广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中中法民一终字第1021号
上诉人（原审被告、反诉原告）：曹伟立，男，1976年3月4日出生，汉族，住中山市。
委托代理人：吴健祥，广东洋三律师事务所律师。
委托代理人：杨晓玲，广东洋三律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：中山市交通物业开发有限公司，住所地中山市东区。
法定代表人：冼金标，该公司董事长。
委托代理人：殷坤仪，广东保信律师事务所律师。
委托代理人：李鸣明，广东保信律师事务所律师。
上诉人曹伟立因与被上诉人中山市交通物业开发有限公司（以下简称交通物业公司）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2014）中一法民一初字第568号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：为配合金钟水库片区违法建设及环境综合整治工作的开展，土地储备中心于2007年征收了中山市东区新安村的土地（东至五桂山长命水，南至金钟水库，西至槎桥村，北至沙石公路），征收后土地储备中心将该片土地移交给交通物业公司负责管理，双方另行签订了土地租赁协议书。
涉案土地在上述土地储备中心征地范围内，位于中山市东区新安片区。2010年10月20日，交通物业公司（甲方）将涉案土地出租给曹伟立（乙方），双方签订了《土地租赁协议书》，主要约定：租赁物为位于中山市东区新安村片区（市救助站东南侧）的15亩土地［土地证号：中府国用（2007）第2108**号］，该地块为政府储备土地，现状为空地；甲方将该地块出租给乙方作休闲农业生产和苗木种植使用，未经甲方同意，乙方不得擅自改变土地用途；租赁期为25个月，从2010年10月15日至2012年11月14日止，包含1个月的进场免租期，协议期满后，该地块未被政府开发使用的，且乙方在协议期内没有违约行为，乙方在约定条件下享有续约优先权；租赁保证金为3000元，乙方在协议签署当日一次性向甲方支付，租赁期满乙方无违约行为且不续租的情况下（包括不拖延交还土地），甲方将保证金全额不计利息退回给乙方；该地块每亩租金单价800元／年，合计租金为12000元／年，每年一次性支付；租赁关系终止的，自终止之日10个工作日内，或在甲方指定的期限内，乙方须将清理后（不含复垦）的租赁地块完好交还甲方；逾期未交还或交还时未作清理的，甲方有权自行收回该地块及处理该地块上的一切附属物，由此产生的所有费用由乙方承担；乙方逾期支付租金、逾期或未作清理交还土地的，视作违约行为，甲方有权按逾期100元／天的标准计收乙方违约金，同时按实际使用或交还日期计算租金；乙方逾期30天未交还土地的，除按前述标准计收违约金外，甲方有权没收保证金；乙方逾期45天以上未支付应缴租金的，甲方有权单方解除本协议，无条件收回该地块并没收保证金，乙方须赔偿甲方因此遭受的一切损失；租赁期内因政府出让、划拨或因规划、市政建设需要使用该地块的，甲方有权提前收回土地，但应当在收回土地前三个月书面通知乙方，同时，因上述政策行为导致提前解除本协议的，甲方无须对乙方作任何补偿，并有权按乙方的实际租赁时间计收租金；乙方在租赁期限届满前三个月，可向甲方书面申请续租，如该地块在期满后可以继续出租的，乙方可在原合同租金基础上递增10%续租2年；租赁期间，因政府需要收回该地块的，或因其他不可抗力原因发生导致本协议无法继续履行的，本协议自动终止，双方互不追究违约责任；乙方应保证本协议中注明的联系地址及电话的有效性，如有变更应以书面形式通知甲方，甲方发出或者提供的所有通知、文件、文书、资料等只要送达至本协议所列明的乙方联系地址即视为送达；本协议履行过程中如发生争议，甲乙双方应及时协商解决，协商不成的，双方可向中山市有管辖权的人民法院提起诉讼，并依据法院判决执行，败诉方应承担对方因此而产生的一切费用（包括：律师费、差旅费、调查费、评估费等）。
上述《土地租赁协议书》期限届满后，双方未签订新的租赁合同，曹伟立继续占用涉案土地，但未向交通物业公司交纳租金。2013年8月16日，交通物业公司按照曹伟立在《土地租赁协议书》中载明的联系地址，通过EMS邮政特快专递向曹伟立发出一份收回出租土地的通知，要求曹伟立在2013年8月20日至2013年9月20日期间自行清理完毕所租赁地块上的种植物、养殖物及其他一切人工构筑物，并将地块交还给交通物业公司。
