安徽省滁州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖11民终1553号
上诉人（原审被告）：安徽远瑞投资有限公司，住所地安徽省定远县，组织机构代码66621333-6。
法定代表人：邓长义，该公司总经理。
委托代理人：黄维蓉，安徽远泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张亮，个体工商户。
被上诉人（原审原告）：刘艳，无业，系张亮妻子。
上述两被上诉人共同的委托代理人：蒋少华，安徽会峰律师事务所律师。
原审第三人:中国银行股份有限公司定远支行，住所地安徽省定远县，统一社会信用代码91341125152821668F（1-1）。
负责人：种峰，该支行行长。
委托代理人：贾学昌，该支行客户经理。
上诉人安徽远瑞投资有限公司为与被上诉人张亮、刘艳、原审第三人中国银行股份有限公司定远支行房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省定远县人民法院于2016年5月16日作出的（2016）皖1125民初734号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年8月18日公开开庭审理了本案。上诉人安徽远瑞投资有限公司的委托代理人黄维蓉，被上诉人张亮、刘艳及其两人共同的委托代理人蒋少华，原审第三人中国银行股份有限公司定远支行的委托代理人贾学昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：张亮、刘艳先后于2014年9月6日、2014年10月23日与安徽远瑞投资有限公司分别签订了二份《滁州市商品房预售合同》，其中2014年9月6日相关条款约定内容为（以下甲方系安徽远瑞投资有限公司，乙方系张亮、刘艳）：第二条乙方向甲方购买定城戚继光大道北侧远瑞广场2幢2026室，政府批准的规划用途为商业用途。据甲方暂测该房屋建筑面积为58.72平方米，其中,套内建筑面积48.00平方米，公用分摊建筑面积为10.72平方米，该房屋建筑层高为5.8米。第三条乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为人民币3816.66元。根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总价款（不包含房屋全装修价格）暂定为人民币224114.00元。第十条该房屋的交付必须符合下列第叁种方案所列条件：叁、该商品房经验收合格。第十一条甲方定于2014年10月30日前将房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十三条该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前15天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起15天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为签署房屋交接书。在验收交接时，甲方应出示本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为商业用途房，甲方应向乙方提供《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》。同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担。第十四条在甲方办理新建商品房房地产初始登记手续、取得房地产权证后90日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。甲、乙双方签署房屋《房屋交接书》之日起60天内，由乙方向定远县房地产监理处办理过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。附件一付款方式和付款期限：1、乙方于2014年9月6日与甲方签约，并付首付款人民币114114.00元；2、乙方于2014年9月15日前应支付房款计人民币110000.00元。其中2014年10月23日相关条款约定内容为（以下甲方系安徽远瑞投资有限公司，乙方系张亮、刘艳）：第二条乙方向甲方购买定城戚继光大道北侧远瑞广场2幢2025室，政府批准的规划用途为商业用途。据甲方暂测该房屋建筑面积为50.40平方米，其中,套内建筑面积41.20平方米，公用分摊建筑面积为9.20平方米，该房屋建筑层高为5.8米。第三条乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为人民币3747.86元。根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总价款（不包含房屋全装修价格）暂定为人民币188892.00元。第十条该房屋的交付必须符合下列第叁种方案所列条件：叁、该商品房经验收合格。