江苏省泗洪县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏1324民初4002号
原告：孙昌龙，男，1971年11月13日出生，汉族，个体户，住泗洪县。
委托诉讼代理人：倪海波，泗洪县瑶沟法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：徐业创，泗洪县瑶沟法律服务所法律工作者。
被告：刘华友，男，1962年12月22日出生，汉族，无业，住泗洪县。
委托诉讼代理人：张晓刚，江苏永明晖律师事务所律师。
第三人：房保娟，女，1970年5月6日出生，汉族，个体户，户籍地泗洪县，现住泗洪县。
原告孙昌龙诉被告刘华友、第三人房保娟案外人执行异议之诉一案，本院于2017年5月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙昌龙及委托诉讼代理人倪海波，被告刘华友及委托诉讼代理人张晓刚，第三人房保娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙昌龙向本院提出诉讼请求：1.请求停止对位于泗洪县双沟镇农贸市场凤凰花园25幢36号商铺的执行；2.确认泗洪县双沟镇农贸市场凤凰花园25幢36号商铺归原告所有；3.诉讼费用由被告负担。事实和理由：2014年4月3日，经泗洪县双沟法律服务所见证，原告与第三人签订房屋转让协议，原告以542000元的价格购买第三人所有的位于泗洪县双沟镇农贸市场凤凰花园（以下简称农贸市场）25幢36号商铺。协议签订时，原告支付了购房款542000元，第三人也出具542000元的收条，并将商铺以及购房合同、房产证等手续一并交付给原告。2014年4月，原告取得商铺后，对商铺进行装潢，水电、物业等费用也均由原告实际支付，原告已实际占有使用该商铺至今。2016年5月26日，原告得知商铺被保全查封并执行，故依据其与第三人签订的房屋转让协议，并支付购房款的事实，提出执行异议申请。泗洪县人民法院作出（2017）苏1324执异63号民事裁定书，驳回了原告的执行异议申请，为此原告提起民事诉讼。原告认为，农贸市场25幢36号商铺归虽然登记在第三人名下，但因开发商未办理土地证且第三人欠付中国建设银行按揭贷款，导致未能办理过户登记，而原告已付清购房款，并实际占有使用，原告并无过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，人民法院应解除对该商铺的查封。此外，原告与第三人签订协议的时间是2014年4月3日，而被告与第三人因金钱之债提起诉讼的时间是2015年4月29日，原告购买在先，被告起诉在后，原告对未办理过户无过错。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的解释》第二十八条的规定，农贸市场25幢36号商铺归原告所有，泗洪县人民法院依被告申请查封该房产，侵害了原告的权益，为了维护原告合法权益，特提起执行异议之诉，请求法院判如所请。
被告刘华友辩称：涉案房屋系第三人所有，但尚有银行按揭贷款未还清，第三人无权出售该房屋，对此原告也具有过错，故原告的诉讼请求无事实及法律依据，泗洪县人民法院作出的民事裁定书符合法律规定，应予以维持请求，请求驳回原告的诉讼请求。
第三人房保娟承认原告的全部诉讼请求。
原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的证据，本院认定如下：商品房买卖合同、产权证、契税发票相互印证，能够证明第三人于2010年4月15日购买了农贸市场25幢36号商铺，并于2013年1月18日办理产权登记，本院予以采信；房屋转让协议与泗洪县双沟法律服务所出具的收条、证明及证人证言相互印证，能够证明原告与第三人于2014年4月3日签订房屋转让协议，约定原告以542000元的价格购买第三人所有的位于农贸市场25幢36号商铺，本院予以采信；收条与证人刘某的证言、东吴银行存款凭条相互印证，能够证明原告于签订协议时支付第三人购房款200000元，剩余342000元于2014年4月19日支付，但第三人未还清涉案房屋按揭贷款，本院予以采信；水费、电费、物业费收据、农贸市场出具的证明、营业执照与证人证言相互印证，能够证明原告从2014年4月起就实际占有涉案房屋至今，本院予以采信；对农贸市场于2017年6月24日出具的证明，被告不予认可，农贸市场管理处不具有证明办理房产过户事宜的主体资格，故本院不予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年4月15日，第三人房保娟与江苏鹏程房产开发有限公司签订商品房买卖合同，第三人房保娟以196790元的价格购买农贸市场25幢36号商铺，其中首付款118790元，剩余78000元在中国建设银行办理按揭贷款。