广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第4493号
上诉人（原审被告）：林水龙，住福建省晋江市。
上诉人（原审被告）：金森月，住浙江省台州市黄岩区。
上诉人（原审被告）：林建金，住福建省晋江市。
上诉人（原审被告）：李永超，住福建省晋江市。
上述四上诉人共同委托代理人：彭晓伟，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州市积金市场开发有限公司，住所地广东省广州市番禺区。
法定代表人：陈伟生，职务：经理。
委托代理人：赖瀚琪，广东广能律师事务所律师。
原审第三人：广州奔月物业管理有限公司，住所地广东省广州市番禺区。
法定代表人：欧阳慧。
原审第三人：广州市岭南电子商务产业园有限公司，住所地广东省广州市番禺区。
法定代表人：何飞。
上诉人林水龙、金森月、林建金、李永超（以下简称林水龙等四人）因与被上诉人广州市积金市场开发有限公司（以下简称积金公司）、原审第三人广州奔月物业管理有限公司（以下简称奔月公司）、广州市岭南电子商务产业园有限公司（以下简称岭南公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2013）穗番法石民初字第839号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：积金公司是于2007年12月10日依法登记成立的有限责任公司，经营范围为市场开发、物业管理、商铺租赁等。2009年7月7日，积金公司向广州市番禺区洛浦街厦滘村经济合作社承租坐落于广州市番禺区洛浦街厦滘社区西环路1号的房地产作商业用途使用。2009年9月25日，积金公司作为开办单位在上述地址登记市场名称为“广州番禺岭南鞋城”的商品交易市场。
2010年1月10日，积金公司（作为合同甲方）与林水龙（作为合同乙方）签订租赁合同八份，分别约定由积金公司将位于广州市番禺区洛浦街厦滘西环路1号B1-B15、C1、D1、E1-E9座首层广州番禺岭南鞋城三街51-52号商铺、三街55-56号商铺、四街21-22号商铺、四街55-56号商铺、四街65-66号商铺、五街21-22号商铺、六街31-32号商铺、六街49-50号商铺出租给林水龙作营业使用，每间商铺面积50平方米，月租金每平方米40元计算，第三年起每年递增10%，租赁期限从2009年8月27日起至2015年8月26日止。上述合同第（四）条约定“每月1-5日为收费时间，过期交费者每天加收100元的滞纳金。如果超过一个月不交费（租金、水电费及管理费等）作违约处理，出租房有权收回铺位。任何已收费用不予退还。”同日，双方再签订对应的合约书八份，约定每间商铺每月200元管理费，其余约定与租赁合同基本一致。林水龙已于2010年1月10日向某公司交纳上述全部商铺2009年8月27日至2011年8月26日的租金及每间商铺5000元的保证金。在支付完毕上述费用后，林水龙未再向某公司支付费用，双方就此产生纠纷，引起本案诉讼。
2009年12月25日，积金公司（作为合同甲方）与金森月（作为合同乙方）签订租赁合同六份，分别约定由积金公司将位于广州市番禺区洛浦街厦滘西环路1号B1-B15、C1、D1、E1-E9座首层广州番禺岭南鞋城四街71-72号商铺、五街9-10号商铺、五街59-60号商铺、五街71-72号商铺、六街9-10号商铺、六街29-30号商铺出租给金森月作营业使用，每间商铺面积50平方米，月租金每平方米40元计算，第三年起每年递增10%，租赁期限从2009年8月27日起至2015年8月26日止。上述合同第（四）条约定“每月1-5日为收费时间，过期交费者每天加收100元的滞纳金。如果超过一个月不交费（租金、水电费及管理费等）作违约处理，出租房有权收回铺位。任何已收费用不予退还。”同日，双方再签订对应的合约书六份，约定每间商铺每月200元管理费，其余约定与租赁合同基本一致。金森月已于2009年12月25日向某公司交纳上述全部商铺2009年8月27日至2011年8月26日的租金及每间商铺5000元的保证金。在支付完毕上述费用后，金森月未再向某公司支付费用，双方就此产生纠纷，引起本案诉讼。
2009年12月25日，积金公司（作为合同甲方）与林建金（作为合同乙方）签订租赁合同四份，分别约定由积金公司将位于广州市番禺区洛浦街厦滘西环路1号B1-B15、C1、D1、E1-E9座首层广州番禺岭南鞋城四街11-12号商铺、四街49-50号商铺、六街11-12号商铺、六街13-14号商铺出租给林建金作营业使用，每间商铺面积50平方米，月租金每平方米40元计算，第三年起每年递增10%，租赁期限从2009年8月27日起至2015年8月26日止。上述合同第（四）条约定“每月1-5日为收费时间，过期交费者每天加收100元的滞纳金。如果超过一个月不交费（租金、水电费及管理费等）作违约处理，出租房有权收回铺位。任何已收费用不予退还。”同日，双方再签订对应的合约书四份，约定每间商铺每月200元管理费，其余约定与租赁合同基本一致。林建金已于2009年12月25日向某公司交纳上述全部商铺2009年8月27日至2011年8月26日的租金及每间商铺5000元的保证金。在支付完毕上述费用后，林建金未再向某公司支付费用，双方就此产生纠纷，引起本案诉讼。
