浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙杭民终字第2197号
上诉人（原审被告）宋亚梅。
被上诉人（原审原告）杭州同诚物业管理有限公司。
法定代表人陈忠明。
委托代理人林文杰、严诚强，浙江东孚律师事务所律师。
上诉人宋亚梅因与被上诉人杭州同诚物业管理有限公司（以下简称同诚物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服杭州市富阳区人民法院（2015）杭富民初字第889号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审判决认定事实如下：同诚物业公司与富阳市金苑山庄业主委员会签订物业服务合同，合同就金苑山庄的物业管理进行了相关的约定，合同约定期限自2012年9月21日0时起至2017年12月31日24时止。物业管理费用，住宅由业主按照其拥有建筑面积一期每月每平方米1.12元向同诚物业公司缴纳，二期每月每平方米1.5元向同诚物业公司缴纳。该物业服务合同同时约定了其他相关事项。同诚物业公司与富阳市金苑山庄业主委员会在签订物业服务合同后，同时签订物业服务补充协议，对于物业服务费用的收费标准进行调整，调整后的标准为金苑山庄一期每月每平方米1.42元向同诚物业公司缴纳，二期每月每平方米1.8元向同诚物业公司缴纳。宋亚梅系富阳市受降镇金苑山庄金龙道100号的业主，其所有房屋的建筑面积为195.78平方米。根据同诚物业公司物业费用催缴通知书显示，宋亚梅自2013年1月1日起至2014年12月31日止，拖欠物业费用共计8281.50元。同诚物业公司通过邮寄物业费缴费通知书及张贴的形式，向宋亚梅告知其尚欠物业费用的情况，其中2014年12月31日，浙江东孚律师事务所向宋亚梅发出物业费缴费通知书，通知显示，宋亚梅截止2014年12月31日拖欠物业费用8281.50元，该物业费缴费通知书通过国内挂号信函的方式邮寄，邮寄时间为2015年1月10日。根据中国邮政的改退批单显示：2015年1月13日该信件，改寄杭州市上城区柳浪新苑某室；2015年1月16日，拒收；2015年1月18日，拒收；2015年1月19日，拒收。后该挂号信函退回。同诚物业公司于2014年4月诉至原审法院，要求判令：1、宋亚梅支付其物业服务费8281元；2、宋亚梅支付其逾期付款利息损失78元（2015年1月22日起至2015年3月27日为65天，以欠费8281元为基数，按照银行同期贷款年利率5.35%的标准计算），共计8359元；3、本案诉讼费用由宋亚梅承担。
原审法院认为：同诚物业公司与富阳市金苑山庄业主委员会签订的《物业管理服务合同》及补充协议，意思表示真实，内容不违反法律法规的禁止性规定，应当确认有效。宋亚梅抗辩认为，该协议不合法，但是并未向原审法院提交相关证据证明其主张，原审法院对于其答辩意见，不予采纳。宋亚梅作为富阳市受降镇金苑山庄金龙道100号的业主，依法应当及时缴纳物业服务费。同诚物业公司作为物业服务人，通过向宋亚梅邮寄催缴通知书、在金苑山庄业主房屋张贴公告的形式，告知宋亚梅尚欠物业服务费事实，而宋亚梅在催告后的合理期限内，仍未缴纳物业服务费用，依法应当承担相应的民事责任。故同诚物业公司依法要求宋亚梅支付物业服务费用8281元，合理合法，原审法院依法予以支持。关于逾期付款利息损失，原审法院结合同诚物业公司的物业服务情况及宋亚梅之辩称认为，宋亚梅之逾期缴纳物业费系因双方对于物业服务质量产生争议，故对于该部分损失的主张，原审法院不予支持。综上，同诚物业公司诉讼请求合理部分，原审法院依法予以支持。原审法院依据《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、宋亚梅支付同诚物业公司物业服务费8281元，于判决生效之日起十日内付清。二、驳回同诚物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由宋亚梅负担。
