甘肃省临夏市人民法院民 事 判 决 书（2017）甘2901民初106号原告：临夏州建平物业管理有限责任公司。法定代表人：马晓雲，公司经理。被告：马秀兰。原告临夏州建平物业管理有限责任公司（以下简称临夏建平物业公司）与被告马秀兰物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月18日立案后，依法适用普通程序，于2017年5月24日公开开庭进行了审理。原告法定代表人马晓雲、被告马秀兰到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告临夏建平物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2015年5月-2016年12月的物业费3865元；2.判令被告支付2017年1月-2017年5月的物业费1020元；3.判令被告马秀兰违约金7730元；4.判令被告继续履行物业管理服务合同。事实和理由：2014年原告公司入驻临夏市南园小区，为该小区业主提供服务。2015年原告法定代表人变更，但仍然为该小区继续服务。被告交纳了部分物业费后，拒不交纳2015年5月至2017年5月的物业服务费合计4885元。2016年，原、被告补签了物业服务合同并约定了相关事宜。原告按照合同约定认真履行服务义务，被告一直接受原告提供的各项服务。后原告数次催促被告及时交纳物业费，但被告明确表示拒绝支付，经多次协商均无结果。现被告拒付物业费的行为严重损害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，请依法支持原告的诉讼请求。被告马秀兰辩称，2012年4月10日被告与临夏州建平房地产开发有限公司签订按揭集资楼商住合同，以按揭分期付款方式购得1号楼1单元18楼1801室（建筑面积为171.8㎡）。单价2960元／㎡，总价款508528元，首付158528元（30％）。从2014年5月15日，被告向临夏市南园小区物业管理办公室交纳了各项费用共计2257.48元，又在原告提供的协议书上签字后才领取了房屋钥匙，继而进行装修入住。后由于原告提供的物业服务不符合约定，生活区域卫生差、停车环境区域路面不平整、院子里水坑多、积水四溅等情形严重存在。原告作为服务单位,应当给被告提供干净舒适的生活环境，但是原告根本不改正存在的问题反而以自己是三级资质为由，强行要按照1.1元／㎡月收取物业费。如果原告自以为是，那么被告将与该小区业主一起选择收费0.8元／㎡的物业单位待聘。现被告不是不交纳物业费，而是原告提供的物业服务不达标，所以不交纳。如果原告像临夏市佳苑小区一样给被告提供优越舒适的生活环境，被告将及时交清拖欠的物业费用。另原告采用欺骗和强制手段，迫使被告签订了服务合同。现以此合同为依据主张物业费理由不足，应当驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据（双方身份信息、集资商住楼合同书、2014年5月15日缴费收据、小区业主公约、南园小区物业服务协议），本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：1.原告提供前期物业管理服务合同，证明被告作为该小区业主，与原告签订物业服务合同并约定1.1元／㎡月收取物业服务费的事实；被告认为该合同系原告提供，未作详细解说存在隐瞒情况，该合同无效。被告未提供反证来证明其主张，故该证据的证明目的，本院予以确认；2.原告提供2014年5月15日缴费收据，欲证明2014年伊始，每月每平米按1.1元为标准收取物业费的事实。被告认为该收据收款事由不能直观反映每月每平米按1.1元为标准收取物业费的事实，仅是反映各种费用的合计缴费情况。现原告未提供其他证据补充证实2014年开始，每月每平米按1.1元为标准收取物业费的事实。故该证据证明的事实和目的，本院不予认可。3.原告提供营业执照复印件，欲证明其经营物业管理的合法性。被告认可，故该证据证明的事实和目的，本院予以确认。4.原告提供临市物发【2016】61号文件（市物价局关于南园、佳园住宅小区物业服务收费标准的批复），欲证明高层住宅物业服务收费政府指导价为1.10元／㎡·月的合法性；被告认为1.10元／㎡·月是政府指导价而不是定价，不能证明是1.1元的收费证据；再者文件备注”上浮不得超过15％，下浮不限”，所以，原告按照实际服务情况下浮降价，应当按照0.80元／㎡·月收取合法合理。被告未提供证据证明按照0.80元／㎡·月的收取的合法依据。该证据为政府部分文件，来源合法，客观真实，本院予以确认。5.原告提供2016年7月13日，临夏州住房和城乡建设局临州建物发【2016】194号文件，欲证明原告经营物业服务有三级资质的事实。被告认为，原告取得资质是在2016年7月，而签订合同时在2016年5月2日，是在原告无资质情况下签订的合同，不具有约束力。原告申批资质时间早于物业服务合同签订时间，因而该证据证明目的，本院予以确认。6.原告提供的物业综合服务费定价成本核算表，欲证明每平米服务费成本为1.26元的事实。被告质证认为核算表非出自专业部门，对真实性有意见，不认可。该证据非专业部门核算制表，故该证据的数据缺乏客观真实性，故原告的该证据证明目的，本院不予认可。