河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫01民终7213号
上诉人（原审被告）：石磊，女，1979年10月23日生，汉族。
委托诉讼代理人：刘成宏、丁建华，河南中豫律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王家琦，女，1989年10月10日生，汉族。
委托诉讼代理人：马永军，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱臻博，北京市盈科（郑州）律师事务所实习律师。
原审第三人：郑州蓝泰房地产信息咨询服务有限公司北环路分公司。
负责人：南晓燕，总经理。
委托诉讼代理人：南江飞，男，系该公司员工。
上诉人石磊因与被上诉人王家琦、原审第三人郑州蓝泰房地产信息咨询服务有限公司北环路分公司（以下简称蓝泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服郑州市惠济区人民法院（2016）豫0108民初3092号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。石磊及委托诉讼代理人刘成宏、王家琦委托诉讼代理人马永军、朱臻博到庭参加诉讼，蓝泰公司经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。
石磊上诉请求：依法纠正一审民事判决的错误，直接改判或发回重审。事实与理由：1、原审认定本案二手房买卖合同有效错误。涉案房屋是2013年12月16日取得登记证书的经济适用房，根据《经济适用房管理办法》第三条“购买经济适用住房不满五年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购”、《城市房地产管理法》第四十条“以划拨方式取得的土地使用权，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地出让金”，本案合同违反了上述法律规定，应认定为无效合同。2、假如合同有效，本案也应认定为购买人违约在先并承担违约责任。根据合同第十九条第三款约定“甲方（石磊）补差价款前一日，乙方（王家琦）支付甲方首付款捌万元整”，石磊已向房管局申请补缴土地出让金并通过，但王家琦并未支付该八万元是造成合同不能履行的原因之一。其次，假如合同有效，违约金和损害赔偿不应同时适用。
王家琦辩称，一审判决认定房屋买卖合同有效具有事实和法律依据。合同是三方平等自愿签订的，王家琦按合同约定支付了佣金和定金，并按照石磊的要求垫付给其17万元的房屋解押款。石磊已经向房管局申请补缴土地出让金并获通过，一审法官到房屋交易中心调查取证，能够证明涉案房屋可以正常交易，不受任何行政管理规定的影响。结合以往案例来看，本案合同也是有效合同。石磊承担的违约责任对于王家琦的损失仍无法弥补。从录音中可以看出是石磊明确表示不愿意出卖房屋，王家琦因未购买成该房屋的损失已经达到30多万。请求驳回上诉，维持原判。
蓝泰公司提交一份书面情况说明称，签订合同时双方均知晓涉案房屋是经济适用房，且约定王家琦用首付款帮助石磊还清银行贷款和补交土地差价款。王家琦将17万元汇给了石磊用于还清银行贷款且银行也扣款成功，石磊在申请补缴土地出让金获批后，王家琦准备好了8万元用于帮助石磊补缴土地出让金，但石磊以工作无法请假为由拒绝办理补缴手续，后来石磊在电话中明确告知说不再卖房，联系其来协商后续问题，石磊拒绝面谈且不予退还已经收取的17万元银行还款。如有虚假陈述愿自行承担后果。
王家琦向一审法院起诉请求：1、判令解除石磊、王家琦、蓝泰公司签订的合同；2、石磊返还王家琦已支付的解押款170000元整，并按中国人民银行同期贷款利率支付自2016年8月8日起至实际返还之日的利息；3、赔偿王家琦买卖合同所约定的违约金50000元整；4、赔偿王家琦自签订房屋买卖合同之日起至确定石磊违约时房价上涨给王家琦造成的损失及王家琦因履行合同、维权所支付的中介费、金融服务费、律师费共计336863元；5、本案诉讼费、保全费等由石磊承担。
一审法院认定事实：2016年7月14日，王家琦与石磊、第三人蓝泰公司签订房屋买卖合同，合同约定石磊将位于郑州市惠济区三全路6号2号楼1单元6层607的房屋（房产证号：郑房权证字第××号）出售给王家琦，成交价格为900000元，付款方式为按揭贷款，王家琦应于合同签订时向蓝泰公司支付定金、佣金及代办费共计11000元，并于还款现场向石磊支付解押款170000元（解押款冲抵房款），专用于石磊办理涉案房屋解押事宜。双方同时约定若任何一方违约致使涉案合同不能履行的，违约方向对方支付违约金50000元；若石磊违约致使涉案合同不能履行的，应双倍返还王家琦交付的定金，并赔偿王家琦的佣金损失和其他经济损失。合同签订后，王家琦依约于2016年7月14日向蓝泰公司支付了佣金及代办费11000元，后为办理银行贷款，于2016年7月22日向郑州宜家房地产咨询有限公司支付了金融服务费5863元。2016年8月8日，王家琦通过其中国农业银行股份有限公司郑州阳光嘉苑支行的账户向石磊的银行账户中转入首付款170000元。2016年9月8日，王家琦电话联系石磊进行沟通，石磊明确表示不愿意继续履行合同，双方协商无果。王家琦于2016年9月9日与北京市盈科（郑州）律师事务所签订委托代理合同，由该事务所指派律师马永军、实习律师朱臻博作为委托诉讼代理人，王家琦为此支付律师代理费20000元。2016年9月12日，王家琦诉至法院，请求判令所请。另查明，石磊向郑州市惠济区住房保障与房地产管理局申请补缴涉案房屋的土地出让金，申请通过后，该局的工作人员通知石磊去缴纳，但石磊一直未去办理缴纳手续。
