湖南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘民再236号
抗诉机关：湖南省人民检察院。
申诉人(一审被告、反诉原告，二审上诉人，再审被申请人)：陈建刚。
委托代理人：唐武斌，湖南天隆律师事务所律师。
被申诉人(一审原告、反诉被告，二审上诉人，再审申请人)：吴秀兰。
委托代理人：陈文发，湖南挚友律师事务所律师。
委托代�人：王剑东，湖南卓进律师事务所律师。
申诉人陈建刚与被申诉人吴秀兰租赁合同纠纷一案，湖南省茶陵县人民法院于2013年4月2日作出(2011)茶法民一初字第870号民事判决后，陈建刚、吴秀兰均不服，向株洲市中级人民法院提起上诉。该院于2013年10月19日作出(2013)株中法民四终字第112号民事判决。判决生效后，吴秀兰仍不服，向株洲市中级人民法院申请再审。该院于2015年5月29日作出（2014）株中法民四再终字第22号民事判决。陈建刚不服，向检察机关申诉。2015年12月18日，湖南省人民检察院作出湘检民（行）监[2015]43000000175号民事抗诉书，以（2014）株中法民四再终字第22号民事判决适用法律错误为由对本案提出抗诉。2016年1月19日，本院作出（2016）湘民抗6号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2016年8月12日公开开庭进行了审理。抗诉机关湖南省人民检察院指派检察员单飞、黄梦佳出席庭审。申诉人陈建刚及其委托代理人唐武斌，被申诉人吴秀兰及其委托代理人陈文发、王剑东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
茶陵县人民法院一审查明：2009年，陈建刚在茶陵县城关镇交通街1号建起了一栋占地266平方米、高8层的商住楼，并先后办理了“建设工程规划许可证”、“国有土地使用证”和“房屋所有权证”。2009年8月15日，吴秀兰和陈建刚经协商签订了一份“楼层租赁合同”，陈建刚将上述楼房的4、5两层出租给吴秀兰经营KTV歌厅。合同主要内容为：租期10年，自2009年12月1日至2019年11月30日，租金每年16万元，签订合同时交纳本季度的4万元，日后按季度收取；出租方必须保证承租方办证所需的一切手续，如因出租方的手续缺陷造成的损失由出租方负责；合同期满后，动产归承租方，不动产归出租方。合同签订后，吴秀兰即着手设计装修、购置设备，于2009年底开始试营业，取名“茶陵金凤凰娱乐城”。此后，为办理娱乐城“消防许可证”问题，双方协商，由吴秀兰付6万元现金给陈建刚，由陈建刚负责联系办证。按照消防部门的规定，陈建刚所建造的商住楼，应当对楼房的消防设施有配套的设计，楼房建好后，必须经消防部门检查验收，办理验收合格手续后，才能使用经营。因陈建刚在整栋楼房建设时，没有按要求进行消防设计和建设，不能通过消防验收，故消防许可证迟迟不能办理。为此，吴秀兰提出陈建刚退还6万元消防办证经费，只要求陈建刚提供整栋楼房的土建消防验收合格手续，娱乐城消防许可证由吴秀兰自行办理。双方为办证之事做了多方面的努力，但一直无法通过消防验收，因此一直未能办理消防许可证。按照相关法律、法规的规定，经营娱乐场所必须�办理消防许可证，方能进行工商注册登记。所以，吴秀兰经营的“茶陵金凤凰娱乐城”至今一直处于无任何证照的违法经营状态。在试营业过程中，娱乐城因无证违法经营，多次受到消防、文化、工商等行政管理部门查处，交纳罚款达4.4万元，而且还直接影响了正常的经营活动，试营业时断时续。