南宁铁路运输法院
民 事 判 决 书
（2015）南铁民初字第128号
原告谢佰宏。
委托代理人赵善红，广西南宁市竭诚法律事务所法律工作者。
委托代理人廖海蛟，广西南宁市竭诚法律事务所法律工作者。
被告方盛世。
原告谢佰宏与被告方盛世房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月2日受理后，依法适用简易程序，由审判员黄雪独任审理，书记员刘建军担任记录，并于2015年4月8日、5月18日公开开庭审理了本案。原告谢佰宏的委托代理人廖海蛟、被告方盛世到庭参加诉讼。在审理过程中，由于各方当事人争议较大，不宜适用简易程序审理，本院于2015年5月29日裁定转为普通程序审理，并依法由审判员黄雪担任审判长，与审判员袁宇飞、代理审判员刘东海组成合议庭，书记员刘建军担任记录，于2015年7月2日公开开庭审理了本案，原告谢佰宏的委托代理人廖海蛟、被告方盛世到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谢佰宏诉称，2012年2月10日，原、被告双方签订了一份《房屋租赁合同》，约定由原告（甲方）将其所有的位于南宁市仙葫经济技术开发区金葫二街1号一楼商铺出租给被告（乙方）用于经营餐饮，租期为三年，即2012年2月10日至2015年2月9日。第一年每月租金1000元，第二年每月租金1300元，第三年每月租金1768元，被告应按季度支付租金，每季度提前10天向原告交付下一季度的租金，水电费由被告按照每月实际使用度数向原告交纳，双方还对违约金等其他事项进行了约定。合同签订后，原告即将房屋交付给被告使用，被告以承租房屋开设了世佳时菜饮食店进行经营。2014年11月19日，由于被告经营不善而自行停止饮食店的营业，逾期超过将近一个月未能支付2014年11月10日至2015年2月9日期间的房屋租金和2014年9月1日至11月5日期间的水电费给原告，原告遂向被告催交上述费用。被告要求原告给其十天时间对外转租，在经原告同意后被告签写了一张有“按房主要求明年2500元／月、押金5000元转出，现许给本人10日时间转让再计算，若10日后自行处理”字样的“协议”给原告收执，并称待其十日内将饮食店转让给他人后，将按合同约定与原告结清租金及所欠费用。但是被告逾期仍未将其所承租房屋转租他人，也未向原告支付所欠租金及水电费，且一直强行占用所承租房屋至今不肯腾房搬离。期间，原告分别于2014年11月26日、12月26日在被告的饮食店门前张贴了《催促交租通知》，还向被告发出了催促其交租的书面通知，但被告未予理睬。
根据双方签订的《房屋租赁合同》第四条第2款约定，原告于2015年1月12日再次在涉案房屋门前张贴了一份《收回商铺通知》，向被告催收水电费和房屋租金，通知其终止双方之间的租赁合同，并限期清场将涉案房屋交还给原告。但被告仍未予理会，继续占用原告的房屋。为了维护自身合法权益，原告遂向法院起诉，请求判令：一、终止原、被告双方于2012年2月10日签订的《房屋租赁合同》，被告将所承租房屋交还给原告。二、被告按照合同约定向原告支付2014年11月10日至2015年2月9日期间的房屋租金人民币5304元（1768元×3=5304元），及其拖欠的2014年9月1日至11月3日期间的水费43元、电费178元，共计人民币221元。三、被告向原告支付自2015年2月10日起至其搬离承租房屋之日止的房屋占有使用费，每月2500元，暂计六个月为人民币15000元。四、被告向原告支付违约金人民币17171.7元。其中逾期支付房屋租金的违约金为15912元（以5304元为基数，从2014年9月1日至2015年2月9日共计100天，每逾期一日按照逾期付款金额的3%计算），逾期支付水电费的违约金为1259.7元（以221元为基数，从2014年9月1日至2015年2月9日共计190天，每逾期一日按照逾期付款金额的3%计算）。以上二、三、四项合计人民币37696.7元。五、本案案件受理费由被告承担。本案在审理过程中，原告将第一项诉讼请求变更为判令被告于本案判决生效之日起10日内将涉案房屋腾退给原告；将第二项诉讼请求中水电费的计算期间变更为2014年9月1日至2015年11月5日。
