上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第2654号
上诉人（原审原告）叶家芳。
委托代理人叶传岵，上海传岵律师事务所律师。
上诉人（原审被告）莫晨宏。
委托代理人＊＊＊。
委托代理人俞菲，上海创远律师事务所律师。
上诉人叶家芳、莫晨宏因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第40410号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月19日受理后，依法组成合议庭，于2015年9月8日公开开庭审理了本案。上诉人叶家芳及其委托代理人，被上诉人莫晨宏之委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，上海市浦东新区＊＊八村30号201室房屋产权登记在叶家芳与叶家芳代理人叶＊＊名下。2013年4月3日，叶家芳与莫晨宏签订《租赁合同》一份，约定叶家芳（甲方、出租人）将系争房屋出租给莫晨宏（乙方、承租人）使用，建筑面积46平方米。乙方承诺租赁该房屋仅作为居住使用。租赁期一年，自2013年4月1日起至2014年3月31日止。月租金人民币（下同）2，500元。首期付六个月，另付2，500元押金，以后按每六个月结算一次，提前7天支付下次房租。合同第五条第二款约定，乙方在租赁期内，实际使用的水费、电费、煤气费、电话费、保安保洁费、有线电视费等费用由乙方承担。合同第九条第二款约定，甲、乙双方在租期内不得提前终止该合同，否则视为违约，违约金为一个月租金2，500元。合同另对其他事项作了约定。
原审又认定，合同签订后，莫晨宏向叶家芳支付了押金2，500元。2014年1月5日，叶家芳向＊＊新村派出所陈述，“2013年3月我将＊＊八村30号201室通过中介租借给他人，因双方为房租发生纠纷，房客已搬走，但没有将房门钥匙给我……今天上午10时我叫了锁匠将房门锁芯换了”。同日，莫晨宏至该派出所陈述“2014年1月5日，我到我借的房子去，发现201门锁的锁芯被人换过了……因我有许多物品还放在这个房间里无法取出，故我就报警了”，当日莫晨宏更换了门锁。2014年1月6日，叶家芳又至派出所报警称“发现大门的门锁没有了”。1月7日，叶家芳再次更换门锁。之后，叶家芳提起诉讼要求判令莫晨宏支付自2014年1月1日起至2014年3月31日止的欠租7，500元和违约金2，500元。上海市浦东新区人民法院于2014年1月15日立案受理。该案审理中，莫晨宏抗辩称双方说好其住到何时可以退还剩余租金；自己于2013年11月中旬已搬出房屋；房屋现空关着，叶家芳曾要来抢房子，莫晨宏不让叶家芳抢回去，因为叶家芳欠押金和剩余房租没有退。法院于2014年3月26日作出（2014）浦民一（民）初字第＊＊＊号民事判决。判决认定，叶家芳与莫晨宏之间的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效。莫晨宏认为双方之前曾口头达成随时退房和结算租金的约定，并提出其早在2013年11月中旬就搬出房屋，因无证据证明，且与其之前在派出所询问笔录中的陈述内容相悖，故不予采信。关于2014年1月双方发生纠纷的一节事实，虽当时双方均有提前解除合同的意向，但因故未达成一致，莫晨宏亦未提前交还房屋，故该合同应继续履行，并判决：一、莫晨宏应于判决生效之日起十日内向叶家芳支付租金7，500元；二、驳回叶家芳要求莫晨宏支付违约金2，500元的诉讼请求。该判决经过二审审理，上海市第一中级人民法院于2014年7月28日作出（2014）沪一中民二（民）终字第＊＊＊＊号民事判决，驳回上诉，维持原判。期间，莫晨宏一直未向叶家芳办理过系争房屋的交还手续。后叶家芳诉至法院，要求判令：一、莫晨宏继续履行房屋租赁合同，按合同约定一次性支付叶家芳六个月租金（2014年4月1日至2014年9月30日）15，000元；二、莫晨宏承担过错责任，支付叶家芳违约金2，500元；三、案件受理费由莫晨宏负担。原审庭审中，叶家芳变更诉讼请求为：一、莫晨宏按每月2，500元标准支付叶家芳2014年4月1日起至2014年9月30日止的租金15，000元；二、莫晨宏按每月2，500元标准支付叶家芳2014年10月1日起至2015年3月31日止的租金15，000元；三、莫晨宏按每月2，800元标准自2015年4月1日起每六个月一次支付叶家芳月租金或使用费；四、莫晨宏支付叶家芳违约金2，500元；五、如莫晨宏在使用中对房屋造成损害，要求莫晨宏赔偿，赔偿金额尚不确定；六、诉讼费由莫晨宏负担。原审审理中，叶家芳又增加诉请要求莫晨宏支付2014年4月1日起至2015年3月31日止的物业管理费340元。另外，已收取莫晨宏的押金，叶家芳不同意在本案中处理，并表示如果莫晨宏主张，应由莫晨宏另行起诉处理。
原审审理中，一、＊＊九村居委会人民调解委员会向法院出具情况说明，说明2014年1月15日系争房屋楼下居民到居委反映系争房屋漏水。系争房屋房东与居委在楼下等到房客到时，才有房客打开门上的锁进入到201室内查看房内情况。二、莫晨宏表示，系争房屋中已无其物品，即便有物品，亦皆遗弃之物。经法院释明，叶家芳于2015年3月4日明确表示，因诉讼尚无结果，并且莫晨宏不会配合办理交接手续，不同意单方面收回房屋。三、叶家芳表示，要求赔偿的损失中现能明确项目的是地毯一块，因漏水被浸导致腐烂，价值1，000元。但对地毯的损坏及价值未提供证据证明，亦不要求鉴定。
