河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫01民终7587号
上诉人(原审原告)：河南金苑置业有限公司，住所地郑州市中原区航海西路金苑小区。
法定代表人：朱云鹏，董事长。
委托诉讼代理人：王清喜，河南剑源律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邓超，河南剑源律师事务所律师。
上诉人(原审被告)：河南川阳红吉多餐饮管理有限公司，住所地新郑市中华北路阳光港湾小区门口。
法定代表人：高艳卫，执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：高翔宇，河南中赢旗晟律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：李辛甫，男，汉族，1970年11月18日出生，住新郑市。
上诉人河南金苑置业有限公司(以下简称金苑公司)、河南川阳红吉多餐饮管理有限公司(以下简称川阳红公司)因与被上诉人李辛甫房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省新郑市人民法院(2017)豫0184民初1849号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人河南金苑置业有限公司的委托诉讼代理人邓超，上诉人河南川阳红吉多餐饮管理有限公司的委托诉讼代理人高翔宇，被上诉人李辛甫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
金苑公司上诉请求：1、依法撤销一审判决第一项，改判为解除上诉人与被上诉人于2014年11月19日所签订的《租赁合同书》及《租赁合同补充协议》。并判令川阳红公司、李辛甫将所租赁的商铺（新郑市阳光港湾住宅小区17-18楼商铺）交与上诉人；2、依法撤销一审判决第二项部分，改判川阳红公司、李辛甫支付租金716440元，维持一审判决第二项中的支付违约金133914元；3、本案诉讼费用由川阳红公司、李辛甫承担。事实和理由：一审法院认定事实明显错误。2014年11月19日签订《租赁合同书》及《租赁合同补充协议》。合同及协议先以川阳红公司名义签订，实际履行为李辛甫，后实际履行为新郑市川阳红火锅餐饮有限公司。根据合同约定租赁期限为2014年12月1日至2022年7月31日，合同签订后双方诚信履行。但到了2015年10月，川阳红公司、李辛甫长期拖欠租金，虽然上诉人多次催要但无任何效果。从2015年10月1日起至2017年2月已经拖欠租金高达70多万元，根据《租赁合同补充协议》第五条之约定，合同应予解除且应支付违约金133914元。因此，不存在一审法院认定的所谓解除条件不成就。
川阳红公司辩称，首先一审判决第一项继续履行合同是正确的，应当予以维持。被上诉人李辛甫仅仅是作为河南川阳红吉多餐饮管理有限公司的委托代理人在租赁合同中签字，其本人与上诉人金苑公司并未产生租赁合同关系。上诉人要求李辛甫承担支付租金的义务是错误的，也是毫无道理的。由于上诉人金苑公司与河南川阳红吉多餐饮管理有限公司之间并没有书面的租赁合同，也未对租金标准有明确的约定。双方的租金应当参照市场价来进行计算。最后，由于上诉人金苑公司在履行合同当中存在诸多违约行为，造成上诉人河南川阳红吉多餐饮管理有限公司无法正常使用房屋。因此，川阳红公司不应当向上诉人金苑公司支付违约金。
川阳红公司上诉请求：1、依法撤销河南省新郑市人民法院（2017）豫0184民初1894号民事判决，依法改判为“上诉人应向被上诉人支付房屋租金519418.88元”，或将本案发回重审；2、本案上诉费用由被上诉人全部承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，判决结果有失公平。新郑市川阳红火锅餐饮有限公司与金苑公司签订《租赁合同书》及《租赁合同补充协议》签订时，由于新郑市川阳红火锅餐饮有限公司并未成立，后股东高艳卫、李辛甫、许艳民成立川阳红公司，虽然上诉人作为实际承租人，但其并未与被上诉人金苑公司签订书面的房屋租赁合同，金苑公司提交的房屋租赁合同中的约定义务不能约束川阳红公司，金苑公司与川阳红公司之间的关系应当按照房屋事实租赁的关系来确定，且不能按照合同确定房屋租金的数额，由于双方对房屋租金的约定不明，据上诉人了解，同样是金苑公司所有的位于郑州市××路与××交叉后向××路南阳光花苑的商铺月租金为9元/m2，本案租赁合同约定的房屋租金远远高于市场价格，上诉人认为应按照当地商铺的市场租赁价格来确定，一审按照租赁合同的约定判决房屋租金有失公允。