安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖01民终1575号
上诉人（原审第三人）：许宁君，女，1968年11月16日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区，
委托诉讼代理人：白云峰，安徽承义律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李伟，男，1975年11月29日出生,汉族，住安徽省舒城县，
被上诉人（原审原告）：蒋自珍，女，1974年6月22日出生，汉族，住安徽省舒城县，
以上两位被上诉人共同的委托诉讼代理人：王家龙，安徽天瑞律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：赵振芳，女，1957年7月30日出生,汉族，住安徽省合肥市经开区，
被上诉人（原审被告）:聂军，男，1981年7月16日出生,汉族，住安徽省合肥市经开区，
被上诉人（原审被告）：赵丽，女，1979年2月23日出生,汉族，住安徽省合肥市经开区，
被上诉人（原审被告）:聂梅，女，1983年3月25日出生，汉族，住安徽省合肥市经开区，
上诉人许宁君因与被上诉人李伟、蒋自珍、赵振芳、聂军、赵丽、聂梅房屋买卖合同纠纷一案,不服安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院(2015)合高新民一初字第02012号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月27日立案后,依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人许宁君的委托诉讼代理人白云峰，被上诉人李伟、蒋自珍及其委托诉讼代理人王家龙到庭参加诉讼，被上诉人赵振芳、聂军、赵丽、聂梅经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
许宁君上诉请求：撤销一审判决，改判驳回李伟、蒋自珍的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、李伟、蒋自珍未提交证据证明其一直居住在案涉房屋中，亦未提交证据证明其多次催促聂宗福办理过户手续。一审判决对此作出的相关认定是错误的。2、一审判决认定许宁君未到案涉房屋现场查看没有事实依据，也违背客观事实。合肥市房产局关于《民间借贷办事指南》中要求，办理抵押权登记要提供借款合同、抵押合同、价值确认书、房屋照片（借款人、抵押人、贷款人三方在小区门口、楼栋号、单元号、门牌号、房屋内部结构五处拍照合影），合肥市房产局就案涉房屋办理了抵押权登记，并向许宁君出具了他项权证。以上事实说明，许宁君等人已经按照房产局的要求提供了包括房屋照片在内的全部材料，合肥市房产局经审查核实后认为符合办理抵押权登记的条件，足以说明许宁君到案涉房屋进行过查看。
二、一审判决适用法律错误。聂宗福、赵振芳向许宁君个人借款，双方签订了《抵押借款合同》，该合同是借贷双方的真实意思表示，没有损害国家利益，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定要件。
三、许宁君对案涉房屋的抵押权合法有效。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。案涉房屋登记在聂宗福名下，聂宗福是房屋所有权人。聂宗福、赵振芳将案涉房屋抵押给许宁君，并依法办理了抵押登记手续，许宁君依法取得了案涉房屋的抵押权。退一步说，即使聂宗福、赵振芳对案涉房屋不拥有所有权，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的善意取得制度，许宁君仍应取得案涉房屋的抵押权。
