南京市建邺区人民法院民 事 判 决 书(2015)建商初字第735号原告南京博坤再生资源有限公司法定代表人杜小牛，该公司总经理。委托代理人杨继军，江苏诺法律师事务所律师。被告南京市公共资源交易中心。法定代表人杨洋，该中心主任。委托代理人孙凯，江苏法德永衡（来安）律师事务所律师。被告南京市国土资源信息中心。法定代表人丁华，该中心主任。委托代理人朱昊，江苏三法律师事务所律师。委托代理人倪杰，江苏三法律师事务所律师。原告南京博坤再生资源有限公司（以下简称博坤公司）诉被告南京市公共资源交易中心（以下简称交易中心）、南京市国土资源信息中心（以下简称信息中心）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员倪湖滨、人民陪审员宋捷、周敬青组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告博坤公司委托代理人杨继军，被告交易中心委托代理人孙凯，被告信息中心委托代理人朱昊、倪杰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告博坤公司诉称：2014年6月23日，被告交易中心在其网站上发布产权人为被告信息中心，地址为南京市建邺区长虹路289号，挂牌价格为259.47万元的交易信息（房屋描述为沿街门面）。原告于2014年7月15日汇款人民币50万元至交易中心的账户上。然时隔仅几天，在原告没有实地勘察房屋的情况下，交易中心却告知原告已中标，原告实地勘察后，发现该房屋与事实描述不符，无法实现自己的目的，遂要求退款，然而，交易中心和产权人信息中心相互推诿，拒绝退款。综上，原告认为自己既未签订成交确认书，也未签订书面的房屋买卖合同，原告与信息中心之间的合同并未成立，原告有权要求两被告返还款项。原告为维护自身合法权益，请求判令被告交易中心、信息中心连带返还50万元保证金，本案的诉讼费由两被告承担。被告交易中心辩称：第一、本案案由不应当认定为拍卖合同纠纷，交易中心不是拍卖企业，既无必要也确实没有拍卖资质；本次交易也不具有拍卖的性质；本案产生争议的事实和法律关系与所谓的拍卖无涉。第二、本案案由应当是房屋买卖合同纠纷，交易中心不应作为被告，即便是为了便于查明案情，也仅应当被列为第三人。本案法律关系之主体应为博坤公司与信息中心，与交易中心无涉；本案案涉合同之标的物属于信息中心，与交易中心无关；信誉保证金50万元的收取系交易中心代出让方信息中心收取，不论最终该50万元的归属如何，均与交易中心无关；在买卖合同关系中，交易中心并非权利义务主体；即便房屋出让公告是由交易中心发布，也是代表信息中心发布的转让信息，也是原告明知的。因此，本案应当定性为房屋买卖合同纠纷，交易中心因不是该合同的相对方不应当成为本案的被告。结合交易中心在本案所涉合同中的地位，交易中心对于房屋买卖合同关系的成立、生效、违约以及是否存在缔约过失责任等问题不发表意见，应当由卖方信息中心针对原告的诉请和事实理由发表相应的意见，同时交易中心表示将尊重法庭最终的判决，积极配合法院将该笔50万元按照判决书之要求划转给原告或者信息中心。被告信息中心辩称：第一、关于本案责任主体，信息中心不是本案第二被告，信息中心在本案中的身份应当是第三人，信息中心没有过错，信息中心所提供的涉案房产没有权利瑕疵，信息中心是涉案房产的合法产权人，有处分的权力。信息中心虽然是产权交易的委托方，但不具备产权交易的相关知识，因此根据政府文件，有且只能委托交易中心代为挂牌出让，故交易中心并不是通常意义上的社会中介机构，而是具有运用规则、解释规则行政职能，理应作出判断，完善相关手续，以建议信息中心下一阶段的工作，其中包括是否应该收取上述涉案保证金。交易中心至今没有告知信息中心根据规则对房屋是否成交作出认定，也没有提供专业的建议，导致信息中心对涉案保证金的处理产生困境。涉案保证金目前并不在信息中心账户中，从方便履行角度，由交易中心承担责任较为合适。无论是根据合同法的相对性原理还是关于委托合同的规定，原告应当择一行使权力，原告要求两被告共同返还涉案保证金没有法律和合同依据。第二、关于承担数额的问题，根据招标公告，保证金处置条款中第1条和第4条的规定，原告本次诉讼请求没有法律依据。纵观本案，无论合同成立与否，违约行为均由原告作出，原告应就此承担相应的责任，合同成立承担违约责任，合同不成立承担缔约过失责任。