上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终9695号
上诉人(原审原告)：上海鸿锳物业发展有限公司，住所地上海市虹口区。
法定代表人：SHOUHSIHU，董事长。
委托诉讼代理人：钱丽萍，上海市君和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周文婕，上海市君和律师事务所律师。
上诉人(原审被告)：上海弘基商业经营管理有限公司，住所地上海市长宁区。
法定代表人：蔡谦，总经理。
委托诉讼代理人：秦兆立，上海市兴业律师事务所律师。
委托诉讼代理人：丁理明，上海市兴业律师事务所律师。
上诉人上海鸿锳物业发展有限公司(以下简称“鸿锳公司”)及上诉人上海弘基商业经营管理有限公司(以下简称“弘基公司”)因房屋租赁合同纠纷一案，均不服上海市虹口区人民法院(2016)沪0109民初19115号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
鸿锳公司上诉请求：1、判令撤销(2016)沪0109民初19115号民事判决书；2、改判支持鸿锳公司原审全部诉讼请求；3、诉讼费用由弘基公司承担。事实与理由：1、鸿锳公司要求弘基公司于2015年3月31日前交还租赁物业，并不视为放弃追究弘基公司已逾期返还房屋的违约责任。原审判决书错误地认定弘基公司无需承担2015年2月17日至2015年3月31日期间的房屋占用费，存在事实认定错误。根据《补充协议二》约定，给予弘基公司长达半年的清退期，期间，鸿锳公司不断通过发函，与弘基公司进行会谈等方式敦促其早日清退商户、移交物业及设备。鸿锳公司于2015年2月27日向弘基公司下达最后通牒，要求其于2015年3月31日前交还租赁物业，但上述行为并不视为放弃追究已逾期返还房屋的违约责任。原审判决认定共逾期23天，属于认定错误，实际是自2015年2月18日至2015年4月23日，共计64天；2、原审判决书中，将上海永和大王餐饮有限公司(以下简称“永和大王公司”)、上海舒悦娱乐有限公司(以下简称“舒悦公司”)及中国移动三家公司的租赁面积从转租面积中扣除，存在事实认定错误。弘基公司承租租赁物面积及计租面积均包含三租赁商户。上述三商户租金收取问题，并不影响弘基公司租金计算，故鸿锳公司将德邻购物中心整体转租给弘基公司，计算房屋使用费时，应包含三租赁商户面积。综上，鸿锳公司请求二审法院撤销原判，改判支持其上诉请求。
弘基公司辩称：不同意鸿锳公司的上诉请求。事实与理由：对于实际交接的情况一审认定正确，双方在签订《补充协议二》时对于合同中关于交房的细节，包括逾期交房的后果重新作出约定，故不存在鸿锳公司上诉称弘基公司逾期64天的事实。弘基公司同时提起上诉，请求：撤销上海市虹口区人民法院(2016)沪0109民初19115号民事判决，依法改判驳回鸿锳公司的全部诉讼请求。事实和理由：首先，弘基公司与鸿锳公司签订的《补充协议二》系对原《房屋租赁合同》及《补充协议》(以下统称为“原合同”)的全面解除，而非对原合同的补充。《补充协议二》中除了对原合同解除后的费用结算作出约定外，对可能出现的弘基公司未按期清退的情况也作出了约定，即“鸿锳公司可以介入强制清退弘基公司未清退的租户，清退费用按照弘基公司与该商户合同违约条款规定的金额标准计算”。依据《补充协议二》中的约定，双方对出现未能清退的情况并非没有预见，非但有所预见，且对该情况发生后如何处置也做了约定，即由鸿锳公司出面清退，由弘基公司按其与商家的违约金数额承担鸿锳公司的清退费用。此约定表明，在签订《补充协议二》以后，双方能够预见到“未按期清退”可能造成的后果，至多也是承担清退费用而已，原合同约定按3倍日租金的标准计算房屋占用费的约定已经无法构成对双方的约束力。一审法院仅凭《补充协议二》的字面解释即理解其为原合同的补充，显然不符合《补充协议二》的真实含义；其次，弘基公司并无任何违约，造成房屋迟延交接的责任完全在于鸿锳公司。庭审事实已查明，在《补充协议二》签订后，弘基公司不仅结清了所有租金，也完成了绝大部分商户的清退工作，鸿锳公司已具备接收房屋的条件。弘基公司认为鸿锳公司违背协议初衷，故意以不作为造成损失的扩大，主观上存在恶意；最后，弘基公司认为即使其在履行《补充协议二》过程中存在瑕疵，但这种瑕疵不能等同于不履行合同。事实上弘基公司清退工作完成率已达95%以上，已基本达成合同履行的目的。如果说给鸿锳公司造成的损失，充其量也只是未按期清退的4间房屋占用面积的租金。因此，弘基公司请求二审法院撤销原判，改判支持其上诉请求。
