吉林省辽源市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）吉04民终123号上诉人（原审原告）：辽源市轩华物业服务有限责任公司，住所地吉林省辽源市开发区。法定代表人：王保华，该公司总经理。委托诉讼代理人：于景林，该公司职工。委托诉讼代理人：崔健，吉林荣锦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：辽源市金汇房地产开发有限公司，住所地吉林省辽源市经济开发区。法定代表人：范金辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘强，吉林达信律师事务所律师。上诉人辽源市轩华物业服务有限责任公司（以下简称轩华公司）因与被上诉人辽源市金汇房地产开发有限公司（以下简称金汇公司）物业服务合同纠纷一案，不服吉林省辽源市龙山区人民法院（2017）吉0402民初648号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月18日立案后，依法组成合议庭，于2018年2月2日公开开庭进行了审理。上诉人轩华公司的委托诉讼代理人于景林、崔健，被上诉人金汇公司的委托诉讼代理人刘强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。轩华公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判。事实和理由：原审认定事实不清，适用法律错误。1.基本事实：双方签订的物业服务合同期限为2013年4月25日至2016年4月25日。2014年7月，轩华公司提供服务已达一年之久，金汇公司在轩华公司并不知情的情况下，单方解除了《物业服务合同》，已经构成严重违约。原审法院根据金汇公司提供的竣工验收时间认定轩华公司要求金汇公司给付物业费无事实依据错误。2.根据本案基本事实，即使轩华公司如期履行完毕物业服务合同，则该物业小区的竣工仍未通过验收，那么物业服务管理合同约定的第七条及第三十九条已无实际意义。因此，以竣工验收报告的时间来确定是否应缴物业费并非双方本意。3.该物业已经有业主入住，轩华公司已实际提供服务达一年之久，除对物业的房屋及配套设备设施进行维护、养护管理外，还维护相关区域内的环境卫生和秩序等。因此，空置房的相关设施等也都被物业服务所涵盖，有利于房屋的销售。因此根据权利和义务对等原则及金汇公司的受益范围，该公司亦应承担空置房物业费的给付责任。金汇公司答辩称，轩华公司的上诉请求不能成立，请求驳回上诉、维持原判。轩华公司要求金汇公司支付物业费，应有合同的约定和法律规定，签订的物业合同写明业主入住的向业主收取物业费，闲置的从验收之日起由开发公司向物业公司交纳物业费。本案验收时间是2016年8月23日，应从验收后交纳物业费。2014年7月，轩华公司就退出了服务，按合同约定，在此之前不存在开发公司交纳物业费的问题，按法律规定也不应交纳。根据《物业管理条例》的规定，房屋验收后应由开发公司交纳物业费，验收前开发公司不应交纳。轩华公司上诉状中称2014年7月在其不知道的情况下金汇公司将其撵走，与事实不符，轩华公司在物业服务过程中由于服务质量不到位，有业主多处多次反映质量问题，也提出了意见，金汇公司与轩华公司协商后，是轩华公司自愿退出的。对房屋的验收时间无异议，没验收前就有业主入住也是客观事实，轩华公司也收取了物业费，向业主收取的时间已经超过了退出的时间。综上，金汇公司不应支付物业费。轩华公司向一审法院起诉请求：1.确认双方当事人签订的物业服务合同有效；2.判令金汇公司给付拖欠的物业费用565,286.25元，并承担违约金100,000.00元。一审法院认定事实：2013年4月25日，轩华公司与金汇公司依法签订了物业服务合同，期限为自2013年4月25日起至2016年4月25日止，约定物业服务内容与质量、范围、服务费标准等。2014年7月，双方实际解除了该合同。2016年8月23日，涉案汇丰苑小区物业通过竣工验收。一审法院认为，轩华公司提供的双方当事人签订的物业服务合同明确约定双方的权利义务，该合同不违反法律规定，系双方均应按照约定共同遵守的合法有效合同。按照合同约定，金汇公司应交纳服务费的物业范围系已竣工但尚未出售的物业，但在汇丰苑物业竣工验收前的合同期满时，双方实际不再履行物业服务合同，轩华公司要求金汇公司给付物业费无事实依据，不予支持；要求给付违约金的诉讼请求，无事实依据和法律依据，不予支持。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，国务院《物业管理条例》第七条、第四十二条之规定,判决:驳回原告辽源市轩华物业服务有限责任公司的诉讼请求。案件受理费5,226,00元、诉讼费用60.00元，共计5,286.00，由原告辽源市轩华物业服务有限责任公司负担。本院二审期间，轩华公司提交了汇丰苑业主入住钥匙交接单、钥匙借用记录、业主调查、业主投诉记录表、整改通知单、业户进户房屋验收表、温馨提示、物业服务费收据等证据，用以证明涉案小区1—4号楼均有业主入住的事实，以及物业公司对业主依照合同约定进行物业管理的相关事实。本院组织当事人进行了举证质证。本院认为，轩华公司提交的证据具有合法性、真实性及与本案的关联性，能够证明待证事实，本院予以采信。本院二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。另查明：轩华公司称，其于2013年4月25日与开发涉案汇丰苑小区的金汇公司签订《物业服务管理合同》，于6月份开始接管该项目，于7月1日正式进驻，汇丰苑小区于2013年7月竣工，2014年10月轩华公司无奈撤出，共计服务16个月。