江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣01民终637号上诉人（原审原告）：江西名家物业管理有限公司，住所地：南昌市西湖区抚生路669号朝阳绿洲5号5栋A单元一楼，统一社会信用代码：91360100767033086L。法定代表人：黄锡荣，执行董事。委托代理人：马建平，江西灯正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：鄢亮华，男，汉族，1982年12月7日出生，住南昌市南昌县。被上诉人（原审被告）：程志平，女，汉族，1982年12月7日出生，住南昌市西湖区。上诉人江西名家物业管理有限公司（以下简称名家公司）因与被上诉人鄢亮华、程志平物业服务合同纠纷一案，不服江西省南昌市西湖区人民法院（2016）赣0103民初2418号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。名家公司上诉请求：一、撤销一审判决；二、依法判决两被上诉人支付拖欠的物业费10314.72元及滞纳金3000元（从2012年2月1日至2016年10月31日止）；三、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人在本案中抗辩的理由是因为靠近阳台的雨水管冒水导致其阳台积水而受到损失。事实是该水管是雨水管，被业主在阳台上放置洗衣机排放废水导致水往阳台上倒灌冒水所致。这种情况的发生原因有二，一是该水管是雨水管，不是排放洗衣废水的排水管，业主在自己家的阳台排放洗衣废水是造成被上诉人阳台冒水的主要原因，上诉人曾和有关业主多次沟通，希望不要在阳台排放洗衣水，但是阳台属业主房屋私用部分，上诉人无权进入，业主不听上诉人无能为力；二是该水管设计口径小了，这是开发商房屋问题，上诉人曾为此多次和房屋的开发商反映此问题，但是开发商说该房屋设计，无权擅自变动。上诉人虽然是物业公司，但无权改变房屋设计。被上诉人如因此受到损失可以依法向责任业主或开发商主张权利，而不能以此来对抗上诉人而拒交物业费。按一审判决所说的如果被上诉人的房屋漏水，应属房屋质量问题，一审法院将该问题属于上诉人提供的物业服务存在一定瑕疵不符合事实。上诉人是根据前期物业合同在小区从事物业管理服务工作，一审法院认定被上诉人以漏水为由拒交物业费情有可原而免除被上诉人违约责任，免除其违约金，违反了南昌市物业管理条例第四十七条的规定，属错误适用法律。名家公司向一审法院起诉请求：判令鄢亮华、程志平支付拖欠的物业服务费10314.72元及违约金3000元（自2012年2月1日算至2016年10月31日止）。一审法院经审理查明：鄢亮华、程志平为西湖区抚生路669号众鑫城上城（朝阳绿洲）8号C单元501室房屋的业主，该房屋面积为120.16㎡.名家公司按照于2008年7月16日与江西众鑫房地产开发有限公司签订的《众鑫城上城前期物业管理服务合同》以及于2010年元月8日与鄢亮华、程志平签订的《前期物业管理服务协议》的约定，受委托负责南昌市“众鑫城上城”住宅小区的物业服务管理工作。《众鑫城上城前期物业管理服务合同》中第二十条第一款约定：“本物业的管理服务费按双方协商的标准由乙方向业主（用户）收取”，其第一项为“高层住宅按1.48元/月·㎡”。名家公司与鄢亮华、程志平签订的《前期物业管理服务协议》第三条第一项第一款约定：“高层住宅物业管理服务标准：1.48元/月·㎡”；第四条第一款约定：“物业买受人应遵守本协议和业主规约约定，不按本协议的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日3‰的标准收取滞纳金，直至诉讼至当地人民法院。”自收房后，鄢亮华、程志平自2012年1月1日起未缴纳物业费，截止2016年10月31日共拖欠58个月的物业费，合计10314.72元。名家公司多次催缴无果，遂向一审法院提起诉讼，并提出如前诉请。另查明，庭审中，名家公司表示其起诉书中诉请的物业费系自2012年2月1日起至2016年10月31日止共计57个月的物业费，因名家公司诉请书写错误，遗漏了2012年1月份的物业费，现自愿放弃对该月份物业费的诉请。还查明，庭审中，鄢亮华表示于2013年、2014年被盗电动车两三次，但未提交证据予以佐证。鄢亮华还提交了手机上拍摄的两段视频，证明阳台漏水的情况。