山东省东营市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民四终字第137号
上诉人（原审原告）：贵文静。
委托代理人：贵阳杰，上海市华天平律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：山东地球村置业有限公司。
法定代表人：闫爱春，董事长。
委托代理人：李成银，山东正义之光律师事务所律师。
委托代理人：秦春燕，山东崇义律师事务所律师。
上诉人贵文静因与上诉人山东地球村置业有限公司（以下简称地球村公司）商品房买卖合同纠纷一案，均不服东营市东营区人民法院（2014）东民初字第1666号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人贵文静及其委托代理人贵阳杰，上诉人地球村公司的委托代理人李成银、秦春燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
贵文静在原审中诉称，原告系山东海科化工集团有限公司（以下简称海科集团公司）的员工。公司于2009年8月起组织员工购买被告开发的位于华山路以西、小清河以南的金山小区。原告购买了金山小区36号1单元301室一套及储藏室，住宅面积为110.5平方米，价格为2750元/平方米；储藏室面积为19.84平方米，价格为1600元/平方米，总价款合计335619元。原告于2009年10月28日向被告交纳了总价款30%的房款100686元，被告向原告出具收费收据。付款后，原告一直要求被告交付房屋并配合办理产权过户，但被告始终未予办理。原告请求判令被告协助向原告交付位于东营市华山路389号金山小区36号楼1单元301室房屋及储藏室，并协助原告办理产权过户，原告支付剩余购房款234933元；判令被告依法赔偿原告各项经济损失人民币133186元（含逾期竣工备案及逾期交房违约金100686元、因被告延期交房导致原告租金损失14500元、律师代理费18000元）；诉讼费由被告负担。
地球村公司答辩称，原告要求被告交付房屋无事实及法律依据。被告与海科集团公司签订商品房团购合同后又达成会议纪要，原告没有在会议纪要约定的时间履行付款及签订商品房买卖合同，已经视为自动放弃购房，原告应当自行承担缔约过失责任。被告不同意按原价将涉案商品房出售原告，如果原告购买，应当按现价与被告签订商品房买卖合同。
原审法院查明，2009年8月30日，被告作为出卖人（甲方）与买受人海科集团公司（乙方）签订《商品房团购合同》，主要内容有：”一、乙方购买甲方开发建设的位于东营市华山路389号金山小区的楼房292套，该楼房为多层住宅，户型为90-150型。房屋均价为2599元/平方米，车库价格为2599元/平方米，储藏室价格为1600元/平方米，总房款约计人民币壹亿贰仟万。二、1、本合同签订十五日内乙方支付甲方30-40%的购房首付款（原房屋订金可转抵），具体到每个职工的首付款比例由银行在办理按揭贷款时审查核准，届时首付款不足的应首先补足。2、剩余房款可分期支付或办理按揭贷款，乙方购房职工应在甲方取得《商品房预售许可证》后三十日内与甲方签订《商品房预售合同书》，《商品房预售合同书》的内容应与本合同内容一致。乙方购房职工办理按揭贷款的，应在签订《商品房预售合同书》后三十日内办结贷款手续，分期付款的或因乙方购房职工的原因不能办理按揭贷款的，应在《商品房预售合同书》签订后三十日内付清全部房款，且乙方对此承担连带付款责任。3、购房者向甲方交纳的房款由乙方在上述约定时间内统一收齐后交于甲方或者由购房者直接向甲方交纳。三、1、本合同签订并乙方全部房款按上述条款支付到位后十二个月内甲方负责办理完成所购买商品房所在地块的国有建设用地使用权证书（用途为住宅用地），若迟延超过十五日，自第十六日起每逾期一天，甲方向乙方支付相当于房屋总造价万分之五的违约金。2、房屋竣工之日起一个月内甲方负责组织政府有关职能部门同乙方代表共同参与房屋验收，确保36号等楼房在2010年9月底前完成竣工验收，在12月底前完成竣工验收备案，若迟延超过十五日，自第十六日起每逾期一日，甲方向乙方支付相当于房屋造价万分之五的违约金。