杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）杭西商初字第830号
原告：滕炜玲。
委托代理人：张珉、王楠。
被告：杭州锦绣房地产营销代理有限公司。
法定代表人：李化明。
委托代理人：王玉亮。
第三人：胡坚华。
第三人：陈伟保。
第三人：胡坚华、陈伟保的共同委托代理人：叶永祥，浙江六和律师事务所律师。
第三人：陈安东。
原告滕炜玲为与被告杭州锦绣房地产营销代理有限公司（以下简称锦绣房地产公司）居间合同纠纷一案，于2010年5月10日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法由审判员萧京独任审判。审理过程中，本院依锦绣房地产公司的申请，依法通知胡坚华、陈伟保、陈安东为本案第三人参加诉讼，并于2010年6月23日公开开庭审理了本案。原告滕炜玲的委托代理人张珉、王楠，被告锦绣房地产公司的委托代理人王玉亮，第三人胡坚华、陈伟保的委托代理人叶永祥到庭参加诉讼。第三人陈安东经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告滕炜玲诉称：2010年4月13日，其与锦绣房地产公司之间签订《房屋买卖居间协议》一份，约定滕炜玲意向购买位于西湖区紫金庭园茭芦苑8幢401室物业，锦绣房地产公司收取其交付的购房意向金10万元。但在签署协议的过程中，锦绣房地产公司隐瞒卖房人领取房屋所有权证未满五年的事实，导致税费比签署合同时锦绣房地产公司告知的数额高出7.8万元。同时，对于意向所购房屋的所有权，锦绣房地产公司一直含混其辞，先说是父子共有，后说是夫妻共有。后经查证发现，居间协议所涉房产实际为三人共有，但锦绣房地产公司至今未向滕炜玲披露此情况。因锦绣房地产公司未就订立合同的相关事项如实告知，其行为已经违背居间人如实告知的义务，滕炜玲于2010年4月15日明确通知锦绣房地产公司解除双方之间的居间协议，并要求返还10万元意向金。
因买卖双方并未签订正式购房合同，现签订合同的情势发生重大变化。2010年4月17日，国务院颁布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，明确规定对于贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付比例不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。滕炜玲已有住房，现该政策的出台，明显超出所能承受的范围，继续履行合同明显不公平。故起诉请求判令：1、确认滕炜玲与锦绣房地产公司之间的居间协议于2010年4月28日解除。2、锦绣房地产公司返还滕炜玲意向金10万元。
原告滕炜玲就其主张的诉讼请求以及事实、理由举证如下：
1、房屋买卖居间协议，证明滕炜玲与锦绣房地产公司签订居间协议，意向购买西湖区紫金庭园菱芦苑8幢401室房屋。
2、收据，证明锦绣房地产公司收取了滕炜玲的10万元意向金。
3、房屋所有权证存根、房屋共有权保持证存根，证明意向所购房屋的共有权人为三人。
4、录音记录，证明签订居间合同时，锦绣房地产公司隐瞒了领取房屋所有权证未满五年以及房屋所有权人为三人的事实。
5、律师函、快件单、签收证明，证明滕炜玲委托律师发函给锦绣房地产公司告知解除协议的事实。
6、律师函、快件单，证明滕炜玲已通知第三人解除居间协议及不签订购房合同的事实。
7、房屋所有权证存根，证明滕炜玲现已拥有一套房屋。
8、交易税费的清单，证明当时未按房屋产权满五年计算税费。
被告锦绣房地产公司辩称：锦绣房地产公司在与第三人签订协议前，已告知滕炜玲房屋所有权证领取未满五年，存在有关营业税的问题。经向滕炜玲询问，其表示可以接受。后锦绣房地产公司再与第三人签订居间协议。滕炜玲所述均不属实，且无证据证明。居间协议中明确约定意向金应按定金继续执行。现不同意解除居间协议。
被告锦绣房地产公司提供公证书一份（复印件），证明第三人陈安东委托出售居间协议所涉房屋。