因曹伟立未按照上述通知的期限交还土地，交通物业公司遂于2014年2月10日诉至原审法院，请求判令：1.解除交通物业公司与曹伟立签订的《土地租赁协议书》；2.曹伟立清除位于中山市东区新安片区（市救助站东南侧）土地上的建筑物及附着物，并将上述土地（面积15亩）交还给交通物业公司；3.曹伟立支付逾期交还土地的违约金（按100元／天的标准计算，自2013年9月21日起至土地交还之日止，暂计至2013年10月8日为1800元）；4.曹伟立支付2012年11月15日至土地交还之日止的租金（按12000元／年的标准计算，暂计至2013年10月8日为10751.76元）；5.曹伟立承担本案的诉讼费用。诉讼中，交通物业公司增加一项诉讼请求：曹伟立向交通物业公司支付律师费4500元。
诉讼中，曹伟立提起反诉认为，一、双方协商租赁事宜时，交通物业公司口头承诺涉案土地最短租期为10年，但碍于内部规定，只能按照2年一签、自动续期的方式操作。《土地租赁协议书》第三条约定，如协议期满，该地块未被政府开发使用的，自动续租2年，因此，无论是口头承诺或者书面约定，双方的租赁继续有效。二、合同第七条第一款约定，因政府出让土地划拨，或者因规划、市政建设需要使用该地块，才有权提起收回。现在该地块还没有实际被使用，不符合提起收回的条件。三、经过曹伟立的巨资改造，涉案土地已经由荒山野岭变成中山市民休闲健身的好地方，因此，从维护公众利益的角度也不应该故意逼迁。据此提起反诉，请求判令：1.交通物业公司继续履行合同，直到政府相关项目部进场施工时；2.交通物业公司承担本案全部诉讼费用。
原审法院另查：交通物业公司因本案纠纷委托广东保信律师事务所律师殷坤仪、李鸣明律师代理诉讼，并支付了律师费4500元。
原审法院认为：本案为土地租赁合同纠纷。土地使用权人土地储备中心将涉案土地以租赁方式出租给交通物业公司，并授权其代为管理，交通物业公司具备管理涉案土地并与曹伟立签订租赁合同的权限，《土地租赁协议书》系交通物业公司、曹伟立双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效的合同，双方均应依照合同全面履行自己的义务。
《土地租赁协议书》已于2012年11月14日期限届满，之后双方未订立新的租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，双方形成不定期租赁合同关系。除非双方另行签订新的租赁合同，否则，出租人即交通物业公司可以在给予合理期限之后随时解除合同。本案中，交通物业公司于2013年8月16日按照《土地租赁协议书》中经双方确认的联系地址向曹伟立发出收回出租土地通知，要求曹伟立在2013年9月20日前交还租赁土地，虽然曹伟立否认收到该通知，但其未提供地址变更且已书面告知交通物业公司的证据，基于对邮政系统在送达业务专业性方面的信赖，应认可交通物业公司已履行了合同解除的通知义务，且通知中所给予的期限合理，故交通物业公司要求解除《土地租赁协议书》，原审法院予以支持。
曹伟立辩称双方租赁合同目前尚未到期、双方存在口头约定租期为10年，从《土地租赁协议书》约定的内容看，并无“协议期满，该地块未被政府开发使用的，自动续租2年”的约定，退一步说，即使有类似约定，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”的规定，该约定也于法不符。因此，在租赁期限届满后、合同解除前，应认定双方的租赁期限为不定期租赁。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，曹伟立在举证期限内未能提供证明双方租赁合同期限尚未届满的其他有效证据，相应举证不能的法律后果应由曹伟立承担，故对其辩解意见，原审法院不予采信；如前所述，对曹伟立要求继续履行合同的反诉请求，原审法院亦不予支持。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”故交通物业公司要求曹伟立清除涉案土地上的建筑物及附着物，并将土地交还给交通物业公司的请求，符合前述法律规定，原审法院予以支持。
在《土地租赁协议书》期限届满后，双方形成不定期租赁合同关系，原《土地租赁协议书》继续有效，曹伟立应按原租赁合同的约定向交通物业公司交付租金；至交通物业公司行使合同解除权依法解除《土地租赁协议书》后，在曹伟立未向交通物业公司交还土地前，曹伟立继续占用租赁土地并无合法根据，也给交通物业公司造成了损失，理应将其获得的不当利益返还给交通物业公司，故对交通物业公司要求曹伟立按照原《土地租赁协议书》约定标准支付从租赁合同期限届满后至曹伟立实际交还土地之日止的租金的请求，原审法院予以支持。
