福建省龙岩市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽08民初47号
原告（执行案外人）：袁鹏，男，1977年9月7日出生，汉族，住福建省上杭县。
委托诉讼代理人：邱能忠，福建天岩律师事务所执业律师。
被告（申请执行人）：中国工商银行股份有限公司上杭支行，住所地：福建省上杭县临江镇北环路东段。统一社会信用代码91350823857981936M。
负责人：曾友新，行长。
委托诉讼代理人：林桂秋（该行员工），住福建省龙岩市新罗区。
委托诉讼代理人：丘红强（该行员工），住福建省上杭县。
第三人（被执行人）：福建南阳建筑工程有限公司，住所地福建省上杭县南阳镇南阳村黄麻凹，组织机构代码15798016－6。
法定代表人：黄启太，董事长。
第三人（被执行人）：黄启太，男，1964年11月30日出生，汉族，住福建省上杭县。
第三人（被执行人）：管林芳，女，1969年4月21日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。
原告袁鹏与被告中国工商银行股份有限公司上杭支行（下称工行上杭支行）、第三人福建南阳建筑工程有限公司（下称南阳公司）、黄启太、管林芳案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年4月14日立案后，依法适用普通程序，由审判员陈日耀担任审判长，审判员许培清、张丽贞以及人民陪审员林晖芸、卢照芳组成合议庭，于2017年9月21日公开开庭对本案进行了审理。依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权在部分地区开展人民陪审员改革试点工作的决定》之规定，人民陪审员全程参与庭审及合议庭评议，并就案件事实认定问题独立发表意见并进行表决，对法律适用问题发表意见但不参与表决。原告袁鹏的委托诉讼代理人邱能忠，被告工行上杭支行的委托诉讼代理人林桂秋、丘红强到庭参加诉讼，第三人南阳公司、黄启太、管林芳经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告袁鹏诉讼请求：1.判令立即停止对位于福建省上杭县东南侧的”南建大厦”20号店面(建筑面积42.35平方米)的强制执行，并解除查封扣押。2.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：龙岩市中级人民法院在执行被告（即执行申请人）工行上杭支行与第三人（即被执行人）南阳公司（以下简称南阳公司、黄启太、管林芳金融借款合同纠纷一案中，依据厦门仲裁委员会作出的厦仲裁字（2016）第139号裁决书，查封了福建省上杭县东南侧的”南建大厦”一、二层房产及剩余车位，其中即包括原告已购买的20号店面(建筑面积42.35平方米)。对此，原告向龙岩市中级人民法院提出执行异议申请，2017年3月29日龙岩市中级人民法院作出的（2017）闽08执异5号《执行裁定书》，驳回原告的异议请求。原告不服此裁定，特此提起案外人执行异议之诉。
本案客观事实是：2013年9月间，第三人南阳公司开发的”南建大厦”有店面出售，原告有意购买店面，即根据第三人南阳公司的要求缴交了认购定金10万元。2013年10月31日，原告与第三人南阳公司签订《南建大厦商店认购合同书》（下称认购合同书），合同约定：原告袁鹏认购”南建大厦”项目第20号商店，建筑面积42.35㎡，价格36.8万元；按50%首付，剩余以按揭方式付款；首付款暂存至林青账户；若不按时签订房屋买卖合同的，认购方所付定金不予退还等。2013年10月18日，原告袁鹏根据南阳公司的要求，缴交了购房款8.8万元，包括之前的定金10万元，合计已支付50%的首付款共18.8万元。2014年11月28日，原告向第三人南阳公司缴纳物业管理费（包含水电周转金300元、垃圾清运费350元）1313元后，第三人南阳公司即将”南建大厦”第20号商店交付给原告占有、使用，现原告已将该店铺出租他人使用。但因第三人南阳公司的原因（2015年起南阳公司及其法定代表人处于失联状态）尚未办理按揭和不动产登记手续。
