四川省都江堰市人民法院民 事 判 决 书（2016）川0181民初454号原告：都江堰市青城山镇人民政府。住所地：四川省成都市都江堰市青城山镇。法定代表人：巫红坤，系镇长。委托诉讼代理人：廖宏程，四川蜀鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：梅松，四川蜀鼎律师事务所律师。被告：厦门明塬实业有限公司。住所地：福建省厦门市集美区灌口镇。法定代表人：林秀莲，系公司总经理。被告：成都明塬投资管理有限公司。住所地：四川省成都市都江堰市青城山镇。法定代表人：林棋，系公司董事长。二被告共同委托诉讼代理人：罗良，四川重德律师事务所律师。原告都江堰市青城山镇人民政府（以下简称青城山镇政府）与被告厦门明塬实业有限公司（以下简称厦门明塬公司）、成都明塬投资管理有限公司（以下简称成都明塬公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告厦门明塬公司在答辩期内对管辖权提出了异议，本院裁定驳回厦门明塬公司的管辖权异议并经成都市中级人民法院维持后，因案情复杂，本院依法转为普通程序并组成合议庭对本案公开开庭进行了审理。原告青城山镇政府的委托诉讼代理人梅松，被告厦门明塬公司、成都明塬公司的委托诉讼代理人罗良到庭参加诉讼。诉讼中，原、被告申请庭外和解，�未达成一致意见，本案现已审理终结。原告青城山镇政府向本院提出诉讼请求：1、解除《青城山镇商业用房租赁合同》，二被告在合同解除之日搬离租赁房屋，办理移交手续，将租赁房屋腾退给原告；2、二被告向原告支付租金252万元（暂计算至2016年1月19日，最终数额计算至租赁合同解除之日）；3、二被告向原告支付解除合同的违约金10.8万元，逾期缴纳租金的违约金127500元（暂计算至2016年1月19日，最终数额计算至二被告向原告清偿全部租金之日止）；4、若被告未在租赁合同解除之日腾退租赁房屋，参照租金标准向原告支付房屋占用费，且逾期一日按年租金的5%支付违约金；5、二被告承担本案诉讼费。事实和理由：2012年11月9日，原告青城山镇政府同被告厦门明塬公司签订《青城山镇商业用房租赁合同》。合同约定：原告将人寿新居商业用房第1、2、3、4、5、6、7、8幢，总面积27308.34平方米的房屋出租给被告；租赁期限20年，自2012年11月20日至2032年11月19日；租金标准为第一年至第五年为每年216万，同时对第六年度至以后年度的租金标准进行了约定；租金支付时间为合同签订后十个工作日支付第一年度租金，以后每年度租金应于当年度12月30日前支付；逾期支付租金，每逾期一日，则按日租金的5%支付滞纳金。合同签订后，原告依约将房屋交付被告使用，2012年12月10日，被告成都明塬公司设立，其与被告厦门明塬公司共同履行该合同内容。但被告支付第一、二年度租金后，至今未向原告支付第三年度、第四年的租金，双方因此涉诉。诉讼中，原告变更其全部诉讼请求为：1、二被告向原告支付自2014年11月20日起的房屋租金252万元（该数额为暂计算至2016年1月19日且未扣除起诉后支付的64万元，最终数额应按照合同约定计算至判决生效之日止）；2、二被告向原告支付逾期支付租金的违约金20万元（逾期每日违约金应按照日租金5%计算，原告自愿酌减至20万元）；3、诉讼费由二被告承担。被告厦门明塬公司、成都明塬公司共同辩称，《青城山镇商业用房租赁合同》的签订是事实，但租赁房屋的实际使用者是成都明塬公司，与厦门明塬公司无关；不同意解除租赁合同，因被告至今仍在陆续支付租金，且被告承租的房屋系用于经营养老中心，被告投入了很多资金；欠付租金是事实，但客观原因系因养老中心的相关补贴未能兑现，待补贴手续办理下来后，将支付租金。本院经审理认定事实如下：2012年11月9日，原告青城山镇政府作为甲方与被告厦门明塬公司作为乙方签订了《青城山镇商业用房租赁合同》。合同约定青城山镇政府将人寿新居总建筑面积为27308.34m2的商业用房第1、2、3、4、5、6、7、8幢出租给厦门明塬公司。