中华人民共和国最高人民法院
民 事 判 决 书
（2017）最高法民终698号
上诉人（一审原告，申请执行人）：中国东方资产管理股份有限公司重庆市分公司。住所地：重庆市渝中区邹容路***号世界贸易中心大厦**层。
负责人：徐劲流，该公司总经理。
委托诉讼代理人：卢灿，北京市安和利律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邹峰，北京市安和利律师事务所律师。
被上诉人（一审被告，案外人）：郭悦宁，女，1990年10月22日生，汉族，住北京市宣武区。
委托诉讼代理人：张国辉，北京圣运律师事务所律师。
被上诉人（一审被告，被执行人）：北京中坤锦绣房地产开发有限公司。住所地：北京市大兴区庞各庄镇。
法定代表人：焦青，该公司执行董事。
被上诉人（一审被告，被执行人）：北京中坤投资集团有限公司。住所地：北京市大兴区庞各庄镇。
法定代表人：焦青，该公司执行董事。
被上诉人（一审被告，被执行人）：北京中坤长业房地产开发有限公司。住所地：北京市海淀区北三环西路***号院*号楼**层*****号。
法定代表人：焦青，该公司执行董事。
被上诉人（一审被告，被执行人）：黄怒波，男，1956年6月3日生，汉族，住北京市海淀区。
上诉人中国东方资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称东方资产重庆分公司）因与被上诉人郭悦宁、北京中坤锦绣房地产开发有限公司（以下简称中坤锦绣房地产公司）、北京中坤投资集团有限公司（以下简称中坤投资集团公司）、北京中坤长业房地产开发有限公司（以下简称中坤长业房地产公司）、黄怒波申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服重庆市高级人民法院（以下简称重庆高院）(2017)渝民初16号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人东方资产重庆分公司与被上诉人郭悦宁到庭参加诉讼，被上诉人中坤锦绣房地产公司、中坤投资集团公司、中坤长业房地产公司、黄怒波经本院合法传唤未到庭，提交了书面答辩意见。本案现已审理终结。
东方资产重庆分公司上诉请求：1.撤销重庆高院（2017）渝民初16号民事判决；2.发回重审或改判继续执行被执行人中坤锦绣房地产公司位于北京市××高粱桥××街××院××楼××单元××号的房屋；3.本案的一审、二审诉讼费用由郭悦宁、中坤锦绣房地产公司、中坤投资集团公司、中坤长业房地产公司、黄怒波共同承担。事实及理由：重庆高院作出的（2017）渝民初16号民事判决认定事实错误。现有证据不足以证明郭悦宁与中坤锦绣房地产公司存在案涉房屋的真实买卖行为和付款行为。（一）郭悦宁与中坤锦绣房地产公司之间的房屋买卖行为系郭悦宁与中坤锦绣房地产公司之间恶意串通，企图通过转移抵押房产逃避债务的违法行为，因此不具有真实性。（二）郭悦宁与中坤锦绣房地产公司之间关于案涉房屋买卖价款的支付行为，亦不具有真实性。1.郭悦宁没有提供合法有效的证据证明郭悦宁向中坤锦绣房地产公司支付了案涉房屋全部价款；2.郭悦宁明知案涉房屋上有抵押权，即使郭悦宁曾经向中坤锦绣房地产公司支付过款项，也不足以证明郭悦宁支付的价款系购买案涉房屋的价款，即郭悦宁没有向上诉人与中坤锦绣房地产公司指定的资金监管账户中支付案涉房屋价款。（三）郭悦宁不享有足以排除强制执行的物权期待权，即郭悦宁的执行异议请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十九条第二项之规定。截止2017年5月22日，郭悦宁名下有一套位于北京市城区莲花河胡同2号院3号楼16层1单元1601号的住房。也就是说，郭悦宁在案涉房屋买卖合同签订后，直至东方资产重庆分公司提起本案诉讼时，其名下一直存在两套房屋，不符合可以排除执行的唯一住房的法定条件。
郭悦宁辩称，（一）一审中郭悦宁已经提供了包括购房合同、购房款发票、支付购房款凭证等证据，证明郭悦宁购买本案所涉房屋已经支付了全部房款。东方资产重庆分公司出具同意上述房屋销售的证明，其抵押权不能对郭悦宁作为实际购房人的物权期待权。（二）郭悦宁名下已经没有其他房产。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。
