上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终141号
上诉人（原审原告）周永德，XX年XX月XX日生，汉族，住上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室。上诉人（原审原告）计秀珠，XX年XX月XX日生，汉族，住上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室。两上诉人之共同委托代理人胡勇，上海福湾律师事务所律师。两上诉人之共同委托代理人张建成，上海福湾律师事务所律师。被上诉人（原审被告）孙银兰，XX年XX月XX日生，汉族，户籍地上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室。被上诉人（原审被告）曾某某，XX年XX月XX日生，汉族，户籍地上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室。法定代理人陈某，XX年XX月XX日生，汉族，住上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室。两被上诉人之共同委托代理人宋薇，上海市傅玄杰律师事务所律师。两被上诉人之共同委托代理人马丹，上海市傅玄杰律师事务所律师。原审第三人陈雯，XX年XX月XX日生，汉族，住上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室。原审第三人孙赐高，XX年XX月XX日生，汉族，住上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室。两原审第三人之共同委托代理人陈蓉，上海市傅玄杰律师事务所律师。上诉人周永德、计秀珠因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第22205号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月5日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年1月12日公开开庭审理了本案。上诉人周永德、计秀珠以及两上诉人之共同委托代理人胡勇，被上诉人孙银兰、曾某某之共同委托代理人宋薇、马丹，原审第三人陈雯、孙赐高之共同委托代理人陈蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审认定，上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）系孙银兰等人分配的动迁安置房。该房屋的产权于2014年经核准登记在孙银兰、曾某某名下。2008年4月20日，周永德、计秀珠与陈雯、孙赐高、孙银兰签订《借款合同》一份。合同约定，甲方为孙赐高夫妇，乙方为周永德夫妇。合同约定：一、甲方向乙方借款人民币（下同）85万元整，在七年后归还，连本带利到期归还200万元整，如逾期不还，甲方将浦东（新区）XXX村XXX幢X型X号XXXX室房屋（面积97.74平方米，房屋地址为暂定编号，该房屋为本案系争房屋）出售给乙方用以偿还借款。二、甲方愿意在七年后将XX路XX村XX幢XX号XX室房屋卖给乙方，双方协商后一致同意，不管七年后房价如何变化，双方均不得以任何理由来推翻承诺。三、甲方在取得XX村XX幢XX号XX室房屋产权证前，先将XX路XX城XX弄XX号XX室的产权证作抵押交乙方保管，在二年后取得XX村XX幢XX号XX室房屋产权证后将此房产证交由乙方，换回大华XXX城XXXX弄XXX号XXX室的产权证。四、今后在办理XX村XX幢XX号XX室房屋过户时所有费用均由乙方承担，与甲方无关，但甲方必须予以配合。系争房屋于2012年竣工。孙银兰从动迁公司取得系争房屋后将房屋交付给周永德、计秀珠使用，一并交付的还包括维修基金发票、电表安装费用发票、新建住宅使用说明书、新建住宅质量保证书等资料。周永德、计秀珠于2012年开始装修入住至今。2015年1月20日，孙赐高、孙银兰委托律师发函给周永德、计秀珠称，2008年借款85万元，为表还款诚意，借款方于2012年将系争房屋交给周永德、计秀珠暂住；还款期即将到来，要求提供还款的收款账户以便及时还款。2015年4月23日，孙银兰、曾某某起诉周永德、计秀珠，称系争房屋交给周永德、计秀珠暂时居住是为了表明愿意归还借款（本金和利息共计200万元）的诚意，因实际已经归还了借款，故要求周永德、计秀珠返还系争房屋，案号（2015）浦民一(民)初字第14810号，该案目前正在审理过程中。原审另查明，2015年4月17日，孙银兰通过银行转账支付给周永德200万元。（银行账号尾号为3419）2015年5月，周永德将200万元转账至另外一张银行卡（银行账号尾号为1618号）并用该钱款购买了理财产品。