河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫03民终1313号
上诉人（原审被告）：梁俊男，男，1975年9月14日出生，汉族，高中文化程度，河南省洛阳市人，自由职业，住洛阳市老城区。
委托诉讼代理人：仝利明，洛阳市工区红山乡法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：谢冬梅，洛阳市工区红山乡法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：张辉，男，1976年7月11日出生，汉族，高中文化程度，河南省夏邑县人，个体户，住河南省夏邑县。
被上诉人（原审原告）：李运香，女，1977年4月13日出生，汉族，高中文化程度，河南省夏邑县人，个体户，住河南省夏邑县。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：张爱峰，河南大进律师事务所律师。
上诉人梁俊男因与被上诉人张辉、李运香房屋租赁纠纷一案，不服洛阳市涧西区人民法院(2015)涧民二初字第814号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人梁俊男的委托诉讼代理人仝利明、谢冬梅，被上诉人张辉、李运香的委托诉讼代理人张爱峰均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明:2015年4月10日，原被告双方签订房产租赁合同一份，约定：“原告张辉、李运香将其坐落于洛阳市涧西区南昌路150号9幢128号商铺租赁给被告梁俊男，租期为2015年5月1日至2018年4月30日，房租每半年支付一次，每期租金20万元，提前两个月交纳下一期房租，首期租金须于合同签订后7日内向原告支付，逾期支付的，每逾期一日支付违约金人民币2000元，合同签订后，被告需向原告支付保证金叁万元。本合同租赁开始后，该3万元保证金转化为租赁保证金，若发生乙方延期支付租金、水、电、物业等其他费用（包括违约金）的情形，甲乙方有权以该保证金冲抵。”合同签订后，原告向被告交付房屋，被告于2015年4月17日向原告支付保证金3万元，租金20万（租期为2015年5月1日至2015年11月30日）。另查明，被告梁俊男提交一份情况说明，载明：“2016年6月17日，案外人周占丽将该房屋钥匙留置于该房屋隔壁商行的案外人李盼处，并打电话给原告张辉予以确认。”
原审法院认为:依法成立的合同，对当事人双方都有约束力。原被告双方签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，该院依法认定该合同合法有效。该案中，被告称2016年6月17日，涉案房屋钥匙已留置于案外人李盼处，并打电话给原告张辉予以确认。双方的租赁合同已实际无法履行。被告梁俊男在合同到期前的单方行为致使合同无法履行，构成违约，依法应承担违约责任。原告主张被告支付该房屋的下一期（2015年11月1日至2016年4月30日）的租金20万元，违约金28000元的诉求该院予以支持。原被告双方在租赁合同中约定，2015年4月17日被告向原告交付的3万元保证金，若发生乙方延期支付租金、水、电、物业等其他费用（包括违约金）的情形，甲乙方有权以该保证金冲抵。该3万元抵消原告诉求的违约金28000元，剩余2000元，故被告应再向原告支付198000元。被告辩称其于2015年8月18日向原告发送了要求解除合同的通知，其提交的证据未能予以证明，该院不予认定。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条及相关法律之规定，经本院审委会讨论决定，判决：一、被告梁俊男于判决生效之日起十日内向原告张辉、李运香支付租金198000元。二、驳回原告张辉、李运香的其他诉讼请求。案件诉讼费4720元，由被告梁俊男承担4200元，原告张辉、李运香承担520元。
