河南省鹤壁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫06民终427号
上诉人（原审原告）：刘社霞，女，1967年7月29日出生，汉族，住鹤壁市淇滨区。
委托诉讼代理人：苗森，河南谦荣律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：鹤壁市正阳商贸有限公司，住所地鹤壁市淇滨区华夏南路西侧正阳商业广场1号楼。
法定代表人：梁晓晖，该公司经理。
委托诉讼代理人：史瑞芳，河南中原法汇律师事务所律师。
原审第三人：鹤壁市晨光商贸有限责任公司，住所地鹤壁市淇滨区华夏南路71号。
法定代表人：洪超，该公司总经理。
委托诉讼代理人：路晓云，河南明星律师事务所律师。
上诉人刘社霞因与被上诉人鹤壁市正阳商贸有限公司（以下简称鹤壁正阳公司）、原审第三人鹤壁市晨光商贸有限责任公司（以下简称鹤壁晨光公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服鹤壁市淇滨区人民法院（2017）豫0611民初1884号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人刘社霞上诉请求：请求撤销一审判决，发回重审或改判鹤壁正阳公司支付刘社霞2015年7月1日至2017年3月31日21个月的租金30844.8元，并将商铺经营权和收益权归还刘社霞。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。1.本案《委托租赁协议》系双方真实意思表示，且该租赁合同已到期。根据合同法的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁合同当事人可以随时解除合同。2.根据物权法的规定，业主的共同决定权仅限于“有关共有和共同管理权利的重大事项”。涉案商铺属于刘社霞的专有部分，且已办理房产证书，具有独立性，一审法院混同概念。3.一审法院判决鹤壁正阳公司支付刘社霞2015年7月1日至2017年3月31日租金7084元没有依据。
被上诉人鹤壁正阳公司答辩称,一审法院认定事实清楚，适用法律正确。1.本案不存在不定期合同，刘社霞与鹤壁正阳公司是委托协议不是租赁合同。按照双方的协议约定，刘社霞在鹤壁正阳公司与第三方的租赁合同期满前三个月未提出申请，视为同意继续出租。2.鹤壁正阳公司与鹤壁晨光公司于2015年12月1日重新签订租赁合同，刘社霞在本案一审诉讼前从未提出不再委托鹤壁正阳公司续租，因此刘社霞无权在鹤壁正阳公司与鹤壁晨光公司签订租赁合同后收回商铺。3.一审判决鹤壁正阳公司支付刘社霞租赁费7084元是根据鹤壁正阳公司与鹤壁晨光公司签订的租赁合同确定的，有合法根据，且该租金与其他商户的租金是一样的。请二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人鹤壁晨光公司述称，鹤壁晨光公司与鹤壁正阳公司于2015年12月1日签订承包经营合同，约定期限为五年三个月，鹤壁晨光公司已支出前期使用费200万元，如解除合同势必给鹤壁晨光公司造成巨大经济损失，且鹤壁正阳公司将商铺交鹤壁晨光公司经营已征得绝大多数业主的同意。一审判决结果并无不当。
刘社霞向一审法院起诉请求：1.鹤壁正阳公司支付刘社霞从2015年7月1日至2017年3月31日共21个月商铺租金30844.8元；2.鹤壁正阳公司将商铺经营权和收益权归还刘社霞；3.诉讼费由鹤壁正阳公司承担。
