江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣07民终1198号
上诉人（原审原告）：曾庆哲，男，1971年9月8日生，汉族，个体户，住上犹县。
委托诉讼代理人：曾剑，江西凯莱律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：南康市高德森家具厂，住所地赣州市南康区太窝乡元岭村。
经营者：陈茂平，该厂厂长。
上诉人曾庆哲与被上诉人南康市高德森家具厂建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服上犹县人民法院（2016）赣0724民初字第284号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
曾庆哲上诉请求：撤销一审判决，改判确认上诉人对被上诉人的“上国用（2014）第1314号”土地使用权享有共有权，判令被上诉人协助上诉人办理约定范围内土地使用权的变更登记，本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决认定双方当事人签订的《土地转让协议书》不具有法律效力没有事实和法律依据。2、一审判决认定宿舍楼一并抵押给了赣州农村商业银行股份有限公司东阳支行于法无据，双方签订的《土地转让协议书》不影响赣州农村商业银行股份有限公司东阳支行的抵押权。3、被上诉人的收款行为已对《土地转让协议书》进行了追认，该协议书并未失效。4、双方签订的《土地转让协议书》是具体而明确的，上诉人在一审时已当庭变更诉讼请求要求确认共有产权，是否对面积进行约定不影响共有权的效力。4、本案的形成，是由于法院的执行违反了法律规定，导致本案的建筑物与土地使用权相互分离，请求法院依法证实上诉人向执行局提出异议及国家赔偿相关权利未过诉讼时效。
南康市高德森家具厂未发表答辩意见。
曾庆哲向一审法院起诉请求：1、确认原、被告双方关于被告所有的土地使用权“上国用（2010）第158号”约定的土地转让协议的内容（转让2000平米约3亩地，转让价为168000元）或请求法院确认原告对被告的上国用（2014）第1314号土地使用权享有共有权，并责令被告协助原告办理约定范围内土地的使用权的变更登记；2、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2008年2月26日，上犹县人民政府与曾庆哲签订《合同书》，约定上犹县人民政府同意曾庆哲在上犹县黄埠工业园投资兴办赣州同盛公司，建厂地址为上犹县黄埠工业园区，占地面积约10亩，土地性质为工业用地，曾庆哲不得改变土地使用性质，未经上犹县人民政府同意，不得转让该宗土地使用权，建设规划设计需经上犹县建设规划部门及上犹县工业园管理委员会办公室审定后方可实施。赣州同盛公司于2010年4月12日在上犹县黄埠工业园取得了该宗土地使用权证，土地使用权证号为上国用（2010）第158号，土地用途为工业用地，面积6812.7平方米。赣州同盛公司在该宗土地上建有厂房和门卫室各一栋（房权证号为上房字第××号、建筑面积合计4433.38平方米）、综合楼一栋（房权证号为上房字第××号、建筑面积1753.86平方米），同时建有“员工宿舍”一栋，该“员工宿舍”于2011年6月动工兴建、2013年1月竣工，共6层、建筑面积5728.63平方米，该“员工宿舍”系违反规划审批、擅自改变规划兴建，被上犹县城乡规划建设局对赣州同盛公司处于罚款3100167元，曾庆哲已交纳了该罚款，但该“员工宿舍”至今未办理产权登记手续。为执行吴建伟与赣州同盛公司借款案，赣州市中级人民法院于2013年8月29日、2014年4月4日委托江西鼎信房地产咨询评估有限公司对赣州同盛公司的上述土地使用权、综合楼、厂房和门卫室进行了评估。2014年6月10日，经赣州民生物资拍卖行有限公司组织拍卖，被告南康市高德森家具厂以4800000元竞买得上述土地使用权、综合楼、厂房和门卫室。2014年12月，上述土地使用权、综合楼、厂房和门卫室已过户至被告南康市高德森家具厂名下，其中土地使用权证号变更为上国用字（2014）第1413号，综合楼、厂房和门卫室房权证号分别变更为上房字第××、01××53、01××54。因涉案“员工宿舍”未办理产权登记，未列入上述评估、拍卖范围。