重庆市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝高法民终字第00413号
上诉人（原审被告）：周希莲。
被上诉人（原审被告）：龙学海。
委托代理人：王洪，重庆比君律师事务所律师。
委托代理人：曾飞洋，重庆比君律师事务所律师。
原审被告：重庆市鑫垚房地产开发有限公司，住所地重庆市永川区南大街48-56号。
法定代表人：杜勇，该公司总经理。
委托代理人：张昊。
原审被告：杜勇。
委托代理人：张昊。
上诉人周希莲与被上诉人龙学海，原审被告重庆市鑫垚房地产开发有限公司（以下简称鑫垚公司）、杜勇申请执行人执行异议之诉一案，重庆市第五中级人民法院于2015年8月26日作出（2015）渝五中法民初字第00220号民事判决，周希莲对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年12月2日公开开庭审理了本案。周希莲，龙学海的委托代理人王洪,鑫垚公司及杜勇的委托代理人张昊参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2011年6月24日，鑫垚公司与龙学海签订《借款合同》和《抵押合同》，约定：龙学海借款800万元给鑫垚公司用作经营周转；由鑫垚公司以其拥有的位于永川区南大街兴南路“诗韵兰庭”建筑面积4446.3平方米的预售房屋作为抵押物，对800万元债务提供抵押担保。杜勇、陈静、陈彪与龙学海签订《保证合同》，约定杜勇、陈静、陈彪以连带责任方式为鑫垚公司的800万元债务提供保证担保。同日，龙学海就前述抵押物办理了抵押登记，并取得永川区房地证（押）2011字第D40376号重庆市房地产权证。2011年6月27日，重庆市大渡口公证处出具（2011）渝渡证字第21615号《具强制执行效力的债权文书公证书》，赋予前述《借款合同》强制执行效力。2011年6月24日、29日，龙学海分三次将合计800万元款项支付至鑫垚公司指定账户。2013年10月11日，龙学海与鑫垚公司、杜勇、陈静、陈彪签订《还款协议》，确认截止2013年10月23日，鑫垚公司尚欠龙学海借款本息588.24万元等内容。后重庆市大渡口公证处出具（2013）渝渡证字第8681号《具强制执行效力的债权文书公证书》，赋予《还款协议》强制执行效力。2014年4月17日，重庆市大渡口公证处出具（2014）渝渡证字第2775号执行证书，内容为：申请执行人龙学海，被执行人鑫垚公司、杜勇；执行标的（1）本金480万元；（2）至2013年10月23日止，利息108.24万元；（3）2013年10月24日起至债务清偿之日止按月1.86%计息。该执行证书发生法律效力后，龙学海向重庆市第五中级人民法院申请强制执行。2014年7月8日，该院作出（2014）渝五中法公执字第00539号执行裁定书，查封鑫垚公司名下位于重庆市永川区南大街兴南路“诗韵兰庭”包括1-10-3号在内的29套房屋。
另查明，2014年1月30日,周希莲与鑫垚公司达成合意，约定周希莲购买鑫垚公司开发的、位于重庆市永川区南大街兴南路129号“诗韵兰庭”1-10-3号房屋，建筑面积101.01平方米，购房款277777元，契税、大修基金等共计16051元。当日，周希莲按鑫垚公司指令向张政清银行账户汇款50000元、向杜勇银行账户汇款243828元。2014年2月17日，鑫垚公司向周希莲出具了购房款、契税及大修基金的收据各一张。2014年4月8日，周希莲与鑫垚公司补签了《重庆市商品房买卖合同》。2014年5月19日，周希莲与重庆豪居物业管理有限公司（以下简称豪居物管公司）签订物业管理服务协议；并向豪居物管公司交纳了物业管理费、路灯等公摊费共计726元。
再查明，在重庆市永川区南大街兴南路129号“诗韵兰庭”1-10-3号房屋被重庆市第五中级人民法院依法查封后，周希莲以其已支付部分房款并实际占有房屋为由，向该院提起执行异议，要求中止对案涉房屋的执行。重庆市第五中级人民法院于2014年12月15日作出（2014）渝五中法执异字第00866号执行裁定书，中止对位于重庆市永川区南大街兴南路“诗韵兰庭”1-10-3号房屋的执行。
龙学海遂提起本案诉讼，要求许可对位于重庆市永川区南大街兴南路“诗韵兰庭”1-10-3号房屋的执行。
一审法院认为，本案争议焦点是周希莲对案涉房屋是否享有足以排除执行的权利。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，龙学海与鑫垚公司签订的《借款合同》和《抵押合同》是双方真实意思表示，符合相关法律规定，应属有效。龙学海按约出借了相应款项给鑫垚公司，并依法办理了抵押登记，自2011年6月24日起取得位于重庆市永川区南大街兴南路“诗韵兰庭”1-10-3号房屋的抵押权，应受法律保护。虽然在该院查封涉案房屋前，周希莲与鑫垚公司签订了商品房买卖合同并支付了全部购房款，但在该院指定期限内周希莲未举证证明涉案房屋系其唯一住房。故该院认为周希莲就涉案房屋所主张的权利并不能排除龙学海的执行申请。
