湖南省宜章县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宜民一初字第17号
原告李家仁，男。
委托代理人廖强新，湖南星河律师事务所律师。
委托代理人罗晓伟，湖南星河律师事务所律师。
被告欧任军，男。
被告许春连，女。
委托代理人李志安，广东金桥百信律师事务所律师。
委托代理人陈小茗，广东金桥百信律师事务所实习律师。
第三人胡义通，男。
委托代理人杨天岳，宜章县玉溪法律服务所法律工作者。
原告李家仁与被告欧任军、许春连，第三人胡义通房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月5日立案受理。2015年1月20日，原告李家仁向本院提出财产保全申请，本院依法作出（2015）宜民一初字第17-1号民事裁定书，查封了欧任军、许春莲共同所有的位于广州市的房产二处、商铺一处，冻结了许春莲的银行存款522058.78元。2015年2月2日，原告李家仁向本院提供担保，本院依法作出（2015）宜民一初字第17-2号民事裁定书，查封了李家仁所有的轿车一辆、李家仁之妻邓国仁所有的轿车一辆。2015年4月19日，经被告欧任军、许春莲申请，本院依法追加胡义通为本案的第三人参加诉讼。本院依法组成由审判员曾国萧担任审判长，审判员周瑞、人民陪审员黄振球参加的合议庭公开开庭进行了审理。书记员白芳艳担任法庭记录。原告李家仁及其委托代理人廖强新、罗晓伟，被告欧任军、被告欧任军、许春连的委托代理人李志安、陈小茗，第三人胡义通及其委托代理人杨天岳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李家仁诉称：2013年4月7日，原告李家仁与被告欧任军、许春莲经过协商，就购买宜章县民主西路聚福山庄对面一栋9层的楼房，面积大约1800平方米（胡义通三十平方米的门面除外）出售给原告李家仁，整体作价258万元（不包括胡义通三十平方米的门面）。被告欧任军出售该楼房时无房产证和土地证。签订合同后，原告李家仁依约通过银行转账支付了258万元人民币给被告欧任军、许春莲。然而购房款支付后，原告李家仁准备接收房屋时，却遭到第三人胡义通的权利主张，表示该房根本不属于被告欧任军所有，由此导致该房至今没有交付。为此，原告李家仁要求被告欧任军、许春莲返还购房款，被告欧任军、许春莲却避而不见，其明显存在恶意逃避债务的行为，原告李家仁认为被告欧任军、许春莲出售的房屋既没有用地手续也没有取得房屋产权证，该房的来源和建设都违反了法律的规定，现请求法院判令：一、双方签订的《房屋买卖合同》无效；二、被告欧任军、许春莲返还购房款258万元并赔偿经济损失50万元；三、本案诉讼费由被告欧任军、许春莲承担。
原告李家仁为支持其诉讼请求，向本院提供了如下证据：
1、原告李家仁的身份证，拟证明原告李家仁的基本情况；
2、《房屋买卖合同》，拟证明2013年4月7日原告李家仁与被告欧任军、许春莲签订《房屋买卖合同》，以258万元购买被告欧任军、许春莲一栋9层楼房约1800平方米，购买时该房屋无房产证、土地证，无法实现合同目的；
3、转账凭证、收条，拟证明原告李家仁签订合同后依约支付了258万元购房款；
4、收条三张，拟证明原告李家仁购房后，购买安装卷闸门、装修、清理垃圾等花费5480元；
5、证明，拟证明原告李家仁装修购买大理石2350元，大理石装修被胡义通损坏，原告李家仁无法取得涉案房屋；
6、转账凭证，拟证明原告李家仁为被告欧任军、许春莲起诉胡义通垫付律师费4万元，该费用属于原告李家仁经济损失；
7、短信，拟证明原告李家仁向被告欧任军、许春莲主张权利，要求返还房款。
被告欧任军、许春连辩称：一、原告李家仁与被告欧任军之间的交易名为房屋买卖，实为权利转让，所谓的权利就是债权或占有权，至于如何实现何种权利，被告无权过问，那是原告的选择。即《房屋买卖合同》是有效合同，而不是无效合同。理由如下：（一）《合伙建房协议》虽然无效，但肯定会产生相应的法律后果，要么被告欧任军之父欧高中对胡义通享有债权，要么欧高中对涉案房产享有占有权。1、《合伙建房协议》所产生的欧高中对胡义通享有的债权，这种债权依法是可以转让的，即无效合同下的债权是可以转让的。2、欧高中对涉案房产的占有权，依法也可以转让。3、（2010）宜民一初字第679号民事判决书存有瑕疵。该判决书，只是判决合同无效，但并未作出案结事了的判决。审理该案时，法庭并未向双方当事人释明，无效合同下的法律后果如何处理。（二）双方签订合同时，原告李家仁早已知悉（2010）宜民一初字第679号判决书，即原告李家仁早已知悉《合伙建房协议》无效，双方签订合同的真实意思表示是权利转让，转让的结果是原告李家仁希望可以从受让中获取利益。