上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）松民三（民）初字第1278号
原告上海科祺工业调速有限公司。
法定代表人郑文光。
委托代理人李长宝，上海致格律师事务所律师。
委托代理人窦玉波，上海致格律师事务所律师。
被告上海乐源实业发展有限公司。
法定代表人褚辉章。
委托代理人侯茜。
原告上海科祺工业调速有限公司与被告上海乐源实业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月21日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。本院于2015年5月18日公开开庭进行了审理。原告上海科祺工业调速有限公司的委托代理人窦玉波，被告上海乐源实业发展有限公司的委托代理人侯茜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海科祺工业调速有限公司诉称：被告于2011年8月与产权人肖某签署《房屋租赁合同》，合同约定被告向肖某租赁位于上海市松江区九亭沪亭北路XXX、XXX、XXX号1楼的房屋（以下简称“涉案房屋”）（产权证号：（20**）第036573号），房屋租赁面积为1，131.28平方米（以房屋产权证注明的面积为准），使用面积为1，028.44平方米，租赁期限为6年，自2011年8月1日至2017年7月31日。根据《房屋租赁合同》第三条和第五条的约定，租赁费用计算标准为2.6元每天每平方米，88，239.84元每月，1，058，878.08元每年，年租金每两年递增5%。2013年8月1日至2015年7月31日年租金为1，111，821.98元。租金支付方式为先付后用，每月支付一次，对于当月租金，被告应于前一月租金期限届满前十个工作日内向出租方支付。另根据《房屋租赁合同》第七条约定，租赁期限内被告自行承担所使用的水、电、煤气、电话装置、通信费等费用。原告于2014年6月5日通过上海市松江区人民法院公开拍卖程序取得标的房屋的所有权，并于2014年6月19日获得房地产权证。根据上海市拍卖有限责任公司出具的《情况说明》，原告于2014年6月5日拍卖成交标的房屋，应于2014年6月6日承继标的房屋租赁合同约定的权利义务。原告于2014年6月当面向被告告知了上述事实，且向被告交付了权利凭证及2014年6月6日至2014年8月31日的租金发票（发票金额为262，513.52元），也分别于2014年9月、10月、11月多次向贵司催讨欠付租金及相关费用，且原告于2014年12月5日委托律师向被告发送律师函催讨欠付租金及相关费用，但被告一直未付。故原告诉至法院，请求判令：1、原、被告间的房屋租赁合同于2015年1月28日解除；2、被告支付原告自2014年6月6日至2015年1月28日止的欠付租金717，304.44元；3、被告支付原告逾期支付租金的滞纳金（自2014年6月6日起至2015年1月5日止，每月均以月租金92，651.83元为本金；自2015年1月6日起至2015年1月28日止，以租金68，741.68元为本金，均自每月1日起，按日千分之五的标准计算）。
被告上海乐源实业发展有限公司辩称：同意房屋租赁合同于2015年1月28日解除，同意支付原告自2014年6月6日至2015年1月28日止的欠付租金717，304.44元。对滞纳金，2014年6月至8月不应该计算滞纳金，8月份被告才得知原告是系争房屋产权人。
经审理查明：被告（乙方）与案外人肖某（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定被告向肖某租赁涉案房屋，产权证号为（2010）第036573号，房屋租赁面积为1，131.28平方米（以房屋产权证注明的面积为准），使用面积为1，028.44平方米，租赁期限为6年，自2011年8月1日至2017年7月31日，租赁费用计算标准为2.6元每天每平方米，88，239.84元每月，1，058，878.08元每年，年租金每两年递增5%。2013年8月1日至2015年7月31日年租金为1，111，821.98元。租金支付方式为先付后用，每月支付一次，被告应于前一期租赁费用期满前十个工作日内向出租方支付。租赁保证金为2个月租金。乙方应按本合同的约定支付租赁费用，如无故逾期支付或未完全支付，每延迟支付一天，则按所欠费用的千分之五向甲方交纳日滞纳金，如逾期超过30天，视为乙方严重违约，甲方有权单方面解除本合同。合同另对其他相关事宜进行了约定。
2014年6月6日，案外人上海拍卖行有限责任公司向原告出具《关于享有拍卖标的租金的情况说明》，明确原告已竞得上海市松江区九亭沪亭北路XXX、XXX、XXX号1-3层商场，一层的租金，拍卖成交后次日享有。
2014年6月19日，原告取得上海市松江区九亭沪亭北路XXX、XXX、XXX号1-3层房地产权利。
2014年12月5日，原告律师向被告发送律师函，再次告知被告原告系权利人，并催讨欠付租金和相关费用。
