陕西省安康市汉滨区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0902民初873号原告安康市华坤商贸有限公司。法定代表人刘长斌，公司经理。委托代理人袁善仓、蔺瑾，陕西腾浩律师事务所律师。被告吴庆胜，男，汉族，出生于1976年10月22日，安康市汉滨区人，系枫林酒店有限责任公司经理，住汉滨区。被告安康市枫林酒店有限责任公司。法定代表人吴庆胜，系公司经理。二被告委托代理人张修芝，系公司法律顾问。原告安康市华坤商贸有限公司（以下简称“华坤公司”）与被告吴庆胜、安康市枫林酒店有限责任公司（以下简称“枫林酒店”）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告华坤公司的委托代理人袁善仓、蔺瑾，被告吴庆胜及吴庆胜与枫林酒店的委托代理人张修芝到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2008年9月26日，原、被告分别签订了兴安中路56号金润大厦一层门面房一间，第三、四、五层房屋及楼顶屋面两份租赁合同。合同租赁期限为十五年，其中一层门面房一间现租期租金为年租金12.6万元；第三、四、五层和楼顶屋面现租期租金为年租金65万元。合同约定乙方(承租方)于每年11月30日前交付下一年的租金，拖延超过20日视为乙方违约，甲方有权单方解除合同收回房屋，不赔偿乙方任何损失，并约定违约方应向对方支付年租金10%的违约金。被告在合同约定支付租金期限内经多次催收不能按时支付，时至今日已长达三个多月，经催收仍未全部履行支付租金义务。原告已函告其在限定的时间内将下欠的27.6万元租金支付，逾期视为原告依法提出解除合同生效。被告在限定的时间既不支付拖欠的租金，也未对解除合同提出异议。现原告依法提起诉讼，请求判令：1.解除原、被告双方签订的兴安中路56号金润大厦一层门面房一间和第三、四、五层房屋及楼顶屋面租赁合同；2.被告支付拖欠的租赁费27.6万元；3.由被告承担违约金7.76万元；4.诉讼费由被告承担。原告为支持自己的诉讼主张，向本院提交以下证据：1.营业执照。用以证明原告主体适格。2.两份房屋投资使用合同书。用以证明原被告存在租赁关系，约定了租赁标的物、租赁期限、租金支付及违约责任、权利义务。3.收据2份。用以证明被告分别于2017年1月20日支付20万元租金，2016年12月22日交付30万元租金，共计交纳50万元，下欠27.6万元未交纳。4.律师致函。用以证明原告向被告发函督促被告履行义务。被告吴庆胜、枫林酒店辩称，答辩人在与被答辩人签订租赁合同后严格按照租赁合同内容履行合同义务，并无违约行为，被答辩人诉状所述与事实不符，请求人民法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。答辩人分别于2008年9月25日和2008年9月26日与被答辩人签订两份租赁合同，2008年9月26日签订的租赁合同约定被答辩人将位于汉滨区兴安中路56号金润大厦一层门面房一间租赁给答辩人，租赁期限为十五年，2009年1月1日至2023年12月31日止，2009年1月1日至2013年12月31日租金为每年12万元整，2014年1月1日至2018年每年租金为12.6万元。2008年9月25日签订的租赁合同约定被答辩人将金润大厦第三、四、五层房屋及楼顶屋面租赁给答辩人，租赁期限为十五年，2009年1月1日至2023年12月31日止，房租前十年为65万元整。合同签订后，答辩人每年按期缴纳房租，并支付维护费用，并无违约行为，因此被答辩人所述与事实不符。答辩人未能按期支付2017年部分房租，是因为被答辩人拒绝向答辩人出具正式税票，答辩人自双方签订合同后，依据合同内容严格执行合同条款，并按期交纳租金，但被答辩人未向答辩人开具过正式税票，答辩人多次要求开具正式税票，被答辩人以各种理由推脱搪塞，导致枫林酒店财务对房屋租金无法正常核销，引起股东之间产生分歧。答辩人于2016年12月30日及2017年1月1日向被答辩人支付了2017年房租50万元，由于答辩人多次索要房租发票，均遭被答辩人拒绝，因答辩人股东之间再次产生分歧，致使财务无法正常支出而拖延了支付时间，并且给答辩人经营的枫林酒店造成经济损失，请求法院依法驳回被答辩人诉讼请求，责令被答辩人向答辩人开具自2008年至今的房屋租金正式发票。