山东省东营市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁05民终185号
上诉人（原审原告、反诉被告）：于伟伟。
委托代理人：佟剑锋，山东曦宁律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：东营振华百货发展有限公司。
法定代表人：刘跃华，董事长。
委托代理人：陈桂勇，山东西政律师事务所律师。
委托代理人：明良辉，山东西政律师事务所律师。
上诉人于伟伟因与被上诉人东营振华百货发展有限公司（以下简称东营振华公司）租赁合同纠纷一案，不服东营市东营区人民法院（2015）东商初字第1182号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人于伟伟及其委托代理人佟剑锋，被上诉人的委托代理人陈桂勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
于伟伟原审诉称，2014年8月，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定，租赁期限10年，原告承租被告位于被告楼房第七层、实用面积561.3平方米房屋、用于经营“城南往事”餐厅。合同签订后，原告对该房屋进行装修整理并进行经营。合同约定，原告负责二次装修消防改动施工费用、被告负责二次装修的消防申报、竣工验收、开业前检查等手续。原告按照被告指定的装修改装单位施工后，被告一直未向原告出具消防竣工验收合格证，导致原告无法正常经营。案涉租赁房屋未通过消防整体验收，被告违反了房屋使用条件的强制性规定，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（三）项规定，原告提出解除合同符合法律规定。合同中约定被告在原告租赁区内现装空调制冷量为280w／㎡，但原告在装修工作进行到一半时，被告通知制冷量达不到，为维持经营，原告自行安装空调进行制冷，每年额外支付电费达十万多元，此费用与被告协调一直未解决。原告诉请判令：1、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、赔偿原告损失2000000元，并负担案件诉讼费用。
东营振华公司原审辩称，原告应承担对租赁房屋的装修改造并符合国家消防安全的责任，根据合同第五条第3款约定，原告可以在承租范围内进行装修和改造，但装修和改造须符合国家消防安全等要求；而双方合同约定由被告进行二次装修的消防申报、竣工验收、开业前检查等手续，只是被告作为房屋的产权人在程序的协助义务，被告没有义务保证原告通过消防验收，且事实上原告的营业也未因此而受到影响，原告以此为由要求与被告解除合同，没有事实和法律依据。原告已经实际接收和使用房屋，无权以原、被告签订合同时租赁房屋的“现状空调制冷量”为由解除合同，被告2014年7月15日前已经将房屋交付原告，原告接收后进行装修改造，并于2014年10月1日开业经营。原告主张被告违反法律强制性规定导致合同目的不能实现，没有法律依据。综上，原告以上述理由解除合同，没有事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。
东营振华公司原审反诉称，2014年7月，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定，自计租日即2015年4月1日起第一年至第四年租金为1元／平方／日，物业费为20元／平方／月，原告应该按照先租后用的原则，按季度向被告交纳租金，各期租金应于季度期满前十天交纳，物业管理费于每月10日前支付。根据合同第九条约定，被告未按期支付租金及费用的，每逾期一日，应按应付租金及费用的0.1%支付被告滞纳金。被告按照约定交付了房屋，根据合同约定，原告应当于2014年9月15日付清2015年度第二季度的租金51639.6元、6月20日前付清第三季度的租金51078.3元，9月20日前付清第四季度的租金51639.6元，2014年9月15日前付清第一期物业管理费33257元，每月10日前付清2015年度7月至9月期间的物业管理费，原告直至2015年9月30日才付清2015年第二季度和第三季度的租金及物业管理费，至今尚未支付第四季度的租金。