丽水市莲都区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙1102民初310号原告：钟献宝。原告：雷月兰。两原告共同委托代理人（特别授权）：梁苏苏，浙江晟耀律师事务所律师。被告：李柏林。被告：王慧芳。两被告共同委托代理人(特别授权)：吴津，浙江汇时律师事务所律师。两被告共同委托代理人(特别授权)：朱超(实习)，浙江汇时律师事务所律师。第三人：钟金娟。委托代理人（特别授权）：黄耀，浙江金道律师事务所律师。原告钟献宝、雷月兰与被告李柏林、王慧芳、第三人钟金娟农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月7日立案受理后，依法由审判员冯丽燕独任审判，于同年2月22日第一次公开开庭进行审理。后因案情复杂，本案转为普通程序审理，并依法组成由审判员韦剑锋担任审判长、审判员冯丽燕、人民陪审员王守南参加评议的合议庭，于同年4月5日第二次公开开庭进行审理。两原告的共同委托代理人梁苏苏，两被告的共同委托代理人吴津、朱超、第三人钟金娟及其委托代理人黄耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟献宝、雷月兰诉称：两原告为丽水市莲都区水阁垟店村村民。2002年，因建设金丽温高速公路之需，原告原有的房屋位于丽水市水阁垟店柴岗圩村的老房屋被拆除，后被安置于丽水市水阁办事处火烧村。2002年1月15日至4月18日期间，被告李柏林利用其实际负责高速公路拆迁工作的身份，利用原告不了解国家法律和政策的弱点，与原告签订了《房屋买卖契约》及《土地使用权转让协议》，约定：原告将其安置在丽水市水阁办事处火烧村的宅基地转让给被告使用，转让费用共计30000元（实际只支付15000元）。后被告在案涉宅基地上（丽水市莲都区水阁办事处火烧村4号）建造了2间5层的房屋一幢。2003年，原告女儿钟金娟（案涉房屋拆迁权益人）知道该转让行为后提出异议，双方多次协商未果。原告认为，被告系城镇居民，根据相关法律规定不得买卖农村集体经济组织成员的宅基地。为此，原告与被告之间的房屋买卖合同及土地使用权转让协议无效。被告应将现有房屋腾空并返还给原告。为此，两原告诉至本院，请求判令：1、依法确认原告与被告签订的丽水市莲都区水阁办事处火烧村的房屋买卖合同及土地使用权转让协议无效；2、被告立即腾退并将丽水市莲都区水阁办事处火烧村4号房屋返还给原告。被告李柏林、王慧芳答辩称：1、案涉土地不是集体所有，原有的老房屋及宅基地已被国家征收，现安置的土地属于国家所有。原告所述的买卖集体土地和房屋的情况不属实，故其诉请房屋买卖合同及土地使用权转让协议无效的理由不成立。2、原、被告双方自愿签订相关协议，被告已履行全部合同义务，支付全部对价，合法有效。原告在十几年之后反悔并提出要求确认合同无效、腾退房屋，违背了诚实信用原则，也超过了诉讼时效，故原告的起诉没有事实和法律依据，请求依法驳回。第三人钟金娟述称：第三人钟金娟系原告钟献宝、雷月兰之女，其对坐落于丽水市莲都区水阁乡垟店村的老房子及宅基地享有所有和使用的权利。老房子被拆迁后，钟金娟在安置分配中享有的权利一起归属到父亲钟献宝户名下。第三人在拆迁落户重新办理身份证时，身份证住址就是案涉的莲都区水阁镇垟店火烧村4号。2003年，第三人钟金娟得知两原告在未告知并征得其同意的情况下，擅自将其享有的安置于莲都区水阁镇垟店火烧村4号的宅基地卖给两被告，并且两被告在无效占有的情况下在此宅基地上建造了房屋。第三人知道后提出异议，且与两被告多次协商，但两被告对第三人提出的异议不予理睬，并于2015年10月入住该房。现第三人钟金娟获悉原、被告因上述房屋及土地产生纠纷，第三人认为两原告擅自将案涉土地使用权转让给两被告系无权处分，其对此享有独立请求权。为此，第三人请求法院判令：1、确认两原告与两被告签订的丽水市莲都区水阁办事处火烧村的房屋买卖合同及土地使用权转让协议无效；2、两被告立即腾退并将丽水市莲都区水阁办事处火烧村4号的房屋返还给第三人。原告钟献宝、雷月兰对第三人的请求无异议，均予认可。被告李柏林、王慧芳答辩称：1、房屋买卖合同、土地使用权转让协议是两原告与两被告签订的，第三人没有任何证据证明案涉土地使用权及相关权益属于第三人。2、如果原告认可第三人的请求内容及事实理由，那么原告就不具备诉讼主体资格。因为原告对案涉土地和房屋没有实际利害关系。3、第三人认为两原告系无权处分，所以要求法院判决房屋买卖合同及土地使用权转让协议无效。但根据合同法解释的规定无权处分并非合同无效的理由。因此，第三人以无权处分为由要求宣告合同无效没有法律依据。4、第三人称其在2003年就已知道权益受到侵害，但直至2016年才提起诉讼，早已超过诉讼时效。