广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中一法民一初字第616号
原告（反诉被告）：中山市星汇物业管理服务有限公司，住所地中山市石岐区南安路23号后座三层之三，组织机构代码58465137-5。
法定代表人：刘钧海，董事长。
委托代理人：谭顺宁、欧阳惠平，分别系广东邦仁律师事务所律师、律师助理。
被告（反诉原告）：中山市象家酒店管理有限公司，住所地中山市石岐区中山二路4号星汇湾1幢第10层1001、1002、1003、1002-1、1004、1005、1006、1007、1008、1009，组织机构代码67156861-7。
法定代表人：梁亚尧，总经理。
委托代理人：吴健祥、陈渊明，分别系广东洋三律师事务所律师、律师助理。
原告（反诉被告）中山市星汇物业管理服务有限公司（以下简称星汇物业公司）诉被告（反诉原告）中山市象家酒店管理有限公司（以下简称象家酒店）物业服务合同纠纷一案，本院于2014年2月13日受理后，依法由审判员刘宇独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人谭顺宁，被告委托代理人吴健祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告星汇物业公司诉称：被告向中山市星汇房地产有限公司（以下简称星汇房地产公司）承租位于中山市××区××共10卡（具体编号为1001、1002、1002-1、1003、1004、1005、1006、1007、1008、1009卡），面积1503.75平方米，作办公室用途。被告与星汇房地产公司于2013年4月18日签订中山市房地产租赁合同补充协议，约定每月物业管理费为9022.50元，每月10日前支付当月物业管理费，被告应当在签约后15个工作日内支付物业服务保证金（相当于2个月的首月物业管理费）及首月物业管理费27067.50元。2013年4月30日，原、被告签订前期物业服务协议，进一步约定如被告逾期缴纳物业管理服务费的，应当从逾期之日起按千分之一交滞纳金。被告使用租赁场地后，依约缴纳了保证金及首月物业管理费，原告依约提供物业服务，被告自2013年8月起没有交纳物业管理服务费，共拖欠27067.5元。另，根据业主即星汇房地产公司委托，租户电费由原告代收，被告至今尚欠电费11496元。据此，原告特具状至法院,请求判令：1.解除原、被告签订的前期物业服务协议；2.被告即时向原告支付2013年8月至10月物业管理服务费27067.50元，并按每日千分之一支付违约金从起诉之日起计至付清之日止；3.被告向原告支付电费11496元；4.被告所交物业管理服务保证金18045元归原告所有；5.被告承担本案诉讼费用。
庭审中，原告明确第三项诉讼请求中电费标准为0.9928元/度。
原告对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提供的证据有：1.被告的企业机读档案登记资料、法定代表人身份证；2.房屋租赁合同、中山市房地产租赁合同补充协议；3.前期物业服务协议；4.收据；5.电表读数记录及星汇物业代收电费收费标准说明、缴费通知书；6.电费发票、证明；7.中山市建设工程竣工验收备案登记证。
被告象家酒店抗辩并提出反诉称：涉案房屋的消防验收没有通过，导致被告一直无法正常使用（包括装修的设计、施工），水、电、通信均一直无法使用，按照消防法的规定，未经验收或经验收不合格的，不得投入使用，另，涉案物业也没有通过竣工综合验收，物业管理更无从谈起。据此，被告特提起反诉，请求判令：1.反诉被告向反诉原告返还物业管理服务保证金18045元、装修保证金5000元、服务费5821元、装修保证金9638元；2.反诉被告承担本案全部诉讼费用。
被告（反诉原告）象家酒店对其抗辩及反诉在举证期限内提交的证据有：收据。
反诉被告星汇物业公司针对反诉辩称：本案租赁物已经通过消防验收，被告的反诉不成立，请求法院予以驳回。
反诉被告星汇物业公司就其辩解向本院提交的证据有：物业装修协议。
经审理查明：2013年4月18日，星汇房地产公司与被告签订中山市房地产租赁合同补充协议，协议约定：被告向星汇房地产公司承租位于中山市××区××共10卡单位（具体编号为1001、1002、1002-1、1003、1004、1005、1006、1007、1008、1009卡），面积为1503.75平方米，物业管理费每月为9022.50元，每月10日前交纳。2013年4月30日，原被告签订前期物业服务协议，协议约定：星汇房地产公司负责开发的星汇湾物业，在竣工验收交付使用后由原告对该物业提供前期物业相关服务，业主、业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按千分之一交纳滞纳金，无正当理由超过三个月不交纳的，物业公司有权单方面中止物业服务合同；业主使用人装修物业时，应当告知管理公司并与管理公司签订物业装修协议，管理公司可向业主使用人收取装修保证金商业物业为5000元/套，物业装修完毕，如未发现有损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地，不存在安全隐患的，不违反《物业装饰装修协议》相关约定，经过物管公司验收合格后，管理公司应在30个工作日内将物业装饰装修保证金（本金无息）退回业主或业主使用人；协议还约定了其他事项。协议签订后，被告于2013年4月底开始使用涉案物业，被告于2013年5月12日向原告交纳了物业服务保证金18045元，另交纳了2013年5月12日至2013年5月31日期间的物业服务费5821元。