3、所购商品房在验收合格十二个月内，甲方负责办理完毕分户房屋所有权证书，在房屋所有权证书办理完毕六个月内，办理完毕分户国有土地使用权证书。若因甲方原因未按期办理完成，每迟延一天甲方向乙方支付相当于房屋造价万分之五的违约金。4、如乙方未按约定支付购房款及相关费用，每逾期一天，乙方向甲方支付相当于房屋总价款万分之五的违约金，超过约定期限六十天的，甲方有权解除本团购合同或解除部分房屋购买合同。5、甲乙双方均可依据法定或约定事由与对方解除合同，但必须以书面方式通知对方，对方对此提出异议的期限为两个月。四、如因履行本合同产生争议，双方协商不成时可依法向项目所在地的人民法院提起诉讼。五、本合同自双方盖章签字之日起生效，未尽事宜，双方可签订补充协议予以约定。
原告贵文静系海科集团公司的在职员工，在团购协议后选购金山小区36号楼1单元301室，住宅面积110.5平方米，单价2750元/平方米，储藏室面积19.84平方米，单价1600元/平方米，合计应交款335619元，30%的首付款为100685.70元。2009年10月24日原告贵文静将房款95686元汇至被告法定代表人闫爱春的账户，10月28日被告将房款95686元与原告贵文静已交纳的5000元押金合并，为原告贵文静开具100686元的房款收据一份，同时注明原告贵文静选购的房号。
涉案楼房于2011年竣工。2011年11月24日，被告法定代表人闫爱春与海科集团公司法定代表人杨晓宏签订会议纪要，对交款方式约定为三类，分别为交全款的、分期付款的、按揭付款的，如对这些条件均不认可的，可以选择退房，被告补偿退房款，五楼补偿每平方300元（包括阁楼），四楼补偿每平方400元，一至三楼补偿每平方500元,并约定所有购房户如不遵守该会议纪要条款的，视为自动放弃。2012年1月17日，被告法定代表人闫爱春与海科集团公司法定代表人杨晓宏就付款期限和利息问题再次协商，形成第二份会议纪要，对三种交款方式进一步明确约定，交款时间确定为2012年1月20日前，如不按照约定付款，视为自动放弃购房。
2012年1月18日至20日海科集团公司部分员工按照会议纪要确定的付款方式履行了交款义务。原告未在上述期限内向公司及被告交纳剩余房款234933元，海科集团公司将原告列入金山小区内部未表态人员附表中。被告于2012年1月将团购住房的钥匙交付海科集团公司，原告自海科集团公司取得涉案房屋的钥匙后入住。庭审中，原告主张未交纳剩余房款的原因是对会议纪要不知情且对会议纪要的内容不认可，原告无法办理按揭贷款的原因系被告未取得产权证。
被告至今未办理《商品房预售许可证》，于2013年11月23日办理《土地使用权证》，于2014年6月30日办理东营区华山路389号36幢、8幢、9幢的《房屋所有权证》。原告订购的金山小区36号楼1单元301室现处于待售状态,其实测面积为106.05平方米。
原审法院认为，被告与海科集团公司签订的商品房团购合同具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，此后被告收受了原告交纳的涉案商品房总价款30%的首付款，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该团购合同可以视为商品房买卖合同，原、被告就涉案商品房成立商品房买卖合同关系。根据《城市房地产管理法》第四十四条的规定，商品房预售应具备取得土地使用权证书、办理预售许可证等条件，被告尚不具备商品房预售资格即对外签订商品房团购合同，该合同应为无效协议，但在本案诉讼发生时涉案商品房已具备商品房现售条件，团购合同可以作为有效协议予以认定。原、被告分别作为涉案商品房的买受方及出卖方，应当按约全面履行合同义务。海科集团公司不是涉案商品房的买受人，其法定代表人在原告未授权的情况下无权代表买受人一方与被告就剩余房款的付款方式作出变更或补充，因此，两份会议纪要在未经原告追认的情况下对原告不具有拘束力，在原告未按会议纪要商定的时间交款时不能认定原告具有放弃购房的意思表示。