金华市婺城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）金婺执异初字第3号
原告：张海洪。
委托代理人：裘质余，浙江铭瑞律师事务所律师。
被告：浙江金华成泰农村商业银行股份有限公司，住所地：金华市八一南街123号。
法定代表人：鲍金标，董事长。
委托代理人：刘清清，浙江婺州律师事务所律师。
委托代理人：庄跃辉。男，1979年9月2日出生，汉族。
第三人：浙江金华金信粉末冶金有限公司，住所地金华市白龙桥洞溪工业园区。
法定代表人：应瑞，董事长。
原告张海洪为与被告浙江金华成泰农村商业银行股份有限公司（以下简称成泰银行）、第三人浙江金华金信粉末冶金有限公司（以下简称金信粉末冶金公司）案外人执行异议纠纷一案，于2014年9月10日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法组成合议庭，于同年11月18日公开开庭进行了审理。原告张海洪的委托代理人裘质余，被告成泰银行和委托代理人刘清清、庄跃辉到庭参加诉讼。第三人金信粉末冶金公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
原告张海洪起诉称：原告于2014年8月27日收到婺城区人民法院送达的（2014）金婺执异字第15号执行裁定书，认为法院裁定驳回原告的执行异议缺乏事实和法律依据。一、原告与第三人签订的《土地使用权租赁合同》合法有效，应予保护。原告因开设的金华市婺城区海洪汽车修理厂经营发展需要，于2012年12月30日与第三人签订了《土地使用权租赁合同》，合同约定的租赁范围为金市国用（2012）第216-21650号所载明的13371.52平方米土地，租赁期限自2012年12月30日至2033年7月31日止，租金为一次性支付300万元，合同还对其他相关事项进行了约定。合同签订后，原告于2013年7月30日按照合同约定一次性支付租金300万元。原告与第三人签订的《土地使用权租赁合同》，主体适格，内容合法，系当事人真实意思表示，而且原告已经履行合同义务支付300万元租金，原告的租赁权应予保护。二、（2014）金婺执异字第15号执行裁定驳回原告异议的理由不成立。第三人在贷款时提供什么资料、作什么陈述原告均不知情；第三人章程对于重大事项的决策是其内部关系；原告支付的租金虽然汇入第三人法定代表人的个人账户，但第三人出具了收条，足以证明原告支付租金的事实；原告希望有长期稳定的经营场所，一次性支付租金合情合理。原告诉请：1．确认原告与第三人签订的《土地使用权租赁合同》合法有效，原告享有土地租赁权；2．停止对原告所承租土地的执行；3．本案诉讼费由被告承担。
原告为用以证明上述事实及主张，向本院提交了下列证据：
1．原告身份证、第三人营业执照复印件各1份，用以证明原告和第三人的主体资格；
2．《土地使用权租赁合同》、土地使用权证复印件各1份，用以证明原告与第三人对土地租赁事项的约定内容；
3．农业银行银行卡取款业务凭证、收条复印件各1份，用以证明原告于2013年7月30日支付了300万元租金；
4．（2014）金婺执异字第15号执行裁定书1份，用以证明法院裁定驳回原告执行异议；
5．金华市婺城区海洪汽修厂营业执照、道路运输经营许可证各1份，用以证明原告为一类机动车维修企业；
6．海洪汽修厂照片1组，用以证明原告经营的企业业务繁忙，目前的场地已经不能适应企业生产发展需要，故承租了第三人的土地；
7．金华市宏通汽车销售服务有限公司的基本情况信息，《租赁合同》复印件各1份，用以证明原告为保持企业稳定经营，在租赁活动中的交易习惯为一次性支付租金；
8．第三人的公司章程复印件1份，用以证明应瑞、应倬合计占金信粉末冶金公司80.4%的股份，对公司重大事项有决策权；
9．《建设工程设计合同》、收款收据各1份，用以证明原告承租第三人的土地后，委托相关单位进行了建设工程设计；
10．土地规划图、金华市区二环西路立交桥附近照片1组，用以证明二环西路立交桥至今未建设施工，不利于原告的企业搬迁，故至今未在承租土地上开工建设；
11．《税务检查通知书》复印件1份，用以证明税务部门已立案调查本案所涉租赁合同的税收问题；
