云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云26民终871号
上诉人（原审原告兼反诉被告）：钱虹颖，女，1977年2月6日生，汉族，住文山市。
委托诉讼代理人：刘江，云南鼎祥律师事务所执业律师，特别授权。
委托诉讼代理人：李继永，文山州法律服务培训中心法律工作者，特别授权。
被上诉人（原审被告兼反诉原告）：云南广电网络集团有限公司文山分公司。
住所地：文山市开化中路**号。
负责人：苏爱平，该公司总经理。
上诉人钱虹颖因与被上诉人云南广电网络集团有限公司文山分公司（以下简称网络公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服文山市人民法院（2016）云2601民初3076号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月24日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
钱虹颖上诉请求：1.请求二审人民法院判决撤销文山市人民法院作出的(2016)民初3076号民事判决书；改判由网络公司承担违约金65.79万元；2.本案一、二审诉讼费用由网络公司承担。事实及理由：一、对双方签订的房屋租赁合同是否应予解除的问题。在本案中，对租赁合同是否应继承履行还是解除合同，双方在履行租赁合同过程中，之前是网络公司采用拒收房租、断水、断电、阻拦经营门面的行为致使钱虹颖无法经营，在一审中钱虹颖已向法庭出示了充分的证据加予证实，钱虹颖就网络公司违约事实与网络公司进行协商解决，在解决不了的情况下，从而引发诉讼。之后，在诉讼过程中，在终审法院都还未判决的情况下，网络公司就采用不正当的手段对钱虹颖承租的房屋强行占有房屋。导致双方签订的租赁合同根本无法履行，一审判决解除合同钱虹颖无异议。二、双方签订的租赁合同，在一审中及生效判决书确认的违约事实，未判决网络公司承担违约责任，却判钱虹颖缴纳房租显失公平。本案中，双方在平等、自愿的基础上签订了房屋租赁合同，合同约定对房屋的基本情况、租赁时间、租金的支付及违约责任都做了明确约定。在合同履行过程中网络公司违约，其主要的违约行为有以下几点：1.一审法院在采信钱虹颖提供的证据时，对钱虹颖所提供的第3组证据《催交款函》、第4组证据当时找网络公司法定代表人要求交纳房租的视频光盘、第5组照片网络公司阻碍门面，导致钱虹颖不能正常经营及第6组证据市法院(2015)文民二初字第1137号、州中级法院(2017)云26民终189号民事判决书都予以采信，均能客观真实地认定网络公司存在违约，导致钱虹颖不能正常经营造成损失的同时，判决由钱虹颖承担所承租的房屋租金，却对网络公司的违约责任以“网络公司的行为未构成根本违约为由，对钱虹颖要求网络公司承担违约责任的诉求不予支持存在错误。既然认定了网络公司存在违约行为，导致钱虹颖无法经营并已产生损失的情况，判决钱虹颖支付房屋租金。那么，既然认可了网络公司的违约行为，导致钱虹颖不能履行合同，钱虹颖又有什么义务支付房租呢?同时，需要特别声明的是2015年8月13日，网络公司就采取断水、断电的方式让钱虹颖不能使用房屋，水电都没有的房屋钱虹颖根本无法使用。网络公司的这一行为明显属于根本违约。2.2017年1月17日，网络公司在终审都还未作出裁决前，就采用非法手段对钱虹颖所承租的房屋强行占有，导致钱虹颖不能使用房屋，并且人民法院的两审判决都认为合同是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行合同义务前提下，就对房屋采取强行占有，使钱虹颖无法继承履行合同，这不是根本违约又是什么呢?所以，一审法院在认定网络公司违约及生效法律文书都确认网络公司违约的前提下，不但不追究违约方的违约责任，却判决钱虹颖支付房屋租金，明显同本案客观事实不相符，也显失公平。二、对所承租的房屋如何使用完全是承租方私权处分的范围，网络公司无权干涉。双方签订房屋租赁合同，钱虹颖主要经营方式就是对房屋进行转租换取差价，该行为网络公司是予认可的。