南宁铁路运输中级法院民 事 判 决 书（2017）桂71民终17号上诉人（一审被告）：南宁净耳八角楼饮食文化有限公司，住所地南宁市凤岭南路1号。法定代表人：覃观伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：林剑生，广西纵华律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：南宁市金汇展市场管理有限公司，住所地南宁市凤岭南路1号。法定代表人：陆洁雯，该公司董事长。委托诉讼代理人：钟东航，北京市盈科（南宁）律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭程，北京市盈科（南宁）律师事务所实习律师。上诉人南宁净耳八角楼饮食文化有限公司（以下简称净耳公司）因与被上诉人南宁市金汇展市场管理有限公司（以下简称金汇展公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2015）南铁民初字第633号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月11日立案后，依法组成合议庭，于2017年2月22日公开开庭进行了审理。上诉人净耳公司的委托诉讼代理人林剑生、被上诉人金汇展公司的委托诉讼代理人钟东航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。净耳公司上诉请求：1.撤销南宁铁路运输法院（2015）南铁民初字第633号民事判决，改判净耳公司与金汇展公司签订的租赁合同继续履行、净耳公司无需交还涉案商铺、无需支付违约金及房屋占用费；2.本案的诉讼费用由金汇展公司承担。事实与理由：一、金汇展公司与净耳公司所商定的维护费主要是金汇展公司为净耳公司的经营提供推广、维护服务。但在净耳公司经营过程中，金汇展公司始终没有提供相关服务，金汇展公司请求净耳公司支付维护费缺乏事实依据，净耳公司不仅不应承担尚未缴纳的维护费，之前已经缴纳的维护费也应折抵租金。二、金汇展公司与净耳公司之间的房屋租赁关系因出现下列三个事实而应当相应减少租金：1.涉案房屋没有取得房产证，金汇展公司出租的房屋有瑕疵；2.金汇展公司调整免费停车时间段，导致来铺面消费的顾客停车受到影响，进而使净耳公司的经营受到影响；3.因南宁市青山—英华立交桥封路施工及地铁3号线青秀山站围挡施工，导致车辆进入金汇·如意坊十分不便，来铺面消费的顾客也相应减少，进而使净耳公司在涉案房屋经营的营业额急剧减少。以上三个事实对净耳公司经营造成影响，金汇展公司所提出的租金应进行相应的减少。三、金汇展公司对涉案铺面进行过停水、停电，严重影响了净耳公司的日常经营并造成损失。因此在停水、停电后，净耳公司不应承担租金。综上，一审判决认定事实不清、适用法律错误，请求二审法院查明事实后依法进行改判。金汇展公司答辩称，一审判决认定事实清楚。一、双方签订了《商铺租赁合同》及关于收取商铺维护费的《附件》，在合同履行过程中，金汇展公司已经完全履行了义务。由于净耳公司未按期支付租金，所以净耳公司构成违约。二、双方签订的合同约定了推广费和维护费，金汇展公司不仅是涉案房屋出租方，也是市场管理方，包括对净耳公司在内的八角楼、如意坊品牌进行推广。净耳公司最早在2014年3月开始不支付相应费用，在此情况下仍然继续占有使用房屋，特别是在一审判决之后仍拒不返还租赁的房屋，拖延应当承担的法律责任。请求二审法院查清事实，驳回净耳公司的上诉请求。金汇展公司向一审法院起诉请求：1.确认金汇展公司与净耳公司签订的《商铺租赁合同》（编号:XXX）已于2015年9月7日解除；2.净耳公司向金汇展公司返还租赁房屋；3.净耳公司向金汇展公司支付解除合同违约金10000元；4.净耳公司向金汇展公司支付房屋占用费460元（从2015年10月29日暂计至2015年11月7日，之后的计至净耳公司返还房屋之日止）；5.本案诉讼费由净耳公司承担。一审法院认定事实：2013年6月4日，金汇展公司（甲方，出租方）与净耳公司（乙方，承租方）签订《商铺租赁合同》（编号：XXX）及《附件》，约定：1.甲方将位于南宁市XXX号商铺出租给乙方经营餐饮，面积22平方米；2.租期自2010年10月29日至2017年10月28日，采用先交租金后使用房屋的方式，租金、维护费按年支付，从次年起缴租日期为始计租金日期提前三个月，合同期内的全部租金为26019元；3.租金交纳的时间和金额为：2013年6月7日前交纳第一年租金4435元，2013年7月29日前交纳第二年租金4790元，2014年7月29日前交纳第三年租金5173元，2015年7月29日前交纳第四年租金5587元，2016年7月29日前交纳第五年租金6034元；4.