原告认为：2013年10月21日原告与第三人南阳公司签订的认购合同书，双方当事人对商品房基本状况、销售面积（套内面积、公摊面积）、总价款、付款方式、首付款项、违约责任等进行了约定，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，出卖人也收受了购房款项，依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，该认购合同书应当认定为商品房买卖合同。根据《合同法》第一百三十条、第六十条及《物权法》第十五条之规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。本案第三人南阳公司实际早已把原告购买的房屋交付给原告，原告已取得该房屋所有权，未登记只是物权未设立，第三人南阳公司应当配合原告办理房屋过户手续。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和第一百一十九条之规定，诉请依法支持原告的诉讼请求。
被告工行上杭支行辩称：1.原告诉称的客观事实与提供的证据不符。原告提供的”袁鹏”名义的”购20#商铺定金”收款收据未盖南阳公司公章，真实性难以确定；中国邮政储蓄银行转账凭单只能证明袁县康604054010200018068账户分别于2013年10月2日和2013年10月18日往对方62×××25账户转账100000元和88000元，此时双方未签订认购合同书，不排除系其他债权债务往来。且原告至今未按照认购合同书的约定与南阳公司签订正式的书面《房屋买卖合同》。原告为证实已缴纳物业管理费而提供的盖有南阳公司公章的收款收据仅能证实已收取10号店的物业管理费，并非涉案的第20号商店，因此，该收款收据与本案无关联性。原告为证实已将该店铺出租他人使用而提供的《店面租赁合同》未载明租赁店面的产权依据，系非法出租。2.原告诉称的理由没有法律依据。依据《商品房销售管理办法》第十六条之规定，商品房买卖合同应当明确当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况等十三项完整内容。而原告与南阳公司签订的认购合同书属于认购合同，仅就双方达成的认购意向简要约定了认购户型、价格、定金和付款方式，不具备完整商品房买卖合同的主要内容。同时，根据认购合同书中认购协议的约定，原告支付购房定金并签订认购合同书后仅仅取得”南建大厦”第20号商店的优先认购权，之后应与南阳公司签订《房屋买卖合同》，并交付首付款；但双方至今未签订《房屋买卖合同》。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，原告未与南阳公司签订《房屋买卖合同》，应当按照关于定金的规定处理；若是因南阳公司的原因导致商品房买卖合同未能订立的，原告可向南阳公司要求双倍返还定金和退还首付款。3.原告诉称的理由适用法律错误。根据我国《物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的合同，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。由于原告至今未与南阳公司签订《房屋买卖合同》，因此涉案20号商店的不动产物权尚未设立，原告并未取得涉案商店的不动产权，不是该不动产所有权人。4.原告对外租赁没有事实和法律依据。《店面租赁合同》签订日期为2015年10月1日，在工行上杭支行贷款抵押物抵押登记日期（2014年1月24日）之后，且未经工行上杭支行同意出租，根据《物权法》和《担保法司法解释》之规定，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。5.涉案”南建大厦”的房屋中，有14套在工行上杭支行办理了按揭贷款。该14套已办理按揭的购房人均与南阳公司签有《房屋买卖合同》，且按规定在上杭县房地产交易管理所进行了交易登记备案，并于2015年6月3日至上杭县住房和城乡规划建设局办理按揭的抵押预登记。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请依法予以驳回。
第三人南阳公司、黄启太、管林芳未提出书面答辩。
