江西省吉安市青原区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣0803民初817号
原告：吉安市振鑫装饰材料有限公司，住所地吉安市吉州区吉州大道50号四方圆建材家居广场B幢1-32号店面，统一社会信用代码为91360800667466730L。
法定代表人：苏小英，总经理。
委托诉讼代理人：蔡峰，江西钧略律师事务所律师。
被告：吉安金皇冠科技发展有限公司，住所地吉安市青原区河东经济开发区新工业园，组织机构代码为57360001-1。
法定代表人:韩英，董事。
被告：上海金皇冠金笔有限公司，住所地上海市闵行区中春路东元江路南，统一社会信用代码为91310112729483713Q。
法定代表人：黄超，董事。
两被告的委托诉讼代理人：胡国敏，江西秉志律师事务所律师。
原告吉安市振鑫装饰材料有限公司（以下简称吉安市振鑫公司）与被告吉安金皇冠科技发展有限公司（以下简称吉安金皇冠公司）、上海金皇冠金笔有限公司（以下简称上海金皇冠公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月27日立案，2017年7月3日，经原告申请，本院依法追加上海金皇冠金笔有限公司作为被告参加本案诉讼，2017年8月14日本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告吉安市振鑫公司的委托诉讼代理人蔡峰、两被告吉安金皇冠公司及上海金皇冠公司的委托诉讼代理人胡国敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吉安市振鑫公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付其擅自解除租赁合同的违约金31320元，并赔偿原告因被告擅自解除租赁合同给原告造成的损失343052元；2.判令被告退回原告租赁押金31320元、房屋租金46980元；3.判令被告赔偿原告因房屋漏雨给原告造成的损失15044元；4.本案所需诉讼费用由被告负担。事实和理由：2014年5月9日，原、被告签订了一份《房地产租赁合同》，合同约定：被告出租给原告的房地产坐落于吉安××××区河东电子工业园金皇冠科技楼厂房第一层，面积为2088㎡，每平方米7.5元，每年租金187920元，每季度支付一次租金；原告在签订合同之日向被告支付房地产租赁押金31320元；另外合同还约定了违约责任，即租赁期间被告擅自解除本合同，提前收回房地产的，被告应按保证金的金额向原告支付违约金，被告除支付违约金外，还应支付因擅自解除合同导致原告的一切损失等等（详见该房地产租赁合同）。合同签订之后，原告按照合同约定交纳了租金及租赁押金，被告也将租赁房产交付给了原告。2017年5月7日，原告按照合同约定将2017年5月10日至2017年8月10日三个月的租金46980元交付给了被告。但是被告在收到房租后却在2017年5月9日单方解除租赁合同，通知原告搬离租赁的厂房。后经原告了解，被告单方面擅自解除租赁合同的原因系其严重违约，未按合同约定支付吉安市青原区新工业园投资发展有限责任公司的房屋转让款，导致该房屋被吉安市青原区新工业园投资发展有限责任公司收回。综上，由于被告严重违约，单方面解除租赁合同，其应按合同约定向原告支付违约金，并赔偿原告因此的所有损失，并退回原告已交的租赁押金以及原告多交的租金。另外，被告的房屋屋顶有裂缝，下雨就会漏雨，原告多次向被告反映，但是被告一直没有履行维修义务，故被告应赔偿原告因漏雨造成的货物损失。同时因原告所租赁的厂房系被告上海金皇冠公司购买，被告上海金皇冠公司购买厂房后授权其关联企业被告吉安金皇冠公司对该厂房进行使用与管理，并与原告签订了租赁合同，房租由被告上海金皇冠公司收取，且被告上海金皇冠公司未按合同约定支付房屋转让款直接导致案涉租赁合同的解除。故原告遂将两被告诉至法院。
