黑龙江省宁安市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民初字第300号
原告于平，女，1978年7月18日出生，汉族，住所地宁安市。
委托代理人孙玉清，男，宁安市宁安镇法律服务所法律工作者，住所地宁安市宁安镇十五委*组。
被告王磊，男，1986年11月5日出生，汉族，住所地宁安市。
委托代理人王艳（系被告的姑姑），女，无职业，住所地宁安市宁安镇春城*号楼*单元***室。
原告于平与被告王磊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月15日受理后，依法组成合议庭，分别于2014年10月27日、2014年11月18日公开开庭进行了审理。原告于平及其委托代理人孙玉清、被告王磊及委托代理人王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告于平诉称：2012年8月18日，原告与被告王磊达成房屋租赁合同，约定被告承租原告的位于宁安市XX面积173.74平方米门市，用于经营XX饭店。约定租期三年，租金第一年（2012年8月18日至2013年8月17日）25000元、第二年（2013年8月18日至2014年8月17日）28000元、第三年（2014年8月18日至2015年8月17日）28000元，每年提前一个月交付当年租金。被告应于2014年7月17日给付第三年租金，原告曾多次向被告催要，被告以饭店不干了、对外转租为由，拒不给付租金，已违约。对外转租是履行租赁合同的第三年租期，原告同意在不损害房屋、不欠房租的前提下允许被告转租。被告未提出解除合同的意见，没有与原告达成解除合同的合意。对装修残值，被告未按约定期限使用房屋，就不能完全享用装修的价值，是被告违约造成的，该损失由被告承担。
现原告要求被告立即给付2014年8月18日至2015年8月17日房屋租金28000元；2012年8月18日至2014年8月17日欠缴的物业费1076元；被告按房屋每月租金的双倍承担违约责任以4个月计，共5446元；被告应缴纳2014年至2015年供热费；被告承担本案诉讼费用。
被告王磊辩称：原告于平与被告签订房屋租赁合同后，被告装修花费30万元。第一年原告根据约定给付被告10000元装修费，因合同未约定第二年、第三年不给付，被告认为第二年第三年也应给付。因租赁期间被告经营的饭店赔钱，2014年6月份，原、被告双方已经达成同意被告不续约、不干了、不经营的口头协议，因此8月17日前，原告于平没有向被告催缴租金。2014年8月17日之前房子产生的所有费用，除物业费外，被告已经结清。原告已经承认在8月17日至9月中旬对门市房上锁。综上，原告提出的诉讼请求均不合理，不同意给付。
根据当事人的诉辩意见，归纳本案争议焦点为：1.被告王磊是否应给付原告第三年房屋租金；2.原告其他诉讼请求是否应予支持。
原告为支持其主张，向法庭举证，经被告质证及本院认证如下：
证据1.房屋租赁合同一份。证明原告与被告签订的房屋租赁合同租期三年；原告已给付被告10000元装修费，口头约定用于装修楼梯和地砖；被告逾期给付租金已构成违约，按合同约定，应赔偿原告双倍违约金。
被告质证对租期三年无异议，对其他证明问题有异议。认为10000元装修费没有约定专指用于装修楼梯和地砖；因被告已提前通知原告不再经营，所以没有违约，没有双倍违约金的问题。
本院认为，该证据第二条“租期为三年，房租一年一交”已约定租期三年，且双方均无异议，予以采信。根据该证据第三条“第一年甲方给付乙方装修费用10000元”的约定，未说明该装修费具体装修的项目，对原告意证明的问题，不予采信。根据该证据第二条及“违约双倍赔偿”的条款，能证明原告意证明的问题，予以采信。
证据2.房屋买卖合同、宁安房预宁安市字第XX号房屋预告登记证各一份。证明被告承租的房屋其所有权人是原告。
被告质证无异议。
本院认为，该组证据客观、真实，能证明原告意证明的问题，予以采信。
被告为支持其主张，向法庭举证，经原告质证及本院认证如下：
证据1.证人陆某证言一份。内容为：证人与被告王磊是朋友关系。2014年6月份，被告的XX饭店关闭。6月初的一天证人和被告一同找到原告，告知原告不再经营饭店及往外出兑的事，原告已同意被告出兑，给被告了出兑期限，但具体期限证人不清楚。起诉后的具体细节证人不清楚。证人理解的出兑是不干了的意思。被告王磊用以证明，被告的饭店不干了。
