广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终3801号
上诉人（原审被告）：黄文静，女，1989年2月12日出生，汉族，住广东省廉江市。
委托诉讼代理人：陈旺，广东诺臣律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘淑君，广东诺臣律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：雷卓立，男，1987年12月22日出生，汉族，住广东省台山市。
委托诉讼代理人：周云政，广东德能律师事务所律师。
原审第三人：中国建设银行股份有限公司广州增城支行，住所地广东省广州市增城荔城街增城大道69号负一层129房至135房、6幢101房至105房、7幢108房至111房、6幢20-23层。
法定代表人：张波。
原审第三人：广州市鼎好物业管理有限公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇群星北路31号1栋首层124号。
法定代表人：李志，经理。
上诉人黄文静因与被上诉人雷卓立及原审第三人中国建设银行股份有限公司广州增城支行（以下简称建行增城支行）、广州市鼎好物业管理有限公司（以下简称鼎好物业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2017）粤0183民初5975号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人黄文静委托诉讼代理人陈旺、被上诉人雷卓立及其委托诉讼代理人周云政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
黄文静上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回雷卓立全部诉讼请求；3.一、二审案件受理费由雷卓立负担。事实和理由：（一）雷卓立并未按照《房地产买卖合同》附件（一）约定在2017年4月15日前向黄文静支付定金余款9万元，雷卓立的行为违约。1.2017年4月15日前，黄文静的哥哥黄恭银曾与中介方鼎好物业公司的销售人员李志联系，提醒其告知雷卓立按约将定金余款支付给黄文静，但雷卓立一直未支付，而是直至2017年4月26日才打算将款项支付给黄文静。显然，雷卓立履行付款义务并不符合合同约定，明显已构成违约。2.黄文静并未与雷卓立就定金余款9万元支付时间作出任何变更，一审法院将黄文静与中介人员李志一同前往银行办理提前还贷手续视为对款项支付时间作出的变更，与事实不符。（二）雷卓立未按合同约定在2017年4月15日前将定金余款9万元支付给黄文静，且逾期支付己超过十天，构成严重违约。根据合同第六条约定，黄文静有权选择继续履行合同或者解除合同，并要求雷卓立承担违约责任。2017年4月26日，黄文静与中介人员李志一同前往建设银行办理抵押涂销手续，以自己的行为明确表示选择继续履行合同，作为守约方的黄文静有权按照合同约定要求雷卓立按照每日总楼价的5％支付违约金。截至2017年4月26日，雷卓立应当支付违约金11万元。申请办理提前还贷手续时，黄文静只是要求雷卓立多支付2万元作为双方继续履行合同的违约金，这符合双方合同约定，数额也公平合理，但雷卓立却拒绝支付，甚至连定金余款9万元都不支付了。在后期的协商沟通过程中，黄文静要求按照合同约定弥补经济损失，但雷卓立予以拒绝。因此，黄文静仅仅是按照合同约定要求雷卓立承担逾期付款的违约责任，而非黄文静单方临时变更合同约定价款，属于正当行使合同权利，并无任何违约行为。（三）一审法院认定“黄文静未能依约办理涉案房屋的涂销抵押，则构成违约”是错误的。黄文静依法享有先履行抗辩权，雷卓立应当在约定期限内先支付定金余款9万元给黄文静，在雷卓立一直拒不支付定金余款9万元给黄文静的情况下，黄文静没有条件，也没有义务还清贷款并涂销抵押，雷卓立应当先行履行义务。一审法院无视雷卓立一直拒不支付定金余款9万元的严重违约事实，反而认定黄文静违约，属于认定事实错误。（四）黄文静和雷卓立签订的《房地产买卖合同》未能正常履行，责任在于雷卓立和鼎好物业公司。雷卓立和鼎好物业公司想当然地单方变更合同约定的定金余款付款期限，错误地以为可以行使不安抗辩权（即所谓怕黄文静收了定金余款不去偿还银行贷款），一直拒不支付定金余款9万元给黄文静，应当承担由此造成的不利后果。根据黄文静提交的其哥哥与雷卓立及中介人员李志的聊天记录，完全可以反映黄文静从未与雷卓立及鼎好物业公司对定金余款9万元的支付时间作出变更。即使是变更到2017年4月26日，雷卓立也没有在当天支付定金余款9万元给黄文静。（五）雷卓立一直未将定金余款支付给黄文静，黄文静于2017年9月10日向雷卓立发出《房屋买卖解除通知书》《告知函》，依法解除《房地产买卖合同》并没收雷卓立已支付的定金2万元，符合合同约定，不存在违约。