山东省济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）高民初字第1655号原告刘娟,女，1982年12月13日出生，汉族，无业，住济南市历城区。委托代理人冯艳，山东蕴达律师事务所律师。委托代理人邵秀红，山东蕴达律师事务所律师。被告济南东拓置业有限公司，住所地济南高新区舜华路**舜泰广场**楼**。法定代表人刘金辉，总经理。委托代理人王京武，男，1979年12月14日出生，汉族，该公司法务，住济南市高新区。委托代理人李荣荣，山东豪才律师事务所律师。原告刘娟与被告济南东拓置业有限公司（以下简称：东拓置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月29日立案受理。依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告刘娟的委托代理人冯艳，被告东拓置业公司的委托代理人李荣荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘娟诉称，2012年6月25日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》一份，约定被告将其开发的“丰奥嘉园”6号楼2单元104室的房屋出售给原告，房屋总价款6374784元。被告应当在2013年1月30日前，依照国家有关规定，将取得《综合验收备案证明》的商品房交付原告使用。合同还就付款方式及期限、违约责任等进行了约定。合同生效后，原告依约履行了付款义务，但被告未按约定的期限交付房屋，直至2013年10月22日才将房屋交付原告使用。为维护原告合法权益，原告特诉至法院，请求法院依法判决：1、被告支付逾期交房违约金303558.9元；2、被告承担本案诉讼费用。被告东拓置业公司辩称，一、原告主张逾期交房违约金已超过法定的诉讼时效。根据《民法通则》第一百三十五条及第一百三十七条之规定，本案中被告与原告约定的房屋交付时间为2013年1月30日，而自2013年1月30日原告知道权利被侵害直至原告2015年5月29日提起诉讼，该期间已经超过两年。另外，根据《民法通则》第一百四十条，原告在此期间未向被告提出过任何主张，不存在时效中断情形。因此，原告未在法定诉讼时效期间主张权利，其诉求已过诉讼时效，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。二、原告主张违约金计算期间与合同约定不符。根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》第九条第1款第（2）项，“逾期超过60日后，买受人有权解除合同……若买受人要求继续履行合同，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第61天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金”。本案中，逾期交房超过60天，原告要求继续履行合同，违约金应自本合同约定的最后交付期限的第61天即2013年4月1日开始计算。三、原告要求被告支付逾期交房违约金303558.6元，明显过高，有失公平原则。根据《合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，违约金主张应以实际损失为依据，现原告直接要求被告按照合同约定支付违约金，数额明显过高。综上所述，原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，违约金主张期间与合同约定不符且数额明显过高，恳请法院依法查明事实，以维护被告的合法权益。经审理查明，2012年6月25日，原告刘娟（买受人）与被告东拓置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（编号为销售字-FAJY-1514）一份，约定原告刘娟购买被告东拓置业公司开发的丰奥嘉园6号楼2单元104室，一层建筑面积139.16平方米，二层建筑面积148.01平方米，一、二层共287.17平方米，总房价为5712624元，采取银行按揭贷款付款方式。合同第九条约定，“出卖人应当在2013年1月30日前，依照国家有关规定，将取得《综合验收备案证明》的商品房交付买受人使用”；第十条约定，“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列约定处理（不作累加）：……逾期超过60日后，买受人有权解除合同，但必须提出书面通知，出卖人应在接到通知书之日起30日内退还买受人已付房款本金，并按买受人已付房款的千分之十五向买受人支付违约金。若买受人要求继续履行合同，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第61天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金”。原、被告签订上述合同后，原告依约向被告付清房价款。2013年10月22日，被告与原告共同签订《房产移交结算书》两份，分别载明“刘娟购买了被告开发的康虹路2335号丰奥嘉园北区6号楼2单元104室，建筑面积：138.11平方米，房屋价款总计3473467元”；“刘娟购买了被告开发的康虹路2335号丰奥嘉园北区6号楼2单元104室，建筑面积：147.34平方米，房屋价款总计2202733元”。原、被告均认可实际交房面积为285.45平方米，实际房款数额为5676200元，实际交房日期为2013年10月22日。经被告东拓置业公司申请，本院通过山东省济南市中级人民法院技术室委托山东铭润资产评估不动产估价有限公司对2013年1月1日至2013年12月31日期间，丰奥嘉园小区同等地段房屋每天每平方米的租金价格进行了评估。该评估公司于2016年11月15日作出鲁铭润评报字（2016）第048号丰奥嘉园小区同地段同类型商品房日租金评估报告（以下简称：铭润评估报告）。