浙江省湖州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙05民终20号
上诉人（原审被告）：朱卫华，男，1970年1月22日出生，汉族，住湖州市吴兴区。
上诉人（原审被告）：张建利，女，1969年9月22日出生，汉族，住湖州市吴兴区。
两上诉人共同委托诉讼代理人：高勇年，浙江东唐人律师所律师。
被上诉人（原审原告）：沈佐明，男，1976年8月1日出生，汉族，住址：湖州市。
被上诉人（原审原告）：张慧，女，1980年11月17日出生，汉族，住址：湖州市。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：杨思源，浙江南太湖律师事务所律师。
上诉人朱卫华、张建利为与被上诉人沈佐明、张慧房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省吴兴区人民法院（2017）浙0502民初3786号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月2日立案受理后依法组成合议庭进行了审理，经阅卷和调查、询问当事人，本案现已审理终结。
朱卫华、张建利上诉请求：一、依法撤销湖州市吴兴区人民法院（2017）浙0502民初3786号《民事判决书》，依法改判。二、判决驳回沈佐明、张慧要求朱卫华、张建利继续履行2017年3月17日签订的《房屋买卖居间合同》，并协助其办理过户登记手续之诉讼请求。三、判决沈佐明、张慧承担对朱卫华、张建利所有的湖州市房屋进行擅自装修的法律责任，赔偿朱卫华、张建利房屋恢复原状的经济损失10000元。四、案件诉讼费用由朱卫华、张建利承担。
事实与理由：一审判决认定事实、适用法律错误，存在程序错误，应当依法撤销并予以改判。一、本案双方2017年3月17日和浙江房帮帮房地产经纪有限公司（以下简称房帮帮公司）共同签订的《房屋买卖居间协议》，是由居间人房帮帮公司向委托人朱卫华、张建利（卖房意向人）与沈佐明、张慧（买房意向人）报告订立湖州房屋买卖合同的机会、提供订立合同的相应媒介服务，是居间合同而不是房屋买卖合同。二、委托人若违约作出不愿意与对方建立正式房屋买卖合同关系的决定时，违约方应当按照居间合同的约定承担违约责任。本案居间合同写的标的额是33万元，合法的定金额上限是66000元。本案居间合同中定金是8万元，超过合法上限的14000元不能作为定金认定。三、本案双方尚未签订房屋买卖合同，沈佐明、张慧对朱卫华、张建利所有的房屋擅自进行装修，是明显的违约行为，同时也严重侵害物权即房屋所有权。鉴于上述擅自装修行为，朱卫华、张建利不愿意与沈佐明、张慧签订房屋买卖合同，是朱卫华、张建利的正当权利。沈佐明、张慧应承担违约侵权责任，赔偿朱卫华、张建利的损失。四、一审在居间人房帮帮公司未参加本案诉讼的情况下，判决朱卫华、张建利继续履行必须有房帮帮公司参加下才能继续履行的《房屋买卖居间协议》，显然程序违法。另本案从立案受理到制作一审判决，期间是4个月零5天，违反《民事诉讼法》简易程序审理案件应当在立案之日起三个月内审结的规定，存在程序违法。
沈佐明、张慧辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确，应当驳回朱卫华、张建利的全部上诉请求。一、双方于2017年3月17日签订的《房屋买卖居间协议》中，对买卖的标的物座落地、面积、价款、支付方式、定金、过户时间等相关内容均作出明确约定，是各方当事人真实意思表示、合法有效，并非朱卫华、张建利所称仅是意向性的合同。二、朱卫华、张建利所称合同约定了违约条款，卖方不愿将该房出售就可以依法可以解除合同、按照定金罚则承担相应违约金的说法是错误的。合同严守是合同法的基本原则，合同法第107条规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任。因此非违约方可要求违约方继续履行，除非存在合同法第110条规定的三种情形：1.法律上或事实上不能履行；本案该情形既不符合，本案一审已将涉案的房屋进行保全，显然继续履行合同具备相应的条件；2.债务的标的不适用强制履行或履行费用过高，显然本案也不符合该情形；3.债权人在合理期限内并未要求履行，本案的实际情况是朱卫华、张建利未按照合同的约定时间办理过户手续，沈佐明、张慧已明确向朱卫华、张建利表示要求继续履行，且向人民法院提起诉讼，不符合该种情形。如果允许合同的一方当事人在没有正当理由的前提下主动违约，将导致非违约方要求继续履行的权利落空，显然违背合同法诚实信用的基本原则。三、一审反诉中朱卫华、张建利提出沈佐明、张慧擅自装修构成侵权应当承担赔偿责任，该理由不具有事实和法律依据。通过一审的庭审可知，沈佐明、张慧通过居间方房帮帮公司取得涉案房屋的钥匙和门禁卡，朱卫华、张建利在场确认，对房屋进行装修显然是取得了朱卫华、张建利的同意；其次作为房屋的买方，对涉案房屋进行装修也未对朱卫华、张建利造成实际损失，故其一审的反诉请求无相关依据。
沈佐明、张慧向一审法院诉讼请求：1.朱卫华、张建利按双方签订的《房屋买卖居间协议》继续履行合同，并协助沈佐明、张慧办理坐落于湖州市房产的过户登记手续；2.案件诉讼费、财产保全费由朱卫华、张建利承担。