2009年12月25日，积金公司（作为合同甲方）与李永超（作为合同乙方）签订租赁合同三份，分别约定由积金公司将位于广州市番禺区洛浦街厦滘西环路1号B1-B15、C1、D1、E1-E9座首层广州番禺岭南鞋城四街63-64号商铺及五街17-18号商铺、四街51-52号商铺及五街29-30号商铺、六街65-66号商铺及七街15-16号商铺出租给李永超作营业使用，每间商铺面积50平方米，月租金每平方米40元计算，第三年起每年递增10%，租赁期限从2009年8月27日起至2015年8月26日止。上述合同第（四）条约定“每月1-5日为收费时间，过期交费者每天加收100元的滞纳金。如果超过一个月不交费（租金、水电费及管理费等）作违约处理，出租房有权收回铺位。任何已收费用不予退还。”同日，双方再签订对应的合约书七份，约定每间商铺每月200元管理费，其余约定与租赁合同基本一致。李永超已于2009年12月25日向某公司交纳上述全部商铺2009年8月27日至2011年8月26日的租金及每间商铺5000元的保证金。在支付完毕上述费用后，李永超未再向某公司支付费用，双方就此产生纠纷，引起本案诉讼。
原审另查明：2014年3月17日，林水龙、金森月、林建金、李永超承租的涉讼商铺中一部分处于正常使用状态、一部分处于空置状态。积金公司自称其已在2014年8月7日后陆续将上述全部商铺自行收回。
积金公司于2013年6月向原审法院提起本案诉讼，请求判决：1.林水龙支付积金公司租金777125.2元、管理费144000元、水电费3434.06元，合计924559.26元；2.金森月支付积金公司租金582843.9元、管理费108000元、水电费6189.48元，合计697033.38元；3.林建金支付积金公司租金388562.6元、管理费72000元、水电费1508.64元，合计462071.24元；4.李永超支付积金公司租金582843.9元、管理费108000元、水电费1365.44元，合计692209.34元；5.林水龙、金森月、林建金、李永超对上述应支付款项互相承担连带清偿责任。原审诉讼中，积金公司的最终诉讼请求变更为：1.林水龙支付积金公司租金990246.49元、管理费158800元、水电费3434.06元，合计1152480.55元；2.金森月支付积金公司租金719433.19元、管理费117500元、水电费6189.48元，合计843122.67元；3.林建金支付积金公司租金596026.6元、管理费88000元、水电费1508.64元，合计685535.24元；4.李永超支付积金公司租金678692.54元、管理费115200元、水电费1365.44元，合计795257.98元；5.林水龙、金森月、林建金、李永超对上述应支付款项互相承担连带清偿责任。
原审法院认为：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”林水龙、金森月、林建金、李永超分别与积金公司签订的租赁合同及合约书，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律与行政法规的禁止性规定，合同条款对双方均有约束力，双方应依约定履行。林水龙、金森月、林建金、李永超均抗辩称当时出于炒铺的目的与积金公司签订了租赁合同及合约书，积金公司实际并未向林水龙、金森月、林建金、李永超交付涉讼商铺，虽然积金公司确未提供其已向林水龙、金森月、林建金、李永超交付涉讼商铺的证据，但从双方签订的租赁合同及合约书来看，双方约定的租赁期起始日在合同签订日之前，而林水龙、金森月、林建金、李永超支付租金均是从租赁期起始日开始计算，根据日常生活经验法则，林水龙、金森月、林建金、李永超否认积金公司已向其交付涉讼商铺明显不合常理，不予采信。
本案的争议焦点在以下几个方面：
