广西壮族自治区防城港市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）桂06民终272号上诉人（一审被告）蔡勇，男，1984年4月17日出生，汉族,住江西省抚州市崇仁县。被上诉人（一审原告）广西鹏轩房地产开发有限公司，住所地广西防城港市港口区市行政中心区金花茶大道南端瑞海尚都2#楼2层。法定代表人苗壮，该公司董事长。委托代理人蒙鹏宇，广西海狮律师事务所律师。委托代理人潘昆龙，广西海狮律师事务所实习律师。上诉人蔡勇因与被上诉人广西鹏轩房地产开发有限公司（以下简称鹏轩公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服防城港市港口区人民法院（2015)港民初字第1336号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月27日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年6月15日公开开庭审理了本案。上诉人蔡勇，被上诉人鹏轩公司的委托代理人蒙鹏宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明,鹏轩公司作为出租方（甲方）与蔡勇作为承租方（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定鹏轩公司将其位于防城港市金花茶大道与西湾大道交汇处的瑞海尚都一期1号楼1-1-C10、C11号商铺租赁给蔡勇经营使用，蔡勇签订合同落款日期为2013年6月3日。合同约定，商铺总面积366.22平方米，租赁期限为3年，从2013年6月1日至2016年5月31日；租金从2013年12月1日至2014年5月31日，每月按15元/平方米（建筑面积）计算，从2014年6月1日至2015年5月31日，每月按20元/平方米（建筑面积）计算，从2015年6月1日至2016年5月31日，每月按25元/平方米（建筑面积）计算；每月5日至10日为交纳租金时间，按照先交租金后使用的原则，当月交纳下月租金，依此顺延；蔡勇在签订合同时支付鹏轩公司5000元作为履约保证金（不计息），在租赁期间，蔡勇不得以履约保证金抵付租金及相关费用。关于违约责任，如果蔡勇在应付款日期后逾期30天仍未向鹏轩公司付清合同项下的任何款项（无论是否正式催款），鹏轩公司有权没收经营保证金和要求蔡勇支付三个月租金和管理费总额的违约金，且鹏轩公司有权解除合同；因蔡勇欠付租金、迟交费用及其它违约行为而引起的诉讼所产生的一切费用包括诉讼费和鹏轩公司支付的律师费等，均由蔡勇承担。合同还对其它事项作出约定。合同签订后，鹏轩公司依约将商铺交由蔡勇使用，蔡勇支付租金至2015年1月31号，此后蔡勇一直正常经营，未再支付租金。一审法院经审理认为，鹏轩公司与蔡勇签订的《商铺租赁合同》，没有违反法律强制性规定，是合法有效的，各方当事人应当遵守合同的约定。合同签订后，鹏轩公司按约将商铺交付蔡勇使用，已履行了自己的义务。蔡勇依约使用该商铺后，支付租金至2015年1月31后不再缴纳租金，经鹏轩公司多次催收后仍拖延至今未交，蔡勇的行为违反了合同的约定，应承担相应的违约责任。蔡勇辩称鹏轩公司曾口头承诺一个行业一家店，但半年后又有同一类店营业，鹏轩公司已构成违约，但蔡勇并无充足证据证明，亦无合同约定，故对蔡勇的辩解不予采纳。根据《商铺租赁合同》中的第八条第4款“如果乙方在应付款日期逾期30天仍未向甲方付清本合同项下的任何款项（无论是否正式催款），甲方有权没收经营保证金和要求乙方支付三个月租金和管理费总额的违约金，且甲方有权解除本合同……”，截至鹏轩公司起诉时，蔡勇拖欠商铺租金已经超过30天，故鹏轩公司要求解除与蔡勇签订的《商铺租赁合同》的理由成立，予以支持。鹏轩公司主张蔡勇偿付所欠租金及违约金，予以支持。从2015年2月1日至2015年5月31日，以每月租金7324.4元计算，尚欠租金29297.6元，从2015年6月1日至本案庭审之日2015年9月6日，以每月租金9155.5元计算，尚欠租金27466.5元，合计56764.1元（29297.6元+27466.5元=56764.1元）；违约金以三个月租金计算为21973.2元（7324.4元×3个月=21973.2元）。根据合同第五条第5款“因乙方原因提前解除合同，视为违约，甲方有权不退还履约保证金以及预收的租金”，蔡勇构成违约，其缴纳的履约保证金5000元，鹏轩公司请求归其所有，予以支持。