北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0114民初16152号原告李x，男，1977年10月14日出生，汉族，住北京市海淀区。委托代理人杨丽莎，北京市大都律师事务所律师。委托代理人朱千里，北京市大都律师事务所上海分所律师。被告北京罗顿沙河建设发展有限公司，住所地北京市昌平区沙河镇政府院后楼。法定代表人李维，董事长。委托代理人樊x2，男，1979年9月5日出生，汉族，北京罗顿沙河建设发展有限公司职员，住本单位宿舍。委托代理人赵x3，女，1980年12月31日出生，汉族，北京罗顿沙河建设发展有限公司职员，住本单位宿舍。原告李x与被告北京罗顿沙河建设发展有限公司（以下简称为“罗顿公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院审判员王辉独任审判，公开开庭进行了审理。原告李x及其委托代理人杨丽莎，被告罗顿公司委托代理人樊x2、赵x3到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李x诉称：原告与被告于2010年9月7日签订BF-2005-0116、合同编号为Y1057856《北京市商品房预售合同》，原告购买昌平区x3镇x4区一期A区（D-11地块）住宅及配套A-14#住宅楼x层x单元x号房产，根据该合同约定：被告应当在2012年8月30日前向原告交付该商品房，在商品房交付使用后，按照约定向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，同时约定如因被告的责任，原告未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，则自本合同约定办理产权转移登记期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，被告按日计算向原告支付全部己付款万分之一的违约金。合同签订后，原告及时履行了该合同约定的义务，但是被告始终推诿拖延办理房屋所有权证书，至今仍未履行为原告办理房屋所有权证书的义务，被告的行为已构成严重违约，应当按照该合同约定为原告限期办理房产证并向原告支付逾期办证的违约金。另，根据相关规章等规定，对个人购买家庭首套住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税。但是被告却按已付房款的1.5%代收契税，从而多收取了原告的部分款项，造成了原告的经济损失，对此被告应当予以返还。故原告诉至法院，请求判令：1、被告继续履行协助原告办理昌平区x3镇x4区一期A区（D-11地块）住宅及配套A-14#住宅楼x层x元x号房屋所有权证书；2、被告向原告支付逾期办理上述房屋所有权证的违约金87324.74元（计算期间：自2014年8月20日至实际办理完毕房屋所有权证书之日，现暂计至2016年9月8日）；3、被告向原告返还代收契税的多余款项5837.22元；4、诉讼费由被告承担。被告罗顿公司辩称：同意继续履行协助原告办理房屋所有权证；关于违约金，我们同意支付，但要求按照实际交房时间开始计算违约金，并请求予以减少。第一，我们双方签订的预售合同第13条，我公司商品房逾期交付时已经根据预售合同约定全额承担了逾期交房违约金，如果继续再全额承担转移登记违约金会造成违约金重复计算。第二，只有商品房实际交付了，原告向我公司缴纳专项维修资金、契税、代办费的，与我公司指定的产权代办公司签订授权委托书等，才能办理房屋的产权转移登记，所以产权证的办理720天的起算点应该为实际交房之日。第三，我公司将商品房交付给原告后，原告已经完全的占有、使用该商品房，并享有了该商品房的所有收益。我公司迟延办理权属转移登记的行为并未给原告造成任何损失，相反，在此期间原告的房屋价值已经翻番，反而带来了更多的收益。第四，根据《中国人民共和国合同法》第一百一十四条、《合同法若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的相关规定，我国《合同法》对违约金的规定以补偿性为主，以惩罚性为辅。同时强调违约金以实际损失为基础，鉴于本案原告无任何实际损失，故请求法院对违约金予以减少。第五，法院对违约金的认定还应兼顾合同的履行情况、公共利益、当事人获得利益等综合因素。我公司的商品房开发建设主要为平衡沙河高教园区土地一级开发和市政基础设施成本，具有公益非营利性，且业主购房时房价较低，除去建安成本和高教园区公共设施建设，我公司几无获利。我公司在从事以上公益活动，出资兴建回迁楼、中小学、幼儿园和高教园区公共基础设施过程中，因资金有限，影响了部分业主产权证的办理进程，但仍克服拆迁和工程资金问题，在条件具备的情况下为广大业主办理了产权证。