（三）合同的定性，应当依据合同的内容来确定，而非合同的标题或命名。结合《房屋买卖合同》文字内容，再本案的签约背景来看，《合伙建房协议》被确认为无效合同，虽然法院未对无效合同产生的法律效果作出明确判决，但欧高中对胡义通享有的债权或对房产的占有权并不因此而丧失，权利是真实存在的。从本案的签约目的来看，《房屋买卖合同》的标的额为258万，但涉案房产现有价值及从被告欧任军协助原告李家仁起诉胡义通履行债务的诉讼请求来看，都远远超过258万元，由此可推出原告李家仁与被告欧任军签约目的是通过处理涉案房产这样的麻烦事来获取重大利益。根据《房屋买卖合同》文字内容，并结合本案签约背景及目的，可以推出本案房屋买卖合同的实质是权利转让。二、本案中，涉案房屋的土地虽有部分是宅基地的性质，但该瑕疵是可以修复的，即通过行政处罚行为，如补缴土地出让金等，让宅基地房屋转为国有建设用地使用权上的房屋。三、即使《房屋买卖合同》无效，原告李家仁亦因存在重大过错，其赔偿利息损失的请求不应支持。四、原告李家仁主张购买安装卷闸门、装修、清理垃圾等花费5480元，以及装修购买大理石2350元，完全没有依据。五、原告李家仁主张起诉胡义通律师费用4万元，那是更加没有依据。综上所述，被告欧任军签订合同前已告知原告李家仁《合伙建房协议》是无效合同，原告李家仁亦自愿意签约，被告欧任军依法转让权利，故《房屋买卖合同》有效，恳请法庭驳回原告李家仁的全部诉讼请求。
被告欧任军、许春莲为支持其答辩主张，向本院提供了如下证据：
8、合伙建房协议，拟证明涉案房产由被告欧任军之父出全资建设，被告欧任军、许春莲作为继承人对涉案房产享有民事权益，该债权可以依法转让，即可以转让给本案原告李家仁；
9、房屋买卖合同，拟证明原、被告之间签订的《房屋买卖合同》，名为房屋买卖合同，实为有关涉案房屋之下的债权债务转让合同；
10、民事判决书，拟证明原告李家仁与被告欧任军、许春莲签订《房屋买卖合同》时，已知悉民事判决书的存在，根据《房屋买卖合同》第四条约定，被告欧任军已将现有的手续提供给原告李家仁，其知悉《合伙建房协议》无效，但仍愿意购买无效合同项下之被告欧任军对胡义通享有的债权；
11、民事诉状；12、录音，拟证明①原告李家仁为履行与被告欧任军、许春莲签订的《房屋买卖合同》，曾要求被告欧任军、许春莲履行协助处理与胡义通之间纠纷的义务，并要求被告欧任军、许春莲作为原告起诉胡义通追回涉案房屋下的债权②2013年8月12日，欧高中的继承人作为原告起诉胡义通，委托诉讼的律师张勇由原告李家仁请，律师费由原告李家仁支付，所有起诉材料和证据等均由原告组织③原告李家仁取得被告欧任军、许春莲无效合同《合伙建房协议》下的债权，是可以获利的，利益为140万元=398万元-258万元；④被告欧任军认为与胡义通关于涉案房产的债务、债权已经转让给原告，且胡义通已知悉，应当由原告以自己的名义起诉，为此，原、被告双方之后均同意撤诉；
13、照片，拟证明①被告欧任军依约履行协助义务，协助原告李家仁处理纠纷②被告欧任军、许春莲早已通知债务人胡义通，无效合同《合伙建房协议》产生的债权已转让给原告李家仁。因此，产生的纠纷由原告李家仁处理，与被告欧任军、许春莲无关；
14、造价凭证；15、通知、收条、收据；16湖南省非税收入一般缴款书，拟证明①虽然《合伙建房协议》被判决无效，但第三人胡义通有返还欧高中建房所支付费用、以及房产建完后所产生价值的义务，即欧高中与第三人胡义通之间存在债权债务关系②欧高中建房经村集体的同意，即使《合伙建房协议》无效，该房产仍存在价值；
17、身份证，拟证明原告李家仁的身份证户籍为农民，根据有关法律法规，即使本案为房房屋买卖纠纷，农民购买的宅基地房仍然有效；
18、《宜章县人民政府办公室关于进一步加强房地产违法违规行为集中整治工作的通知》，拟证明涉案房产的土地虽然有部分属于宅基地，但该瑕疵是可以被修复的，即通过行政行为，将违法违规建筑合法化，处理好产权纠纷，原告李家仁在享有占有权的基础上，还能实现对涉案房产的所有权，也正因为这种可能性能给原告李家仁带来更大的利益，原告李家仁明知《合伙建房协议》无效，仍与被告欧任军、许春莲签订合同。
第三人胡义通辩称：争议的房产是被告欧任军的父亲欧高中与第三人胡义通合伙兴建的，该协议经（2010）宜民一初字第679号民事判决书判决合同无效，但是由于双方协商未果，致使该房一直搁置在那。从主观意义上讲，这套房子还是第三人胡义通和被告欧任军、许春莲没有处分好的共同所有财产，宅基地是第三人胡义通依法所取得的，而地面附属建筑物是被告父亲欧高中投资的，属双方权益范围内的产物，在没有确立权属利益处置之前，任何单方行为处置、转让、买卖都是一种侵权行为，其转移变卖行为都是无效的。
