上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0104民初27911号原告：西藏腾骏投资有限公司，住所地拉萨经济技术开发区。法定代表人：柯旭红，董事长。委托诉讼代理人：张骥，上海市襄阳律师事务所律师。被告：上海乐肯物业管理服务中心�住所地上海市青浦区。投资人：任源，董事长。委托诉讼代理人：顾家平，上海市浩信律师事务所律师。被告：上海摩奇网络科技有限公司，住所地上海市嘉定工业区。法定代表人：刘嘉，总经理。被告：金勇利，男，1978年3月9日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：顾家平，上海市浩信律师事务所律师。被告：上海快果广告传媒有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：余樑，副总经理。委托诉讼代理人：汪翠红，女。原告西藏腾骏投资有限公司(以下简称腾骏公司)与被告上海乐肯物业管理服务中心(以下简称乐肯物业)、上海摩奇网络科技有限公司(以下简称摩奇公司)、金勇利占有物返还纠纷一案，本院于2016年8月16日立案，依法适用简易程序。后本�根据腾骏公司的申请，追加上海快果广告传媒有限公司(以下简称快果公司)为被告，于2017年1月11日公开开庭进行审理。腾骏公司法定代表人柯旭红、委托诉讼代理人张骥，乐肯物业及金勇利共同委托诉讼代理人顾家平，快果公司委托诉讼代理人汪翠红到庭参加诉讼。摩奇公司经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。腾骏公司向本院提出诉讼请求：1.判令乐肯物业与摩奇公司于2015年11月23日签订的《租赁合同》无效；2.判令乐肯物业、摩奇公司、金勇利、快果公司迁出上海市徐汇区古美路XXX号XXX幢XXX层房屋，并将该房屋交付给腾骏公司；3.判令乐肯物业、摩奇公司、金勇利、快果公司共同向腾骏公司支付房屋占有使用费，自2016年3月1日起至实际迁出之日止，按每年1,193,842元计算;4.本案诉讼费由乐肯物业、摩奇公司、金勇利�快果公司负担。事实与理由：腾骏公司通过拍卖竞得上海市徐汇区古美路XXX号XXX幢XXX-XXX层房屋，并于2016年7月19日取得上述房屋产权证。乐肯物业私自于2015年11月23日与摩奇公司签订了《租赁合同》，约定将位于上海市徐汇区古美路XXX号XXX幢XXX层房屋(以下简称系争房屋)出租(租赁合同写为徐汇区田林路XXX号XXX座XXX、XXX室)，建筑面积962平方米，租金标准为3.4元/平方米/日，租赁期限自2016年1月1日起至2017年12月31日止。乐肯物业收取承租人支付的房屋租金。金勇利系原房屋产权人的房屋承租人，原房屋产权人因债务未能清偿，房屋被法院强制拍卖，金勇利曾提出异议，认为其有承租权，被法院驳回，法院将原承租住户清场，房屋贴上封条后进行拍卖。在此期间，金勇利撕毁封条擅自与承租户签约，造成腾骏公司取得产权证后无法行使合法权益的严重后果，侵害腾骏公司合法权益，故房屋租赁合同均是无效的。乐肯物业、金勇利共同辩称，不同意腾骏公司全部诉请。腾骏公司说的转租是次承租合同，而系争房屋第一手合同是合法有效的，拍卖前的权利人是上海申鼎国际科教有限公司(以下简称申鼎公司)，2012年7月31日，申鼎公司与金勇利的租赁合同经法院判决有效，合同中申鼎公司赋予金勇利转租权。系争房屋共计962平方米，是XXX、XXX室。2013年左右，金勇利将系争房屋转租给乐肯物业，也赋予了转租权，故金勇利与乐肯物业的租赁合同是有效的；乐肯物业于2015年11月23日将系争房屋转租给摩奇公司，从2016年1月1日至2017年12月31日，也是合法有效的。本案腾骏公司诉请合同无效实际对象错误，腾骏公司应否定申鼎公司与金勇利之间的合同效力。摩奇公司、快果公司已于2016年9月21日退出系争房屋，与乐肯物业协商解除租赁关系�并迁出系争房屋。现乐肯物业已收回系争房屋。