广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终3138号
上诉人（原审被告）：邓杰祥，男，1973年10月15日出生，汉族，住广东省广州市花都区。
委托诉讼代理人：邝永彬、徐静怡，广东金科律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：石宁，男，1981年4月22日出生，汉族，住山东省青岛市市南区。
委托诉讼代理人：彭莎、温彦，广东诺臣律师事务所律师。
原审被告：广州市三赢房地产经纪有限公司，住所地广东省广州市花都区镜湖大道16号之83，统一社会信用代码914401013044255347。
法定代表人：靳永力。
委托诉讼代理人：ＸＸ飞，职务营业经理。
上诉人邓杰祥因与被上诉人石宁及原审被告广州市三赢房地产经纪有限公司（以下简称三赢公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2017）粤0114民初7582号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
邓杰祥上诉请求：一、撤销一审判决第三项，改判邓杰祥无需向石宁支付违约金84000元；二、一审、二审诉讼费由石宁承担。事实与理由：一、一审法院查明事实不清。1.案涉房屋未能交易过户，是因为石宁违约不履行合同，不交付首期款造成的。在邓杰祥出售案涉房屋前，向银行咨询能否通过偿还该套房产债务单独解封该套房产用于出售，在得到银行同意后，邓杰祥才将该套房屋通过中介公司对外出售。邓杰祥与石宁、中介方在签订合同当天也一起到银行咨询，在得到银行同意答复后，石宁与邓杰祥才签订了《房屋买卖三方合约》。邓杰祥即时向银行递交了提前还贷申请及相关材料，银行方也答复可以批准。6月21日银行方面通过电话口头告知邓杰祥，省行只批准邓杰祥两间房屋债务共260万清偿后一起解封，得知后邓杰祥已立即通知中介公司告知石宁。石宁回复是要求不解除合同，不付首付赎证，要邓杰祥全资解决银行查封。邓杰祥之后多次要求石宁交首付，其他余款由邓杰祥偿还，但石宁以有风险为由拒绝交首付，并非是因为邓杰祥不履行合同约定的向银行申请提前还贷涂销抵押的义务，房屋不能成交完全是石宁不履行合同交首付而造成的。况且《房屋买卖三方合约》第十条也约定了“因银行或房管部门的原因导致的原因，导致本合约交易未能按期完成的，合同三方均同意有关交易日期顺延”。二、石宁是外地户口。根据广州地区限购政策及石宁陈述，其在签订《房屋买卖三方合约》时并未满足在广州地区购房的资格，一审法院也未对该事实予以审查清楚。三、石宁对于案涉房屋存在其他查封情况是明知的。洽谈期间多次向石宁和中介方清楚说明查封情况，除了农商银行债务还有平安银行债务20万元查封，平安银行20万元查封由邓杰祥偿还。因此，邓杰祥向广州农村商业银行股份有限公司花都支行提交用于申请提前还贷解除查封、抵押的编号为000812的合同的易价格仅有110万元，而真实交易价格是168万元，如广州农村商业银行股份有限公司花都支行同意债务单独提前还贷解除查封抵押，则石宁所交的138万元首期款已足够偿还该房屋农商银行债务并能解除查封，而石宁在明知该房屋的真实情况下，才与邓杰祥签订合同用于向广州农村商业银行股份有限公司花都支行申请提前还贷解除查封。四、口头约定也是合同法规定的一种合同，虽然石宁不确认曾存在“如银行不同意邓杰祥债务单独提前还贷、则定金退还给买方和解除合同”的约定，但是从交易习惯、定金收取情况以及三方共同到银行咨询有关提前还贷解除查封抵押的事实，可以印证该口头约定的存在。如果没有该约定，那么在得到银行初步同意提前还贷解除查封抵押的结果后，三方签订《房屋买卖三方合约》之后，应由邓杰祥直接收取定金，而不是由中介方收取定金。这一点也能印证三方曾存在相关口头约定的事实。二、一审法院对本案处理不当。首先，一审法院认定石宁对于案涉房屋情况是明知的，交易所产生的风险不能由邓杰祥承担，而对于案涉房屋不能交易过户的原因武断认为是邓杰祥的原因，案件处理不当。事实上，邓杰祥十分希望能通过尽快出售案涉房屋，用于偿还债务。三、一审法院对于诉讼费的承担分配不公。石宁一审诉讼请求总额为2207120.27元，一审判决仅支持84000元，但邓杰祥却要承担9773元的诉讼费，明显不公。
