河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫01民终15107号
上诉人(原审原告)：刘欢，男，1991年1月2日出生，回族。
委托诉讼代理人：黄允，河南中砥律师事务所律师。
上诉人(原审被告)：张延培，女，1985年5月5日出生，汉族。
委托诉讼代理人：李伟锋，河南舒展律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张金泉，系张延培之夫。
上诉人刘欢因与上诉人张延培房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2017）豫0104民初1848号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘欢的委托诉讼代理人黄允，上诉人张延培的委托诉讼代理人李伟峰、张金泉到庭接受了询问。本案现已审理终结。
刘欢上诉请求：1.撤销一审判决第二项，请求判决张延培返还刘欢双倍定金240000元，2.维持一审判决第一项、第三项。事实和理由：刘欢于2016年10月22日通过中介金鑫房地产营销策划有限公司第八分公司与张延培签订《房屋买卖合同》，合同签订后，刘欢依约支付了定金20000元、银行解押和银行按揭贷款代办费等相关费用。一审法院查明：2016年11月16日刘欢通过其母亲铁自敏账户向张延培账户转购房首付款100000元，张延培当日向刘欢出具收条，内容为：今收到刘欢购买本人张延培位于管城××区××楼××面积110.10平方，证号1401092050号，房产首付款壹拾万元整，在过户前为定金，过户时冲抵房款，此款用于本人张延培银行解押，如本人违约，自愿双倍赔偿买方刘欢贰拾万元整。刘欢认为法院认定事实正确，但判决第二项错误。首先，上述收条中明确约定此100000元款项过户前为定金，过户时冲抵房款且张延培承诺如违约自愿双倍赔偿上诉人贰拾万元；其次，张延培为具有完全民事行为能力的成年人，完全理解此收条意思及出具收条的后果，此收条内容为其真实意思表示；第三，此收条内容未违反相关法律法规的强制性规定。综上，此收条真实有效，应当认定为对《房屋买卖合同》定金条款的修改。因此此100000元应认定为定金，加之先前刘欢缴纳的20000元定金，刘欢共支付定金120000元，张延培应当返还双倍定金240000元。
张延培辩称，1.签订合同时因为当时房管部门与不动产部门业务流程不畅，致使在签订合同时没有约定明确的房屋解押时间和过户时间，且双方未予以沟通，我方已经实际向案外人借款50万元用于房屋解押，自行履行应尽的义务，因此我方没有违反合同约定。2.刘欢的购房损失是由郑州市市政府的限购政策所致，不应由我方承担。
张延培上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判为张延培返还刘欢购房款100000元，定金20000元；2.撤销一审判决第三项，改判张延培不承担刘欢的购房损失。事实与理由：1.双方在签订房屋买卖合同时，因当时房管部门与不动产登记部门之间的业务流程不畅，致使房屋交易中的时间节点不能确定，导致了双方在签订合同时未约定办理房屋解押、过户的具体时间，且双方在合同履行过程中也未就房屋解押的具体时间进行协商，因此张延培只要在合理的期间履行了自己的合同义务，就不能认定为怠于履行合同义务。2.另张延培也实际去办理了房屋解押手续，房屋解押款也实际存放于张延培配偶的还款账户中，只等银行划拨后出具同意解押的相关手续，但银行在办理房屋解押手续需要一定的时间走完内部的流程，从而导致了张延培在郑州市限购政策出台时未办理完毕涉案房屋的解押手续。2.双方之间的房屋买卖合同的不能履行是由郑州市市政府的限购政策造成的，属于交易中的政策风险。因此刘欢在购房中的损失只能自行承担或另行提出行政诉讼要求郑州市市政府赔偿。
刘欢辩称：一审法院认定由于张延培怠于履行合同义务导致刘欢丧失购房资格是完全正确的，2016年11月16日刘欢通过其母亲向张延培支付的10万元的款项，一审法院认定错误，该款应认定为定金，张延培在收到该笔款项时写明该款项为定金，并自愿承担双倍返还的责任，张延培并未对房屋进行解押，只是向案外人借款而已，同时刘欢真正丧失购房资格是2017年7月份，张延培声称是因为房产政策的限制与事实不符。
