安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖01民终3786号
上诉人（原审被告、反诉原告）：汤德明，男，1980年11月3日出生，汉族，住安徽省宣城市宣州区，
委托诉讼代理人：谢佩佩，女，住安徽省合肥市蜀山区，系汤德明配偶。
委托诉讼代理人：张友夫，安徽润天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：合肥市纪检监察干部培训中心，住所地安徽省合肥市长江西路460号，统一社会信用代码12340100335658189K。
法定代表人：贾贤友，主任。
委托诉讼代理人：盛强，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。
上诉人汤德明因与被上诉人合肥市纪检监察干部培训中心房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2016）皖0104民初7511号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
汤德明上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判，由合肥市纪检监察干部培训中心承担诉讼费。
事实及理由：合肥市纪检监察干部培训中心作为租赁房屋权利继受人，在原房屋租赁合同期满后，未遵循诚实信用原则，未及时履行通知义务，未与汤德明协商处理续租或解租事宜，未履行对租赁房屋应尽的修缮、卫生安全、物业管理等合同及法定义务，且地铁修建造成汤德明经营亏损，租赁合同目的无法实现，一审判令汤德明按原租金标准支付房屋占有使用费无事实依据，显失公平。合肥市纪检监察干部培训中心对2015年4月1日前房屋占有使用费的主张超过诉讼时效。汤德明一审提供了录音、证人证言等足以证明合肥市纪检监察干部培训中心的违约行为，一审对证据的认定不能使人信服。一审对房屋占有使用费标准及计算期间的认定未遵循公平原则，汤德明无需对合肥市纪检监察干部培训中心恶意造成的扩大损失承担责任。一审以汤德明未举证合肥市纪检监察干部培训中心未尽出租人义务导致了汤德明财产损失为由，驳回了汤德明反诉请求，系适用法律错误，二审应委托鉴定，查清事实。
合肥市纪检监察干部培训中心辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
合肥市纪检监察干部培训中心向一审法院起诉请求：汤德明腾空并向其返还位于合肥市××路沿街门面上下两层房屋，支付其房屋占用使用费28.82万元、滞纳金57640元（暂计算至2016年8月31日，此后占用费按14410元/月，滞纳金按占用费20%，顺延计算至腾退日止）、水电费3662元及滞纳金1098.6元，承担诉讼费。
汤德明向一审法院反诉请求：合肥市纪检监察干部培训中心赔偿财产损失26万元，承担诉讼费。
一审法院认定事实：安徽省纪检监察干部培训中心（甲方）、汤德明（乙方）就清风苑租赁事宜于2013年4月1日签订《房屋租赁协议》一份，协议约定：甲方将其所属青阳路沿街门面、上下两层房屋租给乙方经营；租赁期限两年，自2013年4月1日至2015年4月1日；出租房屋使用面积262㎡，单价55元/㎡，房租按季度收取；乙方应按期缴纳租金、水电费，若逾期甲方及时催交，每逾期一个月，乙方按月租金20%交滞纳金，水电费按实用金额30%交滞纳金，逾期三个月，按乙方违约处理，甲方有权终止协议等。
协议签订后，安徽省纪检监察干部培训中心向汤德明交付了前述租赁房屋，汤德明在承租房内经营科洛堡橱柜。合同期限届满后，双方未续签合同，汤德明未搬离房屋，支付了2014年12月31日前租金。
2015年起，汤德明等承租人与安徽省纪检监察干部培训中心交涉租赁事宜，2015年4月，合肥市纪检监察干部培训中心接收了安徽省纪检监察干部培训中心清风苑资产。
2016年6月21日，合肥市纪检监察干部培训中心向汤德明发出《催缴通知书》、《搬离清空通知书》，要求汤德明缴清所欠房租244970元，并于2016年7月21日前清空并搬离租赁房屋。2016年9月5日，汤德明等承租户参加了合肥市纪检监察干部培训中心召开的清风苑房屋租赁户座谈会，双方协商未果。
一审法院认为，安徽省纪检监察干部培训中心与汤德明签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效。合肥市纪检监察干部培训中心接收了协议项下清风苑资产，具备了经营、管理租赁房屋权利，租赁期限届满，汤德明未与合肥市纪检监察干部培训中心续签合同，合肥市纪检监察干部培训中心诉请汤德明搬离房屋，于法有据，予以支持。汤德明在租赁期限届满后继续占用房屋，理应支付房屋占有使用费，合肥市纪检监察干部培训中心诉请按原合同约定租金标准55元/月/㎡，自2015年1月1日起计算房屋占有使用费，符合法律规定，予以支持。合肥市纪检监察干部培训中心接收资产后，未及时通知承租人，诉求汤德明支付占用费20%标准的滞纳金，不予支持。汤德明诉请合肥市纪检监察干部培训中心赔偿损失26万元，未提供有效证据予以证明，不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、汤德明于判决生效之日起十日内腾空合肥市青阳路460号综合楼沿街门面并向合肥市纪检监察干部培训中心返还；二、汤德明于判决生效之日起十日内按55元/月/㎡的标准向合肥市纪检监察干部培训中心支付合肥市青阳路460号综合楼沿街门面（面积为262㎡）自2015年1月1日起至实际返还之日止的房屋占有使用费；三、驳回合肥市纪检监察干部培训中心的其他诉讼请求；四、驳回汤德明的反诉诉讼请求。本诉案件受理费16955元，由合肥市纪检监察干部培训中心负担770元，汤德明负担16185元；反诉案件受理费2600元，由汤德明负担。
二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，汤德明与安徽省纪检监察干部培训中心就青阳路沿街两层门面房屋租赁事宜签订了《房屋租赁协议》，协议于2015年4月1日期满，此后汤德明继续使用房屋，双方租赁协议继续有效，租赁期限转为不定期。合肥市纪检监察干部培训中心从安徽省纪检监察干部培训中心接收租赁房屋所有权后，继受了不定期租赁合同项下权利及义务，其主张汤德明返还租赁房屋，按原合同约定标准支付租金及占用使用费，有事实及法律依据，一审予以支持，无不妥，本院予以认同。汤德明自2015年1月1日起未再缴纳租金，拖欠事实延续，且合肥市纪检监察干部培训中心于2016年6月21日向汤德明发出《催缴通知书》的事实构成诉讼时效中断，应重新起算，故汤德明抗辩合肥市纪检监察干部培训中心对2015年1月1日至4月1日期间租金的主张超过法定诉讼时效，本院不予采纳。汤德明上诉以地铁修建，经营受损为由请求减免租金及占有使用费支付责任，称一审认定的租金及占用使用费计算标准及期间违反公平原则，无合同及法律依据，本院亦不予采纳。
汤德明诉称合肥市纪检监察干部培训中心未履行出租人义务，请求合肥市纪检监察干部培训中心赔偿财产损失26万元，未举证证明财产损失的客观事实、合肥市纪检监察干部培训中心的履约过错、损失及违约行为之间的因果关系等，应承担举证不能的后果，一审未予支持，本院予以认同。
综上，汤德明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，虽部分论述不妥，但处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16955元，由汤德明承担。
本判决为终审判决。
审判长 张长海
审判员 马枫蔷
审判员 沈 静
二〇一七年九月一日
书记员 徐文强
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。