南宁铁路运输中级法院
民 事 判 决 书
（2016）桂71民终75号
上诉人（一审原告）：广西南宁梦之岛德盛投资有限责任公司，住所地南宁市青秀区金湖路。
法定代表人：刘礼宁，该公司董事长。
委托代理人：戴熹，广西欣源律师事务所律师。
被上诉人(一审被告)：赵长麟，男，住桂林市象山区。
委托代理人：赵毅，广西桂宁律师事务所律师。
上诉人广西南宁梦之岛德盛投资有限责任公司（以下简称德盛公司）因与被上诉人赵长麟房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2015）南铁民初字第662号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月25日受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。德盛公司的委托诉讼代理人戴熹，赵长麟的委托诉讼代理人赵毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
德盛公司上诉请求：一、撤销南宁铁路运输法院（2015）南铁民初字第662号民事判决第二项、第五项，支持德盛公司一审关于租金和违约金的诉讼请求。二、一、二审诉讼费用由赵长麟承担。
事实与理由:1、德盛公司要求赵长麟支付租金的主张未超过诉讼时效。本案租赁合同第十条对通知和送达方式作出了明确约定，德盛公司或物业公司在赵长麟商铺或其附近的公告栏上粘贴通知，视为送达，相应的照片或录像即可作为送达回执。德盛公司在物业公司的见证下，于2014年7月21日、24日、25日，分别在赵长麟租赁房屋门前张贴《解除合同的通知》、收回商铺通知书、催缴租金通知书，要求赵长麟于2014年11月30日前结清拖欠费用的通知。诉讼时效因此而中断，德盛公司的主张未超过诉讼时效。2、一审调整违约金违反当事人意思自治原则。双方在签订本案租赁合同时已对违约金计算方式有明确的约定，是真实意思的表示，且赵长麟并没有对违约金约定过高的主张承担举证责任，其应按合同约定支付违约金。赵长麟拒绝支付租金已造成德盛公司的直接损失，如确需调整，法院可按照德盛公司尚未收到租金损失的比例进行调整。
赵长麟辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。德盛公司在双方解除合同超过一年才到法院起诉，其要求赵长麟支付租金的主张超过诉讼时效。一审对违约金计算标准作出调整是正确的。
德盛公司向一审法院请求：1、确认德盛公司与赵长麟签订的《广西南宁梦之岛场地租赁合同》于2014年7月24日解除；2、赵长麟向德盛公司支付租金338104.85元；3、赵长麟向德盛公司支付逾期支付租金的违约金504043.5元，后续分段的违约金计算到给付完租金为止；4、赵长麟向德盛公司支付房屋占用费22675元（从2014年7月24日计算至2014年8月24日）;5、赵长麟向德盛公司支付水费119.17元，电费1408.05元，物业费1361元；6、本案的诉讼费由赵长麟承担。
一审法院认定事实：2012年3月，德盛公司（甲方）与赵长麟（乙方）签订一份《广西南宁梦之岛场地租赁合同》，双方约定：乙方租赁甲方位于南宁市青秀区金湖北路（街）梦之岛广场1层A110、A111号室，租期自2012年3月11日至2015年3月31日。2012年4月11日至2013年3月31日租金标准为每月19440元，2013年4月1日至2014年3月31日租金标准为每月20995元，2014年4月1日至2015年3月31日租金标准为每月22675元。租金按季度交付，先交费后使用，租金须在每个季度最后一个月的20日前以现金或转账方式一次性向甲方交付下一季度的租金，否则，每拖欠一天，按应缴款项的千分之二向甲方支付违约金。租赁期内，乙方应承担水费、电费，按时向物业公司缴纳物业管理费。如乙方逾期15日不支付租金或履约保证金、水电费或其他服务费中的任何一项费用，视为乙方违约，甲方可以提前解除合同、收回房屋。无论乙方指定地址是否为商铺，甲方或物业管理公司将任何通知、文件送至商铺后也视为送达，通知、文件送达后，乙方商铺人员应当立即签收并给予书面回执，如果乙方商铺人员拒绝签收，则甲方或物业公司可采取在乙方商铺或者其附近的公告栏上粘贴通知等文件的方式公告，视为送达，相应的照片或录像即可作为送达回执。合同还对其他的权利义务作了约定。合同签订后，德盛公司将涉案房屋交给赵长麟使用，赵长麟未依约缴纳2013年4月1日之后的租金。2014年2月8日至2014年7月4日，涉案房屋产生的水费总额为119.17元；2014年2月9日至2014年7月1日，涉案房屋产生的电费总额为1407.9元；2014年4月1日至2014年7月31日，涉案房屋产生的物业费总额为1815元。2014年7月22日，德盛公司在《广西法治日报》上刊登公告，主要内容为：赵长麟先生，因您自2013年1月起未按合同约定缴纳房屋租金、水电费、物业费等相关费用，我司多次电话催促后其仍未按期缴纳，您的行为已构成根本性违约。为维护我司的合法权益，我司根据合同约定于2014年7月27日解除双方的房屋租赁合同。2014年7月24日，德盛公司在《广西法治日报》上刊登公告，主要内容为：赵长麟先生，因你自2013年1月起未按合同约定缴纳房屋租金、水电费、物业费等相关费用，我司多次电话催促后其仍未按期缴纳，您的行为已构成根本性违约。我司将在2014年7月30日下午3时对租赁房屋强行收回。2014年8月24日，德盛公司收回涉案房屋。
