广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤18民终2614号
上诉人（原审被告）：邝燕霞，女，汉族，住英德市。
委托代理人：邝建华，男，汉族，住英德市。系邝燕霞弟弟。
上诉人（原审被告）：陆国明，男，汉族，住英德市。
委托代理人：邝燕霞，系陆国明妻子。
被上诉人（原审原告）：英德市仙泉物业管理有限公司，住所地：英德市英城茶园路。
法定代表人：胡福平。
委托代理人：骆景丽，女，汉族，住英德市。该公司员工。
委托代理人：丘少青，英德市英州法律服务所法律工作者。
上诉人邝燕霞、陆国明与被上诉人英德市仙泉物业管理有限公司（以下简称仙泉物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省英德市人民法院（2017）粤1881民初1274号民事判决，向本院提起上诉，本院2017年9月8日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人邝燕霞及其委托代理人邝建华，上诉人陆国明的委托代理人邝燕霞，被上诉人仙泉物业公司的委托代理人骆景丽、丘少青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人邝燕霞、陆国明上诉请求：1、一审判决在适用法律条文、审查证据、认定事实上均存在错误，请求二审法院依法修正一审判决；2、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。该民法总则是今年10月1日才执行，现在适用是错误的，根据现行的《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。二、一审判决适用《中华人民共和国合同法》第一百零七条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。判令上诉人支付违约金，这在审查证据、认定事实上均存在错误。首先，在1998年8月至2010年7月的12年时间，上诉人一直按时缴纳物业管理费，在这期间，双方发生了管理费建筑面积计算纠纷、无法解决楼上厨房渗水滴下我厨房处纠纷和只收费不管理，履行委托合同事项纠纷，被上诉人以各种理由推托不解决纠纷，物业管理费照收不误，这违反了物业管理委托合同的第6条，所以，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，支付违约金的首先是被上诉人。其次，“没有义务就没有权利。”根据《中华人民共和国合同法》第六十七条，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。最后，这12年来，被上诉人每月多收了3.88平方的物业管理费，被上诉人不但要退还多收的管理费，按照对等原则，而且每天还要赔付违约金。三、被上诉人并没有履行物业管理委托合相关维修、养护、管理、维护义务，应承担相应的赔偿责任。根据上诉人提供证据清单，各种图片清楚地说明仙泉物业公司只收费不管理！严重违反仙泉花园物业管理委托合同委托管理事项的第1、2、4、5和6条，庭审中，被上诉人表达意思也承认图片拍照于英德市仙泉花园（安居小区），为了掩饰门禁杆长期不放下，外来车辆自由进出，把仙泉花园（安居小区）说成是开放式的小区，按这样理解，可以不要门禁了，也不需要保安了，没有门禁，怎么能履行物业管理委托合同的第5条！依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支付”。综上所述，上诉人认为，一审判决在适用法律条文、审查证据、认定事实上均存在错误，二审法院应当支持上诉人的请求，依法改判。
