黑龙江省穆棱市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑1085民初1303号
原告：韩继先，男，1983年9月9日出生，住黑龙江省穆棱市。
委托诉讼代理人：姜文华，穆棱市八面通法律服务所法律工作者。
被告：穆棱市农村信用合作联社，住所地黑龙江省穆棱市八面通镇长征路***号。
法定代表人：杨郝为，理事长。
委托诉讼代理人：李勇，男，穆棱市农村信用合作联社职员。
委托诉讼代理人：孙洪刚，黑龙江君德律师事务所律师。
第三人：关发民，男，1974年7月13日出生，户籍所在地黑龙江省穆棱市。
第三人：黑龙江省安宏房地产开发有限公司穆棱分公司，住所地黑龙江省牡丹江市穆棱市八面通镇农拥委惠民小区。
负责人：关呈利，经理。
委托诉讼代理人：张桂平（系关呈利的妻子），女，黑龙江安宏房地产开发有限公司穆棱分公司职员。
第三人：穆棱市晟和经济担保有限责任公司，住所地黑龙江省穆棱市八面通。
法定代表人：徐国良，经理。
原告韩继先与被告穆棱市农村信用合作联社（下称信用联社）、第三人关发民、黑龙江省安宏房地产开发有限公司穆棱分公司（下称安宏穆棱分公司）、穆棱市晟和经济担保有限责任公司（下称晟和公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年10月10日立案后，依法适用普通程序，于2018年1月12日公开开庭进行了审理。原告韩继先及其委托诉讼代理人姜文华，被告信用联社的委托诉讼代理人李勇、孙洪刚到庭参加诉讼。第三人关发民、安宏穆棱分公司、晟和公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告韩继先向本院提出诉讼请求：1.不得对穆棱市八面通镇平安小区二期3号楼3号、4号商服执行；2.请求法院确认原告对上述房屋的优先权；3.案件受理费由被告承担。原告当庭变更诉讼请求：1.请求停止对穆棱市八面通镇平安小区二期3号楼3号、4号商服房屋的执行；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由如下：被告因第三人关发民、晟和公司担保欠其贷款为由正在执行上述争议的两处房屋。而原告于2013年4月6日购买了安宏穆棱分公司开发的穆棱市八面通镇平安小区二期3号楼3号、4号两处商服房屋，该争议房屋于2014年4月23日取得了房屋预售许可证，原告与安宏穆棱分公司签订的关于上述两处房屋的买卖协议已被穆棱市人民法院判决认定有效。第三人关发民与第三人穆棱安宏分公司之间的买卖关系是虚假的，是按照被告要求办理的。穆棱市人民法院已经认定安宏穆棱分公司自述以其名义无法贷款，故以第三人关发民名义在被告处贷款的行为不能认定争议房屋归关发民所有。且被告办理上述房屋预告抵押登记手续不全，不符合法定程序。另根据最高法院规定房屋预告抵押登记不享有优先受偿权。
被告信用联社辩称，1.人民法院对涉案房屋予以执行并无不当。2012年12月28日，被告与关发民签订借款合同，关发民向被告借款3000000元，并以其预购的涉案房屋进行抵押，办理了抵押权预告登记。涉案房屋是关发民的财产，不是原告的财产。2.原告韩继先对涉案房屋不具有排除执行的民事权益。（1）虽然（2016）黑1085民初1342号民事判决书对韩继先与安宏公司之间的房屋买卖合同关系予以确认，但驳回了要求办理房屋产权登记的诉讼请求。合同有效不等同于原告对房屋享有物权。（2）原告韩继先应当提供证据证明已经支付购房款。（2016）黑1085民初1342号案件审理过程中，原告韩继先只出具了安宏穆棱分公司的收款凭证。韩继先购买两处房屋的价款合计高达1424000元，韩继先应当提供证据证明该款项的来源、支付方式等，用以证明付款的真实性，但韩继先却没有提供任何证据予以证明，安宏穆棱分公司也没有任何其他证据证明收到该款项。被告有理由相信被原告韩继先与安宏穆棱分公司恶意串通损害被告的利益。原告韩继先没有支付购房款，对涉案房屋不具有排除执行的权利。3.安宏穆棱分公司将房屋交付给原告的行为不产生物权效力。涉案房屋于2012年12月28日登记在被告名下，根据《物权法》第二十条及物权法司法解释第四条的规定，未经预告权利人同意，处分不动产的行为不产生物权效力。因登记具有公示效力，原告韩继先应当知道房屋已经登记在被告名下。韩继先使用该房屋的时间晚于房屋登记在被告名下的时间，所谓“占有使用”不能对抗登记。涉案房屋登记在申请人名下的时间早于房屋交付给原告韩继先的时间，被告已经按照借款合同的约定向关发民支付了贷款，被告的合法权益应当得到保护。综上所述，原告韩继先对涉案房屋不具有排除执行的民事权益，请求驳回被答辩人的诉讼请求。
