江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第03791号
上诉人（原审原告）昆山多纳利车料有限公司，住所地昆山市张浦镇新吴街3号。
被上诉人（原审被告）江苏舜天盛泰工贸有限公司。
上诉人昆山多纳利车料有限公司（以下简称多纳利公司）因与被上诉人江苏舜天盛泰工贸有限公司（以下简称舜天公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2013）昆张民初字第0574号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月15日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2009年底，舜天公司（甲方）和多纳利公司（乙方）签订了《房屋租赁合同》一份，合同由双方盖章、多纳利公司法定代表人王长征签字，合同约定：舜天公司将其所有的位于昆山市张浦镇新吴街25号的厂房租赁给多纳利公司；租赁期限为2010年1月1日至2011年12月31日；租金为每年19万元，多纳利公司实际支付金额为17万元，余2万元作为舜天公司维修厂房的费用，多纳利公司必须及时维修房屋，房租的支付方式为2010年1月1日支付8万元，2010年7月1日支付9万元，2011年依次类推；两年期限后，如不出现当地政府征用及舜天公司总公司另作它途的，舜天公司按原价格再续租给多纳利公司两年，其他按原合同；如多纳利公司不需承租本房屋必须终止合同，多纳利公司不得将房屋转租给他人，否则，舜天公司有权收回房屋，在承租期间因基建项目或当地政府征用和舜天公司总公司另作其他用途，舜天公司需提前两个月通知多纳利公司，多纳利公司必须无条件同意终止合同，舜天公司负责按实际结算并退回剩余租金。合同还对其他事项进行了约定。
2011年6月7日，舜天公司向多纳利公司发函称：贵公司承租我公司位于昆山市张浦镇新吴街25号的厂房租赁合同将于2011年12月31日到期，经本公司董事会研究决定，此租赁合同到期后不再续约，请贵公司做好相关搬迁准备工作。合同到期后，多纳利公司未按舜天公司要求搬离租赁厂房，又汇给舜天公司8万元租金。2012年4月26日，舜天公司又向发函通知多纳利公司：1、要求多纳利公司务必于2012年6月30日前搬走在舜天公司厂房的所有财物，结清水电费等费用，逾期不搬的舜天公司将自行清场并收回房屋，对所有遗留物品均作为遗弃物处理；2、如多纳利公司能在2012年6月30日前搬离的，舜天公司愿意将多纳利公司预付的8万元租金退回。多纳利公司收到函告后未按舜天公司通知搬迁。
因多纳利公司未搬出承租厂房，舜天公司于2013年1月5日向原审法院提起诉讼，要求多纳利公司立即迁出位于昆山市张浦镇新吴街25号的1号至14号房屋、将房屋返还给舜天公司、支付逾期腾房占有使用费。2013年5月3日，原审法院作出（2013）昆张民初字第0026号民事判决，判决：1、昆山多纳利车料有限公司于判决生效后30日内搬出其承租的位于昆山市张浦镇新吴街25号的房产并将房屋腾空后交付给江苏舜天盛泰工贸有限公司；2、昆山多纳利车料有限公司于判决生效后10日内支付江苏舜天盛泰工贸有限公司房屋占有使用费（自2012年1月1日起按年租金17万元计算至实际搬出并将房屋交付之日止，其中，已支付8万元）。因多纳利公司不服该判决，向本院提起上诉。2013年10月31日，本院作出（2013）苏中民终字第1984号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。截止目前，多纳利公司仍未迁出租赁的房屋。
另查明：多纳利公司于2009年7月24日设立。涉案房屋从2003年开始，由案外人昆山皇富车料有限公司承租，在2005年11月7日签订的合同中有王长征签字。2010年9月28日，多纳利公司（甲方）与昆山皇富车料有限公司（乙方）签订添置资产权利协议一份，协议约定：昆山皇富车料有限公司在租赁涉案房屋期间所有的添置资产的产权归多纳利公司所有，昆山皇富车料有限公司不再享有权利。2014年5月29日，昆山皇富车料有限公司出具情况说明，再次申明涉案房屋期间所有的添置资产的产权归多纳利公司所有，昆山皇富车料有限公司不再享有权利。
另查明：舜天公司委托江苏苏地行土地房产评估有限公司对位于昆山市张浦镇新吴街25号房产价格和国有土地使用权价格进行评估。江苏苏地行土地房产评估有限公司于2011年11月23日出具苏地行-
房估字第1459号房地产估价报告，位于昆山市张浦镇新吴街25号房地产（总建筑面积3914.51平方米）公开市场价格为4439520元。2011年11月22日，江苏苏地行土地房产评估有限公司出具苏地行苏（2011）（估）字第1238号土地估价报告，位于昆山市张浦镇新吴街25号土地使用权（面积6560平方米）单位面积地价323元／㎡，总价格为2118900元。
