江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锡民终字第0382号
上诉人（原审原告）陆霏，女，1966年2月19日生，汉族。
上诉人（原审原告）朱怡然，男，1957年8月2日生，汉族。
被上诉人（原审被告）无锡市银辉物业有限公司，住所地无锡市昇平巷28号6楼。
法定代表人黄丽娟，该公司董事长。
委托代理人李叶清，江苏恒茂律师事务所律师。
上诉人陆霏、朱怡然因与被上诉人无锡市银辉物业有限公司（以下简称银辉物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省无锡市崇安区人民法院（2013）崇民初字第0704号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月10日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
朱怡然、陆霏原审诉称：其系无锡市人民中路摩天360大厦123－XXX号房屋业主，陆霏于2007年4月30日与银辉物业公司签订《无锡摩天360大厦前期物业服务协议》，银辉物业公司同时发放了《物业管理手册》。2008年起，银辉物业公司违反协议约定，有以下违约事实：与无锡三阳银辉房地产开发有限公司（以下简称银辉房产公司）串通，变卖摩天360大厦的物业管理用房，登记在银辉房产公司名下；拒绝履行消防检查、报告义务，与银辉房产公司串通，分割、破坏消防设施，取消并改动一楼大堂及一至五楼服务设施，强制隔离电梯等设施，侵占消防设施，在避难层办公、堆放物品；未履行消防演习、幕墙清洗、公布物业费收支账目、蚊虫消杀义务。2012年8月，强台风致其房屋外窗漏水，造成窗帘、墙壁、地毯浸湿损坏，其已更换窗帘，重新铺设地板、墙纸。其曾报修，但银辉物业公司未维修，造成其上述损失，应对其赔偿。银辉物业公司未履行蚊虫消杀义务，病菌滋生致其生病，其支出了医疗费、自行灭杀蟑螂费用，该损失应由银辉物业公司承担。综上，请求判令：一、银辉物业公司向其披露、确认无锡市人民中路123号摩天360大厦物业用房的位置、面积，并撤销该些物业用房的所有权证，变更登记至摩天360大厦全体业主名下；二、银辉物业公司向其披露确认位于无锡市人民中路123号摩天360大厦消防设施的位置、数量、功能，并履行检查、维护、管理和向公安消防部门报告火灾隐患的义务；三、银辉物业公司今后继续履行每年一次消防演习义务；四、银辉物业公司今后继续履行每年一次清洗位于无锡市人民中路123号摩天360大厦外墙义务；五、银辉物业公司向其公布2007年至2012年的物业管理费收支账目；六、银辉物业公司今后继续履行在大堂设置前台接待、提供24小时接听客户热线、12小时接受来电、来访、问询、代办订花、订水、订票、安排会务、邮寄、叫车、提供雨伞的无偿服务。七、银辉物业赔偿其窗帘、墙壁、地毯、医疗费及灭杀蟑螂费损失1万元。
银辉物业公司原审辩称：一、摩天360大厦物业管理用房位置、用途及面积为：1、物业管理处，B807，78平方米；2、档案仓库，8楼，面积4.50平方米；3、仓库，7楼，4.50平方米；4、工程维护部，10楼，74平方米；5、秩序维护部（消防控制中心），负一楼，13平方米；6、智能控制中心，一楼，45平方米；7、更衣休息室，负二楼，20平方米；8、清洁绿化人员办公室，34楼，6.50平方米；9、清洁绿化人员更衣休息室，负二楼，34平方米；10、其他更衣室，负二楼，15平方米。其已披露、确认上述物业管理用房的位置、面积，其一直在履行管理和维护义务，并将继续履行该义务。