青海省西宁市城东区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）青0102民初2790号
原告（反诉被告）：惠勇，男，汉族，1978年9月18日出生，住本市城北区柴达木西路北园小区。
被告（反诉原告）：青海三兴房地产开发有限公司，住所地：西宁市城西区昆仑路。
法定代表人：穆维好，该公司董事长。
委托代理人：马春梅，青海姜有生律师事务所律师。
原告（被告）惠勇与被告（原告）青海三兴房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序，于2016年12月22日公开开庭进行了审理，原告惠勇、被告青海三兴房地产开发有限公司委托代理人马春梅均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
以下为行文方便，以原告代称原告（反诉被告）惠勇，以被告代称被告（反诉原告）青海三兴房地产开发有限公司（以下简称三兴公司）。
原告惠勇诉称，2015年5月3日，原、被告签订了《商品房预售合同》。依照合同约定，原告于2015年12月1日交清了所购商品房的全部房款436844元，被告应当在2016年4月30日以前，将验收合格的商品房交付给原告使用。但直至2016年4月30日，原告未接到被告的交房通知。原告就此多次向被告交涉，但被告在没有向原告出具相关房屋验收报告且不让原告前往验收房屋的情况下，强势要求原告缴纳各项费用后方可领取房屋钥匙。并且要求收取不在合同约定的范围内的房屋外墙安装的外挂太阳能费用。被告延期交房且擅自在外墙安装太阳能的行为已构成违约，为维护本人合法权益，诉至法院，请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金（计算至起诉之日）28046.84元；2.判令被告拆除室内外太阳能设备，并恢复室内外墙面；3.由被告承担因私自安装外挂太阳能的有关房屋权属安全的一切法律后果；4.判令被告自起诉之日至判决实际履行之日，按日向原告支付违约金131.05元；5.本案诉讼费由被告承担。
被告三兴公司辩称，原、被告签订的《商品房预售合同》，约定售卖的房屋为被告开发建设的位于城东区南山东路4号5号楼2单元2204室房屋。因被告在签订合同时预留的地址及电话均有误，致使被告依约于2016年4月30日发出的书面交房通知无法到达，由此造成延期交房，责任应当在原告一方。原告所诉太阳能及外挂设施是我公司按青海省地方政府规章要求，所安装的建筑环保节能设施。此项设施的安装为政府的强制性要求，我公司只是按政府要求施工，不存在违约。因此原告所诉没有事实和法律依据，依法应当予以驳回。
被告（反诉原告）三兴公司反诉称，《商品房预售合同》第四条、第十一条明确约定了付款方式及房屋交接的期限、违约责任等内容。合同签订后，原告未按合同约定的期限向被告提交办理银行按揭贷款的相关资料。且由于原告在银行有信用卡逾期未还款记录，导致贷款银行迟至2015年12月7日放款，原告剩余的30万元房款才交清，比正常办理按揭贷款拖延了四个月之久，给被告造成了经济损失。由于原告所留联系方式有误，交房通知未能正常送达，交房工作也未能按期进行，严重影响了被告相关工作的正常开展，现被告为维护本公司合法权益，特提出反诉，要求：1.判令原告（反诉被告）支付被告（反诉原告）逾期提交银行按揭贷款资料的违约金4368.44元（总价436844元，逾期提交贷款资料，按照合同约定是总房款的1%计算违约金）；2.判令原告（反诉被告）支付被告（反诉原告）逾期办理房屋交接手续的违约金48048元（自2016年5月15日至2016年12月21日共计220天，按照合同第十一条第二款约定，逾期交接房屋，按照房款总价的每日万分之5计算，每日为218.42元）；3.本案诉讼费用由原告（反诉被告）承担。
原告（反诉被告）惠勇辩称，原告没有接到被告的交房通知，原告在合同中的地址和联系方式是按被告售房人员的要求所留，没能联系到原告不是原告的责任。即便原告接到被告的交房通知，因被告房屋至今未验收合格，原告也有权拒绝接受。况且被告加收太阳能及外挂设施费用没有合同约定，因此，被告三兴公司提出反诉请求不符合合同约定和法律的规定，被告反诉不应予以支持。
庭审中，原告惠勇为支持其诉讼主张，向法庭提交如下证据：
1.《商品房预售合同》（签订日期2015年5月3日），意在证实原告与被告之间存在合同关系，合同第八条约定了交付期限及条件，第九条约定了违约金、第十四条约定了房屋的附属设施和公共配套设施的事实；经质证，被告对该证据的真实性及履行期限均无异议，但认为，太阳能及外挂设施是按政府的行政强制要求进行的安装，不是被告自行加装。对该份证据的真实性本院予以确认。
