广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终16173号
上诉人（原审原告、反诉被告）：石爱莲。
上诉人（原审原告）：石建国。
两上诉人共同委托诉讼代理人：陈德明，广东一龙律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳春湖工业发展公司。
法定代表人：杨玉申，总经理。
被上诉人（原审被告）：龙翔投资控股集团有限公司。
法定代表人：王洪伟，董事长。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：单梦良，广东振能律师事务所律师。
上诉人石爱莲、石建国因与被上诉人深圳春湖工业发展公司（以下简称春湖公司）、龙翔投资控股集团有限公司（以下简称龙翔公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初10195号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
上诉人石爱莲上诉请求：1、判决确认石爱莲与春湖公司于2012年6月29日签订的《宿舍租赁合同》（合同编号：XX0)及《补充协议》、于2015年6月9日签订的《宿舍租赁合同》(合同编号：119)均无效；2、判令春湖公司、龙翔公司赔偿石爱莲房屋主体漏水维修损失、加建部分房屋价值损失、装修损失、停业经营损失等损失共计人民币364595元（以下货币均为人民币）；3、判令春湖公司、龙翔公司退还石爱莲租赁押金34680元；4、判令春湖公司、龙翔公司承担本案全部诉讼费用、鉴定和评估费用。事实和理由：1、2012年6月29日，春湖公司、龙翔公司与石爱莲协商将XX工业区第2号宿舍楼第5层、6层共34间宿舍长期出租给石爱莲，用作小套间房出租，于是石爱莲出资将原为直条形的宿舍每间隔一为二地改装为小套间，并配套加建与装修出厨房与卫生间；2015年6月9日，春湖公司与石爱莲、石建国续租5层、6层仿舍。石爱莲先后投入房屋改造装修款近40万元。2016年5月份，涉案房屋主体出现漏水，石爱莲、石建国通知春湖公司维修，春湖公司则要求石爱莲维修，声称“合同到期后会续租，维修款先由石爱莲垫付，届时抵扣租金。”石爱莲因该漏水项目花费维修款2万元。现春湖公司欲过河拆桥，侵吞石爱莲的装修与营业成果，在没有任何依据的情况下，仅仅凭借一句“根据市、区政府关于老旧工业区改造的相关要求，我司拟对2号宿舍楼进行升级改造，并对所有合同到期的房间不再续签……收回上述房间”，企图将石爱莲驱逐出去，并拒绝给予任何补偿。2、现了解到春湖公司位于深圳市XX区XX街道XX工业区用地建设厂房、宿舍、办公楼等相关建筑属于生产经营性违法建筑，没有房屋产权证。根据相关法律规定，将没有房产证且没有进行历史遗留申报备案的房屋进行租赁是非法的，是无效的。3、春湖公司出租的房屋是违法建筑，石爱莲与春湖公司之间签订的各个合同、补充协议都自始至终是无效的，春湖公司利用违法建筑获利的行为不应受到法律保护，春湖公司应承担因其迚法行为给石爱莲造成的房屋主体漏水维修损失、加建部分房屋价值损失、装修损失、停业经营损失等全部损失。春湖公司为一人有限责任公司，龙翔公司为春湖公司的独资股东，根据相关规定，应对春湖公司的债务承担连带赔偿责任。故不论春湖公司是国有企业还是民营企业，龙翔公司作为其独资股东，在不能证明二者的财产是相互独立的情况下，龙翔公司依法应对春湖公司的债务承担连带赔偿责任。4、被上诉人在原审中提交的建设规划许可证、土地使用权合同、深圳市设计院设计图纸、纳税证明等涉案房屋的报建材料，只能证明涉案房屋在施工建设前的报建手续合法，并不能证明涉案房屋实际施工过程是按报建许可证、规划图纸施工建设。如果涉案房屋是按报建材料依法施工建设，依法理应取得房屋验收合格证，并最终取得房屋产权证。但事实上在整个诉讼过程中被上诉人至今未依法提交涉案房屋的合法证明产权证。涉案房屋为无产权证的非法建筑，其将非法建筑出租给上诉人，其签订的租赁合同依法认定为无效合同。
