甘肃省天水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）天民二终字第73号
上诉人（原审原告）康秀英，女，生于1955年6月15日，汉族，天水市秦州区人，秦州区塑料厂退休职工，住天水市秦州区。
委托代理人靳续兵，甘肃昊峒律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）康新锐，男，生于1951年6月3日，汉族，天水市秦州区人，国家直属第二粮库天水站退休职工，住天水市秦州区。
委托代理人汪凤兰（系康新锐妻子），女，生于1964年9月9日，汉族，无业，住址同上。
被上诉人（原审被告）张贵平（系上诉人康秀英丈夫），男，生于1956年8月20日，汉族，天水市房管局供热中心职工，住天水市秦州区。
上诉人康秀英因与被上诉人康新锐、张贵平确认合同无效纠纷一案，不服甘肃省天水市秦州区人民法院（2015）天秦民三初字第72号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人康秀英及其委托代理人靳续兵，被上诉人康新锐及其委托代理人汪凤兰，被上诉人张贵平到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
一审法院审理查明，2000年6月张贵平分得位于天水市秦州区北园子5号楼111号福利房（面积为50.10平方米），通过口头协商以3万元价格将该房产转让给康新锐居住至今。2002年该处房产产权证办理到张贵平名下，同年12月16日双方签订契约，明确写明张贵平将自己名下的该套房屋以市场价3万元卖给康新锐。2004年10月16日双方再次签订协议书，约定：张贵平同意将自己名下的该套房产转让给康新锐，康新锐同意在原有房款3万元的基础上，再增加1万元购房款，张贵平需尽快协助康新锐办理过户手续。同年10月25日，康新锐取得该处房屋所有权，同年11月4日，张贵平开具收到1万元购房增补款的收条一份，2005年7月19日，张贵平补开收条一份，注明2000年6月28日收到康新锐3万元购房款。另查明，康秀英、张贵平于1983年9月12日登记结婚，后因结婚证丢失，于2013年3月7日补办结婚证。2002年，张贵平取得北园子5号楼111号房屋所有权证。
一审法院认为，根据我国《物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形，受让人取得该不动产或动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”。本案争议房屋是康新锐与张贵平通过协商达成的房屋买卖合同，张贵平所持房屋产权证合法有效，房屋所有权人登记在张贵平一人名下，因此康新锐足以相信张贵平有权处分该房屋。康新锐与张贵平在庭审中均陈述房款为4万元，该房屋的出售价格也基本符合当时市场价格，同时康新锐已在张贵平的配合下取得了房屋产权证。综上，康新锐与张贵平签订的房屋买卖协议书不违反法律、行政法规的强制性规定，不损害社会公共利益，亦不是二被告恶意串通损害原告利益，属正常的房屋交易行为，康新锐属善意第三人。该合同不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的法定无效情形。另外，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”，因本案争议房屋登记在张贵平一人名下，康新锐对康秀英是否共有并不知情，有理由相信张贵平有处分权，且康秀英与康新锐系姐弟，康秀英提出其不知情不能成立。且康秀英在此十余年间也未就该房屋买卖进行维权，而是采取默认态度，故康秀英的诉请不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款的规定，判决：驳回康秀英诉讼请求。案件受理费70元，因适用简易程序减半收取35元，由康秀英负担。
康秀英不服一审判决，提出上诉，请求：1.请求依法撤销秦州区人民法院（2015）天秦民三初字第72号民事判决；2.请求依法确认被上诉人签订的房屋转让协议无效；3.请求依法改判被上诉人康新锐返还上诉人所有的位于合作巷第5-111号房屋；4.由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审适用《物权法》，认定被上诉人康新锐为善意第三人，属适用法律错误。《物权法》实施的时间为2007年3月16日，而二被上诉人私自签订房屋转让协议的时间为2004年10月16日，故《物权法》无溯及力，不能适用于本案。二、诉争房屋系上诉人与被上诉人张贵平夫妻共同财产，未经上诉人书面同意的，不得转让，一审法院错误认定转让协议有效。二被上诉人未经过上诉人同意，私自签订房屋买卖协议，违反了《城市房地产管理法》第三十七条第一款第四项及《婚姻法》第十七条的强制性规定，应属无效。2002年3月，康秀英为了照顾老人，将其父亲接到诉争房屋居住，后被上诉人康新锐借机搬入该房居住。康秀英父亲去世后，多次要求康新锐搬出诉争房屋，均遭拒绝。2014年3月2日，康秀英向张贵平提出离婚时，张贵平才告知其私自将房屋转让给了康新锐。三、被上诉人转让房屋的价额明显低于市场价。2000年6月张贵平分得单位的福利房，而康新锐明知双方约定的合同价畸低，但仍旧与张贵平签订转让协议。其后张贵平借其在天水市房管局工作的便利条件，在康秀英不知情的情况下，违法办理了过户登记。
