上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉民三（民）初字第395号
原告上海X宇工贸有限公司。
法定代表人吴X明。
委托代理人吴斌、诸天明，上海志道律师事务所律师。
被告上海X宸精密模塑科技有限公司。
法定代表人代X。
被告代X。
原告上海X宇工贸有限公司与被告上海X宸精密模塑科技有限公司（以下简称胤宸公司）、代X间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人吴斌到庭参加诉讼。两被告经本院合法传唤，无正当理由均未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年4月1日，原告与被告X宸公司签订一份《厂房租赁合同》，约定被告X宸公司向原告承租位于上海市嘉定区澄浏中路XXXX弄38临的厂房�面积为1800平方米），该合同同时约定了租赁费用及支付方式等。合同签订后，原告按约将该房屋交付予被告X宸公司，但被告X宸公司仅支付了第一期租金，后便不予付款。为此原告多次催讨，双方于2014年4月23日签订一份补充协议，约定原告同意被告X宸公司于2014年12月31日前一次性支付2014年4月至12月底的租金、装修费用等。但到期后，被告胤宸公司仍未付款，后原告再次催讨，被告X宸公司于2015年1月7日向原告出具了一份《欠款明细》，确认共拖欠原告租金、装修费用等共计人民币781056元（以下币种均为人民币），但一直迟迟未付。同时被告代X承诺对被告X宸公司所欠费用中的56万元承担连带责任。现起诉要求：一、依法解除原告与被告X宸公司于2013年4月1日签订的《厂房租赁合同》；二、被告X宸公司立即搬离位于上海市嘉定区澄浏中路XXXX弄38临的厂房；三、被告X宸�司向原告支付租金、装修费用等共计781056元；四、被告代X对上述费用中的56万元承担连带责任。庭审中，原告变更第一项诉讼请求，要求确认原告与被告X宸公司于2013年4月1日签订的《厂房租赁合同》无效，变更第三项诉讼请求，要求被告X宸公司向原告支付房屋使用费、装修费用等共计781056元。同时，原告撤回了第二项诉讼请求。
被告X宸公司、代X均未作答辩。
经审理查明，2013年4月1日，原告与被告X宸公司签订一份《厂房租赁合同》，约定被告X宸公司向原告承租位于上海市嘉定区澄浏中路XXXX弄38临的厂房和办公楼（面积为1800平方米，以下简称系争房屋）。租赁期限为5年，自2013年4月8日至2018年4月7日。月租金为35588元，每三个月支付一次，先付后用。办公楼由被告X宸公司支付给原告装修费用30万元（分三年付清，2013年支付5万元，2014年支付20万元，2015年支付5万元）。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，原告即将系争房屋交付予被告X宸公司。2014年4月23日，原告（甲方）与被告X宸公司（乙方）、代X（丙方）签订一份《补充协议》，约定经双方协商，就《厂房租赁合同》中部分事项的修改及补充达成如协议：1、经乙方提出，因其经营需要，甲方同意乙方自2014年4月至12月的租金共计33万元于2014年12月31日前一次性支付；2、乙方承诺向甲方支付3万元作为逾期支付租金的补偿，该费用同样于2014年12月31日前支付；3、乙方应于2014年12月31日前向甲方支付《厂房租赁合同》中第5条第1项中的装修费用20万元；4、乙方未按本协议及时、足额支付上述款项的，甲方有权向乙方追究违约责任（违约金为上述金额总额的20%），逾期超过15日仍未付款的，甲方有权解除《厂房租赁合同》，违约金不足以弥补损失的，甲方有权要求乙方补足损�；若在甲方解除《厂房租赁合同》后，乙方仍实际占用该厂房的，甲方有权向乙方收取原租金2倍的实际使用费至乙方实际搬离之日；5、对于上述各项费用及将来可能发生的诉讼费、差旅费、律师费，丙方愿意以其个人财产进行连带保证，保证期限为2年。2015年1月7日，被告X宸公司、代X共同向原告出具一份《欠款明细》，确认共欠原告至2014年12月底的租金、补偿费、装修费共计781056元。后经原告多次催讨，被告仍未予以付款。因原告认为被告拖欠租金、补偿费、装修费的行为已损害了原告的合法权益，被告应承担相应的民事责任，故涉讼。
另查，系争房屋所属土地（面积约4.50亩）系由原告向案外人上海X盈实业有限公司于2005年12月6日承租所得，租赁期限自2006年1月1日至2015年12月31日，到期后双方重新协商另行再签订协议。系争房屋未取得上海市房地产权证，其建�未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设。
以上事实，有厂房租赁合同、补充协议、欠款明细、土地租赁协议及当事人的陈述等证据证实，事实清楚，证据确凿，本院依法予以认定。
本院认为，系争房屋未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，故原、被告签订的《厂房租赁合同》、《补充协议》均违反了法律、行政法规的强制性规定，当属无效合同。因主合同无效，故在该主合同中的担保条款同样无效。被告代强作为被告X宸公司的法定代表人显然对因担保条款无效具有过错，其依法应承担民事责任，其承担民事责任的范围不应超过被告胤宸公司不能清偿部分的三分之一。关于房屋使用费、补偿费、装修费，因被告胤宸公司对此作出了确认，本院予以认可，被告胤宸公司应按其确认的金额向原告支付上述费用。诉讼中，两被告经本院合法�唤，无正当理由均未参加开庭审理，其放弃质证、辩论等诉讼权利的法律后果自负。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告上海X宇工贸有限公司与被告上海X宸精密模塑科技有限公司于2013年4月1日签订的《厂房租赁合同》及原告上海X宇工贸有限公司与被告上海X宸精密模塑科技有限公司、代X于2014年4月23日签订的《补充协议》无效；
二、被告上海X宸精密模塑科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海X宇工贸有限公司至2014年12月31日的房屋使用费、补偿费、装修费共计人民币781056元；
三、被告代X对被告上海X宸精密模塑科技有限公司上述房屋使用费、补偿费、装修费人民币781056元之不能清偿部分三分之一的部分承担赔偿责任；
本案受理费11610元，减半收取5805元，由被告上海X宸精密模塑科技有限公司负担。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 周 平
二〇一五年四月二十三日
书 记 员 李春兰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条第（五）项有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第八条主合同无效而导致担保合同无效，担保人无过错的，担保人不承担民事责任；担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的三分之一。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理�拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。