浙江省慈溪市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甬慈民初字第1916号
原告：宁波杭州湾新区利时建设开发有限公司。
法定代表人：许金波。
委托代理人：顾丽静，浙江灵桥律师事务所律师。
委托代理人：王建江，浙江灵桥律师事务所律师。
被告：汤剑泽。
原告宁波杭州湾新区利时建设开发有限公司（以下简称利时公司）为与被告汤剑泽房屋租赁合同纠纷一案，于2015年10月29日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员芦吉权适用简易程序于2016年1月19日公开进行了审理。原告的委托代理人顾丽静、王建江，被告汤剑泽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告利时公司起诉称：2014年3月31日，原告与被告汤剑泽签订利时广场租赁合同一份，约定被告承租原告位于宁波杭州湾新区利时商业广场室内步行街三层3-20号商铺用于经营餐饮，建筑面积为116.04平方米；租赁期限为五个租约年，自2015年4月25日至2019年4月24日，合同对每个租约年的租金均作了约定；为扶持被告经营，原告同意在租金标准的基础上，第一至第四个租约年共计免除30个月的租金；租金支付方式为以一个季度（三个月）为一个缴租期，首付租金应于合同签订后7个工作日内支付，被告应当在每个缴租期最后一个月的20日前向原告一次性足额支付下个缴租期租金；还约定合同签署当日，被告应当向原告支付5294.91元（相当于第一个租约年的3个月租金）作为履约保证金，因被告违约而提前终止合同的，原告有权没收履约保证金；被告迟延缴纳合同项下租金及其他费用的，则每迟延一日，被告应向原告支付相当于欠费金额1‰的迟延履行违约金，延迟超过30日，原告有权单方解除合同；如被告原因导致合同提前终止（包括被告违约导致原告解除合同的情形），则被告应在合同终止后7日内按第一个租约年的租金标准补交免租装修期和合同项下减免的全部租金；合同对其他内容均作了明确约定。合同签订后，被告仅于2014年3月31日支付履约保证金5294.91元，租金至今未付分文。现原告诉请判令：1.解除原、被告双方签订的利时广场租赁合同；2.被告立即腾退杭州湾新区利时商业广场室内步行街三层3-20号商铺，并支付房屋租金及房屋占有使用费（暂计至2015年10月24日为31769.46元，自2015年10月25日至合同解除之日的房屋租金按合同约定标准继续计算，合同解除后至房屋实际腾退之日的房屋占有使用费参照房屋租金标准计算）；3.被告支付原告违约金（暂计至2015年9月20日为1270.78元，自2015年9月21日至房屋租金及占有使用费实际给付之日的违约金按合同约定标准继续计算）；4.本案诉讼费由被告承担。法庭调查终结前，原告主张合同解除日为2016年1月19日，并明确其第一项诉讼请求为：解除原、被告双方签订的编号为SG／HZW-
租赁-2014-006的利时广场租赁合同；变更其第二、三项诉讼请求为：2.被告立即腾退杭州湾新区利时商业广场室内步行街三层3-20号商铺，并支付至2016年1月19日的房屋租金36770.46元，自2016年1月20日起至房屋实际腾退之日的房屋占有使用费参照房屋租金标准即1764.97元／月计算；3.被告支付原告至2016年1月19日的违约金1253.37元及自2016年1月20日起至房屋租金实际给付之日、以36770.46元为基数按年利率24%计算的违约金。
被告汤剑泽答辩称：其与原告利时公司签订租赁合同属实，但合同中未明确起租日和截止日期；原告在招商过程中进行虚假宣传，对外大力宣传电影院、KFC、苏宁电器已经入驻，但至今均未入驻，被告系受原告误导才签订了租赁合同，致多名商户损失惨重；被告已于2014年12月1日腾出商铺交还给了原告，并于该月支付了10000多元租金，现商铺里面其仍存放了桌椅物品；另外原告没收了被告缴纳的履约保证金及物业服务保证金14868.20元。
原告利时公司为证明自己的诉讼主张成立，向本院提供了如下证据：
1.编号为SG／HZW-
租赁-2014-006的利时广场租赁合同、物业管理服务协议各一份，证明原、被告双方签订租赁合同，约定了权利义务，利时商业广场的物业管理公司为宁波利时商业管理有限公司宁波杭州湾新区分公司（以下简称利时商管公司）的事实；
2.收据复印件、中国银行客户贷记回单复印件各一份，证明被告汤剑泽于2014年3月31日支付履约保证金5294.91元的事实；
3.利时广场开业宣传海报复印件、利时商管公司开具的证明、起诉状、租赁合同复印件、本院（2015）甬慈商初字第57号民事判决书各一份，证明宁波杭州湾新区利时商业广场整体开业日期是2013年12月24日，并已由慈溪市人民法院生效判决认定的事实。
被告汤剑泽为证明其辩称主张成立，向本院提交了照片复印件一组作为证据，证明原告利时公司宣传的电影院、KFC、苏宁电器等大型项目至今未开业，利时商业广场内大量商铺未租出或关门的事实。
经庭审质证，被告汤剑泽对原告利时公司提供的证据1、2、3均无异议，但对原告主张的利时广场整体开业时间有异议，仅为原告单方宣传，未经商户签字确认，原告亦未明确合同的实际起租日；其承租的商铺于2014年4月装修完毕后于同年5月1日开始对外营业。原告对被告提供的证据三性均有异议，不能证明被告的待证事实。
本院对原告利时公司提供的证据认证如下：原告提供的证据，被告汤剑泽均无异议，本院予以认定，作为认定本案事实的依据。另原告提供的证据相互印证，可证明利时商业广场于2013年12月24日开业的事实。对被告提供的证据，原告有异议，本院认为该证据系复印件，本院无法核实其真实性，故本院不予认定。