至于钱虹颖怎么经营或是闲置，完全是钱虹颖的个人行为，与网络公司无关，钱虹颖只要按时交纳房租，就是对合同的依法履行，一审中网络公司辩称钱虹颖拒绝支付房租，却不能出示合法有效的证据支持其答辩主张，反而钱虹颖提供充分的证据加予证实其积极交纳房租的事实。就算房屋遭到破坏，作为出租方只有通知的义务，而不是强行占有，所以导致合同无法履行的原因完全在网络公司是其一。其二，在一审中网络公司称无法联系到钱虹颖，才与派出所参与开锁的理由无法成立，因双方正在诉讼过程中，怎么可能联系不到钱虹颖呢?同时，无论是钱虹颖的手机或是代理人的手机都处于畅通状态，都能够联系上，怎么能够说联系不上。三、钱虹颖提交的证据足以证实钱虹颖的损失客观存在。钱虹颖提交法庭的7、8、9、11组证据，也就是钱虹颖与曹玉英、雷润、王肖林所签的房屋租赁协议。一审法院以“未提交其他证据相互佐证其证明观点，本院不予采信”。对于钱虹颖所提交的以上四组证据，其中与曹玉英所签的协议，因网络公司断水、断电致使曹玉英(经营早点)无法经营，为避免损失的进一步扩大，同时也正在诉讼过程中，与其协商提前解除合同，对其投入进行补偿。上述协议、收据已当庭提供并且也得到了网络公司的补充说明(第6页倒数第3行至第7页正数第1—3行)的认可，还需提供什么证据相互佐证?因被钱虹颖的违约行为导致三承租人不能经营或不敢经营所造成租金损失就应由违约方承担。所以一审法院对钱虹颖的损失未予认定也是错误的。三、因网络公司违约，就应对所造成的损失承担违约责任。导致本合同不能继续履行及现在根本不能履行的原因主要是网络公司的行为所致，对违约原因钱虹颖提供了充分证据加予证实，同时在生效判决书中也是进行了确认的。在此情况下，再依据原、被告双方签订的房屋租赁合同第八条约定“因甲方(网络公司)原因导致本合同不能履行时，甲方应按公司租金总额的5倍支付给乙方(钱虹颖)”。我们也初步核算了一下，合同租金总金额为43.86万元，如果按合同约定按总金额5倍支付的话，计219.3万元，确实过高，也不利于纠纷解决。在计算网络公司承担的违约责任按合同约定承担违约责任的30％即65.79万元，也是适当和合理的。所以，一审法院判决钱虹颖承担房屋租金，反而对网络公司的违约责任未加处理，是没有法律依据的。综上，钱虹颖要求解除双方所签订的房屋租赁合同，网络公司也同意解除合同，但网络公司的违约事实清楚，并且现网络公司强行占有房屋的行为，已经导致合同根本不能履行，网络公司就应当按合同约定承担违约责任，但一审法院判决钱虹颖承担房租，却对网络公司的违约责任未加以评判，明显处理不公。为此，特向二审人民法院提出上诉，恳请二审人民法院依法支持钱虹颖的上诉请求。
网络公司未作答辩。
钱虹颖向一审法院起诉请求：1.依法判令解除原、被告双方于2013年4月15日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告支付违约金65.79万元；3.本案诉讼费用由被告承担。
网络公司向一审法院反诉请求：判令原告支付房屋租金124330元（2015年10月1日至2017年5月30日）及违约金151980元。
一审法院认定事实：2013年4月15日，钱虹颖（乙方）与网络公司（甲方）签订《签订房屋租赁合同》。合同约定：网络公司将其所有的位于文山市开化中路89号电视园的门面10间（其中有三间只能使用一半，另一半属于楼梯过道，半价收取租金）出租给钱虹颖使用。租期六年（2013年7月1日至2019年6月30日止）。租期届满，钱虹颖有优先承租权，但必须在租赁期满三个月前书面通知对方。年租金68000元。第一、二、三年租金不递增，第四、五、六年租金在原来的基础上增15%。第一次付款时间为2013年4月30日前付136000元，为第一年、第二年的房屋租金；第二次付款时间为2015年4月30日前付68000元。第三次付款时间为2016年4月30日前付78200元；第四次付款时间为2017年4月30日前付78200元；第五次付款时间为2018年4月30日前付78200元。同时还约定了租赁期间相关费用、税金的负担、违约责任、解除合同等内容。即因甲方导致本合同不能履行时，甲方应按租金总额的五倍支付乙方。乙方在租赁期间内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按合同总租金总数的五倍向甲方支付违约金：①未经甲方书面同意，拆改变动房屋主体结构损坏房屋；②利用该房屋进行违法活动的；③在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的3%支付甲方滞纳金；④在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应按总租金五倍的额度向甲方支付违约金。
