青海省海南藏族自治州中级人民法院
**民事判决书**
（2017）青25民终183号
上诉人（原审被告）：崔培路，男，1972年11月24日生，汉族，个体工商户，住青海省西宁市。
委托诉讼代理人：甘爱民，男，1969年8月9日生，汉族，青海省永正集团职工，住青海省西宁市。（系崔培路表哥）。
被上诉人（原审原告）：海南州隆豪藏文化产业创意园有限公司，住所地青海省共和县恰卜恰镇青海湖南大街。
法定代表人：才桑卓玛，该公司董事长。
委托诉讼代理人：罗时层，男，1984年6月27日生，汉族，海南州隆豪藏文化产业创意园有限公司经理，住青海省共和县。
上诉人崔培路因与上诉人海南州隆豪藏文化产业创意园有限公司（以下简称隆豪公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服共和县人民法院（2017）青2521民初417号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人崔培路及其委托诉讼代理人甘爱民、被上诉人隆豪公司的委托诉讼代理罗时层到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
崔培路上诉请求：撤销一审判决依法改判：1.隆豪公司立即与崔培路按双方原合同续签广场摊位租赁合同；2.隆豪公司立即停止侵权，恢复崔培路的正常用电；3.隆豪公司按每日2854元的标准赔偿崔培路自2017年6月1日起至实际供电之日止的经济损失；4.本案全部费用由隆豪公司承担。事实与理由：双方当事人的合同第五条明确约定合同期满后崔培路有继续租赁的优先权，且隆豪公司经该广场的另一部分摊位租赁给他人同样是经营崔培路所经营的项目。隆豪公司未按合同约定履行义务，剥夺了崔培路的继续租赁的优先权，存在违约。崔培路在一审中合法、合理的反诉请求，未得到公正的判决，一审判决认定事实和适用法律错误。
隆豪公司辩称，双方签订租赁协议的权利义务已经终止，且在合同期满后，隆豪公司已经书面通知了崔培路不再进行续签合同。隆豪公司不存在将涉案库房及场地另租他人的情形，当事人依法享有自愿订立合同的权利，双方协议约定的继续租赁的优先权，并不等同于必然续租的权利，由于崔培路于租赁期限届满后仍继续占有使用库房及场地，属违法侵占行为，其押金及因停电造成的无法经营的所谓损失应由其自行承担，且崔培路经营期间无视广场管理人员的管理，破坏广场周边环境卫生。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应依法予以维持，驳回崔培路的上诉请求。
隆豪公司向一审法院起诉请求：1.判令崔培路返还租赁的库房及场地；2.判令崔培路支付自2017年5月1日起至实际返还库房及场地之日止的侵占使用费（场地使用费按15000元/月计，库房使用费按2100元/月计）；3.本案全部诉讼费由崔培路承担。
崔培路向一审法院反诉请求：1.判令隆豪公司立即与崔培路续签广场摊位租赁合同；2.判令隆豪公司立即停止侵权，恢复用电；3.判令隆豪公司赔偿因断电导致金鱼死亡而遭受的经济损失20000元；4.判令隆豪公司按2854元/日的标准赔偿自2017年6月1日起至实际供电之日止的经济损失；5.本案全部诉讼费由隆豪公司承担。
一审法院认定事实：隆豪公司与青海聚源物业有限公司共和分公司均系青海隆豪置业有限公司下属子公司。2014年3月27日，青海聚源物业有限公司共和分公司时任总经理黄昭代表青海聚源物业有限公司共和分公司与崔培路签订《租赁协议》，就青海省共和县香巴拉广场场地与库房租赁事宜作出约定。后青海聚源物业有限公司共和分公司注销，其在青海省共和县香巴拉广场的物业收费、管理等权利义务由隆豪公司继受，青海隆豪置业有限公司委派黄昭作为总负责人。2014年8月9日，黄昭代表隆豪公司与崔培路签订《广场摊位租赁协议》，就青海省共和县香巴拉广场部分场地与库房租赁事宜重新达成协议，约定海南州隆豪藏文化产业创意园有限公司将香巴拉广场二层局部摊位及60㎡库房一间出租给崔培路用于儿童玩具出租车经营，租赁期限为3年即2014年5月1日至2017年4月30日；广场摊位租金为20000元/年，库房租金为300元/月；租金按年度交纳，合同期满后崔培路有继续租赁的优先权。另，该协议中明确载明“原签定合同（2014年3月27日）作废”。协议签订时，崔培路依约交纳押金10000元，双方约定“退场时无违约情况退还押金”。2017年4月13日，隆豪公司向崔培路送达书面通知，告知崔培路双方签订的香巴拉广场二层场地租赁合同期限将于2017年4月30日届满，届时合同自动解除，并要求崔培路于2017年5月1日前至隆豪公司办理解除合同相关事宜，同时将崔培路撤出场地、退还库房的期限宽限至2017年6月1日。后崔培路要求续签租赁合同，双方协商未果。另，2015年10月28日，崔培路与案外人旦正太签订《房屋租赁合同》，旦正太将其位于青海省共和县香巴拉广场二层的商铺一间出租给崔培路，租期为2015年11月10日至2018年11月10日。
