天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）津02民终3029号上诉人（原审原告）：天津腾龙实业有限公司，住所地天津市经济技术开发区翔实路20号。法定代表人：景涛，董事长。委托诉讼代理人：刘永超，天津纳淼律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：于文海，男，汉族，1964年7月23日出生，户籍地天津市经济技术开发区。现住天津经济技术开发区。委托诉讼代理人：刘国胜（被告内兄），男，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：李映雪，天津津港律师事务所律师。上诉人天津腾龙实业有限公司（以下简称腾龙公司）因与被上诉人于文海房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2017）津0116民初83947号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月8日立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。腾龙公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持上诉人全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。上诉人所提起诉讼符合私法意思自治的基本原则，且适用合同无效条款法律依据明确具体，合同履行期限跨越合同法实施前后，合同法实施后，合同履行期限多于20年的，超出期限司法审判认定无效已经成为司法审判实务中主流观点，被上诉人擅自将房屋转租他人，上诉人要求在剩余有效期租赁期内，调整租金的要求并无不当。于文海辩称，一审事实清楚，适用法律正确，不同意上诉人的全部上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。腾龙公司向一审法院起诉请求：1、请求确认腾龙公司与于文海签订的《泰达生活服务中心底商租赁合同》2019年10月1日至2029年5月26日期间合同无效；2、请求法院调整腾龙公司与于文海签订的《泰达生活服务中心底商租赁合同》2017年10月1日至2019年9月30日期间房屋租金为每年6万元；3、本案诉讼费用由于文海负担。一审法院认定事实：位于天津经济技术开发区翔实路20号房屋为腾龙公司所有。1999年5月26日，于文海与腾龙公司签订《泰达生活服务中心底商租赁合同》，约定腾龙公司向于文海出租位于天津经济技术开发区天津市泰达生活服务中心A区102号的房屋，承租面积共计39.375平方米。合同租赁期限自1999年5月31日至2029年5月31日止。租金每平方米3200元，总共为人民币126000元。租金于1998年11月20日交预付款30%，剩余70%费用，于1999年5月26日全部付清。腾龙公司认可在上述合同签订后，于文海如约支付了合同约定的全部租金。一审法院认为，依据于1987年1月1日起施行的《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。上述法条确立了一切民事活动的基本原则。其中诚实信用的含义，《中华人民共和国民法总则》第七条将之精辟的概括为“秉持诚实、信守承诺”。本案中，腾龙公司以《中华人民共和国合同法》1999年10月1日起生效、上述法规第二百一十四条规定了租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效为由，主张双方签订的租赁合同超出20年的期间无效。但其一、“法不溯及既往”系一项基本的法律原则，双方当事人之间的租赁合同签订于合同法生效之前，不能以其后生效的合同法来限制之前的民事行为。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条规定的“合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定”即体现了“法不溯及既往”的精神。同时，在《中华人民共和国合同法》施行前，《中华人民共和国经济合同法》等法律法规对于合同、包括租赁合同进行了明确具体的规定，并不符合《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条规定的“当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定”的情形。更何况，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条中规定的系当时没有法律规定的“可以”适用合同法有关规定，而非“应当”适用合同法的有关规定。由此，一审法院确认双方的租赁合同应受合同法施行之前的法律法规之调整，而合同法之前的法律法规并未对于租赁合同的期限进行限制性或禁止性规定。其二、依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第三条之规定，人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法。上述法律规定确立了选择适用合同法、亦或适用合同法之前的法律法规的标准是以适用可以认定合同有效的法律为原则。此项法律规定亦系保护民事主体信赖利益、保护《中华人民共和国民法通则》确立的诚实信用原则之体现。其三、腾龙公司虽援引双方合同条款第十四条，即“合同履行期间，如遇国家政策法规调整，遵照国家政策法规执行”，认为该条的含义系应适用合同法第二百一十四条的规定确认合同无效。但结合本院如上分析，即便在合同履行期间国家政策法规进行了调整，但调整后的法律法规亦确立了“法不溯及既往”的原则，同时亦系以确认合同有效为原则。综上所述，双方于1999年5月26日签订《泰达生活服务中心底商租赁合同》的行为均系双方真实意思表示，且不违反当时施行的法律法规之强制性规定。双方均应秉持诚实、信守承诺，按照合同约定全面履行双方之权利义务，不得擅自变更即解除合同。同时，于文海亦已恪守承诺，向腾龙公司缴纳了全部房租。腾龙公司请求确认部分合同无效的第一项诉讼请求于法相悖，故对于腾龙公司请求确认2019年10月1日至2029年5月26日期间合同无效的诉讼请求，不予支持。关于腾龙公司要求变更调整《泰达生活服务中心底商租赁合同》2017年10月1日至2019年9月30日期间房屋租金为每年6万元的请求，于文海明确表示对该请求予以拒绝，双方并未就此变更内容达成合意，故上述请求实质系腾龙公司单方主张请求变更双方合同约定。腾龙公司虽主张依照情势变更及公平原则，要求单方提高租金变更合同,但依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，合同成立后客观情况发生了当事人订立合同时无法预见的，非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对当事人明显不公平或者不能实现合同目的的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况决定是否变更。本案中，双方当事人一次性签订了30年的超长期限的租赁合同，腾龙公司明显可预见在30年的漫长期限内，物价可能与合同签订时会较大变化，为此，腾龙公司已要求于文海在合同签订当日就一次性付清30年的房屋租赁费。在此基础上，腾龙公司已充分考虑到其签订超长期限合同所可能造成的商业风险，并要求于文海以不同于一般租赁合同租金给付方式的一次性付款的形式来对于其利益进行相应的保障。上述事实显然不符合《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定的人民法院可以依据情势变更原则单方变更合同的情形。综上所述，对于腾龙公司的上述请求，因无事实及法律依据，亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第八十五条之规定，判决如下：“驳回原告全部诉讼请求。案件受理费减半收取为650元，由原告负担。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的证据，本院认定如下：腾龙公司提交的（2013）霸民初字第3622号民事判决、（2014）廊民一终字第1437号民事判决、（2016）粤0306民初3182号民事判决以及（2017）粤01民终11号民事判决均不属于新证据，且与待证事实不具有关联性，对该证据本院不予采信。本院认为，腾龙公司与于文海签订的涉案《泰达生活服务中心底商租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反当时的法律规定，应为有效。上诉人主张依据合同法的相关规定，租赁合同约定的租赁期限超过二十年的部分无效，但，案涉合同的签订时间为1999年5月26日，在合同法实施的起始日之前，合同签订时并无关于租赁合同期间的禁止性规定，根据法不溯及既往的原则，结合合同法保护交易安全和维护法律关系稳定的立法精神，一审法院对案涉合同效力作出的认定并无不当。且，案涉合同签订时，上诉人作为案涉房屋的所有权人，已经一次性收取了被上诉人的全部租金，获取了相应的利益，应当承担因此产生的商业风险及法律后果，现腾龙公司主张依照情势变更及公平原则，单方提高租金变更合同无事实及法律依据，本院不予支持。另，腾龙公司主张于文海违反合同约定擅自将房屋转租他人，但并未提供充分证据予以证明，本院对该上诉理由亦不予支持。综上所述，腾龙公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由天津腾龙实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张德明代理审判员  王孟璐代理审判员  滕光鑫二〇一八年五月十日书 记 员  符 笛