文书内容广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0306民初19767号原告（反诉被告）深圳市正联丰科技发展有限公司，住所地深圳市南山区粤海街道科苑路科兴科技园B栋3G，统一社会信用代码914403000775439515。法定代表人陈泽诚，总经理。委托代理人陈泽标，男，1974年10月28日出生，汉族，身份证住址广东省陆丰市，系该公司经理。被告（反诉原告）深圳市九鑫产业园管理有限公司宝安分公司，住所地广东省深圳市宝安区新华街道创业二路南侧都市翠海华苑一至三楼，统一社会信用代码914403003428097078。法定代表人魏建基，总经理。委托代理人刘智仁，男，1978年6月4日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市罗湖区，系该公司监事。委托代理人林绮琪，女，1993年12月22日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市龙岗区，系该公司董事会助理。上列原告与被告及被告与原告房屋租赁合同纠纷一�，原告诉请：一、被告返还原告6个月租金的一半合计24,000元；免收停电至今的租金；二、赔偿经营损失100,000元；三、恢复供电，让原告经营不中断；四、被告承担本案诉讼费。被告反诉请求：1、解除双方签订的《租赁合同》，原告搬离涉案商铺，没收原告缴纳的租赁保证金15,000元；2、原告支付2017年5月、6月、7月、8月租金30,000元，租金滞纳金4,725元（按每天千分之三的标准以7,500元为本金自2017年5月5日暂计算至2017年9月1日为2,700元，按每天千分之三的标准以7,500元为本金自2017年6月5日暂计算至2017年9月1日为2,025元，合计4,725元），管理费1,010元，水电费2,046.20元；3、原告承担本案诉讼费。本案相关情况双方有争议的事项为第八项、第九项，其他事项双方无争议。一、涉案房产的位置：位于深圳市××区××房。二、房屋用途：办公用途。三、合同约定的月租金标准：租赁期限为2016年3月21日至2017年3月20日的租赁合同约定，租金标准为70元/平方米/月，合计每月7,075元租金。管理�5元/平方米/月，合计每月505元管理费。电费按1.3元/千瓦时，水费按7元/方由甲方代为收取。租赁期限为2017年4月1日至2018年3月31日的租赁合同约定，租金标准为74.2元/平方米/月，合计每月7,500元租金。管理费5元/平方米/月，合计每月505元管理费。电费按1.3元/千瓦时，水费按7元/方由甲方代为收取。四、合同约定租金缴纳日期：原告应于当月5日前支付房屋租金、物业管理费及上月水电费。五、合同约定租赁合同履行期限：2016年3月21日起至2017年3月20日止。续签合同租赁期限为2017年4月1日起至2018年3月31日止。六、租赁保证金：乙方（原告）应向甲方（被告）交付二个月租赁保证金14,150元，续签合同后租赁保证金变更为15,000元；租赁期内如乙方提前解除租赁合同或有其他违约行为，则乙方所交租赁保证金不予退还；租赁期满乙方租赁不续租，无损坏承租物业、无违约行为、无拖欠费用的情况下租赁保证金无息退还乙方。七、违约责任：合同第十四条约定：乙方每月5日前缴纳当月租金，逾期按每日3‰的标准缴纳滞纳金。乙方逾期15天未缴租金视为乙方放弃承租权及承租房屋内物品的所有权。甲方可自行解除合同，乙方所交的租赁保证金不予退还。合同第十五条约定，如乙方逾期缴纳租金，甲方可�具《解除合同通知书》后单方解除合同，寄发后第三天即视为送达。八、关于合同解除的问题。2017年3月，原、被告续签租赁合同，约定租赁期限自2017年4月1日至2018年3月31日，租金每月7,500元。乙方（原告）在每月5日前缴纳当月租金，逾期按每日千分之三的标准缴纳滞纳金。乙方逾期15天未交租金视为乙方放弃承租权及承租房屋内物品的所有权。合同第十二条约定：合同签订后并交付租赁物业后，视为乙方对租赁物业现状的认可，其租赁期间的各种维修及其所需维修费用均由乙方承担，因结构性的质量问题需由甲方负责维修。原告缴纳了2017年4月�的租金。被告确认因原告未按时交纳2017年5月份的租金遂于2017年6月13日通知解除租赁合同并于2017年6月19日停电，本院于2017年11月至现场勘查时，原告仍然持有该涉案商铺的钥匙。原告深圳市正联丰科技发展有限公司主张因被告对承租的涉案房屋管理不善，导致空调管道漏水致使其装修受损，房间发霉无法使用，资料损失。故被告违约在先，应当退还其已经缴纳的2016年11月至2016年4月期间的50%的租金合计24,000元。被告深圳市九鑫产业园管理有限公司宝安分公司确认存在漏水的事实，但仅是角落，不影响原告的经营。本院经现场勘查，漏水导致涉案房屋一墙体转角下部分约三分之一处发霉，但不足以对原告的租赁使用产生重大影响，并未构成租赁物无法使用导致合同目的不能实现的情形。结合本院查明的事实，被告在庭审中确认涉案房屋于2016年11月发现漏水的情况，鉴于被告未能提交证据证明其积极履行了出租人的维修义务，但有一定的瑕疵，故本院酌定被告对原告已经缴纳的2016年11月份至2017年3月份期间的租金按照每月1,000元的标准予以减免，即被告应当返还原告上述期间的减免租金1,000元×5个月=5,000元。