北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第1041号
原告（反诉被告）明海岩，女，1985年12月20日出生。
身份证号：×××。
被告（反诉原告）北京世纪宏昌房地产经纪有限公司，住所地北京市海淀区北三环西路甲30号341室。
注册号：110108005273255。
法定代表人张旭，总经理。
委托代理人葛标，男，北京世纪宏昌房地产经纪有限公司职员。
原告（反诉被告）明海岩与被告（反诉原告）北京世纪宏昌房地产经纪有限公司（以下简称世纪宏昌公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员刘宝平独任审判，公开开庭进行了审理。原告明海岩与被告世纪宏昌公司之委托代理人葛标到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
明海岩诉称，2013年9月1日，我与世纪宏昌公司签订了房屋租赁合同，世纪宏昌公司将位于北京市海淀区302室（以下简称302室）北房租赁给我居住使用。根据合同要求，我于2013年8月31日向世纪宏昌公司支付了一个月押金1400元、12个月的房租16800元，由于实际签订合同租住时间不足1年，所以少收233元，合计17967元。我于2013年9月1日入住上述房屋。2013年11月1日，房屋所有权人陈忠东告知我，因其未收到世纪宏昌公司到期应支付的房租，所以要求收回房屋。2013年11月3日，我和房主陈忠东一起去找世纪宏昌公司，其工作人员告知我其公司财务出现严重问题，大部分员工已经离职，已经不可能再向陈忠东支付租金。当时，陈忠东与世纪宏昌公司发生了严重的纠纷，陈忠东决定解除其与世纪宏昌公司之间的合同，收回房屋。该纠纷严重影响了我与世纪宏昌公司之间房屋租赁合同的继续履行，为维护我的合法权益，故起诉至法院要求判令：1、解除我与世纪宏昌公司于2013年9月1日签订的《房屋租赁合同》；2、世纪宏昌公司返还我房屋租金12600元、押金1400元及误工费500元；3、世纪宏昌公司承担本案的诉讼费。
世纪宏昌公司辩称，我公司不同意明海岩的全部诉讼请求，因为明海岩在未与我公司解除合同的情况下，又与陈忠东另行签订合同，属于违约行为，所以明海岩应按合同约定向我公司支付违约金。现对明海岩提出反诉请求，请求法院判令明海岩给付我公司违约金3360元并承担本案的反诉费用。
明海岩针对世纪宏昌公司的反诉辩称，合同履行期间，我依约履行了相应的义务，没有出现合同约定的违约情形，故不同意世纪宏昌公司的全部反诉请求。
经审理查明，2013年9月1日，出租方世纪宏昌公司（合同甲方）与承租方明海岩（合同乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定：世纪宏昌公司将位于北京市海淀区302室中一间（以下简称涉诉房屋）出租给明海岩居住使用；租赁期限共1年，自2013年8月25日起至2014年8月24日止；租金每月1400元，在合同期内租金不予调整，具体支付房屋租金的时间为：第一次：2013年9月1日，金额17967元；租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用以及乙方应承担的违约赔偿外，剩余部分应如数返还乙方；第七条合同的变更、解除与终止：1、双方可以协商变更和终止本合同；2、甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同：①租赁期间房屋损坏严重影响居住并不可修复的；②租赁期间房屋出售或转让后但乙方不同意与第三方履行本合同的；3、因不可抗力因素导致合同无法履行的，合同终止；4、因乙方违法犯罪行为被依法处理的，房屋内乙方物品须在3日内搬离，甲方不负责保管，超过约定日期甲方有权处理，并不承担任何责任；第八条甲方违约责任处理规定：1、租赁期内，甲方不得无故收回房屋，如甲方中途要求收回房屋，经协商不成的乙方可拒绝；2、如客观原因不能出租此房，甲方须与乙方清算房租金及保证金、水、燃气等事宜。（客观原因指房主要求收回房屋或市政拆迁改建等，甲方不承担任何责任）；3、甲方违反本合同约定，提前收回房屋的，应按照合同约定的年总租金的20%向乙方支付违约金；第九条乙方违约责任处理规定：1、租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方须按照合同中约定的年总租金的20%向甲方支付违约金：①未经甲方书面同意，将房屋转租、转借给他人使用的；②未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋；③改变本合同规定的租赁用途从事商业活动的；④利用该房屋进行违法犯罪活动的；⑤未按合同约定日期交纳下次房租金超过3日的，同时甲方有权开启房门接纳新住户入住，乙方物品自行解决，甲方不承担任何责任；⑥损坏承租房屋及附属设施、设备，在甲方提出的合理期限内仍未修复的；⑦逾期15日未交纳按约定应由乙方交纳的各项费用，甲方有权收回房屋，乙方物品须在3日内搬离，拒不搬离的甲方视乙方自动放弃房屋内所有物品，甲方有权处理；⑧居住期间有扰民行为或因设施设备使用不当，给他人物品设施设备、房屋等造成重大损失的；2、在租赁期内，乙方导致合同解除或中途退租的，乙方须按年总租金20%向甲方支付违约金，押金及剩余房租不予退还：①乙方找到与甲方继续履行本合同的第三方，并经甲方同意乙方不承担违约责任，但乙方须向甲方支付500元，作为甲方协助办理相关转租事宜手续费用；②乙方在寻找第三方期间，须按合同约定日期向甲方交纳房租金；③乙方找到第三方，须同第三方到甲方办公地点，在甲方与第三方签订租赁合同后，甲方协助乙方与第三方清算保证金、房租、水、电、煤气等事宜；3、因北京市建委相关规定，合租房房间只限1人居住，如出现超过约定人数或扰民现象视为乙方违约，并承担合同中约定的年租金的20%为违约金。