中坤锦绣房地产公司辩称，（一）一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本案所涉房屋属于郭悦宁所有，已经不属于中坤锦绣房地产公司可供执行的财产，东方资产重庆分公司无权要求继续执行该房屋。中坤锦绣房地产公司经东方资产重庆分公司同意与郭悦宁就本案所涉房屋签订了房屋买卖合同，办理了网签备案手续，郭悦宁缴纳了全部房款，房屋已经交付给郭悦宁实际居住。上述行为均发生在重庆高院查封本案所涉房屋之前。中坤锦绣房地产公司与郭悦宁也不存在恶意串通、企图逃避债务的行为。（二）本案诉讼费用应由东方资产重庆分公司承担。
中坤投资集团公司、中坤长业房地产公司、黄怒波的答辩意见与中坤锦绣房地产公司的答辩意见一致。
东方资产重庆分公司向一审法院起诉请求：1.继续执行中坤锦绣房地产公司位于北京市××高粱桥××街××院××楼××单元××号的房屋；2.本案诉讼费用由郭悦宁、中坤锦绣房地产公司、中坤投资集团公司、中坤长业房地产公司、黄怒波共同承担。
一审法院认定事实：东方资产重庆分公司与中坤锦绣房地产公司、中坤投资集团公司、中坤长业房地产公司、黄怒波借款合同纠纷一案，重庆高院于2015年4月20日作出（2014）渝高法民初字第00055号民事判决，判令由中坤锦绣房地产公司偿还东方资产重庆分公司借款本金2亿元及利息，中坤投资集团公司、中坤长业房地产公司、黄怒波对上述债务承担连带清偿责任，东方资产重庆分公司对案涉抵押物享有优先受偿权。判决生效后，东方资产重庆分公司向重庆高院申请强制执行。重庆高院于2016年3月11日立案执行。执行中，重庆高院于2016年8月22日作出（2016）渝执恢15号之一执行裁定，继续查封了中坤锦绣房地产公司名下含本案争议房屋在内的相关财产。郭悦宁闻讯后，提出了书面异议，以其系该房屋的实际所有人为由，请求解除对案涉房屋的查封。重庆高院于2016年12月26日作出（2016）渝执异99号执行裁定，中止对中坤锦绣房地产公司位于北京市××高粱桥××街××院××楼××单元××号房屋的执行。
另查明：2012年11月5日，东方资产重庆分公司向北京市海淀区城乡建设委员会、北京市海淀区房屋管理局出具了《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》，同意中坤锦绣房地产公司将由其开发并抵押给东方资产重庆分公司的海淀区头堆村碧河花园一期A区A15、A16号楼的在建工程和现房全部进行销售，本案争议房屋包含在内。
2013年2月17日，郭悦宁与中坤锦绣房地产公司签订了《北京市商品房现房买卖合同》，约定中坤锦绣房地产公司将北京市海淀区高粱桥斜街59号院（头堆村碧河花园一期A区）6号楼4层2单元409号的房屋出售给郭悦宁，合同总价款为1610018元；付款方式为一次性付款。合同签订后，双方办理了网签手续，合同编号为XF400917。东方资产重庆分公司出具的《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》为该合同的附件。2013年3月17日，中坤锦绣房地产公司向郭悦宁出具了金额为1610018元的购房发票。郭悦宁还举示了中国建设银行和中国工商银行转账凭证、代收电费及供暖费的发票等证据，可以证明其实际向中坤锦绣房地产公司支付了购房款，并已合法占有使用了案涉房屋。
因东方资产重庆分公司拒绝协助办理过户登记手续，案涉房屋至今仍然登记在中坤锦绣房地产公司名下。经北京市海淀区房屋管理局在北京房屋交易权属信息查询系统上查询，截止2017年5月22日，郭悦宁名下有一套位于北京市城区莲花河胡同2号院3号楼16层1单元1601号的房屋。
一审法院认为，本案的争议焦点为：郭悦宁是否就中坤锦绣房地产公司位于北京市××高粱桥××街××院××楼××单元××号的房屋享有足以排除强制执行的民事权益。
