广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终3990号上诉人（原审被告）：谢玉兰，女，汉族，住广东省佛山市南海区.被上诉人（原审原告）：佛山市南海区焌烨物业管理有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：朱洛英。上诉人谢玉兰因与被上诉人佛山市南海区焌烨物业管理有限公司（以下简称焌烨公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2016）粤0604民初4082号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人谢玉兰上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回焌烨公司的全部诉讼请求；2.案件一、二审受理费由焌烨公司负担。事实和理由：一、谢玉兰于2016年5月19日已另案提起诉讼，请求确认袁某与麦某签订的《物业服务合同》无效，一审法院本应中止本案审理，一审法院未予中止而迳行作出判决程序违法。二、一审法院采信的证据《物业服务合同》虚假。代表业主签名的麦某不是案涉小区的业主，不具有签约的资格，《物业服务合同》也未得到案涉小区业主的追认，代表焌烨公司签名的袁某不是焌烨公司的法定代表人。同时，焌烨公司在佛山市禅城区***A座首层设立分公司从事物业管理，但未向分公司所在地的公司登记机关申请登记颁发营业执照，其行为违法，其无权向谢玉兰收取物业管理费及滞纳金。被上诉人焌烨公司在二审期间未出庭参加诉讼，未发表答辩意见，亦未提交新证据。焌烨公司向一审法院提出诉讼请求：：1.谢玉兰向焌烨公司支付拖欠的物业管理费579.7元；2.谢玉兰向焌烨公司支付拖欠物业服务费的滞纳金264.6元（自2013年6月1日起至2015年12月31日止，见附表）；3.案件全部诉讼费由谢玉兰承担。一审法院查明：谢玉兰系佛山市禅城区***B座222房的权利人，产权登记时间为2008年12月22日，权证号码C6818677,建筑面积31.12平方米，房屋性质为住宅。2011年8月18日，焌烨公司（乙方）与东海湾业委会（甲方）签订《物业服务合同》，合同主要内容为：1、由东海湾业委会委托焌烨公司对佛山市禅城区***东海湾小区建筑面积为21064.05平方米的物业进行管理。2、委托事项包括：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，建筑设备设施共用设备设施的维修、养护、运行和管理，小区规划红线内属管理范围的市政共用设施的维修、养护和管理，公共环境卫生的清洁、垃圾的收集、运送，小区红线内属物业管理范围的共用绿地、园林绿化等的养护与管理，协助维护物业管理区域的公共秩序，对进出小区的车辆进行管理等。3、合同期限为三年，从2011年8月17日至2014年8月18日。4、乙方参照国家、地方物业管理服务收费规定，严格按照合同规定的收费标准进行收取物业管理费。5、管理收费标准如下：（1）住宅管理费：多层不带电梯，按建筑面积收，每平方米0.6元/月；商铺按照建筑面积每月每平方米1元……。6、物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月10号前履行交纳义务。7、业主和物业使用人逾期交纳管理费的，管理公司有权从逾期之日起每天按当月管理费的千分之一向业户收取滞纳金。东海湾业委会在甲方处盖章确认，麦某在经办人处签名，焌烨公司在乙方处加盖公章确认，袁某在经办人处签名。次日，佛山市禅城区国土城建和水务局对该《物业服务合同》予以备案。另查明一，焌烨公司为具有三级物业服务资质的物业管理公司，经营范围包括物业管理、建筑物清洁服务、房地产中介服务、停车服务等。焌烨公司系具有三级物业服务资质的物业管理公司，经营范围包括物业管理、建筑物清洁服务、房地产中介服务、停车服务等。佛山市禅城区工商行政管理局于2012年5月23日作出佛禅工商处字〔2012〕578号《行政处罚决定书》，认定焌烨公司在未向分公司所在地的公司登记机关申请登记并颁发营业执照的情况下，于2011年8月20日至2012年5月4日期间，在佛山市禅城区***A座首层设立分公司从事物业管理的事实，其行为属未向分公司所在地的公司登记机关申请登记颁发营业执照擅自从事经营活动的违法行为，并对该公司处以责令立即改正和罚款10000元的行政处罚。