福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽05民终7154号
上诉人（原审被告）：周梅云，女，1970年12月23日出生，汉族，住福清市。
上诉人（原审被告）：李向葵，男，1974年6月12日出生，汉族，住福清市。
两上诉人共同委托诉讼代理人：蔡友玳，福建闽律律师事务所律师。
两上诉人共同委托诉讼代理人：吴春霖，福建闽律律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:泉州市康茂物业管理有限公司，住所地泉州市安吉路与体育街交汇处人民日报泉州海内外记者联谊中心大楼内。
法定代表人：骆少灵，该公司总经理。
委托诉讼代理人：谢竞忠，福建泉台律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨锦云，福建泉台律师事务所律师。
上诉人周梅云、李向葵因与被上诉人泉州市康茂物业管理有限公司（下称康茂公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省惠安县人民法院（2017）闽0521民初6658号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人周梅云、李向葵上诉请求：1、撤销原审判决；2、改判驳回康茂公司的全部诉讼请求；3、本案一、二审受理费由康茂公司负担。事实和理由：一、《前期物业管理服务合同》因违反《物业管理条例》第二十四条规定，应认定无效。二、福建惠安建筑业投资有限公司（下称惠安建筑业公司）于2017年7月20日交付讼争房屋，2017年7月20日之前产生的物业管理费依法应由惠安建筑业公司负担。三、2016年4月19日，康茂公司才取得三级物业资质，且依照《物业管理企业资质管理办法》第八条，康茂公司不能承接惠安建筑业发展中心的物业管理服务。因此，康茂公司不可能提供合格的物业服务，周梅云、李向葵不应支付物业服务费。四、物业服务费属于定期给付摘取，该债务是在合同履行过程中不断产生，因而各期债务履行期限届满后，均为独立债务，本案讼争部分债务已经超过诉讼时效。五、本案应追加惠安建筑业公司作为被告或第三人参加诉讼。综上，周梅云、李向葵不存在违约，原审判决周梅云、李向葵支付物业管理费及违约金认定事实错误。
被上诉人康茂公司辩称：一、《前期物业管理服务合同》不违反法律、行政法规的效力性强制规定，合同依法有效。二、物业服务费应自2013年11月19日起开始计收。三、康茂物业公司已依据物业服务合同对周梅云、李向葵提供了相应物业服务，周梅云、李向葵主张物业服务不合格，但未举证证明，应承担不利的法律后果。四、本案物业服务费并未超过诉讼时效。五、周梅云、李向葵当庭要求追加惠安建筑业公司未在法定期限内提出，不应列入二审的审理范围，且康茂公司也未要求惠安建筑业公司支付物业服务费。综上，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人康茂公司向一审法院起诉请求：1、周梅云、李向葵立即支付康茂公司建筑业发展中心2#109号、2#3SC1号房屋物业服务费合计55000元（其中2#109号、2#3SC1号房屋物业服务费自2013年10月8日起至2017年7月31日止分别为9020.1元、45980.1元）。2、周梅云、李向葵立即支付康茂公司建筑业发展中心2#109号、2#3SC1号房屋每月应付未付物业服务费的违约金[2#109号、2#3SC1号房屋自2013年10月8日起的每月11日分别按各房屋每月应付物业服务费（其中2#109号房屋每月应付物业服务费197.1元，2#3SC1号房屋每月应付物业服务费1004.7）的日万分之五计算至对应各房屋相应每月各期物业服务费还清之日止]。
一审法院认定事实：康茂公司系于2010年9月30日经工商注册登记以物业管理、家政服务、停车场管理等为经营范围的有限责任公司，于2016年4月19日取得物业服务企业三级资质等级证书。惠安建筑业公司系惠安建筑业发展中心的建设单位，惠安建筑业发展中心建设规模为：办公楼占地面积3150平方米，建筑面积48113平方米，21层；住宅楼占地面积1236平方米，建筑面积23457平方米，18层；地下建筑面积9023平方米。康茂公司于2011年1月6日与惠安建筑业公司签订建筑业发展中心《前期物业管理服务合同》，约定由康茂公司为位于惠安县的“建筑业发展中心”提供物业服务，双方对相关事宜进行约定，其中第七条第3款约定：“……物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每季15日前履行交纳义务”。合同期限自2013年9月1日起至业委会成立之日止。服务合同收费标准于2013年8月9日取得惠安县物价局备案，其中物业综合服务费写字楼/店面收费标准为：2.4元/平方米/月。周梅云、李向葵于2013年3月1日和12日分别与惠安建筑业公司签订《商品房买卖合同》2份，购买位于惠安县的“建筑业发展中心”2幢3层SC1号房，建筑面积418.61平方米；2幢1层109号房，建筑面积82.12平方米，2套房屋建筑面积合计500.73平方米，均为店面或写字楼。