浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙温民终字第2402号
上诉人（原审原告、反诉被告）：程笑微。
委托代理人：翁非凡，浙江联英律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：万康置业有限公司，住所地浙江省温州市龙湾区永中城北衙城街246号。
法定代表人：王宝光，系该公司执行董事兼总经理。
委托代理人：郑初阳，浙江平宇律师事务所律师。
上诉人程笑微因商品房预售合同纠纷一案，不服温州市龙湾区人民法院（2015）温龙民初字第368号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月18日受理，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原判认定，2011年11月18日，万康置业有限公司（以下简称万康置业）依法取得所开发建设的座落于龙湾城市中心区D08地块“玉园”项目商品房屋的《商品房预售证》，于2011年11月22日开盘销售。
2011年11月25日，万康置业作为出卖人与程笑微作为买受方签订合同编号为201190002750010、备案登记号为20110101017的《商品房买卖合同》，约定：程笑微向万康置业购买坐落于温州市龙湾城市中心区D8地块玉园（推广名万康御园）第2幢607号商品房一套，建筑面积89.38平方米，原单价29800元／平方米，优惠10%，现单价26820元／平方米，合同总价2397172元；合同第七条“付款方式及期限”约定：（1）签订本合同时，买受人支付购房定金壹佰伍拾万元整；（2）在合同签订之日起30日内，支付总房款的50%（即首期房款，包括定金）；（3）符合按揭条件的购房者，其所购房屋主体工程结顶时一次性办理按揭贷款；（4）不符合按揭条件的购房者，其所购房屋主体工程完成十五层时须交总房款的25%，余款分期付款……第八条“买受人逾期付款的违约责任约定”：……“买受人如未按本合同约定的时间及金额付款，应当自逾期第二日起按日向出卖人支付逾期应付款万分之八的违约金。逾期达90日时，经出卖人催告三个月后仍不付款的，以买受人自愿放弃对该房屋的购买权及自愿放弃已付房款返还请求权论处，出卖人有权解除合同，将该房屋另售他人”。第九条“交付期限及条件”约定：出卖人应当在2014年12月31日前按约将符合条件的商品房交付给买受人使用……第十条“出卖人逾期交房的违约责任”：逾期交房不超过180日，自合同规定的最后期限第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之八的违约金，合同继续履行。合同还对其他内容进行了具体约定。双方合同签订后，涉案合同在温州市房产管理局龙湾分局办理了登记备案。合同签订当日，程笑微在万康置业出具的“车位确认单”上签字确认地下一层388号车位和地下二层970号车位（系以程笑微丈夫王立杰为买受人的608房的对应车位）。万康置业于当日分别以程笑微、王立杰为交款单位各开具了金额为75万元的收款收据，于2014年3月6日以程笑微为交款单位开具了“交款项目为玉园2-607、608购房款”、金额为1379470元的收款收据。审理中双方当事人一致确认在万康置业出具收款收据后，程笑微并未按收款收据的金额直接向万康置业支付相应款项。
2012年6月7日，2#楼（即第2幢）主体工程结顶。2013年1月5日，程笑微的丈夫即另案原告王立杰向中国银行温州市南城支行办理了按揭贷款110万元支付给万康置业。
2014年4月21日，万康置业向程笑微、王立杰邮寄了《“玉园”催缴购房款的通知》，告知程笑微、王立杰购买的第2幢607、608室房屋合计总房款3979490元，尚拖欠2879490元，要求于2014年4月30日前付清，将免予追究逾期付款的违约责任，程笑微、王立杰夫妻收件后未予缴款。
