江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书（2015）太民初字第01128号原告支静雅。被告太仓景瑞置业有限公司。法定代表人肖争光，董事长。委托代理人蒋冰弦，员工。委托代理人马正赫，员工。原告支静雅与被告太仓景瑞置业有限公司（以下简称景瑞公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2015年7月30日立案受理，后依法由审判员曹柏鹏适用简易程序公开开庭进行了审理。原告支静雅，被告景瑞公司的委托代理人马正赫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告支静雅诉称：原告于2015年5月3日到被告处看房。在看房过程中，被告的销售人员向原告推荐了景瑞望府76号楼4层404室商品房，称该栋房屋前面是别墅区，虽然楼层低，但前面是别墅区，无论视野还是采光都非常好，且前面有一条景观河，并称当天是优惠活动的最后一天。由于被告极力推荐和劝说，原告向被告交付了1万元定金，并与被告签订了定金协议。但原告于2015年5月18日去被告处签订合同时，被告又改称76号楼前面是27层的高层楼，且已经规划好，无法更改。当日原告与被告交涉，要求置换楼层，但被告拒绝协商，并称除顶楼及4楼以下，其他楼层均已销售完毕。另，被告对外均是以景瑞望府做广告宣传，但实际原告所购商品房属景瑞太府项目，交付定金时被告也未充分告知原告。景瑞太府和景瑞望府系不同的商品房项目，由不同的开发商开发。原告于2015年5月22日向被告发出书面函，后又多次电话联系被告要求解决，但被告置之不理。现请求法院判令：1、解除原、被告于2015年5月3日签订的协议；2、被告退还原告定金1万元；3、被告按照农村商业银行同期贷款利率每月千分之七的三倍赔偿原告自2015年5月18日起至判决生效时止的损失；4、本案诉讼费用由被告承担。被告景瑞公司辩称：2015年5月3日，被告就出售太仓太府76号楼404室房屋与原告签订了定金协议，约定：该套商品房总价款为861887元，以银行按揭方式付款；签署本协议当日，购房人须支付定金1万元，并于2015年5月24日前到售楼中心完成商品房买卖合同的正式签订。此外，协议第四条明确，签订本协议时原告已经查阅并确认了拟签订的商品房买卖合同样本及附件。协议签订后，原告支付了1万元定金。但由于原告个人原因，未能依约及时签订商品房买卖合同。被告于2015年5月25日向原告寄发了没收定金函。原告以不知晓小区规划且须更换楼层为由拒绝承担定金协议约定的定金责任。被告认为，定金协议是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方均具有约束力。对原告支付的1万元定金，被告开具的收据中也明确为预售定金。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，乙方不履行订立买卖合同义务的，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。据此，原告以协商买卖合同条款为由拒绝签订买卖合同属于违约行为，无权要求返还定金。经审理查明：2015年5月3日，原告支静雅与被告景瑞公司签订以被告为甲方，原告为乙方的定金协议一份，由乙方向甲方预订太仓市景瑞·太府76号楼404室房屋。该协议第一条约定，商品房预售许可证号为太（2014）预准字第064号，暂测建筑面积121.37平方米，单价为每平方米8345.975元，总价款为1012951元。第二条约定，乙方需交纳15000元团购费，享受优惠价861887元。第三条关于认购定金约定：1、签署本协议书当日，乙方须支付定金1万元，作为甲、乙双方订立商品房买卖合同的担保，该定金在双方签订商品房买卖合同后自动转为首期房款。2、乙方应在签订本协议并付足定金之后于2015年5月24日前到甲方售楼中心完成《太仓市商品房预售／买卖合同》的正式签订并同时付清首期房款及办理银行按揭等手续。3、若乙方逾期不签订或不按本协议约定的条件签署《太仓市商品房预售／买卖合同》或不履行本协议中的任何条项时，视为乙方自动放弃认购权利，本协议约定之定金甲方不予退还；如甲方拒绝与乙方签订《太仓市商品房预售／买卖合同》，则应双倍返还已收取的定金；如乙方未缴足定金，则应自甲方书面通知乙方之日起三日内一次性补足，否则甲方有权单方面解除本协议，已经收取的定金不予退还，并且不作通知而将该物业另行出售。