江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏09民终405号上诉人（原审原告、反诉被告):中国人民解放军南京军区司令部盐城农副业基地，住所地射阳县合德镇解放路255号。负责人：高志凯，该单位主任。委托诉讼代理人：钱春明，中国人民解放军南京军区法律顾问处律师。上诉人（原审被告、反诉原告)：孙志勇，男，1963年10月6日出生，汉族，住射阳县。委托诉讼代理人：吴亚，江苏同舟行律师事务所律师。上诉人中国人民解放军南京军区司令部盐城农副业基地（以下简称解放军盐城农副业基地）与上诉人孙志勇因租赁合同纠纷一案，均不服江苏省射阳县人民法院（2017）苏0924民初5920号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月17日立案后，依法组成合议庭于2018年1月31日公开开庭进行了审理。解放军盐城农副业基地的负责人高志凯及委托诉讼代理人钱春明，孙志勇及其委托诉讼代理人吴亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。解放军盐城农副业基地提出的上诉请求：1.请求二审法院撤销一审判决结果第三项，改判解放军盐城农副业基地不承担任何补偿责任；2.一、二审诉讼费用全部由孙志勇承担。事实和理由：1.一审法院没有充分考虑“军队全面停止有偿服务”这一重大政策调整背景，孙志勇一直拒不腾退搬迁，严重侵害了解放军盐城农副业基地的合法权益。2.双方签订的《军队房地产租赁意向协议书》、《军队房地产租赁合同》均已到期，孙志勇在没有征得书面同意的情况下擅自在承租场地上添附各种建筑物，解放军盐城农副业基地按约收回全部财产，不应承担任何赔偿或补偿责任。3.一审法院未征询解放军盐城农副业基地的意见，直接委托第三方进行资产评估，程序不当，且对可拆卸、可移动的资产也无需评估，可由孙志勇自行取走。4.盐城市辖区内其他法院审理的案件，在合同未到期的情况下依然根据约定判决军队不承担任何责任，一审法院应当坚持同一个裁判标准。孙志勇答辩称，1.双方签订有租期为18年的租赁合同，解放军盐城农副业基地拒不向法庭提交，但相关证据可以证明该合同的存在，一审根据孙志勇实际投入的现状，对涉案资产按18年租期折旧得出资产现价为95.20万元，孙志勇投入巨资进行大规模的不动产建设，不可能不经部队同意，该资产应由解放军盐城农副业基地收回，并按评估价对孙志勇进行补偿，对于孙志勇的其他实际损失，一审未予支持，孙志勇也已上诉。2.解放军盐城农副业基地一审中提交的租赁意向书、合同均不符合部队相关房地产租赁的规定，未经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准。3.各案的发生原因、背景、客观事实不同，解放军盐城农副业基地认为裁判标准不统一的理由不能成立。请求驳回其上诉。孙志勇提出的上诉请求：1.请求二审法院判决解放军盐城农副业基地向孙志勇支付赔偿金228480元；2.上诉费用由解放军盐城农副业基地承担。事实和理由：1.解放军盐城农副业基地单方面提出解除合同构成违约，孙志勇为了18年的租赁合同投入巨额财产准备长期经营，解放军盐城农副业基地在一审中提交的意向书及租赁合同均是为了部队上级部门审查而用，双方所签的18年的租赁合同由解放军盐城农副业基地报上级审核，现其拒绝提交法庭是不诚信的。2.解放军盐城农副业基地明确表示不履行合同义务，致使孙志勇的可得利益已无法实现，除一审判决的补偿外，解放军盐城农副业基地还应当赔偿孙志勇的损失228480元（95.20万元*年利率6%*4年）。解放军盐城农副业基地答辩称，孙志勇的上诉请求无事实及法律依据，我方不予认可，请求驳回其上诉。解放军盐城农副业基地向一审法院提出的诉讼请求：1.判决孙志勇立即向解放军盐城农副业基地返还位于射阳县临海镇金海村(养殖南区3#路北、临海高等级公路东)的房屋；2.判决孙志勇向解放军盐城农副业基地支付逾期腾房的占有使用费计13520元(自2017年1月1日暂算至2017年8月31日，按20280元/年计算，主张至实际履行之日)。孙志勇向一审法院提出的反诉请求：1.判决解放军盐城农副业基地收购孙志勇在租赁标的物处投资建设的固定资产价值1790325.70元；2.