广东省肇庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤12民终2118号
上诉人（原审原告、反诉被告）：封开县深森房地产开发有限公司，住所封开县江口镇大塘一路91号楼二楼，注册号:441225000006460，机构代码：57019761-8。
法定代表人：陈安庆，总经理。
委托诉讼代理人：毛文秀，该公司财务人员。
委托诉讼代理人：江海华，广东业证律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：杨绿玉，女，1973年12月28日出生，土家族，住德庆县。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：唐雨薇，女，1998年11月18日出生，汉族，住德庆县。
上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：陈明顺，广东正熙律师事务所律师。
上诉人封开县深森房地产开发有限公司（以下简称深森公司）、杨绿玉、唐雨薇因商品房买卖合同纠纷一案，均不服封开县人民法院（2017）粤1225民初350号民事判决，向本院�起上诉。本院于2017年10月11日立案后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
深森公司上诉请求：变更一审判决第一项为“杨绿玉、唐雨薇应在判决生效后五日内向我公司支付购房款179200元与逾期付款的利息（其中从2014年7月22日以361270元为基数按每日万分之三计到2015年9月21日，从2015年9月22日以339200元为基数按每日万分之三计到2016年7月15日，从2016年7月15日以179200元为基数按每日万分之三计到购房款付清之日止）”。即不服原判金额为33426.96元。原判所计息金额为62265.91元，合同约定的应当是95692.87元。
事实与理由：一、原判认定的部分事实不清：杨绿玉、唐雨薇所购买的商铺，原来是唐平荣购买的（唐平荣是杨绿玉的配偶、唐雨薇的父亲），其用应收的材料款与应付的购房款相互抵扣后依然没有交清购房款，其交了一笔现款253451元后，对于余款，2014年5月5日，唐平荣写下欠条，内容是“现我（唐平荣）尚欠封开县深森房地产商铺房款合计326740元（叁拾贰万陆仟柒佰肆拾圆）房产证办理完好交付唐平荣，五天之内付清余款，付款后本欠条自动失效。（香槟豪庭3号卡位）借款人：唐平荣日期2014年5月5日”。在存在以上情况下，2014年5月6日，深森公司才与杨绿玉、唐雨薇（当时其才16岁，未成年，由母亲法定代理）就深森公司出售的位于封××香槟××小区××号商业房进行合同网签（由唐平荣、杨绿玉变更为杨绿玉、唐雨薇。）随后，深森公司在7月2日为杨绿玉、唐雨薇得以办理了购房手续，杨绿玉、唐雨薇在2014年7月11日得以领取了房产证。基于以上事实，2014年7月11日，杨绿玉在双方再次对所有数据核对的情况下，签署欠条，确认上述有关事实，内容是“兹有本人杨绿玉（身份证号：）向封开县深森房地产开发有限公司购买的位于肇庆市××开县××镇××香槟××小区××03卡商铺，欠购铺房款人民币：叁拾叁万玖仟贰佰元整（339200.00），办房产证费人民币：贰万贰仟零柒拾元整(22070.00)，两款共计欠款人民币：叁拾陆万壹仟贰佰柒拾元整（361270.00)。本人承诺并保证2014年7月21日前将以上欠款全部还清（共计人民币拾陆万壹仟贰佰柒拾元整），如逾期未还款，封开县深森房地产开发有限公司有权收回该商铺，本人将无任何异议。封开县深森房地产开发有限公司己将位于肇庆市××开县××镇××香槟××小区××03卡商铺的房产证交于本人。借款人：杨绿玉日期2014年7月11日”。所以，深森公司出售的位于封××香槟××小区××号商业房，总价格为1000000元（最后再折上折，970000元）最后确定为970000元。经过核定，应从2014年7月22日以361270元为基数按每日万分之三计到2015年9月21日，从2015年9月22日以339200元为基数按每日万分之三计到2016年7月15日，从2016年7月15日以179200元为基数按每日万分之三计到购房款付清之日止。二、原审适用的法律不当，关于本案中违约金的计算问题，主要依据是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》【法释（2003）7号】第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。深森公司与杨绿玉、唐雨薇在合同中己经约定了每日万分之三标准，故，应当适用该标准，原判以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准为判决依据不当。
杨绿玉、唐雨薇上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第二项；2,改判由深森公司归还多支付的购房款人民币160000元给我方。3、判令深森公司承担本案一、二审的诉讼费用。