二、摩天360大厦的消防设施经相关部门检查，符合要求、运转良好，大楼的消防系统复杂，无法披露具体位置、数量和功能。三、其每年组织消防演习，并将继续履行该义务。四、其每年都对摩天360大厦外墙进行清洗，也将继续履行该义务。五、其每年都在大堂的公示栏公示物业管理费收支情况。六、朱怡然、陆霏房屋外窗漏水，系10楼平台积水、百叶窗朝内造成雨水向内倾斜所致，其已对10楼平台防水进行了维修，并对朱怡然、陆霏房屋内墙进行了粉刷，已履行了维修义务；其维修过程中，未发现朱怡然、陆霏房屋幕墙损坏，也未发现屋内窗帘、地毯、墙壁损坏；其亦按约履行了蚊虫消杀义务，朱怡然主张的损失无事实法律依据。七、其在摩天360大厦一楼大堂设有专人接待，有24小时求助电话，设有来电、来访、问询、代办订花、订水、订票、安排会务、邮寄、叫车、提供雨伞的无偿服务，且将继续为业主服务。综上，请求驳回陆霏、朱怡然的全部诉讼请求。
原审经审理查明：陆霏、朱怡然系无锡市人民中路摩天360大厦123－XXX号房屋（公寓房）业主。2007年4月24日，陆霏与银辉物业公司摩天360物业管理处签订《无锡摩天360大厦前期物业服务协议》，约定由银辉物业公司为上述房屋提供物业服务，物业费每月每平方米3.20元。银辉物业公司义务包括：对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；建立健全物业管理档案资料；编制物业管理服务及财务年度计划；每年年底向陆霏公布物业管理费用收支账目；不得占用本物业的共用部位、公用设施设备或改变其他功能。物业服务内容包括：大厦公共场所和各楼层、楼道的清洁卫生、生活垃圾清运、幕墙卫生；建立大厦安全防范体系，及时发现并向公安部门及时报告大厦内的盗抢、火灾及意外伤害等安全突发事件；大厦监控及消防中心设置监控岗；提供大厦消防器材的管理服务。物业管理服务质量：每年一次使用维修资金进行外墙清洗；每年一次消防演习。违约责任：银辉物业公司未达到服务质量约定目标的，陆霏有权要求限期改正，逾期未改正给陆霏造成损失的，银辉物业公司承担相应的法律责任。银辉物业公司同时向陆霏提供了《摩天360物业服务手册》，载明无偿服务项目包括：物业客户热线24小时接听；前台接待设在大堂内，12小时接受来电、来访、问询；代办订花、订水、订票及预订酒店等服务、代办安排会务、租用大型国际会议厅及宴会的接洽服务；代收邮件和速递服务；代办专业保险推荐服务；代叫出租车服务；雨伞临时借用服务。2012年8月，因受台风影响，雨水流入无锡市人民中路123－XXX号房屋，陆霏遂向银辉物业公司报修。银辉物业公司随后查找了原因，确认漏水系10层（设备层）的防水老化所致，遂予以修复。该房屋之后未发生类似漏水的情况。2013年5月15日，陆霏、朱怡然诉至原审法院。
银辉物业公司为证明其履行了物业服务合同义务，原审提供了以下证据：1、消防训练、消防设施、消防台账照片1组，该些照片反映了摩天360大厦消防演习、宣传、消防设施的状况和消防设施的维护、报修记录；2、荣誉证书照片4张，显示摩天360大厦2007年至2011年期间获得多项荣誉；3、2007年至2012年期间的《摩天360大厦外墙清洗工程合同》、清洗费发票、《工程材料出库单》，证明银辉物业公司履行每年一次的外墙清洗义务；4、摩天360大厦2007年至2012年的《物业运行收支报表》，银辉物业公司称该些收支表每年均在大厦内公示栏公示；5、蚊虫消杀提示底稿5份、消杀计划1份，证明银辉物业公司履行蚊虫消杀的义务。经质证，朱怡然、陆霏认为：1、证据1系银辉物业公司自行制作，无法证明每年履行消防演习义务；2、证据2真实性无异议，但与银辉物业公司履行义务无关；3、证据3无异议；4、证据4其之前从未见过，对真实性不予认可；5、证据5无法证明银辉物业公司实际履行了消杀蚊虫义务。陆霏、朱怡然在诉讼中陈述：其在起诉之前未向银辉物业公司提出公布物业费收支账目的要求，仅于2011年、2012年看到银辉物业公司公布了物业费收支账目。
