西藏自治区拉萨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）藏01民终183号
上诉人（原审被告）雅鲁藏餐，经营场所拉萨市。
经营者次旺央金，女，藏族，西藏扎囊县人，经商，现住拉萨市。
委托代理人落桑，男，藏族，西藏扎囊县人，经商，现住拉萨市。
被上诉人（原审原告）拉萨中信物业管理有限公司，住所地拉萨市鲁固路15号（中信公寓）。
法定代表人杨俊峰，该公司总经理。
委托代理人许培资，西藏源尚律师事务所律师。
委托代理人辛建伟，西藏源尚律师事务所律师。
原审被告次旺央金，女，藏族，西藏扎囊县人，经商，现住拉萨市。
委托代理人落桑，男，藏族，西藏扎囊县人，经商，现住拉萨市。
上诉人雅鲁藏餐因与被上诉人拉萨中信物业管理有限公司（以下简称中信物业）、原审被告次旺央金房屋租赁合同纠纷一案，不服拉萨市城关区人民法院作出的（2016）藏0102民初70号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月19日受理后，依法组成由审判员索朗多吉担任审判长，审判员李静、苏加棠参加评议的合议庭，于2016年5月11日公开开庭进行了审理。上诉人雅鲁藏餐和原审被告次旺央金的委托代理人落桑、被上诉人中信物业的委托代理人许培资到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
中信物业在一审中诉称，2014年3月21日，中信物业与次旺央金签订《中信物业门面房租赁合同》，约定中信物业将位于拉萨市城关区鲁固路15号共68平方米的一套房屋出租给次旺央金，租金每月每套3100元，租期从2014年3月21日至2015年3月20日。在合同期满后，中信物业及时下发书面通知，要求各商户于2015年5月底之前将房屋清空交还，之后又组织人员对各门面房租户进行解释和劝说工作，要求其尽快搬出租赁房屋，但各商户均拒绝予以配合。依照双方所签订的《中信物业门面房租赁合同》第二条之约定，租赁期限已满，合同自然解除，次旺央金的行为已违反了双方合同约定。现中信物业为维护自身合法权益，故依法提起诉讼，请求法院依法判令：一、被告立即腾空并交还租赁房屋；二、本案诉讼费用由被告承担。
次旺央金、雅鲁藏餐在一审中共同辩称，首先，我希望可以继续租用该房屋三年至四年，在承租该房屋前支付了高额的转让费。其次，如果中信物业要解除租赁关系收回房屋，为�至今仍在向我收取房租和水电费。最后，中信物业发出的合同到期后不再续租并要求返还房屋的通知，我于2015年5月份已收悉，若非要我返还房屋，希望能将房屋转让费支付给我。
一审法院经审理查明，2014年7月29日，中信物业作为承租方即乙方与作为出租方即甲方的中国人民解放军成都军区房地产管理局拉萨办事处签订《军队房地产租赁合同》，该合同约定：“甲方自愿将位于拉萨市城关区鲁固路建筑面积730平方米，场地面积1300平方米的房屋出租给乙方，租赁用途为住宿、办公、商店、仓储，租赁期限自2014年5月10日起至2015年5月9日止，年租金为220500元。”该合同项下还就甲乙双方的义务、合同的解除及违约责任等事项进行了具体约定。2014年3月21日，中信物业作为出租方即甲方与作为承租方即乙方的次旺央金签订《中信物业门面房租赁合同》，该合同约�：“甲方出租给乙方门面房壹套（楼上楼下各壹间）68平方米，租赁期限为2014年3月21日至2015年3月20日一年，租金每月每套3100元。”该合同项下还就水电费的承担、卫生及转租等事项进行了约定。该合同落款处甲方附有中信物业的印章，乙方附有次旺央金的签字。2015年3月30日，中国人民解放军成都军区房地产管理局拉萨办事处及中国人民解放军西藏军区后勤部军交运输处向中信物业发出通知，该通知载明：“贵公司租赁我单位拉萨市鲁固路15号的部分门面房及场地（其中9间门面房你公司已转租给各商户经营），租赁合同将于今年5月9日期满。根据军队总政、总后和军委纪委后营（2015）78号《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》及军区要求，上述军用房地产在本期租赁期满后，我单位不再对外出租，需向有关部门移交。接此通知后，请贵公司及早处理相关事宜，租赁合同期满时，将承租的房地产完好地交还我单位。”2015年4月30日，中信物业向次旺央金等各门面房租户发出通知，该通知载明：“根据西藏军区后勤部军交运输处通知，门面房租赁合同于5月9日期满后，不在对外出租，需向有关部门进行移交，各租户接此通知后，及早处理相关事宜，务于5月底前将房产交给军区运输处。”该通知次旺央金已收悉，并在通知上签字予以确认。2015年12月31日，中信物业再次向次旺央金等各门面房租户发出通知，要求各门面房租户务必于2016年1月10日之前搬离，否则，将按军区要求采取法律途径收回门面房。双方的门面房租赁合同租赁期限届满后，次旺央金至今仍占有使用该租赁房屋。
