福建省南平市延平区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）延民初字第2482号 原告：兴业银行股份有限公司南平分行。 负责人：蔡斌，行长。 委托代理人：陈文林，福建舜宁律师事务所律师。 被告：杨木珠，女，汉族，1957年10月24日出售。 被告：陈金财俤，男，汉族，1954年10月9日出生。 被告：南平柯荣房地产开发有限公司。 法定代表人：黄敬柯，董事长。 委托代理人：魏水生，男，系南平柯荣房地产开发有限公司综合部员工。 原告兴业银行股份有限公司南平分行（以下简称兴业银行南平分行）与被告杨木珠、陈金财俤、南平柯荣房地产开发有限公司（以下简称柯荣公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2014年5月21日立案受理，依法由审判员骆兴盛适用简易程序审理。本案于2014年7月8日、2014年8月15日公开开庭进行了审理，原告兴业银行南平分行的委托代理人陈文林、被告柯荣公司的委托代理人魏水生到庭参加诉讼，被告杨木珠、陈金财俤经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告兴业银行南平分行诉称，2008年1月3日，被告杨木珠以购房需要向原告申请贷款36.5万元，由南平象屿房地产开发有限公司（以下简称象屿公司，后更名为柯荣公司）对借款承担阶段性担保，三方签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，合同对借款金额、借款期限、利率、罚息、违约金等均作了详细约定，保证人象屿公司对合同项下承担阶段性连带保证责任。为担保上述债务的履行，被告将所购买的位于延平区江滨南路203号5幢201室的房产（购房合同号0991397号）作抵押，双方于2008年1月8日到南平市房地产交易登记服务中心办理了预购房抵押登记手续，但至今未办所有权证并将抵押权登记凭证交给原告。 原告履行出借义务后，被告按约定还款至2014年2月21日后便不再还款，现已超过合同约定的宽限期限，构成违约，侵害了原告的合法权益，现原告请求：1、判令解除原告与被告之间于2008年1月3日签订的编号为192008109880001号《个人购房抵押（保证）借款合同》，并判令被告立即向原告偿还借款本金218999.83元及计至2014年3月26日止的利息及逾期罚息2170.21元，共计221170.04元，并支付借款本金218999.83元自2014年3月27日起至清偿完毕之日止按合同约定的利息、逾期罚息、复利；2、判令被告支付违约金36500元；3、判令依法处置被告位于延平区江滨南路203号5幢201室的房产，并确认原告对处置该抵押物所得价款在担保范围内享有优先受偿的权利；4、判令被告赔偿原告因本案诉讼支付的律师代理费10000元；5、判令被告柯荣公司对上述债务承担连带清偿责任；6、判令被告共同承担本案的诉讼费用。 被告杨木珠、陈金财俤庭审时未到庭，亦未提出书面答辩意见。 审理过程中，原告兴业银行南平分行向本院提交如下证据： 证据一、个人购房抵押（保证）合同复印件、借据，证明：被告杨木珠、陈金财俤向原告借款36.5万元，且原告已支付被告借款36.5万元。合同约定被告未按期还款的为违约，原告有权解除合同并要求被告清偿全部到期或未到期的债务、支付约定的利息、逾期罚息、复利，支付原告合同项下借款金额10%的违约金，并承担原告因实现债权支付的费用（包括但不限于诉讼费、律师代理费等）。被告违约的，原告有权直接处分抵押的房产，并优先受偿。象屿公司对上述债务承担连带保证责任。 证据二、已缴证件收据，证明：原告对被告杨木珠购买的房产拥有抵押权，并已办理预购商品房抵押登记。 证据三、商品房买卖合同，证明：被告杨木珠向象屿公司购买商品房。 证据四、个人住房借款申请表结婚证、户口簿等复印件、身份证复印件，证明：被告杨木珠、陈金财俤为夫妻关系，抵押的房产为二被告共同所有。 证据五、兴业银行个人贷款系统还款情况表，证明：被告从2014年2月21日起未按约定还款，欠款本金、利息、罚息等共计221170.04元。 证据六、委托代理合同、律师代理费发票复印件，证明：原告为实现债权支付律师代理费10000元。 被告柯荣公司质证后认为，对证据一真实性、合法性没有异议，对其证明对象部分有异议，个人购房抵押保证合同第七页，确定了保证范围，没有包括律师代理费，故柯荣公司对律师费不承担保证责任。 对证据二、三、四、六的真实性、合法性、关联性没有异议。 对证据五，由原告自行制作，不能作为证据使用，以原告的计算机系统的数字为准。 