2014年10月17日，万康置业向程笑微、王立杰等“万康御园（玉园）”的各业主送达了《万康御园房屋交付（入伙）通知书》（系格式化文本），通知程笑微、王立杰提前于2014年10月20日办理房屋交房手续及相关事宜，《万康御园房屋交付（入伙）通知书》的第六点特别提示：1.若您的购房款还未到位，或者您选择的付款方式为按揭贷款的，又因您个人原因或国家、银行政策原因而导致按揭款项至今仍未放贷的，请您以现金形式支付相应的购房款……。程笑微收件后仍未予支付款项，万康置业也至今未向程笑微交付涉案房屋。
原判认为，本案双方当事人于2011年11月25日签订的《商品房买卖合同》实为商品房预售合同，因此本案案由确定为商品房预售合同纠纷。签订涉案合同的双方主体地位平等，意思表示真实，且不违反法律、行政法规强制性规定，属有效合同，对双方均有约束力。
本案双方当事人已在《商品房买卖合同》的第七条、第八条对付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任作了明确约定，买受人按下列第3种方式按期付款：3.（1）签订本合同时，买受人支付购房定金壹佰伍拾万元整；（2）在合同签订之日起30日内，支付总房款的50%（即首期房款，包括定金）；（3）符合按揭条件的购房者，其所购房屋主体工程结顶时一次性办理按揭贷款；（4）不符合按揭条件的购房者，其所购房屋主体工程完成十五层时须交总房款的25%，余款分期付款……“买受人逾期付款的违约责任”约定……“买受人如未按本合同约定的时间及金额付款，应当自逾期第二日起按日向出卖人支付逾期应付款万分之八的违约金。逾期达90日时，经出卖人催告三个月后仍不付款的，以买受人自愿放弃对该房屋的购买权及自愿放弃已付房款返还请求权论处，出卖人有权解除合同，将该房屋另售他人”。根据《合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，涉案商品房已于2012年6月7日结顶，虽然万康置业向程笑微出具了购房收款收据，但程笑微至今未按合同约定支付购房款，双方约定的付款期限三个月届满逾期90天后，经万康置业于2014年4月21日、10月17日两次催告，现已经远远超过三个月，程笑微至今未予付款，已经构成违约，按照双方合同约定，万康置业有权解除合同，将涉案房屋另售他人。现万康置业要求解除双方于2011年11月25日签订的《商品房买卖合同》，合法有据，予以支持。因此，程笑微要求万康置业继续履行上述《商品房买卖合同》并向其交付涉案房屋及车库、支付违约金的诉讼请求均缺乏事实和法律依据，应予以驳回。协助办理商品房买卖合同备案注销登记手续是解除上述《商品房买卖合同》的附属义务，现万康置业要求程笑微协助其办理房产登记备案注销手续亦不违反法律规定，予以支持。因万康置业至今尚未向程笑微交付涉案房屋，且万康置业未能明确具体的退房手续，现其主张程笑微协助其办理退房手续，予以驳回。
涉案商品房已于2012年6月7日结顶，但程笑微未按双方《商品房买卖合同》的约定履行支付购房款义务，已经构成违约，按照《商品房买卖合同》“买受人如未按本合同约定的时间及金额付款，应当自逾期第二日起按日向出卖人支付逾期应付款万分之八的违约金。逾期达90日时，经出卖人催告三个月后仍不付款的，以买受人自愿放弃对该房屋的购买权及自愿放弃已付房款返还请求权论处，出卖人有权解除合同，将该房屋另售他人”的约定，“按日支付逾期应付款万分之八的违约金”是针对逾期付款90日以内合同继续履行的情形所设的违约责任，双方对万康置业行使合同解除权的情形下，是约定以买受人自愿放弃已付房款返还请求权作为其违约责任的承担，且万康置业在反诉状中也自认因程笑微系温州长江合成革有限公司法定代表人张宪立的亲友，经沟通由万康置业先开具相应的发票及收款收据以办理房产按揭贷款手续，同意程笑微暂缓支付购房款，因此万康置业在明知程笑微未支付购房款的前提下主张行使合同解除权，其要求程笑微按每日万分之五的标准支付违约金，缺乏合同和法律依据，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决：一、解除被告（反诉原告）万康置业有限公司与原告（反诉被告）程笑微于2011年11月25日签订的《商品房买卖合同》。二、原告（反诉被告）程笑微于判决生效之日起十日内协助被告（反诉原告）万康置业有限公司办理双方于2011年11月25日签订的《商品房买卖合同》在温州市房产管理局龙湾分局房产备案登记的注销手续。三、驳回原告（反诉被告）程笑微的本诉诉讼请求；驳回被告（反诉原告）万康置业有限公司的其他反诉请求。本案本诉受理费6900元，减半收取3450元，由本诉原告（反诉被告）程笑微负担；反诉案件受理费37646元，减半收取18823元，由本诉原告（反诉被告）程笑微负担9860元，本诉被告（反诉原告）万康置业有限公司负担8963元。
