广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2015）中一法民三初字第124号原告：中国工商银行股份有限公司中山三乡支行，住所地广东省中山市三乡镇景观大道文化中心一楼，组织机构代码89811596-2。主要负责人：聂国军，该支行行长。委托诉讼代理人：陈辉，该支行员工。委托诉讼代理人：林剑影，该支行员工。被告：中山市吉雅房地产开发有限公司，住所地广东省中山市三乡镇中心市场6栋33-34号，组织机构代码73988965-3。法定代表人：张其。委托诉讼代理人：张嘉慧，女，1991年2月10日出生，汉族，住广东省中山市，被告：张敏祺，男，1975年6月30日出生，澳门特别行政区居民，住澳门。第三人：洪某1，男，1999年10月6日出生，澳门特别行政区永久性居民，内地住址广东省中山市，法定代理人：洪某2，男，1958年9月2日出生，澳门特别行政区永久性居民，内地住址广东省中山市，系第三人洪某1父亲。委托诉讼代理人：李西美，广东广瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：林嘉瑶，广东广瀚律师事务所实习律师。原告中国工商银行股份有限公司中山三乡支行（下称工行三乡支行）诉被告中山市吉雅房地产开发有限公司（下称吉雅公司）、张敏祺金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依职权追加洪某1为本案无独立请求权第三人参加诉讼，并依法组成合议庭，于2016年8月25日公开开庭进行了审理。原告工行三乡支行的委托诉讼代理人陈辉，第三人洪某1的法定代理人洪某2及委托诉讼代理人李西美到庭参加诉讼，被告吉雅公司、张敏祺经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工行三乡支行诉称：原告于2004年3月8日向被告张敏祺提供抵押贷款107000元用于购买位于广东省××乡镇白石××花园××楼××号的房地产，借款期限从2004年3月18日至2019年3月18日，张敏祺将房地产抵押给原告作担保，吉雅公司对上述贷款承担连带保证责任。贷款发放后，张敏祺没有按照合同约定还本付息，吉雅公司也没有履行保证责任。原告为维护合法权益，诉请法院判令：1.张敏祺向原告清偿所欠借款本金87523.5元及利息；2.原告对抵押物处理所得价款享有优先受偿权；3.吉雅公司对张敏祺的上述债务承担连带清偿责任。庭审中，原告明确第一项诉讼请求为被告张敏祺向原告清偿所欠借款本金87532.5元及利息（按照合同约定的计算方法，截止2016年8月18日的利息为74103.57元；从2016年8月19日起至清偿之日止，以尚欠全部本金按照日万分之二点一计算逾期利息）。为支持其诉讼请求，原告工行三乡支行在举证期限内提交的主要证据有：1.原被告身份资料；2.个人购房借款合同（编号：A[房贷]字[中山市]行[三乡]支行[2004]年[吉雅004]号；3.个人住房贷款借据；4.商品房合同抵押登记备案权属证书；5.个人贷款提前清偿通知书及快递回单；6.自营历史明细列表。被告吉雅公司、张敏祺在法定答辩期内未提出书面答辩意见，也没有提交任何证据。第三人洪某1述称，一、我方与吉雅公司存在合法有效的商品房买卖关系，该事实已经被法院生效判决认定；二、吉雅公司与张敏祺之间已经达成了退房协议，并办理了退款及退房手续，即吉雅公司与张敏祺之间的商品房买卖关系已经解除，现工行三乡支行的抵押权不能实现的根源在于吉雅公司怠于履行还款义务，我方对此不存在过错；三、我方与工行三乡支行之间没有合同关系，也没有其他法律关系，故其无须对原告承担责任。就其述称，第三人洪某1向本院提交的主要证据有：1.收款收据；2.白石吉雅花园认购书；3.（2012）中一法三民一初字第813号民事判决书。经审理查明：2004年3月8日，张敏祺（借款人）、工行三乡支行（贷款人）及吉雅公司（保证人）在广东省公证处签订了一份个人购房借款合同（编号为A[房贷]字[中山市]行[三乡]支行[2004]年[吉雅004]号），约定借款人向贷款人借款107000元，用于购买坐落于广东省××乡镇白石××花园××楼××号的房产，借款期限为15年，从2004年3月18日起至2019年3月18日止；贷款执行中国人民银行规定的利率，确定为月利率4.8‰（即中国人民银行公布的同期五年以上期贷款基准利率上浮15%），如遇人民银行调整贷款利率，按规定执行，贷款人不再另行通知借款人；借款人以等额本息还款法还款，须在每月还款日前将该月还款额足额存入还款账户，如未按时归还贷款本息，贷款人有权按国家规定对逾期贷款每日计收万分之二点一的罚息；借款人连续三个付款期或在本合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同提前到期，并向借款人和保证人发出提前还款函，在规定的期限内清偿部分或全部本息（包括逾期利息）；借款人提供所购买之房产作为借款的抵押，抵押担保范围为合同项下的贷款本息、罚息及实现债权的费用。