浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙01民终5674号
上诉人（原审被告）杭州经济技术开发区伊萨卡国际城小区第一届业主委员会,住所地杭州经济技术开发区伊萨卡国际城绮风园4幢2楼层。
负责人王臣，该业委会主任。
委托代理人王靖，浙江泽大律师事务所律师。
委托代理人李勤，业主代表。
被上诉人（原审原告）杭州理想置业有限公司，住所地杭州经济技术开发区3号大街15号3幢205-207室。
法定代表人袁锋，董事长。
委托代理人徐骏、刘中秋，浙江天册律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）杭州杰仕健身有限公司，住所地杭州市西湖区文一路122号金都城市芯宇4号楼。
法定代表人马成虎，董事长。
委托代理人张中心，该公司职工。
上诉人杭州经济技术开发区伊萨卡国际城小区第一届业主委员会（以下简称伊萨卡小区业委会）因与被上诉人杭州理想置业有限公司（以下简称理想置业公司）、杭州杰仕健身有限公司（以下简称杰仕健身公司）物权保护纠纷一案，不服杭州经济技术开发区人民法院（2016）浙0191民初3299号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年8月8日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2007年，理想置业公司以招标出让方式取得位于杭州经济技术�发区的地块使用权。2008年，理想置业公司以出让方式取得位于杭州经济技术开发区的地块使用权。上述地块规划用途为住宅。2006年1月27日，杭州经济技术开发区规划建设局出具编号为2006013号建设工程规划许可证，该许可证记载：建设项目名称为理想伊萨卡会所工程，建设位置为R12-25-1,建设规模为13704平方米，会所地下一层至地上二层局部地上三层，其中地上建筑面积5300平方米，地下建筑面积共8404平方米。2006年4月30日，杭州经济技术开发区建设局出具编号为330125200605080101号建设工程施工许可证，该许可证记载：建设单位为理想置业公司，工程名称为理想伊萨卡会所工程，建设地址为杭州经济技术开发区R12-25-1地块，建设规模为13704平方米，合同价格为2229.4518万元。理想伊萨卡会所工程于2012年12月21日竣工验收合格，总建筑面积为13703.90平方米。理想置业公司提交的�涉楼盘的《商品房买卖合同》载明，理想置业公司通过两种形式与买受人约定案涉会所的权属，第一种形式为在合同附件四中约定：不计入公摊范围的配套经营性设施（包括会所、幼儿园等），其所有权归出卖人所有，为小区内业主及周边居民提供有偿服务；第二种形式为在合同第四条中约定：下列物业属于出卖人所有，出卖人可以另行出售、附赠或者出租，其他道路、绿地、场所、设施、房屋，属于业主共有，1.车位，2.车库，3.不计入公摊范围的按标准移交之外的自行车库（位）、地下储藏室、夹层，4.架空层、小区内的会所（除按规定移交的物业管理用房外），5.其他不计入公摊范围的配套房屋（除按规定移交的物业管理用房外）。
2016年，伊萨卡小区业委会、杰仕健身公司签订《房屋租赁合同》，约定伊萨卡小区业委会向杰仕健身公司出租的房屋为�州经济技术开发区伊萨卡国际城小区泳池会所（含室内和室外泳池），该房屋的总建筑面积为3000平方米，租赁用途为健身游泳，租赁期限为自2016年7月1日至2026年6月30日。伊萨卡小区业委会同意赠送杰仕健身公司6个月的免租期（自2016年7月1日起至2016年12月31日止），房屋租金第一年（2017年1月1日至2017年12月31日）为60万元/年、第二年（2018年1月1日至2018年12月31日）为60万元/年、从第三年开始每年增加2万元整。双方还约定，租金的的支付方式为一年一付，按照先付后用原则，杰仕健身公司必须在合同签订之日起七日内将房屋风险保证金6万元和房屋租金60万元付至伊萨卡小区业委会指定账户，否则此合同无效，以后每年提前一个月足额支付全年租金。上述合同签订后，杰仕健身公司向伊萨卡小区业委会支付租金60万元，并对案涉会所进行装修，至本案开庭审理时杰仕健身公司已营业。
2016年10月20日，理想置业公司在案涉会所张贴公告，载明“近期发现有商家擅自破锁进入伊萨卡小区中心会所，且对部分房屋进行了装修，非法侵占会所，严重损害了我公司的利益。现本单位特通知如下：请您即日起停止侵占行为，并于2016年10月25日前自行将伊萨卡小区中心会所腾空完毕，逾期腾空的，本单位将强行予以腾空，室内现有设施按无主物处理，由此产生的一切损失及相应责任均由您自行承担，请积极予以配合!”因各方就案涉会所事宜未达成一致意见，理想置业公司诉至法院，请求：1.判令杰仕健身公司立即将伊萨卡会所恢复至毛坯原状并腾退；2.判令伊萨卡小区业委会赔偿损失434600元（按会所地上面积5300平方米×1元/平方米/日标准自2016年9月1日起暂计至2016年11月22日），自2016年11月23日至房屋实际腾空之日的房屋占有损失按以上标�另行计付，杰仕健身公司承担连带责任。
