广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东一法寮民一初字第641号
原告尹伴英，女，XX年XX月XX日出生，住香港，身份证号码HXXXX。
委托代理人张文丽，广东格雷兄弟律师事务所律师。
委托代理人陈艳，女，汉族，XX年XX月XX日出生，住XXXX，身份证号码为XXX，是广东格雷兄弟律师事务所律师助理。
被告东莞市美之居物业投资有限公司，住所东莞市寮步镇横坑金湖花园S45A铺。
法定代表人陈晓棠，任总经理。
委托代理人邝华轩，广东方中天律师事务所律师。
委托代理人吴开雄，广东方中天律师事务所律师。
被告东莞市寮步房地产开发总公司，住所东莞市寮步镇镇南路城建办大楼。
法定代表人杨洪杰，任总经理。
委托代理人吴健林，广东中建合展律师事务所律师。
委托代理人唐静，广东�建合展律师事务所律师。
原告尹伴英诉被告东莞市美之居物业投资有限公司（以下简称美之居公司）、东莞市寮步房地产开发总公司（以下简称寮步房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，原告向本院提起诉讼，本院受理后，由审判员杨小可、代理审判员成瑶、代理审判员邱桂珍组成合议庭适用普通程序并公开开庭进行审理。原告及其委托代理人张文丽，被告美之居公司的委托代理人邝华轩，被告寮步房地产公司的代理人唐静到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告于2005年12月6日签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买东莞市XXXX号别墅，总金额为1500000元，首期款为600000元，余款900000元办理银行按揭。被告应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内�得房地产权属证书的，双方同意原告不退房，被告按已付房价款的0.5%向原告支付违约金。原告于2010年11月10日已将贷款还清。另外，原告与美之居公司于2005年11月1日就买卖东莞市XXXX号别墅的商品房买卖合同签订了一份补充协议，约定原告除了支付别墅购房款1500000元以外还需另行补差价1500000元给美之居公司，差价部分由美之居公司开收据，原告负责支付办理房产证所需的150000元，余款由美之居公司负责。签订该补充协议时，原告需支付1200000元作为首期款，其中600000元转账，600000元用现金支付，余款900000元由原告以贷款按揭方式支付，另有余款900000元在6个月内付清，每月支付150000元。补充协议还约定在银行允许的情况下，美之居在3个月内尽早将房产证办理完善。原告已分多次付款，截止2007年2月13日，原告共向被告支付了3100000元以及港币200000元，已超额支付了购房款3000000元及办证所需费用150000元，被告也于2006年将该别墅交付给原告使用。但被告却未按约定将该别墅办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原告认为被告的行为已属于严重违约，因此原告提起诉讼，要求判令：1、被告立即将东莞市XXXX号别墅办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，做好产权登记手续。2、被告在将该别墅办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案后，一个月内办理好该别墅的房地产权属证书并交给原告。3、被告向原告支付违约金15000元。4、本案诉讼费由被告承担。
被告寮步房地产公司答辩称，1、涉案的“XX花园”项目是美之居公司挂靠寮步房地产公司进行投资、开发、销售的，由此引发的一切责任应由美之居公司承担，寮步房地产公司无需承担任何责任。2、原告没有按照约定支付购房款，违约在�，原告要求被告将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案及支付违约金15000元没有依据。按《商品房买卖合同》的约定，原告需将首期款600000元直接存入商品房项目预售款专用账户，但原告至今未向该账户存入该笔首期款，原告仅支付了900000元，违约金至多仅有4500元。3、寮步房地产公司对原告与美之居公司签订的《补充协议》完全不知情。4、原告的诉讼请求已超过诉讼时效。因此请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告美之居公司答辩称，1、涉案房屋所处的小区的部分业主擅自对房屋进行改造，致使建筑工程报建备案未通过，因此无法办理房产证。2、原告未按合同的约定支付房款及办证费用。
