福建省龙岩市永定区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）永民初字第1489号
原告张健，男，汉族，居民，住龙岩市永定区。
原告暨原告张健法定代理人张志平（张健之母），女，汉族，居民，住龙岩市永定区。
委托代理人李东成，福建乐康律师事务所律师。
委托代理人曾黎明，福建乐康律师事务所实习律师。
被告龙岩和鑫房地产开发有限公司（以下简称和鑫房地产公司），住所地：龙岩市新罗区西陂路西湖科技大厦八层804-805室。
法定代表人陈红宇，总经理。
委托代理人游菊兴，福建天衡联合（龙岩）律师事务所律师。
原告张健、张志平与被告和鑫房地产公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人李东成、曾黎明与被告委托代理人游菊兴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张健、张志平诉称，2003年2月23日，原告张志平与张小钦登记结婚。2012年7月6日，张小钦因故死亡。
2004年5月11日，张锦溪与被告和鑫房地产公司签订《商品房买卖合同》一份，合同主要内容为：第三条，买受人购买的商品房第壹幢贰层201房（注：凤城镇金凤工业区源福大厦）；第四条，该商品房价款按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米578元，总金额为84139元；第八条，出卖人应当在2004年5月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付给买受人使用；第十五条，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款价的0.1%向买受人支付违约金。张锦溪按合同支付购房款后，张锦溪于2004年12月10日取得该房屋所有权证书（房产证号：永房权证凤字第100**号），但被告未履行办理土地使用权证义务。2009年5月20日，张小钦与张锦溪、戴秋容签订《房屋买卖合同书》一份，张锦溪、戴秋容将永定县凤城镇金凤开发区源福大厦201号房屋（永房权证凤字第100**号）以210000元的价格转让给张小钦。2009年6月3日，原告张志平、张小钦取得永定县凤城镇金凤开发区源福大厦201号房屋所有权证（房产证号：永房权证凤字第184**号）。
2004年5月10日，张小钦与被告和鑫房地产公司签订《商品房买卖合同》一份，合同主要内容为：第三条，买受人购买的商品房第壹幢壹层102房（注：凤城镇金凤工业区源福大厦）；第四条，该商品房价款按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2600元，总金额为86996元；第八条，出卖人应当在2004年3月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付给买受人使用；第十五条，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款价的0.1%向买受人支付违约金。2004年5月10日，原告张志平、张小钦取得永定县凤城镇金凤开发区源福大厦102号房屋所有权证（房产证号：永房权证凤字第105**号）。但被告未履行办理土地使用权证的义务。
原告认为，根据2004年5月10日，张小钦与被告和鑫房地产公司签订《商品房买卖合同》、2004年5月11日，张锦溪与被告和鑫房地产公司签订《商品房买卖合同》的约定，被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，交付房屋所有权属证和土地使用证，但被告仅履行了办理房屋所有权证的义务，而未履行办理土地使用权证的义务，导致涉案房屋的产权人至今未取得土地使用权证。被告的行为构成严重违约行为，被告应支付给原告逾期交付土地证的违约金。原告多次催促被告履行合同义务，但被告找各种理由推诿。被告的违约行为已经严重侵犯原告的合法权益。为此，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判决：1、被告立即办理位于福建省龙岩市永定区凤城镇金凤开发区源福大厦2层201土地使用权证；2、被告立即办理位于福建省龙岩市永定区凤城镇金凤开发区源福大厦1层102土地使用权证；3、被告支付逾期交付福建省龙岩市永定区凤城镇金凤开发区源福大厦2层201室土地使用权证违约金84.1元；4、被告支付逾期交付福建省龙岩市永定区凤城镇金凤开发区源福大厦1层102土地使用权证违约金86.99元；5、本案诉讼费由被告承担。
