安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖01民终506号
上诉人（原审被告）：合肥达奇餐饮投资有限公司，住所地安徽省合肥市包河区马鞍山南路新都会环球广场2303室，组织机构代码09961760-8。
法定代表人：王进，总经理。
委托诉讼代理人：孙养成，安徽经合律师事务所律师。
委托诉讼代理人：潘鑫，安徽经合律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：合肥世纪星光大道视听歌城有限公司，住所地安徽省合肥市包河区马鞍山南路新都会环球广场五层，注册号340100000356266（1-1）。
法定代表人：邹华权，董事长。
委托诉讼代理人：高宇，安徽天禾律师事务所律师。
上诉人合肥达奇餐饮投资有限公司（以下简称达奇公司）因与被上诉人合肥世纪星光大道视听歌城有限公司（以下简称星光大道公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2016）皖0111民初5022号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年1月10日立案受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。现已审理终结。
达奇公司的上诉请求为：1、撤销（2016）皖0111民初5022号民事判决；2、确认双方于2014年5月5日签订的《租赁合同》无效；3、星光大道公司向达奇公司返还履约保证金205176元；4、星光大道公司承担电损耗费11350元、客货电梯维修费10950元，共计22300元；5、星光大道公司赔偿达奇公司装潢损失745338元；6、星光大道公司承担达奇公司支出的律师费30000元；7、本案一、二审的诉讼费用由星光大道公司承担。事实和理由：1、涉案租赁房屋是合肥新都会环球购物广场有限公司（以下简称新都会公司）出租给安徽聚邦传媒有限公司（以下简称聚邦公司），后聚邦公司将涉案租赁房屋转租给星光大道公司，再后来星光大道公司又将涉案租赁房屋转租给达奇公司；但是根据新都会公司与聚邦公司，以及聚邦公司与星光大道公司之间签订的《租赁合同》，均明确写明：涉案租赁房屋不得转租、转包和转借。所以，不管是聚邦公司还是星光大道公司，均没有涉案租赁房屋的转租权。本案中，星光大道公司明知自己不具有涉案租赁房屋的转租权即无权处分，仍然隐瞒事实与达奇公司签约至2026年12月31日，其行为不仅侵害了达奇公司的权益，也侵害了出租人新都会公司的权益。且事后，达奇公司要求星光大道公司从新都会公司处获得租期至2026年12月31日的转租权，但星光大道公司一直没有获得转租权，故案涉《租赁合同》属于无效合同。2、星光大道公司没有证据证明出租人新都会公司知道或应当知道聚邦公司将涉案租赁房屋转租给了星光大道公司，更无法证明新都会公司知道或应当知道星光大道公司将涉案租赁房屋转租给了达奇公司。同时，也无法证明新都会公司知道或应当知道已经转租六个月了。2、星光大道公司明知自己没有涉案房屋的转租权，而故意隐瞒该事实，将涉案租赁房屋转租给达奇公司；根据查明的事实，星光大道公司明知涉案租赁房屋的租期最迟到2018年12月31日届满，但其说谎欺骗达奇公司称涉案租赁房屋的租期到2026年12月31日届满，并与达奇公司签订了2026年12月31日租期届满的涉案《租赁合同》。星光大道公司的行为严重扰乱了达奇公司的投资和经营计划，给达奇公司造成了巨大的损失。因为达奇公司是基于12.5年的租赁期，才承租涉案租赁房屋，并对该租赁房屋进行了长期规划和大量投入，如果知道星光大道公司没有转租权或租赁期满在2018年12月31日前就届满，达奇公司是不会承租涉案房屋的。根据涉案《租赁合同》第5.2条约定，星光大道公司应当提供给达奇公司足够的用电，并按双方的面积共同分摊五楼的电损耗。但实际上，因为星光大道公司长期拖欠新都会公司的租金、水电费，导致案涉租赁区域经常停电，严重影响达奇公司的正常经营。星光大道公司未依约承担2014年9月19日至2015年8月18日期间的损耗费用11350元；未确保原接入负一、二层的二部客梯、货梯能正常使用，两台四楼上五楼步行电梯提供达奇公司正常使用至合同期结束；未能确保中央空调的正常使用，包括达奇公司在内的各商户只能自行组装空调；未提供原KTV所有广告位及新增部分广告位的正常使用。