宁夏回族自治区盐池县人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）宁0323民初1161号
原告：宁夏某某房地产开发有限公司，住所地：宁夏贺兰县朔方北街永泰花园东区25-1号。
法定代表人：汪某某，系该公司董事长。
统一社会信用代码：×××。
委托诉讼代理人：乔某某，男，汉族，1966年12月20日出生，住宁夏回族自治区盐池县高沙窝镇，系该公司副总经理，公民身份号码×××。代理权限为特别授权。
委托诉讼代理人：张海琰，系宁夏言凯律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被告：张某某，男，汉族，1969年7月15日出生，职工，住宁夏回族自治区盐池县，公民身份号码×××。
委托诉讼代理人：胡臻颢，系宁夏恩知律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被告：焦某某，女，汉族，1969年6月18日出生，职工，住宁夏回族自治区盐池县，公民身份号码×××。与被告张某某系夫妻关系。
原告宁夏永泰兴业房产开发有限公司诉被告张某某、焦某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月25日立案受理后，被告张某某于2017年6月19日向本院申请对涉案房屋的供热系统、窗户封闭、隔墙及外墙保温的质量问题进行司法鉴定，本院准许，被告张某某于2017年6月21日向本院提出反诉，本院立案受理。后被告张某某于2017年10月18日向本院申请撤回了反诉，本院准许。因本案与同日受理的原告宁夏某某房地产开发有限公司诉被告冯建文房屋买卖合同纠纷是基于同一事实发生的纠纷，本院依法组成合议庭于2017年10月31日公开开庭对两案进行了合并审理。本案原告宁夏永泰兴业房产开发有限公司委托诉讼代理人乔某某、张海琰，被告张某某及其委托诉讼代理人胡臻颢到庭参加了诉讼，被告焦某某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。
原告诉称，原告开发的盐池县金融大厦商住楼于2011年12月8日取得”商品房预售许可证”。2010年6月22日，被告张某某向原告缴纳50000元定金订购该楼1-2-601号商品房，双方约定单价为3620元/平方米。2013年7月10日，被告张某某又向原告缴纳了100000元房款。因被告张某某要求提前入住，原告考虑与被告系熟人关系，即将该房屋钥匙交给二被告。二被告当时口头承诺及时与原告签订《商品房买卖合同》并办理下剩房款的按揭贷款手续。但二被告装修入住后迟迟不与原告签订书面合同，也不缴纳下剩房款。2015年8月25日，在原告的一再催促下，二被告才与原告签订了《商品房买卖合同》，该房屋总价450002元，双方约定下剩的300000元房款由二被告通过申请贷款支付，逾期付款按日承担万分之0.5的违约金。合同签订后，二被告承诺用公积金贷款支付，把所有按揭贷款手续拿走后既未办理贷款也未支付下剩房款。原告认为二被告拒付购房款没有事实与法律依据，现诉至法院请求依法判令二被告支付原告购房款300000元、逾期违约金9000元及逾期利息23750元，并承担本案的诉讼费用。
原告向法庭提供如下证据证明自己的主张：
证据一、收据原件两张，证明被告张某某分别于2010年6月22日、2013年7月10日两次共向原告交纳购房款（金融大厦1-2-601商品房）150002元。
证据二、《商品房买卖合同》（合同编号为GF-2014-0171）原件一份（共47页），证明：1.2015年8月25日，原告与二被告补签订了房屋买卖合同，双方书面约定房屋面积为124.31平方米，单价为3620元/平方米，共计450002元；2.双方约定如二被告未按照约定的时间付款，二被告按日向原告支付万分之0.5的违约金；3.双方约定2015年8月17日为二被告的购房付款日。
被告张某某对原告证据一的三性及证明目的无异议。对证据二的三性及证明目的1无异议，对证明目的2、3有异议。合同第三章第七条第二项第三款中仅约定了首付款的日期是2015年8月17日，下剩款项向盐池县贷款机构贷款支付，并未约定支付期限，也未约定贷款什么时间下来。被告张某某按原告的要求向住房公积金提交了全部贷款资料，因原告的原因导致贷款至今没有办理，所以说不存在迟延支付的问题，不存在违约金的问题。
本院对原告的证据认为，证据一，内容真实依法予以采信。证据二，能够证明双方交易房屋的单价、面积、总价、首付款支付日期及违约责任，但不能证明双方约定了下剩房款的支付日期。