对弘基公司的上诉，鸿锳公司辩称，《补充协议二》是原合同的补充，并未对逾期返还租赁房屋的违约责任作出约定，所以应按照租赁合同的约定来计算逾期返还的违约责任。弘基公司还存在逾期交付资料、清退等违约行为，在交接协调记录中明确弘基未完成的交付工作包括消防资料等，鸿锳公司将物业整体出租给弘基公司，包括整体结构和设施，只要有一家商户未按期撤场，鸿锳公司就无法再将物业进行出租，租赁合同约定，弘基公司应在合同终止日将整个租赁物业交还鸿锳公司，直到2015年2月15日，还有4家商户未完成清退工作，无法视为将物业交还鸿锳公司。《补充协议二》只是主合同的补充，清退商户仅仅是一部分交房义务，还包括设备设施、消防资料等的交付，鸿锳公司将整体物业出租给弘基公司，所以弘基公司也应将租赁物业整体返还鸿锳公司。
鸿锳公司向一审法院起诉请求：判令弘基公司支付房屋占有使用费人民币9,478,466.36元(按照每日每平方米租金3.17元的3倍，建筑面积15573.19平方米，自2015年2月18日起计算至2015年4月23日止，共计64天)。
一审法院认定事实：上海市虹口区四川北路XXX号XXX幢全幢(即德邻购物中心A区大楼)(以下简称“系争房屋”)系鸿锳公司名下房产。
2012年11月30日，鸿锳公司(出租方、甲方)与弘基公司(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定：德邻购物中心A区大楼第1层至第6层(包括1F永和大王、1F中国移动、6F电玩城的租赁面积合同转让部分的面积)，包括房屋主体结构以及甲方提供的设施设备系本合同项下的租赁标的物，建筑面积15573.19平方米，租赁用途为商业用房使用，乙方拟在该建筑物引入主题型商业运营项目并为其单独设立项目管理公司。租期为10年6个月，自2013年1月1日起至2023年6月30日止；免收乙方租金的装修期为6个月，自2013年1月1日起至2013年6月30日止；合同第6.1条约定：租赁物业第一年的租金标准为每日每平方米1.23元，月租金总计为583,333元，年租金总额为700万元；租赁物业的租金标准在第4个租赁年度起开始递增，具体递增方式为：自第4年起及其后每年租金均应在其前1年度租金总额的基础上递增3%，具体计算公式：应付年度总租金=前1年度总租金额+前1年度总租金额×3%；第6.5条约定：租金支付应遵循“先付后用”原则，一年分四期支付，每期为三个月；乙方应在支付保证金的同时支付1个月租金150万元，于2013年7月1日前支付第一年度租金总额中的四分之一450万元(包含先前已支付的1个月租金)至甲方或甲方指定账户，第二期租金应在前一支付期限的最后一个月的20日前(即提前10日支付)，以后各期或各年度租金支付以此类推；第6.8条约定：甲方同意在乙方出现经营困难的情况下，双方可另行协商解决方案，并签署相关补充协议。除上述情况外，乙方不得以任何理由抵消、扣减或拒付其应付的租金，甲方违反本合同的约定除外；第7.1条约定：乙方应于正式合同签订当日向甲方一次性付清租赁保证金150万元；第7.4条约定：本合同期满或解除或终止后，甲方收取的租赁保证金除用以抵充合同约定乙方应付而未付的款项外，剩余部分在乙方满足下列全部条件后10日内，无息归还乙方；第7.6条约定其他费用：7.6.1设备使用费。考虑到项目内的空调主机、电梯设备均由甲方提供，在合同期内，乙方应每年向甲方支付上述设备的运营使用费，以首年300万元为基数，第二年开始，按6.1条所列公式计算；7.6.2场地使用费。