涉案商品房现处于待售状态，原、被告之间的商品房买卖合同具备继续履行的条件，应继续履行。由于原告自认已实际占有使用涉案商品房，对原告交付房屋的诉讼请求不予支持。被告协助原告办理涉案商品房的产权登记系被告应履行的合同义务，对原告的该项请求予以支持，但原告应按房屋实测面积先履行向被告支付剩余房款222695.5元（含储藏室）的付款义务。关于原告要求被告承担逾期竣工验收及逾期交房违约金的请求，因在商品房团购合同中被告已明示其尚未取得商品房预售许可证的事实，原告在明知被告不具备商品房销售资格的情况下仍与其发生商品房买卖合同关系，原告存在一定过错，虽被告未按商品房团购合同履行相关义务，因双方均有过错，应各自承担相应的责任，对原告的该项诉讼请求不予支持。原告主张的因涉案商品房逾期竣工导致其租赁他人房屋产生的租金损失与本案无直接关联性，对此不予支持；原告自动放弃要求被告承担律师代理费的请求，对此予以准许。经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告贵文静与被告山东地球村置业有限公司继续履行金山小区36号楼1单元301室的商品房买卖合同；二、被告山东地球村置业有限公司在原告贵文静按实测面积交纳剩余购房款222695.5元后三十日内协助原告贵文静办理金山小区36号楼1单元301室的产权登记；三、驳回原告贵文静其他诉讼请求。案件受理费8332元，由原告负担1998元，被告负担6334元。财产保全费2270元，由被告负担。
贵文静不服原审判决，向本院提起上诉称，一、原审法院认可《商品房团购合同》合法有效，故该合同约定的违约责任条款也是有效的，则上诉人提起的违约赔偿请求应当被支持。二、原审法院判决不支持上诉人贵文静主张的违约金，既不符合法律规定，也不符合常理。1、在不具备商品房销售资格的情况下签订商品房买卖合同，其过错是双方的，并不仅仅是上诉人单方面过错，原审不应据此免除地球村公司的责任。2、在双方均有过错的情形下，也只应当减轻另一方的赔偿责任，而不应当全部支持。综上，上诉人贵文静依据合法有效的协议约定向地球村公司提起违约赔偿，符合法律规定，请求判令：撤销原审判决第三项，依法改判地球村公司支付逾期交房违约金（自2010年10月16日起按每日129.95元计算至判决生效之日止）；一、二审诉讼费用由地球村公司承担。
地球村公司对上诉人贵文静的上诉辩称，一、上诉人贵文静没有按照约定支付购房款，按照地球村公司与海科集团公司的约定，上诉人贵文静属于自动放弃购房的业主，故上诉人贵文静主张的逾期交房违约金依法不能成立。二、涉案《商品房团购合同》的效力与上诉人关于违约金的诉求能否得到支持无关，在违约金条款生效的前提下，应结合案件事实、双方存在过错等予以综合判断，违约金条款的生效并不必然导致对方承担违约责任。三、原审判决对逾期交房违约金不予支持符合法律规定。综上，请求法院驳回上诉人贵文静的上诉请求。
地球村公司亦不服原审判决上诉称，一、1、涉案《商品房团购合同》不具备商品房买卖合同的主要条款，不属于商品房买卖合同，应为商品房预约认购书，原审判决认定贵文静与地球村公司之间存在房屋买卖合同关系属认定事实不清。2、涉案团购合同的内容证实贵文静并非合同当事人，地球村公司与贵文静不存在商品房买卖合同关系。团购合同第三条第二款关于在取得商品房预售许可证后三十日内再签订商品房买卖合同的约定，否定了实际买受人（在本案中系贵文静）为团购合同的当事人，故在双方签订正式商品房买卖合同之前，双方不成立商品房买卖合同关系。3、《商品房团购合同》与后来形成的两份会议纪要均为地球村公司与海科集团公司协商确定的，均对贵文静有约束力。贵文静没有在会议纪要约定的时间履行付款及签订商品房买卖合同，视为其自动放弃购房，原审判决地球村公司对贵文静履行团购合同所确定的义务无事实依据。二、原审法院未准许地球村公司以书面方式申请追加海科集团公司作为本案第三人，属程序违法。综上，请求：撤销原审判决，依法改判驳回贵文静的原审诉讼请求或发回重审；本案一、二审诉讼费用均由贵文静承担。
