河南省漯河市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）漯民终字第233号
上诉人（原审原告）：张静，女，汉族，1987年2月11日出生。
委托代理人：于慎元，男，汉族，1972年10月13日出生。
上诉人（原审被告）：漯河市昌华房地产开发有限公司。
法定代表人：申国欣，该公司总经理。
委托代理人：刘洪军，河南强人律师事务所律师。
上诉人张静与上诉人漯河市昌华房地产开发有限公司（以下简称昌华地产）商品房销售合同纠纷一案，双方均不服漯河市源汇区人民法院（2014）源民四初字第210号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年3月31日公开开庭进行了审理。上诉人张静的委托代理人于慎元、上诉人昌华地产的委托代理人刘洪军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2013年3月28日，张静、昌华地产签订了商品房买卖合同一份，张静系买受人，昌华地产系出卖人，合同约定由张静购买被告开发的位于源汇区泰山路与南环路交叉口碧湖御苑住宅小区第36幢1单元5层502号房屋一套，房屋建筑面积为141.37平方米，每平方2992.15元，房屋总价为423000元，合同付款方式及期限约定：买受人一次性付清全额房款423000元。合同第八条对交付期限约定如下：“出卖人应在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备‘该商品房经验收合格’的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遭遇不可抗力，且出卖人在发生60日内告知买受人的，或者有附件四情形的，出卖人可据实予以延期。”合同对逾期交房的违约责任约定如下：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”合同对交房交接约定如下：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人发出交付通知（或信件、报纸、公告）注明的交付日期之日起视为出卖人已按本合同约定条件交付房屋，该房屋风险责任随之转移给买受人，同时买受人应承担自交付日起的物业管理费等各项费用。”合同第十四条还约定：基础设施和配套设施达不到正常运行条件的，原告同意在交房时间往后顺延90日，在顺延期满后仍未达到交付条件的按照被告逾期处理。张静于2013年3月29日一次性付清了全额房款423000元，于2013年11月16日领取了房产钥匙。昌华地产开发的位于源汇区泰山路与南环路交叉口碧湖御苑住宅小区第36幢1单元5层502号房屋至今未取得工程竣工验收合格证书。
原审法院认为：依法成立的合同，受法律保护；合同当事人应当按照合同的约定，全面履行自己的义务；本案中张静和昌华地产签订的购房合同是双方真实意思表示，约定了双方的权利和义务，双方应当按照约定全面履行义务。张静于2013年3月29日缴纳了全部房款，但是昌华地产未在2013年6月30日前将该商品房交付买受人，酿成本案纠纷，昌华地产应负全部责任。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格，不得交付使用。本案中张静虽然于2013年11月16日领取了房产钥匙，但房屋未经验收合格，昌华地产未按合同约定完成交付房产的义务。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少；当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。本案中由于昌华地产延期交房，致使张静不能按时居住，给张静造成了增加租赁房屋费用的损失和减少房屋价款利息的损失。张静缴纳房屋价款423000元，诉请交房逾期365天，计算张静增加租赁房屋费用损失为12167元（参照当地房租1000元÷30天×365天=12167元），减少房屋价款利息损失为14805元（423000元×年利率3.5%÷365天×365天=14805元）；综上所述，昌华地产应向张静支付违约金35064元（12167元＋14805元＋（12167元＋14805元）×30%）。依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第六十条第一款、第一百一十四条、第二百七十九条第二款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：被告漯河市昌华房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告张静支付逾期交房违约金35064元（逾期期间截止至2014年7月1日）；二、驳回原告张静的其他诉讼请求。本案诉讼费1730元，由被告漯河市昌华房地产开发有限公司负担。
张静上诉称：双方签订的商品房买卖合同约定，昌华地产应当在2013年6月30日以前，向张静交付经验收合格的房屋；逾期交付的，自约定交付期限的第二天起至实际交付之日止，昌华地产按日向张静支付已交房款万分之五的违约金。原审判决没有法律依据，请求二审依法判决。
昌华地产二审辩称：张静的上诉没有依据，应予驳回。
昌华地产上诉称：张静在2013年11月16日已经签收房屋验收表并领取房屋钥匙，说明该房屋已经交付张静占有。原审按照逾期365天给付违约金缺乏事实依据。上诉人在原审已经提供了房屋验收合格的证据，原审不予认定错误。原审计算违约金数额不当，应予纠正。
张静二审辩称：张静虽然领取钥匙，但当时房屋并没有验收合格，应按合同约定，支持张静的上诉请求。
二审经审理查明的事实与原审查明的事实相同。
根据当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：原审计算违约金的时间、计算方式是否正确。
本院认为：双方当事人签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，合法有效。当事人应当按照合同的约定，全面履行自己的义务。张静于2013年3月29日缴纳了全部房款，但是昌华地产未按合同约定在2013年6月30日前将该商品房交付买受人，根据双方商品房买卖合同对交房交接的约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，完成交付房产的义务”。本案在原审审理过程中，昌华地产未提供证据证明涉案房屋经验收合格，也未向张静履行交付房屋经验收合格的相关手续，张静虽然于2013年11月16日领取了房产钥匙，但房屋未经验收合格，昌华地产应负全部责任。关于违约责任，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少”。张静诉请违约金按房价全款日万分之五的标准计算365天（2013年7月1日计算至2014年7月1日），昌华地产有异议，认为约定的违约金过高要求减少，原审法院予以支持并无不当。本案中由于昌华地产延期交房，致使张静不能按时居住，给张静造成了增加租赁房屋费用的损失和减少房屋价款利息的损失，原审法院予以支持并无不当。综上，上诉人张静、上诉人昌华地产的上诉理由本院均不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费，由上诉人张静负担1730元，由上诉人漯河市昌华房地产开发有限公司负担1730元。
本判决为终审判决。
审判长 吕茹辛
审判员 张素丽
审判员 刘冬凯
二〇一五年六月一日
书记员 胡琨鹏