.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}山西省临汾市中级人民法院p t ” > 民 事 判 决 书（2018）晋10民终273号上诉人（原审被告，反诉原告）：关幸军，男，1974年11月19日出生，汉族，现住襄汾县。被上诉人（原审原告，反诉被告）：临汾漪汾物业管理服务有限责任公司。住所地：临汾市尧都区乔家庄村。法定代表人：王占峰，该公司经理。委托诉讼代理人：张小军，女，1968年7月24日出生，汉族，系该公司员工。委托诉讼代理人：李军霞，山西如山律师事务所律师。上诉人关幸军与被上诉人临汾漪汾物业管理服务有限责任公司（以下简称”漪汾物业公司”）因物业服务合同纠纷一案，不服山西省襄汾县人民法院（2017）晋1023民初801号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人关幸军，被上诉人漪汾物业公司委托诉讼代理人张小军、李军霞均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：漪汾物业公司于2010年6月1日与襄汾县亚太新城小区业主委员会签订了《亚太新城小区物业管理服务合同》，其公司于2010年6月4日取得了从事物业管理活动的相关资质。双方签订的合同期限为2010年6月1日至2020年5月31日。合同第十八条约定，依据山西省住宅物业服务三级标准有关规定，制定本物业管理服务质量及标准。具体内容如下：（二）共用设施管理：2、公共照明设施设备齐全，运行正常。3、保持道路整洁畅通。5、对危险部位标志明显并及时处理。（四）环境卫生管理：2、道路、公共绿地、公用场地，保持清洁。4、公共场所发现乱堆、乱放、乱贴、乱花现象及时制止或处理。（五）社区秩序维护：3、进一步完善小区内的监控工作，保持监控设备完好，监控画面保持清晰；按照公安部门有关要求保持监控资料的有效期。第十九条约定，依照业主大会决议，住宅房屋每月每平方米0.5元;乙方按业主房产建筑面积依交房时间按年度向业主或物业使用人收取。代收的其他费用随物业费一同收取。第二十五条约定，业主或物业使用人逾期交纳物业费或由物业代收、代交的费用的，乙方经协商沟通、书面催缴等措施仍然拒交的，从逾期的第三个月起，每逾期一天加收欠费额千分之三的违约金。关幸军系襄汾县亚太新城小区XX号楼XXX室的业主，房屋建筑面积为129.64平方米。合同履行中，漪汾物业公司在物业管理服务方面存在瑕疵，提供的物业服务未达到合同约定的服务标准（如：小区公共照明设施不健全，道路不能保持整洁畅通，对危险区域没有明显标志、小区监控不完善）。漪汾物业公司代收蓝天公司的垃圾清运费，每年60元。物业公司按时向蓝天公司缴纳了垃圾清运费。关幸军未向漪汾物业公司缴纳过物业费和由物业公司代收的垃圾清理费。一审法院认为，漪汾物业公司签订合同时未取得物业管理服务的资质，但其后三天内取得了相关资质，其与襄汾县亚太新城小区业主委员会签订的《亚太新城小区物业管理服务合同》应认定为有效合同。物业服务具有整体性和不可分割性，涉及全体业主和整个社区的公共利益。物业管理公司所提供的很多物业服务是针对全体业主的，在效用上具有不可分割性和相互依赖性。被告拒交物业管理费的行为有碍整个小区的正常管理与服务，也损害了其他按时交费业主的正当权利。《物业管理条例》第三十五条规定：”物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任”。第四十二条规定：”业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：”建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第三条规定：”物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”。第六条规定：”经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，漪汾物业公司提供了物业管理服务,但其服务未达到合同约定的服务标准。被告关幸军已入住了所购买的房屋，其作为业主应交纳相应的物业费。一审法院酌定关幸军支付漪汾物业公司2010年至2016年物业服务费的70%，共计3810.8元。漪汾物业公司要求关幸军支付由其代收的垃圾清理费420元，不违反法律规定，一审法院予以支持。关幸军反诉要求漪汾物业公司赔偿其财物损失52209元，其提供的证据只能证明财产损害的事实，但没有证据证明系原告造成的，也未提供财物损失数额的依据，且未申请相关机构对损失财物的价值进行鉴定评估，一审法院不予支持。遂判决如下：一、被告（反诉原告）关幸军于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）临汾漪汾物业管理服务有限责任公司物业服务费的70%，共计3810.8元；二、被告（反诉原告）关幸军于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）临汾漪汾物业管理服务有限责任公司垃圾清理费420元；三、驳回反诉原告关幸军的反诉请求。案件本诉受理费50元，反诉受理费580元，由原、被告双方各自负担。判后，上诉人关幸军不服，向本院提起上诉称：一、被上诉人漪汾物业公司与”襄汾县亚太新城小区业主委员会”签订《亚太新城小区物业管理服务合同》时间为2010年6月1日，而临汾市住房保障和城乡建设管理局准予被上诉人物业公司从事物业管理活动时间为2010年6月4日，在营业执照上明确规定”未取得批准不准开展经营活动”，被上诉人物业公司严重违反国家行政法规的”强制性规定”导致物业服务合同无效，该合同不具有法律效力，对全体业主不具备约束力。