湖北省武汉市江岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0102民初5551号
原告：湖北良品铺子食品有限公司，住所地武汉市东西湖区走马岭革新大道8号。
法定代表人：杨红春，执行董事。
委托诉讼代理人：张露（特别授权代理），湖北今天律师事务所律师。
委托诉讼代理人：袁明忠（特别授权代理），湖北今天律师事务所律师。
被告：武汉新华泰经济发展有限公司，住所地武汉市江岸区惠济2路6号。
法定代表人：周培华，总经理。
原告湖北良品铺子食品有限公司（以下简称良品铺子公司）诉被告武汉新华泰经济发展有限公司（以下简称新华泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月17日立案受理后，依法由审判员罗松适用简易程序于2017年8月21日公开开庭进行了审理，原告良品铺子公司的委托诉讼代理人张露，被告新华泰公司的法定代表人周培华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告良品铺子公司诉称，2015年5月4日，我公司与新华泰公司签订《房屋租赁合同》，租赁轻轨交通一号线黄浦路站门面，租赁期限为2015年5月10日至2016年1月9日，月租金8817.9元，租金合计70543元，押金20000元。我公司已全数支付租金和押金。上述商铺系新华泰公司从武汉地铁集团租赁。原《房屋租赁合同》履行期间，武汉地铁集团与新华泰公司的租赁合同到期，双方未续约，导致《房屋租赁合同》无法继续履行。无奈之下，我公司与武汉地铁集团洽谈签订《租赁合同》，约定租期自2015年8月13日至2018年8月12日，我公司与武汉地铁集团互相履行了合同义务。因新华泰公司的原因，双方签订的《房屋租赁合同》部分未实际履行，新华泰公司应退还我公司实际支付自2015年8月13日至2016年1月9日的租金43207.6元和押金20000元，并按合同约定承担违约责任（支付6个月租金的违约金）。综上，新华泰公司的行为严重损害我公司的合法权利，为维护自身合法权益，特依据相关法律规定，诉至法院，请求判令：1、新华泰公司退还我公司商铺租金43207.6元（2015年8月13日至2016年1月9日）、商铺押金20000元，合计63207.6元；2、新华泰公司支付违约金52907.4元；3、新华泰公司承担本案的诉讼费用。
被告新华泰公司辩称，我公司给良品铺子公司的租金标准很便宜，而且租赁期间被地铁集团停电了一个月，我公司同意退还押金20000元。关于违约金，是地铁集团的原因，当时我公司要求良品铺子公司将商铺退给我公司，但没有退还，最后是良品铺子公司与地铁集团签的租赁合同。
经审理查明：2004年11月26日，武汉市轨道交通有限公司与湖北东慧通信网络投资集团有限公司（以下简称东慧通信公司）签订《通信转接房租赁合同》。武汉市轨道交通有限公司将轨道交通一号线一期工程十个车站站点的转接房及商业用房出租给东慧通信公司；商业用面积202.65㎡，商业面积用于商业用途；租赁期限从正式将房屋交付之日起至2026年6月30日止。
2007年5月30日，武汉地铁集团有限公司成立武汉地铁运营有限公司（以下简称地铁运营公司）。地铁运营公司的主要任务是负责运营管理和现有轨道衍生资源的经营管理。
2011年3月4日，东慧通信公司与新华泰公司签订《租赁合同》。东慧通信公司将轨道交通一号线一期工程黄埔路站、大智路站、循礼门站、太平洋站4个车站站点门面转租给新华泰公司，计租面积共计200.02㎡；租赁期限从正式将房屋交付之日起至2021年3月8日止。
2012年5月，新华泰公司与良品铺子公司建立房屋租赁合同关系。由新华泰公司将位于轻轨交通一号线一期工程黄埔路站门面又转租给良品铺子公司，建筑面积20平方米，租赁期限2012年5月10日至2015年5月9日。《租赁合同》签订后，良品铺子公司向新华泰公司支付了20000元保证金。合同履行期内，双方均按约履行。
