云南省保山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）云05民终82号上诉人（原审被告、反诉原告）许吓美，女，汉族。委托代理人黄振明，男，1969年11月2日生，汉族。委托代理人王顺兰，保山市隆阳区永昌法律服务所法律工作者。代理权限特别授权。被上诉人（原审原告、反诉被告）保山佳龙园房地产开发有限责任公司。法定代表人宁建国，该公司董事长。委托代理人梁锦银、黄斌，云南德天律师事务所律师。代理权限特别授权。上诉人许吓美因与被上诉人保山佳龙园房地产开发有限责任公司（以下简称佳龙园公司）商品房购销合同纠纷一案，不服隆阳区人民法院（2015）隆民二初字第00114号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月10日受理后依法组成合议庭。2016年4月25日公开开庭审理了本案。上诉人许吓美的委托代理人黄振明、王顺兰，被上诉人佳龙园公司的委托代理人黄斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理确认的案件事实：2011年11月15日原被告签订《商品房购销合同》及《补充协议》。合同约定：“被告向原告购买由其开发的‘佳龙华庭’1-7号商铺，计价方式为按套计价，商铺总价款1056537元（已包含套内建筑面积及分摊的共有建筑面积价格）；房屋的参考套内建筑面积为34.58㎡；面积误差的处理方式为：一、采用按套内建筑面积计价销售的，合同约定的套内建筑面积与产权登记套内建筑面积的面积误差比绝对值3﹪以内（含3﹪）时，按产权登记面积中的套内建筑面积结算购房价款。合同约定的套内建筑面积与产权登记套内建筑面积的面积误差比绝对值超过3﹪时，原、被告双方同意按补充协议第（4）条执行，补充协议第（4）条的内容为：该商铺的建筑面积为38.38㎡，此面积为图纸预测面积（合同约定面积），产权面积以具有相关资质的测绘部门最终实测为准。实测建筑面积与预测面积误差绝对值在正负3﹪以内（含3﹪）时，按产权登记面积中的建筑面积结算购房价款。误差绝对值超过正负3﹪的，单位建筑面积的房价不变，误差部分多退少补。关于产权证登记：被告委托原告以被告的名义向当地产权登记机关办理产权证登记手续，相关费用由被告承担，被告在接房后并提交相关有效证件、文件、资料及费用交纳齐备后，原告在90日内代办产权申请手续。”商品房购销合同及补充协议签订后，被告按合同约定向原告支付了购房款1056537元，原告按期向被告交付了商铺。2014年1月10日，经测绘公司测绘，被告购买的1-7号商铺建筑面积为43.4㎡，套内建筑面积为31.51㎡；建筑面积误差为43.4㎡-38.38㎡=5.02㎡，套内建筑面积误差为34.58㎡-31.51㎡=3.07㎡；同时，被告同意按房屋分户平面图中注明的相关数据为商铺永久分界线；同年6月，原告按测绘数据为被告办理了《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，但因被告不同意支付商铺建筑面积的差价款，没有向被告交付两证。原审法院认为：原、被告签订的商品房购销合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律禁止性的规定，该合同合法有效，双方应当自觉全面履行合同义务。依照建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第五条规定，商品房按套出售的，商品房销售面积（总建筑面积）等于套内建筑面积与分摊的公用建筑面积之和。在该案中，合同约定了总房价款为1056537元（含套内建筑面积和公摊面积的价款），总建筑面积为38.38㎡，双方当事人对商铺建筑面积的单价虽然没有明确约定，但双方是明知并默认的，结合《合同法》的公平原则及诚实信用原则，无论是总建筑面积出现误差，还是套内建筑面积出现误差，单价应以合同约定的总房价款除以合同约定的总建筑面积来确定，即1056537元÷38.38㎡=27528元／㎡。据补充协议第（4）条约定：该商铺的建筑面积为38.38㎡，此面积为图纸预测面积，产权面积以具有相关资质的测绘部门最终实测为准。实测建筑面积与预测面积误差绝对值在正负3﹪以内（含3﹪）时，按产权登记面积中的建筑面积结算购房价款。误差绝对值超过正负3﹪的，单位建筑面积的房价不变，误差部分多退少补。据上述合同约定，无论面积误差绝对值是在3﹪以内还是3﹪以外，商铺的单价均不变，计算面积误差的方式也不变，故原告佳龙园公司要求被告许吓美支付商品房建筑面积的差价款的诉讼请求，该院予以支持，即27528元／㎡5.02㎡=138190.56元。依据合同第五条约定：采用按套内建筑面积计价销售的，合同约定的套内建筑面积与产权登记套内建筑面积的面积误差比绝对值3﹪以内（含3﹪）时，按产权登记面积中的套内建筑面积结算购房价款。合同约定的套内建筑面积与产权登记套内建筑面积的面积误差比绝对值超过3﹪时，原、被告双方同意按补充协议第（4）条执行；故被告要求原告支付套内建筑面积减少的差价款的诉讼请求，法院予以部分支持；即27528元／㎡3.07㎡=84510.96元。结合房地产行业惯例的客观实际及兼顾双方当事人利益的原则。