兰州铁路运输中级法院行 政 判 决 书（2017）甘71行终225号上诉人（原审被告）靖远县房地产管理局，住所地甘肃省白银市靖远县北辰区科靖东路四中东侧。法定代表人党永业，该局局长。委托代理人张映忠，该局副局长。委托代理人屠建学，兰州黄河律师事务所律师。被上诉人（原审原告）贺琛轩，男，汉族，1993年6月20日出生，公民身份号码xxx，住甘肃省白银市平川区。被上诉人（原审原告）贺晓文，女，汉族，1994年6月3日出生，公民身份号码xxx，住甘肃省白银市平川区。被上诉人（原审原告）邓耀忠，男，汉族，1946年12月12日出生，公民身份号码xxx，住甘肃省白银市平川区。被上诉人（原审原告）张秀花，女，汉族，1950年6月13日出生，公民身份号码xxx，住甘肃省白银市平川区。上述被上诉人的共同委托代理人陈平，甘肃途胜律师事务所律师。第三人李志敏，男，汉族，1976年8月19日出生，公民身份号码xxx，住甘肃省靖远县。委托代理人石永龙，甘肃法成律师事务所律师。第三人王宏统，男，汉族，1979年2月6日出生，公民身份号码xxx，住甘肃省靖远县。第三人宋承彩，女，汉族，1968年6月14日出生，公民身份号码xxx，住甘肃省靖远县。上诉人靖远县房地产管理局因与被上诉人贺琛轩、贺晓文、邓耀忠、张秀花、第三人李某、王宏统、宋承彩房屋行政登记一案，不服兰州铁路运输法院（2017）甘7101行初62号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成�议庭，于2017年9月19日公开开庭审理了本案。上诉人靖远县房地产管理局局长党永业及委托代理人张映忠、屠建学，被上诉人贺晓文及其委托代理人陈平，第三人李某的委托代理人石永龙到庭参加了诉讼。第三人王宏统、宋承彩经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，贺琛轩、贺晓文系邓某与贺某的婚生子、女，原告邓耀忠、张秀花系邓永丽的父、母。邓某与贺某离婚后。2013年5月31日，邓某与李某登记结婚。2013年12月23日，李某与靖远鹏珠房地产开发有限公司签订商品房买卖合同（商品房预售许可证号为靖房商预字[售]第x号），购买位于靖远县裕丰路8号20幢x单元x层x号房。合同约定建筑面积为145.93平方米，单价每平方米3290元，总价480110元。2015年7月5日，邓某因病医治无效去世。2016年9月18日，被告靖远县房地产管理局向李某颁发了该房屋靖房权证靖远县字第x号房屋所有权证书（单独所有）。2016年9月26日，李某与王宏统、宋承彩签订房地产买卖契约，将该房屋出卖。2016年9月28日，被告向王宏统、宋承彩分别颁发了该房屋靖房权证靖远县字第x号和第x号房屋所有权证书（共同共有）。原审法院认为，《中华人民共和国婚姻法》第十九条第一款规定”夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定”。第二十四条规定”夫妻有相互继承遗产的权利。父母和子女有相互继承遗产的权利”。《中华人民共和国物权法》第十二条规定”登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看”。国务院《不动产登记暂行条例》第十六条第一款第（五）项规定”申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（五）与他人利害关系的说明材料”。建设部《房屋登记办法》第十三条规定”共有房屋，应当由共有人共同申请登记”。第十八条规定”房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需要�一步明确的其他有关事项询问申请人”。本案涉案房产在李某办理首次转移登记时，提交给被告靖远县房地产管理局的材料中记载其婚姻状况为”丧偶”，被告即应要求其提供夫妻关系存续期间财产约定的书面材料，以及可能存在的利害关系人的说明材料。被告未充分履行不动产物权登记的相关职责，审核亦未达到合理审慎的程度，遗漏了重要事项。因此，被告颁发靖房权证靖远县字第x号房屋所有权证的行为违法。鉴于李某在后续转移登记中，买方王宏统、宋承彩属善意取得涉案房屋，撤销该行政行为将对其合法权益造成重大损害，故对后续转移登记行为不予撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第（一）项的规定，判决确认被告靖远县房地产管理局作出的靖房权证靖远县字第x号房屋所有权转移登记行为违法。