信息中心在履行过程中并没有过错。信息中心尊重法院关于数额上的认定。关于原告在诉状中提到的实际勘察问题，在招标公告的第二项中提到原告应当自行进行实地察勘和风险评估，原告怠为行使自己的权利，因此应当承担相应的不利后果，原告不能以此作为要求相关被告返还保证金的理由。经审理查明，2013年3月18日，信息中心向其上级主管单位南京市国土资源局发出书面请示函，请求批准将信息中心明细位于本市建邺区长虹路289号，建筑面积为103.14平方米的房屋以市场评估价259.47对外出售。2013年7月23日，南京市国土资源局批复同意信息中心对外出售涉案房屋。根据国家法律和行政法规的规定，信息中心将拟出售的房产，委托交易中心对外转让。2014年6月16日，信息中心与交易中心签订书面委托协议，委托方为信息中心，受托方为交易中心，委托事项为对外出售估价基准日为2013年3月4日的涉案房屋。交易中心在接受委托后，制作了一份《国有房产转让信息表》。在该信息表中，交易中心将涉案房屋对外出售的项目名称、项目编号、转让方、转让行为批准情况、挂牌日期、转让形式、转让房产基本情况、资产评估情况、交易条件、意向报名信誉保证金、办理意向报名手续需提供的资料、其他说明等内容制作成表格交由信息中心核准，信息中心对交易中心制作的信息表内容以加盖信息中心印章的方式表示认可。2014年6月24日，交易中心将涉案房产出售信息以上述《国有房产转让信息表》形式显示在互联网上对外公示。《国有房产转让信息表》载明项目编号为NXZR2014005。在《国有房产转让信息表》的挂牌日期栏内载明“挂牌起始日期为2014年6月24日，挂牌截止日期为2014年7月14日”。《国有房产转让信息表》的转让形式栏内载明“信息发布期满后，只征集到一家符合条件的意向受让方，则采取协议转让方式，以不低于评估标准签约。发布期满后，如征集到两家以上符合条件的意向受让方，则采取竞价方式确定受让方”。《国有房产转让信息表》的转让房产基本情况栏内房源描述为“长虹路沿街门面。繁华热闹、交通便利，人流量大”。《国有房产转让信息表》的意向报名信誉保证金栏内，保证金数额为“意向承租方需缴纳信誉保证金50万元”。保证金处置条款规定“意向受让方如经协议转让方式确定为受让方，则其缴纳的信誉保证金转为履约保证金，可抵作交易价款”。《国有房产转让信息表》的其他说明栏内载明“转让方承诺：本次转让资产权属清晰，转让方对该资产拥有完全的处置权且不存在任何限制条件，转让资产的相关行为已履行了相应审批手续或备案程序。意向受让方作出申请受让前，应自行前往国土、房产等部门了解相关政策，进行相应的实地查勘和风险评估，审慎决策。意向受让方缴纳保证金即表示对标的状况无异议。下列情况视同违约，其缴纳的保证金不予退还：（1）协议转让，受让方不能按《资产交易合同》的约定条款履约的；（2）进入公开竞价程序最终成为受让方，拒绝按《竞价规则》约定条款履约的、拒绝签署《成交确认书》或拒绝签订《资产交易合同》的”。2014年7月1日，博坤公司在交易中心的《南京产权交易中心意向受让方报名表》中，填写了博坤公司基本信息，并加盖公章承诺“接受NXZR2014005转让方信息表中的所有内容和条件”。2014年7月15日，博坤公司向交易中心缴纳信誉保证金50万元。交易中心在挂牌期满后将仅有博坤公司一家报名的情况向信息中心进行了通报。2014年7月17日，信息中心向交易中心发函确认博坤公司受让方资格。在收到信息中心确认博坤公司受让方资格后，交易中心通知博坤公司《关于资产转让项目受让方资格确认情况的函》，交易中心要求博坤公司尽快签订《成交确认书》。在收到交易中心通知后，博坤公司明确告知交易中心，因银行贷款原因导致博坤公司资金不足，博坤公司无法受让涉案房产。2014年7月29日，交易中心将博坤公司无法受让房产情况以宁产交招【2014】115号《关于资产转让项目进展情况的函》方式告知了信息中心。2014年7月30日，信息中心向交易中心发出《关于房产转让项目进展情况回函》和《关于资产转让项目进展情况的说明》，认为“进入公开竞价程序后，意向受让方缴纳的信誉保证金将自动转为竞价保证金。因此次挂牌仅有南京博坤再生资源有限公司一家意向受让方报名，故底价成交。受让方缴纳的竞价保证金转为履约保证金”。博坤公司已构成违约，共缴纳的保证金不予退还，交易中心应将涉案房产重新挂牌出售。