云南省昆明市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）云01执异595号
异议人（被执行人）：昆明皇廷饭店有限公司，住所：昆明市日新新村481号。
法定代表人：康宁英。
申请执行人：招商银行股份有限公司昆明滇池路支行，住所：昆明市环城西路609号
法定代表人：王琼。
被执行人：云南辉固工程建设有限责任公司，住所：昆明市经开区经牛路3号鼎达商务大厦4楼。
法定代表人：李一丁。
被执行人：李一丁，男，纳西族，1965年8月30日出生，住云南省昆明市盘龙区金实路金实小区鑫实园****栋*单元***号，身份证号码：530102196********。
被执行人：杨丽仙，女，汉族，1967年2月6日出生，住云南省昆明市盘龙区金实路金实小区鑫实园****栋*单元***号，身份证号码：5301021965********。
在本院执行申请执行人招商银行股份有限公司昆明滇池路支行与被执行人云南辉固工程建设有限责任公司、李一丁、杨丽仙、昆明皇廷饭店有限公司金融借款合同纠纷一案[执行依据：本院（2016）云01民初744号民事判决书、（2016）云01民初744号民事判决书；执行案号：本院（2017）云01执795、796号]中，被执行人昆明皇廷饭店有限公司对执行评估、拍卖昆明市日新新村481号房产土地不服提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
异议人（被执行人）昆明皇廷饭店有限公司称：请求：一、依法中止网上拍卖行为；二、对申请人所有的位于昆明市日新新村481号昆国用（2004）第00574号土地及地上共计6幢非住宅房地产“漏评项目”进行评估，重新确定涉案房产市场价值。事实和理由：一、昆明麦普房评报（2017）第090801号《房地产司法鉴定报告》存在标的物“漏评”，具体项目如下：1、漏评昆国用（2004）第00574号土地地热水矿产资源，其采矿证号为：C5300002011121140121401；取水证号为：取水（滇昆官）字［2009］第019号的地热水井，以及与之相关的取水设备、水过滤、消毒等设施设备；2、昆国用（2004）第00574号土地及地上建筑物02幢建筑面积为3490.07平米；（房屋所有权证号：200631826）3、昆国用（2004）第00574号土地及地上建筑物03幢建筑面积为3302.08平米；（房屋所有权证号：200631861）；4、昆国用（2004）第00574号土地及地上建筑物06幢建筑面积为2777.26平米；（房屋所有权证号：200631825）5、昆国用（2004）第00574号土地及地上建筑物04幢附属建筑钢结构及砖混结构1－3层，面积为4740.48平米；6、漏评酒店经营所投入全部设施设备；如桑拿洗浴及泳池所使用的设施设备、客房、主会议室、餐厅等所投入的相应设施设备。二、昆明麦普房评报（2017）第090801号《房地产司法鉴定报告》对标的物的评估价格严重背离相关区域市场价值。1、（2004）第00574号土地证区域内同时取得矿产资源（采矿证号为：C5300002011121140121401）、取水证号为：取水（滇昆官）字［2009］第019号，该地热水井所在区域与法院委托评估的昆国用（2004）第00574号土地属同一区域，相关证照之权利与土地使用权属于不可分之权利，而“评估报告”未将上述两证价值与土地和建筑物价值综合考评，从而导致涉案区域房地产市场价格不能得到客观反映；2、昆国用（2004）第00574号土地地价评估明显低于相关区域市场价格，根据《评估报告》该地块土地价格不到600万元/亩，而与之相连的巫家坝片区2017年10月26日土地拍卖成交价最高为每亩1667万元，最低成交价格1100余万元相比较，上述两地块评估价格与同一片区实际成交价相差甚远，显失公平！三、异议人提出执行异议符合《民事诉讼法》第二百二十五条和最高法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第六条的规定。本案经贵院执行局委托评估价格对涉案抵押物市场价值产生重大影响，异议人根据相关法律规定提出的异议申请，于法有据。综上所述，异议人认为，公司和法人合法的财产权益依法应当受到法律保护，办案中评估价格对涉案标的物的漏评项目，已对申请人的财产权益构成极大损害，故请求：贵院依法中止网上拍卖行为，对申请人所有的位于昆明市日新新村481号的昆国用（2004）第00574号土地及地上共计6幢非住宅地产“漏评项目”进行评估，重新确定涉案房产市场价值。
