山东省东营市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁05民终1221号
上诉人（原审原告、反诉被告）：潘明广。
委托诉讼代理人：赵师琦，山东东胜律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘静静，山东东胜律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：山东乾元工程集团有限公司。
法定代表人：吕子琳，总经理。
委托诉讼代理人：陈宝瑞，山东慧泉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李姗姗，山东慧泉律师事务所实习律师。
上诉人潘明广因与被上诉人山东乾元工程集团有限公司（以下简称乾元工程公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服东营经济技术开发区人民法院（2016）鲁0591民初1554号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人潘明广的委托诉讼代理人赵师琦、刘静静，被上诉人乾元工程公司的法定代表人及其委托诉讼代理人陈宝瑞、李姗姗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
潘明广上诉请求：1.撤销一审判决，在查清事实的基�上依法改判支持潘明广的各项诉讼请求，驳回乾元工程公司的反诉请求，或将本案发回重审；2.一审诉讼费、保全费、评估费、二审诉讼费用等由乾元工程公司承担。事实和理由：一、关于本诉部分一审认定事实错误。1.《房屋租赁协议》第八条第（4）项约定的是上诉人对被上诉人所交付的符合法律规定及合同目的房屋的维护保养义务，并不能据此认定上诉人应当承担整个租赁物质量问题的保证义务。涉案房屋未经消防安全验收系房屋本身的安全问题，已远远超出承租人所应承担的一般维护保养范畴，这属于出租房屋本身的质量问题，系出租人瑕疵担保的范畴。上诉人在与被上诉人签订《房屋租赁协议》时了解到涉案房屋不存在权属争议，协议中关于“乙方对甲方要出租的房屋做了充分了解”所针对的事项也仅限于此。2.室内消火栓供水系�为涉案房屋的隐蔽工程，上诉人无法凭自己的能力发现该工程存在的隐患，且按照相关规定除在特殊条件下上诉人不得任意使用消火栓，上诉人承租房屋期间未发生需要使用消火栓的情况，上诉人不知晓消火栓无水实属正常。被上诉人作为房屋所有权人对涉案房屋的消防验收备案负有查验义务和日常管理修缮义务，被上诉人并未能举证证明已尽到该义务。3.一审认定星期天假日酒店取得的合格证系《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，不是涉案房屋的建设工程消防验收备案，不能据此认定涉案房屋的主体工程取得了消防安全合格证。4.上诉人提交的责令改正通知书、当场处罚决定书中所指的消防设施损坏，即是指消火栓无法供水这一事实，被上诉人在仲裁、一审陈述中对此均未予否认，一审判决对该重要事实未详细调查，仅凭合同约定作出了片面认定。5.涉案房屋的质量问题并未在合同中约定，应当适用合同法的规定。被上诉人明知上诉人租赁涉案房屋系用于酒店经营，有义务保证出租房屋具备完整的使用价值，保证合乎商业用途的状态。二、关于反诉部分，被上诉人的反诉请求没有事实及法律依据，不应得到支持。1.涉案房屋自2015年4月21日起即因消防安全原因而处于无法正常使用的状态，被上诉人交付的房屋不符合法律规定及合同约定的目的是导致本案纠纷发生的主要原因，被上诉人无权要求上诉人向其支付房屋无法正常使用期间的租金。2.被上诉人请求的滞纳金属行政法规范畴，本案为民事纠纷，一审判决上诉人支付滞纳金无事实和法律依据。3.本案争议系由被上诉人违约造成，被上诉人无权要求解除房屋租赁协议，其关于室内装修损失的请求，系基于租赁合同到期后的约定，现租赁协议并未到期，�被上诉人的违约行为造成的装修损失不应由上诉人承担。综上，一审判决对本案基本事实认定错误，判决有误。
