山东省菏泽市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）菏民一终字第671号
上诉人（原审被告）：王兴朋，农民。
委托代理人：姜涛，山东荣清律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：单县汇丰市场开发有限公司。
法定代表人：纪继前，该公司董事长。
委托代理人：王平生，山东荣清律师事务所律师。
上诉人王兴朋因与被上诉人单县汇丰市场开发有限公司租赁合同纠纷一案，不服山东省单县人民法院（2015）单民初字第542号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月11日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年9月25日公开进行了审理。上诉人王兴朋委托代理人姜涛，被上诉人单县汇丰市场开发有限公司委托代理人王平生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告单县汇丰市场开发有限公司诉称，2012年9月16日，原、被告签订了单县刘海农副产品批发市场设施租赁合同，租赁期限从2012年9月16日至2013年9月15日止。现被告已欠原告租金42000元，经多次催要，被告拒不缴纳租金，并继续非法占用租赁房屋。为保护原告的合法权益，要求被告补交租金42000元，违约金按合同总价的10%计4200元，共计46200元；判令被告搬出租赁房屋。
原审被告王兴朋辩称，原告与被告王兴朋之间不存在租赁关系，被告也不欠原告任何租赁费用，更谈不上原告多次向被告催要租金的问题，原告与本案不具有法律上利害关系，原告诉讼请求没有事实和法律依据，请求依法驳回原告对被告王兴朋的诉讼请求。
原审法院审理查明，2012年9月16日签订的单县刘海农副产品批发市场设施租赁合同，该合同主要内容：“出租方（甲方）：单县刘海农贸市场管理委员会承租方（乙方）：王兴朋第一条、本合同所指的市场设施是指市场内营业用房、摊位、场地、其他用于经营活动的场所，（甲方已与开发商签订协议，本协议期内甲方拥有使用权），市场管理服务指甲方依据相关管理规定和合同约定与市场内经营者之间形成的日常管理实务；第三条、甲方出租刘海市场内6028、6038、6048的市场设施给乙方，合同生效之日起3天内甲方将该租赁的市场设施交付给乙方；第四条、乙方承租的市场设施仅用于干杂经营，乙方不得改变该设施用途；第五条、租赁期限：从2012年9月16日至2013年9月15日；第六条、乙方承租上述市场设施租金为人民币（大写）贰万贰仟伍佰元，签订本合同时一次性付清；第七条、乙方签订本合同时须缴纳设施保证金及先行赔偿（信用）保证金计人民币陆仟元；…第十五条、在此合同期限内，乙方自愿放弃优先购买权，开发商若将该市场设施所有权转移给第三方，不需征得乙方同意，乙方无任何异议；…第十八条、租赁双方必须遵守本合同，任何一方违约，以合同总价的10%承担违约责任；…”。同日，被告缴纳了刘海市场内6028、6038、6048门面房的租金22500元及保证金6000元，并在6038、6048门面房内经营干杂生意。被告陈述6028门面房是其邻居薛现林以被告的名义租的，一起交的租赁费。原告对此予以认可，该房于2013年9月16日由原告卖与他人并已经交付。现被告一直在6038、6048门面房内经营干杂生意，也未缴纳2013年9月16日以后的租赁费用。原告要求被告补交租金42000元，违约金4200元，共计46200元；判令被告搬出租赁房屋。被告认为原告与本案不具有法律上利害关系，请求依法驳回原告对被告王兴朋的诉讼请求。
原审法院认为，根据双方当事人的诉辩理由，本案主要的争议焦点问题是：一、关于本案主体的问题；二、关于原告要求被告补交租金42000元，违约金4200元，共计46200元及要求被告搬出租赁房屋的问题。
一、关于本案主体的问题。原告主张：被告所租赁的房屋原告具有所有权，原告委托单县刘海农贸市场管理委员会与被告签订的租赁合同，原告具有主体资格。
