宁波市江北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甬北民初字第898号
原告：宁波雅戈尔物业服务有限公司。住所地：宁波市鄞州区石碶街道石碶村（鄞县大道西段*号）。
法定代表人：张先慧，该公司总经理。
委托代理人：岑萍萍，浙江共业律师事务所律师。
被告：陈海宝。
委托代理人：司徒建成，北京炜衡（宁波）律师事务所律师。
原告宁波雅戈尔物业服务有限公司（以下简称雅戈尔物业公司）为与被告陈海宝物业服务合同纠纷一案，于2015年7月30日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法由审判员方竹平适用简易程序进行审理，并于2015年9月8日公开开庭进行了审理。原告雅戈尔物业公司委托代理人岑萍萍、被告陈海宝委托代理人司徒建成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告雅戈尔物业公司起诉称：2012年11月21日，被告与原告签订了《新海景花园前期物业管理服务协议》，协议约定由原告雅戈尔物业公司为被告所购买的宁波市江北区新海景花园4幢8单元901室的房产（房屋面积为545.45平方米）以及对该房产所在的新海景花园小区进行前期物业管理服务，直至该小区业主委员会成立并签署本小区《物业管理合同》生效之日止。该协议同时约定该小区高层住宅房屋的物业综合服务费为6.00元／平方米／月，按《商品房买卖合同》中约定的交付日期截止的次月起计收12个月，之后按季缴纳，缴纳费用时间为每季度前10日内，高层住宅的共有部分、公共设施日常维修费为2.00元／平方米／年，按《商品房买卖合同》中约定交付日期截止的次月起计收12个月，之后按季交纳，缴纳费用时间为每季度前10日内。两者均按业主拥有的房屋的建筑面积计算。协议约定，若业主逾期未交纳物业费的，从逾期之日起每天按应缴额的千分之二交纳滞纳金。2012年11月21日，被告在原告处办理了房屋移交手续。原告按照合同约定为包括被告在内的小区业主提供物业服务至今，但被告未按照法律规定以及合同约定，履行交纳物业费的义务，经原告多次催讨未果，故诉至法院，请求判令：1、判令被告支付拖欠原告的物业费40753.20元（综合服务费39272.40元、日常维修费1090.80元、车位管理费390元）；2、判令被告支付原告因拖欠物业费所产生的逾期付款违约金16708元（从2015年1月1日起暂算至2015年7月25日，要求每天千分之二计算至实际付清之日）。在审理过程中，原告变更诉讼请求为1、判令被告支付原告综合服务费31417.92元、日常维修费1090.90元（从2014年1月1日起计算至2014年12月31日）；2、支付逾期付款的违约金10367.70元（从2014年1月11日到2015年9月10日），上述合计42876.52元。
被告陈海宝答辩称：被告不应该支付物业费和违约金。其理由如下：1、引发这起案件的原告与开发商宁波雅戈尔北城置业有限公司（以下简称雅戈尔置业公司）因房屋及装修质量所引发的，在长达两年的时间里开发商未履行维修义务导致被告无法入住（被告与开发商雅戈尔置业公司有关房屋质量纠纷贵院也正在审理当中），且原告是知情的，所以应当免除物业费。2、被告在要求开发商维修房屋时候将房屋钥匙交给原告，原告将被告的房屋作为参观用房向其它客户展示以及被告在起诉开发商期间，在鉴定之前擅自打开房门对有严重质量问题的地方进行遮掩和修饰，严重影响了被告的权利。综上所述，被告不应该支付物业费。
原告雅戈尔物业公司为证明自己的主张，向本院提交了下列证据材料：
1、契证存根一份，用以证明被告陈海宝系宁波市江北区新海景花园4幢8单元901室的业主、房屋建筑面积为545.45平方米的事实；
2、新海景花园前期物业管理服务协议、业主临时公约、承诺书各一份，拟证明原、被告之间自2012年11月21日起至2014年12月31日之间存在物业服务合同关系，双方对物业服务的内容、物业费的收费标准、缴付时间、违约金等进行约定的事实；
3、物业费催缴通知单、EMS快递单各一份，证明原告已就被告拖欠物业费事宜进行过催讨的事实。
经质证，对原告提交的上述证据材料，被告对其真实性无异议。经审查，本院对原告提供的证据予以确认。
被告陈海宝为证明自己的主张，向本院提交了下列证据材料：
