湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1202民初3583号原告（反诉被告）：李水英，女，1973年9月4日出生，汉族，户籍所在地湖南省怀化市鹤城区，现住湖南省怀化市鹤城区。委托诉讼代理人（特别授权）：陈昌岩，怀化市鹤城区云邵法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：袁丽云（曾用名袁秀花），女，1958年10月29日出生，汉族，户籍所在地湖南省怀化市鹤城区，现住湖南省怀化市鹤城区。委托诉讼代理人：黄生龙，湖南五溪律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩伟，湖南五溪律师事务所实习律师。原告（反诉被告）李水英诉被告（反诉原告）袁丽云房屋买卖合同纠纷一案，本诉原告李水英于2017年11月20日向本院提起诉讼，反诉原告袁丽云于2017年12月11日向本院提起反诉，本院受理后，依法组成合议庭合并审理，于2018年5月4日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）李水英及其委托诉讼代理人陈昌岩，被告（反诉原告）袁丽云及其委托诉讼代理人黄生龙、韩伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）李水英向本院提出诉讼请求：1、确认李水英、袁丽云于2017年4月9日签订的《房屋买卖合同书》有效；2、袁丽云立即协助李水英将位于怀化市鹤城区城中杨家田19幢的商业房屋两间的不动产权属登记到原告名下；3、本案诉讼费用由袁丽云承担。事实和理由：2017年4月9日，李水英与袁丽云签订《房屋买卖合同书》，约定袁丽云将位于怀化市鹤城区城中杨家田19幢的商业房屋两间（建筑面积57.62m2，房产证号：怀房权证字第000655**号，土地证号：怀国用98字第48号）以总价款**万元出售给李水英，双方对其它事项也进行约定。合同签订后，李水英依约支付了全部购房款及门面卷闸门款3800元。袁丽云及时将出售的两间门面交付给李水英，但至今不肯协助李水英将两间门面的不动产权属登记到李水英名下，构成违约。被告（反诉原告）袁丽云辩称：1、袁丽云原只欠李水英借款7万元，在李水英的胁迫下以17�元的价格与李水英签订的《房屋买卖合同书》，并不是其真实意思表示；2、该两个门面的造价达30多万元，李水英作价17万元购买该两个门面，房屋买卖显失公平；3、该房屋系袁丽云与儿子袁鲲耀共有，并在2012年将属于其份额的部分赠予袁鲲耀，袁丽云与李水英签订的买卖合同未经共有人袁鲲耀同意，系无效合同。被告（反诉原告）袁丽云向本院提出反诉请求：1、判令袁丽云与李水英签订的《房屋买卖合同书》无效，按原价退还；2、本案本诉诉讼费和反诉诉讼费由李水英承担。庭审过程中，被告（反诉原告）袁丽云变更第一项反诉请求为撤销袁丽云与李水英签订的《房屋买卖合同书》。事实和理由：2016年11月24日，李水英主动借10万元给袁丽云炒邮币股票，结果输了，李水英催得紧，袁丽云向他人借了3万元还给李水英，只欠李水英借款7万元。之后，在李水英的胁迫下以17万元的价格与李水英签订的《房屋买卖合同书》，并不是其真实意思表示。次日，袁丽云儿子袁鲲耀知道后不同意卖房，袁丽云找到李水英，要求退钱解除合同，但李水英要袁丽云退还26万元。该两间门面的造价达20多万元，市场价达40多万元，李水英作价17万元购买该两间门面，房屋买卖显失公平。原告（反诉被告）李水英针对反诉辩称：该房屋买卖合同是双方真实意思表示，李水英不存在胁迫袁丽云交易的情形，交易的价格符合当时的市场价值，袁丽云没有该房屋交易价格过低的证据来证明自己的反诉理由，且双方是在自愿的原则下达成的房屋买卖协议，该房屋买卖合同合法有效，应当受到法律的保护，袁丽云反诉的理由不充分，应依法驳回。经�理查明，李水英与袁丽云系朋友关系，2016年11月24日，袁丽云向李水英借款10万元，偿还了3万元，之后袁丽云向李水英补写了一张落款日期为2016年11月24日、借款金额为7万元的借条，约定借款期限半年。2017年4月9日，李水英与袁丽云经协商，签订《房屋买卖合同书》，约定袁丽云将其名下位于怀化市鹤城区城中杨家田19幢的两间门面（建筑面积57.62m2，房产证号：怀房权证字第000655**号，土地证号：怀国用98字第48号）以总价款**万元出售给李水英，袁丽云在收到购房款后应将该两间门面移交给李水英，上述门面在办理过户手续时，袁丽云应全力配合和协助，办证的有关税费由李水英负担。当日，李水英将购房款17万元在扣除袁丽云的欠款7万元后，将剩余款项10万元支付给袁丽云，另行支付两间门面卷闸门款3800元。