广东省广州市黄埔区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）粤0112执异32号
异议申请人(案外人)：徐碧珍，女，汉族，1979年4月27日出生，住广东省东莞市塘厦镇。
委托代理人：周伟清，广东耀新律师事务所律师。
申请执行人:中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司，住所地广�省广州市天河区庆亿街3号401房8-12层。
负责人：黄俊平。
委托代理人：黄珏安、李稚娟，广东金桥百信律师事务所律师。
被执行人：惠州市东江物业开发有限公司，住所地广东省惠州市惠城区麦地东路一号。
法定代表人：刘卜齐。
委托代理人：谭建丰，男，瑶族，1985年1月3日出生，住址：广东省龙门县。
被执行人：惠州博世实业有限公司，住所地广东省惠州市麦地东路1号东江明珠花园3楼。
法定代表人：倪守巧。
被执行人：龙平，男，1971年10月19日出生，汉族，住广东省惠州市惠城区。
被执行人：刘卜齐，女，1964年3月15日出生，汉族，住广东�韶关市浈江区。
在本院执行中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司(以下简称“华融资产广东分公司”)与惠州市东江物业开发有限公司(以下简称“东江开发公司”)、惠州博世实业有限公司(以下简称“博世实业公司”)、龙平、刘卜齐金融借款合同纠纷一案中，异议申请人(案外人)徐碧珍对本院查封后正准备拍卖被执行人东江开发公司名下位于惠州市惠城区麦地东路1号东方明珠花园X房产提出异议，本院以（2016）粤0112执异32号案受理后，依法组成合议庭进行了听证审查，异议申请人的委托代理人周伟清，申请执行人的委托代理人李稚娟，被执行人东江开发公司的委托代理人谭建丰到庭参加听证，被执行人博世实业公司、龙平、刘卜齐经本院合法传唤，均无到庭参加听证。本案现已审查终结。
异议申请人提出异议称：惠州市惠城区麦地东路1号东方明珠花园某房是其向被执行人东江开发公司购买的房产，黄埔区法院于2016年11月17日向其送达(2016)粤0112执3052号之一《执行裁定书》裁定拍卖上述房产，为维护其合法权益，向法院提出执行异议，请求法院停止拍卖和解除查封。其异议理由如下：
(一)异议申请人对上述房产已支付全部购房款，并已合法实际占有、出租、收益至今
异议申请人于2009�4月24日与被执行人东江开发公司签订了《广东省商品房买卖合同》，合同约定：异议申请人购买东江开发公司开发的位于惠州市惠城区麦地东路1号东方明珠花园X房，于同年4月29日一次性支付房价款3761045元，由东江开发公司负责办理房地产权属证书。据此，异议申请人于2009年的4月24日、4月27日、4月29日分三次向东江开发公司支付购房款和办理房产产权证的登记费、工本费、测绘费、维修基金、契税、印花税、办证服务费等所需的所有费用合计6072880元，三笔款项分别为200000元、1000000元、4872880元，东江开发公司也分别开具三张《收款收据》予以证实。东江开发公司基于异议申请人于2009年4月29日已交清上述涉案房产的全额购房款，而在4月29日当天向异议申请人出具书面《承诺书》承诺：于2009年5月1日办好上述涉案房产产权证；于2009年5月1日向异议申请人发出《收楼通�书》，异议申请人于同年5月19日办理了上述涉案房产的收楼手续，并向东江开发公司支付了2009年8-10月的物业管理费、水电公摊费等。
异议申请人收楼后，自2009年12月20日开始与惠州市华浔品味装饰集团惠州有限公司、于2015年4月4日与许宝惠、于2016年6月16日与李春国分别签订《房屋租赁合同书》将上述房产出租他人经营使用，而其获取租金收益至今。
(二)上述房产至今未办理过户手续，完全是东江开发公司造成，异议申请人并没有过错
