南京市栖霞区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0113民初1718号
原告：南京市栖霞区王培荫奶茶店，统一社会信用代码92320113MA1NA3KA1B，住所地江苏省南京经济技术开发区恒通大道50-8号沿街东侧一栋一层2号门面房。
经营者：王培荫，男，1994年4月5日出生，汉族，公民身份号码3208821994********，住江苏省淮安市楚州区平桥镇平东居委会*组**号。
委托诉讼代理人：祖广东，江苏宁法律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王明，江苏宁法律师事务所律师。
被告：南京市栖霞区林小健餐厅，注册号320113600502658，住所地江苏省南京经济技术开发区恒通大道50-8号。
经营者：林小健，男，1987年12月6日出生，汉族，住江苏省南京市六合区。
被告：南京今生缘快捷酒店有限公司，统一社会信用代码91320192567224734N，住所地江苏省南京经济技术开发区恒通大道30号。
法定代表人：林亚军，该公司总经理。
委托诉讼代理人：高建军，江苏宁昂律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨培玉，女，1991年6月15日出生，汉族，系该公司会计，住安徽省马鞍山市含山县。
原告南京市栖霞区王培荫奶茶店（以下简称奶茶店）与被告南京市栖霞区林小健餐厅（以下简称餐厅）、南京今生缘快捷酒店有限公司（以下简称酒店公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告奶茶店的经营者王培荫及其委托诉讼代理人祖广东，被告酒店公司的委托诉讼代理人高建军、杨培玉到庭参加诉讼。被告餐厅经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告奶茶店向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告餐厅之间的租赁合同；2、两被告共同赔偿原告损失5万元，具体为：装修费14000元、使用安徽卓盛餐饮管理有限公司的注册商标“意尚客”加盟费3万元、停业损失3000元、食材损失3000元，合计5万元；3、被告餐厅返还原告押金5000元；4、诉讼费由两被告承担。事实与理由：2016年4月1日，被告酒店公司将南京经济技术开发区恒通大道50-8号沿街东侧一栋一层2号门面房租给被告餐厅使用，租期至2020年3月31日。2016年12月28日，被告餐厅又将该门面房的一部分转租给原告使用，租金为每年5万元，每半年给付1次，租期至2017年12月30日止。合同签订后，原告向被告餐厅交付了押金5000元，并对房屋进行了装修，花去装修费14000元。为了经营此店，原告加盟安徽卓盛餐饮管理有限公司，使用该公司注册商标“意尚客”，花去加盟费3万元。在原告经营过程中，两被告之间产生纠纷，被告酒店公司于2017年3月1日下午对原告停水停电至今，原告无法经营，原告主张的停业损失为从2017年3月1日至3月29日期间的损失，3月29日后原告向法院起诉了故不再主张。原告认为：1.原告和被告餐厅签订的租赁合同合法有效，应当受到法律保护，双方在合同中没有约定租金的给付方式；餐厅说是因为向原告要房租原告拒绝给房租才停电的事实不能成立，也不能证明原告违约在先，事实是2017年2月春节后被告餐厅已经将房屋贴出广告要转租房屋，说明餐厅当时已经经营恶化，能否继续与原告保持租赁关系是未知数，且其与被告酒店公司签订的租赁合同第七条第四项约定如餐厅擅自转租的酒店公司有权收回房屋，第十二条约定承租房不可以转租，鉴于这两条约定，原告完全可以行使不安抗辩权，如果将1年租金5万元都交给餐厅，原告就面临了巨大的风险，即使因为房租交付问题，被告也不应该采取停电，其可以依法主张原告拒交房租应该承担的责任，故餐厅将原告停电的行为违约，违约时间为3月1日被告餐厅的停电时间，原告无法继续经营，故解除合同时间是从2017年3月1日起。