吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）延中民四终字第194号
上诉人（原审被告）：延吉市房地产开发有限公司，住所地吉林省延吉市北山街大宇路8号。
法定代表人：张福森，总经理。
委托代理人：许洪伟。
被上诉人（原审原告）：金南吉，住吉林省延吉市。
被上诉人（原审原告）：崔正姬，住吉林省延吉市。
原审被告：崔红花，住吉林省和龙市。
原审被告：延吉市祥瑞房地产中介有限公司。
法定代表人：崔红花，经理。
上诉人延吉市房地产开发有限公司因与被上诉人金南吉、崔正姬，原审被告崔红花、延吉市祥瑞房地产中介有限公司不当得利纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2014）延民初字第3729号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审中原告金南吉、崔正姬诉称：2012年，原告通过被告祥瑞中介购买了被告房地产公司开发的位于延吉市北山街大宇路8号的442号6单元802号房屋，房款定为每平方米3750元，被告祥瑞中介收取了原告首付款124738元，原告与被告房地产公司签订房屋买卖合同时，因原告支付首付款时借了10万元，房款3750元每平方米写成4850元每平方米，被告祥瑞中介和被告房地产公司承诺办理按揭贷款后，将多交的93000元退还给原告，但被告房地产公司办理按揭贷款后，被告祥瑞中介和房地产公司互相推诿至今没有退还多交房款93000元。被告祥瑞中介是被告崔红花投资成立的自然人独资公司，对公司债务被告崔红花应承担连带责任，故要求三被告共同返还原告房款93000元及利息（从2012年12月1日至全部返还之日止，按同期中国人民银行贷款利率双倍计算）。
一审中被告崔红花、祥瑞中介辩称：原告购买房屋时确实多贷了93000元，但该款被告崔红花、祥瑞中介没有占用，银行将全部贷款转给了被告房地产公司，被告崔红花、祥瑞中介也没有说过从首付款中退还，故不同意原告诉讼请求。
一审中被告房地产公司辩称：原告与被告祥瑞中介签订了团购意向书，被告祥瑞中介收取了原告首付款，被告祥瑞中介没有将首付款给被告房地产公司，但经原告同意办理了按揭贷款，原告多交的房款应由被告祥瑞中介退还。
一审法院审理查明：2012年1月17日，原告金南吉与被告祥瑞中介（有限责任公司，自然人独资）签订了延北大厦团购意向书，双方约定：原告金南吉以被告祥瑞中介员工身份团购被告房地产公司开发的延北大厦15号楼6单元802号房屋，价格为每平方米3750元，面积83.13平方米，总房款311738元先支付124738元，余款187000元办理贷款手续，房屋交付时间为2012年11月30日。签订团购意向书当日，被告祥瑞中介收取了原告金南吉房款124738元。2012年1月19日，被告祥瑞中介与被告房地产公司签订房屋团购协议书，双方约定：被告祥瑞中介团购被告房地产公司开发的延北大厦15号楼1863.02平方米房屋（24套房屋，包括原告金南吉与被告祥瑞中介签订的团购意向书中房屋），价格为每平方米3400元，团购总房款为6334268元。2012年10月24日，二原告与被告祥瑞中介、房地产公司经协商决定二原告与被告房地产公司签订商品房预售合同时房款定为4850元，当日二原告与被告房地产公司签订商品房预售合同，合同中房屋价格为每平方米4850元。2012年11月16日，被告房地产公司收到二原告购房贷款28万元。2012年12月，被告祥瑞中介的法定代表人崔红花向二原告承诺：多收的房款93000元于12月10日前全部归还，如逾期按银行双倍利息支付违约金。
另查明，被告祥瑞中介与被告房地产公司签订房屋团购协议书后，被告房地产公司交付了部分房屋（被告祥瑞中介主张15套，被告房地产公司主张19套），被告祥瑞中介主张已支付的总房款超出6334268元，被告房地产公司主张尚欠总房款70多万元。被告房地产公司已将房屋交付给二原告，被告祥瑞中介与房地产公司共收取二原告房款404738元，比双方约定房款311738元多收了93000元。
一审法院认为，二原告与被告祥瑞中介、房地产公司签订的团购意向书和商品房预售合同是双方当事人的真实意思表示，合同有效，但房屋价格确认为双方没有异议的每平方米3750元。被告祥瑞中介、房地产公司应按约定价格收取二原告房款311738元，但实际收取404738元，多收的房款93000元没有事实和法律依据，应返还给二原告，故二原告要求被告祥瑞中介、房地产公司返还房款93000元及利息损失的诉讼请求，本院予以支持。被告祥瑞中介系一人有限责任公司，被告崔红花作为股东没有举证证明公司财产独立于股东自己的财产，应对公司债务承担连带责任。依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，判决如下：一、被告延吉市祥瑞房地产中介有限公司、延吉市房地产开发有限公司互负连带责任于本判决生效之日立即返还原告金南吉、崔正姬房款93000元及利息损失（从2012年12月1日至全部退还之日止，按同期中国人民银行贷款利率计算）。二、被告崔红花对被告延吉市祥瑞房地产中介有限公司上述义务承担连带责任。三、驳回金南吉、崔正姬的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2125元，其他费用80元，共计2205元，由被告延吉市祥瑞房地产中介有限公司、延吉市房地产开发有限公司负担。