（六）退一步而言，即使法院认定双方应当继续履行合同，一审法院的处理也存在如下严重错误：1.合同约定的义务履行有先后次序，本案并非仅有黄文静需要履行特定义务，应当由雷卓立先行支付9万元定金余款，然后才由黄文静完成涂销抵押登记。法院应当按照义务履行顺序一并判决雷卓立履行自身应履行的义务，否则黄文静一样有权拒绝履行相关义务。2.结合本案现有证据来看，黄文静和雷卓立就合同约定的定金余款9万元的支付问题产生了争议，雷卓立一直未能履行应当在先履行的义务，本案不能认定黄文静是恶意迟延履约，不能将过错归责到黄文静一方，且雷卓立根本没有证据证明其因此产生了经济损失，即使合同应继续履行，一审法院判决黄文静需承担违约赔偿责任也是极不公平且错误的。按照一审判决，待本案审结，完成涂销抵押和过户手续，违约金累计估计将达到房价款的50％。一审法院如此判决，等于要求黄文静半卖半送，明显不公。综上所述，请求二审法院支持黄文静的上诉请求。
雷卓立辩称，同意一审判决，不同意黄文静的上诉意见。
建行增城支行经本院合法传唤无到庭应诉。
鼎好物业公司经本院合法传唤无到庭应诉。
雷卓立于2017年9月1日向一审法院起诉请求：1.判令黄文静继续履行与雷卓立签订的《房地产买卖合同》；2.判令黄文静即刻办理增城市××路××房涂销抵押登记手续，建行增城支行应予协助办理；3.判令在增城市××路××房涂销抵押登记手续完成后，黄文静协助雷卓立办理增城市××路××房产权过户和登记手续，将该房屋过户登记到雷卓立名下；4.黄文静向雷卓立支付迟延履行合同期间违约金（以20万元为计算基数，按1%每日的标准，自2017年7月8日计算至黄文静将增城市××群星北路××房产权过户登记至雷卓立名下之日止，暂计至2017年9月1日为11200元）；5.本案诉讼费用由黄文静负担。
一审法院认定事实：2017年3月26日，雷卓立、黄文静及鼎好物业公司签订《房地产买卖合同》及其《附件》，约定由黄文静将其名下通过按揭方式购买的位于增城市xx镇xx路xx号x栋xxx号房产转让给雷卓立，该房产面积23.07㎡，交易价款20万元。雷卓立须于合同签订当日向黄文静支付定金2万元，定金余款9万元须于2017年4月15日前支付；其余房款9万元在雷卓立完税过户成功当天支付……。
2017年4月初，黄文静向建行增城支行递交提前还贷申请，期间，经查询黄文静尚欠该行贷款本息约11万多元，尔后，黄文静的提前还贷申请，通过鼎好公司的关系，很快获得批准。当月26日，雷卓立、黄文静及鼎好物业公司三方按约定来到建行增城支行办理提前还款的手续。期间，银行明确告知黄文静尚欠本息11万多元。黄文静随即表示2万元定金已花了，并提出要雷卓立把这11万多元都给还了，雷卓立随即表示只同意支付合同约定的9万元，拒绝了黄文静的要求，由此导致当天三方当事人不欢而散。
此后，鼎好物业公司多次联系黄文静而未予理会，直到2017年5月26日黄文静回复鼎好物业公司，提出要雷卓立当天把钱给付了，否则雷卓立就违约了。鼎好物业公司在雷卓立、黄文静之间协调未果。尔后，雷卓立、黄文静之间通过微信方式沟通、交涉，黄文静以房价上涨为由提出加价，雷卓立未予接受。
2017年6月30日，雷卓立通过快递方式向黄文静发出《催告函》，该信函言明黄文静在接函后十日内仍未履行合同义务的，将追究黄文静的违约责任。
2017年8月25日，雷卓立、黄文静到鼎好物业公司协商，雷卓立主动提出多付房款10000元，黄文静则提出按房屋评估价格进行交易，因雷卓立、黄文静之间存在较大的分岐意见而未能达成合意，双方由此引发房屋买卖纠纷。雷卓立遂于2017年9月1日诉至一审法院。
本案庭审中，雷卓立、黄文静确认，涉案房产仍登记在黄文静名下，该房产的现状与雷卓立、黄文静在2017年3月26日签订《房地产买卖合同》时的现状一致。
一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定履行自己的义务。”第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”雷卓立、黄文静及鼎好物业公司签订的《房地产买卖合同》，为雷卓立、黄文静的真实意思表示，并不违反法律、行政法规强制性规定，该合同对雷卓立、黄文静均具有约束力，双方应当切实履行。
