海南省海口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海中法民一终字第2547号
上诉人（原审原告）：曾庆武。
委托代理人：潘垂媛，海南泽田律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：项小萍。
被上诉人（原审被告）：朱福良
两被上诉人共同委托代理人：程赟，海南万理律师事务所律师。
上诉人曾庆武与被上诉人项小萍、朱福良房屋租赁合同纠纷一案，不服海口市龙华区人民法院（2015）龙民一初字第1734号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
原审法院审理查明：涉案铺面位于海口市龙华区国贸大路XX号仙乐花园，涉案铺面所有权人为光大证券有限责任公司（房屋所有权证号：海房字第403**号）。2005年6月21日，光大证券有限责任公司海口国贸大道证券营业部（以下简称光大证券营业部）与朱福良签订《房屋租赁合同》，光大证券营业部将位于国贸大道仙乐花园一层西侧原茶叶店、现嘉美洗衣房和二楼西侧约220平方米租给朱福良使用，租赁期限自2005年7月1日至2012年12月31日止，合同期满朱福良有优先承租权，合同约定未经光大证券公司营业部同意，不得改变房屋用途、对房屋进行装修及将房屋转租第三人。上述合同期满后，光大证券公司（甲方）与海口龙华嘉美洗衣店（乙方）于2013年9月1日签订《房屋租赁合同》（合同编号：2012.002），光大证券公司将海口市国贸大路XX号仙乐花园1层02号铺面出租给海口龙华嘉美洗衣店，租赁期限自2013年1月1日至2017年12月31日止。合同约定未经光大证券公司同意，不得改变房屋用途、对房屋进行装修及将房屋转租第三人。海口龙华嘉美洗衣店未征得光大证券公司书面同意改变房屋用途致使房屋损坏，因海口龙华嘉美洗衣店原因造成房屋主体结构损坏，逾期不支付租金累计超过壹个月的，光大证券公司可书面通知解除合同。合同中甲方处加盖光大证券公司印章，乙方处加盖海口龙华嘉美洗衣店印章以及经营者朱福良签名确认。海口龙华嘉美洗衣店于2007年6月24日登记成立，经营者系朱福良，类型为个体工商户，朱福良于2014年8月19日将海口龙华嘉美洗衣店的经营者变更为项小萍，并办理了营业执照。朱福良、项小萍于1997年9月8日登记结婚，系夫妻关系。
2008年9月1日，朱福良与案外人蔡少丽签订《房屋租赁合同》，将海口市国贸大道仙乐花园二楼西侧（以下简称涉案铺面）转租给案外人蔡少丽，租赁期限为2008年9月1日至2012年12月31日，合同约定案外人蔡少丽不支付或者不按约定支付租金达半个月以上或水电费用、擅自改变涉案铺面租赁用途的、擅自对涉案铺面进行装修、擅自将涉案铺面转租给第三人等情形下，朱福良有权解除合同。同时约定涉案铺面如因特殊原因被光大证券公司营业部收回，朱福良与案外人蔡少丽各自承担损失，朱福良不承担案外人蔡少丽的损失。后案外人蔡少丽、林磊将涉案铺面作为“海口龙华非常美发店”的经营场所，并办理了个体工商户登记，经营者为林磊，后海口龙华非常美发店因合同到期于2012年9月7日办理注销登记。
2012年8月，案外人蔡少丽与朱福良的租赁合同期限即将于三个月后到期，然曾庆武却欲承租涉案铺面，案外人蔡少丽便向朱福良请求将涉案铺面让给曾庆武接手经营。曾庆武于2015年8月28日通过交通银行向案外人林磊支付了涉案铺面转让费180000元，案外人林磊向曾庆武出具了收款收据，注明收到曾庆武交来的转让费180000元。2012年8月30日，案外人林磊向曾庆武出具收款收据，注明收到曾庆武交来的广告牌费用3000元。2012年9月1日，曾庆武向朱福良支付了租房押金（2个月）24000元、6个月（2012年9月1日至2013年2月底）房屋租金72000元及物业费2304元。朱福良与案外人光大证券公司的租赁期限于2012年12月31日到期，因朱福良、项小萍并未与光大证券公司签订书面租赁合同，获得正式的转租权，故曾庆武与朱福良便以实际履行的方式租赁涉案铺面。2013年3月1日，曾庆武向项小萍支付了6个月（2013年3月1日至2013年8月底）的房屋租金72000元及物业费2304元。
