陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕01民终7991号
上诉人（原审原告）张钧，男，1977年9月9日出生，汉族，现住西安市未央区。
委托代理人方玲，陕西同顺律师事务所律师。
委托代理人张堇言，陕西同顺律师事务所实习律师。
上诉人（原审原告）于丽，女，1981年9月28日出生，汉族，现住西安市未央区。
委托代理人方玲，陕西同顺律师事务所律师。
委托代理人张堇言，陕西同顺律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）陕西创鑫房地产�发有限公司，住所地西安市经开区文景路东侧、凤城十路以北西安世茂都售楼部3楼。
法定代表人汤沸，董事长。
委托代理人雷艳，女，1977年10月4日出生，汉族，该公司法律顾问，住西安市莲湖区。
上诉人张钧、于丽因与被上诉人陕西创鑫房地产开发有限公司（以下简称创鑫公司）商品房预约合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2016）陕0112民初10517号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2016年10月3日，张钧、于丽与创鑫公司签订《商品房认购书》。约定张钧、于丽认购创鑫公司开发的世融嘉境（世茂都）项目16幢2单元33楼层01号住宅，单价6700元/平方米，预测建筑面积121.64平方米，总房价814988元。认购书约定“为保证乙方（张钧、于丽）享有优先购买其所认购甲方（创鑫公司）物业的权利，乙方自愿于签订本认购协议书时交付定金人民币20000元，作为甲、乙双方当事人订立商品房买卖合同的担保，签订《商品房买卖合同》后，乙方支付的定金转为乙方应交纳的部分首期房款。乙方应自本认购书签订之日起5日内到甲方售楼处世茂都售楼部与甲方完成签署《商品房买卖合同》以及相关文件并支付约定之房款。双方确认，本认购书主要内容作为《商品房买卖合同》的主要条款（在双方协商一致的情况下可变更），且乙方在签订本认购书之前，已经充分了解甲方的《商品房买卖合同》以及相关文件之内容，并无异议。本认购书所涉及的物业情况和买卖条件（包括但不限于房屋面积差异处理、房屋交付、房屋质量、违约责任、争议解决方式等）甲方已充分告知乙方，乙方对此明确表示理解和认同。鉴于此，若乙方以《商�房买卖合同》以及相关文件未与甲方达成一致为由，而拒绝签订《商品房买卖合同》以及相关文件的，甲方可按第三条第4款约定行使相关权利。不论何种原因，乙方若未按照本认购书所约定的时间前往甲方和/或未与甲方完成《商品房买卖合同》以及相关文件的签署，或未完整、适当履行支付约定之任何款项的，或未于约定期限提供所需全部按揭资料的，甲方有权选择要求乙方继续履行合同或者无条件将本认购书项下之物业转售他人（无需另行通知乙方，本认购书自动解除），同时乙方亦同意甲方将乙方已支付的定金作为乙方对甲方的违约赔偿。”认购书签订当日，张钧、于丽向创鑫公司支付定金2万元，创鑫公司向张钧、于丽出具收据一张。《商品房买卖合同（预售）》中第四条与该商品房有关的抵押情况为抵押。2016年11月9日，创鑫公司向张钧、于丽邮寄送达《�知书》，载明因张钧、于丽未按期签订《商品房买卖合同》及附随文件，双方签订的认购书于约定日期终止，张钧、于丽所交纳定金作为违约赔偿。
张钧、于丽于2016年10月11日起诉至西安市未央区人民法院称，创鑫公司于2016年10月3日在张钧、于丽签署房屋认购协议书前，隐瞒未告知张钧、于丽认购房屋处于抵押状态的重要事实及相关可能对张钧、于丽购房产生的经济损失后果，诱导张钧、于丽签署房屋认购协议书后，张钧、于丽支付两万元定金。张钧、于丽在2016年10月8日依约支付首付款时，才发现房屋预售合同中，房屋状态为抵押等诸多与事实不符的合同条款，经协商双方未能达成一致意见。现起诉请求判令创鑫公司退还张钧、于丽于2016年10月3日缴付房屋认购定金两万元，并赔偿张钧、于丽诉讼期间的利息损失；创鑫公司承担本案诉讼费用；创鑫公司赔偿张钧、于丽两人因此产生的经济损失包括但不限于张钧、于丽首付款银行提取手续费及利息损失，两人两天误工费。
创鑫公司辩称，2016年10月3日，张钧、于丽与创鑫公司签订了《商品房认购书》，约定由张钧、于丽购买创鑫公司开发建造的涉案房屋。认购书明确约定“乙方（张钧、于丽）已经充分了解了《商品房买卖合同》以及相关文件内容，并无异议。若乙方以《商品房买卖合同》以及相关文件内容未与甲方（创鑫公司）达成一致为由，拒绝签署《商品房买卖合同》以及相关文件的，甲方可行使单方解除权，乙方支付的定金将作为违约赔偿不予退还。”创鑫公司在售楼处显著位置公示了含有在建工程抵押内容的合同及附件文本，在认购书签订前还向张钧、于丽提供了正式的合同。张钧、于丽未如约履行签约及付款义务，已构成根本违约。创鑫公司�2016年11月14日致函给张钧、于丽，双方解除了认购书，张钧、于丽交纳的定金作为违约赔偿将不予退还。综上，请求驳回张钧、于丽的诉讼请求。
