江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣01民终2227号上诉人（原审原告）：史建国，男，1958年10月29日生，汉族，住南昌市西湖区。委托代理人：郭丽卿，江西洪城律师事务所律师，执业证号：13601198611740707。委托代理人：廖雯栅，江西洪城律师事务所律师，执业证号：13601201711859056。上诉人（原审被告）：南昌市林业工业公司制材厂，住所地：南昌市子安路123号。统一社会信用代码：91360100158367099T。法定代表人：黄仁义，该厂厂长。委托代理人：欧阳泉文，江西阳明阳律师事务所律师，执业证号：13601198610125802。上诉人史建国因与上诉人南昌市林业工业公司制材厂合同纠纷一案，不服南昌市西湖区人民法院（（2016）赣0103民初3880号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人史建国及其委托代理人郭丽卿、廖雯栅，上诉人南昌市林业工业公司制材厂的委托代理人欧阳泉文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。史建国不服一审法院判决，向本院上诉请求：依法改判被上诉人给付上诉人租金收益损失共计559182元。(上诉金额为106782元)；案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人认为原审在查明上诉人月租金收益为113197元的基础上以被上诉人与西湖区云南过桥米线饭庄、肖曙、刘建兰、万刚所签订的房屋租赁合同约定的租金数额认定上诉人的租金收益损失明显不当，该认定违反了合同的相对性原则。本案中，上诉人每月应收取的租金收益为113197元，被上诉人违反合同约定强行终止合同已造成上诉人6个月的租金收益损失。该损失的计算标准应以上诉人月租金收益为依据。至于被上诉人强行收回房屋后其与第三方如何约定租金与本案无关。南昌市林业工业公司制材厂辩称：上诉人南昌市林业工业公司制材厂认为其与上诉人史建国签订的危房改造协议应顺延6个月没有法律依据；上诉人史建国主张的租金损失，也不符合事实。上诉人史建国的上诉请求与事实和法律不符，应当依法驳回上诉请求。南昌市林业工业公司制材厂不服一审法院判决，向本院上诉请求：依法撤销原审法院民事判决，并判决上诉人不承担责任；案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人签订了一系列《联合改建危房合同》、《补充协议》和《补充合同》。这些合同文本是双方履行合同义务和享有合同权利的准则。从《联合改建危房合同》第一条第4款的约定来看：合同明确约定“……合同使用期2005年10月1日至2016年9月30日终止。……”由此可见，合同使用期包括施工期和装修期在内，不存在合同使用期顺延的问题。被上诉人申请一审法院调取的《情况说明》不能作为《联合改建危房合同》变更的依据，其仅仅是作为上诉人给税务部门的一个书面解释。《情况说明》中载明：“……期限是2005年10月-2016年9月工期，装修共计6个月，合计11年半（见合同）。……”该内容中的“见合同”说明是以双方签订的合同为准。变更合同使用期限是属于合同内容的重大更改，应当取得双方当事人的一致认可。史建国辩称：答辩人对出资兴建的新搂房享有11年的使用期，并不包括合同约定的土建及装修6个月在内。史建国向一审法院起诉称：1、被告赔偿因提前终止合同给原告造成的损失559182元；2、被告按合同约定支付原告违约金200000元；3、本案诉讼费由被告承担。原审法院经审理查明：2005年6月7日，原、被告签订联合改建危房合同，约定：将被告危房改建一栋两层的临时非住宅建筑，改建资金概由原告垫付；原告在2008年9月之前给付被告每月13000元交社保金等费用，原告付到两年半后交押金100000元，2009年4月之后原告每月给付20000元；原告用于建房资金及付给被告交社保金等费用，被告以新建楼房给原告使用11年予以偿还（2005年10月1日至2016年9月30日），合同到期退还押金；并商定总工期为4个月，装修2个月，计6个月，施工期为原告验收被告空出厂房，后开始计算；原告在合同期内使用房屋，被告不承担任何费用，如各种税费、卫生费、房屋维修等费用；若违约应支付违约金50万元。2005年6月20日，原、被告双方签订补充协议，约定如在合同期内，因政府行为需拆除此临建，被告应给予适当补偿。2005年9月11日，原、被告再次签订补充合同，言明：原告在合同期内使用房屋，不得转租他人，若转租，可视为自动解除合约，被告有权收回房屋；在合同期内，被告不承担各种税费，包括房屋租赁税费等；原告在改建房屋时，为被告承建约50平方米厂办公室。2005年8月10日，原告与李丽华签订房屋租赁合同，将南昌市子安路123号待建房屋租赁给李丽华使用10年。2005年10月24日，南昌市城乡规划局市规临建[2005]第28号建设工程规划许可证核准被告建设临时综合楼，建设规模为1617.5平方米，为此原告在原址上拆除危房建成一栋两层临时综合楼，并改造被告办公室等处。