广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法龙民初字第1555号
原告（反诉被告）：蔡元斌，男，香港人，1963年5月2日出生，
委托代理人：康正华，广东晟典律师事务所律师。
被告（反告原告）：李建初,男，汉族，1979年3月6日出生，身份证住址广东省深圳市福田区。
被告：卢丽丽，女，汉族，1983年11月19日出生，户籍地址广东省深圳市福田区。
两被告共同委托代理人：冯湃，广东卓兴律师事务所律师。
两被告共同委托代理人：许文强，广东卓兴律师事务所实习律师。
原告蔡元斌与被告李建初、卢丽丽房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告李建初在法定期限内提出反诉，本院将两案合并依法组成合议庭公开开庭一并进行了审理。原告委托代理人康正华、被告卢丽丽及两被告共同委托代理人冯湃、许文强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、请求判决确认三份租赁合同无效；2、判决两被告支付给原告4、5号铺2015年9月1日至2017年4月30日�间房屋使用费676,000元、2015年6月1日至2017年4月30日期间管理费9,798元；3、判决两被告支付给原告4、5号铺2015年8月1日至2016年12月31日期间水费1,576元、电费14,283元；4、判决两被告支付给原告12号铺2015年9月1日至2017年4月30日期间房屋使用费400,000元、2015年8月1日至2017年4月30日期间管理费7,035元；5、判决两被告支付给原告12号铺2015年7月1日至2016年12月31日期间水费624元、电费16,954.8元；6、判决两被告支付给原告拖欠房屋使用费、管理费的利息35,000元（此利息暂计至2015年11月15日，之后仍按银行同期贷款利率四倍的标准计至结清之日止）；7、判决两被告支付给原告4、5号铺2015年4月7日至2015年6月7日期间房屋使用费、管理费68,452元以及12号铺2015年5月28日至2015年7月31日期间房屋使用费、管理费40,870元；8、请求判决被告承担本案全部诉讼费用。
事实与理由：2015年4月7日，原告与被告李建初签署《房屋租赁合同书》，约定李建初承租原告位于深圳市龙华新区龙华街道和平东路186号4、5号商铺，租金每月33,800元，装修期60天，每月5日前缴纳当月租金，管理费每平方米3元，水电费承租人负担。当天原告交付4、5号商铺交付给被告使用。2015年5月27日，原告与被告卢丽丽签订《房屋租赁合同书》，约定卢丽丽承租被告位于深圳市龙华新区龙华街道和平东路186号12号商铺，租金每月20,000元，装修期为60天，每月5号前缴纳当月租金，管理费每平方米3元，水电费承租人负担。当天原告将12号商铺交付给被告使用。
就上述租赁房屋，原告与被告卢丽丽在2015年5月28日签订了《深圳市房屋租赁合同书》，并将该合同在租赁管理部门办理了备案。卢丽丽承租商铺后，设立了深圳市一聚一格餐饮管理有限公司，其为法定代表人。深圳市一聚一格餐�管理有限公司直接经营12号商铺冷锅串串，卢丽丽与被告李建初同为涉案房屋的承租人，应承担相应的法律责任。卢丽丽与李建初系夫妻关系，其经营收益用作家庭共同消费，亦属夫妻共同财产，应对支付房屋使用费、管理费等义务承担连带责任。
二被告没有按照合同约定支付租金、管理费、水电费，原告多次催促无果。2015年10月21日，原告委托律师事务所向被告发出催租的《律师函》，被告仍拖延不付且拒收邮件。原告出租给两被告的商铺无房产证，对此原告在签订租赁合同之前对两被告作了明确说明，两被告均表示同意承租。因两被告没有依约交付租金等，现原告申请确认该三份租赁合同无效，同时要求被告支付占有商铺期间的房屋使用费、管理费、水电费。
