安徽省合肥市庐阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0103民初417号
原告：安徽省金安物业管理有限责任公司，住所地安徽省合肥市庐阳区阜阳北路103号。
法定代表人：杨海峰，该公司执行董事。
委托代理人：陆欢欢，安徽华人律师事务所律师。
委托代理人：陈瑶，安徽华人律师事务所实习律师。
被告：合肥栢瑞酒店有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区蒙城路与阜南路交叉口润安大厦。
法定代表人：李刚，该公司总经理。
委托代理人：杨春，安徽巢阳律师事务所律师。
被告：李刚，合肥栢瑞酒店有限公司总经理。
委托代理人：杨春，安徽巢阳律师事务所律师。
安徽省金安物业管理有限责任公司（以下简称金安公司）诉合肥栢瑞酒店有限公司（以下简称栢瑞酒店）、李刚物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月12日立案受理，依法由审判员刘晓莉适用简易程序于同年2月23日、2月29日公开开庭进行了审理。金安公司的委托代理人陆欢欢、陈瑶，栢瑞酒店、李刚的委托代理人杨春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
金安公司诉称：金安公司常年为栢瑞酒店、李刚提供物管服务，双方签订的《物业管理协议书》约定了物管费和水电费的支付金额、时间、方式，约定了违约责任，即栢瑞酒店、李刚不按期支付服务费，应每日按拖欠服务费总额3‰向金安公司支付违约金，约定了争议解决方式，即双方在履行合同中发生争议，协商不成引起诉讼，由合同履行地法院管辖。2014年4月至今，栢瑞酒店、李刚陆续拖欠物管费和水电能耗费。金安公司为维护合法权益，诉至法院，要求栢瑞酒店、李刚支付物业管理费及水电能耗费189296.9元、违约金183853.3元（违约金暂计至2015年12月5日，之后顺延计至款清之日），并承担本案诉讼费用。
栢瑞酒店、李刚共同辩称：一、栢瑞酒店、李刚从未与金安公司签订物业服务协议。二、金安公司向栢瑞酒店收取的物业费与其服务水平不符，收费标准过高。因金安公司管理不善，润安大厦曾经4次停电。三、栢瑞酒店使用润安大厦，金安公司并未为大厦公共部位提供服务与管理。四、栢瑞酒店并未使用大厦电梯，金安公司亦未提供使用电梯的服务。金安公司违法收取水电能耗费，应予以退还。金安公司收取的水电费超出合肥市收费标准，超出部分应予以退还。
本院审理查明的事实如下：金安公司系从事物业服务的企业，物业服务企业资质等级为二级，位于合肥市阜南路166号的润安大厦由该公司进行物业管理。栢瑞酒店系经营住宿的企业，法定代表人系李刚。
2013年9月6日，栢瑞酒店向合肥菱通汽车销售服务有限公司（以下简称菱通公司）租赁位于润安大厦裙楼3层、建筑面积2830平方米的房屋，双方签订的《房屋租赁合同》约定：租赁期限为2013年9月20日至2025年9月19日，物业费3元／平方米／月，由菱通公司协调与润安大厦物管公司签订物业服务协议；菱通公司保证栢瑞酒店在租赁期内对现有两部电梯享有使用权；栢瑞酒店必须搞好所租房屋的安全、消防、卫生等管理工作，由此产生的费用由栢瑞酒店自理；栢瑞酒店在租期内使用水电、电视、电信、网络等所发生的费用，由栢瑞酒店自理，其中水价电价根据政府定价上浮12%为水损和电损，该费用由物业代收，不得拖欠。此后至今，栢瑞酒店使用上述房屋经营住宿、娱乐等行业，并按照7500元／月的标准向金安公司支付了2013年10月15日至2014年4月15日期间的物业费45000元。金安公司与栢瑞酒店之间还就在润安大厦内停车事宜达成《停车协议》。
栢瑞酒店认为物业费标准过高且金安公司服务不达标，遂从2014年4月16日开始不交物业费，从2015年7月开始不交水电能耗费。金安公司定期向栢瑞酒店催交物业费及代收的水电费（包括水电能耗费），栢瑞酒店工作人员定期签收《交费通知单》，并按通知支付了2015年7月至10月的水电费80507元（3723元＋76784元）。因栢瑞酒店未向金安公司交纳2014年4月16日之后的物业费和2015年7月之后的水电能耗费，金安公司多次书面催要未果，遂于2016年1月诉至本院，要求判如所请。
另查明：2011年1月，润安大厦业委会会议同意按照12%比例收取水电公摊费。2014年5月，栢瑞酒店与安徽阿里巴巴文化娱乐有限公司就栢瑞酒店使用该公司在润安大厦的两部观光电梯达成协议。
