杭州市上城区人民法院
民 事 判 决 书
（2009）杭上民初字第1275号
原告：杨长清，
委托代理人：张国永。
被告：叶光生。
委托代理人：王致平。
委托代理人：刘为平。
原告杨长清为与被告叶光生房屋租赁合同纠纷一案，于2009年11月4日向本院提起诉讼。本院受理后，由审判员周蓓独任审判，后依法组成合议庭，分别于2009年11月25日、2010年1月25日公开开庭进行了审理。原告杨长清及其委托代理人张国永、被告叶光生及其委托代理人王致平、刘为平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨长清起诉称：2008年4月28日，原、被告签订了一份房屋租赁合同，合同约定：原告将位于上城区开元路72－3（原号码为74号2单元104室）的房屋出租给被告使用。租期为五年，自2008年6月1日起至2013年5月30日止。原告给被告装修及门面墙加固期限1个月。前三年每年租金为12万元，后两年每年租金为13万元。租金每年分两次支付，即2008年5月1日前支付6万元，2008年12月1日前支付6万元，后四年，均按上述时间支付。合同还约定原告有权在被告拖欠房屋租金时终止合同。合同签订后，被告于2008年5月2日支付了租金6万元和定金1000元，而后在2008年6月17日，2008年8月5日，2008年9月25日分三次以装修房屋自己没有钱需要向原告借款为由，从原告处要回人民币3万元，被告实际支付原告的租金仅3万元。因考虑到开元路道路整治带来的影响，原告已免除了被告2008年12月1日起至2009年4月30日五个月的房屋租金共5万元。从2008年6月1日起租至2009年11月30日被告应支付该房屋租金18万元，除去已支付的3万元租金，和免去的5万元租金，被告实际还应支付租金10万元。按照合同约定，被告应当在2009年12月1日起支付到2010年1月止的租金2万元。原告曾多次催促被告交纳租金，但被告一直拒不支付。故原告诉至法院，请求：1、判令被告支付拖欠的房屋租金12万元（按照合同约定自2008年6月1日至2009年11月30日，共应支付10万元，2009年12月1日至2010年1月30日共应支付2万元，总共应支付12万元）；2、解除原被告在2008年4月28日签订的房屋租赁合同，将开元路72－3房屋归还给原告；3、本案的诉讼费由被告承担。
为证明其主张，原告向本院提交了如下证据材料：
1、房屋所有权证1份，用以证明原告对讼争房屋享有所有权的事实。
2、房屋租赁合同2份，用以证明原、被告之间存在房屋租赁合同关系的事实。
3、银行活期存折1份，用以证明被告向原告支付过半年租金6万元及押金1000元的事实。
4、收条3份，用以证明被告支付租金后又向原告要回3万元的事实。
5、函及特快专递详情清单各4份，用以证明原告曾多次要求被告支付租金的事实。
6、营业执照1份，用以证明讼争房屋被告已在经营使用的事实。
7、照片3张，用以证明被告已将讼争房屋转租出去的事实。
8、函件4份，用以证明被告认可双方是按2008年4月28日合同履行的事实。
9、门牌证1份，用以证明讼争房屋原门牌号为杭州市上城区湖滨街道开元路74号2单元104室现改为杭州市上城区湖滨街道开元路72-3号的事实。
被告叶光生答辩称：1、本案的管辖权问题。原被告之间2008年4月1日签订的合同合法有效，那纠纷解决应该依合同约定，适用仲裁。2、被告并未拖欠房屋租金。根据2008年4月1日的合同，合同租金是每年24000元，被告已支付6万元，即两年半的租金，被告不存在违约。3、原告据此提出诉请的合同是无效的。因为原告的房产证上建筑面积是71.2平方米，但是原告据此提出诉请的合同上建筑面积却是78平方米。也就是说原告把不属于合法房子租赁的收益也算进去了。