广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第1596号
上诉人（原审原告）：司徒敏仪，住所地：深圳市罗湖区。
委托代理人：朱珠，广东普罗米修律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：深圳市旺业物业管理有限公司。住所地：广东省深圳市罗湖区。
法定代表人：陈新霞，总经理。
被上诉人（原审被告）：旺业地产（深圳）有限公司。住所地：深圳市罗湖区。
法定代表人：陈初帆，董事长。
两被上诉人共同委托代理人：陈祖兴，广东世纪华人律师事务所律师。
上诉人司徒敏仪因与被上诉人深圳市旺业物业管理有限公司（以下简称旺业物业公司）、旺业地产（深圳）有限公司（以下简称旺业地产公司）合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第416号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：司徒敏仪是位于深圳市罗湖区XX房产（以下简称涉案房产）的业主，房产的建筑面积66.31平方米，房屋用途为住宅。旺业物业公司是旺业豪苑小区的前期物业管理单位，自2004年开始接受旺业豪苑的开发建设单位旺业地产公司的委托为旺业豪苑小区提供物业管理服务至今。
司徒敏仪自2004年入住涉案房产后，曾因房屋质量等问题，向相关部门反映情况，相关部门对反映的情况作了回复。2008年3月20日，深圳市建设局作出深建访（2008）7号“关于旺业豪苑房屋质量问题投诉的复函”，内容如下：对于业主投诉旺业豪苑金业阁6F因阳台下水管道破裂，阳台积水，水流入卧室并渗漏到5F问题，经查看，金业阁6F卧室地面存在多条细裂缝。我局工作人员已责成建设单位委托施工单位履行保修职责，尽快对裂缝进行处理。且建设单位代表会上已表示，立即按要求进行处理。
2013年，旺业物业公司曾以其为原告，以司徒敏仪为被告，向原审法院起诉追讨物业服务费等费用，案经原审法院一审、深圳中级人民法院二审、向广东省高级人民法院申请再审。
旺业豪苑大厦于2003年竣工验收，并取得深圳市建设局核发的《深圳市建设工程竣工验收备案证明书》。
一审庭审中，各方对涉案房产可视对讲机不能正常使用之事实无争议，司徒敏仪称可视对讲机从2005年开始已经不能使用，旺业物业公司则称可视对讲机在旺业物业公司2004年接手小区物业管理之前已经不能使用。旺业物业公司、旺业地产公司对房屋是否存在质量问题及房屋质量问题与损害结果之间的因果关系均存在异议。司徒敏仪经原审法院释明，明确表示不对涉案房产的房屋质量问题进行鉴定。
一审期间，原审法院为查清案件事实组织各方当事人到涉案房产现场勘察，勘察内容如下：涉案房产主卧地板有比较明显三处裂缝，对此司徒敏仪认为房屋质量存在问题，而且楼下5F也可以看到该裂缝。旺业物业公司管理处人员表示该房屋原为样板房，因为交付较晚，开发商可能没有维修到。涉案房产的木地板和衣柜存在部分损失，司徒敏仪主张房屋漏水导致，旺业物业公司、旺业地产公司主张不排除司徒敏仪自身装修导致。涉案房产可视对讲机不能正常使用。
司徒敏仪的一审诉讼请求：1、判令旺业物业公司、旺业地产公司给司徒敏仪维修XX房破裂地面、木地板（15平方米）和木制衣柜（2.5米×2米）；2、判令旺业物业公司、旺业地产公司给司徒敏仪恢复6F的可视对讲机系统；3、由旺业物业公司、旺业地产公司承担本案诉讼费。
