福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）思民初字第6673号
原告厦门佳墅房地产代理有限公司，住所地厦门市思明区莲前西路287-309号101单元M区16室。
法定代表人张伟卫，经理。
委托代理人赖木秋、赵一鸣（实习），福建重宇合众律师事务所律师。
被告李顺美，男，1960年2月2日出生，汉族，住福建省龙海县。
第三人王华，男，1987年6月26日出生，汉族，住厦门市思明区。
原告厦门佳墅房地产代理有限公司（下称佳墅房产）与被告李顺美、第三人王华房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员林月蓉担任审判长，与人民陪审员林月红、人民陪审员陈慧玲组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告佳墅房产的委托代理人赖木秋到庭参加诉讼。被告李顺美、第三人王华经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告佳墅房产诉称，2013年8月28日，原告与被告签订一份《店面租赁合同》，约定被告将位于厦门市思明区莲前西路229号楼下（卧龙土地公庙旁）店面出租给原告经营房产中介，约定租赁期限自2013年9月1日至2016年8月31日，月租金2800元；原告于2013年8月28日向被告支付店面押金2800元；原告须在合同签订后支付被告涉案店面房屋装修转让金30000元。合同签订后，原告依双方约定履行合同义务，并对涉案店面进行装饰装修。2015年3月，第三人王华向原告出具其与被告签订的合同，并要求原告搬出涉案店面，原告才得知被告与第三人签订的租赁合同期限为2014年4月1日至2015年4月1日，该期限短于原、被告双方签订的租赁合同期限。被告的行为已构成违约，导致原告无法继续经营。现诉请判令：1、被告向原告返还押金2800元；2、被告向原告退还店面房屋装修转让金3万元；3、被告向原告赔偿装修款45738元及其它损失2800元。
被告李顺美未作答辩。
第三人王华未作陈述。
经审理查明，2013年8月28日，被告李顺美作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的原告佳墅房产签订一份《店面租赁合同》，约定甲方将位于厦门市思明区莲前西路229号楼下（卧龙土地公庙旁）店面出租给乙方作店面使用；租赁期限36个月（自2013年9月1日至2016年8月31日止），租金每月2800元，按季度为一个周期结算一次；乙方应于签订本合同时向甲方支付租房定金2800元，租房定金于乙方第一次支付租金时冲抵房租；乙方于2013年8月28日向甲方支付店面押金2800元，合同期满，若乙方无违约行为，甲方应在合同到期当日将押金无息退还给乙方；自本合同签订之日起，若发生甲方与第三方有关的店面产权，租赁纠纷及债权债务等，概由甲方负责清理，由此给乙方造成的经济损失（如乙方店面装修款、误工费）由甲方负责赔偿；租赁期间，乙方应支付该房屋有关物业管理费、水电费等费用；租赁期间，双方均不得无故解除合同，任何一方提出解除合同，需提前2个月书面通知乙方，经双方协商一致终止合同；租赁期间甲方擅自解除合同的，应赔偿乙方2800元及店面装修款；乙方擅自解除合同的，无权要求甲方返还押金；双方并约定乙方于合同签订后支付甲方上述店面房屋装修转让金3万元，若上述店面在合同签订一年内遇拆迁造成乙方无法继续承租上述店面，则甲方退还装修转让金1万元。
上述合同签订后，原告于2013年8月28日向被告转账支付41200元（包括3个月租金及押金2800元、店面装修转让金3万元），于2013年11月21日向被告转账支付三个月租金，于2014年2月19日向被告转账支付3900元。2014年4月2日、7月1日，原告先后向第三人王华转账支付7500元和6000元；2014年10月2日、2015年1月5日，原告又向第三人王华分别各转账支付6000元。
审理中，原告称其支付给第三人王华的款项系根据被告指示支付的租金，确认其已支付租金至2015年3月31日止，并于2015年4月1日因第三人王华告知被告与第三人签订的租赁合同期限届满后自行搬离讼争店面，现讼争房屋已由第三人王华收回使用；因第三人要求原告搬离，原告无法联系被告而未能与被告办理书面解除合同及移交等手续。
上述事实，有原告提交的《店面租赁合同》、银行卡交易明细等证据及到庭当事人庭审陈述等材料予以佐证。被告及第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，应视为自动放弃诉讼权利。原告针对被告主张权利所提供的证据和陈述的事实，在没有相反证据情况下，本院予以认定。
审理中，原告还提交一份被告与第三人签订的《店面租赁合同》及照片、广告收据，以证明被告与第三人签订的《店面租赁合同》约定的租赁期限截至2015年4月1日、被告构成根本违约以及原告对讼争店面进行装修并支付装饰装修费用等事实。
综上，本院认为，合法的租赁关系受法律保护，原、被告签订的《店面租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，应为有效合同，双方应按约定履行各自义务。本案中，由于被告与第三人签订的租赁合同期限为2014年4月1日至2015年4月1日，该期限短于原、被告双方签订的租赁合同期限，导致原告无法继续经营。被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。关于被告是否应向原告返还押金2800元的问题。根据双方合同约定，合同期满，原告无违约行为，被告应退还押金，现合同因被告原因提前终止且原告无违约行为，符合约定。故对原告要求被告返还押金的主张，本院予以支持。关于原告要求被告退还店面房屋装修转让金3万元的问题，由于合同约定被告擅自解除合同的，应赔偿原告店面装修款，实际情况是因被告过错导致原告提前退租，被告已构成违约，考虑到原告已经使用租赁房屋19个月，尚余17个月没有使用。因此本院酌定适用被告退还原告17个月的相应转让金即14166元。关于原告要求被告赔偿装修款45738元及其他损失2800元的主张，由于合同约定被告如擅自解除合同，应赔偿原告2800元及店面装修款，虽然被告没有解除合同的行为，但因被告过错导致原告提前退租，使合同无法顺利履行，被告行为构成根本违约，被告应予以赔偿；但原告在与被告签订合同时未能尽到审慎审查讼争房产实际产权人及被告是否有权出租该房产等具体情况，且其提交的装修款收款收据并非正式、有效发票，故对该装修款部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
被告李顺美于本判决生效之日起十日内返还原告厦门佳墅房地产代理有限公司押金2800元及房屋装修转让金14166元；
被告李顺美于本判决生效之日起十日内赔偿原告厦门佳墅房地产代理有限公司其它损失2800元；
驳回原告厦门佳墅房地产代理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1833元，由原告厦门佳墅房地产代理有限公司负担1388元，被告李顺美负担445元。款项于本判决生效后七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 长 林月蓉
人民陪审员 林月红
人民陪审员 陈慧玲
二〇一五年十一月九日
代书 记员 林靓靓
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。