上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初87291号
原告上海士林置业有限公司，住所地上海市黄浦区。
法定代表人孟德正。
委托代理人梁柏贤，上海市汇中律师事务所律师。
被告上海中房置业股份有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人桂国杰。
委托代理人黄可磊，上海市东方正义律师事务所律师。
委托代理人周伟巍，上海市东方正义律师事务所律师。
第三人上海新黄浦(集团)有限责任公司，住所地上海市黄浦区。
法定代表人周旭民。
委托代理人张俊杰，上海市锦天城律师事务所律师。
委托代理人孙佳劼，上海市锦天城律师事务所律师。
第三人上海市开成综合开发总公司，住所地上海市闵行区。
法定代表人桂国杰。
委托代理人黄可磊，上海市东方正义律师事务所律师。
委托代理人周伟巍，上海市东方正义律师事务所律师。
第三人上海新厦建设发展有限公司，住所地上海市黄浦区。
法定代表人王祖名。
原告上海士林置业有限公司诉被告上海中房置业股份有限公司财产损害赔偿纠纷一案，本院于2016年12月7日立案受理后，依法适用简易程序，后本院追加上海新黄浦(集团)有限责任公司(下简称新黄浦公司)、上海市开成综合开发总公司(下简称开成公司)、上海新厦建设发展有限公司(下简称新厦公司)作为第三人参加诉讼，并依法组成合议庭，于2017年9月29日公开开庭进行了审理。原、被告及第三人新黄浦公司、开成公司均到庭参加诉讼。第三人新厦公司经本院传票传唤未到庭。本院依法缺席审理。审理中，本院根据原告的申请对涉案房屋进行了司法评估。本案现已审理终结。
原告上海士林置业有限公司诉称，坐落于上海市三林路1466弄、金同路(现改为永泰路)1129弄的6套房屋，1998年7月由第三人新黄浦公司调入给上海南房(集团)有限公司(下简称南房公司)，并于2006年10月由南房公司调入给原告作为动迁安置房备用。原告拥有如下六套房屋的合法使用权：1、三林路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积69.83平方米；2、三林路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积73.05平方米；3、金同路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积73.05平方米；4、金同路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积73.02平方米；5、金同路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积73.02平方米；6、金同路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积69.83平方米。上述六套房屋由被告于近期擅自出售给他人。为此，原告要求被告返还涉案六套房屋，双方也为此进行了多次协商。2016年10月11日，被告致函原告，提出以其自有的北京西路的房屋进行置换的方式进行补偿。此赔偿方式原告不能接受。后，原告知悉实际出售该六套房屋的为第三人开成公司。原告认为，第三人开成公司非法出售原告拥有合法使用权的涉案六套房屋，严重损害了原告的合法利益，被告承诺对原告进行补偿，故被告与第三人开成公司应当按照涉案房屋评估价18,488,200元共同赔偿原告。原告请求判令：1、被告及第三人开成公司共同赔偿原告损失18,488,200元；2、本案诉讼费由被告及第三人开成公司共同承担。
被告上海中房置业股份有限公司辩称，被告未实施出售涉案六套房屋的行为，不是本案适格被告。涉案房屋的产权人是第三人开成公司。原告提供的调拨单未经第三人开成公司同意，属于无权处分。原告对涉案房屋不具有任何权利。被告2016年10月11日的回函是在原告与被告均错误以为涉案房屋原属原告所有的情况下作出的错误协商方案，且原告不接受该方案，故该回函不发生法律效力。
第三人上海新黄浦(集团)有限责任公司述称，原告的起诉与第三人新黄浦公司无关。原告提供的协议书因为年代久远，第三人新黄浦公司无法确认其真实性。
第三人上海市开成综合开发总公司述称，涉案房屋系第三人开成公司合法所有，第三人开成公司将其出售并未侵犯原告的权益。原告提供的调拨单未经第三人开成公司同意，不构成财产权利的转移，且在2000年以后国家停止福利分房，仅凭调拨单作为租赁关系或使用权转移的凭证已失去法律意义。被告与第三人开成公司系相互独立的法人组织，被告对原告的回函对第三人开成公司不具有法律效力。根据第三人新黄浦公司与南房公司的协议约定，如涉案房屋使用出现问题，应由第三人新黄浦公司给予协调或作出退房处理。此外，原告的主张也已经超过诉讼时效。第三人开成公司在2012年7月对涉案房屋进行了处置。2013年2月入户人员已办妥产证并在交易中心公开备案。原告在本案诉讼期间才向第三人开成公司提出赔偿请求，显然已经超过诉讼时效。
第三人上海新厦建设发展有限公司未陈述意见。
关于司法评估报告，评估单位以收益法进行估价，但评估报告缺乏与收益公式相配套的重要数据，因此该报告不具有完整性，缺乏证明效力。
