江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第06058号
上诉人（原审原告）张建平。
被上诉人（原审被告）常熟奥特莱斯经营管理有限公司。
被上诉人（原审被告）常熟市中泰置业发展有限公司。
上诉人张建平因与被上诉人常熟奥特莱斯经营管理有限公司（以下简称奥特莱斯公司）、常熟市中泰置业发展有限公司（以下简称中泰公司）合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院（2015）熟海民初字第00429号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年11月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2009年12月19日，张建平与中泰公司签订编号为2009022137的《常熟市商品房买卖合同》一份，约定张建平向中泰公司购买位于常熟市海虞镇学前路28号常熟奥特莱斯B3幢1单元416室房屋，该商品房规划用途为商业，商业面积41.28平方米，金额为164043元。
同日，张建平（甲方）与奥特莱斯公司（乙方）签订《商铺委托租赁经营协议书》一份，该合同载明：“……一、委托标的甲方委托乙方租赁经营的铺面为位于常熟市海虞镇学前路28号B3栋4层416号商业铺面，该铺面建筑面积为41.28平方米。二、委托权限在委托期限内，甲方不可撤销地全权委托乙方对外租赁经营，乙方在委托期内享用以自己的名义独立对外招商租赁经营权、转租并与租赁户签订租赁协议、向租赁户收取租金权等。在委托期间，甲方不得干扰乙方的租赁经营活动和租赁户对房屋的正常使用。乙方有权自行确定、调整商铺的经营范围、经营布局及经营模式；在本协议委托经营期限届满时，甲方如需出售、租赁或委托他人经营，在同等条件下乙方享有优先购买、承租及经营权。……三、委托期限甲方委托乙方租赁经营计算回报收益的期限为十年。自甲方取得房屋所有权之日起即委托乙方租赁经营，前六个月即2010年01月01日始至2010年06月30日止（暂定）为给予租赁户装修的免租金期，此期间内甲方不计算乙方委托租赁经营的回报收益。免租金期到期之日起算的十年即2010年07月01日始至2020年06月30日止（暂定）甲方计算乙方委托租赁经营的回报收益。上述起算时间为预计时间，具体以甲方所有权取得并交付乙方之日且扣除半年免租期后的实际时间为准。四、委托经营回报收益委托租赁经营期间，乙方按以下方式计算，作为甲方的商铺委托经营回报收益：由于乙方要在市场培育期间投入大量的资金进行广告宣传、人力费用等，甲方同意商铺前五年无偿提供乙方使用，委托乙方经营回报收益由合同第六年起开始按每年￥21872元（人民币贰万壹千捌佰柒十贰元整）支付给甲方，支付日期为每年的06月30日。……七、违约责任1、委托期间，双方均不得无故提前单方终止协议，否则提前终止协议一方应向对方按尚未履行的协议期间商铺委托经营回报收益标准按每年固定收益￥21872元（人民币贰万壹千捌佰柒十贰元整）计算，由违约方承担支付违约金责任。2、除乙方违约外，如发生本条第一项情形或今后无论何种原因导致本协议解除或无法履行，甲、乙双方确认，甲方均须一次性赔偿乙方￥109362元（人民币壹拾零万玖仟叁佰陆拾贰元整）。……十二、本协议经双方签字盖章后生效，本协议一式二份，双方各执一份……”。
2009年12月23日，张建平在《常熟奥特莱斯购物广场业主临时管理规约》的承诺书中签名确认同意遵守该临时管理规约，该规约载明：“……第三章物业的使用……第十五条出租转让、续租及统一经营管理1、业主按照合同约定，委托常熟奥特莱斯经营管理有限公司统一经营管理。2、常熟奥特莱斯经营管理有限公司十年购物广场经营管理期满前，业主商铺产权转让时，业主应提前30天通知常熟奥特莱斯经营管理有限公司，业主应保证受让人接受《商铺委托租赁协议书》的约束。……4、十年统一经营管理期内，由常熟奥特莱斯经营管理有限公司统一对外招租、统一管理，常熟奥特莱斯经营管理有限公司按双方约定的租金支付给业主。业主自行承担依法应缴纳的税费，常熟奥特莱斯经营管理有限公司依法承担代扣代缴义务。……第七章附则……第三十一条本临时规约自买受人承诺之日起生效，至业主大会制定的《业主公约》生效之日终止……”。
另查明，2009年12月29日，张建平取得常熟市海虞镇学前路28号常熟奥特莱斯B3幢416室房屋的所有权证。所有权证载明建筑面积41.28平方米，规划用途商业服务，该房屋为张建平和仇雪晴共同共有。
再查明，奥特莱斯公司的股东为陈克足、刘峰、陈尚鹏、陶子文、童剑华、高建山、沈军。中泰公司的股东为陈尚鹏、陈克足、陶子文、刘峰、高建山、童剑华、沈军。
