杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）杭西民初字第740号
原告：赵红燕。
委托代理人：汪刚。
被告：祝金放。
被告：祝东红。
被告：王万英。
委托代理人：祝东红（系被告王万英丈夫），身份同上。
原告赵红燕诉被告祝金放、祝东红、王万英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年3月29日受理后，依法由审判员黄倩独任审判，于2010年5月10日公开开庭进行了审理。原告赵红燕及其委托代理人汪刚、被告祝金放、被告祝东红并作为被告王万英的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告与被告祝金放于1989年12月4日登记结婚，系夫妻。双方于1998年12月30日共同出资购买了位于杭州市西湖区信鸿花园13幢1单元401室房产一套，面积为96.46平方米，并共同偿还银行按揭贷款，因此该房产属于夫妻共同财产。原先双方共同居住于此，后因夫妻感情问题，被告祝金放从2005年起不再回家，原告与儿子祝成居住在该房产内。2010年3月9日，被告祝金放弟弟即被告祝东红电话告知原告被告祝金放已经于2008年3月将该房产卖与被告祝东红、王万英夫妇，要求原告腾退房屋。原告对此毫不知情，没有在房屋买卖合同上签字确认，更没有收到任何钱款。原告认为，被告祝金放在隐瞒原告的情况下，擅自处分共有财产，其行为无效，而被告祝东红、王万英理应知道该房产系夫妻共同财产，在明知未取得原告的同意下，被告之间的房屋买卖行为以及签订的房屋买卖合同均属无效。故请求判令确认三被告之间关于杭州市西湖区信鸿花园13幢1单元401室的房屋买卖行为及买卖合同无效，并将产权登记恢复至买卖之前；本案的诉讼费用及保全费由三被告承担。审理中，原告撤回了将产权登记恢复至买卖之前的诉讼请求。
原告就其主张，提供以下证据：
1、夫妻关系证明一份，证明原告与被告祝金放于1989年12月4日登记结婚，系夫妻。
2、商品房买卖合同一份，证明原告与被告祝金放于1998年12月30日共同出资购买了位于杭州市西湖区三墩镇信鸿花园13幢1单元401室的房屋（原地址暂定为杭州信鸿花园12B幢1单元401室），当时首付39471元，银行按揭贷款103000元。
3、房屋产权证明一份，证明杭州信鸿花园13幢1单元401室的房产系原告与被告祝金放的夫妻财产。
4、农业银行个人住房贷款结清通知单一份，证明原告与被告祝金放一直到2004年9月30日才还清银行按揭贷款。
5、授权委托书及公证书各一份，证明被告祝金放在隐瞒原告的情况下，偷取原告老版身份证，假冒原告签订关于卖房的授权委托书，并骗取了公证书。
6、杭州市房屋转让合同一份，证明被告祝金放隐瞒原告，于2008年3月27日擅自将属于夫妻共同财产的房屋卖给了被告祝东红、王万英。
7、个人贷款合同一份，证明被告祝东红、王万英以该房产作为抵押，向光大银行按揭贷款了40万元。
8、房屋所有权证及共有权证一份，证明现在杭州信鸿花园13幢1单元401室的房产已经过户到被告祝东红、王万英名下，系被告祝东红、王万英共同共有。
9、结婚登记审查处理表一份，证明被告祝东红、王万英系夫妻关系。
被告祝金放辩称：原告与被告祝金放感情存在问题，两人分居已很久。由于企业需要资金，被告祝金放就把房屋卖给弟弟以便企业资金流转。因卖房的事即使与原告商量，原告也肯定不会同意，故被告祝金放就通过中介公司办理了房屋买卖手续。该房屋买卖是有效的，因企业是被告祝金放与原告两人共同的企业，原告也是该企业的股东之一，在企业遇到困难时将共同财产房屋卖了作为企业的流动资金是很正常的。请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告祝东红、王万英辩称：第一，原告陈述被告祝东红、王万英在明知原告不同意卖房的情况下购买房屋不符合事实，被告祝东红、王万英真的不知道该情况。当时卖房是被告祝金放去办理手续的，因为原告与被告祝金放是夫妻，故被告祝东红、王万英认为肯定是被告祝金放与原告商量以后才会把房子卖给被告祝东红、王万英。第二，被告祝东红、王万英因为资金困难，想把房屋卖掉还贷款，所以才打电话给原告，这时原告才知道这件事。第三，被告祝东红、王万英没有责任，双方通过中介公司办理了房屋买卖手续，房屋买卖合同应该是有效的。请求法院驳回原告的诉讼请求。
三被告均未提交证据。
