上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终1823号
上诉人（原审原告）赵科，XX年XX月XX日生，汉族，住浙江省新昌县XX街道XX路XX号。委托代理人刘华健，北京长安（上海）律师事务所律师。委托代理人金佳，北京长安（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）方露，XX年XX月XX日生，汉族，住湖北省武汉市武昌区XX路XX号。委托代理人孙雷斯，上海市迅峰律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）上海家标堂房地产经纪有限公司，住所地上海市崇明县XX大街XX号。法定代表人代建功，总经理。委托代理人周玉花，上海家标堂房地产经纪有限公司工作。委托代理人高荧莹，上海家标堂房地产经纪有限公司工作。上诉人赵科因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一(民)初字第24853号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月3日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年3月8日公开开庭进行了审理。上诉人赵科的委托代理人刘华健，被上诉人方露的委托代理人孙雷斯、被上诉人上海家标堂房地产经纪有限公司的委托代理人周玉花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院认定，2013年11月8日，方露与上海XX有限公司签订上海市商品房预售合同一份，约定方露向上海XX有限公司购买上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称“系争房屋”），房屋总价款暂定为人民币5,169,546元（以下币种均为人民币），定于2015年6月30日前交房。2015年5月16日，赵科、方露经上海家标堂房地产经纪有限公司（以下简称“家标堂公司”）居间介绍，签订了房地产买卖居间合同一份，约定由赵科向方露购买系争房屋，合同第二条2.1约定：总房价款665万元，定金为20万元。合同第2.2.6约定：乙方（指赵科）应当支付给甲方的款项可以直接支付或通过中间方代为转付,若通过转账支付的，甲方（指方露）同意支付至如下账户：户名方露，账号……双方合同意向金支付3.3约定：若甲方违约不出售该房地产，则应向乙方双倍返还定金；若乙方违约不购买该房地产，则已经支付甲方的定金不予返还。3.4约定：待甲乙双方签订该房地产示范文本的《上海市房地产买卖合同》后，丙方（指第三人）应将保管的定金作为房款支付给甲方或留作尾款。3.5约定：本合同自签署后，约定有效期限为30日……双方合同第四条约定：佣金支付：甲乙双方应当于签订该房屋的示范文本的《上海市房地产买卖合同》的当日按照本合同第二条约定的总房价款的0.5%向丙方支付服务费。甲乙丙三方经协商同意对于服务费支付可作特别约定：全部由乙方承担0.5%。双方合同第五条约定：甲乙双方均保证具有签订本合同、支付或收取定金的资格；若甲乙双方一方违反本合同的约定，该方将自行承担违约责任及相关损害赔偿责任，且违约方应向丙方支付本合同第二条所述总房价款2%的居间服务报酬。双方合同第十条其他约定：甲乙双方约定，乙方于2015年5月20日前支付定金20万元。第二笔于5月31日前支付160万元，第三笔于2015年6月30日前支付165万元……乙方同意甲方一手更名，变更至乙方。如果一手更名不成，则税费各付。同日，赵科向方露支付了定金1万元，方露出具收款收据一份：兹收到赵科支付1万元。本人确认，上述款项系赵科用于购买上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室的房屋定金。注：以实际银行到账为准。2015年5月18日17：01，方露向赵科发送短信：赵先生您好！我是XX路XX弄XX号XX室房东方露，我们于2015年5月16日就该房屋的买卖达成了初步意向并收到您定金1万元，截止目前为止，共计收到您定金1万元。现经我方慎重考虑后，决定终止之前所达成的相关意向，返还您支付的定金1万元，且赔偿你1万元作为补偿，贵我双方就该房屋买卖所有相应的权利义务在发出本短信的同时全部终止，稍后会再通过电话跟您进一步确定此事，非常遗憾，给您带来的诸多不便还望海涵。17：05，方露致电赵科，双方沟通了上述短信所述事宜，赵科表示根据合同的约定，定金为20万元而非1万元，如违约的话应赔20万。18：03，方露又向赵科发送短信：赵先生XX路XX弄XX号XX室协议终止，已收到您定金1万元，现双倍返还，共2万元，请发个退款账号给我，我马上把钱汇给您。同日19点多，赵科在收悉上述方露的短信后向方露账号汇入19万元，汇款摘要为买房定金。本案原审审理中，赵科向原审法院递交了上海XX有限公司于2015年9月16日出具的情况说明一份：我司与方露女士于2013年11月8日就我司预售的上海市浦东新区XX路XX弄XX号X层XX室商品房签订《上海市商品房预售合同》，方露女士已于2015年7月26日办理领房手续。此套房屋的交易价格以预售合同上载明价格为准。方露则向本院递交了该公司于2015年10月9日出具的情况说明一份：兹证明XX园XX单元XX室方露于2015年7月26日领房后，表示个人目前为全职家庭主妇，个人财务状况恶化，无力支付月供，于2015年8月19日申请退房。考虑到其本人目前的确没有工作，无法正常还贷，若其断供我司将向银行承担连带责任，故我司同意其请求，双方于2015年9月7日办理房屋预售合同撤销手续。本案原审审理中，赵科提起诉讼，请求判令：1、解除赵科、方露于2015年5月16日签订的房地产买卖居间合同中关于房产买卖部分的合同条款（除第4、5条）。（解除日期为方露收到诉状副本时）；2、方露向赵科双倍返还定金40万元，扣除已经返还的21万元，还应支付19万元。