因为上述义务是合同中约定由星光大道公司完成的，如果星光大道公司认为其履行了上述义务，应当举证证明，而不是由达奇公司来举证证明他没有履行。所以，应由星光大道公司承担举证不能的法律后果。本案中，星光大道公司交付的租赁物明显存在权利瑕疵，其无法解决案涉租赁房屋的出租权问题，即将租赁期限延至2026年12月31日届满，同时，其不按照合同约定履行自己的义务。所以，达奇公司因此暂停支付涉案房屋租金等不构成违约。根据新都会公司要求返还商铺的公告可以看出，自2015年4月1日起，转租人聚邦公司就开始拖欠新都会公司的租金、水电费，截止到2015年11月12日，拖欠费用高达1094005元；而达奇公司在2015年8月19日之前一直依约足额向星光大道公司支付租金、水电费。同时，达奇公司还有456372元履约保证金在星光大道公司处，即使租金和水电费等计算至2015年11月16日（出租人新都会公司解除涉案租赁区域的租赁合同关系之日），该履约保证金足以支付该期间的所有费用。所以，导致涉案租赁区域的租赁合同关系被出租人新都会公司解除，是星光大道公司和聚邦公司的过错，而不是达奇公司。3、星光大道公司不能依据涉案《租赁合同》第8.4条的约定解除合同，因为：首先，欠缴费用或本合同约定的其他费用，达到多少数额才可以解除合同，是欠缴1万元、10万元，还是100万元，合同中没有明确。其次，达奇公司根据涉案《租赁合同》第8.2条的约定，向星光大道公司缴纳了相当于三个月租金的履约保证金456372元。同时该条款又约定了，达奇公司缴纳的履约保证金因违约行为被扣除的，应当于五日内补齐。也就是说：如果星光大道公司认为达奇公司不按期足额支付租金属于违约，那么其可直接从达奇公司支付的履约保证金中扣除，然后再通知达奇公司按期足额补齐履约保证金；而且达奇公司缴纳的履约保证金足以支付租金等费用。所以，就不存在达奇公司欠缴费用。故星光大道公司无权解除合同，更无权要求达奇公司承担违约责任。4、2015年11月16日，出租人新都会公司就解除了与聚邦公司的涉案租赁区域（包括涉案租赁房屋）的租赁合同关系，并将涉案租赁区域（包括涉案租赁房屋）的房屋全部都收回经营；而聚邦公司和星光大道公司均未提出任何异议。从而导致涉案租赁合同已无法继续履行即星光大道公司不能继续提供涉案租赁房屋给达奇公司使用，所以，达奇公司与星光大道公司之间的涉案《租赁合同》在2015年11月16日就已经事实上终止了。而星光大道公司在时隔4个多月后要求诉讼解除合同，已无事实基础了。同时，星光大道公司要求达奇公司承担违约金更无事实基础了，因为导致涉案租赁合同无法继续履行的责任归结于星光大道公司。2015年10月26日，星光大道公司停止向涉案租赁房屋供电，造成达奇公司无法营业，合同目的无法实现，故涉案租赁房屋的租金只能计算至2015年10月26日。经统计，截止到2015年10月26日，达奇公司欠星光大道公司的租金为251196元。5、达奇公司缴纳给星光大道公司的履约保证金为456372元，将未付房屋租金251196元从将未付房屋租金251196元从达奇公司向星光大道公司缴纳的履约保证金456372元中扣除后，星光大道公司还应当向达奇公司返还剩余履约保证金205176元。6、星光大道公司未按合同约定分摊五楼的电损耗费用，对于达奇公司多承担的电损耗费用11350元应当予以赔偿。同时，星光大道公司未履行电梯维修义务，应当赔偿达奇公司为此支付的维修费用10950元。星光大道公司应当赔偿达奇公司的装修损失745338元。达奇公司基于12.5年的租赁期限，对涉案租赁房屋进行了长期的规划，仅观光电梯、基础设施两项就投资了近150万元至少需要五年才能收回投资。除此之外，达奇公司还投入大量资金用于涉案租赁房屋的装饰装修，具体包括：（1）装修工程款410000元、增补项目款78634元，（2）门窗工程款46363元；（3）石材货款179304元、墙砖货款10887