第三人胡义通为支持其答辩主张，向本院提供了如下证据：
19、第三人胡义通的身份证复印件，拟证明第三人胡义通的基本情况；
20、合伙建房协议书，拟证明合伙建房协议显失公平，其中协议第2、4、5、6条不合法，属于霸王条款；
21、（2010）宜民一初字第679号民事判决书，拟证明欧高中、胡义通合伙建房协议不合法，显失公平，判决无效。
经本院组织庭审质证，被告欧任军、许春莲对原告李家仁提供的证据1无异议；对证据2的真实性、关联性无异议，证明内容有异议，原告李家仁明知涉案房产是纠纷房产但是仍然与被告欧任军、许春莲签订了《房屋买卖合同》；对证据3无异议；对证据4的真实性有异议，原告李家仁未出示原件，不予质证；证据5原告李家仁未出示原件，不予质证，且证人证明应当出庭作证；对证据6的合法性、真实性有异议，原告李家仁支付律师费应当有发票证实，应当转到律师事务所账号而不是个人账号；对证据7的真实性无异议，关联性有异议，短信内容并不能证实原告李家仁要求退房款及起诉的内容。第三人胡义通对原告李家仁提供的证据1无异议；证据2的合同是无效合同；证据3、4、5、6与第三人胡义通无关，第三人并没有参与，不予质证；证据7恰恰证实了原、被告是合伙想取得该房屋的事实。
原告李家仁对被告欧任军、许春莲提供的证据8真实性无异议，证明方向有异议，违反了法律的规定，属于无效协议；对证据9的真实性无异议，证明方向有异议，合同名称、标的、约定都明确为9层楼1800平方米的房屋，并不是转让的债权债务；对证据10的真实性无异议，证明方向有异议，生效文书已判决合伙建房合同无效；对证据11、12的证明方向有异议，对录音是否是本人真实性不发表意见；证据13同时证明了我方提供的证据4、5、6的真实费用产生，并证实了原告李家仁并不知道判决内容；证据14与本案无关，不予质证；对证据15、16的真实性无异议，该证据都已通过生效文书证明合伙建房合同无效；证据17的证明方向不能成立，原告李家仁户籍并非城南乡西门村村民；证据18与本案没有关联性。第三人胡义通对被告欧任军、许春莲提供的证据8的真实性无异议，证明方向有异议，《合伙建房协议》与本案无关；对证据9的真实性无异议，这是无效证据，这已侵犯了第三人胡义通的合法权益；对证据10的真实性、合法性无异议；证据11只能证明被告欧任军、许春莲曾经起诉，并不能证实什么；对证据12的真实性有异议，并没有真实的声音比对；对证据13的真实性无异议，是由于原告李家仁侵犯了第三人胡义通的房屋才去损坏的；对证据14的真实性有异议，所产生的费用有待核实；对证据15、16、17无异议；对证据18的真实性无异议，但是与本案无关。
原告李家仁对第三人胡义通提供的证据19、20、21的真实性无异议，对证据20、21质证意见同被告欧任军、许春莲提供证据8、10的质证意见一致。被告欧任军、许春莲对第三人胡义通提供的证据19无异议；对证据20的证明目的有异议，与我方提供证据证明目的一致；对证据21的证明目的有异议，与我方提供证据证明目的一致。
根据双方当事人举证、质证情况，本院认证如下：证据1、2、3、9、19具有证据的真实性、合法性、关联性，可以作为本案认定事实的依据，本院予以采纳；证据4、5的真实性本院无法查实，对此不予采纳；证据6、7与本案并无关联，本院对此不予采纳；证据8与证据20系同一证据，该证据具有证据的真实性、合法性、关联性，可以作为本案认定事实的依据，本院予以采纳；证据10与证据21系同一证据，该证据具有证据的真实性、合法性、关联性，可以作为本案认定事实的依据，本院予以采纳；证据11、13—18与本案并无关联，本院对此不予采纳；对证据12，由于欧任军录音时未告知张勇，不具备合法性，本院不予采纳。
根据当事人的举证、质证和本院认证情况，结合庭审中三方的辩论，本院查明事实如下：
2007年1月14日，被告欧任军之父欧高中（曾用名欧阳宏锋，于2011年11月19日去世）与第三人胡义通及胡义通之妻朱思华签订了《合伙建房协议》，协议约定由第三人胡义通提供位于宜章县民主西路聚福山庄对面的宅基地，欧高中出资合伙建房，工程完工后，该房屋共九层，面积大约1800平方米。随后，双方就房产所有权归属问题发生争议，第三人胡义通于2010年10月22日向本院提起诉讼，该协议经我院（2010）宜民一初字第679号民事判决书判决无效，房产权属在该判决中亦未明确。之后，由于双方协商未果，致使该房产一直搁置，该房产权属一直未明确，亦未办理房屋产权证、土地使用权证。
