北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0105民初56376号
原告（反诉被告）：于青松，男，1985年12月2日出生，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：丁学勇，北京达晓律师事务所律师。
被告（反诉原告）：高金兰，女，1939年9月9日出生，住北京市朝阳区。
法定代理人：蔡德水（高金兰之夫），住北京市朝阳区。
法定代理人：蔡红兵（高金兰之子），住北京市朝阳区。
法定代理人：蔡红卫（高金兰之女），住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：申利，北京市汉韬律师事务所律师。
被告：�德水，男，1941年7月23日出生，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：蔡红卫（蔡德水之女），女，1966年9月11日出生，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：申利，北京市汉韬律师事务所律师。
被告：蔡红卫，女，1966年9月11日出生，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：申利，北京市汉韬律师事务所律师。
原告（反诉被告）于青松与被告（反诉原告）高金兰，被告蔡德水、蔡红卫房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通通序，公开开庭进行了审理。于青松及其委托诉讼代理人丁学勇，蔡红卫，高金兰、蔡德水、蔡红卫的共同委托诉讼代理人申利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
于青松向本院提出诉讼请求：1.判令高金兰继续履行房屋买卖合同及补充协议；2.判令高金兰、蔡德水将北京市朝阳区某小区105号院5号楼3单元502号房屋过户至于青松名下；3.判令高金兰将房屋交付并支付违约金18.3万元。事实和理由：2015年12月19日，经北京存房房地产经纪有限公司（以下简称存房公司）居间介绍，我与高金兰（蔡红卫作为其代理人签署）签订了房屋买卖合同，约定我购买高金兰名下位于北京市朝阳区某小区105号院5号楼3单元502号房屋（以下简称涉案房屋）。我已按照合同约定支付63万元房款（含定金3万元）。合同约定我采取公积金贷款的方式支付剩余房款，因我的公积金缴纳问题，未能批贷。后我与蔡红卫协商一致将公积金贷款改为组合贷款，并于2016年1月30日签订补充协议，约定时间顺延至8月，因此我同意向蔡红卫支付3万元作为经济补偿，我当即出具了3万元借条，现借条在蔡红卫手中。关于贷款变更方式的补充协议签订后，我与高金兰于2016年2月29日重新进行了网�，将公积金贷款变更为组合贷。3月底进入房屋贷款评估阶段，4月初房屋评估开始进行，但因高金兰生病住院，蔡红卫称要照顾高金兰未能配合，直至4月下旬才完成评估工作。4月28日，中介公司通知我公积金贷款获批69万，贷款23年，我于5月13日将商业贷款相关材料全部准备完毕并提交建设银行中轴路支行。随后中介公司告知我，因高金兰代理人蔡红卫的委托授权公证书已于2016年4月21日到期，须将公证书延期后才能下发批贷函，因此我自己或通过中介公司要求进行委托公证的延期，但截至本案诉讼提起之日，蔡红卫仍未配合办理公证书延期，并拒绝与我沟通。期间，因没有高金兰的联系方式，只能联系蔡红卫，而蔡红卫不接电话，7月中旬蔡红卫甚至将我的电话号码列入黑名单。2016年7月17日，我按照合同中载明的高金兰的地址找到了高金兰，高金兰拒绝我进屋沟通�高金兰爱人蔡德水情绪激动，我不得已离开。
