杭州市上城区人民法院
民 事 判 决 书
（2009）杭上民初字第869号
原告：钱小未。
原告：钱晓珠。
二原告共同委托代理人：沈雄杰。
被告：杭州小营房地产开发有限公司。
法定代表人：骆云森。
委托代理人：徐伟民。
委托代理人：杨佩林。
被告：钱晓明。
原告钱小未、钱晓珠为与被告杭州小营房地产开发有限公司、钱晓明房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，于2009年7月15日向本院起诉，本院于当日受理后，依法由审判员周智适用简易程序独任审判，于2009年8月11日公开开庭进行了审理。原告钱小未、钱晓珠及其委托代理人胡航波，被告杭州小营房地产开发有限公司的委托代理人徐伟民、杨佩林，被告钱晓明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告钱小未、钱晓珠诉称：皇诰巷10－5号房屋系产权人王伯海所有的私房，产权证号为杭房权证上移字第××号，建筑面积66.8平方米。王伯海于2000年1月29日去世，留有三个子女，钱小未、钱晓珠、钱晓明。王伯海去世后三个子女对皇诰巷10－5号房屋未进行遗产分割，钱小未、钱晓珠、钱晓明为皇诰巷10－5号房屋的共同所有人。2007年7月5日杭州市房产管理局发布《房屋拆迁公告》皇诰巷10－5号房屋被列入拆迁范围，根据杭房诉许字（2007）第013号房屋拆迁许可证杭州小营房地产开发有限公司为皇诰巷10－5号房屋的拆迁人。皇诰巷10－5号房屋被列入拆迁范围之后，两位原告作为皇诰巷10－5号房屋的共有权人多次与杭州小营房地产开发有限公司进行交涉，要求保护自己作为共有权人的合法权利，依法进行拆迁补偿。然而被告杭州小营房地产开发有限公司对于两位原告的合理要求迟迟不予答复，一直未能就皇诰巷10－5号房屋的拆迁事宜与两原告及被告钱晓明签订房屋拆迁补偿协议。2008年11月14日皇诰巷10－5号房屋被被告杭州小营房地产开发有限公司拆除，在房屋被拆除之前被告杭州小营房地产开发有限公司没有与两位原告签订任何补偿协议。两位原告在自己的房子被拆除，却始终未得到任何补偿的情况下要求杭州市房产管理局进行拆迁补偿裁决，杭州市房产管理局却以房屋已灭失为由不予受理。两位原告在无奈之下提起行政诉讼，要求撤销杭州市房管局不予受理的决定以维护自身合法权益。在行政诉讼过程中，杭州市房产管理局向法院提交了被告杭州小营房地产开发有限公司与被告钱晓明于2008年7月15日私下签订的《产权调换协议》作为证据。两位原告这才知道被告杭州小营房地产开发有限公司早已私下与被告钱晓明签订了《产权调换协议》，侵害了两位原告作为共同共有人的合法权益。综上，两位原告与被告钱晓明系�诰巷10－5号房屋的共有权人，被告杭州小营房地产开发有限公司在明知皇诰巷10－5号房屋有三位共有权人的情况下，私自与被告钱晓明签订《产权调换协议》侵害了两位原告作为共有权人的合法利益，请求法院判令：一、确认被告杭州小营房地产开发有限公司与被告钱晓明于2008年7月15日所签订的《产权调换协议》无效；二、两被告连带赔偿二原告按照杭州市中意房地产评估咨询有限公司2007年7月25日对皇诰巷10-5号房屋作出《房屋拆迁评估报告》确定补偿金各四分之一的赔偿金。在诉讼过程中，原告撤回了要求两被告连带赔偿二原告按照杭州市中意房地产评估咨询有限公司2007年7月25日对皇诰巷10-5号房屋作出《房屋拆迁评估报告》确定补偿金各四分之一的赔偿金的诉讼请求。
