广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0106民初533号
原告（反诉被告）：广州红粤进出口贸易有限公司（原广州红粤工商登记代理有限公司），住所地广东省广州市天河区。
法定代表人：黄细辉，总经理。
委托代理人：林闻娥、吴佳桐，分别系国信信扬（南沙）律师事务所律师、实习律师。
被告（反诉原告）：蔡迪胜，男，1963年8月10日出生，汉族，住江苏省南通市崇川区。
委托代理人：刘明丽，女，1987年5月27日出生，汉族，住广东省广州市白云区。
原告（反诉被告）广州红粤进出口贸易有限公司（以下简称“红粤公司”）诉被告（反诉原告）蔡迪胜租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月4日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）红粤公司的委托代理人林闻娥、吴佳桐，被告（反诉原告）蔡迪胜的委托代理人刘明丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）红粤公司诉称：2014年10月10日，原、被告签订《广州市房屋租赁合同》，约定：被告将广州市天河区体育东路／街122号3509房出租给原告作办公用途使用；其中2014年10月1日至2014年10月14日租金为0元，2014年10月15日至2016年10月24日月租金为7500元；租金按月结算，由原告在每月的第20日前按现金或转账付款方式缴付给被告；签订本合同时原告应向被告缴付首月租金及租赁保证金15000元，该保证金不能抵作租金或管理费、电费等，租赁期满，原告在履行完本合同所有义务并结算有关费用，经被告确认后5个工作日内将保证金无息退回给原告；被告需保证该物业产权清晰，并提供相关产权资料配合原告办理租赁备案及工商登记等。后因被告地址不能注册工商登记，原告需找其他地方进行工商登记，因此每月多付出了费用，被告应赔偿该部分损失。租赁合同到期后，原告要求搬离涉案房屋，但是被告阻挠原告搬出并不允许原告拿回在该房屋内的财物。原告到管理处开放行条，被告不同意管理处开放行条，也导致原告的物件没法搬离。被告的违约行为对原告的权益造成极大的损害，故诉至法院，请求判令：一、被告向原告归还租赁保证金15000元。二、被告赔偿原告不能注册工商登记的损失20000元。三、被告归还原告房屋内价值11310元的物品。四、被告返还原告代缴租金税费16798.86元。五、本案诉讼费由被告承担。
被告（反诉原告）蔡迪胜反诉及答辩称：原、被告于2014年10月10日签订《广州市房屋租赁合同》，约定被告将广州市天河区体育东路122号3509房出租给原告作办公用途使用，租赁期为2014年10月10日至2016年10月24日。合同第八条第1款约定，租金不包含发票，由原告在每月交付被告租金后自行到街道服务中心开具租赁发票。但原告在租赁期间一直拒绝缴纳租赁税费，并每月无故拖欠租金。2016年10月24日租赁期届满前后，被告曾多次通过电话、信息以及派公司员工到原告办公场所等方式要求原告缴清所欠费用，原告都未予回复或解决。原告员工还一直以其老板为香港人联系不上，不知道内地法规，未欠费等借口拒绝缴清欠费，亦不按约定时间搬离租赁场地，致使被告已有的租赁客户不得已选择其他办公单位，给被告造成极大损失。2016年11月4日，经管理处联系，原、被告在羊城商贸东塔3509进行了协商。原、被告达成口头协议，被告现场退还原告定金，并由双方代表于11月7日前往街道查询，若确有欠费，则原告需当场缴清欠费并支付被告违约金15000元，若真如原告之前所述无任何欠费，则被告不再追偿原告任何费用，原告需当天搬离租赁场地。