江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终9748号
上诉人（原审被告）：彭辉，男，1981年11月3日生，汉族，住南京市江宁区。
被上诉人（原审原告）:南京江宁新区园林工程有限公司，住所地南京市江宁经济技术开发区。
法定代表人:夏友保，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈高，男，该公司员工。
上诉人彭辉因与被上诉人南京江宁新区园林工程有限公司（以下简称园林公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2016）苏0115民初4916号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月24日立案后，依法组成合议庭，于2017年1月5日公开开庭进行了审理。上诉人彭辉、被上诉人园林公司的委托诉讼代理人陈高到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
彭辉上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或查清事实依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、本案纠纷还涉及第三方何坤荣，经被上诉人同意，上诉人将涉案房屋转租给了何坤荣，何坤荣对被上诉人有直接的付款义务，且何坤荣已经向被上诉人付过款，一审法院回避了该事实。2、被上诉人未取得涉案房屋的合法手续导致合同无效，应对上诉人的损失承担相应的赔偿责任，一审法院只动员上诉人返还房屋，未处理装修的赔偿事宜，未保护上诉人的合法权益。被上诉人在合同履行期间非法断电锁门导致承租人无法正常使用房屋，后又动员上诉人继续承租房屋，一审法院全部支持被上诉人主张租金的诉讼请求，未扣除被上诉人违约导致承租人无法使用房屋期间的租金，有失公平。3、涉案房屋没有规划许可证，不能出租。综上，一审法院认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院依法予以纠正。
园林公司辩称，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。上诉人是直接承租人，即使存在转租也并不能免除上诉人支付租赁费的义务。虽然转租是征得被上诉人的同意，但上诉人仍然有支付租金的义务。房屋虽然没有规划许可证，但上诉人正常使用到合同租赁期届满，上诉人应当按期支付房屋占有使用费。
园林公司向一审法院起诉请求：1、彭辉支付拖欠房屋占有使用费1278609.84元（按合同租金标准上浮35%）、物业费53460元（计算至2015年10月31日）。2、彭辉按原租金（合同租金上浮35%）标准支付自2015年12月1日起2016年6月3日的房屋占有使用费。
一审法院认定的事实：园林公司委托南京汇众置业发展有限公司（以下简称汇众公司）出租、管理本案商铺。2008年11月17日，汇众公司与彭辉签订房屋租赁合同（以下简称合同一），彭辉承租位于南京市××区挹××街××、××、××号房屋，建筑面积594平方米，租期4年，自2008年12月28日-2012年12月27日止。租赁用途为餐饮或酒吧、茶舍等。第一年租金及物业管理综合费用为30万元，首年赠送装修期4个月，上半年只需支付2个月的租金及物业管理综合费共5万元。第二、三、四年度租金及物业管理综合费用各为31万元。租金及物业管理费每半年支付一次，先付后用。彭辉应在每年11月28日、5月28日之前支付下半年度房屋租金。彭辉应支付3万元作为租赁保证金。
合同一签订后，彭辉未按约支付租金，汇众公司多次催讨，彭辉申请通过转租的方式弥补租金。2012年8月22日，园林公司（甲方）与彭辉（乙方）重新签订租赁合同（以下简称合同二），彭辉承租的地址和面积不变，租期三年，自2012年11月1日-2015年10月31日。第一、二年租金单价为1元/平米/天，第三年租金单价为1.1元/平米/天。甲方在2012年9月1日之前欠园林公司的77万元租金和2012年11月1日至2015年10月31日期间的672111元的租金同步支付，具体约定如下：1）、2012年9月1日前支付租金188405元（其中80000元为2012年9月1日之前的欠款；108405元为2012年11月1日至2013年4月30日期间的租金）；2）2013年5月1日前支付租金278405元（其中170000元为2012年9月1日之前的欠款；108405元为2013年5月1日至2013年10月31日期间的租金）；3）、2013年11月1日前支付租金278405元（其中170000元为2012年9月1日之前的欠款；108405元为2013年11月1日至2014年4月30日期间的租金）；4）、2014年5月1日前支付租金278405元（其中170000元为2012年9月1日之前的欠款，108405元为2014年5月1日至2014年10月31日期间的租金）；5）2014年11月1日前支付租金299245.5元（其中180000元为2012年9月1日之前的欠款；119245.5元为2014年11月1日至2015年4月30日期间的租金）；6）、2015年5月1日前支付租金119245.5元。2012年11月1日以后的物业管理费用为3元/平米/月，即每年度物业管理费为21384元，连同租金一并支付。如果乙方未按照合同约定按时缴纳2012年9月1日之前所欠租金和2012年11月1日至2015年10月31日期间的租金及物管费，则甲方不再给予2012年11月1日至2015年10月31日期间的租金单价优惠，租金单价予以上调35%。
合同二签订后，彭辉仍未按约支付租金。2014年5月22日，彭辉与何坤荣签订转租合同，转租期限为一年，自2014年7月1日-2015年6月30日止，年租金26万元，年度物管费为23400元。何坤荣直接向园林公司交纳租金共12万元。
一审另查明，涉案房屋未取得建设工程规划许可证。一审庭审后,一审法院组织双方交接房屋，彭辉于2016年6月3日搬出、腾空房屋。