吉安金皇冠公司、上海金皇冠公司辩称，1.被告上海金皇冠公司不是本案适格主体，原告是与吉安金皇冠公司签订《房地产租赁合同》，两被告都是独立的法人，两被告之间也只是租赁合同关系。2.两被告没有违约，是政府行为及原告自身原因导致解除租赁合同，因政府原因案涉厂房未验收及办理房屋产权证，导致被告与政府关于厂房的转让合同无法履行。2017年4月开始，吉安市青原区新工业园投资发展有限责任公司因各种原因要求收回案涉租赁厂房，由于是政府行为，吉安金皇冠公司没有办法，同政府达成了调解协议，退出河东电子工业园金皇冠科技楼厂，而原告应该知道与被告签订的租赁合同合法有效，其退出租赁是其自愿行为。3.原告要求两被告承担解除租赁合同违约责任，并赔偿各项损失467716元，没有任何事实及法律依据，首先两被告没有违约行为，该厂房被政府部门以合法手段收回，合同终止，双方互不承担责任，两被告没必要承担违约责任；其次根据租赁合同第11条违约责任的规定，赔偿原告按保证金额数支付违约金31320元，并退回实际的租赁费10050元、押金31320元，合计93960元，但原告要承担租赁期间的水电费用（水费158吨458.2元、电费3367度5050.5元）共计5508.7元，相互抵扣后，吉安金皇冠公司实际应支付39801.3元。4.原告要求两被告承担解除租赁合同所造成的租金差价损失、厂房漏雨所造成的损失15044元，也没有任何事实及法律依据。首先解除租赁合同造成租金差价损失，是原告和政府原因造成的，租金的多少是市场行为，本案租金便宜，现原告承租房屋租金多出来的差价与两被告无关，要两被告承担没有道理；其次原告没有任何证据证实原告经济损失15044元是房屋漏雨所致，退一步讲，如原告存在该损失，根据双方签订的租赁合同约定，原告对租赁厂房进行了了解，同意按现状接受厂房，原告负责对厂房进行日常维修、维护，因此产生的损失应自行承担，不同意原告诉讼请求。
原告吉安市振鑫公司围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1、原告的营业执照复印件一份；2、两被告的企业信用信息公示报告复印件各一份。证据1、2证明原告与两被告的诉讼主体资格。3、2011年1月24日被告上海金皇冠公司与吉安市青原区新工业园投资发展有限责任公司签订的《青原区电子工业城标准厂房和宿舍楼转让合同》复印件一份；4、2017年5月8日被告上海金皇冠公司与吉安市青原区新工业园投资发展有限责任公司签订的《协议书》复印件一份;5、被告吉安金皇冠公司工商登记资料复印件一组（含公司设立登记申请书、股东出资信息、吉安金皇冠公司与吉安市青原区新工业园投资发展有限责任公司签订的《青原区电子工业城标准厂房和宿舍楼转让合同》）;6、2014年5月9日原告与被告吉安金皇冠公司签订的《房地产租赁合同》复印件一份;7、2017年4月30日吉安市青原区新工业园投资发展有限责任公司出具给被告上海金皇冠公司的通知复印件一份;8、2017年5月9日被告吉安金皇冠公司出具给原告的通知复印件一份。证据3、4、5、6、7、8证明吉安市振鑫公司所租赁的厂房系上海金皇冠公司购买，购买厂房后上海金皇冠公司授权其投资的企业吉安金皇冠公司对该厂房进行使用与管理，并与吉安市振鑫公司签订了租赁合同，押金、房租由上海金皇冠公司收取。被告吉安金皇冠公司系被告上海金皇冠公司在吉安的投资企业，且两被告属于关联企业，两被告的股东重合，且被告吉安金皇冠公司营业场所系被告上海金皇冠公司所有，在工商登记部门提供的营业场所转让合同与被告上海金皇冠公司的购买合同雷同。因上海金皇冠公司未按合同约定支付吉安市青原区新工业园投资发展有限责任公司的房屋转让款，该房屋被吉安市青原区新工业园投资发展有限责任公司收回，导致原告与被告之间的租赁合同无法履行。