南宁铁路运输中级法院
民 事 判 决 书
（2017）桂71民终269号
上诉人（一审被告）：广西广桂汽车投资有限公司，住所地南宁市北湖北路。
法定代表人：林某，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈金兰，广西万益律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张仕明，广西万益律师事务所实习律师。
被上诉人（一审原告）：冼西湖，男，1973年8月10日出生，壮族，住南宁市江南区。
委托诉讼代理人：李华军，广西法严律师事务所律师。
被上诉人（一审第三人）：谢伟业，男，1991年3月2日出生，壮族，住武鸣县。
上诉人广西广桂汽车投资有限公司（以下简称广桂公司）因与被上诉人冼西湖、谢伟业房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2017）桂7102民初72号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月10日立案后，依法组成合议庭，于2017年10月17日公开开庭进行了审理。上诉人广桂公司的委托诉讼代理人陈金兰、被上诉人冼西湖的委托诉讼代理人李华军、被上诉人谢伟业到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
广桂公司上诉请求：1.撤销南宁铁路运输法院（2017）桂7102民初72号民事判决第二、三、四项并驳回该二、三项的诉讼请求；2.本案一、二审全部诉讼费用由两被上诉人承担。
事实与理由：1.一审法院认定被上诉人冼西湖与广桂公司的涉案商铺是从谢伟业转租，并作出广桂公司赔偿冼西湖商铺转让费及利息的判决，属认定事实及适用法律错误，应予以撤销。广桂公司与冼西湖签订《北湖国际汽车城商铺租赁合同》，与谢伟业无任何关联。2015年12月10日，广桂公司与冼西湖双方在平等自愿协商基础上，签订了《租赁合同》，合同约定广桂公司把南宁市北湖北路71号北湖国际汽车城5号名车广场G号展厅G8、G9、G10号场地出租给冼西湖用于经营二手车，租赁期限为3年等事项。租赁合同可以证明案件事实与一审法院查证的冼西湖租赁的商铺是从谢伟业转租的事项不符，一审法院认定事实错误。2.广桂公司与冼西湖签订的《租赁合同》未约定商铺转让费事项，广桂公司未收取冼西湖商铺转让费。即使冼西湖有商铺转让费损失，也与广桂公司无关。3.案涉租赁合同第三条明确约定，租金按季度支付，采取先付后用的方式，首期租金应当在乙方签订本合同的同时向甲方支付，合同期内的其他租金应当在每个租期届满前支付下个租期的租金。本案中，广桂公司早已将涉案商铺交给冼西湖，冼西湖从签订合同开始就未按约定向广桂公司支付租金，属于违约，无权要求广桂公司返还履约保证金。综上，一审判决没有任何事实和法律依据，请求二审法院支持上诉请求，依法改判。
冼西湖辩称，1.合同签订之后，广桂公司没有将案涉铺面交给冼西湖使用。案涉铺面刚刚建成就已经租给了东风汽车4S店。广桂公司也没有证据证明交付了铺面、催告冼西湖交付租金。2.冼西湖为了取得案涉铺面通过银行转账支付谢伟业转让金，谢伟业写了收条，也有银行记录为证，这个事实广桂公司是知情的。因为广桂公司的违约，造成冼西湖损失23000元的转让费。根据合同法规定，违约造成对方损失的应当予以赔偿；3.广桂公司至今占用冼西湖的资金56000元，理应将占用资金期间产生的利息支付给冼西湖；4.广桂公司在一审阶段未出庭，实际上已经放弃了自己的诉讼权利，故一审认定的事实并无不当。综上，请求法院驳回上诉，维持原判。
谢伟业辩称，其把铺面转给冼西湖之后，对冼西湖与广桂公司之后发生的事情不了解。
广桂公司向一审法院起诉请求：1.解除冼西湖与广桂公司签订的租赁合同；2.广桂公司向冼西湖返还履约保证金33000元及商铺的转让费23000元及利息6832元（利息以56000为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率6%标准，暂计自至之后计算至广桂公司付清款项之日）；3.广桂公司向冼西湖支付违约金33000元；4.本案诉讼费由广桂公司承担。
