上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）闵民五（民）初字第1575号
原告上海闵行盛隆综合市场有限公司。
法定代表人娄冬虎，董事长。
委托代理人王丹凤，上海市群成律师事务所律师。
委托代理人张越，上海市群成律师事务所律师。
被告彭龙水。
委托代理人高国荣，上海天铭律师事务所律师。
原告上海闵行盛隆综合市场有限公司（以下简称盛隆公司）与被告彭龙水房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月1日立案受理。依法由审判员殷雪适用简易程序于2015年7月22日、10月10日公开开庭进行审理。原告上海闵行盛隆综合市场有限公司的委托代理人张越，被告林初波及其委托代理人高国荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告盛隆公司诉称，原、被告于2010年3月签订《租赁合同》，由被告承租原告位于上海市闵行区北青公路980号市场内三区一幢7-8号厂房，租金为每月人民币（币种下同）4，752元，年租金为57，028元。租赁期自2011年1月1日至2012年12月31日。合同约定实行先付后租，每季度支付一次租金，合同到期后双方未续签书面合同，但被告仍继续在上述租赁厂房内经营，故双方之间的租赁关系已经从定期转为了不定期租赁。自2013年4月1日之前，被告均正常缴纳租金，但自2013年4月1日起，被告拒绝缴纳租金，经原告催讨，被告仍未支付。现被告尚欠原告2013年4月1日起至2015年3月31日止的租金共计114，048元，以及2015年3月应支付的下一季度的租金14，256元，共计欠费128，304元。原告认为被告使用房屋经营，应当按照双方约定的租金及支付期限向原告付款，现被告的行为已经构成违约，故原告起诉至法院，请求判令被告支付自2013年4月1日至2015年6月30日的租金128，304元。本案审理过程中，因系争租赁房屋属无证建筑，原告变更诉讼请求为要求被告支付自2013年4月1日至2015年6月30日止的房屋占有使用费128，304元。
被告林初波辩称，不同意原告的诉讼请求。1、原告主体不适格，原告并非合法的出租人；2、合同属于无效合同，出租标的物系违章建筑，标的物不符合出租合同的目的；3、即使合同有效，原告主张的诉讼请求部分已经超过诉讼时效。
经审理查明，2000年5月1日，上海绍盛工贸有限公司（出租方、甲方，以下简称绍盛工贸公司）与原告上海闵行盛隆综合市场有限公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定乙方向甲方承租北青公路980号内房屋，租赁期限自2000年5月1日起至2020年4月30日止，年租金500，000元，于每年12月31日前支付下一年全额租金。
2000年7月25日，闵行区诸翟镇陈家角村委会（甲方）与绍盛工贸公司（乙方）签订《上海盛隆综合市场转让合同》一份，约定甲方将上海市闵行区北青公路980号的上海盛隆综合市场转让给乙方。房产价格2，000，000元，乙方承担受让房产的用地费341，366元。乙方受让后继续使用“上海盛隆综合市场”营业执照，实行市场独立核算。
2001年4月30日，闵行区华漕镇陈家角村民委员会（原闵行区诸翟镇陈家角村委会，出租方、甲方）与娄冬虎（承租方、乙方）签订《土地使用权租赁合同》一份，约定由乙方租赁闵行区北青公路980号与北青公路730弄土地，土地面积64，360平方米，租赁期限自2001年1月1日起至2030年12月31日止。
2001年5月18日，上海绍盛工贸有限公司之企业名称变更为上海绍盛实业发展有限公司，上海市工商行政管理局予以核准登记。
2011年1月，原告盛隆公司（出租人、甲方）与被告林初波（承租人、乙方）签订《租赁合同》一份，约定：乙方向甲方承租北青公路980号三区一幢7-8号房屋，租赁期限自2011年1月1日起至2012年12月31日止，租金每月4，752.30元，全年合计租57，028元，先付租金后使用；付款方法为每季14，257元等。合同签订后原告将系争房屋交付被告使用，被告支付了至2013年3月31日止的租金。
2014年7月3日，原告向被告发送《催租函》，告知被告自2013年第二季度起一直拖欠租金，基于双方之间的不定期租赁关系，要求被告于2014年7月10日前一次性付清租金。
另查明，上海市闵行区华漕镇人民政府于2014年7月21日向原告作出落款日期为2014年7月14日的闵（华）府限拆告字（2014）第2091401006号《责令限期拆除违法建筑决定书》，内容为：原告在闵行区北青公路980号内擅自搭建建（构）筑物的行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》（以下简称《城乡规划法》）第四十一条第一款的规定，根据《城乡规划法》第六十五条和《上海市拆除违法建筑若干规定（以下简称《拆违若干规定》）第二十四条的规定，被告责令原告自收到决定书之日起20日内自行拆除上述违法建筑。逾期不拆除的，将依法强制拆除。原告认为上海市闵行区华漕镇人民政府作出的《决定书》违反法律程序且缺乏事实及法律依据，故起诉至本院，本院于2014年11月5日立案受理，经审理于2014年12月23日作出（2014）闵行初字第104号行政判决书，认为：原告在闵行区北青公路980号未经批准，擅自搭建建（构）筑物，至今未取得合法手续，上海市闵行区华漕镇人民政府认定该处建（构）筑物不具有合法性，责令原告予以拆除，事实清楚、证据确凿。涉案违法建筑系原告建造，目前也由原告经营使用管理，《沪府土用补-3（1999）44号文件》载明相关用地未经依法批准，虽该文件给予相关用地单位补办申领房地产权证的许可，但原告没有及时补办相关手续，房屋建造亦未获得建设工程规划许可，故其搭建的涉案建（构）筑物不具有合法性。本案中被告上海市闵行区华漕镇人民政府向原告盛隆公司送达的《告知书》和《决定书》落款日期均为“2014年7月14日”，原告于2014年7月18日收到《告知书》的次日起不满三日，上海市闵行区华漕镇人民政府即在7月21日作出了《决定书》，且期间相隔两天为法定双休日，上海市闵行区华漕镇人民政府显然未能保证原告在事先告知书规定的期限内行使陈述、申辩权利，因此，本院认为其作出被诉责令限期拆除违法建筑决定程序不当，应予撤销。综上判决撤销被告上海市闵行区华漕镇人民政府作出的编号为闵（华）府限拆告字（2014）第2091401006号责令限期拆除违法建筑决定。
