杭州市萧山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0109民初5553号
原告高德水。
委托代理人王万兴，杭州市新泰法律服务所法律工作者。
被告洪筱。
被告洪宇。
两被告的共同委托代理人谢毅，浙江登恒律师事务所律师。
被告孟爱文。
委托代理人洪玉新。
原告高德水诉被告洪筱、洪宇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月14日立案受理后，依法由审判员谢金金适用简易程序进行审理。期间，原告申请追加孟爱文作为本案被告，本院经审查后依法予以准许。本案于同年6月21日公开开庭进行了审理。原告高德水及其委托代理人王万兴，被告洪筱、洪宇及其委托代理人谢毅到庭参加诉讼，被告孟爱文经本案传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。双方当事人同意本案三个月审理期限届满后继续适用简易程序进行审理，故本案延长审理期限三个月，本案现已审理终结。
原告高德水诉称：原、被告系亲戚关系。2004年6月25日，洪玉华抽到杭州市萧山区广宁小区经济适用房一套，因无钱购置，故与原告签订房屋买卖合同，载明洪玉华将房屋卖给原告，房屋总价为230000元，合同明确房屋价格有所变动，按原价不得上涨，如洪玉华违约，需赔偿原告经济损失500000元。后原告付清房款，洪玉华将位于杭州市萧山区广宁小区X幢X单元X室房屋（建筑面积75.16平方米）的原始合同、原始发票、自行车库收据、垃圾清理费、电费凭证以及房屋钥匙均交付给原告。因经济适用房5年内不得过户，双方一直未办理过户手续。2013年3月，洪玉华病故。原告与被告协商办理房屋过户手续，因被告洪筱及其家人不同意协助原告办理过户手续，故未能办理房产过户。故起诉要求：1.判令案涉房屋产权归原告所有；2.判令被告洪筱、洪宇协助原告办理过户手续。审理期间，原告申请追加孟爱文为本案被告，并变更诉讼请求为要求三被告协助原告办理过户手续。
被告洪筱、洪宇未作书面答辩，在庭审中口头辩称：1.原告与洪玉华没有签订合法有效的卖房合同，即便原告有充分证据证明双方签署了关于本案涉案房屋的卖房合同，但是该合同形式上及内容上并不充分。首先，原告提供的卖房合同所指的买卖房屋不明确，与原告诉称的洪玉华在2004年6月25日抽到广宁小区经济房一套，再卖于原告的事实不符。其次，合同签署日期为2004年6月25日，该日期明显早于洪玉华签署的涉案房屋商品房买卖合同的签署时间7月23日，洪玉华在尚未明确购买涉案房屋之前就将该经济适用房出售给原告违背逻辑。另外，原告所谓的与洪玉华订立的卖房合同因损害社会公众利益、违反国家法律禁止性规定，应当认定无效，因为该卖房合同所涉房屋非一般性商品房，而是政府提供政策优惠面向特殊群体的保障性的经济适用房。根据《经济适用房管理办法》以及萧政发（2003）第142号文件《萧山广宁小区安居房建设销售管理办法》等相关规定，原告不具备购买诉争房屋的资格，双方签署的卖房合同因违反上述办法，属于无效。2.原告没有充分证据证明其实际占有使用诉争房屋，即便占用，原告也没有充分证据证明其对案涉房屋享有合法的所有权。据被告所知，目前居住在案涉房屋的实际使用者为本案证人洪玉新，也就是洪玉华的亲弟弟。虽然原告提供了购房合同、发票、物业费等收据，但这些证据并不能证明原告按照卖房合同的约定向洪玉华支付购房款250000元的事实，也不能证明实际购房款是由原告交付。根据原告陈述，其是将现金交付给洪玉华，被告认为没有收条收据，如此大的交付不符合常理。原告也并没有提交其他相关证据证明其履行了交付购房款的义务。原告在洪玉华取得房屋产权登记满五年的时候，即在2009年，至今长达七年的时间内，尤其在洪玉华2013年去世之前长达四年的时间，都没有要求洪玉华办理过户登记手续，这也跟常理相违背。原告对该房屋没有合法的所有权，两被告也没有义务协助原告办理房屋过户手续。3.原告起诉时遗漏了另外一个被继承人孟爱文，即便追加了主体适格，三被告也没有义务协助原告办理房屋过户手续。综上，原告与洪玉华签订的卖房合同系无效合同，原告也没有履行针对案涉房屋的出资义务，原告对案涉房屋不享有产权，原告或者证人洪玉新非法占有案涉房屋侵犯了三被告的继承权，三被告没有义务协助原告办理房屋过户手续。同时三被告保留要求原告或者证人腾退非法侵占诉争房屋的权利。
