阳江市阳东区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1704民初1241号
原告：深圳市彩生活物业管理有限公司，住所地深圳市龙华新区。
法定代表人：昌荣，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李政安，广东法制盛邦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑福平，广东法制盛邦律师事务所律师。
原告：深圳市彩生活物业管理有限公司阳东分公司，住所地阳江市阳东区。
负责人：王书恒，该公司经理。
委托诉讼代理人：李政安，广东法制盛邦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑福平，广东法制盛邦律师事务所律师。
被告：钟林达，男，汉族，住广东省阳江市阳东区。
委托诉讼代理人：钟本雄（系被告钟林达的父亲），住广东省阳江市阳东区。
委托诉讼代理人：莫杏强，男，汉族，住广东省阳江市阳东区，是被告钟林达的姐夫，由阳江市阳东区合山镇社区居民委员会推荐。
原告深圳市彩生活物业管理有限公司（以下简称彩生活公司）、深圳市彩生活物业管理有限公司阳东分公司（以下简称彩生活阳东分公司）与被告钟林达物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彩生活公司、彩生活阳东分公司的共同委托诉讼代理人郑福平，被告钟林达及其委托诉讼代理人钟本雄、莫杏强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
两原告彩生活公司、彩生活阳东分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向两原告支付2015年9月至2017年4月期间的物业管理费共计3988.60元；2.判令被告向两原告支付水电公摊费共计627.27元；3.判令被告向两原告支付2015年9月至2017年4月期间所欠物业管理费的滞纳金45.57元(滞纳金以当月所欠物业管理费为基数，每日按万分之五计算，自欠付当月起至付清之日止）；4.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：两原告是中惠龙熙山小区的物业服务企业，被告是中惠龙熙山小区江山1栋房业主，双方于2015年签订《前期物业管理服务协议》，就原告提供物业服务及被告支付物业服务费等问题进行了约定。现原告已提供优质物管服务，但自2015年9月起，被告一直拖欠物业服务费，经多次催促仍拒绝履行付费义务，严重损害原告利益。为维护原告的合法权益，特提出起诉，请法院查明事实，依法判决。
被告钟林达辩称：1.被告付足购房款所购中惠龙熙山小区1栋1003房因质量问题尚未交付使用，并且没有签署房屋交付单。该楼房存在漏水、渗水、严重裂缝质量问题，相关的房屋验收文件如《竣工验收备案表》以及《房屋土地测绘技术报告书》也没有出示，未达到与商品房卖方阳东熙元房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》第八条、第十一条、附件四第一条第2点合同要求，被告有权拒绝收楼，并且不用承担房屋未交付使用相关费用；2.被告尚未收楼和开发商签署房屋交付单，所以与原告彩生活公司签订《前期物业管理服务协议》尚未满足履行条件。根据《商品房买卖合同》第十一条中未能按期交付的第二点，开发商未能交付楼房给被告，相应的商品房相关一切费用包括物业管理费用都还是开发商承担，而原告所要求被告支付的物业管理费、水电公摊费及物业管理费滞纳金也就不存在实质的欠款；3.《商品房买卖合同》附件四的第三条“关于物业管理的补充”所协定的物业公司不一致，在签订《前期物业管理服务协议》时也并没有告知被告，原告以隐瞒的、损害被告知情权的利益的方式签订物业管理协议，被告认为所签订的《前期物业管理服务协议》无效。综上所述，被告与原告之间根本不存在欠款关系，并且认为所签订的《前期物业管理服务协议》存在损害原告利益属于无效合同，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：
原告彩生活公司是于2000年12月11日成立的有限责任公司（法人独资），原告彩生活阳东分公司是于2009年1月20日成立的有限责任分公司（自然人投资或控股）。原告彩生活公司与原告彩生活阳东分公司是总公司与分公司关系。