拍卖公告明确带租约拍卖，腾骏公司明知系争房屋有承租人，接受任何瑕疵。腾骏公司提起本案诉讼，属事后反悔行为。在拍卖之前2年，系争房屋是乐肯物业公司装修并使用，申鼎公司与金勇利合同中明确约定在不影响抵押权的情况下保证租赁，符合高院司法解释法定除外条件。按照2005年最高人民法院的规定，若原有租赁关系影响到担保物权实现，要先剔除。当时黄浦区人民法院没有清场和去除租赁关系，说明法院认可，适用买卖不破租赁原则。腾骏公司主张的占用费应按照申鼎公司与金勇利约定的租金标准，从其获得产权之后计算，不认可腾骏公司占用费的计算标准。摩奇公司在庭前会议时辩称，2015年11月23日摩奇公司与乐肯物业签订租赁合同，租赁期限2016年1月1日至2017年12月31日，约定45天装修期，签�合同后即交房装修，装修过程中，有人对装修提出意见，摩奇公司询问乐肯物业，乐肯物业表示没有问题。2016年1月16日签订补充协议，之后摩奇公司正常装修并搬入，租赁期间，摩奇公司履行义务，交纳租金及物业费；2016年4月18日摩奇公司签订转租协议，将系争房屋转租给快果公司，故腾骏公司要求摩奇公司搬出诉请已经不存在事实基础；关于使用费，不同意支付，摩奇公司系善意使用人，租金已经支付。快果公司辩称，摩奇公司所述属实，2016年7月快果公司听说产权有纠纷，与乐肯物业交涉，乐肯物业表示其权利正常，让快果公司继续租赁。后快果公司担心，故于2016年9月21日迁出系争房屋并退租，原合同不再履行。故腾骏公司主张快果公司迁出，不存在事实基础。关于使用费，不同意支付，快果公司系善意使用人，租金已经支付给乐肯物业。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：申鼎公司原为系争房屋所有权人。2012年4月26日，案外人天津银行股份有限公司上海分行(以下简称天津银行)与申鼎公司签订《流动资金借款合同》及《抵押合同》。2012年5月4日，天津银行向申鼎公司发放全额贷款并办理上海市古美路XXX号XXX幢房屋的抵押登记后成为上海市古美路XXX号XXX幢房屋的抵押权人。2012年7月31日，金勇利与申鼎公司订立《古美路XXX号6A、6B房屋租赁合同》一份，约定申鼎公司将上海市徐汇区古美路XXX号6A、6B两幢房屋出租给金勇利，建筑面积9206.3平方米；租赁期限自2013年3月15日起至2033年3月14日止，租金每年为1,325,707元，每5年在首年租金基础上递增5%。2013年3月3日，申鼎公司向金勇利发出“房屋交付通知”，称系争房屋已腾空，金勇利可尽快安排交接及进场事宜。2013年3月20日，金勇利、申鼎公司共同确认，申鼎公司于2013年3月20日将系争房屋完整地交付给金勇利。其后，申鼎公司管理层发生更换，与金勇利就系争房屋发生了冲突，金勇利于2013年8月30日向本院提起诉讼，本院于2013年11月13日作出判决：确认金勇利与申鼎公司于2012年7月31日所签订的《古美路XXX号6A、6B房屋租赁合同》有效，该判决业已生效。在申鼎公司未清偿债务的情况下天津银行依据生效法律文书申请执行。上海市黄浦区人民法院在执行中委托评估机构对申鼎公司名下抵押给天津银行的位于上海市古美路XXX号XXX幢房屋进行评估，并张贴拍卖公告。金勇利对法院执行行为提出异议，上海市黄浦区人民法院认为申鼎公司与金勇利签订的《房屋租赁合同》虽经判决确认有效，但其效力仅及于合同双方当事人，此外，申鼎公司作为抵押人将已抵押�房屋出租，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力，故法院在委托评估、公告拍卖时无须将抵押物是否有租赁合同这一因素考虑在内，并于2014年1月15日作出(2014)黄浦执异字第3号执行裁定：驳回金勇利提出的执行行为的异议。金勇利不服该裁定，向上海市第二中级人民法院申请复议，上海市第二中级人民法院认为因申鼎公司逾期未履行(2013)黄浦民五(商)初字第6236号民事调解书中确定的义务，黄浦法院在执行该案中，委托评估机构对申鼎公司名下抵押给天津银行的位于上海市古美路XXX号XXX幢房屋进行评估后拍卖，并无不当。