广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第2870号
上诉人（原审被告、反诉原告）：谢叔兰，住广东省广州市白云区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：谢文广，住广东省从化市。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：侯淑珍，住广东省从化市。
两被上诉人共同委托代理人：陈国昌，住广东省从化市。
上诉人谢叔兰因与被上诉人谢文广、侯淑珍房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省从化市人民法院（2014）穗从法房初字第950号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审经审理查明，2014年5月25日，被上诉人与上诉人签订《房屋租赁协议书》约：上诉人将凤某凰美食店租给被上诉人经营；租金为每月6000元，从2014年6月1日至2017年5月30日止，租期三年；被上诉人交纳20000元押金给上诉人，且在每月25日之前交纳下月的租金。如被上诉人延迟交租三天或退场时延迟退场，则上诉人可终止租赁关系，并相应的扣减押金，水电费由被上诉人自行缴交；被上诉人如提前终止本协议，必须提前三个月书面通知上诉人，否则应扣减押金弥补上诉人的损失；有关政府部门收取的卫生费、暂住证、管理费等一切费用由被上诉人自行缴交。
2014年5月27日，有上诉人、被上诉人签名的《金凤凰山庄盘点表》中载明：电表读数为13404.6（上面）、407.6（下面）。2014年10月1日，被上诉人将涉案的凤某凰美食店已与上诉人进行了清点与交接。2014年10月1日，双方清点交接的《金凤凰山庄盘点表》中载明：电表读数为17168.3（上面）、806（下面）。
被上诉人持有的四张中国南方电网开具的《广东省广州市国家税务局通用机打发票》，其中号码为0332xxxx的发票载明：户名李某，计费时间2014.05.02－2014.07，上期读数13122、本期读数14563，电度电费985.31元；号码为0332xxxx的发票载明：户名李某，计费时间2014.07.02－2014.09，上期读数14563，本期读数16526，电度电费1460.33元；号码为0332xxxx的发票载明：户名郑某，计费时间2014.05.02－2014.07，上期读数404、本期读数536，电价1.0178，电度电费134.35元；号码为0332xxxx的发票载明：户名郑某，计费时间2014.07.02－2014.09，上期读数536、本期读数780，电价1.0178，电度电费248.34元。
上诉人持有的两张中国南方电网开具的《广东省广州市国家税务局通用机打发票》，其中号码为0955xxxx的发票载明：户名李某，计费时间2014.09.02－2014.11，上期读数16526、本期读数17456，电度电费587.8元；号码为0955xxxx的发票载明：户名郑某，计费时间2014.09.02－2014.11，上期读数780、本期读数819，电价1.0178，电度电费39.69元。
被上诉人提交的2014年6月28日的《收据》一份载明：“今收到凤二金凤凰山庄6月份租金4000元，经手人谢某”。
上诉人持有的四张中华人民共和国税收完税证明，其中编号为1121xxxx号的发票载明：纳税人广州市从化江埔凤某凰美食店，税款所属时间2014.08.01－2014.08.31，实缴金额1218.32元；其中编号为1121xxxx号的发票载明：纳税人广州市从化江埔凤某凰美食店，税款所属时间2014.08.01－2014.08.31，实缴金额455.99元；其中编号为1121xxxx号的发票载明：纳税人广州市从化江埔凤某凰美食店，税款所属时间2014.07.01－2014.07.31，实缴金额1402.63元；其中编号为1121xxxx号的发票载明：纳税人广州市从化江埔凤某凰美食店，税款所属时间2014.07.01－2014.07.31，实缴金额90.47元，以上税收合计3167.41元。
