江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）淮中民终字第00896号
上诉人（原审被告）孙智芹，个体户。
委托代理人黄克权，江苏尚淮律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陈彩云，居民。
委托代理人沈建山，涟水县中心法律服务所法律工作者。
上诉人孙智芹与被上诉人陈彩云租赁合同纠纷一案，涟水县人民法院于2015年1月30日作出（2014）涟民初字第1715号民事判决。上诉人孙智芹不服，向本院提起上诉。本院于2015年3月24日立案受理后，于2015年6月4日公开开庭进行了审理。上诉人孙智芹及其委托代理人黄克权、被上诉人陈彩云的委托代理人沈建山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈彩云在原审诉称，2012年2月8日，陈彩云、孙智芹签订了一份《房屋租赁合同》，约定陈彩云将自己拥有的坐落于涟水县涟洲路同乐坊F栋3、4、5、6、7号五个室，以每室6万元，合计30万元的价格，出租给孙智芹经营，租期为6年，租期从2012年4月8日至2018年6月7日止，因扣除装修2个月，租期实际从2012年6月8日计算，每年提前两个月支付下一年度租金，即应在每年的4月8日前支付租金。合同签订后，孙智芹尚欠陈彩云20**年12万元及2014年租金，故诉至法院，要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，并支付2013年12万元租金、2014年租金（按照每月25000元，从2014年6月8日起计算至房屋实际交付之日止），并承担诉讼费用。
孙智芹在原审辩称，孙彩云、孙智芹签订房屋租赁合同属实，请求驳回陈彩云的诉讼请求。
原审法院审理查明：2012年2月8日，陈彩云与孙智芹签订了房屋租赁合同，约定将陈彩云所有的位于涟水县涟洲路同乐坊F栋3至7号房屋出租给孙智芹，用于娱乐场所经营，租期为6年，自2012年4月8日起至2018年6月7日，期间两个月为装修时间，租金前三年平均每间6万元，共计30万元，从第四年每间按租金6万元的6%增长，第五年每间按租金6万元的8%增长，第六年每间按租金6万元的15%增长，租金为年付，每年提前两个月支付下一年房屋租金，孙智芹有权对房屋进行装修，孙智芹对房屋的添附归孙智芹所有，租赁期满后，所有不可移动的装潢归陈彩云所有，孙智芹拖欠租金达一个月，陈彩云有权解除合同。现陈彩云、孙智芹就租金发生纠纷，陈彩云遂诉至法院。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，孙智芹辩称承租陈彩云的房屋系与陈春卫、陈绮合伙经营娱乐场所，申请追加陈春卫与陈绮为被告，对此，原审法院认为，根据合同的相对性原理，合同只对合同的双方当事人产生法律效力，现孙智芹申请追加陈春卫、陈绮为被告无事实和法律依据，且陈彩云亦不同意追加被告，故对孙智芹的这一主张，不予支持。陈智芹与陈春卫、陈绮的合伙内部事务可另案主张。
当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，陈彩云承租孙智芹的房屋，应当按照双方签订的房屋租赁合同给付租金，孙智芹未能提供证据证明其已给付陈彩云租金的数额，故以陈彩云自认为准，孙智芹尚欠陈彩云20**年租金12万元及2014年租金（自2014年6月8日起至实际交付房屋时止按照每月2.5万元计算）。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，陈彩云、孙智芹双方签订的合同约定，拖欠租金达一个月时，陈彩云可以解除合同，现孙智芹尚欠陈彩云20**年租金12万元及2014年全年租金，达到解除合同的条件，故对陈彩云要求解除双方签订的房屋租赁合同的诉讼请求，予以支持。
