上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪0104民初36号
原告：李巍，女，1975年3月22日出生，汉族，住上海市徐汇区。
被告：钱洁云，女，1981年12月7日出生，汉族，住上海市长宁区。
委托诉讼代理人：顾杰(系钱洁云丈夫)。
被告：顾杰，男，1979年10月28日出生，汉族，住上海市长宁区。
原告李巍与被告钱洁云、顾杰民间借贷纠纷一案，本院于2018年1月2日立案后，依法适用简易程序。因案外人吴某某与本案处理有关，本院追加吴某某作为本案第三人参加诉讼。之后，吴某某向本院提出申请，要求作为本案原告参加诉讼，本院予以准许。李巍对此提出异议，要求吴某某另案主张其权利。因李巍提出异议，吴某某向本院申请撤回起诉，本院予以准许。本案于2018年4月19日公开开庭进行了审理。原告李巍、被告顾杰暨被告钱洁云的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李巍向本院提出诉讼请求：1.请求判令钱洁云、顾杰归还李巍借款300,000元；2.请求判令钱洁云、顾杰支付自2017年8月25日起至实际清偿之日止的逾期利息，以300,000元为基数，按照月利息2%计算；3.若钱洁云、顾杰不归还借款，李巍有权在借款300,000元及逾期利息范围内依法行使对上海市闵行区建设路XXX号XXX室房屋(以下简称建设路房屋)抵押权并优先受偿；4.本案产生的一切费用由钱洁云、顾杰承担，包括诉讼费、财产保全费、公告费、强制执行费、拍卖费用等。事实和理由：李巍和钱洁云、顾杰于2016年7月20日在上海市东方公证处(以下简称东方公证处)签署房产抵押借款合同并赋予该合同强制执行效力，合同中约定李巍出借给钱洁云、顾杰共计300,000元，借款期限6个月，月利息1.5%。钱洁云、顾杰以建设路房屋作为抵押并在上海市闵行区房地产交易中心办理了抵押登记手续。李巍在2016年7月25日通过中国光大银行转账给钱洁云3**,000元。李巍共收到13笔利息，2016年7月25日4,500元，2016年8月24日4,500元，2016年9月23日4,500元，2016年10月24日4,500元，2016年11月24日4,500元，2016年12月26日4,800元(包含晚付3天的利息300元)，2017年2月6日和2月10日各1,125元和3,375元，2017年3月1日4,500元，2017年3月29日4,500元，2017年4月26日4,500元，2017年5月26日4,500元，2017年6月27日4,500元，2017年9月28日4,500元(保证金垫付2017年7月25日的利息)，截止2017年10月31日钱洁云、顾杰仍没有偿还本金并暂停支付利息，期间建设路房屋发生两个法院查封：(2017)沪0115民初8403号和(2017)沪0112民初24196号。李巍曾向东方公证处申请强制执行，但东方公证处不予执行。因此，李巍只能起诉至法院，望判如所请。
钱洁云、顾杰辩称，对于借款无异议，确认借款300,000元，同意归还300,000元本金。借款利息约定月利息1.5%，但限于经济能力，无法归还高额利息，对于具体利息金额也不清楚。建设路房屋的确抵押给李巍，但建设路房屋已经卖给案外人，且案外人已经支付房款，因为建设路房屋设有抵押而无法过户，案外人现在居住在建设路房屋内，抵押权无法行使。我方希望进行调解，但李巍不接受调解方案，请法院依法判决。
本院经审理认定事实如下：
1.2016年7月20日，钱洁云、顾杰(借款人、乙方)与李巍、吴某某(出借人、甲方)签订房产抵押借款合同，钱洁云同时作为合同丙方(抵押人)，合同主要约定：乙方向甲方借款800,000元，其中甲方中的李巍出借300,000元，吴某某出借500,000元；借款期限共计6个月，从甲方将借款金额转账至乙方指定的账户之日开始计算，实际到期日按借款期限顺延；借款利率为月利率1.5%，乙方应按月向甲方支付借款利息；借款到期，乙方应一次性向甲方归还借款本金；乙方以钱洁云名下的建设路房屋作为抵押担保，担保范围：乙方及丙方在本合同项下的全部债务，包括但不限于甲方依本合同的约定向乙方所发放之借款本金及由此产生的利息、复利、罚息、违约金、赔偿金、抵押房产保管费、公证费、应由乙方及丙方支付的登记费、订立履行本合同的费用以及实现甲方债权和抵押权的一切费用(包括但不限于催收费、诉讼费、财产保全费、公告费、强制执行费、拍卖费用、差旅费、律师费、公证费等)；乙方或丙方违约的，甲方不再按照本合同约定的利率计收利息，乙方应向甲方支付违约金，违约金从逾期之日起算，计算至借款完全清偿之日止，以逾期还款本金为基数，按照2%/月计算；乙方或丙方违约的，除应向甲方支付违约金、利息、本金外，还应承担甲方为实现债权而支出的费用(包括但不限于催收费、诉讼费、财产保全费、公告费、强制执行费、拍卖费用、差旅费、律师费、公证费等)。该房产抵押借款合同于2016年7月21日在东方公证处进行了具有强制执行效力的债权文书公证。2016年7月24日，建设路房屋进行抵押权登记(余额抵押)，抵押权人为吴某某、李巍，债权数额为800,000元，债务履行期限为2016年7月20日至2017年1月19日。
