黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）外民一初字第485号
原告吕顺，1981年11月24日出生（公民身份号码×××），住哈尔滨市道外区。
委托代理人刘开君，黑龙江博润律师事务所律师。
被告哈尔滨市联盟物业管理有限责任公司，住所地哈尔滨市道外区。
法定代表人袁威，该公司董事长。
委托代理人冯宝贵。
委托代理人李志滨，黑龙江富祺律师事务所律师。
原告吕顺与被告哈尔滨市联盟物业管理有限责任公司（以下简称联盟物业公司）物业服务合同纠纷一案，原告吕顺于2015年4月9日向本院提起诉讼。本院于2015年4月14日受理后，依法组成合议庭，于2015年5月19日公开开庭进行了审理。原告吕顺委托代理人刘开君，被告联盟物业公司委托代理人冯宝贵、李志滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吕顺诉称：2011年12月20日，原告入住其购买的丽兹江畔小区，并与被告签订了物业管理服务合同。约定被告向原告提供物业管理服务，原告按约定交纳相应费用。但其中装修保证金，如果不交就不让进户，无奈之下，原告在进户时被迫交纳了装修保证金及签订了装修保证金协议，被告承诺满一年后退还原告。现在原告已进户三年有余，多次要求被告将乱收取的装修保证金退还，但被告以各种理由推脱，拒不退还。综上�被告向原告强行收取的装修保证金，毫无任何法律依据，且被告现已退出丽兹江畔小区的物业服务。故原告为了维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，望贵院给予公正裁决。故吕顺诉至法院，诉讼请求：请求依法判令被告立即退还装修保证金2，000元；二、案件受理费由被告承担。
被告联盟物业公司辩称：被告是依据《住宅室内装饰装修管理办法规定》与原告签订装修协议，并据此收取装修保证金，装修协议及收取装修保证金的行为不违反法律法规的强制险规定，合法有效。被告从未退出小区管理，原告要求退还装修保证金应当依据《装修协议书》相应程序依法退还，即验收合格后予以退还。
本院在开庭审理过程中，吕顺、联盟物业公司为证明各自诉辩主张的事实成立，举示了证据并发表了质证意见。
吕顺举示证据情况如下：
证据一、装修协议书。证明：1、被告违规收取原告的装修保证金2，000元的事实；2、被告收取原告装修保证金后，即自行退出了该小区的物业服务，并没有实际履行该协议，也没有实际管理和清运垃圾；3、该协议被告不但超越了物业企业的收费范围，违规收费，而且是格式合同。被告单方意识表示，原告系被迫签订，加重了原告责任，系无效合同。
联盟物业公司质证认为：对装修协议书的真实性无异议，但对证明问题有异议。1、该装修协议恰恰证明被告收取装修保证金是依据双方的合意依法收取；2、装修协议并未违反法律及行政法规的强制性规定，依法有效；3、该协议签订没有任何胁迫情形，原告也未就所谓的被迫举示证据；4、装修协议是依据《住宅室内装饰装修管理办法》的规定依法签订。该办法第十六条规定，“装修人或者装修人和装饰装�企业，应当与物业管理单位签订室内装饰装修管理服务协议。”该办法第十七条明确规定了物业管理单位享有装修管理的监督、管理权利。并且规定物业管理单位有权依据协议追究装修人的违约责任。基于此，双方依法签订装修协议书，合法有效；5、装修协议并不属于格式条款，而且装修协议的内容没有加重对方责任免除己方义务的内容，并未违反无效格式条款的法律规定。
证据二、装修保证金收据。证明：1、原告在2011年12月交纳2，000元装修保证金的事实；2、被告利用房费、物业费结算票据违规收取装修保证金的事实。
联盟物业公司质证认为：对装修保证金收据真实性无异议，对证明问题有异议。1、该收据仅能证明双方依据装修协议书约定履行义务，原告交付装修保证金，被告收取装修保证金的事实；2、装修保证金系双方约定事项，系合�履行的保证金性质，符合合同约定条件后，会依法退还原告，所以不能开具发票。因为开具发票产生税费无法承担，所以开具收据并不违法。
证据三、物业服务合同。证明：1、被告在2012年11月就已自行退出该小区的物业服务，新的物业公司茂元物业在2012年12月进入该小区，并与原告签订物业服务协议，为原告提供服务；2、被告退出该小区已长达三年之久，双方物业服务已终止，装修协议也随之终止，被告继续扣押原告装修保证金已无合同依据和事实根据。
