广东省珠海横琴新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）0491民初1032号
原告：郭磊，男，1983年6月20日出生，汉族，住黑龙江省佳木斯市向阳区，
委托诉讼代理人：陈彪，广东显德律师事务所律师。
被告：周忠铭，男，1957年12月26日出生，香港特别行政区永久性居民，住珠海市香洲区。A），
委托诉讼代理人：李显文，北京市盈科（珠海）律师事务所律师。
被告：珠海中原物业顾问有限公司，住所地：珠海市吉大水湾路368号南油大酒店玻璃楼503室。
法定代表人：李耀智，总经理。
委托诉讼代理人：吴凯，男，1991年10月26日出生，汉族，身份证住址：广东省珠海市香洲区，系该公司法务助理。
原告郭磊诉被告周忠铭、珠海中原物业顾问有限公司（以下简称中原物业）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月29日立案后，依法适用简易程序。因案情复杂，本案转为普通程序，于2017年4月13日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈彪、被告周忠铭委托诉讼代理人李显文、被告中原物业委托诉讼代理人吴凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.被告周忠铭退还定金人民币10万元给原告，被告中原物业对此承担连带责任；2.本案诉讼费由两被告共同承担。
事实与理由：原告在被告中原物业的介绍下意欲购买被告周忠铭位于珠海市香××区昌盛路××单元××房（以下简称涉案房屋），三方于2016年9月28日签订了以原告为买方、被告周忠铭为卖方、被告中原物业为经纪方的《房地产买卖合同》，合同约定该房产转让成交价为人民币337万元，定金为人民币30万元，签订合同当日买方支付定金10万元给卖方，待卖方2016年11月4日出新房产证后两个工作日内再支付定金人民币20万元给卖方，定金共30万元将折合第一部分楼款，第二部分楼款为人民币307万元买方只可选择银行按揭付款，待卖方出新房产证后，双方再办理银行按揭贷款手续。合同签订当天，原告支付了部分定金10万元给被告周忠铭。在签订合同过程中，被告中原物业向原告了解原告家庭房产数量和房产按揭贷款情况，原告如实告知被告中原物业原告家庭在珠海已有两套房产，老家还有一套房产，且珠海的两套房产均向银行按揭贷款且尚未还清贷款。但被告中原物业仍然让原告与被告周忠铭签订上述合同。合同签订后，珠海市于10月6日凌晨出台了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见》，原告通过了解得知在这种情况下自己不符合贷款政策规定，不可能获得银行贷款。2016年12月4日，原告根据合同第2.3条约定的“如买方需要银行按揭，则上述第二部分楼款之部分款项由经纪方协助买房寻找银行贷款支付给卖方”到被告中原物业要求其协助寻找银行并向银行申请贷款，被告才明确告知原告的情况不符合政策规定的贷款条件。原告认为，合同第2.2条明确约定对第二部分楼款人民币307万原告只可选择银行按揭付款，已排除一次性付款的方式，是基于原告资金有限亦有合同约定。现银行贷款政策问题导致原告不能获得银行贷款而无法履行合同是客观因素所致，被告周忠铭应退还定金给原告。而被告中原物业作为房地产买卖专业中介公司，有义务和职责向原告了解其家庭已有房产数量和房产按揭贷款情况，并如实将相关政策告知原告，不能不负责让原告签订根本不可能履行的合同并让原告交付定金。由此，对原告产生的定金损失，被告中原物业有连带赔偿责任。
原告为其诉请向本院提交了以下证据：1、房地产买卖合同；2、录音光盘；3、结婚证；4、不动产登记情况查询证明；5、贷款合同。
被告周忠铭在法定答辩期间提交书面答辩状，认为原告的诉请根本不能成立，应驳回原告的全部诉讼请求。理由是：一、原、被告签订的合同合法有效，应当得到法律的保护，合同双方应当全面履行，被告周忠铭是涉案房屋所有权人，依法有权对其享有处分权，原告作为具有完全民事行为能力人，双方签订合同通过居间人充分沟通协商达成共识，系双方真实意思表示。二、原告拒不履行合同义务已构成根本违约，应当承担合同约定或法律规定的不利法律后果。我方签订合同后，积极配合履行合同义务，在通过居间人知晓原告未继续履行相关义务后，积极要求居间人催促原告履行。因原告未继续履行合同致使我方出售房产获得资金用于其他用途的合同目的无法实现，我方没有任何过错，不应对原告不能履行承担不利法律后果。三、原告请求退还定金没有事实依据，不符合双方的约定和法律规定。本案应适用定金罚则，本案没有证据证明双方签订合同后发生了不可抗力、意外事件致主合同不能履行的情形，原告所述珠海房产交易政策发生变化导致履行不能没有相关条文可以印证。综上所述，原告请求退回定金没有事实和法律依据，原告还应当依据合同第11条约定承担成交总价10%的违约责任，我方保留该条款向原告主张的权利。
