浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙01民终570号
上诉人（原审被告）杭州市滨江区风雅钱塘世纪花园小区业主委员会。
负责人蒋勇。
被上诉人（原审原告）上海深和平物业管理有限公司杭州分公司。
负责人赵迎莉。
委托代理人胡长泉、李侠飞，浙江天杭律师事务所律师。
上诉人杭州市滨江区风雅钱塘世纪花园小区业主委员会（以下简称风雅钱塘业委会）因与被上诉人上海深和平物业管理有限公司杭州分公司（以下简称深和平物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服杭州市滨江区人民法院（2015）杭滨民初字第1747号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年1月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2014年6月1日，风雅钱塘业委会（甲方）与深和平物业公司（乙方）签订一份《物业服务合同》。合同约定：物业坐落于杭州市滨江区月明路1076号，风雅钱塘世纪花园建筑面积约40万平方米；合同期限为3.5年，自2014年6月1日至2017年12月31日；每年9月30日前双方一起进行一次业主对物业管理工作满意度的意见征询工作，根据征询工作的结果，甲方对乙方进行适当的奖励或处罚：业主满意率超过80%（含80%），由甲方奖励乙方5万元；业主满意率70%-80%，不奖不罚；业主满意率70%以下，罚5万元；业主满意率60%以下，合同自动终止。在合同履行过程中，双方对物业服务的质量产生分歧。为此，风雅钱塘业委会在社区发布《关于开展业主满意度调查的通知》，深和平物业公司则提出延迟3个月后再做业主满意度意见征询工作。2015年5月28日，风雅钱塘业委会制作《风雅钱塘2015物业满意度调查表》，向广大业主征求意见。2015年6月23日，风雅钱塘业委会向深和平物业公司发送《关于物业服务满意度结果的函》，告知深和平物业公司的服务满意度明显低于合同约定的60%必要条件，拟终止现有物业服务合同，同时启动后续物业招标选聘事宜。2015年6月23日，深和平物业公司回复：对风雅钱塘业委会单方作出的2015年物业服务满意度调查的结果不认可，该调查结果无效。为此，2015年9月7日，深和平物业公司制作《风雅钱塘小区业主满意度调查表》，向广大业主征求意见。其自行统计结果，满意率为87%。2015年9月11日，深和平物业公司向滨江区长河街道月明社区，请求干预风雅钱塘业委会个别委员违约、违规进行《年度满意度调查》及《风雅钱塘世纪花园小区物业服务招投标》事宜。2015年9月16日，滨江区长河街道月明社区发函给风雅钱塘业委会，要求：1、暂缓招投标工作；2、重新组织满意度调查，由双方共同进行，关于满意度调查表的设计，双方协商解决，如协商不成，参照行业的其他较大企业表设计。2015年9月16日，风雅钱塘业委会向深和平物业公司发送《关于解除物业服务合同的公函》，要求解除《物业服务合同》。2015年9月23日，深和平物业公司委托律师浙江天杭律师事务所向风雅钱塘业委会发送《关于﹤关于解除物业服务合同的公函﹥的异议函》，要求风雅钱塘业委会撤回上述解除双方合同的函。但至今，双方未能达成一致意见。深和平物业公司于2015年10月14日诉至原审法院，要求：1、确认风雅钱塘业委会于2015年9月16日送达给深和平物业公司的《关于解除物业服务合同的公函》无效，双方继续履行于2014年6月1日签订的《物业服务合同》；2、本案诉讼费用由风雅钱塘业委会承担。
原审法院认为：本案的争议焦点是风雅钱塘业委会所做的满意度调查结果能否构成解除《物业服务合同》的正当理由。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。”就本案而言，若风雅钱塘业委会要求解除《物业服务合同》，必须依据法律及合同约定的程序，召开业主大会进行表决。因涉及合同解除，对双方利益构成重大影响，故应该更加严格地遵守表决程序。《物业管理条例》第十二条规定，“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。”以及《物业服务合同》第九条约定，“每年9月30日前双方一起进行一次业主对物业管理工作满意度的意见征询工作，如业主满意率60%以下，合同自动终止。”