2010年12月10日，开发商阳东熙元房地产开发有限公司与原告彩生活公司签订一份《龙熙山前期物业服务合同》，约定由原告对坐落于中惠龙熙山住宅项目提供前期物业管理和服务。其中约定物业管理服务费用收取，多层住宅（别墅）按房屋建筑面积每月每平方米1.9元计收，公共水电费、电梯运行和维护费用按实际发生向业主或物业使用人收取；合同第十条约定，物业管理服务费于《入伙通知单》载明的入伙时间之日起按月计收。已交付给业主的物业，开发商不再承担物业管理服务费，由业主自行向物业公司交纳；合同第十三条约定，物业管理服务费在每月20日前缴纳，逾期缴纳的，每逾期一日，应交纳欠费总额的万分之五作为滞纳金；合同第十七条约定，物业管理服务费由物业公司直接向业主收取，物业公司应在每月10日前向缴费业主提供上月物业服务收费明细账单。合同签订后，原告彩生活阳东分公司对中惠龙熙山小区实施物业管理服务。
2014年5月11日，被告钟林达与阳东熙元房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定被告钟林达购买阳东熙元房地产开发有限公司开发的中惠龙熙山小区G1幢房，买卖合同约定建筑面积为117.31平方米，并约定出卖人应当在2015年5月30日前，将具备经验收合格的商品房交付给买受人使用。被告钟林达所购买的商品房已办理了商品房预购预告登记，根据《房地产档案资料检验证明（预购预告登记）》显示：权属权利人钟林达，建筑面积117.31㎡，房屋坐落阳东县。
2015年5月7日，开发商阳东熙元房地产开发有限公司向被告钟林达发出一份《入伙通知书》，通知钟林达所购买的中惠龙熙山G1幢10层1003号房已具备入伙条件，需带齐付款回单原件、业主身份证及复印件、业主及家庭成员照片、入伙通知书、入伙会签单、住户成员登记表及入伙应缴费用前往中惠龙熙山现场办理入伙手续。
2015年5月30日，被告钟林达到中惠龙熙山与开发商办理入伙手续，并递交《业主/住户信息登记表》，该登记表显示：房号G1-1003，业主/住户钟林达，家庭成员：钟本雄，与业主父子关系，李美芹，与业主母子关系，并张贴有三人的照片。当日，原告彩生活公司与被告钟林达签订一份《前期物业管理服务协议》，该协议约定由原告实施物业管理服务，物业管理服务内容包括：房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序与车辆停放及房屋装饰装修管理。协议第四条约定：物业管理服务费用的交纳时间是从开发商通知业主入伙之日起，业主开始向物业公司交纳管理费，住宅按房屋建筑面积每月每平方米1.7元，由业主在每月10日前向物业公司交纳；第十条违约责任约定，如果不按本协议约定的收费标准和时间交纳相关费用，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每日万分之五支付违约金直至交纳全部费用之日止。
两原告主张，被告钟林达每月应交纳物业服务费为199.43元（117.31平方米×1.7元/月），被告从2015年9月至2017年4月没有交纳物业管理服务费给原告，欠下20个月的物业管理服务费共3988.60元（199.43元/月×20个月）；同时，被告自2015年6月至2017年4月尚欠水电公摊费627.27元，其中公共水费分摊18.25元，公共电费分摊609.02元。原告对其主张的事实提供有《物业水电公摊明细表》加以证明。
被告钟林达主张，开发商阳东熙元房地产开发有限公司通知被告前往中惠龙熙山办理入伙手续，验收房屋当天被告即与原告签订《前期物业管理服务协议》，被告并已缴纳三个月的物业管理费，签订协议后，被告看楼时发现房屋存在质量问题而拒绝收楼，并拒绝在《入伙会签单》上签名。因该商品房的天花板有严重裂缝及漏水、渗水现象，被告就没有入住和装修，并向开发商、原告物业公司、阳东区住建局、阳江市信访局反映房屋质量问题，但一直没有得到解决，故被告拒绝收楼，所产生的物业管理费应由开发商承担。由于原告隐瞒房屋存在质量问题而要求被告签署物业管理协议，损害了原告的利益，双方签订的《前期物业管理服务协议》应属无效合同，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告不认可被告主张的事实，原告认为，被告是房屋产权人，已收到入伙通知单，双方签订的《前期物业管理服务协议》为有效合同，被告应向原告缴纳物业管理费。对于被告主张的商品房存在质量问题，不属本案处理范围，被告应另案处理。
以上事实，有当事人的陈述，原告提供的营业执照、被告身份证复印件、龙熙山前期物业服务合同、前期物业管理服务协议、入伙通知书、物业管理费统计清单、律师函、物业水电公摊明细表、房地产档案查询证明，被告提供的商品房买卖合同、商品房质量问题现场照片、购房款发票等证据证实。
