河南省安阳市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）豫05执复133号
复议申请人（被执行人）：汤阴县房地产开发有限责任公司，住所地汤阴县食品工业园区。
法定代表人：孙富荣，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：苏海金，河南岳都律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵敬丽，女，汉族，住汤阴县人民路，系该公司财务经理。
申请执行人：河南亚元实业有限公司，住所地汤阴县产业集聚�。
法定代表人：刘武远，该公司董事长。
复议申请人汤阴县房地产开发有限责任公司不服河南省汤阴县人民法院（以下简称汤阴法院）（2017）豫0523执异35号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
汤阴法院在执行河南亚元实业有限公司（以下简称亚元公司）申请执行汤阴县房地产开发有限责任公司（以下简称房开公司）合同纠纷一案中，房开公司向汤阴法院提出书面执行异议。
房开公司称，其公司与亚元公司合同纠纷一案，亚元公司向法院申请强制执行，在执行过程中汤阴法院委托安阳新兴资产评估事务所有限责任公司（以下简称新兴评估公司）对其公司位于汤阴县长虹路中段路北普罗圣堡小区82套房产的价值进行鉴定评估。评估中鉴定机构未认真听取异议人的异议意见，导致�论严失公允。司法鉴定意见书认定被查封的房产为框架结构，而实际被查封的房产结构为框剪结构，其建设成本远大于框架结构，后正式意见书虽把“框架”改成“框剪”，但是价格却没有任何改动。鉴定意见书认定被查封的房产均无地下室和车位、车库，但实际被查封的房产均有地下室和车位车库。该鉴定意见书假设条件与事实不符，本次评估人员以快速变现为指导思想，所以将异议人的财产评估价值明显偏低，鉴定人明知道这是起拍价，82套房产大宗商品不可能哄抢，却还要以成交价来进行评估，该价格不能体现房产的实际真实价值。司法鉴定意见书得出的被查封82套房屋的市场价值的金额与事实不符，在汤阴县房地产市场销售价格快速上涨的情况下，其公司现在可销售的待售房屋价格，未调整的均价已经高达3500元/平方米左右，而鉴定意见书及附表所得到的�场价值仅为3150元/平方米，严重背离市场价值。其公司被查封的房产属于汤阴县唯一高端住宅小区，商业配套齐全，地理位置环境优越，全部为现房销售，住户购买后即可装修入住，房屋实际价值远高于评估意见书评估的价值。综上，新兴评鉴字（2017）第0908号司法鉴定意见书评估程序严重违法，评估价格失实，应另请鉴定机构重新鉴定。
亚元公司答辩称，房开公司请求撤销司法鉴定意见书无事实根据和法律依据，依照相关规定，当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。但本案的评估机构及评估人员均具有相应的评估资质。评估机构接受汤阴法院的委托后，到现场对鉴定物进行了勘验，收集了有关司法鉴定的准备资料、相关资料、市场信息，综合分析后，评估机构才作出司法鉴定意见书，鉴定程序合法。被查封的房产均是房开公司剩余的未售房屋，相比而言不应该是好房源，价格不应过高，且评估价格并不是最终的交易价格，最终的成交价格仍需市场和买方决定。如房开公司认为评估价格过低，可以在拍卖阶段参与竞价自行买回或直接履行生效判决确定的义务。综上，依法应驳回其异议请求。
