安徽省合肥市包河区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0111民初3344号
原告：钱双平，男，1986年7月15日出生，汉族，系合肥晶威特电子有限责任公司部门经理，住。
委托代理人：赵瑞，安徽虹途律师事务所律师。
被告：杨秀春，女，1978年3月25日出生，汉族，住上海市浦东新区。
被告：梁理，男，1979年7月20日出生，汉族，住上海市浦东新区。
两被告共同委托代理人：张文豪，安徽徽商律师事务所律师。
原告钱双平诉被告杨秀春、梁理房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员姜文强适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告钱双平及其委托代理人赵瑞，被告杨秀春、梁理共同委托代理人张文豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告钱双平诉称：其经安徽映日房地产营销有限公司（以下简称“映日公司”）居间服务与被告杨秀春、梁理于2016年1月17日订立《存量房买卖合同》一份，约定：两被告将其所有的位于合肥市滨湖世纪城琼林苑3幢3303室房屋（房地权证：合产字第××号）及位于春融苑地下车库（编号:AN515）出卖给原告，转让价款91万元，双方于2016年3月31日前共同向房地产管理部门申请存量房转移登记手续，并同意委托房地产管理部门存量房资金托管中心对存量房转让价款实行托管，鉴于被告房屋尚有银行抵押贷款未清偿完毕，被告应向农业银行及住房公积金中心申请提前还贷并提交相关材料等。同日，钱双平与杨秀春又订立《补充协议》一份，约定：案涉房屋按照现状交付，钱双平于2016年1月17日支付购房定金2万元，首付款30万元及剩余房款59万元由钱双平以商贷或公积金贷款方式支付并存入托管账户，杨秀春负责向银行预约提前还贷，并办理注销他项权证等。上述合同签订后，钱双平依约向杨秀春支付购房定金2万元，杨秀春向钱双平交付案涉房屋钥匙。后因原告多次催促两被告配合办理房屋买卖相关事宜均遭其以各种理由推诿，至今未履行合同约定的各项义务。现诉请判令：一、两被告继续履行案涉《存量房买卖合同》、《补充协议》；二、两被告协助钱双平办理合肥市滨湖世纪城琼林苑3幢3303室房屋（房地权证：合产字第××号）和春融苑地下车库（编号:AN515）的所有权转移登记手续；三、本案诉讼费用由两被告承担。庭审中，钱双平变更第一、二项诉讼请求，即变更为：一、杨秀春、梁理返还钱双平购房定金2万元；二、杨秀春、梁理向钱双平支付违约金273000元（按合同总价款的30%计）；三、杨秀春、梁理赔偿钱双平中介服务手续费18200元；四、杨秀春、梁理支付钱双平律师代理费18000元。
被告杨秀春辩称：原告钱双平诉称不实。首先，杨秀春已于2016年1月19日前往中国农业银行长江路支行个贷中心预约提前还贷，该行确定的提前还贷时间为同年4月6日；其次，钱双平在支付购房定金2万元后未再按约支付首付款32万元给杨秀春用于提前还贷，致合同无法履行，钱双平应对此承担违约责任，既使人民法院认定杨秀春违约成立，亦应是双方均相互违约，故杨秀春无需返还定金并支付违约金；最后，钱双平诉称主张杨秀春支付中介服务手续费及律师费的请求，于法无据，不应予以支持。
被告梁理辩称：被告杨秀春未得到梁理的授权，系单方委托映日公司销售案涉房屋。原告钱双平及映日公司明知杨秀春未能提供授权委托书和结婚证原件，依然和杨秀春签订合同，不符合“善意“的条件，杨秀春属于无权处分、无权代理，梁理并未对其追认。因案涉合同及房地产经纪合同均未产生效力，故梁理无需返还定金并支付违约金。钱双平诉称主张杨秀春支付中介服务手续费及律师费的请求，于法无据，且没有实际履行，故不应予以支持。
经审理查明：被告杨秀春、梁理系夫妻关系，双方于2004年1月29日登记结婚。2016年1月17日，原告钱双平在映日公司的居间服务下与杨秀春签订《存量房买卖合同》一份，载明：“杨秀春将其与梁理名下位于合肥市滨湖世纪城琼林苑3幢3303室（产权证号：合产110162382号）住宅房屋一套，建筑面积94.87平方米，以91万元的价格出售给钱双平（含春融苑地下车库），双方确认于同年3月31日前共同向房地产管理部门申请存量房转移登记手续，杨秀春购买存量房时向农业银行申请总额约38万元的抵押贷款，杨秀春应向农业银行申请提前还贷并提交相关材料，如违约应向钱双平支付违约金2万元等”。杨秀春同时代替梁理在上述合同上签名。同日，钱双平与杨秀春又签订《补充协议》一份，载明：“杨秀春按房屋现状交付，装修房费用包含在存量房转让价款中，钱双平不需另外支付费用；钱双平应于即日向杨秀春支付购房定金2万元，杨秀春应于2016年2月28日前将银行提前还贷预约好，预约好当日内双方共同到银行办理还贷手续，钱双平支付32万元购房款（具体以银行为准）用于替杨秀春偿还该套房产所欠银行抵押贷款的本金及利息，剩余房款59万元，钱双平通过商业贷款及公积金贷款方式支付并存入托管帐户，双方在支付完全部首付款当日共同到房地产管理部门申请存量房转移登记，并注销他项权证，双方同意委托房地产管理部门存量房资金托管中心对存量房转让价款实行托管，双方应在2016年3月31日前共同到存量房资金托管中心签订《存量房资金托管协议》，存量房转让交易所产生的税、费均由钱双平承担，双方如有一方违约须向守约方承担总房款的20%的违约金责任，杨秀春净得价为91万元，含春融苑地下车库AN515号等”。上述合同及协议签订后，钱双平于次日向杨秀春支付购房定金2万元，杨秀春向钱双平交付案涉房屋。同年1月23日，杨秀春通过手机微信方式告知银行预约还贷的指定时间为同年4月6日。同年2月27日，梁理出具委托书注明委托杨秀春代为签订案涉房屋买卖合同及相关文件，该委托书由梁理拍照后通过手机微信方式发送给映日公司。后双方因为合同履行产生争议，钱双平遂诉至本院，并为此聘请律师花费律师代理费1万元。
