山西省太原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）晋01民终1545号
上诉人（原审原告）赵迎丽，山西省农业科学院职工。
委托代理人赵旭，北京中伦文德太原律师事务所律师。
委托代理人郭齐健。
被上诉人（原审被告）太原市小店区人民政府，住所地太原市小店区昌盛西街19号。
法定代表人杨继承，区长。
委托代理人司喜平，山西隆诚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）太原市高速铁路投资有限公司，住所地迎泽区贵通大厦1001室。
法定代表人李同立，总经理。
委托代理人王佳杰，山西国华律师事务所律师。
委托代理人白永清，山西国华律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）山西省农业科学院，住所地太原市龙城大街**号。
法定代表人乔雄梧，院长。
委托代理人薛瑾茹，山西科贝律师事务所律师。
上诉人赵迎丽与被上诉人太原市小店区人民政府（以下简称小店区政府）、太原市高速铁路投资有限公司（以下简称高铁公司）、山西省农业科学院（以下简称农科院）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院2015年小民初字第03794号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人赵迎丽的委托代理人赵旭、郭齐健、被上诉人小店区政府的委托代理人司喜平、被上诉人高铁公司的委托代理人王佳杰、白永清、被上诉人农科院的委托代理人薛瑾茹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判经审理查明，2011年6月7日，太原市小店区石太高速铁路征地拆迁领导组办公室（甲方，系被告太原市小店区人民政府设立的临时机构）、被告太原市高速铁路投资有限公司（乙方）、被告山西省农业科学院（丙方）、原告赵迎丽（丁方），经协商，签订了山西农科院北营住宅区房屋及附属物拆迁补偿安置协议书（编号：农科院-059）一份，协议约定：因山西省政府重点工程太原南客站建设需要，根据省、市政府安排，由太原市小店区石太高速铁路征地拆迁领导组办公室对原告拥有的位于山西农科院北营住宅区的房屋进行拆迁，被告太原市高速铁路投资有限公司负责回迁安置楼的建设，被告山西省农业科学院负责对居民进行动员，并按时支付被告太原市高速铁路投资有限公司因被告山西省农业科学院补助原告房屋安置面积的建设资金。房屋权属人及使用人均为本案原告，补偿安置方式为回迁安置，原住房建筑面积为52.52平方米，应安置面积为57.77平方米，奖励面积2.63平方米，安置面积60.40平方米，靠近户型面积9.60平方米，跨户型面积20平方米，农科院补助面积20平方米，选定户型面积115.36平方米；回迁安置小区位置为山西农业科学院大吴区，选定房屋位置为1号楼4单元11层东户，过渡期限从2011年6月至2014年5月；协议书以列表方式标明拆迁项目、数量、单位、补偿标准及金额合计，补偿金额总计为38048.60元，其中拆迁补助费（搬家费）1050.4元，临时安置补助费（过渡费）为18907.2元（计算方式为52.52平方米×10元／平方米／月×36月）奖励费10504元。协议书的违约责任中约定，甲、乙、丙三方除不可抗拒的自然因素外延长过度期限的，对自行安排住处的丁方，自逾期之月起，按原标准的3倍支付临时安置补助费。该协议书还约定了其他条款及争议解决方式。该住宅楼于2011年9月10日开工，被告太原市高速铁路投资有限公司于2011年11月17日取得建设用地规划许可证，2012年11月23日取得建设工程规划许可证，2014年6月25日取得国有土地使用证，2014年3月10日工程竣工。2014年3月20日，建设单位、监理单位、设计单位、勘察单位、施工单位共同对回迁安置房屋进行竣工验收。2014年4月3日，被告太原市高速铁路投资有限公司通知全体回迁户于2014年4月16日之前分批办理接房手续。2014年4月4日，被告山西省农业科学院在院局域网公开发布了太原市高铁置地公司关于农科新城回迁户接房的通知、农科新城回迁居民应交高铁公司房款表，并附有接房通知的截屏图。原告以被告未能够按照安置协议约定在2014年5月交付符合法律规定的房屋为由拒绝收房，原告因此未补交房屋差价款。2014年6月25日，太原市国土资源局向被告太原市高速铁路投资有限公司颁发并征地国用（2014）第20089号的国有土地使用权证，内容为：座落在小店区荣军南街以北，中心街以南，坞城中路以西、坞城西路以东，地类用途为城镇住宅地、使用权类型为划拨，使用权面积为45326.35平方米。2015年9月28日，太原市高速铁路投资有限公司取得工程名称为农科新城住宅小区项目1号楼、2号楼、3号楼、4号楼和5号楼的建设工程施工许可证。庭审中，原告同意在符合国家规定交房的条件时可以接收房屋，并交纳房屋差价款，被告太原市高速铁路投资有限公司同意在原告交纳房屋差价款后，向原告交付诉争房屋。
