河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫01民终2710号
上诉人(原审被告)白云，男，1993年7月13日出生，回族，住郑州市管城回族区。
委托代理人丁兰业，郑州市管城区法律服务所法律工作者。
上诉人(原审被告)李海燕，女，1970年7月4日出生，回族，住郑州市管城回族区。
委托代理人丁兰业，郑州市管城区法律服务所法律工作者。
被上诉人(原审原告)郑州市北大清真寺管理委员会，住所地郑州市管城区清真寺街128号。
负责人虎文珍，主任。
委托代理人沙文杰，河南得益律师事务所律师。
上诉人白云、李海燕因与被上诉人郑州市北大清真寺管理委员会（以下简称北大清真寺）租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2017）豫0104民初6392号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人白云及其与上诉人李海燕共同的委托代理人丁兰业、被上诉人北大清真寺的委托代理人沙文杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
北大清真寺于2017年10月11日向河南省郑州市管城回族区人民法院提起诉讼，请求判令：1、解除北大清真寺与白云、李海燕双方签订的《房屋租赁合同》；2、白云、李海燕支付北大清真寺自2016年2月1日起至白云、李海燕搬退出所租房屋之日止的房屋租金暂计158180元（核减保证金60000元）。
原审法院审理查明：2015年11月20日，北大清真寺（出租方、甲方）与白云、李海燕（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：1.甲方院内南楼二楼及东小楼总建筑面积约600平方米，由乙方承租使用；2.房屋租期为5年，自2016年2月1日至2021年2月1日。租赁期满甲方有权收回全部出租房屋；3.租金每年320000元，合同签订后乙方应一次性支付半年的租金，下年度租金应提前一个月支付，以此类推。乙方在房租到期15天内未按时交纳租金，经甲方书面或电话通知仍不缴纳者，甲方有权单方解除合同；4.合同生效后，乙方应向甲方交付60000元履约保证金，合同期满，乙方完好交付所租房屋后，甲方应于三个工作日内无息返还乙方所交付的履约保证金。每年按十一个月计算租金，保证金60000元。同时，合同还对双方的权利义务、违约责任等进行了约定。合同签订后，北大清真寺将涉案房屋交付白云、李海燕，白云、李海燕向北大清真寺交纳保证金60000元。2016年7月10日，北大清真寺向白云、李海燕发送催交租金通知一份，载明：根据贵我双方2015年11月20日签订的房屋租赁合同第四条规定，贵方应于合同签订后一次性支付半年租金的规定，早已逾期，且经催交后至今仍不交纳，现再次通知，务请于收到本通知之日起十日内交纳，逾期将按合同执行。白云、李海燕于次日收到通知。由于白云、李海燕未按通知要求交纳租金，引起争讼。
另查明，管政办(2014)5号即管城回族区人民政府办公室关于分解《政府工作报告》目标任务及为民承诺实事工程的通知文件载明：管城回族区2014年为民承诺实事工程第三项任务为升级改造北大清真寺基础设施。郑州市管城回族区民族宗教事务委员会于2017年8月30日出具证明一份，主要证明北大清真寺南院新建大楼是管城回族区人民政府2014年十件实事之一，大楼建成后政府交付北大清真寺管理使用，相关手续正在办理当中。
原审法院认为：关于本案合同的效力，北大清真寺虽未取得涉案房屋的建设工程规划许可证，但涉案房屋的建设系管城区政府2014年十件实事之一，是经主管部门批准建设的，故北大清真寺与白云、李海燕双方签订的房屋租赁合同合法有效，受法律保护，双方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。北大清真寺依约将出租房屋交付白云、李海燕后，白云、李海燕应当按照合同的约定向北大清真寺交纳租金，其未按时交纳租金在北大清真寺通知后仍不交纳的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。故北大清真寺请求解除双方签订的房屋租赁合同，并要求白云、李海燕支付自2016年2月1日起至白云、李海燕实际搬出所租房屋之日止租金的诉讼请求，证据充分，理由正当，予以支持。但合同解除后，北大清真寺应当退还白云、李海燕交纳的保证金60000元。白云、李海燕辩称意见缺乏事实及法律依据，不予采信。