福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2015）思民初字第17948号原告吴昊，男，1988年1月31日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。被告厦门市禾丰新景房地产有限公司，住所地厦门市湖里区嘉禾路396号10层C11单元，组织机构代码67825063-6。法定代表人陈中保，董事长。委托代理人郭元、郑金摇，北京盈科（厦门）律师事务所律师。原告吴昊与被告厦门市禾丰新景房地产有限公司（以下简称禾丰新景公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月21日立案受理后，依法由审判员戴建平适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴昊、被告禾丰新景公司的委托代理人郑金摇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴昊诉称，2012年9月25日，原、被告双方订立一份《商品房买卖合同》及其附件，《合同》及附件六补充协议约定：1、原告向被告购买址于思明区龙山路156号1003室的房产，总价1352863元；2、被告应在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需有被告提供的资料交付原告，否则被告自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向原告支付违约金。3、若原告未在约定期限内办理产权证，且采取银行按揭的，逾期在90日以内按总房款的日百万分之四向被告支付违约金，超过90日按总房款的日百万分之八向被告支付违约金。合同订立后，原告已支付全部房款，被告于2014年9月3日将讼争房产交付原告使用。但被告至今仍拒绝办理房屋所有权初始预登记，并未将办理权属登记需有被告提供的资料交付原告，导致原告至今无法取得讼争房产的权属证书。同时，被告在订立合同时，利用制定格式条款的明显优势地位，制定限制消费者权利、加重消费者责任的条款，《商品房买卖合同》第十四条第2款约定被告承担的逾期办证的违约责任是0.001%，而补充协议第10条第2款约定原告应承担的违约责任是0.04%—0.08%，原告承担的违约责任是被告的至少40倍，该两条款的约定违反了《消费者权益保护法》的规定而应被确认无效。为维护原告的合法权益，现请求判令：1、被告立即向厦门市房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告，并协助原告办理址于思明区龙山路156号1003室的房屋所有权权属证书；2、确认《商品房买卖合同》第十四条第2款及补充协议第10条第2款约定的内容因违反《消费者权益保护法》而无效。被告禾丰新景公司辩称，一、原告要求被告立即办理房屋所有权初始预登记，并协助办理房屋所有权权属证书的诉求，不具备可实现性。讼争项目竣工验收后，被告便积极办理房屋所有权初始登记等所有审批手续，但因种种原因致使该项目至今尚未取得房屋所有权初始登记证明，被告也并非办证机关，无权决定能否办理房屋所有权初始登记；故原告的该项诉求在目前属于事实上不能履行，也不适于强制履行，根据《合同法》第一百一十条规定，应依法驳回。二、原告认为《商品房买卖合同》第十四条第2款及补充协议第10条第2款约定的内容因违反《消费者权益保护法》而无效，被告认为该项诉求既不符合客观事实，也无法律依据，无法给予支持。讼争《商品房买卖合同》及补充协议是原被告双方在自愿、平等的基础上签订的，合同内容并没有违反法律、行政法规的强制性规定，完全符合合同法意思自治原则精神。通过双方签署《商品房买卖合同》及补充协议的事实外观无法体现被告存在利用优势地位或原告无经验与原告签署诉争合同、协议的情形。首先，诉争的违约金条款在被告与原告签署《商品房买卖合同》中均是在空格处体现，合同中的空格之处显然已经具备了一定的提示功能。况且，诉争《商品房买卖合同》“说明”处还明确提示性记载：“签约之前，买受人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款中专业用词理解不一致的，可向当地房地产行政管理部门咨询”。等等；其次，除此之外，双方又以“补充协议”的方式在补充协议中再次确定了有关办理产权证的双方权利义务。那么，按照常理理解，原告在诸多的提示之下应当是在对该范本合同下的空格之处给予了特别注意并经过协商后才会签署合同。而且应当进一步说明的是：原告作为完全行为能力人，拥有足够的能力和条件对《商品房买卖合同》及补充协议条款进行判断和协商，厦门房地产开发商逾百个，原告有充分权利选择任意楼盘购买，被告并无所谓优势，被告利用优势地位更无从谈起。可见，双方是否同意买卖以及协商过程均出于自愿，被告不存在原告所称利用优势地位，设置不平等条款的情形。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2012年9月1日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》及其附件，约定原告向被告购买厦门市思明区龙山中路以西、谊爱路以北的禾丰新景6#楼C梯10层03单元即厦门市思明区龙山路156号1003室的房产，购房款总额为1352863元。合同第八条“交付条件与期限”约定：出卖人应在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规定设计要求建设完成，分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。合同第十一条“交接”约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见补充协议。