杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2009）杭西商初字第2556号
原告（反诉被告）：杭州市双浦镇周富村村民委员会。
诉讼代表人：杨关明。
委托代理人：胡明。
被告（反诉原告）：夏关法。
委托代理人：赵毅、张忠尝。
原告杭州市双浦镇周富村村民委员会（以下简称周富村委会）为与被告夏关法企业出售合同纠纷一案，于2009年9月22日向本院起诉。被告夏关法提起反诉。本院合并受理后，先由代理审判员倪泓独任审判，后依法组成合议庭，分别于2009年10月27日、11月17日、12月1日和2010年3月16日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）周富村委会的诉讼代表人杨关明及其委托代理人胡明，被告（反诉原告）夏关法及其委托代理人赵毅、张忠尝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）周富村委会起诉称：2003年，周富村委会将其所有的杭州轴承厂灵西分厂（以下称灵西轴承厂）的资产转让给夏关法所有，并将灵西轴承厂所占土地出租给夏关法使用，转让费和租赁费共计930000元。该款夏关法已支付760000元，余款170000元未付。周富村委会每年向夏关法催要无果。故诉请判令夏关法支付给周富村委会转让款170000元、利息58752元，并由夏关法承担本案诉讼费。
被告（反诉原告）夏关法答辩并反诉称：夏关法尚欠周富村委会转让款170000元属实，但周富村委会从未向其催讨，已过诉讼时效，周富村委会的本诉请求应予驳回。周富村委会未按约清理场地并完成资产交付，机器设备被前承包人搬走，为此造成夏关法损失183030元。故提起反诉，要求周富村委会赔偿给夏关法各项损失共计183030元。
针对反诉，反诉被告周富村委会答辩称：夏关法对机械设备状况在转让时是明知并认可的，且2003年至今，夏关法并未向周富村委会主张赔偿，已过诉讼时效，请求驳回夏关法的反诉请求。
周富村委会为证明其主张，举证如下：
1、《灵西轴承厂资产转让、土地租赁协议书》一份。证明周富村委会与夏关法就资产转让、土地租赁所作的约定。
2、现金缴款单一份。证明夏关法支付给周富村委会转让款760000元。
3、银行存单和支取凭证一组。证明夏关法曾交付给周富村委会金额170000元存单，但存款被夏关法以挂失方式提取。
4、陈国仁和边田富出具的证明及其证言各一份。证明周富村委会每年向夏关法催讨170000元欠款。
5、查档证明一份。证明灵西轴承厂所占土地属周富村委会集体所有。
6、各类应收款公开表一组七份。证明夏关法知道欠款催讨情况。
7、会议签到单及会议记录两份。证明周富村委会曾向夏关法主张权益。
8、机器设备评估明细表一份。证明周富村委会应交付给夏关法的机器设备。
9、查档证明一份。证明涉案土地所有权人是周富村委会，其与夏关法存在土地租赁关系，不存在土地买卖关系。
夏关法为证明其主张，举证如下：
1、收据一份。证明夏关法当时已支付全部转让款930000元。
2、招标告示一份。证明场地清理期限为2003年8月31日。
3、招投标会议决议一份。证明如未在2008年8月7日内清理结束，押金70000元应补偿给中标者。
4、延期开工损失清单（附工资发放表及电费收据各四份）一组。证明夏关法延期开工损失。
5、销货清单一份。证明夏关法为维修设备产生损失25189元。
6、收条一份。证明夏关法为修理设备产生修理费730元。
7、律师函及寄送凭证各一份。证明夏关法于2003年9月8日发函，要求周富村委会赔偿损失183030元。
8、王全法出具的证明一份。证明双方资产转让纠纷曾由杭州市公安局西湖区分局周浦所出所协调处理。
9、增值税纳税申报表一份。证明灵西轴承厂在2003年12月未能生产。
10、《企业法人营业执照》一份。证明灵西轴承厂变更为杭州灵西轴承有限公司。
