浙江省桐乡市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉桐民初字第1768号
原告：章某。
委托代理人：魏子铭，浙江中锐律师事务所律师。
被告：徐某。
委托代理人：朱华，浙江泽厚律师事务所律师。
被告：桐乡市创业房地产开发有限公司，住所地桐乡市梧桐街道庆丰中路12号5楼。
法定代表人：胡某，公司总经理。
委托代理人：胡晓红，公司销售部经理。
第三人：朱某。
第三人：韩某。
原告章某诉被告徐某、桐乡市创业房地产开发有限公司（以下简称房产公司）第三人撤销之诉纠纷一案，本院于2014年12月24日立案并于2015年4月16日作出（2015）嘉桐民初字第44号民事裁定，驳回章某的起诉。章某不服提起上诉，嘉兴市中级人民法院于2015年5月20日作出（2015）浙嘉撤终字第2号民事裁定，撤销本院裁定，指令本院对本案继续审理。本院重新立案，依法追加第�人朱某、韩某参加诉讼。8月17日、9月16日公开开庭进行审理。原告章某及委托代理人、被告徐某及委托代理人、房产公司委托代理人到庭参加诉讼，第三人朱某、韩某经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告诉称：徐某与章某系夫妻。2010年5月24日，徐某与房产公司订立购房合同，购买桐乡市梧桐街道北港河时代佳苑＊幢＊单元＊＊＊室房屋，章某交付第二笔房款与52个月房贷。当时夫妻感情好，由谁签合同没关系。2014年6月13日，徐某串通房产公司，欺骗法院，达成解除合同原价退房协议。购房合同经合同备案，购房人享有的不是普通债权，原告作为夫妻共同财产共有人，有共同处置权。因不知情未参加诉讼，损害其合法权益。诉请判令：1.撤销（2014）嘉桐民初字第1831号民事调解书第一、二项；2.被告承担本案诉讼费。
被告徐某辩称：其迫于生活压力退房，合理合法。（2014）嘉桐民初字第1831号案件经合同双方协商调解，没有与房产公司串通损害章某利益，法院调解没有错误。徐某取得房款138万元（房产公司退房款771397元，余款由最终买家支付）。徐某与章某为夫妻，徐某有权支配房款，用于偿还银行贷款等用途。章某主张的是普通债权，不适用第三人撤销权规定。买房人朱某、韩某合法取得房屋。请求驳回章某的诉讼请求。
被告房产公司辩称：2010年，公司与徐某签订购房合同，购房款由徐某支付。因公司逾期交房，徐某要求退房。询问建设局，得知需经法院诉讼才能撤销合同备案。徐某通过房屋中介（以下简称房介）将预售房转卖第三人，要求公司原价退款，退掉后由第三人与公司原价订立购房合同，房屋增值款与公司无关。公司是帮徐某凭法院调解书到建设局撤销合同备案。徐某找不到合同原件，要求公司在合同复印件上盖章。后徐某起诉至法院，达成解除合同协议。公司未从中获利。请求驳回章某的诉讼请求。
第三人朱某、韩某辩称：2014年6月15日，房介介绍时代佳苑有房子要退出，价格138万元，出示法院调解书复印件。6月16日，与房介签订房地产转让协议：转让价138万元，6月25日前付36万元，6月28日付20万元，余款（扣除房产公司原合同价款）在7月底付清。当天付房介36万元。后房介说公示结束可办手续。6月27日，通知其到房产公司签订购房合同，购房价760982元。付清房产公司房款，房产公司交付房屋。付房介房款10.9万元。余款15万元由房介垫付，本人出具欠条。事后付房介计10万元（付利息500元）。11月，取得房屋所有权证。因章某闹事欠房介5万元。其以市场价购房，付清房款取得房�，已办理房屋所有权证，合法取得房屋。
原告章某对其主张的事实提供证据如下：
一、结婚证复印件，证明徐某与章某系夫妻；
二、（2014）嘉桐乌民初字第4号民事裁定书，证明2013年12月，本院受理章某与徐某离婚纠纷一案，预查封徐某预售合同房；
