辽宁省沈阳市于洪区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽0114民初2603号
原告：沈阳市科研实业公司，住所地沈阳市于洪区。
法定代表人：解宝光，系该公司经理。
委托诉讼代理人：徐志国、丁萍，系辽宁安行律师事务所律师。
被告：沈阳市科研综合市场有限公司，住所地沈阳市于洪区。
法定代表人：史敬东。
被告：史敬东，男，1965年4月17日出生，汉族，住沈阳市于洪区。
委托诉讼代理人：罗静，系沈阳市于洪区中兴法律服务所法律工作者。
被告：于再河，男，1964年1月3日出生，汉族，住沈阳市于洪区。
委托诉讼代理人：吴天文，系辽宁常兴律师事务所律师。
原告沈阳市科研实业公司诉被告沈阳市科研综合市场有限公司、史敬东、于再河租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告沈阳市科研实业公司的法定代表人解宝光、委托诉讼代理人徐志国、丁萍，被告沈阳市科研综合市场有限公司的法定代表人史敬东，被告史敬东及其委托诉讼代理人罗静，被告于再河及其委托诉讼代理人吴天文均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法变更租赁期间租金为30万元/年；2.请求人民法院依法判令被告向原告支付租赁期间的租金115万元；3.请求人民法院依法判令被告向原告支付租赁期限届满后停止营业的营运损失，金额暂定150万元（以司法鉴定意见为准）；4.请求人民法院依法判令被告赔偿原告建筑物损失，金额暂定225万元（以司法鉴定意见为准）；5.请求人民法院依法判令被告返还借款10万元人民币；6.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告放弃第5项诉讼请求。事实与理由：科研综合市场是杨士乡科研村于1999年投资兴办的，2000年开始正常营业，当年市场管理费收入达到58万多元。2001年6月6日，科研实业公司被强行收回于洪区杨士乡政府管控，无法实现法人意志。多年以来村民经过无数次上访，于洪区南阳湖街道工作委员会于2012年10月17日下达文件，科研实业公司解体，成立清算组（科研工作组），至此法人意志依然无法行使。直至2016年7月选举产生新任领导班子，任命解宝光同志为科研实业公司经理兼法定代表人，才收回了公司所有的证照、印鉴、财务等权力，法人意志才得以正常行使。
2004年被告史敬东被提拔为科研实业公司副经理，并全权掌管综合市场，从此该市场收入便未见进账。2008年史敬东和于再河分别投资8万元、2万元，注册沈阳市科研综合市场有限公司即被告公司。2008年9月1日，被告史敬东、于再河（未签字）与原告签订《租赁协议》，租用期为2008年9月1日至2010年8月31日，约定原告将科研综合市场及附属房产全部租给被告史敬东、于再河管理和经营（实际用于科研综合市场公司经营）。2008年10月28日，原告又与被告于再河签订《承包协议书》，约定原告将科研综合市场承包给被告于再河（实际用于科研综合市场公司经营），承包期为2008年11月15日至2012年11月14日，承包费为5万元/年，《承包协议书》由甲方科研实业公司盖章、杨贵财、史敬东签字、乙方于再河签字确认。（注：科研综合市场2000年的管理费收入即达到58万余元，所以该约定的承包费明显过低，史敬东当时作为原告公司副经理却和自己担任股东的被告公司的股东于再河签订《承包协议书》，并且实际也用于被告公司经营管理并取得收益，显然是为了摆脱其与被告公司的关系。）
被告自租赁期限开始共计支付过5万元租赁费（2008年11月支付2万元、2009年12月支付3万元），再没有支付过其他费用。2011年10月23日，在乙方承包期间市场发生火灾，原告出租建筑被损毁，过火面积1248平方米（市场建筑面积2650平方米），至今被告未采取任何补救措施，导致承包期限届满后原告仍然无法运营，造成非常严重的停业损失。
2008年12月3日，被告科研市场从原告处借款240万元，被告科研市场于2008年12月5日还款200万元、2008年12月25日还款30万元、至今尚欠10万元未归还。
综上所述，本案事实清楚，被告法律责任明确，为维护原告合法权益，起诉至贵院，请贵院依法裁决。
