成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0191民初5551号原告：喻永中，男，1987年6月12日出生，汉族，住四川省南江县双流乡元包村3社。委托代理人：龙从渊，北京盈科（成都）律师事务所律师。特别授权代理人。被告：成都中奥华实业有限公司，住所地：成都高新区九兴大道6号高发大厦B幢205号。法定代表人：张宇超。委托代理人：王文华，北京中伦（成都）律师事务所律师，特别授权代理人。委托代理人：梁东鹏，北京中伦（成都）律师事务所律师。一般授权代理人。原告喻永中诉被告成都中奥华实业有限公司（以下简称：中奥华实业）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年5月10日立案受理后，依法由本院代理审判员周寓先适用简易程序于2016年5月25日、2016年7月20日、2016年8月4日公开开庭进行了审理，期间以当事人意愿进行了调解扣除相应审理期限。原告喻永中及其委托代理人龙从渊、被告中奥华实业的委托代理人王文华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告喻永中诉称，2013年12月24日，原、被告签订《商品房买卖合同》及其补充协议（以下简称：诉争协议），约定原告购买被告开发的位于成都高新区中和街道办事处东寺社区天府城项目3幢1单元11层1106号房屋（以下简称：诉争房屋）。房屋总价为608431元，首付款为248431元，其余款项360000元通过向中国工商银行股份有限公司金牛支行贷款方式支付。2014年2月19日，原告通过贷款银行向被告支付房款，并从2014年3月19日开始还贷。根据诉争协议被告应于2015年6月30日前交付诉争房屋，若被告逾期交房超过90日的，原告有权退房，被告应自退房通知送达之日起90日内退还全部已付款，并按照原告全部已付款的1%支付违约金。但截止今日被告仍未依约交房，故原告起诉至院，请求人民法院依法判令：1.解除原、被告签订的诉争协议；2.被告返还已付购房款608431元；3.被告支付原告利息、租金及办理贷款公证损失：首付款利息以248431元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率标准自2013年12月24日起至被告将全部购房款及损失偿还原告为止；银行按揭贷款以360000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率上调8%标准自2014年2月19日起至被告将全部购房款及损失偿还原告为止；租金损失由于被告延迟交房，按照同地段同类租金标准计算。被告中奥华实业辩称：1.被告之所以逾期交房是政府部门有关行为即市政配套批准安装的延误，这是被告不可控的因素，导致合同项下的商品房逾期交付。根据诉争协议补充协议部分第二条为配合法律法规政策变化的…延误等出卖人不可控制的原因而导致逾期交房，出卖人不承担责任，诉争协议第十二条也约定此种情形被告不应当承担违约责任；2.原告主张银行同期贷款利率作为赔偿标准，没有事实及法律依据。故本案延迟交房虽然为事实，但延迟交房原因不在于被告方，原告提出的诉讼请求没有事实及法律依据，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2013年12月24日，原、被告签订了诉争协议，约定由原告购买被告开发的诉争房屋，房屋总价为608431元，首付款为248431元，其余款项360000元通过按揭贷款支付。约定被告应于2015年6月30日前交付诉争房屋，除不可抗力外，若被告逾期交房超过90日的，原告有权退房，被告应自退房通知送达之日起90日内退还全部已付款，并按照原告全部已付款的1%支付违约金。并约定因不可抗力、为遵守配合法律法规政策文件的变化及政府部门有关机构的行为、市政配套的批准与安装的延误等出卖人不可控制的原因，而导致合同项下商品房交付逾期的，出卖人免除承担逾期交房的违约或赔偿责任。2013年12月24日，原告向被告缴纳购房首付款248431元，当日，另缴纳委托费用预抵押及抵押登记手续费共计1680元。2014年2月19日，原告通过贷款银行向被告支付房款，原告并从2014年3月19日开始还贷。被告抗辩本案非因被告原因造成延迟交房，其向法庭提交证据包含：1.东寺街（天府大道—红星路南延线）道排工程（天府大道—中和F线）施工招标公告，其主要体现内容为2015年11月23日，以成都高投建设开发有限公司为业主进行前述工程招标，诉争房屋处于工程项目范围之内，计划工期为180个日历天；2.2015年5月25日，被告向成都市高新区规划建设局呈送的《申请尽快处理已出让多年土地上未拆迁问题的报告》称，被告2008年通过招挂拍的形式，取得诉争房屋所在项目地块，并已交清土地出让金，但取得土地7年来，处于该地块内西南侧约12亩土地及地面上建筑物、400KVA变电站设备及10KV线路等设施至今没有完成拆迁，请求相关部门尽快完成拆迁；3.2015年6月26日，国家电网四川省电力公司出具的《关于成都华阳二110千伏输变电扩建工程可行性研究报告评审意见的函》，该证据内容为因为用地量增大，建设成都华阳二110千伏输变电扩建工程是必要的。另，被告申请法院调取证据，包含《成都市人民政府办公厅关于“天府新城”市级战略功能区建设涉及双流县部分区域划归成都高新区管理的通知》（成办法[2010]45号）和合同编号为【51-01-22（2008）出让合同第31号】的《国有建设用地使用权出让合同》项下出让地块（位于双流县华阳街办东寺社区）的拍卖公告。经查【51-01-22（2008）出让合同第31号】的《国有建设用地使用权出让合同》的受让人为被告，出让方为双流县国土局，该合同第七条约定：“出让人遇下列情形可以顺延按本合同约定的交地时间，但顺延时间不得超过六个月。