2016年11月7日，被告到现场等候原告一起办理约定事项，但原告一直联系不上。后被告打通原告员工电话，原告员工告知，所欠费用属实，但联系不上原告的老板，让被告自行处理。接下来的11、12月份，被告亦多次以电话、信息方式联系原告，要求原告解决并搬离房屋，原告仍不答复。2016年12月，被告发现原告不知何时已将其物品全数搬离，仅剩大件桌椅杂物，被告联系原告，原告一如既往无回应。无奈之下，被告于2017年2月3日自行到管理处办理搬离手续。另，合同签订后，被告已依约向原告提供相关产权资料，配合原告办理租赁备案及工商登记。被告物业产权资料清晰，不存在争议，被告的前几任租户均可办理工商登记，原告所谓的被告地址不能注册工商登记，实际上是原告自己没有与工商局做好沟通工作，且原告也从未正式向被告提及此事，而只是在被告要求原告缴清欠费时才作为其拒不缴纳欠费的借口。故此，原告在本案中的诉讼请求缺乏事实依据，应不予支持。且原告构成违约，应赔偿被告相应损失，故提起反诉，请求判令：一、原告支付被告违约赔偿金15000元；二、原告支付被告2016年10月25日至2017年2月2日的租金24750元，2016年11月至2017年2月2日的物业管理费5065元、2016年9月21日至2017年2月2日的电费1256元；三、本案诉讼费由原告承担。
原告红粤公司（反诉被告）就反诉辩称：根据双方签订的《广州市房屋租赁合同》，除第八条第五款约定原告若有违法行为被执法部门查处和第八款第七条约定租约期内原告无故提前解除合同被告有权没收保证金或要求原告按相当于保证金金额数目赔偿外，无其他条款约定被告有权可没收原告保证金或者原告需要支付被告保证金的情形，被告无法举证证明原告符合《广州市房屋租赁合同》约定的没收保证金情形，被告应承担举证不能的后果，被告无权没收原告的保证金15000元。原告已付清租赁期内的租金、物业管理费和水电费等，原告在合同到期前一个月曾电话通知被告，并让中介转告被告原告不再续租，因物业规定必须有业主同意签字才能办理迁出手续，所以原告一直联系被告，但被告不接听电话。直至合同到期之日即2016年10月24日，被告以原告尚未缴纳租金税费为由，不允许原告搬离涉案场地并要没收原告保证金，原告表示合同未明确约定缴纳租金税费是原告的义务，原告无需缴纳，合同只是约定由原告每月前往街道自行开具发票，且原告每月已缴纳租金，缴纳租金税费是被告的义务，但被告声称不缴纳租金税费就不到物业开放行条让原告搬离，双方僵持不下，原告此时已将小件物品搬离，并告知被告，但大件物品因无放行条无法搬离。双方争执后，原告即到街道及税局了解是否应是原告缴纳租金税费及缴纳数额是多少，这时原告才了解到涉案场地地址早已在2012年被一家名为广州天河驰晨会计事务所注册至今，且涉案场地的地址在原、被告签订合同之前就已拖欠租金税费、滞纳金。于是原告找被告协商，要求被告予以解释，但被告一直未接听电话。在物业通知下，原告于2016年11月3日付清了合同最后一期即2016年10月的物业管理费、水电费。但2016年11月4日双方进行协商时，被告仍然要求原告缴纳拖欠街道的税费，并提出要原告缴纳2016年10月24日至2016年11月4日的租金、管理费且要没收原告保证金，并拒绝给予原告任何解释，拒绝协助原告开放行条。因原告已缴清全部租金和费用，租赁合同在2016年10月24日就已解除，而原告物件是因被告原因而无法搬离，故原告不需支付占用期间费用，故不同意接受被告提出条件。2016年11月7日，被告发出最后通知，要求原告两天内缴清18000元欠费，否则将收回物业，18000元是此前原告向街道和税局了解到的租赁期间的大概租金税费，原告为了能尽快拿回因被告不肯放行而受困的物件及保证金15000元，迫于无奈只得先行替被告承担了18000元的租金税费，待迁出物品和拿回保证金后再想办法问被告拿回租金税费。但即使如此，原告2016年11月8日付清租金税费后通知被告并要求被告协助办理迁出手续，被告仍然不肯协助原告开放行条及返还保证金。综上，原告物件“占用”被告房屋并不是原告的过错引起，而是被告故意扣押所致，原告无须向被告支付合同到期解除后的房租和其他费用。恳请法院查明事实，驳回被告的所有反诉请求。
