广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第4514号
上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市粤锐恒星房地产有限公司，住所地广州市南沙区。
法定代表人：高志文，职务：总经理。
委托代理人：何巧、吴江美，均系该公司职员，联系地址同公司。
上诉人（原审被告、反诉原告）：东莞市惠美装饰工程有限公司，住所地东莞市东城区，
法定代表人：吴ＸＸ，职务：总经理。
委托代理人：李超鹏、闫槿，均系该公司职员，联系地址同公司。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：邹晋春，住江西省南昌市青山湖区。
委托代理人：张小勇，广东国政律师事务所律师。
委托代理人：易军强，广东国政律师事务所实习律师。
上诉人广州市粤锐恒星房地产有限公司（以下简称粤锐房地产公司）、东莞市惠美装饰工程有限公司（以下简称惠美装饰公司）因与被上诉人邹晋春商品房预售合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2014）穗南法民三初字第1288号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：粤锐房地产公司是位于广州市南沙区凤凰大道以东、进港大道南侧、蕉门水道以西地段中惠璧珑湾项目13、15、16号住宅的开发商，已取得《商品房预售许可证》。
2013年11月7日，邹晋春（认购方）与粤锐房地产公司（出售方）签订《中惠某珑湾认购书》，约定邹晋春向粤锐房地产公司认购中惠某珑湾16栋1002房，该房建筑面积89.92平方米，标准总价751358元，付款方式为分期付款，定金20000元在签署《认购书》时付清，第一期楼款150272元（楼款总额的20%）于2013年11月15日前支付（含定金），第二期楼款375679元（楼款总额的50%）于2014年2月8日前支付，第三期楼款225407元（楼款总额的30%）于2014年8月8日前支付。双方签订《商品房买卖合同》后，本认购书自行终止等。同日，双方另签订《中惠某珑湾房号确认单》，该单载明：“客户姓名：邹晋春，认购单位：16栋1002房，现交付定金：20000元，原总价：1283100元，折扣：减国庆大礼包35000、会员99折、原签99折，折后总价：1223264元，房屋总价：751358，装修总价：471906元。”该确认单销售代表签署栏有粤锐房地产公司销售人员谢某签名。
同日，邹晋春（乙方，买方）与粤锐房地产公司（甲方，卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定乙方向甲方购买位于南沙区望江一街自编16号住宅1002房，该房建筑总面积为89.92平方米，总房价款为751358元；付款方式为分期付款：第一期自合同网上签订之日起0日内（不超过5日）支付全部房价款的20%即150272元，第二期在2014年2月8日前支付全部房价款的50%即375679元，第三期在2014年5月8日前支付全部房价款的30%即225407元；甲方应在2016年8月30日前将作为本合同标的物的房屋交付给乙方使用等。上述合同补充协议（附件七）约定：“三、关于逾期付款违约责任的补充约定：1、甲乙双方一致同意：如乙方未能按照《商品房买卖合同》第八条约定的期限将房款支付给甲方的，每逾期一日，乙方应按总房款0.05%的标准向甲方支付违约金；逾期超过30日的，甲方有权解除《商品房买卖合同》，若甲方解除合同的，乙方应按总房款20%的标准向甲方支付违约金，若甲方不解除合同的，自乙方出现逾期付款之日起，每逾期一日，乙方应按总房款千分之二的标准向甲方支付违约金。十一、关于合同解除的补充。1、若因乙方原因导致《商品房买卖合同》解除，乙方除按合同约定承担违约责任外，甲方有权扣留定金不予返还。