山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁06民终2766号
上诉人（原审被告）：隋云志，男，1976年1月29日出生，汉族，居民，住龙口市。
委托诉讼代理人：宗晓，山东翔宇韶宽律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：于希涛，男，1969年12月3日出生，汉族，居民，住龙口市。
委托诉讼代理人：陈平，山东南山东海律师事务所律师。
上诉人隋云志因与被上诉人于希涛房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省龙口市人民法院（2014）龙民三重初字第8号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
隋云志上诉请求：撤销一审判决，改判驳回于希涛的诉讼请求。事实和理由：虽然《中华人民共和国合同法》第五十二条规定了五种合同无效的情形，其中第五项为“违反法律、行政法规的强制性规定”。但最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”该条明确了违反法律、行政法规的强制性规定归于无效，是指违反“效力性”强制性规定，而不是指违反“管理性”强制性规定。所谓效力性规定，指法律及行政法规明确规定违反了这些禁止性规定将导致合同无效或者合同不成立的规范；或者是法律及行政法规虽然没有明确规定违反这些禁止性规范后将导致合同无效或者不成立，但是违反了这些禁止性规范后如果使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益。本案租赁合同的标的是农用地，不管是隋云志还是于希涛未经依法审批改变农业用地为非农建设用地，违反了《中华人民共和国土地管理法》的“管理性”强制性规定，将受到行政管理制裁。因该法并没有明确规定违反此规范将导致合同无效或不成立，合同本身及合同履行也不损害国家利益、社会公共利益，故本案租赁合同并未违反法律、行政法规的“效力性”强制性规定，依法属有效合同。于希涛要求返还租金及赔偿损失20万元的请求于法无据，依法应予以驳回。即使租赁合同无效，一审法院认定于希涛的各项损失也没有事实和法律依据。一审法院以于希涛提交龙口市黄城伟力工程机械配件经销处出具的7600元的收款收据，认定于希涛平整场地花费机械费7600元。该收款收据不真实、不充分，不能有效证明于希涛主张。收款收据不是税务发票，黄城伟力工程机械配件经销处作为一个企业，应按照会计法和税法的规定，向业务单位出具税务发票。于希涛没能提供黄城伟力工程机械配件经销处的记账明细，无法证实经销处账面上有7600元的机械费收益。于希涛没能提供7600元款项来源及支付方式。证人穆某的证言及收条有虚假成分，与事实不符。于希涛租赁场地后，因经营所需建造过工作台面等，但费用不会超过2万元，穆某证实花费9.1万元，显然与实际不符。于希涛对于这么大额的款项支付没能提供相应的款项来源及支付方式，仅凭证人的收条主张权利，不符合常理。一审法院对这一事实未进一步查证，在没有其他证据进行佐证的情况下，认定该损失错误。证人温某经营龙口市海安轻质墙材厂，与于希涛的经营范围相同，一个正常经营的企业，不可能将场地和设备租赁给同行经营。证人温某出具的收据不是税务发票，也没能提供账目明细等佐证，于希涛没能提供支付3.5万元的款项来源及支付方式。于希涛提供的温某的证词及收条，不能充分有效的证明其损失。
于希涛辩称，一审事实清楚，证据确凿，请求维持原判。
于希涛向一审法院起诉请求：依法确认双方签订的租赁合同无效；判令隋云志返还于希涛租金40000元，并赔偿于希涛租用临时租赁场所支出租赁费及整修租赁场地所花费的装饰费、材料费、运费、机械费、搬迁费、地面硬化等经济损失200000元。
