甘肃省武威市凉州区人民法院民 事 判 决 书（2017）甘0602民初8082号原告：李世宏，男，1972年5月1日出生，住甘肃省武威市。委托诉讼代理人：陈瑞祥，甘肃久铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：武晓琴，甘肃久铭律师事务所律师。被告：甘肃全圣房地产开发有限责任公司（简称全圣公司）。住址：甘肃省武威市凉州区南关西路110号。法定代表人：张全年，系该公司董事长。委托诉讼代理人：杜赟，甘肃纵横律师事务所律师。委托诉讼代理人：李建梅，女，1983年4月18日出生，汉族，大专文化，住武威市凉州区南关东路全圣家园3号楼3单元201室，系全圣公司文化广场地下步行街项目销售经理。原告李世宏与被告甘肃全圣房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。李世宏及其委托诉讼代理人陈瑞祥、武晓琴，甘肃全圣房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人李建梅、杜赟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李世宏向本院提出诉讼请求：1、解除李世宏与全圣公司签订的文化广场地下步行街商铺购买协议；2、全圣公司向李世宏返还已付购房款519760元；3、全圣公司向李世宏支付购房总价810880元20%的违约金162176元；4、全圣公司向李世宏支付已交购房款519760元期间的利息损失，按同期人民银行贷款利率计算至购房款本息还清之日止。事实与理由：2010年8月21日，李世宏与全圣公司签订了文化广场地下步行街商铺购买协议。协议约定李世宏订购全圣公司文化广场（南片区）地下商业步行街B区14号商铺一间，建筑面积50.68㎡，单价为16000元/㎡，合计总价款810880元。合同约定的付款方式为按揭付款，李世宏于签订本协议时向全圣公司交房款340000元，工程施工至中期再交房款100000元，剩余房款于交房时由全圣公司通知李世宏办理按揭。合同约定的商铺交付时间为2011年黄金期。合同同时约定全圣公司违约应向李世宏赔偿购房总价20%的违约金。协议签订后李世宏分四次向全圣公司支付房价款519760元。现因全圣公司一直拖延不予交付李世宏所购买商铺，不协助李世宏办理房屋按揭贷款的付款手续，更不协助李世宏向房管部门申请办理房产手续。经查，全圣公司所销售的文化广场地下人防工程商业城，根据《中华人民共和国防空法》的规定，属于国家所有的公共用地，不可能办理商铺产权证书，且李世宏所购买的文化广场南片区一期工程至今未提交质检监督、规划、消防、人防等部门进行验收，导致无法向武威市城乡建设局提交工程竣工验收备案审核，从而无法实际向李世宏交付所购买的房屋，现李世宏实际已经无法取得所购买的商铺，合同目的已经无法实现，全圣公司构成根本违约。经李世宏多次与全圣公司协商未果，全圣公司不退还已付购房款，更不支付违约金，导致李世宏损失巨大。现依法提起诉讼，请法院支持李世宏的诉讼请求。全圣公司辩称，第一、涉案房屋在圣源佰汇商贸城2014年1月开业前已全部交付业主，李世宏以全圣公司不交付商铺不协助办理房屋按揭手续，更不协助其办理房产手续为由要求解除合同不符合事实。作为房产销售商尽快销售房屋并回笼资金是所有开发商所期望的，怎么可能不协助其办理按揭贷款手续，这完全不符合常理。况且，李世宏要求办理房产手续的前提是交清所有房款，在李世宏未按合同约定交清房款的情况下，全圣公司有权拒绝履行自己的部分义务。李世宏主张合同的解除要符合法定或约定的条件，本案中双方并没有约定合同解除的条件，且本案中全圣公司房屋已全部交付业主，也不存在法定解除的情形。同时，依照合同法第九十六条的规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。依据前述法律规定，李世宏主张解除合同应当要通知全圣公司，但全圣公司从未接到过李世宏主张解除合同的通知。所以李世宏的主张并不符合法定的解除条件。第二、全圣公司所售商铺已依法取得了销售房屋所必须具备的”五证”，完全可以合法销售，并不存在不能办理商铺所有权证、合同目的无法实现的情况。步行街人防工程项目具有特殊性，有别于一般的房地产项目，分为地上和地下部分，地面部分按规定属于市政广场，所以政府在颁发许可证时记载为市政用地，地下部分可以出让、销售，具有商业用途，五证中记载的土地性质都是一致的。全圣公司在2014年元旦开业前一至两个月已将所有商铺交付业主，并由业主进行装修，本案李世宏亦然，不存在违约。李世宏在2014年开始收取房租，已经从房屋中收益。同时，全圣公司承认李世宏对房屋具有处分权，李世宏是否占有房屋，并不影响李世宏对房屋的处分权。退一步讲，根据民法通则的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外；民法总则规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。