上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初44500号
原告：徐雄华，男，1969年5月24日生，汉族，户籍所在地上海市浦东新区乳山路XXX弄XXX号XXX室，现住上海市杨浦区保宝定路XXX弄XXX号XXX室。委托诉讼代理人李贵英，北京长安(上海)律师事务所律师。被告：黄健，男，1968年1月3日生，汉族，户籍所在地上海市黄浦区如意街XXX号，现住上海市浦东新区苗圃路XXX弄XXX号XXX室。被告：陈慧，女，1973年7月8日生，汉族，户籍所在地上海市黄浦区如意街XXX号，现住上海市浦东新区苗圃路XXX弄XXX号XXX室。原告徐雄华诉被告黄健、陈慧房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月20日立案后，依法适用简易程序，于2016年8月11日公开开庭进行了审理，原告徐雄华及其委托诉讼代理人李贵英，被告黄健、陈慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐雄华诉称，原、被告于2013年4月9日签订居间协议，并于2013年4月11日签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告购买被告位于浦东新区乳山路XXX弄XXX号XXX室房屋，房屋总价人民币(以下币种同)328万元，被告同意原告贷款160万元支付部分房款。2013年5月26日，双方签订《补充协议》，约定延期至2013年7月29日办理交易手续，8月5日前付清全部房款。截至2013年6月29日，原告累计支付购房款207万元。2013年8月，被告单方提出解约，双方因此诉争至浦东新区法院，经法院生效判决确认被告构成违约，原告曾向被告主张违约金，后在庭审中撤回了该项起诉。然而，判决生效后，被告多次以多种方式干扰原告正常生活和工作，并给原告带来名誉上损害。按买卖合同约定，基于被告违约导致系争房屋未能按合同约定期限交付，要求被告承担相应的违约责任，另原告垫付了应由被告承担的物业费、有线电视费以及被告多收取原告的4800元滞纳金，被告均应偿付。故原告起诉至法院，要求判令被告：1、支付违约金418,140元(以207万元为基数，按照每日万分之五的标准，自2013年8月6日计算至2015年1月24日止，主动下调仅计算404天)；2、支付垫付的物业费(含保安保洁费)、有线电视费1,029元(包括2012年1月至2014年12月期间的物业费891元、2014年7月至2014年12月期间的有线电视费138元)；3、退还滞纳金4,800元(即2013年7月29日至2013年8月5日期间6天的滞纳金，每日600元)。被告黄健、陈慧答辩称，被告并未违约，不服(2014)浦民一(民)初字第960号民事判决，但出于尊重法律和司法公权力，被告配合原告执行了判决，不存在主观违约、拖延不交付的情况。事后被告去建行调查，建行出具的回函及相关录音可以证明，原告在2013年7月24日去银行贷款，银行当天就给予正常办贷受理，7月26日电脑受理输入，到贷款于10月24日受理审批通过，这个过程与被告是否配合根本没有关系。从原告银行卡显示，7月29日前没有足够的现金。《补充协议》约定，7月29日前必须办理交易，但原告在7月29日前，既没有批出贷款合同又没有现金补足，造成该日前无法交易，原告构成违约。现原告以被告违约为基础起诉本案，其主张不能成立。另，被告在庭审中表示不接受违约金，且约定违约金过高，诉讼期间也没有违约金。本案经审理认定事实如下：被告原为系争房屋的权利登记人。经上海房屋置换股份有限公司居间，2013年4月11日，由原告作为乙方、被告作为甲方，双方签订《上海市房地产买卖合同》，合同第二条约定，甲、乙双方协商一致，同意系争房屋的转让价款为328万元。第四条约定，甲、乙双方同意，甲方于2013年7月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接，乙方应在收到通知之日起3日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志。第六条约定，双方确认，在2013年6月1日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第十条约定，甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同约定的应当交付之次日起至实际交付之日止。合同补充条款(一)第二条约定，乙方已向甲方支付定金5万元，该定金于双方签订本合同生效当日自动转为乙方支付的部分房款；乙方于签订本合同当日向甲方支付房款70万元；乙方于2013年5月30日前向甲方支付房款92万元；甲方同意乙方以申请贷款的方式支付房款160万元；满足1、2、3、4条件后(1、取得产权证；2、甲、乙双方办妥房屋交验手续；3、办妥物业进户、维修基金等的更名手续；4、甲方迁出户内所有人员户口)的当日内，乙方向甲方支付房款1万元。第三条约定，乙方应于约定的房屋权利转移登记日前办妥贷款有关的所有手续。如贷款审批未能通过或审批通过的贷款额度底于约定金额的，乙方须于双方向房地产交易中心申请该房屋转移登记之前向甲方现金补足差额。合同附件四中约定，物业管理费、水、电、煤、电讯等费用，在转移占有前未支付和未结算的费用由甲方承担；转移占有后，使用该房地产所发生的费用均由乙方承担。买卖合同签订当日，原告支付被告房款70万元。之前，原告曾于2013年4月9日支付被告定金5万元。2013年5月26日，原告作为乙方、被告作为甲方，双方签订《补充协议》，该协议第一条约定，在2013年7月5日前，乙方必须去交易中心成功递交审核限购材料。第二条约定，在2013年7月29日前必须去房地产交易中心办理交易，否则，由于乙方原因造成无法交易，则视为乙方违约。第三条约定，乙方贷款160万元(按揭120万元，公积金40万元)须在2013年8月5日(含8月5日)支付到甲方账户，不足部分乙方必须用现金补充，如发生与贷款重复支付，放款后，乙方短信通知甲方，甲方必须于次日返回乙方重复支付的房款，逾期按每天万分之五计算。第四条约定，如甲方6月30日未收到160万元，乙方须支付不足部分的滞纳金，滞纳金为每天万分之五，期限是2013年7月1日至2013年8月5日(含当日)，按实际逾期天数计算。