一审法院认定事实：冼西湖（承租方，乙方）与广桂公司（出租方，甲方）于2015年12月10日签订了《租赁合同》，约定：1.甲方将其拥有经营权的汽车城的5号名车广场G号展厅G8、G9、G10号场地租赁给乙方；2.本合同租赁期为3年，自商铺交付日起算三年；3.乙方须交纳33000元的履约保证金，在合同期满或解除时，乙方需结清应付费用后，甲方将在十个工作日内将履约保证金无息退还乙方，如乙方有任何违约行为而产生对甲方的损失时，甲方可以从中扣除相应数额，多退少补；4.如乙方违约经营或者乙方逾期累计15日不支付租金、经营管理服务费、水电费或其他服务费用中任何一项费用，甲方有权解除本合同，并要求赔偿，乙方已交付的租金、租赁履约保证金作为违约金全部赔偿给甲方。双方还对合同的其它权利义务进行约定。2015年12月11日，冼西湖向广桂公司交付履约保证金33000元，广桂公司出具了《收款收据》收到此款。
另查明，冼西湖租赁的涉案商铺是从谢伟业转租的，冼西湖于2015年12月10日向谢伟业支付转让费23000元后，协调冼西湖、广桂公司双方签订了《租赁合同》。冼西湖陈述签订合同后五个月左右，汽车城已经开业经营，但广桂公司一直未通知冼西湖交付涉案商铺，现涉案商铺已转租他人。
一审法院认为，冼西湖与广桂公司于2015年12月10日签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，对双方当事人均具有约束力。冼西湖按约履行了合同的义务，广桂公司却未按约交付涉案商铺致使不能实现合同的目的，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十四条的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。故冼西湖主张解除与广桂公司签订的《租赁合同》的诉讼请求，有事实和法律依据，本院依法予以支持。根据合同法第九十六条第一款的规定，主张解除合同的，应当通知对方，合同通知到达对方时解除。广桂公司于2017年5月15日收到法院寄出的诉状、证据以及传票等诉讼材料，故确认案涉《租赁合同》于2017年5月15日解除。
关于履约保证金的问题。在本案中，《租赁合同》于2017年5月15日已解除，根据合同法第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。冼西湖向广桂公司支付履约保证金33000元，广桂公司出具了《收款收据》收到此款，故冼西湖主张广桂公司返还履约保证金33000元的诉讼请求，有事实和法律依据，依法予以支持。
关于商铺的转让费的问题。冼西湖赁涉案商铺向谢伟业支付了23000元的转让费，因为广桂公司的违约行为，导致合同的目的无法实现，给冼西湖造成了损失，根据合同法第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，故冼西湖主张赔偿商铺的转让费23000元的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。
关于利息的问题。冼西湖租赁涉案商铺于2015年12月10日向谢伟业支付了23000元的转让费，并向广桂公司支付了33000元的履约保证金，因广桂公司的违约行为，导致合同的目的无法实现，给冼西湖造成利息损失，根据合同法第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，故冼西湖主张支付利息（计算方法：自至广桂公司付清款项之日，以56000为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算）的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。
关于违约金的问题。首先，案涉《租赁合同》合法有效，但在合同中未约定广桂公司不交付商铺的违约条款，冼西湖主张依照约定并按合同对等原则请求广桂公司支付违约金，没有事实及法律依据。再次，根据合同法第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加。在本案中，给冼西湖造成的损失为商铺的转让费以及冼西湖支付履约保证金的利息损失，本院已予以支持，故冼西湖主张被告支付违约金的诉讼请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、冼西湖与广桂公司于2015年12月10日签订的租赁合同于2017年5月15日解除；二、广桂公司返还履约保证金33000元给冼西湖；三、广桂公司赔偿商铺转让费23000元给冼西湖；四、广桂公司向冼西湖支付利息（计算方法：自至广桂公司付清款项之日，以56000为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算）；五、驳回冼西湖其他的诉讼请求。
