浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙杭民终字第3117号
上诉人（原审原告）：欧阳后增。
上诉人（原审原告）：范玲玲。
欧阳后增、范玲玲共同委托代理人：戴北平、胡建良，浙江诚鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：峰华控股集团富阳置业有限公司。
法定代表人：李林国。
委托代理人：胡忠某，浙江恒哲律师事务所律师。
原审第三人：冯年丰。
原审第三人：陈曦。
委托代理人：冯年丰。
原审第三人：李林国。
上诉人欧阳后增、范玲玲因与被上诉人峰华控股集团富阳置业有限公司（以下简称峰华富阳公司）、原审第三人冯年丰、陈曦、李林国房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市富阳区人民法院（2014）杭富民初字第2356号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：欧阳后增、范玲玲系夫妻关系，欧阳后增、欧阳某系父子关系；冯年丰、陈曦系夫妻关系；范某甲、范某乙系夫妻关系。
2010年7月1日至2011年8月1日，范某甲先后六次向欧阳后增、范玲玲借款3620000元，未约定借款期限。范某甲将取得的借款出借给冯年丰。
2012年1月9日，欧阳后增、范玲玲、欧阳某、冯年丰、陈曦、范某甲、范某乙签订债权债务转让协议，约定：2012年1月9日之前，冯年丰、陈曦尚欠范某甲、范某乙如下债务（详见债务列表）；范某甲、范某乙尚欠欧阳后增、范玲玲、欧阳某3689717元（其中欧阳后增、范玲玲、欧阳某必须在2012年1月11日因购买富阳商品房差额再次打给范某甲、范某乙129717元）。2011年1月9日范某甲、范某乙将其对冯年丰、陈曦享有的债权3689717元转让给欧阳后增、范玲玲、欧阳某；此债务转让前，峰华富阳公司及其法定代表人李林国尚欠冯年丰债务本金15000000元，不包含未付利息；并已于同时与李林国达成一致，李林国以峰华富阳公司开发的位于富阳泊金湾的二套商品房，作价3689717元抵债给欧阳后增、范玲玲、欧阳某；该二份商品房买卖合同签字生效，视为李林国欠冯年丰的债务减少3689717元，冯年丰、陈曦欠范某甲、范某乙的债务减少3689717元，范某甲、范某乙欠欧阳后增、范玲玲、欧阳某的3689717元已经消灭。2012年1月9日，李林国控股的峰华富阳公司已与欧阳后增、范玲玲、欧阳某签订二份《浙江省商品房买卖合同》，上述购房款已由冯年丰的债权转为购房款，是冯年丰与李林国协商一致的结果。如欧阳后增、范玲玲、欧阳某在本协议中的购房权益无法实现，则冯年丰、陈曦、范某甲、范某乙仍继续按原债权债务关系履行偿还责任。因本协议发生纠纷，由温州市仲裁委员会仲裁。协议还约定其他相关条款。2012年1月11日，欧阳后增汇款129717元给范某乙，范某甲出具了借据给欧阳后增、范玲玲。
2012年1月9日，欧阳后增、范玲玲与峰华富阳公司签订《浙江省商品房买卖合同》，约定：买受人（欧阳后增、范玲玲，下同）购买出卖人（峰华富阳公司，下同）位于富春街道金凤路128号泊金湾雅居5号1002室（以下简称涉案房屋）；建筑面积137.7平方米；单价12588.43元每平方米，总价款1733427元；2012年1月9日前一次性支付1733427元；合同第九条约定：出卖人于2012年12月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用……；出卖人如未按本合同第九条规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1中方式处理：1、按逾期时间，分别处理（1）逾期不超过90日，自本合同规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的1%向买受人支付违约金；买受人有权继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