广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤04民终2887号
上诉人（一审被告、反诉原告）：珠海市豪晖房产有限公司。
法定代表人：黄款，总经理。
委托诉讼代理人：陈昱，北京大成（珠海）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘依，北京大成（珠海）律师事务所实习律师。
被上诉人（一审原告、反诉被告）：林观贵，男，汉族。
委托诉讼代理人：唐锋，广东莱特律师事务所律师。
一审第三人：黄国昭，男，汉族。
委托诉讼代理人：周忠，广�环宇京茂律师事务所律师。
上诉人珠海市豪晖房产有限公司（以下简称豪晖公司）因与被上诉人林观贵、一审第三人黄国昭房屋买卖合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院(2017)粤0402民初2383号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人豪晖公司的委托诉讼代理人陈昱、刘依，被上诉人林观贵的委托诉讼代理人唐锋，一审第三人黄国昭的委托诉讼代理人周忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
豪晖公司上诉请求：1、撤销（2017）粤0402民初2383号民事判决第一项判决；2、撤销（2017）粤0402民初2383号民事判决第三项判决，改判支持豪晖公司的全部反诉请求；3、本案一审、二审的诉讼费由林观贵承担。事实和理由：一、一审判决擅自将案由确定债务转移合同纠纷属于法律关系定性错误。1.林观贵与�晖公司之间是商品房买卖合同关系。在三方签订《协议书》前，2005年12月23日，豪晖公司与黄国昭就该三套房产签订了《濠海大厦商品房预售合同》（以下简称“预售合同”）。预售合同第八条明确约定了黄国昭应当于2006年3月1日前付清该三套房屋的房价款，由此可见，豪晖公司与黄国昭在签订三方协议前已存在商品房买卖合同关系，黄国昭负有向豪晖公司支付房价款的义务，豪晖公司负有向黄国昭交付房屋的义务（以黄国昭支付全部房款为前提）。黄国昭正是基于签订了《濠海大厦商品房预售合同》，而且承诺在2006年3月1日之前支付全部房款，豪晖公司才同意有条件的跟林观贵签订《商品房买卖合同》。豪晖公司也考虑到如果黄国昭在2006年3月1日前不支付房款，那么林观贵就需支付房款。根据《中华人民共和国合同法》第88条的规定，“当事人一方经对方同意，�以将自己在合同中的权利和义务一并转让给黄国昭。”在三方签订《协议书》后，林观贵与豪晖公司签订了该三套房产的《商品房买卖合同》（以下简称“买卖合同”），双方形成了商品房买卖合同关系。再结合《协议书》的约定，可认定黄国昭经豪晖公司的同意，将其在《预售合同》中的权利和义务一并转让给林观贵。根据《中华人民共和国合同法》第89条的规定，“权利和义务一并转让的，适用本法第七十九条、第八十一条至第八十三条、第八十五条至第八十七条的规定。”第85条的规定，“债务人转移义务的，新债务人可以主张原债务人对债权人的抗辩。”在本案中，不论林观贵还是黄国昭，均未向豪晖公司支付该三套房产的全部房价款，豪晖公司有权行使上述规定的抗辩权，拒绝为林观贵办理该三套房产的房屋所有权证。因此，不论林观贵基于《协议书》�是买卖合同所产生的商品房买卖合同关系要求豪晖公司办理房屋所有权证并要求豪晖公司承担逾期办理的违约责任，其诉讼请求均无任何事实和法律依据。2、黄国昭和豪晖公司、林观贵之间是合同权利义务有条件的转让。根据三方在2005年12月24日签订的《协议书》的约定可以看出，豪晖公司以其所有的濠海大厦77幢2101、2102、2202号房（以下简称“该三套房产”）代替黄国昭偿还其借到林观贵的借款人民币2193123元整。协议书的前提是黄国昭支付房款后的合同权利方可转让给林观贵。正因为黄国昭没有支付房款，在豪晖公司和林观贵签订《商品房买卖合同》时对支付房款的约定是林观贵需向豪晖公司支付房款。