浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙杭民终字第3010号
上诉人（原审被告、反诉原告）：浙江卓凯投资管理有限公司。
法定代表人：张仲凯，董事长。
委托代理人：朱虹、任晓红，浙江宏昊律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：彭仕文。
委托代理人：徐安洲，广丰县五都法律服务所法律工作者。
上诉人浙江卓凯投资管理有限公司（以下简称卓凯公司）因与被上诉人彭仕文房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2013）杭下民初字第1462号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月3日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定，2012年7月6日，彭仕文通过彭俊虎与卓凯公司签订了一份租房意向协议，2012年7月9日，彭仕文与卓凯公司签订了房屋租赁合同一份，合同约定：卓凯公司同意将坐落在本市下城区永潮街138号，养殖总场综合大楼的房屋三楼东面出租给彭仕文使用共计面积783平方米。房屋租赁期自2012年10月1日至2022年8月31日止，其中2012年7月10日至2012年8月31日为装修期，彭仕文免付租金，自2012年10月1日起计收租金。第一年合计租金371533.5元。第二年房屋租金为371533.5元，从第三年起房屋租金每两年在前一年房屋租金总额的基础上递增5%，即第三年年租金为390110.17元，第四年年租金为390110.17元。上述租金不含租房税，即房屋税由彭仕文承担。租金的支付方式为先付款后使用，本合同签订后彭仕文向卓凯公司支付第一期租金，房屋租金半年一付，以后每期租金提前30天付款，第一年租金的支付时间为2012年7月9日与2013年2月1日；第二年租金的支付时间为2013年8月1日与2014年2月1日；第三年租金的支付时间为2014年8月1日与2015年2月1日等。彭仕文承租房屋应缴纳履约保证金5万元作为彭仕文承租房屋的水、电、房屋结构与设备的保证金及合同履约保证金，履约保证金不计利息。合同还对双方之间的责任、违约责任、退租处理以及其他事项作了约定。合同签订以后，彭仕文向卓凯公司缴纳了5万元履约保证金以及2万元的装修押金，卓凯公司向彭仕文交付了房屋。彭仕文征得卓凯公司同意后对上述房屋进行装修和购置设备，用于开设杭州彭氏娱乐有限公司（彭氏舞厅）。2012年10月1日彭氏舞厅进行试营业，2012年10月13日，彭氏娱乐有限公司致函给卓凯公司称由于总体大楼的消防配套设施未施工完成和相关手续不齐全，导致消防验收不能正常进行极易影响整体开张，故要求卓凯公司在2012年10月25日前给予办好消防许可证。2012年11月22日，杭州市公安消防局向杭州彭氏娱乐有限公司出具了建设工程消防设计审核意见书，同意该工程的消防设计，但提出了需落实的内容，同时指出公司工程竣工后，应向杭州市公安消防局申报消防验收，验收后方可投入使用。2013年3月8日，卓凯公司致函彭仕文对彭仕文要求延长免租期、租赁面积、申领营业执照一事予以回复：卓凯公司同意延长免租期四个月，四个月房租分二期房租扣除。实际租赁建筑面积为753平方米，以后以上述建筑面积缴纳租金。根据双方合同，卓凯公司租给彭仕文的房屋为商业用房，适合舞厅业态并能提供相关办证手续，在彭仕文方符合相关部门审批的前提下，卓凯公司方确保大楼在三个月内完成消防基础设施。因消防基础设施而引起的责任由卓凯公司承担，内部环保问题由卓凯公司方配合协商解决。