福建省泉州市鲤城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0502民初294号
原告王珊婷，女，1970年5月25日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区，
委托代理人张传江，福建建达（泉州）律师事务所律师。
被告李荣福，男，1964年7月7日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区，
原告王珊婷与被告李荣福房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月2日立案受理后，依法组成合议庭，分别于2016年3月30日、7月20日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张传江、被告李荣福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王珊婷诉称：2012年6月7日，原告与被告李荣福签订《房屋租赁合同书》（下称合同），约定原告将址在泉州市鲤城区中山中路XXX号店面出租给被告使用，租期到2017年9月14日止。2015年9月15日起租金为每月36000元，被告应于每月10日前支付下月租金。合同约定若被告未按时交付租金，经通知超过十日的原告有权解除合同并取消押金等。后双方如约履行合同至2015年12月，然2016年1月10日前本应支付下月租金，但被告至今未付，经催促未果。故请求法院判令：1．解除原、被告于2012年6月7日所签订的《房屋租赁合同书》，被告立即将承租的店面腾空交付原告；2．被告按月租金36000元支付自2016年1月15日起至实际交付之日止的租金；3．被告所交押金60000元归原告所有；4．本案的诉讼费用由被告承担。
被告李荣福辩称：1．被告确实自2016年1月15日开始没有交租金，但店面已于2016年3月9日腾空交付给原告；2．2014年4月底，与原告口头商定每月租金由原来的36000元降至28000元，后被告对该店面进行重新装修，并进了许多货。但商定后的2个月，原告告知被告其已找到新的租户，要求被告腾空搬离，并签名确认要退还押金给被告的协议书一份。因刚重新装修且又进了许多货未搬离，而是继续按每月租金36000元缴交，所以原告尚未将押金退还。
经审理查明：2012年6月7日，原告王珊婷与被告李荣福签订了《房屋租赁合同书》一份，该合同约定内容为：甲方（王珊婷）置有房产于泉州市鲤城区中山中路XXX号店铺，同意出租给乙方（李荣福）经营商店，甲乙双方在平等合法的情况下共同确定以下租赁条款：一、租赁时间从2012年9月15日起至2017年9月14日止，共60月租期。二、租金及押金支付方式。1．2012的9月15日起至2015年9月14日止租金每月实收人民币30000元；2．2015年9月15日起至2017年9月14日止租金每月实收人民币36000元；3．乙方应在每月10日前支付租金。乙方在交店前支付第一期租金人民币30000元。合同期间，店铺所发生的水、电、房屋税等费用及政府相关部门的各种税费均由乙方承担；4、乙方押金为人民币60000元，签订本合同当日支付。此押金在租赁期间内计息及不抵租金扣除。三、甲方允许乙方在承租期间，在不损坏产业结构的前提下进行装修，若要更改原结构，应征得甲方同意后方可进行装修，合同期满后乙方装修的贵重物品有权拆除，但不得故意恶性拆除。……五、违约责任。1．在租赁期间双方不得因故解除合同，甲方擅自解除合同或再出租他人，应赔偿乙方装修的原值损失及相关的经营可得利益损失，并退回乙方已支付的押金和余下租期的租金而终止合同；2．若乙方擅自解除合同，其押金被甲方取消；若乙方未能按时交付甲方租金时，甲方通知乙方后再超期十天内甲方有权终止合同，收回产业并取消押金后另行出租他人，乙方不得有任何异议；3．若甲方未能按时交付乙方承租店铺，乙方有权在超期十天内终止合同，甲方应以实收到的租金金额做为违约金赔偿给乙方，并退回乙方已付押金，甲方不得有任何异议。在合同有效期内乙方如需转让要征得甲方同意，否则视为违约。六、在租期满，乙方应准时搬迁并将房屋移交甲方验收无误，并结算清楚应交纳的各项费用后，甲方必须将押金无息退还。如乙方需要继续承租该店面的，则应于租赁期满前3个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同，续租合同条款另行商定。乙方在租赁期限内不存在违约的前提下，则在租赁期限届满后享有同等条件下的优先续租权。备注：甲方应于2015年9月15日将该店面交付乙方使用；甲方提供十天免费装修期给乙方按第一期扣除。
