云南省镇雄县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云0627民初1781号
原告李上才，又名李尚才，男，1973年11月19日出生，汉族，镇雄县公安局民警，云南省镇雄县人，住镇雄县。
委托代理人罗群，女，1979年10月14日出生，汉族，教师，云南省镇雄县人，住镇雄县。
委托代理人杜明超，男，系云南典传（威信）律师事务所律师。
被告严耀呈，男，1968年3月10日出生，汉族，罗坎镇人民政府职工，云南省镇雄县人，住镇雄县。
委托代理人黄俊，女，系云南红云律师事务所律师。
原告李上才诉被告严耀呈确认合同无效纠纷一案，本院于二Ｏ一七年五月十七日立案受理后，依法组成合议庭，于二Ｏ一七年七月三日公开开庭进行了审理。原告李上才的委托代理人杜明超、被告严耀呈及其委托代理人黄俊到庭参加诉讼，原告李上才及其委托代理人罗群未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李上才诉称，2015年6月13日，经原告同意，被告将位于镇雄县罗坎镇罗关社区原罗坎粮管所一幢旧房出让给原告，并签订了《房屋出让合同》。合同约定：1.所涉房屋四至为：左右两边以路为界，后至通道，前至坝子。2.四周道路、坝子属与其他业主共同使用，不在转让范围。所有使用者共同协商管理、维修、维护及使用。3.甲方（被告）将出让范围涉及的相关证件（原转让合同）全部移交给乙方。4.乙方一次性付给甲方转让费拾万陆千捌佰元整（106800元）。上述款项，原告于2015年12月6日已全部付清给了被告。2016年3月，原告委托王六春对房屋进行拆迁重建，拆迁费1.68万元，已支付3000元。涉案房屋相邻10户人，以房屋的中心点办公室资产之外的斜坡、坝子、通道属于集体经济组织所有，相邻界限不明为由，多次阻止原告工人施工，原告被迫停工。因此，根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条“依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府进行所有权、使用权变更登记、自变更登记之日起生效。”同时，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设”。被告将产权不明，有相邻纠纷的房屋转让给原告，违反国强制性规定，该房屋买卖合同自始无效，被告构成实质性违约。原告付清购房款后，其邻居阻拦原告拆房重建，原告请求被告出面协调，被告却置之不理。致使原告花了钱却不能使用该房屋，无法实现合同目的。原告无奈特向人民法院起诉，请求人民法院依法判决：一、确认被告与原告签订的《房屋出让合同》无效；二、判令被告返还原告房款本金106800元、利息10146元（106800×4.75%×2年），并赔偿原告拆房修建等工人工资3000元，共计119946元。
被告严耀呈辩称，原告与被告签订的《房屋出让合同》有效。合同的形式、内容不违反相关法律规定，系双方的真实意思表示。出让合同所涉及的房屋是被告王建平从镇雄县粮食局受让而来，该房屋转让来源清晰合法。根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定以及《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第56条，被告与原告签订的房屋出让合同是合法有效的。被告与原告签订合同，被告已经按合同约定履行完合同义务，并无违约行为，无需赔偿原告任何损失，综上所述，原告的诉讼请求不成立，请求法院依法驳回原告的起诉。
为了支持其诉讼主张，原告向法庭提交了以下证据：
1.镇雄县罗坎镇罗关社区证明原件一份，拟证实原告李上才又名李尚才。
2．甲方严耀呈与乙方李上才于2015年6月13日签订的《房屋出让合同》原件一份，拟证实双方于2015年6月13日签订房屋出让合同的事实。
3．收条原件一份，拟证实原告已经将购房款交付给被告的事实。
4．镇雄县人民政府与王建平于2006年5月12日签订的《镇雄县人民政府转让镇雄县罗坎粮管所中心点办公室合同书》原件一份、王建平、赵祖琴与杜清菊于2013年6月13日签订的《房屋出让合同》原件一份，拟证实本案被告层层受让取得的房屋均无相应证书。
5．收据原件一份，拟证实原告对受让房屋拆建过程中产生经济损失3000元。
被告质证称，对证据1、2、3的真实性、合法性、关联性都无异议。对证据4中镇雄县人民政府的合同书不予认可，因为没有加盖公章，无法判断其真实性；对王建平、赵祖琴与杜清菊于2013年6月13日签订的《房屋转让合同》无异议，不认可原告方的证明目的。对证据5，表示不予认可，原、被告的合同已经履行完毕已达两年之久，该费用与本案无关联，该收据随便一个人都可以写。
被告严耀呈为支持其答辩理由，向法庭申请调取了如下证据：
