江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏01民终4053号
上诉人（原审被告）：南京金陵沥青实业有限公司，住所地江苏省南京市浦口区星甸镇陈桥开发区28号。
法定代表人：刘必路，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李允治，江苏李允治律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王丽，江苏李允治律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中国人民解放军94679部队，住所地江苏省南京市栖霞区新港大道139号。
负责人：丁军，该部队大队长。
委托诉讼代理人：贾俊富，江苏薛济民律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐丽娜，江苏薛济民律师事务所律师。
上诉人南京金陵沥青实业有限公司（以下简称沥青公司）因与被上诉人中国人民解放军94679部队（以下简称94679部队）租赁合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院作出的（2017）苏0113民初6744号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月25日立案后,依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
沥青公司上诉请求：1、撤销一审判决，驳回被上诉人诉讼请求；2、判令被上诉人承担全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决查明事实有遗漏。一审法院仅凭被上诉人出具的说明就判断涉案土地权属是错误的，有一部分涉案土地使用权不属于被上诉人，一审法院的认定侵害了上诉人的权益，判决之法律基础不存在。二、一审法院对证据认定有严重倾向性，也直接导致了判决结果上诉人不能认同。三、本案中部分涉案土地权属没有确定，租赁合同应为部分无效。不能因为涉及到军产，就免除被上诉人的举证责任，一审法院将不属于被上诉人的土地认定为其所有，侵害了上诉人的权益。
94679部队辩称，第一，涉案的土地因故尚未办理权属登记，但并不代表被上诉人没有相关权利。第二，双方自2002年起就案涉场地形成租赁关系，上诉人从未对被上诉人拥有案涉场地管理使用权提出过任何异议。第三，中国人民解放军东部战区空军保障部机场营房处是东部战区空军的土地营房管理机构，机场营房处出具的情况说明已经证明了被上诉人对案涉场地享有管理使用权，并非上诉人所称自己证明自己，综上，一审法院认定事实清楚。
94679部队一审诉讼请求：1、判令沥青公司腾空位于江苏省南京市栖霞区太新路81-1号场地上的所有建筑物、构筑物，拆除并搬离该场地上的所有设施设备，并向94679部队交付场地及场地上的建筑物、构筑物；2、判令沥青公司向94679部队支付2017年11月14日前欠付的租金347778元（从2017年1月1日起按年租金40万元计算），并按欠付金额每日千分之三标准支付违约金，其中20万元自2017年1月1日起算，147778元自2017年7月1日起算，均计算至实际支付之日；3、判令沥青公司按1111元/日标准（年租金40万元÷360天）向94679部队支付自2017年11月14日起至实际交付承租场地之日的占有使用费；4、判令沥青公司向94679部队支付2017年11月20日前欠付的水费1544元（水表读数分别至732、4294、1896）、电费2415元（电表读数至4684），并按实际使用情况支付自2017年11月20日起至实际交付承租场地之日产生的水电费；5、诉讼费由沥青公司承担。
一审法院认定事实：2014年4月10日，94679部队（出租方，甲方）与沥青公司（承租方，乙方）签订了军队房地产租赁合同（编号：空南[2014]051659号，以下简称案涉合同），约定：甲方自愿将位于江苏省南京市栖霞区太新路81-1号（坐落号：空南苏字第5062B号）的房屋建筑面积282平方米、场地面积9100平方米（以下简称案涉场地）出租给乙方使用，租赁用途为仓储，租赁期限自2014年6月1日起至2015年5月31日止；年租金总额（不含水、电、暖、气、设备、物业等费用）为317520元，租金按半年结算，乙方于每半年的前10日内交付甲方，付款方式为转账。