广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终1642号上诉人（原审被告）:周素萍，女，1964年6月17日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，被上诉人（原审原告）：张冬火，男，1969年10月11日出生，汉族，住福建省建瓯市，委托诉讼代理人：曾莹，广东定海针律师事务所律师。上诉人周素萍因与被上诉人张冬火租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初15073号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。周素萍上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，改判周素萍无需返回押金30000元及赔偿30000元予张冬火，一、二审诉讼费由张冬火承担。事实和理由：涉讼房屋兴建在前，建设规划规定在后，一审法院以事后的规划认定涉讼房屋没有报建是不合理的。周素萍在1987年3月17日与原南海县黄岐开发总公司房地产公司签订《协议书》购买位于丝绸路以西的土地使用权，面积约191.65平方米。签订合同后，周素萍在该地块兴建涉讼房屋，但当时没有规定兴建个人房屋需办理报建手续。建好后，周素萍由于经济困难至今未办理涉讼房屋的权属证书，但不能因此认定房屋建设违反法律的强制性规定从而认定涉讼租赁合同无效。张冬火辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。（一）根据合同法第五十八条的规定，周素萍在一审庭审辩论终结前未提交规划许可证等相关批准建设的证明材料，涉讼房屋未经规划报建，双方签订的租赁合同违反法律、法规的强制性规定，属于无效合同，对双方没有约束力。周素萍要求按照合同约定不退还押金，不符合法律规定，一审判决正确。（二）关于装饰装修损失，周素萍已自认张冬火对涉讼房屋进行了装修，一审判决根据法律规定按照周素萍自认张冬火实施的装修情况、双方对合同无效的过错程度，酌定周素萍赔偿30000元予张冬火，符合法律规定。张冬火向一审法院起诉请求：（一）周素萍赔偿损失335800元予张冬火（包含退还押金3万元、赔偿装修支出194800元和家具家电支出111000元）；（二）本案诉讼费用由周素萍承担。一审法院认定事实：2014年1月1日，张冬火与周素萍签订《租房屋协议书》，约定周素萍将位于佛山市南海区大沥镇黄岐丝绸仓路88号房屋出租给张冬火；使用面积：地下楼梯右则门约8平方米，二楼向路前一半，三楼、四楼、五楼向路后则一半，六楼、七楼；租赁期从2014年1月1日起至2023年12月31日止；张冬火应付押金3万元，同时预交屋租一个月1万元；屋租每月1万元，每月1号至3号前交清；张冬火如超过15天不交租金，周素萍有权收回所有租出的房屋，应即终止合同。张冬火所交押金不退回；等等。张冬火和周素萍共同确认，张冬火已支付押金30000元予周素萍。周素萍交付予张冬火的房屋不带家具家电。至庭审终结时，涉讼房屋由张冬火占有使用。周素萍在诉讼中陈述，张冬火对涉讼房屋二、六楼进行了间隔和装修，七楼进行重新装修，三、四楼周素萍原已装修好，但张冬火对东面的一半房屋进行重新拆除、装修。张冬火没有对五楼装修。张冬火告诉周素萍要对房屋进行装修，但周素萍认为张冬火进行何种装修与周素萍无关。张冬火已装修的设施不能拆除，只能搬走可移动的家具家电。一审法院认为，周素萍没有在庭审辩论终结前提交涉讼房屋取得规划许可证或经行政主管部门批准建设的相关证据材料，涉讼房屋未经规划报建，张冬火与周素萍签订《租房屋协议书》违反法律法规的强制性规定，属无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。张冬火请求周素萍返还保证金30000元，一审法院予以支持。合同无效，对双方当事人均没有约束力，周素萍辩称根据合同约定押金不予退回，一审法院不予采纳。关于张冬火主张的家具家电损失，涉讼房屋仍由张冬火占有使用，涉讼房屋内的家具家电仍在张冬火的控制管理范围内，家具家电可移动搬离，不属于添附于房屋的装饰装修，张冬火没有举证证明张冬火放置在涉讼房屋的家具家电发生实际损失，一审法院对张冬火请求赔偿家具家电损失111000元不予支持。关于张冬火主张的装饰装修损失，张冬火作为承租人和周素萍作为出租人，均应对涉讼房屋是否适租负有审慎审查义务，双方对合同无效均有过错。