安徽省六安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖15民终1282号
上诉人（原审原告、反诉被告）：安徽百代商业管理有限公司，住所地安徽省六安叶集皖西东路与站前大道交叉口区，组织机构代码66948139-5。
法定代表人：齐优辉，该公司董事长。
委托诉讼代理人：晏宗武，安徽皋城律师事务所律师。
委托代理人：李胜男，安徽皋城律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：刘荣涛，男，1964年7月29日出生，汉族，住安徽省霍邱县。
委托诉讼代理人：黄顺全，六安市叶集区三元法律服务所法律工作者。
上诉人安徽百代商业管理有限公司�以下简称百代公司）、刘荣涛因房屋租赁合同纠纷一案，不服金寨县人民法院于2016年6月6日作出的（2016）皖1524民初415号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人百代公司的委托诉讼代理人晏宗武、李胜男，上诉人刘荣涛的委托诉讼代理人黄顺全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
百代公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第二项，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、维持一审判决第三项；3、本案的全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定事实不清。1、我方主张5号、7号商铺房屋占有使用费未超过诉讼时效。因该案被上诉人系叶集区人民法院某法官胞弟，身份特殊，我方2014年11月第一次提起诉讼后由该院法官及负责人多次组织调解但未成功，后再次提交诉状又�人为压在该院，未予正式立案。后由该院主动协调，移送至金寨县人民法院审理。期间，我方一直不间断的主张权利，不应认定超过诉讼时效。2、两份《仓库租赁合同》有效。原审判决认定上诉人提供的证据“单位出具的证明仅有单位公章，且证明内容过于笼统，不能证明涉案两间仓库是经过批准同时按照批准的内容建设的临时建筑”无事实与法律依据。上诉人在原审庭审中就该诉争仓库“虽系临时建筑却系合法建筑”的证明目的，除提供该《证明》外，还提供了《钢结构定作单》、《钢结构安装合同》，该组证据形成证据锁链，充分印证2813号仓库和最南端小仓库经主管部门批准建设，虽是临时建筑，却系合法建筑。故双方签订的《仓库租赁合同》应合法有效。二、原审判决认定事实不清进而导致适用法律错误。原审判决认定仓库房屋占有使用费是以约定的租金标准计算属于适用法律错误，上诉人认为应以约定租金两倍标准计算。依据《仓库租赁合同》第六条第一款约定，被上诉人逾期腾退应按合同约定租金两倍支付房屋占有使用费，该约定是双方真实意思表示，我方以合同约定的租金计算房屋占有使用费应予支持。
刘荣涛上诉请求：1、撤销一审判决第一、三项，改判驳回百代公司诉请的仓库占有使用费95064元的诉讼请求；改判百代公司赔偿刘荣涛停电损失费314600元。事实与理由是：一、原审认定我方非法占用被上诉人仓库且认定腾退时间为2016年2月23日是错误的。1、被上诉人无证据证明我方于2012年12月27日占用其最南端仓库，并于2012年10月15日占用其贰幢2813号仓库。2、2016年2月23日，我方在转运何自远、张玉仓库的部分货物时和邻居发生纠纷。派出所的“出警记录”及其他“调查笔录”均未记载我方从涉案仓库中拉货与他人发生纠纷，原审推定该日为仓库腾退时间没有依据。二、原审法院违反法定程序。1、原审2016年3月24日开庭超出举证期限。2、一审举证阶段结束后，原审原告提出庭后补充一份“报警记录”，但原审将庭审笔录的“逾期举证”篡改为“该证据尚未调取”。3、原审违规于2016年4月8日再次开庭，证人王某1证实“没有看到刘荣涛腾退仓库”，但原审依据该证人证言认定我方腾退时间是错误的。4、一审主审法官违反规定，依职权调取证据，我方申请其回避被驳回，判决结果被上诉人未判先知。5、本案应是返还原物纠纷，原审立为租赁合同是错误的。三、原审法院仅以“无证据证明或证据不足”，驳回我方的反诉请求是错误的。1、造成我方11个月停电的原因是上诉人为了迫使被上诉人履行市场管理义务采取迟延交纳05号、07号商铺租金的方法，被上诉人为报�我方，采取停电的方法，将我方租用的05号、07号及我自己的08号、10号商铺所有用电全部停掉。2、以纳税凭证证明其损失是可以成立的。上诉人经营的商铺停电之前是正常运营的，且上诉人也依法交纳了个人所得税，以该税倒推我方经营商铺过程中获得的纯利润是完全正确的。原审也未另行安排鉴定机构进行科学评定，判决驳回我方的反诉请求是错误的。综上，请求二审法院查清事实，依法改判。