被告振华公司诉请判令：1、原告于伟伟支付被告自2015年10月1日至2015年12月31日期间的租赁费51639元及滞纳金（自2015年9月20日起至实际支付之日止按应付租金的0.1%计算）；2、支付2014年9月16日至2015年9月30日滞纳金24574.3元（自2014年9月16日起至2015年6月20日止共计278天，每天按应付租金51078.3元的0.1%计算为14199.8元；自2015年6月21日起至2015年9月30日共计101天、每天按应付租金102717.9元的0.1%计算为10374.5元）；3、支付物业管理费滞纳金15018元（第一期物业管理费33275元、自2014年9月16日至2015年9月30日共计380天，每天按0.1%计算，共计12638元；第二期物业费按每月物业管理费11226元、每天按0.1%，共计延期212天计算，共计2380元），以上暂共计91231.3元；4、诉讼费用由原告承担。
于伟伟原审辩称，因被告违反法律强制性规定导致原告无法实现合同目的，原告在起诉时已经告知被告请求解除合同，且原告已经支付被告租赁费，被告请求原告支付租赁费及滞纳金，没有事实和法律依据；原告已经支付被告前期租赁费，未构成违约，不应承担滞纳金。综上，请求驳回被告的反诉请求。
原审法院审理查明，2014年8月，原、被告签订《房屋租赁合同》及附件《振华餐饮物业技术条件》，合同约定，租赁房屋位于东营市东营区济南街（路）36号第7层，实用面积为561.3平方米；原告租赁房屋用于经营城南往事；租赁期限为10年，自计租日起开始计算，至次年当日的前一日为第一租赁年度届满日，以后每个租赁年度均按此计算，直至租赁期届满；第一年至第四年租金为1元／平方／日，物业费为20元／平方／月（含空调及使用费用），第五至第十年，租金每两年递增5%、物业费为20元／平方／月（含空调及使用费用）；原告按照先租后用的原则，租金按季度支付，第一期租金于2014年9月15日支付84896.63元、以后租金于每季度届满前十天交纳，被告在收到原告租金后10日内向原告提供发票；自原告开业之日起，被告提供180天的品牌推广期，在该期限内，被告对原告的该房屋免租金，免物业管理费；租赁期间，原告服从统一物业管理，并按房屋实用建筑面积（约为561.3平方米）支付物业管理费，并于每月10日前支付被告；被告于2014年7月15日向原告交付租赁房屋，原、被告双方派人员进行交接，原告向被告出具确认书；原告可以在其承租范围内进行装修和改造（包括排烟、上下水及空调管道的安装等），但装修和改造的方案（包括图纸、材料等）须符合国家消防安全、卫生等要求，且必须报被告书面同意存档后方可施工（被告的书面意见不能免除原告装修方案的须符合消防安全等法律法规规定的义务）；若被告存在以下情形：被告无故未按照合同约定的标准按时向原告全部交付该房屋，延迟30日仍未交付的，被告交付的该房屋不能实现租赁目的，或被告交付的房屋存在缺陷，危及原告安全的，被告未按时交纳合同约定和法律规定由被告缴付的费用，为此严重影响原告经营使用的，原告有权解除合同，被告须对原告承担违约责任和损失赔偿责任（损失包括装修改造、酒店用品购置、设备购置及配套设施、经营损失等费用）；原告未按照合同约定支付租金及费用的，每逾期一日，应按应付租金及费用的0.1%支付被告滞纳金，原告超过十日未交纳租金、费用的，被告有权不予提供原告照明及用水，待原告租金、费用缴清后方可恢复正常使用。《振华餐饮物业技术条件》约定，空调制冷量，被告在原告租赁区内现状空调制冷量为280w／㎡，如原告需增加制冷量，由原告自行设计增加（费用自理），并报被告审批；被告提供一次消防验收合格的设备和设施，并保证消防系统设备完好可用，消防设备及设施以现场为准；原告负责二次装修的设计、施工，二次装修消防改动施工费用由原告承担，原告的装修必须符合国家、地方相应的规范要求，被告负责二次装修的消防申报、竣工验收、开业前检查等手续。
