江苏省南京市雨花台区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0114民初2840号
原告（反诉被告）：胡高林，1974年6月20日生，住南京市雨花台区。
委托诉讼代理人：谢志强，南京市雨花台区板桥法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：王光辉，南京市雨花台区板桥法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）：江苏恒溢置业有限公司，住所地南京市雨花台区板桥新城板谷路1号。
法定代表人陈安东，江苏恒溢置业有限公司董事长。
委托诉讼代理人刘杰，江苏苏源律师事务所律师。
委托诉讼代理人王亚平，江苏苏源律师事务所律师。
原告（反诉被告）胡高林与被告（反诉原告）江苏恒溢置业有限公司（以下简称恒溢公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。胡高林的委托诉讼代理人谢志强、王光辉，恒溢公司的委托诉讼代理人刘杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）胡高林向本院提出诉讼请求：1、恒溢公司退还租赁保证金7100元、租金15779元（2015年7月10日至2015年9月30日）；2、恒溢公司赔偿提前解约违约金23430元、经营投入损失239091.70元（包括装修、物业费按年均分摊实际经营期的三个月，采购电脑、桌椅等费用，提前解除劳动合同的代通知金等）、可得利润损失67468.20元；3、恒溢公司支付胡高林本案律师代理费6000元及本案全部诉讼费用。事实和理由：胡高林与恒溢公司于2015年3月27日签订南京市雨花台区新林大道7号5幢xx室商铺租赁合同，租期自2015年4月1日至2016年3月31日，月租金7100元，免租装修期为2015年4月1日至2015年4月30日。胡高林于合同签订当日向恒溢公司支付了租赁保证金7100元及首期半年租金42600元。经过装修后，胡高林经营的南京骆琴网络服务中心（以下简称骆琴网络中心）于2015年4月中旬开业。至当年6月，骆琴网络中心营业收入尚可，之后由于租赁商铺卫生间排水堵塞不畅致店内地板严重泡水，整个房间弥漫着下水的恶臭，导致骆琴网络中心无法正常经营。在勉强维持两个月后，骆琴网络中心最终因营业收入不足以负担各方面成本而于2015年9月中旬彻底停业。2015年11月21日，胡高林经过与涉案租赁房屋的建设方现场确认，系恒溢公司提供的租赁房屋卫生间外排管道因地基下沉拉脱压碎，不再具备外排功能。而在此之前，胡高林多次联系恒溢公司并委托律师发函要求恒溢公司查找原因解决问题，但恒溢公司一直无人亲临现场，也没有任何实质性解决问题的方案。反而在胡高林因恒溢公司提供不符合约定用途的房屋造成胡高林严重经济损失，没有得到任何补偿或解决方案的情况下，恒溢公司于2015年11月25日以胡高林未及时支付后期房租为由单方解除租赁合同。胡高林认为纠纷的起因是恒溢公司违约在先，是恒溢公司出租的房屋不符合约定的基本使用条件，且怠于履行其保证出租商铺符合基本使用功能的责任，致严重影响经营并造成胡高林重大经济损失，因此恒溢公司应承担违约责任并赔偿胡高林全部损失。综上，胡高林为了维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法支持其诉讼请求。
被告（反诉原告）恒溢公司辩称，恒溢公司向胡高林交付的租赁商铺符合使用要求，不存在违约行为，故胡高林要求恒溢公司承担违约责任并赔偿经营投入损失、可得利润损失等缺乏事实和法律依据。相反，胡高林逾期支付租金才是导致合同解除的根本原因，并且胡高林在合同解除后还长期占有房屋，造成恒溢公司的经济损失。综上，请求法院依法驳回胡高林的诉讼请求。
