广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第2667号
上诉人（原审被告）：伦恩荣，住广州市越秀区。
被上诉人（原审原告）：广州市馨盛物业管理有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：封焯勋，职务：总经理。
委托代理人：郭水华，广东华之杰律师事务所律师。
上诉人伦恩荣因与被上诉人广州市馨盛物业管理有限公司（以下简称馨盛公司）物权保护纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第1471号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：1994年4月8日，案外人广州市广协房地产开发有限公司（甲方，以下简称广某公司）与伦理全（乙方，伦恩荣的父亲，2012年9月死亡）签订《房屋拆迁安置协议》，约定：甲方经广州市房地产管理以（91）房拆字59号房屋拆迁许可证批准，拆除珠光路荣利新街168号的房屋，乙方是该屋的使用人（建筑面积34.318平方米）；甲方应于1996年10月25日前，在珠光路祖庙小区C4区新楼（北幢）第叁层北向（居住面积55平方米）的房屋安置给乙方回迁居住；乙方回迁居住面积55平方米分两个套间（其中有一套间建筑面积为44.318平方米作产权交换，所余部分面积乙方向甲方租用）等。
2002年10月9日，广某公司出具《回迁通知书》给伦理全，要求伦理全于同年10月28日办理回迁手续。伦理全实际回迁房屋为荣利新街51号301房（产权调换）以及303房（产权属于广某公司所有），回迁后，未与广某公司签订相关租赁合同。
2004年5月31日，广某公司（甲方）与馨盛公司（乙方）签订《协议书》，约定：乙方同意甲方提出的用本小区的属甲方产权已回迁为主的房产作为抵偿部分工程款项，首期先交广州市德政南珠光小区自编C4、C6栋671.23平方米共16套房屋；价格以每平方米1050元结算，共计704791.5元（包括负责结清回迁户的临迁费，临迁费金额以附件一为准，租金从发出回迁通知书之日起计算，回迁的租金属乙方所有）；本协议书经双方签订后乙方可以产权人身份对上述房屋有居住、出租、销售及拍卖权；甲方负责办理上述房屋的一切合法手续包括房产契证；甲方同意在2005年6月30日前将办理完有关房产契证的资料一并送往房管局办理契证等。在该《协议书》附件一《C4、C6区拆迁安置明细表》中载明：303房使用人为伦理全，产别为公司房，产权面积为34.32平方米，安置建筑面积为38.8平方米，月临迁费为39元，起止月份为自2000年3月15日至2002年11月9日，合计金额为931元。2007年7月31日，广州市越秀区人民法院以（2007）越法民三初字第1529号民事判决书，判决确认广州市珠光路荣利新街51号303房归馨盛公司所有。此后，伦理全以其享有优先购买权为由向广州市越秀区人民法院提起（2008）越法民三初字第1097号案诉讼，该院经审理后予以判决驳回。该两判决现均已发生法律效力。
2009年6月12日，馨盛公司以《律师函》的形式要求伦理全在发函之日起3天内立即清付拖欠至2009年6月12日止的房屋使用金，并与馨盛公司签署房屋租赁合同。同月19日，馨盛公司在《南方日报》以公告的形式要求涉案房屋住户缴纳2007年8月16日起至2009年6月30日止的房屋租金，并与馨盛公司签署房屋租赁合同等。至今，伦恩荣未与馨盛公司签订相关租赁合同并清付上述房屋的租金，引致纠纷。馨盛公司遂向广州市越秀区人民法院提起诉讼，要求伦恩荣、伦理全腾退涉案房屋并支付房屋使用金。该院于2010年4月13日作出（2010）越某三初字第62号民事判决书，判决：一、被告伦理全、伦恩荣在该判决发生法律效力之日起十日向原告广州市馨盛物业管理有限公司支付广州市珠光路荣利新街51号303房自2007年8月16日起至该判决发生法律效力之日止欠付的房屋使用金（按房管部门评定的同期公房住宅租金标准计付）。二、驳回原告广州市馨盛物业管理有限公司的其他诉讼请求。馨盛公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2010年11月1日作出（2010）穗中法民五终字第2325号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决于当日发生法律效力。因馨盛公司不服该判决，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院于2012年2月1日作出（2011）粤高法民一申字第2821号民事裁定书，裁定：指令广州市中级人民法院再审本案。本院于2012年10月27日作出（2012）穗中法审监民再字第79号民事判决书，判决：维持本院（2010）穗中法民五终字第2325号民事判决。该判决于2012年10月29日发生法律效力。
2013年9月23日，馨盛公司向伦恩荣开具《收款收据》，内容为：收到伦恩荣2007年8月16日至2010年10月31日租金7111.9元。伦恩荣称该租金属于2007年8月16日至2011年11月30日期间共50.5个月的租金。馨盛公司亦确认是50.5个月的租金，但坚持认为属于2007年8月16日至2011年10月30日期间的租金。此后，双方因房屋使用金的计算标准问题未能形成合意，故没有交收房屋使用金。
另查明，广州市国土资源和房屋管理局于2010年9月6日将涉案房屋的所有权登记在馨盛公司名下。涉案房屋现由伦恩荣户共4人居住，伦恩荣在广州市没有其他住房。
