陕西省汉中市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕07民终149号
上诉人(原审被告、反诉原告）：何平，男，生于1978年8月，汉族，住汉中市汉台区丰辉公园小区*号楼*单元***室，个体工商户。
委托代理人：乔锦昭，陕西达聪律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：张金明，男，生于1956年4月，汉族，住汉中市经济开发区南区办事处张家村社区*组***号，无业。
委托代理人：赵艳，女，陕西嘉盟律师事务所律师。
上诉人何平因与被上诉人张金明房屋租赁合同纠纷一案，不服南郑县人民法院（2017）陕0721民初2260号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人何平及其委托代理人乔锦昭，被上诉人张金明及其委托代理人赵艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张金明向一审法院提出诉请：1、判令被告立即腾退房屋；2、判令被告支付拖欠的房屋占用费50000元（计算至2017年10月31日），并向原告支付自2017年11月1日起按年租金标准持续计算至实际腾退房屋之日的房屋占用费。何平提起反诉请求：判令张金明赔偿何平在租赁房屋期间对房屋进行的装饰装修费用共计359088元。
原审判决认定：2015年9月20日，原告（反诉被告）张金明与杨军签订《房屋租赁合同》一份，约定：出租楼房坐落在汉中市南郑县大河坎镇张家村天汉大道与南郑大道交汇转盘以北，房屋共九层加地下一层，本合同租赁范围为一至八层；租金为每年30万元，在合同签订之日即2015年9月20日，杨军付给张金明5万元，在杨军开业之日前付15万元，2016年5月1日前再付10万元，在此期间无论哪一方原因导致合同毁约或终止，将由违约方向另一方支付房屋租金的50﹪作为赔偿金；往后租金按自然年（12月）一次性支付，每年支付一次，下一年度的租金需提前一个月支付，即每年的4月1日前，向张金明支付下一年度租金；房屋租金从合同生效起五年不变，以后在合同期内递增三次，从第六年开始（即2021年5月1日）房屋租金递增5﹪,2023年5月1日房屋租金递增5﹪，2025年5月1日房屋租金递增5﹪直至合同期满；未经张金明同意，杨军不得将整楼以合作、联营等任何方式转租；若杨军由于经营不善出现不能继续经营的状况，杨军将房屋退还给张金明时，张金明不赔偿杨军任何损失及房内所有装修和设备，杨军不得以任何借口拆除楼内、房屋内的水电、装修及消防设施等一切设备；出租房屋功能设计为宾馆餐饮，杨军如需改变使用功能，所涉及的规划、建设、消防、环保等部门的一切手续费用和工程设施费用均由杨军自行承担；租赁期满，杨军若不再续签合同继续经营，张金明有权收回出租房屋，杨军应按期交还，楼房内所有设施及装修应无偿交付给张金明，杨军如要续租，须在租期满前三个月向张金明提出书面申请，张金明在同等条件下，应优先续租给杨军，并重新签订合同；未按时缴纳租金或其他费用，超过一个月张金明有权解除合同，杨军应支付张金明违约金并赔偿损失等内容。
2015年12月，被告（反诉原告）何平与杨军签订《租房合同》一份，载明：杨军将其租赁张金明的上述房屋中的一层部分房屋及二楼全部房屋转租给何平用于餐饮经营，年租金为10万元，租期从2016年5月1日开始计算，租期十五年，租金一年付一次；租期与房租计算日以及递增方式均按照杨军与房东的合同执行；门窗及室内的设施、消防以及排水，由何平自行安装，费用自理，水电由杨军开户到室外，何平自己负责室内安装；（该合同第五条）室内外的装修，在何平退房时，无偿留与杨军，不得损坏，空调、餐桌等能搬走的，何平可以搬走；合同期满前一月，何平告知杨军次年续租与否，合同期内，如何平不再经营，可以转让，如转让，本合同第五条照样有效等内容。张金明知道并同意杨军将自己部分房屋转租给何平的事实，何平也知道租赁房屋的所有人（房东）是张金明，何平租赁房屋后进行了装修。2017年2月28日，因杨军租赁张金明房屋后开办的君临精品酒店经营不善，杨军与张金明签订《合同终止协议》。此后，张金明征求何平是否租房的意见，分别与张晓辉、裴广强签订《房屋租赁合同》，两份合同除增加“第十三条、其他：一楼部分，二楼全部面积现用于餐饮，餐饮业主可直接缴纳租金于张金明”外，其余房屋租赁范围、租期、租金及合同期内租金的递增方式等与张金明与杨军签订的合同内容大体一致。2017年6月15日，张金明与张晓辉签订《合同终止协议》，张金明的上述房屋现在实际承租人为裴广强和何平。本案在审理中，张金明表示何平就现在使用其的房屋，可以同其单独签订租赁合同，也可给裴广强做工作，由裴广强同何平另签合同，租期、租金与何平与杨军所签合同不变，但何平坚持无力经营，不再与张金明或裴广强签订合同，不再租赁张金明房屋。并提出反诉要求张金明赔偿其装修费用359088元（含给杨军提前支付的50000元房租）。
