福建省上杭县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0823民初817号原告：上杭县紫金财富中心业主委员会，住所地上杭县建设路紫金财富中心4号楼一层。负责人：黄文金，主任。委托诉讼代理人：林新麒，福建龙航律师事务所律师。被告：福建紫金酒店物业管理有限公司，住所地上杭县临城镇紫金大道1号第四层。统一社会信用代码：91350823791772903B。法定代表人：游新连，总经理。被告：福建紫金酒店物业管理有限公司上杭物业分公司，住所地上杭县临城镇紫金大道1号紫金大楼四层423号。统一社会信用代码：913508235729913058。负责人：何祥文，总经理。上述二被告的委托诉讼代理人：肖正华，福建政华律师事务所律师。原告上杭县紫金财富中心业主委员会（下称业委会）与被告福建紫金酒店物业管理有限公司（下称物业公司）、福建紫金酒店物业管理有限公司上杭物业分公司（下称上杭物业分公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的负责人黄文金及委托诉讼代理人林新麒和二被告的委托诉讼代理人肖正华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。业委会向本院提出诉讼请求：1、物业公司、上杭物业分公司支付出租公共部位或场地经营收入73128元；2、物业公司、上杭物业分公司退还多收取的电费305000元。事实和理由：紫金财富中心小区前期物业由开发商委托物业公司管理，物业公司指派上杭物业分公司进驻负责。2015年l月业委会成立后，与上杭物业分公司签订《物业服务合同》（下称物业合同），期限三年。合同约定了费用的分摊、公共场地或公共部位的经营管理利润分配以及双方权利义务等。据了解，上杭物业分公司在签订合同前后代表业主将电梯轿厢内、电梯楼宇旁、地下室场地等出租收益，经多次向物业公司、上杭物业分公司（以下统称物业公司）要求提供租赁合同、协议等资料和经营收入情况，但物业公司置�不理。经委托律师事务所发《律师函》，上杭物业分公司于2016年12月5日提供《收支情况说明》，但未提供相关的配套材料。业委会于2017年1月17日再次要求物业公司提供相关材料及情况说明，但物业公司至今未答复。物业公司的经营收入有：1、电梯轿厢内、电梯楼宇旁、地下室场地等出租经营收入计119400元，其中物业合同签订前收入40200元和物业合同签订后至2016年12月收入79200元。2、龙岩市百业通营销服务有限公司和林燕红应交提前解除合同的违约金二笔计10200元。3、小区场地分别租给联通公司、移动公司各收取年租金6000元，从2014年7月至2016年3月收取租金28000元。以上经营总收入157600元，扣除开支维修费11343元（其中业委会成立前的开支9915元，业委会成立后的开支1428元），利润146257元双方各半分，即73128元。4、物业公司安装充�桩2个，每辆电动车每月收电费10元，每月20辆计，年收2400元，2014年至今近三年，要求退出收取的电费5000元。5、物业公司按1元/度向联通公司、移动公司收电费，多收0.477元/度，2015年l月至2017年1月共25个月，要求退出多收电费60000元。6、负一、二层照明用电每个车位数收电费10元/月，按2015、2016年公示表计算，年平均电费开支26869元，小区445个车位，每年可收取电费53400元，从2012年10月至2017年3月共53个月，多收电费117175元［（53400元-26869元）÷12个月×53个月]，要求退出多收电费100000元。7、物业公司每月向业主收取0.5元/吨二次供水电费，从2012年10月至2017年3月共53个月，按每月每户用水20吨计，入住业主约270户，共收取二次供水电费143100元，因公共用电由业主分摊，所收二次供水电费140000元（不含一、三层商业用水的电费）应退还业主。以上多收电费共计305000元。上杭物业分公司的行为违反了《物业管理条例》和物业合同规定，应承担民事责任。上杭物业分公司是物业公司下设分支机构，所承担的民事责任由物业公司共同承担。紫金酒店物业公司、上杭物业分公司辩称，一、上杭物业分公司系物业公司下属分公司，不具有法人资格，对外不承担责任。业委会已将物业公司列为被告，又将上杭物业分公司列为被告并要求承责，不合法。二、业委会要求支付物业合同签订前收取的费用无依据。三、物业合同签订后收取的费用要求各半分割，不符合客观事实。l、物业合同签订后至2016年12月，经营收入79200元属实，但应扣营业税和附加费及房屋租赁税计12768.91元、实际支付的维修�用30123.4元、维护管理15840元（按收入的20％计），利润为20467.69元，业委会可分得10233.85元。