二审期间，双方当事人均未提交新证据。冼西湖、谢伟业对一审法院认定的事实无异议。广桂公司对一审法院认定的如下事实有异议：1.冼西湖租赁的涉案商铺是从第三人谢伟业转租；2.冼西湖于2015年12月10日向谢伟业支付转让费23000元；3.冼西湖陈述签订合同后五个月左右，汽车城已经开业经营，但广桂公司一直未通知冼西湖交付涉案商铺，现涉案商铺已转租他人。针对广桂公司提出的异议，本院认为，对上述争议的事实，有租赁合同、付款收款凭证等证据证实，且一审时广桂公司在收到法院传票后未出庭质证，视为其放弃质证的权利，其在二审中也没有提出新证据推翻一审认定的事实。对广桂公司的上述异议，本院不予采信。经审查，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。
另查明：租赁合同第3.1条约定：本合同期为三年（预计2016年3月为5号汽车广场开业日，以实际5号汽车广场开业日起算三年。）
本院认为，综合诉辩双方的意见，归纳本案争议焦点为：一、广桂公司是否应当赔偿商铺损失23000元？二、广桂公司是否应当返还保证金33000元？三、广桂公司是否应当赔偿利息损失及如何确定赔偿数额？
关于第一个争议焦点，根据合同法第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失。本案中，冼西湖系通过向谢伟业支付了23000元的转让费才与广桂公司签订了租赁合同，因为广桂公司的违约行为，导致合同的目的无法实现，给冼西湖造成了损失，故一审法院判决广桂公司赔偿冼西湖23000元并无不当，本院予以维持。
关于第二个争议焦点，鉴于履约保证金系对履行合同的保证，案涉租赁合同已于2017年5月15日解除，且冼西湖在本案中没有违约行为，故合同解除后广桂公司应将履约保证金返还冼西湖，故一审法院判决广桂公司返还冼西湖履约保证金并无不当，本院予以维持。
关于第三个争议焦点，冼西湖向谢伟业支付了转让费23000元，向广桂公司支付了履约保证金33000元，因广桂公司的违约行为，导致合同被解除，确实给冼西湖造成利息损失，故一审法院判决广桂公司以56000为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算向冼西湖支付利息，并无不当，本院予以维持。
关于广桂公司是否已经交付案涉商铺的问题。本院认为，广桂公司未交付商铺，理由如下：第一、已经交付商铺的举证证明责任在于出租人（即广桂公司）。本案中，广桂公司未能提供证据证明其已经交付房屋，理应承担举证不能的后果；第二、案涉租赁合同第3.1项第二款已经明确5号汽车广场预计2016年3月开业，要以实际开业日计算合同起算时间，可见双方在签订租赁合同时对何时能交付房屋未能确定；第三，结合日常生活经验，冼西湖系向谢伟业支付了转让费23000元后，才与广桂公司签订租赁合同，若广桂公司向其交付了房屋，冼西湖为了尽快投入经营获得利润，不可能不接受。故对广桂公司的该项主张，本院不予采信。
关于冼西湖是否存在未支付租金的违约行为的问题。本院认为，鉴于冼西湖已经预付了履约保证金33000元，只有在广桂公司通知冼西湖案涉商铺能够交付的情况下，冼西湖才可能根据合同“先交租后使用”的约定，预付租金。故冼西湖不存在未支付租金的违约行为，对广桂公司的该项主张，本院不予采信。
综上所述，广桂公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定,判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1316元（上诉人广西广桂汽车投资有限公司已预交），由上诉人广西广桂汽车投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘俊伟
审判员 杨 斌
审判员 袁宇飞
二〇一七年十一月三十日
书记员 符贵芳