黑龙江省牡丹江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑10民终1141号
上诉人（原审原告）：李学，男，1953年3月1日出生，汉族，住牡丹江市爱民区。
委托诉讼代理人：王有利，黑龙江曦晖律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐亮，黑龙江曦晖律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：侯菊英，女，1955年8月17日出生，汉族，住牡丹江市西安区。
委托诉讼代理人：王有利，黑龙江曦晖律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐亮，黑龙江曦晖律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：牡丹江滨江城市花园房地产开发有限公司，住所地牡丹江市西安区。
法定代表人：刘臣，经理。
委托诉讼代理人：李丕双，牡丹江西安区立新法律服务所法律工作者。
上诉人李学、侯菊英因与被上诉人牡丹江市滨江城市花园房地产开发有限公司（简称滨江花园公司）商品房销售合同纠纷一案，不服黑龙江省牡丹江市西安区人民法院（2015）西民初字第948号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年10月25日立案后，依法组成合议庭，于2017年11月17日公开开庭审理了此案，上诉人及其委托诉讼代理人、被上诉人的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
李学、侯菊英上诉请求：请求对一审判决予以改判。事实和理由：1.上诉人所购买的房屋实际面积是能确定的。首先，上诉人与被上诉人对房屋的实际建筑面积为77.33平方米均无异议。其次，房产部门所测绘的房屋实际面积亦为77.33平方米。此前上诉人在原审人民法院曾以要求被上诉人办理诉争房屋产权证照为由提起诉讼，原审人民法院已作出（2016）黑1005民初475号民事判决，且该判决也已生效，到产权登记部门查询亦能确定该房屋的实际面积，并且被上诉人此前以上诉人的名义诉至西安区人民法院，要求上诉人按该房屋的实际面积77.33平方米交纳物业费，判决书已发生法律效力。由此看来上诉人所购买的房屋实际面积为77.33平方米是毫无异议的，原审人民法院却以尚未登记办理房屋产权证照不能确定买卖房屋的面积为由驳回上诉人的请求，系认定事实及适用法律错误。2.既然诉争房屋的实际面积已经确定，双方当事人在商品房买卖合同中被上诉人以90.21平方米出售给上诉人，比实际面积多出12.88平方米，为此上诉人依照合同相关条款和相关法律规定，依法主张要求被上诉人返还房屋差价面积部分的价款，即使没有办理产权证照登记，按一般债权、按合同所生之债主张权利应受到法律保护。
被上诉人滨江花园公司答辩称,原审认定事实清楚，驳回上诉人的上诉请求。
李学、侯菊英向一审法院起诉请求：1.判令被告返还房屋误差面积2.7平方米部分价款10774.86元,双倍返还房屋误差面积10.18平方米部份价款81250.49元，合计92025.35元；2.被告承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2009年10月9日，原告侯菊英与被告签订商品房买卖合同，约定原告侯菊英购买被告开发的滨江家园小区玉兰阁2#-0XX8号商服用房一处，原告已支付房屋总价款360000元，原告持有的商品房买卖合同中的房屋建筑面积为90.21平方米，被告持有的商品房买卖合同中的房屋建筑面积为77.33平方米，原告要求按两合同的面积差由被告返还购房款，双方为此产生纠纷。又查，买卖房屋尚未登记办理房屋产权证照。一审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。不动产权属证书记载的房屋面积是权利人享有该不动产物权的证明，依据房屋买卖合同，原告侯菊英享有的是一般债权，没有取得物权，原告侯菊英购买的房屋尚未登记办理房屋产权证照，不能确定买卖房屋的面积，原告侯菊英仅凭原、被告各自持有的商品房买卖合同中约定的房屋面积差要求被告返还房屋误差面积款的理由不能成立，本院不予支持。原告李学与被告之间不存在商品房买卖合同关系，其要求被告返还购房款的理由不能成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决：驳回原告李学、侯菊英的诉讼请求。案件受理费2100元，由原告李学、侯菊英负担。
本院二审期间，上诉人围绕上诉请求向本庭提供证据。本院组织当事人进行了证据质证。对当事人有争议的事实，本院认定如下：上诉人提供的证据为：证据一、黑龙江省牡丹江市西安区人民法院（2016）黑1005民初92号民事判决书。本院认为，该证据证实涉案房屋无争议面积为77.33平方米。证据二、黑（2017）牡丹江市不动产权第004XXX6号不动产权证书。本院认为，该证据证实本案争议房屋建筑面积为77.33平方米。
经审理查明，上诉人李学、侯菊英系夫妻关系。2009年10月9日，上诉人侯菊英购买被上诉人开发的滨江城市花园小区玉兰阁2#-0XX8号商服用房一处，建筑面积为90.21平方米，双方签订了《商品房买卖合同》，合同第三条在买受人所购商品房的基本情况中，写明该商品房建筑面积为90.21平方米。第四条在计价方式与价款中，出卖人与买受人约定按照下述第1种方式计算该商品房价款，即“按建筑面积计算，该商品房总金额为参拾陆万元整”。第五条面积确认及面积差异处理第四款约定，双方自行约定“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式处理：即每平方米价格保持不变，房价款总金额按产权部门最终实测面积调整，多退少补。”合同签订后，上诉人候菊英支付房屋总价款360000元，并实际占有使用至今。2017年8月23日取得该房屋产权证照，黑（2017）牡丹江市不动产权第004XXX6号不动产权证书，记载该商服用房实际建筑面积为77.33平方米。
本院认为，上诉人侯菊英与被上诉人牡丹江滨江城市花园房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。二审中，上诉人提供证据即黑（2017）牡丹江市不动产权第004XXX6号不动产权证书，证实诉争房屋实际面积为77.33平方米，该面积与《商品房买卖合同》中约定的90.21平方米面积相差12.88平方米，根据双方签订的《商品房买卖合同》第五条第四款约定：“涉案的商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异时，每平方米价格保持不变，房屋价款总金额按产权部门最终实测面积调整，多退少补。”据此，上诉人要求被上诉人返还超出面积的房款应按双方签订的《商品房买卖合同》中约定的标准，被上诉人应返还其房屋误差面积价款为51400元(360000元÷90.21平方米×12.88平方米)。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理:……。本案双方当事人在合同中对此项有约定，应依法按约定处理。故上诉人提出的按《商品房买卖合同》第五条第2项规定处理，没有事实及法律依据，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国侵权责任法》第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条的规定，判决如下：
一、撤销黑龙江省牡丹江市西安区人民法院（2015）西民初字第948号民事判决；
二、被上诉人牡丹江滨江城市花园房地产开发有限公司返还上诉人李学、侯菊英房屋误差面积款51400元。此款于本判决发生法律效力后十日内给付。
如果义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费2100元，上诉人李学、侯菊英负担815.63元，被上诉人牡丹江滨江城市花园房地产开发有限公司负担1284.37元。
本判决为终审判决。
审判长 毕 旭
审判员 杜 敏
审判员 李冬梅
二〇一七年十二月四日
书记员 卫小雨