被告方盛世辩称，双方按事先约定每年租金提升30%的条件签订了本案的房屋租赁合同，但原告在合同履行期间，多次要求提高房屋租金，均因被告不同意而未能达成。由于原告没有按约定的时间来收取2014年9月23日以后的水电费以及2014年11月10日至2015年2月9日的房屋租金，导致被告无法按时支付，而非故意拖欠。2014年11月19日，被告依照原告的要求书写了转租本案租赁房屋的《协议》，以每月2500元租金，押金5000元转让租赁房屋，时限为十天，但未转租成功。2014年11月30日，原告对租赁房屋断水断电，致使被告无法正常经营，造成被告经营损失，被告要求原告恢复开通租赁房屋的水、电，但原告以被告不交租金和水电费为由拒绝恢复，并于2015年1月15日收回了租赁房屋，实际上已经提前终止了本案的租赁合同，被告无需再支付停水停电后的租金，原告还应当退还3000元房屋押金给被告。被告曾多次到社区、司法所等相关部门提出主持双方进行调解的申请，被告愿意提前终止本案的租赁合同，待拆除厨房清空货物后将租赁房屋退还给原告，但因原告不同意退还房屋押金，也不愿意赔偿因停水停电给被告造成的营业损失，最终未能达成调解。被告于2015年2月5日、2月8日书面通知原告前来处理租赁房屋的交接事宜，但原告不予理睬。被告认为，原告在租期内突然对租赁房屋停水停电的行为属于违约行为，被告不存在违约行为，不应当承担任何违约责任。原告在租赁期限届满前收回了租赁房屋，还要求被告支付租赁期限届满后的房屋占有使用费，没有事实和法律依据，租赁合同期限届满后所产生的一切费用均与被告无关。请求法院驳回原告全部诉讼请求。
经审理查明，原、被告于2012年2月10日签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定由原告（甲方）将其所有的位于南宁市仙葫经济开发区金葫二街1号一楼商铺，出租给被告（乙方）作为经营使用，租赁期限为三年，从2012年2月10日至2015年2月9日止。第一年每月租金1000元、第二年每月租金1300元、第三年每月租金1768元，租金按季度支付，乙方应提前十天支付下个季度的租金应给甲方，如有违约则按每天3%支付滞纳金。如乙方不按时缴纳租金，逾期二个月的，甲方有权终止合同，所交租金、押金不予退回，水电费每月按实际度数缴纳。合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，原告即将租赁房屋交付给被告用于经营世佳时菜餐饮店，被告向原告支付了2012年2月10日至2014年11月9日的房屋租金，水电费、门窗等押金3000元，水电费交至2014年9月23日。被告未按合同约定于2014年10月31日之前支付214年11月10日至2015年2月9日的房屋租金5304元（1768元×3个月=5304元），也未支付2014年9月1日至2014年11月5日的水电费221元。2014年11月19日，被告亲笔书写了一份转租的《协议》，表明原告同意给其十日时间转租涉案房屋，转租条件为每月租金2500元，但被告未能将涉案房屋转租给他人。而后，原告于2014年11月26日制作了一份《催促交租通知》，要求被告交清其所拖欠的租金及水电费，并将该通知张贴在被告经营的世佳时菜餐饮店店门上，但被告未予以回应。原告经催缴未果，于2014年11月30日采取了对涉案房屋停水停电的措施，催促被告支付其所拖欠的房屋租金和水电费。被告于2014年12月27日亲笔书写了一份材料粘贴在原告张贴的《催促交租通知》上，声明其未拖欠租金和水电费，要求原告恢复开通租赁房屋的水电，并赔偿因停水停电造成的损失。原告于2015年1月12日向被告发出《收回商铺通知》，被告于2015年1月14日收到该通知，但被告一直未向原告支付所拖欠的房屋租金及水电费，亦未将租赁房屋腾空退还给原告，原告遂诉至法院。
以上事实，有《房屋租赁合同》、房屋所有权证、土地使用权证、《协议》、《催促交租通知》、《收回商铺通知》、照片、电费清单、收款收据、收据、当事人陈述及庭审笔录等予以证实。