反诉原告（本诉被告）恒溢公司向本院提出反诉请求称：1、胡高林给付租金13253元（2015年10月1日至2015年11月25日）及逾期付款利息（以13253元为基数，自2015年9月15日起至实际给付之日止按中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.3倍计算）；2、胡高林赔偿提前解约违约金23430元；3、胡高林立即交还雨花台区新林大道7号5幢xx室房屋并按每天473元的标准赔偿自2015年11月26日起至2016年8月8日实际交房之日的租金损失120615元；4、胡高林承担本案恒溢公司的律师代理费17143元及本案全部诉讼费。事实和理由：胡高林与恒溢公司于2015年3月27日签订南京市雨花台区新林大道7号5幢xx室商铺租赁合同，合同签订后恒溢公司向胡高林交付了商铺。但胡高林并未按租赁合同第4-1条的约定于2015年9月15日前支付2015年10月1日至2016年3月31日的租金42600元，后恒溢公司依据租赁合同第9-2条的约定，于2015年11月25日发函给胡高林解除租赁合同，该函于2015年11月26日送达至胡高林。然而胡高林仍继续不按租赁合同第9-3条的约定于合同解除时交还房屋。综上，恒溢公司认为胡高林拖欠租金已构成严重违约，恒溢公司依据合同约定与胡高林解除合同后，胡高林除应补足合同解除前的租金外，还应赔偿提前解约损失及归还房屋前的租金损失（按日租金的双倍赔偿）。综上，请求法院依法支持恒溢公司的反诉诉讼请求。
反诉被告（本诉原告）胡高林针对反诉请求辩称，首先，恒溢公司交付的商铺出现严重的排水设施障碍，致使胡高林无法按正常经营需要使用相关功能，影响了骆琴网络中心的正常经营。自2015年7月至12月，胡高林多次向恒溢公司反映，恒溢公司无任何解决问题的实际行动，最终导致骆琴网络中心停业，造成胡高林既有营业投入的损失，也有可得利润的损失。至于商铺排水不畅的原因，根据房屋建设施工方现场维修的视频资料显示，系商铺外排管道因地基下沉而事实上不具备外排功能。该缺陷虽非恒溢公司直接造成，但责任应由恒溢公司向胡高林承担。可是恒溢公司不采取积极措施，却消极等待到合同解除的条件成就后，单方向胡高林行使合同解除权并主张违约责任。其次，在上述情况下，胡高林暂停支付租金是为了避免损失进一步扩大，系正常合理的自我保护行为，而非恒溢公司反诉的付款违约行为。综上，请求法院驳回恒溢公司的所有反诉请求。
经审理查明，胡高林与恒溢公司于2015年3月27日签订南京市雨花台区新林大道7号5幢xx室商铺租赁合同，租期自2015年4月1日至2016年3月31日，月租金7100元，胡高林应在2015年3月31日前、2015年9月15日前支付各半年的租金42600元，其中2015年4月1日至2015年4月30日为免租装修期。合同第9-2条约定，胡高林逾期交付租金超过二个月的，恒溢公司有权提前解除合同，收回房屋，留置房屋内胡高林的物品，并按本合同解除时年租金总额的30%追究胡高林违约责任。合同第9-3条约定，本合同提前解除时，胡高林应在解除时撤出并归还房屋，将所有权属于胡高林的装修以外的物品清除出租赁房屋，胡高林的装修无偿归恒溢公司所有，如因清除给恒溢公司财产造成损失的，胡高林应予以赔偿。胡高林如迟延归还，须按归还前租金标准的双倍按日赔偿恒溢公司损失，且恒溢公司有权强制性清场，收回租赁房屋。撤离期结束后，租赁房屋内，胡高林未撤离的物品视为胡高林的遗弃物，恒溢公司有权自行处置。胡高林于合同签订当日向被告支付了租赁保证金7100元及首期半年租金35500元（2015年4月1日至2015年9月30日，其中包含一个月的免租期）。
胡高林经营的骆琴网络中心，系胡高林根据与骆琴于2015年3月28日签订的协议约定，以骆琴的名字为字号设立南京骆琴网络服务中心，经营网咖店性质的网络休闲服务中心。胡高林委托南京市江宁区顺日木器经营部对骆琴网络中心进行装修，支付81000元装修费；将门头、户外广告制作等工作交由南京市江宁区乔木图文制作中心，支付6630元；向南京旭日电子科技有限公司购买了136952元的组装电脑和14100元的服务器；向南京市雨花台区晓佳办公家具经营部购买了20040元的桌椅、前台等；向南京市雨花台区英杰电器经营部购买20240元的空调；向南京香溢物业管理有限公司支付342.50元装修管理费、公共能耗费800元、以及半年的电费1800元、水费100元、物业管理费1761.60元。胡高林提供了秦小英、胡玉香、胡任军、骆琴的考勤及工资表，欲证明聘用了以上四名工作人员，月工资总和为13400元；提供了2015年10月陆续与秦小英、胡玉香、胡任军、骆琴解除劳务关系的协议，欲证明向上述四人支付了月工资两个月标准的经济补偿金；提供了租房合同，欲证明为员工住宿向陈爱兰承租了古雄新居xx幢xx室房屋，租期一年，年租金18000元。根据胡高林自行提供的各项经营支出，其总和为466227元，其中装修费、广告费、人员工资、员工住宿、水电物业费等（共计274895元）属于一次性投资；组装电脑、服务器、桌椅、空调等设施（共计191332元）在合同终止后仍具有部分重复利用价值。胡高林提供了店内价目表，欲证明进店消费一杯咖啡30元、一杯雪碧25元、一杯豆浆25元；提供了骆琴网络中心日记账本（记录日期自2015年4月11日至2015年9月10日），其中2015年5月的营业收入47745元，2015年6月的营业收入48155元，2015年7月的营业收入22530元，2015年8月的营业收入17290元。根据胡高林自行提供的收入账本，其在2015年5月至8月完整经营月份的平均收入为33930元。