之后，袁丽云将该两间门面交付给李水英，李水英亦收取两间门面租金9600元/年至今。李水英多次催促袁丽云变更房屋产权手续未果，故诉至本院。另查明，案涉门面系划拨用地，土地使用者：袁秀花、黎慧明、黎武平、唐良富、蒲生付五户。再查明，诉讼过程中，袁丽云申请对涉案两间门面的现行市场价值进行鉴定，深圳市国房土地房地产评估咨询有限公司于2018年3月27日作出深国房评字第12080752018030015《房地产估价报告》，对涉案两间门面在2018年1月26日的市场价值评估为295014元（包含转让方应缴纳的各项税费）。上述事实，经公开开庭审理，双方当事人当庭举证、质证、辩论，本院确认，有下列证据证实：证据1、原、被告身份证复印件，证明当事人的身份情况；证据2、房屋买卖合同书、房屋所有权证、国有土地使用证复印件各一份、收条复印件二份，证明袁丽云对其名下案涉两间门面以17万元出卖给李水英，但至今未办理房屋产权变更手续；证据3、银行流水明细、借条、转账受理凭证复印件各一份，证明李水英在2016年11月24日借款给袁丽云及2017年4月9日支付剩余房款10万元的事实；证据4、门面出租合同复印件二份，证明案涉两间门面现由李水英管理并收取房租；证据5、短信记录，证明李水英与袁丽云就双方之间借款及房屋买卖多次进行联系的事实；证据6、房地产估价报告原件一份，证明涉案两间门面在2018年1月26日的市场价值评估为295014元（包含转让方�缴纳的各项税费）；证据7、庭审笔录一份，证明与本案有关的其他事实。对袁丽云提交的其儿子袁鲲耀的身份证、户籍证明、财产赠送说明，拟证明涉案房屋系袁丽云与袁鲲耀共有，且将其名下份额赠与袁鲲耀，因案涉房屋登记在袁丽云名下，且袁丽云、袁鲲耀未办理房屋赠予过户手续，房屋所有权未发生转移，上述证据与本案缺乏关联性，本院不予采信。对袁丽云提交的证人彭祖奎、田哲睿的证言，因证人未出庭作证，无法核实其真实性，本院不予采信。本院认为，李水英与袁丽云签订的房屋买卖合同的时间虽发生在借款到期之前，结合买卖合同内容，即抵扣袁丽云的欠款7万元后，李水英还需支付购房款10万元，可知双方签订该房屋买卖合同的目的并非�买卖房屋作为手段为借款提供担保，也不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，而是双方协商一致，终止借款合同关系，转而建立房屋买卖合同关系，将借款本金及利息转化为部分已付购房款并经对账清算的意思表示，双方买卖房屋的意思表示真实、明确。合同签订后，李水英对该房屋进行管理、出租，获取收益，从合同法鼓励交易及维护市场经济秩序和交易安全的原则出发，本案双方签订的房屋买卖合同已实际履行，应予维护，故该房屋买卖合同具有法律效力。袁丽云反诉提出该房屋评估价格与买卖价格差距较大，买卖合同显失公平，请求予以撤销，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第七十二条规定“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则，可以认定为显失公平”，本案袁丽云与李水英系朋友关系，双方签订房屋买卖合同时对房屋的现状、价值均已知悉，不存在一方利用优势或者利用对方没有经验的情形，且袁丽云反诉请求撤销房屋买卖合同已超过撤销权的行使期限，撤销权消灭，故对该项反诉请求，本院不予支持。鉴此，袁丽云在未按约履行房屋买卖合同约定协助过户的情况下，李水英有权诉请法院要求袁丽云协助将房屋变更登记至己方名下。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十五条第（一）项、第六十条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）李水英与被告（反�原告）袁丽云于2017年4月9日签订的《房屋买卖合同书》有效；二、被告（反诉原告）袁丽云于本判决生效之日九十日内协助原告（反诉被告）李水英将位于怀化市鹤城区城中杨家田19幢的商业房屋两间（房产证号：怀房权证字第000655**号，土地证号：怀国用98字第**号）的不动产权属登记到原告（反诉被告）李水英名下；三、驳回被告（反诉原告）袁丽云的反诉请求。本案案件受理费3700元，反诉案件受理费1850元，共计5550元，由被告（反诉原告）袁丽云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  沈 青人民陪审员  陈方长人民陪审员  刘华成二〇一八年五月九日代理书记员  杨小妹附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十五条有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。