在工商登记机关的备案材料里，原告作为出租方提供的也是2008年4月1日合同，所以被告认为2008年4月1日签订的合同是合法有效的，双方是依据该合同来履行的，另2008年4月28日合同上的房屋地址与原告提供的房产证上的地址是不一样的。4、根据被告与原告达成的承诺书，表明原告是同意破墙开店的。所以在原告同意的情况下，被告去办理破墙开店遭受了很大的困难，而且破墙扩面被当做违章建筑拆除。由于原告同意被告破墙开店，所以被告实际使用房屋是从2009年8月开始的，有15个月是没有使用该房屋的。5、被告支付的房租是6万元加上1000元的订金。另外3万元不是原告返还的房租，而是因为在拆违过程中涉及到出租人的责任，承租人在没有经费的情况下向原告借款也好，代收款也好，这都是原告应该支付的拆违款，所以不是返还的3万元租金款。
为证明其主张，被告向本院提交了如下证据材料：
1、2008年9月18日杭州市上城区人民政府关于强制拆除违法建筑的公告1份，用以证明原告有违法建筑物要强拆的事实，合同约定，扩面由原告负责审批，在此期间房屋不能实际交付使用的原因由原告造成。
2、杭州市上城区城市管理行政执法局责令限期改正通知书3份，证明内容同证据1。
3、杭州市上城区房产监察大队住宅装修责令停工通知2份，用以证明讼争房屋是违章建筑的事实。
4、杭州市上城区城市管理行政执法局接受调查处理通知书1份，用以证明讼争房屋在租赁期内不能正常使用房屋的事实。
5、杭州市上城区公安分局消防大队传唤证1份，用以证明消防大队认定讼争房屋擅自装修的事实。
6、2008年5月6日杭州市上城区公安分局消防大队责令限期改正通知书1份，2008年5月13日杭州市上城区公安分居消防大队复查意见书1份，用以证明讼争房屋的装修未经消防审核的事实。
7、杭州市上城区国家税务局停业登记表1份，用以证明讼争房屋在租赁期内无法正常使用的事实。
8、杭州市住房改建装饰装修施工合同、建筑工程预算书、建筑工程结算书各1份，用以证明被告当时受原告的委托去找装修公司进行施工所花的费用是268822元。按合同约定，这些费用应由原告承担。
9、房屋租赁合同1份，用以证明2008年4月28日的合同时间是后面加上去的，本案应该按照2008年4月1日的合同约定由杭州市仲裁委员会受理。
10、工商档案资料1组（个体工商户设立登记申请书、房屋租赁合同及房屋租赁合同备案证各1份），用以证明双方的租赁关系以工商备案的房屋租赁合同为准，应是2008年4月1日的合同。
11、房租支付凭证1份，用以证明被告已支付6.1万元租金的事实。
12、承诺书1份，用以证明原告同意房屋改建及破墙开店的事实。
13、房屋安全鉴定报告、房屋安全鉴定缴费通知、开墙加固合格证明及加固设计图纸各1份，用以证明被告支付费用进行住房改商业用房装修和加固，并申请安全鉴定的事实。
14、拆违图片及结案书各1份，用以证明改建的部分房屋因邻居投诉被强制拆除，该部分不能计算租金；强制拆除案于2009年8月9日结案，被告在该期间遭受经营损失，实际是从2009年8月才开始使用房屋的事实。
15、杭州市关于破墙开店的规定1份及街道证明1份，用以证明被告是无业、无退休保障和生活来源的困难人员，向原告租赁居住用房后经审批改为商用的事实。
审理中，本院依法对原、被告提交的证据材料经当庭质证，认证如下：
1、关于原告提交的证据：对证据1、3，被告无异议，予以认定。对证据2，被告对2008年4月1日的合同没有异议，对2008年4月28日的合同有异议，认为是复印件，不符合证据的形式要件。本院认为，该两份证据可以证明原、被告之间存在房屋租赁合同关系的事实，对此事实予以确认，对双方按何份合同履行，将综合全案案情再作认定。对证据4，被告对真实性无异议，对证明对象有异议。本院认为，该证据可以证明被告收到原告3万元的事实，对此事实予以确认，对与本案是否有关联，本院将综合全案案情再作认定。对证据5、6，被告对真实性有异议，认为是复印件，不符合证据的形式要件。