广西壮族自治区武宣县人民法院民 事 判 决 书（2017）桂1323民初1136号原告：宋观强，男，l974年8月20日生，汉族，广西武宣县。原告：刘理英，女，l976年8月28日生，汉族，广西武宣县。委托诉讼代理人：宋观强(系原告刘理英之丈夫)。被告：武宣裕达房地产开发有限公司，住所地广西武宣县武宣镇城东新区七星大道。法定代表人：邓亚保，该公司董事长。委托诉讼代理人：谢家伟，男，该公司员工。委托诉讼代理人：王丽娟，女，该公司员工。原告宋观强、刘理英与被告武宣裕达房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月11日立案后，依法适用简易程序，于2017年8月23日公开开庭进行了审理。原告宋观强及原告刘理英的委托诉讼代理人宋观强、被告的委托诉讼代理人谢家伟和王丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋观强、刘理英向本院提出诉讼请求：1.依法撤销2016年12月29日原、被告双方签订的逾期交房违约金赔偿相关内容的《协议书》；2.判令被告因逾期交房承担违约金人民币3905.16元。3.本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：原告宋观强、刘理英于2013年10月1日购买被告所开发的钻石华府小区8栋1单元7-2号房，同日签订了编号为2013-YDZSHF-0081的《商品房买卖合同》，购房金额为280947元，该合同约定被告应当在2015年5月31日前交付原告所购商品房。该合同签订后，原告均按被告要求支付了购房订金、首付款，委托被告办理了银行按揭贷款。但被告却于2016年1月30日才竣工验收达到交房条件，逾期交房长达243日。2016年3月l日，原告与被告办理交房手续。2016年12月29日，原告刘理英(原告宋观强的妻子)与被告签订了逾期交房违约金赔偿相关内容的《协议书》，并在该《协议书》上代签了原告宋观强的名字。被告正是利用了自身对各方面掌控的优势和原告对被告欲减轻违约金缺乏警惕和没有经验，草草签订了该《协议书》。该《协议书》规定，被告仅同意按逾期59日计付违约金，并且把这逾期59日计付的违约金，转付给小区物业公司以抵扣原告的物业费。原告认为，实际逾期交房长达243日，被告仅按逾期59日计付违约金，这明显不公平，故原告至今未领取被告的这笔逾期交房违约金。2017年3月17日，原告将被告诉至武宣县人民法院，法院于2017年6月6日开庭审理，被告当庭拒绝原告的诉讼请求，并坚持该《协议书》合法有效，拒绝调解，县人民法院亦未作出判决。2017年6月30日，原告因需要变更诉讼请求、撤诉后再重新起诉。依据被告在2017年6月6日庭审时当庭提交的《民事答辩状》、《证据目录清单》材料以及被告当庭认可的数据，被告实际逾期交房长达243日，被告要求顺延中雨及以上的雨天49天、停水48天、停电22天、高温天气20天、春节民工返乡影响15天，共计顺延154天。原告认为，因《商品房买卖合同》中，对高温天气、春节民工返乡影响等没有约定顺延，且被告作为一家房地产开发企业，在签订合同时就应当为被告所预见，被告同意签约，已证明其对工期内有可能出现的高温天气、春节民工返乡影响工期因素已有预知和判断，双方签订合同已表明被告愿意承受影响工期各方因素带来的工期违约风险，是故被告提出顺延理由不充分，不应得到法律的支持；重复计算2天(即2013年7月21日降雨与停电重复、2015年4月11日停水与停电重复)、晚间停电及不足四小时的停电天数13天(即2013年4月12日、4月19日、7月21日、l2月22日，2014年2月4日、3月30日、3月31日、4月23日、6月9日、6月20日、7月3日、10月l8日，2015年2月1日)，也不能顺延；不能顺延的天数共计50天(即高温20+返乡15+重复2+停电13=50天)，被告应承担的逾期交房计赔天数为139天(即243天-154天+50天=139天)。