南宁铁路运输中级法院
民 事 判 决 书
（2017）桂71民终247号
上诉人（原审原告）：南宁云蔚装饰工程有限公司，住所地南宁市邕武路8-3号楼澳华农贸市场第6栋16号商铺。统一社会信用代码914501025547095050。
法定代表人：林明强，该公司总经理。
委托诉讼代理人：周永珩，北京市盈科（南宁）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：骆新化，男，1980年1月3日出生，苗族，住融水苗族自治县。
委托诉讼代理人：邓喜清，南宁市衡东法律事务所法律工作者。
上诉人南宁云蔚装饰工程有限公司（以下简称云蔚装饰公司）因与被上诉人骆新化房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院(2017)桂7102民初348号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月23日受理后，依法组成合议庭,审理了本案。上诉人云蔚装饰公司的委托诉讼代理人周永珩，被上诉人骆新化及其委托诉讼代理人邓喜清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
云蔚装饰公司上诉请求：1.请求撤销原审判决，依法改判被上诉人应依法支付拖欠的租金303228元、支付因拖欠租金所产生的逾期违约金人民币235702元。2.一审、二审的诉讼费用应由被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定事实不清，证据不足。一.上诉人对被上诉人举证的“委托书”在一审中，已明确否认其客观真实性，但一审法官未采纳亦未释明鉴定事项，判决里采纳“全权委托”并且据此认定解除协议有效（见判决第8页关于合同解除的问题），明显证据不足。二.一审判决认定“被告完全有理由相信原告委托梁丽娟处理对涉案房屋的事宜”的推断侵害上诉人合法权益。解除合同是重大民事行为，无论基于常识或结合实践，委托第三人代签订合同的很多，但是解除合同常涉及费用结清、物品场地交接等问题，故在委托人不知情的情况下仅通过受托人来解除往往存在规避委托人故意损害委托人利益的可能。上诉人在一审时已明确对被上诉人与梁丽娟协商解除租赁合同一事不知情不同意，一审法庭罔顾上诉人（委托人）陈述，推断认定被上诉人可与梁丽娟解除协议，严重侵害上诉人合法权益。三.上诉人已经举证证明被上诉人所有的贵重设备、大件家具物品等至今仍然实际占用租赁场地，被上诉人答辩已退场但未出具任何退场交接手续，上诉人场地被占用造成损失属实，一审判决仅根据租赁合同约定的店铺装修及遗弃物品归出租人所有即否认上诉人实际损失，属严重扭曲事实。四.被上诉人完全可以直接和云蔚公司解除却故意绕开的行为明显，是串通梁丽娟故意侵害上诉人利益，所形成的解除协议应无效。被上诉人明明知道租赁合同的交易对象是云蔚公司而不是梁丽娟个人，基于合同相对性，被上诉人想要解除该协议应当与云蔚公司协商并发出通知。上诉人云蔚公司长期派驻员工在租赁场地现场办公，被上诉人对此知情且和云蔚公司员工及前法定代表人均认识，但被上诉人在想要解除协议时故意绕开合同相对方云蔚公司，而是向自己的熟人梁丽娟发出解除通知并达成解除协议，该解除协议应无效。被上诉人与上诉人签订的协议期限为五年并且有解约违约金，被上诉人与梁丽娟签订的的解除协议，必然导致上诉人产生预期收入租金损失、场地实际占用损失、违约金损失、寻求新的交易对象的间接损失等，根据我国《合同法》第五十九条的规定，当事人恶意串通，损害第三人利益时，合同无效，故解除协议应为无效。五.庭审显示，梁丽娟有监守自盗嫌疑，上诉人有理由怀疑其和被上诉人串通解除协议。被上诉人持有的租赁合同原件单价是100元，而上诉人持有的租赁合同原件单价为90元，两份合同签订的经手人为梁丽娟，故其涉嫌吃差价，上诉人直到见到被上诉人出具的租赁合同原件才发现两份合同的单价不一样。上诉人认为被上诉人与梁丽娟串通解除协议，不惜损害上诉人利益来获取私利。六.一审判决认定的部分事实错误，与事实不符。判决第6页“上述两份合同签订后，被告按原告持有的租赁合同约定租金标准和履约保证金标准履行，向原告支付了履约保证金110160元和租金139860元，原告对此亦予以认可。”该部分认定内容上诉人不认可。当庭审出现两份单价不一致的租赁合同时，法官询问上诉人认可哪一份合同，上诉人表示只能认可自己手头持有的那份，并且一审起诉状也是按照手头持有的90元的单价计收被上诉人租金及履约保证金，上诉人并为表示被告按原告持有的租赁合同履行。