湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）岳民初字第05847号
原告长沙市新澜物业管理有限公司。
法定代表人，吴金彪。
委托代理人南瑞芳。
委托代理人陈俪元。
被告朱桥梁。
委托代理人朱正良。
原告长沙市新澜物业管理有限公司（以下简称“新澜物业”）诉被告朱桥梁物业服务合同纠纷一案，本院于2014年10月10日立案受理后，依法由审判员黎春林适用简易程序于2014年12月17日公开开庭进行了审理，书记员王晛担任记录。原告新澜物业的委托代理人陈俪元、被告朱桥梁的委托代理人朱正良到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告新澜物业诉称：被告为长沙市岳麓区岳华路1199号新诚小区E1-1402的业主。原告于2010年3月27日与被告签订《新诚小区物业管理服务协议》，约定原告为被告所购买的房屋提供物业服务。被告违约逾期缴纳物业费应支付每日千分之一的违约金。签订物业服务协议后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是，被告自2010年10月1日至2014年2月1日一直未缴纳物业管理费，被告共计欠缴物业管理费5145.6元。此项欠费产生的违约金为4288元，合计9433.6元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业管理费。现根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定，诉至人民法院，请求依法判令：1、被告立即支付长沙市新澜物业管理有限公司物业管理费5145.6元，逾期违约金4288元，合计人民币9433.6元。2、被告承担本案全部诉讼费。
被告朱桥梁辩称：一、事实和理由：1、被告和李金芬新澜物业合同纠纷一案基本上相同。李某提供举证事实被告认可，就不需复写入答辩状内。2、根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，保护民事诉讼时效为两年，故物业费也只能自从诉讼之日起截止后两年，其他部分协商调解，不能作为诉讼请求。3、原告违反签署的合同《协议》和国建部物业管理法律、法规未履行职责、义务，被迫停止物业费，查询房产管理信息栏对物业资质与注册有建议，以权牟利。（一）事实一：自从购房之日起，被告发现北向二房外墙渗水和窗子轨道已坏，要求退房或整改，开发商及物业工作人员现场拍照并承诺维修完好，不会让被告的新房成破房，至今未整改完好。被告认为：物业既然在《住宅质量保证书》盖章签名，那么在程序上以由开发商物业交接负责维护维修。根据2014年物价规定，被告找长沙资质的装修公司现场谈价，窗子卸下包边换梁和外墙处理需1.2万人民币，那么整改维修和带来经济损失应全部由物业公司承担。事实二：被告一台新电动车放公益车棚（物业收费30元／月，由保安看管），被打碎二个洞（直径8公分圆状形），当时找了当班值班员和物业主任、队长现场处理，安管队长欧建华说“没关系，不解气就把我的车摔碎，”如此态度，不了了之。被告认为，私家商品交人看管被损坏，必须由物业负责赔偿或协商达成共识处理，物业服务领导强硬态度，必须作出处理或解雇并道歉，电动车是2980元／台，由物业负责赔偿。事实三：所有收费项目是普通收费收据，物业注册资质，也是一个谜。被告认为：物业公司违反了《发票管理办法》和《税收征收管理办法》，涉嫌偷税和漏税，欺诈作案，也是被告拒付的原因之一。事实四：从新诚小区整体地图看，发现三个问题点：业主公共性绿化园林，有的砌成围墙变成私家住宅入户花园，私家或商业楼房，要求国建部、城建规划部门考察核实物业侵权行为，追究物业刑事经济犯罪行为，还新诚小区业主公道。事实与列表：1、脏、乱、差；2、防火门、单元门现长期不能关；3、健身器材、公共设施设备小区没有几个完好；4、室内停车场不能停车，如同一个化粪池；5、消防楼道路灯大部分不亮；6、园林绿化没有完整一块草坪，有部分树木已枯死；7、从外，路口广告牌、电梯杆、楼道、业主家门上、电梯内到外“牛皮癬”广告，各种销售敲门，不得安宁；8、电梯消防、警铃、中控设备不能正常运行，关入电梯内无人知道：9、多层楼内无消防设备（灭火器）；10、屋内门禁对讲不能正常工作；11、家门口有一棵2米多高，10公分大双枝桂花树物业修理下水道时被盗，物业部门要负责补种和赔偿；12、没有车辆出入证，疏于管理，出入凭证，值班车辆乱放，物业从业人员堵塞绿色消防通道，晚上119消防车不能正常进入小区；13、在消防通道内举行各种葬礼仪式：礼炮、礼花、鞭炮、歌舞、悼奠追悼会议，宿餐等使业主不能正常休息和带来很多安全隐患。举不胜举，被告诚求各方督促物业细化管理服务质量，不能只空喊口号，应当多做实事，最大限度地减少物业纠纷，构建“和为而立”立根于社会，口碑是对物业服务行业金杯，大家努力共建，业主安心、放心、省心，有一个温馨家园。理由：是物业违反国建法规、法令和《新诚小区服务协议》，所有条款中的权利和义务，还有欺诈、态度问题，故合同失效，就不必履行合同中债权关系，责令驳回原告的诉讼请求。把小区所有项目交物业办理终还返于交房前。公示达标验收所有内容，由有资质部门重新审核，追回原告对被告及业主造成的一切经济损失，维护法律尊严。故依法请求：1、责令驳回原告的诉讼请求及一切费用；2、责令追回原告对房屋渗水和电动车被盗和对电动车作出一次赔偿；3、责令原告有关犯罪行为刑事责任及带来的经济损失，审核物业管理资质与注册。
