北京市门头沟区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京0109民初2022号
原告（反诉被告）：彭天伟，男，1973年11月27日出生，汉族，北京朗誉飞鸿科技有限公司总经理，住北京市门头沟区。
被告（反诉原告）：王应军，男，1963年4月7日出生，汉族，无业，住北京市门头沟区。
原告彭天伟诉被告王应军及王应军反诉彭天伟房屋租赁合同纠纷一案。本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兼反诉被告彭天伟、被告兼反诉原告王应军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告彭天伟提出诉讼请求：一、解除我与王应军于2017年2月25日签订的《租房协议》；二、王应军向我腾退并交还坐落于北京市门头沟区新桥路x号楼x层x元x号（以下简称x号）房屋；三、王应军依每月2500元的标准向我支付自2017年12月1日至实际腾退之日的房租；四、王应军向我赔偿一年租金3万元。事实和理由：我于2016年从胡民生处购买了x号房屋，胡民生与王应军就x号房屋签订有《租房协议》，经三方协商，我同意与王应军继续履行原《租房协议》。王应军应于2017年11月30日前向我支付2017年12月至2018年5月期间的房租，但王应军未按期支付。租赁合同约定房屋为商用，但王应军现在自己居住使用。故我要求解除上述《租房协议》。《租房协议》约定，如我收回房屋或转租他人，我应向王应军赔偿一年租金3万元，现王应军违约，也应向我赔偿3万元违约金。
被告王应军答辩并反诉称，《租房协议》约定x号房屋系商用，租期15年，租金半年一付，但未约定是预付。彭天伟2017年11月让我支付租金，我不同意支付。2018年1月我曾向彭天伟提出交纳租金，但他不收了。现我仅同意支付2018年1月15日之前的租金，但不应按商用的标准交，应该按民用的标准交。我出资6．5万元对x号房屋进行了装修。2017年3月，政府对民用住宅进行整顿，将我门前装修进行了拆除，使我无法继续从事商业经营。2017年10月，彭天伟将x号房屋挂到中介出售，不断有人来看房，严重打扰了我的生活。故我现在不想再继续承租102号房屋了。根据《租房协议》约定，出租方提前收回房屋，应向我赔偿装修损失5万元及一年租金3万元。故我提起反诉，要求：一、解除我与彭天伟于2017年2月25日签订的《租房协议》；二、彭天伟向我赔偿装修费5万元及一年房租3万元；三、我无需支付2017年12月至2018年1月期间的房租。
反诉被告彭天伟辩称，合同解除系王应军违约，我不同意王应军的反诉请求。
本院经审理认定事实如下：
1x号房屋原产权人为胡民生。2014年8月30日，胡民生与王应军就x号房屋签订《租房协议》，约定租期为15年，自2014年12月1日至2029年12月1日；租金为每年3万元，半年一付；王应军负责装修和装修费用；在租期内如政府拆迁，政府所补偿的装修费，胡民生返还给王应军；在租期内如胡民生收回房屋自用或转租他人，胡民生须返还王应军装修费用5万元和一年租金。
后胡民生将x号房屋卖给彭天伟，彭天伟于2016年11月11日取得x号房屋的房屋所有权证。2017年2月25日，胡民生、彭天伟、王应军协商，在上述《租房协议》空白处写明：“本协议因房屋产权变更，现产权人彭天伟同意胡民生和王应军原协议由彭天伟和王应军双方达成协议继续履行本协议。”下方有胡民生、彭天伟、王应军的签名。
x号房屋系住宅。王应军承租x号房屋后，对x号房屋进行装修，并在房屋外侧搭建门头、铁门，用于经营新日电动车。2017年3月，政府部门对住宅房屋进行整顿，x号房屋外侧门头、铁门等装修被拆除。
王应军于2017年5月向彭天伟支付了2017年5月1日至2017年11月30日期间的租金15000元。2017年11月8日、11月21日、11月28日，彭天伟向王应军发短信，要求王应军交租金。王应军表示：“我现在不经营，也没工作、没钱你要房过来谈谈”，“我租你房子不是商用吗，现在你不是同意政府拆了吗，我还交什么房租，你赔偿我点装修费就好了。”
王应军主张其2014年8月对x号装修时共花费5万元，并提交了装修的收据、收条若干。经质证，彭天伟表示该部分证据与本案无关。
102号房屋现仍由王应军居住使用。
本院认为，彭天伟购买x号房屋后，与胡民生、王应军达成协议，愿意与王应军继续履行原《租房协议》，此项约定系当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，当属有效。故《租房协议》的条款对彭天伟、王应军具有约束力。《租房协议》约定租金半年一付，但未约定支付租金的具体时间，故本院认为王应军应在每届满半年时支付该半年的租金。现王应军已支付了2017年11月30日之前的租金，2017年12月1日至2018年5月31日期间的租金尚未到履行期，故彭天伟以王应军迟延交纳租金为由要求解除《租房协议》依据不足，本院不予支持。
《租房协议》约定x号为商用，王应军承租房屋后，将102号房屋用于新日电动车的经营。彭天伟在承受《租房协议》的权利义务时，对此明知且未提出异议。后x号房屋由于政府整治而不能用于商业用途，王应军租房的合同目的不能实现，故对于王应军要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。合同解除的时间为其反诉请求送达彭天伟的时间。合同解除后，王应军应向彭天伟返还x号房屋，并支付2017年12月1日至合同解除之日的租金并依租金标准支付合同解除的次日至其实际腾退之日的房屋占有使用费。王应军主张彭天伟应按民用住房而非商用住房收取房租，但其在交纳2017年5月1日至2017年11月30日的租金时，同意按《租房协议》中每月2500元的标准交纳，故应视为其认可该租金标准，故对于王应军的该项答辩意见，本院不予采纳。租金标准应按每月2500元计算。王应军提出的不交纳租金的反诉请求，实则为答辩意见，本院不作为独立的诉讼请求处理。
应当指出，《租房协议》解除系合同目的无法实现所致，并非《租房协议》中约定的出租方收回房屋自用或转租他人的情形。鉴于双方对合同解除均有一定过错，剩余租赁期内的装修残值损失应由双方按过错程度分担。彭天伟应负担的损失数额本院将考虑王应军的装修费用、装修贬值情况、剩余租期情况酌情予以确定。王应军主张过高的数额，本院不予支持。彭天伟、王应军均要求对方向自己赔偿一年的租金，该诉讼请求没有法律依据，本院均不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第八十八条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、彭天伟与王应军二○一七年二月二十五日签订的《租房协议》于二○一八年四月二十三日解除。
二、王应军于本判决生效之日起十五日内向彭天伟腾退坐落于北京市门头沟区新桥路x号楼x层x单元x号的房屋，腾退时不得损坏房屋的主体结构和附属设施。
三、王应军于本判决生效之日起七日内向彭天伟支付二○一七年十二月一日至二○一八年四月二十三日期间的租金11917元。
四、王应军于本判决生效之日起七日内向彭天伟支付房屋占用使用费（以每月2500元为标准，从二○一八年四月二十四日计算至王应军实际腾退北京市门头沟区新桥路x号楼x层x单元x号的房屋之日止）。
五、彭天伟于本判决生效之日起七日内向王应军补偿装修损失5000元。
六、驳回彭天伟的其他诉讼请求。
七、驳回王应军的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费二百七十五元，由彭天伟负担二百元，已交纳；由王应军负担七十五元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费九百元，由王应军负担八百七十五元，已交纳；由彭天伟负担二十五元，于判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。
审判员 赵 琳
二〇一八年五月十五日
书记员 李沈京