根据合同约定，金苑公司作为出租方，应当向上诉人提供合格且能够正常使用的房屋。金苑公司提供的房屋天井未关闭，上诉人不得已自行出资进行修正。且该商铺第三层无消防设施，最终因为商铺一、二层消防设施不合格、存在漏水等原因，新郑市公安局消防大队出具责令立即改正通知书一份，要求上诉人停业整顿，造成上诉人无法正常经营，给上诉人造成了巨大的经济损失。根据《租赁合同补充协议》第五条第七款的约定，由于金苑公司原因造成房屋无法正常使用，租赁期应当顺延。一审判决上诉人按照合同约定支付租金有失公平。二、一审庭审过程中，金苑公司始终没有提交该房屋的房产证和建筑工程规划许可证，据上诉人了解，金苑公司在庭后提交了相关材料，但该部分证据材料没有组织上诉人进行质证，就被一审法院采纳。因此，一审法院程序违法，二审法院应当予以纠正。
金苑公司辩称，上诉人的论述前后矛盾，其一方面认可合同继续履行的判决，一方面又不认可双方签订的房屋租赁协议，其真实目的就是为了逃避支付租金的义务。双方已经就租赁的详细情况包括租金、违约金等进行约定，那么就应当按照合同履行义务。一审判决已经对相应的事实予以认定。关于上诉人称金苑公司所交付的房屋有瑕疵的论述，是不存在的，上诉人在一审时并没有提供相应的证据，只是口头陈述金苑公司的房屋存在质量问题，另外一方面，根据常理推断，上诉人所租赁的房屋用于生意经营。如果房屋存在质量问题，那么上诉人为什么不找被上诉人协商解决？据金苑公司了解，川阳红公司的饭店一直营业着，只是欠着租金一直不交。所以，上诉人川阳红公司所说的观点都是不存在的，不是案件的真实情况。
李辛甫辩称，本案应发回重审，且其已经另案诉讼，需要另案处理后再解决本案的诉讼。
金苑公司向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告2014年11月19日所签订的《租赁合同书》及《租赁合同补充协议》；2、判令二被告将所租赁的商铺（新郑市阳光港湾住宅小区17-18楼商铺）交于原告；3、判令二被告向原告支付违约金133914元并支付原告租金714208元，共计848122元。4、本案诉讼费由二被告承担。
一审法院查明：2014年11月19日，出租方金苑公司（甲方）与承租方新郑市川阳红火锅餐饮有限公司（乙方）签订一份《租赁合同书》，约定主要内容为：第一条、租赁房屋概况，1、房屋位于新郑市××港湾住宅小区××楼商铺。2、租赁面积17#楼一层274.98平方米、二层274.98平方米、三层145.64平方米，18#楼一层444.46平方米、二层444.46平方米、三层444.46平方米，合计2028.98平方米。第二条、租赁房屋的使用，1、房屋仅限于李辛甫经营川阳红餐饮。未经甲方书面许可，乙方不得将租用房屋用于居住或改变房屋用途。2、房屋的使用人只限于本合同书的乙方，未经甲方书面同意，乙方不得转租、转借或与他人合作等形式交其他任何主体使用。第三条、租赁期限，1、租赁期限自2014年12月1日至2022年7月31日止。2、免租装修期从2014年12月1日至2015年3月31日为免租装修期。第四条、租金标准为每月44638元。第五条、保证金及押金，1、乙方应在2014年12月1日前向甲方支付120000元作为租赁保证金，如果乙方在2014年12月1日前没有缴纳租赁保证金，则视为乙方自动放弃租赁权。2、如在合同期内由于乙方原因而造成本合同终止，乙方所缴纳的租赁保证金不予退还。第六条、合同终止和续租，2、本合同约定的租赁期限届满乙方不再续租的，乙方应保证承租房屋及其他设施设备完好无损，于租赁期限届满日前将房屋腾空返还甲方，甲方及物业公司经审查认定乙方没有违约及违法行为后30个工作日内向乙方无息返还租赁保证金。第七条、附则，1、本合同未尽条款，由双方另行协商确定，并以达成的书面补充合同为准。2、本合同在履行过程中如发生争议，双方应协商解决；协商不成时，任何一方均可向法院提起诉讼。合同书上加盖有金苑公司及新郑市川阳红火锅餐饮有限公司印章，并有朱云鹏和李辛甫的签字。
