江西省湖口县人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0429民初448号原告周江贵，男，1971年8月14日出生，汉族，江西省湖口县人，住江西省九江市湖口县。委托代理人徐宇清，江西天康律师事务所律师。被告谢瑞涛，曾用名谢细海，男，1968年9月11日出生，汉族，江西省湖口县人，住江西省九江市湖口县。被告沈虹，女，1970年3月27日出生，汉族，江西省湖口县人，住江西省九江市浔阳区，系被告谢瑞涛原配偶。第三人杨青，男，1971年11月28日出生，汉族，江西省湖口县人，住江西省九江市浔阳区。第三人余美勤，女，1970年11月19日出生，汉族，江西省湖口县人，住江西省九江市浔阳区，系第三人杨青配偶。委托代理人葛剑飞，湖口县钟诚法律服务所法律工作者。本院于2016年6月6日立案受理了原告周江贵与被告谢瑞涛、沈虹、第三人杨青、余美勤买卖合同纠纷、债权人撤销权纠纷、民间借贷纠纷一案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周江贵及其委托代理人徐宇清、第三人杨青、余美勤及其代理人葛剑飞已到庭参加诉讼，被告谢瑞涛、沈虹经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周江贵诉请：1、依法撤销被告谢瑞涛、沈虹与第三人杨青、余美勤签订的位于湖口县××社区××组“兄弟土菜馆”房屋买卖合同，并责令两被告与第三人在房屋登记部门办理注销湖房权证字第××号第三层房屋登记手续；2、责令被告谢瑞涛、沈虹共同履行《协议书》，协助原告办理原“兄弟土菜馆”第三层房屋产权过户手续；3、责令两被告偿还款项人民币36961元；4、本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：被告谢瑞涛、沈虹为建湖口县双钟镇钟山小区旁“兄弟土菜馆”房屋，需要水泥、砖及现金，于是与原告协商并签订协议，原告以市场价格提供水泥、砖给被告，被告用其做好的房子其中一套抵给原告，抵偿价格为600元/平方米，房屋面积以实际面积为准，多退少补，事后，原告以多次向被告提供水泥、砖并借款给被告，被告也于2008年将房屋交付原告使用，原告装修后一直居住于此，但两被告在原告不知情的情况下又将该房屋以低价出售于第三人杨青、余美勤，并办理了过户手续，为维护原告的合法权益，特诉至法院。被告谢瑞涛、沈虹经本院合法传唤，未到庭进行答辩。第三人杨青、余美勤辩称，第三人取得房屋已支付对价，系善意取得，原告诉请已过诉讼时效，应予以驳回。原告周江贵为支持其诉讼请求，其向法庭提交了以下证据：1、周江贵身份证复印件，拟证明原告基本身份信息；2、常住人口信息复印件、谢瑞涛、沈虹婚姻登记信息原件，拟证明被告谢瑞涛、沈虹的基本信息，谢瑞涛曾用名谢细海，其与被告沈虹于1996年5月28日登记结婚，于2014年1月26日登记离婚；3、第三人杨青、余美勤婚姻登记信息原件，拟证明第三人杨青、余美勤基本身份信息及关系；4、《协议书》一份、欠条两张、湖口县双钟镇鄱湖社区居委会《证明》一份，拟证明被告谢瑞涛与原告周江贵与2006年7月15日已就本案涉案标的房屋的买卖达成了协议并已于2008年已经交付原告居住，原告提供给被告的购房款已超出7301元，被告应予以退款；5、借条四张，拟证明被告谢瑞涛、沈虹于夫妻存续期间向原告借款人民币29660元，应予以偿还；6、《借款合同》及《公证书》、《抵押合同》及《公证书》、《房屋产权证》复印件各一份，拟证明被告谢瑞涛、沈虹未经过原告同意无权处置原告房屋，应予以撤销；7、湖口县物价局湖价字[2011]28号文件一份，拟证明本案标的房屋附近商品房小区出售备案均价为4019元/M2，被告与第三人买卖房屋价格明显不合理。8、经原告书面申请法庭调取被告与第三人买卖标的房屋的过户资料，含《二手房转让合同》、《委托书》及《公证书》，拟证明被告与第三人将争议标的房屋以58万元转让。被告谢瑞涛、沈虹未到庭参与质证，也未向法庭提交证据，视为放弃举、质证权利。第三人杨青、余美勤对原告提交的证据1、2、3无异议；对证据4中《协议书》、欠条真实性无法判断，关联性有异议，原告未办理过户手续，协议并未生效，《证明》无异议；对证据5借条真实性无法判断；对证据6真实性无异议，达不到原告的证明目的，反而证明第三人系善意取得；对证据7关联性有异议，本案涉案房屋不能依照住宅小区的价格进行比对；对证据8的关联性有异议，认为该房屋转让手续办理时实际被告沈虹并未到场参与，价格仅为第三人单方所定，系为了少交过户税款，但实际上过户税款仍按照80余万元缴纳的。