福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0203民初16816号原告：厦门紫金中航置业有限公司，住所地厦门市思明区莲前西路859号1272室。法定代表人：赵世英，总经理。委托诉讼代理人：陈智光，福建厦龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘贤鑫，福建厦龙律师事务所律师。被告：张秀茹，女，1975年3月18日出生，汉族，住厦门市思明区。第三人：厦门中亿建集团有限公司，住所地厦门市思明区莲前西路859号1234室，统一社会信用代码91350200699918535W。法定代表人：林顺明。第三人：林顺明，男，1972年12月18日出生，汉族，住福建省泉州市泉港区。第三人：郭宝琼，女，1977年2月8日出生，回族，住福建省泉州市泉港区。原告厦门紫金中航置业有限公司（下称紫金公司）与被告张秀茹，第三人厦门中亿建集团有限公司（下称中亿建公司）、林顺明、郭宝琼案外人执行异议之诉一案，本院于2017年11月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告紫金公司的委托诉讼代理人陈智光、潘贤鑫及被告张秀茹到庭参加诉讼。第三人中亿建公司、林顺明、郭宝琼经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。紫金公司向本院提出诉讼请求：不得执行中航紫金广场A栋办公塔楼7层704单元房产，并解除查封。事实与理由：2014年1月17日，紫金公司与林顺明签订一份《商品房买卖合同》，约定：林顺明向紫金公司购买位于中航紫金广场A栋办公塔楼7层704单元房产（即本案讼争房产），林顺明于合同签订时向紫金公司支付50%购房款，其余购房款项经紫金公司认可的贷款银行申请贷款。2014年9月22日，林顺明作为借款人、紫金公司作为保证人与兴业银行股份有限公司厦门分行（下称厦门兴业分行）签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定借款金额564万元，借款期限120个月，借款偿还方式为固定日还本付息。2014年10月，厦门兴业分行将林顺明贷款额发放至紫金公司账户，后林顺明多期未按约定履行还本付息的义务，紫金公司作为连带责任保证人，在厦门兴业分行催告下于2016年1月29日代偿贷款本息共计440631.73元。2016年9月22日，厦门兴业分行向林顺明发出《债务提前到期通知书》，宣布解除《个人购房抵押（保证）借款合同》，并于2016年9月25日向紫金公司发出《扣款通知书》，告知紫金公司因其已向林顺明宣布债务提前到期，要求紫金公司履行担保责任，并于2016年10月10日从紫金公司账户直接扣划5385581.34元用于偿还林顺明的贷款本息。后因与林顺明之间商品房买卖合同纠纷，紫金公司向厦门仲裁委员会（下称厦门仲裁委）申请仲裁，请求解除与林顺明签订的《商品房买卖合同》。2017年3月31日，厦门仲裁委作出厦仲裁字20160619号裁决书，裁决前述《商品房买卖合同》已于2016年7月6日解除，该仲裁裁决已发生法律效力。2015年8月5日，思明法院在审理张秀茹与中亿建公司、林顺明、郭宝琼民间借贷纠纷一案过程中，查封了林顺明名下的本案讼争房产。2017年9月5日，紫金公司对执行标的提出书面异议，请求解除对前述房产的查封。2017年10月16日，思明法院作出（2017）闽0203执异90号执行裁定，驳回紫金公司的异议请求。综上，紫金公司认为，林顺明与紫金公司之间的《商品房买卖合同》已经仲裁裁决予以解除，因该房产尚未交付且未办理房屋所有权变更登记手续，该房产的物权所有权仍归于紫金公司未发生转移。合同解除后，林顺明无权且完全无可能取得合同中约定的讼争房产所有权。思明法院在张秀茹与中亿建公司、林顺明、郭宝琼民间借贷纠纷一案中查封紫金公司的讼争房产并驳回紫金公司的异议请求无事实和法律依据，应立即终止对讼争房产的强制执行并解除查封。张秀茹辩称，张秀茹有权申请查封讼争房产，其与林顺明的借贷关系已经法院调解生效，并进入执行阶段；紫金公司与林顺明买卖合同的解除时间系在张秀茹申请查封后的一、二年，紫金公司无权提出解除查封。紫金公司围绕诉讼请求提交了《商品房买卖合同》、《借款合同》、个人贷款催收通知书、履行保证责任通知、债务提前到期通知书、兴业银行进账单、转账凭证、代偿证明书、催告函、邮政快递单、仲裁案受理通知书、仲裁裁决书等证据，张秀茹围绕答辩意见提交了（2015）思民保字第765号财产保全情况告知书、（2015）思民初字第12733号民事调解书等证据，本院组织双方当事人进行了质证，对当事人没有争议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。第三人中亿建公司、林顺明、郭宝琼经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视为放弃对前述证据发表质证意见的权利。根据当事人的到庭陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本案讼争房屋位于厦门市思明区办公塔楼7层704单元，系紫金公司开发建设的房产；该讼争房产于2017年1月9日办理初始登记，房产产权至今未办理，目前仍登记在紫金公司名下，与林顺明仅办理预售备案登记；现讼争房产空置，已被法院查封。2015年8月19日，本院根据张秀茹的申请，作出（2015）思民保字第765号民事裁定书；于2015年8月25日作出财产保全情况告知书，告知张秀茹、中亿建公司、林顺明、郭宝琼等人本院已于2015年8月5日查封林顺明所有的位于厦门中航紫金广场A栋702、704、705室的房产所有权，保全期限均为3年。