但业委会也出租物业管理房年收取租金72000元（地下室冻库每月6000元），冠超市活动场地每年约30000元，合计108000元，物业公司也应分一半即54000元。2、业委会主张的违约金10200元不成立，事实是业委会原因导致龙岩市百业通营销服务有限公司、林燕红与物业公司解除租赁合同，承租人要求物业公司承担违约责任。3、联通公司、移动公司租赁场地属实，租金每月各500元，2015年1月1日至2016年12年31日收租金24000元，扣除税费1320元，实际利润22680元，业委会可分11340元。以上，收取租金103200元（79200元+24000元），支出60052.31元（12768.91元+30123.4元+15840元+1320元），实际利润43147.69元，而业委会的出租收入应分给物业公司54000元，对抵后，业委会还应付物业公司10852.31元。四、业委会主张多收取电费305000元，无事实依据。l、安装充电桩每月收取10元/辆，从2015年1月1日起至今只收取电费2310元，所用电费从公摊费用中剔除，不存在利润分配问题。2、移动公司和联通公司租场所用电按0.533元／度收取，不存在多收0.477元/度，主张多收电费约60000元不成立。3、小区车位445个，已售348个，每个车位应交缴电费120元/年，实收77070元（部分业主未交），已付电费69173.81元，多收7896.19元。4、小区属高层商住建筑，通过10台抽水机二次供水，因而增加供水用电，该电费理应由业主摊销。2012年10月至2017年2月抽水用电260040度（电表读数8668度、倍率30)，付电费138601元（0.533元/度），二次供水115709吨，应分担电费1.2元/吨，而物业公司暂时只向业主收取每吨0.5元/吨，业主还应分摊0.7元/吨，将与业主另行结算。综上，物业公司无需向业委会支付出租公共部位或场地经营收入，业委会应支付物业公司出租公共场所租金10852.31元。至于电费多收与否，由物业公司与业主双方处理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。一、当事人对以下事实无争议，予以认定。紫金财富中心小区前期物业由开发商福建紫金房地产开发有限公司委托紫金酒店物业公司管理，紫金酒店物业公司指派上杭物业分公司进驻负责。2015年l月，小区成立业委会。2015年1月20日，业委会与上杭物业分公司签订《物业服务合同》，期限三年（从2015年1月1日起至2017年12月31日止），合同对双方权利义务进行了约定，其中第五条第2款约定“电梯、消防、二次供水等机电设施的维护维修费用，单项单次在500元以上且达不到维修基金列支的，应向甲方提出申请，产按照建筑面积进行分摊，由业主共同分担”，第十三条约定“公共场地或公共部位的经营管理由双方共同参与，并由物业公司主要负责进行管理，经营利润双方各一半”。因上杭物业分公司在物业服务期间将小区公共场地和公共部位对外租赁收取租金，业委会要求物业公司公布经营情况并分割经营利润，双方未能协商一致，业委会诉至本院。二、当事人对以下事实有争议，本院认定如下：1、关于电梯轿厢内、电梯楼宇旁、地下室场地等出租收入分配。业委会主张收入119400元（其中物业合同签订前40200元，2015年1月20日至2016年12月收入79200元）。物业公司认为40200元由前期物业合同规范，前期物业费用开发商支出，由开发商与物业公司结算。对79200元认可，但应扣营业税和附加费及房屋租赁税计12768.91元、实际支付维修费用30123.4元、维护管理15840元，利润仅20467.69元。本院认为，根据物业公司回复业委会的《关于紫金财富中心小区历年公共收益费用收支情况说明》，物业公司认可在业委会成立前经营收入40200元，扣除各项税费后38104.26元，再扣除公共设施设备的维修费9915元，余28189.26元。该部分收入分配在前期物业合同中无约定，但物业公司用于出租的电梯、电梯楼宇、地下室均系全体业主的共有财产，业委会要求分割该收益有事实和法律依据。考虑该部分收入由物业公司�营管理所获，业委会尚未成立且未参与经营管理，本院酌情确定由物业公司支付业委会28189.26元的30%计8457元。对于业委会成立后物业公司利用物业用房、地下室场所出租经营收入79200元，扣除各项税费后66431.09元，业委会要求分得该部分收入有事实和法律依据，应予支持，但应扣除物业公司在履行物业合同过程中所支出的公共设施设备的维修费，剩余部分由双方按物业合同约定各半分得。对物业公司主张的维修费30123.4元，业委会仅认可经业委会主任签字的二笔计2228元（1428元、800元）。