被上诉人仙泉物业公司答辩称，一、1998年5月30日，邝燕霞、陆国明与英德市安居工程办公室签订《购房协议书》，购买英德市英城仙泉花园生活小区××幢××号套间，建筑面积73.46平方米、分摊公共设施面积3.88平方米，共77.34平方米。签订《购房协议书》的双方在《购房协议书》第八条约定：“乙方(指邝丽霞、陆国明)购买安居房后，必须接受甲方指定的物业管理公司的管理，按时缴纳物业管理服务费，严格遵守安居工程住宅小区管理规定”，邝燕霞、陆国明购买《购房协议书》约定的房屋后，按时交纳物业管理费以及分摊的公共电费等费用。2001年7月29日，邝燕霞与仙泉物业公司签订了《缴费委托书》，委托仙泉物业公司在英德农信社办理涉案房屋的物管费和相关费用；对于邝燕霞、陆国明交纳的涉案房屋各项应交费用的计算方式、方法、数量、金额，邝燕霞、陆国明均无异议。但是，邝燕霞、陆国明从2010年7月起至今，以各种各样的“理由”，拒绝交纳物管费和相关费用。邝燕霞、陆国明的行为，属于严重违约，其行为违反了《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民法通则》、《广东省物业管理条例》等相关法律法规规章规定，依法应当承担清偿未缴费用的责任和支付违约金。二、邝燕霞、陆国明应当交纳的物业管理费及相关费用，仙泉物业公司持有行政机关的文件依据。粤价[1999]90号文件规定了仙泉物业公司收取物业管理费的范围、标准；2009年11月19日，仙泉花园业主委员会作出了《关于提高仙泉花园物业管理费的决议》，明确了业主缴纳物业管理费的标准；英价字(2000)93号《关于仙泉花园公共路灯费分摊标准的批复》，规定了住宅小区公共设施电费的分摊方式和数额。因此，仙泉物业公司应当按前述标准交纳物业管理费及相关费用。据了解，英德市“仙泉花园”小区的物管费在英德市市区的各个“封闭式”住宅小区和非“封闭式”中，收费金额(标准)最低!如此低廉的物管费，致使仙泉物业公司只能勉强维持“仙泉花园”小区的基本运作，员工(包括保安人员)的工资常常因物管费过低而当月领不到工资，更不要说发放或提高员工的福利待遇了。在本案中，邝燕霞、陆国明长期欠费事实清楚、证据确凿，仙泉物业公司依法追偿，并无不当。三、由于邝燕霞、陆国明的房屋坐落在仙泉物业公司服务的生活小区内，无论邝燕霞、陆国明是否按时交纳物管费及相关费用，都可以视为邝燕霞、陆国明实际上接受了仙泉物业公司的服务。仙泉物业公司对整个生活小区的管理、服务，需要资金的投入、劳务的投入以及其它保障性的设施设备的投入，并且需要承担一定程度的管理风险。仙泉物业公司认为，由于邝燕霞、陆国明长期拒绝交纳物管费和相关费用，其行为一是侵占了仙泉物业公司的员工的劳动成果，同时也在另一种形式上占有和使用了仙泉物业公司投入在生活小区的管理、服务资金；二是损害了按时交纳物管费和相关费用的众多业主利益，生活小区中众多业主交纳的各项费用，均用于服务小区；三是从邝燕霞、陆国明购房至2010年6月之前，均交纳了物管费和相关费用，对此双方都无异议，但从2010年7月至今拒交各项费用，不管邝燕霞、陆国明愿意或不愿意、否认或不否认，其事实上在接受了仙泉物业公司的服务之后而拒绝支付费用，邝燕霞、陆国明在一审庭审时抗辩其拒交费用属于超过追诉期而不用交纳相关费用，这是不合理的。因此，在仙泉物业公司定期和不定期的催促之下，邝燕霞、陆国明长期拒绝交纳物管费和相关费用，于法、于理、于情均无相合点。四、至于邝燕霞、陆国明在民事上诉状中提出的仙泉物业公司在管理上存在的问题，仙泉物业公司认为，英德市“仙泉花园”生活小区(英德市民习惯称“仙泉花园”生活小区为“安居小区”)是一个“开放式”的生活小区，英德市人民政府在建设“安居小区”时设置了一间全日制“小学”、一所市场(菜市场)以及商店等公共事业机构和活动场所，市民人流量极大!仙泉物业公司的管理难度极大、服务强度极大!仙泉物业公司在广大业主的大力支持下，努力做好管理、服务工作，尽可能使众多业主满意。