广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终21578号上诉人(原审原告、反诉被告):杨杰，男，汉族，1984年10月27日生，住所地:湖南省华容县。委托诉讼代理人：熊伟，广东龙昌律师事务所律师。上诉人(原审被告、反诉原告):姚登宇，男，汉族，1983年10月13日生，住所地:深圳市宝安区。委托诉讼代理人：刘淑丽，北京市康达（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张炳杰，北京市康达（深圳）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）:徐新现，男，汉族，1981年7月1日生，住所地:广西荔浦县。原审第三人:覃光鹏，男，壮族，1986年4月28日生，住所地:广西东兰县。上诉人杨杰因与上诉人姚登宇、被上诉人徐新现及原审第三人覃光鹏房屋买卖合同纠纷一案，杨杰与姚登宇均不服深圳市龙岗区人民法院(2015)深龙法民三初字第1877号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。杨杰上诉请求：撤销一审判决书第四项，改判姚登宇、徐新现支付杨杰违约金216000元，并由姚登宇、徐新现承担本案全部诉讼费用。上诉理由：一审判决的违约金数额低于姚登宇、徐新现因违约所获的利益，显失公平，鼓励了违约行为，判决错误。姚登宇上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回杨杰的一审诉讼请求，并由杨杰承担本案一、二审诉讼费用、保全费用。上诉理由：一、一审判决认定“姚登宇擅自将涉案房产转售他人”系认定事实错误，且证据不足，据此判令姚登宇违约，承担违约责任系适用法律错误。涉案房产原系姚登宇名下自有房产，但因姚登宇工作需要长期驻外，不在深圳。故姚登宇2015年委托其大舅哥徐新现帮忙出售涉案房产。2015年4月7日，在深圳市览众房地产经纪有限公司及其业务员覃光鹏的介绍下，徐新现代姚登宇与杨杰签订了涉案房产的买卖合同，同日，杨杰支付定金2万元，其中姚登宇实际收取15000元，剩余5000元交由深圳市览众房地产经纪有限公司。2015年4月17日，姚登宇回到深圳补签上述合同，并出具公证委托书给中介与覃光鹏，委托其代为办理赎楼及房产转移登记过户等手续，随即离开深圳等消息。整个过程中，姚登宇始终都在积极履行涉案房屋买卖合同，根本不存在解除合同或另行出售涉案房产的意思表示，更未授权过任何人签署有关解除合同、自愿承担违约责任或代其另行签订房屋买卖合同转售房产的协议。出具公证授权委托书后，姚登宇每隔3到5天就会致电深圳市览众房地产经纪有限公司及覃光鹏了解交易进度，并催促其告知杨杰尽快如约履行办理资金监管及更名过户义务，期间深圳市览众房地产经纪有限公司及覃光鹏的回复都是“快了、快了，正在办，马上就好……”，从未告知涉案房产交易有何问题，更未告知已将姚登宇房产转售他人，姚登宇因此一直以为是在与杨杰进行交易。直到2015年9月初，姚登宇先后两次从外地飞回深圳并前往覃光鹏告知的办理资金监管的银行进行查询，才发现涉案房产并未过户至杨杰名下，而是过户至姚登宇从未谋面、更未协商过房产买卖事宜的案外人名下，是覃光鹏在姚登宇完全不知情亦未授权的情况下，擅自超越代理权限，与杨杰签订解除合同的补充协议，并擅自与案外人签订房屋买卖合同，将房产另售他人，使姚登宇背负高额违约责任。姚登宇了解情况后，多次与覃光鹏沟通，要求其组织杨杰及更名过户的案外人共同见面解释原因，而覃光鹏始终拒绝见面，甚至下落不明。上述事实充分证明，在涉案房产整个交易过程中，姚登宇由始至终都处于被蒙骗、不知情状态，根本不存在擅自转售房产的意愿与行为，涉案房产另售他人完全是中介及覃光鹏越权代理的过错行为所致，其应依法承担由此产生的法律后果及过错责任。而且从本案的实际情况及杨杰的态度，姚登宇有理由推断，对于解除合同及第二次房产交易杨杰是知情的，甚至是其与中介方恶意串通促成的。