合同还约定了其他一些事项。其后，各方于2004年3月17日办理了上述房地产的商品房合同抵押登记备案，登记的抵押权人为工行三乡支行，工行三乡支行也于次日依约发放了贷款。贷款发放后，张敏祺用于还款的账户起初还款情况正常，后时有逾期情况发生，从2008年6月18日后，该账户没有还款记录。工行三乡支行遂于2015年3月19日诉至本院，主张前述实体权利。根据工行三乡支行提交的对账单，截至2016年8月18日，张敏祺尚欠本金余额为87523.5元，积欠利息74103.57元。另查，2011年3月8日，张敏祺向本院提起诉讼，要求吉雅公司履行双方于2004年2月25日签订的《广东省商品房买卖合同》，为其办理位于广东省××乡镇××楼××房的权属证明。本院经审理查明，案外人叶桂群于2004年以自己及容润森、张敏祺、张敏祺的名义与吉雅公司签订商品房买卖合同，购买包括涉案房产在内的33套房产，后来只有27套办理了银行按揭贷款手续（包括涉案房产），余下6套没有办理按揭贷款，叶桂群也没有支付该6套房产的购房款。2006年7月，位于吉雅花园4号楼10幢顶层的顶棚发生了坍塌事故，叶桂群等人为此要求退房，吉雅公司同意了叶桂群等人的退房要求，双方签订了退房协议。由于吉雅公司资金不足，双方没有去银行办理解除抵押权的相关事宜，也没有到国土局办理注销备案手续，在退房后所欠的银行贷款由吉雅公司继续偿还，其后吉雅公司将涉案房地产转售本案洪某1。2011年11月21日，本院作出（2011）中一法三民一初字第231号民事判决，认定张敏祺与吉雅公司已解除了2004年2月25日签订的有关广东省中山市三乡镇吉雅花园4号楼的广东省商品房买卖合同，驳回张敏祺的诉讼请求。该判决已发生法律效力。再查，2007年2月3日，洪某1与吉雅公司签订白石吉雅花园认购书，约定洪某1向吉雅公司认购前述涉案房地产，认购价为100000元，首期定金70000元于签署认购书或之前付清，次期楼款30000元于2007年6月30日或交房产证时付清。洪某1于同年11月30日向吉雅公司交付首期定金70000元，吉雅公司也将该房屋交付洪某1使用，但没有为洪某1办理该房屋的权属证明，洪某1亦未向吉雅公司支付剩余购房款。2012年7月30日，洪某1向本院提起诉讼，要求吉雅公司继续履行双方签订的认购书，注销张敏祺的销售合同登记备案登记，洪某1愿意代张敏祺向工行三乡支行偿还贷款，并由工行三乡支行协助办理注销抵押登记手续。本院经审查认为洪某1与吉雅公司签订的认购书合法有效，但因涉案房地产先于洪某1存在合法有效的抵押权，洪某1要求吉雅公司继续办理涉案房地产的权属证书无法履行。本院于2013年10月18日作出（2012）中一法三民一初字第813号民事判决，确认洪某1与吉雅公司于2007年2月3日签订的白石吉雅花园认购书合法有效，驳回洪某1的其他诉讼请求。该判决已发生法律效力。又查，吉雅公司成立于2002年6月19日，企业性质为有限责任公司，法定代表人为张其，股东为张其、梁华娣，注册资本为5000万元。2007年12月28日，吉雅公司变更为自然人独资的有限公司，法定代表人及股东为张其。2011年6月15日，中山市工商行政管理局以逾期未年检为由吊销了吉雅公司的营业执照。2003年1月至2007年10月间，张其为支付吉雅公司非法吸收公众存款的本息及维持吉雅公司的经营资金周转，通过林国成、郑毅荣、唐俭雄等人的介绍，找来大量社会人员冒充购房人与吉雅公司签订虚假的商品房买卖合同，同时，张其又指使林华荣及张达精、张达道等售楼部工作人员仿造购房人收入证明、首付款支付凭证等资料，虚构了吉雅公司开发的吉雅花园、吉雅商住楼、综合市场的1206套商品房、商铺的销售事实。随后，吉雅公司利用上述虚假的购房资料，先后从交通银行股份有限公司中山分行、中国建设银行股份有限公司中山分行、工行三乡支行骗取按揭（抵押）贷款本金共计2.05035亿元，并将大部分银行贷款用于归还非法吸收公众存款的本金和高额利息。之后，吉雅公司以虚假购房人名义按月向银行归还按揭供楼款，至2009年4月30日尚有贷款本金1.1703835868亿元未能归还。经审核，叶桂群、容润森、张敏祺、张敏祺及洪某1均未涉及非法吸收公众存款，也未涉及虚假按揭。本院认为：本案属于涉澳金融借款合同纠纷。双方当事人未约定解决合同争议所适用的法律，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十六条第一款关于“涉外合同的当事人可以选择处理合同争议所适用的法律，但法律另行规定的除外。涉外合同的当事人没有选择的，适用与合同有最密切联系的国家的法律”的规定，因借款合同履行地、原告住所地和被告吉雅公司的住所地均在内地，内地法律与本案金融借款合同纠纷有最密切联系，根据前述规定，本案纠纷应适用我国内地法律作为准据法进行裁决。