上诉人石爱国上诉请求：1、确认石爱国与春湖公司于2013年6月28日签订的《宿舍租赁合同》（合同编号：XX2)及《补充协议》无效；2、判令春湖公司、龙翔公司赔偿石爱国加建部分房屋价值损失、装修损失、停业经营损失等损失共计135405元；3、判令春湖公司、龙翔公司退还石爱国租赁押金13223元；4、判令春湖公司、龙翔公司承担本案全部诉讼费用、鉴定和评估费用。事实和理由：1、2013年6月28日春湖公司与石建国协商将XX工业区第X号宿舍楼第X层共11间宿舍长期出租给石建国，用作小套间房出租，于是石建国出资将原为直条形的宿舍每间隔一为二地改装为小套间，并配套加建与装修出厨房与卫生间。石建国先后投入房屋改造装修款近15万元。2、其他与上诉人石爱莲事实和理由一致。
被上诉人春湖公司、龙翔公司辩称：1、本案的房屋出租合同是否有效是本案的争议焦点，在一审的过程中被上诉人已经提交了涉案房屋的建设规划许可证、土地使用权合同、深圳市设计院设计图纸、纳税证明等诸多证据材料证明涉案房产为合法建筑，并非石爱莲、石建国所称的违法建筑。故，双方之间的租赁合同合法、有效。2、双方之间的租赁合同均已经到期，但是石爱莲、石建国在合同到期后继续占用房屋，不肯搬离，这种行为既不符合合同约定，更不符合法律规定和契约精神。3、石爱莲、石建国的请求无事实和法律依据，上诉状所陈述的事实和理由完全属背离事实真相，请求事项属无理要求。4、关于维修事项，被上诉人本着息事宁人、节约司法资源的原则未再上诉。
石爱莲、石建国向一审法院起诉请求：1、确认石爱莲与春湖公司于2012年6月29日签订的《宿舍租赁合同》（合同编号XX0）及《补充协议》、于2015年6月9日签订的《宿舍租赁合同》（合同编号XX9）均无效；2、确认石建国与春湖公司于2013年6月28日签订的《宿舍租赁合同》（合同编号XX2）及《补充协议》无效；3、春湖公司、龙翔公司赔偿石建国加建部分房屋价值损失、装修损失、停业经营损失等损失共计135405元；4、春湖公司、龙翔公司赔偿石爱莲房屋主体漏水维修损失、加建部分房屋价值损失、装修损失、停业经营损失等损失共计364595元；5、春湖公司、龙翔公司退还石爱莲租赁押金34680元；6、春湖公司、龙翔公司退还石建国租赁押金13223元；7、春湖公司、龙翔公司承担本案全部诉讼费用、鉴定和评估费用。
春湖公司、龙翔公司向一审法院反诉请求：1、石爱莲恢复原状后返还春湖公司、龙翔公司XX工业区第2号宿舍楼第501-511号、第601-624号房屋共34间；2、春湖公司、龙翔公司无需返还石爱莲履约保证金34680元；3、石爱莲按每月17340元的标准支付2016年7月1日起的使用费、管理费至实际搬离日，并按每日3‰的标准支付滞纳金；4、反诉费用由石爱莲承担。
一审法院认定事实：2012年6月29日，石爱莲与春湖公司签订一份《宿舍租赁合同》（编号为XX0），约定石爱莲承租春湖公司位于深圳市XX区XX街道XX社区XX工业区第2号宿舍楼501至511号、601至624号（不含612号）共34个房间，租赁期自2012年6月29日至2015年6月30日。2015年6月9日，石爱莲与春湖公司续订《宿舍租赁合同》（编号为XX9），约定石爱莲承租春湖公司、龙翔公司XX工业区第2号宿舍楼501至511号、601至624号（不含612号）共34个房间，租赁期自2015年7月1日至2016年6月30日。其中合同第三条约定，在此合同签订之日，石爱莲须向春湖公司交付两个月租金34680元作为履约保证金，合同期满后返还石爱莲；租赁期内，石爱莲须在每月二十日前向春湖公司交纳该月宿舍租金16320元及管理费1020元，两款共计17340元，每逾期一日增收3‰滞纳金，所增收滞纳金先行在保证金中扣缴。第八条约定，房屋公用设施属自然损坏，由春湖公司负责维修，因维修不及时而发生事故的，由春湖公司承担责任。第十三条约定，石爱莲合同期满或中途退回宿舍时，室内外装修自行拆除恢复原貌并把宿舍卫生打扫干净，或拟定价格交付春湖公司拆除并打扫。2012年6月29日，石爱莲与春湖公司针对上述签订的XX工业区第2号宿舍楼501至511号、601至624号（不含612号）共34个房间租赁合同签订《补充协议》，约定：一、石爱莲必须派专人管理所租赁宿舍楼层、房间的卫生、安全、消防，一经发生火灾、安全事故等，其后果由石爱莲承担全部责任（春湖公司不负连带责任）；二、石爱莲不许将宿舍租给社会闲散人员等，同时不能跟公司抢租房，要确保宿舍安全；三、遇有物业动迁，春湖公司对石爱莲装修不给予任何补偿，如国家征用，按国家相关规定执行；四、合同期满石爱莲继续使用享有优先权。
