广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终20244号
上诉人（原审原告）：何永超，男，1966年2月20日出生，汉族，住广东省广州市天河区。
委托诉讼代理人：原永俊，广东南方福瑞德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：彭梦茜，广东南方福瑞德律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：华南农业大学，住所地广东省广州市天河区五山。
法定代表人：陈晓阳，职务：校长。
委托诉讼代理人：王欣亮，广东胜伦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：肖挺俊，广东胜伦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州华南海股份有限公司，住所地广东省广州市经济技术开发区志诚大道302号1402房。
法定代表人：唐群英。
上诉人何永超因与被上诉人华南农业大学（以下简称华农大）、广州华南海股份有限公司（以下简称华南海公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初15547号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人何永超及其委托诉讼代理人原永俊、被上诉人华农大委托诉讼代理人王欣亮、肖挺俊到庭参加诉讼。被上诉人华南海公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人何永超上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持何永超一审全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由华农大、华南海公司承担。事实和理由如下：一、一审法院认为“根据本案查明的事实，涉案房屋为华南海公司与华农大合作建设，何永超根据华南海公司发出的《收款通知》支付购房款等，据此不能认定何永超直接向华农大购买涉案房屋”，属于认定事实错误。首先，华农大与华南海公司签订《合作兴建住宅楼房协议书》及《补充协议书》，建立了内部合作建房的法律关系，对于合作建房的成果即涉案房屋，华南海公司与华农大均是合建房屋的合作建房者。华农大与华南海公司就用地、建设规划、报批、建造费用等权利义务的约定，是华南海公司与华农大对合作建房内部关系的约定；而对外部关系而言，两者属于合作建房者的共同体，对于合作建房以外的第三人关于房屋的买卖、交付及所有权转移是共同承担权利义务的。双方《补充协议书》中均约定清晰，由华农大协助华南海公司办理该区住户的房产证，双方约定为何永超办理房地产权证是华南海公司与华农大的义务，现涉案房屋仅登记在华农大名下，并不改变两者作为合作建房者共同体的事实，华农大在本案中负有为何永超办理房地产证的义务；其次，虽华南海公司仅以其名义单方向何永超出售涉案房屋，但华农大作为合作建房者共同体的其中一方，且在《合作兴建住宅楼房协议书》与华南海公司就向华南海公司职工出售房屋已达成共识，两者事实上共同与何永超建立了房屋买卖合同关系。一审法院认为不能认定何永超直接向华农大购买讼争房屋是错误的；二、何永超购买涉案房屋时曾多次向华农大付款，其取得的《收据》或加盖“华南农业大学财务处发票专用章”，或加盖“华南农业大学财务处基建财务科”的章，而部分《收据》所记载的内容亦清晰表明华农大所收的款项是“房款”。何永超购买涉案房屋时是现楼，且何永超是到华农大了解过该房是由华农大开发建成才购买的，因此何永超与华农大之间存在房屋买卖关系。一审法院认为何永超向华农大支付部分购房款不能证明双方就涉案房屋已成立房屋买卖合同关系是错误的；三、何永超事实上与华农大及华南海公司建立了房屋买卖合同关系，基于房屋买卖合同项下的所有权转移登记手续是房屋买卖合同中的随附义务，何永超主张要求华农大、华南海公司协助其办理讼争房屋的房产证具有合同依据。一审法院仅以何永超与华农大、华南海公司没有签订书面合同，完全忽略了对何永超与华农大、华南海公司的事实行为所产生房屋买卖合同关系的法律效果进行认定，从而错误认定何永超与华农大、华南海公司不具有房屋买卖合同关系。