申鼎公司与金勇利所签订的房屋租赁合同虽经判决确认有效，但其效力仅及于申鼎公司与金勇利，不及于天津银行，申鼎公司作为抵押人将已抵押给天津银行的房屋出租，黄浦法院为实现天津银行的抵押权及债权拍卖上述房屋，金勇利与申鼎公司签订的租赁合同对房屋受让人不具有约束力，并于2014年3月13日作出(2014)沪二中执复议字第7号执行裁定书：驳回复议申请。2014年9月1日，金勇利(甲方)与乐肯物业(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定金勇利将上海市徐汇区古美路XXX号XXX幢房屋，建筑面积4603平方米出租给乐肯物业，房屋所有权人为申鼎公司。房屋用途为商业办公，乙方转租房屋无需征得甲方同意，租赁期限为18年6个月13天，自2014年9月1日起至2033年3月14日止。该房屋每日每平方米建筑面积租金为0.4元，年租金总计672,038元，租金按年支付，并在当年度付清，先用后付。同日，金勇利将上海市古美路XXX号XXX幢房屋交付乐肯物业。2015年11月23日，乐肯物业(甲方)与摩奇公司(乙方)签订《租赁合同》，约定甲方将上海市徐汇区田林路XXX号XXX座XXX、XXX室房屋出租给乙方，建筑面积962平方米�租赁期限自2016年1月1日起至2017年12月31日止。租金为每平方米每天3.4元。2016年1月，乐肯物业(甲方)与摩奇公司(乙方)签订《补充协议》，约定甲方确认：甲、乙方于2015年11月23日签署的租赁合同中物业地址上海市徐汇区田林路XXX号XXX座XXX、XXX室(物业自行分割)即为产权证中古美路XXX号XXX幢2楼朝南区域。甲方承诺：如若上述该物业经营权发生变更，乙方已经支付给甲方的租金、保证金应扣除实际费用后退还乙方，或移交给新物业方。乙方会按照约定履行租赁协议，但如果在合同期内，因经营权变更导致乙方被迫迁出的，甲方需要赔偿乙方装修费、空调设备费用及其他因此产生的合理费用。2016年2月4日，受法院委托，上海拍卖行有限责任公司对上海市古美路XXX号XXX幢1-3层房屋进行公开拍卖。同日腾骏公司以6,600万元拍得上述房屋。2016年3月1日，上海市黄浦区人民法院作出(2013)黄浦执字第6466号执行裁定书，裁定如下：一、解除对申鼎公司名下位于上海市徐汇区古美路XXX号XXX幢1-3层房屋的查封。该房产的所有权及相应其他权利归买受人腾骏公司所有；二、涤除上海市徐汇区古美路XXX号XXX幢1-3层房屋的抵押权；三、买受人腾骏公司可持本裁定到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。2016年4月18日，乐肯物业(甲方)作为现出租方、摩奇公司(乙方)作为原承租方、快果公司(丙方)作为现承租方签订《合同主体变更协议》，约定鉴于乙方于2016年4月18日提交申请将原租赁合同主体摩奇公司变更为快果公司，现经甲乙丙三方友好协商，同意乙方提出的变更申请。2016年7月19日，腾骏公司登记为上海市古美路XXX号XXX幢XXX层(建筑面积1542.81平方米)房屋权利人。2016年9月21日，快果公司与乐�物业协议解除租赁关系。另查明，上海市公安局徐汇分局虹梅派出所于2016年8月23日出具证明，证明因调整古美路门弄号，原古美路XXX号，现已改为古美路XXX号。审理中，乐肯物业、金勇利与摩奇公司、快果公司均表示摩奇公司、快果公司现已实际迁出系争房屋，乐肯物业已经收回系争房屋。腾骏公司则表示系争房屋目前仍有人使用，公司标识为“魔方招聘”，但没有看到摩奇公司、快果公司的标识。上述事实，除有当事人陈述外、另有上海市房地产权证、房屋租赁合同、门牌号变更证明、协助执行通知书、裁定书、拍卖资料、补充协议、合同主体变更协议等证据证明，本院予以确认。本院认为，根据《物权法》规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。