另查明，军房租证（2014）成藏字第091122号军队房地产租赁许可证上载明：出租人为成都军区房管局拉萨办事处，承租人为中信物业，有效期限为自2013年1月1日至2015年5月9日。双方签订租赁合同后，中信物业作为承租方将房屋转租给次旺央金，并与次旺央金签订租赁合同的情况，作为出租方的中国人民解放军成都军区房地产管理局拉萨办事处对此知晓，且在合同租赁期限内并未提出任何异议。
再查明，次旺央金在租用涉案房屋后用作经营餐饮的场所使用，且办理了相应的营业执照，营业执照上名称为“雅鲁藏餐”，次旺央金为经营者，营业执照上载明的有效期为2009年9月10日至2013年9月10日，为此，经前往工商部门调查核实，证实执照到期后，次旺央金未及时办理营业执照的更换手续，但该字号至今并未注销，故一审法院依法追加“雅鲁藏餐”为本案的被告。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。中国人民解放军成都军区房地产管理局拉萨办事处与中信物业签订�《军队房地产租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，应受法律保护。合同签订后，中信物业作为承租人将上述合同中的部门房屋转租给次旺央金，并与次旺央金签订了《中信物业门面房租赁合同》，该合同的签订虽未经过中国人民解放军成都军区房地产管理局拉萨办事处的书面同意，也未按照上述《军队房地产租赁合同》中的约定报军队房地产管理部门审核备案，但从中国人民解放军成都军区房地产管理局拉萨办事处向中信物业发出的通知中可以表明，中国人民解放军成都军区房地产管理局拉萨办事处对于中信物业将房屋转租给次旺央金等各位商户的情况是明知的，且在中信物业和次旺央金的合同履行期间，一直未提出任何异议，故该《中信物业门面房租赁合同》应属有效，双方均应按照合同的约定全面履行各�的义务。另对于中信物业与中国人民解放军成都军区房地产管理局拉萨办事处签订的《军队房地产租赁合同》中约定的租赁期限为2014年5月10日至2015年5月9日，而中信物业与次旺央金签订的《中信物业门面房租赁合同》中约定的租赁期限为2014年3月21日至2015年3月20日，其转租合同的租赁期限起始日早于原租赁合同的起始日，对此，中信物业提交的军队房地产租赁许可证上载明的有效期为2013年1月1日至2015年5月9日，且经一审法院庭后调查核实后证实在该有效期内中信物业与中国人民解放军成都军区房地产管理局拉萨办事处的租赁合同一年一签，故中信物业与次旺央金签订的《中信物业门面房租赁合同》的租赁期限并未超过原租赁合同的租赁期限。现中信物业与中国人民解放军成都军区房地产管理局拉萨办事处所签订的《军队房地产租赁合同》期限届满前，中国人民解放军成都军区房地产管理局拉萨办事处以通知的形式明确告知中信物业不再续租，故合同双方约定的权利义务在租赁期限届满时终止。中信物业与次旺央金签订的《中信物业门面房租赁合同》是建立在中信物业与中国人民解放军成都军区房地产管理局拉萨办事处的原租赁合同基础之上，当原租赁合同终止时，该转租合同随之终止，且中信物业和次旺央金之间的租赁期限亦于2015年3月20日届满，次旺央金作为次承租人对房屋的有权占有，亦变为无权占有。另一方面，中信物业在与次旺央金的租赁合同期限届满之前，以通知的形式先后两次告知次旺央金不再续租，并要求在合同期限届满后搬离并返还租赁房屋。合同期限届满后，次旺央金一直在继续占用使用租赁房屋，且中信物业也收取了次旺央金交付的租金，该期间应视为不定期租赁合同关系。中信物业先后两次向次旺央金发出的通知均给予了次旺央金合理的准备时间，且通知次旺央金也已收悉，应视为中信物业已履行了作为出租人应在合理期限之前通知次旺央金解除不定期租赁合同关系的义务。据此，在中信物业和次旺央金的租赁关系解除后，次旺央金理应将承租的房屋返还给中信物业，但次旺央金一直久拖不还，其已构成违约，应承担相应的违约责任。故中信物业主张次旺央金、雅鲁藏餐立即腾空并交还租赁房屋的诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。对于次旺央金、雅鲁藏餐提出若返还租赁房屋，则中信物业需将其交付的转让费予以退还的辩解意见，对此，一审法院认为房屋转让费是当事人双方自愿依据房屋本身获利能力的认知和市场供求关系而确定的包含多种不同性质的费用，且次旺央金称该转让费的接收方并非中信物业，故次旺央金不能以自愿交付给他人的转让�作为合同到期后拒绝返还租赁房屋的抗辩理由，亦不能对抗其依法应当返还房屋的义务，对次旺央金、雅鲁藏餐的该辩解意见，一审法院依法不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
