呼和浩特市赛罕区人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2016）内0105民初3957号
原告：内蒙古小环球房地产开发有限责任公司。
法定代表人：金学成，该公司总经理。
委托诉讼代理人：邵祖望，经世律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘建斌，经世律师事务所律师。
被告：王桃，内蒙古电力有限责任公司职工，住呼和浩特市。
委托诉讼代理人：赵国威，内蒙古河洋律师事务所律师。
被告：内蒙古闻都置业有限责任公司。
法定代表人：ＸＸＸ，该公司董事长。
原告内蒙古小环球房地产开发有限责任公司（以下简称小环球公司）与被告王桃、被告内蒙古闻都置业有限责任公司（以下简称闻都公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2016年5月24日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告小环球公司的委托诉讼代理人邵祖望、被告王桃到庭参加诉讼。闻都公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现己审理终结。
小环球公司向本院提出诉讼请求：1.判决确认小环球公司对呼国用2012字第00108号宗地享有使用权及该地上建筑物葆荣商务酒店享有所有权，并停止对该宗地执行；2.判决闻都公司继续履行双方签订的合作开发协议，协助小环球公司为地上建筑物办理初始登记后将房屋及宗地权属变更至小环球公司名下；3.依法判令本案的诉讼费用由王桃、闻都公司承担。2009年12月28日小环球公司与闻都公司签订了一份《合作开发协议书》，约定闻都公司与小环球公司在位于呼和浩特市金桥开发区北临国税局，东临东支干道约16.5亩土地上进行合作开发，要求闻都公司于2010年5月1日前办理完毕土地手续，小环球公司负责开发建设工程所需的全部资金，商品房建成以后产权归小环球公司所有。协议生效后，小环球公司于2010年1月11日按照约定将土地转让款10,000,000元一次性结清给闻都公司。然而闻都公司直至2012年11月才将土地手续办理完毕，又由于国家法律明文规定房地产项目需完成投资额的25%以上方可转让。闻都公司取得土地证后又拖延至2013年9月才办理施工许可证并开工建设，在具备转让条件时再次又由于闻都公司法人原因迟迟未能过户。2015年11月赛罕区法院依据王桃申请查封了闻都公司名下的该块土地，小环球公司遂向执行法院提起了案外人异议。由于案外人异议执行监督程序仅进行形式上审查，小环球公司对于该地块及地上建筑物享有的实体权利完全被法院忽视，导致裁定认定的事实与实际情况严重不符。小环球公司认为在上述查封宗地及地上建筑物存在明显争议的情况下，法院应当判决停止执行工作。为维护小环球公司的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院审查小环球公司享有的足以排除本案执行的实体权利，判令闻都公司履行合作开发协议约定的义务。
王桃辩称，一、小环球公司与闻都公司签订的《合作开发协议》是合作开发关系，且是债权债务关系，和查封的资产无关。而小环球公司与闻都公司提供的有关证据也表明，此次查封的宗地是闻都公司的资产。二、不动产的转移是以登记注册为准，无任何证据表明查封的资产所有权人是小环球公司。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项的规定，法院己作出（2015）赛执异字第00076号的执行裁定书，驳回小环球公司的诉讼请求。三、关于小环球公司与闻都公司的财务往来，及其他的约定属于普通的民事纠纷，小环球公司应另行起诉，与本案无关。四、王桃对小环球公司提供的证据及其内容、签订的时间、证据的真实性有异议。申请法院予以鉴定。五、根据事实及时间确定小环球公司提出的”在具备转让条件时再次又由于闻都公司法人原因迟迟未能过户”的理由不实，王桃不予认可。王桃申请法院驳回小环球公司的诉讼请求。
闻都公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
本院经审理认定事实如下，呼和浩特金桥石化工业园区建设指挥部与小环球公司存在债权债务关系。2008年7月21日，小环球公司通过呼和浩特金桥石化工业园区建设指挥部向闻都公司出借1,800,000元；2008年7月29日，小环球公司通过呼和浩特金桥石化工业园区建设指挥部向闻都公司出借3,500,000元；2009年11月24日，小环球公司通过呼和浩特金桥石化工业园区建设指挥部向闻都公司出借9,000,000元，共计14,300,000元。2008-2010年间，闻都公司陆续向小环球公司还款。