上述租赁合同签订后，石爱莲如约向春湖公司交纳了租赁保证金34680元，春湖公司将宿舍楼交付石爱莲使用，石爱莲将所承租的宿舍改造成小套间对外分租。2016年6月20日，春湖公司向石爱莲、石建国及各租户发出通知，内容为，根据市、区政府关于老旧工业区改造升级的相关政策规范要求，春湖公司拟对2号宿舍楼进行整体升级改造，届时所有已出租的房间将全部收回，具体收回方式为：从2016年6月份起，2号宿舍楼合同到期的房间将不再续租，按照合同截止时间，到期一间收回一间，直至最后一份合同到期，房间全部收回，请各租户提前做好搬迁准备工作。2016年6月30日，石爱莲不服春湖公司收回房屋，诉至原审法院要求确认租赁合同无效，由春湖公司赔偿装修损失。2016年7月1日，春湖公司再次发出通知，内容为春湖公司与201-211、501-511、601-624号房租户签订的租赁合同分别于2016年7月31日和2016年6月30日到期，春湖公司将于2016年7月31日收回上述房间，并于2016年8月1日开始进行水电改造，届时将停水停电施工，请上述房间的租户做好退租搬迁等善后工作。2016年8月1日，合同到期，由于石爱莲未主动退租，春湖公司进行了停电处理。2016年8月3日开始，石爱莲陆续为各转租户办理退押金退租手续。石爱莲称已口头通知春湖公司于2016年7月31日收房，但因转租户未及时搬离，有拖延几天的情况。由于双方未办理交接手续，春湖公司声称石爱莲尚未搬离。2016年10月20日，在本案第一次庭审过程中，为防止损失扩大，经原审法院释明，石爱莲当庭确认已搬迁完毕，同意春湖公司收回房屋。春湖公司确认于次日2016年10月21日收回房屋。双方确认石爱莲的租金交至2016年6月30日。
一审诉讼中，石爱莲称，由于涉案租赁房屋六楼出现漏水现象，石爱莲于2016年5、6月份委托他人维修补漏，花费工程款13200元，并提交了工程款《收条》、有个别转租户签名的《证明》佐证，春湖公司对此不予认可。
春湖公司向原审法院提交涉案房屋的《建设工程规划许可证》，主张涉案租赁合同为有效合同。石爱莲则坚称租赁合同无效，同时表示，不管合同是否有效，均申请对石爱莲的装修损失进行评估，以便定损。经原审法院委托评估，石爱莲承租的宿舍楼501-511号、601-624号房加建、装修及补漏损失为338200元。
另查，春湖公司为龙翔公司投资设立的全资子公司，企业类型为全民企业。
再查，春湖公司除了将XX工业区第2号宿舍楼501至511号、601至624号（不含612号）共34个房间出租给石爱莲外，另外还将XX工业区第2号宿舍楼201至211号共11个房间出租给石建国，石建国申请作为本案共同原告参加诉讼，要求在本案中一并处理。春湖公司认为其与石建国为另一租赁合同关系，不能在本案中一并处理。
一审法院认为，涉案房屋已取得《建设工程规划许可证》，故石爱莲与春湖公司签订一份《宿舍租赁合同》（编号为XX0）、《宿舍租赁合同》（编号为XX9）是当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。石爱莲主张合同无效，不符合法律规定，原审法院不予采纳。由于双方的租赁合同于2016年6月30日到期，春湖公司已明确通知到期后不再续租，故石爱莲主张春湖公司赔偿装修等损失，不符合法律规定，原审法院不予支持。根据合同第三条约定，合同期满后春湖公司应将履约保证金34680元返还石爱莲，故春湖公司反诉要求没收石爱莲的履约保证金，与约定不符，原审法院不予支持。