本院认为，证据5中除2009年2月8日的函件被告明确表示收到应予以认定之外，其余函件均不能证明被告已收到的事实，故本院不予认定。证据6虽然是复印件，但被告在庭审中对该事实予以了确认，故本院予以认定。对证据7，被告有异议，认为与本案无关联性。本院认为，被告所提异议的理由成立，故对该证据不予认定。对证据8，被告对真实性无异议，予以认定。对证据9，被告对真实性及证明对象均有异议，认为应以房屋所有权证上的门牌号为准。本院认为，该证据可以证明讼争房屋原门牌号为开元路74号2单元104室及现门牌号为开元路72-3号的事实，对此事实予以确认。
2、关于被告提交的证据：对证据1-7，原告对真实性均没有异议，对关联性及证明目的有异议。本院认为，原告对上述证据的真实性没有异议，且上述证据可以证明讼争房屋未经有关部门的许可擅自进行改建及装修，受到有关部门处理的事实，与本案有一定的关联性，予以认定。对证据8，原告对真实性有异议，认为原告没有授权给被告去找装修公司，预算书、结算书上没有名称地址。本院认为，该证据不能证明原告委托被告签订装修施工合同的事实，也不能证明装修实际所花的费用，故对该证据的证明事项不予认定。对证据9，原告对真实性没有异议，对关联性及证明对象有异议。本院认为，该证据与原告提交的证据2相同，予以认定。对证据10，原告对真实性合法性无异议，但对关联性及证明对象有异议。本院对真实性予以认定，对其证明对象将综合全案再作认定。对证据11、13，原告无异议，予以认定。对证据12，原告对真实性合法性没有异议，但对证明对象有异议。认为原告只承诺对装修加固引起的安全问题承担责任，并未同意被告可以改建房屋。本院认为，该证据只能证明原、被告对房屋装修加固承诺承担责任的事实，不能证明原告同意被告对房屋改建的事实，故对被告所要证明的事项不予认定。对证据14，原告对真实性、合法性均有异议，并认为与本案无关。本院认为，拆违图片系被告自行制作，不符合证据的形式要件，故不予认定。结案书系复印件，不具有证明效力，不予认定。对证据15，原告有异议，认为系复印件，不符合证据的形式要件，且与本案无关。本院认为，原告所提异议的理由成立，故对该证据不予认定。
根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院认定案件事实如下：2008年4月，原、被告分别签订了两份房屋租赁合同。其中2008年4月1日签订的合同约定：原告将坐落于杭州市上城区开元路74号104室房屋（建筑面积为71.2平方米）租赁给被告，租期自2008年4月1日至2013年4月1日止，年租金为24000元，按年结算一次，下一期租金需提前30天支付；如情况发生变化，双方可另签合同，以后签的合同为准。另一份合同约定：原告将杭州市上城区开元路72-3号（原门牌号为74号2单元104室）房屋，建筑面积78平方米，出租给被告使用，被告对所要出租的房屋作了充分了解，愿意承租该房屋；租期由2008年6月1日起至2013年5月30日止，其中原告给被告装修期间，原门面墙及隔墙拆除加固审批等为1个月；房屋租金前三年为每年12万元，后两年为13万元；租金的支付方式由银行支付方式执行，第一年的租金分两次支付，即2008年5月1日前支付6万元，2008年12月1日前支付6万元，后四年，按上述时间支付；拖欠房屋租金的，原告有权终止合同收回房屋；如在租用一年内该房屋遇到市政府规划或房地产商开发引起旧房改造或拆迁，导致被告损失的，原告应给予被告经济补偿，补偿额为原告所获装修赔偿金均归被告作为补偿，租赁期内由于上述原因导致被告无法继续经营的，原告还应无条件退还已交付租金中剩余部分的租金（原被告安装门面及装修不得损坏）。合同还对其他权利义务进行了约定。原告提供的该份合同落款时间为2008年4月28日，被告提供的合同没有落款时间，但合同内容与原告提供的合同一致。2008年5月2日，被告通过银行支付给原告租金及押金61000元。