2.关于原告主张的损失。装潢费问题，原告向法院提交了有税务机关开具的正式发票2张，证据确实充分，系被告餐厅违约给原告造成的损失；加盟费3万元有卓盛公司出具的收据及原告方打款的银行记录，3月1日以后原告没有另选地址使用加盟商标继续经营，因为原告和其合伙人是大学生，好不容易出来创业也是靠父母支持才有资金投入，因为被告的违约行为造成经营不下去，想要再拿出钱继续经营显然不现实，所以对于加盟费的损失请求法院判决全额赔偿；关于停业损失和食材损失，原告提供了食材损失的照片、价格、数量及营业记录，原告认为证据充分。3.关于被告酒店公司是否应承担共同赔偿问题。原告认为酒店公司在本案中提供了格式合同，酒店公司也没有证据证明向对方提出了注意义务，所以酒店公司在合同订立时有过错责任，应当承担共同赔偿责任。4.关于被告餐厅是否应当返还押金问题，押金的性质是在合同履行完毕以后应该返还给原告，现在合同由于被告违约行为已经不能履行，押金理所应当返还给原告。因协商不成，故原告诉至法院，请求依法判决。
被告餐厅既未作出答辩，也未参加本院庭审。
被告酒店公司辩称：1.酒店公司认为原告与林小健签订的租赁合同为无效合同。根据最高院审理房屋租赁的司法解释第十六条规定，本案酒店公司与林小健及周某甲签订的两份房屋租赁合同第七条、第十二条均明确了房屋转租分租应当经酒店公司审查同意，林小健无权擅自转租，且第二份租赁合同林小健不再作为租赁主体，其更没有权利对外转租分租。2.酒店公司已经与餐厅解除了租赁合同关系，餐厅也保证酒店及林亚军个人不承担任何赔偿责任；原告与酒店公司之间不存在租赁合同关系，通过庭审调查，餐厅与原告之间的纠纷实际上主要是因租金产生的，和酒店公司也没有关系。因此原告在本案中要求酒店公司承担责任没有法律依据，请求依法驳回原告的诉请。
本院经审理认定事实如下：
原告奶茶店经营者王培荫（承租方，乙方）和被告餐厅（出租方，甲方）于2016年12月28日签订租房协议和租房合同，协议约定甲方将新港开发区恒通大道50-8号沿街东侧一栋一层2号门面房（以下简称案涉房屋）租给乙方，租赁期限为2016年12月30日至2017年12月30日；合同约定房租1年为5万元，半年付1次，1年1租，租期同协议；该协议和合同均未明确约定协议和合同解除或无效时乙方的装饰装修物价值及其它损失的处理。餐厅于2016年12月15日向原告出具收条，载明：收到王培荫房租5000元押金，2016年12月30日补齐2万元。餐厅在与原告方签订协议和合同时，向王培荫提供了两被告于2016年4月1日签订的房屋租赁合同复印件1份、被告酒店公司与南京美欣泰机电科技有限公司（以下简称美欣泰公司）于2013年7月24日签订的房屋租赁合同复印件1份、案涉房屋所在房屋的建设工程规划许可证复印件1份、美欣泰公司的国有土地使用证复印件1份、新港公安派出所出具的美欣泰公司门牌号码××份，用于王培荫办理奶茶店的工商注册登记手续。上述证据载明案涉房屋所在的整体房屋门牌号为南京经济技术开发区恒通大道50-8号，美欣泰公司就整体房屋领取了国有土地使用证和建设工程规划许可证。上述证据中酒店公司（出租方，甲方）与餐厅经营者林小健及其合伙人周某甲（承租方，乙方）签订的房屋租赁合同，约定：甲方将坐落于新港开发区恒通大道50-8号沿街东侧一栋一层2号门面房出租给乙方，经营范围为餐饮行业，并注明不可经营的行业；租赁期自2016年4月1日至2020年3月31日，租金为每年36万元，租金支付方式为每半年支付1次，先付后用；合同第七条约定乙方转租、分租的，转租、分租与本合同冲突未经甲方审查同意的，甲方有权解除本合同；合同第十二条约定，乙方可以转租、分租，其期限和用途不得超过本合同约定，转租、分租合同应经甲方审查同意方可转租、分租。