如果黄国昭按照约定支付房款，那么林观贵就可以不支付。如果黄国昭不支付房款，那么林观贵就必须向豪晖公司支付。《中华人民共和国合同法》第65条规定了�“当事人约定由黄国昭向债权人履行债务的，黄国昭不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。”据此，在黄国昭代为履行的情况下，黄国昭只是履行主体而非合同主体，由于黄国昭不是合同当事人，当出现债务的履行不符合约定或未完全履行的情况时，债权人只能向债务人而不能向黄国昭请求承担责任。3.林观贵通过向豪晖公司借款支付该三套房屋的首期款，证明其认可并履行买卖合同约定的付款义务。也就是说黄国昭的权利义务转让行为未完成。二、在签订买卖合同后，黄国昭没有在约定的时间内向豪晖公司支付房款，林观贵一直未向豪晖公司支付该三套房产的首期房价款，经豪晖公司多次催促之后，林观贵才在2006年4月9日向豪晖公司借款人民币15万元整代为支付77幢2101、2102房的首期房款。从林观贵向豪晖公司借款支付首期房款的行为可见，林观贵是认可支付房价款的义务由其承担，即原豪晖公司之间应为商品房买卖合同关系，另一方面，林观贵系基于商品房买卖关系要求豪晖公司办理该三套房产的房屋所有权证并承担逾期办理的违约责任，因此本案案由应当为商品房买卖合同纠纷而非债权债务转让纠纷。三、黄国昭和林观贵之间的债务关系不真实，一审法院也未查实这一关键事实。退一万步讲，即便在林观贵与黄国昭的债权债务关系中豪晖公司与黄国昭之间为债务转移，但债务转移的前提条件是存在有效的债务，林观贵应当举证证明其与黄国昭之间存在真实的债权债务关系。根据林观贵提供的证据，《协议书》内约定的借款金额为人民币2193123元整，林观贵与黄国昭签订的《借据》记载的借款金额为人民币1820000元整，差额达将近40万元整。且在本案中，林观贵仅提供了黄国昭向其出具的《借据》，却未提供任何银行转账凭证，仅凭一张借据，无法证明林观贵与黄国昭的借款关系。以不存在或无效的债务转移他人，因标的不存在或标的不能而导致债务转移无效。林观贵无法证明其余黄国昭之间存在真实有效的借款关系的，债务转移应当无效，原豪晖公司之间应为商品房买卖合同关系。况且林观贵在庭审中陈述此款是当时购买金色九洲所支付的房款，那就不是黄国昭的个人欠款，而是公司行为，不应该由黄国昭个人来偿还。更不应该由黄国昭骗取豪晖公司的财产为其偿还根本不存在的债务。四、即使一审法院认定三方为债务转移关系，但三方签订《协议书》中以房抵债的条款为流质条款，依法应认定为无效。林观贵主张三套房产归其所有并要求过户的诉讼请求没有事实及法律依据。根据一审林观贵举证（一审已查明：一审判决第11页最后一段）：案涉《协议书》的出具是基于借款人黄国昭于2005年10月28日出具的《借据》，内容为：“本人黄国昭借到林观贵人民币1820000元，定于2005年12月30日前还清”，借款人黄国昭于2014年2月25日注明“该款项已从濠海大厦处拿房抵数，待办证完结”再次确认按《协议书》确定的方式归还《借据》的借款本息。黄国昭的《借据》明确了林观贵对黄国昭享有债权，并约定了黄国昭履行债务的期限为2005年12月30日前，而《协议书》是2005年12月24日签订的，即签订于借款履行期限届满之前，如果黄国昭依约履行了还款义务，那么根据《协议书》以物抵债的约定不必履行，如果债务履行期届满，林观贵仍未受清偿，豪晖公司的房产所有权无条件转移为林观贵所有。从林观贵举证的《借据》、《协议书》的内部逻辑可以分析出：《协议书》第2条款的本质是黄国昭以豪晖公司的房产作为林观�债权的抵押担保。豪晖公司认为此抵押担保条款为法律禁止的流质条款，首先，从该条款设立的时间上看，三方是在债务履行期限尚未届满的情况下约定，如未能按时给付林观贵借款本息，则豪晖公司将房产无条件交付给林观贵，那么，三方在债务履行期限届满前就对房产的权属进行了约定，明显具有流质的性质和特点，该份三方《协议书》违反了我国《物权法》第186条，以及《担保法解释》第57条的规定而无效；其次，豪晖公司签订三方《协议书》是受到黄国昭的欺骗，该份《协议书》非豪晖公司真实意思表示；而且此份《协议书》并未实际履行，故豪晖公司与林观贵重新签订了三套房屋的买卖合同，而且买卖合同已实际履行，豪晖公司与林观贵的权利义务应以买卖合同约定为准。