福建省龙岩市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽08民再26号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）林仙花
被申请人（一审被告、二审被上诉人）龙岩嘉盛房地产开发有限公司，住所地龙岩市新罗区人民路龙津花园东塔楼3层，组织机构代码76406789-7。
法定代表人黄长辉，总经理。
委托代理人吴子胜，福建吴子胜律师事务所律师。
委托代理人罗福平，福建吴子胜律师事务所律师。
再审申请人林仙花因与被申请人龙岩嘉盛房地产开发有限公司（以下简称嘉盛公司）商品房预售合同纠纷一案，不服本院（2014）岩民终字第375号民事判决，向福建省高级人民法院申请再审。福建省高级人民法院于2016年4月27日作出（2016）闽民申字第2727号民事裁定，指令本院对本案进行再审。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人林仙花、被申请人嘉盛公司的委托代理人吴子胜、罗福平到庭参回诉讼。本案现已审理完毕。
龙岩市新罗区人民法院一审查明，2008年9月10日，原、被告签订了一份编号为MF-2007-01的《商品房买卖合同》。双方在合同中约定原告林仙花以价款262336元向被告购买“龙城春天”第1幢01单元503号房；该商品房建筑面积为77.29平方米，其中套内建筑面积为71.38平方米，公共部位共有分摊建筑面积5.91平方米；被告应当在2010年2月28日前将符合约定条件的商品房交付原告使用；被告应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告，如因被告原因，原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，原告不退房，被告自逾期之日起每日按原告已付款的0.01%向原告支付违约金。经原告书面委托，被告可向房屋权属登记机构代办权属登记。合同签订后，原告依约履行了支付购房款的义务。2010年3月9日，被告将“龙城春天”第1幢01单元503号商品房交付原告使用，原告向被告交纳了办证费用。被告向龙岩市住建局办理了房屋的所有权初始预登记。2010年11月24日，被告为原告办好了房产证。2012年4月17日，被告为原告办好了土地证。原告现以被告逾期办理房屋权属证书为由诉至本院，请求判决被告支付原告自2010年6月9日起至2012年11月20日止以已付款262336元为本金按日万分之一计算的逾期办证违约金，合计23100元。
龙岩市新罗区人民法院一审认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。双方均应按合同约定全面履行各自的义务。根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十四条第一款的约定，房屋权属证书应由原告自行办理，被告应承担的合同义务仅为“应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告”，被告只有在违反上述合同义务，导致原告在办证过程中因被告的原因，使其在商品房交付使用后90日内不能取得房屋权属证书的，被告才承担自逾期之日起每日按原告已付款的0.01%向原告支付违约金的违约责任。在合同履行过程中，被告于2010年3月9日将房屋交付原告使用并向龙岩市住建局办理了房屋的所有权初始预登记，但原告并未依约自行向房屋权属登记机构办理权属登记手续，也未要求被告交付办理权属登记需由被告提供的资料，而是依《合同补充协议》（附件六）第三条的约定于房屋交付的当日向被告交纳了办理房屋权属登记所需的费用。因此，在房屋权属登记过程中，双方当事人实际上并未按照《商品房买卖合同》第十四条第一款的约定履行，而是按照《商品房买卖合同》第十四条第二款“经买受人书面委托，出卖人可以向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定”的约定，由原告委托被告办理房屋权属登记手续。由于双方当事人在实际办证过程中系按《商品房买卖合同》第十四条第二款的约定履行，而非按《商品房买卖合同》第十四条第一款的约定履行，双方当事人的权利义务发生变更，并且双方当事人在合同中并未约定被告接受原告的委托办理房屋权属登记，需受《商品房买卖合同》第十四条第一款中关于办证期限、违约责任的约束，也未对委托办证中双方当事人的权利义务、违约责任作出约定，因此原告以被告迟延办理房屋权属证书，违反了《商品房买卖合同》第十四条第一款的约定为由，要求被告承担违约责任，无法律和合同依据，故对原告的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告林仙花的诉讼请求。一审案件受理费380元，减半收取为190元，由原告林仙花负担。
宣判后，原审原告林仙花不服，向本院提起上诉。
