湖南省吉首市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吉民初字第571号
原告某银行。
负责人欧某，行长。
委托代理人唐某。
委托代理人鲁小刚，湖南茶源律师事务所律师。
被告赵某。
被告田某。
被告某房地产公司，住所地湖南省吉首市环城路54号。
法定代表人滕某，公司董事长。
原告某银行诉被告赵某和田某、被告某房地产公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人以及被告某房地产公司法定代表人滕某到庭参加诉讼，被告赵某和田某经传票传唤无正当理由没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年12月28日，原告与被告赵某、田某签订了一份《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告向原告借款26万元，借款期限为180个月，还款方式为等额本息还款法，并约定了利率、罚息的计算方式及违约责任等双方的权利和义务。同时，原告与第一被告签订了《房地产抵押合同》，依法办理了抵押登记，第二被告对第一被告的前述借款、抵押行为出具了《房屋抵押承诺书》等。第三被告对第一被告的上述借款提供了连带责任保证。合同签订后，原告依约给第一被告发放了借款，第一被告在偿还部分借款本息后，拒不按照合同约定按时足额履行还款义务。此后，被告被告某房地产公司法定代表人滕某涉嫌骗取贷款罪被公诉判刑，但原告在贷款审查过程没有过错，并不影响原告按借款合同主张权利；如系法院认定本案借款担保为无效合同，我行也同样应按借款合同主张利息损失，并按善意取得原则取得本案抵押物预告登记权利和继续办理抵押权登记的权利。
因此，第一被告与第二被告在婚姻关系存续期间向原告借款未予偿还，属夫妻共同债务，应共同承担还本付息及原告依法律手段追偿产生的一切费用，第三被告作为保证人应对第一被告的前述借款承担连带清偿责任。为此，原告特诉至法院，请求：1、依法解除原告与第一被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、判令第一被告与第二被告共同偿还原告借款本金246698.6元及利息和罚息；3、判令原告对第一被告提供的抵押房产享有优先受偿权；4、请求依法判令原告为主张债权应支付的律师服务费8500元由第一、第二被告共同承担；5、依法判令诉讼费用由第一、第二被告共同承担；6、依法判令第三被告对第一被告前述应偿还的债务及应承担的费用承担连带保证责任。
原告为支持其诉请，向本院提交了以下证据：1、吉首市商业住房销售合同、个人住房借款合同，拟证明拟证明第一被告因购买第三被告开发的商品房向原告借款26万元的事实，并约定了借款期限、还款方式、利率、罚息及双方的权利义务，第二被告对第一被告的前述借款提供连带责任担保等借款事实；2、房地产抵押合同、抵押预告登记、他项权证，拟证明第一被告以其购买的房产为其借款行为提供财产抵押担保并依法办理抵押登记备案的事实；3、授权委托书，拟证明第三被告有权代理第一被告办理前述抵押行为的事实；4、借款人声明、房产抵押承诺书、抵押人安置声明，拟证明第一被告、第二被告自愿以其享有所有权的房产为自己的借款行为提供抵押担保、自愿承担抵押担保责任的事实；5、配偶还款承诺书，拟证明第二被告自愿与第一被告共同承担偿还债务以及承担抵押担保责任的事实；6、委托划款承诺书，拟证明第一被告委托原告从其账户中划扣贷款本息，原告通过该账户每月扣款偿还所发放的贷款本息，至第一被告还清借款本息为止的事实；7、借款申请人及配偶收入证明材料，拟证明第一被告的实际收入情况；8、个人贷款支付凭证，拟证明原告按照合同约定给第一被告发放贷款26万元的事实；9、个人贷款还款凭证，拟证明第一被告偿还部分借款本息的事实；10、婚姻证明资料、身份证证明资料、户籍证明资料，拟证明第一、第二被告所负债务为夫妻关系存续期间所负共同债务，应以夫妻共同财产予以偿还的事实、证明被告的基本情况及诉讼主体资格；11、组织机构代码证，拟证明原告及原告负责人的基本身份情况和诉讼主体资格；12、营业执照，拟证明原告及原告负责人的基本身份情况和诉讼主体资格；13、中华人民共和国金融许可证，拟证明原告及原告负责人的基本身份情况和诉讼主体资格；14、居民身份证，拟证明原告及原告负责人的基本身份情况和诉讼主体资格；15、负责人身份证明，拟证明原告及原告负责人的基本身份情况和诉讼主体资格。
被告赵某、田某共同辩称，本人系挂名代某房地产公司在州建行办理的按揭贷款，贷出款项系公司直接支配使用，还款也是公司直接还的，与本人无关；本人不应承担本案按揭贷款所有本息偿还义务，而应由诚达房地产公司全部负责。
被告赵某、田某未向本院提交证据，也没有提出质证意见。
被告某房地产公司辩称，本案中商品房买卖合同是虚假的，当时主要是由于公司资金周转不顺，本公司就找到赵某等人到建行做了假的房屋按揭贷款，所贷款项均用于本公司开支，赵某等人没有使用过一分钱，按揭贷款的还款也全部是由本公司来支付的，所以本公司愿意对以上债务承担还款责任。