宣判后，梁俊男不服一审判决，向本院提起上诉称：一、原审人民法院审理判决遗漏事实，认定证据不足。首先，2015年4月10日，上诉人和被上诉人签订了房屋租赁台同，约定双方签订合同的期限是36个月，期限是从2015年5月1日至2018年4月30日，每半年交付租金一次，2015年4月上诉人向被上诉人缴纳租金20万元，保证金3万元，但是实际上诉人由于经营状况发生严重困难，继续履行租赁合同达不到签订合同的目的，且继续租赁所付出的财力超出继续履行合同所能获得的利益。因此上诉人仅仅租赁3个月，即2015年4月30日至2015年8月16日，上诉人于2015年8月18日向被上诉人发出解除合同的通知，并且承诺上诉人2015年8月16日之后至2015年11月30日之前已经缴纳的房租和租赁前缴纳的3万元保证金，被上诉人可以不予退还。其次，上诉人在一审中向法庭提交过一份情况说明，证明2016年6月17日，案外人周占丽将该房屋钥匙留置于该房屋隔壁商行的案外人李盼处，并打电话给被上诉人张辉予以确认。再次，根据双方签订的《房产租赁合同》第八条第2项：甲乙双方同意，有下列情形之一，乙方可通知另一方解除本合同。现在双方已经符合上诉人单方通知解除租赁合同的要件。但是被上诉人仍恶意不同意解除合同，对于由于被上诉人自己的过错，不采取有效措施避免损失扩大从而造成的扩大部分损失，应当由其自己承担。二、原审判决结果缺乏事实依据。上诉人已经通知被上诉人解除租赁合同，并且上诉人实际只租赁3个月，对于原审法院判决的2015年1l月1日至2016年4月30日的租金无事实依据与法律依据。上诉人已经通知被上诉人解除租赁合同，该段期限内，所租赁房屋的所有权及使用权都由被上诉人享有，因此该房屋闲置所产生的任何费用应当由其自己承担。上诉人无使用权，也无实际使用，因此该笔租金依法不应当由上诉人支付。另外，上诉人已经向被上诉人缴纳3万元保证金，该保证金的目的旨在用于保证合同的顺利履行，该保证金已经作为违约金使用。上诉人缴纳违约金，也就无须再继续支付无实际使用房屋且已经发出解除租赁合同后的租金。三、原审法院适用法律不当。综上，请求二审法院：1、请求撤销一审判决第一项，依法改判为解除上诉人与被上诉人之间的租赁合同，上诉人无须支付被上诉人租金198000元。2、一二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人张辉、李运香辩称：一、一审认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，二审法院应依法驳回上诉人的上诉请求。
本案为房屋租赁合同纠纷，上诉人与被上诉人签订了房屋租赁合
同，上诉人不按合同约定缴纳房租，违反了合同约定，应当承担支付房租的责任以及承担违约责任。二、上诉人没有证明其于2015年8月l8日向被上诉人发出解除合同通知的证据。事实上上诉人至今也未向被上诉人交接房屋钥匙及手续。一审庭审过程中，上诉人向法院提交份情况说明，说明其2016年6月17日，案外人周占丽将房屋钥匙留置于房屋隔壁商行的案外人李盼处，
由此可知上诉人自己也认可其未向上诉人办理过房屋交接手续。
另外双方签订的《房屋租赁合同》第八条第2项：甲乙双方同意，
有下列情形之，乙方可通知另一方解除本合同。该条规定中出现了笔误：“乙方”实际上是指“一方”，并不是单指上诉人这一方，明显不符合日常表达。上诉人没有证据仅靠抠字眼是站不住脚的。三、上诉人的上诉请求明显超出一审审理的范围，一审中，被上诉人仅起诉要求支付房租和违约金，一审判决更未对合同是否解除作出任何表述，现上诉人请求二审法院改判解除上诉人与被上诉人之间的合同，超出审理范围。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为:2015年4月10日，张辉、李运香与梁俊男所签订的《房产租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、法规强制性规定，应为有效合同。本案中，张辉、李运香诉梁俊男的租金是2015年11月1日至2016年4月30日，梁俊男上诉称其于2015年8月18日向张辉、李运香发出解除合同的通知，但未提交相应证据予以证实。且在一审时梁俊男也未就合同解除提出反诉，而是向法院提交的证据显示其于2016年6月17日将涉案房屋钥匙留置于案外人处，并电话通知张辉。故梁俊男不能证实其于2015年11月1日至2016年4月30日期间其未实际占有、使用该租赁房屋。故一审判决梁俊男支付张辉、李运香2015年11月1日至2016年4月30日的租金并无不当。梁俊男的上诉理由，证据不足，本院不予支持。综上，原审法院查明事实清楚、处理并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4260元，由梁俊男负担。
本判决为终审判决。
审判长 高 玲
审判员 蔡美丽
审判员 王茂兵
二〇一七年五月十日
书记员 刘 丰