2.尚东国际住宅小区收费结算单，意在证明，2016年5月中旬，被告三兴公司售房部向原告出具了针对本案涉案房屋的交房费用结算单，结算单中外挂太阳能3200元的费用在合同中没有约定的事实；经质证，被告认为结算单没有加盖被告签章，对其真实性有异议，但对结算单所列收费项目予以认可；被告提出，原告对除太阳能费用外的其他费用均没有异议，但原告并未缴纳这些费用，因此，未能办理交接房手续应当是原告的责任；本院认为，原告提交的该份收费结算单上虽然没有被告公司的盖章，但原、被告对该结算单所载项目及各项下具体费用均无异议，故对该份证据的真实性可以确认。
3.不动产统一发票（两张），意在证明原告已经于2015年12月1日交清了合同约定的全部房款的事实；经质证，被告对该证据的真实性没有异议，但认为该证据恰恰可以证明由于原告没有及时提交贷款资料，导致贷款发放迟至2015年12月1日；本院对该份证据的真实性予以确认。
4.《尚东国际住宅认购协议》，意在证实，根据协议第二条第二款的约定，在原告提交贷款资料后，具体贷款事宜是由被告代为办理的事实；经质证，被告对该证据的真实性没有异议，对证明方向有异议，认为合同虽然约定由被告代为办理贷款，但原告应当于商品房预售合同签订后5日内提交贷款资料，正因为原告未按时提交，导致贷款延期；本院对该份证据的真实性予以确认。
被告（反诉原告）三兴公司为反驳原告（反诉被告）的本诉主张，向法庭提交如下证据：
尚东国际入伙通知单、快递单号为1088056602309的EMS快递封皮、快递查询单以及退批条；意在证实原告提供的地址及联系电话有误，导致被告的交房通知被退回，原告至今未办理房屋交接手续的事实；经质证，原告认为自己没有收到该EMS邮件，邮件流程单上没有邮局盖章，真实性无法确认；且该邮件退批条中的时间是2016年5月2日14时，流程单中退回的时间是2016年5月3日9时28分，二者时间不符。本院认为，原告所述流程单时间与退批条时间不一致的问题，符合邮局的工作流程，此份邮件由被告寄出后因原告住址有误被退回的事实可以确认。
青政办【2013】135号文件《青海省人民政府办公厅关于转发省发展改革委省住房城乡建设厅青海省绿色建筑行动实施方案的通知》（以下简称通知），意在证实，根据该文件中主要目标(第三页)对新建建筑的要求，和推进可再生能源建筑规模化应用的要求（第十到十一页），新建建筑安装太阳能热水系统系行政强制要求，否则将不能办理竣工验收的事实；经质证，原告对该份证据的真实性没有异议，但对证明方向不予认可，认为：1.文件规定的“应当安装”不是“强制安装”，原告经咨询政府热线电话，被告三兴公司给政府热线的回复是会与客户妥善处理有关太阳能设施的收费问题，政府热线电话给原告的回复是没有强制安装的要求；2.文件第四部分“保障措施”第（二）项，对于星级绿色建筑，国家是有补助的。原告认为被告是为了骗取国家补助，自行安装的太阳能设施；而且原告认为，被告安装的不是真正意义上的太阳能热水系统；对该份证据的真实性本院予以确认。本院认为，该文件为行政规范性文件，文件所要求的“应当安装”，按文义理解就是强制性要求，原告此项质证意见，系理解有误，不予采信。
住宅质量保证书及住宅使用说明书，意在证明涉案房屋经验收合格，满足合同约定的交付要求；经质证，原告对该证据的真实性没有异议，对证明方向有异议，认为截止目前，被告并未向原告提交竣工验收合格证。对上述证据的真实性本院予以确认。
《单位工程竣工预验收报审表》及《竣工验收会议纪要》，意在证明涉案房屋符合验收条件，于2016年4月22日进行预验收报审，正在验收报备过程中；经质证，原告对该证据的真实性没有异议，对证明方向不予认可，认为房屋竣工验收是要报主管部门报批，但被告提供的只有建设单位和监理单位的意见，没有主管部门的验收通过的签章，无法证明工程符合竣工验收的条件。对上述证据的真实性本院予以确认。
工作联系单，意在证明依合同约定因设计原因，被告可顺延商品房交付期限，虽然供暖设计变更，但被告仍然没有迟延交房的事实；经质证，原告对该证据的真实性不持异议，但认为供暖方式的变更不应当影响交房日期；本院认为，被告提交的该份证据与本案争议事实无关，本院不予审查。
收据（青海苏西物业管理有限公司），意在证明涉案房屋所在的5号楼其他住户已经于2016年5月办理了房屋交接手续，并缴纳了相关费用，可以说明原告所购买的房屋符合交房条件；经质证，原告对该证据的真实性没有异议，对证明方向有异议，认为仅是部分住户入住，不能证明房屋就符合交房条件。5号楼在今年五、六月，房屋上水无法正常使用，天然气到了今年11月份才正常接通使用。本院认为，被告提交的上述证据能够证实涉案房屋所在的5号楼部分业主已接收房屋的事实。