至于交通物业公司主张的违约金请求，前已述及，交通物业公司享有依法解除合同的权利，且其行使解除权行为的效力已被原审法院确认，曹伟立在合同已告解除、交通物业公司给予的宽限期届满后仍未交还土地，已违反合同约定，构成违约，理应承担相应的违约责任。但因曹伟立在诉讼中明确反诉请求继续履行合同，隐含了其不存在逾期交还土地的违约行为的意思，根据其意思，只要法院判决其需支付违约金，其均认为过高，因此在违约金确实过高的情况下，法院可以依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定对违约金酌情予以调低。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，双方约定的违约金标准折合每月为3000元，而双方的月租金标准仅为1000元，在原审法院已支持交通物业公司请求曹伟立支付在交还土地前租金的请求情况下，交通物业公司未举证证明除此之外其还存在其他损失，据此可以判断双方所约定的每日100元的违约金标准明显过分偏高，原审法院可依法对双方约定的上述违约金标准予以调低，标准为按照租金数额以中国人民银行同期同类贷款利率计算。对于律师费的请求，因合同中已有明确约定，且交通物业公司主张的律师费标准未超过主管部门规定的收费标准，故原审法院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除交通物业公司与曹伟立之间的土地租赁合同；二、曹伟立于判决发生法律效力之日起十日内清除位于中山市东区新安片区（市救助站东南侧）土地上的建筑物及附着物，并将上述土地（面积15亩）交还给交通物业公司；三、曹伟立于判决发生法律效力之日起十日内向交通物业公司支付自2012年11月15日起按12000元／年的标准计算至判决确定给付之日止的租金及使用费；四、曹伟立于判决发生法律效力之日起十日内向交通物业公司支付逾期交还土地的违约金（从2013年9月21日起以年租金标准12000元为本金按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计至判决确定的给付之日止）；五、曹伟立于判决发生法律效力之日起十日内向交通物业公司支付律师费4500元；六、驳回交通物业公司的其他诉讼请求；七、驳回曹伟立的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费226元（交通物业公司已预交），由曹伟立负担（曹伟立于判决发生法律效力之日起七日内向原审法院交纳）；反诉案件受理费50元（曹立伟已预交），由曹伟立负担。
宣判后，上诉人曹伟立不服原审判决，向本院提起上诉称：一、交通物业公司向曹伟立口头承诺涉案土地最短租期为10年，对双方均有约束力，现租期未到，双方应继续履行合同；二、《土地租赁协议书》第七条第一款约定，因政府出让土地划拨，或者因规划、市政建设需要使用该地块，才有权提前收回。目前政府没有进场使用涉案土地，尚未达到约定的退场条件，因此，合同应继续履行；三、《土地租赁协议书》第七条第六款约定送达书面材料采用到达主义，不是寄送即视为送达。原审认定交通物业公司寄送通知即视为送达错误；四、一审未查明涉案土地使用权归属，应追加涉案土地所在村委会、中山市土地储备中心为本案第三人参加诉讼，原审程序违法；五、交通物业公司未能举证证明产生律师费用；六、曹伟立租赁涉案土地后投入巨资改造，解除合同将带来巨大经济损失。综上，请二审法院依法改判，判令交通物业公司继续履行合同。
被上诉人交通物业公司答辩称：一、涉案土地已于2007年由中山市土地储备中心征收，涉案土地使用权属中山市土地储备中心。交通物业公司原审已提交证据证明涉案土地征收后由交通物业公司管理，因此，交通物业公司有权对涉案土地进行管理出租，主体适格，无须追加村委会、中山市土地储备中心作为第三人；二、交通物业公司一审提交委托代理合同及律师费发票，根据《土地租赁协议书》第八条约定，如果产生争议，败诉方应承当相应的律师费，且交通物业公司律师费属合理范围；三、曹伟立没有证据证实双方约定租赁期限为10年的口头约定。另，合同第三条所约定的是曹伟立享有续约的优先权，并非其理解的合同到期后自动续租。因此，合同约定的租赁期限届满后，交通物业公司主张曹伟立返还涉案土地合理合法；四、交通物业公司按照曹伟立在合同中注明的地址邮寄通知书，已完成了送达义务。