上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终14507号
上诉人（原审原告）：王凤媛，女，1975年9月6日出生，汉族，住上海市长宁区。
委托诉讼代理人：张明敬，上海福一律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陆平，男，1975年3月17日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市闵行区。
原审第三人：孙某，女，1981年6月26日出生，汉族，住上海市闵行区。
原审第三人：陆某1，男，2001年6月20日出生，汉族，住上海市闵行区。
法定代理人：孙某，系原审第三人陆某1之母。
原审第三人：陆某2，女，2008年8月16日出生，汉族，住上海市闵行区。
法定代理人：孙某，系原审第三人陆某2之母。
原审第三人：陆某3，女，2008年8月16日出生，汉族，住上海市闵行区。
法定代理人：孙某，系原审第三人陆某3之母。
上列原审第三人共同委托诉讼代理人：朱小路，上海路森律师事务所律师。
上列原审第三人共同委托诉讼代理人：郭婷，上海路森律师事务所律师。
原审第三人：上海漕河泾开发区高科技园发展有限公司，住所地上海市漕宝路1015号。
法定代表人：桂恩亮，董事长。
委托诉讼代理人：蒋思绮，该公司员工。
委托诉讼代理人：曹晨，该公司员工。
上诉人王凤媛与被上诉人陆平及原审第三人孙某、陆某1、陆某2、陆某3、上海漕河泾开发区高科技园发展有限公司（以下简称漕河泾公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初9086号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月30日受理后，依法组成合议庭于2017年12月12日公开开庭审理了本案，上诉人王凤媛及其委托代理人张明敬,被上诉人陆平，原审第三人孙某及其与陆某1、陆某2、陆某3之共同委托代理人朱小路、郭婷，原审第三人漕河泾公司之委托诉讼代理人蒋思绮到庭参加了审理，本案现已审理终结。
上诉人上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的全部原审诉讼请求。本案的诉讼费由被上诉人承担。
事实和理由：案外人石某与被上诉人之间资金借贷关系虚假且与上诉人及本案无关，案外人石某与被上诉人之间的工作关系亦与本案无关。系争房屋于2013年2月交付后，并非一直由第三人孙某对外出租，原审法院对此事实认定错误。涉案房屋系商品房，不存在过户期限限制。原审第三人孙某对被上诉人出让系争房屋始终是明知的，并在长达两年半的时间内对被上诉人卖房并无异议。被上诉人及原审第三人所主张的借款担保及恶意串通没有任何事实依据，原审适用法律错误。
被上诉人辩称，一审判决正确，要求维持原判。
原审第三人孙某、陆某1、陆某2、陆某3辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审判决正确，要求维持原判。系争房屋是第三人孙某等人与被上诉人拆迁补偿所得，是共同共有，被上诉人签订买卖合同未经第三人同意，且其未取得房屋产权，上诉人与被上诉人之间是恶意串通，合同应认定无效。上诉人的上诉理由与本案没有直接关联。
孙某、陆某1、陆某2、陆某3提起诉讼请求：1.确认王凤媛、陆平签订的关于上海市闵行区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋《房地产买卖合同》无效；2.本案诉讼费由王凤媛、陆平负担。
原审第三人漕河泾公司辩称，遵从法院判决。
王凤媛诉至一审法院，请求判令：1.陆平立即办理系争房屋的产权登记，漕河泾公司予以协助；2.陆平于完成产权登记之日起，立即协助王凤媛将房屋产权过户登记至王凤媛名下；3.陆平支付迟延履行违约金人民币（币种下同）200,000元；4.陆平承担本案诉讼费。
孙
一审法院认定事实：上海市虹桥乡新桥村16丘46号宅基地原登记于案外人陆某4名下。2009年该处宅基地遇动迁，2009年8月5日，陆平与漕河泾公司、代理人上海A有限公司签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》一份，该协议载明家庭成员为陆平、孙某、陆某1、陆某2、陆某3及前妻袁某。安置房源为XX路XX弄XX号XX室、XX路XX期XX号XX室、XX镇XX路XX号XX室、XX镇XX路XX号XX室。
