福建省福州市台江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0103民初365号
原告：中国建设银行股份有限公司福建省分行，住所地福建省福州市鼓楼区鼓屏路142号，统一社会信用代码913500008581400041。
主要负责人：刘丽华，行长。
委托诉讼代理人：林荔莉、钟三宇，福建融成律师事务所律师。
被告：杨琪，女，1982年5月8日出生，汉族，住福建省福州市台江区。
被告：吴建荣，男，1977年9月4日出生，汉族，住福建省福州市台江区。
被告：利嘉实业（福建）集团有限公司，住所地福建省福州市台江区五一中路169号大利嘉城25层，统一社会信用代码913500006110060494。
法定代表人：陈代琛，董事。
原告中国建设银行股份有限公司福建省分行（以下简称建行福建省分行）与被告杨琪、被告吴建荣、被告利嘉实业（福建）集团有限公司（以下简称利嘉公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年1月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人林荔莉到庭参加诉讼，原告的委托诉讼代理人钟三宇未到庭参加诉讼。被告杨琪、吴建荣、利嘉公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建行福建省分行向本院提出诉讼请求：1、杨琪、吴建荣立即偿还原告借款本金294890.73元及利息、罚息（暂计至2017年1月6日，利息8219.64元、罚息1112.67元，之后的利息、罚息按合同约定标准计算至实际还清所有款项之日）；2、杨琪、吴建荣偿还原告为实现债权而产生的律师费（律师费按第一项诉请金额的3%计算，律师费总额不超过30000元）；3、原告有权对位于福州市台江区综合层地下1层XX商场房产及其占用范围内的土地使用权折价、或者以拍卖、变卖方式所得价款享有优先受偿权；4、利嘉公司对杨琪、吴建荣上述全部债务承担连带清偿责任；5、本案诉讼费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、公告费等）由杨琪、吴建荣共同承担。事实和理由：2014年4月29日，建行福建省分行（贷款人）与杨琪、吴建荣（借款人、抵押人），利嘉公司（保证人）签订合同号：350942800-2032-20140445410《个人住房借款合同》，约定借款人借款460000元，用于购买福州市台江区综合层地下1层XX商场房产；借款期限60个月（即从2014年5月28日起至2019年5月28日）；借款年利率为基准利率上浮20%，借款人同意在不违反国家利率政策前提下，贷款人有权根据市场变化对前述浮动比例进行调整；借款逾期的，罚息利率为本合同所执行借款利率的水平上上浮50%；采用等额本息还款方法，每个月归还本息金额为9256.85元；借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、送达费、公告费、律师费等），由借款人承担；本合同项下担保方式为抵押加保证，担保范围为本合同项下全部债务，包括借款人的借款本金以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项（包括但不限于贷款人垫付的有关手续费、杂费等）、贷款人为实现债权与担保权而发生的一切费用；借款人以福州市台江区综合层地下1层XX商场房产及其占用范围内的土地使用权作为抵押物；保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证，保证期间为保证条款生效之日起至本合同项下借款人的债务履行期限届满之后两年止，若贷款人根据合同约定，宣布债务提前到期的，保证期间至贷款人宣布的债务提前到期日后两年止；争议解决方式为向本合同签订地人民法院起诉，本合同签订地为福州市台江区。2014年6月27日，建行福建省分行依约发放贷款460000元。但杨琪、吴建荣自2016年6月起，未能依约按时足额还本付息，截至2017年1月6日，杨琪、吴建荣尚欠借款本金294890.73元、利息8219.64元、罚息1112.67元。
被告杨琪、吴建荣、利嘉公司未作答辩。
原告建行福建省分行围绕诉讼请求依法提交了下列证据：
1.杨琪、吴建荣身份证、户口本、结婚证复印件，利嘉公司的企业基本信息表，证明被告的主体信息；
2.合同号：350942800-2032-20140445410《个人住房借款合同》；
3.榕房预QR字第1404339号《预购商品房抵押权预告登记证》；
以上2、3证明原告与杨琪、吴建荣之间的借款、抵押合同关系，与利嘉公司之间的保证合同关系以及各自的合同权利义务；
4.个人贷款支付凭证，证明原告于2014年6月27日依约发放贷款460000元；
5.中国建设银行个人贷款对账单；
6.贷款账户基本信息；
以上5、6证明杨琪、吴建荣未能按时足额还款，以及欠款欠息情况；
7.《委托律师代理协议》、福建增值税专用发票、国内支付业务收款回单，证明原告已付律师费2700元。
被告杨琪、吴建荣、利嘉公司未向本院提交证据。
经审查，建行福建省分行提交的证据1-7能够反映案件真实情况、与本案存在关联、来源和形式符合法律规定，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认建行福建省分行所述基本事实属实。
