天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津0116民初80101号
原告：王洪生，男，1963年8月21日出生，汉族，住天津经济技术开发区，
委托代理人：ＸＸ平，天津滨悦律师事务所律师。
被告：杨贺清，男，1958年8月10日出生，汉族，住天津市滨海新区。
原告王洪生与被告杨贺清房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月6日立案受理后适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王洪生及其委托代理人ＸＸ平到庭参加诉讼，被告杨贺清经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、被告将天津经济技术开发区捷泰街1号5门402室抵押贷款还清，并依法将房屋过户到原告名下；2、涉案房屋的过户费用全部由被告承担；3、本案诉讼费由被告承担。庭审过程中，原告将第1项诉请变更为：将天津经济技术开发区捷泰街1号5门402室过户到原告名下，并撤回第2项诉讼请求。事实与理由：原被告系房屋买卖合同关系，双方于2009年11月23日签订房屋买卖协议，约定将天津经济技术开发区捷泰街1号5门402室卖给原告。原告支付了120万元购房款，被告也将房屋交付给原告使用，后原告一直居住至今。由于涉案房屋在天津银行股份有限公司官银号支行有抵押的贷款，故双方约定由被告在两年内还清贷款，贷款偿还完毕后协助乙方办理产权过户手续，过户费用由被告承担。然，被告未按照协议履行清偿贷款及协助过户的义务。为了维护自身的合法权益，诉至法院。原告提交协议书、律师出具的证明、天津市房地产权登记证、涉案房屋物业公司出具的收费收据、十一张交款单、两张交款凭证、证人证言（谈话笔录）予以证明。
被告未答辩，亦未提交证据。
本院依职权从天津市南开区人民法院调取了还款缴款凭证、传票、介绍信、执行裁定书、谈话笔录，原告对此均予以认可。
本院经审理认定事实如下：涉案房屋天津经济技术开发区捷泰街1号5门402室系被告杨贺清名下房产，房产面积为130.55平方米，抵押权人为天津银行股份有限公司官银号支行（以下简称“天津银行”），抵押数额为700000元。
2013年6月25日，天津市南开区人民法院（以下简称“南开法院”）因天津银行股份有限公司官银号支行（以下简称“天津银行”）诉被告杨贺清借款合同纠纷一案作出（2013）南民初字第2072号民事调解书，确定：被告杨贺清于2013年6月28日前偿还2012年11月21日至2013年6月25日的贷款本金、利息等共计47000元，于2013年11月30日前偿还剩余贷款本金及利息。如被告杨贺清未按调解协议履行，天津银行有权对涉案房产进行拍卖，并对拍卖所得款优先受偿，不足部分由被告杨贺清继续清偿。因被告杨贺清未按调解协议履行，天津银行申请强制执行，南开法院立案执行，执行案号为（2013）南执字第2510号。执行过程中南开法院将涉案房产查封，现房产仍处于被查封状态，该房屋抵押权亦未解除。2013年12月24日南开法院执行庭工作人员对原告制作谈话笔录，在谈话笔录中，王洪生表示2011年搬入涉案房屋，购买涉案房屋共计花费1800000元，且均已付清。就此，原告解释称该1800000元包括贷款600000元。根据原告提交的证据及本院向南开法院调取的证据显示，案件执行过程中，自2015年3月31日至2016年6月8日期间，原告王洪生共计替被告代为偿还贷款522500元。第二次庭审过程中，原告表示300000元的借款时间其已记不清楚，并表示于2009年底2010年初搬入涉案房产。
原告表示，2009年10月份，其以借款的形式借给被告300000元。因被告无力偿还，被告决定将涉案房屋卖给原告，双方协商涉案房屋售价共计1200000元。2009年11月初，其从其开办的洗浴店内提款现金900000元，并向被告支付，被告未向其开具借条。因不清楚涉案房产存在抵押，导致无法过户。2009年11月23日双方签订了内容为“甲方（杨贺清）名下有房屋一套位于天津开发区卖给乙方（王洪生），价格120万元，甲方此房有银行贷款65万元，甲方在两年之内负责清偿贷款，贷款偿还完毕后甲方将此房屋过户给乙方并协助办理产权过户手续，过户费用由乙方承担。在签订本协议时甲方已经将该房的产权证交给乙方。”的协议书。该协议书下方注明“收到乙方付房款1200000元整壹佰贰拾万元整。收款人杨贺清。2009年11月23日。”原告还表示2012年、2013年期间，被告找过原告一次。