关于雷卓立未在2017年4月15日前支付定金余款9万元，是否构成违约的问题。雷卓立、黄文静在《房地产买卖合同》中虽约定定金余款9万元支付时间为2017年4月15日前，但黄文静在提前还贷申请获批后，于2017年4月26日与雷卓立及鼎好物业公司三方一同到建行增城支行办理提前还贷手续时，应视作三方行为对定金余款9万元的支付时间作出了变更，据此，黄文静提出雷卓立违约，依据不足，一审法院不予支持。相反，黄文静未能依约办理涉案房屋的涂销抵押，则构成违约。鉴于涉案房产仍维持原有的现状，具备继续履行合同的条件。雷卓立请求黄文静继续履行合同、办理涉案房产涂销抵押、协助办理涉案房产变更过户登记并支付违约金，理据充分，且符合双方的约定，一审法院予以支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，于2017年11月6日判决：一、雷卓立与黄文静于2017年3月26日签订的《房地产买卖合同》应当继续履行；二、黄文静应于本判决书发生法律效力之日起三十日内完成办理增城市××路××房涂销抵押登记手续，建行增城支行应予以协助；三、黄文静应于本判决书发生法律效力之日起六十日内协助雷卓立办理路××房屋产权变更过户登记手续；四、黄文静应从2017年7月8日起以房价款20万元为基数按每日1‰的标准计算违约金至上述房产过户登记至雷卓立名下之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2150元，由黄文静负担。
二审期间，黄文静、雷卓立均未提交新证据。
经审理，本院对于一审判决查明的事实予以确认。
本院二审查明以下事实：
黄文静、雷卓立签订的《房地产买卖合同》第六条约定：“因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房产款等无故不履行本合同项下义务:(2)逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价10%的违约金。守约方应向违约方发出解除合同通知书。已收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还。”
2017年9月10日，黄文静向雷卓立发出《房屋买卖解约通知书》，该通知书内容如下：“致雷卓立：本人黄文静于2017年3月26日就名下增城市××路××房与你签订了《房地产买卖合同》，约定你方需在2017年4月15日前支付购房定金余额9万元给我方。我方于2017年3月26日收取定金2万元，但截至今天，我方仍未收到贵方定金余款9万元，已逾期超过十天。根据该合同第六条第(2)点规定，逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任。故我方现在通知你：1.《房地产买卖合同》解除；2.我方没收定金2万元。”一审时经质证，雷卓立对于该通知书真实性无异议。
雷卓立确认其基于涉案合同支付给黄文静的2万元定金，系通过转账的方式转账至黄文静哥哥的账户。
一审期间，雷卓立提供了其与鼎好物业公司及黄文静哥哥黄恭银之间的微信聊天记录。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。根据黄文静的上诉及雷卓立的答辩意见来看，现本案的争议焦点问题为：黄文静主张雷卓立逾期付款的违约行为已达到合同解除条件依据是否充分。
关于本案的争议焦点问题，首先，雷卓立未于2017年4月15日前支付黄文静9万元是否违约的问题。根据合同附件定金余款条款的约定，雷卓立需于2017年4月15日前支付黄文静9万元。而根据本案查明的事实来看，雷卓立并未依照约定支付该笔款项，且也未提供证据证明黄文静已同意其延期支付该笔款项。其次，在雷卓立逾期支付该笔款项的情况下，黄文静、雷卓立又达成新的合意，于2017年4月26日与中介公司即鼎好物业公司一同前往建行增城支行办理提前还贷手续。根据鼎好物业公司一审的陈述来看，黄文静要求雷卓立支付11万元，雷卓立认为仅应支付9万元，双方对此发生争议。在此情况下，雷卓立作为付款方理应将约定的9万元先行支付给黄文静。但诉讼中，从雷卓立提供的微信聊天记录或其他证据未反映雷卓立要求支付该笔9万元给黄文静，而是黄文静拒收。且直至本案诉讼，雷卓立也未支付该笔款项给黄文静，雷卓立违约。由于雷卓立逾期付款超过10天，因此根据双方签订的《房地产买卖合同》第六条第（2）项的约定，黄文静作为守约方有权行使合同解除权。2017年9月10日，黄文静向雷卓立发出《房屋买卖解约通知书》，雷卓立确认该通知书的真实性，故黄文静、雷卓立签订的《房屋买卖合同》于雷卓立收到该通知书之日解除。因此，雷卓立要求继续履行合同缺乏依据，故本院不予支持。一审法院在黄文静、雷卓立未对雷卓立应支付黄文静9万元款项设定条件的情况下，将雷卓立不支付该笔款项的原因归责于黄文静，属于认定事实错误，故本院在查明事实的基础上予以纠正。
综上所述，黄文静上诉有理，本院予以支持。本案的改判，基于一审法院对于何方违约的事实认定有误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销广东省广州市增城区人民法院（2017）粤0183民初5975号民事判决；
二、驳回雷卓立的诉讼请求。
一审案件受理费2150元，由雷卓立负担；二审案件受理费4300元，由雷卓立负担。
本判决为终审判决。
审判长 王会峰
审判员 蔡培娟
审判员 黄春成
二〇一八年三月二十六日
书记员 甄雪皓
王敏