江苏省南京市栖霞区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0113民初1938号
原告：苏培伦，男，1976年6月9日出生，汉族，住江苏省南京市浦口区。
委托诉讼代理人：甘霖，北京市隆安（南京）律师事务所律师。
被告：彭建华，男，1990年2月26日出生，汉族，户籍地江苏省南京市栖霞区，现住江苏省南京市秦淮区。
委托诉讼代理人：姜勇，男，1960年6月14日出生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。
原告苏培伦与被告彭建华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苏培伦的委托诉讼代理人甘霖，被告彭建华及其委托诉讼代理人姜勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告苏培伦向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告之间的房屋租赁合同；2、判令被告支付2015年10月1日至2016年6月30日拖欠的租金12000元、物业费2307.5元、公摊水电费488.5元；3、判令被告赔偿因火情造成的106室维修费用20917.38元、物业维修楼道费用800元；4、判令被告赔偿预计三个月的房屋租金损失4000元；5、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2013年原被告签订房屋租赁合同，约定原告将坐落于南京市栖霞区某某路XX号某某城XX幢XXX室出租给被告，租赁期限为4年（自2013年4月1日起至2017年3月30日止），租金半年一付，其中前两年年租金为15000元，后两年年租金为16000元。原告将案涉房屋出租给被告后，被告在未征得原告书面同意的情况下，擅自将房屋交由第三人陈某某使用，并一直对原告隐瞒，直到2015年原告向被告收取上半年房屋时方才得知该事实。2015年8月，陈某某在使用案涉房屋过程中因使用不当引起大火，严重损坏了案涉房屋，并波及楼上206室及案涉房屋外墙面和楼道，给原告造成损失。原被告双方签订的房屋租赁合同第八条约定，未经甲方书面同意，乙方不得擅自将该房屋的部分或全部转租给他人，租赁期内如因乙方使用不当而损坏房屋及其设施的，应负责修复原状或予以经济赔偿；该合同第九条约定，如乙方违反本合同第八条，甲方有权终止本合同，租金按实结算，甲方退回剩余租金及押金，若因此造成甲方损失的，乙方应予以赔偿。原告认为，被告擅自将案涉房屋转租给陈某某的行为已构成根本违约，同时因使用不当致使案涉房屋及其相应附属设施、邻里受到严重损坏，违反了双方签订的房屋租赁合同第八条约定，且根据《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十六条第二款规定，被告还应赔偿原告租金损失。因此原告诉至法院，请求判如所请。
被告彭建华辩称：1、被告当初实际上是代房客陶某与原告签订房屋租赁合同的，签订合同的时候陶某已经把半年的房租7500元及物业费2800元直接支付到了原告指定的账户，原告收取房租是直接从陶某处收取，被告也给过房租。另外，因为原告的房屋是毛坯房，无法直接入住，需要装修，因此陶某找到被告要求对该房屋进行简单的装修，装修费用也是由陶某出资的。因此，原告从2013年3月收到第一笔钱开始即明知房客是他人而非被告。2、在房屋租赁期间，原告提出要卖案涉房屋，房客陈某某不同意，要求赔偿，因为原告与陈某某就解除租赁关系的赔偿未谈妥，后原告只能把房屋租给陈某某，并于2015年7月27日直接收取了陈某某的半年房租8000元。3、2015年8月，陈某某所住的案涉房屋起火后，原告只是在派出所向陈某某主张权利，并没有向被告提出过任何主张。4、原告在诉状中提出的证据，就目前的损失而言并没有提供有效的凭据，无事实依据。5、对于火情造成的损失包括修复房屋迟延的租金，因被告不是侵权人，故不应由被告承担，应由陈某某赔偿。综上，请求法院依法判决驳回原告的诉请。
本院经审理认定事实如下：
双方当事人没有争议的事实如下，本院予以确认：
坐落于南京市××区仙境路××单元××室房屋（以下简称案涉房屋）建筑面积为90.49平方米，所有权证载明该房屋所有权人为原告苏培伦。
2013年3月7日，原告（甲方，出租方）与被告彭建华（乙方、承租方）及案外人南京分众不动产经纪有限公司签订《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同）1份，约定甲方将案涉房屋出租给乙方使用交付。租赁合同第二条约定，租赁期限为4年，自2013年4月1日至2017年3月30日止；第三条约定，租金每月为1250元，按6个月支付一次，先付后住；第六条约定，租赁期满，若甲方继续承租，在同等条件下乙方享有优先续租权，租赁期满，若乙方不再续租，则乙方应如期将房屋归还甲方，并结清相关费用；第八条约定，未经甲方书面同意，乙方不得擅自将该房的部分或全部转租他人，租赁期内如因乙方使用不当而损坏房屋及其设施的，应负责修复原状或予以经济赔偿；第九条第2款约定，如乙方违反本合同第八条，甲方有权终止本合同，租金按实结算，甲方退回剩余租金及押金，若因此造成甲方损失的，乙方应予以赔偿；第十一条约定，租期4年内前2年每年租金为每年15000元，第三年、第四年每年租金16000元，到期之后再续租，优先考虑乙方。租赁合同签订后，原告将房屋以毛坯状态交付被告使用。审理中，原被告一致陈述，现案涉房屋仍由案外人陈某某占有使用。