结合本案查明的事实和证据，应当认定郭悦宁对北京市××高粱桥××街××院××楼××单元××号的房屋享有足以排除强制执行的物权期待权。事实和理由：1.《执行异议和复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该条规定的无过错不动产买受人的物权期待权即属于可以排除抵押权人执行的情形。2.在本案中，郭悦宁在重庆高院查封案涉房屋之前已经与中坤锦绣房地产公司签订了《北京市商品房现房买卖合同》并办理了网签手续。郭悦宁举示的购房发票及中国建设银行、中国工商银行转账凭证等证据可以证明其已经按照约定向中坤锦绣房地产公司支付了全部购房款。此外，其举示的代收电费、供暖费的发票等证据，可以证明其已实际占有使用案涉房屋。3.对于未办理过户登记的问题，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”根据上述规定可知，我国实行“抵押财产经抵押权人同意方可转让”的原则，抵押权人是否同意抵押人转让抵押财产是判断买受人对未办理过户登记是否存在过错的重要标准。在抵押权人未同意抵押人出售抵押房屋的情况下，如果买受人购买存在抵押权的房屋，买受人对房屋不能办理过户登记存在明显过错，应当认定系买受人的原因不能办理过户登记手续。而在抵押权人同意抵押人出售抵押房屋且买受人对此知情的情况下，应当认定买受人已基于抵押权人的行为而产生合理的信赖利益，买受人在此种情况下对房屋不能办理过户登记并无过错，不应当认定系因买受人的原因不能办理过户登记手续。在抵押权人同意抵押人出售抵押房屋的情况下，应当认定在抵押人将房屋对外出售后，抵押权人负有涂销抵押登记的义务。抵押人是否将买受人支付的购房款向抵押权人支付的风险，应由抵押权人自行承担，抵押权人也可通过设定共管账户等方式避免抵押人违约的风险，不能因买受人未预见到抵押人违约而认定买受人有过错。在本案中，东方资产重庆分公司向北京市海淀区城乡建设委员会、北京市海淀区房屋管理局出具了《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》，同意中坤锦绣房地产公司将案涉房屋对外进行销售。郭悦宁作为买受人，在购买案涉房屋时中坤锦绣房地产公司向其展示了东方资产重庆分公司同意对外销售案涉房屋的证明，并将该证明作为合同附件，同时该合同办理了网签手续，郭悦宁也根据合同约定将购房款支付给作为合同相对方的中坤锦绣房地产公司，郭悦宁已尽到了充分的注意义务，其不存在任何过错。因此，应当认定非因郭悦宁自身原因未办理过户登记手续。
综上所述，东方资产重庆分公司的诉讼请求不能成立，一审法院不予支持。该院于2017年6月20日作出（2017）渝民初16号民事判决，依照《执行异议和复议规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二项之规定，判令驳回东方资产重庆分公司的诉讼请求。案件受理费80元，由东方资产重庆分公司负担。
本院二审期间，郭悦宁提交了杨素萍出具的《关于涉案房屋6-2-409为郭悦宁唯一住房的说明》复印件及北京市国土资源局2017年6月15日颁发的经（2017）西不动产权第0024285号不动产权证书权属页复印件，拟证明北京市城区莲花河胡同2号院3号楼16层1单元1601号的房屋登记于郭铮名下，本案所涉房屋为郭悦宁唯一住房。本院组织当事人进行证据交换和质证，东方资产重庆分公司对于两份证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。经审查本院认定如下：上述两份证据均在一审程序中向法庭出示过。第一份证据为杨素萍出具的《关于涉案房屋6-2-409为郭悦宁唯一住房的说明》，性质为证人证言，杨素萍作为证人并未出庭作证，其证言不予采信。第二份证据为经（2017）西不动产权第0024285号不动产权证书权属页复印件，郭悦宁明确表示无法提供原件；从该份证据内容来看，上述不动产权证颁发时间为2017年6月15日，即使认定其真实性，也不足以推翻一审判决关于截止2017年5月22日，郭悦宁名下有一套位于北京市城区莲花河胡同2号院3号楼16层1单元1601号的房屋的认定。上述两份证据均不属于《中华人民共和国民事诉讼法》中规定的新证据，本院不予采信。对于一审查明的事实，本院予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点为：郭悦宁是否就本案所涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。
（一）关于是否在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同并合法占有该不动产的问题
