北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第06837号
上诉人（原审原告、反诉被告）马×1，女，1934年11月6日出生。
上诉人（原审原告、反诉被告）马×2，男，1954年6月28日出生。
上诉人（原审原告、反诉被告）马×3，女，1965年4月13日出生。
上诉人（原审原告、反诉被告）马×4（兼马×1、马×2、马×3之委托代理人），男，1962年12月3日出生。
委托代理人郝轶峰，北京市易行律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）景×1，男，1948年9月21日出生。
委托代理人李东风，北京市博仁律师事务所律师。
原审第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。
法定代表人刘田，董事长。
委托代理人于寒，男，1988年12月12日出生。
原审第三人王×1，女，1948年8月30日出生。
委托代理人李东风，北京市博仁律师事务所律师。
上诉人马×1、马×2、马×3、马×4因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2012）西民初字第22194号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2012年9月，马×1、马×2、马×3、马×4诉至原审法院称：马×5与景×1于2010年10月12日签订了《北京市存量房屋买卖合同》和《装修款补充协议》，约定：马×5购买景×1所有的位于北京市西城区（原宣武区）红线胡同×号房屋（以下简称诉争房屋），房屋交易价款为67万元，马×5依约在合同签订当天向景×1交付了5万元的定金。合同签订后，马×5多次找景×1要求继续履行合同，欲将合同余款交付给景×1，并要求景×1将房屋交付给马×5，以及协助办理过户手续，但景×1一直推拖。2012年7月13日，马×5去世。马×1系马×5的配偶，马×2、马×4、马×3系马×5与马×1共同所生育之子女，我们是马×5的继承人。为此，我们在马×5去世后也多次找景×1要求履行合同，但至今没有结果，无奈之下，为维护我们的合法权益，故起诉法院，请求：景×1继续履行合同，履行合同的内容为：交付房屋、支付房款、办理房屋过户；诉讼费由景×1承担。
景×1答辩并反诉称：不同意马×1、马×2、马×3、马×4的诉讼请求，要求解除房屋买卖合同。北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）当时给我打电话约的10月12日签合同，签合同的时候询问过户口情况，我告知只有一个人的户口，不是我的户口是王×1的户口，我们二人是夫妻关系。10月12日我带上结婚证和户口本，并在签合同当天出示给我爱我家公司及对方。房屋是2004年6月14日取得的财产，我们夫妻二人是1975年5月22日登记结婚，我应当征得配偶同意才能买卖财产，但是当时并没有征求配偶的同意，所以我不同意继续履行合同。诉争房屋是我与王×1的夫妻共同财产。2010年10月12日，在王×1不知情的情况下，我与马×5签订了《北京市存量房屋买卖合同》，并支付给我爱我家公司中介费2万元，侵犯了共有人的合法权益。为此，我提起反诉，请求依法解除我与马×5签订的《北京市存量房屋买卖合同》，并撤销网签。
针对景×1的反诉，马×1、马×2、马×4、马×3辩称：我们认为景×1的反诉请求不成立，根据合同法规定，自双方当事人签字盖章成立，该合同合法有效。在签订房屋买卖合同时，出卖人景×1在房屋产权状况承诺，应当保证该房屋没有纠纷，所以我们认为应当驳回反诉请求。
我爱我家公司述称：2010年10月12日的《北京市存量房屋买卖合同》是由景×1与马×5签订的，合同符合双方当事人自愿，为合法有效成立的合同。现景×1以共有人不同意为由，请求解除买卖合同于法无据。关于网签的情况，2010年10月15日有过一次网签，网签是否解除我公司并不知道。网签的流程因为太久远，具体的细节也核实不到了。在2010年签订买卖合同时，收取现在所在的这些资料，包括所有权证、户口本、结婚证是符合规定的。
王×1述称：我同景×1的意见一致。
原审法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，《北京市存量房屋买卖合同》与《装修款补充协议》虽系马×4代马×5签署，但马×5生前并未提出异议，且马×5去世后，马×5的法定继承人马×1、马×2、马×4、马×3作为原告提起本诉，可见，马×1、马×2、马×3对马×4之代签行为亦表示认可。由此，马×5与景×1签署的《北京市存量房屋买卖合同》与《装修款补充协议》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。马×5去世后，其法定继承人马×1、马×2、马×4、马×3有权继承合同项下的权利和义务。
