福建省厦门市海沧区人民法院民 事 判 决 书（2015）海民初字第2559号原告融信（厦门）房地产开发有限公司。法定代表人朱梦君，总经理。委托代理人苏菊，职员。被告厦门祥仁贸易有限公司。法定代表人陈娴，总经理。原告融信（厦门）房地产开发有限公司（以下简称融信公司）与被告厦门祥仁贸易有限公司（以下简称祥仁公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员黄建和独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告融信公司的委托代理人苏菊、被告祥仁公司的法定代表人陈娴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告融信公司诉称，2013年12月31日，原、被告双方签定了编号为03125227的《商品房买卖合同》及附件，约定由被告祥仁公司向原告购买融信.幸福海岸A子地块2#楼8层826单元（以下简称案涉房产），建筑面积48.80平方米，合同价款979981元，合同约定首期款499981元（同时作为买卖合同的定金），余款480000元以办理银行按揭贷款方式支付。根据买卖合同附件六第五条第2款第（3）项约定，买受人同意自出卖人发出按揭贷款签约通知书之日起七日内，携配偶及其他共有人持有关证件、手续到出卖人指定的地点签署贷款文件，否则，每逾期一日，买受人应按贷款总额日万分之五的标准向出卖人支付违约金；逾期超过30日的，出卖人有权解除主合同及补充协议。附件六第十八条约定，如因买受人违反主合同及本补充协议约定导致出卖人解除主合同及本补充协议的，出卖人有权将该商品房另行出售，没收购房定金，并要求买受人按购房款总额总价的5%支付违约金，同时因买受人违约，出卖人为实现债权及出卖人为行使解除权而产生的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、评估鉴定费、执行费、拍卖费、差旅费、二次销售费用10000元等），均由买受人承担。若出卖人将该房产另售他人存在差价损失的，买受人还应据实赔偿。对于本款所述的购房定金，违约金，费用、差价损失、销售费用等款项，出卖人有权从已付购房款中直接扣除，而后不计利息地将剩余购房款退还给买受人。……主合同及本补充协议解除之日起3日内，买受人应与出卖人共同到房地产管理部门或房屋权属登记机构办理注销合同备案登记、预告登记的相关手续，因此产生的一切费用由买受人承担。合同签订后，原告多次电话、书面通知并于2014年10月22日向被告送达《按揭贷款签约通知书》，要求被告在发出通知之日起七日内办理按揭贷款手续。但被告均未按合同约定办理余款的银行按揭贷款手续。由于被告始终未办理按揭贷款手续，且在原告发出按揭贷款签约通知书之日起7日内仍未签署贷款文件、办理相关手续，根据上述合同约定，原告有权解除合同。为此，原告于2014年11月7日向被告送达《解除合同通知书》，解除原、被告签订的买卖合同。另根据厦门市行政服务中心《商品房买卖合同登记备案注销办事指南》的公告，按办公用房（写字楼）标准，撤销备案登记费用为7元／平方米。被告的行为已构成违约。原告诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告于2013年12月31日所签订的03125227《房屋买卖合同》及附件（含《合同补充协议》及其他相关附件），并收回房屋；2、原告不予返还被告支付的定金195996.2元（按购房款979981元的20%计算）；3、被告向原告支付解除合同违约金48999.05元（按购房款979981元的5%计算）；4、被告于生效判决之日起三日内配合原告办理撤销《商品房买卖合同》预售备案登记等手续，手续费由被告承担；5、确认对于被告前述应付款项，原告有权从被告已付购房款中抵扣。被告祥仁公司辩称，原告融信公司称被告不办理按揭手续没有事实依据。被告已经将相关按揭材料交给办理按揭的银行，是银行迟迟未办理。银行将被告的按揭材料退件后，被告要求原告重新指定银行，原告迟迟未指定新的银行让被告办理按揭。被告的法定代表人在签订买卖合同后，先后向农行等银行办理贷款，证明被告的征信没有问题。被告未办理按揭的过错在原告。在售房时，原告没有如实告知以企业名义来购房不好办理按揭等情况，并向被告承诺若以企业名义来购房有优惠，被告基于此签订房屋买卖合同。首付款支付后，被告要办理银行按揭贷款，但银行迟迟未办理。后来被告要求原告更换按揭银行，原告才告知被告只有浦发银行才能办企业贷款。原告没有将浦发银行办理按揭条件告知被告，被告没有对按揭贷款进行综合评估，原告诱导被告签订买卖合同，因此，未办理银行按揭的过错在于原告。综上，原告要求解除合同，被告也同意解除买卖合同。但解除合同的原因是原告不诚信，故意捏造被告不到银行办理按揭贷款的事实。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2013年12月31日，原告融信公司（甲方）与被告祥仁公司（乙方）双方签订编号为03125227的《商品房买卖合同》及附件（其中附件六为《合同补充协议》），约定由被告向原告购买案涉房产，建筑面积48.80平方米，合同价款979981元。合同第六条约定，被告应于认购协议签订当日向原告支付定金50000元正，定金可折抵部分购房款首期；被告应于2013年10月13日前向原告支付不少于购房款总价的购房首期款，计499981元，其中449981元与前期支付的50000元定金，共同构成本合同定金。剩余购房款480000元在约定的期限内以办理银行按揭贷款方式支付。合同第七条买受人逾期付款的违约责任约定：……；（2）逾期超过60日后，买受人在出卖人书面告知3日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比率应不小于第（1）项的比率）的违约金。