原审认为，张金明与案外人杨军自愿签订了房屋租赁合同后，杨军又将租赁张金明的部分房屋转租给何平，对此，张金明知道并同意杨军将自己部分房屋转租给何平的事实，何平也知道租赁房屋的所有人（房东）是张金明，且何平同杨军签订的《租房合同》与张金明同杨军签订的《房屋租赁合同》就合同终止的情形、法律后果约定并无冲突，故上述《房屋租赁合同》、《租赁合同》对张金明、何平均有约束力，合同签订后，张金明按照《房屋租赁合同》履行了交付房屋、杨军也按《租赁合同》交付了房屋，杨军和何平均按照其合同约定用途使用房屋，故上述两份合同合法有效，应当受到法律保护。庭审中，何平已明确表示不再租赁张金明房屋，予以准许。故何平应当根据上述两份合同约定，向张金明移交房屋，支付移交房屋前拖欠的租金，同时不得损坏房内装修，将空调、餐桌等搬走。在张金明与杨军解除合同后，何平使用的房屋，其出租人应当为张金明，张金明曾征求何平是否租房的意见，后与张晓辉、裴广强签订的《房屋租赁合同》中，载明被告何平可直接将租金交于张金明，并没有剥夺被告何平房屋租赁权利和使用权利。本案在审理中，张金明明确表示何平就现在使用其的房屋，可以同其单独签订租赁合同，也可给裴广强做工作，由裴广强同何平另签合同，租期、租金与何平与杨军所签合同不变，但何平坚持无力经营，不再与张金明或裴广强签订合同，不再租赁张金明房屋。现何平反诉要求张金明赔偿其装修费的请求，违背了何平同杨军签订的《租房合同》与张金明同杨军签订的《房屋租赁合同》就装修物处置的约定，应当从其约定，故依法驳回何平的诉讼请求。至于何平认为给杨军支付50000元租金问题，如有确实证据，可另案起诉主张。
原审遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、被告（反诉原告）何平在判决生效后三十日内向原告（反诉被告）张金明移交所租赁的房屋；二、被告（反诉原告）何平应在判决生效后十日内支付原告（反诉被告）张金明2017年5月1日至2017年10月31日期间的房屋租金50000元；2017年11月1日至租赁房屋实际移交日期间的房屋租金按照日租金273.97元计付；三、驳回被告（反诉原告）何平的反诉请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费1050元，反诉受理费6686元，合计7736元，减半收取3868元，由何平负担。
上诉人何平不服原审判决，上诉请求二审依法撤销原判，发回重审或予以改判，并支持上诉人在一审中的反诉请求。理由：一、一审判决认定事实不清。其一，上诉人与杨军签订的房屋转租合同对被上诉人具有法律效力。本案中涉及的房屋，是案外人杨军从被上诉人手中承租后，又转租给上诉人的，转租的期限均为到2031年届满。对杨军将房屋转租给上诉人的事实，被上诉人不但知情，而且同意。那么依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第15条、16条规定，在被上诉人解除与杨军的房屋租赁合同后，上诉人与杨军签订的房屋转租合同，对被上诉人产生法律效力。本案中，在上诉人租赁期限尚未届满的情况下，被上诉人却将上诉人承租使用的房屋全部再次出租给案外人张晓辉、裴广强，其行为已经违约，而且，由于张晓辉、裴广强私下给上诉人上涨房租，导致上诉人无法继续使用房屋，才产生的矛盾，并非上诉人从内心自愿退租。而一审判决却对此情节视而不见，一直认为上诉人应当给被上诉人移交房屋，将这一前提，作为判决的主旨，显然是错误的。其二，一审判决认为上诉人与杨军签订的租赁合同中明确租赁期满后，房屋装修设施无偿归被上诉人，以此判定驳回了上诉人的反诉请求，其观点是错误的。上诉人与杨军签订的租赁期限到2025年5月1日才届满，但自合同签订至今，才1年有余，合同约定的租赁期限并未届满，因此，一审判决以此认为解除租赁合同，房屋装修就无偿归被上诉人的判定，显然是错误的。二、一审判决适用法律不当。依照最高人民法院上述房屋租赁合同司法解释解释第11条第1项规定，因被上诉人违约导致合同解除，被上诉人应当给上诉人承担赔偿责任。本案中，上诉人承租的期限到2025年5月1日届满，正是由于这一原因，上诉人投资30余万元进行了装饰装修，这30余万元的装惨，在被上诉人不违约的情况下，上诉人要正常使用15年。但在上诉人装修使用仅1年多时间，由于被上诉人违约行为，导致房屋租赁合同无法继续履行，只能解除。因此，依照规定，被上诉人应当给上诉人赔偿。一审判决仅仅认为根据合同约定，在合同解除时，装修物无偿归出租人，但其忽略了合同约定的租赁期限届满这一前提条件。本案合同约定的租赁期限并未届满，因此，一审判决的结果不符合双方租赁合同约定的条件。
