宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）宁0202民初3690号
原告：方霞，女，1970年3月31日出生，汉族，个体。
委托诉讼代理人：马辉功，宁夏瀛智律师事务所律师，特别授权代理。
被告：石嘴山市众安房地产开发有限公司，住所地位于大武口区世纪大道南706号。
法定代表人：嵇刚，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：张剑，宁夏致和律师事务所律师，特别授权代理。
原告方霞与被告石嘴山市众安房地产开发有限公司（以下简称众安房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年10月25日立案后，依法适用简易程序，于2017年11月21日公开进行了审理。原告方霞的委托诉讼代理人马辉功，被告众安房地产公司的委托诉讼代理人张剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
方霞向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令被告协助原告办理大武口区众安府佑水香27-1202室产权登记证；2.判令被告支付原告逾期办理产权登记违约金28408.48元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2013年7月16日，原、被告签订《房屋买卖合同》，合同约定，被告将其开发的××府预售给原告，同时约定，房屋单价每方平米2608元，交付期限为2013年8月30前，相应的双方还就付款方式、交付使用条件、违约责任、争议解决方式等权利进行了相应约定。合同签订后，原告即按照合同约定支付了全部购房款308683元，2013年10月18日，被告在没有取得相应备案、使用证及报告书的情形下向原告交付了房屋，后因被告未取得《新建住宅交付使用证》等证件，不符合办理房屋产权的条件，原告请求被告承担逾期办证的违约责任，但被告拒绝承担相应的违约责任，原告为此诉至法院。
众安房地产公司辩称，请求依法驳回原告的诉讼请求，具体理由是：一、根据最高人民法院关于商品房买卖合同第十八条之规定，造成本案延期办证并非系出卖人的原因。首先是房屋登记部门擅自提高法定办证标准，造成被告于2016年1月才办理了涉案房屋总证并开始分户办证。根据房屋登记办法第三十条规定：”因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应提交以下材料：1.登记申请书；2.申请人身份证明；3.建设用地使用权证明；4.建设工程符合规划的证明；5.房屋已竣工的证明；6.房屋测绘报告；7.其他必要材料。”而政府房屋登记部门擅自提高登记标准，就上述第5项”房屋已竣工的证明”上升到”工程竣工验收备案”的行政登记完成。被告建设的涉案房屋已经于2013年8月完工，建设方、施工方、监理方、物业方共同竣工验收合格的程序并向物业公司移交了前期物业，符合房屋已竣工的条件，但仅仅一个综合竣工验收的行政备案时间，就耗时两年多，并在2015年底取得备案，截至2016年1月才取得房屋总证，使得被告未能按照合同约定的时间为原告办证。其次是因政府行为导致涉案房屋土地规划变更，至2015年10月才得到石嘴山市规划局的行政确认，才具备房屋登记办法第四项”建设工程符合规划的证明”的条件。2010年11月2日，石嘴山市政府常务会议纪要决定：为了提高商务总部经济区的土地综合利用率，同意取消环湖路延伸段和山海路两侧原规划50米宽的绿线，该土地性质调整为建设用地。因该决定，土地规划发生变化，在规划确认时，又因规划导致涉案地块与相邻土地使用权人范围、面积发生交叉及重新确定土地出让金等等一系列问题，直至2015年9月，石嘴山市规划部门才出具了符合规划的确认书，而该建设工程规划核实确认书是在建设工程规划变更确认后出具的，该确认书是建设工程规划条件和规划许可内容进行核实的规划管理活动，也是办理涉案房屋初始登记需要的材料之一。因此，导致被告办理房屋总证严重延迟。二、原、被告之间的房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容合法、有效，双方应严格履行，原告按时向被告支付了全部房款，被告也如期交付了涉案房屋，双方均已履行了各自的主要合同义务，涉案房屋交付后未办理房屋产权登记，违反了双方合同第十三条第一款之约定，但合同中对违约金或者违约金的计算标准并无约定。综上所述，涉案房屋造成延期办证的原因不在于被告，同时，原、被告所签订的合同并无违约金的约定，本案并不适用最高人民法院关于商品房买卖合同第十八条的相关规定。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人当庭进行了举证、质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告众安房地产公司提交的石嘴山日报可以证实被告公司于2016年1月28日在石嘴山日报公告涉案房屋符合办理房屋所有权证条件，可以办理登记，对该事实本院予以确认。被告众安房地产公司提交的其余证据在关联性上所体现的待证事实与本案争议无实质关系，本院不予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年7月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的的位××区房屋一套，房屋总价款为308683元，房屋交付后365天内双方共同申请房屋所有权转移登记。原告主张合同签订后，原告按时向被告支付了全部房款，但被告于2013年10月8日向原告交付房屋后一直未能协助原告办理涉案房屋的产权证书，原告为此诉至法院，请求判如所请。
另查明，被告于2016年1月28日通过石嘴山日报发出《关于沙湖大道众安?府佑水香小区北区27、29、31、32、35、37幢买受人可以申请办理〈房屋所有权证〉的通告》。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应当全面履行各自的合同义务。本案中，原、被告之间的房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容合法、有效，双方应严格履行，原告按时向被告支付了全部房款，被告向原告交付了涉案房屋，双方均已履行了各自的主要合同义务，对此应予肯定。2013年10月8日原告接收涉案房屋，由于被告原因导致原告在约定的期限内无法办理涉案房屋的产权证书，至2016年1月28日被告发布可以办证的通告时已经超出了交付后365天内办证的约定期限，原告要求被告支付逾期办证违约金的主张于法有据，但逾期办证违约金应计算至2016年1月28日，故对原告主张的违约金本院依法调整为25256.06元【308683元×4.75%×1.3倍÷360天×477天（2014年10月8日至2016年1月28日）】，对此本院予以支持。被告抗辩其违约系因政府原因导致，故其不应承担违约责任，本院认为，即便被告的违约确系第三人原因造成，被告也应向原告承担违约责任，被告与第三人之纠纷其可依约或依法解决，故其该抗辩理由不能成立，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十一条、第一百三十条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，判决如下：
一、被告石嘴山市众安房地产开发有限公司协助原告方霞办理位于××区房屋的房屋所有权证；
二、被告石嘴山市众安房地产开发有限公司向原告方霞支付逾期办理产权登记违约金25256.06元，于本判决生效后五日内付清；
三、驳回原告方霞的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费510元，减半收取计255元，由原告方霞负担28元，被告石嘴山市众安房地产开发有限公司负担227元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。
审判员李宏清
二〇一七年十二月二十六日
书记员李桢
附：本案适用的法条
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。
调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
本院特别提醒：当事人上诉的，应当于递交上诉状之日起至上诉期届满后七日内，向石嘴山市中级人民法院交纳上诉案件受理费，逾期则视为放弃上诉。