广西壮族自治区桂林市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）桂市民再终字第8号上诉人（一审被告）：龚保连，小学教师。委托代理人：伍亦晟。被上诉人（一审原告）：王仲秋，退休工人。委托代理人：何祯文，男，1949年1月6日出生，汉族。龚保连与王仲秋占有物返还一案，永福县人民法院于2010年12月28日作出（2010）永民初字第457号民事判决，王仲秋不服提起上诉，本院于2011年11月11日作出（2011）桂市民终字第504号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。王仲秋仍不服，向广西壮族自治区高级人民法院申请再审，广西壮族自治区高级人民法院于2012年12月6日作出（2012）桂民申字第700号民事裁定，指令本院再审。本院于2013年8月14日作出（2013）桂市民再字第9号民事裁定，撤销原一、二审民事判决，发回永福县人民法院重审。永福县人民法院于2014年5月22日作出（2014）永民再初字第1号民事判决。龚保连不服，于2014年7月2日向本院提起上诉，本院于同年8月26日受理，并依法组成合议庭审理本案，上诉人龚保连及委托代理人伍亦晟、被上诉人王仲秋及委托代理人何祯文到庭参加诉讼，本案现已审理终结。永福县人民法院重审查明：1993年，王仲秋将其座落于永福县永福镇向阳路上窑街吉星巷22号的私有房屋出租给龚保连生产经营及居住使用，房租每月120元。1996年5月，王仲秋向龚保连借款7000元而将该房屋抵押给龚保连使用，双方约定房租与利息互抵。王仲秋将房产权属证书交龚保连保管，但双方未办理房屋抵押权登记。被告龚保连在1998年和2000年时曾雇请他人对该房屋进行过维修、改建。维修改建时没有办理改建批准手续，也未征求王仲秋意见，王仲秋知情后也未提出任何异议。2009年7月，王仲秋向龚保连主张还款要房，被龚保连拒绝。经多次交涉未果而引发诉讼。2009年后，龚保连不再居住使用该房屋，该房屋现已无人居住使用。永福县人民法院重审判决认为：王仲秋是该争议房产的法定所有权人，其对该房产享有占有、使用、收益和处分的权利。王仲秋将该房产出租给龚保连生产经营及居住使用并收取房租每月120元以及王仲秋后来因向龚保连借款7000元而将该房产抵押给龚保连居住使用，双方约定了房租与利息相互抵销，均不违反法律规定。其与龚保连之间的合同关系始由房屋租赁暨而发展为借款抵押使用合同关系。双方虽未办理房屋抵押权登记，但不影响合同效力，合同自成立时生效。从王仲秋所提交的二份协议书所约定的内容来看，双方约定了权利与义务，但对借款期限、房屋租赁期限均没有明确具体的约定。故可认定双方之间的合同关系为不定期的房屋租赁暨借款抵押使用合同关系。根据《中华人民共和国物权法》第四条、第十七条、《中华人民共和国合同法》第一百九十八条、第二百零六条的规定，原告王仲秋可随时主张还款要房，被告龚保连也可随时主张退房要款，但应给予对方必要的准备时间。故原告王仲秋主张还款要房有事实依据和法律依据，予以支持。被告龚保连主张双方合同约定的借款期限为一年，逾期不还，抵押房屋即归债权人龚保连所有。对该主张因原告王仲秋认为龚保连所持协议书上的王仲秋不是其签名，其不予认可该协议。且该约定与我国《担保法》、《物权法》中关于禁止“流质条款'的规定相抵触，是无效的。因此，龚保连主张争议房屋归其所有的理由与法律规定不符，不能成立。龚保连还主张双方当时口头达成的是房屋买卖关系，因无证据证实，且与本案书证证明的事实相矛盾，不予采信。龚保连虽对争议房屋进行维修改建，但该行为不能改变该房屋的所有权归属。该抵押房屋权属未经法定程序、未办理权属变更登记手续不能自动转移为债权人即被告龚保连所有。龚保连不接收还款、拒不交还房屋已构成违约和侵权。龚保连主张在强制房屋过户之抗辩理由不能成立时要求王仲秋给予其改建房屋经济补偿，因其未提出反诉请求，不宜并案处理。本案所涉讼争系不动产物权返还纠纷，王仲秋的诉讼请求未超过法定的诉讼时效。龚保连的抗辩主张于法无据，不予支持。综上，永福县人民法院依照《中华人民共和国合同法》第一百九十八条、第二百零六条、第五十二条第一款第（五）项，《中华人民共和国担保法》第四十条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、第二百四十一条、第十七条、第四条，《最高人民法院关于适用（中华人民共和国担保法）若干问题的解释》第五十七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条之规定，作出如下判决：一、原告王仲秋于本判决生效后10日内将借款人民币7000元返还被告龚保连。二、被告龚保连于本判决生效后10日内将原告所有的座落于永福县永福镇向阳路上窑街吉星巷22号的私有房屋及房屋所有权证归还原告。