被告和鑫房地产公司辩称，原告诉请要求答辩人为其办理土地使用权证并支付违约金无事实与法律依据，依法应驳回其诉讼请求或起诉。理由如下：
一、根据合同相对性原则，两原告无权就讼争的商品房第壹幢贰层201房提起诉讼，其不具备原告资格，依法应驳回其此项起诉。
二、原告未提供证据证明原告张健系讼争的商品房第壹幢1层102房，其不具备适格的原告资格；同时，原告提供的《证明》也不足以证明本案诉讼主体是否完整、适格，是否遗漏其他适格主体。
三、答辩人对张小钦所购买的商品房第壹幢壹层102房至今未办理土地使用权证，不存在任何过错，无需承担任何责任，原告的诉请无事实与法律依据，依法应予以驳回。答辩人已按合同约定及相关行政部门的规定在规定的期限内向永定县房地产与权属登记服务中心提交了有关办理房屋所有权证所需的相关材料，部份住户业已于2004年取得相应的房屋所有权证，但因仍有部份住户一直未能去办理房屋所有权证，致使讼争房屋的土地使用权证无法进行分割。为此，经讼争房屋源福大厦的业主研究讨论，办理土地使用权证的事项由业主们自行负责，答辩人将仍登记在答辩人名下的土地使用权证的原件及相关办理土地使用权证分割所需提交的材料交由各业主保管。因此，讼争的102房屋至今未办理土地使用权证的责任并不在答辩人，答辩人对此不存在过错。原告现诉请答辩人为其办理土地使用权证无事实与法律依据，依法应予以驳回。
四、原告关于办理讼争房产的土地使用权证的诉讼请求没有合同依据和法律依据。张小钦与被告和鑫公司于2004年5月11日签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。”而建设部《城市房屋权属登记管理办法》第三十条规定：“房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》或者《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》。”另外，建设部《房屋登记办法》第二十五条第二款规定：“房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明，包括《房屋所有权证》、《房屋他项权证》等。”因此，根据上述规章规定，土地使用权证不属于房地产权属证书的范畴。因此原告关于办理讼争房产的土地使用权证的诉讼请求没有合同依据和法律依据。
五、原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，已超过诉讼时效。
综上，根据合同相对性原则，原告无权就讼争的201房提起诉讼，应驳回其起诉；就102房的问题，因至今未办理土地使用权证的责任并不在答辩人，答辩人也不存在任何违约情形，故原告诉请要求答辩人为其办理土地使用权证也无事实与法律依据，依法也应驳回其诉讼请求。
在本案审理过程中，原告张健、张志平提供以下证据：
1、《结婚证》、《户口注销证明》、《出生医学证明》、《户口薄》、金砂乡下金村民委员会《证明》（由金砂派出所加注并盖章）各一份。以此证明原告张志平与张小钦于2003年2月23日登记结婚，张小钦于2012年7月6日死亡，自2003年2月23日至2012年7月6日系夫妻关系，张健系原告张志平与张小钦之子，张小钦的父亲与母亲均已死亡，现只有张志平与其子张健两生活，张小钦的法定继承人只有张志平、张健，张志平与张健具有诉讼主体资格。该组证据被告质证对其真实性无异议，但对部分证明内容有异议，第三项证明内容说张小钦的法定继承人仅有张志平和张建有异议。
2、张锦溪与被告签订的《商品房买卖合同》（NO：00407911）一份。以此证明：（1）2004年5月10日，张锦溪向被告购买讼争201号房屋；（2）约定房至交付90日内，若不能取得房地产权属证书被告需支付已付房款0.1%的违约金。（3）购房价格为84139元。该证据被告质证后对其真实性无异议，但对证明内容有异议，认为该证据恰好可以证明原告就201房不具有讼争资格，有讼争资格的应该是张锦溪而不是原告。对于房价价款无异议，但对用此房价价款计算违约金有异议。
3、房屋所有权证（永房权证凤字第100**号）复印件一份。以此证明2004年12月10日，张锦溪、戴秋容取得讼争的201号房屋所有权证，但被告未履行办理土地使用权的义务。该证据被告质证后以没有提供原件提出异议，认为即使是真实的，也不能证明被告没有办理土地使用权的事实。
