山东省高密市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）高法民初字第2572号
原告曹彦红。
委托代理人张英，律师。
被告山东沂蒙集团东方房地产开发有限公司。
法定代表人郭淑师。
委托代理人刘琨，律师。
委托代理人冯贵超，律师。
原告曹彦红与被告山东沂蒙集团东方房地产开发有限公司（以下简称沂蒙集团东方房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告曹彦红的委托代理人张英、被告的委托代理人刘琨、冯贵超均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年8月15日，原告与被告签订了商品房买卖合同，约定原告购买被告在高密市开发的蝶苑华府11号楼2单元1401号住房一处，原告依约支付了全部购房款661566元。合同约定被告的交房日期为2013年7月30日，但被告直到2014年9月30日房屋才具备交房条件，延期整整14个月才交房，应按合同约定支付赔偿金。另合同约定，被告应在交房后365日内协助原告办理房地产权属证书，但至今被告也未出具有关手续为原告办理房产登记，应按合同约定支付违约金。综上，为维护原告的合法权益，现具状起诉，请求人民法院依法判令被告支付给原告延期交房赔偿金138927.6元；判令被告支付未按合同约定办理房产登记违约金330.78元;诉讼费由被告承担。
被告辩称，1、被告不存在任何违约行为，不应当承担任何违约责任。2、涉案房屋已实际交付，该合同已履行。3、假设存在延期交付的情况，依据原被告双方的约定被告也不应该承担任何责任。4、被告不存在逾期办理房权证的情况，由此产生的后果应当由原告承担。被告在合同约定期间之内已通知原告提供办理房权证的相关手续，原告拒不提供，责任应当由原告承担。被告在合同约定的交房期限内已具备交房条件，并且已通知原告来办理交房手续，原告拒不办理，责任应当由原告承担。因此请法庭依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，原、被告于2012年8月15日签订合同编号为YS0018213的商品房预售合同。合同约定：被告将开发的高密市人民大街“蝶苑华府”第11幢2单元1401号房出售给原告，房屋建筑面积143.01平方米，每平方米4626.01元。合同第九条约定：“交付期限出卖人应当在2013年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房取得建筑工程竣工验收备案表。2、该商品房取得面积实测技术报告书。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5、该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因买受人未能按约付清房款或未能按约办好贷款手续的。合同第十条规定了逾期交房的违约责任，内容：“除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应交房日期之第二天起至实际交房日期之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之三的赔偿金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人可以提出解除合同。买受人解除合同的，出卖人按累计已付房款的万分之五向买受人支付赔偿金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应交房日期之第二天起至实际交房日期之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之五的赔偿金。”合同第十一条规定了交接事项，内容：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。同时提供《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。……”。合同第十四条规定了出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺，内容：“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达成使用条件：自交付之日起达到1、供水、供电入户能正常使用2、公开配套正常交付使用。合同第十五条规定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。买受人在提供齐全办理产权登记的资料后，出卖人在365日协助买受人办理取得房地产权属证书，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理，1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房款的万分之五赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房款的万分之五向买受人支付违约金。合同签订后，原告共向被告支付购房款661566元。原告于2014年5月6日接收房屋后未向被告提供办理产权登记的资料。
庭审中，被告质证称原告主张的延期交房不属实，在合同约定的交付时间2013年7月30日被告即通知原告来办理房屋交接手续，而原告直到2014年5月6日才办理了房屋交接手续，原告的诉讼存在恶意。