原审法院认为，旺业物业公司作为旺业豪苑小区的物业管理单位，应为旺业豪苑小区提供必要的安全保障等义务。可视对讲机是小区的必要设备，影响到小区管理安全，旺业豪苑小区的可视对讲机多年来不能正常使用，影响到包括司徒敏仪在内小区业主的合法权益。因此，司徒敏仪要求旺业物业公司修复涉案房产的可视对讲机的诉讼请求，原审法院予以支持。根据2007年12月20日深圳市建设工程质量监督总站对旺业豪苑的孙胜利等业主作出的“关于旺业豪苑房屋质量（可视对讲）问题投诉的复函”，旺业地产公司对可视对讲机负有维修责任，因此，司徒敏仪要求旺业地产公司共同承担维修可视对讲机责任的诉讼请求，原审法院予以支持。根据深圳市建设局作出深建访（2008）7号“关于旺业豪苑房屋质量问题投诉的复函”及原审法院现场勘查的情况，足以认定涉案房产主卧地板有三次裂缝，存在明显的质量问题，旺业地产公司作为开发建设单位至今未履行相关的维修责任，因此，司徒敏仪要求旺业地产公司承担维修责任的诉讼请求，原审法院予以支持。旺业物业公司作为旺业豪苑小区的物业管理单位，仅受聘于旺业地产公司从事前期物业管理服务，司徒敏仪诉请其承担涉案房产维修责任依据不足，原审法院不予支持。司徒敏仪向原审法院提交的相关证据尚不足于证明涉案房产房屋质量问题与损害结果存在因果关系。由于司徒敏仪经原审法院释明明确表示不就房屋质量问题申请鉴定，原审法院无法认定涉案房产的房屋质量问题与损害结果存在因果关系，司徒敏仪应承担举证不能的法律后果，其要求被告承担木地板、木制衣柜维修义务的诉讼请求，原审法院均不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国物业管理条例》第三十六条第一款、第四十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、旺业物业公司、旺业地产公司应于判决生效之日起十日为司徒敏仪修复深圳市罗湖区XX房产的可视对讲机。二、旺业地产公司应于判决生效之日起十日为司徒敏仪修复深圳市罗湖区XX房主卧地板。三、驳回司徒敏仪的其他诉讼请求。一审受理费100元，由旺业物业公司、旺业地产公司承担。
上诉人司徒敏仪不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、旺业物业公司、旺业地产公司修复或赔偿司徒敏仪6F房间变形的15平方米木地板和受潮腐烂的木制衣柜2.5米×2米；2、旺业物业公司、旺业地产公司修复深圳市罗湖区XX房破裂地面，包括但不限于主卧地面上比较明显的三处裂缝；3、由旺业物业公司、旺业地产公司承担二审诉讼费用。上诉理由：一、原审法院驳回司徒敏仪的第一项诉讼请求，处理错误。首先，司徒敏仪的损害结果是由于墙体外排污水管损坏致司徒敏仪阳台地漏返水（尤其是暴雨天），水通过阳台进入卧室后浸泡了靠返水阳台房间的木地板和家具。2005年发现后，司徒敏仪一直在与旺业物业公司、旺业地产公司交涉，但一直未获解决。该房间被返水浸泡侵犯后，致屋内极度潮湿，继而家具地板发霉生虫，因6F是样板房，此前阳台返水最高可致卧室水深高达30厘米，加上地板上有裂缝，故直接渗水至5F，且旺业物业公司、旺业地产公司旺长达数十年不履行维修墙体外排污水管义务致使6F房间扩大损害结果是根本原因，若旺业物业公司、旺业地产公司及时维修了墙体外排污水管，阳台地漏不再返水，则6F房间不会出现木地板因返水浸泡、过度潮湿而霉变生虫，衣柜也受潮发霉腐烂的严重后果，旺业物业公司、旺业地产公司对损害结果具有不可推卸的责任。其次，损害结果并非因房屋质量问题所致，一审法院在向司徒敏仪释明时一直强调房屋质量问题，误导了司徒敏仪，司徒敏仪作为普通老百姓认为是墙体外排污水管损坏致司徒敏仪阳台地漏大量返水而旺业物业公司、旺业地产公司长达数十年不履行维修义务导致6F房间木地板和家俱损失，而非房屋出现质量问题。故司徒敏仪不申请对涉案房产的房屋质量进行鉴定合法有据，因其与本案无关，也符合普通民众的认知程度。6F房间的地板裂缝才属于房屋质量问题，但裂缝不是导致损害结果的原因。再次，阳台地漏返水现象属于客观事实，不需要申请鉴定。墙体外排污水管损坏致使阳台地漏返水的不止司徒敏仪一家，司徒敏仪一审提交了深建质复（2013）031号《关于旺业豪苑业主房屋质量相关问题投诉的复函》，其中《工程质量投诉调查情况记录表》的第一页第五条已显示刘峰涛作为旺业物业公司、旺业地产公司的代表已认可6F阳台地漏返水现象，且地板有被浸泡的痕迹。作为旺业物业公司、旺业地产公司已自认的事实不需要司徒敏仪再申请鉴定举证。二、一审法院忽略对司徒敏仪有利的证据，对司徒敏仪不公。旺业物业公司、旺业地产公司承认阳台地漏返水致6F房间损害的事实，但一审法院忽略司徒敏仪一审提交的深建质复（2013）031号《关于旺业豪苑业主房屋质量相关问题投诉的复函》，仍要求司徒敏仪申请鉴定房屋质量问题进行举证，对司徒敏仪不公。三、一审法院判决适用法律错误。