高金兰辩称：2014年4月21日，我和丈夫蔡德水共同委托女儿蔡红卫代为办理出售涉案房屋的相关事宜，委托期限自2014年4月21日至2016年4月21日。2015年12月19日，于青松与蔡红卫通过存房公司居间签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定于青松购买涉案房屋，房屋总价款183万元。2015年12月19日，于青松与蔡红卫签订补充协议，约定高金兰自本合同签订日期起120天内收清全款。合同及补充协议签订后，高金兰一直按约履行，并积极配合存房公司办理了房源核验、房屋评估、网签、面签等相关事宜，但因于青松个人原因，致使买卖合同进度一再拖延，最终导致房屋买卖合同无法按约定时间完成。合同约定于青松选择继续贷款超过合同签订之日起80日未获得批准贷款的，高金兰有权解除合同。截止到2016年4�21日，于青松既没有获得批准贷款，也没有支付房价款，因此根据合同约定，高金兰有权单方解除合同，并要求于青松承担违约责任。高金兰与蔡德水委托女儿蔡红卫出售房屋的期限至2016年4月21日，但高金兰与蔡德水并未同意将时间顺延至八月份，高金兰、蔡德水对蔡红卫超越授权范围以及超过委托期限的意思表示均不认可，委托期限到期后，从未再延长过委托期限。综上，不同意于青松的全部诉讼请求。另提起反诉要求：1.解除高金兰与于青松于2015年12月19日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及2015年12月19日签订的《补充协议》；2.判令于青松支付违约金36.6万元；3.判令于青松协助办理涉案房屋网签登记备案撤销手续。
蔡德水辩称：答辩意见同高金兰。
蔡红卫辩称：在整个房屋买卖过程中，我只是作为代理人进行相关活动，房屋买卖合同的双方是高金兰与于青松，因此本案买卖合同是否履行以及是否承担责任的主体都不是我。特别说明下，于青松因公积金贷款出现问题，一时又无法筹齐剩余房款，便找到我希望能配合将贷款方式由公积金贷款改为组合贷款，并自愿给付3万元作为补偿，让我配合其改网签，将收清全款时间由120天内顺延到八月份。我出于好意，没有过多考虑就签订了2016年1月30日的协议，事后发现，因卖房过程拖延的时间太长以及房价大幅度上涨等因素，高金兰及家里人根本不同意延长时间，我在未征得高金兰及蔡德水同意的情况下与于青松草率签订的2016年1月30的协议给自己带来了很大麻烦。另外，高金兰、蔡德水委托我出售涉案房屋的期限至2016年4月21日。高金兰、蔡德水不同意将时间顺延至八月份，且这一时间也超过了公证书载明的委托期限，高金兰、蔡德水对于我超越授权范围以及超出委托期限的意思表示均不认可。于青松在签订合同时，清楚我的授权范围及期限。其他答辩意见同高金兰。综上，不同意于青松的全部诉讼请求。
于青松针对高金兰的反诉辩称：房屋买卖合同及补充协议，合法有效，应当继续履行。涉案房屋的买卖合同及补充协议均签订在委托书的委托期限内，买卖合同及补充协议的权利义务由高金兰享有和承受。高金兰所称获得批贷函的时间与事实不符，根据双方签订的补充协议约定，批贷时间顺延至八月份。高金兰无权要求解除合同，高金兰拒绝提供有效的授权委托书的行为构成违约，应承担违约责任。现高金兰被宣告为无民事行为能力人，我同意一次性支付剩余房款120万元以完成房屋买卖。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
高金兰与蔡德水系夫妻关系，蔡红卫系二人之女。
涉案房屋于2013年12月25日登记至高金兰名下，该房屋建筑面积57.25平方米，产权证号为X京房权证朝字第XX**号。
2014年4月21日，高金兰、蔡德水在北京市正阳公证处办理授权委托书公证，授权委托书载明：高金兰与蔡德水系夫妻关系，涉案房屋现准备出售，因不能亲自办理有关事宜，现委托蔡红卫为我们的委托代理人，在上述房屋依法可以出售的前提下办理如下事宜：1.到房管局查阅与该房产有关的一切档案资料手续；2.代办房屋的立契过户，权属登记等一切手续；3.代办出售上述房地产的产权过户，税务登记等一切手续；4.代为缴纳转让上述房地产过程中的有关税、费；5.如买方需要办理国管公积金贷款，市属公积金贷款，住房商业贷款，则有权协助买方办理国管公积金贷款，市属公积金贷款，住房商业贷款；6.转让上述房产过程中，有权代为接受询问并签署相关文件；7.代办物业交割手续并签署有关文件；8.代办网络，有线电视，水，电，燃气等的过户手续并签署有关文件；9.代收出售上述房地产的房款并签署相关文件；10.代为办理房产交易过程中的其他事项并签署与转让上述房地产相关的文件；11.代为办理房产交易资金监管手续并签署资金监管协议及相关文件；12.代为办理房地产交易涉及的监管资金解冻手续；13.代为办理房产交易资金从解冻账户中的转出并签署相关文件。代理人在其权限范围内所签署的一切文件，委托人均予承认并承担相应的法律责任。委托人有权转委托。委托期限自2014年4月21日至2016年4月21日。2014年4月22日，北京市正阳公证处出具（2014）京正阳内民证字第3994号公证书。
