广西壮族自治区隆林各族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）隆民一初字第532号
原告：龙秀会，男，1952年10月18日出生，汉族，建筑商，住广西隆林各族自治县。
被告：雷远英，女，1962年11月14日出生，壮族，住广西田林县。
委托诉讼代理人：蔡茂贤，广西凌盛律师事务所律师。
原告龙秀会与被告雷远英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告龙秀会，被告雷远英及其委托诉讼代理人蔡茂贤到庭参加诉讼。在诉讼过程中，因需对房屋恢复部分及损毁部分进行价格司法评估鉴定，2015年8月5日中止本案诉讼。本案现已审理终结。
原告龙秀会向本院提出诉讼请求：1、判令被告雷远英给付原告房屋租金人民币90000元；2、判令被告雷远英给付原告违约金人民币6000元×3次=18000元；3、判令被告雷远英给付原告房屋修缮费（含材料费、人工费）70000元。事实和理由：2012年5月20日，原告与被告签订了1份《房屋租赁合同》，约定：1、原告将其位于广西隆林县府当地的“好又多”超市的3、4、5层共3层，建筑面积为500m2×3=1500m2出租给被告用于开办“英才幼儿园”，租赁期限为6年，自2012年7月10日起至2018年7月9日止。2、租金分前3年和后3年两个阶段两个价格，前3年每年租金为6万元，后3年按市场房屋租金行情，由双方协商确定，但上下浮动不能走过2万元。合同生效之日承租方即交清当年租金，满1年后再交下年租金，以此类推，交清当年租金后才能使用承租的房屋。3、合同签订后承租方必须交清1万元保证金给出租方，合同才生效。承租期满承租方付清应付的款项给出租方并将房屋损坏部分修缮完毕，经出租方验收后，出租方才将1万元保证金全部退回承租方。4、承租方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交清外，还应支付违约金6000元，租赁期满承租方返还承租房时，必须经出租方验收认可并相互结清各自应支付的费用后，方可办理退租手续。合同签订后，被告雷远英已交纳1万元保证金，还交付3000元给原告代被告支付拆除6幅墙体、电视开关柜等工人工资。2012年7月10日至2013年7月9日分4次交清房租费6万元，未按合同一次性交清当年租金。2013年7月10日至2014年7月9日，仅交房租费3万元，尚欠房租费3万元。2014年7月10日至今未交租金6万元。2013年12月9日，被告雷远英已将其开办的幼儿园从原告出租屋搬离转往它处，至今未办理房屋退租手续，也未交纳房租费。租房期间，被告雷远英共拆除出租屋内6幅墙体，还拆除4、5屋23间原旅社房内的23个电视、电灯开关柜和供电线路等，对部分窗口和屋面女儿墙加装了防护栏和铁丝网等，均未按合同约定进行修复，仅对第3层进行了简单的刮灰，但质量并不合格，所刮墙面粗糙未抛光，用手触摸仍有粉末粘手、部分甚至脱落，颜色也不和原来一致。被告雷远英的行为已构成违约，应承担法律责任。请求人民法院支持原告的诉讼请求。
被告雷远英辩称，1、原告起诉称要求被告交付房屋租金90000元，没有事实依据。被告没有欠原告租金。双方于2012年5月20日签订《房屋租赁合同》，同年8月26日搬进原告的租房，至2013年12月9日双方协商解除租赁合同，实际使用了1年3个月零14天。被告先后交给原告租金共90000元（1年6个月）。原告还多收了3个月零16天的租金17666元。2、原告要求给付违约金18000元没有理由，被告没有任何违约行为。2012年5月20日，双方签订《房屋租赁合同》。被告在租房开办“英才幼儿园”，有儿童130人，老师12人。根据教育局的文件，需要向教育行政机关申请《办园许可证》。办证的主要硬件就是要递交办幼儿园房屋及周边是否安全的材料，否则不准办证。2013年1月，教育局委托隆或中心校、教卫办下来检查出租房，要求原告拿出建房的相关材料去做房屋“抗震和安全性鉴定报告”，但原告拿不出建房的资料,做不成。