北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0102民初12390号
原告（反诉被告）：程功海，男，1949年1月25日出生，住北京市西城区。
委托代理人：孟庆升，黑龙江智产律师事务所律师。
被告（反诉原告）：靳春美，女，1978年4月19日出生，住北京市西城区。
委托代理人：张常岭，河北子农律师事务所律师。
原告（反诉被告）程功海与被告（反诉原告）靳春美房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）程功海之委托代理人孟庆升、被告（反诉原告）靳春美及其委托代理人张常岭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）程功海向本院提出诉讼请求：1.请求在2017年4月18日解除双方在2015年4月6日签订的《房屋租赁合同》。2.请求判令被告支付2017年2月8日至6月7日的租金64546元。3.请求被告给付不按期支付租金的违约金32273元。4.被告承担诉讼费。事实及理由：2015年4月6日，原、被告签订《北京市房屋租赁合同》（自行成交版），约定：“原告将位于北京市西城区马连道东街XX号院X号楼X层XXX号房屋出租给被告经营使用，出租面积141.59平方米，租赁期限自2015年5月8日至2018年5月6日止，每月租金15695元（2016年5月7日起每月租金调整为16166元），每季度交纳一次租金。”被告交纳了13300元的押金，房租交至2017年2月7日。根据合同约定，被告应于2017年2月8日付下个季度租金48410元（按合同第10条其他约定第5项租金每年递增3%），至今未付。依据合同第7条第4项，不按合同约定支付租金达7日的，甲方有权单方解除合同，并依据合同第8条第1项要求被告支付两个月租金作为违约金。
被告（反诉原告）靳春美辩称，不同意原告的诉讼请求，2015年4月6日合同签订情况、租金标准情况均属实，交纳了13300元的押金，房租交至2017年2月7日。原、被告签订的房屋租赁合同已无法实际履行。因北京市西城区人民政府在2016年底整顿“开墙打洞”，合同目的已无法实现。2016年12月6日被告收到（现场执法给的）北京市西城区城市管理综合行政执法监察局谈话通知书后，已将该情况告知原告，表示合同无法继续履行。原告电话中同意在找到新的租户后将2016年12月9日至2017年2月7日的房租32273元及押金13300元退还被告。此后，原告曾带其他客户到涉案房屋看房。被告多次与原告联系将房屋交还，但原告均以未在北京为由拒绝配合收房。被告（反诉原告）靳春美提出反诉请求：1.请求判令程功海返还2016年12月9日至2017年2月7日期间的房租32273元、押金13300元。2.诉讼费和反诉费由程功海承担。反诉事实及理由：2016年11月9日我方支付了2016年11月9日至2017年2月7日期间的房租48410元。因程功海将诉争房屋的阳台上开了个洞，连接一架梯子从阳台出入，并将该房屋租给靳春美进行经营。2016年12月6日，城管上门要求房东拿房本、身份证到城管部门去，表示因诉争房屋存在开墙打洞的情况需要关门整顿，将房屋恢复原状。此种情况导致无法继续经营，接到通知的当日，我方就将该情况电话通知程功海。程功海表示其会去城管部门，但是否去找过城管，我方并不清楚。后程功海带其他租户也去看过诉争房屋。故我方要求退房租、押金。
针对被告（反诉原告）靳春美的反诉请求，原告（反诉被告）程功海辩称，被告提出的城管谈话通知书，仅为调查通知书，并非行政处罚决定书，行政执法监察局未给原、被告任何具有法律强制力的文书，未对原、被告进行约束，被告仍可继续经营。被告因自己经营不善，趁此行政谈话通知书之机解除合同，要求返还已交纳租金、押金。被告自行锯断屋外楼梯并谎称系城管锯断，经原告报警，发现是被告自行锯断楼梯。原告对被告的经营不承担任何责任。我方并未同意靳春美提出的意见，且退还租金、押金的时间亦不明确。靳春美承认自行锯断楼梯并焊好，证明其能继续经营，该意见与其主张自相矛盾。不同意反诉请求。