事实与理由：我方在深森公司处购买一套位于封开县××镇××号（香槟豪庭）1栋3卡商铺，购房合同约定总价款为630800元。2013年5月24日，杨绿玉的丈夫唐平荣支付购买该商铺首期款148449元；2013年10月12日，深森公司用唐平荣供应水泥材料款抵消购买该商铺购房款五笔：73150元、28900元、75145元、42700元、32700元，五笔共计228900元；2013年10月14日，唐平荣支付购买该商铺购房款253451元。以上三次共支付630800元，已经全部支付完购房合同约定的购房款了。2014年7月11日，由于深森公司不同意不认可用唐平荣供应水泥材料款抵消购买该商铺购房款，不履行给付商铺给我方，需要我方另行支付商铺购房款，因此要求我方立有欠条326740元。2015年9月21日，我方支付办证费用22370元，我方多次找深森公司结算支付供应水泥材料款和交付商铺，深森公司均不予理睬。2016年7月15日，我方支付购房款150000元和10000元，共计支付160000元。深森公司才交付商铺给我方装修，我方为了装修商铺支付160000元是不得已而为之。
双方的二审答辩意见均与其本身的上诉意见一致。
深森公司向一审法院起诉请求：判令杨绿玉、唐雨薇支付购房款201270元及利息（又称违约金）95482.91元（利息计至2017年4月21日，以后每天60.38元）。
杨绿玉、唐雨薇一审提出反诉请求：判令深森公司归还多支付的购房款160000元给我方，并承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：2013年5月24日，杨绿玉及其丈夫�平荣与深森公司签订《香槟1号认购书》，约定由杨绿玉、唐平荣认购该公司出售的香槟1号（又叫香槟豪庭）03卡商铺，认购价1000000元，并约定认购方须于2013年5月24日前付清总房价的15%即148449元（含定金），剩余楼款与材料款相抵后结清。当日，唐平荣支付商铺首期款148449元。期间，唐平荣向深森公司销售水泥材料。2013年10月12日，唐平荣以五笔水泥款抵交商铺购房款共计228900元。2013年10月14日，唐平荣再支付购房款253451元。至此，唐平荣合计支付商铺购房款630800元。2014年5月5日，唐平荣立写了内容为“唐平荣尚欠封开县深森地产商铺房款合计326740元，…”的《欠条》给深森公司。2014年5月6日，以杨绿玉及其女儿唐雨薇为买受人与出卖人深森公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：杨绿玉、唐雨薇购买深森公司出售的位于封开县××镇××号香槟豪庭1栋1层第3卡�商铺，建筑面积78.85平方米，每平方米8000元，总价款630800元；付款方式为一次性付款，在签订《商品房买卖合同》时付清；买受人逾期付款的，按应付款每日万分之三向出卖人支付违约金。2014年5月12日，深森公司开具了金额为630800元的购房发票给杨绿玉、唐雨薇。之后，深森公司按630800元的价格缴纳该商铺的契税及其他办证费用，并于2014年7月2日对该商铺的产权登记在杨绿玉和唐雨薇两人的名下。2014年7月11日，杨绿玉立写了内容为“兹有本人杨绿玉向封开县深森房地产开发公司购买的位于封开县××镇××香槟××小区××03卡商铺，欠购铺房款人民币339200元、办证费22070元，两项共计欠款361270元。本人承诺并保证在2014年7月21日前将以上欠款全部还清。如逾期未还款，封开县深森房地产开发有限公司有权收回该商铺，本人将无任何异议。封开县深森房地产开发有限公司已将商铺的房产证交于本人。”的《欠条》给深森公司。2015年9月21日，杨绿玉支付该商铺的办证费用22370元给深森公司。2016年7月15日，由他人代杨绿玉支付该商铺购房款两笔共计160000元给深森公司。2017年4月25日，深森公司以杨绿玉、唐雨薇拖欠购房款为由向该院提起诉讼。在诉讼中，杨绿玉、唐雨薇以多支付购房款160000元为由提出反诉，要求深森公司返还多付的购房款160000元。
一审法院认为，本案争议的焦点为：一、涉案商铺的成交价格是多少；二、深森公司的诉讼请求和杨绿玉、唐雨薇的反诉请求是否支持的问题。
一、关于涉案商铺的成交价格问题。深森公司主张涉案商铺的成交价为970000元（即认购价1000000元打9.7折优惠），而杨绿玉、唐雨薇主张涉案商铺的成交价为630800元。根据双方签订的认购书约定的商铺总价为1000000元，并且自2013年5月24日签订认购书当日至2013年10月14日唐平荣累计支付商铺购房款630800元（其中包含唐平荣以水泥款抵扣购房款的228900元），对于这期间唐平荣支付购房款630800元的事实双方均无异议。但是，在签订《商品房买卖合同》前一天即2014年5月5日，唐平荣还向深森公司立写《欠条》确认尚欠商铺购房款326740元，次日再由杨绿玉、唐雨薇与深森公司签订《商品房买卖合同》，而该《商品房买卖合同》约定的涉案商铺的总价格为630800元。而又在2014年7月11日杨绿玉收到商铺房产证时再次向深森公司立写《欠条》确认尚欠商铺购房款339200元及办证费22070元。如果商铺的成交价为630800元，那么唐平荣在《商品房买卖合同》签订前就已经支付了购房款630800元，之后唐平荣与杨绿玉就无须再出具欠条确认尚欠购房款，而且在2016年7月15日还支付了购房款160000元。相反，根据杨绿玉出具欠条确�尚欠购房款339200元，以及唐平荣在购房合同签订前已支付的购房款630800元，即可印证商铺总价格为970000元。双方以630800元的价格签订商品房买卖合同只是为了少交税费而已。因此，该院认定涉案商铺的成交价为970000元。杨绿玉、唐雨薇主张涉案商铺的成交价为630800元的事实依据不足，其认为出具欠条和事后的付款是迫不得已的理由不充分，该院不予确认。