第三人关发民、安宏穆棱分公司、晟和公司未作陈述意见，亦未提供任何证据。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告信用联社对原告韩继先提供的第一份证据（2017）黑1085执异17号执行裁定书无异议；原告韩继先、被告信用联社对法院依职权调取的业务编号为030224201612050029、030224201612050030房产查档联系单、平安小区二期预售证存根、平安小区二期工程建筑工程施工许可证、（2015）穆刑初字第46号刑事判决书、关呈利与张桂平结婚证无异议。因第三人关发民、安宏穆棱分公司、晟和公司未到庭质证，视为其放弃质证，故本院对上述证据予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
原告韩继先提供的第二组证据：（1）（2016）黑1085民初1342号民事判决书；（2）2016年11月17日法庭审理笔录；（3）2013年4月6日商品房买卖协议；（4）附加费用收据、物业费收据、代收供热费收据（盖穆棱市人民法院档案室章）；（5）牡丹江供电公司电力销售发票；（6）商品房装修合同；（7）2017年3月20日装修款收据；（8）供热费收据；（9）租房合同；（10）收据；（11）广东陶瓷洁具购货清单；（12）2016年12月16日收据。本院认为，（2016）黑1085民初1342号民事判决系生效的法律文书，此组证据的其他证据能够相互佐证，故本院对此组证据的真实性予以采信。因此组证据能够证明原告于2013年4月6日购买涉案房屋后，于当年交纳了物业费用、供热费，并一直占有、使用房屋的事实，故对原告上述证明目的予以采信。结合被告信用联社提供的证据2，对被告信用联社提出原告购房的时间晚于涉案房屋抵押权预告登记给信用联社的时间的抗辩意见本院予以采信。对原告的其他证明目的及被告信用联社的其他抗辩意见，本院不予支持。
原告韩继先提供的第三组证据：（1）2017年11月13日证明；（2）2018年1月10日录音谈话记录及光盘；（3）黑龙江省农村信用社稽核谈话笔录；（4）户贷房地产公司用贷款6笔，金额1005万元照片打印件。本院认为，原告提供的证据3-（1）中记载的内容，与本院在审理（2016）黑1085民初1342号韩继先与安宏穆棱分公司房屋买卖合同纠纷一案过程中，安宏穆棱分公司当庭陈述的以关发民的名义在信用社贷款实际是由被告开发本小区楼盘使用的内容吻合，故可以认定是第三人安宏穆棱分公司的意见。原告提供的证据3-（2），因被告关发民没有参加诉讼，对原告提供的录音谈话记录及光盘无法核实确认，本院对原告提供的录话记录及光盘不予采信。对原告提供的证据3-（3）、3-（4），经当庭询问，原告陈述是2016年夏天，被告信用联社单位一行人到原告房屋谈涉案房屋时，原告在被告工作人员处拍摄的。但其不认识，只说是信用联社的工作人员。被告信用联社认可涉及安宏穆棱分公司在被告单位的贷款，系统内在2014年以后由省信用联社来调查过，未对调查内容提出具体异议。但原告的此组证据不能证明被告信用联社对此事存在过错，故对原告的其他证明目的不予支持。
被告信用联社提供的第1组证据：（1）（2014）黑1085民初503号民事判决书；（2）（2015）穆执字第242号执行裁定书。本院认为，此组证据系法院制发的法律文书，且原告韩继先无异议，故本院对其真实性予以采信。被告信用联社提供的证据1-（1）确认了关发民是还款义务人，且第三人晟和公司承担保证责任，但不能证明被告欲证明的其他证明目的，故本院对此证据的其他证明目的不予支持。因原告实际占有涉案房屋的时间为2013年，而被告信用联社提供的证据1-（2）于2015年3月30日制发，不能证明被告所述“裁定书是2015年3月30日作出的，早于2017年原告占有涉案房屋时间。”的证明目的，故对此证明目的不予支持。
被告信用联社提供的第2组证据：（1）穆房预市区字第2012001701、2012001702号房屋预告登记证；（2）穆房预市区字第2012001720、2012001721号房屋预告登记证。本院认为，因原告对此组证据的真实性无异议，故本院对此组证据的真实性予以采信。此组证据能够证明涉案房屋预告登记在被告关发民名下，预告抵押登记在被告信用联社名下的事实，对此证明目的予以采信。对其他证明目的不予支持。
被告信用联社提供的第3份证据：（2012）房预售证第015号商品房预售许可证。本院认为，此组证据可以证明涉案房屋在2012年9月5日取得了预售许可证，2012年12月办理预购商品房的预告登记及抵押权预告登记的证明目的，故本院予以采信。对原告韩继先的质证意见不予支持。
根据当事人举证、质证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下：
