2005年10月17日向第三人福州和胜房地产有限责任公司（下称和胜公司）核发了榕房拆许字（2005）第63号《房屋拆迁许可证》，准予和胜公司因和胜公寓项目建设，对鼓楼区东至福建省新华书店鼓西宿舍，西至福州市邮电局鼓西新村东侧，南至省委宣传部宿舍，北至鼓西路范围（以规划用地红线图为准）进行拆迁。第三人和胜公司委托福州天顺拆迁工程处实施拆迁，拆迁期限为2005年10月17日至2006年4月17日止。同日，被告将榕房拆许字（2005）第63号《房屋拆迁许可证》的内容以《房屋拆迁公告》的方式予以发布，并在该《房屋拆迁公告》中确定拆迁安置方式为货币补偿和一次性异地产权调换安置。福州市鼓楼区鼓西街道鼓西路288号房屋位于以上建设项目拆迁范围。根据福州市房地产档案馆出具的《拆迁房屋产权审查情况表》记载，福州市鼓楼区鼓西街道鼓西路288号屋式为土木构前店屋后三间排平屋二进，第一进左右前后房、右前回照房及左后披并共有厅、走道、天井，房屋所有权人黄承志，共有权人黄玉堂、黄沪生、黄用中、黄尔秀、黄金陵、黄建中、黄东之、黄荣。权证号：榕G0100073，产权总面积108.47平方米。该房屋由林增全、林振、郑依金、俞淑中、林丽芳、邱国财实际使用，并加层扩建。因生效的（2013）鼓行初字第136号和（2015）榕行终字第44号《行政判决书》认定被拆迁房屋加层扩建部分应给予确认和补偿安置，福州市房管局要求和胜公司补偿提供安置房源，和胜公司又提供晋安区茶园街道华林路303号铂晶大厦（原铂晶时代）315单元（建筑面积43.83㎡）和619单元（建筑面积57.38㎡）作为本案一次性安置房源并相应变更了补偿安置方案。经和胜公司委托，福州瑞尔房地产评估有限公司（以下简称瑞尔公司）对被拆迁房屋和一次性安置用房鼓楼区华大街道九彩弄7号九彩新村3号楼115单元（建筑面积111.37㎡，实际标识变更为124单元、125单元，124单元建筑面积为55.39㎡，125单元建筑面积为56.02㎡）、金泉小区9#楼706单元（建筑面积65.91㎡）及21#杂物间（建筑面积9.17㎡）、五凤街道住宅12号楼101单元（建筑面积60.79㎡）及12#杂物间（建筑面积6.69㎡）、福马路凤坂肿瘤医院生活区20座604单元（建筑面积63.33㎡）及33#附属间（建筑面积13.16㎡）、晋安区茶园街道华林路303号铂晶大厦（原铂晶时代）315单元（建筑面积43.83㎡）和619单元（建筑面积57.38㎡）的房地产市场价格进行了评估，并出具了榕瑞估字第FZ07500172号、第FZ07500171号、第FZ11500169号、第FZ11500170号、第FZ11500171号、第FZ15500058号和第FZ15500148号《房地产估价报告》，确定在估价时点2007年10月31日被拆迁房屋（建筑面积141.52㎡）的房地产市场价格分别为562095元，折合单价为人民币3972元/㎡，安置用房房地产市场价格分别为551950元（单价为人民币4956元/㎡）、351811元（其中杂物间市场价格为23118元）、309783元（其中杂物间市场价格为16471元）、272074元（其中附属间市场价格为25341元）、278496元和367921元。福州市城市房屋拆迁评估技术鉴定委员会（以下简称鉴定委员会）对以上七份估价报告进行了技术鉴定，以榕房拆估鉴字（2008）第038号和（2011）第121号《鉴定报告》、（2015）第598号和第1318号对榕瑞估字第FZ07500171号、第FZ11500169号、第FZ11500170号、第FZ11500171号、第FZ15500058号和第FZ15500148号《房地产估价报告》予以认可；以榕房拆估鉴字（2008）第041号《鉴定报告》要求瑞尔公司对榕瑞估字第FZ07500172号《房地产估价报告》进行相应修正。瑞尔公司经修正后重新出具了榕瑞估字第FZ07500172-1号《房地产估价报告》，确定的被拆迁房屋（建筑面积141.52㎡）房地产市场价格为577237元，折合单价为4079元/㎡。鉴定委员会对榕瑞估字第FZ07500172-1号《房地产估价报告》进行了技术鉴定，以榕房拆估鉴字（2008）第173号《鉴定报告》予以认可。