2015年12月19日，经存房公司居间介绍，高金兰作为出售方（甲方）（蔡红卫作为代理人签署）与于青松作为买受人（乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定乙方购买涉案房屋，成交价为183万元，乙方应于本合同签订当日支付定金3万元。乙方选择公积金贷款申办贷款，拟贷款金额为120万元，甲乙双方一致同意，乙方分两次向甲方支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款。第一次于网签后1日内（2016年1月7日）支付甲方40万元；第二次于2016年2月3日向甲方支付20万元。第五条约定乙方因自身原因无法获得贷款机构批准贷款的，甲乙双方同意乙方继续申请贷款，但再次申请贷款获得批贷函的时间最迟不得超过本合同签订后90日。第六条约定本合同签署之日起，甲乙双方、共有人承诺积极�行该房屋交易过程中的网签、贷款、交税、产权转移登记、抵押、放款、房屋交付等环节的义务并按要求提供材料，若任何一方违反本承诺，按本合同第十条第五款承担违约责任。第七条约定甲方应在过户当日将房屋交付给乙方。合同第九条约定甲乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，甲乙双方应当另行签订书面的补充协议。因甲方原因致使乙方未能在合同签订之日120日内取得房屋所有权证书的，乙方有权单方解除合同，如乙方选择解除合同，适用本合同第十一条第二款的约定；如乙方选择继续履行合同的，甲方应当继续履行房屋权属转移义务，自本合同约定的履行期限届满之日起至实际产权转移登记之日止，甲方按乙方全部已付�的万分之五/日向乙方支付逾期违约金，并于实际取得产权登记之日向乙方支付。第十条第二款约定除不可抗力外，乙方逾期在10日内，合同继续履行……乙方逾期超过10日的，甲方有权单方解除合同。甲方选择解除合同，适用本合同第十一条第一款的约定。第四款约定乙方因个人原因导致贷款机构未对乙方批准贷款，在如下情形时，甲方有权单方解除合同，选择单方解除合同的，适用第十一条第一款约定。1.乙方选择自行筹集剩余房款的，若超过约定产权登记申请之日未能筹集并支付甲方；2.乙方选择继续贷款超过本合同签订之日起80日未获得贷款批准的。第五款约定除本合同另有约定的违约责任外，任意一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的甲乙双方须继续履行，违约方须按该房屋成交总价10%向守约方承担违�责任；如构成合同解除情形的，适用本合同第十一条解除条款的约定。第十一条第一款约定如甲方按照本合同约定单方解除合同，应当以书面方式进行。本合同自甲方向乙方发出的书面通知到达乙方之日起自动解除，乙方应按成交总价款的20%向甲方承担违约责任。甲方于合同解除之日退还扣除违约金后剩余的乙方已付款；如已付款不足以抵扣的，乙方应于解除之日支付不足部分。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由乙方承担。解除合同后，乙方另需配合甲方办理注销网上签约等手续，如未办理甲方可单独追究乙方违约责任。第二款约定如乙方依照本合同的约定单方解除合同，应当以书面的方式进行。本合同自乙方向甲方发出的书面通知到达甲方之日起自动解除。甲方应于5个工作日内将其收取的乙方全部付款返还乙方，并按照房屋成交总价的20%向乙方支付违约金。
2015年12月19日，蔡红卫与于青松签订书面协议，约定甲乙双方签署的买卖合同约定总价款为183万元，其中房屋净价为180万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施等作价3万。买卖双方一致同意按照房屋净价180万元办理房屋的缴税、过户手续。自本合同签订日期起，甲方于120天内收清全款。当日，蔡红卫出具收到于青松支付的定金3万元的收条。