原判认定，原告与太原市小店区石太高速铁路征地拆迁领导组办公室、被告太原市高速铁路投资有限公司、被告山西省农业科学院签订的山西农科院北营住宅区房屋及附属物拆迁补偿安置协议书系各方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。涉案回迁安置楼房相关项目开工建设有建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用证、建筑工程施工许可证，可以认定该项目建设有合法手续，加之该工程经建设、设计、施工、工程监理四方验收，可以证明涉案房屋已通过竣工验收，不能认定安置房屋不符合交付条件和未竣工验收。根据拆迁许可证、建筑工程施工许可证和国有土地使用权证，可以证明被告太原市小店区人民政府是拆迁单位，被告山西省农业科学院是负责拆迁动员和资金筹措工作的单位，被告太原市高速铁路投资有限公司是向原告交付位于山西省农业科学院大吴区1号楼4单元11层东户房屋的主体，故原告主张被告太原市小店区人民政府、山西省农业科学院承担民事责任的诉讼请求，理由和证据不足，本院不予支持。被告太原市高速铁路投资有限公司在过渡期内已通知原告接收房屋，但原告拒绝接收，其拒绝接房所产生的后续过渡费用应由其自行承担，故对原告主张被告太原市高速铁路投资有限公司未能按照安置协议约定如期交付符合法律规定房屋，要求被告按照过渡费3倍承担逾期交房违约责任的主张，理由和证据不足，本院不予支持。原告与被告太原市高速铁路投资有限公司签订的安置协议中未约定办理房屋权属证书的期限，视为约定不明，原告并未接收涉案房屋却要求办理房屋权属证书，缺乏事实和法律依据，故原告主张被告太原市高速铁路投资有限公司为其办理房屋权属证书的诉讼请求，理由和证据不足，本院不予支持。据此原审判决：驳回原告赵迎丽的诉讼请求。
上诉人赵迎丽上诉称，一、一审判决认定事实错误。1、被上诉人在2014年3月向上诉人交付的拆迁安置房屋山西农业科学院大吴区1号楼4单元11层东户不符合法律规定的交房条件。首先，根据《商品房屋销售管理办法》的规定，商品房的销售应当具备“五证”即房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》。这是建设工程必须具备的法定条件。虽然上诉人的山西农业科学院大吴区1号楼4单元11层东户属于拆迁安置房屋，但是该房屋应当在交付时具备“五证”即建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》。而一审庭审查明被上诉太原市高速铁路投资有限公司在2014年6月25日才获得国有土地使用权证，而建设工程施工许可证取得时间是2015年9月28日。被上诉太原市高速铁路投资有限公司通知上诉人接受房屋的时间是2014年3月份，面对没有任何施工许可证件的房屋，上诉人为维护自己的合法权益的唯一选择就是拒收房屋。其次，房屋交付的法定条件应当是，一是工程竣工验收合格（包括消防、环保合格），即《建设工程质量管理条列》第16条的规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织涉及、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。二是取得竣工验收备案表，即建设部于2000年4月7日发布《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第4条规定：“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主观部门（以下简称备案机关）备案”。第5条的规定：“建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列：（一）工程竣工验收备案表；（二）竣工验收报告；（三）法律、行政法律规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；（四）施工单位签署的工程质量保修书。”