湖北省孝感市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂孝感中民二终字第00212号
上诉人（原审被告）湖北天厦房地产开发有限公司。住所地：孝感市城站路北段八一路。
法定代表人刘望珍，该公司董事长。
委托代理人汪敏霞，湖北锡爱律师事务所律师。代理权限：代为上诉、调查取证、参与庭审，代为调解、和解，代为签收法律文书。
被上诉人（原审原告）刘斌。
委托代理人徐文娟，湖北书院律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为调解、和解，代为签收法律文书。
上诉人湖北天厦房地产开发有限公司（以下简称天厦公司）因与被上诉人刘斌商品房预售合同纠纷一案，不服湖北省孝感市孝南区人民法院（2015）鄂孝南民初字第00923号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月5日立案受理后依法组成合议庭，于2015年9月18日公开开庭进行了审理。天厦公司的委托代理人汪敏霞、刘斌的委托代理人徐文娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
刘斌原审诉称，刘斌于2011年3月26日在天厦公司处购买天厦公司开发的位于孝感市解放街天厦商城商品房一套，于同日签订《商品房买卖合同》。合同约定，刘斌购买该天厦商城第3幢1单元803号房，建筑面积为140.47平方米，总房款为449504元。合同还约定，天厦公司于2011年8月28日前交房，逾期则按日向刘斌支付已交付房价款万分之四的违约金。刘斌于合同签订日支付首付房款149504元，剩余房款300000元已办理银行按揭并支付给了天厦公司。交房期限届满后，天厦公司一直不能如期交付房屋，也拒不支付逾期交房违约金。刘斌为了生活，一直租住吴凡所有的、位于孝感市环城路201号2栋2单元102室房屋，房租每年为8000元。故请求人民法院判决：1、判令天厦公司立即将刘斌在天厦公司处购买的房屋交付给刘斌，并按照合同约定为刘斌办理房屋产权证书；2、判令天厦公司支付逾期交房违约金229696元（暂算至2015年4月28日）；3、判令天厦公司赔偿刘斌因租房支付的租金24000元；4、本案的诉讼费用由天厦公司承担。
天厦公司原审辩称，一、天厦公司无办理房地产权属证书的义务。《商品房买卖合同》第十五条“关于产权登记的约定”部分约定：“出卖人应当在商品房交付使用后480日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……”。据此约定，天厦公司负有的义务是在房屋“交付使用”后“480日内”将“办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，即在交付房屋后的约定期限内向房管部门递件备案协助刘斌办理权属证书，不负有办妥产权证的义务，刘斌要求天厦公司办理权属证书无合同依据。二、刘斌要求支付逾期交房违约金229696元无事实和法律依据。其一、天厦公司不存在逾期交房的事实，无需承担逾期交房违约金。《商品房买卖合同》附件《补充合同》是对《商品房买卖合同》的补充，根据《合同法》第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同”之规定，《补充合同》内容约定与《商品房买卖合同》不一致的，应当视为对《商品房买卖合同》的变更。《补充合同》第七条约定“《签订商品房买卖合同》当日买受人一次性向出卖人支付代办房产证和土地证的相关税费”、第八条约定“买受人必须付全部房款和支付完办理土地证、房产证等税费以及其他费用（包括按揭房贷到出卖人账上）后，出卖人才有义务将房屋交付给买受人”，应当视为双方对交房期限的变更。据此，在刘斌未按《补充合同》约定将购房款及办理土地证、房产证等税费及其他费用支付给天厦公司的情况下，天厦公司没有交房义务，更不存在支付逾期交房违约金、租金损失等费用。其二、刘斌主张逾期交房违约金已超过诉讼时效。即使逾期交房成立，根据合同第八条规定，天厦公司应于2011年8月28日前将房屋交付刘斌，刘斌自己亦清楚知晓此期限，一旦天厦公司违约行为成立，其侵害刘斌权益事实就已确定，而违约金约定按日计算只是对如何确定违约方应当承担的违约金数额的标准或计算方法的约定，并不因该种约定而产生新的债务。依据本案事实，天厦公司应在2011年8月28日前交付房屋，故刘斌向天厦公司主张逾期交房违约责任的期限应当自2011年8月29日起其侵害刘斌合法权益的事实即已确定，诉讼时效开始计算。《民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”，刘斌无任何证据证明诉讼时效中断的情况下，刘斌主张债权（违约金）显然已超过法定的诉讼时效期间，依法不应支持。其三、即使逾期交房成立，刘斌主张的逾期交房违约金标准明显过高，应当依法予以减少。