由此可见，涉及合同解除的满意度调查，应该由双方共同组织进行。就本案实际情况看，风雅钱塘业委会启动满意度调查之际，深和平物业公司即提出异议，并要求推迟满意度调查。之后，风雅钱塘业委会告知征询结果后，深和平物业公司同样提出异议，对此不予认可。在协调双方纠纷过程中，滨江区长河街道月明社区也提出重新组织满意度调查等建议。风雅钱塘业委会公布的满意度调查结果，属于单方行为，其程序不当，故不能作为有效的业主大会表决。风雅钱塘业委会与深和平物业公司于2014年6月1日签订的《物业服务合同》，系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，故合法有效。风雅钱塘业委会提出解除合同，其条件不成就，原审法院不予采纳。当然，如纠纷未决，双方可另行共同组织满意度调查，以决定双方合同关系是否解除。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十六条的规定，判决：确认风雅钱塘业委会于2015年9月16日作出的《关于解除物业服务合同的公函》为无效。风雅钱塘业委会与深和平物业公司于2014年6月1日签订的《物业服务合同》尚未解除。案件受理费80元，减半收取40元，由深和平物业公司承担。
宣判后，风雅钱塘业委会不服，向本院提起上诉称：一、一审法院判决《物业服务合同》尚未解除，不符合合同已经无法继续履行的事实，也不对应被上诉人要求“继续履行”的诉求。1、上诉人提出解除合同的法律依据不仅仅是双方约定的解除条件成就，还包括《中华人民共和国合同法》第九十四条，上诉人主张合同解除的基础事实是被上诉人不履行合同主要义务造成了严重违约，合同无法继续履行。因此，上诉人才发出了“贵司在小区设备维护、安全管理、环境卫生等多方面合同违约现状”、“业主对物业满意率仅为35.05％”、“自本公函收到之日起三个月，我小区与贵司物业服务合同解除”。而原审法院却错误地将上诉人依据《中华人民共和国合同法》第九十四条行使法定解除权解除双方之间的事实合同关系和依据《中华人民共和国合同法》第四十五条规定的附解除条件合同业已解除予以混同，因而无视上诉人为证明被上诉人未能履行《物业服务合同》主要义务的编号为10-17的关键证据。2、上诉人提供的编号为10-17的证据，能充分证明被上诉人未按《物业服务合同》履行主要义务，致使上诉人所属的具有十六幢高楼住宅、28个单元、2080户业主的住宅小区存在着防火门全部损坏、消防报警阀房垃圾堆放场、消防系统全部瘫痪并被挂上“重大火灾隐患单位”警示牌、小区监控全数毁坏、29个单元楼道门禁全部失禁、电梯故障频繁、设备设施严重缺失并且损坏、枕木任由烂朽、公共部位损毁得不堪目睹、垃圾胡乱堆放、车辆任人随意停放、乐园到处是陷阱、车库需要淌水过、绿化不修整等令业主不可容忍的状况，置上诉人所属小区全体业主的人身、财产安全于不顾。根据上述事实，案涉合同无法继续履行。二、《物业服务合同》根据第九条的约定是附解除条件的合同，解除条件业己成就，合同已经解除，一审适用法律错误。退一万步说，上诉人开展物业服务满意度调查的筹备会议也是请了被上诉人参加会议，只是被上诉人因为明了其未能根据《物业服务合同》所规定的服务标准提供服务，开展满意度调查必将产生对其不利的结果，而拒绝一起参加调查，其自行放弃共同参与调查不能构成未邀其参加的理由，该责任只能由被上诉人自己承担。现被上诉人拒绝接受上诉人为此继续开展的业主大会的调查结果以及解聘被上诉人的结论显属无理，原审法院不能以其怠于配合而认同其为合理。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条之规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件己成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。因此，满意度调查应视为有效，合同应当于满意度调查唱票之日即2015年6月13日解除。三、《关于解除物业服务合同的公函》是单方民事法律行为，且不具有无效民事法律行为的特征。其有效，双方的事实合同关系应予以解除。其一，该公函不具有无效民事法律行为的特征，应认定有效；其二，该公函有效，双方的事实合同关系应于2015年12月16日解除。