承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。本案中，陈彩云、孙智芹双方签订的房屋租赁合同约定，对未形成附和的装饰装修物归孙智芹所有，予以确认。现因违约导致合同解除，孙智芹要求陈彩云赔偿剩余租赁期内的装饰装修物残值损失，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十条、第十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：解除原告陈彩云与被告孙智芹于2012年2月8日签订的《房屋租赁合同》；被告孙智芹于判决生效后十五日内给付原告陈彩云20**年租金12万元，以及自2014年6月8日起至实际交房之日止按照每月租金2.5万元计算的租金。案件受理费3200元，由被告孙智芹负担。
孙智芹不服一审判决，上诉称：一、原审法院事实认定错误、适用法律不当：1、孙智芹虽以自己的名义与陈彩云签订房屋租赁合同，但该房屋是因其与陈春卫、陈绮共同合伙经营所租赁，实际承租人是孙智芹、陈春卫、陈绮三人，判决其一人承担房屋租金不当。陈彩云并非涉案房屋的所有权人，真正所有权人是合伙人陈绮，由于陈绮购买涉案房屋的款项来源系其非法吸收公众存款的赃款，为了隐瞒财产，故将该房屋登记在其姐姐陈彩云名下，故涉案房屋的房租费一直由陈绮从合伙营业款中直接扣取。2013年底，因陈绮带走所有合伙营业款和合伙账目，并下落不明，导致无法交纳房租。如果判决解除合同，陈绮不仅占有了营业款项，还获取房租，同时无偿取得了房屋的装修装饰物，对上诉人显失公平；2、对于剩余租期内装饰装修残值损失，出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿，一审法院在未向陈彩云询问是否利用涉案房屋装饰装修的情况下，即判决陈彩云对剩余租期内装饰装修残值不予补偿错误；二、原审法院程序违法，孙智芹与陈绮、陈春卫合伙经营，应共享利益、共担风险，一审法院审理过程中，孙智芹请求追加另两名合伙人为共同被告参加诉讼，一审法院未予追加被告不当；三、因本案涉及陈绮非法吸收公众存款案及陈彩云掩饰、隐瞒犯罪所得案两个刑事案件，另陈绮私自侵吞合伙营业款亦需查证，故建议二审法院对本案中止审理。综上，请求二审法院查明事实，依法改判驳回陈彩云的一审诉讼请求或将本案发回重审。
被上诉人陈彩云答辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实、充分，判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审查，原审判决认定事实无误，予以确认。另在本院二审审理过程中，陈彩云表示如果涉案合同解除，对于涉案房屋已形成附合的装饰装修物，其不会再利用。
在二审审理过程中，孙智芹提供下列证据，其目的在于证明涉案房屋系其合伙人陈绮使用非法吸收的公众存款购买，该房屋实为陈绮所有。合伙经营所得、账目均被陈绮拿走，故其无法交纳房租：
1、江苏省淮安市公安局接受经济犯罪案件回执及受案回执、网上下载的在逃人员登记信息表各一份，证明2014年8月4日陈绮因涉嫌非法吸收公众存款罪被河北省石家庄市开发区公安局立案侦查，现陈绮刑拘在逃，2015年4月27日，孙智芹到江苏省淮安市公安局报案称2014年春节后，陈绮失踪，涉案房屋系陈绮使用犯罪赃款购买。
2、石家庄市公安局高新技术产业开发区分局于2015年6月16日出具的情况说明一份，证明该分局立案的陈绮非法吸收公众存款案和陈彩云隐瞒、掩饰犯罪所得一案，经侦查涟水县涟洲路同乐坊商业街F栋3-7号房产与陈绮非法吸收公众存款有关联，此案正在侦查中。