2011年9月28日，陆某4、高某与陆某7、陆平签订《人民调解协议书》一份，约定：陆某4、高某愿意将本次新桥村动迁中所属自己的分房份额归属在陆某7户中安置，陆某7表示接收，陆平无异议；陆某4、高某归属在陆某7户中可安置一大套，比原来陆某4一人归属在陆某7户中安置的一中套多一间房，大套与中套之间相差约30多平方米，因陆平得不到父母的分房份额，故陆某7愿意给予陆平补偿费20万元，即时某，以收条为证。中套换大套所需的费用24万元由陆某5承担。在陆平拿到动迁协议书之日，陆某7将此款打入陆平卡内，以银行打印条为证。陆某4、高某表示上述归属在陆某7户中安置的一大套，今后百年之后由陆某6；陆某4、高某在陆某7、陆平处各拿一小套，XX路XX期XX号XX室和XX路XX弄XX号XX室，作为今后的生活居住至百年，各当事人均无异议；陆某4、高某的生活料理，生老病死等事宜，均由陆某7、陆平共同承担赡养。
2013年2月20日，XX镇XX路XX弄XX号XX室、604室房屋的进户手续。
2013年9月4日，陆平出具《承诺书》一份，载明：我因经营亏损，向银行信用卡透支和社会借资，已无能力偿还借款，故将上海市XX镇XX路XX弄XX号XX室卖给王凤媛（房产证办理后立即过户给王凤媛）；对于2009年8月5日签订动迁协议所分配的XX路XX弄XX号XX室、XX路XX期XX号XX室、XX镇XX路XX号XX室、XX镇XX路XX弄XX号XX室，四套房产均真实无虚假欺骗，都属于陆平个人财产；2011年9月28日经闵行区虹桥镇人民调解委员会所作的关于房屋财产与父母调解协议书是真实的，此财产与父母无关，和现妻孙某无关（四套房产均属婚前财产），我有独立处置权。如有家庭成员对该房屋产生买卖纠纷均由陆平自行处理解决，与王凤媛无关。
2013年9月14日，陆平（卖方、甲方）与王凤媛（买方、乙方）签订《房地产买卖合同》一份，约定：甲方将上海市XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋出售给乙方，房屋建筑面积为127.37平方米，双方同意房屋转让款为254万元；甲乙双方确认，在2013年9月4日之前，双方以本合同为基础，签订正式的《上海市房地产买卖合同》，并共同向上述房地产所在地的房地产交易中心申请办理上述房地产的转让过户交易手续；乙方于本合同签订之日起当日内，向甲方支付第一笔购房款80万元；甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付给乙方，每逾期一日应向乙方支付已付款的万分之五作为违约金，直至实际支付之日；甲方未按本合同约定的期限办理上述房地产产权过户交易的，如房地产过户交易可以继续履行，甲方必须无条件继续履行，并按照每逾期一日向乙方支付已付款的万分之五作为违约金，直至办理产权过户交易之日，该违约金由乙方在应付购房款中扣除，如房地产过户交易确因非甲方原因无法继续履行的，甲方承诺向乙方支付上述房地产约定总价的百分之三十，作为违约金，该违约金应自无法办理过户交易手续之日起30日内支付，该项违约金不足以弥补乙方损失的，甲方还应赔偿乙方实际损失与违约金之间的差价；甲方出售的上述房地产系拆迁所得，甲方保证签订该合同时，上述房地产归甲方所有的权利不存在任何争议，甲方有绝对的处分权。因甲方家庭内部原因造成争议时，由甲方自行解决内部争议，因此导致乙方无法取得上述房地产权利的，甲方按照上述承担违约责任；乙方未按本合同约定支付购房款，每逾期一日按未付款的万分之五向甲方支付违约金，直至实际支付购房款，该违约金应在支付购房款时一并支付；乙方未按时付款超过30日的，甲方有权解除合同，甲方单方面解除合同的，乙方承诺向甲方支付上述房地产约定总价的百分之三十，作为违约金，该违约金应自收到甲方解除合同之日起30日内支付。违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应赔偿甲方实际损失与违约金之间的差价；双方在签订正式《上海市房地产买卖合同》发生争议时，应以本合同约定的内容为准等。同日，王凤媛向陆平转账支付房款80万元，陆平出具收条。2013年9月24日，王凤媛向陆平转账支付房款80万元，陆平出具收条。
2015年11月28日，陆平出具承诺，表示：周一（11月30日）陆平带上办理产证的资料和王凤媛一起去37号302室办产证，如周一没办好任由王凤媛处理，每天赔房价的百分之0.10的违约金，所有法律责任由陆平自己承担。
