北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0112民初6293号
原告北京市通州区住房和城乡建设委员会房管所，住所地北京市通州区玉桥南里24号楼。
法定代表人杨建发，所长。
委托代理人邓伟，女，1979年10月30日出生。
委托代理人徐剑锋，北京市达奥律师事务所律师。
被告王德珍，女，1947年7月10日出生。
原告北京市通州区住房和城乡建设委员会房管所（以下简称房管所）与被告王德珍房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告房管所的委托代理人邓伟、徐剑锋，被告王德珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告房管所诉称：2011年1月24日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《北京市城市廉租住房租赁合同》，合同约定：1、房屋基本情况：该房屋为楼房，建筑面积35.83平方米，朝向西南，座落于北�市通州区梨园镇X园X号楼X单元X号。该房屋用途为住宅，实际居住人为1人；2、房屋租赁期限：房屋租赁期自2011年2月1日至2012年1月31日；3、房屋租金：该房屋租金标准为17.68元/月/平方米（建筑面积），合计房屋租金为633.47元；按本市廉租住房租房补贴标准计算后，乙方实缴租金为31.7元/月；4、合同解除：连续三个月或累计超过六个月未缴纳房租的或者被区(县)住房保障管理部门取消廉租住房保障资格的，甲方有权单方解除合同。合同还就其他事项进行了约定。上述合同签订后，原被告双方分别于2012年2月1日、2013年2月1日、2014年2月1日续签了廉租房住户分户计租表及补充协议。上述计租表和补充协议对租赁期限和租金标准进行了相应的调整。原被告双方最后一次续租的有效期截止到2015年1月31日。上述补充协议签订后，原告如约履行合同义务。2015年7月10日被告被取消�租住房资格，至今未申请保障住房资格，也未足额交纳房屋使用费。截止到我方起诉之日，被告仍占用上述房屋使用。为维护自身合法权益，我方起诉至法院，要求判令：1、终止原被告双方于2011年1月24日签订的《北京市城市廉租住房租赁合同》及廉租房住户分户计租表及补充协议；2、被告王德珍立即腾退北京市通州区梨园镇X园X号楼X单元X号房屋；3、被告王德珍支付我方2015年2月1日至2017年1月31日的房屋使用费18573.6元（实际要求支付至房屋腾退之日）；4、被告王德珍负担本案诉讼费用。
被告王德珍辩称：我有房，2009年被拆迁，应该给我经济适用房，她没给，就让我住进廉租房，每年租金380.4，三年后就几十倍涨。我的退休费太低，1806元，我是外地退休，消费不能给报。我已是70多岁，年老多病，我承担不起这么多费用。我从不欠房费和取暖费。2015年房费涨到9287.1元，再加上取暖费，一年一万多，我剩的钱不够生活。
经审理查明：2011年1月24日，房管所（出租人，甲方）与王德珍（承租人，乙方）签订《北京市城市廉租住房租赁合同》，约定乙方从甲方处承租北京是通州区梨园镇X园X号楼X单元X号房屋（以下简称X号房屋），朝向东南，房屋用途为住宅，实际居住人数为1人。房屋租赁期自2011年2月1日起至2012年1月31日。该房屋租金标准为17.68元/月/平方米（建筑面积），合计房屋租金为633.47元/月；按照本市廉租住房租房补贴标准计算后，乙方实缴租金为31.7元/月。本合同有效期自2011年2月1日起至2012年1月31日止，期满另议。配租期间，如遇到国家和本市有关政策调整，甲方应及时按新政策规定调整租金标准和乙方实缴租金数额。合同第七条合同变更、终止约定，房屋租赁期间，因家庭配租人口、收入等因素变�而引起租金补贴变化的，甲乙双方变更相应条款后重新签订合同。租赁合同期满前3个月，乙方须向其户籍所在区（县）住房保障管理部门提出继续承租住房申请。经审核符合条件的，重新核定房屋租金和租金补贴金额后，甲、乙双方续签租赁合同，经审核不符合条件的，合同终止。合同第八条合同解除约定，……（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1、连续三个月或累计超过六个月未交纳房租的；……5、被区（县）住房保障管理部分取消廉租住房保障资格的。第九条房屋腾退约定：租赁合同终止或解除后3日内，甲乙双方应当结清各自应当承担的费用；乙方应腾退房屋，并返还房屋附属物品、设备设施，甲乙双方验收认可后在《房屋交割清单》上签字盖章；不能腾退的，符合公共租赁住房条件的承租家庭，由区县住房保障管理部门按照公共租赁�房标准缴纳租金；对不符合公共租赁住房条件的承租家庭，由区县住房保障管理部门责令其在6个月内退回廉租住房，或按照两倍公共租赁住房标准租金缴纳租金；拒不退回住房或不按规定缴纳租金的，产权单位可向当地人民法院申请强制执行并通过新闻媒体曝光。合同同时还约定了其他内容。
