重庆市长寿区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长法民初字第04431号
原告广东碧桂园物业服务有限公司重庆长寿分公司，住所地重庆市长寿区文苑大道5号，组织机构代码67103894-X。
负责人李长江，该公司经理。
委托代理人（特别授权）张颖，女，1981年8月28日出生，汉族，该公司员工，住重庆市长寿区。
委托代理人（特别授权）蒋自军，男，1981年7月26日出生，汉族，该公司员工，住四川省达州市通川区。
被告邹明合，男，1962年9月22日出生，汉族，居民，户籍所在地重庆市长寿区，现住重庆市长寿区。
原告广东碧桂园物业服务有限公司重庆长寿分公司（以下简称碧桂园物业长寿分公司）与被告邹明合物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月25日立案受理后，依法由代理审判员张琛琛适用简易程序公开开庭进行了审理。原告碧桂园物业长寿分公司的委托代理人张颖，被告邹明合到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告碧桂园物业长寿分公司诉称：被告邹明合系长寿区碧桂园小区房屋的业主。我公司和被告于2010年3月1日签订了《长寿碧桂园前期物业服务协议》，约定由我公司向被告提供物业服务，被告须按每月150.95元向我公司缴纳物业服务费。合同签订后，我公司按约定提供了物业管理服务，被告自2012年2月1日至2015年4月30日一直未交纳物业服务费。请求法院判令被告支付2012年2月1日至2015年4月30日期间的物业服务费5952.96元并支付违约金9898.85元（从应付款期限第二日起按逾期应付款每日3‰的标准暂计算至2015年4月30日）。
被告邹明合辩称：2012年2月1日至2015年4月30日我未交物业费属实，物业费我该交，未交的原因是2012年我家飘窗漏水向原告反映，经原告修复后不漏水了，但墙纸没有修，2012年5月我家楼上8-1号的业主装修，导致我家漏水严重，床、木地板等受损，原告答应给我修复但未修复，现在天花板上有裂缝存在，墙面到处都有裂口，我要求原告给我进行修复，否则，我不同意交纳物业费。我没有违约，不同意交纳违约金，如果判决我承担违约金，我要求调低。
经审理查明：2008年3月22日，原告碧桂园物业长寿分公司（乙方）与重庆市碧桂园房地产开发有限公司（甲方）签订《长寿碧桂园前期物业服务合同》，约定由原告对长寿碧桂园小区进行物业管理，电梯洋房物业服务费用按建筑面积1.5元／月／平方米计收，物业服务费应按月交纳，甲方、业主或物业使用人应在公历每月15日前交纳上月的物业服务费，逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的0.3%交纳违约金等。
被告邹明合系重庆市长寿区文苑大道5号碧桂园小区房屋的业主，房屋建筑面积为100.63平方米。2010年3月1日，被告邹明合（甲方）与原告碧桂园物业长寿分公司（乙方）签订《长寿碧桂园前期物业服务协议》，协议约定：甲方已购买的由重庆市碧桂园房地产开发有限公司开发建设的长寿碧桂园商品住宅区物业交付后由乙方提供物业管理服务，物业管理费用标准为按房屋建筑面积每月每平方米1.5元收取，被告应按150.95元／月向原告交纳公共服务费，业主应自商品房买卖合同约定的该物业交付之日起，且不论业主是否居住或使用该物业均应交纳物业服务费，原告采用银行扣费的方式收取物业服务费用，扣费时间为公历每月15日，业主应在扣费时间前保证交费账户存有足够金额以备扣费，业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰交纳违约金等。被告邹明合未交纳2012年2月1日起至2015年4月30日期间的物业服务费，原告曾向被告家门上张贴催缴函对2012年2月至2014年8月期间的物业服务费进行催收未果。
上述事实，有当事人的陈述、长寿碧桂园前期物业服务合同、长寿碧桂园前期物业服务协议、业主入住登记表、收楼通知书、催缴函等证据在案佐证，本院予以确认。原告提交的欠费明细显示被告每月欠物业费152.64元，与其提交的《长寿碧桂园前期物业服务协议》所载明的被告每月应交纳物业费150.95元及庭审陈述不一致，本院不予采信。原告提交的荣誉称号照片，被告不认可关联性，本院不予采信。原告提交的短信催款记录汇总表欲证明2012年8月5日至2015年3月5日期间向被告进行短信催收，并提交了律师函及EMS快递单据及挂号信单据欲证明曾向被告书面催收，被告称未收到手机短信和信件，原告无其他证据佐证被告收到短信及信件的事实，故本院不予采信。被告提交的照片欲证明房屋质量问题，被告称对其真实性不清楚，因被告无其他证据佐证，本院不予采信。
本院认为：原告碧桂园物业长寿分公司与重庆市碧桂园房地产开发有限公司签订《长寿碧桂园前期物业服务合同》，对该小区业主具有约束力。被告邹明合与原告签订的《长寿碧桂园前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告之间形成了物业服务合同关系，原告按合同约定履行了义务，被告邹明合应按期交纳物业服务费用。被告邹明合辩称楼上业主装修使房屋漏水严重，导致床、木地板等受损，天花板有裂缝，墙面有裂口，本院认为该辩解属于相邻关系问题或房屋质量问题，不属于物业服务合同的约定内容，不能成为其拒交物业服务费的理由，本案中不予处理，被告可另案主张权利，本院对该辩解意见不予采信。
被告邹明合自2012年2月起未交纳物业服务费，应承担继续交纳及负担违约金的责任，原告要求被告支付2012年2月1日至2015年4月30日期间的物业服务费5952.96元，但提交的证据不能充分证明对被告2014年9月至2015年4月30日期间的物业服务费进行书面催收，故本院对原告主张2012年2月1日至2014年8月期间共计31个月的物业服务费4679.3元（100.63㎡×1.5元／㎡×31月）的诉讼请求予以支持，对原告主张2014年9月至2015年4月30日期间的物业服务费的诉讼请求不予支持。原告要求被告邹明合以逾期应付款为基数按每日3‰的标准支付从应付款期限第二日起至2015年4月30日的违约金，被告要求调低，本院认为，当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，可以请求人民法院予以适当减少。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，属过分高于造成的损失。原告未举证证明其因被告逾期交费给其造成的损失，故本院确定其实际损失为被告欠付物业服务费而产生的资金占用损失，即银行贷款利息损失。本案中，双方合同约定的每日千分之三的违约金标准，明显过高，被告提出要求调低符合上述规定，本院确定按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30％的标准计算违约金。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告邹明合在本判决生效后五日内支付原告广东碧桂园物业服务有限公司重庆长寿分公司2012年2月1日至2014年8月期间共计31个月的物业服务费4679.3元以及违约金（以所欠费用为基数，从应付款期限第二日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算至2015年4月30日）；
二、驳回原告广东碧桂园物业服务有限公司重庆长寿分公司的其他诉讼请求。
如果被告邹明合未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告邹明合负担（限被告在本判决生效后五日内直接向本院交纳，原告广东碧桂园物业服务有限公司重庆长寿分公司已预交的受理费50元在本判决生效后予以退还）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉人应在提交上诉状后的七日内，直接向该院预交上诉案件受理费，上诉人在收到人民法院预交诉讼费用通知后七日内仍未预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。义务人不履行的，权利人可以向本院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。
代理审判员 张琛琛
二〇一五年七月二十日
书 记 员 罗 琳