广西壮族自治区贵港市港北区人民法院执 行 裁 定 书（2017）桂0802执异139号案外人：韦丽金，女，1985年1月1日出生，壮族，住广西武鸣县。申请执行人：林豪韦，男，1991年12月23日出生，汉族，住福建省福州市马尾区。委托代理人：唐柳依依，广西欣和律师事务所律师。被执行人：阮桂君，女，1986年12月8日出生，壮族，住广西南宁市。本院在执行申请执行人林豪韦与被执行人阮桂君买卖合同纠纷一案中，案外人韦丽金于2017年9月1日对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法由审判员李发坚担任审判长，与审判员谭冰、黄俊山组成合议庭，于2017年10月27日组织听证。案外人韦丽金、申请执行人林豪韦的委托代理人唐柳依依及被执行人阮桂君到庭参加听证。本案现已审查终结。案外人韦丽金的异议请求：中止对（2016）桂0802执1476号之一执行裁定书的执行，解除对登记在被执行人阮桂君名下坐落于南宁市××区××社区××路××号的房产[房屋所有权证号：武房权证字第××号，国有土地使用权证号：武国用（2005）第0113734号]的查封。事实与理由：案外人与被执行人阮桂君、韦林媛于2016年9月30日于南宁市××区签订二手房买卖合同，且于2017年1月18日在南宁市××区房地产管理所一楼服务窗正式签订了编号为*91111171911111175674*《存量房买卖合同》并登记备案，阮桂君与韦林媛同意把涉案房屋卖给申请人。合同约定房屋交易价格为1600000元，案外人应于2016年10月14日一次性支付所有款项；卖方收到全部房款后于2017年1月30日前将该房屋交付案外人使用。案外人已经于2016年10月14日自其父亲韦杰英账户将购房款中的1430000元支付到王宝华的账户，以代被执行人偿还欠王宝华、马亮民间借贷纠纷一案的案款[案号：（2015）武民一初字第2094号],该案已经武鸣区人民法院判决生效。案外人与被执行人之间的二手房买卖合同已经征得债权人及抵押权人王宝华、马亮同意，并且在合同中约定：1、2016年10月14日由案外人将购房款中的1430000元代阮桂君、韦林媛偿还王宝华、马亮的借款和利息；2、案外人将100000元转至阮桂君个人账号，由阮桂军支付王宝华和马亮作为中介费、律师费、服务费（王宝华、马亮已经出具收条给阮桂君）；3、剩余的柒万元房款用于该房屋原房主阮桂君宇租房客苏益国签订的房屋租赁合同2016年10月1至2019年4月的租赁补偿款，不在支付与阮桂君、韦林媛，双方同意直接扣除该七万元购房款。阮桂君、韦林媛已于2016年11月2日交付于案外人使用。案外人已经在签订房屋买卖协议后提交了办理过户手续需要的各项材料，并依法缴纳了税金等费用，因武鸣区不动产证颁布实施系统升级导致房屋过户手续办理时间缓慢，因此，法院查封涉案房产损害了案外人的合法权益，特提出异议。案外人为其陈述事实向本院提交的证据有:1、国有土地使用权证及房屋所有权证，用以证实涉案房屋及土地仍登记在被执行人阮桂君及韦林媛名下，房屋于2015年5月27日抵押给王宝华，并于2016年10月14日办理抵押权注销登记；2、《自建房买卖合同》，用以证实案外人自被执行人处购买涉案房屋，总价款1600000元，购买时房屋设有抵押登记并带有租约；3、《二手房屋交接书》，用以证实涉案房屋已经交付案外人使用，并确认被执行人已经收到全部购房款；4、银行凭证3份及被执行人阮桂君、抵押权人王宝华出具的收条，用以证实案外人支付了全部购房款；5、案外人户口本，用以证实支付购房款账户属于韦英杰，其与案外人系父女关系；6、《存量房买卖合同》、税费票据，用以证实案外人与被执行人阮桂君一同前往武鸣县房屋管理部门办理房屋所有权变更登记手续，相关税费已经缴纳；7、（2015）武民一初字第2094号民事判决书，用以证实被执行人阮桂君欠抵押权人王宝华、马亮借款本金1056000元及按照年利率24%计算自2015年5月26日起至生效判决所确定的履行期限最后一日止的利息；8、《房屋租赁合同》，用以证实涉案房屋带租出售的事实。申请执行人林豪韦辩称,1、本案涉案房屋仍登记在被执行人名下，所有权依据物权法的规定仍属于被执行人所有，案外人称房屋所有权已经归属于案外人所有于法无据。2、双方的买卖合同的真实性及合法性我们均不认可，认为是被执行人为了逃避债务恶意转让，该合同损害了债权人的利益，当属于无效合同。从证据上来看，案外人并未向被执行人支付购房款，双方之间的房屋买卖合同关系是不真实的。3、即使双方之间的购房合同是真实的，但是自签订买卖合同至法院查封房屋的长达半年的时间里一直没有办理房屋过户登记，这与双方签订的自建房买卖合同中“韦丽金应当主动办理房屋过户手续”的约定不符，房屋在查封前未办理过户手续的过错在于案外人，因此依据法律的规定，第三人对未办理过户登记有过错的，法院可以查封。申请执行人林豪韦为其辩称未向本院提供证据材料。