此外，仙泉物业公司依法不属于行政机关或司法机关，没有行政机关的行政强制力或行政处罚权，也没有司法机关的裁决权、判决权和强制执行权，仙泉物业公司只有在业主遇到与行政或司法方面的事务时，积极配合和协助业主、相关行政、司法机关解决业主的问题，比如邝燕霞、陆国明在其民事上诉状中提到的相邻关系问题；仙泉物业公司在物业管理工作方面尽可能改进工作方式方法，不断提高物业管理水平。但邝燕霞、陆国明不能以仙泉物业公司没有满足邝燕霞、陆国明的个体要求或因属于行政机关的工作职能才能解决的问题而长期拖欠物管费和相关费用；倘若居住生活在“安居小区”的大部分业主像邝燕霞、陆国明一样长期拖欠或无理拒交应交费用，将会导致整个“安居小区”不“安居”。综上，邝燕霞、陆国明长期欠交物管费和相关费用与法、理、情相悖，请二审法院查明事实，依法判决。
被上诉人仙泉物业公司向一审法院起诉请求：1、判令邝燕霞、陆国明立即向仙泉物业公司缴纳2010年7月至2017年3月共81个月的物业管理费3116.8元、分摊电费406元，共3521.8元；2、判令邝燕霞、陆国明支付逾期违约金4313.25元；3、本案诉讼费用由邝燕霞、陆国明承担。
一审法院认定事实：仙泉物业公司为拥有三级资质证书的物业管理服务有限公司。2015年6月29日，仙泉物业公司与仙泉花园业主委员会签订的《仙泉花园物业委托合同》，约定的内容如下：……四、委托管理期限为五年，自2015年7月1日至2020年6月30日24：00时止。……六、1、本物业的管理费，住宅房屋及首层车房由乙方按建筑面积0.5元/㎡/月的标准，向业主或物业使用人收取；非住宅房屋由乙方按建筑面积0.8元/㎡/月的标准，向业主或物业使用人收取。2、小区供电分摊费用，由乙方向业主或物业使用人按每月5元的标准收取，装修垃圾（月剩余零散）外运费，由乙方向业主或物业使用人按每户50元收取。……4、对业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每天管理费的千分之三的标准收取违约金。3、乙方对业主或房屋使用人房屋的自用部位、自用设备、毗连部位的维修、养护等特约服务，由当事人按实际发生额支付，收费标准须经当事人同意。七、……2、房屋设备的大中修、更新费用，由相关业主或物业使用人承担。1998年5月30日，邝燕霞、陆国明与英德市安居工程办公室签订的《购房协议书》，内容如下：……二、英德市仙泉花园生活小区××幢××房套间建筑面积73.46平方米，分摊公共设施面积3.88平方米，合计面积77.34平方米。《房地产权证》、《房地产权共有（用）证》均显示涉案房屋建筑面积为73.46平方米。2017年6月20日，英德市不动产登记中心出具的《英德市不动产权信息查询证明》亦显示涉案房屋的建筑面积为73.46平方米。现英德市仙泉物业管理有限公司主张邝燕霞、陆国明自2010年7月至2017年3月拖欠的共81个月的物业管理费3116.8元，分摊电费406元及按每月3%计算至2017年3月的逾期违约金4313.25元。
一审法院认为，仙泉物业公司与仙泉花园业主委员会签订的《仙泉花园物业委托合同》，没有违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效。《物业管理条例》第十二条第四款规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。因此仙泉物业公司与仙泉花园业主委员会签订的《仙泉花园物业委托合同》，对整个仙泉花园小区的业主具有约束力。仙泉物业公司为邝燕霞、陆国明提供了物业管理服务，邝燕霞、陆国明应当按照约定缴纳相应的物业管理服务费、分摊电费等。对于邝燕霞、陆国明抗辩仙泉物业公司的物业管理差，但未能提供充分证据予以证明，且仙泉物业公司管理差并非不缴纳物业管理费的理由，因此，一审法院对邝燕霞、陆国明的抗辩理由不予采信，邝燕霞、陆国明应当依照约定缴纳相应的费用。