石宁辩称：一、邓杰祥不能将案涉房屋抵押涂销、查封解除系造成合同无法履行的根本原因，石宁系守约方。邓杰祥认为案涉房屋未能过户是因为石宁不交付首期款造成的，既与事实不符，也有悖于合同约定。依照合同第四条约定：卖方应于签订合同后三天内申请提前还贷，银行批准还贷之日三日内买方才有义务支付首期款。直至起诉之日，邓杰祥都未获得银行批准。可见，付款条件并未成就，石宁不存在违约。其次，本案之所以未能交易过户，恰恰是因为邓杰祥无法涂销抵押、解除查封造成的。据失信被执行人信息查询结果以及房屋查册结果显示，邓杰祥被多案执行，其名下房屋被多案执行查封，所涉金额远超本案交易金额。二、事实上，邓杰祥根本无法将案涉房屋权属问题完全清结干净，但在交易过程中，甚至到庭上仍隐瞒其真实的债权债务情况，企图推卸违约责任。案涉房屋抵押给广州农村商业银行花都支行，登记债权金额为200万。农商行申请执行邓杰祥，截至2015年8月20日邓杰祥未还本金就多达190多万，至今处于全部未履行状态。此外，该房屋有多个另案查封，所涉金额巨大，远远超过本案交易金额。即便是石宁提前支付房款，邓杰祥也无法涂销抵押、解除查封，严重违反其应清理完毕房屋上所有纠纷、抵押的合同义务。三、邓杰祥无任何证据证明所谓“口头约定”，且其说法与实际及一般交易习惯、常理相悖。邓杰祥主张双方曾口头约定“如果银行不同意邓杰祥债务单独提前还贷，则定金退还给买方和解除合同”。关于上述约定，一审判决明确认定没有证据证明，对于如此重要的交易内容，仅以口头约定也不符合常理。即使口头约定属实，也未免除邓杰祥承担违约责任。恳请驳回上诉，维持原判。
石宁于2017年9月6日向一审法院提起诉讼，请求判令：一、解除石宁与邓杰祥、三赢公司签订的《房屋买卖三方合约》；二、邓杰祥双倍返还定金40000元并赔偿总房价的l0%的违约金168000元；三、邓杰祥、三赢公司赔偿石宁房屋差价损失，暂以每平方米16633元计算，房屋面积为120.19平方米，得出房屋总价为1999120.27元，房屋差价损失为319120.27元（房屋总价—合同交易价格1680000元），最终以双方协商一致的价值或评估的价值为准）；四、邓杰祥、三赢公司承担本案的诉讼费用。诉讼中，石宁变更诉讼请求第二项为：邓杰祥、三赢公司双倍返还定金40000元并赔偿总房价的l0%的违约金168000元。
一审法院认定事实：石宁委托其朋友何某代为看房，在查看案涉房屋后，2017年4月9日，何某代石宁向三赢公司支付购房诚意金10000元。2017年5月12日，石宁（买方）与邓杰祥（卖方）及三赢公司（经纪方）共同签订《房屋买卖三方合约》，约定邓杰祥以1680000元的价格将位于广州市花都区xxxx房售予石宁。该物业产权现状为：已办理《房地产权证》，处于抵押状态（卖方应负责办妥解除抵押登记手续，并承担提前还贷及涂销归所产生的一切费用）。付款方式为一次性付款：A：买方须签署本合约时向卖方支付20000元作为购房定金，由卖方出具定金收据给买方。B：买方首期楼款1380000元的支付时间为：买方垫资赎契：卖方于签订本合约后三天内申请提前还贷，银行批准还贷之日三日内买方支付到卖方供楼账号上，此款项仅限于替卖方赎楼，卖方出具首期楼款收据给买方。若买方首期款替卖方赎契金额不足部分由卖方负责支付。C：买卖双方于2017年8月31日前到国土房管部门过户当天买方支付280000元给卖方作为尾期楼款，即全部楼款付清。