陕西省旬阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕0928民初1456号
原告：赵复理，男，1978年1月30日出生，汉族，农村居民，住旬阳县小河镇。
委托诉讼代理人：胡成新，男，1973年5月6日出生，汉族，住陕西省安康市汉滨区。
被告：郭传春，男，1976年6月10日出生，汉族，住旬阳县小河镇。
委托诉讼代理人：李雁林，陕西达衡律师事务所律师。
原告赵复理与被告郭传春合同纠纷一案，本院于2016年9月21日作出（2016）陕0928民初1102号民事判决。原告赵复理不服，提起上诉。安康市中级人民法院以（2017）陕09民终179号民事裁定，撤销本院（2016）陕0928民初1102号民事判决，发回本院重审.本院于2017年8月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告赵复理及其委托代理人胡成新、被告郭传春及其委托诉讼代理人李雁林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告赵复理向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的房屋置换合同无效；2、被告赔偿原告租房费用15000.00元；3、被告赔偿原告违约金100000.00元；4、被告赔偿原告因搬迁房屋造成的损失50000.00元。重审中原告变更诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《房屋置换合同》；2、判令被告郭传春按照合同约定支付原告违约金100000.00元；3、判令被告郭传春赔偿原告因房屋搬迁、无人管理等造成的损失50000.00元和几年房屋租赁费30000.00元；诉讼费用由被告承担。事实和理由，原告在小河镇小河社区有砖混结构两间两层私人住宅楼两套（土地使用证分别为：旬国有【2005】第013号和第030号），土地使用面积153.56平方米。后被告郭传春欲在原告上述房屋处开发商品房，遂于2013年8月6日与原告签订《房屋置换合同》。合同约定：原告将上述房屋所有权及土地使用权出让给被告进行房地产开发，房屋建成后，被告按照现有房屋的面积1:1.4的比例补偿原告砖混结构毛坯房，原告在2013年8月22日前将房屋腾空交由被告验收，被告于2015年8月21日前向原告交付建成的房屋，如一方违约，需支付违约金100000.00元。后原告按照合同要求，于2013年8月10日将房屋腾空，与房屋的土地使用证（土地使用证为：旬国有【2005】第013号和第030号）一起交付被告，原告自己在外租房居住至今。而被告在接受房屋和土地使用证后迟迟不履行拆房建房等义务。原告多次催促，被告一直以各种理由推脱，至今房屋仍保持原告交付时的原状。综上，原、被告自愿达成一致意见，签订《房屋置换合同》。原告已积极履行全部合同义务，被告却一直未履行义务，经原告再三催促，被告仍不履行任何义务，致使原告的合同目的不能实现，被告的行为已构成违约，给原告造成了实际的经济损失，因此，被告应承担相应的违约责任及损害赔偿责任，故诉至法院。
被告郭传春辩称，一、原告不是本案适格主体，不具备原告主体资格。房屋及土地使用权系不动产，该权利的受让变动应以过户登记为准，而原告提交给被告的房屋及土地使用证在朱庆树、杨金山名下，根据物权法的规定，没有发生物权变动的效力。因此，权利人不是原告，其无权作为本案原告进行诉讼。二、本案双方所签订的《房屋置换合同》违反法律法规的规定，属无效合同，自始无效，无需解除。1、自然人不能成为房屋开发的主体，约定由被告开发房屋的合同内容违反法律规定，属无效合同。合同虽含有转让房屋和土地使用权的内容，但实质是以合作开发为目的的置换合同，因被告不具备房屋开发的资质，因此，双方所签订的合同违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》和《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》之规定，即：房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为；及开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。2、解除合同的前提条件是合同有效，因此，无效合同无需解除。合同解除是指已成立生效的合同因发生法定或当事人约定的情况，或经当事人协商一致，而是合同关系终止。本案合同未成立生效，所以无需解除。三、被告不存在违约，不应承担任何违约责任。房屋不能建设非被告的意志所决定，也并非被告不愿意积极履行，而不能实现合同订立时目的的原因是项目不符合法律法规和政策的相关规定。四、原告所述的各项损失不存在。1、合同中约定的房屋及土地使用权的转让并未发生所有权的变动，该部分内容未生效，原告对此无损失。2、被告没有实际占用原告房屋，也没有拆除。3、被告早已告知原告房屋不能开发，让原告拿回房屋及土地使用权并搬回，是原告自己不愿搬回，故意扩大损失的，应自担房屋部分受损的责任，对于租赁费用被告只承担告知其搬回居住前一年的费用。五、原告在缔约中未尽合同审查义务，存在过失，应自行承担责任。被告作为自然人不能作为开发房屋的主体，这一点双方均应明白。因此，原告与被告缔结含有违反法律法规规定内容的合同，明显存在过错，应自行承担责任。综上所述，合同无效无需解除，被告也不存在违约行为，不应承担违约责任。被告除负责搬家所应产生的合理损失外，对原告自己自行扩大的其他损失不承担责任。
考虑原告受损的实际，愿意承担原告租房损失15000.00元，其他诉讼请求应予以驳回。
原告赵复理向法庭提供下列证据：
1、原、被告签订的置换合同、买房契约、土地使用证，证实原告用现有住宅与被告重建商品房置换的事实；
2、照片十张，证实原告原房屋状况及现状，现已损害，需修缮后才能居住；
3、租赁合同及收据，证实原告迁出后租房居住的事实；
4、原告书写修房费用清单。
