黑龙江省大兴安岭地区中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黑27民终173号上诉人（原审被告）：王晓玲，女，1966年7月7日出生，汉族，住黑龙江省大兴安岭地区加格达奇区。上诉人（原审第三人）：哈尔滨俊泓地产置业有限公司大兴安岭分公司，住所地黑龙江省大兴安岭地区加格达奇区曙光宏源劳动培训综合楼商服北102室。负责人：张以敬，职务总经理。委托诉讼代理人：孙路，男，1978年10月16日出生，汉族，哈尔滨俊泓地产置业有限公司大兴安岭分公司员工，住黑龙江省大兴安岭地区加格达奇区。被上诉人（原审原告）：齐军，男，1969年2月25日出生，汉族，住黑龙江省大兴安岭地区呼玛县。委托诉讼代理人：赵春杰，黑龙江洪浩律师事务所律师。上诉人王晓玲、上诉人哈尔滨俊泓地产置业有限公司大兴安岭分公司（以下简称俊泓公司）因与被上诉人齐军房屋租赁合同纠纷一案，不服加格达奇区人民法院（2017）黑2701民初175号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王晓玲、上诉人俊泓公司委托诉讼代理人孙路、被上诉人齐军委托诉讼代理人赵春杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王晓玲上诉请求：1.撤销加格达奇区人民法院（2017）黑2701民初175号民事判决第二项；2.改判俊泓公司返还齐军租金48986.54元；3.判决齐军赔偿王晓玲卷帘门损坏的损失并给付欠缴的水电费用；4.一审、二审案件受理费由俊泓公司负担。事实和理由：2014年俊泓公司将汇鑫广场5号楼12号商服卖给王晓玲，王晓玲将该房屋租赁给齐军。在齐军租赁该房屋期间，俊泓公司责令齐军清空屋内设施设备，并停水停电将房门上锁。俊泓公司的行为侵害了王晓玲与齐军的合法出租、承租权。因此本案的实际侵权人为俊泓公司，应该由俊泓公司对齐军的损失承担赔偿责任。同时，齐军在使用房屋过程中，造成卷帘门损坏，该损失应该由齐军予以赔偿。齐军在使用房屋过程中欠缴水电费用，齐军应该支付给王晓玲。俊泓公司辩称，王晓玲没有按照合同约定交付购房尾款，俊泓公司以多种形式向王晓玲进行索要，最后将通知贴在了王晓玲所购房屋的房门上，所贴通知的初衷就是想告知王晓玲尽快补交所购房屋的尾款，对其上诉状中所述的停水停电、清空屋内物品只是一种说辞，并无事实行为。齐军辩称，一审判决认定事实清楚，证据确凿充分，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。俊泓公司上诉请求：1.撤销（2017）黑2701民初175号民事判决，查明事实并依法判决；2.要求王晓玲、齐军负担本案的一审、二审诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律不当。齐军、王晓玲没有任何证据能够证明俊泓公司对涉案房屋实施了停水停电的行为，事实上俊泓公司也从未对案涉房屋实施停水停电行为，故一审法院对该部分认定错误，以该部分认定作为本案一审判决依据错误，适用法律不当。王晓玲辩称，齐军在一审时已经举示了俊泓公司出具的通知、大兴安岭运博物业有限公司出具的证明等证据，证明俊泓公司责令御川江火锅店于2016年11月20日12点前清空屋内设施设备以及2016年11月20日中午12点给予停水停电处理的事实。在一审法院庭审笔录中，俊泓公司对上述证据并无异议，也正是由于俊泓公司责令御川江火锅店于2016年11月20日12点前清空屋内设施设备，否则中午12点给予停水停电处理的决定，才导致御川江火锅店不得不搬出该房屋。齐军一审时已经提供证据证实俊泓公司将涉案房屋房门上锁，俊泓公司对此也并无异议。正因为本案的实际侵权人为俊泓公司，因此王晓玲提起了上诉，请求二审法院依法改判由俊泓公司承担侵权责任。齐军辩称，一审判决认定事实清楚，证据确凿充分，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。齐军向一审法院起诉请求：1.解除房屋租赁合同；2.返还租金49166.65元及房屋物品保证金10000元，自2016年11月20日起按中国人民银行同期贷款利率6%给付占用期间的利息；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告王晓玲于2016年9月14日签订一份房屋租赁合同，原告租赁王晓玲在加格达奇区育华路与光明路交汇处汇鑫广场北楼（5号楼）南一门市的房屋，由其儿子齐怀志经营御川江火锅店，租赁期限为一年，自2016年9月15日至2017年9月14日止，租金为60000元整，房屋物品保证金10000元。在原告租赁期间，房屋的开发商俊泓公司于2016年11月20日告知原告停止使用该房屋，并对该房屋给予了停水停电，原因是王晓玲欠俊泓公司的购房款未给付。因王晓玲的原因，导致原告不能继续使用该房屋。王晓玲又无法解决这一问题。为此，原告要求解除租赁合同，返还租金及保证金，并给付利息。原告交纳年租金60000元，扣除已租赁2个月零5天（2016年9月15日至2016年11月20日）的租金10833.35元，剩余49166.65元为应返还的租金。一审法院认定事实：2014年6月16日，王晓玲与俊泓公司签订汇鑫广场认购书，王晓玲认购位于加格达奇区育华路与光明路交汇处汇鑫广场5号楼商服1单元1层1室，参考建筑面积265.56平方米，总价款为1585393元，后双方协商一致将总价款调整为1398000元，王晓玲于当日支付首付款700000元，余款未付，俊泓公司将上述房屋交付王晓玲。