浙江省温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0302民初6684号
原告（执行案外人）：张定亮，男，1966年8月17日出生，汉族，住浙江省温州市黄龙住宅区。
原告（执行案外人）：潘晓平，女，1977年7月20日出生，汉族，住浙江省温州市黄龙住宅区。
委托诉讼代理人：陈文俊，浙江井朗律师事务所律师。
被告（申请执行人）：瑞安市帆鹏铜材有限公司，住所地：浙江省瑞安市塘下镇罗凤中南村。
法定代表人：徐贤忠，董事长。
委托诉讼代理人：张洛克，浙江玉海律师事务所律师。
被告（被执行人）：徐松华，男，1960年4月2日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。
被告（被执行人）：项爱平，女，1961年1月13日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。
原告张定亮、潘晓平为与被告瑞安市帆鹏铜材有限公司（以下简称“帆鹏公司”）、徐松华、项爱平案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张定亮、潘晓平的委托诉讼代理人陈文俊、被告帆鹏公司的委托诉讼代理人张洛克、被告项爱平到庭参加诉讼，被告徐松华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张定亮、潘晓平向本院提出诉讼请求：一、判令张定亮、潘晓平与徐松华、项爱平于2014年1月19日签订的《房屋买卖合同》合法有效；二、停止对坐落于温州市鹿城区黄龙住宅区房屋的执行；三、本案诉讼费用由被告承担。
事实与理由：
2014年1月19日，张定亮、潘晓平经房屋中介所介绍，与徐松华、项爱平签订《房屋买卖协议书》一份。协议书约定：徐松华、项爱平将坐落于温州市鹿城区黄龙住宅区房屋出售给张定亮、潘晓平；出售房屋建筑面积为98.59平方米，总售价人民币1050000元；出售房屋转移过户手续时由张定亮、潘晓平承担税款；若不配合办理权属变更登记承担违约责任赔偿张定亮、潘晓平损失；签订协议之日张定亮、潘晓平先付定金200000元，若徐松华、项爱平违约，则按定金加倍至400000元偿还张定亮、潘晓平。同时约定因该房屋系经济适用房只能先书写卖尽契合同予以保障，徐松华、项爱平需无条件配合张定亮、潘晓平办理过户手续，故张定亮、潘晓平暂扣徐松华、项爱平房款100000元整。张定亮、潘晓平先后依约支付950000元购房款（包括定金200000元）。张定亮、潘晓平搬入该房屋一直居住生活且缴纳所有相关费用。
温州市鹿城区人民法院于2014年2月12日作出（2013）温鹿商初字第4221号执行裁定书，裁定查封坐落于鹿城区黄龙住宅区房产。张定亮、潘晓平得知后迅速提出执行异议要求中止执行上述房产。温州市鹿城区人民法院审查查明：张定亮、潘晓平与徐松华、项爱平于2014年1月19日建立房屋买卖合同关系，并已依约履行，张定亮、潘晓平只需在徐松华、项爱平协助办理过户变更登记后再付清余款人民币100000元，但不能对抗法院对上述房屋的查封、拍卖等执行措施。后，法院于2017年4月13日作出（2016）浙0302执异299号执行裁定书，裁定驳回原告张定亮、潘晓平的执行异议。另，根据张定亮、潘晓平与徐松华、项爱平双方针对上述房屋办理过户变更登记期限的约定和《经济适用住房管理办法》、《温州市区经济适用住房管理办法》的规定，张定亮、潘晓平与徐松华、项爱平可在2015年5月11日前向登记部门办理过户变更登记手续。现因徐松华、项爱平一不出面解决其债务纠纷，二避而不见且不配合张定亮、潘晓平办理后续合同义务。为此，张定亮、潘晓平根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律、法规、规章之规定，特诉至法院，请求法院支持原告张定亮、潘晓平的诉讼请求。
被告帆鹏公司答辩称：一、原告张定亮、潘晓平与被告徐松华、项爱平签订的《房屋买卖合同》真实性有异议，且该合同违反相关法律法规的规定，系无效合同。二、原告张定亮、潘晓平提出的第二项诉讼请求，无事实与法律依据不应得到法庭支持。三、本案诉讼费用由原告承担。关于原告张定亮、潘晓平主张的其与被告徐松华、项爱平签订的《房屋买卖协议书》，支付款项以及原告张定亮、潘晓平搬入涉案房屋居住生活至今等事实，因为被告帆鹏公司非合同当事人，对于该部分事实不了解。原告张定亮、潘晓平于2016年7月22日向法院提起诉讼，要求徐松华、项爱平办理产权变更登记并支付违约金，后又于2016年10月28日提起执行异议申请，而被告帆鹏公司向法院申请诉讼财产保全是在2014年2月12日，中间相隔两年半的时间。综上，请求法院驳回原告张定亮、潘晓平的诉讼请求。