瑞尔公司还对一次性安置用房鼓楼区华大街道九彩弄7号九彩新村3号楼124单元进行了评估，出具榕瑞估字第FZ11500205号《房地产估价报告》，确定上述安置用房在估价时点2007年10月31日房地产市场价格分别290521元（单价为人民币5245元/㎡），鉴定委员会对上述估价报告进行了鉴定，以榕房拆估鉴字（2011）第129号《鉴定报告》予以认可。鼓楼区公证处依福州和胜房地产有限责任公司的申请，作出（2009）榕鼓证内字第1771号《公证书》，对鼓楼区鼓西路288号房屋进行证据保全公证。一审法院另查明，鼓楼区鼓西路288号（属5段128号）房屋系原告黄承志等人祖屋。1958年私改时期，该房屋门头店面及部分房屋收为公房，一进左前后房及后披、一进右前后房及右前回照房屋（即榕房权证Ｇ字第××号《房屋所有权证》登记确权部分）作为留房由业主自用。此后，留房与该座公房被一并租给福州第三工具厂，后为钟厂宿舍，钟厂租户在原房屋基础上加层扩建二、三层。1991年12月钟厂关停，鼓楼区房管局对留房和加层扩建部分予以接管，并将留房和加层扩建部分继续租给林增全、林振、俞淑中、邱国财、石连发、林木春、林和生等人，并发给《租用直管公房凭证》，其中林增全租用左前楼房25.93㎡、1/2厨11.42㎡，林振租用右前房17.9㎡、三楼房10.21㎡、1/2厨11.42㎡，林和生租用楼前房17.33㎡、楼后房15.49㎡、1/2厨11.7㎡，邱国财租用楼房11.09㎡、后披厨11.09㎡，林木春租用右房19.73㎡、右楼房19.98㎡、1/2厨11.7㎡、杂物间4.75㎡，石连发租用左中房11.97㎡、楼房15.41㎡、1/2厨6.24㎡，俞淑中租用29.46㎡。黄承志知悉上述情况后，要求收回上述房屋自行管业。鼓楼区房管局于1993年7月作出鼓房房字[93]第034号《关于归还鼓西路288号留房的通知》，决定自1993年8月1日起留房部分由业主自行管业并办理退租及产权移接手续。1994年4月黄承志等9人向鼓楼区房管局申请办理产权登记，因房屋使用人拒绝丈量，无法按房屋实际状况办理产权证。2001年1月，福州市房管局按照原产权留房面积向黄承志等9人颁发了榕房权证Ｇ字第××号《房屋所有权证》。申请人和胜公司因与被拆迁房屋产权人、使用人无法就拆迁补偿安置达成一致意见，于2008年4月16日向被告福州市房管局提交拆迁补偿安置方案，并申请准予对鼓西路288号房屋实施拆迁。福州市房管局于2008年12月21日作出榕房拆决字[2008]第086号《准予拆迁决定书》及榕房拆偿通字[2008]第086号《拆迁补偿安置通知书》，认定房屋补偿安置应以房屋所有权证为依据，被拆迁房屋未取得建筑许可审批、未办理产权登记的加层扩建部分不予补偿和安置。被拆迁房屋产权人之一黄用中已故，相关权利人未办理房屋产权转移手续，房屋权利处于不确定状态，该房屋拆迁补偿不适用货币补偿方式，和胜公司应以产权调换方式对鼓楼区鼓西路288号内一进左前后房及后披、一进右前后房及一进右前回照房屋一次性异地安置鼓楼区九彩新村3号楼115单元及鼓楼区公正第一新村17座102单元，产权人应补交产权调换差价款367236.9元，安置用房由原房屋使用人继续使用，另申请人支付房屋使用人两倍搬迁补助费1301.64元；被拆迁房共有分摊部分，待勘测分摊后再行补偿安置；被拆迁房屋使用人应自行搬离，房屋交申请人拆除。黄承志等人不服，向福州市人民政府提出行政复议申请。福州市人民政府于2009年12月29日作出榕政复决[2009]34号《行政复议决定书》，认定，福州市房管局对申请人提交的补偿安置方案等材料未进行认真审查，作出的榕房拆决字[2008]第086号《准予拆迁决定书》及榕房拆偿通字[2008]第086号《拆迁补偿安置通知书》认定事实不清。根据《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第（三）项的规定，决定：一、撤销福州市房管局作出的榕房拆决字[2008]第086号《准予拆迁决定书》及榕房拆偿通字[2008]第086号《拆迁补偿安置通知书》；二、福州市房管局应自收到本决定之日起六十日内重新作出具体行政行为。和胜公司对上述复议决定不服，提起行政诉讼，经本院、福建省高级人民法院一、二审，判决维持福州市人民政府作出的榕政复决[2009]34号《行政复议决定书》。被告福州市房管局对本案被拆迁房屋补偿安置方案进行重新审核。2011年3月11日，被告致函福州市城乡规划局，请市城乡规划局协助认定鼓楼区鼓西路288号加层扩建部分是否属违章建筑。