本院认为，原、被告于2012年2月10日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并合法有效，对双方当事人均具有约束力。合同签订后，原告已依约将租赁房屋交付给被告使用，被告应当履行按约定支付租金的义务，但被告未依照合同约定于2014年10月31日前，支付2014年11月10日至2015年2月9日的租金共计5304元，本院认为，被告未按照双方约定的期限支付租金、水电费，逾期一个月仍不支付，原告经催促无果的情况下，采取停水停电的措施应属于自助行为，原告要求被告支付拖欠的租金，于法有据，本院予以支持。关于拖欠的水电费，被告在庭审中对其拖欠221元水电费的事实予以确认，并认可应当向原告支付该笔费用，原告要求被告支付拖欠的水电费共计221元的主张本院予以支持。由于双方签订的租赁合同中约定的租赁期限于2015年2月9日届满，在双方没有续签合同的情况下，被告应当按期将租赁商铺退还给原告。被告未向法院提交任何证据证实其已经将涉案商铺退还给原告，且被告的厨房设备、餐桌、餐椅、菜架等物品还一直放置在商铺内，仍然占有使用该商铺，因此原告要求被告支付合同届满后即2015年2月10日至被告腾退房屋之日止的房屋占有使用费，有事实和法律依据，本院予以支持。另，原告要求被告于本案判决生效之日起10日内，将涉案房屋腾退给原告的主张，有理有据，本院予以支持。至于房屋占有使用费的计算标准问题，在原、被告双方对此未协商一致的情况下，房屋占有使用费的标准可以适当高于原合同约定的租金标准，原告主张每月2500元的租金标准，相较原合同约定的第三年1768元／月的租金标准提高了41.4%，本院认为，2500／月的租金标准提升幅度过大，综合涉案商铺的面积大小、地理位置、周边环境、当地经济发展程度以及房屋租赁合同租金递增比例的惯例等因素，本院酌情确定被告应向原告支付占有使用费的标准为1945元／月，相较1768元／月的租金标准上浮10%。
关于违约金的计算问题，由于被告逾期未支付房屋租金的行为，已经构成违约，应当承担相应的违约责任，但被告主张租赁合同中约定按所欠租金（5304元）每日3%的违约金（即滞纳金）计算标准过高，请求予以适当调低，本院依法予以调整，确定违约金以5304元为基数，从2014年10月31日起至2015年2月9日共计100天，按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算。另，双方在租赁合同中并未对拖欠水电费的违约责任进行约定，因此原告主张被告支付拖欠水电费产生的违约金（滞纳金）没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告方盛世于本案判决生效之日起十日内将涉案房屋退还给原告谢佰宏；
二、被告方盛世向原告谢佰宏支付2014年11月10日至2015年2月9日的房屋租金5304元以及水电费221元；
三、被告方盛世向原告谢佰宏支付2015年2月10日至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费（以每月1945元为计付标准）；
四、被告方盛世向原告谢佰宏支付逾期支付租金的违约金105.8元（计算方法：以5304元为基数，从2014年10月31日起至2015年2月9日，共计100天，按中国人民银行六个月至一年期同期贷款基准利率5.6%的1.3倍计算）；
五、驳回原告谢佰宏的其他诉讼请求。
本案案件受理费742元（原告已预交），由原告谢佰宏负担400.68元，被告方盛世负担341.32元。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于南宁铁路运输中级法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费742元（收款单位：南宁铁路运输中级法院，账号：20×××26，开户银行：中国农业银行股份有限公司南宁凤凰岭支行）。逾期不交也不提出缓交申请，或者申请未获批准的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 黄 雪
审 判 员 袁宇飞
代理审判员 刘东海
二〇一五年七月二十九日
书 记 员 刘建军