连云港市连云区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0703民初1140号原告：连云港开成物业服务有限公司，住所地连云港经济技术开发区朝阳镇西庄村。法定代表人：陈洪康，总经理。委托诉讼代理人：胡维芝，连云港市连云区朝阳法律服务所法律工作者。被告：周某某，女，1985年10月16日生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：王敏，江苏田湾律师事务所律师。原告连云港开成物业服务有限公司（以下简称开成物业公司）与被告周某某物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月17日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人胡维芝、被告周某某及其委托诉讼代理人王敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告开成物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付物业管理费14473.9元（从2012年11月1日起至2016年12月31日止）；2、由被告承担诉讼费。事实和理由：2011年6月4日，被告购买位于连云港经济技术开发区××港城大道××西湾××室房屋一套，面积206.77平方米。同日，双方签订《前期物业服务合同》，被告同意原告为其服务，服务费为2元/平方米/月。但从2012年11月1日起2016年12月31日止，被告从未向原告交纳物业服务费，累计欠费14473.9元（被告应当交纳物业费20677元，考虑到被告不经常入住，按照物业费20677元的70%计算）。原告多次以多种形式催要，被告均以种种理由拒付。为此，特诉至法院，望判如所请。被告周某某辩称：1、原告未按约定履行合同以及相关规定提供服务，无权收取被告的物业费。按照前期物业管理服务质量标准，业主的满意率没有达到95%;被告的房屋存在严重的质量问题，原告应当承担维修责任但原告却没有进行维修;小区存在私搭乱建、卫生混乱、公共部分无人管理的情况。2、即使原告可以收取物业费，原告的部分诉讼请求已经超过诉讼时效。前期物业服务合同规定，物业服务费按季度交纳，业主或者物业使用人应在每季度首月的10日内交纳。原告主张的是2012年11月1日至2016年12月31日的物业费，原告是2016年9月23日催交的，故2014年9月24日之前的物业费已经过诉讼时效。又因物业费是每个季度前10日交纳，故2014年三季度以前的物业费均已过诉讼时效，原告只能主张2014年10月1日至2016年12月31日的物业费。因被告没有居住涉案房屋，只需承担70%的物业费，即7815.9元。请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2011年6月4日，被告周某某与连云港西湾置业有限公司（以下简称西湾置业）签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定周某某购买西湾置业位于连云港经济技术开发区××大道南侧（即西湾锦城一期，新港城大道88号）第B24幢无单元103室，该房屋建筑面积207.94平方米。对于该小区的物业管理问题，建设单位西湾置业与开成物业公司签订了《西湾锦城一期（开城高尔夫国际社区）前期物业服务合同》（以下简称前期物业服务合同）。该前期物业服务合同约定，由原告开成物业公司提供西湾锦城一期前期物业管理服务，内容包括：物业公用部位的维修、养护和管理；物业公用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业公用部位和相关场地的清洁卫生；公共绿化；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等；装饰装修管理服务等。物业服务费用由业主按其拥有的建筑面积交纳，标准为住宅2元/平方米/月，物业服务费须按季度缴纳，业主或物业使用人应在每季度首月的10日内交纳。合同期限自合同签订之日起至业主委员会成立之日止。西湾置业与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的主要内容；物业买受人签订的物业买卖合同，即为对接收本合同内容的承诺。2011年10月26日，被告在收房时交纳了2011年11月1日至2012年10月31日的物业服务费4962元。被告收房后未入住，自2012年11月1日至2016年12月31日物业服务费未交纳。原告于2016年9月25日以书面通知形式向被告催交上述期限内的物业服务费，被告以房屋质量存在问题等原因而未交纳。该物业服务费，原告主张按照房屋建筑面积206.77平方米(少于《商品房买卖合同》中记载的建筑面积207.94平方米)计算，自2012年11月1日至2016年12月31日共计为20677元，按70%计算为14473.9元。另查明，西湾锦城一期小区至今尚未成立业主委员会。以上事实有营业执照、公司准予变更登记通知书、物业服务合同备案证明、物业管理公共服务费备案告知书、商品房买卖合同、前期物业服务合同、交费收据、催交物业服务费通知及邮寄清单等证据以及当事人的陈述在案佐证。本院认为，原告开成物业公司与建设单位西湾置业签订的前期物业服务合同，符合法律、法规的规定，对业主具有约束力。被告周某某应当按照合同约定向原告交纳物业服务费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。故本院对原告要求被告交纳物业服务费的诉讼请求，依法予以支持。对被告辩解原告没有提供相应的物业服务、原告在管理上存在混乱等问题、原告无权收取被告物业费的意见，被告未能提供证据证明，也无法律依据，本院不予采纳。被告提出其房屋存在质量问题，该辩解与本案不属于同一法律关系，被告可另案主张权利，本案不予处理。对于被告辩解原告的部分诉讼请求已经超过诉讼时效的问题。本院认为，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中，原告主张的是自2012年11月1日至2016年12月31日期间的物业服务费，原告提供的证据证明，原告仅于2016年9月25日以书面通知形式，向被告催交过上述期间的物业服务费，而前期物业服务合同约定，物业服务费按季度交纳，业主或者物业使用人应在每季度首月的10日内交纳，但原告并未提供证据证明其在2016年9月25日以前，多次以多种形式向被告催要过物业服务费，故原告主张的2014年三季度以前的物业服务费已过二年的诉讼时效期间，本院对被告有关原告的部分诉讼请求已经超过诉讼时效的辩解意见予以采纳，对原告主张2014年三季度以前部分物业服务费的诉讼请求不予支持。原告在2016年9月25日发通知催交的物业服务费包含2016年第四季度，因2016年第四季度缴费尚未到期，故原告只能催交2016年的第三季度以前的物业服务费。现原告一并主张2016年第四季度物业服务费，被告亦予认可，本院对原告的该部分诉讼请求也予支持。原告主张按房屋建筑面积206.77平方米计算物业服务费，按该面积计算的物业服务费少于按照《商品房买卖合同》中记载的207.94平方米建筑面积计算的物业服务费，原告的该主张不损害被告利益，本院予以支持。综上，本院对原告主张的自2014年第三季度至2016年12月31日物业服务费的诉讼请求予以支持。又因被告没有居住涉案房屋，被告需按照应付物业服务费的70%交纳，即应交纳7815.91元。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，国务院《物业管理条例》第四十一条第一款、第六十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：被告周某某于本判决发生法律效力之日起十日内，给付原告连云港开成物业服务有限公司物业服务费7815.91元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费162元，由被告承担50元（因原告已预交，被告于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告），原告承担112元（已缴纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费162元。连云港市中级人民法院开户行：中国农业银行苍梧支行，账号：10×××94。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。（此页无正文）审 判 长  金增军人民陪审员  刘素琴人民陪审员  张立华二〇一七年九月六日书 记 员  孙 思法律条文及上诉须知一、法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。国务院《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。第六十五条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法求助申请或者申请司法求助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。