当日双方又签订了租赁合同补充协议，主要约定一、租赁房屋的使用，2、乙方在签订本协议时甲方已将物业公司制定的各项物业管理规章制度文件交付乙方阅读，乙方理解并同意遵守文件的全部内容，做好消防安全和防盗等各项安全措施，并按照国家及郑州市相关规定，办理消防验收等相关手续。二、租金、其他费用，1、租金涨幅标准：2015-2016年度租金为22元/㎡/月；以后每年租金在上一年度租金基础上涨幅5%。2、租金支付时间，房屋租金按季度支付，乙方在签订本合同后10日内一次性支付2015年4月1日至2015年6月30日的租金133914元，自2015年第二季度起乙方在每季末的最后10个工作日之前一次性支付下季度租金。乙方的租金缴纳凭证以甲方开户行的回执单为准，甲方未收到开户银行回执视同乙方租金未缴纳。6、房屋交付使用后，租赁房屋所发生的装修费、使用产生的水费、电费、通讯费、政府相关行政收费、相关服务收费、相关罚款等费用及物业管理费全部由乙方自行承担，并由乙方自行向物业管理公司或有关部门交纳。四、装修约定，4、乙方在装修期间不得擅自改变室内消防设施以及破坏消防联动路线。如需改动，改动方案必须经过甲方和物业公司审核后，由有资质的施工单位进行改造。改造完成后乙方自行向消防部门申报、备案和验收。五、违约责任，（一）乙方有下列情形之一的，甲方可以单方面解除（终止）合同，并收回房屋，乙方交纳的租赁保证金不予退还，而且乙方应向甲方支付相当于三个月租金的违约金，作为赔偿甲方剩余租赁期限的可得利益损失，如甲方因此而遭受其他实际损失（包括律师诉讼代理费），乙方还应当进行全额赔偿。1.乙方逾期支付房屋租金超过十天的；2.乙方逾期支付物业管理费或水、电费、天然气等其他相关费用超过十天的；4.乙方未经甲方书面同意擅自转租、转让、转借房屋或擅自歇业的。六、其他，3、合同期内，物业公司为乙方有偿提供商铺内的设施、设备的安装检查，材料费和人工费等其他费用，由乙方支付。4、租赁期内，在乙方正常使用的前提下，出现的必要维修且属于物业公司管理范围，由物业公司负责；如果由于乙方维修或管理不善而造成房屋原有墙体结构、管线等设施设备被破坏的责任和相关维修费用由乙方承担，在取得物业公司验收合格后乙方才可继续经营。该补充协议上加盖有金苑公司和新郑市川阳红火锅餐饮有限公司的印章，并有朱云鹏、李辛甫的签名。新郑市川阳红火锅餐饮有限公司分别于2014年12月4日、2015年8月31日两次向金苑公司缴纳了2015年4月至9月的租金，共计266228元。
一审法院庭审查明，被告提供物业费收据、租金收据，证明其交纳了物业费和租金，双方的合同仍继续履行，未达到解除合同的条件。原告对该证据的证明目的有异议。
一审法院另查明，1、李辛甫作为新郑市川阳红火锅餐饮有限公司的发起人与金苑公司签订《租赁合同书》及其补充协议后，新郑市川阳红火锅餐饮有限公司未实际注册设立，于2015年9月11日，与高艳卫、许艳民投资500万元，设立了川阳红公司，经营范围餐饮管理。川阳红公司承继了新郑市川阳红火锅餐饮有限公司的《租赁合同书》及其补充协议约定的权利和义务。2、金苑公司向川阳红公司交付的17-18号楼商铺未经过消防验收备案。
一审法院认为，金苑公司提交了在一审辩论终结前取得租赁房屋的不动产权证书，川阳红公司经金苑公司同意承继了金苑公司与新郑市川阳红火锅餐饮有限公司签订的《租赁合同书》及其补充协议约定的新郑市川阳红火锅餐饮有限公司的权利和义务，且双方已实际履行，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，《租赁合同书》及其补充协议属有效合同。被告李辛甫作为新郑市川阳红火锅餐饮有限公司的发起人与金苑公司签订合同，因新郑市川阳红火锅餐饮有限公司未设立注册，后注册成立了川阳红公司，川阳红公司承继了《租赁合同书》及其补充协议的权利和义务，合同责任应当由川阳红公司承担，李辛甫的行为应视为履行职务行为。
承租人应当按照约定的期限支付租金。川阳红公司依照合同约定2014年12月4日交纳了2015年4月1日至6月30日的租金133914元；2015年8月31日交纳了2015年7月1日至9月30日的租金133914；2017年5月11日交纳了2017年6月1日至8月31日的租金133912.66元；2017年9月12日交纳了2017年9月1日至11月30日的租金133912.66元；2017年12月1日交纳了2017年12月的租金44637.56元，但2015年10月1日至12月31日租金133914元、2016年全年租金535656元、2017年1月租金46870元，共计716170元租金未付，其行为构成违约，应当承担违约责任，即川阳红公司向金苑公司支付拖欠的租金716170元，并按约定支付违约金133914元（三个月的租金）。按照租赁合同补充协议第五条第（一）款第1项的约定，金苑公司可以解除合同并收回出租房屋。