广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终8494号
上诉人（原审原告）：刘淑娟，女，汉族，住广东省惠来县。
委托诉讼代理人：梁智航，广东宝慧（顺德）律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：李锦添，男，汉族，住湖北省安陆市。
委托诉讼代理人：刘志鸿，广东昊法�师事务所律师。
上诉人刘淑娟因与上诉人李锦添房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初3815号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
刘淑娟上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判李锦添须向刘淑娟支付违约金280500元；2.本案诉讼费、保全费全部由李锦添承担。事实和理由：（一）李锦添恶意抽走刘淑娟的房贷材料，导致按揭手续无法完成，该行为属于李锦添不履行协助刘淑娟办理申请银行按揭的行为，已经违反合同的约定，从而导致整个房屋所有权转移的手续无法顺利完成，李锦添应当承担违约责任。（二）签合同时是李锦添主动提出将过户的时间从2017年4月1日提前到2017年3月1日，并声称一个星期内能够领取房屋产权证，但是李锦添并没有如期拿到房屋产权证。（三）签订合同后，李锦添允许潜在的买家过来查看涉案房屋，李锦添的行为一直不尊重合同精神。（四）据刘淑娟了解，李锦添在与刘淑娟签订合同期间，其名下的位于狮山镇某花园的房产也在华润银行办理抵押以套取现金，但是被其妻于2017年2月20日向法院提起离婚后财产纠纷诉讼，要求对共同财产进行分割，2017年2月22日，李锦添的香格里拉花园的房产因该案被查封。因房产被查封，李锦添并未能收到抵押款，这就导致现金流紧张的李锦添陷入了困境。
针对刘淑娟的上诉，李锦添辩称，（一）因刘淑娟在银行有数次逾期还贷的记录，不能办理贷款，李锦添为了履行合同，于2017年2月28日向刘淑娟推介华润银行，说明李锦添积极履行合同。（二）双方签订合同中另约定的其他事项处将支付首付款提前至2017年3月1日，过户期限仍是2017�4月1日前，刘淑娟称李锦添主动提出过户时间从2017年4月1日提前至2017年3月1日与事实不符。（三）李锦添在2017年2月13日就将办理房产按揭手续的材料交给刘淑娟，至2017年2月28日刘淑娟尚未能成功办理房产按揭手续，原因是其个人信用出现问题，不存在李锦添耽误时间。（四）刘淑娟在2017年3月1日前没有支付首付款且在2017年3月7日通过中介明确不能履行支付首付款义务的情况下，根据合同的约定，李锦添书面通知刘淑娟终止合同。
李锦添上诉请求：1.撤销一审判决第二项，驳回刘淑娟该项诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由刘淑娟承担。事实和理由：（一）一审判决认定双方将首期款的支付时间及办理过户手续的时间一并提前至2017年3月1日前错误。签订《房屋买卖合同》时，李锦添表示首期楼款交付期限为2017年3月1日前，并不以办理过户为交付首期楼款�前提条件，2017年4月1日前仅为办理过户的期限。故李锦添、刘淑娟和房地产中介公司协商一致后在该《房屋买卖合同》其他约定部分将该条款变更为仅约定为刘淑娟于2017年3月1日前向李锦添支付首付，取消了该条款以办理过户为前提的条件限制。（二）根据合同约定，刘淑娟违反合同约定，未按时支付首期楼款，已构成违约，李锦添有权依合同约定解除合同。
针对李锦添的上诉，刘淑娟辩称，（一）涉案房产于2017年3月1日仍未赎出且涉案房产无法过户的情况下，双方当天就到银行办理了贷款手续，按照习惯应该是等到银行出具同贷书且李锦添赎回房屋后，双方在过户当天支付首期款。从李锦添的上诉状中可以看出，其要求刘淑娟在涉案房产尚未赎回的情况下支付首期款，而且还不能配合刘淑娟办理过户，这样的交易方式不符合交易习惯。（二）对于双方争议的首期款的支付时间，应当视为将办理过户手续及支付首期款一并提前至2017年3月1日前。既然李锦添的房屋在2017年3月1日前仍属于抵押状态，并不具备过户条件，因此李锦添以刘淑娟违反约定没有支付首期款为由解除合同是违反合同约定，应当承担违约责任。
刘淑娟向一审法院起诉请求：1.解除刘淑娟、李锦添签订的《房屋买卖合同》；2.李锦添返还刘淑娟已付的定金70000元；3.李锦添支付刘淑娟违约金280500元；4.本案诉讼费用由李锦添承担。