华农大与华南海公司签订《补充协议书》明确约定华农大对何永超等住户办理房产证具有协助义务，也是在内部关系上对协助华南海公司解决住户办证的承诺。华南海公司一审中已明确同意与华农大共同协助何永超等住户办理涉案房屋的房产证，即在外部关系上，合作建房者对何永超等购房者关于办理房产证作出的承诺。何永超提交的证据中，华农大在2004年12月30日《复函》、2006年12月1日《会议纪要》、2008年7月30日《关于华南海公司要求协助办理XX住户房地产证的复函》，均表明华农大协助华南海公司、何永超等住户办理房产证的承诺，只是同时要求华南海公司及何永超等住户承担过户税费。从华南海公司与华农大签订了《合作兴建住宅楼房协议书》即向何永超在内的小业主发出了购房的要约，何永超与华南海公司的购房合同是贯穿于华农大、华南海公司的合作建房的权利义务中的。何永超与华南海公司之间的购房合同的权利义务，在华农大与华南海公司的合同、协议、复函、会议纪要等一系列的书证里予以明确。虽然何永超与华南海公司、华农大之间没有书面的购房协议，鉴于上述种种承诺，何永超与华南海公司、华农大的权利义务得以清晰明确，华南海公司、华农大负有为何永超办理涉案房屋房地产证的义务，为此何永超当然地有权要求华南海公司、华农大履行协助办理房产证的义务。一审法院认定何永超并非《补充协议书》一方当事人，缺乏对何永超与华农大、华南海公司法律关系的正确考量，迳行判决何永超无权向华农大、华南海公司主张协助办理房产证，明显是对本案法律关系及事实的认定错误；四、一审法院向广州市国土资源和规划委员会发函询问后，该委复函称：“涉案房屋如需办理转移登记，应提交上级主管部门和同级财政部门同意出售证明（按司法机关《协助执行通知书》办理的除外）等房地产转移登记的材料，且购房人应当符合我市限购政策的规定”。涉案房屋可通过人民法院发出《协助执行通知书》的方式办理过户，何永超亦向一审法院提交了《购房资格证明》。故涉案房屋的转移登记手续不存在办理手续上的障碍，一审法院以涉案房屋不符合“提交上级主管部门和同级财政部门同意出售证明的情形”为由认为无法办理过户手续是错误的；五、华农大并非涉案房屋事实上的所有权人。华农大与华南海公司签订的《合作兴建住宅楼房协议书》、《补充协议书》，华农大在2004年12月30日《复函》、2006年12月1日《会议纪要》、2008年7月30日《关于华南海公司要求协助办理XX住户房地产证的复函》以及在2009年7月3日发出的《关于XX区房屋使用证明的函》里，均明确涉案房屋所有权归华南海公司一方，华农大亦同意华南海公司将分得的房屋出售给其职工，华农大更亲自收取了何永超的房款，因此涉案房屋所有权并不归属于华农大。华农大在办理大确权时应将房屋来源及产权归属明确向登记部门说明清楚，现其未向登记部门说明应属其之过错，华农大应自行承担过错责任。一审法院忽略涉案房屋的归属问题，导致错误判决。综上，请求二审法院予以改判。
被上诉人华农大答辩称：不同意何永超的上诉请求。1、华农大仅是以与华南海公司存在合作建房合同关系，与何永超不存在任何合同关系，因此依据合同相对性的原则，何永超要求华农大协助办理房产证是没有合同依据的；2、目前涉案房屋已经大确权至华农大名下，经华农大向房管部门了解，如需华农大协助其办理过户手续，需要征得华农大的上级主管部门批准，因此华农大客观上也不能直接协助何永超办理相应的房产证；3、依据华农大与华南海公司之间的合同约定，如华农大协助华南海公司办理房产证，则产生的税费在内的一切费用由华南海公司承担。综上，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回何永超的上诉请求，维持原判。
被上诉人华南海公司经本院合法传唤未到庭答辩。
2016年8月29日，何永超向一审法院起诉请求：1、华农大、华南海公司协助何永超办理广州市天河区五山路华南农业大学XX区6栋XX房及单车房的房地产证；2、本案的诉讼费由华农大、华南海公司承担。
一审法院经审理查明：1994年6月20日，广州市经济体制改革委员会同意设立华南海公司，后广州经济技术开发区华南海股份有限公司成立，华南海公司的前身为广州经济技术开发区华南海股份有限公司，后广州经济技术开发区华南海股份有限公司更名为华南海公司的现名称，以下亦简称广州经济技术开发区华南海股份有限公司为华南海公司。