被告辩称：原告本人并不是实际的物业所有人，起诉主体不适格，无权主张合同无效。本租赁合同已实际履行，并在政府相关部门办理了租赁合同备案手续，从稳定交易和促进交易的原则上来看，合同应当有效。即便认为合同无效，也是因为原告在明知房屋产权有瑕疵的情况下与被告签署合同，对被告构成欺诈，应当承担全部的过错责任。原告已经自2015年10月16日擅自停水停电之后就已经实际占有争议的两标的商铺，且被告根据合同约定为了经营海鲜餐饮服务进行装修，原告擅自停水停电并违反行业竞争合同条款的约定，构成根本违约，应当赔偿被告的全部经济损失。本案争议的两标的商铺，即4、5、12号铺。自原告停水停电开始即已经被原告实际控制，被告之前上锁行为并不是实际占领商铺，其行为只是客观保护商铺内的财产不被他人盗取，关门上锁也是人们正常的生活规律和行为。原告于2017年7月在未告知被告的情况下，将商铺的装修物、家�家电等设备全部砸坏承租给他人，现争议商铺已由案外人正常经营。足以证明被告上锁的行为并没有实际占有该商铺的主观意图，在客观上不可能实际占有。原告要求自停水停电、合同解除后的租金、管理费、水电费、相关利息等没有事实、法律依据。根据两份房屋租赁合同第9条第2款违约责任的相关规定，被告迟交租金的情况下，原告只有权利没收保证金或向法院申请赔偿，但并没有约定什么情况下可以停水停电。原告擅自停水停电的行为导致合同无法继续履行，且被告的停水停电事出有因，原是因为为了解决行业竞争争议纠纷，现原告擅自停水停电导致合同无法继续履行，被告的合同目的无法实现，原告的行为构成根本违约。同时，两份房屋租赁合同第1条第5款关于避免行业竞争的规定、证人证言的证明及原告在短信中承认协调各商铺经营餐饮的菜式，为了避�同一位置之间的行业竞争，原告不能再将商铺承租给他人经营和被告相同的餐饮类型。原告将4、5号商铺2楼5倍于该商铺的面积承租给案外人经营与被告一样的海鲜餐饮服务，原告的行为构成根本违约。且原告处存有两被告处的押金107,600元，除9月、10月上半月的房租、水电费等，剩余的押金需全部退还，并承担因原告的违约行为造成被告的全部损失。综上，请求法庭依法驳回原告的全部诉讼请求。
被告向本院提出反诉请求：1、确认原、被告双方签订的两项租赁合同于2015年10月15日解除；2、判决原告向被告退还押金107,600元；3、判决原告赔偿被告承租物转让费285,000元、经营损失762,972.13元、装修损失672,553元、违约金161,400元；4、判决原告赔偿被告商铺内家具、家电设备财产损失1,243,929元；5、本案诉讼费用由原告承担。
事实与理由：2015年4月7日，李建初与蔡元斌签订了《房屋租赁合同书》，约定李建初承租蔡元斌位于深圳市龙华新区龙华街道和平东路186号4、5号商铺。2015年5月27日，李建初与蔡元斌又签订了《房屋租赁合同书》，约定李建初承租蔡元斌位于深圳市龙华新区龙华街道和平东路186号12号商铺。双方于2015年7月20日办理了房屋租赁合同的备案。
根据4、5号商铺的《房屋租赁合同书》关于避免同业竞争的规定，为了避免同一位置的商铺之间行业竞争，包括李建初在内的所有商铺经营的业务类型都必须经过蔡元斌同意。因此在李建初根据蔡元斌的要求经营海鲜后，蔡元斌便不能再将同一区域的商铺承租给他人经营和李建初相同的海鲜餐饮。但2015年8月，蔡元斌不服李建初的强烈反对，将4号、5号商铺的二楼承租给案外人经营和李建初完全相同的海鲜餐饮服务，直接导致李建初严重亏损，违反合同�定，构成根本违约。另根据该房屋租赁合同关于违约责任的规定，李建初迟交租金的情况下，蔡元斌只有权没收保证金或向法院申请赔偿，但并没有约定什么情况下可停水停电。双方就“避免同业竞争条款”尚在争议中，为阻止蔡元斌的违约行为，李建初暂缓缴纳一个半月的租金，并要求蔡元斌面谈。蔡元斌拒绝协商即停水停电，导致合同无法继续履行，构成根本违约。李建初有权要求判令合同自停水停电日解除，并要求蔡元斌返还两商铺押金。
关于12号商铺，李建初承租12号商铺之后花巨资对其进行装修，但蔡元斌强行将12号商铺区域的两块地方分割为12、14、15三个铺位。李建初的面积也由原来的145平方米被分割后仅剩二三十平方米。2015年10月，蔡元斌以4、5号铺的纠纷为借口强行断掉12号铺的水电，直接导致12号铺装修完毕却始终无法经营，李建初的合�目的已不能实现，有权要求法院判令双方合同已于断水断电之日解除。