2011年12月29日，舜天公司与昆山市张浦镇资产经营有限责任公司签订动迁补偿协议，约定：舜天公司将位于昆山市张浦镇新吴街25号的土地、房屋、建筑物（包括地面附属物和相关附属设施）、办公设施等所有资产于2012年12月30日搬迁结束，并交于昆山市张浦镇资产经营有限责任公司；根据评估结果，昆山市张浦镇资产经营有限责任公司一次性补偿被告7850000元，其中，房屋、装潢及附属设施补偿6558400元，停产停业费补偿1174200元，搬迁补偿费117400元。庭审中，舜天公司确认已领取动迁补偿款500000元。
另查明：苏地行-
房估字第1459号房地产估价报告中列明房地产价格由3项组成：1、房产部分，总价3728570.27元，共评估24幢房产，幢号15-24部分的房产没有房产证号和土地证号；2、附属部分，总价629549.77元，含变压器、厂牌及贴面、厂区道路等8项内容；3、绿化部分，共有15种苗木，总价81400元。
庭审中，多纳利公司主张依照房地产评估报告中的价格，以下部分是多纳利公司添置，其动迁款应为多纳利公司所有：15幢宿舍39062.57元、16幢厂房是99796.66元、17幢自行车彩钢棚11357.43元、空压机房2间（18幢、22幢）9542元、19幢厕所8486元、彩钢棚3间（20幢、21幢、24幢）210351.72元、23幢厂房是13822.54元；变压器375000元、铜字厂牌、大理石贴面和照明合计5680元、大门及门卫防盗窗2539元、水池300元、厂区道路（评估总价246030.57元）多纳利公司主张50000元；绿化除香樟、棕榈以外的全部苗木计16350元，合计842287.92元，多纳利公司主张842284元；另外，多纳利公司主张动迁补偿协议中停产停业费补偿1174200元，搬迁补偿费117400元归其所有。上述多纳利公司共主张舜天公司动迁补偿协议中2133884元归其所有，舜天公司对此不予认可，引起本案纠纷。
以上事实有多纳利公司提交的厂房租赁合同、发票、添置资产权利协议书，舜天公司提交的工商登记信息、厂房租赁合同、通知及邮寄凭证、民事判决书，法院调取的房地产评估报告、土地评估报告、动迁补偿协议及当事人在庭审中的陈述所证实，法院予确认。
多纳利公司的一审诉讼请求为：1、确认舜天公司资产评估及拆迁补偿款中属于多纳利公司的补偿款2133884元应属于多纳利公司所有；2、判令舜天公司已领取的拆迁补偿款中属于多纳利公司的补偿款返还多纳利公司；3、判令舜天公司承担本案诉讼费用。
原审法院认为，多纳利公司与舜天公司的《房屋租赁合同》尽管已到期，但案外人昆山皇富车料有限公司、多纳利公司在使用厂房过程中，新增了部分厂房、设施及绿化，舜天公司主张多纳利公司登记成立前就已经出租厂房，且出租时各项设施是齐全的，包括变压器，但舜天公司至今未能提供当初买卖厂房的合同及附件以证明出租时的房屋状况且多纳利公司提交了相关的建造房屋的合同、发票及相应证据中，尽管建筑面积与评估面积有些误差，但考虑到以上误差是因为实际建筑过程中会根据场地及用途进行变更，造成了实际施工与合同存在面积误差，法院认为，根据目前所有的证据，多纳利公司提供的证据足以证明昆山皇富车料有限公司、多纳利公司在舜天公司的厂区内进行了增设相应的厂房、设施、绿化，现昆山皇富车料有限公司将添置资产的权利转让给多纳利公司。虽然租赁合同约定不得擅自改变厂区设施，但舜天公司在租赁期间，对多纳利公司建设的行为从未提出异议，且舜天公司与昆山市张浦镇资产经营有限责任公司签订的动迁补偿协议中对以上部分一并进行了评估，视为舜天公司同意对多纳利公司形成附合物进行利用，故相应的拆迁补偿应归多纳利公司所有；现拆迁补偿协议已经发生法律效力，尽管舜天公司提交了解除补偿协议的通知，目前未经双方合意解除，且多纳利公司添置资产的事实是客观存在的，且经过评估程序进行了价值认定，舜天公司也予以认可，故多纳利公司要求其添置的部分依照房地产评估报告中的价值归其所有的主张，法院予以支持。至于多纳利公司要求厂区道路50000元的主张，结合《厂房租赁合同》中约定舜天公司给了多纳利公司每年20000元的租金减免，作为维修厂房的费用，并且截止目前多纳利公司未提供其修建道路的相关证据，故对此部分法院不予支持。其他评估报告中未涉及的由多纳利公司投资建设、装潢的部分，视为舜天公司不同意进行利用，多纳利公司可以自行拆除并恢复原状。综上，评估报告中多纳利公司投入建造的资产总价值为792287.92元。