据广州市房地产档案馆于2016年10月13日出具的《广州市不动产登记查册表》显示，广州市天河区五山路华南农业大学XX区1幢2-8层的产权人为华农大，登记附注显示1999年11月27日王某等办理1栋205、208、305-308、406-408、505-508、605-608、705-708、805-808房房改过户，2000年10月10日潘某办理1幢405房房改过户。
1995年5月23日，华农大（甲方）与华南海公司（乙方）签订《合作兴建住宅楼房的协议书》（以下简称《协议书》），约定：华农大（简称甲方），华南海公司、案外人广州XX房地产公司、案外人XX房地产公司（简称乙方），华南海公司为乙方的全权代表；甲方在其使用管辖范围内（地点：集资房第二期建设用地范围内）提供约5000平方米的土地给乙方投资兴建10000平方米建筑面积的九层职工住宅楼，并归乙方在合作期限内使用；按“1:1”的合作原则，由乙方出资在甲方集资房第二期建设用地范围内兴建与乙方楼房同等建筑面积的住宅楼给甲方使用；双方的合作期限为七十年，从1995年12月1日至2065年12月31日止；合作期满，乙方将用地交还甲方，并将楼房移交给甲方，在不影响城市总体规划和甲方校园规划的前提下，如双方同意，到时可另行协商签订续期协议；甲方负责以其名义办理双方住宅楼房的自筹基建指标和有关报建报批手续，乙方予以积极协助；在条件许可时，乙方可按甲方房改的有关规定参与房改；乙方的职工购房后如要转让，应按房改政策的规定，首先转让给甲方，甲方不受让时，才可将房屋的使用权向社会转让；乙方按双方住宅楼的总建筑面积每平方米100元的标准计算，在本协议书签订后三个月时间内一次性拨给甲方，以支付场地三通一平、市政配套工程前期费用，由甲方包干使用；乙方住宅楼用地的土地有偿使用费，房产税及人防费均与甲方条件相同，须按广州市政府的有关规定，由乙方将其应缴交的款项拨给甲方，由甲方统一向广州市有关主管部门缴纳；甲方负责提供合作兴建住宅楼房的用地等；乙方负责支付应由乙方负责的合作双方住宅楼房的工程投资费用等条款。
1999年11月2日，广州市房地产管理局出具《广州市房地产权属证明书》，该证明书记载：天河区五山路华南农业大学XX区1栋2-8层、6幢、7幢1-9层的所有权人为华农大，备注显示已征收国有土地使用权出让金等等。
2000年4月28日，华农大与华南海公司签订《补充协议书》，约定：1995年5月23日双方签订关于在华南农业大学XX地段合作兴建住宅楼房的协议；现经双方协商同意，由华南海公司支付100万元，作为对华农大在该区建设过程中水电等设施的补偿；华农大积极协助华南海公司办理该区住户的房产证；在办理房产证过程中的一切费用由华南海公司负责，华农大概不承担任何费用等条款。
2004年10月，XX小区的部分业主就办理房产证事宜向华农大进行信访，要求华农大协助办理房产证等。
2004年11月12日，华南海公司向华农大发函要求华农大协助业主办证等等。
2004年12月30日，华农大向华南海公司复函称：华农大同意协助华南海公司办理申领《房地产证》的手续，但华南海公司需首先完成工程项目结算，按房屋建筑面积每平方米100元缴交产权转移费，由华南海公司组织住户向华农大统一缴交等等。
2005年2月2日，华南海公司向华农大发函称：华南海公司给华农大的100万元就包含华农大协助华南海公司XX区和翠华苑两项目办理房产证的费用，现再提出另收XX区住户100元/平方米的产权转移费实属重复收费；华南海公司、华农大双方款项的结算是双方的事，而协助住户办理房产证亦是双方应该积极协助的事，应该分开处理等等。
2006年12月1日，XX小区的部分业主与华农大的会议纪要显示：华农大的相关人员表示华农大将按照《补充协议书》办理，对账应与办理房地产证同步进行，房产证的主办方为华南海公司，华农大只是协助等等。
2008年4月18日、2008年6月6日，华南海公司向华农大再次发函称：要求华农大协助XX小区94户住户办理个人房产证等等。
2008年7月30日，华农大向华南海公司发出《关于华南海公司要求协助办理XX住户房地产证的复函》，函称：经询问房管部门的有关人员，XX小区的房产既已确权给学校，如转让必须经过学校上级国有资产主管部门批准，获得批准后，按照房地产交易程序由学校转让给开发公司，再由开发公司转让给住户等等。