福州市城乡规划局于2011年4月2日作出榕规函[2011]170号《关于鼓楼区鼓西路288号无产权房屋事宜的复函》，函复认为，由于鼓楼区鼓西路288号加层扩建行为均发生在1984年1月4日颁布实施的《城市规划条例》及1989年全国人大常委会通过《中华人民共和国城市规划法》实施之前，依据法律效力不溯及既往的原则，应按历史遗留问题处理为妥，不宜简单认定为违章建筑。被告于2011年12月31日作出本案被诉榕房拆偿通字[2011]第28号《拆迁补偿安置通知书》及榕房拆决字[2011]第28号《准予拆迁决定书》。原告仍不服，向一审法院起诉，一审法院于2012年9月10日以（2012）鼓行初字第8号《行政判决书》判决撤销上述榕房拆偿通字[2011]第28号《拆迁补偿安置通知书》及榕房拆决字[2011]第28号《准予拆迁决定书》，并经本院以（2013）榕行终字第79号《行政判决书》予以维持。被告对本案被拆迁房屋补偿安置方案再次进行重新审核。鼓楼区住房保障和房产管理局于2013年6月5日作出鼓房办[2013]40号《关于鼓西路288号房屋共有情况的反馈》，确认被拆迁房屋南端“S=9.2、S=14.02”部分面积据1958年私改册记载：核对产权图状，二进右后披：4.5×2.6=11.7平方米（厨房），左后披2.9×2.6=7.54平方米，这两间均为改造产，属直属公房。被告于2013年9月13日作出榕房拆偿通字[2013]第11号《拆迁补偿安置通知书》及榕房拆决字[2013]第11号《准予拆迁决定书》。原告仍不服，向一审法院起诉，一审法院于2014年8月8日以（2013）鼓行初字第136号《行政判决书》判决撤销上述榕房拆偿通字[2013]第11号《拆迁补偿安置通知书》及榕房拆决字[2013]第11号《准予拆迁决定书》，并经本院以（2015）榕行终字第44号《行政判决书》予以维持。被告分别于2015年5月7日、7月14日制作调解笔录及调查、询问笔录。第三人和胜公司于2015年7月13日向被告提交《关于鼓西路288号房屋拆迁补偿安置方案变更的函》，被告于2015年7月20日向原告送达了上述函及谈话通知。被告对本案变更后的被拆迁房屋补偿安置方案进行审核，于2015年12月23日、24日分别作出榕房拆决字[2015]第3号《准予拆迁决定书》、榕房拆偿通字[2015]第3号《拆迁补偿安置通知书》，主要内容为：经审核查明：本局于2005年10月17日向申请人福州和胜房地产有限责任公司核发了榕房拆许字（2005）第63号《房屋拆迁许可证》，准予申请人对“和胜公寓”建设项目范围内的房屋及附属物进行拆迁，具体拆迁范围以用地规划红线图为准，申请人委托福州天顺拆迁工程处具体实施拆迁，拆迁期限为2005年10月17日至2006年4月17日。本局同日依法向该拆迁区域发布了《房屋拆迁公告》，规定拆迁安置方式为货币补偿和一次性异地产权调换。另经本局批准，同意增加福州市鼓楼区华大街道九彩弄7号九彩新村3号楼115单元、金泉小区9#楼706单元、福马路凤坂肿瘤医院生活区20座604单元作为本案项目房屋产权调换的一次性安置房源。根据福州市房地产档案馆出具的《拆迁房屋产权审查情况表》，鼓楼区鼓西路288号内屋式为土木构前店屋后三间排平屋二进，第一进左右前后房、右前回照房及左后披并共有厅，走道，天井，所有权人为黄承志、黄玉堂、黄沪生、黄用中、黄尔秀、黄金陵、黄建中、黄东之、黄荣，属5段128地号，私有产权建筑面积108.47㎡。上述房屋系1958年私房改造时期的产权人留房，曾于上世纪六、七十年代租给钟厂，钟厂租户在原房屋基础上陆续加层扩建。1991年12月钟厂关停，鼓楼区房管局对上述留房和加层扩建部分予以接管，出租给林增全、林振、林和生、俞淑中、邱国财、林木春、石连发等人，并发给《租用直管公房凭证》，其中林增全租用左前楼房25.93㎡、1/2厨11.42㎡，林振租用右前房17.9㎡、三楼房10.21㎡、1/2厨11.42㎡，林和生租用楼前房17.33㎡、楼后房15.49㎡、1/2厨11.7㎡，邱国财租用楼房11.09㎡、后披厨11.09㎡，林木春租用右房19.73㎡、右楼房19.98㎡、1/2厨11.7㎡、杂物间4.75㎡，石连发租用左中房11.97㎡、楼房15.41㎡、1/2厨6.24㎡，俞淑中租用29.46㎡，以上面积均为房屋内使用面积。1993年7月，鼓楼区房管局作出《关于归还鼓西路288号留房的通知》，决定自1993年8月1日起将留房和扩建部分退还业主自行管业并办理退租手续。