安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖01民终8572号
上诉人（原审被告）：合肥千城房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市包河区徽州大道与福州路交口。
法定代表人：王传付，总经理。
委托诉讼代理人：俞兆兵，安徽皖都律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：安徽国恒工程项目管理有限公司，住所地安徽省合肥市包河区万岗路99号丽阳兰庭6幢901室。
法定代表人：张波，董事长。
委托诉讼代理人：庞华萍，安徽承义律师事务所律师。
委托诉讼代理人：岳琳，安徽承义律师事务所律师。
上诉人合肥千城房地产开发有限公司（以下简称“千城公司”）因与被上诉人安徽国恒工程项目管理有限公司（以下简称“国恒公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2017）皖0111民初2675号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月22日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
千城公司上诉请求：撤销安徽省合肥市包河区人民法院（2017）皖0111民初2675号民事判决，改判驳回国恒公司的一审全部诉请。事实与理由：一、一审判决关于“合同签订后，千城公司未指定办理贷款的银行，因其存在债务问题导致银行不愿意配合办理贷款，国恒公司未能就剩余房款办理贷款”的认定是错误的。1、根据工商资料显示，国恒公司于2015年3月19日成立，而双方合同签订时间是在2015年2月13日，此时国恒公司并不具备民事主体资格，必然不能办理贷款。2、国恒公司依法成立之后，一直无法按照贷款银行的要求提供最近半年的银行流水，由于其不具备贷款条件导致合同签订后相当长的一段时间内无法办理贷款。3、国恒公司后期因为内部股东之间就涉案房产的产权归属发生争议，无法协商一致又一直拖延不办理贷款。相反，千城公司在签订合同时就已经向国恒公司提示银行贷款所需条件以及自行办理贷款或委托办理贷款的所需手续，至千城公司通知解除合同时，长达两年之久，在此期间千城公司没有通知国恒公司指定贷款银行，显然与常理不符，而且有违千城公司签订商品房买卖合同之目的。4、双方签订的补充协议第一、二条明确约定了国恒公司应当办理贷款的时间以及贷款银行，国恒公司一直未贷款是其自身原因所致。综上，国恒公司在签订合同时向千城公司隐瞒了其不具备购房的主体资格及贷款条件，一审判决仅根据国恒公司的陈述，简单地认定案涉五套房屋未能办理银行贷款是千城公司原因造成的，没有事实依据。二、一审判决对证据采信不当。一审庭审后，千城公司根据法庭要求提供了两份证据即《商用房贷款业务合作协议书》、《个人贷款协议》，该两份证据对于查明本案基本事实至关重要，但一审法院并没有组织双方当事人进行质证，且对千城公司提交的另外一份证据《股东会决议》也只字不提。
国恒公司辩称，千城公司的上诉请求无事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。理由如下：1、根据日常惯例，千城公司作为开发商在出售房屋并签订《商品房买卖合同》时有义务审查合同主体的资格证明，对于国恒公司在签订合同时公司仅处于筹备成立阶段是明知的，国恒公司也已明确告知，没有任何欺骗的情节。当时签订合同时，千城公司资金链已断，多家债主上门催债，其为了拿到国恒公司50%的购房首付款，才与国恒公司签订合同，故而在《商品房买卖合同》中也未约定按揭贷款的办理期限。因此，不能办理贷款的原因与国恒公司成立早晚没有任何因果关系。2、千城公司于一审中已经自认其公司有债务问题，银行不愿意配合其办理贷款，故千城公司在上诉状中的陈述严重不尊重事实。3、千城公司上诉称一审庭审后根据法庭要求提交了证据，严重不符合事实。根据一审庭审笔录的记载，仅有法庭要求千城公司在五日内提交有无商品房建设工程规划许可证正本的证据，但国恒公司庭后多次与一审法院联系，均被告知千城公司并未提交。对于千城公司庭后提交给法庭的《中信银行商用房贷款业务合作协议书》以及《商品房买卖合同》，国恒公司已经按照一审法院的要求对该两组证据发表了书面质证意见。4、千城公司提及的补充协议，国恒公司对此并不知情。
