裁判文书拟稿纸
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浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）浙绍民初字第9号
原告沈军。
原告周建川。
原告胡云强。
原告浙江新为民集团有限公司。
法定代表人胡云强。
原告绍兴县神瑛贸易有限公司。
法定代表人胡云珍。
原告绍兴县承乾贸易有限公司。
法定代表人濮鑫翔。
原告陈惠敏。
原告陈照华。
原告骆冠军。
原告王柯人。
上述十原告之共同委托代理人（特别授权代理）张英。
被告绍兴县中商国际面料展贸中心有限公司。
法定代表人郭荣。
被告杭州萧山众逸九天商贸有限公司。
法定代表人赵进。
原告沈军、周建川、胡云强、新为民公司、神瑛公司、承乾公司、陈惠敏、陈照华、骆冠军、王柯人诉被告中商公司、众逸公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年8月2日立案受理后，依法由金湘华、徐燕飞、王海云组成合议庭，于2013年1月8日公开开庭审理了本案。案件审理过程中，合议庭组成人员依法变更为金湘华、徐燕飞、王红良，并于2013年9月17日再次公开开庭审理了本案。审理期间，本院曾通知骆光、钱信珍作为原告参加诉讼，后因骆光、钱信珍明确表示不同意参加诉讼，并且不追认原告于2013年7月5日与被告中商公司签订的《房屋租赁合同》，故又通知骆光、钱信珍退出诉讼。两次开庭，原告的委托代理人张英到庭参加诉讼，被告中商公司、众逸公司经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。
原告沈军、周建川、胡云强、新为民公司、神瑛公司、承乾公司、陈惠敏、陈照华、骆冠军、王柯人共同诉称：2011年1月6日，原告以及案外人骆光、钱信珍和被告众逸公司签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告将位于绍兴柯桥笛扬路面积为21223.67平方米（具体按权证记载面积为准）的中海国际广场的房产出租给被告众逸公司，被告众逸公司承租上述房产用于打造“中海国际九天商贸城”，租赁期限为15年，自2011年3月1日起至2026年2月28日止（不包括自签约日始至2011年2月28日止的免租期间），租金为210000000元。租金分两次付清，第××期租金130000000元在2011年4月30日支付，第二期租金80000000元在2011年12月30日前付清。同时，被告众逸公司应在租赁合同签订后××周内支付给原告600万元定金，定金在最后××笔租赁费付清后转为履约保证金；如没有按约支付租金达30日以上，原告有权单方解除租赁合同。租赁合同还就其他事项作了约定。合同签订后，被告众逸公司于2011年1月13日支付了600万元定金，但未支付其余租金。
2011年6月27日，被告众逸公司向原告出具确认函承诺：（1）如被告中商公司没有按约支付租金，被告众逸公司按原租赁合同对原告承担自与中商公司签订房屋租赁合同之日止的违约责任；（2）被告众逸公司无条件对被告中商公司的履约行为及违约责任（包括但不限于租金的支付）承担连带保证责任；（3）截止到原告和被告中商公司签订租赁合同日止，若应付租金超过600万元，被告众逸公司应支付相应差额，若应付租金未超过600万元，被告众逸公司不再要求返还。
原告收到上述确认函后，于2011年7月5日与被告中商公司签订《房屋租赁合同》，约定：原告将上述房屋租赁给被告中商公司，租赁期限为15年，自2011年3月1日始至2026年2月28日，其中被告众逸公司使用期限为2011年1月6日至2011年7月5日。租金及基础设备装修补偿费为210000000元，被告中商公司应在2011年7月15日前支付定金14000000元，该定金在支付最后××笔租赁费时转作租金，后续每20天支付租金、基础设备装修补偿费20000000元直至付清全部合同款项，原告之前收到被告众逸公司的定金6000000元在最后××笔租赁费付清后转为履约保证金。但如果被告中商公司按上述进度期间拿到市场许可证的，则应在取得许可证后30日内××次性付清剩余款项，租金直接汇入原告指定的银行账户中。如逾期付款，则每日按应付款的万分之五向原告支付违约金，且任何××期付款逾期超过5个工作日，原告有权解除合同，已收款项不再退还。如原告违反合同相关约定影响到被告中商公司正常使用租赁物的，被告中商公司可以选择解除合同，原告除退还被告中商公司已付租金和定金外，还应按照合同总租金和基础设备装修补偿款的50%向被告中商公司支付违约金。如原告和被告中商公司双方任何××方违约给对方造成损失的，则违约方在支付违约金的同时，尚需赔偿对方的所有损失（包括剩余年限的逾期收益和律师费用）。合同还对其他事项作了约定。
