西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2016）陕0113民初5762号原告：陕西华洲置业发展有限公司，住所地：陕西华洲置业发展有限公司，住所地：陕西省西安市雁塔区昆明路330号。法定代表人：庄一清，该公司总经理。委托代理人：李平，陕西海普睿诚律师事务所律师。委托代理人：井琦，陕西海普睿诚律师事务所律师。被告：高欠欠，女，汉族，1984年12月2日出生，籍住陕西省蓝田县金山乡核桃园村第三村民小组付**号**号，现住址不详。第三人：中国光大银行股份有限公司西安昆明路支行，住所地：西安市雁塔区昆明路2号昆明花园9、10号楼一层。法定代表人：黄小娟，该行行长。委托代理人：张彦冰，该行员工。原告陕西华洲置业发展有限公司（以下简称“华洲置业公司”）与被告高欠欠、第三人中国光大银行股份有限公司西安昆明路支行（以下简称“光大昆明路支行”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告华洲置业公司委托代理人李平、第三人光大昆明路支行委托代理人张彦冰到庭参加了诉讼，被告高欠欠经本院合法传唤未出庭参加诉讼。本案现已依法缺席审理终结。原告华洲置业公司诉称，2014年8月14日，原、被告签订《商品房买卖合同》，被告购买原告开发的位于西安市××××街道，昆明路以南，西三环以东华洲城•熙悦都项目第7幢1单元12304号房，总房款为人民币667625元。其中，房屋首付款为207625元，其余房款采用银行按揭贷款的方式支付。被告与第三人中国光大银行有限公司西安昆明路支行签订《借款合同》后，长期拖欠按揭贷款，导致原告替被告代偿按揭贷款共计29800元，被告的违约行为导致原告承担保证责任，原告通知被告要求被告返还代偿款项等，但被告未办理。故原告现诉至法院，请求依法判令：1、解除原、被告签订的备案号为Y1408xxxx的《商品房买卖合同》；2、被告配合原告办理备案号为Y1408xxxx的《商品房买卖合同》的登记备案注销手续；3、被告向原告返还代偿款29800元，支付违约金2980元，逾期违约金71435.69元（自2016年5月22日起算，暂计算至2017年1月4日，主张至被告实际还款之日）及不配合注销备案违约金68765.19元（自2016年5月30日起算，暂计算至2017年1月4日，主张至被告实际履行义务之日）；4、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。被告高欠欠经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未向法庭提交书面答辩意见。第三人光大昆明路支行辩称：第三人要求在原、被告解除商品房买卖合同之前将被告拖欠银行的贷款还清。经审理查明，原、被告于2014年8月14日签订合同登记号为Y1408xxxx的《商品房买卖合同》，合同约定，被告购买原告开发的位于西安市××××街道，昆明路以南，西三环以东，华洲城•熙悦都项目第x幢x单元x层xxxxx号房，建筑面积105.52平方米，单价每平方米6327元，总房款667625元。合同第六条付款方式为买受人于2014年7月24日交定金20000元，于2014年8月1日前付清首付款207625元（含定金），余款460000元办理按揭贷款。《商品房买卖合同》补充协议附件五第五条约定：鉴于出卖人为买受人办理银行按揭提供了阶段性担保，买受人承诺：在出卖人担保期间，若买受人拖欠偿还银行的贷款本息、罚息及相关费用（以下简称：代付款项）而导致出卖人代为偿还的，买受人在接到出卖人通知之日起，十日内全额返还出卖人代付款项并承担该费用百分之十的违约金。在买受人支付代付款项及违约金前，出卖人有权拒绝交房而不承担任何违约责任。如不能按期返还出卖人，逾期每日承担总房款万分之五的违约金。同时出卖人有权单方面解除合同，出卖人解除合同的，因此产生的解除贷款合同、办理其他手续、进行诉讼费、律师费、评估费等均由买受人承担。合同附件六第八条约定：无论何种原因致使解除合同的，买受人应在导致解除合同情况发生之日起七日内，按照国家及地方相关法律、法规办理完结合同解除的全部手续。若买受人在前述期限内未能配合出卖人办理相关解除手续的，每逾期一日，还应支付相当于全部购房款万分之五的违约金。出卖人在买受人办理完结合同解除手续后七日内，如因买受人原因致使合同解除的，在扣除上述违约金、赔偿金和其他应扣款项（包括税费）后向买受人无息退还已付房款余额，如买受人已付购房款不够扣除，出卖人保留继续追索的权利。如因出卖人原因致使合同解除的，按合同有关条款执行。