事实上，被上诉人无疑是按自己手头持有的100元的单价履行，这一点从对方举证的三张收据即已证明。七.一审时被上诉人代理人对证据“解除合同”“情况说明”里的时间多次明确2016年应为2015年，其陈述前后矛盾顾此失彼，但一审法官完全未考虑其陈述里的漏洞和不合理之处，导致认定事实出现错误。当庭变更第一项上诉请求为“1.请求撤销原审判决，依法改判被上诉人应依法支付拖欠房屋占用费303228元、支付因拖欠房屋占用费所产生的逾期违约金人民币235702元。”补充事实和理由：依据合同法第五十二条，恶意串通并损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。本案涉案场地租赁合同，因被上诉人与案外人梁丽娟恶意串通，故意损害上诉人合法权益，故应为无效。1.本案涉案场地租赁合同系案外人梁丽娟与被上诉人双方恶意串通签订，被上诉人签订了两份单价不一样的场地租赁合同配合梁丽娟吃差价，其明知这样会导致上诉人利益受损却故意为之，故涉案场地租赁合同应为无效；2.在租赁期间，被上诉人又利用和梁丽娟的关系，在长期拖欠的情况下，未经上诉人同意，进行合同解除，继续损害上诉人利益。综上，上诉人认为既然涉案场地租赁合同应为无效，则自始无效，也不存在任何合同解除的问题，被上诉人一直实际占用场地，故应参照租金约定支付场地占用费。
骆新化辩称，上诉人的股东分别是林某、梁丽娟、李亚勇，梁丽娟履行的是上诉人内部员工的职责；合同从签订到解除，被上诉人与梁丽娟并没有如上诉人所述是恶意串通；合同解除后，被上诉人没有使用过铺面，没有继续占用其房屋，所谓房屋占用费及因此产生的违约金并未产生。故请求二审法院维持原判，驳回上诉人诉请。
云蔚装饰公司向一审法院起诉请求：1.确认云蔚装饰公司与骆新化签订的《场地租赁合同》于2017年2月10日依法解除；2.骆新化向云蔚装饰公司支付拖欠的租金302228元、支付因拖欠租金产生的逾期违约金235702元；3.本案诉讼费由骆新化承担。
一审法院认定的事实：位于南宁市的新民族影城的所有权人系南宁民族影业文化娱乐有限责任（以下简称民族影业公司）。2013年3月29日,云蔚装饰公司（乙方）与民族影业公司（甲方）签订《场地租赁合同》，民族影业公司将位于南宁市的新民族影城项目观光玻璃筒出租给云蔚装饰公司经营使用。林某和李亚勇在乙方法定代表人或授权代表处签名。
2013年8月11日，梁丽娟、李亚勇等三人为参加投资股东人签订了《股东合作投资改造加层新民族影城玻璃艺术观光筒可出租商铺协议书》,约定参股人为三人，包括李亚勇、林某、梁锦全（包括其姐妹梁丽娟）。
2013年9月29日，民族影业公司开具《证明》，同意云蔚装饰公司有权分租其双方签订的《场地租赁合同》中的租赁场地。
2015年3月16日，梁丽娟作为云蔚装饰公司的代表（甲方）与骆新化（乙方）签订了《场地租赁合同》一式两份，双方约定甲方将位于南宁市的新民族影城项目玻璃筒二层夹一层场地（D层）出租给乙方作为经营使用，租赁期限从2015年3月16日至2020年3月16日止，2015年3月16日至2015年11月6日为免租期，从2015年11月16日开始计算租金；租赁场地按建筑面积408平方米计算；根据先交租后经营的原则，交纳时间为双方签订合同当天交三个月（即按季度交）租金，以后为相应承租期每3个月开始的第五天前；逾期支付的，每逾期一日，骆新化须按每期租金的5‰支付滞纳金；乙方采用现金或转帐方式支付相关费用；乙方必须按时交纳租金，逾期不能付清租金或者物业费用的，甲方有权将租赁履约保证金转为所欠费用；若超过7天未补足所欠费用，甲方有权解除合同，并不退回已交租金及履约保证金等内容。但云蔚装饰公司和骆新化各自持有的《场地租赁合同》在租赁保证金、租金标准、收取租金的帐户的约定却不一致。其中，云蔚装饰公司持有的《场地租赁合同》约定：租赁履约保证金为110160元；第一年和第二含物业每月每平方米的租金为90元，月租金36720元，第三年含物业130元/月/平方米，第四年租金含物业为160元/月/平方米，第五年租金含物业为200元/月/平方米；此外，在转帐的户名、卡号、开户行处均为空白。骆新化持有的《场地租赁合同》约定：租赁履约保证金为122400元；第一年和第二年含物业每月每平方米的租金为100元，月租金40800元，第三年含物业150元/月/平方米，第四年租金含物业为180元/月/平方米，第五年租金含物业为230元/月/平方米；转帐的户名为梁丽娟，并在卡号、开户行处均手写上了相应信息。
上述两份合同签订后，骆新化按云蔚装饰公司持有的租赁合同约定租金标准和履约保证金标准履行，向云蔚装饰公司支付了履约保证金110160元和租金139860元，云蔚装饰公司对此亦予以认可。
