黑龙江省哈尔滨市平房区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）平民初字第398号
原告郑磊，男，1986年12月19日生，汉族，宁磊投资理财公司个体业主，住哈尔滨市平房区。
委托代理人贾柏章，黑龙江抚众律师事务所律师。
被告王超，男，1988年4月14日生，汉族，无业，住哈尔滨市平房区。
委托代理人刘淑文（系王超母亲），女，1968年2月19日生，汉族，无业，户籍所在地黑龙江省五常市牛家满族镇，现住哈尔滨市道外区。
原告郑磊与被告王超房屋买卖合同纠纷一案，原告郑磊于2014年8月5日向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年9月11日公开开庭审理此案。原告郑磊及其委托代理人贾柏章、被告王超及其委托代理人刘淑文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郑磊诉称：郑磊与王超于2013年2月13日签订《房地产买卖协议》，约定：王超将坐落于哈尔滨市平房区洪镜街新技街谷丰街第2栋6单元4层404号房屋卖给郑磊，建筑面积106.56平方米，郑磊在本协议签订之日一次性给付王超购房款520，000.00元，王超在本协议签订之日起二个月内将房屋交付郑磊，并协助郑磊办理房屋过户手续。双方在房屋买卖协议签字后，郑磊按协议约定给付王超520，000.00元购房款，王超向郑磊出具收条，但王超未向郑磊交付房屋，造成郑磊至今没有进户。现诉请：1、履行房屋买卖协议，向郑磊交付坐落于哈尔滨市平房区洪镜街、新技街、谷丰东街第2栋6单元4层404号房屋；2、协助郑磊办理过户手续；3、王超承担本案诉讼费用。
被告王超辩称：不同意郑磊的诉讼请求。郑磊起诉状中陈述的内容与事实不符。郑磊与王超之间不存在真实的房屋买卖关系，双方所签的买卖协议实际是为双方之间的一笔借贷关系所作的抵押，在所欠债务清偿的情况下，该《房屋买卖协议》不存在继续履行的情形。理由为：1、2011年1月31日，王超经公证处作出《声明书》，内容为：将诉争房屋所欠银行贷款还清后，经有关部门批准同意，将买受人更名为郑磊。声明在前，还贷在后，说明这不是正常的买卖关系，而是为郑磊、王超之间的借款作抵押担保，名为买卖实为借贷；2、在郑磊与王超母亲刘淑文的手机通话录音中，郑磊多次提到王超曾向郑磊借款220，000.00元，约定月息5分，每月偿还11，000.00元，王超偿还了十几个月后，郑磊让王超给其补签了2013年2月3日的《房屋买卖协议》，并在没有收到220，000.00元房款的情况下，出具了收条，意欲在王超无力还债的情况下将该房抵债；3、郑磊曾于2013年8月5日，就本案同一诉争房屋提起诉讼，郑磊当时提供的《房屋买卖协议》日期为2013年2月3日，约定房款220，000.00元与郑磊借给王超的数额一致，因王超所欠的220，000.00元已基本还清，故郑磊撤诉；4、郑磊利用《房屋买卖协议》，规避钱已还清的事实及其高息谋利、直接占有借款人房屋的禁止性规定，属于借合法形式掩盖非法目的的行为，应认定无效；5、郑磊提供的证据自相矛盾，多处不符合常理，郑磊应负更多的举证责任，否则应承担败诉后果，王超对郑磊本案中提供的2013年2月13日《房屋买卖协议》不知情，郑磊应就两份《房屋买卖协议》的变更过程进一步举证；6、即使2013年2月13日《房屋买卖协议》是双方真实意思表示，根据《担保法》第四十九条第一款及《物权法》的规定，郑磊、王超转让房产未通知银行，则转让行为无效。