重审时原告提交证据：原告与安康市明轩阁装饰工程有限公司签订房屋修缮合同、房屋破损装修资金概算计68100.00元、预收修缮费用收据；2015年9月10日、2017年7月10日租赁合同，租赁费均为每年7500.00元及收据。
被告郭传春未向法庭提供证据。
经庭审质证，被告对原告提供的证据1、2真实性无异议，本院予以采信；对原告提供的证据3、4，被告提出异议，认为损失尚未发生不予认可，因该清单为原告自己书写，无其他证据印证，且未实际发生；重审原告提交证据所修复的房屋是否需要全部装修及装修费用和损失程度因未经专业机构鉴定评估，不予采信。2015年9月10日、2017年7月10日租赁合同，租赁费分别为每年7500.00元及收据，原告在诉讼后知道合同目的不能实现，继续扩大损失，2017年7月10日租赁合同及收据不予采信；其他予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案基本事实如下：2011年9月22日原告赵复理购买杨金山、朱庆树两户在小河镇小河社区原供销社砖混结构房屋两套（土地使用证分别为：旬国有【2005】第013号和第030号），土地使用面积153.56平方米。后被告郭传春欲在原告上述房屋处开发商品房。原、被告于2013年8月6日签定了房屋置换合同，合同约定：甲方：赵复理、乙方：郭传春。甲乙双方为携手合作，促进发展，满足利益，明确责任，依照《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲乙双方本着诚实信用，互惠互利原则，结合双方实际，协商一致，特签订本合同，以求共同恪守：第一条、转让房屋基本情况：房屋所在地点：旬阳县小河镇小河村三组，所有权人赵复理，土地使用权人赵复理，土地使用证号：旬国有【2005】第013号和第030号，土地使用权面积153.56平方米；第二条、甲、乙自愿将上述房屋的所有权和土地使用权出让给乙方，由乙方进行房地产开发，乙方按照下述要求对甲方进行补偿：1、乙方按照现有房屋（土地）的实用面积的1:1.4倍进行补偿给甲方砖混结构的毛坯房；2、乙方负责水、电到户，甲方自己负责后期的部件和安装（包括费用）；3、大门、室内所有的窗户，按照图纸设计要求由乙方负责安装，统一标准；4、乙方必须保证甲方所选楼层的建筑主体与相邻建筑主体之间的空间间距不低于8米的采光通道；第三条、甲乙双方根据土地使用证转让给乙方房屋（土地）实用总面积为153.56平方米，由乙方按照总面积1:1.4倍的补偿标准，补偿给甲方砖混结构的商品房，面积为215平方米。根据甲乙双方的协定，甲方有对4至7层楼层享有自主优先选择的权利。第四条、房屋补偿面积与实际建筑面积的约定差额补偿办法：双方同意按照市场价每平方米的差价进行补偿，甲方面积不足，按照差额面积，由甲方按市场价每平方米的价格补现金给乙方；乙方面积不足，按照差额面积，由乙方按市场价每平方米的价格补现金给甲方，房屋交付前15日内一次性结清；第五条、乙方负责为甲方办理房产证，所缴纳的相关费用全部由乙方承担。甲方配合乙方办理相关手续。乙方务必于2015年8月21日前交房；第六条、本协议签订后，甲方应在2013年8月22日前搬迁完毕，将房屋腾空交付乙方，由乙方验收后负责拆除；第七条、违约责任：上述所有条款，双方都应共同遵守，出现违约，由违约方支付对方违约金人民币壹拾万元。（注：除自然灾害和相关政策影响的时间段双方都无违约责任）；第八条、本合同在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决。协商不成的，甲、乙双方同意采用向人民法院起诉方式解决；第九条、本合同自甲、乙双方签字之日起依法成立；第十条、本合同一式二份，甲、乙双方各执一份，各方所持合同均具有同等效力。2013年8月10日原告将房屋及土地使用证交付被告。原告租赁易义怀房屋居住，支付2013年8月至2015年租金15000.00元。后因被告未取得建设房屋相关手续，商品房未开发,原告原房屋因无人居住及管理，造成不同程度的损坏。
本案审理中被告已返还原告土地使用证。
本院认为，原告赵复理与被告郭传春签订的《房屋置换合同》，原告将房屋和未经登记的土地使用权出让给被告郭传春并约定在开发的房屋4至7层内置换房屋。原告提供土地，被告提供资金，共同开发建房，其合同名为置换，实为合作开发。当事人均不具备房屋开发的资格，因此，依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条规定，原告与被告签订的房屋置换合同属无效合同，该合同自始无效。因合同无效，无需解除。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。双方当事人对造成合同无效责任相当，故原告、被告应承担相应责任。原告诉请被告赔偿原告2017年8月以前的租房损失即房租费，本院予以支持。原告在诉讼后知道合同目的不能实现，继续租赁房屋至2018年，属于扩大损失，2017年9月至2018年8月的租赁费用，由原告自己承担。审理中被告将土地使用证返还原告，本院予以确认。因该合同无效，原告要求被告赔偿违约金，本院不予支持。原告仅提供修房费用预算清单，合同及收据，且自认“至今房屋仍保持原告交付时的原状”，其要求被告赔偿房屋损失，证据不足，本院不予支持。其损失由原告自己承担。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条规定，判决如下：
一、原告赵复理与被告郭传春签订的房屋置换合同无效；
二、被告郭传春赔偿原告赵复理租房损失22500.00元；
三、驳回原告赵复理的其他诉讼请求。
如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1900元，由原告赵复理承担950.00元，被告郭传春承担950.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。
审 判 长 吴忠强
审 判 员 陈 香
人民陪审员 张怀群
二〇一七年九月二十一日
书 记 员 向 赟
《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。