三、（2014）嘉桐民初字第1831号民事调解书，证明2014年6月10日，本院受理徐某与房产公司解除商品房预售合同纠纷一案，双方达成解除合同原价退款协议；
四、出售房源信息一份，证明同地段同楼层同面积房屋挂牌价138万元；
五、商品房买卖合同一份，证明2010年5月24日，徐某与房产公司签订购房合同，购房价771397元，办理合同备案；
六、银行抵押贷款合同一份，证明徐某与章某到银行办理按揭贷款，在合同抵押人栏签名；
七、房产公司�据二份、发票一份，证明徐某支付房款771397元；
八、银行贷款还本付息计划表一份，证明徐某按合同约定，每月应付银行的贷款本息；
九、银行银联卡复印件及存款回单三份，证明按揭贷款是原告支付。
被告徐某质证如下：证据一、二、四、七、八，没有异议；证据三，不能证明徐某低于市场价转让，其他房款由第三人支付；证据五，没有异议，证明徐某是买受人，有权解除合同；证据六，没有异议，这是银行要求章某在合同上签字；证据九，有异议，房款由徐某支付，原告有车方便，让原告去办理。
被告房产公司质证意见与徐某相一致。
被告徐某向本院提供证据如下：
一、房地产转让协议一份，证明2014年6月15日，徐某与房介签订房地产转让协议，房价138万是市场价，不损害原告的利益；
�、贷款结清通知书、还款凭证复印件各一份，证明徐某转让预售房后，还清银行贷款余额。
原告章某质证如下：证据一，表示不清楚；证据二，没有异议。
被告房产公司质证如下：证据一，徐某转让预售房是她的权利；证据二，没有异议。
被告房产公司向本院提供证据如下：
一、进帐单复印件二份，证明2014年6月27日，房产公司退还徐某房款771397元；
二、商品房买卖合同、房产证复印件各一份，现金交款单复印件二份，证明2014年6月27日，房产公司与朱某、韩某签订购房合同，朱某付清房款、取得房屋权证，房产公司交付房屋；
三、商品房解除协议、购房合同备案注销审核表各一份，证明建设局注销房产公司与徐某的购房合同备案；
四、现金交款单、收据复印件各二份，证明2009年8月3日、2010年2月21日，徐某向房产公司预交房款8万元、286397元；
五、发票、进账单复印件各一份，证明2010年6月9日，房产公司收到徐某银行贷款40.5万元，出具发票。
原告章某质证如下：证据一、三、四、五，没有异议；证据二，真实性无法确认，对第三人向房产公司付款及办理房屋产权证无异议。
被告徐某质证如下：对房产公司提供证据无异议。
第三人朱某、韩某向本院提供证据如下：
一、收条一份，证明2014年6月16日，房介收到朱某付房款36万元；
二、银行信用卡、交易清单复印件各一份，证明2014年6月16日，朱某从银行取现36万元；
三、房地产转让协议一份，证明2014年6月15日，房介向朱某介绍涉案预售房，6月16日双方订立合同，约定房价138万元及付款方式等内容；
四、购房情况说明二份，说明�房过程及付款情况；
五、银行个人授信抵押合同、贷款列表各二份、付款说明一份，证明购房款来源于银行贷款。
原告章某质证如下：所有证据真实性无法确认。
被告徐某质证如下：所有证据均没有异议。
被告房产公司质证如下：收到朱某房款事实，其他不清楚。
本院依职权调查的证据如下：
一、建设局房屋登记证明三份，证明2014年4月30日涉案预售房初始登记在房产公司名下。同年11月5日，转移登记至朱某、韩某名下；
二、建设局商品房买卖合同解除协议，证明2014年6月18日，房产公司与徐某申请解除购房合同备案；
三、建设局备案审核表，证明2014年6月18日，建设局审核注销房产公司与徐某合同备案；
四、照片二份，说明2015年6月15日，本院承办人与第三人、物业公司人�查看涉案房屋现状；
五、（2014）嘉桐乌民初字第441号民事判决书，证明2014年12月19日，本院判决驳回章某与徐某离婚的诉讼请求；
六、（2014）嘉桐民初字第1831号案卷原告举证购房合同一份，证明购房合同真实有效；