由于被告方严重违约，单方解除租赁合同，其应按合同约定向原告支付违约金，并赔偿原告因此造成的所有损失，并退回原告已交的租赁押金以及原告多交的租金。9、2014年8月4日被告上海金皇冠公司出具给原告的租赁合同房租押金31320元收据复印件一张；10、2017年5月7日原告交纳2017年5月10日至2017年8月10日三个月租金46980元转账凭证复印件一张；11、原告出具给公司员工夏爱荣的授权委托书一份、案外人吉安市依玛实业有限公司与原告公司员工夏爱荣签订的《厂房租赁合同》一份、吉安市依玛实业有限公司产权证复印件一份、吉安市依玛实业有限公司出具的租赁保证金及租金、物业管理费收据复印件各一份；12、刘海荣与原告签订的合同复印件一份、刘海荣身份证复印件一份、刘海荣出具的搬迁费用收款收据复印件一份；13、原告购买的监控设备收款收据复印件一份；14、被告房屋漏雨导致原告的财产损失照片一组14张。证据9、10、11、12、13、14证明原告诉讼请求的组成，其中租赁押金31320元、应退回的租金46980元、违约金31320元、搬迁费用80835元、多支付的租金240537元，包含（12元-7.5元）×2088平方米×12个月=112752元、（12.6元-7.5元）×2088平方米×12个月=127785元、监控费用21680元、漏雨损失15044元，合计467716元。15、上海金皇冠公司向原告出具收取租金的收款收据12张，证明原告的租金是由上海金皇冠公司收取，该公司应为本案所涉租赁合同的出租方，同时因在2016年5月6日两张收款收据上注明了上海金皇冠公司承担了房屋的水管维修费，从而可以证明该房屋的修缮义务由上海金皇冠公司承担。被告吉安金皇冠公司、上海金皇冠公司围绕其抗辩意见依法提交了以下证据：1、两被告的营业执照、组织机构代码证复印件各一份，证明两被告的主体资格。2、房地产租赁合同复印件一份，证明原告与被告吉安金皇冠公司之间系房地产租赁合同关系，上海金皇冠公司与原告没有合同关系，其不是本案适格被告，原告知悉租赁房屋的现状并愿意接收使用，该房屋维修、维护义务由原告承担，两被告承担违约责任赔偿原告按保证金额数支付违约金，系政府原因导致租赁关系的解除，两被告不应承担责任。3、《青原区电子工业城标准厂房和宿舍楼转让合同》复印件一份、2017年5月8日被告上海金皇冠公司与吉安市青原区新工业园投资发展有限责任公司签订的《协议书》复印件一份、2017年7月28日吉安青原区工业园投资发展有限责任公司出具的证明一份，证明本案终止租赁合同是政府原因造成，政府收到被告支付的转让首付款后三个月内未办理国有土地使用权证和房屋所有权证，原告于2017年7月15日自行搬离了所租赁的厂房。4、费用结算清单一份，证明双方租赁关系终止原告应支付水电费（水费158吨458.2元、电费3367度5050.5元）共计5508.7元、被告应退回原告租金13050元、退回原告保证金31320元，互相品除后，被告尚应退回原告39861.3元。
本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.在原告提供的证据中，对案外人刘海荣与原告签订的合同复印件一份、刘海荣身份证复印件一份、刘海荣出具的搬迁费用收款收据复印件一份，因刘海荣未出庭接受庭审质证，无法认定该搬迁费用的实际发生，原告提供的证据没有形成证据链证明该事实，对该证据的证明效力不予认定；对原告购买的监控设备收款收据复印件一份，该证据亦不能证明原告购买监控设备费用的实际发生，对该证据的证明效力不予认定；对被告房屋漏雨导致原告的财产损失照片一组14张，因原告提供的证据没有形成证据链证明该事实，无法认定该损失的实际发生，对该证据的证明效力不予认定。