第三人杨青、余美勤支持其诉讼主张，其向法庭提交了以下证据：1、《借款合同》及《公证书》、《抵押合同》及《公证书》、《房屋产权证》、他项权证各一份，拟证明第三人系基于借款给被告谢瑞涛、沈虹后，第三人与被告就争议房屋设立了抵押权；2、《委托书》及《公证书》各一份，拟证明被告未按期还款，委托了余宝珠将该房屋出售给原告；3、《情况说明》、《申请退税报告》、《关于余美勤产权状况说明》及退税其他附件材料（含退税申请确认表、余美勤身份证、银行卡、完税证明、房产证复印件）拟证明房屋价格应按照住宅价格计算，当时按商住楼交的税现在需要退税；4、《湖口县私有房屋所有权登记申请书》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、谢瑞涛身份证复印件、《测绘成果报告》、《产权交易发证档案传递单》复印件各一份，拟证明争议房屋已于2009年进行了房屋所有权登记，原告的撤销权已过诉讼时效，原告只能向被告主张返还货款而不是主张物权。原告周江贵对第三人提交的证据1的关联性有异议，认为抵押物不能进行流质，对证据2的关联性有异议，认为抵押物不能进行流质，对证据的3真实性、合法性、关联性有异议，认为房产证性质是住宅和商业服务，对证据4的合法性、关联性有异议，认为其自知道被告将房屋出售给第三人之日起就起诉了。原告、第三人在庭审辩论终结前申请调查争议标的房屋的市场价格，法庭依法向九江市信佳房地产经纪有限公司及九江诚邦房地产经纪有限公司了解争议房屋市场出售价格约为人民币100万元左右，原告与第三人未持异议。本院经审核原告、第三人提供的证据，并结合各方当事人的质证意见，认证如下：原告提交的证据1、2、3因各方均不持异议，对其真实性、合法性、关联性予以确认。原告提交的证据4、5，第三人虽对关联性存在异议，但协议系原、被告真实意思的表示，且自其签订之日起即发生法律效力，故对于其真实性、合法性、关联性予以确认。对于原告提交的证据6及第三人提交的证据1，系证明第三人杨青、余美勤与被告为争议房屋设立抵押权是否存在可撤销的情形举出的相反证据，本院认为，第三人与被告为争议房产设立抵押权，同时领取了他项权证，其权利义务明晰，虽被告为无权处分，但系因原告未及时过户导致房屋产权证仅登记为被告所有，且原告其无证据证明第三人在抵押权的设立过程中存在可撤销的情形，故对于原告的证据6的关联性不予确认，而对于第三人提交的证据1真实性、合法性、关联性予以确认。对于原告提交的证据7与第三人提交的证据3，系双方为争议房屋定价是否参照商住小区定价标准所举出的相反证据，因原告所提交的文件不宜适用于该争议房产，故对于原告提交的证据7的关联性不予确认，而对于第三人提交的证据3的真实性、合法性、关联性予以确认。对于原告申请法庭调取的证据8，虽第三人认为其借款100万元给被告谢瑞涛，借款时至今日连本带利已超过100万元，该房产系用于抵偿以上债务的，因此该房产实际交易价格不止58万元，本院认为，一方面，争议房产的转让价格经第三人余美勤拟定为58万元，系第三人余美勤的真实意思表示，该价格已记入买卖合同文本中，且买卖合同已在房屋登记管理部门进行登记，故现第三人予以否认，不宜采信；另一方面，第三人虽于庭审中辩称该房产系用于抵偿所有债务，但第三人在争议房产产权转移时并未向被告谢瑞涛、沈虹出具书面放弃剩余债权的声明，且截止至法庭辩论终结前其与被告谢瑞涛的100万元借款仍未超过法定诉讼时效，第三人仍有向被告主张该债权的可能，故第三人辩称该房产系用于抵偿所有债务，实际买卖价值为100余万元的诉讼主张并无证据支持，不足以反驳原告申请法庭调取的证据8，故对于原告申请法庭调取的证据8真实性、合法性、关联性予以确认。对于第三人提交的证据2，虽被告出具了委托书于余宝珠，但本案中，委托书出具的时间为设立抵押权当日，且事后房屋直接未经相应评估就以58万元的低价折抵给第三人，其表面形式为买卖行为，但究其实质为流质行为，故对其关联性不予确认。对于第三人提交的证据4，系本案的另一争议焦点，原告行使撤销权是否已过除斥期间，本院认为，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权，撤销权消灭，初始登记时，第三人与被告并未发生转让房产的行为，故不应以初始登记时起算撤销权时效，对于第三人提交的证据4关联性，不予确认。