刘欢向一审法院起诉请求:1.请求依法判令张延培双倍返还刘欢购房定金24万元;2.判令张延培赔偿刘欢经济损失5万元；3.本案的诉讼费用由张延培承担。诉讼过程中刘欢变更诉讼请求为：1.解除刘欢、张延培双方于2016年10月22日签订的《房屋买卖合同》；2.张延培双倍支付定金220000元；3.赔偿刘欢购房支付的其他费用43930元（包括佣金19000元、交易代办费1000元，房屋评估费20650元、保全费1920元、担保费1000元、公告费360元）；4.本案的诉讼费用由张延培承担。
一审法院认定事实：2016年10月22日，张延培(卖方,甲方)与刘欢（买方，乙方）经郑州金鑫房地产营销策划有限公司第八分公司（居间方，丙方）居间签订《房屋买卖合同（合同编号：0002129）》一份。主要约定：1.甲方自愿将坐落于管城回族区陇海东路231号2号楼3层1号的房屋出售给乙方，房屋建筑面积为110.10平方米，房屋所有权证书号为1401092050，乙方对该房屋已作充分了解和实地看房，对该房屋现状无异议；2.成交价格：950000元；3.乙方应于本合同签订时向甲方支付定金20000元。甲乙双方同意上述定金在立契过户前由丙方代为保管；4.付款方式:按揭贷款，甲乙双方于签订本合同后，共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续。乙方按所申请贷款的比例向甲方支付除物业交割金外的首付款，其余房价款由此房抵押后，用银行贷款支付。定金充抵房款的同时转为物业交割保证金，待物业全部顺利交割完毕后，甲方凭买卖双方签字的物业交割清单及有关单据，向丙方领取物业交割保证金；5.此房目前出租，合同到2017年10月31日到期，乙方必须保证租赁合同到期，甲方在拿到全款后把多余原租金退给乙方；6.违约责任：乙方若违反本合同的各项约定，则无权要求返还定金。并按合同约定赔偿甲、丙双方损失；甲方若违反本合同的各项约定，应双倍返还乙方的定金和合同约定丙方的佣金，甲方赔偿后有权要求丙方退还押金或房屋产权证。甲方收乙方定金贰万元整由丙方代为保管，如甲方违约自愿双倍赔偿乙方；乙方违约，定金不退；7.甲方应在立契后拿到全款向乙方交付房产，并保证在当日内将所有户口全部迁出，乙方在接收房屋的同时进行验收交割；8.合同签订成立后，乙方支付佣金19000元。办理房产过户手续时，乙方应支付办证劳务费1000元；9.甲方净落玖拾伍万元整，所有税费由乙方承担。此合同按非资金监管办理等。双方在合同上签字确认，居间方在丙方处加盖郑州金鑫房地产营销策划有限公司第八分公司合同专用章确认。合同签订后，刘欢于2016年10月22日、同年10月26日依约交付购房定金20000元，由居间方郑州金鑫房地产营销策划有限公司第八分公司代为保管。同年11月16日，刘欢通过其母亲铁自敏账户向张延培账户转购房首付款100000元，向居间方交付购房佣金19000元、代办费1000元。张延培于当日向刘欢出具收条，内容为：今收到刘欢购买本人张延培位于管城××区××楼××面积110.10平方，证号：1401092050号，房产首付款壹拾万元整（￥100000.00），在过户前为定金，过户时冲抵房款。此款用于本人张延培银行解押，如本人违约，自愿双倍赔偿买方刘欢贰拾万元整（￥200000.00）。张延培在收款人处签名并按有指印。张延培于当日向刘欢再出具声明一份，内容主要为涉案房屋已于签订房屋买卖合同前出租，张延培保证将过户后到租赁合同期限届满间的房屋租金交给新房主刘欢。因涉案房屋处于抵押状态，张延培当日还与案外人许会英签订借款合同，借款金额500000元用于其银行解押。许会英于2016年11月29日将借款本金500000元汇入张延培丈夫张金泉账户，但张延培未办理涉案房屋解押手续。2016年12月21日,郑州市出台限购政策，刘欢不再具有购房资格。双方因合同未能继续履行，引起争讼。上述事实，有2016年10月22日双方经郑州金鑫房地产营销策划有限公司第八分公司居间签订的编号0002129的《房屋买卖（居间）合同》、居间方郑州金鑫房地产营销策划有限公司第八分公司于2016年10月22日及2016年10月26日为刘欢出具的收到购房定金共20000元的收据、2016年11月16日张延培书写的《声明》及收到刘欢首付款100000元收条各一份、工商银行2016年11月16日转款凭证、2016年11月16日张延培与许会英签订的借款合同、2016年11月29日中国银行转账凭证及当事人庭审陈述等证据在卷佐证，一审法院予以确认。