元；（4）配电房改造工程款20150元，以上合计745338元，该装饰装修已形成附合，现已无法拆除。根据《城镇房屋租赁合同解释》第9条之规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装修装饰物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，星光大道公司不具有案涉租赁房屋的转租权，也没有截止到2016年12月31日的承租权，而且承租期限最长至2018年12月31日，少了8年，然而其欺骗达奇公司，与达奇公司签订了截止到2026年12月31日的租赁合同，同时，因聚邦公司拖欠新都会公司租金109多万元，而实际欠款是星光大道公司，从而导致新都会公司解除了与聚邦公司的租赁合同，并将涉案租赁房屋全部收回经营。并近一步导致星光大道公司不能继续提供涉案租赁房屋给达奇公司使用，所以，星光大道公司应当向达奇公司赔偿相应的装饰装修损失745338元。7、根据《租赁合同》第10.2条之约定，与本合同有关的争议、纠纷或索赔，全部诉讼费用（包括胜诉方合理的律师费用）由败诉方承担。因星光大道公司的上述过错行为所引起的两起诉讼案件，达奇公司为此分别支付了律师费21500元、8500元，该费用符合安徽省律师服务收费标准，依约应当由星光大道公司承担。
星光大道公司辩称，双方之间的房屋租赁合同不存在违反法律法规强制性规定的情形，合法有效。星光大道公司已经按照合同约定履行了在先义务，达奇公司并不享有先履行抗辩或不安抗辩权，因此其拒付租金没有法定和约定的理由，由此导致合同解除，达奇公司也不享有要求返还履约保证金、赔偿损失的权利。
达奇公司向一审法院的起诉请求：1、星光大道公司返还履约保证金205176元；2、星光大道公司承担电损耗费11350元、客货电梯维修费用10950元，共计22300元；3、星光大道公司赔偿达奇公司装潢损失745338元；4、星光大道公司承担达奇公司支出的律师费30000元；5、本案的全部诉讼费用由星光大道公司承担。后增加诉讼请求要求确认涉案租赁合同无效。
一审法院查明：2014年5月5日，星光大道公司（甲方）与达奇公司（乙方）签订一份租赁合同，约定甲方将新都会环球广场五层区域及其设施租赁给乙方经营使用，建筑面积暂定3500平方米，公共部位面积分摊办法如下：主过道根据KTV占五层面积的比例计算KTV公摊，KTV再减半承担主过道面积；其他公共部位如消防通道、四楼上五楼的步梯等面积按租赁区域所占五层面积的比例分摊；租赁使用起始日期为2014年5月5日，自拿到麦当劳旁观光电梯同意安装的有效批文之日起计算，甲方给予乙方最长时间六个月免受租金的优惠用于乙方装修及招商，租赁使用之终止日期暂定2026年12月31日；乙方按照租赁面积每平方米每月42元支付租金，自第三年起每两年递增2元每平方米每月，租金每月提前5日交纳，先付后用；乙方每月按照安装的分表交纳水电费等，所述费用由甲方按照国家相关部门或者新都会物业公司收费标准向乙方代收代缴；甲乙双方按照各自占五层面积的比例分摊主过道、麦当劳旁2部观光电梯的电费，甲方提供给乙方足够的用电，甲乙按双方的面积共同分摊五楼的电损耗；甲方同意餐饮商户营业时间内能正常使用原KTV中央空调，乙方为餐饮商户统一安装流量表，甲乙按照流量分摊中央空调的电费；中央空调保养、维护费由甲乙双方按流量进行分摊；双方解除合同或者合同终止后，乙方不得以任何理由要求甲方赔偿其装修及其他道具的损失；乙方应在合同签订前向甲方交纳相当于三个月租金的履约保证金，合同租赁期间或结束时，若发生乙方拖欠甲方各种费用的情况下，则甲方除有权扣除乙方所交的履约保证金、征收逾期付款利息、终止合同、终止向乙方提供水、电、煤、空调等供应外……；若乙方未能按期缴纳费用或本合同约定的其他费用，甲方有权向乙方按所欠缴费用及其他费用的总和的千分之二按日计算收取违约金；若乙方欠缴费用或本合同约定的其他费用达14天，甲方有权终止本合同（乙方应缴纳商场管理费或其他费用的义务不因本合同的终止而免除），扣除乙方已交的保证金，乙方应承担相当于六个月租赁使用费的违约金，若违约金不足以弥补甲方损失的，乙方应继续赔偿；若乙方拖欠租赁使用费或水、电、空调能源费等，甲方或物业公司有权停止水、电、空调等能源供应，由此造成的一切损失由乙方自行承担，若乙方正常缴纳租金、水、电、空调能源费，甲方或物业公司停止水、电、空调能源供应，由此造成的一切损失由甲方承担；若发生争议，双方同意提交甲方所在地人民法院诉讼解决，全部诉讼费用（包括胜诉方合理的律师费用）由败诉方承担。