由�东江开发公司在异议申请人付清全部购房款和办理房产证的所有相关税费，且书面承诺于2009年5月1日办好房产证而未能兑现后，一直以各种原因拖延办理房产过户登记手续。为此，异议申请人于2016年5月17日向惠州市惠城区人民法院起诉东江开发公司，诉请法院判令东江开发公司立即为其办理上述涉案房产的房地产权证、支付违约金3761元。惠城区法院以(2016)粤1302民初4611号案立案受理后，于同年8月30日开庭审理后，于同年11月14日告知异议申请人称：上述涉案房产于2008年7月28日办理了《房地产权证》权属人为东江开发公司，并于2012年2月17日办理了抵押登记，抵押权人为中国工商银行股份有限公司广州经济技术开发区支行(以下简称“工行开发区支行”)。而东江开发公司提交的《答辩状》中也仍然表示其将尽快按房管部门规定为异议申请人办理房产证。所以，上述房�至今未办理过户手续，完全是东江开发公司造成，异议申请人并没有过错。
(三)东江开发公司无权将已出售给异议申请人的上述房产抵押给他人，且抵押权人在办理抵押登记时存在重大过错，抵押权人与东江开发公司设定的抵押权无效
根据我国《商业银行法》第三十六条第一款规定：“商业银行贷款，借款人应当提供担保。商业银行应当对保证人的偿还能力。抵押物、质押物的权属和价值以及实现抵押权、质权的可行性进行严格审查。”我国《贷款通则》第二十七条规定：“贷款人受理借款人申请后，应当对借款人的信用等级以及借款合法性、安�性、盈利性等情况进行调查，核实抵押物、质物、保证人情况，测定贷款的风险度”。但工行开发区支行在2012年2月贷款给被执行人博世实业公司时并没有对东江开发公司将上述房产用作抵押物进行严格审查，明知上述房产已被异议申请人出租他人的情况下，却没有尽到谨慎审核义务，仍与东江开发公司办理抵押登记，其本身有重大过错，该抵押权的设立存在重大瑕疵。因此，东江开发公司与原抵押权人工行开发区支行于2012年2月17日对上述房产设立的抵押权无效；在同年2月20日，在工行开发区支行没有调查了解的情况下，就与博世实业公司、东江开发公司签订了应收帐款质押登记手续，以博世实业公司出租的位于惠州市麦地东路1号东江明珠花园3-5栋1层X号以及3层X号共计11个铺位房产租金收入为质押，而上述铺位当中的X号房产(即本案涉案房产)却实际上自2009年12月�一直由异议申请人出租收益至今，并非由博世实业公司出租收益，因此，其质押是虚假质押，应认定其质押无效。
(四)异议申请人对上述房产的所有权优于抵押权，且完全能排除法院对该房产的执行
异议申请人与东江开发公司在法院查封上述房产之前双方已签订有合法有效的买卖合同，并已经支付了全部购房款，且已合法占有该房产，况且至今未办理产权过户登记的原因是因东江开发公司的欺诈过错行为所为，现经法院作出判决确定其拥有所有权，所以，华融资产广东分公司的抵押权不得对抗异议申请人的所有权。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给申请人，申请人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；申请人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果申请人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”据此，异议申请人的所有权能够排除法院对上述房产的执行，法院不得查封其上述房产，应予解除查封。
异议申请人徐碧珍为证明其上述主张所举证据有：商品房买卖合同、交付购房款等的收款收据4份、收楼通知书及收楼后的物业服务收费标准、综合服务费收费凭证、承诺办理房产证的《承诺书》1份、物业管理公司的《收费凭证》、《房屋租赁合同书》3份、《民事起诉状》、《民事答辩状》、(2016)粤1302民初4611号《受理案件通知书》和《传票》、徐碧珍银行帐户的资金流水清单等。
