湖北省武汉市黄陂区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0116民初4700号
原告杨稳平，男，1989年1月12日出生，汉族，住湖北省应城市。
委托代理人彭亚兰、徐亚军，湖北朋来律师事务所律师。特别授权。
被告黄列，男，1983年6月14日出生，汉族，住湖北省应城市。
被告徐丽朋，女，1989年6月14日出生，汉族，住湖北省应城市。
二被告之委托代理人张翥，湖北忠三律师事务所律师。一般授权。
第三人武汉美家联合不动产有限公司，住所地湖北省武汉市黄陂区盘龙城经济开发区歌林花园2栋1层2-2号。
法定代表人卢艳梅，该公司经理。
委托代理人单丽芹，该公司员工。一般授权。
原告杨稳平诉被告徐丽朋、被告黄列、第三人武汉美家联合不动产有限公司（以下简称美家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月9日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员梅凡独任审判。本案审理过程中，本院依原告杨稳平的申请，对被告徐丽朋所有的位于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区许庙村百联奥特莱斯购物广场G3栋1单元25层3室的房屋一套进行了查封。本院于2017年4月6日对本案公开开庭进行了审理。原告杨稳平的委托代理人彭亚兰、被告黄列及徐丽朋的委托代理人张翥、被告美家公司的委托代理人单丽芹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告杨稳平诉称：2016年6月12日，原告与被告及第三人共同签订一份《房屋买卖居间合同》，约定原告购买两被告共同所有的位于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区奥莱汇G3栋25层3号、建筑面积为128.87㎡的房屋一套（被告系全款购房，购房合同已备案，但尚未办理产权登记），约定房屋总价款为70万元。合同中还对付款方式及期限、违约责任等进行了约定。合同签订后，原告向被告支付了30000元定金，并支付了20000元前期费用给第三人用于办理被告名下不动产权证以及原告的贷款费用。2016年8月29日，被告名下不动产权证办理完成。2016年9月14日，第三人通知原告银行贷款已经审批通过，随时可以申请放款，但被告却拒绝出售房屋、拒绝协助原告和第三人办理房屋过户手续。被告的行为严重违反了合同法的诚实信用原则，原告作为守约方，有权要求被告继续履行合同义务，并根据合同第六条第一款约定支付违约金、要求被告承担全额中介服务费用。原告为维护其合法权益，故诉至法院，请求判令：1、被告继续履行三方签订的《房屋买卖居间合同》，将坐落于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区奥莱汇G3栋25层3号房屋过户至原告名下；2、被告支付原告违约金70000元；3、被告支付中介费14000元；4、本案诉讼费用由被告承担。
原告杨稳平为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据一、《房屋买卖居间合同》。证明原告与被告徐丽朋、第三人美家公司三方签订了房屋买卖合同，并对有关情况进行了约定。
证据二、不动产权证、婚姻登记信息。证明两被告系夫妻关系，案涉房屋属二被告共同共有。《房屋买卖居间合同》签订后，原告积极履行合同义务，向第三人支付办证费用后，被告取得不动产权证。
证据三、收条，证明原告向被告支付30000元定金的事实。
证据四、收款收据，证明原告委托表姐向中介支付20000元用于办理案涉房屋的不动产权证及原告贷款的费用。
证据五、电话录音。证明整个购房过程中，被告明确拒绝履行合同，属于违约的事实。
证据六、武汉市国土资源和规划局官网截图、律师函。证明被告反悔后，向中介要求退还不动产权证未果，单方向国土部门申请办理不动产权证。
被告徐丽朋、被告黄列辩称：1、《房屋买卖居间合同》上被告黄列的签字并非本人签署。合同签订后被告徐丽朋也向被告黄列征询过意见，但是被告黄列不同意出卖房屋，所以本合同不能作为处理本案的依据；2、在双方协商过程中，我们收到了原告方支付的定金，但数额是20000元而非30000元。另外10000在第三人处；3、鉴于案涉的《房屋买卖居间合同》效力待定，被告后将案涉房屋向案外人出售了，所以《房屋买卖居间合同》已经无法继续履行；4、《房屋买卖居间合同》约定的违约金过高，应不超过原告损失的30%为认定依据；5、第三人美家公司没有成功的使双方达成房屋买卖，所以中介费全额收取我们有异议，而且居间方没有对双方签署合同的事项进行审查，所以其自身存在一定过错。
被告徐丽朋、被告黄列向本院提交如下证据：
证据一、《二手房买卖合同》。证明两被告与案外人周兵于2016年5月20日就案涉房屋签订的房屋买卖合同，该合同签订时间在本次《房屋买卖居间合同》之前。
证据二、转账凭证。证明案涉房屋已经向案外人周兵出售，案外人已实际占有，并且交付了部分购房款，本案的《房屋买卖居间合同》已经无法继续履行。
第三人美家公司述称：1、签订合同时，被告黄列没有出席，但是被告徐丽朋带着结婚证及房屋产权证原件到场了，而且在办理原告的房屋贷款、签订银行贷款合同的时候，被告黄列和徐丽朋均到场并签字。所以说被告黄列对此是知情的；2、合同上约定的定金是30000元，被告出具的收条也是说收到30000元。我们手上的10000为物业押金，在房屋买卖合同完成后，我们会将此退还给被告，这些在合同上也是约定好的；3、违约金及合同是否履行，按照法律规定处理；4、《房屋买卖居间合同》上也对中介费的承担有约定，中介费由违约方支付。
