江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第06576号
上诉人（原审被告）朱雪芬。
被上诉人（原审原告）苏州市钱ＸＸ桥小商品市场有限公司。
委托代理人胡秋萍。
委托代理人臧嘉。
上诉人朱雪芬因与被上诉人苏州市钱ＸＸ桥小商品市场有限公司（以下简称钱ＸＸ桥公司）合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2015）姑苏民五初字第00652号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月28日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年2月8日，钱ＸＸ桥公司（甲方）与朱雪芬（乙方）签订《协议书》一份，约定乙方向甲方承租其所有的现苏州市钱ＸＸ桥小商品市场二楼一区2112号营业房，乙方预缴营业房20年租金后即享有20年使用权（自2012年2月8日起至2032年2月7日止）；乙方取得营业房使用权后，就上述营业房每个每年另缴设施物业管理费9024元，先缴后用，每半年缴纳一次，逾期不缴纳按年设施物业管理费的1%计日收取滞纳金。
协议签订后，钱ＸＸ桥公司按约向朱雪芬交付了前述营业房，并为包括朱雪芬在内的商户提供了相应设施物业管理服务。现朱雪芬未按约支付2014年10月8日至2015年10月7日期间的设施物业管理费。
审理中，钱ＸＸ桥公司陈述称其现对钱ＸＸ桥小商品市场正常提供设施类、物业服务类、市场管理类及市场推广类等设施物业服务。对于划行规市，其从未与一楼商户约定可经营二楼经营范围，对于一楼商户违反经营范围的，亦予以管理和阻止。朱雪芬则认为钱ＸＸ桥公司未对市场划行规市，一楼市场内也在经营针织商铺，影响二楼经营户生意；钱ＸＸ桥公司所提供的墙体广告、医疗卫生服务均另行收费，报纸宣传没有见过，原先的免费班车服务已被取消。
以上事实，有钱ＸＸ桥公司提供的《协议书》、房屋所有权证复印件及当事人庭审陈述等在卷佐证。
原审原告钱ＸＸ桥公司的诉讼请求为：判令朱雪芬立即支付商铺设施物业管理费9020元及逾期滞纳金（均以4510元为基数，分别自2014年10月8日、2015年4月8起计算至判决确定的履行之日，均按照中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍计算）。
原审法院认为：钱ＸＸ桥公司与朱雪芬签订的《协议书》关于设施物业管理费的约定不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应恪守。钱ＸＸ桥公司与朱雪芬在合同中明确约定了收费标准和支付方式，现钱ＸＸ桥公司根据合同主张二楼一区2112号营业房自2014年10月8日至2015年10月7日的设施物业管理费9020元的诉讼请求并无不当，应予支持。朱雪芬以《协议书》约定的设施物业费标准过高为由拒付，然有效合同对双方具有当然约束力，除非钱ＸＸ桥公司同意予以变更，现钱ＸＸ桥公司依约主张，朱雪芬应当依约履行，故原审法院难以支持朱雪芬该抗辩意见。关于钱ＸＸ桥公司主张的滞纳金，该滞纳金性质属于违约金，钱ＸＸ桥公司现自动放弃约定标准而根据中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍进行主张，并无不当，原审法院予以支持。
关于朱雪芬提出的物业管理服务不到位的问题。朱雪芬虽对此提出抗辩，但未提供相关证据证明，且钱ＸＸ桥公司对此不予认可。鉴于钱ＸＸ桥公司、朱雪芬并未就具体的设施物业管理服务项目达成明确合意，故钱ＸＸ桥公司作为市场的营运方和管理方，有权基于有利于管理、维护市场正常经营、促进市场繁荣发展的角度，为满足消费者、市场内商户需要，对设施进行优化、对服务类别进行调整、完善，钱ＸＸ桥公司所提供的设施和服务随承租户的需求以及市场变化而呈动态性，故朱雪芬仅以个别项目原先提供而现在已被取消为由主张钱ＸＸ桥公司服务不到位，原审法院对此碍难采信。
