内蒙古自治区科尔沁右翼前旗人民法院
民 事 判 决 书
（2015）科民初字第3375号
原告王建新，男，1971年7月19日出生，汉族，个体户，现住内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市。
委托代理人宝培元，内蒙古奥斯律师事务所律师。
被告聂克勤，男，1962年02月09日出生，汉族，个体户，现住内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市。
委托代理人董玉，内蒙古天厚律师事务所律师。
委托代理人王颖，内蒙古天厚律师事务所律师。
第三人于明波，男，1973年04月24日出生，汉族，农民，现住内蒙古兴安盟科尔沁右翼前旗。
委托代理人董春生，内蒙古圣泉律师事务所律师。
第三人陈奇明，男，1975年01月19日出生，汉族，农民，现住内蒙古兴安盟科尔沁右翼前旗。
第三人张铁军，男，1964年01月22日出生，汉族，农民，现住内蒙古兴安盟科尔沁右翼前旗。
原告王建新诉被告聂克勤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月28日立案受理，于2016年2月2日依法组成合议庭，进行了第一次公开开庭审理，原告王建新及委托代理人赵玉霞，被告聂克勤及委托代理人董玉、王颖到庭参加诉讼。因案件处理结果与于明波、陈奇明、张铁军有利害关系，本院依法通知三人为本案第三人参加诉讼，于2016年5月5日进行了第二次公开开庭审理。原告王建新及委托代理人苏立飞，被告聂克勤的委托代理人董玉、王颖，第三人于明波及委托代理人董春生，第三人陈奇明、张铁军到庭参加诉讼。因本案涉及建筑，针对其合法性问题于2016年7月15日依法由审判员宝红胜担任审判长，与审判员佟永胜、人民陪审员白永刚组成合议庭，进行了第三次公开开庭审理。原告王建新及委托代理人宝培元，被告聂克勤的委托代理人董玉、王颖，第三人于明波及委托代理人董春生，第三人陈奇明、张铁军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告王建新诉称，2014年10月13日原、被告签订了房屋买卖协议，原告依约履行给付房屋价款义务，被告至今未将原告所购房屋位于内蒙古自治区国营跃进马场场部阳光小区南楼三层东数1至4号门市房交付原告，现原告依法起诉至法院，1、要求判令被告履行房屋买卖协议；2、判令被告交付买卖房屋；3、诉讼费用由被告承担。
庭审中，因该房屋建设合法性问题，原告王建新变更诉讼请求，要求如不能判令被告履行房屋交付，则请求判令被告聂克勤返还购房款160万元。
被告聂克勤辩称，本案的房屋买卖合同不真实，是虚假的买卖关系。原、被告双方之间签订的房屋买卖合同事实上是借贷法律关系，本案的房屋买卖合同是一种借贷抵押合同，所以原、被告之间没有真实的房屋买卖关系，该房屋买卖合同内容也不是被告真实意思表示。被告签订房屋买卖合同后一个月左右将全部借款的本息向原告方履行完毕。所以不同意原告的诉讼请求。
第三人于明波、陈奇明、张铁军认为，原告与被告之间
的房屋买卖合同是不真实的，双方之间应该是借贷关系。而且涉该案的三个门市房由被告聂克勤卖给第三人。
本案围绕原告与被告之间签订的房屋买卖合同是否有效，原、被告双方是否存在真实的房屋买卖关系出示了以下证据：
一、原告王建新出示了四份房屋买卖合同及四张收据和二份内蒙古自治区国营跃进马场土地所出具的证明，予以证明原告王建新于2014年10月13日从被告聂克勤处购买四套门市房，四套门市房位于内蒙古自治区国营跃进马场场部阳光小区南楼东数1至4门市，每套门市价值40万元，该门市系被告聂克勤自建房。被告聂克勤质证认为，四份房屋买卖合同及四份收据系其本人书写，但是双方不存在房屋买卖关系，只是一种抵押借款行为；对内蒙古自治区国营跃进马场土地所出具的第一份证明予以认可，该房屋确系是聂克勤自建。因第二份证明上没有法人签字，所以不予认可。第三人于明波、陈奇明、张铁军质证认为，房屋买卖合同不真实，原告与被告是借贷关系，而不是房屋买卖关系，所以对四份房屋买卖合同及四份收据不予认可；对内蒙古自治区国营跃进马场土地所出具的第一份证明予以认可，房屋产权是被告聂克勤的，对第二份证明不予认可，认为土地所不是房屋产权备案的部门。
二、被告聂克勤出示二份证据，一份是手抄的账目，一份是复印的往来账目明细表，予以证明原告与被告之间是借贷关系，而不是房屋买卖关系。原告王建新质证认为，被告出示的证据都是复印件，而且证据来源不明，证据之间不存在关联性。第三人于明波、陈奇明、张铁军质证认为，被告提交的证据及证明内容是真实的。
三、第三人于明波出示了一张订房款收据、一张购房款收据、一张收条、一份房屋预定合同、一份保证书及6张照片；第三人陈奇明出示了一张订房款收据、三张购房款收据、一份房屋预定合同、一份保证书及11张照片；第三人张铁军出示了一张订房款收据、二张购房款收据、一份房屋预定合同、5张照片。三位第三人的证明内容为，证明被告聂克勤将本案争议的第2户门市房、第1户门市房、第4户门市房分别出售给第三人于明波、陈奇明、张铁军，三人已经交付部分房款后，被告聂克勤将房屋交付给三位第三人使用。原告王建新质证认为，第三人出示的是房屋预定合同，而原告与被告签订的是房屋买卖合同；其次房屋预定合同的签订时间要晚于房屋买卖合同。对第三人出示的其他证据不予认可。被告聂克勤的代理人质证认为，对第三人出示的证据的真实性予以认可，房屋确实已经交付给第三人使用。对于第三人交付多少房款需要与被告聂克勤本人核对。
