安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖01民终5762号
上诉人（原审原告）：余江红，男，1984年6月23日出生，汉族，住安徽省合肥市经开区。
委托诉讼代理人：曹博，北京中银（合肥）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：汪文凯，男，1988年9月21日出生，汉族，住安徽省舒城县。
被上诉人（原审被告）：李丽丽，女，1988年1月25日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。
以上两位被上诉人的共同委托诉讼代理人：祝林，安徽寻求律师事务律师。
上诉人余江红因与被上诉人汪文凯、李丽丽房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院(2016)皖0191民初4227号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月21日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
余江红上诉请求：撤销安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院(2016)皖0191民初4227号民事判决，改判解除余江红与汪文凯、李丽丽签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》。事实与理由：一审判决对于本案的关键事实即哪一方构成违约认定错误。1、根据一审判决对于存量房买卖交易习惯的表述，全部流程是不可能在一天之内全部办理完毕的，按照银行的贷款惯例至少需要两周的时间。故即使余江红于2016年8月30日协助汪文凯、李丽丽办理过户手续，余江红也绝不可能在2016年8月31日拿到剩余房款，也即汪文凯、李丽丽必然会违反《补充协议》的约定。对此，汪文凯、李丽丽也是明知的。2、根据一审查明的事实，纵观涉案房屋买卖合同履行的过程，可以看出汪文凯、李丽丽多次恶意隐瞒自身不良信贷记录的事实，导致余江红收款时间一再拖延。而余江红一直积极履行合同义务，并多次放宽期限，但汪文凯、李丽丽仍一直怠于履行合同义务，直至2016年8月30日，无论余江红是否配合其办理过户手续，汪文凯、李丽丽都不可能按照《补充协议》的约定，保证余江红在2016年8月31日之前拿到剩余房款。汪文凯、李丽丽的行为完全符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”及第一百零八条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务”的规定，构成典型的预期违约。故余江红依照法律规定以及《补充协议》的约定解除合同，并要求汪文凯、李丽丽承担违约责任，于法有据。
汪文凯、李丽丽辩称，1、本案共涉及三份书面协议，2016年5月18日的买卖合同、2016年8月9日的补充协议以及2016年8月12日的买卖合同，因2016年5月18日的买卖合同以及2016年8月9日的补充协议已经作废且经双方认可，最后归结为2016年8月12日的买卖合同。2、余江红主张其有权解除合同是根据2016年8月9日补充协议第三条约定的解除条件，但该补充协议已经作废，不能作为解除合同的依据。而该条款约定2016年8月31日前支付剩余房款的前提条款也是余江红需配合办理过户登记及按揭贷款手续。3、李丽丽于2016年8月12日签订合同后立即向建设银行申请了贷款，建设银行于8月26日即审核通过，完全符合按揭贷款的审计流程。且当天中介公司已将此情况通知了余江红，并要求余江红及时回合肥办理过户登记，以便银行放款。但余江红一直拖延不办，从而导致银行未能及时放款。8月30日，李丽丽与余江红协商一致到房管部门办理过户登记，但中途余江红又临时改变主意，拒绝办理。8月31日当天，李丽丽为继续完成房屋买卖交易，与余江红一起到禾下小贷公司申请贷款，由于余江红拒不协助办理相关手续，导致禾下小贷公司未能放款。以上事实可见，导致剩余房款未能及时到位的原因是余江红未履行协助义务所致，李丽丽并无过错，故余江红要求解除合同的理由不能成立。请求驳回上诉，维持原判。
余江红向一审法院起诉请求：1、解除双方当事人签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》；2、汪文凯、李丽丽承担违约责任，连带向余江红支付违约金41万元。
