广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终21923号
上诉人（原审原告）：深圳市水务（集团）有限公司，住所地：深圳市福田区深南中路万德大厦23层，统一社会信用代码：914403001921755419。
法定代表人：胡嘉东，董事长。
委托诉讼代理人：朱哲，上海市锦天城（深圳）律师事务所�师。
委托诉讼代理人：程楚，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：杨万颂，女，汉族，1969年2月21日出生，住所地：深圳市罗湖区，
委托诉讼代理人：杨云飞，广东生龙律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑维川，广东生龙律师事务所律师。
上诉人深圳市水务（集团）有限公司（以下简称水务集团）因与被上诉人杨万颂房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2017）粤0303民初13824号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人水务集团的委托诉讼代理人朱哲、程楚，被上诉人杨万颂及其委托诉讼代理人郑维川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
水务集团上诉请求：1、撤销原审判决第二项，依法改判杨万颂向�务集团支付拖欠的租金116992元；2、撤销原审判决第三项；3、由杨万颂承担本案所有的诉讼费用。
事实和理由：一、一审判决事实认定错误。本案不存在杨万颂所言的外墙漏水事实。
二、一审判决法律适用错误。（一）一审法院错误适用举证规则，错误适用《民事诉讼法》第六十四条第一款。杨万颂主张存在漏水情形，但没有提交任何合法有效的证据予以证明，显然杨万颂应承担举证不能的不利后果。（二）一审法院认定“水务集团、杨万颂对漏水均有过错，应承担各自损失的一半”毫无任何事实依据和法律依据。
杨万颂辩称，我方认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审法院驳回上诉，维持原判。我方在一审法院提交了很多证据，能够证明水务集团租给杨万颂的房屋外墙存在漏水情形，且在长达一年多的时间里，水务集团都没有维修、处理外墙的漏水问题。另当庭提交微信聊天记录，该聊天记录的其中一方为刘军（微信中的名字为“刘哥”），另一方为房屋实际承租人万志伟。聊天记录能够证明租赁房屋外墙存在长达两年多时间的漏水情形，水务集团在微信中是默认该事实的。
水务集团向一审法院起诉请求：1、判令杨万颂支付拖欠的2016年1月至2016年8月租金116992元；2、判令水务集团无须退还租赁保证金29248元；3、由杨万颂承担所有诉讼费用。
一审法院认定事实：一、2013年6月4日，水务集团、杨万颂签订《房屋租赁合同》1份，约定：杨万颂承租水务集团位于深圳市罗湖区立新路罗湖机电大厦三楼房屋，租赁房屋建筑面积共计457.34平方米，租赁房屋的单位租金按照房屋建筑面积每平方米每月32元计算，月租金总额为14624元，杨万颂应于每月5日前向水务集团交付租金；租赁期限自2013年4月15日至2016年4月14日；水务集团交付租赁房屋时，可向杨万颂收取2个月租金数额的租赁保证金即29248元，水务集团向杨万颂返还租赁保证金的条件是租期届满、杨万颂按约支付租金等费用；杨万颂在使用租赁房屋过程中，如非因杨万颂过错所致，租赁房屋或者附属设施出现或者发生影响正常使用的损害或者故障时，杨万颂应及时通知水务集团并采取可能之有效措施放置缺陷的进一步扩大，水务集团应在接到杨万颂通知后7日内进行维修或者径直委托杨万颂代为委托，发生的维修费用，由水务集团承担，杨万颂未尽到上述通知等义务，未能及时通知或者采取可能之有效措施，导致损失扩大的，该扩大部分维修费用由杨万颂自行承担；杨万颂拖欠租金达到15天以上，水务集团有权解除合同，解除合同通知书已经合法送达，水务集团有权解除合同登�备案。合同还约定了双方的其他权利义务。该合同办理了租赁备案，备案租赁面积为457.34平方米。