被上诉人旺业物业公司、旺业地产公司答辩称：原审判决认定事实无误，适用法律正确。司徒敏仪应当证明损失行为与我方有关系，司徒敏仪所陈述的理由排水管损害、阳台地漏、木地板家具损失等均是司徒敏仪的单方陈述，没有证据予以证实。排水管损害也不必然导致阳台积水，司徒敏仪诉请的木地板家具损害也可能是装修、人为、产品质量存在问题造成，司徒敏仪没有在法庭的释明下拒不申请司法鉴定，应当承担败诉的不利结果。因此在本案中，应当驳回司徒敏仪的上诉请求。
本院经审理查明：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院二审补充查明：一、涉案小区《物业管理合同》第二条委托管理事项第（二）项的内容为：房屋建筑本体公用设施设备（公用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、公用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、加压供水设备、配电系统、楼内消防设备、电梯、水中系统等）的维修、养护、管理和运行服务。二、根据深圳市住房和建设局深建质复（2013）031号《关于旺业豪苑业主房屋质量相关问题投诉的复函》，深圳市住房和建设局在收到业主（包括涉案房屋业主）投诉后，委派相关专业执法人员召集原建设（授权物业管理单位代表）、设计、监理、施工、物业管理单位和部分业主于2013年7月31日到现场进行了查验，并就相关问题进行了协商。对现场能确定责任的质量问题，要求建设单位、物业管理单位承诺于十天内整改完成，其中包括涉案房屋阳台雨水地漏在暴雨时有返水现象，要求根本解决阳台返水问题。在该复函所附的《工程质量投诉调查情况记录表》中，包括旺业地产公司、旺业物业公司及涉案房屋业主在内的各方共同确认，涉案房屋阳台雨水地漏返水现象（尤其是在暴雨季节）确实存在，业主房间地板有被浸泡痕迹。针对以上问题，旺业地产公司、旺业物业公司承诺十天内采取措施根本解决返水问题。三、司徒敏仪在诉讼期间明确其第一项诉讼请求的维修范围仅限于涉案房屋主卧地面明显的三处裂缝及变形的木地板（15平方米）和受潮腐烂的木制衣柜（2.5米×2米），维修程度以能够恢复原状（采用同标准的材料）即可。四、与涉案房屋同一栋的金业阁XX业主司徒卫强、关碧柳也以阳台地漏返水造成房屋主卧室内地板家具受损为由，向原审法院起诉旺业物业公司、旺业地产公司，要求修复受损的地板和家具。原审法院将上述案件本案合并审理并就该案作出（2015）深罗法民三初字第415号民事判决，司徒敏仪不服该判决，向本院提起上诉，本院受理该案后，将该案与本案合并审理，该案案号为（2015）深中法房终字第1595号。二审补充查明的以上事实有《物业管理合同》、深建质复（2013）031号《关于旺业豪苑业主房屋质量相关问题投诉的复函》等材料在卷证实，足以认定。
本院认为：在本案中，司徒敏仪系基于其与旺业物业公司之间的物业服务合同及与旺业地产公司之间的房屋买卖合同提起诉讼，本案应确定为合同纠纷案件。根据双方的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：一、旺业物业公司和旺业地产公司对涉案房屋的阳台地漏返水问题是否负有维修义务。二、司徒敏仪有关要求旺业物业公司、旺业地产公司修复涉案房屋主卧室内木地板、木制衣柜的诉讼请求是否应当支持。