另查明，崔培路所承租隆豪公司的库房用于停放儿童玩具出租车，广场局部摊位用于儿童玩具出租车运行、活动，案外人旦正太的商铺用于经营儿童摇摇椅、砸老鼠、钓金鱼等游乐项目，以上儿童玩具出租车、摇摇椅、砸老鼠、钓金鱼等所有项目经营收支均统一记录核算，并未分项另计。
再查明，崔培路将承租隆豪公司库房与广场局部摊位的租金交纳至2017年5月1日。2017年6月1日，隆豪公司切断崔培路承租库房及商铺的用电。2017年6月12日，崔培路向一审法院申请先予执行，要求恢复其用电。2017年6月15日，一审法院作出裁定，裁定立即恢复崔培路承租案外人旦正太商铺的用电。至2017年7月13日再次开庭时，崔培路承租商铺用电尚未恢复。
一审法院认为，本案本诉争议焦点为：一、隆豪公司要求崔培路返还租赁的库房及场地是否有法律依据；二、海南州隆豪藏文化产业创意园有限公司主张的场地及库房占有使用费是否应予支持。本案反诉争议焦点为：一、隆豪公司与崔培路间的《广场摊位租赁协议》是否应该续签；二、崔培路主张的经济损失是否应予支持。
关于本诉：针对争点一，隆豪公司与崔培路间的《广场摊位租赁协议》中约定的租赁期限为3年，即2014年5月1日至2017年4月30日，截至2017年4月30日，双方均已完全履行合同约定的义务，隆豪公司提供了库房及广场部分场地，崔培路亦按约定的数额交纳了租金，自此，该合同的权利义务终止，在双方未续签租赁合同的情况下，隆豪公司要求崔培路返还所租赁的库房及广场场地的诉讼请求，有充足的事实及法律依据，依法应予支持。
针对争点二，崔培路在《广场摊位租赁协议》约定的租期届满后仍占有使用租赁库房及广场场地，应当支付继续占有使用期间的费用。对该费用的具体数额，隆豪公司主张按库房2100元/月、广场场地15000元/月的标准计，但未提供证据证明该收费标准确系目前市场平均水平及其合理性，故一审法院认为该标准过高，应参照《广场摊位租赁协议》约定的租金标准计算更为妥当。
关于反诉：针对争点一，隆豪公司主张合同约定的租赁期限已于2017年4月30日届满，租期届满则合同自动终止，且公司规划收回库房及广场场地后自行经营，不再对外出租，故坚持拒绝与崔培路续签协议；崔培路主张《广场摊位租赁协议》第五条明确约定“合同期满后乙方有继续租赁的优先权”，故坚持要求隆豪公司与其续签协议。对此，一审法院认为虽然《广场摊位租赁协议》中约定崔培路在合同期满后有继续租赁的优先权，但并未明确约定该优先权行使的条件，从常规字面释义出发，“优先”应当自含“比较”之意，而本案现无证据显示隆豪公司有将涉案库房与广场场地另租他人的情形，且隆豪公司明确表示按照公司规划，涉案库房与场地不再出租；同时，根据合同自由原则，当事人依法享有自愿订立合同的权利，《广场摊位租赁协议》中约定的“继续租赁的优先权”并不等同于“必然续租的权利”，在无证据证明隆豪公司将涉案库房与场地已经或打算另租他人且条件同等的情况下，崔培路以合同约定主张优先续租权并无法律依据。据此，崔培路以《广场摊位租赁协议》的约定主张优先续租权并无法律依据，故其要求隆豪公司与其续签租赁合同的反诉请求，不予支持。
针对争点二，根据已查明的事实，崔培路用于经营的租赁场所包括1.隆豪公司的库房及广场场地；2.案外人旦正太的商铺。由于崔培路于租赁期限届满后仍继续占有使用库房及场地无合法依据，故隆豪公司切断库房用电具有正当理由，由此造成的损失不应予以赔偿；而崔培路与案外人旦正太之间的房屋租赁合同期限尚未届满，隆豪公司切断该商铺用电的行为无正当性，其关于“切断商铺用电亦属崔培路拖延腾退库房及场地情况下的自救措施”的答辩意见没有法律依据，故该断电行为造成的营业损失应当予以赔偿。对损失的具体数额，崔培路提交了其妻子崔苓苓农行账户2016年5月至9月的交易明细清单，从时间分析，该清单所显示的交易产生于2016年，与本案损失发生的时间没有重合，只有一定的参考价值，并不能作为计算损失的依据；从内容分析，本案现无证据证明该清单所显示的入账资金全部系崔培路租赁案外人旦正太的商铺经营的摇摇椅、砸老鼠、钓金鱼等项目的营业收入，况且崔培路当庭陈述其所承租隆豪公司的库房经营儿童玩具出租车的收入与承租旦正太商铺经营其他项目的收入是一并核算，无法计算出分别是多少，即崔培路无证据证明其租赁案外人旦正太的商铺所经营项目因断电遭受的损失，故应当自行承担该诉讼行为的不利法律后果。综上，对崔培路要求隆豪公司赔偿其因断电而遭受经济损失的反诉请求，不予支持。