2015年3月3日，被告南康市高德森家具厂以上述综合楼、厂房和门卫室作为抵押向赣州农村商业银行股份有限公司东阳山支行贷款300万元，双方办理了抵押登记手续，贷款到期日为2018年3月2日；2015年5月28日，在伍振业××、××、南康市高德森家具厂民间借贷纠纷[案号：（2015）上民一初字第562号]一案中，一审法院根据伍振业的申请，依法查封了上述综合楼、厂房和门卫室；2015年7月14日，赣州市章贡区人民法院查封了上述综合楼、厂房。目前，上述综合楼、厂房和门卫室仍在查封之中。2015年9月30日，原告与被告签订一份《土地转让协议书》，约定将在上国用（2010）第158号土地上所建的“员工宿舍”所占用的土地约2000平方米转让给原告所有，转让价为84元/平方米，被告应在原告支付完首付款68000元后30个工作日内为原告办理好土地使用权证，双方在《土地转让协议书》上标注转让宗地长85米、宽24米，对具体界线未标明。同日，陈茂平出具收条一张给原告，收条载明，今收到曾庆哲交来土地转让款168000元，此款分两次支付，第一笔68000元于2015年9月30日需打入指定账户、以实际到账为准；第二笔100000元，于2015年10月8日公证完即时打入指定账户、以实际到账为准，如公证完未即时打入指定账户，则双方所签土地转让协议自动作废，工行账户：62×××00，户名：肖伟英。原告未约定时间将首付款68000元打入陈茂平指定账户，双方也未办理公证。2016年3月6日，陈茂平向曾庆哲出具收条一张，载明收到曾庆哲土地转让分割款118000元，还剩50000元，在法院裁决生效后一次性付清。原告要求被告到相关部门办理土地使用权证手续未果，遂诉至法院处理。
一审法院认为，涉案土地即上国用字（2014）第1413号土地，系工业用地，对该宗土地的规划、利用，需经相关部门批准。根据原告与上犹县人民政府签订的《合同书》，在该宗土地上经审批后可以建设员工宿舍，但所建员工宿舍系为了方便工人住宿，应与厂房等工业生产设施一体使用，现原告与被告达成土地转让协议，欲将“员工宿舍”所占土地从该土地上分割开来，无疑将改变对该宗土地的整体规划和利用，改变该宗土地的使用性质。根据《中华人民共和国土地管理法》第二十六条规定，经批准的土地利用总体规划的修改，须经原批准机关批准，未经批准，不得改变土地利用总体规划确定的土地用途。截至本案法庭辩论终结，原告并未提交相关部门的批准文件，因此，原、被告之间签订的土地转让协议不具有法律效力。涉案土地即上国用字（2014）第1413号土地上，建有综合楼、厂房、门卫室和“员工宿舍”，现综合楼、厂房和门卫室已抵押给赣州农村商业银行股份有限公司东阳山支行，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押，抵押人未按规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押，综合楼、厂房和门卫室所占用土地使用权虽未办理抵押登记手续，根据该规定应视为一并抵押，原、被告未经抵押权人同意，对涉案土地即上国用字（2014）第1413号土地进行分割，无疑将对赣州农村商业银行股份有限公司东阳山支行的抵押权造成不利影响。况且，原、被告签订的《土地转让协议书》，仅对分割地块的面积进行了约定，对分割地块的界址未约定，也无法实施分割。因此，原、被告签订的《土地转让协议书》不具体、不明确，无法进行确权和分割。原、被告签订《土地转让协议书》后，原告未按约定时间支付土地使用权转让款给被告，根据陈茂平2015年9月30日出具的收条，该《土地转让协议书》已自动作废，此后，双方未另行签订土地转让协议，陈茂平虽于2016年3月6日向曾庆哲出具收条一张，载明收到曾庆哲土地转让分割款118000元，但该收条并未对前述《土地转让协议书》的效力进行追认，原告现依据已失效的《土地转让协议书》要求被告协助办理土地转让手续，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第（五）项，第四十四条第二款，《中华人民共和国土地管理法》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告曾庆哲的诉讼请求。案件受理费4060元，由原告曾庆哲承担。
本院二审期间，当事人均未向本院提交新的证据。
二审中，本院向上犹县城乡规划建设局依法发出《协助调查函》。2017年7月31日，上犹县城乡规划建设局向本院作出《关于对市中级人民法院协助调查函的回复》。上诉人质证认为，对该证据的真实性、合法性和关联性没有异议。被上诉人未发表质证意见。本院审查认为，对该证据的真实性、合法性和关联性予以确认。
