湖北省黄石市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂黄石中民四终字第00133号
上诉人（原审原告）石教林，男，1968年10月28日出生，汉族。
上诉人（原审原告）赵群英（系石教林之妻），女，1971年8月13日出生，汉族。
二上诉人的共同委托代理人梁利华，男，阳新县司法局退养干部。
二上诉人的共同委托代理人方希文，湖北富川律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）石教会，男，1975年9月28日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）石伟（系石教会之弟），男，1986年4月10日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）吴海涛，男，1965年11月19日出生，汉族。
委托代理人肖文娟，湖北文光律师事务所律师。
上诉人石教林、赵群英因确认合同无效纠纷一案，不服湖北省阳新县人民法院（2013）鄂阳新民二初字第00038号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审判决认定：2011年8月10日，石教会、石伟（甲方）与吴海涛（乙方）签订一份书面房屋转让协议，约定甲方将位于阳新县白沙镇红星村石详组的住宅（原石松柏旧房西侧，四至为：东至石松柏旧房石头坑，南至景姓厕所滴水，西至本房水沟边，北至本房滴水为界）转让给乙方开发利用，乙方在商品房完工后还给甲方四套120平方米的商品房（包括石教林一套在内），若面积有误差按市价补款，楼层为三、五、六层每层任选一套；还约定签字之日生效后15日内甲方清理该房屋内的活动财产，固定财产归乙方所有；约定违约赔偿金10万元等。另认定，吴海涛与石教会、石伟于2011年8月10日签订房屋转让协议之前，曾与石教林就该房屋转让事宜进行口头协商，协商后才签订书面协议；石教林亦参与了争议房屋的拆除；争议房屋于2011年12月拆除后，吴海涛在该房屋占地范围内建造了8层住宅楼。同时认定，涉案房屋是二十世纪八十年代石裕柏与其妻子潭合意所建，该房屋占有土地为农村宅基地。石裕柏于1992年死亡后，该房屋至今未进行分割处理。石裕柏遗产法定继承人有妻子潭合意、儿子石教林（前妻所生）、儿子石教会、石伟等。石教林、赵群英于1992年10月8日经政府登记结婚，其婚姻关系持续至今。
原审判决认为：本案系确认合同无效纠纷，而不是继承纠纷，亦非侵权责任纠纷。本案中双方当事人争议的焦点为：一、赵群英有无原告主体资格；二、石教会、石伟是否有权处分涉案房屋，其与吴海涛签订的房屋转让协议是否合法有效，石教会、石伟、吴海涛应否返还石教林、赵群英土地使用面积70平方米。
一、关于赵群英有无原告主体资格问题。吴海涛认为，本案系因石裕柏的遗产分配引起的继承纠纷，作为石教林的妻子，赵群英不应当是石裕柏的遗产继承人，不具备原告主体资格。原审认为，根据石教林、赵群英的诉讼请求结合案件事实，本案系确认合同无效纠纷，而不是继承纠纷。当事人有无原告主体资格，属于程序上的问题，关键在于该当事人是否与本案诉讼标的具有法律上的利害关系。赵群英系石教林的妻子，根据婚姻法规定，婚姻关系存续期间因继承所得的财产属于夫妻共同财产（有特别约定或遗嘱遗赠归一方个人除外）。可见，石教林对石裕柏的遗产继承所得，与妻子赵群英有利害关系，亦即赵群英对本案的诉讼标的具有法律上的利害关系。因此，赵群英具有原告主体资格。
二、石教会、石伟是否有权处分涉案房屋，其与吴海涛签订的房屋转让协议是否合法有效，石教会、石伟、吴海涛应否返还石教林、赵群英土地使用面积70平方米。根据法律规定，夫妻共同财产是夫妻共同共有关系，而被继承人的遗产在分割前属于共同共有关系。本案中涉案房屋在石裕柏死亡后至今未进行分割，包括夫妻共同财产分割及遗产继承分割。由于该房屋尚未分割，而共有人之间属于共同共有关系而不是按份共有关系，根据物权法规定，处分共同共有财产应当经全体共有人同意，因此，石教会、石伟未经全体共有人同意擅自处分共同共有财产的行为违反法律规定，故对石教会、石伟有权处分该财产的辩解意见不予支持，石教会、石伟转让争议房屋的行为属于无权处分行为。对于无权处分行为有效与否，不能一概而论，如果受让方取得财产时符合善意取得的构成要件，且签订转让合同时意思表示真实，未违反国家法律、法规强制性规定，应认定转让合同有效。