河北省唐山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）唐民四终字第556号上诉人（原审被告、反诉原告）：河北成冠房地产开发有限公司，住所地：河北省石家庄市裕华区东岗路燕港怡园。法定代表人：韩久升，该公司董事长。委托代理人：金国元，河北衡臣律师事务所律师。委托代理人：高明武，该公司办公室主任。被上诉人（原审原告、反诉被告）：唐山海港龙源亿鑫物业服务有限公司，住所地：唐山市海港开发区2-4小区（祥盛小区）107楼4门601号。法定代表人：张文松，该公司董事长。委托代理人：张伟，河北全景律师事务所律师。委托代理人：洪光明，该公司员工。上诉人河北成冠房地产开发有限公司因物业服务合同纠纷一案，不服河北省乐亭县人民法院（2014）乐港民初字第58号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：被告成冠公司开发建设了位于唐山市海港开发区建设大厦东侧、3号路南侧的瑞泽小区126-131号商住楼及底商1、底商3项目。2012年8月3日，原告龙源亿鑫公司与被告成冠公司签订了物业管理合同，合同约定：被告成冠公司将上述项目委托原告龙源亿鑫公司实行物业管理。委托管理期限为五年，自2012年8月3日起至2017年8月2日止。合同还约定住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.1-1.4元，非住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.4元由原告向业主或物业使用人收取物业管理综合服务费，空置房屋的管理服务费，按全额收取。合同另对双方的权利义务作出约定。2012年8月15日，原、被告双方又签订了物业补充协议，协议约定：物业装修保证金、水、电及垃圾清理费等费用自2012年8月15日前由被告收取，费用由被告管理。2012年8月15日以后一切由原告运作并收取相关费用。2012年8月21日，原、被告签订供暖合同一份，约定：为解决小区取暖问题，被告拟在该小区钻打地暖井，并交由原告负责组织施工，并负责施工所用的全部设备、材料及相关费用，自合同签订之日十日内甲方向乙方支付150万元供暖配套费，被告保证所交付小区入住率达到60%以上，如达不到60%以上的入住率应由被告支付不足60%的供暖费用。同时约定：由于被告楼内铺设、设计管道不合理、跑、冒、滴、漏等原因的影响引起供暖温度达不到，被告承担相关费用。地热井投入使用后由原告自主经营，地热井权属归原告所有，被告无权干涉。合同签订后，被告成冠公司向原告龙源亿鑫公司支付了150万元。另查明：原告龙源亿鑫公司于2012年5月进入被告成冠公司开发的瑞泽小区126-131号商住楼及底商1、底商3项目进行管理，该项目至今电梯未进行验收。2013年5月16日和11月12日，该小区业主曾两次向唐山市海港经济开发区公安局消防大队报警称：有人在131号楼电梯内被困。2013年6月27日，孟秀荣向公安机关报警称：在涉案小区内乘电梯受伤。2013年，原告曾多次发文向被告反映涉案小区电梯及其它存在的问题。2014年3月31日，原告曾发出书面报告，称：因电梯和其他配套设施一直未验收，导致物业公司未能正常收取物业费，物业公司现已无力支付高额费用，将于2014年4月1日起暂停对涉案小区的服务。2014年4月1日起，物业公司曾给其员工放假数日，此后继续为涉案小区提供物业服务。2014年4月5日，涉案小区业主刘耀光、孟秀荣、陶立军分别向唐山市海港区公安分局报警称：电动车电瓶被盗。又查明：被告开发建设的瑞泽小区126-131号商住楼及底商1、底商3项目共建有商品住宅642套，另建有底商42套，总建筑面积66769.94平方米，每年应收取物业费1028762.44，取暖费1209497元。2012年，被告共向业主交房283套，2013年向业主交房134套，2014年向业主交房11套。截止2014年3月3日，涉案小区空置房屋及已向业主交付的房屋在空置期间共产生物业服务费974325元。除业主在办理房屋交接手续时预付一年物业服务费以外，原告至今未能收取其他期间的物业服务费。