.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院p t ” > 民 事 判 决 书（2017）宁0202民初3777号原告：孙锁琴，女，1967年12月12日出生，汉族，个体，住大武口区。委托诉讼代理人：杨楠，宁夏法思成律师事务所律师，特别授权代理。被告：宁夏瑞和物业服务有限公司，住所地：大武口区。法定代表人：张华，宁夏瑞和物业服务有限公司总经理。委托诉讼代理人：胡翠宏，宁夏信援律师事务所律师，特别授权代理。原告孙锁琴与被告宁夏瑞和物业服务有限公司（以下简称瑞和物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月30日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孙锁琴的委托诉讼代理人杨楠，被告瑞和物业公司的委托诉讼代理人胡翠宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙锁琴向本院提出诉讼请求：1.判令被告将物业费的收费标准由现在每平方米2元降至每平方米0.6元；2.判令被告自2017年开始向原告房屋室内供暖达到国家标准18摄氏度以上；3.判令被告免除原告2011年至2016年度的全部采暖费；4.判令被告向原告退还改电费1290元；5.判令被告退还2011年到2017年不具备一级服务资质，按一级服务提供不相符的物业收费；6.判令被告确保24小时商业街主要进出口与消防桶道畅通并拆除栅栏；7.判令被告因服务质量差而给原告造成的损失；8.判令被告退还因没有与业主委员会签订的合同而收取的物业费；9.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告购买大武口区朝阳东街首座龙庭小区的房屋后，于2011年入住该小区。被告于2011年开始为该小区提供物业服务，但原、被告未签订过物业服务合同，被告私自决定该小区的物业费按照每平方米2元的标准收取。同时，采取物业自建锅炉供暖的方式向小区内业主集中供暖。但长期以来，被告的物业服务非常差，每年供暖室内温度都达不到18摄氏度的标准，常年维持在15度左右，业主根本无法正常取暖。且被告长期以来存在乱收电费、卫生绿化差、收费不透明及偷税漏税不向业主出具正式发票等问题，给小区业主造成了极大的生活不便和困扰。尤其是被告在收取电费时存在乱收费问题，因为当时房屋买卖合同约定是房屋水电暖三通，但业主入住后发现全小区只有一个电表，被告在计量及收费时，乱计量乱收费问题严重，为此小区业主迫于无奈每人又向物业缴纳了1290元改电费，物业才为业主每家更换了独立的电表。被告每年按照每平方米2元的标准收取物业费与其服务质量存在巨大差距，且2元的收费标准也从未与业主进行过约定便私自定价进行收取。被告作为涉案小区的物业公司，但其未全面履行义务，给原告造成了生活及经济上的损失，原告为此诉至法院，请求判如所请。宁夏瑞和物业服务有限公司辩称，1.前期物业服务合同明确约定该小区商业用房物业费每月每平米2元，该合同对原告具有约束力，而且被告公司目前对于商业用房物业费的标准降至每月每平米1.4元，原告也长时间没有缴纳物业费。前期物业服务合同到期后，业主委员会并未签订新的物业公司，被告也继续提供服务，双方存在事实上的服务关系。原告所属房屋系商业房，对其物业收费根据相关规定应实行市场调节价，由双方协商，政府不予以指导价，而且也没有任何规定限定实行市场调节价的物业收费在所提供的级别服务中的收费范围，所以原告要求退还物业费于法无据，也没有具体诉标的。2.原告2011至2016年的采暖费已交纳，并适当对其进行了减免，上述年度内被告也履行了供暖义务，所以其主张免除2011年至2016年度采暖费已然不能实现。宁夏供暖条例规定居民用户卧室、起居室温度不得低于18度，非居民用户的室内温度由双方在合同中约定。涉案房屋为商业房而非住宅，原被告双方并未签订书面供热合同，也未对供热温度作出约定，原告要求将温度供至18度没有事实及法律依据，即便双方有相关约定，要求供热及温度达标的诉求也超出了法院裁判范围，不是其实现相关权益的合理合法的诉求；3.改电事宜经广大商业业主同意，并由商业业主代表协同他方同被告签订委托书，由被告代收所需费用，已收费用均用于改电事宜并支付给第三方。4.栅栏是开发公司建好以后就有的，目的是阻拦车辆进入，保护小区安全，而且被告就是否同意拆除一事做过调查，住户都不同意拆除。