该《商品房买卖合同》中第十一条约定：出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人在出卖人入伙通知之日起7日内到指定地点办理该房屋交接，逾期超过30日未办理，视同已入伙。第十八条约定：本商品房项目由出卖人依法以招标方式选聘康茂公司提供前期物业服务，服务内容及质量标准等见合同附件四。第十九条约定：买受人已详细阅读并理解本合同附件四有关前期物业服务合同和附件五临时管理规约的全部内容，买受人同意由出卖人依法选聘的物业服务企业按期提供前期物业服务，同意按本合同附件四前期物业服务合同约定的价格和方式交纳物业服务费用，并同意遵守临时管理规约。周梅云、李向葵在该《商品房买卖合同》附件四《前期物业服务协议》上签名，其中第三条第2、3款约定：物业管理服务费从房屋交付使用（即通知入住）之日起计收。物业交付使用后，开发商未售出的空置物业的管理服务费，由开发商交纳。物业管理服务费，业主或物业使用人应于每月日前向康茂公司交纳，逾期交纳物业管理服务费的，每逾期一日，应交纳欠费总额的每日千分之五作为滞纳金。第七条第4款约定：甲方（即被告）违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方（即康茂公司）有权要求甲方补交并从逾期之日起按每日千分之五交纳违约金，未缴三个月以上的乙方可采取停止服务或其它等有效措施进行催缴。周梅云、李向葵确认于2013年10月7日收到惠安建筑业公司入伙通知书，通知周梅云、李向葵自2013年10月9日至2013年10月19日期间办理房屋验收交接手续。一审法院于2014年8月1日立案受理周梅云、李向葵与惠安建筑业公司商品房预售合同纠纷2个案件，并于2015年2月28日分别作出（2014）惠民初字第4161号、4164号民事判决书，其中（2014）惠民初字第4161号民事判决书第5页载明：“反诉被告周梅云、李向葵未作书面答辩，在庭审中辩称，反诉原告虽于2013年10月7日发出入伙通知，但涉讼商品房并不符合交房条件，该通知无效。且反诉原告还要求反诉被告交纳超出《商品房买卖合同》约定的费用，故双方未办理交接手续的责任在于反诉原告。”该民事判决书第15页认定：“涉讼楼房分别于2013年5月20日和2013年9月23日按照设计要求经竣工验收合格和消防验收合格，已经符合《商品房买卖合同》第八条第一款约定的交房条件。”双方共认周梅云、李向葵于2017年7月20日实际接收该房产。《前期物业管理服务合同》约定物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每季15日前履行交纳义务。周梅云、李向葵至今未交纳物业服务费。康茂公司委托福建泉台律师事务所于2017年6月28日向周梅云、李向葵发出催收物业服务费的律师函。诉讼中，周梅云、李向葵申请追加惠安建筑业公司为本案被告参加诉讼，康茂公司不同意追加，一审法院经审查后依法驳回周梅云、李向葵的申请。
一审法院认为：康茂公司提供的《前期物业服务协议》，周梅云、李向葵签字确认，且在业主委员会成立之前，由开发商选聘前期物业服务企业对小区进行管理，是合法的，也是对全体业主有益。因此，本案康茂公司与周梅云、李向葵之间的物业服务合同关系，合法有效，依法受法律保护，双方当事人应当按照合同约定全面履行相应的义务。康茂公司作为周梅云、李向葵房产的物业管理服务企业，已依约提供相应的物业管理服务，但周梅云、李向葵未能履行支付物业管理服务费用的义务，应承担相应的民事责任。康茂公司请求周梅云、李向葵支付自2013年10月8日起的物业服务费，不予全部支持，应按1201.7元/月（2.4元/平方米/月×500.73平方米）的标准支付自2013年11月19日起至2017年7月31日止的物业服务费共计53357.79元（1201.7×44.4个月）。康茂公司请求周梅云、李向葵按日万分之五支付每月应付未付的物业服务费违约金，不予全部支持，调减按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计付自逾期支付之日起的违约金。根据双方签订的《前期物业服务协议》第三条第3款和第七条第4款的约定，结合《前期物业管理服务合同》第七条第3款的约定，酌情确定周梅云、李向葵每月应支付的物业服务费为物业服务费产生的次月15日前，故周梅云、李向葵应支付违约金的起算时间为逾期支付之日即应支付未付物业服务费的该月16日起算。周梅云、李向葵主张惠安建筑业公司未经过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业，康茂公司未具备承担涉讼小区的物业管理业务的资质，且于2016年4月19日才取得三级资质等级证书，故双方签订的前期物业服务协议无效，因康茂公司系具有从事物业管理活动的企业，且在履行物业服务合同期间已取得三级资质等级，《物业管理条例》第二十四条的规定系管理性强制规定并非效力性强制规定，鉴于此，周梅云、李向葵主张双方签订的前期物业服务协议无效，理由根据不足，不予采纳。鉴于业主接受物业管理服务以及物业管理费是持续发生的，其诉讼时效尚未开始计算，应自康茂公司于2017年6月28日向周梅云、李向葵发出律师函催讨起算，故本案不存在超过诉讼时效，周梅云、李向葵辩称本案部分物业服务费超过诉讼时效期间，依据不足，不予采纳。