2016年1月13日，蔡红卫出具收到于青松支付的40万元房款的收条。
2016年1月30日，蔡红卫与于青松签订内容为“由于买方公积金贷款不成功，现原合同中第五条，由第一项改为第二项，由公积金贷款改为组合贷款（即：公积金贷款和商业贷款）故时间顺延至八月份，如贷款不成功，则买方改为全款”的书面材料。于青松称签署前述书面材料时，因变更贷款方式，导致买卖周期延长，其向蔡红卫出具了3万元欠条作为弥补。高金兰、蔡红卫认可该材料的真实性，并表示于青松并非实际支付该3万元，欠条原件现在蔡红卫处。
2016年2月4日，于青松向蔡红卫支付20万元。
涉案房屋于2016年3月2日办理了网签登记备案，网签合同号为C1199880。
于青松与高金兰均称双方前往公积金管理中心办理了面签手续，于青松称存房公司告知公积金贷款获批，但需要延期的委托书，并未拿到批贷函。高金兰称是否批贷不清楚，且于青松、存房公司从未要求办理公证书延期。
于青松为证明高金兰、蔡红卫故意不提供批贷材料，提交了其与存房公司马爱华、王立龙的录音及文字整理材料。录音中马爱华提到“我们从窗口通知，一般流程是窗口给我们通知，我们告诉你，然后告诉业主，然后业主补不过来的话，公积金那同时也�催，就你的单子当时是因为公证书过期，我们跟她掰扯了好几回，来银行还找过我们两回呢。”高金兰、蔡红卫不认可录音，并提出与事实不符。于青松还提交与蔡红卫的短信记录，显示2016年4月7日，于青松向蔡红卫发内容为“蔡姐，今天您要有空咱们见个面吧，我在石佛营这边。”的短信；2016年4月17日，于青松发内容为“蔡姐，房子评估是还没有做吗，您计划什么时候评估，这也耽误您拿到款”的短信；2016年4月18日，于青松发内容为“蔡姐，我跟搜房沟通了，这个时间谁也没办法保证，烦请您尽快约评估公司评估，现在想加快速度只能看您了，我非常能理解您的难处，但我也没有办法，按照约定我需要准备的首付款已缴齐，差额我一分也不会差您的，以此条信息为证，关于组合贷也是征求了您的意见，签了补充协议，给了您一定补偿，当然房价的上涨都是在这�之后，是谁也无法预料的，也请您能理解。我跟您的想法一样都希望能尽快按合同履行完成，谢谢”的短信；2016年6月23日，于青松发内容为“蔡姐，不知道您那边是否有什么难处，我听中介说公正书还没办完，您要有什么我能帮上忙的您就说话，这马上就7月了，越往后对您也越不合适，您不是还想着换房，我家里也是挺着急的，家里买套房也不容易，一直也在问我，我也是没办法才给您发这个消息，所以也请您理解，打扰您了”的短信。蔡红卫、高金兰称因为蔡红卫更换了手机，不记得是否收到过前述短信，但短信中提及的评估在2016年3月30日已经进行，从短信上看于青松提出公证书延期的事情也是在2016年6月，此时已经超过委托书的授权期限。高金兰、蔡红卫提出组合贷中的公积金面签于2016年3月29日进行，次日进行的评估，并提交北京仁达房地产评估有限公司的敬告客户书复印件。于青松不认可敬告客户书的真实性，但提出在2016年3月30日确实进行了一次评估，高金兰、蔡红卫提出的评估是商业贷款的评估，而短信中提出的评估是公积金贷款的评估。
于青松提出其和存房公司通过电话与蔡红卫联系，但后来蔡红卫电话打不通，其于2016年7月17日找到了高金兰家中，但蔡德水情绪激动，不得已离开。蔡红卫称不清楚于青松是否找过高金兰。
高金兰提出2016年1月30日书面材料中“故时间顺延至八月份”系指收全款的时间顺延到八月份，并非贷款获批的时间，为此提交了内容为“由于买方公积金贷款不成功，现原合同中第五条中，由第一项改为第二项，由公积金贷款改为组合贷款（即：公积金贷款和商业贷款）原买方由夫妻双方：于青松、杨絮涵改为于青松一人，原合同继续履行，继续由搜房网协助办理”的补充协议复印件，并表示该协议系双方签署留存于存房公司的，高金兰、蔡红卫指出该协议并未体现贷款延期的事情。于青松不认可该协议的真实性，并提出与本案无关。
高金兰称合同约定再次申请贷款不得超过合同签订之日后的90日，即2016年3月18日，合同还约定自合同签订之日起80日内即2016年3月8日贷款未获批准的，其享有合同解除权；2015年12月19日补充协议约定其应于合同签订后的120日即2016年4月17日收清全款，于青松未付款，根据合同约定其享有合同解除权。
