河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫01民终1529号
上诉人（原审原告）王玉芳，女。
委托代理人姚新萍，李栋栋（实习）河南良达律师事务所律师。
上诉人郑州华林不动产营销策划有限公司。
法定代表人史小卫。
委托代理人冯亨彦、陶燕（实习），河南鼎德律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）曲丽娜，女。
委托代理人马云鹏。
上诉人王玉芳、郑州华林不动产营销策划有限公司因与被上诉人曲丽娜房屋买卖合同纠纷一案，不服郑州市二七区人民法院（2015）二七民二初字第1920号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王玉芳的委托代理人姚新萍、李栋栋，上诉人郑州华林不动产营销策划有限公司的委托代理人冯亨彦，被上诉人曲丽娜的委托代理人马云鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2015年3月24日，王玉芳作为乙方与曲丽娜作为甲方及居间方即郑州华林不动产营销策划有限公司碧云路分公司（以下简称碧云分公司）签订《房屋买卖合同》（合同编号HL0000065）一份，第一条约定甲方自愿将坐落于二七区碧云路125号院2号楼2单元2层东1户（所有权证号为：郑房权证字第××号）的房屋出售给乙方。房屋所有权人为曲丽娜、马云鹏；房屋建筑面积为110.80平方米。第二条约定合同总价款为：人民币八十一万五千元。第三条约定乙方应于本合同签订时支付定金及佣金人民币贰万元整（其中佣金为人民币一万一千元整，余额作为甲方支付的定金），甲方同意上述定金在办理该房屋过户手续前由丙方保管。第五条约定丙方的佣金由乙方支付人�币11000元。依据《中华人民共和国合同法》及其他相关法律、法规之规定，在本合同经甲、乙、丙三方签字成立时，甲乙双方应向丙方及时、足额支付佣金。因甲、乙任一方违约而导致本合同中止履行，按以下方式支付佣金：单方违约时，由违约方承担全部佣金，甲乙双方同时违约时，各负担总佣金一半。第七条第8款约定签订本合同后，若甲方或乙方未按本合同约定履行出售或者购买该房屋的义务，则违约方应向房屋买卖合同的守约方支付本合同约定总房款10%的违约金。合同签订后，王玉芳向碧云分公司支付佣金11000元。2015年3月24日，碧云分公司出具11000元的收据一份。之后，曲丽娜要求王玉芳在《房屋买卖合同》约定的房屋价格基础上加钱，王玉芳不同意。曲丽娜拒不履行《房屋买卖合同》，故王玉芳诉至该院，请求依法判令：1.曲丽娜向王玉芳支付违约金815000元；2.曲丽娜承担王玉芳的经济损失11000元。
另查明，位于二七区碧云路125号2号楼2单元东1户的房屋于2013年12月6日登记在曲丽娜名下，共有情况为：共同共有，房屋性质为：经济适用住房。
原审法院认为：本案涉案房屋性质为经济适用住房，根据建设部、发展改革委员会、监察部、财政部、国土资源部、中国人民银行、税务总局联合颁布的《经济适用住房管理办法》（建住房（2007）258号）和郑州市人民政府公布实施的《郑州市经济适用住房管理办法》（郑州市人民政府第189号令）的相关规定，购买经济适用住房不满5年的，不得上市交易。曲丽娜名下的经济适用住房登记时间为2013年12月6日，故其与王玉芳于2015年3月24日签订的《房屋买卖合同》无效，则王玉芳主张曲丽娜向其支付违约金815000元，该院不予支持。碧云分公司作为专业的房产中介机构，未能告知买卖双方“购买经济适用住房不满5年的，不得上市交易”的规定，致使三方签订的《房屋买卖合同》无效，应当将收取王玉芳交纳的佣金11000元返还给王玉芳，则王玉芳向曲丽娜主张其为购买房屋而向碧云分公司支付佣金11000元的经济损失，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款及第三款、第一百四十四条之规定，原审法院判决如下：一、碧云分公司于判决生效之日起十日内返还王玉芳交付的佣金11000元；二、驳回王玉芳的其他诉讼请求；案件受理费2112元，由王玉芳负担。
