安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖01民终4185号
上诉人（原审原告）：高斌，男，1983年12月18日出生，汉族，住合肥市包河区。
上诉人（原审原告）：韩秀梅，女，1983年4月5日出生，汉族，住合肥市包河区。
被上诉人（原审被告）：王有，男，1973年9月20日出生，汉族，住浙江省永嘉县。
委托诉讼代理人：张明，安徽瀛鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：胡巧娇，女，1978年3月15日出生，汉族，住合肥市包河区。
原审第三人：中国银行股份有限公司合肥庐阳支行，住所地合肥市马鞍山南路588号金地国际城4#公寓。
法定代表人：尹玉霞，该行行长。
委托诉讼代理人：支运义，安徽江淮律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙艳，安徽江淮律师事务所律师。
上诉人高斌、韩秀梅因与被上诉人王有、胡巧娇、原审第三人中国银行股份有限公司合肥庐阳支行（以下简称中行庐阳支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2016）皖0111民初2703号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
高斌、韩秀梅上诉请求：1、请求依法撤销安徽省合肥市庐阳区人民法院（2016）皖0111民初2703号民事判决；2、请求判决王有、胡巧娇继续履行2016年1月27日签订的《存量房买卖合同》和《补充协议》；3、请求判决王有、胡巧娇立即到第三人中行庐阳支行办理合肥市滨湖世纪城福徽苑T3幢2501室（合产110128101）的按揭贷款还款手续，偿还第三人中国银行庐阳支行涉案房屋剩余贷款本息，并协助高斌、韩秀梅办理房屋过户手续，交付房屋；4、请求判决王有、胡巧娇支付高斌、韩秀梅迟延履行违约金暂计1490元（自2016年3月11日暂至2016年3月15日，按转让存量房价款日万分之二计算）直至王有、胡巧娇为高斌、韩秀梅办理完过户手续之日止；5、由王有、胡巧娇承担本案一、二审诉讼费，保全费。事实与理由：原审判决认定事实不清，适用程序法不当。原审法院认为双方签订的《存量房买卖合同》和《补充协议》合法、有效，本人的诉请于法有据，应当支持。但是原审法院以涉案房屋抵押权人中行庐阳支行不同意本人代为偿还涉案房产的抵押本息，导致抵押登记无法注销、无法办理所有权转移登记为由，认定合同目的无法实现，此理由过于牵强。因为在庭审过程本人已明确向法院表示可以一次性付清涉案房屋全款，并且愿意代王有、胡巧娇偿还涉案房屋的贷款本息。根据《物权法》191条的规定，双方合同目的能够实现，合同可以继续履行。此外，合肥中院《关于妥善审理房价波动后二手房买卖合同纠纷案件的通知》明确指出，买受人要求继续履行合同，除存在确实不适于履行情形，可以予以支持。综上所述，原审判决认定事实不清，适用程序不当，请求二审法院依法撤销原审判决，改判支持本人的上诉请求。
王有辩称，一审查明案件事实部分清楚，适用法律正确。本人已履行银行预约还款义务，不存在违约情形。中行庐阳支行不同意高斌、韩秀梅代本人偿还贷款，本人也无力清偿贷款，故合同目的无法实现，请求驳回上诉。
胡巧娇未作答辩。
原审第三人中行庐阳支行述称，对于高斌、韩秀梅与王有、胡巧娇2016年1月27日签订的《存量房买卖合同》，我行没有意见。涉案房屋的银行按揭抵押贷款我们同意提前偿还，因为之前王有、胡巧娇与我行签订的借款合同约定，只要偿还一年以后就可以提前还贷。目前只要当事人把贷款还清我行即可解除抵押手续。如果人民法院判决继续履行合同，我行尊重人民法院的判决。
高斌、韩秀梅向一审法院起诉请求：1、判决王有、胡巧娇继续履行《存量房买卖合同》和《补充协议》；2、判决王有、胡巧娇到第三人中行庐阳支行办理案涉房屋的按揭贷款还贷手续，偿还案涉房屋的剩余贷款本息，并协助高斌、韩秀梅办理案涉房屋的交付及过户手续；3、判令王有、胡巧娇支付迟延履行违约金（自2016年3月11日起至房屋过户之日止，按房屋价款每日万分之二计算）。