被答辩人因自身过错要求解除租赁合同，应当按照《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十三条第一款“因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；”之规定赔偿答辩人装修费用。双方签订房屋租赁合同租期十五年，答辩人按照十五年使用期限进行装修，2008年第一次装修包括房屋基础设施装修以及设计费用、购置设备共花费1200万元，2015年10月进行第二次装修共花费900万元，共计2100万元，至今使用8年，剩余7年，按照每年折旧率计算，被答辩人应当赔偿答辩人980万元装修费用，并按照合同约定支付答辩人年租金10%的违约金7.7万元。综上所述，因被答辩人拒绝向答辩人开具正规税务发票，导致迟延支付2017年剩余27.6万元租金，是由于被答辩人过错导致，因此答辩人并没有违约，被答辩人无权解除合同，请求法院依法驳回被答辩人诉讼请求，维护答辩人合法权益。被告吴庆胜、枫林酒店未向本院提交任何证据。经审理查明，2008年9月25日，原告华坤公司（甲方）与被告吴庆胜（乙方）签订一份房屋投资使用合同书，约定吴庆胜租赁原告位于汉滨区兴安中路56号金润大厦第三、四、五层房屋及楼顶屋面（不含广告位）；租赁期限为十五年，自2009年1月1日至2023年12月31日止；租金及付款方式为前十年每年租金65万元，从第十一年到第十五年租金每五年提增10％（650000+65000=715000元），合同签订生效后，乙方支付第一年（2009年1月1日至2009年12月31日）租金88万元（含第二年租金23万元），2010年1月1日至2010年12月31日支付租金42万元，2011年1月1日至2018年12月31日每年付租金65万元，从2019年1月1日至2023年12月31日每年付租金71.5万元，乙方应在每年的11月30日前支付下一年的租金，拖延超过20日，视为乙方违约，甲方有权单方解除合同、收回房屋、不赔偿乙方任何损失；双方的权利义务约定甲方按约定向乙方提供房屋，有权按约定收取租金、在乙方违约的情况下有权单方解除合同收回房屋，向乙方提供水电接口、由乙方自行接入使用、费用由乙方缴纳，房屋内消防设施、电梯齐全，乙方按时支付租金，对房屋、设施、电梯应妥善使用、如有损坏应承担赔偿责任，对甲乙双方的设施维修、检测等所发生的一切费用由乙方负责缴纳，乙方应合法经营，租赁期间所发生的一切税费由乙方负责缴纳，租赁期间未经甲方书面同意，乙方不得将房屋转租，不得对房屋整体结构改造；违约责任约定甲、乙双方必须严格履行合同，如有违约，违约方应向对方支付年租金10％的违约金，并赔偿对方的经济损失，守约方有权解除合同；合同还就租赁房屋现状及装修要求、解除合同的条件、争议的解决进行了约定。2008年9月26日，华坤公司与吴庆胜又签订一份房屋投资使用合同书，约定吴庆胜租赁原告位于汉滨区兴安中路56号金润大厦一层门面房一间，合同除租金及付款方式为2009年1月1日至2013年12月31日每年租金12万元，2014年1月1日至2018年12月31日每年租金12.6万元，2019年1月1日至2023年12月31日每年租金13.23万元外，其余内容与2008年9月25日签订的房屋投资使用合同书相同。合同签订后，原告按合同约定向吴庆胜交付了房屋，吴庆胜于2010年1月7日以所租赁的房屋为住所在安康市工商行政管理局登记成立了被告枫林酒店，而一层一间门面房是通往第三、四、五层房屋及楼顶屋面（不含广告位）的必经之地。双方按合同约定履行至2016年12月，二被告未按合同约定在2016年11月30日前支付下一年度租金，枫林酒店仅在2016年12月22日向原告交纳了30万元租赁费，于2017年1月20日交纳了20万元租赁费，对下欠租金未予交纳，原告律师于2017年2月17日向吴庆胜发出律师致函，要求被告收函后三日内履行支付27.6万元租赁费，并支付违约金7.76万元，逾期合同将自动解除，华坤公司收回房屋。被告收函后仍未向原告交纳下欠的租金，原告遂向本院起诉，要求判令：1.