合同第九条约定买卖双方违约责任：1、如买方原因未能履行本合约之条款以致本合约不能顺利完成，则已付之定金或已付首期楼款被卖方没收，而卖方有权再将该物业转让给任何人，卖方不可再为此向买方进一步追究责任或要求赔偿。2、若卖方在收取定金后不依合约条款将物业售予买方或者再次将物业售予其他任何人时，则卖方须返还双倍定金或已付首期楼款并赔偿总房价的10%给买方以弥补买方的损失，买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行此合约。补充协议：此房屋成交价为1680000元，合约编号0008812此合同仅供银行参考为无效合同。
合同签订当日，石宁向三赢公司支付了剩余定金10000元，三赢公司和邓杰祥作为收款人向石宁出具一份收到定金20000元的《收款收据》，收据备注：待买方帮卖方还贷时，由中介方转给卖方。当日，石宁、邓杰祥与三赢公司一同去广州农村商业银行股份有限公司花都支行咨询房屋提前还贷和解封事宜。
2017年5月16日，石宁通过微信询问三赢公司的员工苏某案涉房屋查册表中的“限制权力机关有三个什么意思”，苏某回复“就是被查封了，未解封就不可以交易”、“一个天河，两个花都”的查封，“抵押的是同个地方，只是时间不同”。
2017年5月22日，石宁通过微信向苏某支付了200元的合同网签费用。
2017年6月21日，邓杰祥通过三赢公司告知石宁，因抵押银行不同意解除案涉房屋的查封，故不再出售案涉房屋并解除合同。
2017年7月13日，石宁通过律师事务所向邓杰祥发送《律师函》，表示邓杰祥擅自解除合同构成违约，其将追究邓杰祥的违约责任。
石宁表示在合同签订之前，何某已告知其案涉房屋存在银行抵押和查封，但邓杰祥称只要一次性付清了银行贷款就可以解封，其相信了卖方的说法。但因未看过具体资料，其一直以为只有银行查封，不清楚还有其他的查封；签订合同时中介和卖方也未出示过房屋的查册表，直到三方去到抵押银行邓杰祥才向其出示了房屋在2017年5月12日的查册表。邓杰祥表示其在放盘时已将房屋查封和抵押的情况告知了三赢公司并提交了查册表，签订合同和在抵押银行处时分别向石宁出示了房屋在2017年3月和5月的查册表。三赢公司表示在签订合同前已将房屋查封和抵押的情况告知了石宁，签订合同和在抵押银行处时分别向石宁出示了房屋在2017年3月和5月的查册表。邓杰祥和三赢公司还表示三方口头约定：如果银行同意提前还贷、涂销抵押和解封，定金20000元由中介转交给卖方，如果银行不同意，则定金退还给买方。石宁不确认有上述口头约定。
关于违约责任，石宁认为依据合同第九条第2点约定，其有权主张双倍定金以及总房价10%的违约金，经一审法院释明后，石宁表示其要求邓杰祥、三赢公司返还定金20000元，并向其赔偿总房价10%的违约金。邓杰祥和三赢公司认为，合同第九条第2点约定了两种违约责任，若买方仅支付了定金，其只能要求双倍返还定金；若支付了首期款，其可要求返还已付首期款和总房价10%的违约金，本案中，因石宁仅支付了20000元定金，故不能主张总房价10%的违约金。邓杰祥还认为石宁主张的违约金明显过高，其亦无提交证据证明其实际损失。
诉讼中，石宁向一审法院申请财产保全，一审法院于2017年9月18日作出民事裁定书，裁定：冻结被申请人邓杰祥、广州市三赢房地产经济有限公司的银行存款527120.27元或查封等值的其他财产。之后轮候查封了案涉房屋价值527120.27元的部分。
根据案涉房屋在2017年8月21日的不动产登记簿查册表显示，案涉房屋抵押权人是广州农村商业银行股份有限公司花都支行，房屋分别于2015年7月23日、2016年8月26日、2016年12月20日、2017年6月20日被广州市花都区人民法院和广州市天河区人民法院查封。
另，诉讼中，石宁表示不申请对房屋差价损失进行评估。