7.被告提供2017年1月16日临夏市政府东区街道事处【2016】147号文件，欲证明该小区成立业主委员会的事实。原告无异议，本院予以确认。8.被告提供照片数张，通过比较佳苑小区和南园小区的环境，欲证明原告服务环境的瑕疵。原告质证认为，照片反映情况有本质的区别。佳苑小区已经是成熟性小区，而南园小区属于开发状态中的小区，故对证明目的有异议。该照片选取的参照物错误，所以该证据的证明目的，本院不予确认。9.被告提供临夏州物业服务基准价及浮动度文件，欲证明物业为三级资质的收取费用基准价为1.10元／㎡·月的事实。原告质证认为，该文件恰好证明原告收费的合法性依据，对该证据无异议。故该证据证明目的，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年4月10日，被告与临夏州建平房地产开发有限公司签订按揭集资楼商住合同，以按揭分期付款方式购得1号楼1单元18楼1801室（建筑面积为171.8㎡）。单价2960元／㎡，总价款508528元，首付158528元（30％）。2014年5月15日，被告向临夏市南园小区物业管理办公室缴纳了各项费用共计2257.48元，在物业服务合同协议书上签字，继而进行装修入住。在购房当时，临夏州建平房地产开发有限公司在商品房预售合同书或资楼商住合同书均告知了被告前期物业服务合同事宜，并在醒目处注明”出卖人依法选聘的物业服务企业为临夏州建平物业管理公司”。前期物业一直由临夏州建平房地产开发有限公司物业办公室提供服务。2014年9月，原告作为物业公司入驻临夏市南园小区并为各业主提供物业服务。2015年原告法定代表人变更后，原告仍然为小区各业主提供服务。期间，原告与大多数住户签订了物业服务合同。2016年5月，被告与原告签订了服务合同。2016年7月13日，临夏州住房和城乡建设局以临州建物发【2016】194号文件批复，原告服务资质为三级资质。2016年9月5日，临夏市物价局以临市物发【2016】61号文件批准原告按照申报的高层住宅物业服务收费标准1.10元／㎡·月为准收取物业费。但是，被告仍不肯交纳物业管理费。该小区一直未成立业主委员会，到2017年1月16日，临夏市南园小区才成立业主委员会。到2017年6月，被告马秀兰未支付2015年5月至2016年12月的物业费3865元；2017年1月-2017年5月的物业费1020元；2016年、2017年，原告临夏建平物业公司向被告马秀兰发出书面催缴通知书。被告以原告物业服务有缺陷且与同日批准的佳园小区相比环境存在极大差异为由要求降价进行抗辩而不交纳。后双方多次协商未果，遂发生矛盾。于2017年1月，原告诉讼来院，要求被告马秀兰立即支付拖欠的物业费并支付利息。审理中，经本院依法调解，因各方意见分歧，调解未果。本院认为，原告是取得物业服务资质的物业公司，《前期物业服务合同》内容不违反法律规定，应认定合法有效，对合同双方均有约束力。原告与被告签订前期物业服务合同，是原、被告各自权利义务的约定。被告入住当时，对该小区的居住环境和开发状态是知悉的。尤其被告已经接受原告前身临夏市南园小区物业办公室提供的服务。2015年1月，原告入住该小区继续为被告等各业主提供物业服务。而被告在实际生活中，已经享受原告提供的各项物业服务。现被告以原告取得服务资质时间滞后，所签服务合同无约束力不交纳物业费的主张，无事实和法律依据。被告又因开发商的开发环境因素要求原告扩大、修整硬化服务区域院落，已经超出服务合同的范围。该请求显然属买卖合同项下权利义务的相关问题，隶属不同的法律关系，因而不能成为被告拒绝交纳物业费的合法抗辩理由。其次，被告无直接证据证实原告的服务存在不达标或不到位的事实和理由，亦无直接证据证实原告的物业费每平米每月按照0.8元为准收取服务费的合法依据，故被告上述理由同样不能成为拒绝支付物业服务费的法定事由。被告马秀兰作为业主应当根据物业服务合同约定交纳物业服务费。经原告催缴，被告无正当理由在合理期限内仍未交纳。现原告按照1.10元／㎡·月为标准收取物业管理费有法定的依据，故原告有权要求被告支付2015年5月至2017年5月物业管理费的理由成立，应予支持。原告主张被告支付7730元的违约利息，无直接证据证实，故原告请求支付利息的主张，本院不予支持。原告请求判令被告继续履行物业管理服务合同的主张，不符合合同的权利义务终止及合同解除的规定，故原告的该项请求本院不予支持。综上所述，原告诉讼请求部分成立，应予支持。但应依照临夏市物价局核定的标准为依据计算物业费支付数额。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告马秀兰与本判决生效之日起十日内支付原告2015年5月至2016年12月物业管理费3865元；2017年1月至2017年5月物业管理费1020元；两项合计为4885元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告马秀兰承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状及副本，上诉于临夏回族自治州中级人民法院。审判长  陶淑珍审判员  马建良审判员  马淑燕二〇一七年七月十二日书记员  马丽晶