一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。刘欢与张延培签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应按约履行。刘欢签订合同后，依约支付了房屋定金20000元、首付款100000元、佣金19000元和代办费1000元，已按约履行了自己的合同义务。虽然双方签订的合同未约定办理解押等手续的具体时间，但张延培于2016年11月16日收到刘欢首付款100000元及于2016年11月29日收到许会英借款本金500000元后，至2016年12月21日郑州市政府出台限购政策前，未及时到银行办理提前还款申请、还清按揭银行贷款和注销抵押登记等涉案房屋解押手续，怠于履行合同义务，导致合同无法继续履行，构成违约，应承担相应违约责任。故张延培辩称其不应承担违约责任的意见，一审法院不予采信。因张延培违约导致刘欢房屋买卖合同目的不能实现，刘欢要求解除合同，理由正当，一审法院予以支持。庭审时，张延培亦同意解除合同，则合同解除时间为2017年7月27日。合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。刘欢认为定金数额为120000元，要求张延培双倍返还定金。一审法院认为，合同约定购房定金为20000元，刘欢于2016年11月16日交付给张延培的100000元实为购房首付款，不属定金范畴，但张延培应予返还，故张延培应双倍返还定金数额共计为40000元。因其中20000元定金现由居间方郑州金鑫房地产营销策划有限公司第八分公司保管，张延培向刘欢履行双倍返还定金义务后有权要求郑州金鑫房地产营销策划有限公司第八分公司退还代为保管的20000元定金。刘欢要求过高部分，一审法院不予支持。关于刘欢要求张延培赔偿的损失43930元（其中，佣金19000元、保全费1920元、用于申请财产保全的担保费1000元、公告费360元、房屋评估费20650元、交易代办费1000元），因购房佣金、用于申请财产保全的担保费、保全费、公告费等共计22280元，确属刘欢购房过程中的实际损失，一审法院予以支持。房屋评估费系出于房屋购买方申请银行贷款评估，因刘欢提供的发票复印件不能证明该项损失系本次房屋交易过程中已实际发生，一审法院不予支持。关于交易代办费，因涉案房屋尚未过户，刘欢可直接向居间方要求退还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、刘欢与张延培签订的《房屋买卖（居间）合同》（编号为：0002129）于2017年7月27日解除；二、张延培于判决生效后十日内返还刘欢购房款100000元、双倍定金计40000元，以上共计140000元；三、张延培于判决生效后十日内赔偿刘欢损失22280元；四、驳回刘欢其他诉讼请求。当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5650元，由张延培负担3474元,由刘欢负担2176元。
本院二审期间，张延培向本院提交了中国工商银行电子回单两份，证明张延培向案外人借款50万元用于解押且实际支付了大量利息。刘欢对此证据的意见为，该证据系复印件，交易的时间是2016年11月29日及2017年3月31日，银行没有加盖验讫章，只能证明双方发生过金钱交易，不能证明与本案有关联性。
对当事人二审争议的事实，本院认定的事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为，根据双方当事人提交的证据及庭审中的陈述可以看出，张延培在收到刘欢支付的10万元首付款及许会英的借款本金50万元后，在2016年12月21日郑州市政府出台限购政策前未及时到银行办理涉案房屋解押手续，最终导致涉案《房屋买卖合同（合同编号：0002129）》无法继续履行，张延培在此过程中存在违约情形，应对刘欢的损失承担赔偿责任。对于刘欢交纳的12万元，因合同约定的定金为2万元，故另外的10万元实为房屋首付款，一审判决张延培在双方合同解除后返还刘欢10万元购房款、双倍定金4万元并无不当，刘欢上诉称张延培应双倍返还定金24万元及张延培上诉称其仅应返还购房款10万元、定金2万元的上诉理由，本院均不予支持。对于刘欢支付的购房佣金、申请财产保全的担保费、保全费、公告费等22280元，系张延培违约给刘欢造成的直接经济损失，张延培应予赔偿，故张延培上诉称其不应支付该部分费用的上诉理由，无事实和法律依据，本院亦不予支持。综上所述，张延培、刘欢的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
刘欢预交的二审案件受理费4900元，由上诉人刘欢负担；张延培预交的二审案件受理费857元，由上诉人张延培负担。
本判决为终审判决。
审判长 成 锴
审判员 李剑锋
审判员 王 怡
二〇一七年十二月六日
书记员 韩冬梅