经审理查明，1992年11月，上海市人民政府为适应“八五”期间成都路等重大市政工程及相应的综合开发项目的实施，决定在浦东三林地区开征一批建造动迁房专用基地，并由第三人开成公司全面负责开发和建设。1995年，第三人开成公司建设开发的三林路1466弄、金同路1129弄安居房项目竣工，并于1997年3月23日初始登记在第三人开成公司名下。其中包括涉案六套房屋：1、三林路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积69.83平方米；2、三林路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积73.05平方米；3、永泰路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积73.05平方米；4、永泰路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积73.02平方米；5、永泰路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积73.02平方米；6、永泰路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积69.83平方米。
1998年7月30日，上海新联建设发展总公司(下简称新联公司)与南房公司签署《单位空屋调用单》，新联公司将永泰路XXX弄XXX号XXX室、XXX室，永泰路XXX弄XXX号XXX室、501室调入南房公司。同日，徐汇区肇嘉浜路XXX号拆房建绿动拆指挥部、上海明华物业公司与南房公司签署《单位空屋调用单》，将永泰路XXX弄XXX号XXX室、52号502室及三林路XXX弄XXX号XXX室、XXX号XXX室、XXX号XXX室、XXX号XXX室调入南房公司。
2000年4月6日，第三人新黄浦公司与南房公司签订《协议书》一份，载明，1998年初，双方共同实施南市区“五坊园”危改基地开发建设，期间第三人新黄浦公司提供浦东金光小区及三林地区动迁房源交由南房公司实施该基地动迁，鉴于第三人新黄浦公司已退出“五坊园”项目，双方就第三人新黄浦公司所提供的动迁房源结算事宜达成如下协议：一、房屋地址、面积，南房公司调入动迁房地址为浦东金光地区上南路4265弄内建筑面积1455.3平方米27套，三林地区金同路1129弄内建筑面积720.78平方米10套(其中建筑面积292.14平方米4套属新联建设发展总公司，即由第三人新黄浦公司与新联公司另订协议结账)，合计建筑面积2176.08平方米37套；二、房屋价格、结算方式，南房公司调入金光地区房屋单价为每平方米1,950元，合计2,837,835元，三林地区房屋单价为每平方米2,300元，合计房款1,657,794元，总计房款4,495,629元，房款分三期付清；第三人新黄浦公司调出的房屋为使用权房，若南房公司在使用中如有问题，由第三人新黄浦公司给予协调或作退房处理。协议签订后，南房公司陆续向第三人新黄浦公司支付了全部房款。
2006年10月9日，南房公司与原告签署《单位空屋调用单》，南房公司将涉案六套房屋调给原告使用。
2012年7月3日，第三人开成公司与案外人祝某某签订《上海市公有住房出售合同》，第三人开成公司将三林路XXX弄XXX号XXX室出售给祝某某，房屋售价为20,497元，扣除付款折扣后，房屋实际付款金额为16,398元，第三人开成公司一次性从售房款中缴付房屋维修基金5,153元、街坊公共设施费1,433元、手续费205元、印花税8元，合计6,799元，祝某某应缴付首期维修基金1,290元。
2012年7月3日，第三人开成公司与案外人汤某某签订《上海市公有住房出售合同》，第三人开成公司将永泰路XXX弄XXX号XXX室出售给汤某某，房屋售价为19,108元，扣除付款折扣后，房屋实际付款金额为15,286元，第三人开成公司一次性从售房款中缴付房屋维修基金5,120元、街坊公共设施费1,424元、手续费191元、印花税8元，合计6,743元，汤某某应缴付首期维修基金1,282元。
2012年7月3日，第三人开成公司与案外人陈某某签订《上海市公有住房出售合同》，第三人开成公司将永泰路XXX弄XXX号XXX室出售给陈某某，房屋售价为19,904元，扣除付款折扣后，房屋实际付款金额为15,923元，第三人开成公司一次性从售房款中缴付房屋维修基金5,250元、街坊公共设施费1,460元、手续费199元、印花税8元，合计6,917元，陈某某应缴付首期维修基金1,314元。
2012年7月3日，第三人开成公司与案外人宋某某签订《上海市公有住房出售合同》，第三人开成公司将三林路XXX弄XXX号XXX室出售给宋某某，房屋售价为20,401元，扣除付款折扣后，房屋实际付款金额为16,321元，第三人开成公司一次性从售房款中缴付房屋维修基金5,099元、街坊公共设施费1,418元、手续费204元、印花税8元，合计6,729元，宋某某应缴付首期维修基金1,277元。
2012年8月7日，第三人开成公司与案外人李某某签订《上海市公有住房出售合同》，第三人开成公司将永泰路XXX弄XXX号XXX室出售给李某某，房屋售价为20,883元，扣除付款折扣后，房屋实际付款金额为16,706元，第三人开成公司一次性从售房款中缴付房屋维修基金5,250元、街坊公共设施费1,460元、手续费209元、印花税8元，合计6,927元，李某某应缴付首期维修基金1,314元。