2015年7月8日，南京香溢物业管理有限公司接到报修后曾对涉案房屋卫生间存在的问题记录为地漏返水，处理结果是因卫生间地漏装修已改造，与物业公司无关。胡高林提供2015年7月9日的通话记录，欲证明胡高林当日曾向恒溢公司提出卫生间排水堵塞的问题。之后，胡高林分别于2015年9月21日，2015年10月12日向恒溢公司书面发函称，恒溢公司交付的房屋排水设施存在严重问题，致使骆琴网络中心地板严重泡水，店内长期弥漫下水的恶臭，希望恒溢公司尽快派人解决排水问题。2015年10月29日，胡高林再次向恒溢公司发函强调上述问题，并称恒溢公司2015年10月17日派人前往查看后时隔十多日，却未派人前往修理或给出解决方案。2015年11月25日，恒溢公司向胡高林发出解除租赁合同通知书，称胡高林拖欠租金，故恒溢公司要求与胡高林解除合同并主张赔偿违约金。2015年11月26日，胡高林向恒溢公司回函称，已经收到恒溢公司的解除合同通知，但解约的原因非胡高林不交租金，而是恒溢公司怠于房屋的维修使得胡高林无法正常经营，故要求与恒溢公司协商解除合同及赔偿事宜。2015年12月21日、2015年12月30日，胡高林两次向恒溢公司发函称，自胡高林2015年6月反映的卫生间排水堵塞一事以来，恒溢公司直至2015年11月21日才派人查看并确认排便管道没有连接上化粪池或市政排放管道。胡高林同意2015年11月26日为与恒溢公司解除合同的时间，要求恒溢公司收函3日内处理交房及赔偿等事宜。另外，胡高林还提供了拍摄于2015年11月21日的影像资料，从中可以看出涉案房屋门口附近的地方被挖开，从胡高林与现场开挖人员的对话可以听出，因为地基下沉的原因导致涉案房屋卫生间下水道的一段被压碎。
2015年12月底，胡高林清空了涉案房屋中价值较高的设施。2016年8月8日，胡高林向恒溢公司交还房屋钥匙。本案合同解除至今，胡高林折价处理了电脑、桌椅等设施，没有再继续从事网咖店的经营。胡高林为本案诉讼付出律师费6000元，恒溢公司为本案诉讼付出律师费17143元。
上述事实，有原被告陈述、租赁合同、租金收据、物管费收据、协议、装修合同、购销合同及收据、房租合同、营业收入记账本、考勤表、解除劳务关系协议、律师函、代理费发票等证据予以证实。
本院认为，第一，关于胡高林与恒溢公司合同解除的问题。双方一致同意2015年11月26日为合同解除的时间，故本院对此事实依法予以确认。
第二，对于合同的解除，违约责任在于胡高林还是恒溢公司的问题。首先，胡高林提供的影像资料够证明其一，2015年11月21日有施工人员挖开检查涉案房屋排水管道的事实。其二，挖开排水管道的施工人员确认了因为地基下沉的原因导致排水管被压碎，确需维修的事实。因此，通过影像资料的证据本院认为，涉案房屋存在胡高林诉称的卫生间排水堵塞需要维修的事实，且该堵塞为地下管道被压碎引起，属于隐蔽缺陷，胡高林在承租房屋时无法发现，在使用过程中也无法自行维修。胡高林承租涉案房屋的目的在于开设网咖店，而卫生间的正常使用是网咖店经营的必备设施，故涉案房屋在使用功能上存在较大瑕疵。其次，对于排水管道严重堵塞的时间，胡高林提供的2015年7月9日的通话记录，以及2015年7月8日的物业记录，不能充分证明当时即发生排水严重堵塞的事实。而根据双方合同约定，2015年9月15日前胡高林应当向恒溢公司支付下半年的租金，如果在此时间之前卫生间排水出现重大问题，胡高林理应在2015年9月15日前向恒溢公司提出维修或解约等要求，但是胡高林只提供了最早时间2015年9月21日、要求恒溢公司处理卫生间排水的书函。因此，一方面，胡高林没有按时支付租金而又不能充分证明房屋的重大瑕疵发生在应付房租日之前，即胡高林不能充分证明不付租金具有行使先履行抗辩权的合理性和必要性。另一方面，在双方合同没有解除、事实证明房屋排水确实存在较大瑕疵的情况下，恒溢公司在多次收到胡高林要求维修处理的函件后，直至2015年11月21日才正式查找排水的问题，且在确认排水管道存在问题后，处理方式是在2015年11月25日以胡高林违约支付租金为由提出解除合同。因此，恒溢公司在合同未解除前应承担租赁物瑕疵担保责任以及维保义务履行不及时的责任。综上，本案系双务合同，合同最终解除既有胡高林未按时支付租金的原因，也有恒溢公司房屋瑕疵且维保义务不当的原因，双方均存在一定的违约行为，也都存在各自的损失。本院根据双方违约发生的先后以及过错的程度，酌定胡高林承担恒溢公司损失的60%，恒溢公司承担胡高林损失的40%。