案件受理费50元，由被告靖远县房地产管理局负担。上诉人靖远县房地产管理局不服一审判决，向本院提起上诉称：1、原审判决对”房屋登记询问笔录”不予认可，违背了证据认定的基本原则，证据认定严重错误。我国不动产登记相关法律法规对房屋登记机关的基本要求就是进行相应的询问，只要进行了合理询问，询问笔录本身的真实性就应予以认可，至于被询问人的回答是否真实，则不是登记机关审查的对象。2、原审判决适用法律错误。错误适用《婚姻法》和《行政诉讼法》第七十四条第一款第（一）项。本案并不属于会对国家利益和社会公共利益造成重大损害的情形，原审判决内容超出了被上诉人的诉讼请求范围。3、原审判决既有违法律规定又无助于问题解决。本案涉及行政法律关系和民事法律关系，而民事法律关系是基础法律关系，原审法院应告知被上诉人先解决民事纠纷。4、上诉人依法行使职权、遵循法定程序，房屋行政登记行为合法、有效。上诉人在涉案房屋登记过程中，按照《物权法》、《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》、《房屋登记办法》的规定，对第三人的申请进行了合理审慎的审查，登记行为合法有效。请求依法撤销原审判决，驳回上诉人的诉讼请求。被上诉人贺琛轩、贺晓文、邓耀忠、张秀花辩称：1、原审判决关于靖远县房地产管理局有关涉案房屋所有权证颁证行为违法的认定，事实清楚、适用法律准确、证据确凿充分。靖远县房地产管理局在涉案房产存在共同共有可能的情况下，即应要求李某提供相关书面材料，但其没有要求提供，因此没有充分履行职责，审核未达到合理审慎的程度，遗漏了重要事项。李某在”房屋登记询问笔录”中刻意隐瞒事实真相，虚构事实，其陈述与提交的户籍证明相互矛盾，在基本的形式审查就足以发现问题的情况下，上诉人没有进一步审查，导致行政登记行为违法。2、原审判决适用法律正确、程序合法。本案中，被上诉人的诉求依据是行政行为违法，而并非以单纯的民事法律关系主张登记行为无效。请求依法驳回上诉，维持原判。第三人李某述称：1、原审判决认定事实清楚，判决内容符合案件实际情况。2、上诉人靖远县房地产管理局为李志敏颁发房产证的事实清楚、依据合法、程序得当，原审判决确认该行为违法是错误的。3、李某在办理房屋转移登记时配偶邓某已经去世，不可能共同申请，故由其单独提出登记申请并不违法，李某在申请登记时没有隐瞒任何真实情况，也未提交任何虚假材料，房管局已经尽到了审慎审查的职责。故原审判决认定事实清楚，但证据采信和适用法律不当，判决结果错误，请求依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求。本院二审庭审中，各方当事人除一审提交的证据外，均无新的证据向二审提交。上诉人靖远县房地产管理局对一审中被上诉人贺琛轩等人提交的李某与邓某的”婚姻登记档案”以及”房屋登记询问笔录”未予采纳提出异议；被上诉人对一审中上诉人提交的申请人为李某的”房屋权属登记受理通知单”和”房屋权属证书领证凭证”提出异议。二审组织各方当事人对上述证据再次进行了质证，各方当事人均认可上述证据来源真实、合法，与本案具有关联性，但被上诉人认为”房屋登记询问笔录”中本案第三人李某否认涉案房屋属于夫妻共有财产的内容不真实�申请人为李某的”房屋权属登记受理通知单”和”房屋权属证书领证凭证”载明受理和领证的时间相隔仅24分钟，证明上诉人的房屋登记行为不严谨、不公正，未尽到审慎的审查职责。上诉人认为李某与邓某的”婚姻登记档案”不能证明涉案房屋就是夫妻共有财产。经审查，上述证据均属于国家有关职能部门依职权制作的公文文书，符合法定形式，与本案具有关联性，本院予以采纳。二审经审理查明的事实与一审查明的事实基本一致。另查明，上诉人靖远县房地产管理局在为第三人李某办理房屋首次转移登记时，对李志敏进行了询问，李某否认申请登记的房屋为共有房屋（包括夫妻共有），上诉人未作进一步调查核实。本院认为，《中华人民共和国物权法》第十条规定：”不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。”国务院《不动产登记暂行条例》第七条规定：”不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。”根据住房与城乡建设部《房屋登记办法》第四条的规定，房屋登记机构是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。上诉人靖远县房地产管理局作为靖远县人民政府设立的房地产主管部门，负有对靖远县范围内房屋进行登记的法定职权。