河南省正阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫1724民初2213号
原告胡长庚，男，1981年12月27日出生，汉族，住正阳县。
委托代理人曹阳，河南明信律师事务所律师。
被告李晓桐，男，1990年11月5日出生，汉族，户籍所在地河南省沈丘县，现住驻马店市天都星城南区。
委托代理人宫忠博，河南忠良律师事务所律师。
第三人史春光，男，1977年8月9日出生，汉族，住正阳县。
第三人张丽伟，女，1976年9月3日出生，汉族，住址同上，系第三人史春光之妻。
原告胡长庚诉被告李晓桐、第三人史春光、张丽伟申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理,于2016年12月29日作出（2016）豫1724民初2268号民事判决书。被告李晓桐对判决结果不服，提起上诉，驻马店市中级人民法院于2015年5月25日作出（2017）豫17民终1263号民事裁定书，将本案发回重审。本院另行组成合议庭，公开开庭进行了审理,原告委托代理人曹阳、被告李晓桐及其委托代理人宫忠博到庭参加了诉讼，第三人史春光、张丽伟经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡长庚诉称，2016年8月19日原告收到正阳县人民法院送达的（2016）豫1724执异24号执行裁定书。原告认为该执行裁定书根据被告对执行标的物提出执行异议而作出的中止执行的裁定事项，缺乏事实依据，违反法律规定。争议房屋的所有人为本案第三人史春光、张丽伟夫妻二人，房屋登记在张丽伟名下，正阳县人民法院作出的（2015）正民初字第1657号民事裁定书对被执行人张丽伟名下的上述房屋予以查封，并在原告申请后进行执行，符合相关法律规定。本案被告在法院对上述房屋执行过程中提出异议的理由是已经支付全部购房款并入住，没有办理过户手续是因被执行人的原因。为此本案被告在执行异议审查时提供了买卖合同用于证实买卖行为是发生在查封之前，并提供相关收据凭证证实已经支付全部购房款，提供两位证人分别证实对房屋进行装修和入住，但经原告质证认为，首先买卖合同的真实性因第三人未到庭而无法核实，相关收据仅有部分是第三人张丽伟出具，且同样因第三人未到庭而无法认定真实性；其次被告提供的证人证实其是在2015年10月份入住，而本案争议房屋是在2015年9月份被查封，仅此一项足以说明被告提出的执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项规定的情形，对其执行异议申请不应予以支持；并且被告未提供任何证据证明未办理过户手续是因第三人的原因。综上，请求判令对执行标的物位于驻马店市××大道与交通路交叉口西南角××楼××单元××207房许可执行。
被告李晓桐辩称，正阳县人民法院作出的（2016）豫1724民初执异24号执行裁定书，认定事实、适用法律正确，应予支持。根据最高人民法院法释的规定，被告完全符合其第二十八条规定的情形，应予支持。1、被告于2015年8月15日通过房屋中介与第三人张丽伟相识，并交付定金20000元，2015年9月17日签订书面买卖合同；2、签订合同当日，张丽伟把房屋钥匙交给了被告，被告实际占有并入住该房屋；3、房屋总款520000元，被告分三次转入第三人张丽伟提供的银行账户中；4、非因被告自身原因未办理过户登记。综上，原执行中止裁定，认定事实正确，适用法律准确，请求驳回原告的诉求。
第三人史春光、张丽伟在法定期限内未答辩，未参加诉讼。
经审理查明，2015年1月27日第三人史春光因做生意需要，向原告胡长庚借款300000元，因史春光未按约定期限偿还借款，胡长庚于2015年8月28日向本院提起民事诉讼，要求史春光、张丽伟共同偿还借款。该案诉讼过程中，本院根据胡长庚的申请，于2015年9月28日作出（2015）正民初字第1657号民事裁定书，裁定将史春光、张丽伟所有的位于驻马店市××大道与交通路交叉口西南角××楼××单元××207房屋（房产证号为：驻民权证字第××号）予以查封，并进行公示。该房屋查封后，因本案被告李晓桐不服该查封裁定，向本院申请复议，本院于2016年2月26日作出（2015）正民初字第1657-1号民事裁定书，裁定驳回李晓桐的复议申请。后胡长庚与史春光、张丽伟就该民间借贷纠纷一案自愿达成调解协议，协议内容为：“一、原告胡长庚要求被告史春光、张丽伟返还借款本金300000元及利息39000元，被告史春光、张丽伟同意，并于2016年3月15日已支付胡长庚90000元，余款249000元愿于2016年4月10日前付清。如逾期付款，被告史春光、张丽伟自愿加付20000元作为违约金；二、原告要求被告史春光、张丽伟在上述债务清偿完毕之前不得对其所有的位于驻马店市××大道与交通路交叉口西南角××楼××单元××207房屋（房产证号：驻民权证字第××号）进行转移、变卖等处置行为，被告史春光、张丽伟同意；……”本院根据双方自愿达成的上述协议于2016年3月23日作出（2015）正民初字第1657号民事调解书。后因史春光、张丽伟未按调解协议履行还款义务，胡长庚向本院申请执行，执行期间，被告李晓桐对执行标的物位于驻马店市××大道与交通路交叉口西南角××楼××单元××207房屋提出执行异议，请求依法解除对该房屋的查封。本院于2016年8月17日作出（2016）豫1724民初执异24号执行裁定书，裁定中止对该房屋的执行。因原告胡长庚不服（2016）豫1724民初执异24号执行裁定书，于2016年8月26日向本院提起执行异议之诉。
