淄博市博山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）博商初字第486号
原告：淄博市博山区博山镇人民政府，住所地博山区博山镇南博山西村。
法定代表人：徐志国，镇长。
委托代理人：王强，淄博博山崇正法律服务所法律工作者。（特别授权代理）
被告：博山区博山镇南博山东村村民委员会，住所地博山区博山镇南博山东村。
法定代表人：马得超，主任。
被告：马阔成。
原告淄博市博山区博山镇人民政府诉被告博山区博山镇南博山东村村民委员会、马阔成租赁合同纠纷一案，于2015年7月20日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告淄博市博山区博山镇人民政府的委托代理人王强，被告马阔成到庭参加诉讼，被告博山区博山镇南博山东村村民委员会经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告淄博市博山区博山镇人民政府诉称，2007年8月27日，淄博矿业集团有限责任公司与博山区人民政府签订《学校移交协议书》一份，约定淄博矿业集团有限责任公司将山东圣世达化工有限责任公司学校（原五二五厂小学）整建制移交给博山区人民政府。博山区人民政府于2007年11月22日以博政字（2007）39号文件《博山区人民政府关于将山东圣世达化工有限责任公司学校整建制移交给南博山镇政府管理的意见》移交给原告，原告接收后，将该学校教职工及学生全部并入南博山镇中心学校，该校房屋闲置。被告博山区博山镇南博山东村村民委员会与被告马阔成于2009年8月30日签订《租赁合同》一份，约定“出租方将位于淄博矿务局五二五厂（山东圣世达化工有限责任公司）的原厂办小学校舍（学校已搬迁）租赁于承租方使用。租赁物面积约为4600平方米”，被告马阔成由此使用至今。原告认为，被告博山区博山镇南博山东村村民委员会对该学校既无所有权也无管理权，因此该租赁合同是无效的，被告马阔成使用该房屋也是无合法依据的。为此，原告诉至人民法院，请求依法确认被告博山区博山镇南博山东村村民委员会与被告马阔成签订的《租赁合同》无效；判令两被告立即将其占用的原山东圣世达化工有限责任公司学校（原五二五厂小学）的房屋交付给原告。
原告淄博市博山区博山镇人民政府提供以下证据：1、淄博市博山区博山镇人民政府组织机构代码证一份；2、学校移交协议书一份；3、淄博市博山区人民政府博政字（2007）39号文件一份；4、租赁合同两份。
被告博山区博山镇南博山东村村民委员会在法定期限内未提出答辩，也未提供证据。
被告马阔成辩称，被告承租的租赁物已经交纳租金，而且对房屋进行了修缮和投资，如果原告要求返还房屋，则要对被告进行补偿。原告早就知道被告承租原五二五厂学校，现在才起诉被告，被告对此不认可。据被告了解，在上世纪70年代，圣世达公司占用南东村土地建设学校时，曾与南东村签订过一份占地补偿协议，但该公司未按协议履行，据此上届村委会接收了学校。
被告马阔成提供以下证据：收据一份。
经审理查明，2007年8月27日，淄博矿业集团有限责任公司与博山区人民政府签订学校移交协议书一份，约定淄博矿业集团有限责任公司将位于博山区境内的山东圣世达化工有限责任公司学校整建制移交给博山区人民政府。2007年11月22日，博山区人民政府发布博政字（2007）39号文件，将山东圣世达化工有限责任公司学校整建制移交给原南博山镇政府管理。后被告博山区博山镇南博山东村村民委员会与被告马阔成签订了落款均为2009年8月30日的租赁合同两份，约定博山区博山镇南博山东村村民委员会将原山东圣世达化工有限责任公司学校房屋出租给马阔成使用，两份合同载体分别为三页纸与一页纸，但被告马阔成主张载体为三页纸的租赁合同实际签订日期为2011年，应以载体为一页纸的合同为准，原告对此不予认可。载体为一页纸的租赁合同载明的甲方为南博山东村村委，乙方为聚源斋家具城马阔成，并约定了以下主要内容：一、租赁期限为20年，自2009年8月31日至2029年8月31日；二、租赁费为每年10000.00元，每年租金8月31日前一次性付清（前3年每年减免2000.00元）”。载体为三页纸的租赁合同载明的出租方为南东村村委，承租方为马阔成，并约定了以下主要内容：一、租赁场地，出租方将位于淄博市矿务局五二五厂的原厂办小学校舍（学校已搬迁）租赁于承租方使用，租赁物面积约为4600平方米；二、租赁期限为70年，即从2009年8月30日起至2079年8月30日止；三、租金每年为10000.00元，合同签订当日，承租方需交齐当年的租金，以后为每年的8月30日为年租金的交讫日；四、装修、改建增加的附属物产权属承租方所有，承租方有权主张权利或要求出租方予以补贴，并约定了合同的解除、终止、违约责任等。