辽宁省桓仁满族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0522民初1594号
原告（反诉被告）：桓仁盛汇置业发展有限公司，住所地桓仁满族自治县桓仁镇泰山路17号。
法定代表人：刘彦明，系该公司经理。
委托诉讼代理人：ＸＸ青，系辽宁贞观律师事务所律师。
被告（反诉原告）：贾茹，女，1975年4月11日出生，住辽宁省本溪满族自治县。
委托诉讼代理人：卢颖楠，�，1981年5月8日出生，满族，住桓仁满族自治县。
委托诉讼代理人：荣丽萍，系辽宁兴桓律师事务所律师。
原告（反诉被告）桓仁盛汇置业发展有限公司与被告（反诉原告）贾茹商品房预约合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）桓仁盛汇置业发展有限公司的委托诉讼代理人ＸＸ青、被告（反诉原告）贾茹及其委托诉讼代理人卢颖楠、荣丽萍均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
桓仁盛汇置业发展有限公司向本院提出诉讼请求：被告给付购房款797785元。后于庭审中变更诉讼请求为解除双方汇景华苑定房认购书，收回房屋并愿按法律规定承担相应的法律责任。事实与理由：被告与原告签订汇景华苑定房认购书，被告购买原告开发建设的位于汇景华苑公寓楼北门市层1-2号房屋，建筑面积226.87平�米（合同数243.78平方米），单价优惠后为5500元房屋总价款为1247785元。被告订房时交给原告购房款45万元，其余购房款797785元应当在商品房买卖合同签订后10日内交齐。截止本案审理前，被告却没有及时到原告处交齐购房款。经原告公司人员多次催促，被告都一直拒绝。综上，被告购买商业用房，原告出售房屋，实现商品房开发建设目的，是合同双方的合同目的。汇景华苑定房认购书是双方真实意思表示，合法有效。被告依约定交齐剩余购房款，是被告的主要合同义务。被告置原告的多次催告于不顾，以各种理由拒绝，已经构成根本性违约。
贾茹辩称，2012年11月4日双方签订商品房买卖合同，由我购买被告位于汇景华苑公寓楼北门市层1-2号房屋。合同约定面积为243.78平方米，实际交付面积为226.87平方米。房屋单价每平方米5500元。按合同约定面积应支付总价�为1340790元，按实际交付面积支付总价款为1247785元。原告口头承诺于2013年5月30日前交房，但由于原告资金紧张，无法完成施工。为了获取资金又将该房屋抵押，至房屋迟迟无法交付。直到2016年5月30日，距合同签订之日4年，约定的交房日期3年，才具备交付房屋的条件。故是原告违约，我方对原告的违约行为提出反诉。现要求原告继续履行合同，交付房屋。
贾茹向本院提出反诉诉讼请求：1、判令反诉被告按所购房屋当地租金标准给付逾期交房的租金损失（从2013年5月30日至交付房屋之日，每年的租金标准为6万元）；也可以按照中国人民银行同期同类支付利息。2、判令反诉被告支付超过合同约定面积误差3%的9.6平罚金52800元；事实与理由：反诉原告购买该房屋是为了经营配件商店，该购房款不是高利借贷，就是银行贷款。反诉被告迟迟不能交付房屋，给反诉原告造成了难以弥补的经济损失。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第17条第3款逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段的同类房屋租金的确定违约损失的规定。反诉原告要求反诉被告承担逾期交付房屋的损失。按照合同约定交付的房屋面积应为243.78平，实际交付的面积为226.87元，面积误差比超过3%的面积为9.6平，按照《商品房买卖合同的司法解释》，反诉被告应交付罚金52800元。
桓仁盛汇置业发展有限公司辩称，被告诉讼请求不当。房屋产权登记是2016年3月5日，竣工验收2015年5月份就已经验收了。双方签订的是定房认购书而未签订正式的商品房买卖合同。鉴于这种情况，我公司决定不卖给被告这个房子了。按照法律规定承担相应的责任。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。
经审理查明，2012年11月4日，原告桓仁盛汇置业发展有限公司（甲方）与被告贾茹（乙方）签订汇景华苑定房认购书。该认购书约定：一、汇景华苑项目公寓楼北门市层1-2号房屋，建筑面积约为243.78㎡，单价6000元／㎡，采用第1种付款方式，折后单价5500元／㎡，折后总房款1340790元；上述面积以房产管理部门最终核实的面积为准，面积多退少补。房屋单价不变，成交总房款作相应的调整。二、付款方式：签属本认购书同时乙方需向甲方交纳购房预定金45万元；1、50%房款支付；（1）签属本协议七天内，即2012年11月4日前，乙方需向甲方交付所定房源折后总房款的50%房款，即45万元作为预付房款。（2）总房款的余款，即890790元，在签订正式商品房买卖合同后十天内，由乙方�现金或按揭形式付清。