据此，一审法院判决：一、周梅云、李向葵应在本判决生效之日起十日内共同支付康茂公司物业服务费53357.79元，并按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计付至支付之日止的违约金（其中以480.7元为基数自2013年12月16日起算，以1201.7元为基数自2014年1月16日起算，以1201.7元为基数自2014年2月16日起算，以1201.7元为基数自2014年3月16日起算，……以1201.7元为基数自2017年8月16日起算）。二、驳回康茂公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1656元，减半收取828元，由康茂公司负担262元，周梅云、李向葵负担566元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
上诉人周梅云、李向葵向本院提供了以下证据：1、照片视听资料；2、光盘电子数据，证明康茂公司提供物业服务不合格，周梅云、李向葵的物业在2017年7月20日前被开发商和物业公司占用。当时交接的时候，房屋已经被物业公司和开发商装修过。
被上诉人康茂公司质证称：对上述证据的真实性、合法性、关联性均有异议。对于灰尘、垃圾的问题，系其他业主装修导致。对于房屋被物业公司占用不属实，房屋就算被占用也与物业公司无关，应找开发商。
被上诉人康茂公司向本院提供了以下证据：《证明》，证明康茂公司有向周梅云、李向葵催收物业费。
上诉人周梅云、李向葵质证称：对上述证据的真实性、合法性、关联性均有异议。周梅云、李向葵并未收到催收物业服务费的相关材料。
本院认为，周梅云、李向葵提供的证据均为其单方制作，康茂公司均持有异议，且周梅云、李向葵未能提供其他证据与之相互印证，对真实性、合法性、关联性本院不予确认。康茂公司提供的证据为惠安建筑业公司单方出具，且周梅云、李向葵不予认可，对该证据的真实性、合法性、关联性本院不予确认。
对于当事人二审争议的事实，本院认定如下：关于物业费起算的时间。根据（2014）惠民初字第4161、4164号生效判决，2013年10月7日惠安建筑业公司通知办理交房手续时，案涉商品房已符合交房条件。依照《商品房买卖合同》的约定，视为周梅云、李向葵于2013年11月19日入伙，应自此时开始缴纳物业服务费。
本院认为，虽然周梅云、李向葵主张讼争《前期物业管理服务合同》未经法定招投标程序违反了《物业管理条例》第二十四条的规定，应认定合同无效。但根据2013年周梅云、李向葵与惠安建筑业公司签订的《商品房买卖合同》第十八条约定：“本商品房项目由出卖人依法以【招标】方式选聘泉州市康茂物业管理有限公司提供前期物业服务，服务内容及质量标准等见合同附件四”，周梅云、李向葵在签订该合同时已经知晓上述条款内容，但直至2017年本案纠纷发生后二人方才提出异议，且未能提供相应的证据证实其主张，因此，对周梅云、李向葵的上述主张，本院不予采信。康茂公司具有从事物业管理活动的资质，且在履行物业服务合同期间取得三级物业资质等级，因此，讼争《前期物业管理服务合同》应认定有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支持物业费的，人民法院应予支持。”康茂公司已依约提供相应的物业管理服务，并于2017年6月28日向周梅云、李向葵发出催收物业服务费的律师函，因此，周梅云、李向葵应当依照合同约定，于2013年11月19日开始支付物业服务费。周梅云、李向葵辩称因惠安建筑业公司拒绝及时交付商品房、康茂公司提供的物业服务不合格，故其不应支付物业费，但未能提交证据佐证，本院不予支持。至于诉讼时效的问题，虽然各期物业服务费的支付具有一定独立性，但在《前期物业管理服务合同》持续履行的情况下，该独立性不足以否认债务的整体性。原审认定本案不存在超过诉讼时效，并无不当。周梅云、李向葵关于部分物业费已经超过诉讼时效的辩解不能成立，不予支持。周梅云、李向葵另主张本案应追加惠安建筑业公司参加诉讼，但本案系物业服务合同纠纷，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，惠安建筑业公司与康茂公司签订的前期物业服务合同，对周梅云、李向葵具有约束力。故一审法院未追加惠安建筑业公司参加诉讼不影响案件的审理。
综上所述，周梅云、李向葵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1656元，由上诉人周梅云、李向葵负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林天法
审 判 员 贺张翡
审 判 员 余卓立
二〇一八年一月三十日
法官助理 吴静霖
书 记 员 刘娇萍
附本案适用的主要法条及执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
……
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
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