三是商品房的面积已完成最终测绘，即建设部于2001年4月4日颁布的《商品房销售管理办法》第34条规定，即房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。四是水、电供应正常，交通道路通畅，与施工场地有明显分界隔离设施。而被上诉人太原市高速铁路投资有限公司证明交付房屋符合条件只有四方竣工验收报告。监理是被上诉人太原市高速铁路投资有限公司聘用的，施工方是被上诉人太原市高速铁路投资有限公司招标的。设计院也是被上诉人太原市高速铁路投资有限公司聘用的，这样的竣工验收证明换作被上诉人的代理人会认同吗？第三、被上诉人太原市高速铁路投资有限公司违约的事实客观存在，根据《合同法》关于违约责任的约定及《山西省农科院北营住宅区房屋及附属物拆迁补偿安置协议书》的约定，三被上诉人应承担上诉人自按2014年7月至2015年9月的租金损失和违约金共计77109元。2、一审判决认定事实不清，适用法律错误。第一、一审法院认定有上诉人与被上诉人于2011年6月签订的《拆迁协议》真实合法有效。且协议中对上诉人的被拆迁房屋有了明确的界定私产房。同时也对上诉人享有拆迁安置房屋作了详细约定，包括面积、价格等。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定和民法理论平等公平原则，被上诉人太原市高速铁路投资有限公司向上诉人交付的房屋也应当是具有房产证的私产房。协议虽然没有明确约定，但被上诉太原市高速铁路投资有限公司为上诉人的拆迁安置房办理房产证是其法定的附随义务。第二，一审庭审中，法院曾令被上诉人太原市高速铁路投资有限公司在庭审结束后5个工作日内向法院提交被上诉人为山西农业科学院大吴区农农科新城业主办理房产证的手续证据，但是被上诉人太原市高速铁路投资有限公司至今未向法院提交该证据。第三，一审法院在被上诉人证据不充分，依然驳回上诉人诉讼请求，认定上诉人要求办理房产证证据不足，显然属于认定事实不清，适用法律错误。综上，一审法院认定事实错误，证据不足，应予撤销，并依法支持上诉人的诉讼请求。上诉请求：撤销原判，支持上诉人原审的诉讼请求。
被上诉人小店区政府辩称，1、根据小店区政府拆迁许可证的记载，小店区政府与高铁公司的关系是小店区政府是受托人和拆迁实施单位，高铁公司属于委托人和拆迁人，根据拆迁管理条例的规定，受托人以其拆迁单位的法律后果应由高铁公司来承担，如果小店区政府在本院中有相关证据的话，该责任的后果应由高铁公司来承担。2、关于上诉人的诉讼请求，请求法院依法判决。
被上诉人高铁公司辩称，一、交付房屋符合法定的交房条件。（一）、涉案的房屋手续问题，涉案房屋（农科新城项目）2011年8月4日取得选址意见书，2011年11月17日取得建设用地规划许可证，2012年11月23日取得1-6号楼的建设工程规划许可证，2012年10月4日取得国有建设用地划拨决定书，2014年6月25日取得太国有土地使用证，2015年9月28日取得1-6号楼的建设工程施工许可证。太原南站建设属于省重点工程，时间紧、任务重、工作量大，存在边建设边办理相关手续的特殊实际情况。涉案房屋属于回迁安置房，不能等同于商品房，不能完全按照《商品房销售管理办法》的规定的商品房销售时应具备“五证”。截至2015年9月28日，被上诉人建设的涉案房屋（农科新城项目）“四证齐全”，可以认定被上诉人高铁公司负责建设的农科新城项目有合法的手续。（二）、涉案房屋竣工验收问题。上诉人在庭审中向法庭提交了《山西省住房保障网的截屏图》该截屏图显示被上诉人建设的涉案房屋计划或实际竣工的时间为2016年10月31日，以此要证明被上诉人高铁公司负责建设的涉案房屋至本案开庭审理时都未竣工。我方庭审结束后向山西省保障网主管单位
