湖北省秭归县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂秭归民初字第00504号
原告谭传梅。
委托代理人鲁民，湖北林华安律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
原告黄国金（系谭传梅之夫）。
被告刘军。
被告韩庆秀（系刘军之妻）。
被告刘亚琴（系刘军之女）。
三被告共同委托代理人王焱宇，湖北聚维律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
原告谭传梅、黄国金与被告刘军合同纠纷一案，本院于2014年4月22日立案受理。本院受理后，依法由审判员郑新华担任审判长，与审判员鲁华强、人民陪审员孙烈雄组成合议庭，于2015年7月2日公开开庭进行了审理，开庭审理后，根据原告谭传梅的申请，本院依法通知追加韩庆秀、刘亚琴为本案共同被告参加诉讼，2015年8月21日再次公开开庭进行了审理。原告谭传梅及其委托代理人鲁民、被告刘军以及其与韩庆秀、刘亚琴的委托代理人王焱宇到庭参加诉讼，原告黄国金经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谭传梅、黄国金诉称：2007年12月1日原告谭传梅、黄国金经与被告刘军协商一致，达成《联合建房协议》，约定由原告夫妇负责提供全部建房资金并负责组织施工建房，被告刘军提供建房地基和办理建房相关手续，房屋建成后，原告夫妇享有第一、二层房屋所有权，被告刘军享有第三、四层房屋所有权，同时对房屋的布局结构及其他作出了明确约定，协议谈妥后由黄国金同被告刘军在协议上签字。协议签订后，原告夫妇积极筹措资金并组织建房施工，直至房屋全部建成竣工。但因建设管理部门未能及时验收及其它原因，未能及时办理产权登记手续。后因原告黄国金从事养殖业严重亏损，负债严重无力清偿而离家出走，下落不明，而被告趁机在原告不知情的情况下私自将四层房屋全部登记到被告名下，侵犯了原告的合法权益。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第六十六条之规定，请求判令被告履行《联合建房协议》，交付坐落于茅坪镇丹阳路78号的一、二楼房屋，并协助办理产权过户手续。
原告谭传梅、黄国金为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
第一组证据：黄国金与刘军签订的《联合建房协议》一份。拟证实双方就联合建房达成协议并按协议约定履行实施。
第二组证据：县城规划区个人建房验收单一份。拟证实刘军与二原告联合建设的房屋已经建成，并经相关部门验收。
第三组证据：住房登记状况证明复印件一份。拟证实联合建房的四层房屋已经登记在刘军名下。
第四组证据：土地使用证复印件一份。拟证实位于茅坪镇丹阳路78号的房屋的土地使用权已经登记在刘军名下；原、被告联合建房已经完成，在房屋建成后都登记在刘军名下，被告没有告知原告房屋的登记情况。
第五组证据：二原告的结婚证复印件一份。拟证明二原告系合法的夫妻关系，对诉争的房屋属于连带权利的共有人。
第六组证据：茅坪镇丹阳路78号房屋的《房屋所有权证》复印件三份。拟证实被告没有按照《联合建房协议》的约定将第一、二层房屋分配给原告和为原告办理产权登记，同时被告在办理产权登记时没有告知原告，而是登记在三被告名下。
被告刘军、韩庆秀、刘亚琴辩称：被告于2007年因移民划拨取得建房用地100平方米，位于茅坪镇丹阳路78号，原告多次找被告协商联合建房事宜，双方签订了《联合建房协议》，房屋于2008年5月完工。由于建房用地是因移民无偿划拨的土地，房屋建成后，在办证过程中，相关部门告知被告移民建房用地必须核实到户到人，不得随意转让或变相转让，故办证机关不同意对土地使用权和房屋所有权进行分户登记，必须按照相关规定，在移民本人进行初始登记后，再按国有土地转让的法定条件和程序，在交纳土地出让金和相关税费后，才能进行变更登记。被告现在只是按程序进行了初始登记，并没有侵害原告的权益。根据《联合建房协议》第四条第3款约定，原告给付被告坡屋顶补差人民币2万元后，由《联合建房协议》中的黄国金按协议及规定程序办理房产过户手续。由于原告尚未完全履行相关义务，也未与被告协商如何共同向国土资源局申请办理土地使用权转让问题，因此，被告无从谈起为原告办理过户问题，事实上，土地使用权转让及房屋所有权过户，也是被告单方无法完成的。