四川省都江堰市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）川0181民再4号
原审原告:杜宇（曾用名马镔），男，1971年3月4日出生，藏族，住四川省金川县。
委托诉讼代理人：孟素兴（系原审原告之妻），女，1974年7月16日出生，藏族，住四川省金川县。
原审被告：四川省泸州市华兴房地产综合开发有限公司。住所地：四川省泸州市。
法定代表人：付明海。
原审被告：泸州吉昌建筑工程有限公司。住所地:四川省泸州市。
法定代表人：付明海。
二原审被告共同委托诉讼代理人：杨灿义（系公司员工），男，1946年3月20日出生，汉族，住四川省成都市。
第三人：唐秀华，女，1950年12月26日出生，汉族，住四川省资中县。
原审原告杜宇与原审被告四川省泸州市华兴房地产综合开发有限公司（以下简称华兴公司）、泸州吉昌建筑工程有限公司（以下简称吉昌公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月9日受理后，作出了（2014）都江民初字第1703号民事调解书。后本院作出（2018）川0181民监1号民事裁定再审本案。本院于2018年2月23日依法受理案件并组成合议庭，公开开庭审理了本案。在再审中，原审原告杜宇申请追加唐秀华作为本案第三人参加诉讼，本案审理期限从追加之日起重新计算。原审原告杜宇的委托诉讼代理人孟素兴，原审被告华兴公司、吉昌公司的共同委托诉讼代理人杨灿义，第三人唐秀华到庭参加了诉讼。诉讼中，各方当事人申请庭外和解，但未能达成一致意见，本案现已审理终结。
原审原告杜宇向本院提出诉讼请求：1、《商品房购销合同》合法有效，确认原审原告购买原审被告开发的商品房的权属归杜宇所有；2、二原审被告立即为原审原告办理《房屋产权证》和《土地使用证》；3、本案诉讼费由二原审被告承担。事实与理由：原审原告于2003年1月22日购买了原审被告位于都江堰市住房一套，面积155.88平方米，并于2003年2月21日付清了购房全款，原审原告予该房进行了精细装修后入住至今。但时过11年，原审被告一直未给原审原告办理该房的《房屋产权证》和《土地使用证》，现在该小区住户60户有40余户拿到了《房屋产权证》，原审原告至今未办理到双证，原审原告遂诉至法院。诉讼中,原审原告明确其第一项诉讼请求的含义为确认原、原审被告签订的《商品房购销合同》有效；第二项诉讼请求的含义为要求二原审被告、第三人协助原审原告办理位于都江堰市房屋（合同备案号：1095）的不动产权证书；并增加第三项诉讼请求为要求二原审被告、第三人协助原审原告办理备案在第三人名下的位于都江堰市房屋（合同备案号：1095）的撤销商品房买卖合同备案手续。
原审被告华兴公司、吉昌公司共同辩称，吉昌幸福佳苑是二原审被告联合开发。2003年1月22日，原审原告与原审被告华兴公司签订《都江堰市商品房购销合同》，原审原告购买了原审被告位于都江堰市房屋（合同备案号：1095）的房屋，购房后原审原告以现金方式支付了全部购房款，原审被告将房屋交付原审原告使用并入住至今，房屋现为原审原告使用。2001年9月18日，案涉房屋登记备案在第三人唐秀华名下，但是原审被告未向第三人交付过房屋，现在原审被告愿意协助原审原告办理过户，但因为案涉房屋备案在第三人名下，故过户无法进行，二原审被告对案涉房屋的权属无异议。
第三人唐秀华诉称，第三人于2001年购买了案涉房屋并交纳了相应购房款，现在案涉房屋已备案在第三人名下。庭审中，唐秀华未提出二原审被告为其办理备案房屋的不动产权证的独立诉讼请求。
经审理查明：一、马镔（系杜宇曾用名）于2003年1月22日与华兴公司签订《都江堰市商品房购销合同》(商品房预售许可证号：都房（2001）预售证第11号)，购买了位于都江堰市房屋，面积为159.89平方米，购房款为145420元。2003年1月21日，杜宇向华兴公司交付了包括上述房屋在内的房屋的合同约定购房款288400元，华兴公司出具了相应的《收据》。二原审被告向杜宇交付了案涉房屋，杜宇陆续交纳案涉房屋水、电、气、物管等费用并占有使用房屋至今。