根据合同第八条第5款“因乙方欠付租金或其他违约行为而引起的诉讼所产生的一切费用包括诉讼费和甲方支付的律师费等，均由乙方承担”，鹏轩公司请求蔡勇偿付其律师代理费2813元，予以支持。合同解除后，蔡勇应将所租赁的商铺交还鹏轩公司使用，鹏轩公司要求蔡勇返还所承租的商铺，应予支持，但应给予蔡勇相应的返还时间，以一个月为限为宜。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、解除鹏轩公司与蔡勇于2013年6月3日签订的《商铺租赁合同》；二、蔡勇支付给鹏轩租金56764.1元，违约金21973.2元；三、鹏轩公司所收取蔡勇的租赁保证金5000元归其所有；四、蔡勇支付鹏轩公司律师代理费2813元；五、蔡勇从本案判决书生效之日起一个月内退出所租赁商铺并归还给鹏轩公司。受理费1278元，减半收取639元（鹏轩公司已预交），由蔡勇负担。上诉人蔡勇不服一审判决，上诉称，其不履行交纳租金是因鹏轩公司违约在先，鹏轩公司应赔偿蔡勇损失并返还保证金。一、鹏轩公司虚假招商，其口头承诺一个行业一家店，半年后却允许同类窗帘、家具店进驻经营，此外，鹏轩公司的其他承诺亦均未实现，导致蔡勇经营的店铺亏损。二、鹏轩公司出租的商铺消防尚未验收合格即向蔡勇出租，装修期间因消防管漏水，消防检测员多次上门检测，导致涉案商铺无法正常经营使用。三、承租商铺时，鹏轩公司承诺暂按初步测量面积计算收取租金，待房产局测量后，以实际测量结果为准多还少补，后蔡勇多次要求鹏轩公司测量均被拒绝。四、鹏轩公司旗下的物业公司曾与蔡勇约定，物业费按7.5元/月/商户计，待商户交完1年垃圾费后，物业公司反悔并强行要求商户重新按0.5元/㎡缴纳费用，否则停水停电，影响蔡勇正常营业。五、涉案商铺长期多处漏水，导致蔡勇直接损失18000元，导致家具布匹发霉间接损失38000元。请求二审法院：一、撤销一审判决第一项、第二项、第三项、第五项；二、鹏轩公司赔偿蔡勇装修损失费13.9万元，开业以来经营开支损失15600元/月（2013年8月1日起算至今）共计421200元；三、鹏轩公司退还蔡勇租赁保证金5000元；四、赔偿蔡勇房屋漏水损失费56000元；五、赔偿蔡勇因物业锁店铺门导致其不能经营的损失费，按1000元/天计，从2015年11月23日起算；六、本案诉讼费用由鹏轩公司负担。被上诉人鹏轩公司辩称，涉案合同约定承租方不得逾期支付租金，现蔡勇逾期未交租金，鹏轩公司有权解除合同，要求其返还商铺，支付欠付的租金、违约金并扣除其保证金。一、鹏轩公司招商时未对商户作出过蔡勇上诉所称的承诺；二、涉案商铺不存在未经消防验收的情况；三、物业费并非由鹏轩公司收取，与其无关。四、涉案商铺不存在漏水不维修的情况。五、蔡勇的商铺被物业公司锁门系因蔡勇半夜将商铺内物品转移，报警后双方锁门。一审判决认定事实清楚，证据充分，请求二审法院予以维持。上诉人蔡勇在二审期间向本院提交：1.照片6张，证明鹏轩公司的工程系豆腐渣工程及虚假招商；2.《商铺租赁合同补充协议》复印件1份，证明鹏轩公司与商铺承租人存在纠纷未解决；3.装修商铺的收据单，证明装修商铺产生的损失费；4.文字陈述，证明商铺漏水。被上诉人鹏轩公司在二审期间未向本院提交新证据。经开庭质证，鹏轩公司认为蔡勇提交的证据1与本案无关联性，与事实不符；证据2系电脑打印且无双方签字盖章，不属于证据；对证据3三性均有异议；证据4系文字陈述，不属于证据，不予认可。对于蔡勇在二审期间提交的证据，本院认证如下：证据1不能证明蔡勇的主张，不予采纳；证据2系无签字盖章的复印件，本院不予采纳；证据3不足以证明蔡勇的主张，本院不予采纳；证据4系蔡勇的单方陈述，本院不予采纳。双方当事人对一审查明事实均无异议，本院予以确认。本院另查明，蔡勇经营的雅居窗帘商铺（甲方）与1-2-C19号商铺（乙方）于2014年8月1日签订的《协议书》载明：“由于1-2-C19装修导致楼层漏水至1-1-C10/C11雅居窗帘商铺，雅居商铺无法正常经营，故此写下此协议，协议如下：一、如以后雅居窗帘商铺有漏水现象，1-2-C19应立即停止装修，并赔偿相应损失；二、如漏水每天营业损失500元/天（伍佰元整）；三、漏水情况以雅居窗帘商铺天花板潮湿为准，按天计算，此协议一式叁份，甲乙双方各持一份，鑫海物业处备案一份。”