原告质证有异议，认为证人与被告是好朋友，有利害关系；证人能证明原告同意被告往外出兑，该出兑是指新的承租人继续履行原、被告合同中第三年的租期，不是解除合同；证人不能证明终止及解除原、被告的合同。
本院认为，该证人证言已证明原告同意被告不干了往外出兑的事实，但没有证明原告同意与被告终止及解除租赁合同的事实，该证人证言客观、真实，予以采信。
证据2.光碟录音一份。证明被告不欠原告房租；9月25日，原、被告在宁安法院对装修残值金额协商，原告已同意给被告25000元，但未达成协议。
原告质证有异议，认为该录音内容听不清；录音是对装修物残值的调解，不能证明原告同意解除租赁合同；被告应在7月17日交纳租金，该证据形成时间是9月25日，此时被告已超期2个月，被告违约已给原告造成损失，该证据与原告要求被告给付房屋租赁费无关联。
本院认为，该证据是被告在宁安市人民法院工作人员主持调解过程中录制，根据法律规定，为达成调解协议或和解目的作出妥协所涉及的对案件事实的认可，不得在其后的诉讼中作为对其不利的证据，对该证据不予采信。
证据3.证人刘某证言一份。内容为：证人与被告的姑姑王某是朋友关系。2014年8月末9月初的一天，证人和王某到租赁的门市拉卷帘门，看见门是锁着的，听王某说是原告家锁的。
原告质证无异议。
本院认为，该证人证言证明听被告代理人说门是原告家锁的，属传来证据，无其他证据对其佐证，不予采信。
根据当事人的当庭陈述、举证、质证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下：
2012年8月18日，原告于平与被告王磊签订房屋租赁合同，约定原告将位于宁安市XX小区X号XX号门市房租赁给被告，租期3年，房租一年一交，第一年（2012年8月18日至2013年8月17日）25000元，第二年租金（2013年8月18日至2014年8月17日）28000元，第三年租金（2014年8月18日至2015年8月17日）28000元，每年提前一个月给付；第一年原告给付被告装修费用10000元；违约双倍赔偿等。
原告已给付被告10000元装修费。被告租赁房屋后用于经营XX饭店，占有、使用至今。第一年、第二年被告已给付租金，第三年被告未给付。2014年6月，原告向被告催缴第三年租金。
据以上事实，本院认为，原告于平与被告王磊签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，原告根据约定将房屋租赁并交付给被告使用，被告应履行交付租金和其他费用的义务。原、被告的房屋租赁合同期限三年，第三年自2014年8月18日至2015年8月17日，每年提前一个月给付租金，现被告逾期未付，因合同有效、未解除，原告有权向被告收取第三年租金，被告有权继续占有、使用该门市房。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金”，原告要求被告给付第三年门市房租金28000元，符合法律规定，本院予以支持。原告的其他诉讼请求，因原告未缴纳相应案件受理费，本院不予审理。被告辩解原告已同意被告不继续经营该门市房，并且对该门市房上锁不允许被告使用，但未提供充分的证据予以证明，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六的规定，判决如下：
一、被告王磊于本判决发生法律效力之日给付原告于平自2014年8月18日至2015年8月17日房屋租赁费28000元；
二、驳回原告于平的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费500元由被告王磊负担。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条之规定，当事人申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹
江市中级人民法院。
审 判 长 刘文阁
代理审判员 赵 娜
人民陪审员 张英丽
二〇一五年一月九日
书 记 员 张某迪