天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民四终字第744号
上诉人（原审原告、反诉被告）刘艳荣。
委托代理人朱恩燕，天津长天律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）宋广弟。
被上诉人（原审第三人）天津市皓然房地产经纪有限公司，住所地天津市河西区泗水道贵山小区48号底商。
法定代表人贾喜伟，总经理
委托代理人苏洪汛，该公司职员。
上诉人刘艳荣因与被上诉人宋广弟、天津市皓然房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院（2014）东民重字第17号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月14日受理后，依法组成合议庭，于2014年11月4日公开开庭审理本案。上诉人刘艳荣及其委托代理人朱恩燕，被上诉人宋广弟，被上诉人天津市皓然房地产经纪有限公司的委托代理人苏洪汛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2012年11月13日，由第三人天津市皓然房地产经纪有限公司（以下简称皓然公司）作为中介方，原告作为乙方，被告作为甲方，签订房屋买卖居间合同，由原告购买被告所有的坐落本市河东区新东方花园XX号房屋一套，总价款1400000元。合同签订当日，原告向被告交付定金100000元，向第三人交付中介费3000元。合同约定被告自行清理该房剩余贷款，原告应于2012年12月13日前将首付款存入房屋交易资金监管账户，剩余房款以按揭贷款方式付清，并于此日期前提交贷款申请及相应材料。同时合同第七条违约责任第五款约定：“买方或卖方未按合同第四条约定付款，则每逾期一日应向卖方或买方支付该房屋售价的千分之一作为违约金，付款约定逾期超过七天视为单方解除合同，并按第七条第1或2、3款承担违约责任”。2012年11月20日原告向第三人交付社保、评估代办费20600元。此后，被告于2012年11月27日清贷，原告于2013年1月16日向监管账户交纳首付款390000元，剩余房款910000元由原告申请银行按揭贷款，该贷款在双方约定时间内未获批准。三方经过两次口头协商，原告诉称被告同意其给付10000元，第三人给付3000元作为补偿的条件下，被告同意继续履行合同。被告则抗辩称，其未同意原告提出的补偿10000元，其认可协助原告再次办理贷款的条件为原告依据合同每逾期付款一日给付房屋售价的千分之一作为违约金，并于再次办理贷款后十日付清剩余房款，否则逾期每日给付2000元补偿。第三人述称，三方约定二次申请贷款，申请后十日内办理完结，逾期每日给付被告2000元补偿。2013年2月26日原告再次申请银行贷款。该贷款未获得批准。后三方因给付被告补偿金数额问题产生争议导致被告拒绝配合原告办理过户手续，至今原告及第三人未向被告支付其承诺的补偿款项。
另，2013年12月3日，被告宋广弟与平安银行股份有限公司天津分行签订个人信用贷款申请，以涉诉房屋装修及购置家私电器为贷款用途，贷款284000元。
庭审中，第三人同意给付被告补偿3000元。
本案发回重审后，被告（反诉原告）宋广弟增加反诉请求，但未交纳相应的诉讼费。
原告刘艳荣的诉讼请求：1、判令被告宋广弟履行《房屋买卖居间合同》，将坐落于天津市河东区新东方家园XX号房屋过户至原告名下；2、被告宋广弟承担诉讼费用。
被告宋广弟的反诉请求：解除房屋买卖居间合同，原告交付的定金不予返还，原告负责全部诉讼费。
原审法院认为，原、被告与第三人签订的房屋买卖居间合同，系三方真实意思表示，各方均应按照合同约定履行合同义务。原告未按合同约定时间交付首付款，该行为属违约行为。之后，因原告贷款的审批问题，原告再次迟延履行。在原告两次违约后，三方经口头协商，被告有条件的同意继续配合原告办理相关手续，该行为应当理解为被告同意该合同继续履行。该合同中过户手续及给付房款的程序至今未履行完毕，原因在原告申请银行贷款并未获得批准及三方协商原告逾期支付首付款及办理贷款应给予被告补偿即违约金，而原告未给付。三方对违约金的数额产生争议，但因约定违约数额的协议系合同履行过程中口头方式达成，各方均未提供证据予以证实，同时原告至今未给付被告任何违约金作为补偿，故原审法院认为，既然三方在履行合同的过程中，被告没有承诺放弃违约金的情形下同意协助原告办理过户手续，那么在三方均不能证实达成一致口头约定违约金数额时，即应依据合同关于逾期付款违约金的约定，由原告支付被告逾期付款违约金，被告继续配合原告过户，各自履行合同义务。