被告史敬东辩称：1.答辩人不是本案的适格主体。2008年答辩人任沈阳市科研实业公司副经理，由于国家政策不允许村集体办理企业，而市场大厅没有营业执照又不能开张营业，为了科研大厅能够正常营业，经支部研究决定，由科研村出资，借用答辩人身份信息，注册成立沈阳市科研综合市场有限公司，故答辩人成为沈阳市科研综合市场有限公司的挂名法人。经支部研究决定，沈阳市科研综合市场有限公司由科研实业公司统一管理，答辩人不参与沈阳市科研综合市场有限公司的一切经营管理，故本案原告诉讼请求与答辩人无关。2.关于租赁费。2008年10月28日，因答辩人是沈阳市科研综合市场有限公司挂名法人，故在与于再河签订承包协议书时，由当时科研实业公司书记杨贵财和答辩人在加盖沈阳市科研实业公司公章的前提下进行了签字。当时协议由沈阳市科研实业公司拟稿，承包费也由科研实业公司领导班子研究决定数额。3.关于建筑物损失和停业损失。2011年10月23日大厅发生火灾，消防于洪大队和于洪公安分局杨士派出所及科研实业公司领导书记和经理共同处理火灾事宜，火灾后市场大厅停业至今，并由科研实业公司派出人员对市场大厅看护管理。答辩人并未参与关于市场大厅管理事宜，也不知道具体火灾情况，更谈不上赔偿。综上，原告起诉答辩人主体不适格，恳请法院在调查事实的基础上依法驳回原告对答辩人的诉讼请求，依法判决。
被告于再河辩称：1.关于市场大厅租金。在2005年，市场大厅对面雷记购物中心开业，大厅业户流失大半以上，加之修路，拆除了大厅的门市房和部分大厅，无法继续经营，经支部研究决定，大厅予以停业。重新维修大厅后进行招商，由于各种原因，招商情况不理想，无法达到经营要求，为了稳定当时的局面，加上科研实业公司还有17名村民开工资，只好对科研实业公司农业户村民进行承包招标。原告单位领导班子决定由我承包，2008年11月15日开始承包大厅，并签订承包协议书，该协议书由原告书写我只负责签字，约定承包费每年5万元，也是由原告决定。第一年因维修只交2万元，第二年又重新维修花费2万元，交纳3万元租金，第三年由于只有寥寥无几的业户到大厅经营，市场没有收取上来业户租金，科研实业公司就没有收答辩人的租金。当时承诺只要保证17名村民开工资就可，但是由于市场空档，连17名村民工资都艰难发放。原告起诉我变更租金，每年由5万元变更为30万元，甚至115万元，既不合情也不合理、不合法，缺乏事实和法律依据。2.关于火灾。2011年10月23日，市场大厅发生火灾，消防于洪大队和于洪分局杨士派出所及科研实业公司、科研实业公司领导班子成员共同处理火灾事务。火灾后市场大厅停业至今，并由科研实业公司派出人员对大厅看护管理，作出停止营业决定的是原告并不是答辩人。无论是火灾还是停业以后，没有任何人对我进行调查和询问，我只是当时原告制定的市场大厅的承包人，不是责任人和失火者，火灾责任认定书确认了起火原因，并对起火原因做了明确说明，现原告要求我赔偿租赁期届满后停止营业的营运损失和建筑物损失，缺乏法律依据和事实依据。3.市场的停业是原告公司的决定，与我无关，无法承担停止营业的损失。4.市场建筑物的毁损是因为火灾，消防部门出具了火灾认定，明确了主体，应由主体承担责任，与我无关。5.我没有向原告进行过任何借款，没有还款的责任和义务。综上，请法院在调查事实的基础上，依法驳回对我的诉讼请求。
被告沈阳市科研综合市场有限公司辩称：史敬东只是挂名法人，一切的手续由原告公司的书记管长修、杨贵财拿的史敬东的身份证指示会计办的营业执照，当时史敬东本人并不知情。后来办理完之后才知道，史敬东当时是原告公司的副经理，只是说挂着临时法人，好让大厅正常营业，现在是否还有这个公司不清楚。史敬东没到工商局办理过注销登记。
双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了证据交换及质证，对无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
一、原告沈阳市科研实业公司系集体所有制企业，成立日期为1991年8月17日，经营期限自1991年8月17日至长期。沈阳市于洪区杨士乡人民政府出具证明，证明于洪区杨士乡科研村民委员会属于群众自治组织，不具备法人资格，为了发展经济和其他业务来往，设立了科研村的实体公司，全称为“沈阳市科研实业公司”两套牌子，一套领导班子。
二、2000年11月29号，沈阳市商品市场规划委员会做出《关于同意建立沈阳市科研综合市场的批复》，对于洪区人民政府报送的《关于组建沈阳市科研综合市场的请示》（沈于政[2000]141号）进行批复，同意建立沈阳市科研综合市场。该市场由于洪区人民政府主办，杨士乡科研村建设。市场地址于洪区青海西路16号。竣工时间为2000年12月31日。2004年4月28日，沈阳市科研综合市场取得市场登记证。市场负责人史敬东，主办单位：沈阳市科研实业公司。