另查明1、被告李晓桐于2015年8月15日通过房屋中介公司与第三人张丽伟签订房地产按揭买卖合同一份，并向张丽伟支付购房定金20000元，2015年9月17日李晓桐与张丽伟签订房屋买卖合同一份，合同约定李晓桐购买张丽伟位于驻马店市××大道与交通路交叉口西南角××楼××单元××号的房屋，房屋总价款为520000元。合同签订期间，被告李晓桐于2015年9月7日向第三人张丽伟的银行账户汇款180000元，于同月17日、23日向张丽伟的姐姐张丽君银行账户分别汇款200000元、120000元。被告与第三人至今未就该房屋办理过户登记，现该房屋仍在第三人张丽伟名下。庭审中，被告李晓桐提供由第三人张丽伟出具的落款日期分别为2015年8月15日、9月7日、9月17日、9月23日，收到房款共计520000元的收条四张。同上，被告李晓桐提供证人姚某证明姚某在2015年9月20日左右受雇于被告在诉争房屋进行水电装修，被告并提供由姚某出具落款日期为2015年9月19日的水电改造费用800元的收据一份。同时原告当庭提供由被告李晓桐在2016年8月15日执行听证时提供的证人徐某出具的证明一份、物业费收据三张，其中徐某出具证明的内容为“李晓桐已于2015年10月份入住该房屋”，物业费收据显示李晓桐交纳物业费的日期为2015年10月18日，被告李晓桐对上述证据的真实性不持异议；2、被告李晓桐此次开庭中提供新驻马店市昌盛物业管理有限公司出具的证据，证明2015年9月17日被告李晓桐在物业变更了涉案房屋的户主及联系电话，原告不予认可该事实；3、第三人史春光在原审庭前口头辩称，房子是在2015年7、8月份卖给被告李晓桐的，具体时间记不住了。房款被告交了，分几次记不住了。当时李晓桐为了省税钱，没有要求办理过户手续，李晓桐买房子时，史春光夫妇就要求办理过户手续，李晓桐为了省契税钱一直拖着不办。2015年10月份真阳法庭开庭以后，李晓桐在知道法院查封后开始装修入住。李晓桐在知道房屋查封后给史春光打电话要求退还房款，其没有钱退还给李晓桐；4、原审中，原告已经撤回对被告晏军的起诉，此次再审，本院立案庭又重新登记，属误登，晏军与本案无利害关系，不应参与本案诉讼，原撤回有效，予以说明。
上述事实，有原告提交的身份证明、（2015）正民初字第1657号民事调解书、（2015）正民初字第1657、1657-1号民事裁定书、（2016）豫1724民初执异24号执行裁定书、听证笔录、徐某证明、物业费收据照片，被告提交的房地产按揭买卖合同、房屋买卖合同、中国农业银行转账凭条、张丽伟出具的收条，物业公司证明以及原、被告和第三人史春光的陈述等证据，予以证实。
本院认为，第三人向原告借款后，因未按调解协议约定履行还款义务，原告申请执行第三人的财产符合法律规定。本案中原、被告争议的焦点为，被告对第三人被执行的房屋是否享有足以排除强制执行的权益。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，被告应当对被执行房屋享有实体权利从而排除执行进行举证。同时依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，被告作为买受人只有同时满足以上四项法定情形时方能阻却执行。通过被告提供的证据来看，被告与第三人张丽伟签订了房屋买卖合同，并全部给付了房款，该房屋买卖合同应当真实有效。在本院查封之前被告是否已对涉案房屋形成了管理和支配问题上，根据被告当庭提供在执行听证时提供证人徐某的证言，可以证明被告入住该房屋是在2015年10月份，即本院查封该房屋并公示之后，该事实同时第三人史春光予以印证，以上事实说明被告李晓桐应当在入住前对该房屋应有一段装修的时间，结合被告李晓桐陈述签订合同当日第三人交付涉案房屋钥匙的和原审证人姚某出具落款日期为2015年9月19日的水电改造票据及第三人急于转让该房屋的事实，应当认定被告李晓桐在合同签订后及本院查封前即对该房屋形成了管理与支配。关于被告与第三人未办理过户登记的原因是否为被告李晓桐自身原因造成的，结合建设部关于《城市房地产转让管理规定》第七条房地产转让应当按照下列程序办理中的第二款“房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书，当事人的合法证明，转让合同等有关文书向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格”规定，被告李晓桐只要是在2015年9月17日签订合同之日起90日内去有关部门去办理过户手续，就应当是正当的行为；第三人史春光、张丽伟将涉案房屋转让给被告李晓桐后，涉案房屋于2015年9月28日被正阳县人民法院查封，是因为第三人史春光、张丽伟未履行向原告付款的义务所造成的，第三人史春光、张丽伟违背对涉案房屋在自己向原告履行全部付款义务前自己不能转让、买卖的承诺，而私自转让给被告，导致涉案被查封，被告李晓桐根本不可能将房屋过户的原因，是本案第三人史春光、张丽伟失信行为造成的，不是被告李晓桐自身原因所造成。综合上述证据分析，被告在本院查封涉案房屋之前已经对该房屋形成了管理与支配，且因第三人的原因不能过户，不属于被告李晓桐自身原因未办理过户登记，故被告李晓桐对被执行涉案房屋享有足以排除执行的权益。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》三百一十一条、第三百一十三条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告胡长庚要求执行正阳县人民法院（2015）正民初字第1657号民事裁定书查封的位于驻马店市铜山大道与交通路交叉口西南角天都星城南区A-15号楼4单元2层207号房屋（房产证号为：驻民权证字第××号）的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告胡长庚负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。
审 判 长 车卫东
代理审判员 尚世迪
人民陪审员 代俊杰
二〇一七年七月二十四日
书 记 员 杨秋生