原告为支持其对租赁房屋具有所有权的主张，提交以下证据：1、原告的营业执照，组织机构代码证。2、单县人民政府与原告签订的单县刘海农贸市场升级改造开发协议书。3、单县建设用地规划审批的建设项目选址意见书。4、单县消防大队建设工程消防验收意见书。5、单县刘海农副产品批发市场设施租赁合同第十五条。被告对前述证据质证认为，对以上证据提出异议，认为以上证据均为复印件，不能证明原告具有所有权。原审法院经审查认为，以上证据复印件经原审法院核实与原件无异议，可以证实在2009年4月11日，单县人民政府与原告的法定代表人签订单县刘海农贸市场升级改造开发协议书，为加快单县城镇建设由原告对单县刘海市场进行改造，兴建“鲁西南农副产品批发大市场”，由原告建设商铺及配套用房。2009年11月24日，经单县建设用地规划局审批为原告颁发了建设项目选址意见书。2011年11月11日，单县公安消防大队对原告建设工程消防验收合格的意见书。依照《中华人民共和国物权法》第三十条之规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”以上证据证明原告对该案诉争的门市为原告所建，故原告具有所有权。
原告为支持其具有主体资格的主张，提交一下证据：1、原告与单县刘海农贸市场管理委员会的授权委托书一份及2012年9月16日单县刘海农贸市场管理委员会的代收款凭单收据两份，证明：原告委托单县刘海农贸市场管理委员会办理签订租赁合同及办理代收款事项。2、单县南城办事处出具的证明一份及证人安某出庭作证，证明：单县刘海农贸市场管理委员会是单县南城办事处的下属部门，安某曾任该委员会的主任。原告在2009年老南郊市场搞拆迁改造，2012年，为了市场搬迁，市场拆迁指挥部与原告协调，于2012年9月16日，原告委托管单县刘海农贸市场管理委员会与经营户签订的租赁合同，其代表委员会签订。每间门市第一年房租为15000元的基础上免租半年，实际每间当年交了7500元。管委会进行市场的租赁房屋和管理，收的租赁费用给原告，管委会只是协助。经被告质证，被告对原告的授权委托书提出异议，认为委托合同上面没有签章人的签名，只是盖有公章，与单县刘海农副产品批发市场设施租赁合同相关内容互相矛盾，认为租赁合同第一条中明确载明甲方即市场管委会，已经与开发商签订协议，在本协议期内，甲方拥有使用权，即原告不具有租赁设施的使用权，与授权委托书代理关系相互矛盾，与被告形成租赁关系的是单县刘海农贸市场管理委员会；对代收款凭单收据两份真实性无异议；对证人认可委托书内容有异议，因为与其亲自办理签订的设施租赁合同的内容相互矛盾，对其称管委会是南城办事处下属部门，没有营业执照有异议，认为无营业执照就无法刻制公章。原审法院经审查认为，原告与单县刘海农贸市场管理委员会的授权委托书、单县刘海农贸市场管理委员会的代收款凭单收据两份、单县南城办事处出具的证明一份及证人安某出庭作证，证实：2012年9月10日，原告委托单县刘海农贸市场管理委员会办理单县刘海农副产品批发市场设施租赁事项，单县刘海农贸市场管理委员会主任安某对该委托的事实予以认可，并代收了被告所交的租赁费，所收租赁费交于原告，并免收了被告半年的租赁费。被告辩称单县刘海农副产品批发市场设施租赁合同约定原告在租赁期间不具有使用权，不具有主体资格。因原告要求的是租赁期满后的权利，故被告的辩解理由不能成立，原审法院不予采纳。故以上证据能够证明原告享有本案的诉权，具有主体资格。
二、关于原告要求被告补交租金42000元，违约金4200元，共计46200元及要求被告搬出租赁房屋的问题。
原告为支持其主张，提交以下证据：1、单县工商行政管理局及单县刘海农贸市场管理委员会在2012年9月10日向各经营户发放的通知一份，证明6号楼门市每年每间15000元；2、单县刘海市场拆迁指挥部向经营户、购房户发的第二封信，证明向刘海市场经营户愿意到刘海新市场经营者回迁周期内免收6个月的租金；3、2013年5月14日单县刘海农贸市场管理委员会与胡保运签订的租赁合同及代收款收据，证明6号楼门市每年每间15000元；4、吉某某、谢某某（出庭作证）、陈某某的证明及录音、书面对话内容一份，证明其三人系原告公司员工，多次向被告送房租费及物业费催缴单，并告知被告搬出租赁房屋。5、要求被告支付租赁费42000元及违约金4200元的计算清单。经被告质证，被告对各经营户发放的通知书真实性无异议，认为不能证明原告方的观点，该通知与租赁合同均证明市场设施出租方系管委会；对指挥部第二封信真实性没有异议，认为不具有合法性，与本案不具有关联性；对与胡保运设施租赁合同与本案不具有关联性，认为胡保运不是拆迁项目的被拆迁户，从该证据能看出胡保运是金乡人，不能证明原告方的观点；对吉某某、谢某某、陈某某三人情况说明对真实性、合法性、关联性均提出异议，违反了证人应当独立作证的证据规则，三人同在情况说明上签名，该三人系原告工作人员，与原告具有利害关系，不能单独作为认定案件事实的依据。对缴费通知书曾经向被告通知，这一点无异议。但该通知书不具有合法性，与本案不具有关联性，该通知书出具时间是2015年元月11日，该通知书第一句话已经表明，现该商铺位已出售他人，证明原告不具有本案主体资格，对商铺位不依法享有所有权。