西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕0113民初9401号
原告（反诉被告）：杜海岩，男，汉族，1977年5月14日出生，住西安市雁塔区，
委托代理人：陈彦玲，女，汉族，1984年5月4日出生，住西安市雁塔区。系杜海岩妻子。
原告（反诉被告）：闫崇刚，男，汉族，1980年7月13日出生，住陕西省渭南市临渭区，
被告（反诉原告）：屈西让，男，汉族，1964年11月12日出生，住西安市未央区，
被告（反诉原告）：屈丽娜，女，汉族，1957年5月30日出生，住西安市雁塔区，
共同委托代理人：高昂，北京大成（西安）律师事务所律师。
共同委托代理人：冯婧婷，北京大成（西安）律师事务所实习律师。
原告（反诉被告）杜海岩、闫崇刚与被告（反诉原告）屈西让、屈丽娜房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杜海岩之委托代理人陈彦玲、闫崇刚，被告屈西让、屈丽娜之共同委托代理人高昂、冯婧婷均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）杜海岩、闫崇刚诉称，2014年12月13日，双方签订了《房屋租赁合同》，约定原告租赁被告位于西安市雁塔区××、房××房屋174.47㎡，用于开设茶楼、棋牌室。合同签订后，原告于2015年3月初投入20多万元进行了装修改造，并花费数万元购置了棋牌设备、茶叶等必需品。2015年5月份，装修完成。原告正式营业。营业过程中，原告按时支付租金，最近一次租金支付至2016年9月30日。2016年9月16日，被告突然采取不正当手段，强行接收了永松路18号30102号商铺及相关设备设施，给原告造成了巨大损失。故原告诉至法院，请求：1、要求被告承担3个月的房租的违约金67500元；2、要求被告承担原告的房屋装修费用200000元；3、要求被告承担原告经营损失30000元；4、要求二被告返还原告2016年9月16日至2016年9月30日的租金11250元；5、要求二被告返还原告缴纳的房屋押金12000元；6、要求二被告向原告开具房屋租赁发票；7、要求二被告承担本案全部诉讼费用。
被告（反诉原告）屈丽娜辩称，屈丽娜不是本案的适格被告，应驳回对屈丽娜的起诉。本案中没有涉及到关于屈丽娜的任何事实，屈丽娜也不是本案房屋的所有人，租赁房屋在之前登记在屈丽娜名下是因为方便按揭贷款，实际权利人是屈西让。屈丽娜系代为持有，贷款还完后，屈丽娜已将房屋所有权转回给屈西让。
被告（反诉原告）屈西让辩称，一、本案租赁合同履行过程中，是原告违约在先，被告并未违约。二、原告要求赔偿房屋装修费用没有事实和法律依据。三、原告要求被告赔偿经营损失没有事实和法律依据。故请求驳回原告的全部诉讼请求，维护被告的合法利益不受侵害。关于原告增加诉讼请求部分，基于被告没有违约，故原告要求返还租金及押金没有事实依据，增加请求开具发票，被告认为不属于法院管辖范围。
被告（反诉原告）屈西让、屈丽娜反诉称，双方于2014年12月13日签订《房屋租赁合同》，该合同中约定房屋租赁期限为两年三个月，自2015年1月1日至2017年3月31日。支付方式为每半年支付一次，每半年期满前15日内交清。并约定一方违约，还应向守约方支付三个月的租金作为违约金，合同履行过程中，被反诉人最后一期房租交至2016年9月30日，根据合同约定，被反诉人应在2016年9月15日交清最后半年的房租。被反诉人并未向反诉人支付房租，还表示自己均不管此事，房子该收回就收回。因为被反诉人的违约行为，导致反诉人在2016年9月30日和2016年10月5日分别在现场交涉两次，并报派出所出警调解后才将房子收回。现反诉人反诉请求：1、判令由被反诉人立即向反诉人支付违约金73500元；2、判令被反诉人向反诉人赔偿房屋空置的租金损失24500元；3、本诉及反诉费用由被反诉人承担。
