广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤06民终5805号上诉人（原审被告）：谢玉兰，女，汉族，住广东省佛山市南海区。被上诉人（原审原告）：佛山市南海区焌烨物业管理有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：朱洛英。上诉人谢玉兰因与被上诉人佛山市南海区焌烨物业管理有限公司（以下简称焌烨公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2016）粤0604民初2129号�事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人谢玉兰上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2．本案一、二审案件诉讼费用由焌烨公司承担。事实和理由：一、一审法院对应收集的关键证据故意不予收集。谢玉兰对焌烨公司提供的2011年8月18日麦某和袁某签订《物业服务合同》的真实性、合法性、关联性提出质疑，书面向一审法院申请审查麦某的东海湾业主身份的真实性、合法性和关联性。一审法院不予收集且未作出书面答复程序违法。二、谢玉兰于2016年5月19日已另案提起诉讼，请求确认袁某与麦某签订的《物业服务合同》无效，一审法院本应中止本案审理，一审法院未予中止而迳行作出判决程序违法。三、一审法院采信的证据《物业服务合同》虚假。代表业主签名的麦某不是案涉小区的业主，不具有签约�资格，《物业服务合同》也未得到案涉小区业主的追认，代表焌烨公司签名的袁某不是焌烨公司的法定代表人。同时，焌烨公司在佛山市禅城区***A座首层设立分公司从事物业管理，但未向分公司所在地的公司登记机关申请登记颁发营业执照，其行为违法，其无权向谢玉兰收取物业管理费及滞纳金。被上诉人焌烨公司答辩称：一、本案物业服务合同系2011年8月18日由东海湾小区业主委员会与焌烨公司共同签订，并报佛山市禅城区国土城建和水务局备案。该合同系合同当事人的真实意思表示，且效力已为多份生效法律文书所认定，故应属有效合同。二、谢玉兰并未提交证据证明麦某在合同上签名时非东海湾小区业主。袁某的身份信息也不能证明其与物业公司不存在关联。合同的当事人为东海湾小区业主委员会与焌烨公司，且双方均已在合同上盖章确认，不能以相关经办人的身份为由否认合同的效力。焌烨公司向一审法院提出诉讼请求：1.谢玉兰向焌烨公司支付拖欠的物业管理费576.6元2.谢玉兰向焌烨公司支付拖欠物业服务费的滞纳金333.9元；3.案件全部诉讼费由谢玉兰承担。一审法院查明：2011年8月18日，焌烨公司（乙方）与东海湾业委会（甲方）签订《物业服务合同》，合同主要内容为：1、由东海湾业委会委托焌烨公司对佛山市禅城区***东海湾小区建筑面积为21064.05平方米的物业进行管理。2、委托事项包括：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，建筑设备设施共用设备设施的维修、养护、运行和管理，小区规划红线内属管理范围的市政共用设施的维修、养护和管理，公共环境卫生的清洁、垃圾的收集、运送，小区红线内属物业管理范围的共用绿地、园林绿化等的养护与管理，协助维护物业管理区域的公共秩序，对进出小区的车辆进行管理等。3、合同期限为三年，从2011年8月17日至2014年8月18日。4、乙方参照国家、地方物业管理服务收费规定，严格按照合同规定的收费标准进行收取物业管理费。5、管理收费标准如下：（1）住宅管理费：多层不带电梯，按建筑面积收，每平方米0.6元/月；商铺按照建筑面积每月每平方米1元；汽车位每月每位25元，摩托车位每月每位5元……。6、物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月10号前履行交纳义务。7、业主和物业使用人逾期交纳管理费的，管理公司有权从逾期之日起每天按当月管理费的千分之一向业户收取滞纳金。东海湾业委会在甲方处盖章，麦某在经办人处签名确认，焌烨公司在乙方处加盖公章，袁某在经办人处签名确认。次日，佛山市禅城区国土城建和水务局对该《物业服务合同》予以备案。�查明一，焌烨公司为具有三级物业服务资质的物业管理公司，经营范围包括物业管理、建筑物清洁服务、房地产中介服务、停车服务等。谢玉兰于2009年10月20日取得禅城区风林路188号A座307号住宅用房（登记的建筑面积为31.04平方米）的所有权登记。