方露辩称：不同意赵科的诉讼请求。家标堂公司陈述：赵科、方露经其居间介绍于2015年5月16日签订了房屋买卖居间合同后，至今未签订网签合同，具体情况不明。原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。赵科、方露及家标堂公司签订的房地产买卖居间合同系此后签订房地产买卖合同变更预售合同买受人的预约，该居间合同签订、方露收取定金一万元后，方露即要求终止交易并愿意双倍返还赵科已付的定金，赵科在双方对违约责任不能协商一致的情况下向方露账户打入19万元，由此，双方对定金数额产生争议。原审法院认为，定金合同属实践性合同，以当事人实际交付定金为生效要件。而定金交付应包括付款方的支付行为和接款方的接受行为。本案方露已明确向赵科表示终止交易并愿意双倍返还已收的一万元定金，在此情况下赵科通过银行转账19万元系赵科的单方行为，方露并无再行接受19万元定金的意思表示，故该19万元不能认定为实际交付的定金，应认定双方的定金为一万元。赵科、方露对解除房屋转让预约关系并无异议，予以支持。现方露已自行返还了上述19万元并双倍返还了赵科定金2万元，故赵科的其余诉讼请求不予支持。原审法院审理后于二〇一五年十一月九日作出判决：一、解除赵科、方露之间关于上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋转让的预约合同关系；二、驳回赵科的其余诉讼请求。案件受理费人民币4,100元，减半收取计2,050元，由赵科、方露各半负担。判决后，赵科不服，上诉于本院称：系争房屋性质是期房，方露并未取得该房屋的权属证明，涉案房屋买卖居间合同不同于一般的房屋买卖合同。从合同条款约定的内容看，合同当事人的基本信息、房屋基本情况、购房总价款及支付方式、付款时间、交付方式、违约责任、争议解决方式、佣金支付、税费负担等事项都进行了明确具体的约定，具备了买卖合同的主要条款，三方在该合同中也未就后续签订正式的房屋买卖合同的时间及方式作出约定，且从合同约定的具体履行方式也可佐证双方签订的系买卖合同本约而非预约合同。买卖双方在合同中约定的定金系违约定金性质，作为守约方向违约方主张违约责任的依据，并非违约方行使单方解除权的条款，方露即便愿意双倍返还定金，其亦无权解除买卖居间合同。涉案房屋买卖居间合同因赵科基于方露明示的逾期违约行为行使合同解除权而解除，在赵科行使合同解除权前买卖居间合同依然合法有效，对双方均具约束力，赵科在合同履行期内补足19万元定金，并无不当，方露应依约承担双倍返还定金的责任。相关的证据可以证明方露已经于2015年7月26日实际受领了系争房屋，且系争房屋已具备办理权属证明的条件，但方露一直拖延办理，并声称因个人财务状况恶化而向开发商退房，显系方露为获取更大利益而将系争房屋转售他人，也印证了赵科与方露签订的房屋买卖居间合同可以正常履行完毕。赵科在签订系争房屋买卖居间合同后第二天即将自己原有的住房出售以筹集购房款，为履行合同做好准备，因方露的违约行为，致赵科损失巨大，故赵科请求撤销原审判决第一、第二项，改判解除赵科与方露之间关于系争房屋转让的买卖合同关系，方露向赵科双倍返还定金40万元，扣除已经返还的21万元，尚应返还19万元。被上诉人方露辩称：不同意上诉人的上诉请求。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人家标堂公司辩称：不同意上诉人的上诉请求。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，赵科与方露就系争房屋订立房屋买卖居间合同，该合同对办理产权过户手续的时间、交房时间等买卖合同的主要内容均未作出约定，而是约定赵科同意方露一手更名，变更至赵科名下，如一手更名不成，则税费各付。从上述约定的内容看，系争房屋买卖居间合同的履行，尚需依赖方露与开发商间买卖合同的履行状况，该房屋买卖居间合同部分主要内容的履行，尚处于不确定状态，仍需买卖双方在将来一定期限内协商确定，加之赵科仅支付了定金1万元，故系争房屋买卖居间合同应为预约合同，赵科主张系本约合同的观点，与事实有违，亦缺乏法律依据，本院不予采信。预约合同是当事人为将来订立确定性本约而预先达成的书面允诺或协议，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。双方订立系争房屋买卖居间协议第二天，方露即向赵科表示不再出售系争房屋，故系方露违约致预约合同未能继续履行，原审法院确认赵科与方露就买卖系争房屋订立的预约合同关系解除，符合法律规定，本院予以维持。依据房屋买卖居间合同的约定，方露违约不出售系争房屋的，应向赵科双倍返还定金。在方露明确表示不再出售系争房屋后，赵科又向方露名下的银行账户汇入19万元，就该笔19万元，方露是否应承担双倍返还定金责任的争议，本院认为，预约合同对未来双方能达成本约的意向或目的进行确定，双方约定的定金旨在保证订立本约而设立，方露在收取1万元定金后即明确表示不再出售系争房屋，并同意返还2万元定金，方露以实际行为表明了拒绝继续接受定金的意思，即此时方露已选择以承担定金责任的方式阻却本约的成立，且该意思表示已明确送达赵科，故此后赵科继续汇入方露银行账户的“定金”，应系赵科单方意思表示，对方露不具约束力，在预约合同解除后，方露返还该笔19万元即可，故赵科要求方露双倍返还40万元定金的诉讼请求，本院不予支持。原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求，缺乏事实基础及法律依据，本院予以驳回。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币4,100元，由上诉人赵科负担。本判决为终审判决。
审 判 长 顾 依
代理审判员 蒋庆琨
代理审判员 娄 永
二〇一六年三月十七日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……