上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终5312号
上诉人(原审原告)沈德昌，男，1953年12月13日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。被上诉人(原审被告)冯珠，女，1971年2月23日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。上诉人沈德昌因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2016)沪0118民初1037号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，位于上海市青浦区重固镇福泉山路XXX号房屋无相关房地产权证。上海市青浦区重固镇人民政府、青浦区重固镇福泉社区居民委员会共同出具房产证明，表示系争房屋属上海市青浦区重固镇镇规划科集资房，无房产证，不属于违法建筑，为沈德昌所有。2011年1月11日，沈德昌作为出租人，冯珠作为承租人签订《租房协议》，约定出租地点为上海市青浦区重固镇福泉山路XXX号门店(以下简称“系争房屋”)，租期3年，年租金人民币(以下币种均为人民币)38,000元，租金每年协商；租金第一年每半年付一次，第二年每年付一次，提前一月付清；押金500元等。2012年12月18日，沈德昌作为出租方，冯珠作为承租方签订《租房协议》，约定沈德昌将系争房屋出租给冯珠，租期三年，租金每年40,000元，租金每年一付。合同注明同时的另一份合同只是应付其他办证之用，租金以此为准。之后，沈德昌将房屋交付冯珠，沈德昌出具收条，确认收到系争房屋租金43,000元，租期至2016年1月10日结束。2016年1月11日，双方因腾退事宜发生纠纷，在冯珠已经搬离部分物品情况下，沈德昌在冯珠锁之外另加了一把锁。2016年1月27日左右，冯珠将自己的锁去除，但并未将该情况告知沈德昌。2016年1月19日，因就腾退事宜无法达成一致意见，沈德昌向原审法院提起本案诉讼。沈德昌在原审诉称，双方合同于2015年12月18日终止，但是冯珠始终不肯搬离。直到2016年1月11日晚九点，冯珠才停止经营。沈德昌次日索要钥匙并要求其搬离和处理店内物品，但冯珠坚持不肯搬离并索要转让费。之后，沈德昌去镇司法所、福泉街道、重固镇派出所寻求帮助，均未果，故要求判令：1、冯珠腾退系争房屋(拆除灶头、油烟管道)；2、冯珠付清所欠水电费；3、冯珠按照每天150元的标准支付自2016年1月11日至实际腾退之日止的逾期租金；4、冯珠支付沈德昌逾期经营损失，按照每天1,000元标准自2016年1月11日至冯珠实际腾退之日止；5、冯珠支付沈德昌所请5名工人工资，按照每人每月2,000元计算，计10,000元；6、处置系争房屋内冯珠不愿搬走的物品的处置费1,500元(包括水斗、用泥砖砌好的灶具及熟食铝合金隔间、店外排油烟设施、排污管道)；7、撤销冯珠在经营期间申请的各种证件和执照(包括卫生许可证、营业执照)。冯珠辩称，同意沈德昌的第一项诉讼请求，不同意沈德昌其他的诉讼请求。沈德昌于2016年1月11日晚上9点将房屋上锁，当时冯珠已经在搬离了，所以逾期搬离的租金不应由冯珠负担。沈德昌没有在系争房屋内经营餐饮，也未办理任何证件和执照，所以不同意支付营业损失、工人工资。双方未在合同中约定到期搬离时将无法拆除的物品拆除搬离，若沈德昌另行装修的话，拆除费也包含在装修费中，故不同意支付拆除费。