而根据法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。主张解除合同的一方应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。金苑公司无证据证明向川阳红公司送达了解除合同通知，租赁期限尚未届满，且纠纷发生后川阳红公司主动交纳了2017年6月至12月的部分租金，《租赁合同书》及补充协议继续履行符合双方根本利益，也不违反合同约定，故金苑公司请求解除双方签订的《租赁合同书》及补充协议并返还租赁商铺的主张，该院不予支持。被告抗辩不承担违约金的意见，不符合合同约定，该院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十六条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，判决如下：一、原告河南金苑置业有限公司与被告河南川阳红吉多餐饮管理有限公司的《租赁合同书》及《租赁合同补充协议》继续履行。二、被告河南川阳红吉多餐饮管理有限公司应当于本判决生效之日起十日内向原告河南金苑置业有限公司支付租金671532元，并支付违约金133914元。三、驳回原告河南金苑置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12281元，管辖权受理费100元，共计12381元，由原告河南金苑置业有限公司负担518元，被告河南川阳红吉多餐饮管理有限公司负担11863元。
本院二审期间，当事人均未提交新证据。
本院经审理查明的事实除与一审法院一致。另查明，金苑公司提交有豫（2016）新郑市不动产权第0000047号不动产权证书。
本院认为，原由新郑市川阳红火锅餐饮有限公司与金苑公司签订的《租赁合同书》及《租赁合同补充协议》，均系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效。后新郑市川阳红火锅餐饮有限公司没有设立，川阳红公司注册成立。虽然川阳红公司未就涉案房屋与金苑公司重新签订租赁合同，但川阳红公司实际使用租赁场地并实际向出租方金苑公司交纳租金，即原《租赁合同书》及《租赁合同补充协议》的权利和义务由川阳红公司承继，且出租方金苑公司对此同意。李辛甫虽然在《租赁合同书》及《租赁合同补充协议》上签字，但其不是合同主体，其行为系履行职务，合同的权利义务应由川阳红公司承担。关于川阳红公司所称的租金应当比照当地商铺市场租赁价格确定的上诉理由，本院认为，川阳红公司作为《租赁合同书》及《租赁合同补充协议》的承继者，合同条款对其具有约束力。合同中关于租金的支付方式及数额均有明确约定，其应按照约定履行。虽然川阳红公司不认可合同中关于租金的相关约定，认为租金过高，但其并未就租金变更与金苑公司达成新的一致意见，故其该上诉理由没有事实依据，本院不予采信。关于川阳红公司辩称的金苑公司出租的房屋不合格，屋顶漏水，房屋租金应当予以减免或租赁期应当进行顺延以及其不应支付违约金的意见，本院认为，首先，金苑公司出租的房屋是否达到双方《租赁合同补充协议》第五条第（七）款规定的租赁期间房屋无法正常使用的程度，川阳红公司未充分举证加以证明。对于川阳红公司所称的房屋存在质量问题，金苑公司不认可，并称川阳红公司未找其进行过关于房屋质量方面的协商且川阳红公司一直在正常经营。承租人川阳红公司未按照约定全面支付房屋租金，其行为已经构成违约，依照租赁合同补充协议第五条第一款第一项的约定，金苑公司有权向川阳红公司主张违约金。川阳红公司不能据此主张免除其因未按时支付租金应向金苑公司支付违约金的义务。虽然租赁合同补充协议中约定有解除合同的情形，但在解除合同条件成就时，未经出租方金苑公司行使解除权，将解除合同的通知送达违约方，租赁合同并不当然自动解除。鉴于本案纠纷发生时，租赁合同尚未到期，且川阳红公司主动交纳欠付的租金，一审法院以继续履行合同符合双方根本利益为由，判令双方继续履行合同，其实体处理适当，本院予以支持。
综上所述，河南金苑置业有限公司、河南川阳红吉多餐饮管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11180元，由上诉人河南金苑置业有限公司负担5590元，由上诉人河南川阳红吉多餐饮管理有限公司负担5590元。
本判决为终审判决。
审判长 刘颖超
审判员 邓先理
审判员 邢彦堂
二〇一八年六月二十一日
书记员 时婉秋