2015年11月30日，陆平出具承诺，表示：今根据袁某在2007年7月20日在虹桥派出所亲自写的放弃在沪的所有权利和以后的公房给儿子的（陆某1所有），故现在办理产证不将袁某写进产证内，本人陆平名下所有动迁安置房产证分配如下，XX期XX号XX室，陆平、陆某1；XX期XX号XX室，孙某、陆某2、陆某3；XX期XX号XX室，王凤媛。同日，陆平出具《约定书》一份，载明：2013年9月14日我以房地产买卖的名义上海市XX镇XX路XX弄XX号XX室，实收取王凤媛161万元整，并承诺无法办产证将按约定总价的30%的比例付违约金，并还实付款161万元。现约定2015年12月30日之前将该房产证办到陆平一个人名下（产证只有一人）并在产证到手一个月内将该套房子产证过户到王凤媛名下，税费各付；如果至2016年1月30日该房产证仍未到王凤媛名下，将从该日起每日交违约金为实收款的1%，陆平并承担一切法律责任等。
另查明，上海市闵行区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋于2014年1月9日登记于漕河泾公司名下。
王凤媛陈述案外人石某系其男朋友，案外人石某曾与陆平存在资金借贷关系，上海B有限公司的法定代表人为案外人石某。2013年12月、2014年3月及2014年6月，陆平申请上海B有限公司代付王凤媛租金。2015年12月30日，王凤媛计算了未付租金总计84,400元，通过微信将明细发给陆平，陆平予以肯定。
还查明，系争房屋交付后，一直由孙某对外出租至今。
一审法院认为：本案争议焦点为王凤媛、陆平之间签订的《房地产买卖合同》的效力，就此王凤媛认为此合同为当事人真实意思表示，为合法有效，请求继续履行；孙某、陆某2、陆某3、陆某1则认为王凤媛、陆平存在恶意串通损害了其利益，且陆平出售系争房屋并未取得产权，属无权处分，要求确认合同无效。法院认为，依据动拆迁安置协议所载，被拆迁房屋的家庭成员为陆平、孙某、陆某2、陆某3、袁某、陆某1六人，而孙某、陆某2、陆某3、陆某1系此次动迁的被安置对象，对动迁安置房屋具有利害关系。就此次动迁安置房屋，依据陆平家庭内部调解协议，XX路XX期XX号XX室房屋属陆某4、高某所有，剩余三套房屋应由陆平、孙某、陆某2、陆某3、袁某、陆某1协商确认归属。而就系争房屋签订的《房地产买卖合同》，约定了房屋座落、交易价格、部分房款的支付方式及违约责任。首先，对于房屋过户时间约定为2013年9月4日，而协议却于2013年9月14日签订，实际因该房屋为动迁安置房，约定的过户时间尚在交易限制期内，该约定时间根本无法履行，实际也并未履行。此后王凤媛、陆平直至2015年年底才就过户时间达成一致，陆平表示在2015年年底办理该房屋的房地产权证，并在取得房地产权证后一个月内配合过户。但此时该房屋仍在交易限制期内，房屋仍不具备过户条件。其次，该合同中约定的付款方式仅为第一笔80万元房款于签约当日支付，剩余房款的支付方式并未约定。直至此后协商过程中仍未载明剩余房款如何支付。再次，合同中对于房屋交付时间并未记载，而系争房屋自取得后一直由孙某对外出租并收取租金，王凤媛知晓该情况并在知悉动拆迁协议内容的情况下并无提出异议，也未与孙某等予以协商。最后，王凤媛的男友石某与陆平存在借贷关系及工作关系上的经济往来，其三人之间实难认定为单纯的房屋买卖合同关系。综上，法院认为王凤媛、陆平签订的房地产买卖合同并未具备房屋买卖的基本要件，且王凤媛、陆平及石某之间存在经济往来，同时王凤媛、陆平在均明知动迁安置内容且房屋由孙某处分的情况下仍签订该买卖合同，王凤媛、陆平之间难以认定为善意，其二人恶意串通就系争房屋签订买卖协议，损害了孙某、陆某2、陆某3、陆某1的利益，法院确认《房地产买卖合同》无效。因该合同无效，王凤媛要求陆平办理房地产权证及过户的诉讼请求法院不予支持。另合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。陆平收取王凤媛的房款161万元应予以返还。关于王凤媛主张的违约金20万元，系基于继续履行合同，该合同被确认为无效，王凤媛主张的逾期过户违约金法院不予支持，但王凤媛可就因合同无效导致之损失，另行向陆平主张。
一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第五十八条之规定,于二〇一七年九月十五日作出判决，判决如下：一、确认王凤媛与陆平就上海市闵行区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《房地产买卖合同》无效；二、陆平于判决生效之日起十五日内向王凤媛返还购房款161万元；三、驳回王凤媛的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,300元，孙某、陆某2、陆某3、陆某1案件受理费减半收取计12,560元，财产保全费5,000元，三项合计21,860元，由王凤媛负担10,930元，由陆平负担10,930元。