合同签订后，被告中商公司向原告指定账户汇入共计12865200元，未按合同约定支付其余租金。为此，原告两次将限期缴纳房屋租金函和解除租赁合同通知寄送给两被告，被告中商公司在收函后又支付租金1000000元，其他租金仍未支付。原告认为，被告中商公司行为构成违约应当承担违约责任，被告众逸公司作为被告中商公司连带保证人应承担保证责任。请求法院判令：××、解除原告和中商公司于2011年7月5日签订的房屋租赁合同；二、中商公司立即腾退出租赁房屋，恢复租赁房屋原状或赔偿损失；三、中商公司支付自2011年7月5日起至实际腾退日止的租金；四、中商公司支付违约金14000000元和律师费244890元，合计14244890元；五、众逸公司对上述请求承担连带责任。
被告中商公司和众逸公司均未作答辩。
原告沈军、周建川、胡云强、新为民公司、神瑛公司、承乾公司、陈惠敏、陈照华、骆冠军、王柯人为证明其诉讼请求成立，向本院提供以下证据：1、租赁合同××份，证明原告以及案外人骆光、钱信珍于2011年1月6日将位于绍兴柯桥笛扬路面积为21223.67平方米的中海国际广场出租给被告众逸公司。2、房屋买卖合同、房产证××组，证明原告以及案外人骆光、钱信珍对出租房产享有合法产权。3、租赁合同××份，证明原告于2011年7月5日将位于绍兴柯桥笛扬路面积为21223.67平方米的中海国际广场出租给被告中商公司。4、被告众逸公司出具的确认函和股东会决议各××份，证明被告众逸公司要求原告将中海国际广场出租给被告中商公司，并对中商公司应付租金以及可能产生的违约责任等承担连带责任。5、授权委托书××组，证明：（1）原告沈军、胡云强、骆冠军受其他原告和案外人骆光、钱信珍之委托代为签署与被告众逸公司的租赁合同；（2）原告沈军、胡云强、骆冠军受其他原告委托代为签署与被告中商公司的租赁合同。6、委托代理合同××份和代理费发票两份，证明原告支出律师代理费244890元。被告中商公司和众逸公司未对上述证据发表质证意见。
本院认证认为，上述证据符合法律规定，对方当事人又未提出异议，予以认定。
本院经审理查明，2011年1月6日，除陈惠敏以外的原告以及案外人骆光、钱信珍、绍兴县宝娜杰贸易有限公司和被告众逸公司签订《房屋租赁合同》，合同对租金、租赁期限、租金支付期限以及违约责任等事项作了约定。合同签订后，被告众逸公司于2011年1月13日支付了6000000元定金，但未支付其余租金。之后，绍兴县宝娜杰贸易有限公司因故与开发商协议解除其名下涉案房产的买卖合同，开发商又将涉案房产出售给原告陈惠敏。
2011年6月27日，被告众逸公司向原告等全体业主出具确认函承诺：（1）如被告中商公司没有按约支付租金，被告众逸公司按原租赁合同对原告承担自与中商公司签订房屋租赁合同之日止的违约责任；（2）被告众逸公司无条件对被告中商公司的履约行为及违约责任（包括但不限于租金的支付）承担连带保证责任；（3）截止到原告和被告中商公司签订租赁合同日止，若应付租金超过6000000元，被告众逸公司应支付相应差额，若应付租金未超过6000000元，被告众逸公司不再要求返还。
原告收到上述确认函后，于2011年7月5日与被告中商公司签订《房屋租赁合同》，约定：原告将上述房屋租赁给被告中商公司，租赁期限为15年，自2011年3月1日始至2026年2月28日，其中被告众逸公司使用期限为2011年1月6日至2011年7月5日。租金及基础设备装修补偿费为210000000元，被告中商公司应在2011年7月15日前支付定金14000000元，该定金在支付最后××笔租赁费时转作租金，后续每20天支付租金、基础设备装修补偿费20000000元直至付清全部合同款项，原告之前收到被告众逸公司支付的定金6000000元在最后××笔租赁费付清后转为履约保证金。但如果被告中商公司按上述进度拿到市场许可证的，则应在取得许可证后30日内××次性付清剩余款项，租金直接汇入原告指定的银行账户中。如逾期付款，则每日按应付款的万分之五向原告支付违约金，且任何××期付款逾期超过5个工作日，原告有权解除合同，已收款项不再退还。如原告违反合同相关约定影响到被告中商公司正常使用租赁物的，被告中商公司可以选择解除合同，原告除退还被告中商公司已付租金和定金外，还应按照合同总租金和基础设备装修补偿款的50%向被告中商公司支付违约金。如原告和被告中商公司双方任何××方违约给对方造成损失的，则违约方在支付违约金的同时，尚需赔偿对方的所有损失（包括剩余年限的逾期收益和律师费用）。合同还对其他事项作了约定。
合同签订后，被告中商公司向原告指定账户汇入共计12865200元，未按合同约定支付其余租金。为此，原告于2011年9月14日将解除租赁合同通知分别面送给两被告，被告中商公司在收函后又支付1000000元，其余租金仍未支付。