原审法院认为：理想置业公司经政府相关部门批准，开发、建设位于杭州经济技术开发区R12-25-1地块计总建筑面积13703.90平方米的理想伊萨卡会所，理想置业公司系案涉会所工程的投资、建设者。理想置业公司与案涉楼盘的业主签订的《商品房买卖合同》亦约定会所的所有权归出卖人所有。根据谁投资谁收益的原则以及理想置业公司与业主的合同约定，该院认定理想置业公司系案涉会所的所有权人。所有权人对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。本案中，伊萨卡小区业委会无权向杰仕健身公司出租案涉会所，理想置业公司事后对此亦未追认，故伊萨卡小区业委会、杰仕健身公司签订的《房屋租赁合同》�效。杰仕健身公司基于无效的合同持续占有案涉会所，其行为侵害了理想置业公司的物权，故理想置业公司诉请杰仕健身公司将案涉会所恢复至毛坯原状并腾退的主张，于法有据，予以支持。伊萨卡小区业委会在未取得案涉会所所有权的情况下，与杰仕健身公司签订长达10年的《房屋租赁合同》，并已收取60万元的租金，该行为客观上阻碍理想置业公司行使物权，给理想置业公司造成损失，故理想置业公司起诉要求伊萨卡小区业委会承担损失赔偿责任，于法有据，予以支持。杰仕健身公司在没有充分证据证明伊萨卡小区业委会具有合法出租权限的情况下从其处承租案涉会所，并将会所装修成健身房占有、使用至今，其行为侵害了理想置业公司的物权，理想置业公司起诉要求杰仕健身公司就其损失承担连带责任，亦予以支持。关于损失数额的确定，理想置业公司要求�5300平方米×1元/平方米/天的标准计算损失，依据不足，难以支持。综合考虑案涉会所所处地理位置、理想置业公司一直未使用案涉会所，并结合伊萨卡小区业委会、杰仕健身公司的获益情况，该院酌定参照伊萨卡小区业委会、杰仕健身公司签订的《房屋租赁合同》，即按照5万元/月的标准自2016年9月1日起计算理想置业公司的损失。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国侵权责任法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、杭州杰仕健身有限公司于判决生效之日起十日内将位于杭州经济技术开发区R12-25-1地块的理想伊萨卡会所恢复原状并腾退杭州理想置业有限公司；二、杭州经济技术开发区伊萨卡国际城小区第一届业主委员会于判决生效之日起十日内支付杭州理想置业有限公司损失50万元（暂计算至2017年6月30日），之后的损失按照5万元/月的标准计算至案涉会所实际腾空之日止；三、杭州杰仕健身有限公司对上述第二项诉讼请求承担连带责任；四、驳回杭州理想置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7819元，减半收取3909.50元，由杭州杰仕健身有限公司、杭州经济技术开发区伊萨卡国际城小区第一届业主委员会负担。
宣判后，伊萨卡小区业委会不服，向本院提出上诉称：一、一审认定案涉会所属于理想置业公司所有存在错误。理想置业公司在一审中陈述，案涉会所的土地验收尚未办理，也未进行房产登记。理想置业公司提交的编号为10-002-002-00166的地块中，不包含案涉会所建筑。理想�业公司一审提交的《商品房买卖合同》关于涉案会所的权属问题系后期粘贴，纯属伪造。二、一审判令上诉人和杰仕健身公司承担连带赔偿责任无依据。涉案会所属于全体业主所有，业委会有权处分。即使该会所属于理想置业公司所有，因该会所长期闲置，理想置业公司也无实际损失发生，只需恢复原状即可。三、一审法院适用法律错误。本案为物权保护纠纷，应适用物权法审理本案。自物权法颁布施行后，已将物权行为和债权行为进行区分，只要合同当事人意思表示真实，合同均为有效，与物权归属无关。故请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人理想置业公司的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。