维护费交纳的时间和金额为：2013年6月7日前交纳第一年维护费10349元，2013年7月29日前交纳第二年维护费11177元，2014年7月29日前交纳第三年维护费12071元，2015年7月29日前交纳第四年维护费13037元，2016年7月29日前交纳第五年维护费14080元；5.乙方于每月10号前向甲方支付上月的综合服务费（以每平方米2.8元标准收取）、水电费、垃圾费，综合服务费、水电费、垃圾费从2012年10月29日起计算；6.乙方应按合同约定向甲方缴纳租金、维护费，每逾期一天，乙方须缴纳违约金，每日违约金按欠费总额的5‰计算，逾期7天不缴纳的视为乙方根本性违约；7.乙方逾期7天不缴纳水电费、综合服务费的，甲方可暂停乙方的水电供应，待乙方交纳拖欠相关费用及违约金后，24小时内甲方予以重新开通；8.乙方须向甲方缴纳合同履约保证金10000元，若乙方不按时交纳租金、维护费构成根本性违约的，甲方有权单方解除合同并收回商铺，乙方除应按合同约定支付合同标的30%的违约金，对于乙方已交纳的履约保证金及其他交纳的全部费用甲方有权不予退还；此外，合同还约定了其他的权利与义务。合同签订后，净耳公司向金汇展公司支付保证金、首期租金及维护费，金汇展公司将铺面交付净耳公司使用。合同履行过程中，净耳公司按时将租金、维护费支付至2015年10月28日。按照租赁合同约定，净耳公司应于2015年7月29日前支付第四租赁年度即2015年10月29日至2016年10月28日期间的租金、维护费。因净耳公司未按时支付，金汇展公司委托律师于2015年8月24日向净耳公司邮寄送达《律师函》，要求净耳公司于2015年8月27日前向金汇展公司支付第四租赁年度的租金、维护费以及拖欠的综合服务费、水电费、垃圾费等共计19252.2元、违约金1489.92元。净耳公司于2015年8月25日签收该《律师函》。因净耳公司仍未支付上述款项，金汇展公司再次委托律师于2015年9月6日以邮寄送达的方式向净耳公司发出《律师函》，宣布双方签订的合同于2015年9月7日解除，要求净耳公司支付拖欠的租金、维护费、水电费、违约金等，并要求净耳公司于合同解除后5日内交还涉案商铺。净耳公司于2015年9月7日签收该律师函。截至一审庭审当日，净耳公司仍占用涉案房屋。一审庭审中金汇展公司认可租赁合同解除后净耳公司已停止营业。另查明：涉案房屋已取得建设工程规划许可证。一审法院认为，金汇展公司和净耳公司签订的《商铺租赁合同》（编号：XXX）及《附件》是双方当事人在协商一致的基础上自愿达成的协议，意思表示真实，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立有效，对双方当事人均具有约束力。关于合同解除的问题。根据《商铺租赁合同》第二条第1点、第六条第2点第（3）、（11）项及《附件》第一条约定，净耳公司逾期缴纳租金和维护费，每逾期一天，净耳公司需交纳违约金，每日违约金按欠费总额的5‰计算，逾期7天不缴纳的视为净耳公司根本违约，金汇展公司有权单方解除合同并收回商铺。净耳公司应于2015年7月29日前向金汇展公司支付2015年10月29日至2016年10月28日期间的租金5587元、维护费13037元，因净耳公司拖欠上述款项，金汇展公司于2015年8月24日以邮寄送达《律师函》的方式向净耳公司催收租金和维护费，净耳公司经催告后逾期7天仍未付清，净耳公司的行为已构成根本性违约，金汇展公司有权依据合同约定解除合同。2015年9月6日，金汇展公司委托律师再次向净耳公司发出《律师函》，宣布双方签订的租赁合同于2015年9月7日解除，净耳公司于2015年9月7日签收该《律师函》。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”一审法院依法确认双方签订的《商铺租赁合同》于2015年9月7日解除，净耳公司应于本案判决生效之日起十日内搬离位于南宁市XX号商铺，并将上述铺面交还给金汇展公司。关于违约金的问题。《商铺租赁合同》第六条第2点第（3）、（11）项约定，净耳公司欠付租金、维护费构成根本性违约的，金汇展公司有权单方解除合同，净耳公司应按合同约定支付合同标的30%的违约金。本案中，因净耳公司拖欠租金、维护费导致金汇展公司解除合同，净耳公司应向金汇展公司支付违约金，本案合同标的总额为26019元，故净耳公司应支付的违约金为7805.7元（26019元×30%）。金汇展公司诉请净耳公司支付解除合同违约金10000元，一审法院只支持7805.7元，超出部分，不予支持。关于房屋占用费的问题。净耳公司已将租金（占用费）和维护费支付至2015年10月28日，故净耳公司最迟应于2015年10月28日搬离，净耳公司未及时搬离，应参照合同约定的租金标准向金汇展公司支付房屋占用费。