湖南省醴陵市人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0281民初3186号原告：湖南湘东红润医药有限公司，住所地：湖南省醴陵市阳三办事处阳东村。法定代表人康凤英，董事长。委托代理人康湘林,代理权限：特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代收法律文书等。委托代理人周全，湖南醴源律师事务所律师，代理权限：一般代理。被告：醴陵市万达汽车销售有限公司，住所地：醴陵市阳三石办事处阳东村（湖南湘东医药有限公司内）。法定代表人付艳，总经理。被告：醴陵市万达汽车维修中心，住所地：醴陵市阳三石办事处阳东村。经营者张朝如。被告：醴陵市万达汽车修理厂，住所地：醴陵市阳三办事处玉屏山村中塘组。经营者付艳。被告：彭登城。被告：付艳。原告湖南湘东红润医药有限公司与被告醴陵市万达汽车销售有限公司、醴陵市万达汽车维修中心、醴陵市万达汽车修理厂、彭登城、付艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月17日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年2月22日进行了公开开庭审理。原告湖南湘东红润医药有限公司委托代理人康湘林、周全到庭参加诉讼，被告醴陵市万达汽车销售有限公司、醴陵市万达汽车维修中心、醴陵市万达汽车修理厂、彭登城、付艳经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告湖南湘东红润医药有限公司向本院提出诉讼请求：一、请求判决解除原告与被告之间的房屋租赁合同；二、请求判决被告对租赁场地恢复原状，并将留存在租赁场地内的物品全部搬走，或由五被告连带承担租赁场地恢复费用和物品的搬迁、处置费用；三、请求判决五被告连带支付拖欠原告的租金691905.65元；四、请求判决五被告连带支付原告租赁场地的水电费5584元；五、请求判决五被告连带向原告支付违约金105000元；六、请求判决五被告承担本案全部诉讼费用。诉讼过程中，原告自愿放弃第一项诉讼请求，将第二项诉讼请求变更为“要求被告将租赁房屋腾退给原告”，将第三项诉讼请求变更为“要求五被告连带支付抵扣5万元押金后的租金641905.65元”。事实和理由：2012年8月29日，被告付艳代表被告醴陵市万达汽车修理厂和被告醴陵市万达汽车维修中心与湖南湘东医药有限公司（原告湖南湘东红润医药有限公司前身）签订了《房屋租赁合同》。合同签订后，原告依约提供了租赁场地，被告彭登城、付艳将自己经营的醴陵市万达汽车维修中心和醴陵市万达汽车修理厂均搬迁到租赁场地，并于2012年9月11日利用租赁场地成立了被告醴陵市万达汽车销售有限公司并进行经营。租赁期间，被告一直拖延支付房屋租金，在原告再三催促下才履行部分租金支付义务，截至2017年9月4日，被告共计拖欠原告租金691905.65元，另外欠交租赁场地水电费5584元。2017年9月下旬开始，被告彭登城和付艳突然失联，致使原告的合法权益受到损害，故原告向法院提起诉讼，请求判如所请。被告醴陵市万达汽车销售有限公司、醴陵市万达汽车维修中心、醴陵市万达汽车修理厂、彭登城、付艳均未到庭，亦未向本院提交书面答辩意见。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告未向本院提交证据。经庭审举证、认证，本院对原告提交的证据予以综合认定。根据本院认定的证据，结合原告的诉称事实和理由及其在庭审过程中的陈述，本院查明本案法律事实如下：2012年8月29日，出租人湖南湘东医药有限公司（以下简称为甲方）与承租人醴陵市万达汽车修理厂经营者付艳、醴陵市万达汽车维修中心（以下简称为乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将位于湖南省醴陵市阳三办事处阳东村的办公大楼一楼及员工宿舍4间、毛坯宿舍一套出租给乙方；房屋租赁期共60个月，自2012年9月5日起至2017年9月4日止；合同签订之日，乙方应向甲方一次性支付租赁押金五万元，该款在合同解除或终止时，经双方结算清楚后，甲方及时返还，不计息；年租金总金额为350000元；租金支付方式为：按季度预交，每季度末的28日前预交下季租金；租赁期间，拖欠房租累计2个月以上的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同年总租金的30%向甲方支付违约金；合同解除或终止后，乙方应如期交还房屋；对于乙方违约及甲方的损失赔偿金，甲方有权优先从乙方交纳的租赁押金中扣除。2012年8月，原告将案涉房屋交付给被告醴陵市万达汽车修理厂和醴陵市万达汽车维修中心使用。双方约定2012年9月5日起开始计算租金，之前为免租期。2012年9月11日登记成立后，被告醴陵市万达汽车销售有限公司与被告醴陵市万达汽车修理厂、醴陵市万达汽车维修中心共同使用租赁房屋，在租赁房屋进行经营。至2017年9月4日合同到期之日止，被告向原告交纳了2012年9月5日至2015年9月13日期间的房屋租金1058094.35元，支付押金50000元，尚欠2015年9月14日至2017年9月4日期间的房屋租金未支付。