2012至2013年度，该小区共有127户业主（总建筑面积11708.7）实际缴纳了取暖费共计201987元，2013至2014年度，该127户业主中有13户业主免交了取暖费，其余114户业主减免了25%的取暖费，共计缴纳取暖费用134816元。2013年4月19日，被告向原告转账交付了业主缴纳的装修保证金168000元。诉讼期间，被告缴纳了涉案小区公共部分2014年3月份至5月份的电费120308.87元。一审法院认为，关于本诉部分原告诉请是否成立的问题，根据我国有关物业管理的法律、条例规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳，同时结合原、被告双方关于“空置房屋的管理服务费，按全额收取”的约定，在原、被告双方签订物业管理合同后尚未交付业主的房屋在空置期间的物业服务费974325元应由被告成冠公司承担。同时，因涉案小区至今未能完成验收，业主入住后，多次发生包括电梯在内的纠纷，且被告违反了在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料的法律规定，存在违约情形，但被告的上述过错涉及业主与被告之间的商品房预售合同关系以及小区业主的权益，故涉案小区房屋在交付业主后应由业主交纳的物业费收取问题在本案不予涉及，双方当事人可另案解决。关于原告诉请被告赔偿取暖费用67171元的部分，根据庭审查明事实，原告确曾因供暖效果不好，向实际供暖业主减免取暖费67171元，但原告未能举证证明供暖效果不好系因被告楼内铺设、设计管道不合理，跑、冒、滴、漏等原因引起，故本院无法确认二者之间存在因果关系，故对原告的该部分请求本院不予支持。关于原告要求被告支付取暖费不足60%的差额474547.88元的诉请部分，因双方在合同约定被告保证小区入住率达到60％以上，如达不到则由被告支付不足60％的取暖费用，故根据该小区总户数与2012至2013年度实际入住取暖户数相比较，显然不足60%，其差额513602.2元应由被告支付，原告主张被告支付474547.88元，不违反法律规定，本院依法予以准许。被告辩称在签订供暖合同时，领取钥匙是427户，实际入住是280户，相对于427户来说，已到达60％的要求的意见，本院认为被告认为双方签订供暖合同时已领钥匙是427户与庭审查明事实不符，被告也未能举证证明当时实际入住是280户，且根据合同文义理解，60％的计算基数应为小区总户数，故本院对被告的这一抗辩意见不予采纳。综上，被告共应赔偿原告物业服务费、取暖费差额合计人民币1448872.88元。关于被告反诉部分的请求是否成立的问题，本院认为被告反诉称原告单方先行撤场的行为属于违约，并以此为事实基础诉请解除物业管理合同，经本院调查查明，2014年4月1日起原告曾通知员工放假数日，但随后又通知员工返回工作岗位，现有物业服务人员及管理人员均系原告公司职工，故被告反诉称的原告方单方先行撤场与事实不符，且原告不同意解除合同，故本院对被告的这一反诉请求不予支持。对于被告的其余反诉请求，物业人员工资、垃圾清运费部分既未提交有效证据证明其实际支付了该笔费用，又与本院查明事实不符，故本院不予支持。电瓶丢失损失费、业主缴纳的装修保证金、水电押金、公共照明费、垃圾清运费、物业费、取暖费等部分，被告对该部分反诉请求的实际金额存在未提交有效证据予以证实，而是估算所得，且被告并非被侵权主体或缴费主体，也未证明其已实际向被侵权人或缴费人垫付或返还了上述费用，故被告的这部分反诉请求主体不适格，本院依法不予支持。遂判决：一、被告河北成冠房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告唐山海港龙源亿鑫物业服务有限公司物业服务管理费、取暖费差额合计人民币1448872.88元。二、驳回反诉原告河北成冠房地产开发有限公司的诉请请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币22427元，反诉受理费27325元，合计人民币49752元，由原告唐山海港龙源亿鑫物业服务有限公司负担5836元，被告河北成冠房地产开发有限公司负担43916元。判后，河北成冠房地产开发有限公司不服上述判决，向本院提起上诉，其主要上诉理由为：1.