广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终8104号
上诉人（原审原告）：李俊，男，1986年3月13日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。
委托诉讼代理人：郑铸，广东金桥百信律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：陈智铭，男，1986年1月7日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。
上诉人（原审被告）：欧小萍，女，1980年3月2日出生，汉族，身份证住址广东省阳春市。
上诉人陈智铭、欧小萍共同委托诉讼代理人：容绍云，广东宾得律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：黄志坚，男，1975年11月21日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。
委托诉讼代理人：容绍云，广东宾得律师事务所律师。
原审第三人：广西江山房地产代理有限公司，住所地广西南宁市青秀区民族大道131号航洋国际城2号楼2712号。
法定代表人：刘安彬，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈付萍，该公司员工。
上诉人李俊、上诉人陈智铭、欧小萍因与被上诉人黄志坚、原审第三人广西江山房地产代理有限公司（以下简称江山公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初3813号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人李俊上诉请求：撤销一审判决书第二项中涉及黄志坚的判决，改判黄志坚对支付违约金358800元给李俊承担连带清偿责任。事实与理由如下：黄志坚与陈智铭、欧小萍存在恶意串通严重损害李俊利益的情形，应对支付违约金358800元给李俊承担连带清偿责任。一审法院已经查明，穗存量房合字17040236837号《广州市存量房买卖合同》载明：买方是汤礼贤，卖方是陈智铭，卖方一栏签名系黄志坚。另外，黄志坚诉讼代理人表示：涉案房屋撤销网签后，为避免陈智铭的涉案房屋被查封，找了一个熟人过户至其名下，实际过户给汤礼贤，但汤礼贤是没有支付过任何房款的。据此，在整个房屋交易过程中，黄志坚明知涉案房屋已经存在网签的情况下，仍然以委托代理人的身份与李俊签订《广州市存量房买卖合同》。在房屋解除网签后，为逃避责任，达到转移财产的目的，仍然以委托代理人的身份与案外人汤礼贤签订《广州市存量房买卖合同》，进行虚假交易。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条的规定：代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。本案中，黄志坚明知涉案房屋存在网签及虚假交易的情况下，仍然以委托代理人的身份与他人恶意串通，严重损害了李俊的利益。因此，黄志坚应对本案违约金承担连带清偿责任。
针对李俊的上诉主张，陈智铭、欧小萍二审答辩称：不同意李俊的上诉请求。本次交易合法进行，黄志坚作为代理人在交易过程中明确将授权权限和法律文件交给中介和李俊，在交易初李俊就知道黄志坚是代理人，其行为的结果应由陈智铭、欧小萍承担，在整个过程中并不存在李俊所述的恶意串通的情况，而且李俊也没有提供任何证据证实其主张。
上诉人陈智铭、欧小萍上诉请求：撤销原审判决第一项，驳回李俊的违约金请求。事实和理由如下：一、一审事实查明部分存在重大错误，应当予以纠正。（一）一审法院对于李俊在2017年3月6日是否具备购房资格；李俊是否委托了案外人吴隆华签订合同、购买房屋；李俊和案外人吴隆华在整个交易过程中并未向中介方、业主方出示过李俊委托吴隆华签订合同、购买房屋的合法授权文件；陈智铭、欧小萍不认识李俊，李俊是否为本案适格诉讼主体等事实没有查明。（二）由于吴隆华自始没有合法授权，陈智铭、欧小萍在2017年11月1日已经发出撤销合同的律师函，因此涉案《存量房买卖合同》自始没有发生法律效力。