但按2016年l2月29日原、被告签订的逾期交房违约金赔偿相关内容的《协议书》规定，被告交房逾期赔付天数仅为59天，赔付率仅为42.4%(即59天÷l39天=0.424)，仍有80天(即139天-59天=80天)的交房逾期天数被告不作赔偿，按《商品房买卖合同》第九条约定计算，给原告造成了2247.58元(即合同价280947元×80天×0.0001元/天=2247．58元)的经济损失，不赔偿率达到57.6%(即80天÷l39天=0.576)，远远超过30%，在实质上造成了严重的损原告、利被告的利益不平衡，明显违反公平原则，这足以证明该《协议书》是显失公平的!鉴于被告利用自身对各方面掌控的优势和原告缺乏警惕和经验，且原告在签订该《协议书》时并未得到原告的授权，原告作出的意思表示严重违背了原告的意志，而原告至今均未予追认，因此该《协议书》对原告未产生法律约束力。再且，该《协议书》实质上造成了严重损害原告的利益，即便《协议书》有效，亦应予以撤销。依据上述事实，被告应承担的逾期交房计赔天数为l39天，被告应赔付原告交房逾期违约金为3905.16元(即合同价280947元×139天×0.0001元/天=3905.16元)。因为被告明确拒绝原告的赔偿要求，故只有再次诉至贵院，请求依法支持原告诉讼请求。武宣裕达房地产开发有限公司辩称，一、被答辩人与答辩人于2016年12月29日签订的协议书是双方真实意思表示，协议不存在显失公平的情形，双方均应严格遵守。根据被答辩人于2016年6月13日发给答辩人的协商函，上面明确表示不同意答辩人按l657.59元计付逾期交房的违约金,并自己提供了具体的解决依据和方案。但被答辩人在历经几个月的时间考虑，并最终于2016年12月29日就逾期交房赔偿等事宜与答辩人达成一致协议，并自愿签订了《协议书》。整个过程可充分说明该协议书是双方历经几个月的时间在平等协商的基础下自愿达成的协议，被答辩人对逾期日期和赔偿金额等事项充分了解，并自行处分自己的权益，双方约定的关于赔付条款并未违反公平原则及法律强制性规定，是合法有效的合同，对双方均具有约束力。另外，被答辩人诉称答辩人“利用原告缺乏警惕和没有经验，草草签订《协议书》”，但从被答辩人提供的协商函上的内容来看，恰恰说明被答辩人对于逾期交房的计算、顺延的因素、相关法律法规都有充分的了解和掌握，有充足的经验，之后又自愿与答辩人签订了《协议书》，说明被答辩人对协议书上的内容已进行了充分的考虑，因此，被答辩人该说法没有事实依据。二、关于被答辩人刘理英，即被答辩人宋观强的妻子是否具有代理权的问题。首先原、被告双方是夫妻关系，正是基于这一特殊关系，代理权应区别于一般的普通公民之间的代理，被答辩人刘理英行使的是家事代理权，该权利的行使无需另一方的授权和同意。即根据我国《婚姻法》司法解释(一)第十七条：婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等处理权的规定，应当理解为：(一)夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。(二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。本案中涉案商品房是二被答辩人共同购买，任何一方均具有平等的处理权，基于二被答辩人的特殊关系，以及答辩人逾期交房的违约金额不是特别巨大，因此答辩人有理由相信该协议书的签订是双方共同的意思表示，被答辩人刘理英行使家事代理权不需要被答辩人宋观强的追认，被答辩人刘理英对答辩人逾期交房赔偿问题具有代理权和处分权。三、关于延期交房的违约责任问题。答辩人存在延期交房的客观事由。按照合同第八条的约定，因遭遇不可抗力、降雨量达到中雨以上、停水停电造成停工的以及在交房时买受人未付清房款等情况，答辩人的交房时间可顺延。答辩人向法庭提交的相关证据材料，证明答辩人在施工过程中存在符合延期交房的中雨以上、供水、供电、高温等客观情形，交房时间可顺延。施工过程中，中雨、停水、停电、高温天气、春运民工提前返乡的天数共有156天，因此答辩人可以顺延156天。后经双方协商，被答辩人自愿处分自己的权益并同意答辩人按1657.59元的金额作为逾期交房的补偿。