湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘01民终6558号
上诉人（原审被告）：雷英，女，1963年12月20日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。
委托诉讼代理人：周寰奇，湖南坚铮律师事务所律师。
委托诉讼代理人：宴庆云，湖南坚铮律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：湖南长沙金房子物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市天心区涂新社区25栋503号。
法定代表人：彭桂先，董事长。
委托诉讼代理人：李小华，湖南红雨律师事务所律师。
上诉人雷英因与被上诉人湖南长沙金房子物业管理有限公司（以下简称金房子物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙县人民法院（2016）湘0121民初1451号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
雷英上诉请求：一、撤销湖南省长沙县人民法院（2016）湘0121民初1451号民事判决第一项，并依法改判；二、本案一、二审诉讼费用由金房子物业公司承担。事实和理由：一、一审判决认定雷英收房时间错误。2008年4月30日。雷英前往金房子物业公司处要求办理验房、交房手续，并按照金房子物业公司要求在《入伙通知书》、《楼宇交接书》上签字（上述文件并无开发商及金房子物业公司签章），交纳了3个月的物业管理费，领取钥匙后发现房屋存在质量问题，填写了《交房验收检查表》，雷英及时请求物业公司予以整改，收房手续并未完成，该整改其持续多年，雷英实际收房时间为2015年12月26日；二、一审判决适用法律错误。整改期间的物业管理费应由开发商承担。根据《湖南省物业服务收费管理办法》第十九条第二款之规定，物业竣工验收合格后，建设单位根据购房合同书面通知买受人办理交付手续，经物业买受人查验收房后，物业服务费由买受人交纳；物业买受人在查验收房时物业存在不符合法律法规规定和购房合同约定的条件，整改期间的物业服务费由建设单位交纳；物业买受人无正当理由拖延办理交付手续的，物业服务费从建设单位书面通知买受人办理交付手续的次月开始计收，由物业买受人交纳，但首先由建设单位垫付并负责追缴。本案雷应发现房屋存在质量问题后，一直要求开发商和物业公司进行整改，2015年12月26日前并未收房，不应承担此前的物业管理费。
金房子物业公司辩称：雷英不能证明其并未收房，应当按照约定交纳物业服务费。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审法院应依法维持原判，驳回上诉。
金房子物业公司向一审法院起诉请求：一、判令雷英向金房子物业公司支付拖欠的物业服务费13022元（计算至2016年3月31日止），并支付逾期缴纳的违约金5000元；二、本案诉讼费用由雷英承担。
一审法院认定事实：一、双方当事人无争议的事实。1、2007年10月25日，雷英购买了位于长沙县××办事处土桥村××住宅小区××号商品房，房屋建筑面积144.7㎡。2、金房子物业公司与雷英签订一份《物业管理服务协议》，约定金房子物业公司为红树湾小区提供物业管理服务，物业服务费根据物业的实际用途、性质、建筑面积收取，小高层住宅用户收费标准为1元/平方米/月。合同二十二条还约定：“乙方（金房子物业公司）按规定向甲方（雷英）收取有关费用，甲方应按规定时间缴清相关费用，对不按规定缴交各项费用，逾期1个月，物业管理公司有权依法按规定采取限制性服务措施催缴，并处以每日应缴金额千分之三的滞纳金。或向法院起诉”。3、2008年4月30日，雷英签署《楼宇交接书》、《入伙通知书》、《红树湾小区居民精神文明建设公约》、《红树湾业主消防安全责任书》，并领取了入户防盗门钥匙6片、装修钥匙1片，2015年10月28日，雷英再次领取单元对讲门钥匙2片、购电卡1张、装修钥匙1片。其中《入伙通知书》原件由雷英持有。4、2012年11月7日，金房子物业公司收到1栋1706室装修钥匙一片，入户钥匙一套。5、2015年7月31日，金房子物业公司在其物业管理日常接待记录的接待内容中注明1栋1706号房屋正在整改（开发商），整改完以后通知业主来交房。6、雷英于2008年9月1日起至今未缴物业服务管理费，算至2016年3月31日，共计91个月。二、双方当事人有争议的事实。双方当事人有争议的事实在于雷英是否已收房。金房子物业公司认为，雷英于2008年4月30日签署了《楼宇交接书》和《入伙通知书》，并已领取钥匙，其于当日已实际收房。雷英认为，2008年4月30日，其在收楼时发现房屋质量问题而拒绝收房，并要求开发商和物业公司整改，直至2015年12月26日，相关整改才完毕，开发商和物业公司才正式向雷英交付房屋。一审法院认为，雷英已于2008年4月30日签署了《楼宇交接书》、《入伙通知书》，并领取了入户门钥匙、装修钥匙，也与金房子物业公司签订了《物业管理服务协议》，由此可见，金房子物业公司已于2008年4月30日办理交付手续，雷英于当天已收房。
