广东省茂名市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤09民终1159号
上诉人（原审被告）：曾亚广，男。
上诉人（原审被告）：化州市天壹门业有限公司。
住所地：广东省化州市南盛街道塘岗岭**号之二。
法定代表人：曾亚广，经理。
上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：陈耀华，广东橘乡律师事务所执业律师。
被上诉人（原审原告）：陈影文，男。
委托诉讼代理人：蔡小红，广东经致律师事务所执业律师。
委托诉讼代理人:苏正海，广东经致律师事务所执业律师。
上诉人曾亚广、化州市天壹门业有限公司因与被上诉人陈影文租赁合同纠纷一案，不服广东省化州市人民法院（2016）粤0982民初2354号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
曾亚广、化州市天壹门业有限公司上诉请求：1.撤销化州市人民法院（2016）粤0982民初2354号民事判决；2.驳回被上诉人的诉讼请求；3.或判令上诉人与被上诉人按已达成的继续按原租赁协议履行的口头协议履行；4.或调解上诉人与被上诉人达成新的租赁协议；5.一、二审诉讼费由被上诉人负担。
事实和理由：一、一审判决认定涉案的租赁土地使用权属于化州县河东拉闸门厂所有，而非陈春炎所有，陈春炎只是拉闸门厂的负责人，因此作为陈春炎的继承人的被上诉人无权将其没有权属的土地出租给上诉人。因此，上诉人与被上诉人签订的土地《租赁协议书》无效。二、即使被上诉人有权将涉案土地出租给上诉人，其依法可使用的土地面积也只有5800平方米，但其却隐瞒事实真相，将5800平方米土地当作6000平方米土地出租，属于以欺诈手段签合同，其多收的租金应当返还给上诉人。三、租赁协议期满后，上诉人已与被上诉人达成口头协议，即双方在没有达成新的书面协议前，按原租赁协议继续履行，直至达成新的书面协议时止。因此，被上诉人起诉上诉人违背了双方达成的口头协议，其诉讼请求应予驳回。四、上诉人与被上诉签订《租赁协议》后，即在涉案租赁的土地上设立化州市天壹门业有限公司进行门窗生产，为此上诉人在涉案土地上投入了超百万元的建设。协议租期届满时，上诉人即与被上诉人协商继续租赁事宜，被上诉人口头同意双方在达成新的协议前仍按原协议继续履行。但此后，被上诉人却故意拖延达成新的书面协议，目的是想以上诉人在协议期满后十五日内未搬离、违反协议为由，企图谋取上诉人在涉案租赁土地上价值超百元的财产。上诉人这种一方面口头答应继续按原协议履行，另一方面却又以上诉人未在租赁期满十五日内搬离为由认为上诉人违约，主张地上物归其所有的行为严重违反诚实信用原则，一审法院将地上物判归被上诉人所有不仅违背诚实信用原则，而且严重显失公平，二审法院依法不应支持。五、上诉人愿与被上诉人继续协商，直至达成新的书面租赁协议为止，但上诉人不应以其拥有的优势地位，提出过分过高的无理要求。
陈影文辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉没有事实和法律依据。理由如下：一、涉案土地使用权属于化州县河东拉闸门厂所有，而该厂是陈春炎个人成立的个体工商户，个体工商户的财产属于经营者个人所有，相当于陈春炎的个人财产，因此陈春炎的继承人有权将该土地使用权出租，双方所签订的土地租赁协议书有效。二、关于土地用地面积的问题，当时签订协议时约定的是大约数，上诉人在租赁土地时已现场丈量过，且使用了三年，从来没有提出过任何异议。且上诉人所使用的土地不止6000平方米，该土地中间有条12米宽的马路，建设用地面积是不包含该条路，但上诉人在实际中已经用到该条路。再者，协议书约定租金是按照整块土地支付的，与土地面积无关，上诉人要求被上诉人返还租金没有任何依据。三、上诉人与被上诉人签订的土地租赁协议书是双方当事人的真实意思表示，且不违反行政法律法规的强制性规定，双方应共同遵守。协议书明确约定上诉人要在协议期满后自行搬迁完毕，将土地交还被上诉人，但上诉人在协议期满后并未履行按时搬迁义务。被上诉人的一审诉讼请求完全符合双方的协议约定，应得到支持。因此，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。