2014年9月17日，合肥市规划局发出一份合规函[2014]281号“关于环球广场商业街观光电梯建设相关情况的复函”，主要内容是对合肥市包河区城市管理行政执法局出具的《关于征询环球广场商业街观光电梯建设相关情况的函》反映的项目规划方案及建设工程规划许可证核发情况属实，要求建设单位严格按照核发的规划许可证内容进行建设并经规划核实验收后方可投入使用。
2014年5月6日，星光大道公司与聚邦公司签订一份租赁合同，约定聚邦公司将新都会环球广场第五层区域及设施租赁给乙方经营使用，建筑面积为5115.54平方米，租赁起始日期为2014年元月1日，终止日期暂定2018年12月31日，但租赁使用区域内11户业主与聚邦公司签订的《新都会购物广场商铺租赁协议》终止日期为2016年12月31日，届时甲方尽力与11户协商继续签约至2018年12月31日，若协商未果，11户任何一户不再与甲方续签租赁协议，租赁使用的终止日期为2016年12月31日；星光大道公司不得转包、转租、转借给第三人，否则聚邦公司有权终止本合同；经营管理费须每月1日或之前缴纳。
2014年12月31日，星光大道公司开具一张收到达奇公司押金456372元的收据，注明收款方式为转账。2014年5月6日，达奇公司通过法定代表人王进向星光大道公司股东朱家耀转账支付441000元。
达奇公司未付2015年8月17日至2015年9月16日期间租金5万元、2015年9月17日至2015年10月16日期间租金152124元、2015年10月17日至2015年11月16日期间租金152124元。
2015年10月23日，星光大道公司发出一份停电通知，主要内容是要求达奇公司按照合同约定在2015年10月26日前足额支付拖欠的租赁费、水电费等相关费用，否则将采取停电措施。
2015年11月25日，新都会公司发出一份“关于终止租赁合同以及要求返还租赁商铺的公告”，内容是：2014年1月1日其与聚邦公司签订租赁合同，约定其将新都会环球广场第五层商铺出租给聚邦公司，但聚邦公司长期拖欠租金、水电费，自2015年4月1日暂计算至2015年11月12日，聚邦公司已拖欠租金、水电费共计1094005元并产生大量违约金，其在2015年11月12日发出催告，若聚邦公司在2015年11月16日仍不付款，其将终止合同。现催告期限届满，其正式宣布在2015年11月16日租赁合同终止，聚邦公司不再享有对新都会环球广场第五层商铺的租赁权并向其承担违约责任，因交还商铺所产生的一切责任和损失由聚邦公司承担。2015年11月27日，合肥新都会环球购物广场有限公司发出一份公告，内容是：原星光大道公司与合肥新都会环球购物广场有限公司签订的经营管理合同自2009年2月16日至2016年10月1日于2013年12月31日解除合同；原聚邦公司与合肥新都会环球购物广场有限公司签订的租赁合同自2014年元月1日至2018年12月31日于2015年11月16日解除合同。
2015年12月11日，安徽顺诚物业管理有限公司出具证明一份，主要内容是：达奇公司与新都会公司就新都会广场五楼2015年8月19日至2015年10月27日期间的水费、电费已经全部结清，2015年10月27日以后五楼产生的水、电费与达奇公司无关。
2015年12月29日，新都会公司（甲方）与达奇公司（乙方）签订一份协议，主要内容是自2015年10月27日至今，位于合肥新都会环球广场的五楼美食城停止供电、供水，五楼所有商户停止了营业。2015年11月16日，甲方解除了与聚邦公司之间的租赁合同（租赁物为合肥新都会环球广场五楼全部房产），现甲方与达奇公司就新都会购物广场五楼美食城2015年8月19日至2015年10月27日期间的水电费结算相关事项达成协议，自2015年10月27日起至合同签订之日，新都会购物广场五楼产生的水电费均与乙方无关。
因星光大道公司与达奇公司涉案房屋租赁纠纷发生争议，故星光大道公司、达奇公司分别诉至一审法院，星光大道公司诉请要求解除租赁合同、达奇公司支付租赁费、水电气及空调费等557588.25元、律师费20000元等，此案已另案处理。达奇公司为主张债权，与安徽经合律师事务所签订代理合同并支付律师代理费30000元。