原审认为，当事人订立合同，采取要约、承诺方式，承诺生效时合同成立。叶家芳与莫晨宏于2013年4月3日签署的《租赁合同》约定租赁期自2013年4月1日起至2014年3月31日止，而双方于到期日后并未就续约或重新建立租赁关系达成过合意。因此，该合同已于2014年3月31日到期。叶家芳主张，叶家芳与莫晨宏间欠租纠纷经法院裁判时，判决中已确认双方于2014年3月31日之后继续租赁，缺乏依据，法院不予采信。据此，叶家芳关于2014年4月1日之后的租金请求，法院难以支持。但是合同到期之后，莫晨宏作为承租人，负有向出租人返还租赁房屋的义务。现莫晨宏始终未履行该义务，致使叶家芳不能使用系争房屋，应视为莫晨宏继续占用系争房屋，莫晨宏应对交还前的房屋使用费承担责任。房屋使用费的标准可参照双方约定的租金标准确定。房屋使用费的计算期间，因莫晨宏已当庭表示已经搬离并且无任何物品遗留，而经法院释明，叶家芳仍于2015年3月4日明确拒绝收房，故应截止至2015年3月4日止。同时，叶家芳在2015年3月4日之前，曾数次更换门锁，导致莫晨宏并非完全占用系争房屋，故亦应自行承担部分使用费。至于叶家芳主张的违约金，系建立于叶家芳认为双方存在续租而莫晨宏欠付租金的基础上，法院难以支持。叶家芳主张的物业管理费，因《租赁合同》第五条第2款中仅有保安保洁费的约定，而即便是保安保洁费目前也并未实际发生，金额尚不能确定，法院亦难以支持。至于叶家芳主张的莫晨宏不当使用房屋造成的损失，叶家芳现仅就地毯一块提出了1，000元的赔偿，其他均无明确的项目和金额。而就该地毯，叶家芳也未能提供证据证明损坏的发生，亦不同意对损坏是否发生以及损坏的价值进行鉴定，法院难以支持。叶家芳向莫晨宏收取的押金，是合同到期需要处理的后果，现合同已到期，并且叶家芳经释明仍未前往收回房屋，因此押金应予返还。
原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第十三条、第二十五条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于二○一五年五月五日作出判决：一、莫晨宏于判决生效之日起十日内支付叶家芳房屋占有使用费人民币26，000元；二、叶家芳应于判决生效之日起十日内返还莫晨宏押金人民币2，500元；三、驳回叶家芳其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币237元，由叶家芳负担人民币37元，由莫晨宏负担人民币200元。
判决后，叶家芳、莫晨宏均不服，上诉于本院。叶家芳诉称：其于2015年5月才收到原审判决书，且搬房起码需要一个月时间，莫晨宏占用房屋使用费应另外再计算三个月；原审中其没有提及押金，莫晨宏亦未提出关于押金的反诉，原审法院对押金的处理不合法；莫晨宏未按时支付房租，房屋漏水影响公共安全；莫晨宏应支付物业费、清扫费、门窗及地毯的费用，故要求二审法院撤销原审判决，改判莫晨宏支付房屋占有使用费34，400元、违约金2，500元、物业管理费340元并赔偿损失。
上诉人莫晨宏诉称：叶家芳换锁后，其没有使用房屋的客观基础；双方间的合同已到期，其没有支付租金的义务；合同到期后，押金应予一并处理；合同没有约定物业费，故要求二审法院撤销原审判决主文第一项。
上诉人叶家芳与莫晨宏互不认可对方的上诉请求。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案双方对于涉讼房屋的由谁控制、占有各执一词，派出所的询问笔录及双方的陈述反映出双方均有加锁的行为，本院注意到，＊＊九村居委会人民调解委员会的情况说明反映出至2014年1月15日，房屋仍由莫晨宏所控制，之后协调无果，房客不愿到场。本院认为，调解委员会的说明相对客观，可予采信。本院还注意到，原审2015年3月4日的庭审中，在法院释明应及时接收房屋以避免扩大空置损失的情形下，叶家芳仍不愿接收房屋，因此，原审判决的房屋占有使用费，合理妥当，可予维持。鉴于双方间的合同已到期，对于押金的处理系对合同终止后的后果处理范畴，且有利于减少当事人的讼累，故叶家芳关于押金之异议，本院不予采纳。涉讼合同已履行完毕，且本案双方履行行为亦不符合合同约定的违约金适用条件，故叶家芳关于违约金之主张，不予支持。涉讼合同仅约定保安保洁费，对于物业管理费并无约定，且叶家芳未能明确对于保安保洁费之金额，故莫晨宏关于物业费之抗辩理由，可予采纳。至于叶家芳主张的莫晨宏对房屋造成的损失，均未能出示有效证据予以证明，不予采纳。综上而言，叶家芳关于撤销原审判决，改判莫晨宏支付房屋占有使用费34，400元、违约金2，500元、物业管理费340元并赔偿损失的上诉请求，莫晨宏关于撤销原审判决主文第一项的上诉请求，均缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币237元，由叶家芳负担71.53元，莫晨宏负担165.47元。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶振军
代理审判员 许 京
代理审判员 蒋辉霞
二〇一五年十一月十二日
书 记 员 李 庆
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……