一审法院认定事实：2016年1月27日，高斌、韩秀梅（乙方）与王有、胡巧娇(甲方)在满堂红公司居间服务下签订《存量房买卖合同》，载明：“甲方将其名下位于合肥市滨湖世纪城福徽苑T3-2501室（房地权证合产字第××号）住宅房屋一套，建筑面积176.15平方米，以149万元的价格出售给乙方，税、费由乙方承担，合同附件三中载明：甲方购买存量房时，向中国银行申请总额为80万元的抵押贷款，合同签订时，贷款余额为75万元，甲方应向中国银行申请提前还贷等”。同日，双方又签订《补充协议》一份，载明：“高斌、韩秀梅（乙方）于当日向王有、胡巧娇(甲方)支付购房定金10万元，乙方于同年3月10日前筹齐首付款63万元（含定金）在办理××××合肥市存量房资金托管中心，剩余房款86万元由乙方以商贷及市直公积金贷款方式支付并存入托管帐户，甲方应自合同签订后7个工作日内向贷款银行预约申请提前一次性还贷，双方约定：1、甲方该房银行无欠款的，双方于2016年3月10日前共同到房地产管理部门申请存量房转移登记手续；2、甲方该房银行有欠款的，双方在甲方结清贷款后5个工作日内申请存量房转移登记手续。双方如有一方违约须向守约方承担总房款的10%违约金责任等”。上述合同及补充协议签订后，高斌、韩秀梅于当日即向王有、胡巧娇支付购房定金10万元。次日，王有前往中行庐阳支行领取《客户提前还款申请审批表》一份，拟申请提前还贷，但未提交该行审批。后双方因为合同履行产生争议，高斌、韩秀梅遂诉至该院。
另查：王有曾于2010年4月17日将案涉房屋在中国银行庐阳支行办理了抵押贷款手续（房地产他证合产字第210081396），贷款期限为348个月，截止到2017年1月12日，尚欠该行贷款本金706093.92元。此外，案涉房屋因高斌、韩秀梅申请财产保全而被该院于2015年3月30日查封，2016年6月29日，案涉房屋因另案诉讼被安徽省庐江县人民法院轮候查封。
再查：王有、胡巧娇于2012年5月18日因离婚纠纷被安徽省巢湖市人民法院判决离婚，案涉房屋权利归属该院未作出处理。另，案涉房产双方当事人未办理实际交付手续。
一审庭审中，高斌、韩秀梅与王有均陈述：案涉房屋买卖履行事宜均通过满堂红公司职员胡野居间电话联系进行。同时，王有陈述：案涉房产的抵押贷款系由其和胡巧娇负责筹款归还。高斌、韩秀梅申请的证人胡某到庭陈述：案涉合同签订后，王有于2016年3月3日电话告知胡野，案涉房产不再对外出售。高斌、韩秀梅及王有对此证言不持异议。
一审中，原审法院应高斌、韩秀梅申请，根据双方当事人的择定于2017年2月8日依法委托安徽中建世纪兴房地产土地评估有限公司对案涉房产市场价值进行价格评估鉴定。同年2月10日，该鉴定机构出具皖中房估结字〔2017〕B0090号《房地产估价结果报告》，确定案涉房地产在价值时点（2017年2月8日）的市场价值为2673076元。高斌、韩秀梅支付评估费4760元。
一审法院认为，高斌、韩秀梅与王有、胡巧娇签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》，系双方在平等自愿的基础上达成的真实意思表示，合同的内容不违反法律法规禁止性规定，应系合法、有效，双方均应按约履行各自义务。对于双方争议的焦点即谁先行违约致本案诉讼问题，庭审查明，高斌、韩秀梅已按约向王有、胡巧娇支付购房定金10万元，王有、胡巧娇在高斌、韩秀梅履行上述付款义务后理应按约履行案涉房产抵押贷款提前还贷手续，由于双方当事人在签订的《存量房买卖合同》附件三中明确载明在该合同签订时尚存的贷款余额75万元由甲方即王有、胡巧娇负责向中行庐阳支行申请提前还贷，王有在庭审中的陈述也对此予以认可，这也与双方当事人在《补充协议》中约定的银行有欠款的，双方在王有、胡巧娇结清贷款后5个工作日内申请存量房转移登记手续的约定相吻合，而双方当事人在《补充协议》中对首付款的约定系高斌、韩秀梅于同年3月10日前筹齐首付款63万元（含定金）在办理××××合肥市存量房资金托管中心，故在履行顺序上，王有、胡巧娇应先履行消除案涉房屋抵押贷款的义务，方能要求高斌、韩秀梅按约将首付款打入指定托管帐户，从第三人中行庐阳支行到庭陈述及提供的证据均证明案涉房屋的抵押贷款至今未予清偿，对此，王有、胡巧娇存在违约。此外，因高斌、韩秀梅及王有均陈述：案涉房屋买卖履行事宜均通过满堂红公司职员胡野居间电话联系进行，而胡野系双方当事人合意选择的经纪公司合同履行经办人员，与本案不存在利害关系，故胡野符合证人作证资格。胡野的到庭证言表明王有在合同约定的首付款交付时间前即于2016年3月3日电话告知中介公司取消房产交易，王有在质证时并未对此提出异议，故王有的上述单方解除合同行为构成根本违约，依法应承担民事责任。同理，胡巧娇作为案涉房产的共有权利人，在履行合同涉及的提前还贷及对王有单方解除合同的行为负有共同过错，依法亦应共同承担民事责任。高斌、韩秀梅在履行合同中并无不当。因涉案房屋的抵押登记未能注销，且案涉房屋抵押权人中行庐阳支行不同意高斌、韩秀梅代王有偿还案涉房屋的抵押贷款本息，抵押登记无法进行代偿注销，导致无法办理房屋所有权转移登记。高斌、韩秀梅虽对此无过错，但合同目的无法实现。如果解除合同，可以依据合同确定对方相应的违约责任。经一审法院释明后，高斌、韩秀梅虽变更了诉求，转而主张违约损失赔偿之诉，但在案件处理期间又执意径行变更诉请，继续主张履行合同之诉，致该院无法支持其诉请。高斌、韩秀梅诉请判令王有、胡巧娇到第三人中行庐阳支行办理案涉房屋的按揭贷款还贷手续、偿还案涉房屋的剩余贷款本息的请求，于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回高斌、韩秀梅的诉讼请求。案件受理费18224元，财产保全费5000元，计23224元，由高斌、韩秀梅负担；评估费4760元，由高斌、韩秀梅负担。