审理中，本院为查明事实，依职权向支洪明进行了调查并制作调查笔录。支洪明陈述：其于1999年1月至2003年6月承包灵西轴承厂，在2003年7月，其又与夏关法、杨庆炳参加该企业的招投标，每人缴纳押金70000元；根据招投标会议决议，如在2003年8月7日未清理结束，押金70000元补偿中标者损失；2003年8月7日，其搬走了属于自己的机器设备，但夏关法认为村里的机器设备也被搬走了，于2003年8月9日报警；在帐目不清的情形下，其于2003年8月13日将部分搬离的机器设备易损件又搬回灵西轴承厂。
上述证据均经双方当事人质证。夏关法对周富村委会提供的证据1-9和本院调查取得的调查笔录发表如下质证意见：证据1、2、3、5没有异议；证据4，两人曾担任村委会副主任，不具有证人资格；证据6，无法认定是否真实，且公开表未提出归还请求，不存在关联性；证据7，会议记录时间为2008年和2009年，未提出归还请求，不能认定诉讼时效中断；证据8，未见到过该份清单，且实际交接的机器设备有缺损；证据9，没有异议；对调查笔录无异议，但支洪明陈述不完整，设备不应搬离厂区，且搬回的设备不能使用。
周富村委会对夏关法提供的证据1-10和本院调查取得的调查笔录发表如下质证意见：证据1，真实性没有异议，但夏关法已认可尚有170000元未支付；证据2，真实性没有异议，但告示是要约邀请，不能证明场地清理期限为2003年8月31日；证据3，真实性没有异议，2003年8月7日是清理结束时间，不是交接时间；证据4，工资发放表无企业印章，无会计签名，真实性有异议，电费收据的真实性无异议；证据5，真实性没有异议，但这是夏关法对企业改造的投入，并非损失，与本案无关联性，结合证据4的电费收据，可以证明夏关法在2003年8月29日接收了灵西轴承厂；证据6，未载明为谁修理机器，与本案无关联；证据7，不能证明寄送的内容，未收到该律师函，真实性不予认可；证据8，证人未出庭作证，真实性不予认可；证据9，系夏关法单方编制，真实性不予认定；证据10和调查笔录没有异议。
经审查，本院对周富村委会、夏关法提供的证据及本院调查取得的调查笔录发表如下认证意见：周富村委会提供的证据1、2、3、5、7、9，夏关法提供的证据1、2、3、5、6、10和本院调查取得的调查笔录，当事人对其真实性均未提出异议，且证据来源合法，与待证事实有关联，本院予以认定。周富村委会提供的证据4，夏关法虽提出异议，但无反驳证据证明，故本院对其异议不予采信，该证据4予以认定。当事人提供的其他证据，不具有证明力或关联性，不予认定。
根据上述本院采信的证据记载的内容，结合当事人在庭审中的陈述，本院就案件事实认定如下：
灵西轴承厂系周富村委会集体企业，1999年1月至2003年6月由支洪明承包经营。
2003年7月29日，周富村委会就灵西轴承厂资产转让、土地租赁进行公开招标。支洪明、夏关法等人参加投标，并各支付押金70000元。2003年7月31日，周富村委会、夏关法、支洪明等人就资产交付进行了协商，约定：①工具、产成品等在七日内搬入叉车厂，如在2003年8月7日前未清理结束，70000元押金作为补偿中标者的损失；②支洪明在厂里的设备在2003年8月31日前搬出；③支洪明与中标者办好交接，交付能正常运转的机器设备。后夏关法以930000元中标。2003年8月6日，周富村委会与夏关法签订《灵西轴承厂资产转让、土地租赁协议书》，约定；①周富村委会将灵西轴承厂的机器设备、厂房、道地等资产转让给夏关法，并将厂房等所占的土地出租给夏关法使用，土地面积5.53亩，租赁期限50年；②机器设备、厂房等资产的评估价为324572元，土地租赁费的评估价为387100元，合计711672元，夏关法以930000元中标等。
夏关法实际支付给周富村委会资产转让款和土地租赁费共计760000元，余款170000元至今未付。2003年至2009年，周富村委会每年向夏关法主张该170000元欠款，但夏关法拒绝支付。
2003年9月8日，夏关法委托律师向周富村委会出具《律师函》，认为周富村委会未依约在2003年8月7日完成机器设备交付工作，所交付的机器设备无法正常使用，造成夏关法未及时清理交接损失费70000元、机械配件调换费损失25000元、修理工资损失730元、延期开工损失87300元，合计183030元，要求周富村委会赔偿或双方协商解决。
庭审中，本院就涉案法律关系性质和合同效力进行了释明，周富村委会和夏关法未变更各自的诉讼请求。
