重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）渝01民终1078号上诉人（原审被告、反诉原告）：吴依玲，女，1979年5月24日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：付勇，吴依玲公司推荐代理人，男，1974年10月5日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：温宗珍，女，1946年1月19日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：邹波，重庆海力律师事务所律师。上诉人吴依玲因与被上诉人温宗珍房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院（2016）渝0105民初12215号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月22日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人吴依玲及其诉讼代理人付勇，被上诉人温宗珍的委托诉讼代理人邹波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴依玲上诉请求：1、撤销江北区人民法院(2016)渝0105民初12215号民事判决，改判驳回温宗珍的诉讼请求，支持吴依玲的反诉请求；2、一、二审诉讼费由温宗珍承担。主要事实及理由：1、温宗珍提供的涉案商铺不符合合同约定的安全运行状态，违反了合同约定，涉案商铺自接房开始即一直漏水；2、涉案房屋自2014年4月即开始漏水，但温宗珍怠于履行维修义务，吴依玲有权拒绝履行或延迟履行合同义务；2、温宗珍的主张已经超过诉讼时效，不应获得支持，且双方口头协商将2014年11月之后的租金调整为2000元，一审法院仍按照每月3000元要求支付租金及违约金系认定错误。温宗珍辩称：一审认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。温宗珍向一审法院起诉请求：1、解除温宗珍与吴依玲于2014年4月9日签订的《门面租赁合同》；2、吴依玲支付温宗珍2014年11月1日起至合同解除之日止的房屋租金，其中2014年11月1日至2015年4月30日按月租金2500元的标准计算，2015年5月1日起至合同解除之日止按月租金3000元的标准计算；3、吴依玲支付温宗珍违约金34800元；4、吴依玲支付温宗珍自本案判决确定的解除之日起至实际交还房屋之日止的房屋占有使用费，以每月3000元的标准计算；5、吴依玲支付2016年6月30日前拖欠的物业管理费、电费、公摊费等共计5167.45元；6、本案案件受理费由吴依玲承担。吴依玲向一审法院反诉请求：1、解除温宗珍与吴依玲于2014年4月9日签订的《门面租赁合同》；2、温宗珍退还吴依玲已付门面租金21000元、租赁保证金2500元；3、温宗珍赔偿吴依玲门面装修费用20000元、商业水电周转押金1000元、装修管理费220元；4、温宗珍支付吴依玲违约金34800元；5、本案案件受理费由温宗珍承担。一审法院认定事实:重庆市江北区盘溪路21号附9号3-53号房屋为商服用房，房屋所有权人为温宗珍，程雪梅为温宗珍的女儿。2014年4月9日，温宗珍、程雪梅作为出租人与吴依玲签订《门面租赁合同》，约定温宗珍、程雪梅将涉讼房屋出租给吴依玲用于商业经营。合同第四条约定，租赁期限为60个月，自2014年5月1日起至2019年4月30日止，温宗珍、程雪梅给予吴依玲10天装修免租期。合同第五条约定，房屋租金按季支付，本季结束前10天内支付下一季度租金，第一年租金为税后每月2500元，第二年起为税后每月3000元。合同第六条约定，租赁期间内由吴依玲承担水、电、物业管理费、清洁费等费用。合同第七条约定，温宗珍、程雪梅交付的门面及附属设施均处于安全、正常运行状态。合同第九条约定，温宗珍、程雪梅不能提供门面或提供门面不符合约定条件、严重影响使用的，吴依玲有权解除合同；吴依玲逾期未交纳按约定应当由其交纳各项费用或拖欠房租累计一个月以上的，温宗珍、程雪梅有权解除合同。