调兵山市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽1281民初756号
原告：刘某某，男。
委托诉讼代理人：张景甡，系调兵山市诚志法律服务所法律工作者。
被告：调兵山市某某房地产开发有限责任公司，住所地调兵山市。
法定代表人：高某某，系该公司总经理。
原告刘某某与被告调兵山市某某房地产开发有限责任公司（以下简称某某公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘某某的委托诉讼人张景甡到庭参加诉讼，被告某某公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭应诉，依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告刘某某向本院提出诉讼请求：一、请求法院判令被告继续履行合同，完善办理房产证相关手续，该房屋具备办理房产证条件；二、请求法院判令被告因逾期交房向原告支付违约金21929元（从2014年12月1日至2016年9月16日实际入住前一天止，�付购房款总额334805元×0.0001×655天）；三、请求法院判令被告向原告支付租房费11000元（2014年12月1日起至2016年9月16日止，22个月×500元）以上两项赔偿款合计为32929元；四、被告承担本案诉讼费。
事实与理由：原、被告系商品房买卖合同关系。2013年8月23日双方签订了“某某”商品房内部认购协议，原告当日一次性付款340320元，购买了被告开发的“某某”小区4号楼1单元203号房屋，2014年4月9日与被告签订了《商品房买卖合同》，根据合同第八条约定，该商品房应于2014年11月30日前经验收合格并交付使用，但由于被告没有取得验收合格相关文件，导致该房屋无法完成法定交付，原告至今无法办理房产证，被告的行为构成了严重违约，按合同约定被告应支付逾期交房违约金等经济损失，因逾期交房违约金过低，原告请求以房屋租金方式予以适当提高赔偿数额。
根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，向贵院提起诉讼，请求人民法院依法予以支持。
被告某某公司未到庭、未答辩。
原告刘某某为支持自己的主张提供如下证据，被告某某公司未到庭未能对原告刘某某提供的证据进行质证，本院对原告刘某某提供的证据进行了认证：
1、某某”商品房内部认购协议复印件一份、购房发票复印件一张，证明原告刘某某于2013年8月23日以九五折优惠一次性付款方式购买了被告某某公司开发的“某某”�区二期4号楼1单元203号房屋。因为认购时该房屋处在施工建设期间，协议和合同中的建筑面积数据是房屋设计时的数据，预计施工完毕有可能房屋面积发生误差，只给原告刘某某出具一个临时性收款收据（该收据在换发正式发票时被收回）。结合买卖合同和购房发票，证明原告刘某某在签订认购协议时向被告某某公司一次性全额付款340320元，在2016年12月12日开具的购房发票金额为334805元（买卖合同的面积发生误差，之前是87.63，现在86.21，该笔金额是该房屋按照最后确定的面积计算的，开发商退还了5515元）。
2、商品房买卖合同复印件一份，证明原告刘某某以一次性全额付款340320元方式与被告某某公司签订了商品房买卖合同的事实情况。
3、承诺书复印件二份，证明被告某某公司逾期交房构成违约�承诺给付租房租金、构成逾期违约。该证据适用本次同期诉讼中所有的二期业主。
本院认为，被告某某公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭应诉，其行为应视为对其质证权利的放弃。原、被告签订《商品房买卖合同》第八条约定出卖人应当在2014年11月30日前将综合验收合格的商品房交付买受人使用原告刘某某，如原告刘某某未在签订《商品房买卖合同》前或同时交付所有房款构成违约，被告某某公司应当自收到传票后在法庭辩论前向本院提交证据，被告某某公司未出庭放弃质证权利，故以上1-3组证据可以作为认定本案事实的依据，本院予以确认。
被告某某公司未向本院提供证据。
依据上述有效证据及当事人当庭陈述，本院认定如下事实：
2014年4月9日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告刘某某购买被告某某公司开发的调兵山市某某二期4号楼1单元203号房屋，建筑面积86.21平方米，房屋价款334805元。合同第八条约定出卖人应当在2014年11月30日前将综合验收合格的商品房交付买受人使用。在该合同第九条就出卖人逾期交房的违约责任进行了约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理。第2种方式为：逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖认应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.0001%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比例应不小于第（1）项中的比率）的违约金。
按照《商品房买卖合同》约定的交房日期（2014年11月30日前），被告某某公司未能交房。2016年6月2日，被告某某公司出具书面承诺一份，内容为“现有某某房地产开发有限责任公司承诺：某某二期业主于7月末前进行办理入住，从6月1日起公司向业主支付租房租金500元/月，进户时此条款自动结束。”2013年8月23日，原告刘某某向被告某某公司一次性交纳了购房款334805.00元。
另查，涉案房屋于2016年9月16日交付。该涉案房屋尚未全部取得综合验收相关文件。
本院认为，本案的商品房买卖合同，即房屋开发公司将尚未建成的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定，房产转让，应当签订书面转让合同，因此房屋买卖合同为要式合同。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，商品房的认购协议具商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
原告刘某某提出，原、被告认购协议2013年8月23日签订，为九五折优惠一次性付款，其当场交付该九五折优惠一次性房款334805.00元。虽然，正式发票时间与原告提出交款时间不一致，但在原、被告在2014年4月9日，签订《商品房买卖合同》时，房款书写为九五折优惠一次性价格房款334805.00元，因此推定，原告刘某某2013年8月23�认购时已交纳全部房款，该认购协议签订时，为本案房屋买卖合同成立并生效时间。合同关系成立并生效后，原被告应当按照合同约定履行合同义务，未按合同约定履行的行为即为违约行为
关于原告刘某某的第一项诉讼请求。因该涉案房屋尚未全部取得综合验收相关文件，故涉案房屋办理产权证的条件未成就，故对该请求本院不予支持。
关于原告刘某某请求判令被告某某公司因逾期交房向原告支付违约金21929元问题。被告某某公司没有按照约定交付房屋，构成违约，应当承担支付违约金的违约责任。原告刘某某与被告某某公司在《商品房买卖合同》第九条中约定了出卖人逾期交房的违约责任。即按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的�二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。该约定符合法律规定，原、被告双方亦应遵守。原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持。
关于原告刘某某请求判令被告某某公司向原告支付租房费11000元（2014年12月1日起至2016年9月16日止，22个月×500元）问题。被告某某公司书面承诺，自2016年6月1日起向业主支付租房租金500元/月，进户时此条款自动结束。该书面承诺属被告某某公司自愿行为，不违反法律规定。原告刘某某请求判令被告某某公司向原告支付自2016年6月1日起至2016年9月16日止的租房费的诉讼请求，本院予以支持。被告某某公司应向原告刘某某支付自2016年6月1日起至2016年9月16日止的租房费共计1750元（500元/月×3个月＋半个月500元/月÷2）。原告刘某某请求判令被告某某公司向原告支付自2014年12月1日起至2016年5月31日止的租房费的诉讼请求，因无约定且无事实和法律依据，本院不予支持。
被告某某公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，其行为应视为对其诉讼权利的放弃，由此造成的不利后果由其自行承担。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第�十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告调兵山市某某房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内给付原告刘某某逾期交房违约金21929元，租房费1750元；
二、驳回原告刘某某其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费624元（原告刘某某预交），由被告调兵山市某某房地产开发有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省铁岭市中级人民法院。
审 判 员 刘 志 刚
二〇一八年五月三十一日
法官助理 张彤 书记员付雪萌