湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂洪山民商初字第00829号原告（反诉被告）:刘璐，女，1991年11月8日出生,汉族。委托代理人：谭露萍，湖北斯洋律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人：付选海，湖北斯洋律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：罗雅荣，女，1978年11月11日出生，汉族。委托代理人：金志方，湖北泓峰律师事务所律师，特别授权代理。原告（反诉被告）刘璐诉被告（反诉原告）罗雅荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月25日立案受理后，依法适用普通程序，由本院审判员向真担任审判长，与审判员张春华、审判员丁华勤组成合议庭,并于2016年5月30日、2016年9月2日两次公开开庭进行了审理。2016年5月30日原告（反诉被告）刘璐的委托代理人谭露萍，被告（反诉原告）罗雅荣及其委托代理人金志方出庭参加了诉讼。2016年9月2日原告（反诉被告）刘璐的委托代理人谭露萍，被告（反诉原告）罗雅荣的委托代理人金志方出庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）刘璐诉称：2015年5月26日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《房屋租赁合同》，约定将位于武汉市洪山区珞梁路保利中央公馆G9-S10号房屋出租给被告（反诉原告）作教育培训、办公使用，租期为72个月，自2015年5月26日起至2021年5月25日止，第一、二年租金为：9500元∕年，被告应于2015年5月25日前支付租金39583元，2015年11月25日前支付租金47500元。合同还约定，被告（反诉原告）如拖欠房租超过15天即构成违约，原告可解除合同，违约方应向未违约方支付15000元违约金。2015年11月，原告（反诉被告）多次通知被告（反诉原告）要求其支付租金，但被告（反诉原告）却以各种理由予以拒绝。故诉至法院请求判令：1、被告向原告支付欠缴的租金5205元（95000元/年÷365天×20天=5205元）；2、被告向原告支付房屋占用费30972元（暂计算至2016年4月14日共计119天，按租金标准计算）；3、被告向原告支付违约金15000元；4、被告向原告支付欠缴水电费、物业费共计1118.5元；5、本案诉讼费由被告承担。原告（反诉被告）刘璐为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：第一组证据：证据一：商品房合同备案清册表。证据二：《房屋租赁合同》。证据三：解除合同通知书。该组证据证明：1、被告（反诉原告）罗雅荣应向原告（反诉被告）刘璐支付拖欠的租金5205元（暂计算至2015年12月15日，95000元/年÷365天×20天=5205元）；2、被告（反诉原告）罗雅荣应按照合同约定支付租金，拖欠租金超过15天，视为被告（反诉原告）罗雅荣违约，原告（反诉被告）刘璐有权解除合同，被告（反诉原告）罗雅荣应向原告（反诉被告）刘璐支付15000元违约金；3、被告（反诉原告）罗雅荣承租期间房屋的水电费、物业费、卫生费由其承担。第二组证据：证据四：收条、发票。证明：被告（反诉原告）罗雅荣欠缴水电费、物业费、卫生费共计1118.5元。第三组证据：证据五：照片。证明：封路仅封闭机动车道，租赁房屋门前留足了足够空间使车辆行人通行，不影响租赁房屋的正常使用。第四组证据：证据六：施工招标公告打印件。证明：平安路（江楚大街-富安街）工程预计施工工期420日。证据七：公告打印件。证明：该道路的封闭起始时间为2015年10月31日。证据八：百度地图2015年7月21日上传的照片打印件。证明：平安路（江楚大街-富安街）并非为一条正规的市政公路，仅是开发商铺设的一条沥青路，道路总长500米左右，两端很明显能看到荒废的路面，该道路有修路的风险，被租赁房屋门前留出了人行通道，可供车辆通行停放，行人正常行走。证据九：平安路（江楚大街-富安街）道路排水监理细则打印件。证明：工程概况有对该路段施工前的描述，与百度地图上传的照片形成了一致。证据十：道路封闭施工图复印件。证明：诉争房屋距离未封闭的南湖路仅不到100米，且封闭施工也给诉争房屋留足了可供通行的道路，道路施工不影响房屋的正常使用。