成都高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）高新民初字第1825号
原告成都鸿业置业有限公司苏宁广场购物分公司。住所地：成都高新区天府大道北段**号*幢*楼**号。
法定代表人马晓咏，该公司负责人。
委托代理人游义林。
委托代理人郭龙伟，北京市中银（成都）律师事务所律师。一般授权代理人。
被告杨名。
原告成都鸿业置业有限公司苏宁广场购物分公司（以下简称“苏宁广场分公司”）诉被告杨名房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月14日立案受理后，依法适用普通程序，由代理审判员黄琴担任审判长，与人民陪审员常璟璞、张小岚组成合议庭，于2014年5月20日、7月23日两次公开开庭进行了审理。原告苏宁广场分公司的委托代理人游义林、郭龙伟，被告杨名均到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。
原告苏宁广场分公司诉称，2011年8月1日，案外人成都鸿业置业有限公司（以下简称“鸿业公司”）与被告签订了一份《成都苏宁广场项目商铺租赁合同》，约定被告租赁鸿业公司位于成都高新区天府大道北段8号“苏宁广场”5楼501号商铺。合同对租赁期限、租金、支付方式、违约责任等事项进行了约定。其后，原、被告及鸿业公司签订了一份《三方协议》，约定鸿业公司将其在前述租赁合同中的权利义务全部转让给原告。上述合同及协议签订后，原告按约向被告交付了案涉商铺，被告自开业经营起一直拖欠租金，经原告多次催收，仍拒绝交付。为此，原告于2013年5月22日通过邮政快递向被告发出了关于解除合同的书面函件。合同解除后，被告拒不腾退商铺和清理店内物品。为避免损失扩大，原告在第三人的见证下对被告店内物品进行清点，并于2014年2月19日通过自力救济收回了案涉商铺。故原告诉至法院，请求人民法院依法判决：一、确认被告与原告于2011年8月1日签订的《成都苏宁广场项目商铺租赁合同》已于2013年5月23日解除；二、原告不予退还被告已支付的履约保证金78993元；三、被告向原告支付自2011年9月30日起至2013年5月23日止的欠付租金535803.1元、滞纳金517426.8元，共计1053229.9元；四、被告按《成都苏宁广场项目商铺租赁合同》约定的租金标准向原告承担自2013年5月23日起至2014年2月19日止的损失赔偿金95263.2元；五、被告向原告承担违约金99488.3元；六、被告向原告支付自2011年9月30日起至2014年2月19日止的欠付物业服务费211093.9元、欠付能源费10626.9元，共计221720.8元；七、本案诉讼费由被告承担。
被告杨名答辩称，1、被告主体不适格，租赁合同的主体应为成都贤庭文化传播有限公司，被告仅系履行作为公司法定代表人的职务行为；2、原告违约在先，广场开业率仅达50%，商铺的软、硬件达不到鸿业公司承诺的水平且所租赁商铺存在大面积渗水、电线裸露等问题，物业服务机构服务水平低下，成都贤庭文化传播有限公司不应承担相应的滞纳金；3、成都贤庭文化传播有限公司拖欠的租金应为2011年11月1日至2013年5月4日，租赁合同已于2013年5月4日解除。
经审理查明：2011年8月1日，被告作为承租方与出租方的鸿业公司签订了一份《成都苏宁广场项目商铺租赁合同》，约定被告承租鸿业公司位于成都高新区天府大道北段8号苏宁广场5楼501号商铺，租赁面积为393平方米。合同第2.1条约定“租赁物的用途，仅限于乙方（被告）在其有效之营业执照所规定的经营范围内从事餐饮类闲庭书吧品牌经营项目，商号为闲庭书吧”、第2.2条约定“乙方应于签署本合同的同时，提供其合法的营业执照复印件、原件备查；需要以租赁物作为新注册公司的法定地址的，应当在取得营业执照后三十日内将其取得该营业执照的有效证明文件复印件提供给甲方（原告）备案，原件备查”；第3条第1款约定租赁期自起租日至2014年9月23日，共计3年；第4条约定“商铺的租金按月计算，按月缴付。