安徽省马鞍山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖05民终1098号
上诉人（原审被告）：陈华,男,1966年2月1日出生,汉族,住安徽省马鞍山市雨山区。
委托代理人:陈琦，安徽浩谦律师事务所律师。
委托代理人:杜浩瀚，安徽浩谦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：马鞍山市兴海置业有限公司,住所地安徽省马鞍山市花山区。
法定代表人:李学文,该公司总经理。
委托代理人:尹学丰，安徽长城律师事务所律师。
委托代理人:孙中旗，安徽长城律师事务所律师。
上诉人陈华因与被上诉人马鞍山市兴海置业有限公司（以下简称兴海置业）房屋租赁合同纠纷一案，不服马鞍山市雨山区人民法院（2016）皖0504民初2099号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈华及委托诉讼代理人陈琦、杜浩瀚，被上诉人兴海置业委托诉讼代理人尹学丰、孙中旗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈华上诉请求：1、请求撤销马鞍山市雨山区人民法院（2016）皖0504民初2099号民事判决并发回重审；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审认定事实错误。上诉人于2011年1月5日依法注册成立马鞍山市浪涛投资管理有限公司（以下简称浪涛公司），经营范围包括住宿服务，上诉人在2014年3月14日的房屋租赁协议上签字，系履行职务行为而并非个人行为。从特种行业许可证，以及食品流通许可证、餐饮服务许可证、企业营业执照等证据可以确认浪涛公司一直连续从事宾馆经营。2、一审适用法律错误。一审认为上诉人和被上诉人之间签订的租赁协议系双方的真实意思表示，根据合同法第六十条判决上诉人支付案涉房屋租金和违约金。但上诉人为公司法定代表人，其签订合同的行为属于履行职务行为，根据民法通则第四十三条规定，该房租应当由公司承担。3、被上诉人应当承担因强行锁门给上诉人造成的直接经济损失128779元。在双方合同未解除、终止的情况下，被上诉人在2016年3月14日强行锁门，致使公司不能正常运转，上诉人向员工支付的工资128779元应当作为损失由被上诉人承担。
兴海置业辩称：1、通过双方签订的房屋租赁协议约定内容和履行情况，能够证明陈华签署房屋租赁协议系个人行为而非职务行为。涉案房屋的承租主体为陈华而非浪涛公司。2、案涉房屋由陈华承租并由兴海置业向其交付使用，因此案涉房屋由陈华根据其需要进行使用，涉案房屋是否由浪涛公司使用，系陈华和浪涛公司之间的法律关系，并不影响陈华和兴海置业之间的房屋租赁合同关系和租赁合同的法律效力。3、兴海置业系在陈华多次承诺支付租赁费用但均未兑现的情况下，在与陈华协商一致的前提下，不存在强行锁门并占有上诉人财产的情形。陈华所提出的关于赔偿的诉请依法不属于本案审理范围，应当另行诉讼予以处理。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确。应当依法驳回陈华上诉请求，维持原判。
兴海置业向一审法院起诉请求：1、请求准予解除双方于2014年3月14日签订的《房屋租赁协议》；2、判令陈华立即返还兴海置业位于马鞍山市雨山区红旗南路2000号及雨山区鹊桥四村9幢105号房屋；3、判令陈华立即向兴海置业支付截止2016年3月20日的房屋租金72万元以及违约金10万元，合计82万元；四、判决陈华承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2010年3月18日，兴海置业（甲方）与案外人张军（乙方）签订房屋租赁协议一份，约定兴海置业将位于本市红旗南路2000号及四村9幢105号二层出租给陈华从事宾馆服务，建筑面积2000平方米（以实测为准），房屋租赁期限自2010年7月16日至2020年7月16日止，租期共十年，前五年租金48万元，后五年租金60万元，每半年前三天支付该半年房租，落款处兴海置业加盖了该公司的合同专用章并由经办人储绍华签字。2014年3月14日，兴海置业（甲方）与陈华（乙方）签订房屋租赁协议一份，约定兴海置业将位于本市红旗南路2000号及四村9幢105号二层出租给陈华从事宾馆服务；建筑面积2000平方米（以实测为准）；房屋租赁期限自2014年2月16日至2024年2月16日止，租期共十年；前四年租金每年48万元，后六年租金每年60万元，每年2月、8月分别支付该半年房租；陈华拖欠房租累计达一个月以上的，兴海置业有权解除租赁合同；关于违约责任，双方在合同明确约定，“……如一方违约，违约方除赔偿对方一切损失外，还需赔偿壹拾万元违约金给对方”。在合同落款处，储绍华代表甲方签名确认，陈华作为乙方签名确认。2014年11月18日，陈华出具承诺书一份，承诺：１、2014年12月底之前支付2014年度上半年房租余款捌万元整；2、2015年4月30日之前支付2014年度下半年房租款贰拾肆万元整。后陈华按照承诺向兴海置业支付租金12万元，余款未能支付。2015年7月1日，陈华再次出具承诺书一份，承诺2015年７月底之前全额支付2014年度下半年房租，否则7月底无条件按租赁合同相关约定执行。陈华当庭陈述，2010年，陈华与案外人张军共同筹备经营旅馆业，2010年3月18日，张军于与兴海置业签订房屋租赁协议，承租涉案房屋，2011年1月5日共同投资创办马鞍山市浪涛投资管理有限公司从事旅馆业经营，后张军退出，陈华重新与兴海置业签订房屋租赁协议。另据陈华陈述，兴海置业于2016年3月14日上午9时许前往租赁房屋处要求锁闭房屋，双方沟通后，陈华清退了顾客，上午11时许，兴海置业锁闭了租赁房屋。