乾元工程公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决合理合法，应依法驳回上诉，维持原判。一、上诉人关于本诉部分的上诉理由不能成立，其主张完全偏离了合同原意。1.被上诉人提供的房屋完全符合合同的约定，根据房屋租赁协议第一条的约定，上诉人在接收房屋时对房屋整体进行了全面考察，对房屋结构和现状充分知情。涉案房屋有合法的房屋产权证书，足以证明涉案房屋符合法律规定的消防安全标准。上诉人开业前已经取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，再次证明被上诉人的房屋消防检查合格，不违反法律规定。2.上诉人将涉案房屋用于开设酒店提高了消防标准，应当自行负�。3.房屋室内消防设施不是隐蔽性工程，开业前上诉人按照酒店标准进行装修整改房屋时，必须要对消防设施进行全面检查整改，接受消防部门的检查验收，且上诉人已使用房屋四年之久，却又称无法凭自己的能力发现室内消火栓是否存在问题，显然不合理。消防部门责令上诉人停业的理由是消防设施损坏，该问题发生在上诉人经营期间，应由上诉人自行负责。二、关于反诉部分，一审判决并无认定不清之处，上诉人的上诉理由均不能成立。根据房屋租赁协议的约定，上诉人应当按期交纳租金，且协议中约定的滞纳金的本质为逾期交纳租金的利息，并非上诉人曲解的行政管理缴费，一审判令上诉人支付租金和滞纳金完全正确。双方的租赁协议已经终止，上诉人违反约定对室内装修进行了破坏性拆除，一审判令上诉人赔偿该项损失及鉴定费有理有据。
潘明广向一审法院起诉请求：1.解除原、被告于2011年4月22日签订的《房屋租赁协议》；2.被告乾元工程公司赔偿原告各项损失1302440元；3.本案诉讼费、保全费、评估费等由被告承担。诉讼过程中，原告变更第2项诉讼请求：被告赔偿原告各项损失2019082元（其中：停业损失1936321元、仲裁过程中产生的鉴定费20000元和仲裁案件受理费22512元、利息损失40249元）。
乾元工程公司向一审法院反诉请求：1.依法确认反诉原被告之间的房屋租赁协议解除；2.判令反诉被告立即返还房屋，支付拖欠自2015年4月22日至2016年10月21日的房屋租金255000元和滞纳金102000元及至实际交还房屋之日止的租金。3.判令反诉被告赔偿因违约拆除室内装修给反诉原告造成的损失700000元；4.本案诉讼费用、保全费、鉴定费由反诉被告承担。诉讼过程中，乾元工程公司当庭变更第3项诉讼请求：反诉被告赔偿因违约拆除室内装修给反诉原告造成的损失22892元。
一审法院认定事实：2011年4月22日，潘明广（乙方）与乾元工程公司（甲方）签订《房屋租赁协议》一份，双方约定：甲方将坐落在东营市东城商贸城5-2号的房屋第一层（北第四间）、第二层、第三层，整体出租给乙方使用，乙方对甲方要出租的房屋做了充分了解，并对整体结构无异议，愿意承租；合同签订期为十年，前五年（自2011年4月22日至2016年4月21日）每年租金为：第一年141700元，第二年至第五年170000元，后五年按照市场价格变化随行就市，其年租金标准另行商议，协议不成解除合同。租金交付方式为先交钱后用房，每年4月15日前交清下年租金（第一年租金在2011年5月6日前交清），逾期一天按每天1%收取滞纳金，两个月内仍不能交齐租金和滞纳金的，合同自动终止，终止时乙方必须在十日内交齐所有租金和滞纳金；乙方在签订合同时向甲方缴纳租赁保证金为20000元，甲方在租赁期内不得转租、破坏房屋结构和违法经营活动，否则，保证金不再退还。如没有违约，租赁期满后，将租赁保证金如数交还乙方；房地产租赁期内，乙方保证并承担下列责任：（1）如需对房屋进行改建、装修或增扩设备，应征得甲方书面同意，费用由乙方自理。装修时不得破坏房屋主体结构。（4）乙方应当在租期内正常对房屋进行检修及室内外的维修养护；为确保安全和消防部门的要求，乙方负责在楼后另加一至三楼楼梯和安全出口，如因经营宾馆及娱乐场所未按照消防部门要求设计，所造成的一切罚款费用及停业整顿费用和损失由乙方承担；契约到期或提前终止契约，乙方对房屋的装修不得进行拆除或破坏（包括门窗、地板、卫生洁具、灯具等），要无偿转让给甲方。案涉租赁房屋用于东营开发区星期天假日酒店经营，该酒店注册登记于2012年6月1日，2012年3月22日由东营市公安消防支队东营区大队颁发《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，载明：现有消防设施有消防应急照明灯30具、安全出口2个、灭火器MFZ/ABC4型60具、独立式探测报警器50个、火灾逃生面具70个；本证仅证明场所投入使用、营业前经消防安全检查合格。你单位（指：东营开发区星期天假日酒店）在使用、营业中应当遵守《中华人民共和国消防法》及其他有关消防法规、规章的规定，保证消防安全。场所因扩建、改建或者改变使用性质，应当依法办理消防许可或者备案手续。星期天假日宾馆（酒店）因室内消火栓未保持完整（损坏），2015年4月21日，东营市公安局东营分局明月派出所发出《责令改正通知书》，责令限期10天改正，2015年4月30日，东营市公安消防支队东营区大队作出《当场处罚决定书》，处以停业整顿的处罚。