被告李荣福承租诉争店面后依约向原告交纳押金人民币60000元。2015年6月，原告王珊婷单方出具协议书一份交由被告李荣福收执。协议书载明内容为：由于房租协商不和，经双方友好协商：达成以下一致意见：1．乙方（李荣福）应于2015年6月把原物业退还给甲方（王珊婷）；2．乙方必须和甲方结清房租，水电费用。乙方经营期间产生的相关费用均由乙方自行承担，甲方概不负责；3．甲方同意把乙方的押金退还到乙方指定的账号；4．原来双方签订的店面租赁合同书作废。之后，被告李荣福并未将诉争店面腾空交付原告，而是继续承租使用，并按原来每月租金人民币36000元缴交至2016年1月14日，原告也未将押金退还给被告。
2016年1月25日11时25分，原告投递律师函一份至泉州市××××号店铺给本案被告李荣福，同一天16时34分“谢XX”签收。律师函载明：李荣福先生，我所受王珊婷（下称委托人）的委托，就您拖欠房屋租金之相关事宜致函如下：根据委托人的陈述及所提供的资料显示，您与委托人于2012年6月7日签订《店面租赁合同书》，约定委托人将址在泉州市鲤城区中山中路XXX号店面租赁给您使用，租期至2017年9月14日止，2015年9月15日起租金为每月36000元，租金应于每月10日前支付当月租金。同时合同第五条第2项还约定若您未按时交付租金，经通知十日委托人有权解除合同并取消押金。现您本应于2016年1月10日前支付的租金至今未付，且经过催促未果。本律师认为，你的行为已构成违约，为此，现本律师受托通知您，请务必于收到本函后五日内付清所欠租金，否则本律师将根据委托人的授权通过法律途径解决，到时您将受到名誉和经济的双重损失，请您慎重对待。特此函告，顺颂商祺！
2016年2月2日，原告王珊婷以被告签收到原告邮寄催促应在限定期间内交付尚欠租金未果为由，提出本案诉讼。
另查明，案件审理中，李荣福于2016年3月9日将诉争店面腾空交付给原告王珊婷。
上述事实，有原、被告的陈述及原告提供的原、被告的身份证、房屋租赁合同书、诉争房屋权属证明、结婚证、律师函、EMS回执单及邮件全程跟踪查询，被告提供的被告身份证及协议书等为证，本院予以确认。
本院认为：原告王珊婷与被告李荣福签订《房屋租赁合同书》后，原告已依约将诉争房屋交付被告使用，被告也依约支付大部分租金，即该合同已实际履行，故原、被告签订《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容合法，依法应当认定为有效的合同。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，原、被告均应当严格按照合同的约定履行。虽原、被告签订的《房屋租赁合同书》约定的租赁期限是从2012年9月15日起至2017年9月14日止，尚未届满，但被告李荣福在案件审理中，于2016年3月9日将诉争店面腾空交还给原告，事实上终止了双方的租赁关系，该行为表明双方已实际解除了《房屋租赁合同书》。双方终止租赁合同后，被告李荣福仅依约按每月租金人民币36000元支付至2016年1月14日，算至2016年3月9日尚欠原告租金人民币64800元，故原告诉求被告支付该部分租金，具有事实和法律依据，予以支持。原告提供的律师函、EMS回执单及邮件全程跟踪查询，虽可证明其将向被告催收租金的律师函邮寄到诉争房屋地址给本案被告李荣福，“谢XX”已签收，但因签收人“谢XX”并非被告本人，被告又否认有收到该函件，而原告未能提供证据证明“谢XX”与被告李荣福的关系或“谢XX”有将该函件转交给被告本荣福，应自行承担举证不利的法律后果，故原告主张被告暂交至原告处的押金人民币60000元归原告所有，依据不足，不予支持。为了避免双方当事人诉累，原告应将该押金人民币60000元归还被告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十九条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告李荣福应在本判决生效之日起十日内支付原告王珊婷租金人民币64800元；
二、原告王珊婷应在本判决生效之日起十日内将被告暂交至其处的押金人民币60000元退还被告李荣福；
三、上述第一、二项相抵扣，被告李荣福应在本判决生效之日起十日内支付原告王珊婷人民币4800元；
四、驳回原告王珊婷对被告李荣福的其他诉讼请求。
当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币2796元，由原告王珊婷负担1300元，由被告李荣福负担1496元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审 判 长 张 晓
审 判 员 潘银幼
人民陪审员 江建容
二〇一六年七月二十五日
书 记 员 吴铭达
速 录 员 连丽娜
本判决书引用的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。
当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。