违约金应当以赔偿损失为依据，根据《合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《合同法》解释二第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照《合同法》第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”、第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《合同法》第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”之规定，本案中《商品房买卖合同》约定的违约金标准明显过高，应当按照实际造成的损失予以确定，刘斌自己提交的租房合同显示的实际租金损失明显低于刘斌主张的违约金。其四、天厦公司已通知刘斌办理交房手续，刘斌怠于办理手续，导致房屋至今未交付，刘斌自身亦须承担相应的责任。三、刘斌要求天厦公司支付租房租金24000元无合同依据。即使天厦公司逾期交房成立，《商品房买卖合同》亦只约定了过高的“逾期交房违约金”，并未另行约定赔偿刘斌租金损失，租金损失本身是违约金的性质，刘斌主张租金损失无合同和法律依据，其目的是获得双重赔偿，依法不应支持。
原审查明，2011年3月29日，刘斌与天厦公司签订《商品房买卖合同》一份，约定由其购买天厦公司开发的位于孝感市解放街天厦商城3幢1单元803号、建筑面积为140.47㎡的房屋一套，房屋价款449504元（3200元／㎡），付款方式为合同签订时付149504元，余款300000元办理按揭。合同对面积确认及面积差异处理、房屋交付期限、交接、出卖人逾期交房的违约责任、规划设计变更、产权登记等事项均作出具体约定。其中第八条交付期限约定：出卖人应当在2011年8月28日前将经验收合格的商品房交付买受人使用；第九条约定：出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过30日的，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之二的违约金，合同继续履行，逾期超过60日后，买受人有权解除合同，出卖人应当在合同解除30日内退还全部已付款，并按已付款1%向买受人交付违约金，买受人要求继续履行合同的，出卖人自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之四的违约金；第十一条交接方式约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后480日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。该合同附件《补充合同》第七条约定：签订商品房买卖合同当日买受人一次性向出卖人支付代办房产证和土地证的相关税费。第八条约定：买受人必须付全部房款和支付完办理土地证、房产证等税费以及其他费用（包括按揭房贷到出卖人账上）后，出卖人才有义务将房屋交付给买受人。刘斌于2011年3月26日预付购房款149504元、于2011年6月13日办理按揭贷款300000元并支付给天厦公司。2013年2月28日，天厦公司向该3号楼业主出具承诺书，承诺于2013年12月31日交付房屋。因天厦公司未能如期交付房屋，以致成讼。诉讼过程中，天厦公司于2015年4月18日在孝感日报上刊登公告，通知业主于2015年4月18日至2015年4月22日办理房屋交接手续。2015年4月24日又向刘斌发出书面交房通知。2015年4月30日，刘斌在天厦公司处领取了房屋钥匙。
原审法院认为，刘斌与天厦公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，且不违反法律法规的强制性规定，应当认定为合法有效，双方当事人均应当依照合同的约定履行各自的义务。《商品房买卖合同》第八条明确约定房屋交付期限为2011年8月28日，该合同附件《补充合同》第七条、第八条是对买受人在接收房屋时应同时履行付清全部购房款及办理土地证、房产证等税费等义务的约定，不是对交房期限的变更，故对天厦公司相关抗辩意见，原审未予采纳。天厦公司未能依照合同的约定如期向刘斌交付商品房，构成违约，应承担按照合同约定向刘斌支付逾期交房违约金的违约责任。关于合同约定的违约金是否明显过高的问题。天厦公司逾期交房给刘斌造成的损失，一般情况下体现为其没有按时收到房屋另行租房的费用，与刘斌主张的租金或者同地段同类房屋租金相比，合同约定的按日向买受人支付已交房款万分之四的违约金，明显超过租金即实际损失的30%，应认定为约定过高，故原审法院结合本案的具体情况，根据公平原则，酌定将违约金比例调整为已付房款的日万分之二。刘斌于2015年4月30日领取了房屋钥匙，该日为实际交付日，天厦公司应当向刘斌支付自2011年8月29日起至该日期间的逾期交房违约金，违约金应为120557元（449504元×2?