一审法院认定事实：2005年5月1日，龙口市兰高镇东隋村委与隋云志签订土地租赁合同一份，该合同载明：一、土地基本情况：甲方（龙口市兰高镇东隋村委）土地位于龙口市兰高镇东隋村村东，属非耕地，该土地实用面积11.5亩。-------。二、土地用途甲方将土地租赁给乙方（隋云志）后，乙方在该土地上建设房屋等设施，用于种植、养殖或办厂，合法经营，也可转让。三、租赁期限及租金：租赁期限自2005年5月1日起至2055年5月1日止，共50年。租金按每亩200元人民币/年，共计人民币壹拾壹万伍仟元整（￥115000元）。租金由乙方一次性交付给甲方，租期内甲方不再以任何理由向乙方收取与该土地有关的费用。……。隋云志承租后，在所租赁土地上套了院墙，建了几间房屋，并种了树苗。
2009年6月21日，隋云志、于希涛签订租赁合同。该合同约定：甲方（隋云志）在兰高镇东隋村村东有院落一处，约十一亩。经双方协商租赁给乙方（于希涛）经营，为了明确双方的权利及义务，特达成以下协议：一、租赁期限：10年，2009年8月1日起至2019年7月31日止。二、甲方提供有效的土地使用证明给乙方。三、租金：经双方商定，租金的交纳采取按年支付先付后用的方式，每年租金人民币贰万元整（￥20000元），每两年一付合计人民币肆万元整（￥40000元）。如逾期交纳租金30日以内，乙方除应补交所欠租金外还应向甲方支付年租金日千分之五的违约金；如逾期超过30日，甲方有权解除合同，乙方应支付甲方余期租金百分之二十五的违约金。五、乙方承租本宗土地必须进行合法经营，否则甲方有权收回土地使用权，终止合同并赔偿甲方的相应损失。……。六、……乙方在租赁期间经甲方允许所投入的土建设施租赁期满后，归甲方所有，乙方不得拆除。乙方台面槽钢可由乙方拆走（在不破坏台面的情况下）。2010年5月26日，于希涛向隋云志支付前两年的租金40000元。于希涛承租后，对涉案院落的场地进行了平整，建造了工作台面、装修了办公室、对大门口进行地面硬化，并开始生产建筑隔墙板。2010年5月至2011年阴历2月2日期间，龙口市土管局兰高土管所先后通过隋云志告知于希涛或直接通知于希涛应付上级检查致于希涛停工停产，于希涛为此几次搬出租赁的场地。于希涛陈述称2010年8、9月份把设备搬出去，再没搬回来，后又陈述称2010年8、9月份零星搬出，2011年9月所有设备全部搬出，不包括原材料和剩余产品，隋云志陈述称于希涛的设备是2010年8、9月份就搬走了，剩余的东西大约在2014年在隋云志多次找于希涛后于希涛搬走。
关于双方签订合同的过程，于希涛主张签合同时，隋云志告诉于希涛涉案土地是工业用地，否则于希涛不会与隋云志签订合同的，当时隋云志拿出来与村委签订的合同，合同上明确记载了该土地是非耕地，也写明了可以办厂，所以于希涛才与隋云志签订了该份合同。隋云志主张隋云志与于希涛签订合同之前，向于希涛出示了隋云志与村委签订的合同，以及隋云志临时用地手续一份，于希涛为了了解该土地的性质与隋云志共同找到村委的工作人员，了解土地现状，村委会的人员明确告诉于希涛该土地的性质就是非耕地，如果因经营于希涛需要办理相关手续，村委也会像协助隋云志一样协助于希涛办理相关手续。隋云志并申请证人隋某到庭作证，证人隋某陈述称：于希涛在租赁隋云志涉案土地时，曾找证人落实情况，证人告诉于希涛这块地是临时用地手续，如果办其他手续村委可以协助。庭审中，隋云志陈述称，在签订合同时，于希涛大体和隋云志说了一下，要盖水泥台面干隔墙板。
于希涛主张租赁涉案土地后，对场地进行了平整、建造了工作台面、附属设施、装修办公室、大门口进行了地面硬化、打了一口水井。隋云志认可于希涛租赁后将院子里的树拔了，对场地进行了平整，建造了工作台面、装修了办公室、将大门口地面硬化了。于希涛主张其平整场地花费材料费、运费共计35000元，并提交署名吕宗仁的收款收据一份。于希涛主张其平整场地花费机械费7600元，并提交加盖龙口市黄城伟力工程机械配件经销处公章的收款收据一份。于希涛主张其建造工作台面、附属设施以及装饰办公室等花费91000元，并提交慕庆忠出具的收条两份，慕庆忠并到庭作证陈述称：2009年7、8月份，证人为于希涛装修了办公室、建了两个水池、房子门前打了一千多平米的长条的水泥地面，中间隔2米有槽钢，建了搅拌机水泥台，证人为于希涛出具了两张收条。