陈影文向一审法院起诉请求：1.依法判令被告曾亚广、曾海群返还承租土地，支付侵占土地费用人民币35500元（每天500元，自2016年9月1日起至返还土地之日止，暂计算至2016年11月11日）；2.依法判令承租土地上的所有建筑物无偿归原告所有，被告曾亚广、曾海群清空土地及建筑物内部的设备及杂物；3.依法判令被告曾亚广、曾海群支付的押金人民币10000元整归原告所有；4.依法判令被告曾亚广、曾海群共同对上述诉请承担连带责任；5.依法判令被告曾亚广、曾海群承担本案的全部诉讼费用。
一审法院认定事实：原告陈影文作为甲方，被告曾亚广作为乙方，双方于2013年8月25日签订《土地租赁协议书》，主要约定：一、土地面积及用途。土地面积6000平方米，乙方只能作五金门生产、工厂用途。不能转租。二、租赁时间：租用时间为三年，即从2013年9月1日起至2016年8月31日止。三、租用总额。租金为贰拾壹万元，即每年柒万元。四、租金交付方式。每年租金柒万元，分四期交付壹万柒仟伍佰元，即先交租金后使用，定于每年的9月1日－5日，12月1日－5日，3月1日－5日，6月1日－5日，各缴交一次；租金须按时缴交，如超期不足一个月缴交的，乙方要按每日赔偿500元给甲方；如超期一个月缴交的，视为乙方违约，解除双方签订的协议。五、租用期间，乙方要依法经营，租用期间所产生的一切费用、国家法定的应交的费用，由乙方负责缴交，所产生的一切债务与甲方无关。六、乙方在租用期间，如遇到不可抗力因素所造成的损失由乙方负担，甲方不负责赔偿乙方所受的损失。七、协议期满后，乙方要在期满后十五天内自行搬迁完毕，将土地交还给甲方，包括拆迁完毕其建设的固定和临时的建筑物，但地板不能变动，并且要清理场地，逾期，则视为乙方放弃，所有建筑物无偿归甲方所有。九、乙方在签字时交押金壹万元（10000元）给甲方，如乙方遵守本协议，该押金转为租期内最后的租金，如乙方违反本协议，则甲方没收该押金。十、协议期满后，本土地甲方收回使用。原告陈影文及被告曾亚广均在该协议书签名确认。被告曾亚广、化州市天壹门业有限公司（法定代表人曾亚广）在租赁土地上作加工、制造门业。2016年8月31日《土地租赁协议书》的租赁期到期后，在未与原告达成继续租赁土地协议的情况下，两被告仍不搬离租赁土地，也未支付任何土地占用费给原告。2016年10月8日原告委托广东经致律师事务所向被告发出《律师函》要求两被告搬离租赁土地。但两被告仍不搬离。2016年11月11日原告向该院起诉，请求支持上述诉讼请求。2017年2月21日，原告申请追加化州市天壹门业有限公司作为本案被告参加诉讼，请求被告化州市天壹门业有限公司与被告曾亚广共同承担上述共5项诉讼请求的连带责任。2017年4月5日，原告向该院申请撤回对被告曾海群的起诉，该院于2017年4月7日作出（2016）粤0982民初2354号民事裁定：准予原告陈影文撤回对被告曾海群的起诉。
另查明，原告租给被告使用的土地的使用权是化州县河东拉闸门窗厂，该厂取得了化州县国土局核发的茂许证化字（1993）019号《建设用地许可证》，该厂负责人陈春炎是原告陈影文的父亲。陈春炎于2012年7月31日已故，其四个子女均于2015年11月4日承诺将上述租赁的土地由原告陈影文继承。
以上事实有原告陈影文、被告曾亚广的身份资料，被告化州市天壹门业有限公司的营业执照信息，原告陈影文与被告曾亚广于2013年8月25日签订的《土地租赁协议书》，经致律师事务所向被告发出的《律师函》，茂许证化字（1993）号建设用地许可证，化州县河东拉闸门窗厂的营业执照，原告陈影文与其兄妹签订的《放弃遗产继承承诺书》与及一审庭审笔录等证据证实。
一审法院认为：原告陈影文与被告曾亚广双方签订《土地租赁协议书》，是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应共同遵守。原告陈影文与被告曾亚广签订的《土地租赁协议书》约定：租用时间从2013年9月1日起至2016年8月31日止，租赁土地由被告曾亚广及化州市天壹门业有限公司使用，因此，合同期满后，两被告应按协议书约定期满后十五天内自行搬迁完毕，将承租土地返还给原告，并支付占用土地费，根据《土地租赁协议书》第四条规定：如超期不足一个月缴交的，乙方要按每日赔偿500元给甲方，2016年9月1日至2016年11月11日共72天，被告应支付占用土地费36000元（500元/天×72＝36000元），但原告只请求35500元，可按原告请求。因此，原告请求两被告返还承租土地和支付土地占用费35500元有事实和法律依据，该院予以支持。