河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫01民终15341号
上诉人（原审原告）：朱玉凤,女,1976年9月17日出生,汉族，住郑州市金水区。
被上诉人（原审被告）：李禾,男,1962年5月21日出生,汉族,住郑州市。
被上诉人（原审被告）：郑州安居房地产咨询有限公司红专路分公司，住所地郑州市金水区。
负责人：孟芳芳，系该公司经理。
委托诉讼代理人：卞文东，男，系该公司员工。
委托诉讼代理人：邱俊鹏，男，系该公司员工。
上诉人朱玉凤因与被上诉人李禾、郑州安居房地产咨询有限公司红专路分公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2017）豫0105民初15863号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
朱玉凤上诉请求：1.依法撤销郑州市金水区人民法院（2017）豫0105民初15863号民事判决，依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院判决显失公平，应依法予以撤销。首先，《三方协议》签订的背景于朱玉凤是严重不公的，朱玉凤并非不想购买房屋，而是限购令导致朱玉凤无购房资格。本身双方协商五月五日共同前往办理过户手续，但于五月三日郑州市政府出台限购令导致朱玉凤不再具有购买该房资格，郑州安居房地产咨询有限公司红专路分公司便联系朱玉凤共同前往该公司商讨如何履行购房合同问题。朱玉凤对作为专业人员房产中介公司人员业务以及专业法律关系的信任，在商讨过程中中介人员卞文东直接认定五月四日朱玉凤已经违约，必须签订补充协议。其次，《三方协议》是被上诉人单方制作，是在中介公司人员隐瞒因房产政策出台导致买方失去买房资格的不算买方违约的事实基础上签订的，并非是朱玉凤真实意愿。《三方协议》系是电脑机打，并非朱玉凤所写，朱玉凤也未参与《三方协议》的起草过程。而且《三方协议》并未加盖郑州安居房地产咨询有限公司红专路分公司公章，补充协议合同当事人与原购买合同当事人并非完全一致，该补充协议并未完全有效，并不能导致朱玉凤承担违约责任。最后，《三方协议》约定内容严重违反合同法公平正义原则，约定内容显失公平。合同法的原则之一便是公平正义，要求的是给付和对待给付之间具有等值性，更加注重的是合同中风险的合理分配。《三方协议》是在限购令颁布的第二天，协议中仅仅约定朱玉凤的违约责任，且二被上诉人均明知且深知七日内朱玉凤肯定无法获得购房资格，亦无法履行房屋买卖合同的背景下签订，协议内容仅仅约定了朱玉凤如果7日内无法履行购房资格的情况下如何来对二被上诉人承担违约责任!而协议中并没有约定二被上诉人违约事由和违约责任。合同当事人的权利和义务、利益和负担在签订时就没有合理分配或分担。据此，一审法院依据显失公平的协议让朱玉凤承担违约责任是严重错误。2.一审法院判决朱玉凤承担佣金违约责任超过30%部分过高，另认定郑州安居房地产咨询有限公司红专路分公司不予返还代办费系判决错误。一审法院认定朱玉凤对李禾承担违约责任系因《三方协议》，而认定郑州安居房地产咨询有限公司红专路分公司不予返还购买佣金、代办费44000元系因居间人促成合同成立，委托人应当按照约定支付报酬，系严重的自相矛盾，一审法院为让朱玉凤承担责任适用不同条文承担责任系对朱玉凤的不公。朱玉凤系受限购令影响，已无购房资格，无法履行合同，双方之间合同也因不可抗力解除，一审法院认定郑州安居房地产咨询有限公司红专路分公司不予退还44000元中代办费部分不予退还系严重错误，另佣金费的违约责任过重!既然合同己解除，居间人已无法帮助委托人办理房屋过户手续，郑州安居房地产咨询有限公司红专路分公司理应退还代办费。退一步讲，即便朱玉凤在三方协议中理应承担对郑州安居房地产咨询有限公司红专路分公司的违约责任，但也不是承担约定的44000元，44000元中包含佣金及代办费，朱玉凤只应当承担佣金部分的违约金，违约金超过佣金30%部分法院应当予以减少。据此，约定的违约责任已经超过朱玉凤所缴纳全部居间雇佣费及代办费，理应把佣金、代办费各多少划分出，并且超过佣金30%的违约责任部分应当予以退还，代办费用也理应退还。
李禾辩称：当时这个购房合同不能履约，实际上在前期朱玉凤多次没有按约定时间去进行过户交易。当时签订三方协议就是因为朱玉凤有要求，给她时间，找人代买或者想新的办法，所以说后来又延期。考虑到这两个因素，所以当时才签订三方协议，然后二审中提交的新证据可以说明李禾的陈述。其他意见和一审答辩意见一致。
郑州安居房地产咨询有限公司红专路分公司辩称：曾经签订协议的时间是三方都知道的情况。前期由于朱玉凤多次没有按合同约定和口头约定去履行协议，中间多次催促无效，政策出来之后，要求继续买房，然后李禾提出来要有一个书面协议，来说明不会再继续违约，所以才写了三方协议。