另查明，原告为东营泽业商贸有限公司法定代表人，2014年6月26日，东营泽业商贸有限公司（以下简称“东营泽业公司”）与山东凯瑞酒店管理咨询有限公司（以下简称“山东凯瑞公司”）签订《特许经营合同》，合同约定，山东凯瑞公司授权东营泽业公司特许授权区域为被告七楼凯瑞城南往事特许经营店许可使用，为维护山东凯瑞公司形象和正常运营，山东凯瑞公司对东营泽业公司特许经营的店面、前厅及厨房装修装饰、设施设备和环境进行每三年、每五年评估，并根据评估结果采取相应的维护、保养、修缮、更换等措施。原告主张因被告不能向原告提供商场七楼改餐饮的整体一次性消防验收合同文件，原告无法办理二次消防验收，不能向山东凯瑞公司提供相关材料，导致山东凯瑞公司通知原告停止营业，且原告于2015年9月20日停止营业。被告给原告的免租期是2014年10月1日至2015年3月31日，2015年10月1日，原告于伟伟交纳2015年4月1日至2015年9月30日的租赁费及物业管理费169793.26元。被告主张分别于2015年3月28日、2015年4月15日、2015年7月8日2、2015年9月19日、2015年10月1日向原告发出催缴通知书，原告至今尚未交纳2015年第四季度的租赁费和物业管理费。因原告一直未交纳租赁费，被告于2015年9月20日给原告予以停电处理。
再查明，2015年11月3日，原告向原审法院提出鉴定申请，申请事项为，对“城南往事”餐厅自2015年9月20日之日起至判决生效之日止的营业损失进行鉴定；对“城南往事”餐厅因2015年9月20日停电造成货品损失进行鉴定；对“城南往事”餐厅装修损失进行鉴定；对“城南往事”餐厅厨房设备、餐饮用具、餐饮家具及餐厅配套设施（包括但不限于电脑、空调、监控录像设备等）的损失进行鉴定。
还查明，2014年8月15日，东营市公安消防支队出具的《建设工程消防设计审核意见书》认为，被告位于振华七层、由商场变更为餐饮改造面积7894平方米，建设工程消防设计文件合格，请按照审核标准的消防设计文件进行施工，并落实以下意见：经审核合格的建设工程消防设计，建设、设计、施工单位不得修改；确需修改的，你单位应当重新申报消防设计审核；室内二次装饰装修应及时申报……。2015年11月11日，东营市公安消防支队出具《建设工程消防验收意见书》，认为工程位于东营市东营区济南路36号，为改造工程，位于振华七层，由商场变更为餐饮，改造面积7894平方米……，综合评定该建设工程消防验收合格……。2015年10月21日，东营市公安消防支队东营区大队出具《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，载明：使用性质为饭店，场所所在建筑名称为东营振华百货发展有限公司，场所所在层数为地上第七层。
以上事实，有原、被告陈述，原告提供的《房屋租赁合同》、《振华餐饮物业技术条件》、《特许经营合同》，被告提供的催缴通知书、《建设工程消防设计审核意见书》、《建设工程消防验收意见书》、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》等证据在案佐证。
原审法院认为，本案的争议焦点为：一、应否解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；二、被告应否赔偿原告损失及赔偿损失的数额为多少。原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。关于争议焦点一，原审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》不应解除。理由如下：一、原告主张由于被告不能提供商场七楼改餐饮的整体一次消防验收合格文件，致使原告于伟伟无法办理二次消防验收，不能向山东凯瑞公司提供相关材料，山东凯瑞公司已经通知原告停止营业并解除合同，而原告与山东凯瑞公司的合同约定并不能约束原、被告。原告主张被告违反了房屋使用条件的强制性规定，导致合同目的不能实现，原告的主张没有法律依据，依法不予支持。二、被告已经向原告交付案涉租赁房屋，原告装修并已经经营近一年时间，根据原、被告签订的《房屋租赁合同》约定，被告向原告提交一次消防验收合格的设备和设施，并保证消防系统设备完好可用，且被告已经提交东营消防大队出具的《建设工程消防设计审核意见书》、《建设工程消防验收意见书》、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，证明被告已经履行通过消防验收的义务，而二次消防装修须符合国家、地方相应的规范要求是原告的义务，原告据此要求与被告解除合同，证据不足，依法不予支持。