其三，深和平物业公司起诉之日尚在事实合同有效期内，而2014年6月1日签订的《物业服务合同》因合同解除条件成就在2015年6月13日解除，因此深和平物业公司诉请“双方继续履行2014年6月1日签订的《物业服务合同》”应予以驳回。综上，2014年6月1日签订的《物业服务合同》于解除条件成就时解除，即使该解除条件不存在，双方合同也应于2015年12月16日因上诉人行使法定解除权而解除。而被上诉人在一审中的诉求明显错误，在事实合同有效期内要求继续履行合同，应予以驳回诉讼请求。一审法院片面强调涉及“合同自动终止”的物业满意度调查应该由双方共同组织，却不顾及被上诉人所服务的小区因其严重违约而成为业主生命财产安全具有重大隐患住宅区的事实，以及上诉人基于被上诉人存在严重违约而进行满意度调查造成合同解除条件的成就，作出了《关于解除物业服务合同的公函》为无效、合同尚未解除的错误判决。综上，请求二审法院请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。
被上诉人深和平物业公司答辩称：一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。2014年6月1日，双方就风雅钱塘小区的物业管理签订了《物业服务合同》，该合同合法有效，合同第九条第一款约定应于每年9月30日前双方一起进行一次业主对物业管理工作满意率的意见征询工作，根据征询工作的结果，业主满意率60%以下，合同自动终止。2015年5月13日，上诉人向被上诉人提出要于2015年5月28日至6月3日进行满意度调查，对此被上诉人就提前了调查时间提出异议。但在双方无法达成一致情况下，上诉人自行单方制作了《风雅钱塘2015年物业满意度调查表》，展开所谓业主满意度调查工作。6月23日，上诉人发函至被上诉人，称此次调查结果满意度明显低于60%，应终止现有物业服务合同等。事实上，被上诉人于2015年9月7日进行满意度调查，结果却为满意度达87%。对此，被上诉人即发函至上诉人，告知其行为违反《物业服务合同》的约定等，并请求要求相关主管部门协调处理。2015年9月16日主管部门在协调未果后以书面形式函告上诉人，要求暂缓招投标事宜并重新组织满意度调查等。但同日上诉人仍向被上诉人寄发《关于解除物业服务合同的公函》，称按照《物业服务合同》约定，满意度不达60%即自动解除合同，要求解除双方于2014年6月1日签订的《物业服务合同》。就此，被上诉人于2015年9月23日向上诉人寄发《关于﹤关于解除物业服务合同的公函﹥的异议函》，希望上诉人撤回上述解除双方合同的函，但上诉人不予理会。故而，按照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条的规定，被上诉人于2015年10月14日向一审法院提起诉讼，请求确认上诉人《关于解除物业服务合同的公函》无效。一审判决认为根据法律及合同的约定，上诉人要解除合同，必须依据法律规定和合同约定的程序，召开业主大会进行表决。但上诉人满意度调查违反双方合同，系在双方无法达成一致情况下单方进行，且调查程序混乱，调查表发放、调查形式、唱票过程均不符合常理且违反《业主议事规则》、《业主公约》，调查表制作内容设置不符合常规，具有明显误导、诱导，其提交的调查结果情况统计表存在严重差异，具有明显的不真实性。上诉人依据此调查结果而函告被上诉人要求解除双方合同，严重违反了合同约定、法律规定及《业主议事规则》、《业主公约》。因此，一审判决认为上诉人公布的满意度调查结果属于单方行为，其程序不当，不能作为有效的业主大会表决，上诉人提出解除合同的条件不成就，属认定事实清楚、适用法律正确。二、上诉人的上诉请求及理由无事实、法律依据，属于混淆法律概念。（一）上诉人上诉称被上诉人物业服务中存在一些瑕疵，已构成被上诉人不履行合同主要义务造成了严重违约，合同无法继续履行而要求解除合同，该诉称与被上诉人本案诉请系不同法律概念，与本案无关。被上诉人一审诉请为请求确认上诉人依照《物业服务合同》满意度不达60%即自动解除合同约定，寄发给被上诉人的《关于解除物业服务合同的公函》无效，故而，本案的争议焦点为上诉人单方所做满意度调查结果能否构成解除《物业服务合同》的正当理由。而上诉人却混淆事实，若上诉人认为确因物业服务问题而构成严重违约，要求解除合同，则与本案没有关联，其应就此另行起诉。