北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0101民初7908号原告：北京教育旅行社，住所地北京市东城区东四六条**号。法定代表人：吴京利，经理。委托诉讼代理人：李卫江，男，该公司职员。委托诉讼代理人：付学军，北京市时雨律师事务所律师。被告：北京市东城区益学培训学校，住所地北京市东城区东四六条60号。法定代表人：胡宝华，副校长。委托诉讼代理人：米友利，男，该单位职员。原告北京教育旅行社（以下简称教育旅行社）与被告北京市东城区益学培训学校（以下简称益学培训学校）租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告教育旅行社的委托诉讼代理人李卫江、付学军和被告益学培训学校的委托诉讼代理人米友利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告教育旅行社向本院提出诉讼请求：1、要求被告将其承租的位于北京市东城区×条×号院西侧房屋5间、南侧房屋5间和东侧两层楼房腾空并交还原告收回；2、要求被告支付拖欠租金70.5万元；3、要求被告支付2017年5月23日之前的逾期付款违约金21万元；4、要求被告按照每日643.84元标准，支付自2017年5月18日至房屋实际腾退之日的房屋占有使用费；5、要求被告承担本案诉讼费。事实和理由：2014年5月14日，原、被告签署《房屋租赁合同》，约定原告将位于北京市东城区×条×号院西侧房屋5间、南侧房屋5间和东侧两层楼出租给被告用于办公教学。租赁期限自2014年5月18日至2017年5月17日，2014年5月18日至2015年5月17日的租金为23万元，以后每年租金递增5000元。现双方租赁合同已经到期，故原告诉至法院，请求判如所请。被告益学培训学校辩称，认可原告陈述双方签署合同的情况。被告在2014年5月14日支付租金23万元，在2014年10月份支付了租金10万元，在2015年再向原告汇款13.5万元，但汇款的13.5万元被原告退还，并要求被告支付租金，之后被告没有再向原告支付过其他费用。2016年5月份，原告在被告租赁场地张贴告示称被告没有办学资格和经营场地；2016年6月份，原告让评估人员和施工人员到租赁场地评估、施工，后来被告报警后，相关人员才离场；另，原告指使了一个叫张某的人开车撞门并带领一批社会闲散人员干扰被告正常经营原告的上述行为均造成被告无法正常招募学生，影响被告的正常经营，给被告造成了损失，故被告不同意原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系北京市东城区×条×号房屋的使用人，于被告系租赁合同关系。2014年5月14日，原告（出租、方、甲方）与被告（承租方、乙方）签署了《房屋租赁合同》，约定“甲方房屋坐落于北京市东城区×条×号，该院落房屋结构为砖混结构，建筑面积约700平方米。”，乙方租赁房屋用途为办公教学。租赁期限为三年，自2014年5月18日至2017年5月17日。2014年5月18日至2015年5月17日租金为23万元，以后年递增房租5000元，出租方不得以任何理由调整租金。合同第五条约定“租金支付时间乙方应于本合同生效后向甲方支付2012年5月18日至2013年5月17日的租金人民币二十三万元。以后各年租金提前一个月一次性支付。”合同另约定，租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的约定，导致合同解除，须按合同期内租金总金额的30%作为违约金。乙方逾期支付租金的，没逾期一日，甲方有权按应交租金的30%比例向乙方追索违约金；逾期15天仍不能缴纳的，甲方有权解除合同，并有权要求乙方随时腾退房屋。庭审中，原告主张上述租赁合同的租赁标的物为北京市东城区×条×号院西侧房屋5间、南侧房屋5间和东侧两层楼；此外，2014年8月1日，原、被告就×号院中东房南数第二间房屋租赁事宜另达成口头约定；2014年7月1日，原、被告就×号院中东侧店面房2间签署《房屋租赁合同协议》。被告不同意原告的陈述，并主张2014年7月1日双方签署的《房屋租赁合同协议》针对的店面房2间是因为之前系案外人承租，后才签署的《房屋租赁合同协议》；除了店面房2间外，×号院内其余房屋均属于2014年5月14日签署的《房屋租赁合同》的租赁标的物，东房南数第二间包括在2014年5月14日签署的《房屋租赁合同》的租赁标的物内，原、被告就东房南数第二间并不存在另外的口头约定，但原告并未依约向被告交付×号院中房屋，现×号院中部分房屋仍然由原告实际使用。原告就双方另存有口头协议未举证。另，原告主张《房屋租赁合同》约定“乙方应于本合同生效后甲方支付2012年5月18日至2013年5月17日的租金人民币贰拾叁万元”，是因为案外人北京育新苑宾馆与杰睿学校曾就×号院中部分房屋签署《房屋租赁合同》，履约过程中杰睿学校拖欠北京育新苑宾馆2012年5月18日至2013年5月17日期间的租金，后北京育新苑宾馆经该笔债权转让给原告；被告否认原告该项陈述，并主张2014年5月14日原、被告才签署租赁合同，不可能约定被告支付2012年至2013年租金，原告主张的债权转让事实也不存在。原告对债权转让一节未举证。2016年8月2日，原告在本院起诉被告房屋租赁合同纠纷一案，原告提出诉讼请求，要求被告腾退北京市东城区×条×号院内东侧店面房两间。经审理，本院于2016年11月1日作出（2016）京0101民初14902号民事判决书，判决被告将北京市东城区×条×号院内东侧北面店面房两间腾空并返还原告。