对该录音证据及书面对话内容不能显示该证据形成时间、地点，播放内容与整理内容不一致，不能清晰听出所表达内容，录音中显示有四个人的对话但整理内容上只有三人，该证据不能作为认定案件事实证据；对原告计算方式和数字均有异议，认为与原告根本没有签订租赁合同，所以原告计算的没有依据。被告提供2012年9月20日原、被告签订的单县刘海农贸市场升级改造房屋拆迁回迁安置协议书，证明被告之所以不搬出租赁房屋是因为原告汇丰公司让被告回迁的房屋不符合协议约定的项目为专业市场的要求，且所建房屋没有通过法定部门综合验收合格，逾期交房，回迁房屋不符合消防要求，四层楼二、三、四层均为筒子楼，上下只有一个楼梯，存在严重的安全隐患。原告认为该协议书与本案非同一法律关系。原审法院经审查认为，原告提交的证据1、2，经被告质证对其真实性无异议，可以证明向刘海市场经营户告知愿意到刘海新市场经营者回迁周期内免收6个月的租金。原告提交的其他租赁户胡保运2013年每间门市的租赁费为15000元及单县刘海农贸市场管理委员会主任安某的证言，证实每年每间门市租赁费15000元，第一年免收6个月的租金。以上证据形成了完整的证据链条，可以证实与被告签订的房租是每年每间为15000元，第一年免收了被告的6个月的租金。对原告提交的证据4，经被告质证，对缴费通知书曾经向被告通知无异议，可以证实原告书面通知被告补交租金或者续租预交租金的事实。被告虽辩称通知书第一句话已经表明，现该商铺位已出售他人，证明原告不具有本案主体资格，对商铺位不依法享有所有权。因该诉争房屋至今均由被告占有，原告亦未与购买人办理登记手续，依照《中华人民共和国物权法》第三十一条规定：“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。”故该诉争房屋物权仍属原告所有，原告具有主体资格。对原告要求被告支付租赁费42000元及违约金4200元的计算清单。两间门市租赁费从合同到期日至起诉之日，共计16个月，每间每年门市按15000元计算，应为40000元，违约金按合同计算应为4000元。对被告提交的原、被告签订的单县刘海农贸市场升级改造房屋拆迁回迁安置协议书，与本案并非同一法律关系，本案不予审理，被告可另行主张权利。
原审法院认为：依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”、第四百零三条：“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。”单县刘海农贸市场管理委员会受原告委托以自己的名义与被告订立的租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。被告提出是与该委员会签订的合同，与原告没有法律上的利害关系，而不履行合同义务，该委员会可以披露被告，原告可以行使该委员会的权利，被告亦未提供如果知道该委托人是原告就不会订立合同的相关证据，故原告可以按租赁合同的约定向被告主张权利。现被告占有原告所有的门市，既不缴纳租赁费，也未与原告达成继续租赁的合意，被告侵害了原告的权利，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”之规定，原告要求被告搬出租赁房屋、补交租金40000元及违约金4000元的请求，符合法律规定，原审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十条、第三十一条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条、第四百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决：一、被告王兴朋于判决生效后十日内从单县刘海农副产品批发市场设施内6038、6048号门面房（被告王兴朋现所占有、使用原告的门市两间）内自行搬出，并将上述房屋返还原告单县汇丰市场开发有限公司；二、被告王兴朋于判决生效后十日内支付原告单县汇丰市场开发有限公司租赁费40000元及违约金4000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费955元，由原告负担55元，被告王兴朋负担900元（原告已垫付，待被告履行本判决确定的还款义务时一并支付原告）。
