福建省福州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0102民初4035号
原告：沈志森，男，汉族，1981年12月15日出生，住福建省福州市鼓楼区。
委托诉讼代理人：刘新星、孙运涵，福建合立律师事务所律师。
被告：林艳芳，女，汉族，1975年2月13日出生，住福建省长乐市。
被告：刘登立，男，汉族，1975年2月28日出生，住福建省长乐市。
委托诉讼代理人：谢乾灵、徐殿秀（实习），北京地平线（福州）律师事务所律师。
第三人：福州家天下房产代理有限公司，住所地福建省福州市台江区高桥路31号高雅花园3#楼一层1#店面。
法定代表人：俞礼爱。
委托诉讼代理人：蔡阳瑚，公司员工。
原告沈志森诉被告林艳芳、刘登立、第三人福州家天下房产代理有限公司（下称家天下房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告沈志森之委托诉讼代理人刘新星、孙运涵，被告刘登立之委托诉讼代理人谢乾灵、徐殿秀（实习），被告家天下房产之委托诉讼代理人蔡阳瑚到庭参加诉讼；被告林艳芳经本院传票传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。
沈志森向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2017年1月8日签订的《房产买卖合同》及其附件；2.判令被告立即向原告返还履约保证金150000元（该款存放在第三人处，由第三人协助返还）；3.判令被告立即向原告支付违约金300000元；4.判令被告立即向原告支付因被告违约而造成的房价上涨差价损失（暂定900000元，实际损失以评估后所得差价为准）；5.判令被告向原告支付律师代理费25000元；6.判令被告承担本案的案件受理费、评估费等全部诉讼费用。审理中，原告因第三人已退还其履约保证金150000元而当庭撤回上述诉请第2项。事实和理由：2017年1月8日，原、被告签订了一份《房产买卖合同》，约定原告以2275000元价格购买被告名下坐落福州市鼓楼区房屋产权证号：榕房权证Ｒ字第××号号），付款方式为商业按揭贷款方式。《房产买卖合同》第十条约定：“双方约定本合同签订后任何一方违约须向另一方支付违约金人民币（大写）叁拾万元整（￥300000）”。该合同第九条约定：“自违约行为发生之日起超过五日，守约方即向违约方发出信件促其履约，发信即日起超过十日仍未回复并履约的，守约方可解除合同，并有权要求违约方支付本合同第十条所规定的违约金，同时有权要求第十条中约定的违约金及产生的佣金、服务费、交易过程中产生的其他费用、因违约行为给守约方增加的费用、律师代理费、差旅费等”。同日，原、被告与第三人签订交易服务合同，约定原告支付150000元履约保证金，该履约保证金存放在第三人处，在合同履行完毕后作为房款的一部分，结算时支付给被告。此后双方开始按合同约定履行各自义务，但当原告向福建海峡银行股份有限公司福州科技支行申请贷款获得该行的贷款承诺后，被告却拒绝协助原告办理讼争房屋的房产更名过户手续。为此，第三人于2017年3月11日向被告发函催促其履行合同义务，但被告拒收该催告函。被告拒绝履行合同约定的过户义务，已经构成根本违约，原告有权解除合同。同时，合同签订后房价上涨飞快，现原告按本案讼争合同约定的价款已无法购买同等条件的住房，因被告的上述违约行为确实给原告造成了房价上涨的差价损失，被告也应当一并赔偿。故特向法院起诉，请求判如所请。
林艳芳未作答辩。
刘登立辩称，1.讼争房产系刘登立与林艳芳夫妻共同财产，刘登立并未在《房产买卖合同》上签字，也未对林艳芳的行为进行追认，《房产买卖合同》并未生效，未生效的合同不存在承担违约责任问题。2.沈志森未明确刘登立应承担何种责任，以及承担责任的理由，且未对刘登立应承担责任进行举证，应承担不利后果。另本案案涉《房产买卖合同》出卖方仅林艳芳一人，即使沈志森主张赔偿责任，也应向林艳芳个人主张，刘登立并非合同当事人，不承担责任。3.讼争房屋不能过户是因被法院司法冻结，并非林艳芳所能控制的。合同签订后，林艳芳已按合同约定，履行办理注销讼争房产抵押权手续等合同义务，在办理房产变更过户手续时发现讼争房产被法院司法冻结，导致讼争房产无法过户。