第三人胡坚华、陈伟保共同陈述称：1、滕炜玲陈述锦绣房地产公司隐瞒房屋为三人共有的事实，缺乏证据证明。居间协议第16条已有明确相应约定，同时第三人提供了公证书。由此可以推断锦绣房地产公司及第三人已明确告知房屋三人共有的事实。现滕炜玲以五年营业税的问题要求解除协议，但该内容没有在居间协议中体现，故解除的理由不成立。2、滕炜玲以房地产新政公布导致其丧失购买条件和能力，不是法定解除合同的理由。3、滕炜玲仅要求与锦绣房地产公司解除居间协议缺乏相应理由，因为第三人也是该房地产居间协议的主体。三方签订的居间协议合法有效。且根据协议约定，滕炜玲无权要求返还已转为定金的10万元意向金，请求依法驳回滕炜玲的诉讼请求。
第三人胡坚华、陈伟保未提供证据。
上述证据经当庭出示并经质证。综合双方的举证、质证意见及证据间联系，本院认证如下：
1、滕炜玲提供的证据。锦绣房地产公司质证认为，证据1、2的真实性无异议，当时是锦绣房地产公司与滕炜玲先签订协议，滕炜玲支付10万元意向金，此后锦绣房地产公司再与第三人协商，第三人表示同意后签字确认了协议。证据3的真实性无异议，当时第三人已将房产证押在公司。证据4，锦绣房地产公司不存在欺诈行为，虽然陈安东未在协议上签字，但第三人一直愿意出售房屋，根本不影响整个交易；关于五年营业税的问题，锦绣房地产公司已明确告知滕炜玲了，当时有其他人在场的。证据5已收到，无异议。证据6与锦绣房地产公司无关。证据7无异议。证据8无异议，当时是按满五年计算的税费，但此后明确告知滕炜玲存在五年营业税的问题，询问其是否仍要购买房屋，滕炜玲表示要购买，锦绣房地产公司才与第三人签订协议的；在签订协议次日，滕炜玲打电话表示其父亲不同意，所以不按协议签订购房合同了。
第三人胡坚华、陈伟保质证认为，证据1、2无异议，补充说明该协议是三方的。证据3无异议。证据4，第三人未参与。证据5与第三人无关，但滕炜玲要求解除协议的理由不成立。证据6无异议。证据7的真实性无法判断，且滕炜玲主张的证明对象与本案无关。证据8的真实性无法判断。
2、锦绣房地产公司的证据。滕炜玲认为系复印件，即使有原件，该公证书也是在在双方签订居间协议之后再补的，双方签订的居间协议中无陈安东本人的签字或陈安东代理人的签字，且未看到过该份公证书。
第三人胡坚华、陈伟保质证后无异议。
本院认为，第三人陈安东经本院合法传唤未到庭，视为其放弃举证、质证的权利。
滕炜玲提供的证据1、2、3、5、6、8的真实性，经锦绣房地产公司以及胡坚华、陈伟保质证后无异议，本院予以认定。证据4，系滕炜玲与锦绣房地产公司员工王玉亮之间的通话记录，但该证不能证明签订协议时，锦绣房地产公司故意隐瞒房屋领取所有权证未满五年及房屋所有权人为三人的事实，不予认定。证据7的真实性，锦绣房地产公司质证后无异议，但该证与本案讼争事实缺乏关联，不予认定。
锦绣房地产公司提供的公证书，系复印件且形成于2010年4月26日，与本案讼争事实缺乏关联，不予认定。
综合上述认定之证据及当事人陈述，本院认定本案事实如下：
2010年4月13日，滕炜玲作为委托方（即协议甲方）与锦绣房地产公司作为居间方（即协议乙方）签订《房屋买卖居间协议》一份，约定甲方经中介服务对丙方的房屋已经实地看房，现自愿委托乙方以下列条件居间购买丙方的房屋。一、甲方支付乙方意向订金10万元。二、转让房屋的基本情况：紫金庭园茭芦苑8幢401室，产权证编号为杭房权证西移字第××号，建筑面积约216.04平方米，丙方随该物业赠送紫金庭园4号车库C-15车位一个。三、甲方所提出的购买条件：1.总房款640万元；2.甲方的支付方式：签订《杭州市房屋转让合同》7日内，甲方将首期房款256万元打入乙方专用账户，余款384万元申请贷款，甲方最终的按揭贷款比例及相关按揭事宜以银行即时现行的贷款政策及国家相关部门的政策为准，乙方对甲方的贷款比例及利率等事宜不作任何承诺和保证；3.交房时间要求：丙方取全款当天交房给甲方；4.其他约定条件：此次交易的税费全部由甲方承担；丙方征得其他共有权人同意出售该物业，若因此产生的一切后果由丙方承担。四、乙方在接受甲方意向订金后5个工作日内，按甲方的购买条件与丙方进行洽谈，并告知甲方洽谈进程情况。1.在此期间，甲方不得要求解除本居间协议和收回本意向金，否则甲方必须按本协议第四条第六款约定的代理服务费全额的2倍向乙方支付代理服务违约金；3.若丙方或丙方代理人接受上述购买条件并对本协议确认签署后，则该意向订金自行转为甲方对该房屋的购房定金；甲方自愿接受本意向订金转为购房定金相关条款的约束；4.若甲方所提购买条件丙方全部接受，则视为甲方届时愿依本协议各项条款完成本交易；则甲方同意在丙方签署本协议之后20天内与丙方签定《杭州市房屋转让合同》或相关转让协议，具体时间可由乙方安排或者甲方与丙方在本协议中另行约定；5.