第三人美家公司未向本院提交证据。
经审理查明：被告黄列被告徐丽朋系夫妻关系，案涉的位于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区奥莱汇G3栋25层3号房屋的房屋登记在被告徐丽朋名下，属被告黄列、被告徐丽朋共同所有。2016年6月12日，被告徐丽朋与原告杨稳平、第三人美家公司签订了一份《房屋买卖居间合同》。合同约定将被告徐丽朋及黄列所有的案涉房屋以总价700000元出卖给原告杨稳平。三方约定定金及房款交接方式为：乙方（原告杨稳平）应在签订本合同时，向甲方（被告徐丽朋、黄列）支付人民币30000元整作为定金，该定金由丙方（第三人美家公司）保管。签订本合同丙方即向甲方转交乙方交付的30000元定金，在该房屋过户后自动转为房款；在该房屋交易过户当天，乙方见到自己名下不动产证的收件单即向甲方支付首付款170000元整。余款500000元整（以银行审批为准）由乙方商业贷款支付到甲方账户。在过户前乙方将过户费、办证费、贷款费及中介费共计88000元整全包费用（不多退少补）交与丙方。合同还约定：签订本合同后5个工作日丙方协助甲乙双方开始办理该房屋甲方名下不动产权证；在办出甲方不动产权证后3个工作日内甲乙双方签订乙方购买该房屋的乙方名下贷款；待乙方名下贷款审批通过5个工作日内，甲乙双方完成过户手续。在办出乙方名下不动产权证3个工作日内乙方配合银行办理该房屋银行抵押手续。签订本合同丙方即向甲方收取10000元整作为物业押金，待甲乙双方不动产证过户后甲方结清水电物业等费用后退还给甲方。合同同时还对违约责任进行了约定：甲、乙任何一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，拒绝履行本合同或中途解除合同的，均属违约，违约方须向对方分别支付本合同第二条约定的房屋成交价的10%为违约金，实际损失超过违约金总额的，违约方应据实赔偿，丙方中介服务费由违约方全额支付。合同同时约定：出售该房屋甲方净得房款700000元整。办理该房屋甲方名下不动产权证税费、甲乙双方交易过户税费、中介服务费及贷款费均由乙方另行支付。三方同时还对其他事项进行了约定。合同落款处，原告杨稳平、第三人美家公司均签字确认。被告徐丽朋亦签字确认，并代其丈夫黄列签字。
合同签订当日，原告即向被告支付定金30000元，被告徐丽朋向原告出具收到定金30000元的收条一张。第三人同时从被告处收取10000元作为物业押金。后三方依约办理了案涉房屋不动产权证，原告杨稳平向第三人美家公司交付了20000元用于办理不动产权证、银行贷款等。同月24日，合同三方到银行办理买方银行贷款手续，此次被告徐丽朋、黄列均到场并签字。待银行贷款审批通过及不动产权证均办理好后，第三人通知被告依约办理案涉房屋过户手续，但被告逾期未协助办理，并明确表示不愿意出售案涉房屋。2016年10月25日，被告徐丽朋以其案涉房屋的不动产权证遗失为由，向武汉市国土资源和规划局申请补办不动产权证。2016年11月24日，本院依原告杨稳平之申请，对案涉房屋进行查封。
本院认为：案涉房屋系被告徐丽朋、黄列夫妻二人共同所有，处分共有的不动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，本案中被告徐丽朋无权单独与原告及第三人签订《房屋买卖居间合同》处分该财产。根据审理查明情况可知，被告黄列事后知晓该买卖事宜，并在2016年7月24日同原告、第三人等一行到银行办理买方银行贷款手续并签字，履行合同义务。该行为应视为其对被告徐丽朋无权处分行为的一种追认，《房屋买卖居间合同》对其产生法律约束力。依法成立并生效的合同，各方均应依约履行。现原告已依约履行了合同义务，案涉房屋的不动产权证及买方银行贷款审批已通过，被告应依约协助原告将案涉房屋过户于原告名下。被告无故拒绝履行合同义务，属违约一方，应当按照法律规定及合同约定承担违约责任。双方对违约金约定过高，本院依法调整至30000元。本案主要审理原告与被告之间就案涉房屋的买卖合同关系，原告也非中介费收取主体，故本院对原告要求被告向第三人支付中介费的诉讼请求不予处理。
被告辩称已与案外人签订房屋买卖合同，将案涉房屋出卖给了案外人，本案《房屋买卖居间合同》已实际无法履行。本院认为，原告与被告签订《房屋买卖居间合同》后双方一度均积极履行合同义务，被告亦将案涉房屋的不动产权证存放于第三人美家公司处，原、被告双方的交易诚意明显。现被告提出已就案涉房屋与案外人签订了买卖协议，但案涉房屋并未过户登记于他人名下，不影响本案《房屋买卖居间合同》的继续履行。故对被告的该辩称意见，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告徐丽朋、被告黄列继续履行与原告杨稳平、第三人武汉美家联合不动产有限公司于2016年6月12日签订的《房屋买卖居间合同》，于本判决生效之日起10日内将案涉房屋过户登记于原告杨稳平名下；
二、被告徐丽朋、被告黄列于本判决生效之日起10日支付原告杨稳平违约金30000元；
三、驳回原告杨稳平的其他诉讼请求；
案件受理费11640元减半收取5820元，由被告徐丽朋、被告黄列负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审判员 梅 凡
二〇一七年五月十一日
书记员 王国耀