二、案涉房屋于2001年9月18日登记备案在第三人唐秀华名下，备案号：1095。唐秀华一直未占有使用案涉房屋。诉讼中，二原审被告当庭明确表示二原审被告与第三人之间没有签订购房合同，第三人亦未缴纳相应购房款。第三人唐秀华当庭明确表示原审被告未向其交付过案涉房屋并认同案涉房屋系由原审原告杜宇占有使用至今十余年，期间第三人未与原审原告杜宇就案涉房屋发生过纠纷。
另查明，位于都江堰市吉昌幸福佳苑系华兴公司与吉昌公司共同开发。案涉房屋于1999年10月13日办理土地使用权人为吉昌公司的国有土地使用证（都国用（1999）字第0438号）。
以上事实有原审原告提交的证据：1、原、原审被告、第三人身份信息、组织机构代码证；2、证明；3、《都江堰市商品房购销合同》；4、收据；5、备案登记信息；6、《国有土地使用证》，当事人陈述及庭审笔录为证，本院予以确认。
本院认为，关于合同效力问题。杜宇与华兴公司签订的《都江堰市商品房购销合同》系双方当事人的真实意思表示，原审被告亦取得了案涉房屋商品房预售许可证，且吉昌公司于1999年10月13日取得国有土地使用证（都国用（1999）字第0438号）。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。”之规定，该合同未违反法律法规的禁止性规定，应为有效。故杜宇关于确认其与华兴公司于2003年1月22日签订的《都江堰市商品房购销合同》有效的诉讼请求，本院予以支持。
关于合同如何履行的问题。本院认为，根据审理查明事实，杜宇于2003年购买案涉房屋后即占有使用并入住至今，期间也由杜宇缴纳水、电、气、物管费等相关费用。对此，第三人唐秀华亦认同案涉房屋系由杜宇占有使用至今十余年，华兴公司及吉昌公司亦不持异议。涉及房屋多重买卖的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。故在案涉房屋未办理所有权变更登记的情况下，本案应优先保护合法占有房屋的当事人的权利。根据《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”、第七条“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。”之规定，杜宇已履行《都江堰市商品房买卖合同》约定的根本义务，并且实际占有使用案涉房屋长达十余年时间，故杜宇关于华兴公司、吉昌公司、唐秀华共同协助其办理位于都江堰市房屋不动产权证书的诉讼请求，本院予以支持。至于第三人唐秀华与原审被告华兴公司、吉昌公司之间的问题，唐秀华未向本院提出独立的诉讼请求，其可另案主张。另，因案涉房屋备案于唐秀华名下，故其负有与华兴公司、吉昌公司一起协助杜宇办理撤销商品房买卖合同备案手续及不动产权证书的义务。
另，如前所述，（2014）都江民初字第1703号民事调解书在对案涉房屋权属过户过程中，未审查到案涉房屋业已备案在第三人唐秀华名下的情形，客观上导致原审原告杜宇无法办理案涉房屋权属变更登记手续，故（2014）都江民初字第1703号民事调解书应予撤销。
另外，鉴于纠纷的引发系原审被告华兴公司、吉昌公司未按合同履行造成，故案件诉讼费由原审被告华兴公司、吉昌公司承担为宜。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第七条、第四十四条之规定，判决如下：
一、撤销本院（2014）都江民初字第1703号民事调解书；
二、原审原告杜宇与原审被告四川省泸州市华兴房地产综合开发有限公司于2003年1月22日签订的《都江堰市商品房购销合同》有效；
三、原审被告四川省泸州市华兴房地产综合开发有限公司、泸州吉昌建筑工程有限公司，第三人唐秀华于本判决生效之日起三十日内协助原审原告杜宇办理备案在唐秀华名下的合同备案号为1095即位于都江堰市房屋的撤销商品房买卖合同备案手续；
四、原审被告四川省泸州市华兴房地产综合开发有限公司、泸州吉昌建筑工程有限公司，第三人唐秀华于本判决生效之日起三十日内协助原审原告杜宇办理位于都江堰市房屋（原合同备案号为1095）的不动产权证书。
案件受理费200元，由原审被告四川省泸州市华兴房地产综合开发有限公司、泸州吉昌建筑工程有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 王 凯
审 判 员 张玉婷
人民陪审员 吴衡碧
二〇一八年五月二十五日
书 记 员 张东梅