第二次，隆或中心校又要求原告拿出房屋消防合格的鉴定报告，但原告也没有。第三次，隆或中心校的领导又来检查，要求出租房二楼给三楼幼儿园留出一个专门的安全出口通道，不得跟“好又多”超市的顾客通道混在一起。经双方及园管理员马亭秀到现场察看，原告认为没有办法解决这一难题。随后，隆或乡中心校下达了整改的通知，原告无法按要求整改。被告去申请《办园许可证》的事被搁置下来。2013年10月底一天的晚上19时左右，原告的“好又多”超市二楼发生火灾，倾刻间浓烟滚滚。当时幼儿园还有60多个留守儿童住在五楼。因为没有第二个出口，儿童被困在五楼，幸亏有人扑救及时，才避免了一场大灾难。由于原告不能按要求整改，又发生了火灾。存在诸多的安全隐患。为维护儿童的生命和财产安全。被告向原告提出要终止履行合同，另择地方筹建幼儿园。原告也怕出事故，于是同意终止合同，但提出要被告恢复原状。被告也同意终止合同。之后，被告于2013年12月9日搬出租房。以上事实充分证明了被告不存在违约行为。3、原告要求被告给付房屋的修缮费70000元。没有经过评估，不能作为支付此费的定案依据。合同终止后，被告立即委托原告的女婿帮找了一个叫杨通能的师傅来刷三楼的双飞粉，刷完三楼后，叫原告来查看。原告看后说，颜色深了一些，手工也粗糙了一些，不满意，要求重新翻工。被告无奈，叫原告自己请人来粉刷，按市场价由被告付钱。原告不同意，直接问被告要50000元现金，被告认为不可能要到50000元，于是从田林县请了陈海彬师傅来做。当陈师傅从田林拉来一车材料到原告的租房时，原告也不给做，叫把材料搬走，对陈师傅百般刁难。事后被告同意帮原告砌回隔墙，原告既不同意被告请人来做，自己也不愿找人来做，一定要给50000元才罢休，于是双方发生争执，酿成纠纷。综上事实，被告认为，由于原告的出租房不具备开办幼儿园的场地要求，存在安全隐患，双方从保护儿童的生命及学校财产的角度出发，已解除了租赁合同。双方的行为符合《合同法》第九十三条第一款之规定：“当事人协商一致可以解除合同。”故合同解除后，原告再要求支付租金和违约金，没有事实根据和法律依据。关于房屋修缮费的问题，可由法院委托评估单位按私房价格进行评估，评估价格可供法院参考。
本院经审理认定事实如下：2012年5月20日，原告龙秀会与被告雷远英签订了1份《房屋租赁合同》，合同主要内容：1、原告龙秀会将其位于本县隆或乡府当地的“好又多”超市的3、4、5层共3层，建筑面积为500m2×3=1500m2出租给被告雷远英用于开办“英才幼儿园”所需经营场所，租赁期限为6年，自2012年7月10日起至2018年7月9日止；2、租金分前3年和后3年两个阶段两个价格，前3年每年租金为6万元，后3年按市场房屋租金行情，由双方协商确定，但上下浮动不能走过2万元。合同生效之日承租方即交清当年租金，满1年后再交下年租金，以此类推，交清当年租金后才能使用承租的房屋;3、合同签订后承租方必须交清1万元保证金给出租方，合同才生效。承租期满承租方付清应付的款项给出租方并将房屋损坏部分修缮完毕，经出租方验收后，出租方才将1万元保证金全部退回承租方;4、承租方根据自己的用途自行出资装修，但不能损坏房屋的主体结构，租赁期满后承租方不再继续租用时，即自行拆除装修物，修复损坏部分，恢复原样；5、如必须拆除某处墙体才能使用时，必须告知出租方，出租方同意后由出租方指导拆除，拆除和期满后恢复原样的工、料钱由承租方负责；6、承租方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交清外，还应支付违约金6000元，租赁期满承租方返还承租房时，必须经出租方验收认可并相互结清各自应支付的费用后，方可办理退租手续。合同签订后，被告雷远英已交纳保证金1万元和房屋租金6万元，2013年12月9日，被告雷远英已将其开办的幼儿园从原告出租屋搬离它处，至今未办理房屋退租手续。合同订立后，被告雷远英要求原告龙秀会共拆除出租屋内4楼和5楼的6幅墙体，还拆除4、5楼23间原旅社房内的23个电视、电灯开关柜和供电线路等，对部分窗口和屋面女儿墙加装了防护栏和铁丝网等，现均未进行修复，仅对第3层进行了刮灰。