国恒公司向一审法院起诉请求：1、确认千城公司于2017年2月13日作出的《通知函》不具有解除合同的效力；2、判令千城公司继续履行《商品房买卖合同》，向国恒公司交付千城商业广场1701、1702、1703、1704、1717号办公房屋；3、判令千城公司支付违约金306000元（按已付购房款的日万分之二计算，自2015年11月1日暂计算至2017年4月1日，以后按此标准顺延计算至交付房屋之日止）。
一审法院认定事实如下：2015年2月13日，千城公司（出卖人）与国恒公司（买受人）就千城公司开发的位于合肥市××大道与××交口××城商业广场××室、××室、××室、××室、××室房屋分别签订了五份《商品房买卖合同》，合同分别约定：1701室房屋面积201.05平方米，房价款1370155元，首付款685155元，剩余685000元办理按揭贷款；1702室房屋面积214.04平方米，房价款1458682元，首付款729382元，剩余729300元办理按揭贷款；1703室房屋面积99.41平方米，房价款677479元，首付款338779元，剩余338700元办理按揭贷款；1704室房屋面积149.12平方米，房价款1016252元，首付款508252元，剩余508000元办理按揭贷款；1707室房屋面积214.04平方米，房价款1458682元，首付款729682元，剩余729000元办理按揭贷款；买受人逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同；出卖人应当在2015年10月31日前将取得该商品房《建筑工程规划许可证》（正本）的商品房交付买受人使用，出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金。
上述合同签订当日，国恒公司支付了五套商品房的首付款，并办理了商品房网上认购备案确认单。合同签订后，千城公司未指定办理贷款的银行，因其存在债务问题导致银行不愿意配合办理贷款，国恒公司未能就剩余房款办理贷款。2017年2月13日，千城公司向国恒公司发出《通知函》，载明“双方共同协商一致同意2016年12月18日起一个月内将按揭贷款手续办好并放款，否则贵公司自愿承担所有违约责任并申请退房。现一个月已过去，贵公司并没有办理约定事宜并严重违约，现按《商品房买卖合同》第七条买受人逾期付款的违约责任第（2）条，我公司有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累积应付款的2%向出卖人支付违约金”。国恒公司对该通知函有异议，故诉至一审法院。
一审法院认为，国恒公司与千城公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵守合同约定。本案争议焦点在于千城公司是否享有合同解除权。《商品房买卖合同》约定剩余房款以按揭贷款的方式支付，贷款需要购房者以所购房屋做抵押并由所购房屋的房地产企业提供阶段性担保。千城公司在双方签订合同时未指定办理住房贷款业务的合作银行，且因其自身存在债务问题，银行认为开发商缺乏保证能力，导致案涉房屋无法办理贷款，千城公司对国恒公司无法办理贷款有着不可推卸的责任。另，千城公司至今未提供证明证据案涉房屋符合合同约定的交付条件。综上，国恒公司已经履行了支付首付款的义务，本案系因千城公司的原因致使未能订立商品房担保贷款合同，千城公司存在违约行为，其不享有合同解除权。国恒公司对千城公司发出《通知函》的行为有异议，并在异议期限届满前提起诉讼，要求确认该行为不具有解除合同的效力并继续履行《商品房买卖合同》的诉讼请求，应予支持。因国恒公司未支付全部购房款，且案涉房屋不符合交付条件，故国恒公司主张交付案涉房屋并支付逾期交房违约金的诉讼请求，无事实依据，不予支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定，判决：一、千城公司于2017年2月13日作出的《通知函》不具有解除合同的效力，千城公司应继续履行其与国恒公司2015年2月13日针对合肥市××大道与××交口××城商业广场××室、××室、××室、××室、××室房屋签订的《商品房买卖合同》；二、驳回国恒公司的其他诉讼请求。案件受理费55812元，减半收取27906元，保全费5000元，合计32906元，由国恒公司负担1072元，千城公司负担31834元。
二审期间，千城公司提交下列证据：
1、企业信用信息公示报告，证明国恒公司在签订《商品房买卖合同》时尚未成立，系因其自身原因导致不具备办理按揭贷款。