双方在履行房屋租赁合同过程中，2015年9月2日网络公司向本院提起诉讼，要求解除双方签订的《房屋租赁合同》并限期搬离所租用房屋，钱虹颖支付2015年4月30日至2015年9月30日期间的房屋租金28333元。本院审理后作出（2015）文民二初字第1137号民事判决书，该判决书中对钱虹颖提交的部分证据认证网络公司有拒收房屋租金和断水断电的行为，认为由于网络公司未向法庭举证证明钱虹颖在租赁期间违反合同约定的事实，对网络公司要求解除双方签订的《房屋租赁合同》诉讼请求不予支持，并作出判决：“一、钱虹颖于本判决生效之日起十日内支付支付云南广电网络集团有限公司文山分公司2015年4月30日至2015年9月30日期间的房屋租金28333元；二、驳回云南广电网络集团有限公司文山分公司的其他诉讼请求”。钱虹颖收到该判决后向文山州中级人民法院提起上诉，2017年3月15日文山州中级人民法院作出（2017）云26民终189号民事判决书，判决：“驳回上诉，维持原判”。钱虹颖已按生效判决书向网络公司支付2015年4月30日至2015年9月30日期间的房屋租金28333元。另钱虹颖在2016年9月18日向本院提起民事诉讼，要求解除与网络公司签订的《房屋租赁合同》及支付违约金。至此钱虹颖继续租赁网络公司的10格门面，其中1-5号门面从2015年9月起钱虹颖自行闲置至今，6-10号门面钱虹颖转租他人经营至今，网络公司对钱虹颖转租门面的行为是认可的，未提出异议。2017年1月17日上午9时30分，文山市东风派出所在接到网络公司电话，网络公司称出租门面由于承租方长期不使用无人管理导致门锁遭到破坏，要求该所到现场查看并参与监督换锁过程。该所民警赶到现场，与网络公司安排人员对无人管理的1-5号门面进行换锁。该所出具换锁情况证明，证明门面打开后均属于闲置状态，换锁过程中公司有监督、有录像记录。网络公司更换钱虹颖租赁的第1-5号门面门锁后，网络公司未向钱虹颖交付更换后的钥匙，钱虹颖也未向网络公司催要。钱虹颖从2015年10月1日起至今未向网络公司支付房屋租金。
一审法院认为，钱虹颖与网络公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自义务。现钱虹颖及网络公司均同意解除《房屋租赁合同》，系当事人对其民事权利的处分，未违反法律规定，本院予以解除。
关于钱虹颖与网络公司双方是否存在违约行为？双方各自主张的违约金是否能得到支持的问题？原审法院已发生法律效力的（2015）文民二初字第1137号民事判决未解除网络公司与钱虹颖签订的《房屋租赁合同》，钱虹颖也按该判决向网络公司支付了2015年4月30日至2015年9月30日期间的房屋租金28333元。上述判决书虽认定网络公司有拒收房屋租金和断水断电的行为，但双方在上述案件处理期间，网络公司并没有收回钱虹颖租赁的房屋，钱虹颖也在合同约定的租期内占有、使用租赁房屋，网络公司的行为并不必然导致钱虹颖不能占有、使用租赁房屋，网络公司的行为未构成根本性违约，且钱虹颖提交的证据不能证明其闲置1-5号门面是网络公司违约行为所致，故对钱虹颖主张网络公司支付违约金65.79万元的诉讼请求，原审法院不予支持。网络公司主张钱虹颖不支付房屋租金构成违约，网络公司提交的证据不能证明钱虹颖有违反合同约定的事实，网络公司要求钱虹颖支付违约金151980元的反诉请求，原审法院不予支持。