经审理查明：2014年10月10日，蔡迪胜（出租人/甲方）与红粤公司（承租人/乙方）签订《广州市房屋租赁合同》（以下简称“《租赁合同》”），约定：甲方同意将坐落在天河区体育东路122号3509房号的房地产（以下简称“涉案房屋”）出租给乙方作办公用途使用；租赁期限为2014年10月10日至2016年10月24日，其中2014年10月10日至2014年10月24日为免租期，2014年10月25日至2016年10月24日每月租金为7500元；租金按月结算，由乙方在每月的第20日前按现金或转账付款方式缴付给甲方；签订本合同时乙方应向甲方缴付首月租金7500元及租赁保证金15000元，该保证金不能抵作租金及管理费、电费等，租赁期满，乙方在履行完本合同所有义务并结清有关费用，经甲方确认后5个工作日内将保证金无息退回给乙方；乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，未经甲方同意转租或者乙方拖欠租金15个工作日以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；乙方逾期交付租金的，每逾期一个工作日，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付违约金；租赁期届满，乙方应将原承租房屋交回甲方，如需继续承租房屋，应提前60日与甲方协商，双方另行签订合同，如乙方不续约，甲方在30天内带客看房；租金不包含发票，由乙方在每月交付甲方租金后自行到街道服务中心开具租赁发票；免租期及租期内，使用该物业所产生的管理费、水电费及宽带等所有费用，由乙方负责，上述费用逾期15日交付，可认定为乙方无故违约；租约期满，乙方使用之现状以完整、清洁状态交付给甲方，固定设施不得拆除；甲方需保证该物业产权清晰，并提供相关产权资料配合乙方办理租赁备案及工商登记；乙方如有违法行为被执法部门查处，甲方有权于乙方被查证属实违法当日起单方面收回物业，没收保证金并终止合同，乙方的债权债务与甲方无关；未经甲方同意，乙方不得擅自改变房屋用途及转租给第三方使用，否则按乙方违约处理；租约期内，任何一方无故提前解除本合同的，守约方有权要求违约方按相当于保证金金额的数目赔偿予守约方；甲乙任何一方未能履行本合同条款或者违反有关法律、法规，经催告后在合理期限内仍未履行的，造成的损失由责任方承担；本合同自双方签字之日起生效等。
上述《租赁合同》签订后，蔡迪胜将涉案房屋交付红粤公司使用，红粤公司亦向蔡迪胜支付了涉案房屋的租赁保证金15000元。
但红粤公司称，《租赁合同》履行期间，涉案房屋一直被蔡迪胜允许的案外人用作注册地址，导致红粤公司只能另选地址办理工商登记，由此花费了23000元；而《租赁合同》约定的租期届满后，蔡迪胜又以红粤公司拖欠费用为由，阻挠红粤公司搬离涉案房屋，亦拒绝退回租赁保证金；红粤公司为顺利搬离涉案房屋，取回租赁保证金，被迫代蔡迪胜支付了涉案房屋的租赁税费16798.86元，但蔡迪胜仍不配合红粤公司搬离涉案房屋并退回租赁保证金。红粤公司为证明其所述情况，向本院提交了：1、《企业信用信息公示报告》（打印件，报告生成时间为2017年4月13日），显示涉案房屋为广州天河驰晨会计师事务所的工商登记地址。