本院认为，本案是物业服务合同纠纷。原告彩生活公司与开发商阳东熙元房地产开发有限公司签订的《龙熙山前期物业服务合同》，为有效合同，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，该合同对阳东区中惠龙熙山的业主具有约束力。因涉案房屋登记在被告钟林达的名下，被告是该房屋的业主，原告彩生活公司与被告钟林达签订的《前期物业管理服务协议》，是双方的真实意思表示，没有违反法律法规禁止性规定，该协议合法有效，被告钟林达应按该协议的约定向原告缴纳物业管理费及相关费用。被告主张双方签订的《前期物业管理服务协议》为无效协议，理据不足，本院不予采纳。
关于原告请求被告支付物业管理服务费、公共电分摊费应否支持的问题。根据《前期物业管理服务协议》约定，高层住宅物业管理服务费按房屋建筑面积每月每平方米1.7元收取物业管理服务费，由被告每月10日前向原告交纳。被告的房屋建筑面积为117.31平方米，原告每月向被告收取物业管理服务费199.43元。原告主张被告从2015年9月份至2017年4月份拖欠原告20个月物业管理服务费3988.6元，现原告依约提供了物业服务，而被告未按约支付物业管理费，故对于原告要求被告支付拖欠物业管理费的诉讼请求，本院依法予以支持。原告主张被告拖欠自2015年9月份至2017年5月份水电公摊费627.27元,提供《物业水电公摊明细表》等证据加以证明，事实清楚，证据充分，本院对该事实予以确认，原告请求被告支付水电公摊费共627.27元，理据充分，本院予以支持。
对于被告提出因商品房的天花板有严重裂缝及漏水、渗水等质量问题而拒绝收楼，所产生的物业管理费应由开发商承担，其不应支付物业管理服务费的主张，本院认为，根据原告与开发商签订的《龙熙山前期物业服务合同》约定，已交付给业主的物业，开发商不再承担物业管理服务费，由业主自行向物业公司交纳。本案中，开发商于2015年5月7日向被告钟林达发出《入伙通知书》，通知该商品房已具备入伙条件，要求被告在2015年5月30日前办理入伙手续，即被告在收到《入伙通知书》时，该商品房已具备交付条件，且该房登记在被告的名下，并由原告进行物业管理，被告在具备收房条件下未收房，以商品房的天花板有严重裂缝及漏水、渗水等质量问题而拒绝收房，是被告与开发商之间的另一法律关系，其以此主张物业管理费应由开发商承担，其不应承担物业管理服务费，理据不足，本院不予采纳。售房合同是被告与开发商之间的法律关系，被告以开发商交付的房屋存在质量问题，应另循途径解决，本案不作处理。
关于违约金问题。业主按时缴纳物业管理服务费，是业主履行物业服务合同的义务。业主未按时交纳物业管理服务费的，给物业管理方造成的经济损失应为利息损失，即为应缴物业管理服务费的银行贷款利息的损失。被告长期未按约定缴纳物业管理服务费应当承担赔偿原告经济损失的违约责任。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，《前期物业管理服务协议》中虽然约定“从逾期之日起按每日万分之五支付违约金直至交纳全部费用之日止”，但该约定明显过分高于银行贷款利息的30%，应予适当调整，结合本案的实际情况，本院酌定违约金应按照中国人民银行规定的同期贷款利率的130%计算。合同约定物业管理服务费按月交纳，在每月10日前付清，故被告应从2015年9月份起至2017年4月份支付物业管理服务费违约金，以每月199.43元为基数，从每个月的11日起计至本判决确定的给付之日止，按照中国人民银行规定的同期贷款利率的130%分段计付。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告钟林达在本判决生效之日起七日内支付自2015年9月份起至2017年4月份的物业管理服务费3988.60元，以及支付自2015年6月份起至2017年4月份的水电公摊费627.27元给原告深圳市彩生活物业管理有限公司、深圳市彩生活物业管理有限公司阳东分公司；
二、被告钟林达在本判决生效之日起七日内支付自2015年9月份起至2017年4月份的物业管理服务费的违约金（以199.43元为基数，从2015年9月起，在每个月的11日计至本判决确定的给付之日止，按照中国人民银行规定的同期贷款利率的130%分段计算）给原告深圳市彩生活物业管理有限公司、深圳市彩生活物业管理有限公司阳东分公司。
案件受理费25元（已减半计收），由被告钟林达负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。
审判员 冯学理
二〇一七年十月十日
书记员 李钊莹