浙江省杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0110民初13021号原告：薛锋，男，1970年11月17日出生，汉族，住安徽省临泉县。委托代理人：黄成，浙江金成太炎律师事务所律师。被告：高珍珍，女，1982年5月10日出生，汉族，住杭州市余杭区。被告：武艳琴，女，1962年1月10日出生，汉族，住杭州市余杭区。被告：李春英，女，1986年3月6日出生，汉族，住杭州市余杭区。被告武艳琴、李春英的共同委托代理人：王彪，男，1983年4月17日出生，汉族，住杭州市余杭区。系被告武艳琴之子、被告李春英之夫。原告薛锋为与被告高珍珍、武艳琴、李春英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月18日立案受理后，依法由审判员陈自勇适用简易程序独任审判，于2016年11月25日公开开庭进行了审理，原告薛锋及其委托代理人黄成，被告高珍珍，被告武艳琴、李春英的共同委托代理人王彪到庭参加诉讼。因本案案情复杂，于2016年12月16日转为普通程序审理，并依法由审判员陈自勇担任审判长与人民陪审员李华、徐卫民组成合议庭，于2017年6月26日公开开庭进行了审理。原告薛锋及其委托代理人黄成，被告高珍珍到庭参加诉讼，被告武艳琴、李春英经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告薛锋起诉称：原告薛锋从案外人处租得位于杭州市余杭区房屋，随后原告薛锋将该房屋转租给被告高珍珍，被告高珍珍又将上述房屋转租给被告武艳琴用于经营饭店（饭店营业执照登记业主为被告李春英）。因被告高珍珍拖欠原告薛锋房屋租金，2016年1月，原告薛锋与被告高珍珍进行诉讼，杭州市余杭区人民法院经过调解结案，其中调解书规定之一：原告薛锋与被告高珍珍签订的房屋租赁合同于2016年7月30日解除。原告薛锋将调解结果告诉了被告武艳琴，并让其在2016年8月1日后腾空房屋并交还原告薛锋，但被告武艳琴以其与原告薛锋没有关系为由拒绝，至今仍然继续使用案涉房屋。为此，原告薛锋诉至法院，诉讼请求：1、请求判令解除被告高珍珍与被告李春英的租赁关系；2、请求判令被告武艳琴、李春英将位于杭州市余杭区房屋腾空并交还原告薛锋；3、请求判令被告高珍珍、武艳琴、李春英自2016年8月1日起支付原告薛锋房屋占有使用费4594.47元（自2016年8月1日起暂计至2016年9月8日止，按原告薛锋与被告高珍珍的房屋租赁费用计算），并判令被告高珍珍、武艳琴、李春英按照上述标准支付原告薛锋的房屋占有使用费至法院判决腾空房屋日止；4、请求判令被告高珍珍、武艳琴、李春英承担本案全部诉讼费用。原告薛锋为证明上述事实，向本院提供证据材料如下：1、租赁合同二份，用以证明被告高珍珍与被告武艳琴、李春英存在租赁合同关系的事实。2、个体工商户登记情况一份，用以证明被告李春英为杭州余杭区仓前街道春渔饭店业主的事实。3、照片三张，用以证明案涉房屋实际使用情况的事实。4、民事调解书一份，用以证明原告薛锋与被告高珍珍的租赁关系于2016年7月30日予以解除的事实。5、房屋租赁合同及补充协议各一份，用以证明原告薛锋与房东顾桂华的房屋租赁期限至2019年6月30日止的事实。被告高珍珍答辩称：原告薛锋与房东顾桂华的租赁房屋是在2016年6月30日到期，被告高珍珍从2013年就知道了，2016年6月30日之后在房东顾桂华欠被告高珍珍钱而抵押给被告高珍珍，由被告高珍珍收取房租。这个房子因另外的债权抵押案子被法院查封了，法院就通知每户人家把房租交到法院去，被告高珍珍的承租户就把这个情况告诉被告高珍珍，被告高珍珍就向法院写了执行异议书给执行法官，执行法官电话通知被告高珍珍有可能允许被告高珍珍履行被告高珍珍和顾桂华之间的协议。一年的租金被告高珍珍是同意给原告薛锋的，但是房子肯定是要由被告高珍珍继续出租的。被告高珍珍为证明上述事实，向本院提供证据材料如下：1、个人借款协议及补充协议各一份，用以证明房东顾桂华欠被告高珍珍借款400000元，故从2016年7月1日开始由被告高珍珍收取租金，并通知到每位租户的事实。