被告徐松华、项爱平答辩称：2014年1月19日，其通过房屋中介所与原告张定亮、潘晓平签订《房屋买卖协议书》，约定以当时市场价人民币1050000元出售涉案房屋给原告张定亮、潘晓平。原告张定亮、潘晓平分别于2014年1月19日、2014年1月25日、2014年1月26日向其支付购房款共计950000元。被告徐松华、项爱平依约腾空房屋并交付给原告张定亮、潘晓平占有使用，并将涉案房屋有关产权证件交付给原告张定亮、潘晓平持有。涉案房屋系经济适用住房，可在取得房产所有权证三年后办理过户手续。被告徐松华、项爱平于2012年5月已领取房产所有权证，2015年5月份已经可以办理过户变更手续。2014年因为被告徐松华、项爱平因债务纠纷，避险离温。后，因（2013）温鹿商初字第4221号一案，温州市鹿城区人民法院依被告帆鹏公司申请查封涉案房屋。原告张定亮、潘晓平多次催促其协助办理过户变更登记手续，但因经济困难，尚欠他人债务，无能力协助办理过户变更登记手续，其愿意承担违约责任，请求法院考虑其实际困难，降低违约金为100000元，并将100000元购房余款直接折抵违约金。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：
一、关于原告张定亮、潘晓平提交的买卖协议书、房屋卖尽契。帆鹏公司质证称：对买卖协议书、房屋卖尽契的真实性、合法性有异议，双方是否真实发生买卖值得怀疑。本院认为，徐松华、项爱平与张定亮于2014年1月19日签订《买卖协议书》后，依协议书约定于2014年1月25日与张定亮、潘晓平签订《房屋卖尽契》，该两份证据材料载明：原告张定亮、潘晓平购买被告徐松华、项爱平的涉案房屋（经济适用房），双方约定房款为1050000元，2014年1月27日前支付950000元后腾空涉案房屋，剩余房款100000元待过户后支付；涉案房屋在2014年1月25日即立契之日交起由原告张定亮、潘晓平占有、使用等。该两份证据均为双方真实意思表示，可以认定徐松华、项爱平与张定亮、潘晓平于2014年1月就涉案房屋买卖签订了买卖合同。
二、关于原告张定亮、潘晓平提交的收款收条、银行凭证。帆鹏公司质证称：对银行凭证的真实性合法性无异议；对收款收条的真实性、合法性有异议，是否系支付购房款，存在异议。本院认为，原告张定亮、潘晓平提交的银行凭证可以证明张定亮向徐松华、项爱平支付房款。其中2014年1月19日转账200000元，2014年1月25日转账200000元，2014年1月26日通过本票支付550000元，共计950000元。银行凭证、收款收条金额与《买卖协议书》上的付款方式可以互相印证，证明张定亮为购买涉案房屋向徐松华、项爱平共支付了950000元购房款的事实。
三、关于原告张定亮、潘晓平提交栖凤小区物业管理处的收款收据，帆鹏公司质证称：三性均有异议，未注明缴款人也未注明楼房门牌，无法证实系涉案房屋的相关物业支出，也无法证明原告实际入住的事实。本院认为，该些最早时间为2014年2月20日的收款收据载明交纳水费、物业费、电梯费等费用，交款单位为12-1814，上面盖有栖凤小区物业管理处收费专用章，该交款单位与涉案房屋国有土地使用证、房屋所有权证、《房屋买卖协议书》、《房屋卖尽契》上的座落地址相印证，且该些收款收据由原告张定亮、潘晓平持有，能证明该些费用由原告张定亮、潘晓平交纳，结合《房屋卖尽契》已载明，涉案房屋于2004年1月25日起交由张定亮、潘晓平占有的事实。原告张定亮、潘晓平主张其在查封前已占有涉案房屋，本院予以采纳。
四、关于原告张定亮、潘晓平提交温州鹿城区恩典房屋介绍所林某提供的证明、证明人朱某、胡某、李某的证明、温州市鹿城区人民政府双屿街道康龙社区服务中心、温州市鹿城区黄龙栖凤小区业主委员会提供的证明、温州市惠中物业管理有限公司收款收据及温州市惠中物业管理有限公司的证明。被告帆鹏公司质证称：对这些证据的真实性、合法性均有异议，无法确定该证明上所证实的内容是否客观事实。本院认为，温州市惠中物业管理有限公司收款收据载明交款单位为12-1814张定亮交纳的有关物业费等，可以证明张定亮、潘晓平占有涉案房屋至今；证人林某、朱某、胡某、李某没有出庭作证，其证明内容的真实性无法确定；对于温州市鹿城区人民政府双屿街道康龙社区服务中心、温州市鹿城区黄龙栖凤小区业主委员会提供的证明和温州市惠中物业管理有限公司的证明，根据规定，单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。该些证明没有相关人员签字，其形式不合法，故其内容真实性不能确认。
经审理，本院认定本案事实如下：
坐落于温州市鹿城区黄龙住宅区房屋[所有权证号：温房权证鹿城区字第××、67××45号，建筑面积98.59平方米；]于2012年5月11日登记在徐松华、项爱平夫妻名下，系徐松华、项爱平共同共有，该房屋为经济适用房。
