安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖01民终7942号
上诉人（原审被告、反诉原告）：汪贤兵，男,1963年4月11日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区，
委托诉讼代理人：程林，安徽安援律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：合肥市夕阳红老年护理院，住所地安徽省合肥市长江东路855号，组织机构代码73299395-X。
负责人：谢琼，院长。
委托诉讼代理人：谢珍，职员。
委托诉讼代理人：金有平，安徽征宇律师事务所律师。
上诉人汪贤兵因与被上诉人合肥市夕阳红老年护理院（以下简称夕阳红护理院）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2016）皖0102民初2903号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
汪贤兵上诉请求：撤销原判第三项，改判夕阳红护理院支付违约金2065830元，承担一、二审诉讼费。事实及理由：汪贤兵、夕阳红护理院签订的房屋租赁合同于2016年5月6日终止，汪贤兵于2016年8月4日与案外人签订了房屋租赁合同，给予案外人90日装修免租期，汪贤兵遭受房屋空置及装修期损失为180日租金989100元。依据合同约定，夕阳红护理院在合同履行届满时，应将房屋及装潢设施完好无偿得交还汪贤兵，但夕阳红护理院退租前严重破坏了房屋装修、装潢，给汪贤兵造成装修损失至少60万元。一审错误认识违约金法律意义，无视合同约定，偏袒夕阳红护理院，仅判令夕阳红护理院承担违约金50万元，有失公允。
夕阳红护理院辩称，请求驳回汪贤兵上诉。
夕阳红护理院向一审法院起诉请求：确认其与汪贤兵的房屋租赁合同关系于2016年4月14日终止，汪贤兵承担诉讼费。
汪贤兵向一审法院反诉请求：夕阳红护理院支付其2015年9月10日至2016年4月15日期间房屋租金1181425元、违约金106328元（按银行利息2倍，自2015年8月10日暂计算至2016年5月10日，顺延计算至给付日）；夕阳红护理院于60日内移交房屋，支付其2个月房屋租金329700元（依据实际情况处理）、500万元提前退租违约金；夕阳红护理院承担诉讼费。
一审法院认定事实：2011年9月10日，汪贤兵（甲方、出租方）与谢琼（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》一份，合同载明：甲方将其合法拥有的坐落于合肥市瑶海区长江东路与通达路交叉口东北角的小义乌综合楼东一楼前厅、餐厅（含后堂、车库）、三、四、五、六楼及附属设施，共计4900㎡，出租给乙方使用；租赁期七年，自2011年9月10日起至2018年9月9日止；甲方向乙方转让酒店现有经营设施设备，费用为240万元，乙方在合同签订前一次性付清，乙方任何情况下无权索回该费用；东一楼餐厅（含后堂、车库）租金为80元/㎡，面积计200㎡，年租金为19.2万元，第二年租金在第一年租金基础上递增5%，第三年租金在第二年租金基础上递增5%，剩余年份租金递增额以此类推，三、四、五、六楼及附属设施租金为30元/㎡，面积计4700㎡，年租金为169.2万元，第二年租金在第一年租金基础上递增5%，第三年租金在第二年租金基础上再递增5%，剩余年份租金递增额以此类推，上述整体租赁金额合计188.4万元，经协商（不包括递增数额）再减去1万；甲方交付房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金10万元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金、违约赔偿责任外，剩余部分如数返还乙方；房屋租金以整年支付方式，每年提前一个月付清下一年全部租金，乙方每逾期一日，需按同期限银行利息2倍向甲方承担违约金，并及时如数补交租金，乙方累计1个月未付租金，构成违约，乙方同意甲方单方面提前终止本合同，停水停电，收回房屋，由此产生的一切损失由乙方承担；有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担违约责任“1、该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围的；2、因地震、天灾等不可抗力致使房屋毁损、灭失或造成其他损失的”；租赁期内，乙方需要提前退租，应提前60日通知甲方，并视为乙方违约，乙方支付甲方500万元违约金；甲方在本合同生效日后配合乙方更改营业执照和相关证件，费用由乙方承担，在变更证件过程中（二个月），乙方可使用甲方的赛诺品牌，在经营过程中若因使用甲方的“赛诺的品牌、logo”给甲方造成经济、名誉损失，乙方应当承担赔偿责任，相关营业执照变更后乙方不可再使用甲方的“赛诺的品牌、logo”等。该合同落款出租方栏载有合肥赛诺酒店管理有限公司印章及授权代理人笪英兰签名，承租方栏载有夕阳红护理院印章及授权代理人谢珍签名。