关于网络公司主张的房屋租金钱虹颖是否应当支付的问题？钱虹颖与网络公司至今仍履行着双方签订的《房屋租赁合同》，钱虹颖认可于2015年9月后至今闲置租赁的1-5号门面，另6-10号门面钱虹颖转租他人经营至今。2017年1月17日网络公司认为门锁遭到破坏，向文山市东风派出所报案后，该所民警到现场查看并参与监督换锁。换锁后，网络公司未交付1-5号门面钥匙给钱虹颖，钱虹颖也未向网络公司催要1-5号门面钥匙，至2017年1月17日止视为钱虹颖不租用网络公司1-5号门面。网络公司要求钱虹颖支付1-10号门面从2015年10月1日至2017年5月30日止的租金124330元，原审法院支持钱虹颖应支付网络公司1-10号门面房屋租金109530元（1-10号门面从2015年10月1日至2016年4月30日合7个月，年租金68000元÷12个月×7个月=39662元；2016年5月1日至2017年1月17日合8个月零16天，年租金78200元÷12个月×8个月零16天=55552元，合计95214元）+（6-10号门面从2017年1月18日至2017年5月30日止合4个月零12天，年租金78200元÷12个月×4个月零12天÷2=14316元）。对网络公司主张的超过原审法院认定部分的房屋租金，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除钱虹颖与云南广电网络集团有限公司文山分公司于2013年4月15日签订的《房屋租赁合同》；二、钱虹颖于本判决生效之日起十日内支付云南广电网络集团有限公司文山分公司房屋租金109530元；三、驳回钱虹颖的其他诉讼请求；四、驳回云南广电网络集团有限公司文山分公司的其他反诉请求。案件受理费10380元，减半收取5190元，由钱虹颖负担；反诉费5500元，减半收取2750元，由云南广电网络集团有限公司文山分公司负担1820元，钱虹颖负担930元。
二审期间双方均未提交新证据。
本案在审理过程中，双方均表示愿意解除2013年4月15日签订的房屋租赁合同，本院予以支持。归纳双方当事人的诉辩主张，本案在二审的争议焦点为：1.双方当事人在履行房屋租赁合同过程中哪方存在违约行为；2.钱虹颖要求网络公司支付违约金65.79万元，及网络公司要求钱虹颖支付房屋租金124330元（2015年10月1日至2017年5月30日）及违约金151980元的诉讼请求应否得到支持。
关于双方当事人在履行房屋租赁合同过程中哪方存在违约行为的问题，本院认为，首先，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，本案双方当事人于2013年4月15日签订的房屋租赁合同，是双方当事人在平等、自愿、协商一致的基础上达成的协议，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律强制性、禁止性规定，系合法、有效的合同。对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应按协议约定的内容全面履行各自的权利、义务。合同签订后，网络公司已按合同约定将租赁物10格门面交付给钱虹颖，而钱虹颖也已按合同约定支付了2013年、2014年的租金。根据合同约定，第三年的租金应在2015年4月30日前支付68000元。钱虹颖主张其已于该约定的时间点之前多次要求支付租金却遭到网络公司的拒绝，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”对此，钱虹颖在一审中提交了2015年6月19日其与网络公司经理徐爱家的视频交谈内容、2015年7月21日的催交款函，但这些证据的时间均发生在2015年4月30日之后，即钱虹颖未按照合同约定的时间点交付第三年的租金，其行为已构成违约。
经一审查明，网络公司于2015年8月将出租给钱虹颖的4、5号门面的水电自行切断，导致钱虹颖转租给第三方开早点的店面关门歇业。网络公司又于2017年1月17日，向文山市公安局东风派出所报案后，在办案民警的监督下将1－5号门面的门锁更换，且在更换后没有将钥匙交给钱虹颖，网络公司在向派出报案更换门锁的理由是“承租方长期不使用无人管理导致门锁遭到破坏”，但在本案一审过程中，网络公司又称更换门锁的理由是“因为钱虹颖从2015年9月至2017年1月17日不对门面进行管理，并闲置着门面，导致门面被小偷撬锁，对网络公司的传输光缆造成破坏，网络公司才叫东风派出所民警协助进行更换门锁处理损坏的光缆。”