北京市石景山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）石民初字第4689号
原告北京市八大处农工商总公司，住所地北京市石景山区西黄村。
法定代表人彭志军，董事长。
委托代理人仇丽娟，大沧海律师事务所北京分所律师。
委托代理人刘宏力，大沧海律师事务所北京分所律师。
被告中国人民解放军总参谋部信息化部房地产管理处，住所地北京市海淀区复兴路20号院。
法定代表人曾庆明，处长。
委托代理人刘玉，广东广和（北京）律师事务所。
委托代理人柴国莉，广东广和（北京）律师事务所。
原告北京市八大处农工商总公司（以下简称八大处公司）与被告中国人民解放军总参谋部信息化部房地产管理处（以下简称管理处）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告八大处公司的委托代理人仇丽娟、被告管理处的法定代表人曾庆明及委托代理人刘玉均到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。
原告八大处公司诉称：为提高社会效益和军事效益，1994年8月28日，原、被告签订《合建通信培训中心合同书》，由原告为军队提供通信培训场所，培训各类通信技术、业务人员。合同书约定，双方合资新建培训中心，原告将所属原汽车运输公司的18亩场地设施做为投资，被告投入建筑及设备所需的经费；培训中心总建筑面积15000-20000平；合作期限五十年；被告一次性给付原告“利润”200万元、运输公司搬迁费10万元，土地使用税15万元，共计225万元。1994年12月26日，双方签订《合建通信培训中心补充合同书》，约定被告投资在通信培训中心用地范围内的西侧，建两栋六层住宅楼，由被告长期使用；被告给付原告补偿费50万元。上述合同虽名为双方合建，但原告仅提供场地由被告使用，原告不参与培训中心的任何行政及经营事务管理、不承担其任何盈亏风险，一次性收取固定费用。双方合同法律关系实应为租赁关系。2012年，被告未经原告同意，将上述承租地块及地块上房屋转租与第三人，用于酒店经营。原告认为，原告基于响应国家拥军政策，支持国防建设、促进国防建设和经济建设协调发展为目的，为被告提供转用于不对技术培训的场地而订立合同书和补充合同书。被告却违背双方合同订立初衷，未经原告同意将培训中心转租他人经营酒店，随意改变场地的用途，与合同约定及成立之目的不符。被告未经同意转租他人、随意改变场地的用途已严重侵害原告的合法权益，合同目的已经无法实现。且依据我国合同法等相关法律规定，租赁期限不得超过20年，超过的部分无效。原告诉诸法院请求法院判决支持原告的诉讼请求。诉讼请求：请求判决确认原、被告于1994年8月28日签订的《合建通信培训中心合同书》及1994年12月26日签订的《合建通讯培训中心补充合同书》部分无效。
被告管理处辩称：不同意原告诉求。从历史情况下看，这是军民共建的项目，1994年8月签订的合同中，被告方给了对方200万利润及土地使用税等，但是因为地点偏僻，所以约定五十年期限。现在刚使用二十年对方就主张合同部分无效，被告不同意。
经审理查明：位于北京市石景山区苹果园的用地使用权为八大处公司所有。
1994年8月28日，八大处公司与中国人民解放军总参谋部通信部工厂管理局签订了《合建通信培训中心合同书》，其中载明：为了发展经济，提高社会效益和军事效益，为军队提供通讯培训场所，甲乙双方本着互惠互利的原则，经多次友好协商，就合建通信培训中心问题达成以下协议：一、合建的培训中心是军队培训各类通信技术，业务人员的场所，要具备各通讯专业培训及参训人员食宿条件。也可以吸收社会人员参训。二、培训中心总建筑面积为15000-20000平方米，由甲乙双方合资兴建，合作期限五十年。甲方将所属原汽车运输公司的18亩场地设施做为投资；乙方投入建筑及设备所需经费。合作期限内，土地产权属甲方，建筑物和配套附属设施的占管、经营、使用权属乙方。四、经甲乙双方协商同意，乙方将五十年合作利润人民币200万元和运输公司搬迁费人民币10万元，待全部建设手续办妥，主体工程破土动工后15日内一次付给甲方；合同期限内，国家征收的土地使用税，由乙方一次付给甲方人民币15万元，由甲方逐年向国家交付，以上三项经费共计人民币225万元，一次付清后，乙方不再承担任何费用。五、甲乙双方合作期间，甲方应安排好规划，以保证乙方使用50年，如遇国家重大规划项目征用土地，或因特殊原因，确需培训中心迁建时，地产归甲方，建筑物和设施归乙方，由此发生的赔偿、补偿费用，按各自投资设施比例范围分得。六、五十年合作期限届满后，地产及地面建筑全部归甲方所有，如乙方需要继续使用，甲方给予乙方优先权，使用费另议。
1994年9月，北京市石景山区公证处出具（94）京石证经字第91号公证书，载明：兹证明北京市八大处农工商总公司的法定代表人邓怀庆与中国人民解放军总参谋部通信部工厂管理局的法定代表人徐光桃于一九九四年九月一日在八大处农工商公司下属的综合楼二层大厅内，在我的面前，在前面的《合建通信培训中心合同书》上签字，盖章。经查，上述当事人的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定；合同内容真实合法。
