浙江省温州市龙湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）温龙商初字第1480号
原告：温州雅如皮革有限公司。
法定代表人：李峰。
委托代理人（特别授权）：林顺友。
被告：黄周娥。
被告：李建锋。
第三人：丁时顺。
委托代理人（特别授权）：胡春露。
原告温州雅如皮革有限公司为与被告黄周娥、李建锋、第三人丁时顺债权人撤销权纠纷一案，于2014年12月5日向本院起诉，本院同日受理后，依法适用简易程序，分别于2015年1月19日、12月10日两次公开开庭进行了审理。原告温州雅如皮革有限公司的委托代理人林顺友、被告李建锋、第三人丁时顺的委托代理人胡春露到庭参加诉讼，被告黄周娥经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年上半年原告和被告黄周娥、李建锋设立的温州卡莎蒂鞋业有限公司建立皮料买卖关系，截止2013年8月27日，结算得温州卡莎蒂鞋业有限公司尚欠原告货款合计399800元，并承诺将于2013年9月30日前付清全部货款。同时由被告李建锋、黄周娥对该欠款及相关违约金等承担担保责任。后原告多次催讨无果。后经龙湾法院调解作出（2013）温鹿西商字第846号民事调解书，明确被告李建锋、黄周娥对于温州卡莎蒂鞋业有限公司的欠款45万元承担连带担保责任。后两被告仅履行了10万元支付义务，对于剩余款项拒不支付。另发现被告黄周娥、李建锋为了规避债务履行于2013年12月9日以明显不合理的低价将名下房产转让给第三人丁时顺，并且时至今日二被告仍居住在原转让房产内，存在与第三人恶意串通转移财产，规避执行的故意，严重侵犯了原告的合法权益。故起诉，请求判令：1.撤销被告黄周娥、李建锋与第三人丁时顺之前关于坐落于温州市黄龙住宅区映翠7幢604室的一处房产转让行为；2.第三人丁时顺将坐落于温州市黄龙住宅区映翠7幢604室的房产变更登记回被告黄周娥、李建锋名下。
原告在举证期限内提供如下证据：
1.营业执照、组织机构代码证，以证明原告的主体；
2.身份证，以证明两被告的身份；
3.民事调解书、生效证明（复印件），以证明被告李建锋、黄周娥对于温州卡莎蒂鞋业有限公司欠原告的货款45万元承担连带保证责任的事实；
4.法院执行受理通知书，以证明两被告拒不履行还款义务，致使原告向原告申请强制执行的事实；
5.房屋权属登记信息查询证明，以证明被告黄周娥、李建锋为了规避债务履行于2013年12月9日以明显不合理的低价将名下房产转让给第三人丁时顺的事实。
6.房屋买卖合同、委托书、公证书，以证明被告以不合理低价将本案房屋转让给第三人的事实；
7.和诚（温州）估字（2015）第FY-0052号住宅房地产司法鉴定报告书，以证明涉案房屋在2013年11月29日的市场价格。
被告李建锋辩称：1.涉案房产本来是我的，当时我在韩国做生意，因那时我还欠中国银行68多万元按揭贷款（本案所涉房产是从银行按揭贷款购买的，以黄周娥的名义贷款），黄芳芳说可以帮我还中国银行按揭68万，再拿这个房子去做100%的抵押贷款，贷款下来后先还黄芳芳帮我垫付的68万再给黄芳芳4万报酬，剩余的钱归我，根本没有说是要把我房子卖掉。办理公证的时候我、黄周娥、黄芳芳、丁时顺四个人在场，我和丁时顺之前通过黄芳芳已经是认识的，当时黄芳芳说帮我还银行按揭贷款的钱实际是丁时顺出的，所以办公证时丁时顺也在场；2.办理公证时，内容都是他们已经草拟好了，黄芳芳跟我说做的是房屋还贷和抵押公证，签字的时候因为匆匆忙忙所以我没完全看完公证书上的内容，没有看到黄芳芳有权利出售房屋等内容；3.68万元的按揭贷款是丁时顺和黄周娥一起去中国银行还掉的，在整个房子过户的过程中，我只得到了这68万元的银行还款，其他都没有，我们当时根本没有讲到要将房子拿来抵债，只是说要帮我拿房子去办理银行抵押贷款用于资金周转，如果是要拿来抵债的话我早就把房子卖掉了。4.房屋被过户后，黄芳芳和别人来了几次我家里，要我搬出房屋，我说如果要搬出去的话也要先谈好房价的问题，后协商无果，再后来丁时顺直接拿着钥匙开门进来说房子已经是他的了，为此双方还向黄龙派出所报过警；5.丁时顺以前替我的银行贷款做过担保，那笔债务已经结清，与本案无关。综上，涉案房产的过户并非我自愿的行为，应当撤销房屋过户，把房子还给我。
被告李建锋没有提供证据。
被告黄周娥未作答辩，也没有提供证据。
第三人辩称：1.我方只知道两被告公证委托黄芳芳办理房屋买卖和过户手续，我方才购买了房屋并帮两被告还了银行按揭贷款，至于被告所称的其他事实我方并不知情；2.在房屋交易过程中的房价就是房屋交易合同的房价1003340元，加上相应的税款，就是107万元左右，其中69万元是丁时顺和黄周娥去中国银行替黄周娥偿还贷款，另有30万元尾款是现金交付给黄芳芳的，税是丁时顺自己支付的；3.两被告和黄芳芳办理公证时，丁时顺也在场，丁时顺购买涉案房屋时没有去看过这房子，只是对周边其他同类房产的价格进行了调查。
