湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终7305号
上诉人（原审第三人）：中国银行股份有限公司武汉江汉支行，住所地武汉市江汉区新华路314号。
负责人：高钧平，该支行行长。
委托诉讼代理人：毛进军、张峥辉，该支行员工。
被上诉人（原审原告）：林家茂，男，1953年10月27日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区，现住武汉市武昌区，
委托诉讼代理人：辜波、王盟盟，湖北九通盛律师事务所律师。
原审被告：武汉市联友房地产开发有限公司，住所地武汉市武昌区中北路156号（长源大厦2401、2402室）。
法定代表人：罗钧，该公司总经理。
原审被告：张国富，男，1963年8月7日出生，汉族，居民身份证地址武汉市武昌区，
上诉人中国银行股份有限公司武汉江汉支行（以下简称中行江汉支行）因与被上诉人林家茂及原审被告武汉市联友房地产开发有限公司（以下简称联友公司）、张国富房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2016）鄂0106民初5601号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年10月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
中行江汉支行的上诉请求：一、撤销一审判决第二、三、四项，改判驳回林家茂的相关诉讼请求。二、二审诉讼费用由林家茂承担。事实与理由：一、一审判决在事实认定上确有错误。1、先签订合同的一方认定为恶意串通损害后签订合同的一方合法权益违背常理。2、在没有相反证据的情况下否定公证书公证的事实。3、一审判决的事实认定极为混乱。4、一审判决认定的事实无任何逻辑可言。二、一审判决适用法律错误。1、一审判决没有张国富与联友公司恶意串通的证据，其认定双方存在恶意串通主要是依据“推定”。2、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持”的规定，该规定赋予了张国富请求确认林家茂与联友公司所签订的《武汉市商品房买卖合同》无效的权利，林家茂没有此项权利。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条的规定，林家茂有权请求联友公司承担违约责任、解除合同和赔偿损失。但其没有权利请求确认张国富与联友公司所签订的《武汉市商品房买卖合同》无效，更没有权利请求确认张国富和中行江汉支行所签订的《零售贷款抵押合同》无效。三、一审判决中行江汉支行“应于本判决生效之日起五日内到不动产登记机构办理撤销昌200303994号期房抵押证明”，违反了《中华人民共和国物权法》的规定。四、一审判决颠覆了武汉地区此前所有的判例。
林家茂答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回中行江汉支行的上诉请求，维持一审判决。
联友公司、张国富未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。
林家茂向一审法院提起诉讼，请求判令：1、林家茂与联友公司签订的位于武昌区中华路都景园1栋1-14-2的《武汉市商品房买卖合同》有效；2、联友公司与张国富签订的诉争房屋的《武汉市商品房买卖合同》无效；3、张国富与第三人江汉支行之间的《零售贷款抵押合同》无效；4、和第三人解除诉争房屋上的预购商品房合同抵押权；5、协助办理诉争房屋的房地产权属证书；6、向支付逾期办证违约金3699.5元；7、本案诉讼费、查询费等费用由承担。
一审法院认定的事实，2001年11月14日，买受人叶茵的委托代理人叶明真与联友公司签订《武汉市商品房买卖合同》，合同约定：叶茵以总价369950元购买位于武昌区中华路都景园十四层D型房，建筑面积147.98平方米；叶茵2001年11月14日付款1万元、2001年11月29日之前付211970元、2002年3月18日之前再付129483元，剩余款18498元在办理产权证时付清；2002年3月18日前交房；出卖人应当在商品房交付使用之日起180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。