围绕诉讼请求，原告袁鹏提交了本院2017年2月17日的公告、（2017）闽08执异5号《执行裁定书》、认购合同书、二份收款收据、中国邮政储蓄银行转账凭单、袁鹏与袁县康的关系证明、2015年10月1日《店面租赁合同》、”南建大厦”第20号店面照片等作为证据。围绕抗辩意见，被告工行上杭支行提交了”南建大厦”（合同编号：2014006）房屋买卖合同作为证据。本院依职权向案外人林青进行了调查。本院依法对上述证据进行了质证，对真实性存在异议的证据，本院认证如下：
袁鹏提交的中国邮政储蓄银行转账凭单及定金收款收据，被告认为因彼时尚未签订认购合同书故不能确定所转款项为购买涉案商店的款项，另定金收款收据没有加盖南阳公司印章。经查，62×××25账户为南阳公司指定的首付款林青账户；结合袁鹏提供的户口薄，可以证明袁鹏通过其父亲袁县康的账户向南阳公司支付了购买商店的50%的首付款即18.8万元。因此，本院认为，袁鹏提供的中国邮政储蓄银行转账凭单及二份收款收据可以作为本案证据使用。
袁鹏提交的其于2014年11月28日向南阳公司缴交物业管理费、垃圾清运费、水电周转金的收款收据，证明南阳公司已经将”南建大厦”第20号商店交付给袁鹏占有。被告质证认为，2014年11月28日收款收据显示的交款单位为10号店并非认购合同书中的20号店。袁鹏认为，该店面原面积较大，不好销售，遂将店面进行分割，所以店面的序号有变动。本院认为，虽然认购合同书中袁鹏购买的是第20号店面，但袁鹏只向南阳公司购买了一间店面，结合袁鹏缴交购房款的证据，可以认定10号店即为袁鹏所购买的20号店面。因此，该收款收据可以作为本案证据使用。
袁鹏提交的2015年10月1日《店面租赁合同》，证明南阳公司将”南建大厦”第20号商店交付给袁鹏后，其将店面进行出租的事实。被告认为，该《店面租赁合同》未载明产权依据，因而属非法出租。本院认为，该租赁合同载明出租方为袁鹏，租赁对象为南建大厦20号店面，与认购合同书中袁鹏认购的商店一致。因此，该《店面租赁合同》可以作为本案证据使用。
对其他证据，当事人对真实性均予确认。对上述经本院采信的证据以及双方无异议的证据，本院予以认定并在卷佐证。
根据原、被告的陈述、经审查确认的证据，结合本院（2017）闽08执异5号《执行裁定书》，本院认定事实如下：2013年10月2日，袁鹏通过其父亲袁县康的中国邮政储蓄银行账户向案外人林青转账10万元，作为袁鹏向南阳公司购买店面的定金（后南阳公司有出具收款收据）。2013年10月18日，袁鹏又通过其父亲袁县康的中国邮政储蓄银行账户向案外人林青转账88000元。2013年10月21日，袁鹏与南阳公司签订认购合同书，约定：认购户型”南建大厦”第20号商店（建筑面积42.35㎡，其中套内面积40.19㎡，公摊面积2.16㎡）；店面价格：36.8万元；定金10万元；付款方式按揭；认购协议：认购方签订认购书后7日内，应与南阳公司签订房屋买卖合同并带齐按揭材料及首付款18.8万元整（按50%首付）。首付款暂存至林青账户，账号为62×××25；认购方不能按时与南阳公司签订房屋买卖合同的，视为认购方放弃权利，认购书自动失效，认购方所付定金不予退还，南阳公司有权将其认购商店另行出售。此后，袁鹏多次要求与南阳公司签订正式的书面《房屋买卖合同》，但南阳公司以各种理由拒不签订，致使袁鹏无法签订正式的书面《房屋买卖合同》及办理按揭贷款，也无法进行房屋买卖的备案登记及办理权属证书。2014年11月28日，南阳公司将”南建大厦”第20号店面交付袁鹏，并收取物业管理费1313元（包含水电周转金300元、垃圾清运费350元）。2015年10月1日，袁鹏将”南建大厦”第20号商店出租给上杭县健航机动车驾驶员培训有限公司，租期从2015年10月1日至2018年9月30日，收取租金。
另查明，2014年1月24日，工行上杭支行与南阳公司签订《借款合同》，合同约定借款金额为2800万元；借期1年。南阳公司以其所有的位于上杭县奋斗窝东环路与利民路交叉口东南侧的”南建大厦”在建工程房地产作为抵押物，与工行上杭支行签订《抵押合同》并进行抵押登记。借款期限届满后，因南阳公司未按期归还借款，其他保证人黄启太、管林芳也未履行保证责任，工行上杭支行按借款合同的约定，向厦门仲裁委员会申请仲裁，厦门仲裁委员会于2016年3月7日作出厦仲裁字（2016）第139号裁决书，裁决：南阳公司应归还工行上杭支行借款本金2045万元及利息，并对南阳公司提供抵押的财产享有优先受偿权。裁决书生效后，因南阳公司未按裁决书内容履行义务，工行上杭支行向本院申请强制执行。本院在执行过程中，依法查封了南阳公司位于福建省上杭县剩余车位。本院于2017年2月17日发出公告，责令被执行人南阳公司、黄启太、管林芳及其他住户、用户必须在2017年2月28日之前迁出上述房屋。袁鹏向本院提出执行异议申请，本院经审查后，于2017年3月29日作出（2017）闽08执异5号执行裁定书，裁定驳回袁鹏的异议申请。袁鹏于2017年4月14日向本院提起案外人执行异议之诉。
