**呼和浩特市新城区人民法院**
**民事判决书**
（2017）内0102民初5363号
原告：康彩瑞。
委托诉讼代理人：高红。
委托诉讼代理人：王佳琦。
被告：内蒙古天旭房地产开发有限责任公司。
法定代表人：贾贵忠。
第三人：东莞市宝居乐家居股份有限公司。
法定代表人：黎进武。
委托诉讼代理人：胡小武。
委托诉讼代理人：周清圆。
原告康彩瑞与被告内蒙古天旭房地产开发有限责任公司、第三人东莞市宝居乐家居股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告康彩瑞委托诉讼代理人王佳琦、第三人东莞市宝居乐家居股份有限公司委托诉讼代理人胡小武到庭参加了诉讼，被告内蒙古天旭房地产开发有限责任公司经本院依法传票传唤未到庭，本案现已缺席审理终结。
原告康彩瑞向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告之间签订的《蒙苑商业广场精品店包租协议》；2、请求判令被告立即向原告支付自2016年10月1日起至实际解除《蒙苑商业广场精品店包租协议》之日止的租金，暂计算至2017年8月30日，计人民币88645元；3、请求判令被告立即向原告支付自2016年12月1日起至实际给付之日止的迟延支付租金期间的违约金，每日按拖欠租金金额的千分之三计算，暂计算至2017年8月30日，计人民币32943.85元；4、请求判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2009年12月9日，原告康彩瑞与被告呼和浩特市蒙苑市场发展有限责任公司签订了《蒙苑商业广场精品店包租协议》，现被告已更名为内蒙古天旭房地产开发有限责任公司。双方约定将蒙苑国际广场A座精品店壹层106号，面积为47.32平米的商铺承租给被告经营，租赁期限为十年零六个月，自2010年3月1日起至2020年8月31日止。同时，双方在《蒙苑商业广场精品店包租协议》的第四条中约定被告共计应向原告支付租金1020219，平均月租金为8097元，每季度支付租金一次。第九条约定如被告未在约定期限支付租金，则每延期一天支付延期租金的0.3%作为违约金；延期支付租金超过30天，原告有权提起诉讼解除租赁合同收回商铺。2010年3月1日，原告依约将涉案房屋交付给被告使用，被告自2016年10月1日起至原告起诉之日，一直未支付租金，共计拖欠租金88645元。原告多次催讨，被告推诿至今。现涉案房屋实际由第三人东莞市宝居乐家居股份有限公司占有使用，原告认为本案审理结果与第三人东莞市宝居乐家居股份有限公司有法律上的利害关系，特将第三人东莞市宝居乐家居股份有限公司予以列明。原告与被告签订《蒙苑商业广场精品店包租协议》的目的是为了获取租金，现被告拖欠租金的行为已使得原告签订合同时的根本目的不能实现，因此原告依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定要求解除《蒙苑商业广场精品店包租协议》并支付拖欠租金，承担违约责任，综上所述，被告违约行为已严重损害了原告合法权益，原告希望贵院依法查明事实，支持原告全部诉讼请求。
被告内蒙古天旭房地产开发有限责任公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。
第三人东莞市宝居乐家居股份有限公司辩称，一、答辩人不应当成为本案的第三人。原告与被告签订《蒙苑商业广场精品店包租协议》将原告所有的商铺租赁给被告经营使用。但是，答辩人却是从内蒙古蒙苑国际商业投资有限公司租赁蒙苑国际商业广场A座一层商铺的。这就证明答辩人不是从被告处租赁原告商铺的，依法答辩人与原告和被告之间不存在法律上的利害关系。答辩人依法不应当成为本案的第三人。二、原告要求解除合同不符合原告与被告之间的约定，依法应当驳回其要求解除合同的诉讼请求。根据原告与被告签订的《蒙苑商业广场精品店包租协议》第七条第一款“因乙方租赁该商铺用作商业经营等，且涉及相邻商铺的大量商铺同时租赁使用，若甲方解除合同，将涉及其他租赁商铺失去应有使用价值，故未经双方协商一致，甲方不得以任何理由解除合同”的约定，未经原告与被告双方协商一致，原告不得以任何理由包括但不限于拖欠租金为由要求解除合同。只有原告与被告协商一致才可以依法解除合同。因此原告要求单方面解除合同显然不符合双方合同的约定，依法应当驳回原告的要求解除合同的诉讼请求。三、原告主张违约金过高，应当依法予以调整。原告主张每日按拖欠租金金额的千分之三计算违约金明显超过了原告实际造成的损失的百分之三十。因为被告没有及时支付租金，造成的也只是原告租金利息的损失，而根据人民银行公布的利率标准，或其利息的年利率为0.35%，换算后的日利率为0.001%，这与原告主张的0.3%相比，相差为300倍，明显是超过了原告实际造成的损失的百分之三十。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同第一百一十四条第二款的“过分高于造成的损失”。”的规定，法院应当适当减少违约金。四、违约金主张的起止时间与包租协议的约定不符，按照协议约定应该是从2017年1月1日开始请求。
原告康彩瑞及第三人东莞市宝居乐家居股份有限公司在法定期限内向本院提交证据，本院已经组织双方当事人对证据质证并发表质证意见，被告内蒙古天旭房地产开发有限责任公司未到庭质证，亦未提交证据。结合证据及庭审查明的事实，本院对案件事实认定如下：
