上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终1480号
上诉人（原审原告）方中朋，汉族，XX年XX月XX日出生，户籍地安徽省巢湖市无为县XX乡XX村XX村XX号。被上诉人（原审被告）林德明，汉族，XX年XX月XX日出生，户籍地浙江省龙泉市XX街道XX街XX号。委托代理人张颖佩，上海宇钧律师事务所律师。上诉人方中朋与被上诉人林德明因其他合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2014）闵民二（商）重字第5号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月1日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年3月15日公开开庭进行了审理。上诉人方中朋、被上诉人林德明的委托代理人张颖佩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2012年2月22日，以方中朋为转让方（甲方）、林德明为受让方（乙方）共同签订一份《宾馆转让协议》，双方就宾馆一次性转让事宜达成如下协议：一、甲方同意将其自有经营的位于上海市闵行区XX路XX号XX楼A宾馆整体转让给乙方使用经营。转让费用总计人民币（以下币种同）700,000元（含订金10,000元）；二、转让费分三次付清：1、第一次付款，甲乙双方签订本合同后，乙方向甲方支付部分转让费450,000元（含订金10,000元）。付款后由乙方直接接管宾馆经营权并移交消防/公安/卫生等相关证件。甲方在乙方接管宾馆后十日内处理好宾馆先前内部股份债权债务相关事宜；2、第二次付款，经甲乙双方在宾馆设施设备项目清点及宾馆相关经营手续移交完毕后，甲方配合乙方办理好宾馆外接供电事宜后（手续费由甲方承担），支付转让费50,000元；3、第三次付款，在部队房屋租赁许可证下发后，甲方配合乙方办理好宾馆新的房屋租赁合同和宾馆工商营业执照。甲乙双方办理完宾馆工商营业执照过户手续后支付转让费200,000元。备注：宾馆注册资金由乙方注资，其他办证过户费用由甲方承担；三、乙方至宾馆接管经营之日起宾馆经营场所的相关租金、物业费、水电费有乙方承担。未办理好宾馆新的房屋租赁合同及宾馆营业执照过户前按原先合同缴纳相关费用由甲方提前收取，先付后经营（宾馆原始租金28,000元/月，付二押二，物业费及水电费按每月实际用量支付）。办理好宾馆新的房屋租赁合同及宾馆营业执照过户后，则按新的房屋租赁合同条款交付相关租金、物业费、水电费；四、甲乙双方办理好宾馆营业执照过户手续后，如果乙方不按本协议条款履行支付相关转让费用，甲方有权无条件收回乙方宾馆一切财产经营权及不退还任何费用；五、甲方需配合乙方办理好过户手续，至乙方接管之日起一年内如因宾馆原先房屋产证原因不能办理宾馆营业执照。则乙方有权要求甲方无条件退还乙方实际支付的经营转让费及宾馆重新内部装修整改费50,000元进行收回宾馆。落款处甲方由方中朋签名，乙方由林德明签名。上述协议签订后，林德明付款给方中朋宾馆转让费450,000元、2012年3月至4月房租56,000元、押金56,000元。方中朋和林德明进行宾馆交接，林德明经营A宾馆。后因方中朋无法取得A宾馆经营资质，林德明向原审法院提起诉讼，请求判令解除双方签订的上述《宾馆转让协议》；方中朋返还经营转让费450,000元；返还房屋押金56,000元、多付租金22,400元；赔偿经济损失220,450元。原审法院立案号为（2013）闵民二（商）初字第113号。方中朋在该案中提起反诉，要求林德明支付宾馆转让余款250,000元。原审法院经审理认为，因方中朋在协议约定期限内因房屋未经合法批准建造而未能办出宾馆营业执照，符合约定解除条件，确认双方签订的《宾馆转让协议》解除。并判令方中朋返还林德明转让款450,000元、押金56,000元。对林德明其他诉讼请求及方中朋的反诉请求均未支持。该案于2013年4月24日作出判决，双方收到判决书后均未上诉。2013年5月8日，林德明和方中朋共同签订一份《承诺书》，内容为：双方收到（2013）闵民二（商）初字第113号判决书后均表示服从判决不予上诉。方中朋认为既然判决双方合同解除，宾馆经营场所的资产所有权及经营权应归方中朋所有，与林德明无关，林德明不得继续占用经营。方中朋要求林德明依法立即办理宾馆经营场所资产清点及相关返还手续并撤离现场。林德明认为在转让款没有返还前宾馆经营场所的资产所有权及经营权还是归林德明所有，不同意进行办理返还手续，要求继续占用经营。