诉争房屋系景×1与王×1在婚姻存续期间取得的共同财产，虽房屋所有权登记在景×1一方名下，但性质属于夫妻共同财产，故本案的争议焦点在于景×1转让登记在自己名下的法定共有房屋是否构成无权处分？结合法院查明的事实，景×1签订合同时并未得到其配偶王×1的同意，现有证据亦无法证明王×1具有同意出售诉争房屋的意思或行为，且王×1对于景×1之处分行为不予追认，故景×1之行为构成无权处分。考虑到合同的实际履行情况，马×1、马×2、马×4、马×3不符合善意取得的构成要件，《北京市存量房屋买卖合同》形成了法律上的履行不能，现马×1、马×2、马×4、马×3主张景×1继续履行合同，要求交付房屋、支付房款、办理房屋过户，缺乏依据，法院不予支持。基于以上理由，景×1提出的要求解除《北京市存量房屋买卖合同》并撤销网签的反诉请求，于法有据，法院予以支持。
综上，原审法院于2015年5月判决：一、驳回马×1、马×2、马×4、马×3的全部诉讼请求；二、解除景×1与马×5于二○一○年十月十二日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（编号为E09032711），并撤销网签。
判决后，马×1、马×2、马×3、马×4不服，上诉至本院，请求二审法院撤销原判，依法改判支持其诉讼请求及驳回景×1的反诉请求。其主要上诉理由为：原审判决程序违法；签约时我爱我家公司核实了景×1的婚姻状况，景×1又出示了结婚证，合同中亦约定了“出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任”，这些都证明了王×1本人是同意出卖诉争房屋的；原审判决在认定合同有效的基础上又判决解除合同并撤销网签，不符合法律规定。景×1、王×1均同意原判。我爱我家公司称本案判决结果与其公司无关。
经审理查明：马×5与马×1系夫妻关系，二人生育子女三人，即马×2、马×3、马×4。2012年7月13日，马×5去世。景×1与王×1系夫妻关系，二人于1975年5月22日登记结婚，景×1于2004年6月10日取得诉争房屋所有权。
2010年10月12日，经我爱我家公司居间介绍，景×1（出卖人）与马×5（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（编号为E09032711），约定：景×1将诉争房屋出售给马×5，房屋建筑面积21.5平方米，该房屋所有权证书号为京房权证宣私字第172**号；该房屋成交价格为16万元，买受人可以在签订本合同的同时支付定金2万元。该合同第五条房屋产权及具体状况的承诺中约定：出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。出卖人应当保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关情况，附件一所列的该房屋附属设施设备及其装饰装修随同该房屋一并转让给买受人，买受人对出卖人出售的该房屋具体情况充分了解，自愿买受该房屋。当日，景×1（甲方）与马×5（乙方）又签订了《装修款补充协议》，约定：1、甲方出售给乙方的标的房屋合同价款为16万元，标的房屋的配套设施折价款为51万元，因此，甲方出售该房屋的交易总价款为67万元。2、上述配套设施折价款51万元办理产权转移登记当天自行交付给甲方。3、如乙方违反本协议第2条付款之约定，甲方有权追究乙方的违约责任。乙方如逾期支付该笔款项，乙方除支付应支付的款项外，还应每逾期一日支付甲方该笔款项的万分之五作为违约金赔偿给甲方。4、本协议是甲乙双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》不可分割的组成部分。5、本协议一式贰份，甲乙双方各执一份，具有同等的法律效力。6、双方协商同意，国家税费及中介费由甲方承担。7、乙方于签合同当天支付甲方定金5万元，剩余尾款62万元在过户当天支付给甲方。合同签订当日，马×5向景×1支付5万元。景×1出具收条，载明：“今收到马×4先生购买宣武区红线胡同×号房定金及我爱我家中介费共50000元（伍万元整）。”后，景×1向我爱我家公司交纳服务佣金2万元。诉争房屋交易亦办理了网签手续。
2010年10月31日，景×1之妻王×1向马×5及我爱我家公司发出《关于宣武区红线胡同×号房产的买卖合同为无效合同的告知函》，告知因景×1未征得王×1同意，擅自签订房屋买卖合同，王×1作为房屋共有人不同意出售该房产，景×1所签合同为无效合同。景×1亦因王×1不同意出售诉争房屋而一直未继续履行其与马×5签订的《北京市存量房屋买卖合同》。自2010年11月8日开始，马×4多次至我爱我家公司，要求景×1继续履行合同，我爱我家公司填写了《客户来访记录单》。
