浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0104民初2744号
原告（反诉被告）杭州中电新能源有限公司。住所地浙江省杭州市江干区九环路**号*幢*楼***室。
法定代表人戴畅，该公司总经理。
原告（反诉被告）委托代理人钱雪慧、周文杰，浙江金道律师事务所律师、实习律师。特别授权代理。
被告（反诉原告）华润置地（北京）物业管理有限责任公司杭州分公司。住所地浙江省杭州市江干区万象城*幢***室。
负责人马德功，该分公司总经理。
被告委托代理人底世清、谢路杭，北京炜衡（杭州）律师事务所律师。特别授权代理。
反诉原告委托代理人谢路杭，北京炜衡（杭州）律师事务所律师。特别授权代理。
反诉原告委托代理人韩建国，该分公司员工。特别授权代理。
原告杭州中电新能源有限公司（以下简称中电公司）诉被告华润置地（北京）物业管理有限责任公司杭州分公司（以下简称华润公司）排除妨害纠纷一案，本院于2016年4月5日受理后，依法由审判员高春燕独任审判。后被告华润公司提起反诉，本院依法受理。本案于2016年6月24日公开开庭进行审理。中电公司的委托代理人钱雪慧、周文杰，华润公司的委托代理人底世清、谢路杭、韩建国到庭参加诉讼。后于2017年4月27日组织双方进行质证，中电公司的委托代理人钱雪慧，华润公司的委托代理人谢路杭到庭。本案现已审理终结。
原告中电公司诉称：2015年12月13日，中电公司与案外人杨荣林、杭州美通房地产经济有限公司签订《写字楼租赁居间合同》，约定由杨荣林出租位于杭州市江干区、总面积1186.8平方米的房产给中电公司供办公使用。租赁期限为5年，从2016年1月1日起至2021年2月28日（其中2016年1月1日至2016年2月28日为免租期）。租赁合同签订后，中电公司依约支付租金，杨荣林交付房屋。中电公司在获得华润公司装修许可后对房屋进行了装修，已装修完毕并投入使用。2016年2月3日，中电公司收到华润公司《关于华润大厦A座503装修单位未按图施工的整改联系函》，要求中电公司按照相邻501室业主的要求，对503室进行整改。2016年2月22日，中电公司收到华润公司《关于华润大厦A座503违规装修单位整改联系函》，称若中电公司未能按501室业主的要求进行整改，华润公司将在2016年2月23日对503室采取停电措施。2016年3月2日，华润公司对503室进行停电，经中电公司多次交涉，华润公司拒不恢复供电，对中电公司造成重大影响，实际经营难以为续。要求判令：一、华润公司立即恢复杭州市江干区钱江路1366号华润大厦A座503室供电（庭审中，中电公司确认华润公司已于2016年4月28日恢复供电并撤回该项诉讼请求）；二、华润公司赔偿中电公司房租和物业费损失共计人民币113932.8元（自2016年3月2日暂计至2016年4月1日，此后至2016年4月28日的房租和物业费损失另计）；三、由华润公司承担案件诉讼费用。
被告（反诉原告）华润公司辩称并反诉称：一、中电公司并非本案适格原告。根据案涉证据，中电公司并非案涉房屋的承租主体，无权以其名义提起本案诉讼。要求驳回中电公司的起诉。二、即使中电公司有权提起本案诉讼，华润公司对中电公司的违法违约行为采取停电措施有事实和法律依据，中电公司要求赔偿房租和物业费损失的主张不能成立。2016年1月5日，华润公司与中电公司签订《杭州华润大厦安全施工管理协议》。根据该协议的约定，若中电公司超出施工申请范围、未按华润公司审图意见施工或擅自更改华润公司图纸审批意见或方案，华润公司有权暂停供应施工临时水电，且中电公司应按1500元/项/次的标准向华润公司支付违约金。上述协议签订后，经华润公司审核，中电公司取得了核准施工内容为隔断、弱电、强电的装修施工许可证，但在施工过程中，中电公司违约开凿非承重墙体、移动大门位置，擅自将主入口移至电梯厅正对位置。并且，中电公司未依法向房屋使用安全管理部门、消防等进行备案，违反法律规定。要求驳回中电公司的诉讼请求，并判令：一、中电公司立即恢复杭州市江干区钱江路1366号华润大厦A座503室原装修设计（即：将主入口位置恢复至房屋竣工验收交付的状况）；二、中电公司支付违约金人民币1500元；三、由中电公司承担反诉费用。