七、（2014）嘉桐民初字第1831号送达回证复印件二份，证明调解书于2014年6月13日生效；
八、建设局权属登记材料七份，证明涉案预售房无预告登记、无预告抵押登记，2014年3月18日法院解除预查封；
九、银行还贷明细单四份，证明2010年7月7日至2014年6月16日，徐某还贷明细及贷款已结清；
十、银行钱某波笔录，陈述银行贷款流程是徐某凭购房合同到银行申请贷款，银行为防范风险，要求徐某家庭成员章某同意以合同约定房屋为银行债权提供抵押担保，在共有人栏（抵押人栏）签名。以徐某名义开立放款与还款账户。贷款审核同意后，银行又要求房产公司对贷款提供担保，不告知章某在合同签名的事实。贷款合同不办理预告抵押登记。徐某已还清银行贷款；
十一、房介徐某清笔录，陈述预售房中介转让过程是2014年6月15日，徐某提供法院调解书复印件，要求房介以138万元价格转让预售房。当日，房介向朱某介绍，朱某同意购买。6月16日，朱某、韩某与房介订立房地产转让协议，转让价138万元。朱某交付房款36万元。6月27日，房介通知朱某到房产公司订立购房合同。朱某付房介房款10.9万元，余款15万元出具借条。事后，朱某付房款计10万元（付利息500元）。徐某从房介处收取房款。
原告章某质证如下：对法院调查证据真实性无异议。证据三、十一，表示不清楚；证据十，认为钱某波的陈述有对法律的认定与事实的推测。
被告徐�质证如下：银行贷款合同中房产公司盖章是程序问题，抵押未登记不生效。其他没有异议。
被告房产公司质证如下：证据十一，表示不清楚；其他无异议。
本院经审查核实，认证如下：第三人朱某、韩某经传票传唤无正当理由未到庭，视为放弃质证权利。
原告提供证据一至八，二被告无异议，本院予以认定；证据九，徐某提出首付款366397元由其交付，提供收据，章某对收据无异议，房产公司确认系徐某交付。章某主张由其承担52个月银行贷款，未提供证据证实。徐某认为由其负责还贷，因还贷账户是徐某账户，本院对章某主张的待证事实不予采信；
被告徐某提供证据二，章某与房产公司无异议，本院予以认定；证据一，本院综合其他证据一并认定；
被告房产公司提供证据一、三、四、五，章某与徐某无异议，本院予以认定；证据二，本院综合其他证据一并认定；
法院调查证据一至九，当事人无异议，本院予以认定；证据十银行钱某波笔录，章某认为其陈述有对法律的认定与事实的推测。本院认为，钱某波作为银行工作人员，与双方当事人不存在利害关系，与本案处理结果亦无利害关系，其接受法院谈话，就银行贷款流程、共有人与抵押人含义的陈述，不存在明显不实之处，原告虽有异议，未提供充分证据予以推翻。本院对钱某波反映的情况予以认可；证据十一房介笔录，本院综合其他证据一并认定；
庭审中，本院宣读徐某、房产公司、第三人、房介谈话笔录，谈话内容与徐某证据一、房产公司证据二、第三人证据相互印证，完整反映徐某转让预售房全过程（退房过程）。退房过程指：徐某向房产公司提出退房，通过房介将预售房高价转让第三人，徐某与房产公司原价解除合同，房产公司退款徐某，房产公司与第三人原价订立购房合同，第三人向房产公司付款，转让增值款由第三人付房介，房介付给徐某，房产公司默许徐某退房要求。章某表示上述退房过程不清楚，未提供证据予以推翻。本院对预售房转让过程（退房过程）的真实性予以确认。
本院经审理，认定事实如下：
