广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠中法民一终字第1625号
上诉人（原审被告）：惠州市凯南房地产开发有限公司。住所地：惠州大亚湾西区。
法定代表人：廖广先，董事长。
委托代理人：廖德清，公司员工。
被上诉人（原审原告）：王长荣，男，汉族，住湖南省永州市零陵区，身份证号码×××8918。
委托代理人：王婷，女，汉族，××年××月××日出生，住湖南省永州市零陵区。
上诉人惠州市凯南房地产开发有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2015）惠湾法民一初字第1194号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
当事人原审意见
王长荣向原审法院提起诉讼，请求判令：l、被告继续履行合同约定的交房义务；2、被告向原告支付违约金人民币16765元（暂从2014年5月2日起计算至2015年6月12日，共407天，具体天数待开庭时重新计算）；3、本案诉讼费用由被告承担。
主要事实和理由：原、被告于2013年4月1日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于大亚湾西区龙海二路的凯南广场楼盘2栋1301室房产，房屋价格为411908元，被告应于2014年5月1日前将房屋交付原告使用。若被告未按时交房，应自约定的交房日期的第二天起至实际交房之日止，向原告支付已付房屋价款的万分之一的违约金。现原告已按合同的约定如实付清房款。经原告催告多次，被告一直没有按合同约定的向原告提供竣工验收备案等相关批复文件，所以造成了交房不成功之结果。原告在与被告协商未果的前提下，为维护自身的合法权益，故向法院起诉。
惠州市凯南房地产开发有限公司答辩称，被告于2013年4月1日与原告签订合同约定了交房日期，此后被告于2014年5月1日前没有取得竣工验收，原因是惠州市公安消防支队2014年5月28日才向被告出具消防验收意见书。根据原告与被告签订的补充协议，因政府有关职能部门工作或异常天气等原因导致逾期交楼的，原告表示理解，不视为被告违约。被告在2014年8月1日取得凯南国际一期2栋的建筑工程验收报告，符合合同的约定，被告没有恶意没违约。同时被告同意从合同约定的交楼日期起免收4个月的物业管理费。被告请求法院驳回原告请求。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明，2013年4月1日，原告王长荣作为买受人与作为出卖人的被告凯南公司签订《广东省商品房买卖合同》一份，约定了以下主要内容：一、物业情况，买受人购买出卖人开发位于大亚湾西区龙海二路313号凯南广场第2栋1301号房，该房建筑面积91.13平方米，总价款为411908元；二、付款方式，买受人采用银行按揭的形式支付合同价款，即2013年4月1日前支付首期款171908元，余款240000元申请办理银行按揭贷款；三、交付期限，出卖人应当在2014年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；四、逾期交房的违约责任，出卖人逾期不超过180工作日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过180工作日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；五、交付房屋的方式，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。合同还约定了原、被告双方的其他权利义务。
合同签订后，原告按约定向被告支付了购房首期款171908元，余款240000元向中国农业银行股份有限公司惠州大亚湾支行申请办理按揭贷款，该款已于2013年5月27日放款并划入被告名下的账号内。
另查，被告开发的凯南广场项目于2014年5月28日取得消防验收，于2014年5月至7月取得各栋楼的电梯验收，于2014年8月14日取得勘察、设计、施工、监理、建设等五单位的竣工验收并向大亚湾区住建局办理了验收备案登记。
