上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初23455号
原告(反诉被告)：上海风神汽车销售有限公司，住所地上海市闵行区。
法定代表人：刘刚，总经理。
委托诉讼代理人：张然，上海市捷华律师事务所律师。
被告(反诉原告)：上海弘仁汽车销售服务有限公司，住所地上海市闵行区。
法定代表人：蔡勇，经理。
委托诉讼代理人：张昱伟。
委托诉讼代理人：蔡享安。
原告(反诉被告)上海风神汽车销售有限公司(以下简称风神公司)与被告(反诉原告)上海弘仁汽车销售服务有限公司(以下简称弘仁公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月1日立案后，依法适用简易程序进行审理。之后，后因案件审理需要，依法转为普通程序进行审理。原告(反诉被告)风神公司的委托诉讼代理人张然，被告(反诉原告)弘仁公司的委托诉讼代理人张昱伟、蔡享安到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告风神公司向本院提出诉讼请求：判令被告返还原告房屋及设施设备押金人民币(以下币种相同)80万元。事实和理由：2012年12月，原告因经营需要向被告租赁了上海市浦东新区沪南公路XXX号部分房屋、场地(以下简称系争房屋)，租期7年。签约前，被告告知原告该场地系其向中国人民解放军73171部队承租，与原告的租赁期限在其向部队的承租期内，部队同意其转租。为此，原告租赁了系争房屋后装修使用。之后，原告发现被告与部队的合同租期实际于2015年8月31日届满。原告与被告多次交涉，被告表示能够与部队续约，但一直未提供合同。原告为此发函至部队，也杳无音信。因被告无法与部队续约，导致原、被告之间的合同已经无法履行，故搬离了场地。
被告弘仁公司辩称，押金80万元在被告处，但是基于原告拖欠的欠款以及给被告造成的损失，抵扣后仍不足以弥补被告的损失。
反诉原告弘仁公司向本院提出反诉请求：1.判令风神公司以年租金260万元的标准支付2015年8月18日至2015年12月17日的租金866,667元，以年租金273万元的标准支付2015年12月18日至2016年3月15日的租金665,671元；2.判令风神公司支付水电费132,459.01元；3.判令风神公司赔偿损坏的设施设备费用18,140元；4.判令风神公司支付代为恢复原状的有关费用626,427元；5.判令风神公司支付代为对房屋进行恢复原状期间(2016年3月16日至2016年4月15日，以年租金273万元的标准)的租金227,500元；6.判令原告支付逾期支付租金的违约金711,555元；7.判令风神公司支付擅自提前退还房屋的违约金273万元；8.判令风神公司向赔偿标识的制作费用71,202元。事实和理由：按照合同约定，退租时风神公司应当根据要求将系争房屋恢复原状。租赁合同履行期间，风神公司经营状况不好，要求提前退租。弘仁公司明确回复要求继续履行合同，并告之提前退租构成违约。在此情况下，风神公司寻找各种借口，企图提前退租的同时逃避违约责任。
反诉被告风神公司辩称，同意支付2015年8月18日至2015年10月18日的房屋使用费，之后的房屋使用费不同意支付。同意承担水费5,669.73元，同意承担电费73,787.17元。不同意第3项诉讼请求，不认可有相应损坏。不认可恢复原状的损失金额，也不认可损失由风神公司承担。弘仁公司与风神公司之间的租赁合同无效，故其他诉讼请求，均缺乏依据。
本院经审理认定事实如下：2012年，中国人民解放军南京军区第一房地产管理分局(甲方)与上海弘仁宝升汽车销售服务有限公司(乙方)签订《军队房地产租赁合同》，约定甲方将上海市浦东新区沪南公路XXX号房屋及场地出租给乙方使用，租期为2012年9月1日至2015年8月31日。乙方不得擅自转租，转租需要经甲方书面同意，并报军队房地产管理部门审核备案后实施。合同附加条款载明，结合乙方所建永久性建筑物投资较大的实际情况，永久性建筑物每年按照6.7%等比例折旧，即第一年甲方占建设房屋的比例为6.7%、乙方占93.3%，第二年甲方占建设房屋的比例为13.4%、乙方占86.6%，以此类推直至甲方所占比例为100%后，所建永久性建筑物权归甲方所有。中国人民解放军南京军区房地产管理局在合同上盖了租赁合同审核专用章。
