广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终16493号上诉人（原审被告）：广州市南大房地产开发有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：吴林，职务：董事长。委托代理人：谢芳，广东君厚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：彭燕芳，身份证住址广州市白云区。委托代理人：周斌，广东中大圣律师事务所律师。上诉人广州市南大房地产开发有限公司（以下简称南大公司）因与被上诉人彭燕芳房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初5190号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。南大公司上诉请求：依法撤销一审判决主文第一、二项，依法判决南大公司无需向彭燕芳支付迟延办证违约金。事实和理由如下：一、依据南大公司与彭燕芳签订的《商品房预售合同》附件七第三条第一款、第二款以及附件七第七条第一、二规定，彭燕芳未按《商品房预售合同》及《补充协议》的约定全部履行完毕其缴税契及主动交齐办证资料的义务，导致南大公司无法按约定办理房产证，南大公司享有先履行抗辩权，且根据《补充协议》的约定，南大公司无需承担迟延交付房屋和办证的违约责任，一审认定事实错误；二、南大公司因广州市国土资源和房屋管理局“车位补地价”政策文件的出台导致迟延办证属于不可抗力，一审法院认定该情形属于南大公司应当预见的经营风险且合同约定的办证期限210个工作日已足以处理，认定事实不正确，适用法律错误。依据《合同法》第一百一十七条规定，政府政策的改变，明显是南大公司无法预见且不能避免并不能克服的客观情况，属于不可抗力。从当事人处理该不可抗力的客观情况来看，《广州市人民政府办公厅关于土地节约集约利用的实施意见》印发日期为2014年3月14日，南大公司于2014年4月17日向广州市国土资源和房屋管理局申请补缴土地出让金，广州市国土资源和房屋管理局于2014年7月25日向南大公司下发出让合同(含变更协议)的告知函，从时间上看，南大公司已经尽到最大限度的勤勉义务，南大公司对迟延办证没有过错，应当对该不可抗力期间(即2014年3月14日政策下发至2015年8月18日出让金补缴完毕)予以扣除，一审法院认定210个工作日以足以完成该事项认定事实错误，纯属臆测，没有任何事实依据和法律依据；三、南大公司于2014年4月30日已经具备交楼条件并于该日之前通知彭燕芳收楼，根据双方签订和合同约定，彭燕芳对收楼有异议的应予收楼之日起7日内提出书面异议，否则视为同意接受该楼房。在南大公司多次催促下，彭燕芳于2014年6月29日收楼后至今未提出异议，应当认定彭燕芳对该楼房没有异议，因此其要求南大公司支付迟延交楼违约金不应支持。综上，一审法院认定事实错误，且南大公司现已将房产证办妥并于2015年1月15日交于彭燕芳，南大公司已经履行完毕《商品房预售合同》约定的义务，彭燕芳并没有因此遭受任何损失，对于迟延办证彭燕芳也存在迟延缴纳契税的过错，一审判决南大公司承担违约责任明显不公平，应当予以改判。被上诉人彭燕芳答辩称：我方不同意南大公司的全部上诉请求，请求二审法院维持一审判决。彭燕芳已经依据合同以及南大公司的要求提供了相应的资料及缴纳了相应的费用，已经履行了合同义务。南大公司所提出的车位补地价的政策不符合不可抗力的相关规定，不应认定为不可抗力，不足以影响本合同的履行。2016年5月3日，彭燕芳向一审法院起诉请求：一、南大公司向彭燕芳支付逾期交房的违约金28307.25元；二、南大公司向彭燕芳支付逾期办证的违约金127854.43元；三、南大公司将契税票据交给彭燕芳并退还多收的契税4611.25元并支付逾期退还的利息（利息自起诉之日起计算至退还之日止，按中国人民银行同期贷款利率计付）；四、本案诉讼费由南大公司承担。一审法院经审理查明：2012年12月19日，彭燕芳（认购方）与南大公司（出售方）签订《骏御华庭认购书》，约定彭燕芳向南大公司认购广州市XX区XX大道XX号XX庭自编A栋XX单元，双方约定认购价为936468元。税和费由南大公司代为收取，须于签署《商品房买卖合同》当日付清；契税按认购价的1.5%即14047元，办证综合费800元/户，预购商品房预告登记费50元/宗，抵押权预告登记费80元/宗；以上费用以政府部分或收费单位实际收费为准。2013年2月1日，彭燕芳（乙方）与南大公司（甲方）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》及相关附件。