被告某房地产公司对原告提供的证据质证意见如下：以上证据中商品房买卖合同是虚假合同，按揭贷款的还款全部系公司支付，对于其余的证据都没有异议。
被告某房地产公司为支持己方意见，向本院提交以下证据：1、湘西州公安局询问笔录（邓某3份、邹建和2份），拟证明湘西诚达房地产开发有限公司的基本情况以及当时借用个人名义办理按揭的情况；2、关于银行按揭购房的情况说明（邓某、邹建和、童某、邓某、滕某），拟证明湘西州诚达房地产开发有限公司为了解决公司运作资金困难，借用个人名义办理按揭等事实；3、湖南省花垣县人民法院刑事判决书（2014花刑初字第197号），拟证明某房地产公司法定代表人滕某通过以邓某、邓某、滕某、童某、文某的名义，虚构购房合同并虚开首付款收据借款的事实。
原告对被告某房地产公司质证意见如下：对于被告某房地产公司提交的以上证据，我行并不清楚，我行均是严格按照银行贷款发放程序来审查的，从贷款审查发放程序来说我行没有过错。
本院对原告提交的证据确认如下：证据1－5，经花垣县人民法院（2014）花刑初字第197号刑事判决书已确认了该商品房买卖合同为虚假签订，基于商品房买卖合同签订的借款合同、抵押合同同样不具备合法性，故对于以上证据效力不予确认；对于原告提交其余证据6－15属于一般事实证据，双方无争议，本院予以确认。
本院对于被告某房地产公司提交的证据确认如下：以上3组证据记载了某房地产公司法定代表人滕某通过以邓某、邓某、滕某、童某、文某等人的名义，虚构购房合同并虚开首付款收据骗取银行贷款的事实，并有判决书内容佐证，具有证据真实性、关联性、合法性，对以上3组证据效力，本院予以确认。
依据以上确认的证据，经审理查明，2008年，被告某房地产公司法定代表人滕某为了解决公司资金周转困难的问题，便联系被告赵某等人，利用本公司尚未销售的商品房来签订了虚假的商品房买卖合同，并以此来套取原告的银行贷款。2010年12月28日，被告赵某和田某、被告某房地产公司被告法定代表人滕某经与原告协商签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告向原告借款68万元，借款期限为180个月，还款方式为一次还本付息法，并约定了利率、罚息的计算方式及违约责任等双方的权利和义务，其中第十六条（一）项规定了“借款人发生下列任一情况，均构成违约：1、借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项”；第十七条违约救济措施规定了“出现上述任一违约情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：1、停止发放本合同项下的借款；2、宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；3、解除与借款人的借贷关系”。同时，原告与第一被告签订了《房地产抵押合同》，赵某以某房产依法到吉首市房产局办理了房产抵押预登记手续（编号4307300010112010000884），被告赵某、田某并出具了《房屋抵押承诺书》，承诺在房屋产权证未正式办理前先办理该房产抵押预登记手续，在取得正式房屋产权证后及时办理正式房产抵押登记手续。被告某房地产公司在以上《个人住房（商业用房）借款合同》中签字确认对被告赵某、田某的上述借款提供了连带责任保证。合同签订后，原告依约向第一被告发放了贷款，第一被告在偿还部分借款本息后，就没有按合同约定按时履行还款义务，原告向被告进行催收，但被告仍未能履行还款义务。另查明，赵某和田某为夫妻关系，双方于2009年4月29日办理了婚姻登记。
本院认为，本案原被告双方争议的焦点为：1、原告与被告文锋等签订的借款合同是否有效？2、本案借款合同及担保合同如何处理？三被告应当承担相应的民事责任
关于焦点1、《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款（五）、（七），违反法律或者社会公共利益的和以合法形式掩盖非法目的的民事行为无效，以及《中华人民共和国合同法》第五十二条（三）、（五）规定，以合法形式掩盖非法目的和违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。依据以上法律规定，从花垣县人民法院（2014）花刑初字第197号刑事判决书查明的情况以及本案中认定证据来看，被告某房地产公司法定代表人滕某以非法获取银行贷款为目的，利用被告赵某等人签订表面上具备合法形式借款合同来掩盖骗取贷款事实，已触犯刑法关于骗取贷款罪的规定，即违反了法律强制性规定，滕某为此并被判处刑罚。由此，可证明本案借款合同符合以上法律规定的合同无效之情形，故本案主合同应系无效，作为从合同的担保合同亦无效。
