广东省江门市蓬江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江蓬法杜民初字第474号
原告：杨小青，女，1969年7月10日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。
被告：梁社权，男，1978年11月4日出生，汉族，住广东省江门市新会区双水镇。
被告：江门市蓬江区凯利达五金厂，住所地广东省江门市蓬江区杜阮镇。
投资人：吴爱兵。
两被告的共同委托代理人：林兆德，系广东广能律师事务所律师。
原告杨小青诉被告梁社权、江门市蓬江区凯利达五金厂（下称凯利达五金厂）租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月23日立案受理后，本院适用普通程序，依法组成合议庭，于2015年6月2日、6月24日公开开庭进行了审理，原告杨小青，被告梁社权及被告梁社权和凯利达五金厂的委托代理人林兆德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨小青诉称：原告与被告梁社权于2014年3月1日经协商一致签订《厂房租赁合同》，约定原告将座落于杜阮镇上巷村长岗后山工业区1号面积约500平方米的厂房租赁给被告梁社权使用，每月租金5000元，必须在上月30日之前支付，如被告未按本合同规定或自己承诺支付水电费、租金或费用，则原告可以解除合同并要求违约金，任何一方违约，需向另一方赔偿违约金3万元。合同签订后，原告按合同将厂房和原有设施交给被告梁社权使用。被告梁社权用该厂房成立了被告凯利达五金厂。
从2015年1月1日起，被告梁社权开始拖欠原告的租金，已违反上述租赁合同的相关约定，原告可按合同的相关约定解除租赁合同并要求其支付违约金3万元。因原、被告协商被告使用的水电费是由被告自行支付，其应缴纳的水电费已由原告代为缴纳，故被告还应向原告支付水电费。因被告凯利达五金厂实际使用了原告的厂房，故凯利达五金厂应对被告梁社权的债务承担连带责任。原告多次与被告协商未果。
据此，为维护原告的合法权益，特向贵院起诉，请求判令：1.解除原、被告于2014年3月1日签订的《厂房租赁合同》，两被告将厂房返还给原告；2.两被告向原告支付租金（租金从2015年1月起计至交付厂房之日止，按5000元／月的标准计算，暂计至2015年4月底的租金为2万元）；3.两被告向原告支付水电费（其中，水费从2015年3月起计算，电费从2015年4月起计算，暂计至起诉之日的水电费为2000元）；4.两被告向原告支付违约金3万元；5.本案诉讼费用由两被告承担。
原告对其起诉的事实提供的证据有：
1.《厂房房租赁合同》1份；2.《租金收据》9份、《按金收据》1份；3.《水电费收据》件11份；4.原告的《身份证》复印件1份；5.《企业机读档案登记资料》1份；6.《租赁合同》、《终止合作钢丝生产项目会议决议》、《移交证明》、《出资证明及三方协议》、《函》、《红线图》各1份；7．《用户历月电费情况》1份；8.电费的《增值税专用发票》3份。
被告梁社权、凯利达五金厂共同辩称：1.我方确认与原告签订了厂房租赁合同，但因原告将房地产权不属于自己的厂房租赁给我方经营使用，故该合同属于无效合同；2.从履行合同来看，违约方主要在于原告，而不在于被告。首先，租赁合同明确约定，如果租赁厂房的土地引起争议或者由于原告的原因造成了被告停产的情况下，被告有权终止该租赁合同以及原告需向被告支付相应的违约金及承担由此引起的损失。在履行租赁合同过程中，2014年11月，由于原告的过错，造成了两被告所租赁的厂房的厂区道路被村民堵塞，引起两被告生产的产品无法交付给客户，给两被告造成了极大的经济损失，在这种情况下，两被告仍然坚持维持签订租赁合同的延续性，但原告不与协商，反而提起诉讼。其次，按合同约定，原告必须供应两被告经营五金厂所需的水电，但原告在被告租赁的厂房里面所使用的并不是五金厂必须配备的高压电，只是普通的生活用电，致使两被告开办的五金厂的机器设备未能进行生产，对客户造成违约，支付了巨额的赔偿金，对两被告造成了巨大的损失。因此，原告要求我方支付违约金没有事实和法律依据。鉴于原告的过错，两被告保留追索原告赔偿损失的诉讼权利；3.至于租金，从2015年年初开始，我方多次与原告协商解除合同，但由于原告的原因而协商不成，故原告要求我方支付租金也无法律依据；4.至于水电费，我方已向法庭提交交纳水电费的相关证据，由法庭予以裁决。综上，请求法院依据本案事实和相关法律驳回原告的诉讼请求。
两被告为其主张向法庭提交了《收据》3份和《光碟》2张。
根据被告的申请，为查清案情，本院依职权向江门市公安局杜阮派出所调取了该所对原告杨小青所作的《询问笔录》1份，经质证，原告认为厂房门口堵塞与其无关，两被告则对该证据的真实性和合法性表示无异议，但对该证据的关联性有异议：1.因案外人黄立仁与宋得龙有经济纠纷，在原告答应向黄立仁还款80000元而没有兑现的情况下，黄立仁才实施了堵路的行为，从而造成被告无法生产，所以该证据可以反映因原告的过错对被告造成了重大的损失；2.原告与案外人宋得龙关系密切，庭审也证明了原告是委托宋得龙对租赁合同的履行事项全面负责，因此，宋得龙的所有作为，与原告息息相关。