×1341天）。天厦公司辩称刘斌主张逾期交房违约金超过了诉讼时效与事实不符，原审法院未予支持。刘斌主张逾期交房违约金已足以补偿其损失，其同时主张租金损失原审法院未予支持。此外，天厦公司应按照约定履行协助刘斌办理房地产权属登记的义务，故对刘斌该诉讼请求，原审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，遂判决：一、湖北天厦房地产开发有限公司于判决生效后五日内向刘斌支付逾期交房违约金120557元；二、湖北天厦房地产开发有限公司按照合同约定协助刘斌办理房地产权属登记；三、驳回刘斌其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理。本案诉讼费5374元，由刘斌负担2663元，湖北天厦房地产开发有限公司负担2711元。
天厦公司不服原判上诉称，一、天厦公司无办理房地产权属证书的义务。《商品房买卖合同》第十五条“关于产权登记的约定”部分约定：出卖人应当在商品房交付使用后480日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……”。据此约定，天厦公司负有义务是在房屋“交付使用”后“480日内”将“办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，即在交付房屋后的约定期限内向房管部门递件备案，不负有办理产权证的义务。二、原审判令天厦公司支付逾期交房违约金120557元无事实和法律依据。其一、天厦公司不存在逾期交房的事实，无需承担逾期交房违约金。《商品房买卖合同》附件《补充合同》是对《商品房买卖合同》的补充，根据《合同法》第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同”之规定，《补充合同》内容与约定和《商品房买卖合同》不一致的，应当视为对《商品房买卖合同》的变更。据此，在刘斌未按《补充合同》约定将购房余款及办理土地证、房产证等税费及其他费用支付给天厦公司的情况下，天厦公司无交房义务，更无义务支付逾期交房违约金。原审认定《补充合同》第七条、第八条不是对交房期限的变更属于认定错误。其二、刘斌主张逾期交房违约金已超过诉讼时效。即使逾期交房成立，根据合同第八条规定，天厦公司应于2011年8月28日前将房屋交付刘斌，刘斌自己亦清楚知晓此期限，一旦天厦公司违约行为成立，其侵害刘斌权益事实就已确定，而违约金约定按日计算只是对如何确定违约方应当承担的违约金数额的或者计算方法的约定，并不应因该种约定而产生新的债务。依据本案事实，向天厦公司主张逾期交房违约责任的期限应当自2011年8月29日起，诉讼时效开始计算。《民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”。原审认定2013年项目部代表公司承诺于2013年12月31日交房构成诉讼时效的中断错误，因项目部并不能代表公司，且承诺书出具日期是2013年2月28日。其三、即使逾期交房成立，刘斌主张的逾期交房违约金标准明显过高，应当依法予以减少。本案中，刘斌向法院请求支付的租金损失为24000元，表明刘斌的实际损失即为24000元，故商品房买卖合同约定的违约金标准明显过高，应当按照实际造成的损失予以确定。
刘斌二审辩称，一、本案尚在有效的合同期内，刘斌主张天厦公司逾期交房的违约责任并不存在诉讼时效的问题。刘斌于2011年3月22日在天厦公司处购买房屋一套，约定于2011年8月28日交房。合同签订后，天厦公司一直不能如约履行交房义务，天厦公司于2013年2月28日出具一份于2013年12月31日前交房的承诺。本案一审诉讼时天厦公司并未交付房屋，双方签订的《商品房买卖合同》还在合同期间内，且根据《民法通则》第一百四十条诉讼时效因提起诉讼，当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。故本案不存在诉讼时效的问题。二、一审法院认定事实正确，天厦公司明显存在逾期交房的事实。1、天厦公司与刘斌签订的《房屋买卖合同》第八条明确约定：天厦公司应于2011年8月28日前将验收合格的房屋交付给刘斌，截止本案起诉时，天厦公司依然没有将验收合格的房屋交付，天厦公司的行为已构成违约、2、《补充协议》是《商品房买卖合同》的一部分，补充合同附加在商品房买卖合同最后一页，刘斌同时签订《房屋买卖合同》和《补充协议》，可见补充合同并不能达到附加协议补充的目的。其是商品房买卖合同的一部分。补充合同是格式条款，刘斌在签订补充协议时天厦公司并未尽到告知、解释、提示的义务，且与非格式条款不一致，根据《合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条的规定，补充协议的条款应当无效，格式条款与非格式条款不一致的，应适用非格式条款，故依法应适用《商品房买卖合同》第八条的规定，即天厦公司应在2011年8月28日前交付房屋。