依据前述法律规定，李世宏最迟应当在2017年1月前向全圣公司主张违约责任，超过此期限，不论是依据民法通则还是民法总则的规定，李世宏主张权利的时限均已超过了法律规定的诉讼时效期间。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人对证据本身无异议的李世宏提交的文化广场地下步行街商铺购买协议、购房收据4张、涉案土地土地登记卡；武威新时代精品购物广场（商铺）自营协议、合作开发协议、规划书，步行街地下商业广场国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设规划工程许可证、建设工程施工许可证、商品房销售（预售）许可证，本院予以确认并在卷佐证。至于当事人对证据证明目的之异议理由，本院将在下文论证中综合诠释评析。根据当事人的陈述和本院确认具有证明效力的证据，本院认定事实如下：2008年，全圣公司拟开发武威市文化广场地下人防工程商业项目。同年10月16日，武威市规划局向全圣公司核发武市规地字第（2008）44号中华人民共和国建设用地规划许可证，许可全圣公司建设武威市文化广场地下人防工程。2009年4月21日，全圣公司与武威市人民防空办公室签订武威市文化广场地下人防商业城项目投资开发合同，合同约定武威市人民防空办公室同意有全圣公司开发武威市文化广场地下人防工程商业项目，按”谁投资，谁开发，谁收益”的原则，全程投资、开发和运营；该合同随附件有：武市规建（2019）1号规划条件通知书、武威市人民政府办公室文件（2019）79号关于印发文化广场地下人防商业城项目建设优惠政策的通知。2010年2月22日，武威市规划局向全圣公司核发建字622301201000019号中华人民共和国建设工程规划许可证，许可全圣公司建设武威市文化广场地下人防工程。2010年4月22日，武威市人民政府向全圣公司武威市文化广场地下商业广场颁发武国用（2010）第024号中华人民共和国国有土地使用证。2010年6月30日，武威市建设委员会向全圣公司核发编号622301201006300101号中华人民共和国建设工程施工许可证，许可全圣公司武威市文化广场地下人防工程施工建设。2015年4月29日，武威市人民政府向全圣公司武威市文化广场地下商业广场重新核发武国用（2015）第016号中华人民共和国国有土地使用证（终止日期2050年12月28日）。2015年5月20日，武威市房地产管理局向全圣公司西大街2号1幢即武威市文化广场地下商业广场核发武房商预字[售]第20150016号商品房预售许可证，准予武威市文化广场地下商业广场商铺预售。全圣公司在武威市文化广场地下商业广场投入使用后，注册成立武威市圣源商贸有限公司，为客户提供中介代租服务，对商场实施统一的经营及物业管理，李世宏于2013年12月1日与武威市圣源商贸有限公司签订（商铺）自营协议，由圣源商贸有限公司实施统一经营管理等。2010年10月27日，李世宏与全圣公司签订了文化广场地下步行街商铺购买协议。协议约定，李世宏订购全圣公司文化广场地下商业步行街B区14号商铺一间，建筑面积50.68㎡，单价为16000元每平方米，合计总价款810880元；付款方式为按揭付款；签订协议时李世宏向全圣公司交房款340000元，工程施工至中期再付房款100000元，剩余房款于交房时由全圣公司通知李世宏办理按揭；商铺于2014年内黄金期通知李世宏装修开业；任何一方违约则向对方赔偿购房总价20%的违约金。协议签订后李世宏依约支付519760元。2013年12月1日，李世宏与武威市圣源商贸有限公司签订（商铺）自营协议，协议约定李世宏购买的商铺进行装修经营时要履行商场的相关管理规定，书面确认经营类型、品项和装修方案，统一开业时间，交纳联营费用和管理押金等，由圣源商贸有限公司实施统一经营管理等。本院认为，《中华人民共和国人民防空法》规定，国家鼓励、支持企事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。全圣公司与武威市人民防空办公室签订武威市文化广场地下人防商业城项目投资开发合同，开发建设的武威市文化广场地下人防商业城，为平战两用的人防建设工程，该工程的开发建设及商用双方协议按”谁投资，谁开发，谁收益”的原则，由全圣公司全程投资、开发和运营；该约定不违反法律规定，其合法性应予确认，该故建设项目的产权在人民防空主管部门备案后归全圣公司所有。合同签订后，开发商全圣公司已按照合同约定及相关法律规定，证照齐备，完成项目开发并投入商业使用，从所有权的权能看，该工程项目权属清晰，房屋所有人全圣公司依法有权销售及出租项目之物。全圣公司向李世宏出售商铺并与之在平等自愿、协商一致的条件下签订文化广场地下步行街商铺购买协议的民事法律行为不违反我国法律、行政法规的强制性规定，该协议内容为当事人双方真实意思的表示，且协议双方对该协议之法律效力，现均不持异议，因此为合法有效的民事法律行为，合同双方均应诚信守诺，自觉遵照执行。根据我国合同法的规定，房屋买卖合同为一种特殊的诺成、双务、有偿的买卖合同，为要式法律行为。