一审判决上诉人向被上诉人支付“空置房屋物业管理费974325元”是错误的。双方签订的《物业管理合同》第十九条是物业公司向业主或物业使用人如何进行物业费用收取的规定，其“空置房屋”的概念显然是指房屋已经售出、被业主购买置办，但是业主没有居住和没有其他物业使用人的空闲房屋，而不是没有售出的房屋。2.根据国务院《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带责任；已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳。”一审判决对“空置房屋”和已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的房屋混为一谈，是错误的。3.一审判决上诉人支付物业服务管理费974325元缺乏计算依据，没有说清这笔费用是如何计算的。被上诉人在起诉状及庭审中都没有主张过应当由上诉人承担没有售出部分房屋的物业费用，更没有提交证据，一审法院主动判决是错误的。4.被上诉人经历的供暖季即2012.10.15-2013.3.15和2013.10.15-2014.3.15，第二个供暖季没有实际完成被上诉人就撤场了。被上诉人计算的实际入住户127户不准确，上诉人统计的是427户，上诉人不应承担供暖未达到户数的损失。5.上诉人提交了确实充分的证据能够证实被上诉人停止服务、单方撤场的事实。证据有被上诉人撤离后小区内垃圾堆放的照片，2014年4月1日以后的物业工资表，上诉人重新组织物业人员并为他们发放工资。业主向政府提交的《滨海小区存在问题》书面函和供电局下发的《欠费用户停电通知书》及上诉人向供电部门交纳电费的票据等。一审法院判决驳回上诉人的反诉请求没有事实及法律依据，应支持上诉人的反诉请求。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的反诉请求。被上诉人唐山海港龙源亿鑫物业服务有限公司答辩称：1.上诉人单方面对空置房屋的理解是错误的。无论从字面意思还是双方签订合同时的理解，空置房屋不仅包括已经售出、但业主没有居住及实际使用的房屋，也包括没有售出的房屋。被上诉人作为一个公司是以盈利为目的，如果按上诉人的解释，没有售出的房屋不收取物业服务费，那么在被上诉人接管该小区物业时住户仅为283户，而小区的商品住宅共有642套，以这种入住比例而言，任何一个物业公司都不会接受。2.国务院《物业管理条例》明确规定“已竣工但尚未出售或者未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位缴纳”。该条规定的是没有人实际居住的房屋由建设单位缴纳物业服务费，一审法院对此事实认定正确。3.一审法院判决的审理查明部分明确记载了对于空置房屋物业服务管理费的计算方法。被上诉人统计的收取的取暖费的住户是127户，有收取的取暖费的票据为证，上诉人统计的427户没有提交证据加以证实。上诉人仅凭借几张照片就认定被上诉人已经先行撤场是错误的。一审法院已经查明，被上诉人曾通知员工放假数日，该期间小区内存在垃圾是正常的。现在物业服务人员和管理人员全是被上诉人公司职工，上诉人认为被上诉人先行撤场与事实不符。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审诉讼中，上诉人河北成冠房地产开发有限公司提交会议纪要一份，以证明被上诉人物业公司撤离之后小区很乱，在2014年的4月3日，由住建局牵头，开发商等人对涉案的小区召开会议，住建局的领导对涉案小区物业撤场之后管理问题进行安排。被上诉人唐山海港龙源亿鑫物业服务有限公司对该证据发表质证意见称：对该证据不予认可，所谓的纪要并非2014年4月3日由住建局形成的，没有参会人员的签字，不能证明其真实性。纪要中有物业代管洪光明，洪光明证实没有形成该纪要内容。2014年4月被上诉人确实向管委会提交过暂停服务的通知，不是撤场的通知，是对涉案小区给物业服务人员放假暂停服务几天的通知，被上诉人没有实际撤出该小区的物业管理，至今涉案小区仍由被上诉人进行物业服务，上诉人的主张与事实不符。该纪要的落款日期是2014年4月3日，不符合新证据的规定。