2013年3月28日，彭仕文投资的杭州彭氏娱乐有限公司因在开业前未经消防安全检查擅自投入使用、营业被责令停产停业，并处罚款人民币35000元整的处罚。2013年8月初，彭氏舞厅停止营业。2014年7月30日，经彭仕文申请，原审法院委托坤元资产评估有限公司对租赁房屋内的设施设备以及内部装饰装修进行资产评估，结果为价值人民币775510元。租赁房屋至今仍未能通过消防验收。彭仕文、卓凯公司双方租赁合同签订以后，彭仕文向卓凯公司共计支付房屋租金人民币247000元。原审另查明，杭州市下城区永潮街138号养殖总场大楼一层至五层的房屋系卓凯公司于2011年12月28日向房屋所有权人杭州灯塔养殖总场承租而来，杭州灯塔养殖总场同意卓凯公司转租。2014年4月25日，卓凯公司与杭州灯塔养殖总场自愿解除双方于2011年12月28日就杭州市下城区永潮街138号养殖总场大楼1-5层房屋签订的房屋租赁合同，双方还约定鉴于卓凯公司已将房屋出租给次承租人，卓凯公司应自行解除与次承租人签订的租赁合同，如未能解除给杭州灯塔养殖总场造成损失的，杭州灯塔养殖总场有权另行向卓凯公司主张权利。现彭仕文起诉至原审法院，要求：1.判令彭仕文、卓凯公司的房屋租赁合同无效；2.判令卓凯公司返还已交的定金5万元、租金24.576万元，并判令卓凯公司赔偿彭仕文装修、设备、误工等各项经济损失计114.43万元，以上共计141.006万元（各项赔偿暂计至2013年8月30日止，实际以判决履行之日止）。在审理过程中，彭仕文变更诉讼请求为：1.判令彭仕文、卓凯公司的房屋租赁合同解除；2.判令卓凯公司返还已交的押金、定金7万元、租金24.576万元，并判令卓凯公司赔偿彭仕文装修、设备、误工等各项经济损失计114.311万元，以上共计145.887万元（各项损失暂计至2013年8月30日止，实际以判决履行之日止）。在一审诉讼过程中，卓凯公司提出反诉，要求：1.判令彭仕文与卓凯公司的房屋租赁合同解除；2.判令彭仕文支付卓凯公司房租63851.25元（暂计算至2013年9月30日），并按实际交付房屋之日止计算房租；3.判令彭仕文支付卓凯公司违约金74306.7元；4.判令彭仕文支付卓凯公司的保证金50000元归卓凯公司所有。
原审法院认为，彭仕文与卓凯公司之间签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人产生拘束力，双方当事人均应遵循诚信原则履行合同。（一）关于本案的本诉部分：1.彭仕文、卓凯公司之间的房屋租赁合同是否解除问题。彭仕文在合同履行过程中以房屋未经消防验收不能使用导致合同目的落空为由提出解除合同，根据双方合同约定，彭仕文安装消防、安全设备，包括：（水泵房、水泵房控制箱、喷淋、防烟系统、消控室、烟杆、监控室系统）等，装修等设备设施由彭仕文自行报批安装；卓凯公司有责任和义务协助彭仕文处理其他经营单位、周围居民的关系，卓凯公司办理相关手续和审批报告，保证能取得合法证件。从彭仕文、卓凯公司双方签订的上述合同中可看出，消防、安全设备等由彭仕文自行报批安装，现彭仕文方自行装修的内部工程的消防并未通过验收，同时开设舞厅，在使用和开业前，安装消防设备，向公安消防机构申报并报批也应是经营者的义务，而不是对经营者之外的房屋出租人的要求，因此造成合同目的不能实现的主要原因在于彭仕文；但该合同中也同时约定了卓凯公司有办理相关手续和审批报告以及取得合法证件之义务，且卓凯公司也向彭仕文做出承诺确保大楼在三个月内完成消防基础设施，但最终卓凯公司并未举证证明其消防基础设施已完成，合同义务已履行，卓凯公司对涉案租赁房屋的不能使用也存在过错，彭仕文、卓凯公司双方均有违约行为。现彭仕文提出解除合同，卓凯公司亦提出解除合同，原审法院确认彭仕文、卓凯公司双方签订的租赁合同解除。2.关于彭仕文诉请的租金、履约保证金、押金的返还以及赔偿经济损失的问题。