浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙06民终2372号上诉人（原审被告、反诉原告）：傅立新，男，1970年10月24日出生，汉族，住绍兴市越城区。委托诉讼代理人（特别授权代理）：章明清，浙江近山律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：钱方晓，男，1988年2月25日出生，汉族，住金华市金东区。上诉人傅立新因与被上诉人钱方晓房屋租赁合同纠纷一案，不服绍兴市越城区人民法院（2016）浙0602民初167号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人傅立新不服一审判决，向本院提出上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求，支持上诉人的反诉请求；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人在绍兴市柯桥区人民法院作出的（2015）绍柯执民字第1578号公告规定的2015年8月25日前已腾空租赁房屋，故一审判决认定上诉人于2016年3月29日腾空的事实与客观事实不符。上诉人在执行公告规定的时间内已腾空，但在租房内留了一台机床，目的是要被上诉人退回保证金和一个月房租，故向被上诉人言明退还保证金时再搬走该台机器。后一审法院要求上诉人将该机器搬走，上诉人在2016年3月27日搬走了机器。现一审法院以机器留存而不认可上诉人在执行公告期限内腾空的行为与事实不符，也助长了被上诉人不理睬有效法律公告文书的不法行为。二、上诉人在一审中反诉要求被上诉人支付搬运安装费用并赔偿由此产生的实际损失，一审法院未予支持缺乏事实和法律依据。涉案租赁合同还有四年到期，上诉人不需要搬运安装，因被上诉人隐瞒该租房已被人民法院查封及其非房屋权利人的事实，才使上诉人支付了额外费用，并产生因搬运安装需停产停业的事实，给上诉人造成了实际经济损失，这完全是被上诉人的过错，一审未判决被上诉人承担有失公允。而且，上诉人的损失客观存在，参照搬迁中的停业损失的计算方式与事实相符，且上诉人提供了实际生产中的损益表，一审判决认为缺乏依据是错误的。被上诉人钱方晓答辩称：上诉人应支付租金67754.78元，而且，被上诉人五月份派人去看过，上诉人有一部分原材料仍留存在涉案厂房并还在使用。原审原告钱方晓向一审法院起诉请求：一、被告傅立新支付给原告房屋租赁费136982.5元并赔偿该款自逾期之日起的利息损失（自2015年10月1日起至履行之日止按银行同期贷款利率的利息计算）；二、本案诉讼费由被告傅立新承担。原审被告傅立新向一审法院反诉请求：一、反诉被告钱方晓返还租金22830.42元，返还押金20000元，共计42830.42元；二、反诉被告钱方晓赔偿搬运安装费用83070元，赔偿停产停业损失76710.2元，共计159780.2元。一审法院认定事实：2014年10月1日，原告与被告签订厂房租赁合同一份，由原告将位于绍兴市袍江启圣路（王家埭村）厂房租赁给被告，租赁建筑面积1095.86平方米，租期5年，从2014年10月1日起至2019年9月30日止，租金一年一付，第一年租金为136982.5元，第一、第二年租金不变，第三年起按5%递增，并由被告向原告支付押金20000元。合同签订后，原告依约将租赁房屋交付被告使用，被告承租房屋后用于经营浙江绍兴富士装饰材料有限公司，并已支付第一年租金136982.5元。2015年8月5日，绍兴市柯桥区人民法院作出（2015）绍柯执民字第1578号公告，责令被执行人绍兴无极家纺服饰有限公司将位于绍兴市袍江规划支路以东启圣路以南的房产（本案讼争厂房系其中部分房屋）于2015年8月25日前腾空。2016年3月1日，经该院现场调查，本案讼争厂房仍留存机器设备一台，被告对该事实也已确认。2016年3月29日，经该院再次现场调查，讼争厂房内所有机器设备已腾退。一审法院认为：原告钱方晓与被告傅立新于2014年10月1日签订了书面租赁合同，原告已将租赁物交付被告使用，被告实际已租用，故原告对讼争房屋有支配权。被告虽辩称原告不是租赁房屋的所有权人或合法适格使用权人，原告的转租行为无效，但讼争租赁房屋系合法房产，并非违章建筑，且转租行为无效必须有权利人主张，在权利人主张之前，不能当然认定原、被告租赁无效，综上，该院对原、被告之间的租赁关系予以认定。关于原告诉请的租金，该院认为，2015年10月1日后，被告仍在占有使用讼争房屋，故被告应当按约支付租金。