第十一条甲方定于2014年10月30日前将房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十三条该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前15天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起15天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为签署房屋交接书。在验收交接时，甲方应出示本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为商业用途房，甲方应向乙方提供《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》。同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担。第十四条在甲方办理新建商品房房地产初始登记手续、取得房地产权证后90日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。甲、乙双方签署房屋《房屋交接书》之日起60天内，由乙方向定远县房地产监理处办理过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。附件一付款方式和付款期限：1、乙方于2014年9月6日与甲方签约，并付首付款人民币98892.00元；2、乙方于2014年10月31日前应支付房款计人民币90000.00元。2014年8月5日，张亮、刘艳分别缴纳上述二室的房屋定金2万元、2万元，计4万元；2014年9月6日，张亮、刘艳分别缴纳上述二室的房屋款78892元、94114元，计173006元。2014年11月13日，张亮、刘艳与中国银行股份有限公司定远支行签订了《个人商业用房贷款合同》，约定张亮、刘艳向贷款200000元用于购买涉案房屋，借款期限120个月，抵押财产为该商品房。合同签订后，第三人中国银行股份有限公司定远支行根据张亮、刘艳授权将200000元贷款拨付给安徽远瑞投资有限公司。自2015年2月1日至2016年3月1日，张亮、刘艳已经偿还银行贷款本金16674.24元，贷款利息16107.08元，合计32781.32元（张亮、刘艳请求为32781元）。
原审法院认为：张亮、刘艳与安徽远瑞投资有限公司签订的二份《滁州市商品房预售合同》以及与中国银行股份有限公司定远支行签订的《个人商业用房贷款合同》均系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均为有效合同。根据合同约定，涉案房屋的交付日期为2014年10月30日前，在甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》前90日内，甲方应当办理新建商品房房地产初始登记手续、取得房地产权证。甲、乙双方签署《房屋交接书》之日起60天内，由乙方向定远县房地产监理处办理过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。庭审时安徽远瑞投资有限公司未能提供任何证据证实涉案商品房经验收合格以及其已办理新建商品房房地产初始登记手续、取得涉案房屋的房地产权证等相关资料，且在指定的期间内也未能提供，应承担举证不能的法律后果。张亮、刘艳行使合同解除权符合法律规定，对张亮、刘艳主张解除双方签订的二份《滁州市商品房预售合同》，予以支持。合同解除后，张亮、刘艳的损失，安徽远瑞投资有限公司应予赔偿。损失的具体数额确定为按照已付购房款213006元，自2014年9月6日起，按照年利率5.6%计算至判决生效之日止的利息。张亮、刘艳请求逾期交付房屋的违约金213006×0.0001元/天×411天=8754.5元（该违约金低于已付房款的利息损失），因违约金的主要功能是弥补当事人因违约行为所遭受的损失，现已判决安徽远瑞投资有限公司赔偿了张亮、刘艳的相关损失，故对张亮、刘艳上述违约金的请求，不予支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，因商品房买卖合同被解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。故张亮、刘艳请求解除与中国银行股份有限公司签订的《个人商业用房贷款合同》的主张，予以支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。张亮、刘艳与安徽远瑞投资有限公司合同解除后，张亮、刘艳已交付的购房款213006元以及张亮、刘艳已经偿还银行贷款本金16674.24元、贷款利息16107.08，计32781.32元应予返还。因张亮、刘艳仅请求返还贷款本息32781元，系当事人对其诉讼权利的处分，予以支持。下剩的银行按揭贷款本金及利息依法应当由安徽远瑞投资有限公司直接返还中国银行股份有限公司。