（三）江山公司的出庭人员只是公司法务部人员，根本不清楚整个交易情况，其所作陈述不能作为本案定案依据。（四）涉案合同明确约定买方的违约责任为50000元，陈智铭、欧小萍一审已经提出抗辩，即使陈智铭、欧小萍存在违约，双方也应当按照对等原则和公平原则处理。二、陈智铭、欧小萍认为本案争议焦点有两点，一是《存量房买卖合同》是否成立生效；二是即使合同生效，陈智铭、欧小萍的违约责任是否可以对等地适用50000元的违约责任承担条款。(一)涉案《存量房买卖合同》在2017年3月6日至2017年11月1日期间为效力待定状态，2017年11月1日之后被撤销，自始不发生法律效力。1.买卖双方签订《存量房买卖合同》都是通过各自的委托代理人签订，当事人本人均没有亲自签订合同。陈智铭、欧小萍在出售涉案房屋时，已经通过公证委托的方式，委托了黄志坚代为办理相关交易事项，而且该份委托书无论是中介方还是李俊都清楚知道并且核对授权文件后保存了复印件。而李俊本人，自始至终没有向中介方、陈智铭、欧小萍出示过任何授权吴隆华代为签订合同、购买房屋的授权文件，却一直自称是本案买方。一审法院简单以李俊本人签合同时在场为由，认定合同有效，不具有任何逻辑联系。其一，李俊对其是否在场并未提供任何有效的证据予以证明；其二，李俊在场，却不亲自签名，还要委托他人，无法理解；其三，既然李俊自称委托了吴隆华，却没有任何合法有效的授权委托文件，因此，对于不明情况的陈智铭、欧小萍而言，交易是不安全的。正是由于李俊自始至终没有办理合法的委托授权手续，导致吴隆华是否有权代理签订合同、进行交易都处于合同效力待定的状态。此时，双方签订的合同当然是没有生效的。而在李俊自始没有明确授权的情况下，陈智铭、欧小萍于2017年11月1日向吴隆华以书面通知的方式撤销合同，合理合法。既然本案合同自始没有生效，李俊要求合同违约金的诉请就不能成立。(二)违约责任标准的问题。一方面，李俊没有任何损失，定金已经退回给吴隆华，中介费也没有支付；另一方面，合同明确约定如果买家违约，买家的违约责任仅有50000元。再者，陈智铭、欧小萍在原审时已经提出违约金过高应当调整的抗辩，依照《民法总则》第六条，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。假如是李俊违约，其抗辩依照双方约定违约责任是50000元，法院轻松依法判决。而陈智铭、欧小萍违约却要支付360000元的违约金。因此，陈智铭、欧小萍认为二审法院应适用公平原则，合法合理地调整违约金。
针对陈智铭、欧小萍的上诉主张，李俊二审答辩称：双方签订的房屋买卖合同合法有效，陈智铭、欧小萍未能按合同约定履行过户义务，严重侵害了李俊的合法权利，理应依约向李俊支付违约金。
被上诉人黄志坚二审答辩称：同意陈智铭、欧小萍的答辩意见和上诉意见；黄志坚作为整个交易的参与人明确李俊没有出具委托合同委托吴隆华代理，同时黄志坚交易前也不认识李俊和吴隆华。
原审第三人江山公司二审陈述称：一、同意李俊的上诉意见，在交易时陈智铭、欧小萍明确知道李俊是真正的购房人。黄志坚在原合同有效的情况下还与案外人签订另一份房屋买卖合同，该行为已经违反了原合同的义务，黄志坚也应当承担连带责任。二、不同意陈智铭、欧小萍的上诉主张，在交易过程中陈智铭、欧小萍违约在先，其应该承担违约责任。
李俊于2017年5月11日诉至一审法院，请求判令：1、陈智铭、欧小萍、黄志坚将李俊已支付定金50000元退还给李俊；2、陈智铭、欧小萍、黄志坚向李俊支付违约金358800元及赔偿房屋差价损失200000元；3、本案全部诉讼费（包括但不限于受理费、保全费等）由陈智铭、欧小萍、黄志坚承担。
一审法院经审理查明：广州市海珠区工业大道凤岗路36号1904房的《广州市不动产登记查册表》(查册时间为2017年5月18日)记载，登记时间为2010年10月14日，产权人为陈智铭。
2013年9月9日，陈智铭、欧小萍出具《委托书》给黄志坚，内容为：陈智铭、欧小萍是广州市海珠区工业大道凤岗路36号1904房的房屋产权人，委托黄志坚为代理人，代为办理出售该房屋的有关手续，领取交易通知书、税单和缴纳房管局交易所收取的有关费；到房地产交易登记中心办理上述房产查册、查询个人及家庭成员名下出具房产情况证明、复印档案资料、签署网签、转移登记申请、测绘、估价、变更、确权、交易过户、产权登记……一切相关手续；等。该委托书经公证处公证。