被告杭州小营房地产开发有限公司辩称：1、被告杭州小营房地产开发有限公司的拆迁行为合法，是经有相关部门批准的。王伯海已经死亡，被拆迁房屋的产权人并未明确。根据杭州市拆迁条例，被告杭州小营房地产开发有限公司报房管局批准后，对被拆迁的房屋做了证据保全，进行拆迁是合法有效的。2、被告杭州小营房地产开发有限公司和被告钱晓明签订的房屋拆迁调换协议合法有效，在被告拆迁的时候，王伯海已经死亡，未办理过户手续。产权调换协议并未实质损害两位原告的合法权利。对房屋唯一的使用人进行安置后，已经明确房屋的所有权仍属于王伯海，两位原告可以就安置房屋主张其应有的份额。在实施拆迁的时候，原告也未按公告的内容主张权利。所以两位原告仍有对安置房屋继承的权利，所以我们并未损害原告的权利。
被告钱晓明辩称：2007年7月要旧城改造，2008年相关拆迁部门来找被告钱晓明，说要强制拆迁，被告钱晓明没有任何自主权�。假如被告钱晓明不搬出，就可能被强制执行。合同的效力由法院判决。被告钱晓明对被安置的房屋没有产权，因此，不应当承担赔偿责任。
原告钱小未、钱晓珠为证明自己的诉称意见，提交了下列证据：
证据1、（2008）上民一初字第1198号民事判决书、证明书，证明杭州市上城区皇诰巷10－5号房屋自2000年1月29日起就成了王伯海的遗产，由钱小未、钱晓珠、钱晓明三位继承人共同共有。2008年11月14日，法院判决明确了皇诰巷10－5号房屋由原来的三人共同共有变成了三人按份共有，各自的份额为钱小未四分之一、钱晓珠四分之一、钱晓明二分之一。
证据2、（2008）杭上证字第4257号《公证书》，证明杭州小营房地产开发有限公司明知杭州市上城区皇诰巷10－5号房屋原产权人王伯海已经死亡，该房子作为王伯海的遗产尚未进行分割的事实。
证据3、《产权调换协议》�证明杭州小营房地产开发有限公司在明知皇诰巷10－5号房屋存在有三个共有权人的情况下，私自与钱晓明签订《产权调换协议》。
被告杭州小营房地产开发有限公司为证明自己的辩称意见，提交了下列证据：
证据4、房屋拆迁许可证和拆迁公告，证明被告杭州小营房地产开发有限公司的拆迁行为获得批准并由杭州市房管局发布房屋拆迁公告，而且王伯海的房屋属于拆迁范围。
证据5、公告，被告杭州小营房地产开发有限公司以登报公告的方式要求相关权利人来办理房屋安置补偿手续。
证据6、申请证据保全的报告及许可审批文件，证明因无法确认产权人且未办理安置手续，被告杭州小营房地产开发有限公司申请证据保全并获得了杭州市房管局的批准。
证据7、公证书，证明被告杭州小营房地产开发有限公司向公证机关办理了待拆迁房屋的证据保全。
被告钱晓明�有向本院递交证据材料。
双方当事人对上述证据在庭审中均进行了质证，被告杭州小营房地产开发有限公司对原告提供的证据1至证据3的真实性、合法性、关联性均没有异议，对各证据的证明对象有异议。被告钱晓明对原告提供的证据1至证据3没有异议。
原告钱晓未、钱晓珠对被告杭州小营房地产开发有限公司提供的证据4真实性没有异议，对关联性有异议，认为被告作为拆迁人应与原告签订拆迁补偿协议；对证据5的真实性、合法性、关联性均有异议，认为被告杭州小营房地产开发有限公司在公告中擅自确定过户手续是单方面的意思表示，不予认可；对证据6的真实性不予认可，对关联性、合法性有异议，认为被告杭州小营房地产开发有限公司对产权人是明知的。对证据7的真实性无异议，对合法性、关联性有异议。被告钱小明对被告杭州小营房地产开发有限公司提供的证据4至证据7综合的质证意见为：公告被告钱小明是看见过的，对审批手续不清楚，评估报告是在签协议的时候才知道。
综合原、被告举证、质证的情况，本院作如下认证：对于证据1至证据3，二被告对于其真实性、合法性、关联性均没有异议，本院予以认定。对证据4、证据6是行政机关的公文，对于真实性本院予以认定；对于证据7，二原告和被告钱晓明对真实性没有异议，对证据7的真实性本院予以认定；对证据4至证据7的合法性、关联性、证明对象，本院结合其他证据综合认定。对证据5，由于被告杭州小营房地产开发有限公司未提供证据的原件，而原告对此有异议，本院不予认定。
