四川省绵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川07民终548号
上诉人（原审被告）：林开攀，男，汉族，生于1971年3月15日，住四川省绵阳市涪城区。
委托代理人：谢芳，双剑法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：李智勇，男，汉族，生于1975年4月7日，河南省新乡市人，住四川省绵阳市涪城区。
委托代理人：赵勇，四川蜀华律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：绵阳市金槌拍卖有限公司，住所地：绵阳市南河路。
法定代表人：薛兆友，该公司董事长。
委托代理人：张海军，四川众城律师事务所律师。
委托代理人：姜成柱，四川众城律师事务所律师。
上诉人林开攀因买卖合同纠纷一案，不服绵阳市涪城区人民法院（2014）涪民初字第7072号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人林开攀的委托代理人谢芳、被上诉人李智勇及其委托代理人赵勇、被上诉人绵阳市金槌拍卖有限公司（以下称为金槌公司）的委托代理人张海军、姜成柱到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原判认定：2013年10月11日，被告林开攀与被告金槌公司签订《委托拍卖合同书》，约定被告林开攀委托被告金槌公司拍卖被告林开攀所有的位于绵阳市涪城区石塘路39号1栋1层2号房屋（房产证号：绵房权证监证字第01608**号、土地使用权证号：绵城国用【2012】第15789号）、3号房屋（房产证号：绵房权证监证字第01608**号、土地使用权证号：绵城国用【2012】第15788号）、4号房屋（房产证号：绵房权证监证字第01607**号、土地使用权证号：绵城国用【2012】第15787号）、5号房屋（房产证号：绵房权证监证字第01607**号、土地使用权证号：绵城国用【2012】第15786号）进行拍卖。该合同书第八条约定：“1、拍卖物在拍卖成交且买受人交清全部款项后7日内由委托方将拍卖物交付（移交）给买受人。2、产权办理：由委托方提供相关资料，买受人自行办理，拍卖人进行协助。3、产权过户中的税、费约定：由委托方与买受人各自承担相应部分。”。
2013年10月22日，被告金槌公司与陈坤、张兰华、原告李智勇签订《竞买绵阳市涪城区石塘镇39号1栋1层4间门面（2-5号）的竞买协议》（以下简称《竞买协议》），该协议第四条约定：“办理产权过户手续时，由买受人持甲方出具的《拍卖成交确认书》等相关资料，依法自行到相关部门办理产权过户手续，产权变更中产生的税费按国家规定由委托方与买受人各自承担相应部分。”，第六条约定：“本次拍卖标的物的移交在买受人付清全部价款后由委托方在7个工作日内移交拍卖标的物”。同日，被告金槌公司对上述门面进行了拍卖，陈坤、张兰华、原告李智勇参与竞价，起拍价为14200/平方米，成交价为14800元/平方米，建筑面积112.6㎡，总价款1666480元，由原告李智勇竞得并签订《拍卖成交确认书》，约定拍卖款自拍卖日起计7日内付清。同日，原告李智勇向被告金槌公司出具《申请书》，称“涪城区石塘路39号1栋1层门面（2-5号）我在拍卖会上以1.48万元/平方米价格成功竞得。根据成交后的情况变化，为了便于产权办理，现向贵司申请将我所购的的上述门面分别办理至我本人、李辉建、张兰华三人名下”。