合同履行过程中，双方产生纠纷，2016年2月18日，东营仲裁委员会作出[2015]东仲字第178号裁决书，裁决：潘明广与乾元工程公司于2011年4月22日签订的房屋租赁协议予以解除；乾元工程公司支付潘明广因停业造成的损失853775.3元；驳回潘明广的其他仲裁请求。乾元工程公司向东营市中级人民法院申请撤销该裁决，经审查，裁定驳回了该项申请。该仲裁裁决由东营区人民法院于2016年8月1日裁定不予执行，潘明广遂向一审法院提起诉讼。
审理过程中，根据潘明广的鉴定申请，经一审法院司法委托，山东中新资产评估有限公司作出鉴定报告书，载明：涉案房屋在鉴定基准日（自停业日2015年4月30日至2021年4月21日）的停业损失为1936321元，日停业损失为887元/天。为此，潘明广支出鉴定费60000元。
潘明广对室内装饰装修物进行了拆除。根据乾元工程公司的鉴定申请，经一审法院司法委托，山东中新资产评估有限公司作出中新评报字（2017）第0046号鉴定报告书，载明：星期天宾馆室内装修拆除造成的损失价值为22892元。乾元工程公司为此支出鉴定费1831.36元。
另查明，潘明广已向乾元工程公司支付了2011年4月22日至2015年4月21日期间的租金，并交纳保证金20000元。东营开发区星期天假日酒店的实际经营者是潘明广。
一审法院认为，潘明广与乾元工程公司签订的《房屋租赁协议》，系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的效力�强制性规定，合法有效。现双方当事人均要求解除该份租赁协议，一审法院予以准许。合同解除后，乾元工程公司应向潘明广返还保证金20000元。
本诉部分，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十七条第五条“仲裁裁决被人民法院裁定不予执行的，当事人可以根据双方达成的书面仲裁协议重新申请仲裁，也可以向人民法院起诉”之规定，原告提起本案诉讼，符合法律规定。第一，原告承租涉案房屋时，在2011年《房屋租赁协议》上签字确认“对乾元工程公司要出租的房屋做了充分了解”，星期天假日酒店投入使用、营业前，于2012年3月22日经公安消防部门检查，取得了消防安全检查合格证，且在2015年被停业整顿前，原告在此经营酒店长达四年之久，合同目的的实现并没有�租赁物本身而受到影响。第二，星期天假日酒店在2015年4月被责令改正和停业整顿，系因消防设施损坏。《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定：出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。案涉《房屋租赁协议》约定：原告应当在租期内正常对房屋进行检修及室内外的维修养护，该但书约定系原、被告自愿达成，不违反法律规定，对双方具有约束力。消防设施系租赁物的附属设施，损坏问题发生在租期内，按照合同约定，承担检修义务的责任方为原告。第三，关于原告主张的消防栓内无水的问题，与原告提交的责令改正通知书、当场处罚决定书上记载的情况不同，且合同约定：为确保安全和消防部门的要求，乙方负责在楼后另加一至三楼楼梯和安全出口，如因经营宾馆及娱乐场所未按照消防部门要求设计，所造成的一切罚款费用及停业整顿费用和损失由乙方承担。综上，原告潘明广要求赔偿损失的请求，一审法院不予支持。
反诉部分，现《房屋租赁协议》经双方合意确认解除，合同解除后，反诉被告潘明广应将承租房屋予以返还。关于房屋租金，2015年4月22日至2016年4月21日的租金按合同约定计17万元，自2016年4月22日至实际交还房屋之日止的租金，合同未约定，可参照上一年度年租金17万元标准计算。关于滞纳金，反诉被告在2015年4月15日前未按约支付下年度租金，按照合同约定应支付滞纳金，但计算标准过高，结合本案实际，酌定按同期银行贷款利率计付为宜，据此计算为1454元【（17万元×5.35%÷365天×25天）+（17万元×5.1%÷365天×35天）】，超出部分不予支持。2015年4月21日《房屋租赁协议》约定：契约到期或提前终止契约，潘�广对房屋的装修不得进行拆除或破坏（包括门窗、地板、卫生洁具、灯具等），要无偿转让给乾元工程公司。反诉被告潘明广擅自拆除给反诉原告乾元工程公司造成损失22892元及反诉原告为此支出的损失鉴定费1831.36元，反诉被告应承担赔偿责任。