被告柯荣公司向本院提供如下证据： 证据一、2014年延民初字第1408号民事调解书、南平市房地产房屋交易登记中心出具的房屋登记受理单各一份，证明：柯荣公司对被告杨木珠、陈金财俤的违约行为及时行使了权利，柯荣公司与杨木珠、陈金财俤的案件已经案结事了，该调解书的事项柯荣公司已经实际履行完毕，符合办理房产证和他项权证的条件。柯荣公司最迟于十八个工作日后可将保证合同约定的权利凭证正本交予原告收执，柯荣公司阶段性连带保证责任终止。 证据二、房他证字第xxx**他项权利证复印件一份； 证据三、移交单复印件一份。 证据四、EMS快递单一份，证明柯荣公司已将他项权证邮寄给原告方。 以上证据证明本案讼争房屋的他项权证已办出，并已移交给原告方，柯荣公司在本案中的阶段性保证责任已经解除。 原告兴业银行南平分行质证后认为，对证据一的真实性没有异议，但对于关联性有异议，民事调解是被告双方之间的事情，跟原告没有关系。对南平市房地产房屋交易登记中心出具的房屋登记受理单，原告认为在起诉时被告的连带保证责任已经固定。对证据二、三、四，原告承认有收到他项权证，但柯荣公司违约在先，他项权证是之后才办的，其阶段性保证责任不能免除。 本院认为，被告杨木珠、陈金财俤未到庭参加诉讼，也未书面提出异议并提交证据，视为放弃质证权利。原告兴业银行南平分行所提交的上述证据，均具有真实性、合法性、关联性，其相应证明力本院予以确认。被告柯荣公司所提交证据一中的民事调解书，与本案不具有关联性，本院不予确认；其余证据可以证明被告柯荣公司已办妥他项权证并已交付给原告的事实，本院予以采信。 经审理查明，2007年12月27日，被告杨木珠与象屿公司签订编号为GF-2000-0171（MF-2000-№0991397）的商品房买卖合同一份，约定被告杨木珠向象屿公司购买南平市山水华庭5幢2单元201号房；付款方式为买受人于签约之日支付159478元作为首期款，余款365000元办理银行按揭贷款支付。2008年1月3日，被告杨木珠以购买房产资金不足为由向原告兴业银行南平分行申请贷款，并由象屿公司对借款承担阶段性担保，三方共同签订编号为192008109880001号《个人购房抵押（保证）借款合同》一份，合同约定：借款金额为36.5万元；借款期限为180个月，自2008年1月3日至2023年1月3日止；借款用途为购买债务人的第一套住宅；借款利率为月利率6.6555%，借款偿还方式为等额本息偿还法，自借款发放次月起每月借款发放日和借款到期日为还款日，被告未按期还款即借款逾期的，贷款人有权对逾期的借款收取罚息，罚息利率为借款利率上浮50%；对未按时支付的利息，贷款人有权按本合同约定的罚息利率计收复利；若借款人未按期偿还本合同项下任何一项本金、利息和相关费用或停止偿还到期债务，贷款人有权解除借款合同，要求债务人清偿所有到期或未到期的借款本金、利息及其他费用；债务人违约的，债权人可要求债务人支付本合同项下借款金额10%的违约金；贷款人提起诉讼要求借款人清偿借款本息，债权人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、办案费等）由借款人承担；借款人以其购买坐落于南平市江滨南路203号山水华庭5幢201室房产作为抵押物；保证人象屿公司对合同项下承担连带保证责任，保证期间为阶段性担保，至借款人办妥房屋所有权证和以债权人为抵押权人的房屋抵押登记手续，将抵押权利凭证交由债权人收执之日起，保证责任免除；合同并就其它相关事项作了约定。原告兴业银行南平分行在债权人处签章；被告杨木珠、陈金财俤在主债务人处与共同债务人处签名；象屿公司在保证人处签章。2008年1月8日，双方到南平市房地产交易登记服务中心办理了对被告所购买的位于南平市江滨南路203号5幢201室的房产（购房合同号0991397号）的预购房抵押登记手续。同日，原告兴业银行南平分行依《个人购房抵押（保证）借款合同》的约定将借款365000元转账至象屿公司设于原告处的1xxxxxxx5000账户。 原告履行出借义务后，被告杨木珠、陈金财俤按约定还款至2014年2月21日，之后未能依合同约定还款，经原告兴业银行南平分行催讨，被告杨木珠、陈金财俤仍未能依约还款，被告柯荣公司亦未履行保证责任，遂引发本案诉讼。 同时查明，被告杨木珠、陈金财俤于1979年12月12日办理结婚登记手续，本案借款发生于二人夫妻关系存续期间。 另查明，2013年8月21日，经工商登记部门核准，象屿公司名称变更为柯荣公司。 又查明，2014年7月10日，被告杨木珠、陈金财俤所购买坐落于南平市江滨南路228号（山水华庭一期）5幢2层201室房产已办理房屋所有权证，证号为南房权证字第xxxxxx。