美欣泰公司在该合同落款处盖章，注明同意转租。上述证据中美欣泰公司与酒店公司于2013年7月24日签订的房屋租赁合同约定，租赁房屋为坐落于新港开发区恒通大道50-8号沿街东侧一栋1-4层裙楼和5-8层，租赁期分别为10年和12年，有关转租、分租的约定内容同前1份房屋租赁合同。原告出租的房屋位于酒店公司承租房屋的1楼门面，原告用于经营奶茶和汉堡。酒店公司于2016年6月2日和案外人纪某签订房屋租赁合同，约定将所酒店1楼门面房的一部分出租给纪某，纪某经营的店牌为贝克汉堡。因原告经营内容与纪某经营的贝克汉堡存在同业竞争，2017年2月中旬酒店公司来人向原告提出不能卖汉堡，原被告及案外人均在场。庭审中，王培荫表示当时为了贝克汉堡不同意其卖汉堡已经闹得不可开交；酒店公司表示，其对外出租房屋都会和承租方约定不得与其他家经营业务产生同业竞争，否则承租户对酒店公司也会有异议，故在已经有贝克汉堡店的情况下，其不会再同意被告餐厅转租给原告经营相类似的业务。原告在向餐厅支付上述5000元押金后未再向餐厅支付租金，餐厅因向原告索要租金无果情况下曾两次对原告停水停电，第二次停电时间是2017年3月1日。原告认为双方协议和合同约定租金半年支付1次，上半年租金支付期限尚未到期，且在春节后餐厅在门上张贴转租告示，其不能支付租金；餐厅到庭人员周某乙表示，应当先付租金再使用房屋，因原告经催要一直不付租金才对其停水停电，张贴转租告示只是转租其使用的房屋。原告方于2017年3月底将其承租的案涉房屋搬空并交付餐厅。
原告为证明其承租案涉房屋产生的装修费用，提交了南京圆居梦装饰有限公司、南京古象广告有限公司分别于2017年3月2日开具的发票原件2份，发票载明原告分别向该两公司支付材料费9000元和广告制作费5000元。原告表示，向广告公司支付5000元是用于制作店牌和广告牌，向装潢公司支付9000元是用于店内装潢，装潢内容为店铺的地面、墙面、吊顶；原告是先装潢后结账，符合交易习惯。经质证，酒店公司表示原告方说2017年3月1日停电，但是发票是2017年3月2日开具的，所以对该发票的真实性有异议。餐厅的到庭人员周某乙表示因为原告到现在连房租都没有付清，故对装修费不认可。
原告为证明其承租案涉房屋用于经营奶茶店产生的加盟费用，提交了安徽卓盛餐饮管理有限公司（以下简称卓盛公司）于2016年11月20日出具的收据原件2份及随行付交易记录1份、李某（乙方）和卓盛公司（甲方）于2016年11月15日签订的意尚客合作协议原件1份、李某和王培荫于2016年11月10日签订的合伙协议原件1份。收据载明卓盛公司收到李某定金15000元、收到王培荫投资费9400元、收款方式均为转账；合作协议载明甲方同意乙方加入意尚客项目，甲方授权乙方为南京市意尚客的档口店经销商，乙方投资33800元为乙方使用意尚客品牌而支付的费用。原告表示，该证据证明了原告为经营加盟该公司使用意尚客商标支付了加盟费和商标使用费3万元，因经营奶茶店系王培荫和李某合伙经营，故由李某与该公司签订了合作协议。为此，原告申请李某出庭作证。