上海弘仁宝升汽车销售服务有限公司是本案原告弘仁公司的关联公司。
2012年12月17日，弘仁公司(甲方)与风神公司(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将上海市浦东新区沪南公路XXX号的部分房屋、场地及设施设备出租给乙方，房屋建筑面积约3,000平方米。乙方进行的装修费用由乙方自行承担。对于乙方进行的装修，在租赁期满或退租时，甲方要求恢复原状的，乙方应恢复原状，甲方不要求恢复原状的，乙方可不恢复原状，归甲方无偿所有。租期为2012年12月18日至2019年11月30日。房屋租金为每年含税260万元，租金自第四年起每年递增5%，即第1、2、3年租金为260万元，第4年租金为260*1.05万元，第5年租金为260*1.05*1.05万元，依次类推。押金80万元，租赁期满后，甲方无息退还给乙方。乙方逾期支付租金的，每逾期一日，乙方应按逾期租金的万分之五向甲方支付违约金。甲方提前收回房屋的，或者乙方提前返还该房屋的，违约方应向守约方支付12个月租金作为违约金。
2012年12月17日，弘仁公司和风神公司签订《备忘录》，约定水电费等费用承担，展厅、办公区及售后车间等内部隔断由乙方施工并承担费用。另外，双方还分两次办理了租赁设施设备的交接清单。
2015年7月，风神公司的法定代表人刘刚与弘仁公司的工作人员进行谈话，表示租金太高，环境不好，打算搬离系争房屋。2015年7月31日，弘仁公司发函给风神公司催讨租金。2015年8月3日，风神公司回函给弘仁公司称，《房屋催收函》收到，要求弘仁公司提供续租的合同，确保双方合同能够继续履行。2015年8月28日，风神公司发函给弘仁公司，要求弘仁公司提供中国人民解放军南京军区第一房地产管理分局的续租合同、《军队房地产租赁许可证》以及同意转租证明。2015年9月1日，中国人民解放军73171部队出具函件称，原合同租期届满，暂未续签合同，不影响弘仁公司和上海弘仁宝升汽车销售服务有限公司实际承租的权利。
2015年9月6日，弘仁公司发函给风神公司称，风神公司因生意欠佳，多次要求提前退租，但提前退租要承担违约责任。租赁条件并无变化，双方履行合同并无障碍，要求风神公司全面履行租赁合同。
之后，风神公司向弘仁公司发《告知函》称，若接到函件三日内无法提供相应部队的续租合同或同意转租的材料，风神公司将择期搬场。
2015年11月16日，双方的人员共同至系争房屋现场核对水电表的读数，确定水电费的承担，并查看现场状态。
2015年11月19日，弘仁公司的人员发电子邮件给风神公司的人员，内含文件《房屋返还交接》(弘仁公司版本)。载明，2015年11月6日甲方(弘仁公司)收到乙方(风神公司)的《关于解除房屋租赁合同的函》，甲方不同意乙方单方面解除合同的行为，但乙方坚持单方面解约提前退租。现双方就租赁房屋的返还进行交接。一、乙方应付未付费用。1.应付未付水费5,669.73元。2.应付未付电费73,787.17元。3.乙方的房租仅支付到2015年8月17日，剩余房租逾期未付。二、办公设备。缺2把职员椅，缺蓝色百叶窗帘2套。三、设备维修。1.烤漆房不能正常使用。烤灯11套33个烤灯全坏，8个烤房照明灯坏，烤房控制柜内一个升温开关损坏，需要做保养。2.三个举升机的安装位置被破坏(安装螺栓被齐地割断)。四、物业设施。1.电梯损坏，不能使用。2.顶楼电梯井的门锁被撬坏。3.一楼车间的排水沟盖板损坏。4.二楼车间子母防盗门损坏，不能使用。5.展厅9只金属钠灯损坏，不能使用。车间11只金属钠灯损坏，不能使用。五、乙方应当恢复原样的装修部分如下：1.展厅立面：包含大门位置更改、不锈钢立柱被拆除，门头招牌全部更改等内容。2.原甲方销售接待主背景被拆除。3.原甲方售后接待主背景被拆除。4.乙方将维修车间一楼从中间割断，并自行隔断增加了一个房间。5.乙方将维修车间二楼从中间隔断，并自行隔断增加了三个房间。6.乙方将办公室二楼走廊从中间隔断。7.一楼和二楼维修车间的所有墙面和地面油漆，被乙方严重破坏，需要重新做地坪油漆；而且乙方更改了墙裙的油漆颜色(原三段式浅灰中国红浅灰墙裙，被改为深灰墙裙)。六、乙方在该房屋场地上若还有任何资产物品的，须在2015年11月19日前撤离，否则由甲方全权处置，乙方无权索赔，并且乙方需要加倍承担甲方的处置费用。七、乙方撤离前应负责撤除其经营场所内外所有的宣传物料，并彻底清洁房屋内外，并须经甲方验收合格，否则乙方应支付甲方2万元清洁费。弘仁公司在文件中附录了大量的现状图与原状图。
