广西壮族自治区来宾市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂13民终353号上诉人（一审被告）：谢祖运。被上诉人（一审原告）：来宾市丽景苑物业管理有限公司。法定代表人：黎耀林。上诉人谢祖运因与被上诉人来宾市丽景苑物业管理有限公司（以下简称丽景苑物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服来宾市兴宾区人民法院（2016）桂1302民初3118号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月29日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人谢祖运上诉称，1.被上诉人的诉讼请求已过诉讼时效，其请求的物业费用是2012年8月1日至2014年6月30日，一审法院于2016年8月17日立案受理。2.一审判决认定事实错误，上诉人所在的16栋业主自行管理的时间是2012年7月1日至2014年7月31日，被上诉人诉讼请求的时间基本在业主自行管理期间。业主出资聘请门卫值班看守，并直接向供电部门交公共照明电费。一审法院认为上诉人也是被上诉人物业管理范围之内，显然是错误的。2012年至今，被上诉人并没有证据证明其提供了物业服务的事实，其主张收取的物业费用无事实依据。自2012年至今，被上诉人没有以书面或电话形式向上诉人催缴所谓的物业费用的事实。综上，请求二审法院从本案事实及社会稳定出发，依法撤销一审判决，在查清事实的基础上依法改判，由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。被上诉人丽景苑物业公司答辩称，一审判决所欠的物业费按照八折缴付，欠的水电、电梯费按照二折缴付，该判决让物价局审判收费标准变成一纸空文，老老实实100%交费的业主吃了大亏，经我公司动员和一审法院公告后，按八折缴纳欠费的也吃了亏，经一审法院判决缴付的却能按二折少缴。这将造成更多的业主不缴费，物业公司被迫走法律途径，法院也将面临更多的诉讼。我公司提起了几百个诉讼，本以为可以形成普法教育的效果，但走向了反面，为了不再折腾，我公司不再出庭应诉，对判决结果服从，不谋求抗诉、重审或申诉。一审法院查明，2009年12月17日，谢祖运与柳州市银宇房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定谢祖运购买柳州市银宇房地产开发有限公司开发的丽景苑商业城XX号房（建筑面积92.82m2）。2007年10月15日，丽景苑物业公司（受托方，乙方）与柳州市银宇房地产开发有限公司（委托方，甲方）签订《丽景苑（商业城）前期物业管理委托合同》，该合同约定了委托管理事项、物业服务内容、物业管理服务费用、物业管理服务质量要求、业主缴纳服务费用的义务、违约责任等，委托管理期限自2007年10月15日至2010年10月15日止。合同第二十二条约定本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.38元向业主或物业使用人收取，非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.80元收取。前述合同到期后，2010年9月28日，丽景苑物业公司（受托方，乙方）与柳州市银宇房地产开发有限公司（委托方，甲方）又签订《丽景苑（商业城）前期物业管理委托合同》，委托管理期限自2010年10月16日起至2011年10月15日止。2011年10月16日，丽景苑物业公司（受托方，乙方）与柳州市银宇房地产开发有限公司（委托方，甲方）再次签订《丽景苑（商业城）前期物业管理委托合同》，委托管理期限自2011年10月16日起至2017年10月15日止。合同第二十二条约定本物业的管理服务费按当地物价局审批的收费标准向业主或物业使用人收费，其余的内容与前一合同内容基本上一致。一审另查明，2011年8月15日，来宾市物价局作出《关于“丽景人家”和“丽景苑”小区物业管理服务收费标准的通知》，载明:1.住宅物业服务收费，“丽景人家”小区按建筑面积每月每平方米0.65元收取；“丽景苑”小区按建筑面积每月每平方米0.6元收取……3.非住宅用房物业服务收费标准由你公司与业主协商制定；4.电梯维护费和二次供水加压费按实际支出与业主协议合理分摊；5.空置物业服务收费，按来价格[2006]17号文件规定执行；6.你公司每半年要向全体业主公布物业服务费的收支情况……2014年5月31日后，丽景苑物业公司退出该小区。一审法院认为，丽景苑物业公司作为物业服务企业与建设单位即柳州市银宇房地产开发有限公司依法签订的前期物业服务合同，均系合同当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效，对该小区业主具有法律约束力。丽景苑物业公司作为物业服务公司，应依照约定对小区进行管理维护，提供物业服务，相应的，谢祖运作为小区业主应支付相应费用。