原告郑磊为证明其主张的事实成立，向法庭提交如下证据并当庭举示：
证据一、王超、郑磊于2013年2月13日签订的《房屋买卖协议》。意在证明：双方达成了坐落于平房区洪镜街新技街谷丰东街第2栋6单元4层404室房屋买卖的权利义务关系。
证据二、王超于2013年2月13日出具的《收条》。意在证明：王超曾收到过郑磊520，000.00元。
证据三、授权委托书。意在证明：双方签订房屋买卖协议后，王超为郑磊出具了授权委托书，同意郑磊去办理房屋过户手续。
证据四、《哈尔滨市商品房买卖合同书》（复印件）。意在证明：王超从哈尔滨君策房地产开发有限公司购买了诉争房屋，王超将此房屋卖给郑磊时，因没有产权证，将该合同书复印件交与郑磊，郑磊、王超之间的房屋买卖合同合法。
经庭审质证，被告王超对原告郑磊举示的证据质证认为：对证据一的真实性有异议，王超从未与郑磊签订过520，000.00元的合同，王超曾与郑磊签订过220，000.00元的合同，也就是郑磊2013年起诉时提供的合同，这份520，000.00元合同王超从未见过，不清楚如何形成。对证据二的真实性有异议，王超未出具过该收条，王超曾给郑磊出具过220，000.00元收条，房屋买卖合同两页加上收条合计三页排在一起，王超用右手食指按了一个手印，每页纸上都应有三分之一的手印。对证据三的真实性有异议，该授权委托书王超从未见过，是郑磊伪造的，王超未给郑磊出具过授权委托书。对证据四的真实性无异议，对证明的问题有异议，王超与郑磊签订220，000.00元《房屋买卖协议》时，将《哈尔滨市商品房买卖合同书》的复印件交给郑磊，但王超从未向郑磊出具过520，000.00元的房屋买卖合同。
本院认证意见为：因郑磊举示的证据一、证据二、证据三与其在（2013）平民一初字第275号郑磊诉王超房屋买卖合同一案中举示的《房屋买卖协议》、《收条》相互矛盾，且证据二中“王超”两字存在改动，不能证明欠款事实的存在，故不予采信。因王超对郑磊举示的证据四真实性无异议，故本院对证据四的真实性予以确认。
被告王超为证明其抗辩理由成立，向法庭提交如下证据并当庭举示：
证据一、声明书。意在证明：王超在2011年1月31日即与郑磊签订《房屋买卖协议》之前，就已做过声明，声明称在归还完银行贷款并经相关部门同意后，房屋归郑磊所有，双方此时已为借款做了用房屋抵债的准备，间接证明双方是借贷关系而非买卖关系。
证据二、王超母亲刘淑文和郑磊于2013年9月28日的通话录音、王超母亲刘淑文与郑磊于2013年10月9日的通话录音。意在证明：王超曾向郑磊借款220，000.00元，《房屋买卖协议》名为房屋买卖，实为民间借贷，王超欠款220，000.00元已偿还。
证据三、2013年10月15日及2013年10月23日庭审笔录（复印件与原件核对无异）。意在证明：郑磊承认通话录音是其本人与王超母亲刘淑文的真实通话内容，郑磊承认王超收到220，000.00元房屋首付款，该庭审笔录的内容与本案郑磊诉请相互矛盾。
证据四、王超、郑磊于2013年2月3日签订的《房屋买卖协议》（复印件）。意在证明：220，000.00元借款与录音证据相互佐证，郑磊提供的2013年2月13日《房屋买卖协议》不真实，来源不清楚，王超只与郑磊在2013年2月3日有以房抵债行为。
证据五、2013年2月3日出具的220，000.00元《收条》（复印件）。意在证明：该收条内容与2013年2月13日出具的收条数额不符，时间仅隔10天，520，000.00元的收条并非王超出具，不具有真实性，如两份收条同时存在，则郑磊已交付王超720，000.00元，不合常理。