针对华润公司的反诉，反诉被告中电公司辩称：华润公司所称的反诉理由与事实不符，且对相关法律理解有误，不能成立。事实上，华润公司审核同意中电公司移动大门位置的装修方案，并核发了装修施工许可证。案涉大厦中，华润公司及其他业主也存在对进户门进行移位的装修情况。要求驳回华润公司的反诉请求。
原告（反诉被告）中电公司为支持其诉请及反诉辩称，向本院提交的证据有：
1、写字楼租赁居间合同一份，拟证明中电公司与出租方及居间方签订有房屋租赁合同，系案涉物业使用人的事实。
2、电子银行回单两份，拟证明中电公司向出租方交付房屋租金及保证金的事实。
3、装修施工许可证一份，拟证明中电公司在对503室进行装修前获得华润公司许可的事实。
4、整改联系函（2016年2月3日）一份，拟证明中电公司与相邻501室业主之间的纠纷跟华润公司无关，华润公司以停水停电威胁，强迫中电公司接受501室业主无理要求的事实。
5、联系函（2016年2月22日）一份，拟证明华润公司再次要求中电公司接受相邻501室业主的要求，并威胁称将于2016年2月23日24时开始对503室采取停水停电措施的事实。
6、停水停电造成损失的函告一份，拟证明华润公司于2016年3月2日开始对503室停水停电，中电公司要求立即恢复水电的事实。
7、以租代购销售合同、索赔函各一份，拟证明华润公司的停水停电给中电公司经营活动造成极其不利影响的事实。
8、工资单一份，拟证明中电公司支付高额的员工工资，却因华润公司的停水停电而无法办公的事实。
9、照片十份，拟证明华润大厦其他住户大门装修设计情况的事实。
10、邮件、公证书各一份，拟证明华润公司对中电公司的装修设计无意见，仅表示需501室同意的事实。
11、建设工程消防设计备案凭证、建设工程竣工验收消防备案凭证、建设工程消防设计备案情况登记表各一份，拟证明中电公司的装修已通过竣工验收、消防备案的事实。
被告（反诉原告）华润公司为支持其辩称及反诉诉请，向本院提交的证据有：
1、前期物业服务协议、业主临时管理规约、承诺书、安全施工管理协议各一份，拟证明中电公司在装修时有义务遵守相关协议的约定，若中电公司未按照规定施工，华润公司可以要求其恢复原状、支付违约金、赔偿损失并有权采取停电措施的事实。
2、施工许可证一份、照片五份，拟证明华润公司许可中电公司的施工内容为隔断、强电、弱电，而中电公司擅自变更主入口位置，超出施工许可范围的事实。
3、签收表、装修手册确认书、安全施工管理协议、装修管理规定、装修申请表、授权委托书、工商登记材料各一份，拟证明中电公司应按规定装修且明知违规装修的后果，但未按规定装修的事实。
4、整改联系函、联系函、快递单、回执各一份，拟证明华润公司多次函告中电公司，要求对装修进行整改，并告知若不按要求整改将采取停电措施的事实。
5、照片、回执、回函各一份，拟证明华润公司于2016年4月28日恢复503室供电的事实。
6、竣工图一份，拟证明案涉大厦竣工交付时503室主入口位置情况的事实。
上述证据经庭审质证，双方质证意见及本院认证意见如下：
对中电公司提交的证据1，华润公司认为中电公司并非该合同当事人，所载租赁面积与案涉施工许可证核定面积不符。对证据2，华润公司对付款事实无异议，但认为不能证明中电公司的待证事实。对证据3、4、5，华润公司认为不能证明中电公司的待证事实。本院认为，上述证据1、2、3、4、5均系原件，本院对其真实性予以确认。对证据6、7、8、9，华润公司对三性均有异议。本院认为，证据6、8系中电公司单方制作，在无其他证据予以证实的情况下，在本案中不予认定；证据7、9与本案并无直接关联，在本案中不予认定。对证据10、11，华润公司对真实性无异议，本院对其真实性予以确认。
对华润公司提交的证据1、2、3、4、5，中电公司对真实性无异议，本院对其真实性予以确认。对证据6，中电公司不予认可。本院认为，该证据系原件，在本案中对其真实性予以确认。
根据认定的证据以及双方在庭审中的陈述，本院确认下列事实：
