辽宁省抚顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）抚中民终字第01749号
上诉人（原审第三人）：中国银行股份有限公司抚顺分行，住所地：抚顺市新抚区。
负责人：江洪民，该分行行长。
委托代理人：ＸＸ光，该分行员工。
被上诉人（原审原告）：回响，女，1987年3月9日出生，回族，无职业，住抚顺市新抚区。
被上诉人（原审被告）：抚顺绿地置业有限公司，住所地：抚顺经济开发区。
法定代表人：樊华，该公司总经理。
委托代理人：郭鑫，该公司员工。
上诉人中国银行股份有限公司抚顺分行因与被上诉人回响、抚顺绿地置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省抚顺市望花区人民法院（2015）抚开民一初字第00116号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人中国银行股份有限公司抚顺分行的委托代理人ＸＸ光，被上诉人回响，被上诉人抚顺绿地置业有限公司的委托代理人郭鑫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年3月30日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的抚顺经济开发区春华街9-71号3单元101号的房屋，建筑面积为244.07平方米，总房款为1734117元，其中原告于2013年3月30日前付清首付款524117元，余款1210000元于2013年4月30日前以按揭贷款形式付清。被告应于2013年11月30日前交付房屋。如被告逾期交付房屋超过180日后，原告有权解除合同，被告应当自买受人解除合同通知到达之日起210天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的0.2%支付违约金。合同签订后，原告按照合同的约定，向被告支付了首付款。2013年3月30日，被告为原告出具了购房发票，2013年4月11日，原告因购买此房屋缴纳印花税5元、契税69364.68元、住宅专项维修资金17085元。原告曾因被告逾期交房向被告申请过退房。另查明：原告与第三人签订了《个人一手住房贷款合同》，合同中约定：第三人向原告提供贷款1210000元用于购买本案争议房屋，贷款期限为360个月，原告以本案争议房屋作为抵押物。合同签订后，第三人向原告提供了贷款1210000元，原告按月向第三人偿还借款，截止2015年5月5日，原告已经偿还贷款24期。庭审中，原告主张因办理贷款发生见证费用2420元。
原审法院认为，依法成立的合同，应受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且并未违反法律规定，应为有效。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了购房款，但是被告并未按照合同约定的期限向原告交付房屋，被告的行为已经符合双方关于合同解除的约定，且系由于被告的行为导致合同解除，对于原告要求解除商品房买卖合同及被告退还首付款并支付利息的请求，予以支持。关于原告要求退还印花税5元、住宅专项维修基金17085元、契税69364.68元一节，原告因购买本案争议房屋而发生的印花税、住宅专用维修基金、契税，实属客观，且有相关票据为证，现因被告原因导致合同解除，故原告应将印花税、住宅专项维修基金、契税票据的原件给付被告，被告于收到上述票据后，返还原告印花税5元、住宅专项维修基金17085元、契税69364.68元。关于原告主张见证费2420元一节，于法无据，故不予支持。原告与第三人签订的贷款合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，形式要件齐全，属于有效合同，当事人均应按照合同约定履行义务，行使权利。原告基于支付购房款与第三人签订贷款合同，被告因向原告出售房屋收取了上述贷款作为购房款。现因被告未按合同约定交付房屋，导致原、被告之间的《商品房买卖合同》解除，被告应将购房款和贷款返还，该客观情况的变化导致原告与第三人签订的贷款目的无法实现，如贷款合同继续存在可能造成原告没有得到房屋的情况下仍需归还贷款和利息的不利后果，故应允许原告解除与第三人签订的贷款合同。原告的该项诉请符合法律规定，予以支持。贷款合同解除后，原告尚未履行的贷款终止履行，被告应将原告已经偿还的贷款归还给原告，原告已偿还的贷款具体数额以第三人出具的贷款还款明细为准；被告应将原告尚未偿还的剩余贷款返还给第三人。