2013年1月18日，第三人为涉案房产办理产权登记，房产证号为：洪房权证泗洪县字第××号。2014年4月3日，原告与第三人签订房屋转让协议，约定第三人将农贸市场25幢36号商铺以542000元的价格转让给原告，转让价款自协议签订之日以现金方式一次性付清，过户手续由原告自行办理，第三人予以协助。案外人刘建论、王爱花、王华新亦在协议上签字。同日，原告向第三人交付购房款200000元。2014年4月19日，原告向第三人交付剩余购房款342000元，第三人向原告出具542000元的收条，并在收条上注明按揭贷款由第三人承担，但收条载明的时间是2014年4月3日。2014年5月，第三人将涉案房产交付给原告，并由原告占有使用至今。
2015年4月29日，本院立案受理了刘华友与冯开玉、房保娟民间借贷纠纷一案。2015年5月5日，因刘华友提出诉讼保全，本院作出（2015）洪民初字第01706号民事裁定书，裁定查封冯开玉、房保娟所有的位于泗洪农副产品交易中心3幢114室商铺、3幢212室商铺、3幢312室商铺及房保娟所有的位于农贸市场25幢36号商铺。2015年12月14日，本院作出（2015）洪民初字第01706号民事判决书，判决冯开玉、房保娟给付刘华友借款524600元及利息（利息以本金100000元、100000元、150000元、100000元和74600元，分别从2013年1月30日、3月9日、3月15日、5月10日、10月11日起按年利率22.4%计算至还清时止）。2016年5月26日，因冯开玉、房保娟未按期履行给付义务，并经刘华友申请，本院立案执行。执行过程中，原告孙昌龙向本院提出执行异议，请求解除对涉案房产的查封。2017年4月26日，本院作出（2017）苏1324执异62号民事裁定书，裁定驳回孙昌龙的异议请求。
另查明，为办理银行按揭贷款，第三人将涉案房产抵押给中国建设银行股份有限公司泗洪支行，抵押期限从2010年5月31日至2020年5月30日，目前按揭贷款尚未还清。
经当事人确定，本案争议焦点为：1.第三人是否有权将涉案房产对外出售，其与原告签订的买卖协议是否有效；2.原告对未办理产权过户手续是否存在过错。
本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。首先，涉案房产于2015年5月5日被依法查封，但原告与第三人于2014年4月3日就已经签订合法有效的书面买卖合同，买卖合同签订在先，法院查封在后。庭审中，被告抗辩称涉案房产属于房保娟与冯开玉的夫妻共同财产，第三人房保娟无权将对外出售。但涉案房产登记在第三人房保娟一个名下，原告作为善意第三人基于对产权登记信息的信赖，其与第三人订立的房屋买卖合同有效，应予保护。其次，涉案房产自2014年5月起至今一直由原告合法占有。再次，原告已向第三人支付全部购房款。最后，涉案房产未办理过户登记并非原告的过错。原告已按约支付全部购房款，第三人收取购房款后未及时偿还银行按揭贷款，抵押权不能解除，导致涉案房产不能办理过户登记，原告对此并无过错。综上，原告作为涉案房产的买受人，对该房产享有足以排除强制执行的民事权益，对其要求停止执行的诉讼请求，本院予以支持。
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。虽然原告与第三人就涉案房产订立了合法有效的买卖合同，且原告已履行支付购房款的合同义务，但尚未办理过户登记手续，不发生物权变动效力，原告可以依据双方签订的买卖合同要求第三人履行协助办理过户登记的债权义务，而不能以仅具备债权效力的买卖合同来实现物权效力，对原告要求确认涉案房产归其所有的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条，规定判决如下：
