重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0109民初263号原告：重庆市城投公租房建设有限公司。住所地重庆市渝中区中山三路***号重庆投资大厦**层。统一社会信用代码91500000554093288Q。法定代表人：张映龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：李颖，重庆树深律师事务所律师。被告：重庆巴山月饮食文化有限公司。住所地重庆市巴南区李家沱街道李正街***号附*号。注册号500113000045665。法定代表人：廖善昆。原告重庆市城投公租房建设有限公司（以下简称城投公司）诉被告重庆巴山月饮食文化有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭于2017年5月17日公开开庭进行了审理。原告城投公司的委托诉讼代理人李颖到庭参加了诉讼。被告重庆巴山月饮食文化有限公司因下落不明，经本院公告送达，本院依法缺席开庭审理。本案现已审理终结。原告城投公司向本院提出诉讼请求：1、判令立即解除原被告之间签订的房屋租赁合同，被告立即返还租赁房屋；2、判令被告立即支付从2015年10月1日起至合同解除日（开庭当日）止的租金合计246814.3元，并以449.4元／天为标准，从判决解除日起至将房屋归还原告时止的房屋占用费用；3、判令被告按欠付租金的30%支付因拖欠租金产生的违约金；4、本案的诉讼费、公告费由被告承担。事实和理由：2014年7月1日，原告与被告签订了《蔡家两江名居商业配套房屋（商铺）租赁合同》，约定原告将位于北碚区两江名居公租房项目XX路XX号商铺（建筑面积499.34平方米）及其设施出租给被告经营火锅店使用，租赁期限五年。从2014年7月1日起至2019年6月30日止，其中免租分摊日期为2014年7月1日至2014年12月31日；2015年7月1日至2015年9月30日。租金按建筑面积计收，租赁期内第一、二年度租金单价均为每月25元／平方米，第三、四年度租金单价均为每月27元／平方米，第五年度租金单价均为每月29.16元／平方米，以“先交租金后使用”的方式按季度预付租金，且须提前30日交纳下一季度租金，该合同对违约责任等进行明确约定。合同签订后原告即向被告交付了商铺，但被告一直拖欠租金未付，经多次催收未果，故诉至法院维护自身利益。被告重庆巴山月饮食文化有限公司经本院公告送达有关法律文书后未予应诉答辩，亦未提交任何证据。经审理查明，2014年7月1日，原告城投公司作为甲方，被告重庆巴山月饮食文化有限公司作为乙方，双方签订《蔡家两江名居商业配套房屋（商铺）租赁合同》。合同约定，原告将其所有的位于重庆市北碚区两江名居XX路XX号商铺及其设施出租给被告作为火锅店使用，商铺建筑面积为499.34平方米，租赁期从2014年7月1日起至2019年6月30日止。合同第三条租金及支付方式：1、第一年，2014年7月1日至2014年12月31日为免租期，2015年1月1日至2015年6月30日，租赁单价为每月25元／平方米；第二年，2015年7月1日至2015年9月30日为免租期，2015年10月1日至2016年6月30日，租赁单价为每月25元／平方米；第三年，2016年7月1日至2017年6月30日，租赁单价为每月27元／平方米；第四年，2017年7月1日至2018年6月30日，租赁单价为每月27元／平方米；第五年，2018年7月1日至2019年6月30日，租赁单价为每月29.16元／平方米。2、乙方按“先交租金后使用”的方式按一季度预付租金。签订合同30日内乙方交纳2015年1月1日至2015年3月31日房屋租金37450.5元。甲方给予乙方9个月免租期（含装修期），免租期分摊至2年内，即2014年7月1日至2014年12月31日，2015年7月1日至2015年9月30日。3、乙方须提前30日向甲方足额支付下一季度租金。……5、乙方必须按时交纳租金，不得以任何理由拖延或拒绝交纳租金。否则，即为乙方违约，乙方须承担合同第九条第1、3款规定的违约责任及法定违约责任。合同第四条履约保证金：1、乙方必须在合同签订时，向甲方一次性缴纳履约保证金37450.5元，租赁期满后乙方未违反合同约定，甲方应全额无息退还。合同第九条乙方违约责任：1、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权立即单方面终止房屋（商铺）租赁合同，收回该房屋（商铺），乙方必须按照合同总租金的10%向甲方支付违约金且缴纳的履约保证金不予退还，同时甲方有权行使其他索赔权，并有权停止商铺的能源供应。……（4）拖欠房租累计15日以上的（含15日）。