被上诉人张金明答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉理由不能成立，二审应依法驳回上诉，维持原判。1、本案基本事实非常清楚，一审已经都查明了，答辩人张金明与杨军解除房屋租赁合同后，答辩人与上诉人何平间系事实上的租赁合同关系，是因上诉人无力经营，不愿再与答辩人或裴广强签订房屋租赁合同，才导致租赁合同解除，故上诉人应向答辩人移交房屋，并支付移交房屋前拖欠的租金，且房屋装修应按照《房屋租赁合同》及《租房合同》中关于装修的约定，不应由答辩人赔偿其装修费。现上诉人又提出系答辩人违约导致其无法继续使用房屋显然与事实不符。相反，即使违约也是上诉人违约导致合同不能继续履行的，是因上诉人既不支付租金又不腾退房屋，答辩人无奈才诉诸法院维护其合法权益，故上诉人该上诉理由不能成立。2、上诉人要求答辩人赔偿装修费的请求不能成立，一审法院认定正确。上诉人与答辩人成立事实房屋租赁合同关系，但因双方没有签订书面的《房屋租赁合同》，双方间应成立的是不定期的事实租赁合同关系。首先，不定期租赁合同关系，答辩人作为出租人可以随时解除，那么根本不存在剩余租赁期内装修损失赔偿问题；其次，因上诉人无正当理由拒不支付房屋租金，系上诉人违约导致租赁合同解除，根据《合同法》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》之相关规定，因承租人何平违约导致合同解除，其主张装修损失赔偿的请求不应被支持；最后，不管是答辩人张金明和杨军之间签订的租赁合同还是杨军与何平之间签订的租赁合同，均明确约定已形成附合的装饰装修归出租人所有，即便在合同期限内经营不善或者转让的情况下，对已形成附合的装修的处置仍约定归出租人所有，故不管是按照法律规定还是参照适用这两份租赁合同，即使租赁期限尚未届满，因上诉人违约不再承租房屋造成房屋租赁合同解除，由此产生的装修损失亦不应当由出租人赔偿。故一审驳回上诉人装修赔偿的请求认定正确。如果上诉人主张租赁房屋的装饰装修赔偿，其应当另案向杨军主张。
经审理查明，对于原审判决认定的案件事实，本院予以确认。
本院认为，首先，被上诉人张金明与张晓辉、裴广强分别签订的《房屋租赁合同》中的第13条均约定：“一楼部分、二楼全部面积现用于餐饮，餐饮业主可直接缴纳租金于甲方（即张金明）”，而一楼、二楼餐饮业主为上诉人何平，显然，被上诉人将房屋出租给张晓辉、裴广强时，对于上诉人从杨军处转租的被上诉人的一楼、二楼房屋作了单独的约定，表明被上诉人认可上诉人的租赁合同，并特别声明上诉人的房租费可直接交给被上诉人。因此，被上诉人将房屋租赁给张晓辉、裴广强，对上诉人并没有造成任何侵害。故而，上诉人认为被上诉人的再次租房行为构成违约的上诉理由，没有事实依据，不能成立。上诉人称张晓辉、裴广强给其上涨房租，导致其无法继续使用房屋，也没有确实依据；上诉人在庭审中称被上诉人已经从裴广强处收取了包括一、二楼房租金10万元在内的全部房屋租金30万元，也并没有确实证据证明。故对上诉人以上上诉理由，本院均不予采信。
关于上诉人反诉要求被上诉人承担装修费用问题。经查，其一，没有确实证据证明被上诉人在本案中存在违约行为；其二，上诉人在一、二审中均明确表示不再租赁被上诉人房屋；其三，涉案租赁合同对于装修费用有明确约定，虽然上诉人的租房合同没有到期，但并非被上诉人的原因导致上诉人不能继续租房。故上诉人该项诉请，没有事实依据和法律依据，原审不予支持，并无不当。
综上，上诉人的上诉理由均不能成立，本院依法均不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费7736元，由上诉人何平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 平
代理审判员 于云江
代理审判员 袁 媛
二〇一八年二月二十三日
书 记 员 李 洋