2015年3月24日，云蔚装饰公司出具《委托书》，内容为：梁丽娟，女，属投资股东之一，现全权委托其本人出租座落在民族大道150号新民族影城的玻璃圆筒的整栋商铺。
骆新化承租后，对涉案商铺进行装修后营业，并于2015年5月4日注册成立了“南宁完美的你造型美发会所”。
2015年3月29日，云蔚装饰公司作出《承诺书》，保证骆新化在使用涉案商铺时不受原承租人的干扰。梁丽娟和李亚勇在《承诺书》中签名。
2016年3月31日，梁丽娟与骆新化签订了《解除合同》,内容为：骆新化依约交了押金及去除免租期后第一个季度的场地租金，至2016年2月，因场地无空调，且经常断水断电，致使无法正常经营，经双方协商，自签订本合同之日起，解除场租赁合同，押金折抵所欠租金，多余的也不予退还，商铺内的物品由梁丽娟自行处理。合同解除后，骆新化于2016年4月搬离此商铺，梁丽娟不追究骆新化任何违约责任。李亚勇在该《解除合同》中签名。
2016年10月16日，云蔚装饰公司在涉案商铺张贴催费通知，此时，涉案商铺仍未清空。2017年2月6日，云蔚装饰公司作出《关于补缴费用及租赁合同解除的通知》，称截止至2017年2月5日，骆新化欠租金和物业费474180元，自本通知到达至你方之日起，双方签订的《场地租赁合同》即行解除，要求骆新化在收到通知三日内办理腾空铺面、补缴费用等事宜。2017年2月8日，云蔚装饰公司向骆新化邮寄了《关于补缴费用及租赁合同解除的通知》。2017年2月10日，骆新化收到上述通知。2017年4月8日，云蔚装饰公司诉至本院。
2017年5月15日，梁丽娟作了《情况说明》，称其为云蔚装饰公司的股东，2016年2月，骆新化找到梁丽娟与另一股东李亚勇，商量解除《场地租赁合同》，经友好协调，双方与2016年4月达成一致，同意解除合同，押金折抵所欠租金，多余的也不予退还，合同解除后就换了商铺的锁，骆新化也于2016年4月搬离，因种种原因商铺未能租出去，故骆新化的物品一直未处理。
另查明，至本案开庭审理时，骆新化仍有物品存放于涉案商铺。
一审法院认为，民族影业公司是涉案商铺的所有权人，云蔚装饰公司根据其与民族影业公司签订的租赁合同取得了涉案商铺的转租权。故云蔚装饰公司、骆新化于2015年3月16日签订的《场地租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，对双方当事人均具有约束力。
关于合同解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。云蔚装饰公司出具委托书，委托梁丽娟出租座落在民族大道150号新民族影城的玻璃圆筒的整栋商铺，为此，骆新化与云蔚装饰公司签订了租赁合同，云蔚装饰公司还出具了《承诺书》保证骆新化使用涉案商铺不受原承租人的干扰。并且在云蔚装饰公司、骆新化履行合同过程中，履约保证金和租金均由骆新化交付给梁丽娟，再由梁丽娟交付给云蔚装饰公司，因此，骆新化完全有理由相信云蔚装饰公司委托梁丽娟处理对涉案房屋在租赁过程中产生的事宜，且事实上云蔚装饰公司亦出具了委托书委托梁丽娟全权处理涉案房屋的租赁事宜。因此，梁丽娟于2016年3月31日与骆新化签订《解除合同》解除云蔚装饰公司、骆新化签订的租赁合同，亦是在其受托范围内，该合同直接约束云蔚装饰公司和骆新化。云蔚装饰公司认为梁丽娟无权代表其行使出租权和解除权等权利，理由不充分，一审法院不予采信。《解除合同》中约定，自2016年3月31日，云蔚装饰公司、骆新化签订的租赁合同解除，云蔚装饰公司主张租赁合同于2017年2月10日解除的诉讼请求，一审法院不予支持。
关于云蔚装饰公司要求骆新化支付租金的问题。根据租赁合同约定，骆新化应从2015年11月16日支付租金，计至2016年3月31日，骆新化应付租金128520元（36720元/月×3个月+36720元/月×0.5个月）。至于2016年4月1日至2017年2月10日的租金，根据《解除合同》约定，租赁合同解除后，商铺内的物品由云蔚装饰公司自行处理，云蔚装饰公司、骆新化于2016年3月31日解除合同后，骆新化未再使用商铺经营，由于双方约定涉案商铺内的物品由云蔚装饰公司自行处理，故骆新化并未将物品清空，并非骆新华的原因占用商铺，因此，云蔚装饰公司要求骆新化支付合同解除后即2016年4月1日至2017年2月10日的租金的诉讼请求，一审法院不予支持。骆新化已支付了履约保证金110160元、租金139860元，已超出其应向云蔚装饰公司支付的租金，故云蔚装饰公司要求骆新化支付租金的诉讼请求，一审法院不予支持。因骆新化未拖欠云蔚装饰公司租金，故其要求骆新化支付逾期违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第二百一十二条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决：驳回南宁云蔚装饰工程有限公司的诉讼请求。案件受理费9970元，减半收取计4985元（云蔚装饰公司已预交），由南宁云蔚装饰工程有限公司负担。