朱玉凤向一审法院起诉请求：1.依法解除原、被告双方于2017年4月1日签订的《房屋买卖合同》（合同编号：1004503）；2.依法判令被告李禾返还原告已支付的购房款人民币66000元及定金6000元，以上共计72000元；3.依法判令被告郑州安居房地产咨询有限公司红专路分公司返还原告已支付的购房佣金、代办费共计44000元。4.本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实:1.2011年4月13日，原告朱玉凤与张会杰办理离婚登记。
2.2017年4月1日，原告与二被告签订编号为1004503号的房屋买卖合同一份，约定，被告李禾拥有位于金水区纬四路东1号院78号楼4层8号的房屋，房屋所有权证书号或商品房买卖合同书号为1001049284；房屋所有权人为被告李禾；房屋建筑面积为136.73平方米。原告自愿购买被告李禾上述房屋，并对该房屋已作充分了解和实地查验，对该房屋现状和产权归属均无异议；原告与被告李禾双方经协商一致，同意本合同项下房屋及其配套设施总价款为220万元。原告朱玉凤应于本合同首次签订时支付定金、佣金及代办费共计人民币5万元，其中佣金及代办费44000元，余额作为被告郑州安居房地产咨询有限公司红专路分公司代被告李禾保管的定金；原告、被告李禾深知被告郑州安居房地产咨询有限公司红专路分公司为达成本合同提供关键信息、付出相应劳动，应向被告郑州安居房地产咨询有限公司红专路分公司支付中介佣金；如因不可抗力原因导致本合同不能全面履行的，原、被告三方互不承担违约等。
3.2017年4月1日，被告郑州安居房地产咨询有限公司红专路分公司出具收据一份，载明“交款人：朱玉凤（合同号1004503），系付：买卖佣金及代办费，金额：44000元，业务员邱俊鹏，分支机构：红专路分公司（郑州安居房地产咨询有限公司）”。
4.2017年4月1日，被告郑州安居房地产咨询有限公司红专路分公司出具收据一份，载明“交款人：朱玉凤（合同号1004503），系付：买卖定金，金额：6000元，业务员邱俊鹏，分支机构：红专路分公司（郑州安居房地产咨询有限公司）。”
5.2017年4月21日，原告提供中国工商银行自助终端凭条一份，载明“收款人：李禾，收款人卡号：95×××65，转账汇款金额：8万元，自记用途：货款，给收款人附言：房款。”
6.原告提交郑州市人民政府办公厅文件一份，载明“郑政办【2017】58号，郑州市人民政府办公厅关于进一步强化调控措施稳定全市房地产市场的通知，在上述限购区域，暂停向已拥有一套以上（含一套）住房的本市户籍单身人士出售住房；本通知自2017年5月3日起实施。”
7.2017年5月4日，原告、被告李禾和被告郑州安居房地产咨询有限公司红专路分公司工作人员邱俊鹏三方签订三方协议一份，载明“原告、被告李禾和邱俊鹏三方在2017年5月4达成协议，给予原告7个工作日时间（2017年5月4日至2017年5月12日）办理在郑州安居房地产咨询有限公司签订的房屋买卖合同手续（合同编号：1004503），如原告未能在约定时间内履行此协议，原告应承担全部违约责任，原告应赔付被告李禾违约金（66000元），原告还应赔付邱俊鹏违约金44000元。”
8.2017年8月3日，郑州市不动产登记中心出具查询结果一份，载明“权利人：朱玉凤，身份证号：，不动产权证号：郑房权证字第××号，坐落：金水区红专路124号院1号楼6层54号，登记时间2009年11月03日，面积：147.71㎡，规划用途：成套住宅。”
9.2017年7月26日，原告以房屋买卖合同因违反《郑州市人民政府办公厅关于进一步强化调控措施稳定全市房地产市场的通知》无法履行为由，要求解除合同，并要求二被告返还购房款及代办费为由诉至该院称讼。
一审法院认为，原告与二被告签订的《房屋买卖合同》、《三方协议》，系各方当事人之间真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该院予以认可。1.针对原告要求解除原告与二被告签订的编号为1004503号《房屋买卖合同》的诉讼请求，该院认为，依法成立的合同对合同各方当事人具有约束力，合同各方当事人应当按照合同的约定履行自己的义务。2017年4月1日，原告与二被告签订的《房屋买卖合同》第十七条第一款约定“如因不可抗力原因导致本合同不能全面履行的，原告、二被告三方互不承担违约责任。”根据合同法第九十四条、第一百一十七条第三款规定，“因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同；本法所称不可抗力，是指不可预见、不能避免并不能克服的客观情况”。2017年5月3日，郑州市人民政府办公厅下发的郑政办【2017】58号文件属于政府政策，其具有不可预见性、不能避免并不能克服，属于不可抗力的情形。故，原告以郑州市政府出台限购政策导致原告不具有购房资格，致使其不能履行合同义务而要求解除原告与二被告签订的《房屋买卖合同》该院予以支持。2.