2008年10月28日，原告作为甲方与被告于再河作为乙方签订《承包协议书》，约定甲方将科研综合市场承包给乙方于再河，双方就有关事项协议如下：1.承包期：从2008年11月15日至2012年11月14日止计四年。2.承包费为每年5万元，第一年因维修少上交3万元，乙方只交2万元整，第二年开始每年上交5万元。3.乙方在承包期内对市场的员工工资及福利待遇和市场食品的安全负责全部责任。对市场的固定资产和摊床设施必须管理好、维护好，保持完好无损，有损坏及时维修。4.乙方在承包期内，不准转包、抵押和变卖。承包期满时，如数完好的交给甲方。5.乙方在承包期内，市场发生的一切税、费用由乙方承担，甲方只负责承包费的税务义务。2008年11月，被告于再河支付租金20000元；2009年12月，被告于再河支付租金30000元。之后，被告于再河未再向原告支付租金。
三、被告史敬东原系原告公司副经理。2008年8月27日，被告沈阳市科研综合市场有限公司成立，法定代表人为被告史敬东。被告史敬东占80%股份，被告于再河占20%股份。公司注册资本为10万元，经营范围为市场管理、摊位租赁、物业管理。办理公司设立申请登记的为齐春红，为科研综合市场的会计。被告史敬东及被告于再河均主张该公司的设立并非其本人办理，登记材料中签名也非本人所签。
四、2011年10月23日16时11分，科研综合市场发生火灾。沈阳市于洪区公安消防大队出具《火灾事故认定书》，事故基本情况为：位于沈阳市于洪区青海西路179号的沈阳市大强福购物中心发生火灾，死亡0人，伤1人，（薛素珍，身份证号码：210102194203181223）造成沈阳市大强福购物中心、沈阳市于洪区嘉盛恒通汽配商店、王丹经营的纯碱馒头花卷店、旺万鑫通讯店内存放物品不同程度烧损；沈阳市科研综合市场有限公司出租建筑被烧损，过火面积1248平方米。沈阳市于洪区公安消防大队出具《火灾事故认定书》，查明起火原因为火起于沈阳市大强福购物中心西北角做饭小屋燃气灶处，起火原因为薛素珍用火炖菜引起的。
五、2012年10月17日，中共于洪区南阳湖街道工作委员会下发《关于科研实业公司解体成立科研工作组的决定》，科研实业公司解体，原公司人员解散，账目封存，资金转入街道核算中心代管，人员工资截止到2012年10月31日。组建科研工作组，由5人组成，其中街道下派2人，原公司推荐1人，原村民推荐2人，实行聘任制。
2016年，原告公司法定代表人由杨贵财变更为解宝光，同时解宝光兼任经理。被告史敬东被任命为原告公司书记，被告史敬东和刘戴东两人任副经理。
2016年10月30日，沈阳市科研实业公司清算领导小组作出《关于暂缓发放于再河工资和农龄款的决定》，载明：鉴于于再河在承包科研农贸市场期间因失火给科研村财产造成的严重损失，以及承包费等往来自今未结清，经科研清算工作领导小组研究决定暂缓发放于再河10月份工资和本次农龄款，此决定从发布之日起生效。该决定还盖有原告公司公章，并有8人签字。
本院认为，本案的争议焦点有五点，一、原告的主体资格问题；二、被告的主体资格问题，即租赁合同的主体问题；三、是否应变更合同租金的问题；四、被告是否拖欠原告租金的问题；五、是否应由被告赔偿原告火灾后的损失及租金的问题。
一、关于原告的主体资格问题。原告沈阳市科研实业公司系集体所有制企业，成立日期为1991年8月17日，经营期限自1991年8月17日至长期。2001年6月6日，沈阳市于洪区杨士乡人民政府出具证明，证明于洪区杨士乡科研村民委员会属于群众自制组织，不具备法人资格，为了发展经济和其他业务来往，设立了科研村的实体公司，全称为“沈阳市科研实业公司”，两套牌子，一套领导班子。2012年10月17日，中共于洪区南阳湖街道工作委员会下发《关于科研实业公司解体成立科研工作组的决定》，科研实业公司解体，组建科研工作组。2016年7月20日，于洪区南阳湖街道办事处下发《关于沈阳市科研实业公司变更法定代表人的决定》，南阳湖街道办事处同意原告公司法定代表人由杨贵财变更为解宝光。该决定中针对的主体系原告公司而非“科研工作组”，被告亦未举证证明原告公司已经被注销或解散，故原告主体适格。
二、关于被告的主体资格问题，即租赁合同的主体问题。本案为租赁合同纠纷，原告作为租赁协议的一方当事人，其起诉要求租金应向合同相对方主张。原告主张其将科研村综合市场租赁给了被告史敬东与被告于再河，并实际由其二人注册的沈阳市科研综合市场有限公司经营，对于该主张，原告应提供相应的证据予以证明。原告共提供两份租赁协议，一份为2008年9月1日原告与被告史敬东签订的《租赁协议》，另一份为2008年10月28日原告与被告于再河签订的《承包协议书》。该两份协议的租赁时间存在重合，分别为2008年9月1日-2010年8月31日及2008年11月15日-2012年11月14日。根据庭审情况明显可以看出，被告于再河系实际承包人，其已按照合同条款的约定给付过部分租金，而被告史敬东签订的合同中并没有关于租金的条款。原告自行提供的《关于暂缓发放于再河工资和农龄款的决定》中也记载，鉴于于再河在承包科研农贸市场期间因失火给科研村财产造成的严重损失，以及承包费等往来自今未结清，经科研清算工作领导小组研究决定暂缓发放于再河10月份工资和本次农龄款。从以上证据可相互印证，被告于再河系实际承租人，原告在未能举证证明被告史敬东也系共同承租人的情况下，要求被告史敬东给付租金，于法无据，本院不予支持。