上诉人王兴朋不服原审判决上诉称：1、原审判决认定被上诉人对涉案房屋具有所有权错误；2、根据合同的相对性原则，被上诉人不具有本案主体资格；3、根据上诉人与单县刘海农贸市场管理委员会签订的合同，约定年租金三间每年22500元，可以推算出一间每年7500元，上诉人租赁两间的年租金应为15000元。原审判决上诉人支付16个月租金为40000元错误。原租赁合同到期日为2013年9月15日，租赁逾期后，双方对涉案房屋的租赁价款和期限没有约定，更没有对违约金标准进行约定，原审判决以案外人胡保运的租赁价格和原租赁合同约定的违约金标准，对作为回迁户的上诉人进行判决没有事实和法律依据；4、被上诉人在一审中提交的证据，没有提交原件经过庭审质证，原审判决认定以上证据复印件“经本院核实与原件无异议”的认定，属于程序违法；5、原审判决适用法律错误。请求依法改判。
被上诉人答辩称：原审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确。请求依法驳回上诉，维持原判。
本院二审审理查明的事实与原审判决认定的事实基本一致。
本院认为，根据双方当事人的诉辩理由，本案主要的争议焦点问题是：一、被上诉人是否具备原审原告诉讼主体资格；二、房屋的租赁价款及违约金的计算是否得当；三、原审判决程序是否违法。
关于焦点一、从双方当事人提供的证据分析看，涉案房屋是被上诉人开发所建，其涉案房屋所有权归被上诉人所有。2012年9月16日，被上诉人委托单县刘海农贸市场管理委员会与上诉人（经营户）签订的租赁合同。依照《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”。单县刘海农贸市场管理委员会受被上诉人委托以自己的名义与上诉人订立的租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。上诉人作为拆迁户和经营户，应当知道涉案房屋是被上诉人开发所建，涉案房屋所有权归被上诉人所有，上诉人与该委员会签订租赁合同时，应当知道单县刘海农贸市场管理委员会与被上诉人之间的委托关系。上诉人提供不出涉案房屋所有权归单县刘海农贸市场管理委员会所有的有力证据佐证，因此该租赁合同直接约束被上诉人和上诉人。被上诉人可以按租赁合同的约定向上诉人主张权利。被上诉人具备原审原告诉讼主体资格。上诉人上诉称被上诉人不具备原审原告诉讼主体资格的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
关于焦点二、2012年9月10日单县工商行政管理局及单县刘海农贸市场管理委员会在向各经营户发放的通知一份并附房号年租金表，可以证明6号楼门市每年每间15000元，同时单县刘海市场拆迁指挥部向经营户、购房户发的第二封信，证明刘海市场经营户愿意到刘海新市场经营者回迁周期内免收6个月的租金。从上述证据分析看，2012年9月16日，被上诉人委托单县刘海农贸市场管理委员会与上诉人（经营户）签订的租赁合同，双方约定的一年租金价款是免收6个月租金后的价款。合同到期后，上诉人仍继续使用租赁物，属不定期租赁关系，被上诉人可以随时解除与上诉人的租赁关系。现上诉人仍占有被上诉人所有的门市，既不缴纳租赁费，也未与被上诉人达成继续租赁的合意，上诉人的行为侵害了被上诉人的权利。上诉人两间门市租赁费从合同到期日至起诉之日，共计16个月。原审判决租赁费按2012年9月10日单县工商行政管理局及单县刘海农贸市场管理委员会在向各经营户发放的通知一份并附房号年租金表每间每年门市按15000元计算，应为40000元，违约金延续原合同的约定，按原合同计算违约金应为4000元并无不当。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”之规定，被上诉人要求上诉人搬出租赁房屋、补交租金40000元及违约金4000元的请求，应予支持。
关于焦点三、被上诉人在一审中提交的证据，有些没有提交原件经过庭审质证，后经原审法院审查核实证据复印件与原件核对无异，并不属于程序违法。上诉人上诉称原审审判程序违法的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
综上所述，上诉人王兴朋提供不出可以采信的有力证据佐证，其上诉理由不能成立，本院不予支持。而原审判决适用《中华人民共和国合同法》第四百零三条错误，应予纠正，但判决结果并无不当。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费955元，由上诉人王兴朋负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 路凤娟
审 判 员 李冠军
代理审判员 于 辉
二〇一五年十月十日
书 记 员 王 婷