湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘03民终370号上诉人（原审被告）：杨梅。委托诉讼代理人：李志伟，湖南湘孟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：湘潭万达广场投资有限公司，住所地，湘潭市高新区双拥路9号孵化基地综合楼2楼。法定代表人：齐界，该公司总裁。委托诉讼代理人：朱娟，湖南湘晋律师事务所律师。上诉人杨梅因与被上诉人湘潭万达广场投资有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2016）湘0304民初2562号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。杨梅上诉请求：改判上诉人无需支付违约金。事实和理由：《合同补充协议》第十四条第一款约定，如因乙方原因导致本合同解除的，双方按以下方式处理：（1）乙方应向甲方支付购房款总额20%的违约金，如该违约金不足抵偿甲方损失的，甲方有权继续向乙方追偿。故本案双方约定违约金的目的是用于补偿实际损失。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。依据法律的规定及双方合同的约定，本案支持违约金的基础和前提是被上诉人实际遭受或产生了损失。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。本案被上诉人要求上诉人支付违约金，应当提交证据证实自己因上诉人的违约所遭受的损失及金额，否则，视为没有损失。本案被上诉人未提交任何证据证实其存在损失，故一审判决上诉人支付违约金78000元没有任何事实依据。综上，请求二审依法改判。湘潭万达广场投资有限公司辩称：一、一审根据案件事实和法律酌情认定的违约金78000元，合情合理。上诉人杨梅认为不需要支付违约金的上诉请求不能成立，请求法院依法予以驳回。二、约定的违约金过高的举证责任依法应当由上诉人也就是违约方承担。湘潭万达广场投资有限公司向一审法院起诉请求：1.请求法院判令解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》；2.请求法院判令位于岳塘区双马街道芙蓉路26号湘潭万达广场B地块6号楼1单元3201003号房备案登记依法更名至原告名下；被告依照合同约定办理相关的撤销手续，费用由其自己承担；3.请求判令被告依照合同约定承担违约金87261元；4.被告承担本案诉讼费及律师费用。一审法院认定事实：2015年10月26日，原告湘潭万达广场投资有限公司与被告杨梅签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，合同约定被告在原告处购买位于岳塘区双马街道芙蓉路26号湘潭万达广场B地块6号楼1单元3201003号商品房一套，建筑面积102.66平方米。单价每平方米4250元，总计金额436305元。合同约定付款方式为按揭付款：“2015年10月26日前，将首付款96305元存入指定监管账户，余款340000元于2015年11月26日前办理公积金按揭，将按揭款存入指定监管户。”上述两合同签订后，被告于2015年10月23日至10月29日分三次支付共计96305元首付款。其后因被告个人原因导致公积金贷款至今都未办理，原告于2016年3月30日将律师催款函邮寄被告，告知被告合同约定逾期付款的违约责任，并通知其于2016年4月5日前付清余款。被告杨梅至今未支付余下的购房款项。一审另查明，原、被告签订的《合同补充协议》第五条第1条(4)项约定：若乙方未按约定期限付清购房款的，逾期超过30日的，甲方有权解除本合同。第十四条第1条（2）项约定，如合同解除后需办理合同备案或预告登记撤销手续，乙方应在甲方合同解除通知送达10日内，配合甲方办理相关撤销手续。第十四条第1条（1）项约定，如因乙方原因导致本合同解除的，乙方应向甲方支付购房款总额的20%的违约金，如违约金不足抵偿甲方损失的，甲方有权继续向乙方追偿。一审再查明，岳塘区双马街道芙蓉路26号湘潭万达广场B地块6号楼1单元3201003号商品房现已在房产部门办理了预告登记手续。一审法院认为，原告湘潭万达广场投资有限公司与被告杨梅于2015年10月26日签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，具有合法性、有效性，原、被告均应按合同约定履行各自权利义务。根据合同约定，被告杨梅支付购房款首付后，因其自身原因不能办理公积金贷款手续而未按约定支付剩余购房款，经原告催告后仍未支付，原告依照合同约定解除合同符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，被告杨梅必须配合原告办理撤销岳塘区双马街道芙蓉路26号湘潭万达广场B地块6号楼1单元3201003号房屋的预告登记手续；相关费用由被告杨梅负担。被告交纳的购房预付款96305元，原告应予以退还。原、被告在合同中对解除合同后违约金也进行了约定，被告在庭审过程中提出按合同约定主张的违约金高于原告实际所受损失，请求予以调整。鉴于被告杨梅逾期付款的时间及逾期付款的金额综合考虑，本院对原告请求的违约金酌情调整为78000元。综上，本院对原告的诉讼请求予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，一、解除原告湘潭万达广场投资有限公司与被告杨梅签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》；二、被告杨梅于本判决生效之日起十日内协助原告湘潭万达广场投资有限公司办理撤销岳塘区双马街道芙蓉路26号湘潭万达广场B地块6号楼1单元3201003号房屋的预告登记手续，所产生的费用由被告杨梅负担；三、被告杨梅于本判决生效之日起五日内一次性支付原告湘潭万达广场投资有限公司违约金78000元；四、驳回原告湘潭万达广场投资有限公司其他诉讼请求。本院二审期间，被上诉人围绕上诉请求依法提交了一份证据—专项服务合同，拟证明因本案给被上诉人造成代理费支出14000元。上诉人质证认为，被上诉人没有提交证据原件，对其真实性有异议；根据合同，甲方在支付代理费前，乙方应该开具足额的合法发票，双方还应该有另行据实结算的约定；对关联性有异议，这些费用不是必然发生的，属于被上诉人自行扩大的损失。本院对该组证据认证如下：因该份证据的真实性无法确认，本院不予采信。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的焦点问题为：一审判决上诉人支付被上诉人违约金78000元是否合理，如果不合理，如何调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”可见，根据合同约定，被上诉人有权要求上诉人支付违约金。那么，一审判决上诉人支付被上诉人违约金78000元是否过高？对于当事人约定的违约金是否过高的判断，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”一审判决上诉人支付违约金78000元，接近总房款的20%，由于双方均未举证证明湘潭万达广场投资有限公司遭受实际损失的金额，而该房屋所处小区的房价并没有下降，故一审判决78000元的违约金明显过高，属处理不当。本院根据本案的实际情况，予以调整，违约金调整为30000元为宜。综上所述，杨梅的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2016）湘0304民初2562号民事判决第一、二项；二、变更湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2016）湘0304民初2562号民事判决第三项为:杨梅于本判决生效之日起五日内一次性支付湘潭万达广场投资有限公司违约金30000元；三、驳回湘潭万达广场投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9040元，减半收取4520元，由上诉人杨梅负担3000元，湘潭万达广场投资有限公司负担1520元；二审案件受理费1750元，由上诉人杨梅负担1000元，湘潭万达广场投资有限公司负担750元。本判决为终审判决。审 判 长  任 莉审 判 员  周 尧代理审判员  张成东二〇一七年五月二十七日代理书记员  陈 石附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……