江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏13民终3738号
上诉人(原审被告):江苏金信达置业有限公司，住所地江苏省沭阳县南部新城上海南路与学院路交汇处（体育馆一楼西南角）。
法定代表人：张元贵，董事长。
委托诉讼代理人：刘洋，江苏德沛律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：徐峥，男，1980年6月14日出生，汉族，居民，住沭阳县。
委托诉讼代理人：周芹，江苏恒有律师事务所律师。
上诉人江苏金信达置业有限公司（下简称金信达公司）因与被上诉人徐峥商品房销售合同纠纷一案，不服沭阳县人民法院（2017）苏1322民初10572号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
徐峥向一审法院诉称，请求判令金信达公司协助徐峥办理产权登记证书，并以总房款为基数，从2017年3月31日起按年利率6%计算至产权证交付之日止。事实和理由：2016年4月27日、8月8日，徐峥与金信达公司分别签订两份《商品房买卖合同》，约定金信达公司将其开发的水木清华小区5号楼1单元403室、603室房屋出售给徐峥，价款分别为220000元、243000元，交付日期为2016年12月31日。合同还约定了交付日期、产权登记办理、违约责任等，其中合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需出卖人提供的资料报产权登记机关备案。徐峥已向金信达公司支付了房款共计463000元，金信达公司于2016年12月31日将房屋交付徐峥使用，但至今未能办理产权登记。
金信达公司一审辩称，承认徐峥在本案中主张的事实，但该处房屋之所以未能提交办证资料，是由于政府的原因导致综合验收的迟延。因此依据双方合同约定，金信达公司应免责。徐峥主张按照年息6%主张逾期办证违约金没有事实依据，因为双方合同对于逾期办证违约金有明确约定，在双方有约定的情况下，应当按照约定进行计算。请求法庭依法驳回徐峥诉讼请求。
一审法院经审理查明如下事实：徐峥与金信达公司先后于2016年4月27日、8月8日签订了两份《商品房买卖合同》，约定金信达公司将其开发的水木清华小区5号楼1单元403室、603室房屋出售给徐峥，价款分别为220000元、243000元，交付日期为2016年12月31日。合同第八条约定交付日期为2016年12月31日;第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能再规定的期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第3项处理……3.如因出卖人的责任，买受人不能按规定的期限内取得房地产权属证书备案的（政府原因除外），买受人不退房，出卖人按已缴房款的万分之五向买受人支付违约金。合同的附件四补充协议第五条约定，因以下特殊原因造成房屋延期交付或市政基础设施延期达到使用条件的，出卖人可全部免除责任：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起三十日内告知买受人的，2、为遵守、配合政府的法律、法规、规范性文件和政策而引起的延误，3、市政配套的批准与安装施工的延误。
合同签订后，徐峥向金信达公司支付了全部购房款，金信达公司于2016年12月31日将涉案房屋交付徐峥使用。水木清华小区至今未通过综合验收，无法办理不动产产权登记手续。
一审法院认为，徐峥与金信达公司之间所签订的商品房买卖合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法予以确认。双方均应按照合同约定，全面履行各自的义务。本案中，金信达公司作为房屋的出售人，除负有按约定期限将经验收合格的商品房交付徐峥使用的义务外，还有义务协助徐峥办理不动产产权登记手续。现因金信达公司的开发的水木清华小区未通过综合验收，导致涉案房屋无法办理不动产权属登记，金信达公司应按约定向徐峥承担逾期办证的违约金。关于违约金的数额，徐峥与金信达公司约定数额为已付房款的万分之五，无法弥补徐峥的损失，也达不到督促金信达公司积极履行合同约定义务的目的，徐峥主张按年利率6%计算亦无法律依据，依法调整至中国人民银行同期贷款利率计算。金信达公司辩解水木清华小区未通过综合验收系政府原因导致，应予以免责，但其提供的证据不足以证明该主张，不予采信。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、江苏金信达置业有限公司于判决生效后十日内协助徐峥办理水木清华小区5号楼1单元403室、603室不动产产权登记手续；二、江苏金信达置业有限公司向徐峥支付延期办证违约金，自2017年3月31日至金信达公司领取初始权属证书并向徐峥发出通知之日止，以463000元为基数，按中国人民银行同期同档贷款利率计算。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费263元，减半收取计132元，由江苏金信达置业有限公司负担。