无论证照是否有继续使用价值，冯珠都不同意注销，因为餐饮店是冯珠从他人处转让得来的，且冯珠办理的证照在2016年4月22日就到期了。原审审理中，因冯珠交清水电费，沈德昌撤回了其第二项诉讼请求；因冯珠在诉讼过程中已经拆除了铝合金隔间，所以第六项诉讼请求的1,500元中不包括该部分费用。沈德昌明确，其第七项诉讼请求中的证照即卫生许可证和营业执照。经原审法院释明，沈德昌坚持要求撤销冯珠申请的营业执照和卫生许可证。原审法院另查明，冯珠在系争房屋内取得了个体工商户营业执照,注册日期为2011年4月18日;冯珠于2013年4月23日在系争房屋内注册餐饮服务许可证,有效期为2013年4月23日至2016年4月22日。2003年12月31日，沈德昌向案外人潘小兵出具收条，表示收到潘小兵支付的租金5,400元和押金1,500元。该份收条原件在冯珠处。原审中，上海市公安局青浦分局重固派出所于2016年3月3日出具情况说明，载明：2016年1月13日10时许，报警人沈德昌来所报称其所有的青浦区重固镇福泉山路XXX号门面房租客租期到期但不肯搬离，民警致电租客冯珠，冯称要求报警人补偿50,000元后再行交房。原审审理中，沈德昌、冯珠一致同意，冯珠于2016年3月11日将系争房屋中冯珠的桌子、凳子、冰箱、饭盒等物品搬离。3月11日的庭审中，冯珠明确第六项诉讼请求中的装修不愿意拆除，冯珠放弃所有权，沈德昌可自行处置。沈德昌、冯珠一致确认，最后一年的租金标准为43,000元。原审中，沈德昌认为：1、因为冯珠未将房屋中的灶头、油烟管道等拆除，故至今没有完成腾退义务；2、因冯珠在合同终止后拒绝搬离并索要转让费，故沈德昌对房屋上锁，目的是为了阻止冯珠继续经营，冯珠理应支付腾退前的租金；3、沈德昌本打算收回房屋自行经营餐饮，因冯珠未及时交还房屋，沈德昌按照餐饮经营的纯利润估算每日1,000元，要求冯珠赔偿。沈德昌已经请好工人准备营业，由于未能及时营业，沈德昌支付给五个工人工资损失，每人2,000元，共计10,000元，无支付凭证提供；4、水斗在出租给冯珠的时候就有，除了PVC排烟管是冯珠新装的外，其余的都是冯珠在承租期间另行改造的。沈德昌要求冯珠全部拆除，鉴于冯珠不同意拆除，沈德昌主张拆除费1,500元，如果拆除需要花费两个工人一天时间；5、1,500元押金是潘小兵支付给沈德昌的，由于潘小兵未及时返还房屋，且房屋有损坏，故沈德昌与潘小兵曾口头约定押金不退，现沈德昌亦不同意退还冯珠上述押金。原审中，沈德昌提供用工协议五份，冯珠认为用工协议系沈德昌与案外人签订，真实性不予认可，并且与冯珠无关。冯珠认为：1、冯珠已经于2016年3月11日将系争房屋内的所有物品搬离，剩余物品沈德昌可自行处置；2、2016年1月11日，冯珠已经将部分物品搬离并停止经营，当天晚上沈德昌强行上锁，导致冯珠无法搬走剩余物品，故冯珠不同意支付之后的租金；3、沈德昌并未实际经营，没有装修，也没有办理相关证照，没有营业损失，不需要支付工人工资；4、冯珠已于2016年3月11日将铝合金隔墙拆除，剩余的都是冯珠承租时就已经存在的，冯珠仅进行了局部改造，冯珠没有义务拆除。如果拆除仅需一个工人半天时间；5、冯珠从案外人朱卫星手中转让系争房屋，朱卫星系从潘小兵手中转让。2011年，冯珠支付朱卫星押金1,500元，朱卫星将押金收条给冯珠，冯珠未另行支付过押金，故要求在本案中处理押金，即沈德昌退还冯珠押金1,500元。原审法院认为，沈德昌、冯珠签订的《租房协议》虽系双方当事人真实意思的表示，但系争房屋无房地产权证，沈德昌也未提供建房批复等合法批建手续，故沈德昌、冯珠签订的《租房协议》违反了国家法律法规的强制性规定，应属无效。协议无效，冯珠应将该租赁房屋腾退并归还给沈德昌。