重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝03民终1883号
上诉人（原审被告）：杨小华，男，1970年10月10日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。
委托诉讼代理人李强，重庆万忠律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:李涛，男，1979年9月19日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。
原审第三人:蒋萍，男，汉族，1969年2月1日出生，居民，住重庆市涪陵区。
原审第三人:谭明英，女，汉族，1967年12月29日出生，居民，住重庆市涪陵区。
上诉人杨小华因与被上诉人李涛、蒋萍、谭明�案外人执行异议纠纷一案，不服重庆市涪陵区人民法院（2015）涪法民初字第07691号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
杨小华上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人李涛的诉讼请求，一、二审诉讼费由李涛承担。事实和理由：1.蒋萍、谭明英将案涉房屋以明显低于市场价格出售给李涛；2.李涛明知蒋萍、谭明英对外负债，在长达4年多的时间也没有将案涉房屋过户到李涛名下，也没有交付给李涛；3.蒋萍、谭明英也没有将房屋产权证交给李涛，李涛也没有实际管理案涉房屋，物管费也不是由李涛缴纳的。综上，蒋萍、谭明英与李涛之间的房屋买卖合同不属实，是第三人蒋萍、谭明英为逃避债务与李涛恶意串通。
李涛辩称，蒋萍、谭明英5年前以1500元每平方米卖给我，是在借款以前自愿达成的协议；没有办理过户手续是我准备卖案涉房屋，也在网上放出了卖房信息，由于过户费用近20万元，没有过户；房产证蒋萍、谭明英交给我了的；由于案涉房屋没有使用，物管费没交的，今后补交。
蒋萍、谭明英在二审期间没有陈述意见，
李涛向一审法院起诉请求：判决立即停止对李涛购买的位于涪陵区太极大道12号（星苑小区）A幢负2-2号房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封；判决确认李涛与第三人蒋萍、谭明英签订的《房屋买卖协议》有效，并确认该房屋归李涛所有。
一审法院认定事实：2011年5月23日，第三人谭明英、蒋萍与李涛签订《借款合同》约定，李涛借款35万元给谭明英、蒋涛，借款利率为月利率1.5%，�款期限为4个月，即从2011年5月23日至2011年9月23日，每月付息，借款期满时一次性还本付息。双方同时约定有保证条款，即谭明英、蒋萍用其所有的位于涪陵区太极大道12号(星苑小区)A幢负2-2号（产权证号为303房地证2005字第00135号，建筑面积333.31平方米）商业用房作抵押。同日，双方在涪陵区房管部门办理了该房屋的抵押登记，抵押合同的登记号为（2011）抵押第05849号；同日双方还签订了《房屋买卖合同》，约定谭明英、蒋萍将其所有的位于涪陵区太极大道12号(星苑小区)A幢负2-2号商业用房以1500.1元∕平方米的单价，总金额为50万元卖给李涛。双方特别约定，若第三人在2011年9月23日前未一次性支付双方在《借款合同》中约定的本息38.5万元，则该买卖合同生效，借款本息38.5万元转为李涛支付的房款。后因蒋萍、谭明英未归还李涛借款本息，双方即按《房屋买卖合同》�定，蒋萍、谭明英将位于涪陵区太极大道12号星苑小区A幢负2-2号商业用房以价款50万元卖给李涛，李涛用借款本息38.5万元折抵部分房款后，于2011年11月付清了其余房款11.5万元，谭明英向李涛出具了房款收条，谭明英、蒋萍该房屋交付李涛使用。杨小华因与蒋萍、谭明英民间借贷纠纷一案，2014年4月25日经重庆市涪陵区人民法院（2014）涪法民初字第02084号民事调解书确认，蒋萍、谭明英在2014年5月31日前归还杨小华借款41万元及利息。蒋萍、谭明英未履行义务，杨小华遂申请执行。2014年6月24日，重庆市涪陵区人民法院以（2014）字第710号民事裁定书查封了登记在谭明英名下的位于涪陵区太极大道12号(星苑小区)A幢负2-2号房屋。李涛知情后以案外人的名义于2015年8月24日向重庆市涪陵区人民法院提出执行异议，请求解除对该房屋的查封。重庆市涪陵区人民法院经审查，认为�涛的异议不能成立，于2015年9月16日以（2015）涪法执异字第00023号民事裁定书,裁定驳回李涛的异议，为此，李涛诉至重庆市涪陵区人民法院。诉讼中，李涛自愿撤回第二个诉讼请求，即“确认李涛与第三人签订的《房屋买卖协议》有效，并确认该房屋归李涛所有”的诉讼请求，涪陵区人民法院予以准许。