再查，2014年4月25日，被告向原告邮寄了入伙通知书，通知原告于同年5月29日前往被告处办理收楼手续，因被告未能提供竣工验收备案登记表，原告拒绝办理。2014年11-12月左右，被告通知原告缴纳契税等，原告在物业管理处领取钥匙查看房屋，因被告未能提供备案登记表且房屋存在质量问题，原告拒绝办理收楼手续。
原审判决理由和结果
原审法院认为，原告王长荣与被告凯南公司签订的商品房买卖合同，不违反法律的规定，为有效合同，双方当事人均应按合同的约定继续履行。
关于被告是否存在逾期交房及如何确定逾期交房的起止时间以计算违约金的问题。一、原、被告签订的合同约定被告的交房时间为2014年5月1日前，交房的条件为涉案商品房经验收合格并符合合同约定，交房的通知方式是书面通知。被告虽于2014年4月25日通知原告前来办理入伙收楼手续，但因被告的建设的凯南广场项目于2014年8月14日才具备实际的交付使用条件，因此，被告在此之前的入伙通知应当认定为无效力的通知，被告应当在上述项目具备实际的交付使用条件后再行通知原告办理入伙收楼手续，但被告未能举证证明其通知了原告，故应当认定被告未履行通知的义务，被告逾期交房的时间应自合同约定的交房日期的第二日起开始计算。二、2014年11-12月期间，原告前往被告处查看房屋，原告虽未办理入伙收楼手续，但原告作为业主应自此开始即已了解其所购房产的现状，故被告逾期交房的截止时间应计算至原告了解其所购房产现状时为止。因原、被告双方均未能明确该具体日期，本院酌情认定被告逾期交房的时间计算至2014年12月15日止。至此，被告共计逾期交房228天。原、被告在合同中约定了被告逾期交房的违约金计算标准，即被告自该合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，则被告应支付给原告的违约金计算为9391.5元（411908元×1／10000×228天）。因被告开发建设的凯南广场项目已经取得电梯、消防及勘察、设计、监理、施工、建设等五单位的竣工验收并办理了备案登记，已具备实际交付使用的条件，在此情况下，原告应及时办理入伙收楼手续，若原告在收楼后，发现其所购买的房屋存在问题，可以要求被告履行保修的责任，原告因此存在损失的，还可要求被告予以赔偿，但原告不能以此为由拒绝收楼并请求被告继续向其支付逾期交房的违约金，故原告请求被告支付2014年12月15日之后的逾期交房的违约金，无法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告王长荣与被告惠州市凯南房地产开发有限公司于2013年4月1日签订的《广东省商品房买卖合同》继续履行。
二、被告惠州市凯南房地产开发有限公司在本判决生效后10日内向原告王长荣支付逾期交房违约金9391.5元。
三、驳回原告王长荣的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费110元，由被告惠州市凯南房地产开发有限公司负担。
当事人二审意见
上诉人惠州市凯南房地产开发有限公司不服原审判决上诉称，1、一审法院判决结果认定，上诉人不能提供交房期限内履行书面通知被上诉人收楼的义务，而采用被上诉人自愿收楼日期进行判决是对事实不符的。依照《广东省商品房买卖合同》第八条之约定，上诉人在2014年5月1日前将向被上诉人交付房屋，上诉人在2014年4月下旬向被上诉人邮寄了收楼通知书，被上诉人也从5月1日后多次到物业服务中心咨询收楼相关问题，我物业服务中心也给予了明确的解答，在公告栏中也公示了相关信息，被上诉人理应知道本房屋2014年8月15日经勘察、设计、施工、监理、建设五单位验收合格，符合合同第八条约定交楼条件。而我司也多次电话告知被上诉人相关手续已经完成。符合合同约定交房条件，法院采用2014年12月15日收楼日期的期限为依据进行判决是与事实不符的。
2、赔偿日期的计算方法；对判决违约金的计算方法我方有异议，2014年8月15日经勘察、设计、施工、监理、建设五单位验收合格，符合合同第八条约定交楼条件，违约金计算时间应从2014年5月2日至2014年8月15日共计103天，违约金额为4242.65元（103＊0.0001＊411908=4242.65），而不是一审认定的228天，金额为9391.5元（228＊0.0001＊411908=9391.5）。