二审经审理查明：本案所涉员工宿舍因超过规划面积建设而被上犹县城乡规划建设局行政处罚，目前该员工宿舍为合法建筑。其他事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为，本案的处理涉及到以下三个方面的法律问题：第一，案涉员工宿舍所占土地范围内的土地使用权的转让行为即签订诉争土地转让协议的行为是否改变土地利用整体规划及改变土地的使用性质这一问题。第二，诉争土地使用权转让协议的签订是否违反房地一体原则，是否需要征得赣州农村商业银行股份有限公司东阳山支行同意的问题。第三，诉争土地转让协议是否失效以及约定的转让标的物即该宗土地的面积、位置、四址是否明确的问题。本院针对这三个问题分别阐明如下：
关于第一个方面的问题。本院认为，是否改变规划的认定属于规划行政管理部门的职能范畴，应当以规划管理部门作出的认定为依据。是否改变土地的使用权性质或者说是否改变土地用途的问题，属于土地管理行政部门的职能范畴，应当以土地管理部门作出的认定为依据。本案中，案涉员工宿舍虽然没有办理房屋产权登记，但有关部门并没有认定为违章建筑。根据规划管理部门在二审中向本院的书面答复意见，规划管理部门并没有认定案涉员工宿舍改变了土地利用整体规划，而仅是以超过规划建筑面积进行了行政处罚，并在处理后认定员工宿舍为合法建筑。另外，根据土地出让合同约定以及使用权证的记载，案涉出让土地为工业用地。本案中，距今为止，土地管理行政部门也并没有认定员工宿舍的建设改变了工业用地的使用用途。在没有规划及土地管理部门作出相关认定的前提下，一审判决在民事审判中对案涉员工宿舍的建设及所占土地的转让作出违反规划及改变土地用途的认定，是不当的，本院对此予以纠正。
关于第二个方面的问题。曾庆哲投资兴办同盛公司，并取得上国用（2010）第158号《土地使用权证》项下的土地，并投资在该宗土地上兴建了案涉员工宿舍等建筑。尽管由于超面积建筑被罚款，且没有办理到房屋产权证，但仍被规划管理部门认定为合法建筑，而不是违章建筑。与此同时，同盛公司在该宗土地上兴建的其他建筑包括综合楼、厂房、门卫等都办理了房屋产权登记。从曾庆哲提交的同盛公司厂区规划平面图来看，上国用（2010）第158号《土地使用权证》项下该宗6812.7㎡的土地上已经建满了各种建筑，并没有其他空地可供建设其他房屋。也就是说，上国用（2010）第158号《土地使用权证》项下的土地并不再是一块空地，而是已经建设了地上建筑物的土地。根据房地一体原则，该宗6812.7㎡的土地应当要按照地上建筑物的位置、面积等因素并按照相关的土地分摊规则，将土地面积分割登记到各栋建筑物名下，与各栋建筑物的房屋产权证捆绑在一起。由此，案涉员工宿舍也应分摊到一定的土地面积。本案中，虽然该步土地面积分摊登记工作没有完成，仍保持上国用（2010）第158号《土地使用权证》，以一本《土地使用权证》大证的登记形式，在拍卖并过户给高德森家具厂以后，该宗土地6812.7㎡也同时全部登记在高德森家具厂名下。但是，根据该次拍卖前由执行单位江西省赣州市中级人民法院委托的江西鼎信房地产咨询评估有限公司作出的评估报告的记载，案涉员工宿舍是不在该次评估范围内。根据房地一体原则的法定要求，案涉员工宿舍所占有的相应范围内的土地也应当不在拍卖范围内。拍卖后，高德森家具厂取得了该宗地上综合楼、厂房、门卫等房屋的产权登记。由于在拍卖前并未完成地上建筑所占土地面积的分摊工作，导致拍卖后高德森家具厂无区分地一并全盘接受上国用（2010）第158号《土地使用权证》项下的6812.7㎡土地。因此，2014年12月24日，高德森家具厂取得的上国用[2014]第1413号《土地使用权证》项下的6812.7㎡土地使用权，实际上是包含了案涉员工宿舍所占有的相应面积的土地使用权在内。也就是说，高德森家具厂上国用[2014]第1413号《土地使用权证》项下的6812.7㎡土地使用权是有瑕疵，有权利负担的，案涉员工宿舍所占有的相应面积的土地使用权应当从高德森家具厂上国用[2014]第1413号《土地使用权证》项下的6812.7㎡土地使用权中予以别除。高德森家具厂再以该宗有权利负担的上国用[2014]第1413号《土地使用权证》项下的土地使用权进行抵押，抵押权人赣州农村商业银行股份有限公司东阳山支行同样应受约束，即其抵押效力不及于案涉员工宿舍所占有的相应土地面积。因此，2015年9月30日，高德森家具厂与曾庆哲签订诉争《土地转让协议》，将案涉员工宿舍所占有的相应土地面积回转给曾庆哲，并不侵犯赣州农村商业银行股份有限公司东阳山支行的抵押权，无须征得赣州农村商业银行股份有限公司东阳山支行的同意。