北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昌民初字第1007号
原告刘克昕，女，1978年8月31日出生。
委托代理人王沛颖，北京王沛颖律师事务所律师。
被告刘克峰，男，1979年10月10日出生。
委托代理人王丽娜，女，1983年1月29日出生。
被告牛秀凤，女，1954年1月28日出生。
被告李学奎，男，1967年12月20日出生。
被告北京广泰天恒生物技术有限公司，住所地北京市昌平区崔村镇南庄营。
法定代表人李学奎，总经理。
委托代理人程果，河南衡祥律师事务所律师。
原告刘克昕与被告刘克峰、牛秀凤、李学奎、北京广泰天恒生物技术有限公司（以下简称：广泰天恒公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王辉独任审判，公开开庭进行了审理。原告刘克昕及委托代理人王沛颖，被告刘克峰及委托代理人王丽娜、被告牛秀凤，被告李学奎、广泰天恒公司的委托代理人程果到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘克昕诉称：原告和被告刘克峰、牛秀凤为同一家庭成员，原告与被告牛秀凤系母女关系，原告与被告刘克峰系姐弟关系。原告之父刘广恒于2010年1月29日去世。1997年12月28日，刘广恒于北京市昌平区崔村镇南庄营村村民委员会签订了现162号工业场地的《场地租赁合同》，占地约5400平方米，使用期50年。刘广恒在该场地投资200多万元，建有2300平方米的房屋。2009年11月30日，刘广恒将其中750平方米租赁给广泰天恒公司使用至今。2012年9月初的一天，被告李学奎强行抢占了北京市昌平区崔村镇南庄营村XX号院及地上建筑物（下称：XX号院），原告与其理论后，调查方知，2011年2月28日，被告李学奎、广泰天恒公司称为找村委会要钱方便，需要签订一份假合同为由，骗取被告刘克峰、牛秀凤信任后，四被告盗用原告的名义，采取伪造签名和手印方法，将XX号院非法转租给被告李学奎。原告认为，XX号的土地承租人和房屋产权人为刘广恒、刘广恒去世后，原告与刘克峰、牛秀凤法定继承了XX号院承租权和所有权。四被告采取欺诈及恶意串通的方式，将XX号院非法转租给被告李学奎，严重侵害了原告的承租权和所有权。故诉至贵院，请求判令：1、依法确认四被告于2011年2月28日签订的《场地租赁合同书》无效。2、诉讼费由被告负担。
被告刘克峰辩称：合同是我签订，但是我签订是空白的合同，被告李学奎跟我说帮我和村委会要钱，需要个法律手续，我没当回事，就代原告和被告牛秀凤签字了，他们俩并不知道。而且现合同上手写的字我从来没看见过，我父亲也从来不欠被告李学奎钱。我也认为该合同无效，同意原告的诉讼请求。
被告牛秀凤辩称：合同上的字不是我签的，我不同意出租，我也认为合同无效。
被告李学奎、广泰天恒公司辩称：合同是双方当事人真实的意思表示，也未违反相关法律的禁止性规定，应合法有效。请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：原告与被告刘克峰系姐弟关系，与被告牛秀凤系母女关系。被告牛秀凤原系被告广泰天恒公司股东和法定代表人，被告刘克峰原为被告广泰天恒公司股东。2011年2月28日，被告广泰天恒公司、牛秀凤、刘克峰、原告刘克昕（甲方）与被告李学奎（乙方）签订《场地租赁合同书》约定，甲方将位于崔村镇南庄营村承包经营的集体所有场地和厂房，其中土地共5400平方米、约8.1亩（以下简称：南庄营村XX号院），土地上的附属物厂房约46间一并出租给乙方经营使用。租赁期限自2011年2月28日起至2047年12月28日止，共三十七年。关于租金的计算一栏，手写约定“租金241.1万元，其中11.1万元按刘广恒与南庄营村委会签订《场地租赁合同》的要求时间交村委会，230万元用于购买该场地上所有建筑物及生产设备水井等见场区平面图、设备清单”。租金交付方法一栏，手写约定“因在2004年至2009年刘广恒为了北京广泰天恒生物技术有限公司的发展在该场地上扩大再生产，五次分别从李学奎处借现金230万元。因病去世后经刘广恒家人及之子刘克峰确认无误后，由刘克峰偿还230万元，经双方协商李学奎用该款项购买上述场地上的建筑物设备等。从该合同签订之日起刘克峰不再偿还欠李学奎的230万元。”在上述手写部分，加盖有被告广泰天恒公司公章。双方在该合同中还约定了其他权利义务。