2009年5月5日，华农大校长办公室会议决议，同意为华南海公司出具该司使用XX6、7栋相关房屋的证明，而不直接对各业主出具任何证明。
2009年7月3日，华农大向华南海公司发出《关于XX区房屋使用证明的函》，函称：华农大同意为华南海公司出具使用XX1、6、7栋相关房屋的证明，而不直接对各业主出具任何证明。
现何永超以华农大、华南海公司未为其办理产权证等为由提起本案诉讼要求华农大、华南海公司为其办理产权证。何永超为证明本案事实及其主张在本案中提交了以下证据：1、2002年3月27日，案外人张健宁与何永超签订《房屋转让协议》，内容为：案外人张健宁同意将华南农业大学XX宿舍6栋502房（以下简称“涉案房屋”），面积约为103.51平方米及该房屋配套约为11平方米的杂物房转让给何永超等。上述《房屋转让协议》的落款处有案外人张健宁、何永超的签名及“华南海房地产开发部”的印章。何永超提交上述证据拟证明案外人张健宁将涉案房屋及单车房房屋买卖合同的权利义务概括转让给何永超的事实。2、房款等收据多张。其中1996年10月17日华南海公司出具的收据显示收到案外人张健宁交来第一期房款51000元；1997年4月9日华南海公司出具的收据显示收到案外人张健宁交来第二期房款74000元；1997年8月21日华南海公司出具的收据显示收到案外人张健宁交来第三期房款56000元；上述三张收据加盖的印章均为“华南海公司建房筹建办财务专用章”。1997年12月4日华农大出具的收据显示收到案外人张健宁交来第四期房款69075.18元；2000年4月30日华农大出具的收据显示收到案外人张健宁房款16787.66元、电讯工程款1833.85元；上述二张收据加盖印章均为“华农大财务处发票专用章”。1997年12月4日华农大出具的收据显示收到案外人张健宁代收防盗网安装费1806元等，收据加盖印章为“华农大财务处基建财务科”。上述收据交款人“张健宁”处均有书写更改痕迹，更改为何永超，并在更改痕迹处加盖“华南海公司房地产开发部”公章。何永超提交上述证据拟证明其房款支付情况。3、何永超支付涉案房屋的煤气管道开户费发票一张。拟证明涉案房屋由何永超实际使用。华农大对上述证据质证称其已收到其出具收据所显示的购房款项，该款项是因华南海公司拖欠华农大的相关款项，华南海公司指示何永超直接向华农大支付购房尾款，不能证明何永超与华农大存在合同关系，房屋交易双方为何永超与华南海公司，何永超是向华南海公司支付购房款，华农大对此并不知情。
在本案中，一审法院就涉案房屋及附属单车房的产权性质及上述房屋过户至何永超名下是否存在障碍等问题向广州市国土资源和规划委员会发函调查。广州市国土资源和规划委员会就上述调查事项向一审法院复函称：天河区五山路华南农业大学XX区1幢首层、1幢2-8层、6幢、7幢地下室、7幢支柱层、7幢1-9层分别以稳字46601、34693、34698、46605、46606、34699号案办理了初始登记，产权单位为华农大，土地性质为国有土地，不属于划拨用地；其中1幢、7幢部分房屋已进行房改，并以房改购房人名义按单元办理产权登记；涉案房屋未按单元办理转移登记，暂无查封、抵押信息；经调阅上述初始登记档案，无《协议书》及《补充协议书》；涉案房屋如需办理转移登记，应提交上级主管部门和同级财政部门同意出售证明（按司法机关《协助执行通知书》办理的除外）等房地产转移登记的材料，且购房人应当符合我市限购政策的规定；其中1幢没有规划单车库，6幢单车库未单独办理分割登记，7幢地下室以稳字46605号案办理产权登记，规定用途部分为单车库，7幢支柱层以稳字46606号案办理产权登记，规划用途为自行车库；暂无上述单车库（自行车库）的抵押、查封、转移登记信息；鉴于单车库（自行车库）属于公共配套设施，归全体业主共同使用，建议不宜办理分割登记或转移登记手续。