原告（反诉被告）杜海岩、闫崇刚辩称，一、被反诉人与反诉人签订《房屋租赁合同》后，被反诉人按照合同约定履行了缴纳房租的义务，不存在违约情形。2014年12月13日，双方签订《房屋租赁合同》，合同关于租赁期限、租金标准及支付方式、房屋维护及装修、违约责任等进行了明确约定。合同租赁期为2年3个月，自2015年1月1日至2017年3月31日。其中2015年1月1日至2015年3月31日的房屋租金已于合同签订时支付完毕。剩余2年租期，自2015年4月1日至2017年3月31日。租金支付方式为半年一付，付款方式为预付，每期的预付时间为“每半年期满前15日内交清”。被反诉人已经按照合同约定将租金交付至2016年9月30日。这点，反诉人在《反诉状》中亦予以明确。其中关于“每半年期满前15日”应理解为2016年10月1日至2017年3月31日的房租预付时间为2016年9月16日至2016年9月30日。根据合同约定，2016年10月1日至2017年3月31日的房租预缴时间并未到期。反诉人在反诉状中所陈述的被反诉人违约迟延缴纳房租的事由不成立。同时，被反诉人在合同签订时向反诉人缴纳的房屋押金12000元，根据双方所签订的《房屋租赁合同》第四条第一款之规定，合同结束后，反诉人应返还被反诉人所缴纳的押金。综上，被反诉人在履行合同过程中，无违约行为。同时，被反诉人与反诉人的租赁合同现已结束，反诉人应返还被反诉人所缴纳的房屋押金12000元。二、反诉人采取非法手段收回房屋，构成严重违约。2016年9月16日，反诉人与被反诉人所雇佣店长王梦奇签订《情况说明》，反诉人与王梦奇串通达成一致，王梦奇帮助其收回两被反诉人尚处租赁期内的房屋，反诉人承诺收回房屋至新租客租入阶段（代管阶段）的经营收入归王梦奇所有。同日，反诉人及王梦奇实际占有房屋，阻挠被反诉人的正常经营。根据被反诉人与反诉人所签订的《房屋租赁合同》，到期时间为2017年3月31日，且被反诉人已按照合同约定将租金缴纳至2016年9月30日。2016年9月16日，反诉人与案外人王梦奇串通，采取非法手段收回房屋的行为构成严重违约。根据《房屋租赁合同》第七条第二款之规定，反诉人应向被反诉人支付3个月的房屋租金作为违约金。三、反诉人严重违约，应赔偿被反诉人房屋装修损失及经营损失。根据被反诉人与反诉人所签订的《房屋租赁合同》第五条的规定，被反诉人有对承租房屋装修的权利。2015年3月，被反诉人与左鹏生签订《装修协议》对房屋进行装修，花费共计276971.4元。现合同约定的租赁期尚未到期，反诉人采取不正当手段收回房屋，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十条及第十一条之规定，反诉人应当赔偿被反诉人装修装饰的损失。同时，在被反诉人与反诉人所签订《房屋租赁合同》未到期的情况下，反诉人违约收回房屋。根据《中华人民共和国合同法》第107条、第113条之规定，反诉人应赔偿被反诉人的各项损失，包括装修装饰损失、经营损失等。综上，反诉人严重违约，收回租赁期未满的房屋，同时占有被反诉人的经营设施，给被反诉人的造成的损失。反诉人应当承担赔偿责任。请求贵院驳回反诉人的反诉请求，支持被反诉人的诉讼请求。
经审理查明，2014年12月13日，两原告与被告屈西让签订了《房屋租赁合同》，约定两原告（乙方）租赁被告屈西让（甲方）位于西安市××××商铺（面积174.47㎡），用于开设茶楼、棋牌室。房屋租赁期限为2015年1月1日至2017年3月31日，乙方房屋租金已交至2015年3月31日。租金2015年4月1日至2016年3月31日，为23625元／月，2016年4月1日至2017年3月31日，为24500元／月。每半年支付一次，每半年期满前15日内交清。在不改变房屋结构及符合相关法律、法规的情况下，乙方有权对租赁房屋进行装修、改造或进行转租，但应告知甲方。一方违约，应向守约方支付三个月的房屋租金作为违约金。合同签订后，原告即进入承租商铺，并进行了装修改造后经营。原告就一层茶楼交付被告押金12000元，并在承租后将部分房屋出租于康辉旅游。2016年9月14日，被告向原告杜海岩催要租金，原告杜海岩称已转给闫崇刚，执照也已注销、房屋该收（就）收，没意见。闫崇刚称茶馆入不敷出，只有投资，没有回馈。让以后不要找他。2016年9月16日，被告强行接收了永松路18号30102号商铺，并由原告雇员王梦奇负责看护继续经营。