广东省四会市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1284民初169号
原告广东恒基物业管理公司，住所地：广东省广州市天河区。
法定代表人林粤，该公司总经理。
委托代理人李美，广东金马波士德律师事务所律师。
被告廖卓凌，男，汉族，住广东省四会市。公民身份号码：×××0836。
原告广东恒基物业管理公司诉被告廖卓凌物业服务合同纠纷一案，本院于2016年2月1日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李美、被告廖卓凌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2008年1月7日与四会市信兴发房地产发展有限公司（甲方）签订了《前期物业服务合同》，委托广东恒基公司对四会市“珠江新城”提供前期物业服务，服务期间从2007年11月1日起至“珠江新城”的业主委员会成立之日止。合同约定由入伙之日起计收物业服务费，物业服务费住宅按照0.98元／月／m2（不含公用水电分摊）的标准计收，公共用水用电费按照实际发生额分摊。如甲方、业主或者非业主使用人逾期缴纳物业服务费及其他费用，广东恒基公司有权按拖欠部分费用每日千分之五的标准计算滞纳金。被告所居住的珠江新城小区梦湖轩6-0203单元（建筑面积128.16m2），一直拖欠物业管理等费用不交，至今仍欠以下费用：自2012年7月起至2015年9月的物业管理费5359.2元（暂计至2015年9月30日），滞纳金3114.57元（暂计至2015年11月30日），以上欠费总计8473.77元。经原告多次提醒及催缴，仍然拒不缴纳。原告按照合同的约定提供了物业管理服务，被告应当按时缴纳相关的物业管理费等费用。被告拒不缴纳费用的行为已经损害了原告的合法权益，并对原告为小区业主提供物业管理服务造成了不利的影响。为此请求判令被告：1.立即缴纳所拖欠的费用8473.77元，其中包括物业管理费5359.2元，以及滞纳金3114.57元（从欠费之日起，费用暂计至2015年9月30日，滞纳金暂计至2015年11月30日，实际计至被告支付完毕所拖欠的费用为止）。2.承担本案的诉讼费用。庭审中，原告变更滞纳金按拖欠部分费用每日1‰的标准计算，明确诉讼请求1为：判令被告向原告支付2012年7月至2015年9月的物业管理费5359.2元及滞纳金3114.57元（滞纳金与物业管理费都是按季度计算，滞纳金从欠缴物业管理费的下一季度的1号开始计算，从2012年10月1号暂计至2015年11月30日）。
原告递交证据如下：1、《前期物业服务合同》，证明原告与四会市信兴发房地产发展有限公司签订了《前期物业服务合同》，并约定双方的权利义务，服务期限为2007年11月1日至2010年10月31日；2、《前期物业服务合同》，证明原告与四会市信兴发房地产发展有限公司顺延了双方的服务年限（2010年11月1日至2013年10月31日）并约定了双方的权利义务；3、《前期物业服务合同补充协议书》，证明双方之间的物业服务期限顺延至小区业委会成立时止，并约定了双方的权利义务；4、《物业服务收费备案表》，证明2014年3月3日经物价局备案，对物业费进行了调整，不再单列公摊电费，将公摊电费并入物业管理费中；5、《珠江新城二期前期物业服务协议》，证明开发商与被告签订的物业服务协议，被告的所有物业在原告提供物业管理范围内；6、催款通知书、律师函，证明原告一直向被告催缴所欠费用，并委托律师发律师函催缴所欠费用（未提供原件核对）；7、廖卓凌物业管理费欠费明细表，证明原告诉讼请求的计算标准和计算方法；8、催缴通知单，证明原告每年都有向被告催缴物业管理费。
被告答辩称：一、被告所有的梦湖轩6-0203单元没有接受原告的物业管理服务，无须向原告支付任何费用。被告所有的梦湖轩6-0203单元是被告开设的新盛宾馆内的一部分，而新盛宾馆虽与原告服务管理的珠江新城连在一起，但独立于珠江新城。新盛宾馆的门口开设在珠江新城外，人员进出没有经过珠江新城的任何一个出入口。在日常经营中，新盛宾馆没有接受原告任何管理与服务，自有保安亭和保安员、自有清洁工人、自有管理人员，被告及住宿客人的车辆均无须原告的指挥或保管（管理），门前的绿化也是被告雇人保养。被告虽然与开发商四会市信兴发房地产发展有限公司签订有《前期物业服务协议》，但签订该协议并非本人真实意思表示，原因在于开发商利用其售卖房产的优势地位，利用被告需要收楼的迫切心理，要求被告签订协议。况且服务协议签订后，如上所述，原告也没有按协议第二章约定的内容为涉案的梦湖轩6-0203单元提供物业管理服务，根据《合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，被告也无须按服务协议第三章约定缴纳相关费用，更不存在损害原告合法权益之事实。二、退一步讲，即使涉案的梦湖轩6-0203单元必须要接受原告管理，但原告管理也不到位，服务质量不达标，被告也无须向其缴纳任何费用。梦湖轩6-0203单元位于珠江新城外侧（大中酒店背后）二楼，楼下的商铺管理非常混乱，有烧烤的、有做宵夜的，臭气熏天同噪音污染，恶臭气味常常串入单元内，使被告的新盛宾馆因此入住率很低，难以继续经营，被告尚未追究原告的相关责任。三、再退一步讲，原告起诉所主张的物业费于2015年1月4日前部分已过诉讼时效，已失去胜诉权，相应的滞纳金也已过诉讼时效，同样也失去胜诉权。每日千分之五的滞纳金也显然过高，且被告没有提供计算滞纳金的方法。综上，原告的起诉没有事实与法律依据，依法不应得到支持，恳请法院驳回原告的全部诉讼请求。