十三、关于合同备案登记的补充：1、乙方确认其符合法律、法规、政策等所规定之购买该商品房的全部条件，因乙方自身原因，现向甲方申请暂缓办理合同备案登记手续，并承诺在本合同签订后一年内与甲方签订用于备案的《商品房买卖合同》并办理合同备案登记手续。甲方同意乙方的前述申请。2、本合同签订后三个月内，乙方可向甲方提出一次书面申请，将该商品房买受人更名为任意第三人；经甲方审核该任意第三人购房资格后，可批准或不批准乙方的更名申请。甲方同意更名的，该任意第三人需在三日内向甲方一次性支付该商品房全部购房款，与甲方重新签订《商品房买卖合同》，并按《商品房买卖合同》约定办理合同备案登记手续；甲方收到该任意第三人支付的全部购房款与该任意第三人签订的《商品房买卖合同》成功备案，且甲乙双方就本合同及补充协议解除事宜签订解除协议后，甲方需在七日内向乙方一次性无息退还甲方已付全部购房款。……。”
同日，邹晋春（乙方）与粤锐房地产公司（甲方）、惠美装饰公司（丙方）签订《装修协议书》，约定“甲乙双方于2013年11月7日签订《商品房买卖合同》及补充协议，由乙方购买甲方开发建造的南沙区中惠璧珑湾自编13、15、16号住宅第16幢1002房（以下简称该物业），现甲乙丙三方就该物业装修事宜，达成如下协议：一、甲、乙、丙三方一致同意按本协议约定对该物业进行装修。二、该物业建筑面积89.92平方米，由丙方按照本协议约定的装修标准（见附件）进行装修。三、该物业装修价款采用总价包干，共计471906元。四、乙方按分期付款方式向丙方支付装修价款：（1）本协议签订之日起至2013年11月7日支付94381元；（2）本协议签订之日起至2014年2月8日支付235953元；（3）本协议签订之日起至2014年5月8日支付141572元。……。七、丙方按本协议约定向乙方提供装修，以《买卖合同》不被解除且乙方按《买卖合同》约定全面履行乙方合同义务为前提。若《买卖合同》被解除或乙方违反《买卖合同》约定的，丙方有权不向乙方提供装修，且乙方需向丙方支付装修价款总额20%的违约金。八、甲乙丙三方特别确认：乙方向甲方购买该物业，甲方与乙方签订之《买卖合同》约定该物业价款为甲方向乙方提供优惠折扣后的价款，乙方享有甲方提供的前述购房优惠折扣，以本协议不被解除且乙方完全履行本协议项下全部义务为前提；……。九、乙方出现下述任一情形的，视为乙方根本性违约：1、单方面解除本协议的；2、变更装修价款的；3、委托其他方对该物业进行装修的。乙方根本性违约的，丙方收取的装修价款不予退还，乙方应分别向甲方、丙方支付装修价款总额20%违约金。同时，甲方有权不向乙方交付该物业、不办理该物业产权证，且甲方无需承担任何责任。……。”邹晋春陈述购房时，销售人员称装修协议约定的款项是购房款，只是南沙区有房价限制，每平方米不得超过14000元，所以要签订两份合同；粤锐房地产公司陈述邹晋春向其购买的房屋，要享受优惠就必须将该房交由惠美装饰公司进行装修。
上述合同签订后，邹晋春向粤锐房地产公司于2013年11月7日分别支付了15723.6元、124000元及定金20000元，于2014年2月7日支付了399272元，于2014年2月11日支付了212360元；邹晋春另于2013年11月7日向惠美装饰公司支付94381元。粤锐房地产公司向邹晋春于2013年11月7日开具了定金20000元、首期款130272元的收据，于2014年2月9日开具了楼款375679元的收据；惠美装饰公司向邹晋春于2013年11月7日开具了装修款94381元的收据，于2014年2月9日开具了装修款23593元的收据，于同年2月15日开具了装修款212360元的收据。另广州市物业专项维修资金管理中心于2013年10月24日就涉案房屋开具了金额为9441.60元的《广州市物业专项维修资金交存凭证》。
2014年6月18日，邹晋春向粤锐房地产公司发出《关于要求广州市粤锐恒星房地产有限公司依约明确答复能为邹晋春商品房买卖合同办理合同备案登记的函》，要求粤锐房地产公司明确答复能为邹晋春依约办理商品房买卖合同办理合同备案登记事宜。
