湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终2432号
上诉人（原审原告）：涂凡。
委托代理人：夏威，湖北光年律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：武汉心港物业管理有限公司，住所地武汉经济技术开发区金色港湾米兰苑2栋。
法定代表人：陆宝华，该公司总经理。
委托代理人：苏谨，湖北卓胜律师事务所律师。
上诉人涂凡因与被上诉人武汉心港物业管理有限公司（以下简称心港物业）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉经济技术开发区人民法院（2015）鄂武经开民初字第01394号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2002年3月28日，新港房地产开发（武汉）有限公司（以下简称新港房地产公司）与武汉新港物业管理有限公司（以下简称新港物业）签订《武汉市物业管理委托合同》，约定新港房地产公司将其开发的金色港湾物业内多层住宅和别墅委托新港物业实行物业管理，委托管理期限自2002年5月15日至2005年5月15日止。2005年5月15日，新港房地产公司与新港物业签订《武汉市物业管理委托合同补充协议书》，约定新港房地产公司同意继续委托新港物业为“金色港湾”社区提供前期物业管理服务工作，委托管理期限至“金色港湾”业主委员会与物业管理企业签订的物业管理合同生效时止等内容。2005年12月12日，新港房地产公司、新港物业及心港物业签订《武汉市物业管理委托合同补充协议书（二）》，载明：经新港物业书面申请，并鉴于新港物业即将进行公司清算并办理注销登记的实际状况，新港房地产公司同意另行委托心港物业为“金色港湾”社区提供前期物业管理服务工作，委托管理期限自本协议生效之日起至“金色港湾”业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止等内容。心港物业承接新港物业合同权利义务后，即为“金色港湾”社区提供物业服务。2006年6月13日，新港物业与涂凡签订《武汉市前期物业管理服务协议》，约定新港物业作为房地产开发单位委托的物业管理企业对涂凡位于武汉经济技术开发区金色港湾小区四期1-803号房屋提供前期物业管理服务；涂凡每半年预交一次；住宅按建筑面积每月每平方米1.2元；每次交纳费用时间为缴费到期前15天；如涂凡未依约交纳有关费用的，物业公司有权要求涂凡补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金等内容。涂凡已向心港物业交纳部分物业服务费，后因家中被盗等事宜，涂凡自2009年7月1日至今未交纳物业服务费。2015年6月23日，心港物业诉至原审法院，请求判令：1.涂凡立即向心港物业支付从2009年7月1日起的物业管理费11433.36元以及逾期付款违约金6688.52元（暂计算至2015年6月30日，最终数额应计算至全部清偿日止）；2.本案诉讼费由涂凡承担。
原审另查明，涂凡向心港物业缴纳物业服务费的物业面积为132.33平方米。2009年，涂凡家中发生被盗，双方为被盗经济损失及入户防盗门更换事宜多次磋商未果，截至原审开庭时，心港物业已购置好防盗门并准备上门安装。
原审法院认为，新港房地产公司与新港物业签订的《武汉市物业管理委托合同》、《武汉市物业管理委托合同补充协议书》、新港房地产公司和新港物业、心港物业签订的《武汉市物业管理委托合同补充协议书（二）》、新港物业与涂凡签订的《武汉市前期物业管理服务协议》，系当事人真实意思表示，其中，违约金条款的约定因涂凡未提出异议，予以确认；其他合同条款均未违反国家法律规定，应属有效。涂凡作为业主，享受了物业服务企业对物业管理区域内共用部位和公用设施设备提供的维护管理服务，以及对公共区域的环境卫生、公共绿化、秩序维护、安全协保等提供的其他物业服务，应承担交纳相应物业服务费的义务。虽然涂凡与新港物业签订的《武汉市前期物业管理服务协议》是在心港物业承接新港物业“金色港湾”小区物业服务权利义务的《武汉市物业管理委托合同补充协议书（二）》之后，但在此之后直至拒缴物业费之前，涂凡已按照《武汉市前期物业管理服务协议》的约定标准向心港物业作出了缴费行为，双方之间基于持续长达3年的缴费行为事实上确立了心港物业的合同主体地位，在涂凡拒缴物业费后，心港物业可作为物业费债权人主体资格提起诉讼，其原告主体地位适格，涂凡的该项抗辩不予采纳。心港物业在承接新港物业权利义务后，应全面履行合同义务。