本院根据以上采信的证据，认定本案的事实如下：被告谢瑞涛曾用名谢细海。原告周江贵与被告谢瑞涛于2006年7月15日，签订了《协议书》，其主要内容为：甲方：谢细海、乙方：周江贵……2、甲方做房需要水泥和水泥砖，乙方可以提供，价格按市场价格计算。甲方要求乙方提供拾万的水泥和水泥砖。3、乙方提供的水泥和水泥砖，甲方不需付款，用甲方所做的房子（三室二厅）一套抵给乙方，房价按每平方米陆百元计算。4、如按平方米计算超出拾万元的部分乙方必须补现金给甲方，如按平方米计算不到拾万元的部分甲方必须退现金给乙方。5、甲方做的房子抵给乙方楼层和左、右边必须由乙方挑选。其后，被告谢瑞涛将房屋建于湖口县××社区××组，一共3层。建房过程中被告谢瑞涛从原告周江贵处多次支取价值人民币98069元水泥并于2007年5月16日、2007年10月29日两次出具欠条给周江贵。2008年底，房屋建好后，被告谢瑞涛将该房屋第三层房屋交付给原告周江贵居住。2009年，被告谢瑞涛办理了该房屋整体1-3层的初始登记及国有土地使用权登记手续，将该房屋1-3层登记至被告谢瑞涛名下。2013年，被告谢瑞涛、沈虹在湖口县房地产管理局、国土资源局再次将该房屋1-3层整体过户于被告沈虹名下，并办理了《房屋所有权证》编号：湖房权证字第××号及《国有土地使用证》编号：湖国用（2013）第0386号，其中该房屋产权证载明，房屋2-3层面积302.56M2，即第三层面积为302.56M2÷2=151.28M2。2014年8月20日，第三人杨青与被告谢瑞涛、沈虹签订了《借款合同》并在湖口县公证处进行了公证，该合同的主要内容有：“借款方（以下简称甲方）沈虹、谢瑞涛、出借人（以下简称乙方）杨青……第一条甲方向乙方借款金额为人民币壹佰万元整，并授权乙方在本合同签字当日乙方将贷款发放给甲方，可以现金支付或转账支付。第二条贷款期限：自2014年9月20日起至2015年3月19日止，期限届满之日一次性还清本金。第三条借款利率每月利息贰万伍仟元整逾期加收百分之五十逾期利息……”。2014年8月21日，被告谢瑞涛、沈虹以湖房权证字第××号房屋及其湖国用（2013）第0386号土地使用权为第三人杨青的借款合同提供抵押担保，并进行了公证及他项权登记。同日，被告沈虹、谢瑞涛向案外人余宝珠出具了代办委托书并进行了公证，委托书主要内容：“委托人谢瑞涛、沈虹，受托人余宝珠，谢瑞涛、沈虹享有坐落于湖口县××社区××组……《房屋所有权证》编号：湖房权证字第××号……《国有土地使用证》编号：湖国用（2013）第0386号房产的房屋所有权，现就相关事宜，全权委托余宝珠为我俩的代理人，办理以下事宜：一、代为办理提前还清上述房产杨青的手续及注销房屋抵押手续。二、代为领取上述房产的他项权证及保险单，并办理退保事宜。三、代为领取上述房产的房屋所有权证和房屋所有权验证事宜。四、待解除上述房屋抵押手续后，受托人可以独立办理上述房屋的买卖事宜，签订相关的买卖合同和办理过户手续以及与之相关的其他事宜。五、代为申办和领取上述房产所占有国有土地使用权证及国有土地使用权转让、过户手续。……委托期限自2015年3月19日起至上述事宜办结时止。”2016年2月19日，受托人余宝珠与第三人余美勤签订了《二手房转让合同》，将《房屋所有权证》编号：湖房权证字第××号、《国有土地使用证》编号：湖国用（2013）第0386号房产以人民币580000元的价格卖给第三人余美勤，并于2016年2月23日办理了过户登记，现该房产登记于第三人余美勤名下，《房屋所有权证》编号：湖房权证字第××号、《不动产权证》编号：赣（2016）湖口县不动产权第0000161号。另查，被告谢瑞涛与被告沈虹自1996年5月28日在湖口县民政局婚姻登记处登记结婚，于2014年1月26日登记离婚。第三人杨青、余美勤系夫妻关系。2007年7月20日、2008年1月25日，被告谢瑞涛分别向原告周江贵借款人民币5000元、9660元，并于同日出具了借条给原告周江贵。2008年11月12日、2008年12月19日，被告谢瑞涛向原告借款人民币1万元、5000元，并由被告谢瑞涛之女谢静出具了2张借条给原告周江贵。上述事实，有《协议书》、《二手房转让合同》、《公证书》、欠条、借条及原告、第三人当庭陈述等证据，在案佐证。