经审理查明，对于原审判决认定的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。
二审中，上诉人向本院提交以下证据：证据一、龙岩市国土局行政审批（许可）申请受理通知书，证明：一、被上诉人违约，延迟向国土局提交土地登记的申请材料，致使上诉人无法按期取得房屋权属证书；二、国土局在收到被上诉人申请材料后，在规定期限内完成办证手续。证据二、龙城春天小区管理征集意见及开会照片，证明上诉人在所在小区业主代表就房产证、土地证未办理的问题，并提出主张，要求说明延迟办证的原因。被上诉人质证认为，证据一不能证明被上诉人违约。对证据二没有异议。经双方当事人举证、质证，本院认为，上诉人提供的证据可证明以下事实：2012年4月16日龙岩市国土局受理被上诉人嘉盛房地产公司（龙城春天－商品房林小红等23宗）土地登记行政审批（许可）申请。2011年8月29日上诉人参加小区业主代表会议。
本院二审归纳本案双方当事人的争议焦点是：1、双方当事人在办理房屋权属证书的过程中是否存在委托关系？2、根据双方签订的《商品房买卖合同》，被上诉人是否存在违约行为，在合同中是否有约定被上诉人作为开发商负责为上诉人办理房屋权属登记？
本院二审认为，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。双方均应按合同约定全面履行各自的义务。根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十四条第一款的约定，房屋权属证书应由上诉人自行办理，被上诉人应承担的合同义务仅为协助办证，即“应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告”，被上诉人只有在违反上述合同义务，导致上诉人在办证过程中因出卖人的原因，使其在商品房交付使用后90日内不能取得房屋权属证书的，被上诉人才承担自逾期之日起每日按上诉人已付款的0.01%向上诉人支付违约金的违约责任。在合同履行过程中，被上诉人于2010年3月9日将房屋交付上诉人使用，于2010年6月24日向龙岩市住建局办理了房屋的所有权初始预登记，但上诉人并未依约自行向房屋权属登记机构办理权属登记手续，也未要求被上诉人交付办理权属登记需由被上诉人提供的资料，而是依《合同补充协议》（附件六）第三条的约定于房屋交付的当日向被上诉人交纳了办理房屋权属登记所需的费用。因此，在房屋权属登记过程中，双方当事人实际上并未按照《商品房买卖合同》第十四条第一款的约定履行，而是按照《商品房买卖合同》第十四条第二款“经买受人书面委托，出卖人可以向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定”的约定，由上诉人以行为方式委托被上诉人办理房屋权属登记手续，双方当事人的权利义务发生变更，而在合同附件六中双方并未对委托办证中双方当事人的权利义务、办证时限、违约责任作出约定，因此上诉人上诉称被上诉人迟延办理房屋权属证书，违反了《商品房买卖合同》第十四条第一款的约定，要求被上诉人承担违约责任，无法律和合同依据，其上诉理由不能成立。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费380元，由上诉人林仙花负担。一审案件受理费按照一审判决计收。
再审申请人林仙花申请再审称，一、根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的材料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付房款的0.01%向买受人支付违约金”。被申请人存在下列三项违约行为：1、本案交房时间是2010年3月9日，被申请人本应在2010年5月8日前办理初始预登记，但被申请人直至2010年6月24日才提交材料办理初始预登记。2、被申请人在2010年3月9日交房时向申请人收取了办证契税和办证费用，但被申请人到9月才缴纳契税，致使申请人无法按期取得房屋权属证书。3、被申请人迟延提交办证申请材料，也是申请人无法按期取得房屋权属证书的原因。被申请人抗辩是办证机关原因导致无法如期办证与事实不符。二、《商品房买卖合同》第十四条制定的出发点是基于解决办证迟延问题，第一款和第二款之间不存在选择和互相排斥的问题，第二款是对第一款的补充，并没有排除第一款的内容，更没有免除出卖人依法应当承担的违约责任。综上，请求撤销原审判决，判令被申请人赔偿申请人逾期办证违约金23100元。