一审法院认为，石宁、邓杰祥与三赢公司于2017年5月12日签订的《房地产买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应依约履行义务。本案争议的焦点为：一、邓杰祥和三赢公司在交易中是否存在故意隐瞒房屋查封的情况，导致石宁在违背真实意思表示的情况下签订了合同；二、涉案合同无法继续履行，邓杰祥是否构成违约，违约责任如何承担。
一、邓杰祥和三赢公司表示其在合同签订之前已将案涉房屋存在查封和抵押的情况告知了石宁，并向石宁出示了查册表。石宁表示其仅知晓房屋存在银行抵押和查封，不清楚还有其他查封。对此，一审法院认为，石宁确认其在合同签订之前已知晓房屋被银行查封和抵押的情况，2017年5月12日又查看了房屋的查册表，知晓了房屋被司法机关多次查封的事实，但其对交易并未提出异议，仍然选择继续交易，并于2017年5月22日向苏某支付了网签费用，故石宁认为邓杰祥和三赢公司故意隐瞒房屋被查封的事实导致其作出错误判断与事实不符，一审法院不予采信。
二、如上所述，邓杰祥虽不存在向石宁故意隐瞒房屋被查封的事实，但其作为卖方，仍应履行合同约定的义务，其无法在约定的时间内涂销银行抵押和解除查封，导致合同无法继续履行，其行为已构成违约。邓杰祥和三赢公司抗辩表示三方曾口头约定：如果银行同意提前还贷、涂销抵押和解封，定金由中介转交给卖方，如果银行不同意，则定金退还给买方。石宁对上述约定不予确认。对此，一审法院认为，首先，无证据证明上述口头约定的内容，且对于交易如此重要的内容，双方仅口头约定亦不符合常理，其次，即使上述“如果银行不同意，则定金退还给买方”的口头约定属实，也未免除卖方应承担违约责任，故对邓杰祥和三赢公司的抗辩理由一审法院不予采纳。综上，邓杰祥作为违约方，其于2017年6月21日通知解除合同的行为不能产生解除合同的效果，故买卖合同尚未解除，因邓杰祥不能依约履行合同，三赢公司答辩亦同意解除合同，故石宁要求解除三方签订的《房屋买卖三方合约》，一审法院予以支持。关于定金，收取定金的是三赢公司，且《收款收据》注明了定金暂由中介代收，故石宁对于三赢公司代为收取定金的事实应当明知且同意，现三赢公司同意返还，石宁要求三赢公司返还定金，一审法院予以支持，因定金实际并非邓杰祥收取，石宁要求邓杰祥返还定金依据不足，一审法院不予支持。关于违约责任，合同第九条第2点已对卖方根本违约时的违约责任作了明确约定，买方可选择适用定金条款或违约金，这也符合《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，邓杰祥和三赢公司认为买方仅能主张双倍返还定金理据不足，一审法院不予采纳。但石宁作为房屋的买受人，在房屋买卖的重大交易中，理应尽到一般买房者的合理审慎义务，其在明知案涉房屋被司法机关多次查封、交易必然存在极大风险的情况下仍选择继续签约和履行，亦存在一定过错，一审法院酌定邓杰祥应承担的违约金数额为84000元；因无证据显示三赢公司在交易中存在违约行为，石宁要求三赢公司赔偿违约金依据不足，一审法院不予支持。关于石宁主张的房屋差价损失，合同已约定了卖方违约的责任条款，并约定“买方不可要求进一步赔偿……”，石宁亦无提交证据证明约定的违约金低于其遭受的损失，且其在交易过程中亦存在一定过错，故对于其该项主张，一审法院不予支持。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条的规定，一审法院于2017年12月1日作出判决：一、解除原告石宁、被告邓杰祥以及广州市三赢房地产经纪有限公司于2017年5月12日签订的《房屋买卖三方合约》；二、被告广州市三赢房地产经纪有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告石宁返还购房定金20000元；三、被告邓杰祥于本判决发生法律效力之日起十日内向原告石宁支付违约金84000元；四、驳回原告石宁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付上述欠款，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12228.5元，由原告石宁负担2344.5元，被告邓杰祥负担9773元，广州市三赢房地产经纪有限公司负担111元；财产保全费3156元，由原告石宁负担2533元，被告邓杰祥负担623元。
