上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第1814号
上诉人（原审原告、反诉被告）董鸿明，＊生，汉族，住＊＊＊。
委托代理人＊＊，上海贝通律师事务所律师。
委托代理人＊＊，上海贝通律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）上海长野服饰有限公司，。
法定代表人＊＊，总经理。
委托代理人＊＊，公司员工。
上诉人董鸿明因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2013）徐民四（民）初字第3749号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月9日受理后，依法组成合议庭，于2014年8月5日公开开庭审理了本案。上诉人董鸿明之委托代理人＊＊＊＊、被上诉人上海长野服饰有限公司（以下简称长野服饰）之法定代表人庄丹红及委托代理人＊＊＊＊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，案外人朱X为上海市宝庆路X号底层（197.9平方米）、二层南中间（45.7平方米）、西中间（2.4平方米）房屋所有权人。朱X于2010年3月1日出具证明，将上述房屋底层东北间（约5平方米）及过道间（约13平方米）的门面房（以下简称系争房屋）交由董鸿明对外经营、出租、管理，所得全部收益归董鸿明。2012年12月2日，董鸿明与长野服饰分别作为甲、乙方签订租赁合同，甲方将系争房屋出租给乙方用于服装等经营，租赁期限自2013年1月1日起至2014年12月31日止；每月租金为人民币（下同）8，000元，每三月结算一次，先付后租，乙方应在每1、4、7、10月1日前将该三个月租金支付甲方；乙方在签订本合同时向甲方支付押金8，000元，租赁期结束后15日后无息返还乙方，不计利息。租赁期限内，乙方必须保证过道间房屋过道畅通，不用电灶烧饭，不在店内睡人过夜，乙方必须合法经营，不得违反国家消防、治安、食品卫生和建筑等有关法规，否则造成一切后果均由乙方承担。乙方应遵守社会公德和保持环境整洁，注意协调邻里关系，发生纠纷自行负责调处。承租方不按时交付租金的，出租方可以提前终止合同，收回房屋。除本合同第七条外，甲乙双方不得提前终止合同，如乙方有第七条规定之一情形，视为乙方提前终止合同，须承担赔偿甲方贰万元之责任；合同期内，如甲方违约，则应赔偿乙方因此产生的相关费用。当日，长野服饰向董鸿明支付定金8，000元。同年12月16日，长野服饰向董鸿明支付2013年1月至3月租金共计24，000元。
原审还认定，租赁合同签订后，长野服饰向案外人李诚平支付转让费25，000元，对系争房屋进行装饰、装修，经营服装。后因系争房屋三楼业主装修需进出系争房屋，使得部分地板磨损，董鸿明与长野服饰协商一致减少收取2013年7月至9月的部分租金，长野服饰于7月1日支付三个月租金共计18，000元，董鸿明并答应长野服饰待三楼装修完毕后给予修复系争房屋地板。同年7月下旬至8月上旬某日，下大雨，长野服饰的营业员发现系争房屋过道间内天花板及东北角的落水管漏水，地面的窨井泛水，天花板上的一排装饰灯掉落。之后，长野服饰停业数日。同年9月13日，申城下特大暴雨，系争房屋过道间天花板及东北角的落水管发生较大渗漏，过道间地面积水，影响营业。之后，长野服饰的法定代表人庄丹红与董鸿明协商，要求其承担责任。同年10月1日，董鸿明给庄丹红发短信，要求支付房租。之后的半个月，双方通过短信联络，庄丹红表示系争房屋地板、墙面浸水、受潮，部分库存服装被淋、受潮，严重影响营业，只能抛货贱卖，要求董鸿明维修系争房屋；董鸿明要求庄丹红支付第四季度房租，同意待三楼业主装修完毕后给予系争房屋调换地板，不同意其他要求。同年10月31日，董鸿明诉至法院，要求判令：1、确认房屋租赁合同于2013年12月13日解除；2、长野服饰支付2013年10月1日至12月13日的租金共计19，355元；3、长野服饰支付违约金20，000元；4、长野服饰赔偿防盗门损坏维修费230元（该项诉请于审理中撤回）。同年11月27日，长野服饰发房屋退租通知书给董鸿明，称鉴于系争房屋三楼装修发生大面积渗水和漏水，造成我方服装库存损失和停业损失，你方未能妥善维修房屋，造成房屋处于被损坏状态，未能正常营业，自本通知函发之日起，房屋租赁合同终止，你方应于收到本通知起5日内退还押金8，000元，赔偿库存损失、停业损失6，000元，店面转让费损失20，000元。原审审理中，董鸿明确认于2013年12月13日收回系争房屋。
原审第一次庭审后，上海市徐汇区人民法院于2013年2月27日至系争房屋现场察看，见底层东北间已由他人进行装修，过道间东南角有一个窖井，窖井上方系宝庆路X号整幢房屋的排雨水管，该雨水管由三层朝北晒台通往底层窖井。
