天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）滨港民初字第4955号
原告港联物业（广州）有限公司天津分公司，住所地天津市河西区友谊路5号北方金融大厦10层C座。
负责人李平，职务总经理。
委托代理人吴娜，港联物业（广州）有限公司天津分公司主管。
委托代理人李玲玲，港联物业（广州）有限公司天津分公司主管。
被告刘涛，男。
原告港联物业（广州）有限公司天津分公司与被告刘涛物业服务合同纠纷一案，本院于2015年11月5日立案受理后，依法由代理审判员于康康适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人吴娜、李玲玲，被告刘涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告港联物业（广州）有限公司天津分公司诉称，原、被告系物业服务合同关系，提供物业服务的地点为天津市滨海新区港西新城奉献南里17-1-102室，被告房屋面积为96.7平米，合同履行期间原告依约提供物业管理服务，已履行物业服务相应之合同义务，被告欠付2014年2月1日至2015年10月31日的物业费，虽经原告多次催要，被告仍拒绝支付，因此原告起诉到法院，请求依法判令：1.被告向原告交纳2014年2月1日至2015年10月31日的物业服务费2303.49元及逾期交纳的违约金2266.92元，共计4570.41元；2.本案诉讼费用由被告承担。
为支持以上诉讼请求，原告港联物业（广州）有限公司天津分公司提交以下证据：
证据1.业主手册一份，证明被告认可物业费和违约金的收取标准。
证据2.天津市新建住宅商品质量保证书一份、临时管理规约一份、天津市新建商品住宅使用说明书一份，证明房屋质量问题是由普丰公司负责维修的和保修期限，原告仅是负责就业主反映的问题进行上报；
证据3.入住通知书一份；
证据4.房屋交接单一份；
证据5.确认书一份；
证据6.交房手续流转单一份；
证据7.入住资料钥匙收取回执一份；
证据8.天津市住宅前期物业服务合同复印件一份。
被告刘涛辩称，造成不缴纳物业费状况的责任在于原告而不在于被告，原告公司存在欺诈、哄骗、推脱、威胁等霸王条款的行为。在2013年办理交房手续时，发现房屋客厅及卧室玻璃存在磨砂创伤，被告遂要求物业公司整改，后多次整改未果，遂拒绝缴纳物业费。同时对原告物业费数额和违约金不予认可。
被告刘涛提交律师函一份，证明原告威胁被告。
经审理查明，原、被告系物业服务合同关系，原告为被告所有的天津市滨海新区港西新城奉献南里17-1-102室房屋提供物业服务。2012年7月11日，普丰公司与港联物业（广州）有限公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，普丰公司将港西新城奉献北里物业服务项目委托给港联物业（广州）有限公司，合同期限自2012年7月16日起至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。2013年12月31日被告办理关于奉献南里17-1-102室房屋的交房手续，同日与原告签订《前期物业服务协议》一份，对服务内容、双方的权利义务进行了约定（港西新城奉献南里17-1-102室房屋建筑面积96.7平米，物业服务费1.15元／平米）。交接房屋后，被告房屋存在玻璃损害问题，2014年12月1日，案外人普丰房地产开发有限责任公司将被告房屋存在的质量问题维修完毕。因被告始终未按《前期物业服务协议》的约定向原告交纳物业服务费，原告诉至法院。
以上事实，有原、被告当庭陈述及双方提交的证据予以证实。
本院认为，原告港联物业（广州）有限公司与开发商普丰公司签订的天津市住宅前期物业服务合同合法有效，对业主具有约束力。原、被告签订的前期物业服务协议，双方享有协议上约定的权利义务，对双方均具有约束力。现原告依据前期物业服务合同、前期物业服务协议提供了相应的物业服务，被告应当按照约定交纳物业服务费。被告已经办理完毕房屋入住手续，已经接收房屋。因《入住通知书》中约定物业费的起算时间为2014年2月1日，《前期物业服务协议》中约定物业服务费按照建筑面积1.15元／平方米／每月计算，并且包含了机电运行维护费。故原告主张原告主张2014年2月1日至2015年10月31日的物业服务费2303.49元，本院予以支持。被告对物业费收费标准提出异议，未能向法庭提交证据证明对于被告提出的异议本院不予认可。
关于原告主张的违约金2266.92元，虽双方《前期物业服务协议》中日欠交总额0.3%滞纳金的合同约定，但其明显超过法律规定的标准，而且被告对违约金数额不予认可。根据法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少，据此本院依法调整违约金应按中国人民银行同期贷款基准利率1.3倍的标准计算，自2014年6月12日至2015年10月31日止，故违约金方面本院支持247元，超出部分本院不予支持。
被告主张的房屋玻璃存在质量问题与本案非系同一法律关系，被告可向房屋建设方或出卖方另行主张解决，被告以此为由抗辩理由本院不予支持。
被告的其他抗辩主张未能向法庭提交证据予以证明，对此本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百七十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款的规定，判决如下：
一、被告刘涛给付原告港联物业（广州）有限公司天津分公司自2014年2月1日起至2015年10月31日止的物业服务费2303.49元及2014年2月1日起至2015年10月31日止的违约金247元，两项共计2550.49元，于本判决生效之日起五日内付清；
二、驳回原告港联物业（广州）有限公司天津分公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元，由原告港联物业（广州）有限公司天津分公司负担14元，被告刘涛负担11元。
本判决为终审判决。
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代理审判员 于康康
二〇一五年十二月二日
书 记 员 刘立刚
附：法律释明
1.《中华人民共和国合同法》
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
2.《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
4.《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。
5.最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第二百七十二条民事诉讼法第一百六十二条规定的各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资，是指已经公布的各省、自治区、直辖市上一年度就业人员年平均工资。在上一年度就业人员年平均工资公布前，以已经公布的最近年度就业人员年平均工资为准。
6.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。