本院认定事实如下：
程功海出示的房屋所有权证显示，程功海、潘菊芳系西城区马连道东街XX号院X号楼X层XXX号房屋的共有权人。程功海出示的委托书、潘菊芳身份证显示，潘菊芳委托程功海办理上述房屋出租事宜。
2015年4月6日，程功海、靳春美签订房屋租赁合同，约定程功海将西城区马连道东街XX号院X号楼X层XXX号房屋租予靳春美，建筑面积141.3平方米，租赁用途为营业办公，租赁期限自2015年5月8日至2018年5月6日。租金标准为15695元/月，从2016年5月7日起每年递增3%。租金支付方式为押一付三，具体付款日期为2015年11月8日、2016年2月8日。合同第七条第四款第1项约定，靳春美不按约定支付租金达7日的，程功海有权单方解除合同收回房屋，且靳春美应按月租金的200%支付违约金。
诉讼中，靳春美提交2013年9月9日、2014年11月10日双方所签租赁合同，并主张依据2013年9月9日合同程功海对营业执照问题应负担赔偿责任。对此，程功海表示，此两份合同真实性认可，但均已被2015年4月6日的合同所取代，均与本案无关。
诉讼中，双方均认可如下事实：1.靳春美已交纳押金13300元。2.2016年12月9日至2017年2月7日期间靳春美已交纳房租32273元。3.如合同正常履行，2017年2月8日至6月7日期间的租金应为64546元。4.靳春美未交纳2017年2月8日以后的房租。
关于要求退还押金、2016年12月9日至2017年2月7日期间租金、未支付2017年2月8日以后租金的问题。
靳春美表示，因程功海将诉争房屋的阳台上开了个洞，连接一架梯子从阳台出入。2016年12月6日，西城区城管上门表示因房屋存在开墙打洞的情况，必须将房屋恢复原状，导致无法继续经营。接到通知当日，已将该情况电话通知程功海。后程功海还带别的租户去看过诉争房屋。为此，靳春美提交了致西城区全体居民的一封信、北京市西城区城市管理综合行政执法监察局谈话通知书一份、照片、手机短信截屏。其中，致西城区全体居民的一封信显示，西城区城市环境建设委员会呼吁广大居民支持和参与治理开墙打洞。谈话通知书显示，2016年12月6日，西城区城市管理综合行政执法监察局广外执法队，通知于2016年12月9日，赴相关地点对掏墙打洞一事进行调查。照片显示，诉争房屋阳台上安装有塑钢门，通过附加的梯子做出入使用。手机短信截屏显示，2016年12月30日，程功海向靳春美发送短信：店长刚有个职出来，找个租户不容易，是一个开商务馆的人，你然已正式提出租，又没营业，派个人来开门，多谢。靳春美回复：你给康打电话。12月31日，程功海再发送短信：店长你好，租金是经营一个固定开支，这与营利或亏损占一点点，租你店康总约我谈了十几次，讲了许多无关的事的原因，实质是你经营管理问题，不是租金问题。……康总应该自我批评，小题大做了。1月12日靳春美向程功海发送短信：给您打电话不接，我们已提前告诉您了，约您见面也不见，城管现在要求我们自行处理，否则要罚款，掏墙打洞。拆下来的梯子您自行处理还是店里帮您处理，请您尽快回复。程功海回复：先破案找出坏人，我们共同协助民警破案，破案后由我女婿请人修理。
针对靳春美的意见和证据。程功海表示，致居民的一封信、谈话通知书分别是一份建议和一份通知，不具有强制约束力。短信内容的真实性认可，但该部分内容并未明确我方同意靳春美退租。短信中提到的拆除梯子，系靳春美栽赃城管，其实是其私自拆除。
诉讼中，就诉争房屋开墙打洞问题，本院向西城区城市管理综合行政执法监察局广外执法队进行核实，相关工作人员表示，上述西城区马连道东街XX号院X号楼X层XXX号房屋确存在需要整治的开墙打洞情况，私改的阳台应恢复原状。经通知后房屋产权人并未按通知时间到相关部门沟通解决。
