山东省东营市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民四终字第286号
上诉人（原审被告、反诉原告）：东营市通懋置业有限公司。
法定代表人：刘其刚，董事长。
委托代理人：王景新，山东领先律师事务所律师。
委托代理人：端岩，山东领先律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：东营市嘉棣房地产开发有限责任公司。
法定代表人：燕兴昌，董事长。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：董守琛。
委托代理人：崔守星，山东城合律师事务所律师。
上诉人东营市通懋置业有限公司（以下简称“通懋公司”）、东营市嘉棣房地产开发有限责任公司（以下简称“嘉棣公司”）因与被上诉人董守琛房屋买卖合同纠纷一案，不服东营市东营区人民法院（2015）东民初字第666号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人通懋公司的委托代理人王景新、端岩，被上诉人董守琛的委托代理人崔守星到庭参加诉讼。上诉人嘉棣公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，对其上诉请求本院按自动撤回处理。本案现已审理终结。
董守琛向原审法院起诉称，2006年10月8日，原告与被告嘉棣公司签订房产认购书、商品房买卖合同，房屋总价款为81945元。此前，2006年9月30日，原告与被告嘉棣公司签订委托经营合同，约定原告将所购海翔数码港2层2C-138号商铺委托被告出租经营，租期3年，自2007年1月1日至2009年12月31日，并约定委托经营的收益冲抵原告24%的房屋价款，冲抵款项为19667元。合同签订后，原告支付定金、房款27893元；2010年1月22日，支付按揭款4191元。但被告未按约定为原告办理产权登记，且两被告一直占用原告商铺至今。被告通懋公司于2012年1月20日将原告所购商铺作了初始登记，登记在被告通懋公司名下。被告将原告所有的商铺出租给案外人经营，侵占了收益。两被告的行为严重损害了原告的合法权益，请求判令被告将商品房买卖合同约定的海翔数码港2层2C-138号房变更登记到原告名下；支付逾期办理产权登记违约金517.5元；支付自2010年1月1日起至2015年3月16日止的租金、占用费34143元（按年8%计算）；两被告对以上请求承担连带责任；诉讼费由被告承担。
嘉棣公司、通懋公司辩称，一、涉案房屋不能办理分割登记是因新的法律法规的实施。1、涉案房屋项目原称“胜利石油管理局通讯公司商贸楼”项目，作为东营市人民政府为民办的10件实事之一，早在2002年10月之前已经完成了设计规划并进行了施工建设。被告通懋公司的前身“东营市通懋商贸有限责任公司”于2005年3月7日才成立，涉案项目于2006年9月开始销售。2、东营市住房和城乡建设委员会、东营市城乡规划局、东营市公安消防支队、东营市城市管理局在2012年才发布东建发（2012）1号《关于房地产开发中大开间经营性商业用房进行无实体墙分割销售和房屋登记问题的通知》，根据该通知第三条的规定，在《房屋登记办法》实施前开工建设的大开间经营商业用房，如果进行分割登记，必须由规划部门、消防部门进行审查验收合格才能进行分割登记。而涉案项目2002年已经完成了设计规划，根本就不可能在项目已经建设完成的情况下进行变更设计规划，达到消防、规划的验收条件。综上所述，涉案房屋由于国家法律法规的实施，已经不能在《房屋登记办法》实施以后进行分割登记。3、东营市中级人民法院相关判决文书，已经确认了现阶段不能对涉案房屋权属进行分割登记并办理过户的事实。二、被告不存在违约的情形，不应支付原告违约金。首先，涉案项目是东营市市委、市政府主导的开发项目，早在2002年10月之前已经完成了设计规划并进行了施工建设，且由市委、市政府主导完成。其次，涉案房屋不能办理分割登记是由于新的法律法规的限制，被告不存在违约的情形，不应支付违约金。三、在原、被告双方没有对租金标准进行约定的情况下，不应按照年租金8%计算，应根据原告所购买房屋的实际出租收益进行计算。根据原、被告双方签订的《委托经营合同》第五条的约定，自2010年1月1日起，应由业主委员会决定是否出租给案外人海翔数码港，其年租金、续租年限均由业主大会决定，而没有对其他第三人承租时租金如何确定进行约定，应根据目前涉案房屋的实际出租收益对原告诉称的租金、占用费进行计算。