关于焦点2、依据以上法律分析，本案借款合同及担保合同系无效合同，根据《中华人民共和国民法通则》第六十一条“民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，对方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。因本案无证据表明原告在贷款发放过程中具有过错，依照以上法律规定，贷款实际使用人被告某房地产公司应当返还原告方贷款本金，并按照借款合同约定的利息及逾期利息结算方式赔偿原告利息损失以及律师服务费损失；名义借款人被告赵某（包括签字同意借款的配偶田某）虽没有实际使用该笔贷款，但允许被告某房地产公司利用本人名义套取原告贷款，同时亦提供了身份证明文件，故两人对合同无效均负有过错，两人应当在过错范围内承担30%补充赔偿责任；被告赵某和田某在承担补充赔偿责任后，有权向被告某房地产公司追偿。
关于被告某房地产公司的保证责任，因本案借款及保证合同均已无效，且已查明被告某房地产公司为实际借款人，保证人与实际借款人为同一主体，故被告某房地产公司不存在再承担保证责任。
关于本案预抵押财产处置问题，已查明本案抵押房屋实为被告某房地产公司所有，依法应当返还被告某房地产公司；但同时根据《物权法》第一百零六条善意取得的规定，原告在借款时出于善意已到吉首市房产局对本案抵押房屋（实为被告某房地产公司所有）办理了预抵押登记，虽原告目前尚不能主张优先受偿权，但原告可在原抵押合同抵押担保的范围内继续享有预抵押权。
综上，对于被告赵某和田某的关于不承担本案贷款偿还责任的辩解意见，理由不足，本院不予采信；对于被告某房地产公司关于请求免除被告赵某等人还款责任的辩解意见，理由不足，本院不予采信。对于原告提出的诉讼请求，本院应根据无效合同处理原则，予以处理。依照《中华人民共和国民法通则》第五十八第一款第（五）、（七）项，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（三）、（五）项、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告某银行与被告赵某签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号4307300010112010000884）和《房地产抵押合同》无效；
二、被告某房地产公司限于本判决生效之日起二十日内返还原告某银行借款本金246698.6元并赔偿原告利息及逾期利息损失（以上利息损失按借款合同约定计算至还清借款时止），逾期按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；
三、被告某房地产公司限于本判决生效之日起二十日内赔偿原告某银行律师费8500元；
四、被告赵某和田某兰被告对判决主文第二、三项债务承担30%补充赔偿责任，被告文锋、杨光兰在承担补充赔偿责任后，有权向被告某房地产公司追偿。
五、被告赵某和田某限于本判决生效之日起二十日内将本案抵押房产所有权人（以房产部门登记为准）返还过户为被告某房地产公司，同时原告某银行对该抵押房产继续享有抵押权预告登记的权利。
六、驳回原告某银行其他诉讼请求。
案件受理费5128元，由被告某房地产公司负担，限于本判决生效后7日内交纳完毕。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。
审 判 长 颜 晖
人民陪审员 周文忠
人民陪审员 杨国平
二〇一五年九月二日
代理书记员 沈玲丹
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第五十八条下列民事行为无效：
（一）无民事行为能力人实施的；
（二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；
（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；
（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；
（五）违反法律或者社会公共利益的；
（六）经济合同违反国家指令性计划的；
（七）以合法形式掩盖非法目的的。
无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。
第六十一条民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，对方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国物权法》
第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情况的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
以合理的价格转让；
转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
第一百七十二条设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。
担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。