考虑到项目的屋顶空间已由甲方进行装修，在合同期内，乙方应每年向甲方支付上述场地的使用费，以首年500万元为基数，第二年开始，按6.1条所列公式计算；7.6.3广告位阵地费。考虑到项目外墙广告位已由甲方进行安装并可直接对外招商，在合同期内，乙方应每年向甲方支付上述广告位阵地费，以首年300万元为基数，第二年开始，按6.1条所列公式计算；第17.1条约定：除双方另行签署续租合同外，乙方应在本合同期限届满日或由于任何原因达成终止或解除协议所确定的终止日返还租赁物业，乙方有逾期返还租赁物业情形的，每逾期1日，乙方应按合同终止当月的日租金3倍向甲方支付该房屋占用期间的使用费；第17.3条约定：在租赁期限届满时，乙方须在租赁期满前至少提前三个月，与甲方联系交回该房屋事宜，且乙方应在本合同终止日将租赁物业连同其所有的附属物、装置、附加物等设备设施及对其转承租户的处置或顺利过渡作出不损害甲方及其他任何第三方利益的妥善安排后，按本合同规定交还给甲方。甲、乙双方应对该房屋进行验收，并就该房屋的返还情况签署一份交接表格，并相互结清各自应当承担的费用。同时，乙方须将通向该商业物业各部分的锁匙、密码(如有)交还甲方。此外，合同第3.5条约定，甲方在2011年1月13日与上海永和大王餐饮有限公司(以下简称永和大王公司)就德邻购物中心A区大楼1F-10、1F-11、1F-12店铺签订经营永和大王餐饮的《租赁合同》，在2011年3月21日与上海舒悦娱乐有限公司(以下简称舒悦公司)就德邻购物中心A区大楼6F-1店铺签订经营电玩城的《租赁合同》，在2011年3月15日与柯盛(即中国移动)就德邻购物中心A区大楼1F-7、1F-19店铺签订经营电玩城的《租赁合同》，该等合同的权利义务在本合同签订并生效执行时，其原本由甲方享有的全部合同的权利义务即转由乙方享有并履行，该合同项下的租金包含在乙方应付给甲方的年租金总额内。……甲方应当配合乙方与永和大王公司、舒悦公司、中国移动分别签订《租赁合同》转让协议，以便乙方向承租方永和公司、舒悦公司、中国移动行使《租赁合同》的权利，若乙方最终无法签订《租赁合同》转让协议的，乙方有权从应付租金中扣除该部分租金。
同日，鸿锳公司、弘基公司以及鸿锳公司法定代表人SHOUHSIHU作为甲、乙、丙三方签订了《补充协议》，内容为：考虑到本项目实际经营存在较大风险，甲、乙、丙三方经友好协商，达成以下一致意见：1、乙方承租甲方所有的坐落于上海市虹口区四川北路XXX号德邻购物中心A区，从事租赁合同所约定的经营，乙方为该经营可能设立项目运营公司(具体名称以工商核准为准)；2、乙方(含乙方设立的项目运营公司)在经营过程中发生经营亏损(由三方认可的审计机构出具财务报告)，且该亏损额须经甲、丙双方认可，甲方在次年给予乙方租金减免，减免租金额度为乙方经营亏损金额；3、如果甲方董事会有任何异议，则本补充协议第二项项下的租金减免由丙方负责，不涉乙方；4、本补充协议作为《房屋租赁合同》的有效组成部分，与《房屋租赁合同》具有同等效力；5、本协议经三方签署生效。
2012年12月25日，弘基公司向鸿锳公司支付了租赁保证金150万元。
2013年3月1日，鸿锳公司作为甲方，弘基公司作为乙方，双方签署《交付验收函》，内容为：根据《物业租赁合同》，甲方和乙方于2013年3月1日在上海市虹口区四川北路XXX号对甲方的交付进行验收，验收结果为附条件接受交付。交付条件验收明细表以及乙方当场拍摄的交付状况图片附后。如本次交付为附条件接受交付，则未达到交付条件的事项和整改时间表附后，整改事项的下次验收时间为2013年4月1日，整改事项如下：1、2013年3月1日甲方尚有15个单元因原有租户占用未移交乙方，甲方承诺3月31日前将上述15个单元清理完毕交付乙方(见附件：《关于交接后留有商铺占有的承诺书》)；2、在房屋验收过程中发现部分消防设施、配电设施需要进行小修，双方同意由乙方修复，小修的一次性维修费用由甲方承担，金额为4,280元，在首期租金支付时抵扣(见附件：《德邻设备维修费用》)。