本案在诉讼过程中，被告雷远英向本院提出申请，要求本院委托有资质的评估机构对房屋等修屋费用进行价格评估。经本院组织双方当事人协商选择选定鉴定机构后，本院委托百色华辉资产价格评估有限责任公司对位于本县隆或乡府当地的“好又多”超市的3、4、5层的修复、拆除费用进行价格评估。2017年2月21日，百色华辉资产价格评估有限责任公司作出华估字[2017]03号《评估结论书》，综合评估“好又多”超市的3、4、5层的修复、拆除费用为88959元。经庭审质证，原告龙秀会对《评估结论书》无异议，并要求按评估价格88959元，作为出租房的修缮费用。被告雷远英认为“好又多”超市的4楼和5楼的6幅墙体是原告龙秀会自行拆除，修复的费用应由龙秀会自行承担；双飞粉的价格应适当降低。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。合同的当事人应当按照合同的约定，全部履行自己的义务。本案中，原告龙秀会与被告被告雷远英签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，对双方当事人均有约束力。被告雷远英租赁房屋用于开设幼儿园,开办条件应由其自行负责。租赁标的物是否具备开办幼儿园的条件，消防安全是否合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。合同签订后，被告雷远英以租赁房屋不具有安全性为由，作为抗辩理由，于法无据，不予支持。被告雷远英自行终止合同后,未办理退租手续,至今也未交回租房钥匙，应视为其一直占用租房，原告龙秀会诉请给付房屋租金90000元，未超出合同约定，予以支持。依照合同约定，承租方不再继续租用时，应自行拆除装修物，修复损坏部分，恢复原样。被告雷远英终止合同后,末对租房拆除装修物，修复损坏部分，恢复原样,应承担由此产生的费用。《房屋租赁合同》明确约定：如必须拆除某处墙体才能使用时，拆除和期满后恢复原样的工、料钱由承租方负责，故本案4楼和5楼的6幅墙体拆除后恢复原样产生的费用应由承租方被告雷远英承担。被告雷远英辩称6幅墙体是原告龙秀会自行拆除，修复的费用应由龙秀会自行承担，该辩解与合同的约定不符，理由不成立，不予采纳。本案的价格评估机构是双方当事人协商后选定的，其具有价格评估机构资质，作出的价格评估结论客观真实，本院予以确认。被告雷远英辩称，恢复墙体双非粉的价格应适当降低，但其对价格评估结论没有足以反驳的理由，该辩解不予采纳。原告龙秀会诉请的违约金，因未提供证据证实被告雷远英迟延支付租金的情形，应承担举证不能的责任，该诉请不予支持。综合本案实情，双方签订的《房屋租赁合同》已不可能继续履行，应予解除。
综上所述，原告龙秀会的诉讼请求除违约金项目不予支持外，其余的予以支持。被告雷远英的辩解于法无据，理由不成立，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十条、第二百二十六条、第二百三十五条的规定，判决如下：
一、被告雷远英给付原告龙秀会房屋租金人民币90000元；
二、被告雷远英给付原告龙秀会房屋修缮费88959元；
三、解除原告龙秀会与被告雷远英签订的《房屋租赁合同》；
四、驳回原告龙秀会的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。
案件受理费2120元，由原告龙秀会负担194元，由被告雷远英负担1926元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区百色市中级人民法院。并于上诉期届满之日起七日内预交上诉费4240元。（收款单位：待结算财政款项
--法院诉讼费专户，帐号：60×××97，开户行：农行百色分行营业部），逾期不交也不提出缓交或免交申请的，按自动撤回上诉处理。
审判员 王高峰
二〇一七年三月十五日
书记员 许 璐