辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽01民终12418号
上诉人（原审被告）：沈阳锦泉蓝湾房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈北新区杭州路190-5号6门。
法定代表人：柏林，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王昱，辽宁百联律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张静，女，1988年1月17日出生，汉族，该公司工作人员。
被上诉人（原审原告）：刘文山，男，1951年1月4日出生，汉族，住沈阳市沈河区。
委托诉讼代理人：刘琳（刘文山女儿），女，1978年4月9日出生，汉族。
上诉人沈阳锦泉蓝湾房地产开发有限公司（以下简称“锦泉蓝湾公司”）因与被上诉人刘文山商品房预售合同纠纷一案，不服沈阳市沈北新区人民法院（2017）辽0113民初5951号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月28日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
锦泉蓝湾公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人刘文山的各项一审诉讼请求，或将本案发回重审；2.被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、当事人双方仅签订了《认购预定书》（预约）、没有签订《商品房买卖合同》（本约）。因此，一审人民法院判令上诉人支付“逾期交房违约金”显然混淆了预约与本约的法律性质，属于认定事实和适用法律错误。二、当事人双方在《认购预定书》中没有约定逾期交房违约金及其计算方法，被上诉人的一审诉讼请求也不是要求支付逾期交房违约金。因此，一审人民法院判令上诉人支付“逾期交房违约金”，没有合同依据、超出诉讼请求。三、一审法院认为由于《民法总则》在本案审理期间生效，因此被上诉人不存在超出诉讼时效情形，属于适用法律错误。四、被上诉人主张的延迟入住损失不仅没有合同依据，而且缺乏合法有效的证据加以证明。故，请求二审人民法院依法驳回。如上所述，当事人双方之间仅存在预约合同关系、不存在《商品房买卖合同》关系，因此，被上诉人主张延迟入住损失没有合同依据。同时，被上诉人在一审过程中并未提供任何证据证明其所主张的损失已实际发生，请求的金额也是其依据所谓的“行规”推算的、没有合法依据。因此，上诉人认为一审诉讼请求不能成立，请求二审人民法院依法驳回。
刘文山辩称，一审法院认定基本事实清楚，适用法律正确。一、《认购预定书》主观上是双方当事人买卖商品房的真实意思表示，客观上符合《司法解释》的规定，所以具有《商品房买卖合同》的效力。二、被上诉人刘文山请求法院判令上诉人锦泉公司支付商品房迟延入住损失34,348元于法有据。三、被上诉人刘文山向人民法院主张权利的时间并未超出诉讼时效期间。本案被上诉人刘文山主张的迟延入住损失是连续性的债权，不能要求当事人对每一个债权分别请求，或者每满两年就主张一次权利，这与节约诉讼成本、提高诉讼效率的司法改革精神是相悖的。因此，被上诉人刘文山在得知锦泉公司取得了《商品房预售许可证》，双方就赔偿迟延入住损失金额无法达成一致的情况下，再向法院主张自己的权利，符合普通民众对于此类债务的认识和处理。另，本案一审期间《民法总则》已生效，诉讼时效已变更为3年，此立法目的就是延长诉讼时效期间以更好地保护债权人的合法权益。综上，本案不存在超出诉讼时效的情形。
刘文山向一审法院起诉请求：1.要求被告支付逾期交房违约金34,348元（以218,085元为基数，日利率为0.015%，自2014年8月31日至2017年8月2日止）；2.本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2013年8月28日，原、被告签订《城建﹒锦泉蓝湾认购预定书》，约定原告认购被告开发的“城建﹒锦泉蓝湾”项目一期A2栋1单元17层3号房屋，建筑面积46.9平方米，单价为4650元/平方米，房屋总价款为218,085元，其中买受人于签署认购预定书时给付2万元订金，并于2013年9月10日前一次性支付剩余房款198,085元，买受人应在接到通知后七日内与出卖人签署《商品房买卖合同》。此外，双方约定出卖人于2014年8月30日前交付房屋。另查，被告于2015年电话通知原告签署《商品房买卖和同》，原告因被告未取得合法许可资格而未与被告就签署合同达成一致，也未办理收房手续。2017年3月24日，被告取得诉争房屋所在项目的《商品房预售许可证》。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律效力。本案中，原、被告签订的《城建﹒锦泉蓝湾认购预定书》系双方真实的意思表示，且被告在诉讼前已经取得预售许可证明，该预定书合法有效。双方均应按照协议内容履行相应义务、承担相应责任。原告已经按照协议约定向被告交付全额购房款，被告未在约定交房日期即2014年8月30日前将标的物商品房交付原告使用，应承担相应的违约责任。原、被告双方关于逾期交房违约责任约定不明确，但原告主张违约金计算标准过高，本院予以酌减，参照中国人民银行同期同类贷款利率，违约金数额认定为以已付购房款218,085元为基数，自2014年8月31日计算至2017年8月2日，计算为30,282.45元（218085元*0.0475/365天*1067天）。关于被告提出的诉讼时效抗辩主张，鉴于本案审理期间，《中华人民共和国民法总则》已生效，原告诉求依据《民法总则》规定，不存在超出诉讼时效情形，故对于被告的抗辩主张，本院不予认可。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、被告沈阳锦泉蓝湾房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后二十日内给付原告刘文生逾期交房违约金30,282.45元；二、驳回原告刘文山其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费660元，减半收取330元，由被告沈阳锦泉蓝湾房地产开发有限公司承担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力。上诉人锦泉蓝湾公司与被上诉人刘文山签订的《城建﹒锦泉蓝湾认购预定书》系双方当事人真实意思表示，内容并未违反法律行政法规强制性规定,应为有效。双方应按照该《认定预定书》约定履行各自的权利义务。上诉人已收取涉诉房屋全部购房款，但未按约定与被上诉人签订《商品房买卖合同》及向被上诉人交付房屋，究其原因，未签订《商品房买卖合同》系由于上诉人未如期取得预售许可证明所致，未交付房屋系由于双方对逾期交房对被上诉人造成的损失未能协商一致所致，总之，从现有证据来看，导致双方的预定书未能如约定履行的原因，并非由于被上诉人的原因，而是由于上诉人的违约行为所致，故上诉人应承担相应的违约责任。
关于上诉人提出双方仅签订了《认购预定书》、没有签订《商品房买卖合同》，故不应承担“逾期交房违约金”责任的主张，根据《认购预定书》中的约定，双方已明确约定了交付期限，上诉人应否承担“逾期交房违约金”责任并不以是否订立了《商品房买卖合同》为必要唯一前提条件。上诉人违反了预定书中的交付期限，向被上诉人交付房屋，应承担逾期交房的违约责任。关于逾期交房违约金标准的确定问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”本案中，考虑到刘文山的诉讼请求、双方未能订立正式商品房买卖合同、上诉人未近期交付房屋的原因，又鉴于一审法院确定上诉人按被上诉人已付购房款的中国人民银行同期同类贷款利率作为违约金数额计算标准，已低于上述司法解释规定的租金标准，故尽管预定书中对于逾期交付房屋违约金没有约定，但一审法院对此的认定并无不当，被上诉人对此亦未提出异议，故本院予以确认。
至于上诉人提出被上诉人的诉讼请求超过诉讼时效的问题，因上诉人逾期交房的违约行为至今仍在持续之中，并未超过诉讼时效的规定，亦未超出《民法总则》的规定期限，故对其该主张，本院不予支持。
综上所述，锦泉蓝湾公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费660元，由上诉人沈阳锦泉蓝湾房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 贾宏斌
审判员 姜会军
审判员 韩彩霞
二〇一七年十二月十一日
书记员 王潇潇
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。