经审理查明，2005年11月1日，原告与美之居公司签订补充协议，双方就买卖XX花园XXXX座别墅商品房购销合同进行补充，内容为除原告需支付的购房款1500000元�外，原告另行补差价1500000元，共计3000000元，差价部分由美之居公司开具收据给原告。原告负责办理房产证所需的150000元，余款由美之居公司负责。签订该协议的同时，原告支付1200000元的首期给美之居公司，其中600000元通过转账，600000元通过现金支付，剩余的1800000元中，原告用办理银行贷款按揭的方式支付900000元，另分6个月付清900000元，每月付150000元，在银行允许的情况下，3个月内美之居公司尽早将房产证办理完善。原告称当时因涉及税务和银行贷款方面的问题，因此原告应美之居公司的要求签订了补充协议。寮步房地产公司主张对此份补充协议并不知情。美之居公司称因原告需要向银行申请贷款，美之居公司为了协助原告申请银行贷款，因此在双方协商一致的情况下签订了补充协议。2005年12月6日，原告与两被告签订了编号为GB／T17986.2-2000（0213024）《商品房买卖合同》，原告为买受人，寮步房地产公司为出卖人，美之居公司为委托代理机构。合同内容为原告向被告购买东莞市寮步镇横坑管理区XX花园翠龙苑豪华型5号别墅，总价款1500000元，首期款600000元直接存入该商品房项目预售款专用账户，余款900000元通过银行按揭贷款支付。出卖人在2005年12月30日前交付房屋，在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。2005年12月7日，原告与中国农业银行东莞雍华庭支行签订了个人房屋担保借款合同，约定中国农业银行东莞雍华庭支行借给原告900000元用于购买东莞市寮步镇横坑管理区XX花园翠龙苑豪华型5号别墅。原、被告均确认被告实际已于2006年�涉案的商品房交给原告使用，但原告在庭审中又称原告的确拿了钥匙并签字予以确认，但不清楚交付是否合法。
原告主张其付款情况如下：1、2005年10月25日，原告通过银行现金缴款的方式向美之居公司支付500000元。2、2005年11月1日，原告通过银行现金缴款的方式向美之居公司支付了100000元。3、2005年11月1日，原告向美之居公司交付了600000元，美之居公司出具收据称收到原告交来购买XX花园XXXX座楼款，收据编号为0004219。4、2005年11月1日，原告向美之居公司交付了600000元，美之居公司出具收据称收到原告交来购买XX花园XXXX座首期款，收据编号为8021544。5、2006年1月20日，中国农业银行东莞雍华庭支行发放了贷款900000元。6、2006年1月25日，原告向美之居公司交付了100000元，美之居公司出具收据称收到原告交来别墅款，收据编号为3033429。7、2006年4月10日，原告向美之居公司交付了100000元，原告向美之居公司交付了600000元，美之居公司出具收据称收到原告交来购买XX花园XXXX座楼款，收据编号为0004222。8、2006年10月5日，原告向美之居公司交付了200000元，美之居公司出具收据称收到原告交来别墅款，收据编号为1299321。9、2007年2月13日，原告向美之居公司交付港币200000元，美之居公司出具收据称收到原告交来XX花园XXXX座支票款，收据编号为0004223。寮步房地产公司对前述第1、2项银行现金缴款单及第5项银行出具的借款凭证的真实性没有异议，但主张根据银行现金缴款单显示原告并未向合同约定的指定账户缴款，对前述第3、4、6、7、8、9项收据的真实性均不予确认。同时，寮步房地产公司主张前述第4项，出具日期为2005年11月1日，编号为8021544的收据所记录的600000元与第1、2项的两张银行现金缴款单所记录的款项是同一笔款项，是对之前通过银行缴�支付的600000元的确认，因此8021544号收据记录该款项是“首期款”，否则，则应该与同日出具的编号为0004219的收据记录的款项写在一起。美之居公司对原告提交的现金缴款单及收据、银行出具的借款凭证的真实性均无异议，但亦主张编号为8021544的收据所记录的600000元与第1、2项的两张银行现金缴款单所记录的款项是同一笔款项，该收据是对之前通过银行缴款支付的600000元的确认。美之居公司向本院提交了一份2010年4月27日出具的承诺函，该函内容为叶周安称其于2005年11月1日以妻子尹伴英的名义购得XX花园XXXX座别墅，承诺在5个月内付清尚欠的楼款。被告主张原告直到2010年4月仍确认其未付清楼款，而且如果按原告的主张，原告已支付的款项超过了楼款3000000元和办证费用150000元，这是不合常理的。原告对被告关于其未缴清楼款的主张不予确认，并主张2005年11月1日当天�原告开始仅携带了600000元的现金去签订合同，美之居公司告知其资金困难，要求原告多付一些购楼款，原告又返回自已经营的公司取了600000元现金交给被告，由于当时是电话联系，原告没有将收据资料带在身边，记不清楚自己已经支付了多少款项，而且补充协议中约定首期款是1200000元，在签订合同时就要支付，所以原告将600000元通过转账的方式支付，将600000元通过现金的方式支付，另外一张600000元的收据写明是用于支付剩余的1800000中需分期付款的900000元的部分。原告对2010年4月27日出具的承诺函形式上的真实性没有异议，但主张涉案的商品房是原告购买的，款项亦是由原告支付，该承诺函并非原告出具，对其内容的真实性不予确认。在庭审中，原、被告均确认涉案的港币部分按中国人民银行公布的2007年2月13日最终结算的汇率折算人民币。