蔡元斌的违约行为直接导致李建初投资两个店铺的巨额损失，包括但不限于承租物转让费损失、经营损失、装修损失和押金损失，李建初并有权要求蔡元斌承担合同约定的违约金。
因纠纷进入诉讼程序，李建初为保护商铺不被毁损，自2015年10月16日两商铺停水停电之后便将两商铺大门简单用锁保护起来，等待纠纷的解决。李建初于2017年5月路过时，发现蔡元斌不知何时已将争议商铺门上的锁换掉，并且于2017年7月在未告知李建初的情况下，将商铺装修物和家具家电等全部砸坏、处理后承租给他人，直接造成商铺内家具、家电毁损，给李建初造成重大财产损失。
原告辩称：被告主张财产损失、经营损失的金额不予认可，其证据无法证实被告主张的财产损失、经营损失�同时如存在被告主张的相关，损失其财产损失、经营损失是因为其自身经营不善所导致，相关经营风险应由被告个人承担，被告主张由原告承担相关财产损失、经营损失没有事实、法律依据。被告主张支出装修费用高达97万元与事实不符。经调查，涉案4、5号商铺并非佛山某装修公司装修，而是由深圳市浩雅邦装饰设计有限公司承揽装修，同时装修费仅为人民币13万元。原、被告在签署租赁合同之前原告明确告知被告该房屋没有产权证以及建设工程规划许可证，被告多次现场查看对涉案房屋自然属性以及无房产证等状况非常清楚，租赁合同的第1条第4点对此有明确的约定，被告的装修未经原告同意，因此前述被告主张的装修损失应由被告自身承担。涉案租赁合同因为房产无相关产权证以及建设工程规划许可证，租赁合同无效，同时该合同所约定的相关违约责任不能成�。原告并没有中断合同的行为，也没有其他任何违约行为，被告主张违约责任无事实、法律依据。综上，涉案两份租赁合同因违反法律强制性规定而无效，原告没有对被告使用相关商铺进行任何干扰或妨碍，没有对相关商铺进行停水电，不存在侵占12号商铺相关面积的行为。被告在租赁房屋处开设餐馆，要求原告整栋楼房不得租与他人开设餐馆，否则即构成违约，被告此主张无合同及法律依据，被告以此作为不交租金的理由不符合常理也不能成立。
经审理查明：2015年4月7日，原告蔡元斌与被告李建初签订了一份《房屋租赁合同书》，约定蔡元斌将位于深圳市龙华新区龙华街道和平东路186号一楼4号、5号合计142平方米的商铺出租给李建初使用。该租赁合同书约定的主要内容包括：1、为了更好行业管理，避免行业竞争，李建初要做的行业必须得到蔡元斌的同意；2、租赁期限为8年，租赁期限至2023年5月31日止，蔡元斌于2015年4月7日前交付租赁房屋，给予李建初60天的装修免租期，从2015年6月7日起正式计租金；3、2015年6月1日至2017年5月31日期间，租金每月33,800元，李建初于每月5日前缴纳当月租金；4、在租赁合同签订后，李建初在当日向蔡元斌支付94,640元，其中67,600元为押金，27,040元为第一个月（24天）的租金；5、管理费每平方米3元，水电费用由李建初负担。该份《房屋租赁合同书》签订后，蔡元斌依约向李建初交付租赁房屋，李建初亦向蔡元斌支付了租赁押金67,600元。李建初使用该租赁房屋开设“麻辣鲜聚海鲜主题餐厅”开展餐饮经营活动。
2015年5月27日，蔡元斌与李建初签订了第二份《房屋租赁合同书》，约定蔡元斌将位于深圳市龙华新区龙华街道和平东路186号一楼12号铺出租给李建初，蔡元斌于2015年5月28日前交付租赁房屋，租赁期限至2023年5月31日止，租金每月20,000元，从2015年8月1日起计算。该份租赁合同未显示租赁商铺的具体面积，其他合同条款与双方在2015年4月7日所签订的《房屋租赁合同书》一致。该租赁合同书签订后，蔡元斌依约交付了租赁商铺，李建初亦向蔡元斌支付了租赁押金40,000元。李建初的妻子卢丽丽于2015年7月9日设立了深圳市一聚一格餐饮管理有限公司，并将李建初承租该12号商铺位置作为登记的公司住所地，并实际开设了名称为“成都名小吃·冷锅串串”的餐饮店开展经营活动。
