广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤20民终3297号上诉人（原审原告）：肖结康，男，1974年10月15日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：梁开健，广东千里行律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑新佳，广东千里行律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：唐美军，男，1984年3月8日出生，汉族，住湖南省耒阳市。被上诉人（原审被告）：蒲云川，男，1977年6月19日出生，汉族，住重庆市云阳县。上诉人肖结康因与被上诉人唐美军、蒲云川房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初9668号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月20日立案后，依法组成合议庭,经过阅卷、询问当事人，认为本案事实清楚，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。肖结康上诉请求：撤销一审判决,判决唐美军、蒲云川向肖结康支付租金人民币29030元。事实和理由：一审判决查明事实不清，适用法律错误，具体如下：一、涉案租赁合同合法有效，唐美军、蒲云川所支付租赁保证金因唐美军、蒲云川在合同履行过程中存有违约行为，应当予以没收，不应当抵顶尚欠租金。首先，肖结康向唐美军、蒲云川出租不动产，肖结康在一审审理过程中提交了土地使用证及不动产登记资料证明表，证明肖结康系涉案土地使用权人。而肖结康向唐美军、蒲云川所出租建筑物为临时建筑物，肖结康对此具有合法产权。其次，唐美军、蒲云川承租该土地及地上建筑物后，依法向工商行政管理部门申请注册经营主体，并开展经营活动。则唐美军、蒲云川使用该承租土地及地上建筑物的相关权益并未受到任何影响。再次，租赁保证金实际上包含了土地及地上建筑物两部分的租赁保证金，则本案中即使认为临时建筑租赁不合法，法院认定应当抵顶尚欠租金，那么对于土地部分出租的租赁保证金则不应当抵顶尚欠租金款项。综上，本案租赁合同合法有效，唐美军、蒲云川违反合同约定逾期交租，肖结康已经发出律师函解除合同，没收租赁保证金，则对于其欠缴租金，肖结康有权追讨，一审法院以其缴纳租赁保证金抵顶尚欠租金无事实及法律依据。二、关于租金数额。唐美军、蒲云川因欠缴租金款项，肖结康已经于2016年3月18日委托律师发出律师函，要求解除合同，要求唐美军支付尚欠租金116120元，蒲云川支付尚欠租金139344元，同时明确其二人所缴纳租赁保证金归肖结康所有。律师函发出后，唐美军、蒲云川未能及时协商处理纠纷，肖结康遂起诉至法院向唐美军、蒲云川主张租金。唐美军、蒲云川在2015年6月份至2015年8月15日止的尚欠租金款项合计为58060元，肖结康重新出租还产生了巨额差价损失，考虑到租赁保证金的没收情况，肖结康在起诉时才将诉讼金额降低为29030元，肖结康保留继续追偿剩余部分租金及违约损失的权利。综上，肖结康特提起上诉，请求二审法院依法查明事实，支持肖结康的诉讼请求。被上诉人唐美军、蒲云川经本院合法传唤没有到庭，也没有提交书面答辩状。肖结康向一审法院起诉请求：唐美军、蒲云川向肖结康支付自2015年6月至2015年8月15日止的租金共29030元。一审法院认定事实：2014年4月23日，肖结康（甲方即出租方）与唐美军、蒲云川（乙方即承租方）签订了租赁合同一份，约定甲方将位于中山市大涌镇××，面积约为925.9平方米的底层铺位出租给乙方从事家私业务；租金每月34836元，合同进行到第三年起，租金每年向上调整10%直到合同结束，乙方应于每月5日前支付给甲方当月租金；租期四年，从2014年6月1日起至2018年5月31日，甲方从2014年5月23日起将厂房交付乙方使用；承租保证金104508元，合同期满或者甲乙双方同意解除本合同时，在乙方缴清所有应交款项，甲方则将此押金不计利息退还给乙方，若乙方违反本协议，乙方无权要求返还；如果乙方中途终止合约，甲方有权没收乙方的租赁保证金，并追究乙方同等数量的保证金给甲方；甲方处有肖结康的签名及捺印，乙方处有唐美军、蒲云川的签名及捺印；合同还约定了其他事项。肖结康提交的收款收据显示，2015年6月26日收到唐美军租西秀街××商铺保证金34836元。2016年3月18日，肖结康委托广东千里行律师事务所梁开健律师分别向唐美军、蒲云川发出律师函，内容为：1.自本律师函送达之日起，肖结康与唐美军、蒲云川于2014年4月23日签订的租赁合同正式解除；2.唐美军、蒲云川需在2016年3月25日前，向肖结康支付截至2016年3月尚欠的租金116120元（11612元/月×10月）、139344元（11612元/月×12月）；3.唐美军、蒲云川分别交纳的租赁保证金34836元归肖结康所有。