经审理，本院对本案事实作如下认定：原告钱晓未、钱晓珠和被告钱晓明是胞姐弟关系，原告钱晓未、钱晓珠和被告钱晓明的父母亲钱振林、王伯海分别与1954年12月、2000年1月29日死亡。王伯海生前遗有坐落于杭州市上城区皇诰巷10-5号房屋一套。2007年7月，杭州市房产管理局发布《房屋拆迁公告》，杭州市上城区皇诰巷10-5号房屋被列入拆迁范围内。2007年7月25日，杭州市中意房地产评估咨询有限公司对皇诰巷10-5号房屋作出《房屋拆迁评估报告》，评估结果：确定在估价期日的房屋拆迁货币补偿金额为690492元。2008年6月13日，杭州市钱塘公证处做出保全待拆迁房屋证据的公证书，载明产权人王伯海已经死亡。2008年7月15日，被告钱晓明以王伯海（乙方、被拆迁人）委托代理人的身份与被告杭州小营房地产开发有限公司（甲方、拆迁人）订立房屋拆迁产权调换协议一份，双方约定，乙方同意将坐落皇诰巷10-5号房屋交给甲方拆除，房屋的货币补偿金额为690492元，其中房屋补偿价为688240元，装修费2252元，双方均认可房屋是被告钱晓明装修的；甲方将坐落老浙大直路16号2幢1单元101室房屋作为安置用房。双方还对其他条款作出约定。2008年8月5日，钱晓未、钱晓珠因皇诰巷10-5号房屋继承纠纷诉讼到本院，本院于2008年11月20日对该案做出判决：一、钱晓未、钱晓珠对本市皇诰巷10-5号房屋享有继承权，各自享有的份额为四分之一；二、钱晓明对本市皇诰巷10-5号房屋享有继承权，享有的份额为二分之一。该判决已经发生法律效力。2008年11月，皇诰巷10-5号房屋被拆除。
本院认为，本案的争议焦点是：2008年7月15日，被告钱晓明以王伯海（乙方、被拆迁人）委托代理人的身份与被告杭州小营房地产开发有限公司（甲方、拆迁人）订立房屋拆迁产权调换协议是否有效。首先，在订立合同的时候，作为合同的当事人一方王伯海已经死亡，不具备民事的权利能力和行为能力，当然没有订立合同的能力。被告钱晓明的代理行为没有事实和法律依据。第二，被告钱晓明与被告杭州小营房地产开发有限公司均明知合同的当事人王伯海死亡而且涉案房屋涉及原告钱晓未、钱晓珠的权利的事实，仍就皇诰巷10-5号房屋的订立房屋拆迁产权调换协议，被告钱晓明与被告杭州小营房地产开发有限公司不具有法律意义上的善意，也违背了诚实信用原则。第三、被告钱晓明在处分皇诰巷10-5号房屋的时候，该房屋属于未确认继承份额的遗产，应当属于二原告和被告钱晓明的共同共有财产，被告钱晓明未经二原告的授权擅自处分该财产的是行为属无权处分行为，并且该处分事后二原告未予追认，该无权处分行为无效。因此，被告钱晓明以王伯海（乙方、被拆迁人）委托代理人的身份与被告杭州小营房地产开发有限公司（甲方、拆迁人）2008年7月15日订立的房屋拆迁产权调换协议属无效合同。故依照《中华人民共和国合同法》第九条、第五十一条、第五十二条规定，判决如下：
被告钱晓明以王伯海委托代理人的身份与被告杭州小营房地产开发有限公司于2008年7月15日订立的房屋拆迁产权调换协议无效。
案件受理费80元，减半收取，由被告钱晓明、杭州小营房地产开发有限公司共同负担40元，退还原告钱小未、钱晓珠40元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院提交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费用80元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（杭州市中级人民法院开户行为工商银行湖滨分理处；户名浙江省杭州市中级人法院；帐号1202024409008802968）。
审判员 周智
二〇〇九年十月十五日
书记员 徐雯