且2016年6月1日之前，亚太小区三期业主才开始逐步入住，而三期业主已经占到三分之二，根据物业管理条例规定，过半业主且专用部分面积过半业主同意业委会才能与物业公司签订物业服务合同，否则合同无效。二、上诉人在一审中所举证据证明被上诉人的物业服务存在巨大问题，对上诉人造成的身心和财产损失应依法予以赔偿。在被上诉人提供的《亚太新城小区物业管理服务合同》第二章第九条约定：”公共环境卫生管理，包括公共场所、场地、楼道的清扫保洁及垃圾的收集、清运。”，一审判令上诉人给付420元垃圾清运费认定不准确。上诉人提供的证据证明被上诉人不但没有做相应的物业服务，且存在大量的违法行为。请求撤销原判，重新依据国家相关法规进行判决；本案诉讼费及其他费用由被上诉人承担；依法制止被上诉人的非法执业行为；依法判令被上诉人因非法物业服务活动对本人身心及财产造成的损失予以赔偿。被上诉人漪汾物业公司答辩称：上诉人应全额支付被上诉人自2010年至2016年物业服务费及垃圾处理费。一审认定事实清楚，判决得当，上诉人提出的第3、4项无事实和法律依据，与本案无关。请求驳回上诉人的上诉请求。经本院审理查明的主要事实与原审法院审理查明基本一致，本院予以确认。另上诉人关幸军在二审开庭审理时提供六组照片证据，证明被上诉人非法入住亚太小区，没有进行有效的物业服务。被上诉人漪汾物业公司对北门状况的照片真实性不持异议，但认为照片是间断性的，不能证明上诉人所要证明的内容，且在2017年元月份，被上诉人出资几万余元安置了车牌识别系统，被上诉人尽到了物业服务的义务。被上诉人漪汾物业公司认为亚太小区属于三个物业公司共同服务，亚太西小门是另一个物业公司负责管理，并且物业公司也无权将公共设施租赁给他人。被上诉人对路灯照片无异议，但对摄制的时间与环境不认可是在照片所标注的时间。对西门照片无异议，但认为设置西门的原因是亚太北门外要修建一条旅游公路，为了业主车辆行驶的安全才建设了临时的简易房，才设立了西门。对公共设施的照片来源真实性有异议，照片仅反映此处暂时的一个环境行为，并不能说物业未对路面进行清理、清扫，且近几年来被上诉人对小区内的花草及相关环节进行了投资与建设。在二审庭审过程中，上诉人关幸军也认可其未交过物业费，也没有其他物业公司向其收取过物业费。以上系本案基本事实。本院认为，本案的审理焦点问题为：一、上诉人关幸军是否应向被上诉人物业公司缴纳物业费及垃圾清运费？二、上诉人关幸军的各项损失应否予以支持？对第一个焦点问题，上诉人关幸军认为上诉人漪汾物业公司与”襄汾县亚太新城小区业主委员会”签订的《亚太新城小区物业管理服务合同》无效，且上诉人的物业服务存在巨大问题，上诉人关幸军不应缴纳物业费。被上诉人物业公司认为上诉人应全额支付被上诉人自2010年至2016年物业服务费及垃圾处理费。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：”建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”，结合本案查明，被上诉人漪汾物业公司与襄汾县亚太新城小区业主委员会签订了《亚太新城小区物业管理服务合同》，合同双方当事人均未对合同效力提出异议，上诉人关幸军作为该小区的业主，应按照该合同约定向被上诉人漪汾物业公司缴纳物业费。但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：”经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”，被上诉人漪汾物业公司于2015年12月30日、2016年7月25日、2017年1月1日向上诉人关幸军书面催交了所欠的物业费，上诉人关幸军仍未在合理期限内交纳物业费，一审法院认为上诉人关幸军应当交纳2010-2016年间的物业费并无不当。对上诉人关幸军认为被上诉人漪汾物业公司在履行物业服务合同过错中存在巨大问题的主张，本院认为，根据上诉人关幸军提供的相应证据，可以证明被上诉人漪汾物业公司在履行《亚太新城小区物业管理服务合同》过程中未完全按照合同约定以及相关规定提供服务，一审法院在认定上诉人关幸军应缴纳物业费的数额时，已对此予以考虑，并酌情认定了上诉人关幸军应缴纳全部物业费的70%，故上诉人关幸军认为其不应交纳物业费的上诉请求不能成立，本院不予支持。对上诉人关幸军主张在《亚太新城小区物业管理服务合同》中已经包括垃圾处理费用，故不应再支付垃圾处理费。被上诉人漪汾物业公司认为《亚太新城小区物业管理服务合同》中的清洁费只是小区内的清洁费，不包括垃圾处理费，垃圾处理费是交纳给蓝天公司的，由被上诉人先代为交纳。本院认为，被上诉人漪汾物业公司与襄汾县亚太新城小区业主委员会签订的《亚太新城小区物业管理服务合同》中物业费的内容包括居住小区区域内的清洁卫生费用，该费用与交纳给蓝天公司的垃圾处理费性质不同，且被上诉人漪汾物业公司在一审中提供了襄汾县住建局出具给蓝天清洁服务有限公司收取城市垃圾处理费的委托书、收费登记表、蓝天清洁服务有限公司出具的证明及蓝天公司收取垃圾处理费的相关收据，证明被上诉人漪汾物业公司按照城市垃圾处理费的交纳标准，按时向蓝天服务清洁有限公司代交了应当由业主承担的垃圾处理费，上诉人关幸军作为亚太小区的业主，应当清偿被上诉人漪汾物业公司为此代交的费用，一审法院认定并无不当。对第二个焦点问题，本院认为，上诉人关幸军提供的相应证据可以证明其相关财产受到损害，但没有具体财产损失数额，也没有证据证明系被上诉人所致，故一审法院未予支持该项请求并无不当。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人关幸军负担。本判决为终审判决。审判长王斌斌审判员张桂香审判员贾晓斌二〇一八年三月十九日书记员韩民慧