综上所述，天厦公司应于2011年8月28日前交房，天厦公司没有按照合同的约定如期交房，其逾期交房的事实成立。三、天厦公司逾期交房已构成违约，依法应按照合同的约定承担违约责任，一审法院判决承担违约责任合法合理。本案中已明确约定了天厦公司逾期交房的违约责任，即应该按照合同的约定计算违约责任。合同的原则是意思自治的原则，有约定的应从约定，合同中约定的违约金标准是双方真实的意思表示，且违约条款本就是惩罚性条款，再加上天厦公司违约时间过长（已长达3年6个月），一审法院判决天厦公司承担违约金合法合理。综上所述，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。恳请二审法院依法驳回上诉，维持原判。
二审中，天厦公司、刘斌均未向本院提交新的证据。
经审理查明，原判查明事实属实。
本案争议焦点：一、天厦公司有无办理房屋权属证书的义务；二、刘斌起诉是否超过诉讼时效；三、天厦公司是否逾期交房；四、原审判决逾期交房违约金标准是否过高。
本院认为，天厦公司与刘斌签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，且不违反法律法规的强制性规定，双方当事人均应当依照合同的约定履行各自的义务。该合同系商品房预售合同，故原审认定案由房屋买卖合同不当，根据最高人民法院《民事案件案由规定》的规定，本案案由应为商品房预售合同纠纷。
一、天厦公司有协助刘斌办理产权登记的义务。
《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后480日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”据此约定，原审判令天厦公司按合同约定协助刘斌办理房屋产权登记并无不当。
二、刘斌起诉未超过诉讼时效。
2013年2月28日，天厦公司负责涉案房屋开发的项目部向该3号楼业主出具承诺书，承诺于2013年12月31日交付房屋。项目部是天厦公司的内设机构，其出具承诺书的行为应当认定为项目部履行职务的行为，由此导致的民事责任应当由天厦公司承担。《民法通则》第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”天厦公司在2013年12月31日未向刘斌交付房屋，本案的诉讼时效应当重新计算，至刘斌向一审法院起诉时止，并未超过《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定的“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”的时效限制。
三、天厦公司逾期交房事实成立。
《商品房买卖合同》第八条明确约定房屋交付期限为2011年8月28日。《商品房买卖合同》签订当日也签订了附件《补充合同》，《补充合同》第七条、第八条从内容上是对买受人在接收房屋时应同时履行付清全部购房款及办理土地证、房产证等税费等义务的约定，不是对交房期限的变更。因第七条对“一次性向出卖人支付代办房产证和土地证的相关税费数额”约定不明，故该《补充合同》约定的交房条件对双方当事人不具有约束力。天厦公司在2015年4月30日履行交房义务，逾期交房事实成立，其行为已构成违约，依法应承担逾期交房的违约责任。
四、原审认定的违约金标准适当。
关于合同约定的违约金是否明显过高的问题，天厦公司逾期交房给刘斌造成的损失，一般情况下体现为买受人刘斌没有按时收到房屋另行租房的费用，与刘斌主张的租赁或者同地段同类房屋租金相比，合同约定的按日向买受人支付已交房价款万分之四的违约金，明显超过租金即实际损失的30%，应认定违约金约定过高。原审法院结合本案的具体情况、根据公平原则，酌定将违约金比例调低符合法律规定。天厦公司直至2015年4月30日向刘斌交付房屋，逾期交房时间长达三年，违反合同约定。根据公平、诚实信用原则，结合本案实际违约情况，如仅按刘斌主张的实际租金损失确定违约金亦不恰当。结合本案违约事实，原审将违约金比例调整为已付房款的日万分之二符合相关法律规定。天厦公司的上诉均不能成立，本院依法不予支持。
综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，依法应予维持，天厦公司的上诉理由本院不予支持，其上诉请求予以驳回。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2711元由湖北天厦房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 潘玉安
审判员 汪书力
审判员 代绍娟
二〇一五年十月十四日
书记员 潘 洁
附：适用法条
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；