嘉棣公司、通懋公司在原审中反诉称，2006年10月8日，嘉棣公司与董守琛签订商品房买卖合同一份，约定将开发建设的位于东营市商河路东段北侧、海翔数码港二层2C-138号房产一套出售给董守琛，房屋总价款为57893元。同时，还对产权登记的时间进行了约定。另外，双方还签订委托经营合同一份，约定将上述房屋自2007年1月1日至2009年12月31日委托嘉棣公司出租经营。截止到反诉之日，董守琛共实际交款27893元，剩余30000元购房款未予支付。但涉案项目设计规划较早，2007年10月1日国家施行了《中华人民共和国物权法》，2008年7月1日原国家建设部施行了《房屋登记办法》，导致涉案房屋不能办理分割登记。董守琛签订房屋买卖合同的目的在于得到符合合同约定的房屋，房屋的所有权应过户到董守琛的名下，但现有证据表明，董守琛仅得到了合同约定位置的房屋，该房屋无法办理产权登记，双方签订合同的目的无法实现，董守琛的合法权益亦无法保障，故双方签订的商品房买卖合同依法应予以解除。请求判令解除双方于2006年10月8日签订的商品房买卖合同；诉讼费用由反诉被告负担。
针对嘉棣公司、通懋公司的反诉，董守琛在原审中辩称，两被告的反诉请求不能成立，应依法驳回。涉案房屋双方均认可已于2007年1月1日完成交付，原告已实际支付房屋价款51751元，按照合同约定余款为按揭支付，未能办理按揭的原因在于嘉棣公司和通懋公司，且对方未提起反诉要求原告董守琛履行未支付的款项，可见涉案合同主要义务已经履行，不具备合同法上的解除条件。
原审法院经审理查明，2006年10月8日，原告董守琛与被告嘉棣公司签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发建设的位于东营市商河路东段北侧、海翔数码港二层2C-138号房产一套，房屋价款为76175元，原告应于2006年10月8日前付清46175元，剩余房款30000元，作为银行按揭贷款，于被告通知之日起7日内办理，原告如未按合同规定时间付款，逾期超过30日后，被告嘉棣公司有权解除合同。被告嘉棣公司应于2007年1月31日前交付房产，逾期付款及交房应承担约定的违约责任，并应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告嘉棣公司的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告嘉棣公司按已付房价款的1%向原告支付违约金。此前，原告与被告嘉棣公司于2006年9月30日签订委托经营合同1份，原告同意将所购商铺委托被告嘉棣公司出租经营，租期自2007年1月1日至2009年12月31日，原告以该商铺三年的出租经营权冲抵其购房款24%的价款，即18282元。三年委托经营期满后，原告同意将商铺根据业主委员会（由选举产生）召集举行的商场全体业主大会决议是否由海翔数码港续租，年租金一般不低于8%、续租年限均按业主大会决议执行。如由海翔数码港续租，原告应在租期届满前一年内提出续租请求，业主委员会负责召集举行商场全体业主大会进行决议（也可采用书面征求意见形式），无论原告在收到会议通知后是否参加业主大会，续租决议被占产权总额2／3以上业主同意，即视为原告同意续签出租协议。原告于2006年9月24日支付购房定金10000元，2006年10月8日支付购房款17893元，2010年1月22日支付2010年度按揭款4191元，剩余房款25809元因未办理银行按揭手续尚未支付。2007年1月1日，原、被告就涉案房屋进行了形式上的交付，但未办理产权登记。2012年1月20日，被告通懋公司依据规划许可和建筑设计，以层为基本单元办理了房屋初始登记，其中涉案2层房屋的房屋所有权证号为东营区字第087400号，登记建筑面积4245.56平方米。2012年5月，被告通懋公司以涉案房屋（2层）及所在综合楼的地下1层、地上3层作为抵押物向中国农业银行股份有限公司东营分行（抵押权人）申请贷款并办理了房屋抵押权登记，抵押权金额3500万元，抵押期限为2012年5月至2015年5月，被告在庭审过程中主张上述抵押权已解除。目前该商铺所在的楼房已经转租他人使用。
另查明，商河路步行街Q组团综合楼所属海翔数码港项目，由被告通懋公司立项审批建设，其于2008年2月14日取得建设用地规划许可证，于2008年7月4日取得建设工程规划许可证，于2011年9月16日取得建设工程施工许可证，合同开、竣工日期为2003年12月18日-2005年6月10日，被告通懋公司将上述项目委托被告嘉棣公司代为开发销售。