金信达公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，并依法改判驳回徐峥诉讼请求。事实和理由：1、依据相关法律规定，买受人请求出卖人支付逾期办证违约金，有约定从合同约定。主张调高违约金比例的一方应当举证证明其损失超过了约定的标准。涉案房屋是采用按揭贷款的方式购房，房屋自办理贷款时起一直处于抵押状态，房产证办理情况并不当然地会产生巨大损失，徐峥并未举证证明未办证造成的损失超过合同约定的标准。2、本案双方当事人已在合同中明确约定逾期办证违约金标准，该约定合法有效，本案应按约定处理。3、即使金信达公司应支付违约金，一审判决逾期办证违约金计算至金信达公司领取初始权属证书并向徐峥发出通知之日止,超越了当事人诉请，加重了金信达公司的责任，程序违法。
徐峥辩称，一审法院认定事实清楚，判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。事实和理由：1、金信达公司在交房之后长时间之内仍不具备办证的条件，且这种状态一直在持续。如此，必然影响徐峥对涉案房屋的正常使用、受益和处分。2、虽然双方在合同中约定了逾期办证违约金，但是该约定数额无法弥补徐峥的损失，也不能督促金信达公司及时履行办证义务。3、金信达公司有将办理产权登记证书所需资料提交到办证部门的义务。知晓提交情况的只有金信达公司，其应该向业主履行通知义务。这也是商品房买卖合同的附随义务。
二审中双方当事人均未提交新的证据。
双方当事人对一审判决认定的事实均无异议，本院对一审判决认定的事实予以确认。
本案二审争议焦点：金信达公司承担逾期办证违约金数额应如何计算？即应按双方合同约定支付逾期办证违约金，还是依当事人的申请予以调整为按购房款的中国人民银行同期同档贷款利率计算。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当增加。本案中，徐峥与金信达公司之间所签订的商品房买卖合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。金信达公司上诉主张应按约定的数额向徐峥承担逾期办证的违约金。本院认为，首先徐峥与金信达公司签订的合同合法有效。双方均应当承担合同履行中的风险，对于约定的违约条款双方当事人均应诚信遵守,合同签订之后，一方不能违背诚信原则，以约定的违约金不能督促对方及时履行义务为由而改变约定。其次，徐峥称合同约定的违约金无法弥补损失，请求调整为按购房款年利率6%计算至产权证交付之日止，但徐峥既未提交证据证实金信达公司的违约行为造成的具体损失，亦未提交证据证实双方约定的违约金低于造成的具体损失。故本案逾期办证违约金应根据合同约定即按已付房款万分之五计算，本院对金信达公司该上诉主张予以支持。
综上，金信达公司上诉主张按双方合同约定支付逾期办证违约金的理由成立，应予支持。一审判决适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持沭阳县人民法院（2017）苏1322民初10572号民事判决第一项；
二、撤销沭阳县人民法院（2017）苏1322民初10572号民事判决第二项；
三、江苏金信达置业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向徐峥支付延期办证违约金231.5元；
四、驳回徐峥的其他诉讼请求。
一审案件受理费263元，减半收取131.5元，由徐峥负担106.5元，由江苏金信达置业有限公司负担25元；二审案件受理费263元，由江苏金信达置业有限公司负担50元，由徐峥负担213元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 辉
审 判 员 陈泽环
审 判 员 黄亚非
二〇一七年十一月二十九日
法官助理 刘宗强
书 记 员 汪小婉
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