四川省都江堰市人民法院民 事 判 决 书（2017）川0181民初3367号原告：徐天福，男，汉族，1966年2月21日出生，住四川省资阳市安岳县姚市镇。委托诉讼代理人：李金瑞，四川信守律师事务所律师。被告：四川尚都实业股份有限公司。住所地：四川省都江堰市玉堂镇。法定代表人：黄义德，系经理。委托诉讼代理人：宋刚勇，四川重德律师事务所律师。委托诉讼代理人：王莹洁，四川重德律师事务所律师。原告徐天福诉被告四川尚都实业股份有限公司（以下简称尚都公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月1日受理后，依法适用简易程序对本案进行公开开庭审理。原告徐天福及其委托诉讼代理人李金瑞，被告尚都公司的委托诉讼代理人宋刚勇、王莹洁到庭参加诉讼。诉讼中双方申请和解30天，但未能达成一致意见。本案现已审理终结。原告徐天福向本院提出的诉讼请求：1、解除2015年7月21日，原、被告签订的商品房买卖合同；2、被告返还原告购房款77万元，并支付违约金按77元/日计算至2017年6月30日为14052.50元及6月30日至实际交付日的违约金；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年7月21日,原、被告签订商品房买卖合同，约定由原告购买被告开发建造的位于都江堰市玉堂镇尚都路3号的一套面积为35.05平方米的铺面商品房，该房屋总价款为77万元（其中2万元为定金），合同还约定交房日期为2016年12月31日之前。合同签订后，原告如约向被告支付购房款77万元，被告向原告出具了收据，被告向都江堰市房产交易所办理了预告登记。但是合同约定的交房日期到后，超过交房日期被告却迟迟未能向原告交付此房屋。直至今日，被告一直违反合同约定，未履行交房义务，导致原告的入住权利无法实现。并且，经原告到都江堰市不动产登记中心了解，被告出售给原告的房屋处于抵押状态，亦没有进行不动产登记备案。双方在合同第十二条中约定：出卖人逾期超过90日未能交房的，买受人有权解除合同，并按买受人累计已付款的每日万分之一向买受人支付违约金。综上，由于被告的严重违约，侵犯了原告的合法权益，故诉至本院。被告尚都公司辩称：1、被告没有存在违约行为，合同的第14条第三款第二项明确约定买受人委托出卖人专项维修资金、契税、物业费用和其他相关税费等费用，在结房的同时，将上述费用全部交给出卖人。现在买受人除房款外没有缴纳其他任何费用，被告有权行使同时履行抗辩权，在原告缴纳以上款项时，被告具备立即交付商品房的客观条件；2、合同第十条约定为交房条件为房屋取得规划验收合格证，房屋具有面积实测报告，涉案房屋规划验收的合格的时间为2015年12月4日，实测报告为2015年12月17日，说明涉案房屋已经具备交付的条件；3、原告不接受房屋的原因，是原告自身造成的。被告也多次通知其收房，其拒绝收房。4、被告承认没有书面的通知过原告收房，但未履行书面通知仅是合同的瑕疵，不构成根本违约，原告解除合同的主张，不应该得到支持；5、根据最高人民法院审理商品房买卖合同的司法解释的相关规定，原告对合同的履行具有附随义务，本着诚实守信的原则，进行书面的催告，而原告并未履行上述义务，因此我们认为违约的是原告。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2015年7月1日，徐天福（乙方）与尚都公司（甲方）签订《尚都外滩新天地商品房定购协议》（以下简称：定购协议），约定：1、乙方自愿向甲方认购尚都外滩新天地30幢1单元1楼03号商品房，该商品房建筑面积共35.05平方米，单价为25888元/平方米，总金额为907374元。2、乙方同意签署本认购书时，支付20000元作为定金，定金在乙方按本认购书约定履行完成全部义务后抵作购房款。3、乙方须于2015年7月25日前一次性付清全部房款770000元，并签署《商品房买卖合同》。4、乙方已阅读并理解、同意甲方在尚都外滩新天地营销中心公示的各项文件、证书、重要提示、《尚都外滩新天地前期物业管理服务协议》、《尚都外滩.新天地业主临时管理规约》、《商品房买卖合同》和《尚都外滩.新天地商品房买卖合同补充协议》及其附件等样板条款，并同意完全按该样板条款签署上述各合同，不再变更、增加或减少任何条款。上述《定购协议》签订当日，徐天福即向尚都公司支付购房定金20000元。二、2015年7月21日，徐天福（买受人）与尚都公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：1、徐天福购买尚都公司位于都江堰市玉堂镇尚都路206号外滩新天地（预售许可证号：1289）30幢1单元1层3房号，用途为商业，住宅类型为普通，建筑面积为35.05平方米，单价为21968.62元/平方米，总价款770000元。2、交付条件：①、出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。②、该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房的面积实测报告。3、逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的。按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加。（1）逾期在90日之内，自第十条约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金（该违约金比率应当不小于第九条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日（该日期应当与第1项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。4、交接手续：该商品房达到第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十条约定的证明条件，并满足第十条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十条约定的其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。上述《商品房买卖合同》签订后，徐天福于当日向尚都公司交纳了购房款770000元（包括已交纳的定金20000元），尚都公司亦向徐天福出具相应收据。三、尚都公司提供《竣工验收报告》显示，案涉房屋所在的30号楼验收合格。2015年12月17日，成都古堰房地产评估咨询有限公司出具的《房屋面积测绘》报告显示案涉房屋的实测面积为35.10平方米。2017年2月27日，尚都公司取得初始登记证书【证号：川（2017）都江堰市不动产权第0003308号】。庭审中，徐天福表示尚都公司销售人员已口头告知其本人可以交接房屋。另徐天福表示案涉房屋没有缴纳契税。上述事实，有原、被告身份信息，定购协议，商品房买卖合同，收据，房屋面积测绘报告，竣工验收报告，初始登记证明等证据在案作证，本院予以确认。本院认为，一、关于《商品房买卖合同》的效力。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。”之规定，原、被告双方签订商品房买卖合同系真实意思表示，亦不违反相关法律法规的禁止性规定，故应为有效合同。二、关于被告尚都公司未向徐天福发出书面接房通知的行为是否能导致合同解除的问题。1、根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”以及第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，虽然尚都公司没有按照商品房买卖合同的约定书面通知徐天福交接房屋，但尚都公司已口头告知可以交接房屋，可视为尚都公司已履行其告知义务。徐天福在被告知可以接房后未接房，由此产生的法律后果应由徐天福自行承担，不能认定双方约定的解除合同条件已成就。2、根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，案涉房屋已竣工验收，尚都公司已取得初始登记证书和相关证明文件，并不属于不能实现合同目的情形，故本院对原告的诉请不予支持。三、关于徐天福主张案涉房屋存在抵押的问题。对此，在尚都公司表示案涉房屋没有抵押的情况下，徐天福未提供相应证据作证，且徐天福亦表示抵押系在不动产登记中心了解，也不是主张解除合同的主要理由，故本院对原告主张房屋存在抵押的事实，不予采信。四、关于徐天福主张尚都公司未提供消防验收合格证的问题。对此，本院认为，案涉房屋已竣工验收，尚都公司已取得初始登记证书和相关证明文件。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，商品房买卖合同中双方对此未作明确约定，徐天福也未举证案涉房屋未通过消防验收，故本院对原告该项主张不予采信。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告徐天福的诉讼请求。案件受理费11641元，减半收取5820.5元，由原告徐天福负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五内提出上诉，并应当按照对方当事人人数或代表人人数递交上诉状副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 田 丹二〇一七年十一月二十一日书记员 闵琮盛