湖南省娄底市娄星区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）娄星民二初字第126号
原告刘炳麟。
原告李丹丹。系刘炳麟儿媳。
特别授权委托代理人刘炳麟。
被告娄底市阳光房地产开发有限公司。
住所地：娄底市娄星区湘阳街。
法定代表人李国新，该公司董事长。
特别授权委托代理人胡实秋，该公司员工。
委托代理人刘俊生，湖南晨晖律师事务所律师。
第三人娄底市娄星区教育局。
住所地：娄底市娄星南路。
法定代表人童向阳，该局局长。
委托代理人李金城。
原告刘炳麟与被告娄底市阳光房地产开发有限公司（以下简称阳光房地产公司）、第三人娄底市娄星区教育局（以下简称区教育局）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月14日受理后，依法由审判员周敏担任审判长，与�判员郭天岩、代理审判员朱焕华组成合议庭，于2014年6月3日公开开庭进行了审理，原告刘炳麟，被告委托代理人胡实秋、刘俊生，第三人委托代理人李金城到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，第三人区教育局为解决干部职工住房问题，于2011年1月27日牵头与阳光房地产公司达成住房团购协议，协议约定：区教育局干部职工向阳光房地产公司团购住房，签订协议后，团购户必须在2011年2月28日至3月2日内向阳光房地产公司支付10万元定金，阳光房地产公司须在收到定金后180日内办理相关报建手续，建设工期为34个月。阳光房地产公司如不进行住宅建设或建好不销售给团购户，须向团购户每户赔偿违约金10万元。原告刘炳麟作为区教育局退休干部，于2011年3月2日委托其儿媳李丹丹向被告交了10万元定金，但自此已过去3年多时间，经团购户不断催促，被告一直未启动团购房建设。故原告诉至法院，要求被告立即返还原告的团购资金10万元，并支付违约金10万元。
被告阳光房地产公司辩称，1、原告李丹丹不是本案的适格原告，团购合同规定，团购户必须是区教育局相关人员，而李丹丹不是，所以不是本案的当事人。2、住房团购协议是双方当事人的意思表示，现原告没有请求法院确认合同无效或解除，故原告要求被告返还购房款10万元的条件没有成就，合同签订后，被告已办理相关报建手续，能够将房屋交付原告，因此要求继续履行合同。3、被告向原告支付的10万元不是定金，是购房款，不能适用定金罚则。4、被告在履行合同过程中没有违约，住房团购补充协议中规定，工期从区教育局培训楼等资产摘牌之日起算，但区教育局培训楼资产尚未挂牌处置，所以被告不存在违约的情形。故请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人述称，区教育局只是协调机构，现在原、被告之间履行合同有难度，请求法院调解此矛盾。
原告为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据：
证据1、二原告的身份证复印件各一份，用于证明原告的主体资格。
证据2、被告的工商登记信息，用于证明被告的主体资格。
证据3、住房团购合同一份，用于证明原、被告之间签订的住房团购合同。
证据4、购房款收据一份，用于证明被告收取了原告的定金10万元及收款的时间。
证据5、区教育局协调证明一份，用于证明第三人与协议的由来。
证据6、团购小组肖冬生证明一份，用于证明被告没有交房的事实。
被告向本院提交了以下证据：
证据7、住房团购协议一份，用于证明2011年1月27日，被告与第三人单位的代表签订了住房团购协议，协议约定建设工期为34个月，对工期开始时间没有明确约定，但团购对象必须是区教育�的机关干部，李丹丹不是，所以李丹丹不具有原告资格。
证据8、住房团购补充协议一份，用于证明2011年2月28日，被告与第三人签订补充协议，约定工期34个月，自区教育局培训楼等资产处置摘牌之日起计算，事实上，区教育局培训楼尚未处置摘牌，说明被告没有违约。
证据9、收款收据一份，用于证明2011年3月2日，原告刘炳麟委托其儿媳李丹丹支付的10万元是购房款，不是定金。
第三人区教育局没有向本院提交证据。
在庭审质证过程中，被告对原告提交的证据1真实性无异议，但认为李丹丹与本案无利害关系，不是本案的原告。对证据2无异议。对证据3、4无异议，但认为不能达到原告的证明目的。对证据5的真实性有异议，认为只是第三人单方面的意思表示，没有银行转账。对证据6有异议，认为证人没有出庭作证。
第三人对原告的质证意见与被告相同。
原告�被告提交的证据7、9无异议，证据8有异议，认为2011年7月7日工期从娄底日报的报纸公告上可以看出区教育局培训楼的资产已摘牌处置。