原告韩继先与第三人安宏穆棱分公司于2013年4月6日签订了两份商品房买卖协议，第三人安宏穆棱分公司将其在穆棱市八面通镇开发建设的平安家园小区二期3号楼3号、4号商服房屋以1424000元的总价款出售给原告，第三人安宏穆棱分公司给原告韩继先出具了房款收据，原告于2013年即交纳了物业费、供热费等相关费用，并实际占有、使用房屋至今。原告韩继先曾于2016年10月24日向本院起诉，要求确认原告韩继先与被告安宏穆棱分公司之间签订的上述两份商品房买卖合同有效，并协助办理房屋过户手续。本院作出（2016）黑1085民初1342号判决：韩继先与安宏穆棱分公司签订的上述两份商品房买卖协议有效，驳回原告韩继先的其他诉讼请求。
被告信用联社与第三人关发民、第三人晟和公司金融借款合同纠纷一案，本院于2014年12月5日作出（2014）穆商初字第503号民事判决，判决关发民偿还借款，晟和公司承担连带保证责任。判决生效后，信用联社申请法院强制执行。在执行过程中，本院于2015年3月30日作出（2015）穆执字第242号执行裁定，查封了预告登记在关发民名下的坐落于涉案房屋所在平安家园小区的多处房屋，其中包括平安小区二期3号楼0103、0104，即本案原告所诉的3号楼3、4号。原告韩继先提出异议，2017年9月13日，本院作出（2017）黑1085执异17号执行裁定，驳回了其异议。韩继先提起本次诉讼。
另查明，涉案房屋于2012年12月25日在穆棱市房地产管理处办理了预告登记，预告登记权利人为第三人关发民。于2012年12月28日在穆棱市房地产管理处办理了抵押权预告登记，预告登记权利人为被告信用联社。第三人安宏穆棱分公司在穆棱市八面通镇开发建设的平安家园小区二期3号楼于2012年9月5日取得商品房预售许可证。安宏穆棱分公司负责人关呈利因犯非法吸收公众存款罪，于2015年12月3日被黑龙江省穆棱市人民法院判决有期徒刑三年六个月，并处罚金10万元。安宏穆棱分公司负责人关呈利与张桂平系夫妻关系。
本院认为：本案争议的焦点为原告是否享有排除执行的民事权益；被告的抗辩理由是否成立；是否应停止对穆棱市八面通镇平安小区二期3号楼0103、0104号商服房屋的执行。
原告韩继先与第三人安宏穆棱分公司签订商品房买卖协议后，向第三人安宏穆棱分公司交纳了购房款、物业费、供热费等，并自2013年起实际占有、使用房屋至今，合同目的已实现。因涉案小区不具备办理产权登记的条件，故原告对未办理产权登记无过错。虽然涉案房屋所在平安家园小区二期3号楼取得商品房预售许可证明后，第三人关发民和被告信用联社作为权利人就涉案房屋分别于2012年12月25日、2012年12月28日办理了预告登记及抵押权预告登记，但预告登记和抵押权预告登记仅表明权利人享有请求办理物权登记和抵押登记的权利，其作用是通过限制对标的物的处分达到债权保全的效果，是属于保障将来物权实现的登记，其本身不能发生物权登记效力，即不能得出物权和抵押权已经设立的结论。在物权登记和抵押权登记之前，第三人关发民和被告信用联社仅享有债权。本院在已生效的法律文书［（2014）穆商初字第503号民事判决］中确认关发民偿还信用联社借款，晟和公司承担连带保证责任，据此，经本院审理确认信用联社享有对关发民的金钱债权。因第三人关发民尚未实现物权，且原告韩继先2013年4月6日购得涉案房屋且实际占有的时间，先于本院2015年3月30日作出（2015）穆执字第242号执行裁定查封诉争房屋的时间，故本院认定原告韩继先系涉案房屋的实际买受人。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，因被告信用联社申请执行所依据的系金钱债权，法院查封的财产虽预告登记在第三人关发民名下，但从尊重客观事实，维护交易安全的角度，原告韩继先享有排除执行的民事权益。被告信用联社在庭审中提出原告韩继先应当提供证据证明已经支付购房款的抗辩意见，因在审理韩继先与安宏穆棱分公司房屋买卖合同纠纷一案中，安宏穆棱分公司认可韩继先已支付购房款的事实，故对被告信用联社的抗辩意见不予支持。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；”规定，对原告要求停止对穆棱市八面通镇平安小区二期3号楼0103、0104号商服房屋的执行的诉讼请求，本院予以保护。
综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款的规定，判决如下：
停止对穆棱市八面通镇平安小区二期3号楼0103、0104号商服房屋的执行。
案件受理费17616元，由第三人黑龙江省安宏房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。
审判长 刘玺臣
审判员 张 梅
审判员 吴军一
二〇一八年二月五日
书记员 刘 爽