山西省太原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）晋01民终4242号
上诉人（原审原告）：晋商银行股份有限公司太原并州支行,住所地太原市杏花岭区解放路103号中盛国际大厦底层。
负责人：武涛，行长。
委托诉讼代理人：刘美，山西双丰律师事务所律师。
上诉人(原审被告):太原富力城房地产开发有限公司，住所地太原市杏花岭区胜利东街7号富力中心21层至22层。
法定代表人：杨培军，董事长。
委托诉讼代理人：张荣海，男，1986年10月16日出生，汉族，该公司员工，住太原市迎泽区五一东街副30号。
被上诉人(原审被告):吕瑞莲，女，1978年8月19日出生，汉族，无业，住山西省交城县。
上诉人晋商银行股份有限公司太原并州支行、太原富力城房地产开发有限公司因与被上诉人吕瑞莲借款合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2017）晋0107民初2号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月31日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，上诉人晋商银行股份有限公司太原并州支行的委托诉讼代理人刘美、上诉人太原富力城房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张荣海到庭参加诉讼。被上诉人吕瑞莲经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人晋商银行股份有限公司太原并州支行上诉请求：1、依法撤销（2017）晋0107民初2号民事判决第二项中对利息、罚息及损失的判决，改判由二被上诉人赔偿上诉人至本金还清之日止的利息、罚息及损失；2、维持（2017）晋0107民初2号民事判决其他判项；3、本案一、二审全部诉讼费用由二被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院判决自判决生效之日起的利息按照中国人民银行同期贷款利率计付，是错误的。二被上诉人应赔偿上诉人至其借款本金还清之日止的利息、罚息及损失。2、（2017）晋0107民初2号民事判决其他判决适用法律准确，应予维持。
太原富力城房地产开发有限公司辩称，借款合同当中的约定明显过高，合同解除后，不应按原来合同约定的罚息计算。
上诉人太原富力城房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销一审判决，并发回重审或直接改判；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决适用法律错误，上诉人依法不应当承担连带清偿担保责任。办理抵押登记手续是银行的义务，在银行怠于行使该义务及办理预抵押登记手续的情况下，上诉人不应承担担保责任。一审法院的认定未考虑合同签订的实际情况。实际上贷款合同中关于上诉人承担保证责任的条款为被上诉人晋商银行通用的格式条款，对该条款，被上诉人未采取合理的方式对该条款进行说明，该条款应当无效，因此，上诉人承担保证责任也就没有了事实依据。请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
晋商银行股份有限公司太原并州支行辩称，1、《个人住房按揭贷款合同》系三方真实意思表示，三方均应按合同约定履行合同义务；2、按合同约定，在晋商银行股份有限公司太原并州支行取得他项权力之前，太原富力城房地产开发有限公司应承担连带保证责任。太原富力城房地产开发有限公司按照合同约定也承诺已全面准确的理解了合同的各个条款。综上，请求驳回太原富力城房地产开发有限公司的上诉请求。
被上诉人吕瑞莲未提交答辩意见。
晋商银行股份有限公司太原并州支行向一审法院起诉请求：1、解除晋商银行股份有限公司太原并州支行与吕瑞莲签订的《个人住房按揭贷款合同》；2、吕瑞莲立即支付晋商银行股份有限公司太原并州支行借款金额本金367856.11元及至还清本金之日止的利息、罚息及损失（暂计至2016年10月30日利息为25258.28元）；3、太原富力城房地产开发有限公司对上述款项承担连带还款责任；4、晋商银行股份有限公司太原并州支行对吕瑞莲所购买的太原富力城房地产开发有限公司位于和平南路221号富力现代广场第11幢3单元2801号、建筑面积89.31平方米的住房拍卖、变卖价款享有优先受偿权；5、太原富力城房地产开发有限公司、吕瑞莲承担诉讼费、评估费、拍卖费、律师费等实现债权费用。
一审法院认定事实：2011年9月20日，晋商银行股份有限公司太原并州支行与吕瑞莲、太原富力城房地产开发有限公司签订了编号为（2011）晋银个借（FG）第（025）号《个人住房按揭贷款合同》，合同约定：吕瑞莲向晋商银行股份有限公司太原并州支行借款41万元用于购买位于太原市和平南路221号富力现代广场11-3-2801的房产，借款期限240个月，自2011年10月28日起至2031年10月27日止，借款执行年利率7.05%，按月偿还借款本金利息；借款担保方式为阶段性保证担保+抵押，由太原富力城房地产开发有限公司提供阶段性保证担保，自本合同签订之日起至吕瑞莲取得已购买房屋的房地产权利证书，并办妥以晋商银行股份有限公司太原并州支行为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务提供连带保证责任；借款人未按合同约定期限归还借款本金的，晋商银行股份有限公司太原并州支行对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮30%计收罚息；出现”借款人未足额偿还借款本息超过90天”的情形时，晋商银行股份有限公司太原并州支行有权停止发放借款、提前收回已发放的借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与晋商银行股份有限公司太原并州支行签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。合同签订后，2011年10月28日晋商银行股份有限公司太原并州支行依约向吕瑞莲支付41万元。然而，吕瑞莲未能按照合同约定按期偿还借款本金及利息，出现逾期还款情形，截止2016年10月30日，吕瑞莲逾期还款436天，尚欠晋商银行股份有限公司太原并州支行借款本金367856.11元，利息25258.28元。