2013年9月1日，光大证券公司与海口龙华嘉美洗衣店（经营者为朱福良）签订《房屋租赁合同》后，项小萍（甲方）与曾庆武（乙方）签订《铺面合作协议》，主要约定：1.双方合作开发海口市国贸大路XX号仙乐花园二楼西侧原理发店，甲方出铺面，乙方出资金；2.双方合作时间自2013年9月1日至2017年12月31日止；3.乙方每月给甲方铺面合作费12000元，合作费每半年付一次按（每年6月20日前到12月20日前）；4.协议签订后，乙方向甲方支付两个月合作费24000元作为保证金；5.乙方支付合作费款方式如下：乙方在协议签订后当天支付给甲方第一个半年合作款和保证金，后每半年20日前支付；6.水、电按实用、物业管理费每月384元缴给物业公司；7.在本合同期内，乙方想改装铺面要征得甲方同意；8.如光大证券对房屋有特殊原因变动，甲方不负责赔偿乙方损失，铺面解释权以光大合同为准。2013年9月16日，曾庆武通过中国工商银行向项小萍转账72000元作为2013年9月1日至2014年2月底的房屋租金，2013年9月22日，曾庆武通过案外人杨亮的账户向项小萍转账2300元作为2013年9月1日至2014年2月底的物业费。2014年4月21日，曾庆武通过中国工商银行向项小萍转账74300元，作为2014年3月1日至2014年8月31日期间的房屋租金及物业费（项小萍出具的收款收据显示时间为2014年4月1日至十月底）。曾庆武分别于2014年10月25日、2014年11月6日向项小萍转账共计72000元，作为2014年9月1日至2015年2月28日期间的房屋租金。2014年12月16日，曾庆武向海口仙乐花园物业服务有限公司支付2014年10月1日至2015年3月31日物业服务费（实际期间应当为2014年9月1日至2015年2月28日）。曾庆武认可其与项小萍系租赁关系，非合作关系。
因曾庆武未及时支付2015年3月1日之后的房屋租金，故朱福良在2015年4月9日至2015年5月26日间多次以电话、短信的方式向曾庆武催要租金，均未有明确答复。因朱福良、项小萍未能及时向涉案铺面产权人光大证券公司支付租金，光大证券公司营业部于2015年4月21日向朱福良、项小萍发出《通知》，内容为“光大证券房屋承租人朱福良、项小萍：你们所承租的铺面产生的房租款、水电费和物业管理费按合同规定尚未缴清，请于5月1日前缴清，若不缴清欠款，我部将收回该铺面”。2015年5月18日，海口仙乐花园物业服务有限公司向轮子咖啡吧发出《仙乐花园交费通知单》，通知曾庆武交纳自2014年12月1日至2015年5月18日止尚欠电费、水费及物业费共计4758元。因曾庆武一直不支付房屋租金及物业费，故物业公司多次请求朱福良、项小萍支付物业费及水电费。朱福良表示，其已多次向曾庆武索要房租及物业费，但曾庆武一直拖着不来处理，便多次通过电话、短信方式请求曾庆武将在涉案铺面内的物品搬出，以便将涉案铺面另租他人，因曾庆武一直未能主动将其在涉案铺面的物品搬出，故朱福良、项小萍于2015年5月16日将曾庆武在涉案铺面的物品搬出存放在X幢XXX、XXX房。现涉案铺面已由曾庆武另租他人使用。另查明，2013年3月26日，曾庆武与案外人海南海尚寰岛环境设计工程有限公司（以下简称海尚寰岛公司）签订《装修工程合同》，由海尚寰岛公司负责对涉案铺面进行装修。曾庆武向原审法院提交《国贸轮子酒吧增项》、《收款收据》、《银行转账凭证》、《收据》等证据，用以证明其已向海尚寰岛公司支付装修款共计259073元。此外，曾庆武还向原审法院提交17张《收款收据》，用以证明其向海南大洋电气设备有限公司等4家公司支付设备款、广告费等共计148666.90元。再查明，曾庆武租赁涉案铺面后，将涉案铺面作为“海口龙华轮子咖啡吧”的经营场所，并于2013年7月3日办理了个体工商户营业执照，经营者为曾繁迅，曾繁迅与曾庆武系父子关系。在审理过程中，光大证券公司营业部于2015年6月23日出具一份《说明》，内容为：“光大证券股份有限公司租赁给朱福良的合同（合同编号：2012.02）包括国贸大路XX号仙乐花园1层02号铺面以及2层铺面，朱福良从2005年7月1日起至今，一直在使用”。
