广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第1842号
上诉人（原审被告）：徐义涛，男，汉族，1957年7月19日出生。
上诉人（原审被告）：陈赛娟，女，汉族，1959年7月29日出生。
两上诉人共同委托代理人：刘永新，广东海埠律师事务所律师
两上诉人共同委托代理人：傅文君，广东海埠律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：张自义，男，汉族，1957年7月5日出生。
委托代理人：俞飞，广东君强律师事务所律师。
上诉人徐义涛、陈赛娟因与被上诉人张自义房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2013）深南法民三初字第318号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：深圳市南山区松坪山住宅楼某栋某某房竣工日期为1994年12月1日，建筑面积为77.32平方米，登记的建构价格为191259元，登记的权利人为徐义涛、陈赛娟（各占二分之一份额），“红本”房产证显示的产权登记日期为2001年7月2日，使用权来源为安居房换证，房产证号为40××85。
2000年9月5日，徐义涛、陈赛娟（买方，系夫妻关系，于某某年某月某日登记结婚）与深圳市拍卖行（卖方）签订《深圳市安居房买卖合同》，约定：买方向卖方购买南山区松坪村5栋404房，建筑面积77.32平方米，房屋总价为189365.19元；买方须于签订合同十五日内一次性付清房款；房屋类别为社会微利房价安居房；卖方付清房款并按有关规定缴交税费后取得住房全部产权，买方在取得住房全部产权后拥有该住房的使用权、占有权、收益权和处分权，及其它条款。
2001年2月25日，张自义（乙方，买房方）和徐义涛（甲方，卖房方）签订《买卖房屋合同》，约定：乙方向甲方购买南山区松坪村某栋某某房，房屋转让价格为20万元；付款时间为2001年2月28日前，房款付清后从2001年3月1日起房产归乙方所有；办理过户手续所需的甲方身份证和原购房合同等甲方应全部提供给乙方办证；以后涉及的过户转让费和税费全部由乙方承担；房产证“绿本”转“红本”费用，如拍卖行负担，由乙方按款额付给甲方。案外人张永清在《买卖房屋合同》上签名见证。
徐义涛、陈赛娟确认徐义涛签订了上述合同，但主张张自义通过威胁、暴力手段胁迫徐义涛签订合同，园岭派出所有报案记录。原审法院根据徐义涛、陈赛娟提供的报案线索向园岭派出所发函调查，园岭派出所复函称因未提供报案的具体时间及报案人的详细信息，无法查找此案件的相关材料。
2000年8月16日、2001年2月26日，深圳市拍卖行先后开具了交款人为徐义涛、金额分别为10万元和89365.19元的两张《收款收据》。徐义涛、陈赛娟主张以上款项均由徐义涛、陈赛娟支付；张自义主张第一张收据所涉购房款10万元为徐义涛支付，第二张收据所涉购房余款89365.19元为张自义代徐义涛向拍卖行支付。
2001年2月26日，徐义涛出具收到张自义交付房款199365元的《收款收据》，徐义涛、陈赛娟确认张自义向徐义涛、陈赛娟支付了该笔款项。张自义另提交其建设银行名下的账户的流水记录证明其曾提款支付房款，该记录显示2001年2月26日有取款257677.19元。徐义涛、陈赛娟对该证据的证明目的不予确认。
2001年7月5日，深圳市财政局等相关部门收取了以徐义涛、陈赛娟名义缴纳的土地收益金1893.65元、印花税95.63元、房屋所有权转移登记费191.26元。张自义主张其缴纳了上述涉案房产转为红本所需的所有税费，徐义涛、陈赛娟表示不清楚缴费情况。
张自义持有涉案房产的房产证原件、税费票据原件、深圳市拍卖行出具的上述两张收款人为徐义涛的《收款收据》原件、深圳市拍卖行与徐义涛、陈赛娟签订的上述《深圳市安居房买卖合同》原件以及徐义涛、陈赛娟的结婚证复印件、户口本复印件。
关于涉案房产的使用情况。双方当事人均确认涉案房产一直由张自义占有、使用至今；张自义与徐义涛原系深圳市拍卖行的员工，在徐义涛、陈赛娟购买涉案房产之前涉案房产已经由张自义在使用。张自义为此提交深圳市住宅局售房中心于1996年10月8日出具的《个人入住通知单》（内容涉及该中心通知张自义入住涉案房产等信息）、深圳市大众物业管理有限公司松坪村管理处于2013年3月20日出具的《证明》（内容涉及张自义于1996年10月11日入住至今及管理费支付情况等信息）、深圳市南山区西丽街道松坪山社区居民委员会于2013年3月20日出具的《证明》（内容涉及自1997年10月6日，该居委会采集的涉案房产的居住人员一直为张自义一家等信息）以及部分水费、电费的缴纳单据和有线电视的办理登记表。徐义涛、陈赛娟对上述证据的证明目的不予确认，但未提交反证。原审法院确认上述证据的证明效力。