而且，原告与第三人是重复的权利主张者，法院应首先解决此问题。为支持自己的诉讼请求，原告钟献宝、雷月兰提供以下证据供质证：1、两原告和两被告及第三人的身份证（复印件），待证原、被告诉讼主体资格及两被告系城镇居民。2、土地使用权转让协议、房屋买卖契约，待证原、被告双方约定买卖案涉宅基地且双方订立房屋买卖合同的事实，但两被告没有按照房屋买卖合同的约定足额支付价款。3、垟店村委会出具的拆迁安置证明，待证享受拆迁安置户的相应人口数及安置地基间数。被告李柏林、王慧芳对原告提供的证据质证认为：证据1，对当事人的身份信息无异议，但对待证事实有异议。不能待证原、被告双方签订的土地使用权转让协议无效。证据2，真实性、合法性、关联性均无异议。案涉房屋及土地权利的转让符合法律规定，合法有效。证据3，与本案不具有关联性，且不能证明原告所要待证的事实。原、被告双方签订的土地使用权转让协议及房屋买卖合同与第三人无关。此外，该材料是村里对拆迁后安置地基的记录，不能证明该土地属于集体所有。第三人钟金娟对原告提供的证据质证认为：证据1、3，无异议。证据2，有异议。房屋买卖合同及土地使用权转让协议所涉及的内容不真实、不客观。案涉土地的真正使用权人是钟金娟，原告无权将该土地使用权转让给被告。为支持自己抗辩的事实并反驳对方的主张，被告李柏林、王慧芳提供以下证据供质证：1、收条，待证2002年12月20日，原告收到被告安置地基转让费共25000元，反驳原告诉状所称的实际只支付15000元的事实。2、金丽温高速公路水阁镇段征地拆迁工作文件，待证案涉安置地基是原告原有宅基地和房屋被国家征收后重新进行安置的产物，其性质并非集体土地，原告以集体土地为由主张合同无效，没有事实依据。原告钟献宝、雷月兰对两被告提供的证据质证认为：证据1，收条及落款的签字并非钟献宝所签，而是钟献宝的儿子所签。证据2，真实性、合法性无异议，但对待证事实有异议，不能待证本案所涉安置地基性质为国家所有。第三人钟金娟对两被告提供的证据质证认为：证据1，第三人不清楚。即使收条上所写的金额是真实的，但里面所表述的内容不真实。收条中所指的标的物就是火烧村4号的土地使用权。该土地使用权并不会因为钟献宝等人的签字而改变第三人是真正权利人的事实。证据2，与本案不具有关联性。为支持自己主张的事实，第三人钟金娟提供以下证据供质证：1、村委会和水阁派出所的证明，待证两原告与第三人钟金娟之间是父母子女关系。2、拆迁前老房屋的土地使用权证，待证原有房屋坐落于丽水水阁垟店柴岗圩，当时户内人口6人，第三人就是户内人口之一。3、户口簿，待证钟金娟的户口落在柴岗圩村8号。4、拆迁补偿安置协议书，从该协议书可看出甲方是水阁街道办事处，乙方是钟金娟，安置面积77㎡，这与原、被告签订的土地使用权转让协议中所提到的面积完全一致，从而待证案涉土地使用权为第三人钟金娟享有。5、钟金娟的身份证，待证钟金娟的住址就是火烧村4号，也就是原、被告争议的房屋。6、门牌证，待证钟金娟身份证上落户的具体地址。7、垟店村委会出具的拆迁安置证明，待证钟金娟享有两间安置地基。原告钟献宝、雷月兰对第三人提供的所有证据的真实性、合法性、关联性均无异议。被告李柏林、王慧芳对第三人提供的证据质证认为：证据1，无异议。证据2，土地使用权证与本案没有关联性。被告对第三人有安置地基的事实无异议，但不能待证案涉土地就是第三人享有的安置地基。证据3，第三人没有提供户口簿的原件供核对，真实性由法院核实。且户口薄不能作为确认合同与不动产物权的效力的依据。证据4，只能证明当时钟金娟享有安置地基，但仅以其中的安置面积77㎡来推定案涉土地使用权系第三人钟金娟享有不能成立。证据5、6、7，均不能证明案涉土地使用权系第三人钟金娟享有。本院对原告钟献宝、雷月兰提供的证据认证认为：证据1，系原、被告及第三人身份信息及确认本案诉讼主体资格的材料，本院予以确认。证据2，仅能待证两原告与两被告曾签订土地使用权转让协议及房屋买卖契约的事实，不能待证其他事实。证据3，可待证原告户及其子女钟丽伟户、钟金伟户、钟金娟户均享有独立安置地基的事实。本院对被告李柏林、王慧芳提供的证据认证认为：证据1，结合两原告的自认，可待证两原告收到两被告安置地基转让费25000元。证据2，不能待证案涉土地性质，本院不予采信。本院对第三人钟金娟提供的证据认证认为：证据1，原、被告均无异议，本院予以确认。证据2、4、7，可待证第三人享有安置地基。证据3、5，可以证明第三人户口、住址的登记变更情况。证据6，单独的门牌证只可证明对应地址的实际存在，但无法证明与本案其他事实的关联。经审理，本院查明：2002年1月15日，原告钟献宝、雷月兰与被告李柏林、王慧芳签订土地使用权转让协议一份，约定两原告将坐落于丽水市莲都区原水阁街道办事处垟店行政村火烧自然村土名村的地块转让给两被告。