中华人民共和国
北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0105民初65697号
原告：林佐华，男，1963年9月10日出生，国籍：加拿大，无业，住北京市朝阳区。
委托代理人：张杰，北京市炜衡律师事务所律师。
委托代理人：耿云曌，北京市炜衡律师事务所律师。
被告：辽宁融达新材料科技有限公司，住所地辽宁（营口）沿海产业基地新联大街东1号。
法定代表人：ＸＸ琳，总经理。
委托代理人：黄昆，辽宁睿智律师事务所律师。
原告林佐华（英文名：LINZUOHUAJOSEPH，以下简称原告）与被告辽宁融达新材料科技有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张杰、耿云曌，被告委托代理人黄昆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付2017年6月1日至2017年7月28日的租金144723元（每月76166元/30天*58天，原告仅主张144723元）以及逾期支付租金的滞纳金（依据合同第九条第一款，应该在2017年5月31日前支付6月至8月的租金，以144723元为基数，按照日千分之五的标准从2017年6月1日计算至实际支付之日止），被告已经支付的押金152332元不予退还。事实和理由：2016年11月15日原告与被告、北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）签署《房屋租赁合同》，租赁标的：原告所有的北京市朝阳区姚家园路105号观湖国际大厦1座X室（以下简称涉案房屋）及其家具和设备，建筑面积：235.57平方米，租赁期：2016年11月15日至2018年11月30日止。租金每月76166元，付款方式：三个月一付。被告应向原告支付租赁房屋押金152332元，被告交纳的租赁押金不能冲抵租金和其他费用。被告应按本租约的三、四、五条款规定按时交纳租金、押金和各项费用。逾期交纳租金，每日按0.5%加收滞纳金，否则原告有权以书面通知方式解除合同，此时被告所交纳押金不予以返还。被告如在租赁期内由于非原告原因违背租约而提前中止合同或解除合同的，被告提前两个月通知原告，并按本合同规定正常交纳每月的租金和其他应付费用，此外被告交纳的押金（即贰个月的租金）将作为损失违约金不予以退还。2016年11月17日被告办理入住，原告于2016年11月16日、2016年11月31日、2017年2月28日收到被告委托张宏伟支付的共计609328元，其中押金152332元，2016年12月1日至2017年5月31日的租金456996元。被告应于2017年5月31日之前交纳6至8月租金，虽经原告多次督促，被告一直未支付，2017年7月28日被告办理了腾退，2017年6月1日至2017年7月28日期间租金至今未交纳。被告已经严重违约，依法应当承担违约责任，为保护原告的合法权益，现依法向法院提起诉讼，望准所求！
被告辩称，原告主张的逾期房租、滞纳金及不予退还押金的诉请没有事实及法律依据。原告诉请要求被告支付2017年6月1日至2017年7月28日的租金144723元及逾期滞纳金，并不予退还己付押金。对此被告认为，虽然双方在签订的合同中约定，被告交付的押金不能冲抵租金和其他费用。但是，该份合同是由对方提供的版本，该条款为格式条款，其内容明显加重了被告付款的义务。因此，根据《合同法》第40条的规定，该条款无效。又因根据市场交易习惯，押金本身是针对租金能否按时给付的一种保障，当租金不能按时给付时即可抵顶租金。被告已向原告支付了押金152332元，完全可以抵顶欠付的租金及滞纳金。据此，原告主张的逾期房租、滞纳金及不予退还押金的诉请没有事实及法律依据。如上所述，原告的诉请没有事实及法律依据，恳请法院驳回原告的诉讼请求。在被告不予支付2017年6月1日至2017年7月28日期间租金及滞纳金的情况下，我方不再要求原告退还押金。
当事人围绕本反诉诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2016年11月29日，原告（甲方、出租方）、被告（乙方、承租方）和麦田公司（丙方、居间方）共同签订《房屋租赁合同》，约定：原告同意将涉案房屋及其家具和设备在良好状态下租给被告作办公用途，建筑面积：235.57平方米，租赁期：2016年11月15日至2018年11月30日止。2016年11月15日至11月30日为16天的免租期。租金每月76166元，付款方式三个月一付，由于被告需要用原告地址注册公司，第一次的租金被告应在2016年12月1日前交纳2016年12月1日到2017年2月28日三个月的租金。被告应向原告支付租赁房屋押金152332元，被告交纳的租赁押金不能冲抵租金和其他费用。被告如在租赁期内由于非原告原因违背租约而提前中止合同或解除合同的，被告提前两个月通知原告，并按本合同规定正常交纳每月的租金和其他应付费用，此外被告交纳的押金（即贰个月的租金）将作为损失违约金不予以退还。被告应按本租约的条款规定按时交纳租金、押金和各项费用。逾期交纳租金，每日按0.5%加收滞纳金，逾期超过5天的，被告必须在接到原告的付款通知后5天内补交（包括滞纳金），否则原告有权以书面通知方式解除合同，此时被告所交纳押金不予以返还。被告主张该份合同系由原告提交的格式合同，但未举证；原告对此不予认可，称系麦田公司提供的合同范本。