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，判决：一、由被告许吓美支付原告保山佳龙园房地产开发有限责任公司商铺建筑面积差价款138190.56元。二、由原告保山佳龙园房地产开发有限责任公司退还被告许吓美商铺套内建筑面积差价款84510.96元。上述两项相互抵扣后，由被告许吓美于判决生效之日起十日内支付原告保山佳龙园房地产开发有限责任公司商铺建筑面积差价款53679.6元。三、驳回原告保山佳龙园房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。原审判决宣判后，许吓美不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销隆阳区人民法院（2015）隆民二初字第00114号民事判决，依法改判驳回被上诉人原审诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。其主要上诉理由是：一、原审判决认定事实错误。原审判决认定双方签订的《商品房购销合同》合法有效是正确的，但依据《补充协议》第四条认定需要补差价属于认定事实错误。在双方签订的《商品房购销合同》第四条中已经约定按套计价。因此，不管商品房的建筑面积如何变动，合同的总价款是不做调整的。由于是按套计价，原审判决根据合同约定的总房价款除以合同约定的总建筑面积来确定单价也就没有依据。二、房屋增加面积部分的费用不应由上诉人承担。合同约定的面积与实际面积不符，是因为被上诉人佳龙园公司的设计不合理，其擅自改变设计图纸，导致公摊面积增加，超出了国家规定的18层以下公摊13%-15%的标准。对此，被上诉人存在重大过错，应由其承担因过错导致的责任。被上诉人佳龙园公司辩称，案涉房屋总价款1056537元，建筑面积38.38平方米，单价每平方米27528元。证载面积43.4平方米，超出5.02平方米。根据《补充协议》第四条的约定，被答辩人许吓美应补足超出面积部分的差价138190.56元；由于套内建筑面积减少了3.07平方米，答辩人佳龙园公司应退还被答辩人许吓美84510.96元，两项相互抵扣后，被答辩人许吓美还应支付53679.6元。因此一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：双方当事人签订的《商品房购销合同》约定的按套计价的方式是否已变更？二审审理中，上诉人许吓美对一审判决认定的“原告按期向被告交付商铺”有异议，认为被上诉人佳龙园公司迟延交房两个月。被上诉人佳龙园公司对一审判决认定的事实无异议。对双方均无异议的法律事实本院予以确认。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院认为，上诉人许吓美与被上诉人佳龙园公司签订的《商品房购销合同》及《补充协议》，约定由上诉人许吓美购买被上诉人佳龙园公司开发建设的商品房，该约定不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。双方当事人均应按约定行使权利、履行义务。关于双方当事人签订的《商品房购销合同》约定的按套计价的方式是否已变更的问题。《中华人民共和国合同法》第七十七条、第七十八条分别规定“当事人协商一致，可以变更合同”，“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更”。该规定表明，在合同成立后尚未履行或者尚未完全履行前，当事人双方可以就合同的内容进行修改、补充，并在原合同内容基础上达成新的变更协议。但合同变更的方式必须通过当事人双方协商一致才能实现，任何一方未经对方同意，不能擅自变更合同内容。本案中，《商品房购销合同》及《补充协议》于同一天签订，《商品房购销合同》第四条第二款约定按套计价，双方当事人对《补充协议》系对《商品房购销合同》进行补充约定的事实无异议，根据《补充协议》第4条的约定“该商品房的建筑面积为38.38平方米，此面积为图纸预测面积，产权面积以具有相关资质的测绘部门最终实测为准。实测建筑面积与预测面积误差绝对值在正负3%以内时，按产权登记面积中的建筑面积结算购房价款；误差绝对值超过正负3%的，单位建筑面积的房价不变，误差部分多退少补。”该约定变更了《商品房购销合同》中按套计价的约定，双方当事人对房屋产权证载面积超出合同约定面积5.02平方米的事实无异议，从《补充协议》约定的条款来看，无论面积误差绝对值是在3%以内还是3%以外，商铺的单价均不变，计算方式也不变，因此，一审判决按双方在《补充协议》中约定的计价方式，以及按照约定的总价款与约定的面积得出每平方米的价款，以此计算由上诉人许吓美支付超出面积的价款并无不当，本院予以维持。综上，上诉人许吓美的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案征收案件受理费6480元，由上诉人许吓美负担。本判决为终审判决。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向隆阳区人民法院申请强制执行。审判长 谢 玲审判员 李 平审判员 李 娇二〇一六年五月五日书记员 金佳玲