陆霏、朱怡然为证明幕墙漏水导致的损失情况，提供了以下证据：1、照片10张、视频1段，反映无锡市人民中路123－XXX号房屋窗帘有水渍，内墙有裂纹；2、送货单、银行凭条各1张、销售订单2张，显示陆霏购买地板总价8381元、壁纸总价3000元。经质证，银辉物业公司认为照片、视频的形成时间无法确定，进行重新装修的费用并非朱怡然、陆霏的损失。
诉讼中，经陆霏、朱怡然申请，原审法院至摩天360大厦进行了现场勘察，并拍摄照片51张，包括：1、位于负一层的消防控制室，含室内设备情况、贴于墙上的消防工作人员操作证、管理及应急程序、消防应急方案、三级防火网络图、三级防火责任网络图、消防控制中心管理制度、岗位职责、值班制度、值班记录、火灾自动报警系统运行日登记表、员工岗位每日防火检查记录、消防安全管理手册、消防设备维修记录、消火栓检查表、消防报警处理单；2、位于负二层的水泵控制室、变电所、库房、保洁人员休息用房；3、一层智能控制中心；4、七层仓库；5、八层物业管理处。经质证，陆霏、朱怡然、银辉物业公司对此均无异议。
以上事实，有房屋所有权证、《无锡摩天360大厦前期物业服务协议》、《摩天360物业服务手册》、送货单、银行凭证、销售定单、房屋内部照片、视频、《摩天360大厦物业管理用房一览表》、《客服前台工作日志》、《摩天360大厦外墙清洗工程合同》、发票、《工程材料出库单》、《物业运行收支报表》、《蚊虫消杀温馨提示》、《卫生消杀计划》、消防安全照片、现场勘查笔录及照片以及当事人的陈述在卷佐证。
原审法院认为：陆霏与银辉物业公司签订的《无锡摩天360大厦前期物业服务协议》系双方的真实意思表示，合法有效，双方应按约履行。关于朱怡然、陆霏的各项诉讼请求，认定如下：1、诉讼中，银辉物业公司已明确摩天360大厦内现有物业用房的位置、面积，陆霏、朱怡然的相关诉讼请求已实现，故对此主张不予支持。根据物业服务合同的约定，银辉物业公司有义务对公共部位进行维护、修缮、服务与管理，包括物业用房，但撤销物业用房权属登记并登记在全体业主名下，可能涉及案外人权益，且并非物业服务合同的内容，故对陆霏、朱怡然要求银辉物业公司撤销其确认的物业用房的所有权证、将该些房屋变更登记至摩天360大厦全体业主名下的诉讼请求不予支持。2、物业服务协议中，并无银辉物业公司披露确认摩天360大厦消防设施的义务，且消防系统、设施较为复杂，故对陆霏、朱怡然要求银辉物业公司确认消防设施的诉讼请求不予支持。根据法院现场勘察的情况，银辉物业公司制作了消防值班记录、火灾自动报警系统运行日登记表、员工岗位每日防火检查记录、消防设备维修记录、消火栓检查表等台账，能够初步证明其履行了消防设施的日常检查、维护和管理义务，故对陆霏、朱怡然要求银辉公司履行上述义务的诉讼请求亦不予支持。物业服务合同约定，银辉物业公司有向公安部门及时报告火灾突发事件的义务，但并未约定报告火灾隐患，该义务应由银辉物业公司在存在火灾突发事件和隐患时才须向公安机关消防机构报告，现无证据表明摩天360大厦存在火灾突发事件和隐患，故对陆霏、朱怡然要求银辉物业公司报告火灾隐患的诉讼请求也不予支持。3、银辉物业公司提供的证据能够初步证明其履行了外墙清洗、消防演习的义务，陆霏、朱怡然主张银辉物业公司未履行义务，并未提供证据证明。