2017年3月6日，李俊（买方、乙方）（委托代理人为吴隆华）与黄志坚（卖方、甲方委托代理人）、江山公司（丙方、中介方）签订《存量房买卖合同》，约定：房地产地址：海珠区工业大道凤岗路36号1904房；成交价为3588000元；签订本合同时,乙方应向甲方支付50000元作为购房定金；乙方应于本合同签订后25日内向甲方支付第一期房款(含定金)3200000元；乙方应于本合同签订后55日内向甲方支付余下的房款388000元；甲乙双方应于本合同签订后3天内签订网签系统的《广州市房地产中介服务合同》和《广州市存量房买卖合同》，并应于本合同签订后30日内共同向房地产登记机构申请办理产权转移登记；甲乙双方任何一方逾期履行合同的，逾期每日违约方应向守约方支付相当于成交价款万分之五的违约金，逾期超过十五日的，守约方有权选择继续履行合同或者解除合同；守约方若选择解除合同的，有权要求违约方支付相当于成交价款10%的违约金；合同首页记载的各方联系地址为各方有效通信地址：若首页未记载地址的，则以其身份证地址或营业执照注册地址为有效通信地址；合同当事人、广州仲裁委员会向前述有效通信地址以邮政快递方式寄出法律文件的第五日，即使出现拒收、无人收等情形，均视为有效送达；乙方因名额问题不能落名，现真正落名人李俊440102198603133635，购房出资人吴隆华440102195804180020；如乙方资金未能到位，双方协议甲方同意交易日期延后30天；如乙方不能按照规定时间与甲方交易，双方协定，甲方没收乙方定金，不追究乙方责任；等。
2017年3月7日，黄志坚出具《收款收据》，确认收到吴隆华定金50000元。
2017年5月8日，李俊按合同首页记载的卖方联系地址邮寄《关于解除存量房买卖合同的告知函》给黄志坚，函告陈智铭、欧小萍、黄志坚自本通知书发出之日起，解除于2017年3月6日签订的《存量房买卖合同》，并要求陈智铭、欧小萍、黄志坚于5个工作日内退还定金50000元及支付违约金358800元；等。
2017年11月1日,陈智铭、欧小萍委托律师按合同首页记载的买方联系地址邮寄《律师函》给吴隆华，函告由于吴隆华未向陈智铭、欧小萍提供获得李俊授权委托购买房屋的相关授权法律文件，陈智铭、欧小萍正式撤销与吴隆华签订的《存量房买卖合同》及相关文件，被告陈智铭、欧小萍将在十天内向吴隆华退回50000元；等。该邮件以“收件人拒收”为由退回。
2017年11月1日，黄志坚退回定金50000元给吴隆华。
2017年11月14日，广州市不动产登记中心出具《购房资格证明》，证明李俊具备本市住房限购区域内住房购房资格，查询时点：2017年11月14日。
在本案第一次庭审中，李俊、陈智铭、欧小萍、黄志坚均表示买卖合同的买方是李俊。
对于签合同的情况，李俊表示：在签合同当天，李俊、李俊父母、舅舅与江山公司姓杨和姓汤的职员第二次看了涉案房屋，当时陈智铭、欧小萍、黄志坚没人在场，随后去江山公司签约，签约的时候只有黄志坚在场。对于李俊没有在合同上签名无法解释，签约时都是按照江山公司的指引去签合同的，且李俊对合同的内容没有异议。陈智铭、欧小萍、黄志坚表示：江山公司在3月6日通知陈智铭、欧小萍、黄志坚说买家看中房屋，需要签合同，当事人表示在场的有吴隆华及其家属，陈智铭、欧小萍、黄志坚也不认识吴隆华及其家人；签约当天只有黄志坚在场，只有吴隆华与黄志坚接触没有其他人；签合同前吴隆华提到她在之前卖出一套房，资金还未回来要求交易延后30天，但是定金依然给陈智铭、欧小萍、黄志坚；陈智铭、欧小萍、黄志坚反对，如果资金不到位，就没收定金50000元，最后吴隆华说她没有购房额，所以落名是用她儿子李俊的名，即李俊；整个谈判吴隆华是主导地位，所以陈智铭、欧小萍、黄志坚认为吴隆华是买家，才签订了购房合同。江山公司表示：负责合同交易的员工已经离职，对详细的情况，江山公司也不了解，据了解就与李俊陈述的基本一致，是经过两次看房，签合同的时候李俊也在场，最后签合同为何只有吴隆华一个人的签名，江山公司也无法解释。
一审诉讼中，因陈智铭、欧小萍、黄志坚已退回定金，李俊撤回第一项诉讼请求。对于要求陈智铭、欧小萍、黄志坚赔偿房屋差价损失200000元的诉讼请求，李俊表示不申请评估，其200000元的赔偿金额是根据李俊母亲吴隆华自有房屋当时出售的价钱是2900000元，经过咨询中介，在2017年5月8日合同解除时吴隆华的房屋能卖到3500000元，所以损失就是500000-600000元，扣除违约金后大概还有200000元的差额。
