山东省枣庄市薛城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0403民初2952号
原告：张文彬，男，1940年9月29日出生，汉族，住薛城区。
委托诉讼代理人：赵超，山东邦齐律师事务所律师。
被告：枣庄德圣房地产开发有限公司，住所地：枣庄市薛城区民生路659号嘉汇大厦6楼C区。统一社会信用代码：91370400778417165Q。
法定代表人：蒋戈，总经理。
委托诉讼代理人：刘存文，山东金罡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：布学民，山东金罡律师事务所律师。
原告张文彬诉被告枣庄德圣房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年10月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张文彬的委托诉讼代理人赵超，被告枣庄德圣房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘存文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张文彬向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房违约金44,103元（以购房款294,744元＋面积差款7,336元为基数，从2012年9月1日起至2016年8月31日止共计1,460天，按日万分之一计算违约金）；2、判令被告支付基础设施、公共配套设施未达标违约金22,051元（以购房款294,744元＋面积差款7,336元为基数，从2012年9月1日起至2016年8月31日止共计1,460天，按日万分之零点五计算违约金）；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年10月9日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发销售的新大都花园小区9幢1单元14层03号商品房一套，总价款294,744元。双方约定，被告应于2012年8月31日前将符合约定条件的商品房交付原告使用。被告未按约定交房的，应按日向原告支付已付购房款万分之一的违约金。同时还约定，基础设施、公共配套建筑应于2012年8月31日前达到设计使用标准。在约定期限内未达到设计使用标准，被告按日向原告支付已付购房款万分之零点五的违约金。合同签订后，原告向被告支付了房款，但被告至今未按法律规定和合同约定履行义务。为维护其合法权益，特诉至法院，请求依法判令支持其诉请。
被告枣庄德圣房地产开发有限公司辩称，一、原、被告于2013年8月1日签订一份补充协议，双方已经将房屋买卖合同中约定的交房时间变更为2013年8月31日，事实上，被告早于2013年8月31日前将涉案房屋交付给原告使用，原、被告于2014年5月15日签订的免责补充协议，原告不再追究被告延迟交房的违约责任，根据该协议，原告起诉被告承担违约责任没有事实和法律依据，应予驳回；二、原告诉请的违约责任，根据民法总则关于诉讼时效的相关规定，已超过法定的诉讼时效，依法应予驳回。
本院经审理认定事实如下：2011年10月9日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发销售的新大都花园小区9幢1单元14层03号商品房一套。该合同中约定，诉争住房设计建筑面积为84.44平方米，总金额294,744元整；被告应于2012年8月31日前向原告交付该商品房。被告逾期超过30日后交房的，应按日计算向原告支付已交付房价款万分之一的违约金;与商品房正常使用直接关联的基础设施（包括上水、下水、供电、供暖、燃气等）应于2012年8月31日达到设计使用标准。在约定的期限内未达到上述交付条件的，被告按日向原告支付已交付房价款万分之零点五的违约金。同时合同还约定，双方以枣庄高新区房地产测绘队测绘面积为准结算房价；商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件；双方进行验收交接时，被告应出示房地产开发项目竣工综合验收备案证明或分期竣工综合验收备案证明，具备相应资质的测绘单位出具的商品房面积实测技术报告书，被告还需提供《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》，被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担；验收交接后，双方应当签署商品房交接单等内容。2013年3月19日前，原告即已向被告交纳购房款，2013年8月31日，原告按被告要求补交房屋面积差补款7,336元。2013年3月19日，被告向原告移交了涉案房屋。
2013年8月1日，原、被告签订一份《补充协议》，该协议约定：1、由房管局出具的测绘面积与合同约定面积所产生的面积差，开发公司同意客户在2013年8月31日正式上房时按房管局测绘部门最终测绘面积为准，一次性结算房价，如客户在正式上房时为缴纳或拒绝缴纳面积差额，开发公司有权对其购房屋停止供电供水及办理产权登记手续；2、新大都花园业主如对此面积有异议，可找权威测绘部门核实，如面积不符，由测绘部门与开发公司沟通再次共同测绘；3、如高新区房产测绘队出具的最终测绘面积与房产证面积不符，开发公司承担一切责任，愿意三倍返还面积差款等内容。该协议签订当日，被告将涉案房屋移交给原告。
2014年5月15日，原告在被告出具的载有“开发公司让利业主，在实体测绘面积的基础上，阳台面积减半收取面积差款，并委托枣庄高新区管委会协调枣庄高新区房管局测绘部门将已封闭的阳台面积不按规定的全部计算，按阳台面积二分之一计算，继续履行2013年4月12日与部分业主达成的共识，免除与业主前期约定的150元/平方的费用，以上作为开发公司延迟交房的违约赔偿”等内容的新大都花园差补款明细单上签字。
另查明，新大都花园小区暖气达标使用日期为2015年11月2日。
上述事实由原告提交的商品房买卖合同、收据等证据及被告提交的上房通知领取明细表等证据，并结合原、被告当庭陈述及质证意见予以证实。
本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。原、被告双方应按照合同约定履行各自的义务。按照合同约定，被告应于2012年8月31日前交房，但被告于2013年3月19日即已将房屋交付原告，其行为构成违约，由于原告已在被告出具的新大都花园差补款明细单上签字，并且实际已向被告交纳了房屋差补款，故应当视为原告对被告出具的新大都花园差补款明细单记载内容的认可；另外，根据原、被告之间签订的补充协议约定，交房时间变更为2013年8月31日，而被告实际交付给原告房屋时间为2013年3月19日，被告的交付房屋行为，并未违约。据此，原告主张被告支付其逾期交房违约金的诉请，本院不予支持。
关于原告主张的基础设施、公共配套建筑未达标的违约金问题，本院认为，与该房屋直接关联的暖气等基础配套设施于2015年11月2日才达标使用，而原、被告在合同中约定的相关基础设施、公共配套设施应于2012年8月31日达到设计使用标准，且原、被告双方对基础设施、公共配套设施未达标亦单独约定了违约责任及违约金的计算方法。故被告应对其此项违约行为承担违约责任。原告关于涉案楼房水、电、暖、燃气尚未实现被告在宣传册中载明的实现智能卡和远程计量，应为配套设施未达到设计使用标准的主张，本院认为，被告在宣传册宣传的上述内容对原告购买涉案房屋不具有决定性作用，上述内容不应当视为合同内容，故原告的该项主张不能成立。而被告关于原告主张支付基础设施、公共配套建筑未达标违约金已过诉讼时效的抗辩亦依法不能成立。现原告要求被告支付该项违约金的诉请，合法有据，但原告要求被告支付该项违约金的数额本院依法调整为17,356.55元（以房价款294,744元为基数，自2012年9月1日起至2015年11月2日止，按日万分之零点五计算违约金，以房屋面积差补款7,336元为基数，自2013年9月1日起至2015年11月2日止，按日万分之零点五计算违约金）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告枣庄德圣房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告张文彬基础设施、公共配套建筑未达标违约金17,356.55元；
二、驳回原告张文彬的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1,454元，减半收取727元,由原告张文彬负担610元，被告枣庄德圣房地产开发有限公司负担117元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。
审判员 殷延增
二〇一七年十二月二十日
书记员 杨 静