广东省广州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）粤01执异157号
案外人（异议人）：梁定文，女，汉族，1949年11月24日出生，身份证住址：广州市天河区，
案外人（异议人）：涂文哲，男，汉族，1989年10月6日出生，身份证住址：广州市天河区，
上述两案外人的委托代理人：卢润姿，广东君厚律师事务所律师。
申请执行人：广东瑞华集团有限公司（原申请执行人中国银行股份有限公司广州天河支行），住所地：广州市天河区珠江新城平月路161号南国花园会所七楼。
法定代表人：卓定华，职务：董事长。
被执行人：广东浩丰集团有限公司，住所地：广州市越秀区环市东路东兴大厦西塔楼16楼A、B室。
法定代表人：龙云。
被执行人：广东浩丰矿业有限公司，住所地：广州市萝岗区科学城南翔三路19号浩丰科技中心E区四层。
法定代表人：龙云。
被执行人：龙云，男，汉族，1964年4月1日出生，身份证住址：广州市越秀区，
被执行人：王运娥，女，汉族，1979年11月29日出生，身份证住址：广州市越秀区，
在本院执行申请执行人广东瑞华集团有限公司与被执行人广东浩丰集团有限公司、广东浩丰矿业有限公司、龙云、王运娥借款合同纠纷执行一案，由于案外人梁定文、涂文哲对本院（2014）穗中法执字第2345号通知书的执行行为不服，向本院提出执行异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2018年3月29日进行了听证，梁定文、涂文哲的委托代理人卢润姿到庭参加了听证，申请执行人广东瑞华集团有限公司与被执行人广东浩丰集团有限公司、广东浩丰矿业有限公司、龙云、王运娥经本院合法传唤，均未到庭听证，现已审查终结。
梁定文、涂文哲提出执行异议申请书认为：申请人于2018年2月6日收到贵院（2014）穗中法执字第2345号《通知书》。申请人认为，申请人通过司法拍卖竞得的广州开发区南翔三路17、19号的房产项目已经与被申请人广东浩丰集团有限公司（以下简称“浩丰公司”）顺利交接完毕。贵院未听取申请人意见，单方采信被申请人浩丰公司的陈述即发出通知要求申请人协助交接，与实际情况不符，在程序上对申请人不公平，有以执代审之嫌，更易被被申请人利用增加社会不稳定因素，具体事实及理由如下：一、浩丰公司已于2017年9月搬迁完毕并书面确认，不存在贵院通知要求申请人需协助浩丰公司搬离的内容及事项。在政府有关部门的组织协调下，在广州市黄埔区联和街人民调解委员会的见证下，申请人与浩丰公司就广州开发区南翔三路17、19号的房产项目消防控制中心设备及其他物品搬迁的范围及时间等事宜达成一致意见，并于2017年8月5日签订了《关于科学城项目物资清运备忘录》。浩丰公司已经于2017年9月16日前顺利完成了对《关于科学城项目物资清运备忘录》约定事项的搬离工作，浩丰公司已对此予以书面确认。因此，不存在需要申请人协助浩丰公司搬离的内容及事项，贵院通知事项所涉的事实前提不存在。二、申请人自竞得项目房产后一直敦促浩丰公司搬离，并在其实施搬离工作过程中给予各项配合和协助，不存在不予协助或阻挠搬离的情况。申请人竞得项目房产后多次书面要求与浩丰公司共同清点物品并尽快搬离，但浩丰公司一直以寻找场地等各种理由拖延，导致申请人项目建设运营迟迟未能启动。