2013年8月6日起，甲方有权单方面解除合同，按合同扣除总房款20%的违约金，余款退还乙方。第五条约定，自5月27日起，因国家新政策造成本合同无法履行的，则视为乙方违约，经甲、乙双方协商，如乙方未履行上述条款，则视为乙方违约，甲方有权于乙方违约当日单方面解除合同，乙方必须于解除合同日配合甲方去办理网签备案撤销手续，按合同扣除总房款20%的违约金，余款退还乙方。2013年6月14日，原告支付被告房款92万元及违约金6,440元，同月29日，原告又支付被告房款40万元。2013年7月初，被告配合原告至中国银行静安支行办理了贷款手续，但未成。2013年7月24日，中介人员向被告黄健发送短信，要求其次日至更改后的贷款银行(建行)签字。2013年7月26日(周五)，原告打电话给被告陈慧，告知其已换至建行贷款，要求其周一去银行签字，并称已于周三(即7月24日)让中介通知被告，陈慧则表示没有收到中介通知，贷款已配合办理过了，要求原告于7月28日(周日)去过户交易，原告表示，贷款没有办好，28日不能过户。2013年８月2日，原告书面通知被告，要求被告于8月6日前至建设银行东方路支行签署贷款文件，履行此项义务后，二至三个工作日，双方即可完成交易。2013年8月4日，原告账户转入120万元。2013年８月6日，被告致原告律师函，通知因原告违约，《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》自2013年8月6日起解除。2013年12月26日，原告向本院提起诉讼，要求被告继续履行合同，配合办理过户手续。审理中，被告提起反诉，要求解除买卖合同及补充协议、原告支付违约金。本院于2014年8月27日作出(2014)浦民一(民)初字第960号民事判决，判决被告配合原告办理系争房屋产权过户登记手续，原告支付被告房款121万元，同时驳回了被告的反诉请求。同时在裁判理由中写明“鉴于被告拒绝配合原告办理贷款，故原告拒绝于7月29日前办理过户及未于8月5日前支付余款，不构成违约”。判决后，原、被告均未上诉，该判决已生效。2014年9月13日，原、被告共同向房地产交易中心申请办理了过户手续，2014年9月23日，系争房屋产权经准登记在原告名下。2014年10月25日20点42分，被告向原告发送短信“请尽快将相关协议履行完毕，并办理房屋交接手续”。同日21时35分，被告又发送短信“我随时可以交房，你何时来办交接手续，请回复”，原告回复“11月5日后再说”。之后，被告又多次通过短信催促原告交房。2015年１月24日，原、被告办理了房屋交接。之后，被告不服(2014)浦民一(民)初字第960号民事判决，向上海市第一中级人民法院申请再审,该院于2015年11月18日作出(2015)沪一中民二(民)申字第94号民事裁定，裁定驳回被告的再审申请，并在裁判理由中写明“原审法院认定申请人黄健已收到被申请人要求配合办理贷款的短信，而没有及时配合被申请人至建行办理贷款，且被申请人也有足够的现金补足房款，故被申请人拒绝于2013年7月29日前办理过户及未于同年8月5日前支付余款不构成违约的事实是正确的”。另查，原告已补缴了2012年１月至2014年12月期间的物业管理费及保安保洁费合计891元、2014年7月至2014年12月的有线数字电视费138元。审理中，原告表示其于2015年2月11日及同月12日，分别向被告黄健账户转账支付滞纳金4,133元、17,467元，合计21,600元，并提供了二份贷记凭证。对此，被告表示根据被告银行卡交易清单显示，收到上述二笔款项的对方账号(付款人账号)与贷记凭证上的账号不符，无法证明是原告所提供账号所付，即使是原告支付，也不存在多支付的问题。庭后，原告将第１项诉请的违约金金额调整为20万元，并撤回了第４项退还滞纳金4,800元的诉请。本院认为，涉案《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》系当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，原、被告均应全面履行。《上海市房地产买卖合同》约定，甲方(被告)于2013年7月31日前腾出该房屋并通知乙方(原告)进行验收交接，乙方应在收到通知之日起3日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志。之后的《补充协议》虽然对过户、付款等事项进行了变更约定，但对交房时间未作变更。被告未能按照合同约定期限交付系争房屋，其行为属违约，应承担相应的违约责任。双方办理过户后，被告自2014年10月25日起一直催告原告交房，但原告拖延至2015年１月24日才与被告办理了房屋交接，之后产生的逾期交房责任由原告自负。对违约金数额，在被告主张约定过高的情形下，本院根据原告的实际损失、被告过错程度以及本案合同实际履行情况等因素，酌情确定为92,000元。基于上述同样理由并结合原告应在收到交房通知之日起3日内查验接收房屋的约定，被告应承担截至2014年10月28日的物业管理费(包括保安保洁费)、有线电视费。被告坚持认为本案纠纷系原告违约所致，但该抗辩主张显然与民事生效判决相悖，本院不予采纳。另被告认为诉讼期间没有违约金，没有法律依据。审理中，原告减少第１项诉请金额并撤回了第４项诉请，系当事人对自身民事权利和民事诉讼权利的处分，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告黄健、陈慧于本判决生效之日起十日内支付原告徐雄华违约金92,000元；二、被告黄健、陈慧于本判决生效之日起十日内支付原告徐雄华物业管理费、保洁费、保安费839.10元以及有线数字电视费89.77元，合计928.87元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息案件受理费4,315元、减半收取计2,157.50元,由原告徐雄华负担1,096元，被告黄健、陈慧负担1,061.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 黄 政
二〇一六年八月三十一日
书记员 陶佳佳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。