联盟物业公司质证认为：对该证据真实性及证明问题均有异议。1、其形式要件及内容均不符合法律规定，依据《物业管理条例》，依法有效的物业服务合同仅有两种，一种是由开发商或建设单位与物业公司签订的前期物业管理服务委托合同，另一种是业主委员会代表全体业主选聘物业公司并�之签订的物业服务协议，原告举示的该服务协议明显不符合法律规定。《物业管理条例》之所以如此规定，是因为小区属于一个整体，业主以个人名义与物业公司签订物业服务协议必将无法履行，小区的管理应当是统一的，不能因为某个业主或某些业主单独与物业公司签订合同委托物业管理；2、该服务协议不合法，被告一直在小区提供物业服务，物业办公地点、物业服务人员的服务从未变化。原告提供的该证据不能证明被告物业服务终止。
证据四、民事判决书三份。证明物业企业收取装修保证金是违规行为，是没有任何法律依据的，依法应予以返还。且这一行为已得到司法机关的承认，并以判决的形式给予了确认。
联盟物业公司质证认为：该三份判决不属于本案的证据。就三份判决而言，河南的判决里面明确提出装修押金经验收检查合格后返�业主，该判决确认了装押金收取的合法性，且该判决认定了装修押金应在验收检查合格后退还业主的验收程序；另外两份判决仅确认了收取装修保证金的事实，但均没有确认收取装修保证金是违法的。综上，法院的判决对于装修保证金的收取明确认定收取合法，同时确认退还应当依据程序进行，即验收合格。原告举证的证据恰恰证明了被告提出的验收合格后退还装修保证金的主张。
被告联盟物业公司举示证据情况如下：
证据一、前期物业管理服务委托合同。证明：1、被告与开发商依据《物业管理条例》签订前期物业合同，并一直按照合同履行；2、该合同合法有效，小区从未成立业委会也没有业委会选聘新的物业公司，目前执行的仍为该前期物业合同。
吕顺质证认为：真实性无异议，证明问题有异议。该协议在事实上已经终止，被告与黑龙江省方元房地产开发有限公司事实上已经终止了该合同，该合同第三十二条明确规定，如乙方提供的服务有入住的25%业主或物业使用人的投诉、不满意，本协议自动解除。而事实上，被告已经自行撤出了该小区的服务，所有此次起诉的业主已与新的物业公司签订了《物业服务合同》，这一事实足以确认该合同第三十二条约定的自动解除的条件。
证据二、装修协议书。证明：1、原、被告依据《住宅内部装饰装修管理办法》规定签订装修协议，并据此收取合同履行保证金即装修保证金；2、该协议并不违反法律行政法规的强制性规定，依法有效；3、该协议双方没有任一方提出解除或撤销，该协议现仍对双方有拘束力，装修保证金的返还程序应当按照协议约定履行。
吕顺质证认为：对真实性无异议，证明问题有异议。从该合同看明显是一份格式合同，因为整个小区都是统一的。该合同明确违背了《物业管理条例》第五十三条规定。《住宅室内装饰装修管理办法》第十七条规定，物业企业的收费行为必须经物价行政管理部门的审批方可收取。同时对物业企业的收费范围、收费项目、收费标准均有明确的规定，物业企业收取装修保证金属于超范围收费、违规收费。
证据三、物业维修证明。证明：1、经过业主签名确认，被告仍对小区提供物业服务；2、被告从未停止物业服务，更无物业服务终止情形，且被告的物业用房、物业服务人员及物业服务均未发生过任何变化。
吕顺质证认为：真实性和证明问题均有异议。该证据均是证言证人的一种，根据证据规则的规定，提供证言的一方应当出庭接受双方的质证；同时这些所谓的业主签字并没有本案的原告，证明不了本案原告所要装修保证金�这些书面证据有任何关联性。该证据中所谓的业主杨丽颖、刘宝兴、田友等需要核实身份，是否是该小区的业主。
本院确认：吕顺举示的证据一、联盟物业公司举示的证据二，能证明联盟物业公司与吕顺签订装修协议，该协议书中第三条载明联盟物业公司向吕顺收取公共设施装修保证金，住宅每户2，000元的事实，上述证据与本案有关联性，但因该项费用的收取无法律依据，违反相关行政法规、部门规章的规定，故本院对该协议书中关于公共设施装修保证金的条款的证明效力不予采信，对该协议的其他条款的证明效力予以采信。吕顺举示的证据二，能证明吕顺向联盟物业公司交纳了公共设施装修保证金2，000元，该证据与本案有关联性，故本院予以采信。吕顺举示的证据三，是吕顺与案外人哈尔滨茂元物业管理有限公司签订的物业服务合同，与本案吕顺诉�联盟物业公司返还装修保证金没有关联性，故本院不予采信。吕顺举示的证据四，不能证明案件事实，与本案无关联性，故本院不予采信。联盟物业公司举示的证据一，能证明2011年10月20日联盟物业与开发商黑龙江省方元房地产开发有限公司签订了前期物业合同，约定由联盟物业公司为诉争小区提供前期物业管理服务，与本案有关联性，故本院予以采信。联盟物业公司举示的证据三，是联盟物业公司与案外人就维修事宜所作的协议和说明，与本案无关联性，故本院不予采信。
