云南省安宁市人民法院民 事 判 决 书（2014）安民初字第38号原告余晓波，男，汉族，1985年11月18日生，云南省安宁市人，住云南省安宁市。委托代理人黄馨瑶，云南创泰律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人施粉香，女，汉族，1963年9月15日生，云南省安宁市人，住云南省安宁市，特别授权代理（与原告系母子关系）。被告汤富仙，女，汉族，1980年7月1日生，云南省安宁市人，昆钢焦化厂职工，住云南省安宁市。被告曹俊，男，汉族，1970年9月24日生，云南省安宁市人，住云南省安宁市工贸公司生活区。原告余晓波诉被告汤富仙、曹俊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月24日受理后，依法适用简易程序，由本院审判员薛驹独任审理，并于2014年2月10日公开开庭审理此案，原告余晓波及委托代理人黄馨瑶，被告汤富仙、曹俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年3月10日，两被告与原告签订房产买卖合同，约定两被告将位于安宁市产出售给原告，房产总价为三十八万元整。合同签订后，原告向两被告支付房款180000元。在双方办理房产产权变更过程中，原告发现上述房产已经被昆明市五华区人民法院查封，无法交易。2013年3月19日，原被告双方又约定两被告应在同年4月20日前处理好法院解封手续否则退还原告购房款180000元并承担20000元违约金，同时约定利息计算方式。现两被告未按期归还原告购房款，也未处理交易房屋的解封手续。为维护原告的合法权益，特诉至法院请求判令：1、依法判令两被告赔偿购房款180000元，违约金20000元，并支付上述款项按月息5%计算，从2013年5月1日至付清时止的利息（利息暂计算至2014年3月1日止为100000），以上费用共计300000元；2、本案诉讼费和实现债权的费用10000元由两被告承担。被告汤富仙答辩称：请求驳回原告诉请。双方签订的合同并没有解除，合同无法履行主要是曹俊造成的，我一直在积极履行合同并未违约。原告也只是支付了部分房款并未完全支付房款，在原告付清房款的情况下，我配合过户。我并不知情房屋被查封的事情，曹俊一直隐瞒我查封，法院也没有通知过我。被告曹俊答辩称：当时卖房子时候确实不知道房屋被查封，我们都未接到法院通知，知道查封后也在积极找五华法院案件的原告处理查封事宜，但一直未解封。原告余晓波为其所主张的诉讼请求，提交以下三组证据材料：第一组：1、《商品房销售合同》；2、收条；3、补充协议各一份，欲证实原告与被告签订房屋买卖合同，按约定支付了首付款，由于两被告原因房产无法过户，两被告承诺返还原告首付款并支付利息。第二组：安宁市住建局房地产管理科档案摘抄表一份，欲证实本案所涉房产权属登记状况。第三组：5、委托代理合同；6、云南省律师服务收费暂行标准；7、发票各一份，欲证实原告委托律师参与诉讼，并支付了相应的律师费。经质证，被告汤富仙对以上证据真实性均无异议，但认为证据3是在没有办法的情况下才签的。经质证，被告曹俊对以上证据真实性均无异议，房屋不能过户确实有我的原因。经审查，本院对原告出示的全部证据的真实性予以确认。被告汤富仙针对其抗辩理由向法庭出示以下4项证据：1、（2013）安民初子第960号民事调解书；2、（2014）安民初子第99号民事裁定书；3、申诉书、离婚协议、夫妻财产约定、五华法院执行裁定书；4、五华法院执行异议书面回复，欲综合证实我与曹俊已经离婚，通过法院已经确权本案诉争房屋是我个人的，我知道房屋被查封后，我在积极处理房屋相关事宜，我并没有违约。经质证，原告余晓波对证据中的调解书真实性、合法性无异议，房屋归汤富仙所有有异议，调解书形成在买卖合同之后，房屋所有权以工商登记为主，仍为两被告所有。裁定书真实性、合法性无异议，裁定书还未生效。申诉书、离婚协议，夫妻财产约定与本案无关，不发表意见。执行裁定书真实性、合法性无异议，房屋仍在五华查封状态。执行异议书面回复三性无异议。我方提出将房屋尾款交到五华法院后继续履行合同，但被告不同意。经质证，被告曹俊对上述证据的真实性均无异议。经审查，本院对被告汤富仙的证据的真实性予以确认。被告曹俊未向法庭提交任何证据。本案经过审理，可以确认以下案件事实：2013年3月10日原告余晓波与被告汤富仙、曹俊签订房产买卖合同，双方约定汤富仙、曹俊将位于安宁市产出售给原告，房产总价为380000元整，双方对其他权利义务也做了相应的约定。