本案涉案房产直至目前并未办理转移变更登记的手续，在《协议书》无效且案涉房�尚未办理物权转移手续前，债权人（即林观贵）要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之物的所有权归自己所有，不应得到支持。五、林观贵对该三套房产只有占有使用并不代表就是合法拥有。2014年1月9日，豪晖公司与黄国昭签字确认《会谈纪要》，黄国昭承认其未向豪晖公司支付任何房款也未将包括该三套房产在内的十套房屋退回给豪晖公司。另一方面，在原豪晖公司签订的买卖合同中亦明确约定了：（1）林观贵应当于2006年1月5日前支付20%的房价款；（2）买卖合同由出卖人、买受人、银行及市房地产交易中心各执一份。由此可见，林观贵选择采取银行按揭的方式向林观贵购买该三套房产，为配合林观贵办理银行按揭贷款手续，豪晖公司才向林观贵出具了该三套房的收款收据，实际上林观贵及黄国昭均未向豪晖公司支付该三套房产的全部房价款。即使林观贵�该三套房产已实际占有使用，但并不代表其就是合法拥有，该三套房产的所有权仍应当属于豪晖公司。六、林观贵逾期不支付房价款已构成违约，严重侵犯了豪晖公司的合法权益，林观贵应当按照买卖合同的约定向豪晖公司支付逾期付款违约金。根据双方签订的买卖合同的约定，林观贵应当于2006年1月5日前付清20%的房款，但经过豪晖公司的多次催促后，林观贵通过向豪晖公司借款的方式支付了2101、2102两套房的首期款后，2202房的首期款及三套房的剩余房价款至今未付。林观贵在未支付房价款的情况下，一直占有使用该三套房产至今，林观贵的行为已构成违约，严重侵犯了豪晖公司的合法权益。根据买卖合同第八条关于买受人逾期支付房价款的约定，林观贵应当向豪晖公司支付逾期付款违约金，并向豪晖公司支付占用该三套房产的使用费。
综上，豪晖�司认为一审法院存在事实认定错误和法律适用错误，恳请二审人民法院，依法查清本案的事实，纠正一审法院的错误，依法作出公正、公平的裁决，支持豪晖公司的请求。
林观贵辩称：一、本案案由为债务转移纠纷，一审判决定性正确。林观贵与豪晖公司、黄国昭于2005年12月24日签订的《协议书》约定非常明确：豪晖公司用涉案的三套房产代替黄国昭偿还林观贵的债务，协议生效后涉案房产归林观贵所有，豪晖公司协助林观贵办理房产证手续，黄国昭的债务视为还清，黄国昭和豪晖公司因以房偿债引发的纠纷与林观贵无关。豪晖公司与黄国昭2005年12月23日签订的《濠海大厦商品房预售合同》第八条约定了涉案房屋抵债后，房款由黄国昭负责支付，进一步印证了《协议书》是三方的真实意思表示，且债务转移不负任何的条件，更不存在流质条款的约定。至�林观贵和卓小群与豪晖公司签订的《商品房买卖合同》，及豪晖公司出具的收款凭据，纯属豪晖公司为了履行《协议书》的约定而作出，双方不存在真实房屋买卖行为，豪晖公司据此主张承担违约责任不符合事实。因此，一审判决定性本案为债务转移纠纷正确，豪晖公司主张案由定性错误不符合事实，主张林观贵承担违约责任错误。二、林观贵与黄国昭的债务真实，且获得了豪晖公司的认可。豪晖公司与黄国昭一直有交易往来，双方交往频繁、密切，对黄国昭比较了解，双方还为此签订过协议由黄国昭代售豪晖公司建设的商品房。在正式签署以房抵债《协议书》前，三方就已经协商过多次，豪晖公司对黄国昭所负的债务进行了调查了解，并确认债务的真实性后才签署《协议书》。需要指出的是，抵债的数额200余万，不是一个小数额，作为一个房产开发企业，如果对抵偿的债务没有进过深入的了解，豪晖公司是不可能贸然签署一份如此重要的《协议书》的。同时，林观贵有债务人出具的欠款依据，黄国昭也承认欠款。而且豪晖公司在交付涉案房屋给林观贵后，如果认为债务存疑，却从来没有提出过异议，这也不符合常理。因此，豪晖公司现时质疑债务的真实性，是不诚信的表现，也没有事实依据。