2013年10月23日、2013年12月27日、2014年3月11日，弘基公司先后向鸿锳公司支付了第一个租赁年度的第一期租金100万元、100万元、250万元，共计450万元。2014年5月6日，弘基公司向鸿锳公司支付了第一个租赁年度第二期的部分租金150万元。
鸿锳公司与永和大王公司签订的《租赁合同》约定租赁建筑面积为476平方米，实际使用面积为204.7平方米，鸿锳公司另提供约30平方米仓库一间给永和大王公司使用。鸿锳公司与舒悦公司签订的《租赁合同》约定租赁建筑面积为1204.3平方米，实际使用面积为674.4平方米。鸿锳公司与中国移动签订的《租赁合同》约定租赁营业建筑面积为172.56平米，实际使用面积为74.2平方米，鸿锳公司另提供德邻购物中心A区大楼室号为3F-19、使用面积约为34平方米的办公室一间给中国移动使用。鸿锳公司、弘基公司签订《房屋租赁合同》及《补充协议》后，弘基公司未能与上述三家公司签订《租赁合同》转让协议。
2014年8月7日，鸿锳公司作为出租方，弘基公司作为承租方，鸿锳公司法定代表人SHOUHSIHU作为原补充协议保证人，三方签订《补充协议(二)》，内容为：同意解除上述《房屋租赁合同》及《补充协议》，并就解除过渡期及解除时的相关善后事项，自愿签订本补充协议条款，以资双方共同信守。该协议约定：1、甲乙双方同意将本补充协议签订日至2015年2月春节前的最后一个工作日(即2015年2月17日)作为解除原合约的过渡期。双方同意确定2015年2月春节前的最后一个工作日为原合约解除日及该建筑物交接日；2、解除的相关善后事项。乙方应当在交接日前完成如下事项：(1)按本补充协议及原合约约定将租赁物及其设备设施(特别是整栋1-6楼消防合格审批，电力电梯设施的验证合格，配电房/变压器或其他供用电设备设施，环保、卫生、排污审批等)完整且适合正常使用、验证合格且有关审批持续有效的前提下交还给甲方(在原交接清单基础上移交)；(2)2014年12月31日前为乙方与租户/商户协商清退期，由乙方负责清退全场全部租户/商户(除永和、舒悦、柯盛由甲方自行负责外)，同时乙方应当将全部由乙方转租的商户清退完毕的合约等相关资料备份一份给甲方。2015年1月1日至2015年1月31日为乙方强制清退期，由乙方负责将租户/商户全部清退出场。如乙方未按期将全场清退的，自2015年2月1日起甲方可以介入强制清退乙方未清退的租户/商户，清退费用按照乙方与该商户合同违约条款规定的金额标准计算；对甲方可能发生的清退费用，经甲方书面通知乙方后的四个工作日内，如乙方未答复也未自行解决的，视为同意并承担；如发生商户起诉情况，均由乙方出面参与诉讼解决，按法院判决结果由乙方承担；(3)乙方应将该建筑物改造前后的所有图纸(含给排水、电、网络、排污、喷淋、隔油等管道、线路及施工图、结构图、装修、装饰等所有与租赁房屋相关的施工/分布图纸等)及审批文件、资料等全部完整、系统地移交甲方(且无论甲方处是否已有备份，但甲方原来未移交乙方的图纸或资料乙方不承担移交补足责任，详见本次交接清单)；(4)乙方应当将原过户到乙方或乙方指定人名下的水电表及其他证书或政府许可合同或服务与使用合同，以及乙方在承租后为实现经营而与相关职能部门签订获批的其他许可与合同等，负责且不附任何条件地全部过户到甲方或甲方指定人名下；(5)结清乙方承租期间全部水、电、气、各类网络或通讯、政府规费等一切规费、许可使用费等且保证无拖欠；3、双方对解除原合约有关费用的结算原则及承担或支付方式。(1)甲乙双方同意对本补充协议签订前依“原合约”发生的各自向对方及商户已经收取或已支付租金、保证金(指乙方支付甲方150万元保证金)或费用等全部按“谁收取归谁所有，谁占有归谁所有，谁支付由谁承担”的原则处置，不再另行结算且不得以任何理由要求退还或补差；(2)对永和大王公司、舒悦公司的租金、物业费，无论本协议签订前后均归甲方负责收取，但乙方已经收取的仍归乙方所有且乙方在本补充协议签订后不得再收取；(3)租赁房屋现所有转租户含“柯盛”(除永和、舒悦外)的有关租金及物业管理费按现状全部归乙方负责收取，且无论该等租金、物业管理费的清收情况如何，均不得作为乙方清场交还租赁房屋等的延期理由；(4)与租赁物业相关的水电费仍由乙方负责收付，并于交接日前结清；(5)乙方同意在2014年8月25日前支付100万元，在2014年12月15日前支付200万元，在2015年2月13日前结清尾款100万元给甲方；4、本补充协议签订日起，丙方不承担任何责任；5、本协议一式5份，甲、乙双方各执2份，丙方各执1份，与原房屋租赁合同具有同等法律效力，经甲、乙、丙三方签字或盖章后生效。