本院经审理查明：黑龙江省方元房地产开发有限公司开发了位于哈尔滨市道外区北十六道街江畔方元一街区丽兹江畔小区，并于2011年10月20日与联盟物业公司签订前期物业服务合同，约定由联盟物业公司为该小区提供前期物业管理服务。2011年12月20日，联盟物业公司收取了该小区2号楼5�元502室业主吕顺公共设施装修保证金2，000元。2011年12月21日吕顺（乙方）与联盟物业公司（甲方）签订装修协议书，协议关于公共设施装修保证金载明：“为保证业主的利益及配套设备的安全，甲方收取乙方公共设施装修保证金，住宅每户2，000元，商服每户4，000元，待装修完毕验收合格后，在365个工作日内退还业主”，此款尚未退还。
本院认为：根据2011年10月20日黑龙江省方元房地产开发有限公司与联盟物业公司签订前期物业服务合同，以及吕顺与联盟物业公司签订的装修协议，吕顺与联盟物业公司之间形成了物业服务合同关系，联盟物业公司应按照《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》等相关规定为吕顺等业主提供服务、收取服务费。
《物业管理条例》第五十三条规定：“业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主”，依此规定业主在装修时，只需向物业公司履行告知义务即可，未规定业主需交纳相关费用。《物业服务收费管理办法》第二条规定：“物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用”。该办法第八条规定：“物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示”。依据以上规定，本案中联盟物业公司收取的公共设施装修保证金不属于物业公司的收费范畴，联盟物业公司违反了行政法规、部门规章的规定，未经物价部门批准，未进行公示，收取公共设施装修�证金，属于擅自扩大收费范围的乱收费行为。且联盟物业公司收取的保证金为公共设施装修保证金，如吕顺在装修过程中存在对公共部位和设施造成损害的行为，也应当按照双方约定和相关法律、法规的规定，由城市房地产行政管理部门按照《中华人民共和国城乡规划法》及相关法规的规定进行处罚，或由权利人向其主张，联盟物业公司没有处罚权，无权针对业主公共设施改动问题设定权利义务，无权收取公共设施装修保证金。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持”。本案中，吕顺与联盟物业公司签订的装修协议中关于公共设施装修保证金的条款，违反了上述司法解释的强制性规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，该条款无效，且自始无效，联盟物业公司根据该无效条款收取的公共设施装修保证金，应当予以返还，吕顺的该项诉讼请求的理由成立，本院予以支持。联盟物业公司提出其收取公共设施装修保证金的行为不违反法律法规的强制性规定、合法有效，装修保证金应当依据《装修协议书》约定的相应程序验收合格后予以退还的抗辩主张，不符合上述法规、部门规章和司法解释的规定，本院不予采纳。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《最高人�法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
待本判决发生法律效力后，被告哈尔滨市联盟物业管理有限责任公司立即返还原告吕顺公共设施装修保证金2，000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元（原告吕顺已预交），由被告哈尔滨市联盟物业管理有限责任公司负担，此款被告哈尔滨市联盟物业管理有限责任公司于本判决发生法律效力后立即给付原告吕顺。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 牟英国
代理审判员 轩荣雁
代理审判员 王宝珠
二〇一五年六月九日
书 记 员 赵丽楠