一审法院审理查明，2017年3月17日沈佐明、张慧（买方）与朱卫华、张建利（卖方）以及浙江房帮帮房地产经纪有限公司（居间方）签订编号为0003715的房屋买卖居间协议一份。合同约定，由买方购买卖方所有的坐落于湖州市的房屋一套，转让价款为33万元；付款方式为协议生效后支付定金8万元（该部分定金在房屋所有权证收件单拿到后转为房款，其中7万元交付给买方、1万元由居间方保管），卖方自愿将房屋产权权属证书交由居间方代为保管，作为信用保证；购房款33万元以首付款18万元、贷款15万元的方式支付。双方另约定，于2017年8月30日前办理产权过户登记手续。合同签订后，沈佐明、张慧于当天支付了定金8万元，其中7万元直接交付给朱卫华、张建利，1万元由居间方代收。后沈佐明、张慧从浙江房帮帮房地产经纪有限公司处取得涉案房屋的钥匙、小区门禁卡等，并于2017年5月开始对涉案房屋着手进行装修。
一审法院认为，买卖双方及居间方于2017年3月17日签订《房屋买卖居间协议》，三方对买卖的标的物（包括坐落位置及面积）、价款、付款方式、定金、房屋过户时间以及居间费用及承担、违约责任等均作了明确约定，该份协议内容明确、各方权利义务明晰，涵盖了买卖合同关系及居间合同关系的具体内容要件。且各方在书面合同上落款签章，对各方合意形成的合同内容予以确认。一审法院认定该份合同系买卖合同及居间合同的复合合同，系各方当事人的真实意思表示，合法有效。现双方约定的办理过户手续的时间已届期，沈佐明、张慧主张继续履行合同，并由朱卫华、张建利协助办理过户手续于法有据。合同未明确约定购房款支付时间，一审法院认为在房屋办理过户手续前付清购房款为宜。现沈佐明、张慧方一审庭审中提交存款数额为25万元的银行存单，表明其具有履行支付剩余房款的履行能力及准备行为。故对其诉讼请求，一审法院予以支持。朱卫华、张建利亦可向沈佐明、张慧主张剩余购房款。本案双方作为房屋买卖合同的当事人，互负在合同约定期限支付价款以及交付房屋并办理过户登记的义务。对朱卫华、张建利方（卖方）而言，买方的主要合同义务是按期履行支付购房款的义务，“不得擅自装修房屋”并非买方的主要合同义务，不足以达到合同解除的条件。从一审庭审中可以认定买方从居间方取得钥匙并开始装修的事实。买方虽不能证实其装修取得卖方的同意，但基于双方之间的买卖合同，且买方从居间方取得钥匙并开始装修，系基于居间方受卖方委托出售涉案房屋并对钥匙等进行保管的信赖。一审法院对买方要求卖方继续履行合同并交付房屋的诉讼请求予以支持，买方对诉争房屋提前装修的行为未对卖方造成实际损失，朱卫华、张建利要求沈佐明、张慧赔偿损失的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，为正确调整民事法律关系，维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第九十一条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条之规定，判决：一、朱卫华、张建利应当继续履行双方于2017年3月17日签订的《房屋买卖居间协议》，并协助沈佐明、张慧办理房屋过户登记手续，限于判决生效之日起十五日内履行；二、驳回朱卫华、张建利的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6250元，减半收取3125元，财产保全费2170元，本诉诉讼费合计5295元，由朱卫华、张建利负担。反诉受理费100元，减半收取50元，由朱卫华、张建利负担。
二审中双方未提交新证据。
二审确认一审已查明的事实。
本院认为，本案二审争议焦点为：涉案《房屋买卖居间合同》性质为何，以及一审是否存在程序问题。本案《房屋买卖居间合同》中，买卖双方不仅明确系争房屋坐落地、产权证号以及买卖总价，还就付款方式、过户期限以及违约责任进行了约定，故该《房屋买卖居间合同》已经具备了买卖合同的实质要素，在合同内容系买卖双方真实意思表示的情况下，应认定买卖双方已就各自的主要权利义务达成了一致。即便该涉案合同兼具居间合同内容，但并不影响买卖合同部分的效力，当事人应当按照约定履行合同义务。根据已查明的事实，双方2017年3月签订涉案合同，约定2017年8月30日前办理房屋过户登记手续，但并未明确支付房款的时间。沈佐明、张慧于合同签订当天支付定金，后从房帮帮公司处取得钥匙及门禁卡，于2017年5月进场装修。虽装修时案涉房产尚未办理物权变更登记，但在已签订买卖合同、预付定金以及从房帮帮公司处取得钥匙、门禁卡的情况下，沈佐明、张慧已经足以产生即将取得房屋产权的合理信赖并且实际上占有了涉案房屋。沈佐明、张慧基于上述状态进行的装修行为，并非对买卖合同中主合同义务的违反，尚不足以达到合同解除的条件，也未给朱卫华、张建利造成实际损失。因此，朱卫华、张建利上诉称沈佐明、张慧的“擅自装修行为”导致双方无法正式建立买卖合同关系、应承担违约责任的主张，缺乏充分的事实和法律依据，应不予支持。
另就一审程序问题，一审法院实际审理天数超过三个月期限，未在法定的简易程序审限内审结，存在程序瑕疵。但上述瑕疵不属于严重违反法定程序的情况，对于案件事实认定和适用法律不产生影响，并不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（四）项规定的严重违反法定程序应当发回重审的情形，故对朱卫华、张建利的该节上诉理由，本院不予支持。
综上所述，朱卫华、张建利的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理妥当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6400元，由朱卫华、张建利负担。本判决为终审判决。
审判长 蒋 敏
审判员 周 晓
审判员 项 炯
二〇一八年三月十三日
书记员 盛同舟