2017年上半年在贵院及政府有关部门的介入及协调下，申请人按照协调精神与浩丰公司就搬离方案达成了一致意见，并按照约定积极配合浩丰公司开展搬离工作，在搬离及墙面修复施工中给予了最大便利及支持，使得浩丰公司的搬离工作得以及时、顺利完成。因此，申请人以最大努力协助配合浩丰公司搬离，根本不存在不协助或阻挠其搬离的情况。三、申请人于2016年12月9日竞得案涉房产，但贵院却以9个月之后广州粤国房地产土地与资产评估有限公司出具的《答复函》为据，认定所谓的“黄花梨树”不在拍卖范围内，并通知要求申请人协助浩丰公司搬离“黄花梨树”，没有事实和法律依据。首先，申请人2016年12月9日竞得案涉房产，而无论是在此之前的广州粤国房地产土地与资产评估有限公司出具的多份评估报告，还是2016年11月25日的拍卖公告，均没有告知案涉房产内“还有黄花梨树”，并且拍卖内容不包括所谓的“黄花梨树”。拍卖公告明确告知：“案涉标的是按现状拍卖”，并特别注明“该房产内的消防监控系统不在本次拍卖内容内”。申请人根据评估报告、拍卖公告，有理由相信申请人花费巨资竞得的案涉房产理应包括房产占用土地范围内的一切附着物，包括地上栽种的苗木。其次，广州粤国房地产土地与资产评估有限公司在评估阶段进行了现场勘查，其出具评估报告也经过了包括浩丰公司在内的当事人异议程序，评估公司在现场勘查中未提出评估范围不包括所谓的“黄花梨树”的问题，浩丰公司也从未就评估范围、拍卖范围提出过所谓“黄花梨树”的异议。此外，所谓的“黄花梨树”不在评估范围并不等于不在拍卖范围，所有不在拍卖范围的依常理理解都应已经在拍卖公告中注明。申请人按照案涉房产的现状在评估报告、拍卖公告的指引下，花费巨资竞拍成功9个月之后，竟然被告知按照房产范围内种植有“黄花梨树”且不在拍卖范围，申请人认为，如果说栽种有“黄花梨树”且不在拍卖范围内，也应当由评估公司和浩丰公司自行承担相应的法律后果。不论是评估报告，还是拍卖公告，甚至是程序异议，都未提出案涉房产范围内栽种有“黄花梨树”且不在拍卖范围，在申请人竞得案涉房产9个月后出具的《答复函》依法不具有追溯效力，贵院以此为据要求申请人协助浩丰公司搬离“黄花梨树”明显没有法律依据，也极为不合常理。四、贵院通知申请人协助浩丰公司搬离不仅没有任何事实及法律依据，反而极易被浩丰公司利用成为纠缠申请人激化社会矛盾的借口。浩丰公司早在2017年9月在申请人配合协助下已完成搬离工作，双方对此并无异议。不知为何，浩丰公司违背事实，单方要求贵院出具协助通知，而贵院又在未对相关事实进行调查核实的情况下，发布通知要求申请人协助其搬离，这不仅缺乏事实及法律依据，损害了申请人的合法权益，更有可能会在申请人与浩丰公司之间引发新的争议，诱使浩丰公司以该通知为借口干扰妨碍申请人对项目的正常经营管理活动，影响社会稳定局面。综上所述，贵院单方采信浩丰公司向申请人发出协助通知，缺乏事实和法律依据，极易引发新一轮的争议，破坏社会稳定。申请人根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和执行复议案件若干问题的规定》第五条第一款第（四）项、《广东省高级人民法院关于执行异议等案件立案标准的暂行规定》第四条的规定，提出执行异议，听证时案外人补充意见：1、申请人作为善意买受人，在受让拍卖标的物的过程中不存在过错。如果不保护申请人的信赖利益，在拍卖成交之后任意删减拍卖内容，这必定会损害司法拍卖秩序。根据《拍卖法》第四十五条拍卖人应当于拍卖日七日前发布拍卖公告。第四十六条拍卖公告应当载明下列事项：（一）拍卖的时间、地点；（二）拍卖标的；（三）拍卖标的展示时间、地点；（四）参与竞买应当办理的手续；（五）需要公告的其他事项。以及《城市房地产管理法》第三十一条房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。申请人作为买受人，根据拍卖公告竞得拍卖标的物广州开发区南翔三路17、19号路房产，在拍卖公告没有其他特殊说明的情况下，有理由相信拍卖公告、评估报告的充分性、完整性和正确性，申请人按现状整体受让拍卖标的物，且申请人已按拍卖公告进行了交接，双方也都进行了确认。