连云港市海州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海商初字第00412号
原告连云港市梓渊物业管理有限公司，住所地连云港市海州区紫云街南极南路77-33号。
法定代表人卢迪，总经理。
委托代理人杨惠慈，公司法律顾问。
被告柴庆。
原告连云港市梓渊物业管理有限公司（以下简称梓渊物业公司）与被告柴庆物业服务合同纠纷一案中，本院受理后，依法由代理审判员周文贤独任审判，公开开庭进行了审理。梓渊物业公司的委托代理人杨惠慈、被告柴庆到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告梓渊物业公司诉称，被告系园林花园小区业主，原告系该小区的物业管理企业，从2013年1月1日至2014年12月31日，被告欠原告物业管理费1684元，经催要未果，现诉至法院，请求判令被告给付物业费1684元，诉讼费由被告承担。
被告柴庆辩称，被告房屋屋顶公共平台防水破损，下雨时造成从墙外往家里渗水，至今被告房屋墙面受损面积增大，多处形成霉斑，给被告身心造成很大伤害。被告去市房管局了解到，被告房屋所在的维修基金已经审批，而原告不履行义务，为被告维修房屋。被告要求原告将房屋维修好，并现场查勘实际情况，才缴纳物业费。
经审理查明，2012年7月27日，原告梓渊物业公司与连云港市园林花园小区业主委员会签订《物业管理服务合同》及补充协议各一份，合同约定：“服务内容包括房屋建筑公用部位的维修、养护和管理；市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公用绿地、花木等的养护与管理；公用环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生；交通与车辆停放秩序的管理；约定的物业服务费住宅无电梯为0.45元／平方米／月，有电梯为0.55元／平方米／月；公用水电50元／户／每年，物业服务费用不包含物业共用部位，共用设施设备中修、大修和更新、改造费用。合同期限为2012年7月1日至2014年6月31日，合同还就其它事项进行了约定。”
2014年1月9日，原告梓渊物业公司与连云港市园林花园小区业主委员会另签订《物业管理服务合同》，合同约定：房屋在国家规定的保修期满以后的维修、更新费用，按照以下规定承担：房屋室内部分的维修、更新费用，由业主自行承担，物业管理区域的物业共用部位、公用设施设备的维修、更新费用，由全体业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担，符合相关规定的，申报房地产维修基金中心审批，请行政主管部门处置。物业服务费住宅无电梯为0.45元／平方米／月合同期限为2014年1月1日至2016年12月31日。合同还约定了其他事项。
2014年6月4日，连云港市物价局备案通知，确定园林花园小区的物业服务费收费标准为多层0.45元／平方米／月，小高层为每月0.55元／平方米／月。
被告柴庆系连云港市海州区园林花园小区的业主，涉案房屋面积为144.78平方米。2013年1月1日至2014年12月31日的物业费及公用水电费（144.78×0.45×12＋60）×2=1684元，被告柴庆未缴纳。
另根据被告柴庆提供的照片，被告柴庆房屋背面外墙存在质量问题，在下雨时会往屋内漏水。2011年11月11日，原告已向房屋主管部门申请维修基金，并已批准，但至今未予维修。
上述事实，有双方的当庭陈述及原告提供的物业服务合同、备案表、缴费发票、房屋维修项目登记表、园林花园维修项目明细、催缴通知书及被告提供的物业服务合同、维修基金中心申请表、照片等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为，原告梓渊物业公司与园林花园小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”，被告柴庆是园林花园小区的业主，故上述物业管理服务合同对被告柴庆具有约束力。被告柴庆作为园林花园小区业主，应当根据物业管理服务合同的约定缴纳物业费。原告梓渊物业公司主张被告柴庆拖欠物业服务费用，根据物业管理服务合同的约定，从2013年1月1日至2014年12月31日，物业服务费及公摊水电费为1684元。
对于被告柴庆辩称的被告要求原告将房屋维修好，并现场查勘实际情况，才缴纳物业费的辩解意见，本院认为，根据《物业管理服务合同》约定：房屋在国家规定的保修期满以后的维修、更新费用，房屋室内部分的维修、更新费用，由业主自行承担，物业管理区域的物业共用部位、公用设施设备的维修、更新费用，由全体业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担，符合相关规定的，申报房地产维修基金中心审批，请行政主管部门处置。就被告柴庆房屋外墙存在的问题，原告已向房屋主管部门申请维修基金，并已批准，原告同意对此予以维修，但维修基金批准后原告应尽快协助维修，其履行协助义务不到位，费用按照总额的70%计算，故被告应当缴纳的物业服务费及公摊水电费为1684元×70%＝1179元。
综上，依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
被告柴庆于本判决生效后十日内给付原告连云港市梓渊物业管理有限公司物业服务费、公摊水电费等合计1179元。
如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元（原告已预交），由被告柴庆负担，于给付上述物业费时一并给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费本诉50元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：44×××94。
代理审判员 周文贤
二〇一五年五月十二日
书 记 员 宗善田
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院应予支持。
（三）《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
二、上诉须知
根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。