原审另认定，据相关新闻报道，2013年9月13日下午，上海市防汛指挥部发布暴雨红色预警，申城约40多条道路出现积水情况。
原审认为，租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案房屋租赁合同的租赁标的为系争房屋，系争房屋至2013年11月27日时，始终由长野服饰占用、经营，长野服饰已享受了租赁物的使用、收益目的，故应当支付对价，即房屋租金。出租人除应保持租赁物适于约定的使用、收益外，对租赁物还有修缮的义务。租赁期间，两次暴雨后，系争房屋出现比较严重的渗水、漏水、积水，影响到承租人的经营活动，虽然下暴雨系自然原因侵害，但不能免除出租人及时维修、恢复系争房屋至正常使用、收益状态的义务。本案中董鸿明在渗漏水发生后，未能尽到该义务，故该段期间的租金应予相应减少。具体数额由法院酌情确定。渗漏水发生后，董鸿明怠于履行修复义务，长野服饰也不愿意继续使用系争房屋，双方同意终止租赁合同，并无不当，本案租赁合同由法院判令解除。因长野服饰暂停支付租金发生在漏水事件之后，在董鸿明未对系争房屋进行维修并修复的前提下，长野服饰享有后履行抗辩权，故不支付租金并不构成违约，董鸿明要求长野服饰承担违约金，法院不予支持。
系争房屋为老式洋房，有相当历史。作为需要将老洋房底层过道间装修进行服装经营的，承租人应于签订租赁合同前对房屋结构、状况，是否适合用于经营等情况进行充分了解及评估，以降低、减小因承租的房屋存在瑕疵可能影响经营的商业风险，该房屋在通常情况下不发生漏水，在无证据证明落水管存在堵塞等情况下，因自然原因发生渗漏水造成的损失，出租人无法预料亦不存在过错，故长野服饰遭受的损失，应由其自行承担。
租赁合同约定，租赁合同结束后15日内返还押金，长野服饰要求董鸿明退还租赁押金，符合合同约定，法院予以支持。
原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十一条之规定，于二○一四年六月十六日作出判决：一、董鸿明与长野服饰关于本市宝庆路X号底层东北间及过道间的租赁合同解除；二、长野服饰于判决生效之日起十五日内向董鸿明支付2013年10月1日起至11月27日的房屋租金8，000元；三、董鸿明于判决生效之日起十五日内返还长野服饰租赁押金8，000元；四、驳回董鸿明的其余诉讼请求；五、驳回长野服饰的其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计475元、反诉案件受理费762元，合计1，237元，由董鸿明负担485元，长野服饰负担752元。
判决后，董鸿明不服，上诉于本院，诉称：上诉人将房屋完好交付被上诉人，虽因不可抗力侵袭致房屋当时使用产生障碍，但并不影响房屋的后续使用，被上诉人应支付占用期间的使用费；被上诉人拒付租金，构成违约，应当依约支付违约金，故要求二审法院撤销原审判决主文第二、四项，改判被上诉人支付2013年10月1日至2013年11月27日的租金15，182元及违约金20，000元。
被上诉人长野服饰辩称：房屋发生漏水，出租人对于租赁物有维修义务；上诉人拒绝修缮房屋在先，被上诉人有权行使后履行抗辩权，故不同意上诉请求。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，涉讼租赁合同于法无悖，双方均应恪守。作为出租人，董鸿明应保证租赁期间租赁物符合约定的用途。长野服饰主张租赁期间，因漏水致房屋天花板开裂、地板起泡，而董鸿明则认为虽有积水，但并未严重到影响到经营。本院认为，依据双方之陈述可以确定租赁期间房屋确有漏水现象发生，结合考虑当时的气象状况、长野服饰于涉讼房屋的经营项目，漏水对于长野服饰的经营客观上必有一定的影响。在双方对于维修义务没有约定的情形下，董鸿明作为出租人，理应承担相应责任，故其要求长野服饰全额支付租金，于理不合，本院不予支持。本院同时认为，长野服饰未依约支付租金事出有因，不构成违约，故董鸿明关于违约金之主张，亦难以成立。综上而言，董鸿明关于撤销原审判决主文第二、四项，改判长野服饰支付2013年10月1日至2013年11月27日的租金15，182元及违约金20，000元的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币479.60元，由上诉人董鸿明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 庞闻淙
审 判 员 叶振军
代理审判员 蒋辉霞
二〇一四年九月十九日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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