申请执行人招商银行股份有限公司昆明滇池路支行称：一、房产评估报告不存在“漏评”。（一）昆国用（2009）第00531号土地上的所有房屋均无产权证，评估公司根据法院委托范围仅对土地面积范围以内的附着物进行评估。但部分建筑物超出了用地红线范围，经与评估公司核实，具体评估方式如下：第一种情况，整幢建筑物超出用地红线范围，依法不能进行处置，故而评估公司未对该建筑物进行评估，该建筑物价值未被纳入评估价值；第二种情况，整幢建筑物部分在用地红线内、部分在用地红线外，评估公司对该些建筑物进行了评估，该些建筑物价值被纳入评估标的价值。同时，评估公司已在评估报告的特殊事项中对前述情况进行了说明，评估结果符合评估准则。（二）经评估公司再次核实，异议人所述的昆国用（2009）第00531号土地上的7处商铺和昆国用（2004）第00574号土地上一幢4740.48平方米建筑面积并未“漏评”，其价值已包含在昆国用（2009）第00531号和昆国用2004第00574号土地及地上建筑物价值中。（三）昆国用（2004）第00574号土地的地下地热水采矿权、取水权与土地使用权系不同的权利，且申请执行人无处置权，故不存在漏评。1、地热水采矿权、取水权与土地使用权属于不同的权利，也不属于《物权法》规定须同时处置的权利，依法无须同时进行评估、拍卖，也无法通过修正等方式将矿产资源对土地和建筑物价值影响体现在土地及地上建筑物价值内。2、申请执行人系抵押权人，并非债务人，异议人未将地热水采矿权、取水权抵押给申请执行人，申请执行人作为抵押权人仅能依据法院判决处置抵押财产，不得对不属于抵押财产的地热采矿权、取水权进行处置。3、地热水采矿权、取水权不在法院委托的评估范围内，评估公司不能超出委托范围进行评估。（四）经与评估公司核实，昆国用（2004）第00574号土地上的房屋均有房屋所有权证；房屋所有权证登记面积与登记机关档案登记面积一致；所有房屋价值均已评估。根据《物权法》第十七条之规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”评估公司依据房屋所有权证、登记机关档案登记内容进行评估合法；异议人主张评估面积小于实际测量面积并无法律依据，异议人若认为权属证书登记错误的，应在取得权属证书时向行政机关提起行政复议或诉讼，而非通过执行异议程序进行处理。（五）评估公司采用成本法评估时已将昆国用（2004）第00574号土地上的房屋内部设施设备测算在总价值内，故内部设施设备不存在漏评。因此，昆明麦普房评报（2017）字第090801号《房地产司法鉴定报告》评估范围符合法院委托范围，符合评估规则，合法有效，不存在“漏评”。二、评估价格符合市场价值。（一）昆国用（2004）第00574号及昆国用（2009）第00531号土地从区位、城市规划、容积率、年限、交通方面与巫家坝片区均无法媲美，市场价值远远低于巫家坝片区，不能按照巫家坝片区价格来衡量该两块土地，异议人提出价值严重背离相关区域价值的理由不成立；（二）采矿权与土地使用权属于不同的权利，采矿权及取水权不是抵押资产，无法同时处理，根据评估规则，不能通过修正等方式将矿产资源对土地和建筑物价值影响体现在土地及地上建筑物价值内。三、房产评估报告已经送达异议人，异议人并未在法定期限提出异议。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条：“人民法院收到评估机构作出的评估报告后，应当在五日内将评估报告发送当事人及其他利害关系人。当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。”