李某当庭陈述：证人与王培荫系大学同学，两人签订的上述合伙协议系共同经营意尚客奶茶店，两人各承担加盟费15000元，证人已支付15000元，王培荫支付了15000元差几十元，如果加盟费不按照协议约定交清，卓盛公司是不会给原告使用意尚客的招牌和相关机械设备；案涉奶茶店关门后没有再另行更换地点经营意尚客，因为之前开店时向家里借的钱已经全部投入到奶茶店，奶茶店关门之后没有钱在找地方去开奶茶店，后证人在南京市鼓楼区一家汽车公司做销售工作至今；与卓盛公司签订的合作协议中约定的档口店是加盟店的一种类型，系根据加盟店规模不同区分不同的档次，档口店是类型较低的店面，经营面积在10平方米的店铺称为档口店；案涉奶茶店从2017年春节后2月10日左右开始经营的，经营期间一个月纯收入4000元-5000元左右，因为主要做外卖，合作商家要求刚开始提供的外卖商品要给优惠价，所以利润比较低。经质证，原告表示证人证言属实。酒店公司表示，对上述书证的真实性没有异议，但合作协议中明确经营区域为档口店而原告的经营场所为新港开发区，两者地址不符；证人作为合伙人与原告存在共同的利益关系，其证人证言效力较弱，不应当予以采信。餐厅的到庭人员周某乙表示对证人证言的意见同酒店公司意见，因为原告到现在连房租都没有付清，故对原告方的加盟费不认可。
原告为证明其主张的食材损失3000元和停业损失3000元，举证了食材损失明细账1页和食材损失的照片8张以及营业损失清单2页。原告表示，食材损失明细账和营业损失清单是原告经营者自己制作的，照片是原告拍摄的，食材大部分放在店中冰箱内，小部分放在外面；食材损失是3月1日餐厅对原告停电造成的，原告统计是4915元，饮料和制作奶茶的配料粉这些东西是放在外面的，其他东西都是放在冰箱内的，放在外面的这些东西价值小，原告没有计入所主张的3000元损失范围内，只主张3000元；食材都是从销售者处买来的，销售者没有开票，原告也没有想到会有纠纷发生故没要求开发票；营业损失清单反映的只是一部分时间的营业额情况。经质证，酒店公司表示没有异议，餐厅没有提出质证意见。
原告还提交了王培荫和合伙人李某的工作证明、毕业证书及栖霞区大学生创业证，证明案涉店铺是大学生创业项目。原告陈述：案涉店铺因2017年3月初被停电便不再经营，经朋友介绍两人到一家汽车租赁公司上班，李某还在该家公司上班，原告现在保险公司上班；因为创业失败了，家里人也不同意创业，创业失败后也没有钱再经营意尚客，所以放弃了已投资3万元加盟费的经营权。
被告酒店公司提交了2017年4月10日周某甲、周某乙出具的保证书1份、林小健于2017年4月14日出具的保证书1份，保证书载明：被告餐厅与酒店公司的租赁合同经双方协商一致解除，已收到酒店公司给餐厅的补偿款5万元，双方就租赁合同事宜不存在其它任何纠纷，保证不再向酒店公司及其法定代表人主张任何补偿。酒店公司表示：保证书是写给酒店公司法定代表人林亚军的，证明周某甲、周某乙和林小健都保证双方的租赁合同解除后与酒店之间不存在其它任何纠纷，也不向酒店和林亚军个人主张任何赔偿，双方的租赁合同也已经依法解除，酒店公司已经给予林小健5万元补偿；当初出具保证书和给对方5万元补偿的原因和背景是，双方就房屋租赁事宜也有一点纠纷，双方在经营上有不一致意见，故双方想共同解除该合同，酒店公司也考虑到对方装修等各方面损失，所以自愿补偿对方5万元，希望能够尽早解除租赁合同关系；双方解除合同没有签订书面合同，就是以保证书的形式解除合同的，在2017年4月14日支付5万元补偿款后合同就解除了，餐厅在当天就将其所承租的店铺交付给了酒店公司。经质证，餐厅的到庭人员周某乙表示对保证书和上述陈述真实性没有异议，5万元是其和其儿子林小健共同收到的。原告表示，两份证据恰恰证明了餐厅早已准备对原告违约的事实，餐厅并不是因为房租问题才停电，而是经营不下去想终止与酒店公司的合同才停原告店铺的电；2017年3月1日餐厅对原告店铺停电后，原告找餐厅方协商恢复通电其可以交房租，但是餐厅说他们的房租都交不起，后协商未成在3月中旬原告就把店铺交给周某乙了，因为停电后无法经营原告就将店铺关掉离开南京了，后来双方多次协商，但餐厅方老是催赶快搬，于是就让合伙人李某在3月底将店铺的东西搬空，原告对两被告解除合同和支付补偿款事情不清楚。