被申请人在拍卖成交确认且过户之后，再要求申请人交付部分拍卖物缺乏合法和合理的理由。2、即使拍卖标的物有未尽查明事项，由此产生的法律后果应由被申请人和评估公司承担。1）评估公司对拍卖标的物进行评估时，已对拍卖标的物进行了现场勘察，其在评估报告中亦注明了无特殊景观。如果说现场有名贵树种，评估公司现场勘查并未记录，评估公司未予评估，评估公司明显存在过错。这个过错导致的后果不应该由买受人承担；2）被申请人作为拍卖标的的原所有人，应对拍卖标的物尽到查明义务，如有任何疑问应在评估报告异议程序中提出，而不是等拍卖标的物被竞拍之后才提出异议。被申请人在异议程序中未提出所谓名贵树种以及配套设备的异议，由此产生的后果应由被申请人承担。从拍卖公告附件来看，被申请人对评估报告提出了异议，但其仅提出消防监控系统不应当在拍卖范围，评估未包括增设的门卫室和地下停车场的异议。被申请人未依法提出的异议应由其自行承担法律后果，未尽查明义务的损失应由其自身承担。3、涉案《通知书》的作出违反法定程序。1）涉案通知书以执行程序确定实体权利义务，系以执代审。根据《民事诉讼法》第二百二十四条“发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。”执行法院在没有任何生效判决、裁定的依据下向申请人发送《通知书》要求申请人协助执行相关事项，事实上确认了部分拍卖标的的无权归属，超出执行范围，违反了前述法律规定；2）涉案通知书的作出违反了法院之前所持的中立立场。《拍卖公告》第7条、《拍卖成交确认书》第7条、2017年2月17日的《执行笔录》均载明：执行法院不负责拍卖标的交割。2017年2月，执行法院第二次表示树木问题，法院不介入，由双方协商。2017年7月，执行法院第三次向申请人、被申请人表明法院不介入标的物权属的确定，执行程序中法院也没有这个权利。然而，此后，执行法院未向申请人告知，也未召集听证突然在2018年2月向申请人送达涉案《通知书》，确定标的物权属，明显违反了《拍卖公告》、《拍卖成交确认书》以及执行法院此前多次的声明。
综上，申请人在司法拍卖中不存在任何做错，申请人作为善意买受人的利益应受到法律保护。即使被申请人所述名贵树种存在，在评估买卖未予查明的责任应由被申请人和评估公司承担，相应的法律后果理应由其承担。如果任由被申请人在拍卖成交确认之后，出尔反尔，司法拍卖的标的物都不稳定，将严重损害司法竞买人的信心，损害司法拍卖的公信力，破坏司法拍卖秩序。最后一点，就是涉案通知书的通知对象是不适格的。因为拍卖标的物现在的产权人已经变更，申请人于2018年1月12日向税局缴税并向房管部门提出过户申请。目前的产权人是广东创景投资有限公司，取得不动产权证的时间是2018年1月25日。故案外人请求撤销广州市中级人民法院（2014）穗中法执字第2345号通知书。
本院查明，关于中国银行股份有限公司广州天河支行申请执行被执行人浩丰公司、广东浩丰矿业有限公司、龙云、王运娥借款合同纠纷一案，本院作出的(2013)穗中法金民初字第16号和广东省高级人民法院作出的（2014）粵高法民二终字第32号民事判决已发生法律效力，因被执行未履行生效法律文书确定的义务，依申请执行人的申请，本院于2014年7月21日立案执行。在执行过程中，本院以(2015)穗中法执变字第46号执行裁定变更广东瑞华集有限公司为本案的申请执行人。执行过程中，本院于2016年12月9日第三次拍卖查封的被执行人浩丰公司名下的位于广州开发区南翔三路17、19号的房产及该房产中增设的地下停车场和门卫室，拍卖方案中明确物业内的消防监控系统不在拍卖范围，且为不交吉拍卖，法院不负责清场和交付上述房产。通过竞拍，买受人梁定文、涂文哲以300657856元联合竞得上述标的物，并于2016年12月14日缴齐全部款项，本院于2016年12月15日裁定解除对上述物业的查封并过户给买受人梁定文、涂文哲。
