江苏省扬州市邗江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）扬邗民初字第2095号
原告扬州海德地产有限公司，住所地在扬州市海德公园内。
法定代表人陈德水，该公司董事长。
委托代理人袁宝勇，江苏润扬律师事务所律师。
委托代理人王晶，江苏润扬律师事务所律师。
被告王兆嵩。
原告扬州海德地产有限公司（以下简称海德公司）与被告王兆嵩商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月19日立案受理后，依法由代理审判员李扬独任审判，于2015年7月24日公开开庭进行了审理。后本案转入普通程序，依法组成合议庭，并于2015年10月15日公开开庭进行了审理。原告海德公司的委托代理人袁宝勇、王晶，被告王兆嵩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告海德公司诉称，2014年3月8日，原、被告双方签订商品房买卖合同，约定：原告将位于扬州市邗江大道北段的枫香园4-102商铺出售给被告，房屋总金额为1958616元，付款方式为分期付款，在签订合同前付定金30万元，于2014年6月20日前支付房款1658616元。但是被告在支付30万元定金后，并未按约在2014年6月20日前支付余款。经原告多次催要，被告仍不按合同约定支付房款。被告不支付房款构成根本违约，原告委托律师事务所通知被告解除双方签订的上述合同。被告根本违约，依法应当承担违约责任。原告对被告支付的30万元定金依法不予以返还。原告诉至法院，请求法院判令：1、判令依法解除原、被告之间的商品房买卖合同；2、被告承担违约责任，原告对被告支付的30万元定金不返还。
为证实其主张，原告在法定举证期限内向本院提交如下证据材料：
1、商品房买卖合同一份，证明原、被告双方建立了商品房买卖关系及双方的权利义务；
2、定金发票一张，证明原告收到被告支付的预售定金30万元；
3、2014年6月30日催款函一份以及被告确认，证明原告要求被告付清余款；
4、2014年7月3日被告承诺书一份，证明被告承诺7月10日给70万元，余款支付完毕，如果违约同意原告没收定金；
5、2015年4月18日律师函及回执一份，证明原告通知被告解除合同，告知不返还定金。
被告王兆嵩辩称，被告不同意解除合同，案涉房屋不是原告出卖给被告的，而是黎淑明出卖给被告的。被告支付35万元之后发现房子有问题，房屋漏水、有多处裂缝，该房屋多处有违章建筑，失去商业价值，被告和黎淑明多次协商，并且4月份又付款10万元，双方约定余款10月份付清。
为证实其主张，被告在法定举证期限内向本院提交如下证据材料：
1、图片7张，证明房屋有质量问题；
2、发票、收条、工商银行打卡记录各一张，证明黎淑明是真正的卖家；
3、规划图以及市政府2014年通知，证明房屋存在违章；
4、起诉书一份，证明开发商欺诈，不是个案。
经审理查明：
2014年3月8日，原、被告双方签订商品房买卖合同一份，主要内容为：1、被告购买原告开发建设的枫香园2幢（公安幢号枫香园4幢102室）102号房，该商品房的用途为商铺；2、商品房的建筑面积为296.76平方米，商品房单价为每平方米6600元，房屋总金额为1958616元；3、付款方式：分期付款。签订合同之前已支付定金30万元整；2014年6月20人前支付房款1658616元整；房屋交付时付清余房款元整及其他款项并办理房屋交接手续，房屋交付时，双方无异议，定金自动冲作房款；4、买受人逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。
合同签订后，被告向原告支付30万元预售定金，2014年7月28日，原告出具销售不动产统一发票一张。2014年7月3日，被告出具承诺书一张，载明：本人王兆嵩于2014年3月8日购买海德公司枫香园4-102商铺一套，应付款一事本人承诺于2014年7月10日支付人民币70万元整，余下房款于7月15日支付计908616元。若违约，本人同意贵公司没收已付定金。
2015年，原告向被告邮寄律师函一份，载明：……您在支付定金30万元后，并未在2014年6月20日前支付约定的购房款……鉴于您的根本性违约，海德公司授权本所律师依据上述《商品房买卖合同》第七条约定和相关法律规定通知您：1、解除该公司与您签订的《商品房买卖合同》；2、该公司对您交纳的30万元购房定金依法不予返还……