的规定，法院已在法定的期限将评估报告送达异议人，送达时书面告知异议人：“本鉴定报告于签收之日起十日内为异议提起期，十日内不提异议则视为无意见”，异议人于2017年9月14日就签收《评估报告》，但在签收之日起十日内未提出书面异议，期满后法院开展了挂拍工作，整个评估、挂拍程序合法依规，异议人在法律规定的期限内未提出异议，评估结果合法有效。综上，昆明麦普房评报（2017）字第090801号《房地产司法鉴定报告》合法有效，符合法院委托范围，评估程序合法依规，评估结果符合市场价值，异议人提出的异议理由不充分、不成立，故请求：依法裁定驳回异议申请。
本院查明，本院于2017年1月6日作出（2016）云01民初743号民事判决，判决：“一、被告云南辉固工程建设有限责任公司于本判决生效之日起十日内归还原告招商银行股份有限公司昆明滇池路支行借款本金6000万元、自2015年12月21日起至2016年4月27日的期内利息、罚息、复利1441172.34元以及自2016年4月28日起至款项清偿之日止按照年利率6.67%计算的期内利息、按照年利率10.005%计算的逾期利息和复利（按季结息）；二、被告云南辉固工程建设有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告招商银行股份有限公司昆明滇池路支行律师费25000元；三、被告李一丁、杨丽仙对上述债务承担连带保证责任，被告李一丁、杨丽仙承担责任后，有权向被告云南辉固工程建设有限责任公司追偿；四、如被告云南辉固工程建设有限责任公司到期未履行上述义务，原告招商银行股份有限公司昆明滇池路支行有权：（一）对被告云南辉固工程建设有限责任公司抵押的昆房他证（昆明市）字第2014196**号他项权利证书项下的房屋折价或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿；（二）对被告昆明皇廷饭店有限公司抵押的官他项（2014）第00043号他项权利证书项下的土地使用权折价或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿；五、驳回原告招商银行股份有限公司昆明滇池路支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费350505.86元由被告云南辉固工程建设有限责任公司、李一丁、杨丽仙及昆明皇廷饭店有限公司承担350364.86元，由原告招商银行股份有限公司昆明滇池路支行承担141元。保全费5000元由被告云南辉固工程建设有限责任公司、李一丁、杨丽仙及昆明皇廷饭店有限公司承担。”
由于被执行人未履行生效民事判决书，本院于2017年6月5日作出（2017）云01执795、796号执行裁定，裁定：“冻结、划拨被执行人云南辉固工程建设有限责任公司、李一丁、杨丽仙、昆明皇廷饭店有限公司在银行的存款121477476.53元及利息，或对被执行人云南辉固工程建设有限责任公司、李一丁、杨丽仙、昆明皇廷饭店有限公司价值121477476.53元及利息的财产予以查封、扣押、拍卖、变卖。”
另查明，昆明市国土资源局官渡分局作出的官他项（2014）第00043号他项权利证书载明：“土地他项权利人：招商银行股份有限公司昆明滇池路支行；义务人：昆明皇廷饭店有限公司；座落：昆明市官渡区日新村481号；地号：530111－101－103－0500－0026，530111101－514－012－10157；图号：189＝196，2766.75－498；权属性质：国有土地使用权；使用权面积：13170.12平方米；地类（用途）：商业、住宿餐饮用地；使用权类型：出让；他项权利种类及范围：1、最高抵押金额：玖千万元整；2、抵押期限：2014年5月至2016年5月；3、抵押面积：13170.12平方米；4、借款人：云南辉固工程建设有限责任公司；5、抵押证号：昆国用（2004）第00574号、昆国用（2009）第00531号；设定日期：2014年6月4日；权利顺序：第一权利顺序；存续期限：2014年5月至2016年5月；”等内容。