对于双方争议的欠付金额，根据园林公司提交的明细，截至合同二期满之日2015年10月31日，彭辉尚欠合同一租金(包含物业管理费)690000元、合同二租金353371元，合同二物业费53460元（明细见附表），共计1096831元。彭辉另付保证金30000元。
一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。涉案租赁房屋未取得建设工程规划许可证，故园林公司与彭辉之间签订的租赁合同无效。房屋租赁合同无效，当事人可以参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。1、合同一期间即2012年9月1日之前欠付费用。本案合同一约定的费用中包含了租金和物业管理费，因彭辉使用房屋期间取得了相应的物业服务，故彭辉应当支付对价，应按合同约定标准支付物业管理费。园林公司按合同约定标准主张合同一期间欠付房屋占有使用费及物业管理费共计690000元,符合法律规定，依法应予以支持。2、合同二期间即2012年11月1日-2015年10月31日的欠付费用。园林公司依据合同二违约条款主张租金上浮35%的房屋占有使用费，因合同二无效，该违约条款不发生效力，故对租金上浮35%的标准不予支持，按原租金标准认定房屋占有使用费。根据园林公司提交的明细，彭辉欠付合同二期间房屋占有使用费353371元。园林公司同时按合同标准主张合同二期间欠付的物业管理费53460元，符合法律规定，依法应予以支持。3、合同期满后自2015年12月1日起至2016年6月3日（186天）的费用。因彭辉于2016年6月3日搬出，其应支付占有使用期间的费用，故对该期间的占有使用费予以支持，按合同二租金标准计算为121532.4元（1.1元/平方/天×594平米×186天）。园林公司要求按合同二租金上浮35%计算上述费用，于法无据，依法不予支持。综上，彭辉应支付合同一期间房屋占有使用费及物业管理费690000元、合同二期间房屋占有使用费353371元及物业管理费53460元、2015年12月1日-2016年6月3日期间房屋占有使用费121532.4元，合计1218363.4元，抵扣已经支付的保证金30000元，彭辉还应支付1188363.4元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、彭辉应于判决发生法律效力之日起10日内支付南京江宁新区园林工程有限公司房屋占有使用费及物业管理费合计1188363.4元。二、驳回南京江宁新区园林工程有限公司其他诉讼请求。一审案件受理费16437元，由南京江宁新园林工程有限公司负担2339元，由彭辉负担14098元。
本院二审期间，双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。
二审中，彭辉提交如下证据：1、2012年3月及7月电费发票，证明被上诉人该段时间内将其承租的店铺关闭，导致其无法经营。2、交接单，证明再次开店的时间是2012年8月24日，因被上诉人将上诉人承租的店铺关闭，故该期间的租金，被上诉人不应收取。3、房产证明以及土地使用证，证明涉案房屋没有产权证。4、申请免租报告，证明被上诉人承诺的周围配套设施没有完备。园林公司未提供新的证据，其对彭辉提供的上述证据质证意见为：1、上诉人系自行将店铺关闭，用电额度较小无法证明是被上诉人锁门造成，且在2012年11月1日第二期租赁开始时，上诉人已经就之前拖欠的租金进行了确认；2、交接单是对第二次开始租赁的交接；3、对土地证的真实性没有异议，房产证明系复印件，对真实性不予认可；4、申请免租报告系打印件，没有园林公司签字盖章，不予认可。
本院另查明，2014年5月22日，南京大学城高校产业有限公司（甲方，受园林公司委托管理包括出租涉案房屋）与彭辉（乙方）、何坤荣（丙方）针对涉案房屋签订协议，主要内容为：乙方承诺所欠甲方的房款分期付清，如乙方履行上述承诺，甲方同意乙方与丙方签订转租合同，转租期限为2014年5月10日至2015年10月31日，丙方的租金必须汇入甲方指定账户内，此租金视同乙方归还甲方的部分房款，若乙方不能履行上述承诺，甲方有权收回房屋包括室内装修及所有物品，同时终止与乙方的租赁合同等等。园林公司对该协议予以认可，但认为该协议只是对彭辉转租后对其之前欠付的租金如何支付提出要求，租赁协议仍由彭辉与何坤荣签订，但租金由何坤荣直接交付园林公司。彭辉对园林公司的该意见予以认可。
本院认为，涉案房屋在一审法庭辩论终结前未取得建设工程规划许可证，故一审认定园林公司与彭辉之间签订的租赁合同无效正确。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
彭辉承租涉案房屋后，经园林公司同意将涉案房屋转租给何坤荣，南京大学城高校产业有限公司与彭辉、何坤荣2014年5月22日签订的三方协议中虽载明何坤荣的租金必须汇入甲方指定账户，视同彭辉归还的部分房款，但该协议的主要内容是园林公司在彭辉承诺之前欠付的房屋使用费分期偿还的情况下，同意彭辉转租房屋，转租合同关系仍建立在彭辉与何坤荣之间，只是何坤荣将应付给彭辉的租金汇入南京大学城高校产业有限公司指定账户，该款视同彭辉归还的部分房款。园林公司或受其委托出租涉案房屋的南京大学城高校产业有限公司与何坤荣之间并不存在租赁合同关系，故彭辉称何坤荣对园林公司有直接付款义务的上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，彭辉上诉称园林公司在合同履行期间非法断电、锁门，导致其无法正常使用房屋，该期间的房屋使用费应予以扣除，但彭辉二审中提交的电费发票不足以证明系因园林公司非法实施了断电、锁门行为，导致彭辉不能正常营业，故对彭辉的该上诉理由，本院不予采纳。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。彭辉虽经园林公司同意对涉案房屋进行了装修，但其在法院审理期间并未提供证据证明其装修损失，故对彭辉称一审对装修赔偿事宜未作处理的上诉理由，本院不予采纳。
综上所述，上诉人彭辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16437元，由上诉人彭辉负担。
本判决为终审判决。
审判长 钮丽娜
审判员 曹 艳
审判员 沈萍儿
二〇一七年二月十七日
书记员 王 慧