2014年6月12日，馨盛公司向原审法院提起本案诉讼，请求：1、伦恩荣户（含同住人员）立即搬空腾退广州市越秀区荣利新街51号303交还给馨盛公司。2、伦恩荣立即向馨盛公司支付广州市越秀区荣利新街51号303的房屋使用金（自2010年11月2日起按照广州市房地产租赁管理所公布的同期同地段房屋租金参考价标准计算至实际腾退上述房屋给馨盛公司之日为止的房屋使用金）。3、伦恩荣户（含同住人员）参照中国人民银行规定的金融机构同期逾期贷款罚息为标准计算支付自2010年11月2日起至实际腾退上述房屋给馨盛公司之日为止的房屋使用金的利息给馨盛公司。
原审法院认为：根据《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。根据本案查明的事实，馨盛公司已于2010年9月6日取得涉案房屋的房地产权证。依据上述法律规定，馨盛公司作为涉案房屋的产权人对于该房屋依法享有上述各项权能。伦恩荣作为该房屋的实际使用人，应向馨盛公司支付房屋使用金。至于房屋使用金标准的问题，因涉案房屋现已归馨盛公司所有，非原拆迁人广某公司所有，且双方不存在拆迁安置关系，故根据公平原则、等价有偿原则，从馨盛公司起诉之日即2014年6月12日起，房屋使用金按房管部门评定的同期住宅租金参考价计算为宜。伦恩荣要求一直按公房租金标准计算，不予采纳。因双方均确认伦恩荣所缴纳的7111.9元是从2007年8月16日起计共50.5个月的房屋使用金，即伦恩荣已向馨盛公司缴纳房屋使用金至2011年10月31日。
至于逾期缴纳房屋使用金的利息问题，因双方对计算标准一直未能协商一致，未缴纳房屋使用金的责任不能归咎于伦恩荣，故馨盛公司提出的该请求，不予支持。
鉴于伦恩荣目前在广州市没有其他住房，不具备立即搬出涉案房屋的条件，馨盛公司要求伦恩荣立即腾退涉案房屋缺乏理据，根据公平公正原则，伦恩荣户可暂住涉案房屋两年。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第七十一条之规定，于2015年1月30日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起，被告伦恩荣户暂住广州市越秀区荣利新街51号303房两年。暂住期间，被告伦恩荣按房管部门公布的同期同地段同类住宅租金参考价标准逐月支付房屋租金给原告广州市馨盛物业管理有限公司；二、自本判决发生法律效力之日起七日内，被告伦恩荣向广州市馨盛物业管理有限公司支付从2011年11月1日至本判决发生法律效力之日止的上述房屋使用金（其中从2011年11月1日起至2014年6月11日止，按房管部门公布的同期同地段同类公房住宅租金标准计算；从2014年6月12日起至本判决发生法律效力之日止，按房管部门公布的同期同地段同类住宅租金参考价计算）；三、驳回原告广州市馨盛物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告伦恩荣负担。
判后，上诉人伦恩荣不服原审判决，向本院提起上诉称：伦恩荣回迁涉案房屋（产权为广某公司、以公房租金租用）后，因广某公司长期拖欠临迁费合计29792元，经多次催收，广某公司承诺以临迁费和交通费抵偿房屋租金。因广某公司欠馨盛公司部分工程款项并以每平方米价格1050元（包括负责结清回迁户的临迁费）以房屋抵偿工程款，依（2007）越某三初字第1529号民事判决书涉案房屋归馨盛公司。馨盛公司在与广某公司签订以房抵偿工程款的协议时，清楚明确涉案房屋的产别为公司房，即伦恩荣（伦理全）回迁承租的涉案房屋应按公房租金标准收取租金（按房管部门评定的同期公房住宅租金标准计付），且三次法院重审，都维持公房住宅租金标准的判决。另，伦恩荣因双脚有××（已被定为三级）并已失业，且女儿正读大学，经济负担重，无法支付昂贵的租金。上诉请求：将原审判决第一、二项中的“按房管部门公布的同期同地段同类住宅租金参考价”的租金及房屋使用费标准改判为按公房租金标准。
被上诉人馨盛公司答辩同意原审判决，不同意伦恩荣的上诉请求。
经审理查明，伦恩荣与馨盛公司对原审法院查明的事实均没有异议，本院予以确认。
本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。针对伦恩荣的上诉意见，评析如下。
关于伦恩荣上诉提出的“租金及房屋使用费标准”问题。鉴于涉案房屋现已归馨盛公司所有，非原拆迁人广某公司所有，馨盛公司作为涉案房屋的所有权人，依法对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，原审法院根据公平、等价有偿原则，判决伦恩荣按房管部门公布的同期同地段同类住宅租金参考价标准，支付自馨盛公司向原审法院提起本案诉讼之日即2014年6月12日起至本判决发生法律效力之日止及原判伦恩荣在涉案房屋暂住两年期间的“租金及房屋使用费”，并无不当。伦恩荣上诉主张“按公房租金标准”，依据不足，本院不予支持。
至于伦恩荣上诉提出的“临迁费”及“经济负担重”问题，均与本案不属同一法律关系，伦恩荣可另循合法途径解决。
综上所述，伦恩荣的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。原审判决认定事实清楚，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人伦恩荣负担。
本判决为终审判决。
审判长 万力平
审判员 蔡粤海
审判员 李 静
二〇一五年十月十九日
书记员 邹凌青
黄咏欣