2016年4月15日，本院就张秀茹诉与中亿建公司、林顺明、郭宝琼民间借贷纠纷一案，作出（2015）思民初字第12733号民事调解书，协议如下：1、双方共同确认，中亿建公司、林顺明、郭宝琼尚欠张秀茹借款本金650万元，同意于协议签订当日共同偿还张秀茹50万元，余款自2016年4月14日起每月还款金额不少于2万元，且在2017年4月14日前还款金额不少于300万元，余下300万元在2018年4月14日前还清；2、若中亿建公司、林顺明、郭宝琼未按时足额还款，张秀茹有权立即按借款本金1032.4万元（扣除已还部分）及利息向法院申请强制执行；3、张秀茹同意放弃本案其他诉讼请求。2016年5月16日，张秀茹向本院申请强制执行。2017年9月5日，紫金公司在本院执行张秀茹与中亿建公司、林顺明、郭宝琼民间借贷纠纷一案中，对本院查封讼争房产提出异议；2017年10月16日，本院作出（2017）闽0203执异90号执行裁定，驳回紫金公司的异议请求。又查，2014年1月17日，紫金公司（出卖人）与林顺明（买受人）就讼争房产签订一份《商品房买卖合同》，约定房产交易总价1129.3342万元；买受人应于合同签订同时向出卖人支付50%购房款即5653342元（包括买受人已支付的定金100万元），其余购房款项564万元经出卖人认可的贷款银行申请贷款支付。2014年9月22日，林顺明（主债务人、抵押人）、郭宝琼（共同债务人）、紫金公司（保证人）与厦门兴业分行（债权人、抵押权人）签订一份《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定借款金额564万元，借款期限120个月，借款偿还方式为固定日还本付息。2014年10月，厦门兴业分行将林顺明贷款额发放至紫金公司账户。之后因林顺明多期未按约定履行还本付息的义务，厦门兴业分行于2016年1月6日向林顺明发送个人贷款催收通知书；2016年1月28日，厦门兴业分行向紫金公司出具履行保证责任通知；2016年1月29日，厦门兴业分行进账单显示：紫金公司代偿林顺明按揭逾期贷款440631.73元；2016年2月4号，厦门兴业分行出具一份《代偿证明书》，证明保证人紫金公司已代偿借款人所欠贷款本息及相关费用共计440631.73元。2016年9月22日，厦门兴业分行向紫金公司出具一份债务提前到期通知书；2016年10月10日，厦门兴业分行特种转账凭证显示：扣划林顺明拖欠我行按揭贷款本息，紫金公司被扣款5385581.34元。2016年10月11日，厦门兴业分行出具一份《代偿证明书》，证明厦门兴业分行于2016年10月10日直接从紫金公司在该行的结算账户中扣划账户资金5385581.34元用于归还借款人林顺明全部逾欠本息。期间，紫金公司先后于2016年2月1日、10月14日向林顺明发出《催告函》，要求林顺明支付其代垫款项等。后因林顺明仍未付款，紫金公司向厦门仲裁委申请仲裁；2017年3月31日，厦门仲裁委作出厦仲裁字20160619号裁决书，裁决如下：1、紫金公司与林顺明签订的《商品房买卖合同》（编号03129059）已于2016年7月6日解除；2、林顺明应于本裁决书送达之日起10日内向紫金公司偿还其代为清偿的银行贷款本息合计5826213.07元及违约金等；3、林顺明应于本裁决送达之日起10日内协助紫金公司办理案涉房屋（中航紫金广场A栋办公塔楼7层704单元）合同备案及预告登记的撤销手续等……。上述裁决发生法律效力后，紫金公司向厦门市中级人民法院申请执行，目前因讼争房屋被查封未能执行。综上事实，本院认为，中亿建公司、林顺明、郭宝琼经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃自己的诉讼权利。本案中，根据厦仲裁字20160619号裁决书所查明的事实及裁决结果，紫金公司与林顺明在签订《商品房买卖合同》时，讼争房产系预售商品房；购房款系林顺明先支付5653342元，剩余购房款564万元已通过向厦门兴业分行申请贷款支付，紫金公司由此已取得全部购房款，讼争房产亦进行了相应合同备案及预告登记。但林顺明自2015年中下旬开始，持续未依约偿还银行贷款本息，导致贷款银行宣布讼争房产贷款提前到期，此间紫金公司作为连带保证人已代林顺明付清银行贷款本息，紫金公司每次履行代偿义务后，均以快递方式向林顺明寄送《催告函》，林顺明亦均签收，但至今仍未偿还紫金公司的代偿费用，故裁定紫金公司与林顺明就本案讼争房产所签订的《商品房买卖合同》已于2016年7月6日解除。因此，讼争房产的所有权实际并未转移，至今仍属于紫金公司所有，张秀茹申请执行紫金公司所有的讼争房产无事实和法律依据，本院不予采信；紫金公司要求停止讼争房产的强制执行并解除查封的诉讼请求，本院予以支持。综上，本院对讼争房产予以强制执行不当，应予以纠正。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，最高人民法院《关于适用执行程序若干问题的解释》第十九条之规定，判决如下：停止对中航紫金广场A栋办公塔楼7层704单元房产的强制执行，并解除查封。本案案件受理费100元，由被告张秀茹负担。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 长  林月蓉人民陪审员  齐国英人民陪审员  张晨昀二〇一八年一月二十六日代书 记员  陈伟萍附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。最高人民法院《关于适用执行程序若干问题的解释》第十九条案外人依照民事诉讼法(?javascript:SLC(98761,0)?)第二百零四条(?javascript:SLC(98761,204)?)规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据案外人的诉讼请求作出相应的裁判。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。