原审法院认为，张钧、于丽与创鑫公司双方于2016年10月3日签订的《商品房认购书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应认定合法有效。张钧、于丽与创鑫公司双方签订的《商品房认购书》明确载明“乙方在签订本认购书之前，已经充分了解甲方的《商品房买卖合同》”，而《商品房买卖合同》中关于商品房的抵押情况明确载记载为“抵押”，现张钧、于丽以支付首付款时，才发现房屋预售合同中房屋状态为抵押状态等为由要求创鑫公司退还定金并赔偿损失，于法无据，故依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条，第五十二条之规定，判决如下：一、驳回张钧、于丽的全部诉讼请求。案件受理费300元，张钧、于丽已预交，现由张钧、于丽自行承担。
宣判后，张钧、于丽均不服，共同向本院提起上诉称，一、原审认定事实错误，是创鑫公司单方面改变了双方商品房买卖的交易条件，应当承担违约责任。1、张钧、于丽与创鑫公司签订《商品房认购书》时，创鑫公司没有向张钧、于丽出示《商品房买卖合同》，也没有明确告知张钧、于丽所购商品房已经抵押。其后，张钧、于丽与创鑫公司签订《商品房买卖合同（预售）》时，才发现该合同与《商品房认购书》的主要条款不一致，故不同意签订《商品房买卖合同（预售）》。2、创鑫公司单方面改变了双方商品房买卖的交易条件，应当承担违约责任。第一，《商品房买卖合同》没有作为附件提供给张钧、于丽，张钧、于丽无从知晓《商品房买卖合同》的具体内容。第二，签订《商品房认购书》是签订《商品房买卖合同》的前提条件，不存在张钧、于丽提前知晓《商品房买卖合同》内容的情况。第三，《商品房买卖合同》的内容，创鑫公司从没有明确告知过张钧、于丽。二、《商品房认购书》是格式合同，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。按照《商品房认购书》约定的主要条款，应当与《商品房买卖合同》的主要条款一致，但创鑫公司未经双方协商一致，单方面改变商品房买卖交易条件，属于违约行为。综上，由于创鑫公司单方面变更了商品房买卖的交易条件，没有证据证明创鑫公司已明确告知张钧、于丽其所购买的商品房已经抵押，因此是创鑫公司的违约行为导致张钧、于丽不签订《商品房买卖合同》。上诉请求：一、撤销原审判决，依法改判支持张钧、于丽的诉讼请求；二、本案一、二审诉�费用由创鑫公司承担。
创鑫公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审判决认定事实属实。
本院认为，张钧、于丽与创鑫公司签订的《商品房认购书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效合同。商品房认购书是商品房买卖合同双方当事人在签署正式商品房买卖合同前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。订立商品房认购书的目的，是在正式商品房买卖合同订立前先行约定部分条款，将双方一致的意思表示以合同条款的形式固定下来，并约定后续谈判其他条款，直至正式商品房买卖成立。订立商品房认购书的意义，是为在公平、诚信原则下继续进行磋商，最终订立正式的、条款完备的商品房买卖合同创造条件。如果双方在公�、诚信原则下继续进行了磋商，只是基于各自利益考虑，无法就其他条款达成一致的意思表示，致使正式的商品房买卖合同不能订立，则属于不可归责于双方的原因，不在商品房认购书所指的违约情形内。本案中，张钧、于丽与创鑫公司签订的《商品房认购书》中并未有条款明确约定张钧、于丽与创鑫公司就所认购商品房抵押状态达成一致意见。《商品房认购书》第三条第3款虽约定张钧、于丽已充分了解商品房买卖合同以及相关文件内容，但《商品房认购书》中并未附有商品房买卖合同及相关文件，故《商品房认购书》第三条第3款不能说明张钧、于丽与创鑫公司在签订《商品房认购书》时就所认购商品房抵押状态达成一致意见。其后，张钧、于丽在《商品房认购书》约定的时间内与创鑫公司就签订正式商品房买卖合同进行协商，双方因对所认购商品房抵押状态未�协商一致而未能达成正式买卖合同，不能认定为是张钧、于丽或是创鑫公司一方的责任，应认定为不可归责于双方当事人的责任导致不能签订正式商品房买卖合同。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”之规定，创鑫公司应退还张钧、于丽交纳的定金20000元，同时，创鑫公司也无需向张钧、于丽赔偿相关损失。综上，张钧、于丽要求创鑫公司退还20000元定金的上诉请求予以支持，其余上诉请求不予支持。据此，原审判决应予变更。依据《中华�民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销西安市未央区人民法院（2016）陕0112民初10517号民事判决；
二、陕西创鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内退还张钧、于丽20000元定金；
三、驳回张钧、于丽其余诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费300元，张钧、于丽已预交，由张钧、于丽承担200元，陕西创鑫房地产开发有限公司承担100元。
二审案件受理费300元，张钧、于丽已预交，由张钧、于丽承担200元，陕西创鑫房地产开发有限公司承担100元。陕西创鑫房地产开发有限公司于执行案件款时一并支付。
本判决为终审判决。
审 判 长 张亚凤
审 判 员 肖晓通
代理审判员 辛 娟
二〇一七年七月三十一日
书 记 员 石李婷