2、广州紫粤投资顾问有限公司于2016年11月17日出具的《收据》，内容为确认收到黄祥荣（红粤公司确认黄祥荣系其司员工，系受红粤公司委托从事上述行为）购买红粤公司23000元，其中包括公司转让费、变更服务费、代办进出口权申请（备注：补开收据）。3、红粤公司于2014年11月26日至2016年9月19日向蔡迪胜支付租金的转账记录，显示每月转账金额多为7500元。4、广州市羊城商贸中心管理有限公司（以下简称“羊城管理公司”）于2016年11月14日开具的《发票》，显示红粤公司已向羊城管理公司交纳了2016年10月的管理费1169元，2016年8月21日至9月20日的电费68元、公摊472元，合计540元。5、《羊城商贸管理迁出温馨提示》及空白的《物品放行条》，显示办理迁出手续的要求为在确定迁出之日起提前5个工作天到客服中心取得迁出表格填写，包括《业主同意搬离通知书》、《迁出通知书》、《物品放行条》，填妥后交回客服中心。6、显示由广州市天河区林和街流动人员和出租屋管理服务中心于2016年11月8日填发的《税收缴款书》，内容为确认钟石清已交纳涉案房屋2014年11月至2016年10月的出租屋税费合计16798.86元。7、显示由黄祥荣（红粤公司确认黄祥荣系其司员工，系受红粤公司委托从事上述行为）与案外人朱丽于2017年1月8日签订的《广州市房屋租赁合同》，约定朱丽将天河区华强路2号242房出租给黄祥荣作办公使用，租赁期为2016年11月1日至2018年11月7日。8、显示由广州耀兴房地产代理有限公司于2017年4月15日出具的《证明》，主要内容为其司员工张月兰促成红粤公司与蔡迪胜就涉案房屋签订《租赁合同》，张月兰可以证实以下情况：蔡迪胜在签订合同时承诺涉案房屋产权清晰、可办理工商营业执照；红粤公司在涉案房屋无法办理工商营业执照后曾多次要求蔡迪胜出示产权证、协助办理工商营业执照；红粤公司在合同到期后没有续租，并要求2016年10月24日搬离，但蔡迪胜以红粤公司仍有欠费为由不肯在放行条签名，导致物业公司不允许红粤公司搬离大件物品；2016年11月4日，红粤公司再次与蔡迪胜协商，蔡迪胜又要求红粤公司到街道缴费，并要求没收红粤公司的保证金，红粤公司再次到物业公司提出搬离，但物业公司仍以没有业主签名的放行条为由拒绝红粤公司搬走大件物品；红粤公司于2016年11月8日交完税费后，又向蔡迪胜提出开放行条、返还保证金，但蔡迪胜仍拒绝等。
就红粤公司提交的上述证据，蔡迪胜发表质证意见如下：对《企业信用信息公示报告》的真实性无异议，广州天河驰晨会计师事务所是涉案房屋的前一手租客，红粤公司作为涉案房屋的现租客，只要提供租赁合同，再由物业公司出具证明，是可以办理工商登记注册的，该证据恰好证明涉案房屋的产权清晰，可以办理工商登记注册；对《收据》的真实性有异议，红粤公司与广州紫粤投资顾问有限公司存在贸易往来，蔡迪胜无法确认《收据》所载费用是用于双方贸易还是注册地址还是其他；对转账记录的真实性予以确认，该证据显示红粤公司经常逾期交纳案涉房屋的租金，但确认红粤公司已足额交纳了租赁期间的租金；对《发票》的真实性予以确认，合同约定红粤公司应承担涉案房屋的电费、公摊费，但红粤公司并未支付涉案房屋2016年9月21日至2016年12月20日的电费105.13元、公摊费1262.22元，以及2016年11月起的管理费1380.19元；对《羊城商贸管理迁出温馨提示》、《税收缴款书》的真实性无异议，蔡迪胜实际从2016年10月初就开始催促红粤公司缴纳租赁税费，但红粤公司拖延至2016年11月4日才与蔡迪胜达成口头协议，约定2016年11月7日共同前往街道交纳