湖北省汉川市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂汉川民初字第01235号
原告汉川市汈东农场长乐生产大队管理委员会（现汉川市汈东街道办事处长乐村民委员会）。
法定代表人顾秋平，主任。
委托代理人张皓，湖北松竹梅律师事务所律师。代理权限为一般代理。
被告汉川市长乐老年公寓。
法定代表人刘素珍，院长。
委托代理人刘永前，湖北锡爱律师事务所律师。代理权限为特别授权。
委托代理人胡凯峰，湖北广众律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被告刘素珍，女，汉族，汉川市人，汉川市长乐老年公寓院长，住汉川市。
委托代理人刘永前，湖北锡爱律师事务所律师。代理权限为特别授权。
原告汉川市汈东农场长乐生产大队管理委员会诉被告汉川市长乐老年公寓、刘素珍确认合同无效纠纷一案，原告汉川市汈东农场长乐生产大队管理委员会于2013年11月29日向本院提起诉讼。本院审理后于2014年10月31日作出了（2013）鄂汉川民初字第02308号民事判决书。该判决书送达后，被告汉川市长乐老年公寓不服，上诉至孝感市中级人民法院。孝感市中级人民法院审理后于2015年3月18日作出了（2015）鄂孝感中民二终字第00025号民事裁定书，以原判决认定事实不清，裁定撤销原判，发回重审。本院于2015年8月27日立案重审后，依法另行组成合议庭，于2016年1月26日公开开庭进行了审理。原告汉川市汈东农场长乐生产大队管理委员会法定代表人顾秋平及其委托代理人张皓，被告汉川市长乐老年公寓法定代表人刘素珍及其委托代理人刘永前、胡凯峰，被告刘素珍均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告汉川市汈东农场长乐生产大队管理委员会（现汉川市汈东街道办事处长乐村民委员会）诉称:2000年，原告汉川市汈东农场长乐生产大队管理委员会与被告汉川市长乐老年公寓的法定代表人刘素珍签订合同书，约定将长乐小学教学楼及教学楼周边院墙内约18亩土地租赁给汉川市长乐老年公寓，租期10年（2000年3月1日至2010年2月28日止），年租金5000元。合同订立后，被告汉川市长乐老年公寓在租用土地上开办了老年公寓，但被告长期拖欠租金不付，经原告多次催要，直至2012年2月24日，被告汉川市长乐老年公寓只支付了租金22350元。在租赁期满后，被告汉川市长乐老年公寓拒不退出，并出示2002年9月28日与原告签订的《合同书》一份，称汉川市长乐老年公寓已将教学楼及周边土地以12万元价格买受，并以此为理由拒不退出。为此，原告诉至法院，以2002年9月28日《合同书》中转让土地系集体所有，未经集体组织成员同意，且违反《土地管理法》第63条规定，应属无效为由，请求确认双方于2002年9月28日签订的《合同书》无效。
原告汉川市汈东农场长乐生产大队管理委员会为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
证据一:2002年9月28日签订的《合同书》一份；拟证明该合同系汉川市汈东农场长乐生产大队管理委员会原书记熊少红未经村委会讨论，擅自签订，合同无效。
证据二：原告于2000年1月28日与被告刘素珍签订的租赁《合同书》；拟证明此合同书经过汉川市公证处公证，合法有效。
证据三：收款收据复印件；拟证明被告的付款时间、付款性质及金额等情况。
证据四：被告汉川市长乐老年公寓的法定代表人身份证明及民办非企业单位组织机构代码一份；拟证明两被告具有合法诉讼主体资格。
被告汉川市长乐老年公寓辩称:原告提起确认合同无效理由不能成立：1.长乐小学校产18亩，土地使用权权属不属于原告所有，其权属是原汈东农场汈东中学所有，汈东中学搬迁后在原址上开办了长乐小学，其长乐小学全部校产及土地使用权归现在的汉川市汈东街道办事处。2.原告作为长乐小学的财产出卖人身份，是以代管人的身份处理代管理财产的行为，得到了汉川市汈东街道办事处认可。3.在代管过程中，长乐村引进长乐公寓是汉川第一家，有汉川民政局发文支持，得到了村、办事处的认可。4.处理长乐小学财产的背景有证人证言，先是租，后是卖，是因为当年偿还村级债务，而经村、办事处同意后卖给老年公寓的。5.处理行为虽是以原告名义处理，但得到了财产所有人的认可，有相关权证证实，是有效行为。6.双方发生纠纷的背景是原告认为争议的财产是原告所有，认为前任书记的行为没有得到后任书记的认可，再则就是土地增值的利益之争。综上，该合同应认定为有效，应驳回原告诉讼请求。
被告汉川市长乐老年公寓为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：
