安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖01民终3654号
上诉人（原审被告）：王纯余，男，1971年8月19日出生，汉族，住安徽省肥西县，
被上诉人（原审原告）：合肥兆祥房地产开发有限公司，住所地肥西县上派镇人民东路，统一社会信用代码913401237627932700（1-1）
法定代表人：张克朋，总经理。
委托代理人：李阳，安徽皖国泰律师事务所律师。
委托代理人：文晓恒，安徽皖国泰律师事务所律师。
上诉人王纯余因与被上诉人合肥兆祥房地产开发有限公司（以下简称兆祥房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省肥西县人民法院（2017）皖0123民初373号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王纯余上诉请求：请求撤销原判，依法改判。事实与理由：1、产生面积误差是因为开发商后期更改房屋建设，且面积误差超过国家法律认可的百分之三。双方合同是开发商提供的格式化条款，加重我方责任排除对方主要权利，应属无效。2、2011年4月份交房时并未明确房屋面积误差，业主们已经装修入住，剥夺了业主拿房是可退房的权利；3、兆祥房产公司的请求已经超过诉讼时效，不受法律保护；4、王纯余在一审中说明房屋质量、合同条款、产权证书，判决选择性有失公正；5、王纯余已经缴纳办证费用3822元，兆祥房产公司办证用去3958元，实际差额为136元，而非一审认定191元；6、兆祥房产公司至今扣押房产证，应承担违约责任
兆祥房产公司辩称，经肥西县房产管理局测绘，兆祥房产公司实际交付的房屋比约定的面积增加2.93㎡，双方合同约定面积存在误差时，按照房屋单价多退少补，双方合同经过相关职能部门的监制和审核通过，该约定符合法律规定，王纯余应依照约定补缴房屋差价款。兆祥房产公司提供的照片显示兆祥房产公司长期在王纯余购买房屋单元门口以及肥西县信访局门口张贴公告，通知王纯余补缴房款，兆祥房产公司多年持续催告，导致诉讼时效中断，王纯余主张案涉纠纷超过诉讼时效没有事实依据。兆祥公司已经提供证据表明王纯余户应缴纳的办证费用为5797.53元，王纯余实际缴纳5506.53元，尚欠191元。王纯余主张的房屋质量问题与本案没有关联性，可另案起诉。
兆祥房产公司向一审法院起诉请求：王纯余向兆祥房产公司补交房款10090元、办证费191元。
一审法院查明：2010年4月12日，兆祥房产公司与王纯余签订《商品房买卖合同》一份，约定王纯余购买兆祥房产公司开发的“书香雅苑”小区27号楼A单元1601室商品房一套，单价为3443.71元/㎡，建筑面积为51.82㎡（其中套内建筑面积42.59㎡,公共部分与公用房屋分摊建筑面积为9.23㎡），房屋总价为178453元，合同第五条关于面积确认及面积差异处理问题明确表述为“房屋的建筑面积最终以房地产权机关实际测绘的面积为准，多退少补（以本合同签定的每平方米价格计算）。”合同第十五条约定“房产证由公司同意办理，相关费用由买受人在房屋封顶后的10日内须预付。”2011年10月21日，兆祥房产公司为王纯余所购买房屋办理房地产权证，经肥西县房地产测绘队实际测绘，王纯余所购“书香雅苑”27幢A单元1601室房屋实际建筑面积为54.75㎡，比商品房买卖合同约定的建筑面积多了2.93㎡，房屋总价款188543元，扣除已付总房款178453元，王纯余应补交房款10090元，扣除王纯余已经缴纳的办证费计5606.53元，王纯余应补交办证费用191元。后经兆祥房产公司多次催要，王纯余未补交上述款项。
一审法院认为，兆祥房产公司与王纯余就“书香雅苑”27幢A单元1601室所签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，亦不违反相关法律法规的禁止性规定，合同依法成立并生效，兆祥房产公司与王纯余双方均应全面履行合同义务。本案中，兆祥房产公司在履行交房及办证义务后，王纯余作为房屋买受人理应支付全部购房款，而双方争议的焦点主要在于对超出合同约定面积3%的部分应按何种方式处理？对此，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理”的规定，合同有约定的情况下应根据合同约定条款处理面积差异问题，至于王纯余所提出的超出3%部分由出卖人承担的抗辩系在合同无约定的情况下才可适用的法定处理原则，但兆祥房产公司与王纯余所签《商品房买卖合同》第五条关于面积确认及面积差异处理已做出明确约定，房屋的建筑面积最终以房地产权机关实际测绘的面积为准，按照订立合同时的单价计算多退少补，依据此约定内容，在兆祥房产公司已履行交房及办证义务的前提下，王纯余作为购房人理应依据合同约定补足房款及相应的办证费用，故对兆祥房产公司要求王纯余向其补交10090元房款及191元办证费用的诉请，该院依法予以支持。王纯余辩称兆祥房产公司所交付的房屋存在质量问题，应属反诉内容，王纯余未在本案中提起反诉，故本案不予处理，王纯余可另行向兆祥房产公司主张。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决：王纯余应于判决生效后十日内一次性向兆祥房产公司补交房款10090元、办证费用191元，共计10281元。案件受理费57元，减半收取28.5元，由王纯余负担。
二审中，双方当事人均未提供新证据。二审查明，兆祥房产公司共计为案涉房产办证支付费用为契税1784.5元、住宅专项维修基金3771元，交易费137元、登记费50元，共计5742.5元，王纯余共计支付办证费用5606.53元，尚差钱136元，一审该项计算有误，本院予以纠正。对一审查明其他事实，本院予以确认。
本院认为，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。兆祥房产公司与王纯余签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，应为合法有效。双方合同第五条约定，房屋的建筑面积最终以房地产权机关实际测绘的面积为准，按照订立合同时的单价计算多退少补。依据据此判决王纯余向兆祥房产公司支付超出合同约定面积差额的房款并无不当，本院予以维持。法律赋予了合同双方当事人就面积存在差异时的自由处分权利，双方据此签订合同，且房屋实际测绘面积所属的房屋权利归王纯余享有，王纯余支付该部分利益对价并未明显显失公允，王纯余主张相关约定属格式条款，应属无效，本院不予支持。
关于房屋质量问题以及房屋结构与合同约定不符问题，王纯余可另案主张。对于办证费用问题，应由王纯余负担，王纯余实际差欠兆祥房产公司136元，应予以支付。一审相关数额认定不当，本院予以纠正。
关于诉讼时效问题，兆祥房产公司一直在小区内张贴公告，进行催告，且王纯余一审自认双方在肥西县房产局进行调解，王纯余同意补交面积差异在3%以以内的房款，兆祥房产公司的催告行为以及王纯余的部分同意履行行为均构成诉讼时效的中断，兆祥房产公司的主张未超过诉讼时效，王纯余该节主张不能成立，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
变更安徽省肥西县人民法院（2017）皖0123民初373号民事判决为：王纯余于本判决生效后十日内一次性向兆祥房地产开发有限公司补交房款10090元、办证费用136元，共计10145元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费28.5元、二审案件受理费52元，均由王纯余负担。
本判决为终审判决。
审判长 陆建群
审判员 方玮韡
审判员 余海兰
二〇一七年十月三十日
书记员 吴丁蔷
附相关法律法规：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。