因陈建刚一直不能提供楼房主体结构建筑消防设计审核、验收手续，致使“茶陵金凤凰娱乐城”不能正常经营，吴秀兰除在签合同时交了4万元租金和2万元押金外，再没有向陈建刚交纳租金。陈建刚于2011年7月就吴秀兰拖欠租金的纠纷向法院提起诉讼，后经协商，吴秀兰交了10万元，陈建刚即撤回了起诉。2011年11月3日，吴秀兰向一审法院起诉称：租赁陈建刚房屋经营KTV歌厅，合同签订后，投入三百余万元资金进行装修、购置经营所需的设备，后因陈建刚无法提供整栋楼房消�验收手续，导致无法办理经营KTV歌厅所需的各种证件，不能从事合法的正常经营，造成了巨大的损失。请求确认双方签订的“楼层租赁合同”无效，判令陈建刚赔偿各项经济损失348万元。陈建刚辩称：出租的房屋是合法建筑，双方签订的“楼层租赁合同”合法有效，吴秀兰装修时未按公安消防部门的意见进行整改，才导致KTV歌厅目前仍不能办理证照，其责任在于吴秀兰自己，请求驳回吴秀兰的诉讼请求；并提起反诉，要求继续履行合同，判令吴秀兰支付所欠的租金34万元。
一审法院委托湖南艾普瑞资产评估有限公司对“金凤凰KTV娱乐城”装修及设施财产进行了评估。评估结果为，“金凤凰KTV娱乐城”的财产申报总价值为370.06万元，评估总价值为209.35万元，其中装饰装修工程评估原值181.89万元、评估净值129.14万元，设备类资产评估原值103.09万元，评估净值76.33万元，在用周转材料评估价值3.88万元。吴秀兰要求按评估原值计算损失额。
茶陵县人民法院一审认为，陈建刚位于城关镇交通街1号的商住楼属于高层建筑，而且主要是用于经营，属于《中华人民共和国消防法》规定的需要进行消防设计审核、验收的建设工程。陈建刚在建设该楼房的过程中未将消防设计送交公安消防机构审核，以致后来无法通过消防验收。双方签订“楼层租赁合同”，将楼层用于公众娱乐场所的经营，违反了法律强制性规定，应当认定双方签订的合同无效。陈建刚作为该楼房的建设者和所有权人，在取得土建工程消防验收合格的手续之前，将该楼房出租用于公众娱乐场所的经营，所以，应当承担一定的缔约过失责任。吴秀兰从事经营娱乐行业多年，亦应当知道经营公众娱乐场所必需具备的条件，在明知出租的楼房没有通过公安消防机�审核验收的情况下，轻信对方的承诺，承租不具备条件的楼层从事公众娱乐场所的经营；另一方面，吴秀兰在没有取得合法证件的情况下贸然动工装修，继而开张营业，而且，在装饰装修过程中，就装饰材料和设计也没有经过消防部门的审核，因而，吴秀兰也存在一定过错，亦应承担一定责任。根据湖南艾普瑞资产评估有限公司评估报告，“金凤凰KTV娱乐城”资产的现值为209.35万元，除用于周转的材料、用品价值3.88万元外，其他的均是装饰装修和设施设备的价值。房屋装饰装修和供排水设施已形成附合，应按评估现值作价给被告方。变压器机组和中央空调如果拆除，必然会严重影响其使用价值，甚至还会对房屋设施造成破坏，故将该两项设施亦作价给陈建刚方为宜，除此以外的其他财产均属于未形成附合的财产，由吴秀兰自行处理。另外，吴秀兰试营业三年中，�无证经营多次受到行政管理部门的查处，除4.4万元罚款可以认定为损失外，其他方面的损失没有证据证实，不予认定。截至2013年2月底，吴秀兰应交陈建刚租金48万元，在三年的试营业中，应当认定吴秀兰获得了一定的收益，所以，吴秀兰要求将应交的租金列为损失没有道理。陈建刚针对吴秀兰拖欠租金提起反诉，要求吴秀兰补交租金34万元。根据最高人民法院的司法解释，房屋租赁合同被确认无效后，所谓的“租金”应为房屋占有使用费，当事人要求参照合同的“租金”标准支付的一般应予支持，所以，对陈建刚的反诉请求应当予以支持。