庭审中，唐美军、蒲云川确认收到上述律师函。肖结康对上述款项催收未果，遂具状诉至本院，主张前述实体权利。庭审中，双方均确认唐美军、蒲云川交付租金至2016年5月31日。另查，肖结康提交的土地使用证及不动产登记资料证明表显示，肖结康是中山市大涌镇南文村××的土地使用者。再查，2016年7月23日，中山市大涌镇南文社区居委会出具证明一份，内容为：兹证明土地使用证中府国用（1999）字第××号，土地使用权人肖结康，地址座落中山市大涌镇南文村××，该地址与“中山市大涌镇岐涌路××”以及“中山市大涌镇岐涌路××”为同一地址。又查，2015年7月31日，肖结康（甲方）分别与李祚福、周卫（乙方）签订租赁合同，约定乙方承租甲方位于中山市大涌镇××的场地从事家私业务，每月租金7715元；承租期为二年，从2015年8月15日至2017年8月14日至，甲方从2015年8月1日起将厂房交付乙方使用；违约保证金23145元；甲方处有肖结康的签名确认，乙方处分别有李祚福、周卫的签名确认；合同还约定了其他事项。一审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”之规定，肖结康只提交了土地使用权证的复印件拟证明其为租赁物的所有者，并未提交房产证及相关的建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的相关证据，因系争租赁物无合法批准建造手续，故肖结康分别与唐美军、蒲云川签订的租赁合同虽是各方的真实意思表示，但违反了相关的法律、行政法规的强制性规定，故该租赁合同应认定无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。庭审中，双方均确认唐美军、蒲云川交付租金至2015年5月31日。唐美军、蒲云川提交的2份租赁合同显示，肖结康于2015年7月31日将涉案租赁物租给第三人。唐美军、蒲云川辩称其于2015年5月31日搬离租赁物且已电话通知肖结康，但并未提交相关证据予以证明，本院不予采纳。唐美军、蒲云川应支付从2015年6月1日起计至2015年7月31日止的房屋占有使用费，房屋占有使用费合计46448元（34836÷3×2×2）。庭审中，肖结康确认已收取唐美军、蒲云川的租赁保证金，肖结康提交的律师函显示肖结康已没收唐美军、蒲云川的租赁保证金合计69672元（34836+34836）。综上，肖结康收取的租赁保证金已足以弥补上述占有使用费，不应再另行收取唐美军、蒲云川的房屋占有使用费。因此，肖结康请求唐美军、蒲云川向其支付自2015年6月起至2015年8月15日止的房屋占有使用费29030元的诉讼请求，理据不充分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回肖结康的全部诉讼请求。案件受理费2622元，由肖结康负担。本院二审期间，肖结康提交了唐美军、蒲云川的个体户机读档案登记资料，拟证明肖结康虽然只有土地使用证，但属于临时建筑，工商部门允许领取营业执照，对唐美军、蒲云川经营及履行合同没有任何影响。唐美军、蒲云川于本院庭审询问后寄交了证据三份，证据一、涉案房地产权登记情况复印件，证据二，高德地图打印件；证据三，西秀街第4卡地址照片。对于肖结康及唐美军、蒲云川二审期间提交的证据均在一审阶段已存在，且在一审时均知晓该证据，据此，本院不采纳这些证据作为本案二审阶段的新证据。本院经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据肖结康及唐美军、蒲云川的诉辩意见，本院综合评述如下：关于双方签订的《租赁合同》是否有效的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，康结康未能就涉案商铺提交建设工程规划许可证，故一审法院认定肖结康与唐美军、蒲云川签订的租赁合同无效正确。肖结康虽上诉称其所出租的商铺为临时建筑物，但肖结康同样未能提交证据证明其所称的临时建筑物是已经批准建设，故依法其与唐美军、蒲云川订立的租赁合同仍属无效。关于肖结康能否没收租赁保证金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，因双方签订的《租赁合同》无效，承租人应将租赁商铺返还出租人，出租人则应将租赁保证金返还承租人，故肖结康主张没收唐美军、蒲云川预交租赁保证金于法无据。在肖结康没有返还唐美军、蒲云川预交的租赁保证金的情况下，一审法院基于唐美军、蒲云川的抗辩将租赁保证金与尚欠的房屋占有使用费相抵扣，认为肖结康所收取的租赁保证金已足以弥补唐美军、蒲云川所欠的房屋占有使用费，从而驳回肖结康主张的29030元房屋占有使用费并无不妥，应予维持。综上所述，肖结康的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2622元，由上诉人肖结康负担。本判决为终审判决。审判长  徐红妮审判员  谢劲东审判员  马 燕二〇一七年十一月十日书记员  雷 媛