汤阴法院查明，该院在审理亚元公司与房开公司合同纠纷一案中，于2016年8月16日作出（2016）豫0523民初1711号民事裁定，裁定查封了房开公司在普罗圣堡小区待售房产15000平方米，实际查封109套房产。2017年3月10日该院作出（2016）豫0523民初1711号民事判决，判决：一、被告汤阴县房地产开发有限责任公司于判决生效后十五日内给付原告河南亚元实业有限公司厂房场地转让款本金25064290元及利息4467797元；二、驳回原告的�他诉讼请求。案件受理费189832元，由被告汤阴县房地产开发有限责任公司负担188832元，原告负担1000元。财产保全费5000元由被告负担。房开公司对判决不服上诉至本院。本院于2017年5月28日作出（2017）豫05民终2111号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，亚元公司向该院申请强制执行。在执行过程中，亚元公司申请对查封的82套房产先行进行评估。该院接受申请后，组织双方协商鉴定机构，后采取随机的方式选择了新兴评估公司对涉案房产进行评估。评估机构及评估人员均有相应资质。2017年9月27日，新兴评估公司作出新兴评鉴字（2017）第0908号《司法鉴定意见书》（以下简称《司法鉴定意见书》），鉴定意见为：委评82套房屋在鉴定基准日的总价值为：市场价值人民币33797239.00元，变现价值人民币30417515.10元。后房开公司对司法鉴定意见书提出执行异议并申请重新评估。
汤阴法院另查明，该院受理该评估案件后于2017年8月10日向双方送达《河南省汤阴县人民法院通知》，房开公司由赵敬丽签收，亚元公司由刘加加签收。该通知具体事项为：1.于2017年8月10日上午9时到汤阴县人民法院司法技术科确定评估机构。2.于2017年8月24日上午9时对查封财产进行现场勘验。3.于2017年9月12日上午9时领取初步评估意见。4.于2017年9月15日上午9时召开初步评估意见听证会。并告知以上通知事项如因特殊原因不能参加，可以委托代理人参加。双方依照通知事项于2017年8月10日选定了评估机构，于2017年8月24日对评估财产进行了勘验，2017年9月12日领取初步评估意见书，2017年9月15日该院组织召开初步评估意见听证会，亚元公司参加了听证，房开公司未参加听证，后房开公司针对初步评估意见书提交书面异议。2017年9月27日新兴评估公司作�鉴定意见书并对双方提出的异议进行了书面答复。针对亚元公司的异议，书面答复为：1.本次委评的房产价值是我公司派员到房产所在地进行现场勘验后依据每套房产的楼层位置、内部结构、采光通风、面积等因素得出的结论，已考虑每套房产存在的因素差异。2.2016年普罗圣堡商品房的销售价格因距离本次评估基准时间较长，我单位只能参考评估基准日的房产市场价值。3.通过向普罗圣堡售楼部进行询价，促销优惠活动确实存在，本次结论已考虑该因素。4.本次鉴定结论已出具拍卖变现价值。5.普罗圣堡房产在2016年度销售送装修促销活动及房产至今未通过验收事项，在现有的鉴定材料中均未显示，无法作为调整鉴定结论的依据。针对房开公司的异议，答复为：1.本次委评的房产为框剪结构，报告正文中描述有误，应予更正。但本次房产采用市场法进行评估，该笔误对鉴定结论不产生影响。本次鉴定范围以汤阴县人民法院的委托评估房产清单为准，地下室和车库不在本次评估范围内。2.本次鉴定当中的公开市场假设对应的是鉴定结论当中的市场价值，快速变现假设对应的是鉴定结论中的变现价值，市场价值和变现价值是司法评估鉴定过程中按照行业规范出具的两项结论。3.本次鉴定结论是我公司派员到房产所在地进行现场勘验后依据每套房产的楼层位置、内部结构、采光通风、面积等因素得出的结论。并且专门到普罗圣堡小区售楼部对目前的市场价格及优惠活动进行调查询证，我单位认为目前出具的市场价值是公允的市场价值。4.本次鉴定结论中的变现价值是依据相关行业规范中不低于市场价值的百分之八十范围内出具的供人民法院参考使用的评估价值。5.异议人提供的其他楼盘的销售均价只能作为汤阴县房产市场的价格参考，�次鉴定应以委评房产所在小区的询价作为主要依据。
