浙江省云和县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丽云商初字第332号
原告：中国建设银行股份有限公司云和支行。
法定代表人：叶兆阳。
委托代理人：陈翥，浙江南明律师事务所律师。
被告：潘娉娉。
被告：云和县恒泰房屋建设开发有限公司。
法定代表人：魏文华。
诉讼代表人：王健。
委托代理人：应相业，浙江博翔律师事务所律师，系云和县恒泰房屋建设开发有限公司。
委托代理人：王海敏，浙江博翔律师事务所律师，系云和县恒泰房屋建设开发有限公司。
原告中国建设银行股份有限公司云和支行与被告潘娉娉、云和县恒泰房屋建设开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2015年7月13日立案受理后，依法组成合议庭于2015年9月28日公开开庭审理。原告中国建设银行股份有限公司云和支行的委托代理人陈翥、被告云和县恒泰房屋建设开发有限公司委托代理人应相业、王海敏到庭参加诉讼，被告潘娉娉经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告中国建设银行股份有限公司云和县支行起诉称，2011年5月20日，原告与两被告签订了编号为330097227-011-2011000260的《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定：被告潘娉娉向原告借款85万元，用于购买坐落于云和县青阳花苑6幢3号房屋；借款期限为240个月；借款利率为浮动利率；还款方式为等额本息方式按月归还；被告潘娉娉以云和县青阳花苑6幢3号房屋为本次借款设定抵押担保，被告云和县恒泰房屋建设开发有限公司为连带保证人。2011年5月20日，原告与被告就上述房屋设定了预购商品房抵押权预告登记，登记证编号为云房预2011字第00001505号。
合同签订后，原告按约足额发放了贷款，但被告潘娉娉未能如约按期还款，其行为已构成违约。截止2014年5月4日止，被告潘娉娉尚欠原告贷款本金793554.56元、利息19186.93元、罚息411.37元，共计813152.86元。现经原告多次催讨，两被告仍未能偿还相应债务。原告遂诉诸法院，请求法院判令：一、解除原告与两被告之间的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告潘娉娉立即归还借款本金793554.56元、利息19186.93元、罚息411.37元，（利息、罚息暂计至2014年5月4日止，之后利息、罚息按合同约定计算至全部款项还清之日止）；三、被告潘娉娉以其所有的坐落于云和县青阳花苑6幢3号的房产对上述贷款本息及费用承担抵押担保责任，原告对该房产的折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；四、被告云和县恒泰房屋建设开发有限公司对上述第二项诉讼请求的贷款本息和费用承担连带保证责任；五、两被告支付原告为实现债权而发生的律师费用10000元；六、本案诉讼费由两被告承担。
被告云和县恒泰房屋建设开发有限公司答辩称：1、原告与被告潘娉娉签订的借款合同效力有待商榷，该合同是否有效其基础在于案涉房产是否属于被告潘娉娉所有，而恒泰公司之前存在与其他购房者签订虚假买卖合同向银行骗取贷款的行为，本案亦不能排除此种可能；2、被告潘娉娉购房时刚年满18周岁，其并不具备购房能力，故本案中的房屋买卖关系可能是虚假的，恒泰公司的担保则无效；3、原告与被告潘娉娉签订借款合同后，并未向相关部门登记，获得他项权证，仅向相关部门做了备案申请，该抵押权并未生效。
被告潘娉娉未作答辩。
原告中国建设银行股份有限公司云和支行在举证期限内向本院提交的证据有：1、原告的营业执照副本复印件、组织机构代码证复印件、诉讼代表人身份证明各一份，待证原告诉讼主体资格；2、被告云和县恒泰房屋建设开发有限公司的营业执照副本复印件、组织机构代码证复印件各一份、被告潘娉娉身份证复印件各一份，待证被告诉讼主体资格；3、《商品房买卖合同》一份，待证两被告之间房屋买卖关系的事实；4、《个人住房（商业用房）借款合同》一份，待证被告潘娉娉向原告贷款并由被告云和县恒泰房屋建设开发有限公司担保的事实；5、房屋预告登记证、承诺书各一份，待证被告潘娉娉抵押房屋并进行登记的事实；6、个人贷款支付凭证一份，待证原告已依照合同履行义务的事实；7、账户查询单一份，待证被告逾期还款情况及欠款本息的事实；8、催收记录一份，待证原告多次向被告潘娉娉催收欠款的事实；9、律师费发票一份，待证原告为实现债权而发生的费用10000元的事实。
经被告质证，被告潘娉娉未到庭视为对其质证权利的放弃。被告云和县恒泰房屋建设开发有限公司对原告提供的证据1、2、6、7、9无异议；证据3有异议，该合同系被告之间为骗取银行贷款而签订的虚假买卖合同；证据4真实性无异议，但是不能待证原告主张，因被告之间的房屋买卖合同是虚假的，所以案涉房屋产权应为恒泰公司所有；证据5有异议，预告登记并不能证明该房屋已经有抵押权设立；证据8有异议，该证据仅由原告方自行打印提供，没有第三方通信公司的确认。