2009年12月28日，闻都公司与小环球公司签订《合作开发协议书》，双方就合作开发金桥开发区”综合楼”事宜，达成如下协议：合作开发项目位于呼和浩特市金桥开发区，北临国税局，东临东支干道。总占地面积含绿化用地约16.5亩。小环球公司先期给付闻都公司工程款10,000,000元，付款方式为一次性付款。双方同意以原借款不计利息折抵结清，本协议签订生效之日，双方互为出具工程款收款和借款结清手续。二、闻都公司负责提供土地使用合法手续和产生的土地税费。土地使用手续由闻都公司办理后，二级土地市场的办理费用由小环球公司支付。三、小环球公司负责开发建设工程所需的全部资金。商品房建成以后产权归小环球公司所有。四、双方在合作开发地上建设工程所需要的各种行政手续，均由闻都公司办理。除建设用地规划许可证所发生的费用由闻都公司承担外，其他发生的费用均由小环球公司承担。土地手续办理完毕在2010年5月1日。五、城市建设配套费、人防工程异地建设费、消防、自来水增容、暖增容等政府主管部门收取的各项费用由小环球公司承担。六、小环球公司对建设工程质量负责，并接受闻都公司工程管理部门监督检查。如工程质量未达国家规定的标准，闻都公司有权责令返工，小环球公司造成的损失自负。
2010年1月11日，小环球公司向闻都公司出具收据，收到还款10,000,000元，同日，闻都公司向小环球公司出具收据，收到购地款10,000,000元。
2012年7月11日，呼和浩特市国土资源局与闻都公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定出让土地的宗地编号为呼土收储挂［2011］010号，宗地总面积6347.14平方米，其中出让宗地面积为3514.64平方米。出让宗地坐落于赛罕区金桥三路以西、乌尼尔西街以北。出让价款为10,016,683元，每平方米2849.98元。受让人按照本合同约定支付全部国有建设用地使用权出让价款，领取国有土地使用证后，有权将本合同项下的全部或部分国有建设用地使用权转让、出租、抵押。2012年11月12日，闻都公司取得呼国用（2012）第00108号土地使用权证。2013年9月16日，呼和浩特市赛罕区城建局为闻都公司颁发《建设工程施工许可证》，工程名称为葆荣商务酒店。
2012年10月8日，闻都公司作为发包方与内蒙古泓森建筑安装工程有限责任公司（以下简称泓森公司）签订《建设工程施工合同》，约定泓森公司为闻都公司承建葆荣商务酒店。2010年10月15日，李永成个人作为发包方与泓森公司签订《建设工程施工合同》，约定泓森公司为其承建葆荣商务酒店。合同签订后，李永成陆续向单树云、韩利霞等人的账户名下转入工程款，并由泓森公司向李永成个人出具相应的收据。
2012年11月28日，小环球公司向李永成出具授权委托书，授权小环球公司项目部经理李永成全权代表小环球公司就葆荣商务酒店项目进行办理各项相关手续：建设施工及售房工作。2012年8月2日，李永成与案外人蒙那签订《协议书》，约定蒙那购买位于涉案宗地上所建的部分房屋，蒙那向李永成支付相应的购房款。2012年9月8日，李永成与案外人姜艳峰签订《协议书》，约定姜艳峰购买位于涉案宗地上所建的部分房屋，姜艳峰向李永成支付相应的购房款。
另查明，2015年9月10日，呼和浩特市赛罕区法院作出（2015）赛民初字第01529号民事判决书，判决：闻都公司偿还王桃借款本金10,000,000元及自2013年10月28日起至实际清偿之日按银行同期同类贷款利率四倍计算的利息。该判决发生法律效力后，王桃申请法院强制执行。2015年11月23日，呼和浩特市赛罕区法院作出（2015）赛执字第01111号执行裁定书，裁定：查封闻都公司所有的位于呼和浩特市××区以西，乌尼尔西街以北3514.64平方米（呼国用［2012］字第00108号）出让商业用地一块，并向呼和浩特市国土资源局发出协助执行通知书。
本院认为，本案的争议焦点为：一、小环球公司对呼国用［2012］字第00108号宗地是否享有足以排除强制执行的民事权益；二、小环球公司对呼国用［2012］字第00108号宗地是否享有使用权。
针对争议焦点一，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据该法律规定，案外人就被执行标的欲达到排除强制执行的目的，需满足以上四个构成要件。本案中，本院认为小环球公司就执行标的享有排除强制执行的民事权益，具体理由如下：
一、关于闻都公司与小环球公司之间是否于查封前签订合法有效的买卖合同。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定，合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。合作开发房地产合同，是指当事人订立的以土地使用权、资金等作为共同投资、共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。如果双方权利义务内容表明合作风险并非当事人共同承担，则其法律关系实质上己非合作开发房地产，而转性为土地使用权转让。本案中，闻都公司与小环球公司签订的《合作开发协议书》约定，闻都公司和小环球公司以原借款10,000,000元抵顶工程款，闻都公司只负责提供土地使用合法手续和产生的土地税费。小环球公司负责开发建设工程所需的全部资金，商品房建成以后产权归小环球公司所有。从该协议约定的内容来看，闻都公司除被小环球公司以抵顶的方式免除了所负的10,000,000元的债务外，从该协议的履行中，再无法体现或取得任何形式的利益。故该10,000,000元的债务的免除应视为闻都公司从该协议履行中收取的固定利益。且协议中约定所有的开发建设费用均由小环球公司承担，并未约定闻都公司承担任何形式的经营风险。另根据2010年1月11日，闻都公司为小环球公司出具的收据，载明收到10,000,000元为购地款。闻都公司与小环球公司之间的真实意思表示应认定为建设用土使用权的转让，双方于执行标的被查封前签订的《合作开发协议书》应认定为土地使用权转让合同，该合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。