经审理查明：2010年3月27日，原告新澜物业（乙方）与被告朱桥梁（甲方）签订《新诚小区物业管理服务协议》一份。该协议对双方的权利和义务、管理服务收费等内容做了约定。第三条约定了管理服务收费：1、多层住宅按建筑面积每平方米收0.60元／月；2、电梯（小）高层住宅按建筑面积每平方米收1.4元／月；…6、…物管费和停车费原则上按季度收交，每季度的第一个月为收费期，有特殊情况可按月收交，每月1日-10日为交费时间。物管费、停车费一次性交满12个月的可享受5%优惠；考虑到物业公司前期介入相对投入费用较大，要求在办理交房手续时一次性交足6个月的物业管理费。在规定的交费时间，未交费的，按照国家有关条例规定，超过当月，从次月的第一天开始按天收取1‰的滞纳金。协议签订后，被告自2010年10月1日起未按合同约定交纳物业管理服务费，被告所购房屋面积为89.67平方米，系电梯房，应每月交纳物业管理服务费125.538元（89.67平方米×1.4元／㎡／月），截止至2014年1月31日，被告共欠缴物业管理服务费5021.52元（125.538元／月×40个月）。经原告催缴，被告仍未缴纳，故原告诉至本院。
上述事实有原、被告的当庭陈述，原告提交并经庭审质证的《新诚小区物业管理服务协议》、欠费统计表等证据证实，本院予以确认。
本院认为，原告与被告签订的《新诚小区物业管理服务协议》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效。双方当事人均应严格按照合同的约定享受权利和履行义务。原告为被告提供了物业管理服务，但是，被告自2010年10月1日起，一直未交物业管理服务费用，依照双方合同的约定，被告应交纳自2010年10月1日起至2014年1月31日止的物业管理服务费5021.52元（125.538元／月×40个月）。关于被告主张原告的部分主张已超过两年诉讼时效，因被告承认在两年前物业公司曾向其打过电话进行过物业费催缴，且之后其多次与物业公司协商交费及其他相关问题，故本案诉讼时效因原告提出要求而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算，故本案没有超过诉讼时效，被告应交纳自2010年10月1日起至2014年1月31日止的物业管理费5021.52元（125.538元／月×40个月）。被告主张其房屋渗水问题要求原告整改并赔偿，根据双方合同的约定，原告并无该项义务，故被告的该项主张，本院不予采纳，如被告房屋渗水问题确实存在，被告应当找相关责任人另行主张权利。被告主张其电动车被盗要求原告承担赔偿责任，因被告的主张与物业服务合同纠纷并非同一法律关系，且被告在本案中并没有提供相关证据证实原告在物业服务过程中存在过错，故被告的该项主张，本院不予采纳，如被告电动车确实被盗，被告应当找相关责任人另行主张权利。被告主张原告存在的其他物业服务问题，未提交充分证据证实，本院不予采纳，如物业公司确实存在物业服务瑕疵，损害业主权益，被告可另行主张权利。对原告要求被告承担违约金4288元的诉讼请求，被告以原告的物业服务不到位为由拒交物业费的行为虽不妥当，但被告并非恶意拖欠物业费，从公平原则出发，本院酌情确定被告向原告支付逾期交纳上述物业费的违约金502元，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院予以部分支持。希望原、被告双方能够换位思考、共同努力，共同建设美好家园。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，判决如下：
一、被告朱桥梁在本判决生效之日起十日内支付原告长沙市新澜物业管理有限公司2010年10月1日起至2014年1月31日止的物业管理服务费5021.52元，违约金502元，共计5523.52元；
二、驳回原告长沙市新澜物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告朱桥梁负担，此款原告长沙市新澜物业管理有限公司已垫付，由被告朱桥梁在支付上述款项时一并支付给原告长沙市新澜物业管理有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 黎春林
二〇一四年十二月二十九日
书记员 王 晛