合同约定：第四条，合同标的物基本情况乙方所购商品房为本合同第二条约定的项目中的XX庭自编A、B栋第自编X栋幢X层XX号房（下称该商品房），房屋地址位于XX区XX大道XX号XX房。第七条，该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米23889.49元，总金额（人民币）936468元。第十二条，交房条件，该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条，甲方应当在2014年4月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。房屋交付使用后，甲方不得以房屋已交付使用为由怠于履行其在本合同中应承担的其他义务，如：办理产权证的义务等。第十四条，延期交房的违约责任，甲方如未能按本合同规定的期限交房，逾期不超过240日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款的0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。第十五条，房屋交付时的有关资料，甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设置配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交楼标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第二十一条，产权登记，甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方同意由乙方委托甲方办理房地产权证，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后3个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。若甲方未在规定时间或者上述约定的期限内与乙方申请房地产转移登记的，乙方可以按照《广州市城镇房地产登记办法》的规定，单方向房地产登记机构申请办理预购商品房转移登记。第二十二条，迟延办理产权登记的违约责任，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。等等。上述合同附件七《本合同补充协议》第三条，关于商品房交付（对合同第十三条的变更及补充）4.在商品房达到交付使用条件，卖方按约定发出收楼通知书给买方后，买方未能按收楼通知书约定的时间办理房屋交接手续，视为卖方已按期交付。五、关于面积差异处理（对合同第十八条的补充）3.产权登记面积确定以前，以面积为计算依据的各项费用按合同约定面积计算；产权登记面积确定后发生的费用，以产权登记面积为计费的依据。第七条，关于产权登记（对合同第二十一条的变更和补充）1.卖方在房屋交付后、买方交清全部资料、税、费及物业维修资金并办理完毕房屋面积补差手续后，卖方为买方办理房屋所有权证。2.买方须主动向卖方提交办理权属转移登记的相关资料，及时与卖方办理房屋面积补差（合同约定面积与产权登记面积之间的误差）的结算手续，支付按政府规定应由买方承担的物业维修资金和办理房屋权属证书所需的各种税、费并提供全部资料。如买方未在卖方通知期限内与甲方办理上述手续和缴交税、费，则不能及时办理房屋权属转移登记等后果由买方自行承担。卖方并免除《商品房买卖合同》第二十二条迟延办理产权登记的违约责任。3.委托卖方办理产权证的中介服务费由买方承担。等等。彭燕芳已依约向南大公司付清合同约定的全部购房款936468元，于2013年2月1日向南大公司预交了涉案房屋的税和费10295元。此后彭燕芳又于2014年8月24日向南大公司支付补面积差异款7107.12元。南大公司提交《骏御华庭收楼通知书》及快递单显示，南大公司于2014年4月27日向彭燕芳发出收楼通知书，通知彭燕芳于2014年4月30日前来办理收楼手续，彭燕芳否认收到上述收楼通知书。南大公司未能提交上述收楼通知书已妥投证据。本案审理过程中，彭燕芳与南大公司双方确认涉案房屋交楼时间为2014年6月29日。