经庭审质证，原告郑磊对被告王超举示的证据质证认为：对证据一无异议。对证据二真实性、合法性和证明内容均有异议，录音的程序不合法，录音之前必须告知被录音者，否则属于窃取、断章取义，不能作为证据使用。对证据三的真实性及证明的问题均有异议，庭审笔录中郑磊称不知道刘淑文在录音，程序不合法，录音内容与本案房屋买卖是两回事，两次录音及两次庭审笔录与本案无关联性。对证据四为复印件，该合同作废后，于2013年2月13日又签了房屋买卖合同。对证据五有异议，该收条系王超自己书写，收条的收款人为郑磊，收条是复印件，系王超编造，不能证明其要证明的内容。
本院认证意见为：因郑磊对王超举示的证据一无异议，故本院对其真实性予以确认；证据二通话录音与（2013）平民一初字第275号卷宗中的庭审笔录相互佐证，能够证实郑磊与王超之间名为房屋买卖关系，实为民间借贷关系，对其真实性予以采信；证据三来源于（2013）平民一初字第275号卷宗，本院对其真实性予以确认；证据四、证据五系郑磊在（2013）平民一初字第275号郑磊诉王超房屋买卖合同一案中提交的证据，来源合法，与本案有关联性，本院予以采信。
经审理查明：坐落于哈尔滨市平房区洪镜街、新技街、谷丰东街第2栋6单元4层404号、建筑面积为106.56㎡房屋（本案诉争房屋）的买受人为王超。该房屋系王超于2010年6月30日从哈尔滨君策房地产开发公司处购买，双方签订的《哈尔滨市商品房买卖合同书》约定：房屋出售价格为477，890.00元，王超已于2010年6月30日以现金形式支付首付款277，890.00元，余款200，000.00元王超以商业贷款方式付款，现王超已取得该房屋的所有权。
2011年1月31日，王超在黑龙江省哈尔滨市哈尔滨公证处作出《声明书》，内容为：“声明人王超与哈尔滨君策房地产开发公司签订了《哈尔滨市商品房买卖合同书》（合同编号：100XXXXXXXX），购买了位于哈尔滨市平房区君策.上河东郡（百利二期）洪镜街、新技街、谷丰东街2栋6单元4层404号房（建筑面积共106.56平方米），在归还完银行贷款并经相关部门同意后声明人自愿将上述《哈尔滨市商品房买卖合同书》的相关权利义务有偿转让给郑磊（男，1986年12月19日出生，公民身份号码×××），将买受人更名为郑磊。请相关部门给予办理相关变更手续”。
2013年8月12日，郑磊将王超诉至本院，诉请王超向郑磊返还购房款220，000.00元。庭审中，郑磊提交了王超与郑磊于2013年2月3日签订的《房屋买卖协议》，内容为：王超将诉争房屋以500，000.00元卖给郑磊，郑磊先行支付现金220，000.00元，剩余280，000.00元银行贷款由郑磊按月偿还。协议签订15日内，王超将该房屋交付郑磊使用，郑磊将贷款还清后，王超配合郑磊办理更名过户手续。此外，郑磊还提交了《收条》，内容为：“收款人王超，身份证号：×××今收房屋买卖让协议中受让人王超、人民币220，000.00元（大写：贰拾贰万元整）的房屋转让价款，特此出具收条，以资受让人已按房屋买卖协议约定履行交付现金义务。收款人王超，2013年2月3日”。
王超与郑磊于2013年2月3日签订《房屋买卖协议》后，并未按合同约定实际履行，王超未向郑磊交付房屋使用，郑磊也未交付银行按揭贷款，而是郑磊借款220，000.00元给王超，王超在借款后每月向郑磊支付11，000.00元利息，郑磊为实现债权以《房屋买卖协议》形式用房产担保。后双方因欠款本金及利息偿还问题发生纠纷。2013年11月6日，郑磊撤诉。