另查明二，佛山市禅城区工商行政管理局于2012年5月23日作出佛禅工商处字[2012]578号《行政处罚决定书》，认定焌烨公司在未向分公司所在地的公司登记机关申请登记并颁发营业执照的情况下，从2011年8月20日至2012年5月4日止，在佛山市禅城区***A座首层设立分公司从事物业管理的事实，其行为属于未向分公司所在地的公司登记机关申请登记颁发营业执照擅自从事经营活动的违法行为，并对该公司处以责令立即改正和罚款10000元的行政处罚。另查明三，广东省佛山市禅城区人民法院在（2013）佛城法民一初字第607号生效民事判决书案中与广东省佛山市禅城区人民法院在案件中查明的上述事实一致。2013年6月6日，焌烨公司因谢玉兰拖欠2011年5月至2013年5月物业管理费诉至广东省佛山市禅城区人民法院，请求法院判令谢玉兰支付焌烨公司2011年5月至2013年5月间的物业管理费及滞纳金。经审查，广东省佛山市禅城区人民法院于2014年1月3日作出（2013）佛城法民一初字第607号民事判决书，认定：焌烨公司是具有物业管理资质的物业服务企业，其与佛山市东海湾小区业主委员会签订的《物业服务合同》均是双方真实意思表示，合同内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对焌烨公司及小区全体业主均具有约束力。谢玉兰抗辩提出焌烨公司没有在涉案小区登记营业执照、领取资质证书，故焌烨公司不具有经营权和合法性。由于焌烨公司是经依法核准登记成立的有�责任公司，亦取得行政主管部门核发的工商营业执照和物业服务资质证书，其具有物业管理的经营资质，谢玉兰的主张无事实和法律依据，法院不予采纳。谢玉兰主张焌烨公司营业执照和组织机构代码证没有年审，故焌烨公司不具有主体资格。由于焌烨公司提交的营业执照和组织机构代码证上2012年均有年审章，且营业执照和组织机构代码证的年审制度是相关行政主管部门所实施的行政监管措施，而非针对持证主体的效力性规定，故谢玉兰的上述主张无事实和法律依据，法院不予采纳。谢玉兰还提出东海湾业委会成立非法，其与焌烨公司签订的合同无效。根据《物业管理条例》第六条第二款“业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；�三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。”的规定，谢玉兰作为东海湾小区业主，依法享有参与业主大会活动、选举和监督业主委员会的有关权利。谢玉兰如认为东海湾业委会成立非法或损害业主权益，应遵循合法途径行使业主权利。但谢玉兰未有举证证明其在诉讼前或案件审理期间，有对东海湾业委会的合法性提出过异议，或提供有效的证据证明东海湾业委会的成立已被认定为非法，故谢玉兰仅以东海湾业委会成立非法作为其不受《物业服务合同》约束、拒缴物业管理费的理由，缺乏合法性和正当性，法院不予采纳。至于焌烨公司曾受到工商行政管理部门的行政处罚，只能证明焌烨公司存在违反工商管理行政法律法规的行为，该事实与焌烨公司从事民事活动的效力、是否履行物业服务义务不存在法律上的因果关系和证明力，故谢玉兰提出的焌烨公司被行政处罚即无收费和起诉资格的意见，无法律依据，法院亦不予采纳。谢玉兰所有的佛山市禅城***23号商业服务用房，A座210号、A座318号、A座307号、C座309号、C座311号、C座313号、B座222号、B座220号、B座202号住宅用房，194号首层M24号摩托车位位于上述物业服务合同约定的服务范围内，故焌烨公司以及作为小区业主之一的谢玉兰均应按照合同的约定善意全面的履行各自承担的义务。根据佛�工商处字[2012]578号《行政处罚决定书》认定的事实，焌烨公司在签订涉案物业服务合同后，在东海湾小区设立了物业管理处，也实际开展了物业服务活动，焌烨公司作为东海湾业委会选聘的物业服务企业，其提供的服务具有公共性和整体性，即使个别业主欠缴物业管理费，焌烨公司在提供物业服务时也很难对欠费业主不提供服务。且谢玉兰作为业主之一，其不按时缴纳物业管理费的行为会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主或物业使用人也极为不公，根据合同约定和等价有偿原则，焌烨公司有权向谢玉兰收取物业管理费,谢玉兰应向焌烨公司支付2011年5月至2013年5月的佛山市禅城区***23号商业服务用房，A座210号、A座318号、A座307号、C座309号、C座311号、C座313号、B座222号、B座220号、B座202号住宅用房物业管理费5094.55元{36.40平方米×1元/平方米×25个月+（31.12+31.12+31.04+31.04+31.04+31.04+31.12+31.12+30.33）平方米×0.6元/平方米×25个月}，2011年8月至2013年5月佛山市禅城区风林路194号首层M24号摩托车位物业管理费110元（5元/月×22个月），合计5204.55元。