四、即使李伟、蒋自珍与聂宗福签订的协议有效，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定以及物权法定原则，李伟、蒋自珍仅依据该协议取得对聂宗福的债权，并未取得对案涉房屋的物权。许宁君对案涉房屋享有的抵押权属于物权，李伟、蒋自珍的债权请求权无法对抗许宁君的物权。在合肥市房产局办理的抵押登记和他项权证被依法撤销之前，一审法院判决将案涉房屋过户给李伟、蒋自珍是错误的。
五、李伟、蒋自珍明知案涉房屋是夫妻共有财产，却仅与聂宗福一人签订协议，对于案涉房屋不能过户存在重大过错，应当承担相应的法律后果。房屋买卖不属于日常生活事务的处理，不适用家事代理的理论，一审法院以家事代理为由认为李伟、蒋自珍有理由相信赵振芳同意出售房屋，没有事实依据。
六、李伟、蒋自珍明知案涉房屋是拆迁房，能否过户存在重大风险，但为贪图便宜，仍以极低的价格与聂宗福签订协议，说明李伟、蒋自珍为了获得非法利益愿意承担房屋不能过户的风险。因此，李伟、蒋自珍应当承担相关损失。
李伟、蒋自珍辩称，许宁君的上诉请求不能成立，请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：一、李伟、蒋自珍已经提交证据证明自2008年8月一直在案涉房屋居住至今，且多次要求聂宗福过户，但聂宗福每次都说房产证没有办下来，直至2015年法院执行局张贴告知单，李伟、蒋自珍才知道房产证已经办下来了。二、一审判决认定许宁君未到案涉房屋现场查看正确。房产局对房屋抵押材料只是形式审查，许宁君提交到房产局办理抵押登记的照片，房产局并没有到照片的现场核验。而李伟、蒋自珍从房产局调取的房间内部照片并不能反映出是案涉房屋，反而与聂宗福、赵振芳家中客厅的背景完全一致，足以说明许宁君未到案涉房屋现场查看。故许宁君取得案涉房屋的抵押权并非善意。三、许宁君提交的其与聂宗福、赵振芳签订的抵押合同上赵振芳的签名与赵振芳的笔迹明显不一致，李伟、蒋自珍一审期间申请了笔迹鉴定，但赵振芳不配合，导致无法鉴定。四、李伟、蒋自珍与聂宗福签订合同时，虽然赵振芳不在现场，但根据证吴某银证言，可以证实赵振芳及其家人是知晓聂宗福出卖房屋的，且赵振芳及其家人对李伟、蒋自珍居住房屋多年也未提出过异议，表明对聂宗福转让房屋的行为是认可的。
赵振芳、聂军、赵丽、聂梅未答辩。
李伟、蒋自珍向一审法院起诉请求：一、确认李伟、蒋自珍与聂宗福、赵振芳签订的房屋买卖合同合法有效；二、确认聂宗福、赵振芳与许宁君签订的涉及合安路东、紫云路北桃源7幢601室的抵押借款合同中的抵押条款无效；三、赵振芳继续履行合同，协助李伟、蒋自珍将位于合肥市经济技术开发区芙蓉社区桃源小区7幢601室过户至李伟、蒋自珍名下。
一审法院认定事实：聂宗福是合肥市经开区桃花村居民。2001年12月，聂宗福原居住的房屋因城市建设需拆迁。拆迁安置时，聂宗福及其家庭（妻子赵振芳，儿子聂军，女儿聂梅、赵丽）按政策分到两套拆迁安置房。因聂宗福家庭住房困难，2007年12月3日，聂宗福、赵振芳、聂梅、赵丽向经开区管委会申购解困房。2008年8月4日，聂宗福与管委会签订了《解困房认购协议书》，房屋位于芙蓉社区桃源小区7幢601室，面积103.43平方米，单价1000元，房款103430元。
2008年4月15日，李伟、蒋自珍（李伟妻子，乙方）与聂宗福、赵振芳（甲方）签订协议，约定：甲方将安置解困房转让给乙方，转让款21800元，甲方有义务帮助乙方办理房产证转户工作。聂宗福、李伟、蒋自珍均在协议上签字，赵振芳不在现场，未签字。协议签订当日，李伟付转让款21800元，聂宗福出具了收条。2008年7月8日，聂宗福出具委托书，委吴某银办理购房手续，桃源小区居委会同意。同日，李伟向拆迁部门交纳购房款12万元。2008年7月26日，吴某银见证，李伟（乙方）与聂宗福（甲方）签订补充协议，约定：甲方将芙蓉社区桃园小区7幢601室的安置解困房转让给乙方，面积103.4平方米，转让费21800元已于2008年4月15日付给甲方，房款103400元实际已由乙方支付，房屋产权证办好后，在符合过户条件下，甲方有义务协助乙方办理房屋产权过户。