况且物业服务中的部分瑕疵，并非被上诉人单方过错，是由于个别业主、业委会成员出于个人私利，置全体业主利益不顾，为难、阻碍被上诉人正常物业管理服务所导致，如业委会长期拒批物业服务维修方案，业委会自行委托小区物业改造，不能与被上诉人正常沟通，以及物业费长期处于低水平以致被上诉人无法投入更多资金改善小区物业设施等。（二）上诉人寄发的《关于解除物业服务合同的公函》的解除依据是双方签订的合同第九条第一款的约定，故属于《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除”，被上诉人提起的确认无效之诉也系依据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，在对对方行使解除权有异议的情况下，于三个月之内向人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。现上诉人行使其解除权时解除条件并未成就，满意度调查并非由双方共同进行，违反合同约定及法律规定，调查程序、调查表制作、调查结果统计亦不符合合同约定以及《业主议事规则》、《业主公约》和法律法规的规定，其调查结果无效。故被上诉人在法定期限内对上诉人行使解除权提起确认解除合同无效之诉，要求继续履行合同，有充分的事实和法律依据。同时，上诉人提出所谓双方合同已实际终止，不符合事实和法律规定。因此，恳请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。
二审中，上诉人风雅钱塘业委会向本院提交下列证据材料：1、住宅小区安全状况问题抄告单（复印件）两份，欲证明2015年1-4月派出所要求被上诉人对小区安全状况问题15天到30日内整改完毕，被上诉人至今未作整改，小区业主处在安全无法保证的住宅环境中；2、风雅钱塘《业主议事规则》、《业主公约》草案（2014年5月实施）一份，欲证明上诉人有权通过业主大会的方式解聘物业管理企业，解除物业服务合同。被上诉人深和平物业公司质证认为：证据1，系复印件，与本案没有关联性，且不属于新证据；证据2，对真实性没有异议，但对关联性有异议，根据议事规则召开业主大会有严格的程序要求。本院认为，证据1，系复印件，上诉人未提供原件供核对，真实性无法确认，故不予采信；证据2，真实性予以认定。
被上诉人深和平物业公司未提交新证据。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：本案中，深和平物业公司因对风雅钱塘业委会作出的《关于解除物业服务合同的公函》持有异议而诉请确认解除合同的效力，从该公函的内容看，风雅钱塘业委会系以其所做的满意度调查结果为依据认为《物业服务合同》约定的解除条件已成就而通知深和平物业公司解除合同，且二审调查中风雅钱塘业委会亦明确其系基于满意度调查结果行使约定解除权而发出上述公函，现风雅钱塘业委会上诉认为其在该公函中行使了法定解除权，本院不予采信，故本案二审的争议焦点应为《物业服务合同》约定的解除条件是否已成就，即风雅钱塘业委会所做的满意度调查结果是否构成解除《物业服务合同》的正当理由。《物业服务合同》业已约定“每年9月30日前双方一起进行一次业主对物业管理工作满意度的意见征询工作”，现案涉满意度调查由风雅钱塘业委会单方组织进行，深和平物业公司在风雅钱塘业委会启动满意度调查之际即提出异议，要求推迟满意度调查，在风雅钱塘业委会告知征询结果后同样提出异议，表示不予认可，而在协调双方纠纷过程中，滨江区长河街道月明社区也提出重新组织满意度调查等建议，故风雅钱塘业委会所做的满意度调查不符合《物业服务合同》约定的程序，相关调查结果不能作为有效的业主大会表决，风雅钱塘业委会以此主张合同约定的解除条件已成就，本院不予支持。原审法院依据深和平物业公司的诉请，结合本案的实际情况，确认上述《关于解除物业服务合同的公函》无效以及双方2014之间的《物业服务合同》尚未解除，并无不当，风雅钱塘业委会以《物业服务合同》无法继续履行为由所提的异议缺乏充分依据，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由杭州市滨江区风雅钱塘世纪花园小区业主委员会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 亮
审 判 员 李国标
代理审判员 韩圣超
二〇一六年四月二十五日
书 记 员 徐亚萍