福建省厦门市集美区人民法院民 事 判 决 书（2015）集民初字第2897号原告厦门天马华侨农场有限公司，住所地福建省厦门市集美区港头村，组织机构代码15501859-8。法定代表人林爱武，董事长。委托代理人张盛利，福建大道之行律师事务所律师。委托代理人郭晓珍，福建大道之行律师事务所律师。被告颜麦东，男，1978年10月13日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。原告厦门天马华侨农场有限公司（以下简称“天马公司”）与被告颜麦东房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告天马公司委托代理人张盛利，被告颜麦东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天马公司诉称，2013年，天马公司（原名国营福建省厦门天马华侨农场）与颜麦东签订一份《房屋租赁合同》，约定天马公司将其位于厦门市集美区孙坂公路南侧的侨居2号楼855号店面出租给颜麦东，租赁期间自2013年12月18日至2014年12月17日止，房屋租金每季度（3个月）为5823元，颜麦东应于每个季度首月的10号之前交纳当季度的租金；租房押金5000元。合同签订后，天马公司依约向颜麦东交付了租赁房屋，房屋租赁期限至2014年12月17日届满。合同期满后，颜麦东至今未按合同约定将租赁房屋交还给天马公司。颜麦东逾期交还租赁房屋的行为已经构成违约，按合同约定：1、《房屋租赁合同》已于2014年12月17日租期届满，按合同第十一条约定，房屋租赁合同期满，颜麦东应于2014年12月30日前将租赁房屋返还天马公司，如颜麦东未能按时将租赁房产交还天马公司，天马公司有权按照合同规定的租赁房屋租金标准的200%即每季度11646元的标准向颜麦东收取房屋占用费。2、另根据合同第九条约定，租房押金5000元，该押金作为颜麦东履行合同的保证，如颜麦东违约，该押金归天马公司所有，同时颜麦东还应向天马公司支付违约金、滞纳金，赔偿天马公司的损失。3、合同第十二条第6款还约定，因颜麦东违约，天马公司提起诉讼的，颜麦东还应承担天马公司全部的诉讼费用、律师费等。现因颜麦东违约，天马公司委托律师提起本案诉讼支付律师费6000元，应由颜麦东承担。为维护天马公司合法权益，特诉至法院，请求判令：1、确认天马公司与颜麦东之间关于厦门市集美区孙坂公路南侧侨居2号楼855号店面的《房屋租赁合同》（合同编号：2013063）于2014年12月17日终止；2、颜麦东立即将上述租赁房产交还给天马公司；3、颜麦东缴交的押金5000元作为颜麦东违约金归天马公司所有，天马公司无需退返；4、颜麦东按双倍租金即每月3882元的标准向天马公司支付逾期交还租赁房产的房屋占用费,从2015年1月11日起计至颜麦东将房产实际交还天马公司之日止；5、颜麦东承担天马公司因本案诉讼所支付的律师费6000元；6、由颜麦东承担本案的全部诉讼费用。被告颜麦东辩称，1、应驳回天马公司的诉讼请求；2、诉讼费用应由天马公司承担。理由为：依照颜麦东与天马公司签订的《房屋租赁合同》，颜麦东承租了孙坂公路南侧的侨居2号楼855号店面用于开设面包店。考虑到租赁期较长，颜麦东对店面重新进行较高档次装修。2014年初却遇到包括承租店面在内的天马华侨农场住宅和非住宅用地的征地拆迁。此后店面周围到处拆迁，业务已无法开展，只能等待拆迁补偿款到位。至今颜麦东未得到补偿款的情况下，天马公司却以《房屋租赁合同》终止、要求颜麦东将租赁房交还天马公司，颜麦东已交的押金不退外，还要求颜麦东按双倍租金支付2015年1月1日之后的房屋占用费，承担其请律师的费用及本案诉讼费。天马公司上述诉讼请求在事实及法律上是站不住脚的，因为征地拆迁行为发生在《房屋租赁合同》履行期间，征地拆迁开始后，就产生了一系列法律效力：1、房屋征收决定一经作出，房屋原产权人（即天马公司）在搬迁前对讼争店面不能再行使所有权，更何况天马公司在合同租赁期间内，已把包括颜麦东承租的店面在内的土地移交出去。在征地拆迁中，天马公司也已变成搬迁人。故天马公司不具备原告主体资格。2、颜麦东作为承租人依法应得到补偿。颜麦东将租到的店面用于开设面包店，实际经营至征地拆迁时止，根据法律规定，有权获得装修附属物补偿、停产停业补偿、搬迁费用补偿等拆迁补偿。