广东省深圳市龙岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0307民初7351号
原告：张波。
委托诉讼代理人：熊伟，广东龙昌律师事务所律师。
被告：蓝柳。
委托诉讼代理人：庄毓添，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
被告：蓝春梅。
第三人：深圳脉房投资顾问有限公司。
法定代表人：柯劲松。
委托诉讼代理人：夏俊沛。
原告张波诉被告蓝柳、蓝春梅，第三人脉房顾问公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序并组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张波及其委托诉讼代理人熊伟、第三人脉房顾问公司的委托诉讼代理人夏俊沛到庭参加诉讼。被告蓝柳、蓝春梅经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告张波向本院提起诉讼，请求本院判令：1、两被告继续履行《二手房买卖合同》；2、两被告协助原告签署《深圳市二手房买卖合同》，并协助原告申请减免相关税费及办理转移登记至原告名下的手续，递件手续由第三人托管；3、两被告协助原告办理涉案房屋的电话、煤气等过户手续；4、两被告支付原告迟延履行的违约金；5、本案受理费、保全费、公告费等诉讼费用由两被告承担。在审理过程中，张波变更诉讼请求为，1、解除两被告与原告签订的《二手房买卖合同》；2、两被告共同返还原告已支付的定金5万元，其中有1万元托管在第三人处；3、两被告共同支付原告违约金13.3万元，按照购房款20%计算；4、两被告共同赔偿原告损失419450元（以评估价格1084450元减去购房款665000元即为419450元）；5、本案受理费、保全费、公告费、鉴定费等诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2015年7月26日，张波与蓝柳、蓝春梅签订《二手房买卖合同》，约定两被告将房产以665000元的价格转让给张波。合同签订后，张波向蓝柳、蓝春梅支付定金5万元，但两被告未按照约定履行合同义务，已构成根本违约。
被告蓝柳未到庭参加诉讼，提交书面答辩意见辩称，原被告签订买卖合同后，原被告按照合同约定履行了相关合同约定的义务，但双方在办理过户登记过程中，案涉房产被法院查封，无法完成过户手续。因此，蓝柳在上述过程中并无任何过错，不应承担相应违约责任。
被告蓝春梅未到庭参加诉讼，也没有提交书面证据及答辩意见。
第三人脉房顾问公司述称：有1万元定金托管在公司作为交房保证金；签订买卖合同时，是蓝春梅作为代理人签名，事后蓝柳过来在收款收据上补签名并按手印；买卖合同无法交易是因为案涉房产被法院查封。
经审理查明，2015年7月26日，张波为买方，蓝柳为卖方，蓝春梅为卖方代理人，签订了《二手房买卖合同》，合同约定：蓝柳将其所有的房产转让给张波，价格665000元；买方须于签订合同之日起15日内付清首期款（以银行审批为准），并在前述日期届满前三日内向银行提交按揭贷款申请的相关资料，卖方须无条件配合买方签署申请贷款所需资料；案涉房产处于抵押状态，卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起7日内出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续，买方须协助办理赎楼手续；如买方未按照合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过15日或有其他违约行为，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过15日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金等内容。
合同签订当天，张波向蓝柳支付定金5万元，蓝柳与蓝春梅向张波出具定金收款收据。在庭审过程中，张波与脉房顾问公司均确认定金1万元托管在脉房顾问公司作为交房保证金。
2015年8月18日，张波、蓝柳在中国建设银行托管资金150079元；2015年12月4日，张波在中国建设银行托管资金150000元。之后，张波多次发微信、打电话催促蓝柳办理赎楼、过户等手续，催促无果，为此张波诉至本院。
另查明，涉案房产登记权利人为蓝柳，房产证号为60004241**。2015年12月22日，涉案房产因多宗诉讼被福田区人民法院、宝安区人民法院及本院先后查封。
根据张波申请，本院依法委托深圳市国房土地房地产评估咨询有限公司对涉案房产进行现值评估，该评估公司评估结论为：在评估时点2016年5月11日即张波提起诉讼之日，涉案房产评估总值为1084450元，其中预计税费为173161元、评估净值为911289元。
为此，张波提交《二手房买卖合同》、定金收款收据、《房屋交易资金托管业务开户协议书》、银行托管业务收款收据、产权资料电脑查询结果表、房地产权抵押登记查询表、诉讼费及保全费发票等证据予以佐证上述事实。
本院认为，原告张波与被告蓝柳签订的《二手房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格履行合同义务。合同签订时，蓝春梅作为蓝柳的代理人签名，蓝柳作为涉案房产的所有权人事后在合同上补签名、按手印，并开具定金收款收据，可见合同的主体是蓝柳，蓝春梅只是经授权的代理人，不应承担涉案合同的民事责任，本院对张波要求蓝春梅承担民事责任的诉求不予支持。合同签订后，张波依约定向蓝柳支付了定金，将首付款存放在银行进行资金监管，并申请银行按揭贷款，履行了合同约定义务；蓝柳因涉案房产涉及多起诉讼被法院查封，无法办理赎楼、过户等手续，导致涉案合同继续履行存在法律上的障碍，已构成根本违约，张波要求解除涉案合同及蓝柳应退还定金、支付违约金的诉求，合法有据，本院予以支持，即蓝柳应退还张波定金5万元，包括托管在脉房顾问公司的交房保证金1万元，为避免诉累，由脉房顾问公司直接退还张波；违约金按照涉案房产转让成交价665000元的20%计算为133000元。另，张波还提出违约金不足于补偿其经济损失，要求蓝柳赔偿涉案房产的市场差价，本院认为，根据《评估报告书》的评估结果可见，涉案房产的市场价值波动确实较大，蓝柳的违约行为给张波造成较大损失，张波此诉求予以支持，但赔偿金额应按照评估总值扣除房产交易缴税费后的评估净值，再减去约定的房产转让价进行计算，即1084450元－665000元－173161＝246289元，对于张波诉求的超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告张波与被告蓝柳签订的《二手房买卖合同》（编号：0009133）；
二、被告蓝柳于本判决生效之日起十日内向原告张波退还定金50000元，其中托管在第三人深圳脉房投资顾问有限公司的定金10000元，由深圳脉房投资顾问有限公司径行退还张波；
三、被告蓝柳于本判决生效之日起十日内向原告张波支付违约金133000元；
四、被告蓝柳于本判决生效之日起十日内向原告张波支付损失赔偿246289元；
五、驳回原告张波其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费10750元，保全费3845元，公告费1000元，鉴定费5211元，合计20806元（原告已预交），由原告张波负担9399元，由被告蓝柳负担11407元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 万丽华
人民陪审员 陈亚彬
人民陪审员 黄飞君
二〇一七年十二月二十六日
本件与原本核对无异
书 记 员 祝伟莹