福建省泉州市洛江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）洛民初字第796号
原告王育民，女，住泉州市丰泽区。
原告孙琰滟，女，住泉州市丰泽区。
二原告共同委托代理人苏志松、黄素春，福建顺济律师事务所律师、实习律师。
被告福建泉州宝中旅行社有限公司洛江区营业部，住所地泉州市洛江区。
负责人刘淑清。
被告福建泉州宝中旅行社有限公司，住所地泉州市丰泽区。
法定代表人富荷，公司副总经理。
被告魏玉梅，女，住泉州市丰泽区。
三被告共同委托代理人曾惠琼，福建志立律师事务所律师。
原告王育民、孙琰滟诉被告福建泉州宝中旅行社有限公司洛江区营业部（以下简称宝中旅行社洛江营业部）、福建泉州宝中旅行社有限公司（以下简称宝中旅行社）、魏玉梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年4月11日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王育民及委托代理人苏志松、被告宝中旅行社洛江营业部、宝中旅行社、魏玉梅共同委托代理人曾惠琼到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告王育民、孙琰滟诉称，二原告向刘国田购买了址在洛江区景明花园1#16、17两处店面；在此之前，被告魏玉梅向刘国田租赁了上诉两处店面，双方在租赁合同中明确约定在未经产权人同意的情况下擅自转租的行为无效；承租人在未经两原告同意的情况下，擅自将上述店面转租给被告宝中旅行社洛江营业部使用，该行为已经严重违反了双方的《店面租赁合同》构成根本违约，并且被告宝中旅行社洛江营业部自2013年2月份起至今已经连续两个月未向原告支付租金，经二原告多次与三被告协商要求解决该事宜均遭到三被告的拒绝。被告宝中旅行社系被告宝中旅行社洛江营业部的总公司，被告魏玉梅系向原业主刘国田租赁讼争店面的转租人，三被告应共同承担支付原告租金的义务。故起诉。请求判令：1、解除原告与被告宝中旅行社洛江营业部之间的租赁关系；2、三被告立即支付原告自2013年2月份至实际支付之日止的租金损失（暂按每月10000元计算，具体以评估意见为准）；3、本案诉讼费用由被告承担。
经审查本案讼争《店面租赁合同》中涉及的房屋所有权已发生变动，因此现存在租赁关系的当事人应为二原告与被告魏玉梅，且原告要求确认解除租赁关系但未明确确认解除时间，经本院释明，二原告变更诉讼请求，称二原告现为址在洛江区景明花园1#16、17两处店面的所有权人，该两处店面系向刘国田购买；在购买之前，被告魏玉梅向刘国田租赁了上述两处店面，但是被告魏玉梅自2013年2月份以来未支付原告租金，已经构成了根本违约，原告也于2013年2月4日向被告发出通知，要求解除涉案合同。现在三被告认为他们之间是合作关系，系共同使用涉案店面。因此，请求判令：1确认二原告与被告魏玉梅之间的租赁关系自2013年4月5日起解除；2、三被告立即搬出洛江区景明花园1#16、17店面，并交还原告掌管；3、三被告立即支付原告自2013年2月1日起至实际搬出店面之日止的租金（暂按每月壹万元计算，具体以评估为准），暂计至起诉之日为人民币2万元；4、本案诉讼费用由被告承担。
庭审中，二原告再次变更第三项诉求为三被告立即支付原告自2013年2月1日起至实际搬出店面之日止的租金（暂计至2013年11月5日应支付12024元）；
三被告辩称，答辩人不存在违反合同约定的行为，也已经如期支付店面租金，合同应当继续履行，原告的诉讼请求应当予以驳回。
经庭审，双方无争议事实：1、被告魏玉梅于2008年10月27日与刘国田签订《店面租赁合同》，向其承租洛江区景明花园1#16、17两处店面。2、二原告于2011年12月30日向刘国田购买上述两处店面，并已办理房产变更手续，现为该两处店面的所有权人。3、该两处店面目前由被告宝中旅行社洛江营业部与被告魏玉梅共同使用。4、被告魏玉梅向二原告支付租金至2013年1月。5、二原告起诉后，被告魏玉梅于2013年6月24日、7月31日、10月31日向二原告分别支付24000元、12000及12000元。