1.积金公司与林水龙、金森月、林建金、李永超签订的租赁合同及合约书是否已解除及涉讼商铺是否已由积金公司自行收回的问题。林水龙、金森月、林建金、李永超在分别支付了涉讼商铺2009年8月27日至2011年8月26日的租金及每间商铺5000元的保证金后，未再支付租金及管理费。林水龙、金森月、林建金、李永超均抗辩称，根据双方的合同约定及商业惯例，未交租超过一个月，合同就解除了。而根据双方签订的租赁合同第（四）条“每月1-5日为收费时间，过期交费者每天加收100元的滞纳金。如果超过一个月不交费（租金、水电费及管理费等）作违约处理，出租方有权收回铺位。任何已收费用不予退还”的约定，在林水龙、金森月、林建金、李永超未交租超过一个月的情况下，积金公司仅是“有权收回铺位”而非“应当收回铺位”，没有证据证明积金公司立即行使了合同解除权，故林水龙、金森月、林建金、李永超认为合同已解除的抗辩意见依据不足，不予采纳。林水龙、金森月、林建金、李永超还抗辩称积金公司已在租赁期内未经其同意擅自将涉讼商铺收回，但其提供的公证书仅能证实部分涉讼商铺处于正常经营状态，而其提供的工商查册资料亦仅能证实积金公司在林水龙、金森月、林建金、李永超的租赁期内以自己名义就部分涉讼商铺与他人签订租赁合同，鉴于积金公司已撤回上述工商查册资料中显示的涉讼商铺相应租赁期内的租金和管理费主张，故对该些商铺此段期间的实际出租情况，不作查明。林水龙、金森月、林建金、李永超提供的上述证据均不足以证实其提出的积金公司已将涉讼商铺收回的主张，故对林水龙、金森月、林建金、李永超的上述抗辩意见，亦不予采纳。积金公司自认其在2014年8月7日后陆续将全部涉讼商铺自行收回，予以认可。综上，在2014年8月7日前，积金公司与林水龙、金森月、林建金、李永超分别签订的租赁合同及合约书依然合法有效，积金公司亦没有自行将涉讼商铺收回，各方均应按约履行。
2.本案诉讼时效的问题。林水龙、金森月、林建金、李永超抗辩称积金公司的主张已超出法定诉讼时效。从2011年8月27日起，林水龙、金森月、林建金、李永超便开始拖欠积金公司涉讼商铺的租金，四人亦从未支付过涉讼商铺的管理费。根据双方签订的租赁合同的约定，林水龙、金森月、林建金、李永超应在每月1-5日为交纳当月租金、水电费及管理费等。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百三十六条规定“下列的诉讼时效期间为一年：……（三）延付或者拒付租金的；……”本案中，积金公司在2013年6月9日才向原审法院提起诉讼，其未能提供证据证明存在诉讼时效中断等情形，应承担举证不能的不利后果，故对林水龙、金森月、林建金、李永超的该部分抗辩意见，予以采纳，本案中积金公司2012年6月前的租金主张及2011年6月前的管理费主张均已超出诉讼时效，不予保护。
3.林水龙、金森月、林建金、李永超是否需要承担连带责任的问题。积金公司主张林水龙、金森月、林建金、李永超属合伙关系，应承担连带责任，林水龙、金森月、林建金、李永超否认四人之间存在合伙关系，亦不同意积金公司要求该四人承担连带责任的主张。有关租赁合同及合约书系积金公司与林水龙、金森月、林建金、李永超分别签订，积金公司提供的证据亦不足以证实林水龙、金森月、林建金、李永超之间就涉讼商铺的租赁存在合伙关系，故其主张四人承担连带责任依据不足，不予支持。
综合以上分析，结合积金公司的诉讼请求，林水龙、金森月、林建金、李永超应支付给积金公司的费用分别如下：1.林水龙应支付租金720236元、管理费86800元给积金公司；2.金森月应支付租金452892元、管理费60200元给积金公司；3.林建金应支付租金416592元、管理费52800元给积金公司；4.李永超应支付租金458700元、管理费59600元给积金公司（上述租金及管理费的详细计算方法见附表）。关于积金公司主张林水龙、金森月、林建金、李永超支付的涉讼商铺水电费，因积金公司未能提供证据证实涉讼商铺的水电费支出情况及积金公司代林水龙、金森月、林建金、李永超垫付水电费的情况，故对积金公司的该部分诉讼请求，不予支持。奔月公司、岭南公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃相关诉讼权利，依法缺席判决。积金公司的其余诉讼请求，因缺乏事实和法律依据，不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2015年5月18日作出如下判决：一、林水龙在本判决发生法律效力之日起十日内支付租金720236元及管理费86800元积金公司；二、金森月在本判决发生法律效力之日起十日内支付租金452892元及管理费60200元积金公司；三、林建金在本判决发生法律效力之日起十日内支付租金416592元及管理费52800元积金公司；四、李永超在本判决发生法律效力之日起十日内支付租金458700元及管理费59600元积金公司；五、驳回积金公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34611元，由积金公司负担11635元，林水龙负担8035元，金森月负担5108元，林建金负担4673元，李永超负担5160元。