2014年8月25日、2014年12月15日、2015年2月13日，弘基公司先后支付鸿锳公司租金100万元、200万元、100万元，共计400万元，双方结清了《房屋租赁合同》及《补充协议》解除前的所有租金。
2014年12月12日，鸿锳公司致函弘基公司称，鸿锳公司日前已收到弘基公司《移交明细单》和《清退情况明细表》，并要求弘基公司在协商清退期内(即2014年12月31日前)解决和补充《移交明细清单》中存在的问题，以及要求弘基公司于月底完成绝大部分的清退工作，避免给双方产生不必要的强制清退的工作量及费用或其他损失。
2015年1月29日，鸿锳公司向弘基公司发出《关于弘基休闲广场(德邻购物中心)清场事项工作联系》称，其已于2015年1月27日收到弘基公司的清场情况通报联系单，要求弘基公司于2015年2月9日前抓紧时间落实与剩余6家租户解除租赁合同事宜，并于2015年2月5日前将相关资料移交给鸿锳公司，设备的移交时间由弘基公司完成清场后从2015年2月11日起进行，鸿锳公司会根据移交的相关资料与弘基公司现场人员商定具体时间，必要时请弘基公司配合确定，但对移交设备需要运行或检查(检测)确定移交是否符合条件的事项，由负责运行或检查(检测)专业人员确定。
2015年2月2日，弘基公司向鸿锳公司发出《通知函》称，根据《补充协议(二)》的要求，弘基公司于2014年9月开始对德邻弘基休闲广场进行德邻项目所有商户的清退工作，现已进入清退收尾阶段，随着德邻项目鸿锳公司、弘基公司双方交接时间的临近，弘基公司邀请鸿锳公司于2015年2月5日下午就德邻项目解除的相关善后事项进行具体确认。
2015年2月5日，鸿锳公司、弘基公司双方就2015年2月18日德邻商场移交事项召开会议进项商讨。《会议纪要》记载：一、商户清退。1、会议决定，所有商户全部清退；2、未清退剩余商家由鸿锳公司、弘基公司两家共同参与，弘基公司方由周敏主要负责，鸿锳公司方委派石世海协助；二、资料移交。1、会议现场鸿锳公司、弘基公司办理了设施设备资料移交手续，详见德邻项目移交明细清单目录；2、下周三(2月11日)鸿锳公司、弘基公司办理水电煤过户手续；3、弘基公司督促商户注销营业执照，目前商户正在办理注销过程中。
2015年2月9日，鸿锳公司向弘基公司发出《关于弘基休闲广场(德邻购物中心)资料移交等事项工作联系》称，鸿锳公司已于2015年2月5日收到弘基公司提供的《清场德邻项目移交明细清单目录》中的图纸资料，缺少部分资料要求弘基公司补充；弘基公司应尽快清除、清理所有建筑垃圾、生产生活垃圾，特别是做好最后4户商户的合同解除以及清场工作，以免影响设备设施和场地的正常交接；鸿锳公司会在弘基公司完成《补充协议(二)》中解除的相关善后事项后，改造后的主要设备设施获得政府相关部门审批，能满足正常使用状态下，按照合同约定进行全面接管，否则弘基公司将承担由此造成的一切后果。
2015年2月12日，弘基公司就2015年2月9日的工作联系向鸿锳公司发出回复，在资料移交方面及商户清退方面进行说明，并称鸿锳公司提及的“恢复原状、清理场地”等内容已超出《补充协议(二)》规定的预期及范围，要求鸿锳公司按照先前约定与弘基公司通力合作共同参与剩余4家商户的清退工作。