为证明涉案房屋于2014年4月30日之前已具备交付条件，南大公司提交涉案房屋所在项目的《建设工程质量验收监督意见书》（落款时间为2014年5月5日）、建设工程规划验收合格证（发证日期为2014年1月14日）、工程竣工验收报告（验收日期为2014年4月29日）、建设工程消防验收意见书（综合评定该土建工程消防验收合格，意见书出具日期为2013年12月19日）、《新（改）装管道水质验收合格证明书》（落款日期为2013年4月23日）、《广州市燃气输配及应用工程交工验收证书》（落款日期2013年9月10日）、《广州市供电局用电检查结果通知书》（检查日期2013年11月19日，检查结果为设备运行正常）、《邮政信报箱启用通知单》（落款日期为2014年1月29日）、《人防工程专项竣工验收备案意见书》（意见为同意竣工验收备案，落款日期为2013年9月30日）、《广州市环境保护局关于白云区三元里棠溪商住楼建设项目竣工环保验收的意见》（意见为竣工环保验收合格，落款日期为2014年5月8日）、住宅质量保证书、住宅使用说明书、管理规约。彭燕芳对上述的真实性予以确认；对供电资料，认为该证据注明的用电地址为岗贝路地段，故对关联性不予确认。本案审理过程中，南大公司陈述涉案房屋所在的项目直至2014年12月才办理工程竣工验收备案。2015年8月27日，南大公司向彭燕芳邮寄了《关于提交办理〈房地产权证〉所需资料的告知书》，主要内容为要求彭燕芳在收到告知书10个工作日内准备未婚证明或结婚证、无房证明、全家户口本及身份证、具结书、唯一住房诚信保证书等资料后与南大公司工作人员核对上述资料，核对完毕后由南大公司工作人员将资料交至房管部门办理相关手续；上述相关邮件已于2015年8月29日被签收。本案审理过程中彭燕芳主张其按时向南大公司提交了上述资料，南大公司主张彭燕芳于2015年12月9日才向其补交了办证资料，但未能提供证据证实该主张。涉案房屋《不动产权证书》的出证日期为2016年1月15日，《不动产权证书》上登记房屋套内面积为39.5平方米，分摊建筑面积为10.79平方米，建筑面积合计50.29平方米。原主张南大公司于2016年1月26日将《不动产权证书》交付给彭燕芳。南大公司主张其在之前已经通知彭燕芳前来领证，但未能提供证据证明上述主张。本案审理过程中，彭燕芳与南大公司双方确认涉案房屋实际发生的契税金额为9435.75元。南大公司提交《关于补缴房产契税款项的函》及快递单显示，南大公司于2015年12月31日向彭燕芳寄送通知，要求主要内容为要求彭燕芳补缴房产契税71元；并表示在发函之前，南大公司曾多次口头通知彭燕芳到南大公司处办理补缴房产契税，至今未果，要求彭燕芳在收到函件3个工作日到南大公司处办理补缴房产契税。以上邮件邮寄至彭燕芳在《广州市商品房买卖合同（预售）》中所留的通讯地址，南大公司当庭查询该邮寄的签收情况显示该邮件于2016年1月2日由他人签收。诉讼中，南大公司提交了《关于公开征求意见的公告》、《广州市人民政府办公厅关于土地节约集约利用的实施意见》、《广州市国土资源和房屋管理局行政许可受理通知书（NGZ140417895500）》、《关于签订广州市国有建设用地使用权出让合同(含变更协议)的告知函》以及附件《国有建设用地使用权出让合同变更协议》、《申请》、《广州市国土资源和房屋管理局行政许可受理通知书（NGZ140929930116）》、《关于签订广州市国有建设用地使用权出让合同(含变更协议)的告知函》以及附件《国有建设用地使用权出让合同变更协议》、《关于广州市南大房地产开发有限公司对调整土地出让金提出异议的申请》、《广州市国土资源和房屋管理局非标准化业务收件凭证》、《关于签订广州市国有建设用地使用权出让合同(含变更协议)的告知函》以及附件《国有建设用地使用权出让合同变更协议》、《报销单据粘贴单》、《房屋面积测量成果报告书》、《房屋建筑面积测绘成果报告书》、《缴费通知书》、《发票》、《受理回执》、《广州市房地产初始登记告知书》，拟证明彭燕芳与南大公司双方签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及相关附件后，政府出台了“车位补地价”政策，要求南大公司补缴国有建设用地出让价款，南大公司按照政策申请补缴后，广州市开发利用中心补缴价款计算错误等导致南大公司在申请异议后最终于2015年4月才确定应补缴交的土地使用费；及广州市房地产测绘院为南大公司测绘错误，导致南大公司办证时间拖延，因此主张其存在合理事由导致办证期限延长，并应当扣除上述因不可抗力所致延长的时间。彭燕芳对上述证据真实性均无异议，但认为南大公司提出的上述辩解均不属于不可抗力。南大公司并提交不动产登记申请表等证据，拟证明按揭银行于2016年1月才将按揭资料交于房管中心办理房产证。彭燕芳对上述申请表的真实性予以确认，但认为申请表中彭燕芳的代理人陈某是南大公司的员工，即实际是由南大公司负责按揭及到房管局办理相应的手续。