江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第04433号
上诉人（原审被告）周建明。
委托代理人张春艳，江苏正文人律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王建民。
委托代理人刘军，江苏正盛律师事务所律师。
委托代理人胡嘉璐，江苏正盛律师事务所实习律师。
上诉人周建明因与被上诉人王建民房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院（2014）相民初字第01170号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2014年3月20日，周建明作为出卖方（甲方），王建民作为买受方（乙方），双方签订《厂房买卖协议书》一份，约定：“1、甲方将坐落于相城区黄埭镇旺庄村（春申路）冠新纺织科技（苏州）有限公司内一号厂房出卖给乙方。合计面积：6954.71㎡（土地依一号厂房为基准，从北围墙由北至南92.73米，西围墙由西至主马路中间45.97米，合计面积：4262.798㎡（土地6.4587亩）），经周建明同意，出卖给乙方，厂房及土地总价款为人民币16800000元整（大写人民币：壹仟陆佰捌拾万元整），但本价格不提供发票。2、甲方根据政府规划图纸施工，并在将房产证交付同时将厂房交付乙方。……4、乙方对该厂房及土地实地勘察，无质量异议。甲方保证所出卖的厂房及土地产权无他押权，瑕疵，如发生产权纠纷一切后果由甲方承担。……5、付款方式：①、甲、乙双方签订好合同并公证后，乙方支付给甲方预付款计人民币：600万元整（大写：陆佰万元整）。②、甲方将房产证交付乙方后，乙方在一个月内付合同款计人民币：800万元整（大写人民币：捌佰万元整）。③、在甲方将土地证交到乙方手里一个月之内付清余款计人民币：280万元整（大写人民币：贰佰捌拾万元整）。但甲方承诺乙方在房产证出来日期开始二年内办理好土地证。甲乙双方不可违反。……7、违约责任：本协议签订并公正后立即生效，甲、乙双方应共同遵守，如任何一方不履行本协议约定属于违约，违约方应承担违约金计人民币：300万元整（大写人民币：叁佰万元整）。不得违反。”。该协议签订以后，苏州市相城区黄埭法律服务所对此进行了见证，王建民于该协议签订当日支付周建明10万元，于2014年3月24日支付周建明390万元，共计支付周建明400万元。
在此之前的2014年1月28日，周建明作为买受方（乙方），冠新公司作为出卖方（甲方），双方签订《厂房买卖协议书》一份，合同的主要内容为：“1、甲方蒋坐落于相城区黄埭镇旺庄村（春申路）冠新纺织科技（苏州）有限公司内一、二号厂房、传室出卖给乙方。合计12242.23㎡。（土地依一、二厂房为基证，从北围墙南北92.73米、东围墙到西围墙85.45米，合计7923.78㎡（土地12.005亩）经公司全体股东同意，出卖给乙方，厂房及土地总价款为人民币26400000元整（大写：贰仟陆佰肆拾万元正）。甲方保证该房产的真实性，转让给乙方，之前的一切债权、债务与乙方无关。全有甲方承担。……3、说明：原冠新纺织双包给周建明一次性定价为24000000（贰仟肆佰元正）现甲方厂房过多，将多余的一、二厂房转卖给周建明。4、付款方式：经甲、乙双方协商决定，将一、二号厂房总额26400000元-扣除冠新纺织总工程款24000000元=结存2400000元，在办好房产证后付清余额（贰佰叁拾万元正）……”。2014年1月29日，冠新公司与周建明又签订补充协议一份，其中第2点载明：“在施工过程中，因甲方工程款拖延，甲方现同意补贴乙方借款利息费人民币壹佰万元正，此甲方补贴乙方利息一条协议不管甲乙双方那方出卖1号厂房，都无法改变贴息一条条款。但乙方已承诺施工期间不得向甲方索要工程款，直到办理房产证出来。房产证有乙方办理但所有费用有甲方承担。乙方办理房产证期限2014年9月16日之前交给甲方。所以乙方在2014年9月16日之前把房产证交到甲方，所以甲方已承诺乙方在1号厂房无出卖的情况下在2014年12月28日之前结清乙方在冠新纺织所有的工程款，但甲、乙双不管任何一方先出卖的1号厂房必须安购房人合同的付款方式相应的付给甲乙双方。如有任何一方违约，按违约金处理，不可抗力。”。