》；出卖人承诺于2013年3月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定的期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房款的千分之三承担违约责任；约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第1或2项处理：（1）买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同还约定其他相关条款。
2012年4月6日，峰华富阳公司向欧阳后增、范玲玲开具销售不动产统一发票（自开），金额为1733427元。2013年1月5日，峰华富阳公司向欧阳后增、范玲玲发出交房通知书，通知于2013年1月10日开始集中办理交房手续，要求欧阳后增、范玲玲于1月14日上午办理物业交付手续。同时向欧阳后增、范玲玲发出物业收楼须知，要求欧阳后增、范玲玲交房时携带房产公司（峰华富阳公司）的入伙流转单到物业交房现场办理入住手续。因房款支付及物业费支付等发生纠纷，欧阳后增、范玲玲与峰华富阳公司至今未办理交房手续。
2013年2月15日，欧阳后增、范玲玲、冯年丰、范某甲、李林国进行商谈。李林国提出当时（2012年1月9日前）冯年丰没钱，欧阳后增等催款较紧，李林国同意将房屋借给冯年丰，用以抵偿给欧阳后增、范玲玲等债权人，冯年丰每月还给李林国1000000元，但冯年丰事后没有还款；签订合同、开具发票是事实，但发票不是正式发票，房产登记需要开具不动产发票；如冯年丰还款，房屋就给欧阳后增等人，或者冯年丰还款给欧阳后增等人，房屋归还给李林国。李林国要求冯年丰还款。
欧阳后增、范玲玲向原审法院起诉，请求：1.确认欧阳后增、范玲玲与峰华富阳公司签订的《浙江省商品房买卖合同》具有法律效力；2.峰华富阳公司立即向欧阳后增、范玲玲履行交付房屋、办理《土地使用权证书》、《房屋所有权证》并交付给欧阳后增、范玲玲的义务；3.峰华富阳公司向欧阳后增、范玲玲支付逾期交房违约金52002.8元，逾期办证违约金5200.3元（暂计算至2013年5月31日）；4.诉讼费由峰华富阳公司承担。2015年1月4日，欧阳后增、范玲玲变更第1、2、3项诉讼请求：1.确认欧阳后增、范玲玲与峰华富阳公司签订的《浙江省商品房买卖合同》合法有效；2.峰华富阳公司立即向欧阳后增、范玲玲交付房屋，并立即协助办理《土地使用权证书》、《房屋所有权证书》；3.峰华富阳公司立即向欧阳后增、范玲玲支付逾期交房违约金122033.26元（逾期交房违约金应自2013年1月1日起算至判决确定之日止，以1733427元为基数按每日万分之二计算，暂算至起诉日约122033.26元）。
原审法院认为：欧阳后增、范玲玲、案外人欧阳某，冯年丰、陈曦，案外人范某甲、范某乙签订的债权债务转让协议，系签约各方真实意思表示，对欧阳后增、范玲玲、冯年丰等具有约束力。根据协议欧阳后增、范玲玲对冯年丰享有3689717元债权。虽然无证据证明李林国知道该协议的存在并表示同意协议内容，但根据协议内容、欧阳后增、范玲玲的陈述以及提供的录音资料、冯年丰的陈述和《浙江省商品房买卖合同》中对房价款支付时间的约定，原审法院认定李林国对于冯年丰与欧阳后增、范玲玲等约定以峰华富阳公司房产抵偿债务是知情的，且李林国作为峰华富阳公司法定代表人同意由峰华富阳公司与冯年丰指定的欧阳后增、范玲玲等债权人签订商品房买卖合同；冯年丰在李林国同意以峰华富阳公司房产抵偿欧阳后增、范玲玲等债务的情况下才与欧阳后增、范玲玲等签订上述协议。故欧阳后增、范玲玲与峰华富阳公司签订《浙江省商品房买卖合同》是欧阳后增、范玲玲为实现对冯年丰享有的债权的需要，欧阳后增、范玲玲与峰华富阳公司之间并不存在商品房买卖的真实意思表示，该合同是欧阳后增、范玲玲与峰华富阳公司通谋的虚伪意思表示。对于合同效力，《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定：民事法律行为应当具备下列条件：（二）意思表示真实。