第三人在举证期限内提供如下证据：
1.2013年11月26日出具的收条（4万元）、2013年12月22日出具的收条（26万元）、银行取款记录，以证明第三人将尾款30万元交付给黄芳芳的事实；
2.存折、黄芳芳的收款纪录，以证明第三人支付69万元替黄周娥偿还按揭贷款的事实。
3.第三人丁时顺与黄芳芳之间2013年11月27日69万元的转账记录，以证明2013年11月27日第三人将69万元汇入黄芳芳账户、同日黄芳芳将69万元汇入被告黄周娥账户的事实。
原告提供的证据，经庭审出示质证。被告黄周娥经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法视为放弃质证的权利。被告李建锋质证认为：证据1-5均无异议，其中证据3中的民事调解书确认的债务，两被告已经偿还10万元，尚欠35万元；证据6，房屋买卖合同不是我签的，真实性不清楚，委托书、公证书没有异议；证据7无异议。第三人质证认为：证据1-5无异议；证据6真实性无异议，对证明对象有异议，经我方了解2013年年底黄龙住宅区房屋的均价为11000元至12000元之间，因被告李建锋与黄芳芳之间还有债权债务关系，我方推测合同约定的价格里面有债务结算的因素在里面，所以偏低一点，以9000元成交没有不合理；证据7，我方认为房价稍微虚高了一点，当时网上司法拍卖的价格就是9000多一点，市场价格应该是1万多左右。经审查，本院认为原告的证据均真实合法，且与本案有关联，予以采纳。
第三人提供的证据，经庭审出示质证。被告黄周娥经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法视为放弃质证的权利。原告质证认为：证据1中的两份收条真实性和合法性有异议，收款人黄芳芳应当出庭作证，结合丁时顺和黄芳芳于2014年12月19日在龙湾法院的谈话笔录可以反映，丁时顺所谓的99万元房款是通过银行转账的方式支付的，第一笔是69万元，第二笔是从银行贷款120万元以后再转账30万元给黄芳芳，与收条相矛盾，原告有理由相信取款记录并非用于本案房屋的房款支付；证据2，存折的真实性和合法性无异议，对关联性有异议，2013年11月27日丁时顺确实有一笔69万元金额的交易，当时没有显示款项用途和收款人，不能证明该笔款项是丁时顺用于支付购房款；黄芳芳的收款纪录如果有原件，那么对真实性无异议，对关联性有异议，无法反映该款是否为丁时顺的购房款，也无法反映黄芳芳转出的69万元是用于还贷，即使是偿还银行贷款，那也是丁时顺和黄周娥去中国银行偿还的，不应当通过黄芳芳偿还；证据3，对于69万汇款明细清单三性无异议，对于丁时顺汇给黄芳芳69万可以确认，黄芳芳把69万汇给谁我方不清楚。被告李建锋质证认为：证据1三性有异议，我方并不知道这件事情；证据2真实性不清楚，但是确认黄芳芳或者丁时顺中的一个人帮两被告偿还了69万元银行贷款；证据3，真实性无异议，当时去还贷时是丁时顺带黄周娥直接去银行刷卡还的，银行贷款账户是黄周娥的名字。经审查，本院认为：证据1，首先收条上收取款项的是黄芳芳，而非被告李建锋，没有证据证明被告李建锋授权黄芳芳收取房款，李建锋亦否认收到该30万元；其次第三人在本院对其谈话笔录中称已支付的99万均为银行转账其中30万是从银行贷款120万中抽取30万汇给黄芳芳，明显与收条及取现记录相矛盾；故本院认为该份证据与本案无关，不予采纳；证据2，与证据3相互印证，可以证明2013年11月27日第三人将69万元汇给黄芳芳、黄芳芳于同日将69万元转汇给被告黄周娥的事实，应予采纳。
经审理查明，本院认定事实如下：由被告李建锋任法定代表人的温州卡萨蒂鞋业有限公司截至2013年8月27日止尚欠原告货款399800元，原告于2013年12月5日诉至温州市鹿城区人民法院，该院经调解，于2014年1月10日作出（2013）温鹿西商初字第846号民事调解书，确定温州卡萨蒂鞋业有限公司尚欠原告45万元于2014年1月15日支付5万、2月15日支付5万、2月28日支付15万、3月30日支付20万，李建锋、黄周娥自愿对上述款项承担连带偿还责任。该民事调解书生效之后，因被告未依约履行，原告遂向鹿城法院申请强制执行，鹿城法院于2014年3月6日立案受理，执行案号为（2014）温鹿西执民字第346号，该院在执行过程中查明被告在温州各大银行无存款余额，仅有一奔驰牌轿车当时已在评估拍卖中，于2014年12月1日裁定该执行程序终结。被告至今尚欠原告调解款35万元未付，