另查明，根据2015年1月4日生效的南宁市青秀区人民法院（2014）青民一初字第882号民事判决，涉案租赁物的建设单位为南宁市新城区津头乡琅东村民委员会，其于2007年6月25日取得南宁市规划管理局颁发的编号为（2004）第1061号《建设工程规划许可证》。2013年2月24日，南宁市青秀区南湖街道办事处琅东村民委员会出具《证明》载明：“经我组同意，该综合办公楼承包经营的相关权利自2011年5月1日起由广西佳明房地产开发有限责任公司全部转让给广西梦之岛德盛投资有限责任公司。在公司经营期间，因产权产生的纠纷由南宁市青秀区南湖街道办事处琅东村民委员会（十一组）负责。”
一审法院审理认为：德盛公司与赵长麟签订的《广西南宁梦之岛场地租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，对双方当事人均具有约束力。关于合同解除的问题，合同解除权为形成权，不存在诉讼时效的问题。合同未约定在赵长麟违约并达到合同解除条件后德盛公司必须立即解除合同，是否解除合同及何时解除合同德盛公司有自主选择权。赵长麟未按时支付2013年4月1日之后的租金，该行为已经构成违约，依照合同约定，德盛公司有权解除本案租赁合同。德盛公司于2014年7月22日在《广西法治日报》上刊登公告，要求于2014年7月27日解除双方的房屋租赁合同。因此，一审法院确认本案合同于2014年7月27日解除。关于租金的问题，根据《中华人民共和国民法通则》（以下简称《民法通则》）第一百三十六条第（三）项、第一百三十七条的规定，延付或者拒付租金的诉讼时效为一年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案合同于2014年7月27日解除，合同解除后，德盛公司应在一年的诉讼时效期间内向法院起诉要求赵长麟支付租金，德盛公司直至2015年11月12日才向法院提起对赵长麟的诉讼。德盛公司虽陈述其一直向赵长麟要求支付租金，但未提供相应证据证实，赵长麟对此亦不予认可，德盛公司应承担举证不能的后果。故德盛公司的该项诉讼请求已超过诉讼时效，一审法院不予支持。关于违约金的问题，根据《民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。故违约金的诉讼时效为二年，双方在合同中未约定违约金的支付期限，合同于2014年7月27日解除，德盛公司于2015年11月12日向本院提起诉讼，未超过诉讼时效。赵长麟提出德盛公司要求的违约金过高，请求法院依法调整。一审法院认为，赵长麟迟延支付租金，德盛公司因此遭受的实际损失为延迟支付费用的利息损失。合同约定的违约金，过分高于实际损失，赵长麟主张对违约金予以调整合法有据。一审法院确定赵长麟向德盛公司支付的违约金应以中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%计算。具体分段如下：1、以62985元为基数，自2013年3月21日至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止；2、以62985元为基数，自2013年6月21日至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止；3、以62985元为基数，自2013年9月21日至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止；4、以62985元为基数，自2013年12月21日至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止；5、以68025元为基数，自2014年3月21日至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止；6、以68025元为基数，自2014年6月21日至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止。双方签订的合同于2014年7月27日解除，合同解除后，德盛公司主张违约金已丧失权利依据，一审法院不予支持。
关于房屋占用费、水费、电费、物业费的问题，此类费用诉讼时效与违约金诉讼时效的规定一致，均为二年。故德盛公司有权要求赵长麟支付房屋占用费、水费、电费、物业费。合同于2014年7月27日解除后，赵长麟无权继续占用租赁房屋，德盛公司于2014年8月24日收回房屋。房屋占用费参照双方合同约定的租金标准计算，赵长麟应支付从2014年7月28日至2014年8月24日的房屋占用费20407.5元（计算方式：22675元÷30天×27天），德盛公司诉请多出的部分不予支持。2014年2月8日至2014年7月4日，涉案房屋产生的水费总额为119.17元；2014年2月9日至2014年7月1日，涉案房屋产生的电费总额为1407.9元；2014年4月1日至2014年7月31日，涉案房屋产生的物业费总额为1815元。赵长麟应支付水费119.17元，电费1407.9元，德盛公司诉请多出的部分不予支持。