与本案有关的约定如下：第三条、租赁期限、用途：房屋租赁期共20年，自2012年11月20日起至2032年11月19日止，租赁期满后厦门明塬公司延期租用10年（其中青城山镇政府给厦门明塬公司6个月装修期的租金免收优惠）…第四条、租金及支付方式：1、租金标准：（1）第一年至第五年的租金标准为年租金216万。2、租金支付方式：（1）每年支付一次租金，时间确定为每年的十二月三十日前。（2）首次支付租金为协议签订后的十个工作日内，由厦门明塬公司一次性支付一年的租金216万。第九条、房屋交付及收回的验收：1、双方确认房屋的交付时间为本合同租期的计算起始之日，从房屋交付之日起计算租金。第十一条、厦门明塬公司违约责任处理：3、厦门明塬公司如逾期支付租金，每逾期一日，则厦门明塬公司须按�租金的5%支付滞纳金。合同签订后，原告青城山镇政府交付案涉房屋与被告，原告于2012年11月19日收到人民币80万元，人民币86万元，人民币50万元，以上金额合计人民币216万元；于2014年1月13日收到人民币216万元；于2012年11月22日收到人民币30万元；2014年1月13日之后截止目前，收到人民币64万元。原告认可2012年11月20日至2014年11月19日的租金被告已付清，被告辩称因需扣除六个月装修期租金优惠，故被告于2012年11月20日至2015年4月19日的租金已付清。另，原、被告双方均认可2012年11月22日支付的30万元系保证金。另查明，2015年11月24日，被告厦门明塬公司与被告成都明塬公司共同出具证明，载明厦门明塬公司与成都明塬公司实际出资人均为林棋。2016年1月25日，被告成都明塬公司向原告青城山镇政府出具情况说明，载明：厦门明塬公司于2012年11月9日�青城山镇政府签订《青城山镇商业用房租赁合同》（编号：长寿新居商业用房01号）。成都明塬公司为厦门明塬公司的关联公司，成都明塬公司自愿和厦门明塬公司作为《青城山镇商业用房租赁合同》中的“乙方”主体，与厦门明塬公司共同履行该合同中的权利、义务和职责。另，青城山镇政府于2016年10月26日出具的《都江堰市青城山镇人民政府关于长寿新居商业用房的情况说明》载明，长寿新居商业用房系用于青城山镇征地拆迁安置分配给拆迁范围内集体经济组织成员每人8平方米的经营性用房。建筑面积共计27308.34平方米，属于国有土地，尚未办理土地使用权证和房屋所有权证。自2012年起，拆迁范围内的集体经济组织及其成员授权青城山镇人民政府对长寿新居商业用房进行出租。上述事实，有原、被告身份信息，《青城山镇商业用房租赁合同》，成都�商银行大额支付系统专用凭证，《证明》，《情况说明》，《都江堰市青城山镇人民政府关于长寿新居商业用房的情况说明》，原告的陈述、被告的答辩及庭审笔录在案佐证，本院予以确认。本院认为，2012年11月9日，原告青城山镇政府与被告厦门明塬公司签订的《青城山镇商业用房租赁合同》系双方真实意思表示，该合同未违反法律法规的禁止性规定，应为有效。另，被告成都明塬公司向原告出具情况说明，载明其作为厦门明塬公司的关联公司，愿与厦门明塬公司一起作为《青城山镇商业用房租赁合同》中的“乙方”主体，共同履行该合同中的权利、义务和职责。且原告青城山镇政府亦要求上述二被告承担责任，故上述《青城山镇商业用房租赁合同》实际是原告青城山镇政府与被告厦门明塬公司、成都明塬公司共同签订的。被告厦门明塬公司关于案涉房屋实际使用者系成都明塬公司，租赁合同与厦门明塬公司无关的抗辩，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”及第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据《青城山镇商业用房租赁合同》第三条“房屋租赁期共20年，自2012年11月20日起至2032年11月19日止…”；第四条“1、租金标准：（1）第一年至第五年的租金标准为年租金216万…2、租金支付方式：（1）每年支付一次租金，时间确定为每年的十二月三十日前。