次旺央金、雅鲁藏餐于本判决生效之日向拉萨中信物业管理有限公司腾空并返还位于拉萨市城关区鲁固路15号面积为68平方米的租赁房屋。案件受理费100元（中信物业已预交），依法减半收取50元，由次旺央金、雅鲁藏餐承担。
宣判后，雅鲁藏餐不服上述一审判决，向本院提起上诉，要求依法撤销（2016）藏0102民初70号民事判决，依法驳回中信物业的诉讼请求，并由中信物业承担案件诉讼费用。事实及理由如下：一、一审法院判决认定上诉人与被上诉人之间的不定期租赁合同关系解除，判决上诉人腾空并返还租赁房屋错误。在租赁合同到期后，上诉人一直占有使用房屋，被上诉人一直收取租金和水电费，双方形成不定期租赁合同关系。在被上诉人发出通知后，被上诉人仍然收取上诉人的租金，双方又形成新的不定期租赁合同关系。就新的不定期租赁合同关系，被上诉人并未发出通知解除，也未要求法院解除，也未给上诉人合理的搬迁时间，一审法院认定不定期租赁关系解除错误。二、被上诉人应当对转让费承担责任。在一审庭审中，上诉人虽然承认转让费的接收人并非被上诉人，但转让费的支付前提是被上诉人做出了“到期可续租”的承诺，转让费是续租的保证，被上诉人对该事实是明知的。
中信物业在二审中答辩认为，一审判决认定事实清楚，�用法律正确，依法应予以维持。
原审被告的意见与上诉人的意见一致。
在二审举证期限内，上诉人向本院提交了一份《退房押金收条》，用以证明上诉人向被上诉人支付了押金15000元，该笔款项应予退还。中信物业对该份《退房押金收条》的真实性认可，并承诺在腾退房屋时，只要各承租户持有《退房押金收条》，中信物业对押金予以退还。对该份收条的真实性本院予以确认，但关于押金的退还，因双方当事人在一审中并未提及，且上诉人在一审中也未针对押金提出反诉，押金在本案中不作处理。上诉人向本院提交了一份收据，用以证明截至2016年4月，被上诉人仍在向上诉人收取租金和水电费，双方之间的不定期租赁关系并未解除。被上诉人对该份收据的真实性予以认可，但认为收取的是房屋占有使用费。本院对该份收据的真实性、合法性和关�性予以确认。
本院经审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。
以上事实有《军队房地产租赁合同》、《中信物业门面房租赁合同》、通知、军队房地产租赁许可证、个体工商户营业执照、双方当事人陈述及一、二审庭审笔录在卷予以证实。
本院认为，本案的争议焦点是：一、双方之间的不定期租赁合同关系是否解除；二、转让费是否应该由被上诉人承担。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《中信物业门面房租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方当事人应按照合同的约定履行各自的义务。租赁合同于2015年3月20日到期，到期后双方未再签订书面的租赁合同，但上诉人一直占有使用租赁房屋至今，被上诉人也收取房租，双方形成不定期租赁合同关系。在不定期租赁合同关系存续期�，出租人享有随时解除不定期租赁合同关系的权利，仅需要履行提前通知和给予承租人合理搬迁时间的义务。2015年4月30日和2015年12月31日，被上诉人分两次向上诉人发出通知，明确表示不再续签合同，要求各承租户搬迁。依据现有证据，可以认定被上诉人已经履行了自己的义务。因此，一审法院认定双方之间的不定期租赁关系解除，并由上诉人向被上诉人腾空并返还房屋正确，本院依法予以维持。
关于转让费是否应由被上诉人承担的问题。上诉人在一审中认可转让费的接收方并非被上诉人，依据合同相对性原则，上诉人与被上诉人之间并不存在房屋转让的法律关系，上诉人也不应向被上诉人主张转让费。上诉人认为被上诉人曾做出“到期可续签”的承诺，上诉人基于该承诺支付转让费，但其并未提供任何证据予以证明，应由其承担举证不能的责任，对该�解意见，本院不予采纳。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。上诉人的上诉理由不成立，依法不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元（雅鲁藏餐已预交），由其自行承担。
本判决为终审判决。
审判长 索朗多吉
审判员 李 静
审判员 苏 加 棠
二〇一六年五月二十日
书记员 格 珠