德盛公司只要求赵长麟支付物业费1361元，未超出其所享有的民事权利范围，一审法院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条第（三）项、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，一审法院判决如下：一、确认德盛公司与赵长麟签订的《广西南宁梦之岛场地租赁合同》于2014年7月27日解除；二、赵长麟向德盛公司支付违约金（计算方式：以62985元为基数，自2013年3月21日至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%计算；以62985元为基数，自2013年6月21日至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%计算；以62985元为基数，自2013年9月21日至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%计算；以62985元为基数，自2013年12月21日至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%计算；以68025元为基数，自2014年3月21日至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%计算；以68025元为基数，自2014年6月21日至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%计算）；三、赵长麟向德盛公司支付房屋占用费20407.5元；四、赵长麟向德盛公司支付水费119.17元，电费1407.9元，物业费1361元；五、驳回德盛公司的其他诉讼请求。本案案件受理费12478元（德盛公司已预交），由德盛公司承担11668元，赵长麟承担810元。
本院二审期间，德盛公司围绕上诉请求依法申请广西南宁梦之岛物业服务有限公司派员出庭作证。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：证人黄某系广西南宁梦之岛物业服务有限公司员工，受该公司指派出庭作证。黄某当庭陈述其曾与德盛公司的工作人员一道，于2014年7月21日、24日、25日，三次在赵长麟租赁的商铺大门分别张贴了解除租赁合同的通知书、收回房屋的通知书、催交租金的通知书，三次均进行了拍照存档。其中在2014年7月25日张贴的通知书中，德盛公司要求赵长麟于2014年11月30日前交清拖欠的费用。结合证人的当庭陈述以及德盛公司提交的照片，可以认定德盛公司分别在涉案商铺门口张贴了解除本案合同、收回商铺以及催缴租金的通知，证人所证实的该部分事实属实，本院予以采信。经审查，一审查明的其余事实属实，本院予以确认。
本院认为，综合诉辩双方的意见，归纳本案的争议焦点为:1、德盛公司要求赵长麟支付拖欠租金的请求是否超过诉讼时效；2、本案的违约金应当如何计算。
关于第一个争议焦点，根据德盛公司二审期间申请的证人当庭陈述的情况，二审查明德盛公司于2014年7月21日、24日、25日，三次在赵长麟租赁的商铺大门分别张贴了解除租赁合同的通知书、收回房屋的通知书、催交租金的通知书，其中在2014年7月25日张贴的通知书中，德盛公司要求赵长麟于2014年11月30日前交清拖欠的费用。故德盛公司要求赵长麟支付拖欠租金的诉讼请求未超过诉讼时效，赵长麟应向德盛公司支付2013年4月1日至涉案合同解除之日（2014年7月24日）的租金，共计337519.8元（2013年4月1日至2014年3月31日的租金为：20995元×12个月=251940元；2014年4月1日至2014年7月24日的租金为:22675元×3个月+22675元÷31天×24天＝85579.8元）。
关于第二个争议焦点，德盛公司要求赵长麟支付因拖欠租金产生的违约金，截至一审起诉时已达504043.5元，后续金额另计，已经超过赵长麟所拖欠的租金总额。违约金的数额应以当事人所受到的实际损失为基础，赵长麟亦提出违约金的计算标准过高，要求法院调低。一审法院对该计算标准进行适当调整并无不当，本院予以确认。
综上所述，根据德盛公司二审期间申请证人出庭作证所证实的事实，德盛公司上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持南宁铁路运输法院（2015）南铁民初字第662号民事判决第一、二、三、四项；
二、撤销南宁铁路运输法院（2015）南铁民初字第662号民事判决第五项；
三、赵长麟向广西南宁梦之岛德盛投资有限责任公司支付租金337519.8元；
四、驳回广西南宁梦之岛德盛投资有限责任公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费12478元（上诉人已预交），二审案件受理费12478元（上诉人已预交），共计24956元，由广西南宁梦之岛德盛投资有限责任公司负担13626.6元，赵长麟负担11329.4元。
上述债务，义务人应于本判决送达之日起十日内履行完毕。逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院或与一审法院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 岚
代理审判员 黄 雪
代理审判员 袁宇飞
二〇一六年九月二十七日
书 记 员 谢 瑜
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