2017年2月8日，梁定文、涂文哲委托授权广州创智汇投资有限公司以该公司的名义处理该房产与被执行人浩丰公司的交接事宜。
经查，本院拍卖了上述物业并送达了过户裁定书后，买受人就进驻到拍卖物业内并实施管理。为了使买受人与被执行人浩丰公司能更好地办理场地交接，该执行案的经办法官于2017年2月17日通知双方到本院进行询问和告知，双方都表示会协调解决好交接问题。之后，双方因场地交接和物品搬迁问题多次发生冲突，险些造成群体事件，当地公安部门介入调查、调解。期间，当地派出所办案人员多次来本院咨询、了解情况，也组织了买受人和被执行人一同到本院进行调解。经多次调解，2017年8月5日，广州创智汇投资有限公司与浩丰公司在广州市黄埔区联和街人民调解委员会的见证下签订了《关于科学城项目物资清运备忘录》，该备忘录明确在联和派出所的协调下并经双方友好协商，拟定如下交接方案，双方同意按该方案进行物资清运交接：一、无争议的办公物资及消防控制中心设备搬迁与修复事宜：（一）整体搬迁时间：2017年8月6日至2017年9月5日，共计30天，如特殊情况经广州创智汇投资有限公司同意后只能另延长10天。……三、有争议的树木，双方协商解决办法，如果协商办法未能达一致，双方同意通过司法程序解决。在双方协商一致前或者通过司法程序解决裁判生效前，浩丰公司不得以任何方式妨碍、破坏项目园区的正常经营管理秩序。四、其他约定…（三）本备忘录约定的消防远程控制中心、无争议物资搬迁完毕，则项目管理方与浩丰公司对广州科学城南翔三路17、19号的交接已全部完成，浩丰公司不得再对此项目及项目交接有关事宜提出任何主张，不得提出搬迁项目占地范围内的任何物品及其他物资，且不得再到项目现场妨碍园区内的正常生产秩序。否则浩丰公司应赔偿项目管理方的一切直接、间接损失以及差旅费、律师费等维权费用。浩丰公司与广州创智汇投资有限公司于2017年9月16日确认对《关于科学城项目物资清运备忘录》约定的内容已经执行完毕。
之后，被执行人浩丰公司向本院书面申请协助办理交接手续，一是要求买受人先搬离拍卖物业，待双方办理完交接手续后才可入场；二是要求拆走物业区域内消防监控系统专用的变压器和主楼的精密空调、各楼层的终端设备；三是要求搬走物业区域内的黄花梨树、桂花树和石狮子；四是要求搬走物业内非物业属性的其他物品。
本院鉴于因拍卖后交接过程中出现的问题及社会的维稳，本院于2017年9月2日向广州粤国房地产土地与资产评估有限公司发出调查函，就浩丰公司提出的问题调查评估内容和原则。广州粤国房地产土地与资产评估有限公司于2017年9月15日就此进行了答复。该答复函中明确：可以拆卸搬迁且不影响标的房地产使用功能的设备未纳入评估，属于消防监控系统及其配备的设备未纳入评估，标的内部地栽植被中的名贵树种（如黄花梨等）未纳入评估。
本院于2018年1月2日作出（2014）穗中法执字第2345号《通知书》，向买受人梁定文、涂文哲发出通知，告知梁定文、涂文哲，结合本案拍卖情况及评估公司的答复函，通知买受人：一、买受人在收到本通知书之日起三个月内协助浩丰公司搬离物业内的消防监控系统及配备设备（如系统专用变压器等）和黄花梨树，双方不按本通知要求办理拍卖物业内的财物交接的，本院将依法强制执行。二、除第一条明确的财物之外的其他财物双方自行协商解决。梁定文、涂文哲确认2018年2月6日收到上述《通知书》。