1、宁波市江北区人民法院受理案件通知书一份，案号（2014）甬北民初字第1225号，用以证明在本案件审理期间，本案被告与被告房产的开发商雅戈尔置业公司存在商品房预售合同纠纷的事实；
2、业主钥匙收条一份，用以证明原告为维修房屋而向被告收取了钥匙，以及被告的房屋存在质量问题，原告不应该收取物业费的事实；
3、物业情况说明一份，用以证明原告承认被告的房屋存在质量问题并承诺进行维修，并于2014年3月28日向被告退还了钥匙，在维修修缮及房屋空置期间，被告不应该缴纳物业费的事实；
4、《宁波科集技术服务有限公司鉴定书》一份，用以证明被告房屋存在严重质量问题的事实。
经质证，原告对上述证据的真实性没有异议，但是上述证据不能证明原告未尽物业管理服务协议的内容，且与本案无关联性。经审查，本院对被告提供的上述证据认为与本案无关联性，因此不予认定。
根据原、被告的陈述以及对上述证据的认证情况，本院认定事实如下：
被告陈海宝系宁波市江北区新海景花园4幢8单元901室房屋业主，房屋建筑面积为545.45平方米，高层住宅的综合服务费的收取标准为6.00元／月／平方米，公共维修费的收费标准为2.00元／年／平方米。收费时间是《商品房买卖合同》中约定的最后交付日期截止的次月起计收，并一次性预收12个月，第二年起按季缴纳，缴纳时间为每季度前10日内，逾期未缴纳物业费和其它费用的则加收滞纳金，滞纳金的收取标准为每逾期一日加收缴纳额的千分之二。被告自2014年1月1日起至2014年12月31日未按约支付综合服务费，公共维修费等费用。因被告的住宅至今尚未入住，按照相关规定综合服务费应按照八折标准收取。在庭审中原告按八折标准降低了综合服务费的金额。另查明原告认为前期物业管理服务协议约定的滞纳金过高，现自愿调整为每月2%。
本院认为：原告与被告签订的前期物业管理服务协议系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对当事人均具有约束力。现原告根据前期物业管理服务协议的约定为被告所在小区提供了物业管理服务，被告作为该小区业主，理应按约支付物业管理服务费用。原告要求被告支付自2014年1月1日起至2014年12月31日止尚欠物业费以及承担违约金的诉请，因符合前期物业管理服务协议约定及法律规定，本院予以支持。被告提出原告未尽物业管理职责，拒绝缴纳物业费的抗辩意见，因缺乏相关证据予以证明，本院对此不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
被告陈海宝于本判决生效后十日内支付原告宁波雅戈尔物业服务有限公司自2014年1月1日起至2014年12月31日止尚欠的综合服务费31417.92元、日常维修费1090.90元，违约金10367.70元，共计42876.52元（附清单）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
案件受理费872元，减半收取436元，由被告陈海宝负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：376658348992，开户银行：宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 员 方竹平
二〇一五年九月二十二日
代书记员 郑宁弘
清单
被告陈海宝所有的宁波市江北区新海景花园4幢8单元901室房产房屋建筑面积545.45平方米，从2014年1月1日起至2014年12月31日未缴纳物业费。
1、综合服务费：高层住宅6.00元／平方米／月
计算方式：
545.45平方米×6.00元／平方米／月×12月=”39”272.40元
39272.40元×80%=”31”417.92元（因该房屋属于空置房，按照相关规定以八折标准收取）
2、日常维修费：高层住宅2.00元／年
计算方式：545.45平方米×2元=”1”090.90元
3、违约金：以7854.48元为基数×2%×月数
2014、1、11-2015、9、10：7854.48元×2%×21月=”3”298.80元
2014、4、11-2015、9、10：7854.48元×2%×18月=”2”827.60元
2014、7、11-2015、9、10：7854.48元×2%×15月=”2”356.30元
2014、10、11-2015、9、10：7854.48元×2%×12月=”1”885.00元
违约金合计10367.70元