本案中，吴海涛受让争议房屋前曾与石教林、赵群英进行口头协商，尔后才与石教会、石伟签订书面合同，合同签订后石教林、赵群英亦参与房屋的拆除，且吴海涛以交付出让方四套房屋（包括石教林、赵群英一套）为合理对价，虽未办理权属转移登记，但与我国农村地区房屋产权登记程序之不完善之具体国情相关，且争议房屋受让后即将进行拆除改建，故属于无需必要办理转移登记情形，因此，吴海涛受让争议房屋符合善意取得的构成要件，且与石教会、石伟签订的协议是双方真实意思表示，亦未违反国家法律、法规强制性规定，故其与石教会、石伟签订的房屋转让协议应认定有效。为此对石教林、赵群英要求确认石教会、石伟、吴海涛签订的房屋转让协议无效、返还其土地使用面积70平方米的诉讼请求不予支持。
综上所述，赵群英对本案的诉讼标的具有法律上的利害关系，其具有原告主体资格。石教会、石伟转让争议房屋虽属于无权处分行为，但吴海涛受让该房屋时符合善意取得的构成要件，其与石教会、石伟签订的房屋转让协议应认定有效。石教林、赵群英要求确认石教会、石伟、吴海涛签订的房屋转让协议无效、并返还其土地使用面积70平方米的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零六条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条第一款第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，作出判决：驳回石教林、赵群英的各项诉讼请求。
宣判后，石教林、赵群英不服，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实错误。其从未与石教会、石伟、吴海涛进行口头协商转让事宜；二、原审判决适用《中华人民共和国物权法》第九十七条和第一百零六条错误。为此请求撤销原审判决，依法改判或发回重审。
吴海涛答辩称：原审判决认定事实属实，且石教林、赵群英是第一个自己搬迁的，本案符合善意取得的构成要件。请求驳回上诉，维持原判。
石教会、石伟未答辩。
本院审理查明：原审判决认定的事实属实。另查明，吴海涛身份证反映其居住在阳新县白沙镇白沙大道128号，石教林、赵群英、石教会、石伟居住在阳新县白沙镇红星村石详组13号，双方不属同一集体经济组织成员。
本院认为：石教会、石伟与吴海涛签订的《房屋转让协议》，实际是将其农村房屋及含宅基地转让出去，而宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定；土地管理法等法律和国家有关部门及《湖北省人民政府办公厅关于加强农村宅基地管理工作的通知》已经明确规定，农村村民的宅基地不能对外转让；对于农村房屋的买卖，当事人非同一集体经济组织成员，合同无效。诉讼中，吴海涛不能提供证据证明其与石教会、石伟系同一集体经济组织成员，双方所签订的《房屋转让协议》，因违反国家法律强制性规定而无效。石教林、赵群英提出合同无效的理由是其未在《房屋转让协议》签字，该理由与其主动参与拆除房屋的事实不符而不能成立，但其主张合同无效的请求符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》关于“合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿……”的规定，石教林、赵群英所主张的房屋，已经拆除并新建了房屋，土地返还已经不能，只能折价补偿；而《房屋转让协议》对补偿问题进行了约定，石教林、赵群英主动参与拆除房屋的事实，证明其对协议补偿内容的认可；故石教林、赵群英主张返还土地70平方米的请求，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销湖北省阳新县人民法院（2013）鄂阳新民二初字第00038号民事判决；
二、确认2011年8月10日石教会、石伟与吴海涛签订的《房屋转让协议》无效；
三、驳回石教林、赵群英的其他诉讼请求。
一审案件受理费2，300元，由石教林、赵群英负担2，200元，石教会、石伟、吴海涛负担100元；二审案件受理费2，300元，由石教林、赵群英负担2，200元，石教会、石伟、吴海涛负担100元。
本判决为终审判决。
审判长 严云峰
审判员 乐 莉
审判员 童 威
二〇一三年十二月十三日
书记员 陈 燕