辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽01民终13721号上诉人（原审被告）：苏丽娟，女，1954年8月27日出生，汉族，住沈阳市浑南新区。上诉人（原审被告）：齐国伟，男，1953年11月16日出生，汉族，住沈阳市浑南新区。被上诉人（原审原告）：爱斯阿尔（沈阳）物业管理有限公司，住所地沈阳市浑南区沈营路11-1号。法定代表人：康周永，系该公司董事长。委托诉讼代理人：韩钰琪，系北京盈科（沈阳）律师事务所律师。上诉人苏丽娟、齐国伟因与被上诉人爱斯阿尔（沈阳）物业管理有限公司（以下简称“爱斯阿尔物业公司”）物业服务合同纠纷一案不服沈阳市浑南区人民法院（2016）辽0112民初7814号民事判决，向本院提出上诉。本院依法由审判员周濛担任审判长、与审判员姜会军、代理审判员朱闻天组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人苏丽娟、齐国伟上诉请求：1、撤销一审判决依法改判或发回重审；2、诉讼费用由被上诉人承担；3、被上诉人承担交通费、误工费。理由：1、一审法院认定事实错误，物业公司未尽到职责；2、一审法院法律适用错误。被上诉人爱斯阿尔物业公司辩称：上诉人提出的一系列问题都属于房屋质量问题，应由开发商承担责任，与物业公司无关。同时，上诉人未提供任何证据证明被上诉人未提供物业服务，上诉人有交纳物业费的义务。爱斯阿尔物业公司一审诉称：苏丽娟、齐国伟购买了SR国际新城201号1单元14-3号房屋，建筑面积126.04平方米，苏丽娟、齐国伟在入住后按照1元/平方米缴纳了2011年3月25日前的物业费，截至2016年6月30日经爱斯阿尔物业公司多次催缴，苏丽娟、齐国伟仍未缴纳物业费。根据爱斯阿尔物业公司与苏丽娟、齐国伟签订的《临时管理规约》第六章第八条第3扣款（2）项约定，苏丽娟、齐国伟应在每季度首月的十日之前向爱斯阿尔物业公司缴纳本季度的物业费，截至2016年6月30日，苏丽娟、齐国伟共计拖欠爱斯阿尔物业公司物业费8,321.24元，根据《临时管理规约》第六章第八条第3扣款（5）项约定，苏丽娟、齐国伟逾期缴纳物业费的，除应补缴物业费之外，还应承担违约责任：b）逾期缴纳物业费超过三个月的，除按前款承担违约责任外，自超过三个月之日起按应缴纳物业费的千分之一向物业公司支付违约金。鉴于上述违约金约定过高，爱斯阿尔物业公司自愿降低违约金标准，按照年百分之五计算违约金数额为756.24元。综上所述，为维护自己的合法权益，爱斯阿尔物业公司诉至法院，请求法院依法判令：1、苏丽娟、齐国伟向爱斯阿尔物业公司支付自2011年3月25日至2016年6月30日期间所拖欠的应缴物业费金额为8,321.24元、违约金756.24元，总计9,077.48元；2、由苏丽娟、齐国伟承担本案全部诉讼费用。苏丽娟、齐国伟一审辩称：爱斯阿尔物业公司所述不属实，物业公司不积极与业主沟通，2010年入住至今没有人与我沟通我家存在的问题；我家窗户漏气、下水管道漏水、电表上有读数、在验房单上我都记载了，当时我都跟物业公司说明了，但是一直没有回复，当时物业公司承诺给我修理，但是至今没有修理，我要物业公司提供一下下水管道的图纸，物业公司人员说他们不保留图纸，根据法律规定，物业公司在接手、办理物业承接验收手续时应移交图纸，物业公司应保留；并收取了100元打压的钱，但是没有解决问题；我自己采取了各种措施，至今有没有最终解决我也不敢保证；由于漏水导致我家墙体长毛，至今没有解决；从入住至今配套的可对讲系统不可使用，楼门不能封闭，存在安全隐患；单元门张贴各种小广告，导致我出售房屋的价格降低；物业公司并没有尽到检查公共配套设施的义务；物业公司维修不及时，电梯坏了没有人修理，园区内大门所有都开着，门卡不好用。一审法院审理查明：苏丽娟、齐国伟系位于沈阳市浑南区SR国际新城201号1-14-3房屋业主，建筑面积126.04平方米。2010年7月5日爱斯阿尔物业公司与苏丽娟、齐国伟签订《SR国际新城临时管理规约》，双方约定物业服务费每月每平方米1元，逾期缴纳物业费超过三个月的，除按前款承担违约责任外，自超过三个月之日起按应缴纳物业费的千分之一向物业公司支付违约金。其后，爱斯阿尔物业公司开始为苏丽娟、齐国伟的房屋提供物业服务，现苏丽娟、齐国伟尚欠爱斯阿尔物业公司物业费为7,960.68元（从2011年3月25日—2016年6月30日。