综上所述，豪晖公司主张撤销一审判决的请求没有事实和法律依据，一审判决正确，二审法院应当驳回豪晖公司的上诉请求，维持原判。
黄国昭辩称：一审法院作出的判决书，黄国昭查明的事实和作出的判决、适用法律是正确的。黄国昭与林观贵之间的债务是真实的，在2005年签订三方协议书的时候，该事实豪晖公司是认可的，并在当时也是清楚的。同时，豪晖公司在2005年预售合同中也明确了涉案的房子是由林观�所有。
林观贵向一审法院起诉请求：1.依法确认位于珠海市香××区碧海路濠××大厦××、××、××房产属于林观贵所有；2.依法判令豪晖公司立即为林观贵位于珠海市香××区碧海路濠××大厦××、××、××号的房屋办理房屋所有权证；3.依法判令豪晖公司承担支付逾期办理房屋所有权证的违约金24万元；4.请求法院判令豪晖公司承担一审案件诉讼费用。林观贵于2017年7月3日撤回第3项诉讼请求。
豪晖公司向一审法院提出反诉请求：1.请求法院判决林观贵将濠海大厦77幢2101号、2102号、2202房房款人民币2193123元支付给豪晖房产；2.请求法院判决林观贵向豪晖房产支付三套房产逾期付款的违约金人民币1808449.25元（从2005年12月1日暂计至2017年3月16日，之后的暂计至实际付款日）；3.请求法院判决林观贵承担一审案件的诉讼费用。
一审法院认定事实：2005年12月24日，林观贵为甲方、黄国昭为乙方、豪晖公司为丙方签订一份《协议书》约定，鉴于黄国昭共借到林观贵人民币2193123元，为偿还林观贵借款，三方签订以下协议：一、豪晖公司自愿将自己所有的珠海市濠海大厦B座2101、2102号住宅房产（建筑面积153.80平方米，价值938180元）和B座2202号住宅房产（建筑面积171.91平方米，价值1254943元），代替黄国昭偿还黄国昭借到林观贵的借款人民币2193123元；二、本协议签订后，原属豪晖公司所有的上述房产归由林观贵所有，豪晖公司必须协助林观贵办理房产登记、转移等一切手续；三、上述房产转移在林观贵名下或林观贵指定的其他人名下，黄国昭所欠林观贵上述的借款视为还清；四、上述房产转让为林观贵所有后，黄国昭与豪晖公司因以房产偿还债务等经济纠纷与林观贵无关；五、本协议为三方签字盖章后生效；六、本协�一式三份，由三方各执一份为据。落款处，林观贵、黄国昭签名，豪晖公司加盖公章。
林观贵举证一份由借款人黄国昭于2005年10月28日出具的《借据》，内容为：“本人黄国昭借到林观贵（身份证）人民币1820000元，定于二OO五年十二月三十日前还清，此据”。该《借据》左下角空白处，黄国昭于2014年2月25日注明“该款项已从濠海大厦处拿房抵数，待办证完结”。林观贵称2004年起黄国昭陆续向林观贵借款，总额可能超过220万元，签署上述《协议书》后，林观贵将所有欠条包括《借据》都还给黄国昭，《借据》作废；后来林观贵找黄国昭协商涉案房产办证事宜时，林观贵要回上述《借据》，黄国昭在《借据》上补充说明。黄国昭备注后，林观贵未向黄国昭追索过《借据》上的借款。
2005年12月23日，豪晖公司为甲方、黄国昭为乙方就三套涉案房产签�两份《濠海大厦商品房预售合同》，该合同前七条均为打印条款，第八条为手写条款。该合同约定豪晖公司将三套涉案房产出售给黄国昭；77栋2202房建筑面积171.91平方米、单价7300元、总楼款1254943元，77栋2101、2012房建筑面积153.80平方米、单价6100元、总楼款938180元。合同第二条、第三条约定付款方式、交付楼房期限，需填写具体时间和金额等内容横线处空白，其中第二条约定黄国昭须于签定本合同时付认购定金，但未明确认购定金的金额。第六条约定，合同一式二份，豪晖公司执一份，黄国昭执一份，合同从双方签订且豪晖公司收到黄国昭购房定金之日起生效。合同第八条约定，该房产转由林观贵持有，房款由黄国昭于2006年3月1日前付清给豪晖公司，即黄国昭负责交纳房款。落款处，豪晖公司签章、黄国昭签名。豪晖公司和黄国昭确认黄国昭未向豪晖公司支付过购�款。林观贵主张黄国昭曾向豪晖公司支付过购房款。