涉案的“XX花园”项目由�莞市美之居物业咨询服务有限公司挂靠寮步房地产开发，双方于2000年10月8日签订了挂靠协议书。东莞市美之居物业咨询服务有限公司于2003年6月4日被核准变更名称为东莞市美之居物业投资有限公司。被告主张曾数次向东莞市城乡规划局递交过办理房产证所需的资料，但除了2014年5月13日的申请处于受理阶段以外，其他申请均被退件。本院曾向东莞市城乡规划局查询，该局出具信息公开告知书，称“XX花园”项目于2013年5月、2014年7月向该局申请将小区内于2000年报建的所有已建建筑物变更《建设工程规划许可证》，经该局初审后均作退件处理。
在庭审中，两被告主张原告的诉讼请求已超过诉讼时效。原告则主张开发商办理商品房的权属登记是其法定义务，也是业主领取房地产权证明的前提，被告一直没有履行其义务，而且原告一直以通话、信函、参与开会、亲自上门催促等方式向两被告追讨，一直要求被告赔偿损失，因此不存在超过诉讼时效的问题。
以上事实，有原告提交的《补充协议》、《商品房买卖合同》、《个人房屋担保借款合同》、现金缴款单2张、收据6张、个人借款凭证1张、信函，寮步房地产公司提交的挂靠协议、核准企业变更登记，美之居公司提交的退件通知书、承诺书、备案登记申请表，本院调取的东莞市城乡规划局窗口收件回执以及本院的庭审笔录、问话笔录等附卷为证。
本院认为，本案争议的焦点是，一、被告是否有未将办理权属登记需由开发企业提供的资料报产权登记机关备案的违约行为；二、被告是否应当向原告支付违约金15000元。
关于焦点一，被告美之居公司作为涉案房屋的实际开发企业有将办理权属登记需由开发企业提供的资料报产权登记机关备案并协助原告办理涉案房屋权属证书的义务。�告寮步房地产公司作为商品房买卖合同记录的出卖人和被挂靠的企业，亦有将办理权属登记需由开发企业提供的资料报产权登记机关备案并协助原告办理涉案房屋权属证书的义务。截止一审辩论终结时，被告没有提交充分证据证明被告已将完备的资料提交给房产登记管理部门并协助原告办证，早已超过原、被告约定的商品房交付后90日将相关资料报产权登记机关备案的期限，因此本院认定被告存在未将办理权属登记需由开发企业提供的资料报产权登记机关备案并协助原告办理涉案房屋权属证书的义务的违约行为。由于被告一直没有履行这一义务，具有持续性，且原告在被告违反该义务之后有权要求被告继续履行该义务，因此原告要求其履行这一义务的诉讼请求没有超过诉讼时效。被告抗辩称原告没有足额支付价款，但无论原告是否已经按照约定支付了全部的价款，�双方均未解除涉案的商品房买卖合同，且根据原告的举证原告已支付了大部份的价款，被告亦早已将涉案的商品房交给原告的情况下，被告仍有义务将办理权属登记需由开发企业提供的资料报产权登记机关备案并协助原告办理涉案房屋权属证书，因此本院对被告的这一抗辩不予采纳。综前所述，本院对原告要求被告将办理涉案商品房的权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案的诉讼请求予以支持。但是，被告仅有协助原告办证的义务，且办证时间涉及到行政部门的办理时间，因此本院对原告要求被告在完成备案后一个月内办理好涉案商品房的权属证书并交给原告的诉讼请求不予支持。
关于焦点二，被告存在前述违约行为，依照双方签订的商品房买卖合同的约定，被告应当连带向原告支付违约金。但原告确认被告已在2006年将涉案的商品房交给原告使用，�论是按照《商品房买卖合同》还是按照《补充合同》的约定，原告在2006年左右就应知道被告存在前述违约行为并应承担向原告支付违约金的债务，原告没有举证证明曾经要求被告承担支付违约金的债务，因此本院对被告关于原告诉请的违约金已超过诉讼时效的抗辩予以采纳，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告东莞市美之居物业投资有限公司、东莞市寮步房地产开发总公司于本判决生效之日起将东莞市寮步镇横坑管理区XX花园翠龙苑豪华型5号别墅办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。
二、驳回原告尹伴英其他诉讼请求。
本案受理费276元，由原告承担176元，由被告东莞市美之居物业投资有限公司、东莞市寮步房地产开发总公司承担100元。
如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 杨小可
代理审判员 成 瑶
代理审判员 邱桂珍
二〇一四年十一月十日
书 记 员 许任宁
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期限为二年，法律另有规定的除外。
第一百三十七条诉讼时效�间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
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