上诉人王玉芳不服原审判决，向本院上诉称：原审法院程序严重违法，认定事实不清，适用法律错误。一、一审中王玉芳没有将碧云分公司列为被告，然而原审法院依曲丽娜的申请将碧云分公司追加为第三人，并且判决碧云分公司返还王玉芳已支付的佣金，严重超出王玉芳的诉讼请求，这是严重的程序违法。本案中碧云分公司对王玉芳与曲丽娜争议的诉讼标的（即违约损失）没有独立的请求权，也就是说碧云分公司不是有独立请求权的第三人。本案中王玉芳的诉讼请求与碧云分公司无任何关联性，因此碧云分公司也不是适格的无独立请求权的第三人。曲丽娜认为碧云分公司与其存在纠纷的话，曲丽娜应另行起诉，而不应将他们双方的纠纷放在本案中处理。综上，原审法院主动依职权将碧云分公司追加为第三人，并且判决该第三人承担法律责任属于严重的程序违法。二、原审法院认为本案涉案房屋性质为经济适用住房，该房登记时间为2013年12月6日，购买该房不满5年，不能上市交易。根据建设部、发展改革委员会、监察部、财�部、国土资源部、中国人民银行、税务总局联合颁布的《经济适用住房管理办法》（建住房（2007）258号）和郑州市人民政府公布实施的《郑州市经济适用住房管理办法》（郑州市人民政府第189号令）规定，购买经济适用住房不满5年的，不得上市交易。2013年5月20日，郑州市人民政府出台《关于进一步完善住房保障制度的通知》，规定凡经济适用住房购房人自愿申请缴纳土地收益（含土地出让金）等相关价款的，缴纳差价款后均可取得完全产权。也就是说经济适用住房在缴纳土地收益等相关价款后性质就变成了商品房，变成商品房当然可以上市交易。曲丽娜轻信2015年6月以后房屋交易会取消营业税的谣言，认为到6月份以后卖房，价格会提高，对已经达成的买卖价格不满意，所以才主张合同无效的，提高房屋价格才是曲丽娜的真正目的。王玉芳在一审时向法院提交多套购买未满5年，在缴纳土地价款后，完成交易的证据。王玉芳多次咨询郑州市住房保障和房地产管理局，其工作人员明确表示，购买不满5年的经济适用住房在缴纳过相关价款后即可上市交易。原审法院在事实没有认定清楚的情形下，片面的认为本案的房屋买卖合同是无效的是错误的。三、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款明确规定违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。其中“强制性规定”是指效力性强制性规定。原审明显的适用法律错误。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第四条（合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。）之规定，人民法院认定合同无效应以全国人大及其常委会制定的法律�国务院制定的行政法规为依据。我国宪法第六十二条、第六十七条规定法律由全国人大及其常委会制定，第八十九条规定行政法规由国务院制定。因此该《房屋买卖合同》是合法有效的。上诉请求：撤销原判决，依法支持王玉芳的诉讼请求或发回重审。
上诉人郑州华林不动产营销策划有限公司不服原审判决，向本院上诉称：一、原审法院法律适用错误。原审法院依据《经济适用住房管理办法》（建住部（2007）258号）、《郑州市经济适用住房管理办法》（郑州市人民政府第189号令）、《合同法》第五十二条第五款规定，认为涉案《房屋买卖合同》无效系法律适用错误。上述文件并非法律或者行政法规，不能依此相关规定来确认《房屋买卖合同》的效力。二、原审法院事实认定错误。涉案《房屋买卖合同》中碧云分公司系居间方，系向王玉芳报告订立合同的机会、提供订立合同的媒介服务，王玉芳支付报酬，与王玉芳系居间服务的法律关系。《房屋买卖合同》已经签订，碧云分公司完成居间服务应当收取报酬（佣金）。碧云分公司提供居间服务时不存在故意隐瞒与订立合同有关重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的情况。碧云分公司没有存在过错，不应返还佣金。三、曲丽娜存在过错。曲丽娜对自己要出售的房屋性质必然二清二楚，在其想出售的时候就心安理得出售，在其不想出售的时候就以经济适用房买卖合同无效为借口不予出卖，明显没有任何契约精神。并且，原审法院已经查明，曲丽娜在《房屋买卖合同》约定的房价基础上加钱，王玉芳不同意，曲丽娜拒不履行《房屋买卖合同》。上诉请求：一、请求撤销原审第一项；二、上诉费用由王玉芳、曲丽娜承担。
郑州华林不动产营销策划有限公�同意王玉芳的上诉意见。
王玉芳对郑州华林不动产营销策划有限公司的上诉意见答辩称：一审判决结果与王玉芳诉请不符，违反不告不理的原则，对郑州华林不动产营销策划有限公司的上诉不发表意见。