2016年7月25日，李巍名下光大银行XXXXXXXXXXXXXXXX账户转账给钱洁云名下XXXXXXXXXXXXXXXX银行账户300,000元。钱洁云于同日向李巍出具了金额为300,000元的收据。
2.李巍确认钱洁云、顾杰曾支付利息，每笔利息均按照月利率1.5%计算，具体如下：2016年7月25日4,500元、2016年8月24日4,500元、2016年9月23日4,500元、2016年10月24日4,500元、2016年11月24日4,500元、2016年12月26日4,800元、2017年2月6日1,125元、2017年2月10日3,375元、2017年3月1日4,500元、2017年3月29日4,500元、2017年4月26日4,500元、2017年5月26日4,500元、2017年6月27日4,500元、2017年9月28日4,500元。钱洁云、顾杰对李巍陈述的支付利息的事实予以确认。
3.李巍曾向东方公证处申请系争房产抵押借款合同的执行证书，东方公证处于2017年10月27日出具《不予出具执行证书决定书》，决定不予出具执行证书。
上述事实，除庭审笔录外，另有房产抵押借款合同、公证书、上海市房地产登记证明、收据、银行交易明细、《不予出具执行证书决定书》等证据证实，并经法庭审核，本院予以认定。
本院认为，李巍与钱洁云、顾杰签署了房产抵押借款合同，且李巍以转账方式交付了借款，应认定双方建立了借贷关系。钱洁云和顾杰确认借款本金为300,000元，并愿意归还借款本金300,000元，本院予以确认。对于利息，虽然钱洁云和顾杰认为李巍主张的利息过高，但是合同约定借款期限为6个月，借款利息为月利率1.5%，逾期利息为月利率2%，利率并未超过法律规定的最高限额，且从利息支付的情况看，钱洁云和顾杰仅支付了13期利息，故李巍按照月利率2%主张从2017年8月25日起至实际清偿之日止的逾期利息符合合同约定和法律规定，并未损害钱洁云和顾杰的利益，本院予以支持。对于抵押权行使，房产抵押借款合同中约定以钱洁云名下的建设路房屋作为合同项下借款的担保，抵押担保的范围为钱洁云、顾杰在合同项下的全部债务，包括借款本金及逾期利息，且建设路房屋也进行了相应的抵押权登记，故李巍的该项诉讼请求本院予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十九条、第一百八十条第一款第一项、第一百八十七条、第一百九十八条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条规定，判决如下：
一、钱洁云、顾杰应于本判决生效之日起十日内归还李巍借款300,000元；
二、钱洁云、顾杰应于本判决生效之日起十日内向李巍支付自2017年8月25日起至实际清偿之日止的逾期利息(以300,000元为基数，按照月利率2%计算)；
三、若钱洁云、顾杰届时未履行上述判决主文第一、二项确定的还款义务，李巍有权在借款300,000元及相应逾期利息范围内以钱洁云抵押的上海市闵行区建设路XXX号XXX室房屋折价或者拍卖、变卖后的价款优先受偿，该抵押物折价或者拍卖、变卖后的价款超过债权数额的部分归钱洁云所有，不足部分由钱洁云、顾杰继续清偿。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5,800元，减半收取计2,900元(李巍已预缴)，由钱洁云、顾杰负担。
如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张娜娜
二〇一八年五月三十一日
书记员 于 晗
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
二、《中华人民共和国物权法》
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
……
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百九十八条抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
三、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24％为限。
未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：
（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6％支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；
（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。