一审法院认为：一、金房子物业公司已完成了房屋交付的手续，且金房子物业公司与雷英签订的《物业管理服务协议》，系双方真实意思表示，符合我国有关物业管理法律法规的规定，合法有效。双方分别作为物业管理受托方和业主应分别履行物业管理和缴纳物业管理费的义务。雷英抗辩称房屋存在质量问题一直在整改，以此为由拒交物业管理服务费。虽金房子物业公司的物业管理日常接待记录中注明1栋1706号房屋正在整改，但根据《湖南省物业服务收费管理办法》第十九条第二项的规定：“物业竣工验收合格后，建设单位根据购房合同书面通知买受人办理交付手续，经物业买受人查验收房后，物业服务费由买受人交纳；物业买受人在查验收房时物业存在不符合法律法规规定和购房合同约定的条件，整改期间的物业服务费由建设单位交纳……”，只有在物业存在不符合法律法规规定和购房合同约定的条件情况下，整改期间的物业服务费由建设单位交纳，现雷英已收房，虽房屋存在瑕疵，但雷英未提供充分有效证据证明房屋的整改系因为不符合法律法规规定和购房合同约定，故物业管理服务费应由雷英交纳。雷英拖欠物业管理服务费91个月，因金房子物业公司未提供证据证明雷英已实际入住，故物业管理服务费应计算为144.7㎡×1元/㎡×91月×90%=11850.93元。二、金房子物业公司主张按《物业管理服务协议》第二十二条的规定向雷英收取逾期缴纳的违约金5000元，而双方签订的《物业管理服务协议》第二十二条明确约定：“乙方（金房子物业公司）按规定向甲方（雷英）收取有关费用，甲方应按规定时间缴清相关费用，对不按规定缴交各项费用，逾期1个月，物业管理公司有权依法按规定采取限制性服务措施催缴，并处以每日应缴金额千分之三的滞纳金。或向法院起诉”，现金房子物业公司已选择向法院起诉，故对其收取逾期缴纳违约金的诉讼请求，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《湖南省物业服务收费管理办法》第十九条之规定，判决：
一、限雷英在本判决书生效后十日内支付湖金房子物业公司物业管理服务费11850.93元；二、驳回金房子物业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费251元，减半收取125.5元，由金房子物业公司负担43元，由雷英负担82.5元。
本院二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为：雷英作为涉案房屋业主与金房子物业公司签订《物业管理服务协议》，并交纳3个月物业服务费，表明双方之间已经构成物业管理服务关系。雷英负有按照该协议约定支付物业服务费的义务。雷英主张其收房手续并未完成，且房屋存在质量瑕疵，整改期间的物业服务费应由开发商承担。本院经审查认为，2008年4月30日雷英签署《入伙通知书》及《楼宇交接书》的行为足以认定其收房行为已经完成，虽涉案房屋质量略有瑕疵，但质量维修责任雷英可以向开发商主张，不得以此为由拒绝支付物业服务费，故雷英应向金房子物业公司支付欠付的物业服务费。关于雷应应当支付物业费金额的问题。本院认为金房子物业公司在办理交房手续时已经登记业主房屋瑕疵，负有及时通知开发商进行整改的义务，但本案中金房子物业公司未能及时向开发商反馈整改事宜，导致整改未能及时顺利进行，影响了业主入住，存在相应过错，故本院酌情确定雷英应补交的物业服务费计算为144.7㎡×1元/㎡×91月×60%=7900.62元。
综上所述，雷英的上诉请求部分成立；本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销湖南省长沙县人民法院（2016）湘0121民初1451号民事判决；
二、限雷英在本判决书生效后十日内支付湖南长沙金房子物业管理有限公司物业管理服务费7900.62元；
三、驳回湖南长沙金房子物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费251元，减半收取125.5元，二审案件受理费251元，合计376.5元，由长沙金房子物业管理有限公司207元，由雷英负担169.5元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 坤
审 判 员 熊 伟
代理审判员 冷子剑
二〇一六年十一月二十四日
书 记 员 皮磊林
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。