《房屋租赁合同》也约定，如属政府的拆迁行为，设备添置、二次装修、经营搬迁补偿归颜麦东所有。3、颜麦东在未得到补偿时，有权占有讼争店面。法律规定了“先补偿后搬迁”的原则，故颜麦东在获得应有的补偿之前，天马公司是无权要求承租人腾退房屋的。综上所述，天马公司本应把收取颜麦东的房屋押金和多收征地拆迁后的房屋租金退给颜麦东外，还应履行好搬迁人的职责，积极主动地与颜麦东商谈、签订征地拆迁协议。然而天马公司却没有做，而是提起民事诉讼，想从颜麦东处获取更大的非法利益。天马公司这种做法是不顾征地拆迁的事实，也违反有关征地拆迁的法律及政策规定。经审理查明：原告天马公司更名前的名称为“国营福建省厦门天马华侨农场”，更名时间为2015年2月17日。天马公司（甲方）与颜麦东（乙方）签订《房屋租赁合同》一份。天马公司将其依法批准建设的侨居2号楼855号店面出租给颜麦东。该合同相关条款约定为：“第一条租赁房产座落：孙坂公路南侧的侨居2号楼855号店面，上下层合计总面积80.37㎡（其中上层面积39.93㎡、下层面积40.44㎡）。第二条租赁期限自2013年12月18日至2014年12月17日止。第三条房屋租金每月1941，每季度（3个月）租金为5823元。第四条租金的支付期限与方式：乙方应在每季度首月的10号之前交纳当季度的租金，租金以转账或现金交纳。……。第九条租房押金人民币伍仟元，乙方在本合同签订之日支付给出租人。该押金系作为乙方履行本合同的保证，如乙方违约或解除合同的，该押金归甲方所有，同时乙方还应向甲方支付违约金、滞纳金，赔偿甲方的损失。本合同履行完毕后，经甲乙双方共同确认乙方已完全履行本合同义务，甲方退还该押金人民币伍仟元整（押金不计息）。……。第十一条房屋租赁合同期满，乙方返还房屋的时间是：2014年12月30日。乙方应在此之前将经营往来债务和一切相关费用清算完毕，按时迁离出租场地，乙方在租赁期间涉及一切债权、债务均由乙方自行承担，与甲方无关。如乙方不按时将租赁物交还给甲方，继续使用的，视为乙方违约，甲方有权按照本合同规定的租赁房屋租金标准的200%向乙方收取房屋占用费。超过十日拒不搬出的，租赁房屋内的财产甲方可自行处置。第十二条违约责任：……。6、因乙方违约，甲方提起诉讼的，乙方还应承担甲方全部的诉讼费用、律师费等。第十四条特别约定，乙方已充分了解租赁期内存在遇政府征地拆迁的可能性。租赁房屋若遇政府征地拆迁需要提前终止合同的（以政府有关部门发布的拆迁公告为准），甲方应提前一个月通知乙方，通知到达乙方时该合同视为终止。乙方应无条件服从并在规定的期限内搬迁完毕，双方对此造成的损失互不承担责任。有关拆迁补偿，均依照厦门市现行的拆迁安置补偿规定或政策执行，其中房屋部分的补偿归甲方所有，租赁期间乙方经甲方书面确认的有关设备添置、二次装修、经营搬迁补偿归乙方所有。如本条款约定与相关政策法规相冲突，以政策法规规定为准。”前述合同签订后，天马公司将讼争房屋交付给颜麦东使用。合同期满后，双方未续签租赁合同，颜麦冬亦确认合同到期前要求续租遭到天马公司拒绝。颜麦东未将房屋返还给天马公司并继续使用至今。颜麦东已缴交了2014年12月17日前的租金。颜麦冬提交了厦门市人民政府办公厅（甲方）与福建省稀有稀土（集团）有限公司（乙方）签订的《厦门天马华侨农场土地整体处置补充协议书》以及厦门市土地开发总公司、天马公司（委托方）与厦门市集美区人民政府（受托方）签订的《委托征地拆迁协议书——涉及天马华侨农场住宅、非住宅用地》的复印件各一份，以证明颜麦东所承租店面在租赁期内被征地拆迁，天马公司已移交房屋，天马公司已不具备本案原告诉讼主体资格。天马公司质证认为《厦门天马华侨农场土地整体处置补充协议书》中未有“乙方”盖章，而《委托征地拆迁协议书——涉及天马华侨农场住宅、非住宅用地》只是拆迁工作的委托书，并不意味着所有权转移，均不能证明本案合同权利主体的变更，不影响双方合同权利义务履行。2014年8月8日，天马公司（委托方）与厦门市中舟房屋征迁服务有限公司（受托方）签订一份《“厦门天马华侨农场”项目房屋搬迁服务协议书》，由天马公司委托厦门市中舟房屋征迁服务有限公司实施“厦门天马华侨农场”项目的房屋搬迁工作。天马公司为本案起诉花费律师费6000元。