北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第08196号
上诉人（原审被告）张书兰，女，1959年3月4日出生。
上诉人（原审被告）张永江，男，1960年1月5日出生。
二上诉人共同之委托代理人关恒宇，北京市尚和律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）崔永政，男，1957年11月9日出生。
委托代理人张桂芹（崔永政之妻），1956年7月22日出生。
被上诉人（原审原告）郭艳武，男，1965年2月3日出生。
委托代理人马换荣（郭艳武之妻），1968年8月29日出生。
委托代理人梁秀稳，北京稳正律师事务所律师。
上诉人张书兰、张永江、崔永政因与被上诉人郭艳武农村房屋买卖合同纠纷一案，均不服北京市平谷区人民法院（2014）平民初字第06476号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年11月，郭艳武起诉至原审法院称：1989年我与马换荣结婚，并随其落户×1村，我们系农业户口，因婚后无房居住，经村委会同意，我购买了本村村民崔×1位于×1村×1号的住宅即涉案宅院。1997年6月，我因生活困难急需用钱，将该宅院以18000元卖给张书兰、张永江。张书兰、张永江系夫妻关系，崔永政系张书兰、张永江姐夫，因张书兰、张永江没有北京市户口，故由崔永政代张书兰、张永江在房屋买卖合同上签×，张书兰、张永江分两次给付了购房款。根据国家政策，农村房屋买卖在房地一体格局下，处分房屋亦处分了宅基地使用权，而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，现我无房居住并无法赡养老人，且张书兰、张永江系河北省人，不能取得涉案宅基地使用权，我与张书兰、张永江签订的房屋买卖合同违反了法律禁止性规定而无效，故起诉要求确认我与张书兰、张永江于1997年6月7日签订的房屋买卖合同无效。
张书兰、张永江辩称：郭艳武起诉书所述与事实不符，我们与郭艳武不存在房屋买卖的事实。涉案宅院是我们于2001年4月15日向崔永政购买，价款18000元。当时为了少向平谷区×1村村委会缴纳房屋买卖税款即房屋买卖积金，买卖合同上写的房屋价款是5000元。买卖合同代笔人及中证人都是村委会干部，并加盖了村委会公章，向村委会缴纳了2000元房屋买卖积金。故郭艳武的诉讼请求缺乏事实依据，请求法院予以驳回。
崔永政述称：郭艳武起诉书所述与事实不符。我是×1村农民，因郭艳武买楼房急需用钱，同意将涉案宅院以18000元卖给我。1997年6月7日，我与郭艳武签订了房屋买卖合同，因需向村委会交纳买卖房屋积金，为了少交积金，我与郭艳武签订了两份房屋买卖合同，价款分别为5000元、18000元。后我将涉案宅院以每月50元租给张书兰、张永江居住。2012年4月15日，因我已购买楼房，不需要涉案宅院，即将涉案宅院以18000元卖给了张书兰、张永江，经村干部在场、代书，我与张书兰、张永江签订了买卖合同，并加盖了村委会公章，向村委会缴纳了2000元积金。买卖合同写价款5000元是为了少缴纳税款。涉案宅院是我向郭艳武购买，后又卖给张书兰、张永江，郭艳武所述我代张书兰、张永江签×不属实。我是×1村集体经济组织成员，有权购买涉案宅院。张书兰、张永江购买该宅院与户口无关，是否有效应由我主张，与郭艳武无关，故应驳回郭艳武的诉讼请求。
原审法院经审理查明：1985年3月27日，经原平谷县王辛庄乡×1村村民委员会及平谷县王辛庄乡人民政府批准，×1村村农民崔×1取得现北京市平谷区平谷镇×1村×1号即涉案宅院的宅基地使用权。1989年3月26日，郭艳武与马换荣举行结婚仪式，同日，郭艳武夫妻入住该宅院。郭艳武户口随妻子落户到×1村，二人均为农业户籍。因婚后无房，经村委会同意，郭艳武购买了崔×1的宅院，后郭艳武夫妻在此居住至1997年6月4日。现郭艳武为小城镇户籍，登记在涉案宅院，对该宅院的宅基地享有使用权。郭艳武之妻、子现为北京市平谷区平谷镇×1村村集体经济组织成员。