租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。张冬火应举证证明对涉讼房屋进行了装修及装饰装修的现值，从而证明张冬火因合同无效发生的装饰装修损失。但诉讼中，经一审法院向张冬火释明，张冬火没有提交有效证据或申请司法鉴定，张冬火应承担相应举证不能的不利后果。鉴于周素萍在诉讼中自认张冬火对涉讼房屋进行了部分装修，为减少诉累，一审法院根据周素萍自认张冬火实施的装修情况、双方对合同无效的过错程度，酌定周素萍赔偿30000元予张冬火，一审法院对张冬火请求周素萍赔偿装饰装修损失194800元超出一审法院核定部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，判决：一、周素萍应于判决发生法律效力之日起十日内返还押金30000元予张冬火；二、周素萍应于判决发生法律效力之日起十日内赔偿30000元予张冬火；三、驳回张冬火的其他诉讼请求。一审受理费减半收取计3168.5元，由张冬火负担2518.5元，周素萍负担650元。本院二审期间，周素萍向本院提交了施工说明和签有“经审核，符合规划要求，同意报建”的意见并加盖“南海县开发总公司房地产公司”字样的公章的施工图纸等复印件，拟证明涉讼房屋有报建手续。本院向佛山市南海区国土城建和水务局发函询问：1.涉讼房屋有无办理报建手续;2.周素萍提交的施工图纸上签有“经审核，符合规划要求，同意报建”的意见并加盖有“南海县开发总公司房地产公司基建工程科”字样的公章，能否视为涉案房屋已经过规划报建。该局向本院出具了答复编号为2017192的复函。经审查，周素萍提交的证据不能证明其主张的证明内容，本院不予确认。佛山市南海区国土城建和水务局出具的复函来源真实，形式合法，且与本案相关，本院予以确认。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院另查明：佛山市南海区国土城建和水务局向本院出具的答复编号为2017192的复函称：“一、我局未能查到位于佛山市南海区大沥镇黄岐丝绸仓路88号房屋办理过报批建设的资料。二、按现行审批制度规定，盖有‘南海县开发总公司房地产公司基建工程科’的公章的意见不能视为已经过规划报建。”本院认为，本案是租赁合同纠纷。《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第一款规定,第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，故本院围绕上诉人周素萍的上诉请求审理本案。根据上诉人周素萍的上诉请求和被上诉人张冬火的答辩意见，归纳本案二审的争议焦点为：周素萍是否应向张冬火返还押金30000元并赔偿30000元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同均系无效。在本案中，周素萍为证明涉讼房屋有报建手续，向本院提交了加盖有“南海县开发总公司房地产公司基建工程科”字样的公章的施工图纸，佛山市南海区国土城建和水务局对此出具复函称该图纸上的公章不能视为涉讼房屋已经过规划报建，该局亦未能查到涉讼房屋办理过报批建设的资料。故周素萍未能提供有效证据证明涉讼房屋已取得建设工程规划许可证或是经主管部门批准建设，其和张冬火就涉讼房屋签订的《租房屋协议书》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”的规定，周素萍因《租房屋协议书》向张冬火收取的30000元押金应返还给张冬火。关于装饰装修损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。在本案中，张冬火主张的装饰装修已与涉讼房屋形成附合，但对于该装饰装修的现值，张冬火未提供证据证明亦未申请司法鉴定，应承担举证不力的不利后果。因周素萍自认张冬火对涉讼房屋进行了部分装修，一审法院根据周素萍自认的情况以及双方对合同无效的过错程度，酌定周素萍赔偿30000元予张冬火，符合法律规定，本院予以维持。综上，周素萍的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由上诉人周素萍负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘建红审 判 员  郑正坚代理审判员  吴媛媛二〇一七年五月四日书 记 员  许佩珊