广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第2530号
原告（反诉被告）吴联栋，男，1988年8月1日出生，汉族，住址广东省深圳市宝安区。
委托代理人吕春霞，广东启仁律师事务所律师。
委托代理人袁建华，广东深翔律师事务所律师。
被告（反诉原告）黄文平，女，1979年1月28日出生，汉族，住址浙江省瑞安市。
被告（反诉原告）刘小敏，女，1983年10月1日出生，汉族，住址河南省濮阳市华龙区。
委托代理人唐嘉，广东华途律师事务所律师。
委托代理人陈睿勉，广东华途律师事务所实习律师。
第三人中国农业银行股份有限公司深圳光明支行，住所地深圳市宝安区。
负责人王立喜，职务行长。
委托代理人黄小勤，女，系该公司职员。
第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司，住所地深圳市福田区。
法定代表人吴军强，职务执行董事。
委托代理人李常优，女，系该公司职员。
委托代理人刘洪铭，男，系该公司职员。
第三人中国工商银行股份有限公司深圳喜年支行，住所地福田区深南大道。
负责人胡青，职务行长。
委托代理人康倩兰，广东嘉德信律师事务所律师。
委托代理人闵齐双，广东嘉德信律师事务所律师。
上述当事人房屋买卖合同纠纷案，本院受理后，依法适组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴联栋的委托代理人吕春霞、袁建华，被告黄文平、刘小敏的委托代理人唐嘉、陈睿勉，第三人中国农业银行股份有限公司深圳光明支行（以下简称农业银行光明支行）的委托代理人黄小勤，第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华公司）委托代理人刘洪铭，第三人中中国工商银行股份有限公司深圳喜年支行（以下简称工商银行喜年支行）的委托代理人康倩兰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴联栋诉称，2015年2月8日，原、被告双方经第三人世华公司介绍签订了《房地产买卖合同》及《补充协议》，约定由原告购买被告所有的位于深圳市宝安区天御豪庭3栋26A、26D房产，转让成交价为8,880,000元。2015年4月16日，原、被告双方再次签订《补充协议》，将定金调整为700,000元，并将办理资金监管手续的截止日期调整为2015年5月30日。协议签订后，原告先后给两被告定金合同即630,000元，由于支付定金单日刷卡设备故障，两被告同意剩余70,000元定金等到下次见面直接付现金。由于2015年5月30日恰好是周末，原、被告与两被告电话联系，将办理资金监管日期变更为2015年6月1日，但2015年6月1日，两被告却以原告未按期办理资金监管为由拒不配合办理资金监管手续，并要求加价近200万元。两被告见深圳房价上涨迅猛，见利忘义，违背诚信，至今仍拒不配合原告办理资金监管手续，借机加价，已构成严重违约。同时两被告拒不委托担保公司办理赎楼手续，也不自行赎楼，严重违反了合同第四条的约定。为维护原告合法权益，特向法院起诉，请求判令：一、两被告继续履行原被告双方于2015年2月8日签订的《房地产买卖合同》及其《补充协议》；二、两被告赔偿原告违约金1,776,000元；三、本案全部诉讼费用由两被告承担。
庭审中，原告明确其第一项诉讼请求主要内容为被告配合原告办理首期款资金监管、注销涉案房产抵押登记、将案涉房产过户至原告名下并交付给原告；第二项诉讼请求的计算方式为按照合同转让成交每日万分之四的标准从2015年6月2日起计算至被告交付案涉房产之日止。
被告黄文平、刘小敏答辩称，一、被告已经按照合同及补充协议的约定履行各项义务，包括办理公证委托，委托担保公司赎楼等。根据二手房买卖交易的惯例，一般的流程是买方到银行办理资金监管手续，银行出具贷款承诺书后担保公司赎楼，因原告一直没有支付首期款，所以后续工作无法进行。被告不存在任何的违约行为。二、被告恪守诚信，具有充分的交易诚意，在2015年3月16日被告第一次逾期支付首期款之后，又签订补充协议给原告一个半月的宽限期。三、原告存多项违约行为，1、原告没有按时足额支付定金700,000元，履约诚意不足；2、原告没有在2015年5月30日之前办理资金监管手续支付首期款；3、原告没有按约承担2015年5月份开始的供楼利息。综上，截至2015年7月27日，原告仍然没有支付首期款，根据双方合同的约定，被告有权按照合同约定解除合同并没收定金。