2014年8月5日，郑磊再次将王超诉至本院，诉请王超履行2013年2月13日签订的《房屋买卖协议》，向郑磊交付坐落在平房区洪境街新技街谷丰东街第二栋6单元4层404号房屋并协助其办理过户手续。本次庭审中，郑磊就同一事实即诉争房屋的买卖事实，又提交了郑磊与王超于2013年2月13日签订的《房屋买卖协议》，内容为：“房屋位于平房区洪镜街新技街谷丰东街第2栋6单元4层404室，建筑面积为106.56平方米；于本协议签订之日，郑磊向王超一次性支付房屋全款520，000.00元；自本协议签订之日起两月内王超腾让本协议项下之房屋，郑磊方可迁入或者另行处分该房屋”。此外，郑磊还提交了《收条》，内容为：“收款人王超，身份证号：×××。今收房屋买卖让协议中受让人郑磊人民币520，000.00元（大写：伍拾贰万元整）的房屋转让价款，特此出具收条，以资受让人已按房屋买卖协议约定履行交付现金义务。收款人：王超，2013年2月13日”。该《收条》正文第二行“受让人”后的“王超”两字被划掉，改为“郑磊”。
审理中，经法庭释明，郑磊当庭明确表示不变更诉讼请求，坚持要求王超履行房屋买卖协议，向郑磊交付坐落于哈尔滨市平房区洪镜街、新技街、谷丰东街第2栋6单元4层404号房屋并协助郑磊办理过户手续。
本院认为：民事活动应当遵循诚实信用的原则，双方签订的协议及内容应遵守法律规定，违反相关法律规定则不具有法律效力，不受法律保护。虽然王超与郑磊于2013年2月3日签订了《房屋买卖协议》，但是否存在房屋买卖的基础法律事实，应当综合当事人陈述及举证予以判断。根据本案查明的事实，王超本意并非真正出售诉争房屋，而郑磊也仅是想通过签订《房屋买卖协议》从而获得实现债权的保障，用诉争房屋为王超履行还款义务作担保，双方除履行借贷义务外，并未实际履行《房屋买卖协议》约定的其他义务，该协议的实质为王超如不能按时归还借款则以房屋抵债的意思表示，该协议以买卖的方式规避了《中华人民共和国担保法》第四十条关于禁止约定抵押物的所有权转移为债权人所有的相关规定，郑磊与王超之间系名为房屋买卖实为民间借贷的民事法律关系，双方于2013年2月3日签订的《房屋买卖协议》属无效合同。
另外，2013年2月3日的《房屋买卖协议》与2013年2月13日的《房屋买卖协议》均系郑磊在庭审中举示，假设2013年2月13日签订的《房屋买卖协议》真实，那么2013年8月12日郑磊起诉时，两份《房屋买卖协议》已同时存在，而郑磊却选择向王超索要购房款220，000.00元，而非520，000.00元或740，000.00元（220，000.00元＋520，000.00元），其行为明显违背常理；郑磊提供的王超于2013年2月13日出具的《收条》中“王超”两字存在改动的情形，郑磊亦未举示其他证据证实房屋买卖行为真实存在，且郑磊对其两次诉讼中举示的证据的变更原因及《收条》出现改动的原因均未作出合理解释，故郑磊举示的2013年2月13日的《房屋买卖协议》及2013年2月13日的《收条》，缺乏客观真实性，不予采信。即使2013年2月13日的《房屋买卖协议》客观存在，该协议亦以买卖的方式规避了《中华人民共和国担保法》第四十条关于禁止约定抵押物的所有权转移为债权人所有的相关规定，存在以合法形式掩盖非法目的的情形，属无效合同。
故依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国担保法》第四十条之规定，判决如下：
驳回原告郑磊的诉讼请求。
案件受理费9，000.00元（原告郑磊预交），由原告郑磊负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 刘恩君
代理审判员 张 鑫
代理审判员 蒋丹凤
二〇一四年十二月三日
书 记 员 董 爽