2015年2月15日，鸿锳公司向弘基公司发函，称：“……五、关于剩余4户的清退工作，鸿锳公司是否配合，均非鸿锳公司的义务，也不能免除弘基公司依约应承担的责任；六、对于本次交接或移交的事项，如需要经运行、检测或借助专业人员确认或检测确认或运行确认等事项，本次的移交并不代表“合格移交或适用性移交”，需要修复或补充移交事项，贵方在本次移交后的1年内或者经运行、检测前的修复或维修义务仍应承担，不被视为当然免除。鉴于我司与贵司在现场查看时发现，消防系统存在严重问题，不能正常使用，有很多故障点没有修复，而是采用隔离不用方法处理。空调内机安装在现场的数量是414台，我司移交时是438台，好坏无法判断。电梯也是存在有一台观光梯无法使用，另外有两台也有故障需要修理，不符合双方签订的《补充合同(二)》约定的交房条件，故此，我司决定春节前物业不作交接，以便贵司能进行全面整改。望贵司在2015年3月1日前做好设备设施的整改工作，如在此规定的时间未完成整改，则将承担由此延误物业交接引起的一切损失和责任。”
2015年2月27日，鸿锳公司、弘基公司双方就弘基休闲广场(德邻购物中心)交接未完成事项召开协调会双方对如下事项达成共识如下：一、2015年3月6日前完成如下事项：1、调整1-4楼消防图纸盖章；2、确定中央空调系统和电梯等设施设备测试、维修方案，并确定维修、调试完毕的截止时间节点；3、土建隔油池、机械隔油池、煤气管道、排烟管道等图纸应当移交完毕(盖出图章)；4、移交电梯、消防、弱电维保记录、消防水抄表记录、高压配电日抄表记录等；5、对未清退的商户发送解除合同通知书。二、3月15日前5-6楼消防送审报批。三、弘基公司表示：争取在1个月内将未清退商户清退完毕，否则发生鸿锳公司介入强制清退的，由弘基公司按《补充协议(二)》所约定的条款承担。四、其他未尽事项由鸿锳公司方石世海与弘基公司方现场人员协商解决，在2015年3月底前未解决，经弘基公司方现场人员确认由鸿锳公司方自行垫资修复的事项及报价，由弘基公司方按原生产(或经销或售后维修单位)实际发生的维修费用凭发票支付给鸿锳公司方。
2015年3月5日、2015年3月9日、2015年3月28日及2015年4月20日前后，弘基公司先后清退了剩余4家商户。
2015年4月23日，鸿锳公司、弘基公司签署《德邻项目各系统设备交接确认表》，办理了设施设备的交接。弘基公司将房屋钥匙交至物业公司，鸿锳公司自行收回了房屋。
一审审理中，鸿锳公司称，弘基公司收取了中国移动的租金，故弘基公司和中国移动存在事实上的房屋租赁关系；弘基公司虽未收取永和大王公司及舒悦公司的租金，但出租服务提供方系弘基公司，故弘基公司与永和大王公司及舒悦公司也存在事实上的房屋租赁关系；鸿锳公司提供给永和大王公司的仓库不属于产证面积范围内，鸿锳公司提供给中国移动的办公室属于产证面积范围内。弘基公司称，弘基公司收取中国移动的租金系代鸿锳公司收取，之后是要与鸿锳公司结算的，即该部分租金不再从弘基公司应支付给鸿锳公司的根据整幢大楼的建筑面积计算出来的租金金额中扣除，永和大王公司及舒悦公司的租金未支付给弘基公司，是鸿锳公司自己收取的，该两家公司的租金要从弘基公司应支付给鸿锳公司的根据整幢大楼的建筑面积计算出来的租金金额中扣除，故弘基公司与该三家公司均不存在租赁关系；鸿锳公司提供给中国移动的办公室属于产证面积范围内，鸿锳公司提供给永和大王公司的仓库是否属于产证面积范围内，弘基公司不清楚。
一审审理中，根据鸿锳公司申请，一审法院依法裁定冻结弘基公司名下的银行存款9,478,466.36元或查封、扣押其等值的其他财产。
一审法院认为，鸿锳公司、弘基公司签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》及《补充协议(二)》，系双方当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效，双方应恪守履约。根据《补充协议(二)》的约定，2015年2月17日为《房屋租赁合同》和《补充协议》的解除日期及德邻购物中心A区大楼的交接日期，该日前，弘基公司须清退所有商户(除3家应由鸿锳公司负责清退的商户外)，完成在完整且适合正常使用、验证合格且有关审批持续有效的前提下的租赁物及设施设备的移交及相关资料的移交等。