被告（反诉原告）三兴公司为支持其反诉主张，向法庭提交如下证据：
1.《商品房预售合同》（合同编号：YS0230474，房屋代码：559283），意在证实：合同中记载的原告的通讯地址及联系电话为原告提供；原告未按合同约定在合同签订后5个工作日内提交银行按揭贷款资料；原告未按期办理房屋交接手续，应当承担违约责任；该份证据与原告提交的第一份证据为同一证据，经质证，原告对被告的证明方向不予认可。
2.青海银行胜利支行客户回单（2015.12.7），意在证实原告未依约提交贷款资料，其房贷到2015年12月7日才放款，原告剩余70%的房款才交清，与合同签订时隔半年之久，给被告造成了一定损失的事实；经质证，原告对该份证据的真实性没有异议，但认为逾期办理贷款，有银行的原因，有公司的原因，也有一部分原告个人的原因，现在房款已经全部交清，被告又主张违约金，其主张不合适。本院对该证据的真实性予以确认。
3.《证明》（中国建设银行股份有限公司信用卡中心出具），证明原告违反合同约定，直到2015年10月26日才向被告提交办理银行按揭贷款相关资料，拖延时间长达4个月之久；经质证，原告对该证据的真实性没有异议，但对时间不予认可，认为当时银行告知原告有逾期后，就即刻去建设银行开具非恶意逾期的证明，在一周内将证明交给了办理贷款的银行，银行到12月7日才放款，不是原告原因所致。本院对该份证据的真实性予以确认。
4.尚东国际入伙通知单、快递单号为1088056602309的EMS快递封皮、快递查询单以及退批条，证明原告提供的地址及联系电话有误，导致被告的交房通知未能正常送达，原告至今未办理房屋交接手续的事实；该项证据与被告提交的本诉反驳的证据1为同一证据，原告质证意见与上相同；本院的认证意见已在前文论述，在此不再赘述。
根据以上认定的证据和双方当事人的陈述、答辩，以下事实可以认定：
经审理查明，2015年6月3日，原、被告签订了编号为YS0230474号《商品房预售合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于本市城东区南山东路4号5号楼2单元2204室住宅一套，房屋代码559283，面积93.84平方米，约定的交房日期为2016年4月30日。合同另约定原告须在签订合同后5个工作日内将银行贷款所需资料提交给被告，如因原告原因未能及时提交，则被告有权将该房屋另行出售并收取房费百分之一的违约金。合同签订后，原告于2015年6月25日缴纳了首付款136844元，后原告在青海银行胜利路支行申请办理银行按揭贷款时，由于原告所持有的建行信用卡存在逾期，贷款未能按期办理。2016年12月7日贷款银行通过审核后放款，原告剩余房款交清。
2016年4月30日，被告三兴公司依照原告在《商品房预售合同》中留存的地址及电话号码向原告邮寄送达《尚东国际入伙通知单》，由于原告提供的联系方式有误，该通知未能送达原告。2016年5月中旬，原告在被告售房部接到售楼处交付的“尚东国际住宅小区收费结算单”一份，因原告对被告在交房时收取的3200元太阳能设施费用持有异议（原告对结算单所列其他费用没有异议），未办理交接房屋的手续。原告认为，被告交接的房屋未进行竣工验收，未取得竣工验收合格证，其有权拒绝接受。涉案房屋所在的5号楼其他部分住户，于2016年5月以后陆续办理了房屋交接手续。
另查明，2013年6月3月，青海省人民政府办公厅下发青政办【2013】135号文件《青海省人民政府办公厅关于转发省发展改革委省住房城乡建设厅青海省绿色建筑行动实施方案的通知》，该文件第十页第（三）条规定：“自2013年5月1日起，新建十八层以下居住建筑，以及十八层以上居住建筑的逆向十二层，新建、改建、扩建宾馆、酒店等有生活热水需求的公共建筑，应当安装太阳能热水系统；不具备太阳能热水系统安装条件的，应经相关机构评估，面积在5000平方米以上的新建公共建筑项目，应当至少利用一种可再生能源。凡未按可再生能源建筑应用要求设计的施工图设计文件，施工图审查机构不得出具《施工图设计文件审查合格书》，施工图审查备案机构不得备案，不得办理竣工验收手续”。
根据双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点为：1.被告的交房通知未能到达原告，责任应该由谁承担？2.原告拒绝接受交房的理由是否合理？3.被告为涉案房屋安装太阳能及外挂设施是否为行政强制性要求？4.原告在交纳房款时是否存在违约，是否应当承担违约责任？
本院认为：
一、被告的交房通知未能到达原告，责任应该由谁承担？