现仙泉物业公司主张邝燕霞、陆国明自2010年7月起至2017年3月一直拖欠的物业管理费及公摊电费，邝燕霞、陆国明提出诉讼时效抗辩，则一审法院仅支持2014年4月至2017年3月最近三年的物业管理费、公摊电费及违约金，对于超出诉讼时效三年的物业管理费、公摊电费及违约金，一审法院不予支持。至于计算物业管理费的面积标准，由于《仙泉花园物业委托合同》约定物业管理费是按照建筑面积计算，而建筑面积应当依照《房地产权证》的记载为标准，因此邝燕霞、陆国明主张物业管理费应当按照73.46平方米的面积计算，一审法院予以支持。经核算，2014年4月至2017年3月的物业管理费为1322.28元，公摊电费为180元，逾期违约金为872.46元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，于2017年7月17日作出（2017）粤1881民初1274号民事判决：限邝燕霞、陆国明于判决发生法律效力之日起十日内向英德市仙泉物业管理有限公司支付2014年4月至2017年3月共36个月的物业管理费1322.28元、分摊电费180元及逾期违约金872.46元，合计2374.74元。案件受理费25元，由邝燕霞、陆国明承担。
本案二审期间，被上诉人仙泉物业公司提交了证据一、缴费委托书，证明邝燕霞、陆国明自愿按照《购房协议书》的约定交纳物管费和相关费用，同时也证明了仙泉物业公司收取邝燕霞、陆国明的物管费和相关费用有事实有依据；证据二、物业管理委托合同，证明业主委员会委托仙泉物业公司管理仙泉花园（安居小区）符合法律规定以及委托授权给仙泉物业公司收取物业管理费及相关费用的事实；证据三、处理意见、通知书、照片、情况说明，证明仙泉物业公司对邝燕霞、陆国明的欠费行为从其欠费开始就一直催缴至今，不存在“超过诉讼时效”的法定情形；证据四、照片，证明仙泉物业公司履行物业管理职责，对仙泉花园（安居小区）服务到位的事实。经质证，上诉人邝燕霞、陆国明认为：对于证据一，只是支付行为，当时是预售，最终面积应当以房产证为准，对证据二不予认可，对于证据三“通知书”，上诉人从来没有收到这些通知，对于证据四“照片”，这些问题至今还未处理。
经审理，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点可归纳为：1、本案是否超过诉讼时效。2、被上诉人是否尽到物业管理义务，上诉人应否支付物业管理费。
关于本案是否超过诉讼时效的问题。鉴于在物业服务期间物业服务费的收取是按月收取，直至合同履行完毕，而《仙泉花园物业委托合同》至今双方尚在履行当中，故本案诉讼时效应当从物业服务合同终止之日开始计算，本案不存在超过诉讼时效的问题，上诉人以本案物业服务费超过诉讼时效为由，认为不应支付的上诉请求，依据不足，本院不予采纳。
关于被上诉人是否尽到物业管理义务，上诉人应否支付物业管理费的问题。经查，被上诉人作为涉案小区的物业管理人，进驻涉案小区后，已基本履行了其应尽的物业管理义务，虽然从上诉人提供的照片当中被上诉人有存在部分物业管理未到位的现象，但从被上诉人二审提供的证据显示，被上诉人已针对存在的问题进行了整改，故上诉人以被上诉人未尽到物业管理义务为由，认为不应缴交物业管理费的上诉请求，依据不足，本院不予采纳。至于上诉人提出因涉案房屋的产权证登记面积与购房合同约定的面积不符，认为被上诉人多收物业管理费的问题。经查，原审法院判令上诉人应缴交的物业管理费并不是按原购房合同约定的面积支付，而是按现房屋产权证登记证记载的面积计算，因此，不存在多计算物业管理费的情形。至于上诉人之前多交的物业管理费，因上诉人并没有对此提出反诉，故本院在本案中不作处理。
综上所述，上诉人邝燕霞、陆国明的上诉请求不能成立，本院应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人邝燕霞、陆国明负担。
本判决为终审判决。
审判长 李奕东
审判员 巢忠文
审判员 成振平
二〇一七年十二月十八日
书记员 黄 沁