原审法院认为，原告董守琛与被告嘉棣公司签订的商品房买卖合同与委托经营合同系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行自己的义务。根据上述房屋买卖合同，被告嘉棣公司应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如被告违约，按已付房价款的1%向原告支付违约金。原告与被告嘉棣公司约定以三年租金冲抵24%的价款，因此原告已支付的上述房屋价款应为50366元。原告请求被告嘉棣公司按已付房价款的1%支付逾期办理产权登记的违约金，符合双方商品房买卖合同关于产权登记约定，被告嘉棣公司应向原告支付违约金503元，对原告主张的超出部分不予支持。涉案房屋所属楼房属大开间经营性商业用房，房屋权属及使用应以整层为基本单元进行登记和划分，其转让也应以权属单元（整层）为标的。原告提交的东营市住房和城乡建设委员会于2015年3月18日作出的《关于对东营区商河路Q组团综合楼有关问题的说明》已确认，在未经有关部门批准的前提下，上述房屋不能进行分割销售也无法办理房屋转移登记，其有关建议并不能证明涉案房屋分割及权属转移登记的条件确能成就，原告要求被告协助其办理房屋分割及权属变更登记，现不具备过户条件，不予支持。原告与被告嘉棣公司签订委托经营合同、房屋买卖合同并支付首期购房款后，依据上述合同约定即已取得涉案房屋的经营收益权，被告嘉棣公司依据上述委托经营合同约定继续将涉案房屋出租后，应向原告支付房屋租金，原、被告对于房屋租金未能协商一致，应按照双方签订的委托经营合同中约定的年租金一般不低于8%的标准计算，自2010年1月1日起至2015年3月16日止为31739元，超出部分，不予支持。因涉案房屋系由被告通懋公司委托被告嘉棣公司对外销售，由此产生的权利义务应由被告通懋公司与被告嘉棣公司共同承担。
关于两被告的反诉请求，原审法院认为，当事人约定的一方解除合同的条件成就或具有可以法定解除合同的情形时，当事人可以解除合同。原告已向被告嘉棣公司支付房款50366元，剩余房款25809元尚未支付。原告与被告嘉棣公司约定剩余房款以办理银行按揭贷款的方式支付，银行按揭贷款手续应由双方配合办理，未能办理系双方责任，原告按约支付了银行按揭贷款以外的其他房款，双方约定的合同解除条件并未成就。被告嘉棣公司、通懋公司提供的证据不足以证明上述商品房买卖合同的合同目的已不能实现，涉案房屋虽现不具备过户条件，但原告提交的东营市住房和城乡建设委员会《关于对东营区商河路Q组团综合楼有关问题的说明》指出了办理房屋转移登记的建议方案，该建议方案的可行性目前处于待定状态，两被告主张解除上述合同的法定条件亦不能成就。综上，两被告的反诉请求没有事实及法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告东营市嘉棣房地产开发有限责任公司、东营市通懋置业有限公司于判决生效之日起十日内向原告董守琛支付应支付逾期办理产权登记的违约金503元及截至2015年3月16日的租金31739元；二、驳回原告董守琛其他诉讼请求；三、驳回被告东营市嘉棣房地产开发有限责任公司、东营市通懋置业有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费767元，由原告董守琛负担47元，由被告东营市嘉棣房地产开发有限责任公司、东营市通懋置业有限公司负担720元。
上诉人通懋公司不服原审判决，向本院提起上诉称，一、涉案商铺不能办理产权分割登记是法律法规的变化导致，上诉人不存在违约的情形，不应支付违约金。《中华人民共和国物权法》和《房屋登记办法》施行时，涉案房屋项目早已完成规划设计并组织进行了开发建设，已无法按照现行的要求进行变更设计规划，达到消防、规划验收的条件。涉案房屋系由于国家法律法规的实施才不能进行分割登记。二、目前涉案商铺的承租人是山东鲁百百货大楼集团东营家用电器有限公司，并非委托经营合同中涉及的“海翔数码港”，租金标准不应按照8%进行认定，而应在查明事实的情况下，按照涉案商铺的出租收益情况按其所占总面积的比例扣除管理费用之后，支付给被上诉人。且应考虑被上诉人未全额支付购房款的情况，不应按照全款数额计算租金。三、涉案商铺设计规划较早，由于现行法律法规的限制无法整改，不能办理分割登记，已无法实现合同目的，应予解除。综上，请求撤销原审判决第一、三项，改判上诉人不支付逾期办理产权登记的违约金，改判上诉人按照涉案商铺的出租收益情况按其所占比例扣除管理费用后，向被上诉人支付2010年1月1日至2015年3月16日的租金，改判解除双方签订的商品房买卖合同，一、二审案件受理费、一审反诉费均由被上诉人承担。
