贵州省贵阳市花溪区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔0111民初2803号
原告：袁钟玉，�，汉族，1980年6月25日出生，住贵阳市花溪区。
原告：王翟笛，女，汉族，1981年9月2日出生，住贵阳市南明区。
上列两原告共同委托诉讼代理人：陈宗婷，贵州黔鹰律师事务所律师，执业证号：15201201611242861，特别代理。
被告：班凡芬，女，1975年9月30日出生，布依族，住贵阳市南明区。
委托代诉讼代理人：王四俭，系班凡芬丈夫，特别代理。
第三人：何冯燕，女，1983年7月7日出生，汉族，住贵阳市南明区。
原告袁钟玉、王翟笛与被告班凡芬，第三人何冯燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月18日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告袁钟玉、王翟笛及二人共同委托诉讼代理人陈宗婷，被告班凡芬及其委托诉讼代理人王四俭，第三人何冯燕均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告袁钟玉、王翟笛向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原、被告于2015年4月1日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告赔偿原告损失赔偿金人民币145000元，违约金12500元，共计人民币157500元；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：二原告系合伙关系，2016年5月1日，原告与第三人何冯燕签订了一份《幼儿园转让协议》，约定将何冯燕经营的位于贵阳市花溪区竹林村3组3019号的幼儿园转让给原告经营，转让价款为145000元，被告班凡芬系房主，被告与原告在2016年5月4日另行签订房屋租赁合同，约定将被告的房屋一二层及围墙内户外院子场地一同租给原告王翟笛，双方不得任意给变房屋的用途，租期从2015年4月1日至2020年3月31日。2016年12月31日，在幼儿园放假后，原告将幼儿园上锁回家过年，待2017年2月1日回来后，发现被告在并未征得原告同意的情况下，擅自在原告租赁的房屋院坝中修建了两层房屋，并将原告幼儿园大门上锁，导致原告所招学生根本无法进园使用。原告找到被告处理，被告拒绝赔偿也拒绝拆除，故向人民法院提起诉讼。
被告班凡芬辩称：1、原告主张解除合同，那么应当承担违约金，并交清房租；2、原告与第三人签订转让协议，是其和第三人之间的事，转让费他们可以任意书写，该转让费我不可能支付给原告；3、被告之所以在大门上上锁，是因为原告在外面找人来破坏，应当承担赔偿责任。原告放在家里的东西，都是保护好的，原告将房屋租赁的事情处理好后，才能将东西拿走。
第三人何冯燕陈述，原告的起诉与第三人无关，该幼儿园的房屋也是第三人从其他人处以15万的价格转租所得，第三人经营的时候就已经是装修好的，在第三人经营期间基本没有再装修房屋。第三人与原告签订转让合同的情况属实，转让费为145000元。
本院经审理认定事实如下：被告班凡芬在贵阳市××××办事处XX村自建有房屋一栋，该房屋未取得房屋规划、许可和修建手续。被告班凡芬于2011年将房屋对外出租给他人经营幼儿园使用。2016年5月1日，第三人何冯燕将从他人转让所得的案涉幼儿园再次转让给原告王翟笛、袁钟玉经营，双方签订了《幼儿园转让协议》，该协议主要约定：1、幼儿园的现有装修装饰和设备，在原告支付转让费之后归原告方使用，转让费为145000元（含截至2017年3月31日期间的5万元租金）；2、原告和房东班凡芬重新签订租赁合同。扣除转让幼儿园之前，已由第三人收取的学费（转让后由原告提供教育服务）和第三人应承担的幼儿园人员工资、电费（由原告在转让后实际支付）之外，原告实际向第三人支付了126000元转让费，第三人向原告出具了收条，第三人将幼儿园交付给原告使用。2016年5月4日，原告王翟笛（乙方）和被告班凡芬（甲方）签订了《房屋租赁合同》，主要约定：1、甲方将坐落于花溪竹林村三组3019号共340平方米的房屋的一、二层及围墙内户外院子场地一同出租给乙方，用途为幼儿园经营用房，三层为甲方自主用房。2、租赁期限自2015年4月1日至2020年3月31日。