网络公司更换门锁的理由前后矛盾，且对光缆是否遭到破坏，其并没有提交证据证明，上述事实均是在双方签订的租赁合同并未解除的情况下发生的。本院认为，作为出租人的网络公司，在双方的租赁合同关系尚未解除的情况下，其就不能干扰钱虹颖所承租门面的正常经营活动，网络公司的行为导致双方的合同目的不能实现，其也存在违约行为。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”本案中，钱虹颖未按期交纳租金，网络公司可以要求其补交即可，但网络公司的断水、断电以及擅自更换门锁的行为直接导致钱虹颖不能正常经营，网络公司的违约责任显然大于钱虹颖的，已构成根本性违约。
关于钱虹颖要求网络公司支付违约金65.79万元，及网络公司要求钱虹颖支付房屋租金124330元（2015年10月1日至2017年5月30日）及违约金151980元的诉讼请求应否得到支持的问题，本院认为，如前所述，因双方在履行合同过程中均存在违约行为，双方当事人要求对方承担违约责任的诉讼请求本院均不予支持。网络公司于2015年9月向文山市人民法院提起诉讼，要求解除双方签订的租赁合同，钱虹颖支付拖欠的2015年4月30日至2015年9月30日的租金28333元，一审法院经审理后作出（2015）文民二初字第1137号民事判决，判决钱虹颖支付2015年4月30日至2015年9月30日的租金28333元，但没有判决解除合同。钱虹颖不服提起上诉，本院作出（2017）云26民终189号二审判决，维持了一审判决，钱虹颖也按判决书履行了支付租金的义务，双方的租赁合同仍在继续履行的状态。因双方的租赁合同关系未解除，钱虹颖支付的时间届至2015年9月30日，故计算租金的时间应从2015年10月1日起计算。至2017年1月17日，东风派出所将1－5号门面门锁更换后，网络公司没有将钥匙交给钱虹颖，导致钱虹颖对1－5号门面没有继续使用，故房屋租金只能算至2017年1月17日，即：1.68000÷365×212天（2015年10月1日－2016年4月30日）＝39495.89元；2.78200÷365×262天（2016年5月1日－2017年1月17日）＝56132.60元。2017年1月17日后，因钱虹颖只使用着6－10号门面，网络公司主张计算至2017年5月30日，该时间段的租金计算为：78200÷2÷365×137天（2017年1月18日－2017年5月30日）＝14675.89元。上述三项共计39495.89+56132.60+14675.89＝110304.38元。结合本案中网络公司构成根本性违约的事实及钱虹颖从2015年9月起只实际使用了6－10号门面的事实，本院认为，只应由钱虹颖承担50%的租金为宜，即：110304.38×50%＝55152.19元。
综上所述，一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，但判决处理结果欠妥，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（二）项规定，判决如下：
一、维持文山市人民法院（2016）云2601民初3076号民事判决第一项、第三项，即：“一、解除钱虹颖与云南广电网络集团有限公司文山分公司于2013年4月15日签订的《房屋租赁合同》；三、驳回钱虹颖的其他诉讼请求。”
二、撤销文山市人民法院（2016）云2601民初3076号民事判决第二项，即：“二、钱虹颖于本判决生效之日起十日内支付云南广电网络集团有限公司文山分公司房屋租金109530元；”。
三、钱虹颖于本判决送达之日起十日内支付云南广电网络集团有限公司文山分公司房屋租金55152.19元。
二审案件受理费15880.00元，由钱虹颖负担7940元；由云南广电网络集团有限公司文山分公司负担7940元。一审案件受理费按照一审判决执行。
本判决为终审判决。
本判决送达即发生法律效力。当事人如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后两年内向一审法院申请强制执行。
审判长 秦永兴
审判员 熊 祥
审判员 张文科
二〇一七年十月十九日
书记员 李思颖