上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终1959号
上诉人（原审被告）上海东继顺实业发展有限公司，住所地上海市奉贤区XX镇XX公路XX号。法定代表人陈孝锦，执行董事。委托代理人何建安，上海市浩信律师事务所律师。委托代理人吴延佳，上海市浩信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）上海奉贤同福易家丽国际石材市场经营管理有限公司，住所地上海市奉贤区XX镇XX公路XX号。法定代表人陈萍，董事长。委托代理人廖佩娟，上海廖得律师事务所律师。委托代理人戴静，上海廖得律师事务所律师。上诉人上海东继顺实业发展有限公司（以下简称东继顺公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2015）奉民三（民）初字第4572号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月15日受理后依法组成合议庭，于2016年3月22日公开开庭进行了审理。上诉人东继顺公司的委托代理人何建安、被上诉人上海奉贤同福易家丽国际石材市场经营管理有限公司（以下简称易家丽公司）的委托代理人廖佩娟到庭参加了庭审。本案现已审理终结。原审查明，2014年易家丽公司（出租方）、东继顺公司（承租方）签订《租赁合同（石材）》一份，约定易家丽公司将坐落于上海市奉贤区XX公路XX号石材城堆场（5堆-05.16.17）、加工房（2加-08～11、3加-10～18）出租给东继顺公司，其中堆场区600平方米，每天每平方米租金人民币（下同）0.75元，年租金为164,250元，加工区：房屋13,680平方米，�天每平方米租金0.60元，土地5,450平方米，每天每平方米租金0.62元，年租金共计为4,229,255元。电费每度14.35元，水费（含排污）每立方米3.8元。租期从2014年6月14日至2015年6月13日止。合同第七条约定，乙方若拖欠交纳租金、电费、水费电话费和环保处置费等相关费用，甲方按每逾期一天收取乙方相关拖欠费总额0.5%的滞纳金或违约金。合同第十条约定，2014年6月开始，分十期付清全部租金，每期439,350.5元。合同签订后，易家丽公司按约将租赁物交付东继顺公司使用，东继顺公司共支付租金3,393,040.88元。2014年10月10日，上海市奉贤区经济委员会《关于对上海A有限公司等7家企业执行差别电价的通知》发文，决定从2014年11月电力公司抄见电量起，对相关企业执行差别电价，易家丽公司列为征收差别电价企业名单第7位，加价标准为0.4元/千瓦时。2015年10月20日，易家丽公司�至法院，要求判令：一、东继顺公司将承租房屋腾退并归还给易家丽公司；二、东继顺公司向易家丽公司支付尚欠租金1,000,464.12元；三、东继顺公司支付易家丽公司自2015年6月14日起至实际搬离日止，按年租金4,229,255元计算的占有使用费；四、东继顺公司向易家丽公司支付2014年12月至2015年7月的加价部分电费620,719.4元；五、东继顺公司支付易家丽公司以1,000,464.12元为本金，自2015年6月14日起至实际支付日止按日千分之五计算的滞纳金。庭审中，易家丽公司变更诉讼请求四为：东继顺公司向易家丽公司支付2014年12月至2015年7月的加价部分电费619,999.4元。庭审中，易家丽公司、东继顺公司一致确认：关于东继顺公司承租的堆场600平方米，于租赁合同期满后，因涉及违法用地、违章建筑等被相关政府拆除，东继顺公司已不再使用，易家丽公司也不再主张要求东继顺公司返还堆场及支付占用堆场的使用费。原审认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，承租人应按期足额支付租金。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中部分租赁物，未办理建设工程规划许可证及产权证，该部分租赁关系应属无效，其余租赁物具有合法权源，租赁关系应属有效，故易家丽公司、东继顺公司签订的《租赁合同（石材）》部分有效，部分无效。东继顺公司关于主体不适格，合同无效的辩称，于法无据，法院不予采信。合同签订后，易家丽公司按约将租赁物交付东继顺公司使用，东继顺公司应按期足额支付租金，租赁合同无效的，东继顺公司也需参照合同约定的租金标准支付占有使用费。在租赁期间届满，易家丽公司、东继顺公司未就续租达成协议的情况下，东继顺公司应及时搬离并返还租赁物，并支付占用期�的占有使用费。故法院对易家丽公司要求东继顺公司返还租赁物、支付尚欠的租金及占有使用费1,000,464.12元及相应滞纳金，并支付租赁期届满后的占有使用费的诉讼请求，予以支持。