被上诉人陈彩云质证称，上述证据的真实性均予以认可，但不能证明孙智芹的证明目的，与本案亦无关联性。在涉案房产所有权尚无定论的情况下，所有人仍为陈彩云。
本案的争议焦点为：1、陈彩云与孙智芹是否系涉案房屋租赁合同的主体，一审法院未追加另两个合伙人陈绮、陈春卫作为共同诉讼人，是否正确；2、涉案房屋产权的界定是否影响本案判决结果，本案是否因陈绮、陈彩云涉嫌刑事案件而中止审理；3、如果涉案租赁合同解除，装饰装修残值是否由陈彩云向孙智芹给予补偿。
本院认为，对于争议焦点1，经查，涉案租赁合同载明合同主体分别是承租人孙智芹、出租人陈彩云，虽然孙智芹称承租人应为其与另二名合伙人陈绮、陈彩云，但涉案房屋租赁合同中仅有孙智芹一人签字，并无陈绮、陈彩云二人签名，根据合同相对性原理，应确认孙智芹为该合同的承租人，至于租赁房屋是否被用于合伙经营，并不影响涉案合同主体的确定。如果合伙体就本案所涉事实产生争议，孙智芹可另案进行主张。对于孙智芹所提涉案房屋出租人并非陈彩云，而是其妹妹陈绮的辩称，因孙智芹提供的证据仅能证明陈绮、陈彩云分别涉嫌吸收公众存款罪及隐瞒、掩饰犯罪所得罪，但该犯罪事实尚未得到生效刑事判决的确认，现该房屋登记在陈彩云名下，该登记对外具有公示公信的效力，出于维护财产权利秩序的建立、社会秩序稳定的需要，在无充分证据推翻登记效力的情况下，陈彩云作为涉案房屋的所有权人，可以就该房屋行使占有、使用、收益的权利。故陈彩云与孙智芹均系涉案房屋租赁合同的主体。因陈绮、陈春卫并非是涉案房屋租赁合同的主体，不会影响本案权利义务的确定，故一审法院未追加其为本案共同诉讼人，并不违反诉讼程序。
对于争议焦点2，即涉案房屋产权的界定是否影响本案判决结果，本案是否因陈绮、陈彩云涉嫌刑事案件而中止审理，涉案房屋产权是否影响本案判决。本院认为，首先，如果以后有足够的证据证明该房屋系陈绮以非法吸收公众存款的赃款购得，该房屋及其收益（房租）可从先前的无权占有人处一并予以追缴，但在被追缴之前的无权占有状态仍应受到法律的保护，故陈彩云基于物权请求权可以要求房屋租赁方返还原物或者排除妨碍，并对其租赁期间的占有使用支付相应的费用。孙智芹以房屋系犯罪赃款购得作为其拒交房屋租金的抗辩，无法律依据。其次，孙智芹虽称陈绮既是合伙经营人，属于给付房屋租金的义务主体，亦是收取租金的权利主体，在陈绮将全部合伙经营所得卷款潜逃的情况下，其不应也无法再履行交纳租金义务，但现并无充分证据证明陈绮将全部合伙经营所得卷款后潜逃，并且如前所述，涉案房屋租赁合同权利、义务主体亦非归属一人，不会导致权利义务混同消灭的法律后果，故涉案房屋产权是否界定并不会影响孙智芹作为承租人，应当承担的返还租赁物并给付租金的合同义务。故本案毋需因陈绮、陈彩云涉嫌刑事案件而中止审理。因孙智芹欠付租金，已达到合同约定的解除合同的条件，故双方签订的房屋租赁合同应当予以解除，孙智芹应当返还租赁物并给付剩余租金。
对于争议焦点3，经查，《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。虽然陈彩云与孙智芹签订的房屋租赁合同仅约定了租赁期满后，所有不可移动的装潢，无偿归陈彩云所有，对承租人违约解除时已形成附合的装饰装修物的处理合同中没有约定，但在本院二审期间，陈彩云明确表示，不同意利用已形成附合的装饰装修物，故对孙智芹要求陈彩云赔偿剩余租赁期内的装饰装修物残值损失，不应予以支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3200元，由上诉人孙智芹负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙晓明
审 判 员 汪 青
代理审判员 刘玉娟
二〇一五年十二月三十日
书 记 员 陈玲玲