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山西省住房和城乡建设厅住房保障处及太原市房地产管理局核实，涉案房屋之所以出现计划或实际竣工时间为2016年10月31日是建设单位未提交竣工验收备案所致，待备案后时间就会以实际的竣工验收时间自动生成。又与被上诉人高铁公司相关负责人核实，涉案房屋属于省重点工程，相关手续需多个部门协调办理，报备案手续正在办理中。《城市房地产管理法》第27条、《城市房地产开发经营管理条例》第17条均规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。涉案房屋2014年3月10日工程竣工。2014年3月20日，施工单位为山西四建与监理单位山西明源监理公司共同提出《竣工报告》后，2014年3月20日，建设单位高铁公司的全资子公司高铁公司置地有公司组织监理单位、设计单位、施工单位、勘察单位、施工单位共同对回迁安置房屋进行竣工验收，太原市中级人民法院（2015）并民终字第1080号民事已经认定，太原高铁置地有限公司是太原高速铁路投资有限公司的全资子公司，高铁公司专门委托其子公司高铁置地来具体惩办涉案房屋的手续办理、建设等事项、后果应由高铁公司承担。《建设工程质量管理条列》第16条第一款和第3款规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，建设工程验收合格的，方可交付使用，《建设工程质量管理条列》第49条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”这是备案制度的法律依据。这个条文明确表达了以下含义：第一、备案是告知性的，无须行政机关批准、回复；第二，“自建设工程竣工验收合格之日15日内”备案，说明备案是在竣工验收合格后进行，备案与否，不影响竣工验收合格的效力，上诉人把未备案视为未竣工合格，这是对条文理解有误。即便被上诉人高铁公司建设单位目前没有做到“竣工备案”，行政机关也只有给予行政处罚的权利，而不能以此认定竣工验收无效。综上，被上诉人建设的涉案房屋已经通过竣工验收，不能认定涉案安置房屋不符合交房条件和未竣工验收。二、关于使用划拨的土地安置上诉人的，符合事实和法律依据，上诉人向法庭提交的《太原市国土资源局关于农科院土地性质的网站公示》，证明涉案房屋的土地使用类型是划拨用地。被上诉人在一审时向法庭提交了涉案房屋的《国有土地使用权证》已经证明涉案房屋土地性质属于划拨取得，这点被上诉并无异议。根据《山西省保障性住房建设管理办法》第21条规定：“廉住房、经济使用方、棚户区改造安置住房、政府投资的共同租赁建设用地以行政划拨方式供应。”拆迁安置房是为了解决被拆迁人的居住问题，政府专门修建的具有社会保障性质的房屋，由于该类房屋享受土地划拨、规费减免等之政策，与普通商品房相比具有明显的价格优势。涉案房屋属于安置房屋，安置房是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行按照所建的房屋，以划拨方式取得国有土地使用权并未违反法律规定。本案当中，上诉人所有的被拆迁的房屋是以成本房改出售的房屋（2015小民初字第03794号民事判决书）属于房改房或已购公有住房。《国务院（国发199443号）关于深化城镇住房制度改革的决定》第21条规定：“职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用5年后可以依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和规定缴纳有关税费后，收入归个人所有。”因此，上诉人被拆迁的房屋土地使用权也是划拨取得，综上，涉案房屋的土地使用权性质实际上与被拆迁房屋的土地使用权性质保持一致，即原来是划拨的仍然为划拨性质，权利内容不变，这种做法符合法律规定，也防止国有资产流失（土地出让金的潜在收益）。故被上诉人建设的涉案房屋土地性质为划拨用地符合事实和法律依据。三、涉案房屋的设置电梯符合《民用建设设计通则》。上诉人及其代理人在二审庭审时，陈述一个事实，涉案房屋每个单元只有一部乘用电梯，不符合《民用建筑设计通则》的相关规定。根据中华人民共和国GB50352-2005《民用建筑设计通则》第6.8.2第2项规定：“以电梯为主要垂直交通的高层公共建筑和12层及12层以上的高层住宅，每栋楼设置电梯的台数不应少于2台”。针对上诉人主张的一审中未提出的新事实，被代理人经过核实涉案房屋的施工图纸，涉案房屋每栋楼在4台电梯以上，符合该民用设计的国家标准。故涉案房屋的设置电梯符合《民用建筑设计通则》。综上，高铁公司已经在回迁过渡期内通知过上诉人接房，上诉人拒绝接房所产生的过渡费应由其自行承担，一审法院判决认定的事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉人的上诉请求。
被上诉人农科院辩称，1、高铁公司是本案所涉拆迁安置工作的实施主体，农科院在拆迁安置中仅负责拆迁动员及缺口资金的筹措工作，交付符合法律规定的安置房屋不符合农科院的职责，该行为导致的违约责任不应由我方承担。2、我方已履行完毕全部的合同义务，不应再承担其他任何的责任，包括违约责任。