在本案审理过程中，被告刘克峰陈述上述合同中甲方签名均为其一人书写，手印也均为其一人所捺，但公章并非其加盖，并向法庭陈述其签字捺印的合同除打印内容外，其余内容空白，同时否认其父刘广恒与被告李学奎之间存在债权债务关系，并否认与被告李学奎达成了以地上物及设备冲抵欠款的约定。被告李学奎陈述，合同文本系其制作后转交被告刘克峰签署，合同签订当天，甲方处已经签字捺印完毕，合同签订当天双方只进行了从2004年至2009年刘广恒欠被告李学奎欠条的交接程序。在庭审中，本院要求被告李学奎出示关于其与刘广恒之间存在230万元债权债务关系的相关证据，被告李学奎称，其将欠条原件交付给被告刘克峰，其并未留存相关复印件或其他可以证明双方存在230万元债权债务关系的其他书面证据。被告李学奎申请证人崔××、于××出庭作证，以证明其与刘广恒存在230万元债权债务关系，上述二证人陈述与被告李学奎为朋友关系，详细的描述了欠款的来源和数额以及被告李学奎与刘广恒交付欠款的全部过程。
另查一，刘广恒与被告牛秀凤系夫妻关系，共生育原告、被告刘克峰二子女。刘广恒于2010年1月29日死亡。1997年12月28日，刘广恒和北京市昌平区崔村镇南庄营村民委员签订《场地租赁合同》，租赁了位于南庄营村内一宗土地，即本案南庄营村XX号院。后该场地成为了被告广泰天恒公司经营场所。
另查二，被告广泰天恒公司原股东为刘广恒、被告牛秀凤。后在该公司经营过程中股东变更成被告牛秀凤、被告刘克峰。2011年3月7日，被告刘克峰在被告牛秀凤不知情的情况下与案外人纪海龙办理了被告广泰天恒公司股权变更、法定代表人变更的登记手续。被告刘克峰将广泰天恒公司的印章交付给纪海龙。现广泰天恒公司的法定代表人为被告李学奎。
上述事实，有《场地租赁合同书》、工商查询登记、证人证言及双方当事人的陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：行为人没有代理权、超越代理权，以被代理人名义订立的合同，在未经权利人追认的情况下，对被代理人不发生效力。无权处分的人处分了他人的财产，在未经权利人追认的情况下，该合同无效。具体到本案，南庄营村XX号院原承租人为刘广恒，刘广恒死亡后，在租赁期限内且出租人无异议的情况下，刘广恒的法定继承人可以承继刘广恒作为承租人的权利和义务。本案原告、被告刘克峰、牛秀凤均为刘广恒的法定继承人，在继承人之间未对承租权及广泰天恒公司地上物及生产设备进行约定前应共同享有权利义务。经本院核实，被告刘克峰在未征得原告及被告牛秀凤同意的情况下与被告李学奎所签订的《场地租赁合同书》，处分了他人的共有利益，该合同无效。虽被告李学奎在庭审中陈述，该合同并非双方同时签署，其没有条件审查被告刘克峰的代理权限及签字、捺印的真伪，鉴于被告刘克峰与原告及被告牛秀凤的亲属关系，应视为被告刘克峰构成表见代理。但结合本案具体情况，被告李学奎主张用刘广恒所欠借款折抵南庄营村XX号院内地上物及厂房设备，该内容的约定从形式上看已超出租赁法律关系的范畴，同时涉及到刘广恒债务及财产的相关继承法律关系的限制继承问题，被告李学奎在明知存在相关权利人及继承人的前提下，在相关权利人及继承人未到合同签署现场，被告刘克峰亦未出示任何委托手续的情况下，与被告刘克峰签署该《场地租赁合同书》有存在恶意串通损害他人利益之嫌，故对于被告李学奎的该项辩解，本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十一条、第五十二条之规定，判决如下：
被告李学奎与被告刘克峰于2011年2月28日签订的《场地租赁合同书》无效。
案件受理费七十元，由被告刘克峰、李学奎各负担三十五元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 王辉
二〇一四年四月二十九日
书记员 李强