合同签订后，双方开始履行。原告向被告交付房屋，被告向原告支付了押金152332元以及6个月的租金456996元。
2017年6月12日，北京市炜衡律师事务所受原告委托向被告发出《律师函》，载明：“……按照合同约定，贵司应于2017年5月31日缴纳6至8月份三个月的租金，但是，贵司至今未予缴纳，已经逾期12天，超过合同约定的5天。虽经委托人多次督促贵司补交，但贵司至今未予缴纳。本所律师认为，依法签订的合同具有法律约束力，贵司迟延缴纳租金且拒不补交的行为已经构成严重违约，委托人有权解除合同并要求贵司支付滞纳金，同时，贵司所缴押金不予以返还。现本所律师再次郑重函告贵司：请贵司立即补交2017年6至8月份的租金228498元及滞纳金13709.88元（暂算至2017年6月12日，应算至实际交付之日）；否则，委托人将依法解除合同并通过诉讼等相关途径主张自己的权利。”
2017年6月19日，北京市炜衡律师事务所受原告委托再次向被告发出《律师函》，载明：“2017年6月12日，本所律师受委托人曾向贵司发函，督促贵司立即补交租金及滞纳金。但令人遗憾的是，贵司未予理睬。本所律师认为，贵司延迟缴纳租金且经催告仍拒不补交的行为已经构成严重违约，根据《房屋租赁合同》约定，委托人有权解除合同并要求支付滞纳金和没收押金。现本所律师郑重声明如下：1、立即解除双方《房屋租赁合同》并没收贵司房屋押金；2、请贵司立即腾退并将房屋恢复原状，否则，贵司除继续承担租金之外，还需支付每日1142.49元的滞纳金；同时，委托人有权通过各种途径维护自己的合法权益，包括采取各种措施强制贵司腾退。”被告认可于2017年6月22日收到该份函件，但称合同最终应为双方协商解除，被告与原告签订租赁合同的目的是为了注册多家公司，最后因为合同目的无法实现才解除了合同。原告对此不予认可，被告就此未举证。
就被告实际腾退房屋时间，双方均认可为2017年7月28日。
就原告主张合同于2017年6月22日解除，同时又主张被告支付租金至2017年7月28日，原告称“因为被告实际使用房屋至2017年7月28日”，坚持该项诉讼请求不变更。
就违约金，被告要求法院予以调整。原告则称，合同于2016年11月签订，租期为2年半，被告实际使用了8个月，原告有预期租金收益的损失和寻找下一家租户的时间成本损失，原告不认为违约金过高，且签订之时原告给了被告十五天免租期。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，《房屋租赁合同》系原、被告真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。
当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。现原、被告对于合同于2017年6月22日解除均无异议，本院予以确认。至于合同解除的方式，原告主张系因被告单方违约解除，并提交了相应的《律师函》；被告主张系双方协商解除，但未举证，故本院对于被告的主张不予采信，认定涉案合同系因被告违约，原告行使合同约定的单方解除权而解除。原告主张被告支付2017年6月1日至2017年6月22日期间的租金，本院予以支持，按照76166元/30天*22天计算租金数额为55855.07元。至于2017年6月23日至2017年7月28日期间的租金，因双方之间的房租租赁合同关系已解除，且被告腾退房屋的时间未明显超过必要限度，故本院对于原告相关诉讼请求不予支持。
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。原、被告在合同约定了逾期付款的违约金以及被告提前解约的违约金，但约定金额和比例较高，被告要求本院予以调整，本院予以支持。被告应付原告逾期付款和提前解约的违约金，本院根据合同期限、租金价格、免租期、被告实际承租时间以及被告逾期付款的金额、期间等因素，酌定为12万元。现原告要求不予退还被告交纳的押金152332元，本院予以支持。故抵扣上述两项违约金后，被告还需支付原告租金：12万元+55855.07元-152332元=23523.07元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款之规定，判决如下：
一、被告辽宁融达新材料科技有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告林佐华2017年6月1日至2017年6月22日期间的租金二万三千五百二十三元零七分。
二、驳回原告林佐华的其他诉讼请求。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5870元，由原告林佐华负担5481元（已交纳），由被告辽宁融达新材料科技有限公司负担389元（原告林佐华已交纳，被告辽宁融达新材料科技有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告林佐华）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 王 阳
人民陪审员 罗小灵
人民陪审员 史文军
二〇一七年十月三十日
书 记 员 王泉丁