2009年8月14日，申请人申请福州市鼓楼区公证处对以上被拆迁房屋的有关事项进行证据保全。2009年8月15日，被拆迁房屋被行政强制全部拆除。2009年9月16日，福州市鼓楼区公证处出具了（2009）榕鼓证内字第1771号《公证书》，经福建省建友国土信息技术咨询有限公司现场勘测及内业计算，鼓楼区鼓西路288号房屋总建筑面积252.97㎡，其中砖木结构面积202.64㎡，木结构面积50.33㎡。2011年3月11日，本局致函福州市城乡规划局（榕房函〔2011〕83号函），请求认定鼓楼区鼓西路288号加层扩建部分是否属违章建筑。2011年4月2日，福州市城乡规划局以榕规函[2011]170号文复函，认为鼓楼区鼓西路288号加层拆建部分“应按历史遗留问题处理为妥，不宜简单认定为违章建筑”。由于鼓楼区鼓西路288号内房屋已多次扩改建，原貌已改变，（2009）榕鼓证内字第1771号《公证书》也未能反映该座房屋全貌。为此，本局委托福州市房地产测绘处对以上被拆迁房屋所有权证所附房地产平面图中国有公房和共有厅、走廊等进行了测绘。根据福州市房地产测绘处出具的测绘结果，该座房屋中公房部分总建筑面积为225.46㎡，共有厅、廊、过道等共有部分总建筑面积为220.83㎡（9.83+11.54+20.2+69.61+20.7+6.75+43.08+12.74+26.38）。按公私建筑面积比例分摊，黄承志、黄玉堂、黄沪生等九人占共有部分面积为71.73㎡[计算方法：220.83÷（225.45+108.47）×108.47]。该座房屋加层扩建部分如下：二层（含二层）以上房屋均为加层扩建，其中依据原公房租折记载，林增全租用的左前楼房25.93㎡、林振租用的三楼房10.21㎡、林和生租用的楼前房17.33㎡、楼后房15.49㎡、林木春租用的右楼房13.74㎡（即19.98㎡-6.24㎡，扣除林木春于承租公房上搭盖的楼房6.24㎡）,因（2009）榕鼓证内字第1771号《公证书》未含上述房屋，本着合理原则，按乘以1.1系数换算成建筑面积,上述扩建房屋合计建筑面积为90.97㎡；（2009）榕鼓证内字第1771号《公证书》已对邱国财、石连发、林丽芳和俞淑中租用的楼房进行了证据保全，以上扩建的楼房应当以证据保全勘测丈量的面积为准，根据勘测结果，邱国财租用的二层楼房建筑面积15.17㎡、石连发租用的楼房建筑面积19.57㎡，林丽芳租用的楼房建筑面积7.41㎡，俞淑中租用的楼房建筑面积8.18㎡。另林丽芳于天井边搭盖的房屋建筑面积8.56㎡〔（2.97×（2.81+0.85）-1.2×（2.81+0.85）/2〕，林振于天井边搭盖的房屋建筑面积1.43㎡（0.91×1.57）。综上，本案被拆迁房屋加层扩建部分总建筑面积为151.29㎡。因生效判决认定被拆迁房屋加层扩建部分应给予确认和补偿安置，本局要求申请人补充提供安置房源。拆迁人又提供了晋安区茶园街道华林路303号铂晶大厦（原铂晶时代）315单元（建筑面积43.83㎡）和619单元（建筑面积57.38㎡）作为本案一次性安置房源并相应变更了补偿安置方案。经申请人委托，福州瑞尔房地产评估有限公司（以下简称瑞尔公司）对被拆迁房屋和申请人提供的一次性安置用房鼓楼区华大街道九彩弄7号九彩新村3号楼115单元（建筑面积111.37㎡，实际标识变更为124单元、125单元，124单元建筑面积为55.39㎡，125单元建筑面积为56.02㎡）、金泉小区9#楼706单元（建筑面积65.91㎡）及21#杂物间（建筑面积9.17㎡）、五凤街道住宅12号楼101单元（建筑面积60.79㎡）及12#杂物间（建筑面积6.69㎡）、福马路凤坂肿瘤医院生活区20座604单元（建筑面积63.33㎡）及33#附属间（建筑面积13.16㎡）、晋安区茶园街道华林路303号铂晶大厦（原铂晶时代）315单元（建筑面积43.83㎡）和619单元（建筑面积57.38㎡）的房地产市场价格进行了评估，并出具了榕瑞估字第FZ07500172号、第FZ07500171号、第FZ11500169号、第FZ11500170号、第FZ11500171号、第FZ15500058号和第FZ15500148号《房地产估价报告》，确定在估价时点2007年10月31日被拆迁房屋（建筑面积141.52㎡）的房地产市场价格分别为562095元，折合单价为人民币3972元/㎡，安置用房房地产市场价格分别为551950元（单价为人民币4956元/㎡）、351811元（其中杂物间市场价格为23118元）、309783元（其中杂物间市场价格为16471元）、272074元（其中附属间市场价格为25341元）、278496元和367921元。