但根据轩华公司二审提交的证据，涉案物业服务合同签订后，轩华公司于2013年9月初开始提供物业服务；根据轩华公司起诉状内容，该公司于2014年7月7日金汇公司自行成立物业办公室后无条件退出，故其提供物业服务的期间应认定为自2013年9月初至2014年7月初，共计约10个月。根据涉案小区1-4号楼建筑面积计算成果表，涉案小区有高层两栋，均为住宅，建筑面积共计30,488.16㎡；多层两栋，住宅面积共计6,578.40㎡，车库面积共计1,230.08㎡。根据轩华公司提交的汇丰苑进户情况及收支情况明细，其自认自2014年4月29日高层开始办理进户，其办理的高层进户面积共计2,080.65㎡；至2013年9月18日其办理的多层进户面积共计3,662.70㎡。轩华公司在上述汇丰苑进户情况及收支情况明细中明确，其主张的物业费包括：高层物业费465,814.00元+多层物业费36,388.00元+车库、车位物业费76,578.00元=578,780.00元。扣除金汇公司已付的5万元，应再支付528,780.00元。根据双方签订的《物业服务管理合同》，高层物业服务收费标准为0.98元/月·㎡，多层物业服务收费标准为0.78元/月·㎡，车库物业服务收费标准为1.00元/月·㎡。根据金汇公司提交的关于轩华公司在汇丰苑小区物业配备人员少的证明、汇丰苑小区业主写给金汇公司的联名信等，轩华公司的确提供了物业服务，但提供的物业服务存在一定的质量问题。《物业服务管理合同》第七条第一款约定，业主应于进户之日起交纳物业服务费用。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方（金汇公司）原因未能按时交给物业买受人的物业，按《物业管理条例》及《吉林省物业管理办法》的明确规定，其物业服务费用由甲方负责全额交纳。本院认为，涉案物业服务合同系双方当事人真实意思表示，依法成立并生效，对双方当事人均有约束力。合同实际履行期间，即2013年9月初至2014年7月初，双方当事人均应按合同约定履行各自义务。对于合同第七条第一款中“竣工”二字的理解，应从有利于实现合同目的、维护诚实信用原则的角度出发，且根据本案实际情况，应理解为工程已完工、业主可以办理进户。实际上，早在2013年9月就已有业主陆续办理进户手续。金汇公司辩称该“竣工”应理解为竣工验收，不利于实现合同目的，不符合本案实际，对轩华公司显然有失公平。根据本院查明的事实，涉案小区竣工验收前，轩华公司就已提供物业服务，金汇公司依法应支付物业费。对于竣工后，涉案小区实际办理进户的面积，金汇公司提交的证据能够体现确有业主进户，但未提供证据证明进户的具体面积及截止日期，本院按轩华公司自认的进户面积及日期扣除相应物业费用。具体计算如下：1.高层物业费：0.98元/月·㎡×30,488.16㎡×10个月-0.98元/月·㎡×2,080.65㎡×约2个月（2014年4月29日至7月初）=294,705.89元;2.多层物业费：0.78元/月·㎡×6,578.40㎡×10个月-0.78元/月·㎡×3,662.70㎡×约9.5个月（2013年9月18日至2014年7月初）=24,170.91元；3.车库物业费：1.00元/月·㎡×1,230.08㎡×10个月=12,300.80元。以上物业费合计：294,705.89元+24,170.91元+12,300.80元=331,177.60元。由于涉案小区建筑面积计算成果表未体现车位面积，涉案合同也无车位物业服务收费标准的相关约定，故轩华公司在汇丰苑进户情况及收支明细中列明的车位物业费无事实基础，本院不予支持。鉴于轩华公司提供的物业服务存在一定质量问题，本院酌定对上述物业费按60%的比例予以支持，即金汇公司应向轩华公司支付物业费331,177.60元×60%=198,706.56元。故关于金汇公司基于涉案合同第七条第一款认为其不应支付物业服务费的抗辩不能成立，本院不予支持。关于盖有轩华公司和金汇公司公章的“借条”所涉5万元，鉴于轩华公司自认该款为物业费，故应从金汇公司应支付的物业费198,706.56元中予以扣除，即扣除该5万元后，金汇公司应向轩华公司支付尚欠物业费148,706.56元。关于轩华公司所主张的违约金，涉案物业服务合同虽有违约条款，但并未就违约情形作出具体约定，对物业费的交纳周期、交纳方式等亦没有进一步的约定，且双方也未就物业费作出结算，无法证明金汇公司违约，故对于轩华公司要求金汇公司支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，轩华公司的部分上诉请求成立，予以支持。原审判决认定事实错误，适用法律不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销吉林省辽源市龙山区人民法院（2017）吉0402民初648号民事判决；二、辽源市金汇房地产开发有限公司与辽源市轩华物业服务有限责任公司于2013年4月25日签订的《物业服务管理合同》合法有效；三、除已支付的物业费5万元外，辽源市金汇房地产开发有限公司于本判决生效之日起立即向辽源市轩华物业服务有限责任公司支付尚欠物业费148,706.56元；四、驳回辽源市轩华物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。辽源市金汇房地产开发有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5,226,00元、其他诉讼费用60.00元，共计5,286.00，由辽源市轩华物业服务有限责任公司负担3,700.00元，由辽源市金汇房地产开发有限公司负担1,586.00元；二审案件受理费5,226.00元，由辽源市轩华物业服务有限责任公司负担3,658.00元，由辽源市金汇房地产开发有限公司负担1,568.00元。本判决为终审判决。审判长  温桂杰审判员  陈传冬审判员  李 爽二〇一八年三月二十六日书记员  刘丽影