合同第十一条约定，因温宗珍、程雪梅不能提供本合同约定的门面而导致合同解除的，应支付吴依玲合同租金总额的20%作为违约金；由于温宗珍、程雪梅怠于履行维修义务或情况紧急，吴依玲组织维修的，温宗珍、程雪梅应支付吴依玲费用或折抵租金，但吴依玲应提供有效凭证。合同第十二条约定，吴依玲拖欠房租累计一个月以上的，温宗珍、程雪梅有权解除合同并收回房屋，吴依玲应按照合同租金总额的20%支付违约金。合同签订当日，温宗珍将涉讼房屋交付吴依玲使用，吴依玲对涉讼房屋进行装修，并按约支付温宗珍租赁保证金2500元。审理中，双方确认，在合同履行过程中，温宗珍共计给予吴依玲20天的装修免租期，计租期间从每月21日起算，合同租赁期限变更为自2014年5月21日起至2019年5月20日；合同约定的租金按季支付方式实际为每三个月支付一次，支付时间为每个支付周期开始前10天支付该周期的租金。另程雪梅到庭陈诉，本案中其享有《门面租赁合同》的权利义务均转让给温宗珍，温宗珍及吴依玲对此表示认可。另查明，吴依玲共计支付温宗珍2015年2月20日前的房屋租金21000元。双方确认已将2014年11月21日起至2015年2月20日期间的房屋租金调整为每月2000元，温宗珍认为调整仅限于前述期间，此后仍应按照合同约定的每月3000元执行；吴依玲则认为，当时并未明确调整期限，故此后仍应按照该标准执行，直到双方重新达成合意。2014年12月连降大雨，涉讼房屋产生漏水情况。此后，双方就此问题多次协商处理。2015年7月19日，温宗珍以其与吴依玲的名义向重庆市江北区建设工程质量监督站发出“对于对绿地新都会吊1-45商铺户主的诉求”，在该诉求中，温宗珍表示由于涉讼房屋开发商和物业管理中心工程部的工作人员在涉讼房屋楼顶进行施工作业，加之2014年12月12日至14日连降大雨，导致涉讼房屋四处出现漏水情况，严重影响了房屋的使用。温宗珍要求导致漏水事件发生的物业开发商和物管中心承担立即修复漏水情况的责任，并进行赔偿。重庆市江北区建设工程质量监督站受理该投诉意见后，于2015年7月23日对涉讼房屋作出现场勘察报告：“经现场勘察，屋顶不存在渗水情况。但商铺门框上方有反水现象，是由于业主在门框外侧上方安装空调时，铝单板幕墙开的洞口未进行封闭，造成雨水顺孔而入。入户门对侧墙面地步700mm以下墙纸存在发霉情况，是由于背面门面以前安装水池渗漏造成，目前该门面已取消水池”，并要求建设单位从人道主义出发，封闭好空调洞口，做好墙纸的更换。还查明，2014年7月1日之后涉讼房屋的物业管理费、公摊费未再缴纳。涉讼房屋现仍由吴依玲占有使用。一审法院认为：《门面租赁合同》系签约双方的真实意思表示，合法有效，内容亦不违反强制性规定，双方均应按照约定履行各自义务。本案当事人均要求解除前述合同，法院予以确认，但法院认为，一、吴依玲租赁涉讼房屋系用于商业经营，对该标的物是否满足其经营条件更应尽到谨慎注意义务，现租赁合同已实际履行、吴依玲已按约支付部分租金，故吴依玲关于温宗珍交付房屋不满足合同条件的抗辩理由缺乏事实依据。二、2014年12月发生渗水情况后，温宗珍已将问题反映至物业及相关部门处理，且经相关部门检查后涉讼房屋反水现象是由于吴依玲装修空调时造成，导致其余部位渗水的原因现已排除。三、房屋维修虽为温宗珍的义务，但双方合同亦约定有吴依玲可自行维修，吴依玲作为商业经营者，在发现漏水情况后未依约先行维修或依法主张自身权利，反而在拖欠租金的情况下至今仍占有涉讼房屋，缺乏合理性，且温宗珍与吴依玲已协商减少部分月份租金。四、拒付租金的诉讼时效期间为一年，租金支付时间为每个支付周期开始前10天，温宗珍未举证证明其主张吴依玲拖欠租金期间存在中断诉讼时效的事由，故吴依玲提出诉讼时效抗辩理由部分成立，吴依玲依约应于2015年5月前支付的2015年8月20日前的租金已超过诉讼时效期间。五、双方虽达成将2014年11月21日起至2015年2月20日期间的租金调整为每月2000元的合意，但对此后租金并未明确，故法院认为，在吴依玲未举示相反证据证明的情况下，前述期间之后的租金仍应按约履行，即每月3000元。综上，吴依玲延迟支付租金已构成违约，温宗珍依约有权解除合同，并要求吴依玲支付拖欠租金及违约金；吴依玲的各项反诉请求缺乏事实依据，法院不予支持。