判决如下：一、吴秀兰与陈建刚签订的“楼层租赁合同”无效；二、“金凤凰KTV娱乐城”已形成附合的房屋装饰装修设施、变压器机组、电缆线和配件、风管式中央空调、供排水设施折价归被告陈建刚所有，陈建刚支付折价款合计1496467.32元(其中房屋装饰装修折价1291426元，变压器机组等折价45216元，中央空调折价143120元，供排水设施折价16705.32元)给吴秀兰，除上述设施设备外的其他财产、设备由吴秀兰自行处理；三、吴秀兰交纳的罚款损失44000元，由吴秀兰和陈建刚各承担50％，陈建刚支付22000元给吴秀兰；四、陈建刚返还押金2万元给吴秀兰；五、吴秀兰支付截至2013年2月底所欠的房屋占有使用费34万元给陈建刚；六、驳回吴秀兰过高部分的诉讼请求；七、驳回陈建刚要求继续履行合同的反诉请求。上列二、三、四、五项相抵，陈建刚实支付现金人民币1198467.32元给吴秀兰，限判决生效后30日内付清。湖南经典评估公司收取的首次评估费15000元由吴秀兰承担；湖南艾普瑞资产评估有限公司收取的重新评估费20000元，吴秀兰和陈建刚各承担10000元。案件受理费本诉34640元，吴秀兰和陈建刚各承担17320元；反诉费6400元，由吴秀兰承担。
二审确认一审判决采信的证据和认定的事实。另查明，金凤凰KTV在二审期间依然在营业。
二审法院认为，本案系租赁合同纠纷。双方当事人争议焦点是：双方签订的楼层租赁合同是否有效，如果合同无效，双方的责任如何划分?本案中，双方当事人均明知租赁标的物未经消防验收，而均轻信可以通过非正当手段达到通过验收的目的而签订租赁合同，显然违反法律法规的强制性规定，双方签订的租赁合同无效。因合同无效造成的损失应该由双方当事人按在本案签约及履约过程中的责任比例来承担。在签约过程中，双方均明知该租赁标的物未经消防验收，而均轻信可以通过非正当手段达到目的，而签订合同，双方负同等责任；在履约过程中，上诉人吴秀兰未经消防报建，擅自开工装修，并经消防部门多次责令停工，�依然强行装修完毕，并试营业达三年之久，期间经多部门责令停业并罚款处理；上诉人陈建刚未能按照合同的约定办理好建筑物的消防验收，致使上诉人吴秀兰的KTV亦不能办理消防验收，在履约过程中，上诉人陈建刚应当承担主要责任，上诉人吴秀兰不顾消防部门的责令停工通知，强行装修，对损失的扩大应承担主要责任，故双方在履约过程中也是同等责任。本案因合同无效而实际造成的损失为与房屋形成附合的装修及部分设施、设备，即一审法院认定的1496467.32元(其中房屋装饰装修折价1291426元，变压器机组等折价45216元，中央空调折价143120元，供排水设施折价16705.32元)和上诉人吴秀兰交纳的罚款损失44000元，以上损失应由双方各承担一半。判决如下：一、维持茶陵县人民法院(2011)茶法民一初字第870号民事判决的第一、三、四、五、六、七项以及评估费和诉讼费承�部分；二、撤销茶陵县人民法院(2011)茶法民一初字第870号民事判决的第二项；改判该项为：“金凤凰KTV娱乐城”已形成附合的房屋装饰装修设施、在用的变压器机组、电缆线和配件、风管式中央空调、供排水设施等视同损失折价款合计1496467.32元，由双方各承担50％，由陈建刚赔偿吴秀兰748233.66元，除上述设施设备外的其他财产、设备由上诉人吴秀兰自行处理。以上各项有给付义务的相抵，陈建刚应给付吴秀兰450233.66元。二审案件受理费23120元，由上诉人陈建刚承担8660元，上诉人吴秀兰承担19460元。