一审法院认定事实：位于佛山市南海区狮山镇松岗禅炭路901号保利冬语花园33栋2梯3502房于2017年2月15日登记权利人为李锦添。
2017年1月17日，刘淑娟（买方）与李锦添（卖方）在佛山市南海恋家房地产中介服务部的居间下签订《房屋买卖合同》，约定李锦添将涉案房产作价1870000元转让予刘淑娟，�行按揭付款：买方于2017年1月17日支付定金70000元，卖方须提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭，买方须于办理过户当天（2017年4月1日前）支付卖方首期楼款360000元，尾期楼款1440000元由银行直接划给卖方；若买卖双方不履行或不按时履行合同任意一条款，即视为违约：如卖方违约，应将所有的楼款全部退还给买方并将定金双倍退还给买方以及赔偿总楼款百分之十作为违约金；如买方违约，卖方将不退还买方所付定金，以及赔偿卖方总楼款百分之十作为违约金；任何一方恶意拖延办理手续进度，赔偿非违约方总楼价百分之十五作为违约金；该物业交易手续需在年月日前完成，因其中一方原因导致不能按时履行合同，则视为违约处理，非违约方有权不再履行合同并有权向违约方追讨违约金，如因房管局、银行、政府或不可抗力因素导致延迟，�时间相应顺延；三方另约定的其它事项：买方于2017年3月1日前给卖方首付，如果买方申请贷款金额较大，买方更改为其先生陈某龙名下，银行贷款不少于壹佰肆拾万，如果少于壹佰肆拾万合同终止；等等。
同日，刘淑娟支付定金70000元予李锦添。
2017年1月19日，李锦添缴纳了涉案房产的契税、印花税。
2017年2月10日，招商银行股份有限公司佛山分行营业部收取李锦添调用一级档案的押金5000元。同日，李锦添向行政服务中心申报不动产-
国有土地范围内买卖转移登记（共用宗）。
2017年3月12日，李锦添作出《房屋买卖合同终止通知》，主张刘淑娟未能履行合约，视为违约，合同终止，没收刘淑娟所付的定金并保留诉讼权。刘淑娟于当日收到上述通知。
查询时间为2017年3月21日的佛山市（南海区）房产查询证明显示涉案房产已办理预抵押登记，抵押权人为招商银行股份有限公司佛山分行。
刘淑娟于2017年3月21日提起本案诉讼。诉讼中，刘淑娟陈述因李锦添未结清银行按揭贷款、涉案房产没有达到过户条件，故其未向李锦添支付首期款；李锦添陈述其作出《房屋买卖合同终止通知》解除合同的理由为刘淑娟未能在2017年3月1日前给付首付款。
一审法院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。刘淑娟、李锦添及居间方于2017年1月17日签订的《房屋买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，各方均应按照合同约定履行义务。
关于刘淑娟、李锦添是否存在违约的问题。刘淑娟主张李锦添于2017年2月10日办理房产证属恶意拖延办理手续。经审查，刘淑娟、李锦添于2017年1月17日签订房屋买卖合同，李锦添于同月19日缴纳了涉案�产的契税、印花税，于2017年2月10日向行政服务中心申请办理涉案房产的权属证书，涉案房产于2017年2月15日登记权利人为李锦添。李锦添辩称2017年1月19日至2月10日期间向抵押银行领取预告登记证明书用于办理申领房产证的手续。考虑到实际操作过程中相关办理时间主要由银行决定，且2017年1月19日至2月10日除法定节假日外尚属合理期限，招商银行股份有限公司佛山分行营业部于2017年2月10日收取李锦添押金，李锦添于同日向行政服务中心申请办理权属证书，本案中未有证据反映李锦添恶意拖延办理手续，一审法院对刘淑娟的上述主张不予采纳。涉案合同在付款方式部分约定刘淑娟须于办理过户当天（2017年4月1日前）支付李锦添首期楼款360000元，在另约定的其它事项部分约定刘淑娟于2017年3月1日前给李锦添首付，结合涉案合同前后文，应理解为刘淑娟、李锦添将首期款的支付时间及办理过户手续的时间一并提前到2017年3月1日前。李锦添以刘淑娟未在2017年3月1日前支付首期款为由提出解除合同，但涉案房产至2017年3月21日仍处于抵押状态，不符合办理过户的条件，李锦添不享有单方解除权，其作出的解除合同意思表示不发生解除合同的效力。诉讼中，双方对过户时间产生分歧致使涉案合同无法继续履行，刘淑娟请求解除合同，一审法院予以支持。