证据一：汉川市长乐老年公寓营业执照、组织机构代码复印件；拟证明被告的诉讼主体资格。
证据二：2002年9月28日双方签订的土地转让《合同书》；拟证明：1、2000年1月28日的租赁合同终止。2、土地转让行为成立。3、原告没有按土地转让合同履行。
证据三：原告长乐生产大队出具的借条、领条复印件；拟证明被告长乐公寓支付了转让款，并履行了土地转让合同的义务。
证据四：《关于出让土地的请示报告》复印件；拟证明双方签订的土地转让合同得到了原告的上级主管部门的认可。
证据五：2003年4月的长乐公寓国有土地使用证复印件、长乐公寓选址意见书复印件、建设工程规划许可证复印件、长乐公寓食堂房屋所有权证复印件、长乐公寓楼房屋所有权复印件、长乐公寓员工宿舍楼房屋产权证复印件；拟证明被告汉川市长乐老年公寓在买受土地上的财产形成情况。
证据六：2013年5月27日长乐生产大队《通知》；拟证明原告反悔土地转让合同及其诉讼时效请求超过法定期限。
证据七：长乐公寓寄宿老人情况反应；拟证明原告长乐生产大队干扰侵犯老年公寓的情况。
证据八：律师调查材料及证人证言；拟证明土地转让合同的成立背景。
证据九：《汈东棉花原种场关于申请将长乐老年公寓纳入社区老年福利服务星光计划的请示》；拟证明土地转让合同的成立背景。
证据十：汈东农场教育发展史略摘录；拟证明长乐小学校产及土地向被告长乐老年公寓转让时所有权归汈东农场所有，长乐小学停办后长乐生产大队只是长乐小学校产及土地的代管人，不是财产所有人，是代管人在代管权内处理代管财产。
证据十一：律师调查材料；拟证明长乐小学校产及土地向被告长乐老年公寓转让时所有权归汈东农场所有，长乐小学停办后长乐生产大队只是长乐小学校产及土地的代管人，不是财产所有人，是代管人在代管权内处理代管财产。
证据十二：土地征用协议书、收条；拟证明被告取得长乐小学校产及土地使用权后的发展状况，长乐老年公寓的发展得到了市政府、汈东农场的宽松待遇与支持。
证据十三：2013-2015年各级政府对老年公寓发展的支持文件；拟证明汈东农场作为财产所有人及土地所有权人，委托原告为该财产的代管人，而原告作为代管人对该财产作出了处理，并得到汈东农场认可，无权再提出原合同无效的诉求。
被告刘素珍辩称:1.原告诉讼主体不适格，校园的财产所有权不是原告，原告也不是讼争土地的权利主体，原告代表权属主体所作出的处分行为得到了权利主体的认可，因此出卖行为是有效的，应驳回原告的诉讼请求。2.原告提起诉讼称出卖行为违反了法律强制性规定，其理由不能成立。
被告刘素珍未向本院提交证据支持其抗辩理由。
被告汉川市长乐老年公寓在答辩期内对本案原告汉川市汈东农场长乐生产大队管理委员会提出反诉并将汉川市汈东棉花原种场列为第三人，其反诉称：双方于2002年9月28日签订的土地买卖《合同书》虽然有权属、权证及处分权利等诸方面瑕疵，但经过十余年后，在第三人的追认和支持下，买卖合同履行已经成为事实，并形成了原告买受后占有和新建新增大量财产的事实。由此，依最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，要求法院判令：1.反诉被告汉川市汈东农场长乐生产大队管理委员会按约定办理好房屋及土地过户手续，并承担全部费用；2.排除反诉被告汉川市汈东农场长乐生产大队管理委员会对反诉原告汉川市长乐老年公寓的干扰；3.责令反诉被告汉川市汈东农场长乐生产大队管理委员会按合同约定接收教学楼及土地使用权转让的剩余价款80000元。
本院对被告汉川市长乐老年公寓的反诉请求审查后认为：被告汉川市长乐老年公寓在反诉中将汉川汈东棉花原种场列为第三人不符合法律规定的反诉条件。反诉请求第2条属侵权之诉，与本案合同纠纷不属同一法律关系，被告汉川市长乐老年公寓可另行提起诉讼。反诉请求第1条、第3条，应待本案确认合同效力纠纷审理后，被告汉川市长乐老年公寓可另行提起诉讼。据此，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十三条、第一百五十四条的规定裁定对被告汉川市长乐老年公寓的反诉请求不予受理。
经庭审质证，被告汉川市长乐老年公寓、刘素珍对原告汉川市汈东农场长乐生产大队管理委员会提交的证据四无异议，原告汉川市汈东农场长乐生产大队管理委员会对被告汉川市长乐老年公寓提交的证据一无异议，对上述无争议的证据本院依法予以采信。
被告汉川市长乐老年公寓、刘素珍对原告汉川市汈东农场长乐生产大队管理委员会提交的证据一的真实性无异议，对证明目的有异议，认为原书记签订合同时没有越权，没有弄虚作假。被告汉川市长乐老年公寓、刘素珍对原告汉川市汈东农场长乐生产大队管理委员会提交的证据二的真实性无异议，对证明目的有异议，被告认为买卖合同签订后，租赁合同就无效了。被告汉川市长乐老年公寓、刘素珍对原告汉川市汈东农场长乐生产大队管理委员会提交的证据三的真实性无异议，对证明目的有异议，被告认为付款性质不是交付租金或承包费，是支付的购房款。