被告孟爱文未作答辩。
原告高德水为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了以下证据：1.《卖房合同》一份，欲证明原告与洪玉华签订卖房合同以及合同约定的相关事实。当时洪玉华只是摇号摇到了经济适用房，尚未确定具体的房间，所以在合同上没有注明是哪套房子。2.《商品房买卖合同》一份，欲证明洪玉华购买了案涉经济适用房的事实。3.购房发票一份，欲证明房屋的购房金额及具体位置的事实。4.自行车库收款收据一份，欲证明案涉房屋附带的自行车库购买情况的事实。5.物业费收款收据一份，欲证明缴纳物业费的事实。同时，证据1-5共同证明原、被告就案涉房屋买卖的相关事实。6.洪玉新的证明一份，欲证明案涉房屋购买的情况，以及原告已付清房款的事实。7.垃圾清运费收款收据一份，欲证明原告缴纳垃圾清运费等事实。8.户籍证明两份、身份证复印件一份、死亡证明两份、洪玉华的配偶李敏的死亡证明一份，欲证明洪玉华已死亡，其配偶李敏、父亲洪纪良已死亡，其法定继承人为三被告的事实。9.被告孟爱文的承诺一份，欲证明被告孟爱文承诺愿意放弃对案涉房屋继承的事实。10.房屋租赁合同一份，欲证明原告将案涉房屋租赁给洪玉新和孟爱文居住的事实。11.收据一份，欲证明其中100000元交付的情况。经质证，被告洪筱、洪宇对证据1的三性均有异议，上面的签字是复写件，不是原件，从卖房合同看，合同载明洪玉华将房子卖给高德水，但是根据原告表述，洪玉华出售的是一种期待权利，在签订该卖房合同时，洪玉华尚未取得案涉房屋；卖房合同系事先打印好的，即便能够认定该卖房合同系洪玉华的真实意思表示，该卖房合同所指的房屋是否是案涉房屋存在疑问；如果卖房合同指向的是本案案涉房屋，也违反了国家法律政策关于经济适用房在5年内不允许出售过户的规定。对证据2的真实性、合法性没有异议，该合同是洪玉华本人签署，该房屋的实际所有者是洪玉华本人。对证据3、4、5、7的三性没有异议，付款人或者交款人均是洪玉华，与原告没有关联性，不能证明原告要证明的目的。对证据6的三性均有异议，证人应当出庭作证接受被告方质询，今天证人未到庭，对该证明不予认可，该证明内容有高德水款付清的表述，事实上原告没有证据证明款项付清，实际上洪玉新是案涉房屋的实际居住使用者，其与原告具有直接的利害关系，所以其才会出具不符合实际情况的证明，具有利害关系的证人证言不应采信。对证据8的真实性没有异议，但是恰恰证明了洪玉华的继承人是三被告。对证据9，承诺不是被告孟爱文本人所出具，该承诺是否是被告孟爱文的真实意思表示无从知晓，该承诺的内容可以看出被告孟爱文是认可案涉房屋的所有权人是洪玉华，内容是前后矛盾的，不能证明原告要证明的目的。对证据10的三性均有异议，真实性有异议，是否在2013年签署不清楚，对真实性存在重大怀疑，合同租赁期限是在2013年8月至2016年8月，事实上据被告方了解，房屋交付后一直由洪玉新及被告孟爱文居住使用；对关联性有异议，洪玉新与本案具有利害关系；且房屋租金才每月600元，是否符合市场价格有待确认，故对证据三性均有异议。对证据11，因为是复写件，对其真实性有异议，对关联性也有异议，因为没有写明具体是哪套房子，而且既然第一笔100000元出具了收据，第二笔130000元为什么不出具收据。
被告洪筱、洪宇、孟爱文未提供证据。
鉴于开庭当天被告孟爱文的委托代理人洪玉新身体状况不适，无法出庭，故本院依职权向洪玉新进行了调查，制作调查笔录一份，并在庭审中向原、被告进行了出示。经质证，原告对该证据无异议。被告洪筱、洪宇认为《卖房合同》上的签名系复写件，不是原件，这个和洪玉新的说法有矛盾；关于款项已经付清的情况，洪玉新只说明款项已经付清了，具体怎么支付的没有说明，且原告没有证据证明案涉房屋的购房款已经交付，故洪玉新的证言存在逻辑上的悖论，不应采信；关于被告孟爱文的承诺，洪玉新表明是其写好的要求被告孟爱文捺印的，洪玉新如此帮衬原告，被告有理由相信洪玉新和原告有利害关系，洪玉新如因疾病等原因无法出庭作证应当提供相应的证明材料；综上，对洪玉新陈述的内容的真实性、合法性均有异议。
对以上证据，本院依据有效证据的“三性”特征并结合原、被告的质证意见，作如下认证：
1.对证据1、11，虽然该《卖房合同》、收据为复写件，但复写件是基于原件而产生，与原件同时形成的，该复写件应具有与原件的同等效力，故对该证据予以采纳。