涉案合同并非刘淑娟或李锦添单方违约而解除，刘淑娟请求李锦添返还定金70000元，一审法院予以支持。同理，刘淑娟请求李锦添支付违约金280500元缺乏依据，一审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除刘淑娟与李锦添及佛山市南海恋家房地产中介服务�于2017年1月17日签订的《房屋买卖合同》中关于刘淑娟、李锦添权利义务约定的条款；二、李锦添应于判决发生法律效力之日起十日内返还定金70000元予刘淑娟；三、驳回刘淑娟的其他诉讼请求。案件受理费3278.75元、财产保全费2272.5元，合共5551.25元，由刘淑娟负担4056.25元，李锦添负担1495元。
本院二审期间，李锦添向本院提交《南海区房屋抵押注销证明书》《招商银行个人贷款还清证明书》。刘淑娟没有向本院提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，刘淑娟对李锦添提交的证据真实性无异议，本院对李锦添提交的证据的真实性予以确认。刘淑娟申请本院向珠海华润银行股份有限公司佛山分行调取贷款合同，以证明李锦添于2017年3月1日协助刘淑娟办理按揭手续，并调查以下内容：1.李锦添取走其协助贷款材料的时间，以证明李锦添的行�已经恶意违约；2.李锦添何时为其名下的位于佛山市南海区狮山镇某号房申请过抵押手续，银行是否同意抵押，以及未通过抵押的理由，以证明李锦添非常需要现金流。经审查，刘淑娟申请本院向珠海华润银行股份有限公司佛山分行调取以及调查的内容与本案的处理结果无关，本院对刘淑娟的该申请不予准许。刘淑娟向本院申请涉案房屋中介公司工作人员廖某勇、洛某枝出庭作证，以证明李锦添违反合同约定。经审查，即便上述人员出庭作证，亦无法证明刘淑娟主张的证明内容，故本院对刘淑娟的该申请不予准许。
经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。�事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法利益的除外”的规定，由于双方当事人均未对一审判决第一项提起上诉，本院对一审判决第一项予以维持。针对刘淑娟、李锦添的上诉，本案二审的争议焦点为：刘淑娟、李锦添是否构成违约。
本案中，刘淑娟与李锦添于2017年1月17日签订的《房屋买卖合同》约定刘淑娟须于办理过户当天（2017年4月1日前）支付卖方首期楼款360000元，而在合同尾部三方另约定的其它事项（对合同条款的修改、补充或附件内容）中手写“刘淑娟于2017年3月1日前给李锦添首付”，且该手写部分内容未提及过户时间，因此结合上述两条合同条款，应理解为双方已将刘淑娟支付首期楼款360000元的期限由办理过户当天（2017年4月1日前）变更为2017年3月1日前，且并未变更关于过户时间的约定。一审判决将上述条款理解为刘淑娟、李锦添将首期款的支付时间及办理过户手续的时间一并提前到2017年3月1日前，处理不当，本院予以纠正。刘淑娟至2017年3月1日尚未向李锦添支付首期楼款360000元，该行为已构成违约，现刘淑娟诉请李锦添向刘淑娟返还涉案房屋定金70000元，缺乏合同依据，本院不予支持。李锦添上诉主张其无需向刘淑娟返还定金70000元，有事实和法律依据，本院予以支持。一审判决李锦添向刘淑娟返还涉案房屋定金70000元，适用法律错误，本院予以纠正。由于刘淑娟未履行在先履行义务，向李锦添支付首期楼款360000元，因此李锦添2017年4月1日前未与刘淑娟办理过户手续并未构成违约，刘淑娟上诉主张李锦添向其支付违约金280500元，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，刘淑娟的上诉请求不能成立，应予驳回。�锦添的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初3815号民事判决第一项；
二、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初3815号民事判决第二项、第三项；
三、驳回刘淑娟的其他诉讼请求。
一审案件受理费3278.75元、财产保全费2272.5元，合计5551.25元，由刘淑娟负担。二审案件受理费7057.50元，由刘淑娟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑正坚
审 判 员 邱程辉
代理审判员 潘伟丹
二〇一七年十一月三日
书 记 员 覃心怡