原告汉川市汈东农场长乐生产大队管理委员会对被告汉川市长乐老年公寓提交的证据二的真实性无异议，对证明目的有异议，原告认为不能证明原告以财产代管人名义处理代管财产。原告汉川市汈东农场长乐生产大队管理委员会对被告汉川市长乐老年公寓提交的证据三的真实性无异议，对证明目的有异议，原告认为借条、领条正好证明被告交纳了租金。原告汉川市汈东农场长乐生产大队管理委员会对被告汉川市长乐老年公寓提交的证据四的真实性无异议，对证明目的有异议，原告认为只能证明原告曾出让过一亩田的事实。原告汉川市汈东农场长乐生产大队管理委员会对被告汉川市长乐老年公寓提交的证据五的真实性无异议，对证明目的有异议，认为只能证明转让一亩土地有效，其余土地没有经过批准同意。原告汉川市汈东农场长乐生产大队管理委员会对被告汉川市长乐老年公寓提交的证据六的真实性无异议，对证明目的有异议，原告只是要求清理房屋前后的障碍物，没有干涉公寓正常活动。原告汉川市汈东农场长乐生产大队管理委员会对被告汉川市长乐老年公寓提交的证据七的真实性无法确认，且认为与本案无关联性。原告汉川市汈东农场长乐生产大队管理委员会对被告汉川市长乐老年公寓提交的证据八有异议，对证人熊某的证人证言认为未经其他村领导研究决定，对其他证人证言认为证人未出庭作证，不能作为证据采用。原告汉川市汈东农场长乐生产大队管理委员会对被告汉川市长乐老年公寓提交的证据九的真实性无异议，对证明目的有异议，且与本案无关联性。原告汉川市汈东农场长乐生产大队管理委员会对被告汉川市长乐老年公寓提交的证据十的真实性无异议，对证明目的有异议，且与本案无关联性。原告汉川市汈东农场长乐生产大队管理委员会对被告汉川市长乐老年公寓提交的证据十一有异议，原告认为该证据属于证人证言，而证人未出庭作证，不能作为证据采用。原告汉川市汈东农场长乐生产大队管理委员会对被告汉川市长乐老年公寓提交的证据十二的真实性无异议，对证明目的有异议，且与本案无关联性。原告汉川市汈东农场长乐生产大队管理委员会对被告汉川市长乐老年公寓提交的证据十三的真实性无异议，对证明目的有异议，且与本案无关联性。
对上述有争议的证据，本院综合评定如下：
对原告汉川市汈东农场长乐生产大队管理委员会提交的证据一、二、三的真实性本院依法予以确认。
对被告汉川市长乐老年公寓提交的证据二、四、五、六、九、十、十二、十三的真实性本院依法予以确认。对被告汉川市长乐老年公寓提交的证据三借款偿还凭证，不能证明是履行合同的行为，对被告的拟证明目的本院依法不予采信。对被告汉川市长乐老年公寓提交的证据七，因与本案确认合同效力无关联性，本院依法不予采信。对被告汉川市长乐老年公寓提交的证据八、十一属于证人证言，因证人未到庭作证，故对该证据本院依法不予采信。
本案在原审期间，本院依法调取如下证据：
证据一：2002年5月7日“汈东长乐小学”土地登记申请书。
证据二：2002年9月20日汉川市长乐老年公寓登记申请书。
经庭审质证，原、被告双方对该证据的真实性无异议。
经审理查明，2000年1月28日，原告汉川市汈东农场长乐生产大队管理委员会与被告刘素珍签订一份合同书，双方约定：原告汉川市汈东农场长乐生产大队管理委员会将长乐小学教学楼及教学楼周边院墙内约18亩土地租赁给被告刘素珍使用，租期10年（2000年3月1日至2010年2月28日止），年租金5000元；签合同时一次性交纳第一年租金，以后逐年交纳当年租金。2000年3月10日，双方将此合同书在汉川市公证处进行了公证。2002年9月28日，原告汉川市汈东农场长乐生产大队管理委员会又与被告汉川市长乐老年公寓签订一份合同书，双方约定：1.将长乐小学教学楼（总面积410.4平方米）以每平方米150元，总价款60000元价格转让给被告汉川市长乐老年公寓；2.将教学楼周边墙院内大约18亩土地及新公寓东北方向围墙外大约1亩农田转让给被告汉川市长乐老年公寓，作价60000元；3.原告必须帮助被告汉川市长乐老年公寓办理好房屋及土地过户手续，其费用由原告承担；4.付款方式为签订合同时，被告汉川市长乐老年公寓给付原告40000元，原告帮被告汉川市长乐老年公寓办理好房产、土地等证后付40000元，余款2004年12月前付清。2003年3月20日和4月，被告汉川市长乐老年公寓分别办理了原长乐小学（现长乐老年公寓）土地面积为1亩的房屋所有权证和土地使用证。2004年3月9日办理了建筑面积为94.62平方米的食堂房屋产权登记证和建筑面积为190.04平方米的砖混两层楼的职工宿舍房屋产权登记证。现原告汉川市汈东农场长乐生产大队管理委员会以2002年9月28日与被告汉川市长乐老年公寓签订的《合同书》系原村支部书记擅自签订和集体土地所有权不能转让为由，要求确认双方于2002年9月28日签订的《合同书》无效。
