山西省临汾市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）晋10民终22号
上诉人（原审原告）：郭贤文。
委托代理人：张剑，山西师达律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：临汾市迎泰房地产开发有限公司。
法定代表人：马奎星，该公司经理。
委托代理人：段晨立，山西岳南律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：徐国刚（又名徐晓亮）。
上诉人郭贤文因与上诉人临汾市迎泰房地产开发有限公司（以下简称“迎泰公司”）、被上诉人徐国刚房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服山西省安泽县人民法院（2016）晋1026民初396号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人郭贤文及其委托诉讼代理人张剑、迎泰公司委托诉讼代理人段晨立、被上诉人徐国刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人郭贤文上诉请求：1.判令二被上诉人履行补充协议，即向上诉人交付剩余60.73平米的还迁安置房一套、车库一个，并由上诉人优先选择楼层及户型或作价补偿。2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、补充协议真实存在，有两名证人的证言，且对方的法律顾问作为我方证人出庭作证，足以证明协议的真实性。二、本案口头协议符合表见代理的适用情形。
上诉人迎泰公司辩称：1.上诉人所述的所谓补充协议不存在。对此，上诉人应向法庭提交证据，证明其补充协议的有效性。2.徐国刚、张某某没有得到公司的授权，公司之后也没有对此事进行追认。所以公司对补充协议不予认可，该补充协议是不存在的。3.上诉人应该主张其符合表见代理的客观要件，徐国刚、张某某等并没有证明让上诉人真实相信的公司介绍信或者是盖有公司公章的合同书等证明文件。所以公司对张某某、徐国刚等人并没有予以授权，也没有让上诉人相信其二人有公司授权的真实性。
上诉人迎泰公司上诉请求：1.请求二审法院依法撤销山西省安泽县人民法院（2016）晋1026民初396号民事判决书。2.请求依法改判。事实与理由：一、判决上诉人给付被上诉人超过置换面积的40.73㎡的房屋置换价款与置换合同的约定不符。合同明确约定“置换面积与选定房屋面积超出部分，在20㎡以内者（含20㎡），乙方即上诉人应以低于相应楼层的市场销售价200元/㎡的价格以现金方式补足给甲方即被上诉人，20㎡以上者（不含20㎡），应以相应楼层的市场销售价以现金方式补足给甲方。”，即20㎡以内者应按照低于市场价200元/㎡的价格2910元（3110-200=2910元）补偿被上诉人58200元，超过20㎡的部分20.73应补偿64470.3元，总计应补偿122670.3元。二、判决给付被上诉人临时安置补助费与合同不符没有事实依据，房屋置换合同对此并没有约定，参照《临汾市城市房屋拆迁管理实施办法》计算于法无据。
上诉人郭贤文辩称：1.合同是迎泰公司提供的格式合同，我们的理解和他的理解是不一样的。在置换面积与所选定房屋的面积不超过20㎡的情况下，才是低于相应楼层市场价200㎡的价格，才符合这个条件。现在的情况是所差面积已经达到了40㎡，不符合前述条件。应当是根据市场销售价以现金方式补足。根据合同法的相关规定，合同可以作出多种解释的，应当以不利于合同制定者的解释为准。2.一审法院并没有判决合同约定期限内的安置补助费，判决的是在迎泰公司违约以后即逾期交房期间的安置补助费。迎泰公司没有能够如期交房，自然应当承担违约责任。
被上诉人徐国刚辩称，其不应当承担责任。
上诉人郭贤文向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告迎泰公司按照约定向郭贤文交付剩余62㎡的还迁房一套，并由原告优先选择楼层及户型或作价补偿；2.判令迎泰公司向原告交付车库一个或作价补偿；3.由迎泰公司向原告支付合同约定期间20个月（自2010年11月至2012年7月）的临时安置补助费共计18000元（180㎡×5元/月×20月）；4.由迎泰公司向原告支付迟延交付房屋期间（自2012年8月至2016年8月共48个月）的临时安置补助费共计129600元（180㎡×5元/月×3倍×48个月）；5.由迎泰公司按照每月630元的标准（42㎡×5元/月×3倍）向原告支付迟延交付房屋期间（自2016年9月至实际交付剩余还迁房屋之日）的临时安置补助费；6.判令迎泰公司向原告支付一年的误工费41729元；7.由迎泰公司向原告支付精神损害抚慰金10000元；8.被告徐国刚承担连带责任；9.诉讼费用由二被告负担。