宣判后，程笑微不服，向本院提起上诉称：第一，原判认定上诉人未按合同约定支付购房款与事实不符，属认定事实错误。上诉人于2010年2月26日向被上诉人法定代表人王宝光账户转账的300万元原系程笑微和王立杰投入被上诉人处的投资款，后经被上诉人同意转为购房款。被上诉人向程笑微和王立杰出具了收款收据及正式的购房发票，确认已经收到购房款，上诉人已经履行了支付购房款的义务。王立杰一审起诉时未提出要求被上诉人返还多支付的款项，一是因贷款发放后才确定多支付款项，二是因双方未进行结算。后考虑到多支付的款项与本案相关，应当一并解决，故增加诉讼请求要求返还多支付款项。第二，上诉人已经依约支付了购房款，按照合同约定，被上诉人应当继续履行合同，并承担相应的违约责任。请求二审法院撤销原判，发回重审或依法改判支持被上诉人原审诉讼请求；案件一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人万康置业辩称：第一，温州长江合成革有限公司法定代表人张宪立以其会计人员程笑微名义于2010年2月26日向答辩人法定代表人王宝光转账的300万元系投资款，并非本案的购房款，更没有上诉人改口强辩的投资款转为购房款的情况。第二，答辩人一审举证的王建峰情况说明及转账凭证等证据可以证明该笔300万元的投资款已陆续返还，答辩人还为温州长江合成革有限公司的对外债务承担了1000余万元的保证责任。上诉人系张宪立的亲友，经张宪立与王宝光沟通并承诺，称因资金周转所需，先由答辩人开具相应的发票及收款收据以便办理房屋按揭贷款手续，再予以支付购房款。但除了银行发放的按揭贷款110万元以外，经多次催告并邮寄书面催告材料后，程笑微和王立杰仍未支付剩余购房款2879479元，其行为已经构成违约，答辩人要求解除合同的反诉请求应予以支持。一审法院记录在案的情况可以反映出上诉人是在收到被上诉人反诉请求之后，才临时变更诉讼请求，主张返还多支付购房款二十余万元，说明上诉人在此之前并没有认为多支付购房款或者该300万元是购房款。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审期间，被上诉人万康置业无新的证据提供。上诉人程笑微提供了：证据1、领款凭证，拟证明2014年3月6日，形式上由张宪立从程笑微和王立杰的投资款中领款1379470元，事实上并无现金的支取，被上诉人直接将该笔款项抵作上诉人所购房屋的剩余购房款1379470元，并向上诉人出具了收款收据。证据2、律师函一份，拟证明被上诉人委托律师向上诉人寄发律师函，在律师函中被上诉人承认已经收到程笑微与王立杰所支付的购房款260万元。被上诉人质证称：均不属于二审程序中的新证据；对证据1的真实性有异议，所谓的凭证没有原件可以核对，且该复印件上没有被上诉人的盖章，应是上诉人与温州长江合成革有限公司串通出具的。2014年3月6日，张宪立从程笑微和王立杰的投资款中领款130万元不符合客观事实；对该证据的合法性和关联性都有异议，从证明对象来看是上诉人在上诉后提出的新观点，证明了上诉人在举证过程中作了不符合客观事实的表述，不应予以采纳；对证据2的真实性没有异议，律师函上的金额具体要与被上诉人公司予以核实，可能是当时的计算错误，从证据记载的内容来看，上诉人已经确认尚有购房款未支付的客观事实。本院认为：证据1为复印件，未提供原件核对，真实性无法确定，本院不作认定；证据2真实、合法且与本案具有关联性，本院予以采信。