另查明，2017年10月24日，袁鹏向本院缴交剩余购房款180000元。
本案争议焦点为：对位于福建省上杭县店面(建筑面积42.35平方米)是否停止强制执行，并解除查封扣押。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，袁鹏对本案讼争的”南建大厦”第20号店面提出执行异议，必须同时满足以下四个条件才能成立：一是查封前已经签订合法有效的书面买卖合同；二是已经支付全部价款或已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；三是查封前已经实际占有该店面；四是对未办理产权变更登记手续没有过错。结合本院查明的事实，本院分析认为，袁鹏与南阳公司于2013年10月21日签订的认购合同书，系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、法规的强制性规定，应当认定为合法有效。该认购合同书的内容，就出卖方、购买方、订购店面的位置、面积、总价、定金、付款方式及违约责任等内容作了约定，已经具备商品房买卖合同的主要条款。虽然双方当事人没有签订书面的房屋买卖合同，但袁鹏已通过其父亲袁县康的账户向南阳公司支付了50%的购房款（该事实有银行转账凭证及南阳公司出具的收款收据为证），已履行合同主要义务；且该认购合同书系在人民法院查封之前签订的。在本案诉讼期间，袁鹏将剩余50%的购房款按本院要求缴交至本院账户。南阳公司收到购买店面款项后，没有及时与袁鹏签订正式房屋买卖合同，但将”南建大厦”第20号商店交付给袁鹏，袁鹏将店面进行出租，收取租金。该事实有袁鹏出具的店面租赁合同、缴交物业管理费和水电费的收据佐证。但由于南阳公司在2014年1月24日将”南建大厦”在建工程房地产作为抵押物，向工行上杭支行借款2800万元，且其法定代表人黄启太失联，导致袁鹏未与南阳公司签订正式的书面《房屋买卖合同》及办理登记备案和权属登记手续。因此，未及时办理权属变更登记的过错不在袁鹏，而在出卖人南阳公司。虽然工行上杭支行对讼争的南建大厦20号店面享有担保物权的优先受偿权，但袁鹏对登记在南阳公司名下的讼争”南建大厦”第20号店面享有的权利亦能够排除执行，故应对袁鹏执行异议的主张予以支持。因此，原告袁鹏提出对讼争的”南建大厦”第20号店面停止执行的理由正当，予以支持。第三人南阳公司、黄启太、管林芳经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，予以缺席审理和判决。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>解释》第三百一十二条、第三百一十四条第一款规定，判决如下：
不得执行位于福建省上杭县店面(建筑面积42.35平方米)。
案件受理费6820元，由第三人福建南阳建筑工程有限公司负担。
如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。
本院（2017）闽08执异5号执行裁定于本判决生效时自动失效。
审 判 长 陈日耀
审 判 员 张丽贞
审 判 员 许培清
人民陪审员 林晖芸
人民陪审员 卢照芳
二〇一七年十一月九日
法官 助理 游湘莲
书 记 员 邱艺梅
附：适用法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>解释》
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
第三百一十四条对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。
对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。
最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。