2015年1月28日，被告向原告返还涉案房屋钥匙，原告向被告出具相应钥匙收条。目前涉案房屋由原告使用。
庭审中，原告提交被告的营业执照复印件、组织机构代码证复印件、开户许可证复印件、税务登记证复印件及被告副总查迦楠的名片复印件，欲证明原告于2014年6月及8月指派公司员工将原告涉案房屋的产权人及承继涉案房屋租赁合同权利义务相关信息告知被告副总查迦楠，并向被告交付相关权利凭证及发票，被告将其相关资质证件交付给原告，口头承诺交付租金。但被告坚持其在2014年8月才知道原告时系争房屋产权人，同意支付8月以后的滞纳金。
庭审中，被告提交租赁合同复印件，欲证明被告按约支付了原房东肖某保证金，希望在本案中抵扣，原告承继了出租方的全部权利义务，保证金抵扣义务也转移到了现在的义务人原告处。对此，原告认为真实性无异议，但无法证明被告支付过了保证金，即使被告交付了保证金，因为被告长期欠付肖某租金，该保证金应该优先冲抵肖某的欠付租金，不应该冲抵本案原告主张的租金，且原告从来没有收到过该笔保证金。据原告了解，被告只支付了肖某首期费用，欠付租金远远超出了保证金17万多的费用。
以上事实，有房屋租赁合同、关于享有拍卖标的租金的情况说明、房地产信息登记簿、营业执照复印件、组织机构代码证复印件、开户许可证复印件、税务登记证复印件、名片复印件、律师函复印件、收条复印件及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为：原、被告之间签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，当事人均应按照约定履行各自的义务。本案中，房屋租赁合同由涉案房屋的前权利人肖某与被告签订，现原告通过拍卖取得涉案房屋权利，承继了相应的合同权利义务。原告主张原、被告间的房屋租赁合同于2015年1月28日解除，被告表示同意，故本院确认原、被告间关于涉案房屋的租赁合同关系于2015年1月28日解除。原告要求被告支付自2014年6月6日起至2015年1月28日止的欠付租金717，304.44元，被告表示同意，故本院对原告的相应主张亦予支持。
关于逾期支付租金的滞纳金，性质应属逾期付款违约金。本院认为，原告并未提供充分证据证明其已于2014年6月告知被告其已经取得房屋权利，且原告于2014年6月5日才拍得涉案房屋，故其关于从2014年6月1日起开始计算违约金的主张，无事实和法律依据，本院不予采纳。结合被告的自认，本院认定，违约金应从2014年8月起算。故2014年6月6日至2014年8月5日两个月租金的逾期支付违约金，应从2014年8月1日起算。2015年8月6日之后的每月租金的逾期支付违约金，均应从每月1日起算。对于违约金的标准，被告认为过高，应当进行调整，鉴于原告未能提供证据证明其实际损失，故本院兼顾合同的履行情况、被告的过错程度以及本案滞纳金所具备的惩罚性因素等予以调整为日万分之五。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告上海乐源实业发展有限公司与原告上海科祺工业调速有限公司之间关于上海市松江区九亭沪亭北路XXX、XXX、XXX号1楼房屋的租赁合同关系于2015年1月28日解除；
二、被告上海乐源实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海科祺工业调速有限公司自2014年6月6日起至2015年1月28日止的租金717，304.44元；
三、被告上海乐源实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海科祺工业调速有限公司逾期付款违约金（自2014年6月6日起至2014年8月5日止的租金以185，303.66元为本金，从2014年8月1日起；自2014年8月6日起至2015年1月5日止的租金每月以92，651.83元为本金，均自当月1日起；自2015年1月6日起至2015年1月28日止的租金以68，741.68元为本金，从2015年1月1日起；均计算至判决生效之日止，均按日万分之五的标准）。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14，918元，减半收取7，459元，由原告上海科祺工业调速有限公司负担1，731元（已付），被告上海乐源实业发展有限公司负担5，728元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 张 莉
二〇一五年七月二十一日
书 记 员 万小兰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
……
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
……
二、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。