若顺延时间超过六个月，出让人按本合同第三十二条承担违约责任：（一）未按拍卖文件约定全部完成拆迁安置的。（二）未按拍卖文件约定全部完成基础设施配套的。（三）不可抗力因素。”该合同签订时间为2008年3月27日。另，在审理过程中，被告尚不能确定什么时候能够向原告交付诉争房屋。以上证据有本案证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为，本案被告具有按照合同向原告交付诉争房屋的义务，被告延迟交付房屋，被告需提出可以免责的合理抗辩。被告免责的主要理由在于市政配套设施不可归责于被告。被告申请法院调查取证，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十五条规定：“当事人申请调查收集的证据，与待证事实无关联、对证明待证事实无意义或者其他无调查收集必要的，人民法院不予准许。”被告申请调查取证《成都市人民政府办公厅关于“天府新城”市级战略功能区建设涉及双流县部分区域划归成都高新区管理的通知》（成办法[2010]45号），第一，该份文件为政府公开文件，其并非依职权调查证据；第二，该份文件为2010年形成文件，原、被告之间的诉争合同签订于2013年，也就是说，原、被告签订合同之时，相应的影响就存在，此时被告应当预见到2010年文件对商品房建设的影响。同理，被告申请调查2008年的【51-01-22（2008）出让合同第31号】的《国有建设用地使用权出让合同》项下出让地块（位于双流县华阳街办东寺社区）的拍卖公告，被告也是该公告参与人，应当持有掌握该证据，而且该证据也处于公开范畴。故没有依职权调查的必要性，而且也不能证明待证事实。因为即使被告陈述2010年和2008年的文件对工程施工存在客观影响，这种影响在原、被告签订诉争协议时就存在。被告以此抗辩不可归责于其原因，显然牵强。如果认可这种抗辩，无异于奖励不诚信，一方面被告通过虚造交房时间提高商品房出售竞争力，另一方面交房时间在签订合同时就不能实现。公正地理解合同，所谓排除市政配套原因应该为合同签订之后的情形，而不能适用于签订时就存在而且是早已存在的状态。另外，关于被告抗辩拆迁没有完成及市政配套设施影响交付诉争房屋。关于拆迁没有完成，从被告提交的《国有建设用地使用权出让合同》可以看出，被告与出让方没有约定拆迁完成时间，依照合同法规定没有约定履行期限的可以随时要求履行并给与相对方合理的期间，被告本可以要求相对方随时履行，其并未主张权利，仅向法庭提交一份2015年5月25日被告向成都高新规划建设局呈送的《申请尽快处理已出让多年土地上未拆迁问题的报告》，此时离应当交房时间已经接近。被告没有证据证明其督促案外人履行自身义务，没有证据证明其为了排除外在影响而所谓努力，故，不能据此认为被告可以免责。关于被告所提交的输变电设施设备问题，法庭认为从优势证据可以证明，该输变电设施设备对诉争房屋所在地工程有所影响，但该影响应该被予以细化，否则，一旦出现外在影响就都意味着被告免责，此种理解违背公平原则和诚实信用行为规范。被告应当尽到勤勉和忠实义务，尽主观努力排除双方合同当事人之外原因对合同履行的影响，作出解释具有公道性，否则，一旦出现双方合同当事人之外原因对合同履行造成影响就全部予以免责，事实上是将合同履行风险全部归于合同一方，而且被分配风险的这一方还没有任何能力可以控制还约束这种风险发生。被告作为诚实信用一方，一旦发生诸如市政设施等情况，应当及时积极协调、制定变更规划，将外在影响尽量控制在最小范围之内，同时清晰地展示下一步的合同履行情况。显然，本案被告均未做到，被告在合同约定市政设施外在影响免责的情况下，将所有风险转嫁给了购房人。本案中被告与案外人双流县国土局签订的《国有建设用地使用权出让合同》值得借鉴，其中规定“出让人遇下列情形可以顺延按本合同约定的交地时间，但顺延时间不得超过六个月。若顺延时间超过六个月，出让人按本合同第三十二条承担违约责任：（一）未按拍卖文件约定全部完成拆迁安置的。（二）未按拍卖文件约定全部完成基础设施配套的。（三）不可抗力因素。”这样就很好地分配了当事人之间的风险，既考虑到了外在因素的不利影响，也考虑到了外在影响不能无限制地转嫁给任一一方。综上，本案当中被告要么用签订合同时就存在多年的因素作为自身的免责事由，要么对于影响诉争房屋交付的外在风险没有尽到诚实信用善良管理之责。后者主要表现在虽然市政设施对诉争房屋交付确实产生的影响，但被告迄今未向法庭提交对这些影响需要持续多少时间、被告提出了何种新的方案、被告进行了何种规划、甚至截止辩论终结之日，被告仍然不能清楚诉争房屋何时才能取得规划验收合格证。故被告抗辩不利，本院不予采信。考虑到本案工程购房人众多，同时确实存在市政、电力设施影响工程进度的情形，如果贸然依照诚实信用原则认定被告不存在完全的免责事由判决解除双方合同，对于被告来说略有责任加重之嫌，本院认为，本判决后，如被告在合理期限内仍然不能交付诉争房屋，如因被告在判后仍不能满足交房条件，作为新的消极事实，依照民事诉讼法司法解释也构成新的起诉。此时，再确认原告之解除权更为合理。本案发生虽有外在因素，但被告未能证明其积极作为，甚至用签订合同时存在的外在因素作为抗辩，其应当承担本案全部诉讼费用。据此，依照《中华人民共和国合第同法》第八条、第六十条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告喻永中的诉讼请求。本案案件受理费减半收取5392元，由被告成都中奥华实业有限公司负担（此款原告已预交，被告于本判决生效后三日内向原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员  周寓先二〇一六年八月二十九日书 记 员  陈思芸