2、房屋租赁合同及补充协议（复印件，与原告薛锋提交的证据5相同）各一份，用以证明原告薛锋与房东顾桂华的租赁期限至2019年6月30日止的事实。3、民事调解书一份，用以证明原告薛锋与被告高珍珍的租赁合同在2016年7月30日予以解除的事实。4、执行异议书一份，用以证明被告高珍珍提出执行异议的事实。5、房屋租赁合同一份，用以证明房东顾桂华通知原告薛锋自2016年7月1日起的房租由被告高珍珍收取的事实。被告武艳琴、李春英答辩称：被告武艳琴、李春英是在2015年10月1日从被告高珍珍处租赁过来的，租赁合同签订了五年，租金是每年55000元。后来原告薛锋通知被告武艳琴、李春英说房子是原告薛锋，被告武艳琴、李春英认为房子是向被告高珍珍承租的。被告武艳琴、李春英未向本院提交证据材料。庭审中，原告薛锋提供的证据1-5，经被告高珍珍质证后认为，对证据1、2、3、4没有异议。对证据5中的房屋租赁合同没有异议，对补充协议有异议，被告高珍珍没有看见过；涉案房子首先是将租金抵债权抵押给被告高珍珍，整幢房子抵押给民间借贷公司有一千多万元，所以后来出来的补充合同是无效的。被告武艳琴、李春英质证后认为，对证据1、2、3、4没有异议。对证据5的租赁合同没有异议，对补充协议有异议，这个补充协议是合同终止后找人续签的。房东在抵押债权后一个月再把房子续租给原告薛锋，这个里面是有时间差的。本院经审查后认为，原告薛锋提供的证据1-5，具有证明力，本院予以确认。庭审中，被告高珍珍提供的证据1-5，经原告薛锋质证后认为，对证据1中个人借款协议系复印件，不予质证；补充协议是对借款协议的补充，对真实性不予确认，因上面第一个日期用胶带黏贴，且落款日期2013年5月1日，原告薛锋认为是不真实的。即使这组证据是真实的，也是房东顾桂华与被告高珍珍之间是债权债务关系，而原告薛锋与房东顾桂华之间是租赁合同关系，两个是不同的法律关系，且原告薛锋向法院提交了房屋租赁合同和补充协议，明确租赁期限是到2019年6月30日。对证据2、3没有异议。对证据4的真实性没有异议，但与本案无关联。对证据5，该房屋租赁合同是一式两份的，原告薛锋保留的这份上面是没有这个通知的，且这个通知也不是当着原告薛锋的面写的，原告薛锋也从未收到过该通知，至于房东顾桂华、被告高珍珍以及法院的人一起写这个通知与原告薛锋无关，且房东顾桂华已将全部房屋租赁给原告薛锋了，又写这个通知不知道什么意思，这样的话，就是让原告薛锋交付两次房租了，一次交给房东顾桂华一次交给被告高珍珍，这是不符合情理的，也是不符合法律规定的。被告武艳琴、李春英对被告高珍珍提交的证据没有异议。为了查明本案的事实，本院向房东顾桂华作了询问笔录，房东顾桂华陈述，涉案房屋由原告薛锋承租六年即自2013年7月1日起至2019年6月30日止，原告薛锋已支付五年租金共计110000元。通知被告高珍珍是原告薛锋租赁到期后，由被告高珍珍收取租金，是指2019年7月1日后。被告高珍珍提供的补充协议上，用胶带黏贴的2016年7月1日不是房东顾桂华所写，落款日期2013年5月1日也不是房东顾桂华所写。对房东顾桂华的询问笔录，原告薛锋经质证后无异议。被告高珍珍承认用胶带黏贴的2016年7月1日和落款日期2013年5月1日为被告高珍珍所为。本院经审查后认为，被告高珍珍提供的证据2、3、5，具有证明力，本院予以确认；被告提供的证据1、4，不符合有效证据的构成要件，本院不予确认。根据当事人的陈述，以及提供的有效证据，本院查明本案的事实如下：2013年6月15日，原告薛锋与案外人顾桂华签订房屋租赁合同一份。约定：由原告薛锋向案外人顾桂华租赁位于杭州市余杭区1楼西1间建筑面积约40平方米房屋，租赁期限为3年，即自2013年7月1日起至2016年6月30日止，租金每年按每间22000元计算。合同签订后，原告薛锋于当日向案外人顾桂华支付了3年的房屋租金66000元。2013年6月26日，原告薛锋又与案外人顾桂华签订补充协议一份。