广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终637号上诉人(原审被告、原审反诉原告）：徐志江，住广州市番禺区。委托代理人：俞东辉，广东导正律师事务所律师。委托代理人：蔡皓亮，广东导正律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、原审反诉被告)：广州市中鸿地产代理有限公司，地址：广州市番禺区。法定代表人:梁炳钊，该司总经理。委托代理人：韦锶蕴，广东纬韬律师事务所律师。上诉人徐志江因与被上诉人广州市中鸿地产代理有限公司（以下简称中鸿公司）居间合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2015）穗番法石民初字第30号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：中鸿公司是具备房地产中介服务机构资质的公司。2013年3月27日，徐志江作为买方、案外人李某乙作为卖方、中鸿公司作为经纪方签订合同编号为0003903的《房屋买卖合同》。合同约定了房屋买卖的基本条款。其中第十条第三项约定基于买卖双方独家委托经纪方提供中介服务，且经纪方已促成买卖双方签订了本合同，买卖双方同意，买方于本合同签订之日向经纪方支付人民币50000元作为咨询及中介服务费，买方或卖方逾期支付咨询及中介服务费的，每逾期一天，按应支付费用的1%向经纪方支付违约金，直至支付完毕为止。如买方或者卖方在签署合同后因违约未能买入或卖出该物业的，违约方必须向经纪方支付人民币120000元作为咨询及中介费。合同签订后，徐志江向中鸿公司支付了20000元中介费，余下的30000元中介服务费至中鸿公司起诉之日至尚未支付。2014年12月29日，中鸿公司提起本次诉讼，请求法院依法判令：1、判决生效之日起十日内徐志江向中鸿公司支付中介服务费30000元，以及银行同期贷款利息（以30000元为本金，从2013年3月27日起，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计至款项清偿之日）；2、判决徐志江承担本案的全部诉讼费用。徐志江原审反诉请求法院依法判令：1、中鸿公司退还已收中介服务费20000元；2、中鸿公司赔偿徐志江经济损失425037元；3、本案诉讼费用由中鸿公司承担。原审另查明，徐志江曾因该房屋买卖合同纠纷将李某乙（卖方）诉至原审法院，原审法院作出（2013）穗番法石民初字第1361号民事判决认为徐志江是因自已的不作为而导致其在支付首期购房款及余下购房款的阶段履行中有责，构成违约，应解除合同并承担违约责任。其后，徐志江上诉至中级人民法院，二审法院作出（2014）穗中法民五终字第1993号民事判决书维持原判。再查明，该份判决书已经得到履行。原审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条的规定，居间合同是居间人向委托人提供订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同；居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。中鸿公司、徐志江及案外人之间签订的NO.0003903号《房屋买卖合同》内容含有中鸿公司、徐志江之间的居间合同关系条款，中鸿公司、徐志江建立的居间关系是双方真实意思表示，内容无违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。中鸿公司已按照合同的约定向徐志江及第三人提供的中介服务，促使买卖双方达成《房屋买卖合同》，依合同第十条约定，徐志江应于签订合同当天2013年3月27日履行支付中介代理费及咨询费（即指居间服务费）50000元的义务，但徐志江仅依时支付了20000元，尚拖欠30000元，其行为已构成违约，应承担违约责任。房屋中介服务不仅包括提供买卖双方及交易标的物的信息，还应协助办理过户手续等重要交易细节的服务。本案中的中鸿公司虽已促成徐志江与案外人签订涉诉房屋的《房屋买卖合同》，履行了部分中介服务的义务，但考虑到交易尚未办理过户手续，交易流程尚未完成，故居间服务费理应减少，原审法院认为居间服务费适当调整为40000元为妥，徐志江已经20000元，现仍需向中鸿公司支付20000元。关于利息问题，中鸿公司主张从合同签订当天起按银行同期贷款利率计算，虽然计算标准未超出合同约定的违约金，但起算时间有欠妥之处，在庭审中已查明中鸿公司员工同意徐志江分期支付，而该意思表示系职务行为，其行为所产生的法律后果由中鸿公司承担，且无证据显示在本案起诉之前中鸿公司已向徐志江主张过权利，故利息应从本案立案之日计算。综上，对中鸿公司主张20000元的居间服务费及从立案之日起按银行同期贷款利率计算利息的诉求，合法有据，应予以支持，超出部分应予驳回。