本案二审期间，当事人没有提交新证据。对一审认定且双方当事人无争议的事实，本院予以确认。另二审期间，高斌、韩秀梅于2017年8月24日自愿将合同约定剩余房款139万转入一审法院账户，并承诺自愿代王有、胡巧娇清偿房屋贷款本息、一次性付清剩余房款。
本院认为，本案二审争议的焦点是，在案涉房屋存在银行抵押贷款的情况下，高斌、韩秀梅与王有、胡巧娇签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》的合同目的能否实现，合同能否继续履行。
本案中，王有虽于2016年1月28日向中行庐阳支行领取《客户提前还款申请审批表》，但并未提交该行审批。此后王有又于2016年3月3日电话告知中介公司取消房产交易，王有的行为违反了双方合同的约定，胡巧娇作为房屋共有权人及合同当事人应共同承担民事责任。一审法院依据双方合同约定及中介公司具体经办人员的证人证言等证据，对案件事实及违约情形的认定并无不当，本院予以确认。王有在二审中辩称其已履行银行预约还款义务、不存在违约情形与事实不符，本院不予采信。
关于双方签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》是否能够继续履行，一审法院以案涉房屋抵押权人中行庐阳支行不同意受让人高斌、韩秀梅代王有清偿抵押贷款本息消灭抵押权，导致无法办理房屋所有权转移登记为由，认为合同目的无法实现。二审中，中行庐阳支行明确表示对于双方的《存量房买卖合同》没有意见，同意当事人提前偿还贷款，只要贷款还清即可解除抵押。高斌、韩秀梅也于2017年8月24日将合同约定的剩余房款139万转入一审法院账户，表示自愿代王有、胡巧娇清偿房屋抵押贷款本息，依照《中华人民共和国物权法》的相关规定，在王有、胡巧娇拒不履行合同约定清偿房屋贷款本息的情况下，高斌、韩秀梅作为买受人可以代为清偿债务消灭抵押权，且抵押权人中行庐阳支行对此亦无异议，故双方签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》继续履行的条件已成就，合同目的可以实现，故高斌、韩秀梅诉求王有、胡巧娇继续履行合同、偿还房屋剩余贷款本息、协助办理转移登记及交付房屋的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。高斌、韩秀梅自愿承诺在代为清偿房屋抵押贷款后一次性支付剩余房款，系其继续履行合同应尽义务，符合双方合同约定，本院予以确认。其主张的迟延履行违约金1490元，因缺乏合同依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销安徽省合肥市庐阳区人民法院（2016）皖0111民初2703号民事判决；
二、王有、胡巧娇继续履行与高斌、韩秀梅签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》；
三、高斌、韩秀梅于本判决生效之日起十日内代王有、胡巧娇向第三人中国银行股份有限公司合肥庐阳支行清偿合肥市滨湖世纪城福徽苑T3-2501室（权属证号：房地权证合产字第××号）房屋抵押贷款；
四、高斌、韩秀梅于本判决生效之日起十日内，将剩余房款（合同总价款149万元扣除定金10万元及代王有、胡巧娇清偿的房屋抵押贷款）一次性支付王有、胡巧娇；
五、王有、胡巧娇在高斌、韩秀梅履行本判决第四项确定的义务后十日内，协助将合肥市滨湖世纪城福徽苑T3-2501室（权属证号：房地权证合产字第××号）房屋所有权转移登记至高斌、韩秀梅名下，并将房屋腾空后交付给高斌、韩秀梅；
六、驳回高斌、韩秀梅的其他诉讼请求。
一审案件受理费18224元，财产保全费5000元，计23224元，由高斌、韩秀梅负担；评估费4760元，由高斌、韩秀梅负担；二审案件受理费18224元，由王有、胡巧娇负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 利
审判员 张 勇
审判员 董江宁
二〇一七年八月二十八日
书记员 王二辉
附相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。