湖北省荆州市荆州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂荆州区民初字第00697号
原告郭鹏。
委托代理人杨寿海。代理权限：特别授权。
委托代理人杨波，湖北博智律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被告刘绍贵。
委托代理人陈友元，荆州区正信法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权。
原告郭鹏诉被告刘绍贵房屋买卖合同纠纷一案，本案立案受理后由审判员杨玲独任审判，于2015年7月29日第一次公开开庭进行了审理。在适用简易程序审理的过程中，发现案情复杂，遂裁定将本案转为普通程序，依法组成由张法忠担任审判长、审判员杨玲、代理审判员荣晓黎参加的合议庭于同年11月13日第二次公开开庭进行了审理。原告郭鹏及其委托代理人杨寿海、被告刘绍贵的委托代理人陈友元到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告郭鹏诉称，被告父子因需要，将位于荆州区水榭花园第228栋7层712号、第228栋8层812号的房产转让给原告，被告刘绍贵代表其父子与原告郭鹏于2014年1月29日签订了房屋转让协议，约定转让款为112万元，被告配合原告办理过户手续。原告已依约支付相应款项，被告在原告配合下取得房产部门颁发的房产证后就拒绝接听电话、拒绝与原告联系，经原告多次催要未果，为维护法律尊严，保障原告合法权利，诉至法院，请求判令被告履行2014年1月29日签订的房屋转让协议，将位于荆州区水榭花园第228栋7层712号、第228栋8层812号的房产办理过户登记，本案的诉讼费用由被告承担。经本院行使释明权，原告郭鹏于2015年11月11日提交了《变更诉讼请求申请书》一份，要求：1、解除原、被告双方于2014年1月29日签订的房屋转让协议；2、判令被告刘绍贵退还购房款人民币80万元并承担违约金50万元；3、本案诉讼费由被告承担。
原告郭鹏为支持其诉讼请求，向法院提交了以下证据：
证据一：原告身份证复印件，证明原告诉讼主体资格。
证据二：被告刘绍贵身份证原件，证明被告承诺给原告办理过户，所以把身份证放在原告处。
证据三：《转让协议》，证明原、被告就买卖房屋达成了协议。
证据四：收条、银行转账凭证，证明原告已向被告支付了房款。
证据五：办理房产证、土地证费用票据（10张），证明所有办证产生的费用也是由原告方出资。
被告刘绍贵第一次庭审时辩称：1、双方就荆州区水榭花园228-712房屋达成的《房屋转让协议》为无效协议，因为该房屋属刘绍贵与程某的夫妻共有财产，程某作为房屋共有权人对我的售房行为不追认，我擅自处分该房屋的行为无效；2、原告强行侵占我的房屋违法；3、原告未全部交付房款，合同未履行完毕，应按无效协议处理，我返还房款，原告返还房屋。
被告刘绍贵第二次庭审时辩称：被告刘绍贵同意解除房屋转让协议并返还80万元购房款，但50万元违约金过高，请法院依法调整，另外，原告未尽审查义务签订协议自身也有过错，同样该承担50万元违约金。
被告刘绍贵为支持其诉讼请求，向法院提交了以下证据：
证据一：房产证，证明228-712号房屋所有权人是被告刘绍贵，配偶程某是房屋共有权人。
证据二：程某证人证言，证明房屋共有人程某对被告卖房不知情、不同意，且程某生活困难，没有房子居住。
经庭审质证，被告对原告的证据一、证据四无异议，原告对被告的证据一无异议，本院对上述无争议的证据予以采信。
被告对原告提交的证据二、证据三、证据五的真实性均无异议，但对证明目的有异议，认为，双方签订协议是无效协议、原告持有办证费用凭证并不能证明是原告缴费。原告对被告的证据二即证人证言的真实性有异议，刘绍贵曾向原告出具《无婚姻登记记录查询证明》以证明其是单身，房产不存在共有人。
对于上述有争议的证据，本院认为，原、被告签订合同后被告将其身份证原件留在原告处，综合全案来看，可理解为被告履行合同的保证行为，因此本院对原告的证据二予以采信；《房屋转让协议》双方均认可客观真实、该份合同应当作为认定本案基础事实的证据，本院对原告的证据三依法予以采信；办证费用凭证的原件均保留在原告处，该事实与《房屋转让协议》第六条“过户办证期间所产生的一切费用均由乙方（原告）承担，甲方（被告）不承担任何责任及费用”的约定是一致的，可认定原告依合同约定履行了义务，本院对原告的证据五予以采信。对于被告的证据二即程某的证人证言，程某明确表明不同意卖房的观点本院予以采信。
上述事实有原、被告身份证复印件、《房屋转让协议》原件、收条原件两张、银行转账凭证原件一张、办理房产证及土地使用权证的收费票据原件十张、房产证复印件、土地使用权证复印件、证人程某的证人证言一份等在卷佐证。