首年固定租金为67元每平方米每月，月租金为26331元；次年固定租金为72元每平方米每月，月租金为28296元；第三年固定租金为77元每平方米每月，月租金为30261元”；第5.1条约定“本合同签订时，乙方一次性向甲方缴纳相当于三个月首年月租金的履约保证金78993元，作为乙方履行本合同的保证”；第5.3.2条约定“如乙方未按时缴纳租金、市场推广费、物业管理费、能源费等相关费用，甲方有权以保证金抵扣”；第5.4条约定“当保证金不足时，乙方必须在甲方送达缴款通知后十日内补足，否则，每逾期一日，乙方应向甲方支付应缴金额千分之三的违约金，逾期30日仍未补齐，视为乙方违约，甲方有权解除本合同，并按本合同第十二条要求乙方承担违约责任”；第7.1条约定“乙方向甲方或甲方指定的物业管理公司缴纳物管费，物管费为38元每平方米每月（详见附件《物业管理合同》）”；第7.2条约定“乙方应当在缴纳相关能源费用时将损耗量所产生的能源费用一并向管理公司缴纳”；7.5.1条约定“固定租金、物业管理费采取先付后用的方式按月支付，在租赁物交付后3个工作日内，乙方向甲方支付首期租金26331元，向甲方或甲方指定的物业管理公司支付首期物业管理费14934元。以后每期租金及物业管理费，乙方应在当期租金及物业管理费到期前10个工作日内支付下一期租金及物业管理费”；第9.3条约定“乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同、收回房屋：¨¨¨（3）乙方拖欠租金累计达3个月”；第12.2条约定“乙方未能在本合同规定的期限内足额缴纳租金、物业管理费、能耗费等相关费用以及补足履行保证金的，每逾期一天，乙方应按应缴但未缴纳金额的千分之三向甲方支付滞纳金直至其付清应缴金额止”；第12.4条约定“乙方出现本合同第9.3条规定的情形并导致合同解除的，除已收取的履约保证金不予退还外，乙方还应向甲方支付相当于租赁期限未履行部分的固定租金总额百分之二十的赔偿金”。
上述合同签订后，鸿业公司与原、被告签订了一份《三方协议》，约定鸿业公司将其在《成都苏宁广场项目商铺租赁合同》中的全部权利义务一并转让给苏宁广场分公司，被告予以认可。该协议落款处被告杨名未在“丙方”处签字，而在“丙方授权代表人”处签字。
2012年11月初，因被告未支付租金，原告向其出具了一份《催款函》，载明截止2012年11月9日，被告已经拖欠租金373442元，要求被告支付拖欠的租金。被告于2012年11月14日签收上述函件，并提出“有疑义，望请当面沟通”。
此后，被告向原告出具了一份要求免租的申请，并在申请中列举了各项被告认为影响营业的事件。原告收悉后于2012年12月20日向被告出具《关于杨名免租申请的回函》，载明“苏宁广场于2011年9月30日开业以来，被告未按约支付租金，已构成违约。原告考虑到被告前期经营不佳及积极配合原告工作等因素，同意减免被告从2011年9月30日至2012年3月31日租金；2011年10月至2012年7月的物管费减免10元每月每平方米，能源费根据实际发生金额承担。被告应于2012年12月31日前，支付2012年至2013年1月31日的租金，不得将本函件内容透露给任何第三方，否则，原告将取消给予被告的所有商务条件，仍按原合同执行。若因被告原因解除合同，被告需补齐免除的费用”。被告于2012年12月26日签收该回函后，未支付相应租金。此后，原告向被告发出解除租赁合同的书面通知，并要求被告腾退商铺。
诉讼中，原、被告一致确认案涉租赁合同从2011年11月1日开始起算租金，于2013年5月4日解除。解除后，被告未及时腾退商铺和清理店内物品，为此，原告于2014年2月19日，邀请案涉商铺旁边的商家作为见证人，自行清理了店内物品，并收回了房屋。