虽然金汇展公司维护费也应当计算至净耳公司应支付的房屋占用费内，但是金汇展公司自认净耳公司在合同解除后已停止营业，故金汇展公司实际上已经没有为净耳公司的经营提供推广、维护的服务，金汇展公司诉请净耳公司支付推广维护费无事实依据，一审法院不予支持。因第四个租赁年度（2015年10月29日至2016年10月28日）的租金为5587元，月租金为465.6元（5587元÷12个月）。故从2015年10月29日起至净耳公司实际搬离涉案房屋之日止的房屋占用费，按每月465.6元的标准计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认金汇展公司与净耳公司签订的《商铺租赁合同》（编号：XXX）已于2015年9月7日解除；二、净耳公司于本案判决生效之日起十日内将位于南宁市XX号商铺交还给金汇展公司；三、净耳公司向金汇展公司支付解除合同违约金7805.7元；四、净耳公司向金汇展公司支付从2015年10月29日起至净耳公司实际搬离涉案房屋之日止的房屋占用费，按每月465.6元的标准计算；五、驳回金汇展公司的其他诉讼请求。案件受理费62元，由金汇展公司负担6元，净耳公司负担56元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。双方当事人对一审法院认定的事实均无异议。经审查，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。另查明，截止二审庭审时，净耳公司尚未向金汇展公司交还涉案商铺。综合诉辩双方的意见，归纳本案争议焦点为：一、金汇展公司与净耳公司的租赁合同是否应当继续履行？二、净耳公司是否应当向金汇展公司支付维护费？三、租金是否应当减免？本院认为，关于第一个争议焦点，金汇展公司与净耳公司签订的《商铺租赁合同》及《附件》，是双方的真实意思表示，合同依法成立并有效，双方均应按合同的约定履行。因净耳公司拖欠租金及维护费，在金汇展公司于2015年8月24日向其邮寄送达《律师函》催收上述费用后，净耳公司逾期七日仍未付清相关费用，合同约定的解除条件成就，净耳公司构成根本违约，金汇展公司有权依照合同约定提前解除合同，并要求净耳公司支付违约金，交还涉案商铺。关于第二个争议焦点，金汇展公司与净耳公司于2013年6月4日签订的《商铺租赁合同》及《附件》，明确约定了净耳公司需向金汇展公司按时交纳维护费，净耳公司应当履行自己的合同义务。在合同履行过程中，净耳公司也实际向金汇展公司支付维护费至2015年10月28日，并无证据证明净耳公司在此期间曾对维护费提出过异议。因此，净耳公司应按合同约定向金汇展公司支付净耳公司经营期间的维护费。对净耳公司关于不应支付维护费、已交纳的维护费应折抵租金的主张，本院不予支持。净耳公司已支付的维护费不能折抵租金。关于第三个争议焦点，净耳公司提出应减免租金，理由是：1.涉案房屋没有取得房产证，金汇展公司出租的房屋有瑕疵；2.金汇展公司调整免费停车时间段，导致来铺面消费的顾客停车受到影响，进而使净耳公司的经营受到影响；3.因南宁市青山—英华立交桥封路施工及地铁3号线青秀山站围挡施工，导致车辆进入金汇·如意坊十分不便，来铺面消费的顾客也相应减少，进而使净耳公司在涉案房屋经营的营业额急剧减少；4.金汇展公司曾对涉案商铺进行过断水断电，对于断水断电后的租金不应收取。本院认为，1.租赁房屋是否必须取得房产证，法律法规并无强制性规定，即使出租人出租尚未取得房产证的房屋，也并未因此违反法律法规的强制性规定，故净耳公司提出涉案房屋未取得房产证而应减免租金的理由不成立，本院不予支持。2.双方当事人在《商铺租赁合同》及《附件》中均未对免费停车时间段有过约定，金汇展公司根据实际经营管理的需要，对免费停车时段作出调整，并未违反合同约定，净耳公司以此为由提出减免租金，理由不成立，本院不予支持。3.南宁市青山—英华立交桥封路施工及地铁3号线青秀山站围挡施工，属于政府市政建设行为，且金汇展公司也已尽到告知及积极协调的义务，净耳公司因此要求减免租金的理由不成立，本院不予支持。4.净耳公司主张金汇展公司对其商铺进行停水停电，但其未能提供充分证据证明停水停电的事实及时间段，故对净耳公司要求免收停水停电后的租金，本院不予支持。由于净耳公司至今未向金汇展公司交还涉案商铺，净耳公司还应支付相应的房屋占有使用费。综上所述，上诉人净耳公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定,判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费62元（上诉人南宁净耳八角楼饮食文化有限公司已预交），由上诉人南宁净耳八角楼饮食文化有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 岚审判员 袁宇飞审判员 韦圆圆二〇一七年二月二十八日书记员 符贵芳