汤阴法院再查明，听证中房开公司认为本次鉴定程序严重违法，评估价格失实，应当重新评估。理由为：一、本次评估是根据市场法进行评估，但是鉴定机构没有对汤阴县目前同等档次的小区的房价进行调查取证。根据中华人民共和国标准GB/T50291-2015房地产估价规范第三项估价程序3.0.1，房地产估价工作应按下列程序进行，其中第四项收集估价所需资料；3.0.5估价所需资料应针对估价项目进行收集并应包括下列资料：1.反映估价对象区位、实物和权益状况的资料；2.估价对象及其同类房地产的交易、收益、成本等资料；3.对估价对象所在地区的房地产价值和价格有影响的资料；4.对房地产价值和价格有普遍影响的资料。但是，鉴定机构没有收集上述应当收集的资料，就武断作出了司法意见鉴定书，鉴定程序�重违法。二、对司法鉴定意见书认定的事实不服，意见书原来认定被查封的房产为框架结构，实际被查封的房产为框剪结构，其建设成本远大于框架结构。司法鉴定意见书正本虽然将“框架”改成了“框剪”，但价值没有任何修改。司法鉴定意见书认定被查封的房产均无地下室，但实际被查封的房产均有地下室和地下车位、车库供住户购买配套使用，因此涉案房屋的价值与没有地下室及配套车位、车库的房产价值相比应相应增加。三、司法意见鉴定书及附表作出的被查封的房产市场均价为3150元/平方米，严重背离市场价值，将给申请人造成374万元的重大损失。提交的韩江涛于2017年9月30日与房开公司签订的商品房买卖合同可以证实该房屋成交价为3232.57元/平方米；提交的2017年10月10日苏梦凡与房开公司签订的商品房买卖合同可以证实该房屋的成交价为3206.88元/平方米。提交的2017年9月25日汤阴县房产管理局出具的2017年9月楼盘销售均价表可以证实汤阴县新城国际二期销售均价为4038元/平方米，金都乾城小区销售均价为3428元/平方米，易苑国际小区销售均价为3253元/平方米，锦绣江南小区销售均价为3364元/平方米。上述证据可以证实鉴定机构评估价格严重背离市场价值。亚元公司的质证及答辩意见为：关于框架和框剪结构的问题，鉴定机构已在对异议人的异议答复中明确进行了答复，在初稿中描述为框架是笔误，按鉴定工作人员听证时所述，涉案房屋均为高层建筑，在评估意见初稿中对房屋的价值实际是按框剪结构进行的核算，故不存在因笔误而变更评估价格的问题。对汤阴县房管局出具的其他四个小区销售均价表的真实性无异议，但每个小区地理位置不一样，配套设施不一样，建筑标准不一样，销售均价没有可比性。从房开公司提�的证据可以说明评估价3150元/平方米是比较客观的，房开公司提交的两份商品房买卖合同销售平均价格在3219元/平方米，该价格中存在异议人在促销过程中交1000元抵1万元，平均价格应每平方米下浮70元，并且还要减去15%的销售成本，由此也可以说明评估价格客观公正。针对房开公司提出的地下车库问题，因地下车库未查封，不在本次评估范围内，在案涉82套房产拍卖流入市场的过程中，竞买人仍然可以考虑该小区有地下车库、车位的问题，从而影响拍卖成交价格。
汤阴法院认为，资产评估是由评估机构为了特定目的，遵循适用的评估原则，按照法定程序，综合运用相关专业技能，对特定资产的价值进行估算的过程，具有较强的专业技术性。而执行程序中拍卖的目的是为了尽快实现申请执行人的债权，对拍卖财产进行评估，只是辅助执行法院确定拍卖保�价的手段，评估价格并不是最终的交易价格，最终成交价格仍需经由市场检验。被执行人如认为评估价过低，亦可以在拍卖前履行生效法律文书确定的义务或者参与竞买。因此，评估结果出具后，没有法定理由，不应启动重新评估。本案中，该院根据申请执行人亚元公司的申请，组织双方当事人按随机的方式选定有资质的评估机构新兴评估公司对涉案房屋进行鉴定评估，评估人员具有相应的资质。新兴评估公司接受委托后到现场实地勘察，认真分析调查收集的资料，根据鉴定对象的实际情况，对鉴定物采用市场法进行鉴定。出具初步鉴定意见后，又通过召开初步评估意见听证会的形式听取双方当事人的意见，针对当事人提出的异议在出具正式鉴定意见书时一并答复。房开公司经该院书面通知无正当理由不参加听证会，视为对权利的放弃。虽然房开公司放弃听证的权利，但根据其对初步评估意见提出的书面异议鉴定机构也进行了答复。关于鉴定机构出具的初稿中因笔误将“框剪”写成了“框架”，鉴定人在异议答复中已明确告知，该笔误对鉴定结论不产生影响。