合同签订后，叶茵于2001年11月14日付款1万元，2001年11月20日付款211970元，2003年3月10日付款147980元（联友公司同日出具的收据总额为249902元，其中147980元为本案诉争房屋1402号房款，剩余101922元为1002号房款），共计支付全部购房款369950元。2007年9月25日，乙方林家茂与甲方陈丽萍、叶明真（林家茂称两人为叶茵父母，系代理人）签订《房屋买卖合同》，双方约定：“一、房屋权属。甲方所有房屋坐落于武汉市武昌区中华路楚材巷161号（都景园）1402室，合同面积147.98平方米。二、交易价格。经双方协商一致，上述房屋买卖成交价格为人民币47万元。四、付款方式。本合同签订之日两日内，乙方应付购房款为人民币44万元，余款3万元在甲方协助乙方办理过户手续时一次性付清等。六、办理过户。此房尚未办理“房产证”和“土地证”，此次交易甲方只能将购房合同购房收据等相关文件交给乙方，乙方无论是更换房产合同的名称还是办甲方证再过户到乙方证，甲方都有责任给予协助，使得乙方完成合同更名或房产过户手续。……”2007年9月25日，陈丽萍、叶明真出具收据1份，载明：今收到林家茂购房款44万元（系楚材巷都景园1402房购房款）。2007年10月8日，双方就房屋交接手续、违约责任等签订了补充协议。
林家茂从叶茵处购买房屋后，办理了合同更名手续，又与联友公司重新签订了《武汉市商品房买卖合同》，约定：林家茂以总价369950元购买位于武昌区中华路都景园十四层D型房，建筑面积147.98平方米；2001年11月14日付款1万元、2001年11月29日之前付211970元、2002年3月18日之前再付129483元，剩余款18498元在办理产权证时付清；2002年3月18日前交房；出卖人应当在商品房交付使用之日起60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。合同尾处落款时间2001年1月14日。之后，林家茂一直居住使用诉争房屋至今。
另查明，2003年5月9日，张国富与联友公司签订《武汉市商品房买卖合同》，约定：张国富以总价526125元购买位于都景园第1栋1单元14层2号房，建筑面积172.5平方米；张国富首付166125元，按揭36万元；2003年10月1日前交房。2003年6月6日，武汉市武昌区房产管理局办理了商品房买卖合同备案登记。
2003年6月，张国富与中行江汉支行签订《零售贷款借款合同》、《零售贷款抵押合同》，载明：张国富向中行江汉支行借款36万元用于购房，借款期限240月，月息4.2‰，中行江汉支行1次性以转账形式划入联友公司开立的存款账户内，张国富以都景园1-1-14-2房屋为借款合同提供抵押。合同结尾处张国富签字按印，落款时间2003年6月5日，中行江汉支行盖章，落款时间2003年6月9日。2003年6月5日，联友公司为张国富上述贷款向中行江汉支行出具《不可撤销担保函》。2003年9月3日，中行江汉支行在武汉市武昌区房产管理局办理了编号为昌200303994预购商品房合同抵押权。
查明，林家茂到武汉市武昌区房产交易管理所查询涉案房屋，共支出档案服务费110元。
庭审中林家茂陈述，与联友公司签订的购房合同中房屋地址都景园14层D型房，同张国富与联友公司签订的购房合同中房屋地址都景园第1栋1单元14层2号房，以及房管部门登记备案的地址都景园1栋1-14-2系同一房屋。
一审法院认为，案外人叶茵与联友公司签订购房合同后，叶茵将房屋出卖给林家茂，叶茵即将本案诉争房屋权利转让给林家茂，且林家茂又与联友公司重新签订了《武汉市商品房买卖合同》。林家茂与联友公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，自成立时合法有效。即使联友公司未协助林家茂办理产权登记，根据《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，并不影响双方签订的《武汉市商品房买卖合同》的效力。联友公司已交付所售房屋给林家茂，该合同已经实际履行，且购房款已全部结清，联友公司应当继续履行协助林家茂办理房屋权属证书的合同义务，故对请求确认与联友公司签订的《武汉市商品房买卖合同》有效，联友公司协助办理房屋权属证书的诉讼请求，一审法院予以支持。
关于张国富与联友公司签订的有关诉争房屋的商品房买卖合同的效力问题，一审法院审查证据后认为，双方虽签订了房屋买卖合同，但联友公司与张国富之间的买卖关系存在诸多疑点和不合理之处：一、张国富购买诉争房屋至今，未去实地查看房屋，也未要求联友公司交付房屋，不尽合理；二、张国富未能提供支付购房首付款的发票，转款记录等证明资金来源的凭证；三、一审法院以多种形式通知联友公司、张国富应诉，对于如此利害关系，张国富一直不到庭，有悖常理。由于张国富与联友公司之间的房屋买卖交易行为存在诸多不合常理之处，相关证据尚不足以证明张国富在本案中是善意第三人，根据举证责任分配的一般规则，一审法院认定联友公司主观上存在恶意，严重损害了林家茂的合法权益。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，请求确认联友公司与张国富签订的房屋买卖合同无效的主张，一审法院予以支持。
张国富与中行江汉支行签订的《零售贷款抵押合同》，因联友公司与张国富签订的《武汉市商品房买卖合同》无效，张国富也无权将并非其本人所有的房屋抵押给中行江汉支行，侵害了林家茂的合法权益，故张国富与中行江汉支行签订的《零售贷款抵押合同》无效，双方在房产管理部门办理的期房抵押证明也应一并撤销，故一审法院对林家茂请求确认张国富与中行江汉支行签订的《零售贷款抵押合同》无效和解除诉争房屋上的预购商品房合同抵押权的诉讼请求，一审法院予以支持。