原审审理中，马×4称其父马×5生前口头委托其代为办理诉争房屋买卖手续，上述《北京市存量房屋买卖合同》与《装修款补充协议》中“马×5”均由其代签，马×1、马×2、马×3均认可马×4的代签行为。我爱我家公司确认签订合同时，其公司向景×1核实了其婚姻状况，景×1为已婚。马×1、马×2、马×3、马×4主张因景×1不履行合同，导致其长期在外租房，故景×1应赔偿其损失。景×1、王×1对此不予认可。
另查，原审法院受理本案后，景×1对管辖权提出异议，认为其户口所在地在北京市朝阳区驼房营南里×号，原审法院对本案无管辖权，本案应移送至北京市朝阳区人民法院。原审法院经审查于2012年10月23日作出（2012）西民初字第22194号民事裁定，裁定：驳回景×1对本案管辖权提出的异议。裁定后，景×1不服，上诉至北京市第一中级人民法院。后，景×1又提出撤回管辖权异议上诉的申请。该院于2012年12月10日作出（2012）一中民终字第14319号民事裁定，裁定：准许景×1撤回上诉。另，在本案原审审理期间，因王×1另行提起诉讼要求确认景×1与马×5签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效，故原审法院中止审理本案。2015年1月9日，王×1撤回了该案的起诉，本案恢复审理。
二审审理中，经询，马×4称：签订合同时，景×1向其出示了身份证、户口本及房产证，我爱我家公司的工作人员向景×1询问了其配偶的意见，景×1当时称其配偶同意出售房屋，其直到2015年1月才见到了王×1本人。我爱我家公司称：签订合同时，其公司审查了景×1的身份证、结婚证和房产证，并向景×1询问了其配偶的意见，景×1称其配偶同意出售房屋，景×1表示之后补交配偶同意出售的书面声明，但一直未提交。经查，王×1未向景×1出具授权委托书且事后亦未出具同意出售诉争房屋的书面声明。
上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《装修款补充协议》、《存量房交易结算资金自行划转声明》、《居间服务合同》、收条、收据、《关于宣武区红线胡同×号房产的买卖合同为无效合同的告知函》、《客户来访记录单》、房屋所有权证、结婚证、死亡证明、视频音频资料、民事裁定书及各方当事人陈述等相关证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，景×1与马×5之间的《北京市存量房屋买卖合同》及《装修款补充协议》虽系由马×4代马×5所签，但马×5生前并未提出异议，且马×5的其他法定继承人马×1、马×2、马×3对马×4的代签行为亦表示认可，故马×4代马×5与景×1就诉争房屋买卖事宜签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《装修款补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，对签约双方具有法律约束力。马×5去世后，其法定继承人马×1、马×2、马×3、马×4有权继承该合同项下的权利义务。
关于马×1、马×2、马×3、马×4要求景×1继续履行合同的上诉请求，虽然涉诉的《北京市存量房屋买卖合同》及《装修款补充协议》为有效合同，但根据现已查明的事实，诉争房屋系景×1在与王×1婚姻关系存续期间取得，该房屋应为景×1与王×1的夫妻共同财产。而马×4代马×5与景×1签订房屋买卖合同时，王×1并未在场，且景×1亦未获得王×1的相关授权，加之事后王×1亦明确表示不同意出售该房屋，故现有证据亦不足以证明景×1与马×5签订合同是经过王×1同意或认可的，景×1的售房行为已构成无权处分。基于此，原审法院认定涉诉的《北京市存量房屋买卖合同》已构成法律上的履行不能，并据此判决解除合同的处理结果，并无不当，本院予以确认。马×1、马×2、马×3、马×4要求景×1继续合同的上诉请求，依据不足，本院难以支持。关于马×1、马×2、马×3、马×4所称因景×1不履行合同给其造成损失的问题，其可另行主张。
综上所述，马×1、马×2、马×3、马×4的上诉请求，依据不足，本院不予支持。原审法院所作判决处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费70元，由景×1（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费35元，由景×1负担（已交纳）。二审案件受理费70元，由马×1、马×2、马×3、马×4负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王羽红
审 判 员 史 伟
代理审判员 马兴芳
二〇一五年九月十六日
书 记 员 徐方烁