广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东中法民一终字第1580号
上诉人（原审被告）：东莞市景宏名苑房地产开发有限公司。住所地：广东省东莞市厚街镇S256省道赤岭路段。
法定代表人：刘学斌，该公司董事长。
委托代理人：梁森，该公司员工。
委托代理人：张敏敏，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：林冬梅。
委托代理人：ＸＸ强，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。
委托代理人：李芳云，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。
上诉人东莞市景宏名苑房地产开发有限公司（以下简称景宏公司）因与被上诉人林冬梅商品房销售合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2015）东二法朗民一初字第129号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年1月8日，林冬梅向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、林冬梅、景宏公司签订的编号为：201305263895B8993499的《商品房买卖合同》解除，返还购房款322238元，并判令景宏公司支付林冬梅违约金1611.2元。2、景宏公司支付林冬梅逾期交房的损失，损失自合同约定的交房日期即2014年5月1日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计付至实际退还全部购房款之日期止，暂计至起诉之日为12422.8元。3、本案的诉讼费用由景宏公司承担。林冬梅在庭审中变更第二项诉讼请求为：判决景宏公司支付逾期交房的损失，损失自2013年9月2日按照中国人民银行同期同类贷款利率计付至实际退还全部购房款之日止。
原审法院审理查明：2013年5月26日，林冬梅（乙方）与景宏公司（甲方）签订《商品房买卖合同》［合同编号：201305263895B8993499）约定由景宏公司向林冬梅出售位于东莞市大朗镇美景东路76号富盈商业中心商务楼2单元602号房屋，价格为322238元。合同对以下问题做出约定：1、支付方式。支付方式为买受人应于签订合同时，足额支付首期163238元，余款159000元通过银行按揭方式支付付款。2、交付期限：2014年5月1日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。3、逾期交房的违约责任。逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。双方对其他问题也做出约定。
2013年5月21日，林冬梅向景宏公司支付定金10000元，26日，林冬梅向景宏公司直接支付首期款43238元，通过向富盈集团公司借款方式向景宏公司支付110000元；2013年9月2日，林冬梅通过申请银行贷款向景宏公司支付购房款159000元。
庭审中，景宏公司确认至今未交付商品房，但认为商品房可以使用。
另，林冬梅在庭审中变更第二项诉讼请求为：判决景宏公司支付逾期交房的损失，损失自2013年9月2日按照中国人民银行同期同类贷款利率计付至实际退还全部购房款之日止。
上述事实，有林冬梅提交的《商品房买卖合同》、《收款收据》以及原审法院庭审笔录等附卷为证。
原审法院认为，本案林冬梅与景宏公司之间签订的《商品房买卖合同》是双方之间真实意思表示，合法有效，双方之间为商品房买卖合同法律关系，双方的权利义务依法由合同法等法律法规予以调整。本案双方争议的问题在于：《商品房买卖合同》是否应当解除，景宏公司是否应当承担违约责任。
双方签订的合同约定案涉房屋交付期限为2014年5月1日前，并约定逾期交房超过180日的，买受人有权解除合同。现景宏公司未能在约定交付期限内向林冬梅交付案涉房屋已逾期超过180天，景宏公司的逾期交付行为已达到合同约定的解除条件，林冬梅请求解除林冬梅与景宏公司所签订的《商品房买卖合同》符合合同约定以及法律规定，原审法院依法予以支持。按照法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案林冬梅可要求景宏公司退还购房款以及赔偿损失。依据上述规定，对于林冬梅的各项请求，原审法院分析如下：
1.对于林冬梅所主张的退回购房款问题。林冬梅直接以及通过申请银行贷款方式由银行代为向景宏公司支付购房款212238元，景宏公司应当予以退回给林冬梅。对于案外人以向林冬梅借出款项而转交给景宏公司的110000元，应当认定为林冬梅委托案外人向景宏公司支付的购房款的一部分，景宏公司应当予以退回。至于案外人与林冬梅之间的权利义务关系，在本案中不予处理。
对于林冬梅所主张的逾期交房损失问题。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。”，本案合同林冬梅为了实现合同目的，向景宏公司支付了购房款，上述费用均至少产生利息损失，而本案中双方约定，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金，该款项计算结果为1611.19元，该数额明显低于未能实现合同目的而产生的利息损失，原审法院依法予以调整。因合同目的无法实现，而景宏公司占用了林冬梅支付的购房款，因此损失的计算点应当从林冬梅向景宏公司付清楼款之日起算，损失计算的利率按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，计算方法为：以322238元为本金，自2013年9月2日起算计算至付清之日。对于林冬梅主张的逾期交房违约金问题。如前所述，原审法院已对林冬梅的损失予以认定以及对合同约定的违约金计算方法予以增加，已涵盖合同所约定的违约金，故此对于林冬梅再要求按照合同约定计算违约金，原审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，原审法院于2015年3月20日作出判决：一、解除林冬梅与东莞市景宏名苑房地产开发有限公司于2013年5月26日签订的《商品房买卖合同》［合同编号：201305263895B8993499）。二、东莞市景宏名苑房地产开发有限公司在判决生效之日起十日内，返还及支付林冬梅以下款项：1、购房款322238元；2、利息：以322238元为本金，按照中国人民银行公布同期同类贷款基准利率，自2013年9月2日起算计算至付清之日。三、驳回林冬梅的其他诉讼请求。如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审诉讼费3172元，由林冬梅承担159元，东莞市景宏名苑房地产开发有限公司承担3013元。