福州市城市房屋拆迁评估技术鉴定委员会（以下简称鉴定委员会）对以上七份估价报告进行了技术鉴定，以榕房拆估鉴字（2008）第038号和（2011）第121号《鉴定报告》、（2015）第598号和第1318号对榕瑞估字第FZ07500171号、第FZ11500169号、第FZ11500170号、第FZ11500171号、第FZ15500058号和第FZ15500148号《房地产估价报告》予以认可；以榕房拆估鉴字（2008）第041号《鉴定报告》要求瑞尔公司对榕瑞估字第FZ07500172号《房地产估价报告》进行相应修正。瑞尔公司经修正后重新出具了榕瑞估字第FZ07500172-1号《房地产估价报告》，确定的被拆迁房屋（建筑面积141.52㎡）房地产市场价格为577237元，折合单价为4079元/㎡。鉴定委员会对榕瑞估字第FZ07500172-1号《房地产估价报告》进行了技术鉴定，以榕房拆估鉴字（2008）第173号《鉴定报告》予以认可。现申请人对本案被拆迁房屋拆迁提出如下补偿安置方案：以产权调换方式一次性安置鼓楼区华大街道九彩弄7号九彩新村3号楼124单元（建筑面积55.39㎡），125单元（建筑面积56.02㎡）、金泉小区9#楼706单元（建筑面积65.91㎡）及21#杂物间（建筑面积9.17㎡）、五凤街道住宅12号楼101单元（建筑面积60.79㎡）及12#杂物间（建筑面积6.69㎡）、福马路凤坂肿瘤医院生活区20座604单元（建筑面积63.33㎡）及33#附属间（建筑面积13.16㎡）、晋安区茶园街道华林路303号铂晶大厦（原铂晶时代）315单元（建筑面积43.83㎡）和619单元（建筑面积57.38㎡），安置房由原房屋使用人继续使用，产权调换差价款依据房地产市场评估价格结算，另支付房屋使用人搬迁补助费。在本局审核被拆迁房屋补偿安置方案期间，林丽芳向本局提供一份《公房使用费手折》及使用费收据，其余房屋使用人向本局提供了《租用直管公房凭证》，房屋产权人黄承志等向本局提交了鼓房（93）第034号《关于归还鼓西路288号留房的通知》、鼓楼区房屋登记发证办给黄承志等所发的《通知》和黄承志向鼓楼区房管局呈报的《申办产权的有关说明》。另查，经申请人委托，瑞尔公司对申请人提供的一次性安置用房鼓楼区华大街道九彩弄7号九彩新村3号楼124单元进行了评估，出具了榕瑞估字第FZ11500205号《房地产估价报告》，确定上述安置用房在估价时点2007年10月31日房地产市场价格分别290521元（单价为人民币5245元/㎡），鉴定委员会对上述估价报告进行了鉴定，以榕房拆估鉴字（2011）第129号《鉴定报告》予以认可。此外，在本次重新审查过程中，本局还查明以下事实：2008年4月24日，林木春与申请人就其承租的鼓楼区鼓西路288号公房和黄承志、黄玉堂、黄沪生等人房屋拆迁签订了拆迁补偿安置协议书及拆迁补偿安置补充协议书，约定由申请人一次货币补偿林木春175000元，林木春不再对黄承志等人房屋提任何的补偿与安置，2008年4月29日，林木春领取了上述货币补偿款。本案安置用房鼓楼区华大街道九彩弄7号九彩新村3号楼124单元、125单元、金泉小区9#楼706单元及21#杂物间、五凤街道住宅12号楼101单元及12#杂物间、福马路凤坂肿瘤医院生活区20座604单元及33#附属间、晋安区茶园街道华林路303号铂晶大厦（原铂晶时代）315单元和619单元产权已登记在申请人福州和胜房地产有限责任公司名下。依据《福州市城市房屋拆迁货币补偿及产权调换价格指导意见》（榕房拆[2001]205号），本案被拆迁房屋、九彩新村安置房属拆迁二级地段，金泉小区、五凤街道住宅、福马路凤坂肿瘤医院生活区、铂晶大厦（原铂晶时代）安置房属拆迁四级地段。本局认为：因被拆迁房屋所有权人之一黄用中已故，相关权利人未办理房屋产权移转手续，房屋权利处于不确定的状态，故房屋拆迁补偿不适用货币补偿的方式，申请人应对被拆迁房屋实行产权调换，并按房地产市场评估价格结算产权调换的差价款，产权调换房屋由原房屋使用人使用。依法被拆迁人应当依据申请人的房源状况选择产权调换的房屋，申请人提供经批准的和自有的安置房源与本案被拆迁房屋实行产权调换并无不当。