2014年8月24日，粤锐房地产公司向邹晋春发出《关于尽快支付中惠某珑湾16栋1002房房价款及签订相关补充协议的通知书》，内容为“签订商品房买卖合同前，我司工作人员已履行告知义务，详细为您解析相关购房政策。您确认您的社保缴纳情况尚未达到广州市地区的购房条件，因此上述商品房买卖合同签订后无法及时进行网签备案。您对贵我双方约定的交付房屋日期及条件无异议，并承诺与我司签订补充协议书，同意延迟办理上述商品房买卖合同网签备案手续。”
2014年10月13日，邹晋春向原审法院就本案提起诉讼，诉称：粤锐房地产公司在明知邹晋春不符合购房条件的情况下，依然告知邹晋春可以采取补买1年社保的方式购房，承诺可以为其办理购房合同网签手续的情况下，于2013年11月7日邹晋春与粤锐房地产公司签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》合同约定邹晋春购买粤锐房地产公司所有的位于广州市南沙区望江一街自编16号住宅1002房的房屋，房屋价款为751358元，共分三期支付。同时邹晋春与粤锐房地产公司在售楼部签订了有惠美装饰公司参与作为合同一方的《装修协议书》，合同约定三方一致同意惠美装饰公司对上述房屋进行装修，装修费用为471906元，也分三期支付。合同签订当天，邹晋春先以现金方式向粤锐房地产公司支付了定金20000元，同时按照合同约定以银行转账的方式向粤锐房地产公司支付了首期的房屋价款130272元及装修款94381元。2014年2月初，邹晋春也依照合同约定以银行转账的方式向粤锐房地产公司支付了第二期的房屋价款375679元及装修款235953元。2013年11月18日广州市人民政府办公厅下发了《广州市人民政府办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》，进一步将限购条件调整为只有能够提供5年内在广州市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭才允许购房，粤锐房地产公司在广州市房屋限购政策调整后，明知2014年邹晋春已无法网签购房，仍隐瞒事实并未通知邹晋春相关情况，要求邹晋春继续付款。由于限购政策，邹晋春实际已无法购房，为此请求判令：1、解除邹晋春与粤锐房地产公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》；2、解除邹晋春与粤锐房地产公司、惠美装饰公司签订的《装修协议书》；3、粤锐房地产公司向邹晋春返还购房款865726.6元（其中含所谓装修款330334元及维修基金9441.60元）及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率标准计算，自2014年2月15日起计至返还购房款之日止）；4、惠美装饰公司对邹晋春330334元的购房款（装修款）承担连带清偿责任；5、本案诉讼费由粤锐房地产公司承担。
粤锐房地产公司原审辩称：1、邹晋春购买涉案房屋时要求我方暂不进行网签备案；2、邹晋春是否具备购房资格，其在签订合同时是有询问的，邹晋春当时确认其具备购房资格，因需网签，故在签订合同时可暂不审查；3、2013年11月15日社保要求条件提高，邹晋春本可以在一定期限内要求更名的，但邹晋春并没有这样做；4、邹晋春是知道政策变动的，在更名期没有主动更名，过错在于邹晋春。在此邹晋春没有按合同约定，支付所有的房价款，所以邹晋春存在违约行为。据此，反诉请求判令：1、没收邹晋春定金20000元；2、邹晋春向粤锐房地产公司支付解除合同违约金150271.6元。
惠美装饰公司原审辩称：其没有返还购房款的义务，我方与粤锐房地产公司是独立的法人，无需承担连带责任。我方同意解除装修合同关系，但由于是邹晋春单方面解除合同的，按照装修合同的规定，邹晋春应向我方支付相应的违约金，据此，反诉请求判令邹晋春向惠美装饰公司支付解除合同的违约金94381.2元。