二、关于深森公司的诉讼请求和杨绿玉、唐雨薇的反诉请求是否支持的问题。上述该院已确认涉案商铺的总价款为970000元，扣减在签订商品房买卖合同前已支付的630800元及2016年7月15日支付的160000元，得出杨绿玉、唐雨薇尚欠深森公司购房款179200元（办证费已另外付清），该款应予继续清偿。至于深森公司主张逾期付款的违约金按未付金额每日万分之三计算的问题，该违约金的计算是《商品房买卖合同》中约定的违约金计算方法条款，而《商品房买卖合同》约定的价款为630800元，对该价款买受人杨绿玉、唐雨薇已依约付清，故该违约金计算方法的约定只对合同约定的价款630800元有约束力，对合同之外的价款则无约束力。因此，深森公司主张逾期付款的违约金按未付金额每日万分之三计算，该院不予支持。但是，杨绿玉在其出具的《欠条》中已承诺所欠的购房款及办证费在2014年7月21日前付清，其逾期未付清购房款属于违约行为，依法应承担违约责任，可是欠条中没有约定违约金的计算方法。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。…”的规定，杨绿玉、唐雨薇应从2014年7月22日起至2016年7月15日按未付购房款339200元，从2016年7月16日至本判决确定履行期限届满日止按未付购房款179200元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付利息给深森公司。杨绿玉、唐雨薇主张其多付160000元购房款缺乏事实依据，其反诉请求应不予支持。
综述上所述，该院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定判决如下：一、被告（反诉原告）杨绿玉、唐雨薇在本判决生效之日起五日内付清购房款179200元，并从2014年7月22日起至本判决确定的履行期限届满日止，按未付购房款金额以中国人民银行规定的金融机构计收同期同类贷款逾期利息的标准支付利息（违约金）给原告（反诉被告）封开县深森房地产开发有限公司；二、驳回被告（反诉原告）杨绿玉、唐雨薇的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9251.3元，减半收取即4625.65元（其中反诉受理费1750元），保全费1844.62元，共计6470.27元，由被告（反诉原告）杨绿玉、唐雨薇负担5524元，原告（反诉被告）封开县深森房地产开发有限公司负担946.27元。
二审中，双方当事人均没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案是商品房买卖合同纠纷。根据当事人的上诉、答辩以及查明的事实，本案二审争议的焦点是：1、涉案房产的成交价格以及杨绿玉、唐雨薇是否仍欠深森公司购房款和深森公司是否应退还160000元给杨绿玉、唐雨薇的问题。2、一审判决计算欠款的利息是否有错的问题。
从双方签订了《香槟1号认购书》、杨绿玉、唐雨薇方支付首期款项、以水泥款抵交购房款到双方签订《商品房买卖合同》、办理房产证、交接房产、再到杨绿玉、唐雨薇方立有的两张《欠条》并最终仍支付160000元给深森公司的事实来看，一审法院认定涉案房产成交价格为970000元并无不当，本院予以确认。杨绿玉、唐雨薇方认为涉案房产的成交价为630800元，理据不足，其认为出具欠条和事后的付款是不得已而为之的理由不充分，本院不予采纳。因此，一审法院依据杨绿玉、唐雨薇方出具《欠条�所确认的金额，核算杨绿玉、唐雨薇方仍欠深森公司购房款179200元是恰当的，本院予以维持。杨绿玉、唐雨薇方上诉认为已付清购房款并要求深森公司退还多收的160000元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
对于欠款利息的问题，因核算杨绿玉、唐雨薇方仍欠深森公司购房款、构成违约行为、依法应承担违约责任的依据是其所立的《欠条》，而在该《欠条》中双方并无约定违约金的计算方法。一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。…”的规定，判令杨绿玉、唐雨薇方按未付购�款的具体金额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付逾期付款利息给深森公司，是正确的，本院予以维持。深森公司上诉认为应按欠款额每日万分之三的标准计付欠款利息，理由不成立，本院不予采纳。但一审法院“本院认为”部分的“杨绿玉、唐雨薇应从2014年7月22日起至2016年7月15日按未付购房款339200元，从2016年7月16日至本判决确定履行期限届满日止按未付购房款179200元，……”表述确实有误，本院予以纠正。深森公司上诉认为应作“从2014年7月22日以361270元为基数计到2015年9月21日，从2015年9月22日以339200元为基数计到2016年7月15日，从2016年7月15日以179200元为基数计到购房款付清之日止）”的表述，有事实依据，本院予以采纳。
对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。
综上所述，深森公司�杨绿玉、唐雨薇方的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6269.67元，由上诉人深森公司负担635.67元，上诉人杨绿玉、唐雨薇负担5634元。
本判决为终审判决。
审 判 长 谢肇雄
审 判 员 何 桑
代理审判员 黄国涛
二〇一七年十二月二十一日
书 记 员 李少锋