江苏省无锡高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）新民初字第0108号
原告深圳市新世界物业管理有限公司。
法定代表人严世洪，该公司董事长。
委托代理人潘雯，江苏锡城律师事务所律师。
委托代理人李风，江苏锡城律师事务所律师。
被告季爱娟。
委托代理人葛太红，江苏天豪律师事务所律师。
委托代理人吴伟，江苏天豪律师事务所律师。
原告深圳市新世界物业管理有限公司（以下简称物业公司）与被告季爱娟物业服务合同纠纷一案，本院于2014年1月1日受理后，依法由代理审判员张露莛独任审判。后依法由审判员胡艳丽、代理审判员张露莛、人民陪审员胡静妹组成合议庭适用普通程序，于2014年5月26日公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托代理人潘雯，被告季爱娟及其委托代理人葛太红、吴伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告物业公司诉称，季爱娟系深圳市新世界集团江苏省房地产有限公司（以下简称房产公司）开发的新世界国际纺织服装城C1栋1层1607号商铺所有权人，其公司为新世界国际纺织服装城1-6期提供物业服务，但季爱娟未按规定支付物业管理费，现要求季爱娟支付：1、2009年3月28日起至2013年11月28日期间的物业费36810.14元（按照22.80元／平方米／月＊56个月＊28.83平方米计算）；2、本案诉讼费用。
被告季爱娟辩称，其买房是在2007年6月，而前期物业服务合同签订时间是在2008年8月29日，且从未向其告知过签订事宜，其从未按照合同中约定的标准缴纳过物业费，故前期物业服务合同对其没有约束力；C栋商铺物业服务费系自行制定，未经有关部门备案，且标准过高，物业公司无权按照该标准向其收费，另外，同是位于新世界国际纺织服装城内的A、B栋商铺物业费仅为6元／平方米／月，在相同的物业服务标准下，不可能存在两种不同的物业费收费标准；C栋大楼自2009年3月起即处于关闭状态，任何人无法使用，物业公司也从未提供过物业服务，不应当向其收取物业费；物业公司主张的部分物业费也已经超过了诉讼时效。
经审理查明，2007年6月6日，季爱娟与房产公司签订《商品房买卖合同》1份，约定季爱娟购买该公司开发建设的新世界国际纺织服装城第C1栋1层1607号商铺（建筑面积28.84平方米）。季爱娟自2007年3月28日起委托房产公司出租两年。2008年8月29日，房产公司与物业公司签订《前期物业服务合同》1份，约定由物业公司为新世界国际纺织服装城1-6期提供物业服务，其中商业物业服务费为22.80元／平方米／月，服务期限为2008年8月20日起至2010年8月19日止，物业服务费按每月缴纳，业主或物业使用人应在15日前履行缴纳义务。2009年4月15日，房产公司名称变更为无锡新世界国际纺织服装城有限公司（以下简称新世界公司）。2010年5月10日，新世界公司与物业公司签订《延长合同期限协议》1份，按原《前期物业服务合同》约定的内容延长合同期限至2015年8月19日止。因季爱娟未支付物业费，2013年9月29日，物业公司出具《催缴物业费通知书》，催告季爱娟支付拖欠的物业费34838.17元。同年11月1日，物业公司委托律师向季爱娟出具律师函再次催讨上述物业费。因季爱娟仍未支付，2014年1月1日，物业公司诉至本院。
以上事实，有物业公司提供的《商品房买卖合同》、《新世界国际纺织服装城补充协议》1份、无锡市房屋登记簿证明1份、《前期物业服务合同》复印件1份、工商准予变更登记通知书复印件1份、延长合同期限协议复印件1份、《催缴物业费通知书》复印件1份、律师函复印件1份、EMS快递详情单存根2份、邮件投递记录复印件各2份、物业管理企业资质证书正、副本各1本及双方当事人的陈述在卷佐证。
诉讼中，双方在以下几方面产生争议：1、前期物业合同是否对季爱娟具有约束力，物业公司是否对诉争商铺提供了物业服务，季爱娟是否应当支付物业费；2、物业费收费标准是否合理；3、物业公司的部分诉讼请求是否超过了诉讼时效。
关于第一个争议焦点，物业公司表示新世界公司已于2009年3月28日将诉争商铺交还季爱娟，其公司自签订《前期物业服务合同》之日起即为新世界国际纺织服装城提供物业服务至今，已履行了物业服务，故季爱娟应当缴纳相应的物业费。为证明自己主张，物业公司提供了证明1份、情况说明1份、清洁服务协议原件3份及复印件1份、ABCD栋空调系统运行及维护保养合同原件及复印件各1份、电梯保养服务合同原件1份及复印件3份、（2013）新民初字第1125、1126号民事判决书各1份予以佐证。经质证，季爱娟对判决书的真实性无异议，对其他证据均不予认可。季爱娟同时表示，其从未接受过新世界公司的房屋移交，前期物业服务合同签订时间在其购房之后，对其不具有约束力，上述合同也无法看出物业公司是否实际提供了维保服务并支付过相应费用，而事实上诉争商铺所在的C栋大楼自2009年起一直处于关闭状态，任何人无法使用，物业公司也从未提供过任何物业服务，故其不应当支付物业费。为证明自己主张，季爱娟提供了2009年新世界纺织服装城C栋被迫关闭的网页材料摘录1份、录音光盘、文字整理资料各1份、照片打印件9份予以佐证，并申请证人ZHUXUBIN到庭作证。证人ZHUXUBIN陈述：其母亲也在新世界国际纺织服装城C栋大楼里购买了商铺，2014年4月17日，其收到C栋广告宣传单，因为该楼一直处于关闭状态，其与其母亲到现场查看，发现其母亲所有的商铺内的物品不见了，故其二人找负责人了解情况并进行了拍照、录音，季爱娟所提供的录音就是其当时录的；2009年3月起，因发生了纠纷，C栋商户被驱赶导致C栋长期处于关闭状态直至现在；A、B两栋楼的物业费是6元／平方米／月，同时提供宣传单1份。经质证，物业公司表示对照片真实性无异议，亦认可宣传单是针对C栋做的宣传，但对其他证据及证人证言均不予认可。季爱娟对证人证言及宣传单均无异议。