以上事实，有《深圳市安居房买卖合同》、《买卖房屋合同》、《收款收据》等证据及庭审笔录、质证笔录等在卷佐证，足以认定。
张自义的诉讼请求为：1、确认张自义与徐义涛于2001年2月25日签署的《买卖房屋合同》合法有效，并判令徐义涛、陈赛娟协助将登记在徐义涛、陈赛娟名下的广东省深圳市南山区松坪村5栋404房的房产过户给张自义；2、本案的诉讼费用全部由徐义涛、陈赛娟承担。
原审法院认为，本案双方当事人争议的焦点是张自义与徐义涛签订的《买卖房屋合同》的效力问题。首先，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条及其司法解释的相关规定，合同法实施以后，合同无效应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。而涉案合同并未违反法律和行政法规的强制性规定，且该合同实质是待涉案房产办出商品房房产证（即俗称“红本”）后徐义涛、陈赛娟再行转让涉案房屋予张自义，故合同目的并未违背安居房转让的相关政策。其次，徐义涛、陈赛娟主张涉案房屋系徐义涛、陈赛娟夫妻共同财产，但买卖合同只有徐义涛签订，且未经得陈赛娟同意，合同应为无效。对此，原审法院认为，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条规定，夫或妻对夫妻共有财产做重要处理决定，夫妻双方应该平等协商取得一致意见，但他人有理由相信其为夫妻共同意思表示的，另一方不得以不同意或者不知道为由对抗善意第三人。根据本案查明的事实，张自义已实际支付了购房款并取得房产证原件、《深圳市安居房买卖合同》原件等重要书证，基于徐义涛、陈赛娟的夫妻关系，张自义有理由相信徐义涛的行为代表了徐义涛、陈赛娟夫妻双方共同的意思表示；涉案房产自2001年即已经登记在徐义涛、陈赛娟名下且张自义长期占有、使用涉案房屋至今达十多年，陈赛娟在明知其名下有此处房产的情况下从未曾提出异议，徐义涛、陈赛娟主张陈赛娟对房屋转让的事实不知情显然不合常理，故原审法院对此抗辩意见不予采纳。第三，徐义涛主张签订合同时曾遭胁迫，但其并未举证，原审法院根据其提供的线索向园岭派出所调查后亦未能查实，徐义涛的该项主张并无事实依据。基于以上分析，原审法院认为，涉案《买卖房屋合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应诚信履行。
涉案合同对合同履行期限未有明确约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应该给对方必要的准备时间。现张自义已支付了涉案房产的购房款，徐义涛、陈赛娟对于张自义的付款事实予以确认且未提异议，涉案房产在双方签订《买卖房屋合同》的同年即已办出“红本”房产证，买卖合同的履行并不存在障碍，故张自义要求徐义涛、陈赛娟协助将登记在徐义涛、陈赛娟名下的涉案房产过户至张自义名下，符合法律规定和合同约定，原审法院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第六十条、第六十二条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条之规定，判决如下：一、确认张自义和徐义涛于2001年2月25日签订的《买卖房屋合同》有效；二、徐义涛、陈赛娟应继续履行于2004年5月22日与张自义签订的《买卖房屋合同》，于本判决生效之日起十日内协助张自义将深圳市南山区松坪村5栋404房过户至张自义名下。案件受理费2062.59元，财产保全费320元，由徐义涛、陈赛娟负担。
徐义涛、陈赛娟不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决第二项；2、判令王和平承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实与理由为：一、一审判决认定事实严重不清，《房屋买卖合同》应属无效合同。（一）一审判决认定事实不清，张自义以胁迫的手段武力威胁徐义涛签署《房屋买卖合同》，应属无效合同。（二）陈赛娟作为涉案房屋的共同共有人，没有处分涉案房屋的意思表示及行为，徐义涛无权单方处分涉案房屋，其单方处分行为无效。徐义涛和陈赛娟是夫妻，也是本案涉案房屋的共同共有人。对于共同共有财产的处分，《中华人民共和国物权法》有明确规定，其第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”而《中华人民共和国婚姻法》及其司法解释对夫妻共同财产的处分有更进一步的具体规定。该法第十七条规定；“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”《关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条明确解释：“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见……。”