2013年3月12日余晓波向被告支付购房首付款人民币180000元。双方在办理过户过程中发现该房屋被昆明市五华区人民法院查封，无法办理过户手续。2013年3月19日余晓波与汤富仙、曹俊再次签订补充协议，协议约定：汤富仙承诺于2013年4月20日之前处理好法院解封手续，保证该房能正常过户给余晓波。汤富仙承诺超过2013年4月20日未能处理好法院查封手续，未能将该房屋过户给余晓波，汤富仙将承担在2013年5月1日前退还余晓波交付的购房定金及首付款共计人民币180000元并赔偿余晓波违约金20000元整。逾期按5%计算复利。本案涉诉房屋在安宁市住房和城乡建设局产权登记情况为房屋所有权人汤富仙、曹俊，共有情况共同共有。现该房屋因曹俊其他经济纠纷被昆明市五华区人民法院查封。另查明，汤富仙与曹俊于2012年9月7日协议离婚，离婚协议书约定本案涉诉房屋归汤富仙所有。2013年8月30日汤富仙诉曹俊婚后财产纠纷一案由安宁市人民法院受理，并于2013年9月12日调解结案，双方自愿达成，本案涉诉房屋归汤富仙所有，曹俊协助汤富仙办理过户手续。依据本案的案件事实和有关法律规定，本院对本案评判如下：本案涉案房屋安宁市屋目前在产权管理部门的物权登记为汤富仙、曹俊共同共有，因此汤富仙、曹俊与余晓波签订该房屋的买卖合同是双方真实意思的表示，且不违反法律法规的禁止性规定，该合同合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。依据双方签订的房产买卖合同，在原告2013年3月12日支付首付款后，双方应当于2013年3月14日共同前往房屋产权部门办理房产过户手续。但本案中，因被告曹俊与其他案外人的纠纷，导致该房屋被昆明市五华区人民法院查封，至今无法办理房产过户，因此导致合同无法履行。原告诉请要求两被告退还购房款180000元，违约金20000元，并支付上述款项按月息5%计算，庭审中原告明确其诉讼请求是建立在解除双方买卖合同的基础上，其诉讼的实际意图应当先解除双方于2013年3月10日签订的《房产买卖合同》。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。2013年3月19日汤富仙、曹俊与余晓波签订《补充协议》，汤富仙、曹俊承诺，其在2013年4月20日前处理好房产被查封的事宜，保证该房产能过户到原告名下，如若不能将承担在2013年5月1日前退还购房款人民币180000元及违约金20000元，该约定实质为双方设定的附条件解除合同。截止目前该房屋仍不能过户，合同解除条件已经成就，因此双方的买卖合同按约定已经解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。因此本院对原告主张的退还购房款180000元及违约金20000元的诉讼请求予以支持。关于原告主张的该款项逾期按5%计算复利的诉讼请求，本案在审理过程中被告汤富仙、曹俊均表示该计算标准过高，要求予以调整。本院认为，该诉讼请求为被告逾期付款应当承担的违约金，双方约定的计算标准过高，应当以原告的实际损失为标准，因此本院认为二被告应当向原告支付该款项自2013年5月1日至本判决书确定的履行期限届满之日止的利息，利率按中国人民银行同期流动资金贷款利率计。关于原告主张的律师费10000元，因双方针对该费用并未约定，且该费用并非实现债权的必然费用，本院不予支持。据此，为保护当事人的合法权益，维护正常的经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：由被告汤富仙、曹俊共同于本判决书生效后十日内退还原告余晓波购房款人民币180000元及违约金人民币20000元，并支付上述款项自2013年5月1日至本判决书确定的履行期限届满之日止的利息（以200000元为本金，以中国人民银行同期流动资金贷款利率为标准）。驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费5950元，减半收取2975元，由被告汤富仙、曹俊共同承担2025元，由原告余晓波承担950元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判员 薛 驹二〇一四年三月十日书记员 石慧玲