关于原告主张综合市场的实际管理人系被告沈阳市科研综合市场有限公司，对于该主张，原告未提供证据予以证明，原告与被告于再河签订的《承包协议书》中也没有被告公司盖章，被告公司亦不是合同主体。虽然在庭审中，被告史敬东与被告于再河均表示设立该公司时的签字均不是本人所签并申请笔迹司法鉴定，但因原告未提供证据证明本案要求的租金与被告公司有关联性，故对于与本案没有关联性的司法鉴定申请，本院不予委托。原告要求被告沈阳市科研综合市场有限公司承担给付责任的请求，本院不予支持。
三、关于是否应变更合同租金的问题。原告与被告于再河签订的《承包协议书》，系双方当事人真实意思表示，该合同不违反法律的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行合同义务。该协议签订于2008年，现原告根据2000年的营业收入来证明双方于2008年签订合同中的租金明显过低，缺乏事实依据。同时，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十四条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。本案原告与被告于再河签订的合同也不符合前述第五十四条的规定，其要求提高租金的请求，缺乏法律依据，本院不予支持。
四、关于被告于再河是否应给付拖欠租金的问题。根据《承包协议书》的约定，承包期：从2008年11月15日至2012年11月14日止计四年。承包费为每年5万元，第一年因维修上交3万元，乙方只交2万元整，第二年开始每年上交5万元。被告于再河实际上于2008年11月支付租金20000元，于2009年12月支付租金30000元。被告于再河主张2009年因下水道需要维修，只交3万元租金，但其未提供证据证明原告已免除其支付另外20000元的义务。2010年11月之后被告于再河未再交纳租金，其表示系因经营状况不好，但其也未提供证据证明原告免收该年租金，故其应向原告支付2010年11月15日起一年的租金共50000元。综上，被告于再河应向原告支付2009年11月15日至2011年11月14日的租金共计70000元。
五、关于是否应由被告赔偿原告火灾后的损失及租金的问题。沈阳市于洪区公安消防大队出具《火灾事故认定书》，起火原因为火起于沈阳市大强福购物中心西北角做饭小屋燃气灶处，起火原因为薛素珍用火炖菜引起的。根据该事故认定书，被告并非实际的侵权主体。原告主张应根据合同相对性，由该地的实际出租人负责赔偿。根据法庭调查情况，被告于再河主张该沈阳市大强福购物中心并非系由其出租，而是由原告出租，被告于再河并非实际出租人。对于该主张，被告于再河申请原科研村主任，即原告的原法定代表人杨贵财出庭作证，杨贵财证明该购物中心系由原告出租给“胡清平”，由“胡清平”出租一部分给该购物中心。对于该证人证言，本院认为，本案涉及的众多事实均系因历史原因产生，发生时间较早，原告单位法定代表人、经理、书记、副书记人员几经变更，原告也自述其很长一段时间法人意志无人实现，原告自身主体身份亦经历过解散、清算等阶段，单位现有人员对于历史问题不能准确说明。火灾发生于2011年，因原告人员的变更，原告本身怠于主张自身权利，至2017年才向法院提起诉讼，造成现法庭在查明事实时较为困难。杨贵财系2011年发生火灾时原告的法定代表人，也是科研村委会主任，其了解案件当时的情况，其作为证人出庭作证，其证言的效力应予认定。故被告于再河并非沈阳市大强福购物中心的实际出租人，其不应对因火灾对原告造成的损失承担赔偿责任，原告可向实际侵权人主张赔偿。鉴于火灾发生之后，综合市场未再营业，故被告于再河不应再向原告交纳火灾之后相应的租金。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
被告于再河于本判决生效之日起十日内给付原告沈阳市科研实业公司租赁费70000元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15150元，由原告负担13600元，由被告于再河负担1550元。保全费5000元，由原告负担4280元，由被告于再河负担720元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 武 晶
人民陪审员 高亚菊
人民陪审员 李顺花
二〇一八年二月二十三日
书 记 员 曹 慧