原审法院认为，王家琦、石磊及蓝泰公司签订的房屋买卖合同系三方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，各方当事人应本着诚实信用的原则，按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，王家琦已依约履行了支付购房解押款、佣金及代办费、金融服务费的义务，但石磊收到解押款后明确表示不愿意出售涉案房屋导致合同无法继续履行，其行为显属违约，应当承担违约责任。故王家琦要求解除合同、石磊返还170000元解押款并支付利息的诉请，予以支持。王家琦要求石磊支付违约金50000元的诉讼请求，因合同约定任何一方违约致使合同不能履行的，支付违约金50000元，故对该诉请予以支持。关于王家琦主张赔偿佣金及代办费损失11000元、金融服务费损失5863元的请求，因任何一方违约导致合同解除的，均不影响此两项费用的收取，石磊的违约行为致使合同无法继续履行，故王家琦主张石磊赔偿佣金及代办费损失11000元、金融服务费损失5863元的请求，予以支持；王家琦要求石磊赔偿律师代理费20000元的诉讼请求，因合同中并未约定该项费用，故该诉请不予支持。关于王家琦主张赔偿房屋差价损失的请求，法院认为，签订合同后至确定石磊违约时，房屋价格已明显上涨，涉案房屋在石磊违约行为发生时的价格与双方约定的原价格之差额，应为王家琦享有的合同履行后可以获得的利益，现因石磊的违约行为导致王家琦无法实现合同目的，故该可得利益应予赔偿，对该损失的合理部分，予以支持。根据王家琦的履约情形、石磊的违约行为以及本案的实际情况，对该项损失酌定80000元为宜。石磊的辩解意见，证据不足，理由不当，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除王家琦与石磊、郑州蓝泰房地产信息咨询服务有限公司北环路分公司于2016年7月14日签订的房屋买卖合同；二、石磊于本判决生效之日起十日内返还王家琦解押款170000元整，并自2016年8月8日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息至实际还清之日止；三、石磊于本判决生效之日起十日内支付王家琦违约金50000元；四、石磊于本判决生效之日起十日内赔偿王家琦佣金及代办费11000元、金融服务费5863元、损失80000元，以上共计96863元；驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9368元（王家琦实缴13300元，因变更诉讼请求退费3932元），王家琦负担4038元，石磊负担5330元。案件保全费5000元、公告费240元，由石磊负担。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，涉案的房屋买卖合同是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。各方当事人均应按照诚实信用原则根据合同约定行使权利履行义务。本案中，王家琦已按约支付了购房解押款、佣金和代办费、金融服务费等费用，石磊申请补缴土地出让金差价的申请也已获批准，合同的履行客观上并不存在障碍。正是石磊拒绝去办理土地出让金的补缴手续，后又明确拒绝出售房屋，方才导致本案合同无法继续履行，故石磊应对此承担违约责任。根据合同法的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金；同时也规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，双方约定的违约金是5000元，同时涉案房屋的价格较之签订合同时已明显上涨，原审法院综合全案将该损失酌定为80000元并未超出石磊在违约时对房价上涨及违约后果的认知，并无不当。
综上所述，石磊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9368元，由石磊负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 黎
审判员 李剑锋
审判员 邢永亮
二〇一七年十月二十七日
书记员 刘 盼