届时，如果甲方未能按本协议约定的时间和地点前来签定《杭州市房屋转让合同》或相关转让协议，则已交付的购房定金不予返还，作为甲方的违约赔偿金；该违约赔偿金由居间方扣除按本协议第四条第6款、第十条所约定的甲、丙双方应支付居间方的委托代理服务费总额后，余款由居间方一次性转付给丙方。六、在交易过程中如因国家现行税费税率政策发生变化，导致相关交易税费税率发生变化，则甲方有责任按照新的税费税率增加或减少相应税费，不得以此要求终止本协议，否则视为违约，按照违约条款处理。七、甲方声明：签署本居间协议时已经全部知晓理解上述条款内容，并愿意遵守并依约履行，上述各项条款经甲乙双方签字后生效。如丙方对甲方的购买条件签字确认后，以上条款对丙方具有同等法律效力。协议订立后，滕炜玲依约支付购房意向金10万元。
2010年4月13日晚，在锦绣房地产公司与胡坚华、陈伟保协商时，锦绣房地产公司电话询问滕炜玲，因紫金庭园茭芦苑8幢401室房屋领取房屋所有权证未满五年，导致交易税费有所增加，是否仍要购买。滕炜玲表示同意购买。此后，锦绣房地产公司（协议甲方）与胡坚华、陈伟保（协议丙方）签订《房屋买卖居间协议》，约定丙方愿意将紫金庭园茭芦苑8幢401室房屋通过乙方按本协议第三条规定的购买条件出售给甲方，甲方所付意向定金转为购房定金后由居间方代为保管，届时转为甲方的过户交易费用及房款用。九、当丙方接受甲方的购买条件而签署本协议后20天内与甲方签定《杭州市房屋转让合同》或相关转让协议，具体时间可由乙方安排或甲方与丙方在协议中另行约定。十五、其他：1.此次交易的税费全部由甲方承担。2.丙方征得其他共有权人同意出售该物业，若由此产生的一切后果由丙方承担。2010年4月14日，滕炜玲以房屋存在质量问题为由，电话通知锦绣房地产公司，要求解除双方的居间协议。
2010年4月26日，滕炜玲委托律师发《律师函》给锦绣房地产公司，表示“双方签订的居间协议明显违反合同公平原则，且在签订过程中，锦绣房地产公司隐瞒卖房人领取房屋所有权证未满五年的事实，购买该房的税率偏高，滕炜玲已于2010年4月15日通知解除居间协议。因买卖双方未签订正式购房合同，现签订购房合同的情势已经发生重大变化，继续履行合同对买方不公平，故正式通知贵公司：一、解除双方于2010年4月13日签订的房屋买卖居间协议，请贵公司及时通知卖方；二、请收到本律师函时及时通知滕炜玲领取购房意向金10万元。”同年4月28日，滕炜玲委托律师发《律师函》给胡坚华、陈伟保，表示：“一、滕炜玲已解除与锦绣房地产公司2010年4月13日签订的房屋买卖居间协议并要求返还购房意向金10万元；二、滕炜玲决定不再与你们就签订购房合同及进行相关事项的进一步协商。”锦绣房地产公司以及胡坚华、陈伟保均已收到函件。此后，滕炜玲诉至本院。
紫金庭园茭芦苑8幢401室房屋为胡坚华、陈伟保、陈安东共有。
本院认为，本案争议焦点在于滕炜玲分别以锦绣房地产公司隐瞒出卖方领取房屋所有权证未满五年、房屋所有权为三人共有的事实，以及国务院颁布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，继续履行合同明显对其不公平为由，故要求解除其与锦绣房地产公司之间的居间协议是否得以成立。首先，本案所涉房屋买卖居间协议系双方的真实意思表示，按照协议之内容，其中并无解除协议之条件，故本案中滕炜玲虽已书面通知锦绣房地产公司要求解除，但其仍应证明主张解除所符合之法定情形。其次，一般之法定解除理由为一方不履行债务或不能实现合同目的。滕炜玲主张居间人隐瞒事实的行为以及房产新政公布导致继续履行合同不公平均不属于法定解除的理由。且滕炜玲未能举证证明签订协议过程中，锦绣房地产公司有隐瞒相应事实的行为。综上，滕炜玲主张解除协议缺乏相应的事实依据及法律依据，故其主张确认其与锦绣房地产公司之间的居间协议于2010年4月28日解除的请求，本院不予支持。滕炜玲主张返还购房意向金10万元的请求，与协议约定不符，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回滕炜玲的诉讼请求。
案件受理费2300元减半收取1150元，由滕炜玲负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审判员 萧 京
二〇一〇年八月二日
书记员 张莲莲