三、注意事项：1、乙方应严格遵守本认购书付款方式，如乙方未在约定的时间交纳房款，则视为乙方自动放弃该房屋购买权，甲方有权将房屋另行出售并无需另行通知乙方，乙方所交房款做为违约金不予退还，本认购书自动作废。2、乙方对该房屋位置、户型、楼层图纸设计等均已经过本人实际确认。3、乙方确认本认购书中预留地址及联系方式可及时、准确联系到乙方，甲方向乙方送达地址均以上述地址为准。在该协议下方空白处注有”首付款50%670790同意于2013年5月30日之前补齐首付款50%”。上述定房认购书签订后，被告贾茹交付给原告桓仁盛汇置业发展有限公司购房预定金45万元。该房屋在竣工验收备案书中体现：开工日期：2013年8月22日；竣工日期：2014年4月1日；备案登记完成日：2015年5月27日。被告贾茹所购汇景华苑公寓楼北门市层1-2号房屋初始登记时间为2016年3月5日。其中登记房号：1、桓仁镇福民街06组16幢单元24号建筑面积113.5平方米；2、桓仁镇福民街06组16幢单元25号建筑面积113.37平方米。两处房产建筑面积计226.87平方米。现原、被告双方未正式签订商品房买卖合同。被告贾茹未交付余下购房款，原告桓仁盛汇置业发展有限公司也未向被告贾茹交付房屋。原告桓仁盛汇置业发展有限公司诉至本院要求解除双方签订的定房认购书收回房屋。被告贾茹反诉请求，要求履行购房合同，原告桓仁盛汇置业发展有限公司承担违约责任。
上述事实，有原告桓仁盛汇置业发展有限公司陈述及答辩、被告贾茹陈述及答辩、汇景华苑定房认购书、辽宁省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案书、房屋所有权证、短信复印件等证实材料，经当庭质证及本院审查具有证明效�，本院予以确认。
本院认为，（一）2012年11月4日，原告桓仁盛汇置业发展有限公司与被告贾茹签订汇景华苑定房认购书中约定了商品房基本情况、商品房的销售方式、商品房的价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间等主要内容且原告桓仁盛汇置业发展有限公司已收取了被告贾茹45万元的预付房款，该定房认购书应认定为商品房买卖合同。该定房认购书系双方当事人真实意思表示，合法有效。双方当事人应按该认定书约定履行权利与义务。现商品房买卖合同履行条件已具备，原告桓仁盛汇置业发展有限公司要求解除该商品房买卖合同收回房屋的诉讼请求没有事实和法律依据，对该诉讼请求，本院不予支持。该房认购书应继续履行；（二）关于商品房买卖合同的履行。1、余下房款的确定：现房屋产权部门已核定该两处房产建筑面积计226.87平方米，�平方米5500元，计房屋总价款为1247785元，扣除已给付的45万，被告贾茹尚应给付原告桓仁盛汇置业发展有限公司购房款797785元；2、关于违约责任：于由原、被告双方没有确定商品房买卖合同具体签订时间及商品房的具体交付日期，本院确定2014年4月1日该商品房竣工验收日应为房屋交付时间。由于原告桓仁盛汇置业发展有限公司至今未能交付房屋，构成违约，对此应承担相应的违约责任。故对被告贾茹要求原告桓仁盛汇置业发展有限公司承担逾期交付房屋的违约责任的反诉请求，本院予以支持。由于未能签订正式的商品房买卖合同及商品房未交付的实际情况，被告贾茹要求原告桓仁盛汇置业发展有限公司承担房屋面积误差比的违约责任，没有事实和法律依据，对该反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关�审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、2012年11月4日，原告桓仁盛汇置业发展有限公司与被告贾茹签订的汇景华苑定房认购书继续履行。原告桓仁盛汇置业发展有限公司于本判决生效后立即将桓仁镇福民街06组16幢单元24号建筑面积113.5平方米、桓仁镇福民街06组16幢单元25号建筑面积113.37平方米的商品房交付给被告贾茹并同时协助被告贾茹完成上述商品房的产权变更登记；
二、被告贾茹给付原告桓仁盛汇置业发展有限公司购房款797785元；
三、原告桓仁盛汇置业发展有限公司自2014年4月1日起至判决确定的给付之日止按年利率6%计算逾期交房违约金（以本金45万元计算）；
上述二、三项给付款，于本判决生效后立即给付。
四、驳回被告贾茹的其他反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11778元（原告桓仁盛汇置业发展有限公司申请缓交），由被告贾茹负担。反诉案件受理费4792元（被告贾茹申请缓交），由被告贾茹负担2828元，原告桓仁盛汇置业发展有限公司负担1964元。诉讼保全费5000元（被告贾茹已交纳），由原告桓仁盛汇置业发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省本溪市中级人民法院。
审 判 长 关 伟 林
审 判 员 潘 宇
人民陪审员 杨�光
二〇一七年九月十五日
书 记 员 徐 放