从化市江埔街道办事处出具的《临时经营场所使用证明》，该证明载明：谢叔兰使用的广州市从化区江埔街凤二村山塘村自编三号房屋可临时作为生产（经营）性场所使用；该证明不代表对建筑物合法性的确认，也不能作为房屋权属的证明。
另查明，上诉人在一审法庭辩论终结前并未提交证据证明涉案的凤某凰美食店已取得建设工程规划许可证或该房屋是经主管部门批准建设。
2014年4月9日，被上诉人向原审法院提起诉讼，请求上诉人退回押金20000元，并支付该款从2014年10月2日起按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；上诉人承担本案的诉讼费用。上诉人提出反诉，请求被上诉人支付2014年6月租金2000元、经营期间上诉人垫付的税费3168.22元、水电费969.83元、租赁费608元、食品安全管理员培训费及滞纳金670元、未提前三个月书面通知上诉人导致损失18000元；被上诉人承担本案的诉讼费用。
原审法院认为，本案属于房屋租赁合同纠纷，主要涉及以下三个方面的问题：一、被上诉人与上诉人签订的《房屋租赁协议书》的效力问题。根据《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》规定第二条、第三条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程许可证的规定建设的房屋与承租人订立的合同及未经主管部门批准或者未按照批准内容建设的临时建筑与承租人订立的租赁合同无效。虽然上诉人向本院提交了江埔街道办事处开具的《临时经营场所使用证明》，但街道办的证明只能证明允许上诉人临时经营，并不能证明涉案房屋符合国家法律规定的出租给他人的条件，且上诉人在一审法庭辩论终结前并未提交证据证明涉案的凤某凰美食店已取得建设工程规划许可证或该房屋是经主管部门批准建设的，因此被上诉人与上诉人签订的《房屋租赁协议书》属于无效合同。二、被上诉人使用涉案房屋应付未付的费用问题。1.水费94元，被上诉人与上诉人均无异议，予以确认；2.税费3167.41元，纳税是每个公民的义务。被上诉人在经营凤来凰美食店期间应该按照国家的规定缴纳相应的税费，但被上诉人并未按时缴纳，现上诉人已经垫付，且有国家税务部门开具的发票予以佐证，因此被上诉人应支付上诉人垫付的税费3167.41元；3.电费，被上诉人经营期间使用的电费应为双方两次交接盘点表中载明的电费金额。被上诉人称2014年6、7、8月份的电费，已经以现金的形式缴纳给上诉人，且有南方电网出具的编号为为0332xxxx、0332xxxx、0332xxxx、0332xxxx的四张发票予以证明，予以采纳。2014年6月份的电费，双方2014年5月28日交接时的《金凤凰山庄盘点表》中载明，被上诉人开始接手经营时李某及郑某为户名的电表刻度分别为13404.6、407.6，但被上诉人持有的号码为0332xxxx的发票载明：户名李某，计费时间2014.05.02－2014.07，上期读数13122、本期读数14563，电度电费985.31元，号码为0332xxxx的发票载明：户名郑某的上期读数404、本期读数536，电价1.0178，当月两只电表每度电的价格分别为994.18÷（14563－13122）=0.69元、1.0178元。因此上诉人应返还被上诉人多缴纳的电费为（13404.6－13122）×0.69=194.99元及（407.6－404）×1.0178=3.66元。2014年9月份的电费，被上诉人并未缴纳，双方2014年10月1日签署的《金凤凰山庄盘点表》中载明，被上诉人交回房屋时的电表刻度分别为17168.3、806。上诉人持有的编号为0955xxxx的发票载明：户名李某，计费时间2014.09.02－2014.11，上期读数16526、本期读数17456，电费587.8元，因此此电表当月每度电的价格应为587.8÷（17456－16526）=0.63元；号码为0955xxxx的发票载明，户名郑某，计费时间2014.09.02－2014.11，上期读数780、本期读数819，电价1.0178，电费39.69元，因此被上诉人应支付的2014年9月的电费为（17168.3－16526）×0.63元／度=404.65元及（806－780）×1.0178元／度=26.46元。