小区安保是物业服务的基本项目，涂凡家中被盗，与社会治安环境、业主的安防意识、安防措施有关，也与小区安保设施、安保监管制度及安保巡逻频度等具有一定的因果关系，故心港物业应承担相应责任；涂凡对单元门禁的开启和车位占据公共区域的抗辩并未提交证据，对该抗辩事实不予采信。关于欠费时间起点的问题，心港物业主张从2009年7月1日起算，涂凡抗辩称因《武汉市前期物业管理服务协议》约定缴费方式是提前半年预缴，故该次缴费应为缴纳2009年下半年的物业费，欠费时间应从2010年1月1日起算，对此原审法院审查认为，2009年7月17日的记账单上数量一栏载明了“2009、6、30”字样，也即2009年6月30日时间点在该记账单中具有独立的信息表征内容，而涂凡未能合理解释该信息的内容，从缴费金额4256元及计费单价、时间跨度上看，该金额最为接近2006年6月至2009年6月的物业费总金额，与2009年下半年6个月应缴总金额存在巨大的差距，故采信心港物业的诉讼意见，认定涂凡于2009年7月1日起欠缴物业费。关于涂凡抗辩的诉讼时效问题，心港物业公司的诉请是基于双方之间的《武汉市前期物业管理服务协议》，在该协议之下的各个阶段的物业费是该协议项下不可分割的整体，涂凡在2009年7月1日之后持续未缴纳物业费至今，该违约行为处于持续状态，故对涂凡关于诉讼时效的抗辩意见不予采纳。综上，综合涂凡已经享受的基本物业服务内容及心港物业安保服务不完善与涂凡家中被盗的关联关系等因素，酌情认定涂凡按90%的比例向心港物业支付2009年7月1日至2015年6月30日的物业服务费10289.98元（132.33平方×1.2元／平方每月×6年×12月／年×90%），因心港物业公司安保服务的瑕疵导致涂凡未按时缴纳物业费，故对心港物业主张上述期间内的违约金请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，原审判决：一、涂凡于判决生效之日起10日内向心港物业支付2009年7月1日至2015年6月30日期间的物业服务费10289.98元；二、驳回心港物业的其他诉讼请求。如果义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费254元，减半收取127元，由心港物业负担98元，由涂凡负担29元。
判后，上诉人涂凡不服，提起上诉请求撤销原判，依法改判；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其上诉理由为：一、一审认定事实错误。心港物业起诉2013年5月16日之前的物业费超过诉讼时效。心港物业作为物业服务合同主体地位不适格。无证据证明心港物业购置了防盗门准备上门安装。一审判决减少10%的物业费比例过低。二、一审适用法律错误。本案不应当适用《中华人民共和国合同法》第一百零七条，应适用该法第六十六条的规定。本案已超过诉讼时效，应判决驳回诉讼请求。三、一审剥夺上诉人举证资格，程序违法。涂凡一审中所提交的电话录音证据一审判决书中未提及。
被上诉人心港物业二审答辩认为，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审审理期间，双方当事人均未提交新证据。
二审查明事实与一审查明事实一致。
本院认为，本案的争议焦点为涂凡应否向心港物业支付拖欠的物业服务费10289.98元。对此本院评判如下：
本案中，心港物业自2005年12月12日与新港房地产公司、新港物业签订《武汉市物业管理委托合同补充协议书（二）》后，即承接新港物业合同权利义务，为涂凡居住的金色港湾小区提供物业服务。在2009年涂凡家被盗之前，涂凡向心港物业交纳物业服务费，享受其提供的物业服务，双方已形成事实上的物业服务合同关系。故涂凡关于心港物业不具备物业服务合同主体资格的上诉意见，本院依法不予采信。涂凡自2009年7月1日后未交纳物业服务费，其违约行为处于持续状态，心港物业亦以上门张贴催费通知单的方式持续主张自身权利，故涂凡关于本案已超过诉讼时效的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。心港物业已为涂凡提供物业服务，涂凡应当履行合同义务，向心港物业交纳拖欠的物业服务费，原审判决适用《中华人民共和国合同法》第一百零七条，该适用法律正确。原审审理中，对涂凡所提交的录音证据已进行举证质证，并未剥夺其诉讼权利，不存在程序违法。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由均不能成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10元，由涂凡负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨玲
审判员 李行
审判员 叶欣
二〇一六年六月十三日
书记员 张缤