关于在大堂设置前台接待、提供24小时接听客户热线、12小时接受来电、来访、问询、代办订花、订水、订票、安排会务、邮寄、叫车、提供雨伞的无偿服务的义务，陆霏、朱怡然也未提供证据证明其提出这些服务要求后银辉物业公司未履行。陆霏、朱怡然要求银辉物业公司今后继续履行上述义务的诉讼请求，也未届履行期限或条件，故这些诉讼请求均不予支持。4、银辉物业公司已公布2011年、2012年的物业管理费收支账目，且在诉讼中提供了所有的物业管理费收支账目，陆霏、朱怡然的请求已实现，故对其要求银辉物业公司向其公布物业管费收支账目的诉讼请求不予支持。5、陆霏、朱怡然称已更换窗帘、重新铺设地板和墙纸，导致损失的原始证据灭失，损失无法确定，责任在其自己，故对其据此要求银辉物业公司赔偿的请求不予支持。陆霏、朱怡然主张银辉物业公司未履行蚊虫消杀义务导致其生病等损失的请求，无事实法律依据，亦不予支持。
综上，原审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第七十一条之规定，判决：驳回陆霏、朱怡然的诉讼请求。诉讼费130元由陆霏、朱怡然负担。
上诉人陆霏、朱怡然不服原审判决，向本院提起上诉称：摩天360大楼存在消防通道被上锁、堆放杂物的情况，明显存在消防隐患，原审法院认定该事项非突发事件、也非消防隐患不妥，被上诉人未履行对消防设施及是否存在火灾隐患巡检的义务，原审仅以消防系统设施复杂、未约定披露义务为由，驳回其该项请求是错误的；对于上诉人居住的9楼房屋漏水，原审已查明为10楼防水老化所致，且被上诉人也认可漏水，其已通知原审法院证据保全，其赔偿损失请求理应予以支持；被上诉人并未完全披露物业用房位置、面积，一旦物业移交新的物业服务单位，其利益无法保障，原审法院以涉及开发商利益为由，不予追究对方的违约责任失当。综上，原审认定事实和适用法律均有误，请求撤销原判，改判支持其原审全部诉讼请求。
被上诉人银辉物业公司答辩称，陆霏、朱怡然过高和不合理的请求不应予以支持，其已履行了物业服务合同义务，要求维持原判。
本院二审查明的事实与原审法院已查明的事实一致。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人陆霏、朱怡然认为消防通道存在被人上锁、堆放杂物的情况，明显存在消防隐患，银辉物业公司应当向公安机关报告消防隐患的问题，因物业服务合同并未就此事项作出约定，且原审法院勘察中查明银辉物业公司已制作消防值班记录、火灾自动报警系统运行日登记表、员工岗位每日防火检查记录、消防设备维修记录、消火栓检查表等台账，故已能证明银辉物业公司已按约基本履行了消防设施的日常检查、维护和管理义务，陆霏、朱怡然要求银辉物业公司履行上述义务的请求无事实依据，本院不予支持。关于陆霏、朱怡然所在9楼房屋漏水的问题，银辉物业公司在接到报修后到现场查找了原因并修复完毕，陆霏、朱怡然要求赔偿更换窗帘、重新铺设地板和墙纸的损失，因陆霏、朱怡然未能提供具体损失数额的依据，故本院对该项要求赔偿损失的请求亦不予支持。原审中银辉物业公司已披露物业用房位置、面积，陆霏、朱怡然上诉认为银辉物业公司披露物业用房位置、面积不实，但就此主张陆霏、朱怡然未提供进一步证据，应承担举证不能的法律后果，故该项主张亦不能支持。综上，上诉人陆霏、朱怡然的诉讼请求均无充分的事实和法律依据，本院依法不予采信。原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费130元，由上诉人陆霏、朱怡然负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 谢 伟
审 判 员 陈丽芳
代理审判员 李 飒
二〇一四年四月二十八日
书 记 员 唐广征