涉案房屋虽有地下室和地下车库，但不在该院本次委托评估的范围内，且鉴定意见书也未否认涉案房屋有地下室及地下车库。本次鉴定当中的公开市场假设对应的是鉴定结论当中的市场价值，快速变现假设对应的是鉴定结论中的变现价值，市场价值和变现价值是司法评估鉴定过程中按照行业规范出具的两项结论。鉴定中鉴定人员曾到房产所在地进行现场勘验，考虑每套房产的楼层位置、内部结构、采光通风、面积等因素，并且专门到普罗圣堡小区售楼部对目前的市场价格及优惠活动进行调查询证，以委评房产所在小区的询价作为主要依据，综合考评后作出鉴定意见书�该鉴定不违反法定程序。房开公司提交的韩江涛和苏梦凡与其签订的房屋买卖合同约定的房屋成交价格高于评估价，这与两套房屋的楼层位置、内部结构、采光通风等有一定的关系，但这并不能说明评估整体价格过低。房开公司提供的汤阴县房管局其他四个小区的销售均价，因每个小区地理位置、配套设施、建筑标准不一样，故其他小区的销售价格只能作为汤阴县房产市场的价格参考，不能作为印证该鉴定意见评估价格过低的依据。房开公司的异议不成立，其申请重新鉴定的请求不予准许。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项规定，裁定驳回汤阴县房地产开发有限责任公司的异议请求�
房开公司向本院申请复议称，1.《司法鉴定意见书》未按照《房地产评估规范》中的估价程序对估价对象的相关资料进行搜集，评估程序严重违法；2.《司法鉴定意见书》对房屋概况认定的事实与实际不符；3.《司法鉴定意见书》中鉴定的假设条件与事实不符，鉴定意见成立的前提条件仅应适用于公开市场假设，不适用快速变现假设。4.《司法鉴定意见书》鉴定意见得出的被查封82套房产的市场价值的金额与事实不符，鉴定价格偏低，严重背离市场价值；5.汤阴法院听证程序违法，应予纠正。综上，房开公司认为《司法鉴定意见书》评估程序严重违法，评估价值严重低于实际市场价值，且汤阴法院听证程序违法，请求重新委托司法鉴定机构进行评估。
本院查明事实与汤阴法院查明事实基本一致。
本院另查明，汤阴法院于2017年11月27日至28�对本次评估的82套房产中的30套房产在淘宝网司法拍卖平台以评估的市场价值作为拍卖保留价，进行了第一次拍卖，因无人竞买均流拍。
本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条规定，只有当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法的，才符合申请重新评估的条件。本案中，新兴评估公司的鉴定人员对委评房产进行了现场勘验，并到委评房产所在的普罗圣堡小区售楼部对目前的市场价格及优惠活动进行了调查询证，在作出初步鉴定意见后，虽房开公司未按汤阴法院书面通知的时间参加听证会，但新兴评估公司针对房开公司在听证会后提出的评估程序违法、房屋概况认定与事实不符、鉴定价格偏低等异议理由在出具正式鉴定意见书时均已作出书面答复，认为其鉴定意见出具的市场价值是公允的市场价值。该评估程序不存在严重违法的情形，且房开公司对新兴评估公司及鉴定人员的资质并无异议。此外，本次评估的82套房产中的30套房产以评估的市场价值作为拍卖保留价，在第一次拍卖中因无人竞买均流拍，经过这次市场检验，也说明新兴评估公司鉴定意见出具的委评房产的市场价值，价格并不偏低。综上，房开公司的复议理由不能成立，应予驳回。汤阴法院（2017）豫0523执异35号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项规定，裁定如下：
驳回申请复议人汤阴县房地产开发有限责任公司的复议申请，维持河南省汤阴县人民法院（2017）豫0523执异35号执行裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长 王新芳
审判员 王 晔
审判员 马 越
二〇一七年十二月二十一日
书记员 孙 琦