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款、第二款规定：”行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。有权提起诉讼的公民死亡，其�亲属可以提起诉讼。”综观本案已查明的事实，本案第三人李某与邓某在婚姻关系存续期间购买了涉案房屋，没有证据证明双方就该房屋产权是否归一方所有进行过书面约定，李某将该房屋单独登记在其一人名下，与该登记行为有利害关系的邓某有权提起诉讼。鉴于邓某已经去世，贺琛轩等四人作为邓某的近亲属，依据上述法律规定可以提起本案诉讼，故被上诉人贺琛轩等四人依法具有原告资格。《中华人民共和国物权法》第十二条规定：”登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看�”《不动产登记暂行条例》第十八条规定：”不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验：（一）不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致；（二）有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致；（三）登记申请是否违反法律、行政法规规定。”第十九条第二款规定：”对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。”《房屋登记办法》第十八条规定：”房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他�关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。房屋登记机构认为申请登记房屋的有关情况需要进一步证明的，可以要求申请人补充材料。”根据以上法律、法规和规章的规定，房屋登记机构在办理房屋转移登记时，不仅要查验申请人提交的权属证明和其他必要材料是否齐全、材料之间是否一致，还应当尽到合理审慎的审查义务。即不仅要查验申请人提交的申请材料，依法询问申请人，如实登记有关事项，而且针对申请人提供的申请材料中需要补充和进一步证明的事项，还应当要求申请人提供有关材料或者向申请人、利害关系人及有关单位进行调查。只有遵照上述法律规定履行了相关程序，才能视为尽到了法定的审查职责。本案中，第三人李某作为申请人在办理首次转移登记时，虽然提交了房屋登记申请书、商品房买卖合同、契税证明、婚姻状况证明、户籍证明等相关材料，但其提交的婚姻状况证明为”单身”、户籍证明中载明”丧偶”、《商品房买卖合同》签订时间为2013年12月23日，且在房屋登记询问笔录中否认申请登记的房屋为共有房屋。对此，上诉人不仅应当依法对申请人提供的上述材料是否一致进行审查核实，而且还应当对可能存在权属争议的情况或者可能涉及他人利害关系作进一步核实。上诉人在办理涉案房屋转移登记时没有对申请人的丧偶时间、签订《商品房买卖合同》的时间是否为第三人李某与邓某的婚姻关系存续期间以及李某单独申请的房屋是否为共有房屋等可能存在权属争议情况做进一步的调查。因此，上诉人在对涉案房屋进行首次转移登记时未尽到法律、法规和规章规定的审查职责，违反了法定程序。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十五条规定：”受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。”被上诉人贺琛轩等人认为第三人李某与第三人王宏统、宋承彩属于恶意串通、以合法形式掩盖非法目的，但未提交相关证据予以证实，本案现有证据并不能否定王宏统、宋承彩受让涉案房屋的行为属于善意取得。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款的规定，被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。尽管本案上诉人在对涉案房屋进行首次转移登记时，违反了法定程序，但如果撤销上诉人的该登记行为，将会影响到善意第三人的合法权益，故原审判决依法确认该行为违法，不撤销登记行为的判决结果并无不当。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人靖远县房地产管理局负担。本判决为终审判决。审 判 长  秦卫民审 判 员  李德福代理审判员  敬 阳二〇一七年九月二十一日书 记 员  刘莉莉