据2016年4月佛山市公安局出具的《人口信息查询表》显示，麦某户籍位于佛山市南海区***一巷17号；袁某户籍位于佛山市南海区***8A房。另查明二，（2013）佛城法民一初字第607号焌烨公司诉谢玉兰物业服务合同纠纷一案中，谢玉兰以麦某非涉案小区业主、袁某非焌烨公司法人代表等事由提出抗辩，主张其双方签订的《物业服务合同》无效。一审判决对谢玉兰相关抗辩不予采纳，并支持焌烨公司相关诉求。谢玉兰不服提起上诉，案经二审，佛山市中级人民法院作出（2014）佛中法民一终字第1149号民事判决，认定东海湾业委会与焌烨公司于2011年8月18日签订的《物业服务合同》是合同当事人的真实意思表示，合法有效，并驳回了谢玉兰的上诉，维持原判。庭审中，谢玉兰陈述：确认2013年6月1日至2015年12月31日期间未缴纳过物业管理费，因焌烨公司并没有为其提供过物业服务，不同意缴纳物业管理费和滞纳金。案件审理过程中，法院于2016年5月19日到涉案东海湾小区进行现场查勘，并拍摄照片一组。现场显示：虽然原定的物业服务合同期限已过，但焌烨公司仍在为东海湾小区提供物业管理服务；该小区物业管理用房的物业服务信息公示栏中悬挂有佛山市南海区焌烨物业管理有限公司市东下路分公司的营业执照；营业执照登载该分公司的营业场所为佛山市禅城区***2#楼首层，经营范围包括物业管理、建筑物清洁服务等。一审法院认为认为，综合双方当事人的诉辩意见，案件争议焦点在于焌烨公司、谢玉兰之间是否存在物业服务合同关系；谢玉兰应否支付物业管理费及滞纳金。对于第一个争议焦点。谢玉兰系东海湾小区涉案不动产的所有权人，系东海湾小区业主之一。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，物业服务企业与业委会依法签订的物业服务合同对业主具有约束力。案涉《物业服务合同》系2011年8月18日由东海湾小区业委会与焌烨公司共同签订，并报佛山市禅城区国土城建和水务局备案，该合同系合同当事人的真实意思表示，无证据显示违反法律、行政法规强制性规定，且合同效力已经生效法律文书所认定，故应属有效合同，对东海湾小区全体业主具有约束力。关于谢玉兰在诉讼中提出麦某非东海湾小区业主、袁某非焌烨公司法人代表，无权签订合同，焌烨公司因没有在东海湾小区进行工商登记曾受工商管理部门行政处罚等问题。虽然谢玉兰提交的证据显示麦某户籍所在地不在东海湾小区，但以此并不能确认麦某在合同上签名时非东海湾小区业主之一，其在合同上“经办人”上签名没有得到东海湾小区业委会的授权；而袁某的身份信息亦不能证实其与焌烨公司不存在关联。涉案合同的权利义务相对人为东海湾小区业委会与焌烨公司，而非麦某、袁某个人，两合同当事人均已在该合同上盖章确认，故谢玉兰对相关经办人身份所持异议不足以影响合同效力。虽然焌烨公司还曾受到工商行政管理部门的行政处罚，但该处罚并不影响焌烨公司民事行为的效力。故，法院对谢玉兰上述主张均不予采纳。对于第二个争议焦点。如前所述，谢玉兰受涉案《物业服务合同》约束。焌烨公司在签订涉案物业服务合同后，在东海湾小区设立了物业管理处，其下属市东下路分公司在经营地点也实际开展了物业服务活动。谢玉兰作为东海湾小区业主之一，其不按时缴纳物业管理费不仅损害了物业公司的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于物业整体管理。虽然焌烨公司与东海湾小区业委会签订的物业服务合同的服务期限是至2014年8月18日，但经法院现场勘察，目前焌烨公司仍在为东海湾小区提供物业管理服务。因焌烨公司作为东海湾业委会选聘的物业服务企业所提供的服务具有公共性和整体性，无证据证明东海湾小区业委会要求焌烨公司撤场，也无证据证明东海湾小区业委会已选定其他物业服务企业，参照《合同法》第二百三十六条的规定，应认定原物业服务合同继续有效，但服务期限为不定期，相应管理费计付标准、支付日期、违约责任等约定，仍按2011年8月18日签订的《物业服务合同》的约定执行。根据合同约定，谢玉兰应于每月10日前向焌烨公司支付当月物业管理费。因谢玉兰自认其未向焌烨公司支付物业管理费，故法院确认焌烨公司所诉欠费时段。