成都市锦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锦江民初字第7841号
原告（反诉被告）成都万科物业服务有限公司，住所地：成都市锦江区。
法定代表人冯霞，成都万科物业服务有限公司执行董事。
委托代理人马涛，男，住四川省南部县长坪镇,成都万科物业服务有限公司员工。
被告（反诉原告）杨宏滨，男，1976年1月26日出生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。
法定代理人周婷（被告杨宏滨之妻），女，住云南省昆明市盘龙区。
被告（反诉原告）周婷，女，1981年4月27日出生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。
委托代理人苏再清，云南恒鑫律师事务所律师。
原告（反诉被告）成都万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）与被告（反诉原告）杨宏滨、周婷物业服务合同纠纷一案，本院于2015年12月2日立案受理，依法由审判员李军适用简易程序于2016年6月30日公开开庭进行了审理。原告万科物业公司的委托代理人马涛，被告周婷及其作为被告杨宏滨的法定代理人、被告周婷的委托代理人苏再清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）万科物业公司本诉诉称并反诉辩称，2012年1月3日，杨宏滨、周婷购买由成都万科成华置业有限公司（以下简称万科置业公司）开发的位于成都市天府新区×××××房屋。2014年8月22日，成都万科成华置业有限公司将房屋依法交付了杨宏滨、周婷。万科物业公司是“万科.海悦汇城”合法选聘的物业服务企业，根据《前期物业服务合同》的约定，为杨宏滨、周婷所购买的住宅物业提供物业服务。按照约定，杨宏滨、周婷应按期交纳物业服务费等费用，但杨宏滨、周婷自2014年9月起至2015年10月共拖欠物业服务费、车位服务费共计3340.54元及逾期支付违约金283.12元，上述费用共计人民币3623.66元。杨宏滨、周婷拒绝交纳物管费的行为不仅构成违约，同时也侵害了其他按时、足额缴纳了物业服务费业主的合法权益。为维护万科物业公司的合法权益，故诉至法院请求判令：1、杨宏滨、周婷立即支付所拖欠的物业服务费共计人民币3340.54元（庭审中阐明物业费为2014年9月至2015年10月，每月物业费为238.61元）。2、杨宏滨、周婷承担违约金人民币283.12元（庭审阐明违约金以每日欠交金额的万分之五计算，自2014年9月至2015年10月止）。3、杨宏滨、周婷承担本案全部诉讼费用。
被告（反诉原告）杨宏滨、周婷反诉诉称并本诉辩称，万科物业公司的陈述不属实。案涉房屋至今未交付杨宏滨、周婷使用，杨宏滨、周婷未接受万科物业公司的物业服务，不应支付相应物业费，且万科置业公司未按约定交付房屋，构成违约，请求法院依法判令：1、立即交付商品房；2、立即移交房屋所有权证；3、从2014年8月31日起至交房之日止，支付杨宏滨、周婷交付款每日万分之三的违约金（庭审中杨宏滨、周婷自愿撤回了其反诉请求）。
经审理查明，2010年4月13日，万科置业公司作为甲方与万科物业公司作为乙方签订《“万科.海悦汇城”前期物业服务合同》，主要内容为“甲方选聘乙方对万科.海悦汇城提供前期物业管理服务；本合同自2010年4月13日生效，合同期内，本物业业主委员会代表全体业主与乙方或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止；如合同到期，未出现上述情形，则当同时具备以下两个条件时，本合同继续有效A乙方同意继续履行本合同B双方未形成终止或解除本合同的决议；本物业管理区域物业服务收费实行酬金制，其中高层住宅2.26元/月·平方米；业主应自甲方交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务费；纳入物业管理范围的已峻工但尚未出售，或者因甲方原因尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由甲方全额交纳，因物业买受人原因未按交付使用通知书约定的交付时间办理交付手续的物业，其物业服务费由物业买受人自交付使用通知书约定的交付之日起全额交纳；物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于每月20日前向乙方交纳当期的物业服务费，在下月首日即以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金”。2012年1月3日，万科置业公司作为出卖人、杨宏滨作为买受人签订《商品房买卖合同》，主要内容为“出卖人经批准，建设的商品房为万科.