一审法院认定事实：2010年7月23日，原告（合同甲方）与迎泰公司（合同乙方）签订了《新星小区开发改造工程房屋置换合同书》，约定迎泰公司作为拆迁人、原告作为拆迁户，由迎泰公司对原告坐落于×××的房屋进行拆迁改造。合同载明：甲方土地证使用面积为164.4㎡，其他建筑面积15.6㎡，总面积180㎡，由乙方按照甲方核准的土地使用面积按1:1标准置换给甲方楼房；置换面积与所选定房屋面积超出部分在20㎡以内者（含20㎡），乙方应以低于相应楼层的市场销售价200元/㎡的价格以现金方式补足给甲方，20㎡以上者（不含20㎡），应以相应楼层的市场销售价以现金方式补足给甲方；甲方根据自己所有面积置换一套者，在乙方所修住宅楼7-10层抓阄确定置换房屋，两套及两套以上者，在乙方所建楼房2-6层中抓阄置换；甲方在收到乙方拆迁通知书30日内迁出，不得延误乙方施工；房屋置换合同生效后，乙方应在满20个月内将验收合格的房屋交付甲方。合同签订后，原告未能按照搬迁通知书中确定的时间（2010年9月20日）搬迁，迎泰公司于2010年10月28日给原告下发了催迁通知，原告于2010年11月初搬迁。2014年3月6日，原告通过抓阄方式分得8层西户139.27㎡的房屋一套，原告在分房明细表上签名捺印。2016年9月5日，原告于迎泰公司就该套房屋签订了《商品房买卖合同》，合同约定房屋单价为每平方米3110元。以上事实，双方当事人没有争议，本院予以确认。该事实有双方提供的《新星小区开发改造工程房屋置换合同书》、原告提供的催迁通知、迎泰公司提供的新星家园小区住户分房明细表、《商品房买卖合同》在案为凭，经当庭质证，可以采信。
原告主张收到迎泰公司为其下发的催迁通知后，于2010年10月29日与被告徐国刚、迎泰公司时任法律顾问张某某、协助拆迁人王某某就拆迁事项重新协商，口头达成以下补充协议：1.迎泰公司在合同基础上为原告增加20㎡，总还迁面积为200㎡；2.该20㎡还迁房分两套100㎡的房屋进行还迁，楼层和户型由原告优先选择；3.改原告增加一个车库。现原告要求被告按照补充协议内容履行。对该项主张原告提供了证人张某某、王某某的证明材料，证人张某某出庭作证，并当庭陈述：其参加协商内容属实，但口头承诺为原告增加房屋面积、车库等事项迎泰公司并未授权，事后也未向迎泰公司汇报。被告迎泰公司对证人证言不予认可，提出当时的项目经理是×××，徐国刚只是公司工作人员，张某某是公司法律顾问，王某某协助公司拆迁，公司没有授权以上三人位原告增加房屋面积、车库，事后该协商内容也未经公司追认。被告徐国刚对补充协议内容不予认可，主张自己只是公司工作人员，不应承担连带责任。
关于已交付的139.27㎡房屋的交付时间，原告主张应当按照双方签订买卖合同日期2016年9月5日计算。被告认为签订买卖合同只是为了办理房产证而补签的，2014年3月6日，原告在分房明细表上签字时已验收合格具备交付条件，房屋钥匙已经交给物业，因原告个人原因而未办理交房手续，交房时间应按照2014年3月6日计算。开庭后，被告向本院补交了《建设工程验收报告》，证明2014年4月29日房屋验收合格，具备交房条件。
庭审中，被告迎泰公司主张现尚未出售房屋面积分别为102㎡、139.28㎡、149.88㎡。所剩房源超出原告主张的剩余房屋面积，原告明确表示其要求被告交付剩余62㎡的还迁房一套的诉讼请求可以变更为作价补偿方式。
对于被告迟延交房期间的临时安置补助费的计算标准，原告提供给了《临汾市人民政府印发临汾市城市房屋拆迁管理实施办法》的规定补偿并适当调整为每平方米5元。被告认为该《办法》不适用本案，双方应按照合同履行。被告为证明其迟延交房的原因，提供了安泽县中小企业局文件、安泽县发展和改革局文件等证据。原告认为被告所提供证据和本案无关，原告只推迟搬迁3个月，而被告迟延交房2年，迟延交房显然不是原告造成的。