原判查明的事实经过存在。
再查明，当事人在二审中提供了以下证据：
1、山西省人民政府办公厅签发【2008】15次、【2008】83次《关于省农科院拆迁重建专题会议纪要》。2、太原市国土资源局签发（2010）第6期《关于太原南客站片区建设涉及土地问题协调会议纪要》。3、山西省重点工程建设领导组办公室签发【2011】第5期、【2011】第25次《关于协调省农科院北营居民住宅搬迁工作的会议纪要》。4、回迁安置小区农科新城项目并规选字【2011】第0113号《建设项目选址意见书》。5、回迁安置小区农科新城项目并规许字【2011】第0150号《建设用地规划许可证》。6、回迁安置小区农科新城项目编号HB1401052012105号《国有建设用地划拨决定书》。7、回迁安置小区农科新城项目政地国用（2014）第20089号《国有土地使用证》。8、回迁安置小区农科新城项目并规建证新字【2012】第0630号-第0635号1-6号楼的《建设工程规划许可证》等证据。
本院认为，上诉人赵迎丽与太原市小店区石太高速铁路征地拆迁领导组办公室、太原市高速铁路投资有限公司、山西省农业科学院签订的《山西农科院北营住宅区房屋及附属物拆迁补偿安置协议书》系因政府建设重点工程太原南站而产生的拆迁安置，该协议符合法律规定，合法有效。
关于本案房屋建设是否具备法律规定手续。
由于太原南站建设属于省重点工程，时间紧、任务重、工作量大，根据山西省政府会议纪要要求必要时特事特办，确保省农科院拆迁重建工作和太原南站建设工作按期进行。高速公司在交房时已经办理了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、取得了国有建设用地划拨决定书，由于高铁公司意志以外的客观原因，导致在2014年4月交房时国有土地使用证和建设工程施工许可证尚在办理过程中，但不能由此说明项目开工建设没有合法的手续。而且此后高铁公司取得了国有土地使用证和建设工程施工许可证，可以认定被上诉人高铁公司负责建设的农科新城项目具备合法的手续，不存在所建项目权利瑕疵的问题，也不能认定所交房屋不合法。
关于竣工验收问题，根据《建设工程质量管理条列》第16条第一款、第三款规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，建设工程验收合格的，方可交付使用，《建设工程质量管理条列》第49条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”高速公司在交房前组织建设、设计、施工、工程监理四方验收，并形成《竣工验收证明书》和《竣工报告》，符合竣工法定的验收条件，证明本案所涉安置房屋已通过竣工验收。虽然涉案项目没有办理备案手续，但不影响竣工验收的成立。山西省住房保障网上公示的山西农科新城的计划竣工时间不代表实际的竣工时间。
关于安置房屋的性质，上诉人被拆迁的房屋属于房改房或已购公有住房，房屋的土地使用权原为划拨取得。涉案房屋属于安置房屋，涉案房屋的《国有土地使用权证》也证明涉案房屋土地性质属于划拨取得。根据《山西省保障性住房建设管理办法》的规定，安置房是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行按照所建的房屋，涉案房屋的土地使用权性质实际上与被拆迁房屋的土地使用权性质保持一致，以划拨方式取得国有土地使用权并未违反法律规定，也不影响安置房屋的产权权利，不存在权利瑕疵。
综上，上诉人所回迁安置的房屋均具备建设手续、竣工验收手续，不能认为安置房屋不符合法律规定。上诉人的上诉理由不能成立，上诉请求不予支持。双方当事人应按《安置协议》的约定履行并完善和办理产权手续。原判认定事实清楚、适用法律正确，原判应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（一）项、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百三十三条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费1928元，由上诉人赵迎丽负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 涛
审判员 孙广金
审判员 郝文晋
二〇一六年七月十五日
书记员 米 鑫