刘荣涛针对百代公司的上诉，辩称：1、一审法院认定涉案5、7号商铺占有、使用已超过一年，百代公司主张应支付房屋占有使用费超过诉讼时效正确。按照百代公司提供的证据证实两商铺的腾退时间为2013年7月15日和2014年7月15日，在此期间，双方从未讨论过占有使用费问题。2、一审法院认定两份《仓库租赁合同》无效也是完全正确的。3、合同期满后，百代公司无证据证明刘荣涛占有其房屋及占有时间，也无证据证明市场租金价格，一审法院主观臆断，判决支付房屋占有使用费95064元错误。
百代公司针对刘荣涛的上诉，辩称：1、根据合同法、民事诉讼法解释，刘荣涛有义务证明其是否交房，证明其未逾期交房，否则应当视为一直占有使用，被答辩人出具的证人证言及出警记录，足以证明刘荣涛腾出仓库时间是2016年2月23日。2、刘荣涛主张的5、7号商铺占有使用费未超过诉讼时效。3、两份《仓库租赁合同》有效，刘荣涛提供的六安市叶集住建局提供的证明以及百代公司提供的钢结构定做单，钢结构安装合同，形成了完整的证据链，足以证明租赁合同合法、有效。4、《仓库租赁合同》有效，仓库占用使用费应当以合同约定的为准，即租金的两倍计算。5、刘荣涛提出的反诉，举证不足，更未提供有效的赔偿依据。
一审法院认定事实：
一、关于租赁两间商铺的情况
百代公司以出让方式取得叶集城区一地块并在该地块上建设名为“金太阳建材商贸城”的商品房对外出售。台大海、邓德祥分别购买位于该商贸城A区5栋05、07号两间商铺，同时又委托百代公司对其商铺经营管理。
2011年6月30日，百代公司与刘荣涛签订《商铺委托管理合同》，约定将位于叶集金太阳建材商贸城A区5栋05、07号两间商铺（建筑面积166.46㎡）出租给刘荣涛使用，房屋使用费每月按6.25元／㎡计算，租期自2011年7月15日至2012年7月14日。同时还约定：合同使用期限届满，刘荣涛不续租的，须在期限届满后三日内办理完毕退场相关手续并将所使用商铺腾空退还给百代公司。若到期刘荣涛未腾退商铺应当根据迟延腾退时间，按租金的两倍支付违约金。
2013年7月15日，台大海�百代公司签订《商铺自营确认书》，收回A区5栋05号商铺自营。
2014年7月15日，邓德祥与百代公司签订《商铺自营确认书》，收回A区5栋07号商铺自营。
二、关于租赁两间仓库的情况
2011年12月27日，百代公司与刘荣涛签订《仓库租赁合同》，约定将位于金太阳建材商贸城仓库区贰幢最南端小仓库西一半号仓库（以下简称最南端仓库）出租给刘荣涛使用，租赁面积为242.5㎡，租金按每月6元／㎡计算，租期自2011年12月27日至2012年12月26日。
2012年4月12日，百代公司与刘荣涛签订《仓库租赁合同》，约定将位于金太阳建材商贸城仓库区贰幢2813号仓库出租给刘荣涛使用，租赁面积为159.31㎡，租金按每月6元／㎡计算，租期：2012年1月15日至2012年10月14日。
上述两份《仓库租赁合同》均约定：合同使用期限届满，双方未达成续租合同�，刘荣涛应于租赁期届满之日搬离所有物品，并将仓库返还给百代公司。刘荣涛逾期未迁离的应向百代公司双倍支付租金。
2016年2月23日，刘荣涛从涉案仓库开车拉货与他人发生纠纷，叶集城区派出所当日出警。
三、关于刘荣涛反诉的情况
从国网安徽六安市叶集供电有限责任公司“金太阳商铺用电清单”记载看，刘荣涛在2012年至2013年间有10个月的用电量记载为“0”。
一审法院认为，本案的争议焦点为：一、《商铺委托管理合同》是否有效，腾退时间如何确定，是否超诉讼时效；二、两份《仓库租赁合同》是否有效，腾退时间如何确定，百代公司能否主张“占有使用费”及计算标准；三、刘荣涛反诉请求能否支持。
关于焦点一，《商铺委托管理合同》实质为商铺租赁合同，百代公司作为出租人，对租赁物是否享有�有权、使用权，并不影响租赁合同的效力。本案中百代公司与刘荣涛签订的《商铺委托管理合同》系双方真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。
2013年7月15日、2014年7月15日，台大海、邓德祥分别与百代公司签订“商铺自营确认书”，台大海、邓德祥收回涉案商铺自营。对于百代公司而言，2013年7月15日、2014年7月15日可视为涉案商铺的腾退时间。
