西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕0113民初586号
原告赵向阳，男，汉族，1975年8月18日出生，住西安市雁塔区。
委托代理人李凌，陕西唐烽律师事务所律师。
委托代理人ＸＸ博，陕西唐烽律师事务所实习律师。
被告西安灿阳实业集团有限公司，住所地：西安市高新区唐延路25号银河科技公寓2幢1单元16层11605号房。
法定代表人王大尉，该公司总经理。
委托代理人刘珂楠，该公司员工。
原告赵向阳与被告西安灿阳实业集团有限公司合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵向阳的委托代理人李凌、ＸＸ博，被告西安灿阳实业集团有限公司的委托代理人刘珂楠到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2012年11月29日，原告与西安新昆房地产开发有限公司签订《认购合同》，合同约定原告购买西安新昆房地产开发有限公司开发的天安广场项目负一层B5号商铺，原告应于2012年11月29日前付清全部房价款的70%即356145元，交房期限为2014年4月30日前。合同签订当日，原告按照合同约定向被告支付了356145元，但西安新昆房地产开发有限公司未能按约履行，也未能向原告返还已支付的购房款。2015年，被告就上述《认购合同》之债务与原告签订《业主退款协议书》，承诺向原告退还购房款并承担违约责任，协议约定：1、被告须在2016年1月31日前向原告支付已交款项10%的违约金；2、被告须在2016年5月31日前向原告退还已交款项；3、被告承诺保证按时足额支付给原告上述款项，如未按时支付，被告承担逾期每日万分之三的违约金，并承担其违约法律责任。上述协议签订后，被告并未按照协议的约定履行退款义务。现原告诉至法院，请求判令：1、被告向原告退还购房款356145元；2、被告向原告支付违约金35614.5元；3、被告向原告支付逾期付款违约金26325元（暂计算至2016年12月31日）及至实际付款日的违约金；4、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，涉案项目系被告从西安新昆房地产开发有限公司承接，西安新昆房地产开发有限公司与原告签订的认购协议无效，故原、被告之间签订的《业主退款协议书》亦无效。被告承接涉案工程后发现西安新昆房地产开发有限公司提交的几个证件均为虚假，西安新昆房地产开发有限公司的行为属诈骗。被告认为百分之十的违约金不应再计算违约金，且万分之三的违约金标准过高。
经审理查明，2012年11月29日，原告与西安新昆房地产开发有限公司签订《认购合同》，合同约定：原告认购西安新昆房地产开发有限公司开发的位于西安市××北路天安广场（后更名为西熙国际）负一层B5号商铺，建筑面积为31.2平方米，合同总金额为508778元，原告在2012年11月29日前须支付全部房价款的70%即356145元，合同有效期自2012年11月29日至2013年11月29日。合同另约定在签订合同满一年内，西安新昆房地产开发有限公司取得预售证和验收合格证后通知原告签署正式买卖合同，若因西安新昆房地产开发有限公司原因不能满足双方签约条件时，西安新昆房地产开发有限公司须无条件退还原告所缴纳的全额款项并赔偿原告35614元作为补偿。据此，原告于签约当日按照合同约定向西安新昆房地产开发有限公司交纳356145元。
后原告与被告签订《业主退款协议书》，协议约定因西安新昆房地产开发有限公司将其开发的涉案项目转让给被告，由被告负责继续开发建设，原已认购的西熙国际项目（天安广场）的商铺、公寓、车位的业主由西安新昆房地产开发有限公司移交给被告，其认购合同、已交款项、违约责任等相关债权债务由被告全权负责。双方签订的协议第一条约定，针对退商铺的业主，被告同意给予已交款项10%的一年违约金，违约金于2016年1月31日之前支付原告，原告已交款项本金于2016年5月31日之前全部支付给原告。协议第二条关于款项支付细则及违约责任约定，被告须在2016年1月31日之前向原告支付10%已交款项的违约金，即35614.5元，被告须在2016年5月31日之前向原告支付原告已交全部款项。被告承诺保证按时足额支付给原告上述款项，如未按时支付，被告承担逾期每日万分之三的违约金，并承担其违约法律责任。上述协议另约定在签约时，原告持原认购合同、交款凭证、有效身份证件由被告进行登记核对，被告登记核对完毕后其原认购合同、收据继续由原告保存，被告付清退房业主违约金和全部已交款项后，由被告收回合同、凭证，双方协议解除。被告向原告出具的关于《业主退款协议》补充说明书显示：协议中所涉及的款项包括针对商铺业主已交款项的10%赔偿金及商铺、公寓、车位业主的已交款项。后被告于2016年3月16日向原告支付违约金13455元。经询，原告主张的逾期付款违约金包含逾期退还购房款的违约金（从2016年6月1日起计算至款项付清之日止）及逾期支付10%违约金的违约金（自2016年2月1日起计算至款项付清之日止），上述款项均按每日万分之三计算。
以上事实，有《认购合同》、收据、《业主退款协议书》、关于《业主退款协议》补充说明书、庭审笔录及当事人陈述等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为:当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。西安新昆房地产开发有限公司与原告签订认购协议后，又与被告签订《项目转让协议》，将其开发的涉案项目转让给被告，由被告负责继续开发建设，其在涉案项目中拖欠的清退房屋销售款等均由被告负责处理。后原告同意上述转让，并与被告签订《业主退款协议书》，约定由被告于2016年1月31日之前向原告支付已交款项10%的违约金即35614.5元，并于2016年5月31日之前将其收取原告的购房款本金356145元退还原告，如被告未能按时支付则需要承担每日万分之三的违约金。现原告依据约定主张被告退还已交款项356145元并支付10%的违约金35614.5元，符合合同约定，故本院对于被告应向原告退还356145元予以确认，因被告庭前已向原告支付违约金13455元，被告应对剩余的22159.5元违约金继续承担给付义务。原告同时要求被告支付逾期返还购房款及10%违约金的违约金，被告认为每日万分之三的约定过高，但其未提交证据证明，且现距离其承诺退款之日起逾期已一年，其行为明显显示其怠于退款，故对其要求降低违约金的辩称本院不予采信。但需要指出的是，根据双方合同约定，被告应于2016年1月31日前支付违约金35614.5元，应于2016年5月31日前退还356145元，又因被告已于2016年3月16日向原告支付违约金13455元，故被告应向原告支付以35614.5元为基数，按照每日万分之三，自2016年2月1日计算至2016年3月16日共45天的违约金；再支付以22159.5元（35614.5元-13455元）为基数，按照每日万分之三，自2016年3月17日计算至实际支付之日止的违约金，同时还应该支付以356145元为基数，按照每日万分之三，自2016年6月1日计算至实际支付之日止的违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十八条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告西安灿阳实业集团有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告赵向阳返还购房款356145元；
二、被告西安灿阳实业集团有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告赵向阳支付违约金22159.5元；
三、被告西安灿阳实业集团有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告赵向阳支付以35614.5元为基数，按照每日万分之三，自2016年2月1日计算至2016年3月16日共45天的违约金；再支付以22159.5元（35614.5元-13455元）为基数，按照每日万分之三，自2016年3月17日计算至实际支付之日止的违约金，同时还应该支付以356145元为基数，按照每日万分之三，自2016年6月1日计算至实际支付之日止的违约金。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、驳回原告赵向阳其余诉讼请求。
本案案件受理费7571元，由被告承担。因原告已预交，被告应在履行付款义务时将上述款项一并支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 梁梦艺
人民陪审员 肖阿强
人民陪审员 李小芳
二〇一七年九月二十二日
书 记 员 贺 倩
打印：相丽华校对：胡盼阳2017年月日送达