该评估结论为：2013年住宅底层商铺日租金年度区间价格为1.5-2.05元/平方米·天；年度平均价格为1.87元/平方米·天。本案审理过程中，原告刘娟明确逾期交房天数自2013年1月31日起至2013年10月22日止，共计265天。逾期交房违约金按照合同约定，计算方式为（5712624元×265天×1/10000）=151385.1元。按照合同约定的违约金不足以弥补延期交房给原告造成的损失，故原告按照周边房屋的承租价格2元/平方米/天计算265天，为152173.6元。以上共计303558.6元。上述事实，有原告刘娟提交的《商品房买卖合同》、《房产移交结算书》、不动产发票，被告东拓置业公司提交的铭润评估报告以及双方当事人的陈述予以证实。双方当事人对以下事项争议较大，本院作出如下认定。原告的实际损失。原告刘娟主张其与北京银行股份有限公司济南分行签订的房屋租赁合同，约定首期每日租金为5.7元/平方米/天，丰奥嘉园周边房屋租赁的价格为2.5元/平方米/天，合同约定的违约金远低于其实际损失，故主张法院将违约金予以提高。原告提交与北京银行股份有限公送济南分行签订的《房屋租赁合同》一份、济南市地税代开发票记账联一份、税收完税证明一份及网站查询信息一份予以证明。被告东拓置业公司认为原告提交的上述证据不能证实原告的实际损失，并向本院申请对同地段房屋的租金损失进行鉴定，本院通过山东省济南市中级人民法院技术室委托山东铭润资产评估不动产估价有限公司对2013年1月1日至2013年12月31日期间，丰奥嘉园小区同等地段房屋每天每平方米的租金价格进行了评估。该评估公司于2016年11月15日作出铭润评估报告。被告依据铭润评估报告，主张合同约定的逾期交房违约金过高，要求法院依法予以调整。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原、被告双方合同中约定的违约金标准为“按日支付已付房价款的万分之一”，根据上述合同法及司法解释的相关规定精神，原告主张的违约金应以其实际损失为基础予以调整。经被告东拓置业公司的申请，本院通过山东省济南市中级人民法院技术室委托山东铭润资产评估不动产估价有限公司对2013年1月1日至2013年12月31日期间，丰奥嘉园小区同等地段房屋每天每平方米的租金价格进行了评估。该评估公司评估结论为：2013年住宅底层商铺日租金年度区间价格为1.5-2.05元/平方米·天；年度平均价格为1.87元/平方米·天。原告虽提交证据证实涉案房产现租金为5.7元/平方米/天，但该证据不足以证实被告逾期交房给原告造成的实际损失。山东铭润资产评估不动产估价有限公司系本院通过山东省济南市中级人民法院技术室委托，具有相关资质，鉴定程序合法，本院予以采信。综合考虑被告东拓置业公司违背诚实信用原则造成逾期交付房屋的违约事实，结合原告所购房屋的价格及实际损失等公平因素，本院参照上述鉴定意见，酌情确定被告东拓置业公司逾期交房给原告刘娟造成的实际损失为2013年日租金为1.87元/平方米·天。本院认为，原告刘娟与被告东拓置业公司于2011年5月20日所签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违背法律、法规的强制性规定，为有效合同。双方当事人均应依照合同约定全面履行自己的义务。原告刘娟依照合同约定履行了支付购房款的合同义务，被告东拓置业公司亦应依照合同约定于2013年1月30日前将本案房屋交付于原告刘娟。被告于2013年10月22日将涉案房产移交给原告，且未就逾期交房提出正当事由，已构成违约。原告刘娟主张被告东拓置业公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院应予支持。依据合同第十条约定，逾期交房违约期限应自“最后交付期限的第61天起至实际交付之日止”，即2013年1月30日后计算61天，即2013年4月2日起计算至2013年10月22日止，共计203天。原告刘娟要求被告东拓置业公司按照合同约定支付其违约金，被告东拓置业公司抗辩双方合同中约定的违约金过高，要求予以调整。本院依据铭润鉴定报告的鉴定意见，依法按照130%支持原告刘娟主张的逾期交房违约金。综上，本院认定原告的逾期交房违约金为（1.87元/平方米/天×285.45平方米×203天×130%）=140867.58元。被告东拓置业公司提出的诉讼时效应自被告违约行为发生之日其即2013年1月30日起计算，原告于2015年5月29日向法院提起诉讼，已过诉讼时效的抗辩理由，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条之规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。被告于2013年1月30日发生逾期交房的违约行为，但于2013年10月22日将涉案房产交付给原告，即被告于2013年10月22日履行义务而中断，故原告的诉讼时效应自2013年10月22日起重新计算，故本院对被告提出的原告已过诉讼时效的抗辩理由不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告济南东拓置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘娟自2013年4月2日至2013年10月22日期间的逾期交房违约金140867.58元（1.87元/平方米/天×285.45平方米×203天×130%）。二、驳回原告刘娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5853元，由原告刘娟负担3137元,被告济南东拓置业有限公司负担2716元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  张 斌人民陪审员  褚振荣人民陪审员  赵殿臣二〇一七年一月三日书 记 员  赵 蕊