曾庆武一审诉讼请求：1.依法解除曾庆武与项小萍签订的《铺面合作协议》；2.项小萍、朱福良赔偿曾庆武转让费损失183000元；3.项小萍、朱福良赔偿曾庆武装修费损失258500元；4.项小萍、朱福良赔偿曾庆武设备物品费用损失148666.90元；5.项小萍、朱福良返还曾庆武押金24000元；6.本案鉴定费、保全费及诉讼费用由项小萍、朱福良承担。
原审法院认为，本案涉及以下争议焦点：一、曾庆武与项小萍签订的《铺面合作协议》是否应当解除问题；二、朱福良、项小萍是否应当向曾庆武赔偿涉案铺面转让费损失180000元及广告牌费用3000元的问题；三、朱福良、项小萍是否应当向曾庆武赔偿装修损失258500元的问题；四、朱福良、项小萍是否应当向曾庆武赔偿设备物品损失148666.9元的问题；五、朱福良、项小萍是否应当向曾庆武返还租房押金24000元的问题。
一、曾庆武与项小萍签订的《铺面合作协议》是否应当解除问题。曾庆武与项小萍签订《铺面合作协议》主体适格，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系当事人的真实意思表示，应当认定《铺面合作协议》合法有效，双方均应依照合同约定履行各自的义务。曾庆武诉请解除《铺面合作协议》，项小萍在庭审中对于解除该协议亦表示同意，且涉案铺面已另租他人使用。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款的规定，当事人经协商一致同意解除合同的，可以解除合同，故对曾庆武的该项诉讼请求，原审法院予以支持。
二、朱福良、项小萍是否应当向曾庆武赔偿涉案铺面转让费损失183000元的问题。曾庆武主张因朱福良、项小萍提前收回铺面，致使其无法继续经营，造成经济损失，请求朱福良、项小萍赔偿其转让费损失183000元。朱福良、项小萍辩称对曾庆武与案外人蔡少丽、林磊转让铺面并不知情，朱福良、项小萍不应承担责任。对此原审法院认为，曾庆武向案外人蔡少丽、林磊支付的涉案铺面转让费180000元及广告牌费用3000元，系基于曾庆武与案外人蔡少丽、林磊达成的接手经营涉案铺面的事实，朱福良、项小萍并未收取曾庆武的转让费180000元及广告牌费用3000元。因曾庆武未能依照合同约定支付租金，朱福良、项小萍为防止损失扩大采取合理的清房行为，不应承担曾庆武不能继续经营涉案铺面的赔偿责任。因此，曾庆武主张朱福良、项小萍赔偿其转让费180000元及广告牌费用3000元，无事实根据和法律依据，原审法院不予支持。
三、朱福良、项小萍是否应当向曾庆武赔偿装修损失258500元的问题。曾庆武承租涉案铺面后，将其作为海口龙华轮子咖啡吧的经营场所，故对涉案铺面进行了装修，装修涉案铺面时间为2013年4月1日至2013年5月15日，共花费259073元（曾庆武计算为258500元）。在该期间内，朱福良、项小萍尚未与光大证券公司签订书面租赁合同，故朱福良、项小萍亦未与曾庆武签订书面租赁合同，双方以实际履行的方式就涉案铺面的租赁事宜达成一致。曾庆武主张其装修铺面时已经过朱福良、项小萍的同意，现朱福良、项小萍擅自清理铺面，造成其装修损失258500元，朱福良、项小萍应向其赔偿损失。朱福良、项小萍辩称对曾庆武装修涉案铺面并不知情，亦未征得其同意。对此原审法院认为，朱福良与案外人蔡少丽的《房屋租赁合同》已经披露了房屋的所有权人为光大证券公司，曾庆武从案外人蔡少丽处接手经营涉案铺面时，其作为次承租人，应当知晓涉案铺面产权人情况。