综上所述，北大清真寺与白云、李海燕双方于2015年11月20日签订的房屋租赁合同应予解除，白云、李海燕应当按照合同约定的年租金320000元的标准（每年按11个月计算）向北大清真寺支付2016年2月1日至白云、李海燕实际搬出所租房屋之日的租金，北大清真寺应当退还白云、李海燕交纳的保证金60000元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及有关法律规定，判决如下：一、解除北大清真寺和李海燕、白云于2015年11月20日签订的《房屋租赁合同》；二、李海燕、白云于本判决生效后十日内按照年租金320000元的标准（每年按11个月计算）向北大清真寺支付2016年2月1日至白云、李海燕实际搬出所租房屋之日的租金；三、北大清真寺于本判决生效后十日内退还李海燕、白云保证金60000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3464元，公告费360元，由李海燕、白云负担。
白云、李海燕上诉称：一审判决认定事实及适用法律错误。首先，白云、李海燕与北大清真寺之间的《房屋租赁合同》是无效合同，根据《最高人民法院关于审理城市房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》第二条的规定，北大清真寺出租的房屋未取得建设工程规划许可证，依法应当认定为无效合同。根据双方签订《房屋租赁合同》，白云、李海燕承租房屋是为了餐饮和超市，这都需要办理相关证照。由于北大清真寺出租的房屋没有取得合法手续，从而致使白云、李海燕不能办理合法经营手续，无法合法经营。而且根据《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》的规定，“出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。”本案中的涉案房屋属于人员密集场所的寺庙，根据《建设工程消防监督管理规定》的规定应当进行消防设计和消防验收。而北大清真寺的房屋并没有经过消防设计和验收。因此，双方的合同应当属于无效合同。其次，一审判决认定“北大清真寺虽未取得涉案房屋的建设工程规划许可证，但涉案房屋的建设系管城回族区政府2014年十件实事之一，是经主管部门批准建设的”没有事实和法律依据。管城回族区政府2014年十件实事之一只是升级改造北大清真寺的基础设施，而本案中的房屋却是新建营业用房，这与管城回族区政府的目的明显不符。第三，一审判决以涉案房屋是管城回族区政府十件实事之一为由，认定了这是经主管部门批准的。这就是说房屋批准建设的部门是管城回族区政府，而根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定：“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”其主管部门应当是城市（即郑州市）的规划部门主管。因此一审法院认定合同有效没有法律和事实依据。第四，一审判决认定事实不清，一审法院根本没有查清北大清真寺的交房时间，北大清真寺于2016年5月30日就将房屋收走，并扣留白云、李海燕的厨房设备。综上，本案双方签订的合同是无效合同，根据《合同法》的规定，合同无效，自始无效，双方返还财产，因此北大清真寺要求解除合同，支付租金没有任何法律依据，请求撤销一审判决，改判驳回北大清真寺的诉讼请求。
北大清真寺答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
本院经审理查明的事实与原审一致。
本院认为：本案所涉房屋的建设为管城回族区人民政府2014年十件实事之一，该房屋系管城回族区人民政府建成后交北大清真寺管理使用，故原审判决认定北大清真寺与白云、李海燕就涉案房屋签订的租赁合同为有效合同并无不当。白云、李海燕租赁该房屋后，未按时交纳租金且经北大清真寺通知后仍不交纳，产生纠纷系因白云、李海燕不按时交纳租金造成。白云、李海燕称因北大清真寺出租的房屋没有合法手续影响其办理相关证照而无法经营，但并未提供证据予以证明，亦未提供证据证明其因此向北大清真寺提出终止合同，白云、李海燕的该项主张缺乏依据，本院不予支持。白云、李海燕称北大清真寺于2016年5月30日已将房屋收走，无确凿的证据予以证明，且其在2016年7月11日签收北大清真寺的催交租金通知时亦未提出北大清真寺已将房屋收走的问题，其关于北大清真寺在2016年5月30日已将房屋收走的主张证据不足，本院亦不予支持。白云、李海燕在承租涉案房屋后，应当向北大清真寺支付租金，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。白云、李海燕的上诉请求依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3464元，由上诉人白云、李海燕负担。
本判决为终审判决。
审判长 于岸峰
审判员 张永军
审判员 姚付良
二〇一八年四月二十三日
书记员 翟贝贝