第五组证据：证据十一：证明一份。证明：路面施工不影响诉争房屋的正常用水用电，诉争房屋可正常使用。被告（反诉原告）罗雅荣辩称并反诉称：原告（反诉被告）的事实与理由与真实情况不符，被告（反诉原告）于2015年11月2日向原告（反诉被告）送达了租赁合同解除通知书，且2015年11月17日原告（反诉被告）也以书面形式向被告（反诉原告）送达了关于解除合同通知书的回复，由此可以证明原告（反诉被告）收到并知悉解除合同的实质内容。被告（反诉原告）于2015年11月25日在省高院的四楼会议室将钥匙交给了原告（反诉被告）父亲刘家忠，在场人员有省高院彭发春，且根据庭审中证人证言证实2015年11月24日已将所有的设施设备搬离，房屋腾退，2015年11月25日被告（反诉原告）已与原告（反诉被告）的合同解除，且已经履行完毕解除合同的相关义务。因此，被告（反诉原告）认为不存在欠缴租金的情况，租金缴纳至2015年11月25日。因此诉请一、二应予以驳回。依据合同第七条第一款约定，被告（反诉原告）解除合同不存在违约，也不存在支付违约金。被告（反诉原告）的举证能证明缴纳了2015年4月4日至2015年8月8日的水电费，但合同是2015年5月26日签订的，所以被告（反诉原告）认为应缴纳的水电费应截止2015年11月25日，之后的不应缴纳，物业费更是如此，被告（反诉原告）已经全额缴纳。故反诉至法院请求判令：1、原告（反诉被告）返还押金10000元；2、原告（反诉被告）赔偿损失27000元（以硬件基础装修方面的损失为主）；3、原告（反诉被告）赔偿从2015年10月27日至2015年11月25日交还对方钥匙期间（共计30天，约为一个月）因封闭修路造成无法经营的损失及房租损失6078元；4、本案反诉费用由原告（反诉被告）承担。被告（反诉原告）罗雅荣为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据一：《房屋租赁合同》。证明：原告（反诉被告）与被告（反诉原告）于2015年5月26日签订的租赁合同关系，合同对押金、租金及合同的解除均作了明确的约定。证据二：原告（反诉被告）及其父亲刘家忠的身份证。证明：原告（反诉被告）的主体身份以及在本案中原告（反诉被告）父亲的代理人身份。证据三：收据及银行转账记录。证明：被告（反诉原告）于合同签订当日支付了房屋租赁押金10000元，租金39583元（现金10000元、银行转账29583元），被告（反诉原告）如约履行了合同义务。证据四：长江商报及长江日报报道、照片。证明：原告（反诉被告）出租房屋时隐瞒了屋前道路要进行封闭施工的事实，造成被告（反诉原告）在不知情的情况下承租了该房屋，以致无法实现被告（反诉原告）租赁房屋的合同目的。证据五：解除商铺租赁合同通知书。证明：因租赁房屋门前的道路于2015年10月27日封闭施工，造成被告（反诉原告）合同目的无法实现，被告（反诉原告）于2015年11月2日向原告（反诉被告）及其父亲下达了解除合同的通知。证据六：关于对《解除商铺租赁合同通知书》的回复。证明：原告（反诉被告）已收到了被告（反诉原告）解除商铺租赁合同通知书，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）之间的租赁合同关系解除。证据七：证人证言。证明：被告（反诉原告）于2015年11月24日已将租赁房屋内的所有物品腾退完毕。证据八：电话录音摘要、天涯杂谈网帖原告（反诉被告）的母亲网络言论。证明：原告（反诉被告）已于2015年11月25日在原告（反诉被告）父亲刘家忠单位将租赁房屋的钥匙给了刘家忠，原告（反诉被告）解除合同及腾退房屋的义务履行完毕。证据九：装修收据7张。证明：合同解除给被告（反诉原告）造成的装修费用损失为78940元，被告（反诉原告）只要求原告（反诉被告）赔偿装修损失27000元合法合理，应得到支持。证据十：物业费发票。证明：被告（反诉原告）已经全额缴付了租赁房屋解除之前（2015年6月1日至2015年11月30日）的物业费用1446元。证据十一：水费、电费收据。证明：被告（反诉原告）已经缴付了租赁房屋期间的水电费512.90元。对被告（反诉原告）的反诉请求原告（反诉被告）答辩称:双方签订房屋租赁合同合法有效，原告（反诉被告）对被告（反诉原告）的损失没有过错，被告（反诉原告）的损失不应由原告（反诉被告）承担。