蔡元斌与李建初所签订的两份《房屋租赁合同书》所约定的租赁房屋并未办理相应的产权登记手续，亦未有相应的建设工程规划许可证。在双方签订了上述两份《房屋租赁合同书》后，由李建初的妻子卢丽丽于2015年5月28日与蔡元斌再签订一份《深圳市房屋租赁合�书》，约定蔡元斌将位于深圳市龙华新区龙华办事处康乐花园41号1楼43平方米的5号铺出租给卢丽丽使用。双方并对该份租赁合同向房屋租赁管理部门办理了租赁备案。上述租赁合同所显示的“龙华新区龙华办理处康乐花园41号”与“龙华新区龙华街道和平东路186号”为同一地址。商铺编号为出租人自行编制，蔡元斌与卢丽丽约定的5号铺与李建初所签订的租赁合同中的12号铺为同一商铺。另李建初与卢丽丽在2012年8月31日登记结婚，并于2016年11月18日办理了离婚登记。
李建初在承租上述房屋期间租金、管理费及水电费的缴纳情况：1、4号、5号商铺2015年6月至8月期间的租金已缴纳，未支付过管理费，2015年7月5日缴纳水费472元、电费5,961.6元，2015年7月31日缴水费544元、电费5,810.4元。2、12号商铺2015年8月租金已缴纳，未支付过管理费、水电费。
2015年9月起�李建初以蔡元斌允许4号、5号商铺的二楼开设海鲜餐厅，违反了合同关于行业竞争的约定为由不再向蔡元斌支付租金及其他费用。李建初自2015年10月16日起停止了营业并将商铺上锁。现上述租赁商铺已由蔡元斌收回。关于收回的具体时间，李建初确认至2017年3月时，上述商铺仍处于其上锁状态。蔡元斌认可其于2017年5月10日左右将上述租赁商铺收回。
在本案审理过程中，本院委托深圳市高丰安资产评估交易有限公司对李建初承租的4号、5号和12号商铺的装修价值进行评估。深圳市高丰安资产评估交易有限公司接受委托后，作出深高资评字（2016）第035号《资产评估报告书》，对上述商铺的装修评估价值为304,553元。蔡元斌对该评估结果中关于4号、5号商铺的“抽油烟机管道”、“门口铝塑板天花吊顶”及12号商铺的“阁楼隔断地板”有异议，认为该三处项目并非�建初装修，而是蔡元斌一方完成的项目。另双方确认12号商铺为上下两层，在该份《资产评估报告书》中亦显示一楼地面瓷砖面积为28.08平方米，二楼地面瓷砖面积为39.60平方米。
另查明，蔡元斌在本案中主张的4号、5号商铺的管理费为每月426元，12号商铺的管理费为每月335元。
以上事实有庭审举证、质证的租赁合同书、证明、收据、照片等证据和庭审笔录予以证实。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原、被告约定的租赁房屋并未办理产权登记，也没有相应的建设工程规划许可证。因此，原告蔡元斌与被告李建初于2015年4月7日、5月27日�签订的两份《房屋租赁合同书》，以及原告蔡元斌与被告卢丽丽在2015年5月28日所签订的《深圳市房屋租赁合同书》均应认定为无效合同。关于两被告主张原告非租赁房屋的所有人，主张合同无效主体不适格的意见。原告作为租赁合同的一方当事人，与合同的效力具有直接的利害关系，有权要求确认合同无效。该权利与是否为租赁物业的所有权人并无直接关联，被告以原告非租赁物业所有权人而认为原告主体资格的，没有法律依据，本院不应采纳。合同无效的，当事人因合同取得的财产应予返还。因此李建初要求蔡元斌返还租赁押金107,600元的诉讼请求，本院应予支持。
房屋租赁合同无效的，当事人可以要求参照约定租金标准支付房屋占有使用费。综合原、被告在本案诉讼中的观点，双方就租金等费用的争议主要存在两个方面，现分述如下：
第一是关于李建初拒绝支付2015年9月起的租金、管理费等费用的理由是否成立。李建初以蔡元斌违反行业禁止为由拒绝缴纳自2015年9月起的各项费用。本案中，李建初明确其主张的行业禁止的合同条款在第一条第五项，而该条款约定的内容为“为了更好行业管理，避免行业竞争，乙方（即本案被告李建初）要做的行业必须得到甲方（即本案原告蔡元斌）的同意”。从该条款内容上，仅显示了蔡元斌作为出租人，对承租人经营内容具有决定的权利，而并非李建初所主张，蔡元斌不得再允许其他承租人经营与其相同范围的餐饮。因此，李建初以违反行业禁止作为其可以不支付相关费用的理由，缺乏事实和法律依据，明显不能成立。
