长春市朝阳区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）吉0104执异34号
案外人谭雨君，男，住长春市绿园区。
委托诉讼代理人翟天骄，吉林中昱律师事务所律师。
申请执行人长春市中小企业信用担保有限公司，住所地长春市西安大路19号。
法定代表人杨冬东，总经理。
被执行人刘瑞岩，男，长春共创佳业壹号休闲服务有限公司法定代表人，住长春市朝阳区。
委托诉讼代理人张严军，吉林卓行律师事务所律师。
被执行人王亚威，女，住长春市朝阳区。
被执行人长春共创佳业壹号休闲服务有限公司，住所地长春汽车产业开发区创业大街2906号。
法定代表人刘瑞岩。
被执行人长春泽奥汽车贸易有限公司，住所地长春汽车产业开发区景阳大路3288号。
法定代表人刘瑞岩。
在本院执行长春市中小企业信用担保有限公司（以下简称中小企业担保公司）与刘瑞岩、王亚威、长春共创佳业壹号休闲服务有限公司（以下简称共创佳业公司）、长春泽奥汽车贸易有限公司（以下简称泽奥公司）公证债权文书一案中，案外人谭雨君对本院作出的（2016）吉0104执字601、618号强制迁出房屋公告不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人谭雨君称，请求依法解除对被执行人共创佳业公司和异议申请人作出的（2016）吉0104执字601、618号强制迁出房屋公告的执行措施。异议申请人与被执行人已于2014年6月20日签订了《房屋租赁合同》，被执行人将坐落于长春市绿园区一汽创业大街一汽实业校办企业公司印刷厂，丘地号：4－104/6－28号、面积2796.46平方米的房屋出租给异议申请人使用，租赁期限为10年，自2014年6月20日起至2024年6月19日止。申请执行人中小企业担保公司与被执行人签订《抵押反担保合同》设立抵押权的时间在租赁关系成立之后。根据《物权法》第一百九十条规定，在订立抵押合同前，抵押财产已经出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。因此，不论该房屋是否被拍卖转让或执行人就拍卖的价款优先受偿，均不影响异议申请人与被执行人的租赁关系，异议申请人在租赁期限内对该房屋仍享有占有、使用的权利。贵院受理申请执行人与被执行人担保合同纠纷执行案件的执行依据是（2016）吉长信维证字第12575号执行证书。该执行证书确认保证责任后，有权依法拍卖、变卖抵押物，就所得价款优先受偿。而《民事诉讼法》第二百五十条规定的执行措施指向的是交付财产和完成行为的执行，该执行措施并不适用本案对抵押房屋的执行。因此贵院依据《民事诉讼法》第二百五十条的规定，采取强制被执行人和异议申请人迁出房屋的执行措施不当。综上，异议申请人基于租赁关系，对长春市绿园区一汽创业大街一汽实业校办企业公司印刷厂，丘地号：4－104/6－28号、面积2796.46平方米的房屋享有占有、使用的权利，同时还享有同等条件下的优先购买权。贵院对该房屋已经采取了查封、评估拍卖的执行措施，又采取强制被执行人和异议申请人迁出房屋执行措施明显不当。故案外人提出异议申请，维护异议申请人的合法权益。
本院查明，借款人刘瑞岩、王亚威向中国银行股份有限公司长春支农支行借款人民币1000万元整，期限一年。该笔贷款由中小企业担保公司提供连带责任保证并签订了《个人贷款合同》。为确保债权实现，刘瑞岩、王亚威与中小企业担保公司签订了《个人投资经营贷款担保协议书》，上述合同经吉林省长春市信维公证处（以下简称信维公证处）公证并赋予强制执行效力[公证书编号为：（2014）吉长信维证字第32203号]。共创佳业公司用名下房屋及土地为该笔借款提供抵押并承担连带责任保证，与中小企业担保公司签订了《个人投资经营贷款抵押反担保合同》、《不可撤销的保证书》，上述合同经信维公证处公证并赋予强制执行效力[公证书编号为：（2014）吉长信维证字第32204、32205号]。根据该合同，共创佳业公司自愿以其所有的座落于绿园一汽创业大街南一汽实业校办企业公司印刷厂，丘（地）号为：4－104/6－28号、建筑面积为2796.46平方米的房屋及2073平方米的土地设定抵押物，抵押给中小企业担保公司。共创佳业公司及其法定代表人刘瑞岩于2014年7月28日向中小企业担保公司出具《承诺函（房屋自用）》，承诺：“1、本公司长春共创佳业壹号休闲服务有限公司对抵押给贵司的位于绿园一汽创业大街南一汽实业校办企业公司印刷厂，丘（地）号为：4－104/6－28号、建筑面积为2796.46平方米的房屋具有完整的所有权，且该房屋现为自己使用；2、自本人与贵公司签订抵押合同之日起，如欲将上述房屋对外出租，应经贵司书面同意；3、上述抵押房屋出租时，向承诺人告知房屋已抵押，并应贵司要求，随时搬离抵押房屋，承诺人因违反出租合同的约定而承担违约责任的，由承诺人与承租人自行协商解决，与贵司无关；4、因违反《个人投资经营贷款抵押反担保合同》约定及本承诺约定，而给贵司带来的损失的，承诺人按照借款人借款本息金额的30%承担违约责任”。泽奥公司为该笔借款提供连带责任保证，与中小企业担保公司签订了《不可撤销的保证书》，上述合同经信维公证处公证并赋予强制执行效力[公证书编号为：（2014）吉长信维证字第32206号]。当事人在上述合同中约定“如违约自愿接受强制执行”。