2、商品房买卖合同补充协议，证明国恒公司于合同签订前，已经详细阅读了银行提供的关于贷款申请人条件等有关贷款的说明材料，已充分了解办理按揭贷款需要提供的证明材料及政策、法律规定，国恒公司应当在合同签订后三天内向银行提供办理按揭贷款所需的全部资料，并在签订合同后七天内前往银行及房地产管理部门办理贷款手续。
3、中信银行商用房贷款业务合作协议书、合肥市商品房网上认购备案确认单、徽商银行记账凭证，证明千城公司与按揭贷款银行存在合作关系的事实，且与国恒公司同一年度购房的其他业主，已经办理了贷款。
4、股东会决议，证明国恒公司因自身问题故意拖延不办理银行按揭贷款。
国恒公司质证认为，证据1的真实性、合法性、关联性无异议，证明目的有异议。国恒公司虽然成立于2015年3月19日，但在此之前，公司名称已经过登记批准，公章也准许使用。合同签订时，千城公司明知国恒公司无法提供六个月之内的银行流水去申请办理贷款，故合同条款中对贷款期限并未作约定。证据2不属于新证据，对其真实性、合法性、关联性均有异议，该补充协议没有骑缝章，不能证明该协议就是双方签订的商品房买卖合同的补充约定。其次，该协议系千城公司提供的格式文本，其约定的办理银行按揭手续与客观事实相互矛盾，千城公司在一审中当庭自认因债务问题，银行停止对其房屋办理按揭贷款。故即使该协议约定了按揭贷款，但也没有银行愿意为千城公司办理贷款手续。证据3系千城公司一审庭审后提交法庭，国恒公司已经发表了书面的质证意见，“中信银行商用房贷款业务合作协议书”的签订时间为2013年4月22日，无法证明在2015年2月13日千城公司与国恒公司签订合同时，千城公司与中信银行之间仍具有贷款合作关系，且事实上千城公司已经自认没有银行愿意为其办理贷款；“合肥市商品房网上认购备案确认单、徽商银行记账凭证”均系复印件，不能证明银行已经实际放贷。证据4千城公司已经在一审提交，且证据为复印件，对其真实性不予确认，亦达不到千城公司的证明目的。
本院对上述证据经审查认为，证据1，国恒公司对其真实性予以认可，能够证明国恒公司于2015年3月19日经登记注册成立的事实，本院予以确认。证据2，该补充协议尾部加盖了国恒公司与千城公司的印章，国恒公司虽对其真实性提出异议，但无其他相反证据加以反驳，本院予以确认。证据3，千城公司虽提交了其与中信银行合肥分行签订的《中信银行商用房贷款业务合作协议书》，但签订时间为2013年4月22日，并不能证明其与国恒公司于2015年2月13日签订合同时，该合作协议仍在履行；“合肥市商品房网上认购备案确认单、徽商银行记账凭证”均系复印件，国恒公司亦不予认可。故对该组证据，本院不予采信。证据4系千城公司于一审提交，因系复印件，国恒公司不予认可，本院亦不予采信。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
二审另查明，《商品房买卖合同补充协议》第一条第（二）项关于“银行按揭”约定，买受人在出卖人指定银行办理贷款。
千城公司一审庭审中在回答法庭询问“双方签订商品房买卖合同时，你方有无指定贷款银行”时称“当时没有”，在回答法庭询问“后期有无指定贷款银行，什么时间指定的”时称“不清楚”，在回答法庭询问“能否提供通知办理银行按揭贷款的证据”时称“合同并未约定，贷款银行一开始是有的，因为我公司有债务问题，所以银行不愿意配合我方。贷款可以自行找银行贷款”。
本院认为，根据千城公司与国恒公司签订的《商品房买卖合同》以及《商品房买卖合同补充协议》约定，国恒公司除应当支付的首付款外，剩余房款应当由国恒公司在千城公司指定银行办理贷款，而千城公司一审中已经自认双方签订合同时因其自身债务问题导致银行不愿意配合为其办理按揭贷款。千城公司虽上诉提出国恒公司签订合同时尚未成立，但从时间上来看，国恒公司正式成立于双方合同签订后一月之余，而千城公司也未提交有效证据证明其在合同签订后有银行愿意为其提供按揭贷款，并已经通知国恒公司而国恒公司拒绝办理的事实。故千城公司上诉认为剩余房款未能办理按揭贷款手续系由于国恒公司的自身原因所致，依据不足，本院不予支持。千城公司以此为由向国恒公司发出单方解除合同通知，不具有解除合同的效力。
综上所述，千城公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费53670元，由合肥千城房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张长海
审判员 沈 静
审判员 马枫蔷
二〇一八年三月二十六日
书记员 罗 晶
附相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。