第二是12号商铺的租赁面积问题。蔡元斌与李建初就租赁12号商铺所签订的租赁合同对该商铺的面积并无明确约定，则该情况下应当以实际交付的实际面积作为确认双方租赁面积的依据。首先，依据蔡元斌主张的12号商铺的管理费为每月335元的主张，结合双方约定的管理费为每平方米3元的标准，可显示蔡元斌主张的12号商铺面积为111.67平方米。其次，双方对4号、5号商铺的面积为142平方米并无异议。本案审理中对租赁商铺装修价值评估时，测量的4号、5号商铺的地面瓷砖面积为107.2平方米，由此可证实双方约定的租赁面积并非指房屋室内面积，还应包括相应的公摊面积。参照4号、5号商铺的租金标准，按室内面积折算，每平方米租金为315.3元（33,800元÷107.2㎡）。而12号商铺的两层地面瓷砖面积为67.68平方米（28.08㎡＋39.6㎡），再结合4号、5号商铺的租金标准，则相应的租金为2,133.50元（315.3元×67.68㎡）。因此，蔡元斌与李建初约定的12号商铺每月租金为20,000元，与实际交付的租赁房屋的面积相当。李建初主张12号商铺应为145平方米左右的观点，明显与相应的租金标准不符，本院不予采纳。因此对于12号商铺的占用使用费及相应的管理费，仍应当按每月20,000元和335元予以计算。
综上所述，在租赁合同无效的情况下，原告蔡元斌要求李建初按约定标准支付房屋占有使用费的诉讼请求，本院应予以支持。关于李建初实际占有房屋的时间，其在2015年10月中旬停止4号、5号商铺的经营活动后，并未返还租赁商铺，并对商铺上锁。因此商铺在被李建初上锁期间仍应属于李建初实际占用的期限内，蔡元斌要求李建初支付计至2017年4月的租金、管理费、水电费的主张，本院予以采纳。结合李建初已实际支付过的款项，李建初还应向蔡元斌支付以下费用：1、4号、5号商铺2015年9月1日至2017年4月30日期间的占有使用费676,000元（33,800元×20个月）；2、4号、5号商铺2015年4月7日至2017年4�期间的管理费10,550.6元（426元÷30天×23天＋426元×24个月）；3、12号商铺2015年9月1日至2017年4月30日期间的占有使用费400,000元（20,000元×20个月）；4、12号商铺2015年5月28日至2017年4月期间的管理费7,749.67元（335元÷30天×4天＋335元×23个月）；5、李建初在使用租赁商铺期间产生的水电费应由其负担，蔡元斌在本案中主张的水电费用与李建初实际经营期间数额相当，也符合停止经营事实的情形，因此对蔡元斌主张的水电费合计33,437.8元予以支持。对于蔡元斌要求李建初支付合同所约定免租期的占有使用费的诉讼请求，该免租期属于合同约定的租金标准的一部分，因此对于蔡元斌超出原合同约定标准而主张的部分，本院不应支持。另由于双方之间的租赁合同无效，蔡元斌要求的房屋使用费、管理费的利息亦缺乏法律依据，本院不应支持。
上述李建初应向蔡元斌支付的款项合计1,127,738.07元，该债务产生于与卢丽丽婚姻关系存续期间的部分，应属于夫妻共同债务，原告蔡元斌要求被告卢丽丽承担连带清偿责任的，本院应予支持。李建初与卢丽丽在2016年11月18日离婚，则对于离婚后产生的债务，卢丽丽不需再承担。其中在2016年11月18日以后的债务包括房屋占有使用费290,520元[（33,800元＋20,000元）÷30天×12天＋（33,800元＋20,000元）×5个月]、管理费4,109.4元[（426元＋335元）÷30天×12天＋（426元＋335元）×5个月]。对该部分债务，卢丽丽不需承担连带责任。因此，卢丽丽承担连带清偿责任的范围为833,108.67元（1,127,738.07元－290,520元－4,109.4元）。