被告成泰银行答辩称：一、对原告的主体资格有异议。根据原告提交的租赁合同，争议土地的承租人是金华市婺城区海洪汽修厂。二、原告提交的土地租赁合同是浙江金华成泰农村合作银行起诉金信粉末冶金公司以后补签的，因为签订该份合同除应瑞以外的其他金信粉末冶金公司股东均不知情，该合同也未依法备案登记。三、原告提交的300万元款项的付款凭据不真实。据被告了解，这300万元是原告与应瑞之间的民间借贷关系，应瑞丧失清偿能力后双方补签了涉案的土地租赁合同。如果原告是向金信粉末冶金公司租赁土地，租金应支付给金信粉末冶金公司，不应支付给应瑞个人，由此也可推理金信粉末冶金公司没有出租过涉案土地。四、金信粉末冶金公司2013年初向被告贷款时被告进行过调查询问，因为有无出租对评估价格有影响，评估机构评估时也进行过询问，应瑞向被告和评估机构都承诺没有出租。被告贷款给金信粉末冶金公司的相关手续是在2013年2月办理的，原告递交的租赁合同的落款时间是2012年12月，如果2012年12月已经将涉案的土地出租，贷款时应该向评估机构和银行如实告知，否则向银行所作的承诺是虚假的，贷款人和应瑞就构成贷款诈骗罪。五、被告和天成公司起诉金信粉末冶金公司（2014）金婺商初字第289号、307号案件都进行过诉讼保全，法院在保全时向金信粉末冶金公司做过调查笔录，了解涉案的土地有无出租等情形，金信粉末冶金公司都没有提到土地已出租给原告。六、租赁合同中约定的价格明显不符合正常的交易习惯。租赁合同是2012年12月底签订的，租赁期限20年，通常情况下签订租赁合同都要交定金或预付款，该份合同中没有约定定金或预付款，而且付款时间是2013年7月30日，与签订合同间隔半年。租金不符合市场行情，明显偏低。涉案土地的购买价格是800万元，参照银行贷款利率，购买成本的年息为70多万元，20年的租期光利息就要1400多万元，而合同中约定租金只有300万元。工业土地有年产税金，20亩土地的年产税金达30万元左右，按此计算，20年需600万元。所以租赁合同的租金是虚构的。七、依据浙江省高级人民法院的浙高法办（2014）39号文件精神，从租赁合同的真实性、签订租赁合同的时间节点、异议人是否实际占有租赁物三个方面可以断定租赁合同是虚假的。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。
被告为证明上述事实及主张，向本院提交了下列证据：
1．承诺书、借款合同、借款借据、反担保合同及他项权证，用以证明2013年3月22日之前，金信粉末冶金公司并未将涉案的土地出租给原告；
2．证明及评估报告各1份，用以证明2012年12月5日至2013年2月4日评估期间，金信粉末冶金公司未将涉案的土地出租给原告；
3．2013年2月7日金信粉末冶金公司向被告办理贷款时签订的最高额抵押合同1份，用以证明该公司贷款时没有告知抵押物已出租；
4．照片1组，用以证明原告至今没有实际占有涉案的土地；
5．（2014）金婺商初字第307号案件财产保全笔录1份，用以证明应瑞的父亲应正妙和金信粉末冶金公司的工程师周军兵在法院查封时都未提到涉案的土地已出租给原告。
第三人金信粉末冶金公司未陈述意见，也未向本院提交证据。
为查明案件事实，本院依职权调取了下列证据：
1．执行申请书1份，用以证明成泰银行于2014年5月9日向本院申请强制执行（2014）金婺商初字第289号民事判决；
2．执行案件受理通知书1份，用以证明本院于2014年5月12日立案执行（2014）金婺商初字第289号民事判决；
3．（2014）金婺商初字第289号民事裁定书、协助执行通知书、送达回证各1份，用以证明本院在该案审理过程中对涉案的土地进行了查封；
4．估价报告一份，用以证明本院在执行过程中对金信粉末冶金公司包括涉案土地在内的相关资产委托评估，评估价为2380.47万元；
5．（2014）金婺执字第1431号执行裁定1份，用以证明本院于2014年5月29日裁定拍卖金信粉末冶金公司的房产；
6．建设工程施工合同、建设工程补充协议书、补充协议各1份，用以证明金信粉末冶金公司与浙江大明建设工程有限公司于2014年1月14日订立建设施工合同，将厂房工程发包给大明公司承建。
7．原告的执行异议书一份，用以证明原告于2014年6月20日向本院提出执行异议；
8．（2014）金婺执异字第15号立案审批表，用以证明本院受理了原告的执行异议；
9．被告的异议申请1份，用以证明被告于2014年6月26日针对原告的执行异议提出异议；