再查，2014年12月31日，冠新公司与苏州普迪柯新材料有限公司签订房屋租赁合同一份，约定冠新公司将其坐落于苏州市相城区黄埭镇潘阳工业园春申路993号的房屋，建筑面积1500平方米，出租给苏州普迪柯新材料有限公司，租赁期限自2015年1月1日至2017年12月31日。
上述事实，由王建民、周建明身份信息、王建民、周建明双方签订的《厂房买卖协议书》、周建明与冠新公司签订的《厂房买卖协议书》复印件、补充协议复印件、进账单、银行转账凭证、名称预先核准通知书、冠新公司与苏州普迪柯新材料有限公司房屋租赁合同复印件及双方当事人的陈述为证，原审法院予以确认。
王建民的一审诉讼请求为：周建明与案外人冠新纺织科技（苏州）有限公司（以下简称冠新公司）先签订《厂房买卖协议书》一份，约定周建明购买案外人冠新公司所有的一、二号厂房、传达室，该购买的对价为案外人冠新公司欠付周建明的工程款。后王建民与周建明就购买一号厂房进行协商。在周建明一再承诺就所购买的一号厂房可办理独立房地产双证的情况下，双方签订《厂房买卖协议书》，约定王建民以1680万元的价格购买上述一号厂房，协议签订以后，王建民通过银行转账的方式向周建明支付了预付款400万元。2014年4、5月份，王建民通过多方了解，得知基于行政管理的限制，涉案工业厂房及附着国有土地使用权是无法分割并对外转让的。故王建民周建明向王建民出售房屋系无权处分，双方签署的《厂房买卖协议书》应属于无效合同，请求判令：1、确认王建民、周建明于2014年3月20日签署的《厂房买卖协议书》无效；2、周建明返还预付款400万元整，并赔偿自2014年3月25日起至款项实际返还之日止、以中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息损失；3、本案诉讼费由周建明承担。
一审审理中，王建民主张基于周建明的无权处分行为，双方签订《厂房买卖协议书》无效，经原审法院法律释明，王建民变更诉讼请求为：1、解除王建民、周建明于2014年3月20日签署的《厂房买卖协议书》；2、周建明返还预付款400万元整，并赔偿以400万元为本金，自2014年3月25日（即其付款后的第2日）起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至款项实际支付之日止的利息损失；3、周建明承担本案诉讼费。王建民主张协议解除的理由为：1、双方签订的协议中，约定了周建明出卖的厂房及土地保证没有抵押，而现在有抵押权，侵犯了其权利，系周建明违约；2、双方协议中未约定房产证的交付时间，根据冠新公司与周建明的约定，冠新公司交付周建明房产证的时间为2014年9月16日前，且办证义务是由本案周建明来完成。现经王建民多次催促，周建明未交付房产证，周建明违反了其与冠新之间的约定，也就无法保证在王建民催告的时间内办理房产证。王建民要求周建明在一周内提供房产证，其是无法做到的，房产证、土地证无法办到王建民名下的话，严重影响王建民的实际使用，亦侵犯了王建民的权利。3、现在诉争厂房已经由冠新公司出租给了苏州普迪柯新材料有限公司，王建民要求厂房进行交付以及使用厂房的合同目的不能实现。综上，作为出卖方的周建明理应把一个完好的房屋交付给王建民，而现在房屋既没有房产证和土地证等两证，也不具备交付条件，且也没有实际交付，故周建明严重侵犯了王建民的实体权利，请求判如所请。
原审法院认为：出卖人因未取得所有权或处分权致使标的物所有权不能转移，买受人有权要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿。王建民、周建明于2014年3月20日签订的《厂房买卖协议书》系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律的禁止性规定，合法有效。2014年3月20日双方签订的《厂房买卖协议书》明确系周建明作为出卖方将冠新公司的一号厂房出卖给王建民，故对于周建明主张的代卖行为，原审法院不予采纳。