内蒙古自治区乌海市海勃湾区人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2015）乌勃民一初字第00675号
原告张玉林，男，汉族，1973年9月12日生，个体。
委托代理人张妮娜，乌海市海勃湾区新华法律服务所法律工作者。
被告鄂尔多斯市世景房地产开发有限公司（以下简称”世景公司”）。
法定代表人余美花，总经理。
委托代理人张云生，男，汉族，1965年6月28日生，身份证号：×××，鄂尔多斯市世景房地产开发有限公司职工，住海勃湾区滨河区世景苑小区15号楼3单元201室。
原告张玉林诉被告世景公司商品房预售合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭审理本案。原告张玉林及其委托代理人张妮娜，被告世景公司的委托代理人张云生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年11月2日，原、被告签定了商品房买卖合同后，合同约定被告2013年9月30日交房，但被告却在2014年5月8日才交房，逾期交房近一年，且被告多收取原告取暖费1251.6元，有线电视初装费400元。以上共计22731.6元。故请求1、被告支付原告逾期交房违约金21080元（房屋总价款483702元×日万分之二×218天=21080元）。2、被告退还原告取暖费1251.6元，有线电视初装费400元。
被告辩称：张玉林关于房屋的交付时间不属实，法院生效判决已认定被告交房时间为2014年1月21日；原告诉请的违约金过高，且对此法院已有生效判决认定，应以生效判决对此的处理为准；采暖费和有线电视初装费是被告代收且已转付。
经审理查明：2011年11月2日，原、被告双方签定了一份《商品房买卖合同》，合同约定：1、原告购买被告开发位于海勃湾区神华东街南一街坊世景苑B区19号楼4单元301室。2、房屋面积129.27平米，房款总价483702元。原告选择分期付款方式支付房款，首付386886元，剩余房款96816元在交房时付清。逾期付款的违约责任为，逾期30日内的，原告承担的违约金从应付款之日至实际付款日按日万分之二计算；超过30日的，原告承担的违约金从应付款之日至实际付款日按日万分之三计算。3、房屋交付日期为2013年9月30日前，水、电、暖于2013年10月15日前通。被告逾期交房，如双方继续履行合同，被告逾期交房在30日内和30日外，被告承担逾期交房的违约金计算与原告逾期交款的违约金计算完全相同；因相关部门原因导致的延期，被告将免除违约责任等。
双方签定《商品房买卖合同》前，原告交清首付款386886元。2014年5月8日，原告收房时，原告交给被告96474元。
2012年10月8日，被告出具了《设计变更通知单》，变更内容为”根据业主要求将16#楼、19#楼外墙保温材料由原设计的50厚泡沫板变更为60厚LDK相变蓄热自控建筑保温砂浆......”
2014年1月20日，被告在《乌海日报》刊登交房公告，通知世景苑16#楼、19#楼全体业主于2014年1月21日-28日集中办理交房手续，涉案房屋交房时为毛坯房。
另经查明：涉案房屋所在小区16号楼、当时购房款为455350元的张某某房屋，经乌海市国力资产评估事务所评估，2014年3月房屋的年租金为16500元。
认定上述事实的证据有：1、原告提供合同编号为2011-0012384号《商品房买卖合同》，可以证实双方签定买卖合同中涉案房屋的面积，总价，交房时间及相应的违约责任等。
2、原告出具的房款发票四张，可以证实原告首付款合同签定时已清及剩余房款原告收房时已交清。
3、被告提供的2014年1月20日的《乌海日报》一份，可以证实2014年1月20日，被告已通过报纸公告的方式通知16#和19#楼的住户收房。虽然原告对此有异议，但因原、被告双方在《商品房买卖合同》中并没有约定交付房屋的通知方式，之后双方亦为就此有补充协议。而在当地报纸刊登公告是通知交房的行规及合理方式，故本院对被告的通知确认有效。
4、被告提供的我院已生效的（2014）乌勃民一初字第00434号民事判决书，可以证实被告对双方在《商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约责任过高请求调整的意见后，本院生效判决对此的调整是以该地段房屋的租金认定违约损失。同时，该判决书可证实涉案房屋所在楼盘的设计曾变更过。
5、原告提供的业主入住缴费明细表，可以证实被告收取原告取暖费1251.65元，被告提供的内蒙古广播电视网络集团出具的发票可以证实被告将代收的安装有线电视费用共89000元已交给内蒙古广播电视网络集团。
本院认为：原、被告双方签定的《商品房买卖合同》已明确约定交房时间为2013年9月30日，而被告在2014年1月21日才开始交房，已逾期113天，对此被告应承担逾期交房的违约责任。虽然双方在上述合同中已明确约定违约责任，但被告对此提出该约定显失公平，加之，世景公司逾期交房作为被告并非一案，我院生效判决对同类案件根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条”当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的'过分高于造成的损失'”之规定，进行了调整。在本案同类案中，与原告房屋同地段、同价位的房屋经评估，年租赁为16500元，即被告的违约行为给原告产生的直接损失需租赁房屋的房屋租赁费为5108元（年房租16500元÷365天×逾期113天）。因立法时对于违约金的规定不仅具有补偿性，还具有惩罚性，根据上述司法解释，惩罚性违约金的最高限为实际损失的30%，故被告应承担的违约金除上述需租赁房屋的实际损失外，还需承担实际损失的30%，即5108元+5108元×30%=6640元。虽然双方签定合同后，被告由于将原设计防火等级为B1级的外墙泡沫板变更为防火等级为A1的60厚LDK相变蓄热自控建筑保温砂浆......，该变更提高了房屋防火、保温等性能，于原告有利，但被告在本案没有提供该设计变更需要增加的工作量是多少，所以不能证实其可以在原合同约定的交房时间（2013年9月30日）后应顺延多长时间，故其应承担在本案中举证不利的法律后果。原告提出被告退还收取的取暖费，本院不予采纳。因被告代收的取暖费是被告按2014年1月21日至2014年4月15日的取暖期间代收，此期间的取暖费应由原告承担。有线电视初装费是房屋验收必通项目，且初装费并非收看电视的费用，而是为整个小区通有限电视的基础设施建设费用也含在里面，故原告该请求本院亦不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条”当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”、第一百一十四条”当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条”当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的'过分高于造成的损失'”之规定，判决如下：
一、被告鄂尔多斯市世景房地产开发有限公司于本判决生效后五日内支付原告张玉林逾期交房违约金6640元。
二、驳回原告张玉林的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费184元（因适用简易程序，减半收取，原告已预交），由原告承担130元，由被告鄂尔多斯市世景房地产开发有限公司承担54元，此款于判决主项付款日期一并结清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于乌海市中级人民法院。
本判决书发生法律效力后，如义务方不履行判决书所确
定的义务，对方当事人可在判决书规定的履行期限届满之日
起的法定期限内向本院申请执行（申请执行的期限为两年）在法定期限内未申请的，视为放弃申请执行的权利。
审判员黄春花
二0一五年五月八日
书记员冯栋