安徽省潜山县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0824民初55号
原告：潜山县中瑞物业管理有限公司，住所地安徽省潜山县梅城镇皖国路30号。
法定代表人：汪令锋，该公司总经理。
委托代理人：汪松茂，系潜山中瑞物业管理有限公司员工。
委托代理人：王焰高。
被告：黄云高，经商。
被告：安庆苏宁云商销售有限公司潜山财富广场店分公司，住所地安徽省潜山县梅城镇南岳路财富广场。
负责人：戴冯军，该分公司总经理。
委托代理人：张庆，系安庆苏宁云商销售有限公司潜山财富广场店分公司常务副经理。
委托代理人：汪桂强，系安庆苏宁云商销售有限公司潜山财富广场店分公司店长。
原告潜山县中瑞物业管理有限公司（以下简称“中瑞物业”）诉被告黄云高、被告安庆苏宁云商销售有限公司潜山财富广场店分公司（以下简称“苏宁公司潜山财富广场分公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月5日受理后，依法由审判员汪全红适用简易程序独任审判，于2016年1月26日公开开庭进行了审理。原告中瑞物业委托代理人汪松茂、王焰高、被告黄云高、被告苏宁公司潜山财富广场分公司委托代理人张庆、汪桂强均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中瑞物业诉称：2015年5月，苏宁公司潜山财富广场分公司所在的财富广场小区成立业主委员会，于2015年6月1日和中瑞物业签订一份《商住楼物业管理委托合同》，约定由中瑞物业对小区物业进行管理和服务，商业用房按每月每平方米1.5元的标准收取物业管理费，业主预交下一年度物业服务费。苏宁公司潜山财富广场分公司所在的商住楼二、三层建筑面积共计2488平方米，应缴全年物业管理费44784元。合同签订后，中瑞物业多次催告上述物业的实际使用人苏宁公司潜山财富广场分公司及业主黄云高缴纳物业管理费未果，中瑞物业诉至法院，请求判令苏宁公司潜山财富广场分公司及黄云高立即支付物业管理费44784元，并自2015年6月1日起按日千分之三的标准支付滞纳金，至物业管理费实际缴纳时止。
黄云高在庭审中辩称：首先，财富广场小区何时成立业主委员会并没有通知黄云高等业主，该委员会的成立并不合法，其行为对各业主不产生法律效力；其次，黄云高自取得涉讼商住楼两年来，房屋维护及周边管理都是自行负责，从未与物业管理公司发生过关系，黄云高从未与中瑞物业签订物业服务合同，也未享受到该公司的服务；第三，涉讼房地产临街，根本无需物业公司提供管理和服务，中瑞物业的所谓管理反而导致该小区交通受阻及共用设施利用不便。综上，中瑞物业要求黄云高及涉讼物业实际使用人苏宁公司潜山财富广场分公司缴纳物业管理费没有事实及法律依据，请求法院依法予以驳回。
苏宁公司潜山财富广场分公司在庭审中辩称：对于涉讼的物业，苏宁公司潜山财富广场分公司和业主黄云高在签订租赁合同时，已经约定除了房屋租金及环卫费用由苏宁公司潜山财富广场分公司缴纳以外，其余任何费用都由业主黄云高负责，故苏宁公司潜山财富广场分公司没有缴纳物业管理费的义务；另外，苏宁公司潜山财富广场分公司在使用涉讼物业期间，亦从未享受中瑞物业的管理和服务。综上，请求法院依法驳回中瑞物业要求苏宁公司潜山财富广场分公司缴纳物业管理费的诉讼请求。
中瑞物业为了证明其主张，向本院提交以下主要证据：
1、中瑞物业的营业执照副本及资质证书复印件，证明中瑞物业的主体资格。经质证，黄云高及苏宁公司潜山财富广场分公司均表示无异议；
2、“房屋建筑面积测量报告”及“财富广场B幢平面布局图”，证明涉讼房地产的业主及建筑面积。经质证，黄云高及苏宁公司潜山财富广场分公司均表示无异议；
3、潜山县房地产管理局“潜房管字（2015）19号”文件，证明潜山县财富广场业主委员会成立的合法性。经质证，黄云高及苏宁公司潜山财富广场分公司均认为小区业主委员会的成立并没有通知各业主，不予认可；
4、2015年6月1日潜山县财富广场小区业主委员会和中瑞物业签订的《商住楼物业管理委托合同》，证明中瑞物业和潜山县财富广场小区各业主之间存在物业管理服务合同关系以及双方的权利义务关系。经质证，黄云高及苏宁公司潜山财富广场分公司均认为没有在合同上签字，不是合同当事人，无需履行合同义务；
5、中瑞物业“财富广场物业管理处保洁考勤签到表”2份、“保安日常巡查记录表”3份、“消防控制室值班及防火巡查记录表”2份及领条和记账凭证若干份，证明中瑞物业履行管理服务义务的情况。经质证，黄云高及苏宁公司潜山财富广场分公司均认为该管理行为与其没有关系，不予认可；
6、中瑞物业政府物价收费批文，证明中瑞物业收费的合法性。经质证，黄云高及苏宁公司潜山财富广场分公司均认为与其没有关联性。
黄云高为证明其主张，向本院提交现场手机照片4张，证明中瑞物业没有履行管理服务义务，其行为反而导致潜山县财富广场小区管理混乱。经质证，中瑞物业对照片反映的真实性没有异议，但同时认为该照片只是反映现场瞬间的场景，并不能达到证明中瑞物业没有履行合同义务举证目的。
苏宁公司潜山财富广场分公司没有向本院提交书面证据。
经审查，结合双方的质证意见，本院依法对中瑞物业及黄云高提交证据的真实性均予以认定。
