新疆维吾尔自治区阿克苏地区中级人民法院民 事 判 决 书（2016）新29民终51号上诉人（原审原告）ＸＸ成，男，1974年11月10日出生，汉族，办公用品店业主，住阿克苏市。委托代理人乔军，新疆墨香律师事务所律师。被上诉人（原审被告）刘军，男，1968年8月20日出生，汉族，无固定职业，住阿克苏市。上诉人ＸＸ成因与被上诉人刘军房屋租赁合同纠纷一案，不服阿克苏市人民法院（2015）阿市民初字第3017号民事判决向本院提起上诉。本院组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人ＸＸ成及其委托代理人乔军到庭参加诉讼，被上诉人刘军经本院传票依法，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2014年7月1日，原告ＸＸ成与被告刘军签订房屋租赁合同一份，约定原告将其所有的位于阿克苏市金富康城4单元303室租赁给被告，租期六个月2014年7月1日至2014年12月31日，租金13000元。合同签订后，原被告按合同约定履行了各自的权利义务。2014年12月31日合同到期后，被告提出续租3个月，原告同意后被告支付原告3个月的租金6500元。2015年4月初，被告刘军将所承租房屋内的物品出售给了证人魏某。同年4月3日，被告将承租原告房屋的房门钥匙交付魏某，要求魏某将屋内的物品搬出后，将钥匙交付原告。2015年4月6日、7日，原告打电话要求魏某交付房门钥匙，魏某因在车管部门审验车辆，未将钥匙交付原告。2015年4月8日、9日，魏某通知原告要求搬房屋内的物品，交房门钥匙。原告在查实物业管理费用未交清后，不同意魏某搬房屋内的物品，魏某遂将房门钥匙留在自己手中至今。另查明，被告在租赁原告的房屋时，支付原告租房押金2000元。原审法院认为，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的合同。本案原告ＸＸ成与被告刘军签订房屋租赁合同，约定由被告租赁原告的房屋，该合同不违反法律规定，应属合法有效的合同，原被告理应按合同约定履行各自的义务。原被告所签订的房屋租赁合同到期后，原被告口头协商，由被告续租3个月，该协议不违反法律规定，亦应受法律保护。因为原被告未签订书面合同，所以本院根据原被告的当庭称述及被告实际缴纳租金6500元的事实，确认续租三个月的截止日期为2015年3月31日。续租日期届满，被告理应将房屋交还原告。2015年4月3日被告将承租房内的物品出售给魏某，并将房门钥匙交付魏某，要求魏某在搬出房内的物品后将钥匙交付原告。2015年4月8日、9日，魏某通知原告要搬运房内的物品时，原告因房屋物业管理费用未结清，拒绝魏某搬运房内物品。根据上述事实可确定，被告向原告交付房屋时间为2014年4月9日。被告理应按照双方所签订的房屋租赁合同的约定，支付2015年4月9日止的房屋租金。2015年4月9日之后的房屋租金损失，应属原告拒绝魏某搬运房内物品所造成的扩大损失，本院不予支持。原告要求被告支付物业管理费用，根据上述事实被告应支付2014年7月1日至2015年4月9日止的房屋物业管理费用，但是原告未提交证据证明被告租赁房屋期间应缴纳物业管理费用的具体金额，所以本院不予支持。原告可在取得相关证据后另行起诉。原审法院判决：一、被告刘军于本判决生效后五日内支付原告ＸＸ成房屋租金641.1元（26000元÷365天9天）；二、驳回原告的其他诉讼请求。上诉人ＸＸ成不服原审判决上诉称，原审法院认定被上诉人实际租赁期限截止至2015年4月9日错误。上诉人与被上诉人在达成续租3个月的口头协议后，2015年3月31日租赁期限届满，后被上诉人即未支付后续租金也未与上诉人办理房屋相关设施、设备移交手续，双方之间的租赁关系已转为不定期租赁，但本案中在租赁期限届满之后，上诉人与被上诉人均未书面通知对方解除租赁合同关系，双方的事实租赁关系一直存续。原审法院认定2015年4月9日，魏某通知上诉人搬东西即双方合同解除错误。