之后，被告开始对房屋进行加固改造，因其改造装修未经审批，受到行政执法部门的处理，被告一直到2009年6月11日才领到个体工商户营业执照。2009年2月3日至2009年8月18日，被告数次致函给原告，认为原合同为2008年6月1日起租，因变故导致承租人无法投入营业使用12个月，原件合同78平方米，拆违后减去三分之一，为66平方米，要求重新签订合同，原合同自2008年6月1日起租条款作废，改为2009年9月30日起租，租期延长，年租金从12万元降为8万元。2008年2月8日，原告曾复函给被告，表示同意照顾被告，免付2008年12月1日至2009年4月30日止的5个月租金，但不同意延长租赁期和降低租金。被告于2008年5月2日支付第一期租金后，至今一直未付租金，故原告诉至法院，要求被告支付租金，并解除双方签订的合同，由被告将房屋归还给原告。
另查明，被告于2008年6月17日、8月5日、9月25日向原告出具收据三份，确认各收到原告1万元。
本院认为，根据审理查明的事实，本案的争议焦点是：一为原、被告双方履行的是2008年4月1日的合同还是4月28日的合同；二为被告是否存在拖欠租金的行为。
关于焦点一，原、被告之间虽然签订了两份合同，但根据被告支付租金的时间、金额，以及被告发给原告信函中要求延长租期及降低租金等内容来看，本院认为，双方履行的应是2008年4月28日的合同，该合同没有约定管辖权，故本案由合同履行地法院即本院审理并无不当。双方于2008年4月1日签订的合同未履行。被告辩称双方履行的是2008年4月1日的合同，但没有其他证据相印证，故此抗辩理由本院不予采纳。
关于焦点二，被告抗辩称，其承租后因拆违及道路整治等原因，导致其无法正常使用，其实际使用前的房租不应该支付，故其不存在拖欠租金的行为。本院认为，原、被告于2008年4月28日签订的合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。根据合同约定，被告在支付第一期租金6万元后，应于2008年12月1日前支付第二期租金6万元，但时至今日，被告也未支付，该行为已构成违约，故原告依合同约定，要求被告支付租金并解除双方签订的合同，于法有据，应予支持。原告考虑到拆违及道路整治等原因，同意免掉被告五个月租金的意见，本院予以采纳，但原告要求将被告收到原告的3万元作为被告的借款从被告已付的租金中予以扣除，无法律依据，本院不予支持，其可另行主张。被告认为拆违及道路整治造成其装修及经营损失，但被告未在举证期限内提出反诉，故本院不予处理。其可另行主张。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、原告杨长清与被告叶光生于2008年4月28日签订的房屋租赁合同自本判决生效之日起予以解除。
二、被告叶光生应于本判决生效之日起10日内支付原告杨长清房屋租金9万元（租金暂计算至2010年1月30日止）。
三、被告叶光生应于本判决生效之日起30日内将本市上城区开元路72-3号房屋腾空，将房屋归还给原告杨长清。
四、驳回原告杨长清的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2300元，由被告叶光生负担2070元，原告杨长清负担230元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费2300元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：1202024409008802968）。
审 判 长 周 蓓
人民陪审员 王明珠
人民陪审员 韩思源
二?O一O年四月十二日
书 记 员 朱燕青
附页：
《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。