一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，诉争房屋在法院查封前已由谭明英、蒋萍实际出卖给李涛，价款也支付完毕，房屋也交付李涛使用。李涛与蒋萍、谭明英签订房屋买卖协议约定由蒋萍、谭明英办理诉争房屋过户手续，后蒋萍、谭明英未办理过户登记手续，系蒋萍、谭明英的行为违约，可视为李涛无过错。因此，在一审法院查封该房屋前，蒋萍、谭明英已丧失对该房屋的处分权，李涛享有足以排除强制执行的权益。故对于李涛的诉讼请求，予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第（一）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四�四条之规定，判决：在杨小华申请执行蒋萍、谭明英民间借贷纠纷案中，不得对位于重庆市涪陵区太极大道12号（星苑小区）A幢负2-2号房屋进行执行。案件受理费40元，由杨小华负担。
二审期间，被上诉人李涛提供了（2010）渝涪证字第2927号公证书，拟证明，蒋萍、谭明英授权其卖房，才借款给蒋萍、谭明英夫妇。被上诉人杨小华质证认为对真实性无异议，但认为委托是2010年12月16日委托，而房屋买卖合同是2011年5月23日，与本案没有关联性。本院认为，该公证文书具有真实性，且与案有关联，可以作为认定本案事实的证据使用。
经二审审理查明：2010年12月16日，蒋萍、谭明英夫妇委托李涛对案涉房屋进行出售，委托李涛为其代理人。其第四项约定，代为出售上述房屋（签订房屋买卖合同、查档、复印资�）和办理该房屋的产权过户手续。委托期限为：至委托事项办理完毕为止。2011年5月23日，谭明英、蒋萍夫妇与李涛签订涉案房屋买卖合同，因谭明英、蒋萍未按时归还李涛借款，该合同生效。借款转为购房款，李涛支付余款11.5万元。
另查明，第三人与李涛约定的办理房产证及过户费用由李涛承担，李涛认为商业用房过户费较高，想转卖案涉房屋，便一直没有过户。案涉屋未装修使用，也未交纳物管费。
二审审理查明的其他事实与一审相同。
本院认为，本案争议的焦点为李涛就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。
《最高人民法院<关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定>》第二十八条规定：“在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”本案中，李涛虽然举示相应证据证明诉争房屋在法院查封前已由谭明英、蒋萍出卖给李涛，价款也支付完毕。但是，李涛对该房屋一直未装修使用，在二审庭审中李涛也表示几年来未缴纳相应的物业费,也未举示该房屋交付、占有使用的相应证据。在案涉房屋自李涛买受时即具备过户条件的情况下，李涛在长达三年多的时间内未积极办理过户手续，且根据�证文书载明的内容，李涛不需第三人的协助即可以完成办理过户手续；李涛二审中自称其至今未办理过户手续是因为过户费用较高，其为避税而故意不办理转移登记，该事实不符合上述司法解释第（四）项“非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，因此，李涛就案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。
综上所述，上诉人杨小华的上诉理由成立，其上诉请求本院予以支持。因二审期间出现新证据，导致一审法院认定事实发生变化，依法应当改判。依照《最高人民法院<关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定>》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二项）及《中华人民共和国民事诉讼法》第一�七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销重庆市涪陵区人民法院（2015）涪法民初字第07691号民事判决。
二、驳回被上诉人李涛的诉讼请求。
一审案件受理费40元，二审案件受理费40元，共计80元，由被上诉人李涛负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 贺付琴
审 判 员 陈胜友
代理审判员 杨 洋
二〇一六年八月三十一日
书 记 员 徐玲巧