邹晋春就粤锐房地产公司反诉请求原审辩称：一、粤锐房地产公司认为邹晋春隐瞒不具备购房资格的情形，我方在本诉部分已有陈述，也有相应的证据证实。二、邹晋春不仅没有逾期付款，反而是提前付款了，根据第八条的规定，第一期的款项是在网签之日支付的，但至今还没有进行网签，故第一期付款的条件未成就，所以也不存在逾期付款的情形。在签订认购书、购房合同时，粤锐房地产公司并没有将商品房买卖合同给我方，我方只有认购书，所以我方也没有详细看到合同所约定的条款，只是根据认购书的约定来履约。故粤锐房地产公司所主张我方违约的事实是不存在的，是政策的变化，使得邹晋春不具备购房资格，无法实现合同的目的，责任不在我方。
惠美装饰公司就粤锐房地产公司反诉请求原审辩称：不发表意见。
邹晋春就惠美装饰公司反诉请求原审辩称：本案的装修款实际上是购房款，装修协议书是作为买卖合同的从合同，在主合同购房合同无法进行履行时，从合同也应该解除。邹晋春目前的条件无法进行履行购房合同的，所以解除装修协议并不违反该协议，也没有违约行为。
粤锐房地产公司就惠美装饰公司反诉请求原审辩称：同意该反诉请求。
为证明其委托粤锐房地产公司代收涉案房屋装修款项，惠美装饰公司提交了载明日期为2013年11月11日的《委托收款书》，该委托收款书载明惠美装饰公司委托粤锐房地产公司代收涉案房屋第二期装修款235953元、第三期装修款141572元。
诉讼中，广州市南沙区房地产交易中心于2014年11月14日出具《不具备购房资格告知书》，内容为经审核邹晋春不具备在本市住房限购区域内住房购买资格；另该中心于2014年5月6日出具《个人名下房地产登记情况查询证明》显示邹晋春名下“查无房地产情况记录”。另广州市国土资源和房屋管理局南沙区分局于2015年1月13日出具穗国房南（2015）67号《复函》，内容为该局按照《广州市国土房管局关于落实广州市房地产市场调控政策加强房地产市场监管的通知》执行相关房地产市场调控政策，该通知载明：2013年4月24日，我市（含市辖10区、从化市和增城市）实行商品房住宅预（销）售网上价格申报。房地产开发企业预（销）商品住宅前，应登录“阳光家缘”网站申报预（销）售价格。未办理网上价格申报的，或申报价格过高且不接受国土房管部门指导的，暂不核发预售许可证。超过申报价格销售的，暂停网上签订商品房买卖合同。
原审庭审中，粤锐房地产公司、惠美装饰公司确认涉案房屋所在楼宇均是由惠美装饰公司装修，其他小业主均要签订上述《装修协议书》格式的装修合同。粤锐房地产公司确认收到邹晋春款项共525951元，另代收了物业维修金9441.6元；惠美装饰公司确认收到邹晋春装修款共330334元。另邹晋春自认在签订《广州市商品房买卖合同（预售）》时未向粤锐房地产公司提供户口簿、结婚证等材料，粤锐房地产公司确认签订该合同时未对邹晋春是否具备购房资格进行审核，也不清楚邹晋春是否有提供上述材料。
另查明：2013年11月15日，广州市人民政府办公厅发布《广州市人民政府办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》［穗府办（2013）44号］，将非本市户籍居民家庭的限购条件由之前的购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明变更为购房之日前5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明。
原审法院认为：关于涉案合同效力问题。邹晋春与粤锐房地产公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。
关于《广州市商品房买卖合同（预售）》、《装修协议书》关系问题。涉案合同签订时，涉案房屋所在行政区域当时执行《广州市国土房管局关于落实广州市房地产市场调控政策加强房地产市场监管的通知》规定的相关限价政策。根据邹晋春与粤锐房地产公司之间的《中惠某珑湾房号确认单》，二者确认涉案房屋“原总价为1283100元，折后总1223264元，房屋总价751358元，装修总价471906元”，而后邹晋春、粤锐房地产公司之间签署的《广州市商品房买卖合同（预售）》、《装修协议书》约定的房价款、装修款金额对应，故该《装修协议书》约定的款项名为装修款，实为涉案房屋的购房款，因此《装修协议书》属于《商品房买卖合同》的组成部分。
