浙江省遂昌县人民法院
民 事 判 决 书
（2010）丽遂民初字第535号
原告遂昌凯恩××管理有限公司，住所地遂昌县××镇
××路××号。
法定代表人傅乙。
委托代理人（特别授权）樊某某。
委托代理人（特别授权）翁某某。
被告傅甲。
原告遂昌凯恩××管理有限公司（以下简称凯××管）
诉被告傅甲物业服务合同纠纷一案，本院于2010年9月6日立案
受理后，依法由代理审判员徐春伟适用简易程序于2010年10月
12日在本院公开开庭进行了审理。原告委托代理人樊某某、翁
某某，被告傅甲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告凯××管诉称：2004年被告购得凯恩兴居花园11幢6
01室房屋一套，房屋建筑面积为192.89平方米，应交物业管理
服务费为2006年405.60元，2007年405.60元，2008年405.60元
，2009年810元，共计2026.80元。在此期间，原告多次在单位
楼道张贴《温馨提示》、电话联系或派人上门收取，并于2009
年向被告发出律师函的方式催缴物业管理服务费。原告物业管
理服务费收取标准经市、县物价部门审核批准，符合法律规定
，但被告2007年入住后一直拒交物业管理服务费。为此，请求
判令被告支付物业管理服务费共计2026.80元，并承担本案的一切诉讼费用。
被告傅甲辩称：一、《物业管理委托合同》违法无效。
理由是：1.开发商未按有关规定进行招标，选聘具有相应资质
的物业服务企业，而是直接指定其子公司即原告作为物业服务
企业，明显违反法律规定；2.开发商凯恩房地产开发有限公司
与原告的法定代表人为同一人，是利益共同体；3.原告营业执
照失效，没有相应资质，机构组织代码时间与执照矛盾。二、
被告拒付物业费的缘由：1.原告未履行合同约定的管理责任，
为收取小区规划外住户的物业费，伙同开发商和小区外的私人
建房老板，拆除小区11幢楼东某侧围墙；2、允许小区周边某
某向小区开门，导致小区不能封闭管理，带来安全隐患；允许
小区周边住户在小区搭建车库，把小区的公共地块划出小区围
墙外，归周边住户所有；3.原告未尽前期物业管理合同约定的
向开发商提出合理化建议的义务，导致被告合法利益得不到保
护；4.业主装修期间，原告未尽告知和监督义务，致使通风管
道被太阳能水管堵塞；5.凯恩房地产开发有限公司与原告签订
的合同，第六章第二十六条第九款“关于甲方在销售过程中违
反对物业的承诺或违反原规划设计而导致业主拒付物业管理服
务费用，必须承担偿付责任”，2006年到2009年的物管费用，
原告应该向房地产开发商索取；6.原告未经业主许可，在公共
区域设置收费泊车位；7.原告未经被告许可，对外透露业主私
人信息；8.原告在双方责任未明确之前，就将欠费业主的名单
及个人资料在小区内进行公告，侵害了业主的隐私权和声誉；
9.管理不规范不专业，原告在接管物业时没有接收法律规定的有关资料，无法保证物业管理质量；10.2006年7月被告车库电
路出故障（属保修范围），上门、电话、书面多种形式几经向
某告反映了三个月，没有结果，无奈之下，只好自己维修，按
照《商品房买卖合同》的附件《住宅质量保证书》的承诺，明
确规定了建设单位和原告的保修义务；11.阁楼层高不够，买
房时打七折，一年中有三个月太热不适宜居住，楼顶维护都要
从我室内经过，阁楼按其他楼层标准收不妥。此外，2009年的
物业管理费计算有错误，应是709.80元，而不是810元。被告
认为，原告未举证证明其履行了合同义务，应驳回原告的诉讼
请求。
案经审理查明：被告傅甲于2004年购得位于遂昌县凯恩
兴居花园11幢601室房屋一套，面积192.89平方米。2006年1月
1日，小区建设单位浙江凯恩房地产开发有限公司与原告凯×
×管签订物业管理委托合同，委托原告管理小区物业及对保修
期内的质量问题进行返修。原告据此作为前期物业服务企业进
驻小区，并根据2005年7月20日遂昌县发展计划局《关某某恩
兴居花园住宅区物业管理服务收费某准的批复》，按0.20元／
月·平方米的标准收取物业费，顶层阁楼低于该标准。该文件
批准的标准为0.15-
0.25元／月·平方米。2007年7月4日，经遂昌县发展和改革局
、遂昌县建设局批准的小区收费某准提高至0.30元／月·平方
米，但原告未增加收费。2009年1月1日，原告与小区业主委员
会签订物业管理服务委托合同，约定物业管理服务期限自合同
签订时起至2011年12月31日止，2009年多层住宅统一按建筑面积每月0.35元／平方米收取物业费。合同还约定，小区实行封
闭式管理。
另查明：原告公司于2004年2月6日成立，企业性质为有
限责任公司，经营范围包括物业管理等。被告未交纳2006年至
2009年的物业费共计2026.80元，原告经小区范围内张贴公告
等方式催收无果。小区东某侧的一处围墙于2007年被小区外的
住房拆除。原告主张当时已经向城建部门反映，城建亦进行过