根据《土地租赁协议书》第七条、第九条的规定，由于被告在协议期满后，未能按时搬迁租赁土地，因此，原告请求承租土地上的所有建筑物无偿归原告所有，两被告清空土地及建筑物内部的设备及杂物，及被告曾亚广已支付的押金10000元归原告所有，有事实依据，符合双方的约定，该院予以支持。被告辩称，原告的请求违反了双方在达成新的土地租赁协前仍暂时按原协议履行的约定，没有事实依据，该院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定判决：一、限被告曾亚广、化州市天壹门业有限公司于本判决生效后十五日内将堆放在位于化州市塘岗岭开发区土地[《建设土地许可证》茂许证化字（1993）019号]及建筑物内部的设备及杂物清理完毕，将该土地交回给原告陈影文，在上述承租土地上的所有建筑物无偿归原告陈影文所有。二、被告曾亚广、化州市天壹门业有限公司于本判决生效后十五日内支付2016年9月1日至2016年11月11日的土地占用费35500元给原告陈影文。三、被告曾亚广已支付的押金10000元归原告陈影文所有。四、驳回原告陈影文的其他诉讼请求。本案受理费减半收取为544元，由被告曾亚广、化州市天壹门业有限公司负担。
二审中，曾亚广与化州市天壹门业有限公司提交两组证据：1.厂房租赁合同书（续租），证明租赁期满后双方达成口头租赁协议，未签订书面的协议前，仍然按照之前的租赁协议的约定履行；2.照片（六张），证明如果终止租赁合同，上诉人将损失严重。陈影文质证认为：1.厂房租赁合同书（续租）没有双方的签名，说明双方未达成任何的协议，与本案无关；2.对照片（六张）的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，原来的土地租赁协议书明确约定上诉人要在协议期满后十五天内自行搬迁完毕，上诉人在投资经营过程中应该要考虑到其中的风险问题，其风险并不是被上诉人造成的，上诉人损失严重与被上诉人无关，上诉人在签订协议时已经清楚明白可能存在不再续签的情况。
一审判决查明的事实，经本院审查，予以确认。
本院认为，曾亚广与陈影文于2013年8月25日签订《土地租赁协议书》，约定由陈影文将涉案土地出租给曾亚广使用，租赁期限为三年，即从2013年9月1日起至2016年8月31日止。该《土地租赁协议书》是双方的真实意思表示，并未违反国家法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。因曾亚广在租赁期限届满后未依约返还土地，化州市天壹门业有限公司至今仍在涉案土地进行经营，陈影文依照双方之间的约定要求曾亚广、化州市天壹门业有限公司返还承租土地并支付2016年9月1日至2016年11月11日的土地占用费35500元依法有据，应予支持。曾亚广、化州市天壹门业有限公司上诉认为陈影文无权出租涉案土地，双方签订的《土地租赁协议书》无效。但曾亚广、化州市天壹门业有限公司在租赁期间一直使用涉案土地经营门业加工及制造生意，既没有人对陈影文出租涉案土地的行为提出异议，也没有人对曾亚广、化州市天壹门业有限公司使用涉案土地提出异议；作为承租人的曾亚广在其已经正常使用涉案土地至租赁期限届满之后提出陈影文无权出租的主张，依据不足，不予采纳。而曾亚广、化州市天壹门业有限公司二审提交的厂房租赁合同书（续租）并没有陈影文的签名，也未能提供任何能证明曾亚广与陈影文口头协议按原租赁协议继续履行至双方达成新的书面协议时止的相关证据，因此，曾亚广、化州市天壹门业有限公司应对此承担举证不能的法律后果。合同是平等主体经协商一致自愿达成的设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，单凭一方的个人意愿是无法建立合同关系的，曾亚广、化州市天壹门业有限公司在无法与陈影文达成续租协议的情况下应当及时搬迁并返还土地给陈影文，但曾亚广、化州市天壹门业有限公司至今仍在占用涉案土地，明显构成违约，依法应承担违约责任。
综上所述，曾亚广、化州市天壹门业有限公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1087.5元，由上诉人曾亚广负担543.75元，上诉人化州市天壹门业有限公司负担543.75元。上诉人曾亚广与上诉人化州市天壹门业有限公司已分别预交二审案件受理费1087.5元，多交部分予以退还。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘浩江
审 判 员 曾维海
代理审判员 莫 婵
二〇一七年九月七日
书 记 员 郑富华
黎国华