宣判后，宋亚梅不服，向本院提起上诉称：一、同诚物业公司于2012年9月进驻案涉小区，但未公示过物业管理合同，宋亚梅直至本次诉讼才看见该合同，其上内容有诸多不合理之处，且合同只有盖章，没有主任签字，也未明确签订时间。这届业委会成立于2010年2月，且委托管理期限为5年。但一般业委会任期为3年，即便任期5年，2015年2月任期就满了，故该届业委会无权超过权限订立合同，且宋亚梅怀疑该5年期的物业合同是业委会个别人和同诚物业公司签订的。该合同第四章第十八条第二条约定2012年10月至12月为磨合期，经甲方考核合格2013年开始合理增加服务费标准，按照《浙江省物业管理条例》业委会无权承诺提高物业服务费，需50%以上业主同意方可，且同诚物业公司进驻刚3个月就要求增加物业费也不合理，故该合同无效。二、业委会和同诚物业公司签订的补充协议没有经过业主大会和投票表决，当时征求意见时有20多人参加，但大部分人均表示不同意提高物业费，因为同诚物业公司进驻时间短，收支情况没有完全反映，不具备提价条件。该补充协议也是业委会个别人擅自订立的，没有业委会主任的签字，也没有订立时间，故该补充协议无效。三、同诚物业公司进驻小区二年来未履行合同义务，如公用设施、设备的维修、养护、运行和管理（包括公共自来水管道）。小区自来水管道在2011年7月改造一户一表时，需要每户交7000元的安装费，其中20多户业主认为小区水管破损可用维修基金进行维修，无须重新安装管道且费用过高，2011年11月小区所在地受降镇居民自来水一户一表改造只需1300元，对面紫云山庄小区只需400元，故小区未安装一户一表。当时小区业委会和前任物业公司、水务公司订立了三方协议，约定小区没有改造一户一表的用户沿用原水管线，由前任物业公司代为收缴水费。同诚物业公司自2012年10月进驻后未尽管理职责，未及时对公用水管道进行维护，也未代收水费，使得老管线自来水供应不正常，且导致小区2013年3月至5月供水中断，后小区十几户业主分摊了1245元的欠费后小区供水才恢复正常，由此也造成了宋亚梅家5000元的太阳能烧坏。因自来水不正常，宋亚梅买房后无法正常居住，相关损失应由同诚物业公司负担。经多次要求后，同诚物业公司从2013年6月才开始履行抄表和代收水费的工作。从水业集团提供的交费单看，2013年5-9月产生的水费较合理，但10月之后水费多了1000余元，说明水管漏水严重，但同诚物业公司未告知宋亚梅，直至2015年3月9日停水宋亚梅才得知已欠水费5万余元，并导致宋亚梅户至今停水，无法正常居住。四、同诚物业公司入驻小区后从未公布物业费收支使用情况。五、小区管理混乱，对他人私自占用公共水域的活禽放养、配电房旁种菜养鸡等，同诚物业公司没有进行及时管理和劝导，小区保安年逾60，安保力量薄弱，导致业主财物多次被盗。综上，上诉人宋亚梅请求二审法院依法改判。二审法庭调查中，上诉人进一步明确其上诉请求：要求按照小区68号业主缴纳物业服务费的标准每平方米1.5元并打8折计交自己的物业费，共计5368.46元。
被上诉人同诚物业公司辩称：一、被上诉人和业委会签订的物业服务合同加盖了公章，是合法有效的。二、关于物业费单价涨价的问题，该涨价程序是经过金苑山庄137户业主中超过50%的业主同意的。三、关于水务的问题，这与本案没有关联，这是历史遗留问题，该问题系在被上诉人2012年9月进驻之前，由前任物业公司、业委会、富阳市水务公司三方进行的协商，这与被上诉人没有关系。被上诉人没有法定义务解决该问题，只能尽力协调。上诉人陈述其交了7000多元自来水管道安装费，其停水问题就解决了，故停水问题根本症结不在于被上诉人。四、物管费收取的公示问题，应由业委会来公布。小区的账目一直都是公布的。缴纳物业费是业主应尽的义务，金苑山庄大部分业主也都是按时缴纳物业费的。被上诉人一共起诉了11户业主，大部分都协调掉了，只有2户还未缴纳物业费，其他都和解掉了，现在上诉的只有本案宋亚梅。这个时间段未缴物业费的情况，据代理人了解已经没有了。五、关于物业服务的问题，小区养鸡的情况一直是有的，但对于物业服务的程度问题，每个业主的主观感觉都是不一样的。关于上诉人陈述的小区物业服务非常不到位的问题，据被上诉人了解是没有的。关于上诉人的太阳能热水器问题，这是上诉人自己家的事情，不属于被上诉人的服务范围。六、关于其他业主缴费的标准问题，应由上诉人自行与被上诉人协商，被上诉人也是愿意和业主协商解决问题的。