上述事实，由金安公司提交的营业执照、组织机构代码证、身份证、交费通知单、停车协议、信息采集表、律师函、催缴函、银行记账回执、房屋租赁合同、资质证书、税务发票、照片、会议纪要，栢瑞酒店提交的协议、水电费清单、房屋租赁合同及双方当事人的庭审陈述予以证实。栢瑞酒店、李刚对金安公司提交的物业管理协议书、安全生产责任书有异议，认为协议书和责任书落款处的“李刚”签名并非李刚本人所签，亦非李刚授权他人代签，因协议书和责任书上无栢瑞酒店盖章，且双方均确认落款处的签名不是李刚本人所签，现无证据证明李刚授权他人代签，故本院对上述协议书和责任书的三性不予确认。金安公司对栢瑞酒店提交的照片有异议，因该照片无法证明拍摄的时间、地点，故本院对该证据的三性不予确认。
本院认为：栢瑞酒店租赁使用润安大厦裙楼3层，并自愿承担所租房屋的物业费、水电费及水损、电损，金安公司为润安大厦提供了物业服务，金安公司与栢瑞酒店之间即存在物业服务合同关系。栢瑞酒店作为润安大厦使用人，应当依据国务院《物业管理条例》的规定及其与出租方签订的房屋租赁合同的约定，及时主动向金安公司交纳物业服务费、水电费及水电能耗费。物业费的收取是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应物业费，客观上会影响物业公司的服务水平和服务质量。栢瑞酒店自2014年4月16日起未交物业费，应对其未交物业费理由的正当性、合理性承担举证责任。栢瑞酒店抗辩物业费标准过高且金安公司服务不达标并以此为由拒交物业费，因栢瑞酒店与出租方约定物业费为3元／平方米／月，该约定并未违反法律规定，且栢瑞酒店与金安公司的交易惯例是7500元／月，故金安公司按交易惯例主张的物业费标准并不过高；栢瑞酒店提供的证据不足以证明金安公司服务不达标，且即使金安公司存在不完全履行物业服务义务的行为，栢瑞酒店可以请求该公司承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，但不能拒交物业费，故本院对栢瑞酒店上述抗辩不予采信。栢瑞酒店还抗辩其未使用润安大厦电梯，因栢瑞酒店与金安公司并未对电梯问题作出约定，故栢瑞酒店是否使用电梯并不影响该酒店交纳物业费。因此，栢瑞酒店应向金安公司交纳拖欠的2014年4月16日至2016年4月15日期间的物业费180000元（7500元／月24月）。关于水电能耗费，润安大厦业委会会议以及栢瑞酒店租赁合同均确定金安公司可以收取12%水电能耗费（即水电公摊费、水电损），现栢瑞酒店已按交费通知单定期向金安公司支付水电费，故该酒店还应按已交水电费数额向金安公司支付2015年7月至10月的水电能耗费9661元（80507元12%），金安公司主张水电能耗费9297元，本院予以支持。关于金安公司依据物业管理协议书主张的违约金，因该物业管理协议书无栢瑞酒店或其法定代表人的签名或盖章，金安公司无证据证明其与栢瑞酒店约定了迟延交付物业费应支付违约金，故金安公司主张违约金没有事实依据，本院不予支持。至于金安公司向李刚个人主张物业费及水电能耗费，因与金安公司之间存在物业服务合同关系的是栢瑞酒店，李刚仅是该酒店的法定代表人，其个人并未实际使用润安大厦，其无须对该酒店租赁使用润安大厦应支付的物业费等费用承担责任，故本院对金安公司该部分诉请不予支持。至于栢瑞酒店要求金安公司退还超标收取的水电费及违法收取的水电能耗费，因该酒店并未就此提起反诉，故本院对此不作处理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：
一、合肥栢瑞酒店有限公司于本判决生效之日起十日内向安徽省金安物业管理有限责任公司交纳2014年4月16日至2016年4月15日期间的物业费180000元、2015年7月至同年10月期间的水电能耗费9297元；
二、驳回安徽省金安物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为3449元，由安徽省金安物业管理有限责任公司负担1700元，合肥栢瑞酒店有限公司负担1749元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 刘晓莉
二〇一六年四月十五日
书记员 王 盼
附：本案适用的法律条文
1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。