关于多纳利公司主张的停产停业补偿费1174200元，搬迁补偿费117400元归其所有及要求舜天公司返还已领取的拆迁补偿款中属于多纳利公司部分的诉讼请求，根据有关拆迁规定，停产停业补偿费、搬迁补偿费是拆迁人因拆迁非住宅房屋，给房屋产权人和实际经营者造成停产停业损失、搬迁的补偿。房屋产权人和经营者之间有明确书面协议约定的从其约定。本案中，多纳利公司与舜天公司合同约定，房屋租赁期间，因基建项目或当地政府征用，舜天公司应提前二个月通知多纳利公司，多纳利公司必须无条件同意终止合同，舜天公司负责按实际结算并退还剩余租金。现舜天公司在合同到期前已提前半年通知多纳利公司不再续租，故多纳利公司应在合同到期日2011年12月30日前及时做好企业搬迁的工作，其因租赁合同期满而搬迁造成的损失应当属于企业经营中的合理损失，并且动迁补偿协议约定为2012年12月30日前搬迁结束交于张浦镇资产经营有限责任公司，这时间是在双方房屋租赁合同期满终止之后一年，不会对多纳利公司利益造成侵害，因此，对多纳利公司的该诉讼请求，法院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第十七条之规定，判决：一、江苏舜天盛泰工贸有限公司的资产评估及拆迁补偿款中792287.92元属于昆山多纳利车料有限公司所有，江苏舜天盛泰工贸有限公司在收到以上拆迁补偿款后七日内支付给昆山多纳利车料有限公司；二、驳回昆山多纳利车料有限公司的其他诉讼请求。案件受理费23871元，由昆山多纳利车料有限公司负担12148元，江苏舜天盛泰工贸有限公司负担11723元。
上诉人多纳利公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：多纳利公司对于原审判决有关舜天公司资产评估及拆迁补偿款中792287.92元属于多纳利公司所有的判决内容没有异议，但是对于停产停业补偿费以及搬迁补偿费的判决不服。一、停产停业损失只有多纳利公司具备补偿条件，舜天公司未在征收房屋生产经营，征收该房屋也不会给其造成实际的损失，故舜天公司不具备补偿的条件。二、本案的征用房屋中没有舜天公司任何财物需要搬迁，所需搬迁的财物均为多纳利公司所有，故搬迁费用应由多纳利公司取得。三、舜天公司与拆迁部门有关拆迁补偿的谈判、评估及签约均发生在租赁期内，征收房屋的补偿均是建立在多纳利公司经营状况及财产状况上确定的，本案中的停产停业损失和搬迁补偿费均应属于多纳利公司所有。综上，原审认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原审判决并依法改判停产停业补偿费1174200元、搬迁补偿费117400元属于多纳利公司所有，舜天公司在收到补偿款后应在7日内返还多纳利公司，案件诉讼费由舜天公司承担。
被上诉人舜天公司二审辩称：一、在厂房租赁合同因期满而解除后，搬迁是多纳利公司的法定义务，不论拆迁与否，均与多纳利公司无关且不会损害多纳利公司利益，其要求享受拆迁补偿无事实和法律依据。二、原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求发回重审。原审认定拆迁补偿款中792287.92元所对应的财产属于多纳利公司是缺乏事实依据的，属于认定事实不清。原审判决多纳利公司享受792287.92元补偿款是适用法律错误，本案涉及两个法律关系，一是多纳利公司与舜天公司之间的租赁合同关系，多纳利公司并无要求舜天公司给予补偿的法律或合同依据；另一是舜天公司作为被征收人与政府部门之间的拆迁补偿法律关系，多纳利公司也无替代或享受的法律或合同依据。此外，舜天公司于2014年5月8日书面通知拆迁方解除拆迁补偿合同，在动迁补偿协议已经解除的情况下原审所作的判决属于认定事实不清、适用法律错误。综上，多纳利公司的上诉请求是没有事实和法律依据，不但其上诉主张的停产停业损失和搬迁补偿费不应支持，其财产补偿也不应支持。
二审经审理查明事实与原审一致。
本院认为，本案的争议焦点是多纳利公司是否有权取得停产停业补偿费及搬迁补偿费。本案中，舜天公司与多纳利公司签订的房屋租赁合同于2011年12月31日到期，舜天公司于2011年6月7日向多纳利公司发函明确双方之间的租赁合同于2011年12月31日到期终止，不再续租，多纳利公司应在合同到期前做好企业搬迁的准备工作并于2011年12月31日将诉争租赁房屋交还给舜天公司。舜天公司签订的动迁补偿协议约定于2012年12月30日前将拆迁房屋交于张浦镇资产经营有限责任公司，租赁合同到期终止日与动迁补偿协议约定的交房日期相隔一年，故本案诉争房屋动迁未对多纳利公司的生产经营产生影响，多纳利公司未能举证证明因租赁房屋动迁造成其停产停业损失及搬迁损失，其主张相应补偿归其所有缺乏依据。本案诉争的被拆迁资产中有部分资产系多纳利公司投入建造，该部分资产对应的拆迁补偿款应归多纳利公司所有，原审据此判决拆迁补偿款中792287.92元归多纳利公司所有并无不当。至于舜天公司提出的动迁协议已经解除的主张，舜天公司单方面发出的解除通知未得到昆山市张浦资产经营有限责任公司同意，尚不足以发生动迁协议已解除的效力，故对舜天公司该主张本院不予采信。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，上诉人多纳利公司的上诉理由依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费23871元，由上诉人昆山多纳利车料有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
代理审判员 陈 斌
代理审判员 郭 锐
二０一五年一月九日
书 记 员 毛莉莉