被告刘小敏、黄文平反诉称，2015年2月8日，原、被告双方经第三人世华公司介绍签订了《房地产买卖合同》及《补充协议》，约定由原告购买被告所有的位于深圳市宝安区天御豪庭3栋26A、26D房产，转让成交价为8,880,000元。原告须在2015年2月13日前支付定金150,000元，在2015年3月16日之前将房屋首期款（约4,430,000元）存入监管账户。因原告均未按照以上时间节点支付定金及办理资金监管，被告经其要求同意给予一定的宽限期，双方于2015年4月16日又签订了一份《补充协议》，约定定金调整为700,000元，2015年4月17日前支付。原告在2015年5月30日前办理资金监管手续，否则被告可以没收定金。但时至今日2015年5月31日，被告只收到定金580,000元（50,000元由第三人世华公司监管），原告也没有去办理资金监管手续支付首期款。2015年7月27日，被告委托律师向原告送达了《解除房地产买卖合同通知书》的律师函，同时，被告也于同日将函件内容以短信和微信方式通知了原告及其父母。根据合同、补充协议及法律规定，原告一直未按合同约定时间支付首期款，被告给予一个多月的宽限期后，其仍然不履行合同主要义务，属于根本违约，被告有权解除合同并没收定金。另，原告所付定金中有50,000元在第三人世华公司账户监管，因原告违约导致合同解除后，该定金的所有权应归属于被告，故第三人世华公司应将50,000元定金返还给被告。为维护被告的合法权益，特提起反诉，请求判令：一、确认被告与原告于2015年2月8日签订的《房地产买卖合同》、《补充协议》及2015年4月16日签订的《补充协议》已解除；二、原告承担违约责任，其所付的定金580,000元不予退还；三、第三人二返还由其监管的定金50,000元；四、原告承担被告支出的公证费损失780元；五、本案全部诉讼费由原告承担。
原告吴联栋针对被告的反诉答辩称，被告反诉主张的事实和理由均不成立。一、根据被告与原告就涉案房产买卖签订的补充协议，原告于2015年5月30日前办理资金监管手续，但是2015年5月30日是周末，银行无法办理资金监管手续，所以按照法律规定，期限应当顺延到2015年6月1日也就是星期一。二、在2015年5月29日、5月30日原告以及中介陈欢都与被告协商过并更改办理资金监管手续的日期，而被告也明确同意将办理资金监管日期改为2015年6月1日，到期后由于被告拒不配合办理资金监管手续，导致资金监管一直无法办理。所以被告以原告延期办理资金监管手续为由要求解除合同，该行为无效，被告应当继续履行涉案的房产买卖合同。三、被告其他诉讼请求是基于合同解除为基础而提出的，由于合同并未解除，所以其他反诉请求没有任何法律依据，恳请予以全部驳回。
第三人农业银行光明支行针对本诉和反诉答辩称，原、被告之间房屋买卖合同纠纷与其无关，所以不予发表意见。涉贷款被清偿后，其愿意配合办理注销抵押登记手续。
第三人世华公司针对本诉和反诉答辩称，第三人世华公司履行了居间义务，不存在任何过错，应当收取相应的佣金。第三人世华公司托管的定金50,000元由法院依法判决处理。涉案合同及补充协议约定在2015年5月30日前办理资金监管，但是该截至期限当日为周六，后双方也协商于2015年6月1日办理资金监管，之后被告拒绝配合办理资金监管。
第三人工商银行喜年支行答辩称，案涉纠纷产生于原、被告之间，其对此不清楚，不予发表意见。若被告黄文平向第三人工商银行喜年支行申请提前还款，第三人工商银行喜年支行在与被告黄文平之间的贷款合同提前还款条款的前提下，其愿意配合办理注销抵押登记。
经审理查明：2014年6月24日，深圳市房地产权登记中心分别向被告黄文平、刘小敏颁发了深房地字第××号、5000622191《房地产证》，被告黄文平、刘小敏分别为位于深圳市宝安区新安街道天御豪庭3#26D、3#26A房地产权利人，房产建筑面积分别为89.54平方米、89.91平方米，用途均为住宅，性质均为市场商品房。
2015年2月9日，原告作为买方与作为卖方的被告签订了一份《房地产买卖合同》，约定被告将上述房地产出售给原告，合同价为8,880,000元。合同约定买方在签署合同时向卖方支付定金50,000元，在签署合同之日起6日内再向卖方支付定金100,000元；定金交由居间方或银行监管，买方将定金支付给监管方或存入监管方账号，即视为卖方收讫定金。一次性付款或银行按揭付款下的首期房款由买卖双方指定银行监管，买方须在以下付款期限内将需监管的资金存入监管账户，买卖双方须在该期限内与监管机构签署资金监管协议。剩余房款买方通过银行按揭付款，买方应于2015年3月16日付清首期房款（成交价减去银行贷款，不含已付定金），买方应于约定的应付首期房款之日向银行提交按揭贷款申请及相关材料，买方无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料如按揭款项存入账户确认书等，双方均不得拖延，否则视为违约。买卖双方须于银行出具贷款承诺书之日（若卖方需办理赎楼手续的，则在卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记且银行出具贷款承诺书之日）起三日内签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续。过户所产生的税费均由买方承担。买卖双方均清楚物业的产权状况，各方不得以此为由拒绝履行合同义务；该物业处于抵押状态，卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起22日内出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续，并与担保公司签署担保合同；同时买方须协助卖方办理赎楼手续（包括签署相关文件等），卖方不得通知欠款银行及（或）担保公司及（或）其他单位人员停止赎楼，否则视为根本违约。双方协商同意在购房定金或其他购房款中预留10,000元作为该物业之交房保证金。合同约定，如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。合同备注条款载明合同附有一份补充协议，主要内容为交易物业为两本房地产证，买方需要同时做贷款，如有贷款问题双方可另行协商换银行及相关事宜，卖方无条件配合。