另查：被告杨秀春、梁理系案涉的合肥市滨湖世纪城琼林苑3幢3303室住宅房屋共同共有的产权人。2016年1月12日，杨秀春与映日公司签订《二手房销售代理合同》一份，载明：“杨秀春将位于合肥市滨湖世纪城琼林苑3幢3303室住宅房屋委托映日公司独家代理出售，委托期限自即日起至同年4月12日，房屋意向售价为91万元（含车位春融苑地下车库AN515）等”。合同签订后，杨秀春将案涉房屋产权证原件交给映日公司暂时保管直至办理本次房地产交易过户手续。2016年1月17日，原告钱双平与映日公司签订《房地产经纪合同》一份，约定：“钱双平委托映日公司买受位于合肥市滨湖世纪城琼林苑附近住宅房，拟买受房屋建筑面积90至100平方米，建成年份为2009年后的，层次为30至33层钢混结构国有房地产，交易确认价为91万元，映日公司完成委托事项后依规收取钱双平中介服务手续费18200元等”。
庭审中，被告杨秀春、梁理陈述：梁理系在2016年3月20日才从杨秀春的口述中得知杨秀春已将案涉房出售，随即杨秀春、梁理均打电话告知映日公司经办人段某，其不同意卖房了。原告钱双平陈述：其尚未向映日公司支付中介服务手续费18200元。
原告钱双平申请的证人段某到庭陈述：杨秀春就案涉房产转让与钱双平在签订合同时，梁理虽不在现场，但在签订合同时，段某与梁理电话联系告知上述事宜并获其同意，同时让梁理补充提供授权委托书，梁理在双方签完合同后将其书写的授权委托书拍照后通过手机微信方式发送给映日公司业务员，案涉房产因在过年后出现房价大涨情形，杨秀春、梁理于2016年3月20日告知其不同意继续卖房，交易未成系因市场房价上涨致房屋出卖人反悔售房所致，且因农业银行指定办理提前还贷的时间是2016年4月6日，在还贷时间未到期的情况下，杨秀春、梁理就已明确拒绝卖房，故不存在钱双平出现违约情形。原、被告双方对上述证人证言均不持异议。
上述事实，有原告钱双平提供的《房地产经纪合同》、《存量房买卖合同》、《补充协议》、房地产权证、收条、委托书、《聘请律师合同》、律师代理费发票、钱双平申请证人段某到庭证言，被告杨秀春、梁理提供的结婚证、房地产权证、《二手房销售代理合同》、微信聊天记录及双方当事人陈述等证据在卷证明。
本院认为：本案争议的焦点：一、案涉房屋买卖合同的效力；二、导致房屋交易不能系谁违约造成。经庭审查明：案涉出卖房屋的产权人系被告杨秀春、梁理，在签订房屋买卖合同时梁理虽未到场签字，但因出售人杨秀春系梁理妻子，且在签订合同时，映日公司经办人段某与梁理电话联系告知上述事宜并获其同意，钱双平基于上述考量有理由相信出卖人杨秀春有代理权，且梁理在事后通过手机微信方式向映日公司发送委托书，对杨秀春的售房行为亦予以了追认，故案涉房屋买卖合同应系合法有效。双方均应按约履行各自义务。因杨秀春向银行预约还贷的指定时间为2016年4月6日，而杨秀春、梁理于2016年3月20日即向映日公司明确作出拒绝卖房的意思表示，杨秀春、梁理此种行为显系违约，依法应承担相应的违约责任。杨秀春辩称系钱双平违约的意见，与事实不符，本院不予采信。梁理辩称案涉合同未产生效力的意见，与事实不符，本院不予采纳。因双方在补充协议中约定：如有一方违约须向守约方承担总房款20%的违约金责任，考虑到本案房屋买卖交易未成系因市场房价上涨致房屋出卖人杨秀春、梁理反悔售房所致，以及当前合肥市房地产价格的整体水平及钱双平可得利益损失的情况，本院认为上述违约金比例并不属于约定过高的情形，故杨秀春、梁理辩称要求降低违约金比例的意见，本院不予采信。钱双平诉称原20%违约金约定比例过低，请求适当增加即按总房款30%的比例支持其违约金请求，本院认为，杨秀春、梁理违约情形发生在合同履行的初始阶段，且钱双平依约也仅支付购房定金2万元，其尚未支付首付款，补充协议约定的20%违约金比例足以起到补偿性作用，故其请求本院不予支持。钱双平诉称返还购房定金2万元的请求，符合事实及法律规定，本院予以支持；对其诉称杨秀春、梁理赔偿中介服务手续费18200元的主张，因上述费用并未实际发生，故本院不予支持；对其诉称杨秀春、梁理支付律师代理费18000元的请求，缺乏事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告杨秀春、梁理返还原告钱双平购房定金2万元；
二、被告杨秀春、梁理支付原告钱双平违约金182000元；
上述一、二项，于本判决生效之日起十日内一次付清；
三、驳回原告钱双平的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12900元减半收取6450元，财产保全费5000元，计11450元，原告钱双平负担450元，被告杨秀春、梁理负担11000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 姜文强
二〇一六年七月十四日
书记员 虞 盼
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。