另查明，登记在杨琪名下的坐落于福州市台江区综合层地下1层XX商场已办理初始登记。2014年5月6日，建行福建省分行与杨琪在福州市房屋登记中心办理预购商品房抵押权预告登记。建行福建省分行为本案诉讼支出律师代理费2700元。
诉讼中，本院依建行福建省分行的申请，作出（2017）闽0103民初365号《民事裁定书》，裁定查封、冻结杨琪名下的坐落于福州市台江区综合层地下1层XX商场，以价值304223.04元为限。建行福建省分行预交了财产保全申请费2041元。
本院认为，建行福建省分行与杨琪、吴建荣、利嘉公司签订的《个人住房借款合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应认定合法有效。建行福建省分行已履行发放贷款的义务，杨琪、吴建荣却未按合同约定还款，已构成违约，故建行福建省分行请求提前收回全部贷款，要求杨琪、吴建荣偿还尚欠的借款本金及其利息，并计收罚息、复利，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。同时，杨琪、吴建荣还应承担建行福建省分行为实现债权而已经实际发生的律师代理费2700元。对于建行福建省分行诉请中尚未实际发生的律师代理费，本院不予支持。
《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”杨琪、吴建荣以坐落于福州市台江区综合层地下1层XX商场房产提供抵押担保，该抵押房产仅办理预购商品房抵押权预告登记，而非正式的抵押登记手续，本案抵押权尚未设立。案涉抵押房产已具备办理所有权登记和抵押登记的条件，造成抵押登记未办理的主要原因在于抵押人，故杨琪、吴建荣负有协助办理抵押登记的义务，本院确定杨琪、吴建荣应在三十日内协助办理前述房产抵押登记。若杨琪、吴建荣逾期仍未协助办理抵押登记，建行福建省分行将无法行使抵押权，为平衡各方当事人的利益，保障交易安全和合同稳定，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”以及第一百八十二条第一款关于“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押”的规定，本院以判决的方式赋予建行福建省分行对案涉房产及其占用范围内的土地使用权折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。
利嘉公司自愿为杨琪、吴建荣的债务提供连带责任保证，且未超过保证期间，根据《中华人民共和国担保法》第十八条的规定，杨琪、吴建荣不履行到期债务，利嘉公司应在其保证范围内承担保证责任。利嘉公司承担保证责任后，有权向杨琪、吴建荣追偿。
综上所述，对建行福建省分行除尚未发生的律师代理费之外的诉讼请求，本院予以支持。杨琪、吴建荣、利嘉公司未到庭参加诉讼，视为放弃自己的诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条、第一百八十二条第一款，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告杨琪、被告吴建荣应于本判决生效之日起十日内，向原告中国建设银行股份有限公司福建省分行偿还借款本金294890.73元及利息、罚息（暂计至2017年1月6日的利息为8219.64元、罚息1112.67元，此后利息、罚息按合同号：350942800-2032-20140445410《个人住房借款合同》约定的标准计至款项还清之日止）；
二、被告杨琪、被告吴建荣应于本判决生效之日起十日内，向原告中国建设银行股份有限公司福建省分行偿还原告为实现债权而支出的律师代理费2700元；
三、被告杨琪、被告吴建荣应于本判决生效之日起三十日内协助原告中国建设银行股份有限公司福建省分行办理坐落于福州市台江区综合层地下1层XX商场的抵押登记手续；
四、福州市台江区综合层地下1层XX商场的抵押登记办妥后，或被告杨琪、被告吴建荣逾期仍未办理抵押登记的，原告中国建设银行股份有限公司福建省分行有权以前述房产及其占用范围内的土地使用权折价或拍卖、变卖所得价款，对本判决第一项、第二项确定的债权优先受偿；
五、被告利嘉实业（福建）集团有限公司对本判决第一项、第二项确定的债务承担连带清偿责任；
六、驳回原告中国建设银行股份有限公司福建省分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6313元、财产保全费2041元、公告费560元，由被告杨琪、被告吴建荣、被告利嘉实业（福建）集团有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 林 莹
人民陪审员 陈玉琼
人民陪审员 林祥容
二〇一七年八月十日
书 记 员 陈彬娜
附注：本判决书引用的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
第一百八十二条以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。
抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。