根据认定的证据，结合双方在庭审中的陈述，本院认定本案事实如下：
2014年3月31日，原告利时公司与被告汤剑泽签订编号为SG／HZW-
租赁-2014-006的利时广场租赁合同，约定被告承租原告位于宁波杭州湾新区利时商业广场室内步行街三层3-20号商铺；建筑面积为116.04平方米；用途为经营餐饮；租赁期限为五个租约年，自计租日开始计算，计租日是指自免租装修期届满次日；免租装修期是指自进场日起至商业广场整体开业日前一日的期间，但如该房屋在前述期间内开业经营的（即被告在该房屋内开始经营，实际接待顾客，而无论被告是否试营业、试运行或顾客的数量及销售状况如何，或者利时广场内其他商家是否开业，但不包括按原告要求进行试营业的情况），免租装修期截止至该房屋对外营业之日的前一日；租金计算方式为每月每平方米15.21元，被告自计租日开始承担该房屋的租金，实际按照第一、二、三个租约年每月每平方米15.21元，即每月租金均为1764.97元；第四个租约年每月每平方米15.67元，即每月租金为1818.35元；第五个租约年每月每平方米16.14元，即每月租金1872.89元；为扶持被告经营，原告同意在前述租金标准基础上，免除被告第一、二个租约年前三个季度九个月以及第三、四个租约年前二个季度六个月，共计三十个月的租金；租金支付方式为以一个季度（三个月）为一个缴租期，首付租金应于合同签订后7个工作日内支付，被告应当在每个缴租期最后一个月的20日前向原告一次性足额支付下个缴租期租金；还约定合同签署当日，被告应当向原告支付5294.91元（相当于第一个租约年的3个月租金）作为履约保证金，因被告违约而提前终止合同的，原告有权没收履约保证金；被告迟延缴纳合同项下租金及其他费用的，则每迟延一日，被告应向原告支付相当于欠费金额1‰的迟延履行违约金，延迟超过30日，原告有权单方解除合同；如因被告原因导致合同提前终止（包括被告违约导致原告解除合同的情形），则被告应在合同终止后7日内按第一个租约年的租金标准补交免租装修期和合同项下减免的全部租金；租赁期限届满之日或终止后7日内，被告应当将该房屋交还原告，被告仍应按届时所在租约年租金标准支付交还期内的占用费，无论任何原因，被告逾期未交还，则自交还届满之日的次日起，被告应当按照合同终止时该房屋租金标准的200%向原告支付占用费；物业服务公司为宁波利时商业管理有限公司杭州湾新区分公司（以下简称利时商管公司）。合同签订后，原告于2014年4月25日将上述房屋交付被告使用。被告于2014年3月31日缴纳履约保证金5294.91元，于同年4月25日进场装修后，于同年5月1日开始对外营业，但至今未支付租金。现原告以起诉方式主张2016年1月19日为合同解除之日。还查明，利时商业广场整体开业日为2013年12月24日。
本院认为：原告利时公司与被告汤剑泽签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效。当事人均应按约全面履行各自的义务。原告已依约将房屋交付被告使用，但被告在承租后未支付租金，且延迟支付租金已超过30日，显已违约。故原告有权解除合同并要求被告返还租赁房屋、支付全部租金（包括减免的租金）、腾房前的房屋占用费及违约金。现原告以起诉方式解除合同，并按年利率24%计算违约金，不违反法律规定，本院予以准许。根据合同约定，租赁期限自计租日即免租装修期届满次日开始计算，本案中，原告于2014年4月25日将涉案房屋交付被告使用，被告经装修后于同年5月1日开始对外营业，故根据合同约定，免租装修期应计算至被告对外营业之日的前一日，计租日应自2014年5月1日起算，至2016年1月19日，被告尚欠原告租金36417.21元、违约金1253.37元。故对原告合理的诉讼请求，本院予以支持；对不合理部分，予以驳回。被告辩称未明确租赁起租日和截止日期，其已于2014年12月1日腾出商铺交还给原告，与事实不符；另其关于原告虚假宣传，被告系受原告误导才签订租赁合同，并支付了10000多元租金及物业服务保证金的辩称，均未提供相应的证据，且物业服务保证金与本案无关联性，现原告否认收到过租金；故对被告的上述辩称，本院均不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告宁波杭州湾新区利时建设开发有限公司与被告汤剑泽之间签订的编号为SG／HZW-租赁-2014-006的利时广场租赁合同于2016年1月19日解除；
二、被告汤剑泽于本判决生效之日起七日内支付原告宁波杭州湾新区利时建设开发有限公司至2016年1月19日的租金36417.21元、违约金1253.37元及自2016年1月20日起至租金实际履行之日止、以租金36417.21元为基数按年利率24%计算的违约金；
三、被告汤剑泽于本判决生效之日起七日内腾退杭州湾新区利时商业广场室内步行街三层3-20号商铺，并赔偿原告自2016年1月20日起至实际腾房日止、按每月1764.97元计算的房屋占用费；
四、驳回原告宁波杭州湾新区利时建设开发有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
本案案件受理费626元，减半收取计313元，由原告宁波杭州湾新区利时建设开发有限公司负担13元，被告汤剑泽负担300元，于本判决生效之日起七日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款一律注明原审案号。逾期不交，按自动撤回上诉处理。
审 判 员 芦吉权
二〇一六年三月二十三日
代书记员 高 雅