2008年8月4日，聂宗福将案涉房屋交付给李伟居住至今。
2013年5月22日，聂宗福办理了案涉房屋的产权证，权利人为聂宗福，房屋位经济区××东东，紫云路北桃源7幢601室，建筑面积103.43平方米，房地产证号为合产81100758**号。
2013年7月22日，许宁君与聂宗福、赵振芳签订了《抵押借款合同》，约定：聂宗福、赵振芳以案涉房屋作为抵押向许宁君借款30万元，借款期限6个月，还款日为2014年元月21日，月利率2%，按月付息。许宁君按约出借了30万元并在案涉房屋上办理了他项权证（证号：合产字第82100334083），他项权利人为许宁君，债权数额30万元。
李伟居住期间多次催促聂宗福办理过户手续未果，聂宗福于2015年5月13日去世，其法定继承人为赵振芳、聂军、赵丽、聂梅。
一审法院另查明，合肥市房产局关于《民间借贷办事指南》中要求抵押人提供借款合同、抵押合同、价值确认书、房屋照片（借款人、抵押人、贷款人三方在小区门口、楼栋号、单元号、门牌号、房屋内部结构五处拍照合影）。
一审法院再查明，许宁君与聂宗福民间借贷纠纷一案，一审法院于2015年2月4日作出生效的（2015）合高新民一初字第00225号民事判决，判决聂宗福于判决书生效后十日内向许宁君偿还借款本金30万元及相应利息。该案件现已进入强制执行阶段。
一审法院认为，案涉房屋系安置解困房，属聂宗福、赵振芳、赵丽、聂梅、聂军共同享有，基于赵振芳、赵丽、聂梅、聂军与聂宗福的夫妻、子女关系，聂宗福在签订《协议书》及《补充协议》时，李伟、蒋自珍完全有理由相信其有处分安置面积的家事代理权，故李伟、蒋自珍与聂宗福签订的《协议书》及《补充协议》是双方当事人真实意思表示，应为合法有效。赵丽认为其对案涉房屋享有共有产权，聂宗福未经共有人同意，擅自出卖共有房屋，应为无效行为，不予采纳。协议签订后，李伟、蒋自珍按约支付了房款并已实际入住多年，聂宗福应按照约定全面履行自己的义务。因聂宗福已死亡，赵振芳、聂军、赵丽、聂梅作为聂宗福的法定继承人，有义务协助李伟、蒋自珍办理案涉房屋所有权转移登记手续。
聂宗福办理了案涉房屋的产权证后，理应按约积极配合李伟办理过户手续。聂宗福明知李伟居住在案涉房屋中，仍虚构事实，向许宁君借款30万元，并以案涉房屋作为抵押物设定了抵押权，聂宗福的行为具有欺诈性质。许宁君未到房屋进行现场查看，不符合合肥市房产局关于民间借贷办事指南的要求，且亦未提供证据证明其具有善意，其辩称对案涉房屋享有抵押权，不予采信。为维护诚信、公平的市场交易秩序，聂宗福、赵振芳与许宁君设定的关于案涉房屋的抵押行为无效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、确认李伟、蒋自珍与聂宗福于2008年4月15日、7月26日签订的《协议书》及《补充协议书》合法有效；二、确认聂宗福、赵振芳与许宁君于2013年7月22日签订的《抵押借款合同》中抵押权的设立部分无效；三、赵振芳、聂军、赵丽、聂梅于判决书生效后十日内协助李伟、蒋自珍将位于合肥经济区××东东，紫云路北桃源7幢601室房屋（建筑面积103.43平方米，产权证号：合产8110075898号）的所有权转移登记至李伟、蒋自珍名下。案件受理费4485元，由赵振芳、聂军、赵丽、聂梅负担。
二审中，许宁君提交一份合肥市不动产登记中心关于抵押登记的办事指南，以证明房产部门对于办理抵押登记并没有要求提供房屋照片。李伟、蒋自珍质证认为，真实性无异议，但与房产局关于办理民间借贷的办理指南内容并不相同。李伟、蒋自珍提交了四组照片，分别为案涉房屋的客厅照片，聂宗福、赵振芳居住房屋客厅的照片，许宁君办理抵押登记时向房产局提交的照片以及案涉房屋所在桃源小区的照片，以证明许宁君并未到案涉房屋现场查看，提交给房产局的照片并非在案涉房屋客厅内拍摄，而是在聂宗福、赵振芳家中客厅拍摄。许宁君质证认为，除对向房产局提交的照片真实性无异议外，对其余照片的真实性均有异议，不能达到对方的证明目的。
