海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）琼96民终587号上诉人（原审被告）符吉琼，男，1954年10月15日出生，汉族。委托代理人林明宇，海南中海律师事务所律师。被上诉人（原审原告）中国邮政集团公司海南省万宁市分公司（原万宁市邮政局），住所地：万宁市万城镇红专中街。法定代表人林明旭，该局局长。委托代理人杨军，万宁市法律援助处律师。上诉人符吉琼因与被上诉人中国邮政集团公司海南省万宁市分公司（以下简称万宁邮政公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服海南省万宁市人民法院（2014）万民初字第1337号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月28日立案受理。本院受理本案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2013年1月1日，原告将其所有的位于万宁市长丰镇长丰墟的房屋租赁给被告，租赁期限为一年，即从2013年1月1日至2013年12月31日，租金为每月450元，共计5400元。合同期满后，被告继续使用该房屋，但是，双方没有再续签租赁合同，被告使用至2014年6月30日止，并且向原告缴交了2014年1至6月的租金3600元。2014年7月1日，原告向被告发出终止房屋租赁合同的通知，要求被告在2014年7月10日前做好交还租用房屋手续。2014年8月13日，原告将其所有的296平方米的房屋全部整体租赁给李元峰，被告以其和原告租赁的房屋中明确约定了租赁优先权，要求继续承租，原告不同意，因此，双方引起纠纷。原告于2014年9月5日向该院提起诉讼，请求：1、判令被告停止侵权行为，将超期占用原告的房屋腾退给原告；2、赔偿原告的经济损失16875元；3、诉讼费由被告承担。本案在审理过程中，被告提出优先承租权诉讼，本案裁定中止审理。该院认为，被告对该房屋没有享有优先承租权，判决驳回其诉讼请求，被告不服向本院提起上诉，本院判决驳回上诉，维持原判。被告从2014年7月1日起一直使用原告的房屋至今，也未向原告缴交租金。另查明，原告万宁市邮政局在被告符吉琼租赁期满后，于2014年8月13日将原租赁给符吉琼等人的共8间房屋租赁给李元峰三年，租赁期间从2014年9月1日至2017年8月31日。租金为月租金8000元，年租金第一年为人民币96000元；第二年租金为100800元；第三年租金为105840元。一审法院认为，本案的争议焦点是：一、被告对原告的租赁房屋是否享有租赁优先权。二、原告的损失应如何计算。一、关于被告是否享有原告租赁房屋租赁优先权问题。根据《中华人民共和国物权法》第三十九规定，所有权是指所有权人对自已的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。原、被告的租赁期限已经届满，在原告不同意继续承租的情况下，被告应无条件腾房，将房屋交还原告，而被告在没有任何合法依据的情况下继续使用、占有原告的房屋，其行为已构成对原告房屋所有权的侵犯，并且被告起诉承租优先权诉讼，已经由一、二审判决驳回其诉讼请求，因此，被告以其对原告租赁房屋享有租赁优先权没有事实和法律依据。二、关于原告的损失应如何计算的问题。根据《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款规定：“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任”。被告在租赁期满后，仍然占有和使用原告的房屋，也未向原告缴交租金，造成原告无法对租赁的房屋享有处分权，因此，被告的行为已构成侵权，应当承担侵权责任。被告缴交租金按每月450元向原告缴交至2014年6月30日止，至2014年8月13日原告将房屋租赁给李元峰，共计占用了1个月零12天，租金为450元+450元÷30天×12天=630元。从2014年8月13日至2015年8月12日止的租金应按李元峰和原告签订的的租赁合同的租金年租金12000元计算，以上共计人民币12630元，从2015年8月13日起至腾房之日止的损失按照李元峰和原告签订的租赁合同的租金的月租金1050元计算。综上所述，原告请求被告立即腾退超期占用原告的房屋并赔偿原告的损失，理由充分，该院予以支持。依据《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，判决：一、被告符吉琼应在本判决发生法律效力之日起十日内将租赁的房屋返还给原告万宁市邮政局二、被告符吉琼应在本判决发生法律效力之日起十日内，赔偿原告万宁市邮政局从2014年7月1日至2015年8月12日止的损失款人民币12630元。从2015年8月13日起至腾房之日止的损失按照李元峰和原告签订的租赁合同的租金的月租金1050元计算。三、驳回原告万宁市邮政局超出请求赔偿部分的诉讼请求。如果未按本判决书指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、本案案件受理费人民币322元，由被告符吉琼负担。上诉人符吉琼不服一审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销海南省万宁市人民法院（2014）万民初字第1337号民事判决，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求，或者将本案发回重审。二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实不清。1、2014年7月份，被上诉人向上诉人发通知终止房屋租赁关系，但被上诉人存在故意隐瞒事实，谎称收回房屋自用，事实上是收回出租给第三人。被上诉人的不诚信行为侵害了上诉人租赁合同中关于“租赁优先权”的约定，因此，事实上是被上诉人过错在先，违约在先。2、2014年7月之后的租金，并非上诉人恶意不交，而是被上诉人不肯收取，上诉人一审提交的录音资料可证实是被上诉人拒收上诉人租金。一审法院只是从有利于被上诉人的角度认定上诉人不缴纳租金，而忽略造成上诉人不能缴纳租金的真正原因是被上诉人造成的事实。二、一审判决上诉人按照被上诉人与第三人签订的《房屋租金合同》租金标准赔偿被上诉人经济损失没有法律根据。