文书内容广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终1400号上诉人（原审原告、反诉被告）：刘萍。委托诉讼代理人：晏辉，广东乐辉律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：张逸祥。委托代理人：李洋美，广东瑞霆律师事务所律师。上诉人刘萍因与被上诉人张逸祥租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2016）粤0304民初10558号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。刘萍上诉请求：撤销一审判决，支持一审刘萍的全部诉讼请求并承担一、二审的诉讼费用。事实和理由：一、【是否支付租金的举证责任】是否支付租金的举证责任无疑应当在张逸祥一方。如果张逸祥不能完成该举证责任，应当承担不利后果。张逸祥以其证据3完成了其自2012年11月1日至2016年3月30日支付租金的事实；没有完成支付自2016年4月1日后的租金的举证责任。现在，张逸祥拿出证据4（张逸祥2014年4月支付了75000元的证据）称是预付的租金，应当冲抵2016年4月1日之后的租金。这一说法是否成立？这是本案的焦点。根据庭审调查，张逸祥没有证据证明该7.5万元属于租金，是属于预付的租金，是预付两年后的租金，是预付的2016年4月1日后的租金，那么张逸祥称是租金，无疑是空穴来风，没有任何依据，法庭不应当予以支持。二、【该7.5万元属性分析】在双方均无证据明此款项的属性的情况下，只能根据生活法则和商业交易习惯来分析。刘萍称，是张逸祥获得涉案房屋承租权，即承租费，以及确保三年多租期以及三年多租期不涨价与涨价的差额。该说法合乎生活法则和交易习惯。1、即时结清的交易，不保留相关证据合乎生活法则和商业交易。本案7.5万元交易为即时结清的交易，双方交易目的当即实现：张逸祥当即获得了三年多的租赁权，且得到了租期不涨价的承诺。交易目的实现，就不无须再保留有关凭证，这合乎通常普通人交易和生活习惯。如果按照张逸祥所称，是准备冲抵两年后的2016年4月1日后的租金，那就不是即时结清的交易，按照一般习惯就应当保留必要的证据凭证，或者需要对方出具承诺文字。而本案双方没有出具对该7.5万元的文字说明，即可证明是即时结清的交易，无须保留相关凭证。2、承租人向出租人交付承租费合乎交易习惯。张逸祥在庭审中辩称，承租费一般情况是交给转租人，不交给出租人。这一说法毫无依据，相反客观上承认了交付承租费的事实。转租人和出租人对于承租人来说，都是出租人，不同的只是，转租人是将别人的房屋出租，出租人是将自己的房屋出租，都是出租人。既然转租人能收取承租费，出租人就更有理由收取出租人的承租费。本案还有一个事实：张逸祥私自从前一位承租人尹红生处获得涉案房屋的承租权（证据见张逸祥提交的证据1中的第2份《租赁合同》），是尹红生与张逸祥签订，违反了《租赁合同》第二条的不得擅自转租的约定。刘萍发现后，提出异议，才在该份租赁合同的下面用手写体注明了相关内容，涉案房屋才租给了张逸祥。这样情形下，张逸祥直接从刘萍手上获得成熟商铺的承租权，当然有义务向刘萍缴纳承租费。如果按照张逸祥所称，该款不是承租费和涨价差额，而是提前两年支付的租金，第一，显然不合乎租赁市场承租人“押二交一”（押两期租金的押金，交一期租金）的交易习惯；第二，如果是预付租金，按常规应当在下一个月就进行冲抵，不应该在两年后才主张和进行冲抵；第三，如果是租金，那么在刘萍发短信向张逸祥催租金时，张逸祥应当主张冲抵，而不应当以市场价低于他们之间的合同价进行讨价还价；第四，如果是租金，应当是租金37000元或者租金39000元或者其相应的倍数，即应当与约定的租金数额或者其租金数额的倍数相吻合。正如一审判决书所言：“抵扣后还余下6000元”，这里突然多余一个6000元，从数字上看就与租金毫无关系。3、本案刘萍出租给张逸祥的房屋没有涨价是因为张逸祥提前交付了涨价额度；否则不可能三年多不涨价。租赁房屋市场均实行逐年涨价的交易习惯，而本案刘萍出租给张逸祥的房屋没有涨价，有违交易习惯，为何不涨价，就是因为张逸祥提前交付了涨价额，故不再涨价。刘萍对7.5万元的解释有合理合法的说明，敬请法庭采纳。三、【没有名目的7.5万元不是租金，与本案的诉讼请求和反诉请求无关】张逸祥就此主张权利，应当另案起诉。