经本院审查物业公司所提供的付款审批表和税票，维修设施、设备费用共计29323.4元，但2015年4月29日的干粉灭火器充装、换出粉管、换压力表计12554.5元，2015年7月7日的更换电梯变压器和电梯限位开关及服务费计1080元，2016年3月17日、18日、21日、24�的维修费和管道疏通计1350元，共计14984.5元没有申请报告单或付款审批单，不能证明用于紫金财富中心小区，不予采纳。其余14338.9元（29323.4元-14984.5元）虽大部分未事先经过业委会同意，但证据间能证明用于紫金财富中心小区公共设施设备的维修，予以认定。因此，经营收益66431.09元扣除支出费用14338.9元后，余52092.19元为双方的经营收益，按物业合同约定由双方各半分得，即物业公司应给付业委会26046元。业委会主张物业公司未提供有交缴税费的票据，不应扣除物业公司所主张的税费，该主张于法无据，不予采纳。2、关于违约金。业委会主张应收违约金10200元。物业公司主张未收到，并认为物业公司将承担违约金支付的责任。本院认为，根据物业公司与龙岩市百业通营销服务有限公司签订的《协议书》和物业公司与林燕红签订的《房屋租赁合同》，均约定违约一方应按年租金总额的10%赔偿守约方违约金，但业委会未能举证证明物业公司系守约方，以及物业公司已收取违约方支付的违约金10200元，故该请求证据不足，不予支持。物业公司主张将承担违约金支付的责任，未实际发生，不予采纳。3、关于移动公司、联通公司租赁场地租金。业委会主张至2017年3月的租金计28000元。物业公司主张从2015年1月1日至2016年12月31日收取租金24000元。本院认为，根据上杭物业分公司于2014年7月18日和2015年1月20日分别与联通公司、移动公司签订的合同，将小区场地分别出租给两家通信公司安装�备，年租金均为6000元（含税）。联通公司从2014年7月18日承租，至2017年3月的租金为16000元。移动公司从2015年1月1日起承租，至2017年3月的租金为13500元。租金合计29500元。业委会要求物业公司支付场地租金28000元，有事实和法律依据，予以支持，该款项由双方依物业合同约定各半分得即14000元。4、关于充电桩收取电费。业委会主张充电桩电费由业主公摊，应返还5000元。物业公司主张只收取2310元，还应付人员管理费、充电桩的投入费用，电费没有由业主公摊。本院认为，充电桩所使用场地为业主共有，设置充电桩也是为业主提供便利，物业公司不应将提供此项便利作为经营收益，业委会可就充电费用价格与物业公司进行协商处理。业委会主张充电桩使用电费由�主公摊并要求返还电费5000元，未能举证证明，不予支持。至2017年2月份，物业公司认可收取2310元费用，但在扣除电费和实际投入费用后所剩无几。若有剩余，物业公司应向业委会公示，并暂由物业公司留存后用。5、关于是否向移动公司、联通公司多收电费。业委会主张物业公司按1元/度向移动公司、联通公司收取电费，多收60000元。物业公司主张实际按0.533元/度收取，不存在多收。本院认为，根据上杭物业分公司分别与联通公司和移动公司签订的场地租赁合同约定，电费按1元/度收取。但根据物业公司提供与联通公司签订的《供电协议》、收款收据和银行存款凭单，证实物业公司在实际收取时按0.533元/度向移动公司和联通公司收取电费，并不存在多收电费。�委会对其主张未能举证证明，应承担举证不能的后果。6、关于负一、二层照明用电是否多收。业委会主张物业公司多收电费100000元，应返还。物业公司主张实际收取电费77070元，已付电费69173.81元。本院认为，根据物业公司提供的《水电公摊公示表》中，“负二层地下室照明”至2017年1月31日用电读数为131583度×0.533元计70133.74元，“负一层地下室照明”至2017年1月31日用电读数为6622度×15倍×0.533元计52942.89元，7号楼“地下照明”用电金额共计12797.8元，合计135874.43元。也就是说从装电表起至2017年1月负一、负二层照明用电（包括7号楼地下照明）总用电量为135874.43元。按双方当事人均认可负一、二层照明用电按每个车位每月10元收取，小区车位445个，从2012年11月（前期物业合同约定的物业管理起算时间）至2017年1月共51个月，按每月可收取电费4450元计算可收取电费226950元，扣除已用电费135874.43元后确有节余。根据物业公司认可的实收电费77070元，则存在入不敷出情形。业委会未能举证证明物业公司有全额收取电费，主张以2015年和2016年二年的年平均用电费数推算2012年10月起至2017年3月负一、负二层地下室照明的电费没有法律依据，故要求物业公司退出多收取电费100000元的证据不足，不予支持。