关于焌烨公司主张谢玉兰支付佛山市禅城区风林路194号首层M24号摩托车位2011年5月至7月期间物业管理费的诉讼请求，由于2011年4月30日的《物业管理合同》未就摩托车位的物业管理费进行明确约定，故焌烨公司该诉请法院依法予以驳回。滞纳金方面，《物业服务合同》约定“物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月10号前履行交纳义务。业主和物业使用人逾期交纳管理费的，管理公司有权从逾期之日起每天按当月管理费的千分之一向业户收取滞纳金”，谢玉兰提出其不应支付物管费的抗辩属于一并对焌烨公司主张的滞纳金计收标�提出的异议，且焌烨公司诉请按日千分之一计收违约金过高，故法院酌定按照中国人民银行同期贷款利率四倍从每月11日起计付违约金。对于焌烨公司诉请物业管理费及滞纳金超出部分，法院不予支持。判决：一、谢玉兰于判决发生法律效力之日起三日内，向焌烨公司支付佛山市禅城区***23号、A座210房、A座318房、A座307房、C座309房、C座311房、C座313房、B座222房、B座220房、B座202房、首层M24号车位2011年5月至2013年5月的物业管理费5204.55元及滞纳金（2011年5月至7月滞纳金以每月203.78元为本金，自当月11日起按中国人民银行同期贷款利率四倍分段计算至判决确定的给付之日止；2011年8月至2013年5月滞纳金以每月208.78元为本金，自当月11日起按中国人民银行同期贷款利率四倍分段计算至判决确定的给付之日止）；二、驳回焌烨公司的其他诉讼请求。2014年12月4日，法院�具（2014）佛城法执字第3634号结案通知书一份，该通知内容为：关于佛山市南海区焌烨物业管理有限公司申请执行谢玉兰物业服务合同纠纷一案【执行依据（2013）佛城法民一初字第607号民事判决书】，法院于2014年11月4日立案执行，在执行过程中，法院依法扣划了被执行人谢玉兰的银行存款人民币9131.84元，扣除执行费50元后，余款9081.84元已退给申请执行人，申请执行人书面向法院申请结案，案件已执行完毕。现焌烨公司因谢玉兰拖欠2013年6月至2015年12月的物业管理费，依据（2013）佛城法民一初字第607号案同样的事实与理由，再次向法院起诉谢玉兰，并提出上述诉讼请求。诉讼中，焌烨公司陈述：《物业服务合同》为焌烨公司公司盖章，即焌烨公司对两份合同予以确认，袁某是焌烨公司方员工，焌烨公司授权其签订合同。谢玉兰明确“判令焌烨�司返回所有非法所得，还有以三倍非法所得补偿对我的侵权”是指驳回案件焌烨公司所有诉讼请求的意思。一审法院认为，案件系物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条“下列事实，当事人无需举证证明：（一）众所周知的事实；（二）自然规律及定理；（三）根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实；（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实；（六）已为有效公证文书所证明的事实。前款（一）、（三）、（四）、（五）、（六）项，当事人有相反证据足以推翻的除外。”的规定，已生效的（2013）佛城法民一初字第607号民事判决书查明和认定的事实及法院在案件中查明的事实，法院认为《物业服务合同》合法有效且对谢玉兰具有法律约束力。谢玉兰在（2013）佛城法民一初字第607号案已经提出在案件中又再次提出的抗辩意见因在（2013）佛城法民一初字第607号案中经法院审理后不予采纳，故法院在此不再累述。谢玉兰抗辩提出麦某在2013年5月8日才是东海湾小区的1/2的产权人，但是2011年8月18日他就与袁某签订了合同，故合同是无效的主张。法院认为，谢玉兰提交禅城区风林路192号506房的房地产登记查询结果三份证实其该主张，但该三份查询结果仅可以证明2013年5月8日至2015年12月15日期间麦某是禅城区风林路192号506房的房地产的产权人，无法证实2011年8月18日签订合同时麦某是否是东海湾小区的业主，且合同上明确甲方是东海湾业委会并加盖了东海湾业委会的公章，麦某仅在该合同中甲方经办人处签名，其是否是东海湾小区业主，并不影响该合同的效力，故对谢玉兰的该抗辩主张，法院不�采纳。焌烨公司在签订涉案物业服务合同后，在东海湾小区设立了物业管理处，也实际开展了物业服务活动，焌烨公司作为东海湾业委会选聘的物业服务企业，其提供的服务具有公共性和整体性，即使个别业主欠缴物业管理费，焌烨公司在提供物业服务时也很难对欠费业主不提供服务。