海悦汇城，买受人购买的商品房为×××××房屋，建筑面积106.32平方米，房屋总价款608298元；买受人采取一次性付款；出卖人应当在2014年8月31日前向买受人交付该商品房，该商品房交付应当符合：该商品房已取得规划验收合格证；有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书；该商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件，双方进行验收交接时，出卖人应当出示约定的证明文件，并满足约定的其他条件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足约定的其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担；出卖人依法选聘的物业管理企业为万科物业公司；物业服务的内容和业主临时公约的内容见附件七，买受人已详细阅读附件七有关物业服务的全部内容和业主临时公约，同意由出卖人依法选聘的物业管理企业提供前期物业服务，遵守业主临时公约；附件七的内容与出卖人和物业管理企业签订的前期物业服务合同一致”。万科置业公司在出卖人处盖章，杨宏滨、周婷在买受人处签字。《商品房买卖合同》中买受人杨宏滨载明的通讯地址为四川省成都市武侯区×××××。合同签订后，杨宏滨、周婷支付了购房款608298元。2014年8月15日，万科置业公司工作人员将《住宅交付通知书》、《关于收房需要交纳费用的小贴士》及《房屋交付手册》通过邮寄至四川省成都市武侯区×××××方式送达杨宏滨、周婷。杨宏滨、周婷至今未交纳2014年9月至2015年10月的物业管理费3340.54元。
另查明，成都市国伦房地产测绘有限公司对“万科.海悦汇城”三期（14#、15#）经测绘检查合格后，于2014年5月28日出具《房屋建筑面积测绘成果报告》。2014年7月15日，“万科.海悦汇城”三期取得《建设工程规划合格证》。
以上事实的认定有原告万科物业公司提交的营业执照，居民身份证复印件、商品房买卖合同及补充协议、前期物业服务合同、商品房摘要、房屋建筑面积测绘成果报告、公证书、邮寄单，被告杨宏滨、周婷提交的收款收据、银行转账凭证，以及万科物业公司与杨宏滨、周婷的当庭陈述在案为证。
本院认为，《“万科.海悦汇城”前期物业服务合同》系案涉房屋建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”的规定，杨宏滨、周婷作为案涉房屋的业主，该合同对其具有约束力。万科物业公司完成“万科.海悦汇城”三期房屋建设后，依法取得了《房屋建筑面积测绘成果报告》及《建设工程规划合格证》，且亦通过杨宏滨在签订《商品房买卖合同》时确认的通讯地址将房屋交付资料邮寄予以送达，应视为案涉房屋已完成了交付，根据《前期物业服务合同》的约定，杨宏滨、周婷作为房屋所有权人，应向万科置业公司交纳物业服务费，即使该物业空置，亦应全额交纳。故万科物业公司要求杨宏滨、周婷支付2014年9月至2015年10月的物业管理费3340.54元，本院予以支持。杨宏滨、周婷未按约交纳物业管理费已构成违约，应按约承担违约责任。根据《前期物业服务合同》约定，杨宏滨、周婷应在每月20日前交纳当月的物业服务费，若被告未按时足额交纳，原告有权自逾期之次日起按每日万分之五向被告收取违约金，故本院确认杨宏滨、周婷应自2014年10月1日起至2015年10月30日止，以每期应交纳的物业管理费为基数，按每日万分之五计算，并以万科物业公司主张的283.12元为限。
关于万科物业公司与杨宏滨、周婷履行《商品房买卖合同》是否符合合同约定，双方系买卖合同关系，不属于本案审理范围，且杨宏滨、周婷已当庭撤回反诉诉讼请求，本院予以确认。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条(法律条文全文附后)之规定，判决如下：
被告（反诉原告）杨宏滨、周婷应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）成都万科物业服务有限公司支付2014年9月至2015年10月的物业管理费3340.54元，并支付违约金，计算方式：自2014年10月1日起至2015年10月30日止，以每期应交纳的物业管理费为基数，按每日万分之五计算，并以原告（反诉被告）成都万科物业服务有限公司主张的283.12元为限。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费减半收取25元、反诉案件受理费减半收取25元，由被告（反诉原告）杨宏滨、周婷负担。
如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 李 军
二〇一六年六月三十日
书记员 张海燕
附：本判决所适用法律条文全文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。