第三人在收到被告返还的剩余贷款后，应立即解除财产抵押手续。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告回响与被告抚顺绿地置业有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、被告抚顺绿地置业有限公司于判决生效之日起十日内返还原告回响购房款524117元，并按中国人民银行同期存款利率给付自2013年3月31日起至判决确定给付之日止的利息；三、原告回响于判决生效之日起十日内给付被告抚顺绿地置业有限公司印花税、住宅专项维修基金、契税的票据原件，被告抚顺绿地置业有限公司于收到前述票据后十日内返还原告回响印花税5元、住宅专项维修基金17085元、契税69364.68元，共计86454.68元；四、解除原告回响与第三人中国银行股份有限公司抚顺分行签订的《个人一手住房贷款合同》；五、被告抚顺绿地置业有限公司于判决生效之日起十日内将原告回响尚未偿还的贷款返还第三人中国银行股份有限公司抚顺分行；因提前偿还贷款产生的违约金，由被告抚顺绿地置业有限公司承担，违约金的具体数额，以第三人中国银行股份有限公司抚顺分行出具的提前还贷明细为准；六、被告抚顺绿地置业有限公司于判决生效之日起十日内返还原告回响已经偿还的贷款（贷款具体数额以第三人出具的还贷明细为准）；七、驳回原告回响的其他诉讼请求。负有金钱履行义务的当事人逾期履行，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22895元，由被告抚顺绿地置业有限公司承担。
原审第三人中国银行股份有限公司抚顺分行不服原审判决，向本院提出上诉称：请求撤销原判第一、四项，上诉人对商品房享有优先受偿权。主要理由是：我行与回响签订的《个人一手住房贷款合同》已生效并履行，购房人解除《商品房购房合同》和《个人一手住房贷款合同》的前提是应保护第三人合法权益，贷款合同明确约定所购房屋进行抵押担保，原审在解除合同时没有对我行的担保权进行维护，故要求改判。
被上诉人回响答辩：只要不影响我的权利，对上诉人要求的优先受偿权我同意。
被上诉人抚顺绿地置业有限公司答辩：我公司同意原审判决。
二审审理期间，中国银行股份有限公司抚顺分行提交了一份《预售商品房抵押登记备案证明》，证明回响购买的商品房即抚顺开发区春华街绿地·剑桥9-71号-3-101房地产抵押给中国银行股份有限公司抚顺分行，抵押期限自2013年4月27日至2043年4月27日，该预售商品房已在抚顺经济开发区管理委员会房产管理处登记备案。房屋竣工交付使用后六十日内，抵押人须及时向抚顺经济开发区管理委员会房产管理处办理《房屋所有权证》，并办理房地产抵押登记，领取《房屋他项权证》。
对上述证据，回响、抚顺绿地置业有限公司均未提出异议，该证据能够证明在建房屋已抵押备案，本院予以采信。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同中买受人请求解除商品房买卖合同及贷款合同有合法依据的，人民法院应予支持。一审法院判决解除《商品房买卖合同》和《个人一手住房贷款合同》，并由抚顺绿地置业有限公司偿还贷款及利息并无不当。本案焦点是中国银行股份有限公司抚顺分行是否能行使优先受偿权。本院认为《预售商品房抵押登记备案证明》为在建房屋抵押登记方式，根据物权法规定：在建房屋也可以进行抵押，因此应确认为抵押登记已生效，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条规定，为担保债务履行，债务人或第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权情形，债权人有权就该财产优先受偿。因此中国银行股份有限公司抚顺分行在抚顺绿地置业有限公司不能清偿的到期债务范围内，对涉案房屋享有优先受偿权。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：
一、维持抚顺市望花区人民法院（2015）抚开民一初字第00116号民事判决；
二、中国银行股份有限公司抚顺分行在抚顺绿地置业有限公司不能清偿的到期债务范围内，对案涉房屋（位于抚顺经济开发区春华街9-71号3单元101号房）享有优先受偿权。
二审案件受理费100元，由被上诉人抚顺绿地置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 宫 颖
审判员 马开智
审判员 罗 华
二〇一六年一月二十日
书记员 曹 扬