龚保连不服，向本院提出上诉称：一、1995年5月20日形成的协议表明王仲秋的房子其实是以7000元卖给上诉人的。请求确认上诉人与被上诉人房屋转让协议合法有效。二、王仲秋提供的协议书都是经过伪造、涂改的，与事实不符，不应采信。三、上诉人对房屋进行改造两次，被上诉人是明知的，两次改造共计花费50000多元，重审判决补偿7000元，不合理，王仲秋对上诉人的经济补偿应在对房屋进行评估的基础上，按现有的市场价格进行。四、一审法院误导上诉人放弃反诉请求，损害上诉人合法权利，请求二审法院确认上诉人有反诉权；五、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。王仲秋答辩称：龚保连向法院提供的1995.5.20的“协议书”是伪证；双方的法律关系是由房屋租赁关系发展为不定期的借款抵押使用的合同关系，不是房屋转让关系；龚保连要求经济补偿没有依据。本院查明，被上诉人王仲秋在诉讼中提供两份协议，其中落款为“1996年5.26号”的协议书为原件，协议为龚保连亲笔书写，双方签名。该协议已有所破损，个别字还因破损已不可辨。协议载明：“事由因房主王仲秋（称甲方）于1996年5月26号向龚保连（称乙方）借人民币柒千元搞生意，现诉无力偿还，主动将其房（永福县东江街水泥厂后面。具有房产所有权证，证号01××04。土地使用证图号为67101，缴费登记证等共160㎡），X（表示破损）龚保连居住（带证）。经双方协议决定，X甲方XX力归还时，乙方即退出居住及证。”被上诉人主张有破损处字迹按原协议补上后应为：“予龚保连居住（带证）。经双方协议决定，待甲方有能力归还时”。上诉人称该协议为草稿，不慎被王仲秋带走，王仲秋的签名是事后添加的，且该协议有涂改、挖补、粘贴之处，系伪造的。上诉人龚保连向法院提交一份落款为1995年5月20日协议书原件，协议载明：“1.王仲秋（称甲方）龚保连（称乙方）。2、事由甲方向乙方借人民币柒仟元做生意，甲方自将其房屋（水泥厂后，房产权证号01××04，土地使用证号67101）作借款抵押，如无偿还能力，其房屋所有权归乙方所有。（注时间为一年）但其间乙方必须维护修理房屋不得损坏，并负责交纳土地使用费。（乙方不向甲方索要利息，甲方不向乙方要房租）。3.协定经双方决定：产权证及土地证暂由乙方保管，如甲方已偿还借款，乙方即退出居住及证书。4.以上协议双方各执一方，即日起生效。”该协议书所有字迹均为上诉人龚保连书写，王仲秋姓名也是龚保连书写。龚保连称是王仲秋自述不会写字才由他代签名，王仲秋对此予以否认，称自己会写名字，故不认可该协议的真实性及效力。王仲秋还向法院提供了一份无落款时间的协议书复印件，协议有双方签名，该协议除无“注：时间为一年”一句外，其余内容与龚保连提供的协议内容几近一致。龚保连对这份协议书复印件并不认可。龚保连在上诉中提出，其出资维护、重建过房屋，房屋已增值，若房屋判归王仲秋所有，王仲秋应给予经济补偿，但并未就此提起反诉，重审判决亦未就经济补偿问题进行审理和判决。其他案件事实与重审查明一致，本院予以确认。本院认为：本案诉争房屋应否返还，应当依据可采信的协议约定及相关法律规定予以确定。本案被上诉人王仲秋提供的1996年5月26日协议书为协议书原件，有双方签名，且协议系龚保连书写，其真实性应予确认。龚保连辩称该协议系草稿，王仲秋的姓名是其事后添加，协议有涂改、挖补、粘贴，是伪造的协议，本院认为，协议虽确有破损，但双方签名真实，内容大体完整，且系龚保连书写，而协议为王仲秋所持有，龚保连称协议为草稿有悖常理；而协议纸张破损，亦并不影响其真实性，故对龚保连的主张本院不予支持。被上诉人王仲秋提供的无落款日期的协议复印件，由于无法提供原件，且龚保连亦不认可，依法不能作为证据采用。上诉人龚保连提供的协议书，无王仲秋亲笔签名，又缺乏充分证据证实王仲秋委托其代为签名，故该协议亦不能采信为证据。被上诉人王仲秋提供的1996年5月26日协议，纸张虽有破损，个别字迹缺失，但并不影响对协议内容的解读。该协议表明，被上诉人王仲秋由于向上诉人龚保连借款7000元而自愿将涉讼房屋交由龚保连居住，王仲秋有能力归还时，龚保连应退还房屋。现王仲秋主张还款退房，符合协议的约定，亦符合法律规定。上诉人龚保连主张房屋是以7000元卖给其本人，缺乏证据证实，本院不予支持。至于其主张的维护、重建房屋经济补偿问题，由于其在重审中并未提出反诉，且重审亦未对此进行审理，本院调解未能促双方达成协议，故对经济补偿问题本院不宜迳行判决，上诉人可另行起诉主张权利。综上所述，上诉人龚保连上诉理由不足，原审查明的基本事实清楚，处理得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费50元，由上诉人龚保连承担。本判决为终审判决。审 判 长  秦增儒代理审判员  谢 辉代理审判员  皮艳红二〇一四年十一月二十日书 记 员  文华芳