关于涉案合同应否解除问题。广州市南沙区房地产交易中心出具《不具备购房资格告知书》审核邹晋春不具备在本市住房限购区域内住房购买资格，结合邹晋春与粤锐房地产公司在《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的“因乙方自身原因，现向甲方申请暂缓办理合同备案登记手续，并承诺在本合同签订后一年内与甲方签订用于备案的《商品房买卖合同》并办理合同备案登记手续”，及粤锐房地产公司在《关于尽快支付中惠璧珑湾16栋1002房房价款及签订相关补充协议的通知书》中确认因邹晋春缴纳的社保未达到广州市的购房条件，不具备购房资格而导致购房合同无法网签，可以认定粤锐房地产公司在签约时明知邹晋春不具备购房资格。虽然双方在合同中约定了“在本合同签订后一年内与甲方签订用于备案的《商品房买卖合同》并办理合同备案登记手续”，但在2013年11月15日广州市限购政策已经发生了变化，双方合同目的已无法实现，故合同应予解除。《广州市商品房买卖合同（预售）》解除，作为该合同组成部分的《装修协议书》理应一并解除。合同解除后，粤锐房地产公司应将其收取的相应款项865726.6元（含邹晋春直接向惠美装饰公司支付的94381元）退还邹晋春，因惠美装饰公司自认收取了涉案房屋款项330334元，故其应在该金额范围对上述865726.6元承担连带清偿责任。粤锐房地产公司、惠美装饰公司抗辩依据不足，原审法院不予采纳。粤锐房地产公司另陈述物业专项维修资金9441.60元属于代收，但该款项缴纳时间在涉案合同签约及邹晋春付款之前，故原审法院不予采信。粤锐房地产公司至今未向邹晋春退款，给邹晋春造成了一定的损失，故对邹晋春诉请粤锐房地产公司给付利息合理，原审法院予以支持，但因邹晋春未举证证明其在起诉前有向粤锐房地产公司主张解除合同及退款，故利息应从起诉之日即2014年10月13日起算为宜，对邹晋春主张该日前部分的利息损失，原审法院不予支持。
关于粤锐房地产公司诉请没收邹晋春定金20000元并支付解除合同违约金150271.6元问题。涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》的解除是因为广州市限购政策调整而导致合同目的无法实现，双方对此均无过错，故对粤锐房地产公司的反诉请求，原审法院不予支持。同理，对惠美装饰公司要求邹晋春向其支付解除合同的违约金94381.2元反诉请求，原审法院亦不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款、第九十七条的规定，原审法院于2015年7月17日判决如下：一、解除原告邹晋春与被告广州市粤锐恒星房地产有限公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及原告邹晋春与被告广州市粤锐恒星房地产有限公司、东莞市惠美装饰工程有限公司签订的《装修协议书》；二、被告广州市粤锐恒星房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告邹晋春返还购房款865726.6元及利息（以865726.6元为本金，按中国人人民银行同期贷款利率标准，从2014年10月13日起计至实际付款之日止），被告东莞市惠美装饰工程有限公司在330334元范围内对上述款项承担连带清偿责任；三、驳回原告邹晋春其他诉讼请求；四、驳回反诉原告广州市粤锐恒星房地产有限公司的反诉请求；五、驳回反诉原告东莞市惠美装饰工程有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费12457元，由被告广州市粤锐恒星房地产有限公司承担；反诉受理费2933元，由反诉原告广州市粤锐恒星房地产有限公司负担1853元，反诉原告东莞市惠美装饰工程有限公司承担1080元。
判后，上诉人粤锐房地产公司、惠美装饰公司均不服原审判决，向本院提起上诉。