审理中，仇雪晴出具说明一份，确认其与张建平系夫妻关系，同意由张建平一人作为张建平主张权利。
以上事实，有房屋所有权证、商品房买卖合同、商铺委托租赁经营协议书、常熟奥特莱斯购物广场业主临时管理规约、工商公示信息及当事人陈述等在卷予以佐证。
原审原告张建平的诉讼请求为：1、判令二原审被告连带支付一年的租金21872元；2、判令二原审被告连带支付违约金：以一年租金21872元为本金，自2015年6月28日起，按同期银行贷款利率（4.85%）的4倍（年利率19.4%）计算至判决确定的履行之日止的利息。3、诉讼费由原审被告承担。审理中，张建平变更第二项诉讼请求为判令二原审被告连带支付违约金：以一年租金21872元为本金，自2015年6月28日起，按年利率24%计算至判决确定的履行之日止的利息。审理中，张建平明确本案主张的一年的租金为2015年6月29日至2016年6月28日租金。
原审法院认为，张建平与奥特莱斯公司签订的《商铺委托租赁经营协议书》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应按约履行。张建平认为本案所涉合同实为融资租赁合同，但考虑到张建平没有从事融资租赁业务的资质，标的物系张建平根据自身意愿购买并拥有，并非奥特莱斯公司选定并根据奥特莱斯公司的意愿购买，合同亦约定租赁期满后本案所涉房屋的所有权应归张建平所有，故对张建平上述主张，不予采信。
根据张建平与奥特莱斯签订的《商铺委托租赁经营协议书》约定，委托租赁期限为十年零六个月，其中张建平委托奥特莱斯公司租赁经营计算回报收益的期限的起算时间以张建平房屋所有权取得并交付奥特莱斯公司之日且扣除半年免租期后的实际时间为准。张建平取得房屋所有权证的时间为2009年12月29日，张建平与奥特莱斯均确认6个月的免租金期为2009年12月29日至2010年6月28日；委托租赁经营计算回报收益的期限为2010年6月29日至2020年6月28日；其中无偿使用期为前5年即2010年6月29日至2015年6月28日；支付回报收益的为后5年即2015年6月29日至2020年6月28日。现张建平要求原审被告支付2015年6月29日至2016年6月28日的回报收益即租金共计21872元。本案争议焦点为2015年6月29日至2016年6月28日的租金的支付时间。张建平认为《商铺委托租赁经营协议书》第四项委托经营回报收益中明确约定支付日期为每年的6月30日，而2015年6月29日至2016年6月28日年度内支付租金的时间只能是2015年6月30日。奥特莱斯公司则认为《商铺委托租赁经营协议书》中双方预计取得房屋所有权证时间为2010年1月1日，据此暂定计算回报收益的租赁期限为2010年7月1日至2020年6月30日，约定支付日期为每年的6月30日，该6月30日也是暂定时间。本案中由于张建平取得房屋所有权证的时间提前至2009年12月29日，相应的免租期限、委托期限、首次付款期限均提前3天，故本案中2015年6月29日至2016年6月28日年度内支付租金的时间为2016年6月28日。原审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”的规定，原审法院认为《商铺委托租赁经营协议书》中支付租金时间的约定，应根据上述法律界定的合同解释规则和方法确定合同条款的真意。《商铺委托租赁经营协议书》中暂定取得房屋所有权证的时间为2010年1月1日，计算回报收益的时间为2010年7月1日至2020年6月30日，在此基础上确定支付时间为每年的6月30日。联系合同条款上下文条款，作整体理解，可以认定，实际上在5个支付回报收益年度的年度内为先使用房屋，在该年度最后一日再支付当年度的租金。据此，张建平实际取得房屋所有权证的时间为2009年12月29日，即与暂定的2010年1月1日相比提前了3天，相应的六个月的免租期，十年的计算回报收益的时间、每年度租金支付时间均应提前3天，故本案中奥特莱斯公司应支付张建平回报收益的时间应为每年度的最后一天即6月28日。故本案张建平主张的2015年6月29日至2016年6月28日年度的租金的支付时间应为2016年6月28日。张建平只关注“支付日期为每年的6月30日”，而忽视了该6月30日的确定缘何而来，原审法院对其主张不予采信。张建平另认为若“先用后付”违背行业规则及本案一次性返租40%的实际情况，原审法院认为就张建平与奥特莱斯公司签订的《商铺委托租赁经营协议书》来看，明确约定就本案所涉房屋张建平前五年无偿提供奥特莱斯公司使用，故不存在奥特莱斯公司前五年支付张建平回报收益的事实，“先用房屋后付租金”为张建平与奥特莱斯公司的合意，不违反法律规定，原审法院予以准许。