由于案涉员工宿舍为曾庆哲投资建设，地上建筑物的权利人为曾庆哲。诉争土地转让协议又将该员工宿舍所占有的土地使用权回转给曾庆哲，正好符合房地一体原则的要求。《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定，“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”，该条规定是房地一体原则中的地随房走原则。本案中，由于员工宿舍不在拍卖范围内，而其余建筑已拍卖给高德森家具厂，员工宿舍是曾庆哲出资建设的，其地上建筑物的权利应归曾庆哲。按照《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定的地随房走原则，上国用（2010）第158号《土地使用权证》项下的6812.7㎡土地此时应当发生分割分离，该员工宿舍占地范围内的土地仍归曾庆哲，而其余土地则随着拍卖一并转移给高德森家具厂。
关于第三个方面的问题。2015年9月30日的《土地转让协议》约定，曾庆哲已建的员工宿舍地上建筑物所有权归曾庆哲所有，高德森家具厂同意把该员工宿舍范围内的土地转让给曾庆哲，转让土地面积为2000㎡（折3亩），土地的转让价为84元/㎡。如上所述，案涉员工宿舍及其所占有土地范围的土地并不在江西鼎信房地产咨询评估有限公司评估价值范围内，也就不在拍卖范围内，该员工宿舍所占土地范围内的土地使用权仍然属于曾庆哲，高德森家具厂并没有取得。因此，该84元/㎡的转让单价仅是曾庆哲象征性地支付对价，是曾庆哲拿回自己权利的一种途径，并不是一种真正的土地市场交易，不能以明显低于市场价格来进行规制。虽然高德森家具厂法定代表人陈茂平于2015年9月30日出具的收条注明协议作废的条件，即2015年10月8日公证完未即时打入第二笔10万元到指定账户。但是，双方实际并未进行公证，且陈茂平于2016年3月6日又另外出具了收条，载明收到曾庆哲土地转让分割款118000元，并要求曾庆哲在法院裁决生效后一次性支付剩余5万元，应当视为陈茂平以实际行为认可双方《土地转让协议书》仍然有效。因此，双方《土地转让协议书》仍在实际履行中，并未失效。对于土地转让标的物是否明确的问题。该协议已经明确约定是将案涉员工宿舍所占有土地范围内的土地转让给曾庆哲，而该员工宿舍早已建好，员工宿舍的位置、四址、占地面积是确定的，至于该员工宿舍所占地的对应土地的具体面积，应当按照土地管理部门的相关土地分割分摊规则予以确定，可能与土地转让协议约定的2000㎡一致，也可能不一致。届时，高德森家具厂可在曾庆哲取得员工宿舍的土地使用权证的分摊面积登记后，按84元/㎡据实结算。
综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律及处理欠妥，应予纠正。曾庆哲在一审的诉讼请求为，确认双方于2015年9月30日签订的土地转让协议合法有效，并责令高德森家具厂协助曾庆哲办理约定范围内土地的使用权变更登记。曾庆哲的二审上诉请求为，撤销一审判决，改判确认曾庆哲对高德森家具厂的“上国用（2014）第1314号”土地使用权享有共有权，判令高德森家具厂协助曾庆哲办理约定范围内土地使用权的变更登记。上诉人的诉讼目的是要求高德森家具厂办理员工宿舍占地范围内的土地使用权变更登记，该上诉理由成立，本院予以支持。故，依照《中华人民共和国土地管理法》第二条、《中华人民共和国物权法》第一百四十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销上犹县人民法院（2016）赣0724民初字第284号民事判决；
二、确认登记在南康市高德森家具厂名下的上国用[2014]第1314号土地使用权证项下的土地使用权6812.7㎡，由南康市高德森家具厂与曾庆哲按份共有，曾庆哲享有的权利份额为案涉上犹县黄埠镇黄埠工业园区员工宿舍占地范围内，依照土地管理部门在土地使用权面积分割登记程序中的相关土地面积分摊规则进行确定。
三、由被上诉人南康市高德森家具厂于本判决生效后三十日内协助上诉人曾庆哲办理本判决第二项的土地使用权变更登记。
本案一审案件受理费4060元，二审案件受理费4060元，由上诉人曾庆哲承担4060元，被上诉人南康市高德森家具厂承担4060元。
本判决为终审判决。
审 判 长 赖国东
审 判 员 郑小兵
审 判 员 王阿婷
二〇一七年十一月九日
书 记 员 王 佳
代理书记员 管燕梅