被上诉人董守琛答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的全部上诉请求。
二审中，上诉人通懋公司提交东营市东建发（2014）5号文件查询打印件一份，证明：在该办法实施之前已经开工建设并且分割销售的大开间商品用房，若需办理房屋登记，应将分割方案及验收资料报城乡规划、公安消防等部门审查。但根据上诉人在原审中提交的山东信诚设计有限公司的说明可以看出，涉案房屋因设施布局已固定，难以参照现行规范整改。因此导致房屋无法办理登记的根本原因在于现行消防规范的变更。
被上诉人质证认为，该证据不符合合法证据的形式要件，从内容上看，也不能说明涉案房屋完全不具备整改后分割登记的可能。被上诉人原审中提交的证据5也是由东营市住房和城乡建设委员会出具的，形成于该证据之后，其中住建委仍然认为上诉人认真整改后可以进行分割登记。综上，该证据不能证明上诉人的证明目的。
本院认为，上诉人提交的该证据系打印件，无法确定其真实性，即使内容真实，也不能证明涉案房屋已无法进行整改分割登记，对该证据本院不予采信。
二审期间，被上诉人未提交新的证据。
二审查明的案件事实与原审认定的事实一致。
本院认为，双方当事人在二审期间的争议焦点为：一、上诉人通懋公司应否支付逾期办理产权登记的违约金。二、按照委托经营合同的约定按年8%认定上诉人应支付的租金数额是否适当。三、涉案商品房买卖合同应否解除。
关于上诉人通懋公司应否支付逾期办理产权登记的违约金问题。本院认为，涉案商铺属于大开间经营性商业用房，嘉棣公司在分割销售前并没有取得相关部门的批准手续，也没有到房产管理部门进行相关备案；在分割销售后，亦没有按照相关政策文件的要求补办相关的分割登记手续。且其在申请土地规划证及房产证时，均以整层为单位申请，并没有以分割办证的方式申请，故嘉棣公司及上诉人通懋公司对涉案商铺至今无法分割办理房屋登记手续的情况应承担相应的违约责任。嘉棣公司与被上诉人在商品房买卖合同中已明确约定了嘉棣公司协助办理权属登记的时间以及违约金的计算方式，被上诉人据此提出的要求上诉人及嘉棣公司支付违约金的主张应予支持。
关于上诉人应支付租金数额如何确定的问题。本院认为，嘉棣公司与被上诉人签订的委托经营合同已于2009年12月31日到期，此后由谁租赁涉案商铺、如何确定租金数额，双方一直未有约定，委托经营合同中所约定的全体业主大会亦未召开。考虑涉案房屋一直由嘉棣公司和上诉人实际管理，被上诉人对房屋的整体出租情况并不知晓，原审法院参照委托经营合同中约定的年最低收益8%确定租金的数额，既与双方约定的之前三年的租金收益持平，也符合本案的实际情况，并无不当。关于上诉人主张应按实际出租收益情况扣除管理费用来认定租金数额问题，本院认为，一方面，双方当事人对于上诉人及嘉棣公司管理涉案房屋实际支出的费用问题并未进行过约定或协商；另一方面，上诉人亦未提供证据证实其自2010年1月1日起之后的实际出租情况及费用支出，故上诉人的主张缺乏事实和合同依据，本院不予支持。
关于涉案商品房买卖合同应否解除的问题。本院认为，上诉人在原审中提交的山东信诚建筑规划设计有限公司出具的说明，仅仅是上诉人及嘉棣公司单方咨询的结果，并非相关部门审查后作出的结论，不足以证实涉案房屋已无法达到规划、消防等方面的要求确定分割方案，故该项合同目的能否实现仍处于待定状态。即使涉案房屋无法办理分割登记，导致部分合同目的无法实现，行使合同解除权的权利人也应是被上诉人，而非上诉人或嘉棣公司，上诉人及嘉棣公司作为该项合同义务的履行者并无权利以此为由要求解除合同，故涉案商品房买卖合同不应解除。
综上，上诉人通懋公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十三条、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费767元，由上诉人东营市通懋置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 芳
代理审判员 李 静
代理审判员 许晓芳
二〇一五年十二月二十八日
书 记 员 刘志彤