广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）清中法民一终字第727号
上诉人（原审被告）：张兆星，男，住址：广东省连南瑶族自治县。
委托代理人：蒋文顺，广东沁森律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：连南瑶族自治县公共资产管理中心，住所地：广东省清远市连南瑶族自治县。
法定代表人：房剑辉，系该中心主任。
委托代理人：丘海添，广东蔚然律师事务所律师。
上诉人张兆星因与被上诉人连南瑶族自治县公共资产管理中心返还原物纠纷一案，不服广东省连南瑶族自治县人民法院（2015）清南法民一初字第69号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：张兆星系原供销车队的职工，供销车队是连南县供销系统下属企业，于1985年1月31日更名为供销储运贸易公司。2001年5月18日，供销储运贸易公司正式宣告破产。2003年4月1日，张兆星（乙方）与连南县供销企业破产清算组（甲方）签订《房屋租赁合同》，由破产清算组出租原供销车队约250平方米厂房一幢（房屋所有权证编号为：粤房字第01xxx**号）给张兆星用于废品收购，地点位于连南县三江镇猫公山脚下。合同第二条约定：“甲方从2003年4月1日起将房屋交付乙方使用，如该房屋拍卖，甲方随时有权收回该房屋（但必须提前10天通知乙方），乙方必须无条件服从，腾出房屋交还甲方，不得以任何理由向甲方索取补偿”；合同第三条约定：“房屋租金每月200元人民币，由乙方在当月10日前支付现金给甲方（设在县供销社五楼办公）。水电费由乙方自行缴给供水、供电部门”；合同第四条约定：“甲方把完好无损的房屋租赁给乙方使用，乙方因使用房屋不当造成房屋损坏的，应当负责维护好，并且支付由此产生的全部费用。租赁房屋期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权要求赔偿因此而造成的损失，并且可以解除合同，收回房屋，因此而产生的经济和法律责任全部由乙方承担：①利用房屋进行非法活动的；②擅自改变房屋结构的；③擅自将房屋转租或借给第三人使用的；④无故连续三个月不缴交房租的”。2009年2月，连南县人民政府出资一次性买断供销储运贸易公司地皮及地上附属建筑物并交由连南瑶族自治县公共资产管理中心管理。连南县供销社以此资金为基础，解决原车队职工经济补偿、社保等问题。但张兆星不同意该补偿，认为补偿款过低，拒拿遣散费。自2014年起，张兆星擅自将仓库租给方能项目部堆放供电材料，现已收取了38000元的租金。政府购买的地皮及地上建筑物包括了张兆星租赁的房屋（房屋所有权证编号为：粤房字第01xxx**号）。张兆星自2009年10月起至今没有交付房租。
另查明，连南县人民政府买断供销储运贸易公司地皮及地上附属建筑物后，于2013年12月23日将供销储运贸易公司坐落于三江镇猫公山脚（香花洞）的国有土地使用权过户到公资中心名下，并办理了国有土地使用权证，编号为�南府国用（2013）第18xx73号。该国有土地使用权上已办理房屋所有权登记的地上建筑物有五栋，房屋所有权证编号分别为粤房字第01xxx72-01xxx**号，对于地上的建筑物并没有办理过户。房屋所有权证编号为粤房字第01xxx**号的二层混合结构的房产已经抵押给农业银行，供销储运贸易公司在破产清算时，已将该房产交由农业银行处理。现连南瑶族自治县公共资产管理中心提供的房屋所有权证原件共四本，编号分别为：粤房字第01xxx72号、粤房字第01xxx73号、粤房字第01xxx75号、粤房字第01xxx**号。经原审法院委托连南县房地产管理局对原供销车队的房产所对应的房地产权证编号进行确认，庭审时，双方当事人均认可张兆星现在居住房屋所对应的房屋所有权证编号为：粤房字第01xxx**号。连南瑶族自治县公共资产管理中心认为其对该房产不享有所有权，张兆星承认其在自与连南县�销企业破产清算组签订《租赁合同》后一直都在使用原供销车队所有的坐落于三江镇猫公山脚（香花洞）的房屋及土地。
再查明，连南县供销储运贸易公司是连南县供销社的下属企业，连南县供销社于2015年7月3日委托连南瑶族自治县公共资产管理中心全权处理供销储运贸易公司地上所属建筑物的相关事宜，包括：代为处置财产、提起诉讼、进行和解、签收法律文书等。连南瑶族自治县公共资产管理中心于2014年3月28日送达《通知》给张兆星，要求其从现居住地搬离。