一审法院认定事实如下：汪文凯、李丽丽原系夫妻关系。2016年5月18日经中环地产中介，汪文凯（乙方）与余江红（甲方）签订《存量房买卖合同》，约定甲方将其所有的位于合肥市蜀山区石门路2822号翰林府邸2幢1301室房屋出售给乙方，建筑面积139.66平方米，价款167万元，甲方尚欠建行按揭贷款36万元，乙方同意用首付款替甲方归还按揭贷款；乙方向商业银行办理商业贷款123万元。2016年7月6日，汪文凯（乙方）和余江红（甲方）签订了《买方替卖方还款协议》,约定乙方将购买此房的首付款和差额款（以银行为准）帮甲方偿还此房的银行按揭贷款，如甲方违约不履行合同，应退还乙方支付的按揭贷款及购房定金40000元，另付违约金200000元；如乙方违约，不履行房屋买卖合同，甲方应退还乙方用于还此房屋银行按揭贷款，乙方应支付违约金20万元。协议签订当日，汪文凯向余江红贷款账户（建行合肥经开区支行）转入370172元替余江红偿还按揭贷款，银行随即扣划了该款用于偿还余江红所欠按揭贷款，涉案房屋上的抵押权已注销。当日，余江红出具收条一张，确认收到李丽丽购房款370000元用于帮其还银行按揭贷款。另李丽丽、汪文凯向余江红支付了定金40000元，余江红亦出具了收条。2016年6月24日，汪文凯缴税了契税24915元。
合同履行中，因汪文凯存在不良记录，银行贷款无法办理。为此，2016年8月2日，李丽丽与汪文凯离婚。2016年8月9日，余江红（甲方）、李丽丽、汪文凯（乙方）、中环地产（丙方）签订《补充协议》，约定因乙方李丽丽、汪文凯隐瞒银行不良纪录，无法从银行贷款，造成违约，导致买卖合同无法继续履行，甲方暂不追究乙方违约责任，但保留自己合法权益；乙方提出将原买受人李丽丽、汪文凯变更为李丽丽，继续履行翰林府邸2幢1301室房屋买卖合同，……甲方要求乙方须在过户前提供银行贷款审批单或由丙方代甲方确认乙方贷款所在银行可办理贷款手续，银行预审受理后，丙方出示书面认可，否则甲方不予配合办理过户手续；乙方在拿到银行贷款审批单后，甲方确认后三个工作日内积极配合办理买卖手续，若甲方因不可抗力因素无法配合办理，须委托丙方代为办理，否则视为甲方违约。如甲方违约，退还乙方定金40000元及乙方帮甲方还银行按揭的370000元；乙方必须保证甲方于2016年8月31日前拿到剩余房款1260000元，否则视为乙方违约，乙方支付的定金40000元及帮甲方还银行按揭的370000元，甲方不予退还，并自动解除合同。
上述协议签订后，乙方办理了更名手续，将买受人变更为李丽丽。2016年8月12日，李丽丽（乙方）与余江红（甲方）签订了《存量房买卖合同》并办理了网签备案，约定甲方将翰林府邸2幢1301室房屋卖给乙方，建筑面积139.66平方米，价款1661000元；乙方于2016年6月16日向甲方支付房款40000元，于7月20日向甲方支付371000元，于8月31日支付1250000元；合同签订备案后10日内，甲、乙双方共同向不动产登记部门申请房屋转移登记手续；乙方未在合同规定期限内支付房屋价款的，逾期超过10日后，甲方有权单方解除合同，乙方应向甲方支付房款0.03%的违约金。
2016年8月17日，李丽丽、余江红办理了存量房资金托管手续，李丽丽向托管账户存入了180000元的托管资金。2016年8月26日，李丽丽向建行合肥华侨城支行申请按揭贷款107万元的预审已通过，中环地产通知余江红办理过户手续，余江红以各种理由拖延办理。2016年8月30日，余江红、中环地产共同前往建行合肥华侨城支行亲见按揭贷款获批，余江红又要求中环地产出具确认书。中环地产于当日出具了情况说明，载明：关于翰林府邸2幢1301室李丽丽银行按揭贷款审批通过是甲、乙、丙三方到建行确认过，银行同意李丽丽贷款。当日，余江红、李丽丽、中环地产共同前往房产部门办理过户手续，车行半途中，余江红提出暂不过户，李丽丽要求尽快过户以便银行放款，另明天是合同约定的付款期限最后一天，双方发生争议，余江红拒绝前往房产部门办理过户手续，建行未能及时放款。
为尽快履行合同，2016年8月31日，李丽丽向禾下小贷公司申请贷款107万，因房屋未完成过户手续，李丽丽未持有涉案房屋的产权证，禾下小贷公司要求余江红办理委托公证才能放款，余江红担心交易存在风险拒绝办理委托公证，致禾下小贷公司未能放款。2016年9月1日之后，李丽丽、汪文凯多次通过电话、短信、微信等方式与余江红协商房屋过户事宜未果。李丽丽、汪文凯委托律师于2016年9月12日向余江红发出《律师函》，要求余江红于9月18日前协助李丽丽完成房屋过户手续，否则通过司法程序解决纠纷。