对于原告要求被告李禾返还原告已支付购房款66000元及定金6000元的诉讼请求，该院认为，《三方协议》系《房屋买卖合同》的补充，与原合同具有同等的法律效力，《三方协议》的签订时间为限购政策出台之后，限购政策不再具有不可预见、不可避免，不再属于不可抗力的情形，依法成立的合同对合同当事人具有约束力，合同各方当事人应当按照合同约定履行义务、承担责任，因原告未按照约定履行《三方协议》内容，所以原告应当依照合同约定承担违约责任，故对于原告要求被告李禾返还原告已支付购房款66000元的诉讼请求，该院不予支持。关于定金，开庭审理中，被告郑州安居房地产咨询有限公司红专路分公司承认收取定金6000元，并愿意返还。故原告要求被告郑州安居房地产咨询有限公司红专路分公司返还代收定金6000元的诉讼请求该院予以支持。对于原告要求被告郑州安居房地产咨询有限公司红专路分公司返还已支付的购房佣金、代办费44000元的诉讼请求，该院认为，《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”故，对于原告要求被告郑州安居房地产咨询有限公司红专路分公司返还原告已支付的购房佣金、代办费44000元的诉讼请求，该院不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十七条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告朱玉凤与被告李禾、被告郑州安居房地产咨询有限公司红专路分公司于2017年4月1日签订的编号为1004503《房屋买卖合同》。二、被告郑州安居房地产咨询有限公司红专路分公司于本判决生效之日起十日内返还原告朱玉凤定金款6000元。三、驳回原告朱玉凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2620元，由原告朱玉凤负担2485元、被告郑州安居房地产咨询有限公司红专路分公司负担135元。
二审期间朱玉凤提交2017年9月17日卞文东与朱玉凤的微信聊天记录。拟证明在签订三方协议时，安居公司已经说朱玉凤违约。
李禾对朱玉凤的证据质证称，朱玉凤与中介方的聊天记录李禾不清楚。
郑州安居房地产咨询有限公司红专路分公司对朱玉凤的证据质证称，有这个聊天记录，在签三方协议的时候朱玉凤是知道的。违约就是事实，在限购前拖着没有办过户是事实，当时签三方协议的时候业主已经要求解除合同了，是朱玉凤要求继续买房才签的三方协议。
二审期间李禾提交2017年5月12日聊天记录一份，拟证明朱玉凤在限购前已经违约，当时朱玉凤认为自己一定能办成这个过户，所以才写的这个协议，李禾认为要么直接给钱什么时候可以过户就过户，要么办不成就直接解除合同。
朱玉凤对李禾的证据质证称，认可李禾提交的聊天记录是真实的，但不能证明朱玉凤之前违约。
郑州安居房地产咨询有限公司红专路分公司对李禾的证据质证称，李禾与朱玉凤之间的聊天记录公司不知道，朱玉凤只是给公司提了一句，与李禾有说过这个事。
二审期间郑州安居房地产咨询有限公司红专路分公司未提交新证据。
经本院审查认为，朱玉凤和李禾提交的聊天记录真实存在，对其真实性本院予以认定。
本院经审理查明的事实与一审法院查明事实一致。另查明，一审判决后郑州安居房地产咨询有限公司红专路分公司退还朱玉凤6000元。
本院认为,依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。涉案的《房屋买卖合同》和《三方协议》均是当事人自愿设立，系各方真实意思表示，内容均不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。由于限购政策的实施导致涉案房屋无法办理房屋过户登记手续，合同目的不能实现，各方当事人签订的《房屋买卖合同》予以解除。若完全因限购政策导致合同不能履行的，属于不可归责于双方当事人的事由。综合本案全案证据审查以及一、二审庭审陈述，本院认为涉案合同签订于2017年4月1日，约定一次性付款方式，合同未能履行，除郑州市2017年5月2日限购政策外，与朱玉凤对自己经济实力的错误评估，拖延过户付款时间的行为存在直接关系。且朱玉凤在明知限购政策后，仍签订《三方协议》，对于违约责任的内容及具体金额进行明确约定，朱玉凤应当按照《三方协议》约定承担责任。关于朱玉凤上诉称《三方协议》的签订背景、系单方制作、内容显失公平、违约金过高等上诉理由。本院认为，朱玉凤对自己在合同履行中是否存在违约的法律认识以及对郑州安居房地产咨询有限公司红专路分公司专业服务的信任，均无法对抗《三方协议》的合法性和有效性，《三方协议》约定的违约条款是朱玉凤对自己实体权利的处分，其中66000元作为房屋买卖合同的违约金，44000元是居间合同的佣金代办费损失，经审查违约金的标准符合法律相关规定。故朱玉凤的各种上诉理由均不成立，本院不予支持，一审判决实体处理并无不当。
综上所述，朱玉凤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2620元，由上诉人朱玉凤负担。
本判决为终审判决。
审判长 王燕燕
审判员 李继军
审判员 陈 涛
二〇一七年十一月二十九日
书记员 王佳佳