因曾庆武系接替案外人蔡少丽履行与朱福良签订的《房屋租赁合同》，《房屋租赁合同》期限届满至签订新的书面租赁合同（即曾庆武与项小萍签订《铺面合作协议》）期间内，朱福良与案外人蔡少丽签订的《房屋租赁合同》对曾庆武仍有约束力，朱福良与案外人蔡少丽的《房屋租赁合同》中已经明确约定，如需对涉案铺面进行装修，应当征得朱福良的同意。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条第二款的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据证明；当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。曾庆武称其装修已经告知朱福良，且已征得其同意，但朱福良予以否认，故曾庆武需对已经告知朱福良其需装修涉案铺面且已征得朱福良同意这一事实承担举证责任，但曾庆武提交的证据不能证明就涉案铺面装修事宜已经征得朱福良的同意。故对曾庆武主张就涉案铺面装修事宜已经征得朱福良的同意的陈述，原审法院不予采信。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或扩建发生的费用，由承租人负担”的规定，曾庆武请求朱福良、项小萍赔偿其装修费损失，原审法院不予支持。
四、朱福良、项小萍是否应当向曾庆武赔偿设备物品损失148666.9元的问题。曾庆武主张其并未违约，因为《铺面合作协议》约定缴纳租金时间为每年的6月20日及12月20日，2015年上半年的租金应当在2015年6月20日前支付，在此之前，朱福良、项小萍无权主张支付租金，对此原审法院认为，从曾庆武缴纳租金的时间来看，双方并未按照《铺面合作协议》约定支付租金，而是每六个月就支付租金，故曾庆武辩称不存在违约未支付租金的理由不能成立，原审法院不予采信。曾庆武主张朱福良、项小萍擅自拆除铺面设备，应向其赔偿设备物品损失148666.90元。朱福良、项小萍认为曾庆武违约不支付租金，其多次以电话、短信方式催告曾庆武支付租金、清理物品及搬离铺面，曾庆武均不予答复，朱福良、项小萍只能自行清理铺面设备物品。对此原审法院认为，项小萍依约向曾庆武交付铺面，曾庆武应向项小萍支付租金。但是曾庆武只支付了自2012年9月1日至2015年2月28日的租金，之后并未向项小萍支付租金。至2015年5月，曾庆武已拖欠租金二个月之久。此外，海口仙乐花园物业服务有限公司向曾庆武、曾繁迅经营的海口龙华轮子咖啡吧出具《仙乐花园交费通知单》，通知曾庆武缴清自2014年12月1日至2015年5月18日止尚欠电费、水费及物业费共计4758元。尤其是光大证券公司营业部于2015年4月21日向朱福良、项小萍发出通知，要求朱福良、项小萍缴清房屋租金、水电费及物业费，否则将收回涉案铺面。朱福良在多次以电话、短信方式催告曾庆武支付租金、清理物品及搬离铺面，曾庆武均不予答复情况下，朱福良、项小萍为防止损失扩大，只好将曾庆武铺面内物品搬到仙乐花园小区X幢XXX、XXX房内存放。朱福良、项小萍依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，在曾庆武违约的情况下，主动采取措施，将曾庆武的设备物品搬到仙乐花园小区X幢XXX、XXX房内存放并无过错。故对曾庆武请求朱福良、项小萍赔偿其设备物品损失的诉讼请求，原审法院不予支持。