综上，上诉人对合同约定违约期限内承担相应赔偿，一审法院认定事实错误，请求二审法院查明事实，依法改判，保护上诉人的合法权益。上诉请求：一、请求二审法院撤销惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2015）惠湾法民一初字第1194号民事判决，查清事实，重新审核合同双方约定的条款，赔偿日期的计算方法，并依法改判或者将本案发回重审。二、涉诉一、二审费用全部由被上诉人承担。
被上诉人答辩称，一、因被答辩人虚构事实隐瞒真相而致延期收房的赔偿日期应计算至2015年8月31日。被答辩人称2014年4月下旬向答辩人邮寄了收楼通知书。答辩人按通知要求于2014年5月29日前往收楼，但因被答辩人相关证件不齐全，答辩人拒绝收楼。拒收的理由是，依据我国的《建筑法》、《建设工程质量管理条例》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》等法律法规，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用，即被答辩人必须取得当地政府部门出具的房屋经验收和验收合格的标志性文件——《建筑工程竣工备案表》。显然，被答辩人是明知自己无法取得《建筑工程竣工备案表》，而企图以虚构事实、隐瞒真相的方式，骗取答辩人及其他广大买受人收楼。一审法院依法判定，被答辩人在未取得《建筑工程竣工备案表》的情况下，要求答辩人收楼是无效的，且答辩人完全有理由拒收，是完全合法正确的。
2014年5月29日之后，答辩人再也没有收到有关收楼的正式通知。被答辩人声称，在公示栏公示了相关信息，答辩人理应知道本房屋已经于2014年8月15日验收合格，符合交楼条件，这一点是站不住脚的。理由是：一、2014年4月下旬通知答辩人及其他买受人收楼是以邮寄送达《收楼通知书》形式告知答辩人及其他买受人的，故答辩人及其他买受人前往收楼。因上述理由而拒收，可见，答辩人及其他买受人是诚实守信的。而此后，答辩人及其他买受人再也没收到任何收楼的正式文件。因此，答辩人有理由相信被答辩人还没能通过有关政府部门的验收。二、被答辩人在楼前物业公示栏进行了信息公示，是不应被认定是已通知了答辩人及其他买受人的。一则因为该公示信息不具有广泛性、传播性、效力性。因为广大买楼的人来自五湖四海，小区环境建设还不完善，立即入住的人很少，惠州大亚湾一带房屋空置现象非常严重，央视也曾报道过这一问题。以答辩人为例，本人就是在湖南工作、生活的。因此，答辩人及绝大部分买受人是无法获知被答辩人在楼前物业公示栏所发出的信息的。二则被答辩人声称在楼前公示了信息，答辩人和广大买受人是无法判定被答辩人是否进行了信息公示以及公示信息的真实性。比如，一审法院认定，被答辩人于2014年4月下旬的通知和信息公示是无效的。鉴于，这一主张的证明力无法采信。一审法院判决指出，“被告（被答辩人）未能举证证明其再行通知了原告（答辩人）办理入伙收楼手续，故应当认定被告（被答辩人）未履行通知的义务”。对此，我们深表认同。
直至2015年8月31日，答辩人才接到被答辩人寄来的《再次收楼通知书》，鉴于此次被答辩人的正式通知，答辩人高度重视，立即委托其妹妹前往被答辩人的凯南物业管理处，领取钥匙，实地查看房屋，但因施工不当等原因，房屋多处存在问题，被委托人前往物业管理处向工作人员当面反映存在的问题。之后，被委托人又前往凯南两次，该物业管理处工作人员告知，因被答辩人所请的工人师傅在别处有工程要做，暂时没时间，该房屋10月内可能无法维修、整改。在此期间，答辩人和被委托人多次电话联系物业管理处工作人员，咨询房屋整改进度，得到的回复均是已经联系师傅，耐心等候。直到10月31日被委托人第三次前往凯南，发现所提出的整改之处只修补了一点，被委托人马上向物业反映情况，得到回复还没整改好。答辩人和被委托人几次三番前往凯南，都因房屋还未整改以及物业管理费缴纳时间等协商未果，答辩人无法正常收楼。