2015年12月13日，中电公司的法定代表人戴畅（乙方，承租方）与案外人杨荣林（甲方，出租方）、杭州美通房地产经济有限公司（丙方，居间方）签订《写字楼租赁居间合同》，约定：甲方将位于杭州市江干区万象城2幢503室物业出租给乙方，建筑面积1186.8平方米，登记用途为办公；该物业的免租期自2016年1月1日起至2016年2月28日止，免租期内物业费及水电费用由乙方承担；租期自2016年3月1日起至2021年2月28日止为五年；第一年年租金为人民币1126273.2元，每日每平方米人民币2.6元；租金每3个月支付一次，各期租金提前15天支付，2015年12月15日前乙方需支付定金人民币100000元；第一年租金为2016年1月1日前、5月15日前、8月15日前、11月15日前各支付人民币281568.3元；乙方需要对物业装修，装修方案须提交甲方物业管理公司审批备案，批准后方可施工；乙方应遵守该物业《业主临时公约》、《物业使用手册》及各项物业管理制度所约定的权利和义务；等。合同签订后，戴畅于2015年12月31日、2016年1月5日分别向杨荣林账户汇款人民币200000元、169280.3元。
2016年1月5日，中电公司向华润公司提交《装修申请表》，载明：单元号A座5层03-1室；装修项目为隔断、电工程；施工建筑面积700平方米；用户单位须备齐安全施工协议、审图意见等资料后办理装修手续，领取装修许可证，否则不予施工；等。同日，中电公司签署《杭州华润大厦装修管理规定》。同日，华润公司（甲方）与同时作为乙方（租户）、丙方（乙方雇用之装修单位）的中电公司签订《杭州华润大厦安全施工管理协议》，载明：有超出施工申请范围、未按甲方审图意见施工，或擅自更改甲方图纸审批意见或方案等情况的，甲方除暂停供应乙、丙方施工临时水电之外，乙方须按人民币1500元/项/次的标准向甲方支付违约金；情节严重者或有三次以上违约的施工单位，甲方有权采取停工整顿等措施；等。
2016年1月6日，华润公司以电子邮件方式对中电公司的案涉503室装修设计施工图进行答复，载明：我部已完成贵户单元内装修设计施工图图审工作，具体图审意见如下：1、主入口正对电梯厅，需征得501业主同意后方能施工；2、电气支路穿管采用KBG管，地板下走线最好设置桥架；3、按消防规范要求配置相应应急照明及消防疏散指示灯；其他无异议，烦请按照图审意见整改；等。华润公司向中电公司交付《装修施工许可证》，载明：装修单元为A座5层503室；建筑面积700平方米；施工单位为自装；核准施工内容为隔断、弱电、强电；施工日期自2016年1月7日至2016年1月31日止；等。另，该许可证的“备注”栏注明：1、施工单位须将本“装修许可证”张贴于本装修单元施工区域进户门的外侧，此证经物业公司盖章有效；2、若施工单位或相关人员违反华润大厦《装修管理规定》、《装修管理协议》及其他有关规定，物业公司有权禁止其进场施工、提出索赔等处罚，情节严重者请当地建设主管部门或物业管理主管部门进行处罚，由此造成的一切损失及后果由用户或施工单位负责。
2016年2月4日，中电公司收到华润公司出具的《关于华润大厦A座503装修单位未按图施工的整改联系函》，载明：华润大厦A-503业主杨荣林并租户中电公司，贵户所在的华润大厦A座503单元未按我司图纸审图意见施工，擅自将贵单元主入口移位，该举破坏楼层精装修及原该区域标牌指示，对501单元的日常使用、租金收益及房屋价值都造成一定影响；根据《安全施工管理协议》规定，施工单元若“超出施工申请范围、未按甲方审图意见施工，或擅自更改甲方图纸审批意见或方案”，甲方除暂停供应施工临时水电外，有权采取停工整顿等措施；请贵司收到联系函后尽快制定整改方案，征得物业审核同意，并于2月23日前完成整改工作；等。
2016年2月23日，中电公司收到华润公司出具的《关于华润大厦A座503违规装修未整改的联系函》，载明：经我司协调沟通（2016年2月3日已发整改联系函），要求限期进行整改（整改要求：将进户门移至原始进户门位置，按比例适当扩大，且不得占用正对电梯厅墙面范围），至今仍无整改迹象；我司将于2016年2月23日24:00开始对贵户暂停供电直至按要求整改完成，请做好相关准备，避免造成不必要的损失；等。