双方的争议焦点是：1、二原告与被告魏玉梅之间的租赁关系是否应自2013年4月5日起解除；2、三被告是否应当搬出洛江区景明花园1#16、17两处店面，并交由原告掌管；3、三被告是否应当支付二原告自2013年2月1日起至实际搬出店面止的租金（暂计2013年11月5日应当支付12024元）。
二原告为支持其主张，向本院提供如下证据：
1、二原告的身份证各一份，证明原告的身份情况；
2、企业信用信息查询单两份、福建泉州宝中旅行社有限公司洛江区营业部组织机构代码证一份、代码数据查询单一份以及被告魏玉梅常住人口基本信息一份，证明三被告的身份情况；
3、景明花园1#16、17店面的产权证各一份，证明二原告系两店面的所有权人及共有权人的事实情况；；
4、《店面租赁合同》一份，证明魏玉梅向原业主刘国田租赁了上述两处店面，双方在租赁合同中约定相关权利、义务等事实情况；
5、律师函一份，证明二原告曾就此事向被告发律师函要求解决该事宜，但是被告均置之不理的事实情况；
6、照片三张，证明洛江区景明花园1#16、17两处店面目前被被告占有使用的事实情况；
7、邮件详情单（MS134289788CN）一份，与证据5律师函相互佐证，可以证明原告在2013年2月4日向被告发出解除涉案合同的函件的事实；
8、发票一份，证明原告已经支付评估费用6000元，该费用应当由被告承担；
9、MS134289788CN省内特快专递邮件详情单以及该邮件的邮件查单各一份，证明我方发出的律师函被告已经签收的事实。
三被告质证认为对证据1、3无异议；对证据2真实性无异议，可以证明宝中旅行社洛江区营业部成立的时间是2010年3月11日；对证据4真实性无异议，但是合同约定涉案店面2011年11月1日至2014年10月30日的租金标准是每月4000元，按季度结算，季初3日内支付，所以2013年2月1日，被告依约向原告支付2-4月的租金是合理的，但是原告拒收；对证据5这是原告单方面制作，而且被告没有收到，与本案无关；对证据6被告魏玉梅是讼争店面的承租人，其有使用权，其将讼争店面的使用权隐名入伙，所以被告宝中旅行社洛江营业部一直使用本案讼争店面作为经营场所；对证据7邮件我方没有收到，而且该证据没有办法体现签收人，我方没有收到原告的律师函；对证据8真实性无异议，但与本案无关，合同明确约定了租金的标准，没有必要对店面租金进行评估，即使法院按照评估租金进行判决，该评估过程也是原告的举证行为，该费用依法应当由原告自行承担；对证据9真实性无异议，但这份律师函是发给被告宝中旅行社的，被告宝中旅行社洛江营业部与被告魏玉梅均未收到该邮件。本案的租赁关系的主体是二原告与被告魏玉梅，该律师函只发给被告宝中旅行社，无法证明二原告已经向被告魏玉梅通知解除租赁关系，事实上，二原告与被告魏玉梅之间的租赁关系从未解除。
本院依二原告申请向泉州市公安局万安派出所调取调解协议书以及接警单各一份。
二原告认为，该证据可以证明租赁关系的主体是二原告与被告宝中旅行社洛江营业部。三被告认为，真实性无异议，但是不能证明原告的主张。
本院依二原告申请委托泉州名城资产评估房地产估价有限公司对二原告址在洛江区景明花园1#16、17号店面2013年4月5日至9月7日的月租金进行评估，泉州名城资产评估房地产估价有限公司作出泉名城评报字（2013）71号资产评估报告，评估结论为洛江区景明花园1#16、17号店面2013年4月5日至9月7日的月平均租金为7432元／月。
二原告认为，真实性无异议，同时评估程序合法，内容真实客观，可以作为本案的定案依据。三被告认为，真实性无异议，但与本案无关联性。
三被告为支持其主张，向本院提供如下证据：
1、被告宝中旅行社洛江营业部营业执照一份，证明其从成立之时即2010年3月11起其营业场所就是讼争店面的事实；
2、中国建设银行自动柜员机客户凭条7张（于2013年6月24日支付24000元，2013年7月31日支付12000元，2013年10月31日支付12000元），证明被告向二原告支付店面租金至2014年1月份。