以上事实，有认购书、广州市商品房买卖合同（预售）及其附件、购房款发票、税费收款收据、骏御华庭钥匙物品资料签收确认书、不动产权证、契税发票、收楼通知书及快递单、关于提交办理《房地产权证》所需资料的告知书及快递单、关于补缴契税的通知及快递单、建设工程质量验收监督意见书、建设工程规划验收合格证、工程竣工验收报告、建设工程消防验收意见书、新（改）装管道水质验收合格证明书、广州市燃气输配及应用工程交工验收证书、广州市供电局用电检查结果通知书、邮政信报箱启用通知单、人防工程专项竣工验收备案意见书、广州市环境保护局关于白云区三元里棠溪商住楼建设项目竣工环保验收的意见、住宅质量保证书、住宅使用说明书、管理规约、关于提交办理《房地产权证》所需资料的告知书及快递单、行政许可受理通知书、关于签订广州市国有建设用地使用权出让合同（含变更协议）的告知函及附件、申请、关于广州市南大房地产开发有限公司对调整土地出让金提出异议的申请、房屋建筑面积测量成果报告书、不动产登记申请表及当事人陈述等证据证实。一审法院认为，彭燕芳与南大公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件，是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应恪守履行。对于彭燕芳要求南大公司退回多收的契税4611.25元及利息的诉讼请求。经查，根据彭燕芳提交的契税收据，彭燕芳预交的契税金额为9365元，涉案房屋实际发生的契税金额为9435.75元，即彭燕芳还需向南大公司补缴契税70.75元，故南大公司并未多收取彭燕芳契税，彭燕芳的该项诉讼请求缺乏事实依据，不予支持。对于彭燕芳要求南大公司将契税票据交给彭燕芳的诉讼请求，南大公司已经为彭燕芳办妥了的不动产权证，故应当将契税发票交给彭燕芳，彭燕芳的该项诉讼请求于法有据，予以支持。对于逾期交房违约金，彭燕芳已付清购房款，按合同约定，南大公司应当在2014年4月30日前将符合交付条件的房屋交付给彭燕芳。南大公司虽然提交《骏御华庭收楼通知书》及快递单拟证明其于2014年4月27日向彭燕芳发出收楼通知书，通知彭燕芳于2014年4月30日前来办理收楼手续，但南大公司未能提供相关邮件的邮寄及妥投证明，故南大公司主张其已在2014年4月27日通知彭燕芳收楼证据不足，不予确认。且根据南大公司的举证，南大公司于2014年5月5日才取得涉案房屋所在建筑的《建设工程质量验收监督意见书》，于2014年5月8日才取得《广州市环境保护局关于白云区三元里棠溪商住楼建设项目竣工环保验收的意见》，故在2014年4月30日时，涉案房屋并不符合双方约定的交付条件。另依据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条、第六条及第八条的规定，建设单位应当在工程竣工验收合格之日起十五日内将各项竣工验收文件报送相关建设行政主管部门备案，相关建设主管部门有权对建设单位提交的竣工验收文件进行审核，如发现建设单位违反国家有关建设工程质量管理规定的，则有权要求重新组织竣工验收。因此，对于涉及公共安全的规划、消防、人防等验收文件，即使完成了相关竣工验收程序，也应当经由建设行政主管部门备案审查。本案中根据南大公司陈述，涉案房屋所在的项目直至2014年12月才办理工程竣工验收备案，故在2014年4月30日时，涉案房屋并不具备法定交付条件。因此即使南大公司于2014年4月27日发出交楼通知书要求彭燕芳在2014年4月30日前办理收楼手续，因涉案房屋不具备交付条件，相应的收楼通知书对彭燕芳不发生法律效力。彭燕芳收楼的时间应当以其实际收楼的时间即2014年6月29日为准，南大公司已构成延期交楼，应承担违约责任，南大公司应当按照房价款总额的0.05%的标准支付自2014年5月1日至2014年6月29日的迟延交楼违约金，涉案房屋实际房价款总额为943575.12元，故逾期交房违约金计算为28307.25元（943575.12元×0.05%×60天），彭燕芳的该项诉讼请求于法有据，予以支持。对于逾期办证违约金，按合同约定，南大公司应当在商品房交付之日起210个工作日内为彭燕芳办妥产权登记并交付房地产权证，南大公司于2014年6月29日向彭燕芳交付了涉案房屋，故合同约定办理房产证期限届满之日为2015年4月30日。南大公司于2016年1月15日才办妥涉案房屋的《不动产权证书》，彭燕芳主张南大公司于2016年1月26日收到涉案房屋的《不动产权证书》，南大公司未提供相反的证据，一审法院对此予以采信。南大公司应当按照房价款总额的0.05%的标准支付2015年5月1日至彭燕芳实际取得《不动产权证》之日即2016年1月26日期间的逾期办证违约金。涉案房屋实际房价款总额为943575.12元，故逾期办证违约金计算为127854.43元（943575.12元×0.05%×271天）。