安徽省凤阳县人民法院民 事 判 决 书（2015）凤民一初字第01994号原告：贾夕鸟，1972年4月21日出生，汉族，无业，住安徽省凤阳县。委托代理人：卓亚东，安徽凤明律师事务所律师。被告：凤阳县嘉欣房地产开发有限公司。住所地安徽省凤阳县。法定代表人：陈国仁，该公司经理。原告贾夕鸟诉被告凤阳县嘉欣房地产开发有限公司（以下简称嘉欣公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告贾夕鸟的委托代理人卓亚东到庭参加诉讼，被告凤阳嘉欣公司经本院公告送达出庭传票无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席审判。本案现已审理终结。贾夕鸟诉称：2012年7月1日，贾夕鸟与凤阳嘉欣公司签订了一份商品房预售合同，约定：贾夕鸟购买凤阳嘉欣公司开发的凤阳县欣城花园2栋1单元501室房屋，房款为455000元，凤阳嘉欣公司于2012年12月31日前将符合交付条件的商品房交付给贾夕鸟使用；逾期交付房屋的，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金；如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起90日内取得房屋所有权登记的，合同签订后，贾夕鸟缴纳了首付款220000元，余款235000元在工商银行办理了按揭贷款，履行了全部合同义务。交房期限到期后，凤阳嘉欣公司未能按期交付，2015年5月12日，凤阳嘉欣公司通知贾夕鸟交付，逾期852天，按照合同第十二条约定，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。要求嘉欣公司按照日万分之三支付逾期交房违约金116298元。凤阳嘉欣公司未提交答辩意见。贾夕鸟为支持其诉讼请求成立，提供以下证据：1、贾夕鸟身份证复印件一份。用于证明其主体资格。2、凤阳嘉欣公司企业基本注册信息查询单一份。用以证明凤阳嘉欣公司的主体资格。3、商品房预售合同复印件一份。用于证明签订时间2012年7月1日，双方签订合同的时间、总房价款、以及房屋交付时间，逾期交付违约责任的约定。4、房屋定金、契税、办理房产证收据共计四张复印件。用以证明贾夕鸟按照合同约定支付了首付款22万元及其他相关费用。5、中国工商银行按揭合同及按揭款还款明细、收款人为凤阳嘉欣公司，附凤阳嘉欣公司开的收据复印件一份。用以证明贾夕鸟办理了235000元房屋按揭款，并按期交付按揭款。6、凤阳县燕子物业管理有限公司欣城花园管理处2015年8月24日出具的证明、贾夕鸟和凤阳县燕子物业管理有限公司欣城花园管理处2012年7月24日签订的物业服务合同复印件各一份。用以证明贾夕鸟实际接受房屋时间为2015年5月12日，被告逾期交付852天。凤阳嘉欣公司未提交证据。本院为查清案件事实，调取了如下证据：1、凤阳县建设局提供的凤阳欣城花园小区竣工验收备案表、工程竣工验收报告各一份。用以证明诉争的小区于2013年8月26日通过验收备案。贾夕鸟质证：没有异议。2、凤阳县不动产登记中心提供的房地产登记信息一份。用以证明贾夕鸟位于凤阳县长安街102号欣城花园2幢1单元501室已于2015年1月21日取得房产证，房产证字号为凤20150002**号。贾夕鸟质证：我手里没有房产证，真假不清楚。3、向凤阳县燕子物业管理有限公司调取的工作是志2张、对该公司经理李怀飞的调查笔录、对日志记录人张伯海的调查笔录。用以证明日志由张伯海记录，交房日期为2014年11月15日，由开发商的邵总从燕子物业公司拿的钥匙，并交付贾夕鸟。贾夕鸟质证：我承认邵总给的钥匙，但当时不符合交房条件，没有电，就给一把装修钥匙，再隔很长时间再给6把钥匙，开发商给的，反正那里人员我不清楚是开发商还是物业公司。以2014年11月15日为准，我承认。认证如下：贾夕鸟的证据：证据1、2，能够证实双方当事人的基本情况，证据效力本院予以认定；证据3、4、5，能够证实双方签订合同、交付房款情况，证据效力本院予以认定；证据6，与本院调取的证据及当事人的陈述不一致，证据效力本院不予认定。本院调取的证据：证据1，贾夕鸟无异议，证据效力本院予以认定；证据2，贾夕鸟虽提出异议，但未提供相反证据佐证，该证据为国家机关出具的公文书证，证据效力本院予以认定；证据3，其中工作日志及对张伯海、李怀飞的调查笔录，结合贾夕鸟的承认，能够确认实际交房日期为2014年11月15日，这一证明目的本院予以认定，李怀飞的调查笔录关于交房日期为2013年12月的陈述，本院不予认定。根据上述认证和庭审中当事人的陈述，查明以下事实：2012年7月24日，贾夕鸟作为买受人与出卖人凤阳嘉欣公司签订一份《商品房预售合同》，该合同约定：贾夕鸟购买凤阳嘉欣公司开发的位于凤阳县府城镇欣××单元××室，建筑面积为102.98平方米，其中套内面积为88.67平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为14.31平方米，第六条计价方式与价款2、按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4418.33元，总金额455000元。第七条付款方式及期限3、贷款方式付款：买受人可以首期支付全部房价款的48.35％，其余价款可以向工商银行借款支付。第十条交付时间和条件（一）出卖人应当在2012年12月31日前向买受人交付该商品房。第十二条逾期交房责任除不可抗力之外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1各方式处理：（2）逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当通知出卖人。出卖人应当自退房通知送达之日起30天内退还全部已付款。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。第十三条交接手续（一）该商品房达到合同第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足合同第十条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，不能满足合同第十条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照合同第十二条处理。合同签订后，贾夕鸟依约支付了首付款220000元，及按揭贷款235000元，全部购房款455000元付清。该工程于2013年1月17日由建设单位凤阳嘉欣公司组织勘察、设计、施工、监理等有关单位对工程进行竣工验收。凤阳县城乡建设局于2013年8月26日同意备案。后凤阳嘉欣公司于2014年11月15日将房屋交付给贾夕鸟，该房产权证书于2015年1月21日办好。因逾期交房，贾夕鸟起诉来院，要求凤阳嘉欣公司赔偿按照日万分之三计算逾期交房违约金116298元。本院认为：贾夕鸟与凤阳嘉欣公司签订商品房预售合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，该合同合法、有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，贾夕鸟依约支付了首付款220000元，并在规定期限内办理了按揭贷款235000元，全部购房款455000元付齐。双方合同约定，凤阳嘉欣公司应于2012年12月31日前交付房屋，逾期交付，凤阳嘉欣公司按日计算向贾夕鸟支付已交付房价款万分之五的违约金。贾夕鸟主张按照日万分之三计算逾期交房违约金，是对自己权利的行使，不违背法律规定，本院予以准许。凤阳嘉欣公司实际于2014年11月15日交付房屋，逾期交房685天（自2012年12月31日至2014年11月15日），其违约金为93502.50元（455000元×3/10000×685天），贾夕鸟主张凤阳嘉欣公司赔偿逾期交房违约金93502.50元的请求，本院予以支持；超出该数额的请求，本院不予支持。凤阳嘉欣公司未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证和抗辩的权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告凤阳县嘉欣房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告贾夕鸟违约金93502.50元；二、驳回原告贾夕鸟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2626元，由原告贾夕鸟负担514.72元，被告凤阳县嘉欣房地产开发有限公司负担2111.28元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 长  张 睿人民陪审员  汪朝斌人民陪审员  王 艳二〇一六年三月二十九日书 记 员  张 超附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。