对原告提供的其他证据，因这些证据可以证明本案事实，故对这些证据的证明效力均予以采信。2、在两被告提供的证据中，对两被告提出的费用结算清单一份，因该费用结算清单系被告单方制作，未经原告确认，不能证明两被告所要证明的事实，故对该证据的证明效力，不予采信。对两被告提供的其他证据，因这些证据可以证明本案事实，故对这些证据的证明效力均予以采信。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：原告吉安市振鑫公司系自然人投资或控股的有限责任公司，其经依法登记的经营范围为五金建材、装饰材料销售。被告吉安金皇冠公司亦系自然人投资或控股的有限责任公司，其经依法登记的经营范围为文化用品、工艺品、箱包、皮具、礼品包装盒、百货销售，韩英、黄雄为该公司股东。被告上海金皇冠公司亦系自然人投资或控股的有限责任公司，其经依法登记的经营范围为金笔、依金笔、钟表装配加工；文化用品、工艺品（除金银）、生产；百货、销售、皮制产品的销售，经营本企业自产产品的出口业务和本企业所需的机械设备、零配件、原辅材料的进口业务，本企业包括本企业控股的成员企业，自有厂房租赁。黄冠、黄雄、黄超、黄伟为该公司股东，被告吉安金皇冠公司法定代表人、股东韩英也曾任被告上海金皇冠公司监事、股东，韩英系黄冠、黄雄、黄超、黄伟的母亲。2011年1月24日，被告上海金皇冠公司与吉安市青原区新工业园投资发展有限责任公司签订一份《青原区电子工业城标准厂房和宿舍楼转让合同》，吉安市青原区新工业园投资发展有限责任公司将其所拥有的青原区电子工业城15号厂房和20号宿舍楼的所有权以及对应土地的使用权转让给被告上海金皇冠公司。同日，被告吉安金皇冠公司也与吉安市青原区新工业园投资发展有限责任公司签订一份《青原区电子工业城标准厂房和宿舍楼转让合同》，两份转让合同的内容完全相同。
2014年5月9日，原告吉安市振鑫公司（乙方）与被告吉安金皇冠公司（甲方）就乙方承租甲方可依法出租的吉安××××区河东电子工业园金皇冠科技楼第一层厂房签订一份《房地产租赁合同》，合同约定：出租厂房面积共2088平方米，租赁期自2014年5月10日起至2019年5月9日止，租赁期按五年方式，房地产租金五年内不变；乙方支付甲方的租金按每年187920元，按照每季度支付一次租金，第一次支付租金的时间为2014年5月10日之前，支付金额为46980元，第二次支付租金的时间为2014年8月1日支付金额为46980元，乙方于每期期满前10日支付下一期的租金，乙方应当将有关租赁费用及支付的其他款项按时付至甲方指定的上海金皇冠公司银行账户；乙方应向甲方支付房地产租赁押金，押金为两个月的租金，即31320元，租赁关系终止时，甲方收取的房地产租赁押金归还乙方（无利息），租赁期间，乙方使用该房地产所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理等费用由乙方承担；乙方应自行采取合理措施防止租赁房地产遭致自然灾害的破坏，例如暴雨、风沙等，如租赁房地产遭致以上情况的损坏，乙方应及时通知甲方，由于乙方未采取合理措施造成的损坏由乙方负责修复并承担相应费用；甲方不及时履行本合同约定的交付房屋前的维修、养护责任，致使房地产损坏，造成乙方财产损失或人身伤害的，甲方承担赔偿责任；租赁期间，非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回该房地产的，甲方应按保证金的金额数向乙方支付违约金，甲方除支付违约金外，还应支付因擅自解除租赁合同导致乙方的一切经济损失。该合同还对其他事项进行了约定。原告吉安市振鑫公司与被告吉安金皇冠公司在该合同上加盖公章。合同签订后，双方按约履行，2014年8月4日原告吉安市振鑫公司将房租押金31320元转账支付给了被告上海金皇冠公司。