10．（2014）金婺商初字第289号民事判决书一份，用以证明该案的审理经过及裁判结果；
11．执行听证笔录2份，用以证明原、被告及第三人在执行异议过程中举证、质证情况及相关陈述内容。
在审理过程中，本院依法组织到庭当事人及代理人对上述证据进行了当庭质证，第三人因缺席未发表质证意见。根据质证意见及证据审核认定的有关规定，现认证如下：
1．对原告证据1、4，被告无异议。本院确认其证明力。
2．对原告证据2，被告对土地租赁合同的真实性、合法性、关联性均有异议，认为这份合同是原告为了维护自己的300万元出借资金与应瑞串通后补签的，据被告了解，原告平时也进行民间借贷。金华市经信委也是金信粉末冶金公司的股东，持有该公司20%的股份，该委对涉案的租赁合同不知情，也没有为此事参加过股东会。根据法律法规，大宗土地出租应备案登记。金信粉末冶金公司向银行借贷时没有向银行和评估公司告知过出租情况，而且在成泰银行起诉后也没有告知。这份合同中没有看到租用土地的用途。被告对土地使用权证的真实性无异议，但认为到成泰银行起诉时，金信粉末冶金公司还在生产经营，不可能把全部土地都出租给原告，租赁合同上的出租面积与土地证上的面积是相同的。依据《租赁合同》第四章第三条，由出租方负责交纳相关税费，20亩土地一年向国家交纳的税费为30万元左右，金信粉末冶金公司不可能贴钱把土地租给原告使用。经查，涉案租赁合同未备案或办理公证。第三人向浙江金华成泰农村合作银行（被告前身）申请贷款，以及为申请贷款而委托金华市华诚房地产土地评估有限责任公司对包括涉案土地在内的抵押物进行估价时，均称抵押物未设立抵押或出租。涉案土地至今仍为光地，海洪汽修厂未实际占有使用该土地。原告2013年7月30日支付的300万元是转入应瑞的个人账户而非转入金信粉末冶金公司的账户。根据涉案土地的受让价格（到庭当事人对第三人受让该土地使用权的价格为800万元无争议）和使用权年限（2012年11月26日至2053年12月28日），合同中约定的租金明显不合理，年收益率仅为1.875%。综合上述因素，本院不确认该证据的证明力。
3．对原告证据3，被告认为原告如果能起草这么详细的租赁合同，付款凭据上就会详细写明付款用途为租金；被告在执行异议审查过程中要求原告提供支付300万元款项的原始凭据，原告没有提供；租赁合同是与金信粉末冶金公司签订的，款项也应该汇入公司账号，而且应瑞也讲不出这笔款项的去向，所以该300万元与金信粉末冶金公司无任何关系，银行凭据只能说明原告与应瑞个人之间的银行走账，与本案无关。本院认为，原告的300万元款项是转入金信粉末冶金公司法人代表应瑞的个人账户而非公司账户，而且该证据不能反映付款性质。被告异议部分成立。本院不确认该证据的证明力。
4．对原告证据5-8、10，被告认为与本案无关联性。经查，被告异议成立。本院对5份证据的证明力不作认定。
5．对原告证据9，被告认为这份证据不排除是事后补办的，被告在执行异议审查过程中提出原告没有使用承租的土地，当时原告没有提到委托设计，也没有提供该份证据。如果为了印证这份设计合同的真实性，原告应提供2013年9月13日付款给设计单位的付款凭证或者税务部门开具的正式发票，而且设计合同的总价为25000元，而收据只有5000元，说明设计工作没有开展。本院认为，由于设计工作没有开展，而且原告提供的预付款发票不是正式发票，难以从设计工作成果和票据确定合同的形成时间，再结合租赁合同中存在的不合理因素，本院不确认该证据的证明力。
6．对原告证据11，被告对真实性无异议，但认为该通知是执行异议裁定作出以后作出的，与本案无关联性，而且不能反应2012年租赁合同的真实性。经查，被告异议成立。本院对该证据的证明力不作认定。
7．对被告证据1-3，原告对真实性无异议，但对证明目的有异议，认为这是第三人向被告贷款时所作的虚假陈述，原告和第三人在2012年12月30日已签订租赁合同，第三人在贷款时所作的承诺和陈述均不能否定租赁关系的存在。经查，原告异议成立。本院不确认被告证据1、2的证明力，确认被告证据3的证明力。
8．对被告证据4，原告对真实性无异议，对证明目的有异议，认为原告在合同签订以后已经接收了涉案土地，并组织了施工设计，租赁合同中也约定签约当天土地交付给原告。经查，原告没有提供已经实际占有使用涉案土地的证据。本院确认该证据的证明力。