综上，根据张建平与奥特莱斯公司的约定，张建平主张的2015年6月29日至2016年6月28日年度的租金的支付时间尚未到期，现张建平要求支付该租赁年度的租金无事实和法律依据，原审法院不予支持。既然回报收益的支付时间尚未到期，故对于张建平要求二原审被告连带支付租金的主张，原审法院不再理涉。奥特莱斯公司、中泰公司经原审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃应诉抗辩权利，应自行承担相应后果。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决：驳回张建平的诉讼请求。案件受理费减半收取174元，由张建平负担。
上诉人张建平不服上述民事判决，向本院提出上诉称：一、一审法官不公平地对待当事人的书面意见。原审中被上诉人未参与庭审，仅提交书面答辩意见，但判决书全盘接受了被上诉人的书面答辩意见，上诉人在庭审后2天内补交的书面意见在判决书中却无表现。二、一审法官担当了两被上诉人的代理人。原审中两被上诉人均缺席，可判决书中出现了被上诉人书面答辩意见外的意见，挑起所谓“支付时间”合同解释的争议。三、一审法官司法不公，责任心不强，才导致事实不清。从判决书查明的事实（年租金21872元、年回报8%，购房款才164043元），也可发现“一次性返租40%”在购房之处即已存在，所以当事人之间真正的合意应该是“先付租金后用房”。本案案由应该是融资租赁合同纠纷或房屋租赁合同纠纷和商品房销售合同纠纷。一审判决错误认为从事融资租赁合同的出资人需有资质、所有权不能归出租人，故而不支持融资租赁。售后包租可以被认定为融资租赁。一审判决不查明，更不认证上诉人的主要证据，导致事实及法律关系认定不清。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判。
被上诉人奥特莱斯公司答辩称，原审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律得当，判决公平合理，上诉人的上诉理由没有事实和法律依据不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人中泰公司未作答辩。
本院二审查明事实与原审查明事实一致。
本院认为，张建平与中泰公司签订的《常熟市商品房买卖合同》以及与奥特莱斯公司签订的《商铺委托租赁经营协议书》合法有效。张建平与中泰公司之间是商品房买卖合同关系、与奥特莱斯公司之间是商铺委托租赁经营合同关系。张建平向中泰公司购买商品房系基于自身意愿，而非根据奥特莱斯公司的选择，故本案不符合融资租赁合同的法律特征。原审中奥特莱斯公司和中泰公司未到庭参加庭审，仅提交书面答辩和质证意见，系当事人对诉讼权利的自主处分，不影响本案的审理。原审法院结合双方当事人诉、辩意见，对《商铺委托租赁经营协议书》的内容进行审查，对争议条款作出合理的理解，不违反法律规定。
本案中，《商铺委托租赁经营协议书》签订时，张建平尚未取得房屋所有权证，故协议书第三条、第四条约定的时间节点应为暂定，是以张建平2010年1月1日取得房屋所有权证作为预设的，具体节点应根据张建平实际取得房屋所有权证的时间予以调整。协议书第四条约定第六年起开始支付回报收益，支付日期为每年的6月30日，但协议书约定的回报收益年度跨越两个自然年度，协议书并未明确每年的6月30日是指前一自然年度的6月30日还是后一自然年度的6月30日，该问题的实质是涉及先支付回报收益后使用房屋，还是先使用房屋后支付回报收益。鉴于张建平前五个年度将房屋无偿提供给奥特莱斯公司经营使用，双方之间并不存在先支付回报收益后使用房屋的交易习惯，原审结合合同上下文条款，从整体角度考量，合理确定第四条的真实意思表示为每年度回报收益的支付时间为该年度的最后一天，并无不当。现张建平实际取得房屋所有权证的时间提前至2009年12月29日，每年度回报收益的起算时间和支付时间均应作相应调整。因此，第六年度即2015年6月29日至2016年6月28日回报收益的支付时间应为2016年6月28日。因该回报收益的支付时间尚未到期，故本案中张建平要求两被上诉人支付该回报收益以及违约金的诉讼请求，不能成立。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费348元，由上诉人张建平负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄文杰
审判员 周 军
审判员 周 红
二〇一六年一月二十六日
书记员 王文君