上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终3496号
上诉人（原审被告）：冯建勋，男，1971年3月10日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。
上诉人（原审第三人）：邓春阳，女，1982年2月14日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。
上列两上诉人的共同委托诉讼代理人：杨绍刚，上海绍刚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：唐瑜，女，1982年1月20日出生，汉族，住上海市浦东新区。
被上诉人（原审原告）：瞿春宇，男，1979年1月31日出生，汉族，住上海市浦东新区。
上列两被上诉人的共同委托诉讼代理人：王孝和，男，住上海市浦东新区，由上海市浦东新区大团镇金石村村民委员会推荐。
上诉人冯建勋、邓春阳因与被上诉人唐瑜、瞿春宇房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初38053号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
冯建勋、邓春阳上诉请求：撤销一审判决，改判驳回唐瑜、瞿春宇原审诉讼请求。事实与理由：1、浦东新区XX路XX号XX室房屋（以下称为系争房屋）系动迁安置房，3年内不得转让，房屋买卖合同签署时尚未满3年，不符合政府限售政策的规定，合同应属无效。2、《房屋买卖合同》是附条件生效的合同，唐瑜、瞿春宇违约在先，过错在于对方。3、系争房屋属于夫妻共同财产，冯建勋出卖房屋，未经邓春阳同意，邓春阳也未予追认。4、系争房屋产权目前属于冯建勋、邓春阳所有，故唐瑜、瞿春宇不能收取租金。
唐瑜、瞿春宇辩称：本次交易的时间是在限购解除之后，不影响交易；合同签订之后即生效，不存在附条件；双方在签订合同过程中，邓春阳都在场，并几次参与协商价格，邓春阳对冯建勋出卖房屋是明知的；租金是合同约定的。故不同意冯建勋、邓春阳的上诉请求，要求维持原判。
唐瑜、瞿春宇向一审法院起诉请求：1、确认唐瑜、瞿春宇与冯建勋于2016年2月2日签署的上海市房地产买卖合同有效；2、判令冯建勋涤除抵押权；3、判令冯建勋协助唐瑜、瞿春宇办理过户手续；4、判令冯建勋及时腾退诉争房屋，移交唐瑜、瞿春宇；5、判令冯建勋支付房屋租赁费人民币12,000元；6、判令冯建勋支付逾期办理过户手续的违约金（以750,000元为基数，按每日0.05%计算，自2017年4月1日起至实际办理日止）。一审审理中，唐瑜、瞿春宇申请撤回第二、三、六项诉讼请求。
一审法院认定事实：2016年1月30日，唐瑜、瞿春宇与冯建勋签订房地产居间合同，约定乙方（唐瑜、瞿春宇）愿意以1,250,000元向甲方（冯建勋）购买系争房屋。附件房地产买卖交易条件中另约定，甲、乙双方约定于2016年5月1日起到2017年4月31日，甲方将按每月1,000元租金（租赁系争房屋），按每三个月支付一次（租金）。同日，唐瑜、瞿春宇通过中介向冯建勋交付定金20,000元。2016年2月2日，唐瑜、瞿春宇与冯建勋签署上海市房地产买卖合同，约定唐瑜、瞿春宇向冯建勋购买系争房屋，转让价款为1,250,000元，2017年3月24日前冯建勋腾出房屋并通知唐瑜、瞿春宇进行验收交接，双方确认于2017年3月31日之前办理转让过户手续。
一审法院另查明，冯建勋与邓春阳系夫妻关系，2013年8月15日登记结婚。系争房屋系动迁安置房，按照规定，3年内不得转让、抵押，系争房屋于2013年12月21日登记至冯建勋名下。系争房屋因冯建勋另案涉及的劳动合同纠纷，被一审法院于2017年6月6日起司法查封，至一审判决时尚未解除查封。
一审法院还查明，系争房屋现由冯建勋、邓春阳及其家属居住使用，冯建勋未向唐瑜、瞿春宇交纳过租金。
一审审理中，冯建勋表示，因需向原单位付清750,000元的违约金，唐瑜、瞿春宇正好可以支付750,000元首付款，故就和唐瑜、瞿春宇签署了上海市房地产买卖合同，唐瑜、瞿春宇提出付了首付房子就应该归唐瑜、瞿春宇，而冯建勋办理离职手续时间也比较长，故和唐瑜、瞿春宇达成了2016年5月1日到2017年4月31日每月1,000元的返租协议。
