辽宁省本溪市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽05民终191号
上诉人（原审原告）刘凤艳，女，1964年8月28日出生，汉族，现住辽宁省本溪市溪湖区。
委托代理人宋贤官（刘凤艳丈夫）。
委托代理人沈世刚，辽宁湘辉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）本溪国茂房地产开发有限公司，住所地辽宁省本溪市平山区。
法定代表人ＸＸＸ，该公司经理。
委托代理人沈洪丽，辽宁平正律师事务所律师。
上诉人刘凤艳因房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省本溪市平山区人民法院（2014）平民一初字第00364号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审判决认定的基本事实是：2008年7月6日，刘凤艳与本溪世佳房地产开发有限公司（以下简称世佳公司）签订《世佳商业城内部认购书》，合同第一条约定：认购方（刘凤艳）自愿认购××街世佳商业城（摊位）×层×区×号商铺，面积16.03平方米，总房款28万元；合同第三条约定：本购书有效仅为确认商铺买卖的阶段性／预约性行为形式，待《商品房买卖合同》签订后，此《认购书》自动失效。签订该认购书后，刘凤艳按照约定时间交齐购房款。后刘凤艳与案外人本溪世佳购物（中心）有限公司（以下简称世佳购物中心）签订《商铺租赁合同》，约定：刘凤艳自愿将所承购的上述摊位出租给世佳购物中心全权使用。2010年1月1日起，世佳购物中心按租赁合同约定向刘凤艳支付租金。2012年12月28日，世佳购物中心张贴致购物中心购铺业主函，主要内容为：因经营难以继续，无力支付购铺业主的返租租金，从2013年度起，不再返租，于近期将铺位按照购铺业主当初所购位置，返还给购铺业户，今后由购铺业主自行经营或出租。世佳公司后更名为本溪国茂房地产开发有限公司（以下简称国茂公司）。现刘凤艳提起诉讼，要求：1、判令解除与国茂公司订购认购合同，并要求国茂公司返还刘凤艳购房款28万元；2、由世佳购物中心赔偿刘凤艳经济损失28万元；3、诉讼费由国茂公司、世佳购物中心负担。
原审法院认为：当事人一方或者双方为二人以上，其诉讼标的是共同的，或者诉讼标的是同一种类、人民法院认为可以合并审理并经当事人同意的，为共同诉讼。本案中，刘凤艳分别依据房屋买卖合同关系、房屋租赁合同关系提起诉讼，诉讼标的不同，国茂公司、世佳购物中心亦不同意案件合并审理，故刘凤艳针对国茂公司、世佳购物中心提起的诉讼不符合合并审理的条件。经释明后，刘凤艳选择对国茂公司提起房屋买卖合同纠纷一案的诉讼，现依据刘凤艳选择的法律关系进行审理；关于双方签订的认购书所形成的合同关系性质问题。依据双方签订的《世佳商业城内部认购书》，虽未再签订商品房买卖合同，但该认购书具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且国茂公司已经按照约定收受了刘凤艳的全部购房款，故该协议应认定为商品房买卖合同；关于刘凤艳是否有权提出解除合同一节。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。本案中，根据刘凤艳与世佳购物中心签订的《商铺租赁合同》，国茂公司交付商铺的最迟时间应为世佳购物中心按合同约定向刘凤艳支付租金时，即2010年1月1日，以此时间点起算，在《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满超过一年后，由于国茂公司原因刘凤艳仍无法办理房屋所有权登记，刘凤艳据此享有对商铺买卖合同的解除权。但是，依照《中华人民共和国合同法》第九十五条的规定，解除权人行使解除权有期限限制，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。关于解除权行使期限，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。本案中，因2010年1月1日国茂公司交付商铺，故2011年4月1日是《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年的届满日，此日起刘凤艳享有解除权，因国茂公司未催告过刘凤艳行使解除权，故刘凤艳的解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，即刘凤艳的解除权行使期间应为2011年4月1日至2012年4月1日，刘凤艳在该期间内未行使解除权，该解除权消灭，刘凤艳无权请求解除合同；关于双方之间的商铺买卖合同是否发生了解除的事实及效力问题。本案中，刘凤艳起诉请求解除合同，国茂公司答辩表示同意解除，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，属于双方就商铺买卖合同已经达成了协商一致解除的意思表示。但在合同一方当事人或双方当事人的解除权已经消灭的情况下，即使是合同双方达成了解除一致的意思表示，也不应通过诉讼程序判定合同解除，故对双方在诉讼中的协商解除合同的效力，不应予以确认。据此，原审法院判决：驳回刘凤艳的诉讼请求。案件受理费9400元，由刘凤艳负担。
上诉人刘凤艳的上诉请求：撤销原审判决，依法改判支持其诉讼请求，全部诉讼费用由国茂公司负担。其依据的事实及理由是：一、刘凤艳与国茂公司签订的《世佳商业城内部认购书》应属无效合同；二、案外人世佳购物中心与刘凤艳签订的《商铺租赁合同》应为违法；三、国茂公司涉嫌非法吸收公众收款。
被上诉人国茂公司答辩称：原审判决正确，应予维持。
本溪市中级人民法院经二审审理，确认了一审法院查明的事实。
本院认为，依照最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第五条的规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，上诉人刘凤艳与被上诉人国茂公司之间签订的《世佳商业城内部认购书》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且国茂公司收取了刘凤艳的购房款，故应当认定上述认购书为商品房买卖合同。现刘凤艳以国茂公司未交付房屋、未办理产权证，使其无法经营为由要求解除双方签订的合同。首先，涉案房屋是否交付的问题。双方当事人签订认购书后，刘凤艳又与案外人世佳购物中心签订了《商铺租赁合同》，且刘凤艳认可收到部分租金，刘凤艳将所购商铺租赁给世佳购物中心进行统一经营管理的行为可以视为涉案商铺已交付；其次，未办理产权证是否可以解除合同的问题。依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”从上述行政法规规定的期限届满之日，作为商品房的买受人就应当知道其相关权利受到侵害，其有权依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定主张解除合同，但刘凤艳未在上述规定的期限内主张解除合同，其合同的解除权已消灭。故原审判决并无不当之处，应予维持。
关于上诉人刘凤艳提出与国茂公司签订的《世佳商业城内部认购书》应属无效合同、与案外人世佳购物中心签订的《商铺租赁合同》应认定违法、国茂公司涉嫌非法吸收公众收款等上诉意见，因其不能提供确实充分的证据予以证明，故其主张无事实根据和法律依据，本院均不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费九千四百元，由上诉人刘凤艳负担。
本判决为终审判决。
审判长 高广明
审判员 朱 飞
审判员 高 伟
二〇一六年三月三十日
书记员 回 娜
附：本案所适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。