被告按原告在合同中所预留的地址及联系方式，在合同约定的交房时间到期后，向原告寄送交房通知，因原告所留地址及方式有误，通知未能正常送达，责任应当在原告，其后果应当由原告承担。原告认为，合同中的地址和联系方式是按被告工作人员的要求所留，不能送达的责任应当由被告承担，且原告所留电话在2016年4月30前是通话正常的，在此后出现问题，已超过合同约定的交房日期，不应当由原告负责。原告上述抗辩意见有悖一般人正常合理的处事方式，本院难以认同，其抗辩意见不能予以采信。
二、原告拒绝接受交房的理由是否合理？
原告认为，被告超出合同约定加收3200元太阳能设施的费用不能接受。被告认为，加装太阳能热水系统系政府主管部门的强制要求，非被告自行安装，否则，工程将不能通过验收。且所收取的费用仅为加装设施的成本。本院认为，根据被告提交的本诉反驳证据2，青海省人民政府办公厅下发青政办【2013】135号文件《青海省人民政府办公厅关于转发省发展改革委省住房城乡建设厅青海省绿色建筑行动实施方案的通知》（以下简称通知）的规定，被告加装太阳能热水系统属于该文件所要求的“应当安装”的范围，被告此项抗辩意见与该文件规定内容相符，应予采信；原告要求被告公司拆除太阳能设备并恢复原状的诉讼请求，违反该文件的强制性要求，本院不予支持。但因被告在与原告签订《商品房预售合同》时，并未在合同中对该项收费未明确约定或予以特别说明，未对原告的知情权与选择权给予充分尊重，对此项费用原告有权提出异议。被告应当充分听取原告意见，可与原告另行协商解决。
原告认为被告交接的房屋未取得验收合格证，不能交接。本院认为，当事人购买住宅的主要目的在于居住使用，能否交接，关键在于所交接住宅能否投入正常的居住使用，是否满足住宅功能的基本要求。即合同当事人购买住宅的合同基本目的能否实现。住宅作为特殊商品，对此类商品进行强制验收，是行政主管部门对其质量安全的管理性要求，符合公共利益。但在建设单位提请验收后，各行政主管部门将按其工作程序和要求进行验收工作，这一过程非建设单位所能主导和决定。涉案房屋所在工程，已经监理单位预检合格，正在报请验收过程当中，可以认定，被告作为建设单位正在履行其此项义务。再则，原告若在交接房屋以后发现房屋存在不能正常使用的情形，可就此向被告提出整改或维修要求，情况严重的可依据约定和法律规定提出其他救济主张。原告以被告加收项目超出约定，交付的住宅没有验收合格证为由，拒绝交接房屋，无意扩大了合同双方的损失范围，原告此种的做法不应鼓励，故此，原告要求被告承担延期交房违约金的主张，不能予以支持。另外，为保障原告的物权及时完整的实现，被告应当配合并督促有关部门在合理的期限内尽快完成工程验收。若因被告原因使原告完整的物权不能及时实现，致原告物权行使受限，被告应当承担相应的责任。
三、原告在交纳房款时是否存在违约，是否应当承担违约责任？
本院认为，《商品房预售合同》对原告提交贷款资料的期限有明确约定，因原告信用卡逾期，致贷款审批迟延，对此原告存在过错。由于原告申请贷款的事项是由被告代办，被告应当及时将相关问题反馈给原告，以便原告及时进行补正。没有证据显示，原告延期提交贷款资料存在故意违约的情形，被告此项反诉请求，其主张依据不足，不能予以支持。原告提出的第三项诉讼请求，即要求由被告承担因私自安装外挂太阳能的有关房屋安全的一切法律后果，因原告此项诉求无具体内容，属请求不明确，且原告诉求的被告承担责任的方式，有违责任法定的侵权行为归责原则，原告此项诉求不能成立；综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第二款、第一百一十九条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十一条的规定，判决如下：
驳回原告（反诉被告）惠勇的诉讼请求；
驳回被告（反诉原告）青海三兴房地产开发有限公司的反诉请求；
本诉案件受理费500元，减半收取250元，由原告惠勇承担；反诉案件受理费1110元，减半收取555元，由被告青海三兴房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。
审判员 马华忠
二〇一六年十二月二十六日
书记员 马晓斌
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第二款……
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：
(一)主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任;
(二)主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。