原审法院认为：本案系返还原物纠纷。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。原供销车队未宣告破产前已经将编号为粤房字第01xxx**号房屋所有权抵押给农业银行，在破产清算时已将该房产交由农业银行自行处理，后连南县人民政府出资一次性�断供销储运贸易公司地皮及地上附属建筑物，该建筑物当然不包括编号为粤房字第01xxx**号房产。2013年12月23日，连南瑶族自治县公共资产管理中心办理了国有土地使用权的过户登记手续将坐落于三江镇猫公山脚（香花洞）的土地使用权过户到自己名下，但并没有办理原供销车队房产的过户登记手续。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的的自然资源，所有权可以不登记”，故自2013年12月23日起，连南瑶族自治县公共资产管理中心已经取得本案涉案房屋所在土地的国有土地使用权，但并没有取得原供销车队房屋的所有权。原供销车队房屋（除房屋所有权证编号为粤房字第01xxx**号房产）的所有权还是属于连南县供销储运贸易公司，因连南县供销储运贸易公司已经宣告破产，其又是连南县供销社的下属企业，故连南县供销社对房屋所有权证编号为粤房字第01xxx72、01xxx73、01xxx75、01xxx76号房屋享有所有权，现连南县供销社授权连南瑶族自治县公共资产管理中心处理该房产事宜，故该中心有权要求张兆星搬离原供销车队除房屋所有权证编号为粤房字第01xxx**号房产的其他地方。2003年4月1日，张兆星与连南县供销企业破产清算组签订《房屋租赁合同》，该租赁合同没有约定租赁期限，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，该合同是不定期的租赁合同。根据《房屋租赁合同》第四条的约定，张兆星自2009年10月至今未交付房租，已经构成了违约。张兆星现居住的地方是房屋所有权证编号为粤房字第01xxx**号房产，但因连南县供销社对该房产并不享有所有权，故连南瑶族自治县公共资产管理中心无权请求张兆星搬离房屋所有权证编号为粤房字第01xxx**号的房产。庭审时，张兆星已承认其与连南县供销企业破产清算组签订《租赁合同》后一直都在使用原供销车队所有的房�及土地，张兆星未征得连南瑶族自治县公共资产管理中心的同意擅自使用其享有国有土地使用权的土地，连南瑶族自治县公共资产管理中心有权请求张兆星搬离坐落于三江镇猫公山（香花洞）土地上[国有土地使用权证编号为南府国用（2013）第18xx73号]除房屋所有权证编号为粤房字第01xxx**号房屋以外的其他建筑物及附属设施。
《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益、处分的权利”。张兆星并非房屋的所有权人，且未征得房屋的所有权人同意擅自将房屋出租给方能项目部堆放供电材料，现已收取了38000元的租金。连南瑶族自治县公共资产管理中心取得连南县供销社的授权请求张兆星返还租金38000元的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。
对于张兆星要求连南瑶族自治县公共资�管理中心返还因为维护原供销车队厂房所支付的必要费用的问题。因张兆星并未提起反诉，亦未提供证据证明其因维�房屋所支出的必要费用，故对于连南瑶族自治县公共资产管理中心需支付的必要维护费用，本案不作处理。返还原物请求权，是物权请求权，是请求除权利人之外的人停止对物的侵害的权利，不适用诉讼时效。张兆星要求解决因企业改革、转制、破产产生的遗留问题是其与连南县供销社之间的问题，与本案无关。综上，张兆星辩称本案已过诉讼时效、连南瑶族自治县公共资产管理中心的主体不适格、要求连南瑶族自治县公共资产管理中心解决因企业改革、转制、破产产生的遗留问题以及无需返还其收取的38000元租金的抗辩理由，于法无据，不予采纳。
据此，原审法院于2015年11月6日作出如下判决：一、限张兆星于本判决生效之日起三十日搬离坐落于三江镇猫公山（香花洞）土地上[国有土地使用权证编号为南府国用（2013）第18xx73号]除房屋所有权证编号为粤�字第01xxx74号房屋以外的其他建筑物及附属设施；二、限张兆星于本判决生效之日起十五日内向连南瑶族自治县公共资产管理中心返还其收取的房屋租金38000元。案件受理费750元，由张兆星负担。
上诉人张兆星不服上述判决，现本院提出上诉称：一、原审判决适用法律存在错误。根据“买卖不破租赁”原则，上诉人无须搬离上诉人已经租赁的粤房字第01xxx**号房屋及附属设施。二、原审判决认定事实错误，裁判依据的证据不足，上诉人无须向被上诉人支付已收取的房屋租金38000元。上诉人租赁给清远市方能电力工程安装有限公司连南项目部的厂房是上诉人在2004年自行出资搭建的，此房屋并没有房产所有权证，此房屋的所有权与连南县供销社联合社和被上诉人连南瑶族自治县公共资产管理中心没有任何关联。上诉人多年居住于此，在此土地上已出巨资种植多�树木以及对所有的房屋进行必要维护。上诉人在2001年因连南县供销车队破产被迫下岗，当时连南县供销社并未妥善解决员工安置补偿问题，上诉人迫于生活压力，于是在2004年得到了连南县供销社联合社相关领导的同意下才在此地皮上自行出资搭建厂房，对此块地皮合理开发、充分利用，以解决上诉人与妻子两位老人的生活困难问题。请求改判上诉人无须搬离坐落于三江镇猫公山（香花洞）土地上[国有土地使用权证编号为南府国有（2013）第18xx73号]房屋所有权证编号为粤房字第01xxx74号和粤房字第01xxx**号房屋及附属设施；及无须向被上诉人连南瑶族自治县公共资产管理中心返还已收取的房屋租金38000元。