关于经营损失，本案为房屋租赁合同纠纷，被告（反诉原告）作为从事教育培训的完全民事行为能力人，全面考察分析所选地址是否可以作为教育培训基地使用是其自身所应承担的风险，本案原告（反诉被告）没有法定及约定义务保证被告（反诉原告）盈利。其次，在房屋租赁合同签订前，被告（反诉原告）已去租赁房屋处详细了解过房屋周边及房屋内部情况，当时租赁房屋门前可以明显看出正在修路，被告（反诉原告）应当预见也能预见租赁房屋门前有封闭的风险，再次，租赁房屋门前道路只是部分封闭，封闭路段距离房屋只有两车道的距离，完全可以满足行人的通过，被告（反诉原告）租赁房屋主要用于教育培训，原告（反诉被告）提供的房屋完全可以满足其教育培训使用，不仅如此，位于租赁房屋左右的小雯音乐、嘟可爱均为教育培训机构，时至今日，这两家培训机构也在正常经营。关于房屋装修损失，房屋装修是被告（反诉原告）的自身行为，与原告（反诉被告）无关，原告（反诉被告）不应承担装修损失。原告（反诉被告）不应退还押金。原告（反诉被告）的事实理由与事实情况不符。2015年11月25日被告（反诉原告）交付原告（反诉被告）父亲单位的钥匙是当初物业交房时提供的钥匙，房屋现在门锁已经更换，钥匙都在被告（反诉原告）处，但是被告（反诉原告）拒绝交出该钥匙，所以可以认定房屋一直由被告（反诉原告）占有，且被告（反诉原告）在交物业钥匙时，原告（反诉被告）当场予以拒绝，并未收下钥匙，至于该钥匙现在何处，原告（反诉被告）不知情。经庭审质证，被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提出的证据一、二中商品房合同备案清册表和《房屋租赁合同》的真实性无异议，对解除合同通知书的真实性有异议，因为是电子档，无法证明发出人是原告（反诉被告），且也无法看出被告（反诉原告）已经接受，对证明目的有异议，被告（反诉原告）不存在欠缴租金，也不存在违约，被告（反诉原告）仅对2015年11月25日之前的水费和物业费承担责任。对证据四收条的真实性有异议，被告（反诉原告）仅对2015年11月25日之前的水费和物业费承担责任，且应该减去已经缴纳的部分。对发票的真实性无异议，但是对关联性有异议，因为该发票是2015年12月1日至2015年12月31日的物业管理费，在此月份内，被告（反诉原告）没有承租该房屋，所以此发票与被告（反诉原告）无关。对证据五的真实性无异议，对证明目的有异议，此证据恰好证明此路段经封路后行人基本没有，生意无法进行，所以证明对被告（反诉原告）的生意造成影响，达不到合同目的。证据六没有原件，对真实性不认可，且中标的结果与本案无关，本案诉争的合同在签订之时原告（反诉被告）刘璐已明知此道路有封闭施工的情形出现，但原告（反诉被告）刘璐并未将事实告知对方。对证据七的真实性不认可，对证明的时间予以认可，正好证明了被告（反诉原告）罗雅荣所提交的证据所租赁的房屋门前全部被围挡所封闭，无法正常营运。对证据八的真实性不认可，且此图片是2015年7月21日,并没有显示出道路被封闭的时间，而原告（反诉被告）刘璐提出的道路封闭的时间是2015年10月31日，与本案不具有关联性。对证据九的真实性不认可，对关联性有异议，此次被告（反诉原告）罗雅荣无法实现租赁房屋的目的不是因为水电的原因，因被告（反诉原告）罗雅荣租赁房屋是用于小孩的艺术培训，应有停车位置，家长接送小孩方便，以及正在施工的路面隔断了幼儿园与租赁房屋的距离，所以该证据不能达到其证明目的。对证据十的真实性不认可，该证据恰好证明该路段被全路段封闭，被告（反诉原告）罗雅荣所租赁的房屋正在此封闭路段内，对被告（反诉原告）罗雅荣营运造成了无法实施的障碍。对证据十一的真实性无异议，与本案无关，质证意见同证据九的质证意见。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提出的证据一的真实性、合法性、关联性和证明目的均无异议，但是合同第七条第二款中明确约定了合同解除的条件，原告（反诉被告）有权依此解除合同。对证据二的真实性无异议，但是刘家忠的身份与本案无关。对证据三的真实性无异议，对证明目的有异议，该证据仅能证明被告（反诉原告）交纳了房屋租赁的押金10000元，租金39583元，被告（反诉原告）如期交纳了第一笔租金，但未交纳第二笔租金，并没有完全履行合同义务，属于违约。对证据四的真实性、证明目的有异议，根据长江商报的报道显示2014年该路段已经修路，被告（反诉原告）于2015年5月才租赁该房屋，租房时房屋门前明显可以看出在修路，被告（反诉原告）应当预见也能预见可能存在封路风险，对该组证据的照片显示全面封闭的仅为该路段的机动车路段，租赁房屋门前留足了足够的通行空间，并不影响房屋的正常使用。