广东省阳江市江城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1702民初4301号
原告：张妙璠，女，汉族，1973年10月11日生，住所地：阳江市江城区。
委托诉讼代理人：冯在兴，广东宏晖律师事务所律师。
被告：阳江市中天科达房地产有限公司。住所地：阳江市江城区东风三路***号新乐苑*幢04商铺*楼。
法定代表人：陈积强，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：许祺祥，广东德良（阳江）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李晓婷，广东德良（阳江）律师事务所律师。
原告张妙璠诉被告阳江市中天科达房地产有限公司（以下简称中天科达房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年11月14日立案后，依法适用简易程序，于2017年2月8日裁定中止诉讼，于2017年11月1日恢复审理并裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告张妙璠的委托诉讼代理人冯在兴，被告中天科达房产公司的委托代理人李晓婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张妙璠向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付逾期交楼违约金（违约金从2014年7月1日起，以总房价款人民币510400元为本金，按照每日万分之一点五的标准计算至被告实际向原告交付房屋之日止）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年10月31日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定被告将位于阳江市江城区马曹路京源华盛2幢17层1704房（下称“该物业”）出卖给原告。原告依约向被告支付了该物业的全部购房款510400元及办证费32040元。根据《商品房买卖合同》第八条约定，被告应在2014年6月30日前将符合交楼条件的房屋交付给原告，但被告至今未能将符合交楼条件的房屋交付给原告。被告逾期交房已超过90日，在原告不主张解除合同的情况下，被告应按日向原告支付已付房价款万分之一点五的违约金。鉴于上述事实和理由，原告诉至贵院，望贵院判如所请，维护原告合法权益。
被告中天科达房产公司辩称：一、被告已将具备合同约定的交付条件的涉案房屋交付给原告，原告亦收楼并实际占有使用，被告不存在违约行为。（一）、涉案房屋已具备合同约定的商品房交付条件。被告与原告于2013年10月31日签订《广东省商品房买卖合同》，该合同第八条约定的“商品房经验收合格”是指经建设、勘察、设计、施工、监理五单位竣工验收合格。涉案房屋工程地基与基础、主体结构已经建设、勘察、设计、施工、监理五单位竣工验收合格，且环境保护、消防、防雷、民用建筑节能项目亦经过相关部门验收合格，所以涉案房屋的质量和安全是合格的。同时，京源华盛小区内的供水、供电、天然气、公共通道、内墙地面、前期物业管理、地下停车位使用、电梯、消防设施、区内道路建设、园林绿化、电话网络线路、电视线路、对讲视频等居住配套设施均已完善并开通使用，完全满足日常居住条件。因此，涉案房屋已完全具备本案合同约定的“该商品房经验收合格”的交付条件。（二）、被告已将涉案房屋交付给原告使用，原告亦收楼并实际占有使用。涉案房屋已于2014年8月16日由双方进行验收交接手续，原告已实际占有使用该房屋。原告购买房屋的主要目的是居住，原告已经实际居住使用涉案房屋，原告事实上已获得相应的用益，其合同目的已实现，原告没有遭受实际利益的损失。况且被告将涉案商品房转移给原告占有时，原告若认为涉案房屋未具备交付条件有权拒绝收楼或要求进行补充约定，但原告并未提出，而是实际接受占有了涉案房屋，该行为并未损害他人合法权益，也没有违反法律、行政法强制性规定，应认定原告接受行为有效，涉案房屋已实际交付。原告已实际收楼并实际使用至今，属于对其自己权利的处分，现又以不具备交付条件为由，要求被告承担逾期交房的违约责任，有违民法的公平和诚信原则。同时双方就商品房进行了交接，应视为同意变更约定的交付期限，即双方达成延期交付房屋的合意并已履行，则原告不能再主张逾期交付违约金。二、退一步说，如果法院认定被告违约并应支付违约金，那么违约金的计算的截止日期应为实际交付之日即2014年8月16日止。原告实际入住并使用房屋的行为，证明该房屋已完成交付。商品房交付是指占有及使用的交付，以保证业主可以正常使用房屋，以实现居住目的，但并不代表所有权的转移。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”本案涉案房屋已于2014年8月16日进行实际交付使用，房屋已经实际由原告占有使用已超过2年，《商品房买卖合同》中对于房屋的交付，并无实际除外情形的约定。