现在原告要求办理土地使用权转让和房屋所有权过户，已无实际意义，原告在从事生猪养殖时向他人借了大量的资金，其中向刘兴发借款几十万元，借款时，刘兴发对原告不信任，被告刘军应原告黄国金的请求为其提供了担保。在超过还款期限后，原告不偿还刘兴发的债务，而且黄国金不知去向，刘兴发将二原告及被告刘军作为共同被告起诉到秭归县法院，本案诉争的房屋被秭归县法院裁定采取查封的保全措施，该案已作出判决，判令原告偿还债务，现已进行执行阶段，因此，诉争的房屋无论是原告所有还是被告所有，均应优先拍卖或变卖后抵偿债务。综上，被告与原告联合建房存在政策障碍，在办理产权登记、过户方面存在许多限制条件或政策障碍，同时，该房屋已被法院采取保全措施，法院判决生效后，已进入执行程序，未进行土地使用权和房屋所有权过户，不是被告的原因，更多的是原告所应履行的相关义务没有到位，也未与被告就共同申请办理土地使用权转让及房屋所有权过户手续进行协商，签订补充协议，致使后续工作无法开展。另外，原告起诉状中不是黄国金本人签名，立案时也是谭传梅的代理人代为办理的，起诉不是黄国金的真实意思表示。因此，原告的诉讼请求依法不能成立，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告刘军、韩庆秀、刘亚琴为支持其抗辩主张，向本院提交如下证据：
第一组证据：《联合建房协议》一份，拟证实双联合建房的事实，同时证实在履行联合建房的时候黄国金没有履行给被告补差款2万元。
第二组证据：（2014）鄂秭归执异字第00001号执行裁定书复印件一份，拟证实本院于2013年10月29日作出（2013）鄂秭归民初字第01047号民事裁定，查封了诉争的房屋，该房屋已经不能办理过户手续。
经庭审质证，三被告对原告谭传梅提交的第一组证据的真实性有异议，认为第三条的第5项以及第四条的1、3、4项有增加的内容，与三被告持有的协议不一致；对原告谭传梅提交的第二、三、四、五、六组证据无异议，但认为办理产权登记时被告只有义务告知合同的签订人，而由于此时黄国金已经外出，被告无法告知，二原告提交的第六组证据不能达到其证明目的。原告谭传梅对三被告提交的第一组证据无异议；对三被告提交的第二组证据真实性无异议，但认为不能达到其证明目的。
对双方无争议的证据即原告谭传梅提交的第二、三、四、五、六组证据及三被告提交的第一、二组证据予以认定，作为本案定案的依据；原告提交的第一组证据，虽然被告对真实有异议，且与被告提交的该协议相比较有部分增加内容，但增加的内容主要是加重原告的义务，因此可以认定，作为本案定案的依据。
经审理查明：2007年，刘军因移民取得茅坪镇丹阳路78号建房用地，土地性质属国有划拨土地。2007年12月1日，刘军与黄国金签订《联合建房协议》，约定：刘军有一处宅基地，面积为100平方米，双方联合建房；刘军办理建房开工前的相关证件，黄国金负责组织资金、施工队伍和组织所有建筑材料，房屋设计及结构双方审定，刘军负责协调建房周边关系，黄国金负责建筑过程中一切经济责任和民事责任；房屋结构为砖混，共三层带坡屋顶；刘军拥有第三层和坡屋顶，最多加半层，黄国金拥有第一层和第二层，楼梯间共用；黄国金给刘军坡屋顶补差2万元人民币，此款6月30日前付清；土地使用面积和房产证，按平半分摊办证，费用按平方分摊承担。并对房屋结构及建筑要求等其他事项均作了约定。协议签订后，黄国金、谭传梅按协议约定组织资金、施工队伍、建筑材料，在上述建房用地上进行施工建房，房屋于2008年5月建成，总共三层加一层坡屋顶，双方按约定分配由二原告占有第一层、第二层，三被告占有第三层及坡屋顶至今。2012年10月，县相关部门为该房屋办理了《县城规划区个人建房验收单》；2012年11月8日秭归县人民政府为该房屋占用土地颁发了《国有土地使用证》，登记土地使用权人为刘军、刘亚琴，使用权面积为111.65平方米；2013年11月13日，秭归县房地产管理局为该房屋办理了《房屋所有权证》，登记总层数为4层，建筑面积402.21平方米，由刘军、韩庆秀、刘亚琴按份共有，其中刘军、韩庆秀各占有40%，刘亚琴占20%。2013年10月，黄国金离家外出，至今下落不明。原告谭传梅得知该房屋的所有权及占用土地的使用权全部登记由刘军、韩庆秀、刘亚琴享有后，以黄国金及其本人的名义向本院提起诉讼。