南大公司抗辩因新政策出台需缴纳土地出让金为不可抗力及房管部门重新测量的期间均应免除其违约责任的问题。对此一审法院认为，南大公司提出的上述情况均属于南大公司应当预见的经营风险及在办证程序中有可能发生的客观情况，且合同约定的办证期限210个工作日已足以处理。此外，南大公司所述的政策虽然在南大公司签约后出台，但南大公司在签约前已实际取得涉案土地使用权，按当时政策，南大公司亦需要缴纳车位部分的土地出让金，只是可以缓交。新政策出台后，南大公司多次申请退案至2015年8月才缴纳土地出让金，该责任应由南大公司自行承担，南大公司抗辩称新政策出台属于不可抗力情形，于法无据。至于重新测量的问题，测绘部门两次测量时间间隔达一年多，此期间南大公司没有证据显示其积极主动寻找途径救济，南大公司据此主张免除逾期办证责任依据不足。南大公司抗辩称彭燕芳迟延提供办证及补交契税影响其办证的问题。对此一审法院认为，《广州市商品房买卖合同（预售）》中第二十一条约定，双方同意由乙方（彭燕芳）委托甲方（南大公司）办理房地产权证，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后3个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。也就是说，彭燕芳提交办证资料的义务应当是在南大公司向其发出书面通知后，本案中南大公司于2015年8月27日才向彭燕芳发出《关于提交办理〈房地产权证〉所需资料的告知书》，要求彭燕芳于收到告知书之日起十个工作日内提交相关资料。现南大公司未能提供办证资料签收表等证据证实彭燕芳提交办证资料的具体时间，无证据证明彭燕芳未按照其通知的时间提交办证资料，故南大公司要求免除延期办证的违约责任依据不足，该抗辩意见，亦不采纳。至于补交契税的问题，合同签订后，彭燕芳已按约定交付了办证契税，而补交契税也是因为测绘面积与合同约定面积所产生的契税差额，也只能去递件办证才能知道契税差额，该契税的交付对南大公司的办证亦不产生影响。为此，南大公司以此为由主张免责亦依据不足。对于南大公司提出由于银行迟延提交办证资料导致其拖延办证的问题，由于申请按揭的银行系南大公司指定的银行，且彭燕芳委托南大公司办理产权登记手续，而与银行签订有关的办理抵押登记的手续均是由南大公司员工办理的，南大公司亦无证据证明其在此过程中有催促银行及时提供相关资料，故南大公司要求就此免除其迟延办证的违约责任的抗辩意见缺乏依据。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，一审法院于2016年9月7日作出如下判决：一、在本判决生效之日起三日内，南大公司向彭燕芳支付逾期交房违约金28307.25元；二、在本判决生效之日起三日内，南大公司向彭燕芳支付逾期办证违约金127854.43元；三、在本判决生效之日起三日内，南大公司将契税发票交给彭燕芳；四、驳回彭燕芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3515元，由彭燕芳负担92元，南大公司负担3423元（南大公司负担的部分于本判决生效之日起三日内向一审法院缴纳）。二审中，双方当事人均无提交新证据。经二审审查，双方当事人对一审法院查明事实均无异议，本院予以确认。本院认为，一审法院对彭燕芳与南大公司签订的《商品房预售合同》及其附件效力及南大公司应承担的责任认定，合法有据，论理清晰。就南大公司提出的彭燕芳未按约定履行完毕其缴契税及主动交齐办证资料义务以及国土部门出台“车位补地价”政策属不可抗力的抗辩意见，一审法院已详作论述及分析，说理充分，认定并无不当，本院予以认可。现南大公司二审再次提出上述抗辩意见，未能提出新事实、新证据，本院不予采纳。关于迟延交楼违约责任的问题，南大公司主张其已于2014年4月27日向彭燕芳发出收楼通知书，但未能提供相关邮件的邮寄及妥投证明，彭燕芳亦否认收到该通知书，故一审法院不予确认南大公司已发收楼通知的主张并无不当。鉴此，南大公司以已在约定收楼日前发出收楼通知为由主张无需承担逾期交房违约责任，理据不足，不应采纳，一审判决不予支持处理并无不当。综上，南大公司的上诉请求及理由均不成立，本院不予支持。审查一审判决查明事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3423元，由上诉人广州市南大房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  蔡培娟审判员  谭红玉审判员  杨晓怡二〇一六年十二月二十三日书记员  张 旭