一审法院认为，兴海置业与陈华签订的房屋租赁协议是双方的真实意思表示，双方均应按照合同约定全面履行。关于陈华辩称其系履行职务行为，被告主体资格不适格这一主张，根据双方所订立房屋租赁协议及陈华出具承诺书内容来看，陈华系个人作为承租人一方，陈华作为本案被告，主体适格。第一、关于是否解除房屋租赁协议及返还房屋的问题。结合本案情况，虽然兴海置业与陈华在租赁协议中约定的租赁期限尚未届满，但双方在协议中已明确约定陈华拖欠房租累计达一个月以上的，兴海置业有权解除租赁协议，另外，在陈华于2015年7月1日出具承诺书中，陈华再次承诺若其未在2015年７月底之前全额支付2014年度下半年房租无条件按租赁协议相关约定执行。现陈华在承诺的付款期限届满后仍未如约履行，陈华拖欠租金至今以其行为表明不履行合同主要义务，故对于兴海置业诉请解除双方于2014年3月14日签订的房屋租赁协议的诉请，依法予以支持。合同解除后，作为承租人的陈华应当向兴海置业返还租赁房屋即位于本市红旗南路2000号及四村9幢105号房屋。第二、关于房屋租金及违约金的问题。根据双方的当庭陈述及举证质证情况，至2016年3月15日陈华公司尚欠兴海置业租金720000元。另外，双方在合同中已明确约定了违约金条款，陈华拖欠租金长达一年有余，显属违约，故兴海置业要求陈华承担违约金10万元的这一诉请，具有事实和法律依据，依法应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、之规定，判决：一、解除陈华、马鞍山市兴海置业有限公司于2014年3月14日签订的房屋租赁协议；二、陈华应于本判决生效之日起二十日内向马鞍山市兴海置业有限公司返还位于本市红旗南路2000号及四村9幢105号房屋；三、陈华应于判决生效之日起十日内一次性支付马鞍山市兴海置业有限公司房屋租金72万元和违约金10万元，合计82万元。案件受理费6000元，由陈华负担。
本院二审期间中，陈华围绕上诉请求依法提交了以下证据：
证据1、被上诉人出具给供电公司的证明一份，时间为2016年5月25日，明确写明浪涛公司租赁兴海置业案涉房屋，一审中被上诉人提供的是复印件，一审没有认定；二审中上诉人调取了原件，证明案涉租赁合同双方当事人是兴海置业和浪涛公司。
证据2、浪涛公司出具的证明一份，证明陈华是公司的法定代表人，签订案涉租赁合同系职务行为，而非其个人行为。
兴海置业对上述证据的质证意见为：对证据1真实性没有异议，对其证明目的有异议，该份证明系兴海置业因上诉人投资的浪涛公司经营中办理水电，税务登记需要出具的，不影响双方的租赁合同关系。对证据2的“三性”均有异议。该证明的出具单位是陈华投资成立的公司，其在身份上存在利害关系，证明内容与双方签订的房屋租赁协议有矛盾，违背了客观事实。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对于兴海置业于2016年5月25日出具给供电公司的证明，双方当事人对其真实性均无异议，对于其证明的此期间案涉房屋由浪涛公司占有使用的事实，本院予以确认；对于陈华所要证明的案涉租赁合同双方为浪涛公司和兴海置业这一事实，因与本案的租赁合同主体不符，且兴海置业不予认可，故本院不予采信。对于浪涛公司出具的陈华系职务行为的证明，因本案租赁合同系双方行为，浪涛公司事后单方面的确认，在兴海置业不予认可的情况下，对兴海置业不产生约束力。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。针对本案争议焦点1、陈华与兴海置业签订的房屋租赁合同协议是否应当视为职务行为。2014年3月14日，签订房屋租赁协议的签订方为兴海置业与陈华，并未显示为浪涛公司，在陈华出具给兴海置业的承诺书中也并未表述债务承担主体为浪涛公司，根据合同相对性原则，租赁合同双方主体应视为兴海置业与陈华，至于陈华租赁案涉房屋后以何种形式经营，不影响案涉租赁合同的成立。针对本案争议焦点2兴海置业是否有权要求陈华返还案涉房屋及所拖欠的房屋租金，并主张违约金。由于该租赁合同中对合同双方违约条款作出明确约定，基于陈华长期拖欠房租的事实，兴海置业有权单方解除合同并自其意思送达陈华处即可，并根据合同约定要求陈华支付拖欠的房租并主张违约金。综上所述，陈华的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12000元，财产保全费4650元，合计16650元，由上诉人陈华负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐 婕
审判员 汪振兴代理审判员韦少兵
二〇一六年十月三十一日
书记员 纪 震
附：相关的法律条文
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，进过审理，按照下列情形，分别处理：
原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。