2015年11月25日，风神公司的人员通过电子邮件回复弘仁公司的人员称，窗帘移位，并未丢失；烤漆房在10月18日搬离前是正常的，风神公司在现状描述后做了备注；对于弘仁公司提供的交接文件中使用大量的对照图片，以描述现状与原状的差异，因为对上述差异无法确认，要求按照现状进行交接。风神公司在弘仁公司的交接文件的基础上，制作了《房屋返还交接》(风神公司版本)。载明，双方于2015年11月16日就租赁房屋进行交接(备注：乙方实际搬出时间为2015年10月18日，并向甲方提出交接请求，甲方未响应)。一、乙方应付未付费用。1.应付未付水费5,669.73元。2.应付未付电费73,787.17元。3.乙方的房租仅支付到2015年8月17日。4.乙方在甲方处有押金80万元。二、办公设备。缺2把职员椅。三、设备维修。1.烤漆房不能正常使用。烤灯11套33个烤灯全坏，8个烤房照明灯坏，烤房控制柜内一个升温开关损坏(备注：10月18日乙方搬出前烤漆房能正常使用，其中4个烤房照明灯故障)。2.三个举升机的安装位置被破坏(安装螺栓被齐地割断)。四、物业设施。1.电梯损坏，不能使用。2.顶楼电梯井的门锁被撬坏。3.一楼车间的排水沟盖板损坏。4.二楼车间子母防盗门损坏，不能使用。5.展厅9只金属钠灯损坏，不能使用。车间11只金属钠灯损坏，不能使用。五、展厅立面，展厅内主背景，接待厅主背景，维修车间一楼，维修车间二楼，办公室二楼走廊，一楼和二楼维修车间的所有墙面和地面油漆的现状照片若干。现状照片显示，若干地方有带风神公司经营品牌特征的装修装饰。
2015年11月的现场照片显示房屋已经基本腾空，仅有少量废弃杂物留在现场。
2016年1月28日，弘仁公司发函给风神公司称，风神公司不配合办理退房交接手续。2016年3月，弘仁公司发函给风神公司称，风神公司不配合办理退房交接手续，为防止损失扩大，不得不代为清理遗留的装修装饰，恢复损坏的设施设备，将场地恢复原状，相关的损失要求风神公司承担。
2016年3月，弘仁公司与上海飞鸣建筑安装工程有限公司(以下简称飞鸣公司)签订《建筑装饰工程施工合同》，工程名称为上海弘仁汽车沪南公路店改造维修工程；工程地点为上海市浦东新区沪南公路XXX号，承包方式为全包；工期为2016年3月16日至2016年4月15日竣工，工程款为95万元，最终以工程竣工结算清单为准。2016年4月26日，弘仁公司与飞鸣公司签订工程造价清单，总计费用为996,948.43元。2016年4月28日，飞鸣公司向弘仁公司开具了工程款发票，金额为99.60万元。
另查明，2013年8月12日、2015年9月1日，中国人民解放军73171部队保障部出具证明称，同意上海弘仁宝升汽车销售服务有限公司将系争房屋转租给风神公司。
审理中，弘仁公司原本主张恢复原状的费用为996,948.43元,鉴定后，弘仁公司调低了诉讼请求。风神公司认为弘仁公司主张恢复原状的费用过高，申请对恢复原状的工程进行审价。法院委托上海中世建设咨询有限公司(以下简称中世公司)进行审价。风神公司预交了鉴定费用2.90万元。经鉴定，中世公司认为对恢复原状无争议部分造价为626,427元，有争议部分造价为33,470元。中世公司解释称，审价是根据现场状态、图纸以及相应的照片进行，套定额计算出的费用；没有考虑原状的折旧情况，只考虑恢复工程的费用；比亚迪LOGO标牌，是被告自己做的，无法评估其价值，未列入评估报告；有争议部分造价为33,470元，是修理费的价格，是被告单方主张的价格，因无法鉴定，列入了争议项。
弘仁公司对鉴定意见书无异议。风神公司对鉴定意见书不认可，风神公司认为恢复最多只有20万元，而且不应当由风神公司承担；损坏的设备修理费，1万元足够了；图纸和对比的照片，风神公司不认可。
弘仁公司为证明LOGO标牌恢复的损失，比亚迪LOGO标牌的费用，提交了2009年订购合同及发票(载明制作费11万元)；提交了2016年的订购合同，载明制作标牌费用为71,202元。风神公司不认可相关费用，风神公司认为无法证明原本的标牌是怎么样的。
弘仁公司为证明设施设备维修费用，提交了发票(载明金额共计18,140元，发票抬头为上海弘仁宝升汽车销售服务有限公司)。风神公司对证据真实性无异议，但认为与本案无关，发票抬头不是本案弘仁公司。