被告张某某辩称，2015年8月25日，原告与二被告书面签订房屋买卖合同，二被告购买原告开发的某某商品房，二被告向原告首付了150002元房款，下剩款项因原告开发的房屋存在严重质量问题，被告行使履行抗辩权不能支付。原告的房屋存在严重质量和严重违法设计、违法施工、违法交工验收（消防安全隐患）的问题。1.二被告所购买原告开发的楼房总楼层为17层，二被告购买的房屋是6层。根据法律法规规定，12层以上建筑楼房必须配备双电梯，其中一台是可容纳担架的电梯。这不仅是质量问题，而是公然违法设计、违法施工,违法交工验收。一台电梯的事实，相当于整栋楼的所有住户在楼下埋了一颗不定时炸弹，存在严重安全消防隐患，不仅是违约，更是违法。《民用建筑设计通则》6-8-1中规定：”以电梯为主要垂直交通的高层公共建筑及十二层以上（含十二层）的高层建筑，每幢楼设置电梯不应少于两台”。《住宅设计规范》4.1.7中规定：”十二层及以上的高层住宅，每栋楼设置电梯不应少于两台，其中宜配置一台可容纳担架的电梯”。2.原告铺设的地热管道供热达不到法律规定的客厅及卧室最底温度18度，厨房最底温度15度。经向相关专业人事了解，可能是管道的铺设密度、材质存在质量问题导致。该房屋冬天室内结冰,进入房屋内还必须穿着室外的衣服，严重影响被告的正常居住使用。二被告据此请求法院解除双方达成的商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定”因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”。3.整栋楼房外墙厚度不符合建筑标准，室内用石膏板代替隔墙，窗户与墙之间缝隙过大，一下雨，就从窗户向屋内渗水。消防设施外露，不能注水，消防保护形同虚设。4.二被告按照原告的要求向住房公积金提交了申请，二被告已经履行了提交申请的全部义务，只是因原告将被告的资料没有向银行提交或其它原因，导致二被告住房公积金贷款至今没有贷下来。所以二被告不存在违约，也不存在迟延履行。综上所述，请求法院依法解除原被告双方达成的商品房买卖合同并驳回原告的诉讼请求。
被告张某某向法庭提交以下证据已证实自己的主张：
证据一、照片18张，证明原告出售给二被告的房屋存在质量问题及违法问题：1.二被告所购房屋的楼层高为15层、17层，但电梯为单电梯；2.消防设施外挂；3.供热管道铺设稀疏；4.外墙脱落；5.门窗生锈且裂缝；6.没有隔墙，仅有石膏板；7.前后墙以及外墙仅为15公分。
证据二、证人叶某某、查某某及李某某的证言，证明二被告购买的房屋存在证据一中证明的问题，所以要减少相应的价格。
原告对被告张某某的证据质证意见为，对证据一的三性及证明目的均不认可。房屋是否存在违法和质量问题应当由法定的专业评估检测机构进行鉴定，而不应当只凭照片目测辨认。因被告没有提起反诉，该抗辩不能对抗原告要求支付购房款的主张。对证据二的三位证人证言的真实性以及所要证明房屋存在质量、消防、供暖问题有异议。对证人证言被告入住及装修时间没有异议。是否存在违法和质量问题应当由法定的专业评估检测机构进行鉴定，而不应当只凭照片目测辨认。因被告没有提起反诉，证人证言不能对抗被告拒付购房款的主张。
对被告张某某的上述证据，本院认为房屋的质量问题应当由相关的行政管理部门出具报告或法定的专业质量鉴定机构的鉴定意见予以确定，自行拍摄的照片及同一小区邻居的证人证言不能充分证实房屋质量存在问题，三位证人与本案被告均系同一小区的邻居，有利害关系，其证言的证明效力较弱，故本院对被告上述证据的证明效力不予认定。
被告焦某某缺席，未向法庭提交书面答辩意见及证据。
经审理查明，2010年6月22日，二被告与原告口头协商，二被告预购买原告开发的金融大厦某某商品房（面积为124.31平方米、单价为3620元），二被告向原告缴纳定金50000元。2013年7月10日，二被告又向原告缴纳房款100000元，原告于2013年7月份向二被告交付了该房屋钥匙，二被告于2013年10月28日装修入住至今。2015年8月25日，原告与二被告补签了《商品房买卖合同》，双方约定下剩的300000元房款由二被告申请贷款向原告支付，逾期付款按日承担万分之0.5的违约金。但合同签订后，二被告未办理按揭贷款也未向原告支付下剩的300000元房款。经原告多次催要，二被告以该房屋存在严重质量问题为由拒绝支付。现原告诉至法院请求依法判令二被告支付原告房款300000元、逾期违约金9000元（自2016年3月1日至2017年11月1日，按照20个月×30天×日利率0.05‰×300000元计算）及逾期利息23750元（自2016年3月1日至2017年11月1日至，按照20个月×年利率4.75%×300000元÷12计算），并承担本案的诉讼费用。