1997年6月7日，郭艳武作为卖方与崔永政签订宅院买卖契约，写明，买卖双方经中人崔×1、崔×2协调一致达成协议，宅院座落于×1村西后小街，砖木结构，北房自然间5间、西厢房2间；房屋及宅院作价为18000元，分2次付清，立字据时付现金10000元，下欠价款8000元于同年10月31日付清；房屋交付使用期为1997年6月5日；房款付清后，卖方将原宅院及房屋证件交付买方，产权归买方据有；产权接管后，使用期间如发生税费及其它使用费纠纷时，一切费用由买方负担，与卖方无关。郭艳武及崔永政，中证人崔×1、崔×2（兼执笔人）签×。为了少向村委会缴纳积金，双方在同日另签写了一份宅院买卖契约，将房屋及宅院作价5000元。
另查明，张书兰、张永江系夫妻关系，非涉案宅院所在地的集体经济组织成员。崔永政系张书兰的姐夫。1997年6月7日后，张书兰、张永江在涉案宅院居住至今。
原审庭审中，双方认可房款18000元已付清，郭艳武称付款人为张书兰、张永江，张书兰、张永江否认。证人崔×1出庭作证，称马换荣找自己做中证人，当场商量好后，签订宅院买卖契约，张书兰、张永江也在场，因其不是本村人不能购买，让崔永政签的字。与该房屋相邻居住的证人张×出庭作证证明，听说涉案宅院卖给外地人了，但不知卖给谁了。郭艳武另提供录音资料，其中与张书兰的录音中，有其买郭艳武房后，凑钱分期给了郭艳武房款，如果郭艳武想要，可以商量的语句；与张永江的录音中，有其开始说租房，后来买了，您同意卖，我同意买的语句，并默认崔永政替签名；与崔永政的录音中，有他是兴隆人，可以买房，房款是我给他们垫的语句。张书兰、张永江及崔永政对上述证据有异议，认为证人证言证明力低，录音系未经同意录制，且非自己的声音，缺乏证明力，但未提供反证，亦不申请鉴定。
张书兰、张永江提供2001年4月15日的立买卖房字据，写明卖主崔永正，买主张永江，根据1997年6月7日的买卖房屋字据，×1村村×1号卖给张永江，北正房4间、西厢房2间、院墙及地上物总价5000元，买主一次付清；经村委会同意，村委会收取买卖房屋积金2000元。买卖双方及中证人崔×2、崔×3、杨×及执笔人李×1签×，加盖了村委会公章。同日，张永江向村委会缴纳买卖房屋积金2000元。郭艳武认为，买卖房屋字据系伪造，没有村委会主任的签×，未在村委会备案，未经过村、镇批准，字迹为现在书写，是先有公章，后写的字据。经法院调查，中证人杨×（村会计）称，村委会班子和主管会计看合同了，听说是张永江从崔永政手买的房，村主任李×2也知道。村里买卖旧房村委会让收钱，主管会计让以买卖房屋积金名目出具收据。向时任村主任李×2调查，其称不了解情况。
2014年11月4日，郭艳武申请法院进行现场勘查并采取证据保全措施。同日，法院对涉案房屋进行现场勘查，涉案宅院东、西厢房正在施工中，法院告知张书兰、张永江停止施工，并保持现状。
原审法院经审理认为：1997年6月7日，郭艳武虽与崔永政签订了宅院买卖契约，现郭艳武提供的证据能够相互印证，证明张书兰、张永江明知不能购买涉案宅院，仍委托崔永政代替购买，该宅院的实际购买人为张书兰、张永江，且张书兰、张永江在郭艳武与崔永政签订宅院买卖契约即居住至今。另因该房屋座落于北京市平谷区平谷镇×1村村集体土地，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，张书兰、张永江非×1村村集体经济组织成员，故该合同无效。
张书兰、张永江虽称涉案宅院是从崔永政手中购买，并提供了买卖合同及村委会买卖房屋积金收据作为证据，但经法院调查，上述证据不足以证明张书兰、张永江购买崔永政宅院的事实，且张书兰、张永江未提供其他相关证据证明，故法院对张书兰、张永江该辩解不予采信。据此，原审法院于2015年4月判决如下：崔永政代张书兰、张永江与郭艳武于1997年6月7日签订的房屋买卖合同无效。
判决后，张书兰、张永江及崔永政均不服原审判决，上诉至本院。张书兰、张永江认为：1.我方提交了我与崔永政及中证人签×，由村委会盖章的立买卖房字据，并向村委会交纳了房屋买卖积金，故涉案宅院系我自崔永政处购买的；2.崔×1的证人不×，与我方提供的协议相比效力较低，且郭艳武提供的录音证据经过剪辑，没有征得我方同意，取证违法；3.郭艳武已是小城镇户口，丧失了使用农村宅基地的权利，无权起诉要求确认合同无效。因此，我方与崔永政之间存在房屋买卖合同关系，郭艳武无权起诉我方，请求二审法院撤销原审判决，改判驳回郭艳武的诉讼请求。崔永政的上诉意见与张书兰、张永江的上诉意见基本一致，亦请求二审法院撤销原审判决，改判驳回郭艳武的诉讼请求。郭艳武同意原审判决。
本院审理中，张书兰、张永江表示其于1997年6月7日向崔永政租住涉案宅院，租金为每月50元，何时有钱何时交租金，均是现金交纳，没有收条；张书兰、张永江与崔永政就买卖涉案宅院仅签订一份立买卖房字据，购房款为5000元，而实际上购房款为18000元的约定是口头协议。