另在本案中，各方就以下问题发表各自观点：一、关于何永超与华农大、华南海公司是否就涉案房屋及附属单车房签订合同。何永超与华农大均确认没有签订合同。二、关于何永超的房款支付情况。何永超表示其房款已经支付完毕，一部分房款向华南海公司支付，一部分房款向华农大支付，向华农大支付房款是因为华南海公司通知何永超向华农大支付。华农大表示其已收到其出具收据所显示的购房款项，该款项并非因何永超向其购买房屋支付的购房款，而是因华南海公司拖欠华农大的款项，华南海公司要求住户将购房款最后一期的款项直接向华农大支付。三、关于涉案房屋及附属单车房的交付情况及现状。何永超称涉案房屋及附属单车房是华农大向其交付，但没有办理书面的交接文件。华农大对此不予确认。何永超表示涉案房屋现由何永超使用，华农大表示不清楚。另在本案中，何永超明确其系基于房屋买卖合同关系提起本案诉讼，何永超作为买方，华农大及华南海公司作为卖方。
一审法院认为：关于何永超要求华农大、华南海公司协助其办理涉案房屋及附属单车房的房产证诉讼请求。何永超明确其基于房屋买卖合同关系提起本案诉讼。涉案房屋及附属单车房现登记在华农大名下。第一，根据本案查明的事实，涉案房屋为华南海公司与华农大合作建设，何永超根据华南海公司发出的《收款通知》支付购房款等，据此不能认定何永超直接向华农大购买涉案房屋及附属单车房。第二，何永超与华农大确认双方并未就涉案房屋及附属单车房签订合同，何永超确认是基于华南海公司的通知向华农大支付部分房款，据此何永超向华农大支付部分购房款不能证明双方就涉案房屋及附属单车房已成立房屋买卖合同关系。第三，依据华农大与华南海公司于1995年5月23日签订的《协议书》，华农大与华南海公司之间就涉案房屋所属的房地产项目形成了合资合作开发房地产项目合同关系，从华农大与华南海公司2000年4月28日签订的《补充协议书》约定“1995年5月23日双方签订关于在华南农业大学XX地段合作兴建住宅楼房的协议；现经双方协商同意，由华南海公司支付100万元，作为对华农大在该区建设过程中水电等设施的补偿；华农大积极协助华南海公司办理该区住户的房产证；在办理房产证过程中的一切费用由华南海公司负责，华农大概不承担任何费用”来看，华农大作为合建方的义务是协助华南海公司办理房产证，而并不直接对何永超等购房人取得产权证承担义务，华农大的合同相对方是华南海公司，华农大以合同相对性原则为由主张不承担协助何永超的办证义务，合理有据，予以采纳，何永超主张华农大向其承担办证义务缺乏理据。第四，涉案房屋及附属单车房并未大确权至华南海公司名下，何永超诉请要求华南海公司协助其办证亦事实不能履行。第五，从广州市国土资源和规划委员会的复函中“涉案房屋未按单元办理转移登记，暂无查封、抵押信息；经调阅上述初始登记档案，无《协议书》及《补充协议书》；涉案房屋如需办理转移登记，应提交上级主管部门和同级财政部门同意出售证明（按司法机关《协助执行通知书》办理的除外）等房地产转移登记的材料，且购房人应当符合我市限购政策的规定。其中1幢没有规划单车库，6幢单车库未单独办理分割登记，7幢地下室以稳字46605号案办理产权登记，规定用途部分为单车库，7幢支柱层以稳字46606号案办理产权登记，规划用途为自行车库；暂无上述单车库（自行车库）的抵押、查封、转移登记信息；鉴于单车库（自行车库）属于公共配套设施，归全体业主共同使用，建议不宜办理分割登记或转移登记手续”等内容来看，附属单车房目前尚不具备办理产权过户登记手续的条件，且目前亦无依据显示符合复函中“提交上级主管部门和同级财政部门同意出售证明”的情形。综上所述，因涉案房屋及附属单车房现登记在华农大名下，根据本案查明的事实及当事人的举证情况，何永超与华农大就涉案房屋及附属单车房并未成立房屋买卖合同关系，何永超基于房屋买卖合同关系诉请华农大、华南海公司将涉案房屋及附属单车房直接过户至何永超名下缺乏事实与合同依据，且附属单车房办理分割登记或转移登记手续存在障碍，因此对何永超上述诉请不予支持。何永超可另循法律途径向其合同相对方主张权利，本案对此不予调处。华南海公司经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，一审法院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，一审法院于2017年6月19日作出如下判决：驳回何永超的诉讼请求。一审案件受理费5300元，由何永超负担。
二审中，各方当事人均无提交新的证据。
经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。