2013年11月26日，两被告与案外人黄芳芳签订一份《委托书》并经公证，该委托书载明两被告将其所有的温州市黄龙住宅区映翠7幢604室的房产出卖给丁时顺所有，并授权黄芳芳如下权限：一、代为按照规定归还、结清贷款本息，代为办理注销抵押权登记手续、代领他项权利证明及房屋所有权证等相关材料并代为办理退保和领取保险费的手续；二、在符合有关房产出售的法律法规下，代为出售上述房产，签订房屋买卖合同；三、代为向房地产管理部门就上述房产买卖申请预告登记；四、代为办理出售上述房产过程中的一切手续，包括房屋所有权转移登记、土地使用权变更登记手续；五、代为向房地产管理部门就有关上述房地产的抵押权登记的注销、买卖预告登记、房屋所有权转移登记、土地使用权的变更登记情况的询问作出答复，并在相关申请表和询问笔录上签字认可；六、代为办理上述房地产的维修基金、水、电、煤气、电话、有线电视等物业的更名转户手续；七、代为缴纳办理上述事项过程中的相关税费；八、代为办理上述房地产买卖过程中的其他相关手续。委托期限为该委托书签署之日起九十日内。2013年11月27日，第三人将69万元汇给黄芳芳，并于同日由黄芳芳将该69万汇入被告黄周娥账户。2013年11月29日，黄芳芳代表两被告于与第三人丁时顺签订一份《房屋买卖合同》，约定将温州市黄龙住宅区映翠7幢604室的房产出售给第三人丁时顺，每平方米售价9000元总价1003340元，并约定房款在当天前付清。同日，温州市房产管理局收件办理过户手续，于同年12月9日完成房屋所有权变更登记。经司法鉴定，温州市黄龙住宅区映翠7幢604室房屋在2013年11月29日的市场价格为1523400元，该房屋仍由两被告居住至今。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第七十四条规定：“债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为”。依据该条法律规定，结合本案事实，本院逐一认定如下：
一、两被告构成以明显不合理的低价转让财产。经司法鉴定，温州市黄龙住宅区映翠7幢604室房屋在2013年11月29日的市场价格为1523400元，但两被告委托黄芳芳后仅以合同价1003340元出售给第三人，而两被告实际收取的房款更只有69万元，无论是合同价还是实际收取的款项，均低于市场价格的百分之七十，属于明显不合理的低价。
二、两被告转移本案房产的行为对债权人的债权造成了损害。两被告在尚欠原告款项情况下以明显不合理低价转让财产，调解后不依约履行，经强制执行并程序终结后仍欠原告调解款35万元未还，可以视为其转让行为已对原告的债权造成了损害。
三、第三人知道两被告以明显不合理低价转让涉案房产。在债权人撤销权纠纷案件中，对“受让人知道该情形”的判定，不要求其知道债务人转让财产的行为有害于债权人的债权，关键看其于受让财产时是否知道“明显的低价”。根据第三人庭审陈述，其在购买涉案房产时对周边相似的房产进行了打听，应当对涉案房产的市场价格有所知晓，即应当知道其购买房价明显低于当时的市场价格。
综上，本院认为两被告在尚欠原告债务的情况下，将登记在自己名下的房屋以明显不合理低价转让给第三人，对原告的债权对原告的债权造成了损害，且第三人知道该情形，现原告诉至本院要求撤销被告黄周娥、李建锋与第三人丁时顺关于坐落于温州市黄龙住宅区映翠7幢604室房产的转让行为，于法有据，应予支持。转让行为撤销后，第三人丁时顺因转让取得的坐落于温州市黄龙住宅区映翠7幢604室的房产应当返还两被告，即变更登记至两被告名下，不能返还的，应在不能返还的范围内折价补偿。依照《中华人民共和国合同法》五十八条、第七十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条之规定，判决如下：
一、撤销被告黄周娥、李建锋将坐落于温州市黄龙住宅区映翠7幢604室房产（所有权证号：762334，地号：1-10049311-53-3-35）转让给第三人丁时顺的行为；
二、第三人丁时顺于本判决生效之日起十日内将坐落于温州市黄龙住宅区映翠7幢604室的房产（所有权证号：762334，地号：1-10049311-53-3-35）返还给被告黄周娥、李建锋即变更登记至被告黄周娥、李建锋名下，不能返还的，在不能返还的范围内折价补偿。
本案诉讼费13828元减半收取6914元、鉴定费4825元、保全费5000元，均由被告黄周娥、李建锋共同负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审 判 员 陈 衍
二〇一五年十二月十七日
代书记员 韩苗河