另外，需要指出的是，被答辩人称房屋已于2014年8月15日验收合格，但在一审法院的庭审中，经法官质证，被答辩人当庭出示的竣工验收备案表落款日期却是2014年10月20日。结合上述被答辩人2014年4月下旬在楼房未经政府部门验收合格就欺骗广大买受人收楼的事实。可以看出，作为强势一方的被答辩人是善于隐瞒真相的“惯犯”，其行为欺骗了广大买受方，亵渎了司法公正。
答辩人认为，被答辩人多次以隐瞒真相的方式企图误导答辩人接收至今存在问题的房屋的行为，已经严重违反了双方合同第八条之约定，严重违背了《中华人民共和国合同法》公平、诚实信用基本原则。鉴于，被答辩人2014年4月下旬向答辩人邮寄《收楼通知书》，通知被答辩人收楼行为已被一审法院依法判定为无效行为；且被答辩人2015年8月31日才以邮寄送达的方式，正式向答辩人送达《再次收楼通知书》，而答辩人一直是诚实守信，忠实履约的。请法院本着公平、诚实信用原则，依双方合同第八条之约定，判令被答辩人向答辩人赔偿违约金的日期自2014年5月2日始至2015年8月31日止，共计487天。
二、赔偿日期的计算方法：从2014年5月2日至2015年8月31日，共计487天。违约天数487天，违约金为20059.92元（487×0.0001×411908=20059.92元）。
综上所述，请求贵院驳回被答辩人的全部诉讼请求。
本院查明的事实、判决理由和结果
经本院审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案是商品房预售合同纠纷，根据上诉人的上诉意见，本案争议焦点是：一、涉案商品房何时具备交付条件；二、逾期交房截止时间问题。具体判析如下：
关于涉案商品房何时具备交付条件的问题。上诉人惠州市凯南房地产开发有限公司提交的证据显示，涉案房屋于2014年5月28日取得消防验收，于2014年5月至7月取得电梯验收，于2014年8月14日取得勘察、设计、施工、监理、建设等五单位的竣工验收并向大亚湾区住建局办理了验收备案登记。原审法院据此确定涉案房屋具备交付条件的时间为2014年8月14日，并无不妥，根据惠州司法实践，上述五单位验收合格即具备交付条件。
关于逾期交房截止时间的问题。根据双方当事人签订的《广东省商品房买卖合同》第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。上诉人惠州市凯南房地产开发有限公司虽于2014年4月25日向被上诉人邮寄了收楼通知书，但该时间涉案商品房未具备双方约定的交付条件。上诉人建设的上述项目具备实际交付使用条件后，应及时书面通知被上诉人办理收楼手续，但上诉人未能举证证明其通知了被上诉人，被上诉人并没有收到任何入伙通知书。上诉人虽称通过在物业公示栏中公示了相关信息及电话等方式通知被上诉人办理收楼手续，但未提供充分的证据证明，且该方式不符合法律及合同约定的书面通知的方式，故应当认定被告未履行通知的义务，被告逾期交房的时间应自合同约定的交房日期的第二日起开始计算。原审法院认为，2014年11月-12月期间，被上诉人前往上诉人处查看房屋，被上诉人虽未办理收楼手续，但被上诉人作为业主应自此开始即已了解其所购房产的现状，据此酌情认定上诉人逾期交房的时间计算至2014年12月15日止，违约天数为228天，数额为9391.5元（411908＊0.0001＊228=9391.5），处理正确，本院予以维持。
综上所述，原审判决认定事实和实体处理均正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（--）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费50元，由上诉人惠州市凯南房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑 杰
审 判 员 邓耀辉
代理审判员 寇 倩
二〇一六年一月二十六日
书 记 员 赵 铎
附相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（--）项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。