上诉人宋亚梅在二审举证期限内向本院提交以下证据材料：1、宋亚梅书写的由25位业主签字的关于金苑山庄提高物业费的真相材料复印件一份，这些签字的业主基本上已经交了物业费，拟证明提高物业费并未经过法律规定的程序；2、水费催款通知单复印件一张、其他业主写的没有缴水费的情况说明复印件二张、业主打款给水务公司的农村银行单据复印件一张、从水务公司调取的欠费情况复印件一张，拟证明水费缴费单是给被上诉人的，但是被上诉人从来没有向业主催讨过水费，而且业主向被上诉人缴水费，被上诉人不收，由此导致宋亚梅被停水；3、业委会与前任物业公司签订的物业服务合同复印件一份，拟证明以前的物业合同是一年一签，且业委会主任要签字，合同日期也是写明确的；4、物业费的收款收据以及发票复印件共四张，拟证明到2014年为止，被上诉人对个别业主一直是按照原来的标准收取物业费的；5、施工协议、补充协议、会议纪要复印件各一份，拟证明以后金苑山庄的水费都是由新的物业公司来负责收取。
被上诉人同诚物业公司在二审举证期限内未向本院提交新证据。
对上诉人宋亚梅二审提交的证据材料，被上诉人同诚物业公司认为：对证据1，真实性无法确认，且只是部分业主的单方行为，物业费涨价是经过合法程序的；对证据2，结合证据5的施工协议，真实性无法确认，且均与本案没有关联性，水务公司的问题是历史遗留问题，系因当时金苑山庄有20多户业主认为7000元的自来水管道安装费过高而拒绝缴纳，故后来导致了停水问题；对证据3，真实性无法确认，且合同可以由双方协商，并不一定是一年一签，故无法达到上诉人的证明目的；对证据4的收款收据，编号为1043327的收款收据，在一审法庭调查时，被上诉人已经提交了情况说明，2013年12月，当时被上诉人为了尽快回笼物业费，临时出台了鼓励性的缴费政策，在当年12月底前缴纳2013年物业费的，全年可以按照涨价前的标准执行，如果预缴2014年物业费的，也可按照涨价前的标准执行，其他的收款收据与本案没有关联性；对证据5，恰恰可以证明被上诉人是为何进驻金苑山庄的，也可以证明自来水安装管道问题是历史遗留问题，产生该问题的责任主体不是被上诉人，且被上诉人在进驻金苑山庄后，一直在协调解决该问题，不存在上诉人所说的被上诉人未督促、未履行义务的情况，庭前，上诉人自认其已经缴纳了自来水安装管道的7000多元费用，停水问题已经解决了。本院认为，证据1真实性无法确认，即便真实，也只能反映小区少部分业主的意愿，不能体现全体业主的意见；证据2、3真实性无法确认且与本案缺乏关联性；证据4、5与本案缺乏关联性。综上，本院对宋亚梅二审提交的证据均不予采信。
本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为，业委会是业主大会决议的执行机构，同诚物业公司有理由相信富阳市金苑山庄业委会系代表全体业主与之订立《物业管理服务合同》和补充协议，双方意思表示真实，内容未违反法律法规的禁止性规定，应为有效。宋亚梅主张《物业管理服务合同》和补充协议系业委会个别成员为某种经济利益与同诚物业公司订立，但未提交有效证据证明，且《物业管理服务合同》和补充协议已经加盖业委会公章，是否需要负责人同时签字以及合同订立时间缺失与否均非合同效力的认定要件，故本院对宋亚梅关于《物业管理服务合同》和补充协议违法的主张不予支持。宋亚梅作为案涉小区业主，应当依约履行缴纳物业服务费的义务。对宋亚梅以同诚物业公司未履行物业服务义务为由拒不缴纳或要求减少物业服务费的主张，缺乏有效证据证明，且物业服务具有动态性、涉众性，需要物业公司、业委会、业主的相互配合，作为物业公司和业主应当加强沟通和自我提升，共同创建小区和谐环境。综上，上诉人宋亚梅的上诉请求依据不足，本院不予支持，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由宋亚梅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 亮
审 判 员 李国标
代理审判员 韩圣超
二〇一五年十月十九日
书 记 员 周 佳