鉴于本案系根据生效判决重新审核拆迁人提出的对被拆迁房屋的补偿安置方案，本局就焦点问题认定如下：一、被拆迁房屋补偿安置面积认定问题：福州市房地产测绘处出具的测绘结果显示被拆迁房屋南端“S=9.2，S=14.02”部分，依据鼓房办[2013]40号《关于鼓西路288号房屋共有情况的反馈》，该两部分为公房，不属共有部分，应计入公房总面积。至于林丽芳在天井搭盖的房屋占用了共有部分，在计算其搭盖面积时应扣除占用的共有部分面积。考虑到被拆迁房屋加层扩建部分形成于上世纪六、七十年代，经征询福州市城乡规划局，福州市城乡规划局认为该加层扩建部分“应按历史遗留问题处理为妥，不宜简单认定为违章建筑”。已生效的（2013）鼓行初字第136号和（2015）榕行终字第44号《行政判决书》亦认定应当按照榕房[2009]23号文对上述加层扩建部分给予确认和补偿安置。为此，被拆迁房屋加层扩建部分应按原建筑面积予以补偿安置。另本案被拆迁房屋所享有的共有厅、走道的建筑面积，因未在产权登记时予以明确，该部分共有面积应按公私房建筑面积比例进行分摊。据此，本案被拆迁房屋确认的补偿安置面积为331.49㎡（108.47㎡+71.73㎡+151.29）。二、租户安置问题：租户林木春已与申请人就其承租的鼓楼区鼓西路288号黄承志、黄玉堂、黄沪生等人房屋拆迁签订了拆迁补偿安置协议书，并依协议领取了货币补偿款，同时约定林木春不再对黄承志等人房屋提任何的补偿与安置，上述协议表明林木春放弃对鼓楼区鼓西路288号黄承志、黄玉堂、黄沪生等人房屋承租使用权利，本案不对林木春实行安置；但租户林增全与申请人就其承租的鼓楼区鼓西路288号黄承志、黄玉堂、黄沪生等人房屋拆迁签订的拆迁补偿安置协议书，不足以充分证明林增全放弃对房屋的承租使用权利，为此，本案仍需对其进行安置。三、被拆迁房屋补偿安置方案问题：依据《福州市城市房屋拆迁管理办法》第二十七条第（四）项“一次性安置应当根据不同的房屋拆迁地段等级，在市人民政府核定的幅度内增加安置面积后，就近上靠标准房型安置”，及《福州市城市房屋拆迁货币补偿及产权调换价格指导意见》（榕房拆[2001]205号）第七条“异地安置每降低一个区位等级应增加的建筑面积原则上不超过被拆迁房屋合法建筑面积的15%”的规定，对照《福州市工地拆迁安置方案》，本案被拆迁房屋除就近安置九彩新村不增加安置面积外，其余异地安置四级地段安置房的，应按被拆迁房屋合法建筑面积（即331.49-55.39-56.02）的30%增加安置面积。本案被拆迁房屋货币补偿金额和产权调换差价款应按房地产市场评估价格结算，瑞尔公司是具有房屋拆迁评估资格的房地产估价机构，其所出具的榕瑞估字第FZ07500172-1号、第FZ07500171号、第FZ11500169号、第FZ11500170号、第FZ11500171号及第FZ15500058号及第FZ155000148号《房地产估价报告》是由两名注册房地产估价师签字并加盖评估机构公章，估价时点符合规定，并经鉴定委员会和专家委员会鉴定认可，且榕瑞估字第FZ08500057号《房地产估价报告》确定的估价结果有利于被申请人，故该六份估价报告依法应当作为结算安置用房和被拆迁房屋产权调换差价款的依据。申请人对本案被拆迁房屋补偿安置提出以产权调换方式一次性安置鼓楼区华大街道九彩弄7号九彩新村3号楼124单元（建筑面积55.39㎡），125单元（建筑面积56.02㎡）、金泉小区9#楼706单元（建筑面积65.91㎡）及21#杂物间（建筑面积9.17㎡）、五凤街道住宅12号楼101单元（建筑面积60.79㎡）及12#杂物间（建筑面积6.69㎡）、福马路凤坂肿瘤医院生活区20座604单元（建筑面积63.33㎡）及33#附属间（建筑面积13.16㎡），晋安区茶园街道华林路303号铂晶大厦（原铂晶时代）315单元（建筑面积43.83㎡）和619单元（建筑面积57.38㎡），产权调换差价款依据房地产市场评估价格结算的方案，符合拆迁法规的规定，本局予以支持，准予申请人对鼓楼区鼓西路288号黄承志等人所有的房屋实施拆迁；但实行房屋产权调换的，申请人依法支付房屋使用人两倍搬迁补助费，同时租户林增全应享有对拆迁补偿安置方案规定的相应安置用房的使用权。鉴于被拆迁房屋已于2009年8月15日被拆除，申请人应当自被拆迁房屋拆除之日起至产权调换房屋交付之日，向房屋所有权人支付临时安置补助费，期间遇临时安置补助费调整的，按调整的标准支付。