被告虽辩称其在2015年8月已经完成厂房的腾退，但结合相关证据及该院现场查看情况，讼争房屋内的设备是于2016年3月29日全部腾退，故该院对其抗辩不予采纳。在被告将所有设备腾退当日，法院通知了原告腾退情况，原告认为在被告未通知原告解除租赁合同的情况下，原告无需到现场确认讼争房屋情况或接收讼争房屋。该院认为，在本案讼争房屋已涉及司法强制执行的情况下，原、被告之间的租赁合同已无法继续履行，现被告已腾退租赁房屋，已不再占有使用讼争房屋，且已通过法院通知原告腾退情况，但原告不予接受，故双方合同从2016年3月29日解除，租金应计算至2016年3月29日止，据此该院确定租金为67754.78元。因双方合同约定租金一年一付，未写明前付后租，且被告第二年租用厂房未满一年，故原告要求被告支付逾期利息损失，不予支持。关于被告反诉要求原告退还2015年的租金，因被告在2015年10月仍在占有使用讼争房屋，且上文中已对租赁关系、租金问题进行阐述，故不再赘述，该项诉请缺乏事实依据，该院不予支持。关于押金，因原、被告在租赁合同中约定租赁到期后予以返还，现双方合同已无法继续履行，故该院对该诉请予以支持。关于搬运安装费用，因该支出并非租赁合同无法继续履行产生的额外损失，且客观上被告占用租赁厂房至诉讼过程中，故对该项诉请该院不予支持。关于停产停业损失，被告要求参照2014年房屋拆迁标准计算，但缺乏相应的法律依据，被告虽还提供了企业损益表，但该证据系其单方制作，依据不足，结合上述两点，被告主张的停产停业损失缺乏相关依据，故对该项诉请该院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告傅立新应支付给原告钱方晓租金67754.78元，于判决生效之日起三十日内履行；二、反诉被告钱方晓应退还给反诉原告傅立新押金20000元，于判决生效之日起三十日内履行；三、驳回原告钱方晓的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告傅立新的其他反诉请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3040元，由原告钱方晓负担1532.5元，由被告傅立新负担1507.50元，反诉案件受理费2170元，由反诉原告傅立新负担2020元，由反诉被告钱方晓负担150元，于判决生效之日起七日内结清。被上诉人钱方晓在二审中向本院提交照片打印件一组，证明2016年5月18日，被上诉人仍有原材料堆放在涉案厂房内，没有腾空。上诉人傅立新质证认为，这不符合实际，上诉人从搬走之后已在他处正常生产，即使有照片也不能证明是上诉人的财产。本院认证认为，因该组照片与本院审查上诉人傅立新的上诉请求无关，而被上诉人钱方晓未提起上诉，故本院对该组证据不予审查。上诉人傅立新在二审中未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院围绕上诉请求和理由审查认为，关于一审法院认定上诉人应支付的租金金额是否正确的问题，上诉人主张其在2015年8月25日前已腾空涉案租赁房屋，但为要求被上诉人退回租金和保证金而遗留了一台机器，后于2016年3月27日搬走该机器，一审法院以尚有一台机器留存而不认可上诉人腾空房屋的事实错误，上诉人不应再支付租金，本院认为，根据一审法院依职权于2016年3月29日拍摄的讼争厂房照片，上诉人于2016年3月29日将涉案房屋全部腾空、被上诉人在此之前未接收和使用涉案房屋的事实清楚，且上诉人基于要求退回租金和保证金而留存机器并非法律规定的正当理由，故一审法院判决上诉人向被上诉人支付2015年10月1日至2016年3月29日期间的租金并无不当，本院予以照准。关于搬运安装费用的问题，上诉人主张被上诉人应支付其搬运安装费用83070元，但该费用不属于被上诉人的行为所造成的直接损失，一审法院不予支持并无不当，本院予以照准。关于停产停业损失的问题，上诉人要求被上诉人按照2014年房屋征收（拆迁）标准赔偿，因本案并不属于拆迁安置纠纷，且上诉人仅提供一组其单方制作的企业会计报表损益表证明其停产停业损失，无其他证据佐证，其应承担举证不能的不利后果，一审法院未支持其停产停业损失，亦无不当，本院予以维持。综上，上诉人傅立新提出的上诉理由均不能成立，本院依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3040元，由上诉人傅立新负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑森轶代理审判员  李丹丹代理审判员  韦 玮二〇一六年九月二十日书 记 员  王婷婷