该合同第八条乙方应当履行的义务第（三）项约定：乙方不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或增扩固定实施，在不影响安全前提下确需的，必须征得甲方书面同意，权属归甲方所有，租赁期满后或解除合同时必须无偿移交给甲方；乙方不得擅自在承租场地上新建或添建各种建筑物、构筑物，确需的由甲方书面同意后实施，权属归甲方所有，租赁期满后或解除合同时必须完好地无偿移交给甲方。该合同第九条合同解除第（五）项约定，租赁期满，合同解除。该合同第十一条乙方违约责任第（二）项约定，乙方逾期交付租金及有关费用，每逾期1日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期30日甲方有权解除合同并收回按合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方提供由甲方提供的水、电；逾期60日视为乙方放弃在甲方处的财产，甲方同时有权向乙方收取所欠租金及滞纳金。该合同第十二条约定，本合同经双方签字盖章后，须经有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。该合同附加条款还明确：本合同为双方依法对该项目签订的受法律保护的唯一合同，除此之外，以前签订的任何协议、承诺、意向、约定文字和语音记录等均无效；今后凡涉及该项目需变更合同、签订补充协议等事宜，必须报南空后勤部批准同意，并盖有南空租赁合同审核专用章，方能生效。案涉合同落款处“军队房地产管理部门意见”一栏，加盖了中国人民解放军空军房地产管理局租赁合同审核专用章，并注明经空军后勤部批复同意出租，租赁期限自2014年6月1日起至2015年5月31日止，租期内因军事需要承租方应无条件将所承租的房地产交还军队。
94679部队自2002年起开始将案涉场地出租给沥青公司使用，双方自2002年起即建立了租赁关系。沥青公司已向94679部队支付至2016年12月31日的租金，2015年租金沥青公司实际按年租金35万元支付，2016年租金沥青公司实际按年租金40万元支付。自2017年1月1日起的租金沥青公司尚未支付，截至2017年11月20日，沥青公司欠付的水费1544元（水表读数分别至732、4294、1896）、电费2415元（电表读数至4684），欠付的水电费合计为3959元。
94679部队提交了由中国人民解放军东部战区空军保障部机场营房处2017年12月26日出具的情况说明1份，载明：案涉场地位于94679部队的五队营区内，系南京市人民政府因修建南京长江二桥于1998年置换给94679部队，权属归94679部队所有，尚未办理权属登记。94679部队表示：该机场营房处是东部战区空军所有机场和营房土地的管理机关单位，该情况说明证明94679部队系案涉场地的合法管理使用人，有权与沥青公司签署租赁合同。经质证，双方一致确认案涉场地在94679部队的部队营区内，沥青公司在案涉场地上的厂区要经过94679部队的部队营区大门才能到达的。沥青公司表示：案涉场地的土地使用权应当以使用权属证书确定的权属人为标准，该情况说明并不能证明94679部队为该案涉场地的合法使用权人，沥青公司没有证据证明案涉场地合法的使用权人系第三人而非94679部队，也不清楚案涉场地的合法使用权人是谁。
2017年11月13日，94679部队向沥青公司法定代表人邮寄送达解除租赁合同通知书（以下称11月13日通知书），沥青公司方于次日收到。该通知书言明：根据中央军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》要求，为严格落实全面停止军队房地产租赁有偿服务工作，故通知沥青公司双方租赁关系于本通知送达之日解除，请沥青公司立即做好撤离腾退工作，于2017年11月24日前移交承租场地。94679部队表示：该证据证明94679部队依法向沥青公司送达了解除租赁合同通知书，沥青公司于2017年11月14日收到，双方租赁关系于2017年11月14日终止；根据中央军委要求，军队需全面停止房地产租赁的有偿服务活动，经双方多次沟通，未就案涉场地的腾退事宜达成一致协议，故94679部队依法向沥青公司发送解除租赁合同通知书。沥青公司表示：鉴于案涉合同并非双方之间签署的唯一合同，因此94679部队送达的解除合同通知书并不必然产生双方之间租赁关系终止的结果。