又根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》的规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。本案中，金勇利与申鼎公司就系争房屋的租赁关系成立于系争房屋抵押权设立之后，故在系争房屋抵押权实现后，系争房屋上的租赁合同对于买受人腾骏公司不具有约束力，腾骏公司有权作为系争房屋的权利人要求系争房屋的控制人及实际占有人迁出并返还系争房屋。乐肯物业、金勇利等以履行租赁合同为由拒绝迁出，不构成合法的抗辩理由。至于腾骏公司主张摩奇公司、快果公司迁出并返还系争房屋的诉请，本院认为审理中，乐肯物业、金勇利均确认现摩奇公司、快果公司已迁出系争房屋，乐肯物业收回系争房屋，而腾骏公司现未能充分举证证明摩奇公司、快果公司仍实际使用系争房屋，故对于腾骏公司主张摩奇公司、快果公司迁出并返还系争房屋的诉请，本院不予支持。各承租人由于抵押人未事先告知抵押权而迁出系争房屋无法履行租赁合同所造成的损失，可各自向己方出租人或抵押人主张。关于腾骏公司主张乐肯物业与摩奇公司签订《租赁合同》无效的诉请，本院认为根据法律规定虽然抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权；抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力，但并不表示租赁合同无效。目前尚无证据表明乐肯物业与摩奇公司的租赁合同有违法情形，故腾骏公司以租赁合同侵犯其所有权利益为由主张房屋租赁合同无效，于法无据，本院不予支持。关于腾骏公司向转租人和使用人主张使用费之诉请，腾骏公司通过拍卖程序受让取得系争房屋，申鼎公司作为原所有权人负有向成交的买受人交付房屋及协助办理产权过户登记的义务。因申鼎公司未能履行交付系争房屋的义务而使得滕骏公司在取得房屋所有权后相当长的时间内未能实际占有、使用系争房屋，故滕骏公司的该项损失，应向交房义务人申鼎公司主张。金勇利基于与申鼎公司之间合法有效的房屋租赁关系，将系争房屋转租给他人，乐肯物业、摩奇公司、快果公司等承租系争房屋亦有合同依据。滕骏公司在未向申鼎公司主张交房或主张使用费的前提下，直接向金勇利、乐肯物业等主张房屋使用费，依据不足，本院不予支持。本院另行指出，在本案判令金勇利、乐肯物业等迁出系争房屋的判决生效后，各使用人若仍然继续占用使用系争房屋的，属无合法依据，应当向腾骏公司支付占用期间使用费。摩奇公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃相应的诉讼权利。综上，依照《中华人�共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、的规定，判决如下：一、上海乐肯物业管理服务中心、金勇利于本判决生效之日起三十日内从上海市徐汇区古美路XXX号6B幢二层房屋迁出，并将上述房屋返还西藏腾骏投资有限公司；二、驳回西藏腾骏投资有限公司的其余诉请。案件受理费减半收取计7,812元，由上海乐肯物业管理服务中心、金勇利共同负担40元，由西藏腾骏投资有限公司负担7,772元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，�诉于上海市第一中级人民法院。审判员 袁 欣二〇一七年六月二日书记员 卜雯婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国担保法%26gt;若干问题的解释》第六十六条抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未�面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。四、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。