被申请人嘉盛公司答辩称，一、根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定以及《商品房买卖合同》第十四条第一款约定，办理权属证书的义务为买受人，开发商只是协助办理。二、在合同履行过程中，申请人与答辩人是委托关系。三、在合同中双方未对委托办证中双方的权利义务、办证时限、违约责任等作出约定。由于双方在实际办证过程中，系按《商品房买卖合同》第十四条第二款的约定履行，并且双方在合同附件六中未约定答辩人接受申请人的委托办理房屋权属登记，需受《商品房买卖合同》第十四条第一款规定的约束，也未对委托办证中双方当事人的权利义务、违约责任作出约定。综上，一、二审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回申诉，维持原判。
再审审理查明，再审申请人和被申请人对一、二审查明的事实表示无异议，本院再审予以确认。再审另查明，被申请人于2010年6月24日向龙岩市建设局办理了房屋的所有权初始预登记。
再审期间，本院依职权向龙岩市不动产登记中心提起《房产登记情况》一份，证明嘉盛公司于2010年11月16日，向龙岩市不动产登记中心申请办理林仙花的房屋权属证书。再审申请人质证认为，对该《房产登记情况》的真实性和证明情况无异议。被申请人对该《房产登记情况》的真实性无异议，但认为存在嘉盛公司提交办证申请，房产登记部门不予及时办理的情况。本院再审审查认为，龙岩市不动产登记中心出具的《房产登记情况》系房屋登记部门出具的，可以证明本案的事实。虽然被申请人嘉盛公司认为存在其已提交办证申请，办证部门未及时受理的情况，但未提供相关证据予以证明，对其质证意见不予采纳，对该《房产登记情况》本院再审予有采信。
本案争议焦点为：被申请人嘉盛公司逾期办理房屋权属登记，应否承担违约责任？违约期间如何计算？对此，本院再审认定如下：
本院再审认为，2008年9月10日，再审申请人林仙花、被申请人嘉盛公司签订的编号为200801447的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，依法受法律保护。《商品房买卖合同》第十四条第一款规定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付房款的0.01%向买受人支付违约金”。本案中，被申请人嘉盛公司于2010年3月9日将房屋交付林仙花使用，按合同约定，应于2010年6月6日前办理好房屋权属证书。而被申请人于2010年6月24日才向龙岩市建设局办理了房屋的所有权初始预登记。2010年11月16日，才向房屋登记部门申请办理权属证书，2010年11月24日，办理好房屋所有权证。已经违反合同约定，应当承担违约责任。被申请人主张双方实际按《商品房买卖合同》附件六履行，认为《商品房买卖合同》附件六已经改变了双方的权利、义务内容，其不应当承担违约责任。经查，双方签订的《商品房买卖合同》附件六第三条约定：“买受人必须在该商品房交付时一次性付清应由买受人承担的办理房产登记时的契税、维修基金、产权登记费等一切费用及该商品房交付时相关的配套费用”。该约定只是对买受人缴交办证费用的约定，并未免除因嘉盛公司原因导致买受人逾期取得房屋所有权证的违约责任。附件第四条约定：“如因政府政策或有关部门管理规定的原因至使延期办证，出卖人可以据实予以延期”。由此亦可证明如果不是政府或有关部门的原因，出卖人延期办证应当承担违约责任。故被申请人主张其无须承担违约责任的理由不充分，不予支持。被申请人虽然于2010年11月24日办理好房屋所有权证，但其已于2010年11月16日向房屋登记部门提出申请，申请后何时能办理好房屋所有权证，不是被申请人的原因造成的，被申请人从申请后到办好证的期间不应当认定其违约，应当从逾期天数中扣除。被申请人违约期间应为2010年6月7日至2010年11月16日，合计162天。应承担的违约金为4250元（262336×0.01%×162＝4250元）。再审申请人与被申请人签订的《商品房买卖合同》并未对办理土地使用权证作出约定，再审申请人要求被申请人支付办理土地使用权证时的违约金没有事实和法律依据，不予支持。综上，再审申请人的诉讼请求理由部分成立，其诉讼请求予以部分支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、撤销本院（2014）岩民终字第375号民事判决及龙岩市新罗区人民法院（2013）龙新民初字第5815号民事判决；
二、被申请人龙岩嘉盛房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向再审申请人林仙花支付违约金4250元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费380元，由再审申请人林仙花负担310元，由被申请人龙岩嘉盛房地产开发有限公司负担70元。一审案件受理费190元，由再审申请人林仙花负担165元，由龙岩嘉盛房地产开发有限公司负担35元。
本判决为终审判决。
审 判 长 童大标
审 判 员 戴景彤
代理审判员 陈煌华
二〇一六年十二月七日
书 记 员 韦 婷
附：引用的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。