原告吉安市振鑫公司在承租期间一直能按合同约定履行支付租金义务，每次支付租金后，被告上海金皇冠公司都向原告出具了收款收据，原告吉安市振鑫公司最后一次支付租金是2017年5月7日其通过苏莲英银行账户将租金46980元转账至被告吉安金皇冠公司法定代表人韩英的银行账户。2017年4月30日，吉安市青原区新工业园投资发展有限责任公司向被告上海金皇冠公司下发一份通知，内容为“……贵公司于2011年1月已付转让款人民币850万元，尚欠转让款人民币848.03万元，按照合同，贵方已严重违约，贵方不具备该厂房及宿舍的所有权、使用权，我方现将转让的15#厂房及20#宿舍的房屋产权予以收回，并请贵公司于2017年5月31日前全部清场。否则，我方将以贵方非法占用国有资产提请法律诉讼。”2017年5月8日吉安市青原区新工业园投资发展有限责任公司（甲方）与被告上海金皇冠公司（乙方）就双方协议一致同意解除2011年1月24日签订的《青原区电子工业城标准厂房和宿舍楼转让合同》、甲方收回乙方已经购买的青原区电子工业城15号厂房和20号宿舍楼签订一份协议书，该协议约定“乙方在甲方所在地投资的企业（含且不限于吉安市金皇冠科技有限公司）的一切债权债务均与甲方无关”。2017年5月9日被告吉安金皇冠公司向原告吉安市振鑫公司送达一份通知书，内容为“我司于2014年5月10日与贵司就坐落于吉安××××区河东电子工业园金皇冠科技楼厂房第一层签订的房屋租赁合同，现因当地政府规划需要，收回该幢厂房的房屋所有权以及土地使用权，故我司与贵司签订的房屋租赁合同将于2017年6月9日终止。我司之前已与贵司进行了电话通知，现以书面形式正式通知贵司，望贵司于2017年6月9日前搬离租赁的厂房。后续我司将在结算完水电、房租费用后，一次性将贵司多支付的房租以及押金退还给贵司。”2017年6月17日，原告吉安市振鑫公司委托公司员工夏爱荣与住所地在案涉厂房附近的案外人吉安市依玛实业有限公司签订一份厂房租赁合同，并已实际履行，该合同约定吉安市依玛实业有限公司将其自有厂房中的G栋一楼（面积2150平方米）租赁给原告使用，合同期为3年，自2017年7月1日起至2020年6月30日止，2017年7月1日起至2018年6月30日租金为每月每平方米12元，以后每年在前一年基础上递增5％，2018年7月1日至2019年6月30日租金为每月每平方米12.6元，2019年7月1日至2020年6月30日租金为每月每平方米13.23元，以上租金不含税。2017年6月27日，原告以被告严重违约且单方面解除租赁合同，其应按合同约定向原告支付违约金，并赔偿原告因此的所有损失为由向法院提起诉讼。另查明，原告吉安市振鑫公司于2017年7月15日自行搬离了所租赁被告吉安金皇冠公司的厂房。
本案的争议焦点：一、本案所涉租赁合同主体如何确定？两被告应承担什么法律责任？二、原告向被告主张赔偿的各项经济损失如何核定？原告的诉请是否应得到支持？
本院认为，关于本案所涉租赁合同主体的确定，2014年5月9日原告吉安市振鑫公司与被告吉安金皇冠公司签订的《房地产租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为合法有效。虽然根据合同相对性原则，原告吉安市振鑫公司与被告吉安金皇冠公司系本案所涉租赁合同的合同相对人，但因被告吉安金皇冠公司与被告上海金皇冠公司之间存在股东重合和财产混同情形，被告吉安金皇冠公司属于被告上海金皇冠公司的关联企业，被告吉安金皇冠公司实际对该厂房进行使用与管理，原告所租赁的厂房系被告上海金皇冠公司购买，并与原告签订了租赁合同，房租也由被告上海金皇冠公司收取，且被告上海金皇冠公司未按合同约定支付该厂房转让款直接导致案涉租赁合同的解除，故本院认定被告吉安金皇冠公司、上海金皇冠公司均系本案所涉租赁合同的合同义务主体，原告与被告吉安金皇冠公司、上海金皇冠公司均应按合同约定全面履行合同。从本案所涉租赁合同的实际履行来看，因被告上海金皇冠公司未按合同约定支付房屋转让款直接导致案涉租赁合同的解除，两被告的行为已构成了违约，理应对本案承担连带责任。两被告辩称上海金皇冠公司不是本案适格主体，两被告没有违约，是政府行为及原告自身原因导致解除租赁合同的抗辩意见，与事实不符，本院不予采纳。