三、原告主张被告的空调制冷量达不到被告承诺的制冷量，未提供证据予以证实，且空调制冷量不足，不是解除合同的法定事由，也不是双方《房屋租赁合同》约定解除合同的事由，原告以此主张解除合同，没有事实和法律依据，依法不予支持。综上，原告主张解除与被告签订的《房屋租赁合同》，证据不足，依法不予支持。关于争议焦点二，原审法院认为，因原、被告对是否解除合同争议较大，且原告申请对部分损失申请鉴定，为避免损失扩大，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条之规定，依据查明事实先行判决，对损失等问题待上述问题确定后再行处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决：驳回原告请求解除与被告于2014年签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求。案件受理费22800元，减半收取11400元，由原告负担；反诉费2131元，由被告负担。
上诉人于伟伟不服原审判决，向本院提起上诉称，一、上诉人与被上诉人签订的涉案《房屋租赁合同》违反了法律、行政法规的禁止性规定，并因被上诉人的过错导致上诉人无法实现合同目的，涉案《房屋租赁合同》应予解除。根据《中华人民共和国消防法》第十三条、第十五条及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（三）项的规定，出租未经消防验收或验收不合格的房屋违反了房屋使用条件的强制性规定，是解除合同的法定条件，因被上诉人不能提供商场七层改餐饮的整体一次消防验收合格文件，致使上诉人无法办理二次消防验收，不能向上诉人的加盟商提供相关材料，在上诉人与被上诉人交涉未果的情况下，被上诉人于2015年9月20日强行给上诉人停水停电，导致上诉人无法继续经营，员工大量流失，商誉受到严重影响，加盟商解除了与上诉人的加盟合同，上诉人不能实现涉案《房屋租赁合同》的目的，上诉人主张解除涉案《房屋租赁合同》于法有据。二、被上诉人应按照合同约定承担违约金并赔偿上诉人损失。被上诉人虽于2015年11月11日通过了商场改餐饮的一次消防整体验收，但在此之前，被上诉人向上诉人提供的租赁房屋一直处于违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定的状态，由于被上诉人的违约行为导致上诉人实际不能再继续经营“城南往事”餐饮公司，被上诉人应赔偿上诉人因此遭受的损失。综上，原审认定事实不清，适用法律错误。请求撤销原审判决，依法改判解除涉案《房屋租赁合同》，判令被上诉人赔偿上诉人损失，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人东营振华公司辩称，一、上诉人称因消防验收问题与被上诉人交涉无果的情况下被上诉人强行对其停水停电，与事实不符。因上诉人长期拖欠租金及费用，经被上诉人多次催交无果，被上诉人依据双方合同约定于2015年9月20日对上诉人停止供水供电，并书面通知了上诉人。上诉人于次日提起本案诉讼请求解除合同。上述事实足以证明，上诉人不能正常使用租赁房屋是由于其不依约支付租金及费用，与涉案房屋是否经过消防验收没有任何关系。二、涉案房屋未取得二次装修的消防验收合格证，责任在于上诉人，上诉人无权以二次装修未通过验收为由请求解除合同。根据涉案《房屋租赁合同》第五条第3款及《振华餐饮物业技术条件》第三条第3款的约定，涉案房屋的装修改造必须符合国家消防安全要求，是上诉人的义务。消防部门于2014年8月15日即核准了被上诉人商场七层改餐厅的消防申报，并在投入使用前通过了消防验收，并未因消防验收问题影响包括上诉人在内的诸多租户的正常经营。上诉人经营期间，未向消防部门申请二次装修的消防验收，也未要求被上诉人予以协助。上诉人原审提出被上诉人应提供商场改餐厅的消防验收手续后，经被上诉人申请，消防部门于九个工作日内即出具了消防验收意见。上述事实充分说明，只要上诉人二次装修符合消防验收条件并提出申报，上诉人取得二次装修的消防验收合格证并不存在任何障碍，其正常经营也不会受到影响。三、租赁房屋未取得消防验收合格证，并不代表租赁房屋违反了强制性规定，更不能代表无法使用或租赁合同无法继续履行，上诉人无权以此为由解除合同。房屋未取得消防验收合格证，可以通过消防验收的申报、验收及对不符合验收条件的部分进行补足、整改等方式取得，且涉案房屋具备了二次装修消防验收的条件，上诉人未经二次装修消防验收申报即主张租赁房屋无法继续使用与事实不符，上诉人的加盟商解除与上诉人的加盟合同，是他们之间的合同关系，与被上诉人无关。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人解除合同的请求。