另查明，被告与案外人宋丹、梁浩等共同出资设立了成都贤庭文化传播有限公司。2011年5月31日，成都贤庭文化传播有限公司召开股东会，并了《股东会记录》，该记录载明“全体股东同意新成立成都闲庭餐饮有限公司作为贤庭文化传播有限公司全资子公司，目的是对于苏宁广场书吧项目进行管理；全体成员认可《苏宁广场租赁意向书》，并委托杨名作为法人签字、经营”。2011年11月7日，成都贤庭文化传播有限公司出资设立了其全资子公司成都闲庭餐饮有限公司，法定代表人为杨名，注册地为高新区天府大道北段8号5楼501号。
诉讼中，被告向本院提交了成都闲庭餐饮有限公司向案涉商铺的物业管理方北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司成都分公司支付物业管理费、装修保证金的票据以及该物业管理方向成都闲庭餐饮有限公司催收物管费的函件，被告据此欲证明案涉商铺的承租人应为成都闲庭餐饮有限公司，而非被告个人。原告对上述证据材料真实性予以认可，但对证明目的有异议。此外，被告还向本院提交了成都闲庭餐饮有限公司向苏宁广场商管和物管出具的《关于申请延迟电梯关闭的函》和《关于物管方面问题的函》，函中，成都闲庭餐饮有限公司要求迟延电梯使用的时间，并对物管服务提出了异议。被告欲据此证明原告存在违约行为。原告对上述证据材料不予认可。
上述事实有原、被告在庭审中的陈述，《成都苏宁广场项目商铺租赁合同》，《三方协议》，《催款函》，《关于杨名免租申请的回函》，《股东会记录》，发票等证据材料在案佐证。
本院认为，原、被告所订立的《成都苏宁广场项目商铺租赁合同》，《三方协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。现被告对于案涉商铺的承租方提出异议，对此，本院认为，前述租赁合同和三方协议系被告以其自己的名义与鸿业公司及本案原告签订，在合同及协议中并未约定被告系代表公司订立，在合同履行过程中，原告所出具的催款函亦系向被告作出，根据合同的相对性原则，案涉租赁合同的承租方应系被告杨名。被告虽在诉讼中提交了案涉商铺的物业管理方向成都闲庭餐饮有限公司出具的催收物管费的函件，但商铺的物业管理方与本案原告系不同的民事主体，不能据此认定案涉租赁合同的相对方为成都闲庭餐饮有限公司。对被告的该项抗辩意见，本院不予采纳。对于被告杨名应承担的费用，本院作如下论述：
拖欠的租金（2011年11月1日至2013年5月4日）：2011年11月1日至2012年10月31日的租金为26331元／月×12月=315972元；2012年11月1至2013年5月4日的租金为28296元／月×6月＋28296元÷30天×4天=173548.8元。上述拖欠的租金总额为489520.8元。对原告要求被告支付拖欠租金535803.1元的请求，本院部分予以支持。
应支付的占用费（2013年5月5日至2014年2月19日）：案涉租赁合同于2013年5月4日解除后，被告并未及时将商铺腾退给原告，该期间应参照合同解除时的月租金承担占用费，金额为28296元／月×9月＋28296元÷30天×14天=267868.8元。诉讼中，原告对该项费用仅主张95263.2元，该行为是原告自由处分诉权的行为，未损害国家、集体及第三人的合法权益，本院予以确认，并对原告该项诉讼请求予以支持。
拖欠租金的滞纳金：该滞纳金实质系平等的民事主体之间所约定的违约责任，在被告对该违约金提出异议的情况下，鉴于我国的违约金制度设计系以“补偿损失为主、惩罚为辅”，在原告无法举证证明其因被告迟延支付租金所遭受的损失的情况下，本院对原告主张的每日千分之三的违约金的请求，予以适当调整，并对原告该项诉讼请求部分予以支持。
对原告不予退还被告所缴纳的保证金的请求，本院认为，根据租赁合同第5.3.2条的约定，在被告出现逾期支付租金时，原告可用保证金进行抵扣，应而本案中，被告所缴纳的78993元保证金应与未缴纳的租金进行抵扣，抵扣后，被告应支付的租金为410527.8元。对原告该项诉讼请求，本院不予支持。
对原告要求被告按照租赁合同12.4条的约定承担逾期支付租金的违约金的请求，根据前述分析，在本院已经部分支持了原告所主张的每日千分之三的违约金的情况下，原告的该项诉讼请求系重复请求，本院不予支持。
