广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛中法民一终字第779号
上诉人（原审被告、反诉原告）刘喻芬，女，汉族，1969年10月13日出生，住广东省佛山市南海区。
委托代理人梁凤洁，广东中真律师事务所律师。
委托代理人张锦开，广东中真律师事务所律师助理。
上诉人（原审被告、反诉原告）谭瑞祥，男，汉族，1970年8月9日出生，住广东省四会市。
委托代理人梁凤洁，广东中真律师事务所律师。
委托代理人张锦开，广东中真律师事务所律师助理。
被上诉人（原审原告、反诉被告）黄伟灿，男，汉族，1964年1月5日出生，住广东省罗定市。
委托代理人黄锦才，广东嘉永律师事务所律师。
委托代理人林超伟，广东嘉永律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陈智琼，女，汉族，1971年1月10日出生，住广东省罗定市。
委托代理人黄锦才，广东嘉永律师事务所律师。
委托代理人林超伟，广东嘉永律师事务所律师。
上诉人刘喻芬、谭瑞祥因与被上诉人黄伟灿、陈智琼房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2013）佛南法民三初字第1011号民事判决，向本院提起上诉。该案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，作出如下判决：一、确认黄伟灿与刘喻芬、谭瑞详于2012年12月1日签订的《房地产买卖合同》项下关于房屋买卖事项的约定合法有效；二、黄伟灿、陈智琼与刘喻芬、谭瑞祥于判决发生法律效力之日起继续履行上述第一项《广东省房地产买卖合同》项下关于房屋买卖事项的约定，刘喻芬、谭瑞祥应于判决发生法律效力之日起十日内协助陈智琼办理将位于佛山市南海区黄岐广佛路北村段金海广场花园金辉阁1208#的房屋（权利证号为粤房字第00276**号，共有权证号0187781）房产权属人变更为陈智琼的登记手续；三、驳回黄伟灿的其他诉讼请求；四、驳回刘喻芬、谭瑞祥的反诉请求。本诉受理费减半收取1650元（黄伟灿、陈智琼已预交），由刘喻芬、谭瑞祥负担并应于判决发生法律效力之日起十日内迳付予黄伟灿、陈智琼，原审法院不另收退。反诉受理费400元（刘喻芬、谭瑞祥已预交），由刘喻芬、谭瑞祥负担。
上诉人刘喻芬、谭瑞祥上诉提出：一、原审判决认定事实不清，分析不当，导致实体处理错误，理由如下：1.原审法院认定涉案房屋买卖事宜的约定是双方真实意思表示，没有违反法律行政法规的强制性规定，合法有效与事实不符。实际情况是，在签订合同时，黄伟灿没有购房资格，也没购买社保，却告之刘喻芬、谭瑞祥其已经开始买社保，庭审时该事实黄伟灿、陈智琼也予以确认。另中介方也对刘喻芬、谭瑞祥承诺“买方可以很快补缴社保并能一次性支付房款”。刘喻芬、谭瑞祥是基于黄伟灿、陈智琼正在买社保并可以补缴就同意以远低于市场价格卖给黄伟灿、陈智琼，黄伟灿、陈智琼的快速交易对刘喻芬、谭瑞祥的卖房行为起到了重要的、甚至是决定性的作用，对该房屋的交易价格也产生重大影响。从交易价格和商品房不断上涨的行情可以看出刘喻芬、谭瑞祥是不可能只收定金3万元就给黄伟灿、陈智琼交易时间无限期的顺延。合同签订后，刘喻芬、谭瑞祥多次催促黄伟灿付清房款并办理过户手续，黄伟灿、陈智琼以没有社保为由拒绝办理过户手续，中介方和黄伟灿、陈智琼恶意串通利用隐瞒、欺诈的手段订立的合同严重损害了刘喻芬、谭瑞祥的合法利益，合同理应无效。2.原审认定陈智琼为适格主体，是认定事实不清。合同的相对性是指主体、内容、责任相对。涉案《房地产买卖合同》及《租赁合同》的相对主体均为黄伟灿，合同的内容相对为黄伟灿享有，责任由黄伟灿承担。陈智琼与佛山市巴朗贸易有限公司并没有建立劳动关系，其购买的社保是通过中介公司违规收取费用后代为购买，在一审庭审时黄伟灿、陈智琼提交的单据上所见中介公司出具收据载明“收到办理社保费用16000元”。陈智琼违法购买社保属于我国民法通则规定的“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的”情形，明显属于无效。