4、张锦溪、戴秋容与张小钦签订的《房屋买卖合同书》一份。以此证明2009年5月20日张锦溪将讼争的201号房屋所有权转让给张小钦的事实。该证据被告质证后对其真实性无异议，但认为不具有关联性。
5、《房屋所有权证》（永房权证凤字第184**号）一份。以此证明2009年6月3日张志平、张小钦取得讼争201号房屋所有权证，同时证明被告未履行办理土地使用权的义务。该证据被告质证后对其真实性无异议，但对关联性有异议，认为不能证明原告有诉讼主体资格。
6、张小钦与被告签订的《商品房买卖合同》（NO：00407914）一份。以此证明2004年5月11日张小钦向被告购买讼争102号房屋，约定房屋的价格为86996元，若不能取得房地产权属证书被告需支付已付房款0.1%的违约金。该证据被告质证后对其真实性无异议，但对证明内容有异议，根据合同第十五条规定，仅需为购房者办理房屋产权证书，被告方已为原告办理房屋产权证书，不存在违约。
7、《房屋所有权证》（永房权证凤字第105**号）一份。以此证明2005年5月10日原告、张小钦取得讼争102号房屋所有权证，同时证明被告未办理交付土地使用权证的义务。该证据被告质证后对其真实性无异议，对证明内容有异议，认为不能证明被告未办理交付土地使用权证的义务。
8、《国有土地使用证》（永国用（2002）字第6048号）一份。以此证明2002年12月31日，被告取得永定区凤城镇金凤工业区（33）-799地号（讼争房产所在小区的整个地块的土地）国有土地使用证，被告在取得土地使用权证后，未按照合同的约定和法律的规定为业主办理土地使用权证，现土地证的业主仍是被告。该证据被告质证后对其真实性无异议，对证明内容有异议，认为不能证明原告的主张，讼争的102房屋至今未办理土地使用权证的责任并不在被告，被告对此不存在过错，并非是被告应尽的义务，因部份业主未办理房屋所有权证，致使讼争房屋的土地使用权证无法进行分割。
被告和鑫房地产公司向本院提供以下证据：
1、龙岩市永定区房地产交易与权属登记中心出具的《证明》一份。以此证明本案讼争的源福大厦大量业主在从被告处购买房屋后未及时办理房屋所有权证，部份直至2011年12月才办妥房屋所有权证，致使其他业主未能办理土地使用权证。该证据原告质证后对其真实性无异议，但对证明对象有异议：（1）讼争部份业主未办理房屋所有权证，不影响原告办理土地所有权证；（2）即使有影响，但至2011年业主已经全部办理所有权证，被告至今为止仍然没有履行办理土地所有权证的义务。
2、《协议书》、《收条》各一份。以此证明因部份业主未办理房屋所有权证，致使讼争房屋的土地使用权证无法进行分割，2006年10月经讼争源福大厦业主会议研究讨论，从被告处拿回仍登记在被告名下的土地使用权证，各业主自行负责办理土地使用权证分割一事，原告张志平业也在协议书上签字确认。该组证据原告质证后认为：（1）协议上签字的不是全部业主，业主总共有27户但只有25人签字。（2）协议书没有约定业主自行负责办理土地使有权证的内容。（3）土地使用权证的分户，需要开发商提供资料报产权登记机关备案登记，而不是说业主自行负责办理土地使用权证分割。（4）业主为了防止被告拿去抵押，故商定自行保管的事实，但是原告至今没有见到该使用权证。
本院对证据的分析与认证：原告提供的证据1、2、4、5、6、7、8和被告提供的证据1、2，对方质证后对真实性均未提出异议，以上证据来源、形式合法，内容与本案相关联，本院予以确认；原告提供证据3虽为复印件，但内容与《商品房买卖合同》及变更登记后张小钦、张志平的第18464号《房屋所有权证》记载相吻合，应予确认。
根据本院认定的有效证据及当事人的陈述，本院认定本案事实如下：
2002年12月31日，被告和鑫房地产公司以出让方式取得位于原永定县凤城镇金凤工业区地号为（33）-799的国有土地使用权，土地使用证号为：永国用（2002）字第6048号，土地用途为“住宅”，使用权面积515.7㎡。2003年7月，被告经批准在该地块上建设“源福大厦”商品房，2014年1月竣工。“源福大厦”商品房销售后，被告为购买方办理了房屋所有权证，但未将需要由其提供的办理土地使用权登记的资料报送房屋所在地土地行政主管部门，该建房地块的土地使用权证由被告交由“源福大厦”业主代表保管，至今未办理土地使用权变更登记。