案外人杨晨出庭作证表示，其同被告系父子关系，其父亲系中海油员工。之前其父亲从原告处借过300000元，后因做生意需要钱，将涉案房屋卖给了原告。原告和其他两位证人在其家，即石油新村26栋404楼下将900000元现金交给被告，并在楼下进行了清点。2010年父子关系开始疏远，2010年8月份其父母离婚，并同其父亲失去联系。涉案房屋系同原告写完协议书后交给的原告。案外人杨晨在被告所提交的2015年11月22日的“谈话笔录”中表示：其父亲欠原告300000元，因做生意需要资金周转，就把涉案房产以120万元的价格卖给原告。2009年11月22日原告和两个人开车到其家楼下，将900000元现金交给被告，其一家三口在楼下当面清点。由于其父亲对外有欠款，怕起账户被冻结，所以以现金方式支付。2010年其父母离婚后，就一直没和家里联系过，至今下落不明，表示家人未报过警，并称要不是其父亲一直未找到，早就把房子过户给原告了。
案外人陈某出庭作证表示：其同被告原系夫妻关系，2010年8月份离婚，9、10月份开始联系不上被告。涉案款项系原告分300000元和900000元两笔进行支付，900000元系原告和另外两位证人在楼下给的。因其当时在逗旁边的小孩，900000元现金是被告和其儿子即证人杨晨清点的。因为被告着急，所以没有上楼直接拿钱去了山东。涉案房产是拿完钱第二天，通过交付房产证的形式给的原告。案外人陈某在被告所提交的2015年11月22日谈话笔录中表示：2009年11月22日原告与其他二人到其家石油新村四区26栋2门404楼下，给被告900000元现金，其一家三口下楼，双方将钱点清后交给被告。由于当时对外有欠款，怕账户被冻结，就让原告支付的现金。后来，被告说要结工程款，将900000元从家里拿走。2009年11月23日原告与被告签订关于涉案房产的买卖协议。另外，其余300000元系被告因生意周转从原告处借的，没见到过，但听被告说过。其和被告于2010年8月份在塘沽民政局协议离婚，当时约定涉案房产归杨贺清所有，对外债务与其无关。离婚后就没再联系过，被告亦未同其儿子和其他亲人联系过。并称要不是被告找不到，早就把房子过户给原告了。
案外人张某出庭作证表示：其同原被告系朋友关系，其同原告及另一证人高某到被告家楼下将900000元现金给了被告。在楼下点清后，就拿房产证了。
案外人高某出庭作证表示：其同原告系朋友，亦是合伙人。原告共向被告支付300000元、900000元两笔。被告因300000元还不上，就想把涉案房产抵给原告，原告向被告支付900000元时其在场。在被告家楼下给了被告妻子，当时在场共五人，除其本人之外还包括原告、证人张某、被告妻子，还有一个小男孩，被告并未在场。被告妻子清点的现金。庭审过程中，原告在证人陈述完当场共五个人的时候，向证人提某被告是否在场，证人回答记不清楚了。案外人高某在2015年12月1日的“谈话笔录“中表示：2009年11月份，被告到东沽天福合利洗浴店找到原告，在其面前向原告借款300000元。由于被告无力偿还，协议将涉案房产以1200000元的价格卖给原告。另外900000元系想被告支付的现金，被告一家三口在楼下取走的。
以上事实，有原告提供的证据、原告及证人的陈述予以证实。
本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，原告诉请能否得到支持的前提为买卖协议是否真实有效及原告是否实际支付购房款。