吴秀兰不服二审判决，申请再审称：吴秀兰与二十余名下岗职工合伙租赁陈建刚的房屋开办“金凤凰KTV娱乐城”，共凑集了400余万元进行装修。湖南艾普瑞资产评估有限公司评估“金凤凰KTV娱乐城”的财产申报总价值为370.06万元，评估总价值为209.35万元。一审法�已考虑了申请人轻信被申请人陈建刚的过错，判决陈建刚仅赔偿149万余元。二审判决再次打折，于法无据，明显偏袒被申请人陈建刚；二审判决认定签订房屋租赁合同时，吴秀兰明知陈建刚无土建消防验收合格手续，没有事实依据；吴秀兰交给陈建刚的6万元消防设施费，没有计算在赔偿费用内，也未退回给申请人。再审请求：撤销(2013)株中法民四终字第112号民事判决，改判陈建刚赔偿吴秀兰各项损失149万余元。
陈建刚答辩：答辩人出租的房屋不是高层建筑，KTV娱乐城的消防责任人是吴秀兰，租赁合同合法有效；本案损失的发生是由于吴秀兰强行施工，人为扩大损失，因此过错完全在于吴秀兰。二审判决比较合理公平，请求驳回再审请求。
本案再审中吴秀兰、陈建刚均未提供新的证据。
再审对原判采信的证据和认定的事实予以确认。�根据湖南艾普瑞资产评估有限公司的评估报告，“金凤凰KTV娱乐城”的财产申报总价值为370.06万元，评估总价值为209.35万元；其中装饰装修工程评估原值181.89万元、评估净值129.14万元，设备类资产评估原值103.09万元、评估净值76.33万元，在用周转材料评估价值3.88万元。湖南艾普瑞资产评估有限公司将评估净值4.26万元(评估原值6万元)的消防设施纳入电子设备类资产评估范围不当，应当计入装饰装修工程类资产，依法予以调整。调整后“金凤凰KTV娱乐城”的财产评估总价值为209.35万元；其中装饰装修工程评估净值133.4万元，设备类资产评估净值72.07万元。
再审法院认为，本案系租赁合同纠纷。本案双方当事人争议焦点是：1、双方当事人签订的楼层租赁合同是否有效?2、合同无效造成的损失如何确定?3、双方对合同无效所造成的损失如何分担?
1、双方�事人签订的楼层租赁合同是否有效?
陈建刚出租的楼房位于人口密集的城关镇交通街1号，属于高层建筑，而且主要是用于经营，根据《中华人民共和国消防法》第十一、第十二条的规定，该楼房建设前需要进行消防设计审核，建成后需报消防部门检查验收。陈建刚在建设该楼房的过程中未将消防设计送交公安消防机构审核，建成后亦未经消防验收合格。陈建刚与吴秀兰签订“楼层租赁合同”，将未经消防验收合格的房屋出租给吴秀兰使用，违反了法律强制性规定，应当认定双方签订的合同无效。
2、合同无效造成的损失范围如何确定?
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的，出租人同意利用的，可折价归出租人�有，不同意利用的，可由承租人拆除。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，房屋装饰装修和供排水设施应认定为已形成附合，应按评估现值(133.4万元+16705.32元)计入损失范围。中央空调如果拆除，必然会严重影响其使用价值，且再审法院建议双方当事人对中央空调采取竞价的方式取得，但双方均不同意出价，故中央空调按评估价143120元计入损失范围。吴秀兰试营业三年中多次受到行政管理部门的查处，4.4万元罚款应认定为损失。综上，本案损失共计1537825.32元(其中房屋装饰装修133.4万元，中央空调143120元，供排水设施16705.32元，罚款4.4万元)。变压器机组不宜拆除，故将该设施按评估价45216元作价给出租人陈建刚。除此以外的其他财产均属于未形成附合的�产，由承租人吴秀兰自行拆除处理。
3、双方对合同无效所造成的损失如何分担?