另，中电公司确认：经由装修，将案涉503室的进户门作了移位，且原始进户门及现进户门均位于面向公共空间的墙体上；案涉503室的装修面积以消防审核为准，其余未装修的套内空间作为仓库使用。华润公司确认：对中电公司所租赁的案涉503室的市政供电采取切断开关方式于2016年3月2日及2016年3月3日分别暂停供电十几分钟，于2016年3月4日至2016年4月28日期间停止供电。
另，中电公司与华润公司共同确认：案涉房屋装修施工自2016年1月7日起至2016年1月31日止。案涉房屋系案外人杨荣林购买，其于2015年10月23日签署《杭州华润大厦前期物业服务协议》、《杭州华润大厦业主临时管理规约》及其《承诺书》、《杭州华润大厦A座装修手册确认书》。其中，《杭州华润大厦前期物业服务协议》约定：华润公司（甲方）系房地产开发商委托的物业服务企业，乙方系购买该管理服务区域内写字楼者，乙方所购买物业为杭州华润大厦（即为万象城2幢）5层03室；物业管理费为18元/平方米/月；物业交付之日，需预付6个月的物业管理服务费之后在每三个月的首月5日前预付三个月物业管理费；甲方对物业共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；甲方根据法规和政策，结合实际情况，制定《杭州华润大厦装修管理手册》和《杭州华润大厦用户手册》并书面告知乙方，制止违反《杭州华润大厦装修管理手册》、《杭州华润大厦用户手册》和其他相关物业管理制度的行为；乙方应遵守《杭州华润大厦用户手册》和《杭州华润大厦装修管理手册》及甲方根据物业的实际情况而随时增加或变更相关的所有物业管理制度；乙方在装修过程中，若违反《杭州华润大厦用户手册》和《杭州华润大厦装修管理手册》及本协议有关规定和要求，甲方有权要求整改和恢复原样，如乙方拒不整改，甲方有权要求乙方停止装修，并可对乙方采取停电、停水及限制装修材料及工具运出等方式，同时扣除装修管理费，并保留要求乙方赔偿相关损失的权利；乙方若损坏物业共用部位、公共设施和物业管理区域内的配套措施，应向权利人承担赔偿责任；等。《杭州华润大厦业主临时管理规约》第四条约定：根据有关法律法规和物业买卖合同，业主享有物业共用部位、共用设施设备的共同所有权；由单幢建筑物的全体业主共有的共用部位，包括该幢建筑物的承重结构、主体结构，公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、户外墙面、屋面等；第八条约定：禁止未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；禁止封闭或占用物业共用部位、共用设施设备及相关场地，擅自拆改物业共用设施设备；禁止擅自拆除非承重墙或非承重墙上开门、窗；等。
另查明：2016年3月9日、5月17日，中电公司就案涉装修事项向杭州市公安消防局分别申报建设工程消防设计备案、建设工程竣工验收消防备案，该局于申报当日分别核发备案凭证。其中，《建设工程消防设计备案情况登记表》载明的装修面积为574平方米。
本院认为，本案争议焦点如下：
第一，中电公司是否系本案适格原告。结合认定的证据及当事人陈述，案涉503室系由中电公司法定代表人戴畅向案外人承租并由该公司作为租户使用，故对于华润公司关于中电公司并非本案适格原告的辩称，本院不予采纳。
第二，华润公司是否有权实施案涉停电行为。案涉停电行为涉及市政供电的切断，华润公司并非市政供电关系的合同当事人，且案涉安全施工管理协议等约定的停电情形亦仅限于装修施工期间，而本案中华润公司的停电行为实施于案涉装修施工结束之后，故华润公司关于停电行为有事实及法律依据的辩称，本院不予采纳。
第三，案涉损失的认定及承担。行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。华润公司应就案涉停电行为所致损失予以赔偿。对案涉503室停电期间的房租损失，中电公司主张按建筑面积1186.8平方米、2.6元/平方米/天的标准计算57天。本院认为，停电虽对案涉房屋的使用造成不利影响，但并不意味着使用功能的完全丧失，结合中电公司自认的案涉房屋装修及使用情况，酌定由华润公司承担案涉停电期间的房租损失人民币90000元。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。在未有证据表明中电公司主张的物业费损失已实际发生的情况下，本院对其关于要求华润公司赔偿物业费损失的诉请，在本案中不予支持。