本院依法委托对昆明市日新新村481号的昆国用（2004）第00574号土地及地上共计6幢非住宅房地产、日新新村481号的昆国用（2009）第00531号土地及地上建筑物的市场价值进行评估。昆明麦房产土地评估咨询有限公司于2017年9月8日作出昆明麦普房评报（2017）第090801号《房地产司法鉴定报告》（云南省昆明市中级人民法院办案涉及的位于昆明市春城路与吴井路交叉口证券大厦第3层非住宅地产、昆明市日新新村481号的昆国用（2004）第00574号土地及地上共计6幢非住宅房地产、日新新村481号的昆国用（2009）第00531号土地及地上建筑物的市场价值评估），该鉴定报告载明：“总计评估总价18781.9713万元；特殊事项：1、本次评估总价不包含室内可移动设施的价值；2、昆国用（2009）第00531号土地上建筑物无房屋所有权证，该类房屋存在房屋位于土地红线范围外的情况，本次评估的建筑价值为整幢建筑的价值，该类房屋在后续买卖、办理产权证时，需按规定办理相关手续及补缴土地出让金。其中，混05整幢建筑面积完全位于土地红线外，本次评估总价不包含该幢建筑的价值。”鉴定报告评估估价结果明细表载明评估对象包括昆国用（2004）第00574号土地及地上建筑物，房屋所有权证号200631826号【建筑面积：4285.35平方米（667.02+2239.32+1379.01＝4285.35）】、200631861号（建筑面积：2407.90平方米）、200631825号（建筑面积：2335.18平方米）等建筑物。鉴定报告评估评估估价结果明细表载明评估范围包括建筑物装修状况。鉴定报告所附材料：昆明市官渡区住房和城乡建设局出具的《昆明市房屋交易产权管理处房屋信息查询摘抄表（编号KMGD2019425）》（复印件）载明：“房屋座落：昆明市日新新村481号；所有权人：昆明皇廷饭店有限公司；房产证号：2006318**；建筑面积：4285.35；”等内容；昆明市官渡区住房和城乡建设局出具的《昆明市房屋交易产权管理处房屋信息查询摘抄表（编号KMGD2010043）》（复印件）载明：“房屋座落：昆明市日新新村481号；所有权人：昆明皇廷饭店有限公司；房产证号：2006318**；建筑面积：2335.18；”等内容；昆明市官渡区住房和城乡建设局出具的《昆明市房屋交易产权管理处房屋信息查询摘抄表（编号KMGD2010042）》（复印件）载明：“房屋座落：昆明市日新新村481号；所有权人：昆明皇廷饭店有限公司；房产证号：2006318**；建筑面积：2407.90；”等内容。
2017年9月14日昆明皇廷饭店有限公司领取了普房评报（2017）第090801号《房地产司法鉴定报告》，并告知了其于签收之日起十日内为异议提起期，十日内不提异议则视为无意见。昆明皇廷饭店有限公司于2017年11月7日向本院提出本案异议请求。昆明麦普测绘科技有限公司于2018年1月18日作出答复，该答复载明：“针对异议人昆明皇廷饭店有限公司提出的异议，我机构于2018年1月10日组织人员进行实地核实后，作出以下说明：一、针对异议人提出的昆明麦普房评报（2017）第090801号《房地产司法鉴定报告》存在标的物“漏评”，应答如下：1、关于漏评地热水矿产资源的说明，地热水矿产资源不在委托评估范围内。2、关于昆国用（2004）第00574号土地及地上建筑物02幢，建筑面积应为3490.07平方米，房屋所有权证号为200631826号，在评估报告中房产证号2006318**号对应幢号为01、02、03幢，建筑面积分别为667.02平方米、2239.32平方米、1379.01平方米，以上三幢建筑总面积为4285.35平方米。3、关于昆国用（2004）第00574号土地及地上建筑物03幢，建筑面积应为3302.08平方米，房屋所有权证号为200631861号，在评估报告中房产证号2006318**号对应幢号为06幢，建筑面积为2407.9平方米。4、关于昆国用（2004）第00574号土地及地上建筑物06幢，建筑面积应为2777.26方米，房屋所有权证号为200631825号，在评估报告中房产证号2006318**号对应幢号为04幢，建筑面积为2335.18平方米。以上2-4条，经与异议人代表核实，异议书中房产证号对应的面积不是证载面积，鉴定报告中各面积均来源于房管部门查阅的房屋摘抄表。5、关于昆国用（2004）第00574号土地漏评一幢建筑的说明，关于异议书中提出漏评一幢4470.48平方米建筑面积，经与异议人代表核实，土地上所有建筑物均已评估，评估面积以昆明市官渡区住房和城乡建设局提供的《房屋信息查阅摘抄表》为依据，具有法律效力。6、漏评设施设备的说明，评估时已将内部设施设备测算在总价值内。”等内容。