关于划行规市问题。原审法院认为市场的划行规市应由市场经营户共同遵守、维护，钱ＸＸ桥公司作为市场管理方应加大管理力度，敦促经营户按照原确定范围进行经营，即使钱ＸＸ桥公司在提供设施和管理服务的过程中存在瑕疵，朱雪芬亦应通过合法合理的途径行使权利，而非采用不支付设施物业管理费的方式使矛盾扩大。现朱雪芬并无证据证明钱ＸＸ桥公司有意将一、二楼经营范围打乱，故对朱雪芬以此作为其拒不支付设施物业管理费的理由不能成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，原审法院判决：一、朱雪芬于判决生效之日起10日内支付苏州市钱ＸＸ桥小商品市场有限公司二楼一区2112号营业房自2014年10月8日至2015年10月7日期间的设施物业管理费9020元。二、朱雪芬于判决生效之日起10日内支付苏州市钱ＸＸ桥小商品市场有限公司滞纳金（二期均以4510元为基数，分别自2014年10月8日、2015年4月8起计算至判决确定的履行之日，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算）。案件受理费50元，减半收取25元，由朱雪芬负担，于判决生效之日起10日内直接支付给苏州市钱ＸＸ桥小商品市场有限公司。
上诉人朱雪芬不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、上诉人在本案中并非无理拒付相关物业管理费用，而是物业管理费的设定数额过高，显著超过苏州同类市场的管理费标准，造成包括上诉人在内的经营户经营成本显著增加，竞争力降低，从而利益受损。2、被上诉人钱ＸＸ桥公司作为成熟的市场运作方，在相关费用标准的设定上有优势。其在约定费用标准时制作格式条款，设定的物业管理费的数额过高，显著超过苏州同类市场的管理费标准，使朱雪芬利益受损，符合合同显失公平的规定，依法属于可变更范畴。3、双方签订的协议书第三条约定物业管理费按年调整，调整幅度原则上不超过20%，表明物业管理费在一定范围内是可以调整的，只是调整额度作了上限约定。即便双方对于调整额度无法协商一致，还是有可以参考的依据的。4、本案不是简单的租赁合同纠纷，而是包括上诉人在内的多数经营户正在遭受的处境。各经营户一直在与被上诉人进行协商交涉，并将有关情况向政府部门上报。但是被上诉人在磋商过程中将上诉人诉至法院，在合理的变更未达成之前，物业管理费支付的条件尚未成就的情况下，原审按原标准支持被上诉人的诉求缺乏事实和法律依据。5、被上诉人在原审审理过程中，单方面改变合同对于物业管理费性质的约定，且未举证证明其按约提供了设施物业管理服务。请求撤销原判，依法改判或将本案发回重审。一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人钱ＸＸ桥公司辩称：1、双方签订的协议书合法有效，双方均应遵守约定；2、协议书中约定的设施物业管理费不属于物业费，不适用《物业管理条例》，具体的收费金额以及收费方法按照双方约定；3、市场已经通过消防验收合格，原审中也提供了房屋所有权证证明；4、原审中钱ＸＸ桥公司提交了一份“设施物业管理费服务项目列举”，在该证据中列举了市场运作管理中公司提供的部分管理服务，有的项目是固定的，有的是随着市场的发展而变化的，但所列举的项目均提供过；5、关于协议书的第三条，物业管理费调整的基础是双方协商一致，钱ＸＸ桥公司不同意调整管理费；6、其他市场的收费标准与本案无关。综上，请求驳回上诉人的上诉请求。
二审经审理查明的事实与原审相一致。
本院认为，诉争的《协议书》系当事人双方缔约时的真实意思表示，并未违反法律规定，合法有效，当事人均应恪守。显失公平的合同是一方当事人利用优势或对方缺乏经验，在订立合同时致使双方的权利和义务明显违反公平、等价有偿原则的合同。朱雪芬在签订涉案《协议书》时对钱ＸＸ桥公司收取相关设施物业管理费未提异议，应视为认可该合同条款。且钱ＸＸ桥公司作为房屋所有权人提供的设施物业管理服务与一般物业管理企业提供的物业服务不具有完全的可比性，朱雪芬主张《协议书》约定的收费标准显失公平没有依据。朱雪芬虽对钱ＸＸ桥公司提供的物业管理服务质量、数量持有异议，但也认可其确实提供了部分服务。在双方未就设施物业管理费标准调整问题达成新的协议的情况下，朱雪芬作为市场的承租户系前述设施物业管理服务的受益者，理应按照合同约定支付相应的费用，其认为服务存在瑕疵不能成为拒绝缴纳费用的理由，其可另行主张权利。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。上诉人朱雪芬的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人朱雪芬负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾雪蓉
审 判 员 周 军
代理审判员 沈维佳
二〇一六年三月十四日
书 记 员 赵 俊