广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤20民终1438号
上诉人（原审原告）：中山市星晨广场物业管理有限公司。住所地：中山市西区，组织机构代码××。
法定代表人：张卓雄，该公司董事。
委托代理人：何洪章，男，××年××月××日出生，汉族，住四川省剑阁县。该公司员工。
被上诉人（原审被告）：梁羽仲，男，汉族，住广东省中山市，公民身份号码×××3297。
被上诉人（原审被告）：林志君，男，汉族，住中山市西区，公民身份号码×××1844。
两被上诉人的共同委托代理人：徐新如，广东ＸＸ海天律师事务所律师。
两被上诉人的共同委托代理人：杨雪欣，广东ＸＸ海天律师事务所律师。
上诉人中山市星晨广场物业管理有限公司（以下简称星晨公司）与被上诉人梁羽仲、林志君物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2015）中一法沙民一初字第744号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：梁羽仲、林志君购买星晨广场15座6楼D室房的房地产，建筑面积为75.93平方米，是星晨广场小区业主。2004年3月17日，星晨公司作为甲方，梁羽仲、林志君作为乙方，双方签订《星晨广场业主物业管理委托契约》，约定：乙方同意委托甲方作为物业管理人，于2004年12月31日前对广场实行统一管理，综合服务；甲方对星晨公司管理范围包括商业区和住宅区；在2004年12月31日后，首次业主大会未作出表决之前，甲方仍有权行使本契约赋予的管理权，各业主必须根据本契约向甲方及代理人履行本契约的全部责任和支付所有费用；管理费的标准：七层住宅单元、车房1元／平方米，高层住宅单元1.5元／平方米；业主如延期缴交管理费以及有关赔偿款、罚款等费用的，处以每日百分之一的滞纳金。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，星晨公司为星晨广场小区提供物业服务。星晨公司认为梁羽仲、林志君自2006年4月至2015年1月拖欠物业管理费，共拖欠物业服务费12073.45元及滞纳金，并拖欠2014年12月的梯灯费8.08元、高层水费29.2元。星晨公司经向梁羽仲、林志君多次催交上述费用未果，遂向原审法院提起诉讼，请求判令：1.梁羽仲、林志君立即向星晨公司支付物业服务费、公共分摊梯灯费及高层水费，暂计至2015年1月29日，物业服务费12073.45元（从2006年4月至2015年1月）、滞纳金3402.94元，楼梯公摊电费8.08元（2014年12月），高层水费29.2元（2014年12月），合计15513.67元；2.梁羽仲、林志君承担本案的全部诉讼费用。
另查：2014年4月1日，由西区物价检查所颁发的《广东省经营服务性收费许可证》，准许中山市星晨广场物业管理有限公司（西区星晨广场）收取物业服务、车辆停放保管服务费。
原审法院认为：本案为物业服务合同纠纷。梁羽仲、林志君购买了星晨广场15座6楼D室房产，成为星晨广场小区的业主。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。星晨公司根据其与梁羽仲、林志君签订的《星晨广场业主物业管理委托契约》，依法取得了星晨广场小区的物业服务资格。上述合同对签订业主具有约束力，梁羽仲、林志君作为星晨广场业主，应遵守合同中有关物业服务收费的约定。星晨公司依据合同约定对星晨广场提供了服务，梁羽仲、林志君作为业主，理应支付物业服务费用。本案争议的焦点有二，一是星晨公司向梁羽仲、林志君主张的物业服务费是否已过诉讼时效；二是星晨公司向梁羽仲、林志君主张的梯灯费、高层水费是否合理。
首先，关于本案的诉讼时效问题。星晨公司于2015年5月29日提起本案的诉讼，主张梁羽仲、林志君从2006年4月起开始拖欠物业服务费，但没有提交向梁羽仲、林志君催收物业服务费的证据，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，星晨公司诉求的部分物业服务费已超过两年的诉讼时效。星晨公司关于物业服务费的请求应从起诉之日2015年5月29日起倒推2年计算。故原审法院对星晨公司要求梁羽仲、林志君支付2013年5月起至2015年1月止的物业服务费予以支持。梁羽仲、林志君的房屋建筑面积为75.93平方米，按1.5元／平方米计算，梁羽仲、林志君每月应向星晨公司支付物业服务费113.9元，故应向星晨公司支付从2013年5月至2015年1月期间共21个月的物业服务费2391.8元（75.93平方米×21个月×1.5元／平方米）。关于滞纳金，《星晨广场业主物业管理委托契约》约定“业主如延期缴交管理费以及有关赔偿款、罚款等费用的，处以每日百分之一的滞纳金。”梁羽仲、林志君逾期缴交物业服务费，故应向星晨公司支付逾期付款违约金。由于合同“每日百分之一的滞纳金”的约定太高，梁羽仲、林志君虽然没有请求减少，但星晨公司并未提交违约金的计算方法及起止时间，故原审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，酌情调整为从2013年5月起至实际清偿之日止，以实际拖欠的物业服务费按每日千分之一计算。