二、上述合同签订后杨万颂按约向水务集团支付了租赁保证金29248元并进场装修。一审庭审中杨万颂称：1、其接收的租赁房屋系毛坯房，故进场后杨万颂开始装修，但进场时就发现该毛坯状态的租赁房屋的外墙漏水，但水务集团承诺说能够解决，故杨万颂开始装修，但装修完毕后发现租赁房屋的外墙仍然漏水，故杨万颂多次书面向水务集团的办公室部门反映上述漏水问题，但水务集团的办公室部门均拒绝签收杨万颂交付的反映问题的书面文件，且经杨万颂其他方式与水务集团沟通上述漏水问题，均未能解决；2、因上述租赁房屋外墙漏水问题属于水务集团应维修的责任范围，且该漏水问题影响了杨万颂正常经营，故杨万颂从2016年1月至8月期间没有再向水务集团交租；3、因杨万颂没有按约交租，故水务集团多次向杨万颂发送书面的催收租金的函件，水务集团并与2016年7月12日书面告知杨万颂解除合同并要求杨万颂支付拖欠的租金（要求杨万颂在2016年7月30日前向水务集团付清拖欠的款项，搬离和腾退租赁物业，但杨万颂没有按时履行），对于上述水务集团发出的书面函件，杨万颂均收到。
三、杨万颂于2017年3月17日撤离租赁房屋。杨万颂称，该租赁房屋的实际承租人系万某，水务集团也同意杨万颂将该房屋转租给万某。
四、水务集团、杨万颂均未申请对房屋外墙漏水问题进行鉴定。
一审法院认为，水务集团和杨万颂签订的涉案房屋租赁合同，合法有效。双方均应严格按约履行各自义务。杨万颂未按约支付2016年1月至8月期间的租金共计116992元，杨万颂抗辩称系因租赁房屋外墙漏水影响杨万颂正常经营，且经杨万颂多次向水务集团反映漏水问题但一直未能得到解决。一审法院认为，本案水务集团和杨万颂均未申请对房屋外墙漏水问题进行鉴定，也均未能提供其他旁证证明租赁房屋外墙是否存在漏水问题，结合案情，一审法院认定水务集团和杨万颂对此均有过错，应承担各自损失的一半。水务集团本案主张的拖欠租金，一审法院综合考虑案情仅支持50%即58496元；水务集团关于拖欠租金中超出部分的主张，一审法院不再支持。水务集团主张没收租赁保证金，因杨万颂拖欠租金的天数确实达到了合同约定的没收条件，故水务集团该项主张，一审法院予以支持。杨万颂关于租赁面积不实、以及水务集团同意转租的抗辩，因杨万颂未能提供有效证据予以佐证，一审法院不予采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、水务集团有权没收杨万颂已经支付的租赁保证金29248元；二、杨万颂应于判决生效之日起十日内向水务集团支付拖欠的租金58496元；三、驳回水务集团的其他诉讼请求。如杨万颂未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1612元，由水务集团负担642元、杨万颂负担970元。
经审理查明，一审法院查明的事实清楚，应予确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷案件。根据当事双方的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：水务集团是否应对漏水问题担责。针对该争议焦点，本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，当事人对自己提出�主张，有责任提供证据。本案中，杨万颂以涉案房屋外墙漏水，影响正常使用为由提出抗辩，但并未提供证据证明其在接收房屋时或使用房屋过程中有提出过房屋存在外墙漏水，亦未提供证据证明其已依约通知水务集团，而水务集团怠于履行维修义务，故杨万颂应自行承当举证不能的不利后果，其抗辩主张不能成立，不予采信。一审法院认定水务集团承担50%的责任错误，应予纠正；水务集团的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持深圳市罗湖区人民法院（2017）粤0303民初13824号民事判决第一项；
二、撤销深圳市罗湖区人民法院（2017）粤0303民初13824号民事判决第三项；
三、变更深圳市罗湖区人民法院（2017）粤0303民初13824号民事判决第二项为：杨万颂应于本判决生效之日起十日内向深圳市水务（集团）有限公司支付拖欠的租金116992元。
如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费1612元，二审案件受理费1262元，均由杨万颂负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 明 亮
审判员 张 秀 萍
审判员 朱 宽
二〇一七年十二月二十七日
书记员 郭有志（兼）
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，�照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。