解除原、被告双方签订的兴安中路56号金润大厦一层门面房一间和第三、四、五层房屋及楼顶屋面两份租赁合同；2.由被告支付拖欠的租赁费27.6万元；3.由被告承担违约金7.76万元。上列事实，有两份房屋投资使用合同书、两份收据、律师致函及原、被告的当庭陈述所证实。本院认为，被告吴庆胜为设立枫林酒店以自己的名义与原告华坤公司签订了两份房屋投资使用合同书，吴庆胜在枫林酒店成立后担任公司的法定代表人，其在公司成立后将租赁原告的房屋交由枫林酒店使用，枫林酒店每年亦按两份合同的约定向原告交纳了房屋租赁费，故枫林酒店对原告与吴庆胜签订的两份房屋投资使用合同书予以确认，并实际享有合同权利、履行合同义务，双方所签订的两份房屋投资使用合同书内容不违反法律规定，且已实际履行，应为合法有效合同，双方均应按合同约定履行义务。枫林酒店已实际占有并使用所租赁的房屋，并每年按合同约定向原告支付了2016年前的房屋租赁费，但吴庆胜作为合同的相对方，根据恪守合同原则，其个人仍需承担支付租金的义务，二被告应按合同约定继续足额向原告交纳2017年的房屋租金，故对原告要求判令二被告按合同约定支付拖欠的2017年房屋租赁费276000元的诉讼请求，本院予以支持。因被告未在合同约定的期限内向原告全额交纳2017年度的房屋租赁费，仅于2016年12月22日向原告交纳了300000元房屋租赁费及2017年1月20日交纳了200000元房屋租赁费，对下余部分经原告律师致函催要，仍未交纳，其已构成违约，根据双方签订的房屋租赁合同第四条第二项约定被告应在每年的11月30日前支付下一年的租金，拖延超过20日，视为被告违约，原告有权单方解除合同，收回房屋，不赔偿被告任何损失，且原告的律师给被告的致函中已明确告知被告未在三日内交纳下欠房租并支付违约金，逾期合同将自动解除，华坤公司收回房屋，故对原告要求判决解除原、被告双方签订的兴安中路56号金润大厦一层门面房一间和第三、四、五层房屋及楼顶屋面的两份房屋投资使用合同书，并由被告返还房屋的诉讼请求，本院予以支持。对原告要求被告承担违约金77600元的诉讼请求，因被告拖欠租金，已构成违约，根据两份房屋投资使用合同书第七条的规定，违约方应向对方支付年租金10％的违约金，而按两份房屋投资使用合同书约定2017年的房屋租赁费共计为776000元，故对原告要求二被告承担违约金的诉讼请求，本院予以支持。对被告辩解其未按合同约定全额支付2017年租金的原因是原告自2009年起每年收取房屋租赁费，从未向其出具正式税票，因双方签订的两份合同第五条中仅约定租赁期间所发生的一切税费由被告负责缴纳，并未约定由原告给被告出具房屋租赁费的正式税票，被告也未提交证据证实履行合同以来曾向原告索要过正式税票遭到拒绝，故对被告的此辩解理由，本院不予采纳。对被告辩解因原告未出具正式税票的过错导致解除合同，应赔偿被告的装修费用，并向被告支付违约金7.7万元，因是否出具税票是其他法律关系调整的范围，并不是被告拒付房屋租赁费的理由，且被告并未在本院指定的期限内交纳反诉费用，故对被告的此辩解理由，本院不予采纳。现依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条、第三条之规定，判决如下：一、解除原告安康市华坤商贸有限公司与被告吴庆胜于2008年9月25日和2008年9月26日签订的两份房屋投资使用合同书。二、由被告安康市枫林酒店有限责任公司、吴庆胜在判决生效后三十日内向原告安康市华坤商贸有限公司返还位于安康市汉滨区兴安中路56号金润大厦一层门面房一间和第三、四、五层房屋及楼顶屋面。三、由被告安康市枫林酒店有限责任公司、吴庆胜向原告安康市华坤商贸有限公司支付下欠的2017年房屋租赁费276000元。四、由被告安康市枫林酒店有限责任公司、吴庆胜向原告安康市华坤商贸有限公司支付违约金77600元。以上三、四项限判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6604元，由被告安康市枫林酒店有限责任公司、吴庆胜承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。审 判 长  成乃谊人民陪审员  马亚兰人民陪审员  张建新二〇一七年九月二十九日书 记 员  晁 梅