北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第09063号
上诉人（原审被告）北京恒泰鸿业房地产经纪有限公司，住所地北京市东城区广渠门外大街广渠家园24楼1单元103室。
法定代表人崔天宝，经理。
委托代理人付雨，男，1991年4月18日出生。
被上诉人（原审原告）周林生，男，1967年11月17日出生。
委托代理人李会平，北京市国汉律师事务所律师。
上诉人北京恒泰鸿业房地产经纪有限公司（下称恒泰鸿业公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2015）东民初字第05893号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年4月，周林生诉至原审法院称：2014年11月12日，我的委托代理人周义荣与恒泰鸿业公司签订《北京市房屋出租委托合同》，委托恒泰鸿业公司将我所有的位于北京市东城区×××907号房屋（下称涉案房屋）代为出租。按照合同约定，恒泰鸿业公司应于2014年11月20日向我支付租金7600元，2015年2月20日支付租金11400元，但恒泰鸿业公司一直未履行合同义务。无奈之下，我于2015年4月17日找到恒泰鸿业公司要求支付拖欠的房租并收回房屋，但恒泰鸿业公司仍然拒绝支付租金，我于2015年4月17日收回了涉案房屋。双方租赁合同因恒泰鸿业公司违约而解除，现起诉要求恒泰鸿业公司支付2014年12月20日至2015年4月17日的租金共计14822元及违约金7600元。
恒泰鸿业公司辩称：签订合同后，我公司在合同起租前即已经通知周林生退房，不再继续履行，故我公司未向周林生支付租金。因周林生一直未来收房，涉案房屋在2014年12月20日以后有时空置，有时我公司自己使用，且我公司一直在与周林生协商解除合同的问题。2015年4月17日，双方协商后，我公司将涉案房屋退还周林生，并就涉案房屋的维修费、水电费、燃气费、换锁费的支付达成了一致意见，且我公司同意将签合同时支付的1000元定金作为赔偿金支付给周林生。因双方之间的合同并未生效，故不存在我公司支付房屋租金及违约金的问题，不同意周林生的诉讼请求。
原审法院经审理认为：周林生与恒泰鸿业公司签订的《北京市房屋出租委托合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。依法成立的合同，自成立时生效。双方于2014年11月12日签订合同，并约定该合同自双方签字盖章后生效。故法院对于恒泰鸿业公司双方合同未生效的抗辩意见不予采纳。因恒泰鸿业公司违反双方合同约定未向周林生支付租金，故周林生有权单方解除合同收回涉案房屋。周林生于2015年4月17日将涉案房屋收回，故双方合同应于该日解除，恒泰鸿业公司应按合同约定向恒泰鸿业公司支付自2014年12月20日至2015年4月17日的租金，并依合同约定向周林生支付相当于两个月租金的违约金。恒泰鸿业公司向周林生支付的1000元定金应从恒泰鸿业公司须向周林生支付的租金中扣除。据此，原审法院于2015年7月判决：一、北京恒泰鸿业房地产经纪有限公司于判决生效后七日内支付周林生二○一四年十二月二十日至二○一五年四月十七日的房屋租金共计人民币一万三千八百二十二元；二、北京恒泰鸿业房地产经纪有限公司于判决生效后七日内支付周林生违约金人民币七千六百元；三、驳回周林生的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，恒泰鸿业公司不服，上诉至本院称：我公司与周林生已于2014年12月达成口头协议，合同已于当月解除；我公司愿意支付违约金，但因未使用房屋，亦未对外出租，不同意支付房屋租金，故请求撤销原判第一项，改判我公司无需支付房屋租金。周林生同意原判。
经审理查明：周林生系涉案房屋所有权人。2014年11月12日，周义荣代表周林生（甲方）与恒泰鸿业公司（乙方）签订了《北京市房屋出租委托合同》，约定恒泰鸿业公司代周林生出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜；出租受托期自2014年11月20日至2017年5月19日，免租期30天；租金标准每月3800元（2016年11月20日至2017年5月19日房租为每月3900元），乙方于2014年11月20日向甲方支付7600元，于2015年2月20日、2015年5月20日、2015年8月20日、2015年11月20日、2016年2月20日、2016年5月20日、2016年8月20日分别向甲方支付租金11400元，于2016年11月20日、2017年2月20日分别向甲方支付租金11700元；如出现乙方未按约定划付租金达7日以上的，甲方有权单方解除合同，乙方应按2个月的租金向周林生支付违约金；合同经甲乙双方签字盖章后生效。周林生代理人周义荣与恒泰鸿业公司于2014年11月12日在合同上签名盖章。2014年11月12日，恒泰鸿业公司向周林生支付了定金1000元。
合同签订后，周林生将房屋交付给恒泰鸿业公司。恒泰鸿业公司未按约定向周林生支付租金。2015年4月17日，周林生、恒泰鸿业公司对涉案房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行了验收，恒泰鸿业公司将涉案房屋退还周林生。现周林生诉至法院，要求恒泰鸿业公司支付2014年12月20日至2015年4月17日的租金，并赔偿违约金。
恒泰鸿业公司称合同签订后，因涉案房屋租金过高，恒泰鸿业公司在出租受托期之前即已经向周林生提出解除合同，因周林生一直不在北京，故直至2015年4月17日才将房屋交还周林生，故不同意支付租金，同意周林生不予返还已经支付的1000元定金。恒泰鸿业公司提交了其员工与周林生于2015年1月的短信往来证明其主张。周林生不认可短信的真实性，表示恒泰鸿业公司曾经与周林生协商延长免租期或降低租金标准，后期也曾经表示过解除合同，但其并未同意恒泰鸿业公司的要求，直至2015年4月17日才将涉案房屋收回，故恒泰鸿业公司应向其支付收回房屋之前的租金。周林生同意将已经收取的定金1000元折抵恒泰鸿业公司应付的租金。
另查，恒泰鸿业公司曾于2014年12月12日与案外人高瑞林签订《北京市房屋租赁合同》，将涉案房屋出租给高瑞林，租赁期限自2014年12月15日至2015年6月14日，月租金3900元。高瑞林于2014年12月12日向恒泰鸿业公司支付了押金3900元，1个月租金、6个月卫生费、6个月有线电视费共计4188元。原审庭审中，恒泰鸿业公司称高瑞林在合同未到期前即与恒泰鸿业公司提前解除合同，搬离涉案房屋。本院审理中，恒泰鸿业公司称高瑞林未入住涉案房屋。
上述事实，有房屋产权证、《北京市房屋出租委托合同》、《北京市房屋租赁合同》、短信记录及双方当事人陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：周林生与恒泰鸿业公司签订的《北京市房屋出租委托合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。恒泰鸿业公司主张双方已于2014年12月达成口头协议解除合同，周林生对此不予认可，恒泰鸿业公司提供的证据亦不足以证明其主张，且恒泰鸿业公司2014年12月已将涉案房屋出租给案外人。故对恒泰鸿业公司的上述主张，本院不予采信。根据双方陈述，周林生将涉案房屋交付给恒泰鸿业公司后，涉案房屋一直在恒泰鸿业公司的实际控制之下，直至2015年4月17日双方才完成房屋交接，故双方的合同应于房屋交接之日解除。对于合同解除之前的房屋租金，恒泰鸿业公司应按照合同约定予以支付。综上，恒泰鸿业公司的上诉意见，缺乏依据，本院不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费180元，由北京恒泰鸿业房地产经纪有限公司负担（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费336元，由北京恒泰鸿业房地产经纪有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 曹 雪
代理审判员 廖 慧
代理审判员 冷济光
二〇一五年十月二十日
书 记 员 陈 雪