福建省泉州市丰泽区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0503民初8383号原告：泉州市城建物业管理有限公司，住所地泉州市丰泽区丰泽商城综合楼2-3层，统一社会信用代码913505005509881138。法定代表人：郭志铭，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑维俨、吴育彬，福建中言律师事务所律师。被告：张惠群，男，1974年10月12日出生，汉族，住福州市晋安区。原告泉州市城建物业管理有限公司与被告张惠群物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月2日立案后，依法由审判员黄旭光适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吴育彬，被告张惠群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泉州市城建物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告张惠群向原告支付物业管理费3812元及水电公摊费用616元，合计4428元；支付上述拖欠款项自2016年1月1日起至实际支付之日止按日千分之一计算的滞纳金。事实和理由：2013年4月1日，泉州市城建国有资产投资有限公司与原告签订一份《前期物业管理服务合同》，约定将丰泽区庄任海城花苑交由原告进行物业管理，合同期限自2013年4月1日起至2016年12月31日止；物业管理费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中高层住宅的物业服务费收费标准为1元/㎡/月，水电公摊费用每月按实际用量分摊；业主应于交房之日起交纳物业服务费用，物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月15日前履行交纳义务；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按所欠物业服务费的1‰/日向原告支付违约金。被告张惠群是丰泽区海城花苑2号楼2508房屋的业主，该房屋建筑面积131.46㎡。原告依约对海城花苑小区进行管理和服务。被告享受了原告提供的物业管理服务，却拒不交纳自2014年3月起至2016年7月止的物业管理费3812元及自2013年9月起至2016年6月止的水电公摊费用1215元，原告曾多次催讨，但被告未予理会。被告张惠群辩称，一、被告在2013年8月的交房验收中发现房屋多处质量问题，当即向开发商提出要求整改后才交房，但开发商告知被告“交房后才予整改”，被告被迫在交房确认书上签字，此非被告真实意思。此后，被告就房屋整改情况多次联系原告及开发商，但被告所购房屋的质量问题至今未整改完毕，住宅钥匙也未返还原告，该房屋事实上未交付给被告使用，故原告向被告主张自2014年3月起至2016年7月止的物业管理费用及滞纳金没有事实和法律依据，依法应予驳回；二、原告提供的物业服务不符合《泉州市物业服务标准及收费标准》（三级），其要求被告按照《物业服务合同》约定的1元/㎡/月向其支付物业服务费，没有依据，不能成立；三、原告主张的2014年3月起至2014年11月的物业服务费已超过诉讼时效，依法应予驳回；四、原告向被告主张自2013年9月起至2016年6月的水电公摊费用及滞纳金，但原告未提供其代垫的支付凭证和水电部门的发票，且原告主张的2013年9月起至2014年11月的水电公摊费已超过诉讼时效，依法应予驳回；五、原告诉请按日千分之一计收滞纳金，明显过高，不符合法律规定的标准。经审理查明，负责开发建设丰泽区海城花苑住宅小区的泉州市城建国有资产投资有限公司选聘原告泉州市城建物业管理有限公司对海城花苑小区提供前期物业管理服务，双方为此签订一份《物业服务合同》，对物业管理服务期间的服务内容、收费办法及违约责任等事项作了约定，合同期限自2013年4月1日起至2016年12月31日止，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中高层住宅的收费标准为1元/㎡/月；业主应于交房之日起交纳物业服务费用，物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月15日前履行交纳义务；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按所欠物业服务费的1‰/日向原告支付违约金。被告张惠群是丰泽区海城花苑2号楼2508房屋的业主，该房屋建筑面积为131.46㎡。被告张惠群于2013年8月办理了房屋交接手续，因其未能按时向原告缴交自2014年3月起至2016年7月止的物业管理费及自2013年9月起至2016年6月止的水电公摊费用，原告催讨未果，遂起诉至本院。以上事实，有原告提供的营业执照、资质证书、物业服务合同、泉州市房屋登记信息查询结果表、交房确认书、声明书、催缴欠费快递单及原、被告在庭审中的陈述等证据加以证明。双方当事人对以上事实证据均无异议，本院予以认定。双方当事人的争议焦点为：1、被告以原告提供的物业服务不符合物业服务合同约定的标准为由拒交物业管理费用能否得到支持；2、原告的诉请事项是否部分已过诉讼时效。对此，本院予以查明、分析并作认定。原告认为，一、泉州市城建国有资产投资有限公司与原告签订的前期物业管理服务合同合法有效，对于双方及业主均具有约束力，被告的房屋已交房，依法应缴纳物业管理服务费用。二、原告已经尽到物业管理职责，原告公司并非只配备6名物业管理人员，除了该6名客服人员外，还配备了保洁、保安及水电人员；被告所购房屋存在的质量问题，楼层防盗门、楼道、车位的质量问题，以及电线、消防问题等不属物业管理范围；至于被告所称存在灰尘问题，是因为旁边有人在装修及有工地在建筑；小区入口门岗无人在岗，是保安凑巧上卫生间。