被告云和县恒泰房屋建设开发有限公司为证明其诉讼主张，在举证期限内，向本院提交的证据有：1、民事裁定书一份，待证云和县恒泰房屋建设开发有限公司因资不抵债破产的事实；2、民事调解书一份，待证云和县恒泰房屋建设开发有限公司在2011年至2012年内客观上存在通过签订虚假买卖合同的方式骗取贷款的行为，本案也可能存在这种情况。
经原告质证，原告对被告云和县恒泰房屋建设开发有限公司提供的证据1无异议；证据2有异议，调解书涉及内容仅是叶小俊个人陈述，该事实并未经过法院认定。
对原、被告双方提供的证据并结合其质证意见，本院综合认证如下：原告提供的证据1、2、6、7、9，被告无异议，本院予以采信；原告提供的证据3、4，被告云和县恒泰房屋建设开发有限公司以被告潘娉娉刚年满18周岁及两被告存在虚假买卖合同为由主张该房屋买卖合同不成立，并不影响借款合同的成立及生效，该证据能够证明两被告之间存在房屋买卖合同，并由被告潘娉娉向原告贷款，被告云和县恒泰房屋建设开发有限公司担保的事实；原告提供的证据5，该商品房抵押权办理了预告登记，预告登记依然具有排他性，具有条件成就时对该房屋抵押享有抵押权，视为原告享有抵押权；原告提供的证据8，该证据系原告方自行打印提供，并未经过第三方通信公司确认，本院不予采信。被告提供的证据1，原告无异议，本院予以采信；被告提供的证据2，该份调解书的事实仅为当事人自行确认，并未经过法院调查，并且该份调解书与本案也没有关联，本院不予采信。
综上，本院经审理认定的事实如下：2011年5月20日，原告与两被告签订了编号为330097227-011-2011000260的《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定：被告潘娉娉向原告借款85万元，用于购买坐落于云和县青阳花苑6幢3号房屋；借款期限为240个月；借款利率为浮动利率；还款方式为等额本息方式按月归还；被告潘娉娉以云和县青阳花苑6幢3号房屋为本次借款设定抵押担保，被告云和县恒泰房屋建设开发有限公司为连带保证人。2011年5月20日，原告与被告就上述房屋设定了预购商品房抵押权预告登记，登记证编号为云房预2011字第00001505号。合同签订后，原告按约足额发放了贷款，但被告潘娉娉未能如约按期还款，其行为已构成违约。截止2014年5月4日止，被告潘娉娉尚欠原告贷款本金793554.56元、利息19186.93元、罚息411.37元，共计813152.86元。
另查明，云和县人民法院已受理被告云和县恒泰房屋建设开发有限公司的破产清算申请，破产程序目前尚未终结。
本院认为，原告中国建设银行股份有限公司云和支行与被告云和县恒泰房屋建设开发有限公司、潘娉娉签订的《个人住房（商业用房）借款合同》是当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效，理应恪守。被告潘娉娉未按约定归还借款并支付利息，己构成违约，依照《个人住房（商业用房）借款合同》约定，原告有权解除合同并要求被告潘娉娉归还所有到期及未到期的贷款本息及有关费用，被告云和县恒泰房屋建设开发有限公司作为连带责任保证人应当承担连带偿还责任。对原告主张抵押权优先受偿的诉求，本院认为，该抵押权预告登记虽并非现实的抵押权，但该请求权具有排他效力，可以对抗普通债权人，本案中，案涉房屋已实际交付给被告潘娉娉，目前无法正式抵押登记并非抵押权人的原因导致，因此可以赋予抵押权人对抵押物享有优先受偿权。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
1、解除原告中国建设银行股份有限公司云和支行与被告云和县恒泰房屋建设开发有限公司、潘娉娉之间的《个人住房（商业用房）借款合同》；
二、被告潘娉娉于本判决生效之日起三日内归还原告中国建设银行股份有限公司云和支行借款本金793554.56元及利息（利息暂计至2014年5月4日止为19598.3元，之后利息、罚息按合同约定计算至全部款项还清之日止）；
三、被告潘娉娉于本判决生效之日起三日内支付原告为实现债权而发生的律师费用10000元；
四、若被告潘娉娉未履行上述第二、三项金钱给付义务，原告中国建设银行股份有限公司云和支行有权就被告潘娉娉所有的坐落于云和县青阳花苑6幢3号的房产折价，或者以拍卖、变卖的价款优先受偿；
五、被告云和县恒泰房屋建设开发有限公司对上述第二、三项金钱给付义务承担连带偿还责任。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费12032元，由被告云和县恒泰房屋建设开发有限公司、潘娉娉共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。
审 判 长 杨飞挺
代理审判员 汤首宏
人民陪审员 刘少云
二〇一五年十月十九日
代书 记员 席淑红