嘉兴市秀洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0411民初4087号
原告：陈萍，女，1966年10月5日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。
委托诉讼代理人：陈芬娟、周沈锋，浙江国傲律师事务所律师。
被告：嘉兴市大业房地产开发有限公司。住所地：嘉兴市秀洲区蓬莱路***号。统一社会信用代码：91330400757081973N。
法定代表人：徐国妹，该公司董事长。
委托诉讼代理人：钱益波、王宁，浙江子城律师事务所律师。
陈萍与嘉兴市大业房地产开发有限公司（以下简称嘉兴大业公司）商品房预售合同纠纷一案，原告于2016年10月27日向本院起诉，本院立案受理后，由审判员童潇兰适用简易程序独任审判。在审理过程中，原被告双方申请庭外和解，本院给予一个月的和解期。本案于同年11月29日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人陈芬娟、周沈锋，被告嘉兴大业公司委托诉讼代理人王宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈萍起诉称：原被告于2010年9月6日签订《房屋买卖合同》二份，约定原告向被告嘉兴大业公司购买位于秀洲区蓬莱路、新洲路口“新洲国际大酒店”3-2112号房屋和3-2502号房屋。其中3-2112号房屋建筑面积56.84㎡，总价款为590114元；3-2502号房屋建筑面积59.04㎡，总价款为658206元。两套房屋交房时间均为2011年7月1日之前，《商品房买卖合同》第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“逾期超过90日后，买受人有权解除合同…买受人有权要求继续履行合同，继续履行合同的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之0.5的违约金。”原告在合同签订时向被告支付了购房款共计748320元，余款50万元通过向招商银行股份有限公司嘉兴支行签订《个人购房贷款及担保合同》获得贷款支付被告。房款全部付清后，被告出具了不动产销售发票。但时至今日，虽被告早就运营上述商品房，仍一直未向原告交付房屋及办理房屋权属证明，严重损害原告合法权益，且损失一直在持续发生中。签订上述购房合同当天，原告与嘉兴新洲物业经营管理有限公司（以下简称新洲物业公司）签订《新洲国际大酒店商品房委托经营合同》二份，约定将其所有的新洲国际大酒店3-2112室、3-2502号委托新洲物业公司经营。委托经营期限均为8年，自2011年7月1日至2019年6月30日止。其中自2014年7月1日至2019年6月30日止，新洲物业公司应按季度向原告支付3-2112室经营回报收益，每季度经营回报收益为14939元，在每季度满后15日内支付，在2019年6月30日委托经营收益期满后，新洲物业公司一次性支付原告经营回报收益156866元。同样，新洲物业公司应按季度向原告支付3-2502号经营回报收益，每季度经营回报收益为16663元，在每季度满后15日内支付，在2019年6月30日委托经营收益期满后，新洲物业公司一次性支付原告经营回报收益174966元。由于被告一直未交付房屋，原告一直未获支付上述经营回报收益。原告与招商银行股份有限公司嘉兴支行签订的用于购置上述房屋《个人购房借款及担保合同》借款金额50万元，借款期限120个月，自2011年7月27日起至2021年7月27日止，借款执行年利率9.165%。截止2016年8月20日，原告已为借款按月支付总计30余万元利息，并继续按月支付利息。被告违约行为已给原告造成实际损失人民币657001.52元。鉴于双方购房合同约定的逾期交房违约金每日万分之0.5，转化为年利率才1.8%，严重低于原告实际产生的损失，远远无法弥补原告的损失，原告要求按照实际损失计赔违约损失。为维护自身合法权益，原告遂起诉至法院，请求判令被告继续履行《商品房买卖合同》，向原告交付新洲国际大酒店3-2112室、3-2502室并办理不动产权证；依法判令被告赔偿原告逾期交付房屋违约损失657001.52元（贷款利息损失暂计算至2016年8月20日，经营回报收益暂计算至2016年9月30日）；本案诉讼费用由被告承担。在审理过程中，原告申请将违约损失计算至实际交付之日止。