春湖公司已确认于2016年10月21日收回涉案房屋，故其反诉请求石爱莲恢复原状后返还房屋已无必要，原审法院不予支持。石爱莲合同期内（2016年6月30日前）的租金已交纳，但石爱莲确认其已2016年7月底8月初才将转租户退租将房屋交还春湖公司，故石爱莲应参照租金标准每月17340元向春湖公司交纳2016年7月1日至2016年7月31日期间的房屋占用费共计17340元。春湖公司请求占用费的滞纳金缺乏依据，原审法院不予支持。由于2016年8月1日之后，春湖公司已对涉案房屋停水停电，实际房屋已无法使用，且石爱莲在2016年8月初已陆续为转租户办理了退租手续。同时，春湖公司未提交证据证明石爱莲在2016年8月之后仍继续占用涉案房屋，故春湖公司请求石爱莲支付2016年8月之后的占用费，因证据不足，原审法院不予支持。关于石爱莲请求春湖公司支付其垫付的防水补漏工程款13200元的问题。因石爱莲已提交防水补漏工程款13200元收据及个别转租户签名的证明证实其为涉案房屋做了防水补漏工程，且在装修评估时，评估公司也在评估报告列明了防水补漏项目，故原审法院采信石爱莲的主张，确认石爱莲确实为涉案房屋做了防水补漏工程，工程款应以石爱莲实际支出的13200元为准。根据法律规定，房屋出现质量问题就由出租人负责维修，故石爱莲请求春湖公司支付该维修款13200元符合法律规定，原审法院予以支持。关于石建国与春湖公司之间的租赁合同关系，因租赁标的物及当事人均不相同，故无法在本案中一并处理，石建国应另循法律途径解决。春湖公司为国有企业，故石爱莲要求龙翔公司对春湖公司的债务承担连带责任，不符合法律规定，原审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院判决：一、春湖公司应于本判决生效之日起三日内将履约保证金34680元返还石爱莲；二、春湖公司应于本判决生效之日起三日内支付石爱莲防水补漏工程款13200元；三、石爱莲应于本判决生效之日起三日内支付春湖公司2016年7月1日至2016年7月31日期间的房屋占用费共计17340元；四、驳回石爱莲的其他诉讼请求；五、驳回春湖公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9280元（石爱莲已预交），由石爱莲承担8469元、春湖公司承担811元。反诉费275元（春湖公司已预交），由石爱莲承担92元，由春湖公司承担183元。评估费9200元（石爱莲已预交），由石爱莲承担。评估费3900元（石建国已预交），由石建国承担。
经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效……”。本案涉案房屋已取得《建设工程规划许可证》，上诉人石爱莲、石建国也未提交证据证明涉案房屋未按照建设工程规划许可证的规定建设，根据民事证据规则，上诉人石爱莲、石建国主张合同无效，没有事实和法律依据，涉案《宿舍租赁合同》（编号为XX0）、《宿舍租赁合同》（编号为XX9）是当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，一审法院认定合同有效，认定正确，本院予以维持。退一步，本案无论合同效力如何，因涉案合同的租赁期限已经届满，上诉人石爱莲请求补偿装饰装修费用均于法无据，一审法院不予支持，处理正确，本院予以维持。上诉人石建国与春湖公司之间的租赁合同关系，因租赁标的物及合同当事人均不相同，一审法院在本案中不予一并处理，并无不妥，本院予以维持，上诉人石建国可另循法律途径解决。
综上所述，上诉人石爱莲和上诉人石建国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9844元，由上诉人石爱莲负担6571元，由上诉人石建国负担3273元。
本判决为终审判决。
审判长 张 睿
审判员 聂 效
审判员 吴 春 泷
二〇一七年十二月十四日
书记员 伍圣权（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。