2013年4月7日，原告李家仁（乙方）与被告欧任军、许春莲（甲方）签订了《房屋买卖合同》，约定被告欧任军、许春莲将该房产（胡义通三十平方米的门面除外）出售给原告李家仁。合同中约定：“一、甲方整栋房子作价共计人民币贰佰伍拾捌万元整，但不包括胡义通的三十平方米的门面。二、该房以前的债务由甲方负责，与乙方无关（胡义通的除外）。三、付款方法：乙方在合同签订之后，三日内把总房款贰佰伍拾捌万元付清给甲方。四、甲方现有房子无房产证，无土地证，乙方自行处理，甲方提供现有关的各种手续。五、今后房屋的所有权甲方不负责，由乙方自行处理，但甲方要积极配合乙方处理纠纷”。合同签订后，原告李家仁依约通过银行转账支付了258万元钱给被告欧任军、许春莲。原告李家仁与被告欧任军、许春莲约定的房产转让价格明显低于宜章县当年同类房屋的转让价格。原告李家仁与被告欧任军、许春莲签订《房屋买卖合同》前已知悉被告欧任军、许春莲与第三人胡义通就该房产权属存有争议。合同签订后，原告李家仁曾主动与第三人胡义通协商房产权属的问题，无果后向本院提起诉讼。
本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷，被告欧任军、许春莲出售给原告李家仁的房产系被告欧任军、许春莲与第三人胡义通的争议财产，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十二条第一款：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分”的规定，被告欧任军、许春莲与第三人胡义通至今未就房产权属达成一致意见，未取得处分权，第三人胡义通对该合同亦未予追认，被告欧任军、许春莲无权处分该财产，因此，被告欧任军、许春莲主张原告李家仁与被告欧任军之间的交易名为房屋买卖，实为权利转让，所谓的权利就是债权或占有权的抗辩理由不能成立，本院不予采纳；第三人胡义通主张任何一方转移、变卖行为都是无效的抗辩理由成立，本院予以采纳；原告李家仁诉请与被告欧任军、许春莲签订的《房屋买卖合同》无效，本院予以支持。对于原告李家仁支付给被告欧任军、许春莲的购房款258万元，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……”的规定，原告李家仁诉请被告欧任军、许春莲返还该购房款，本院予以支持。对于原告李家仁请求赔偿经济损失50万元部分，虽然被告欧任军、许春莲无权处分该财产存有过错，但原告李家仁与被告欧任军、许春莲签订《房屋买卖合同》前已知悉被告欧任军、许春莲与第三人胡义通就该房产权属存有争议，从双方签订的《房屋买卖合同》第五条：“今后房屋的所有权甲方不负责，由乙方自行处理，但甲方要积极配合乙方处理纠纷”亦可看出原告李家仁明知该房产存在纠纷的情形，结合双方房产转让价格明显低于宜章县当年同类房屋的转让价格，且合同签订后原告李家仁主动与第三人胡义通协商房产权属的问题，无果后才向本院提起诉讼，可得出原告李家仁对于争议的发生主观上亦有过错，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条：“……双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，双方均应对损失的发生承担相应的责任，因此，被告欧任军、许春莲主张不应赔偿利息损失的抗辩理由成立，本院予以采纳；原告李家仁请求赔偿经济损失50万元的诉请，本院不予支持。案经本院调解无果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百三十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告李家仁与被告欧任军、许春莲签订的《房屋买卖合同》无效；
二、被告欧任军、许春莲在本判决生效后十日内返还原告李家仁购房款258万元；
三、驳回原告李家仁的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费31440元，由原告李家仁负担5104元，被告欧任军、许春莲负担26336元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
审 判 长 曾国萧
审 判 员 周 瑞
人民陪审员 黄振球
二〇一五年六月一日
书 记 员 白芳艳
附：相关法律规定
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第一百三十二条出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。
法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。