河北省唐山市路南区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民初字第246号
原告（反诉被告）：唐山市沥石混凝土有限公司，住所地唐山市路南区唐钱路唐山市第二看守所北侧。
法定代表人：郑桂元，职务执行董事。
委托代理人：宋志国，该公司员工。
委托代理人：杨文清，该公司法律顾问。
被告（反诉原告）：唐山市第一水泥厂，住所地唐山市开平区洼里火车站东。
法定代表人：孙学成，职务经理。
委托代理人：陈玉哲，河北开原律师事务所律师。
委托代理人：蒋彤彤，河北开原律师事务所律师。
原告（反诉被告）唐山市沥石混凝土有限公司（以下简称沥石混凝土）与被告（反诉原告）唐山市第一水泥厂（以下简称第一水泥厂）合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人宋志国、杨文清，被告委托代理人陈玉哲、蒋彤彤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）唐山市沥石混凝土有限公司诉称：原告与被告之间一直有业务往来，原告欠被告货款5142713.53元。原告和被告经协商，将原告所有的位于唐山市国际五金城105-14房屋一套（建筑面积312平米），抵顶原告欠被告材料款2463800元。被告在2014年6月22日即将此房出租给了张勇，并收取了房屋租金。2014年10月22日原、被告双方为进一步明确以房抵账事宜，补充签订了《抵房协议书》。至此，双方达成以房抵账协议并实际履行完毕。原告已经按约定要求将房屋交付被告，并由被告于2014年6月22日将房屋出租。原告所欠被告货款2463800元应随抵房合同的履行债权债务消灭。但是于2014年12月11日，原告有一笔款项，金额20000000元汇至被告账户，被告反悔不再继续履行房屋顶账协议，并扣留此笔2463800元款项，给原告造成了巨大的经济损失，严重侵害了原告利益。特诉至法院，请依法确认2014年10月22日双方签订的《抵房协议书》合法有效，判令被告返还扣留原告款项2463800元，并赔偿擅自扣留原告款项给原告造成的损失至款项全部返还之日止，并由被告承担本案诉讼费。
被告（反诉原告）第一水泥厂辩称：本案审理的应当是水泥买卖合同纠纷，而非房屋买卖纠纷，毋庸置疑的是原告是买水泥的，不是卖房的，被告是卖水泥，不是买房的。那么原被告在什么情况下、为什么签订了这个抵房协议才是本案的关键。事实上，签订抵房协议时，被告已经出现资金周转困难，并面临破产，此时，原告不仅不积极偿还拖欠被告的500多万水泥款，反而利用被告急于要账的心理，趁被告之危采用欺诈、胁迫的手段称，自己外�累累，无资金生产，现在还有五金城的房产可以抵顶，否则过段时间连五金城的房产都没有了。那么被告在这种情况下，违背自己“要回水泥款现金”的真实意思表示，在抵顶价款远远超过了该房产实际价值的情况下，与原告签订了房屋抵顶协议。然而，原告在签订合同后不到2个月内就有2000万元的资金，且房产尚未转移到被告名下，那么更能够证实原告与被告签订抵顶协议的真实目的。根据第五十四条之规定“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显示公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”我方已向贵院提起反诉，请求撤销该协议。退一步讲，即使签订合同时原告也无法预料到自己会快速获得2000万元的资金，那么在签订合同不到2个月，房产也尚未办理过户的情况下，原被告如果继续履行该抵房协议明显对被告不公平。根据《合同法解释二》第二十六条之规定“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的，非因不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或解除。”故原被告签订的抵房协议应依法予以解除或撤销。最后，原被告之间一直存在买卖水泥的业务，原告向被告所打的款也是水泥款（这一点原告的诉状中也能够体现），双方之间已经形成了买卖合同，只是被告未按口头约定的时间向原告给付水泥而已。现原被告之间的水泥买卖合同尚未�除，原告就要求返还水泥款，无事实及法律依据，贵院因依法驳回原告的诉请。