二原告质证认为，对证据1真实性无异议，但是不能反映被告宝中旅行社洛江营业部从成立之时即2010年3月11起其营业场所就是讼争店面的事实，也存在成立之时在别的地方经营的可能。其负责人是刘淑清，这与法庭调取的相关笔录中被告与原告因租赁纠纷发生冲突报警进行调解的事实相印证，可以证明本案租赁合同关系的主体是被告宝中旅行社洛江营业部与二原告；对证据2真实性无异议，但是该款项是涉案合同解除之后，被告支付给原告其占用涉案店面的部分费用。
围绕争议焦点，根据双方当事人提供的有效证据及质证意见，本院分析认定如下：
1、二原告与被告魏玉梅之间的租赁关系是否应于2013年4月5日起解除。
二原告认为，被告魏玉梅自2013年2月份以来没有支付二原告租金，该行为已构成根本违约，原告也于2013年2月4日向被告宝中旅行社发出通知，要求解除合同，被告宝中旅行社是被告宝中旅行社洛江营业部的总公司，同时涉案店铺是由三被告共同使用，二原告向被告宝中旅行社发出了解除合同的律师函，应视同通知所有的被告，合同中约定一方要终止合同应当提前两个月通知，因此，二原告与被告魏玉梅之间的租赁关系应自2013年4月5日起解除。
三被告认为，被告于2013年6月24日才向原告支付租金，事出有因，是因为原、被告对于租金产生争议，原告拒不接收被告支付的租金，并不是被告故意违约，并且被告也在2013年7月31日以及2013年10月31日支付相应季度的租金，在被告不存在违约行为的情况下，原告要求解除合同缺乏事实依据。并且，本案租赁关系的主体是二原告与被告魏玉梅，而二原告的律师函只发给被告宝中旅行社，无法证明二原告已经向被告魏玉梅通知解除租赁关系，实际上，二原告从未向被告魏玉梅主张解除租赁关系，因此，双方的租赁关系并未解除。
本院认为，本案诉争的《店面租赁合同》为刘国田与被告魏玉梅签订，之后两原告向刘国田购买了讼争店面并办理了过户手续，根据《合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”的规定，该合同仍然有效，由于租赁物所有权发生了变化，因此，合同的双方当事人应为店面的现所有权人即原告王育民、孙琰滟与被告魏玉梅。且所有权变更后，被告魏玉梅按照原租赁合同的约定向新所有权人即二原告支付租金至2013年1月，二原告也未提出异议，应视为二原告默认原租赁合同继续履行。根据《合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，被告魏玉梅迟延支付租金，原告应通知其在合理期限内支付，若逾期仍不支付，出租人方可解除合同。但二原告并无证据证明其已给被告魏玉梅合理的支付期限也并未就被告魏玉梅迟延支付租金一事向其发出通知要求解决，在诉讼中被告魏玉梅也已按合同的约定支付了租金，因此，被告的迟延支付租金的行为并未构成《合同法》第九十四条规定的法定解除条件，同时，双方所依据的《店面租赁合同》亦未约定迟延支付租金为合同解除的条件。二原告于2013年2月4日出具的律师函是发送给被告宝中旅行社的，而该旅行社并非本案讼争《店面租赁合同》的一方当事人，根据合同相对性原则不应对被告魏玉梅产生效力，并且该律师函的内容是被告魏玉梅擅自转租为由要求被告宝中旅行社返还讼争店面，而并非因被告拖欠租金而要求其支付租金并且给以合理期限。综上，二原告认为其与被告魏玉梅的租赁关系应自2013年4月5日起解除的主张，本院不予支持。
2、三被告是否应当搬出洛江区景明花园1#16、17两处店面，并交由原告掌管。
二原告认为，其与被告魏玉梅的租赁关系应自2013年4月5日起解除，因此，三被告是否应当搬出洛江区景明花园1#16、17两处店面，并交由原告掌管。
三被告认为，在双方没有另行订立租赁合同对原合同进行变更的情况下，双方的租赁关系并不存在解除的问题，在没有被告的同意下，该合同持续有效，并应当继续履行，既然原、被告之间租赁关系仍然持续，被告使用涉案店面的行为是合法行为，被告无需搬出涉案店面或是将店面交还给原告。
本院认为，刘国田与被告魏玉梅签订的《店面租赁合同》合同合法有效，并且不因为合同中约定的洛江区景明花园1#16、17两处店面的所有权的变更而影响合同的效力，二原告与被告魏玉梅也并未对原合同进行变更，合同中仅约定将两处店面出租给被告魏玉梅作商业使用，被告魏玉梅与被告宝中旅行社洛江营业部共同使用上诉两处店面亦未违反合同的约定，合同约定租赁期限至2014年10月30日，现在租赁期限未届满应当继续履行。因此，原告认为三被告应当搬出洛江区景明花园1#16、17两处店面，并交由原告掌管的主张，没有合同依据，本院不予支持。