双方当事人所举其他证据均同一审，相对方质证意见亦同一审。
本院对一审查明的事实予以确认。
二审另查明，许宁君起诉聂宗福民间借贷纠纷案件中，未对案涉房屋诉请主张行使优先受偿权。本案一审期间，许宁君接受法庭询问时称，签订合同前，聂宗福带其到案涉房屋现场去看过，是聂宗福用钥匙将房门打开的；房屋是毛坯房，有人居住的痕迹，但家中无人，也没有家具。许宁君办理案涉房屋抵押时向房产局提交了照片，其中房屋内部照片显示的背景有部分家具。
本院认为，案涉房屋由聂宗福最早于2008年4月出售给李伟、蒋自珍，李伟与蒋自珍关于案涉房屋的买卖协议已经一审法院认定为合法有效，且赵振芳、聂军、赵丽、聂梅亦未对此提出上诉，本院予以确认。根据李伟、蒋自珍一审提交的物业管理协议、房屋装修协议、燃气使用证、物业收费收据等证据，能够证明聂宗福于房屋买卖协议签订后即将房屋交付于李伟、蒋自珍实际居住的事实。许宁君对于李伟、蒋自珍未在案涉房屋实际居住提出的质疑，未能提交充分有效的证据予以反驳，本院不予采信。
聂宗福取得案涉房屋的产权证后，在明知房屋已经出售给李伟、蒋自珍并实际交付使用的情形下，仍将案涉房屋抵押登记在许宁君名下用于其个人借款，聂宗福主观上具有恶意欺诈性质。许宁君对于聂宗福向其借款时提交的房屋产权证书，虽然基于物权登记的合理信赖，但为防范其出借资金风险，若在办理抵押登记前通过对案涉房屋现场的实地调查，完全可以得知聂宗福已将房屋出卖给李伟、蒋自珍并实际交付的客观事实，足以影响其是否向聂宗福出借款项或者接受案涉房屋作为抵押的判断力。房产部门虽依据许宁君或聂宗福、赵振芳提交的关于到房屋现场查看的照片等材料，为许宁君办理了抵押登记，但房产部门并不对照片的真实性进行核实，而根据李伟、蒋自珍二审提交的其他照片加以比对，再结合许宁君陈述的聂宗福带其查看房屋的情况，能够看出提交给房产部门的照片反映出的背景与案涉房屋并不一致，无法确认许宁君到现场查看的房屋就是案涉房屋。即便不能认定许宁君与聂宗福、赵振芳存在恶意串通的行为，但许宁君在取得抵押权的过程中存在重大过失，其权利不能优先于已经付清全部房款且合法占有实际居住多年的李伟、蒋自珍。一审法院适用《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定认定抵押权设立无效，虽缺乏无效认定的事实依据，但基于本院的上述认定，且许宁君在其与聂宗福的诉讼案件中并未对案涉房屋抵押权诉请主张优先受偿权，故对于李伟、蒋自珍本案中诉请赵振芳、聂军、赵丽、聂梅配合其办理案涉房屋的产权过户手续，本院予以确认。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：
一、维持安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2015）合高新民一初字第02012号民事判决第一项即“确认李伟、蒋自珍与聂宗福于2008年4月15日、7月26日签订的《协议书》及《补充协议书》合法有效”，第三项即“赵振芳、聂军、赵丽、聂梅于判决书生效后十日内协助李伟、蒋自珍将位于合肥市合经区合安路东、紫云路北桃源7幢601室房屋（建筑面积103.43平方米，产权证号：合产8110075898号）的所有权转移登记至李伟、蒋自珍名下”；
二、撤销安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2015）合高新民一初字第02012号民事判决第二项即“确认聂宗福、赵振芳与许宁君于2013年7月22日签订的《抵押借款合同》中抵押权的设立部分无效”；
三、驳回李伟、蒋自珍的其他诉讼请求。
二审案件受理费4485元，由许宁君负担。
本判决为终审判决。
审判长 张长海
审判员 沈 静
审判员 董江宁
二〇一七年六月六日
书记员 罗 晶
附本案适用的相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。