至于2017年4月份的租金退还问题，本院认为，原告在明知涉案商铺存在上述漏水瑕疵的情况下与被告续签租赁合同，租金标准亦未协商降低且实际履行了一个月，原告亦补缴了租赁保证金差额850元，应当视同原告接受该瑕疵租赁物，故原告请求被告返还2017年4月份已缴纳部分租金的请求，本院不予支持。原告主张被告未开具租金发票的问题，本院认为，开具发票为合同的附随义务，原告一直使用被告交付的租赁物，应当及时支付租金，原告主张被告的该项违约行为并不影响双方租赁关系的实际履行，故原告以此主张被告违约不履行支付租金的抗辩不成立。因原告主张的漏水情形并未导致合同目的不能实现，原告出示的漏水录像，被告予以确认，但该录像显示的时间是2017年3月份，故原告自2017年5月份起未按时缴纳租金的行为构成违约，被告依据双方签订的租赁合同第十四条的规定主张解除双方的租赁合同并无不当。原告确认收到被告邮寄的解除租赁合同通知书，故本院认定双方租赁合同于2017年6月19日解除，原告应当搬离涉案商铺。因原告存在违约行为，被告依合同约定无需退还原告租赁保证金15,000元。原告至今未交还涉案商铺钥匙，应当支付被告2017年5月1日至2017年6月19日期间的租金7,500元+7,500元÷30天×19天=12,250元，双方关于滞纳金的约定过高，本院调整为原告按照日万分之五的标准支付被告违约金。经核算，2017年5月份租金7,500元自2017年5月6日起至8月31日的逾期未付租金违约金438.75元，2017年6月份租金4,750元自2017年6月6日起至6月19日的逾期未付租金违约金33.25元，逾期未付租金违约金合计472元。被告于2017年6月13日发出解除合同通知单，告知原告将采取停电停水处理措施。被告实际于2017年6月19日对涉案商铺进行停水停电后并要求原告搬离涉案商铺，原告至本院进行现场勘查时仍然持有该商铺的钥匙，因原告违约并拒不搬离涉案商铺，故原告应当按照每月7,500元的标准支付被告自2017年6月20日起至2017年8月31日止的房屋占有使用费，并按照日万分之五的标准支付被告未缴纳房屋占有使用费的违约金。经核算，2017年6月未缴纳房屋占�使用费2,750元的违约金自2017年6月20日计算至2017年8月31日为100.38元，2017年7月未缴纳房屋占有使用费7,500元的违约金自2017年7月6日计算至2017年8月31日为210元，2017年7月未缴纳房屋占有使用费7,500元的违约金自2017年8月6日计算至2017年8月31日为93.75元，未缴纳房屋占有使用费违约金合计404.13元。被告超过上述标准及期限的违约金请求，本院不予支持。此外，原告应支付被告2017年5月1日至2017年6月19日期间的管理费505元+505元÷30天×19天=824.8元。被告未能提交有效证据证明其主张的水电费2,046.20元，原告不予确认，被告应当承担举证不能的不利后果，本院不予支持。九、关于恢复用电、赔偿经营损失的问题。本院认定原、被告双方的租赁合同解除，故原告关于恢复用电的请求无依据，本院不予支持；原告关于赔偿经营损失的主张，原告主张因被告原因未进行租赁合同备案导致其无法正常经营，但未提交相关证据予以证明，且在2017年5月份前原告一直正常缴纳租金，故原告的该项主张无依据，本院不予采纳，因被告不存在导致原告经营损失的违约行为，原告关于赔偿经营损失100,000元的请求无依据，本院不予支持。判决结果依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告深圳市正联丰科技发展有限公司与被告深圳市九鑫产业园管理有限公司宝安分公司签订的租赁合同解除，原告于本判决生效之日起十五日内搬离涉案商铺。二、被告深圳市九鑫产业园管理有限公司宝安分公司于本判决生效之日起十五日内返还原告深圳市正联丰科技发展有限公司2016年11月份至2017年3月份期间的部分租金合计5,000元；三、被告深圳市九鑫产业园管理有限公司宝安分公司无需退还原告深圳市正联丰科技发展有限公司租赁保证金15,000元；四、原告深圳市正联丰科技发展有限公司于本判决生效之日起十五日内按照月租金7,500元的标准支付被告深圳市九鑫产业园管理有限公司自2017年5月1日起至2017年8月31日止的租金、房屋占有使用费合计30,000元及违约金876.13元；五、原告深圳市正联丰科技发展有限公司于本判决生效之日起十五日内支付被告深圳市九鑫产业园管理有限公司管理费824.8元；六、驳回原告深圳市正联丰科技发展有限公司的其他诉讼请求；七、驳回被告深圳市九鑫产业园管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费1,390元，反诉受理费560元，合计1,950元，由原告深圳市正联丰科技发展有限公司承担1,804元，由被告深圳市九鑫产业园有限公司宝安分公司承担146元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 何    静二〇一七年十一月十六日书记员 林嘉琦（兼）书记员 莫  莹  莹