陈建刚与吴秀兰签订“楼层租赁合同”，将未经消防验收合格的房屋出租给吴秀兰经营使用，违反了法律强制性规定，导致合同无效，陈建刚应该承担全部责任。原审判决认为双方当事人均明知租赁房屋未经消防验收，而均轻信可以通过非正当手段达到通过验收的目的而签订租赁合同，没有证据支持，故申请人吴秀兰对合同无效不应承担责任，原审判决双方对合同无效负同等责任错误。因合同无效所造成的损失双方如何分担?应依照法律的规定和合同的约定。本案中，双方签订的《租赁合同》约定：出租方陈建刚必须保证承租方吴秀兰办证所需的一切手续，如因出租方的手续缺陷造成的损失由出租方负责。根据茶陵县公安消防大队证明，茶陵金凤凰KTV因其整栋楼主体结构土建未进行建筑消防设计审核、消防验收，致使承租人吴秀兰经营的金凤凰KTV不能办理消防安全检查。因此，陈建刚出租的房屋未经消防验收合格，是导致吴秀兰经营的金凤凰KTV不能办理消防安全检查、无证经营、并导致损失发生的原因之一。但申请人吴秀兰经营的金凤凰KTV事先未依法经消防报建，即擅自开工装修，且装修过程中因为装修材料不符合规定、金凤凰KTV设置在四楼过高等原因被公安消防部门责令停工，吴秀兰不顾公安消防部门的停工通知，仍然强行装修完毕，对损失的扩大亦有过错，依法应减轻出租人陈建刚的责任。综合双方当事人在合同签订过程中和履行过程中的各自责任，认为，陈建刚对本案的损失应承担主要责任，吴秀兰承担次要责任，即由吴秀兰承担损失的30％，陈建刚承担70％。综上，再审认为，二审判决认定事实清楚，但适用法律错误，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款(二)项、第二百零七条的规定，判决如下：
一、维持湖南省茶陵县人民法院(2011)茶法民一初字第870号民事判决的第一、四、五、六、七项以及评估费承担部分，即：吴秀兰与陈建刚2009年8月15日签订的“楼层租赁合同”无效；陈建刚返还押金2万元给吴秀兰；吴秀兰支付房屋占有使用费34万元给陈建刚；驳回吴秀兰过高部分的诉讼请求；驳回陈建刚要求继续履行合同的请求。
二、撤销(2011)茶法民一初字第870号民事判决的第二、三项和(2013)株中法民四终字第112号民事判决；
三、“金凤凰KTV娱乐城”已形成附合的房屋装饰装修设施、风管式中央空调、供排水设施、罚款共计损失1537825.32元，由陈建刚负担1076477.72元，吴秀兰负担461347.60元；
四、陈建刚支付吴秀兰变压器机组价款45216元。
除上述三、四项设施设备外的其他财产、设备，由吴秀兰自行拆除处理；
以上各项有给付义务的相抵，陈建刚应给付吴秀兰801693.72元，限判决生效后七日内给付。如逾期未付，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件本诉受理费34640元，吴秀兰负担10392元，陈建刚负担24248元；反诉费6400元，由吴秀兰承担。二审案件受理费23120元，由陈建刚承担16184元，吴秀兰承担6936元。
抗诉机关认为，株洲市中级人民法院（2014）株中法民四再终字第22号民事判决认定事实和适用法律存在错误。理由如下：
1、查明的事实中，一审和后续审判确认的《楼层租赁合同》第七条有误，双方约定的是：陈建刚必须保证吴秀兰办证所需的一切手续（如房屋产权证等），如因陈建刚手续影响吴秀兰施工，造成的损失由陈建刚负责。
2、本案双方的《楼层租赁合同》应当认定为有效。再审判决援引《中华人民共和国消防法》第十一、十二条和《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，认为《楼层租赁合同》违反法律的强制性规定而无效。事实上，该法第十一条规定：“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。”第十二条规定：“依法应当经公安机关消防机构进行消防设计审核的建设工程，未经依法审核或者审核不合格的，负责审批该工程施工许可的部门不得给予施工许可，建设单位、施工单位不得施工；其他建设工程取得施工许可后经依�抽查不合格的，应当停止施工。”由此可知，上述条文只是规定了有关楼房建设前需要进行消防设计审核，建成后需报消防部门检查验收，未规定不经消防验收则建筑物的租赁等民事行为无效，故该规定实为管理性规定，并非效力性规定。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释》（二）第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”因此，再审判决认为双方的楼层租赁合同无效缺乏法律依据。