原告多次催促被告交纳欠付租金以及腾退案涉租赁房屋，被告均不予理睬。2017年10月17日，原告诉来本院，请求处理。另查明，2015年2月27日，湖南湘东医药有限公司将工商登记的名称变更为现名湖南湘东红润医药有限公司。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告与被告醴陵市万达汽车修理厂、醴陵市万达汽车维修中心签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。本案中，被告彭登城、付艳并非案涉租赁合同的当事人，不是本案适格被告。被告醴陵市万达汽车销售有限公司虽未与原告签订书面的房屋租赁合同，但其与被告醴陵市万达汽车修理厂、醴陵市万达汽车维修中心一起实际占有使用案涉租赁房屋用于共同经营，双方形成了事实上的房屋租赁合同关系。因此，该《房屋租赁合同》对原告湖南湘东红润医药有限公司和被告醴陵市万达汽车销售有限公司、醴陵市万达汽车维修中心及醴陵市万达汽车修理厂均具有法律约束力。结合本案事实，本院对原告主张的各项诉讼请求认定如下：1、腾退房屋：在原、被告签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限已届满且双方未重新签订合同对租赁期限进行续展的情况下，双方的租赁合同关系已终止，被告无权继续占有、使用租赁房屋，故原告要求被告腾退租赁房屋的诉讼请求具有充分的事实和法律依据，本院予以支持。2、房屋租金：本案，因被告自2015年9月14日起即未按约向原告支付租金，违反了合同的主要义务，其行为已构成根本违约，依据《房屋租赁合同》约定的每年350000元的租金标准，2015年9月14日至2017年9月4日期间，被告合计拖欠原告690410元（350000元×2年-959元×10天）租金未付清，原告自愿将被告向其交纳的50000元押金予以抵扣，不违反法律规定，本院予以采纳。相应抵扣后，被告尚拖欠原告640410元（690410元-50000元）租金未付清，被告醴陵市万达汽车销售有限公司、醴陵市万达汽车维修中心和醴陵市万达汽车修理厂对该款负有共同清偿义务。3、违约金：按照《房屋租赁合同》的约定，被告拖欠房租累计2个月以上的，应按照合同年总租金的30%支付违约金，该约定合法有效，故本院对原告要求被告向其支付105000元违约金的诉讼请求予以支持。4、水电费：对于原告要求五被告连带支付原告租赁场地的水电费5584元的诉讼请求，由于原告未能提供确凿证据予以证实，故原告的该项诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。被告醴陵市万达汽车销售有限公司、醴陵市万达汽车维修中心、醴陵市万达汽车修理厂、彭登城、付艳经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法应予缺席判决。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告醴陵市万达汽车销售有限公司、醴陵市万达汽车维修中心、醴陵市万达汽车修理厂自本判决发生法律效力之日起十五日内共同向原告湖南湘东红润医药有限公司腾退其占用的位于醴陵市阳三办事处阳东村的租赁房屋；二、被告醴陵市万达汽车销售有限公司、醴陵市万达汽车维修中心、醴陵市万达汽车修理厂自本判决发生法律效力之日起十五日内向原告湖南湘东红润医药有限公司支付2015年9月14日至2017年9月4日期间的租金640410元（已抵扣押金50000元）；三、被告醴陵市万达汽车销售有限公司、醴陵市万达汽车维修中心、醴陵市万达汽车修理厂自本判决发生法律效力之日起十五日内共同向原告湖南湘东红润医药有限公司支付违约金105000元；四、驳回原告湖南湘东红润医药有限公司的其他诉讼请求。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11825元、财产保全费4270元，合计16095元，由被告醴陵市万达汽车销售有限公司、醴陵市万达汽车维修中心、醴陵市万达汽车修理厂共同承担15953元，原告湖南湘东红润医药有限公司承担142元。如义务人未自觉履行义务，权利人可自期限届满之日起二年内向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金缴纳的，直接向株洲市中级人民法院缴纳。汇款或转帐的，开户行：华融湘江银行株洲金汇支行，户名：株洲市财政局非税收入专户，帐号：50XXX16。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审 判 长  杨 坚人民陪审员  文立珍人民陪审员  吴同玉二〇一八年四月十六日书 记 员  郭艳慈附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律的保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生损失赔偿额的计算方法。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。