另查明，从双方2000年1月28日签订合同书至原审庭审时，被告汉川市长乐老年公寓共计向原告付款50000元。原长乐村长乐小学属村办小学。原长乐村长乐小学的土地属国有划拨土地。
本院认为，《民法通则》规定的两年诉讼时效期间适用于债权请求权，不适用于形成权，而原告汉川市汈东农场长乐生产大队管理委员会关于确认合同无效的请求属于形成权之诉。合同当事人不享有确认合同无效的法定权利，只有仲裁机构和人民法院有权确认合同是否有效。合同效力的认定实质是国家公权力对民事行为进行的干预，合同无效自始无效，单纯的时间经过不能改变无效合同的违法性。故当事人请求确认合同效力，不应受诉讼时效的限制。
2002年9月28日原告汉川市汈东农场长乐生产大队管理委员会与被告汉川市长乐老年公寓签订的合同书，实质上为土地使用权转让协议，该转让协议中的转让土地既不符合《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定的条件，双方签订合同时也未经有批准权的市、县人民政府批准，违反了法律法规的强制性规定，应属无效合同。但在合同签订后，被告汉川市长乐老年公寓办理了教学楼一亩土地的使用权证，系起诉前办理，对于该部分的转让，符合《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定，依法应认定为有效。食堂和员工宿舍虽办理了房屋所有权证，但未办理合法的土地使用权出让手续，不符合法律规定，应视为无效。被告刘素珍系被告汉川市长乐老年公寓的法定代表人，其签订合同的行为是法人行为，故原告汉川市汈东农场长乐生产大队管理委员会对被告刘素珍的诉请，于法无据，应依法予以驳回。经合议庭评议，报请本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《中华人民共和国民法通则》第五十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条的规定，判决如下：
一、确认原告汉川市汈东农场长乐生产大队管理委员会与被告汉川市长乐老年公寓于2002年9月28日签订的《合同书》无效;
二、驳回原告汉川市汈东农场长乐生产大队管理委员会对被告刘素珍的诉讼请求。
本案件受理费8000元，由原告汉川市汈东农场长乐生产大队管理委员会负担3000元，被告汉川市长乐老年公寓负担5000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。
审判长 刘国红
审判员 朱少华
审判员 付正文
二〇一六年九月二日
书记员 廖志龙
附法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
《中华人民共和国民法通则》
第五十八条下列民事行为无效：
（一）无民事行为能力人实施的；
（二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；
（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；
（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；
（五）违反法律或者社会公共利益的；
（六）以合法形式掩盖非法目的的；
无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第十一条土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
第四十四条划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。
第四十五条符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：
（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；
（二）领有国有土地使用证；
（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；
（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。
转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。