一审法院另查明，余江红一家四口与弟弟余皖红及父母共同居住在涉案房屋内，余江红出卖房屋是为了重新购置二套房屋用于兄弟分家。2016年7月8日，为购买其他房产，余江红和妻子武海燕离婚，武海燕于2016年7月22日购买了合肥市经开区中环城E3地块商铺一套，价款426872元。另余江红于2016年7月在芜湖市碧桂园小区预定了两套房屋，因购房资金不足放弃了一套，借款购买了一套。
一审法院再查明，李丽丽为筹集款项购买涉案房屋，于2016年5月25日和案外人冯如亚签订《存量房买卖合同》，将其所有的位于合肥市森景大道紫桐新村E1幢507室房屋出售给冯如亚，建筑面积83.64平方米，房屋价款920000元。现该房屋已过户至冯如亚名下。
一审法院认为，因汪文凯存在征信问题，经三方协商，余江红、汪文凯、李丽丽于2016年8月9日签订了《补充协议》，约定将原合同的买方由汪文凯变更为李丽丽，且余江红和李丽丽签订了《存量房买卖合同》并办理了网签备案手续。从合同的效力分析，余江红与汪文凯所签的《存量房买卖合同》已经变更，余江红与李丽丽于2016年8月12日签订的《存量房买卖合同》及双方于2016年8月9日签订的《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容并不违反法律法规的强制性规定，依法应为有效，双方理应按约履行各自的义务。李丽丽已按合同约定向余江红支付了定金40000元、房款370172元，且缴纳了契税。另涉案房屋已办理了资金托管手续，涉案房屋上的抵押权已注销，涉案房屋买卖合同不存在无法过户的障碍条件。合同约定了李丽丽需在2016年8月31日支付剩余房款1250000元，李丽丽已向托管账户打入180000元，余款1070000元已向建行华侨城支行申请办理按揭贷款，余江红明知李丽丽的贷款预审批手续已通过，仍拒绝办理过户手续,余江红的行为已构成根本违约。且在2016年9月1日之后，经李丽丽多次催促，余江红仍然回避办理房屋过户手续以致成讼。余江红应当继续履行存量房买卖合同并协助李丽丽办理涉案房屋的过户手续。余江红诉请解除双方签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》，无事实和法律依据，不予支持。
存量房买卖的交易惯例为：卖方将房屋产权证过户至买方名下，买方持房产证和贷款银行签订个人抵押贷款合同，贷款银行发放贷款至资金托管账户，买方和卖方共同签字将资金托管账户内的全部款项支付给卖方，交易结束。因余江红拒绝办理过户致李丽丽无法持房产证和银行办理抵押贷款手续，致使银行无法及时发放贷款，亦导致李丽丽无法在合同约定的8月31日向余江红支付剩余房款1250000元。纵观涉案房屋买卖合同履行的过程，李丽丽的行为并未违约，不应承担违约责任。另，汪文凯不是合同的相对人，亦不应承担违约责任。对余江红诉请汪文凯、李丽丽承担违约责任并连带支付违约金41万元，无事实和法律依据，不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：驳回余江红的诉讼请求。案件受理费7450元，由余江红负担。
二审中，双方当事人均未提交新证据，所举证据均同一审，相对方质证意见亦同一审。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，涉案房屋的买卖合同主体由汪文凯变更为李丽丽系经各方当事人一致同意，故对于余江红与李丽丽就涉案买卖合同关系产生的权利义务应以双方于2016年8月9日签订的《补充协议》以及2016年8月12日签订的《存量房买卖合同》为准。根据上述协议及合同约定的内容以及双方的实际履行情况来看，李丽丽已经支付了定金、替余江红还清银行按揭款并办理了涉案房屋的抵押权注销手续，双方办理了房屋交易的契税缴纳手续，剩余房款由李丽丽以银行按揭贷款方式支付，但尚需余江红配合办理涉案房产的过户手续。李丽丽已于约定的2016年8月31日前将经银行贷款预审通过的消息通过中介公司告知余江红，且经余江红本人确认属实，余江红应当根据《补充协议》的约定配合李丽丽办理过户手续。余江红上诉认为即使其履行配合义务，也无法保障银行会及时放款使其在2016年8月31日收到房款，故李丽丽存在预期违约行为，该理由并无充分的事实依据和法律依据，本院不予采信。余江红以此为由主张其有权单方解除合同并要求汪文凯、李丽丽承担违约责任的上诉请求不能成立，本院不予支持。
综上，余江红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7450元，由余江红负担。
本判决为终审判决。
审判长 张长海
审判员 沈 静
审判员 马枫蔷
二〇一七年十二月二十九日
书记员 罗 晶
附相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。