陈智琼不是适格的合同主体，更不具备购房资格。原审法院罔顾事实对陈智琼的主体资格作出认定。3.原审法院推定过户时间顺延至买方在一年内具备购房资格之时达成合意，是认定事实不清。原审法院仅凭末页备注栏关于交易时间要顺延的加注及租赁合同期限至2014年12月30日的情况，就推定双方实际变更签订合同之日起30日内办理过户手续的约定，是完全不符合事实的。刘喻芬、谭瑞祥与中介公司由于一直合作，信赖中介公司，中介公司承诺“买方可以很快补缴社保并能一次性支付房款”，所以中介公司要求签订什么，刘喻芬、谭瑞祥均予以配合，刘喻芬、谭瑞祥在只看到30天内完成手续情况下而签订《房地产买卖合同》。刘喻芬、谭瑞祥房屋出租惯例是按年来租赁的，更何况租赁合同“备注”处加注：“此租赁合同和买卖契约相连，如甲方收齐房款，此合同即告解除。”由此更可表明双方的租赁关系是随时会终止的，并不一定要等到2014年12月30日。原审法院以“推断”形式作出过户时间顺延至买方一年内具备购房资格之时达成合意的认定违背了双方协议约定。依照正常的逻辑来看，一般卖房的业主，不会等待一年之后才收钱，也不会在只收取了3万元定金时就去办理过户。如果限购政策需要5年的社保，刘喻芬、谭瑞祥则要等到5年之后才能收钱。4.合同条款有冲突，原审法院视为变更合同，采取偏袒一方的做法，应当予以纠正。《房屋买卖合同》主合同约定30天之内办理过户手续，但附则约定了“甲乙双方已知晓购买此房需要办理社保，交易需要顺延”，两个自相矛盾的条款同时存在于一份合同，人民法院为何视为变更。人民法院应当作为独立的裁判者，独立判断两个条款的效力，而不是偏向黄伟灿、陈智琼而只采用附则的约定，否认30天办理过户的约定。二、原审法院认定事实不清，导致适用法律错误。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定处理本案，该条是合同法全面履行原则、诚实信用原则。依照法律原则来判案，适用法律不正确。为此，上诉请求：1.维持原审判决第三项；2.撤销原审判决的第一项、第二项、第四项；3.解除刘喻芬、谭瑞祥与黄伟灿签订的《房地产买卖合同》及《租赁合同》，并没收定金3万元；4.判令黄伟灿、陈智琼立即搬离金海广场金辉阁1208房，返还房屋及清除加装的装修及附属设施；5.判令黄伟灿、陈智琼向刘喻芬、谭瑞祥赔偿破坏房屋损失1万元；6.由黄伟灿、陈智琼承担本案的全部诉讼费用。
上诉人刘喻芬、谭瑞祥在二审期间没有向本院提交新的证据。
被上诉人黄伟灿、陈智琼答辩称：一、刘喻芬、谭瑞祥称原审判决认定事实不清，分析不当，导致实体处理错误，根本不成立。1.涉案房地产买卖合同是双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定。刘喻芬、谭瑞祥称黄伟灿、陈智琼与中介恶意串通利用隐瞒、欺诈手段订立的合同严重损害了刘喻芬、谭瑞祥的合法权益，没有任何事实根据。2.黄伟灿与陈智琼是夫妻关系，虽然在房地产买卖合同上只有黄伟灿签名，但实际上是夫妻共同购房，因而陈智琼作为黄伟灿的配偶应共同享有涉讼房屋买卖合同权利，其诉讼主体适格。3.一审庭审时，刘喻芬、谭瑞祥称在签订合同时已知晓黄伟灿不符合在佛山购房条件，但为何已知晓黄伟灿不符合购房条件还要与其签订房地产买卖合同。因为当时双方都清楚明白要等到黄伟灿的配偶陈智琼符合在佛山市购房条件时再办理过户手续，因此双方约定交易时间顺延，故双方签订租赁合同时约定的租赁期限从2013年1月1日至2014年12月30日止。如果按照合同原来约定签订合同之日即2012年12月1日起30日内办理过户手续，则根本不需要另行签订租赁合同。二、刘喻芬、谭瑞祥称原审判决适用法律错误，根本不成立。刘喻芬、谭瑞祥看到目前政府虽然出台限购政策，但房价仍不断飙升，觉得吃亏，拟违约。原审判决适用《中华人民共和国合同法》第六十条是正确的。综上，刘喻芬、谭瑞祥上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求依法驳回上诉，维持原判。