申请执行人华融资产广东分公司对异议申请人的上述证据的真实性、合法性、关联性均持有异议，发表质证和辩解意见如下：一、异议申请人以大笔现金方式支付购房款不符合交易习惯；二、异议申请人与他人所签租赁合同无经备案登记；三、上述涉案房产有其抵押权登记备案，按目前状况无法办理过户；四、原抵押权人工行开发区支行在办理抵押登记时已尽谨慎义务；五、房屋所有权是以登记为公示要件，涉案上述房产仍登记在东江开发公司名下，房产所有权人仍是东江开发公司；六、其享有抵押权，对涉案房产享有优先受偿权；七、其抵押权设立在先，异议申请人在惠城区法院提起诉讼在后，黄埔区法院的判决书可印证，其抵押优先受偿权应处于优先地位。因此，其不同意异议申请人提出的停止拍卖、中止执行以及解除查封意见。
申请执行人华融资产广东分公司为证明其辩解意见和主张，其所举证据有：1、《房地产权证》(粤房地证字第C6430018号)；2、《公司全体股东大会决议》；3、《四方资金账户监管协议》。
被执行人东江开发公司对两异议申请人的上述举证证据的真实性、合法性、关联性均不持异议，均认为属实；对于异议申请人异议中提出上述涉案房产为其购买并已实际交付其占有使用出租，且已付清全部购房款项的事实予以确认。对于申请执行人华融资产广东分公司的上述举证中其公司的盖章以及将房产抵押登记的事实也予以确认，但认为本案的争执应由法院作出公正合理裁决。
被执行人博世实业公司、龙平、刘卜齐均无辩解意见。
经听证审查查明：2014年11月5日，工行开发区支行向本院起诉东江开发公司、博世实业公司、龙平、刘卜齐的金融借款合同纠纷一案，本院以（2014）穗萝法民二初字第667号立案受理后，因工行开发区支行申请财产保全，本院于2014年11月21日以（2014）穗萝法民二初字第667号《民事裁定书》查封东江开发公司名下位于惠州市麦地东路1号东江明珠花园3-5栋1层X号、2层X号以及3层X号房产。
2015年6月10日，本院作出(2014)穗萝法民二初字第667号《民事判决书》判决确定：一、博世实业公司于判决生效之日起十日内偿还工行开发区支行借款本金19860747.89元及利息、罚息、律师费73333元；二、当博世实业公司未履行上述义务时，工行开发区支行有权在上述债权范围内就博世实业公司在2010年9月18日至2013年9月17日期间出租给惠州市名匠装饰设计工程有限公司等公司的麦地东路1号明珠商业广场第3-5栋一层X、二层X、三层X号房产所产生的租金收入优先受偿；三、工行开发区支行有权处分东江开发公司提供位于惠州市麦地东路1号东江明珠花园3-5栋一层X、二层X、三层X号商场的物业，所得价款由工行开发区支行就上述第一、二项判决义务示受清偿部分在最高本金余额26000000元限度内优先受偿；四、龙平、刘卜齐对上述第一、二项判决义务未受清偿部分承担连带保证责任。但博世�业公司、东江开发公司、龙平、刘卜齐均无履行上述还款义务。
2015年5月25日，工行开发区支行与华融资产广东分公司签订了债权转让协议后，将其对上述被执行人享有的债权全部转让给了申请执行人华融资产广东分公司，并于2015年6月10日在《南方日报》上对上述债权转让进行公告。
2016年10月12日，华融资产广东分公司向本院申请执行，本院以(2016)粤0112执3052号案受理执行。
2016年11月17日，本院再以(2016)粤0112执3052号《执行裁定书》继续查�上述涉案房产，于2016年11月16日以(2016)粤0112执3052号之一《执行裁定书》裁定拍卖上述房产。为此，异议申请人向本院提出执行异议。
(一)异议申请人提供的证据证明在本案查封涉案房产之前，其已与东江开发公司签订合法有效的书面买卖合同购买该房产，并已支付全部价款