2013年11月7日，被告金槌公司与被告林开攀、原告李智勇及李智慧、李辉建签订《标的移交单》，该移交单记载“受委托，绵阳市金槌拍卖有限公司于2013年10月22日上午10日在绵阳市南河路29号拍卖厅对位于绵阳市涪城区石塘路39号1栋1层4间门面（2-5号），建筑面积112.6㎡及相应的国有土地使用权面积向社会进行了公开拍卖，拍卖会成功举行。现由委托方将标的物移交给买受人。”2014年1月13日，原告李智勇与被告金槌公司委托四川众城律师事务所向被告林开攀寄送律师函，要求被告林开攀将涉案房屋过户至原告李智勇名下。讼争房屋至今仍由被告林开攀占有使用且未过户至原告名下。
另查明，被告金槌公司向竞买人作出的《拍卖绵阳市涪城区石塘路39号1栋1层4间门面（2-5号）的瑕疵声明》记载“特别告知：此次拍卖标的存在租赁关系（2013年12月底到期）。拍卖成交后，买受人在付清全部成交价款之日的次月即享受标的租金收益，如已经收取租金的，则从成交价款中扣除相应的租金部分。依据相关法律规定，买受人需认可并维持原租赁合同到期为止”。原告李智勇于2013年10月29日将拍卖款全部支付。
原告认为二被告至今未履行办理该房屋的所有权证及土地使用权证过户手续，属违约行为，应当承担违约责任。遂诉至法院，请求判决：1.判令二被告立即将位于绵阳市涪城区石塘路39号1栋2、3、4、5号房屋的房屋所有权证及土地使用权证协助办理至原告名下；2.判令二被告按每平方米每月60元计赔偿原告损失直至交房之日止；3.本案诉讼费由被告承担。
原判认为：拍卖是指以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。在拍卖中，出卖人、拍卖人、买受人之间的法律关系如下：出卖人与拍卖人之间为委托拍卖合同法律关系，拍卖人与买受人之间为拍卖合同法律关系，出卖人与买受人之间为买卖合同法律关系。因此就本案而言，原告李智勇竞得涉案标的后，与被告金槌公司签订了《拍卖成交确认书》并支付了竞价款，虽然原告与被告林开攀未签订书面买卖合同，但原告李智勇与被告林开攀之间仍形成买卖合同关系。关于涉案房屋交付时间及产权过户相关事项，原告与被告林开攀虽未书面约定，但《委托拍卖合同书》与《竞买协议》均约定标的物交付时间为“买受人付清全部价款后7日内”、“买受人依法自行到相关部门办理过户手续，税费按国家规定由委托方与买受人各自承担相应部分”，该约定对原告李智勇与被告林开攀具有约束力。本案原告于2013年10月29日交付购买款，2013年11月7日原、被告签订《标的移交单》，现被告林开攀仍占有涉案房屋并拒绝过户，故原告请求被告林开攀协助将涉案房屋产权过户至原告名下的诉讼请求，应予以支持。被告金槌公司并非买卖合同相对人，其无将涉案房屋过户至原告名下的权利及义务，但根据《委托拍卖合同书》与《竞买协议》的约定，被告金槌公司应当对原告李智勇、被告林开攀就案涉房屋的过户尽到协助义务。
关于原告请求二被告赔偿损失的诉讼请求。如前文所述，原告于2013年10月29日交付购买款，2013年11月7日原、被告签订《标的移交单》，即被告林开攀应当在2013年11月7日即将涉案房屋交由原告占有并履行协助过户义务。但至今涉案房屋仍登记于被告林开攀名下并由被告林开攀占有、使用，属违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，应当对原告的损失承担赔偿责任。涉案房屋为商业门面用房，损失即为原告可以获得的租金损失。根据《瑕疵声明》可知，拍卖时涉案房屋存在租赁关系（2013年12月底到期）；现被告林开攀认可当时租金为每月每平方米22.5元、2014年6月投入装修后为60元每月每平方米，因双方均未能举证证明同地段商用门面租金标准，该院酌情确定从2013年11月8日起至被告林开攀将涉案房屋实际交付给原告占有、使用时止，租金损失为每月每平方米40元即每月4504元（40元×112.6平方米）。被告金槌公司并非涉案房屋占有、使用人，故原告关于被告金槌公司与被告林开攀共同承担租金损失的诉讼请求，不予支持。