综合双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点是：一、鹏轩公司主张与蔡勇解除涉案商铺租赁合同，并要求蔡勇返还涉案商铺有无事实和法律依据；二、鹏轩公司主张经营保证金归其所有，蔡勇需向其支付租金、违约金有无事实和法律依据。本院认为，一、关于鹏轩公司主张与蔡勇解除涉案商铺租赁合同，并要求蔡勇返还涉案商铺有无事实和法律依据的问题。蔡勇上诉称，因鹏轩公司与物业公司未履行招商时作出的承诺，鹏轩公司提供的租赁物存在消防未验收、漏水等影响使用的问题，因鹏轩公司违约在先，故其无权要求解除合同。鹏轩公司辩称，其招商时未向蔡勇作出过承诺，亦不存在其所称的消防未验收和漏水不处理的问题，垃圾费的收取与鹏轩公司无关，因蔡勇未依约履行交付租金的义务，故鹏轩公司有权解除合同。本院认为，蔡勇在一审时提交的《协议书》载明，涉案商铺漏水问题系因1-2-C19号商铺装修导致，且双方已在物业公司员工的见证下对解决漏水问题的赔偿事宜等作出约定。蔡勇提供的证据不足以证明涉案商铺的漏水现象交付时已存在，亦无法证明鹏轩公司对漏水问题不予处理，因此，本院对该主张不予支持。关于蔡勇主张鹏轩公司违反招商时的承诺，以及涉案商铺未经消防验收导致消防管漏水，其无法正常经营等问题，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，因蔡勇未提供证据予以佐证，本院不予采信。此外，蔡勇与物业公司关于缴纳垃圾费的纠纷与本案无关。本案中，鹏轩公司与蔡勇签订的《商铺租赁合同》约定，承租人欠租超过一个月的视为违约，出租方有权解除合同，收回商铺另行安排。2015年1月31日后，蔡勇未再向鹏轩公司支付租金，已逾期支付租金超过1个月，故鹏轩公司依约有权行使合同解除权，并要求蔡勇依约返还涉案商铺。一审判决支持鹏轩公司该诉请正确，本院予以维持。二、关于鹏轩公司主张经营保证金归其所有，蔡勇需向其支付租金、违约金有无事实和法律依据的问题。1.关于蔡勇是否应向鹏轩公司支付租金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金。……”之规定，蔡勇应按约向鹏轩公司支付租金，但其自2015年2月1日起欠付租金，违反合同约定。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”之规定，涉案合同约定，2014年6月1日至2015年5月31日，涉案商铺的租金为7324.4元/月，2015年6月1日至2016年5月31日，涉案商铺的租金为9155.5元/月，蔡勇从2015年2月1日起欠付租金。一审法院判决以2015年2月1日起算，计至一审庭审之日2015年9月6日，按涉案合同约定分段计算欠付租金共计56764.1元，鹏轩公司未提起上诉，本院予以维持。2.关于鹏轩公司是否有权没收经营保证金和蔡勇是否应向鹏轩公司支付违约金的问题。涉案《商铺租赁合同》约定，承租方在应付款日期后逾期30天仍未向出租方付清合同项下的任何款项（无论是否正式催款），出租方均有权没收经营保证金和要求承租方支付三个月租金和管理费总额的违约金。本案中，鹏轩公司要求蔡勇支付相当于三个月租金总额的违约金共21973.2元，未违反合同约定。一审判决支持鹏轩公司要求没收经营保证金，蔡勇向其支付违约金21973.2元的诉请正确，本院予以维持。至于上诉人蔡勇在二审期间退出诉讼请求，经本院释明后，其仍坚持保留该诉请。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。”之规定，蔡勇在二审期间提出的诉讼请求，因被上诉人鹏轩公司不同意一并处理和调解，本院不予处理。综上所述，一审判决认定事实清楚，实体处理恰当。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十八条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1278（上诉人蔡勇已预交），由上诉人蔡勇负担。本判决为终审判决。审 判 长  崔 静代理审判员  刘帅武代理审判员  李丽抒二〇一六年七月二十六日书 记 员  廖 兰附本案判决所依据的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百二十八条在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。