该条款是法律强制性规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，欧阳后增、范玲玲与峰华富阳公司签订《浙江省商品房买卖合同》的行为违反“意思表示真实”这一法律强制性规定而无效。综上，欧阳后增、范玲玲要求确认该《浙江省商品房买卖合同》合法有效，要求峰华富阳公司立即向欧阳后增、范玲玲交付房屋，并立即协助办理《土地使用权证书》、《房屋所有权证书》，要求峰华富阳公司立即向欧阳后增、范玲玲支付逾期交房违约金122033.26元及起诉日起至判决确定之日止的违约金，缺乏事实依据和法律依据，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条（二）项、《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，原审法院于2015年8月21日判决：驳回欧阳后增、范玲玲的诉讼请求。案件受理费21499.10元，由欧阳后增、范玲玲负担。
宣判后，欧阳后增、范玲玲不服，向本院提起上诉称：一、原审判决认定欧阳后增、范玲玲与峰华富阳公司不存在房屋买卖的意思表示、存在通谋的虚假意思表示，系认定事实错误。（一）欧阳后增、范玲玲与峰华富阳公司存在房屋买卖的意思表示。涉案《浙江省商品房买卖合同》签订且经富阳区房管部门登记备案后，峰华富阳公司拒不交付房屋，欧阳后增、范玲玲于2014年11月27日向富阳区人民法院起诉要求峰华富阳公司交付房屋、承担赔偿责任等。2015年2月12日，峰华富阳公司提起反诉要求欧阳后增、范玲玲交纳购房款。既然峰华富阳公司反诉要求欧阳后增、范玲玲交纳购房款，前提是自认双方存在房屋买卖的意思表示，认可涉案买卖合同为合法有效。因此，双方均存在房屋买卖的意思表示，只是峰华富阳公司事后对债权抵偿购房款反悔而产生争议。（二）峰华富阳公司同意债权抵偿购房款。本案债权转让后，李林国、冯年丰、案外人范某甲与欧阳后增、范玲玲等达成新的债权债务关系。即经过债权转让后，欧阳后增、范玲玲直接享有对李林国3689717元债权，冯年丰与李林国另行结算。债权转让后，峰华富阳公司自愿承受李林国的债务，同意欧阳后增、范玲玲对李林国的债权购买涉案房屋。2012年1月9日，双方签订《浙江省商品房买卖合同》后，峰华富阳公司向欧阳后增、范玲玲出具购房发票、进行合同备案、发送收房通知书等积极履行合同义务。欧阳后增、范玲玲认为，李林国、峰华富阳公司等均知晓债权转让，峰华富阳公司自愿承受李林国的债务且签订房屋买卖合同，同意欧阳后增、范玲玲以债权折抵相应的购房款。因此，欧阳后增、范玲玲与峰华富阳公司均存在房屋买卖的意思表示，峰华富阳公司同意以债权抵偿购房款。（三）冯年丰违约之后，峰华富阳公司仍积极履行合同义务。根据债权转让协议，冯年丰每月向李林国偿还1000000元款项。欧阳后增、范玲玲与峰华富阳公司均知晓债权的转让，峰华富阳公司自愿将涉案房屋抵偿给欧阳后增、范玲玲。买卖合同签订后，即使是冯年丰未按约支付款项，峰华富阳公司仍以开具正式购房发票、向富阳区房管部门进行合同登记备案等积极履行部分合同义务。因此，在涉案买卖合同签订时，双方均知晓欧阳后增、范玲玲以债权抵购商品房的事实。其后，峰华富阳公司亦部分履行合同义务。因此，欧阳后增、范玲玲己以债权购得涉案房屋，以债权抵购商品房系真实意思表示。原审判决仅仅因为购房款的支付方式不同，峰华富阳公司反悔，否认双方存在商品房买卖的意思表示，认定欧阳后增、范玲玲与峰华富阳公司存在通谋的虚假表示，恶意曲解了欧阳后增、范玲玲的意思表示，显然是荒谬的。（四）峰华富阳公司等的违约不能否定房屋买卖的真实意思表示。因冯年丰投资失败，未能按约偿还相关款项，李林国可另行向冯年丰主张；如因冯年丰违约，李林国未能按约向峰华富阳公司偿还债务，峰华富阳公司应另案向李林国主张，均与本案无关。同时，涉案买卖合同成立在先，冯年丰违约在后，峰华富阳公司并不能因冯年丰的违约否认房屋买卖真实的意思表示。更何况，冯年丰违约后，峰华富阳公司还积极履行合同义务。冯年丰的违约不能否定本案债权转让的真实性；李林国的违约并不能否定其与峰华富阳公司之间债的承受；峰华富阳公司的违约同样不能否定其与欧阳后增、范玲玲存在以债权抵购房屋的真实意思表示。