一审法院认定事实：2006年8月31日，刘社霞（乙方）与鹤壁正阳公司（甲方）签订了《委托出租商铺协议书》，约定刘社霞所购鹤壁市淇滨区正阳商业广场一层A41号商铺（面积24.48平方米）委托鹤壁正阳公司出租，为确保商场投资业主的共同利益和商场的良性运作，从而更有效地保障乙方的切身利益，双方约定，乙方全权委托甲方与丙方签订超过三年期的出租协议。甲方与丙方签订协议后，甲方应在协议生效后一个月内告知乙方。乙方有权复印此承租协议备考。逾三年商业市场培育期限的年出租金标准：甲方向乙方支付的年出租金不低于360元/平方米每年。若委托出租期届满后乙方继续委托甲方对该商铺进行出租经营，甲乙双方应另行签订委托出租商铺协议。若委托出租期界满后乙方不再委托甲方继续对该商铺进行出租，乙方须提前三个月向甲方提出书面意见，否则即视为全权委托甲方继续将该商铺出租。
签订上述委托出租协议后，刘社霞及其他业主与鹤壁正阳公司未再签订书面委托租赁商铺合同，但双方均按照该委托合同持续履行合同，鹤壁正阳公司将包含刘社霞名下商铺在内的正阳商业广场一至三层商铺出租给案外人经营使用。鹤壁晨光公司租赁之前签订的租赁合同到期日为2015年9月4日。
另查明：2015年4月至2015年12月鹤壁正阳公司与业主因经济下行需下调商铺租金进行了多次沟通，但未达成一致对外出租意见。
2015年12月1日，鹤壁正阳公司与鹤壁晨光公司签订租赁合同，将包括刘社霞房产在内的鹤壁市淇滨区华夏南路正阳商业广场一号商业楼内一至三层的商铺发包给鹤壁晨光公司承包经营使用，期限自2015年12月1日起至2021年2月28日止。自2015年12月1日起至2016年2月28日止为装修装饰调整品牌期，在此期间鹤壁正阳公司不向鹤壁晨光公司收取承包费与物业服务费。2015年12月1日至2016年2月28日，鹤壁晨光公司共支付租赁费200万元。
截止目前，正阳商业广场一号商业楼共有186户业主同意继续委托鹤壁正阳公司对外出租商铺并实际接收了租金，共占总业主人数比例的86.51%。
2016年1月28日，鹤壁正阳公司向刘社霞支付了2015年7月1日至2015年11月31日期间的房租3058元。按照鹤壁正阳公司与鹤壁晨光公司签订的租赁合同、刘社霞铺位面积，并比照同一商场其他业主已支付租金标准，应支付刘社霞2015年12月1日至2017年3月31日期间房屋租金7084元。
一审法院认为，公民的合法财产权利应受法律保护。刘社霞购买了涉案商铺，并依法取得了所有权证，其作为涉案商铺的所有权人，对其所享有的所有权应确认并予尊重。根据《中华人民共和国物权法》第七条规定，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益；第七十一条规定，业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。当财产权利发生纠纷时，法律应予保护的不仅仅是纠纷当事人的合法财产权利，也应当包括直接受到纠纷影响的其他公民的合法财产权益。本案中，虽然刘社霞所购买的商铺办理了独立的所有权证，但该商铺相对于其他独立专有的房屋而言存在一定的特殊性，主要体现在：一、涉案商铺自购买之时与其它商铺之间没有物理性墙壁分割，各商铺之间的划分仅存在于平面，商铺在空间上的独立性不强，各个商铺之间的空间权利无法明确区分；退一步讲，即使能够将各个商铺在空间上物理性分割开来，那么部分商铺将会成为四周都是其他业主的商铺，没有采光、没有过道的“死角”，该商铺的使用价值将会大大降低，该商铺业主的利益将受到影响；二、部分商铺业主购买商铺的初衷即是委托他人进行统一管理以获取收益，从而避免自行管理或自主经营所带来的经营风险和需要付出的精力，如果将商场的经营模式变更为业主自行管理，该部分业主的购房目的将不能实现，从而导致其利益受到损害；三、商铺业主获取商铺产权的出发点及目的在于投资和获取投资收益，使得商铺价值得到最大发挥，本案涉案商铺委托给鹤壁正阳公司出租后与其他商铺一同整体用于经营，由鹤壁正阳公司进行统一管理。经过十余年的经营管理，正阳商业广场已形成品牌效应，各商铺业主的投资收益得到稳定保障。各业主之间因建筑物区分所有权关系已然形成一个利益共同体，一荣俱荣，一损俱损。在目前商场仍处于正常经营的情形下，如果强行将涉案商铺分割出来，由各业主自主经营或自行管理，其间的矛盾与冲突将会大量发生，不利于商场整体功能和效益的最大发挥。