被告嘉兴大业公司当庭答辩称：1、被告同意与原告继续履行合同，并做了积极的工作，在2016年11月4日和21日分别通知原告进行了两次验房。2、对于违约损失，原告在计算清单中将贷款利息损失和可得利益损失均列为其损失内容，被告认为贷款利息损失系原告向银行申请商业贷款，是其选择了房款的支付方式，与被告交付房屋与否并没有直接关系，被告未交付房屋不影响原告贷款的申请和发放；关于经营回报，原被告逾期交付的违约责任在合同第八条中已经作了约定，经营回报是和第三方签订的，根据合同相对性不应向被告主张该项损失。
陈萍为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：
1、商品房买卖合同2份，证明原被告于2010年9月6日签订了两份商品房买卖合同，原告向被告购买涉案房屋，并对房屋的价款、交付和违约责任等作了约定的事实。
经质证，被告对该证据的真实性没有异议，在合同第九条中约定了违约责任的承担和计算方式，应根据该条约定来计算相应的违约金。
2、销售不动产发票4份，证明2010年8月17日、9月6日原告向被告支付房款748320元，被告向原告出具了销售不动产的发票。
经质证，被告对该证据没有异议。
3、招商银行个人贷款借款借据、招商银行个人购房借款及担保合同各1份，证明原告与招商银行签订了个人借款担保合同，用于购买涉案的房屋，但被告至今没有交付的事实。
经质证，被告认为是原告和银行的贷款合同，与被告无关，且房屋的交付与原告是否办理按揭贷款没有影响。
4、招商银行户口历史交易明细表1份，证明截止2016年8月20日，原告共偿还涉案房屋利息372583.52元，原告至今还在按期偿还银行贷款，被告的逾期行为导致原告损失巨大，且损失在继续扩大中的事实。
经质证，被告认为偿还贷款利息并非被告逾期交付的损失，银行贷款是原告选择的付款方式，并非是被告逾期交房的责任。
5、新洲国际大酒店商品房委托经营合同2份，证明原告将其所有的32112、32502号房屋委托新洲物业公司经营，并对期限和经营回报作了约定，但是由于被告逾期交房，导致原告2014年7月1日至2016年9月30日期间每个季度31602元的回报收益均无法享受到，且损失进一步扩大的事实。
经质证，被告对该证据的真实性没有异议，但认为应属于预期收益，而不是实际损失，故不应由被告承担赔偿责任；且该委托经营合同不是原被告签订的，不能约束被告。
为证明其抗辩理由，被告嘉兴大业公司向本院提交了验房记录单4份，证明被告在积极履行交房义务，配合原告交房的事实。
经质证，原告认为2016年11月4日原告去验房并且拍照，验房记录和原告拍摄基本一致，但是房屋不完全符合商品房买卖合同附件三的标准，只有达到合同约定的交付标准后原告才能够正式接受交房。
经审查，本院认证如下：对于原被告提交的证据，来源合法，内容真实，双方当事人质证对其均没有异议，可以证明本案的相关事实，本院予以认定。
根据以上认定的证据及当事人的陈述，本院认定本案事实如下：
原、被告于2010年9月6日签订《商品房买卖合同》2份，约定由被告向原告购买位于嘉兴市秀洲区蓬莱路、新洲路口的新洲国际大酒店3-2112号、3-2502号房。合同约定2112号房建筑面积为56.84平方米，商品房总价为590114元，原告于合同签订当日付房款340114元，剩余房款与银行办妥贷款手续；被告应当在2011年7月1日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将经综合验收合格、并符合本合同约定的商品房交付原告使用；原告如未按合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期超过90日后，原告有权解除合同；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之0.5的违约金。商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担；被告交付使用的商品房的装饰，设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，被告按商品房的实际装饰、设备标准与合同约定的装饰、设备标准的实际差价予以赔偿。2502号房的建筑面积为59.04平方米，总金额为658206元，原告于合同签订当日付房款408206元，剩余房款与银行办妥贷款手续；其余合同内容与2112号房相同。合同签订后，原告支付了首付款并向招商银行股份有限公司嘉兴支行办理了总额为50万元整的商业贷款，至此原告的付款义务已全部履行完毕。