一审法院认为，原告与被告迎泰公司签订的《新星小区开发改造工程房屋置换合同书》系双方真实意思表示，双方应按合同约定履行各自的义务。对于原告主张被告迎泰公司应按照其于2010年10月29日与徐国刚、张某某、王某某三人达成的口头补充协议约定的内容履行义务的诉讼请求，因迎泰公司没有授权以上三人为原告增加房屋面积、车库，事后该协商内容也未经公司追认，故张某某、王某某的行为应认定为个人行为，对被告迎泰公司不产生法律效力，双方仍应按照原合同约定履行义务。根据合同约定，原告应置换房屋总面积为180㎡，被告已交付139.27㎡，剩余面积40.73㎡根据合同约定参照双方已签订买卖合同价款每平方米3110元作价赔偿，由迎泰公司给付原告房屋价款126670.3元。关于原告主张要求被告支付交房期限内的临时安置补助费的请求，因房屋置换合同中队约定的20个月的交房期限内是否支付临时安置补助费未作约定，本院不予支持。但被告延期交房与原告个人无关，双方在合同中虽未对延期交房的违约责任作出具体约定，但被告延期交房存在违约且给原告造成的损失客观存在，因此迎泰公司应对其延期交房期间给原告造成的损失予以赔偿。关于损失数额，原告于2010年11月初搬出，按照合同约定的20个月工期计算，交房时间应为2012年6月底。迎泰公司虽主张2014年3月6日已具备交房条件，但从其补交的《建设工程验收报告》可以认定2014年4月29日房屋具备交付条件，以此计算迎泰公司迟延交房时间为22个月。参照《临汾市城市房屋拆迁管理实施办法》的规定，迎泰公司应按照每平方米每月9元支付原告临时安置补助费，其中已交付的139.27㎡房屋应从2012年7月1日计算至该房屋赔偿款实际支付之日。关于原告要求被告支付误工费及精神损害抚慰金的请求于法无据，本院不予支持。对于原告要求被告徐国刚承担连带责任的诉讼请求，因徐国刚只是迎泰公司工作人员，不是合同约定或法律规定的承担连带责任的责任主体，因此，对原告该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百一十二条之规定，判决如下：“一、被告临汾市迎泰房地产开发有限公司给付原告40.73㎡的房屋置换价款126670.3元。二、被告临汾市迎泰房地产开发有限公司支付原告迟延交付房屋（139.27㎡）期间的临时安置补助费27676.46元。三、被告临汾市迎泰房地产开发有限公司对至今尚未交付的房屋面积40.73㎡按照每平方米每月9元支付原告临时安置补助费（从2012年7月1日计算至该款项实际支付之日）。四、上述一、二、三项内容于本判决书生效后15日内履行。五、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2143元，原告负担1000元，被告迎泰公司负担1143元。”
本案在二审期间查明的事实与一审法院判决查明事实一致。
本院认为，上诉人郭贤文上诉要求被上诉人迎泰公司给其交付还迁房屋一套按60.73平米计算及交付车库一个或作价补偿，迎泰公司同意作价补偿但认为应按合同约定的40.73平米计算，双方争议的是还迁房屋作价补偿的面积。对此，上诉人郭贤文认为虽然按合同约定迎泰公司还需交付还迁面积40.73平米，但是有证人张某某的证言和被上诉人徐国刚的陈述能证明有补充协议，说明迎泰公司还应还迁20平米。经查张某某证言，张某某在一审中证明其担任迎泰公司法律顾问期间向上诉人郭贤文说过增加20平米还迁面积和车库，但迎泰公司对其没有授权，回去其也没向公司汇报。徐国刚亦不认可其向郭贤文承诺增加还迁面积和车库之事，故上诉人郭贤文上诉主张给其增加还迁面积20平米及车库一个因其不能提供充分证据不能予以支持，双方还迁房屋交付面积应按合同约定履行。关于置换面积的置换价款，合同约定超出面积20㎡者（不含20㎡）应以相应楼层的市场销售价以现金方式补足给甲方即郭贤文，上诉人迎泰公司主张该40.73平方米应分开两个阶段按不同价格计算一方面无相关具体约定，另一方面根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，即“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出对不利于提供格式条款的一方解释”，据此，一审判决参照签订买卖合同价款3110元/㎡、按40.73平方米计算由迎泰公司向郭贤文赔偿正确。关于一审判决由上诉人迎泰公司给付上诉人郭贤文的安置补助费，系迎泰公司因逾期交房给郭贤文造成的损失，该判决参照当地管理办法按9元/平米/月的标准予以认定适当。
综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费，上诉人郭贤文交纳2143元，由上诉人郭贤文负担；上诉人临汾市迎泰房地产开发有限公司交纳1337元，由上诉人临汾市迎泰房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王斌斌
审 判 员 张桂香
代理审判员 贾晓斌
二〇一七年二月二十日
书 记 员 贾 惠