张定亮通过中介介绍与徐松华、项爱平于2014年1月19日签订《房屋买卖协议书》购买涉案房屋，协议书载明：徐松华、项爱平自愿将涉案房屋出卖给张定亮，总房价1050000元；立协议之日，张定亮即付徐松华、项爱平购房定金200000元，其余房款于2014年1月27日前付清；并约定2014年1月25日签合同卖契，因涉案房屋系经济适用房，不能马上办理过户，故约定张定亮暂扣徐松华、项爱平房款100000元正，扣款不计利息，待房屋过户到张定亮名下当日付清扣款。2014年1月19日，张定亮通过中国农业银行账户转账200000元至项爱平银行账户，项爱平出具收条一份。2014年1月25日徐松华、项爱平与张定亮、潘小平夫妻依约签订《房屋卖尽契》，将涉案房屋腾空并交付张定亮、潘小平占有使用，并将涉案房屋有关的所有权证、国有土地使用权证、契证等交于张定亮夫妻持有。同日，张定亮通过中国农业银行账户转账200000元至项爱平银行账户，项爱平于当日向张定亮出具收到950000元的收条。2014年1月26日张定亮通过浙江省农村信用社本票转账550000元至徐松华银行账户。后，因帆鹏公司与徐松华买卖合同纠纷一案，涉案房屋被查封未能办理相关的过户手续。
另查明：本院在审理帆鹏公司与徐松华买卖合同纠纷一案中，于2014年2月作出（2013）温鹿商初字第4221号民事裁定书，裁定：查封登记于徐松华名下的坐落于黄龙住宅区房屋。同年3月19日，本院作出（2013）温鹿商初字第4221号民事判决书，判决：徐松华于本判决生效之日起十日内偿付帆鹏公司货款550000元及利息损失。该民事判决书生效后，帆鹏公司于同年5月4日向本院申请执行。案件进入执行程序后，诉讼中的财产保全措施即转为执行中的查封措施。案外人张定亮、潘晓平知晓后，向本院提出执行异议。本院于2017年4月13日作出（2016）浙0302执异299号执行裁定书，裁定驳回张定亮、潘晓平的执行异议。张定亮、潘晓平不服，向本院提起诉讼。
本院认为，对于被执行人名下的不动产，人民法院可以作为被执行人的财产进行执行。若买受人主张对登记在被执行人名下的不动产停止执行的，应符合以下四个条件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。结合上述条件，本院对本案具体评析如下：一、关于涉案房屋买卖的事实。张定亮通过中介介绍向徐松华、项爱平购买涉案房屋；双方于2014年1月签订了《房屋买卖协议书》、《房屋卖尽契》。可见，房屋买卖系双方的真实意思表示，同时，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法有效。房屋买卖发生在房屋被查封之前（查封时间为2014年2月份）。二、关于支付购房款的事实。《房屋买卖协议书》、《房屋卖尽契》约定购房款为1050000元，张定亮按照约定分别于2014年1月19日、1月25日、1月26日向徐松华银行账户支付了200000元、200000元、550000元，共计950000元；徐松华、项爱平于2014年1月19日、1月25日先后向张定亮出具了收条；剩余100000元虽未付清，但张定亮现已将该100000元存至法院账户。可见，张定亮已按照合同约定支付大部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。三、关于张定亮、潘晓平是否已经占有涉案房屋。《房屋卖尽契》已约定徐松华、项爱平于2014年1月25日将房屋交由张定亮、潘晓平占有、使用、收益、处分等。同时，张定亮、潘晓平也提供了物业、水电费等票据，可以相互印证证明张定亮在查封之前已经占有了涉案房屋。四、关于张定亮对未办理过户登记是否存在过错。张定亮于2014年1月签订《房屋买卖协议书》、《房屋卖尽契》，涉案房屋于同年2月被查封，现有证据不能证明系张定亮、潘晓平的过错导致房屋未能过户手续。综上，张定亮、潘晓平主张停止对涉案房屋的执行符合法律规定，本院予以支持。徐松华经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条，《中华人民共和国合同法》第二条、第十二条、第三十六条、四十四条、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，判决如下：
一、确认原告张定亮、潘晓平与被告项爱平于2014年1月19日签订的《房屋买卖合同》有效。
二、不得执行坐落于温州市鹿城区黄龙住宅区房屋（所有权证号：温房权证鹿城区字第××、67××45号）。
案件受理费14250元，由被告瑞安市帆鹏铜材有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
本院（2016）浙0302执异299号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。
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审 判 长 叶 珺
审 判 员 叶 宇 锞
人民陪审员 陈马利克
二〇一七年十一月二十日
书 记 员 陈 婵