被执行人阮桂君述称，案外人的陈述均属实，涉案房屋已经出售给案外人并收取了全部购房款，在办理房屋过户手续中仅因为武鸣县房屋管理部门系统升级导致过户手续办理缓慢，时间拖的久导致尚未办理完毕过户手续即被法院查封，不属于案外人的过错。经听证质证，申请执行人林豪韦对案外人提供的证据材料的真实性、关联性均不予认可。被执行人阮桂君对案外人提供的证据材料的真实性、合法性、关联性均认可。本院认为，案外人韦丽金提供的证据材料从形式上符合房屋买卖交易的要求，合同各方当事人均有签章及捺印，银行业务凭证及交易流水均加盖有银行业务公章，房屋交易税费票据亦加盖有相关管理部门的公章，因此，本院认定其证据材料均系客观形成。申请执行人林豪韦对证据材料的真实性均不予认可，但既未提供相关证据予以反驳，亦未对证据的真实性提出鉴定申请，因此，其反驳理由本院不予认可，本院对案外人提供的证据材料的真实性、合法性予以确认。案外人提供的证据材料载明的内容完整的证实了涉案房屋的交易过程，且与其陈述能够相互印证，形成完整的证据链条，因此本院对案外人提供的证据材料的关联性予以确认。综合全案证据，本院确认以下法律事实：本院在执行申请执行人林豪韦与被执行人阮桂君民间借贷纠纷一案中查明，坐落于南宁市××区××社区××路××房产登记在被执行人阮桂君名下，因被执行人拒不履行生效法律文书确定的义务，本院于2017年3月13日作出（2016）桂0802执1476号之一执行裁定书，裁定查封登记在被执行人阮桂君名下坐落于南宁市××区××社区××路××号的房产[房产权证号：武房权证字第××号；土地证号：武国用（2005）第01137**号，宗地号：010228230号]。另查明，坐落于南宁市××区××社区××路××房产登记在被执行人阮桂君、韦林媛名下，共有情况为按份共有。2016年9月30日，案外人韦丽金（买方）与被执行人阮桂君、韦林媛（卖方）签订一份《自建房买卖合同》，约定卖方将坐落于南宁市××区××社区××路××号全幢房产[房产权证号：武房权证字第××号；土地证号：武国用（2005）第0113734号]以人民币16000**元的价格出售给买方；房产状况为：设有抵押，抵押权人为王宝华、马亮；带有租约，承租人为苏益国。买方于2016年10月14日前支付1530000元，并同意该款项用于偿还阮桂君、韦林媛向王宝华、马亮的借款、利息及其他费用，待房产证解押后，买方直接扣除剩余的70000元用作续租补偿款。合同签订当日，韦丽金通过其父亲韦杰英账户向王宝华账户支付1430000元、向阮桂君账户支付100000元，阮桂君分别出具金额为1430000元、100000元的收条交案外人收执，王宝华、马亮出具金额为1530000元的收款收据交案外人收执。，案外人与被执行人签订《二手房屋交接书》，确认案外人已经支付完毕全部购房款，涉案房屋钥匙交接完毕，租赁补偿款已经结清。，案外人与被执行人签订《存量房买卖合同》约定被执行人将涉案房屋以人民币1600000元的价格出售给案外人，相关税、费按照国家政策规定各自承担。当日，双方各自缴纳交易手续费、契税、个人所得税，并于缴纳测绘费。因涉案房屋已被本院查封，未能办理过户手续。再查明，王宝华、马亮诉阮桂君、韦林媛民间借贷纠纷一案，南宁市武鸣区人民法院于2016年6月18日作出（2015）武民一初字第2094号民事判决书，判决阮桂君向王宝华、马亮返还借款本金1056000元并按照年利率24%支付自2015年5月26日起至生效判决所确定的履行期限最后一日止的利息；王宝华、马亮对涉案房屋享有优先受偿权。涉案房屋的1-4层于2009年4月27日出租给苏益国，租赁期限自2009年4月27日至2019年4月26日止；5-6层由案外人韦丽金一家人居住。以上事实有《自建房买卖合同》、《二手房屋交接书》、《存量房买卖合同》、收条、银行凭证、韦丽金及韦杰英户口本、（2015）武民一初字第2094号民事判决书等证据予以证实。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人韦丽金于本院查封之前已经与被执行人阮桂君签订书面购房协议、支付了全部购房款并已经实际交付使用，涉案房屋至今不能办理房屋所有权转移登记手续的原因是该房屋已经被本院查封，不可归责于案外人，因此，案外人以该房屋系案外人善意购买所得、支付了全部房款并实际交付使用为异议理由，符合上述规定，于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项的规定，裁定如下：中止对登记在被执行人阮桂君名下坐落于南宁市武鸣区新兴社区新城路173号[房产权证号：武房权证字第××号；土地证号：武国用（2005）第01137**号，宗地号：010228230号]的房产的执行。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  李发坚审判员  谭 冰审判员  黄俊山二〇一七年十一月八日书记员  黄 颖