林观贵主张于2005年12月24日签署《协议书》前，已实际占有使用涉案房产，其中2101房和2102房装修后入住至今，并按照缴纳涉案房产的水电、燃气、电视等各项费用，2202房租给林观贵的朋友居住至今。
经查，林观贵与卓小群为夫妻关系，豪晖公司与卓小群、林观贵签署三份落款时间为2005年12月24日、格式适用于商品房预售、销售的《商品房买卖合同》。其中，出卖人豪晖公司与买受人卓小群就濠海大厦77幢2101房签订一份合同，约定该房产建筑面积73.85平方米、单价每平方米6100元、总金额450485元；买受人已于2006年1月5日前付清20%房款，即90097元，余额登记后付清。第八条第1款第（1）项约定，买受人如未按合同时间付款，逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付�付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付付款万分之二的违约金，合同继续履行。第二十二条约定，本合同连同附件共27页，一式五份，具有同等法律效力，出卖人一份，买受人一份，银行一份，珠海市房地产交易中心一份。落款处，卓小群作为买受人签名、豪晖公司法定代表人签名并加盖公章。另，出卖人豪晖公司与买受人林观贵就濠海大厦77幢2102、2202房分别签订两份合同，约定两处房产分别建筑面积79.95平方米和171.91平方米、单价每平方米6100元和7300元、总金额487695元和1254943元；买受人于2006年1月5日前付清20%房款，即97539元，余额登记后付清。该两份的第八条第1款第（1）项和第二十二条约定内容与前一份合同相同。
2006年1月5日，豪晖公司向卓小群出具一份收款收据，载明收到2101房的房款90097元；向林观贵出具两份收款收据，分别载明收到2102房的房款97539元和收到2202房的房款250989元。同日，豪晖公司向卓小群和林观贵分别出具办理2101房和2102房预购登记手续的法定代表人证明书、授权委托书等办证资料。
2006年2月22日，卓小群和林观贵向珠海市房地产登记中心提交《关于请求给予办理商品房预购登记的申请》。《珠海市房地产登记中心文件办理表》载明于2006年3月1日收到卓小群提交的《关于请求给予办理商品房预购登记的申请》，2006年3月2日主办工作人员意见为：经查，该房预售证已过期，无资金进账本提供，拍卖的土地抵押未注销，无法办理备案手续。能否在预售备注栏内备注“抵押未注销，XX人于2005年12月24日向开发商购买”字样，请领导审批。领导批示意见为：开发商属违规售楼，请告知市建设局查处。以小业主提供的资料来看，房款已付清，为维护业主利益，若抵押权人同意注销相�楼层的抵押登记并办理注销登记后，可予办理预购登记备案。
2006年4月7日，林观贵作为借款人向豪晖公司出具一份《借据》，内容为：现借到豪晖公司人民币150000元作为代支付77栋B座2101、2102房首期房款。
关于上述三份《商品房买卖合同》实际签署时间、付款情况和《借据》问题，林观贵和豪晖公司说法不一。林观贵主张三份合同是2006年1月5日与豪晖公司补签的，豪晖公司于同日出具三份涉案房产收款收据；林观贵称当时付了15万元给豪晖公司，但由于涉案房产无法办证，豪晖公司将钱退给林观贵；《借据》是豪晖公司说给了收款收据给林观贵，要求林观贵出具的凭证，用于与黄国昭对数；涉案房产办理的按揭贷款，是由于林观贵当时借了别人很多钱，想贷款偿还借款，而不是用于支付购房款。豪晖公司主张三份合同是2005年12月24日与《协议书�同日签署，因为豪晖公司没有收到黄国昭的定金和房款，所以在商品房买卖合同中对付款予以约定；当时豪晖公司没有把三份合同给林观贵，直到林观贵于2006年4月7日出具《借据》，说剩余款项通过银行按揭支付，豪晖公司才将合同、办证和银行按揭所需手续给林观贵。