合同第十四条“关于产权登记的约定”约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金。上述《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第5条“关于合同第九条之补充”第（3）项约定：买受人未按通知时间办理房产移交手续的，视为买受人对该房产及一切所属设施均无异议并同意接受该房产，由此产生的商品房毁损、灭失的风险及与该房产有关的包括但不限于物业管理费、房屋公共维修金、公摊水电费等全部费用及风险由买受人自行承担。第8条“关于合同第十四条之补充”第（2）项约定：本合同第十四条关于产权登记条款约定的“商品房交付使用后60日内”和“商品房交付使用后90日内”所指起算时间是合同第八条约定的最后交付期限，即2013年12月31日，若出卖人提前交付商品房的，上述产权登记起算时间仍为2013年12月31日，同时，“商品房交付使用后60日内”和“商品房交付使用后90日内”分别依2013年12月31日起60个工作日和90个工作日。若出卖人逾期交付商品房的，则本条所约定的产权登记起算时间相应顺延，即自实际交付商品房的时间开始计算办理产权登记的期限，出卖人同时应承担相应的逾期交付商品房的违约责任，买受人不得以任何理由要求出卖人另行承担逾期办理产权登记的违约责任。第（4）项约定：出卖人若按合同第八条交付使用，将办理权属登记需由出卖人提供的相关资料报产权登记机关备案时间的起算日期以2013年12月31日为起算点；如逾期交房，则将办理权属登记需由出卖人的相关资料报产权登记机关备案时间以买受人实际收房之日作为起算点。第十条约定：买受人应在出卖人以挂号信或登报的形式发出办理产权通知的180日内向出卖人交纳政府部门规定的应交契税等费用，并提供相应的资料，由出卖人代为办理产权证。若买受人未能在规定的时间内办理产权的，按以下方式处理：（1）、买受人采取一次性付款的，逾期后产权证由买受人自行办理；（2）买受人采取银行按揭的，逾期在90日以内按总房款的日万分之四向出卖人支付违约金；逾期超过90日按总房款的日万分之八向出卖人支付违约金。第13条“其他约定”第（4）项约定：本合同第二十条补充如下：规定的书面形式包含书信、函件、报纸公告。任何书信函件在依法办理投递手续后，即视为已经送达对方，且已履行通知义务。……出卖人采用在报纸上刊登公告的方式向买受人送达通知的，则自登报之日起3日后即视为送达；出卖人采用在报纸上刊登公告方式履行告知义务的，登报之日即为出卖人告知的日期。本合同所述的刊登公告的报纸系厦门公开发行的报纸，如《厦门日报》等。另查明，上述《商品房买卖合同》签订后，原告已向被告支付了全额购房款。讼争商品房所在的禾丰新景项目已分别于2014年8月4日经厦门市思明区公安消防大队综合评定工程消防验收合格，于2014年8月29日通过建设单位、设计单位、监理单位、施工单位的工程竣工验收。后，被告曾于2014年8月30日在《厦门日报》刊登交房通知，通知禾丰新景项目业主于2014年9月1日至2014年9月3日办理交房手续。庭审中，原告主张讼争商品房于2014年12月3日实际交付。还查明，禾丰新景项目的管道燃气工程于2014年9月17日达到设计要求条件，在该项目的逾期交房涉讼系列案件中，已有生效判决认定直至2014年9月17日即禾丰新景项目的管道燃气工程达到设计要求条件时，该项目商品房方才符合交付条件；被告至今尚未向房屋权属登记机构办理讼争商品房的所有权初始预登记。以上事实，有《商品房买卖合同》及其附件、备案证明、销售不动产统一发票、交房通知书以及双方当事人的陈述为证，本院予以确认。本院认为，原、被告于2012年9月25日签订的《商品房买卖合同》及其附件系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。双方均应按照合同约定履行合同义务。根据合同补充协议第8条“关于合同第十四条之补充”第（2）项约定，关于产权登记条款约定的“商品房交付使用后60日内”和“商品房交付使用后90日内”分别指自2013年12月31日起60个工作日和90个工作日，若被告逾期交付商品房的，则自实际交付商品房的时间开始计算办理产权登记的期限；现根据原、被告双方的陈述意见及生效判决认定的交房时间，可以认定被告办理讼争商品房所有权初始预登记及协助原告办理所有权权属证书的期限已经届满，但被告至今尚未履行该义务，故原告要求被告办理房屋所有权初始预登记并协助办理讼争商品房所有权权属证书之诉求，于法有据，本院予以支持。另，原告主张《商品房买卖合同》第十四条第2款及补充协议第10条第2款约定的内容违反《消费者权益保护法》规定，应被确认为无效，因《商品房买卖合同》第十四条第2款约定的是逾期办理初始登记的违约金，而补充协议第10条第2款约定的是被告代为办理产权证的违约金，上述两条款关于违约金的约定所针对的违约行为不同，且《商品房买卖合同》及其附件亦不存在被告利用优势地位或原告无经验而与原告签署的情形，故原告该项诉求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告厦门市禾丰新景房地产有限公司于本判决生效之日起十五日内办理厦门市思明区龙山路156号1003室房产（禾丰新景6#楼C梯10层03单元）的所有权初始预登记，并协助原告吴昊办理该房屋的所有权权属证书；二、驳回原告吴昊的其他诉讼请求。本案案件受理费50元，由原告吴昊负担25元，被告厦门市禾丰新景房地产有限公司负担25元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审判员  戴建平二〇一六年二月十五日书记员  冯莉平附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张有责任提供证据。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。