原告提交的证据经质证，被告祝金放认为证据5也是在本案中第一次看到，具体情况不清楚，卖房子是中介公司操作的，当时中介公司让本人签了很多资料，也不知道是否签过这份材料，授权委托书及公证书本人没有去办过，是诉讼后才知道有这份材料，对其余证据均没有异议。被告祝东红、王万英认为证据5没有看到过，所有买卖手续都是被告祝东红委托被告祝金放办理的，对其余证据均没有异议。本院对原告提供的证据5的真实性不予确认，对其余证据的真实性予以确认。
审理中，因原告认为证据5中的授权委托书非其本人所签，故申请对其进行笔迹鉴定。本院在向浙江省杭州市国立公证处调取原件时，该公证处向本院出具《情况说明》一份，证明该公证处未办理过该公证事宜。经质证，原、被告对该证据均无异议。本院对该证据予以确认。
根据上述确认的证据以及双方当事人的陈述，本院认定本案事实如下：
原告与被告祝金放系夫妻关系。被告祝东红、王万英系夫妻关系。被告祝金放、祝东红系兄弟关系。
原告与被告祝金放在夫妻关系存续期间，被告祝金放于2002年8月22日与浙江省浙信房地产公司签订《商品房买卖合同》，购得位于杭州市西湖区信鸿花园13幢1单元401室房屋（建筑面积96.46平方米），2002年9月24日被告祝金放取得房屋所有权证。2004年9月30日，上述房屋的个人住房贷款结清。2007年起原告与被告祝金放因感情不和分居至今。
2008年3月27日，被告祝金放在未告知原告的情况下，持伪造的原告授权其办理上述房屋转让事项的委托书，将房屋作价77万元转卖与被告祝东红、王万英，在转让合同中约定买方于合同签订之日起三天内支付购房款370000元，余款在银行按揭贷款后付款结清，并于全款付清交房。2008年3月31日，被告祝东红作为借款人与中国光大银行股份有限公司签订《个人贷款合同》，贷款金额为400000元，被告祝东红、王万英为抵押人。2008年4月10日，被告祝东红、王万英取得上述房屋的所有权证。嗣后，三被告间未交付上述房屋，原告仍一直居住在该房屋中。2010年3月上旬被告祝东红电话告知原告其已购买上述房屋并要求原告腾退房屋，原告才知晓房屋已被出卖之事实。原告遂于3月29日诉至本院，要求判如所请。
庭审中，三被告均陈述上述转让行为并非真实的房屋买卖，而是为了让被告祝金放获取银行贷款，转让房屋时被告祝东红、王万英并未支付370000元购房首付款，该款由中介公司在买卖双方间进行周转，但后按揭贷款每月由被告祝东红、王万英归还；至于房屋的归属若以后被告祝金放有经济能力就赎回，没能力就归被告祝东红、王万英所有。
本院认为：根据法律规定，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务，在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效，但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益。本案中，杭州市西湖区信鸿花园13幢1单元401室系原告与被告祝金放在夫妻关系存续期间购买的房屋，该房屋在被告祝金放转卖之前为原告与被告祝金放的夫妻共同财产。被告祝金放在没有告知原告，更未征得原告同意的情况下，持伪造的原告授权委托书将上述房产转卖与他人，其行为属于无权处分，原告事后也没有追认，则被告祝金放基于该房屋处分行为而签订的买卖合同应认定为无效。被告祝东红、王万英在明知被告祝金放系通过房屋买卖的方式取得银行贷款的情况下而作为房屋的买方，且在取得房屋所有权时未支付对价，即使被告所述的按揭贷款每月由被告祝东红、王万英归还属实，其现已支付的价款与房屋的实际价值亦相差悬殊，故被告祝东红、王万英的行为并不构成善意取得。被告祝金放、祝东红、王万英认为房屋买卖合同有效的辩论意见与事实和法律不符，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条及《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第八十九条之规定，判决如下：
祝金放与祝东红、王万英于2008年3月27日签订的关于杭州市西湖区信鸿花园13幢1单元401室的《杭州市房屋转让合同》无效。
案件受理费11500元，减半收取5750元，财产保全申请费4370元，合计10120元，由被告祝金放、祝东红、王万英负担，于本判决生效之日起七日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审判员 黄倩
二〇一〇年五月三十一日
书记员 任波