沥青公司提交了双方于2007年5月18日签订的场地使用协议书1份（以下简称协议书），用以证明：94679部队出租的案涉场地当时是空闲场地；该协议书第九条约定考虑到乙方投资大、回收期较长，双方商定合同原则上不低于25年，自2002年5月18日至2017年5月18日止，故案涉场地的租赁期限不低于25年；该协议书第六条约定因战争及自然灾害等不可抗拒因素，甲方有权随时终止该协议，故基于该约定94679部队不具有法定解除合同的情形，本案中该约定的终止条件尚未成就。经质证，94679部队表示：对该协议书真实性没有异议，对其证明目的不予认可；该协议书只是载明原则上不低于25年，并非明确合同期限为25年，案涉合同中的附加条款明确了原有的协议、合同、承诺等均无效，故案涉合同到期后该合同确定的租赁期限已经届满。
庭审中，沥青公司提交了落款为94679部队、时间为2017年7月26日的关于解除房地产租赁关系通知书的复印件（以下称7月26日通知书），沥青公司表示：该通知书由94679部队向沥青公司发出，94679部队在通知书中确认案涉场地的租期至2022年5月16日，结合沥青公司提交的协议书，证明合同租赁期限并非是根据案涉合同确定；94679部队在给沥青公司该通知书之后表示要和沥青公司协商此事，故将原件收回，并没有说该通知作废。经质证，94679部队表示：该通知书系94679部队的工作人员错误所致，其关于案涉场地租赁到期的表述内容与事实不符，该通知书实际已由94679部队收回作废，94679部队于2017年11月13日向沥青公司邮寄送达了书面的解除租赁合同通知书；双方之间的租赁关系、租赁期限应当根据双方签署的合法有效的书面合同以及法律的规定进行认定，根据合同的约定和法律规定，双方自2015年6月1日起实际构成不定期租赁关系。
审理中，双方一致确认：目前案涉场地上所附着的所有建筑物、构筑物和设施设备都是沥青公司出资的，沥青公司在案涉场地上投资建成了沥青储罐区和生产区，以及食堂、餐厅楼、宿舍楼、办公楼等。
一审法院认为：案涉合同约定了合同生效条件，即合同第十二条约定内容：合同经双方签字盖章后，须经有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。案涉合同落款处“军队房地产管理部门意见”一栏，加盖了中国人民解放军空军房地产管理局租赁合同审核专用章，并注明经空军后勤部批复同意出租，还确认了合同所约定的租赁期限。故案涉合同约定的生效条件已经成就。案涉合同是双方真实意思表示，其内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有据，对合同双方具有约束力，双方约定按约履行。
关于案涉合同是否已经解除的认定问题。案涉合同约定的租赁期限至2015年5月31日届满，且租赁期满合同解除，但合同约定的租赁期满后沥青公司仍实际使用案涉场地，并已付清至2016年12月31日的租金。根据我国《合同法》第二百三十二条、第二百三十六条规定，案涉合同在2016年6月1日之后继续有效，但租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同。94679部队向沥青公司发送了11月13日通知书，明确表示通知书送达之日起解除双方租赁关系，沥青公司于2017年11月14日收到该通知书。故根据合同法第九十六条规定，案涉合同已于2017年11月14日解除。关于沥青公司辩称根据双方在案涉合同之前签订的租赁合同约定，租赁期限至2027年，7月26日通知书中94679部队也确认租赁合同于2022年5月到期，故双方租赁关系尚在履行之中。一审法院经审查认为：案涉合同附加条款已明确案涉合同为双方之间受法律保护的唯一合同，以前签订的任何协议等均无效，今后需变更合同、签订补充协议等必须报94679部队的上级部门批准同意并加盖租赁合同审核专用章方生效。显然，沥青公司的这一辩称意见不符合案涉合同的附加条款约定；虽然94679部队在7月26日通知书中表述双方的租赁合同至2022年5月到期，但不能证明双方对案涉合同中所约定的租赁期限进行了一致变更并符合附加条款所约定的生效条件，94679部队也陈述该通知书系错误发送，该通知书实际已由94679部队收回并由94679部队重新向沥青公司发送了11月14日通知书。因此，沥青公司这一辩称意见依据不足，一审法院不予支持。