虽未提交视频刻录版本，但名家公司对漏水真实性予以认可，并就漏水原因详细阐述（如前）。一审法院认为，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，名家公司与江西众鑫房地产开发有限公司签订的《众鑫城上城前期物业管理服务合同》，对作为业主的鄢亮华、程志平具有约束力。而名家公司与鄢亮华、程志平签订的《前期物业管理服务协议》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规禁止性规定，应认定合同有效。名家公司按照《众鑫城上城前期物业管理服务合同》、《前期物业服务管理协议》的约定提供了物业服务，鄢亮华、程志平理应按约支付物业管理费。因名家公司诉请书写错误，遗漏了2012年1月份的物业费，现自愿放弃对该月份物业费的诉请，一审法院认为，名家公司有权自由处分自己的民事权利，对此一审法院予以准许。鄢亮华、程志平拖欠2012年2月1日起至2016年10月31日止的物业管理费10136.69元（120.16㎡×1.48元/㎡/月×57个月），庭审中鄢亮华未提出异议，一审法院予以确认。鄢亮华提出的因2013年、2014年被盗电动车两三次，所以未能缴纳物业费的辩解，因其未提交证据予以佐证，应承担举证不能的法律后果，故对该事实一审法院不予认定。鄢亮华提出因阳台漏水，所以未能缴纳物业费的辩解，一审法院认为，引起鄢亮华阳台漏水的发生，既有其他业主私自改装并占用雨水管道，用于洗衣机排水的行为，也有开发商房屋设计时考虑不足等多方面原因导致，鄢亮华的损失无法确认完全是名家公司的过错所致，同时鄢亮华、程志平在本案也未提出反诉，故对该主张，一审法院不作评判。鄢亮华、程志平可以就房屋漏水问题向有关主体另行主张。同时，鄢亮华、程志平房屋存在漏水的情况，也说明了名家公司提供的物业服务存在一定的瑕疵，鄢亮华、程志平有权要求酌情减少缴纳物业服务费用。一审法院认定，鄢亮华、程志平应缴纳欠缴物业服务费用的80%，即10136.69元×80%=8109.35元。关于名家公司主张违约损失3000元，一审法院认为，双方为物业费用缴纳一事一直在协商之中，在鄢亮华、程志平房屋漏水问题未能妥善解决的情况下，鄢亮华、程志平未缴纳物业费，情有可原，故鄢亮华、程志平无须支付违约金。程志平经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为对其辩解权利的放弃。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、鄢亮华、程志平于本判决生效后十日内支付江西名家物业管理有限公司2012年2月1日至2016年10月31日期间的物业管理费人民币8109.35元；二、驳回江西名家物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案由江西名家物业管理有限公司预交的案件受理费人民币130元，由江西名家物业管理有限公司自行承担50元，由鄢亮华、程志平承担80元，限随上述判决款项一并给付。双方在二审均未提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，上诉人名家公司与被上诉人鄢亮华、程志平签订的《前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，符合法律规定，双方均应按照协议约定履行各自义务。被上诉人自2012年1月起未缴纳物业费，上诉人主张被上诉人应向其缴纳2012年2月1日至2016年10月31日的物业费，符合双方约定。关于上诉人主张其提供的物业服务不存在瑕疵的问题，本院认为，上诉人并未举证证明其在知道被上诉人家漏水后，履行了其应尽的管理服务职责，且被上诉人家的漏水情况也一直未得到解决，一审认定上诉人提供的物业服务存在一定瑕疵，并酌情减少物业费并无不当，本院予以维持。考虑到被上诉人家中确实存在漏水问题，故对上诉人主张违约金的上诉请求不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费130元，由上诉人江西名家物业管理有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  曹成云审判员  吴建平审判员  罗云奇二〇一七年六月十四日书记员  王佳蕾