联友公司将诉争房屋销售给林家茂，又与张国富签订《武汉市商品房买卖合同》，并将该房屋作为抵押向中行江汉支行申请贷款，导致林家茂无法按时取得房屋权属证书，联友公司违反了与林家茂签订的《武汉市商品房买卖合同》的约定，联友公司应当按已付房价款的1%向买受人支付违约金，即369950元×1%=3699.5元。请求联友公司支付逾期办证违约金3699.5元，一审法院予以支持。
关于请求联友公司支付房产档案查询费110元，根据双方约定，因联友公司原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由联友公司承担全部责任，故一审法院对林家茂的该诉讼请求予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：
一、林家茂与武汉市联友房地产开发有限公司签订的《武汉市商品房买卖合同》有效。二、武汉市联友房地产开发有限公司与张国富签订的《武汉市商品房买卖合同》无效。三、张国富与第三人中国银行股份有限公司武汉江汉支行签订的《零售贷款抵押合同》无效。四、张国富、第三人中国银行股份有限公司武汉江汉支行应于本判决生效之日起五日内到不动产登记机构办理撤销昌200303994期房抵押证明的手续。五、武汉市联友房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内协助林家茂办理房地产权属证书。六、联友房地产开发有限公司应于本判决生效之日起五日内向林家茂支付逾期办证违约金3699.5元。七、武汉市联友房地产开发有限公司应于本判决生效之日起五日内向林家茂支付查询费110元。本案案件受理费6905元，公告费560元，合计7465元，由武汉市联友房地产开发有限公司负担（此款林家茂已垫付，由武汉市联友房地产开发有限公司随同上述款项一并付给林家茂）。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，双方当事人均未提交新证据，一审认定的事实属实，本院予以确认。
在二审诉讼过程中，中行江汉支行自述张国富已有数年未按时偿还贷款，中行江汉支行已就贷款合同纠纷于2017年12月对张国富、联友公司向武汉市江汉区人民法院提起诉讼。
本院认为，林家茂与联友公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，且已实际履行完毕。从形式上看，联友公司与张国富签订《武汉市商品房买卖合同》的时间在前，但该合同没有标注签订的时间。从两份合同所载明的购买价格来看，作为先签订购房合同的张国富，其购买涉案房屋的价格远超出林家茂的购买价格，与当时的市场行情不符，不符合常理。联友公司将涉案房屋出售给张国富，并以张国富的名义，将诉争房屋作为抵押物向中行江汉支行申请购房贷款，联友公司主观上存在恶意。因张国富未到庭，也未提交交纳购房款的证据，且其从未对涉案房屋主张过任何权利，故张国富在未实际购房的情况下，配合联友公司以诉争房屋进行抵押担保，向中行江汉支行申请贷款，其主观上亦存在恶意。双方之间的恶意串通，损害了林家茂的合法利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，林家茂要求确认联友公司与张国富签订的房屋买卖合同无效的主张，予以支持。无效合同，自始无效。
公证是公证机构根据自然人、法人或者其他组织的申请，依照法定程序对民事法律行为、有法律意义的事实和文书的真实性、合法性予以证明的活动。中行江汉支行提供的公证书载明，张国富于2003年6月9日签订了前面的《中国银行零售贷款借款合同》和《中国银行零售贷款抵押合同》。但上述两份合同张国富落款时间为2003年6月5日，公证书载明的事实与实际不符，一审法院不予采信正确。
由于联友公司与张国富签订的房屋买卖合同已被认定为无效，张国富与中行江汉支行就涉案房屋签订的《零售贷款抵押合同》，将并非其本人所有的房屋抵押给中行江汉支行，侵害了林家茂的合法权益，中行江汉支行也未尽到审慎的审核义务，故张国富与中行江汉支行签订的《零售贷款抵押合同》也应无效，双方在房产管理部门办理的期房抵押证明也应一并撤销。中行江汉支行的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，中行江汉支行的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6905元，由中国银行股份有限公司武汉江汉支行负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 阳
审判员 张立新
审判员 陈继红
二〇一七年十二月十五日
书记员 陈喜兰