江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第5583号
上诉人（原审被告、反诉原告）宋祖春，1981年2月15日生，汉族，无业。
被上诉人（原审原告、反诉被告）钱耀勇，1944年1月13日生，汉族，924厂退休员工。
被上诉人（原审原告、反诉被告）钱正宇，1974年2月3日生，汉族，中网通讯工程公司员工。
委托代理人钱耀勇（系钱正宇父亲），自然情况同上。
上诉人宋祖春因与被上诉人钱耀勇、钱正宇房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2015）秦民初字第3244号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
钱耀勇、钱正宇原审诉称，我方与宋祖春于2011年5月签订租房合同，依约宋祖春应于2015年5月19日退房，自4月19日，我方多次给宋祖春打电话和发短信，要求其按照合同要求交还房屋，但是从5月20日起其始终未能履行交房义务。5月21日南京市洪武路派出所警员接警后对现场进行了摄录，现场情况为房屋原始结构被破坏，房内堆满建筑垃圾，不符合合同要求的交房要求。为了尽快解决纠纷，我方再次于2015年5月28日信函南京市洪武路派出所要求组织调解，5月29日派出所告知因对方始终拒绝接听电话故调解不成。综上所述，宋祖春的行为严重违反双方合同约定，损害了我方的合法权益，故请求法院依法判令：1、宋祖春赔偿房屋租金损失（以1900元／月为标准，自2015年5月20日计算至2015年8月13日）；2、赔偿房屋装修（客厅博古架、卫生间移门）损失2600元；3、支付欠缴水电费570元并返还房屋交接过程中钱耀勇支付的300元；4、赔偿违约金1900元；5、本案诉讼费用由宋祖春负担。
宋祖春原审辩称，首先，关于房屋的租金损失，如果对方当时自行修复就不会存在租金损失的问题，合同已经到期了，故该部分租金损失不应由我方负担。其次，关于房屋装修损失，客厅的博古架在租用房屋之初已经很旧了，且我方在拆除的时候也是告知了对方的，而卫生间移门在承租的时候就已经不太好用了。再次，关于欠缴水电费，仅认可房屋交接时确定的金额即518元及垃圾费20元，合计538元，不认可水电费的违约金部分，因为当时有押金在对方处，其完全可以先行缴纳水电费，不会导致产生违约金。对方给付的300元也同意返还，该笔款项及水电费可以在押金中予以抵扣。综上，请求法院依法判决。
宋祖春原审反诉称，首先，2013年因为承租房屋质量问题造成卫生间漏水，为此我方垫付楼下邻居的赔偿款1000元后，还自行重做了卫生间防水，为此支付维修费用2500元。其次，在卫生间重做防水期间导致承租房屋无法正常居住，空置期长达一个月，对方对此应当承担赔偿责任。再次，双方租赁合同到期后，对方尚未返还房屋押金。综上，请求法院依法判令：1、对方返还租房押金1900元（返还时可扣除水电费、垃圾费538元及对方支付的300元）；2、支付因卫生间渗漏产生的维修、赔偿费用合计3500元；3、赔偿因卫生间重做防水导致房屋不能居住的租金损失1900元。
钱耀勇、钱正宇原审辩称，首先，双方租赁合同第三条对于违约责任作出了明确的约定，现对方的行为已经构成违约，故租房押金不应返还，且因为其迟延缴纳水电费，因此产生的违约金仍应由其负担。其次，关于重新做防水的费用，对方在重做防水的时候并未告知我方，且也没有提供正规的票据予以证明，防水是否用了2500元也不清楚，而关于所谓渗漏赔偿凭据真实性也不予认可，即便存在所谓渗漏，也不可能是卫生间的问题。再次，关于对方主张的租金损失，租赁房屋在其承租期间从未空置，也没有任何一个月的水电度数为零，故不存在所谓租金损失。综上，请求法院依法驳回对方的全部诉讼请求。
原审法院经审理查明，2011年5月14日，钱耀勇、钱正宇（甲方）与宋祖春（乙方）、南京大城际房产中介有限公司（见证方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于南京市秦淮区某地179号302室房屋（以下简称诉争房屋）出租给乙方，房屋建筑面积79.63平方米，房内附属设施有空调挂机一台、空调柜机一台、热水器一台、机顶盒一台（含卡）、冰箱一台；租赁期限自2011年5月20日至2015年5月19日；总租金为91200元，支付方式为半年付一次，下半年应提前一个月支付；押金1900元，在合同到期时，房屋无损坏且各项费用结清后三日内退还给乙方；租赁期内，乙方负责承担该房屋相关水、电、煤气、电话、有限电视、卫生、物业管理等费用；甲方负责房屋的维修，并承担相应的维修费用，但因乙方造成的损坏，应由乙方负责维修，并承担维修费用；乙方在承租期间因需要对房屋进行装修或增加其他设施，必须得到甲方的书面同意，但乙方不得改变房屋结构；租赁期满后，甲乙双方必须清点屋内设施，房屋内由乙方增设的附属设施，乙方自行拆除带走，并先考虑乙方的续租要求；合同约定条款，甲乙双方应共同遵守，如有一方违约，则违约方须向守约方支付一个月租金作为赔偿，并支付相关的中介费用；乙方承诺在租期内所发生的一切后果由其自负，与甲方无关；房内电器若因正常使用导致压缩机损坏与甲乙双方无关，甲方不负责维修。