本院认为，原告周江贵与被告谢瑞涛签订的协议书，虽未经过被告沈虹的书面追认，但被告谢瑞涛是为了夫妻共同生活而建房，故其建房所欠的水泥款系夫妻共同债务，应由夫妻共同承担，被告谢瑞涛以一套房屋抵偿水泥款是对支付方式的一种约定，且原告周江贵已于2008年底就在该房屋第三层居住，被告沈虹对此知情且未反对，故该协议未违反法律强制性规定，系双方真实意思的表示，应受到法律保护，系合法有效，在原告周江贵依照协议提供了价值人民币98069元的水泥后，被告谢瑞涛、沈虹应依约履行相应义务，即向原告周江贵提供住房，并依照提供住房的面积151.28M2乘以单价600元/M2计算出房价90768元后，对多余的7301元款项予以归还，故对于原告诉请被告谢瑞涛、沈虹返还人民币7301元，本院予以支持。关于本案争议焦点，第三人杨青、余美勤是否系善意取得争议房产第三层，原告周江贵是否能够撤销被告与第三人买卖争议房产第三层的协议，本院认为，被告谢瑞涛、沈虹在向第三人杨青、余美勤借款后，明知2008年已将其房屋第三层出售于原告周江贵，仍将该房屋整体抵押给第三人杨青、余美勤，且在抵押权设立的当日，就将办理该房产过户手续授权委托给余宝珠，让余宝珠代为处分争议房产，故被告处分该房产第三层的行为具有主观恶意，且该处分行为实际上系一种流质行为。2016年，第三人杨青、余美勤明知道该房产已设立100万元抵押权，却与代理人余宝珠将房产的转让价款拟定为58万元，转让价格与抵押价格和市场价格相差悬殊，且被告已然负债累累，该转让的行为必然损害到包括原告在内的其他债权人的合法权益，第三人杨青、余美勤仍予以实施，故对于原告请求依法撤销被告谢瑞涛、沈虹与第三人杨青、余美勤签订的位于湖口县××社区××组湖房权证字第××号《二手房转让合同》中关于该房产第三层买卖协议的诉请，本院予以支持，而对于第三人杨青、余美勤主张其善意取得该房产第三层的诉讼主张，本院不予支持。关于原告周江贵行使撤销权是否已过诉讼时效，本院认为，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权，撤销权消灭，第三人未能提出相应证据证实原告周江贵明知被告谢瑞涛、沈虹与第三人杨青、余美勤转让房产的行为而不主张其权利超过一年，故对于第三人的该项诉讼主张，本院不予采纳。关于原告周江贵请求被告谢瑞涛、沈虹与第三人杨青、余美勤在房屋产权管理部门办理注销湖房权证字第××号房产第三层的登记手续及被告谢瑞涛、沈虹共同履行《协议书》，协助原告周江贵办理湖口县××社区××组房屋第三层房屋产权过户手续的诉请，本院认为，该买卖第三层房屋合同被撤销，被告与第三人之间应互相返还财产，即第三人应向被告返还争议房产第三层，而原告与被告之间买卖争议房产第三层的协议合法有效，被告应继续履行《协议书》，向原告交付该争议房产第三层，但因该房产一至三层共有一本房屋产权所有证及不动产权证书，因此，该房屋按楼层进行分割办证系原告诉请获得支持的先决条件，应先由有关机关参照行政法规及部门规章进行处置，故对于原告的该项诉请，本院不予处理。关于原告周江贵请求被告谢瑞涛、沈虹归还借款的诉请本院认为，合法的民间借贷关系应当受到法律保护，原告周江贵在提供借款后，被告谢瑞涛应当依约归还借款，被告沈虹借款时与被告谢瑞涛系夫妻关系，应对夫妻存续期间的债务承担连带清偿责任，故对于原告周江贵请求被告谢瑞涛、沈虹归还借款人民币29660元的诉请，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十四条、第二百零六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告谢瑞涛于本判决生效之日起七日内一次性向原告周江贵返还人民币7301元，被告沈虹承担连带偿还责任；二、撤销被告谢瑞涛、沈虹与第三人杨青、余美勤签订的位于湖口县双钟镇鄱湖社区11组湖房权证字第××号《二手房转让合同》中关于房产第三层房屋的买卖协议，被告谢瑞涛、沈虹与第三人杨青、余美勤对上述获得的财产在本判决生效之日起十五日内互相予以返还；三、被告谢瑞涛、沈虹继续履行与原告周江贵签订的《协议书》；四、被告谢瑞涛于本判决生效之日起七日内一次性向原告周江贵归还借款人民币29660元，被告沈虹承担连带偿还责任；五、驳回原告周江贵其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币724元，公告费565.6元，由被告谢瑞涛、沈虹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审 判 长  吴龙波代理审判员  李 君代理审判员  黄 涛二〇一六年十月二十四日书 记 员  杨思琪