中小企业担保公司对抵押的房屋及土地进行了他项权利登记，办理了抵押权利证书。合同签订后，刘瑞岩、王亚威向中国银行股份有限公司长春支农支行借款人民币1000万元整，中小企业担保公司为其提供连带责任保证，2015年7月21日借款到期，借款人刘瑞岩、王亚威没能按照合同约定的期限还款，拖欠人民币10,111,760.64元。2016年3月14日担保人中小企业担保公司依合同约定代刘瑞岩、王亚威偿还了中国银行股份有限公司长春支农支行欠款10,111,760.64元。中小企业担保公司作为申请执行人于2016年3月21日向信维公证处申请强制执行，该公证处于当月30日出具了（2016）吉长信维证字第11599号执行证书。中小企业担保公司依据该执行证书，于同年4月18日向本院申请强制执行，案号为（2016）吉0104执618号。
另查明，借款人刘瑞岩、王亚威向长春南关惠民村镇银行有限责任公司借款人民币500万元整，期限一年，该笔借款由中小企业担保公司提供连带责任保证并签订了《个人借款合同》。为确保债权实现，刘瑞岩、王亚威与中小企业担保公司签订了《个人投资经营贷款担保协议书》，上述合同经信维公证处公证并赋予强制执行效力[公证书编号为：（2015）吉长信维证字第11049号]。共创佳业公司用名下房屋及土地为该笔借款提供抵押并承担连带保证，与中小企业担保公司签订了《个人投资经营贷款抵押反担保合同》、《不可撤销的保证书》，上述合同经信维公证处公证并赋予强制执行效力[公证书编号分别为：（2015）吉长信维证字第11050、11051、11052、11053号]。根据该合同，共创佳业公司自愿以其所有的座落于绿园一汽创业大街南一汽实业校办企业公司印刷厂，丘（地）号为：4－104/6－28号、建筑面积为2796.46平方米的房屋及2073平方米的土地设定抵押物，抵押给中小企业担保公司。共创佳业公司及其法定代表人刘瑞岩于2015年2月14日向中小企业担保公司出具《承诺函（房屋自用）》，承诺：“1、本公司长春共创佳业壹号休闲服务有限公司对抵押给贵司的位于绿园一汽创业大街南一汽实业校办企业公司印刷厂，丘（地）号为：4－104/6－28号、建筑面积为2796.46平方米的房屋具有完整的所有权，且该房屋现为自己使用；2、自本人与贵公司签订抵押合同之日起，如欲将上述房屋对外出租，应经贵司书面同意；3、上述抵押房屋出租时，向承诺人告知房屋已抵押，并应贵司要求，随时搬离抵押房屋，承诺人因违反出租合同的约定而承担违约责任的，由承诺人与承租人自行协商解决，与贵司无关；4、因违反《个人投资经营贷款抵押反担保合同》约定及本承诺约定，而给贵司带来的损失的，承诺人按照借款人借款本息金额的30%承担违约责任”。泽奥公司为该笔借款提供连带责任保证，与中小企业担保公司签订了《不可撤销的保证书》，该合同经信维公证处公证并赋予强制执行效力[公证书编号为（2015）吉长信维证字第11053号]。当事人在上述合同中约定“如违约自愿接受强制执行”。中小企业担保公司对抵押的房屋及土地进行了他项权利登记，办理了抵押权利证书。合同签订后，刘瑞岩、王亚威向长春南关惠民村镇银行有限责任公司借款人民币500万元整，中小企业担保公司为其提供连带责任保证，2016年2月13日借款到期，借款人刘瑞岩、王亚威没能按照合同约定的期限还款，拖欠人民币5,248,818.00元。2016年3月29日担保人中小企业担保公司依合同约定代刘瑞岩、王亚威偿还了长春南关惠民村镇银行有限责任公司欠款5,248,818.00元。中小企业担保公司作为申请执行人于2016年4月1日向信维公证处申请强制执行，该公证处于当月6日出具了（2016）吉长信维证字第12575号执行证书。中小企业担保公司依据该执行证书，于同年4月14日向本院申请强制执行，案号为（2016）吉0104执601号。
该两件执行案件在执行过程中，对设定抵押权利登记的房产进行查封，拟进行评估、拍卖。并制作了强制迁出房屋公告。现案外人持2014年6月20日签订的《房屋租赁合同》提出异议，主张对该房屋享有租赁权利，不同意从争议房屋中迁出。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条规定：“拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”，本院的执行行为并无不当。共创佳业公司与中小企业担保公司签订《个人投资经营贷款抵押反担保合同》时，共创佳业公司及其法定代表人刘瑞岩分别于2014年7月28日及2015年2月14日向中小企业担保公司出具《承诺函（房屋自用）》中均明确写明，案涉房产为自用，没有租赁。基此，中小企业担保公司对抵押物设定了抵押权利登记，为借款人提供担保，金融机构向借款人发放了贷款。现案外人谭雨君仅持有2014年6月20日签订的《房屋租赁合同》，主张在房产抵押权设定前取得租赁权证据并不充分，案外人的异议理由不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条规定，裁定如下：
驳回谭雨君的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 赵晶华
审判员 李新三
审判员 李树仁
二〇一六年十二月二十六日
书记员 王世刚