故此，为了还原事实，在一审诉讼中，姚登宇在追加覃光鹏的同时，亦曾向原审法院提出要求追加深圳市览众房地产经纪有限公司作为第三人参加诉讼，并要求法院调取第二次交易的买卖合同以证实转售并非姚登宇本人意思表示，但遗憾的是原审法院并未依法予以追加，亦未调取涉案房产第二次交易的相关资料，以致原审判决在本案事实认定方面出现重大错误，且证据不足。二、一审法院判决姚登宇返还定金2万元无事实依据，应依法予以撤销并纠正。鉴于一审判决在审理查明的事实部分已确认，姚登宇仅实际收取杨杰定金15040元，剩余5000元系深圳市览众房地产经纪有限公司收取。故即便双方合同因覃光鹏过错导致无法继续履行，须解除合同返还定金，亦应根据姚登宇实际收取的金额确定返还金额。一审判决无视上述事实，判令姚登宇将览众公司收取金额一并返还，无事实依据。三、一审判决酌定姚登宇支付违约金10.8万元于法无据，且显失公平。如前所述，涉案房产另售他人系覃光鹏越权所为，姚登宇并不知情，不能据此认定姚登宇存在违约。退一步讲，即使判令姚登宇应对转售房产的后果承担责任，一审判决的违约金金额亦明显过高。首先，杨杰并未在合同约定的45个工作日内如约办理资金监管，本身己违约在先;其次，杨杰只履行了给付定金义务即主动终止了涉案合同的履行，其为履行合同付出的时间及金钱成本有限，即使存在损失也仅是定金占用期间的利息损失;加之其与覃光鹏签订的补充协议中己确认自身损失仅为5万元，故一审判决酌定姚登宇支付违约金10.8万元于法无据，且显失公平。针对对方的上诉，杨杰与姚登宇的答辩意见与其自己的上诉意见一致。针对杨杰的上诉，徐新现辩称，作为姚登宇的代理人，徐新现的签约行为经过了姚登宇的确认，法律后果应由姚登宇承担。原审第三人覃光鹏未到庭，未发表答辩意见。杨杰向一审法院起诉请求：1、解除杨杰与姚登宇、徐新现之间的《房地产买卖合同》；2、姚登宇、徐新现返还定金2万元；3、姚登宇、徐新现支付违约金21.6万元；4、由姚登宇、徐新现承担本案诉讼费用。姚登宇、徐新现向一审法院提起反诉，请求：1、确认涉案《补充协议书》无效；2、本案反诉诉讼费用由杨杰承担。一审法院经审理查明：2015年4月7日，徐新现作为姚登宇的代理人与杨杰签订《房地产买卖合同》（编号为0001xx1），约定姚登宇将其所有位于深圳市龙岗区颐景峰苑二单元XX房屋以108万元的价格转让给杨杰。合同第十五条约定：“如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同。如卖方逾期履行义务超过七日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。”第十九条约定：“买方在45个工作日内做资金监管。”合同签订同日，杨杰支付定金2万元，代理人徐新现出具收据予以确认，其中5000元作为交楼保证金托管在深圳市览众房地产经纪有限公司处。2015年4月17日，姚登宇在深圳市龙岗公证处办理委托公证，授权包括覃光鹏在内的5人代其办理涉案房产的相关事宜，其中代理权限包括办理赎楼、房屋产权转移登记和水电、煤气、物业等过户手续、签署资金监管协议、查询并打印产权资料等等。2015年5月24日，覃光鹏以姚登宇代理人的名义与杨杰签订《补充协议书》，约定双方一致同意解除双方于2015年4月7日签订的《房地产买卖合同》；姚登宇在协议签订后5天内退还杨杰给付的定金2万元，并另外赔偿原告损失5万元；如姚登宇未在上述期限内支付，则除退还定金2万元外，还需向杨杰支付违约金21.6万元。另查明，姚登宇在庭审中陈述其对徐新现的代理行为全部予以认可，另外涉案房产已经以125万元的价格出售予他人。一审法院认为：徐新现以姚登宇代理人的名义与杨杰签订《房地产买卖合同》，姚登宇对于徐新现的代理行为全部予以认可，根据民法通则第六十三条第二款的规定，上述合同所产生的法律后果应由姚登宇承担。杨杰与姚登宇签订的上述房地产买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应予全面履行。