关于滞纳金，东继顺公司辩称日千分之五标准约定过高，法院酌定调整为日万分之五。关于差别电价，虽双方在合同中关于电费有约定，但在合同履行期间，上海市奉贤区经济委员会下发关于执行差别电价通知的文件，这是双方在订立合同时所不可预见，且不可归责于任何一方，若继续按原合同约定的电费履行，将导致易家丽公司明显受损。因东继顺公司是实际用电人，由东继顺公司承担差别电价的费用，致使继续履行合同更显公平。庭审中，经法庭释明，东继顺公司仍未就差别电价费用进行核实，且坚持表示不需要核实，故法院对易家丽公司要求东继顺公司支付2014年12月至2015年7月的加价部分电费619,999.4元的诉讼请求，予以支持。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条的规定，于二〇一五年十二月十一日作出判决：一、上海东继顺实业发展有限公司于判决生效之日起三十日内将上海奉贤同福易家丽国际石材市场经营管理有限公司坐落于上海市奉贤区XX公路XX号（2加-08～11、3加-10～18）的房屋（13,680平方米）及土地（5,450平方米）腾空并将上述房屋及土地返还给原告；二、上海东继顺实业发展有限公司于判决生效之日起三十日内支付上海奉贤同福易家丽国际石材市场经营管理有限公司至2015年6月13日止的剩余租金及占有使用费人民币1,000,464.12元;三、上海东继顺实业发展有限公司于判决生效之日起三十日内支付上海奉贤同福易家丽国际石材市场经营管理有限公司自2015年6月14日起至�际搬离日止，按每年人民币4,229,255元计算的占有使用费;四、上海东继顺实业发展有限公司于判决生效之日起三十日内支付上海奉贤同福易家丽国际石材市场经营管理有限公司2014年12月至2015年7月执行差别电价的电费人民币619,999.4元;五、上海东继顺实业发展有限公司于判决生效之日起三十日内支付上海奉贤同福易家丽国际石材市场经营管理有限公司以上述所欠租金人民币1,000,464.12元为本金，自2015年6月14日起至实际支付日止,按日万分之五计算的滞纳金。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币44,049元，减半收取，由上海东继顺实业发展有限公司负担。判决后，东继顺公司不服，上诉于本院，诉称：本案租赁标的物房产证上的权利人非易家丽公�，因此其无权出租场地房屋收取租金；原审认定本案租赁合同部分有效，部分无效，但未确认哪些租赁场地房屋属于有效，哪些属于无效；本案因上述原因应当认定租赁合同无效。由于易家丽违法用地、建设，石材市场被政府部门关闭，东继顺公司无法正常经营使用租赁物，不应当支付使用费。东继顺公司于2009年开始使用房屋，投入巨大，现市场被关闭，易家丽公司应当赔偿损失。电费加价的行政决定本身违法，易家丽公司放弃法律权利，原审法院将该部分提价判决由东继顺公司承担，于法无据。综上，要求二审法院撤销原判，改判驳回易家丽公司的原审诉请。被上诉人易家丽公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事�或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，上诉人东继顺公司主张易家丽公司主体不适格，但未提供充分的证据予以证明，本院难以采信。虽然本案租赁场地房屋的权利人非易家丽公司，但产权系其关联公司所有，且在合同履行过程中并未有其他权利人主张相关权利，易家丽公司作为标的房屋合法占有、间接占有人应推定其享有标的房屋相关出租权。本案租赁物部分无合法手续，原审认定本案租赁合同部分有效，部分无效正确，本院予以维持。东继顺公司要求二审法院明确分清精确区域，并要求易家丽公司予以赔偿，但其未提起相关诉请，此部主张在现有证据条件下，不存在程序之必要性及可能性，本院不能支持。关于占有使用费，由于东继顺至今仍占有租赁场地房屋，按照法律规定其应当支付占有使用费，其抗辩租赁物已无法满足经营使用的目的，显然缺乏法律及事实依据，本院难予支持。关于电价的加价部分，鉴于该电费系东继顺公司实际使用形成的费用支出，应当由其承担。至于东继顺公司对加价的相关行政决定等处理不服，可以通过其他途径予以主张。综上所述，上诉人东继顺公司的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币44,049元，由上诉人上海东继顺实业发展有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 许 京
审判员 蒋辉霞
二〇一六年五月五日
书记员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……