按照租赁合同的约定，租赁期限届满，刘荣涛并未及时返还租赁物，百代公司也未提出异议，应视为原租赁合同继续有效，只是租赁期限为不定期。刘荣涛在反诉中称2012年9月20日至2013年8月20日，百代公司停止供应A区5栋05号商铺的电源，主张停电损失，也印证刘荣涛在租赁期满后未返还租赁物的事实。但自2013年7月15日、2014年7月15日台大海、邓德祥分别自营时起，百�公司作为出租方应当知道自己收取租金的权利被侵害，至提起诉讼时均已超过一年的诉讼时效，不受法律保护。
关于焦点二，两份《仓库租赁合同》因百代公司提供的证据不能证明涉案两间仓库是经过批准同时按照批准的内容建设的临时建筑，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，本案两份《仓库租赁合同》无效。
2016年2月23日，刘荣涛因从涉案仓库拉货与他人发生纠纷，故百代公司主张涉案两间仓库的腾退时间是2016年2月23日并无不当，予以支持。
虽然百代公司与刘荣涛签订的《仓库租赁合同》无效，但依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，百代公司可按合同约定的租金标准要求刘荣涛支付房屋占有使用费，即：最南端仓库逾期占有期间为2012年12月27日至2016年2月23日共计1154天，占用使用费55969元（242.5㎡×（6÷30天）×1154天）；贰幢2813号仓库逾期占有期间为2012年10月15日至2016年2月23日共计1227天，占用使用费39095元（159.31㎡×（6÷30天）×1227天），合计95064元。
关于焦点三，刘荣涛在反诉中主张停电11个月的损失，因无证据证明该停电行为是百代公司所为，且其主张停电损失314600元亦证据不足，对其反诉请求，依法不予支持。
综上，经该院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、刘荣涛于判决生效后10日内支付百代公司占有使用费95064元；二、驳回百代公司的其他诉讼请求；三、驳回刘荣涛的反诉请求。案件受理费4182元、反诉受理费6064元，合计10246元，百代公司负担2425元，刘荣涛负担7821元。
本院二审期间，当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了质证。对百代公司二审申请证人管某、王某2出庭证实双方一直持续交涉主张权利，并未超过诉讼时效。刘荣涛对两证人证言的质证意见：系虚假的证人证言，两人事前沟通过。不具有合法性。两证人均是百代公司职工，具有利害关系，是利害关系人，该证言不能作为证据使用。本院认为，该两证人系百代公司职工，与其存在利害关系，且百代公司未提供其他有效证据佐证，对该证言不予采纳。对刘荣涛一审所举反诉证据叶集区城区法律服务所出具的情况说明，因系百代公司的法律顾问单位出具，百代公司仅对该份证据的形式是否合法持有异议，未对其内容的真实性提出异议，结合百代公司认可的用电量清单，能够认定刘荣涛商铺部分月份用电量为0，系百代公司停电造成的，本院对该份情况说明予以认定。对双方当事人一审所举其他证据，本院二审认证意见同于一审。
二审审理查明的事实除同一审一致外，另查明，2016年5月13日，叶集区城区法律服务所出具一份情况说明，内容是：百代公司系叶集区城区法律服务所2013年度法律顾问单位。百代公司与刘荣涛因商铺租赁合同纠纷由本服务所进行调解，在调解过程中得知刘荣涛承租的两间商铺和其自己的两间商铺已被百代公司停止供电，为便于下一步调解工作的进行，本服务所与百代公司进行沟通，后百代公司恢复对刘荣涛经营的四间商铺给予供电。
本院认为，归纳诉辩双方的意见，本案二审的争议焦点是：一、百代公司要求刘荣涛支付商铺占有使用费是否超过一年的诉讼时效；二、两份《仓库租赁合同》是有效还是无效，原审参照仓库租赁合同租金支付仓库占有使用费的理由是否充分；三、刘荣涛要求百代公司赔偿损失314600元有无事实依据；四、原审审判程序是否违法，如违反有关法律程序，具体表现在何处。
