广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东二法岭民一初字第443号
原告：广州莱佛士物业服务有限公司。住所地：广东省广州市。
法定代表人：梁顺源，该公司董事长。
委托代理人：郭绍文，该公司员工。
委托代理人：刘珊珊，该公司员工。
被告：易万武，男，汉族，1982年2月28日出生，住湖南省攸县。
原告广州莱佛士物业服务有限公司（以下简称“莱佛士公司”）诉被告易万武物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法由代理审判员黄方圆适用简易程序独任审判，于2015年7月31日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郭绍文到庭参加了诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告莱佛士公司诉称：被告是位于东莞市大岭山镇玉屏路11号领尚天地商住区＊栋-＊＊＊房的业主。2010年12月，原告与金亿利（东莞）房地产开发有限公司签定《领尚天地物业管理委托合同》，约定原告为包括被告所购物业在内的东莞市大岭山领尚天地商住区提供物业管理服务，并确定住宅物业管理费按每月每平方米2.4元收取；被告所购物业建筑面积为89.69平方米，每月应交管理费215.3元，每月管理费应在每月1日前交纳。协议签订后，原告依约为被告提供了物业管理服务并代缴水费，但被告未及时支付相关费用及违约金，至今尚欠物业管理费2111.3元、水费210.5元，经原告多次催收无果。为维护全体业主利益及物业管理服务工作的顺利进行，原告特此提起诉讼，请求判令：1.被告向原告清付拖欠的2013年1月，2014年7月至2015年3月的物业管理费2111.3元；2.被告向原告清付拖欠的2014年7月至2015年3月的水费210.5元；3.被告按逾期之日起每天千分之一向原告支付违约金，计至付清之日止（暂算至2015年3月26日的违约金425.25元，详见下表）；4.被告承担本案全部诉讼费用。
欠费月份违约金计算开始日期违约金计算截止日期计算天数管理费利率违约金2013年1月2013年1月1日2015年3月26日815173.60.001141.482014年7月2014年7月1日2015年3月26日269215.30.00157.922014年8月2014年8月1日2015年3月26日238215.30.00151.242014年9月2014年9月1日2015年3月26日207215.30.00144.572014年10月2014年10月1日2015年3月26日177215.30.00138.112014年11月2014年11月1日2015年3月26日146215.30.00131.432014年12月2014年12月1日2015年3月26日116215.30.00124.972015年1月2015年1月1日2015年3月26日85215.30.00118.302015年2月2015年2月1日2015年3月26日54215.30.00111.632015年3月2015年3月1日2015年3月26日26215.30.0015.60合计
---2111.3-425.25原告明确其第3项诉讼请求的违约金是指逾期缴纳物管费的违约金。
被告易万武未答辩，亦未提交证据或提出质证意见。
经审理查明：被告购买位于东莞市大岭山镇领尚天地商住区＊栋＊号房屋，建筑面积为89.69平方米，并于2013年3月12日收楼。2011年5月7日，原告作为甲方，被告作为乙方，双方签订一份《前期物业管理服务协议》。该协议约定甲方对房屋共有部分、共有设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务和管理，乙方每月按2.4元／平方米单价、以建筑面积计付物业管理服务费给原告。此外，该协议第六条约定：“受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定”。协议还约定，每月物业管理费应于当月15日前付清，逾期不交则需从逾期之日起按每日1‰收取违约金直至缴清应缴费用。合同签订后，原告以每月215.3元（89.69平方米×2.4元／平方米）向被告收取物业管理费，以实际用水电度数向被告代收水电费。本案审理过程中，原告确认被告已于本案起诉后一次性缴交了2014年7月至2015年3月的物业管理费1937.7元及涉案欠缴的水费210.5元，尚欠2013年1月的物业管理费173.6元。原告称，建设单位已于2013年1月1日通知被告收楼，故被告应承担2013年1月的物业管理费，对此，原告没有提交证据予以证明。
另查明，与被告同一物业小区的业主称小区物业服务存在瑕疵，具体为：1.小区电梯存在安全隐患，包括电梯内的墙上钢板脱落、镜子破裂等，时有人被困于电梯的情况发生；2.电梯口外墙的瓷砖脱落、墙体掉灰长期未得到处理；3.保安人员存在上班时间睡觉、玩手机且随意放行外人进入的情况，并发生了多起盗窃事件；4.多处路灯不亮，小区照明差；5.小区花园地灯电线多处裸露，经投诉后未及时解决；6.小区、电梯卫生很差；7.部分业主晚上在小区网球场跳广场舞，影响了其他业主的工作和生活，但物业公司没有尽到管理责任；8.部分公共设施在损坏或者无法正常使用时没有及时维修，包括大门把手、小区健身设施及小区喷泉等，也没有做出解释和说明；9.被告的公示文件，诸如通告、公告以及收费单据使用繁体字，致使业主不能正确解读和理解等。原告认为业主反映的上述部分问题并非管理瑕疵，具体为：1.电梯故障已解决；2.电梯口瓷砖脱落等问题需要启动专项维修资金才能处理，暂时无法解决；3.原告安排了24小时有保安执勤巡逻，发生盗窃事件时也已协助公安机关调查，不存在责任；4.小区路灯因电缆存在故障无法正常使用，原告已多次通知开发商修复，且部分已于2015年7月修复好；5.墙体问题、地灯电线裸露问题属发展商的遗留工程，只能逐步处理；6.大门把手已更换；7.信箱是为了方便业主收取快递，并非违法搭建，并已通过公告告知业主；8.喷泉不开放的原因是基建设备故障，发展商也无法提供修复方案；9.小区卫生确实存在问题，但已及时清理并于2015年7月更换了清洁公司。原告亦确认被告对原告提供的物业服务提出过异议。
以上事实，有原告提供的领尚天地物业管理委托合同、前期物业管理服务协议、收楼资料、物业管理费违约金计算方式明细表、客户账务明细表（帐页）、收费发票、水费票据、律师函、EMS快递单以及当事人的陈述附卷为证。
本院认为：本案为物业服务合同纠纷。本案被告经合法传唤，拒不到庭答辩或举证质证，本院依法视为其放弃质证和抗辩的权利。原告自认被告在其起诉后一次性付清了2014年7月至2015年3月的物业管理费及涉案的水费，本院对此予以确认，故对原告该部分诉讼请求，本院予以驳回。
本案中，被告于2013年3月12日收楼，原告没有提交证据证明其已于2013年1月1日通知被告收楼，也没有提交证据证明被告应承担收楼前的物业管理费，故对原告要求被告支付2013年1月份的物业管理费的主张，本院不予支持。原告在提供物业服务过程中，部分服务确实存在瑕疵，导致业主对物业服务不满。业主发现问题后以不交物业管理费的形式提出意见情有可原，并非无理欠费，故对原告要求被告支付逾期缴付涉案物业管理费的违约金的主张，本院不予支持。原告作为物业管理公司，在积极催缴物业管理费的同时应加强与业主的沟通，促使自身服务质量的进一步提高，避免此类纠纷的再度发生。而业主拒付物业管理费势必影响到其它接受物业服务并按时缴纳物业管理费的大部分业主的合法利益，也影响了整个居住小区的稳定。故只有原告与业主相互及时沟通，物业管理中存有的问题才能得以妥善解决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：
驳回原告广州莱佛士物业服务有限公司的全部诉讼请求。
本案受理费减半收取为25元，由原告广州莱佛士物业服务有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
代理审判员 黄方圆
二〇一五年八月二十八日
书 记 员 伦雪莹