对证据五的真实性有异议，对证明目的有异议，该证据只是被告（反诉原告）的个人意见，不能证明合同无法实现合同目的，本案为房屋租赁纠纷，原告（反诉被告）作为出租人，提供被告（反诉原告）租赁房屋其义务已经履行完毕，并没有保证被告（反诉原告）的盈利的义务。对证据六的真实性无异议，对证明目的有异议，该证据恰好证明不具有合同解除权，原告（反诉被告）及时对于被告（反诉原告）的解除合同行为予以答复，原租赁合同应当继续合法有效。对证据七的证明目的有异议，在房屋租赁期间，被告（反诉原告）处理自己的物品是其依法享有的权利，并不能证明被告（反诉原告）是为了腾退房屋，且被告（反诉原告）在搬离房屋内所有物品时并未通知原告（反诉被告）。被告（反诉原告）也未将租赁房屋钥匙交于原告（反诉被告），因此2015年11月24日租赁房屋并没有腾退。对证据八的真实性和证明目的均有异议，该证据并不能证明被告（反诉原告）已经将房屋钥匙交于原告（反诉被告）或其父亲。对证据九的真实性有异议，对证明目的有异议，该证据是原告（反诉被告）为了经营教育培训机构而支付的装修费用，合同已经约定被告（反诉原告）装修费用由其自行承担，原告（反诉被告）对于被告（反诉原告）的装修费损失不存在过错，不应得到支持。对证据十的真实性无异议，对证明目的有异议，该证据仅证明被告（反诉原告）支付了2015年6月1日至2015年11月30日的物业费用，2015年11月30日合同并未解除，被告（反诉原告）欠缴的物业费应当由其承担。对证据十一的真实性无异议，对证明目的有异议，被告（反诉原告）仅交纳了2015年4月至2015年8月的水电费，共计512.90元，之后的水电费被告并未交纳，应当由被告（反诉原告）承担。对于上述证据中各方当事人均无异议的证据，本院对其真实性予以确认，并依法予以采信。对当事人有争议的证据，本院认为：对被告（反诉原告）提出的证据四为新闻报道，无法证实该路段维修公告时间以及实际维修时间。证据五，因刘璐于2015年11月17日向罗雅荣发送的《关于对的回复》中已明确表示收到了《解除商铺租赁合同通知书》，故本院认定刘璐收到了《解除商铺租赁合同通知书》。证据八，该份证据无法证实罗雅荣已将钥匙交付给原告（反诉被告）。经审理查明，2015年5月26日，罗雅荣与刘璐签订《房屋租赁合同》，约定将位于武汉市洪山区珞梁路保利中央公馆G9-S10号房屋出租给被告（反诉原告）作教育培训、办公使用，租期为72个月，自2015年5月26日起至2021年5月25日止，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）交付押金10000元，第一年免一个月房租作为装修期，合同期届满，如被告（反诉原告）没有申请续租并结清相关费用且无违约行为时，原告（反诉被告）就于合同届满之日3日内退还被告（反诉原告）全部押金（无利息）。被告（反诉原告）就按第一年半年交房租，第二年开始每年交纳租金，第一、二年租金为：9500元∕年，被告（反诉原告）应于2015年5月25日前支付租金39583元，2015年11月25日前支付租金47500元。合同还约定，被告（反诉原告）对租赁房屋进行改造、装修需经原告（反诉被告）同意，被告（反诉原告）装修时不得破坏房屋的主体结构，改造、装修费用由被告（反诉原告）自行承担，合同期满被告（反诉原告）应将房屋交给原告（反诉被告）并不得收取任何装修费用，被告（反诉原告）可将可移动的设备设施带走，不得有大面积的破坏。被告（反诉原告）延期交纳房租，每延期一天，按月房租2%向原告（反诉被告）交纳滞纳金，延期15日即视为被告（反诉原告）违约，原告（反诉被告）有权可解除合同，被告（反诉原告）支付原告（反诉被告）违约金并于3日内搬出。原告（反诉被告）与被告（反诉原告）可解除合同：（1）法定的不可抗力致合同无法继续履行的；（2）政府统一规划或自然灾害致合同无法继续履行的。违反合同约定，违约方应承担赔偿未违约方15000元，如造成对方损失的，还应承担相应的赔偿责任。合同签订后，被告（反诉原告）罗雅荣交纳押金10000元以及2015年5月26日至2015年11月25日租金39583元。截止2015年12月16日罗雅荣欠缴的水费80元、电费797.5元，罗雅荣交纳了2015年11月1日至11月30日的物业费241元，刘璐交纳了2015年12月1日至12月31日物业费241元。