.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院p t ” > 民 事 判 决 书（2017）宁0105民初2269号原告：宁夏舜天物业服务有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区安居苑7号商住楼10号营业房。法定代表人：尚梅，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘文善，男，宁夏舜天物业服务有限公司职工。委托诉讼代理人：岳生杰，女，宁夏舜天物业服务有限公司职工。被告：龙向东，男，1986年11月16日出生，汉族，无业，住宁夏银川市。原告宁夏舜天物业服务有限公司与被告龙向东物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月10日立案后，依法适用简易程序，于2017年8月22日公开开庭进行了审理。原告宁夏舜天物业服务有限公司的委托诉讼代理人刘文善、岳生杰，被告龙向东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。宁夏舜天物业服务有限公司向本院提出诉讼请求:1.判令被告支付2015年1月1日至2017年5月31日期间的物业服务费3302.9元、电梯运行费1160元及滞纳金272.7元，共计4735.6元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：龙向东自愿购买了宁夏舜天房地产开发的××园房屋，面积为94.91平方米。该小区由宁夏舜天物业服务有限公司提供前期物业管理服务。按照《前期物业服务合同》约定，业主应按时交纳相关服务费，但龙向东未履行作为业主应尽的义务。截止2017年5月31日，龙向东拖欠宁夏舜天物业服务有限公司物业服务费、电梯运行费及滞纳金。期间，宁夏舜天物业服务有限公司多次催要，并于2016年12月8日发出告知函，龙向东均以各种理由推脱，故宁夏舜天物业服务有限公司诉至法院。龙向东辩称，首先，宁夏舜天物业服务有限公司与宁夏舜天房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》约定的服务期限已届满，合同到期后也未续签合同，故宁夏舜天物业服务有限公司不是适格主体。其次，宁夏舜天物业服务有限公司主张2015年1月1日至2015年5月21日期间的物业服务费、电梯费等费用已经超过诉讼时效，应当予以驳回。第三，宁夏舜天物业服务有限公司超越资质等级承接物业管理服务，以三级资质物业服务企业的名义承接涉案小区63万平方米的物业管理服务，不符合法律规定。第四，宁夏舜天物业服务有限公司超出政府指导价格收取高标准的物业服务费，出现了普通住宅小区物业费用远高于周边商业用房物业费用的不合理情形，自始至终未向业主出示物价局或物业办公室对小区物业收费标准的相关文件，也未按照规定进行公示，仅依据《前期物业服务合同》的约定向业主收取1.2元物业费。第五，龙向东于2013年8月31日办理涉案房屋相关入住手续，但宁夏舜天物业服务有限公司强制收取了2012年12月1日至2013年8月31日期间的物业费、水费和电费，共计1385.1元。依据相关规定，物业交付使用前发生的前期物业服务费用，由建设单位承担，故龙向东交纳的该部分费用应当冲抵后期发生的物业费。同时，宁夏舜天物业服务有限公司多年来按照1元/吨的标准向龙向东收取二次加压供水费，依据龙向东与宁夏舜天房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》第二十一条第二款规定，二次供水费用≥5层的小高层及高层按照0.5吨的标准收取二次加压供水费，故宁夏舜天物业服务有限公司应当返还多收取的费用或冲抵物业管理费。第六，宁夏舜天物业服务有限公司未全面履行合同，所提供的部分物业服务不达标，应酌情减少物业管理费。多年来，宁夏舜天物业服务有限公司管理不到位，物业服务差，小区公共区域及楼道内瓷砖掉落至今未修理，业主车辆随意停放，占据通道和楼梯，影响出行。垃圾堆积如山，消防通道常年不畅通，楼道内电线随意放置甚至电线裸露在外，对业主的人身安全造成隐患。小区草坪未按规定修剪、维护，绿化差，杂草丛生等等。第七，《前期物业服务合同》仅约定按欠费0.03%的标准支付违约金，对违约期限、违约方式均约定不明，应不予支持。