租赁税费，但红粤公司当天并未依约前往，蔡迪胜便在涉案房屋的门口张贴了公告，要求红粤公司缴清欠费，后至2016年11月8日，红粤公司与蔡迪胜联系，称红粤公司已交纳了涉案房屋的租赁税16798.86元，蔡迪胜便要求红粤公司搬离物品，并约定2016年11月9日共同前往涉案房屋，但当日红粤公司未派员前来，而涉案房屋房门被上锁，其内无人，只留有红粤公司的大件物品，蔡迪胜又在2016年12月2日联系红粤公司要求其搬离物品，红粤公司未予理会，直到2017年1月，蔡迪胜接到物管公司通知，知悉涉案房屋张贴了租赁纠纷的通知，故蔡迪胜根据红粤公司向法院提交的物品清单，确认其中并无贵重物品后，于2017年2月3日自行请人开锁，将涉案房屋内的物品搬至仓库，并于2017年3月将涉案房屋另行出租；对《广州市房屋租赁合同》的真实性不予确认，因合同签署方均为自然人，无法确认是否与本案有关；对《证明》的真实性不予确认，张月兰在签订《租赁合同》后未再跟进过涉案房屋的租赁事宜。另，蔡迪胜为证明其主张，亦向本院提供了如下证据予以证明：1、公告照片，显示门牌号为××”的门口张贴了如下公告“东3509租户黄先生，因您欠缴费用18000至今未清，业主决定若两天内未缴清，将收回该物业，蔡生2016.11.7”。2、羊城管理公司于2017年2月3日出具的《证明》，主要内容为证明红粤公司自2014年10月10日起租用涉案房屋，截止至2017年2月2日，红粤公司欠缴2016年11月1日至2017年2月2日的管理费及2016年9月21日至2017年2月2日期间的公摊水电费，至今没有到其司办理迁出手续，业主授权人刘明丽于2017年2月3日到管理中心办理红粤公司私自搬离迁出手续。3、羊城管理公司先后于2016年11月16日、11月23日、12月16日及2017年1月24日发出的《催款通知》、《催交管理费最后通知》、《催款通知》、《付款通知单》，主要内容为通知红粤公司尽快缴交涉案房屋2016年11月起的管理费，2016年9月21日起的电费、公摊水电费，且2016年11月至2017年2月欠付的管理费合计4676元（每月管理费1169元）、电费合计123元、公摊水电费合计1073.3元（其中2016年9月21日至10月20日欠付的电费为74元、公摊水电费为403.7元；2016年10月21日至11月20日欠付的电费为46元、公摊水电费为323.1元）。4、羊城管理公司于2017年2月22日开具的发票，确认蔡迪胜支付了涉案房屋2016年11月1日至2017年2月21日的部分管理费1463元，2016年9月21日至12月20日的电费123元，2016年9月21日至2017年2月21日的公摊水电费1476.8元。5、显示由蔡迪胜的员工与“租客黄”、“景程”“133××××1097”的短信聊天记录，内容包括：2016年11月7日，蔡迪胜一方向相对方发送公告照片，称因黄先生涉嫌欠费欺诈，蔡迪胜一方已向12366及民警大队备案，限黄先生两天内主动联系缴清欠费，否则一切法律后果自负；2016年11月9日，蔡迪胜一方告知相对方按合同24号到期，到当天刚好16天，故要求相对方结清这个月房租、管理费并于当天搬走，不然到当天下午也够两天时间了，也要收回物业了，没问题的话就上午10点过来解决一下等；2016年12月2日，蔡迪胜一方告知相对方按合同，10月份到期收回物业，11月份约相对方缴清房租、搬走剩余杂物，一直等到晚上相对方都没到场处理，现在又过去一个月了，如果想处理的话请两个小时内回复，如不回复，那剩余的杂物会在当天下午直接当垃圾处理掉等。