徐志江主张中鸿公司不履行合同导致房屋交易破裂，应返还20000元的居间服务费用及赔偿其损失，对此，徐志江应承担举证责任，但徐志江仅向原审法院提交中鸿公司催促卖方履行义务等证据，并无有效的证据予以证明其主张，应承担举证不能的后果，故徐志江反诉的诉求缺乏事实及法律依据，原审法院不予支持。至于徐志江提出（2013）穗番法石民初字第1361号民事判决书、（2014）穗中法民五终字第1993号民事判决书有误的问题，并不是本案审查范围，徐志江应另行主张。综上所述，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2015年8月20日作出如下判决：一、徐志江于本判决发生法律效力之日起三日内向广州市中鸿地产代理有限公司支付居间服务费20000元及利息（利息以20000元为本金，从2014年12月29日起，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计至款项清偿之日止）；二、驳回广州市中鸿地产代理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回徐志江全部的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件诉讼费314元，反诉费3987元，由徐志江负担。判后，上诉人徐志江不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院查明事实认定事实有欠缺。中鸿公司确认《关于履行合同的函》已经快递至案外人李某乙，该证据确认中鸿公司多次致电或和李某乙面谈，要求李某乙提供相关资料履行三方《房屋买卖合同》有关约定，证明中鸿公司确认李某乙的原因导致涉案合同无法履行。原审法院没有对（2013）穗番法石民初字第1435号案起诉状以及《关于履行合同的函》进行查明和认定。二、原审法院适用法律错误。本案查明的事实和证据，已经足以推翻徐志江和李某乙的房屋买卖合同纠纷案件中判决确认的徐志江违约的事实。三、涉案《房屋买卖合同》已经被解除，徐志江和中鸿公司之间因房屋买卖合同形成的居间合同关系已经消失，因此，涉案合同不应作为本案判决的依据。四、中鸿公司仅仅履行小部分居间义务，徐志江已支付中介费作为其应得的报酬已经足够，徐志江无需继续支付。综上，请求：1、二审法院撤销原审判决第一项，依法改判驳回中鸿公司的诉讼请求。2、本案一二审本诉的诉讼费均由中鸿公司承担。中鸿公司二审答辩称：不同意徐志江上诉请求及理由。中鸿公司仅仅以徐志江未支付中介费而提起诉讼，事实上，在徐志江与案外人李某乙提起的房屋买卖合同纠纷中，一、二审判决明确认定徐志江违约的事实，在本案中徐志江应按合同约定支付中介费及违约金。经本院二审审理，原审法院查明事实正确，本院予以确认。二审另查明，中鸿公司曾提起（2013）穗番法石民初字第1435号案，在该案中以李某乙违约为由要求李某乙支付案涉合同的中介费用。后来中鸿公司撤回了该案的起诉。本院认为，依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对上诉人徐志江的上诉请求和中鸿公司的答辩意见，分析如下：关于徐志江二审提出中介费的问题。中鸿公司与买卖双方所签订的合同中对其所获取的费用约定为“中介代理费及咨询费”，该费用不应仅指居间费用。中介方提供的服务不仅只促成买卖双方签订合同，还应提供配合买卖双方办理过户手续等重要交易细节的服务。本案中中鸿公司履行了部分中介服务义务，但买卖双方尚未办理过户手续，其提供的咨询及中介服务存在不足之处。中鸿公司收取的中介代理费及咨询费应与其履行的咨询及中介义务相对应。原审法院酌情将中鸿公司应收取费用调整为40000元及利息从本案立案之日计算，符合公平对价原则，本院予以维持。徐志江上诉要求中介代理费及咨询费需要进一涉调低，理据不充分，本院不予采纳。徐志江与李某乙的买卖关系中违约责任的认定，应以生效判决的认定为准。虽然中鸿公司曾提起另案诉讼，并在该案中主张以李某乙违约并要求李某乙支付案涉合同的中介费用。但中鸿公司后来撤回了该案的起诉，且中鸿公司在本案中主张根据生效判决买卖关系中的违约方是徐志江。故徐志江已中鸿公司曾提起另案诉讼为由，主张徐志江无需支付中介代理费及咨询费，理据不足，本院不予支持。关于徐志江二审提出（2013）穗番法石民初字第1361号民事判决书、（2014）穗中法民五终字第1993号民事判决书内容有误的问题。有关（2013）穗番法石民初字第1361号、（2014）穗中法民五终字第1993号的事实认定及法律适用并非本案审理范围，徐志江可另循途径主张。综上所述，上诉人徐志江上诉理由缺乏依据，本院不予采纳。原审法院查明事实清楚，适用法律正确。依照《人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费314元，由上诉人徐志江负担。本判决为终审判决。审 判 长  梁淑敏审 判 员  陈珊彬代理审判员  李 焕二〇一六年三月二十八日书 记 员  杨 旦邝伟贤