遂判决：一、被告林开攀在本判决生效后十日内协助原告李智勇将位于绵阳市涪城区石塘路39号1栋1层2号、3号、4号、5号房屋过户至原告李智勇名下。二、被告绵阳市金槌拍卖有限公司对上述行为承担协助义务。三、被告林开攀在本判决生效后十日内赔偿原告李智勇从2013年11月8日起至被告林开攀将涉案房屋实际交付给原告占有、使用时止，以每月4504元为标准计算的租金损失。四、驳回原告李智勇的其他诉讼请求。
林开攀不服原审判决，向本院提起上诉称：2013年10月11日上诉人委托被上诉人金槌公司将上诉人涪城区石塘路39号1栋2、3、4、5号房屋进行拍卖，在签订拍卖合同后被上诉人金槌公司没有按当时签订的拍卖合同履行义务将剩余房款支付给上诉人，后上诉人通过起诉被上诉人金槌公司双方在绵阳市涪城区人民法院调解下达成和解协议，税费由金槌公司从买家支付给上诉人的购房款中支付该笔费用，但原审判决上并没有载明该事实，且要求上诉人支付被上诉人李智勇从2013年11月8日起至交付使用每月按4504元为租金计算损失，这是不合理也是不合法的，首先被上诉人李智勇未按合同约定将购房款全部支付给上诉人，至今还欠30多万元未付，李智勇存在违约，且该房屋也一直未出租。金槌公司没有按合同约定履行应尽义务，因此上诉人不应支付被上诉人李智勇房屋租金损失，请求驳回被上诉人李智勇一审的诉请。
被上诉人李智勇答辩认为一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确；上诉人林开攀的上诉请求没有事实和法律依据。上诉人林开攀诉称事实与客观事实不符。李智勇是严格按照其与金槌公司签订的《拍卖成交确认书》履行，已于2013年10月29日将全部房款1666480元支付拍卖公司，至今已长达两年半之久。且林开攀、金槌公司、李智勇三方于2013年11月7日签订了《标的移交单》。但是，林开攀至今未履行移交义务，理应赔偿买受人李智勇因此受到的损失。关于房屋过户出卖人承担税费的问题，与买受人无关，买受人李智勇只是承担自己的费用。买受人完全按照《拍卖成交确认书》履行自己的义务，但事过两年半，至今未取得房屋，也未取得任何收益。
被上诉人金槌公司答辩认为拍卖符合相关规定，买受人以1.48万元/平方米获得房屋符合法律规定。本案中本公司完成了协助义务，上诉人的上诉请求不符合客观事实，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人林开攀向本院提交了以下证据：
1.《委托拍卖合同》。证明双方约定了税费的承担，林开攀不存在违约行为，由于被上诉人金槌公司没有全额支付房款，林开攀才没有交付房屋。
被上诉人李智勇质证认为该《委托拍卖合同》已在一审提交过，不属新证据，且李智勇严格按照与拍卖公司签订的承诺书履行了义务，已于2013年10月29日将全部房款交予了拍卖公司。
被上诉人金槌公司质证认为扣除其房款是用于支付佣金和税费，且扣除的房款还不够支付税费。
2.林开攀与金槌公司达成的和解协议。证明金槌公司还应当支付18.7万元的购房款，但是金槌公司没有按照协议履行义务。
被上诉人金槌公司质证认为该和解协议本身是无效的。和解协议的两方没有权利直接约定税金和过户的问题。剩余的税金由谁承担没有涉及。且该协议没有履行，林开攀最终提起了诉讼，绵阳市涪城区人民法院作出判决驳回了林开攀的诉讼请求。该协议与本案没有关联性，也缺乏合法性。
被上诉人李智勇质证认为自己与该协议没有关系，税费的约定是上诉人林开攀与被上诉人金槌公司的内部约定。
被上诉人金槌公司向法庭提交了（2014）涪民初字第8004号判决书，证明本案上诉人林开攀最终起诉了被上诉人金槌公司，并且经过人民法院的判决，该和解协议没有实际履行。
上诉人林开攀表示不清楚该证据。
被上诉人李智勇对该证据予以认可。