在本案第二次庭审中，周某乙以被告餐厅的诉讼代理人身份出庭，其称是餐厅经营者林小健的母亲，但被告餐厅没有按照法庭要求在庭后提交有委托人签名或盖章的授权委托书以及受托人与委托人具有亲属关系的证明材料，因此依法视为被告餐厅经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。被告餐厅未提交任何证据，对其到庭人员对相关事实的确认和对相关证据意见，本院记录在案。
本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，违法建筑物租赁合同、转租期限超过承租人剩余租赁期限的合同、未经出租人同意的转租合同均应当认定为无效。案涉房屋系被告餐厅从被告酒店公司处转租并分租给原告，酒店公司与餐厅签订的合同明确第七条、第十二条明确约定转租、分租应当经酒店公司审查同意方可转租、分租，但餐厅与原告奶茶店经营者王培荫签订的租赁协议和合同均未经酒店公司审查同意，且酒店公司在获知原告的经营内容与先前其他承租人经营存在同业竞争时，及时向原告和餐厅提出了异议，并未超过6个月。因此，原告奶茶店经营者王培荫与被告餐厅签订的租赁协议和合同应当认定无效；根据合同法规定，合同无效自始没有法律约束力，故原告主张解除其与被告餐厅签订的协议和合同的请求，与法不符，本院不予支持。对于造成合同无效的责任，餐厅作为转租人明显违反了其与上一手所签订的合同约定，对造成合同无效应当承担主要过错责任；原告在与餐厅签订合同时未尽到应有的注意义务，对造成合同无效应当承担次要过错责任，餐厅对因合同无效造成的原告损失承担80%赔偿责任，原告自负20%。关于原告主张的装修损失，原告为经营对店铺的地面、墙面、吊顶进行了装潢，制作了店牌和广告牌，原告为此向装潢公司支付了9000元费用、向广告公司支付了5000元费用，此费用合理且原告提供了正式发票，故本院对原告支付的装饰装修费用14000元予以确认；本院结合案涉商铺交付后剩余租赁期限和双方过错，认定被告餐厅赔偿原告装饰装修物残值损失8400元。关于原告主张的加盟费、食材损失和经营损失，本院综合考虑原告的经营实际情况、合同实际履行情况，结合合同法减损规则、原告的举证情况和双方过错责任，本院酌定被告餐厅赔偿原告损失12000元。关于原告主张被告餐厅返还押金5000元的请求，因原告一直未向餐厅支付房屋占有使用费，此5000元押金应当冲抵其应支付的房屋占有使用费，故原告主张的此请求依据不足，本院不予支持。关于原告主张被告酒店公司对被告餐厅的上述债务承担共同责任的请求，原告与酒店公司之间不存在合同关系，根据合同相对性原则，故原告主张的此请求于法无据，本院不予支持。被告餐厅经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交证据，视为对其诉讼权利的放弃，依法应承担相应的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十四条之规定,判决如下:
一、被告南京市栖霞区林小健餐厅于本判决生效之日起十日内赔偿原告南京市栖霞区王培荫奶茶店损失20400元；
二、驳回原告南京市栖霞区王培荫奶茶店主张的其它诉讼请求。
如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1175元，由原告南京市栖霞区王培荫奶茶店负担865元，被告南京市栖霞区林小健餐厅负担310元（此款原告已预交，由被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 程前葆
人民陪审员 温砚富
人民陪审员 杨自金
二〇一八年四月二日
书 记 员 郑佳玲