综上，请法庭驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告系大武口区朝阳东街首座龙庭小区的业主。2010年5月17日，被告与案外人宁夏绿地房地产有限责任公司石嘴山市分公司签订《前期物业服务合同》；2013年5月27日，原、被告签订《前期物业服务协议》。被告依据上述合同及协议为原告所在的涉案小区提供物业服务，上述合同及协议均约定商业房的物业费收费标准为每月每平方米2元。涉案小区采取自建锅炉的方式集中供暖，由被告收取相应的采暖费。2016年7月1日，首座龙庭小区业主委员会、被告瑞和物业公司、大武口区人民路街道红星社区居民委员会对5号楼前和8号楼前的档杆应否开放通行等相关事宜发出征求业主意见的公告，征求意见表显示绝大多数业主意见是不同意。另外，2016年8月5日，首座龙庭小区业主委员会、大武口区首座鸿街商业业主委员会等委托被告收取涉案小区商业房业主电表分卡到户电表改造费用，并进行了公示。现原告认为，被告收取物业费的标准是被告私自确定的，且被告长期存在乱收电费、卫生绿化差、收费不透明、不向业主出具正式发票等问题，原告为此诉至法院，请求判如所请。本院认为，被告与案外人宁夏绿地房地产有限责任公司石嘴山市分公司签订的《前期物业服务合同》及原、被告签订的《前期物业服务协议》合法、有效，双方应严格履行。关于原告要求被告降低物业费收费标准的问题：因原告所购涉案房屋系商业房，属于非住宅物业，非住宅物业的公共服务收费标准实行市场调节价，故双方在合同中对物业费收费标准作出的约定并无不妥，从而原告要求被告将物业费的收费标准由现在的每平方米2元降至每平方米0.6元的主张无事实和法律依据，本院不予支持。且涉案小区已成立了业主委员会，非住宅物业服务费的收费标准是否有必要降低，原告等业主可通过召开小区业主大会的途径由小区商户业主在意思自治范围内自主行使权利予以解决。关于原告要求被告自2017年开始将原告房屋室内供暖的温度达到国家标准18摄氏度以上的问题：因原告并未举据证实被告对其物业的供暖未达到国家标准，对此原告应承担举证不能的法律后果，故其该项请求不能成立，本院不予支持。关于原告要求被告免除其2011年至2016年度全部的采暖费，鉴于双方该期间的供用暖权利义务已经履行完毕，且原告也无证据证实该期间内被告的供暖未达到国家标准，故其该项请求于法无据，本院不予支持。关于被告应否将改电费1290元退还原告的问题：因被告向原告收取改电费1290元经过了相关部门的认可及公示，是双方协商一致的结果，故原告该项请求亦无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告退还2011年到2017年不具备一级服务资质，按一级服务提供不相符的物业收费的问题：原、被告在合同中就物业物业费收费标准作出了约定，这是双方真实的意思表示，同时，原告出具的证据也不能证实被告提供的服务内容及标准不符合一级标准，故被告按照合同中约定的物业费收费标准收取物业服务费并无不妥，本院对原告的该项诉讼请求不予支持。关于原告要求被告确保24小时商业街主要进出口与消防桶道畅通并拆除栅栏的问题：被告对此问题发出征求业主意见的公告，征求意见表显示绝大多数业主意见是不同意除栅栏，故原告的该项诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告因服务质量差而给原告造成的损失的问题：原告提供的证据不能证实被告服务质量差及给原告造成相应损失的具体金额，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。关于原告要求被告退还因没有与业主委员会签订的合同而收取的物业费的问题：原、被告签订的《前期物业服务协议》中明确约定了物业费的收费标准，被告客观上也向原告提供了物业服务，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：驳回原告孙锁琴的全部诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告孙锁琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。审判员刘佳二〇一七年十二月十三日书记员高乐附：本案适用的法条《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。本院特别提醒：当事人上诉的，应当于递交上诉状之日起至上诉期届满后七日内，向石嘴山市中级人民法院交纳上诉案件受理费，逾期则视为放弃上诉。