共计5年，共计63.16个月，房屋建筑面积126.04平方米，1元／月／平方米计算，物业费为7,960.68元）。其后，因苏丽娟、齐国伟未交纳上述物业费，故爱斯阿尔物业公司诉讼来院。上述事实，有双方当事人的陈述及其提供的临时管理规约、入住通知书等证据材料在卷佐证，经庭审质证，本院依法予以确认。一审法院认为：爱斯阿尔物业公司与齐国伟签订《SR国际新城临时管理规约》。苏丽娟、齐国伟作为该小区业主，在爱斯阿尔物业公司已提供物业服务的情形下，苏丽娟、齐国伟负有支付物业费义务。对于爱斯阿尔物业公司主张苏丽娟、齐国伟支付物业费的请求，因关于物业费欠缴数额，根据苏丽娟、齐国伟房屋面积，按收费标准计算，苏丽娟、齐国伟尚欠爱斯阿尔物业公司物业费为7,960.68元（从2011年3月25日—2016年6月30日。共计5年，共计63.16个月，房屋建筑面积126.04平方米，1元／月／平方米计算，物业费为7,960.68元），现爱斯阿尔物业公司主张物业费数额为8,321.24元，故爱斯阿尔物业公司的该请求本院对其合理部分予以支持。因爱斯阿尔物业公司未提供全面履行合同义务的证据，且苏丽娟、齐国伟并未恶意拖欠物业费，故爱斯阿尔物业公司的该项请求，本院不予支持。对于苏丽娟、齐国伟提出房屋存质量问题，因与本案不属于同一法律关系，苏丽娟、齐国伟可以另行解决。对于苏丽娟、齐国伟提出爱斯阿尔物业公司服务不到位的抗辩理由，因苏丽娟、齐国伟居住的小区未成立业主委员会，苏丽娟、齐国伟可以通过成立业主委员会并向业主委员反映上述问题，从而促使爱斯阿尔物业公司提供服务水平，不宜通过拒交物业费来损害其他业主的权益，且苏丽娟、齐国伟未提供证据加以证明，故苏丽娟、齐国伟的上述抗辩，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、苏丽娟、齐国伟于本判决生效之日起十日内向爱斯阿尔物业公司支付物业费7,960.68元（从2011年3月25日—2016年6月30日止）；二、驳回爱斯阿尔物业公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由苏丽娟及齐国伟负担。本院查明事实与一审法院认定事实基本一致。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因案涉《SR国际新城临时管理规约》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议应为合法、有效,双方均应遵照执行。现被上诉人已为包括上诉人在内的小区内全体业主提供物业服务，但上诉人拒绝交纳物业费，该行为已构成违约，故一审判令上诉人继续履行交纳物业费的判决并无不当。关于上诉人提出其入住后就发现对讲机不能使用、窗户漏气、进户门开关不灵等问题，但被上诉人一直不予处理的上诉主张，本院认为，因上诉人所反映的窗户漏气等问题，系属房屋质量问题，上诉人应向开发商主张相应权利。至于对讲机不能使用、进户门开关不灵等问题，上诉人亦应向开发商主张权利，与物业公司无关。故上诉人不能以此作为拒绝交纳物业费的理由，本院对上诉人的该项上诉主张不予支持。关于上诉人提出被上诉人承诺过水电表数有误，与物业费相抵的上诉主张，本院认为，因庭审中，被上诉人对此事予以否认。且上诉人亦无证据证明其上诉主张，上诉人应承担举证不能的法律后果。故本院对上诉人的该项上诉主张不予支持。关于上诉人提出园区大门损坏长期不予维修，楼道内自行车乱停乱放严重等问题的上诉主张，本院认为，虽庭审中，上诉人向法庭提供园内的现场照片等证据材料，用以证明被上诉人的物业服务存在问题，但照片只能反映被上诉人的物业服务存在瑕疵，并未构成根本违约，故本院对上诉人的该项上诉主张亦不予支持。综上所述，苏丽娟、齐国伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25元，由上诉人苏丽娟、齐国伟负担。本判决为终审判决。审 判 长 周                  濛审 判 员 姜         会         军代理审判员 朱         闻         天二〇一七年二月六日书 记 员 王可一本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判决。