本案关键问题在于覃光鹏以姚登宇的名义与杨杰签订的《补充协议书》是否对姚登宇发生法律效力。姚登宇于2015年4月17日出具的公证委托授权书中明确约定了覃光鹏的代理权限，即代为办理赎楼、房屋产权转移登记和水电、煤气、物业等过户手续、签署资金监管协议、查询并打印产权资料等等为出售涉案房产所需办理的具体事宜，但并不包括解除合同以及自愿承担违约责任等对姚登宇的权利产生重大影响的合同事项，故覃光鹏自行与杨杰签订《补充协议书》约定解除涉案房地产买卖合同以及承担相应的违约责任，属于超越代理权限的行为，在姚登宇明确拒绝对覃光鹏的上述行为表示追认的情况下，根据合同法第四十八条第一款的规定，《补充协议书》对姚登宇不发生效力，相应的法律后果应由覃光鹏承担。故杨杰依据上述《补充协议书》的约定诉请姚登宇支付违约金，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。上述《补充协议书》应属杨杰与覃光鹏之间的真实意思表示，在双方当事人之间合法有效，故姚登宇、徐新现反诉请求确认《补充协议书》无效，一审法院也不予支持。在合同履行期限内，姚登宇擅自将涉案房产转售他人，致使杨杰购买房产的目的无法实现，其行为构成违约，杨杰据此诉请解除合同，并要求被告姚登宇返还定金、支付违约金，合法有理，一审法院予以支持。因双方在合同中约定的违约金标准过高，一审法院酌情予以调整。杨杰在2015年5月24日终止了涉案合同的履行，防止了损失的扩大，其在补充协议中同意姚登宇赔偿损失5万元，说明在签订补充协议之时确认自身损失为5万元，一审法院结合杨杰损失大小以及姚登宇另售房屋的获利情况，酌情将违约金调整为10.8万元，杨杰诉请超过上述金额的部分，一审法院不予支持。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，判决：一、解除杨杰与姚登宇于2015年4月7日签订的《房地产买卖合同》；二、姚登宇于判决生效之日起十日内返还杨杰定金2万元；三、姚登宇于判决生效之日起十日内向杨杰支付违约金10.8万元；四、驳回杨杰的其他诉讼请求；五、驳回姚登宇、徐新现的反诉请求。本诉受理费4840元（杨杰已预交），反诉受理费100元（姚登宇已预交），合计4940元，杨杰负担2215元，姚登宇、徐新现负担2725元。二审经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷案件。根据各方的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：一、姚登宇是否构成违约；二、一审法院将违约金调整为10.8万元，是否恰当。关于第一个争议焦点，姚登宇上诉认为涉案房屋被转售他人，系中介及覃光鹏所为，与其无关，其无需承担违约责任。本院认为，涉案合同的卖方系姚登宇，即使姚登宇所述属实，涉案合同因房屋被另售他人而无法履行，其作为卖方也应当承担违约责任。至于其房屋被另售的原因以及是否经过其同意，姚登宇可另循法律途径向相关责任人主张权利。关于第二个争议焦点。涉案合同签订于2015年4月7日，杨杰在2015年5月24日即同意解除合同，并由姚登宇赔偿其损失5万元。杨杰在合同解除后即可采取合理措施，避免损失扩大。一审法院考虑上述因素，并结合姚登宇另售房屋的价格，酌情将违约金调整为10.8万元，符合公平原则。综上，杨杰和姚登宇的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7500元（已由杨杰预交2460元，由姚登宇预交5040元），由上诉人杨杰负担2460元、由上诉人姚登宇负担5040元。本判决为终审判决。审判长 马    龙审判员 路  德  虎审判员 周    敏二〇一七年十二月二十八日书记员 马雪梅（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。