合同签订以后，被告高欠欠依约支付了首付款207625元，剩余460000元在第三人光大昆明路支行签订借款合同办理了银行按揭，之后高欠欠产生逾期还款行为，导致原告于2015年8月31日向向第三人光大昆明路支行偿还贷款本息5900元，2015年9月30日偿还本息6000元，2015年11月30日偿还贷款本息200元，2015年12月30日偿还贷款本息6100元，2016年2月29日偿还贷款本息6200元，2016年4月22日偿还本息5400元，共计29800元。2016年5月11日，原告向被告发出《通知函》告知被告1、请您务必于收到本通知后10日内，全额返还我公司代偿的银行按揭贷款及相关费用共计人民币29800元及该等款项10%的违约金2980元。2、如您未能按期返还上述款项，我公司将解除《商品房买卖合同》，并要求您承担全部违约责任。3、我公司有权追究因您的违约行为给我公司造成的其他全部损失。经查原告向被告邮寄的地址系被告签订合同时自己提供的地址。2016年5月24日，原告向被告发出《解除通知书》，原告按照合同约定行使合同解除权，要求被告支付公司代偿的银行按揭贷款29800元及该款项10%的违约金2980元。经查原告向被告邮寄的地址系被告签订合同时自己提供的地址。被告至今仍未履行。上述事实，有《商品房买卖合同》、收款票据、中国光大银行内部通用凭证、《通知函》、《解除通知书》及庭审笔录等证据在卷佐证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原告华洲置业公司与被告高欠欠签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自的合同义务。被告支付房屋首付款后，剩余房款460000元采用银行按揭形式向原告支付。现因被告未按期向第三人支付月供导致原告华洲置业公司向第三人光大昆明路支行偿还了被告高欠欠所欠本息29800元。原告代偿后，已根据合同约定，向被告邮寄送达《通知函》，履行了通知的义务，而被告至今仍未将原告代偿款项归还，被告高欠欠的违约事实清楚，应根据合同约定承担违约责任。根据双方所签订的《商品房买卖合同》附件五第五条的约定，原告华洲置业公司享有解除权，且解除权的条件已经成就，被告须向原告返还代偿款并支付该款项10%的违约金。故原告华洲置业公司要求解除与被告高欠欠所签《商品房买卖合同》，并要求被告返还代偿款29800元并支付违约金2980元的诉请，符合合同约定及法律规定，本院依法予以支持。因本案中双方签订的商品房买卖合同已进行了登记备案，在该商品房合同解除后，被告高欠欠也应协助原告办理该合同的备案注销登记手续。原告诉请的逾期返还代偿款违约金一节，依据合同附件五第五条的约定，如不能按期返还出卖人，逾期每日承担总房款万分之五的违约金，被告至今仍未将原告代偿款项归还，理应向原告支付逾期返还代偿款违约金。原告诉请自2016年5月22日起算，暂计算至2017年1月4日，主张至被告实际履行义务之日，因被告履行义务的期限未知，该项诉请具有不确定性，故本案只计算到开庭之日止，之后再有产生原告可另案主张。被告应向原告支付自2016年5月22日起计算至庭审之日（2017年1月4日）止共228天的逾期返还代偿款违约金共计76109.25元，原告诉请的71435.69元逾期返还代偿款违约金在上述违约金数额之内，本院依法予以支持。原告诉请的不配合注销合同备案违约金一节，因根据双方所签订的《商品房买卖合同》附件六第八条的约定，无论何种原因致使解除合同的，买受人应在导致解除合同情况发生之日起七日内，按照国家及地方相关法律、法规办理完合同解除的全部手续。若买受人在前述期限内未能配合出卖人办理相关解除手续的，每逾期一日，还应支付相当于全部购房款万分之五的违约金。上述合同条款中约定的办理合同解除手续并未明确为办理合同注销备案手续，故原告的该项诉请，本院依法不予支持。综上，兹依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条之规定判决如下：一、原告陕西华洲置业发展有限公司与被告高欠欠签订的《商品房买卖合同》（合同备案号为Y1408xxxx）解除。二、被告高欠欠应于本判决生效之日起三十日内协助原告陕西华洲置业发展有限公司办理双方签订的《商品房买卖合同》（合同备案号为Y1408xxxx）的备案注销手续。三、被告高欠欠应于本判决生效之日起十日内向原告陕西华洲置业发展有限公司返还代偿款29800元、支付违约金2980元，支付逾期返还代偿款违约金71435.69元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告其余诉讼请求。本案案件受理费3760元，由被告高欠欠承担3160元，由陕西华洲置业发展有限公司承担600元，因原告已预交，被告应在履行付款义务时将上述款项一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西安市中级人民法院。审 判 长  李晓婷人民陪审员  田光坚人民陪审员  王 力二〇一七年二月十七日书 记 员  曹雪荣