经审理查明：2015年5月21日，潜山县财富广场小区经潜山县人民政府有关部门批准成立潜山县梅城镇财富广场小区业主委员会。2015年6月1日，潜山县梅城镇财富广场小区业主委员会与中瑞物业签订一份《商住楼物业管理委托合同》，约定潜山县梅城镇财富广场小区业主委员会将该小区商住楼的物业管理业务委托给中瑞物业，期限为三年，自2015年6月1日起至2018年5月31日止。物业管理服务费经营性商业房屋按建筑面积每月每平方米1.5元的标准收取，于每年五月底前交纳下一年度物业管理费，逾期按日千分之三的标准交纳滞纳金。合同签订后，中瑞物业即开始对小区物业进行管理和服务。潜山县财富广场小区B幢南岳路469号商住楼一层部分及二、三、四层系黄云高于2013年7月取得所有权，于2014年4月将一层部分及二、三层出租给苏宁公司潜山财富广场分公司用于商业经营，双方租赁时约定除了房屋租金及环卫费用由苏宁公司潜山财富广场分公司缴纳以外，其余费用均由黄云高负担，三、四层建筑面积合计2488平方米。中瑞物业在物业服务期间，曾向黄云高及苏宁公司潜山财富广场分公司催要该年度的物业管理费未果，致讼始。
本院认为：本案的争议焦点系：一、潜山县梅城镇财富广场小区业主委员会与中瑞物业签订的《商住楼物业管理委托合同》对于黄云高或者苏宁公司潜山财富广场分公司是否有效；二、黄云高及苏宁公司潜山财富广场分公司以其未享受中瑞物业的物业管理和服务为由拒付物业管理费的抗辩意见是否成立。对于第一项争议焦点，《物业管理条例》第十五条第（二）项规定“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：…（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；…”，《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第一条同时规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”，潜山县梅城镇财富广场小区业主委员会与中瑞物业签订《商住楼物业管理委托合同》，符合法律规定，对全体业主均具有约束力，黄云高以其没有参与合同的签订为由主张该合同对其无效的抗辩意见违反法律规定，本院不予采纳。至于黄云高认为潜山县梅城镇财富广场小区业主委员会的成立程序违法的观点，其应当依照法律规定的程序另行主张，本案中不能成立。对于第二项争议焦点，中瑞物业已经向本院提交证据证明其已经全面履行了物业管理义务，虽然黄云高亦提交手机照片用以证明中瑞物业没有履行管理服务义务，但该证据只能反映照片形成时的情况，并不能全面反映中瑞物业履行义务的情形，不足以达到举证目的，故黄云高以其未享受中瑞物业的物业管理和服务为由拒付物业管理费的抗辩意见亦不能成立，中瑞物业请求判令黄云高交纳应付的物业管理费44784元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。由于黄云高未能按照合同约定的期限交纳物业管理费，依照合同约定，中瑞物业有权请求黄云高自2015年6月1日起支付滞纳金，但双方约定按日千分之三的标准交纳滞纳金，明显过高，且黄云高表示不予交纳，本院依法核定滞纳金按中国人民银行同期贷款利率的标准执行，超出部分不予支持。苏宁公司潜山财富广场分公司作为物业的实际使用人，其在租赁时没有约定由其交纳物业服务费用，故中瑞物业请求判令苏宁公司潜山财富广场分公司支付物业管理费的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第十五条第（二）项、《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款条之规定，判决如下：
一、被告黄云高自本判决生效之日起5日内支付原告潜山县中瑞物业管理有限公司年度物业管理费44784元，并自2015年6月1日起按中国人民银行同期贷款利率的标准支付滞纳金，至全部付清时止；
二、驳回原告潜山县中瑞物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费920元，减半收取460元，由原告潜山县中瑞物业管理有限公司负担50元，被告黄云高负担410元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。
审判员 汪全红
二〇一六年一月十二日
书记员 潘 峥
附：案件适用法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第六十条：
“合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用的原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”
二、《物业管理条例》第十五条：
“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：
…
（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
…”
三、《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第一条：
“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”
四、《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第六条：
“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”
五、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：
“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。”