彭仕文在双方签订租赁合同以后，实际已使用了租赁房屋，故彭仕文请求卓凯公司返还租金245760元的诉讼请求无依据，原审法院不予支持。彭仕文要求卓凯公司返还履约保证金50000元的诉讼请求，因双方合同约定在结清水电费及各种费用后由卓凯公司收回房屋后再由彭仕文按原额收取，现彭仕文、卓凯公司双方并未对房屋进行交接，故彭仕文的该请求原审法院不予支持。彭仕文要求卓凯公司返还装修押金20000元的诉讼请求，卓凯公司对收取押金的事实无异议，现彭仕文已装修完毕，故卓凯公司应返还彭仕文装修押金20000元，彭仕文的该诉讼请求原审法院予以支持。彭仕文要求卓凯公司赔偿彭仕文装修、设备、误工等各项经济损失计1143110元的诉讼请求，原审法院认为彭仕文在出租房屋实际投入的设备损失应由违约方承担，本案中因彭仕文、卓凯公司双方对合同的最终解除均存在过错，应各自承担相应的违约责任，其中彭仕文应承担主要责任，卓凯公司承担次要责任。根据本案合同的履行情况，本案彭仕文的装修经卓凯公司同意，彭仕文、卓凯公司双方在租赁合同中对租赁房屋增添的附属物也已做约定，彭仕文在合同终止后拆除并取回属于彭仕文可移动的物品，所有电器设施、设备，固定的装修装潢不得拆除，故本案合同解除，未形成附合的装饰装修物，由彭仕文拆除自行取回。因解除合同造成的损失，原审法院根据合同性质，考虑彭仕文、卓凯公司的过错行为以及资产评估报告中的物品价值等因素，酌情支持卓凯公司赔偿彭仕文的经济损失为150000元。（二）反诉部分：1.卓凯公司以彭仕文截止至2013年9月30日拖欠租金为由要求解除双方的房屋租赁合同。双方合同约定卓凯公司自2012年10月1日起向彭仕文计收租金，一年的租金为371533.5元，故截止2013年9月30日，彭仕文应支付的租金为371533.5元，但在合同履行过程中，卓凯公司于2013年3月8日回函彭仕文，其中对租金的支付做了变更补充，卓凯公司同意对彭仕文延长免租期四个月，四个月房租分二期房租扣除。故依照上述回函内容，扣除四个月的房租125201.7元，彭仕文实际应支付的租金为246331.8元，截止本案诉讼之日彭仕文已支付卓凯公司租金245760元，尚有571.8元的租金未支付。但彭仕文是在涉案房屋无法正常使用的情况下才停止支付租金，且未支付571.8元租金并非构成根本违约行为，不能成为卓凯公司单方行使合同解除权的理由，因此，卓凯公司以彭仕文拖欠租金为由要求单方解除合同无依据。考虑到本案合同解除的原因在于合同目的不能实现，而双方当事人对于因消防未能通过审批致使舞厅不能营业、合同目的不能实现均存在不同程度的过错，应各自承担相应的责任。同时卓凯公司已于2014年4月25日自愿与杭州灯塔养殖总场解除了双方于2011年12月28日就杭州市下城区永潮街138号养殖总场大楼1-5层房屋签订的房屋租赁合同，2014年4月25日以后卓凯公司也已丧失转租权，租赁合同已经无法继续履行，现双方均提出解除合同，原审法院确认彭仕文、卓凯公司双方签订的租赁合同解除。2.关于房租、违约金、保证金问题。截止2013年9月30日，彭仕文尚有571.8元的租金未支付，卓凯公司要求彭仕文支付租金的诉讼请求原审法院支持571.8元，超出部分不予支持。鉴于双方对合同的最终解除均有过错，应各自承担相应的违约责任，卓凯公司要求彭仕文支付违约金的诉讼请求原审法院酌情予以支持50000元。