1994年12月26日，八大处公司与中国人民解放军总参谋部通信部工厂管理局签订了合建通信培训中心补充合同书，其中载明：为完善通信培训中心整体功能，经双方研究协商，签订补充协议如下：一、乙方投资在通信培训中心用地范围内的西侧，建两栋六层住宅楼（每栋5000平方米，共计10000平方米），楼房连同地基用地的管理、使用权归乙方长期使用。乙方付给甲方补偿费50万元，甲方负责办理房产证。二、乙方在管理使用过程中，遇有国家重大规划项目征用土地，或因特殊原因，确需迁建时，国家给予的赔偿、补偿费用归乙方所有。三、其它按《合建通信培训中心合同书》执行。
1995年7月24日，八大处公司取得诉争地点的建设用地规划许可证，载明：用地项目名称为培训中心。用地面积为13820平方米。
2012年10月18日，被告与乐活公司签订军队房地产租赁合同，被告将诉争地点的部分房屋出租给乐活公司。
庭审时，原告称《合建通信培训中心合同书》及《合建通讯培训中心补充合同书》应系租赁合同性质，现该合同约定租期超过二十年的部分应为无效。被告称《合建通信培训中心合同书》及《合建通讯培训中心补充合同书》并非租赁合同性质。对于上述合同约定的合作利润200万元、运输公司搬迁费10万元、土地使用税15万元，被告称已经全额交付原告，该利润就是双方合作的利润，采用一次性给付的方式。原告对此否认。
另查，2012年，中国人民解放军总参谋部通信部更名为中国人民解放军总参谋部信息化部。中国人民解放军总参谋部通信部工厂管理局及被告均为中国人民解放军总参谋部信息化部下属机构。经调整，中国人民解放军总参谋部信息化部涉及土地房地产事务均由被告承继。
庭审时，原、被告均认可，《合建通信培训中心合同书》及《合建通讯培训中心补充合同书》的乙方相应权利义务均由被告承继。
上述事实，有当事人陈述、《合建通信培训中心合同书》及《合建通讯培训中心补充合同书》、公证书、建设用地规划许可证、军队房地产租赁合同等证据在案佐证。
本院认为：本案争议焦点在于：第一，原、被告诉争的《合建通信培训中心合同书》及《合建通讯培训中心补充合同书》是否为租赁合同性质。第二，上述合同书是否受现行合同法调整，从而应当被确认部分无效。
针对焦点问题之一，首先，合同约定双方合建通信培训中心。该中心为双方合资兴建，原告将场地作为投资，被告方投入建筑及设备所需经费。但是不能就此理解该合同书为合作合伙合同性质。合作合伙的根本性质在于共享收益、共担风险。但是本案中，原告将场地交付被告方后，并未实际参与经营，亦未对于诉争地点进行管理，仅收取固定的“合作利润”等费用后，即不再也无从参与到该合同的履行过程中。被告与他人签订租赁合同也未经原告认可知情，原告亦未因此获利。因此合同书中的约定不符合合作合伙合同的性质。
其次，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。具体至本案中，从合同约定角度分析，原告将其具有使用权的场地交付被告，收取被告固定数额的款项，被告方作为独立主体进行建设及经营。对于合同进行目的解释，可以认定双方的关系系租赁合同关系。从合同履行角度分析，原告实际将其具有使用权的场地交付被告，收取被告固定数额的款项后，即不再参与合同的履行，被告方作为独立的主体进行了建设及经营。被告此后擅自转租房屋给他人，亦未经过原告知情或同意。被告该项违反合同约定的行为，亦可以佐证双方对于合同履行过程中的租赁合同性质。
综合以上分析，本院认定《合建通信培训中心合同书》及《合建通讯培训中心补充合同书》为租赁合同性质。
针对焦点问题之二，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》中明确规定：合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。合同成立于合同法实施之前，但合同约定的履行期限跨越合同法实施之日或者履行期限在合同法实施之后，因履行合同发生的纠纷，适用合同法第四章的有关规定。具体至本案中，《合建通信培训中心合同书》签订于合同法实施之前，但是合同约定的履行期限跨越合同法实施前后。合同签订当时并无对于租赁合同租赁期限不得超过二十年的规定，因此属于合同签订当时没有法律规定，因此可以适用现行合同法的有关规定。故《合建通信培训中心合同书》中约定的租赁期限超过二十年的部分无效。《合建通讯培训中心补充合同书》作为《合建通信培训中心合同书》的从合同，其性质及处理方式与《合建通讯培训中心补充合同书》应为相同。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第一条、第二条之规定，判决如下：
1994年8月28日北京市八大处农工商总公司签订的《合建通信培训中心合同书》及1994年12月26日签订的《合建通讯培训中心补充合同书》超过二十年租期的部分无效。
案件受理费七十元，由中国人民解放军总参谋部信息化部房地产管理处负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。
审 判 长 梁 爽
人民陪审员 汪淑华
人民陪审员 杨尚云
二〇一五年十二月二十三日
书 记 员 徐 瑶