广东省新兴县人民法院民 事 判 决 书（2017）粤5321民初1118号原告：新兴县泰安物业管理服务有限公司。住所地：新兴县新城镇城北新区文建路东侧（新兴县新豪轩房地产开发有限公司2幢首层）。法定代表人：龚兆洪，总经理。委托诉讼代理人：何雅婵，广东翔浩律师事务所律师。被告：彭志强，男，1959年10月10日出生，汉族，居民，住新兴县。原告新兴县泰安物业管理服务有限公司（以下简称：泰安物业）与被告彭志强物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月18日立案后，依法适用简易程序审理。由于无法直接向被告彭志强送达相关法律文书，于2017年8月8日转为普通程序，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告泰安物业的委托诉讼代理人何雅婵到庭参加诉讼，被告彭志强经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泰安物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付2014年1月至付清日止的物业服务费给原告，暂计至2016年3月31日为1660.5元；2、判令被告以每季度所欠物业服务费为本金，从欠费之季度的次月1日起按日万分之十计算违约金给原告直至还清日止，暂计至2016年3月31日为707.4元；3、判令被告立即支付2014年1月至付清日止的电费给原告，暂计至2016年3月31日为94.5元；4、判令被告所欠电费为本金，从原告起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算逾期付款违约金给原告直至还清日止；5、判令被告支付原告因实现本案债权而支出的律师费1000元给原告；6、案件诉讼费用由被告负担。庭审中，原告变更请求，请求被告支付从2014年1月1日起至2016年12月31日止的物业管理费2214元及电费126元。其余保持原诉讼请求。事实和理由：原告泰安物业是具有物业管理资质的企业。2012年1月1日，新兴县新城镇祥利花园小区业主委员会通过招标方式聘请原告为其小区提供物业管理服务。双方签订《物业服务委托合同》，约定服务期限为五年，自2012年1月1日起至2016年12月31日止，原告提供的服务受益人新兴县新城镇祥利花园小区（以下简称：祥利花园小区）的全体业主和物业使用人，祥利花园小区的全体业主和物业使用人均应履行本合同承担相应的责任。物业服务费分类计收，其中多层住宅中的1-7楼0.6元/月/平方米，高层住宅3-4楼0.7元/月/平方米；5-7楼0.8元/月/平方米：8-13楼0.9元/月/平方米；地下车库杂物房及车房按0.6元/月/平方米；楼梯照明电费每月1.5元/户；公共照明电费每月2元/户；地下车库每月5元/个；商铺每月60元/卡位（业主转让或者出租物业时，由受让人或者承租人负责，原业主负连带责任）。物业服务费按季度计收，每季度首月的10日-30日为物业服务费计收的时间，业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日应交管理费的万分之十交纳违约金。因诉讼实现物业服务费的律师费用由业主或物业使用人负担。被告彭志强是祥利花园小区业主，其物业为新兴县新城镇沿江北路23号祥利花园19幢705房，被告从2014年1月份起欠交物业服务费及电费，每套的物业服务费为61.5元/月，电费为3.5元/月，至2016年12月，被告共欠费36个月，共欠物业服务费2214元、电费126元。据此，原告为保护自己的合法权益，特向法院提起上述诉讼请求。原告向法庭提交以下证据：1、营业执照、资质证书，拟证明原告的主体资格。2、“关于祥利花园小区业主委员会备案的请示”的答复，拟证明新兴县祥利花园物业小区业主委员会经新兴县房产管理局备案登记成立，新兴县祥利花园小区业主委员会能够代表业主与原告签订合同。3、《物业服务委托合同》，拟证明新兴县祥利花园小区业主委员会与原告签订物业服务委托合同，委托原告提供物业服务，并约定相关事宜。4、照片，拟证明原告按合同约定提供了物业服务。5、委托代理合同、授权委托书、律师费收费标准，拟证明原告因实现本案债权而需要支出律师费。6、房地产权档案详细资料，拟证明被告的诉讼主体资格。7、特快专递传根，拟证明原告在起诉前向被告催收物业服务费。8、泰安物业管理服务有限公司应收管理费用明细表，拟证明原告于2016年6月17日向法院提交起诉材料，本案起诉未超诉讼时效。9、人口信息查询，拟证明被告的身份情况。被告彭志强无答辩，在举证期限内亦无提交相关证据到庭质证。原告提交的证据能形成完整的证据链，能证明被告从2014年1月份起至2016年12月31日止欠交物业服务费及电费的情况，本院对原告提交的证据予以采信。根据确认和采纳的证据，本院认定事实如下：被告彭志强于2006年取得位于新兴县新城镇沿江北路23号祥利花园19幢705房的房地产权证。被告与新兴县祥利物业管理有限公司签订《新兴县祥利花园前期物业管理服务协议》。之后，新兴县祥利花园小区业主委员会经小区业主投票选举成立，并于2010年7月8日在新兴县房产管理局进行了备案登记。2012年1月1日，新兴县祥利花园小区业主委员会作为甲方与原告泰安物业作为乙方签订了《物业服务委托合同》。合同约定：1、甲方将新兴县祥利花园小区委托予乙方实行物业服务；2、物业类型：住宅、商铺；3、委托服务期限五年（自2012年1月1日起至2016年12月31日止）；4、物业管理服务费收费标准为住宅：（多层）1-7楼0.6元/月/平方米。（高层）3-4楼0.7元/月/平方米。