经质证，红粤公司确认公告照片的真实性，但不予确认其合法性、关联性，理由为该公告系2016年11月7日发出，而红粤公司已于2016年10月24日合同到期后搬离，仅因蔡迪胜不开放行条才导致红粤公司放置在涉案房屋内的大件物品无法搬离，红粤公司员工在2016年11月7日到涉案房屋查看物件时发现该公告，不得已于2016年11月8日付清了蔡迪胜所谓的欠费，并于该日将涉案房屋的钥匙放在屋内，但经与蔡迪胜联系，其仍然不肯开具放行条及退还保证金，且根据公告的内容，蔡迪胜已表明其将于2016年11月9日收回涉案房屋，故在蔡迪胜已持有红粤公司租赁保证金15000元的情况下，蔡迪胜完全可以在租赁保证金中扣除红粤公司应付的2016年10月25日至2016年11月8日的租金，再将剩余款项退还红粤公司，事实上就是蔡迪胜不同意开具放行条，坚持要求红粤公司缴清费用；红粤公司认为蔡迪胜已于2016年11月9日收回涉案房屋，而后红粤公司也于2016年11月底通过法律途径解决问题，要求蔡迪胜返还物品，退还费用。对《证明》的真实性、合法性予以确认，关联性不予认可，理由为红粤公司已于2016年10月24日搬离，仅因蔡迪胜不肯签名导致红粤公司无法办理迁出手续，红粤公司已缴清了涉案房屋截至2016年9月21日的电费和公摊水电费，2016年10月的费用未缴纳是因搬离时物业公司尚未下发缴费通知。对《催款通知》、《催交管理费最后通知》、《催款通知》、《付款通知单》的真实性、合法性予以认可，确认红粤公司2016年10月24日搬离涉案房屋前未缴纳2016年9月21日至10月24日的电费和公摊水电费，理由为当时尚未收到物管公司发出的缴费通知；而2016年10月25日后红粤公司未再实际使用涉案房屋，因此上述通知记载的2016年10月21日至11月20日的电费为46元，远低于红粤公司实际使用涉案房屋期间产生的平均电费70元/月，且2016年11月至2017年2月涉案房屋的电费也未发生变化。对发票的真实性、合法性予以确认，但因《租赁合同》已于2016年10月24日终止，红粤公司亦于当天搬离，此后涉案房屋产生的管理费、电费、公摊水电费与红粤公司无关。对短信聊天记录的真实性无异议，可以反映出蔡迪胜于2016年11月9日通知红粤公司收回涉案房屋，并要求红粤公司缴清涉案房屋的费用。
就此，蔡迪胜否认红粤公司2016年11月8日将涉案房屋钥匙留在涉案房屋内，否则蔡迪胜无需在2016年11月9日要求红粤公司搬离，且蔡迪胜称，其已在2016年11月4日以现金方式向红粤公司退回了保证金12000元，所以才于2016年11月9日要求红粤公司缴清剩余的费用。红粤公司否认蔡迪胜向其退回了保证金12000元，而蔡迪胜也无法就其已退费用提供相应证据予以证明。
另，红粤公司在本案中提交了《羊城商贸3509物品清单》，证明其尚留存在涉案房屋内的物品情况，包括大班台1张、大班椅1张、办公卡位5个、办公椅6张、单人沙发2张、卡位地柜5个、文件柜1个、前台柜1张、置物架1个、置物柜（白色格子柜）1个、四方小茶几1张、打印机1台、碎纸机1台、饮水机1台、吸尘器1个。经核对，蔡迪胜确认除置物柜（白色格子柜）暂未发现外，其余清单上物品均由蔡迪胜保管。后经本院2017年7月12日组织红粤公司、蔡迪胜到存放物品现场核对，红粤公司确认在现场发现类似白色格子柜的置物柜，但因被拆卸无法确认。当天，红粤公司、蔡迪胜亦就部分物品进行了交接，双方确认红粤公司已取回碎纸机1台、打印机1台、饮水机1台、吸尘器1个、四方小茶几1张；另办公卡位、办公椅、卡位地柜、置物架红粤公司表示其放弃取回；至于单人沙发2张、文件柜1个、前台柜1张因不在该地址，故双方另约时间处理。红粤公司、蔡迪胜确认至今尚未完成单人沙发、文件柜、前台柜的交接。
本院认为：红粤公司与蔡迪胜签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应依约切实履行。