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第九十七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条、第二十四条、第二十五条第二款之规定，原审判决：一、解除张亮、刘艳与安徽远瑞投资有限公司签订的二份《滁州市商品房预售合同》；二、解除张亮、刘艳与中国银行股份有限公司定远支行签订的《个人商业用房贷款合同》；三、安徽远瑞投资有限公司于本判决生效之日起三日内返还张亮、刘艳购房款213006元，并支付该款自2014年9月6日起，按照年利率5.6%计算至判决生效之日止的利息；四、安徽远瑞投资有限公司于本判决生效之日起三日内返还张亮、刘艳为购房已偿还银行贷款本金16674元及利息16107元，合计32781元；五、安徽远瑞投资有限公司于本判决生效之日起三日内向中国银行股份有限公司定远支行偿还张亮、刘艳剩余个人购房贷款本金183326元及相应利息；六、驳回张亮、刘艳的其他诉讼请求。案件受理费5151元，减半收取2575.5元，由安徽远瑞投资有限公司负担。
安徽远瑞投资有限公司上诉称：1、张亮、刘艳购买的涉案房屋早已符合交房条件，至今未能完成交房系张亮、刘艳不愿意收房，其他的购房者已领房入住并开始营业，其公司不存任何违约情形。原审法院判决解除张亮、刘艳与其公司的购房合同无事实和法律依据；2、2014年10月，其公司所售商品房已经验收合格，符合交房条件。其公司与张亮、刘艳签订的购房合同第十条与第十四条约定互相矛盾，原审法院以该合同第十四条的内容认定其公司构成违约，与事实不符，亦属认定事实错误；3、其公司始终愿意与张亮、刘艳办理涉案房屋交接手续并协助办理房屋过户等手续。如张亮、刘艳单方毁约将构成违约。综上，原审判决认定事实错误，请求依法改判驳回张亮、刘艳一审诉讼请求。
张亮、刘艳在庭审中共同辩称：1、安徽远瑞投资有限公司至今仍然不能办理相关权属证书，在原审法院指定时间内没有提供相关的证据证明诉争房屋经验收合格符合交房条件，安徽远瑞投资有限公司对此应承担举证不能的法律后果；2、安徽远瑞投资有限公司不能办理相关权属手续已经构成根本违约，因此其要求解除房屋买卖合同的请求应予支持。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
中国银行股份有限公司定远支行在庭审中述称：张亮、刘艳在判决书没有生效前必须履行还款义务。
二审中，当事人所举的证据与原审相同，相对方的质证意见也同于原审，本院认证意见与原审一致。
本院查明的事实与原审查明的事实一致，对原审已查明的事实，本院予以确认。
本院认为：综合各方举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点是：1、涉案房屋的预售合同是否符合解除条件；2、如果符合解除条件，则对双方之间的房屋买卖合同关系如何处理？
关于争议焦点一。张亮、刘艳与安徽远瑞投资有限公司签订的《滁州市商品房预售合同》以及与中国银行股份有限公司定远支行签订的《个人商业用房贷款合同》系双方当事人真实意思表示，应属合法有效，对双方当事人产生法律上的约束力。现查实，涉案房地产至今未能办理新建商品房房地产初始登记手续，亦未取得相关产权证书。根据上述合同的约定，该情形下买受人有权拒绝接受涉案房屋、请求解除合同和赔偿损失，故张亮、刘艳行使合同解除权符合合同的约定，该请求应予支持。因涉案商品房买卖合同已被解除，张亮、刘艳请求解除商品房担保贷款合同的，也应予以支持。原审判决对此判处正确，本院予以维持。安徽远瑞投资有限公司上诉称张亮、刘艳购买的商铺早已符合交房条件，系张亮、刘艳自身原因不愿意收房，其公司无任何违约事实，张亮、刘艳无权解除与其公司签订的购房合同，该上诉理由与事实不符，本院不予采纳。
关于争议焦点二。根据双方合同约定，安徽远瑞投资有限公司交付的房屋必须符合约定的条件。该公司至今尚未取得相关的材料，由此足以认定，该公司存在违约行为。本案中，张亮、刘艳具备单方行使合同解除权的权利。根据相关法律规定，张亮、刘艳有权要求安徽远瑞投资有限公司赔偿其损失。张亮、刘艳支付购房款213006元，安徽远瑞投资有限公司实际占有该部分资金至今，对张亮、刘艳造成了一定的损失，安徽远瑞投资有限公司理应作出赔偿。原审法院判决该公司返还张亮、刘艳购房款213006元，并支付该款自2014年9月6日起，按照年利率5.6%计算至判决生效之日止的利息正确，本院予以维持。安徽远瑞投资有限公司主张其公司不应赔偿张亮、刘艳损失的上诉理由，无事实和法律依据，本院不予采纳。涉案商品房贷款担保合同业已解除，安徽远瑞投资有限公司应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息予以返还。原审判决对此判处正确，本院亦予以维持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5151元，由上诉人安徽远瑞投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔德敬
代理审判员 郭东武
代理审判员 王 敏
二〇一六年八月三十日
书 记 员 吴 敬
附：本案二审处理适用的主要法律规定
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定是终审的判决、裁定。