风神公司主张系争房屋没有合法建筑凭证，弘仁公司也未能提供相应的合法建造凭证。经法院释明后，弘仁公司坚持不变更诉讼请求。
以上事实，由经庭审质证的《军队房地产租赁合同》、《房屋租赁合同》、鉴定意见书、电子邮件、发票、往来函件、收据、银行付款凭证、照片等证据以及当事人陈述在案佐证，本院予以确认。
本院认为，系争房屋没有合法建造凭证，弘仁公司与风神公司之间的租赁合同关系无效。弘仁公司提供的《军队房地产租赁合同》并非房屋合法建造凭证，不足以证明系争房屋是合法建造。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。(一)关于押金80万元，弘仁公司应当返还。(二)关于房屋使用费。虽然风神公司自称2015年10月18日就搬离了系争房屋，但没有证据佐证。双方于2015年11月16日共同查看水电时，弘仁公司也拍摄了现场照片，弘仁公司可以得知当时风神公司已经搬离。因此，风神公司应当按照每年260万元的标准，支付弘仁公司从2015年8月18日起至2015年11月16日止的房屋使用费。弘仁公司要求风神公司支付之后的房屋使用费(或租金)，缺乏依据，本院不予支持。(三)关于水电费。双方于2016年11月16日共同查看水电时，风神公司已经搬离，且确认了应付未付的水电费的金额。因此，风神公司应付水费5,669.73元，电费73,787.17元。(四)其他费用损失的赔偿。原租赁合同中关于恢复原状的约定无效。但合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。双方关于房屋交接的事宜未能达成一致，但风神公司确实对系争房屋的设施设备造成了一定的损坏，也改变了原有的装修，弘仁公司有损失。从双方的电子邮件看，双方租赁关系终止后，风神公司愿意对部分损坏或变更承担责任，但不认可按弘仁公司主张的原状标准恢复。本院结合折旧、过错因素以及现有证据，在鉴定意见书的基础上酌定风神公司赔偿弘仁公司装修损失(含标牌费用损失)、设备损失等各项损失共计30万元。(五)关于违约金。因合同无效，弘仁公司主张相应各项违约金，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定判决如下：
一、确认原告(反诉被告)上海风神汽车销售有限公司与被告(反诉原告)上海弘仁汽车销售服务有限公司于2012年12月17日签订的《房屋租赁合同》无效；
二、被告(反诉原告)上海弘仁汽车销售服务有限公司应于本判决生效之日起七日内返还原告(反诉被告)上海风神汽车销售有限公司押金80万元；
三、原告(反诉被告)上海风神汽车销售有限公司应于本判决生效之日起七日内支付被告(反诉原告)上海弘仁汽车销售服务有限公司从2015年8月18日起至2015年11月16日止的房屋使用费(标准为每年260万元)；
四、原告(反诉被告)上海风神汽车销售有限公司应于本判决生效之日起七日内支付被告(反诉原告)上海弘仁汽车销售服务有限公司水费5,669.73元，电费73,787.17元；
五、原告(反诉被告)上海风神汽车销售有限公司应于本判决生效之日起七日内赔偿被告(反诉原告)上海弘仁汽车销售服务有限公司损失30万元;
六、驳回被告(反诉原告)上海弘仁汽车销售服务有限公司的其余反诉请求。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费11,800元，由被告上海弘仁汽车销售服务有限公司负担；反诉案件受理费28,157元，由反诉原告上海弘仁汽车销售服务有限公司负担21，122元，反诉被告上海风神汽车销售有限公司负担7,035元；鉴定费2.90万元，由反诉原告上海弘仁汽车销售服务有限公司负担1.45万元，由反诉被告上海风神汽车销售有限公司负担1.45万元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 杨立转
人民陪审员 梅丽华
人民陪审员 田有娣
二〇一七年三月三十一日
书 记 员 朱沈聪
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。
有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。