首先，根据合同相对性原则，被上诉人与第三人签订《房屋租赁合同》对上诉人不具有法律约束力，依法不能按照被上诉人与第三人签订的《房屋租赁合同》租金标准要求上诉人承担赔偿责任。其次，在涉案房屋有争议的情况下，被上诉人将涉案房屋出租给第三人存在过错，即使造成被上诉人与第三人合同不能履行的情况，所产生的相应法律后果应由被上诉人承担，而不应由上诉人承担。因此，一审判决上诉人按照被上诉人与第三人签订的《房屋租赁合同》租金标准赔偿被上诉人经济损失没有法律依据。三、本案为房屋租赁合同纠纷，即使法院不支持上诉人的租赁优先权主张，依法应当根据最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案适用法律问题的司法解释》第五条第一款规定判决支付占用费，而非要求上诉人按照被上诉人与第三人签订的房屋租赁合同租金标准赔偿被上诉人。一审判决于法无据，处理不公。被上诉人万宁邮政公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律恰当，理应维持。1、双方于2013年1月1日签订的为期一年的房屋租赁协议书，于2013年12月31日期满，被上诉人不同意继续租赁，便于协议约定之日向上诉人发出了腾退通知。协议书届满之日即为双方权利义务终止之时，不存在续租，也不存在优先权。2、上诉人企图以强行占用的方式实现续租，构成侵权。协议到期后，上诉人没有按期清退房屋，继续占用至今。被上诉人为防止经济损失扩大，被迫收取上诉人占用期间2014年1月1日至2014年6月期间的6个月租金，双方还达成了于2014年7月10日前将房屋腾退给被上诉人的协议。该协议不是房屋续租的协议而是按期腾退房屋的要约和承诺。上诉人仍占用房屋的行为侵犯了被上诉人对房屋享有的占有权和收益处分的权益，应承担相应的不利后果。3、一审判决对被上诉人的损失的计算有理有据。2014年7月1日至8月12日期间参照当事人双方约定的租金数额计算，合情合理。2014年8月13日起至今的数额，参照被上诉人与第三人签订的协议租金计算，既符合法律的规定，也是上诉人在这段占用期间给被上诉人造成的实际损失。本院二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致。本院二审另查明，2013年1月1日上诉人与被上诉人签订的《租赁房屋协议书》第一条约定，租期届满，原则上上诉人享有续租优先权，但租金定额另行确定。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《租赁房屋协议书》为双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效。本案二审的争议焦点是：1、被上诉人在双方约定的租赁期限届满后，将涉案房屋在内的8间房屋整体另行出租给案外人李元峰是否违反《租赁房屋协议书》的约定；2、上诉人向被上诉人支付的赔偿金如何确定。一、关于被上诉人在双方约定的租赁期限届满后，将涉案房屋在内的8间房屋整体另行出租给案外人李元峰是否违反《租赁房屋协议书》约定的问题。《租赁房屋协议书》约定，租期届满，原则上上诉人享有续租优先权。按照该约定，被上诉人享有在同等条件下优先续租的权利。即只有在同等条件下，被上诉人将房屋出租给了他人，被上诉人才违反协议的约定。而在本案中，被上诉人将涉案房屋在内的8间房屋整体另行出租给案外人李元峰，并非只将上诉人的房屋出租给他人，上诉人在被上诉人整体出租的情况下，不享有优先续租的权利，该事实也已被生效判决所确认。因此被上诉人并未违反协议的约定，上诉人以此作为抗辩，主张被上诉人有过错，其不应赔偿侵占涉案房屋期间的损失没有法律依据，本院不予支持。上诉人与被上诉人的租赁期限已经届满，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，判令上诉人将涉案房屋返还给被上诉人正确，本院予以维持。二、关于上诉人向被上诉人支付的赔偿金如何确定的问题。上诉人在租赁期限届满后未及时向被上诉人返还涉案房屋，致使被上诉人无法行使对涉案房屋享有的占有、使用、收益、处分的权利，构成侵权，应向被上诉人承担赔偿损失的侵权责任。根据《中华人民共和国侵权责任法》第十九条规定：“侵害他人财产的，财产损失按照损失时的市场价格或者其他方式计算。”的规定可知，因侵权造成的财产损失为侵权行为发生时的财产损失。被上诉人于2014年8月13日与案外人李元峰签订的《房屋租金合同》，该合同虽不能直接约束上诉人，但其约定的租金是被上诉人在上诉人侵占房屋期间的可得利益，可以认定为被上诉人财产损失的数额。一审判决以该标准判令上诉人向被上诉人赔偿损失并无不妥，本院予以维持。上诉人主张应当根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定判决支付占用费。对此，本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，可知参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费的前提条件是房屋租赁合同无效。因无效合同而占用房屋的当事人并不具有侵占的故意，且合同虽无效，其约定的租金标准亦是双方当事人的合意，故法律对无效合同的房屋占有使用费作此规定。本案中，上诉人与被上诉人的房屋租赁合同已经履行完毕，并非无效。合同约定的租金是2013年的租金而并非目前的市场价格，且上诉人对被上诉人的占用已经构成侵权，并不是基于无效合同而占用涉案房屋，因此不能按照双方合同约定的租金标准支付赔偿金。综上所述，上诉人的上诉请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费142元，由上诉人符吉琼负担。本判决为终审判决。审判长 杨 洁审判员 陈玫伊审判员 陈 杰二〇一六年五月三十日                                                                         法官助理林珍                                                                         书记员王天石附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。审核：杨洁 撰稿：林珍 校对：王天石 印刷：李慧玲海南省第一中级人民法院 2016年6月2日印制（共印20份）