4、在甲乙双方签订本合同后、签订《太仓市商品房预售／买卖合同》前，由司法机关、行政机关依法限制该房屋房地产权利使得本合同项下房屋无法买卖，乙方拒绝签订《太仓市商品房预售／买卖合同》的，甲方应全额返还乙方已支付的定金。第四条约定，乙方确认，甲方已向乙方出示了《国有土地使用权证书》、《商品房预售许可证》和拟签订的《太仓市商品房预售／买卖合同》样本及其附件、《前期物业服务合同》、《业主临时规约》等与购买本商品房相关的文件，乙方对上述文件中的权利义务约定没有异议，同时乙方确认对于认购物业上已经设定的在建工程抵押已经知晓。第八条约定，按规划制作的模型及书面资料宣传上的效果图，仅供买受人购买商品房时参考，不作为出卖人订立和履行合同的依据，最终户型格局和景观等实际情况以《太仓市商品房预售／买卖合同》所载的出卖人最终实施情况为准。该协议中还约定了其他事项。签订上述协议当日，原告向被告交付定金1万元，被告向原告开具的销售不动产统一发票中载明款项性质为预售定金。2015年5月22日，原告向被告发出函件一份，主要内容为：原告于2015年5月3日看房及交付1万元定金时，被告的销售人员黎梦露再三强调原告所购买的房屋前面是别墅区，但2015年5月18日原告与黎梦露再次确认时，黎梦露又改称该房屋前面是27层楼房，且已经规划好，无法更改，当日原告要求更换楼层，经过一个星期的交涉，被告仍然态度强硬，无法沟通，被告的行为属于隐匿事实、虚假销售，欺骗和误导消费者；被告对外以景瑞望府做广告宣传，实际上原告购买的商品房是景瑞太府项目，在交付定金时被告未充分告知原告该项目属于景瑞太府项目，景瑞望府与景瑞太府属于不同开发商开发的不同项目，被告的行为系欺诈销售；原告看房及签订协议过程中被告均未向原告出示过国有土地使用证等与购房相关的文件，在签订定金协议时也未向原告充分告知该栋房屋上存在建筑工程已经抵押的情形；原告认为，被告利用虚假广告宣传的行为欺骗、误导原告购买房屋，已经构成欺诈，故要求被告置换楼层或给出其他解决方案，并在接函后一周内答复。该函件于2015年5月25日送达被告。因被告未提出解决方案，也未向原告退还定金，原告遂诉至本院。审理中，原、被告均向本院提供了售楼处现场沙盘的照片。照片中显示，原告预定房屋所在的76号楼前为5幢透明建筑模型，所用材质与其他建筑模型不同，高度明显低于76号楼，与临近的别墅高度较为接近，居中的透明建筑模型上方标有“27层”字样，前后各2幢模型上均未作任何标注。除该5幢透明建筑模型外，其余建筑模型间均可明显反映出高度差异。被告表示，根据规划要求，76号楼为24层建筑，76号楼前为5幢27层建筑，均与76号楼在同一规划范围内，仅在中间的建筑模型中标注楼层为27层是因为5幢建筑属同一物业类型，在公示的规划方案中有说明，原告对此应当知悉。对未与76号楼使用相同比例建筑模型的原因，被告认为是为了分清主次，突出在售房屋，同时兼顾美观。被告认为其已经充分告知原告该5幢建筑的情况，但未提供相应证据。原告认为销售人员曾告知其76号楼前为别墅区，也未提供相应证据。对原告提出的商品房项目名称问题，原告提供了户型宣传资料及太仓市住房和城乡建设局太（2014）预准字第008号商品房预售许可证复印件。宣传资料中使用的项目名称为“望府”，商品房预售许可证中的项目名称为“景瑞望府一期”，开发商为太仓德润投资发展有限公司。被告提供了太仓市发展和改革委员会《关于核准太仓景瑞置业有限公司建造“景瑞太府”（暂定名）住宅项目的通知》、太仓市住房和城乡建设局太（2014）预准字第064号商品房预售许可证、太仓市人民政府《关于娄东街道地名命名的批复》（复印件）。其中，太仓市发展和改革委员会文件发文日期为2014年1月24日；太仓市人民政府批复发文日期为2014年4月29日，其中明确对位于上海东路北侧，东至四通南路，南至上海东路，西至常胜南路、北至郑和中路的新建住宅区命名为望府名邸；商品房预售许可证发证日期为2014年12月5日，其中明确项目名称为“景瑞太府二期”，76号楼为24层建筑。被告认为，“景瑞太府”系项目立项时的暂定名，“景瑞望府”的名称依据为太仓市人民政府文件，原告提供的景瑞望府一期商品房预售许可证与本案无关，该商品房项目由景瑞集团下属另一公司开发。