9．对被告证据5，原告对真实性无异议，但认为法官在财产保全时只是告知不得非法处置查封财产，故该证据与本案无关。经查，本院实施财产保全时，应振妙和周军兵未告知涉案土地已经出租。本院确认该证据的证明力。
10．对本院调取的证据，原告认为第三人与浙江大明建设工程有限公司签订的建设工程施工合同、建设工程补充协议书、补充协议的真实性和施工地点无法确认，原告承租的土地上经常有人来盗挖砂石，给第三人建造厂房是不可能的。涉案土地已经被查封并进入执行程序，第三人不可能在该土地上投资1.1个亿建房。被告称其在法院执行过程中发现有人施工后去阻止过，当时施工人员是在挖地基，合同的真实性由法院认定。对本院调取的其他证据，原、被告均无异议。经查，建设工程施工合同、建设工程补充协议书、补充协议均为复印件，本院不确认其证明力。对本院调取的其他证据，确认其证明力。
根据本院确认用以证明力的上述证据及到庭当事人及代理人当庭陈述，本院确认本案事实如下：
2013年2月7日，成泰银行与金信粉末冶金公司签订《流动资金借款合同》和《固定资产借款合同》各一份。《流动资金借款合同》约定金信粉末冶金公司向成泰银行借款1000万元用于购买铁粉，贷款月利率7‰，贷款期限自2013年2月7日起至2014年2月6日止。《固定资产借款合同》约定金信粉末冶金公司向成泰银行借款600万元用于购买机器设备，贷款月利率7.175‰，贷款期限自2013年2月7日起至2015年2月6日止。同日，双方还签订了一份《最高额抵押合同》，金信粉末冶金公司自愿以其所有的位于金华市白龙桥洞溪工业园洞溪区块的两处房产（房产证号分别为：金房权证婺字第××号、第××号）和土地使用权［土地证号分别为：金市国用（2012）第216-21650号、第216-21651号］，为其2013年2月7日至2015年2月6日期间向成泰银行的融资提供最高额抵押担保。同日，双方就坐落于金市国用（2012）第216-21651号土地使用权证所对应土地上的两处抵押房产办理了抵押登记手续，但未办理土地使用权抵押登记。2013年2月8日，应瑞、李丽君、应倬、路瑞君、永康市樱之屋家居用品有限公司向成泰银行出具保证函，自愿为金信粉末冶金公司的上述的所有融资债务承担连带责任保证。合同签订后，成泰银行按约向金信粉末冶金公司发放了贷款1600万元。贷款到期后，金信粉末冶金公司未清偿。
2014年2月11日，成泰银行为上述1600万元贷款向本院提起诉讼并申请财产保全。本院立案受理后，于2014年2月22日查封了金信粉末冶金公司用于抵押的两处房产和土地。本院审理后于同年4月10日作出（2014）金婺商初字第289号民事判决：一、被告金信粉末冶金公司在本判决生效之日立即归还原告浙江金华成泰农村合作银行借款本金1600万元，并支付利息195838.52元（该利息已算至2014年2月10日，此后的利息按合同约定的利率标准计算至本判决确定履行之日止）；二、被告金信粉末冶金公司在本判决生效之日立即支付原告浙江金华成泰农村合作银行律师代理费10万元；三、原告浙江金华成泰农村合作银行对被告金信粉末冶金公司所有的位于金华市白龙桥洞溪工业园洞溪区块的两处房产（他项权证号为：金房他证婺字第002710**号、00271098号）享有优先受偿权；四、被告应瑞、李丽君、应倬、路瑞君、永康市樱之屋家居用品有限公司对被告金信粉末冶金公司的上述债务承担连带清偿责任。被告应瑞、李丽君、应倬、路瑞君、永康市樱之屋家居用品有限公司承担保证责任后，有权向被告金信粉末冶金公司追偿。判决生效后，债务人仍未履行债务。2014年5月9日，成泰银行向本院申请强制执行，本院于同月12日立案受理。本院在执行过程中委托金华市华成房地产估价有限公司对金华市白龙桥工业园区洞溪区块属金信粉末冶金公司所有的工业房地产的价值进行了评估，评估价值（价值时点为2014年5月14日）为23804700元，其中金市国用（2012）第216-21650号土地使用权证所对应的13371.52平方米土地使用权的价值为9279800元，金市国用（2012）第216-21651号土地使用权证所对应的11963.17平方米土地使用权的价值为8900600元，金房权证婺字第××号房产证上的4475.07平方米房产的价值为3396600元，金房权证婺字第××号房产证上的1960.01平方米房产的价值为1689500，未确权建设物、构筑物、附属设施和绿化苗木的价值为538200元。