本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原审法院认定的事实予以确认。二审另查明，合同第十条还约定了，逾期交房超过180日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第九条约定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之八的违约金。2014年7月4日，被上诉人万康置业委托律师向程笑微和王立杰寄发《律师函》，告知截止发函之日，程笑微和王立杰尚拖欠购房款1379470元，截止2014年6月30日止累计逾期违约金695253元，要求其在该律师函通告7天内支付应缴房款及逾期违约金。
本院认为：涉案《商品房买卖合同》，意思表示真实，内容合法，其效力应予以确认。当事人应按照合同约定全面履行各自的义务。根据合同约定，程笑微购买的万康御园第2幢607室，总价为2397172元。而据另案查明，程笑微的丈夫王立杰购买了万康御园第2幢608室，总价为1582298元。该两套商品房总价合计为3979470元，其中王立杰所购商品房的按揭贷款110万元已转至被上诉人的账户，剩余房款2879470元，程笑微、王立杰确认其并未在被上诉人向其开具收款收据后向被上诉人支付。从2014年7月4日，被上诉人委托律师向程笑微和王立杰寄发的《律师函》记载的内容来看，被上诉人也是承认收取了2011年11月25日向程笑微、王立杰各开具一张金额为75万元的收款收据上记载的房款，共计150万元。另，据当事人的陈述及卷宗材料反映，2010年2月26日，程笑微向被上诉人的法定代表人王宝光的账户转账300万元。同时，双方一致确认程笑微所在的单位温州长江合成革有限公司与被上诉人之间有经济往来关系。据此，可以认定就该《律师函》中记载的150万元，被上诉人同意程笑微、王立杰以其他款项折抵房款，与法不悖，本院予以确认。至于程笑微、王立杰主张剩余的1379470元房款也已以其他款项折抵，依据不足，本院不予采信。综上，王立杰所购买的万康御园第2幢608室，总价为1582298元，房款已经全部支付。程笑微所购买的万康御园第2幢607室，总价为2397172元，支付了1017702元，尚有1379470元房款未支付。
根据《商品房买卖合同》的约定，程笑微支付房款义务先于被上诉人交付商品房义务的履行，现程笑微未支付大部分房款，故其要求被上诉人向其交付房屋及承担逾期交房的违约责任，本院不予支持。至于车位的问题。被上诉人向程笑微出具的车位确认单，确认程笑微的车位号为地下一层388号，被上诉人一审质证时，认为该确认单是合同的一个附加文件，只有购房者按照合同履行全额付款后才予以赠送。现程笑微未支付全部购房款，被上诉人赠送该车位的条件未成就，故程笑微要求被上诉人向其交付该车位的请求成立，亦不予以支持。二审中，程笑微向本院申请撤回第一项诉讼请求，与法不悖，本院予以准许。
根据双方陈述，程笑微、王立杰所购的两套商品房只能是并套销售，不能分割销售，王立杰所购的商品房的房款已经支付，且程笑微、王立杰都要求继续履行合同。从合同目的实现及物尽其用的角度考虑，程笑微与被上诉人签订的《商品房买卖合同》不宜解除，应继续履行为妥。因此，被上诉人要求解除合同的系列请求，本院均不予支持。至于合同继续履行所涉及双方相关权利义务，当事人未在本案中提出主张，故不属于本案审理范围，当事人可另行主张。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七之规定，判决如下：
一、撤销温州市龙湾区人民法院（2015）温龙民初字第368号民事判决；
二、驳回程笑微的诉讼请求；
三、驳回万康置业有限公司的反诉请求。
一审本诉受理费6900元，减半收取3450元，由程笑微负担；反诉案件受理费37646元，减半收取18823元，由万康置业有限公司；二审案件受理费6900元，由程笑微负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 毅
审 判 员 刘宏杰
审 判 员 郑文平
二〇一五年十二月二十三日
代书记员 蔡瑞洁