于希涛主张临时租赁场地进行生产支出场地租赁费35000元，并提交了温某出具的收条一份，温某并到庭作证陈述称：证人经营龙口市海安轻质墙材厂，2010年5、6月份，于希涛与隋云志一起找证人谈某证人场地的事情，价格没有谈好，后来于希涛单独找证人谈了租赁场地，每月10000元，共计租赁不到四个月，给了证人租赁费35000元，证人为于希涛出具收据。于希涛主张隋云志欠于希涛搬迁费3130元，隋云志收取于希涛大门口硬化地面4200元，隋云志认可同意帮助于希涛分担3130元搬迁费，并给于希涛打了欠条，隋云志认可收取了于希涛4200元的门口路面硬化费用。于希涛主张打水井1200元，但未提交任何证据加以证实。于希涛主张确认合同无效后厂里设备的拆卸费、装车费、运费等共计12000元，原材料和产品的搬迁费8000元，搬迁费用共计20000元，于希涛并提交李继民出具的12000元收款收据，载明：工厂搬迁费（设备拆卸费、装车费、运费、卸车费）12000元。李继民并到庭陈述称：证人在发达桥干大货车出租，2011年9月3日之前十来天，于希涛到发达桥找证人拉货，9月3日下午证人去给于希涛装的货，装的设备、电缆、钢管，证人帮忙装卸车加上运至厦门的运费共计12000元，于希涛将运费付给证人，证人为于希涛出具收据，后来于希涛找到证人告诉原来的收据丢失，证人又给于希涛补了一份。于希涛主张以上损失共计197130元，但要求隋云志赔偿200000元。
另查明，2014年10月13日，龙口市国土资源局兰高所出具证明一份，载明：经核实2005年8月22日隋云志来兰高国土所将位于东隋家村东大院土地一宗办理过临时占地手续并一次性交了费用。隋云志并提交龙口市临时占地呈批表，该表载明申请理由、占地用途：种植养殖2005年8月22日，龙口市兰高镇东隋村民委员会、龙口市国土资源局兰高所并加盖公章。该表格说明一栏载明：2、临时使用土地限期壹年，当国家或集体使用土地时应无条件退出土地。3、每年交纳土地使用费，逾期不交者，按违法占地论处。
一审法院依据当事人当庭陈述、租赁合同、隋云志与龙口市兰高镇东隋村委签订的租赁合同、署名吕宗仁的收款收据、加盖龙口市黄城伟力工程机械配件经销处公章的收款收据、慕庆忠收条、龙口市海安轻质墙材厂收款收据、李继民收款收据、慕庆忠、温某、隋某、李继民等证人证言、龙口市国土资源局兰高所出具的证明、龙口市临时占地呈批表等认定上述事实。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……”隋云志、于希涛于2009年6月21日签订的租赁合同明确约定“乙方台面槽钢可由乙方拆走”，能够证实于希涛租赁涉案土地进行非农建设，且隋云志亦认可在签订合同时于希涛已告知其从事生产隔墙板，而非种植、养殖，该合同违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，应认定无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。于希涛租赁农村集体土地进行非农生产建设时，应当审查租赁土地是否属于建设用地，于希涛认可其与隋云志签订合同前隋云志向其出示过隋云志与龙口市兰高镇东隋村委签订的合同，该合同明确载明涉案土地的性质为非耕地，且证人隋某也到庭证实于希涛在租赁涉案土地前向其落实过涉案土地性质，于希涛明知涉案土地不属于建设用地仍与隋云志签订租赁合同从事非农生产与建设，于希涛存在明显过错，对合同无效应当承担相应的责任。隋云志认可于希涛在租赁涉案土地时告诉其要盖水泥台面干隔墙板，隋云志在涉案土地仅取得临时用地手续的情况下，明知于希涛从事非农生产建设仍与于希涛签订租赁合同，隋云志亦存在过错，对合同无效亦应承担相应的过错责任。考虑到隋云志、隋云志的过错程度，以隋云志、隋云志各承担50%的责任为宜。