综上所述，被上诉人仍应负担的电费为404.6＋26.46－194.99－3.66=232.41元；4.租金2000元，因被上诉人与上诉人约定每月的租金为6000元，现被上诉人并未提交证据证明已全额支付2014年6月份的租金6000元，因此被上诉人仍应支付2014年6月份租金2000元给上诉人；5.租赁税608、食品安全管理员培训费及滞纳金670元，上诉人并未提交证据证明本院不予支持。综上所述，被上诉人使用涉案房屋应付未付的费用为94＋3167.41＋232.41＋2000=5493.82元。三、被上诉人应否承担赔偿责任的问题。被上诉人提前终止房屋租赁且未按照双方的约定提前三个月通知上诉人，对于上诉人的租金收益存在一定程度的影响，但被上诉人已于2014年10月1日将承租房屋交还给上诉人，因此，本院对于上诉人的损失酌定为双方约定的一个月租金即6000元。鉴于被上诉人与上诉人签订的《房屋租赁协议》因违反国家法律规定而无效，双方在签订合同过程中均存在过错，根据双方的过错程度，法院认为被上诉人需支付上诉人的赔偿为3000元为宜。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条，《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第二条、第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条的规定，判决：
一、谢文广、侯淑珍自本判决发生法律效力起10日内支付税费3167.41元、水费94元、电费232.41元、2014年6月份房屋租金2000元，合计5493.82元给谢叔兰；二、谢文广、侯淑珍自本判决发生法律效力起10日内赔偿谢叔兰损失3000元；三、谢叔兰自本判决发生法律效力之日起10日内返还谢文广、侯淑珍房屋租赁押金20000元；四、驳回谢文广、侯淑珍的其他诉讼请求；五、驳回谢叔兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费300元，由谢文广、侯淑珍负担50元，谢叔兰负担250元；本案的反诉费435元，由谢文广、侯淑珍负担50元，谢叔兰负担385元。
谢叔兰不服上述判决，向本院提起上诉称，一、上诉人与被上诉人表面上签订的是《房屋租赁协议书》，实为店铺的经营权转让。从被上诉人提交的证据可以证实，被上诉人不仅限于承租涉案房屋，其实际是将上诉人原来经营的“凤某凰美食店”整体承租下来经营。被上诉人承接店铺后在经营期间所使用的证照、发票及经营器具均属“凤某凰美食店”的，上诉人对“凤某凰美食店”已取得临时经营权，属合法经营。一审认定上诉人与被上诉人之间为单纯的房屋租赁合同关系，认定《房屋租赁协议书》无效错误。二、1、被上诉人经营期间欠缴税费，上诉人已经为其垫付，税务发票上显示税费金额虽为3167.41元，但在上诉人银行账户中扣除的数额为3168.22元，被上诉人理应按实际扣除的数额返还上诉人。2、原审依据被上诉人提交的4张电费发票便认定2014年6－8月份的电费被上诉人已经以现金的方式缴纳给上诉人错误。根据供电部门的规定，只要电费已经扣缴并知道用电用户编号便可打印电费发票。从被上诉人提交的4张发票打印日期可知，该4张发票是同一天打印的，但发票显示的计费时段却不同；被上诉人承认是以现金的方式与上诉人结算电费，即被上诉人不是直接向供电部门缴纳电费而取得发票。由此证明被上诉人持有该4张发票不代表其缴纳了同等金额的电费。事实上，用户名为李某的电费是上诉人每隔两个月到供电部门缴纳，用户名为郑某的电费从郑某的银行账户中扣除，上诉人在缴纳电费后再根据被上诉人电表的用电量向被上诉人收取实际使用的电费。故不存在被上诉人多缴纳电费的情况，原审认定被上诉人持有的4张电费发票均为其已缴纳的电费数额，上诉人应返还被上诉人多缴纳的电费，并在被上诉人应支付给上诉人的费用中扣除不公平。