经审理查明：2014年1月29日，原告郭鹏（合同乙方）与被告刘绍贵（合同甲方）签订了《房屋转让协议》一份，约定被告将其所有的尚未办理房产证及土地使用权证的荆州区水榭花园228栋7层712室及228栋8层812室房屋一并转让给原告郭鹏，两套房屋的价款为112万元，付款方式为“乙方第一期给付甲方三十万元整（2014年1月30日止）；第二期给付甲方五十万元整（2014年3月10日止）；第三期付款乙方见证付清余款（三十二万元整）”，并约定任何一方违约承担违约金50万元，双方还对办证费用等事宜进行了约定。见证人陈某作为担保人在合同上签字。合同签订后，原告依约于2014年1月30日支付了第一期30万元购房款、2014年3月4日支付了第二期50万元购房款，共计八十万元，分别由被告刘绍贵出具了《收条》，注明“装修全款由甲方承担”。在两套房屋办证过程中，原告依约向荆州市房产管理局及税务局缴纳了契税、专项维修基金等费用合计38175.36元。被告刘绍贵于2015年3月9日取得上述两套房产的房屋产权证及土地使用权证，但其拒绝给原告办理过户手续。
另查明，荆州市荆州区水榭花园228栋7层712室的面积为132.06平方米，登记在被告刘绍贵名下，共有权人为刘绍贵的配偶程某；荆州区水榭花园228栋8层812室登记在被告刘绍贵的儿子刘洋名下。
因《房屋转让协议》上没有712室房产共有人程某签名，也没有812室房屋产权人刘洋的签名。在审理中，本院认为该协议有效但不能发生812室房产物权变动的效力，本院于2015年10月22日依法向原告进行释明，告知原告可主张由被告退还购房款并承担违约责任。原告于2015年11月2日申请撤回对被告刘洋的起诉，并于2015年11月11日申请变更诉讼请求为“解除双方于2014年1月29日签订的房屋转让协议，并判令被告退还购房款人民币80万元及承担违约金50万元”。本院已裁定准许撤回对刘洋的起诉，
本院认为：原告郭鹏与被告刘绍贵签订的《房屋转让协议》是双方的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，属有效合同，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，因此本院对被告以无权处分为由主张协议无效的意见不予支持；本案中的712房屋是被告刘绍贵与程某的夫妻共有财产，刘绍贵无权单独处分夫妻共有财产，但买卖涉诉房产时尚未完成颁证，在被告刘绍贵向原告出具虚假的《无婚姻登记记录查询证明》的情况下，致使原告有理由相信该房产不存在共有权人，原告郭鹏已尽到适当审查的义务，其不应或不能发现房屋存在共有事实的情形，另，合同约定的价格公平有偿，原告已支付了合理对价，应保护原告作为善意受让第三人的利益；被告辩称原告强行侵占其房屋的意见无法律及事实依据，本院不予采信；原告郭鹏已支付购房款80万元，被告刘绍贵亦交付房屋由原告郭鹏居住至今。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”，本案被告拒绝配合原告办理房屋产权的过户登记，致使原告不能实现合同目的，现原告郭鹏请求被告刘绍贵返还已支付的80万购房款的请求应予以支持；关于双方约定的50万元违约金，本院认为约定过高，结合案件被告的过错程度，本院依法调整为以80万元为基数、自2014年1月29日至实际清偿之日止按照中国人民银行同期贷款利率的4倍计算违约金。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条第四款、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、解除原告郭鹏与被告刘绍贵于2014年1月29日签订的《房屋转让协议》。
二、被告刘绍贵退还原告郭鹏的购房款80万元，并以80万元为基数、自2014年1月29日至本判决确定的履行之日止按照中国人民银行同期贷款利率的4倍计算违约金。
上列应付款项，于本判决生效之日起十日内付清。逾期支付，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理。
本案的受理费14880元由被告刘绍贵负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件诉讼费，款汇（收款人：湖北省荆州市中级人民法院，帐号：17×××30，开户行：中国农业银行荆州市长江大学支行）。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张法忠
审 判 员 杨 玲
代理审判员 荣晓黎
二〇一五年十一月三十日
书 记 员 黄薇薇