根据异议申请人提供的编号为惠州X的《广东省商品房买卖合同》、交付购房款等的收款收据4份证明：异议申请人徐碧珍与东江开发公司于2009年4月24日签订了合法有效的书面买卖合同，购买了本案涉案的位于惠州市麦地东路1号东江明珠花园3-5栋X号房产(总金额3761045元)，并且，在当天及同年4月27日、4月29日由东江开发公司开出分别收取徐碧珍购房款200000元、1000000元、4872880元的《收款收据》3份，说明徐碧珍已向东江开发公司支付购房款和办理房产产权证等所需的所有费用合计6072880元。
(二)异议申请人提供的证据证明在本案查封涉案房产之前，异议申请人已合法占有支配该房产并出租他人
根据异议申请人提供的收楼通知书及收楼后的物业服务收费标准、物业管理公司的《收费凭证》、住宅专项维修资金受理凭证、《综合服务费的收费凭证》等证据证明：东江开发公司于2009年5月1日向异议申请人发出《收楼通知书》通知异议申请人于2009年8月1日前办理上述涉案房产的收楼手续，自2009年8月1日起开始收取相关的物业管理费；而异议申请人于2009年5月8日向惠州市房管局缴交了住宅专项维修资金，又于2009年5月19日办理收楼手续的同时向物业管理公司交付了管理费和水电分摊费；异议申请人提供的《房屋租赁合同书》、徐碧珍银行帐户的资金流水清单等证明：上述涉案房产自2010年3月22日起已出租他人使用，而异议申请人已有租金收入。说明上述涉案房产自2010年3月起已由异议申请人持续占有并出租他人使用的事实。
(三)异议申请人提供的证据证明本案涉案房产未办理过户登记，非因买受人自身原因造成
根据异议申请人提供的承诺办理房产证的《承诺书》1份、《收款收据》、《民事起诉状》、《民事答辩状》、(2016)粤1302民初4611号《受理案件通知书》证明：异议申请人于2009年4月29日向东江开发公司付清全额购房款，东江开发公司向其作出书面承诺于当年的5月1日前办好该商铺房产证。但东江开发公司却未能兑现其承诺，拖延办理房产过户登记手续。为此，异议申请人于2016年5月17日向惠州市惠城区人民法院起诉东江开发公司，诉请法院判令东江开发公司立即为其办理上述涉案房产的房地产权证、支付违约金3761元。惠城区法院以(2016)粤1302民初4611号案立案受理。而东江开发公司提交的《答辩状》中也仍然表示其将尽快按房管部门规定为异议申请人办理房产证。所以，上述房产至今未办理过户手续，是由于东江开发公司造成，并非因异议申�人自身原因未办理过户登记。
另外查明：上述涉案房产由东江开发公司于2008年7月28日办理了房产登记(房产证号X)，至今该房产权属人仍为东江开发公司。
异议申请人于2016年5月17日向惠州市惠城区人民法院起诉东江开发公司，诉请法院判令东江开发公司立即为其办理上述涉案房产的房地产权证、支付违约金3761元。惠城区法院以(2016)粤1302民初4611号案立案受理后，于同年8月30日开庭审理后，案件仍在审理当中。
本院认为，异议申请人徐碧珍提供证据证实在本案查封之前其与东江开发公司已经签订合法有效的书面买卖合同，且已按照合同约定支付全额购房款，况且在法院查封之前已经合法实际占有该房产；虽然该房产仍登记在东江开发公司名下，但尚未办理过户登记手续，并非由于异议申请人自身原因造成。因此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。认定本案异议申请人�出的异议理由成立，对其停止拍卖、中止执行的请求予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
对广东省惠州市惠城区麦地东路1号东方明珠花园第3-5栋X号房产的中止执行、停止拍卖。
如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十�日内向本院提起诉讼。
审 判 长 杨 桦
代理审判员 王新喜
代理审判员 刘 云
二〇一七年六月二十一日
本件与原本核对无异
书 记 员 曾维维
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。