被告吉雅公司、张敏祺经本院合法传唤未到庭参加诉讼，应视为其放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，并应由其承担相应的诉讼风险。本案中，工行三乡支行与吉雅公司、张敏祺签订的个人购房借款合同是双方之间的真实意思表示，其内容没有违反我国法律、行政法规的强制性规定，应确认为合法有效的合同，双方均有义务全面履行合同。工行三乡支行依约发放贷款后，张敏祺负有按期偿还借款本息、吉雅公司对涉案债务承担连带责任的义务。至工行三乡支行起诉之日，张敏祺已累计多期未足额还款，符合个人购房借款合同关于借款人未按时足额偿还贷款本息，贷款人即可宣布贷款提前到期、要求借款人立即清偿全部贷款本息并有权行使担保权利的约定。故对于工行三乡支行要求张敏祺偿还尚欠的全部贷款本金和相应利息、吉雅公司对此承担连带清偿责任的诉求，理据充分，本院予以支持。虽然从已查明的事实可知张敏祺于2006年至2007年间将抵押房地产退回给吉雅公司，此后由吉雅公司继续向工行中山市分行偿还贷款本息，但张敏祺、吉雅公司既没有将此情况通知工行中山市分行，还隐瞒了转让抵押房地产的事实，因此张敏祺与吉雅公司之间的退房协议对工行中山市分行不产生效力，个人购房借款合同的履行主体并未发生变更，张敏祺、吉雅公司仍应向工行中山市分行偿还拖欠的贷款本息。关于工行三乡支行对抵押的房产主张优先受偿权的问题。因个人购房借款合同约定将借款购置的房地产作为该笔借款的抵押物，该房地产已办理了抵押登记手续，工行三乡支行是抵押权人，依照《中华人民共和国担保法》第三十三条第一款的规定，工行三乡支行在张敏祺不履行还款义务时，对处理该抵押房屋所得的价款享有优先受偿权。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条第一款规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”虽然在履行合同过程中，张敏祺将抵押房地产退回给吉雅公司，吉雅公司将该房地产转售给洪某1，但工行三乡支行的抵押权设立在先且已登记的抵押权没有注销，吉雅公司出售抵押房地产的行为不能对抗工行三乡支行已登记的抵押权，但洪某1可以选择向工行中山市分行清偿本案全部债务以使抵押权消灭，其所代偿的有关款项可以折抵所欠吉雅公司的等额购房款，超出应付的购房款部分其可另案向吉雅公司进行追偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十六条第一款、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条、第五十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条、第一百四十四条、第二百六十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第（四）项之规定，缺席判决如下：一、被告张敏祺于本判决生效之日起七日内向原告中国工商银行股份有限公司中山三乡支行清偿借款本金87523.5元及利息（含逾期罚息，有关利息计算方法为：按照合同约定的方法，截至2016年8月18日的利息为74103.57元；从2016年8月19日起至清偿之日止，以尚欠全部本金为基数，按日利率万分之二点一为标准计付）；二、如被告张敏祺不履行本案债务，原告中国工商银行股份有限公司中山三乡支行对位于广东省中山市三乡镇白石环村吉雅花园××楼××房折价或者拍卖、变卖所得价款在本案债权范围内享有优先受偿权；三、被告中山市吉雅房地产开发有限公司对被告张敏祺的上述债务承担连带清偿责任；四、第三人洪某1可选择向原告中国工商银行股份有限公司中山三乡支行清偿本案全部债务以使抵押权消灭，其所代偿的有关款项可以折抵所欠被告中山市吉雅房地产开发有限公司的等额购房款，如其实际垫付的有关款项超出其应付的购房款，对所超出的部分其可另案向被告中山市吉雅房地产开发有限公司进行追偿。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3211元（原告中国工商银行股份有限公司中山三乡支行已预付），由被告中山市吉雅房地产开发有限公司、张敏祺共同负担，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如需以公告形式向被告张敏祺送达诉讼文书的，由此产生的公告费用先由原告预付，然后由两被告在本判决发生法律效力之日起七日内按原告实际预付的金额返还给原告。如不服本判决，原告中国工商银行股份有限公司中山三乡支行及被告中山市吉雅房地产开发有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告张敏祺可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  朱慧珊人民陪审员  陈清华人民陪审员  黄丹民二〇一六年九月二十八日书 记 员  朱婉芬刘家华