……3、在租赁期内，如乙方未能按合同规定的期限交纳租金，自应付清之日起，甲方有权每天向乙方按乙方拖欠租金金额的2%收取滞纳金，直至乙方缴清租金之日为止。逾期15日未缴付足额租金的，甲方有权单方面解除合同，收回商铺，乙方缴纳的履约保证金作为违约金不予退还，并向乙方追偿由此造成的其他损失，同时有权在提前书面通告后的限定时间内停止乙方承租商铺的能源供应。合同签订后，原告按合同约定将商铺交付给被告使用。被告重庆巴山月饮食文化有限公司在签订合同时一次性缴纳租金45000元，履约保证金45000元。从2015年10月1日起被告重庆巴山月饮食文化有限公司拖欠租金至今。期间经原告催收，被告支付租金10000元。原告分别于2016年3月28日、4月12日在被告租赁商铺张贴欠租催收通知书，并委托律师于2016年8月1日通过邮寄方式向被告送达了律师函，但被告至今未到原告处协商办理退租事宜，也未缴纳拖欠租金，承租商铺也已关门未再实际经营。还查明，签订合同时双方还口头约定在第一年租期里再给予被告3个月的免租期。上述事实，有营业执照、不动产权证书、《蔡家两江名居商业配套房屋（商铺）租赁合同》、欠租催收通知书、律师函以及原告在庭审中的陈述等载卷为据，足以认定。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的期限支付约定租金。承租人无正当理由未支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。重庆巴山月饮食文化有限公司作为承租人，应当按照合同约定按时缴纳租金。但被告从2015年10月1日起拖欠租金，时间长达一年有余，其迟延履行债务的行为致使合同目的已经不能实现，城投公司要求解除《蔡家两江名居商业配套房屋（商铺）租赁合同》，要求重庆巴山月饮食文化有限公司立即返还租赁房屋，并按合同约定计算租金至合同解除日（开庭当日）止的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。根据原告提交的证据，结合庭审查明的事实，可以证实2014年7月1日至2014年12月31日依据合同免租6个月，2015年1月1日至2015年3月31日依照双方口头约定免租3个月，2015年4月1日至2015年6月30日被告应缴租金37450.5元；2015年7月1日至2015年9月30日依据合同免租3个月，2015年10月1日至2016年6月30日被告应缴租金112351.5元；2016年7月1日至2017年5月17日被告应缴租金142012.3元。故被告应缴租金总额为291814.3元。抵扣被告已缴纳的租金55000元，超额缴纳的履约保证金7549.5元（实缴金额45000元－应缴金额37450.5元），被告尚欠租金229264.8元。被告逾期支付租金，应当按合同约定支付违约金。对城投公司要求按欠付租金的30%主张违约金的诉讼请求，本院认为该违约金金额过高，酌情认定按欠付租金的15%计算违约金。根据双方签订的租赁合同约定，合同第三年起每月租金按27元／平方米计算，故对原告要求从2017年5月18日起按449.4元／天（27元／平方米×499.34平方米÷30）计算房屋占用费，直至房屋实际交还原告为止的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告重庆市城投公租房建设有限公司与被告重庆巴山月饮食文化有限公司于2014年7月1日签订的《蔡家两江名居商业配套房屋（商铺）租赁合同》。二、由被告重庆巴山月饮食文化有限公司于本判决生效之日起三日内腾空、交还所租赁的重庆市北碚区两江名居XX路XX号商铺及其设施。三、由被告重庆巴山月饮食文化有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告重庆市城投公租房建设有限公司2015年10月1日至2017年5月17日期间的租金229264.8元，并以该金额的15%计算并支付违约金；从2017年5月18日起以449.4元／天为标准计算房屋占用费，直至将房屋交还原告为止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4739元，公告费720元，由被告重庆巴山月饮食文化有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，在收到缴费通知后七日内未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日计算。审 判 长  邹 焱人民陪审员  李建华人民陪审员  赖远模二〇一七年六月十五日书 记 员  夏 晨