2015年5月至10月期间，周永德从尾号为1618号的账户多次支取钱款，其中一次单笔支取70万元（周永德自称是儿子需要钱，临时周转）。之后，周永德又往该账户陆续存入钱款。2015年10月9日，该账户余额再次超过200万元。原审中，关于《借款合同》的性质，周永德、计秀珠认为系明为借款实为房屋买卖合同；孙银兰、曾某某及陈雯、孙赐高认为系借款合同，房屋买卖是借款的担保。经原审法院释明，如果法院认定的合同性质与周永德、计秀珠主张的合同性质不一样，周永德、计秀珠仍然坚持原有的诉讼请求。周永德、计秀珠为证明双方是房屋买卖合同关系，提交孙银兰曾向计秀珠发送的手机短信佐证，短信内容为“小计你好关于房子问题我认为从82.50万到现在已达到242.50万元总该补我差价40万也不过分吧你认为如何”。孙银兰、曾某某及陈雯、孙赐高对真实性无异议，解释称双方当时在协商还款，周永德、计秀珠打算购买房屋，孙银兰、曾某某要求按市场价结算，要求补差价，但双方并未达成一致。原审审理中，周永德、计秀珠请求法院判令：1、孙银兰、曾某某协助周永德、计秀珠将系争房屋过户至周永德、计秀珠名下；2、本案诉讼费用由孙银兰、曾某某承担。孙银兰、曾某某辩称：不同意周永德、计秀珠的诉讼请求。陈雯、孙赐高述称，同意孙银兰、曾某某的答辩意见。原审认为，《借款合同》的性质系本案争议的焦点。首先，从合同文义和上下文关系看，合同的抬头是“借款合同”，合同的第一条约定了借款的本金、利息、还款时间（7年后）以及逾期不还的后果（即出卖系争房屋）。第二条至第四条是在逾期不偿还借款的情况下，用系争房屋抵债的约定，系以房屋买卖的形式担保借款的偿还。其次，从合同履行上看。孙银兰已经在《借款合同》约定的截止期限前（即2015年4月20日前）偿还了借款本金及利息共计200万元，并不存在逾期不偿还借款的情况。周永德收取了200万元转入另一张银行卡，也曾使用过该钱款（购买理财产品、为儿子之需支取过70万元），并未将钱款退还。孙银兰将房屋及相应缴费凭证交付周永德，尚不足以认定双方以行为改变了原来的书面约定，交付房屋及相应缴费凭证也可以理解为对担保物的占有，用以确保借款能够偿还。综上，《借款合同》的性质仍然是借款合同，而其中关于系争房屋买卖的约定是借款的担保。周永德、计秀珠主张《借款合同》名为借款实为房屋买卖合同的依据不足，法院难以采纳。孙银兰已经按约清偿了借款，周永德、计秀珠直接依据《借款合同》要求孙银兰、曾某某协助办理房屋过户手续，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。原审法院审理后于二○一五年十一月十六日作出判决：驳回周永德、计秀珠的诉讼请求。案件受理费12,300元，减半收取计6,150元，财产保全费5,000元，共计11,150元，由周永德、计秀珠负担。判决后，周永德、计秀珠不服，上诉于本院称：根据双方签订的《借款合同》的内容，可以反映出该合同实质上是房屋买卖合同，且双方在合同签订后已实际履行了合同的主要义务，上诉人向被上诉人支付了85万元购房款，被上诉人也于2012年3月2日在接收房屋的当天向上诉人交付了房屋。上诉人支付了系争房屋的维修基金、电表安装费用、建筑垃圾费用等，并在对房屋进行装修后实际入住使用系争房屋至今。因此，被上诉人应当履行合同的附随义务，即配合上诉人办理系争房屋的产权过户手续。上诉人请求撤销原审判决，改判支持其在原审中的全部诉讼请求。被上诉人孙银兰、曾某某辩称：不同意上诉人的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人陈雯、孙赐高述称：原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于上诉人与被上诉人之间就系争房屋是否存在买卖合同关系。从上诉人与被上诉人签订的《借款合同》的内容来看，双方在合同中对借款数额、利息，到期未还款的违约责任，借款期限等内容均作了明确的约定。双方在合同中也明确，若被上诉人逾期未归还借款，则将系争房屋出售给上诉人用以偿还借款。因此，从合同约定的内容看，双方之间实质上是借贷关系，被上诉人以系争房屋作为借款的担保。上诉人称双方间形成房屋买卖合同关系，依据不足，本院不予采纳。在合同履行过程中，被上诉人在借款期限内向上诉人全额归还了借款本金及利息，上诉人收到款项后，也实际使用了被上诉人归还的部分借款，据此可以认定上诉人对被上诉人已按期归还借款本息一节是知晓并认可的。鉴于双方在合同中约定如被上诉人逾期不归还借款，则将系争房屋出售给上诉人用以偿还借款，因此，在被上诉人已按约清偿借款的情况下，上诉人再要求被上诉人协助办理系争房屋的产权过户手续，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币12,300元，由上诉人周永德、计秀珠共同负担。本判决为终审判决。
审 判 长 顾 依
代理审判员 蒋庆琨
代理审判员 娄 永
二〇一六年三月十四日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……