上诉人景宏公司不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审法院程序严重错误，侵害第三人的诉讼权利与权益。本案中，虽为林冬梅与景宏公司之间的房产买卖纠纷，但林冬梅向案外人富盈集团有限公司借款110000元。为查明本案事实及保护第三人的合法权益，景宏公司向原审法院申请追加富盈集团有限公司作为第三人参与诉讼，但原审法院却裁定不予追加，无视第三人应享有的权利，损害了第三人的合法权益。因此，本案应发回重审，依法通知第三人有依法参加诉讼的权利。（二）原审法院认定事实错误。本案中，原审法院在没有追加第三人及事实不清的情形下判决景宏公司返还借款110000元，该款项是否履行完毕，原审法院未予以查清，直接判令景宏公司返还借款没有事实及法律依据。（三）原审法院就利息部分适用法律错误。1、根据合同约定，若景宏公司无法在约定时间交付并且过了180天，即达到合同解除条件，林冬梅可按照合同约定解除合同并要求违约金，购房款从达到解除合同条件之日起重新变为资金形态才能产生法定孳息。2、原审判定案涉合同是解除而非撤销，合同条款并非对双方自始无效，故利息起算日期应以达到解除条件为准。因此，本案的利息应从合同约定交付商品房2014年5月1日后180日从2014年10月28日开始计算。3、案涉的商品房买卖合同中已明确约定逾期交房的违约责任，林冬梅根据合同约定的违约责任要求解除合同，不应支持利息。4、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，在没有约定违约条款的情况下才能按其他标准，但当事人有约定违约责任条款的情况下应按约定处理。据此，林冬梅请求本院：1、撤销原审判决，发回重审。2、依法改判撤销原审判决第一项，改判不解除《商品房买卖合同》。3、撤销原审判决第二项，改判景宏公司只返还林冬梅购房款212238元。4、撤销原审判决第二项关于利息部分，改判景宏公司应返还购房款利息5412元（以购房款212238元为本金，由达到解除合同条件之日起算即2014年10月28日起算，按中国人民银行同期贷款利率5.35%，暂计至2015年4月20日）。5、本案一、二审诉讼费用由林冬梅承担。
被上诉人林冬梅答辩称：原审法院认定事实清楚，审理程序合法，适用法律正确。1、关于利息问题，按照法律规定解除合同理应从交付资金之日起计算，且林冬梅主张的利息损失是景宏公司违约导致的。如按照合同的约定，景宏公司会因违约而获益，故对景宏公司的主张不应支持。原审法院判定按照中国人民银行的同期同类贷款基准利率计算利息并无不当。2、关于追加第三人的问题，原审对追加第三人的处理是正确的，景宏公司要求追加的第三人与本案与没有关联，请二审法院对此予以驳回。
本院经审理查明，对原审查明的事实，本院予以确认。
本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。根据林冬梅上诉提出的请求及陈述的理由，本案争议的焦点是：1、景宏公司要求追加富盈集团有限公司为本案第三人参加诉讼能否支持；2、林冬梅诉求购房款的利息损失能否支持。对此，本院分析如下：
对焦点一。景宏公司主张认为案外人富盈集团有限公司与林冬梅签订借款合同后，富盈集团有限公司未将借款110000元完全转交，而要求追加富盈集团有限公司作为本案第三人参加诉讼。对此，林冬梅不予同意，并提供《收款收据》为据，证明其向富盈集团有限公司借款110000元作为案涉房屋的首期款并已交给景宏公司的事实。由于景宏公司对此未能提供相应的证据进行反驳，本院认为富盈集团有限公司与景宏公司、林冬梅之间的房屋商品房买卖合同没有直接关联性，不是本案必须共同进行诉讼的当事人，故对景宏公司以原审法院未追加富盈集团有限公司作为本案第三人参加诉讼，程序违法缺乏事实依据，本院不予支持。
对焦点二。景宏公司与林冬梅签订了《商品房买卖合同》，该合同是合法有效的。在履行该合同过程中，景宏公司未能依合同约定依时交付房屋给林冬梅，已构成违约，景宏公司依法应承担违约责任。景宏公司上诉认为其与林冬梅在合同中约定了违约条款，景宏公司应按违约条款承担违约责任。对此，林冬梅提出抗辩，认为双方约定的违约条款不足以补偿其实际损失，其诉求景宏公司赔偿实际损失符合《中华人民共和国合同法》相关规定。本院认为，林冬梅因合同而向景宏公司缴付了购房款的事实清楚，景宏公司对此亦无异议，本院予以确认。林冬梅交付给景宏公司的购房款，必然产生孳息。该孳息在司法审判实践过程中，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率从资金占有之日起计算更为公平合理，可以适当弥补林冬梅的实际损失，原审法院认定林冬梅诉求的购房款利息损失按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算是恰当的，本院予以维持。景宏公司要求按双方当事人约定的违约责任计算的违约金额只为1611.19元，相对林冬梅的损失显然过低，林冬梅选择损失来主张权利，符合法律规定，本院予以支持。景宏公司上诉理据不足，本院予以驳回。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2608元，由东莞市景宏名苑房地产开发有限公司负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 黎淑娴
代理审判员 冯婉娥
代理审判员 杨 浩
二〇一五年十一月三日
书 记 员 罗锦婵
附相关的法律条文（节选）：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……。
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