一审法院认为，唐瑜、瞿春宇与冯建勋签署的上海市房地产买卖合同，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，唐瑜、瞿春宇与冯建勋均应依照该合同行使权利、履行义务。就冯建勋有关系争房屋系动迁安置房、房屋买卖合同签署时处于3年限售期故合同无效的意见，一审法院认为，有关限售期限的规定，系本市地方性规范文件，非法律、行政法规，亦非效力性强制性规定，故冯建勋的前述意见，不予采纳。就冯建勋有关侵犯邓春阳合法权益故合同无效的意见，亦缺乏法律依据，不予采纳。需要指出的是，合同有效不一定必然导致物权的变动。系争房屋虽已被另案查封，至今尚未解封，系争房屋的过户存在法律障碍，目前尚不具备办理过户登记的条件，故涉案的上海市房地产买卖合同亦存在履行障碍，唐瑜、瞿春宇要求冯建勋腾房、交房的诉讼请求系基于继续履行上海市房地产买卖合同，鉴于前述履行障碍，对唐瑜、瞿春宇的诉请难以支持，唐瑜、瞿春宇可待履行障碍消除后再行主张。
唐瑜、瞿春宇与冯建勋在房地产居间合同附件中约定了冯建勋向唐瑜、瞿春宇租赁系争房屋的期限和租金标准，该条款系双方真实的意思表示，合法有效，系争房屋虽暂未过户至唐瑜、瞿春宇名下，但冯建勋可将系争房屋的收益权利让渡，故唐瑜、瞿春宇要求冯建勋按约支付租赁费12,000元，合理有据，应予支持。
唐瑜、瞿春宇申请撤回第二、三、六项诉讼请求，系依法处分自己的诉讼权利，依法予以准许。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，于二〇一七年十月二十三日作出判决：一、确认瞿春宇、唐瑜与冯建勋于2016年2月2日签署的上海市房地产买卖合同有效；二、冯建勋于判决生效后十日内支付瞿春宇、唐瑜房屋租金12,000元；三、驳回瞿春宇、唐瑜的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费100元，减半收取计50元，由冯建勋负担，于判决生效之日起七日内缴纳。
经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院另查明：1、瞿春宇、唐瑜于一审中申请证人余某出庭作证。证人余某到庭陈述：“我在XX路XX弄XX号安家房产工作，冯建勋是卖房的房东，瞿春宇、唐瑜是客户。冯建勋之前在我中介挂牌过，我带过好几个客户去看过，具体几次我不清楚了，我同事也带去看过几次。挂牌蛮久的，因为我们电脑上很早就有了，但具体什么时候需要查的。我带过瞿春宇、唐瑜去冯建勋处家里谈过2次，第一次房东和房东家老人在家，第二次谈价格的时候，冯建勋和其妻子在场。签合同的时候是在六院东院房东工作单位的办公室里写的，当时在场是冯建勋夫妻两个还有一个朋友，房东就夫妻两个。邓春阳在场的，还有就我在场。当时邓春阳是愿意的，他们是要置换房子，所以愿意的”。2、系争房屋于2013年12月21日核准登记在冯建勋名下，在3年不得转让、抵押。3、瞿春宇、唐瑜按照房地产买卖合同附件三的约定，支付了定金20,000元，另通过银行转账支付冯建勋两笔房款计730,000元（分350,000元和380,000元两笔），合计支付750,000元首付款。4、在二审审理中，冯建勋出示微信，证明其在2016年12月15日向瞿春宇提出“我想返还你首付，并赔偿20万损失”，瞿春宇回复称“那是不可能的，我的损失有多大”。瞿春宇对此节事实予以确认。
本院认为，系争房屋虽为动迁安置房，但双方就系争房屋订立的房地产买卖合同是双方真实意思表示，且不违背法律行政法规的效力性强制性规定，即使在过户时间方面存在一定的限制，亦不影响双方买卖合同的效力。合同约定系争房屋于2017年3月31日之前办理转让过户手续，鉴于该房屋在2016年12月21日就可以转让、交易，该约定亦不违反有关3年限售期的规定。另，房屋买卖合同第12条约定，合同自双方签订之日起生效，因此房屋买卖合同不是附条件生效的合同。
系争房屋为冯建勋、邓春阳的夫妻共同财产，根据证人余某的证言，邓春阳对系争房屋的出售知情且同意，邓春阳以自己不知情、不追认为由要求确认合同无效的理由不能成立。
双方签订的房地产居间合同约定了冯建勋向瞿春宇、唐瑜租赁系争房屋的期限和租金标准，双方均应恪守。冯建勋与瞿春宇协商解除合同，瞿春宇予以拒绝，故冯建勋仍应按照约定支付租金。综上，冯建勋、邓春阳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由上诉人冯建勋、邓春阳负担。
本判决为终审判决。
审判长 金绍奇
审判员 翟从海
审判员 许 军
二〇一八年五月四日
书记员 刘 皓
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……