陕西省榆林市榆阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）榆民初字第03900号
原告白某。
被告朱某。
委托代理人郭某、刘某。
被告方某。
原告白某与被告朱某、方某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月18日立案受理后，依法适用简易程序于2015年6月23日公开开庭进行审理，原告白某，被告委托代理人刘某到庭参加了诉讼，被告方某经本院传票传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告白某诉称：2013年3月13日，原告与被告朱某签订房屋转让协议，协议约定朱某同意将其位于三岔湾韦家梁一套95平米的单元房卖给乙方，房屋转让费为310000元。签协议时，原告一次性向被告支付了60000元购房押金，之后原告通过被告方某向被告朱某支付购房款160000元，原告直接向被告朱某支付购房款93000元。后原告又向所购房屋安装防盗窗和门共花费8000元，但因被告始终未按合同约定安装水管、天然气等设备，致使原告无法正常入住。原告多次与被告协商相关事宜，被告一直推脱。为此，原告为维护自身合法权益依法提起诉讼，请求：1、依法确认原、被告于2013年3月13日签订的房屋转让协议无效；2、依法判令二被告立即向原告返还购房款313000元，并按中国人民银行同期贷款利率向原告支付从2013年3月13日其至本案执结之日的利息（至起诉之日暂计为97656元），以上共计410656元；3、依法判令被告朱某赔偿原告所购房屋安装门窗的经济损失8000元；4、本案诉讼费由被告承担。
原告白某向本院提供了以下证据：
1、房屋转让协议、地基一次性转让协议各1份，用以证明万红军将村内分配的宅基地转让给方文良，方文良又将该基地转让给方某，方某又与朱某合作建房，以朱某的名义将此房卖给了白某；白某先行支付房款60000元的事实；
2、领条3支，用以证明原告向朱根根（朱某）在支付了60000元房款后，又支付了93000元的房款，向方某支付了房款160000元，其中3000元的款项是因房屋紧靠巷道而额外支付的事实；
3、照片1组，用以证明该房屋并未修建完成，三楼未封顶，存在漏水问题的事实。
被告朱某辩称：1、被告朱某与原告签订的房屋转让协议已经成立并生效；2、原告陈述事实错误，被告朱某已经按照协议约定向原告履行了交付房屋的合同义务，上下水、天然气的安装并非被告朱某的当然义务；3、原告诉请主张购房款的利息以及安装门窗的费用没有法律依据；4、被告朱某与另一被告方某系共同修建房屋且按份共有，本案不存在共同返还的问题。
被告朱某向本院提供了以下证据：
照片1张，用以证明原告白某已经接收管理房屋并向他人出售的事实。
经庭审质证，被告对原告提供的证据发表如下质证意见：对证据1的真实性和证明目的均无异议；对证据2中3000元领条的真实性和证明目的均有异议，认为协议明确约定购房款总额为310000元，其余两支收条载明的金额可以与之对应，无异议；2、该领条中并没有明确3000元属于购房款，且载明的“根根”不属于朱某所签；该组其他证据均无异议；对证据3的真实性无异议，证明目的有异议，认为原告购买的是一楼房屋，三楼是否封顶与其无关。原告对被告提供的证据发表如下质证意见：对证据的真实性无异议，证明目的有异议，认为房屋虽然由其管理，但是未修建完成。
本院对经庭审质证的证据作如下认证：原告提供的证据1，被告对真实性和证明目的无异议，该证据能够证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系，白某先行支付房款60000元的事实，与本案具有关联性，依法予以采信；证据2，被告朱某对证据中3000元领条的真实性和证明目的均有异议，认为协议明确约定购房款总额为310000元，对其余两支收条载明的金额可以与之对应。经审查，该组证据中均有被告签字，能够证明原告向被告方某支付房款160000元，向被告朱某支付房款90000元一次，3000元一次。与本案具有关联性，对本案具有证明力，依法予以采信。证据3，被告朱某对的真实性无异议，证明目的有异议，认为原告购买的是一楼房屋，三楼是否封顶与其无关。经审查，原告虽购买的只是一层楼房，但是楼房的整体构造对一楼使用具有关联系，本院对其真实性予以采信。被告提交的证据，原告对真实性无异议，认可对房屋的管理，与本案具有关联性，对本案具有证明力，依法予以采信。
本院根据当事人的陈述、庭审的举证、质证及本院认证，查明以下事实：2010年8月3日，方文良与万红军签订地基一次性转让协议书，约定：万红军自愿将三岔湾韦家梁宅基地十孔一次性转让给方文良。经转手后，2013年3月13日被告朱某（甲方）与原告（乙方）白某达成了房屋转让协议，约定：一、甲方自愿将三岔湾韦家梁一套单元（一楼，面积约95平米）卖给乙方；二、房屋转让费310000元。付款方式：已付押金60000元整，2013年3月13日-4月13日付160000元整，2013年4月13日-4月30日付90000元。三、甲方提供买此房的地基时大队（村）开的证明的复印件，甲方负责上下水、联系天然气，乙方负责费用。协议还约定其他事项。合同签订时，原告向被告已支付押金60000元，合同签订后原告向二被告先后三次支付剩余房款，并由方某出具了内容为：“今收到今收到白某人币壹拾陆万元（160000元）作为南郊氮肥厂下边的一套房款。收款人：方某。2013.4.17”的收据一支；由朱某出具了内容为：“今收到白某三岔湾房款玖万元整（90000元）。朱根根。2013年5月1号”及内容为“今领到三岔湾房费叁仟元整（3000元）。根根。3013年7月15号”的收条两支。后双方就该房屋产生纠纷，原告向法院提起诉讼，提出前述诉讼请求。
本院认为，原告白某与被告朱某、方某房屋买卖合同签订的房屋转让合同，虽系双方当事人的真实意思表示，合同主体、形式合法。但根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条：“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的；……。”及《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，因本案所涉房屋属于农村宅基地上建造的房屋，土地使用权性质为集体土地，且被告非该房产宅基地使用人，原、被告也不属于同一集体经济组织，被告将集体土地的房屋出卖给原告的行为，违反了法律的强制性规定，应为无效合同，故原告请求确认房屋转让合同无效的诉讼请求，本院依法予以支持。同时根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，本案中，原告与被告朱某签订合同后，原告按照合同约定向被告朱某、方某交纳购房款共313000元，二被告事实上为房屋的共同出卖人，因双方签订的合同自始无效，二被告应依法将购房款予以返还，原告请求二被告返还购房款313000元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院依法予以支持。同时，原告对房屋已进行实际管理，应向二被告返还房屋。被告朱某抗辩与原告签订的房屋转让协议已经成立并生效的抗辩理由，无法律依据，本院不予采纳。原告提出被告朱某、方某应按中国人民银行同期贷款利率向原告支付从2013年3月13日起至本案执结之日的利息以及判要求被告朱某赔偿原告所购房屋安装门窗的经济损失8000元的主张，因其在签订合同中未尽到注意义务，具有一定的过错，且无事实依据，本院依法不予支持，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条之规定，判决如下：
一、原告白某与被告朱某、方某签订的房屋转让协议无效。
二、本判决生效后十五日内，由被告朱某、方某返还原告白某购房款313000元。
三、本判决生效后十五日内，由原告白某返还被告朱某、方某共同修建的位于三岔湾韦家梁单元一套，交被告朱某、方某管理。
四、驳回原告白某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费3830元，由原告白某负担967元，由被告朱某、方某2863元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。
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代理审判员 刘 晶
二〇一五年八月五日
书 记 员 李晓莺