根据以上分析，因崔培路与案外人旦正太之间的房屋租赁合同期限尚未届满，隆豪公司切断该商铺用电的行为无正当性，故崔培路要求恢复该商铺用电的反诉请求具有合法依据，应当予以支持。另，本案《广场摊位租赁协议》已终止，但由于本诉及反诉请求中均未涉及押金10000元，故本案不作处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第九十一条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条第一款、第十五条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决：一、崔培路于判决发生法律效力之日起15日内向隆豪公司返还租赁的库房及香巴拉广场局部场地；二、崔培路于判决发生法律效力之日起15日内按库房300元/月、场地20000元/年的标准支付隆豪公司自2017年5月1日至实际返还库房及场地之日止的占有使用费；三、驳回隆豪公司的其他诉讼请求；四、隆豪公司于判决发生法律效力后立即恢复反诉原告崔培路所租赁案外人旦正太商铺的用电；五、驳回崔培路的其他反诉请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
隆豪公司提供证据如下：1.海南州对于州县卫生进行整改的通知一份，用以证明崔培路在经营过程中违反了合同约定，导致共和县委办要求进行整改，故隆豪公司进行停电行为与要求返还库房的事实是无关的。2.香巴拉广场的租赁合同两份，用以证明现在市场的租赁标准和收费标准。崔培路对通知的真实性予以认可，但认为隆豪公司停电行为是在2017年6月1日，该通知的下发日期为2017年8月4日，所以这份整改通知与停电时间是相违背的；对证据香巴拉广场的租赁合同两份认为是复印件无法与原件进行核对，不予认可，但该两份租赁合同经营用途为宝贝乐园，与崔培路经营的是同种项目，所以从合同来看隆豪剥夺了崔培路的继续租赁的权利。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对该通知的真实性、合法性本院予以采信，但对其证明目的与本案事实无关联性，本院予以采信。对香巴拉广场的租赁合同两份，因隆豪公司提供的为复印件，且其证明目的为现在市场的租赁标准和收费标准，因本院二审针对崔培路上诉请求进行审查，隆豪公司在本案中未提起上诉请求故本院对该证据的证明目的不予采信。本院经审理查明的其他事实与一审查明的事实一致。
本院认为，围绕当事人的上诉请求、事实理由与答辩意见，并经当事人确认，本案审理焦点为：一、崔培路主张的隆豪公司侵犯其优先承租权的问题；二、崔培路主张的经济损失及全面恢复正常经营用电是否应予支持。
关于争议焦点一，崔培路主张的隆豪公司侵犯其优先承租权的问题。依据本案现有证据表明，隆豪公司在涉案合同期满前已告知崔培路合同期满后合同解除，其将收回涉案场地及库房，改为自主经营；上述事实表明，隆豪公司在合同期满后将改变涉案场地及库房的经营方式，由对外出租、承租人自主经营转为其自主经营，即不再对外出租；且崔培路亦未能提供相关证据证明隆豪公司另行将涉案场地及库房出租给第三方，故在此情况下，双方签订的租赁合同已解除崔培路已不具有原租赁合同约定的优先承租权，崔培路要求确认其具有优先承租权并要求续租的主张，缺乏事实及法律依据，一审法院予以驳回，是正确的，本院予以维持。
关于争议焦点二，崔培路主张的经济损失及全面恢复正常经营用电问题。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据查明的事实，崔培路与隆豪公司订立的《广场摊位租赁协议》约定，场地及库房租赁期限为二年，故该合同已到期终止。崔培路在租赁期限届满后，未续签租赁合同的前提下，仍继续占有使用场地及库房，隆豪公司采取对库房断电的行为并未不当，崔培路主张隆豪公司应对断电行为造成的经济损失承担责任，但并未提交充足的证据予以证实，故一审法院判决驳回崔培路要求隆豪公司赔偿其因断电而遭受经济损失的诉讼请求并无不当。崔培路的此项上诉请求，因证据不足，本院亦不予支持。
综上所述，崔培路的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决适用法律正确，处理结果亦无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人崔培路负担。
本判决为终审判决。
审判长贾洋
审判员叶忠措
审判员龙云
二〇一七年十一月二十八日
书记员张珍娟
附：本判决所适用法律条文的主要内容：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。