2014年7月25日，该房产已办理他项权利证，证号为xxxxx，他项权利人为兴业银行南平分行，他项权利种类为抵押权，债权数额为365000元。2014年7月29日，被告柯荣公司已经由快递方式将该他项权利证书寄交原告兴业银行南平分行。 本院认为，原告兴业银行南平分行与被告杨木珠、陈金财俤签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》系双方真实意思表示，该合同内容未违反国家法律、法规的禁止性规定，合法有效。关于原告兴业银行南平分行要求解除本案讼争借款合同并要求被告杨木珠、陈金财俤立即支付借款本金及相应利息、罚息、复利、违约金等相关费用的请求，本院认为，根据《个人购房抵押（保证）借款合同》第十三条的约定，债务人不按本合同约定按时偿还借款本息即构成违约，贷款人有权宣布解除借款合同，要求债务人清偿所有到期或未到期的借款本金、利息及其他费用；要求债务人支付本合同项下借款金额一定比例的违约金，现原告已按照合同约定出借了借款365000元，但被告杨木珠、陈金财俤未能按照合同约定还款，其行为已构成违约，原告据此可要求被告立即解除合同并偿还尚未偿还的全部贷款本息、支付合同项下金额10%数额的违约金。原告的该部分诉请，符合法律规定与合同约定，本院予以支持。 关于原告要求被告杨木珠、陈金财俤支付10000元律师代理费的诉讼请求，本院认为，本案《个人购房抵押（保证）借款合同》中双方已就此作出明确约定，该约定不违反法律规定，本院予以支持。 关于原告要求对被告杨木珠、陈金财俤提供的抵押物在折价或拍卖、变卖后享有优先受偿权的主张，本院认为，根据《个人购房抵押（保证）借款合同》的约定，在被告杨木珠、陈金财俤未足额履行本合同项下到期债务时，原告有权就其提供的抵押物行使抵押权利，故原告的该项主张，符合法律规定，本院予以支持。 关于原告要求被告柯荣公司对上述债务承担连带清偿责任的诉请，本院认为，依本案《个人购房抵押（保证）借款合同》之约定，被告柯荣公司对本案讼争合同所承担连带保证责任为阶段性担保，至借款人办妥房屋所有权证和以债权人为抵押权人的房屋抵押登记手续，将抵押权利凭证交由债权人收执之日起，保证责任免除。现本案讼争房屋的所有权证及他项权利证均已办妥，他项权利证已由柯荣公司交由原告收执，故被告柯荣公司的保证责任应予以免除。原告兴业银行南平分行的该项诉请，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告兴业银行股份有限公司南平分行与被告杨木珠、陈金财俤于2008年1月3日签订的编号为192008109880001号《个人购房抵押（保证）借款合同》； 二、被告杨木珠、陈金财俤于本判决生效之日起七日内一次性偿还原告兴业银行股份有限公司南平分行借款本金218999.83元及利息、罚息、复利（截止2014年3月26日为2170.21元，自2014年3月27日起至借款本金清偿之日止的利息、罚息、复利按借款合同约定计算）；同时并应一次性支付给原告违约金36500元；支付原告因本案诉讼而支出的律师代理费用10000元； 三、原告兴业银行股份有限公司南平分行有权对被告杨木珠、陈金财俤提供抵押的坐落南平市江滨南路228号（山水华庭一期）5幢2层201室房产（房产证号为南房权证字第xxxxxx号；他项权利证号为房房他证南字第xxx**依法处置后在其欠款范围内享有优先受偿权； 四、驳回原告兴业银行股份有限公司南平分行的其他诉讼请求。 如被告杨木珠、陈金财俤未按本判决指定的期限履行上述还款义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 债务人未按本判决履行债务的，权利人可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条第一款、第二百三十九条之规定，向人民法院提出执行申请。 案件受理费2658元，均由被告杨木珠、陈金财俤负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审判员  骆兴盛 二〇一四年八月十八日 书记员  曾 凤 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。 最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十四第一款发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期限的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。