为证明被告欠付的案涉房屋物业费、公摊水电费数额，原告举证了案涉房屋所在小区物业公司南京新鸿运物业管理股份有限公司第三分公司（以下简称物业公司）于2016年6月16日出具物业费增值税发票及收据各1张，该发票、收据分别载明案涉房屋2013年9月11日至2016年3月10日期间的物业费为2307.50元、公共分摊水电费为488.5元。经质证，被告对发票、收据的真实性均予以认可，但认为案外人陶某在向原告转账支付的9300元中已经包括了半年的物业费。
2015年8月6日，案外人陈某某在使用案涉房屋过程中造成房屋起火，对房屋造成损害。为证明因案涉房屋失火后需进行室内维修所产生的费用数额，原告举证了南京枫叶装饰工程队出具的维修预算表1份，该预算表载明案涉房屋修复预算费用为17030元。经质证，被告认为该预算表存在出入，对其真实性不予认可，且认为该份证据不符合证据的形式要件。后根据原告申请且经被告同意，本院依法委托了众华嘉诚建设项目管理有限公司（以下简称评估机构）对案涉房屋因火情影响而损毁部分的工程造价进行鉴定，评估机构经对案涉房屋受损情况进行现场勘查作出了众嘉鉴字[2016]002号造价鉴定报告，该鉴定报告载明按常规毛坯修复方法计算得出鉴定结果金额为20917.38元，原告支付鉴定费5000元。经质证，原被告双方对鉴定结论和鉴定费均不持异议。
为证明因案涉房屋失火，原告为修复案涉房屋楼道墙面而支出的维修费用，原告举证了楼道修复照片6张及南京市栖霞镇文新装潢材料商店出具的收据1份，其中收据载明案涉房屋楼道墙出新乳胶漆等材料费、维修费为800元。经质证，被告对该费用数额予以认可。
为证明被告系代案外人陶某与原告签订租赁合同，被告并非案涉房屋的承租人，且已向原告支付了物业费等事实，被告举证了4笔银行交易记录（含微信转账截图），分别载明：1、2013年3月10日，陶某通过其名下账号为62×××75账户（以下简称尾号为0775账户）向原告名下账号为62×××63中国建设银行账户（以下简称尾号为2163账户）汇款9300元，被告陈述其中7500元是半年房租，另2800元是物业费；2、2013年3月19日，被告名下账号为62×××76中国农业银行账户收到现存7000元，被告陈述该笔款项为陶某向被告支付的委托被告代为装修案涉房屋的款项；3、2013年9月20日,陶某再次通过其名下尾号为0775账户向原告名下尾号为2163账户汇款7500元；4、2015年7月28日，案外人陈某某通过微信向原告转账8000元及原告名下账号为43×××26账户收到该笔8000元的银行流水记录，被告陈述该笔款项为陈某某向原告支付的房租。经质证，原告对上述银行交易记录（含微信转账截图）的真实性均予以认可，但认为所有交易记录均不能证明款项的用途，也无法证明收、付款人之间存在何种合同关系，且其中7000元那笔银行交易记录甚至无法证明是谁存入到被告账户的，陶某、陈某某向原告转款是受被告委托，因此上述交易记录不能达到被告的证明目的，与本案没有关联性。
关于案涉房屋的使用情况以及被告彭建华与案外人陶某、陈某某之间的关系，被告当庭作如下陈述：1、被告本人是做简单装修的，陶某是通过网络搜索联系上被告，后来多次找被告装修；2、陶某早就与原告谈好承租案涉房屋，但是因为陶某始终没有办法与原告见面，所以就委托被告代签了租赁合同；3、被告自始至终都不认识陈某某，案涉房屋承租人先是陶某，后来变成了陈某某，但是怎么变更的，被告并不清楚，被告也从来没有实际使用过案涉房屋。原告对被告的上述陈述均不予认可。
本院认为：根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。针对原被告之间的争议，本院围绕下述问题进行分析和认定：
一、关于被告是否系租赁合同的承租人问题
被告彭建华虽举证了数笔银行交易记录（含微信转账截图），但该组证据不足以证明案涉房屋的承租人为案外人陶某或陈某某。被告所作的其与陶某仅为网络相识后形成装修业务关系，与陈某某自始至终不认识，在此情况下自己系代他人签订租赁合同的陈述，既不符合常理，也与其在租赁合同中以承租人身份签名存在矛盾。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。截止本案判决作出前，被告始终未能提供证据进一步证明，原告对此亦不予认可，故被告的主张缺乏事实依据，本院不予采纳。本院据此认定，原告与被告就案涉房屋所签订的租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，案涉房屋出租人为原告，承租人为被告。