本院经审理查明的其他事实与原审查明的事实无异。
上述事实，有各方当事人陈述、社员建房宅基地申请表、北京市平谷区平谷镇×1村村民委员会证明、北京市公安局平谷分局渔阳派出所证明、常住人口登记卡、宅院买卖契约、证人证言、录音资料、股权证书、现场照片、勘查笔录、调查笔录等证据在案佐证。
本院认为：综合当事人的诉辩称主张，本案的争议焦点是：一、郭艳武是否有权提起本案之诉；二、张永江、张书兰系与郭艳武还是崔永政之间存在房屋买卖合同关系，进而判断该房屋买卖合同关系是否有效。
关于焦点一，因1997年宅院买卖契约系郭艳武作为一方签约主体所签，故郭艳武有权提起要求确认1997年宅院买卖契约效力的诉讼。张永江、张书兰、崔永政上诉主张郭艳武无权提起本案之诉，依据不足，本院不予采纳。
关于焦点二，郭艳武主张1997年所签宅院买卖契约系崔永政代张永江、张书兰所签，实际购房人系张永江和张书兰，并为此提供了1997年6月7日所签宅院买卖契约，该契约中证人的出庭证言以及郭艳武家人与崔永政、张书兰、张永江谈及本案争议的录音证据。经审查，上述证据能够形成完整的证据链，并结合张永江、张书兰于1997年6月7日后入住涉案宅院至今之事实，能够证实1997年6月7日所签宅院买卖契约的实际购房人系张永江、张书兰，崔永政系代张永江、张书兰签订该契约。
张书兰、张永江、崔永政上诉主张1997年6月7日后系张书兰、张永江向崔永政租住涉案宅院，但未就此提供证据，故张书兰、张永江、崔永政的此项上诉主张，依据不足，本院不予采纳。
张书兰、张永江、崔永政上诉主张郭艳武所提录音证据经过剪辑且并非三人声音，亦未经三人同意录音系非法证据。对此，首先，张书兰、张永江、崔永政并未针对该录音证据提出真伪及完整性鉴定，故本院对张书兰、张永江、崔永政主张该录音不完整且并非其本人声音的意见不予采纳。其次，对于严重侵害他人合法权益、违反法律禁止性规定或者严重违背公序良俗方法形成或者获取的证据，不得作为认定事实的证据。虽然本案所涉录音证据未经被录音人许可，但并未严重侵害被录音人的合法权益，亦未违反法律禁止性规定及公序良俗原则，且因录音证据取证方法不当对被录音人权益的损害明显弱于忽略违法性所能够保护的利益，采信该录音证据亦能够最大限度发现真实，故涉案录音证据不应作为非法证据排除。再次，经仔细听取该录音证据的内容，该录音内容与本案争议事实具有明显的关联性。综上，本院采信郭艳武所提录音证据，对张书兰、张永江、崔永政所提该项上诉主张不予采纳。
张书兰、张永江、崔永政上诉主张1997年系崔永政购买涉案宅院，后崔永政与张书兰、张永江于2001年签订买卖涉案宅院协议，实际房款为18000元。对此，张书兰、张永江及崔永政提交三方所签购房款为5000元的立买卖房字据及向村委会交纳房屋买卖积金的收据，因购房款5000元明显不符合当时当地农村宅院买卖的市场价格，张书兰、张永江及崔永政主张双方实际房款为18000元，但均未提供证据证实双方存在此口头约定且实际履行，同时张书兰、张永江、崔永政亦未提供其他有力证据佐证其此项上诉主张或者足以反驳郭艳武所持其于1997实际与张书兰、张永江形成宅院买卖关系的主张。因此，张书兰、张永江、崔永政的此项上诉主张，依据不足，本院不予采纳。
关于崔永政代张书兰、张永江与郭艳武所签宅院买卖契约的效力问题。当事人签订合同不得违反法律、行政法规的强制性规定。农村宅基地属于农村集体所有。张书兰、张永江均非×1村村村民，依法不能取得涉案宅院宅基地使用权，而崔永政代张书兰、张永江与郭艳武所签宅院买卖契约必然涉及到涉案宅院所在宅基地使用权的转移，因此，原审法院判令该协议无效正确。
综上，张书兰、张永江、崔永政的上诉理由，均依据不足，本院不予采纳。张书兰、张永江、崔永政的上诉请求，本院均不予支持。原审判决正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费70元，由张书兰、张永江负担（于本判决生效后7日内交至原审法院）；二审案件受理费210元，由张书兰负担70元（已交纳），由张永江负担70元（已交纳），由崔永政负担70元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 闫 慧
代理审判员 鲁 南
代理审判员 史 晓 霞
二〇一五年七月二十日
书 记 员 陆九阳书记员陈立昱