甘肃省平凉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）平中民一终字第448号
上诉人（原审被告）李杰，男，汉族，生于1974年3月1日，甘肃省崇信县人，个体户。
委托代理人李弘炳，甘肃翰维律师事务所律师。
委托代理人李海瑞，甘肃翰维律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）邵虎奎，男，汉族，生于1962年6月21日，甘肃省崇信县人，农民。
上诉人李杰因与被上诉人邵虎奎房屋租赁合同纠纷一案，不服崇信县人民法院（2015）崇民初字第198号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审查明：2009年4月1日，邵虎奎与李杰签订房屋租赁协议，协议约定：邵虎奎将现有崇信县城青年路中段座东望西门店两间，上下层面积153平方米，租给李杰做餐饮业，屋内设施门窗齐全，水电畅通。租赁期限五年，自2009年4月1日至2014年4月1日，租赁费每年13000元，共计65000元整。付款方式为一次性付款4年，共计52000元。所欠一年房费在四年之内付清，如不能按期付清，从第5年起按当年市场价重新计付。自协议签订之日后，邵虎奎在租赁期间不得出售房屋，更不能重新转给给他人，也不得提前收回房屋。李杰在承租期间不得私自转租给他人经营；如有特殊情况不能经营，需提前一月通知原告，在双方协商后再行转让，李杰协商处理自己设施费用，邵虎奎重新协商房租费用。保证五年期限有效。李杰在经营期间水电费自付，装潢费用由李杰自付，但不得在损坏房屋结构的情况下改造房屋，门窗更换应征得邵虎奎同意，费用由被告自付。合同签订后，李杰经邵虎奎同意对房屋的门头和门窗进行了装修，并购置了经营餐馆所需的设施。
另查明，2009年3月5日和2012年3月7日，李杰分别向邵虎奎缴纳房租费52000元、20000元。房屋租期满后，双方在关义芳、关宪政、邵德奎的参与下，就房屋续租的事情进行过协商，但双方未达成一致意见。庭审中，双方同意于2015年8月31日李杰向邵虎奎交付房屋钥匙。2015年9月1日，李杰将房屋钥匙交还给了邵虎奎，并放弃房屋内的桌椅、空调等设施。
原判认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行相应的义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，邵虎奎、李杰签订的合同系双方真实意思表示，且未违反法律的禁止性规定，该房屋租赁协议为有效合同，双方亦按合同约定履行了租期内的相应义务。现租赁期满，双方未就续租事宜达成一致意见，且邵虎奎不愿将房屋继续租赁给李杰，故李杰应当将租赁房屋返还给邵虎奎，返还的房屋符合合同约定使用后的状态即可，无需恢复原状；同时李杰应向邵虎奎缴纳租赁期满后占有房屋期间的房屋租赁费，依照公平原则及市场交易规则，租赁期满后的房屋租赁费应结合当前的市场价格、房屋坐落的地理位置及房屋面积的大小确定，故该房屋的租赁费酌情确定为年租金50000元，邵虎奎认为李杰多付的7000元租赁费系李杰自愿，李杰称是其准备续租提前预付的租赁费。结合本案证据及双方当庭陈述，该费用应是预付的租赁费，故该费用应在李杰欠邵虎奎的租金中予以扣除。庭审中，双方就返还房屋的时间达成一致意见，即李杰于2015年8月31日将房屋交还邵虎奎，租赁费计算至交房之日。协议达成后，2015年9月1日李杰将房屋交还给了邵虎奎。故对邵虎奎要求李杰返还租赁房屋及支付租金的诉讼请求予以支持，对其要求恢复原状的诉求不予支持。邵虎奎要求李杰支付迟延交付租金产生的利息的诉求双方无约定且于法无据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、李杰向邵虎奎支付房屋租赁费70833元（自2014年4月2日计算至2015年9月1日，共计17个月），扣除已预先支付的7000元，再给付63833元。二、驳回邵虎奎的其他诉讼请求。案件受理费2380元，减半收取1190元，由李杰负担。