现双方同意关于判决后（2013年4月24日）至办理宾馆经营场所资产清点及相关返还手续并撤离现场前宾馆经营场所的资产所有权及经营权归属由法院认定。如法院认定在从2013年4月24日上述判决生效后宾馆经营场所的资产所有权及经营权应归方中朋所有，林德明承诺根据判决（2013年4月24日）后到林德明最终返还方中朋宾馆的实际时间，按每月70,000元营业收入支付方中朋宾馆占用费，方中朋承诺在此期间不去影响宾馆的正常经营，等待法院认定执行。方中朋和林德明在落款处签名。上述A宾馆的经营场所原由方中朋向上海B有限公司（以下简称B公司）承租而来，租赁期限自2009年10月1日起至2017年9月8日止。方中朋（乙方）与B公司（甲方）签订的《房屋租赁合同》中约定：甲方将位于上海市XX路XX号XX室房屋中总计建筑面积713平方米的房屋出租给乙方使用；甲方只按现状交房并租赁该房屋给乙方使用。乙方确认已完全了解该房屋的有关状况，并同意按现状承租该房屋。乙方使用该房屋所进行所需要的经营证照由乙方自行办理，甲方协助办理，内部装修规模、式样和所需设备由乙方决定并负责投资。原审法院审理的95958部队与上海C有限公司、上海D有限公司及B公司房屋租赁合同纠纷案经过一审、二审审理，均认定上海市闵行区XX路XX号整幢房屋系未经合法批准的违法建筑。原审法院依该案生效判决，于2012年6月4日向方中朋等与B公司签订租赁合同的承租人发出协助执行通知书，要求自2012年6月4日起停止向被执行人B公司支付本市闵行区XX路XX号（古美路门面房）房屋租赁费，从即日起上述房屋租赁费直接支付给95958部队财务部。方中朋将该通知内容告知了林德明。嗣后，林德明与95958部队先后签订2份《军队房屋租赁合同》，约定95958部队自愿将位于上海市闵行区XX路XX号（XX路XX号）四楼的房屋建筑面积700平方米出租给林德明使用，租赁期限自2012年6月1日至2014年6月30日，月租金27,300元。林德明向95958部队交纳了自2012年6月至2014年1月的房租等费用。2014年7月1日，林德明与案外人上海E有限公司就A宾馆房屋签订《商铺房屋租赁合同》。2015年4月14日，林德明（乙方）与上海E有限公司（甲方）就A宾馆房屋租赁（使用）关系签订《解除（终止）房屋租赁（使用）关系协议书》，其中反映：乙方与95958部队所签的《军队房屋租赁合同》于2014年6月30日期满，乙方实际使用（占有）的期限至2015年5月10号，限期满前乙方必须清空、腾退出上述地点，逾期乙方不搬或未清空的甲方有权采取停电、停水等措施；本合同解除事由为：1、租赁合同期满；2、乙方被查无证经营（含营业执照、卫生许可证、特种经营许可证等）；3、部队为遵守国家法律法规所作出的决定。该合同另注明：“乙方在2015年5月15日前搬迁清空的不构成违约。”2015年5月15日，方中朋、林德明签订《协议》，约定：“方中朋同意林德明将A宾馆里可移动资产进行出售，价格无异议。双方同意贰万伍仟元由林德明自行处理，费用上交法院，由法院处理。”庭审中，方中朋、林德明均确认A宾馆的经营场所已返还给出租人。2015年6月15日，银信资产评估有限公司出具《闵行区人民法院（2014）闵民二（商）重字第5号一案所涉标的物的价值及日均使用费评估咨询报告》【银信咨评报（2015）沪第073号】，结论为：A宾馆内可移动资产的评估咨询值为183,100元（人民币大写：壹拾捌万叁仟壹佰元整），日均使用费183元/天。本项目资产评估咨询基准日为2015年4月27日。诉讼中，原审法院经上海市高级人民法院委托上海联合工程监理造价咨询有限公司对A宾馆内部固定装修工程造价及单日使用费进行工程审价。2015年5月18日，该公司向原审法院出具《关于工程造价司法鉴定情况说明》，其中反映：“对于方中朋实施的具体工程内容，方中朋、林德明双方一致同意由双方认可的房屋所有人95958部队的楚某某到现场作证，没有楚某某到场确认则林德明不认可方中朋实施的工程内容。由于涉案房屋交接时间紧迫，会议约定方中朋明确报审金额及现场请楚某某证明施工内容的最晚时间为2015年5月15日，过时则审价工作不再进行。5月15日方中朋告知我司楚某某因部队规定不能参与现场工程内容确认，审价工作无法进行。”原审法院认为，方中朋、林德明之间的《宾馆转让协议》表明双方约定由方中朋将A宾馆的经营场所、设施设备、相关证件等营业财产整体转让给林德明经营，其中关于设施设备转让给林德明，林德明支付价款的约定符合买卖合同的法律特征，因而双方间存在买卖合同关系；而关于经营场所，双方约定方中朋配合林德明办理好宾馆新的房屋租赁合同，双方的约定实质上是将经营场所的承租人变更为林德明，故双方间还存在房屋租赁合同概括转让的法律关系。