2015年5月18日，案外人徐秀国代宋祖春向钱耀勇出具收条一份，载明：今收到房东返还押金300元，余1400元于房屋内建筑垃圾清走退还（包括客厅内隔一道墙由乙方处理），其他无任何事情。2015年5月20日，因诉争房屋内仍堆放大量建筑垃圾，双方就房屋交接问题发生争议，钱耀勇报警后仍未能协商解决。
2015年7月9日，经原审法院组织现场勘验，诉争房屋内仍堆放大量建筑垃圾，屋内墙面多处破损、卫生间移门损坏，卧室门锁及客厅用作隔断的博古架被拆除。宋祖春认可屋内建筑垃圾系其堆放，墙面破损、卧室门锁及隔断拆除系其装修所致，但是隔断博古架的拆除已经过钱耀勇的同意，同时认为卫生间移门在其租赁时已经损坏，现在不能正常使用是因为移门底槽使用过久自然损坏所致。2015年7月20日，宋祖春对诉争房屋自行维修并返还部分家具，截止至2015年7月31日，钱耀勇、钱正宇对于诉争房屋处除博古架、卫生间移门外的其余部位的维修予以认可。
另，钱耀勇、钱正宇提供水电费发票各一张，以证明其于2015年7月11日缴纳诉争房屋电费270元、违约金2元及水费270.1元、违约金29.9元、垃圾处理费20元，但其仅主张水电费518元及违约金31.9元、垃圾处理费20元，合计570元。宋祖春对于票据真实性没有异议，但认为交接时确认的水电费用为518元（不含垃圾处理费20元），现其原意承担的费用仅为水电费518元、垃圾处理费20元，合计538元，水电费确实存在迟延缴纳，但是其有押金在钱耀勇处，故钱耀勇可以先行缴纳而不至于产生违约金。
宋祖春提供收据、收条等证据，以证明因诉争房屋卫生间渗漏，其于2013年赔付楼下邻居损失1000元，并因重做卫生间防水而支出2500元。钱耀勇、钱正宇对于上述证据的真实性不予认可，同时认为即便存在渗漏赔偿问题，也不能证明系卫生间渗漏所致，而关于卫生间重做防水，宋祖春从未告知且提供的仅系收据。
案件审理过程中，钱耀勇、钱正宇明确表示不就客厅博古架、卫生间移门的维修费用申请评估，同时撤回要求宋祖春赔偿违约金1900元的诉讼请求，并同意在本案中抵扣宋祖春缴纳的租房押金1900元。
以上事实，有《房屋租赁合同》、照片、水电费发票、收据、收条、谈话笔录及当事人陈述等予以证实。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。钱耀勇、钱正宇与宋祖春签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法、有效，双方均应依约履行。关于宋祖春抗辩认为钱耀勇可自行修复受损房屋、清走建筑垃圾，故其不应承担租期届满后租金损失的主张，原审法院认为，宋祖春在租期届满后并未交还符合交付标准的房屋，理应承担相应的违约责任，现钱耀勇、钱正宇要求宋祖春赔偿租金损失5271元（以1900元／月为标准，自2015年5月20日计算至2015年8月13日）并无不当，故对宋祖春的上述抗辩主张原审法院不予采纳。关于宋祖春抗辩认为诉争房屋内博古架的拆除已经过钱耀勇同意，卫生间移门系自然损坏，故其不应赔偿相关修复费用的主张，原审法院认为，宋祖春认可博古架系其拆除，但其就已得到钱耀勇同意并未能提供相应证据予以证明，故其应当赔偿博古架的修复费用，原审法院综合考虑诉争房屋装修时间、博古架折旧等因素，酌定宋祖春赔偿1000元为宜；另关于卫生间移门维修费用，因钱耀勇、钱正宇并未能提交相关证据证明移门损坏系宋祖春非正常使用房屋的行为所致，故对钱耀勇、钱正宇主张的移门维修费用600元的诉讼请求，原审法院不予支持。关于欠缴水电费，双方对于宋祖春欠缴水电费518元及垃圾处理费20元均予以认可，原审法院对此予以确认。关于宋祖春抗辩认为钱耀勇可用租房押金先行支付欠缴水电费，故其不应承担欠缴水电费所产生的违约金的主张，原审法院认为，双方合同明确约定水电费用均由宋祖春负担，其亦认可在租赁期间存在迟延缴纳情况，故对于迟延缴纳产生的违约金31.9元亦应由其承担，故对宋祖春的上述抗辩主张，原审法院亦不予采纳。