综上，案涉逾期交房协议书是双方在平等协商下的真实意思表示，被答辩人已充分了解违约和赔偿事项，对协议书上的内容进行充分考虑，协议不存在显失公平的情形，是合法有效的；答辩人刘理英行使家事代理权不需要被答辩人宋观强的追认，被答辩人刘理英具有代理权和处分权；被答辩人逾期交房的顺延因素以及逾期赔偿等事项已经在协议书中约定，被答辩人自愿认可并与答辩人达成一致协议。因此，请法院依法驳回其诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告宋观强、刘理英提交了如下证据：1.商品房买卖合同，拟证明原告购买被告的商品房的事实及被告逾期交房的违约责任；2.购房首付款、按揭款、补差款发票，拟证明原告支付被告全部购房款的事实；3.协议书，拟证明原所购商品房竣工时间、被告逾期交房243天的事实及该协议显失公平的事实；4.2017.6.6被告当庭提交的《民事答辩状》第2页第14至16行划线部分，拟证明被告认可的逾期交房顺延天数；5.签收单、房款结清凭证，拟证明交房时间为2016年3月1日；6.2017.6.6被告当庭提交的《证据目录清单》中的相关材料，拟证明被告延期交房天数是139天。被告对原告提供的证据质证意见如下：对证据1、2的真实性、合法性和关联性均予以认可；对证据4、6的真实性和合法性予以认可，但对其关联性及证明目的有异议，逾期交房的天数双方已达成协议；对证据5的真实性、合法性和关联性均有异议，2016年1月26日已通知原告收房，原告不来办理，故该证据不能作为证明实际交房时间。被告提交了如下证据：1.协商函、协议书，拟证明原、被告双方基于协商一致，自愿达成协议，协议合法有效，双方均应遵守，且原告对于逾期交房的计算、顺延的因素、相关法律法规都有充分的了解和掌握，有充足的经验，对协议内容进行了充分的考虑；2.气象资料凭证，拟证明被告因中雨以上天气导致项目停工，应根据合同约定据实延期交房；3.关于请求提供武宣县城东新区裕达项目停水具体天数的回复函，拟证明被告因武宣县城东新区项目所在地停水导致停工，应根据合同约定据实延期交房；4.关于提供武宣县城东新区裕达·绿水仙城项目停电具体天数的复函，拟证明被告因回武宣县城东新区项目所在地停电导致停工，应根据合同约定据实延期交房；5.气象证明、国家安全生产监督管理总局、卫生部、人力资源和社会保障部等关于印发防暑降温措施管理办法的通知(安监总安健［2012］89号文件)，拟证明项目施工期间因武宣县高温导致停工，根据国家强制性规定，应据实延期交房；6.交通运输部关于认真做好2014年道路水路春运工作的通知(交运发［2013］768号文件)，拟证明案涉项目涉及春运期间有40天，被告主张逾期交房因素因春运农民工提前返乡15天而在相应顺延合法合理；7.建设工程质量竣工验收意见书，拟证明案涉房屋于2016年1月29日经项目五方竣工验收合格；8.交房通知书信函寄送单证，拟证明被告于2016年1月29日完成交房。原告对被告提供的证据质证意见如下：对证据1中的协商函无异议，被告对原告的协商函不回应不理睬；对证据1中的协议书有异议，该协议书不合法，不是两个原告签名，且该协议显失公平；对证据2的真实性、合法性无异议，对关联性只部分认可；对证据3的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据4的真实性、合法性无异议，对关联性只部分认可；对证据5的真实性、合法性无异议，对关联性不予认可；对证据6的真实性、合法性、关联性均有异议，不予认可；对证据7的真实性、合法性、关联性均无异议，予以认可。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对原告认为有争议的证据，因原告无相反证据予以否认且这些证据与双方诉辩事实具有一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告宋观强与原告刘理英是夫妻关系。2013年10月1日，原告宋观强、刘理英与被告签订了编号为2013-YDZSHF-0081的《商品房买卖合同》，该合同约定原告购买被告所开发的位于武宣县新区的裕达·绿水仙城钻石华府8栋1单元7层2号房。该合同约定购房的金额为280947元，付款方式为按揭付款；合同约定被告应当在2015年5月31日前将该商品房经验收合格交付原告使用；合同还就被告可以延期交房的各种条件进行详细约定。