关于租金，隋云志认可收到于希涛40000元租金，合同无效后隋云志应当返还于希涛，于希涛自认使用隋云志土地及房屋两年，应当对隋云志进行折价补偿。双方兑除后，隋云志不需返还于希涛租金。关于损失，隋云志认可于希涛承租后在涉案土地上平整场地、建造工作台面、附属设施、装修办公室、大门口进行了地面硬化，于希涛提交的加盖龙口市黄城伟力工程机械配件经销处公章的收款收据能够证实于希涛平整场地花费机械费7600元；于希涛提交的慕庆忠的收条及慕庆忠的证言能够证实于希涛装修办公室、建造工作台面、附属设施花费91000元。隋云志认可于希涛多次搬出租赁场地，证人温某的证言能够证实于希涛临时租用其场地进行生产支付租赁费35000元。隋云志虽对于希涛提交的上述证据提出异议，但未能提供相反的证据对于希涛的主张加以反驳，因此对于希涛主张的上述损失及隋云志认可的3130元搬迁费、4200元大门口硬化费用共计140930元，予以认定。关于于希涛主张的平整场地花费的材料费、运费35000元，于希涛虽然提交了署名吕宗仁的收款收据证实其平整场地花费粉煤灰、运费、装车费共计35000元，但吕宗仁未能到庭接受质询，无法核实该证据的真实性，因此，对于希涛提交的署名吕宗仁的收款收据，不予采信，对于希涛主张的平整场地的材料费、运费等35000元，不予认定。关于于希涛主张的搬迁费用20000元，于希涛提供的李继民的12000元收款收据，结合李继民的当庭陈述，该费用系于希涛将设备搬迁至厦门的费用，而非合理的搬迁费用，且于希涛未能提供证据证实另外的8000元搬迁费用，因此对于希涛主张的搬迁费用不予认定。关于于希涛主张的打井的1200元费用，因于希涛未能提供任何证据加以证实，因此对于希涛主张的该笔费用不予认定。综上，于希涛可以认定的损失为140930元，隋云志应当承担50%的责任，即隋云志应当赔偿于希涛70465元。于希涛诉讼请求中超出的部分，于法无据，不予支持。鉴于本案事实，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，一审法院判决：一、于希涛与隋云志于2009年6月21日签订的租赁合同无效。二、隋云志于本判决生效后十日内赔偿于希涛因合同无效造成的损失共计70465元。三、驳回于希涛的其他诉讼请求。如未按判决书限定的给付时间履行义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费4900元，由于希涛承担3338元，由隋云志承担1562元。
本院审理查明的事实与一审判决认定事实一致。
本院认为，土地是最宝贵的自然资源之一,十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。国家实行土地用途管制制度，严格限制农用地转为建设用地，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。建设占用土地，涉及农用地转为建设用地，应当办理农用地转用审批手续。在未办理农用地转用审批手续的情况下，隋云志将涉案土地出租给于希涛用于非农建设，明显违反了《中华人民共和国土地管理法》关于土地用途管制的强制性规定，且损害社会公共利益，一审法院认定该合同无效正确。隋云志以涉案合同违反的是管理性规定主张合同有效，理由不成立，本院不予支持。合同签订后，于希涛平整了场地、装修了办公室、建设了工作台面及附属设施。为应付检查，于希涛曾从涉案场地办出，在外另行租赁场地。前述行为必然会产生相应的费用，于希涛已提供证据证实各项费用的数额，隋云志虽对于希涛的主张不予认可，但也未能提供证据推翻，一审判决对各项费用的认定妥当。隋云志对租赁合同无效存在明显过错，一审判决其赔偿于希涛70465元的损失，公平合理。
综上所述，隋云志的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1562元，由上诉人隋云志负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨卫东
审判员 陈晓彦
审判员 吴继辉
二〇一七年十二月十二日
书记员 林重霄