徐某与章某系夫妻。2009年8月13日、2010年2月21日，徐某向房产公司预付房款8万元、286397元。2010年5月24日，徐某与房产公司订立购房合同（期房），购买桐乡市梧桐街道北港河时代佳苑＊幢＊单元＊＊＊室房屋，房价771397元，交房时间2012年6月30日。办理购房合同备案，未办理预告登记。事后，徐某依据购房合同到银行申请贷款，银行为防范风险，要求徐某家庭成员章某在共有人栏（抵押人栏）签名，同意以合同约定房屋为银�债权提供抵押担保。以徐某名义开立放款与还款账户，贷款以购房款名义从徐某账户转至房产公司账户。贷款审核同意后，银行又要求房产公司作为保证人在合同上盖章，贷款合同中章某签名的情况未告知房产公司。房产公司应银行要求盖章。贷款合同未办理预告抵押登记。6月9日，房产公司收到徐某银行贷款40.5万元。2013年12月，房产公司通知徐某交房。数月后，徐某向房产公司提出退房并转让预售房给他人。经咨询，得知应通过法院诉讼才能撤销合同备案。徐某要求房产公司原价退款，退掉后由最终买房人与公司原价签订买房合同，房屋增值款由最终买房人付给徐某。房产公司默许徐某退房要求。2014年4月30日涉案预售房初始登记在房产公司名下。
2014年6月10日，本院受理（2014）嘉桐民初字第1831号徐某与房产公司解除商品房预售合同纠纷一案，6月13日�成解除合同原价退款协议，同日民事调解书生效。6月15日，徐某通过房介以138万元价格对外转让预售房，提供法院调解书复印件。房介向朱某介绍，朱某同意购买。6月16日，朱某、韩某夫妻与房介订立房地产转让协议，房价138万元。同日交房款36万元。6月18日，建设局注销徐某与房产公司合同备案。6月27日，房产公司退徐某房款771397元。同日，朱某、韩某与房产公司订立购房合同，房价760982元。办理合同备案，付清房产公司房款，房产公司交付房屋。同日，朱某付房介房款10.9万元，余款15万元出具借条。8月4日、9月5日，朱某付房介计10万元（付利息500元）。徐某从房介处收取房款。9月起，章某闹事而未付余款。2014年11月5日，涉案预售房转移登记至朱某、韩某名下。
另查明，2013年12月25日，本院受理（2014）嘉桐乌民初字第4号章某与徐某离婚纠纷一案，预�封徐某预售房。2014年3月10日，章某撤回起诉，本院解除预查封。同年11月10日，本院受理（2014）嘉桐乌民初字第441号徐某与章某离婚纠纷一案，12月19日，判决驳回徐某离婚诉讼请求。同年12月17日，章某提起章某与徐某、房产公司第三人撤销之诉纠纷一案。
本院认为，本案争议焦点：（1）章某以徐某银行抵押贷款合同共有人栏中签名，主张徐某预售合同房属夫妻共同财产，其是共有权人，享有共同处置权。章某的理由是否成立。（2）徐某退房过程属何种性质的法律关系。房介在预售房对外转让中所处地位。徐某与房产公司通过法院诉讼解除合同，与退房过程有何关系。徐某转让预售房是否明显低价。（3）章某主张徐某与房产公司串通欺骗法院、解除合同，损害章某合法权益（不是普通债权），章某的主张是否成立。（4）第三人购房行为是否合法，可否�得房屋所有权。（5）法院调解书内容是否存在错误。
关于争议焦点1，（1）从查明的事实：银行为防范贷款风险，要求徐某家庭成员章某在共有人栏（抵押人栏）签名，同意以合同约定房屋为银行债权提供抵押担保。贷款审核同意后，银行又要求房产公司对贷款进行担保，未告知章某在贷款合同中签名的事实。房产公司应银行要求盖章担保。故章某在贷款合同中实际是抵押担保人身份，不是财产共有人身份。因银行抵押贷款未办理预告抵押登记，故不发生预告抵押效力。事后徐某未取得房屋所有权证，未办理抵押登记，不发生抵押效力。故章某在贷款合同上的签名，为形式上的抵押担保人，并未真正实际承担了抵押物抵押担保责任。徐某与房产公司之间的购房合同，徐某与银行之间的贷款合同，两份合同主体不相同、标的不相同、权利义务不相同、法律关系不相同，两份合同相互独立。《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第一百二十一条规定合同相对性，合同是特定当事人之间设立、变更、终止特定权利义务的协议。合同相对性决定合同主体特定性和权利义务特定性。合同对当事人产生约束力，合同效力不及于第三人。合同权利由合同当事人行使，第三人不享有合同权利。