2017年9月29日昆明麦普房产土地评估咨询有限公司经批准更名为昆明麦普测绘科技有限公司。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条规定：“人民法院收到评估机构作出的评估报告后，应当在五日内将评估报告发送当事人及其他利害关系人。当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。”本案中，昆明皇廷饭店有限公司已经于2017年9月14日收到涉案鉴定报告，但是其于2017年11月7日向本院提出本案异议请求。故昆明皇廷饭店有限公司本案所提异议请求，已经超过上述规定期限，本院不予支持。关于昆明皇廷饭店有限公司所提评估价格严重背离市场价值问题。根据上述规定人民法院仅对评估机构的选定和评估程序进行审查、监督，不对评估机构出具的房地产估价报告结论进行实质性审查，由具备资质的评估机构对其出具的房地产估价报告结论负责。昆明皇廷饭店有限公司所提本案所涉鉴定报告评估的房产价值明显过低的问题不属于执行异议所审查的范围。同时，评估结果是法院作为确定拍卖保留价的一个参考依据，对于标的物价值多少，应由市场决定。故昆明皇廷饭店有限公司所提此项请求无事实及法律依据，本院不予支持。关于昆明皇廷饭店有限公司所提漏评昆国用（2004）第00574号土地地热水矿产资源等问题。因昆明麦普测绘科技有限公司于2018年1月18日作出的书面答复已载明：关于漏评地热水矿产资源的说明，地热水矿产资源不在委托评估范围内。故昆明皇廷饭店有限公司所提此项请求无事实及法律依据，本院不予支持。关于昆明皇廷饭店有限公司所提漏评昆国用（2004）第00574号土地及地上02幢、03幢、06幢建筑物面积及04幢附属建筑钢结构及砖混结构1－3层面积及酒店经营所使用设施设备问题。其一，鉴定报告评估估价结果明细表载明评估对象包括昆国用（2004）第00574号土地及地上建筑物，房屋所有权证号200631826号、200631861号、200631825号等建筑物，评估范围包括建筑物装修状况。其二，昆明麦普测绘科技有限公司于2018年1月18日作出的书面答复也载明：首先，经与昆明皇廷饭店有限公司代表核实，昆明皇廷饭店有限公司异议请求所提昆国用（2004）第00574号土地及地上02幢、03幢、06幢建筑物房产证号对应的面积不是证载面积，鉴定报告中各建筑物面积均来源于房管部门查阅的房屋摘抄表；其次，经与昆明皇廷饭店有限公司代表核实，关于昆明皇廷饭店有限公司异议请求所提昆国用（2004）第00574号土地及地上04幢附属建筑钢结构及砖混结构1－3层（面积4470.48平方米），土地上所有建筑物均已评估，评估面积以昆明市官渡区住房和城乡建设局提供的《房屋信息查阅摘抄表》为依据；再次，评估时已将内部设施设备测算在总价值内；其三，昆明皇廷饭店有限公司也未提交相应证据证实鉴定报告存在其所称漏评问题。故昆明皇廷饭店有限公司所提此项请求无事实及法律依据，本院不予支持。综上，昆明皇廷饭店有限公司所提异议请求无事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第（一）项规定，裁定如下：
驳回异议人昆明皇廷饭店有限公司异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向云南省高级人民法院申请复议。
审 判 长 代晓明
人民陪审员 杨丽华
人民陪审员 乐 敏
二〇一八年三月十二日
法官 助理 蒋志平
书 记 员 张晓红