因此，因冯年丰、峰华富阳公司等违约，原审判决认定欧阳后增、范玲玲与峰华富阳公司不存在房屋买卖的意思表示、存在通谋的虚假意思表示，系认定事实错误。二、原审判决适用法律错误，本案应适用合同法第八条规定。在本案房屋买卖及履行过程中，欧阳后增、范玲玲的意思表示是一贯的、真实的，自始至终认为已经以转让后的债权抵购涉案房屋。从峰华富阳公司的行为表示分析，其出具正式购房发票、进行合同备案亦属于真实意思表示。本案一审中，峰华富阳公司反诉要求欧阳后增、范玲玲支付购房款，其已经认可涉案买卖合同合法有效，只是峰华富阳公司违背诚信原则，拒绝承认已以债权抵购房款的事实。涉案买卖合同约定，欧阳后增、范玲玲向峰华富阳公司购买房屋，峰华富阳公司同意以转让后的债权折抵购房款。合同法第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。故原审判决应当使用合同法第八条规定判决峰华富阳公司履行合同约定的房屋交付义务，并承担房屋迟延交付的违约责任。三、原审法院对“意思表示不真实”的理解错误，导致法律适用错误。意思表示不真实，是指行为人表现于外部的意志与其内心的真实意志不一致，即行为人表示要追求的某种民事后果并非其内心真正希望出现的后果。本案中，欧阳后增、范玲玲的意思表示是从峰华富阳公司以债权转让和债务承担支付购房款而购买涉案房屋的意思表示并签订合同、补房款差价等方式履行合同义务；峰华富阳公司以签订合同、开具不动产发票、向房管部门备案登记等行为履行合同义务，双方都是积极促成买卖结果的发生，房屋成功买卖是其内心真正希望出现的后果。双方并没有不真实的意思表示，更谈不上通谋的虚伪意思表示。民法通则第5条第二项，是管理性规范并非效力性规范，不能判令合同无效。合同法实行以后要按照合同法的规定，合同法第5条第二项并非意思表示不真实，有多种意思表示，但并非一律无效。综上，原审判决认定事实错误，适用法律错误。故提起上诉，请求：1.撤销原审判决，发回重审或改判支持欧阳后增、范玲玲的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由峰华富阳公司承担。
针对欧阳后增、范玲玲的上诉，峰华富阳公司答辩称：一、原审法院认定李林国对冯年丰与欧阳后增、范玲玲等约定以峰华富阳公司房产抵偿债务知情，峰华富阳公司对此有异议。首先，本案中，冯年丰与欧阳后增、范玲玲等签订债权债务转让协议，约定峰华富阳公司以名下房产抵债给欧阳后增、范玲玲，以清偿冯年丰尚欠欧阳后增、范玲玲的债务。但上述协议上并没有李林国的签字，更加没有峰华富阳公司的盖章。对此，李林国与峰华富阳公司不清楚，且就算李林国知晓上述协议，但李林国与峰华富阳公司在法律上是两个主体，李林国的陈述并不能代表峰华富阳公司，不能仅以李林国知晓上述协议就直接推定峰华富阳公司也知晓以房产抵债。同时，峰华富阳公司也已提供充足证据证明李林国曾欠冯年丰的15000000元债务已经偿还，根本不存在债权债务协议当中所述的李林国还欠冯年丰15000000元债务的前提。故原审法院认定峰华富阳公司以名下房产抵债给欧阳后增、范玲玲的事实，缺乏证据。二、欧阳后增、范玲玲上诉称双方存在真实的房屋买卖意思表示，峰华富阳公司同意债权抵偿购房款，且峰华富阳公司积极履行合同义务，该上诉理由不能成立。本案中，峰华富阳公司在一审庭审过程中的确认可双方存在房屋买卖意思表示，还提起过反诉。但峰华富阳公司的认可与欧阳后增、范玲玲所称有区别，峰华富阳公司认可的房屋买卖意思表示是不存在欧阳后增、范玲玲所谓的以房产抵债的前提，这非常关键。也即峰华富阳公司实际并没有认可双方以房产抵债的房屋买卖，而是认可欧阳后增、范玲玲按照房屋买卖实际交付购房款前提下的房屋买卖，也正是在此前提下，峰华富阳公司履行了相关合同义务。故欧阳后增、范玲玲的上诉理由不能成立。三、退一步讲，假如李林国知晓冯年丰与欧阳后增、范玲玲所签订的债权债务转让协议，原审法院认定双方无房屋买卖的意思表示正确，判决正确。本案中，在李林国知晓债权债务转让协议的前提下，峰华富阳公司与欧阳后增、范玲玲签订商品房买卖合同的初衷和目的均与合同目的不同，商品房买卖合同的目的是交付房款以购得房屋，但本案中签订房屋买卖合同的目的则是“抵债”，其更真实的意思实际上是名为买卖，实为担保，唯独没有房屋买卖的意思，故原审法院认定双方无房屋买卖的真实意思表示完全正确。欧阳后增、范玲玲所称的双方存在房屋买卖的真实意思表示及原审法院适用法律错误的上诉意见，均不能成立。请求驳回上诉，维持原判。
