江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏05民终1534号上诉人（原审原告）：李树军,男,1972年7月18日生,汉族，住江苏省苏州市吴中区。委托诉讼代理人：孙志洋，北京大成（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：苏州黄埭中翔广场商业管理有限公司,住所地江苏省苏州市相城区黄埭镇方桥路西春华路南。法定代表人：陈建。委托诉讼代理人：王柯罡，该公司员工。被上诉人（原审被告）：苏州新中天置业有限公司,住所地江苏省苏州市相城区元和街道阳澄湖东路1号。法定代表人：郭献斌。上诉人李树军因与被上诉人苏州黄埭中翔广场商业管理有限公司（以下简称“中翔公司”）、苏州新中天置业有限公司（以下简称“新中天公司”）委托合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院(2017)苏0507民初5507号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月11日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。李树军上诉请求：请求二审法院撤销原审判决并依法改判支持我方的诉讼请求。事实与理由：中翔公司与新中天公司是关联公司，在销售涉案房产时，其公开对外宣称承诺包租，我方正是基于此才购买涉案房屋。因我本人缺乏法律知识，没有看懂合同，才受到中翔公司与新中天公司的欺骗。中翔公司辩称，李树军与中翔公司之间是委托租赁合同关系，中翔公司从未对李树军承诺包租，根据双方签订的商铺委托租赁合同，在没有实际产生租金的情况下，李树军无权要求中翔公司支付租金收益。新中天公司辩称，李树军与新中天公司为买卖合同关系，李树军主张的租金收益与新中天公司无关，中翔公司与新中天公司均为独立的法人主体，新中天公司无需为中翔公司的行为担责。李树军向一审法院起诉请求：1、判令中翔公司支付李树军租金收益总计38664元及逾期付款利息（以38664元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2017年7月1日起计算至实际支付之日止）；2、判令新中天公司对中翔公司的债务承担连带责任；3、本案诉讼费用由中翔公司、新中天公司承担。一审法院认定事实：2016年12月9日，李树军（买受人）与苏州新中天置业有限公司（出卖人）签订《苏州市商品房买卖合同》，购买苏州市相城区黄埭镇方桥路28号金埭时尚商业中心2幢1002室的商品房，建筑面积为39.78平方米，套内建筑面积为21平方米。2016年12月9日，李树军（委托方，甲方），中翔公司（受托方，乙方）签订《商铺委托租赁合同》，主要内容为：双方就甲方购买的黄埭中翔生活广场的商品租赁的有关事宜订立本协议；甲方是黄埭中翔生活广场商业物业B#1层1002号商铺的产权人，商铺建筑面积为39.78平方米，买卖合同总价为75万元；该商铺为新建商业物业，为使促进该物业规范运作和繁荣市场，甲方自愿委托乙方代理招商或乙方自己租赁经营；乙方有权按照该物业的业态、品项规划自主招商并确定出租租金的标准；甲方同意乙方在必要时可以根据经营需要调整业态与品项规划及商铺的分割布局；甲方应为乙方即实际承租商户开展经营活动，提供必要的配合和协助义务，包括但不限于协助乙方即实际承租商户办理经营、设计、装修或改扩建所需的申请报批手续及提供相关文件、证件等，报批费用由乙方或商户承担；商铺委托期限为8年，时间从项目正式开业之日（2017年1月1日）起至满8年之日（2024年12月31日）止，在委托的8年期限内，任一方均不得擅自解除委托租赁合同；本合同到期后，合同自然终止，甲乙双方可另行洽商是否续签事宜，在同等条件下乙方有优先续约权利；甲方不可撤销的赋予乙方全权办理该商铺验铺手续以及以乙方的名义出租该商铺，在本合同生效后和租赁合同的履行过程中（包括诉讼程序的启动在本租赁合同期限届满后，但争议事项是在本合同有效期间发生的），因第三方侵权或者承租商户违反租赁合同等情形，乙方还有权利以自己名义或者甲方的名义向承租商户或者侵权人提起诉讼，需甲方提供相关授权和证照等配合的，甲方予以无条件协助，所获得的诉讼利益归乙方所有，因甲方不履行协助义务导致乙方不能行使上述权利的，甲方对侵权人或承租人给乙方造成的直接或间接的损失承担赔偿责任；乙方有权根据其对该商铺业种的定位和对该商铺的整体业态规划，自主决定该商铺的经营业种、业态，为实现合同目的，甲方委托乙方根据承租人的需要对该商铺进行必要的改造、装饰装修、增设附属设施，拆除该商铺隔断等，而无须再征得甲方同意，乙方接受委托，组织施工所发生的费用由乙方承担；商铺委托期间，甲方按合同约定保证乙方或实际承租人对该商铺的经营权和收益权，甲方确认在委托期限内如因甲方原因终止本合同或者发生其他形式致使承租人实质上丧失该商铺经营权和收益权的（包括但不限于抵押、担保、出租等）或乙方形式招商权利受到阻碍的，应向实际承租人和乙方支付违约金和赔偿损失；为了经营管理的需要，在合同约定的委托期内，甲方同意将为该商铺配套的相关设施、公共设施、公共部位等（包括但不限于公共设施、空间、场地、广告位、物业外墙、屋顶等）一并免费提供给实际承租人使用、经营和管理，相应的使用费用及收益均由实际承租人自行承担；商铺租赁期内，甲方不可撤销地授权乙方作为其代表，代为行使业主的所有权利；商铺租赁期内，甲方