2013年8月31日，明海岩向世纪宏昌公司支付了押金1400元及房租16567元。2013年9月1日，明海岩入住涉诉房屋，
庭审中，明海岩就其主张的误工费未向本院提交证据。世纪宏昌公司就其反诉请求向本院提交了陈忠东与明海岩于2013年11月16日签订的《租房协议》一份，内容为：出租人（简称甲方）陈忠东，承租人（简称乙方）明海岩，甲方与世纪宏昌公司签订房屋出租代理合同，委托其公司对302室代为出租，期限自2013年8月25日至2014年8月25日止，为期一年，每三个月交纳房租款一次。2013年10月25日为交第二次房租款日期，截至11月10日，世纪宏昌公司未履行上述义务，办公地址没人上班负责此事。经调查该公司已发生多起欠房东房租款事件。甲方本着公正合理的原则，将收回其代为出租的房屋，追究其法律责任。乙方与世纪宏昌公司签订房屋租赁合同，承租涉诉房屋，期限自2013年8月25日至2014年8月25日止，为期一年，已向房屋中介公司交纳全年房租款。由于世纪宏昌公司违约，乙方面临甲方收回房屋，无房可住情况。另：为维护和谐社会，减少不安定因素，甲乙双方本着合理共同承担损失原则，经协商决定：1、共同追究世纪宏昌公司的法律责任，如能要回甲乙方的房租款，再本着合理原则进行分配；2、如世纪宏昌公司在其合同期限内履行与甲方之间义务，此租房协议是否继续履行，由甲乙双方协商确定；3、甲乙双方签订租房协议。根据有关法律规定，经协商，甲乙双方共同签订本租赁合约，达成以下协议并共同遵守：1、甲方同意将涉诉房屋租给乙方作居住使用。租期为9个月，从2013年11月25日至2014年8月25日止；2、该房屋前三个月租金合计人民币1400元，后6个月租金为人民币200元，付款方式2次交付，分别为11月16日，2014年1月25日。先付后用。同时，于2014年7月25日协商续租合同，如未签订续租合同，需交纳400元押金：……9、本合同一式二份，具同等法律效力，双方签字之日起生效。经质证，明海岩对上述证据的真实性认可，但对证明目的不予认可，正是因为世纪宏昌公司没有履行其公司与房主陈忠东的合同义务，在陈忠东要收回房屋的情况下，才签订的租房协议，该协议跟本案没有关系，我与世纪宏昌公司之间的合同中并没有约定此种情形为违约行为。
上述事实，有双方当事人陈述、《房屋租赁合同》、收据、《租房协议》等证据材料在案佐证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，明海岩与世纪宏昌公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律、行政法规规定，故应属合法有效，双方当事人均应按照合同约定严格履行自身义务。合同履行中，世纪宏昌公司未妥善处理其公司与房主陈忠东之间的合同关系，致使明海岩于2013年11月16日面临无法正常使用涉诉房屋的风险，导致明海岩无法实现合同目的，故现明海岩要求解除合同并主张退还剩余租金、押金之请求，于法有据，本院予以支持。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。明海岩虽主张误工费，但未向本院提交证据，故本院对其要求世纪宏昌公司给付误工费的请求不予支持。世纪宏昌公司的上述行为已经构成违约，而明海岩在世纪宏昌公司违约且无法实现合同目的的情况下与房主另行签订合同的行为并不违反双方合同约定及法律规定，故世纪宏昌公司反诉要求明海岩给付违约金之请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日解除明海岩与北京世纪宏昌房地产经纪有限公司于二O一三年九月一日就北京市海淀区三O二室中一间签订的《房屋租赁合同》；
二、北京世纪宏昌房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内退还明海岩剩余租金、押金共计人民币一万四千元；
三、驳回明海岩的其他诉讼请求；
四、驳回北京世纪宏昌房地产经纪有限公司的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费八十一元，由北京世纪宏昌房地产经纪有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。
反诉案件受理费二十五元，由北京世纪宏昌房地产经纪有限公司负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 刘宝平
二〇一四年二月十八日
书 记 员 安 萌