二、关于小环球公司是否己于查封前实际占有使用涉案宗地。本院认为，本案的执行标的为建设用地使用权，对建设用地使用权的占有使用应体现为对宗地的开发建设。本案中，虽然在国家行政管理部门备案的关于涉案宗地的建设工程施工合同系闻都公司与泓森公司签订，但小环球公司项目经理李永成又以个人名义与泓森公司签订了一份与备案合同内容基本一致的《建设工程施工合同》，且李永成向泓森公司支付了相应的工程款。且小环球公司在房屋建成后，对房屋进行了出售。故可以认定该块宗地的开发建设是由小环球公司进行的，开发建设费用亦是由小环球公司承担的。
三、关于小环球公司是否己经支付全部价款。呼和浩特市国土资源局与闻都公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，涉案宗地的转让价款为10,016,683元。根据庭审查明事实，2008-2009年间，小环球公司通过呼和浩特金桥石化工业园区建设指挥部向闻都公司出借1430万元。2008年-2010年间，闻都公司陆续还款。双方签订的《合作开发协议书》约定，以原借款10,000,000元抵顶工程款，双方同意以原借款不计利息折抵结清。同时，闻都公司为小环球公司出具的10,000,000元收据亦载明为购地款。故小环球公司和闻都公司之间以债务抵顶的方式支付了全部土地使用权转让价款。
四、关于对于未办理过户登记手续是否因小环球公司自身原因。本案当中，小环球公司己依《合作开发协议书》的约定支付了全部价款，并积极对涉案的宗地进行了开发建设，虽未办理过户登记，但其没有不依据合同约定或者法律规定提供手续、支付费用或其他拖延办理登记等过错行为。且虽然小环球公司并未对闻都公司以提起诉讼或仲裁的方式主张权利，但本院认为当事人有权选择各种方式主张权利，未及时提起诉讼或仲裁保护权利并不产生失权的法律后果。故小环球公司己尽到一般人的注意义务，对未办理过户登记并非因其自身原因，其对此不存在过错。
综上，闻都公司与小环球公司签订的《合作开发协议书》具有土地使用权转让的性质，小环球公司己支付了全部对价，并对涉案宗地占有使用，进行了开发建设，对未完成过户登记并无过错，故小环球公司依法对呼国用［2012］字第00108号宗地的建设用地使用权享有排除强制执行的民事权益。
针对争议焦点二，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第一百四十五条规定，建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。本案中，闻都公司与小环球公司未办理建设用地使用权过户登记。根据我国法律规定，不动产物权适用登记生效原则，未办理物权变更登记的，不产生物权变更的效力。故小环球公司的该项诉讼理由不能成立，诉讼请求本院不予支持。
另关于小环球公司起诉要求确认其对涉案宗地上建筑物葆荣商务酒店享有所有权，判决闻都公司继续履行《合作开发协议书》，协助小环球公司在办理地上建筑物初始登记后将房屋及宗地权属变更至小环球公司名下的诉讼请求，本院认为，执行异议之诉的审理范围只包括案外人对执行标的是否享有排除强制执行的民事权益及案外人提出的确权的诉讼请求。关于小环球公司起诉要求确认其对涉案宗地上建筑物葆荣商务酒店享有所有权，本院认为，葆荣商务酒店虽建设于涉案宗地之上，但并非本案中的执行标的，与本案的审理不具有法律关系，不属于本案的审理范围。另关于小环球公司要求闻都公司继续履行《合作开发协议书》，协助其办理过户手续，该诉讼请求涉及的法律关系为闻都公司与小环球公司之间土地使用权转让法律关系，与本案并非必要的共同诉讼，亦不属于执行异议之诉的审理范围，当事人应另行提起诉讼。
综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百四十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、停止对呼国用［2012］字第00108号宗地建设用地使用权的强制执行；
二、驳回原告内蒙古小环球房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。
案件受理费81800元（原告内蒙古小环球房地产开发有限责任公司已预交），由被告王桃负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。
审判员李丽萍
代理审判员唐谣
人民陪审员乌日娜
二〇一七年十一月二十二日
书记员王桢清