2002年12月20日，两被告向两原告支付转让费人民币25000元。2002年4月18日，两原告又与两被告签订房屋买卖合同一份，约定两原告将坐落于丽水市莲都区原水阁街道办事处火烧自然村土名火烧地块上所建的二间一层房屋卖给两被告。但经原、被告及第三人确认，房屋买卖合同中所指的房屋在当时并不存在，而是两被告后来所建。另查，诉争土地的土地使用权证、房屋建设规划许可证至今未办理，系国家所有还是集体所有至今无法确认。经庭审，本案争议的焦点有：1、案涉土地的性质。2、诉争土地使用权转让协议和房屋买卖契约的效力。3、两原告、第三人主张腾退、返还火烧村4号房屋是否超过诉讼时效。以上三点争议，本院评析如下：一、两原告主张案涉土地为村村集体所有，两被告主张案涉土地系老房屋及宅基地被国家征收而安置，属于国家所有。但各方当事人均未提供案涉土地的登记情况，其他证据也均未能证明案涉土地的性质。两被告的主张虽属常理，但土地征收及安置作为行政行为是否已经依法实施，是否已经产生法律上认可的权利人，尚未可知。故本院认为案涉土地的性质，无论是主张集体所有还是国家所有，尚无法从当事人的举证来确定。二、诉争土地使用权转让协议和房屋买卖契约的效力。两原告认为，两被告系城镇居民，根据规定不得买卖农村集体经济组织成员的宅基地使用权。为此，双方签订的土地使用权转让协议无效及房屋买卖契约无效。两被告则认为，诉争土地并非集体土地，已经经国家征收变更为国有土地。原、被告双方系自愿签订土地使用权转让协议和房屋买卖契约，而且被告已履行全部义务，故该土地使用权转让协议与房屋买卖契约合法有效。第三人认为，案涉土地使用权并非属于两原告，而属于第三人。两原告与两被告签订土地使用权转让协议及房屋买卖契约系无权处分，且至今未得到第三人的追认，故该土地使用权转让协议与房屋买卖契约无效。本院认为，两原告与两被告签订土地使用权转让协议及房屋买卖契约，并无房屋买卖的事实，实际上是单独的土地使用转让。根据法律规定，任何单位和个人不得买卖或者以其他形式非法转让土地，故土地使用权转让协议应归于无效。而房屋买卖契约，经查实双方并不存在真实的房屋买卖，表现出以合法形式规避土地不得买卖的禁止性规定，故该房屋买卖契约亦无效。三、两原告和第三人主张腾退、返还房屋是否超过诉讼时效。权利主张是否超过诉讼时效，应以权利的实际存在为前提。两原告和第三人均以土地使用权转让协议和房屋买卖契约无效为基础提出返还请求。协议无效的法律后果是协议履行的相互返还，协议的履行内容是一方转让土地使用权一方支付价款，但从两原告和第三人的诉讼请求看，均无相应的返还主张。房屋买卖契约内容并不真实，并无房屋买卖的履行事实发生，故亦不涉及房屋返还。本院认为：两原告与两被告签订的土地使用权转让协议和房屋买卖契约因违反法律强制性规定而无效。关于两原告和第三人主张两被告腾退并返还案涉房屋的诉讼请求，如上文分析，两原告和第三人均无基于协议、合同无效而产生的返还请求权。房屋建造行为虽基于土地使用权转让协议而后续发生，但并非土地使用权转让协议的履行内容。协议的无效并不必然推出房屋返还的法律后果。本案系征地拆迁后因买卖安置地基而产生的纠纷，房、地的产权的一致性应当以房、地产权的合法性为前提。该房屋建造是否取得行政主管部门的建设许可，是否有完整的、合法的审批或登记程序，均属人民法院作为民事案件管辖审理前需要解决的问题。综上，两原告和第三人诉请两被告腾退案涉房屋并返还的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十条第三款、《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项、第（五）项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告钟献宝、雷月兰与被告李柏林、王慧芳于2002年1月15日签订的位于丽水市莲都区南明山街道火烧村土名火烧的土地使用权转让协议无效；二、原告钟献宝、雷月兰与被告李柏林、王慧芳于2002年4月18日签订的位于丽水市莲都区南明山街道火烧村土名火烧的房屋买卖契约无效；驳回原告钟献宝、雷月兰的其他诉讼请求；驳回第三人钟金娟的其他诉讼请求。案件受理费人民币36600元，由原告钟献宝、雷月兰负担12200元；由第三人钟金娟负担12200元；由被告李柏林、王慧芳负担12200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。审 判 长  韦剑锋审 判 员  冯丽燕人民陪审员  王守南二〇一六年五月十八日书 记 员  颜冰峰