正如张逸祥在庭审后所称，如果法庭不认定7.5万元是租金，那么他将另案以不当得利起诉。这当然是张逸祥的诉权，但是应当是另一个诉。本案张逸祥也没有在本案中就返还此7.5万元提起反诉，故只能另案单独起诉。另庭审中补充称：一审张逸祥对一审判决书没有上诉证明其对一审判决驳回反诉予以认可。既然反诉不成立，本诉应该成立。张逸祥辩称,1、关于75000元款项的性质问题：刘萍声称该款项是出租人承诺不涨租的费用，这完全是刘萍自行虚构的。因为承租人在2012年11月1日开始承租该套房屋，而本案的75000元款项是在2014年4月19日才汇出的。如果不涨租应该在2012年11月份发生的事情。2、承租人是从前一任承租人手中尹红生承接过来的房屋，已经与出租人正式签订租赁合同，租赁合同也明确约定了租金由原承租人的9000元已经涨到了13000每月。已经涨了50%的价款。故根本不存在刘萍所述的保证不涨价费用一事。该费用是出租人由于经济紧张向承租人要求的提前预付租金，之后出租人一直没有及时予以抵扣，故承租人在后来通过发律师函的形式告知出租人予以冲抵租金一事，因此一审法院的认定全部是正确的。刘萍所称的75000元是其他款项，没有任何的证据予以支持。全部应当予以驳回。关于刘萍在上诉状提及的推倒逻辑均没有任何的法律依据以及事实依据。请求二审法院查明事实。维持一审判决。根据一审判决所要求的时间，抵扣完租金和押金之后搬离了房屋，张逸祥已经提交了搬离房屋的《告知函》和物业管理处签名交收的纸。刘萍向一审法院起诉请求：1、解除刘萍、张逸祥之间签订的租赁合同，返还租赁房屋；2、张逸祥支付2016年4月1日至张逸祥实际搬离期间的租金，其中2016年4月1日至2016年6月30日的租金为37000元，之后的租金每季度39000元；3、刘萍没收张逸祥已付的租赁押金26000元；4、张逸祥承担本案诉讼费。张逸祥向一审法院反诉请求：1、刘萍违法解除租赁合同，双倍返还租赁保证金52000元；2、刘萍承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：刘萍为位于深圳市福田区深南中路、华发北路以西电子科技大厦X座XX号房产的权利人。2011年6月28日，刘萍（出租方、甲方）与案外人尹红生（承租方、乙方）签署《租赁合约》约定，甲方将涉案房产出租给乙方使用，租赁期限自2012年7月1日至2013年6月30日，押金为18000元。2012年10月29日，尹红生（出租方、甲方）与张逸祥（承租方、乙方）签署《租赁合约》约定，甲方将涉案房产出租给乙方使用，月租金为9000元，押金为18000元，租赁期限自2012年11月1日至2013年6月30日。乙方必须每月缴付当月房租，如超过合同规定五天仍未缴纳租金，甲方有权终止合约，收回房屋，并扣除全部押金。合同下方后手书：续约一年，每月租金13000元，实收。续约3年，每月租金13000元，实收。乙方不得转让，必须由张逸祥经营凌越品牌，如有变动，甲方收回房屋并扣取押金。合同到2017年6月30日止。2015年7月9日，刘萍（甲方）与张逸祥（乙方）签署《合同书》约定，甲方将涉案房产租给乙方使用，租期为2015年7月1日至2017年6月30日，租金三个月支付一次，2015年7月、8月、9月的租金为39000元/3个月，2015年10月至2016年6月30日分3次付租，每次由乙方支付甲方37000元/3个月，2016年7月至2017年6月30日租金为39000元/3个月。管理费及租赁税费由乙方承担，乙方不得以任何借口减租或推迟交租。甲方在合同期内不能以任何理由及形式涨租，乙方在合同期内不能以任何理由及形式减租，亦不能转租，每次交租金日期为当月30日前，若超过3日未交租，视同乙方违约，限5日前搬离，甲方不退还已付的任何费用。上述合同签署后，张逸祥向刘萍共支付了租赁押金26000元，该押金包含了尹红生向刘萍支付的押金18000元。张逸祥向刘萍正常支付租金至2016年3月。其中刘萍给予张逸祥2016年第一季度即2016年1月-3月的租金优惠，即该季度的租金为30000元。2016年4月2日，刘萍发信息给张逸祥要求张逸祥支付第二季度的房租，并称继续给予张逸祥优惠即30000元/3月，而张逸祥回复称与涉案房产相临的房产的租金为6000元，市场生意不好，请刘萍考虑。张逸祥另于2014年4月19日分两次共向刘萍转账支付了75000元。