天津市第一中级人民法院
民事判决�
（2018）津01民终161号
上诉人（原审被告）：天津弘钰置业有限公司，住所地天津市宝坻区王卜庄镇九园公路东侧。
法定代表人：张德勇，总经理。
委托诉讼代理人：张思明，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：马艳芬，女，1973年12月21日出生，汉族，河北省香河县城内第三小学教师，住河北省廊坊市香河县。
上诉人天津弘钰置业有限公司因与被上诉人马艳芬房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市宝坻区人民法院（2017）津0115民初7281号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
天津弘钰置业有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判本公司补偿被上诉人面积差价74616.71元（按照双方当事人房屋买卖合同的约定，每平方米价格保持不变计算�，或者将本案发回一审法院重新审理，一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：一审法院认定事实错误，被上诉人购买涉诉房屋实际交纳房款总额为416610元；一审法院对合同条款认识错误，合同对涉诉房屋面积差价补偿标准有明确约定，应依约判决。
马艳芬辩称：一审法院认定事实清楚、适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。
马艳芬向一审法院起诉请求：1.请求判令被告双倍返还原告8.28平方米房屋差价款156988.80元。2.诉讼费由被告承担。
一审法院认定的事实：2013年5月14日，原告与被告签订《天津市商品房买卖合同》，合同编号为2011-0178526，合同约定：被告将坐落在宝坻区南环路南侧汇丰广场5号楼-610室出售给原告，该房屋建筑面积46.23平方米，房屋成交价每平方米价格为9479.99元，合款438260元。该房屋被告天津弘钰置业�限公司于2013年6月1日前交付原告，合同还约定了其他条款。同日，原告与被告还签订了补充合同，约定主合同面积差异超过±3%,每平方米价格保持不变，房款总金额按房管部门核定面积为准，多退少补。该房屋交付时，如实测面积与买卖合同约定面积发生差异需要结算时，买卖双方应在买受人收到出卖人发出的关于实测面积数据的通知之日起15日内结算完毕，逾期结算的，违约方应向守约方支付违约金。补充合同还约定了其他条款。2016年7月25日，原告从天津市国土资源和房屋管理局取得涉诉房屋不动产登记证，该登记证上记载涉诉房屋建筑面积为37.95平方米。后原告找被告要求其按照合同约定履行给付原告涉诉房屋的面积而未果。
被告主张双方签订的《天津市商品房买卖合同》及《补充合同》已对涉诉房屋面积差异的处理进行了约定。《天津市商品房买卖合同》第七条“商品房建筑面积以房屋所有权证记载面积为法定依据。商品房建筑面积与甲方销售面积差异不超过±3%（包括±3%）的，每平方米价格保持不变，商品房价款按房屋建筑面积与销售面积的差异多退少补。面积差异超过±3%的，双方约定如下：见附件六《补充合同》。《补充合同》第八条“主合同第七条面积差异超过±3%，双方约定如下：每平方米价格保持不变，房款总金额按房管部门核定面积为准，多退少补。该商品房交付时，如实测面积与买卖合同约定面积发生差异需要结算时，买卖双方应在买受人收到出卖人发出的关于实测面积数据的通知之日起15日内计算完毕，逾期结算的，违约方应向守约方支付违约金，违约金的计算方法同商品房买卖合同第六条。”《天津市商品房买卖合同》第六条“乙方如未按本合同第四条规定的时间付款�逾期在30日内的，甲方有权追究乙方逾期付款及其利息，利息自合同约定乙方应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算……”。原告称《补充合同》第八条系预先排除原告主要权利，免除被告的主要义务，合同系被告指定，没有用粗字体使原告注意，该条款应属无效条款。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告签订的商品房买卖合同及补充合同意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院确认合法有效。双方均应依合同约定，履行各自的合同义务。而本案被告未按照双方签订的商品房买卖合同全面履行自己的义务，交付原告的房屋建筑面积与商品房买卖合同约定的面积不符，故被告应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第四十条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定，或者约定不明确的，按照以下原则处理：（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买�人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%的房价款由出卖人双倍返还买受人。被告主张交付房屋面积误差在双方签订的《天津市商品房买卖合同》中已进行了约定，一审法院认为，被告所述合同约定条款仅约定了原告逾期付款的处理，并未真正对所售房屋面积误差比绝对值超出3%进行具体约定，故应系约定不明，对被告此抗辩意见不予采纳。本案中，被告交付原告房屋的建筑面积与合同约定面积相差8.28平方米，面积误差比已达到17.91%，远远大于3%，被告应按照双方签订的《天津市商品房买卖合同》中约定的每平方米9479.99元的价格返还原告面积误差3%（即46.23x3%=1.3869平方米）部分的房价款13147.80元（9479.99元/平方米x1.3869平方米=13147.80元）及利息，因原告未诉请被告支付利息，系对其自身权利的放弃，一审法院照准。故被告应向原告返还面积误差3%部分的房价款13147.80元。面积误差大于3%部分（8.28平方米-1.3869平方米=6.8931平方米）的房价款65346.52元（9479.99元/平方米x6.8931平方米=65346.52元），被告应双倍返还原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十四条第（二）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决如下：一、被告天津弘钰置业有限公司返还原告马艳芬面积误差1.3869平方米的房价款13147.80元；二、被告天津弘钰置业有限公司�倍返还原告马艳芬面积误差6.8931平方米的房价款130693.04元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3440元，减半收取计1720元（原告已预交），由被告天津弘钰置业有限公司负担。
二审期间，双方当事人均未提交新的证据。庭审中双方当事人均认可上诉人天津弘钰置业有限公司为被上诉人马艳芬开具的购房款票据数额为416610元，马艳芬主张除此之外另有10000元定金及17000元左右房屋租金均应认定为涉诉房屋价款，天津弘钰置业有限公司不予认可。
本院二审查明的其他事实与一审一致。
本院认为，双方当事人之间是房屋买卖合同法律关系，一审法院认定双方签订的《天津市商品房买卖合同》及《补充合同》真实、有效�适用法律正确。上诉人天津弘钰置业有限公司未按照合同约定面积交付涉诉房屋，应当依照合同约定或者法律规定，向马艳芬承担相应民事责任。上述《天津市商品房买卖合同》及《补充合同》对于涉诉房屋实测面积与合同约定面积误差在±3%以内和以外，分别作出约定，天津弘钰置业有限公司应当按照合同之约定补偿马艳芬房屋面积差价损失，一审法院就涉诉房屋面积误差超出±3%部分的差价补偿标准，适用法律不当，本院予以调整。关于马艳芬已付购房款数额问题，与案件争议焦点无关，本案中不予评判。
综上所述，上诉人天津弘钰置业有限公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持�津市宝坻区人民法院（2017）津0115民初7281号民事判决第一项；
二、撤销天津市宝坻区人民法院（2017）津0115民初7281号民事判决第二项；
三、上诉人天津弘钰置业有限公司返还被上诉人马艳芬面积误差6.8931平方米的房价款65346.52元；
四、驳回被上诉人马艳芬的原审其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1720元、二审案件受理费1534元，共计3254元，由上诉人天津弘钰置业有限公司负担1627元，被上诉人马艳芬负担1627元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘宝莉
代理审判员 尹 来
代理审判员 张玉洁
二〇一八年一月二十三日
书 记 员 张志英
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审
理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
……
3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判�撤销或者变更；
……