2014年1月9日，黄款、黄国昭、彭晓笛等人签署一份《会谈纪要》，商议濠海大厦77栋1807、1907、2007、2107、2101、2102、2202、1904房，79栋2002、2202房共十套房的处理问题，黄国昭表态称给他一些时间核实上述十套房的情况，协调购房人后再决定是退房给豪晖公司还是付款给豪晖公司，至于需要多长时间做出退房或付款的决定，黄国昭表示尽快。彭晓笛表态称黄国昭已将没有交付的房屋退回豪晖公司，上述十套房是已经交付或有法院判决的房屋。大家认可黄国昭的提议，时限以后再议。
一审法院再查明，涉案房产现登记于豪晖公司名下。一审法院在审理珠海市德润房地产开发有限公司（以下简称德润公司，法定代表人为黄款）诉豪晖公司（法定代表人为黄款）合同纠纷一案中，德润公司于2016年10月21日向一审法院提出财产保全申请，要求冻结豪晖公司名下的房产，一审法院经审查后作出（2016）粤0402民初8715号民事裁定，裁定：一、查封豪晖公司名下位于珠海市香××区碧海路××、××房；二、查封豪晖公司名下位于珠海市香××区碧海路××、××、××、××、××、××房。林观贵于2016年12月19日对前述裁定查封位于香洲区碧海路77号2101、2102、2202房提出异议。一审法院经审查，于2017年1月3日作出（2016）粤0402民初8715号之一民事裁定，裁定：解除位于珠海市香××区碧海路××、××、××房的查封。涉案房产于2017年3月28日被解除查封。林观贵在本案申请查封�一审法院作出（2017）粤0402民初2384号民事裁定，裁定查封涉案房产，并于2017年3月29日办理了查封登记手续。
一审法院认为：根据林观贵、豪晖公司的本反诉请求、举证以及三方陈述，归纳本案争议焦点有：1.本案法律关系定性；2.林观贵对涉案房产享有的权利。
一、本案法律关系定性。《中华人民共和国合同法》第八十四条规定：“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意”。债务转移合同纠纷是指债权人或债务人与第三人达成协议将债务转由第三人承担后就该协议产生的权利义务纠纷。本案中，林观贵作为债权人与债务人黄国昭以及豪晖公司于2005年12月24日签订《协议书》，约定豪晖公司将其所有的三套涉案房产转归由林观贵所有，代替债务人黄国昭偿还欠付林观贵的借款2193123元，豪晖公司协助林观贵办理涉案�产的登记、转移等一切手续，三套房产转移至林观贵或林观贵指定的其他人名下，黄国昭欠林观贵的借款视为还清。显然，黄国昭欠付林观贵的债务转移由豪晖公司代为清偿，三方形成债务转移合同。其后，豪晖公司与林观贵以及林观贵指定人卓小群签署《商品房买卖合同》、以及向林观贵、卓小群开具购房款收款收据、出具法定代表人证明书、授权委托书等手续，均是豪晖公司协助林观贵或林观贵指定人员办理涉案房产产权登记，是豪晖公司履行《协议书》的行为。现林观贵和豪晖公司就履行2004年12月24日《协议书》发生纠纷，本案法律关系宜定性为债务转移合同纠纷。
关于豪晖公司主张本案法律关系是房屋买卖合同纠纷的说法，一审法院认为，房屋买卖合同纠纷是指当事人之间因订立、履行、变更、终止商品房买卖合同发生的权利义务纠纷。《最高�民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。豪晖公司与林观贵以及卓小群签署《商品房买卖合同》是履行《协议书》的体现，是豪晖公司向林观贵和林观贵指定人员转让涉案房产的必要手续和必经过程。豪晖公司和林观贵或卓小群基于《协议书》办理涉案房产转移，而非基于《商品房买卖合同》办理涉案房产转移。故豪晖公司主张本案为房屋买卖合同纠纷的说法不能成立。
综上，本案基础法律关系是债务转移合同纠纷而不是房屋买卖合同纠纷，经一审法院释明后，豪晖公司未变更反诉请求。《协议书》显示林观贵或林观贵指定人员取得三套涉案房�的对价是黄国昭欠付林观贵的借款，无需另行支付购房款。林观贵或卓小群为办理银行按揭贷款手续在《商品房买卖合同》中约定分期付款以及林观贵向豪晖公司出具《借据》均不足以证明林观贵同意代黄国昭向豪晖公司支付购房款。至于黄国昭是否依据《濠海大厦商品房预售合同》向豪晖公司支付购房款，是黄国昭与豪晖公司之间债权债务关系，与林观贵无关。故豪晖公司反诉请求林观贵支付三套涉案房产的购房款、逾期付款违约金或占用使用费等，于法无据，一审法院不予支持。