本院认为，合法的买卖关系受法律保护。原告与二被告之间的买卖关系事实清楚、证据充分、合法有效。原告提供的证据能够证实二被告购买原告房屋并已经装修居住至今的事实，本院予以确认。履行合同过程中，原告已经按照双方的约定履行了交付房屋的义务，二被告应当按照双方的约定履行付款义务，被告张某某对购买原告房屋并已装修居住的事实没有异议，故对原告要求二被告支付原告房款的诉请，本院予以支持。被告张某某辩称是原告的原因导致房屋按揭贷款至今未办理下来，被告不存在违约和迟延履行的情况，对该辩解本院不予支持，理由为，向原告支付房款是二被告应当履行的合同义务，应当由二被告举证证明，但被告张某某未向法庭提供相关证据证实合同签订后，房屋按揭贷款没有办理成功是原告造成的。双方虽没有书面约定下剩房款的履行期限，但按照商品房买卖的市场交易习惯可以确定交付房屋与支付房款应当同时履行，房屋有按揭贷款的，可以给予被告合理期限办理按揭贷款手续。原告于2013年7月份就向二被告交付了该房屋，双方于2015年8月25日补签了《商品房买卖合同》，正常情况下应当给予原告合理催要期限或二被告合理办理按揭贷款手续期限，本院酌定上述合理期限应当截止于2015年年底较为适宜。二被告在补签订书面合同之日即2015年8月25日至2015年12月30日前期间内向原告支付下剩的房款。自2016年1月1日起至原告起诉前二被告仍未支付所欠房款，二被告的行为应当视为违约行为，故对原告以2016年3月1日起算逾期利息和违约金，主张二被告支付逾期利息和违约金的诉请成立，本院予以支持。被告张某某辩称涉案房屋存在质量问题，对该辩解本院不予采信，理由为，涉案房屋是否存在质量问题，是否因质量问题对二被告造成损失及具体损失数额，均需要有司法鉴定资质的专业评估检测机构进行鉴定并出具鉴定意见才能确定，被告向法庭提交的证据不能充分证明涉案房屋存在质量问题被告应承担举证不能的不利后果，故被告以质量问题拒绝支付房屋价款的抗辩不能成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第一百三十九条、第一百六十一条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十三条、第十七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
被告张某某、焦某某共同支付原告宁夏某某房地产开发有限公司购房款300000元、违约金9000元（自2016年3月1日至2017年11月1日，按照20个月×30天×日利率0.05‰×300000元计算）、逾期利息23750元（自2016年3月1日至2017年11月1日至，按照20个月×年利率4.75%×300000元÷12计算），共计332750元，于本判决生效后十日内一次性付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6291元，由被告张某某、焦某某共同负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。
审判长高春梅
审判员延雯
审判员刘宴秀
二○一七年十二月十八日
书记员黄子龙
附：本案适用的法律规定
1、《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：
（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。
（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。
（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。
（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。
（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。
（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百三十九条当事人没有约定标的物的交付期限或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第四项的规定
第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。
2、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
3、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
4、《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。