二审中，上诉人提交一组案外人石某与被上诉人陆平的通话录音作为新证据，以证明被上诉人伪造证据，其与上诉人王凤媛之间为真实的房屋买卖关系，不存在借款抵押关系。被上诉人对通话录音的真实性、关联性和合法性均不认可，原审第三人孙某一方认为该通话录音已超过二审举证时间，不属于新证据，且对真实性、关联性、合法性均不认可，原审第三人漕河泾公司对证据未发表意见。本院经审查认为，该组证据系以案外人与被上诉人的谈话内容作为证据，在案外人未出庭，且被上诉人对真实性不予认可的情况下，该组证据证明力明显不足，本院不予采信。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，二审第一个争议焦点在于系争房屋买卖合同是否有效。查双方所签订的《房地产买卖合同》，虽然存在个别错漏之处，但对于买卖标的、交易价格及部分房款支付均有明确规定，且上诉人亦支付了大部分款项。就买卖合同的形式而言，具备了合同生效的基本要件。被上诉人陆平主张该合同的签订系为上诉人与案外人之间的借款提供担保，并非买卖房屋的真实意思表示，但是查现有证据，上诉人向被上诉人交付了相关房款，并由被上诉人出具房款收据，被上诉人也未提供其向案外人转账的相关记录，且被上诉人在2015年11月先后两次出具承诺，表示要继续履行合同，因此就现有证据而言，被上诉人所提交证据并不足以证明签订合同并非其真实意思表示，被上诉人的主张本院不予采信。
对于原审第三人孙某一方主张上诉人与被上诉双方系恶意串通，损害第三人利益，因此合同应当认定无效，本院认为，上诉人与被上诉人对房屋总价约定尚属合理，上诉人并实际支付了大部款项，且被上诉人在签订合同前亦出具《承诺书》就房屋产权归属情况进行专门说明，综合上述情况，可以认定双方签订合同的主要目的在于房屋交易，而非刻意去追求损害第三人利益，在原审第三人没有提交相关证据予以佐证的情况下，其认为上诉人与被上诉人恶意串通的主张本院难以采信。至于签约时系争房屋尚不符合交易条件，且系争房屋应归属上诉人与第三人共同共有等主张，并不影响合同效力。
综上，上诉人与被上诉人签订的《房地产买卖合同》不存在无效事由，应认定其合同效力，原审认定该合同无效，显属错误，应予纠正。
本案第二个争议焦点，在于合同能否继续履行。根据查明事实，系争房屋为拆迁安置房，被上诉人与原审第三人孙某、陆某1、陆某2、陆某3共同享有拆迁利益。上诉人并无证据证明原审第三人孙某一方同意被上诉人处分系争房屋，因此系争合同效力并不及于原审第三人孙某一方，现其明确表示不同意出售系争房屋，因此合同无法继续履行，上诉人要求继续履行合同，办理相关过户手续的诉讼请求本院无法支持。对于上诉人主张的逾期交房违约金的诉请，因合同无法履行，房屋无法交付，该诉请本院不予支持，上诉人可以另行通过正当途径要求被上诉人承担合同无法履行的违约责任及其所受损失。为减少损失，被上诉人应将已收购房款予以返还，
综上所述，一审法院判决部分有误，本院予以纠正。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于买卖合同司法解释》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初9086号民事判决第二项、第三项；
二、撤销上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初9086号民事判决第一项；
三、驳回第三人孙某、陆某1、陆某2、陆某3的诉讼请求。
一审案件受理费4,300元，财产保全费5,000元由王凤媛负担，第三人孙某、陆某1、陆某2、陆某3案件受理费减半收取12,560元由第三人孙某、陆某1、陆某2、陆某3共同负担。二审案件受理费14,710元，由上诉人王凤媛负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 庞闻淙
代理审判员 王振伟
审 判 员 刘 佳
二〇一八年三月二十八日
书 记 员 郭圣达
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
……
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……