安徽省芜湖市镜湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）镜民二初字第01000号
原告：中国农业银行股份有限公司芜湖新市口支行，住所地安徽省芜湖市镜湖区北京西路34号，组织机构代码76904391-5。
负责人：郑子冬，行长。
委托代理人：江琦，安徽国伦律师事务所律师。
被告：王钟，男，1979年9月15日出生，住安徽省繁昌县。
被告：汪军，男，1968年10月20日出生，住安徽省繁昌县。
被告：胡月萍，女，1971年1月31日出生，住安徽省繁昌县。
被告：王强，男，1978年9月7日出生，住安徽省繁昌县。
被告：吴小静，女，1982年5月15日出生，住安徽省繁昌县。
被告：芜湖天瑞置业有限公司，住所地安徽省繁昌县环城北路，组织机构代码79188779-4。
法定代表人：桂兴源，总经理。
原告中国农业银行股份有限公司芜湖新市口支行（以下简称农行新市口支行）诉被告王钟、汪军、胡月萍、王强、吴小静、芜湖天瑞置业有限公司（以下简称天瑞置业）借款合同纠纷一案，本院于2015年5月14日立案受理，依法组成合议庭，于2016年1月7日公开开庭进行了审理。原告农行新市口支行委托代理人江琦到庭参加诉讼。被告王钟、汪军、胡月萍、王强、吴小静、天瑞置业经本院公告送达出庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农行新市口支行诉称：2010年6月1日，原告农行新市口支行与被告王钟签订了一份《个人购房担保借款合同》，合同约定：被告王钟向原告借款4023000元，用于购房；借款期限自2010年6月1日起至2020年5月31日止；年利率为6.534%；按月结息，到期结清本息；被告王钟、汪军、胡月萍、王强、吴小静以芜湖市繁昌县繁阳镇天瑞城市花园房产为王钟的借款行为提供抵押担保，被告王钟、汪军、胡月萍、王强、吴小静出具共同还款承诺书和同意抵押承诺书，各方到房管部门办理了抵押登记。合同生效后，原告依约向被告王钟发放了贷款4023000元，被告王钟未按合同约定履行还款义务。原告为维护自身合法权益，诉请法院判令：1、被告王钟立即归还原告中国农业银行股份有限公司芜湖新市口支行借款本金2638421.5元、利息11948.02元、罚息5809.32元、复利2621.83元及自2015年4月4日起至实际给付之日止的罚息（以本金为基数，按年利率9.801%计算）和复利（以利息和罚息为基数，按年利率9.801%计算）；2、被告汪军、胡月萍、王强、吴小静、芜湖天瑞置业有限公司对上述债务全部本息承担连带清偿责任；3、原告有权以被告王钟、汪军、胡月萍、王强、吴小静位于芜湖市繁昌县繁阳镇天瑞城市花园房产折价或者拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；4、六被告承原告实现债权费用100000元。
原告农行新市口支行为证明其诉讼请求，向本院提交以下证据：
1、个人购房担保借款合同，证明被告与原告在2010年6月1日签订了借款合同，对双方的权利义务做了明确约定；
2、借款凭证，证明原告向被告发放了贷款的事实；
3、共同还款承诺书、同意抵押承诺书，证明第二至五被告向原告作出共同还款的承诺和同意抵押的承诺；
4、房地产预告登记证明，证明抵押房产已依法办理了抵押权预告登记手续；
5、贷款本息清单，证明欠贷款本金、利息、复利、罚息的具体金额；
6、委托代理合同、代理费发票，证明原告实现债权产生的律师费。
被告王钟、汪军、胡月萍、王强、吴小静、天瑞置业未提交书面答辩状，亦未向本院提交证据材料。
本院对原告农行新市口支行提交的证据认证如下：农行新市口支行提交的证据1、2、3、5、6具有真实性、合法性且相互关联，本院予以认可；农行新市口支行提交的证据4房地产预告登记证明载明的抵押房产为繁昌县繁阳镇天瑞城市花园房屋，与同意抵押承诺书载明的抵押物不完全一致，且农行新市口支行未提交证据就该差异作出合理解释，该份证据本院不予认可。