7、关于二次供水用电。业委会主张返还多收电费140000元。物业公司主张已垫付80996.3元，现挂在公司账户，应向业主收取。本院认为，紫金财富中心属高层商住小区，实行二次供水，所用电费由单独电表进行核算。根据物业公司提供的《水电公摊公示表》中“负二层水泵房”用电数量，至2017年1月31日抄表读数，8371×30倍×0.533元/度=133852.29元，至2017年2月9日水表读数为112449吨，每吨水二次供水用电为1.19元（133852.29元÷112449吨）。物业公司若按每吨0.5元向业主收取二次供水用电，确存在入不敷出情况。业委会主张二次供水用电费用已由业主公摊，未能举证证明，故对诉求返还多收取电费140000元无事实依据，不予支持。8、关于业委会的经营收益分配。物业公司主张业委会出租地下冻库每年收取72000元，超市活动场地租金每年30000元，每年收入合计100800元，按照物业合同约定物业公司每年应分得54000元。业委会否认�此收入。本院认为，业委会是业主大会的执行机构，能否利用小区公共场地出租收益由业主大会决定。根据物业合同第十三条约定“公共场地或公共部位的经营管理由双方共同参与，并由物业公司主要负责进行管理，经营利润双方各一半”约定，物业公司只有参与管理才有权分得经营利润的一半，但物业公司未能举证证明主业委会有出租地下冻库和超市活动场地的事实，故该主张证据不足，不予采纳。物业公司提供的由业委会出具给上杭冠超市商贸有限公司的收据二份，可证实业委会在2017年3月有收取上杭冠超市商贸有限公司场地使用费3300元，依据物业合同约定，业委会应分一半即1650元给物业公司。综上所述，本院认为，业委会与上杭物业分公司签订的《物业服务合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。上杭物业分公司在履行物业服务合同中经业委会认可利用小区公共场地等出租收益，依据物业合同约定应将收益在扣除公共设施、设备的维修费后的利润分一半给业委会。业委会要求上杭物业分公司支付出租收入34503（8457元+26046元＋和场地收入14000元），合计48503元，证据充分，于法有据，予以支持。业委会也应将场地使用费收入分1650元给上杭物业分公司。相抵后，上杭物业分公司还应给付业委会经营收益46853元。业委会的其余诉讼请求，无事实依据，不予支持。物业公司的其余辩解意见，证据不足，不予采纳。上杭物业分公司虽系物业公司下设不具有法人资格的分公司，但经工商注册登记，依据《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条第一款第(五)项规定，符合被告的主体资格。依据公司法第十四条第一款规定，紫金酒店物业公司依法应承担上杭物业分公司所承担的民事责任。依照《中华人民共和国物权法》第八十条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《物业管理条例》第五十五条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、福建紫金酒店物业管理有限公司、福建紫金酒店物业管理有限公司上杭物业分公司应在本判决生效后五日内给付上杭县紫金财富中心业主委员会经�收益46853元；二、驳回上杭县紫金财富中心业主委员会的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6972元，由上杭县紫金财富中心业主委员会负担6108元，由福建紫金酒店物业管理有限公司、福建紫金酒店物业管理有限公司上杭物业分公司负担864元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。审 判 长  王开榕人民陪审员  胡长春人民陪审员  王启忠二〇一七年八月二十二日代理书记员  傅晓平附相关法条：《中华人民共和国物权法》第八十条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国公司法》第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。《物业管理条例》第五十五条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。《最�人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。执行提示根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用�律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。