五、朱福良、项小萍是否应当向曾庆武返还租房押金24000元的问题。曾庆武主张解除《铺面合作协议》并请求朱福良、项小萍返还其租房押金24000元。对此朱福良、项小萍认为曾庆武已违约，租房押金应当抵扣铺面租金、水电费及物业费及违约金后，剩余部分再予以退还。对此原审法院认为，曾庆武支付涉案铺面租金至2015年2月28日止，从2015年3月1日起便未在支付租金。由于朱福良、项小萍于2015年5月16日才将曾庆武的设备物品搬出，曾庆武应当支付2015年3月1日至2015年5月16日期间的租金，根据曾庆武与项小萍的《铺面合作协议》约定涉案铺面租金为12000元／月，曾庆武支付的租房押金应予从中抵扣。故曾庆武主张朱福良、项小萍返还租房押金，无事实根据和法律依据，原审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条第二款的规定，原审法院判决：一、解除曾庆武与项小萍签订的《铺面合作协议》；二、驳回曾庆武的其他诉讼请求。本案适用简易程序审理减半收取案件受理费4971元，由曾庆武负担。
曾庆武上诉称：一、原审判决认定曾庆武违约未支付租金没有合同根据和法律依据。关于租金支付的时间，双方是有明确的书面约定的，《铺面合作协议》第二条第3项明确约定“合作费每半年付一次按（每年6月20日前到12月20日前）逾期支付的，每日则乙方需按日合作费的0.5%支付违约金。”按该条约定，2015年上半年的租金应当在2015年6月20日前支付，在此之前，朱福良、项小萍无权主张支付租金。而在合同约定的租金支付期限未到之前，2015年5月16日，朱福良、项小萍却把曾庆武赶出涉案铺面并转租他人，导致曾庆武无法继续经营，经济损失惨重。以上事实证明，本案中存在违约行为的是朱福良、项小萍，曾庆武并不存在逾期违约未支付租金的行为，原审判决认定曾庆武存在违约未支付租金的行为没有事实根据。《铺面合作协议》签订之后，曾庆武一直在积极的支付租金，并且是在提前支付，每半年就支付一次。而原审判决对双方约定的支付租金的时间并没有采纳合同的明确约定，而是根据曾庆武履行支付租金的时间而认定为是每半年支付一次，进而作出曾庆武违约未支付租金的认定，实属主观臆断，既严重违反当事人之间的合同约定也没有法律根据，是在故意偏袒朱福良、项小萍。曾庆武是否违约未支付租金，应当以双方之间的合同约定为根据，至于曾庆武按半年一付提前支付租金，那是曾庆武单方的意愿和权利，是积极支付租金的行为，而不是双方对合同约定支付时间的变更。因此，原审判决作出“双方并未按照《铺面合作协议》约定支付租金，而是每六个月就支付租金”的认定，进而认定曾庆武存在违约没有事实根据和法律依据。
二、原审判决关于“原告曾庆武提交的证据不能证明就涉案铺面装修事宜已经征得被告朱福良的同意”的认定不符合客观事实。第一、按常理，承租人对承接下新的铺面一般都要进行重新装修才能够经营，特别是经营咖啡吧更需要重新装修，况且曾庆武对铺面进行装修期间双方还未签订书面的租赁合同，租赁关系尚处于不定期租赁期间，如果曾庆武对铺面进行装修未征得朱福良、项小萍的同意，租赁合同将面临随时被解除的可能，也会损失巨额的装修费，由此推断装修事宜理应是征得朱福良同意的。事实上，曾庆武把装修事宜已经告知朱福良，也征得其同意，朱福良也到过现场观看，现朱福良对该事实予以否认是在推卸责任。第二、光大证券营业部租赁给朱福良的铺面包括国贸大道仙乐花园一层西侧和二楼西侧的铺面，一层西侧由朱福良自营嘉美洗衣房，二楼西侧转租给曾庆武经营轮子咖啡吧，曾庆武经营的轮子咖啡吧与朱福良的嘉美洗衣房共用同一个楼梯，是楼上楼下的关系，曾庆武对轮子咖啡吧进行装修，住在楼下的朱福良不可能不知情，朱福良辩称对该装修事实不知情并不符合事实。既然朱福良对曾庆武装修一事是知情的，且也没有加以制止，证明其对曾庆武装修一事是默认的、同意的。以上客观事实均可推断曾庆武对涉案铺面进行装修是征得朱福良同意的。第三、曾庆武是在2013年4月至5月之间装修的，2013年9月1日才与朱福良签订的《铺面合作协议》，此时涉案铺面的现状是已经装修好的轮子咖啡吧，而铺面合作协议的内容是双方共同合作经营该铺面，因此从该协议的内容可知，朱福良作为出租人对涉案铺面的现状及曾庆武装修一事是知晓的。朱福良既不要求曾庆武恢复原状也不解除双方之间的不定期租赁合同，而是以签订铺面合作协议的形式继续转租，证明朱福良对曾庆武装修一事是默认、同意的。第四、原审判决作出“被告朱福良与案外人蔡少丽签订的《房屋租赁合同》对原告曾庆武仍有约束力”的认定没有法律依据。《房屋租赁合同》已于2012年12月31日到期，在曾庆武对涉案铺面进行装修时该合同已经终止，另外，根据合同相对性原则，朱福良与蔡少丽之间的合同对合同外第三人即曾庆武没有任何约束力。