另，被告向本院提供了没收定金函一份，认为其已经于2015年5月25日向原告发函，要求终止定金协议并没收1万元定金。原告表示其未收到该函件。上述事实，有庭审笔录，原告提供的定金协议、发票、照片，被告提供的照片、太仓市发展和改革委员会文件、商品房预售许可证、太仓市人民政府批复等证据予以佐证。本院认为：原告支静雅与被告景瑞公司签订定金协议，由原告向被告预定景瑞·太府76号楼404室房屋，原告按照约定支付了定金1万元，该定金协议依法成立并生效，对原、被告均具有约束力。原告并未在定金协议约定的期限内与被告签订商品房买卖合同，并提出如下理由：1、被告销售人员的陈述及售楼处现场的沙盘均表明76号楼前为别墅区，而实际应为27层楼房；2、被告宣传的项目名称为“景瑞望府”，而实际为“景瑞太府”；3、被告未向原告出示过国有土地使用权证等与购房相关的文件，未告知房屋存在在建工程抵押的情形。由于双方发生纠纷后，未能协商解决，原告现根据上述理由，要求解除定金协议，由被告返还定金1万元并赔偿损失，被告则以原告违反协议约定为由，主张对定金不予返还。对76号楼前的建筑物情况，原告认为在签订定金协议时被告的销售人员介绍为别墅区，但未提供相应证据予以佐证。被告认为已经明确告知原告76号楼前为27层建筑。本院认为，沙盘模型的功能在于直观地展示小区的规划、设计情况，特别是对处于预售阶段的商品房项目而言，由于房屋尚未建成，沙盘模型是买受人了解小区建筑布局的重要依据。从售楼处现场的沙盘模型来看，76号楼前共有5幢建筑，但对该5幢建筑并未使用与其他建筑相同材质、比例的模型，从高度上判断明显低于76号楼，与临近的别墅高度较为接近，且是仅居中1幢的模型上标注有“27层”字样，其余4幢的模型上均未予标注，容易使房屋买受人产生误解。被告认为其已经向原告充分告知76号楼前5幢建筑均为27层，但未能提供相应证据。由于原告预定的房屋位于76号楼4层，南侧楼层高度对4层房屋的视野、采光具有明显影响，进而影响房屋的舒适度和市场价值。在定金协议中对此未作明确约定，沙盘模型未能形象地呈现，被告又无证据证明已经充分告知原告的情况下，原告对76号楼前的相邻建筑高度存在误解符合情理。原告据此未与被告签订商品房买卖合同，但双方均未违反定金协议约定，且不能签订合同的原因不可归责于任何一方。故原告要求解除定金协议，并由被告返还定金1万元符合法律规定，本院予以支持。被告要求没收定金，没有相应的事实和法律依据，本院不予采纳。对原告主张的利息，鉴于协议约定的签订商品房买卖合同期限内，原告已经发函明确表示就76号楼404室不再签订合同，被告于2015年5月25日收到函件后应当将定金返还给原告。因此，自2015年5月25日起至本院确定的履行期限最后一日止，被告应按中国人民银行发布的同期贷款基准利率向原告赔付定金的利息损失。此外，对原告提出的商品房项目名称问题，被告已经提供了相关文件并对“景瑞太府”变更为“景瑞望府”作出了充分的说明，原告认为被告存在欺诈行为没有事实依据，且名称差异本身对双方订立、履行合同并无实质影响，故对原告该意见本院不予采纳。对原告提出的被告未出示国有土地使用权证等相关文件、未告知在建工程抵押情况，鉴于定金协议第四条中已作确认，且不影响原、被告签订、履行合同，原告该理由不能成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告支静雅与被告太仓景瑞置业有限公司于2015年5月3日签订的定金协议。二、被告太仓景瑞置业有限公司于本判决生效后10日内向原告支静雅返还定金1万元。三、被告太仓景瑞置业有限公司于本判决生效后10日内按照银行同期贷款利率向原告支静雅赔付以1万元为本金，自2015年5月25日起至本判决确定的履行期限最后一日止的利息损失。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费75元，减半收取38元，由原告负担12元，被告负担26元。该款原告已预交，被告负担部分，本院不再退还原告，由被告在本判决生效后10日内直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  曹柏鹏二〇一五年十月十五日书记员  冯 胜