山东省淄博市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁03民终2047号
上诉人（原审原告）：徐成光，淄博荣光机电销售有限公司业主。
委托诉讼代理人：王华青，山东金福律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：山东三泰置业有限公司。住所地：淄博市张店区中心路**号。统一社会信用代码：370300228046771
法定代表人：赵小余，董事长。
委托诉讼代理人：刘西尧，山东众成清泰（淄博）律师事务所律师。
上诉人徐成光因与被上诉人山东三泰置业有限公司（以下简称三泰置业）商品房销售合同纠纷一案，不服淄博市张店区人民法院（2014）张民初字第3759号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人徐成光及其委托诉讼代理人王华青，被上诉人三泰置业的委托诉讼代理人刘西尧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
徐成光上诉请求：请求撤销一审判决，并依法改判或发回重审，上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人签订的《温州大厦办证确认书》并不是上诉人的真实意思表示，属于无效行为，该确认书不能对双方的行为产生效力。因此，双方关于房屋办证的约定，应当以2011年7月1日签订的《商品房买卖合同》为准。上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》后，被上诉人在2012年1月通知上诉人办理交房事宜，在上诉人去被上诉人处拿房屋钥匙时，被上诉人以不签订确认书不给钥匙为前提，要挟上诉人必须签订办证确认书，在上诉人的再三要求下，被上诉人最终妥协，在未签订确认书的情况下为上诉人办理了交房。事实上，被上诉人有大部分业主都被要求在交钥匙前签订确认书，这是被上诉人对自己违约行为的规避。交房后，上诉人在装修过程中，被上诉人无故给上诉人停水停电，致使上诉人房屋无法正常进行装修，被迫无奈情况下，上诉人去被上诉人处签订了文件内容是空白的办证确认书，而且上诉人手中也没有此原件。二、因为被上诉人在约定时间内以办理不出为由，迟迟不给上诉人办理房屋三证，因此，上诉人多次亲自去相关部门办理，被上诉人把相关文件提供给上诉人，在上诉人办理完成之后，被上诉人的工作人员又让上诉人帮忙办理业主张培丽的房屋产权证书。因此，被上诉人在办理房屋产权登记过程中，以自己的行为明确表明不履行义务，已经构成根本违约。三、被上诉人与上诉人在2011年7月1日签订的合同附加协议违反了法律法规强制性规定，是无效的合同，被上诉人应当退还上诉人缴纳的各项开口费。淄博市政府在2011年1月27日下发的淄建发（2011）10号文件《关于进一步规范新建商品房供热供水燃气供电配套费收取有关问题的通知》中明确规定，房地产开发企业在缴纳供热、供水、燃气、供电配套费后，应计入房屋开发成本，不得以任何形式再向商品房购买者单独另行收取费用。因此，被上诉人应当退还上诉人缴纳的开口费。
三泰置业辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律适当，应依法维持。一、关于上诉人与被上诉人所签协议的效力问题。双方签订的《商品房买卖合同》、《合同附加协议》、《温州大厦办证确认书》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，上述协议签订过程中不存在上诉人所称的欺诈、胁迫手段。双方所签《合同附加协议》并未违反法律法规强制性规定，属于有效协议。被上诉人已于2013年9月17日为上诉人办理完毕房屋产权证书，且该日期并未超过双方约定的办证期限，因此，不存在上诉人所称根本违约的情形。二、关于被上诉人是否应当向上诉人返还开口费的问题。虽然淄建发（2011）10号文件规定了城市基础设施配套费由开发企业一次性进行缴纳，不得向购房人单独收取，但也明确应将相关配套费计入开发成本，即以计入商品房成本价的方式由购房人承担。本案中，双方签订商品房买卖合同时签订的合同附加协议已经明确约定相关配套费用并未包含在房屋价款中，应当另行缴纳，上诉人对此是明知且认可的。同时被上诉人已将城市基础设施配套费缴纳给有关单位，上诉人并未重复缴纳各项城市基础设施配套费，因此，上诉人要求被上诉人返还开口费于法无据。上诉人缴纳房屋开口费的日期为2011年7月1日，淄建发（2011）10号文件下发日期2011年1月27日，上诉人缴纳开口费时该通知已经下发，上诉人对此应知晓，但上诉人直到2014年才提起诉讼，已经超过两年诉讼时效，该项诉求应依法驳回。
徐成光向一审法院起诉请求：要求被告支付逾期办证违约金30107元（按照已付房款的日千分之一计算，自2013年7月1日至2013年10月28日，共计120天）；返还开口费6866元，赔偿损失1384元（按照银行同期贷款利率6.4%计算，自2011年7月1日至2014年8月30日），诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2011年7月1日，原告购买被告所开发的位于张店区金晶大道44甲21号院（温州大厦综合楼）2号楼10层1016号房屋一套，建筑面积68.87平方米，商品房单价为3643元，总价款为250893元。合同第八条对交付期限约定如下：出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日30日内告知受买人的；2.受买人不按合同约定时间或数额付款的，同时约定，买受人在商品房交接前必须交齐相关办证费用及各项开口费。