经审理查明，2014年3月1日，原告杨小青作为甲方与被告梁社权作为乙方签订一份《厂房租赁合同》，该合同约定：甲方将坐落于江门市杜阮镇上巷管理区长岗后山工业区编号1#厂房租赁给乙方用作五金产品生产场地，租赁期限从2014年3月1日起至2017年3月10日止；租金为每月5000元，租金收取方式为先交租后使用；合同签订时，乙方付给甲方三个月租金作为标的厂房的水电费按金，按金在合同期满，乙方清理好场所退出时甲方退还给乙方；甲方为乙方提供电源、水源并按杜阮供电所和自来水公司规定收取被告的水电费，但水电损耗按总表和各分表总和差按实际分摊；任何一方违约，违约方赔偿另一方违约金3万元等。此后，原告将上述厂房交给被告梁社权使用，被告凯利达五金厂以该厂房所在地为其经营场所。
从2015年1月起，两被告以厂房门口被堵塞以及原告提供的用电电压过低无法正常进行生产经营为由未按约向原告支付厂房租金，两被告尚未向原告支付从2015年3月26日起的水费和从2015年4月6日起的电费。原告于2014年2月21日收取了被告梁社权交付的厂房按金15000元。
另查明，涉案厂房系原告杨小青与被告梁社权签订的厂房租赁合同中所约定的房屋，在被告梁社权和凯利达五金厂占有使用该厂房期间，除杨小青外，无第三人就该房屋主张过权利。涉案厂房未办理建设工程许可证，亦未取得房地产权证。
本院认为，本案为租赁合同纠纷。本案争议焦点为：1.杨小青是否具备出租人诉讼主体资格；2.原告杨小青与被告梁社权之间签订的租赁合同是否有效。
关于杨小青是否具备出租人诉讼主体资格的问题。因涉案厂房产权不属于梁社权和凯利达五金厂所有，梁社权和凯利达五金厂占有使用该厂房系根据2014年3月1日梁社权和杨小青签订的《厂房租赁合同》，且在合同约定的租赁期限内梁社权向杨小青交纳了厂房租金。此外，梁社权和凯利达五金厂在占有使用该厂房期间，除了杨小青向其催要过厂房租金外，一直无第三人向梁社权和凯利达五金厂就该厂房主张过权利。因此，杨小青根据其与梁社权签订的《厂房租赁合同》向梁社权和凯利达五金厂主张权利，其作为本案的原告主体适格。
关于原告杨小青与被告梁社权之间签订的租赁合同的效力问题。原告杨小青与被告梁社权虽然自愿签订《厂房租赁合同》，但涉案厂房现尚未取得房地产权证或建设工程规划许可证，也未经主管部门批准建设，故根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”规定，原告杨小青与被告梁社权签订的《厂房租赁合同》依法应属无效。无效合同自始无效，无需解除，故原告要求解除其与被告梁社权于2014年3月1日签订的《厂房租赁合同》的诉讼请求，本院不予支持。
关于合同无效的后果处理问题。根据我国《合同法》规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，两被告应承担向原告返还租赁厂房的责任，原告则应将收取的按金15000元返还给两被告。至于厂房的使用费，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，在本案中，《厂房租赁合同》虽为无效合同，但两被告使用了涉案房产并获得了利益，两被告应参照合同约定的标准向原告支付从2015年1月1日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费。至于水电费，依合同约定及双方之前的实际履行情况，两被告应向原告按实际发生用电、用水量全额支付水电费（其中电费从2015年4月7日起至实际返还房屋之日止，水费从2015年3月27日起至实际返还房屋之日止）。至于违约金3万元，因双方签订的租赁合同无效，违约金条款一并无效，原告无权再依合同主张违约金。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告杨小青与被告梁社权之间签订的《厂房租赁合同》无效。
二、被告梁社权、江门市蓬江区凯利达五金厂于本判决生效后三十内日从合同约定的江门市杜阮镇上巷管理区长岗后山工业区编号1#厂房搬离，并将该厂房返还原告杨小青。
三、被告梁社权、江门市蓬江区凯利达五金厂于本判决生效后三十内日按照每月5000元的标准向原告杨小青支付自2015年1月1日起至实际返还厂房之日止的厂房使用费。
四、被告梁社权、江门市蓬江区凯利达五金厂于本判决生效后三十内日向原告杨小青支付水电费（其中电费从2015年4月7日起算，水费从2015年3月27日起算，均计至实际返还房屋之日止，按实际发生额计算）。
五、原告杨小青应于本判决生效后三十内日向被告梁社权、江门市蓬江区凯利达五金厂返还按金15000元。
六、驳回原告杨小青的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3550元，财产保全费620元，合计4170元，由原告杨小青负担670元，被告梁社权、江门市蓬江区凯利达五金厂负担3500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。
审 判 长 梁 伟 宁
代理审判员 曾 勇
人民陪审员 黄惠琴二Ο一五年十月十九日
书 记 员 毛 阿 丹