3、上诉人与被上诉人约定，被上诉人经营期间的水电费、卫生费、税费等一切费用均由被上诉人承担。房屋租赁税及食品安全管理员培训费均为被上诉人经营期间必然产生的费用，上诉人虽暂时未垫付此款，但相关部门最终会向上诉人追缴。三、《房屋租赁协议书》约定，被上诉人若需提前终止协议，必须提前三个月书面通知上诉人，否则上诉人有权扣减被上诉人缴纳的押金以补偿上诉人的损失。被上诉人的行为已经违反了该约定，且事实上被上诉人的行为确实造成上诉人店铺空置了三个月以上，导致上诉人三个月以上租金损失。请求判令：撤销原审判决，发回重审或改判支持上诉人的一审反诉请求；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。
二审期间，上诉人提供了下列证据：1、《临时经营场所使用证明申请表》；2、《用电客户领取发票登记表》。被上诉人的质证意见：证据1是复印件，对其真实性、合法性不予确认；证据2真实性无异议。被上诉人提供了下列证据：1、《记录详情》；2、《支付宝交易记录明细查询》。被上诉人的质证意见：对李某名下电表读数及金额没有异议，对郑某名下电表产生的费用有异议。
双方当事人对原审查明的事实没有异议，本院二审予以确认。
二审另查明，2014年8月26日，被上诉人发送信息给上诉人，内容：“拍档单位出了点问题，可能不能继续合伙下去，山庄不一定能继续开下去，先和你打个招呼”。2014年9月15日，被上诉人向上诉人提出不再继续经营涉案场地。2014年10月1日，被上诉人将涉案场地交还给上诉人。
本院认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。上诉人未能提供涉案房屋的《建设工程规划许可证》，根据上述法律规定，原审认定上诉人与被上诉人于2014年5月25日签订的《房屋租赁协议书》无效正确，本院二审予以维持。《城乡规划法》第四十四条规定：“在城市、镇规划区内进行临时建设的，应当经城市、县人民政府城乡规划主管部门批准……”。上诉人依据江埔街道办事处出具的《临时经营场所使用证明书》主张《房屋租赁协议书》有效不能成立。
原审判决被上诉人支付税费3167.41元、水费94元、2014年6月房屋租金2000元给上诉人，双方当事人均无异议，本院二审予以维持。原审判决被上诉人支付李某名下2014年6月的电费、7月－9月的电费、2014年9月1日－30日的电费，郑某名下2014年9月1日－30日的电费给上诉人，双方当事人均无异议，本院予以确认。上诉人主张被上诉人尚欠郑某名下2014年6月－9月电费，被上诉人予以否认。从本案现有的事实和证据看，被上诉人持有上述电费的发票，发票是款项交付的凭证，原审据此认定被上诉人已经支付上述费用给上诉人，并无不当。虽然上述电费的缴付方式是供电部门在郑某开立的银行账户中扣划，但根据双方以往的交易惯例，上诉人对于已经收取的电费也没有出具收款收据给被上诉人，故仅凭此不足以推翻被上诉人已经交付电费的事实，上诉人请求被上诉人支付郑某名下2014年6月－9月电费，理据不足，本院不予支持。
被上诉人提前终止双方所签《房屋租赁协议》，应当赔偿上诉人因此造成的损失。原审考虑到被上诉人于2014年8月26日提出可能不再继续经营涉案场地，于2014年9月15日提出解除合同，于2014年10月1日将涉案场地交还给上诉人，酌情认定上诉人损失为合同约定的一个月租金6000元，并根据无效合同的过错原则，判决被上诉人赔偿上诉人损失3000元，合情合理，本院予以维持。
上诉人请求被上诉人支付租赁费608元、食品安全管理员培训费及滞纳金670元，但上述费用实际尚未发生，故上诉人的该项请求缺乏理据，本院不予支持。
综上，审查原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，本院予以维持。上诉人上诉理由不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元由上诉人谢叔兰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张一扬
审 判 员 兰永军
代理审判员 王汇文
二〇一五年七月二十日
书 记 员 余立颖