第三人对被告提交的证据7、8、9真实性没有异议，但认为不能达到被告的证明目的。
根据民事诉讼证据规则的“真实性、合法性、关联性”的规定，本院对原、被告提交的证据认定如下：
原告提交的证据1、2、3、4真实性被告没有异议，本院对此予以认定，对其证明目的，本院根据证据所反映的实际情况予以认定。对于证据5牵涉到区教育局与被告的往来，在本案中对此证据不作认定。对于证据6证人虽然没有出庭作证，但该证据所反映的事实与客观事实一致，对此程序有瑕疵的证据可作为参考。对于被告提交的证据7、8、9真实性本院均予认定。对于证据8中被告所要证明的工期起算日期本院不予认定。
根据庭审调查和认定的证据，本院确认以下基本案件事实：
2011年1月27日，由区教育局牵头，选派肖冬生、唐春云等9人代表144户与被告阳光房地产公司签订《住房团购协议》。被告阳光房地产公司在娄星区教师新村北、湘阳街南的地上兴建两栋高层建筑，规定区教育局机关干部、电教站、教研室人员每人一套进行团购，其余人一律不准团购，并对团购面积和价格进行了约定。同时约定：团购户于2011年2月28日至2011年3月2日17点向被告阳光房地产公司支付10万元定金，被告在收到定金后180日内办理相关报建手续并启动项目建设；如被告不进行住宅建设或建好后但不销售给团购户，被告须向每户团购户赔偿违约金10万元。2011年2月28日，双方又签订了《住房团购补充协议》，补充协议约定：工期为34个月，包括办理相关报建手续和启动建设项目；工期从教育局培训楼等资产处置摘牌之日起算起。2011年3月2日，身为区教育局职工的原告刘炳麟委托其儿媳李丹丹向被告交了10万元购房款，并由被告向原告出具了收款收据：内容为“今收到李丹丹购房款（刘炳麟）壹拾万元整。”2011年7月7日，该宗地在娄底日报上登报并进行资产处置，在拍卖过程中，该宗地没有被阳光房地产公司拍中，受让方提出实际可用面积少于土地使用证上记载的面积并发生争执，经娄底仲裁委裁决已作退拍处理。原告多次找被告协商交房或退款事宜，被告均以与区教育局矛盾没有处理好为由予以推诿。2014年4月14日，原告诉至本院，要求被告退还购房定金10万元并支付违约金10万元。庭审后经法院向原告行使释明权，原告认为购买被告房屋已不现实，要求解除与被告之间签订的团购协议。
本院认为：原告作为区教育局的职工，在第三人与被告商议之后并选派代表与被告签订《住房团购协议》、《住房团购补充协议》该协议是双方真实意思的表示，对被代表的原告发生法律效力。原告认可团购协议之后，按协议的要求委派其媳李丹丹向被告交纳10万元，此行为的法律性质为委托关系，委托人为刘炳麟，受委托人为李丹丹，购房的房主实为原告刘炳麟，李丹丹只是代替原告刘炳麟交款，所以李丹丹不是房主，也就不是原告，其所产生的行为后果由原告刘炳麟承担。在交款的收据上被告已与交款人李丹丹将10万元约定为购房款，则视为原告对原先认可的购房协议定金内容进行了变更，因此，对该10万元本院认为仅是购房款，不是定金。原告将购房款交给被告之后，被告理应按合同及补充协议约定进行施工和交房，现由于被告与第三人区教育局的矛盾，致使该地的建设施工出现障碍，该事由不能作为被告抗辩违约的法定理由，被告与第三人的矛盾可另行通过法律途�解决。由于被告的违约，致使原告在规定期限不能得到所购住房，要求解除与被告的协议，符合法律规定，本院应予支持。合同解除后，原告所交的10万元应由被告退还，因为该10万元不是定金，所以不按定金罚则要求被告双倍返还，但原告所受的损失客观存在，根据本案的实际情况，以同期银行贷款利率计算较为公平。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十二条之规定，判决如下：
一、解除原告刘炳麟与被告娄底市阳光房地产开发有限公司签订的《住房团购协议》、《住房团购补充协议》；
二、限被告娄底市阳光房地产开发有限公司在本判决生效后10内向原告刘炳麟退还购房款10万元，并赔偿原告损失26240元；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按《中华人民共和国�事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费4300元，由原告刘炳麟负担1600元，被告娄底市阳光房地产开发有限公司负担2700元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。
审 判 长 周 敏
审 判 员 郭天岩
代理审判员 朱焕华
二〇一五年三月十九日
书 记 员 童 文
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。