关于房款支付的问题，根据原告的主张房款总标的额1200000元共计分为两部分，即借款300000元和房款900000元。关于300000元部分，虽有证人证言证明原告向被告借款300000元，原告提交的协议书中亦注明被告的已收房款1200000元，但原告表述的向被告借款300000元的时间同协议书中标注的收款时间并不一致，且原告本人对借款时间的陈述同高某谈话笔录中对借款时间的表述亦不一致。此外，原告两次庭审过程中对300000元借款时间表述亦不一致，无法确认协议书中1200000元同原告所陈述的300000元之间关联性，且原告未向本院提交借款300000元的借条及其他付款凭证。故，本院对于借款300000元存在的真实性，单凭目前的证据无法进行认定。其次，关于900000元部分，原告表述900000元来源于洗浴店营业收入，现金存放于洗浴店，本院姑且不考虑900000元款项来源的真实性，就在被告家楼下通过现金的方式向被告支付如此巨额款项，且被告一方在楼下当场清点如此巨额款项，被告当时亦未给原告出具借条的情形已不合常理。对于付款的过程，证人之间的表述存在诸多矛盾之处，如：证人即被告前妻陈某表示清点900000元时其一家三口在场，陈某本人在旁边逗小孩玩，被告及其儿子负责清点的表述，同证人高某庭审过程中付款时由被告妻子陈某清点，且被告不在场的表述相矛盾。虽庭审过程中原告补充询问高某被告本人是否在场，高某回答“记不清了”，但从2009年借款至2015年制作谈话笔录约6年的时间的情况下，高某都能在“谈话笔录”中明确表述系一家三口在楼下取走900000元。而高某2015年12月1日“谈话笔录”距第一次开庭不过约半年的时间，高某表示记不清被告是否在场，此亦不合常理。仅凭协议书及律师个人出具的证明难以进行认定。另，对于900000元去向的问题，证人陈某庭审过程中表示因被告着急用钱，在清点完钱后没有上楼直接去了山东，而其在“谈话笔录”中则表示，“后来，被告说要结工程款，将900000元从家里拿走。”两次表述不一致。对于原告向被告支付涉案房屋款项数额的问题，原告在南开法院执行庭工作人员制作的谈话笔录中表示购买涉案房屋共支付1800000元，且均已付清。然，庭审过程中，原告一直表述为1200000元。虽原告解释称该1800000元包括贷款600000元。然，原告提交及本院自南开法院调取的原告代为偿还贷款的证据显示还款时间为2015年3月31日至2016年6月8日，而谈话笔录制作的时间为2013年12月24日，谈话笔录制作时，原告尚未代被告偿还贷款，且原告实际代为偿还贷款数额为522500元，亦非600000元。故，原告的此部分陈述亦存在不一致的情形。虽原告代还贷款的事实客观存在，但此同其它房款是否支付无必然联系。综上，对于900000元房款是否支付及900000元的实际性质亦难以认定。
关于协议效力的问题，首先从房屋的交付及使用角度看，原告提交的原被告双方于2009年11月23日签订的协议书中注明被告在签订协议时已经将该房的产权证交给原告，而证人张某则在庭审过程中表示“在楼下清点完900000元后就拿房产证了”。在南开法院执行庭工作人员制作的谈话笔录中，王洪生表示搬入涉案房屋的时间为2011年，然在第二次庭审过程中，原告则表示2009年底2010年初搬入涉案房产。故，对于房屋的交付和使用方面亦存在矛盾之处。其次，结合被告未实际出庭，本院无法直接核实的客观情况及上述房款支付的情况，本院认为，即使原告实际占有涉案房产，亦无法通过此确定买卖协议的效力。
综上，通过原告的陈述、庭审过程中提交的证据及证人证言无法确认房屋买卖协议及支付房款的真实性，对于原告主张的请求将涉案房产过户至其名下的诉讼请求证据不足，缺乏相关事实依据，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院<关于民事诉讼证据的若干规定>》第二条的规定判决如下：
驳回原告王洪生的全部诉讼请求。
案件受理费80元，由原告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
审 判 长 吴劲柏
代理审判员 张红杰
人民陪审员 张金明
二〇一六年十一月二十三日
书 记 员 张晓珅
附：法律释明
⒈《中华人民共和国合同法》
第八条第二款依法成立的合同，受法律保护。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
3、《最高人民法院<关于民事诉讼证据的若干规定>》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。