被上诉人康新锐答辩称：1.一审判决适用《物权法》认定康新锐为善意第三人正确。善意取得是民法中的基本理论，并非是《物权法》设立的。即使在《物权法》实施之前的民事行为按照当时的法律无效，在新法实施后按照新法为有效，故法院据此认定该民事行为有效正确。且按照双方达成买卖协议当时的法律也不能认定该协议无效。本案不存在《合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。2.关于康秀英以《城市房地产管理法》第三十七条为依据，认为该房屋的买卖未经其书面同意不得转让的主张也不能成立。首先，转让该房屋康秀英是知情且同意的。该房屋登记在其丈夫张贵平名下，根据《合同法》关于表见代理的规定，康新锐相信张贵平有权处分其名下房屋。其次，《城市房地产管理法》第三十七条并非效力性的强制性规范，故即使违反该条规定也不能导致合同无效。3.诉争房屋已经办理权属过户登记手续，且已经领取了房屋所有权证书，康新锐取得了该房屋完整的所有权。据此可以认定该转让行为合法有效。综上，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人张贵平答辩称：其转让诉争房屋并未经过妻子康秀英同意，是其私自将房屋转让给康新锐的，故请求法院判决转让协议无效。
上诉人康秀英在二审提交了从天水市房地产交易中心档案室复印的契税完税证一份及房地产买卖契约一份，欲证明在房地产交易中心的档案中并没有康秀英的签字，进而证明该房屋转让并未经过康秀英的同意。
被上诉人康新锐认可该证据的真实性，但证明目的不认可，康新锐陈述签订协议时康秀英在场，只是签字时离开了。
被上诉人张贵平认可上述证据。
被上诉人康新锐在二审提交2003年录音一份，欲证明康秀英对房屋买卖的事情是知道且同意的。
上诉人对该录音真实性认可，但证明目的不认可，认为该录音只是双方吵架的声音。
被上诉人张贵平对该证据不认可。
被上诉人张贵平未提交新证据。
经审查，上诉人康秀英提交的证据来源于房地产交易中心，来源合法，且被上诉人对该证据的真实性认可，故本院对该证据予以采信。但该证据仅仅是康新锐与张贵平办理房屋产权过户登记的文件，在房屋所有权登记在张贵平一人名下的情况下，其与康新锐办理房产过户的手续并不能证明康秀英是否同意转让房屋。
关于被上诉人康新锐提交的录音证据，因录音本身并不清晰，故无法判断该录音形成的时间、地点、参与的人员及谈话内容，且上诉人对该证据也不认可，故本院对该证据不予采信。
二审审理查明事实与一审查明相同，本院依法予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为张贵平与康新锐签订的房屋转让协议的效力如何。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第八十九条规定“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”本案中，在张贵平和康新锐协商房屋转让事宜时，诉争房屋的所有权登记在张贵平名下，据此康新锐有理由相信张贵平对该房屋有权进行处分，且其向张贵平支付了与当时市场价相当的房款4万元，故应当认定康新锐为善意第三人。虽然康秀英主张上述4万元中的3万元是为了购买诉争房屋向康新锐借的，但是康新锐对此并不认可，且康秀英也未提供借条或其他书面证据予以证实这3万元是借款，故应当认定该3万元是康新锐支付的房款。康新锐支付了房款后，双方依照法律规定及合同约定办理了房屋产权过户登记手续，且康新锐也已经取得了房屋所有权证，据此，康新锐取得了诉争房屋的所有权。关于康秀英对该房屋买卖的事实并不知情的主张，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项规定：夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案从庭审查明的事实来看，一是康秀英与张贵平是夫妻关系，与康新锐是兄妹关系，康秀英主张对双方进行房屋买卖的行为不知情不符合常理。二是在诉争房屋分下来后，康秀英夫妻并未居住过，由康新锐居住至今，时间长达10余年，在这期间康秀英对诉争房屋的所有权或使用权并未依法进行过主张或确认，综上，康秀英关于其不知情的主张不能成立。
本案纠纷发生于2002-2004年期间，而我国《物权法》于2007年开始施行，依据民法的法律原则及法律精神，民事法律并无溯及力，故一审法院适用《物权法》错误，应予纠正。
综上，康秀英的上诉理由不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律错误，但判决结果正确，依据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第八十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费70元，由上诉人康秀英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨宏权
审 判 员 陈 萍
代理审判员 郭子菲
二〇一五年十月十九日
书 记 员 徐 艳