李杰上诉称：一、原判认定本案部分事实错误。1.被上诉人一审提交的询问笔录不能作为证据认定，一审法院结合其他证据予以采信不当。询问笔录不属于民事证据类型，形式不合法，且系被上诉人委托代理人单方记录，不能反映案件客观事实。2.原判认定房屋租赁期限与事实不符。2015年3月底，上诉人多次寻找被上诉人，要求交还房屋，但被上诉人以各种理由推诿，拒不接收房屋，上诉人也因与被上诉人发生纠纷无法继续经营，于4月1日将门面房关闭，故租赁期限应当计算到2015年4月1日。二、原判由上诉人支付被上诉人63833元租赁费没有依据，明显不当。1.原判酌情认定上诉人租赁费年租金5万元没有任何依据。首先，年租金5万元未经有资质的权威机构评估，没有信服力。其次，双方签订的房屋租赁合同期限届满后，被上诉人并未提出续签合同改变原协议内容，也未提出书面异议，要求变更租金或要求腾出房屋，双方即形成事实上的租赁合同权利义务关系，合同期限为不定期租赁，租金继续按照原协议执行，即年租金13000元。再次，本案不满足按照市场价格计算租金的条件。根据协议约定，上诉人如果在前四年时间之内交付了第五年的房租，就不存在按市场计付的情况，事实上上诉人于2012年3月7日就足额交付了第五年的房租，所以本案不满足按市场价格计算租金的前提条件。2.被上诉人应根据公平原则对上诉人房屋装饰装修花费进行补偿。上诉人承租房屋进行快餐经营，但协议并未约定装饰装修物的处理方法。根据民法一般原理，出租人对承租人进行补偿应满足两个前提：一是出租人对承租人的装修行为明确表示同意，或者知悉而未表示反对，；二是房屋因装修而增值，且在租赁关系结束后，仍然存在。本案中上诉人对房屋进行装修，被上诉人既未阻拦，也未在合同期限内提出异议，应视为默许；其次，房屋经过装修后价值增值，租赁合同终止后被上诉人即取得装修物的所有权。被上诉人也承认装修事实，根据民通意见第八十六条规定，被上诉人应当补偿上诉人所支出的装修费用。三、原判适用法律错误。本案应适用《中华人民共和国民法通则》第四条，《民通意见》第八十六条以及合同法第五条的相关规定。综上，一审法院认定案件事实错误，适用法律不当，判决结果损害了上诉人的合法权益。故请求二审法院撤销原判，依法改判支持上诉人的诉讼请求。
邵虎奎未提交书面答辩意见。
经二审审理查明的事实与一审判决认定的基本事实一致。
本院认为，2009年4月1日，邵虎奎与李杰签订房屋租赁合同，约定邵虎奎将其所有的位于崇信县青年路中段座东向西门店两间租给李杰做餐饮业，租赁期五年，年租赁费13000元。该合同是双方当事人真实意思的表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。2014年4月2日，该房屋租赁合同到期后，邵虎奎与李杰就房屋续租事情进行协商后，未能达成一致意见，李杰一直占有、使用该房屋。根据有关法律规定，房屋租赁合同到期后，承租人继续使用房屋的，视为不定期租赁。一审审理中，邵虎奎要求李杰返还房屋，李杰同意，双方在一审法院审判人员的见证下，李杰将该房屋钥匙交还给邵虎奎，故应视为邵虎奎实际收回其租赁房屋的所有权。由于该房屋系邵虎奎用于出租经营，李杰在原房屋租赁合同到期后，继续占用该房屋期间存在一定的经营收益，故在确定2014年4月2日至2015年9月1日期间李杰应付房屋租赁费时，应适当考虑市场因素及物价上涨因素。邵虎奎在一、二审审理中，未能提供李杰续租期间当地门面房市场租赁费的有效证据，且其在原房屋租赁合同到期后，并未要求解除合同，视为其对李杰的续租行为及租赁费表示默认。原判在认定李杰续租期间租赁费时虽然考虑了市场因素，但酌情认定每年5万元租赁费缺乏事实依据，也与原租赁合同约定的年租赁费差距较大，二审予以适当调整。根据当地房屋租赁的现状及经济发展水平，综合考虑本案租赁房屋已实际收回的客观情况，李杰续租期间的租赁费在原租赁费的基础上按年26000元确定，计17个月共44200元，扣除李杰预先支付的7000元，实际支付37200元。故李杰的上诉理由部分成立，予以支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持崇信县人民法院（2015）崇民初字第198号民事判决主文第二项及诉讼费负担部分；
二、撤销崇信县人民法院（2015）崇民初字第198号民事判决主文第一项；
三、李杰支付邵虎奎房屋租赁费44200元（2014年4月2日起至2015年9月1日止，扣除预先支付的7000元，实际支付37200元）。
二审案件受理费1421元，由邵虎奎负担852元，李杰负担569元。
本判决为终审判决。
审 判 长 蒋军平
审 判 员 曹海荣
代理审判员 李 艳
二〇一六年三月八日
书 记 员 晁 超