合同无效的，有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原、被告之间的租赁合同因租赁房屋没有相应的建设工程规划许可证而被认定为无效，现有证据不能证明原告蔡元斌作为出租人，在与被告签订租赁合同时对该房屋没有建设工程规划许可证的情形予以告知，对无效的后果应当承担主要责任。租赁房屋作为不动产，其权属等情况均可通过登记信息进行查询。被告作为承租人，在签订房屋租赁合同时怠于审查房屋登记信息，对合同无效亦负有过错，亦应承担相应的责任。结合双方过错程度，本院确定蔡元斌和李建初分别应承担60%和40%的责任。
关于被告李建初在本案中主张的损失，其中转让费属于李建初与案外人之间的合同关系，该费用的产生及数额的确定与原告方无关联性，不应计入原告方应当分担的损失。对于李建初主张的经营损失，其在本案中明确是指2015年6月以来的营业亏损，该亏损是其作为经营者应当承担的经营风险，其要求原告分担没有法律依据。对于违约金，本院对李建初�出的关于行业禁止的主张已作出论述，不再重复，李建初要求蔡元斌支付违约金的没有法律依据，本院不予采纳。关于装修损失，按照评估部门的结论，应当认定为304,553元。蔡元斌虽主张部分项目不属于李建初实施的装修项目的，但本案中并未能提供证据显示其交付房屋时的装修状态。在没有其他相反证据的情况下，对于李建初实际占有使用期间的装修项目，应当认定为李建初所实施。因此对原告蔡元斌对装修价值的该意见，本院不予采纳。结合原告蔡元斌的过错程度，则其应承担装修损失为182,731.8元（304,553元×60%）。关于李建初主张的租赁房屋内的财产损失，因李建初停止经营后将商铺上锁，商铺长期处于李建初占有状态。商铺在2017年5月初由原告蔡元斌收回，但现有证据并不能反映在此期间租赁房屋内财产情况。另被告李建初在提出反诉时主张的财产损失�183,000元，后变更反诉请求将财产损失变更为1,243,929元，数额差距巨大，亦无合理说明，显示被告主张的随意性。因此，被告李建初的该项诉讼请求，证据不足，本院不予采纳。
根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(二)》第二十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、确认原告蔡元斌与被告李建初于2015年4月7日和2015年5月27日所签订的《房屋租赁合同书》无效；
二、被告李建初于本判决生效之日起十日内向原告蔡元斌支付房屋占有使用费1,076,000元；
三、被告李建初于本判决生效之日起十日内向原告蔡元斌支付管理费18,300.27元和水电费33,437.8元；
四、原告蔡元斌于本判决生效之日起十日内向被告李建初返还押金107,600元；
五、原告蔡元斌于本判决生效之日起十日内向被告李建初赔偿损失182,731.8元；
六、被告卢丽丽对上述第二项、第三项被告李建初的付款义务在833,108.67元的范围内向原告蔡元斌承担连带清偿责任；
七、驳回原告蔡元斌的其他诉讼请求；
八、驳回被告李建初的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费16,235.34元、反诉案件受理费16,333.82元，合计32,569.16元，由原告负担3,309元，被告李建初负担29,260.16元。保全费10,000元、评�费3,000元，合计13,000元，由原告蔡元斌与被告李建初各负担6,500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 陈 晖
人民陪审员 黄 宝 林
人民陪审员 彭 凤 群
二〇一七年十一月六日
书 记 员 白巧(兼)
书 记 员 唐 聪
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(二)》
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。