后被告不服一审判决提起上诉，2016年12月28日，北京市第二中级人民法院作出（2016）京02民终10696号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。后，2017年4月14日，原告在本院起诉被告，要求被告支付店面房两间的租金及房屋占有使用费。庭审中，原告向本院出示了被告的交纳租金的银行转账记录及存款凭证，并主张被告2014年4月24日支付了10万元，2014年5月22日支付了2万元，2014年6月4日支付了1万元，2014年10月27日支付了10万元，共计支付了租金23万元。此外，被告2015年4月22日还向原告转账13.5万元，因双方当时对是否还存在租赁合同关系存在争议，原告将该笔款项退还被告。被告认可原告主张的付款情况，但表示被告一直按照原告要求支付租金，只是原告没有向被告出去相关交费凭证。被告对其在原告认可已交款情况外另交纳过租金未举证。此外，对于被告主张原告张贴告示、强行进入租赁场地评估、施工以及原告指使案外人开车撞门并聚集社会闲散人员影响经营一节，原告表示因为60号院落中还有部分房屋由原告使用，2016年5月份原告要维修自己使用的房屋，被告阻扰施工，双方才发生纠纷报警的。对于被告主张影响经营的陈述，原告均不认可。被告自认原告并未实际施工，并向法庭提交了施工通告照片、被告与原告前法定代表人之间的微信记录和学生家长关于张贴通告的照片，其中与原告前法定代表人之间的微信记录为被告2016年6月11日向前法定代表人发送的车辆停在门口的照片和载明“……今天张某摔人损坏锁具，将学校大门强行撞开”的微信；通告照片内容模糊不可识别。原告认可微信联系人为公司前法定代表人，但表示当时法定代表人未作任何回复。同时原告坚持庭审中关于案外人开车撞门与原告无关的陈述。另，原告不认可被告提交的通告照片真实性和证明目的。被告对其主张原告存在影响经营行为未进一步举证。另查，×号院落中西侧房屋5间、南侧房屋5间和东侧两层楼以及东侧二层楼房北侧南数第二间房屋现有被告实际占有使用。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，该合同合法有效，对双方均具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。虽合同载明“甲方房屋坐落于北京市东城区×条×号，该房屋结构为砖混结构，建筑面积约700平方米”，但被告占有使用西侧房屋5间、南侧房屋5间和东侧两层楼以及东侧二层楼房北侧南数第二间房屋并向原告支付租金，履约过程中双方对于租赁范围并未提出异议；另，原告未能提供证据证明双方另存在口头协议，故本院认定2014年5月14日签署的《房屋租赁合同》的租赁标的物为×号院中西侧房屋5间、南侧房屋5间和东侧两层楼以及东侧二层楼房北侧南数第二间房屋。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。现原告在双方租赁合同期限届满后，要求被告腾退其占有使用的西侧房屋5间、南侧房屋5间和东侧两层楼，理由正当，本院予以支持。承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。本案中，被告未能举证证明其已如约交纳房屋租金，对此应承担未能举证的不利后果，本院采纳原告自认被告交纳租金情况，现原告要求被告支付拖欠租金及房屋实际腾退之前的房屋占有使用费，于法有据，本院予以支持。至于原告主张的转让债权23万元，原告并未举证证明债权转让事宜，且该笔款项针对期间并非涉案合同租赁期间，故原告要求被告支付该笔款项的诉讼请求，本院不予支持。另，被告证据不足以证明系原告违约行为影响被告正常经营，被告无正当理由未依约支付房屋租金，已经构成违约，原告要求被告支付逾期付款违约金，理由正当，本院予以支持。但原告主张的违约金过高，本院将考量合同履行程度、合同约定租金支付方式、当事人过错、预期利益以及原告退回被告13.5万已交款情况，酌情确定违约金金额。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六、第二百二十七条、第二百三十五条和《最高人民法院关于适用的解释》九十条之规定规定，判决如下：一、被告北京市东城区益学培训学校于本判决生效后十五日内将其承租的位于北京市东城区×条×号院西侧房屋五间、南侧房屋五间和东侧两层楼房腾空并交还原告北京教育旅行社收回；二、被告北京市东城区益学培训学校于本判决生效后十五日内支付原告北京教育旅行社租金四十七万五千元；三、被告北京市东城区益学培训学校于本判决生效后十五日内支付原告北京教育旅行社房屋占有使用费（按照每日六百四十三元八角四分的标准，期限自二〇一七年五月十八日至房屋实际腾退之日）；四、被告北京市东城区益学培训学校于本判决生效后十五日内支付原告北京教育旅行社逾期付款违约金九万三千元（逾期付款违约金计算至二〇一七年五月二十三日）；五、驳回原告北京教育旅行社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理6495元，由原告北京教育旅行社负担2480元（已交纳），被告北京市东城区益学培训学校负担4015元（本判决生效后7日内缴纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  王亮二〇一七年七月十日书记员  刘勃