湖北省荆州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂荆州中民三终字第00154号
上诉人（原审原告）：荆州市中意金桥信息总部。住所地：湖北省荆州市沙市区北京路***号广源大楼***楼。
负责人：邵运国，该信息总部经理。
委托代理人：康丛林，湖北荆楚律师事务所律师。
委托代理人：卢平，湖北荆楚律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）：向四发。
上诉人（原审被告）：向丹。
上诉人（原审被告）：胡岸雄。
以上三上诉人委托代理人：刘浩，湖北楚韵律师事务所律师。
上诉人荆州市中意金桥信息总部（以下简称中意信息总部）与上诉人向四发、向丹、胡岸雄居间合同纠纷一案，双方均不服荆州市沙市区人民法院（2014）鄂沙市区民初字第01358号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人荆州市中意金桥信息总部的委托代理人康丛林、卢平，上诉人向四发和上诉人向四发、向丹、胡岸雄的共同委托代理人刘浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审认定，被告向四发在原告处获悉位于沙市区春来市场商住楼1栋1门9楼4号的房屋欲出售，遂即原告与被告向四发于2012年7月17日签订了一份《房地产产权委托购买看楼书》，约定：“委托购买的房屋位于沙市区春来市场商住1栋1门9楼，建筑面积136.5㎡，售价650000元，看房时间为2012年7月17日13时；如委托购买的房地产交易成功（签订买卖合同时），委托方应缴纳该房地产成交额的2%作为中介佣金；买方经中介方洽谈组织看房后，如买方违反约定，抛开中介方私下与卖方交易，在法定时效两年内经中介方调查核实后，买方应按房地产成交额或房地产评估市场价的15%向中介方赔偿违约金，并承担中介方因此项业务调查核实、聘请律师及诉讼等所有支出费用。”原告及经办人员张康在受托部门栏签字并加盖印章，被告向四发在委托书（买方）栏签字。合同签订后，原告即安排工作人员陪同被告向四发看房。之后双方主要就房屋售价进行了磋商，并于2012年7月21日又签订了一份《房地产产权委托购买看楼书》，合同内容仅将房屋售价下调为630000元，其他条款不变。双方均在该合同上签字盖章并再次到现场看房，但双方就房屋售价仍未能达成一致意见。
之后，被告向四发在沙市区鸿缘房产信息发布的售房信息中再次看到涉案房屋的售房信息，并最终在沙市区鸿缘房产信息的中介服务下与房屋所有权人达成了房屋买卖合意。2012年7月29日，房屋所有权人朱钰、李春燕作为卖方（甲方），被告向四发的女婿胡岸雄作为买方（乙方），沙市区鸿缘房产信息作为经纪代理方（丙方），三方签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定：“甲方自愿将位于沙市区春来市场商住楼1栋1门9楼4号的房屋出售给乙方；房屋成交价为600000元，过户相关费用由乙方承担；乙方向丙方支付中介费11000元。”合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，三方就房款的支付方式及中介费数额再次进行了协商，并于2012年7月31日三方再次签订了一份《房屋买卖合同》，该合同就中介费更改为“签订合同时由甲方向丙方支付中介费1000元，乙方向丙方支付中介费2000元”，此外还就房价的支付重新进行了约定。朱钰、李春燕的父亲王安琪作为甲方委托代理人在甲方栏签字捺印，被告向四发作为乙方委托代理人在乙方栏签字捺印，沙市区鸿缘房产信息的经营者杨虹在丙方栏签字并盖章。2012年8月8日，被告向丹、胡岸雄与朱钰、李春燕在荆州市房产信息中心签订了一份《房屋买卖契约》，并于2012年8月28日完成了二手房买卖所有权转移变更登记，现该房屋所有权为向丹、胡岸雄共同共有。原告认为案涉房屋买卖双方抛开中介私下交易，其行为已严重侵害其合法权益，故诉至法院，请求判令被告向四发、向丹、胡岸雄支付报酬11000元及违约金82500元，并承担本案全部诉讼费用。
一审另认定，原告中意信息总部原名为“荆州市中意信息中介联网信息中心”，2013年10月8日在荆州市工商行政管理局办理工商变更手续，名称变更为“荆州市中意金桥信息总部”。被告向丹系被告向四发之女，被告向丹、胡岸雄系夫妻关系。
一审认为，本案双方争议的焦点是：1、被告向丹、胡岸雄的诉讼主体是否适格的问题；2、被告是否抛开中介私下与卖方交易，构成合同违约的问题。
一、关于被告向丹、胡岸雄的诉讼主体是否适格的问题。