本院对本异议案听证之后，梁定文、涂文哲向本院提交不动产权证书{证号为：粤（2018）广州市不动产权第06200507号}，证实涉案的广州开发区南翔三路17、19号的房产，经广州市国土资源和规划管理局核准，其权利人已于2018年1月25日变更为广州创景投资有限公司。
本院认为，由于涉案的房产是经过本院评估拍卖程序而由买受人梁定文、涂文哲竞拍得到。因涉案的房产是不交吉拍卖，本院不负责清场及交付上述房产。但后来由于买受人与浩丰公司双方因场地交接和物品搬迁问题多次发生冲突，险些造成群体事件，当地公安部门也介入调查、调解。期间，当地派出所办案人员多次来本院咨询、了解情况，也组织了买受人和被执行人一同到本院进行调解。鉴于本案的具体情况，为了平息双方的矛盾，本院才介入对场地的交接以及物品的搬迁调处。虽然经本院及相关部门协调，浩丰公司与买受人梁定文、涂文哲委托的广州创智汇投资有限公司签订《关于科学城项目物资清运备忘录》，并履行完毕，但对于《关于科学城项目物资清运备忘录》中第三条：有争议的树木，双方协商解决办法，如果协商办法未能达一致，双方同意通过司法程序解决。在双方协商一致前或者通过司法程序解决裁判生效前，浩丰公司不得以任何方式妨碍、破坏项目园区的正常经营管理秩序。该约定表明，双方对于有争议的树木并未达成一致意见，双方同意通过司法程序解决。由于该争议问题是因评估报告部分内容未明确标明而引起，而评估报告不可能将所有评估事项均罗列清楚，对存在争议的事项与问题，当事人可通过法院向评估公司提出质疑。依照法律规定，当事人对评估报告内容有异议的，执行法院收到异议书后及时转交评估机构对异议内容进行复核并将复核情况告知各方当事人。虽然浩丰公司提出四点异议，但本院根据评估公司的答复，对此仅采纳及认定消防监控系统及配套设备和黄花梨树未列入评估范围，既然上列物品未列入评估范围，则自然没有将其进行估价。异议人购买该物业时也即没有支付相应争议物品的对价，当然依法不应当享有对上述争议物品的处置权利。故本院为解决双方纷争，依职权介入该物业的交接，并对争议的消防监控系统及配套设备和黄花梨树以《通知书》的形式告知买受人予以协助浩丰公司搬离，有利于双方当事人之间纠纷的解决，该执行行为并无不当，本院予以支持。
对于异议申请人梁定文、涂文哲提出的涉案通知书的通知对象不适格。因为拍卖标的物现在的产权人已经变更为广东创景投资有限公司的问题。本院认为，经查，梁定文、涂文哲向本院提交不动产权证书{证号为：粤（2018）广州市不动产权第06200507号}，证实涉案的广州开发区南翔三路17、19号的房产，经广州市国土资源和规划管理局核准，其权利人已于2018年1月25日变更为广州创景投资有限公司。但异议申请人梁定文、涂文哲是在本院听证之后才提交该证据，表明虽然涉案的房产产权人已经变更，但是异议申请人并未将该情况及时告知本院，本院向梁定文、涂文哲发出上述通知书时并不知晓涉案的房产已经变更权属人，故其责任应当由梁定文、涂文哲承担。因此，本院向买受人梁定文、涂文哲发出该通知书并无不当，异议申请人的该异议理由不能成立，本院不予采纳。
综上所述，梁定文、涂文哲的异议请求依法不能成立，本院不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十九条、第二百二十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定如下：
驳回异议申请人梁定文、涂文哲的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向广东省高级人民法院申请复议。
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审判长 胡伟东
审判员 叶洁靖
审判员 李小明
二〇一八年五月三日
书记员 赖 千