二、关于租赁合同是否应予解除问题
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。虽然原告根据租赁合同第八条和第九条的约定，以被告未经原告书面同意，擅自将案涉房屋交予案外人使用，已构成转租行为为由，主张解除租赁合同。但本案中原告又陈述其在2015年8月已知晓该转租情况，原告未提供证据证明其在六个月内已经提出异议。故原告以该理由主张解除合同依据不足。合同法第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，租赁合同约定租赁期限于2017年3月30日届满，租期届满后原告与被告及案外人未再签订租赁合同，但被告仍未向原告交付案涉房屋，故原被告就案涉房屋形成事实租赁关系，视为不定期租赁，合同双方可以随时解除合同。因此，原告主张解除双方签订的租赁合同的请求，合法有据，本院予以支持。
三、关于原告主张被告支付租金、物业费、公摊水电费以及赔偿因火情造成的案涉房屋及其楼道维修费的请求认定问题
根据租赁合同约定，案涉房屋的租赁期限为4年，自2013年4月1日至2017年3月30日止，其中后2年每年租金为16000元。现原告主张被告拖欠案涉房屋2015年10月1日至2016年6月30日期间的租金12000元以及2013年9月11日至2016年3月10日期间的物业费2307.50元、公共分摊水电费488.5元，为此举证了租赁合同、物业费增值税发票及公摊水电费收据等证据。被告对上述费用的计算方法和具体数额并无异议，仅辩称陶某、陈某某已实际支付了上述费用，原告对此不予认可，被告亦未能提供充分证据予以证明。被告辩称2013年3月10日支付款项中的2800元系物业费，但其提供的3笔支付给原告的款项数额明显低于2013年4月1日至2015年9月30日期间的租金；原告未主张该期间被告欠付租金，系其在法律权限范围内的自愿处分，本院予以确认。原告主张的物业费、公摊水电费所对应的期间，根据物业公司开具的发票和收据应为2013年9月11日至2016年3月10日，原告表述为自2015年10月1日至2016年6月30日，与发票不符。如上所述，本院已认定被告系租赁合同的承租人，因此，原告主张被告支付相应的租金、物业费、公摊水电费的请求，合法有据，本院予以支持。
被告陈述案涉房屋系由其交付给案外人陶某，后又由陶某变更为陈某某实际使用，且案涉房屋所发生的火情也是在被告承租案涉房屋后发生的，火情发生的原因不可归责于案涉房屋自身及原告。故被告作为承租人，应对其承租期间由其直接或间接指定的实际使用人使用不当所引发的火情而造成的相应损失承担赔偿责任。被告对因火情造成的维修费具体数额并无异议，因此原告主张被告作为承租人应赔偿因火情造成的案涉房屋及其楼道维修费的请求，合法有据，本院予以支持。
四、关于被告是否应当赔偿原告预计三个月房屋租金损失4000元问题
根据《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十六条第二款，因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月。本案中，租赁合同约定的租期已经到期，被告直接或间接指定的实际使用人仍持续占据并使用该案涉房屋，故原告所主张的案涉房屋的闲置期间并不存在。因此，原告主张被告应赔偿其预计三个月房屋租金损失4000元的请求，缺乏依据，本院不予支持。原告可另案主张其余租金和房屋占有使用费。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百一十九条、第二百三十二条,《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条之规定，判决如下:
一、原告苏培伦与被告彭建华签订的《房屋租赁合同》解除；
二、被告彭建华于本判决生效之日起十日内向原告苏培伦支付自2015年10月1日起至2016年6月30日止的租金12000元及自2013年9月11日起至2016年3月10日止的物业费2307.5元、公摊水电费488.5元；
三、被告彭建华于本判决生效之日起十日内赔偿原告苏培伦因火情造成的南京市栖霞区某某路XX号XX幢X单元XXX室房屋维修费用20917.38元、楼道维修费用800元；
四、驳回原告苏培伦的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费771元，减半收取385.5元，鉴定费5000元，合计5385.5元，由原告苏培伦负担29.5元，由被告彭建华负担5356元（此款原告已向本院缴纳，本院不退，由被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
代理审判员 王波
二〇一七年十一月二十七日
书 记 员 丁洁