庭审中，晋商银行股份有限公司太原并州支行、太原富力城房地产开发有限公司均认可吕瑞莲购买的位于太原市和平南路221号富力现代广场11-3-2801的房产已交付，但尚未办理产权登记，也未办理抵押登记。
一审法院认为，一、晋商银行股份有限公司太原并州支行与吕瑞莲、太原富力城房地产开发有限公司签订的《个人住房按揭贷款合同》系合同当事人的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，合法有效，予以认可。吕瑞莲未能按合同约定如期偿还借款本息，已构成违约，且符合《个人住房按揭贷款合同》中约定解除的情形，晋商银行股份有限公司太原并州支行主张解除与吕瑞莲签订的《个人住房按揭贷款合同》的诉讼请求，本院予以支持；晋商银行股份有限公司太原并州支行主张吕瑞莲偿还借款本金367856.11元及利息25258.28元（截止2016年10月30日）的请求，吕瑞莲对此认可，本院予以支持。二、本案所涉借款为阶段性保证担保+抵押方式，吕瑞莲所购房屋尚未办理不动产权证，故太原富力城房地产开发有限公司按照借款合同的约定，应当对吕瑞莲的上述借款承担连带保证责任。太原富力城房地产开发有限公司在承担保证责任后，有权向债务人进行追偿。三、晋商银行股份有限公司太原并州支行主张将涉案房屋拍卖、变卖，价款优先受偿的请求，因该房屋尚未办理不动产权证及抵押权登记手续，抵押权未设立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除晋商银行股份有限公司太原并州支行与吕瑞莲、太原富力城房地产开发有限公司签订的（2011）晋银个借（FG）第（025）号《个人住房按揭贷款合同》；二、吕瑞莲于本判决生效之日起十日内，偿还晋商银行股份有限公司太原并州支行借款本金367856.11元，本判决生效之日前的利息、罚息按合同约定计付，本判决生效之日起的利息，按中国人民银行同期贷款利率计付；三、太原富力城房地产开发有限公司对吕瑞莲的上述债务承担连带清偿责任。太原富力城房地产开发有限公司在承担保证责任后，有权向吕瑞莲进行追偿;四、驳回晋商银行股份有限公司太原并州支行的其他诉讼请求。案件受理费7197元，由吕瑞莲、太原富力城房地产开发有限公司负担。
二审中，双方均未提供新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致,本院予以确认。
本院认为，晋商银行股份有限公司太原并州支行与吕瑞莲、太原富力城房地产开发有限公司签订的《个人住房按揭贷款合同》系合同当事人的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，合法有效。根据晋商银行股份有限公司太原并州支行与吕瑞莲、太原富力城房地产开发有限公司签订的《个人住房按揭贷款合同》约定，借款执行年利率7.05%，按月偿还借款本金利息。借款人未按合同约定期限归还借款本金的，晋商银行股份有限公司太原并州支行对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮30%计收罚息，吕瑞莲未能按合同约定如期偿还借款本金，上诉人晋商银行股份有限公司太原并州支行主张本金至还清之日止的利息、罚息，既符合双方合同约定，又不违背相关法律规定，故本院予以支持。因吕瑞莲所购房屋未办理抵押登记，故太原富力城房地产开发有限公司按照借款合同的约定，应当对吕瑞莲的借款承担连带保证责任。上诉人太原富力城房地产开发有限公司认为关于承担保证责任的条款为晋商银行股份有限公司太原并州支行通用的格式条款，于法无据，本院不予采纳。故上诉人太原富力城房地产开发有限公司的上诉理由不能成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下：
一、维持太原市杏花岭区人民法院（2017）晋0107民初2号判决第（一）、（三）、（四）项判决，即（一）解除晋商银行股份有限公司太原并州支行与吕瑞莲、太原富力城房地产开发有限公司签订的（2011）晋银个借（FG）第（025）号《个人住房按揭贷款合同》；（三）太原富力城房地产开发有限公司对吕瑞莲的上述债务承担连带清偿责任。太原富力城房地产开发有限公司在承担保证责任后，有权向吕瑞莲进行追偿;（四）驳回晋商银行股份有限公司太原并州支行的其他诉讼请求；
二、变更太原市杏花岭区人民法院（2017）晋0107民初2号判决第二项即”吕瑞莲于本判决生效之日起十日内，偿还晋商银行股份有限公司太原并州支行借款本金367856.11元，本判决生效之日前的利息、罚息按合同约定计付，本判决生效之日起的利息，按中国人民银行同期贷款利率计付；”为”吕瑞莲于本判决生效之日起十日内，偿还晋商银行股份有限公司太原并州支行借款本金367856.11元以及利息、罚息至还清本金之日止，利息、罚息按合同约定计付”；
三、驳回上诉人太原富力城房地产开发有限公司的上诉请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费7628元由吕瑞莲、太原富力城房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 段晋文
审判员 冯云昌
审判员 郭晓军
二〇一七年十一月二十八日
书记员 孟瑞芳