另查，本院生效的(2017)粤01民终5628号民事判决查明，1995年11月13日，华南海公司及商建房地产公司发出《集资兴建华农大XX小区住宅楼实施方案》，内容为：为了改善职工住房条件，由华南海公司、广州开发区恒发房地产公司、商建房地产公司三方发起，共同与华农大合作兴建广州五山XX小区部分住宅楼；集资所建住宅个人具有使用权，年限为70年，从1995年12月1日至2065年12月31日止，在条件许可的情况下力争办理个人产权，所需费用由个人支付等。同日，华南海公司及商建房地产公司发出《关于华农大XX小区集资建房有关问题的通知》，要求有关单位组织有意向集资者的报名工作等。
落款时间为1996年9月16日的《五山XX职工解困房具体要求说明》（复印件）显示“五山住宅筹建办公室”发出上述说明，其内容为：拟建项目主要目的是改善职工的住房条件，特别是解决无住房职工的住房问题；拟建项目筹资对象主要是满足公司内部职工为主；筹资者应按照职务档次标准及楼层、方向不同价格档次交付房款，交款分四期（暂按2000元/平方米计收）；第一期：96年10月5日前付25%；第二期：97年1月15日前付30%；第三期：97年4月15日前付25%；第四期：交房付清；在建设期内任何人不得以任何形式将所得房产转手，如有违反，即取消其参资资格等。
本院认为：本案的争议焦点为华农大、华南海公司是否应协助何永超办理涉案房屋及附属单车房的产权证？对此分析如下：首先，从各方的法律关系而言。其一，一审法院认定何永超与华农大之间就涉案房屋及附属单车房并未成立房屋买卖合同关系，论理清晰，认定并无不妥，本院予以确认且不予赘述。其二，依据华南海公司及商建房地产公司1995年11月13日发出的《集资兴建华农大XX小区住宅楼实施方案》、案外人张建宁与何永超签订的经华南海公司确认的《房屋转让协议》的事实可证，华南海公司与何永超之间就涉案房屋及附属单车房之间形成了房屋买卖合同关系。其三，依据华农大与华南海公司1995年5月23日签订的《合作兴建住宅楼房的协议书》，华农大与华南海公司之间就涉案房屋所属的房地产项目形成了合资合作开发房地产项目合同关系。
其次，从华农大与华南海公司2000年4月28日签订的《补充协议书》约定“1995年5月23日双方签订关于在华南农业大学XX地段合作兴建住宅楼房的协议；现经双方协商同意，由华南海公司支付100万元，作为对华农大在该区建设过程中水电等设施的补偿；华农大积极协助华南海公司办理该区住户的房产证；在办理房产证过程中的一切费用由华南海公司负责，华农大概不承担任何费用”来看，华农大作为合建方，对于华南海公司出售房屋给何永超等购房人是知情且没有异议，但华农大主张其作为合建方的义务是协助华南海公司办理房产证，而并不直接对何永超等购房人取得产权证承担义务。对此，本院认为，如前所述，华农大是与华南海公司建立了合资合作开发房地产合同关系，华农大的合同相对方是华南海公司，因此华农大以合同相对性原则为由主张不直接承担协助何永超等购房人的办证义务，合理有据，本院予以支持；何永超主张华农大向其承担办证义务缺乏理据，本院不予采信。
最后，关于目前是否具备办理涉案房屋及附属单车房产权过户手续的问题。其一，从广州市国土资源和规划委员会就上述调查事项向一审法院复函中“涉案房屋未按单元办理转移登记，暂无查封、抵押信息；经调阅上述初始登记档案，无《协议书》及《补充协议书》；涉案房屋如办理转移登记，应提交上级主管部门和同级财政部门同意出售证明（按司法机关《协助执行通知书》办理的除外）等房地产转移登记的材料，且购房人应当符合我市限购政策的规定；鉴于单车库（自行车库）属于公共配套设施，归全体业主共同使用，建议不宜办理分割登记或转移登记手续”等内容来看，目前无依据显示本案符合复函中“提交上级主管部门和同级财政部门同意出售证明”的情形，附属单车房目前亦不具备办理产权过户登记手续的条件。其二，目前涉案房屋及附属单车房并未大确权至华南海公司名下，故何永超要求华南海公司协助其办证亦事实不能履行，故本院对此亦不予支持。
综上所述，何永超的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5300元，由何永超负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 黄春成
审判员 闫 娜
二〇一八年三月二十日
书记员 张 旭