制止，但是制止无效。原告履行了小区卫生保洁、绿化养护、
保安值班等物业管理职能，被告认为其公共设施维护和监控没
有做好。还查明，2006年被告的车库电路出现故障，后自己支
付168.10元费用修复，原告庭审中认为该故障系被告的车库与
房屋不在同一单元，是电接不过去造成。被告房屋住宅质量保
证书承诺的电气管线的保修期限为二年。
上述事实，有原告提供的凯恩兴居花园物业管理委托合
同、物业管理服务委托合同，遂昌县发展和改革局、遂昌县建
设局遂发价（2006）74号《转发执行〈丽水市区物业服务收费
管某某施办法〉等文件的通知》、遂发价（2007）28号《关某
某恩兴居花园住宅区物业服务收费某准的批复》，遂昌县发展
计划局遂发价（2005）38号《关某某恩兴居花园住宅区物业管
理服务收费某准的批复》、《温馨提示》三份、通知三份、律
师函二份、签收表二份、公司营业执照一份、组织机构代码证
、法定代表人身份证明书、商品房预售证、建筑工程某工许可
证，被告提供的小区规划图、绿化配植图、照片12张、兴居花
某某主委员会证明、住宅质量保证书、发票及原、被告庭审陈述笔录在卷佐证，证据经庭审质证与本院审查，予以采信。
本院认为：原告凯××管根据前期物业服务合同以及与
小区业主委员会签订的物业服务合同提供物业服务，作为小区
业主的被告实际接受了物业服务，依法应支付相应的物业费。
原告具备独立法人资格，其与业主委员会签订的合同有效，该
合同已经明确注明原告具有三级资质，被告主张原告没有资质
，缺少事实依据。周边住户侵占小区用地、有关资料未移交、
开发商违反规划建房和修建停车棚，系业主与第三人或开发商
之间的纠纷，被告可向第三人或开发商主张权利。泊车位收费
问题，涉及全体业主的共同利益，未造成被告直接损失，应由
业主委员会向某告主张权利。被告主张原告伙同他人拆除小区
围墙，允许周边某某侵占小区用地，向第三人透露被告个人信
息，被告通风管道被堵塞等事实，证据不足，本院不予采信。
被告如认为周边某某侵犯其权利的，可依法向侵权人主张。原
告向开发商提出合理化建议的义务，属于前期物业合同中关于
物业交付前的内容，而原告进驻小区时，小区已经交付业主，
故原告没有此项义务。同时，根据相关法律规定和物业服务合
同约定，被告如果认为物业服务企业不履行合同约定或法律法
规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务
，其可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者
赔偿损失等违约责任。被告的车库电路问题，原告凯××管在
庭审中认为是车库与被告房屋不在同一单元所致，故并非被告
后期人为原因，本应由原告在受委托的保修期限内予以维修，
故被告在开发商委托的保修期内自行修复的费用168.10元，应由原告负担。被告主张根据前期物业服务合同，原告应向开发
商主张物业费，由于该内容属于原告与开发商之间的权利义务
约定，与原、被告之间的合同不属同一法律关系，原告有权选
择任何一个合同基础行使自身的权利。原告主张的物业费符合
政府部门规定的收费某准或合同的约定。原告在小区范围内张
贴公告催讨物业费，没有过错，不构成侵权。综上，原告提供
了物业管理服务后，有权依据法律规定和合同约定收取物业管
理费。被告以物业管理中存在不足为由拒付物业管理费，其理
由不充分。原告要求被告支付2006年至2009年期间拖欠的合理
物业管理费，本院予以支持，但被告在保修期内自行维修车库
电路的费用，予以扣除。今后，原告应本着不断提高服务质量
的精神，加强与小区广大业主的协调，为构建文明和谐的小区
作努力。同时，被告亦应合法维权，采取拒付物业管理费的方
法，显然对其他按时付费的业主有失公允。为此，依照《中华
人民共和国合同法》第一百零九条、《物业管理条例》第七条
第（五）项的规定，判决如下：
一、被告傅甲于本判决生效之日起十日内支付原告遂昌
凯恩××管理有限公司2006年至2009年的物业管理服务费1858
.70元。
二、驳回原告遂昌凯恩××管理有限公司的其他诉讼请
求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依
照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加
倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取案件受理费25元，由被告傅甲负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本
院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江
省丽水市中级人民法院。
代理审判员 徐春伟
申请执行期限二年
二〇一〇年十月二十六日
书 记 员 雷俏晓