补充协议第五条约定，双方同意对主合同第六条补充如下：1、买受人根据《商品房认购协议书》支付的首期款自动转为主合同第六条约定的购房首期款。2、买受人选择商业按揭贷款付款方式的，出卖人的义务仅是协助买受人办理银行按揭贷款手续。买受人对于需由买受人提交的所有材料，买受人所需缴纳的抵押登记费印花税等相关费用、办理按揭贷款的有关规定／流程等事宜均已知悉且无任何异议，同时，买受人承诺：……（3）买受人同意自出卖人发出按揭贷款签约通知书之日起七日内，携配偶及其他共有人持有关证件、手续到出卖人指定的地点签署贷款文件，否则，每逾期一日，买受人应按贷款总额日万分之五的标准向出卖人支付违约金；逾期超过30日的，出卖人有权解除主合同及补充协议。……（6）由于银行不受理买受人的按揭贷款申请的或因买受人自身的原因导致银行不批准按揭贷款的，买受人必须在出卖人发出通知之日起7日内更改付款方式为一次性付款（更改付款方式的，按本补充协议第五条第3款执行）；如买受人不同意更改付款方式或买受人未在约定的时间内更改付款方式的，出卖人有权解除主合同及本补充协议。《商品房买卖合同》及附件签订后，被告依约支付了499981元。2014年10月14日，原告向被告寄出《按揭贷款签约通知书》，要求被告在发出本通知之日起七日内，携产权共有人及有关证件、手续到浦发银行观音山支行办理案涉房产的按揭贷款签约手续。被告后到浦发银行观音山支行欲办理案涉房产的按揭贷款签约手续，但浦发银行观音山支行未与被告签约。2014年11月7日，原告向被告寄出《解除合同通知书》，通知由于被告在合同签订后，未能及时办理按揭贷款手续，且经原告多次通知至今不予答复。因此，原告解除与被告签订的合同，收回案涉商品房另卖，并要求被告于本通知送达之日起3日内至原告处办理合同解除及费用结算手续。至庭审时，案涉房产未交付给被告，被告也未办理相应抵押按揭贷款。上述事实有原告提供的《商品房买卖合同》及附件一份，《按揭贷款签约通知书》一份、EMS快递回执单二份、《解除合同通知书》一份，被告提供的个人信用报告一份、录音二份及庭审笔录予以证实，足以认定。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件（包括《补充协议》）系双方自愿达成，合法有效，对双方均具有法律拘束力。原告请求解除合同，被告愿意解除合同，故原告要求解除合同，本院予以支持。关于返还案涉房产问题，由于案涉房产尚未交付给被告，原告请求被告返还案涉房产，没有事实依据，不予支持。关于原告不予返还被告支付的定金195996.2元的问题。首先要明确定金的具体数额。《商品房买卖合同》及《合同补充协议》对定金的表述很混乱，既有“定金50000元”的表述，又有“购房首期款，计499981元，其中449981元与前期支付的50000元定金，共同构成本合同定金”的表述，在补充协议中又将此499981元表述为“首期款”。定金50000元是原、被告双方在《认购协议》中对定金金额的约定，且被告也遵照履行，将50000元的定金支付给原告。同时，由于《认购协议》、《商品房买卖合同》及《合同补充协议》均是格式合同，由原告提供，在格式合同中对定金表述有相互冲突的情况下，定金应当采取对原告不利的认定，即定金应认定为50000元。原告认为定金为499981元，不符合法律规定，不予认定。其次，要确定原告是否可以不予支付被告定金。则首先要明确被告是否违约。被告到浦发银行观音山支行去办理按揭贷款，浦发银行观音山支行并未与原告签约，是原、被告都确认的事实。依照补充协议第五条第六款的约定，在银行不受理被告的按揭贷款申请的或因被告自身的原因导致银行不批准按揭贷款的，原告则必须将银行不接受被告的按揭贷款申请通知被告，被告则应当在原告的通知发出后七日内将付款方式更改为一次性付款。但是，原告没有提供证据证明其已经依照约定向被告发出通知将被告的贷款不被银行接受的事宜告知被告，并确定还款日期让被告还款。因此，在原告未履行其通知义务的前提下，要求被告在发出通知的七日内将剩余的购房款更改为一次性付款，显然没有事实依据和合同依据。因此，原告认为被告违约，要求确认不予返还被告支付的定金195996.2元，没有事实依据，不予支持。同理，原告要求被告向原告支付解除合同违约金48999.05元，不予支持。合同解除后，被告须配合原告办理案涉房产的撤销《商品房买卖合同》预售备案登记等手续。由于合同解除系原告提出，被告同意而达成合意，并非因被告违约而解除，因此，撤销《商品房买卖合同》预售备案登记等手续所应花费的手续费用不应由被告承担，而应当由原告自行负担。因此，原告要求被告负担办理注销手续所需要的费用，本院不予支持。合同解除后，被告已支付给原告的房款，被告可另行向原告主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告融信（厦门）房地产开发有限公司与被告厦门祥仁贸易有限公司于2013年10月29日签订的编号为03125227的《商品房买卖合同》及附件于本判决生效之日起解除；二、被告厦门祥仁贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内配合原告办理相应的编号为03125227的《商品房买卖合同》的撤销预售备案登记等手续；三、驳回原告融信（厦门）房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费13599元减半收取6799元，由原告融信（厦门）房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 员 黄建和二〇一五年十月十三日代书记员 陈丹雯附：本案所适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。