贵文静对上诉人地球村公司的上诉辩称，一、1、原审法院在另一案件即郭振华案件中已经查明在海科集团公司组织员工团购之初，已经于2009年8月18日同地球村公司签订了一份《商品房认购协议书》，故2009年8月30日《商品房团购合同》的性质不可能再为商品房认购合同，上诉人认为涉案《商品房团购合同》不属于商品房买卖合同是不成立的。2、贵文静提交的团购合同、收款收据、海科集团公司的证明等证据明确反映了涉案房屋的具体位置、楼号、户型、面积、总价款、交款方式等内容，且地球村公司已向贵文静交付了房屋钥匙，可见涉案《商品房团购合同》完全符合《商品房销售管理办法》第十六条约定的主要条款。3、地球村公司的上诉状中首先认为贵文静不是《商品房团购合同》的当事人，但又认为《商品房团购合同》与后来的两份会议纪要均对贵文静具有约束力，明显矛盾。地球村公司认为其与贵文静不存在商品房买卖关系，又陈述海科集团公司是作为贵文静的代理人与其签订团购合同及会议纪要的，亦存在矛盾。4、海科集团公司作为团购组织方与地球村公司签订涉案团购合同后，贵文静支付30%的首付款进行追认，地球村公司交付房屋钥匙，使贵文静在内的购房员工取得了合同事实当事人的权利，而退出团购相关事宜。两份会议纪要从性质上不是合同，不具备法律效力，其内容也绝非《商品房团购合同》的补充，且规定的内容严重侵害了购房者的权益，毫无公平可言，贵文静从未见过该两份会议纪要，原审法院认定两份会议纪要无效是正确的。二、海科集团公司不是本案第三人，原审法院没有追加是正确的。综上，应驳回上诉人地球村公司的所有上诉请求。
二审期间，上诉人贵文静、地球村公司均未提交新的证据。
二审查明的案件事实与原审判决认定的案件事实一致。
本院认为，本案二审的争议焦点为：一、贵文静主张地球村公司应向其支付逾期交房违约金是否有事实及法律依据；二、涉案《商品房团购合同》是否属于商品房买卖合同；三、涉案两份会议纪要是否对贵文静具有约束力。
关于贵文静主张的逾期交房违约金的问题。本案中，贵文静主张的逾期交房违约金实际为延期竣工违约金，地球村公司与海科集团公司2009年8月30日签订的《商品房团购合同》第四条第4款约定“2#、17#、20#楼在2011年5月底前完成竣工验收，在2011年8月底前办理完成竣工验收备案。”该约定系地球村公司与海科集团公司之间就涉案楼房整体竣工验收作出的约定，并未涉及向具体业主交付房屋的期限，不影响贵文静的实际权益，且主张该违约责任的主体亦应为海科集团公司，而非具体的个人，故贵文静主张的逾期交房违约金缺乏事实及法律依据，原审法院不予支持正确。
关于涉案《商品房团购合同》是否属于商品房买卖合同的问题。本院认为，涉案团购合同虽符合商品房预约合同的基本特征，但地球村公司已经按约定收取了贵文静30%的购房款，并向贵文静出具了收款收据，确定了贵文静所购房屋的具体房号、面积、总价款等内容，双方之间已经形成了事实上的商品房买卖合同关系，且地球村公司在本案诉讼发生时也已具备了商品房现售资格，故原审判决认定该《商品房团购合同》的性质为商品房买卖合同并无不当。上诉人地球村公司关于涉案《商品房团购合同》属于预约合同的上诉理由不能成立。
关于涉案两份会议纪要是否对贵文静具有约束力的问题。本院认为，地球村公司与海科集团公司达成的两份会议纪要，系该两公司对涉案房款如何交纳达成的补充协议，该协议内容变更了《商品房团购合同》约定的购房款交纳方式，加重了贵文静的付款义务，且并未得到贵文静的追认，并不当然对贵文静具有拘束力，贵文静未按协议履行付款义务亦不能认定其具有放弃购房的意思表示，故双方的购房合同仍应继续履行。原审认定两份会议纪要对贵文静无拘束力正确。
综上，两上诉人的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8332元，由上诉人贵文静负担4166元，上诉人山东地球村置业有限公司负担4166元。
本判决为终审判决。
审 判 长 许晓芳
代理审判员 李 静
代理审判员 孙延斌
二〇一五年七月二十八日
书 记 员 温继春