合同签订后，夕阳红护理院向汪贤兵支付了保证金10万元、2011年9月10日至2012年9月9日期间租金142万元、2012年9月10日至2013年9月9日期间租金237.87万元、2013年9月10日至2014年9月9日期间租金170万元。
2015年3月31日，汪贤兵以夕阳红护理院欠付租金为由起诉至一审法院，请求判令夕阳红护理院支付房屋租金2611575.5元、违约金317167元（按同期银行利息2倍，自2013年8月9日暂计算至2015年3月9日，顺延计算至给付日）。2015年7月27日，一审法院作出（2015）瑶民一初字第02047号民事判决，判令夕阳红护理院向汪贤兵支付（截至2015年9月9日前）租金2387379.5元，驳回汪贤兵其他诉讼请求。双方不服前述判决，上诉至合肥市中级人民法院，合肥市中级人民法院于2016年3月14日作出民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
2016年4月14日，夕阳红护理院向汪贤兵邮寄《解除合同通知书》，称城市建设路段半封闭导致承租房屋客观无法继续经营，要求汪贤兵在4月18日前与其联系办理退还房屋交接事宜。汪贤兵回函称夕阳红护理院不能以道路施工影响为由解除合同，如坚持解除合同，请确认解除合同后60日将房屋交付汪贤兵，结清房租，并支付500万元违约金。夕阳红护理院于2016年4月25日提起本案诉讼，汪贤兵法定期限内提出反诉。双方于2016年5月6日办理了房屋交接。
一审法院认为，本案合同解除时间即合同终止时间。生效判决已调整2016年7月25日前租金标准，免除了夕阳红护理院逾期支付租金的违约责任，夕阳红护理院理应按调整后的租金标准交纳后续租金。夕阳红护理院诉请解除合同，不符合不可抗力造成房屋毁损、灭失、无法经营的法定解除情形，夕阳红护理院向汪贤兵发出解除合同通知，亦不符合提前60日发出解除通知的合同约定，汪贤兵在诉讼中同意交接房屋，视为同意解除合同，合同解除（终止）时间应以双方交接时间为准即2016年5月6日。
生效判决已确认2014年6月22日至2016年7月25日租金标准为1978200元/年，故支持汪贤兵诉请的2015年9月10日至2016年5月5日期间租金1289443元，扣除夕阳红护理院支付的保证金10万元，夕阳红护理院还应支付租金1189443元，考虑到道路施工影响，酌情免除夕阳红护理院的逾期付款违约责任，对汪贤兵主张的逾期支付租金的违约金不予支持。
夕阳红护理院解除合同，应属违约，但非无故解除合同，汪贤兵主张的约定违约金过高，考虑解除合同给汪贤兵造成房屋空置、重新装修损失，将违约金酌情调整为50万元。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条规定，判决：一、确认合肥市夕阳红老年护理院与汪贤兵于2016年5月6日终止房屋租赁合同关系；二、合肥市夕阳红老年护理院于判决生效之日起十日内支付汪贤兵房屋租金1189443元（2015年9月10日至2016年5月6日租金）；三、合肥市夕阳红老年护理院于判决生效之日起十日内支付汪贤兵违约金50万元；三、驳回合肥市夕阳红老年护理院、汪贤兵其他诉讼请求。本诉案件受理费80元，由合肥市夕阳红老年护理院承担；反诉案件受理费29060元，由合肥市夕阳红老年护理院负担8000元,汪贤兵负担21060元。
本院二审期间，汪贤兵提交了其与案外人签订的《房屋租赁合同》、房屋交接单、网上银行交易明细，以证明其遭受了房屋空置及装修期损失；夕阳红护理院质证称认可前述材料真实性，不认可关联性及证明目的。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，汪贤兵与夕阳红护理院就合肥市瑶海区长江东路与通达路交叉口东北角的小义乌综合楼东一楼前厅、餐厅（含后堂、车库）、三、四、五、六楼及附属设施租赁事宜签订了《房屋租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规规定，具有法律拘束力。合同履行期内夕阳红护理院提前退租，致双方产生纠纷，一审处理本、反诉请求，判令确认前述合同于2016年5月6日终止，夕阳红护理院向汪贤兵支付2015年9月10日至2016年5月6日期间房屋租金1189443元，双方无异议，本院予以确认。鉴于合同约定“租赁期内，乙方需要提前退租，应提前60日通知甲方，并视为乙方违约，乙方支付甲方500万元违约金”，该违约金约定标准过高，一审参照前述约定，综合考察合同已履行、未履行情形、夕阳红护理院违约过错等，酌定夕阳红护理院向汪贤兵支付违约金50万元，符合公平原则，无不当，本院予以认同。汪贤兵上诉称一审判令违约金数额过低，主张夕阳红护理院赔偿2065830元，未能举证证明其主张的损失系客观必然损失、损失与夕阳红护理院提前退租的因果逻辑联系等，故本院对其上诉理由不予采纳。
综上，汪贤兵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18893元，由汪贤兵承担。
本判决为终审判决。
审判长 张长海
审判员 沈 静
审判员 马枫蔷
二〇一七年十二月二十九日
书记员 徐文强
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。