2015年2月8日，原告向第三人世华公司支付案涉交易定金50,000元。
2015年3月2日，被告刘小敏出具了公证授权委托书。
2015年3月9日，原告向第三人世华公司支付定金100,000元。
2015年3月30日，原告向被告支付150,000元。
2015年4月16日，原、被告又签订了一份《补充协议》，约定就案涉交易达成一下补充协议，1、买方在2015年4月7日前再支付卖方400,000元定金，加签合同时支付的300,000元，共计支付定金700,000元；二、卖方在2015年5月30日前办理资金监管手续，如买方2015年5月30日前未做资金监管卖方可没收定金，如因卖方违约原因交易不成卖方双倍返还定金给买方；三、2015年5月份开始的供楼利息由买方承担。
2015年4月26日，被告黄文平的委托代理人郭建国出具了一份《收条》，载明收到原告方支付的房款200,000元（已收130,000元，欠70,000元），原告通过POS机刷卡方式向被告支付了上述130,000元。
2015年7月28日，被告黄文平、刘小敏委托律师向原告发出《解除房地产买卖合同通知书》，称因原告违约，被告通知原告解除案涉合同及补充协议，同时要求原告支付合同转让成交价20％的违约金。
在本案审理过程中，本院通知原告在指定期限内向本院提交具备在深圳市住房限购区域内购买两套住房的购房资格，但原告并未向本院提交上述购房资格证明。
庭审中，原、被告均确认案涉交易所涉房产为双拼房，必须捆绑交易，原告愿意一次性支付购房款。被告确认原告已支付定金63万元，其中5万元托管在第三人世华公司处。
庭审后，第三人工商银行喜年支行向本院提交了一份《关于吴联栋与黄文平、刘小敏一案情况说明》，称黄文平在该行贷款自2015年4月至2016年3月期间无提前还款记录。
上述事实，有当事人当庭陈述及原告提供的房地产买卖合同、补充协议、收据、转账记录等证据，被告提交的房地产买卖合同、补充协议、律师函、公证书等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应全面遵照履行。根据《补充协议》的约定，原告应于2015年4月17日前支付定金合计70万元，但原告并未依约足额履行上述付款义务；根据案涉合同关于赎楼的约定，被告应于合同签署之日起22日内出具公证授权委托书给担保公司，并于担保公司签订担保合同。但被告并未提供证据证明其在上述合同约定期限内与担保公司签订担保合同。根据案涉合同关于迟延履行义务超过十日合同相对方可解除合同的约定，原、被告均已构成根本违约，原、被告均可行使合同约定解除权。
关于合同解除及权利义务清理。被告于2015年7月28日向原告发出《解除房地产买卖合同通知书》，本院确认案涉合同已于2015年7月28日解除；被告在解除通知中选择要求原告支付违约金，现其反诉要求没收原告定金，与其解除合同时要求原告支付违约金的选择不一致，鉴于被告在合同履行过程中亦存在违约行为，且案涉房产市场价格在合同履行期间出现较大幅度上涨，被告因原告违约行为获得了利益，因此，对于原告反诉要求没收定金及赔偿公证费损失的反诉诉讼请求，本院不予支持。关于继续履行，因案涉合同已解除，且原告并未提供其具备在深圳市住房限购区域内购买两套住房的资格，其继续履行的诉讼请求，本院不予支持；其基于继续履行所主张的迟延履行违约金，亦没有事实依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告吴联栋和被告黄文平、刘小敏于2015年2月8日签订的《房地产买卖合同》及2015年4月16日《补充协议》均已于2015年7月28日解除；
二、驳回原告吴联栋的全部诉讼请求；
三、驳回原被告黄文平、刘小敏的其他反诉诉讼请求。
本案本诉受理费20,784元、保全费5,000元，由原告负担，受理费、保全费原告已预交；反诉受理费5,054元，由被告负担，反诉受理费被告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 陈 平
人民陪审员 朱纯禄
人民陪审员 陈远霞
二〇一六年五月二十日
书 记 员 方擎柱
书 记 员 董 宏
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
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