三、朱福良、项小萍存在违约行为，给曾庆武所造成的经济损失应该予以赔偿。在合同约定的租金支付期限未到之前，2015年5月16日朱福良、项小萍却把曾庆武赶出涉案铺面，擅自拆除曾庆武承租铺面的装修和设备，并转租他人，导致曾庆武无法继续经营，经济损失惨重，因此给曾庆武造成的经济损失应该予以赔偿。（一）转让费损失183000元。案外人蔡少丽与朱福良的租赁合同到期后，蔡少丽对承租的铺面即涉案铺面具有优先承租权，而曾庆武却欲承租涉案铺面，因国贸的铺面炙手可热，很多人都想承租，因此形成的行规就是必须向原承租人支付铺面转让费以取得铺面的优先承租权，对于该行规朱福良是心知肚明的。曾庆武向案外人蔡少丽支付铺面转让费180000元的事实朱福良也是知情的，并且蔡少丽把铺面优先承租权转让给曾庆武也是经过朱福良同意的。因朱福良、项小萍的违约导致为了获得铺面承租权而产生的转让成本180000元和3000元的广告费应该予以赔偿。（二）装修费损失258500元、设备物品费损失148666元、押金24000元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装修装饰残值损失的，应予以支持。对于装修费损失258500元，朱福良、项小萍应予以赔偿。在承租期限内，朱福良、项小萍违约擅自将曾庆武在涉案铺面的物品设备全部拆除，造成物品设备损坏，不仅侵害了曾庆武的租赁权也侵害了曾庆武的物权，对此应该承担赔偿责任。另外，对于收取的24000元押金应该全部退回。
综上，原审判决在错误认定曾庆武存在违约未支付租金的基础上，进而不支持曾庆武一审的赔偿请求，没有事实根据和法律依据。请求二审法院：1、撤销海口市龙华区人民法院（2015）龙民一初字第1734号民事判决书第二项；2、判令朱福良、项小萍赔偿曾庆武转让费损失183000元；3、判令朱福良、项小萍赔偿曾庆武装修费损失258500元；4、判令朱福良、项小萍赔偿曾庆武设备物品费用损失148666元；5、判令朱福良、项小萍返还曾庆武押金24000元；6、一、二审诉讼费用由朱福良、项小萍承担。
朱福良、项小萍共同答辩称：一审判决认定事实清楚，适应法律准确，曾庆武的上诉理由无事实和法律依据，不能成立，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
一、朱福良、项小萍认为曾庆武主张“其不构成违约，不构成未按约定支付房租”，是在强词夺理，属于狡辩。首先，本案租金的支付时间，应当属于约定不明。那么，依据《合同法》第六十一条之规定，可以依据双方的交易习惯确定，即双方都是提前支付半年的租金后，才是曾庆武使用承租房屋。所以，曾庆武不先交房租，并且是经多次催告仍然不交房租，当然构成违约。其次，朱福良、项小萍在催要租金的时候，还发现曾庆武存在“私自装修，破坏该房屋主体结构”的问题，构成严重违约。无论是双方合同约定，还是相关法律及司法解释规定，曾庆武都构成了严重的违约，这也是朱福良、项小萍要求解除合同的重要原因之一。
二、朱福良、项小萍认为曾庆武请求赔偿转让费损失人民币183000元，没有法律依据，非常荒谬，应当依法驳回。理由是：1、曾庆武主张所谓“转让费”，其支付对象是林磊而不是朱福良、项小萍，与朱福良、项小萍根本就没有法律上的对应关系；2、曾庆武对此事是一直隐瞒，朱福良、项小萍对此事根本就不知情。3、最重要的是本案中曾庆武所主张的损失，也是由于其自己严重违约所造成的。