为查明案件事实，本院工作人员至诉争商铺所在地新世界纺织服装城C栋进行了现场勘查，拍照并制作了相应情况追记，另调取了本院（2013）新民初字第1125号案卷中工作追记1份、（2013）新民初字第1126号案卷中现场勘查笔录1份。经质证，物业公司对上述材料均无异议，并表示照片及情况追记最多只证明其公司在提供物业服务的过程中存在需要改进之处。季爱娟表示对照片及情况追记均无异议，认为恰好证明了诉争商铺所在C栋大楼不存在物业服务，对（2013）新民初字第1125号案卷中工作追记、（2013）新民初字第1126号案卷中现场勘查笔录均不予认可。
关于双方第二个争议焦点，季爱娟表示物业公司主张的物业费标准过高，且未经审批备案，亦未与其进行过协商，同是位于新世界国际纺织服装城内的A、B栋商铺物业费仅为6元／平方米／月，在相同的物业服务标准下，不可能存在两种不同的物业费收费标准，故物业公司无权按照22.8元／平方米／月的标准主张物业费。为证明自己主张，季爱娟提供了B栋商户缴费通知单打印件2份及证人ZHUXUBIN的证人证言予以佐证。经质证，物业公司表示均不予认可，认为商户缴费通知单打印件中所收取的费用并非物业费，而系市场综合管理费，并提供了无锡新世界国际纺织服装城市场管理有限公司（以下简称新世界市场公司）与其他商户签订的新世界国际纺织服装城经营管理协议1份。经质证，季爱娟表示对协议真实性无法确认，且与本案无关。
为查明案件事实，本院向无锡市物价局进行了调查，并随机抽取了无锡新世界国际纺织服装城A、B栋各4家商户进行了调查，并制作了情况追记3份。其中无锡市物价局工作人员陈述：商铺物业费无需审核备案。无锡新世界国际纺织服装城A、B栋各4家商户陈述基本一致：A、B栋商户没有交过物业费，交的都是市场综合管理费，收据名目为“市场管理费”，2014年1月之前的市场综合管理费收费标准为6元／平方米／月，之后为10元／平方米／月。经质证，物业公司均无异议，并表示从季爱娟与房产公司签订的补充协议可以看出如有委托经营情形的，委托出租期间的物业费是由受委托方承担的，而A、B栋商户均是委托经营的，季爱娟的委托经营期限到2009年3月27日截止，故应从期满次日起缴纳物业费。季爱娟对情况追记的真实性均无异议，但认为A、B栋商户的调查仅能反映出该两栋的情况，与C栋无关，且市场综合管理费应当包含了物业费。
关于第三个争议焦点，季爱娟表示物业公司所主张的2009年3月28日-2011年9月30日期间的物业费已超过诉讼时效，不受法律保护。物业公司则认为，物业服务合同属于继续性合同，季爱娟欠交物业费是持续状态，故相应物业费未超过诉讼时效。
本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。关于双方第一个争议焦点，房产公司与物业公司签订了前期物业服务合同，对新世界国际纺织服装城1-6期物业服务进行了约定，并明确了相应收费标准，该约定对业主具有约束力。季爱娟作为诉争商铺的业主，应当按照该约定支付物业管理费。虽然季爱娟辩称物业公司并未提供物业服务，其无需支付物业费，但物业服务不仅包含对物业共用部位的保洁，还包含对物业共用设施设备和相关场地的日常维修、养护、绿化、管理以及管理车辆停放、安全防范等服务。从本院的现场勘查及调取之前案卷中的现场勘查笔录等材料来看，均反映出物业公司对诉争商铺所在C栋大楼是存在一定物业服务的，因此，本院对季爱娟的该项辩称意见不予采信。但同时，从本院调查的情况也可以看出物业公司在进行物业服务的过程中，多项服务存在瑕疵，故应当酌情减免相应物业费，综合考虑物业公司提供服务的情况，本院酌定按前期物业服务合同约定收费标准的70%计算季爱娟的物业费。关于双方第二个争议焦点，从本院向无锡市物价局调查的情况来看，无锡市范围内商铺物业费无需进行审批备案，故本院对季爱娟辩称的物业费未经审批备案不能成立的意见不予采信。现物业公司要求按照前期物业合同中约定22.80元／平方米／月来主张诉争商铺物业费标准，虽然季爱娟辩称同地段的A、B两栋大楼物业费仅为6元／平方米／月，C栋大楼商铺物业费标准过高，但从其自身提供的B栋商户缴费通知单打印件、物业公司提供的与其他商户签订的经营管理协议以及本院随机抽取A、B两栋商户的调查情况来看，基本能反映出A、B两栋商户交纳费用中没有“物业费”这项费用，相应6元／平方米／月、10元／平方米／月的标准系市场综合管理费的收费标准，故本院对季爱娟的该项辩称意见亦不予采信，对物业公司主张的物业费标准予以确认。