关于双方之间的协议是否应当解除，原审法院认为，其一、原审法院、周建明双方签订协议时，周建明并未取得诉争厂房的所有权或处分权，截至一审法庭辩论终结前，周建明仍未取得房屋的所有权或处分权，故诉争厂房的所有权不能转移给王建民，王建民有权要求解除协议并主张损害赔偿。其二、事实上，周建明认可诉争厂房已经由冠新公司对外出租给了苏州普迪柯新材料有限公司。根据冠新公司与苏州普迪柯新材料有限公司的合同约定，租赁期限为2015年1月1日至2017年12月31日。周建明虽辩称房屋的出租不影响王建民、周建明买卖关系的成立，但事实上，现诉争厂房为冠新公司所掌控且出租，周建明也不能履行厂房交付的义务并转移所有权，双方之间的《厂房买卖协议书》也应当解除。其三、双方签订的上述协议第2条约定“甲方根据政府规划图纸施工，并在将房产证交付同时将厂房交付乙方”，双方在此处对于房屋的交付时间系约定不明。根据《中华人民共和国合同法》的规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。庭审中，周建明认可房产证尚在办理之中，在王建民交付了400万元款项之后，倘若长时间无法交付房产证而不能交付房屋，对王建民亦有失公允，原审法院综合考量法律效果及社会效果，认为王建民、周建明之间的《厂房买卖协议书》应当解除。合同解除以后，王建民支付给周建明的400万元应当由周建明返还王建民。因系周建明的原因致使双方之间的协议解除，王建民有权主张损害赔偿，现王建民主张自2014年3月25日起至款项实际返还之日止，以中国人民银行同期同类贷款利率计算利息损失，符合法律规定，应予支持。周建明另主张根据王建民的要求装修了房屋，要求王建民承担装修费用，但对此未明确提出反诉，本案中对此不予理涉，周建明可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第（四）项、第九十四条第（四）项，第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款及相关法律、法规的规定，原审法院判决：一、王建民与周建明于2014年3月20日签订的《厂房买卖协议书》解除。二、周建明于判决生效之日起十日内返还王建民400万元，并支付该款自2014年3月25日起至款项实际交付之日止，以中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息损失。一审案件受理费122600元，由周建明负担。
上诉人周建明不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、上诉人提交的2014年1月29日与冠新公司签订的补充协议可以证明上诉人取得诉争厂房的处分权，一审判决认定上诉人未取得所有权或处分权错误。2、一审如根据上诉人提交的书面证据无法认定上诉人是否取得诉争厂房的所有权或处分权，应当追加诉争厂房的所有权人冠新公司为第三人以查明案件事实。一审未予追加冠新公司为第三人即认定上诉人未取得诉争厂房的处分权，属于错误认定。3、一审判决既认定上诉人未取得所有权或处分权致使诉争厂房的所有权不能转移给被上诉人，又认定双方签订的《厂房买卖协议书》合法有效，属于自相矛盾。4、诉争厂房完全可以实现交付及转移所有权。事实上双方签订的《厂房买卖协议书》正在履行之中，上诉人已经根据被上诉人的要求对诉争厂房进行了装修，被上诉人亦签字认可。一审判决认定上诉人无法履行双方之间的《厂房买卖协议书》，该协议应当解除错误。如果王建民愿意按照合同支付违约金，承担违约责任，则同意解除合同。请求本院改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人王建民答辩称：上诉人虽与冠新公司签订了买卖协议，但是未获得房屋所有权。诉争房屋至今未取得房屋所有权证及土地使用权证。现诉争房屋已由冠新公司另行出租给他人，上诉人实际已无转移、交付诉争房屋的可能性，被上诉人无法实现合同目的，要求解除合同合法有据，请求本院维持原判。
二审中，上诉人周建明向本院提供苏州市相城区城建档案馆对于涉案房屋建筑工程档案的接收证明书、单位工程竣工验收证明书等材料一份，以证明涉案房屋的所有建设手续均已结束，已具备领取房屋产权证的条件。