同时查明，因黄国金向刘兴发借款，刘军为黄国金提供担保，借款到期后，黄国金逾期未偿还借款，刘兴发以黄国金、刘军为共同被告向本院起诉，本院根据刘兴发的保全申请，于2013年10月29日作出（2013）鄂秭归民初字第01047号民事裁定，裁定从即日起查封刘军、韩庆秀、刘亚琴共有的位于秭归县茅坪镇丹阳路78号第一、二层房屋二套，禁止将该房屋产权过户给他人，查封期限为二年。2013年12月13日，本院作出（2013）鄂秭归民初字第01047号民事判决，判决黄国金偿还刘兴发借款431800元，并对其中200000元借款按月息2%支付自2012年1月26日起至2013年10月16日止的利息；刘军对上述借款本金及利息承担连带清偿责任。
本院认为：黄国金与刘军签订《联合建房协议》有效，双方应按协议约定全面履行各自的义务。虽然签订该协议的甲、乙双方分别只是刘军与黄国金，但签订协议联合建房时，黄国金与谭传梅系夫妻关系，刘军与韩庆秀系夫妻关系、与刘亚琴系父女关系，因此，可以认定为两个家庭联合建房。刘军按协议约定提供建房用地，黄国金按协议约定承担了房屋的建设，房屋建成后，双方应按约定分配该房屋的产权。现双方已按协议约定实际分配并占有了所建房屋，即刘军及韩庆秀、刘亚琴占有使用该房屋第三层及坡屋顶，黄国金及谭传梅占有使用该房屋第一层、第二层，因此，黄国金、谭传梅要求刘军、韩庆秀、刘亚琴交付坐落于茅坪镇丹阳路78号的一、二楼房屋的诉讼请求不能成立，本院不予支持；但双方不仅应按协议约定占有使用该房屋，也应按照协议约定办理该房屋的所有权及占用范围内的土地使用权登记。由于建房用地属于移民划拨国有土地，刘军、韩庆秀、刘亚琴按相关政策规定办理房屋的初始登记并无不当，但办理初始登记后，黄国金、谭传梅要求按协议约定办理房屋所有权及占用范围内的土地使用权变更登记，符合协议的约定，应予以支持，刘军、韩庆秀、刘亚琴应协助黄国金、谭传梅办理房屋所有权、国有土地使用权的变更登记；但办理变更登记所需缴纳的税费按协议约定应由黄国金、谭传梅承担。刘军、韩庆秀、刘亚琴主张黄国金、谭传梅尚未按协议约定支付坡屋顶补差款2万元，谭传梅主张已支付，但未能提供证据证实，应认定黄国金、谭传梅尚未支付该款，黄国金、谭传梅要求办理产权变更登记，也应按协议约定支付该款。刘军为黄国金向刘兴发借款提供担保属另一法律关系，与本案无关，刘军、韩庆秀、刘亚琴主张黄国金将刘军为其担保的债务偿还后，可以办理该房屋的产权变更登记的抗辩理由不能成立，本院不予支持。诉争的房屋虽然因为刘兴发诉黄国金、刘军民间借贷纠纷一案被裁定采取查封的保全措施，但不影响本案的处理；黄国金、谭传梅虽然现在外欠巨额债务，其财产可能被拍卖、变卖后偿还债务，但不影响其按协议约定主张取得该房屋的所有权及占用范围内的土地使用权，因此，刘军、韩庆秀、刘亚琴主张现在黄国金、谭传梅要求办理土地使用权转让和房屋所有权过户已无实际意义，理由不能成立，本院不予支持。黄国金虽然在起诉时已外出，起诉状中由谭传梅代为签名，因在联合建房时黄国金与谭传梅系夫妻关系，其应分得的房屋属于二人的夫妻共同财产，谭传梅与黄国金系共有权人，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第七十二条“共有财产权受到他人侵害，部分共有权人起诉的，其他共有权人为共同诉讼人”的规定，谭传梅以黄国金及其本人的名义起诉主张权利，本院可予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第七十二条、第九十条之规定，判决如下：
一、秭归县茅坪镇丹阳路78号房屋第一层、第二层归黄国金、谭传梅所有，限刘军、韩庆秀、刘亚琴于本判决生效后十五日内协助黄国金、谭传梅办理该房屋的所有权及房屋占用范围内的国有土地使用权变更登记；
二、办理该房屋所有权及占用范围内的国有土地使用权变更登记所需缴纳的税、费由黄国金、谭传梅承担；
三、黄国金、谭传梅于本判决生效后十五内内支付刘军、韩庆秀、刘亚琴坡屋顶补差款2万元；
四、驳回黄国金、谭传梅的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费7300元，由黄国金、谭传梅共同负担4000元，刘军、韩庆秀、刘亚琴共同负担3300元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。
审 判 长 郑新华
审 判 员 鲁华强
人民陪审员 孙烈雄
二〇一五年十月十二日
书 记 员 周 波