被告周忠铭为其辩称提供了以下证据：1、《房地产买卖合同》；2、银行流水；3、房产证、不动产权证；4、不动产产权登记表；5、《履约催告函》、签收情况、地址确认书；6、《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见》；7、《关于执行房地产市场调控政策操作细则的通知》、《关于进一步明确限购政策执行事宜的通知》。
被告中原物业在法定答辩期间提交书面答辩状，其认为不应承担连带赔付原告定金的责任。理由是：原告欲购买被告周忠铭的涉案房屋，2016年9月28日上午，原告的配偶李梦航与被告中原物业业务员宋顺平就该物业买卖事宜进行了微信沟通，反复询问原告名下房产情况，目的是为了确定原告的购房情况和贷款资格及交易过程中的相关税费。原告配偶李梦航明确表示自己名下在珠海有两套正在按揭的房产，而原告名下则无房产和贷款。原告配偶李梦航清楚的了解在此夫妻关系存续状态下无法从银行获取贷款，同时强烈表示要通过其他手段使得原告获得贷款资格。在知晓该情况后，三方于当晚签订了《房地产买卖合同》，原告通过手机银行转账方式向被告周忠铭支付定金10万元。2016年10月6日，珠海市出台了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见》，被告中原物业业务员宋顺平在政策出台前后积极与原告配偶李梦航联系，明确将政策细则和规定（包括限购限贷的具体标准）向其告知。2016年10月18日，李梦航向宋顺平说明自己无法按照订立合同前所述的办法使得原告获得购房资格和贷款优惠。2016年11月13日，被告周忠铭将办好的新房产证寄放至被告中原物业，且宋顺平立刻告知李梦航请求原告一方履行合同，李梦航表示正在寻找其他朋友购买该房产，但最终未能成行，同时未按合同履行相应义务，既没解决原告的购房、贷款资格问题，也没找到合适的买家代为履行。2016年12月19日、28日，被告中原物业向原告发过两次《履约催告函》，但都被原件退回。被告中原物业认为，我方是涉案合同提供居间服务的一方，是为了促成交易、保证交易顺利进行的居间人，并不是合同主要条款权利义务所指向对象。原告支付10万元定金是对合同的担保，该定金罚则仅在买卖双方产生效力，对我方并不产生法律效力。且根据合同第10条规定，原告交付的定金并未经过我公司的账户，故原告要求我方承担连带赔付的诉讼请求没有法律依据。珠海市10月6日出台的《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见》，对原告的贷款资格并无实质性影响，原告认为政策导致其丧失贷款资格没有事实依据。我方按照合同约定尽职尽责履行居间义务，根据合同第12、13条以及买方签署的《买房佣金支付确认书》，我方有向原告索取相应佣金的权利。
被告中原物业为其辩称提供了以下证据：1、原告配偶李梦航与被告中原物业业务员宋顺平的微信聊天记录；2、《房地产买卖合同》；3、《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见》；4、《履约催告函》以及原件退回的证明；5、《关于执行房地产市场调控政策操作细则的通知》6、《关于进一步明确限购政策执行事宜的通知》；7、《买房佣金支付确认书》；8、李梦航身份证复印件。
经庭审质证，两被告对原告提交的证据1、3、4、5真实性、关联性、合法性予以确认，但认为证据2的真实性、关联性部分有异议。第一，根据原告提供的录音光盘内容，录音光盘谈话内容形成的时间应当是签订合同的当天即2016年9月28日；第二，整个录音光盘的内容叙述了双方协商谈判的过程而并不是原告所说的2016年12月4日要求办理银行申请贷款时才知道其不符合政策情况；原告对二被告提交的证据真实性无异议，但认为两被告所提交的证据《履约催告函》无法送达给原告而退回并未收到。二被告对对方提交的证据均无异议。
根据原、被告的质证意见，本院经审核原、被告提交的证据，除原告的录音光盘外，其他可作为本案审理查明事实之依据。
经审理查明，被告周忠铭系珠海市香××区昌盛路××单元××房所有权人。2016年9月28日上午，原告妻子李梦航与被告中原物业业务员宋顺平就该物业买卖事宜微信沟通，原告妻子李梦航明确告知宋顺平，其名下有很多套房子，涉案房屋只能写原告的名字。其与原告办假离婚，原告名下无房产、无贷款，就可以做首套房贷款了。被告中原物业回复是假离婚办按揭问题是不大的，但不能百分百保证银行按揭做首套，另外就是契税问题。经过了上述沟通后，当天晚上，原告、被告周忠铭与被告中原物业签订了《房地产买卖合同》，约定成交价为337万元，定金30万元，第二部分楼款307万，为银行按揭付款。合同第10条约定，如买方未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，买方足额交付定金的，卖方无需退还定金；未足额交付定金的，卖方有权要求买方按房屋成交总价的10%承担违约责任。合同备注一栏约定，待卖方出新房产证后，买卖双方再办理银行按揭贷款手续，待物业满五年后，双方办理交税过户手续，签署合同当天买方支付定金10万元予卖方，待卖方出新房产证后两个工作日再交付定金20万元。同日，原告在被告中原物业地址确认书上所留的地址是：广东省珠海市香洲区拱北国防路101号31栋302房。确认书上明确载明：本人确认上述合约履行过程中所有通知及相关文件以特快专递或挂号信形式邮寄送达上述地址，即视为已经通知并送达本人。上述合同签订后，原告通过手机银行向被告周忠铭支付定金10万元。2016年10月6日，珠海市出台了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见》。原告妻子李梦航为此与被告中原物业就涉案房屋贷款问题反复协商。