3、罚款不应计入合同无效导致的损失由双方分担。本案中，再审判决将罚款4.4万元计入因合同无效造成的现值损失，具体包括：（1）茶陵县公安消防大队因金凤凰KTV采用易燃可燃材料装修及未进行消防设计审核罚款25000元；（2）茶陵县公安消防大队因金凤凰KTV消防设施�器材、消防安全标志未保持完好有效罚款10000元；（3）茶陵县卫生执法大队因金凤凰KTV无《卫生许可证》而擅自经营罚款4000元；（4）茶陵县文化市场综合执法大队因金凤凰KTV未办理《娱乐经营许可证》而擅自经营罚款5000元。以上44000元行政罚款，系吴秀兰自身过错导致。当事人吴秀兰明知KTV不具备开业经营的必要证照和条件，本应遵守法律法规的相关规定，在没有取得相关许可证前不能擅自开业经营，但其罔顾相关法律法规，仍以试营业的名义强行开业经营，且时间长达三年之久，其主观上有明显的违法故意，对于未来可能造成的各项违法成本（4.4万元行政罚款）具有一定的预期，因此，本案中吴秀兰违法经营导致的行政处罚款项不是因租赁合同无效导致的损失，不应由合同双方当事人共同承担，应由吴秀兰独立承担，再审判决将其计入合同无效导致的损失属于�用法律错误。
综上所述，株洲市中级人民法院（2014）株中法民四再终字第22号民事判决适用法律错误。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（六）项，第二百零八条第一款的规定，特提出抗诉，请依法再审。
陈建刚申诉称，143120元的中央空调不应计入损失范围，其并未与房屋形成附合；由申诉人承担变压器机组45216元明显不当；被申诉人于2009年11月收到消防设计审核意见书要求消防设计重报，未经审核合格不得施工，但被申诉人恶意装修，故意扩大损失，其损失应由被申诉人负责；44000元罚款系被申诉人明知不能营业仍违法营业，不能由申诉人承担责任。
吴秀兰答辩称，抗诉机关的抗诉理由和申诉人的申诉理由不能成立，请求维持株洲市中级人民法院的再审判决。
本院再审对原判采信的证据和认定的事实予以确�。关于抗诉机关提出的《楼层租赁合同》第七条的事实问题，本院认为，该条中双方当事人所要表达的意思包括陈建刚应当提供为歌厅办证所需的楼栋消防验收手续。另查明：本次再审中双方认可经营的歌厅总面积约1000平方米；《楼层租赁合同》第五条约定：租赁的用途只能经营KTV。
本院认为，本案系租赁合同纠纷。综合各方观点，本案争议的焦点是：双方当事人签订的《楼层租赁合同》是否有效？合同无效造成的损失如何确定？双方对合同无效所造成的损失如何分担？
关于《楼层租赁合同》的效力问题。抗诉机关认为，株洲市中级人民法院（2014）株中法民四再终字第22号民事判决根据《中华人民共和国消防法》第十一、十二条和《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，认定《楼层租赁合同》违反法律的强制性规定而无效，但消防法的该规定属于管理性规定；再审判决据此认定合同无效，属适用法律错误；应当认定《楼层租赁合同》为有效。本院认为，《中华人民共和国消防法》第十一条规定：国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当报公安机关消防机构进行设计审核；第十二条规定：依法应当经公安机关消防机构设计审核的建设工程，未经依法审核或者审核不合格的，…不得施工,依法抽查不合格的，应当停止施工;第十三条规定:…第十一条规定的建设工程应当进行消防验收，应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者经验收不合格的，禁止投入使用。