其次，关于分摊电费和高层水费的问题。《星晨广场业主物业管理委托契约》约定了物业服务费标准，但对梯灯费、高层水费没有约定，而星晨公司没有向原审法院提交每户每月收取梯灯费8.08元的证据，也没有提交高层住宅每户每月收取高层水费的证据，故星晨公司的该项请求缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。
另外，对梁羽仲、林志君认为星晨公司未尽到物业管理义务，小区监控没有24小时值班，外来人员随意进出，对业主的人身财产安全造成重大安全隐患，小区空中花园的喷水池没水，通道有狗的大便，走廊、小区主道的路灯多处长期不亮，小区通道乱停车等抗辩，由于梁羽仲、林志君未提交相应的证据证实，应承担举证不能的不利后果。对梁羽仲、林志君认为其房子多次出现漏水而星晨公司不予维修，小区门口的巴士突然消失的抗辩，因与本案属不同的法律关系，不属本案的审理范畴，梁羽仲、林志君可另行主张权利，原审法院不作处理。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：
一、梁羽仲、林志君于判决生效之日起七日内向星晨广场物公司支付2013年5月至2015年1月期间物业服务费2391.8元及违约金（以每月实际欠款额为计算基数，从2013年5月起至实际支付之日止，按每日千分之一计算）；二、驳回星晨公司的其他诉讼请求。若未按判决书指定的期间履行付款义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费188元，简易程序减半收取94元，由星晨公司负担69元，梁羽仲、林志君负担25元，
宣判后，星晨公司不服原审判决，向本院提起上诉称：梁羽仲、林志君于2004年3月入住星晨广场，自2006年4月起至2015年1月29日，拒不缴交物业管理费以及公共分摊梯灯费、高层水费及滞纳金合计15513.67元，星晨公司向梁羽仲、林志君在上述期间多次邮寄挂号信催交物管费。原审法院以诉讼时效为由仅支持了两年的物管费用，已损害了星晨公司的合法权益。因此，请求二审法院判令：1.撤销原审判决，改判梁羽仲、林志君向星晨公司清偿拖欠物管费及滞纳金共15513.67元。3.一、二审案件受理费由梁羽仲、林志君承担。
梁羽仲、林志君在法定期限内未提交书面答辩意见，在二审调查时答辩称：关于星晨公司的催缴通知单其没有收到也没有签收。关于梯灯费，星晨公司没有该收费的资质，在物业服务合同上也没有对梯灯费的收取进行了约定。
星晨公司在二审时提交了以下新证据：1.星晨公司于2009年4月6日以挂号信的方式邮寄的追缴通知，其载明星晨广场15座6D业主仍欠缴水费、管理费共4599.3元。2.星晨公司于2010年10月17日以挂号信的方式邮寄追缴通知，其载明星晨广场15座6D业主仍欠缴管理费、水费6458.35元管。3.星晨广场2013年3月28日以挂号信的方式邮寄管理费缴付告知的函件，其载明星晨广场15座6D业主仍欠缴管理费、水费合计10211.67元。4.星晨公司以其公司名称开具的星晨广场16幢梯灯费发票金额为477.96元的单据。5.2013年6月至2015年9月高层水费等发票单据。梁羽仲、林志君对上述函件不予确认，认为是后期制作，对于梯灯费等费用，梁羽仲、林志君认为星晨公司没有收取该费用的资质。
本院经审理查明：原审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案为物业服务合同纠纷，综合本案的诉辩意见，本案二审争议的焦点为2013年5月以前的物管费是否超过诉讼时效。
根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”本案中，星晨公司在二审时提交了三份邮寄挂号信，邮戳的日期分别为2009年4月6日、2010年10月17日、2013年3月28日。但星晨公司于2015年5月29日才向法院起诉，已超过了2年的诉讼时效。原审法院仅支持星晨公司从起诉之日2015年5月29日起倒推2年计算物业管理费并无不妥。
此外关于分摊电费和高层水费的问题。星晨公司与业主签订的《星晨广场业主物业管理委托契约》中仅对物业服务费进行了约定，但并没有对梯灯费、高层水费约定，也没有提交与业主协商每户每月收取梯灯费以及收取高层水费的其他证据，故星晨公司向梁羽仲、林志君主张相关梯灯费、高层水费缺乏依据，本院不予支持。
综上，上诉人星晨公司的上诉理由不能成立，本院不予采纳。原审法院查明的事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费188元（上诉人星晨广场物业管理有限公司已经预交），由星晨广场物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄岳文
代理审判员 马燕清
代理审判员 卢俊廷
二〇一六年六月二十八日
书 记 员 林 俊
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