宣判后，延吉市房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉。其理由为：一、一审判决认定事实错误。一审认定祥瑞中介公司与上诉人共同收取二被上诉人房款404738元，比双方约定房款311738元多收了93000元错误。一审已经查明如下事实：1、2012年1月17日，被上诉人金南吉与原审被告祥瑞中介签订延北大厦团购意向书……，并与当日被告祥瑞中介公司收取房款首付款124738元。这表明收取首付款与上诉人无任何关系，是原审被告直接收取的，没有证据证实原审被告把房款首付款交给了上诉人；原审被告崔红花以书面形式作出承诺，退还被上诉人93000元。这表明原审被告交付给上诉人的款项中不含该房的首付款124738元，退还与上诉人无关；2012年10月24日，上诉人与二被上诉人签订商品房预售合同，二被上诉人同意房款每平方米3750元的房屋以每平方米4850元的价格进行按揭贷款，上诉人收到其按揭贷款（房款）28万元。这表明被上诉人知道上诉人未收到首付款，按每平方米4850元的价格进行按揭贷款后才能与应交房款数额基本持平，上诉人没有多收房款，而是少收了2642元，上诉人鉴于首付款被原审被告崔红花占用，仍以每平方米3400元的价格与被上诉人结算。可见，根据一审查明的事实，并不是上诉人与原审被告共同收取房款404738元，而是一审被告崔红花单独收取房屋首付款124738元后没有向上诉人交纳，被上诉人承认这一事实的前提下，与2012年10月24日直接与被上诉人签订商品房预售合同，上诉人根据权利、义务对等的原则，收到房款后履行了交付房屋的义务，上诉人并不存在多收房款的事实，也不存在不当得利。二、一审被告崔红花因涉嫌经济犯罪私自以自己公司名义签订合同并直接收取房款，而不交给上诉人等，被公安机关传唤，造成与上诉人间的房屋团购协议书无法履行，原审被告（崔红花）承诺退还93000元。至此，本次房屋买卖已终结；二被上诉人因与原审被告房屋团购协议的终结履行，2012年10月24日，二被上诉人才直接与上诉人签订商品房预售合同，并以按揭贷款的方式交纳房款的。综上，一审判决认定事实错误，导致适用法律错误，请求二审法院在查清事实的基础上，改判上诉人不承担返还的责任。
本院审理查明的事实与一审法院所查明事实基本一致。
本院认为：一、崔红花与延吉市房地产开发有限公司之间的关系应如何认定的问题。
崔红花与延吉市房地产开发有限公司签订《团购协议》，确定房屋价格为3400元每平方米，再由崔红花依据团购协议价的基础上向不特定的买受人出卖，最终由买受人与延吉市房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，崔红花赚取团购价与实际出售价之间的差额。通过该事实可以认定，崔红花与延吉市房地产开发有限公司之间并不是商品房买卖合同关系，而应当是居间合同。
二、崔红花向买受人收取购房首付款的行为如何认定。
崔红花在媒介过程中收取金南吉支付的购房首付款无出卖人的授权，应属于无权代理，其行为产生的后果应由其个人承担。但在延吉市房地产开发有限公司与金南吉实际订立《商品房买卖合同》时，对金南吉向崔红花支付购房首付款的事实并未表示反对，并在认可金南吉已支付了购房首付款的前提下，将余款187000元为金南吉办理了购房按揭贷款，应视为延吉市房地产开发有限公司同意金南吉向崔红花支付购房首付款，因此，金南吉向崔红花支付的购房首付款应认定为延吉市房地产开发有限公司已收取了金南吉的购房首付款。
三、金南吉多支付的房款应由谁承担返还责任问题。
延吉市房地产开发有限公司与金南吉签订《商品房买卖合同》时，明知房屋每平方米单价3750元的事实，而虚构房屋每平方米单价4850元的事实使得金南吉取得贷款280000元，其中收取187000元为房款，延吉市房地产开发有限公司有合法收取的依据，余款93000元超出了房款范围，取得该部分款项无法律依据，应当返还给金南吉。延吉市房地产开发有限公司以崔红花并未将收取的购房首付款转交给自己为由，拒绝向金南吉返还多收取的房款主张不能成立，本院不予支持。金南吉在向崔红花及延吉市房地产开发有限公司要求返还该款项时，崔红花自愿出具承诺书，承诺其在一定期限内向金南吉返还该款，属于债的加入，应当对该款项的返还义务承担连带责任。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2125元，由上诉人延吉市房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 全智光
审 判 员 梁传平
代理审判员 卢 珊
二〇一五年十一月十二日
书 记 员 尹光熹