关于94679部队主张沥青公司腾空案涉场地上的建筑物、构筑物，拆除并搬离该场地上的所有设施设备，并向94679部队交付场地及场地上的建筑物、构筑物的请求。一审法院经审查认为：我国《合同法》第二百三十五条规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，虽然94679部队未能提供其对案涉场地享有使用权的权属证书，但根据合同相对性原则，94679部队作为合同一方，有权向作为合同相对方的沥青公司主张租赁物，且根据上述法律规定，在案涉合同解除后，94679部队作为出租人有权主张作为承租人的沥青公司返还所承租的场地，故沥青公司应当返还案涉场地。沥青公司抗辩94679部队无权要求沥青公司退还案涉场地的意见，缺乏法律依据，一审法院不予支持；即使案涉场地的使用权涉及案外人，依法也应当由案外人另行主张。本案中，虽然经双方确认案涉场地上的所有建筑物、构筑物均实际由沥青公司出资，但这些建筑物和构筑物均未取得所有权登记，根据“房随地走”原则，沥青公司在向94679部队返还案涉场地时，应当一并将案涉场地上的所有建筑物和构筑物交付给94679部队。且根据案涉合同第八条第（三）项约定，在案涉合同解除后，案涉场地上的所有建筑物和构筑物也应当交付给94679部队。至于沥青公司对建筑物和构筑物是否应当无偿交付，不属于本案处理的问题，故本案不予理涉。因此，94679部队主张沥青公司腾空并交付场地及场地上的建筑物、构筑物的请求，合法有据，一审法院予以支持。关于94679部队主张拆除搬离设施设备请求，根据合同法第九十七条规定，出租人在租赁合同解除后有权要求恢复原状，故94679部队主张被告拆除并搬离案涉场地上的所有设施设备的请求，合法有据，一审法院予以支持。
关于94679部队主张沥青公司支付租金和占有使用费的计算及违约金标准的认定问题。本案中，案涉合同约定年租金为317520元，虽然在合同实际履行中沥青公司分别按35万元和40万元的年租金标准支付了2015年、2016年的租金，但没有证据证明双方对自2017年1月1日起的租金标准作出了新的约定，且沥青公司抗辩2017年起的租金还是按照案涉合同约定的租金标准支付。因此，94679部队主张沥青公司自2017年1月1日起支付租金和占有使用费的请求，合法有据，一审法院予以支持，但一审法院确定按年租金317520元标准支付。关于94679部队主张按照案涉合同约定沥青公司按欠付金额每日千分之三标准支付违约金的请求，其中20万元自2017年1月1日起算，147778元自2017年7月1日起算。一审法院经审查认为：案涉合同约定租金按半年结算，沥青公司于每半年的前10日内向94679部队支付，付款方式为转账，故一审法院认定每半年租金的支付期限届满之日为每年的1月10日和7月10日。沥青公司陈述94679部队于2016年底向沥青公司提出解除合同意向，并主动提出租金和水电费暂缓缴纳，但94679部队对此不予认可，沥青公司就此陈述也未能提供证据证明，自2017年1月1日至今的租金沥青公司尚未支付，故沥青公司构成逾期付款的违约责任，应当承担相应的违约责任。虽然案涉合同第十一条约定逾期交付租金及有关费用，每逾期1日甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；但根据合同法第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。94679部队未能举证证明因沥青公司逾期支付租金所造成的损失，且案涉合同所约定的违约金标准明显过高，沥青公司也表示请求人民法院对合同约定的该违约金标准予以降低，一审法院结合沥青公司逾期支付租金可能给94679部队造成的损失和双方之间租赁关系履行的实际情况，确定沥青公司按中国人民银行同期贷款基准利率向94679部队支付逾期违约金。关于沥青公司应当支付逾期付款违约金的起算时间，应当按照案涉合同所约定的支付期限来确定，一审法院已认定每半年租金的支付期限届满之日为每年的1月10日和7月10日，故沥青公司应当从次日起支付逾期付款违约金。94679部队主张沥青公司支付水电费的请求合法有据，一审法院予以支持；94679部队所主张的逾期付款违约金的计算基数的请求，不包括水电费，一审法院予以确认。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第二款、第二百三十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、南京金陵沥青实业有限公司于本判决生效之日起十日内将其承租的、坐落于南京市栖霞区太新路81-1号的场地及场地上的建筑物、构筑物腾空交付给中国人民解放军94679部队，并拆除搬离该场地上的所有设施设备；二、南京金陵沥青实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付中国人民解放军94679部队租金和占有使用费（自2017年1月1日起至上述义务履行完毕之日止，按317520元/年标准计算）；三、南京金陵沥青实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付中国人民解放军94679部队逾期付款违约金（以所欠的租金和占有使用费为基数，分别自每年的1月11日和7月11日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算）；四、南京金陵沥青实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付中国人民解放军94679部队2017年11月20日前的水费1544元（水表读数分别至732、4294、1896）、电费2415元（电表读数至4684）合计3959元，以及自2017年11月21日起至承租场地实际交付之日期间由使用产生的水电费；五、驳回中国人民解放军94679部队主张的其它诉讼请求。