第四，中电公司是否有权对进户门作案涉移位装修。商品房销售面积为购房者所购买的套内建筑面积与应分摊的共有建筑面积之和。套内建筑面积系指套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台建筑面积之和。商品房各套内使用空间周围的维护和承重墙体，有共用墙及非共用墙两种。商品房各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙均为共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。本案中，结合业主临时管理规约的约定，中电公司对进户门的移位装修，不同于隔断等套内装修，涉及对案涉503室套内建筑面积之外的共用墙的处分，需具备共有业主授权或同意等法定或约定事由，且华润公司的审图意见明确系“已完成贵户单元内装修设计施工图图审工作”、“主入口正对电梯厅，需征得501业主同意后方能施工”，《装修施工许可证》所载的核准施工内容为隔断、弱电、强电，未涉及进户门的移位，并要求将该许可证“张贴于本装修单元施工区域进户门的外侧”。综上，本案中并无证据表明中电公司所称的案涉进户门移位装修具有法定或约定事由并依约征得华润公司的相关许可，本院对华润公司的反诉诉请予以支持，恢复原状即案涉503室主入口位置恢复至房屋竣工验收交付的状况（以案涉竣工图记载为准）所需的合理期限由本院酌情确定。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款，《中华人民共和国物权法》第四条、第七十六条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条、第十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告华润置地（北京）物业管理有限责任公司杭州分公司于本判决生效之日起十日内向原告杭州中电新能源有限公司赔偿损失人民币90000元。
二、驳回原告杭州中电新能源有限公司的其他诉讼请求。
三、反诉被告杭州中电新能源有限公司于本判决生效之日起60日内将案涉杭州市江干区钱江路1366号华润大厦A座503室主入口位置恢复至房屋竣工验收交付的状况（以案涉竣工图记载为准）。
四、反诉被告杭州中电新能源有限公司于本判决生效之日起十日内向反诉原告华润置地（北京）物业管理有限责任公司杭州分公司支付违约金人民币1500元。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
按规定减半收取的本诉案件受理费人民币1289.5元，由原告杭州中电新能源有限公司负担270.9元，由被告华润置地（北京）物业管理有限责任公司杭州分公司负担1018.6元。反诉案件受理费人民币25元，由反诉被告杭州中电新能源有限公司负担。原告杭州中电新能源有限公司、反诉原告华润置地（北京）物业管理有限责任公司杭州分公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告华润置地（北京）物业管理有限责任公司杭州分公司、反诉被告杭州中电新能源有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状（并按对方当事人的人数提出副本），上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对本诉判决不服的，预交上诉案件受理费人民币2579元；对反诉判决不服的，预交上诉案件受理费人民币25元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 员 高春燕
二〇一七年六月三十日
代书记员 童建芬