谢玉兰每月应向焌烨公司支付佛山市禅城区***B座222房的物业管理费18.67元（31.12平方米×0.6元/平方米）。滞纳金方面，焌烨公司主张依据合同约定每日按物业管理费千分之一计付，该滞纳金计算标准过高，谢玉兰亦持异议，依据合同法第一百一十四条第二款之规定，法院酌定2013年6月起至2015年12月期间因欠费所产生的滞纳金以每月欠付物业管理费18.67元为本金，自当月11日起按年利率24%（折合日利率0.00066）分段计算，截止日期按焌烨公司诉请至2015年12月31日。经核算，滞纳金为181.81元。焌烨公司诉请的物业管理费、滞纳金超出部分，法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《物业管理条例》第六条第一款、第七条第（五）项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、谢玉兰于判决发生法律效力之日起五日内向焌烨公司支付佛山市禅城区***B座222房2013年6月1日至2015年12月31日的物业管理费578.77元及滞纳金181.81元，合计760.58元；二、驳回焌烨公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由谢玉兰担。二审期间，谢玉兰向本院提交了《佛山市禅城区房地产登记信息查询结果》一份，拟证明麦某不是案涉小区的业主。经审查，上述证据与本案不具有关联性，不作为本案定案依据。经审查，本院对一审法院认定的案件事实予以确认。另查明，2016年4月15日，佛山市禅城区人民法院立案受理了谢玉兰诉麦某、袁某、焌烨公司确认合同无效纠纷一案，谢玉兰起诉请求确认麦某、袁某、焌烨公司于2011年8月18日在东海湾小区签订的《物业服务合同》无效。佛山市禅城区人民法院于2016年9月14日作出（2016）粤0604民初3417号民事判决，该判决认为佛山市禅城区东海湾小区（第二届）业主委员会系经佛山市禅城区国土城建和水务局依法备案登记的业主委员会，其于任期内与焌烨公司签订的《物业服务合同》亦业经佛山市禅城区国土城建和水务局备案登记，上述合同有双方当事人盖章确认，系合同当事人真实意思表示，合法有效，从而驳回了谢玉兰请求确认案涉《物业服务合同》无效的诉讼请求。谢玉兰不服上述判决，向佛山市中级人民法院提起上诉，佛山市中级人民法院于2017年10月27作出(2017)粤06民终第10066号民事判决，驳回谢玉兰的上诉，维持原判。本院认为，本案二审的争议焦点系案涉《物业服务合同》是否有效，谢玉兰是否应向焌烨公司支付物业管理费及滞纳金。根据已生效的民事判决的认定，佛山市禅城区东海湾小区（第二届）业主委员会系经佛山市禅城区国土城建和水务局依法备案登记的业主委员会，其于任期内与焌烨公司签订的《物业服务合同》亦业经佛山市禅城区国土城建和水务局备案登记，上述合同有双方当事人盖章确认，系合同当事人真实意思表示，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，案涉《物业服务合同》对谢玉兰亦具有约束力。虽焌烨公司与东海湾小区业委会签订的物业服务合同的服务期限至2014年8月18日终止，但一审法院已到现场进行勘察，焌烨公司仍在为东海湾小区提供物业管理服务，且并无证据证明东海湾小区业委会要求焌烨公司撤场，也无证据证明东海湾小区业委会已选定其他物业服务企业，故2014年8月18日后，焌烨公司与谢玉兰之间形成了事实上的物业服务合同关系。由于焌烨公司为案涉小区提供物业服务，而谢玉兰亦实际享受了焌烨公司提供的物业服务，故谢玉兰应向焌烨公司支付物业服务费。因谢玉兰自认其未向焌烨公司支付物业服务费，故一审法院确认焌烨公司诉请的缴费时段，并依照《物业服务合同》约定的标准判令谢玉兰向焌烨公司支付案涉物业2013年6月1日至2015年12月31日期间的物业管理费及相应的滞纳金合计760.58元并无不当，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。谢玉兰的上诉主张理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人谢玉兰负担。本判决为终审判决。审判长  余珂珂审判员  李 虹审判员  黄玉凤二〇一七年十二月二十六日书记员  黄结仪