2016年11月14日，被告中原物业告知原告妻子李梦航卖方已将新房产证放在公司。2016年12月15日，被告中原物业向原告所留的地址“广东省珠海市香洲区拱北国防路101号31栋302房”寄送履约催告函，要求原告在接到函后5日内到公司配合办理按揭以及过户手续。本案庭审中，原告本人没有到庭，其委托诉讼代理人表示看房和洽谈是由原告妻子李梦航去完成，原告本人并无跟进合同履行的每一个细节。2016年10月6日限购限贷政策出台后，原告意识到合同可能履行不了，在12月4日与妻子去找被告中原物业。原告委托诉讼代理人表示签订合同前虽然是李梦航先提出办假离婚，但是被告中原物业进一步误导，李梦航与被告中原物业恶意串通，损害国家利益。因原告委托诉讼代理人对被告中原物业提交的微信记录不能确定是原告妻子李梦航的，本院通知原告及其妻子李梦航于2017年4月14日到庭对相关事实进行调查。原告及其妻子李梦航均表示在签订合同前对是否有贷款资格了解不多，没有太在意。涉案房屋的交易均是授权李梦航办理，李梦航从未告知通过假离婚获取贷款资格。原告本人直至2017年3月与朋友聊天才知晓没有贷款资格。
本院认为，被告周忠铭系香港特别行政区永久性居民，本案属于涉港房屋买卖合同纠纷案件，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第一条、第十九条的规定，应参照涉外民事诉讼的相关规定进行审理。本案合同关系的发生地及不动产所在地在内地，内地与本合同有最密切联系，故依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，本案适用中华人民共和国内地法律。
原告与被告周忠铭、中原物业签订的《房地产买卖合同》，为三方真实意思表示，内容不违反国家法律、法规，为有效协议，各方均应恪守。本案中，原告以珠海市房地产新政措施的出台导致其不能获得贷款而无法履行合同为由，请求被告周忠铭退还定金，被告中原物业未履行忠实告知义务应承担连带责任。对此本院分析评判如下：首先，原告承认在涉案房屋买卖过程中，其只参与了合同的签订，很多细节不知道，均由其妻子李梦航与卖方、中介机构的洽谈沟通，原告亦认可授权其妻子李梦航去办理房屋交易具体事项，因此，李梦航为办理房屋买卖所实施的行为产生的法律后果，应由原告承担。其次，国发【2010】10号《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》在2010年4月17日已颁布，原告家庭名下在珠海已有二套房屋，其妻子李梦航在涉案合同签订前，首先向被告中原物业业务员提出了以假离婚方式取得首套首贷，很显然，原告对国家的限购限贷政策不仅是完全知晓，还恶意的规避国家楼市调控政策。原告诉状称2016年10月6日珠海市出台的《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见》方知其不符合贷款政策，法庭调查中原告又表示直至2017年3月才知晓其没有贷款资格，原告的上述陈述本院均不予采纳，本案并不存在原告所诉称的因银行贷款政策调整致其不能贷款的情形。本院认为，原告作为购房人，应对自身是否具备履行合同的能力与购房资格尽到必要的审查与注意义务，因此，原告在明知不具备贷款资格，仍签订以贷款方式购买涉案房屋的合同，导致不能按合同约定继续履行合同，合同目的无法实现，原告的行为已经构成了根本违约，原告请求被告周忠铭退还定金10万元，没有事实与法律依据，本院不予支持。因此，对原告主张被告中原物业承担连带责任的诉请，本院亦不予支持。至于原告认为被告中原物业未忠实履行职责应承担赔偿责任，原告可另循其他途径解决。
综上所述，原告诉请无事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第一百零六条的规定，判决如下：
驳回原告郭磊的诉讼请求。
本案案件受理费2300元，由原告负担。
如不服本判决，原告、被告中原物业可以在判决书送达之日起十五日内，被告周忠铭可以在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
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审 判 员 徐艳红
人民陪审员 温桂莲
人民陪审员 余敏慧
二〇一七年四月二十日
法官 助理 熊 健
书 记 员 罗志斌