庭审中，被告马阔成主张在上世纪70年代，圣世达公司占用南东村土地建设学校时，曾与南东村签订了一份占地补偿协议，但未履行，博山区博山镇南博山东村村民委员会因此接管了学校，但其未提供证据证实，其所称的圣世达公司与博山区博山镇南博山东村之间的占地补偿协议系另一法律关系，可依据相关事实依法处理，不是博山区博山镇南博山东村村民委员会在原山东圣世达化工有限责任公司学校移交给原告后，自行接管学校房屋的合法事由，故被告博山区博山镇南博山东村村民委员会不是学校的所有权人。被告马阔成向被告博山区博山镇南博山东村村民委员会交纳了8000.00元租金，其认为被告博山区博山镇南博山东村村民委员会的账目由原告代管，原告也未提异议，视为认可租赁合同，但被告博山区博山镇南博山东村村民委员会的账目只是由原告代为保存、管理，对账目的内容并不进行实质性的审查，故对于被告马阔成的上述主张本院不予采信。原告未授权被告博山区博山镇南博山东村村民委员会处分原山东圣世达化工有限责任公司学校的房屋，也未对被告博山区博山镇南博山东村村民委员会的出租行为进行追认。被告马阔成在与被告博山区博山镇南博山东村村民委员会签订租赁合同后，实际占有该涉案房屋至今，被告马阔成称为方便使用，其更换了三十间房屋的玻璃和部分房门，对房顶做了防水处理，安装了自来水管道。另查明，2010年11月，因行政区划调整，原淄博市博山区南博山镇行政区域与原淄博市博山区北博山镇行政区域合并，设立淄博市博山区博山镇。
上述事实，有原、被告提供的证据及当事人陈述在卷为证。
本院认为，无处分权的人处分他人财产，未经权利人追认的，合同无效。被告博山区博山镇南博山东村村民委员会与被告马阔成签订的落款时间为2009年8月30日的两份租赁合同，法律关系均为被告博山区博山镇南博山东村村民委员会将原山东圣世达化工有限责任公司学校房屋出租给被告马阔成，而原告淄博市博山区博山镇人民政府是原山东圣世达化工有限责任公司学校房屋的合法所有权人，被告博山区博山镇南博山东村村民委员会在没有取得处分权，也未经原告同意或追认的情况下，擅自与被告马阔成签订租赁合同，将原山东圣世达化工有限责任公司学校房屋出租给被告马阔成使用，侵犯了原告的合法所有权，故被告博山区博山镇南博山东村村民委员会与被告马阔成于2009年8月30日签订的关于原山东圣世达化工有限责任公司学校房屋的租赁合同无效。合同无效后，因合同取得的财产，应当予以返还。因被告马阔成实际占有原山东圣世达化工有限责任公司学校房屋，其应当搬出，并将房屋、院落交付给原告淄博市博山区博山镇人民政府。被告马阔成向被告博山区博山镇南博山东村村民委员会交纳的租金8000.00元，因合同无效，被告博山区博山镇南博山东村村民委员会应当返还给被告马阔成。被告马阔成在租赁合同签订后实际占有原山东圣世达化工有限责任公司学校房屋，原告无法行使其收益权，给原告造成了损失，被告马阔成应对原告进行赔偿。被告马阔成为更为便利的使用原山东圣世达化工有限责任公司学校房屋，对房屋进行了修缮，铺设了水管线路，提高了房屋的使用价值，因合同无效，原告应对被告马阔成投入的成本折价补偿，综合本案情况，为便于解决问题，以双方债务相互抵销，互不支付为宜。被告马阔成应保持原山东圣世达化工有限责任公司学校的现状交付给原告。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
确认被告博山区博山镇南博山东村村民委员会与被告马阔成于2009年8月30日签订的关于原山东圣世达化工有限责任公司学校房屋的租赁合同无效；
被告马阔成于本判决生效之日起三十日内从原山东圣世达化工有限责任公司学校房屋及院落搬出，并整体交付给原告淄博市博山区博山镇人民政府；
被告博山区博山镇南博山东村村民委员会于本判决生效之日起十日内返还被告马阔成租金8000.00元；
驳回原告淄博市博山区博山镇人民政府的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费200.00元，由被告马阔成负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。
审 判 长 冯志明
代理审判员 田 鑫
人民陪审员 岳宪民
二〇一五年十一月三日
书 记 员 徐 婧