2004年2月，张锦溪向被告购买“源福大厦”2层201号房屋（现房）一套，同年5月10日双方签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：该商品房价款按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米578元，总金额为84139元；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理，即“买受人不退房，出卖人按已付房款价的0.1%向买受人支付违约金。张锦溪已按合同约定付清购房款，2004年12月10日取得该房屋所有权证书（房产证号：永房权证凤字第100**号，登记建筑面积为142.8㎡）。2009年5月20日，张锦溪将该房产转让给原告张志平及其夫张小钦，同年6月3日，原告张志平、张小钦取得该房产变更登记后的《房屋所有权证》（永房权证凤字第184**号），但至今尚未取该房的土地使用权证。
2004年2月，原告张志平及其夫张小钦向被告购买“源福大厦”1层102号杂物间（现房），同年5月10日由张小钦与被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：该商品房价款按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2600元，总金额为86996元；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理，即“买受人不退房，出卖人按已付房款价的0.1%向买受人支付违约金。张小钦已按合同约定付清购房款，合同签订当日张小钦、张志平取得该房屋所有权证书（房产证号：永房权证凤字第105**号，登记建筑面积为34.35㎡），但至今未取得土地使用权证。
另查明，原告张志平与张小钦2003年2月23日于结婚，婚后生一子原告张健。2012年7月6日张小钦死亡，其继承人有原告张志平和张健。
本院认为，张锦溪及原告张志平之夫张小钦与被告签订的二份《商品房买卖合同》系买卖双方的真实意思表示，合法有效，买卖双方均应按合同约定和法律规定履行义务。合同签订后，购买方已依约向被告履行支付全额价款义务，由于被告未将需要由其提供的办理土地使用权登记的资料报送房屋所在地土地行政主管部门，购买方至今未取得土地使用权证，被告的不作为已构成违约。原告通过购买、转让、继承取得了《商品房买卖合同》中购买方所享有的权利，其请求被告办理商品房土地使用权证，符合合同约定和法律规定。《》第规定，“……房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起90日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”，以上规定明确说明房屋权属证包括房产证和土地使用证，被告主张土地使用权证不属于房地产权属证书范畴的抗辩理由不能成立。由于被告的原因购买人至今未能取得商品房土地使用权证书，本应承担支付违约金的违约责任，但原告的该项请求已超过诉讼时效，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《》第三十四条，《》第十八条的规定，判决如下：
一、被告龙岩市和鑫房地产开发有限公司应于本判决生效后30日内，将需要由其提供的办理“源福大厦”1层102号、2层201号商品房土地使用权登记资料报送龙岩市永定区国土资源局，协助原告张志平、张健办理该商品房的土地使用权变更登记手续；
二、驳回原告张志平、张健的其他诉讼请求。
本案受理费150元，由原告张志平、张健负担50元，被告龙岩市和鑫房地产开发有限公司负担100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。
审 判 长 卢海标
审 判 员 卢卫蓉
人民陪审员 赖秋兰
二〇一五年十二月三日
代理书记员 江晓娟
附主要法律条文及执行申请提示：
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《》
第三十四条房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。
房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起6０日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。
房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。
《》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。