广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0606民初7571号
原告(反诉被告)：周志平，男，1987年9月20日出生，汉族，住广东省佛冈县。
委托诉讼代理人：王学礼，广东纬国律师事务所律师。
委托诉讼代理人：韩秋阳，广东纬国律师事务所实习律师。
被告(反诉原告)：刘伟青，男，1986年6月2日出生，汉族，住广东省汕头市澄海区。
委托诉讼代理人：黄小娟，广东江盈律师事务所律师。
委托诉讼代理人：颜丽丽，广东江盈律师事务所实习律师。
第三人:佛山市臻豪房地产中介服务有限公司，住所地佛山市顺德区北滘镇碧江长宁路1号商铺之8。
法定代表人：区金锋。
委托诉讼代表人：赖玉莲，该司职员。
原告周志平诉被告刘伟青、佛山市臻豪房地产中介服务有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月19日受理，依法由审判员李海龙适用简易程序独任审理。本案于2017年6月28日公开开庭审理，原告及其委托诉讼代理人王学礼、被告及其委托诉讼代理人黄小娟，第三人佛山市臻豪房地产中介服务有限公司委托诉讼代理人赖玉莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周志平提起本诉称：原告与被告、第三人于2017年1月12日签订了《房屋买卖合同》，合同约定被告将佛山市顺德区北滘镇碧桂园社区居民委员会碧桂园香檩路X座XX房卖给原告，售价73万元。合同签订当日，原告向被告支付了定金5万元。2017年3月14日，原告又按合同约定，向被告支付了首期款18万元，用于被告向银行赎契，解除抵押。被告收到上述房款后，突然于2017年3月22日向第三人表示不卖房给原告了。经第三人和原告多次通过微信、电话以及见面协商，被告均以各种理由拒绝履行合同。请求法院判令：一、被告继续履行2017年1月12日签订的《房屋买卖合同》;二、被告协助将房屋过户至原告名下，原告支付剩余房款给被告;三、被告承担违约责任，支付违约金10万元;四、被告承担本案律师费3万元;五、被告承担诉讼费及保全费。
被告刘伟青就本诉答辩称，被告不同意原告的全部诉讼请求，被告售房目的是为了在广州购买其他房屋，基于购房政策的出台，涉案房屋是被告的唯一住房，在售房之前被告明确告知本案第三人本次售房的目的是为了换房，就是指卖出涉案房屋后购买另一套自助用房，被告也是希望与原告顺利完成本次房屋交易，一直积极履行自己的合同义务。但是在签订合同之时三方都无法预见购房政策的改变，如果继续履行合同失去购房资格的被告将失去自己唯一的住房，也无法购买其他房子，这违反被告卖房的目的，参照相关法律规定，有关房地产调控问题请求法院驳回原告的第一项及第二项诉讼请求。原告本身存在违约行为，导致本次合同无法继续履行的原因是原告存在过错，合同约定，原告在签署涉案合同后30日内向银行申请50万元的按揭贷款，但直至2017年2月12日，被告均没有看到有关任何银行同意贷款的文件，也不知道原告获贷的数额是多少，直至今日，原告也没有提供其如约去向银行申请贷款的文件以及获得批准的同贷书，被告在2017年1月17日，向银行申请提前还贷，最后截止的时间是2017年3月17日，原告催促被告将首付用于赎契约，但原告拖至2017年3月14日才付款。双方合同约定的付款时间为通知扣款后两日内，基于以上事实，被告有理由怀疑原告是否有履约能力，因原告拖延付款，导致被告无法尽早涂销抵押，以及办理其他住房的购房手续，双方合同无法履行以及被告失去购房资格的情况与原告存在重大关系，因此被告并不存在原告所述的违约情况，请求法院驳回原告的第三、四、五项诉讼请求。另外在被告得知自己丧失购房资格后，立即通知原告该事实并协商解决方案，因为政策的变化，被告积极履行通知义务，也是出于防止双方损失继续扩大，但原告态度强硬，完全不考虑被告继续履行合同的艰难状况，最终诉至贵院。
第三人代理人代陈述称，被告在3月份提出不卖房子，所以合同无法履行，且原告没有违约行为。