租赁期间，涉讼房屋产生的物业管理费、电费、公摊费等费用按约应由吴依玲承担，但现温宗珍并未对产生费用举示证据，收取该笔费用的主体亦非温宗珍，故其要求吴依玲支付前述费用的诉讼请求于法无据，法院不予支持。另对温宗珍要求吴依玲支付自合同解除之日起至实际返还房屋之日止房屋占有使用费的诉讼请求，因该损失现并未产生，该诉求缺乏事实依据，法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除本诉原告温宗珍与本诉被告吴依玲于2014年4月9日签订的《门面房屋租赁协议》；二、本诉被告吴依玲于本判决生效之日起十五日内支付本诉原告温宗珍房屋租金（从2015年8月21日起至本判决生效之日止，以每月3000元为标准计算）；三、本诉被告吴依玲于本判决生效之日起十五日内支付本诉原告温宗珍违约金34800元；四、驳回本诉原告温宗珍的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告吴依玲的其他诉讼请求。二审中，吴依玲举示了重庆市江北区公安分局大石坝派出所出具的《情况说明》，载明吴依玲自2014年10月起即因商铺漏水拒缴物业费，多次与物业发生纠纷。温宗珍质证认为该证据不是新证据。因该证据系当地公安机关出具，具有一定的证明力，本院对该证据予以采信。吴依玲举示了2016年8月录制的涉案商铺光盘一份，温宗珍对该证据真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。一审判决认定的其他事实和证据属实，本院予以确认。二审中，吴依玲申请对涉案商铺的漏水原因及漏水形成时间进行鉴定，本院依法委托重庆市建设工程质量检验测试中心进行鉴定。重庆市建设工程质量检验测试中心于2017年10月12日作出《司法鉴定回复书》，载明由于涉案商铺左右两家铺面都进行装修或者整改不再具备鉴定条件，对本案作退案处理。吴依玲向本院申请重新鉴定，本院认为，因涉案商铺周边环境不再具备鉴定条件，故本院不同意吴依玲的重新鉴定申请。本院认为，针对吴依玲的上诉请求、主要事实及理由，本院评析如下：一、关于吴依玲认为温宗珍交付的房屋本身不适租的问题。本案中，重庆市江北区建设工程质量监督站对涉讼房屋作出现场勘察报告：“经现场勘察，屋顶不存在渗水情况。但商铺门框上方有反水现象，是由于业主在门框外侧上方安装空调时，铝单板幕墙开的洞口未进行封闭，造成雨水顺孔而入。入户门对侧墙面地步700mm以下墙纸存在发霉情况，是由于背面门面以前安装水池渗漏造成，目前该门面已取消水池。”可见吴依玲承租的商铺漏水并非因为温宗珍交付的门面及附属设施不符合安全、正常运行状态。故吴依玲的此项上诉理由不成立，本院不予支持。二、关于吴依玲认为因为温宗珍的怠于履行义务，其有权拒缴租金，并不应承担违约责任的问题。本案中，吴依玲称2014年4月涉案商铺即发生严重漏水，温宗珍一直怠于履行维修义务。根据吴依玲提交的《情况说明》，载明吴依玲因漏水拒缴物业费与物业公司发生纠纷最早于2014年10月16日，且温宗珍与吴依玲因漏水减租的期间为2014年11月20日起，结合一审在卷的吴依玲的《索赔诉求》载明吴依玲自诉门面漏水系2014年12月12日发生，吴依玲举示的2015年5月、7月短信记录显示吴依玲联系温宗珍后，温宗珍即联系物业及开发商进行处理等细节。故本院认为，吴依玲所称商铺于2014年4月漏水系商铺本身不适租，其联系温宗珍后，温宗珍怠于维修的情形与查明事实不符。故吴依玲应及时向温宗珍交纳租金，吴依玲未按约交纳租金系违约行为，应承担违约责任。三、关于吴依玲认为温宗珍要求支付租金的请求已经超过诉讼时效的问题。本院认为一审法院已对此进行了充分评述，本院不再赘述，吴依玲的此项上诉理由不成立，本院不予支持。四、关于吴依玲认为应按2000元计算2015年2月后的租金的问题。本院认为，吴依玲未举示证据证明双方调减2015年2月后租金达成协议，故吴依玲的此项上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，吴依玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2168元，由吴依玲负担。本判决为终审判决。审 判 长  师玉婷审 判 员  余彦龙代理审判员  刘 希二〇一七年十一月十七日书 记 员  程 容