虽红粤公司主张蔡迪胜未在租赁期内向其提供涉案房屋的产权资料导致其无法以涉案房屋的地址办理工商登记，且涉案房屋的地址一直被案外人用作工商注册地址，蔡迪胜存在违约；但红粤公司无法提交证据证明其在两年的租赁期内曾向蔡迪胜主张过上述权利，且红粤公司亦在答辩过程中自认，其直到租赁期满后因涉案房屋租赁税费发生争议时才知悉涉案房屋的地址被案外人用作工商注册地址，此情况明显不符合常理；故此，对红粤公司要求蔡迪胜赔偿其不能注册工商登记的损失20000元的诉讼请求，因缺乏依据，本院不予支持。
《租赁合同》约定，租金不包含发票，由红粤公司每月向蔡迪胜支付租金后自行到街道服务中心开具租赁发票。根据该约定，红粤公司承租涉案房屋期间的租赁税费应由红粤公司承担，故红粤公司无权要求蔡迪胜返还其于2016年11月8日已向广州市天河区林和街流动人员和出租屋管理服务中心交纳的涉案房屋2014年11月至2016年10月的出租屋税费16798.86元，对红粤公司要求蔡迪胜返还租赁税费的诉讼请求，本院不予支持。
又，《租赁合同》约定的租期届满日为2016年10月24日，红粤公司本应在租期届满后将涉案房屋交还蔡迪胜，而蔡迪胜亦应在其确认红粤公司履行完合同所有义务并结清有关费用后五个工作日内将保证金无息退回红粤公司。因租期届满后将涉案房屋交还出租人蔡迪胜系承租人红粤公司之义务，应由红粤公司举证证明，现红粤公司无法举证证明其已将涉案房屋交还给了蔡迪胜，应由红粤公司承担举证不能的法律后果；结合羊城管理公司出具的《证明》，本院采信蔡迪胜主张，即蔡迪胜系于2017年2月3日收回涉案房屋。至于红粤公司未能依约将涉案房屋交还蔡迪胜的责任归属，红粤公司主张系蔡迪胜一直以红粤公司拖欠费用为由，拒不配合红粤公司办理迁出手续，亦拒绝退还保证金；蔡迪胜则主张系红粤公司拖欠费用在先，且蔡迪胜多次催促红粤公司搬离，红粤公司都不予理会。根据双方在本案中提交的证据及相关陈述可知，红粤公司、蔡迪胜在租期届满日即2016年10月24日前后确有就红粤公司清偿欠费、搬离涉案房屋等事宜进行过沟通，但双方存在争议，争议的主要内容为红粤公司是否应缴纳涉案房屋的租赁税费，由此导致双方未能顺利办理涉案房屋的交接手续。故2016年11月7日，蔡迪胜在涉案房屋门口张贴公告，要求红粤公司缴清18000元，两天内未缴清的，蔡迪胜将会收回涉案房屋。红粤公司后便于2016年11月8日付清了涉案房屋的租赁税费16798.86元，由此可推知，红粤公司仍是有意愿履行完《租赁合同》约定的义务，以顺利搬离涉案房屋的。但就蔡迪胜于2016年11月9日向红粤公司发出的短信内容来看，蔡迪胜不仅要求红粤公司当天搬离，还要求红粤公司结清2016年10月25日到2016年11月9日的房租、管理费。另需指出的是，涉案房屋内的大件物品搬离，是需要蔡迪胜配合签署《物品放行条》的，红粤公司、蔡迪胜对此均予确认。而蔡迪胜依据《租赁合同》收取了红粤公司保证金15000元，并未返还红粤公司；虽蔡迪胜主张其已于2016年11月4日以现金方式向红粤公司退回了保证金12000元，但红粤公司予以否认，蔡迪胜亦无法提交相应证据予以证明，故对蔡迪胜有关其已退还保证金12000元的主张，本院不予采信。根据《租赁合同》之约定，蔡迪胜并无没收红粤公司保证金的合同依据，故在双方就涉案房屋费用存在诸多争议的情况下，不能排除蔡迪胜以费用未结清为由拒绝签署《物品放行条》的可能。且蔡迪胜在持有红粤公司保证金的情况下，本可以采取适当措施防止损失扩大，及时收回房屋；而红粤公司在负有清空并搬离涉案房屋义务的情况下，本应积极履行其义务，但本案中红粤公司未能提供充分证据证明其在蔡迪胜发出搬离通知后积极回应，直至提起本案诉讼，要求蔡迪胜返还其留存在涉案房屋内的物品。