蔡红卫提出涉案房屋的买卖事宜高金兰并未实际参与，均系由其代为进行。高金兰、蔡德水、蔡红卫还提出在委托书过期后，于青松未找过高金兰和蔡德水，仅是纠缠蔡红卫，并提出即便于青松所述于2016年7月17日到高金兰家见过高金兰、蔡德水，并被轰出，此时于青松明知无法在八月份获得贷款，其也未在八月份将款项付清。
关于2016年1月30日签订补充协议时，于青松承诺的除房款外的3万元是否同意支付的问题，于青松称如房屋买卖合同继续履行，其同意支付。
经询，于青松、高金兰均表示对方主张的违约金过高。
本案审理过程中，于青松申请查封涉案房屋，我院采取了保全措施查封了涉案房屋，查封期限自2016年10月18日至2019年10月17日。
另，蔡红卫于本院审理本案过程中，向本院申请宣告高金兰为无民事行为人，我院于2017年3月15日作出（2016）京0105民特286号民事判决，宣告高金兰为无民事行为能力人。
本院认为：民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。高金兰授权蔡红卫代为办理涉案房屋的出售事宜，故蔡红卫就涉案房屋所签订的合同、补充协议等民事法律行为的法律后果由高金兰承受。蔡红卫与于青松于2016年1月30日签订的书面材料系就涉案房屋买卖合同相关事宜的变更，该事项在授权范围内，该行为也发生在代理期间届满前，故该协议对高金兰发生效力。高金兰所持蔡红卫超过授权范围以及代理期限的抗辩意见缺乏法律依据，本院实难采信。综上，于青松与高金兰签订的房屋买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约全面履行各自义务。
本案中，于青松与高金兰就2016年1月30日的书面材料中的“时间顺延至八月份”的理解不一，高金兰主张系收清全款时间顺延至八月份，但该段后句为“如贷款不成功，则买方改为全款”，结合全文文义可知，“时间顺延至八月份”应指贷款批复的时间，如贷款在八月份未能获批，则于青松应支付全款。合同约定买卖双方在交易过程中应配合提交贷款等手续的相应材料，故高金兰应配合办理贷款手续或出具授权手续。涉案房屋的交易手续均系蔡红卫办理，高金兰并未实际参与，且蔡红卫与高金兰系亲属关系，故在代理期间届满后，于青松催促蔡红卫办理相关手续并无不妥，根据于青松提交的短信等证据可以认定贷款未能获批系高金兰未提供相关材料所致，故高金兰要求解除合同、支付违约金、协助办理网签撤销登记的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。现于青松同意一次性支付剩余房款，且通过蔡德水授权蔡红卫出售涉案房屋可知，蔡德水同意高金兰以其名义出售房屋，本案房屋买卖合同可继续履行，故本院对于青松要求继续履行合同，办理房屋转移登记及交付房屋的诉讼请求予以支持。于青松主张的违约金有合同�据，但合同约定过高，本院结合本案实际情况以及于青松损失情况酌情确定。
综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、高金兰继续履行与于青松于2015年12月19日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及补充协议；
二、于青松于本判决生效后七日内支付高金兰剩余房款123万元，与此同时，高金兰、蔡德水将北京市朝阳区某小区105号院5号楼3单元502号房屋转移登记至于青松名下；
三、高金兰于北京市朝阳区某小区105号院5号楼3单元502号房屋转移登记至于青松名下当日将房屋交付于青松；
四、高金兰于本判决生效后七日内支付于青松违约金10万元；
五、驳回于青松的其他诉讼请求；
六、驳回高金兰的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费21270元，由高金兰负担（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费10770元，由高金兰负担（已交纳）。保全费5000元，由高金兰负担（于青松已交纳，高金兰于本判决生效后七日内支付于青松）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 李 甲 军
代理审判员 柯 岩
代理审判员 魏 慧 彪
二〇一七年十月三十日
书 记 员 慕�婷