关于原告向被告主张赔偿各项经济损失的核定问题，如前所述，因两被告违约，现案涉租赁合同已实际解除，原告要求两被告退回其所交的房租押金31320元，合理合法，应予支持。原告要求两被告退回其所交的租金46980元，系2017年5月9日至8月9日期间的租金，因被告是在2017年5月9日通知原告吉安市振鑫公司在2017年6月9日终止租赁合同，并要求原告在此之前搬离所租赁厂房，故原告主张两被告退回2017年5月9日至8月9日期间3个月的租金46980元没有事实和法律依据，本院据实核定两被告应退回原告2017年6月9日至8月9日期间2个月的租金31320元。同时，根据《合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，原告因两被告违约提前解除租赁合同，致使原告从2017年6月9日至案涉租赁合同期满之日即2019年5月9日止，共23个月在相同地段按原告实际租赁被告厂房面积多支付租金，其中从2017年6月9日至2018年6月9日原告多支付租金为112752元[（12元/平方米-7.5元/平方米）×2088平方米×12个月]，从2018年6月10日至2019年5月9日原告多支付租金为117136.8元[（12.6元/平方米-7.5元/平方米）×2088平方米×11个月]，合计多支付租金229888.8元，该租金损失属原告实际损失，现原告主张赔偿该损失，有事实和法律依据，应予支持，诉讼中原告主张赔偿其24个月多支付的租金共240537元，与事实不符，本院不予支持。对原告要求两被告承担擅自解除租赁合同的违约金31320元的诉请，虽然法律法规并没有明确规定违约金和赔偿损失条款不能同时认定并处，但结合两被告实际违约情形等案件实际，从公平原则出发，本院已支持原告主张赔偿其实际损失的诉请，故对其主张赔偿违约金的诉请，就不予支持。关于原告主张赔偿的监控设备损失21680元、搬迁费用80835元及因房屋漏雨给原告造成的损失15044元等诉请，因诉讼中原告没有提供完整的证据链来证明该三笔费用的实际发生，故对原告此诉请均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一、二款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告吉安金皇冠科技发展有限公司、上海金皇冠金笔有限公司连带退回原告吉安市振鑫装饰材料有限公司租房押金31320元；
二、被告吉安金皇冠科技发展有限公司、上海金皇冠金笔有限公司连带退回原告吉安市振鑫装饰材料有限公司租金31320元；
三、被告吉安金皇冠科技发展有限公司、上海金皇冠金笔有限公司连带赔偿原告吉安市振鑫装饰材料有限公司多支付的租金229888.8元；
四、驳回原告吉安市振鑫装饰材料有限公司的其他诉讼请求；
五、以上给付款项，限两被告在本判决生效后5日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8320元，财产保全费2920元，合计11240元，原告负担3440元，两被告负担7800元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。
审 判 长 肖明华
审 判 员 罗 芳
人民陪审员 蒋克诚
二〇一七年十月二十三日
书 记 员 刘 影