关于合同解除的问题。程功海表示，对方逾期支付2017年2月7日以后的租金，我方有权解除合同。2017年4月18日起诉解除系我方行使解除权，合同于该日解除。靳春美表示，2016年12月9日城管下发整治通知后，要求不得继续经营，我方当日通知对方并取得其同意，此时双方合同已解除。
本院认为，原、被告所签租赁合同系双方真实意思表示，不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，应属合法有效，对双方均有约束力。双方应依约行使权利、履行义务。
关于合同解除的问题。根据上述查明的事实，双方明确约定，靳春美租赁诉争房屋系用于经营使用。合同履行期间，因诉争房屋存在开墙打洞的情况，接到政府部门的相关通知，将私改阳台恢复原状。结合照片反映的现场状况可知，该情况确会对靳春美经营造成较大影响，属不可归责于双方的原因导致合同无法继续履行的情况，合同应予解除。
关于解除时间点的认定。靳春美虽主张2016年12月9日已将上述城管执法、通知的情况告知程功海，并据此主张该日解除双方合同，但其并未就其通知程功海的情况向本院提供证据，对靳春美该项意见，本院不予采纳。根据上述查明的程功海2016年12月30日向靳春美发送的短信内容中“店长刚有个职出来，找个租户不容易，是一个开商务馆的人，你然已正式提出租，又没营业，派个人来开门，多谢”的表述，结合上述查明的城管通知情况可以认定，至少在2016年12月30日程功海对靳春美因诉争房屋存在需整治的开墙打洞问题提出退租、无法经营的情况知情，且程功海已开始另寻其他租户。据此，本院认定2016年12月30日为双方合同解除的时间。
诉争房屋存在需整治的开墙打洞问题且影响经营，双方已沟通退租、另寻他租户，本院认定合同解除情况下，程功海以靳春美拖欠2017年2月8日以后租金，并主张于2017年4月18日行使解除权解除双方合同、主张违约金的意见，缺乏事实基础及法律依据，本院不予采纳。程功海相应诉讼请求，本院不予支持。程功海主张2017年4月18日解除合同情况下，其继续主张此后房租自相矛盾，对该部分意见本院不予采纳。基于上述本院认定的解除意见，程功海要求支付2017年2月8日至6月7日租金的诉讼请求，缺乏法律依据，本院亦不予支持。
基于上述合同解除的分析意见，靳春美要求返还2016年12月9日至2017年2月7日期间的房租的诉讼请求中，合理的部分本院予以支持，不合理部分本院不予支持。合同解除情况下，靳春美要求退还押金的诉讼请求，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，本院判决如下：
一、确认原告（反诉被告）程功海与被告（反诉原告）靳春美二零一五年四月六日所签房屋租赁合同于二零一六年十二月三十日解除。
二、本判决生效之日起七日内，原告（反诉被告）程功海向被告（反诉原告）靳春美返还二零一六年十二月三十日至二零一七年二月七日期间的房租二万零四百三十九元五角七分、押金一万三千三百元。
三、驳回原告程功海（反诉被告）的其他诉讼请求。
四、驳回被告靳春美（反诉原告）的其他反诉请求。
如当事人未按本判决确定的内容履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费一千一百一十一元，由原告（反诉被告）程功海负担（已交纳）；反诉案件受理费四百七十元，由原告（反诉被告）程功海负担三百四十八元（本判决生效之日起七日内交纳），由被告（反诉原告）靳春美负担一百二十二元（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。
审判员 杨成龙
二〇一七年九月二十五日
书记员 陈光华
书记员 肖彦青
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