上述事实由原告博坤公司诉讼中提交的交易中心在互联网上发布的《国有房产转让信息表》，博坤公司向交易中心汇款50万元的中国农业银行结算业务申请书；被告交易中心在诉讼中提交的2014年6月16日信息中心与交易中心签订的委托协议，《国有房产转让信息表》，南京市国土资源信息中心关于门面房出售的请示，南京市国土资源局财务处办文单，涉案房屋的房屋产权证（复印件），2014年7月29日由交易中心发给信息中心的宁产交招【2014】115号《关于资产转让项目进展情况的函》，、2014年7月30日信息中心向交易中心发出的《关于房产转让项目进展情况回函》和《关于资产转让项目进展情况的说明》；被告信息中心在诉讼中提交的涉案房屋的房屋产权证及土地证原件，《南京产权交易中心意向受让方报名表》；本案的庭审笔录等证据在卷佐证。本案原告博坤公司与被告交易中心、信息中心的争议焦点是：一、交易中心、信息中心是否有隐瞒涉案房屋现状的情形存在；二、博坤公司与交易中心、信息中心之间的涉案房屋买卖合同是否已经有效成立。本院认为，在交易中心上网对外公示的《国有房产转让信息表》的其他事项栏内，信息中心和交易中心已明确公示“转让方承诺：本次转让资产权属清晰，转让方对该资产拥有完全的处置权且不存在任何限制条件，转让资产的相关行为已履行了相应审批手续或备案程序。意向受让方作出申请受让前，应自行前往国土、房产等部门了解相关政策，进行相应的实地查勘和风险评估，审慎决策”。故博坤公司向交易中心汇款50万元保证金，应视为博坤公司对拟交易的标的房产符合挂牌条件的认可。本院对博坤公司所称的涉案房产实际情况与交易中心、信息中心对外公示信息不一致之主张不予支持。关于本案第二项争议焦点，本院认为，在被告信息中心与交易中心之间建立的是委托代理法律关系。由信息中心将涉案房产委托交易中心对外出售。交易中心在接受委托后，通过互联网发布《国有房产转让信息表》的方式，对不特定的民事主体发出订立涉案房产买卖合同的要约邀请。原告博坤公司在交易中心发出的订约要约邀请有效期内，以签署《南京产权交易中心意向受让方报名表》方式向交易中心发出订约要约。在征得委托人信息中心同意后，交易中心向博坤公司作出订约承诺。因此，在博坤公司与信息中心、交易中心之间已成立的是订约合同关系。即博坤公司负有在一定合理期限内与信息中心订立房产交易合同的义务。在交易中心与博坤公司没有签订《成交确认书》或其他方式的房屋买卖合同情形下，涉案房产的买卖合同关系尚未有效成立。没有订立房屋买卖合同的过错在博坤公司，博坤公司对此应承担缔约过失责任。博坤公司承担缔约过失责任以信息中心将房产交由交易中心进行挂牌转让，该处房产在未能签约转让情况下，给信息中心造成交易机会损失和房屋空置损失为限，因此根据公平原则，为维护交易诚信，本院酌定由博坤公司赔偿信息中心损失10000元。综上所述，在涉案房产的买卖合同没有有效成立情形下，由交易中心代信息中心收取的50万元信誉保证金，信息中心应当返还博坤公司。博坤公司应赔偿信息中心房屋空置损失10000元。两项费用相抵，信息中心实际应向博坤公司返还49万元。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第二十五条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：被告南京市国土资源信息中心于本判决生效之日起十日内，向原告南京博坤再生资源有限公司返还保证金50万元。原告南京博坤再生资源有限公司向被告南京市国土资源信息中心支付缔约过失赔偿金10000元，两项费用相抵充，南京市国土资源信息中心应向南京博坤再生资源有限公司给付49万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8800元，由原告南京博坤再生资源有限公司负担800元，被告南京市国土资源信息中心负担8000元（该款原告已向本院预缴，本院不再退还原告，由被告在本判决生效日起十日内向原告给付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费(南京市中级人民法院的开户银行是农业银行鼓楼分理处，帐号：10×××76)。审 判 长  倪湖滨人民陪审员  宋 捷人民陪审员  周敬青二〇一六年二月十六日书 记 员  陈 慧