合同履行期届满前，2015年5月4日，新华泰公司（甲方）与良品铺子公司（乙方）再次签订了一份《房屋租赁合同》。双方约定，房屋位置：轻轨交通一号线一期工程黄埔路站门面；房屋面积20平；租赁期限为8个月，自2015年5月10日至2016年1月9日；月租金8817.9元、捌个月共计租金70543元；押金20000元，与首期租金一起支付给甲方。本合同终止时，如乙方已经与甲方结清一切款项，甲方应在乙方撤店当日将押金无息退给乙方；收款账户：开户行湖北省武汉市中国建设银行江岸支行、户名周培华、账号62×××15；如甲方也系承租人，甲方与其出租方签订的租赁合同早于本合同提前期满的……如甲方没能续约并使本合同租赁期限完全生效，或者有第三人在本合同租赁期限届满前解除本合同，甲方应退还乙方的押金和剩余租金，并赔偿乙方的装修损失和预期收益损失，并按6个月租金支付违约金。
2015年5月12日，良品铺子公司向新华泰公司支付了2015年5月10日至2016年1月9日期间的租金，合计70543元。
2015年8月12日，东慧通信公司与地铁运营公司解除《通信转接房租赁合同》。
良品铺子公司为继续在该租赁门面经营，与地铁运营公司（甲方）在2015年9月21日签订了《武汉轨道交通一号线一期黄埔路站商铺物业租赁合同》。双方约定，甲方同意将坐落于湖北省武汉市轨道交通一号线一期黄浦路站物业租赁给乙方用于经营休闲食品；租赁物总建筑面积20平方米；租赁期限自2015年8月13日起至2018年8月12日止。2015年8月13日为租金计算起始日（计租日）；第一、二、三租赁年度的月租金标准均为440.895元（月×平方米），月租金8817.9元。合同还对租金支付方式、时间及相关费用、改造、装修、甲乙双方的权利和义务、合同变更和终止等进行了约定。
2015年8月13日起，良品铺子公司开始向地铁运营公司支付租金。
良品铺子公司要求新华泰公司返还租金未果后，向本院提起诉讼。
上述事实，有经过庭审举证、质证的（2017）鄂0102民初846号《民事判决书》、《店面租赁合同》（世纪愿景公司与周培华）、《中国工商银行业务回单》、《武汉轨道交通一号线一期黄浦路站商铺物业租赁合同》（地铁运营公司与良品铺子公司）、中国工商银行业务回单（2份）以及双方当事人的陈述等证据在案佐证，并经本院查证核实。
本院认为：武汉市轨道交通有限公司与东慧通信公司签订的《通信转接房租赁合同》，合法有效。武汉地铁集团有限公司作为轨道衍生资源的权利人，将现有轨道衍生资源交由地铁运营公司经营管理，前述合同的权利义务由地铁运营公司继受。东慧通信公司将涉案商铺转租给新华泰公司，未违反各方约定以及法律规定，亦合法有效。因东慧通信公司欠付租金，地铁运营公司解除了与东慧通信公司之间的租赁合同。东慧通信公司在法定时间内未提出异议，双方间的租赁合同已解除。合同解除后，东慧通信公司与新华泰公司之间、新华泰公司与良品铺子公司之间的租赁合同，再无继续履行的合同依据，新华泰公司亦无收取租金的权利。新华泰公司应向良品铺子公司返还已收取的2015年8月13日至2016年1月9日期间的房租并退还押金。新华泰公司应向良品铺子公司返还的租金为42902元[70543元÷245天（2015年5月10日—2016年1月9日）×149天（2015年8月13日—2016年1月9日）]。关于违约金，新华泰公司抗辩认为因地铁运营公司的原因导致原合同无法继续，不应当支付违约金。本院根据公平原则，并考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，调整违约金的计算方式为（以42902元为本金，从2015年8月13日起至付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告武汉新华泰经济发展有限公司于本判决生效之日起三日内向原告湖北良品铺子食品有限公司返还租金42902元；
二、被告武汉新华泰经济发展有限公司于本判决生效之日起三日内向原告湖北良品铺子食品有限公司退还押金20000元；
三、被告武汉新华泰经济发展有限公司于本判决生效之日起三日内向原告湖北良品铺子食品有限公司支付违约金（以42902元为本金，从2015年8月13日起至付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；
四、驳回原告湖北良品铺子食品有限公司的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2622元减半收取1311元、邮寄费20元，合计1331元，由原告湖北良品铺子食品有限公司负担393元，被告武汉新华泰经济发展有限公司负担938元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审判员 罗松
二〇一七年九月十三日
书记员 周郴