被告递交证据如下：照片一组，证明：1、被告的物业新盛宾馆的门口设在珠江新城外，其自有保安亭和保安人员、自有清洁人员、自有管理人员，被告及住宿客人的车辆均无需原告的指挥或保管，门前的绿化也是被告雇人保养；2、珠江新城外侧（大中酒店背后）二楼，楼下的商铺管理非常混乱，有烧烤的、有做宵夜的，臭气熏天，噪声污染，恶臭气味经常飘进单元内，使得被告的新盛宾馆因此入住率很低，难以继续经营。
经审理查明，被告（乙方）与四会市信兴发房地产发展有限公司（甲方）签订了《前期物业服务协议》，约定乙方所购物业座落于梦湖轩203-207（建筑面积524.13m2），由甲方选聘的深圳市恒基物业管理有限公司实施前期物业管理，住宅按建筑面积0.98元／月／m2交纳物业服务费，每月5日前缴交，不按约定交纳，物业管理公司有权要求乙方从逾期之日起按每天1‰交纳违约金。2008年1月7日，四会市信兴发房地产发展有限公司与原告签订了《前期物业服务合同》，委托原告对四会市“珠江新城”提供前期物业管理服务，服务期间从2007年11月1日起至2010年10月31日止，由入伙之日起计收物业服务费，物业服务费住宅按照0.98元／月／m2（不含公用水电分摊）的标准计收，公共用水用电费按照实际发生额分摊。原告提供的前期物业管理服务包括八大项：（一）物业共用部位的维修、养护和管理；（二）物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；（三）物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；（四）公共绿化的养护和管理；（五）车辆停放管理；（六）公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；（七）装饰装修管理服务；（八）物业档案资料管理。合同还约定，如甲方、业主或者非业主使用人未能按时足额交纳物业服务费用等其他费用的，原告有权按拖欠部分费用每日千分之五的标准计收滞纳金。2010年11月1日原告与四会市信兴发房地产发展有限公司又签订了《前期物业服务合同》，顺延双方的服务年限从2010年11月1日至2013年10月31日，原告提供的物业管理服务内容不变。后原告与四会市信兴发房地产发展有限公司签订《珠江新城前期物业服务合同补充协议》，载明物业服务合同期限顺延至小区业主委员会成立时止，高层及小高层住宅收费标准调为1.18元／月／m2等。
原告诉称被告所居住的珠江新城小区梦湖轩6-0203单元（建筑面积128.16m2）从2012年7月起未向原告交纳物业管理费，被告对此予以确认。2014年3月3日，广东恒基物业管理公司四会分公司申请对珠江新城小区高层住宅物业服务收费调整为1.18元／月／m2，执行时间为2014年1月，四会市物价局同意备案。广东恒基物业管理公司四会分公司系原告在四会设立的分公司，没有法人资格。原告主张珠江新城小区梦湖轩6-0203单元的物业管理费2012年7月至2014年3月按0.98元／月／m2，2014年4月至2015年9月按1.18元／月／m2计算，滞纳金按拖欠部分费用每日千分之一的标准计算，要求被告支付上述期间拖欠的物业管理费5359.2元以及滞纳金。被告承认原告曾催其交纳物业管理费的事实。
以上事实有经庭审质证的证据以及庭审笔录证实。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，故原告与四会市信兴发房地产发展有限公司签订的前期物业服务合同，对被告具有法律约束力。
本案的争议焦点是被告是否有正当理由拒绝交纳物业费？物业服务合同是双务合同，物业服务企业的义务是按照合同的约定提供物业服务，交纳物业管理费是业主的基本合同义务，业主不交纳物业管理费，物业服务企业可以依照合同约定主张权利，业主亦可依照合同规则进行抗辩。物业服务合同中，物业服务企业要持续不断地提供服务，业主要不断地交纳物业费，并且双方总给付的内容取决于应给付时间的长短，因此物业服务合同为继续性合同，业主可以行使先履行抗辩权。在物业服务企业未按合同约定提供服务或者提供的服务不符合约定时，业主可以拒交相应的物业费或要求减少欠交的物业费。《解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”被告拒绝交纳物业费是行使抗辩权的体现，被告是否享有拒绝交纳物业费的抗辩权应遵循诚实信用原则的指导。诚实信用原则对抗辩权的指导作用主要体现在三个方面：第一，根据诚实信用原则，如果发生特殊情况使当事人之间的利益关系失去平衡时，应当进行调整，使利益平衡得以恢复，由此维持一定的社会经济秩序。第二，诚实信用原则要求合同的双方当事人应当彼此尊重对方的利益，并建立密切的协作关系。第三，诚实信用原则允许当事人行使抗辩权，但不得滥用此项权利。上述司法解释规定的“正当理由”，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵，或者业主不交费用是基于正当、合理的理由，才能构成业主拒交的“正当理由”。