基于涉案商铺所存在的以上特殊性和各业主之间利益的紧密性，决定了刘社霞作为业主在对其商铺行使所有权时，与住宅型建筑物区分所有权相比应受到更严格的限制，其权利主张应符合多数业主的整体意志。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，有关共有和共同管理权利的重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，“有关共同管理权利的重大事项”应当包括各商铺业主对整个商场经营问题的管理权。目前，包括刘社霞在内的部分业主主张鹤壁正阳公司返还商铺，由各商铺业主分别经营管理；但另一部分业主已同意并接受将商铺整体出租给鹤壁正阳公司进行统一经营管理以获取投资收益，两方业主的利益发生冲突。根据上述法律规定，刘社霞主张鹤壁正阳公司返还涉案商铺的诉求如获支持应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，但刘社霞未能提供证据证明其主张已符合上述法定要件。因此，刘社霞的诉请鹤壁正阳公司返还涉案商铺经营权、收益权的主张不能成立。但对于刘社霞诉请的鹤壁正阳公司支付其2015年7月1日至2017年3月31日期间的租金，应对其中的7084元予以支持，超出部分不予支持。
一审法院判决：一、鹤壁正阳公司给付刘社霞7084元，上述款项于判决生效之日起十五日内履行完毕；二、驳回刘社霞其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中双方当事人均未提交新证据，本院确认一审法院认定的事实成立。
本院认为，一：刘社霞要求收回涉案商铺的经营权的上诉请求本院不予支持，理由如下：
首先，2006年8月31日，刘社霞与鹤壁正阳公司签订《委托出租商铺协议书》，协议约定的期限为三年，上述委托出租协议到期后，刘社霞未再与鹤壁正阳公司签订书面委托租赁商铺合同，双方一直按照上述委托出租协议持续履行。期间2015年12月1日，鹤壁正阳公司与鹤壁晨光公司签订租赁合同，将包括刘社霞房产在内的鹤壁市淇滨区华夏南路正阳商业广场一号商业楼内一至三层的商铺发包给鹤壁晨光公司承包经营使用，期限自2015年12月1日起至2021年2月28日止。现鹤壁晨光公司正常经营期间，刘社霞起诉要求收回商铺经营权损害了第三方鹤壁晨光公司的利益。
其次，刘社霞虽为涉案商铺办理了房产所有权证，但该商铺并非具有独立物理空间的房屋，而是位于正阳广场一号商业楼一层的一个商位。涉案商铺自购买之初就与其它商铺之间在空间权利上无明确区分。并且，该商铺购买的初衷即是委托他人进行统一管理以获取收益，鹤壁正阳公司经过十余年的经营管理，涉案商铺所在的正阳商业广场已形成品牌效应，各商铺业主的投资收益得到稳定保障。所以整体对外出租经营，既能保证商铺的最大使用效能，也能确保各业主的最大利益。
第三，涉案商铺所在的正阳商业广场一号商业楼，现有186户业主同意继续委托鹤壁正阳公司对外出租商铺并实际接收了租金，占总业主人数比例的86.51%。整体对外出租经营也符合绝大多数业主的意愿。
二、关于刘社霞要求鹤壁正阳公司支付2015年12月1日至2017年3月31日期间房屋租金。一审法院按照鹤壁正阳公司与鹤壁晨光公司签订的租赁合同、刘社霞铺位面积，比照同一商场其他业主已接收租金标准，判决鹤壁正阳公司向刘社霞支付租金7084元，并无不当。
综上所述，上诉人刘社霞的上诉请求不成立，本院不予支持；一审判决认定的基本事实清楚，判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费572元，由刘社霞负担。
本判决为终审判决。
审判长 单明霞
审判员 罗惠莉
审判员 郝占峰
二〇一八年四月二十三日
书记员 周荣冰
本案援引的相关法条
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。