2.对证据2、3、4、5、7、8，鉴于被告洪筱、洪宇对其真实性无异议，故对其真实性予以确认。
3.对本院向洪玉新制作的调查笔录和证据6、9，本院认为，调查笔录系本院依照法定程序制作，洪玉新在证据6中的陈述和本院调查笔录中的陈述均一致，结合法庭调查，本院对该三份证据的证明效力予以确认；被告洪筱、洪宇认为洪玉新的陈述有利于原告而认为洪玉新与原告存在重大利害关系，但本院认为，结合法庭调查，洪玉新与被告洪筱、洪宇系叔侄，洪玉新与原告系远方亲戚，从血缘关系来看，洪玉新与被告洪筱、洪宇的关系更为亲近，且被告洪筱、洪宇也未提供相应证据予以反驳，故对被告洪筱、洪宇的该猜测，本院不予采信。
4.对证据10，虽然被告洪筱、洪宇对其真实性有异议，但其也认可洪玉新和被告孟爱文居住在案涉房屋的事实，故在其未能提供相应反驳证据的情况下，本院对该证据予以采纳。
根据以上对证据的认证和法庭调查，本院认定以下事实：2004年6月25日，案外人洪玉华将其抽中的位于杭州市萧山区蜀山街道广宁小区的安居房出售给原告。为此，洪玉华和原告、见证人洪玉新（即被告孟爱文的委托代理人）签订《卖房合同》，书面约定洪玉华将房屋（包括车库）出售给原告，房屋总价为230000元；若今后房屋价格有所变动，按原价不得上涨；如洪玉华违约，则赔偿原告经济损失500000元；本合同一式三份，洪玉华、原告和见证人洪玉新各执一份。当天，原告将其中的100000元房款交付给洪玉华。2004年7月23日，洪玉华与杭州萧山三阳安居房开发中心签订《商品房买卖合同》，约定洪玉华购买的安居房位于杭州市萧山区蜀山街道广宁小区X幢X单元X室，合同约定的房屋建筑面积为75.16平方米，房屋总价为173851元；付款方式为分期付款，于2004年7月23日前支付100000元，余款73851元在2004年10月31日前付清；交房期限为2004年10月31日前。之后，原告将剩余房款交付给洪玉新，而洪玉新将案涉房屋以及《商品房买卖合同》、购房发票、自行车库收款收据、物业费收款收据、垃圾清运费收款收据等交与原告。双方一直未办理房屋过户手续。2013年3月6日，洪玉华死亡。
另查明：洪玉华的父亲已于1995年死亡，其妻子李敏已于1994年死亡，其母亲为被告孟爱文，其子女为被告洪筱、洪宇。
本院认为：1.虽然洪玉华和原告签订的《卖房合同》中未明确出卖的房屋位置，但在洪玉华将案涉房屋的《商品房买卖合同》、钥匙、购房发票、自行车库发收款收据等交付给原告时，双方对出售的房屋已进行了明确，同时结合法庭调查，被告洪筱、洪宇亦承认洪玉华在世时仅有一套房屋即为杭州市萧山区蜀山街道广宁小区X幢X单元X室房屋，故洪玉华和原告《卖房合同》出售的房屋应为位于杭州市萧山区蜀山街道广宁小区的X幢X单元X室房屋。2.虽然案涉房屋为经济适用房，但根据萧政办发〔2014〕197号《杭州市萧山区人民政府办公室关于印发规范杭州市萧山区经济适用住房上市交易和回购管理实施意见的通知》（以下简称《实施意见》）的规定，签订购房合同（含预售合同）之日起满5年的经济适用房，权利人根据上述《实施意见》规定缴纳增值收益后可取得房屋的完全产权，并可以对房屋进行出售等处分。虽然洪玉华和原告在签订《卖房合同》以及洪玉华向原告交付《商品房买卖合同》、购房发票等原始凭证和钥匙时，双方签订的《卖房合同》尚不能完全履行，这只是相关政策对此类房屋的转让设定了限制性条件，现案涉经济适用房已满5年，且原告也愿意承担缴纳土地收益、出让金等税费义务，故案涉房屋已具备产权过户登记的条件。因洪玉华已于2013年3月6日死亡，故被告洪筱、洪宇、孟爱文作为洪玉华的法定继承人，有义务协助原告办理房屋过户手续。综上，原告变更后的诉讼请求，证据充分且符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国继承法》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百四十四条之规定，判决如下：
洪筱、洪宇、孟爱文于本判决生效后二十日内协助高德水办理杭州市萧山区蜀山街道广宁小区X幢X单元X室房产的过户登记手续。
案件受理费4750元，减半收取2375元，由高德水负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审判员 谢金金
二〇一六年九月九日
书记员 王海燕