第三，关于胡高林及恒溢公司各自的主张是否合理，以及合同解除后双方损失如何分担的问题。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状，或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。首先，胡高林支付的租赁保证金已经冲抵了前半年的房租，其也不能充分证明房屋在租赁的前半年质量上存在重大瑕疵，故要求返还租赁保证金及2015年7月10日至2015年9月30日房租的请求，本院依法不予支持。恒溢公司已经认可收到胡高林返还的房屋，故要求交还房屋的请求，本院依法不再处理。本院已经认定本案合同提前解除双方均有一定的过错，故相互主张的提前解除合同违约金赔偿本院均不予支持。双方互相主张的律师费，缺乏合同依据，本院均不予支持。其次，对于胡高林主张的资金投入损失和预期利润损失，以及恒溢公司主张的拖欠支付租金和迟延交还房屋租金的问题。本院已经认定本案合同解除有部分原因系恒溢公司租赁物瑕疵及维保义务不及时，胡高林因此受到的相应损失应当予以赔偿。因为胡高林经营时间较短，收入具有不稳定性，故其中某个月的收入不具有普遍代表性。胡高林在本案后没有同类经营利润可共参照，其自身不能充分证明正常经营下预期利润的数额。本院根据胡高林在2015年5月至8月完整经营月份的平均收入33930元，估算出胡高林年经营收入为407160元。胡高林主张的分摊资金投入损失，其投资金额均系单方提出的证据，应保证投资金额的真实性。本院将其主张的资金投入损失和预期利润损失综合考虑计算。胡高林的一次性投入274895元以及年租金85200元，共计360095元。即在不考虑电脑、服务器、桌椅、空调等设施折损的情况下，估算出胡高林正常经营一年可以获得的预期利润47065元即为其总损失。再次，恒溢公司的主要损失为房租的收益。胡高林的房租实际支付至2015年9月30日，而胡高林和恒溢公司都认可合同解除的时间为2015年11月26日，故胡高林的租金应当支付到当日为止。再考虑合同解除后，胡高林应当尽快返还房屋，而胡高林直至2015年12月底才基本清空房屋，胡高林没有及时返还房屋的时间仍应参照合同支付租金。恒溢公司主张2016年8月8日胡高林交付钥匙前均应支付租金，本院认为胡高林已经发函同意2015年11月26日解除合同，在2015年12月底已经基本清空房屋的情况下，恒溢公司有权根据约定在合同解除后及时自行收回房屋，防止其自身租金损失的扩大。故本院认为恒溢公司的房租损失为胡高林直至2015年12月底基本清空房屋时，即三个月的租金21300元。最后，本院已经认定胡高林承担恒溢公司损失的60%，恒溢公司承担胡高林损失的40%，故胡高林的总损失与恒溢公司的租金损失配以相应的责任比例后数额相当，可以相互抵销。据此，本院对于双方互相主张的违约损失赔偿均依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）胡高林的所有诉讼请求；
二、驳回被告（反诉原告）江苏恒溢置业有限公司的所有诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费6332元，反诉案件受理费减半收取1894元，合计8226元，由胡高林负担6332元，由江苏恒溢置业有限公司负担1894元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据最高人民法院《人民法院诉讼收费办法》，应向南京市中级人民预交上诉案件受理费6332元。账户名称：江苏省南京市中级人民法院，开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：43×××18。
审 判 长 薛 鹏
人民陪审员 贾安居
人民陪审员 梁争上
二〇一七年三月二十二日
见习书记员 吴 瑕