解放军盐城农副业基地赔偿孙志勇损失429678.16元(投入1790325.70元×年利率6%×4年)。审理中，孙志勇将其反诉请求的第一项、第二项金额分别变更为95.2万元、228480元(95.2万元×年利率6%×4年)。一审法院认定事实：2014年3月1日，解放军盐城农副业基地与孙志勇签订《军队房地产租赁意向协议书》，约定解放军盐城农副业基地将位于射阳县临海镇金海村、建筑面积为435平方米的房屋出租给孙志勇用于在养殖区提供小卖部、食宿等生活配套服务，租赁期限自2014年3月1日起至2016年12月31日，租赁合同一年一签；2014年度租金为12000元，2015及2016年度的租金分别在前一年年租金基础上递增30%。孙志勇接受租赁物后，对租赁物进行了装修改造，从事宾馆、餐饮、超市、棋牌室等服务。根据孙志勇的申请，一审法院委托江苏万方源土地房地产评估测绘咨询有限公司(以下简称万方源公司)对孙志勇在租赁标的物所在地所作的投入中需要测绘的事项进行测绘，万方源公司测绘后出具了［JD］Wfy20171215号测绘报告书。一审法院另还委托盐城东诚亿价格评估有限责任公司(以下简称东诚亿公司)对孙志勇在租赁标的物所在地投入资产的现值进行鉴定，东诚亿公司鉴定后出具盐东诚亿射鉴评字［2017］第016号价格评估报告书，确定评估标的价格在评估基准日(2017年8月31日)的价格为95.20万元。一审法院认为，1.本案当事人之间的租赁合同不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。2.因国家、军队政策调整，解放军盐城农副业基地需收回租赁物，故对其要求交还租赁物的请求予以支持，孙志勇并应支付未缴纳的租赁物占用费。3.结合评估报告对孙志勇投入财产认定的现值来看，孙志勇应当是准备在租赁场所进行长期经营，现解放军盐城农副业基地因故需收回租赁物，根据公平原则，解放军盐城农副业基地应当全部接收孙志勇投入的全部财产，并对孙志勇给予补偿。4.孙志勇投入的财产在已经租赁的四年中是由其自己经营使用的，其要求出租人承担该四年投入财产的利息没有依据。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条规定，一审法院判决：一、孙志勇向中国人民解放军南京军区司令部盐城农副业基地交还位于射阳县临海镇金海村(养殖南区3#路北、临海高等级公路东)的435平方米房屋［盐东诚亿射鉴评字(2017)第016号价格评估报告书载明的被评估财产亦同时交付该基地］；二、孙志勇向中国人民解放军南京军区司令部盐城农副业基地支付房屋占用费(从2017年1月1日起按20280元/年计算至实际履行之日)；三、中国人民解放军南京军区司令部盐城农副业基地补偿孙志勇人民币95.2万元；上列三项义务均限在本判决生效后十日内履行完毕；四、驳回孙志勇的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期限履行义务的，权利人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条之规定，于本判决发生法律效力且指定的履行期届满之日起2年内，向一审法院申请执行。本诉案件受理费69元，由孙志勇负担；反诉案件受理费7712元，鉴定费5万元，合计57712元，由中国人民解放军南京军区司令部盐城农副业基地负担31660元，孙志勇负担26052元。本院二审经审理查明，一审中解放军盐城农副业基地提交了下列证据:1、2014年3月1日的《军队房地产租赁意向协议书》，甲方为解放军盐城农副业基地，乙方为孙志勇，载明的租赁房地产位置位于基地所属池塘合作养殖南区3#路北、临海高等级公路东，房屋面积435平方米，意向租期三年（自2014年3月1日至2016年12月31日），合同一年一签，2014年度租金为12000元，2015及2016年度的租金分别在前一年年租金基础上递增30%。乙方须支付履约保证金5000元。本意向书经双方签字盖章后即刻生效。2、2014年12月29日的《军队房地产租赁合同》及同日的《安全责任书》，甲方为解放军盐城农副业基地，乙方为孙志勇，租赁的房屋面积435平方米，租期自2015年1月1日起至2015年12月31日，年租金15600元。