针对欧阳后增、范玲玲的上诉，冯年丰、陈曦陈述：冯年丰与李林国是朋友关系。2010年8月16日，李林国向冯年丰借款15000000元，用于房地产项目建设或者投资周转。到2011年底，除15000000元本金外，还欠几百万的利息未支付。冯年丰要求李林国归还借款本息，李林国因资金紧张以及温州爆发金融危机，无力归还借款。经冯年丰与李林国协商，达成一致意见，即李林国用其在富阳开发的商品房还债。因冯年丰尚欠亲戚朋友20000000多元债务，李林国同意将价值20000000多元的房屋抵偿给冯年丰，除借款本金和利息，房屋价款超出部分作为借款借给冯年丰，冯年丰每月归还李林国800000元到1000000元，二年内归还。2012年开始，冯年丰经营失败，资金链断裂，只付给李林国400000元。李林国也多次要求冯年丰归还余款。要求法院依法判决。
针对欧阳后增、范玲玲的上诉，李林国未作陈述。
二审期间，欧阳后增、范玲玲、峰华富阳公司、冯年丰、陈曦、李林国均未向本院提交新的证据材料。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：（一）关于涉案《浙江省商品房买卖合同》的性质。欧阳后增、范玲玲、欧阳某、冯年丰、陈曦、范某甲、范某乙等人为债权转让而签订《债权债务转让协议》，根据该协议约定李林国以峰华富阳公司开发的位于富阳泊金湾的二套商品房，作价抵债给欧阳后增、范玲玲、欧阳某，视为李林国欠冯年丰的债务相应减少，冯年丰、陈曦欠范某甲、范某乙的债务相应减少，范某甲、范某乙欠欧阳后增、范玲玲、欧阳某的相应债务消灭。显见，相关当事人之间签订涉案商品房买卖合同的真实目的并不在于买卖房屋，而是“以房抵债”。在此基础上，相关当事人因而签订涉案商品房买卖合同。因此，涉案商品房买卖合同所约定的内容系用于抵偿债务，与一般法律意义上的由买受人支付房款而出卖人则转让房屋所有权的房屋买卖合同存在区别。（二）本案中欧阳后增、范玲玲的相关诉请是否应当予以支持。首先，《债权债务转让协议》中并未有李林国及峰华富阳公司的签章确认，且该协议中所载明的“以房抵债”的缘由之一即峰华富阳公司及李林国尚欠冯年丰债务15000000元的内容与诉讼过程中当事人的陈述及证据所确认的事实不尽一致；其次，冯年丰陈述鉴于上述转让协议及房屋买卖合同，其应当每月归还李林国800000元至1000000元，该内容与其他在案有效证据所确认的事实相吻合。但作为“以房抵债”系列行为的组成部分，冯年丰并未完全履行向李林国支付款项的承诺，其陈述在支付400000元后即因资金链断裂导致余款未付。再次，本案中为“以房抵债”而签订的房屋买卖合同显然并未实际支付房款，而峰华富阳公司开具发票的行为并未改变该未付房款的事实。同时，《债权债务转让协议》亦约定，如欧阳后增、范玲玲、欧阳某在本协议中的购房权益无法实现，则冯年丰、陈曦、范某甲、范某乙仍继续按原债权债务关系履行偿还责任。可见，当事人从利益衡平的价值角度考量，在实施“以房抵债”的相关行为时，已约定购房权益无法实现并未改变原债权债务关系。综合本案案件事实，原审法院在峰华富阳公司拒绝交付房屋的情况下驳回欧阳后增、范玲玲在本案中的诉讼请求，并无不当。欧阳后增、范玲玲的上诉理由，均不能成立，本院不予采信。原审法院认定事实清楚，实体处理妥当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费21499元，由欧阳后增、范玲玲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵为民
代理审判员 睢晓鹏
代理审判员 秦海龙
二〇一六年四月二十六日
书 记 员 王 颖