至今原告仍未获得银行贷款支付余款，且未给付被告逾期付款违约金，故原审法院认为，原告的行为构成根本违约，被告有理由解除合同，并依据合同约定，定金不予返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十三条、第九十四条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）刘艳荣与被告（反诉原告）宋广弟、第三人天津市皓然房地产经纪有限公司签订的坐落于天津市河东区新东方花园7-2-102号房屋的买卖居间合同解除，原告（反诉被告）刘艳荣给付被告（反诉原告）宋广弟的定金100000元不予返还；二、驳回原告（反诉被告）刘艳荣其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12242元，反诉费20元，共计12262元，由原告（反诉被告）刘艳荣负担。
原审判决后，刘艳荣不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审法院重审判决，继续履行合同；2、依法改判继续履行三方签订的房屋买卖居间合同，由皓然公司依据合同约定向被上诉人宋广弟支付违约金88270元；3、两审案件受理费由被上诉人承担。理由：一、一审判决认定事实有所遗漏。原审对三方当事人一致认可的，在上诉人已经构成付款期限逾期的情况下，曾于2013年2月26日共同到贷款银行签署办理贷款手续的事实未予认定。二、一审判决适用法律错误。上诉人由于贷款延误造成支付购房款逾期违约，但被上诉人宋广弟未依据合同行使解除权，而是继续与上诉人及原审第三人共同到银行办理了按揭贷款签署手续，这足以证明其放弃了对三方居间合同约定的逾期违约解除的权利。一审法院对此行为表示未加确认，反而支持解除合同错误。虽然三方都不能证明口头违约赔付约定的有效性，但造成逾期违约的过错方为原审第三人，应当按照合同的约定支持宋广弟的违约赔偿请求主张，而不应支持解除合同。三、被上诉人宋广弟恶意办理涉诉房屋的抵押贷款，应当承担相应的法律责任。
被上诉人宋广弟辩称，上诉人违约在先，不同意其上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。
被上诉人皓然公司辩称，同意一审判决，不同意承担违约责任。是否解除合同，服从法院判决。
二审审理期间各方当事人均未向本院提交新的证据。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，三方签订的《房屋买卖居间合同》，不违反法律法规的效力性规定，应当确认合法有效。各方应当按照合同的约定履行自己的义务。上诉人上诉主张不同意解除合同，亦坚持双方买卖合同继续履行。根据《房屋买卖居间合同》的约定，付款逾期超过七天视为单方解除合同，并承担相应违约责任。经查明，上诉人在交付首付款时即发生逾期，虽然又达成新的合意继续办理贷款手续，而实现交付房款的目的，但在履行中，以及后续两次办理贷款最终均未获得批准，导致被上诉人宋广弟至今未获得卖房款，因其合同目的不能实现，而提出上诉人构成根本违约不再同意卖房，并解除合同，故被上诉人宋广弟要求解除合同并不予返还上诉人交付的定金100000元，符合合同关于解除条件及违约责任的约定，本院予以支持。虽上诉人辩称三方达成口头协议，改变了原合同约定的违约责任承担方式，并继续履行合同，但被上诉人宋广弟不予认可，上诉人也未提供相应的证据予以证明，且再次贷款至今未被审批，故本院不予采信。庭审中，上诉人要求继续履行合同并能够支付购房款，但被上诉人宋广弟明确表示不同意，本院尊重当事人的意思自治。
关于上诉人辩称贷款未获得批准系被上诉人皓然公司所致的问题。被上诉人皓然公司系代办贷款手续，而贷款是否获得批准应由贷款银行审批，上诉人该项主张没有依据。上诉人请求被上诉人皓然公司对被上诉人宋广弟承担违约责任的问题，超出了原审的诉讼请求，本院不予审理。
关于上诉人主张被上诉人在诉讼期间办理了涉诉房屋抵押贷款，阻止合同履行问题。根据被上诉人提交的证据显示该贷款为个人信用贷款，不涉及房屋抵押。故上诉人主张被上诉人宋广弟恶意阻止合同履行，将诉争房屋抵押的事实不能成立。综上，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律准确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2007元，由上诉人刘艳荣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邱 健
审 判 员 王 新
代理审判员 张晓彤
二〇一四年十二月十日
书 记 员 刘继永
速 录 员 李 晶