综上，宁夏舜天物业服务有限公司违背事实，违反法律规定，超越资质承接物业管理服务，却未能提供法律、法规明确规定的服务标准，未完全履行合同，法院应在查明事实的基础上驳回其诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年年底，宁夏舜天房地产开发有限公司与宁夏舜天物业服务有限公司签订《前期物业服务合同》，约定：由宁夏舜天物业服务有限公司为银川市西夏区××小区提供前期物业服务；物业服务费用由业主按照其拥有物业的建筑面积交纳，收费标准为：多层住宅0.96元/㎡/月、高层住宅1.2元/㎡/月；物业服务费用按季交纳，业主应当在上季末履行缴费义务；业主或物业使用人未按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）二次供水水费、电梯费等费用的，应按每项欠费0.03%的标准向宁夏舜天物业服务有限公司支付违约金；合同期限自2015年1月1日至2016年12月31日止。2016年11月20日，宁夏舜天房地产开发有限公司与宁夏舜天物业服务有限公司续签了《前期物业服务合同》，约定的物业服务费用标准及交纳方式均同前述合同，业主或物业使用人未按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）二次供水水费、电梯费等费用的，应按每项欠费0.3%的标准向宁夏舜天物业服务有限公司支付违约金；合同期限自2017年1月1日至2018年12月31日止。龙向东系该小区××房屋的业主，房屋建筑面积为94.91㎡。2015年1月1日至2017年5月31日，龙向东应交纳物业服务费3302.87元（94.91㎡×1.2元/㎡/月×29个月），电梯运行费1160元（40元/月×29个月）。上述费用经宁夏舜天物业服务有限公司催要，龙向东至今未支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。宁夏舜天物业服务有限公司向本院提交了欠费明细1份、前期物业服务合同2份、光盘1张。龙向东向本院提交了照片50张、光盘1张。本院认定，宁夏舜天物业服务有限公司提交的欠费明细、前期物业服务合同符合证据的真实性、合法性、关联性，予以采信。宁夏舜天物业服务有限公司、龙向东提交的照片均不能反映照片及视频拍摄的时间、地点，且当事人不予认可，不予采信。本院认为，宁夏舜天物业服务有限公司与龙向东系物业服务合同关系，宁夏舜天物业服务有限公司依约为龙向东提供了物业服务，龙向东作为××园的业主，实际上享受了宁夏舜天物业服务有限公司提供的物业服务，应当按照《前期物业服务合同》的约定交纳物业服务费、电梯运行费，故对宁夏舜天物业服务有限公司要求被告支付2015年1月1日至2017年5月31日期间的物业服务费3302.87元、电梯费1160元的诉讼请求，本院予以支持。宁夏舜天物业服务有限公司主张滞纳金272.7元，因两份《前期物业服务合同》对违约金标准约定不一致，违约金的计算方式不明确，故对宁夏舜天物业服务有限公司主张的滞纳金，不予支持。龙向东辩称宁夏舜天物业服务有限公司的物业服务质量严重不达标，因宁夏舜天物业服务有限公司予以否认，而龙向东提交的照片和视频不能反映拍摄的时间、地点，不能证明宁夏舜天物业服务有限公司在履行合同中存在根本违约行为，不能成为其拒交物业服务费的理由，对其辩解意见，本院不予采纳。龙向东辩称宁夏舜天物业服务有限公司主张的2015年1月1日至2015年5月21日期间的物业服务费、电梯运行费超过诉讼时效，因宁夏舜天物业服务有限公司自2015年1月1日至今持续为龙向东提供物业服务，故对该辩解理由，本院不予采纳。龙向东辩称宁夏舜天物业服务有限公司强制收取交房前的物业费、电梯费，应冲抵后期的物业费，因其未举证证明房屋交付时间，对该辩解意见，本院不予采纳。龙向东的其他辩解理由，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告龙向东于本判决生效之日起十日内支付原告宁夏舜天物业服务有限公司2015年1月1日至2017年5月31日期间的物业服务费3302.87元、电梯费1160元，共计4462.87元；二、驳回原告宁夏舜天物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（实收25元），由被告龙向东负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员张月琴二〇一七年九月二十八日书记员刘志文