对原告要求被告承担物管费和水电等能源费的诉讼请求，因原告并非上述费用的法定或者约定的申请主体，原告在诉讼中亦未提交证据证明其代被告承担了上述费用，对原告该项诉讼请求，本院不予支持。
对被告认为案涉商场开业率未达到50%，原告违约在先的抗辩意见，本院认为，租赁合同中并未约定原告或者鸿业公司需保证商场开业率，对被告该项抗辩意见，本院不予采纳。对被告提出的商场物管机构服务存在问题，以此作为迟延支付租金的抗辩意见，本院认为，物业管理单位与本案原告系不同的法律主体，亦系不同法律关系，对被告该项抗辩意见，本院亦不予采纳。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第八十八条、第一百零七条、第一百四十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：
被告杨名应于本判决生效之日起十日内，向原告成都鸿业置业有限公司苏宁广场购物分公司支付拖欠的租金410527.8元，并承担逾期支付租金的违约金（该违约金计算方式为：以26331元为基数，按照同期银行贷款利率，从2011年11月5日计算到2013年5月23日；以26331元为基数，按照同期银行贷款利率，从2011年11月18日计算到2013年5月23日；以26331元为基数，按照同期银行贷款利率，从2011年12月20日计算到2013年5月23日；以26331元为基数，按照同期银行贷款利率，从2012年1月19日计算到2013年5月23日；以26331元为基数，按照同期银行贷款利率，从2012年2月17日计算到2013年5月23日；以26331元为基数，按照同期银行贷款利率，从2012年3月20日计算到2013年5月23日；以26331元为基数，按照同期银行贷款利率，从2012年4月18日计算到2013年5月23日；以26331元为基数，按照同期银行贷款利率，从2012年5月19日计算到2013年5月23日；以26331元为基数，按照同期银行贷款利率，从2012年6月19日计算到2013年5月23日；以26331元为基数，按照同期银行贷款利率，从2012年7月19日计算到2013年5月23日；以26331元为基数，按照同期银行贷款利率，从2012年8月21日计算到2013年5月23日；以26331元为基数，按照同期银行贷款利率，从2012年9月18日计算到2013年5月23日；以26331元为基数，按照同期银行贷款利率，从2012年10月19日计算到2013年5月23日；以28296元为基数，按照同期银行贷款利率，从2012年11月20日计算到2013年5月23日；以28296元为基数，按照同期银行贷款利率，从2012年12月19日计算到2013年5月23日；以28296元为基数，按照同期银行贷款利率，从2013年1月19日计算到2013年5月23日；以28296元为基数，按照同期银行贷款利率，从2013年2月16日计算到2013年5月23日；以28296元为基数，按照同期银行贷款利率，从2013年3月19日计算到2013年5月23日；以28296元为基数，按照同期银行贷款利率，从2013年4月18日计算到2013年5月23日）；
被告杨名应于本判决生效之日起十日内，向原告成都鸿业置业有限公司苏宁广场购物分公司支付占用费95263.2元；
驳回原告成都鸿业置业有限公司苏宁广场购物分公司的其他诉讼请求。
如果被告杨名未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费18738元，由原告原告成都鸿业置业有限公司苏宁广场购物分公司承担9000元，由被告杨名承担9738元（此款原告已预交，被告在履行上述支付义务时，一并给付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 黄 琴
人民陪审员 常璟璞
人民陪审员 张小岚
二〇一四年七月二十四日
书 记 员 白 霞