2012年7月3日，第三人开成公司与案外人胡某签订《上海市公有住房出售合同》，第三人开成公司将永泰路XXX弄XXX号XXX室出售给胡某，房屋售价为20,401元，扣除付款折扣后，房屋实际付款金额为16,321元，第三人开成公司一次性从售房款中缴付房屋维修基金5,252元、街坊公共设施费1,461元、手续费204元、印花税8元，合计6,925元，胡某应缴付首期维修基金1,315元。
上述六套房屋于2012年至2013年间完成房产变更登记。
另查明，第三人开成公司系被告的全资子公司，为全民所有制企业。2015年，原告发现涉案房屋被出售后，向被告发函。被告于2015年9月10日向南房公司、原告致函，该函件载明，2012年我司在房屋清理过程中发现金同路(现永泰路)1129弄11号502室、14号201室、14号501室及47号101室四套房屋已空置10年未办理进户手续，且由物业公司长期对外租赁，因此我司将该四套房屋另行处置。关于贵司提出的该四套房屋的相关补偿事宜，我司同意双方协议解决妥善处理。2016年10月11日，被告向原告出具一份《回函》，载明，贵司《关于三林路1466弄、金同路1129弄部分房源补偿事宜的函》已收悉，依据前期贵我双方多次沟通协商所达成的初步意向，现我方将具体补偿方案整理汇总如下，便于贵司上报集团：1、贵司原有三林路1466弄、金同路(现永泰路)1129弄6套使用权住宅的建筑面积合计431.80平方米，我司拟将位于本市静安区北京西路XXX弄XXX号XXX层XXX室(建筑面积142.35平方米)的产权住宅与贵司前述6套使用权住宅按2014年6月的评估价值置换，二者的置换差价我司以现金形式补足；2、我司愿意补贴上述置换差价自2014年7月1日起至实际支付之日止期间的利息，利率参照同期银行贷款利率；3、我司愿意补贴北京西路产权住宅过户契税的50%，契税按该房屋2014年6月的评估价值的3%计算。回函附表注明六套房屋在评估时点为2014年6月使用权单价按产权单价的80%计算的评估总价为7,357,872元，利息补贴为54,468元。
审理中，原告申请对涉案六套房屋在其起诉之日2016年12月8日的使用权价值进行评估。本院根据原告的申请委托上海科东房地产土地估价有限公司(下简称科东公司)进行了评估。该公司于2017年8月25日出具《居住房地产估价报告》。根据该报告，科东公司使用收益法对涉案六套房屋设定为使用权房状态下的承租人权益价值估价总计18,488,200元。
上述事实，由原告提供的房地产登记资料、《单位空屋调用单》、《协议书》、原告与被告的往来函件以及司法评估报告等证据，结合原、被告及第三人开成公司、新黄浦公司当庭陈述予以证实。
本院认为，本案争议焦点在于原告是否应当获得涉案六套房屋的赔偿。首先，关于涉案六套房屋的权属问题，根据房地产登记资料的记载，涉案六套房屋原为公有住房，并非一般商品房，系政府部门为进行市政建设配套开发的动拆迁安置房。第三人开成公司为房产的建设方。原告提供的《单位空屋调用单》及《协议书》显示，南房公司在1998年因与第三人新黄浦公司共同开发原南市区危改项目而调配得到系争房屋使用权，并向第三人新黄浦公司支付了补偿款，南房公司在2006年又将房屋调配给原告使用。上述事实及证据表明，系争房屋虽然登记在第三人开成公司名下，但基于公有住房的特殊性，原告享有系争房屋的使用权，系争房屋的处分权应当归于原告。其次，从被告在2015年9月10日及2016年10月11日两份回函来看，其明确承认系争六套房屋已由被告处置，并承诺对原告予以补偿。被告系第三人开成公司的全资控股股东，且两份回函间隔较长时间，被告应当是在了解系争房屋的登记及出售情况下作出的回函。被告辩称其在不了解事实的情况下向原告回函不符合一般常理。故系争房屋虽以第三人开成公司的名义与案外人签署公有住房出售合同，但实际处分人应为被告。应由被告而非第三人开成公司对原告承担赔偿责任。第三，关于赔偿标准。被告在2016年10月11日的回函中同意按照2014年6月的评估价格7,357,872元补偿。该补偿标准较为合理。本院予以确认。原告主张按照起诉时的房屋使用权价值补偿依据不足，本院不予采纳。被告在2016年10月作出同意补偿原告的答复，故原告的起诉未超过诉讼时效。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第一款第(八)项之规定，判决如下：
一、被告上海中房置业股份有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海士林置业有限公司损失7,357,872元；
二、驳回原告上海士林置业有限公司其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费132,729元(原告已预交)，由原告上海士林置业有限公司负担79,637元，被告上海中房置业股份有限公司负担53,092元。评估费55,000元，由原告上海士林置业有限公司负担。
如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张宏毅
审 判 员 邢 怡
人民陪审员 吴慈新
二〇一七年十一月一日
书 记 员 陆佳怡
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法总则》
第一百七十九条承担民事责任的主要方式有：
……
（八）赔偿损失；
……。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。