2013年5月20日，原告与被告法定代表人梁亚尧签订物业装修协议，协议约定：装修保证金200平方米以上的每户5000元，装修完毕验收合格后，经观察未发现问题一个月后无息退还，如业主及装修施工人违章施工的，每违约一项应支付违约金1000-2000元；装修垃圾清运费6元/平方米，若打墙在此基础上再按打墙实际面积15元/平方米计算；协议还约定了其他事项。协议签订后，被告向原告交纳了装修保证金5000元，同日，被告又向原告交纳了款项9638元，该收据记载“今收到中山市象家酒店有限公司星汇湾1幢10层共10卡建筑面积1503.75平方米，打墙面积41平方米”，该收据没有记载款项用途。经过质证，原告称该9638元并非装修保证金，而是装修垃圾及打墙垃圾清运费。另，被告自2013年4月30日至2013年10月31日共用电10547度，电费10471元（10547度×0.9928元/度），星汇房地产公司已代替被告交纳了该电费，并委托原告代为收取该电费。被告从2013年8月1日起没有交纳物业管理费，原告催收无果，遂诉至本院，主张前述实体权利。
另查：涉案物业于2013年8月7日通过建设工程消防验收合格，于2014年1月26日通过建设工程竣工验收备案。被告于2013年10月底自行撤出涉案物业。
本院认为：本案系物业服务合同纠纷。被告象家酒店与星汇房地产公司签订的租赁合同补充协议以及被告象家酒店与原告星汇物业公司签订的前期物业服务协议均是当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，虽然涉案物业于签订前期物业服务协议时尚未通过竣工验收，但在本案起诉之前已通过竣工验收，此不影响协议的生效，本院确认其合法有效，被告象家酒店应受上述协议约束。原告依约为被告提供了物业服务，被告也应按照约定交纳物业服务费，但被告从2013年8月1日起至2013年10月31日止无故拖延交纳，其已构成违约，应当承担违约责任，原告解除合同的条件已成就，对于该请求，本院予以准许。被告应当向原告支付2013年8月1日起至2013年10月31日止的物业管理费27067.50元及违约金（违约金以27067.50元为基数，从2014年2月13日起按每日千分之一计算）。星汇房地产公司已代被告交纳了电费，并委托原告星汇物业公司向被告收取，故被告还应向原告支付电费10471元。原告要求被告交纳的物业服务保证金归原告所有，没有事实及法律依据，本院不予准许，该保证金应退回被告。关于被告要求原告退回装修保证金的问题，因被告已装修完毕并已撤出涉案物业，原告没有提出被告的装修违反相关规定或约定，故该保证金应当退还被告。关于被告要求退回9638元，该款项不是装修保证金，而是双方按照约定产生的垃圾清运费，被告的该主张没有依据，本院不予支持。关于被告要求退回已交纳的物业服务费问题，如前所述，被告应当支付物业服务费，故被告要求退还没有依据，本院不予支持。
综上，原告诉求合理部分，本院予以支持；反诉原告诉求合理部分，本院亦予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告中山市星汇物业管理服务有限公司与被告中山市象家酒店管理有限公司签订的前期物业服务协议；
二、被告中山市象家酒店管理有限公司向原告中山市星汇物业管理服务有限公司支付电费10471元、物业管理费27067.50元及违约金（违约金以27067.50元为基数，从2014年2月13日起按每日千分之一计算至本判决确定的履行期限之日止）；
三、反诉被告中山市星汇物业管理服务有限公司向反诉原告中山市象家酒店管理有限公司返还物业服务保证金18045元、装修保证金5000元；
上述第二、三项判项义务相抵后，被告中山市象家酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市星汇物业管理服务有限公司支付14493.50元及违约金（违约金以27067.50元为基数，从2014年2月13日起按每日千分之一计算至本判决确定的履行期限之日止）；
四、驳回原告中山市星汇物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。
五、驳回反诉原告中山市象家酒店管理有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1215元，减半收取为608元（原告已预交），由原告中山市星汇物业管理服务有限公司负担194元，被告中山市象家酒店管理有限公司负担414（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）；反诉案件受理费381元（反诉原告已预交），由反诉原告中山市象家酒店管理有限公司负担153元，反诉被告中山市星汇物业管理服务有限公司负担228元（反诉被告于本判决生效之日起七日内迳付反诉原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 刘宇
二〇一四年四月二十四日
书记员 陈璐