反诉原告（被告）唐山市第一水泥厂诉称，反诉原、被告一直有水泥买卖业务，2014年10月22日，双方进行对账，反诉被告尚欠反诉原告水泥款5142728.69元。但反诉被告称因企业效益不好，没钱给水泥款，只有未卖出的商品房可以用来抵顶水泥款，且要求反诉原告必须以高于市场价百分之三十的价格购买该商品房。反诉原告的本意是要回水泥款，并不同意高价以房抵债，可又怕最后连房子也没了，被逼无奈只好违背真实意思与反诉被告签订了《抵房协议书》。协议约定反诉被告将五金城105-14号商品房作价2463800元抵顶拖欠反诉原告的部分水泥款，余款另行结算。但签订协议后不到两个月的时间，反诉被告就一次性向反诉原告的账户打款2000万元用于购买水泥。反诉原告又发现五金城105-14号商品房的所有权人并不是反诉被告，而是案外人唐山温商房地产开发有限公司。这时，反诉原告恍然大悟，反诉被告并不是没钱，而是故意欺骗反诉原告使反诉原告高价购买该商品房，自己好从中获利。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”之规定，在订立《抵房协议书》时，五金城商品房1０5－14号根本不值24638００元，该协议明显显失公平，且反诉被告采用欺诈的手段乘人之危，使反诉原告在违背真实意思的情况下签订了《抵房协议书》。反诉原告作为受损害方有权请求法院撤销。反诉原被告签订的《抵房协议书》实质上是房屋买卖合同，但由于反诉被告不是五金城商品房1０5－14号的所有权人，对该房产无处分权，致使房屋的所有权无法转移。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：．．．．．．（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；（五）法律规定的其他情形”、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”之规定，反诉原告有权解除《抵房协议书》。然而，正在反诉原告着手起诉反诉被告撤销、解除《抵房协议书》时，反诉被告却恶人先告状要求贵院确认《抵房协议》合法有效。为此诉至法院，请求判令：1、依法撤销、解除反诉原被告于2０14年1０月22日签订的《抵房协议书》；2、反诉被告给反诉原告水泥款24638００元，并自2０14年1０月22日起以24638００元为基数按照中国人民银行同期贷款利率支付利息损失，直至付清之日止（暂计算至反诉之日为1００172.０3）；3、反诉的诉讼费由反诉被告承担。
反诉被告（原告）唐山市沥石混凝土有限公司辩称，1.反诉原告有意混淆了买卖合同关系和处分债权债务两个法律关系的不同，双方之间形成了买卖合同关系已经履行完毕，双方对此形成的债权债务数额并无争议，而抵房协议主要是双方约定处理债权债务关系的行为，本身不是买卖合同关系，反诉原告引用关于买卖合同的相关规定来适用双方抵债行为属于适用法律错误；2.反诉被告认为反诉原告主张反诉被告以欺诈、胁迫和趁人之危签订协议的主张没有事实根据，是对反诉被告的恶意中伤，反诉原告的反诉主张不应得到法律支持。
原告（反诉被告）唐山市沥石混凝土有限公司为支持其本诉主张提交证据如下：证据一、原告与唐山温商房地产开发有限公司签订的抵房协议一份，证明原告合法拥有涉案房屋的处分权；证据二、原被告签订的抵房协议书一份，证明双方自愿达成以房抵债的协议；证据三、收款收据一份，证明被告已经收到原告的水泥款2463800元；证据四、河北省农业信用社进账单一份，证明原告有2000万元汇到被告账户上；证据五、河北省农业信用社进账单一份，证明被告只返还了被告1500余万元的款项，其它款项被被告扣掉；证据六、证明一份，证明被告在接收抵房后又进行了租赁，被告已经实际接收了。
被告（反诉原告）唐山市第一水泥厂对原告（反诉被告）唐山市沥石混凝土有限公司提交证据的质证意见为：对证据一该房产没有备案登记在原告名下，现房屋依然在唐山温商房地产开发有限公司的名下，原告对该房产没有实际处分权，在与被告签订房屋抵债时根本无法办理网签备案登记；对证据二真实性无异议，但该协议书是在原告有钱不还被告在急需资金周转的情况下被迫与原告签订的协议，原告在签订该协议时是趁被告之危；对证据三并不是真正的水泥款，而是因为证据二被告才为原告出具的；对证据四、证据五恰好证明原告在签订抵房协议后，很快就有了2000万的资金，可见原告与被告签订抵房协议有强买强卖的做法，被告如果不同意以房抵债，被告可能连房屋都得不到，被告只能退让；对证据六证人应出庭作证，未出庭不具备证据效力，即便被告对房屋进行出租，也不是对所有权的出租，双方签订抵房协议后，被告对外出租也是很正常的，这与双方之间的买卖及被告是否可以履行撤销协议权，双方签订的合同是否公平都没有关系，原告提交该证据是想掩盖当时签订抵房协议的不公平性。