被告提起反诉称：一、被告售房的目的是为了在广州购买一套自住用房，对此目的原告是明知的，2017年3月17日，新的购房政策出台，导致被告失去购房资格，该情况是双方订立合同时无法预见的情势变更，继续履行合同将显失公平。涉案房屋是被告的唯一住房，在售房目的是为了换房，被告起初是真诚希望能够与原告顺利完成本次房屋交易，一直积极履行自己的合同义务，但是在签订合同之时谁都无法预见购房政策的改变，本次房屋交易如果继续履行，失去购房资格的被告将失去自己的唯一住房也无法按照最初的目的购买住房，继续履行合同违反被告的卖房目的，被告要求解除合同，实属无奈之举，依据合同法的司法解释及广东省高级人民法院的会议纪要（粤高法[2012]240号）精神，请求法院支持被告的第一项诉讼请求。二、原告存在违约行为，本次合同无法继续履行的原因不能归责于被告，原告存在过错。双方于2017年1月12日签订房屋买卖合同，合同约定原告应在签署涉案合同后30日内向银行申请50万元的按揭贷款，但直至2017年2月12日被告都没有看到任何关于银行同意原告贷款的文件，也不知道原告获得批准贷款数额是多少，直至今日原告都没有提供其如约去向银行申请贷款的文件以及获得批准的同意贷款通知书，被告有理由怀疑原告是否有履约能力，被告在2017年1月17日向银行申请提前还贷，最后截止打款日期是2017年3月17日，原告一再催促被告支付首期用于出资赎契，但是原告拖至3月14日才付款，导致被告无法尽早涂销抵押贷款以及办理另外一套住房的购房手续，双方合同停滞不前至无法履行以及被告失去购房资格的情况与原告迟延付款存在重大关系，因此被告无须返还原告的定金，请求人民法院支持被告的第二项诉讼请求。另在被告得知自己失去购房资格后立即通知原告该事实，并协商解决，也是出于防止双方的损失继续扩大，但是原告态度强硬，也不考虑被告继续履行合同的艰难状况，最终诉至法院。请求法院判令：一、被告与原告解除2017年1月12日签订的《房屋买卖合同》;二、请求人民法院判决被告返还原告购房首付18万元;三、诉讼费由原告承担。诉讼中，被告明确诉讼请求第二项是请求没收定金，并退还被告已经支付的首付款。
原告就被告的反诉答辩称：请求法院驳回被告的反诉请求，本案原被告之间的买卖合同是真实合法有效的，原告和被告均符合签约的主体资格，而涉案房屋是本案的被告产权所有，所以双方的买卖合同有法律效力；在履行房屋买卖合同过程中是由于被告的单方违约行为导致本案的买卖合同无法履行，原告先支付5万元的定金，然后支付18万元的首期款，被告拿到23万元后就是到银行还贷和赎契，但被告很长时间都不办理，直至2017年3月22日提出不卖房子，显然是被告单方违约，3月27日被告单方发送解除合同通知书给第三人，原告办妥了同贷书，贷款也办下来了，整个过程是由于被告的违约行为导致合同无法履行；广州市的购房政策变更与本案无关，涉案房屋坐落在佛山，被告所述的政策是约束买受人，原告认为被告的说法没有任何法律依据，请求支持原告继续履行合同并由被告承担违约责任。
第三人代理人陈述称，原告是按合同约定支付18万元。
诉讼中，本院根据原告的申请查封了佛山市顺德区北滘镇碧桂园社区居民委员会碧桂园香檀路X座XX号房屋。本院亦向原告释明《房屋买卖合同》为双务合同，支付房款是房屋过户的先履行义务，在原告履行支付对等价款前请求将房屋过户至其名下将无法得到支持，但原告坚持原诉讼请求。
经审理，本院查明如下案件事实：2017年1月12日，原告与被告在第三人的居间服务下签订了《房屋买卖合同》（合同号：XXX），约定由被告以73万元的价格向原告出售佛山市顺德区北滘镇碧桂园社区居民委员会碧桂园香檀路X座XX号房屋。付款方式为涂销抵押后按揭付款，定金5万元，首期款18万元，楼价余款50万元，在交易过户及办妥相关手续后，由贷款银行直接划给卖方。若存在违约行为，违约方承担守约方和经纪方实现债权的一切费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费、调查费、交通费、通讯费等）。双方同时约定：“买卖双方应于2017年4月30日前完成交易过户手续，如一方未能兑现，违约方应支付守约方人民币壹拾万元整。……首期人民币贰拾叁万元整（含定金五万元整）作为卖方提前还款，买方需在银行通知扣款日期两天内存至供款账号上。”合同签订当日，原告向被告支付了定金5万元。2017年3月14日，原告向被告支付首期款18万元。2017年3月22日，被告向原告发出《解除房屋买卖合同通知书》，主要内容为：“因国家政策变化，不可抗力因素导致本人失去了购房资格，无法达成当初签署合同成交的目的，因此本人特决定解除合同，不再出售房产。本通知自即日起生效，请提供银行账号，以便将签订合同时交付的定金及首付款全部退还。另周志平未能按照合同约定，在银行通知扣款前2天，转账到本人提供的银行账号上，已构成违约，本人将保留追究权利。”因双方合同未能履行，遂引发本案诉讼。