关于双方第三个争议焦点，虽然季爱娟辩称物业公司主张的部分物业费已超过诉讼时效，但根据江苏省高级人民法院《关于审理物业服务合同纠纷案件若干问题的意见》第十五条规定，物业服务人要求业主给付物业服务费用的诉讼时效期间，从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算。而本案中，物业公司的物业服务期限届满时间为2015年8月19日，且物业公司实际仍在继续提供物业服务，故物业公司主张的物业费未超过诉讼时效，本院对季爱娟的该项辩称意见亦不予支持。根据季爱娟商铺的面积、物业费月标准及本院酌定的计算比例，季爱娟应缴纳的物业费为25776.04元，故本院对于物业公司主张物业费中的合理部分予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条、《江苏省物业管理条例》第四十九条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、季爱娟应于本判决发生法律效力之日起十日内支付物业公司2009年3月28日起至2013年11月28日期间的物业费25776.04元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回物业公司的其他诉讼请求。
案件受理费720元（此款已由物业公司预交），由物业公司负担216元，由季爱娟负担504元（物业公司同意其预交案件受理费中的504元由季爱娟向其直接支付，本院不再退还，由季爱娟在本判决发生法律效力之日起十日内向物业公司支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一份，上诉于无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省无锡市中级人民法院开户行：中国工商银行无锡城中支行；帐号：11×××05）。
审 判 长 胡艳丽
代理审判员 张露莛
人民陪审员 胡静妹
二〇一四年十二月二十六日
书 记 员 顾 玫
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《江苏省物业管理条例》
第四十九条物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循合理、公开、服务质量和价格相符的原则确定，实行政府指导价和市场调节价。普通住宅的前期物业服务收费实行政府指导价，业主大会成立后，物业服务收费是否实行政府指导价由业主大会决定；非普通住宅和非住宅、满足部分业主需要或者接受业主委托开展的特约服务等其他物业服务收费，实行市场调节价。具体物业服务收费标准，由当事人在物业服务合同中约定。
实行政府指导价的，价格行政主管部门应当会同物业管理行政主管部门，综合考虑物业服务平均成本、最低工资标准调整幅度以及消费物价指数变动情况，制定物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度，并向社会公布。价格行政主管部门应当每三年内对物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度进行评估，并根据评估结果适时调整。
物业服务企业为业主或者物业使用人提供物业服务合同约定以外的专项服务的，其收费标准可以由双方另行约定。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
审判长胡艳丽
代理审判员张露莛
人民陪审员胡静妹
二О一四年十二月二十六日
书记员顾玫
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《江苏省物业管理条例》
第四十九条物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循合理、公开、服务质量和价格相符的原则确定，实行政府指导价和市场调节价。普通住宅的前期物业服务收费实行政府指导价，业主大会成立后，物业服务收费是否实行政府指导价由业主大会决定；非普通住宅和非住宅、满足部分业主需要或者接受业主委托开展的特约服务等其他物业服务收费，实行市场调节价。具体物业服务收费标准，由当事人在物业服务合同中约定。
实行政府指导价的，价格行政主管部门应当会同物业管理行政主管部门，综合考虑物业服务平均成本、最低工资标准调整幅度以及消费物价指数变动情况，制定物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度，并向社会公布。价格行政主管部门应当每三年内对物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度进行评估，并根据评估结果适时调整。
物业服务企业为业主或者物业使用人提供物业服务合同约定以外的专项服务的，其收费标准可以由双方另行约定。
江苏省高级人民法院《关于审理物业服务合同纠纷案件若干问题的意见》
第十五条物业服务人要求业主给付物业服务费用的诉讼时效期间，从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。