且谢玉兰作为业主之一，其不按时缴纳物业管理费的行为会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主或物业使用人也极为不公，根据合同约定和等价有偿原则，谢玉兰应当承担焌烨公司诉请的2013年6月至2015年12月的物业管理费及滞纳金。关于焌烨公司诉请的2013年6月至2015年12月的物业管理费及滞纳金。根据涉案《物业服务合同》的约定，谢玉兰应于每月10日前向焌烨公司支付当月物业管理费。谢玉兰并未提供其依时足额交付物业管理费的证据予以证明，故法院确认谢玉兰拖欠2013年6月至2015年12月的物业管理费的事实，谢玉兰每月应向焌烨公司支付佛山市禅城区***A座307号的物业管理费18.6（31.04平方米×0.6元/平方米），2013年6月至2015年12月的物业管理费为576.6元（18.6元/月×31个月）。滞纳金方面，焌烨公司主张依据合同约定每日按物业管理费千分之一计付，但该滞纳金标准明显过高，谢玉兰亦持异议，法院酌定谢玉兰自2013年6月起至2015年12月止，以欠付物业管理费18.6元为本金，自当月11日起按年利率24%分段计算，结合焌烨公司起诉状的附表，经计算，滞纳金为175.35元。对于焌烨公司诉请物业管理费及滞纳金超出部分，法院不予支持。至于谢玉兰2016年4月28日请求撤销本案中关于3#M24摩托车位费及滞纳金并变更相应的诉讼请求的主张，属于当事人对自身权利的处分，且不损害国家、集体及其他人的利益，法院予以准�。对于谢玉兰诉请物业管理费及滞纳金超出部分，法院不予支持。关于案件是否应中止的问题，谢玉兰提出已经另案起诉要求判令《物业服务合同》无效，但是谢玉兰并未举证证明另案的处理结果与案件的处理结果存在关联性，案件必须以另案件的审理结果为依据，且已发生法律效力的（2013）佛城法民一初字第607号民事判决书已经认定案件《物业服务合同》合法有效，故谢玉兰申请中止案件依据不足，法院不予准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第六条第一款、第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条的规定，判决：一、谢玉兰于判决发生法律效力之日起三日内，向焌烨公司支付佛山市禅城区***A座307房物业管理费576.6元及滞纳金175.35元，合计751.95元；二、驳回焌烨公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由谢玉兰负担。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点系案涉《物业服务合同》是否有效，谢玉兰是否应向焌烨公司支付物业管理费及滞纳金。根据已生效的民事判决的认定，佛山市禅城区东海湾小区（第二届）业主委员会系经佛山市禅城区国土城建和水务局依法备案登记的业主委员会，其于任期内与焌烨公司签订的《物业服务合同》亦业经佛山市禅城区国土城建和水务局备案登记，上述合同有双方当事人盖章确认，系合同当事人真实意思表示，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，案涉《物业服务合同》对谢玉兰亦具有约束力。虽焌烨公司与东海湾小区业委会签订的物业服务合同的服务期限至2014年8月18日终止，但一审法院已到现场进行勘察，焌烨公司仍在为东海湾小区提供物业管理服务，且并无证据证明东海湾小区业委会要求焌烨公司撤场，也无证据证明东海湾小区业委会已选定其他物业服务企业，故2014年8月18日后，焌烨公司与谢玉兰之间形成了事实上的物业服务合同关系。由于焌烨公司为案涉小区提供物业服务�而谢玉兰亦实际享受了焌烨公司提供的物业服务，故谢玉兰应向焌烨公司支付物业服务费。因谢玉兰自认其未向焌烨公司支付物业服务费，故一审法院确认焌烨公司诉请的缴费时段，并依照《物业服务合同》约定的标准判令谢玉兰向焌烨公司支付案涉物业2013年6月1日至2015年12月31日的物业管理费及滞纳金合计751.95元并无不当，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。谢玉兰的上诉主张理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人谢玉兰负担。本判决为终审判决。审判长  余珂珂审判员  李 虹审判员  黄玉凤二〇一�年十二月二十六日异书记员黄结仪