出卖人应当在2013年6月30日之前，为买受人办理完毕房屋权属登记，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列情况处理：买受人退房，出卖人在受买人提出退房要求之日起60日内将受买人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.1%赔偿买受人损失；买受人不退房，出卖人按已付房价款的千分之一乘以超期天数向买受人支付违约金（见合同附加协议）。被告实际为原告办理房屋产权证书的日期为2013年10月28日。为此，原告诉至原审法院，要求被告支付违约金30107元（按购房款的日1‰计算，自2013年7月1日至2013年10月28日，共计120天）；返还原告支付的开口费6866元，赔偿经济损失1384元（按照同期银行贷款利率6.4%计算，自2011年7月1日起至2014年8月30日止），诉讼费由被告承担。庭审中，原告向法庭提交2011年7月1日的开口费缴费单据；被告向法庭提交2012年1月10日签订的温州大厦办证确认书，拟证实双方约定自2012年6月30日起在360个工作日内办理产权登记，房屋产权登记办理完毕日期应为2013年12月9日，而被告实际办理房屋产权证书的日期为2013年9月17日，不存在逾期办证情形；同时被告提交2011年7月1日原、被告签订的涉案房产的合同附加协议，拟证实双方约定的房价款中不包括暖气、天然气、有线电视开口费等相关费用，原告应另行交纳。
一审法院认为，双方当事人签订的商品房买卖合同、合同附加协议及温州大厦办证确认书，均系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。本案争议焦点在于办证截止期限及被告是否应该退还原告开口费的问题。关于办证期限，根据原、被告双方签订的温州大厦办证确认书，原告同意被告自2012年6月30日开始，在360个工作日内办理完毕房屋产权手续。虽2011年7月1日原、被告签订的商品房买卖合同约定被告应于2013年6月30日前为原告办理完毕房屋权属登记，但签订日期在后的温州大厦办证确认书是原、被告双方对办理房屋产权手续日期的实质性变更，办理产权手续的起算日期应以确认书为准。自2012年6月30日起，去除周六、周日及其他法定节假日，计算360个工作日，房屋产权登记办理完毕日期应为2013年12月9日，原告房屋产权证书出具日期为2013年9月17日，故原告主张被告逾期办证应承担违约金的理由不当，证据不足，依法不予支持；关于开口费，原、被告签订的商品房买卖合同及合同附加协议明确约定原告支付的房屋价款中未包括暖气、天然气、有线电视开口费等相关费用，原告需另行交纳。被告依据双方附加协议的约定向原告代为收取开口费等并不违反强制性法律、法规及有关文件的规定，且原告实际缴纳6866元费用的行为表明原告对该项费用也是予以认可的。且该费用明显为被告代收，实际收取原告相应费用的部门应为供应暖气、天然气、有线电视的相应部门，故原、被告实际履行完毕双方之间的约定后，原告再要求被告返还房屋开口费的诉讼请求，证据不足，理由不当，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及相关法律规定，判决：驳回原告徐成光的诉讼请求。案件受理费759元，由原告徐成光负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，予以确认。上述事实，有商品房买卖合同、房屋产权登记证、合同附加协议、温州大厦办证确认书、开口费缴费单据及双方当事人的当庭陈述等证据在卷为证。
本院认为，当事人争议的主要焦点问题有三：一是双方签订的温州大厦办证确认书是否无效；二是三泰置业是否构成根本违约；三是双方签订的合同附加协议是否无效及三泰置业是否应当返还徐成光已缴纳的开口费。
关于双方签订的温州大厦办证确认书是否无效的问题。虽然徐成光上诉主张其与三泰置业签订的温州大厦办证确认书并非其真实意思表示，属于无效行为，但徐成光未能提供三泰置业以欺诈、胁迫手段或者乘人之危与其签订温州大厦办证确认书的相关证据予以证明，故对徐成光的该项上诉主张，本院不予支持。原审认为温州大厦办证确认书系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，并依据该确认书确定双方约定的房屋产权登记办理完毕的日期为2013年12月9日，并无不当。
关于三泰置业是否构成根本违约的问题。如前所述，依据双方签订的温州大厦办证确认书，涉案房屋产权登记办理完毕的日期应为2013年12月9日，而涉案房屋产权已于2013年9月17日登记完毕，且房屋产权登记需出卖人与买受人相互协助才能办理，故徐成光关于三泰置业在办理房屋产权过程中以自己的行为明确表示不履行义务，已构成根本违约的上诉主张，亦不能成立，本院亦不予支持。
关于双方签订的合同附加协议是否无效及三泰置业是否应当返还徐成光已缴纳的开口费问题。徐成光虽然主张双方签订的合同附加协议，违反了淄博市政府2011年1月27日下发的淄建发（2011）10号文件《关于进一步规范新建商品房供热供水燃气供电配套费收取有关问题的通知》中“房地产开发企业在缴纳供热、供水、燃气、供电配套费后，应计入房屋开发成本，不得以任何形式再向商品房购买者单独另行收取费用”的规定，是无效合同。但该文件系地方政府对于房地产开发企业的管理性规定，并非法律、行政法规的强制性、效力性规定，而本案当事人在合同附加协议中关于商品房买卖合同中的房屋价款中未包括暖气、天然气、有线电视开口费等相关费用的约定，不违反法律、行政法规的强制性规定，且徐成光亦无证据证明双方在商品房买卖合同中约定的房屋价款中包括暖气、天然气、有线电视开口费等相关费用以及其缴纳的开口费系三泰置业重复收取，故徐成光关于双方签订的合同附加协议无效以及三泰置业应当返还其已缴纳的开口费的上诉主张，无事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，徐成光的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费759元，由徐成光负担。
本判决为终审判决。
审判长 戴永成
审判员 陈吉忠
审判员 杨继生
二〇一六年九月九日
书记员 彭倩倩