章某以“贷款合同共有人栏处签名，推定其对徐某购房合同亦是共有人”理由不成立。（2）本案诉争标的系预售合同房，预售合同房未办理房屋所有权证前，合同处于履行中，预售合同房为合同履行标的，徐某对合同标的享有债权，不享有物权。合同标的履行仅对合同当事人有约束力，出卖方对合同标的负有交付义务，购买方对合同标的享有请求对方交付的权利。合同案外人对合同标的不享有合同权利与义务。合同标的不能脱离合同游离于合同之外，合同标的不能适用婚姻法认定是徐某夫妻共同财产。合同备案是建设局行政管理需要，合同备案不具有物权效力，不能依据购房合同认定徐某已取得财产权。章某主张“徐某合同房系夫妻共同财产，享有共同处置权”理由不成立。
关于争议焦点2，徐某退房过程法律性质属购房合同的概括转让。转让前徐某向房产公司提出退房要求，欲将合同权利转让第三人，徐某获得转让增值款，退出原购房合同关系，由第三人与房产公司另行原价订立合同。房产公司同意，双方就退房达成一致意见。合同转让符合《中华人民共和国合同法》第八十八条规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。徐某与房产公司之间的购房合同转让合法有效，合同权利义务转让的后果，导致徐某与房产公司原购房合同关系消灭（合�解除），房产公司原价退款给徐某。实际操作中，建设局要求应通过法院诉讼才能撤销合同备案。徐某与房产公司通过法院诉讼解除合同，依据法院调解书办理合同备案解除。徐某通过房介将合同权利（预售合同房）转让第三人，获取转让增值款。第三人取代合同转让方地位，与房产公司订立新的购房合同（按原合同购房价），第三人与房产公司依据新订立的购房合同行使权利、履行义务。房介以行纪人资格为委托人徐某办理转让业务，所产生的经济利益归徐某享有。转让价138万元为市场价，远高于原合同购房价，章某主张徐某以明显低价转让与事实不符。
关于争议焦点3，章某主张徐某与房产公司串通欺骗法院、解除合同，未提供证据证实。章某主张其享有的合法权益不是普通债权，是特别债权，不能指明是何种性质的特别债权。依据《最高人民法院�于适用﹤民事诉讼法﹥的解释》第二百九十二条规定，第三人撤销之诉第三人民事权益应为绝对权利、法定优先权的债权、《中华人民共和国合同法》第七十五条规定的债权人撤销权。章某主张的特别债权不属于上述法律规定第三人撤销之诉第三人民事权益的范畴，章某的理由不成立。
关于争议焦点4，第三人与房介订立房地产转让协议时，看到法院调解书，有理由相信徐某退房是合法的，徐某以市场价向其转让预售合同房，通过房介订立房地产转让协议，支付合理房款。与房产公司订立合同，支付房款，取得房屋与房屋所有权证。第三人的购房行为合法有效，依法取得房屋所有权。
关于争议焦点5，法院审理徐某与房产公司解除商品房预售合同纠纷一案，当事人主体适格，有明确被告，有具体的诉讼请求和事实理由，属于本院受理范围。当事人提供的证据真实有效，调解系当事人真实意思表示，调解自愿，调解协议内容不违反法律强制性规定。章某主张法院调解书内容错误，未提供证据证实，本院不予支持。
综上，章某的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院（2014）嘉桐民初字第1831号案件审理程序合法，调解未违反自愿原则，调解协议内容没有错误且未损害章某的民事权益。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百条第（三）项之规定，判决如下：
驳回原告章某的诉讼请求。
本案受理费10614元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。在当�人收到《预交上诉案件受理费通知书》后，按通知规定期限、金额预交上诉案件受理费用。
审判长 杨颖梁
审判员 朱伟忠
审判员 沈 黎
二〇一五年十月十九日
书记员 邓敏玲