5-7楼0.8元/月/平方米。8-13楼0.9元/月/平方米；5、楼梯照明电费每月1.5元/户，公共照明电费每月2元/户；6、物业服务费用按季度计收，每季度首月的10日-30日为物业服务费用计收的时间，业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每日应交管理费的万分之十交纳违约金，因诉讼实现物业服务费的律师费用由业主或物业使用人负担。此外，合同还约定了双方的权利义务及其他内容，被告的房屋是属于合同约定的多层房屋，物业管理费0.60元/平方米。合同订立后，被告彭志强将物业管理费交付到2013年12月31日，从2014年1月1日起至2016年12月31日未向原告交付过物业管理费及电费。原告经追收未果，遂于2017年7月18日向法院提起诉讼，并提起前述诉讼请求。诉讼中，原告还提交一份其与广东翔浩律师事务所签订的《委托代理合同》，约定广东翔浩律师事务所为原告代理本案诉讼，原告需支付律师费1000元，但原告代理人在庭审中确认原告尚未支付该笔费用。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。本案争议焦点：1、原、被告之间是否存在物业服务合同关系？2、被告是否应向原告支付物业费、违约金及律师费？对上述争议焦点，本院评判如下：1、对于原、被告之间是否存在物业服务合同关系问题。新兴县祥利花园小区业主委员会与原告泰安物业签订的《物业服务委托合同》，是双方真实意思表示，内容无违反法律强制性规定，合法有效，双方应按合同约定全面履行。该合同约定，原告服务的物业类型包括小区的住宅和商铺，也就是说，涉案房屋属于原告服务的范围。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非本合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定。被告彭志强虽然没有与原告直接签订《物业服务委托合同》，但是彭志强作为祥利花园的小区的业主，《物业服务委托合同》对其具有约束力，故本院确认原告与彭志强之间建立物业服务合同关系。涉案房屋属于小区范围内。因为该房屋与其他住宅共用供水、供电、排污等公共设施，而不是独立存在，为该小区整体的一部份，为此，该《物业服务委托合同》合法有效，本院予以采信。2、对于被告是否应向原告支付物业费、违约金及律师费的问题。涉案住宅属于祥利花园小区物业管理服务的范围，被告理应负有交纳物业管理费的义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝或者在催告的合理期限内未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，被告拒绝交纳物业费需要正当理由，且该正当理由，应当限定在原告是否履行物业服务合同义务。原告提供了保洁、安保、供水、供电、排污设施、公共管道维护等物业服务，故对原告要求被告支付物业费的请求，应予以支持。根据庭审查明事实，原告提供物业服务的期限是从2014年1月起至2016年12月31日止，但被告从未交纳过物业费及电费。综上，2014年1月至2016年12月止，被告彭志强共计拖欠原告物业管理费2214元（61.5元/月×36个月）及电费126元（3.5元/月×36个月），事实清楚，证据确实充分，本院予以确认。对于请求违约金的问题，该请求实为逾期付款违约金，现原告要求以每季度所欠物业费为基数，从所欠费季度的次月1日起每日按万分之十（折算成月利率3%）计算逾期付款违约金，该计付标准明显过高，本院不予采纳，但可参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。而原告请求所欠电费为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计算逾期付款违约金给原告的请求，合法合理，本院予以确认。对于律师服务费，虽然《物业服务委托合同》约定因诉讼实现物业服务费的律师费由业主负担，但原告尚未向其诉讼代理人实际支付律师服务费1000元，故对该项请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十五条、第一百零八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于修改的批复》，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告彭志强应于本判决发生法律效力之日起五日内清偿物业管理费2214元及逾期付款违约金［以每季度所欠物业管理费184.5元（61.5元/月×3个月）为本金，分别从其欠费季度的次月1日起至付清日止，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算］给原告新兴县泰安物业管理服务有限公司。二、被告彭志强应于本判决发生法律效力之日起五日内清偿电费126元及逾期付款违约金［以2017年7月18日起至付清日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算逾期付款违约金］给原告新兴县泰安物业管理服务有限公司。三、驳回原告新兴县泰安物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告彭志强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审 判 长  梁琼娇审 判 员  罗绍华人民陪审员  黄健中二〇一七年十二月十一日书 记 员  黄美琪