据此，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条、《城市房屋拆迁管理条例》第二条、第四条、第十六条、第二十二条、第二十三条、第二十四条、第二十五条、第二十七条、第二十八条、第二十九条、第三十一条，《福建省城市房屋拆迁管理条例》第十七条、第十九条、第二十五条、第二十六条，《福州市城市房屋拆迁管理办法》第六条、第七条、第二十一条、第二十七条，《关于贯彻实施及的若干暂行规定》第九条、第十一条、第十三条、第十四条、第二十条和《福州市城市房屋拆迁货币补偿及产权调换价格指导意见》（榕房拆[2001]205号）的规定，决定如下：同意申请人福州和胜房地产有限责任公司对鼓楼区鼓西路288号属黄承志、黄玉堂、黄沪生、黄用中、黄尔秀、黄金陵、黄建中、黄东之、黄荣所有的房屋提出的拆迁补偿安置方案并准予申请人对上述房屋实施拆迁。被拆迁房屋补偿安置方案如下：拆迁人以产权调换方式对鼓楼区鼓西路288号内一进左前后房及后披、一进右前后房、一进右前回照房及加层扩建房屋并共有厅、走道等一次性异地安置鼓楼区华大街道九彩弄7号九彩新村3号楼124单元（建筑面积55.39㎡）、125单元（建筑面积56.02㎡）、金泉小区9#楼706单元（建筑面积65.91㎡）及21#杂物间（建筑面积9.17㎡）、五凤街道住宅12号楼101单元（建筑面积60.79㎡）及12#杂物间（建筑面积6.69㎡）、福马路凤坂肿瘤医院生活区20座604单元（建筑面积63.33㎡）及33#附属间（建筑面积13.16㎡）、晋安区茶园街道华林路303铂晶大厦（原铂晶时代）315单元（建筑面积43.83㎡）和619单元（建筑面积57.38㎡），上述单元房合计建筑面积402.65㎡，产权调换差价款人民币779887元（计算方法为：551950元+351811元+309783元+272074元+278496元+367921元-331.49㎡×4079元/㎡），房屋所有权人可自行选择是否购买单元房所附的杂物间，其中安置用房鼓楼区华大街道九彩弄7号九彩新村3号楼124单元由林和生使用，鼓楼区华大街道九彩弄3号楼125单元由邱国财使用，金泉小区9#楼706单元由林增全使用，五凤街道住宅12号楼101单元由石连发使用，福马路凤坂肿瘤医院生活区20座604单元由俞淑中使用，晋安区茶园街道华林路303铂晶大厦（原铂晶时代）315单元由林丽芳使用，619单元由林振使用。另拆迁人应支付房屋使用人两倍搬迁补助费3977.88元（计算方法为：331.49㎡×6元/㎡×2），并自2009年8月15日起至产权调换房屋交付之日，依法向房屋所有权人支付临时安置补助费，期间遇临时安置补助费调整的，按调整的标准支付。原告仍不服，诉至一审法院。一审法院认为，《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理。第三人福州和胜房地产有限责任公司于2005年取得房屋拆迁许可证，因此本案适用《城市房屋拆迁管理条例》等规定。根据《城市房屋拆迁管理条例》第十六条，被告具有作出房屋拆迁裁决的法定职权。和胜公司经批准取得房屋拆迁许可证，具有拆迁人的资格，鼓楼区鼓西路288号房屋在拆迁范围内。根据本院生效的（2015）榕行终字第44号《行政判决书》，和胜公司对被拆迁房屋补偿面积进行重新确认，无产权房屋按原建筑面积予以补偿安置，故向被告提供变更后的被拆迁房屋补偿安置方案。被告对变更后的拆迁房屋补偿安置方案进行重新审核，并向原告送达了相关材料，进行调查、调解，因原告要求就地安置，和胜公司无法满足，在调解不成的情况下被告于法定期限内作出诉争的拆迁补偿安置通知书及准予拆迁通知书，执法程序合法。被告认定被拆迁人、被拆迁房屋建筑面积、安置方案、补助费用等事实清楚，证据确凿。被告根据《城市房屋拆迁管理条例》、《福建省城市房屋拆迁管理条例》、《福州市城市房屋拆迁管理办法》等相关规定作出诉争的拆迁补偿安置通知书及准予拆迁通知书，属适用法律、法规正确，依法予以支持。原告关于按照鼓西路互爱巷周边旧屋改造项目补偿方案予以就地安置的主张，因本案系和胜公寓项目建设，与鼓西路互爱巷周边旧屋改造项目没有关联性，原告该主张，不予支持。原告关于安置房面积违规及不应当安置二手房的问题，缺乏事实和法律依据，不予支持。