根据审理案件需要，本院依法向科右前旗国土资源局调取了该局对被告聂克勤的行政处罚决定书。该决定书确定涉及本案的房屋为违法建筑。原告方对此处罚决定书没有异议。被告方对此处罚决定书的真实性没有异议，但认为该处罚书不能证明房屋是违建，房屋的所有权仍属于被告聂克勤；第三人于明波、陈奇明、张铁军对该处罚决定书未予质证。经本庭询问原、被告双方是否有该房屋的审批手续时，双方均未能提交，本院对该处罚决定书予以采信。
结合原、被告、第三人分别出示的证据及其三方的相互质证意见，本院对三方出示的证据分析如下：
一、因原告王建新与被告聂克勤签订的四份房屋买卖合同中涉及的房屋未取得相关部门的审批手续，且有国土资源部门的关于违建问题的处罚决定书，被告聂克勤亦不可能取得商品房预售许可证明，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同的规定，本院认定四份合同无效；对原告提交的四张收据，本院予以采信，可以证实原告向被告交付购房款160万元的事实；对原告出示的内蒙古自治区国营跃进马场土地所出具的第一份证明“内蒙古自治区国营跃进马场场部阳光小区南楼三层门市楼为聂克勤自建房，其产权属聂克勤所有”，因三方当事人对此证明都无异议，本院予以采信；对原告出示的内蒙古自治区国营跃进马场土地所出具的第二份证明“内蒙古自治区国营跃进马场场部阳光小区南楼三层门市楼，东数1至4门市聂克勤已售给王建新；已备案。”因被告及第三人提出，此证明没有该部门负责人签字且土地所不是房屋产权备案部门，所以对此证明不予认可。本院对被告及第三人的质证意见予以采信，对原告出示的此份证据不予采信。
二、因被告聂克勤出示的二份证据均是复印件，原告方对此证据亦不认可，且被告无法证明该证据的来源及与本案的关联，故本院对被告出示的证据不予采信。
三、关于第三人于明波、陈奇明、张铁军与被告聂克勤签订的房屋预定合同效力及其履行问题不涉及本案原、被告双方诉争问题，本院不作认定。
经审理查明，2014年6月24日、2014年6月20日第三人于明波、陈奇明、张铁军分别向被告聂克勤交付了购买聂克勤的位于内蒙古兴安盟跃进马场场部阳光小区南楼三层门市东数2号门市房、1号门市房、4号门市房的订房款160000元、50000元、50000元。并分别于2015年7月7日、2014年11月29日与被告聂克勤签订了房屋预定合同。
2014年10月13日，原告王建新与被告聂克勤签订了四份房屋买卖合同，王建新以160万元的价格购买了被告聂克勤的位于内蒙古兴安盟跃进马场场部阳光小区南楼三层门市东数1至4门市房（其中1号、2号、4号门市与第三人购买的为同一房屋），原告王建新交付全部房款后，被告聂克勤没有履行交付房屋的义务。
另查明，聂克勤在交付房屋时，第三人于明波共计交付了房款420000元，第三人陈奇明共计交付了434000元，第三人张铁军已经交付全部房款。
再查明，被告聂克勤所建的房屋没有取得国家有关部门的行政许可，所建房屋被前旗国土资源部门作出处罚，要求其限期拆除。
本院认为，原告王建新与被告聂克勤之间是房屋买卖关系或是民间借贷关系是本案双方诉争焦点，对此问题，被告聂克勤没有提供充足的证据来支持其辩解理由成立。从现有的证据来看，原告王建新出示的四份买卖合同及四张收据可以证实，原告王建新与被告聂克勤之间的房屋买卖关系在法律事实上是存在的，但因所售房屋未取得预售许可且涉及违法问题，从而导致合同无效，合同无效后被告聂克勤应该返还原告王建新的购房款，故本院对原告王建新要求被告聂克勤返还购房款160万的诉讼请求予以支持。
综上，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中国人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：
一、原告王建新与被告聂克勤签订的关于跃进马场阳光小区南楼东数1至4门市房四份房屋买卖合同无效；
二、被告聂克勤于本判决生效后十日内退还原告王建新的购房款160万元。
案件受理费19200元，由被告聂克勤负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于兴安盟中级人民法院。
申请执行的期限为二年。逾期申请，本院将视为放弃权利。申请执行的期限从法律文书确定的履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 宝红胜
审 判 员 佟永胜
人民陪审员 白永刚
二〇一六年七月二十日
书 记 员 五 喜
适用法律：
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
《中国人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。