案件受理费6756元，减半收取3378元，由中国人民解放军94679部队负担70元、南京金陵沥青实业有限公司负担3308元（此款94679部队已预交，由沥青公司于本判决生效之日起十日内直接给付94679部队)。
二审中，上诉人提交由南京蓝途沥青有限公司（以下简称蓝途公司）的《江苏省河道工程占用证》一份，证明被上诉人没有涉诉土地的使用权。被上诉人质证认为，对《江苏省河道工程占用证》的真实性、合法性不持异议，对关联性不予认可。首先，该证是蓝途公司办理的，占用地点为长江南京河段栖霞区笆斗村迎水面江滩地，而涉案土地位于防洪墙外侧，该证记载的占用地点与涉案土地在地理位置上有区别。其次，河道工程占用证从法律意义上说，是一个行政许可，并不能改变土地所有权权属只不过是要求土地的使用不能损害和影响河道安全。
被上诉人提交了宁桥指开（2001）242号关于申请发放国有土地使用证的请示、宁桥开（2002）38号关于二桥征用部队土地遗留问题的请示各一份以及栖霞区燕子矶九九年度防洪工程平面布置图一份，证明涉案项目土地是由南京市政府因修建长江二桥占用被上诉人营区土地置换而来，该项目地块靠近长江一侧的边界位于长江岸堤即现在的防洪墙内侧，紧挨着防洪墙，布置图的制图说明部分载明了南空部队营区内长344米堤岸为已设计防洪堤段，被上诉人的土地与防洪堤是相连的。上诉人质证认为，两份文件系复印件，真实性无法确定，且该两份文件是向南京市规划局和南京市国土局提交的申请，申请提交时间分别是2001年10月19日和2002年4月3日，如果被上诉人对涉诉土地拥有合法使用权，南京市国土管理局和南京市规划局一定会核发相应凭证，但是直到本次诉讼时，对方都未提交相应凭证，说明了被上诉人对涉诉土地不享有使用权，对其证明目的不予认可；平面布置图的真实性无法确定，该图即使真实，也是设计院出具的平面布置图，不是确定土地使用权的土地证书附图，该图纸用红线标注的范围是被上诉人自己所画，不具有法律效力，对其证明目的不予认可。
本院经审查认为，上诉人提交的河道工程占用证所涉土地与本案不具有关联性，本院不予采信。被上诉人提交的桥指开（2001）242号关于申请发放国有土地使用证的请示、宁桥开（2002）38号关于二桥征用部队土地遗留问题的请示以及栖霞区燕子矶九九年度防洪工程平面布置图虽系复印件，但结合在卷的其他证据，可以反映本案所涉土地使用权变更的事实，本院予以采信。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案双方当事人于2014年4月10日签订的军队房地产租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，对合同双方具有法律约束力，双方均应按约履行。根据合同相对性原则，94679部队作为出租人，在租赁关系解除后，有权向合同相对方沥青公司主张返还租赁物及新建或添建各种建筑物、构筑物，沥青公司应当返还。沥青公司主张有一部分涉案土地使用权不属于被上诉人，权属没有确定，但其使用的涉案土地系从被上诉人处租赁而来，其未能举证证明涉案土地的使用权归谁所有，亦未能举证证明双方建立租赁关系多年来有案外人就涉案土地向其主张过相关权利。且根据中国人民解放军东部战区空军保障部机场营房处出具的情况说明及被上诉人在二审中提交的相关公文，可以证明涉案土地系南京市人民政府因修建南京长江二桥于1998年置换给94679部队，权属归94679部队所有，尚未办理登记，故94679部队系案涉场地的合法管理使用人，有权行使相关权利。上诉人的上诉主张，没有事实及法律依据，本院不予支持。
综上，沥青公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6756元，由沥青公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李飞鸽
审判员 郑 慧
审判员 徐聪萍
二〇一八年六月十九日
书记员 朱亚芳