另在案件审理过程中，钱耀勇、钱正宇撤回要求宋祖春赔偿违约金1900元的诉讼请求，不违反相关法律规定，原审法院依法予以准许。关于宋祖春要求钱耀勇、钱正宇返还租房押金1900元的诉讼请求，钱耀勇、钱正宇亦同意在本案中予以抵扣，故对其该项诉讼请求，原审法院依法予以支持。关于宋祖春要求钱耀勇、钱正宇支付因卫生间渗漏产生的维修、赔偿费用合计3500元，并赔偿因卫生间重做防水导致房屋不能居住的租金损失1900元的诉讼请求，无相关事实及法律依据，故原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决：一、被告（反诉原告）宋祖春于判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）钱耀勇、钱正宇租金损失5271元、水电费518元、垃圾处理费20元、水电费迟延缴纳违约金31.9元、装修损失1000元，合计6840.9元。二、原告（反诉被告）钱耀勇、钱正宇于判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）宋祖春租房押金1900元。三、驳回原告（反诉被告）钱耀勇、钱正宇的其他本诉诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）宋祖春的其他反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，减半收取为25元，由被告（反诉原告）宋祖春负担。反诉案件受理费25元，由被告（反诉原告）宋祖春负担。
上诉人宋祖春不服原审判决，向本院提起上诉称，2011年5月双方签订的租房合同中约定，甲方负责房屋的维修并承担维修费，但因乙方造成的损坏，应由乙方承担维修及维修费用。2015年5月17日，上诉人与被上诉人沟通退房事宜，因被上诉人以房屋损坏、建筑垃圾未拖走为由，不承认本人承租期内重做防水及楼下漏水赔偿费用3500元导致退房耽搁，后上诉人将钥匙、水电卡、机顶盒及合同全部放在房子内的衣柜里，并信息通知被上诉人已交房，故上诉人未有延期退房行为，合同外的房屋租金应由被上诉人承担。且，承租期内，由于房屋自身问题，上诉人所做的重做防水及楼下漏水的赔偿费用3500元，根据合同规定，应由被上诉人承担。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，上诉人请求二审法院撤销原判，依法改判。
被上诉人钱耀勇辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院判令上诉人赔偿被上诉人11419.5元（其中，房屋损失5271＊3200／1900=8877.5元、违约金1900元、1／2厕所门650元、水电592元、收条部分300元、博古架1000元、扣除已收押金1900元），并特请法院代为执行。
本院对原审查明的事实予以确认。被上诉人提供新证据，1、短信记录，证明上诉人弟弟在一审诉讼后，发短信给我，上诉人是恶意诉讼；2、装修材料的报价，证明上诉人即使维修了防水也只可能有2000多元；3、与案外人租赁合同，证明我方的实际损失比一审判决的损失要大。上诉人质证称，1、短信不是我发的，是不是我弟弟发的我不清楚；2、被上诉人提供的证据显示的是仅作防水的价格，而我维修时敲掉了墙和地、拖运垃圾、排管道、做防水、贴瓷砖，还买了很多建材，不仅仅是做防水；3、租赁合同与我方无关。
本院认为，上诉人宋祖春与被上诉人钱耀勇、钱正宇签订的房屋租赁合同到期终止后，上诉人作为承租人应当按照合同约定交还房屋。但上诉人在交房时，房屋物品受损、建筑垃圾未清理，不符合合同约定的交付标准，原审法院判决上诉人承担到期后的租金损失，具有事实和法律依据。上诉人上诉主张在租赁期内自行进行了维修发生的费用应由被上诉人承担，但上诉人未能提供证据证实在维修时要求被上诉人进行维修且向被上诉人主张相应维修费用，故对其上诉理由，本院不予采纳。上诉人主张房屋漏水支付了赔偿费用，未能提供证据证明，本院亦不予采纳。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人宋祖春负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
代理审判员 涂 甫
代理审判员 马 帅
二〇一五年十月二十八日
书 记 员 俞梦霏