后双方发生争执，2016年10月5日，经派出所第二次出面调解，原告同意交房，出租房屋收回锁门，东西封存，双方均不得营业。2016年10月21日，被告向两原告分别发短信，称双方合同已于2016年9月30日解除，要求两原告于2016年10月23日搬离东西，过时视为放弃。后原告起诉至法院。审理中查明，两被告系兄妹关系，被告出租之房屋系被告屈丽娜所有。另查明，两原告提供的《房屋租赁合同》的承租人为原告杜海岩、闫崇刚，被告提供的《房屋租赁合同》的承租人仅为原告杜海岩。双方均承认原告的租金交至2016年9月30日。原告受让后将二层棋牌又转让他人经营，与本案纠纷无涉。一层茶楼即涉本案纠纷。原告提供2014年12月13日两原告与案外人陈省会签订之咖啡厅转让协议，称两原告自陈省会处受让取得西安市雁塔区永松路18号30102号、30202号商铺内咖啡厅的财产所有权（不含房屋产权），并支付转让费260000元。原告并提供装修协议，称其装修花费276971.40元。另外，本院根据原告的申请，经西安市中级人民法院委托陕西精诚资产评估有限责任公司对原告茶楼装修进行评估，因涉案装修拆除，案卷影像资料无法真实反映具体装修项目及内容而退回，终结评估。
上述事实，有房屋所有权证、房屋租赁合同、情况说明、咖啡厅转让协议、原告设立的咖啡厅工商登记信息、装修协议、预算单、装修前后照片、出警笔录、现状照片、视频、短信往来记录、商铺租金合同及押金收据、收款收据及庭审笔录等在卷佐证，并当庭质证。
本院认为：2014年12月13日，两原告与被告屈西让签订的《房屋租赁合同》，并未违反法律、法规的强制性规定，为有效合同,双方均应按约履行。在合同的履行中，原告交纳租金至2016年9月30日，根据双方合同约定：每半年期满前15日内交清，即原告应在2016年9月15日至2016年9月30日之间交纳下半年租金。被告在2016年9月16日，交纳租金期限未满时强行接收了永松路18号30102号商铺，属违约行为，对引起本案纠纷应承担70%责任。两原告在2016年9月14日向被告回复之短信中相互推诿，并言明经营效益差，导致被告对原告的履约能力及信誉产生怀疑与不安，对引起本案纠纷亦有30%的责任。现被告已将房屋出租他人。原告要求被告承担3个月的房租的违约金67500元，承担原告经营损失30000元；被告提出反诉，要求判令原告立即向被告支付违约金73500元，赔偿房屋空置的租金损失24500元，因双方均有责任，且原告已在短信中言明效益差，故原、被告上述之请求，依法均不予支持。原告要求二被告返还原告2016年9月16日至2016年9月30日的租金11250元，因本院查明双方实际是在2016年10月5日经派出所第二次出面调解后交接房屋，故原告此项请求，依法亦不予支持。原告要求二被告返还原告缴纳的一层茶楼房屋押金12000元，本院依法予以支持。原告要求被告承担原告的房屋装修费用200000元，因被告已将原告装修拆除，导致评估无法进行，本院根据原告提供的原装修照片、装修协议及现场勘查情况等，依法酌情确定由被告赔偿原告装修损失140000元。至于原告要求二被告向原告开具房屋租赁发票，此项请求，被告有义务向原告出具，如不出具，原告可依法向税务机关反映解决、本院不再涉及。综上，兹依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：
一、被告屈西让、屈丽娜于本判决书生效后十日内退还原告杜海岩、闫崇刚一层茶楼租赁押金12000元，赔偿茶楼装修损失140000元。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回两原告其余诉讼请求。
三、驳回两被告反诉请求
本案案件受理费6126元（原告预交），由原告承担2126元，被告承担4000元。反诉费1125元（被告预交），由被告承担。本判决生效后两被告直接给付原告4000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 毕智强
人民陪审员 吴春尧
人民陪审员 郑 波
二〇一七年十一月二十三日
书 记 员 高彩娥
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