二审期间，上诉人于伟伟为支持其上诉主张，提交合同履行催告函2份、解除合同通知函1份。证明：山东凯瑞公司于2015年6月3日、8月10日向上诉人发出催告函要求上诉人提供消防验收材料，在该公司多次催要未果的情况下，该公司于2015年11月9日解除了与上诉人的特许经营合同。被上诉人的违约行为导致上诉人不能办理消防验收材料，被解除了特许经营合同，上诉人不能实现合同目的，无法与被上诉人再继续履行涉案房屋租赁合同。
被上诉人东营振华公司认为，上述两份证据均不属于新证据，不发表质证意见。上诉人如果面临加盟商要求提供消防材料否则将被解除合同的情形，其应及时向消防部门申报二次装修消防验收申请，并要求被上诉人协助，若消防部门不予核准或被上诉人不予协助，责任才应由被上诉人承担，但事实证明被上诉人并无任何过错。上述通知函应向东营泽业公司发出，向上诉人发催告函不符合常理的。
本院分析认为，上述证据系上诉人与山东凯瑞公司就双方合同关系的履行及解除进行交涉的往来函件，不能证明被上诉人在与上诉人之间的涉案租赁合同关系中是否存在上诉人主张的违约行为，本院对其证明目的不予确认。
二审期间，被上诉人东营振华公司未提交新的证据。
二审查明的案件事实与原审查明的案件事实一致。
本院认为，本案二审争议的焦点问题为：一、上诉人是否享有合同解除权，其请求解除涉案《房屋租赁合同》的主张能否得到支持。二、上诉人主张的违约金及损失有无事实和法律依据，能否得到支持。
关于第一个焦点问题，综合以下证据和事实，本院认为，上诉人并不享有涉案合同的解除权，其主张解除涉案《房屋租赁合同》的请求不能成立。理由如下：一、被上诉人向上诉人交付涉案房屋一年之久，自上诉人2014年10月1日试营业至其认可的被上诉人2015年9月20日对其停水停电，上诉人并未提供证据证明其因涉案房屋消防问题被消防部门责令停业整顿或进行其他处罚。二、被上诉人于2014年8月15日取得《建设工程消防设计审核意见书》，说明被上诉人七层商场改餐饮的设计符合相关消防规定，被上诉人已取得《建设工程消防验收意见书》，该意见书虽于2015年11月11日在一审诉讼过程中取得，但结合同层其他租户于2015年10月20日即已取得的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》的事实，能够印证被上诉人提出的其一次装修符合消防验收条件的主张。三、涉案《房屋租赁合同》第二条第2项约定：被上诉人应协助上诉人办理经营所需的工商、税务、消费、卫生许可及消防类证等各种证照。若上诉人办理上述证照及相关手续时需要被上诉人配合，被上诉人应积极出具相关材料、办理相关手续。上诉人并未提供证据证明其在诉讼前向消防部门申请了二次装修消防验收或曾要求被上诉人予以配合协助。上诉人关于被上诉人2015年9月20日对其停水停电系因双方二次消防验收交涉未果而为的主张，并无证据支持，且被上诉人提交的催缴通知书与上诉人欠交租金的事实相印证，亦能够推翻上诉人的上述主张。
关于第二个焦点问题，即上诉人主张的违约金及损失赔偿问题，鉴于原审尚未处理，本案二审不予涉及。被上诉人停水停电是否系正确履行合同权利的行为，有无造成上诉人损失，应否承担赔偿责任，上诉人主张的违约金及损失有无事实和法律依据，原审法院应继续查清并作出处理。
综上，上诉人于伟伟的上诉理由不能成立，其上诉请求本院依法不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费100元，减半收取50元，由上诉人于伟伟负担，剩余部分待全案处理完毕后根据具体情况确定当事人各自负担数额；二审案件受理费100元，由上诉人于伟伟负担，剩余22700元退还上诉人于伟伟。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 芳
代理审判员 许晓芳
代理审判员 李 静
二〇一六年四月二十八日
书 记 员 冯亚萍