首先，本案中，郭悦宁在重庆高院查封案涉房屋之前已经与中坤锦绣房地产公司签订了《北京市商品房现房买卖合同》并办理了网签手续，该合同是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。抵押权人东方资产重庆分公司出具了同意抵押房屋销售的证明并作为买卖合同附件，郭悦宁买受该商品房不违反《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款关于“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”之规定。东方资产重庆分公司关于郭悦宁与中坤锦绣房地产公司之间的房屋买卖行为系郭悦宁与中坤锦绣房地产公司之间恶意串通，企图通过转移抵押房产逃避债务的违法行为，不具有真实性的上诉理由没有事实及法律依据，本院不予支持。
其次，中坤锦绣房地产公司与郭悦宁均认可在重庆高院查封本案所涉房屋之前，该房屋已经交付郭悦宁，由其合法占有。而郭悦宁在一审程序中举示的代收电费、供暖费的发票等证据，可以证明其已实际占有使用该房屋。一审判决认定在法院查封之前郭悦宁已经合法占有该房屋并无不当。
（二）关于郭悦宁是否已经支付价款的问题
本案中，郭悦宁与中坤锦绣房地产公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定本案所涉房屋出售给郭悦宁总价款为1610018元；付款方式为一次性付款。中坤锦绣房地产公司已经向郭悦宁出具了金额为1610018元的购房发票，结合郭悦宁举示的中国建设银行、中国工商银行转账凭证等证据，一审判决认定郭悦宁已经按约定支付了全部购房款并无不当。郭悦宁并无法定或约定的义务将购房款支付到东方资产重庆分公司与中坤锦绣房地产公司之间约定的特定账户中，东方资产重庆分公司关于郭悦宁没有向指定的资金监管账户中支付案涉房屋价款就没有支付购房款的上诉理由没有事实与法律依据，本院不予支持。
（三）关于是否非因郭悦宁自身原因未办理过户登记的问题
本案所涉房屋登记于中坤锦绣房地产公司名下，并未登记于郭悦宁名下。虽然本案所涉房屋上存在抵押权，但该房屋销售之前，东方资产重庆分公司向北京市海淀区城乡建设委员会、北京市海淀区房屋管理局出具了《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》，同意中坤锦绣房地产公司将案涉房屋对外进行销售。郭悦宁购买该房屋时中坤锦绣房地产公司向其出示了该证明并将其作为合同附件。东方资产重庆分公司作为抵押权人，同意抵押人中坤锦绣房地产公司销售抵押房屋，买受人郭悦宁基于该行为有理由相信东方资产重庆分公司将会配合办理过户登记。郭悦宁作为买受人，对这一问题已尽到了充分的注意义务，对于房屋不能办理过户登记并无过错，应当认定非因郭悦宁自身原因不能办理本案所涉房屋过户登记。
本案中，在重庆高院查封本案所涉房屋之前，郭悦宁与中坤锦绣房地产公司就该房屋签订了合法有效的商品房买卖合同并办理了网签手续，依照合同约定支付了全部购房款，郭悦宁已经实际占有使用案涉房屋，未办理过户登记也并非因郭悦宁自身的原因。根据《执行异议和复议规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，郭悦宁就本案所涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。本案所涉房屋是否为郭悦宁名下唯一住房，不影响郭悦宁享有上述民事权益。东方资产重庆分公司关于郭悦宁名下存在两套房屋，不符合《执行异议和复议规定》第二十九条第二项之规定，不享有足以排除强制执行的物权期待权的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，东方资产重庆分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由中国东方资产管理股份有限公司重庆市分公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 潘勇锋
审 判 员 李晓云
审 判 员 王 丹
二〇一七年九月二十八日
法官助理 周媛媛
书 记 员 谢 平