本案被告拒绝交纳物业费的理由一是其物业的门口开在原告管理的门口之外，有自己的保安、清洁和管理人员，停放的车辆也无需原告指挥和管理；二是被告与开发商签订的《前期物业服务协议》不是其真实意思表示且原告没有按协议提供服务；三是原告管理不到位，服务质量不好，楼下商铺有人做烧烤、宵夜、臭气噪音影响被告物业使用；四是物业费部分已过诉讼时效，滞纳金过高。本院认为，原告与开发商签订的前期物业服务合同对被告有法律约束力，被告物业在前期物业服务合同约定的服务范围内，原告请求被告交纳物业管理费的权利为契约请求权，其依据是前期物业服务合同，原告已依约提供了相应的物业服务就享有要求被告依约支付物业管理费的权利，被告以未享受原告提供的物业服务为抗辩理由不成立，本院不予采纳。被告对其物业享有的是建筑物区分所有权，建筑物区分所有权不同于普通的所有权，其包括专有部分的专有权、专有部分以外共有部分的共有权和成员权，共有部分的利用和管理必须以全体共有人以团体意思决议，而不能以单个区分所有权的个体意思为准，单个区分所有权人不得以放弃权利为由不履行义务。因此，被告以无需接受原告提供的物业服务为抗辩理由不成立，本院不予采纳。被告主张签订《前期物业服务协议》不是其真实意思表示且原告没有按协议提供服务、存在管理和服务质量等问题，没有相应证据证实，本院不予支持。对被告所提楼下商铺存在有人做烧烤、宵夜而产生臭气和噪音的问题，楼下商铺由于用途不同，其按照规划用途使用，原告作为小区的物业服务企业也无权干涉，原告作为业主也应当有一定的容忍度。楼下商铺作业严重干扰被告正常的生活秩序时，原告有协助管理的义务但没有相应的执法权，被告可通过向有关职能部门反映投诉的渠道彻底解决该问题，但不能以此为由拒交物业费。对于诉讼时效问题，由于被告承认原告对其进行过催收，故本院对其此项抗辩不予支持。原告主张被告支付2012年7月至2015年9月物业管理费5359.2元，本院予以支持。根据《解释》第六条的规定，物业服务企业必须经过书面催交方可起诉欠费的业主，之所以作出如此规定，主要是考虑到业主欠交物业费的具体情况，为了平等保护当事人利益，也可以为业主和物业服务企业提供一次沟通的机会。因此，滞纳金也应从原告书面催交后被告无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳之日起开始计算。综合本案，本院认为本案违约金即滞纳金从起诉之日即2016年2月1日起按拖欠的物业管理费每日千分之一的标准计算至还清日止为宜。
物业服务企业和业主是相互依存的关系，物业服务企业依靠业主缴纳物业费生存、盈利，业主依靠物业服务企业提供优质的服务享受优美、舒心的居住环境。对于物业费的缴付和物业服务提供之间的关系问题，物业服务企业和业主都应坚持质价相符、权利与义务相统一的原则。一方面物业服务企业提供的服务标准应与服务收费的标准相适应，物业服务企业应当严格遵守价格法规和政策，执行规定的收费办法和收费标准，努力提高服务质量，向业主提供质价相符的服务，不得只收费不服务，也不得多收费少服务。另一方面，业主享受物业服务企业提供的物业服务，自应承担相应的义务，其中最基本的义务就是及时、足额交纳物业费。若业主无正当理由都动辄拒交物业费，不仅违反契约精神，还很可能造成物业服务企业的维护、管理费得不到补偿，工人的工资得不到支付的局面，从而使物业服务企业难以为继，影响物管工作的良性循环，直接影响广大业主的切身利益。总之，双方应当多一点沟通，本着互谅、互相尊重的原则和精神，依法行使权利、履行义务，创造和谐小区，而不应该因一时之气而扩大矛盾，加剧纷争，造成不必要的损失。同时，尽快依法成立业主大会，选举业主委员会。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
被告廖卓凌于本判决发生法律效力之日起五日内支付2012年7月至2015年9月的物业管理费5359.2元及滞纳金（滞纳金从2016年2月1日起按拖欠的物业管理费每日千分之一的标准计算至还清日止）给原告广东恒基物业管理公司。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，由原、被告各负担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
审 判 长 邱 毅
审 判 员 夏睿娜
人民陪审员 廖文燕
二〇一六年七月四日
书 记 员 申家文