粤锐房地产公司上诉称：一、《广州市商品房买卖合同》（预售）与《装修协议书》的签订主体、内容、标的不同，是两份完全独立的协议，一审判决认为《装修协议书》属于《商品房买卖合同》的组成部分明显事实认定错误。《广州市商品房买卖合同》（预售）的签订主体是我司与邹晋春，主要内容是就案涉房屋的买卖等事项进行约定，标的是毛坯房，房屋总价751358元；《装修协议书》的签订主体是邹晋春与惠美装饰公司，内容是对案涉房屋的装修等事项进行约定，标的是毛坯房的装修，装修总价471906元。我司在2013年10月25日，依法办理了《广东省广州市商品房预售许可证》，并对房屋销售价格进行了备案，案涉房屋的备案总价为754955.73元，低于备案价，没有违反广州市的限价政策，没有为规避限价而分割销售房屋的行为。《中惠璧珑湾房号确认单》、《确认书》、《中惠璧珑湾认购书》、《广州市商品房买卖合同》（预售）、《装修协议书》及“转账凭据”、“收款收据”等证据相互关联，充分证实《广州市商品房买卖合同》（预售）、《装修协议书》是不同主体分别签订、分别履行，两份完全独立的协议，不存在主从关系。两份协议完全合法、有效，其内容对合同主体具有约束力，应当遵守和执行。二、邹晋春对《广州市商品房买卖合同》（预售）的解除有过错，应承担违约责任。（一）、政府部门出台的限购政策不属于不可抗力，不能成为法定免责事由。政府对房地产市场调控经历了一个从限贷到限购逐步强化的过程，并不是一步到位不能预见的。事实上，在2013年11月15日广州市新的限购政策出台后，邹晋春依然继续支付购房款和装修款，证明邹晋春认为其能够继续履行合同。而“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，预见性是不可抗力的一个判断标准。因此，限购政策不能作为不可抗力，成为法定免责事由。（二）邹晋春有违约行为，应承担违约责任。1、邹晋春明知自身不符合购房资格，仍然向我司购买房屋，存在过错。2014年11月10日，邹晋春向一审法院提供的《不具备购房资格告知书》显示：经核查，您不具备在本市住房限购区域内住房购买资格。原因如下：1、您在本市住房限购区域内拥有住房套数超过规定套数；2、您在本市纳税或缴纳社保时间未达到规定的年限。而在2013年11月7日，邹晋春向我司购买房屋时，并没有向我司告知前述内容，明确表示其符合购房资格，并愿意承担相关责任。邹晋春与我司在签订认购书和商品房买卖合同前，广州地区的限购政策已经出台3年多，邹晋春作为购房者，理应知悉相关政策规定，在明知不符合购房条件下，但其仍与我司在签订认购书和商品房买卖合同，导致合同目的无法实现，其主观上存在过错，这种行为已构成违约，故邹晋春应依法承担违约责任。2、邹晋春存在逾期付款行为《商品房买卖合同》约定，邹晋春应于2014年5月8日前支付完全部房款。然至今邹晋春仍未付清全部房款，已严重违约，应承担逾期付款的违约责任。三、物业专项维修资金9441.60元不是购房款，不应由我司返还。邹晋春交纳的物业专项维修资金已付至广州市物业专项维修资金管理中心，该中心亦向邹晋春出具了《广州市物业专项维修资金交存凭证》，我司并未占据该款项，邹晋春应向广州市物业专项维修资金管理中心申请退还，而非我司，一审法院将该款项认定为购房款显然错误。综上所述，我司某起上诉，请求：1、撤销原审判决第二项，改判为粤锐房地产公司向邹晋春返还购房款525951元。2、撤销原审判决第四项，改判为支持粤锐房地产公司的全部反诉请求。3、一审、二审案件受理费均由邹晋春承担。
惠美装饰公司上诉称：一、《装修协议书》与《广州市商品房买卖合同》（预售）的签订主体、内容、标的不同，是两份完全独立的协议，一审判决认为《装修协议书》属于《商品房买卖合同》的组成部分明显事实认定错误。二、政府部门出台的限购政策不属于不可抗力，不能成为法定免责事由。三、邹晋春单方面解除《装修协议书》，已经构成根本性违约，应承担违约责任。《装修协议书》第九条约定：乙方出现下述任一情形的，视为乙方根本性违约：1、单方面解除本协议的；………乙方根本性违约的，丙方收取的装修价款不予退还，乙方应分别向甲方、丙方支付装修价款20%的违约金。而《装修协议书》与《广州市商品房买卖合同》（预售）是不同主体间签订的、分别履行的、相互独立的协议，两协议不存在主从关系。现邹晋春单方面解除《装修协议书》，已构成根本性违约，应依法承担违约责任。综上所述，我司上诉请求：1、撤销原审判决第二项，改判为惠美装饰公司向邹晋春返还房屋装修款330334元。2、撤销原审判决第五项，改判为支持惠美装饰公司的全部反诉请求。3、一审、二审案件受理费均由邹晋春承担。