关于争议焦点一，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条明确规定延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年。本案中，刘荣涛承租的涉案商铺房屋分别于2013年7月15日、2014年7月15日由产权人台大海、邓德祥收回自营，百代公司应自该时间点起一年内向刘荣涛主张支付欠付的租金。对此，百代公司也未否认，只是百代公司认为其一直在向其主张权利，包括向刘荣涛本人直接主张、通过叶集区人民法院协商处理及欲在该院立案未果等方式，但均未提供有效的证据证实，应承担举证不能的责任，对其主张刘荣涛应支付涉案商铺的占有使用费，因已超出诉讼时效期间，依法不予保护。
关于争议焦点二，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案中，百代公司虽举出叶集区住房和城乡建设局出具的证明及钢结构安装合同、钢结构定作单等证据，但未提供该行政机关相应的批准文件，不足以证明该临时建筑的合法性，原审认定双方签订《仓库租赁合同》无效，符合法律规定。关于腾退时间，公安机关出具的《出警记录》显�2016年2月23日刘荣涛“在金太阳建材城的仓库装货”。二审庭审中，刘荣涛称其承租的仓库不用后，临时堆货是借用别人的仓库，没有合同。但二审未提供其向谁借用，也未申请出借人出庭证实。结合《仓库租赁合同》第六条约定“乙方（刘荣涛）应于终止之日或租赁期满之日搬离所有物品，并将仓库返还甲方。”刘荣涛称其已于2016年2月23日之前已经腾退交还给百代公司，但百代公司不认可，刘荣涛未能提供其已将仓库交还百代公司的相应证据。那么，《出警记录》中刘荣涛本人向公安机关陈述的“仓库”，应当指向的是其承租百代公司的仓库。原审依据公安机关的《出警记录》中刘荣涛与他人发生纠纷的时间为腾退时间，并认定刘荣涛应向百代公司支付占用仓库期间的占有使用费，对刘荣涛并非不公。
关于争议焦点三，因叶集区城区法律服务所是百代�司法律顾问单位，对此，百代公司一审庭审中也未否认。该所出具的《情况说明》及用电量清单可以印证百代公司擅自将刘荣涛的商铺及承租的商铺停电的事实存在。百代公司在双方就租金问题发生纠纷后未能妥善依法处理，而是采取停电的不当行为，应当对刘荣涛的经营行为产生一定的影响。鉴于刘荣涛仅举出一份税收完税凭证，不足以证实其经营损失达到314600元，对其请求数额，依法不予支持，但综合考虑本案实际案情，本院酌情判决百代公司赔偿刘荣涛经营损失2万元。
关于争议焦点四，1、刘荣涛认为原审第一次开庭超出举证期限不得超过15日，违反相关规定。经查，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百六十六条规定，并无举证期限届满后确定开庭时间的限制。2、关于庭审笔录篡改问题，根据法律规定，当事人�为庭审笔录有差错，可以申请补正，不能认为该处的补正系一审法院故意为之。3、一审认定刘荣涛腾退仓库的时间依据是公安机关的《出警记录》，而非一审证人王某1证言。4、关于刘荣涛一审申请回避问题，一审法院已经裁定予以驳回，刘荣涛就该驳回回避申请的决定，也未申请复议，故在本案中不予审查。5、关于本案案由问题，本案双方当事人签订有《商铺委托管理合同》、《仓库租赁合同》，一审法院将本案案由列为租赁合同纠纷正确。
综上所述，刘荣涛的上诉请求部分成立，予以支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持金寨县人民法院（2016）皖1524民初415号民事判决第一、二项，即刘荣涛于判决生效后10日内支付百代公司占有使用费95064元；驳回百代公司的其他诉讼请求。
二、撤销金寨县人民法院（2016）皖1524民初415号民事判决第三项，即驳回刘荣涛的反诉请求。
三、安徽百代商业管理有限公司赔偿刘荣涛因停电造成的损失2万元。
上述第一、三项两比后，刘荣涛于本判决生效之日起十日内给付安徽百代商业管理有限公司占有使用费75064元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费按原判决执行；二审案件受理费17691元（其中安徽百代商业管理有限公司缴纳10246元，刘荣涛缴纳7445元），安徽百代商业管理有限公司负担13246元，刘荣涛负担4445元。
本判决系终审判决。
审 判 长 王 军
审 判 员 张海龙
代理审判员 王 丽
二〇一六年十月二十五日
书 记 员 季 敏
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后依法改判；
（四）原判决遗漏当事人或者缺席判决严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。