鸿锳公司、弘基公司双方于2015年2月5日就德邻购物中心A区大楼移交事项召开会议亦再次明确，所有商户须全部清退后才能办理移交。鉴于弘基公司在截止2015年2月15日前未清退所有商户，且消防系统、电梯等存在故障也未经修理，鸿锳公司拒绝于2015年2月17日办理房屋及设施设备的交接，符合《补充协议(二)》的约定。鸿锳公司要求弘基公司于2015年3月1日前进行整改，并称如在该日前未完成整改，弘基公司将承担由此延误物业交接引起的一切损失和责任，由此可知，鸿锳公司实际已同意延期至2015年3月1日后进行交接。之后，根据弘基公司清退商户及设施设备的整改情况，鸿锳公司、弘基公司双方又于2015年2月27日就德邻购物中心A区大楼交接未完成事项召开协调会并达成共识，鸿锳公司接受弘基公司提出的在1个月内将未清退商户清退完毕的意见，故双方实际再次协议变更交接日期为2015年3月31日。弘基公司实际于2015年4月20日前后才清退掉最后1家商户，于2015年4月23日才完成房屋及设施设备的移交，共逾期23天。
《补充协议(二)》是对《房屋租赁合同》中有关合同解除事项的补充，《补充协议(二)》中未及内容，仍应按照《房屋租赁合同》的约定履行。《房屋租赁合同》约定，弘基公司应在本合同期限届满日或由于任何原因达成终止或解除协议所确定的终止日返还租赁房屋及设施设备，弘基公司逾期返还的，每逾期1日，应按合同终止当月的日租金的3倍支付占用使用费。鉴于《补充协议(二)》未就逾期占用房屋和设施设备所需费用作出特别约定，故逾期占用费应按照《房屋租赁合同》的约定来计收。《房屋租赁合同》约定弘基公司每月应支付的费用包括房屋租金(按照大楼建筑面积计算)、设备使用费、屋顶空间场地使用费及广告位阵地费，后3项费用也系租赁期间产生的相关使用费，性质上属于租用费即租金。鉴于《房屋租赁合同》约定每日的占用费计算依据为每日租金的3倍，该处“租金”并未明确仅指房屋租金，故应视为包括房屋租金、设备使用费、屋顶空间场地使用费及广告位阵地费在内的所有租金。
房屋租金系按照租赁的建筑面积计算，鸿锳公司、弘基公司签订的《房屋租赁合同》约定的租赁建筑面积15573.19平方米(即德邻购物中心A区大楼第1层至第6层的建筑面积)中包含了永和大王公司、舒悦公司及中国移动三家公司的租赁面积。根据鸿锳公司、弘基公司之间的《房屋租赁合同》的约定，如弘基公司最终无法与该三家公司签订《租赁合同》转让协议的，弘基公司有权从应付租金(即根据大楼建筑面积计付的租金)中扣除该部分租金，换言之，未签成《租赁合同》转让协议的，该三家公司的租赁面积应从弘基公司的约定计租面积中扣除。弘基公司实际未能与该三家公司签订《租赁合同》转让协议，该三家公司的租赁场地不属于弘基公司的实际租赁范围，鸿锳公司、弘基公司双方也明确该三家公司的清退工作由鸿锳公司负责，故弘基公司的实际租赁面积应为产证面积扣除该三家公司的租赁面积。鸿锳公司主张弘基公司与中国移动存在事实上的租赁关系，虽然弘基公司收取过中国移动的租金，但中国移动并未和弘基公司完成《租赁合同》转让协议的签订，中国移动的清退工作仍由鸿锳公司负责，鸿锳公司、弘基公司双方在签订《补充协议(二)》时，已对该部分租金及其他费用进行了统一结算，现仅凭弘基公司收取过中国移动租金的事实，尚无法得出鸿锳公司与中国移动之间的租赁关系已实际变更为弘基公司与中国移动之间的租赁关系的结论，故对鸿锳公司的该项主张，一审法院不予采纳。鸿锳公司以弘基公司提供出租服务为由，主张弘基公司与永和大王公司及舒悦公司之间也存在事实上的租赁关系，然弘基公司向该两家公司提供的是物业管理服务，并非鸿锳公司所称的出租服务，该两家公司的租金也是鸿锳公司自己收取的，鸿锳公司认为弘基公司与该两家公司存在事实上的租赁关系，没有任何依据，一审法院亦不予采纳。中国移动的租赁范围包括德邻购物中心A区大楼3楼的一间办公室，使用面积约为34平方米，一审法院参照上述三家公司的租赁建筑面积与租赁使用面积之间的换算系数，酌定该间办公室的建筑面积为70平方米。对鸿锳公司提供给永和大王公司的仓库，因鸿锳公司和永和大王公司签订的《租赁合同》上未明确具体部位，鸿锳公司表示该仓库不在产证面积范围内，弘基公司也未明确提出异议，故一审法院予以采信。三家公司的租赁建筑面积酌定为1922.86平方米，扣除该三家公司的租赁建筑面积，弘基公司实际租赁建筑面积酌定为13650.33平方米，房屋租金应按照租赁建筑面积13650.33平方米计算。