2015年7月10日，王德珍因家庭人口、住房、收入及资产等情况变化，不符合规定的准入标准，以及王德珍因退休收入起标自愿放弃被北京市通州区住房保障部门取消了廉租房保障资格。原被告双方分别于2012年2月1日、2013年2月1日、2014年2月1日续签了《廉租房住户分户计租表及补充协议》，其中2014年2月1日的《廉租房住户分户计租表及补充协议》约定王德珍愿意继续承租该房屋，房屋租赁期自2014年2月1日起至2015年1月31日止，并承诺每月10日前交纳房屋租金31.7元。此协议为原租赁合同的补充协议同具法律效力，除房屋租金按规定调整以外，其他条款仍按原合同执行。2015年1月31日补充协议的合同期届满后，双方未续签补充协议。王德珍按照约定向房管所交纳了2015年1月31日之前的租金，2015年2月1日后的租金未交纳。
房管所表示2015年1月31日补充协议期限届满后，双方未续签合同，因此双方的租赁关系应当予以终止。同时房管所表示，因王德珍于2015年7月即被取消了廉租住房保障资格，因此自2015年2月起，王德珍应当按照公租房标准支付租金，为此房管所提交了北京市通州区人民政府通政函[2014]253号《北京市通州区人民政府关于大方居公租房（原廉租房）项目和制线厂公租房（原廉租房）项目租金标准的批复》，其中规定大方居公租房（原廉租房）项目租金标准为每月每平方米21.6元，原告据此要求被告王德珍按照该文件规定的公租房租金标准，支付2015年2月起至2017年1月期间的房屋使用费。
上述事实，有北京市城市廉租住房租赁合同、廉租住户分户计租表及补充协议、申请家庭资格取消核定表、北京市通州区人民政府关于大方居公租房（原廉租房）项目和制线厂公租房（原廉租房）项目租金标准的批复（通政函[2014]253号）及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同对双方当事人具有法律拘束力。2011年1月原被告双方签订的《北京市城市廉租住房租赁合同》，系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。租赁合同约定的租赁期限自2011年2月1日起至2012年1月31日，合同期满后双方于2012年2月、2013年2月、2014年2月三次签订补充协议，将租赁期限予以延长，根据2014年2月最后一次的补充协议的约定，合同期限于2015年1月31日届满，之后双�未再续签补充协议，因此双方的租赁合同及补充协议于2015年1月31日终止。廉租房和公租房等保障性住房系具有福利性质的房屋，面对的承租人群多数为收入较低的居民家庭，虽然王德珍被取消了廉租住房的保障资格，但因王德珍不具备腾退的条件，因此对房管所要求王德珍腾退房屋的诉讼请求，本院不予支持。因王德珍的廉租住房保障资格于2015年7月被取消，因此房管所主张按照北京市通州区人民政府文件规定的公租房价格，要求王德珍支付占用房屋期间使用费的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条之规定，判决如下：
一、原告北京市通州区住房和城乡建设委员会房管所与被告王德珍之间的《北京市城市廉租住房租赁合同》、廉租房分户记租表及补充协议于二0一五年一月三十一日终止；；
二、被告王德珍支付原告北京市通州区住房和城乡建设委员会房管所二0一五年二月一日至二0一七年一月三十一日期间的房屋使用费人民币一万八千五百七十三元六角，于本判决生效之日起十日内执行清；
三、驳回原告北京市通州区住房和城乡建设委员会房管所的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费264元，由被告王德珍负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上�处理。
审 判 长 王新东
人民陪审员 郝凤水
人民陪审员 张万良
二〇一七年九月十一日
书 记 员 马 翔