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，曹伟立上诉理由没有事实与法律依据，请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，曹伟立向本院提出书面申请，申请本院向交通物业公司负责涉案土地租赁洽谈的工作人员麦伟强调查核实，双方口头约定土地租赁期限为10年。本院依法向麦伟强了解相关情况，麦伟强向本院提交一份书面意见，载明：其与曹伟立就涉案土地租赁事宜协商沟通时，已向曹伟立明确表示新安村片区的土地属于政府储备用地，如租赁该土地，租赁期限只能够约定为2年。如该土地在租赁期限届满后未被政府开发使用而且可以继续出租的，曹伟立提前办理续租申请后，可以享有优先续租权。因该土地属于政府储备用地，其不可能对曹伟立做出任何长期租赁的承诺。经质证，交通物业公司对该份证据的真实性无异议。曹伟立对该份证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，并申请向交通物业公司租赁新安村片区土地的其他承租人王子文、马家辉等人出庭作证，拟证明交通物业公司口头承诺租期为10年。
二审期间，本院依法向中山市邮政速递物流公司调取了交通物业公司向曹伟立寄送收回出租土地通知的投递情况，邮件全程跟踪查询显示邮件号码为1089998100800的邮件未妥投的原因是收件人拒收。经质证，曹伟立对该证据的真实性不予确认。交通物业公司对该证据的真实性无异议，认为该证据证实交通物业公司按照合同上载明的邮寄送达地址邮寄了收回出租土地通知书，已完成了通知义务。
原审法院查明的其他基本事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案为土地租赁合同纠纷。针对双方诉辩意见，本院作如下分析。
关于原审程序是否违法的问题。涉案土地使用权为土地储备中心所有，土地储备中心将涉案土地出租给交通物业公司并授权交通物业公司代为管理。交通物业公司与曹伟立签订《土地租赁协议书》将涉案土地出租给曹伟立，基于合同相对性原则，《土地租赁协议书》仅对合同相对方具有拘束力，且交通物业公司具备诉讼主体资格，故曹伟立上诉认为原审未追加涉案土地所在村委会、土地储备中心为本案第三人参加诉讼，程序违法的意见，无事实和法律依据，本院不予采信。
关于租赁期限的问题。《土地租赁协议书》约定“租赁期为25个月，从2010年10月15日至2012年11月14日止，包含1个月的进场免租期，协议期满后，该地块未被政府开发使用的，且乙方在协议期内没有违约行为，乙方在约定条件下享有续约优先权。”曹伟立上诉认为双方口头约定租赁期限为10年，交通物业公司予以否认。本院根据曹伟立的申请，依法向交通物业公司经办涉案土地租赁事宜的工作人员麦伟强核实，麦伟强亦否认双方口头约定租赁期限为10年的事实。曹伟立继续申请与交通物业公司存在租赁关系的新安村片区土地其他承租人出庭作证。本院认为，《土地租赁协议书》已对租赁期限作明确约定，为双方真实意思表示，对双方均有约束力。曹伟立申请出庭的证人与交通物业公司有利害关系，该证人出具的证言不能单独作为认定双方口头约定租期为10年的依据，推翻《土地租赁协议书》对租赁期限的约定，故对曹伟立的申请，本院不予准许。至于交通物业公司寄送收回出租土地通知是否到达曹伟立的问题。本院依法向中山市邮政速递物流公司调取了该邮件的投递情况，证实未妥投的原因为收件人拒收。本院认为，邮政部门与双方均无利害关系，关于邮件送达流程的证明已达到高度盖然性的证明标准，真实性可予以采信，曹伟立对该证据予以否认，但未举证证明，故应认定收回出租土地通知已经送达给曹伟立。因此，由于双方于合同期满后未订立新的书面租赁合同，形成不定期租赁合同关系，交通物业公司可以随时解除合同，交通物业公司已向曹伟立发出解除合同通知，原审法院认定双方合同已解除并无不当。
关于律师费由何方承担的问题。《土地租赁协议书》已作明确约定，交通物业公司亦提交《诉讼委托代理合同》及律师费发票予以证实实际产生的律师费，故曹伟立上诉认为不应由其承担交通物业公司律师费的意见，本院亦不予采信。
综上，上诉人曹伟立的上诉理据不足，本院不予支持。原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费276元，由上诉人曹伟立负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁以劲
审 判 员 官 琳
代理审判员 赖晓筠
二〇一四年十月十七日
书 记 员 谭长琴
孙翠红