上述规定表明按照国家工程建筑消防技术标准需要进行消防设计和消防验收的建筑工程必须按规定执行，未经消防设计审核或审核不合格的不得施工，未经消防验收或验收不合格的禁止投入�用，这些规定属于强制性规定。《消防法》第十一条规定明确了需要进行消防设计的建设工程是国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程；《建设工程消防监督管理规定》第十三条规定，建筑总面积大于五百平方米的歌舞厅属于人员密集场所，应当进行消防设计和消防验收。本案中，陈建刚将位于城关镇交通街1号楼房大于500平方米的第4、5层出租用于经营歌厅，且约定只能用于经营歌厅，此时，该楼房转变为属于《中华人民共和国消防法》规定的需要进行消防设计审核、消防验收的建设工程。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项的规定，陈建刚出租未经消防设计和消防验收的房屋经营歌厅，且合同履行中一直不能通过消防验收，应当认定签订的“楼层租赁合同”为无效。抗诉机关认为租赁合同有效的理由不能成立，本院不能�持。
关于损失如何确定问题。143120元的中央空调已形成附合应计入损失范围。中央空调如果拆除，会严重影响其使用价值，同时也会对房屋结构造成新的破坏，故原再审认定其已与房屋形成附合并无不当，申诉人此项申诉理由不能成立。变压器机组45216元问题。由于安装变压器是经电力部门报建审核，不必拆除，不纳入损失范围，作价处理给陈建刚合情合理，原再审作此处理并无不当。44000元罚款应否计入损失问题。虽然吴秀兰被有关行政管理部门罚款有无证经营、未经消防设计和验收强行施工、开业等多方面原因，但造成此后果均与未能取得整体楼栋消防验收相关联，出租房屋进行整栋消防验收是基础性条件，租赁合同中陈建刚作出了“保证承租方办证所需的一切手续”的承诺，又收取6万元帮助办证，原审中判决吴秀兰支付租金（占有费）但陈建刚没�满足租赁物出租的条件，故将44000元罚款列入损失范围也无不妥。因此，申诉人和抗诉机关的此项申诉、抗诉理由不应支持。
关于损失如何分担问题。申诉人认为，被申诉人于2009年11月收到消防设计审核意见书要求消防设计重报，未经审核合格不得施工，但被申诉人恶意装修，故意扩大损失，其损失应由被申诉人负责。本案中，陈建刚出租未经消防设计和消防验收的房屋用于经营歌厅，违反了强制性规定，造成合同无效，陈建刚应负全部责任；合同签订时陈建刚保证给承租方提供办证所需的一切手续，当然包括整栋楼房的消防验收手续，虽努力采取一些措施但一直不能提供，陈建刚没有履行承诺，应负全部责任；合同履行中，陈建刚收取吴秀兰6万元办理相关手续，但一直不能办好，陈建刚应当负主要责任；吴秀兰在未取得KTV消防设计审核同意手续时强行�工，对于装修损失及损失的扩大，陈建刚与吴秀兰负同等责任；在装修中，使用不合格材料等，吴秀兰负全部责任；在未办理好相关手续情况下，吴秀兰强行施工、强行开业，致相关行政管理部门罚款，吴秀兰应负主要责任。在合同的签订和履行中，双方均有过错，但每个阶段，双方过错大小不同，综合双方当事人在合同签订和履行中的过错责任大小，本院认为（2014）株中法民四再终字第22号民事判决中对当事人双方的责任比例划分并无不当。对申诉人此项申诉理由，本院也不予支持。
综上所述，申诉人的申诉理由和抗诉机关的抗诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款(一)项之规定，判决如下：
维持株洲市中级人民法院（2014）株中法民四再终字第22号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾英煌
代理审判员 刘前进
代理审判员 罗婷玉
二〇一六年八月三十日
书 记 员 沈 雅
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法�作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。