因此，原告对房屋实际占有使用的行为，足以证明该房屋已经交付。根据《商品房买卖合同》第九条第一款第（1）项约定，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付并已交付交款万分之1.5的违约金。如果法院认定被告逾期交房违约，并应支付违约金，那么违约金的计算也应按约定计算，即自2014年7月1日起计至原告收楼之日即2014年8月16日止，因为原告既占有使用房屋又以逾期交房为由要求支付占有使用房屋之后的违约金，显失公平。综上所述，被告已将具备合同约定的商品房交付给原告占有使用，原告亦收楼并实际占有使用至今，原告主张被告交付涉案房屋违约金的事实和理由不成立，法院应以依法驳回其诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：被告中天科达房产公司以出让方式取得位于阳江市××××号[编号为阳府国用（2011）第10477号]的土地使用权，并取得了《土地使用权证书》。经批准，被告在上述地块上建设商品房，定名为京源华盛。被告已取得京源华盛小区商品房预售许可证，证号为阳预许证字2013034号。
2013年10月31日，原告张妙璠（买受人）与被告中天科达房产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：2013090674），主要约定：买受人向出卖人购买的商品房位于阳江市××××号“京源华盛”2幢17层1704房，该商品房的建筑面积108.27平方米，其中套内建筑面积90.53平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积17.74平方米，按套内建筑面积计算购房价格，每平方米5637.91元，总房价款510400元。合同第八条约定：“出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、买受人尚未付清全部房款，出卖人有权延期交付房屋给买受人使用，直至买受人付清全部房款。合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（二）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五[该比率应不小于第（1）项中的比率]的违约金”。合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同约定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”合同还约定了其他相关条约。
签订合同当日，原告支付全部购房款510400元及办证费31040元给被告。2014年8月16日，被告将涉案商品房交付给原告，原告接收涉案商品房后进行了装修入住。
2016年11月14日，原告以被告没有按时向其交付经验收合格的商品房，被告应承担违约责任为由向本院提起诉讼，请求如诉称。
另查明，被告提供的《地基与基础分部工程验收记录》显示，京源华盛商住小区子分部工程中的桩基、土方工程、混凝土结构、地下防水、质量控制资料、安全和功能检验（检测）报告、观感质量等于2013年7月10日经施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位验收符合要求，同意验收。被告提供的《A1、A2栋主体结构分部工程验收记录》、《A3、A4栋主体结构分部工程验收记录》、《B栋主体结构分部工程验收记录》、《C栋主体结构分部工程验收记录》、《D栋主体结构分部工程验收记录》、《E栋主体结构分部工程验收记录》显示，京源华盛商住小区A1、A2、A3、A4、B、C、D、E栋主体结构子分部工程混凝土结构、砌体结构、质量控制资料、安全和功能检验（检测）报告、观感质量于2014年2月25日经施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位评定，符合要求，同意验收。被告提供的《建设项目竣工环境保护验收调查表》显示京源华盛建设项目的主体工程竣工和对环境保护设施于2011年12月进行验收。2015年2月6日消防部门对京源华盛A1、A2、A3、A4、B、C、D栋、地下室土建及消防系统设施工程验收合格。被告提供的《防雷装置验收意见书》显示，京源华盛A1-A4栋、B、C、D、E和地下室工程的防雷装置于2016年1月7日经阳江市气象局验收，符合国家有关标准和国务院气象主管机构规定的使用要求。被告提供的《阳江市民用建筑节能验收备案登记表》反映京源华盛商住小区建筑节能于2015年1月23日经阳江市墙体材料革新办公室验收合格，同意备案。法庭辩论终结时，本案未有证据证实涉案商品房已经过综合验收合格。
本院认为，原告与被告中天科达房产公司签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，主体适格，内容合法有效，双方当事人应按照合同约定履行合同义务。综合双方当事人的诉辩，本案争议的焦点是涉案商品房是否具备交付使用条件，被告应如何承担违约责任。