审理中，本案双方当事人及委托诉讼代理人主要围绕全圣公司是否违约，应否承担违约责任及赔偿损失，双方之间的商铺购买协议应否解除这两个焦点问题展开争议。本院审查认为，从合同的性质看，2010年8月21日李世宏与全圣公司签订的文化广场地下步行街商铺购买协议是双方当事人在开发商全圣公司取得立项、规划、报建审批手续至取得商品房销售许可证之前签订的合同，具有预约合同性质；但从合同内容审查，房屋位置、结构、建筑面积、价款及其支付期限、交房期限、质量标准、产权转移登记等基本条款一应俱全，具备合同实际履行条件。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：”商品房的认购、订购、预订等协议具备第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”故本院认定上述合同为合法有效之本约合同，即相当于房屋买卖合同，应依法予以保护，合同双方当事人应当按照约定履行自己的义务。从合同的履行状态看，李世宏与武威市圣源商贸有限公司于2013年12月1日与武威市圣源商贸有限公司签订（商铺）自营协议，约定原告购买商铺的装修、开业和经营管理，本案标的物已按双方合同约定实际交付，李世宏已经开始占有、使用、处分、收益该标的物；但合同双方尚有继续履行的主要合同义务需合同双方继续履行，如付清商铺价款、办理产权登记手续等。因房屋买卖合同为双务合同，需合同双方相互的自觉履行及配合，付清商铺价款是办理产权登记手续的前提之一，以按揭付款方式完成合同付款义务为李世宏与全圣公司相互配合才能完整实现的民事法律行为，而办理产权登记手续须在买受人交清商铺价款、出卖人证照齐全等条件下方可向政府申请登记办理的要式法律行为，在先履行义务未完成的条件下即要求取得商铺产权登记手续，有背民事活动应遵循的自愿公平、诚实信用原则。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效；但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。现出卖人证照齐备，合同双方只要配合完成付清商铺价款之义务，即可办理产权登记，彻底完成交易，实现合同目的。设定以出卖人不给办理按揭贷款及不办理产权登记并以此为由认定出卖人已构成根本违约，进而推定合同目的已经无法实现，显然忽视了该民事法律行为实现的双务及要式性质。可见，李世宏及其委托诉讼代理人认为出卖人全圣公司构成合同违约，应承担违约责任及赔偿损失的主张于法无据，不能成立。关于李世宏及其委托诉讼代理人要求解除商铺购买协议的问题，本院审查认为，我国合同法规定合同解除的立法目的在于，给予一方当事人根据合同履行中出现了的法定事由，为避免因合同的履行而遭受重大损失提供的法律救济措施，以及违约方不应因合同的解除获得不当的利益。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释规定的商品房买卖合同的解除之事由主要有协议解除、根本违约、迟延履行、法律规定的其他情形等。通常情形下，商品房买卖根本违约的情形指，商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实；房屋主体结构质量不合格；房屋质量问题严重影响正常居住使用的。迟延履行指，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的；办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记的。其他解除情形指，面积误差比绝对值超出3%；商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的。关于解除程序，我国合同法第九十六条第一款规定：”主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”结合本案，李世宏及其委托诉讼代理人在不具备法定解除事由，出卖人全圣公司没有根本违约及迟延履行，买受人李世宏未履行通知程序的情形下，即要求解除商铺购买协议，显然不符合上述法律的规定。综上，李世宏及其代理人要求全圣公司承担违约责任及主张解除与之签订的文化广场地下步行街商铺购买协议的请求不当，本院不予支持。为维护正常的交易秩序及当事人双方的合法权益，依照《中华人民共和国人民防空法》第五条，《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第六条、第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第九十六条第一款、第一百三十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条之规定，判决如下：驳回李世宏的诉讼请求。案件受理费12450元，减半收取6225元，由李世宏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省武威市中级人民法院。审判员  张生高二〇一七年十二月八日书记员  秦汉邦