约定：对原租赁合同延长3年，即自2013年7月1日起至2019年6月30日止，租金按原合同支付。协议签订后，原告薛锋又向案外人顾桂华支付了后2年的房屋租金44000元。2014年8月1日，原告薛锋与被告高珍珍签订租赁协议一份，由原告薛锋将涉案房屋转租给被告高珍珍，租赁期限为3年，即自2014年8月1日起至2017年7月30日止，租金为每年43000元。被告高珍珍又将上述房屋转租给被告武艳琴、李春英，用以被告武艳琴实际经营饭店（饭店营业执照登记业主为被告李春英）。因被告高珍珍拖欠原告薛锋房屋租金，原告薛锋于2016年1月向本院起诉，经本院调解，双方于2016年3月11日达成调解协议，原告薛锋与被告高珍珍同意双方于2014年8月1日签订的房屋租赁协议于2016年7月30日予以解除并将涉案房屋交还给原告薛锋，由被告高珍珍于2016年4月30日前支付原告薛锋房屋租金43000元。但被告高珍珍至今未腾退涉案房屋和支付租金。事后，原告薛锋要求被告武艳琴、李春英在2016年8月1日后腾空房屋并交还原告薛锋，但被告武艳琴、李春英以其向被告高珍珍承租，租赁合同期限从2015年10月1日起至2020年9月30日止，共五年，租金为每年55000元为由拒绝腾空房屋，至今仍然继续使用涉案房屋。被告高珍珍以因案外人顾桂华欠其借款，于2016年7月1日起将涉案房屋抵押给被告高珍珍，由被告高珍珍收取房租为由拒绝腾空房屋和支付涉案房屋占用使用费。为此，原告薛锋诉至法院，请求上判。另查明：被告高珍珍在与案外人顾桂华签订的补充协议上，擅自用胶带黏贴上租赁期限为2016年7月1日，并书写上落款日期为2013年5月1日。本院认为，原告薛锋与案外人顾桂华之间签订的房屋租赁合同合法有效，应受法律保护。原告薛锋与被告高珍珍于2014年8月1日签订的租赁协议，经本院调解于2016年7月30日予以解除后，被告高珍珍应将涉案房屋腾退给原告薛锋。在原告薛锋和案外人顾桂华未知情的情况下，被告高珍珍将涉案房屋转租给被告武艳琴、李春英，用以被告武艳琴实际经营饭店，其签订的租赁合同无效，应当予以解除。被告武艳琴、李春英应将涉案租赁房屋腾退给原告薛锋，并向原告薛锋支付相应的房屋占有使用费。被告高珍珍擅自在与案外人顾桂华签订的补充协议上，用胶带黏贴上租赁期限为2016年7月1日，并书写上落款日期为2013年5月1日。被告高珍珍的上述行为属于无效民事行为，对被告武艳琴、李春英应支付给原告薛锋的房屋占有使用费，应当承担共同偿付责任。现原告薛锋的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。被告高珍珍、武艳琴、李春英的辩称，与法无据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除被告高珍珍与被告李春英之间签订的租房合同。二、被告武艳琴、李春英于本判决生效后十五日内将位于杭州市余杭区1楼西1间建筑面积约40平方米房屋腾空并退还原告薛锋。三、被告高珍珍、武艳琴、李春英于本判决生效后十五日内共同支付原告薛锋房屋占有使用费4594.47元（自2016年8月1日起至2016年9月8日止，按原告薛锋与被告高珍珍签订的房屋租赁合同约定的年租金43000元计算；自2016年9月9日起至被告武艳琴、李春英实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费，按照上述计算标准另行计付）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，由被告高珍珍、武艳琴、李春英负担。原告薛锋于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告高珍珍、武艳琴、李春英于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审 判 长  陈自勇人民陪审员  李 华人民陪审员  徐卫民二〇一七年十一月二日书 记 员  高莲珠?*ArabicDash?-10-??*ArabicDash?-9-?