本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖审核专用章后生效。上述意向书和合同均还约定，租赁期内，乙方确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满或者解除意向书（合同）后，必须无偿移交给甲方；乙方确需新建和添建各种建筑物、构筑物的，必须向甲方提供建设方案，在甲方按规定报经军队主管部门批准并由甲方出具书面同意书后实施，费用由乙方自理，权属归甲方所有，租赁期满或者解除意向书（合同）后，必须完好地无偿移交给甲方。因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成意向书（合同）无法履行的，甲乙双方互不承担责任。一审中孙志勇认为上述意向书和合同均非其真实意思表示，意向书是为应对部队上级部门审批的，当时双方口头约定的租赁期限是18年；租赁合同约定了要经军队房地产管理部门审核批准并加盖审核专用章后生效，故属于未生效的合同。二审中，解放军盐城农副业基地提交了下列证据：证据一，《空闲房屋场地再利用合同》附安全责任书，甲方是解放军盐城农副业基地，乙方是茆万流，当时是租给茆万流的，后来变更为孙志勇，该合同中所涉及的原淡水场部占地面积约10亩（含四幢旧平房）就是指的本案所涉的435平方的建筑，约定的租赁期限2014年3月1日至2016年12月31日。结合一审中提交的证据，证明租赁期限就是从2014年3月1日至2016年12月31日。证据二，《南京军区空余房地产租赁管理政策规定资料汇编》，其中南京军区空余房地产租赁实施办法第28条第一项和第五项规定证明解放军盐城农副业基地无权签订租期超过10年以上的合同，只能签订3年以下的合同，证明不存在孙志勇所说的18年合同的情况。证据三，2014年3月1日解放军盐城农副业基地与孙志勇签订的《军队房地产租赁合同》附安全责任书，年租金1万元，该合同和安全责任书中有孙志勇的签名，南京军区房地产管理局加盖了租赁合同审核专用章，证明该租赁事项已得到上级的批准。证据四，孙志勇交纳2014-2016年租金的会计凭证，证明孙志勇根据合同约定交纳了租金。经质证，孙志勇认为，对证据一，与孙志勇无关，合同主体是茆万流而非孙志勇，孙志勇对该合同也不知情。对证据二，是部队内部文件汇编，实际上孙志勇当初租赁的房屋面积虽然只有435平方，但是实际使用的场地面积超过1万平方米以上，所以要签订租期18年的合同，否则经营3年到期后连投资成本都无法收回，会严重亏损；2014年3月1日的《军队房地产租赁意向协议书》是为了部队应付上级的检查，是不规范的，我们当时签的时候也不看内容，我们只认定租期为18年。对证据三，签字均不是孙志勇本人所签，与一审中的意向书和合同的签名字体明显不一样。对证据四，是解放军盐城农副业基地的内部记账，无我方的签字，我方不清楚，租金我所方象征性地交过两次，交了多少记不清了，有时候有票据，有时候打的条子。本院经审核认为，解放军盐城农副业基地二审中所提供的证据1，签约主体非孙志勇，不予认定。证据2，系部队内部文件汇编，予以认定。证据3，因解放军盐城农副业基地二审中认可其一审所提供的意向书和租赁合同中的孙志勇签字，而该证据中的笔迹有明显不同，故不予认定。证据4，系解放军盐城农副业基地的会计记账凭证，无孙志勇的签字，其也不予认可，不予认定。根据双方无争议的事实及本院审核认定的证据，本院对一审审理认定的事实予以确认。对一审在事实部分未作认定，但实际按18年的租赁期限对双方的权利义务关系进行处理，二审予以纠正。另查明，1、2014年12月29日解放军盐城农副业基地与孙志勇签订《军队房地产租赁合同》，租赁的房屋面积435平方米，租期自2015年1月1日起至2015年12月31日，年租金15600元。合同第十二条约定“本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖审核专用章后生效”。该《军队房地产租赁合同》及同日的《安全责任书》中，均有孙志勇的签字。