经审查，上诉人林开攀提交的《委托拍卖合同》和被上诉人金槌公司提交的（2014）涪民初字第8004号判决书在一审时已经法庭组织质证，不属新证据。上诉人林开攀提交的《和解协议》的内容是上诉人林开攀和被上诉人金槌公司针对办证费用进行的约定，与本案无关，故本院不予采信。
本院二审审理查明的事实与原审一致，对一审认定的事实和证据予以确认。
本院认为：上诉人林开攀与被上诉人金槌公司签订的《委托拍卖合同书》、被上诉人李智勇与被上诉人金槌公司签订的《竞买协议》合法、有效，被上诉人李智勇竞得涉案标的后，与被上诉人金槌公司签订了《拍卖成交确认书》，并支付了竞价款，各方均应按照合同约定全面履行自己的义务。《委托拍卖合同书》和《竞买协议》均约定标的物交付时间为“买受人付清全部价款后7日内”，被上诉人李智勇于2013年10月29日交付了全部购房款，现上诉人林开攀仍占有涉案房屋并拒绝过户，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”和《中华人民共和国拍卖法》第五十五条“拍卖标的需要依法办理证照变更、产权过户手续的，委托人、买受人应当持拍卖人出具的成交证明和有关材料，向有关行政管理机关办理手续”之规定，上诉人林开攀应当按照合同约定将案涉房屋的房屋所有权证及土地使用权证办理至被上诉人李智勇名下。被上诉人金槌公司并非《委托拍卖合同书》与《竞买协议》约定的该项条款的权利义务承担人，根据合同约定，被上诉人金槌公司应当对被上诉人李智勇、上诉人林开攀就案涉房屋的过户尽到协助义务。上诉人林开攀上诉称因被上诉人金槌公司没有按当时签订的拍卖合同履行义务将剩余房款支付给上诉人，所以未尽过户义务，因《委托拍卖合同书》第八条第一项规定买受人交清全部款项后七日内委托方就应将拍卖物交付给买受人，根据合同相对性原则，金槌公司是否将剩余房款支付给上诉人不能成为其不履行合同义务的抗辩理由，上诉人林开攀的该上诉理由本院不予支持。
关于上诉人林开攀认为是被上诉人李智勇与被上诉人金槌公司违约，自己不应该承担违约金的上诉请求。被上诉人李智勇于2013年10月29日交付购买款，2013年11月7日上诉人林开攀与被上诉人李智勇签订《标的移交单》，即上诉人林开攀应当在2013年11月7日即将涉案房屋交由被上诉人李智勇占有并履行协助过户义务。但至今涉案房屋仍登记于上诉人林开攀名下并由林开攀占有、使用，属违约行为。上诉人林开攀认为被上诉人李智勇违约，但未提供相应证据证明，本院不予支持。上诉人林开攀认为被上诉人金槌公司对自己违约属另一个法律关系，与本案无关。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和《中华人民共和国拍卖法》第四十条第一款“买受人未能按照约定取得拍卖标的的，有权要求拍卖人或者委托人承担违约责任”之规定，上诉人林开攀应当对被上诉人李智勇的损失承担赔偿责任。涉案房屋为商业门面用房，损失即为被上诉人李智勇可以获得的租金损失。根据《瑕疵声明》可知，拍卖时涉案房屋存在租赁关系（2013年12月底到期）；上诉人林开攀认可当时租金为每月每平方米22.5元、2014年6月投入装修后为60元每月每平方米，因双方均未能举证证明同地段商用门面租金标准，一审判决酌情确定从2013年11月8日起至上诉人林开攀将涉案房屋实际交付给被上诉人李智勇占有、使用时止，租金损失为每月每平方米40元即每月4504元（40元×112.6平方米）并无不当。上诉人林开攀称该房屋一直未出租的上诉理由无证据证明，本院不予支持。被上诉人金槌公司并非案涉房屋占有、使用人，对租金损失不予承担责任。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1300元，由上诉人林开攀承担。
本判决为终审判决。
审判长 周冬青
审判员 文 焱
审判员 董小萍
二〇一六年八月十一日
书记员 王 燕