2013年4月24日，原审法院已判决解除方中朋、林德明之间的《宾馆转让协议》，合同解除后发生恢复原状的法律效力，方中朋应当将转让款返还林德明，林德明应当将从方中朋处取得的原物返还方中朋，然林德明在合同解除后未履行返还义务，应当补偿方中朋相应的使用费。根据双方约定，使用费的起算日为2013年4月24日；2015年5月15日，双方协商将可移动资产作价给林德明，经营场所亦返还给出租人，故使用费的终止日为2015年5月15日。由于方中朋、林德明在交接A宾馆时未附交接清单，而2013年5月8日双方签订的《承诺书》对使用费的支付标准约定不明，相关使用费需经司法鉴定程序确定。经评估，可移动资产的日均使用费为183元/天；而内部固定装修因工程内容不明，致使用费无法确定，相应的诉讼风险应由方中朋承担。考虑到方中朋与出租人签订的《房屋租赁合同》中反映方中朋负责内部装修，而方中朋与林德明签订的《宾馆转让协议》则约定，方中朋需配合林德明办理好过户手续，至林德明接管之日起一年内如因宾馆原先房屋产证原因不能办理宾馆营业执照，则林德明有权要求方中朋无条件退还其实际支付的经营转让费及宾馆重新内部装修整改费50,000元，该宾馆建筑面积达700余平方米，显然50,000元只能是装修整改费用。因此，原审法院认定方中朋交付A宾馆时，该宾馆确实进行过装修；2012年2月，方中朋与林德明签订《宾馆转让协议》时约定的转让费用为700,000元，该费用包括可移动资产、固定装修以及经营中的市场资源等无形资产，而可移动资产在2015年4月27日的评估咨询值为183,100元。鉴此，原审法院认为，如果仅仅因为装修部分的使用费无法确定而完全不考虑该部分资产的使用费有失偏颇，因此，原审法院综合考虑可移动资产的价值，方中朋、林德明签订系争转让协议时确定的转让费及该费用包含的对价范围等因素，酌情确定装修部分的日均使用费为195元/天。综上所述，林德明应支付方中朋资产使用费计284,256元。因装修部分的价值附着于房屋上，而系争房屋已返还出租人，林德明并未取得该部分利益，故对方中朋的第一项诉讼请求原审法院不予支持。方中朋的第二项诉讼请求，林德明对此无异议，原审法院予以支持。据此，原审法院遂判决：一、林德明于判决生效之日起十日内支付方中朋可移动资产折价费用25,000元；二、林德明支付方中朋资产使用费284,256元；三、驳回方中朋其余诉讼请求。案件受理费24,575.20元，由方中朋负担21,134.20元，林德明负担3,441元；评估咨询费3,500元，由方中朋与林德明各半负担。判决后，方中朋上诉称，原审法院对宾馆资产的使用费认定过低。林德明擅自将宾馆转让给他人，使得方中朋在宾馆中的不可移动资产无法收回。故方中朋上诉请求撤销原判主文第二项、第三项，改判林德明按每月70,000元，从2013年4月24日至2015年5月15日止计算其应支付给方中朋的宾馆使用费；林德明同时赔偿方中朋不可移动资产费用516,900元。林德明答辩称，其不同意方中朋的上诉请求，要求维持原判。在本院审理中，方中朋提供了装修草图，以证明涉案宾馆原先系毛坯房，系由方中朋进行了装修。林德明对该证据的真实性不予认可。本院认为，该证据仅是宾馆的平面图，无法证明方中朋的待证事实。林德明未向本院提供新的证据。本院经审理查明，原审法院认定事实正确，本院予以确认。本院认为，当事人对自己的诉讼主张有责任提供证据，方中朋上诉认为原判对宾馆资产的使用费认定过低。对此本院认为，原审法院在原审时对宾馆资产中的可移动资产的使用费进行了评估，方中朋与林德明均无异议。关于宾馆资产的不可移动部分的使用费，由于内部固定装修工程内容不明确，相关人员亦不能到场配合审价，以至于审价无法进行。原审法院鉴于本案的实际情况，酌情确定涉及方中朋的固定装修部分的使用费并无不当，方中朋认为宾馆资产的使用费过低的抗辩事实依据并不充分，本院不予支持。至于涉案宾馆中的不可移动的资产，因涉案宾馆已被出租人95958部队收回，方中朋要求林德明予以赔偿，缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。综上所述，本院认为方中朋的上诉请求不能成立。原审判决认定事实、适用法律并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币24,575.20元，由上诉人方中朋负担。本判决为终审判决。
审判长 严耿斌
审判员 季伟伟
审判员 刘 雯
二〇一六年三月三十日
书记员 郑雯晴
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。