依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，一审法院判决：一、解除原告（反诉被告）潘明广与被告（反诉原告）山东乾元工程集团有限公司于2011年4月22日签订的《房屋租赁协议》；二、反诉被告潘明广于判决生效之日起十日内向反诉原告山东乾元工程集团有限公司返还位于东营市东城商贸城5-2号的房屋第一层（北第四间）、第二层、第三层；三、反诉被告潘明广于判决生效之日起十�内支付反诉原告山东乾元工程集团有限公司自2015年4月22日起至2016年4月21日止的租金17万元、自2016年4月22日至实际交还房屋之日止的租金（按年租金17万元标准计算）和滞纳金1454元（潘明广交纳的保证金20000元从中予以扣减）；四、反诉被告潘明广于判决生效之日起十日内向反诉原告山东乾元工程集团有限公司支付装修拆除财产损失22892元和损失鉴定费1831.36元；五、驳回原告潘明广的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告山东乾元工程集团有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费22953元，减半收取计11476.5元，保全费5000元，由原告潘明广负担。反诉案件受理费7156.5元，由反诉原告山东乾元工程集团有限公司负担7001.5元，由反诉被告潘明广负担155元。
二审中，上诉人潘明广提交了下列证据：
1.星期天假日酒店《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》档案材料一组。证明：该合格证办理过程中，消防部门检查验收的设施设备仅限于作为酒店经营应具备的设施设备，并不包括建筑物工程结构的消防，本次停业整顿系因消防设施损坏及被上诉人所述的整栋建筑无消防蓄水池，而这一情况在签订合同时被上诉人并未告知上诉人。
2.上诉人潘明广与被上诉人的办公室主任刘春青短信记录一份。证明：上诉人于2016年4月14日以短信的方式告知被上诉人方交接房屋，被上诉人方一直迟迟不予交接，房屋未交接系由被上诉人方原因造成。
被上诉人�元工程公司质证认为，对证据1的真实性无异议，对证明目的有异议，该档案资料中明确说明，建筑物与房屋消防竣工验收备案是相符的，可以证明当时该房屋用于开设酒店是通过消防验收的，进一步证明房屋符合合同约定的标准，不能证明上诉人所称的房屋有隐蔽性瑕疵。对证据2的真实性无法确认，不能证明上诉人所称的被上诉人不同意交房，事实上是被上诉人一直催促对方交房，但上诉人一直不同意。
被上诉人乾元工程公司未提交新的证据。
本院认为，被上诉人对上诉人提交的证据1的真实性予以认可，本院对其真实性予以确认，但不能达到上诉人的证明目的；被上诉人对证据2的真实性不予认可，且其中的内容亦不足以证实上诉人的证明目的，本院不予采信。
二审查明的案件事实与一审认定的事实一致。另，2017年10月25日，双方当事人办理了涉案房屋的交接。
本院认为，本案双方当事人在二审中的争议焦点是被上诉人乾元工程公司提供的房屋是否符合合同的约定，对上诉人潘明广主张的损失应否承担赔偿责任。被上诉人作为房屋的出租方，在签订合同时应将房屋的具体情况告知承租人，而上诉人作为承租人将在租赁期限内实际使用租赁房屋，更应在签订合同时对房屋作充分的了解，既包括房屋的产权登记情况，更包括房屋的结构、设施等使用现状，以作出合理的判断和预期。本案中，双方在房屋租赁协议第一条中明确约定“乙方（即潘明广）对甲方（即乾元工程公司）要出租的房屋做了充分了解”，足以说明上诉人对房屋的整体状况是知晓并接受的。且上诉人租赁涉案房屋系用于经营酒店，应对消防设施状况尽到更高的注意义务，上诉人在其经营的东营开发区星期天假日酒店取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》且已实际使用房屋四年多之后再行主张被上诉人未告知房屋有关状况，不足以推翻租赁协议中约定的内容。故被上诉人就上诉人主张的损失不应承担赔偿责任。
关于反诉部分本院认为，上诉人就其实际占用涉案房屋期间应当支付相应的租金，二审中，双方已于2017年10月25日办理了房屋交接手续，应依此确定一审判决第三项中的“实际交还房屋之日”。上诉人主张因被上诉人的原因未能交还房屋，未提供充分的证据予以证实，对其主张不予支持。至于双方在租赁协议中所约定的滞纳金，实质系逾期交付租金的违约金，一审法�根据本案的实际情况酌情予以认定，具备合同依据和法律依据，并无不当。
综上所述，上诉人潘明广的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费22953元，由上诉人潘明广负担。
本判决为终审判决。
审判长 隋宪贞
审判员 王 芳
审判员 许晓芳
二〇一七年十二月七日
书记员 岳秀娟