《镇雄县人民政府转让镇雄县罗坎粮管所中心点办公室合同书》复印件（加盖镇雄县粮食局公章）一份，编号为NO.0081460、NO.0081505收据复印件一份，拟证实该房屋的受让来源合法清晰，是由镇雄县人民政府出售给王建平，被告从王建平出受让而来。
原告质证称，该合同仍然属于无效合同，出让后没有办理房屋产权登记，不具备法律效力，不具备合法性。
本院认为，原告出示的证据1、2、3来源合法，内容客观真实，与本案相关联，且经被告质证无异议，本院依法予以采信。证据4中《镇雄县人民政府转让镇雄县罗坎粮管所中心点办公室合同书》原件虽未加盖公章但其内容与被告提交的《镇雄县人民政府转让镇雄县罗坎粮管所中心点办公室合同书》复印件（加盖镇雄县粮食局公章）内容一致，能相互印证，本院依法予以采信。证据5，因与本案无关联，本院不予采信。被告出示的证明材料来源合法，内容客观真实，与本案相关联，本院依法予以采信。
根据庭审和质证，本院认定如下法律事实：2006年5月12日，镇雄县人民政府与王建平签订《镇雄县人民政府转让镇雄县罗坎粮管所中心点办公室合同书》，镇雄县人民政府将镇雄县罗坎粮管所中心点办公室资产以1.4万元转让给王建平。2013年6月13日，王建平、赵祖琴与杜清菊（系被告严耀呈之妻）签订《房屋出让合同》，王建平、赵祖琴将原镇雄县罗坎粮管所房屋以5.998万元转让给杜清菊。2015年6月13日，被告严耀呈与原告李上才签订《房屋出让合同》，合同记载：“经甲乙双方商议，甲方（被告）有意把原罗坎粮管所房屋一幢出让与乙方（原告），达成如下协议：1.转让范围：左右两边以路为界，后至通道，前至坝子。2.四周道路，坝子属与其他业主共同使用，不在转让范围。所有使用者共同协商管理、维修、维护及使用。3.甲方（被告）将出让范围涉及的相关证件（原转让合同）全部移交给乙方（原告）。4.乙方（原告）一次性付给甲方（被告）转让费拾万陆千捌佰元整（106800元）。5.此合同一式二份，甲乙双方各执一份。6.本合同自签字之日起生效。”原告李上才于2015年12月6日一次性付清购房款项。次年3月，原告欲拆除原镇雄县罗坎粮管所房屋重建，拆房过程中遭到10户邻居阻止，原告遂以合同违反法律禁止性规定以及合同目的无法实现为由起诉至本院，请求确认2015年6月13日其与被告严耀呈签订《房屋出让合同》无效，并要求被告退还购房款及利息、赔偿拆房损失3000元。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，并受法律保护。1.关于本案合同效力问题。原告李上才与被告严耀呈在平等、自愿、协商一致的前提下签订《房屋出让合同》，被告自愿将原镇雄县罗坎粮管所房屋所有权转移给原告。合同签订后，原告支付了全部购房款项，并取得了对标的物的占有、使用。至此该合同已实际履行完毕，双方并未有违约行为，原、被告双方合同目的均已实现。本案合同属于公民间的房屋买卖合同，并非法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续才能生效的合同。原告在订立合同后虽未办理物权登记，但并不影响合同效力。2.本案合同是否违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定。该条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设”。本案合同的标的物为原镇雄县罗坎粮管所房屋，原属于国有资产，就其占用的土地性质，原告并未举证证明其属于农民集体所有的土地，故原告应承担举证不能的不利后果。3.本案合同是否违反《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条的规定。该条规定：“依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府进行所有权、使用权变更登记、自变更登记之日起生效。”本案合同是导致房屋所有权及土地使用权发生转移的原因，双方签订合同对房屋所有权及土地使用权转移的行为，并不以事先进行合同房屋所有权及土地使用权变更登记为前提。双方在合同签订后未对房屋所有权及土地使用权进行依法进行变更，并不影响双方《房屋出让合同》效力。故本案合同并未违反《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条的规定。综上所述，被告的答辩主张成立，对原告的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决如下：
驳回原告李上才的全部诉讼请求。
案件受理费人民币2698元，由原告李上才负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。
审 判 长 朱 亚
审 判 员 张淑祝
人民陪审员 刘光云
二〇一七年九月五日
书 记 员 游 垚
附：本判决引用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。