被上诉人曲丽娜答辩称：一、一审审判程序合法。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条的规定“对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。”根据该规定，对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同其有法律上的利害关系，法院既可以依照当事人申请也可以依照职权通知其参加诉讼。碧云分公司负有返还义务，与本案的判决结果存在法律上的利害关系，一审法院追加其为第三人在程序上完全合法�二、曲丽娜名下房屋的性质为经济适用房，一审认事实清楚依据《物权法》规定，不动产物权的设立，以登记为准。曲丽娜名下房屋为经济适用房，是经过国家机关登记确认的房屋性质，王玉芳称曲丽娜缴纳差价取得了房屋的完全产权，不符合事实。一审查明诉争房屋为经济适用房认定事实清楚、于法有据。三、一审适用法律正确根据《中华人民共和国合同法》规定，损害社会公共利益或者违反法律、行政法规的强制性规定的合同是无效合同。根据建住房（2007）258号文和《郑州市经济适用住房管理办法》（郑州市人民政府第189号令）的相关规定，购买经济适用住房不满5年的，不得上市交易。国家的经济适用住房制度目的是为了保障低收入群众的居住需求，具有社会公共利益的性质，应当依照、公平公正的原则申请购买，也应当按照国家规定进行交易、流转，否则�有损社会公共利益。本案中，王玉芳所诉标的房屋为曲丽娜于2013年12月06日取得产权登记的经济适用房，购买尚不满5年，违反了前述国务院七部委和郑州市人民政府的强制性规定，确认合同有效将会损害社会公共利益，因此，一审法院认定《房屋买卖合同》无效并据此作出的判决于法有据。四、碧云分公司和王玉芳对合同无效存在过错，曲丽娜不存在过错。碧云分公司作为专门从事二手房屋买卖的公司，对于《经济适用住房管理办法》等政策规定理应非常熟悉，且基于诚实信用原则，碧云分公司理应向房屋买卖双方详细讲明相关政策规定，但碧云分公司为了赚钱中介费仍然甘冒政策风险促使签订合同，因此，碧云分公司对本案合同的无效存在主要过错，王玉芳对合同的无效也存在一定过错。曲丽娜作为普通群众，有关房屋买卖的法律知识欠缺，在与王玉芳签订房�买卖合同时，对《经济适用住房管理办法》等规定的具体内容并不清楚；此外，曲丽娜在与王玉芳签订买卖合同之时己明确告知王玉芳及碧云分公司该房屋为经济适用房，曲丽娜的房产证也明确写明该房屋的性质为经济适用房，因此曲丽娜对一审法院确认的房屋买卖合同无效的事实不存在过错。综上所述，一审法院判决合法、正确而且公正，曲丽娜请求人民法院依法驳回王玉芳和郑州华林不动产营销策划有限公司的上诉请求。
本院经审理查明的事实与原审查明事实相一致。
本院认为：对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。原审法院基于曲丽娜的申请追加碧云分公司为本案第三人程序合法。出售曲丽娜名下的涉案房屋为经济适用�；依据相关规定，购买经济适用住房不满5年的，不得上市交易。国家的经济适用住房制度目的是为了保障低收入群众的居住需求，具有社会公共利益的性质，应当依照、公平公正的原则申请购买，也应当按照国家规定进行交易、流转，否则将有损社会公共利益。本案，曲丽娜名下的经济适用住房登记时间为2013年12月6日，其与王玉芳于2015年3月24日签订《房屋买卖合同》，尚不满5年，该合同违反国家及郑州市关于经济适用住房的相关规定，损害了社会公共利益，应认定为无效合同。《房屋买卖合同》无效，碧云分公司存在过错，应当将收取王玉芳交纳的佣金11000元予以返还。郑州华林不动产营销策划有限公司以碧云分公司已经注销为由，提起本案上诉；碧云分公司作为郑州华林不动产营销策划有限公司的分支机构，不具备法人资格，其权利义务由郑州华林不动产营销策划有限公司承担。郑州华林不动产营销策划有限公司及王玉芳的上诉理由均不成立，其上诉请求本院均不予支持。原判决认定事实清楚，实体处理适当。对于碧云分公司的诉讼主体本院予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、变更郑州市二七区人民法院（2015）二七民二初字第1920号民事判决第一项为：“郑州华林不动产营销策划有限公司于判决生效之日起十日内返还王玉芳交付的佣金11000元”；
二、维持郑州市二七区人民法院（2015）二七民二初字第1920号民事判决第二项即“驳回王玉芳的其他诉讼请求”。
一审案件受理费2112元由王玉芳负担。二审案件受理费2187元，由王玉芳负担2112元；郑州华林不动产营销策划有限公司负担75元。
本判决为终审判决。
审判长 于岸峰
审判员 马常有
审判员 闫天文
二〇一六年四月十五日
书记员 刘海娇