魏某并非本案合同的相对方，即使被上诉人要解除合同，解除合同通知也应当由被上诉人刘军向上诉人发出。原审法院未查明被上诉人在租赁合同期间内欠付的物业费、水费、垃圾费等费用的事实，即告知上诉人另行起诉错误。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判。被上诉人刘军未到庭进行答辩。本院依法确认原审法院查明的事实。另查明，在被上诉人刘军占有使用该房屋期间所欠付的物业费为1472元（2014年11月至2015年3月），垃圾费45元（2014年11月至2015年3月），水费41元（2015年1月至2015年3月），暖气费2543.3元（2014年度）。被上诉人刘军在租赁上诉人ＸＸ成的房屋时，支付上诉人租房押金2000元，该款并未在房租及各项费用中予以抵扣。本院认为，被上诉人刘军在房屋租赁合同期满后，与上诉人ＸＸ成达成口头协议，约定续租3个月并交纳了3个月的房屋租金6500元，该房屋租赁合同届满期限延伸至2015年3月31日。2015年4月3日，被上诉人将承租房内的物品出售给魏某，并将房门钥匙交付魏某，要求魏某在搬出房内的物品后将钥匙交付上诉人。2015年4月8日、9日，魏某通知上诉人要搬运房内的物品，后上诉人因房屋物业管理费等费用未结清，拒绝魏某搬运房内物品。本院认为，根据上诉人ＸＸ成与被上诉人刘军签订的房屋租赁合同，被上诉人刘军交纳租赁房屋在实际占有使用期间内的物业费等相关费用是其应当履行的合同义务，双方签订的合同于2015年3月31日到期后视为不定期租赁，双方随时可以解除，2015年4月3日被上诉人刘军通知魏某搬走房屋内的物品，被上诉人刘军以实际行动解除了双方之间的租赁合同。故对上诉人主张的物业费、暖气费、垃圾费、水费等相关费用，本院对在合同期内被上诉人刘军实际占有使用该房屋期间内即截止2015年3月31日的物业费等相关费用予以支持，被上诉人刘军已经支付给上诉人ＸＸ成的租房押金2000元应当从中予以扣减。被上诉人刘军在合同期限届满后，未能结清在合同期间内的相关费用，并与上诉人办理相关房屋交接手续，上诉人扣押其物品属主张被上诉人欠付的物业费等相关费用的合理抗辩行为。截止至上诉人ＸＸ成主张的房屋租金截止日2015年7月30日，诉争房屋由被上诉人刘军的物品占用，上诉人也一直未将涉案房屋另行出租，故被上诉人刘军应当比照原合同约定的租金承担房屋合同到期解除后至上诉人主张的2015年7月30日期间内的房屋占有使用费。综上，上诉人ＸＸ成的上诉理由部分成立，本院予以支持。原审法院判决认定事实不清，判决不当，应当予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持阿克苏市人民法院（2015）阿市民初字第3017号民事判决第二项；二、撤销阿克苏市人民法院（2015）阿市民初字第3017号民事判决第一项；三、被上诉人刘军于本判决生效之日起十日内立即搬离其承租的阿克苏市金富康城4单元303室；四、被上诉人刘军于本判决生效之日起十日内支付上诉人ＸＸ成房屋租金8667元（2015年4月1日至2015年7月30日）；五、被上诉人刘军于本判决生效之日起十日内支付上诉人ＸＸ成所欠付的物业费1472元（2014年11月至2015年3月），垃圾费45元（2014年11月至2015年3月），水费41元（2015年1月至2015年3月），暖气费2543.3元（2014年度），扣除被上诉人刘军已交付的租房押金2000元，被上诉人刘军应当向上诉人ＸＸ成支付2101.3元。本案一审案件受理费102元，由上诉人ＸＸ成负担34元，由被上诉人刘军负担68元，二审案件受理费50元，由上诉人ＸＸ成负担16.6元，由被上诉人刘军负担33.4元。本判决为终审判决。审 判 长 倪               倩代理审判员 阿布都沙拉木·托乎提代理审判员 曹       燕       燕二〇一六年三月二十五日书 记 员 侯       莹       莹