原告于2010年9月6日与新洲物业公司签订了《新洲国际大酒店商品房委托经营合同》2份，约定原告在合同有效期内将涉及3-2112号、2502号房经营管理的一切事项全部委托新洲物业公司（乙方）处理，并同意乙方以乙方名义从事该商品房经营管理的一切活动；委托经营期限为八年，自2011年7月1日至2019年6月30日止（如交房日期提前，委托经营期限按实际交房日为准，相应提前）；双方同意在委托经营管理期限内，本合同为不可撤销合同；自2014年7月1日起至2019年6月30日止，乙方应按季度向原告支付经营回报收益，每季度经营回报收益为14939元、16663元（含税），在每季度满后十五日内支付；2019年6月30日委托经营期满后，乙方一次性支付原告经营回报收益156866元、174966元（含税），在十五日内支付；该商品房经营回报收益由原告凭嘉兴市税务局认可的房屋租赁发票、本合同、该商品房买卖合同以及原告本人的身份证到乙方财务部领取；双方并对其他事项进行了约定。
2016年11月4日、21日，原、被告就涉案房屋进行了两次验房，原告认为房屋尚存在问题，未实际收房。因被告未按合同约定及时交付房屋，遂成讼。
本院认为，原告陈萍与被告嘉兴市大业房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。被告未能按约履行商品房交付义务，应承担相应的违约责任。关于违约责任，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。可见，违约金当以违约造成的损失为衡量标准，并可以根据实际情况进行适当调整。根据双方签订的《商品房买卖合同》，本案逾期交房时间已超过90日，按照该合同约定被告应当自逾期交付日起按已交房款万分之0.5计算违约金，即至2011年7月1日开始起计算。
对于原告主张调整违约金的请求，本院认为，原告现主张的损失主要为因委托经营合同无法履行的经营收益损失及贷款利息的损失。首先，原告主张经营收益的损失，因被告迟延交房的行为致使委托经营合同尚未实际履行，而交付房屋为原告与新洲物业公司履行委托经营合同的前提条件，现因被告的违约行为造成了原告的实际损失，故对原告主张的经营收益损失本院予以支持，支付时间及金额参照原告与新洲物业公司签订的经营合同计算，但每日万分之0.5的违约金不应再重复计算，因房屋的交付期限无法确定，故违约金自2014年7月1日起计算至判决确定的履行日为宜。其次，对于贷款利息的损失，本院认为，通过银行贷款形式支付房款系原告选择的付款方式，被告是否交房与原告是否支付相应的还款利息没有必然联系；原告称因被告未交房导致其无法以房产抵押进行相应的融资，导致其资金损失，但原告已经通过贷款的形式以其所购买的房屋进行了资产的流动，故原告主张该贷款利息损失没有事实和法律依据，本院不予支持。被告已经组织原告两次收房，第二次收房时间为2016年11月21日，原告拒绝收房的理由并非房屋存在安全隐患或其他导致原告无法实际使用房屋的情形，其提出的问题都可以通过后期整改进行处理，并不实际影响原告收房及使用，故此后延期交房的责任不在被告，不应由被告承担相应的违约责任。故截止2016年11月21日，被告应支付违约金金额为370687.94元（1248320元×万分之0.5/天×1096天+31602元×9+31602元/季度÷92天×52天）。
对于继续履行《房屋买卖合同》被告无异议，故无需再在判决主文中多加赘述。对于原告要求办理不动产权证的诉讼请求。本院认为，现不动产权证已改为登记制度，而原告办理不动产登记所需提交的部分材料需要在交房后由被告配合交付；现被告虽已通知原告前来收房并且组织原告进行了两次验房，但原告均以交付房屋不完全符合《房屋买卖合同》标准为由拒绝收房；截止法庭辩论终结时原告尚未收房，故进行不动产登记的条件未成就，对该诉讼请求本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款及第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告嘉兴市大业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈萍自2011年7月1日起至2016年11月21日止的逾期交房违约金370687.94元。
二、驳回原告陈萍的其他诉讼请求。
案件受理费减半收取5185元，由原告陈萍负担2260元，被告嘉兴市大业房地产开发有限公司负担2925元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
审判员 童潇兰
二〇一七年二月二十二日
书记员 郑 莉