另查明，合同编号为穗存量房合字17040236837号的《广州市存量房买卖合同》（合同首页载明签约时间和打印日期均为2017年4月20日）记载：买方为汤礼贤，卖方为陈智铭；房地产地址为海珠区工业大道凤岗路36号1904房；总金额为2080000元。陈智铭、欧小萍、黄志坚表示：房屋撤销网签后，为了避免陈智铭的房屋被查封，所以找了一个熟人过户至其名下，实际过户给汤礼贤，但是汤礼贤是没有支付过任何房款的。
李俊就其主张,还提交了以下证据：1、《存量房买卖合同》，证明李俊为了购买涉案房屋，已将原来家庭的唯一住房出售；2、说明函，证明因陈智铭、欧小萍、黄志坚已与案外人办理涉案房屋网签登记，导致不能再次网签合同；3、《律师函》；4、李俊于2017年3月5日出具给吴隆华的《授权委托书》；5、微信聊天记录。陈智铭、欧小萍、黄志坚质证意见：对证据1真实性无异议，关联性涉案房屋是吴隆华的房屋，实际上可以证明当时想买房的人是吴隆华，才把自己原有的房屋卖了；对证据2真实性无异议，关联性江山公司在陈述过程中并没有提到吴隆华有李俊的授权委托文件，相反江山公司提到陈智铭、欧小萍、黄志坚已经出示了经过公证的委托书；证据3陈智铭、欧小萍、黄志坚没有收到，真实性无法确认，关联性律师函抬头载明是律师所接受吴隆华、李俊的委托发函，而在函上并没有附带任何的授权文件，也没有任何的送达回证；对证据4真实性、关联性、合法性均不予确认，该份授权委托书并没有附带李俊的身份证复印件，无法具体指向李俊授权给了吴隆华，该份授权委托书至今并没有向陈智铭、欧小萍、黄志坚出示和交纳过，此份文件是后补的文件；对证据5真实性、关联性、合法性均不予确认。江山公司质证意见：对李俊提供的全部证据的真实性、合法性、关联性均无异议。
陈智铭、欧小萍、黄志坚就其抗辩，还提交了以下证据：1、向梁瑞云发出的律师函、快递单，证明案外人无故通过网签方式锁定陈智铭、欧小萍、黄志坚房屋，陈智铭、欧小萍、黄志坚已经第一时间要求解锁，交易被拖延的原因不在陈智铭、欧小萍、黄志坚；2、判决书、上诉状、调解书，证明陈智铭、欧小萍、黄志坚的债务早已于2014年还清，房屋被锁与陈智铭、欧小萍、黄志坚无关；3、《广州市存量房买卖合同撤下申请表》（打印时间为2017年4月20日）；4、妥投证明。李俊的质证意见：对证据1的真实性、合法性、关联性均不予确认；对证据3真实性无法确认，陈智铭、欧小萍、黄志坚因何原因导致涉案房屋无法进行网签责任在于陈智铭、欧小萍、黄志坚；对证据4的真实性、合法性、关联性不认可。江山公司的质证意见：对证据1、2的关联性不认同；对证据3的的真实性、合法性、关联性无异议；对证据4的质证意见与李俊的质证意见一致。
一审法院认为，吴隆华以李俊委托代理人的名义与陈智铭、欧小萍的委托代理人即黄志坚、江山公司签订的《存量房买卖合同》，是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效的合同。李俊虽然没有在该合同上签名，但合同约定“现真正落名人李俊”，李俊和江山公司均表示签合同时李俊在场，李俊也表示对合同的内容没有异议，陈智铭、欧小萍、黄志坚在本案第一次庭审中也表示合同的买方是李俊，故对陈智铭、欧小萍、黄志坚又提出陈智铭、欧小萍、黄志坚认为吴隆华是买家才签订购房合同的抗辩，一审法院不予采纳。合同的买卖双方当事人即李俊和陈智铭、欧小萍及中介方即江山公司均应按照约定履行自己的义务。
合同约定“甲乙双方应于本合同签订后3天内签订网签系统的《广州市房地产中介服务合同》和《广州市存量房买卖合同》，甲乙双方任何一方逾期履行合同的，逾期每日违约方应向守约方支付相当于成交价款万分之五的违约金，逾期超过十五日的，守约方有权选择继续履行合同或者解除合同”。由于涉案房屋在签订合同前已办理了网签手续，导致李俊和陈智铭、欧小萍之间就涉案房屋的交易无法在约定的时间签订网签系统的《广州市存量房买卖合同》，对此，陈智铭、欧小萍应承担违约的责任。自认在2017年4月20日撤销了涉案房屋之前的网签，但该时间与合同约定的签订网签系统的《广州市存量房买卖合同》相距，已超过15天，且陈智铭、欧小萍表示已将涉案房屋过户给案外人，故李俊要求陈智铭、欧小萍支付违约金358800元，符合合同的约定，一审法院予以采纳。