被上诉人连南瑶族自治县公共资产管理中心辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，无违反法定程序，请二审法院予以维持，依法驳回上诉人的上诉�求。涉案合同是不定期的租赁合同，且上诉人没有按合同约定缴纳租金，已构成违约。答辩人依法有权请求上诉人搬离其在国有土地使用权证编号为南府国用（2013）第18xx73号上除房屋所有权证编号为粤房字第01xxx**号房屋以外的其他建筑物及附属设施。上诉人不是房屋所有权人，且未征得答辩人的同意擅自将房屋出租给方能项目部堆放供电材料，严重侵犯答辩人的合法权益，已收取38000元租金应当依法返还给答辩人。
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明，上诉人在二审诉讼期间向本院提交涉案仓库的照片，拟证明该房屋系上诉人自建的房产，其所有权属于上诉人。被上诉人认为上诉人的自建房屋行为未经其同意。
本院认为：根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的�释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人张兆星上诉请求的范围进行审理。根据二审期间双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点是：上诉人是否应当搬离诉争房屋土地及其附属设施，上诉人出租房屋的收益38000元如何处理的问题。
关于上诉人是否应当搬离诉争房屋土地及其附属设施的问题。涉案《房屋租赁合同》没有约定履行期限，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”、第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照�法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，被上诉人有权随时解除合同，但应当给对方必要的准备时间，在合理期限之前通知上诉人。上诉人认为根据“买卖不破租赁”原则，上诉人无须搬离上诉人已经租赁的粤房字第01xxx**号房屋及附属设施。“买卖不破租赁”是在租赁关系存续期间，所有权人转让租赁物转给他人不影响该租赁关系的继续履行。而本案中，涉案租赁合同没有约定租赁期限，该合同为不定期合同，法律赋予出租人随时解除合同的权利，且被上诉人已经履行通知义务，故与上诉人的租赁关系已经解除。上诉人以“买卖不破租赁”作为抗辩理由，没有事实和法律依据，本院不予支持。
关于上诉人出租房屋的收益38000元如何处理的问题。上诉人认为用于出租给清远市方能电力工程安装有限公司连南项目部的厂房，是其于2004年自行出资搭建的简易建筑物。对上诉人陈述的事实，被上诉人亦未予否定，故本院予以采信。上诉人未经土地使用权人的同意擅自在该土地上建造建筑物，并用于出租收益，在一定程度上损害了土地使用权人的合法权益。上诉人所建造的简易建筑物未向有关行政部门申请批准报建，根据《中华人民共和国城乡规划法》的相关规定，该建筑物是违法临时建筑。上诉人将违法建筑出租所取得的利益不能认定为租金，应视为场地占用费。鉴于案外人清远市方能电力工程安装有限公司连南项目部已经实际使用该建筑物并履行支付义务，且未对其缴纳的“租金”提出异议，故该公�向上诉人缴纳的款项可以视为使用涉案土地、建筑物的场地占用费。上诉人出租违法建筑的行为损害了被上诉人的合法土地使用权，应当在其收取的场地使用费中作出合理的赔偿。因双方当事人对土地被占用损失具体数额未提供证据予以证明，综合本案的实际情况，故酌定上诉人应向被上诉人支付10000元。
综上所述，上诉人张兆星的上诉理由部分成立，本院予以支持。原审判决认定事实不清，实体处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持广东省连南瑶族自治县人民法院（2015）清南法民一初字第69号民事判决第一项；
二、变更广东省连南瑶族自治县人民法院（2015）清南法民一初字第69号民事判决第二项为“限上诉人张兆星于本判决生效之日起十五日�向被上诉人连南瑶族自治县公共资产管理中心赔偿场地占用费10000元”。
一审案件受理费750元，由上诉人张兆星负担250元，被上诉人连南瑶族自治县公共资产管理中心负担500元；二审案件受理费750元，由上诉人张兆星负担500元，被上诉人连南瑶族自治县公共资产管理中心负担250元。
本判决为终审判决。
审 判 长 谢伟诚
审 判 员 张廷青
代理审判员 刘永戈
二〇一六年三月二十二日
书 记 员 李慧玲
附：相关法律及司法解释条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律�确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。