被上诉人理想置业公司答辩称：一、理想置业公司是案涉会所的所有人。根据物权法第三十三条的规定，“因合法建造、拆除房屋�事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”本案中，理想置业公司已举证证明合法建造房屋的事实行为，对于原始取得，未办理房产权证并不影响事实物权的认定，该会所的所有权理应由理想置业公司享有。理想置业公司在与业主签订地购房协议中也明确约定，会所的所有权归理想置业公司所有，该约定合法有效。相关合同均在政府部门备案，不存在伪造的可能。上诉人提出的“土地复核验收”系指国土部门对土地使用权人的用地情况进行核实查验，而非对土地和房屋权属的确认。理想置业公司一审提交的证据足以证明会所处于理想置业公司取得的土地范围内。二、根据合同法第五十二条第（二）款的规定，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。本案中，上诉人明知自己并非涉案会所的所有人，杰仕健身公司也应当知道上诉人无权出租案涉会所，但该二人仍然签订《房屋租赁合同》，该行为严重侵害了理想置业公司的利益，依法应认定为无效。故请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人杰仕健身公司答辩称：签订协议是和小区物业公司签订的，杰仕健身公司不知道房屋产权人是谁。后来找到业主委员会，业主委员会声称产权是他们的，所以就和他们签订了协议。杰仕健身公司是真正的受害人，目前为止无法办理营业执照，目前已经投入100多万元装修款，支付100多万元租金，而且还有2000多个人会员，后果很严重。
二审中，上诉人伊萨卡小区业委会向本院提交以下证据材料：
1、广告活页、关于伊萨卡国际城小区会所有关事宜的函件，拟证明理想置业公司已经违约，业主委员会为挽回损失采取措施并通知理想置业公司的事实。
2、城市居住区规划设计规范（ＧＢ50180—93）、会所单体平面图、杭州经济技术开发区物业用房缴交确认单（2009）第003号、（2009）第009号、（2011）第004号，拟证明理想置业公司缴交的配套附属用房不满足规范要求的事实。
3、杭州经济技术开发区建设局回复、杭州经济技术开发区房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案登记表，拟证明涉案会所未通过竣工验收。
经质证，被上诉人理想置业公司发表意见如下：对证据1中形式真实性没有异议，函件没有附相应的送达凭证，理想置业公司也没有收到该函件；楼书中并没有关于会所的直接表述，不能证明理想置业公司构成违约；本案是物权保护纠纷，不是商品房买卖合同纠纷，理想置业公司是否违约不能在本案中进行处理；对证据2中的设计规范没有异议，物业缴交确认单没有提供原件，真实性无法确认；退而言之，即使该确认单属�，004号确认单已经明确伊萨卡小区三期物业用房的面积，理想置业有限公司不但没有少缴，而且多缴了物业管理办公用房和商业用房；证据3中的建设局回复没有原件，真实性不予确认；根据《建设工程质量管理条例》规定，竣工验收备案是在竣工验收之后住建部门进行的行政管理，区别于竣工验收，理想置业公司一审提供的验收材料可以证明伊萨卡国际城小区会所已经通过了验收。
被上诉人杰仕健身公司发表意见为：对于该会所的情况，杰仕健身公司不是业主，也不是开发商，相关情况不知情，故无法发表意见。
本院认为，理想置业公司在与业主之间形成商品房销售合同关系中是否存在违约行为，与本案无关，故对证据1不予采信；证据2中的004号确认书载明理想置业公司已经超缴物业管理用房，上诉人主张的待证事实不能成立；证据3未提供原件，真实性不明，故不予采信。
两被上诉人均未向本院提交证据材料。
根据有效证据及双方当事人的陈述，二审经审理认定的事实与原审判决查明的事实一致。
本院认为，根据本案查明的事实，案涉会所系理想置业公司出资建造，附着土地的使用权人也为理想置业公司，理想置业公司在与小区业主签订的商品房销售合同中对会所的所有权也进行了明确的约定。基于以上情况，尽管案涉会所尚未进行房产登记，但该房屋相应的占有、使用等物权权利应归理想置业公司所有，自无异议。伊萨卡小区业委会上诉主张该会所归全体业主所有的意见，依据不足，本院不予采纳。伊萨卡小区业委会未征得理想置业公司同意，擅自将该会所出租给杰仕健身公司使用，杰仕健身公司对该会所进行装修并占有使用，两人的行为损害了理想置业公司的正当�益，依法应认定为无效。原审法院根据本案实际情况，酌情参照租赁合同约定的租金标准计算理想置业公司的损失，应属妥当，本院予以确认。综上，伊萨卡小区业委会的上诉主张不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7819元，由上诉人杭州经济技术开发区伊萨卡国际城小区第一届业主委员会负担。
本判决为终审判决。
审判长 石清荣
审判员 俞建明
审判员 王 亮
二〇一七年十一月八日
书记员 朱 江