黄志坚是陈智铭、欧小萍的代理人，故李俊要求黄志坚共同承担责任，缺乏依据，一审法院予以驳回。对于赔偿房屋差价损失的问题，李俊表示不申请对涉案房屋进行评估，其所提交的证据也不足以证明其主张，对此李俊应承担举证不能的法律后果，对李俊该项请求，一审法院不予采纳。李俊撤销第一项诉讼请求，属当事人自行处分自己的权利，一审法院予以准许。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，一审法院于2018年2月6日作出判决如下：一、被告陈智铭、欧小萍在本判决生效之日起10日内，支付违约金358800元给原告李俊；二、驳回原告要求被告黄志坚支付违约金358800元和要求被告陈智铭、欧小萍、黄志坚赔偿房屋差价损失200000元的诉讼请求。一审案件受理费9380元，由原告负担3362元，被告陈智铭、欧小萍负担6018元。本案财产保全费3564元，由原告负担1171元，被告陈智铭、欧小萍负担2393元。
本院二审经庭询调查确认一审查明事实。二审期间，各方当事人均未提交新证据。
本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。据此，针对双方的上诉请求，认定如下：
一、涉案《存量房买卖合同》效力的问题。因双方均确认《存量房买卖合同》的买方为李俊，即双方对吴隆华以李俊委托代理人的名义与陈智铭、欧小萍的委托代理人即黄志坚、江山公司签订涉案《存量房买卖合同》并无争议，亦是各方当事人的真实意思表示。《存量房买卖合同》的内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。李俊自始未对《存量房买卖合同》主体及合同内容提出异议，且陈智铭、欧小萍在李俊已经作为《存量房买卖合同》的买方提起本案诉讼之后，才于2017年11月1日以吴隆华未向陈智铭、欧小萍提供获得李俊授权委托购买房屋的相关授权法律文件为由发函撤销《存量房买卖合同》，显然缺乏事实，且陈智铭、欧小萍亦不享有依法单方撤销《存量房买卖合同》的权利。因此，一审认定涉案《存量房买卖合同》合法有效，对各方具有约束力，并无不妥。陈智铭、欧小萍该项上诉主张，缺乏依据，不予采纳。
二、李俊上诉主张黄志坚应对涉案违约金承担连带责任的问题。因黄志坚是陈智铭、欧小萍的代理人，黄志坚的相应行为后果应由陈智铭、欧小萍负担。李俊诉请黄志坚共同承担责任，缺乏依据。
三、关于违约责任承担的问题。涉案房屋在签订合同前已办理了网签手续，导致李俊和陈智铭、欧小萍之间就涉案房屋的交易无法在约定的时间签订网签合同。虽陈智铭、欧小萍自认在2017年4月20日撤销了涉案房屋之前的网签，但该时间与合同约定的签订网签系统的《广州市存量房买卖合同》相距，已超过15天，并且陈智铭、欧小萍随后又将涉案房屋过户给案外人，违约意图明显。一审法院认定陈智铭、欧小萍应依约承担违约责任，并无不妥。虽双方《存量房买卖合同》约定“如乙方资金未能到位，双方协议甲方同意交易日期延后30天；如乙方不能按照规定时间与甲方交易，双方协定，甲方没收乙方定金，不追究乙方责任”；但双方亦明确约定“守约方若选择解除合同的，有权要求违约方支付相当于成交价款10%的违约金”。陈智铭、欧小萍明知涉案《存量房买卖合同》已对违约责任作出明确约定的情况下，肆意违约，理应依约承担相应后果。一审综合全案案情及目前房地产市场经济状况，判决陈智铭、欧小萍按照房屋成交价款的10%向李俊支付违约金，且驳回了李俊要求陈智铭、欧小萍支付房价差损失的诉请，并未显失公平。陈智铭、欧小萍上诉主张应以对等原则仅向李俊支付50000元违约金，于约不符，本院不予采纳。
综上所述，一审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人李俊与陈智铭、欧小萍的各项上诉主张，均理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13364元，由上诉人李俊负担6682元、上诉人陈智铭、欧小萍负担6682元。
本判决为终审判决。
审判长 柳玮玮
审判员 何 佐
审判员 李 民
二〇一八年六月二十七日
书记员 莫善友