一审法院认为，双方签订的租赁合同，系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，但其中租赁期限超过达奇公司与上一手出租人即聚邦公司之间签订的租赁合同期限的部分即2018年12月31日之后至2026年12月31日的约定无效，其余部分合法有效，双方应受相关约定约束。达奇公司主张涉案合同未经出租人同意由达奇公司转租给星光大道公司使用应当无效，一审法院认为自双方签订租赁合同之日起六个月内，聚邦公司、新都会公司对星光大道公司将星光大道五楼部分商铺转租给达奇公司的事实并未提出异议，故涉案租赁合同部分有效。关于达奇公司主张的返还履行保证金问题。首先关于履约保证金数额认定。达奇公司主张已足额支付了履约保证金456372元，但星光大道公司仅认可收到转账给股东朱家耀的441000元。一审法院认为，根据双方签订的租赁合同约定，涉案合同相关费用需转账至指定的朱家耀账户，达奇公司向该指定账户转账441000元，虽星光大道公司出具了收到456372元保证金的收据，但余款达奇公司未举证证明已足额支付，故按照441000元计算保证金。其次，关于是否应当返还保证金问题。达奇公司自2015年8月17日起未支付租金，而涉案房屋因上一手出租人即聚邦公司自2015年4月1日起欠付新都会公司租金，导致新都会公司解除了与聚邦公司的租赁合同并于2015年11月16日收回了包括涉案房屋在内的新都会环球广场五楼商铺。根据双方签订的租赁合同8.4条规定，达奇公司拖欠费用超过14天的，甲方有权终止合同、扣除保证金并支付六个月租金的违约金，因达奇公司存在欠付租金的情形，故达奇公司无权要求返还履约保证金。关于达奇公司主张的电损耗费、客货电梯维修费、装潢损失，均无充分证据加以证明，亦不予支持。关于达奇公司主张的律师费30000元，根据租赁合同约定，若引起诉讼产生的律师费由败诉方承担，本案中达奇公司系部分胜诉、部分败诉，且达奇公司亦实际支出了律师费，故按照达奇公司主张胜诉部分酌情核减律师费为5000元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第六十条、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条规定，判决：一、确认合肥世纪星光大道视听歌城有限公司与合肥达奇餐饮投资有限公司2014年5月5日签订的租赁合同中租赁期限2019年1月1日至2026年12月31日的约定部分无效；二、合肥世纪星光大道视听歌城有限公司自判决生效之日起十日内支付合肥达奇餐饮投资有限公司律师费5000元；三、驳回合肥达奇餐饮投资有限公司的其他诉讼请求。案件受理费13826元，由合肥达奇餐饮投资有限公司负担13676元，合肥世纪星光大道视听歌城有限公司负担150元。
本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。达奇公司提供其法定代表人王进的银行流水，证明2015年4月11日，向租赁合同指定账户汇款15372元，该款为履约保证金，结合达奇公司在一审提供的转账凭证441000元，合计向星光大道公司转账履约保证金456372元。星光大道公司质证认为对真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议。达奇公司及其法定代表人与朱家耀之间还有其他经济往来，并且双方之间的纠纷也已有合肥市庐阳区人民法院生效判决予以认定，故15372元的款项并非案涉的租金或履约保证金。
本院认为，聚邦公司、新都会公司自双方签订租赁合同之日起六个月内，对星光大道公司将星光大道五楼部分商铺转租给达奇公司的事实并未提出异议，故涉案租赁合同部分有效。根据双方签订的租赁合同的约定，达奇公司拖欠费用超过14天的，星光大道公司有权终止合同、扣除保证金并支付六个月租金的违约金，因达奇公司存在欠付租金的情形，故达奇公司无权要求返还履约保证金。达奇公司虽主张星光大道公司赔偿其电损耗费、客货电梯维修费、装潢损失等各项费用，但均未提供充分证据加以证明，上诉人的上诉理由不能成立，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费13825.33元，由合肥达奇餐饮投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 勇
审判员 张 怡
审判员 董江宁
二〇一八年四月三日
书记员 胡梦云
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。