本案中，被告与原告签订的《商品房买卖合同》约定的交付条件为商品房经验收合格，但双方没有具体约定验收主体及具体如何验收，双方对该约定的理解发生争议。房屋交付，首先要符合法律法规的规定。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”；《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”，因此，交付使用的房屋应当经过竣工验收合格是法律的强制性规定，任何当事人都应当遵守，不得依当事人的意愿而违反。对于如何确定交付房屋是否经竣工验收合格的问题，《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”，住房和城乡建设部《房屋建筑和市政工程基础设施工程竣工验收备案管理办法》第八条规定：“备案机关发现建设单在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15日内，责令停止使用，重新组织竣工验收”、第十一条规定：“建设单位采用虚假证明文件办理工程竣工验收备案的，工程竣工验收无效，备案机关责令停止使用，重新组织竣工验收……”。可见，备案是竣工验收的最后一个环节，主管部门通过该环节对建设工程进行再次监督，因此取得建设工程竣工验收备案表是证明该工程经验收合格的依据。对此，广东省建设厅作出的粤建办房函(2003)63号《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》中亦明确《商品房买卖合同》（示范文本）第八条第一款中的“该商品房经验收合格”，是指该商品房建设单位已在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。省建设厅作为合同范本提供者，其有权对合同中有争议内容作出解释，且该解释与上述法律法规规定相符。因此，对被告与原告签订的商品房买卖合同约定的商品房交付条件为商品房经验收合格，应理解为该商品房经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门取得工程竣工验收备案表。被告提供的《地基与基础分部工程验收记录》《A1、A2栋主体机构分部工程验收记录》、《A3、A4栋主体结构分部工程验收记录》、《B栋主体结构分部工程验收记录》、《C栋主体结构分部工程验收记录》、《D栋主体结构分部工程验收记录》、《E栋主体结构分部工程验收记录》、《建设项目竣工环境保护验收调查表》、《防雷装置验收意见书》仅可以证明进行的是主体工程部分验收，并非单位工程竣工验收。被告以此主张涉案商品房已经验收合格符合交付条件的意见，理据不足，本院不予采纳。按照双方签订的商品房买卖合同的约定，被告应在2014年6月30日前将经验收合格的商品房交付给原告使用。本案中，原告于2014年8月16日签领了涉案商品房并在接收房屋后进行了装修入住。原告接收涉案商品房时，虽然涉案商品房未办理工程竣工验收备案手续，房屋尚不符合合同约定的经综合验收合格的交房条件，但原告仍予以接收，应视为被告在2014年8月16日向原告履行了交付商品房的义务。至于该项履行不符合合同约定的交付条件，属于不当履行，被告中天科达房产公司应承担的是该不当履行的违约责任，原告作为买受人可以请求被告依据法律规定或者合同约定完善商品房交付条件，并赔偿因此造成的实际损失，而不是逾期交房的违约责任。因此，原告接收商品房后仍要求被告支付逾期交房违约金，显属不当，本院不予支持。被告逾期交房时间应从2014年7月1日起计至2014年8月16日止，共计47天。根据原、被告双方签订的合同约定，被告逾期交房不超过90日，原告要求继续履行的，合同继续履行，被告每日应按原告已付房价款510400元的万分之一的标准支付违约金给原告，即被告应向原告支付的逾期交房违约金为2398.88元（510400元×1/10000/天×47天）。
综上所述，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条和《建设工程质量管理条例》第四十九条的规定，判决如下：
一、限被告阳江市中天科达房地产有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金2398.88元给原告张妙璠；
二、驳回原告张妙璠的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1432元（原告已预缴），由原告张妙璠负担1377元，被告阳江市中天科达房地产有限公司负担55元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。
审 判 长 冯喜元
人民陪审员 谢坤彤
人民陪审员 杨姗姗
二〇一七年十一月二十二日
书 记 员 张耀丹
何恭棪