该合同签订后，原告按合同约定支付了购房首付款，并委托被告办理了银行按揭贷款。2016年1月29日，被告开发的裕达·绿水仙城钻石华府8#楼经竣工验收达到交房条件。2016年1月26日，被告向原告邮寄了交房通知书。2016年3月l日，原告与被告办理交房手续，并补交了房屋面积补养款。2016年12月29日，原告刘理英与被告签订了逾期交房违约金赔偿相关内容的《协议书》，该协议书对逾期交房的违约责任进行如下约定：自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；违约金由出卖方划拔到物业公司账户中作为逾期交付房屋业主的物业管理费，并由物业公司出具物业费缴纳单；按双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，经核算出卖方实际逾期交房的天数为59天，出卖方需赔偿买受人逾期交房违约金1657.59元；买受人收到物业公司提供与违约金同等金额的物业费缴纳单后，视同出卖方已履行违约赔偿责任，买受人不得再向出卖方提出任何逾期交付赔偿要求。原告宋观强对原告刘理英与被告签订的《协议书》不认可，并以此为由拒收违约金。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。涉案的《协议书》是被告武宣裕达房地产开发有限公司在未按照《商品房买卖合同》约定的时间交付房屋，与原告产生纠纷后所签订，协议的内容主要是对逾期交房违约责任进行约定，系武宣裕达房地产开发有限公司与原告的真实意思表示，内容亦没有违反禁止性规定，该协议合法有效；原告刘理英在《协议书》上面签下两个原告的名字，可视为原告对被告逾期交房的违约责任问题达成新的约定，之后，被告按照协议的约定履行支付违约金给物业公司，而原告拒收物业公司提供与违约金同等金额的物业费缴纳单，故原告主张被告因逾期交房承担违约金，本院不予支持。原告诉前认为逾期交房违约金是6700元，被告认为数额逾期交房违约金是1657.59元；本案中，原告主张逾期交房违约金是3905.16元，双方争议的数额相差2247.57元，此差额小于广西上一年度职工月平均工资(5020元)，争议的数额不大；按照日常家事代理的基本法理及《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款规定：“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等处理权的规定”，原告刘理英与被告对逾期交房的处理达成协议显然不超出日常生活所需的范围；从生活常理来看，对如此数额的款项，原告夫妻双方中任何一方均有权决定处理的，这也是属于为日常生活所需而可由夫妻一方行使的家事代理权的范围。故原告宋观强主张原告刘理英没有代理权，没有事实和法律依据，该项主张不能成立，本院不予支持。原告主张该协议属于显失公平，应予以撤销。本院认为，公平原则的实质在于均衡合同双方当事人的利益，对合同显失公平的认定应结合双方当事人的权利义务是否对等、一方获得利益或另一方所受损失是否违背法律或者交易习惯等方面综合衡量，本案中，原告在被告违约后已就逾期交房违约金问题向被告发出了《协商函》，故原告对逾期交房违约金数额是清楚的，事隔半年之后双方在协商一致的基础上共同签订了《协议书》，是体现了双方当事人意思自治的原则，双方对逾期交房违约金的约定基本上是对等的，合同双方的地位实际上是平等的，故不属于显失公平；原告主张被告利用了自身对各方面掌控的优势和原告对被告欲减轻违约金缺乏警惕和没有经验而草率签约，属于显失公平，没有事实和法律依据，该项主张不能成立，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告宋观强、刘理英的诉讼请求。本案受理费50元，适用简易程序依法减半收取25元，由原告宋观强、刘理英负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于来宾市中级人民法院。审判员  黄鸿环二〇一七年九月五日书记员  江宇玉