如果当事人约定的违约金数额过高而又不允许减少，则会在相当程度上恶化我公司的财产状况，使我公司丧失继续正常经营的条件，损害高教园区其他业主和入驻高校的利益，造成更多的社会问题。因此，希望法院从维护社会稳定，保证企业正常经营的角度出发，本着补偿性为主、惩罚性为辅的原则和违约救济的理念，根据我公司的过错程度、获得利润情况，对原告主张的房屋产权证（转移登记）逾期造成的违约金予以减少。另我公司同意对多收取的契税予以退还。经本院审理查明：2010年9月7日，原告与被告签订编号为Y1057856的《北京市商品房预售合同》，合同约定，原告购买被告开发的位于昌平区x3镇x4区一期A区（D-11地块）住宅及配套A-14#住宅楼x层x元x号房屋，双方在合同中约定了房屋面积、价款、交房时间等相关事项。合同第二十一条，双方对产权登记约定：（二）转移登记：买受人同意委托出卖人指定的代办产权机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用500元；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，自本合同约定办理产权转移登记期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。合同签订后，原告依约定向被告支付了购房款(实测面价总房款为1167443元)。2012年10月18日，被告向原告交付了房屋，截至2016年9月8日，按照原被告双方合同约定，共产生违约金81837.75元。2015年11月25日，被告向一区12、13号楼业主发放承诺函，承诺“我公司会按照法律规定和合同约定承担延期办理房屋所有权证的责任”。截至原告起诉之日，原告仍未取得房屋所有权证。另查，被告认可多收了原告契税代收款5837.22元，并同意退还。上述事实，有《北京市商品房预售合同》、承诺函、契税发票、购房发票、费用结算清单、房屋交付验收表、收据以及双方当事人陈述等相关证据在案予以佐证。本院认为：原告与被告签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。双方当事人在依合同约定享有相应权利的同时，也应当按照约定全面履行各自义务。庭审中，被告同意继续履行合同，协助原告办理房屋所有权证，对此本院不持异议。本案中，双方在合同中明确约定了因出卖人责任未能在约定期限内办理房屋所有权转移登记的违约责任，而被告违约延期办理房屋所有权转移登记，应当向原告承担违约责任。庭审中，原告主张原被告双方在签订商品房预售合同后，被告作出的承诺函属于对违约金条款的反复加强和认可，因此被告应该按照合同约定支付违约金。对此本院认为该条款只是被告对承担违约责任的确认，在条件满足的情况下，其仍有权主张减少违约金，因此对于原告的主张本院不予采信。综合本案的实际情况，鉴于原告现有证据未能证明被告逾期办理房屋所有权转移登记已经对原告造成实际损失，且被告以双方合同约定的违约金过高请求法院予以调整，故本院将综合本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定被告支付原告逾期办理房屋所有权转移登记违约金的数额。对被告同意退还原告其多收的契税5837.22元，本院不持异议。被告之答辩意见，对其合理部分，本院予以采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：一、被告北京罗顿沙河建设发展有限公司继续履行合同，协助原告李x办理位于昌平区x3镇x4区一期A区（D-11地块）住宅及配套A-14#住宅楼x层x单元x号房屋的所有权证书；二、被告北京罗顿沙河建设发展有限公司于本判决生效后七日内支付原告李x逾期办理房屋所有权证书违约金人民币一万六千三百六十七元六角（暂计算至2016年9月8日）。三、被告北京罗顿沙河建设发展有限公司于本判决生效后七日内退还原告李x剩余契税代收款人民币五千八百三十七元二角二分；四、驳回原告李x的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费九百九十二元，由被告北京罗顿沙河建设发展有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳案件上诉费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期届满后七日内未交纳案件上诉费的，按自动撤回上诉处理。审判员 王 辉二〇一六年十二月二十日书记员 翟金萍