另查明，原告聘请浙江越泽律师事务所张英律师为本案代理人，并为此支付律师代理费244890元。
本院认为，原告与被告中商公司于2011年7月5日签订的《房屋租赁合同》以及被告众逸公司于2011年6月27日出具的承诺函，意思表示真实，内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。合同签订后，被告中商公司仅支付款项13865200元，未按约定及时支付其余租金，经催告后仍未支付，其行为已构成违约。租赁合同7.1条明确约定：乙方（中商公司）逾期付款的，则按每日应付款的万分之五向甲方（原告）支付违约金。如乙方任何××期付款逾期超过5个工作日，则甲方有权解除合同，已收的所有款项不再退还。原告于2011年9月14日书面通知被告中商公司要求解除与其签订的租赁合同符合合同7.1条之约定，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第八十七规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告要求被告中商公司腾退租赁房屋并恢复租赁房屋原状于法有据，本院予以支持。
关于原告提出的要求被告中商公司支付2011年7月5日起至实际腾退日期间的租金的主张，本院认为，双方合同约定的租赁面积为21223.67平方米，但原告有权出租面积为19385.08平方米，差额的1838.59平方米的租金应从总租金中扣除，同时考虑原告有权出租部分与无权出租部分的楼层、地段等因素，2011年7月5日至解除日期间的租金宜按相应面积减少为2487371.38元（210000000年÷15年÷365天×71天×（19385.08÷21223.67）］。被告中商公司已经支付款项13865200元，由于其并未明确表示该款项系定金，原告亦未举证证明该款项系定金，故该款项应为被告中商公司支付的租金。现被告中商公司支付的租金已经超过该段期间其应付的租金，故原告要求被告中商公司支付2011年7月5日至解除日期间的租金理由不能成立，本院不予支持。解除日后至实际腾退日期间的租金，由于租赁合同已于2011年9月14日被解除，原告要求被告中商公司支付解除日后的租金理由不能成立，故对该请求亦不予支持。对于超付部分11377828.62元（13865200元-2487371.38元=11377828.62元），租赁合同7.1条明确约定原告对已收款项不再退还，本院认为，该条款系双方约定的违约金，由于被告中商公司并未提出抗辩，故原告无须退还被告超付款项。
又，根据租赁合同7.1条之约定，被告中商公司逾期付款的，应按每日应付款的万分之五向原告支付违约金，现原告要求支付违约金1400万元未超过该限额，被告中商公司亦未提出抗辩或要求降低，本院予以照准；原告要求被告赔偿律师费损失244890元符合合同7.4条关于违约方应赔偿另××方包括律师费用在内所有损失的约定，本院亦予以准许。被告众逸公司作为被告中商公司之连带保证人，应对其违约行为承担连带责任。
另，原告解除与被告众逸公司签订的租赁合同以及将包括案外人骆光、钱信珍所有的房产另行出租给被告中商公司并未得到骆光、钱信珍之同意，故上述行为对骆光、钱信珍不发生法律效力。
综上，原告诉讼请求合理部分，本院依法予以支持，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，判决如下：
一、确认原告和绍兴县中商国际面料展贸中心有限公司于2011年7月5日签订的房屋租赁合同于2011年9月14日解除；
二、被告绍兴县中商国际面料展贸中心有限公司应于本判决生效之日起三十日内腾退租赁房屋并恢复租赁房屋原状；
三、被告绍兴县中商国际面料展贸中心有限公司应支付原告违约金14000000元，款限本判决生效之日起三十日内付清；
四、被告绍兴县中商国际面料展贸中心有限公司应支付原告律师费244890元，款限本判决生效之日起三十日内付清；
五、被告杭州萧山众逸九天商贸有限公司对判决第三项和第四项承担连带责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费108078元，财产保全费5000元，合计113078元，由被告绍兴县中商国际面料展贸中心有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省高级人民法院。（在递交上诉状七日之内，预缴上诉案件受理费108078元，款汇浙江省财政厅非税收入结算分户，账号：398000101040006575，开户银行：农业银行西湖支行，逾期按自动撤回上诉处理。）
审 判 长 金湘华
代理审判员 徐燕飞
代理审判员 王红良
二〇一三年十二月五日
书 记 员 陈赛赛