浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0782民初19728号原告：袁明立，男，1975年5月11日出生，汉族，住浙江省义乌市。原告：李雪梅，女，1979年12月20日出生，汉族，住河南省。两原告共同委托诉讼代理人：朗康，浙江岱昌律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：方力维，浙江岱昌律师事务所律师。被告：浙江省义乌市现代房地产开发有限公司，住所地：浙江省义乌市北苑街道现代花园9幢9楼。法定代表人：黄允松，执行董事。委托诉讼代理人：杨柳，浙江绣湖律师事务所律师。委托诉讼代理人：季雪颖，浙江绣湖律师事务所律师。原告袁明立、李雪梅与被告浙江省义乌市现代房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，两原告于2017年11月20日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法适用简易程序，由审判员舒怡独任审判，于2017年12月12日公开开庭进行了审理。原告袁明立、李雪梅的委托诉讼代理人朗康与被告浙江省义乌市现代房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杨柳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁明立、李雪梅诉称，两原告系夫妻关系。2014年3月14日、2014年5月13日，两原告与被告签订了两份商品房买卖合同（合同编号分别为2014预9011360号、2014预9011955号），向被告购买其开发的义乌市后宅街道城北商业中心5幢1单元101室、7幢2单元1301室两套房屋，价款分别为2208807元、815562元。两份合同均约定，被告于2015年12月31日前将经竣工验收合格并取得竣工验收备案证明等商品房正常使用条件完备的房屋交付原告。两合同的第十条均约定：如果出卖人交付房屋逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之10的违约金。合同签订的当日，两原告就全款付清了全部购房款，被告却违约至2016年7月19日才予以交房，实际违约天数达到204天。根据合同法的相关规定，被告已经构成违约，应当按照约定支付原告违约金。现诉请判令：被告支付两原告违约金616971.28元（按照合同约定，以总购房款3024369元为基数自2016年1月1日起按日万分之十计算至2016年7月19日，合计204天）。庭审中，两原告补充陈述，因为交房时间有误，导致违约金的总额有误，实际的交房时间是2016年8月5日，因此变更诉讼请求的违约金总额为665361.18元，计算标准是计算至2016年8月4日，合计220天。事实与理由当中的交房时间相应的变更为2016年8月5日，实际违约天数为220天。被告浙江省义乌市现代房地产开发有限公司辩称，1、逾期交房被告不具有过错。造成本案逾期交房的非被告过错引起，属房地产市场大环境的波动，造成成本上升，出售价格下降，工程进度影响，请给予考虑。2、本案约定违约金过高，应给予减少到同类房屋价格的租金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。本案约定按每日万分之十计付违约金，与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”相比，明显过高。3、假若按照合同约定计算违约金，根据合同规定违约金应分阶分别计算。根据合同第十八条出卖人逾期交付的违约责任的规定，违约金计算根据逾期天数分二类标准计算，且不作累加。按每日万分之十计算，违背合同原意，应给予变更。综上，本案约定违约金过高，根据法律规定应给予减少。针对被告的答辩意见，原告补充陈述，原、被告双方约定的违约金是双方合法约定的，不存在过高，应当得到法院支持。根据合同第十条第一款第二点的约定，不存在被告答辩意见中的要分二类计算的事实。为证明自己的主张，两原告向本院提供如下证据：证据1，浙江省商品房买卖合同二份（合同编号分别是2014预9011360号、2014预9011955号），证明原、被告签订商品房买卖合同的事实，并就房屋价款、交房时间、违约责任等作了详细的约定。证据2，收款收据二份，证明两原告签订两份商品房买卖合同的当日就已经支付完全部购房款的事实。证据3，结婚证一份，证明两原告系夫妻关系。证据4，2016年7月19日义乌商报复印件一份，证明2016年7月19日被告在义乌商报上公告现代城北商业中心交付使用的事实。证据5，业主领房验收交接表二份，证明两原告向被告购买的两套房屋在2016年8月5日才予以交房。被告质证：证据1，三性均无异议，但该证据也证明了双方约定的违约金过高。证据2、3、4，三性均无异议。证据5，无异议。被告未提供证据。结合被告的质证意见，本院对两原告提供的上述证据认证如下：1、对商品房买卖合同的真实性予以确认。2、对收款收据、结婚证、义乌商报、业主领房验收交接表的证明效力予以确认。根据上述有效证据及原、被告的庭审陈述，本院认定案件事实如下：2014年3月14日，两原告与被告签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2014预9011360）一份，约定两原告向被告购买义乌市后宅街道城北商业中心5幢101室，商品房总价款为人民币2208807元。2014年5月13日，两原告又与被告签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2014预9011955）一份，约定两原告向被告购买义乌市后宅街道城北商业中心7幢2单元1301室，商品房总价款为人民币815562元。两份合同的第九条均约定：“出卖人应当在2015年12月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路、绿化等，具备商品房正常使用的基本条件。但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、县（市）级及县（市）以上规划、文物、环保、土管、林木等主管部门根据法律、法规的规定采取某项行政措施或重大技术问题而导致开发建设期延长；3、由于政府和城市基础设施建设等部门依法行政行为导致开发周期延长最长不超过六个月；4、本合同所指不可抗力及免责事由的范围包括下列情形：地震、洪灾等自然灾害，战争、动乱、大规模流行性疾病等社会异常事件及政府政策和法律法规的改变等行为”；合同第十条均约定：“除本合同第九条规定的特殊情况以外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。①逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之5的违约金，合同继续履行；②逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的20%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之10（该比率应不小于第①项中的比率）的违约金。2、遇到本合同第九条规定的延期情况的，则出卖人不承担违约责任。”2014年3月14日，被告向两原告开具购房款金额为2208807元的收款收据一份。2014年5月13日，被告向两原告开具购房款金额为815562元的收款收据一份。2016年8月5日，被告向两原告交付了上述合同约定的两套商品房。2017年11月20日，两原告诉至本院。本院认为，原、被告签订的两份《浙江省商品房买卖合同》（违约条款除外）系当事人的真实意思表示，其内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。双方当事人均应全面履行自己的义务。根据合同约定，被告应于2015年12月31日前将符合合同约定条件的商品房交付给两原告，但被告直至2016年8月5日才实际交付，且未提供证据证明存在合同约定的不可抗力或免责事由，应认定已构成违约，被告应承担相应的违约责任。但合同约定的违约金过高，根据被告的意见本院予以调整，酌定违约金以总购房款3024369元为基数按日万分之三从2016年1月1日计算至2016年8月4日，即为195979.11元。综上，两原告的合理诉请本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百三十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下：一、被告浙江省义乌市现代房地产开发有限公司支付原告袁明立、李雪梅违约金195979.11元，于本判决生效后十日内履行完毕。二、驳回原告袁明立、李雪梅的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4985元，由原告袁明立、李雪梅负担3402元，被告浙江省义乌市现代房地产开发有限公司负担1583元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审判员 舒 怡二〇一七年十二月二十六日书记员 金倩倩·??-8-?··??-7-?·