显然，夫妻一方通过合同买卖夫妻共同财产，并不属于因日常生活需要而处理夫妻共同财产的情形。根据《婚姻法》及其司法解释的规定，徐义涛未经陈赛娟同意单方通过合同形式出售夫妻共有的房屋，属于损害陈赛娟利益的无权处分民事行为。同时，根据《民法通则》第五十八条，“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的民事行为是无效的民事处分行为。张自义并未提交任何证据证明陈赛娟作出同意出售涉案房产的意思表示，且陈赛娟坚持拒绝在《房屋买卖合同》上签署，正正表明了陈赛娟不同意出售涉案房产。显然徐义涛与陈赛娟在形式上并未就涉案房产的处分取得一致意见，徐义涛在《房屋买卖合同》上的签署并不是有效的处分行为。应当认定该《房屋买卖合同》无效。（三）在徐义涛与张自义签署《房屋买卖合同》时，徐义涛及陈赛娟尚未取得涉案房屋的完全产权，该涉案房屋不能进入市场流通买卖，该《房屋买卖合同》实际上是在私自处分仍然属于国家和单位的财产，损害国家和单位的利益，违反了《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》，应当属于《合同法》第52条中“损害国家、集体或者第三人利益”、“违反法律、行政法规”的情形，合同应当被认定为无效。退一步而言，即使徐义涛与张自义签署《房屋买卖合同》，转让涉案房产，根据现行有效的《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》第七十五条，安居房上市前，违反安居房管理规定，转卖安居房的，由住宅管理部门或原产权单位按原价收回其转卖的安居房，同时由市住宅管理部门处以其违法所得三倍以下的罚款，并可依法予以行政处分。张自义亦无权取得涉案房产。（四）张自义违反计划生育非法获得一套安居房在先，后又企图通过与徐义涛签署《房屋买卖合同》来取得涉案房屋暨第二套安居房，属于通过合法形式掩盖非法目的情形，合同应当被认定为无效。根据现行有效的《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》第七十六条，严禁任何个人或家庭购、租两套或两套以上安居房，购、租两套或两套以上安居房的个人或家庭，只准保留第一套，其余安居房由住宅管理部门或产权单位收回（购买的按原价收回），同时由住宅管理部门处以每套二万元以上十万元以下的罚款，并可以由其所在单位给予行政处分。而根据《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》第三十七条，经市房改办依本规定审核后取得安居房全部产权的，安居房即成为市场商品房，权利人依法享有占有、使用、收益和处分权。在徐义涛与张自义签署《房屋买卖合同》时，该涉案房屋不能进入市场流通买卖，仍属于安居房而非市场商品房。张自义已经获得一套安居房，不能以任何形式再取得第二套安居房。再一次证明张自义无权取得涉案房产。二、一审法院判决明显偏祖张自义，未能公正审判，损害了徐义涛及陈赛娟的合法权益。（一）一审法院在认定涉案证据时对张自义明显偏袒，徐义涛及陈赛娟认为如下证据与本案无关，不应确认其证据效力；1、张自义在一审时提交的其建设银行名下的账户的流水记录，显示其在2001年2月26日有取款257，677.19元。该流水记录根本无法证明其与本案的关联性，更无法说明张自义曾提款支付房款。2000年8月16日及2001年2月26日，深圳市拍卖行向徐义涛出具的金额分别为10万元和89，365.19元的两张《收款收据》恰恰证明了徐义涛足额支付了房款。一审法院无视证据的关联性，明显偏袒张自义，未对张自义提交的其建设银行名下的账户的流水记录予以不确认。2、张自义在一审时提交的深圳市住宅局售房中心于1996年10月8日出具的《个人入住通知单》及深圳市大众物业管理有限公司松坪山社区居民委员会于2013年3月20日出具的《证明》以及部分水费、电费的缴纳单据和有限电视的办理登记表，用于证明张自义直占有、使用涉案房产至今。根据我国《中华人民共和国物权法》第九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。张自义对涉案房产的占有并不影响涉案房产的权属认定，也不影响《房屋买卖合同》是否生效；关于涉案房产的使用情况根本与本案无关，一审法院确认张自义提交的上述证据的证明效力，实属荒谬，为明显偏袒，应当予以纠正。3、一审法院的判决中认为张自义有理由相信徐义涛签署《房屋买卖合同》行为代表了徐义涛及陈赛娟作为夫妻双方共同的意思表示，没有任何证据支持，属于一审法院滥用自由心证、明显偏袒张自义的情形。试问如果陈赛娟同意向张自义出售涉案房产，为何陈赛娟至今不愿签署该《房屋买卖合同》呢如果张自义不是通过武力威胁的手段逼迫徐义涛将涉案房产售予张自义，为何张自义无法取得徐义涛的妻子陈赛娟的签名并办理过户、而需要走到诉讼这一步呢一审法院无视徐义涛及陈赛娟的真实意思表示，严重损害了徐义涛及陈赛娟的合法权益。