3、三被告是否应当支付原告自2013年2月1日起至实际搬出店面止的租金（暂计2013年11月5日应当支付12024元）。
二原告认为，2013年2月至3月，双方租赁关系未解除，三被告应按照合同约定租金4000元／月计算支付原告租金，2013年4月5日起，双方租赁关系已经解除，三被告应按照评估的租金标准7432元／月支付原告占用店面的占用费，计算至2013年11月5日为52024元，共计60024元，扣除被告起诉以后已经支付的款项48000元，尚有12024元。
三被告认为，双方租赁关系并未解除，被告按照租赁合同的标准向原告支付租金，系合法履约行为，原告要求被告自2013年4月5起按评估的租金标准7432元／月支付没有事实与法律依据。
本院认为，二原告没有证据证明其与原告魏玉梅的租赁关系已经解除，庭审中双方均认可被告已支付原告款项48000元，根据双方合同约定租金4000元／月的标准，被告实际已支付租金至2014年1月。因此，二原告认为三被告应按评估的租金标准支付其自2013年2月1日起至实际搬出店面止的店面占用费（暂计2013年11月5日）12024元的主张，本院不予支持。
经审理查明，刘国田与被告魏玉梅于2008年10月27日签订《店面租赁合同》，由刘国田将其位于泉州市洛江区景明花园16、17号店面出租给被告魏玉梅作商业使用，租赁期限自2008年11月1日至2014年10月30日。原告王育民、孙琰滟于2011年12月30日向刘国田购买了上诉两处店面并办理了所有权转移，取得了房屋所有权。现上述两处店面由被告宝中旅行社洛江营业部与被告魏玉梅共同使用。被告魏玉梅在该两处店面所有权人变更后于2012年2月起陆续向新所有权人即二原告支付租金至2013年1月。在本案诉讼中又于2013年6月24日、7月31日、10月31日向原告支付至2014年1月的租金，共计48000元。
本院认为，刘国田与被告魏玉梅之间的房屋租赁合同关系，主体适格，意思表示真实，内容未违反法律法规强制性规定，依法应认定有效。合同有效，对双方当事人均具有法律约束力。刘国田将租赁房屋所有权转移给原告王育民、孙琰滟的行为，并不影响该合同的效力。原告王育民、孙琰滟在取得租赁房屋所有权后对原房屋租赁合同并未提出异议，双方应按照刘国田与魏玉梅签订的《店面租赁合同》履行权利义务。本案讼争《店面租赁合同》中并未将迟延支付租金的行为约定为解除合同的条件，被告魏玉梅虽迟延支付租金，但原告并未给予其合理期限要求其支付，并且被告魏玉梅也已按合同约定标准支付了租金，其行为并不符合《合同法》第九十四规定的合同法定解除的条件，因此，原告王育民、孙琰滟与被告魏玉梅的房屋租赁关系并未解除。被告宝中旅行社洛江营业部虽与被告魏玉梅共同使用租赁房屋，但并非本案房屋租赁关系的一方当事人，被告宝中旅行社也非本案房屋租赁关系的一方当事人。综上，原告王育民、孙琰滟认为其与被告魏玉梅之间的租赁关系自2013年4月5日起解除、三被告应立即搬出洛江区景明花园1#16、17店面并交还原告掌管及应立即支付原告自2013年2月1日起至实际搬出店面之日止的租金（暂计2013年11月5日应当支付12024元）的主张，没有合同及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第二百二十七条、第二百二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回原告王育民、孙琰滟的诉讼请求。
本案案件受理费300元，评估费6000元，由原告王育民、孙琰滟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审 判 长 颜智斌
代理审判员 苏静娴
人民陪审员 黄雅思
二〇一三年十二月二十日
书 记 员 苏艳月
注释：
一、本案引用的主要法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。