被告向丹、胡岸雄虽不是签订居间合同的当事人，被告向四发也未以二人的名义签订居间合同，但从涉案房屋最终完成交易行为的系被告向丹、胡岸雄，且被告向四发也认可其是代被告向丹、胡岸雄求购住房，因此被告向丹、胡岸雄是讼争居间行为的最终获益者，在其享受到居间合同权利的同时应当承担相应的合同义务，是本案适格的被告。
二、关于被告是否抛开中介私下与卖方交易，构成合同违约的问题。
本案中，房源信息并非原告独家掌握，卖房方可以通过多家中介挂牌出售同一房屋，买方可以通过多种正当途径了解到同一房源信息，也可以联系多家中介以选择最低的房屋报价、居间报酬报价和最优质的服务，被告最终通过沙市区鸿缘房产信息促成了交易，很难认定被告是利用了原告提供的信息与服务。房地产价格系影响房地产买卖成交与否的主要因素，原告于2012年7月17日、7月21日带被告向四发看房时的报价分别为650000元、630000元，但沙市区鸿缘房产信息作为居间方，最终通过提供媒介服务，以600000元的价格促成房屋买卖双方成交；并且沙市区鸿缘房产信息与被告向四发最初约定的中介费也仅为11000元，明显低于原告按成交价2%收取中介费的收费标准。因此，在同一房源信息经多个中介公司发布的情况下，被告有权在多个中介公司中选择报价低、收费低的中介公司促成交易，其行为不构成违约。故对原告认为被告存在抛开中介私下与卖方交易的行为而向其主张支付违约金82500元的诉讼请求，不予支持。
居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，原告与被告向四发于2012年7月17日、2012年7月21日签订的《房地产产权委托购买看楼书》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，应合法有效。《房地产产权委托购买看楼书》中明确了求购房屋的意向，并约定了报酬和违约条款。该看楼书系中介公司向买方报告订立房屋买卖合同的机会、提供相关媒介服务，并由买方支付报酬的合同，符合居间合同的定义，其法律性质属于居间合同。居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。本案中，结合沙市区鸿缘房产信息经营者杨虹所作的笔录及被告提交的相关证据，能够形成一个完整的证据链，能够证实被告是通过沙市区鸿缘房产信息的中介服务才最终与卖房方达成房屋买卖协议，原告并未促成涉案房屋买卖合同成立，故对原告主张被告向四发、向丹、胡岸雄支付报酬11000元的诉讼请求，不予支持。但考虑到原告确实为被告购买涉案房产提供了一定的居间服务，故酌情确定被告支付原告从事居间活动支出的必要费用10000元。据此，依照《中国人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下：一、被告向四发、向丹、胡岸雄支付原告荆州市中意金桥信息总部从事居间活动支出的必要费用10000元；二、驳回原告荆州市中意金桥信息总部的其他诉讼请求。案件受理费2138元，减半收取1069元，由原告荆州市中意金桥信息总部负担900元，被告向四发、向丹、胡岸雄负担169元。
上诉人中意信息总部不服原审判决，向本院提起上诉称：向四发、向丹、胡岸雄称其通过其他公众平台获取同一房屋信息没有事实依据。双方当事人签订的看楼书是双方真实意思表示，内容合法有效，向四发、向丹、胡岸雄利用了中意信息总部提供的房源信息、机会等条件，即应按合同约定支付中介佣金，并按成交额或评估市场价的15%承担违约金。请求二审法院依法撤销原判，改判向四发、向丹、胡岸雄给付佣金11000元及违约金82500元。
向四发、向丹、胡岸雄答辨称，向四发与中意信息总部签订的是意向性的看楼协议，在整个交易过程中，中意信息总部仅仅带向四发看了两次房，没有进入实质性的谈判阶段。本案是居间合同纠纷，中意信息总部只有促成交易才能获取报酬，但本案所涉的房产交易是在鸿缘房产信息的居间下促成，与中意信息总部没有关系。
三上诉人向四发、向丹、胡岸雄不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决向四发、向丹、胡岸雄支付从事居间活动支出的必要费用10000元，超出了中意信息总部的诉讼请求，违反了法定程序。中意信息总部仅带安排工作人员带领看了两次房，因双方就房屋价款未能达成一致而告终，原审确定两次看房费用为10000元，显失公平。请求二审法院依法撤销原判，改判驳回中意信息总部的原审诉讼请求。
中意信息总部答辩称，向四发、向丹、胡岸雄提供的两份购房合同中中介公司名称不一致，向四发、向丹、胡岸雄称其通过其他公众平台获取同一房屋信息没有事实依据。