本案争议焦点在于丽景苑物业公司是否按约定全面履行物业管理服务义务的问题，庭审中，丽景苑物业公司自认其所提供的物业管理服务未完全符合合同约定的服务质量标准，谢祖运对此未进行答辩、辩论。结合本小区其他到庭参加诉讼的部分业主的陈述，对本小区业主主张的丽景苑物业公司未完全提供合同约定的物业服务的抗辩，予以采纳。对丽景苑物业公司主张的物业费仅支持80%，再根据合同的约定及来宾市物价局作出“通知”，物业服务费用应结合物业的面积、单价、欠费时间计算。丽景苑物业公司起诉的诉讼请求物业费时间为2012年8月1日至2014年6月30日，而2014年5月31日后，丽景苑物业公司退出该小区，谢祖运欠费期间应该为2012年8月1日至2014年5月31日。因此丽景苑物业公司起诉的物业管理费应为1225.22元（92.82m2×0.6元/月·m2×22个月），仅支持980.18元（1225.22元×80%）。基于以上情形，对丽景苑物业公司主张的滞纳金，不予支持。一审法院认为，对丽景苑物业公司主张的“公共照明费69元”。一方面，《丽景苑（商业城）前期物业管理委托合同》中未明确公共照明费所对应的服务内容以及收费标准；另一方面，即便公共照明费确因小区公共利益、共用设施的使用而支出的费用，该费用的计算也应该由各业主合理分摊，而各业主分摊的费用，应该按欠费期间的整个小区的公共照明而消耗的电费总量以及参与分摊该电费的业主的数量计算而来，但丽景苑物业公司未能提供证据证实计算该项费用的收费依据以及与业主协商的依据等；但从常识、常情、常理角度出发，一个小区的正常运行离不开公共照明，根据民事活动的公平原则，并结合当地其他小区的物业服务企业收费标准，对丽景苑物业公司主张的该部分费用酌定为13.80元（69元×20%）。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第四十二条第一款的规定，判决：1.谢祖运支付来宾市丽景苑物业管理有限公司物业管理费980.18元；2.谢祖运向来宾市丽景苑物业管理有限公司支付公共照明费13.80元；3.驳回来宾市丽景苑物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由丽景苑物业公司负担42元，谢祖运负担8元。根据各方的诉辩意见，本案的争议焦点为：上诉人谢祖运的上诉请求是否有充分的事实和法律依据？二审查明，上诉人谢祖运在一审期间未提出诉讼时效抗辩。对一审查明的其他事实，双方无异议，本院予以确认。本院认为，关于上诉人谢祖运的上诉请求是否有充分的事实和法律依据的问题，首先，对于上诉人称被上诉人的诉讼请求超过诉讼时效的上诉抗辩理由，因上诉人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条、第四条之规定，人民法院不主动审查诉讼时效是否超过，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，故上诉人的该部分上诉抗辩理由不能成立。其次，对于上诉人所称的被上诉人未提供物业服务及未向上诉人催缴费用的上诉抗辩理由，根据涉案小区已经生效的裁判文书确认的事实和相关案件当事人的陈述，尽管被上诉人提供的物业服务存在不足，但被上诉人在涉案小区内履行过物业服务的义务，并且也及时向包括本案在内的欠费业主公告催缴过物业费用，故上诉人的该部分上诉抗辩理由不能成立。再次，对于上诉人所称其所在的16栋业主自行管理故不用缴付物业费的上诉抗辩理由，因该自行管理行为未得到相关部门认可，且上诉人一审提供的证据中没有其缴付自行管理费用的证据，又小区物业服务并不只局限于某一栋或其单元楼之内，还有其他公共部分，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持，故该部分上诉抗辩理由亦不能成立。因此，上诉人的上诉请求缺乏充分的事实和法律依据，不予支持，一审判决正确，应予维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长  韦远潇审判员  黄月秀审判员  石晓志二〇一七年六月二十七日书记员  郭叶露附相关法律条文：1.最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第四条业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。第五条物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。3.最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条当事人未提出诉讼时效抗辩，人民法院不应对诉讼时效问题进行释明及主动适用诉讼时效的规定进行裁判。第四条当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。当事人未按照前款规定提出诉讼时效抗辩，以诉讼时效期间届满为由申请再审或者提出再审抗辩的，人民法院不予支持。