还查明，原告因市场内他处承租人吴先锋未能支付房屋占用费，于2015年4月起诉至本院，要求吴先锋支付自2013年4月1日起至2015年4月30日的租金10，000元，本院于2015年4月27日立案受理。经审理查明：2013年4月8日，原告发出《通知书》，告知接上级政府部门通知，近日将来本市场拆迁评估，鉴于此特提前通知承租户于2013年6月30日之前自行外找营业场所，届时本市场将不再提供经营场所。2015年4月17日，原告发出《通知》，告知经研究决定，自即日起签订2014年10月1日至2015年9月30日的《租赁合同》，租金收费标准不变，同时缴纳相应的租金，以便在政府动迁时原告确认承租户为该市场的正式商户，请接到该通知后于2015年4月22日前来原告办公室办理相关手续。同时，原告经营管理系争房屋期间，原告撤除了系争房屋所在市场的保安、保洁，市场内的道路、房屋等设施也不再负责进行维修，原告作为出租人怠于行使相关义务。本院于2015年6月24日作出（2015）闵民五（民）初字第1057号民事判决，认为系争房屋不具合法性，原告与吴先锋签订的租赁合同无效，但鉴于系争房屋系原告建造，且目前仍由原告经营管理，故吴先锋基于其占有使用行为，应当向原告支付相应的实际使用费。但考虑到系争房屋因动迁周边经营环境发生巨大变化，而原告确实存有怠于行使相关经营管理保障义务的情况，故酌定吴先锋按照每月160元的标准向原告支付自2013年4月1日起至2015年4月30日止的房屋占有使用费人民币4，000元。该判决作出后，吴先锋不服上诉，上海市第一中级人民法院经审理于2015年9月1日作出（2015）沪一中民二（民）终字第2597号民事判决，认为原审事实查明清楚，判决正确，依法予以维持。
以上事实，由原告提交的原告与绍盛工贸公司于2000年5月1日签订的《房屋租赁合同》、《上海盛隆综合市场转让合同》、《土地使用权租赁合同》、《催租函》、《企业名称变更核准通知书》（沪名称变核（私）No：032001105140323）、原告与被告签订的《租赁合同》、租金发票、原告于2014年7月3日发送的《催租函》及邮寄凭证、水电费缴费收据、由被告提交的（2014）闵行初字第104号行政判决书、系争房屋所在地现场照片，由本院调取的（2015）闵民五（民）初字第1057号民事判决书、（2015）沪一中民二（民）终字第2597号民事判决书等证据及当事人的陈述等证据证明。上述证据具有真实性，且与本案相关联，本院予以采纳，并确认其证明效力。
本案中，原告提供了《上海市人民政府土地管理文件》（沪府土用补-3（1999）44号文件）作为证明，证明其对系争房屋享有合法权利，但原告未能提供证据原件，合法性、真实性无法核实确认，且从证据内容来看，虽该文件给予相关用地单位补办申领房地产权证的许可，但原告未能进一步提供证据证明其已经及时补办了相关手续，系争房屋之建造亦未获得建设工程规划许可，故其搭建的本案系争房屋不具有合法性。
本院认为，原告未能提供充分的证据证明系争房屋之合法性，故原、被告之间签订的《租赁合同》无效。但鉴于系争房屋系原告建造，且目前仍由原告经营管理，故被告基于其占有使用行为，应当向原告支付相应的实际使用费。关于被告认为原告的诉讼请求已超过诉讼时效，但双方之间租赁合同因系争房屋并不具由合法性而无效，无效的合同自始没有法律约束力，对于原告主张的房屋占有使用费，系对无效合同后果之处理，并不适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项“延付或拒付租金的诉讼时效期间为一年”之规定。同时，原告于2014年7月向被告寄送催告函要求其支付相应费用，虽被告认为其并未收到，但原告系向租赁房屋地址内邮寄，已尽其救济途径，诉讼时效因原告提出主张而中断，故对于被告的该抗辩意见，本院不予支持。至于房屋占有使用费标准，本院考虑到系争房屋因动迁周边经营环境发生巨大变化，而原告确实存有怠于行使相关经营管理保障义务的情况，应当承担相应的责任与风险。因此，本院根据公平原则和诚实信用原则，兼顾原、被告之间权利义务的对等性，参照双方合同中约定的月租金4，752.30元的标准，酌情确认系争房屋使用费的支付标准为每月1，900.92元。故被告应向原告支付自2013年4月1日起至2015年6月30日止的房屋使用费元51，324.84元（1，900.92元／月×27=51，324.84元）。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
被告林初波于本判决生效之日起十日内向原告上海闵行盛隆综合市场有限公司支付自2013年4月1日起至2015年6月30日止的房屋占有使用费51，324.84元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计1，433.04元，由原告上海闵行盛隆综合市场有限公司负担869.82元，被告林初波负担573.22元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 殷雪
二〇一五年十月二十日
书记员 龚漾
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：
（一）身体受到伤害要求赔偿的；
（二）出售质量不合格的商品未声明的；
（三）延付或者拒付租金的；
（四）寄存财物被丢失或者损毁的。
第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
二、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
四、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。