该事件纯属林艳芳无法预见的不可抗力，林艳芳根本没有不履行合同的主观故意，林艳芳至今仍愿意配合办理过户手续，沈志森在诉状所述与事实严重不符。刘登立、林艳芳正在积极地与案外人协商，希望将本案购房款用于偿还案外人的欠款，解除讼争房产司法查封后，协助沈志森办理房产过户手续。恳请法庭进行调解，给双方合理的时间进行协商，促成调解。4.沈志森主张30万元违约金过高，应予以调整，沈志森主张90万元房屋差价损失属重复计算且无证据证明，依法应不予支持。沈志森主张30万元违约金同时又主张90万元房屋差价，明显属重复计算，依法应不予支持。沈志森主张律师费25000元，明显过高，也不应支持。综上所述，请求法庭公正裁决，依法维护被告的合法权益。
家天下房产公司述称，确认原被告签订《房屋买卖合同》时，双方的一切手续均正常进行办理，在收件待办理过户期间发现被告房产被法院查封冻结，导致无法继续履行。我方事后发函告知被告要求继续履行合同，同时原告也有进行催告，但被告均未回复。我方于5月25日已将履约保证金15万元退还原告，首付款也由银行退还原告。
在本案审理过程中，原告向本院提交证据如下：
1.房产买卖合同、居间合同、交易服务合同、商业按揭贷款交易程序，上述证明原、被告于2017年1月8日签订房产买卖合同，约定林艳芳以2275000元的价格向原告出售本案案涉房屋；
2.二手房按揭贷款程序，证明原告完成银行贷款审理批手续；
3.EMS快递面单，证明第三人向被告发函要求其履行义务，被告拒不履行；
4.律师函、EMS快递面单，证明原告向被告的三个地址发函催促其履行合同义务，被告拒不履行；
5.委托代理合同、福建增值税普通发票、工商银行POS机消费回单，证明原告因被告的违约行为，委托律师诉讼并支付律师代理费25000元；
6.福州市房屋权属登记信息查询证明，证明案涉房屋已被法院查封。
上述证据经到庭当事人质证，被告刘登立对证据1真实性无异议，但认为其未签字，系林艳芳擅自出卖，该合同未生效；对证据2认为无证据证明银行已放款；对证据3、4的真实性、证明对象均有异议，认为邮寄面单没有签收人签字，不能认定已送达林艳芳，亦不能证明林艳芳拒不履行；对证据5真实性无异议，但认为律师收费过高；对证据6认为超过举证期限，不予质证，但认为因法院查封而无法办理过户手续，非主观原因不办理。第三人家天下房产公司对原告的证据均无异议。被告刘登立及第三人家天下房产公司均未提交证据。
审理中，原告沈志森向本院申请对案涉房屋的现值进行评估，本院依法委托福建华融资产评估土地房地产估价有限责任公司对案涉房屋以2017年4月28日为估价时点的价值进行评估，福建华融资产评估土地房地产估价有限责任公司于2017年10月26日作出编号为“闽华融房司估（2017）FZ025号”的房地产估价报告。经质证，原告沈志森及第三人家天下房产公司对估价报告无异议；被告刘登立认为评估报告将土地增值部分一并鉴定，明显不客观、不公正，鉴定结果不应采信。
本院认为，由于被告林艳芳经本院合法传唤未到庭应诉，又未提出书面异议并提交证据，视为自动放弃诉讼权利。原告提交的证据均提交有原件，到庭当事人对真实性无异议的本院亦予以认可；到庭当事人对证据3、4真实性有异议的，但未提交反证证明，故本院对证据真实性予以确认；对于证据6被告刘登立虽未质证，但对该证据待证事实并无异议，故本院予以采信；对于本院委托的案涉房屋的评估报告被告刘登立认为将土地增值计入房屋总值系不客观、不公正的辩称意见并无依据，本院不予采纳，对于评估报告本院予以采用。根据上述有效证据及当事人庭审陈述，对本案基本事实认定如下：
案涉房屋位于本市鼓楼区（权证号：Ｒ0××64），该房屋的权属登记人为被告林艳芳。2017年1月8日，原告沈志森与被告林艳芳就案涉房屋签订了《房产买卖合同》，合同中约定：“原告沈志森以2275000元的价格购买被告林艳芳名下坐落于福州市鼓楼区产，建筑面积113.01㎡。产权证号为榕方权证Ｒ字第××号，付款方式为商业按揭贷款方式；合同第九条约定，自违约行为发生之日起超过五日，守约方即向违约方发出信件促其履约，发信即日起超过十日仍未回复并履约的，守约方可解除合同，并有权要求违约方支付本合同第十条所规定的违约金，同时有权要求第十条中约定的违约金及产生的佣金、服务费、交易过程中产生的其他费用、因违约行为给守约方增加的费用、律师代理费、差旅费等；合同第十条约定，双方约定本合同签订后任何一方违约须向另一方支付违约金人民币（大写）叁拾万元整（￥300000）；双方还对其他权利义务作了约定”。同日，原告沈志森与被告林艳芳、第三人家天下房产公司还签订了《居间合同》、《交易服务合同》及《办理商业按揭贷款交易程序》作为《房产买卖合同》的附件。约定由第三人家天下房产公司为原告沈志森和被告林艳芳就上述房屋买卖提供居间服务及交易服务。