经查，一审判决查明事实无误，本院予以确认。
二审另查明，《房屋买卖三方合约》第十条约定，若因房管局等政府部门或银行原因导致本合约交易未能按期完成的，本合约三方均同意有关交易日期相应顺延。
二审期间，邓杰祥申请证人李某出庭。李某称：其与邓杰祥2008年离婚，案涉房屋是为其作抵押。在花都××××银行办公室，石宁问了银行经理手续过程，当时其与中介、石宁及石宁代理人何某达成口头协议，如果银行不能批复110万元提前还贷的情况下，双方就友好解除合同。银行在其申请之后的一个月答复说，因为一个抵押合同下抵押两套房，所以要两套房一同还贷，不能单独还贷。其通过中介立刻告知石宁。中介回复说石宁不肯友好解决合同。其说不肯就付首期130万元，其余由自己筹备。石宁说没有看到银行批准还贷证明，所以不肯支付首期。三方合约已签好了，还在中介手上，然后去银行问，再达成口头协议，中介再把合同给双方。其没有再书面申请两套房的还贷，银行说不需要再申请。银行没有书面告知申请还贷结果。
石宁发表意见称：对证人证言的真实性有异议。根据我方查册，邓杰祥欠农商银行不止200多万元，即使邓杰祥可以提前还贷，也不能够解决银行查封问题。
三赢公司发表意见称：认可证人证言的真实性。
二审中，邓杰祥确认石宁于2017年8月已具备广州市购房资格。
本院认为，《房屋买卖三方合约》约定，卖方于签订本合约后三天内申请提前还贷，银行批准还贷之日三日内买方支付到卖方供楼账号上。本案中，邓杰祥承认银行并未同意案涉房屋单独提前还贷，而是要求邓杰祥一次性偿还两套房的贷款，因此，并未达到合同约定的石宁支付首期款的条件。在此情况下，邓杰祥主张石宁未支付首期款构成违约，理据不足。本着鼓励交易的原则，双方本应继续协商解决提前还贷问题，《房屋买卖三方合约》第十条亦约定“若因房管局等政府部门或银行原因导致本合约交易未能按期完成的，本合约三方均同意有关交易日期相应顺延”，然而，邓杰祥在合同履行期届满之前即单方解除合同，合同已无法履行，邓杰祥已构成违约。一审法院根据合同履行情况、双方当事人的过错程度，酌情认定邓杰祥应支付违约金84000元，并无不当。
邓杰祥主张双方已达成口头协议，但并无书面证据证明。对于免除当事人违约责任的重大合同事项，在三方已签订《房屋买卖三房合约》之后仅通过口头协议予以变更，在本案已有中介方介入的情况下，明显不合常理。邓杰祥以存在口头协议为由主张免责，理据不足，不能成立。
关于石宁的购房资格问题。《房屋买卖三方合约》约定买卖双方于2017年8月31日前到国土房管部门过户，邓杰祥确认石宁于2017年8月已具备广州市购房资格，故石宁的购房资格问题并不影响合同的履行。
关于一审诉讼费负担问题。根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。石宁的诉讼请求为解除《房屋买卖三方合约》、双倍返还定金、支付违约金、赔偿差价损失，一审法院支持解除《房屋买卖三方合约》，判令邓杰祥支付违约金84000元及判令三赢公司返还定金20000元，驳回石宁的其他诉讼请求，据此决定诉讼费的负担，并无不当。
综上所述，邓杰祥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1900元，由上诉人邓杰祥负担。
本判决为终审判决。
审判长 张燕宁
审判员 谭红玉
审判员 郑怀勇
二〇一八年三月二十七日
书记员 彭文悦
黄妙丽