被上诉人唐山海港龙源亿鑫物业服务有限公司提交2014年4月至10月期间服务于涉案小区的物业公司工作人员工资表10张，以证明被上诉人并未撤场，一直为该小区提供物业管理服务，工作人员的工资均是由被上诉人发放支付。在提交的工资表中，有工作人员的实际签字，足以证实工资是由被上诉人支付的。上诉人主张撤场一事与事实不符，2014年10月至今被上诉人也服务于该小区。上诉人对被上诉人提交的证据发表质证意见称：该证据不属于新证据，从证据的表现形式来看，月份可以看出，但看不出是哪年的工资。上诉人提交的会议纪要和政府的文件可以证明都是上诉人支付工作人员的工资。工资表上苗小艾的签字前后不一致，有的写苗晓艾，有的写苗小爱。本院二审查明：被上诉人唐山海港龙源亿鑫物业服务有限公司在一审庭审中主张其在起诉状中要求上诉人河北成冠房地产开发有限公司赔偿的1416875.03元是2012年8月3日至2014年3月3日的物业费，包括涉案小区房屋交付业主后业主已交纳的物业费，并在一审诉讼中提交了瑞泽小区126-131号楼及底商物业收费明细表、2012年度、2013年度、2014年度交房明细表、2014年度住宅和底商未交房明细表。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实相一致。本院认为，根据国务院颁布的《物业管理条例》第四十二条第二款“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”、《唐山市物业管理条例》第三十一条“物业服务企业应当按照前期物业服务合同约定的收费标准收取前期物业服务费。物业交付给买受人的，由买受人交纳；尚未交付给买受人的，由建设单位交纳。建设单位送达书面入住通知后，物业买受人在限定期限内无正当理由不办理相关收房手续的，视为交付，其物业服务费由建设单位垫付，物业买受人办理房屋所有权证时，由物业买受人返还建设单位垫付的费用”之规定，已出售并交付的房屋无论是否空置，均应由业主或物业使用人交纳物业服务费，而未出售或未交付的房屋空置期间应由建设单位交纳物业服务费。故上诉人河北成冠房地产开发有限公司与被上诉人唐山海港龙源亿鑫物业服务有限公司签订《物业管理合同》后，涉案小区空置房屋及已向业主交付的房屋在空置期间的物业服务费974325元应由上诉人承担。上诉人主张《物业管理合同》中的“空置房屋”是指房屋已经售出但是业主没有居住和没有其他物业使用人的空闲房屋，而不是没有售出的房屋的上诉理据不足，本院不予支持。因被上诉人在一审庭审中表明其诉请的是2012年8月3日至2014年3月3日涉案小区全部房屋的物业费，并提交了瑞泽小区126-131号楼及底商物业收费明细表、2012年度、2013年度、2014年度交房明细表、2014年度住宅、底商未交房明细表，一审法院认为被上诉人诉请的涉案小区房屋交付业主后应由业主交纳的物业费本案不予涉及，按照双方当事人提交的相关证据确定空置房屋及已向业主交付的房屋在空置期间的物业服务费共计974325元并无不妥。上诉人主张被上诉人在起诉状及庭审中都没有主张应由上诉人承担没有售出部分房屋的物业费用，一审判决上诉人支付物业服务管理费974325元缺乏计算依据的上诉理据不足，本院不予支持。被上诉人一审诉讼中提交的2012年、2013年取暖费收据能够证实实际入住的户数为127户，上诉人主张实际入住427户，但未提交证据予以证实，故其主张实际入住427户，已达到入住率60%的要求，其不应承担供暖未达到户数损失的上诉理据不足，本院不予支持。因被上诉人在二审诉讼中提交的2014年4月至10月物业公司工作人员工资表除一名兼职人员苗小艾以外，其余十二名物业工作人员与上诉人在一审诉讼中提交的4月份工资表中的工作人员相同，且被上诉人提交的工资表上有物业工作人员的签字，故能够证实2014年4月至10月物业工作人员的工资由被上诉人发放。上诉人主张2014年4月1日以后被上诉人停止服务、单方撤场的上诉理据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费45085元，由上诉人河北成冠房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长姚春涛代理审判员李建波代理审判员王国聚二〇一五年七月二十八日书记员董双