原审审理中，冯珠已于2016年3月11日将相关物品从系争房屋内搬离，明确放弃了其他物品所有权，由沈德昌自行处置，沈德昌在起诉时也明确选择了要求冯珠支付拆除费用，故原审法院认为冯珠已经于2016年3月11日完成腾退，对于沈德昌要求冯珠腾退的诉讼请求不予支持。冯珠已经付清了截至2016年1月10日的租金。根据派出所的证明，冯珠要求沈德昌补偿50,000元后才同意腾退，故冯珠对未及时腾退具有过错。沈德昌作为出租人，自2016年1月11日起对房屋进行上锁，导致冯珠无法正常使用和搬离，其行为显属不当。故对2016年1月11日至2016年3月11日期间的房屋使用费，原审法院根据双方的过错程度、起诉后的配合程度、沈德昌的实际损失等因素，酌情认定冯珠应支付沈德昌房屋使用费3,600元。沈德昌并未在系争房屋中经营，也未提供实际支付工人工资的依据，故对沈德昌要求冯珠支付营业损失和工人工资的请求不予支持。冯珠在腾退后有义务将房屋恢复至承租时的状态，冯珠明确表示不愿意拆除，原审法院根据沈德昌、冯珠的陈述、冯珠装修改造的范围等内容，酌情认定冯珠应当支付沈德昌处置费300元。沈德昌主张的营业执照和卫生许可证的注销系相关行政部门行政审批手续，而本案处理的是民事主体之间的民事纠纷，沈德昌在原审法院释明下坚持要求撤销上述证照，故原审法院对沈德昌的该项请求不予支持。鉴于本案租赁合同无效，冯珠主张退还押金，原审法院认可押金作为合同无效的后果在本案中一并予以处理。沈德昌认可押金系潘小兵支付，但主张与潘小兵口头约定押金不予退还，但对此沈德昌未提供相应证据予以证明，且若依据沈德昌观点，该押金收条理应收回，然现押金收条原件在冯珠处，故原审法院对冯珠主张将押金支付上家的意见予以采信，沈德昌理应退还冯珠押金1,500元。综合上述分析，原审法院作出如下判决：一、冯珠应于判决生效之日起十日内支付沈德昌房屋使用费3,600元；二、冯珠应于判决生效之日起十日内支付沈德昌处置费300元；三、沈德昌应于判决生效之日起十日内退还冯珠押金1,500元；四、对沈德昌的其余诉讼请求不予支持。原审判决后，沈德昌不服，向本院提起上诉称：1、《租房协议》于2016年1月10日到期，但直到2016年1月11日晚上六点，冯珠仍在系争房屋内炒菜。为阻止其继续营业，沈德昌只能将系争房屋上锁。次日上午，沈德昌就马上联系冯珠，要求其搬离，但冯珠坚持要求沈德昌支付50,000元转让费，不肯搬离。因此，沈德昌将房门上锁实属无奈，并无不当。2、系争房屋是上海市青浦区重固镇镇政府规建办筹资建设的农民集资房，当时曾有青浦质监站主持质量监督，故系争房屋肯定有建委批文，应属合法建筑。但限于个人能力，沈德昌无法取得相关批文。3、冯珠虽于2016年3月11日取走了系争房屋内的多数物品，但不允许沈德昌使用其改造过的排污油烟管道，且拒不注销营业执照，导致沈德昌无法向相关部门申请在系争房屋内正常经营。直至2016年4月11日，原审法院第二次开庭时，冯珠才放弃了上述两点要求。因此，冯珠应当支付2016年1月11日至同年4月11日的房屋使用费，按150元一天计算，合计13,650元。4、2015年12月31日，沈德昌聘请了5名工人开始实习，准备开展经营活动，为此支付了5名工人各一个月工资2,000元。因冯珠拒不交房，导致沈德昌支付的上述工人工资无故损失，冯珠对此应当予以赔偿。5、因冯珠延期交房，导致沈德昌不能进行经营活动，相关经营损失亦应由冯珠予以赔付。6、因潘小兵造成系争房屋财产损失，且拒绝按约交房，且故沈德昌没有返还潘小兵1,500元押金，该笔押金已经被没收。冯珠虽然取得上述押金条，但不能据此主张退还押金。