上述合同签订后，沈志森依约向第三人家天下房产公司支付了履约保证金150000元，同时双方开始按合同的约定履行各自的合同义务。2017年2月27日，福建海峡银行股份有限公司福州科技支行出具了一份《二手房按揭贷款承诺函》，承诺函致林艳芳，承诺函中载明“给予沈志森按揭贷款120万元，待林艳芳与沈志森办完交易房产的更名过户手续，我行与沈志森办完房产抵押登记手续并取得他项权证后，在20工作日发放上述贷款等”。但其后，林艳芳未能及时配合沈志森办理案涉房屋的产权过户手续。第三人家天下房产公司于2017年3月11日通过EMS邮寄催告函，原告沈志森又委托福建合立律师事务所律师于2017年4月12日通过EMS邮寄方式向被告林艳芳发出律师函，但上述函件均被林艳芳拒收。原告沈志森委托福建合立律师事务所律师代为本案诉讼，并支付律师代理费25000元。
另，本案案涉房产于2017年2月24日因被本院依法查封。依据福建华融资产评估土地房屋地产估价有限公司所出具《房地产估价报告》，案涉房屋以2017年4月28日评估时点的价值为单价23794元/平方米，房地产总价为2688960元，此次评估费用7380元由原告沈志森垫付。又查，被告林艳芳与被告刘登立为夫妻关系，俩人于2006年9月26日登记结婚。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当本着诚实信用原则按照约定履行自己的合同义务，不得擅自变更或者解除合同。被告林艳芳作为案涉房屋的权属登记人，其与原告沈志森所签订的《房产买卖合同》及合同附件系其的真实意思表示，不违反国家法律法规禁止性规定，上述合同及附件均合法有效。被告林艳芳未依约履行自己的义务，系属违约；同时，案涉房屋被司法查封不属于合同免责事由，且其可以通过清偿债务或者提供担保解除查封，故案涉房屋被司法查封不能成为其拒不履行合同的理由，林艳芳仍应依约承担相应的违约责任，现原告沈志森诉请判令解除双方签订的《房产买卖合同》及其附件，及依约承担违约责任并赔偿损失的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持；但依据案涉房屋评估后价值，本院认为案涉合同约定的违约金300000元已基本能填补原告沈志森的因房屋上涨所造成的损失，故原告再诉请林艳芳应另支付房屋房屋上涨损失本院不予支持；但对于沈志森因林艳芳违约而主张权利并支付的律师代理费25000元，林艳芳仍应依约予以承担。被告刘登立并非本案案涉房屋买卖合同的当事一方，其虽为林艳芳的配偶，但原告沈志森主张其与被告林艳芳共同承担违约责任缺乏事实和法律依据，本院不予支持；刘登立主张《房产买卖合同》未生效而不承担违约责任的抗辩理由亦缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。被告林艳芳经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理和判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告沈志森与被告林艳芳于2017年1月8日签订的《房产买卖合同》及合同附件；
二、被告林艳芳于本判决生效之日起十日内向原告沈志森支付违约金300000元；
三、被告林艳芳于本判决生效之日起十日内支付原告沈志森因主张权利而支出律师代理费25000元；
四、驳回原告沈志森的其他诉讼请求。
如果被告林艳芳未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费17175元，适用简易程序减半收取8588元；评估费7380元，均由被告林艳芳负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审判员 林 航
二〇一七年十二月十八日
书记员 孙兰兰
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”