应得收益按下述方式计算，甲方取得的租金收入其税费按国家税法规定由甲方承担；双方约定收益按以下方式执行，自2017年1月1日起至2024年12月31日止，甲方实际收益分红期的年收益分配按以下方法计算：甲方所购物业实际年租金×90%（租金的10%为管理公司所得，用于管理公司的运营支出；上述分红依法应缴纳的相关税收由甲方自行承担）；收益支付周期为半年一付，自委托起始日计满6个月为一期，当期租金收益应于当期委托期届满后支付；商铺委托期内，上述商铺的物业管理费、经营管理费以及水、电、电话等所有因日常使用而产生的费用均由实际承租人支付；乙方有按时为甲方代为将租赁合同约定的商铺租金向开发商支付商铺价款的义务；乙方有在租赁期间修缮、养护房屋的义务；乙方有在甲方需要时提供承租商户经营情况的义务；乙方有在本合同有效期间不受甲方干涉，在本合同约定的权限范围内独立处理各项事务的权利；在本合同有效期内，为保证黄埭中翔生活广场统一形象，合理利用资源和培育经营商场，与该商铺有关的公共部位的广告位、活动场地（包括但不限于此）的使用权和收益权归乙方所有；乙方应在本房屋购买合同约定时间内为甲方代理商铺验收手续；商铺委托期内，乙方可自主根据实际经营需要，有权将商铺以租赁、招商、联营等各种合理方式进行经营管理，而无需征得甲方同意；乙方依据甲方的授权与承租商户签订租赁合同后，该租赁合同有效期内，甲方不得擅自收回商铺的使用权；因本合同产生的纠纷由该商铺所在地人民法院诉讼解决；本合同涉及的黄埭中翔生活广场即为金埭时尚商业中心。以上事实由李树军提供的苏州市商品房买卖合同、商铺委托租赁合同以及当事人陈述予以证实，一审法院予以确认。李树军另提供微信聊天记录并表示，1、李树军与该商铺的销售人员卢某微信聊天记录证明李树军催讨租金后，中翔公司仍未支付；2、涉案商铺的实际租金情况李树军不清楚，但曾约定由中翔公司包租8年，并且租金水平不低于6元/平方米/天；3、2017年8月去看过，商铺尚未租出去，现在是否实际出租不清楚；4、本案委托租赁合同是和房屋买卖合同同时签署的，也是新中天公司一手操办的，委托租赁合同中反复约定合同期限为8年，在此期间任何一方不得解除，而且中翔公司对该商铺有全权代理和处分的权利，所以李树军认为能够确认本案属于包租，而不是按照实际租金计算。中翔公司表示，1、卢某是销售人员，但不是中翔公司、新中天公司的工作人员；对微信聊天记录不认可，卢某无权代中翔公司作出任何额外承诺，双方的权利义务应以合同为准；2、中翔公司未承诺过包租，应以实际年租金作为计算收益的依据；3、商铺经过招租，尚未实际出租，无法向李树军支付收益。一审法院认为，李树军、中翔公司签订商铺委托租赁合同，系双方真实意思的表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，故委托合同合法有效。李树军主张中翔公司对涉案商铺系包租，与商铺委托租赁合同的约定不符，中翔公司不予认可，李树军也未提供相应证据，故不予采纳。双方签订的商铺委托租赁合同约定李树军的收益按照商铺实际年租金的90%计算，现中翔公司表示涉案商铺尚未完成出租，李树军对于是否实际出租表示不清楚，也未提供证据证明该商铺已产生的实际租金收益，故其主张中翔公司支付2017年1月1日至2017年6月30日的租金38664元，证据不足，碍难支持。据此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回李树军的诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取384元，由李树军负担。对一审法院查明的事实本院予以认定。二审中，李树军提交名片一份，名片显示卢静为中翔集团的置业顾问，名字下方印有“中翔国际商贸集团有限公司苏州黄埭中翔广场商业管理公司”字样，欲证明卢静是本案当事人中翔公司的工作人员，而根据李树军一审提交的微信聊天记录，其中显示李树军问“如果租金和你们当时承诺的不一样的话，很多业主都要找你们售楼处的”，卢静回答“应该没有问题”，李树军据此认为卢静代表中翔公司作出了就涉案商铺包租的承诺。中翔公司经质证称卢静是其公司分销商的工作人员，而非中翔公司工作人员。以上事实由李树军提交的名片以及庭审笔录予以证实。本院认为,李树军与中翔公司签订的涉案商铺委托租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。根据该合同约定，中翔公司受李树军委托出租涉案商铺，将出租所得收益按照相应比例支付给李树军，但合同并未约定中翔公司保证在合同约定的委托期限内涉案商铺能够出租并取得租金收益，故在涉案商铺实际并未出租的情况下，李树军主张中翔公司支付租金收益的诉讼请求无合同依据，本院不予支持。李树军上诉称虽合同未作包租的约定，但中翔公司与新中天公司的销售经办人员卢静口头承诺包租，应视为中翔公司承诺包租。本院就此认为，虽李树军提供微信聊天记录欲证明卢静承诺包租为事实，但即便该微信聊天记录属实，其内容亦不能反映出卢静代表中翔公司作出过包租的承诺，故本院认为李树军未能提供充分证据证明中翔公司就涉案商铺曾作出过包租的承诺，其该项上诉理由不成立。综上所述，李树军上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费767元，由上诉人李树军负担。本判决为终审判决。审 判 长 曾雪蓉审 判 员 黄文杰审 判 员 郑 雄二〇一八年五月六日法官助理 赵 俊书 记 员 杨舒静