租金为每年5万元，乙方按年支付租金，每年的4月支付给甲方；3、甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷，有关按揭、抵押债务、税项及租金等，甲方在交付房屋前办妥；4、在租赁期限内，甲方应保证出租房屋的使用安全，该房屋及所属设施的维修均由甲方负责。乙方如改变房屋的内部结构，装修或设置对房屋结构有影响的设备，均须事先征得甲方的同意后方可施工。正常的房屋重大维修费用由甲方承担，日常的房屋维修费用由乙方承担；5、租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳三个月租金作为违约金。该合同还对甲乙双方的其他权利义务进行了约定。2017年4月1日之前的房租已由第三人向被告付清，其中2016年4月至2017年4月期间的房租已由原告转租幼儿园时一并支付给了第三人。原告从2017年4月使用房屋至2016年12月31日幼儿园放假。2017年1月，被告在租赁给原告的幼儿园院坝内自建了两层房屋，并将房屋幼儿园的大门上锁，导致原告无法再使用幼儿园，双方就此发生争议。
另查明，1、原、被告双方在签订租赁合同时，均未提及房屋修建手续问题，在原告要办理幼儿园手续时，被告向原告说明房屋并没有修建手续；2、案涉房屋室内系被告班凡芬自行装修，被告在经营期间，在厨房内增设了两个小的洗手盆，未对房屋进行其他添附性装修；3、经本院释明案涉房屋租赁合同可能属于无效合同后，原告并未变更诉讼请求，而要求若人民法院认定合同无效，则按照合同无效的法律后果对第二项诉讼请求进行处理；4、被告班凡芬在本案中曾提起反诉要求原告袁钟玉、王翟笛支付租金，赔偿损失，但并未在本院指定的时间交纳反诉案件受理费。
上述事实，有已经庭审质证的当事人陈述，房屋租赁合同，幼儿园转让协议、收条、房屋照片等证据在卷证实，本院予以确认。
�院认为：一、关于案涉房屋租赁合同的效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，被告班凡芬出租给原告袁钟玉、王翟笛的房屋属于城镇自建房，截至一审法庭辩论终结前并未取得建设规划许可手续或主管部门的批准手续。故本院认定原、被告所签订的《房屋租赁合同》属于无效合同。无效合同至始不产生法律效力，而合同解除是指合同有效成立后，因当事人一方或双方的意思表示，使合同关系归于消灭的行为。故对原告诉讼要求解除案涉《房屋租赁合同》、被告赔偿违约金的请求，没有合同有效的事实基础，本院不予支持。
二、关于租赁合同无效后的法律后果问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可�价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”因此，房屋租赁合同无效的法律后果是承租人返还房屋、出租人赔偿承租人已形成附和的装饰装修损失。本案中，原、被告双方所签订的《房屋租赁合同》因所涉租赁房屋因未取得建设规划许可手续而无效。在签合同之前，被告班凡芬作为出租人，未尽到必要的告知义务，原告袁钟玉、王翟笛未尽谨慎审查的义务，且其所租赁房屋系用于开办幼儿园，其更应当高度注意审查房屋的修建手续。基于双方当事人具有共同的主观过错基础，应当根据责任程度各自承担合同无效后的相应责任。被告因该无效合同取得的财产为房屋租金，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照�同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，租赁合同无效，承租人一般情况下也应参照合同约定的租金标准支付房屋的占用费用，故被告也无需向原告退还已收取的第一年租金。关于原告提出要求被告赔偿其向第三人支付的145000元转让费问题，扣除第一年的房租5万元外，第三人实际收取的转让费为95000元，因该转让费并非由本案被告班凡芬收取，系由本案第三人何冯燕收取，被告班凡芬对该转让费不承担返还责任。关于房屋装修问题，因原告在经营该幼儿园期间，并未对房屋进行实质装修，且其在本案中也未提出装修费损失的主张，故本院不予处理。被告班凡芬未在本院指定的时间交纳反诉案件受理费，视为自动撤回反诉，故本院对反诉部分不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，判决如下:
驳回原告袁钟玉、王翟笛的诉讼请求。
案件受理费1725元（已减半），由原告袁钟玉、王翟笛负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
审判员 梁永雄
二〇一七年八月六日
书记员 王 丽