另查明，被告向银行申请提前还款涂销涉案房屋的抵押登记，银行于2017年1月17日通知被告应于2017年3月17日前存入全部贷款本息，以便银行扣款。现涉案房屋尚未办理涂销抵押登记，原告亦未足额支付全部房款。
再查明，原告委托广东纬国律师事务所律师参加本案诉讼，支付律师费3万元。
本院认为，原告与被告签订的《房屋买卖合同》合法有效，受法律保护。本案的争议焦点在于违约方及违约责任应如何认定的问题。被告主张原告存在迟延付款的违约行为，因双方约定“买方需在银行通知扣款日期两天内存到供款账号上”，而银行于2017年1月17日通知被告的扣款日期为2017年3月17日，原告支付该款项为3月14日，显然不构成违约，故被告请求解除合同，缺乏依据，本院不予支持。被告认为双方约定的款项支付日期是以银行发出通知2017年1月17日的两日内为准，因双方均知晓该款项是用于银行扣款，而非挪为他用，且被告也未能提供曾经于2017年1月17日收到银行通知之后督促原告履行于2017年1月19日前支付该款项的证据材料，即被告亦明知双方实际约定的付款日期是银行通知扣款日期2017年3月17日的前两日，而非通知日期2017年1月17日后的两日内，故被告主张原告违约，与事实不符，本院不予采纳;反观被告，其以无法购买广州房屋于本案双方约定的过户日期前向原告发送《解除房屋买卖合同通知书》，因《房屋买卖合同》并未约定以被告购得广州房产作为该合同履行的前提条件或赋予被告单方的合同解除权，故该《解除房屋买卖合同通知书》并不发生解除合同的效力，且该《解除房屋买卖合同通知书》属于被告以明示方式表明不履行合同义务，即被告已构成违约，故原告请求被告承担违约责任，继续履行合同，并由被告支付律师费、违约金，理据充分，本院予以支持。律师费以3万元为准，违约金宜以被告已经收取的房款23万元为基数，自2017年3月22日起参照中国人民银行同期同类贷款利率计算至房屋过户至原告名下止。原告主张按双方约定的违约金10万元计算，因该约定属于解约违约金条款，而本院已经支持了原告继续履行合同的诉讼请求，故对于超出本院上述违约金认定部分的诉讼请求，不予支持。因房屋过户以支付对等价款为前提，且本案房屋尚未办理涂销抵押登记手续，故原告请求将房屋过户至名下条件并不具备，原告可在上述房屋过户障碍排除后另行主张权利。至于被告的反诉诉讼请求，如上所述，缺乏理据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款之规定，本案判决如下：
一、刘伟青应继续履行2017年1月12日签订的《房屋买卖合同》（合同号：XXX）;
二、刘伟青应于本判决发生法律效力之日起十日内向周志平支付律师费3万元;
三、刘伟青应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告周志平支付违约金（违约金计算标准：以23万元为基数，自2017年3月22日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至刘伟青将佛山市顺德区北滘镇碧桂园社区居民委员会碧桂园香檀路X座XX号房屋过户至周志平名下止）;
四、驳回周志平的其他诉讼请求;
五、驳回刘伟青的全部诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费减半收取为6200元，财产保全费4170元，合计10370元（周志平已预交），由周志平负担870元，刘伟青负担9500元;反诉受理费减半收取为5800元（刘伟青已预交），由刘伟青负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 李海龙
二〇一七年七月二十四日
书记员 李莹芬