综上，本院认为，红粤公司、蔡迪胜就涉案房屋未能依约收回均负有过错，并酌情判令，从租期届满后即2016年10月25日起至蔡迪胜收回涉案房屋前即2017年2月2日止，涉案房屋未能依约收回所产生的损失应由蔡迪胜、红粤公司各承担50%，红粤公司应向蔡迪胜支付涉案房屋上述期间的占用使用费为12338.7元【（7500元/月×3个月+7500元/月÷31天×9天）÷2】。另根据羊城管理公司出具的缴费通知，涉案房屋2016年9月21日至10月20日欠付的电费为74元、公摊水电费为403.7元，此属红粤公司使用涉案房屋期间产生的费用，应由红粤公司承担；红粤公司亦确认上述缴费通知的真实性，确认其未交纳该期间的电费、公摊水电费，故在蔡迪胜已提交证据证明其交纳了涉案房屋2016年9月21日至2017年2月21日电费123元、公摊水电费1476.8元的情况下，红粤公司应将2016年9月21日至10月20日的电费74元、公摊水电费403.7元，合计477.7元返还蔡迪胜；至于2016年10月21日以后的电费、公摊水电费，亦属涉案房屋未能依约收回产生的损失，红粤公司应承担50%即561.05元【（123元+1476.8元-477.7元）÷2】；故红粤公司应向蔡迪胜支付的电费、公摊水电费合计1038.75元（477.7元+561.05元）。而涉案房屋的物业管理费，因蔡迪胜在本案中仅提交证据证明其交纳了涉案房屋2016年11月1日至2017年2月21日的部分管理费1463元，故红粤公司应承担一半的物业管理费即731.5元。另蔡迪胜主张红粤公司支付违约赔偿金15000元，因缺乏合同依据，本院不予支持。而在双方已就涉案房屋费用进行了清算的情况下，红粤公司现要求蔡迪胜退还保证金15000元，本院予以支持。又，红粤公司主张取回其留存在蔡迪胜处的物品，因《租赁合同》已终止，且蔡迪胜亦确认其保管了红粤公司主张的物品，蔡迪胜应予返还；结合双方2017年7月12日的交接情况来看，蔡迪胜还应向红粤公司返还的物品为单人沙发2张、文件柜1个、前台柜1张。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）广州红粤进出口贸易有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内，向被告（反诉原告）蔡迪胜支付占用使用费12338.7元，电费、公摊水电费1038.75元，物业管理费731.5元；
二、被告（反诉原告）蔡迪胜自本判决发生法律效力之日起10日内，向原告（反诉被告）广州红粤进出口贸易有限公司返还保证金15000元；
三、被告（反诉原告）蔡迪胜自本判决发生法律效力之日起10日内，向原告（反诉被告）广州红粤进出口贸易有限公司返还单人沙发二张、文件柜一个、前台柜一张；
四、驳回原告（反诉被告）广州红粤进出口贸易有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）蔡迪胜的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费1378元，由原告（反诉被告）广州红粤进出口贸易有限公司负担920元，被告（反诉原告）蔡迪胜负担458元；反诉受理费472元，由原告（反诉被告）广州红粤进出口贸易有限公司负担76元，被告（反诉原告）蔡迪胜负担396元。
如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 陈穗芳
人民陪审员 张 代
人民陪审员 黄穗萍
二〇一七年十一月二十日
书 记 员 许丽凤
本判决书于2017年 月 日送达（33）