审理中原告（反诉被告）刘璐自认合同于2015年12月16日解除。涉案保利中央公馆G9-S10号房屋位于平安路（江××）××至××路路段，该路段于2015年10月31日封闭施工，工期420天，涉案房屋门口的路段维修期间未见全部封闭。诉讼期间，为避免损失的扩大，本院主持调解，双方于2016年4月14日办理涉案房屋交接手续。本院认为，刘璐与罗雅荣签订《房屋租赁合同》，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。商业风险指在商业活动中，由于各种难以或无法预料、控制的因素的作用，使主体的预期收益与实际收益发生背离，因而有蒙受经济损失的机会或可能性。本案中涉案房屋门前道路维修是不可归责于双方当事人的原因发生的事件，具有部分可预见性，经过充分的考查与判断是可以预见的，从查明的事实看，道路维修是阶段性的且为半封闭状态，行人与非机动车尚可通行，房屋及水电能够正常使用，并未导致罗雅荣教育培训机构无法正常经营，该合同的履行基础没有丧失，未出现严重偏离对价的结果，未出现合同无法继续履行的情形，属于正常的商业风险。由于罗雅荣没有与刘璐就解除合同达成一致意见，而单方要求解除合同，罗雅荣为违约方，由此造成的损失应自行负担，其要求刘璐赔偿其装修及经营损失，本院不予支持，罗雅荣2015年11月2日单方解除合同的行为即使已经送达给刘璐，也不构成合同的解除，诉讼中刘璐认为合同于2015年12月16日予以解除，本院予以认定，依照《中华人民共和国合同法》九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中罗雅荣已交纳了2015年11月25日以前的房屋租金，合同解除前未交纳的房屋租金5205元（95000元/年÷365天×21天=5466元）应支付给刘璐。合同解除后，双方当事人均应积极采取合理措施，尽可能减少因解除合同所造成的损失，罗雅荣主动要求交还钥匙交接房屋，而刘璐并未积极配合罗雅荣交接房屋，在合法权益受到侵害的情形下，不积极采取行动减少损失，而是选择消极行使权力，由此造成的进一步扩大的损失由其自行承担，故刘璐要求罗雅荣支付合同解除后的房屋占用费30792元，本院不予支持。合同解除的法律效果是使合同关系归于消灭，解除合同的后果，违约方的责任承担方式也不仅表现为支付违约金，而本案中租赁合同第三条第一款约定：“合同期满如罗雅荣没有申请续租并结清相关费用且无违约行为时，刘璐应于合同届满之日起3日内退还罗雅荣全部押金。”本案中由于罗雅荣的违约行为造成了刘璐的经济损失，因此罗雅荣要求退还押金的反诉请求，本院不予支持，刘璐不再退还押金。其再要求罗雅荣支付违约金的主张，本院不予支持，2015年12月16日合同解除前罗雅荣欠缴的水费80元、电费797.5元应由其自行承担，因罗雅荣交纳了2015年11月1日至11月30日的物业费241元，刘璐交纳了2015年12月1日至12月31日物业费241元，合同解除于12月16日，故罗雅荣应支付16天的物业费，即241元/月÷31天×16天=124元，故原告（反诉被告）刘璐请求被告（反诉原告）罗雅荣支付水电费、物业费部分支持为80+797.5+124=1001.5元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）罗雅荣支付原告（反诉被告）刘璐房屋租金5466元。二、被告（反诉原告）罗雅荣支付原告（反诉被告）刘璐水电费、物业费1001.5元。三、驳回原告（反诉被告）刘璐其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）罗雅荣其他诉讼请求。上列应付款项，于本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费334元，反诉案件受理费438元，由原告（反诉被告）刘璐负担200元，被告（反诉原告）罗雅荣负担572元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》的规定，预交上诉案件受理费，款汇至武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院，账号：17×××67，开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判长 向 真审判员 张春华审判员 丁华勤二〇一六年九月二十日书记员 李 路