广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤2071民初22236号
原告：郝相娟，女，1986年3月12日出生，汉族，住吉林省伊通满族自治县，
委托诉讼代理人：王小午，广东正拓律师事务所律师。
被告：中山市宏泽房地产开发有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇南坦路9号海伦花园108座，组织机构代码69975117-3。
法定代表人：吕江涛，总经理。
委托诉讼代理人：陈志元，该公司工作人员。
原告郝相娟与被告中山市宏泽房地产开发有限公司（以下简称宏泽公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年11月24日立案后，依法由审判员谭敏独任审判，于2017年12月18日公开开庭对本案进行了审理，原告委托诉讼代理人王小午，被告宏泽公司委托诉讼代理人陈志元到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告郝相娟向本院提出诉讼请求：被告向原告支付逾期交楼违约金38403元（自2015年4月18日起至2015年8月19日，按已付购房款万分之五计算）。事实和理由：2013年7月27日，原告与被告签订了中山市商品房买卖合同及补充协议。约定原告向被告购买位于中山市坦洲××心岸春天花园××房，建筑面积109.12平方米，总房价为624432元；被告应于2015年4月18日前取得中山市建设工程竣工验收备案登记证并将符合约定的商品房交付给原告使用。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款624432元，虽然被告是在约定的时间内通知原告收楼，但在合同约定的时间即2015年4月18日之前并未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，未达到合同约定的交房条件。而是直到2015年8月18日被告才取得竣工验收备案登记证，其行为已构成违约，依约应向原告支付逾期交房违约金。
被告宏泽公司辩称，1.在合同约定的交楼之前本案所涉的房屋已经经过相关单位验收合格，完全符合建筑法律法规所规定的居住和使用条件；2.被告在交楼前也向本案所涉的业主发出了收楼通知；3.按合同约定综合验收备案登记只是在所涉的房屋取得了相关部门综合验收合格之后向政府主管部门备案的一个表面的形式；4.本案所涉的房屋是购房人以按揭的方式支付购房款，根据补充协议的约定，如果购房人是以按揭方式支付购房款，被告递交按揭资料时需要经贷款银行的审核，但由于贷款银行工作滞后，导致被告递交资料的时间也相应的推迟，但被告是在补充协议约定的交付之日起720天内向房产登记机构申请办理产权登记。所以被告不存在延期办证的情形。且约定720天递交资料也是中山地区同行业的一般做法，房产权证登记机关办理房产证也并非开发商及递交资料所能确定；5.涉案三期房屋是在2015年8月18日取得了中山市建设工程竣工验收备案登记证，但原告才在2017年11月24日向法院主张权利，显然已经超过了法定的两年诉讼时效。综上，被告认为原告的主张是缺乏事实和法律，应予以驳回。
本院经审理认定的事实如下：1.2013年7月27日，郝相娟（买受人）与宏泽公司（出卖人）签订中山市商品房买卖合同；约定由买受人向出卖人购买位于中山市坦洲镇晴海街1号心岸春天花36座1802房的房地产，总价款624432元；出卖人应当在2015年4月18日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；因政府部门延迟有关文件批准或其他政府行为；市政配套设施批准、安装之延误，须以中山市或以上政府部门出具的证明文件为依据；逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行；逾期超过60日的，买受人继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，该违约金的总额最高不超总房款的10%；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人在发出书面通知后，买受人应自行到出卖人售楼部联系并办理交付手续；如买受人逾期办理的，视为出卖人按时交付；出卖人应当在商品房交付使用后720日内，持办理权属登记需出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能再规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付购房款的2%向买受人支付违约金；中山市商品房买卖合同补充协议第十六条第5项第（4）款约定，买卖双方一致同意，商品房买卖合同及补充协议，以及相关法律法规的按日计算之违约金、赔偿金等的单项总额以不超过房价总额的2%为限。合同还约定了其他事项。
2.2013年8月6日，郝相娟与宏泽公司于中山市房地产交易登记管理所就座落于中山市坦洲××心岸春天花园××房的房地产办理销售登记备案。
3.2015年8月18日，中山市住房和城乡建设局颁发含案涉房屋在内的中山市建设工程竣工验收备案登记证。
4.2015年4月18日，郝相娟与宏泽公司办理了涉案房屋的交付手续。
5．涉案房屋已办理了房屋所有权属证书。
庭审中，双方一致确认，购房款已全部付清，案涉房屋已交付使用。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。关于诉讼时效问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”本案中，宏泽公司于2015年8月18日取得了中山市建设竣工验收本案登记证，在此之前的违约金是没有履行期限的债务，办理中山市建设竣工验收本案登记证时违约金的履行期限确定，故主张违约金的诉讼时效应从2015年8月18日的次日起计算。郝相娟于2017年11月24日已经向法院提起诉讼，显然未超过法定的三年诉讼时效，其权利受法律保护，宏泽公司的辩解，本院不予支持。
关于逾期交房问题。郝相娟与宏泽公司签订的中山市商品房买卖合同，是当事人的真实意思表示，无违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。现郝相娟已按双方约定向宏泽公司支付购房款，根据合同约定，宏泽公司应于2015年4月18日前取得建设工程竣工验收备案登记证，并向郝相娟交付符合合同约定条件的商品房。涉案商品房实际于2015年8月18日办理竣工验收备案，宏泽公司未在合同约定的交付时间内取得竣工备案登记证并交付符合合同约定条件的商品房，构成违约，应当承担违约责任。原、被告约定商品房的最后交付期限为2015年4月18日前，现郝相娟主张违约金计算到宏泽公司取得建设工程竣工验收备案登记证之日2015年8月18日符合约定，本院予以支持。违约金以总房款624432元为基数，自约定交房时间2015年4月18日至2015年8月19日按每日万分之五计算，违约金的总额最高不超总房款的10%。至于补充协议第十六条5.⑷“买卖双方一致同意商品房买卖合同及本补充协议，及相关法律法规规定的按日计算之违约金、赔偿金等的单项总额以不超过房价款总额的2%为限”的约定，本院认为该条款属于排除购房者主要权利的格式条款，宏泽公司未提供证据证明其已对该条款履行了充分的说明义务或采取合理的方式提请郝相娟注意，故该条款不应对郝相娟产生法律拘束力。宏泽公司的抗辩缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
被告中山市宏泽房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告郝相娟支付逾期交房违约金38403元（以624432元为基数，从2015年4月18日起至2015年8月19日止，按每日万分之五计算，违约金的总额最高不超总房款的10%）；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费760元减半收取380（原告已预交），由被告负担（被告于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 谭 敏
二〇一八年一月二十五日
书记员 甘小欢
吴晓芳