（2）首次支付租金为协议签订后的十个工作日内，由乙方（厦门明塬公司）一次性支付一年的租金216万…”；第九条“1、双方确认房屋的交付时间为本合同租期的计算起始之日，从房屋交付之日起计算租金…”之约定，�告厦门明塬公司、成都明塬公司应该按照合同约定足额支付租金。合同签订后，二被告于2012年11月19日支付了一年租金216万元，于2014年1月13日支付了一年租金216万元，但之后截止目前，二被告仅向原告支付64万元。对于租金支付情况，原告认可2012年11月20日至2014年11月19日的租金被告已付清，被告辩称因需扣除六个月装修期租金优惠，故被告于2012年11月20日至2015年4月19日的租金已付清。关于是否在本案中扣减自2014年11月20日至2013年4月19日共6个月租金的问题。本院认为，虽原告主张该租金优惠期应在合同约定的租赁期满后被告延期租用的期间内予以扣减。但根据《青城山镇商业用房租赁合同》第三条、租赁期限、用途：房屋租赁期共20年，自2012年11月20日起至2032年11月19日止，租赁期满后厦门明塬公司延期租用10年（其中青城山镇政府给厦门明塬公司6个月装修期的租金�收优惠）…的约定，因合同明确约定租金免收优惠为6个月装修期，故被告关于其已付清自2012年11月20日至2015年4月19日租金的抗辩，本院予以支持。另，虽被告抗辩合同约定每年的十二月三十日支付租金，故2016年的租金未到支付期限，但根据庭审查明事实，该租赁合同约定以租期的起始之日起算租金且约定被告首次支付租金须于议签订后的十个工作日内完成，结合双方约定的租赁期限自2012年11月20日起至2032年11月19日止以及被告首次支付租金时间为2012年11月19日的实际情况，原告关于二被告支付租金至判决生效之日止并无不当。故二被告应按照合同约定向原告支付自2015年4月20日起至判决生效之日止的租金（扣减被告已支付的64万元）。关于违约金是否过高，应否予以调减的问题。根据庭审查明事实，二被告确存在逾期支付租金的事实，其行为已构成违约。根据《青城山镇商业用房租赁合同》第十一条、厦门明塬公司违约责任处理：3、乙方（厦门明塬公司）如逾期支付租金，每逾期一日，则厦门明塬公司须按日租金的5%支付滞纳金…”之约定，二被告应向原告支付违约金。关于被告请求法院对其违约金进行调减，我国立法对于违约金制度的设置采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，违约金主要以补偿守约方的实际损失为主要功能，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，同时结合合同的约定、履行情况，二被告的违约程度和本案的实际情况等综合因素，故原告关于二被告向其支付逾期支付租金的违约金20万元的主张，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决如下：一、被告厦门明塬实业有限公司、成都明塬实业有限公司于本判决生效之日起七日内向原告都江堰市青城山镇人民政府支付租金（自2015年4月20日起至本判决生效之日止，租金按合同约定计算并扣除已经支付的金额64万元）；二、被告厦门明塬实业有限公司、成都明塬实业有限公司于本判决生效之日起七日内向原告都江堰市青城山镇人民政府支付违约金20万元；三、驳回原告都江堰市青城山镇人民政府的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费28844元，由被告厦门明塬实业有限公司、成都明塬实业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长 吴 勇 建代理审判员 张 玉 婷人民陪审员 缪 大 全二〇一六年十一月十一日书 记 员 �小雪