2016年9月，王晓玲与齐军签订房屋租赁合同，王晓玲将上述房屋及房屋内物品一并租赁给齐军，房屋内物品附有清单（包括桌椅、冰柜、削肉机、电磁炉等和锅碗盘碟玻璃杯等），租赁期限自2016年9月15日起至2017年9月14日止，租金每年60000元，另付房屋物品保证金10000元，王晓玲负责取暖费。涉案房屋被齐军的儿子齐怀志经营御川江火锅店。王晓玲对经营火锅店事宜知情。2016年11月20日，俊泓公司责令御川江火锅店于2016年11月20日中午12点之前清空屋内设施设备，逾期将视为放弃屋内设施设备所有权。理由是商服业主王晓玲未办理贷款未交房屋尾款。俊泓公司下发通知，将通知贴到御川江火锅店门上。大兴安岭运博物业有限公司于同日证明，责令御川江火锅店于2016年11月20日12点前清空屋内设施设备，2016年11月20日中午12点给予停水停电处理。理由是商服业主王晓玲未办理贷款未交房屋尾款。该物业公司下发证明。御川江火锅店经营者齐怀志搬出，并将此事及时通知王晓玲，王晓玲与俊泓公司沟通未果。庭后王晓玲与齐怀志对房屋内物品进行清点，均无异议。一审法院认为，俊泓公司按照与王晓玲签订的认购书已将涉案房屋交付王晓玲，王晓玲对涉案房屋有占有使用处分的权利，俊泓公司无权处分该房屋。王晓玲将房屋（房屋内附有物品）出租后，承租人齐军的儿子齐怀志使用该房屋及物品用于经营御川江火锅店，并无不当，王晓玲也知情。俊泓公司在没有事先与王晓玲沟通，又无权处分该房屋的情况下，以王晓玲未交购房尾款为由，责令御川江火锅店于2016年11月20日中午12点之前清空屋内设施设备，逾期将视为放弃屋内设施设备所有权，并在12点之前给予停水停电的行为不当，导致御川江火锅店搬出该房屋，无法继续经营，齐军的合同目的无法实现。根据法律规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。本案王晓玲因第三人的原因造成违约，故王晓玲应当向齐军承担违约责任。王晓玲与俊泓公司之间的纠纷，可依照法律规定或者按照约定另行解决。齐军主张解除租赁合同、返还剩余租金和保证金，因王晓玲违约，导致齐军的合同目的无法继续实现，故齐军的诉请予以支持。解除合同的时间应为2016年11月20日。关于返还租金数额，齐军使用期间为2016年9月15日至2016年11月20日，共计67天，按双方约定的每年租金60000元折算每天租金为164.38元，67天的租金为11013.46元，故王晓玲返还租金数额应为48986.54元。关于返还保证金数额，因庭后现场清点房屋内物品后，王晓玲与齐怀志对物品无异议，物品无实际损失，故王晓玲应返还保证金10000元。齐军主张的利息，因王晓玲违约，导致齐军的合同目的无法继续实现，权利被侵害，齐军有权要求利息损失，利息损失应包括租金和保证金产生的利息损失，故该项诉请予以支持。关于利率，因本案不是民间借贷纠纷，不适用民间借贷纠纷6%利率，利率可按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百二十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除齐军与王晓玲签订的房屋租赁合同，解除合同的时间为2016年11月20日；二、王晓玲返还齐军租金48986.54元及保证金10000元，并以58986.54元为基数自2016年11月20日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率给付利息，至付清为止；三、驳回齐军的其他诉讼请求。以上有给付内容的判项于本判决生效后十日内履行完毕。案件受理费640元，由王晓玲负担637元，齐军负担3元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对于一审判决查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是齐军与王晓玲之间的房屋租赁合同解除的责任问题。王晓玲和齐军签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，不违背法律法规的强制性规定，且已实际履行，应为有效合同。本案中，齐军在使用所承租的房屋期间，因王晓玲拖欠俊泓公司的购房尾款，导致俊泓公司在涉案房屋的门上贴出限期搬离的通知，并将房门上锁。在俊泓公司向王晓玲主张房屋尾款的时候，王晓玲未能解决与俊泓公司之间的纠纷，致使齐军的儿子齐怀志利用所承租的房屋继续经营火锅店的合同目的不能实现，因此王晓玲存在违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百二十一条、第二百二十八条的规定，齐军可以主张解除房屋租赁合同并要求王晓玲返还剩余租期内的租金、保证金并给付利息。因此，一审判决并无不当。对于二审中王晓玲提出的卷帘门损坏的损失属于新增加的诉讼请求，由于各方当事人对于该项请求并未达成调解意见，本院不予审理，王晓玲可以另行提起诉讼解决。综上所述，上诉人王晓玲的上诉请求不能成立，应予驳回；上诉人哈尔滨俊泓地产置业有限公司大兴安岭分公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1075元，由上诉人王晓玲负担1025元，由上诉人哈尔滨俊泓地产置业有限公司大兴安岭分公司负担50元。本判决为终审判决。审 判 长 王贵森审 判 员 郭志川审 判 员 王云涯二〇一七年十一月三日法官助理 牟静丰书 记 员 王 宁附适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。