二、林观贵对三套涉案房产享有的权利。关于涉案房产的所有权，根据《中华人民共和国物权法》第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”规定，由于涉案房产尚并未变更登记至林观贵名下，林观贵请求确认涉案房产属于林观贵所有，于法无据，一审法院不予支持。
关于涉案房产办证问题，林观贵基于2005年12月24日《协议书》就三套涉案房产转移对豪晖公司享有请求权，豪晖公司负有协助林观贵办理涉案房产过户手续的义务。林观贵请求豪晖公司协助办理涉案房产的权属证书，理据充分，一审法院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十四条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，一审法院判决如下：一、豪晖公司于本判决发生法律效力之日起十日内协助将位于珠海市香××区碧海路濠××大厦××、××、××房产过户登记至林观贵名下；二、驳回林观贵其他诉讼请求；三、豪晖公司全部反诉请求。一审案件本诉受理费人民币13829元，保全费人民币5000元，合计人民币18829元，林观贵负担人民币100元，豪晖公司负担人民币18729元，反诉受理费人民币19406元，由豪晖公司负担。
经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人豪晖公司上诉主张其与被上诉人林观贵之间为商品房买卖关系，被上诉人林观贵应向上诉人豪晖公司支付相应购房款，因此，本案的焦点为豪晖公司与林观贵之间是商品房买卖关系还是债务转让关系。债务转让，是指基于债权人、债务人与第三人之间达成的协议将债务转移给第三人承担。本案中，林观贵作为债权人与债务人黄国昭以及第三人豪晖公司于2005年12月24日签订《协议书》，约定豪晖公司将其所有的三套涉案房产转归由林观贵所有，代替债务人黄国昭偿还欠付�观贵的借款2193123元，豪晖公司协助林观贵办理涉案房产的登记、转移等一切手续，三套房产转移至林观贵或林观贵指定的其他人名下，黄国昭欠林观贵的借款视为还清。由此可见，黄国昭欠付林观贵的债务转移由豪晖公司代为清偿，三方法律关系为债务转让。而根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，林观贵并非直接向豪晖公司购买涉案房产，也未向豪晖公司支付相应购房款。豪晖公司与林观贵以及林观贵指定人卓小群签署《商品房买卖合同》、以及向林观贵、卓小群开具购房款收款收据、出具法定代表人证明书、授权委托书等手续，均是豪晖公司协助林观贵或林观贵指定人员办理涉案房产产权登记，是豪晖公司履行《协议书》行为的体现，是豪晖公司向林观贵和林观贵指定人员转让涉案房产的必要手续和必经过程。豪晖公司和林观贵或卓小群基于《协议书》办理涉案房产转移，而非基于《商品房买卖合同》办理涉案房产转移。至于豪晖公司主张其与一审第三人黄国昭之间签订了《濠海大厦商品房预售合同》，以及黄国昭至今未支付相应购房款，是另一个法律关系，豪晖公司可以向黄国昭另行主张。综上，豪晖公司关于其与林观贵之间为商品房买卖关系的主张没有事实及法律依据，本院不予支持。
至于豪晖公司主张黄国昭与林观贵之间的债务关系不真实的问题，因豪晖公司并未提交相关证据予以证明，故对其该主张，本院不予支持。
综上所述，上诉人豪晖公司的上诉主张没有事实及法律依据，依法应予以驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）款之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费44345.43元，由上诉人珠海市豪晖房产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 发
审判员 朱文春
审判员 杨卫星
二〇一七年十二月十四日
书记员 苏婉婷