原告张海洪系金华市婺城区海洪汽修厂（以下简称海洪汽修厂）的业主，该厂的工商登记性质为个体工商户。2014年6月20日，张海洪向本院提出执行异议，称海洪汽修厂于2012年12月30日与金信粉末冶金公司签订租赁合同向该公司承租土地13371.52平方米［土地使用权证号为金市国用（2012）第216-21650号，以下简称涉案土地］，并于2013年7月30日支付了租金300万元，要求依法保护其承租权。在执行异议审查过程中，张海洪向本院提交了土地使用权租赁合同、土地使用权证、中国农业银行卡取款业务回单、金信粉末冶金公司出具的收条各一份。土地使用权租赁合同的落款时间为2012年12月30日，主要内容为：海洪汽修厂向金信粉末冶金公司承租位于白龙桥工业园洞溪区块面积为13371.52平方米的土地（土地使用权证号：金市国用（2012）第216-21650号），约定租赁期限20年，从2012年12月30日起至2033年7月31日（其中2012年12月30日至2013年7月30日为免租金期），出租方自合同签订之日将土地使用权交付给承租方，承租方在合同签订之日起8个月内一次性支付20年租金300万元。2013年7月30日，张海洪将300万元款项转入金信粉末冶金公司法人代表应瑞的账户。本院审查后，于2014年7月29日作出（2014）金婺执异字第15号执行裁定，驳回了张海洪的异议。
另查明，涉案的13371.52平方米土地现在仍为光地，未开发利用。
本院认为，海洪汽修厂的工商登记性质为个体工商户，登记业主为张海洪。根据最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞若干问题的意见》第四十六条“在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的业主为当事人”的规定，本案原告张海洪的诉讼主体适格。
关于原告要求确认其与第三人之间的土地使用权租赁合同有效，停止对涉案土地的执行的诉讼请求。本院认为，第一、虽然原告提供的租赁合同、中国农业银行卡取款业务回单、金信粉末冶金公司出具的收条形式上已经形成一条较为完整的证据链，但是，涉案租赁合同未备案或办理公证，第三人向浙江金华成泰农村合作银行申请贷款、委托评估公司对包括涉案土地在内的抵押物进行估价时，均称抵押物未设立抵押或出租。涉案土地至今仍为光地，海洪汽修厂未实际占有使用该土地。原告2013年7月30日支付的300万元是转入应瑞的个人账户而非转入金信粉末冶金公司的账户。而且，涉案租赁合同中约定的租金过低，按购置成本计算年收益率仅为1.875%。由于涉案租赁合同中约定的租赁期限长达20年，是否带租拍卖对能否成交以及成交价格有重大影响，在原告主张的租赁合同关系存在上述不合理因素的情况下，本院对原告主张的租赁关系不予确认。第二、第三人金信粉末冶金公司是涉案土地的使用权人，本院在审理（2014）金婺商初字第289号原告浙江金华成泰农村合作银行诉被告金信粉末冶金公司、应瑞、李丽君、应倬、路瑞君、永康市樱之屋家居用品有限公司金融借款合同纠纷一案中，根据原告浙江金华成泰农村合作银行的财产保全申请，可以查封涉案土地。（2014）金婺商初字第289号民事判决生效并进入强制执行程序后，金信粉末冶金公司未按执行通知履行义务，人民法院有权变价该公司的财产。综上所述，原告的诉讼请求证据不足，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十九条之规定，判决如下：
驳回原告张海洪的诉讼请求。
本案受理费30800元（原告已预交），由原告张海洪负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。应在递交上诉状时按不服部分的标的额预交上诉案件受理费，可汇至金华市财政局政府非税资金财政专户，开户银行：中国农业银行金华市分行，银行账号：19×××90—106003，或直接交款至浙江省金华市中级人民法院立案大厅收费处。上诉期满之日起七日内未预交的则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 石伟明
审 判 员 楼小平
人民陪审员 姜景明
二〇一四年十二月八日
代书 记员 方 宁