江苏省南通市港闸区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）港民初字第00957号
原告成志华。
原告陆美芳。
原告成程。
三原告共同委托代理人章国樑，江苏紫琅律师事务所律师。
被告南京建兴达房地产开发有限公司南通分公司，住所地在南通市港闸区秦灶街道桥东村一组。
负责人张静，该公司总经理。
被告南京建兴达房地产开发有限公司，住所地在南京市建邺区江东南路186号。
法定代表人张静，该公司执行董事。
两被告共同委托代理人钱仁艳，江苏慧眼律师事务所律师。
原告成志华、陆美芳、成程诉被告南京建兴达房地产开发有限公司南通分公司（以下简称“建兴达南通分公司”）、南京建兴达房地产开发有限公司（以下简称“建兴达公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年10月10日立案受理后，依法由审判员张亚松独任审判，公开开庭进行了审理。原告成志华、陆美芳、成程的委托代理人章国樑，被告建兴达南通分公司、建兴达公司的委托代理人钱仁艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告成志华、陆美芳、成程诉称，2007年11月2日，原告与被告建兴达南通分公司签订了一份《商品房买卖合同》，该合同第三条附注写明，买受人所购买的汽车库为D01地下汽车库E050号，金额为148000元。合同签订后，原告依约缴纳了全部购房款，并办理了房屋产权登记，但被告一直没有给原告购买的地下车库办理产权登记。后经了解发现，被告出售给原告的车库，至今未办理预售许可证。被告的行为严重违反了相关法律的强制性规定，故提起诉讼，请求确认《商品房买卖合同》中关于买卖D01地下汽车库E050号的合同约定无效，同时由被告返还购房款人民币148000元，并支付自2007年11月2日起至判决确定之日止的同期银行贷款利息。
被告建兴达南通分公司、建兴达公司辩称，1、原、被告之间签订《商品房买卖合同》时，地下车库作为商品房的附属用房，无需也无法从当地房产管理部门办理地下车库的预售许可证，该合同是双方当事人的真实意思表示，且未违反相关法律规定，应认定合法有效。2、从最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定的精神来看，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同属于效力待定合同。案涉地下车库早已建成并交付原告使用，且被告现已办理了商品房现售许可证明，即使当初地下车库的预售需要办理许可证，现在也无需再办理预售许可证。故原告关于车库买卖条款无效的理由不成立，应予驳回。
经审理查明，2007年11月2日，原告成志华、陆美芳、成程与被告建兴达南通分公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定成志华、陆美芳、成程向建兴达南通分公司购买苏建阳光新城27幢506室住房（建筑面积137.7平方米，价款为779382元）和D01地下汽车库E050号（建筑面积35.35平方米，价款为148000元）。该合同第二条商品房销售依据中注明：预售商品房批准机关为南通市房产管理局，商品房预售许可证为（2007）078号。
合同签订后，原告成志华、陆美芳、成程依约缴纳了购房款。2009年11月，双方办理了房屋交接手续。由于南通市房产管理局核发的（2007）078号商品房预售许可中的许可销售项目并不包含被告出售给原告的地下车库，被告建兴达南通分公司仅给苏建阳光新城27幢506室住房办理了房屋产权登记，但直至原告提起本案之诉仍未给D01地下汽车库E050号办理产权登记。
2014年10月16日，南通市住房保障与房产管理局向建兴达南通分公司核发了《商品房现售备案登记》，批准建兴达南通分公司对苏建阳光新城D01、D03地下车库公开现售。2014年10月27日，建兴达南通分公司为苏建阳光新城D01地下汽车库E050号办理了产权初始登记。
以上事实，除有双方当事人的当庭陈述，还有原告提供的商品房买卖合同、收款凭证和被告提供的房屋验收交接表、地下车库位管理服务协议、商品房现售备案登记等证据证实，本院予以确认。
本案双方的争议焦点是：案涉《商品房买卖合同》中关于买卖地下车库的合同约定是否有效？
本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案原、被告之间签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。首先，由于预售商品房尚在建设之中，房屋的所有权还没有经登记设立，为了维护交易的秩序，保护消费者的利益，防范消费者在交付房款之后，办不到房产证的风险，故而建立了商品房预售行政许可制度。本案被告向原告预售苏建阳光新城27幢506室商品房时，已经取得了南通市房产管理局批准核发的（2007）078号商品房预售许可证，符合商品房预售的法定条件。其次，随着人民群众物质、文化生活水平的日益提高，物业小区业主对商品房的配套设施、环境卫生等方面的要求越来越高，商品房开发企业在建设商品房的同时，开发建筑配套地下车库，有利于解决停车难、生活不方便的问题，故应对原告选购商品房时购买地下车库、被告提供商品房的配套车库进行出售的交易行为予以鼓励。再次，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。可见，最高人民法院出台该司法解释的目的不仅是为了规范商品房预售行为、防范交易风险、保护买受人的合法权益，而且还有鼓励交易、避免因出卖人迟延办理商品房预售许可手续而导致司法确认与行政许可之间发生冲突的目的。本案原、被告对商品房已经取得预售许可证并无争议，争议的是商品房的附属设施
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地下车库的买卖约定是否有效，双方已于2009年11月办理了地下车库交接手续，且南通市住房保障与房产管理局现已批准被告对地下车库公开现售，既不存在房屋交付的风险，也不存在无法办理产权登记的风险。原告在地下车库已经交付使用且已可办理产权登记的情况下，仍以预售阶段车库未领预售许可证为由主张地下车库买卖约定无效，进而要求返还购房款及利息，既有违诚实信用原则，也缺乏法律依据，故对其主张不予采纳。当然，被告未能及时就地下车库办理商品房预售许可证明或商品房现售备案登记证明，也存在一定过错，但该过错并不导致合同无效。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
驳回原告成志华、陆美芳、成程的诉讼请求。
案件受理费1730元（已减半收取），由原告成志华、陆美芳、成程负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费3460元（户名：南通市财政局，账号：47×××82，开户行：中国银行南通市西被闸支行）。
审判员 张亚松
二〇一四年十二月十九日
书记员 许媛媛
附：《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。