2014年3月1日的《军队房地产租赁意向协议书》和2014年12月29日的《军队房地产租赁合同》均还约定，租赁期内，乙方确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满或者解除意向书（合同）后，必须无偿移交给甲方；乙方确需新建和添建各种建筑物、构筑物的，必须向甲方提供建设方案，在甲方按规定报经军队主管部门批准并由甲方出具书面同意书后实施，费用由乙方自理，权属归甲方所有，租赁期满或者解除意向书（合同）后，必须完好地无偿移交给甲方。因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成意向书（合同）无法履行的，甲乙双方互不承担责任。2、东诚亿公司出具的盐东诚亿射鉴评字［2017］第016号价格评估报告书，载明：设定所有投入资产从开始使用后“在使用期限18年结束时应摊销结束即18年后残值为零”；确定评估标的价格在评估基准日(注：2017年8月31日)的评估价格为95.20万元，其中房屋及附属设施评估价格为58.50万元，室内外装饰装修评估价格为26.10万元，实物资产评估价格为10.60万元。本院认为：1、2014年3月1日的《军队房地产租赁意向协议书》和2014年12月29日的《军队房地产租赁合同》，均有孙志勇的签字，上述意向书和合同是双方的真实意思表示，虽然《军队房地产租赁合同》约定需经军队房地产管理部门审批并加盖审核专用章后生效，但双方已按意向书和合同实际履行，变更了《军队房地产租赁合同》约定的生效条件，故上述意向书和合同合法有效。2、孙志勇坚持认为双方间存在18年租期的合同，但始终无法提供，故一审按18年的租赁期限进行处理没有依据；东诚亿公司对孙志勇在租赁标的物所在地投入资产的现值进行鉴定，所出具的盐东诚亿射鉴评字［2017］第016号价格评估报告书对孙志勇投入的资产按“在使用期限18年结束时应摊销结束即18年后残值为零”进行价格评估，亦没有依据。3、解放军盐城农副业基地一审中所提交的意向书和合同，虽约定租赁房屋面积为435平方米，但审理中双方均对实际租赁的房屋、场地的四址、总面积无异议，故应按此予以交付。对于未形成附合的装饰装修物可由孙志勇自行拆除，实物资产由孙志勇自行取走。4、解放军盐城农副业基地在一审所提交的意向书及合同，均明确约定装修或增扩建固定设施及建筑物、构筑物必须征得甲方书面同意、权属归甲方所有、租赁期满或合同解除后无偿移交甲方，现因租赁期限已经届满，故孙志勇反诉要求解放军盐城农副业基地收购其所投资建设的固定资产并赔偿损失，没有合同依据和法律依据。综上，孙志勇的上诉请求不能成立，应予驳回；解放军盐城农副业基地的上诉请求成立，本院予以支持，并对一审判决予以部分改判。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第十条、第十二条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持江苏省射阳县人民法院（2017）苏0924民初5920号民事判决第二项；二、撤销江苏省射阳县人民法院（2017）苏0924民初5920号民事判决第一、三、四项；三、孙志勇向中国人民解放军南京军区司令部盐城农副业基地交还位于射阳县临海镇金海村(养殖南区3#路北、临海高等级公路东)的435平方米房屋［盐东诚亿射鉴评字(2017)第016号价格评估报告书载明的被评估财产亦同时交付该基地，对于其中未形成附合的装饰装修物由孙志勇自行拆除，实物资产由孙志勇自行取走］；四、驳回孙志勇的反诉诉讼请求。上列义务均限在本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期限履行义务的，权利人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条之规定，于本判决发生法律效力且指定的履行期届满之日起2年内，向一审法院申请执行。一审本诉案件受理费69元，由孙志勇负担；一审反诉案件受理费7712元，鉴定费5万元，合计57712元，由孙志勇负担。中国人民解放军南京军区司令部盐城农副业基地预交的二审案件受理费13320元，孙志勇预交的二审案件受理费2364元，合计15684元，由孙志勇负担。本判决为终审判决。审判长 陈 东审判员 张晨阳审判员 曹 荣二〇一八年三月十六日书记员 成以琴