原告的诉请缺乏相应的事实证据及法律依据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决驳回原告黄承志、黄沪生的诉讼请求。上诉人黄承志、黄沪生不服一审判决，向本院提起上诉称，一、因被上诉人的三次错误行政，导致上诉人自2005年起至今十二年无法签订补偿协议，无法得到应有的拆迁补偿，被上诉人必须为此承担责任。二、被上诉人及开发商隐瞒上诉人至今未得补偿事实，致使福州市人民政府误认为原和胜公寓用地为净地，委托福州市国土资源局将原和胜公寓地块及周边地块一并归为2013-39号互爱旧屋改造地块进入招拍挂程序。根据福州市人民政府明示，收储并公开出让的鼓西路互爱巷旧改地块包括“和胜公寓”、省宣传部宿舍、省新闻发行集团地块三个部分，证实原和胜公寓地块在互爱旧屋改造项目土地红线图内又同属一个开发商，有密切的关联性。一审法院以项目之间没有关联性否决上诉人就地安置的合理诉求是没有法理依据的。三、上诉人的祖屋属于鼓西路互爱巷周边旧屋区改造项目征收范围，应按该征收补偿方案予以安置补偿。四、和胜公司竞得2013-39号地块，按竞标规定提供安置房15000平方米，其中和胜公司安置房5233平方米，一审法院却认定和胜公司无法满足安置房，应认定事实不清。五、被上诉人作出本案被诉行政行为严重违规，其未能出示危旧二手房可做为安置房的相关文件，且安置房面积违规。综上，上诉人请求撤销一审判决，支持上诉人起诉状所列的诉讼请求。被上诉人福州市房管局辩称，上诉人的上诉请求没有事实和法律根据，一审判决认定事实正确，适用法律正确。一、上诉人关于房屋被拆除的问题与本案不具有关联性。二、上诉人关于和胜公寓周边地块土地出让的问题与本案不具有关联性，也没有依据。三、上诉人关于互爱巷项目的征收补偿方案与本案所涉拆迁项目没有关联性，上诉人主张按照该方案进行补偿和安置没有事实和法律依据。四、上诉人关于互爱巷项土地竞得人建设安置房，这是和胜公司与政府部门之间的问题，与本案无关。五、本案被诉行政行为完全是答辩人按照法院的生效判决作出，符合法律规定。综上，被上诉人请求驳回上诉，维持原判。一审第三人和胜公司述称，同意被上诉人的答辩意见。一审中各方当事人提交的证据和法律依据均已随案移送本院。经审查，相关证据均经原审开庭质证，对于一审判决认定的证据和事实，本院予以确认。本院认为，被上诉人福州市房管局根据原《城市房屋拆迁管理条例》的授权，在其行政辖区内负有对拆迁安置事项进行裁决的法定职责。本案属于《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施前已取得房屋拆迁许可证的项目，应继续沿用原《城市房屋拆迁管理条例》的规定办理。榕房拆许字（2005）第63号《房屋拆迁许可证》准予和胜公司对“和胜公寓”建设项目范围内的房屋及附属物实施拆迁，本案涉案房屋鼓西路288号房屋位于拆迁范围内。和胜公司根据生效的法院判决，对被拆迁房屋的补偿面积进行重新确认，上诉人亦对补偿面积部分予以认可。被上诉人提交的证据可以证明，瑞尔公司具有房地产价格评估资质，该公司作出的《房地产估价报告》上均有房地产估价师的签字、盖章，加盖公司公章，并经过鉴定委员会的鉴定，被上诉人将该《房地产估价报告》结果作为作出榕房拆决字[2015]第3号《准予拆迁决定书》和榕房拆偿通字[2015]第3号《拆迁补偿安置通知书》的依据，符合相关规定。被上诉人在受理和胜公司重新提交的拆迁裁决申请后，履行了调查、询问、调解等程序，根据查明的事实作出裁决并送达拆迁当事人，行政程序并无不当。本案系和胜公寓项目建设，与鼓西路互爱巷周边旧屋改造项目分属两个不同的建设项目，上诉人主张应按照鼓西路互爱巷周边旧屋改造项目的安置补偿方案予以就地安置，本院不予支持。上诉人提出应按户安置补偿、安置二手房违法以及部分安置房系危房等观点，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不成立。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人黄承志、黄沪生共同负担。本判决为终审判决。审 判 长 谢红波审 判 员 曾 莹审 判 员 郑 鋆二〇一七年十月二十七日法官助理 张厚磊书 记 员 李金土附：本判决适用的相关法律依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。