（二）一审法院准许张自义的财产保全申请时对张自义明显偏袒：1、涉案房产在涉案《房屋买卖合同》中所约定的转让价格为20万元，登记价为人民币191，258.65元，建筑面积为77.32平方米。而张自义仅提供现金人民币3万元作为担保，一审法院即批准以冻结张自义提供的现金人民币3万元六个月的担保条件，查封徐义涛及陈赛娟共同所有的涉案房产两年，明显不符合实际财产保全的条件，是明显偏袒张自义的行为。2、现时房价之高己毋需在此赘述，莫说张自义应当提供与被查封财产价值相当的担保财产，张自义提供的担保财产仅仅是被查封财产登记价值的百分之十五，明显与实际保全规则不符，确确就是一审法院对张自义的明显偏袒。综上所述，合同应当体现订立各方的真实意思表示，张自义通过暴力威胁等手段，强迫徐义涛签署《房屋买卖合同》，即违反深圳市有关安居房流通买卖的规定，也违反了徐义涛及陈赛娟的真实意志。特此请求二审法院撤销原审，依法改判，支持上诉人的诉讼请求。
张自义答辩称：1、徐义涛认为张自义通过暴力、威胁强迫徐义涛签署合同是没有事实和法律依据的。在一审过程中，徐义涛、陈赛娟也提出了这个理由，同时，一审法院去公安局调查取证，并没有相应的依据，房屋买卖合同的签署、后期的履行是一个比较长的时间段，如果房屋买卖合同是被迫签署的，在后续的缴款、绿转红、装修的工程中徐义涛、陈赛娟也没有提出异议，所谓的暴力威胁的情况是不存在的，以此作为合同无效的理由是不成立的。2、徐义涛认为合同无效的是绿本的房产不能转让，但是绿本已经转红了，没有违反相应的法律规定，所以合同不因违法而无效。3、陈赛娟认为其本人不知情，我们认为这个是与常理不相符的，相应的手续都是徐义涛、陈赛娟配合办理的，收款以及没有向拍卖行支付余款，同时去房产部门办理相应的绿转红的手续以及补交相应款项都是徐义涛、陈赛娟共同配合办理的，陈赛娟以其不知情合同无效是没有法律依据的。我们请求二审法院驳回徐义涛、陈赛娟的上诉请求。
本院经审理查明，原审法院认定的事实基本清楚，本院予以确认。另查明，徐义涛、陈赛娟在一审庭审中确认张自义于1996年开始一直在涉案房屋内居住。
本院认为，本案二审争议的焦点为涉案合同是否有效的问题。首先，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制度的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。徐义涛、陈赛娟以涉案合同违反了《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》为由主张无效，没有法律依据，本院不予支持。本案中，涉案房产已办出商品房房产证，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，徐义涛、陈赛娟称涉案合同具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，无事实依据，本院不予支持。其次，徐义涛称涉案合同是张自义以胁迫的手段武力威胁徐义涛签署的，但并未提供相关的证据予以证明，同时，即使该主张属实，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条规定，其撤销权亦已超过了法律规定的行使期限而消灭。因此，对徐义涛的该项主张，本院不予支持。再次，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。根据上述规定，即使陈赛娟对涉案合同的签订并不知情，涉案合同亦不因此而无效。陈赛娟以徐义涛无权处分为由请求合同无效的主张，于法无据，本院不予支持。另，张自义自1996年开始一直对涉案房产占有、使用，陈赛娟在与深圳市拍卖行签订《深圳市安居房买卖合同》后亦未接收过涉案房产，但对此从未提出过异议，如陈赛娟对涉案房屋的转让不知情，有悖常理，原审据此推定陈赛娟对涉案房产转让的事实是知情的并无不妥，本院予以确认。徐义涛称陈赛娟对涉案房屋的转让不知情，没有事实依据，本院不予支持。综上，原审认定涉案合同属有效合同正确，本院予以确认。徐义涛、陈赛娟以合同无效作为上诉理由，于理无据，本院不予支持。
综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确；徐义涛、陈赛娟的上诉理由不能成立，应予驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币2062.59元，由上诉人徐义涛、陈赛娟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 钟 波
审 判 员 聂 效
代理审判员 许莹姣
二〇一三年十一月二十六日
书 记 员 邹俊辉