经审理查明：2010年6月1日，农行新市口支行与王钟签订了一份《个人购房担保借款合同》，合同约定：王钟向农行新市口支行借款4023000元，用于购买繁昌县天瑞城市花园房屋；借款期限自2010年6月1日起至2020年5月31日止；贷款利率采用浮动利率，即在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率基础上上浮10%，由此确定的初始年利率为6.534%，如遇调整，自次年1月1日起随之调整；逾期还款利率按贷款利率基础上上浮50%；按月等额本息还款。如借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权提前收回已发放的借款并有权按罚息利率计收罚息、对应付未付利息计收复利；按照本合同约定提前收回借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等实现债权、抵押权的费用时，贷款人均可直接从借款人在贷款人开立的账户中扣收。王钟、汪军、胡月萍、王强、吴小静出具共同还款承诺书，承诺对借款人债务承担连带保证责任，并以所购买的位于繁昌县繁阳镇天瑞城市花园房屋为该借款提供抵押担保，并于2010年5月31日办理了抵押权预告登记手续；天瑞置业为借款提供阶段性保证担保，自合同签订之日起至借款人取得房地产权利证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止为借款人的债务承担连带保证责任，抵押和保证范围均包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。农行新市口支行于2010年6月3日依约向王钟提供了借款4023000元，但王钟收款后自2014年10月开始未按合同约定履行还款义务。截止至2016年1月6日，积欠借款本金509155.94元，利息205447.09元、罚息31208.59元、复利13254.99元，贷款余额2638421.5元。
另查明：农行新市口支行为实现债权而支付律师代理费100000元；房地产预告登记证明载明的抵押房产为繁昌县繁阳镇天瑞城市花园房产。
本院认为：农行新市口支行与王钟签订的《个人购房担保借款合同》，王钟、汪军、胡月萍、王强、吴小静出具的共同还款承诺书、同意抵押承诺书系各方真实意思的表示，对各方均具有法律约束力。农行新市口支行依约向王钟发放了贷款，王钟未按约定归还借款本息，已构成违约，应承担向农行新市口支行偿还借款本息及逾期还款的违约责任，故本院对农行新市口支行要求王钟偿还借款本金、利息、罚息、复利，赔偿其因实现债权而承担的律师代理费的请求依法予以支持，但农行新市口支行主张的实现债权而支付的律师代理费过高，本院结合安徽省律师收费标准、本市生活水平、本案案情调整为28000元。王钟、汪军、胡月萍、王强、吴小静以共有房屋为借款提供抵押担保，并于2010年5月31日办理了抵押权预告登记手续，但并未在法定期限内向房产管理部门申请办理正式的抵押登记手续，根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，该预告登记已经失效，农行新市口支行对该抵押物不享有抵押权，且房地产预告登记证明载明的抵押物与同意抵押承诺书载明的抵押物不完全一致，本院对农行新市口支行要求抵押物优先受偿的诉请不能支持。汪军、胡月萍、王强、吴小静、天瑞置业承诺对王钟借款承担连带担保责任，在王钟违约还款时，应对王钟债务承担连带清偿责任，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告王钟于判决生效后十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司芜湖新市口支行借款本金2638421.5元，利息205447.09元、罚息31208.59元、复利13254.99元及自2016年1月7日起至本判决确定的还款之日的罚息和复利（按合同约定的利率和方式计算）；
二、被告王钟于判决生效后十日内支付原告中国农业银行股份有限公司芜湖新市口支行为实现债权支出的律师代理费28000元；
三、被告汪军、胡月萍、王强、吴小静、芜湖天瑞置业有限公司对上述第一、二项债务承担连带清偿责任，承担保证责任后，有权向王钟追偿；
四、驳回原告中国农业银行股份有限公司芜湖新市口支行其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费29270元，财产保全费5000元，合计34270元，公告费560元，由被告王钟、汪军、胡月萍、王强、吴小静、芜湖天瑞置业有限公司共同负担（因原告已预交，被告于判决生效后支付上述欠款时一并支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。
审 判 长 刘 翔
代理审判员 丁曲梅
人民陪审员 杨晓云
二〇一六年一月二十日
书 记 员 刘淑芳
附：本案适用法律条款
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。