被上诉人邹晋春答辩称，不同意粤锐房地产公司、惠美装饰公司的上诉请求，请求予以驳回，我方认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，粤锐房地产公司、惠美装饰公司的上诉事由没有任何事实和法律依据，原审法院作了正确的判决，请求维持原判。
经审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。粤锐房地产公司、惠美装饰公司与邹晋春二审均表示无新证据提交。
本院认为，原审对《广州市商品房买卖合同（预售）》、《装修协议书》的定性，因双方当事人在二审中均无提出异议，本院予以确认。根据粤锐房地产公司、惠美装饰公司的上诉意见，本案二审双方当事人争议的焦点是粤锐房地产公司、惠美装饰公司与邹晋春对《广州市商品房买卖合同（预售）》、《装修协议书》解除有否责任的问题。首先，邹晋春明知自己不具备在广州市购买住房的资格就与粤锐房地产公司、惠美装饰公司签订上述《广州市商品房买卖合同（预售）》、《装修协议书》，其有过错；其次，从《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的“因乙方（即邹晋春）自身原因，现向甲方（即粤锐房地产公司）申请暂缓办理合同备案登记手续，并承诺在本合同签订后一年内与甲方签订用于备案的《商品房买卖合同》并办理合同备案登记手续”以及粤锐房地产公司在《关于尽快支付中惠璧珑湾16栋1002房房价款及签订相关补充协议的通知书》中确认因邹晋春缴纳的社保未达到广州市的购房条件，不具备购房资格而导致购房合同无法网签，可以认定粤锐房地产公司在签约时明知邹晋春不具备购房资格，粤锐房地产公司也有过错，因在2013年11月15日广州市限购政策发生变化而导致粤锐房地产公司、惠美装饰公司与邹晋春双方合同目的无法实现而予解除，粤锐房地产公司、惠美装饰公司与邹晋春双方的过错责任相当，双方由此产生的损失应各自负担，因此，邹晋春一审本诉诉请中要求粤锐房地产公司、惠美装饰公司支付利息以及粤锐房地产公司、惠美装饰公司一审反诉，均不予支持。原审对的过错责任的认定以及第二项判决处理利息欠妥，本院予以纠正。粤锐房地产公司、惠美装饰公司上诉主张邹晋春承担违约责任，理据不成立，本院不予支持。
综上所述，审查原审判决认定事实清楚，第一、三、四、五项处理并无不妥，予以维持，第二项处理欠妥，予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持广州市南沙区人民法院（2014）穗南法民三初字第1288号民事判决第一、三、四、五项；
二、变更广州市南沙区人民法院（2014）穗南法民三初字第1288号民事判决第二项为：上诉人广州市粤锐恒星房地产有限公司应于本判决送达之日起十日内向被上诉人邹晋春返还购房款865726.6元，上诉人东莞市惠美装饰工程有限公司在330334元范围内对上述款项承担连带清偿责任。
本案一审本诉受理费12457元，由广州市粤锐恒星房地产有限公司负担12357元，邹晋春负担100元；一审反诉受理费2933元，由广州市粤锐恒星房地产有限公司负担1853元，东莞市惠美装饰工程有限公司承担1080元。
二审案件受理费15306元，由广州市粤锐恒星房地产有限公司、东莞市惠美装饰工程有限公司共同负担15206元，邹晋春负担100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
审 判 员 李 民
代理审判员 姚伟华
二〇一五年十月十六日
书 记 员 胡 茜
颜玉婵