刘萍称该75000元为双方口头约定刘萍在三年期内不涨房租，张逸祥向刘萍支付的补偿费用，张逸祥则称该75000元是预付的部分租金。2016年4月6日，张逸祥委托广东瑞霆律师事务所向刘萍寄发《律师函》称，因刘萍的原因，张逸祥于2014年4月19日向刘萍预先支付了75000元用于冲抵日后房租。后来，经张逸祥多次要求，刘萍仍未将该75000元冲抵房屋租金。现函告刘萍，该75000元冲抵2016年4月1日起至2016年9月23日租金，从2016年9月24日之日起之租金，张逸祥将照常缴纳租金。2016年4月14日，刘萍委托广东天地元律师事务所向张逸祥寄发《律师函》称，该75000元不能冲抵租金，要求张逸祥在收到函件后2日内支付2016年第二个季度的租金39000元。如果张逸祥未支付租金，刘萍将解除合同并要求张逸祥承担违约责任，搬离涉案商铺。另查，张逸祥于2016年7月14日收到一审法院送达的应诉材料。截止庭审日，张逸祥仍在占有使用涉案房产。张逸祥称因刘萍起诉要求解除合同，且没有退回张逸祥交纳的押金，因此张逸祥认为押金充抵完毕后才搬离或双方协商其他解决办法。一审法院认为，刘萍与张逸祥之间签订的《合同书》合法有效，对当事人具有法律约束力。本案的争议焦点为张逸祥向刘萍支付的75000元为何款项。刘萍与张逸祥签署的合同未明确该75000元为何款项，无证据显示该75000元为张逸祥支付给刘萍的补偿款，该款项应为张逸祥预付给刘萍的租金。在张逸祥发律师函给刘萍主张抵扣时，刘萍应在张逸祥应付的租金中予以抵扣。合同约定张逸祥应于当月30日前支付租金，超过3日即视为违约，双方约定的租金为一个季度支付一次，即张逸祥应于2016年3月30日前支付第二季度即2016年4至6月的租金，虽然刘萍给予张逸祥第一个季度租金优惠为30000元/3月，且在2016年4月2日发给张逸祥的信息中仍承诺给予张逸祥第二个季度租金优惠为30000元/3月，但该承诺并不能认定双方就之后的租金调整为每月10000元，张逸祥应向刘萍支付第二季度的租金30000元，按合同约定支付第三季度的租金39000元。按照该标准，张逸祥预付的75000元抵扣2016年4月至6月的租金30000元后，还可抵扣2016年7月至9月的租金39000元。抵扣后还余下6000元。刘萍系以诉讼的方式要求解除合同，张逸祥于2016年7月14日收到刘萍的起诉状，张逸祥在此时并未拖欠刘萍的租金，刘萍单方解除合同属违约行为，在张逸祥预付的租金可抵押租金至2016年9月30日还有余额，且张逸祥收取了相当于两个月租金的租赁保证金的情况下，张逸祥有权行使不安抗辩权，不搬离涉案房产并用租赁保证金抵扣租金。张逸祥支付的租赁保证金为26000元，预付租金抵扣后的余额为6000元，该两笔费用可抵扣2016年10月1日至12月13日期间的租金，张逸祥至今占有使用涉案房产有事实依据，一审法院对刘萍主张解除合同并要求张逸祥搬离涉案房产、支付占有使用费、没收押金的诉讼请求，均不予支持。关于反诉，张逸祥反诉请求刘萍双倍返还租赁保证金，张逸祥该请求的前提为解除合同，在张逸祥坚持继续履行合同，目前仍在占有使用涉案房产且没有损失的情况下，对张逸祥的反诉请求，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、驳回刘萍的诉讼请求；二、驳回张逸祥的反诉请求。本案本诉受理费2340元（已由原告刘萍预交），由原告刘萍负担；反诉受理费550元（已由被告预交），由被告张逸祥负担。本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。张逸祥于2014年4月19日向刘萍支付75000元，刘萍未提供证据证明其有合同依据或法律依据继续占有该款项，该款项张逸祥依法有权要求返还，该笔债务为金钱债务，而张逸祥应向刘萍支付的租金亦为金钱债务，故张逸祥在合同履行过程中主张用其已向刘萍支付的75000元冲抵其应付的租金并无不当，原审法院对此处理并无不当，本院予以确认。综上所述，刘萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2340元，由上诉人刘萍负担。本判决为终审判决。审 判 长 俞    红审 判 员 吴  思  罕代理审判员 邓    媛二〇一七年三月三十日书 记 员 王倚霖（兼）附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。