湖北省武汉市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）鄂01执异75号
案外人：周凤兰，女，汉族，1991年10月15日出生，住江苏省泗阳县，
申请执行人：上海浦东发展银行股份有限公司武汉分行，住所地：武汉市江汉区新华路218号浦发银行大厦。
负责人：黄旭东。
被执行人：武汉市青澳经济发展有限公司，住所地：武汉市青山区29街坊44门303号。
法定代表人：陈荣岁。
被执行人：武汉青澳置业有限公司，住所地：武汉市青山区29街坊成功花园A1栋8楼。
法定代表人：陈荣岁。
本院在执行上海浦东发展银行股份有限公司武汉分行（以下简称浦发银行）与武汉市青澳经济发展有限公司、武汉青澳置业有限公司（以下简称青澳置业）借款合同纠纷一案中，案外人周凤兰不服本院（2016）鄂01执52-1号执行裁定书，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人周凤兰称，在本院以（2016）鄂01执52-1号执行裁定书查封被执行人青澳置业位于大冶市××商业广场××房产及土地之前，案外人已购买其中的Ｂ幢二层××号房（以下简称案涉房屋），并于查封前支付了全额房款且已实际占有、使用，故请求法院撤销（2016）鄂01执52-1号执行裁定书。
案外人提交了下列证据：
1、案外人与武汉青澳置业有限公司黄石市大冶分公司（以下简称青澳大冶分公司）签订的《商品房买卖合同》；
2、大冶市青澳物业管理有限公司于2013年11月5日出具的153670元财务收据。
本院查明，浦发银行与武汉市青澳经济发展有限公司、青澳置业于2013年11月22日分别签订了《最高额授信合同》（合同编号：7017201300000012）、《最高额抵押合同》（合同编号：ZD7017201300000012）、及2014年12月11日分别签订了《最高额授信合同/协议之补充/变更合同》（合同编号：7017201300000012-1）、《最高额抵押合同/协议之补充/变更合同》（合同编号：ZD7017201300000012-1），上述合同约定：青澳置业将其所有的坐落于大冶市东岳路办事处城西路15号青澳商业广场的房产（房产证号分别为：大冶市房权证01字第××号、第××号、第××号、第××号，土地证号：大冶国用[20**]第××号）抵押（最高额抵押）给浦发银行。上述合同经湖北省武汉市长江公证处（以下简称长江公证处）公证并赋予强制执行效力[公证书编号分别为（2015）鄂长江内证字第11326、11327号]。后依权利人浦发银行申请，长江公证处作出（2015）鄂长江内证字第14857号执行证书，确认：申请执行人为：浦发银行，被执行人为：武汉市青澳经济发展有限公司、青澳置业，执行标的为：债务本金人民币1600万元、截止2015年10月10日利息人民币334282.9元、罚息人民币1537.8元、违约金和为实现债权所支付的费用（包括但不限于手续费、电讯费、保管费、评估费、资产处置费、拍卖费、过户费、税费、诉讼费、送达费、公告费、律师费、公证执行费）。2016年1月8日，权利人浦发银行持上述公证书及执行证书向本院申请强制执行，本院以（2016）鄂01执52号立案受理。
执行过程中，本院于2016年2月3日作出（2016）鄂01执52号执行裁定书及协助执行通知书，查封了被执行人青澳置业名下位于黄石××东岳路办事处××号青澳商业广场的部分房产（房产证号分别为：大冶市房权证01字第××号，建筑面积1054.69㎡；大冶市房权证01字第××号，建筑面积3146.24㎡；大冶市房权证01字第××号，建筑面积437.89㎡；大冶市房权证01字第××号，建筑面积1004.44㎡；）房屋所有权；同日，本院又以（2016）鄂01执52-1号执行裁定书及协助执行通知书，查封了上述房屋项下的土地使用权（土地证号为：大冶国用[20**]第××号，土地使用面积为5504.91㎡）。查封期限均为三年（自2016年2月3日起至2019年2月2日止）。
2016年9月21日，本院委托湖北正量行房地产估价咨询有限公司对大冶市东岳路办事处城西路15号（青澳商业广场）部分房地产（房屋设计用途为营业，地类[用途]为商业用地，建筑面积5463.26㎡，土地使用权面积5504.91㎡）进行评估。评估范围包括房产证号为大冶市房权证01字第××号、第××号、第××号、第××号项下门楼区15号××及阁楼、Ａ栋××号房、Ｂ栋××号房及××层、Ｃ栋××号房。
另查明，2013年，周凤兰与青澳大冶分公司签订《商品房买卖合同》，周凤兰以总价192087元购买青澳大冶分公司开发建设的大冶市城西路西侧青澳商业广场Ｂ幢二层××号房（商品房用途为商业，建筑面积91.47㎡），约定的付款方式为：于2013年11月1日付款153670元，余款于办证时一次付清。2013年11月5日，大冶市青澳物业管理有限公司向周凤兰开具一份财务收据，其上载明收到周凤兰支付的房款153670元。
再查明，青澳置业将其所有的坐落于大冶市东岳路办事处城西路15号青澳商业广场门楼区15号、Ａ栋、Ｂ栋房产（房产证号分别为：大冶市房权证01字第××号、第××号、第××号、第××号，土地证号：大冶国用[20**]第××号）抵押（最高额抵押）给浦发银行，并于2013年11月27日办理了抵押登记（他项权证号分别为：大治市房他证01字第××、××、××、××号）。
本院认为，本案争议焦点为案外人对执行标的（案涉房屋）是否享有足以阻却执行的民事权利。
第一，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：“对案外人的异议,人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权证登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……”。本案被执行人青澳置业作为案涉房屋的开发商，办理了物权登记，是案涉房屋的所有权人。案外人虽与青澳大冶分公司签订了房屋买卖合同，但案涉房屋至今未办理权属变更登记。本院依法查封被执行人名下相关财产，符合法律规定。
第二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，湖北省武汉市长江公证处（2015）鄂长江内证字第11326、11327号公证书及（2015）鄂长江内证字第14857号执行证书已确认申请执行人浦发银行对案涉房屋享有抵押权。抵押权作为定限物权，是一项对世权，相比一般债权具有执行上的优先性。
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”依照上述法律精神，本院认为，出于对以居住类生活消费为目的商品房买受人权益的保护，已交付全部或者大部分商品房的消费者就标的房屋所享有的权益优于建设工程价款优先受偿权，进而优于抵押权，优于普通债权。本案所购买的案涉房屋用途为“商业”，案外人身份并非《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》所规定的商品房消费者。案外人对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。
综上，案外人的异议理由，不能成立，其异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
驳回案外人周凤兰的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向执行法院提起诉讼。
审判长 姚 红
审判员 谌 玲
审判员 张跃松
二〇一七年六月十七日
书记员 彭 芳