综上，请求撤销原审判决，改判冯珠支付沈德昌租金损失13,650元(按每天150元×91天计算)；赔偿沈德昌用工损失1万元(2,000元/人×5人)；沈德昌无需退还押金1,500元；冯珠支付因未注销营业执照给沈德昌造成的营业损失(按每天1,000元计算，从2016年4月12日起,至冯珠注销营业执照之日止)。被上诉人冯珠辩称：1、2016年1月10日，冯珠已将系争房屋内的大部分物品都搬离了，只剩下了几张桌子。因沈德昌在系争房屋房门上加锁，导致冯珠无法及时腾退房屋，故沈德昌对此也有过错。2、因系争房屋房门被锁，店面无法经营，故沈德昌并不存在所谓的用工损失。3、冯珠将房屋押金1,500元交给了其上家朱卫星，因而朱卫星将沈德昌出具给潘小兵的押金条交付冯珠。在双方交接押金条时，沈德昌亦在场，且并未提出异议。该押金条原件现在冯珠处，故沈德昌理应将1,500元押金退还给冯珠。4、营业执照和餐饮许可证均已于2016年4月22日到期，到期后相关证照自动注销，故无需冯珠再去另行注销。综上，原审判决认定事实清楚，判决结果正确，请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。二审中，沈德昌提供工资签收单一份，欲证明沈德昌已按照其与5名工人的用工协议约定，支付了5名工人工资合计10,000元。冯珠对工资签收单的真实性不予确认，认为沈德昌没有办理营业执照，没有店面用于经营，无法实际用工，故上述工资签收单应属伪造。本院认为，当事人就未取得建设工程规划许可证的房屋订立的租赁合同，依法应属无效。本案中，沈德昌取得系争房屋后用于出租已经多年，但未取得合法的房地产权证，沈德昌也未能提供建房批复等合法批建手续，因此，原审法院认定沈德昌与冯珠签订的《租房协议》无效是正确的。房屋租赁合同无效后，出租人可以请求承租人参照合同约定的租金标准支付房屋占有费。本案中，冯珠已按双方约定支付房屋使用费至2016年1月10日。2016年1月11日，因对房屋腾退事宜产生纠纷，沈德昌在系争房屋房门上加锁，导致冯珠无法正常使用和搬离。2016年3月11日，在原审法院的劝导下，冯珠将其在系争房屋内的相关物品搬离，并明确放弃其他物品的所有权，将房屋交还给沈德昌。考虑到双方对《租房协议》无效及2016年1月11日至2016年3月11日之间的房屋空置损失均有过错，故原审法院酌情判决冯珠应再支付沈德昌房屋使用费3,600元，并无不当。沈德昌要求冯珠按照每天150元标准支付房屋使用费至2016年4月11日，没有相应的事实和法律依据，故本院对其该项上诉请求不予支持。关于沈德昌要求冯珠赔偿10,000元用工损失问题，沈德昌主张其自2015年12月31日开始用工，但按照双方签订的《租房协议》，沈德昌最早要到2016年1月11日才能收回系争房屋，且其至今尚未办理经营所需的相关证照，故沈德昌的该项上诉请求明显不具有合理性，本院亦不予支持。同理，沈德昌要求冯珠按照每天1,000元标准，赔偿其因不能开展经营活动而产生的预期损失的上诉请求，亦没有相应的事实和法律依据，本院予以驳回。关于沈德昌是否应当退还1,500元押金问题，原审法院已作充分阐述，本院予以认同，不再赘述。综上，沈德昌的上诉请求均没有事实和法律依据，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币391元，由上诉人沈德昌负担。本判决为终审判决。
审判长 刘海邑
审判员 高 胤
审判员 彭 浩
二〇一六年七月二十一日
书记员 朱丹丹
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……