1、2009年12月9日，原告康彩瑞同被告内蒙古天旭房地产开发有限责任公司（原名为呼和浩特市蒙苑市场发展有限责任公司）签订了一份《蒙苑商业广场精品店包租协议》，原告将位于蒙苑商业广场A座精品店壹层106号房出租给被告，租赁期限为10.5年，从2010年3月1日起至2020年8月31日止，商铺建筑面积47.32平方米，月平均租金为8097元，在每自然季度最后一个月的20-30日将本季度租金打入出租人账户，被告未在约定期限支付租金的，每延期一天，向出租人支付延期租金的0.3%的违约金，延期支付超过30天的，出租人有权提起诉讼并收回商铺。
2、原告康彩瑞就被告拖欠租金一事向呼和浩特市新城区人民法院提起诉讼，经过调解，呼和浩特市新城区人民法院于2015年1月17日作出民事调解书，被告内蒙古天旭房地产开发有限责任公司支付原告康彩瑞至2016年9月30日止的租金170030元。现原告康彩瑞就调解之后发生的租金向被告内蒙古天旭房地产开发有限责任公司提起诉讼。
3、原告康彩瑞所购买的铺位现由第三人东莞市宝居乐家居股份有限公司实际承租使用。
本院认为，原告康彩瑞同被告内蒙古天旭房地产开发有限责任公司签订的《蒙苑商业广场精品店包租协议》是双方真实的意思表示，不违反法律强制性规定，属有效协议，双方应当按照约定履行各自的权利义务。被告内蒙古天旭房地产开发有限责任公司未按约定向原告支付租金，经原告多次催要，被告均未能履行合同约定的支付租金的义务。原告康彩瑞缔结合同的根本目的无法实现，被告的行为属于根本性违约，其违约行为达到合同的法定解除条件，现原告康彩瑞要求解除同被告内蒙古天旭房地产开发有限责任公司签订的《蒙苑商业广场精品店包租协议》，符合法律规定，本院予以支持。
根据《蒙苑商业广场精品店包租协议》约定，被告内蒙古天旭房地产开发有限责任公司每月应向原告康彩瑞支付租金8097元。至2017年8月30日，被告内蒙古天旭房地产开发有限责任公司已经欠付原告康彩瑞租金共计88645元，原告要求被告支付租金88645元的请求，本院予以支持。对于被告内蒙古天旭房地产开发有限责任公司欠付原告康彩瑞的租金，被告应继续履行。
由于协议约定被告未在约定期限支付租金的，每延期一天，向原告支付延期租金的0.3%的违约金。庭审中，第三人提出违约金约定过高的抗辩，请求减少，本院结合原告实际损失，兼顾双方合同履行的情况，对违约金作出调整。被告应按照同期贷款利率支付迟延交付租金的利息。且依据双方签订的协议，租金应在自然季度末月的20日-30日内给付，故违约金应自2017年1月1日开始计算。
被告内蒙古天旭房地产开发有限责任公司经本院依法传唤未到庭，视为放弃应诉答辩、举证质证等诉讼权利。综上所述，原告的诉讼请求，合理部分，本院予以支持，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（三）（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告康彩瑞与被告内蒙古天旭房地产开发有限责任公司于2009年12月9日签订的《蒙苑商业广场精品店包租协议》（编号：出租（商）【063】）。
二、被告内蒙古天旭房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内给付原告康彩瑞租金，暂计算至2017年8月30日为88645元，至判决生效之日止。
三、被告内蒙古天旭房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内给付原告康彩瑞违约金（从2017年1月1日起，每个季度的租金的违约金均从合同约定的该季度租金支付期限届满的次日起，以本季度拖欠的租金为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止）。
四、驳回原告康彩瑞的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和共民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1365元由被告内蒙古天旭房地产开发有限责任公司承担。。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。
审判员赵婧
二〇一七年十一月二十二日
书记员赵雪娇
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**附相关法律法规**
**《中华人民共和国合同法》**
**第六十条** 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
**第九十七条** 合同解除后，未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
**第一百零七条** 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
**第一百一十四条** 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
**最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》**
**第二十九条**
当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
**《中华人民共和国民事诉讼法》**
**第一百四十四条** 被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。