山西省阳泉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）晋03民再5号
抗诉机关山西省人民检察院
申诉人（二审上诉人、一审原告）尹二柱，男，1953年2月16日出生，汉族，阳泉市城区纸箱厂退休工人，住阳泉市郊区。
被申诉人（二审上诉人、一审被告）阳泉市金地房地产开发建设集团有限公司，住所地阳泉平定县府新街18号。
法定代表人杨敬典，总经理。
委托代理人温东升，山西圣平律师事务所律师。
申诉人尹二柱与被申诉人阳泉市金地房地产开发建设集团有限公司(以下简称金地公司)因商品房买卖合同纠纷一案，阳泉市城区人民法院一审作出(2012)城民初字第927号民事判决后，双方当事人均提出上诉，本院于2013年8月13日作出（2013）阳民终字第277号民事判决。申诉人尹二柱不服终审判决提出申诉，山西省人民检察院于2015年10月8日提出抗诉，山西省高级人民法院于2016年1月5日以（2015）晋民抗字第48号裁定书，指令本院再审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申诉人尹二柱、被申诉人金地公司的委托代理人温东升到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原一审查明，2010年5月25日，原、被告签订房屋认购协议书，约定原告以每平米3588元的价格向被告购买被告开发的阳泉市城区新华街博士苑1#-226号商品房一套，当日原告交纳定金10000元。2010年10月25日，原、被告签订商品房买卖合同，合同主要内容有:原告作为买受人以分期付款的方式支付被告(出卖人)总房款536175.40元购买被告开发的阳泉市城区新华街博士苑1#-226号商品房一套，房屋外墙装饰高档瓷面砖，房屋交付期限为2010年11月30日，房屋达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知原告办理交房手续。违约责任:买受人逾期付款：出卖人有权解除合同，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。同时出卖人逾期交房，逾期交房不超过60日，不支付违约金，合同继续履行;逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之五的违约金。合同同时约定被告作为出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准达不到约定标准的，原告有权要求被告赔偿双倍的装饰、设备差价。合同签订后，原告按约定分别于2010年6月28日、8月4日、10月25日交纳购房款共计417000元。2011年7月1日，原告向被告交纳剩余房款109175.40元，被告将房屋交付原告。
原一审认为,原、被告签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，具有法律效力，双方应遵照执行。原告按合同约定分期支付了购房款，被告就应按合同约定的交房时间如期交付房屋。被告未按合同约定的交房时间以书面的形式通知原告交付房屋，存在违约行为，应按合同约定的违约责任条款支付逾期交房七个月的违约金44835元(427000元0.000530天7月)。同时原告明知合同约定的交房时间是2010年11月30日，却未按合同约定的交房时间交纳剩余的购房款109175.40元，存在违约行为，亦应按合同约定的违约责任条款支付逾期交款七个月的违约金11463.1元(109175.40元0.000530天7月)。至于被告在商品房施工过程中按规划部门的意见更改外墙装饰由涂料代替高档瓷砖的问题，因楼房外墙面属于楼房全体业主共有部位，业主没有权利单独主张，故原告要求被告在楼房外墙面按合同约定贴高档瓷砖的诉讼请求，不予支持。判决为:一、金地公司赔偿尹二柱逾期交房违约金44835元，核减尹二柱逾期交款违约金11463.41元，金地公司于判决生效后三十日内一次性支付尹二柱33371.59元。一审判决送达后，尹二柱、金地公司均不服，分别向本院提起上诉。
尹二柱上诉理由：1、到了交房期限，外墙未装饰高档瓷面砖，也未书面通知上诉人办理商品房交付。金地公司应承担违约。2、一审中金地公司并未提起反诉，原审判决逾期交款违约金11463.1元错误。3、商品房外墙装饰高档瓷面砖的约定。与《物权法》和楼房外墙面业主共有及使用，没有法律关系。
金地公司上诉理由：1、双方合同约定交房期限，到期后上诉人如期开始交房，与被上诉人一样的其他购房户均如期接房入住。被上诉人在明知可以接房入住的情况下，借口以外墙瓷砖问题迟迟不予办理接房入住手续。金地公司违约是尹二柱故意制造的。2、交房逾期是因不具备交房条件，无法按时交房造成逾期。交房通知不影响双方正常履行合同。原审判决错误把交房通知判决为交房逾期。