被上诉人黄伟灿、陈智琼在二审期间没有向本院提交新的证据。
经审理，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为：刘喻芬、谭瑞祥与黄伟灿均在涉案《房地产买卖合同》上签名，该行为应视为刘喻芬、谭瑞祥和黄伟灿的真实意思表示；涉案《房地产买卖合同》中关于房屋买卖事项的约定内容不违反法律、行政法规的强制性规定。因此，原审法院认定《房地产买卖合同》项下关于房屋买卖事项的约定合法有效是正确的。刘喻芬、谭瑞祥上诉提出签订合同时黄伟灿不具有购房资格而应认定为合同无效，没有法律依据，本院不予采纳。刘喻芬、谭瑞祥上诉还提出黄伟灿、陈智琼与中介恶意串通，利用隐瞒、欺诈的手段订立合同，因其并未对此提供证据证明，故本院亦不予采纳。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原审判决双方继续履行《房地产买卖合同》项下关于房屋买卖事项的约定，并无不当。根据《房地产买卖合同》的约定，刘喻芬、谭瑞祥作为卖方，负有协助买方办理过户登记的义务。刘喻芬、谭瑞祥上诉请求撤销原审判决第一项、第二项，没有法律依据，本院不予支持。
关于刘喻芬、谭瑞祥请求解除涉案《房地产买卖合同》及《租赁合同》，并没收定金3万元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”和第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”的规定，因刘喻芬、谭瑞祥并未提供证据证明本案中存在上述法律规定的合同约定解除或法定解除的情形，故刘喻芬、谭瑞祥请求解除涉案《房地产买卖合同》、《租赁合同》以及没收定金3万元，没有事实和法律依据，本院不予支持。
关于刘喻芬、谭瑞祥请求黄伟灿、陈智琼搬离涉案房屋及赔偿破坏房屋损失10000元的问题。因涉案《租赁合同》约定的租赁期限至2014年12月30日届满，如上所述，刘喻芬、谭瑞祥并未提供证据证明本案中存在其可以解除该租赁合同的情形，故刘喻芬、谭瑞祥请求黄伟灿、陈智琼搬离涉案房屋，返还涉案房屋没有法律依据，本院不予支持。而对于刘喻芬、谭瑞祥主张的赔偿破坏房屋损失10000元。因刘喻芬、谭瑞祥在本案中并未举证证明黄伟灿、陈智琼对涉案房屋的装修行为造成了其损失，故其请求赔偿损失10000元缺乏事实根据，本院不予支持。
关于刘喻芬、谭瑞祥上诉提出陈智琼不是适格的诉讼主体以及原审法院认定过户时间顺延至买方在一年内具备购房资格之时达成合意系认定事实不清的问题。首先，涉案房屋买卖合同虽由黄伟灿签订，但因陈智琼系黄伟灿的配偶，涉案房屋系黄伟灿与陈智琼在夫妻关系存续期间拟共同购置的财产，故陈智琼享有涉案房屋买卖合同的权利，系适格的诉讼主体。其次，因涉案买卖合同的备注栏明确约定有“甲乙双方已知晓购买此房需要补办（即补缴社保）。即交易时间要顺延”；且在签订《房地产买卖合同》的当天，刘喻芬、谭瑞祥另行与黄伟灿签订了《租赁合同》，合同约定了租赁期限为12个月，并在《租赁合同》的备注栏明确约定了“此租赁合同和买卖契约相连。如甲方收齐房款，此合同即告解除”。倘若《房地产买卖合同》中约定的“合同签订之日起30天之内办理过户手续”系双方的真实意思表示，则双方根本没有必要在同一《房地产买卖合同》中另行备注上述“交易时间要顺延”之内容，也没有签订《租赁合同》的必要。因此，原审法院认定双方实际变更了“合同签订之日起30天之内办理过户手续”之约定，就过户时间顺延至买方在一年内具备购房资格之时达成合意，具有事实根据，并无不当，本院予以支持。
综上所述，刘喻芬、谭瑞祥的上诉主张，理据不足，本院依法驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费800元，由上诉人刘喻芬、谭瑞祥负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 珊
代理审判员 王志恒
代理审判员 安 静
二〇一四年五月二十日
书 记 员 梁丽萍