被告（反诉原告）唐山市第一水泥厂未支持其本诉主张提交证据如下：证据一、唐山市住房和城乡建设局网站下载的唐山国际五金建材城的产权信息，证明原告将唐山温商房地产开发有限公司的名下的房产抵顶给被告，该房产现仍在温商地产名下。
原告（反诉被告）唐山市沥石混凝土有限公司对被告（反诉原告）唐山市第一水泥厂所举证据的质证意见为：对证据一内容的真实性无异议，对证明目的有异议，被告的证明目的依法不能成立，被告混淆了物权登记效力和合同效力的区别，该房产未登记在原告名下，只因为原告还没有与原房产所有权人进行产权登记，但未办理产权登记的并不影响原告对该房产进行合法的处分，对此我国物权法第15条有明确规定，未办理产权登记的，不影响合同效力。
反诉原告（被告）唐山市第一水泥厂为支持其反诉主张当庭提交证据如下：证据一、2014年12月11日原被告之间的记账单，证明原告在签订抵房协议后便向反诉原告支付水泥款2000万元，说明反诉被告有恶意拖欠反诉原告水泥款故意用以房抵债的方式抵顶债务，有强买强卖的主观定义，反诉原告要求撤销有事实依据。
反诉被告（原告）唐山市沥石混凝土有限公司对反诉原告（被告）唐山市第一水泥厂提交证据的质证意见为：对证据一反诉原告当庭提交证据不符合证据规则，我方对该证据内容的真实性无异议，对其证明目的有异议，经营者对日后能够取得多少款项是不可预知的，反诉被告在与反诉原告�订抵债协议后取得2000万元款项，不能倒推反诉被告在与反诉原告签订协议时有强买强卖性质，双方协商以房抵债与一方是否有足够现金无关系，即使一方有足够现金，但法律并不禁止以物抵债。
反诉被告（原告）唐山市沥石混凝土有限公司未提交反诉证据。
经审理查明：原告（反诉被告）与被告（反诉原告）一直存在业务关系，2014年10月22日，就原告（反诉被告）欠被告（反诉原告）材料款事宜双方达成《抵房协议书》，约定用原告（反诉被告）五金城商品房105-14号抵顶2463800元材料款。该商品房已经交付并实际使用。2014年12月11日，原告（反诉被告）有20000000元汇至被告（反诉原告）账户，被告（反诉原告）直接将与商品房抵顶价款等额的2463800元扣留。现双方因合同纠纷协商不成，形成诉讼。
本院认为：合法的民事权益受法律保护�原告（反诉被告）与被告（反诉原告）因债务问题达成《抵房协议书》，是双方真实意思表示，符合法律规定，双方均应信守。同时，抵债商品房已经实际交付并使用，《抵房协议书》约定的权利义务已经实际履行。被告（反诉原告）在该协议履行之后，擅自扣留原告（反诉被告）2463800元款项，意欲推翻《抵房协议书》，不符合维护社会经济秩序的原则，其反诉请求没有法律依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”、第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”、《中华人民共和国民事诉讼法�五十一条“原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉”、第一百四十条“原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理”之规定，判决如下：
一、本诉被告唐山市第一水泥厂在本判决生效后十日内将扣留的2463800元偿还本诉原告唐山市沥石混凝土有限公司，并自2014年12月12日起按照中国人民银行同期贷款利率四倍支付利息至全部款项还清之日止。
二、驳回反诉原告唐山市第一水泥厂诉讼请求。
本诉案件受理费26510元、保全费5000元，反诉案件受理费13656，由被告（反诉原告）唐山市第一水泥厂负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。
审 判 长 马元庆
审 判 员 赵忠凯
人民陪审员 刘温媚
二〇一五年十二月十日
书 记 员 赵 伟