原二审对原一审查明的事实予以确认。
原二审认为，尹二柱、金地公司签订的商品房买卖合同合法有效。金地公司未按合同约定的交房时间以书面的形式通知尹二柱交付房屋，存在违约行为，应按合同约定承担相应的违约责任。一审中金地公司并未提起反诉，原审判决尹二柱承担逾期交款违约金11463.1元，适用法律错误，应予纠正。楼房外墙面属于楼房全体业主共有，业主没有权利单独主张，故尹二柱要求金地公司在楼房外墙面按合同约定贴高档瓷砖的诉讼请求，不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律部分错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销阳泉市城区人民法院(2012)城民初字第927号民事判决；
二、阳泉市金地房地产开发建设集团有限公司于判决生效后三十日内一次性支付尹二柱44835元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费各921元，共计1842元。由金地公司承担1413元，由尹二柱承担429元。其中：一审案件受理费921元，由尹二柱承担429元。由金地公司承担492元。二审案件受理费各921元，由金地公司承担。
原二审判决生效后，尹二柱向检察机关提出申诉，请求撤销原二审判决，改判被申请人向申请人履行商品房买卖合同承诺约定，被申请人出卖给申请人的商品房外墙装饰高档瓷面砖。山西省人民检察院认为，金地公司交付的房屋外墙未装饰瓷砖，不符合合同约定，应承担违约责任。
本院再审查明的事实与原审一致，又查明：1、博士苑小区位于阳泉市城区新华街，博士苑小区除1号楼临街外，其它建筑外墙均全部贴有瓷砖。1号楼共计13层，2个单元52户，1号楼背街一面外墙全部贴有瓷砖，临街一面和两侧外墙在10层以下贴有棕色瓷砖，以上部分为白色涂料。尹二柱位于13层，部分外墙未全部贴瓷砖。该楼有12户外墙未全部贴瓷砖。
2、《商品房买卖合同》第十三条内容为：
“第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。
出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第（1）种方式处理：
1、出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。
2、（空白）。
3、（空白）。”
《商品房买卖合同》附件三：装饰标准“1、外墙高档瓷面砖。”
3、原一审时金地公司提供建筑（安装）工程预算表，证明1号楼2单元226住户外墙贴砖面积34.65平米，每平米价格72.06元；涂料面积49.11平米，每平米价格36.82元，价格包含了取费。
4、省检抗诉之前，山西省高级人民法院于2014年4月11日以(2014)晋民申字第20号裁定驳回尹二柱的再审申请，理由为：尹二柱与金地房地产公司签订商品房买卖合同，合同约定房屋外墙装饰高档瓷面砖，现金地房地产公司已将房屋交付尹二柱，但未按合同约定外墙装饰高档瓷面砖。根据《物权法》所规定的建筑物区分所有权，楼房外墙面属于全体业主共有，尹二柱不能单独就外墙主张权利，原判适用法律并无不当。
5、再审庭审中，申诉人认为外墙不贴瓷砖影响美观、保温，不要钱，要求外墙装饰瓷砖。申诉人还提供了八名业主的《联名请求书》。金地公司认为外墙瓷砖改为涂料并非公司本意，市领导认为瓷砖反光影响视野，我公司还停工一段时间。我公司只应承担外墙违约责任，不应承担延迟交房违约责任，延迟交房责任在尹二柱，其一直与公司交涉外墙问题而不在合理时间内接收房屋，原二审判决在交房违约方面已迁就了尹二柱。外墙使用涂料并不影响房屋使用功能，现该楼住户已入住多年，不能重新贴砖。
本院再审认为，尹二柱、金地公司签订的商品房买卖合同合法有效。金地公司未按合同约定的交房时间以书面的形式通知尹二柱交付房屋，存在违约行为，原二审按合同约定判决金地公司承担相应的逾期交房违约金正确。
金地公司与尹二柱的商品房买卖合同既约定了外墙装饰高档瓷面砖，又约定了装饰、设备达不到约定标准的，出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价，而且仅此一种承担违约责任方式的约定。现商品房外墙已装饰完毕，部分外墙使用涂料代替了高档磁面砖，并已交付住户。尹二柱要求金地公司履行外墙装饰高档瓷面砖的诉求，不符合双方对违约责任承担方式的约定，其申诉请求不应支持。
综上所述，原二审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款的规定，判决如下：
维持本院（2013）阳民终字第277号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 李泉梅
审 判 员 陈 亮
代理审判员 刘晓锋
二〇一六年七月八日
书 记 员 申贝雷