三、朱福良、项小萍认为曾庆武请求赔偿装修费损失人民币258500元，没有合同约定和法律规定，以及事实依据，法院应当依法予以驳回。理由是：不论是依据曾庆武与项小萍签订的《铺面合作协议》第五条约定“铺面解释权以光大合同为准”；那么依据光大的《房屋租赁合同》（2013年1月1日起至2017年12月31日止）约定：“十、违约责任5、乙方未征得甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，甲方可以要求乙方赔偿损失（恢复房屋原状／赔偿损失）”，还是依据相关法律及司法解释规定，曾庆武没有书面征得朱福良、项小萍同意就私自装修，其不仅不能向朱福良、项小萍索要所谓“装修损失费”，反而是朱福良、项小萍依据合同约定可以要求其“赔偿损失（恢复房屋原状／赔偿损失）”。
四、朱福良、项小萍认为曾庆武请求赔偿设备物品费用损失人民币148666.9元，没有事实和法律依据，法院应当驳回其请求。理由是：1、因曾庆武违约不按时交纳租金、物业、水电费，朱福良、项小萍早就多次催要无果，在要求曾庆武搬出铺面，而曾庆武不予答复的情况下，朱福良、项小萍只能选择将其物品强制搬离铺面，朱福良、项小萍在这方面没有过错；2、曾庆武的物品当时都被存放在物业处，并没有损毁，何来赔偿损失一说？因曾庆武已经停止经营多时，又不交租金，朱福良、项小萍将物品搬离该铺面，是为了尽可能的减少损失。
五、朱福良、项小萍认为曾庆武请求返还押金人民币24000元，同样也是没有事实和法律依据，应当依法予以驳回。理由是：《铺面合作协议》第五条明确约定“铺面解释权以光大合同为准”，而光大的《房屋租赁合同》（2013年1月1日起至2017年12月31日止）约定：“九、解除本合同的条件2、甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的贰倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：4）因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；6）乙方逾期不支付租金累计超过壹个月的”。所以，因为曾庆武严重违约，朱福良、项小萍要求解除合同，有权扣除押金冲抵违约金，曾庆武无权要求返还押金；并且，朱福良、项小萍不论是要求违约金，还是要求支付两个月的房租，该笔押金都不能被要求返还。关于上诉状中的第二部分，认为装修已经征得朱福良同意，曾庆武确实没有书面征得同意；第二，依据相关的解释装修应当征得出租人同意；第三，曾庆武主张朱福良、项小萍在一楼，其使用二楼，朱福良、项小萍对装修不可能不知情的问题，一审时朱福良已经明确说明，朱福良当时没有在海南，而是在浙江照顾父亲，并且朱福良、项小萍经营的洗衣是雇人在店里负责的，朱福良并没有待在店里，如果一审时曾庆武没有提出，朱福良、项小萍对于装修铺面的事情是不知道的。
二审期间曾庆武提交一份证据共4张相片，证明原来的轮子咖啡吧现在的国海地产与朱福良经营的洗衣店是一楼和二楼的关系，所以曾庆武经营的轮子咖啡吧进行装修，朱福良应该是知情的，并且不反对的。经质证，朱福良、项小萍对该份证据的真实性没有异议，但对其证明内容有异议，认为不能证明曾庆武履行了口头通知并征得了项小萍的同意。经审查，本院认为：该份证据证明了涉案铺面与项小萍所经营的洗衣店为楼上楼下紧密相邻的事实，据此依常理可判断曾庆武在装修铺面时项小萍应予知晓这一事实，本院予以采信。