2005年12月26日，李丽华申报装饰装修租赁房屋。同时原告将改建房屋还出租给肖曙、刘建兰、万刚等人使用，原告每月收取李丽华经营的南昌市西湖区云南过桥米线饭庄租金93397元、肖曙租金17000元、刘建兰租金2000元、万刚租金800元，共计租金收益113197元。原告从2009年4月之后每月向被告交纳房屋使用费20000元。2016年8月19日，被告向原告发出通知书：合同2016年9月30日到期，请原告于8月26日前来被告处商谈。2016年9月6日，被告向各经营户发出通知：制材厂与史建国联合改建危房合同于2005年10月1日至2016年9月30日终止，合同期满。望各位经营户接到通知后在2016年9月16日前来制材厂商谈续租事宜，如不与制材厂继续签订租赁合同，视作自动放弃处理。从2016年10月起，由被告收取各租赁户租金至今。其中：南昌市西湖区云南过桥米线饭庄月租金75600元、肖曙月租金17000元、刘建兰月租金2000元。万刚月租金800元，共计95400元。原告认为6个月的改建工期不应计算在合同使用期内，故诉诸法院，请求支持如前之诉。原审法院根据原告申请，在南昌市西湖区地方税务局调取了被告2015年10月22日出具的情况说明一份，该情况说明第三段载明：“合同是每月交13000元到厂房，税金由史建国承担，期限是2005年10月—2016年9月，工期、装修共计6个月，合计11年半（见合同）。其余土地在围墙内，围墙内有办公室等破烂房。”以上事实，有联合改建危房合同和补充协议、补充合同，各租户租赁合同、租金收据、银行交易明细、2015年10月22日情况说明及原审法院开庭笔录所证实。原审法院认为：联合改建危房合同及其补充协议、合同，均系双方真实意思表示，与法不悖，应当确认有效，双方应恪守履行。合同约定改建房屋原告使用期为11年，改建、装修期六个月是否涵盖在使用期内，合同未作具体约定和表述，双方依约履行至2016年9月30日约定届满日，被告亦是以双方合同期满为由通知各租赁户办理相关手续，故原告诉求被告违约，与事实不符，原审法院不予支持。现争议焦点是被告出具的情况说明是否合法有效，能否导致合同使用期顺延。原审法院认为，2015年10月22日的情况说明系被告盖章出具，被告在该情况说明中确认改建、装修期六个月是不计入合同使用期内，况且被告在2005年10月24日才获得临时综合楼的建设工程规划许可证，原告在合同起算日2005年10月1日并未使用也无法使用临时综合楼，情况说明言明原告使用期和改建装修期共11年半，该情况说明并非原告胁迫所致，应确认有效，可导致原、被告合同期顺延六个月。鉴于被告已接收房屋，现收取各租户月租金为95400元，按照被告实际收益扣除原告给付使用费20000元计算原告改建、装修工期6个月的租金损失为宜。至于原告是否存在税收问题，被告可向有关部门反映，不在本案民事审理范围。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条之规定，判决：一、被告南昌市林业工业公司制材厂于本判决生效之日起十日内给付原告史建国租金收益损失452400元。二、驳回原告史建国其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由原告预交的案件受理费11390元，由原告史建国承担4801元，由被告南昌市林业工业公司制材厂承担6589元（限随上述款一并偿付）。双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院二审对原审法院查明的事实予以确认。本案的争议焦点：涉案的6个月装修期如何认定；是否计算在合同期内，若不计算在合同期内，租金损失如何计算。本院认为，联合改建危房合同及其补充协议、合同，均系双方真实意思表示，与法不悖，应当确认有效，双方应恪守履行。合同约定改建房屋史建国使用期为11年。本案中，改建、装修期六个月是否涵盖在使用期内，合同未作具体约定和表述，双方约定履行至2016年9月30日届满，而2015年10月22日南昌市林业工业公司制材厂出具的《情况说明》：确认“期限是2005年10月至2016年9月，工期、装修共计6个月，合计11年半（见合同）”。据此，工期、装修共计6个月不计入合同使用期内。原审法院根据南昌市林业工业公司制材厂现收取各租户月租金95400元，扣除史建国给付使用费2万元，计算史建国改建、装修工期6个月的租金损失，处理涉案的租金损失并无不当，本院予以支持。综上，上诉人史建国、上诉人南昌市林业工业公司制材厂的上诉理由没有事实依据和法律依据，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果恰当，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10521元，由上诉人史建国承担2435元；上诉人南昌市林业工业公司制材厂承担8086元。本判决为终审判决。审判长  曹成云审判员  吴建平审判员  罗云奇二〇一七年十二月四日书记员  刘欢欢