各方当事人一审中提交的证据均已随案移送本院。本院二审期间，云蔚装饰公司围绕上诉请求，申请证人林某出庭作证，拟证明申请人是否委托丽娟签订合同，是否委托梁丽娟解除合同？合同原件是如何交付给申请人，商铺如何交付给骆新化、租金如何收取等事实。证人林某陈述，其在2017年4月之前是云蔚装饰公司法定代表人，委托过梁丽娟对外招租。梁丽娟是投资人之一。对梁丽娟与骆新化签订的《场地租赁合同》(即云蔚装饰公司收持的)以及案卷中《委托书》是认可的。租赁铺面的费用是骆新化直接给的梁丽娟，但对解除合同不知晓。本院组织当事人对证人证言进行了质证。对于证人证言，云蔚装饰公司认为，1.林某作为上诉人前任法定代表人，是涉案合同履行期间代表上诉人直接处理与各个租户相关事宜的经手人，其证言客观反映事实的。2.证人证言佐证了到一审开庭时，上诉人才知道存在两份单价不一致的合同。骆新化认为，1.证人作为上诉人的前任法定代表人，与本案存在利害关系，其证言不应当采信。2.至于存在两份单价不一样的合同，这是上诉人与梁丽娟之间内部对场地租赁单价定额的问题，与我方无关。
对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：林某的证言证实，梁丽娟作为云蔚装饰公司租赁项目的股东之一，云蔚装饰公司给梁丽娟出具过委托书，让其全权出租座落在民族大道150号新民族影城的玻璃圆筒的整栋商铺，即涉案场地。至于存在两份不同单价的租赁合同，云蔚装饰公司如认为梁丽娟存在监守自盗嫌疑，损害了其利益来获取私利，可另行主张权利。其对一审认定事实提出的异议不能成立，不予支持。一审查明的其余事实属实，本院应予以确认。
综合诉辩双方的意见，归纳本案的争议焦点为：云蔚装饰公司请求改判骆新化支付拖欠房屋占用费303228元、支付因拖欠房屋占用费所产生的逾期违约金235702元是否得到支持。
本院认为,关于合同效力问题。对于涉案商铺，民族影业公司是所有权人，云蔚装饰公司根据与民族影业公司签订的租赁合同取得了对涉案商铺的转租权，那么云蔚装饰公司与骆新化2015年3月16日签订的《场地租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，双方签订的合同依法有效，对双方当事人均具有法律约束力。
《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。梁丽娟作为云蔚装饰公司投资人之一，受云蔚装饰公司委托，全权代表该公司对外出租涉案商铺，其与骆新化签订租赁合同，并出具《承诺书》保证骆新化在使用涉案商铺时，不受该场地原承租人的干扰。骆新化在履行合同过程中，租金、履约保证金均交给梁丽娟，骆新化有合理理由相信梁丽娟的委托代理权限包含解除合同的内容。经双方协商，梁丽娟与骆新化于2016年3月31日签订《解除合同》，解除双方签订的租赁合同，亦是在梁丽娟受托范围内，故梁丽娟代表云南蔚装饰公司与骆新化签订解除合同的行为，并未超越其授权范围，应认定为有效。云蔚装饰公司与骆新化于2016年3月31日解除合同后，骆新化并没有再使用涉案商铺，并于2016年4月搬离。根据双方签订的解除合同约定“……押金折抵所欠租金，多余的也不予退还，商铺内的物品由甲方自行处理。……”，故骆新化已经将未搬离商铺的物品交由云蔚公司处理，其不存在无故占有使用商铺的行为，故云蔚装饰品公司提出骆新化支付房屋占用费及房屋占用费所产生的逾期违约金的上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，云蔚装饰公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定,判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9189元（南宁云蔚装饰工程有限公司已预交），由上诉人南宁云蔚装饰工程有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘俊伟
审判员 玉 萍
审判员 彭 博
二〇一七年十月三十一日
书记员 符贵芳