上述事实有原告天马公司提交的《房屋租赁合同》、租金发票、《厦门市建设工程竣工验收备案证明书》、《建设用地批准书》、红线图、《准予变更登记通知书》、企业基本信息表、组织机构代码证、人员基本信息表、《诉讼（仲裁）代理合约》、《进账单》、发票、（2015）海民初字第1391号民事判决书，被告颜麦东提交的《厦门天马华侨农场土地整体处置补充协议书》、《委托征地拆迁协议书——涉及天马华侨农场住宅、非住宅用地》、《国营福建省厦门天马华侨农场职工住宅搬迁补偿安置协议书》，本院调取的《“厦门天马华侨农场”项目房屋搬迁服务协议书》，以及本案庭审笔录予以佐证，本院予以确认。本院认为，本案系因房屋租赁合同而引发的纠纷。本案争议焦点为：1、天马公司可否以本案原告提起诉讼？2、如果天马公司主体资格没有丧失，天马公司可否向颜麦东主张本案权利？关于争议焦点1，该焦点系法律程序问题，天马公司主张在讼争合同的租赁期间，征地拆迁没有实际实施，也未发布征地拆迁公告，虽然讼争房屋涉及拆迁，但未曾影响颜麦东合同项下的承租权，天马公司的合同权利义务并未转移，天马公司仍是租赁合同的合同权利人，天马公司提起本案诉讼主体适格。颜麦东则抗辩天马公司因征地拆迁行为已将讼争房屋移交，天马公司丧失了对讼争房屋的所有权，进而提起本案诉讼属主体不适格。本院认为，颜麦冬所提交证据仅可证明讼争合同项下的房屋涉及拆迁，并不能证明合同项下的房屋所有权已发生转移，天马公司依然是讼争合同的权利人，天马公司可以以本案原告身份提起诉讼。关于争议焦点2，该焦点系法律实体问题。其一、关于讼争合同终止及房屋租赁物问题。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”本案中，天马公司与颜麦东所签订的《房屋租赁合同》所约定租赁期限于2014年12月17日届满，约定返还房屋的期限为2014年12月30日，颜麦东已确认天马公司在该租赁合同到期前拒绝续签合同，颜麦东在2014年12月31日之后继续使用租赁物已无法律依据，现天马公司要求确认与颜麦东之间关于厦门市集美区孙坂公路南侧侨居2号楼855号店面的《房屋租赁合同》于2014年12月17日终止，并要求颜麦东返还讼争的租赁房产，于法有据，本院予以支持。其二、关于违约责任问题。天马公司与颜麦东在《房屋租赁合同》的第十一条中明确约定“如乙方不按时将租赁物交还给甲方，继续使用的，视为乙方违约”本案中，颜麦东逾期未将租赁物返还给天马公司，已构成违约，应承担相应的违约责任。现天马公司要求将颜麦东缴交的押金5000元作为违约金归天马公司所有，要求颜麦东按双倍租金即每月3882元标准支付自2015年1月1日起至实际返还租赁物止的房屋占用费，并支付天马公司因提起本案诉讼所花费的律师费6000元，均符合双方合同约定，未违反法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告厦门天马华侨农场有限公司与被告颜麦东之间关于厦门市集美区孙坂公路南侧侨居2号楼855号店面的《房屋租赁合同》于2014年12月17日终止；二、被告颜麦东应于本判决生效之日起十日内将原告厦门天马华侨农场有限公司址于厦门市集美区孙坂公路南侧侨居2号楼855号店面返还给原告厦门天马华侨农场有限公司；三、被告颜麦东缴交的押金5000元作为违约金归原告厦门天马华侨农场有限公司所有，原告厦门天马华侨农场有限公司无需返还；四、被告颜麦东应于本判决生效之日起十日内支付原告厦门天马华侨农场有限公司逾期返还租赁房产的房屋占用费（以每月3882元为标准，自2015年1月1日起计算至实际返还租赁房产之日止）；五、被告颜麦东应于本判决生效之日起十日内支付原告厦门天马华侨农场有限公司律师费6000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费657元，由被告颜麦东承担，该款应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于厦门市中级人民法院。审 判 长  钟乾华人民陪审员  洪惠英人民陪审员  杨巧媛二〇一六年二月二十二日书 记 员  黄智达附：相关法律法规《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。法官提醒：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”