二审中，被上诉人王建民向本院提供不动产登记查询记录一份，载明冠新公司所建造厂房的土地使用权存在6条不动产查封记录：1、苏州市姑苏区人民法院轮候查封，查封日期：2016年3月22日至2019年3月21日；2、苏州市相城区人民法院轮候查封，查封日期：2016年3月17日至2019年3月17日；3、苏州市吴中区人民法院查封，查封日期：2015年5月27日至2018年5月26日；4、苏州市吴中区人民法院查封，查封日期：2015年5月27日至2018年5月27日；5、苏州市吴中区人民法院查封，查封日期：2014年9月2日至2016年9月1日；6、苏州市吴中区人民法院查封，查封日期：2014年1月16日至2016年1月15日。以证明涉案厂房权利有瑕疵，周建民无法实现交付并转移所有权。
周建民对上述证据发表质证意见为：对证据的真实性无异议，对该证据的证明目的不予认可。1、债权不影响所有权人对厂房土地所有权的处分。上诉人在得到所有权人冠新公司的授权同意后与被上诉人签订的厂房买卖协议是合法有效的。2、是被上诉人主动违约后造成上诉人资金困难。上诉人及冠新公司在资金发生困难时将部分厂房土地出让给被上诉人属合法有效的自救行为，是被上诉人主动违约导致冠新公司债务增加，但并不影响上诉人与被上诉人的卖房协议效力。3、被上诉人在签订协议时已对上诉人的厂房土地属冠新公司所有，并对冠新公司作了了解，如果有缔约过错责任也应由被上诉人承担。4、被上诉人与上诉人签订协议后已对厂房进行了部分装修，表明其对购买的厂房土地无异议。5、关于办证问题，被上诉人在协议中明确了分两个阶段进行，并且约定有一定的时间限制，即第一阶段是将证办到冠新公司名下，第二阶段才是分割办证。
二审查明的其他事实与原审查明事实相一致，本院予以确认。
本院认为，王建民二审提供的冠新公司不动产登记查询记录证据来源合法，周建明对该证据的真实性不持异议，本院予以确认。该不动产登记查询记录能够证明涉案厂房的土地使用权于2014年1月16日开始即被法院查封并设置有抵押权人为苏州银行股份有限公司东渚支行的他项权，故涉案厂房的土地使用权存在权利限制，周建明在与王建民签订涉案厂房买卖协议书时，冠新公司及周建明对涉案厂房处于无权处分状态。
周建明二审所提交的涉案房屋建筑工程档案的接收证明书、单位工程竣工验收证明书等材料证据来源合法，王建民对其真实性亦无异议，本院予以确认。该证据虽证明了涉案厂房已通过竣工验收，但涉案厂房至今未办出房屋所有权证及土地使用权证，分割办证更无基础。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。周建明无法取得涉案厂房两证并进行分割办证，即无法将涉案厂房的所有权移转王建民，王建民的合同根本目的无法实现。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，周建明与王建民签订《厂房买卖协议书》时，虽对涉案厂房系无权处分，但该协议效力应确定为有效，王建民有权主张解除合同并损害赔偿，故原审判决确认双方的《厂房买卖协议书》解除并无不当。
涉案《厂房买卖协议书》约定付款方式为双方签订合同并公证后，王建民支付周建明预付款600万元。故王建民支付周建明预付款的前提是《厂房买卖协议书》须公证，但是《厂房买卖协议书》未得到有效公证，只是由苏州市相城区黄埭法律服务所进行了见证。王建民在支付400万元预付款之后未再支付余款200万元，系王建民核实涉案厂房存在权利瑕疵之后行使不安抗辩权的行为，阻却违约责任。周建明上诉要求王建民承担违约责任后再解除合同，依据不足，本院不予支持。另，周建明主张王建民承担装修费用，鉴于其一审未提起反诉，本院不予理涉，相关权利周建明可另行主张。
综上，周建明的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费122600元，由上诉人周建明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾雪蓉
审 判 员 周 军
代理审判员 沈维佳
二〇一六年四月十三日
书 记 员 赵 俊