鉴于不能履行合同卓凯公司与彭仕文均有过错，故卓凯公司要求彭仕文将50000元履约保证金均判归卓凯公司所有无依据，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第九十四条第（五）项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百二十条、第二百一十六条、第二百二十三条、第二百二十六条之规定，判决：一、彭仕文与浙江卓凯投资管理有限公司于2012年7月9日签订的房屋租赁合同解除；二、浙江卓凯投资管理有限公司返还彭仕文装修费押金人民币20000元；三、浙江卓凯投资管理有限公司赔偿彭仕文经济损失人民币150000元；四、彭仕文支付浙江卓凯投资管理有限公司（截止2013年9月30日）租金人民币571.8元；五、彭仕文支付浙江卓凯投资管理有限公司违约金人民币50000元；六、上述第二、三、四、五项的款项相互折抵后，浙江卓凯投资管理有限公司应支付彭仕文人民币119428.2元，限于判决生效之日起十日内支付给彭仕文；七、驳回彭仕文的其他诉讼请求；八、驳回浙江卓凯投资管理有限公司的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币17491元（彭仕文已预缴），由彭仕文负担13791元，浙江卓凯投资管理有限公司负担3700元（限判决生效后十日内缴纳）；反诉案件受理费2032元（浙江卓凯投资管理有限公司已预缴），由浙江卓凯投资管理有限公司负担968元，彭仕文负担1064元（限判决生效后十日内缴纳）。
宣判后，卓凯公司不服，向本院提起上诉称：原审法院将2013年9月30日作为彭仕文支付房屋租金的截止日期，系对本案的事实认定错误。卓凯公司一审第二项反诉请求为要求彭仕文支付卓凯公司房租63851.25元（暂计算至2013年9月30日），并按实际交付房屋之日止计算房租。故计算至2013年9月30日仅是卓凯公司当时从起诉的时间考虑为了计算方便而确定的一个时间点，并非双方当事人租赁关系事实上的终止日期。原审判决中也确定了双方当事人之间并未进行过房屋交接。而事实上，案涉租赁房屋仍由彭仕文占有使用。卓凯公司因彭仕文未交付房屋而导致至今未能向房屋所有权人交付房屋。但原审法院却在没有交付租赁房屋事实的基础上，将2013年9月30日作为卓凯公司与彭仕文之间实际交付房屋的日期，明显属于事实认定错误。该事实认定错误，直接导致卓凯公司所提要求彭仕文支付租金的反诉请求判决错误。综上，请求二审查明事实，依法撤销原审判决第四项，改判彭仕文支付卓凯公司租金571.8元（暂计算至2013年9月30日），之后按实际交付房屋之日止计算房租。按合同约定年租金371533.5元计算，自2013年10月1日至2014年9月30日止，租金计371533.5元）。
被上诉人彭仕文在二审期间未提交书面答辩状，其口头辩称：本案纠纷是因卓凯公司租赁的房屋消防设施不到位、承诺不到位而引起的，卓凯公司违约在先，而且案涉租赁房屋彭仕文实际并未使用。故请求依法驳回卓凯公司的上诉请求。
双方当事人在二审期间均未提交新的证据。
原审判决认定的事实与本院查明的事实一致。本院另查明，案涉租赁房屋至今仍由彭仕文占用，双方未办理过房屋交接手续。
本院认为，根据审理查明，虽然在诉讼过程中就案涉房屋租赁合同双方当事人均要求解除，但就合同解除后房屋的交接事项，在一审诉讼过程中双方均未提及，卓凯公司在一审反诉请求中亦未明确提出要求彭仕文腾退房屋的诉讼请求，现房屋未实际交接的事实是清楚的，故卓凯公司提出将租金计算至房屋实际交付之日止的反诉请求内容并不明确，原审法院将房租计算至2013年9月30日，并无不当。2013年10月1日起至房屋实际交接之日止的房屋租金或房屋占有使用费，卓凯公司可另行依法解决。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6873元，由上诉人浙江卓凯投资管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 丹
审 判 员 金瑞芳
代理审判员 毕克来
二〇一五年四月二十八日
书 记 员 吴梦姣