原告主张被告存在延期交房的事实，其提供了2015年5月13日高密民生在线住建局答复网民咨询的公开网络信息表一份，证明住建局答复蝶苑华府7号至13号楼房是在2014年9月30日交工，车库是在2015年4月26日交工；原告于2013年7月30日到该小区去看房屋是否能够交工时拍摄的蝶苑华府10号、11号楼施工现场照片7张，证实当时该涉案楼房正处在建设当中，工地一片杂乱，楼房外墙等均未处理好；（2015）高民初字第1853号原告杨国志诉被告沂蒙集团东方房地产公司商品房预售合同纠纷一案，原告杨国志申请法院从高密市城建档案局调取的证据一宗（复印件），包括第一份是有机房电梯监督检验报告一份，证实11号楼2单元电梯是在2013年10月8日才进行的性能检验；第二份是工程质量竣工验收记录及验收报告各一份证实11号楼竣工日期是2013年8月30日；第三份是建设工程质量保修书一份，证实该保修书签订的时间是2014年9月30日；第四份是房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，证实11号楼竣工验收时间是2014年9月30日；第五份是房屋建筑及市政基础设施工程竣工验收报告表，证实竣工验收时间是2014年9月30日。原告主张根据法律规定，该竣工验收报告表才是正式房屋验收合格的合法有效证明。被告质证称根据原告与被告签订的房屋买卖合同第9条的约定，涉案房屋经验收合格即视为具备交房条件，2014年9月30日的竣工验收报告表是相关行政单位出具手续的时间，不能证实原告的主张，也不能证实被告存在违约的事实。被告庭审中提供了1、住宅工程验收汇总表及分户验收表各一份，证实2013年8月16日施工单位、开发单位、监理单位及物业管理四方对涉案房屋进行了综合验收，涉案房屋各方面均合格，已具备房屋交付条件；2、工程质量竣工验收记录，证实2013年8月30日由开发方、监理方、施工方以及设计单位联合出具的证明一份，涉案房屋于2013年8月30日经上列单位联合验收，并且竣工合格；3、原告签署的相关证明一宗，包括住房登记表一份、入户声明、钥匙登记表、物业管理服务协议、证明二份、该组证据证实原告于2014年5月6日已实际办理了房屋交接手续，并且原告承诺遵守相关的物业管理规定；4、原告签署的声明（小区交房验收记录表格）一份，该声明中有原告曹彦红的签名，联系电话，涉案房号，交付验收情况为未办理房权证，该表中附有备注栏（注：出（除）质量问题外，其他问题互不追究），以证实原告承诺涉案房屋除质量问题外其他问题互不追究，该证据也说明即使被告存在延期交房，延期办证的情况，原告也放弃了自己的权利。原告针对被告的上述四份证据质证称，证据一中的两份验收表不是11号楼正式验收合格的有效证据，根据建设部房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定第5条的规定，建设单位在分户验收合格后，方可进行竣工验收，分户验收是前置工作，分户验收时间是2013年8月20日，汇总表是2013年8月16日，被告提供的这两份验收表是相互矛盾的。分户验收表只是对每一户的门窗、地面、墙面、采暖水电等是否符合图纸和设计要求进行的验收，而住宅工程是一个整体工程，其他公共设施部分是否合格该验收表是无法证明的，房屋验收还需要环保、规划、消防等部门验收合格。对被告提供的第四份证据只能证明原告与被告进行了房屋交接，声明部分内容只能理解为对房屋外观设施没有异议，不能如被告所理解的对其违约责任也不予追究，而且该声明表格系被告提供的一份格式表格，代表了被告的单方意思，对于格式合同当中免责或限制责任的条款，提供表格一方应当做出明确说明或提醒对方注意的义务，否则该条款不产生法律效力。该句话在该表格的最下方，而且字体很小，也没有对字体做出特殊处理，原告在签署时不可能注意到有该句话的存在。
上述事实，有原告提供的《商品房预售合同书》、收款收据，竣工验收报告表、建设工程质量保修书、有机房电梯监督检验报告、工程竣工报告等竣工验收备案的相关材料，被告提供的住宅工程验收汇总表及分户验收表、工程质量竣工验收记录、房屋交接的相关资料、声明及双方当事人当庭陈述等证据予以证实。
本院认为，根据《建设工程质量管理条例》第十六条之规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。本案中，涉案工程竣工验收报告表中建设、勘察、设计、施工、监理五部门同意通过验收的时间为2014年9月30日，因此，涉案工程经竣工验收达成房屋交付条件时间为2014年9月30日。被告未能按双方合同约定时间交付房屋，应承担相应违约责任。但原告曹彦红在涉案小区交房验收记录表中签字确认，该表明确备注“除质量问题外，其他问题互不追究”，该备注在表下仅一行文字，且该备注意思表示明确，没有两种以上解释，因此原告曹彦红关于该条款系格式表格，代表了被告的单方意思，对于格式合同当中免责或限制责任的条款，提供表格一方应当做出明确说明或提醒对方注意的义务，否则该条款不产生法律效力的理由不能成立。原告曹彦红作为完全民事行为能力人，签字时应该认识到该条款的含义及法律后果，其在该表签字的行为，应视为对逾期交房违约金的放弃，故原告要求支付延期交房赔偿金138927.6元的诉讼请求，本院不予支持。原告还请求判令被告支付未按合同约定办理房产登记违约金330.78元，未提供证据证明原告已履行向被告提供办理产权登记的资料的合同先期行为，同时其在交房验收记录表中的签字确认也视为对逾期办理房权证违约金的放弃，故原告的该项请求，无事实和法律依据，本院亦不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
驳回原告的诉讼请求。
案件受理费3079元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。
审 判 长 张 莉
人民陪审员 范 会 杰
人民陪审员 罗 相 敏
二〇一五年十二月十八日
书 记 员 单秋香8