综上所述，龙学海的诉讼请求依法成立，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零六条、第三百一十三条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条的规定，判决：许可对位于重庆市永川区南大街兴南路“诗韵兰庭”1-10-3号房屋的执行。一审案件受理费80元，由鑫垚公司负担。
周希莲不服一审判决，向本院提起上诉。请求：1.撤销一审判决；2.判决立即终止对未予重庆市永川区南大街兴南路“诗韵兰亭”1-10-3房屋的执行。主要事实和理由：1.周希莲与鑫垚公司签订的商品房买卖合同有效，且案涉房屋已交付使用，商品房买卖合同已实际履行。2.案涉房屋属于周希莲的合法财产和唯一住房。
龙学海答辩称：未经抵押权人龙学海同意，《商品房买卖合同》无效；周希莲举示的证据不足以证明案涉房屋属于周希莲的合法财产和唯一住房。
鑫垚公司及杜勇答辩称：周希莲已支付全部房款277777元属实。周希莲是在不知抵押的情况下购买的房屋，现在房屋已经交付使用。案涉房屋是周希莲的唯一住房。
二审查明，2015年11月26日,重庆市永川区房地产档案馆出具的《家庭住房保有情况表》载明，截止查询当日,申请人周希莲无房地产产权登记记录。2015年12月15日，重庆市永川区朱沱镇港口社区居委会出具的《证明》载明,2011年12月起,周希莲离婚后居住在其父母的家中，周希莲在永川区朱沱镇港口社区无房产。
另查明，永乡房产字第（10585816）号《乡村房屋所有权证》载明，坐落于重庆市永川区朱沱镇天河村六社的房屋（土瓦1层建筑面积为44.60平方米、砖混2层建筑面积为82.15平方米）系周永兴与赵泽玲共有。
本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。
本案的争议焦点为：龙学海就位于重庆市永川区南大街兴南路“诗韵兰庭”项目1-10-3号房屋的执行申请是否应当许可。
本院认为，周希莲就位于重庆市永川区南大街兴南路“诗韵兰庭”项目1-10-3号房屋享有的民事权益足以排除龙学海的执行申请。主要事实和理由：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”
首先，关于《商品房买卖合同》的效力问题。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款虽规定，“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，该款规定的“不得转让抵押财产”指的是抵押财产不能发生物权变动的效力，并不当然影响《商品房买卖合同》的效力。签订《商品房买卖合同》的行为作为债权行为系抵押财产物权变动的原因行为，该债权行为是否有效应当根据《中华人民共和国合同法》的相关规定进行评判，本案中前述《商品房买卖合同》并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，同时该合同系各方当事人的真实意思表示，故该合同合法有效。龙学海关于《商品房买卖合同》的签订未经其允许而无效的上诉理由不能成立。
其次，案涉房屋是否系周希莲名下唯一用于居住的房屋。虽然一审庭审中，周希莲陈述其在农村有一套房屋，二审诉讼中，周希莲解释其在一审陈述的“农村有一套房屋”是指，在农村有一套房屋可以居住，但该房屋所有权人系周希莲的父母即周永兴与赵泽玲，周希莲名下无房产。周希莲举示了重庆市永川区房地产档案馆出具的《家庭住房保有情况表》、永川区朱沱镇港口社区居委会出具的《证明》以及永乡房产字第（10585816）号《乡村房屋所有权证》予以佐证，前述证据和周希莲的陈述相互印证，形成了完整的证据链，本院依法予以采信。周希莲就“案涉房屋系其名下用于居住的唯一房屋”已完成相应的证明责任。龙学海未举示证据证明周希莲在其他地区尚有住房，应当承担举证不能的不利后果，故应认定案涉房屋系周希莲唯一用于居住的房屋。
最后，关于周希莲是否已支付超过合同约定总价款百分之五十价款的问题。本案中，周希莲与鑫垚公司签订的《商品房买卖合同》约定周希莲所购房屋总成交金额为277777元，从周希莲举示的支付凭据以及鑫垚公司出具的《收据》，结合一审查明的付款情况来看，周希莲目前已全额支付购房款277777元。鑫垚公司对已收取周希莲购房款277777元的事实予以认可，龙学海亦未举示证据证明《收据》载明的付款情况并不属实。因此，周希莲支付的购房款已超过合同约定总价款百分之五十。
综上所述，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定。周希莲就位于重庆市永川区南大街兴南路“诗韵兰庭”项目1-10-3号房屋享有足以排除龙学海对案涉房屋申请执行的民事权益，故对前述执行标的不得执行，一审判决许可对案涉房屋的执行不当，二审基于新证据予以改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销重庆市第五中级人民法院（2015）渝五中法民初字第00220号民事判决；
二、驳回龙学海的诉讼请求。
一审案件受理费80元，由龙学海负担。二审案件受理费80元，由龙学海负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 宾
代理审判员 周 倩
代理审判员 黄 巍
二〇一五年十二月三十日
书 记 员 文婷婷