关于第一个争议焦点。按照涉案小区《物业管理合同》的约定，旺业物业公司对房屋共用的上下水管道、落水管负有维修义务。在深圳市住房和建设局2013年7月31日组织各方到现场查验并解决业主投诉问题的过程中，旺业物业公司、旺业地产公司也确认涉案房屋存在阳台地漏返水问题，并承诺十天内采取措施根本解决该问题。此后，旺业物业公司、旺业地产公司并未按照承诺履行维修义务。本院认为，涉案房屋的阳台地漏返水问题已经各方现场确认，旺业物业公司和旺业地产公司应当按照承诺对上述返水问题履行维修义务。
关于第二个争议焦点。《物业管理条例》第三十一条规定，建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。第三十六条第二款规定，物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。在本案中，旺业物业公司、旺业地产公司未能按承诺及时对涉案房屋阳台地漏返水问题进行维修，上述返水问题长期未能得到解决，致使涉案房屋卧室内木制地板、衣柜受损，旺业物业公司、旺业地产公司应对此承担违约责任。司徒敏仪请求旺业物业公司、旺业地产公司维修其房屋主卧室内受损的木制地板、衣柜，符合法律规定，应当予以支持。对于维修的范围和标准，应以受返水影响的卧室内木地板（15平方米）和木制衣柜（2.5米×2米），修复至原状（采用同标准的材料）为限。
此外，对于司徒敏仪有关涉案房屋主卧室内地面三处裂缝的维修问题，原审法院已经认定旺业地产应对此承担维修责任，但在原审判决第二项中表述为涉案房屋主卧地板，表述不够清晰，本院予以明确。
综上，旺业物业公司和旺业地产公司对涉案房屋的阳台地漏返水问题负有维修义务，但考虑到司徒敏仪在本案中并未请求旺业物业公司和旺业地产公司对涉案房屋的阳台地漏返水问题进行维修，本院对此不予处理，司徒敏仪可就此另循法律途径解决。司徒敏仪有关要求维修房屋主卧室内受损的木制地板和衣柜的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。综上，上诉人司徒敏仪的上诉请求有理，依法应予支持。原审判决认定事实不清，适用法律错误，依法应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第三十一条、第三十六条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第415号民事判决第一项；
二、撤销深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第415号民事判决第三项；
三、变更深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第415号民事判决第二项为：旺业地产（深圳）有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内为司徒敏仪修复深圳市罗湖区XX房屋主卧的三处地面裂缝。
四、深圳市旺业物业管理有限公司、旺业地产（深圳）有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内为司徒敏仪修复深圳市罗湖区XX房屋主卧室内变形的木地板（15平方米）和受潮腐烂的木制衣柜（2.5米×2米）；
五、驳回司徒敏仪的其他诉讼请求。
一审案件受理费50万元，二审案件受理费100元，两项合计150元（已由司徒敏仪预交），均由被上诉人深圳市旺业物业管理有限公司、旺业地产（深圳）有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一五年十月二十日
书 记 员 陈艳华（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》第三十一条：建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。
《物业管理条例》第三十六条：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。