本院查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点为：一、曾庆武在履行《铺面合作协议》过程中是否存在违约的问题。曾庆武与项小萍签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，合同约定对双方当事人均具有约束力，双方应依约履行合同义务。双方在合作协议中约定，合作费（实际为租金）每半年支付一次（按每年6月20日前到12月20日前）。自2013年9月1日签订协议后，双方均已依约持续地以半年为期，实际缴纳租金、使用铺面直至2015年2月底。租期届满后，项小萍仍向曾庆武交付铺面，但直至上一租期到期2个月后，在铺面所在小区物业公司要求曾庆武缴清铺面尚欠电费、水费、物业费及光大证券公司营业部向朱福良、项小萍催缴铺面租金、水电费、物业费的情况下，经项小萍的丈夫朱福良多次以电话、短信催告，曾庆武也未再向项小萍支付铺面租金，其行为已违反双方《铺面合作协议》的约定，故曾庆武上诉称其不存在未支付租金、并未违约的理由与事实不符，本院不予采纳。
二、朱福良、项小萍应否向曾庆武支付183000元转让损失费、258500元装修费、设备物品费用损失148666元及押金24000元的问题。关于183000元转让费的问题。本案中该笔183000元系曾庆武为从案外人蔡少丽、林磊处取得涉案铺面的优先承租权而支付的转让费用，收取该笔转让费的是蔡少丽、林磊而非朱福良、项小萍，且因曾庆武未能依约支付租金而构成违约，导致项小萍收回铺面致其不能继续经营的损失应由其自行承担，故曾庆武主张朱福良、项小萍向其支付转让费损失183000元的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。关于258500元装修费的问题。根据本案证据所查明的事实，曾庆武所承租的涉案铺面位于朱福良、项小萍经营的海口龙华嘉美洗衣店的楼上，双方共用一个楼梯，双方铺面紧密相邻，曾庆武于2013年4月至5月对涉案商铺进行了为期一个多月的装修，依常理，朱福良、项小萍对曾庆武装修涉案铺面一事应已知晓，但朱福良、项小萍并未在合理期限内对此提出异议或加以制止。因此，曾庆武对涉案铺面的装修应视为已征得朱福良、项小萍的同意。后因曾庆武未依约支付租金而导致双方合同的解除，但合同解除时双方对涉案铺面已形成附合的装饰装修物的处理没有明确约定，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项规定“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持”，故曾庆武在其违约未支付租金导致双方合同解除的情形下，主张朱福良、项小萍向其支付装修费258500元的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。关于148666元设备物品损失费的问题。曾庆武就涉案铺面向项小萍支付了2012年9月1日至2015年2月28日的租金，之后便未再支付后续租金。在海口仙乐花园物业服务有限公司向曾庆武、曾繁迅发出涉案铺面尚欠水电费及物业费的缴费通知单及朱福良多次催告曾庆武支付租金、清理物品及搬离铺面，曾庆武不予答复且已违约拖欠两个月租金的情况下，朱福良、项小萍为防止损失扩大而主动采取将涉案铺面内曾庆武的设备物品搬至同一小区内的204、XXX房内存放的行为于法有据，并无过错。故曾庆武主张朱福良、项小萍向其支付设备物品损失费148666元的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。关于24000元押金的问题。曾庆武支付涉案铺面租金截止至2015年2月28日，之后未再向项小萍支付。距朱福良、项小萍2015年5月16日将曾庆武的设备物品从涉案铺面搬出时，曾庆武已拖欠涉案铺面租金两个多月，根据双方《铺面合作协议》关于涉案铺面的租金为每月12000元约定，曾庆武需支付的租金应从其租房押金中抵扣。故曾庆武主张朱福良、项小萍向其退还24000元押金的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9942元，由上诉人曾庆武负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄玉臣
审判员 谭晓梅
审判员 陈 璐
二〇一六年三月十五日
书记员 韦佳艺