本院认为，周富村委会、夏关法是以对方未依约履行双方签订的《灵西轴承厂资产转让、土地租赁协议书》为诉由，要求对方承担继续履行、赔偿损失等违约责任。由于《灵西轴承厂资产转让、土地租赁协议书》涉及集体土地上的厂房、道地等建筑物和附属物的所有权转让和集体土地的使用权租赁等法律关系。因此，要处理本案首先应当分析涉案法律关系性质和合同效力。
依照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条，任何单位和个人进行建设需要使用土地的，必须依法申请国有土地，但兴办乡镇企业、村民建设住宅、建设乡村公共设施和公益事业设施，经批准使用集体土地的除外；集体土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。因此，集体土地原则上不能直接作为建设用地进入市场流转，而必须转变为国有土地后方可进入市场流转。可以直接使用集体土地作为建设用地的主体，通常限定为集体经济组织成员或集体企业，且使用权的取得须经有权部门批准，使用目的限定为乡镇企业使用需要、乡村公共设施、公益事业、村民自住等，且土地使用权不得转让、出租。现行法律只允许集体经济组织为成员及组织自身生存所需将集体土地直接作为建设用地使用，禁止集体土地作为建设用地直接进入市场。杭州市国土资源局西湖分局出具的查档证明只能证明灵西轴承厂享有土地的租赁使用权，并不意味着夏关法个人可通过租赁方式享有涉案土地使用权。周富村委会将涉案厂房及附着设施转让、并将土地出租给夏关法的合同如果实际履行，会使涉案集体土地使用权发生了流转，也即流转至夏关法个人，该行为违反了上述法律的强制性规定，依《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，应认定无效。
房屋等地上建筑物和土地都属于法定不动产范畴，两者在自然属性上连为一体，离开了土地，房屋等地上建筑物则失去了其不动产的基础。由此可见，地上房屋等建筑物及附着物处分时，其所占土地使用权一并处分，反之亦然。涉案当事人将房屋等约定为买卖关系，将土地约定为租赁关系，且将土地租赁期限约定为50年，有违房地的自然属性，涉案当事人的行为形式上是买卖及租赁关系，本质上属于集体土地上的厂房等不动产和机器设备等动产的买卖合同关系。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，无效合同的民事责任承担方式是返还财产，并根据过错赔偿损失；而周富村委会的本诉请求和夏关法的反诉请求是建立在合同有效基础上的《中华人民共和国合同法》第一百零七条所规定的违约民事责任承担方式。周富村委会和夏关法主张的涉案法律关系性质和合同效力与本院根据事实和法律作出的上述认定不一致，这导致法律规则适用的不一致。在本院依《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第35条行使上述释明而周富村委会和夏关法仍坚持原来诉讼请求的情形下，周富村委会的本诉请求和夏关法的反诉请求，均应驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项和《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条，判决如下：
一、驳回杭州市双浦镇周富村村民委员会的诉讼请求。
二、驳回夏关法的反诉请求。
本诉案件受理费4731元，由杭州市双浦镇周富村村民委员会负担；反诉案件受理费1980元，由夏关法负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户银行：工商银行杭州湖滨分理处，开户名称：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12×××68），在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 倪 泓
代理审判员 陈甲骏
代理审判员 陈献东
二〇一〇年三月二十四日
书 记 员 郑海娣