判后，上诉人林水龙、金森月、林建金、李永超不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决对涉及本案租赁合同是否已解除、积金公司是否已自行收回租赁物并转租予第三人等争议焦点认定事实不清，适用法律错误。1、本案系积金公司根本违约并以实际行为解除租赁合同，不存在我方拖欠租金及管理费等费用的事实。2、原审法院对积金公司是否依约交付租赁物、是否已自行收回商铺的事实认定不清，因此对本案违约责任的认定和适用存在严重错误。第一、我方虽于合同约定的租赁期起支付租金，但这恰恰仅能证明我方依约履行了支付租金的义务，而不能反推出积金公司也履行了交付租赁物的结论。第二、即使积金公司交付了租赁物，亦不能当然推断其交付的租赁物符合合同目的且不存在其他妨害。第三、即使积金公司于合同签订时交付了租赁物，亦不能因此排除其于整个租赁期内均未有违约收回租赁物并另行擅自转租的情形。退一万步而言，即使就我方提交的现有证据，原审判决关于本案租金及管理费的计算亦于理不合、于法无据，不能成立。二、原审判决程序违法，未对涉及本案争议焦点的关键证据进行实质审查，且在举证责任的分配上适用法律错误。1、原审判决对涉及本案积金公司是否已于租赁期内自行收回租赁物的关键证据拒绝进行实质审查，明显程序违法。2、原审法院对举证责任分配的认定上适用法律错误。三、关于本案诉讼时效的问题。本案的“管理费”不同于物业服务合同纠纷中的“管理费”，而应归属于租金的范畴，与租金一并适用法定的一年诉讼时效。为此，上诉请求：一、撤销原审判决第一、二、三、四项，改判驳回积金公司原审全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由积金公司承担。
被上诉人积金公司答辩同意原审判决，不同意上诉人林水龙、金森月、林建金、李永超的上诉请求。
原审第三人奔月公司、岭南公司经本院合法传唤未到庭表明意见。
二审中，双方当事人对原审法院查明事实均没有异议，本院予以确认。
在本案二审过程中，经本院询问，积金公司未能向本院提交建设工程规划许可证或经规划主管部门批准建设的证明材料。
本院认为：关于林水龙、金森月、林建金、李永超分别与积金公司就涉案商铺签订的租赁合同及合约书的效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”积金公司至本案二审时仍未能提交涉案商铺的建设工程规划许可证或经相关规划主管部门批准建设的证明材料，故林水龙等四人分别与积金公司就涉案商铺签订的租赁合同及合约书应为无效。原审法院对于合同效力认定不当，本院予以纠正。
关于积金公司有否依约交付租赁商铺的问题。虽然双方当时并无办理商铺交付手续，但从双方签订的租赁合同及合约书来看，双方约定的租赁期起始日在合同签订日之前，而林水龙等四人均实际支付了从租赁期起始日起两年的租金，在租赁期内亦从未对商铺交付问题提出异议。根据日常生活经验法则，林水龙等四人否认积金公司已向其交付涉讼商铺明显不合常理，且与其在原审中关于积金公司提前强行收回商铺的主张相矛盾，原审对此不予采信并无不当。
关于林水龙等四人主张积金公司已擅自提前收回商铺的问题。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”林水龙等四人原审提供的公证书仅能证实部分商铺处于正常经营状态，并不能证明确为积金公司控制使用。而林水龙等四人提供的工商查册资料虽反映积金公司在租赁期内以自己名义就部分商铺与他人签订租赁合同，但积金公司在原审中已撤回该部分商铺相应租赁期内的租金和管理费主张。鉴于林水龙等四人作为承租人未能提供确切证据证明余下租赁商铺已被积金公司提前收回，其应承担举证不能的法律后果，原审法院对林水龙等四人上述抗辩主张不予采纳，并无不当。积金公司自认其在2014年8月7日后陆续将全部涉案商铺自行收回，可予采纳。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，故原审判令林水龙等四人应向某公司支付拖欠的相应租金及管理费，并无不当，本院予以维持。
至于林水龙等四人上诉主张本案中管理费应适用一年诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”，第一百三十六条规定“下列的诉讼时效期间为一年：（一）身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或者拒付租金的；（四）寄存财物被丢失或者损毁的”，林水龙等四人认为管理费主张的诉讼时效为一年的意见，与上述法律规定不符，本院不予采纳。
综上所述，上诉人林水龙、金森月、林建金、李永超的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审判决查明事实基本清楚，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费25262元，由上诉人林水龙、金森月、林建金、李永超负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 黄 嵩
审判员 谭红玉
二〇一五年十一月十一日
书记员 仪文娟