一、不得执行位于泗洪县双沟镇农贸市场凤凰花园25幢36号商铺（房产证号为：洪房权证泗洪县字第××号）；
二、驳回原告孙昌龙的其他诉讼请求。
案件受理费9220元，由被告刘华友负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省宿迁市中级人民法院预交上诉案件受理费9220元（开户行：中国农业银行宿城支行，账号：46×××80，户名：宿迁市财政局国库处）。
审 判 长 徐寒露
人民陪审员 陈金永
人民陪审员 朱发扬
二〇一七年八月三十一日
书 记 员 胡晓凡
附录1：本案证据目录
原告孙昌龙提交的证据和证明目的如下：
1.商品房买卖合同、产权证各1份，证明第三人于2010年4月15日购买位于农贸市场25幢36号商铺，于2013年1月18日办理产权登记。
2.契税发票1张，证明第三人因购买房屋交纳了契税。
证据1、2是原告在购房时第三人向其交付的材料。
3.房屋转让协议1份，证明原告与第三人于2014年4月3日签订房屋转让协议，约定第三人将位于泗农贸市场25幢36号商铺转让给原告，转让价款为542000元，原告以现金方式一次性付清，该协议系泗洪县双沟法律服务所工作人员起草，并经该所见证。
4.收条1张，证明第三人于2014年4月3日向原告出具收条，载明收到原告龙支交付的购房款542000元。
5.泗洪县双沟法律服务所出具的收条1张，证明原告于2014年4月3日在该所就签订房屋转让协议进行见证，并交纳见证费300元。
6.泗洪县双沟法律服务所出具的证明1份，证明原告向第三人购买商铺系真实的，并经过该所见证，证明上有该所主任的签字及联系方式。
7.水费、电费、物业费收据15张，交款单位均是原告，证明第三人于2014年5月将涉案房屋交付给原告，原告已经占有并实际使用。
8.泗洪县双沟镇农贸市场凤凰花园管理处于2017年6月5日出具的证明1份，证明自2014年至今，涉案房屋的物业费、水电费均由原告交纳。
9.营业执照1份，证明原告经营的泗洪县孙昌龙鲜肉经营部，地点为农贸市场，营业执照注册的时间2014年9月3日，原告已经实际占有使用涉案房屋。
10.泗洪县双沟镇农贸市场凤凰花园管理处于2017年6月24日出具的证明1份，证明原告购买第三人的商铺属实，至今未办理过户手续是因未办理土地使用证，原告并无过错。
11.证人王华新的证言，主要内容为：证人与原告一起在农贸市场做生意，证人介绍原告购买第三人的商铺，该商铺与证人做生意的商铺中间仅隔一家，购买价格为542000元，成交时间为2014年4月底，证人也在泗洪县双沟法律服务所签字，在场的还有刘建轮夫妇、房保娟、孙昌龙。协议签订当天原告交款200000元，约定5月底交完剩余购房款后，第三人就将房屋交付给原告。2014年5月，第三人就将商铺交给了原告。
12.证人刘建轮的证言，主要内容为：证人与第三人是表姐弟。第三人在2009年向证人借款未还，将涉案房产的购房手续抵押在证人手中，证人在2013年搬到该商铺做生意。后经王华新介绍，原告以542000元的价格购买了该商铺，证人从中拿走400000元，按揭贷款由证人继续偿还。协议签订时，证人在场，原告当场交付200000元，剩余342000元，原告将现金装在桶里，与第三人、证人一起到东吴银行，存入证人的账户
13.证人刘跃的证言，主要内容为：证人与原告均在农贸市场做生意，系邻居关系。原告做生意的房子是向第三人购买的，并于2014年4月搬进去。农贸市场的水电费、物业费都是交到物业，由物业出具收据。
14.证人李仕凯的证言，主要内容为：证人与原告都在农贸市场做生意，原告做生意的商铺是2014年三四月份向第三人购买的，购买后十几天就开始装修，之后就搬进去了，但土地证至今尚未办理。市场物业费、水电费都是交到物业，由物业出具收据，没有发票。
15.东吴银行存款凭条3张，证明第二笔购房款342000元，其中340000元存入刘建轮的账户，2000元零头没有存，原告已经交付全部购房款。
其他诉讼参与人未提交证据。
附录2：本案适用法律条文
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
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