三、本案未超诉讼时效，自被告拖欠物业服务费用以来，原告一直以电话通知、发律师函的方式向被告催收。被告认为，其不交物业费是合法的。一、被告自交房确认书签订后从未和泉州市城建国有资产投资有限公司签订物业服务合同，也从未跟原告签订物业服务合同。二、被告交房后针对房屋质量的问题要求整改，物业公司答应督促建设单位整改，但至今未整改到位，造成被告至今不能使用该房屋。三、原告根本没有按《泉州市物业服务标准》（三级）的标准尽职履行海城花苑物业服务职责，保障业主权益，无权按该等级标准收取物业服务费。小区入口门岗无人在岗，人员随意进出；被告房屋所处25楼电梯门厅地面污垢遍地、门窗玻璃都是灰尘；被告房屋所在楼电子防盗门形同虚设，门禁破损严重不能上锁，底楼入户铁门破烂不堪，楼道消防设备破损，楼梯过道浸水严重、楼道砂浆层脱落、车位地面开裂进水以及电线外露、门口放液化气瓶存在安全隐患等；原告只配备6名物业管理人员，根本无法满足海城花苑小区的物业管理需求；原告主张代缴公摊水电费用，应当提供代缴2号楼水电公摊费用的缴费原件。四、被告自交房至今只在2016年5月份收到过物业费缴纳通知。对双方当事人争议的焦点，本院作分析认定如下：原告泉州市城建物业管理有限公司系依法设立具有相应物业管理资质的企业法人，依法具备从事物业管理资格。根据《最高人民法院》第一条之规定，泉州市城建国有资产投资有限公司作为诉争海城花苑小区的建设单位，与原告签订的前期物业服务合同对小区业主具有约束力。原告对诉争小区已提供了相应的物业管理服务，被告作为该小区的业主享受了该物业管理服务，有义务根据诉争物业服务合同约定的标准向原告缴纳物业服务费用，拒缴或者要求减少物业费用需有正当理由。本案被告提出原告没有按照承诺的《泉州市物业服务标准与收费标准（三级）》的标准提供对应的服务，没有提供代缴水电公摊费用凭证原件，并主张自2013年9月起至2014年11月止的物业服务费用已超过诉讼时效。鉴于原告没有提供证据证明其已完全按照收费标准提供对应等级的服务，且自认存在人员不到位的情况，故被告关于原告没有达到相应的服务标准的主张，本院予以支持；对于原告请求的物业管理费，本院酌情予以调整，以2839.54元（131.46㎡×1元/㎡/月×27个月×80%）予以支持。原告当庭提供的代缴水电公摊费用的相应证据均为复印件，因被告有异议，故对原告请求的水电公摊费用，本院不予支持；关于被告主张原告的起诉部分超过诉讼时效是否成立的问题，诉争物业服务合同约定“物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月15日前履行交纳义务”，被告虽认可其未缴交“自2014年3月起至2016年7月止的物业管理费及自2013年9月起至2016年6月止的水电公摊费用”，但原告不能提出其于2016年5月11日之前曾向被告催缴物业服务费用相关的证据，故原告在本案中诉求的物业服务费用在2016年5月之前超过二年的部分已过诉讼时效，人民法院不予保护；被告的辩解意见，本院予以部分采信。综上所述，本院认为，具备物业管理资质的原告与诉争海城花苑小区建设单位泉州市城建国有资产投资有限公司签订的物业服务合同合法有效，应予确认。原告对该小区提供了物业管理服务，被告张惠群作为小区业主有义务向原告缴纳相应的物业服务费用。根据物业服务收费应当遵循费用与服务水平相适应的原则，鉴于原告就被告张惠群关于原告提供的物业管理服务质量未达到承诺的标准、原告在本案中诉求的物业服务费用部分已过诉讼时效以及原告未提供水电公摊缴费凭证原件的答辩意见，未能提供充分的证据对自己的请求加以证明，对此应承担举证不能的法律后果，对于原告请求的物业管理费，本院酌情予以调整，以2839.54元予以支持，原告请求的水电公摊费用，本院不予支持；被告迟延支付所欠物业服务费用的行为属违约，原告有权向其主张相应的违约金，但对于原告请求按诉争物业服务合同约定的“日千分之一”计收滞纳金，因该合同中对滞纳金的支付标准约定明显超出法律规定的标准，本院依法予以调整为按中国人民银行同期同类贷款利率计付；被告张惠群的相应辩解意见，本院予以部分采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第八十三条第一款，国务院《物业管理条例》第七条第（五）款、第四十一条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告张惠群应于本判决生效之日起十日内向原告泉州市城建物业管理有限公司支付物业管理费2839.54元，并支付滞纳金（其中2016年1月之前的欠款自2016年1月1日起、2016年1月起的欠款自2016年1月16日起至实际支付之日止按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率以每月实际拖欠物业费用的80%为本金按月分段累加计算）；二、驳回原告泉州市城建物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告张惠群负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审判员  黄旭光二〇一七年一月四日书记员  洪雪娇附:主要法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国物权法》第八十三条第一款业主应当遵守法律、法规以及管理规约。国务院《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。《最高人民法院》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。申请执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为两年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。