另，被告陈述2015年4月13日，其将涉案房屋购房款10万元支付至原告相关负责人黎淑明账户并提供收条及汇款凭证一张。被告另陈述其还曾支付黎淑明表姐5万元作为购房款，但其未要收条。
以上事实有双方当事人提供的商品房买卖合同、承诺书、发票及当事人的陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。
本案的争议焦点为：原告能否解除与被告之间的商品房买卖合同，如果解除，原告应否偿还被告30万元定金。
本院认为，被告未按合同约定履行付款义务，双方的商品房买卖合同应予以解除，被告应支付原告违约金。
原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，双方均应按约履行自己的义务。双方在合同中约定被告应在2014年6月20之前支付房款1658616元整，被告逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。现被告逾期仍未能支付房款构成违约，原告要求被告解除商品房买卖合同于法有据，本院予以支持。被告逾期付款构成违约应承担违约责任。
1、被告支付的30万元是担保预约合同履行的定金，也即担保订立本约的定金，属订约定金。一般商品房买卖合同中，当事人双方在签订合同之前支付的定金一般为订约定金，合同签订后该定金自动转为房款，本案定金系在合同签订前支付，亦应为订约定金。虽然被告在在合同履行过程中出具承诺书“……本人承诺于2014年7月10日支付人民币70万元整，余下房款于7月15日支付计908616元。若违约，本人同意贵公司没收已付定金”，但该条款应系双方对违约金的约定，被告支付的订约定金也并不能因被告承诺自动变为履约定金，因双方已经订立书面购房合同，故该30万元订约定金即转化为购房首付款，在原告解除购房合同的情况下，应返还被告购房首付款。
2、被告应支付原告违约金97930元。本案中，当事人双方就违约责任作出了两种不同约定。一是双方在合同中亦约定“买受人逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。”二是被告出具承诺书表示若违约同意原告没收支付的30万元定金。因第二种约定在后，故本案应适用第二种违约金方式。依据合同法的精神，违约方承担的违约金可以适当高于、但不能过分高于守约方的损失。本案中，合同约定的违约金30万元明显过高，原告亦未提供证据证明其损失，本院依法予以调整，酌定按应付款的5%计算，故被告应支付原告违约金97931元（1958616×5%）。
本案中，双方对已付房款数额存有异议。被告自述其通过银行转账方式支付原告相关负责人黎淑明购房款10万元及黎淑明表姐购房款5万元。本院认为，涉案合同的双方当事人为原、被告，故被告应将购房款支付给原告，现被告主张黎淑明系原告相关负责人，但未能提供证据予以证明，而原告亦不予认可，故本院对被告述称不予采纳，其可向黎淑明另行主张权利。综上，原、被告之间的商品房买卖合同应予以解除，原告在扣除被告应支付的违约金97931元后尚应返还被告房款202069元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告扬州海德地产有限公司与被告王兆嵩之间签订的商品房买卖合同；
二、被告王兆嵩应于本判决生效后十日内一次性给付原告扬州海德地产有限公司违约金97931元；
三、原告扬州海德地产有限公司在本判决生效后十日内扣除被告王兆嵩应支付的违约金97931元后返还被告王兆嵩购房款202069元；
四、驳回原告扬州海德地产有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费24869元，由原告扬州海德地产有限公司负担1617元，被告王兆嵩负担23252元。（原告同意预交的案件受理费中的剩余部分23252元由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效后十日内向原告支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院预交上诉案件受理费（江苏省扬州市中级人民法院开户行：工商银行扬州分行汶河支行，户名：江苏省扬州市中级人民法院，账号：11×××57）。
审 判 长 李 五
代理审判员 李 扬
人民陪审员 邵国庆
二〇一五年十一月三十日
书 记 员 吴 迪