《房屋租赁合同》约定每日的占用费按照每日租金的3倍计算，并不完全是弥补鸿锳公司的损失，更重要的是督促弘基公司按期履行交还房屋及设施设备的义务，故对弘基公司主张占用费计付标准约定过高的意见，一审法院不予采纳，弘基公司应按照租金标准的3倍支付鸿锳公司占用费，一审法院酌情确定弘基公司应支付鸿锳公司占用费的金额为3,237,956元。
据此，一审法院判决：上海弘基商业经营管理有限公司应于判决生效之日起15日内支付上海鸿锳物业发展有限公司房屋占有使用费3,237,956元。
二审中当事人没有提交新证据。一审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为,对于鸿锳公司的上诉请求，首先，根据《补充协议二》之约定，弘基公司应于2015年2月17日向鸿锳公司移交租赁物业及设施设备、清退商户以及移交建筑物图纸等手续，然至2015年2月17日时，鸿锳公司因弘基公司未完全清退全部商户等原因未完成系争房屋的交接手续，同时鸿锳公司亦作出表示，要求弘基公司于2015年3月1日前进行整改，由此可以证明鸿锳公司已同意将交接日延期至2015年3月1日；后鸿锳公司与弘基公司又于2015年2月27日就系争房屋未交接完成事宜召开协调会并达成共识，鸿锳公司同意弘基公司在之后1个月内完成全部商户的清退工作，故一审判决由此认定双方变更交接日期至2015年3月31日并无不当，鸿锳公司上诉称应从2015年2月18日起计算逾期天数与事实不符，本院不予采信。其次，根据查明的事实，永和大王公司、舒悦公司及中国移动三家公司与鸿锳公司建立租赁关系均在本案系争房屋租赁合同签订之前，嗣后，弘基公司并未与上述三家公司签订租赁合同，鸿锳公司亦无证据证明弘基公司与该三家公司建立租赁关系，故一审判决将上述三家公司的租赁面积从弘基公司承租系争房屋总的租赁面积中予以扣除并无不当，本院予以认同。
对于弘基公司的上诉请求，从《补充协议二》的内容可以看出，系因约定原合同解除之后果而形成了《补充协议二》，《补充协议二》应为原合同之延续及补充。虽然《补充协议二》中约定在弘基公司未能清退商户的情况下，鸿锳公司可以介入并代替弘基公司进行清退，但此约定系赋予鸿锳公司权利，并非鸿锳公司之义务，且鸿锳公司亦未介入清退工作，最终是由弘基公司清退全部商户。虽然至2015年2月弘基公司已清退大多租户，但向鸿锳公司交付物业的义务是一个整体交付义务，不仅包含租户的清退，还包含设施设备、图纸、文件资料等的移交。根据一审查明的事实，双方一直就设施设备、消防资料移交等问题进行协调，弘基公司将系争房屋交还鸿锳公司的时间已超出双方所约定的时间，弘基公司认为鸿锳公司故意不作为，拒绝接收房屋造成扩大损失依据不足，本院不予采纳。《补充协议二》中未对逾期交还房屋的违约责任进行约定，一审判决参照原租赁合同中的该项约定，以日租金标准的3倍，并酌情计算弘基公司的租赁面积，由此确定的占用费尚属合理，本院不再作调整。
综上所述，鸿锳公司及弘基公司的上诉请求均不能成立，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费78,149.26元，由上诉人上海鸿锳物业发展有限公司负担51,453.28元，由上诉人上海弘基商业经营管理有限公司负担26,695.98元。
本判决为终审判决。
法官助理仇祉杰
审判长 刘建颖
审判员 卢薇薇
审判员 王晓梅
二〇一七年十二月二十七日
书记员 孙幸冬
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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