本院二审查明，2012年7月10日，上诉人中意信息总部与案外人孙启芬签订《房地产产权转让委托合同》，约定孙启芬将位于沙市区江汉南路春来市场商住楼1栋1门9楼4号房屋委托中意信息总部居间转让，委托期限为一年。上诉人向四发从中意信息总部获悉上述房屋欲出售的信息，即于2012年7月17日与中意信息总部签订了一份《房地产产权委托购买看楼书》，约定：“委托购买的房屋位于沙市区春来市场商住楼1栋1门9楼，建筑面积136.5㎡，售价650000元，看房时间为2012年7月17日13时；如委托购买的房地产交易成功（签订买卖合同时），委托方应缴纳该房地产成交额的2%作为中介佣金；买方经中介方洽谈组织看房后，如买方违反约定，抛开中介方私下与卖方交易，在法定时效两年内经中介方调查核实后，买方应按房地产成交额或房地产评估市场价的15%向中介方赔偿违约金，并承担中介方因此项业务调查核实、聘请律师及诉讼等所有支出费用。”中意信息总部经办人员张康在受托部门栏签字并加盖中意信息总部委托合同专用章，向四发在委托书（买方）栏签字。合同签订后，中意信息总部即安排工作人员陪同向四发看房。之后双方主要就房屋售价进行了磋商，并于2012年7月21日再次签订《房地产产权委托购买看楼书》，合同内容将房屋售价下调为630000元，其他条款不变。双方均在该合同上签字盖章并再次到现场看房，但双方就房屋售价仍未能达成一致意见。二审庭审中，上诉人向四发当庭认可其在看房过程中曾与案外人孙启芬见面，并知晓其委托中意信息总部出售所看房屋。2012年8月8日，上诉人向四发之女即上诉人向丹及夫胡岸雄与案外人孙启芬之子朱钰及儿媳李春燕在荆州市房产信息中心就案涉房屋签订了一份《房屋买卖契约》，商定房屋成交价格为550000元。双方于2012年8月28日完成了二手房买卖所有权转移变更登记，现案涉房屋所有权为上诉人向丹、胡岸雄夫妇共同共有。上诉人中意信息总部认为案涉房屋买卖双方抛开中介私下交易，其行为已严重侵害其合法权益，故诉至一审法院，请求判令上诉人向四发、向丹、胡岸雄支付报酬11000元及违约金82500元，并承担本案全部诉讼费用。
另查明，荆州市中意金桥信息总部的原名为“荆州市中意信息中介联网信息中心”，2013年10月8日在荆州市工商行政管理局办理工商变更手续，更名为荆州市中意金桥信息总部。
本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题是向四发、向丹、胡岸雄是否违反合同约定抛开中意信息总部私自交易，从而构成合同违约。
本案系居间合同纠纷，案外人孙启芬与上诉人中意信息总部于2012年7月10日签订的《房地产产权转让委托合同》，约定孙启芬将位于沙市区江汉南路春来商住楼1栋1门9楼房屋委托中意信息总部居间转让，委托期限为一年。同年7月17日和7月21日，本案双方当事人就上述房屋签订了《房地产产权委托购买看楼书》。上述委托合同均系居间合同，当合同双方当事人意思表示一致时，居间合同成立并生效，不以当事人必须现实支付为合同成立生效的要件，当事人应当遵守并履行。居间合同的目的是居间人为委托人提供服务，这种服务表现为报告合同的机会或为订立合同提供媒介。因上诉人中意信息总部先后分别与案外人孙启芬和上诉人向四发签订房屋买卖居间合同，上诉人中意信息总部实际上是为房屋买卖双方订约提供媒介服务，即介绍买卖双方订立合同，斡旋于买卖双方之间，从而促成双方交易。上述居间合同签订后，上诉人中意信息总部实际实施了看房、议价等行为。同年8月8日，上诉人向四发之女即上诉人向丹与案外人孙启芬之子朱钰、儿媳李春燕就案涉房屋签订了《房屋买卖契约》。判断本案委托人是否抛开居间人与卖方签订房屋买卖合同的交易行为构成违约，主要是判断委托人是否利用居间人提供的房源信息、机会等条件，以及该信息是否属于其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息。从本案发生的时间来看，首先是案外人孙启芬与上诉人中意信息总部于2012年7月10日签订《房地产产权转让委托合同》，其次是上诉人向四发与上诉人中意信息总部分别于2012年7月17日和7月21日签订《房地产产权委托购买看楼书》并看房、议价，由此获得房源信息及相关条件，最后是上诉人向丹、胡岸雄与案外人朱钰、李春燕签订《房屋买卖契约》，从而实际履行并过户。从本案证据角度来看，上诉人中意信息总部提供的证据表明，案外人孙启芬最初于2012年7月10日委托上诉人中意信息总部居间转让房屋，并约定委托期限为一年。随后上诉人中意信息总部与上诉人向四发两次签订《房地产产权转让委托合同》。上诉人向四发等三人提供的证据表明，本案房源以电线杆广告方式挂牌的信息及存根没有来源时间、地点，两份房屋买卖合同及收据上加盖的分别是“鸿缘房产信息专用章”、“荆州市沙市区鸿缘房产有限公司”、“沙市区鸿缘房产信息”印章，上诉人向四发、向丹、胡岸雄主张其接受了沙市区鸿缘房产信息的中介服务，但房屋买卖合同显示经纪代理方为荆州市沙市区鸿缘房产有限公司，上诉人向四发、向丹、胡岸雄未提供荆州市沙市区鸿缘房产有限公司的主体资格材料，亦未说明荆州市沙市区鸿缘房产有限公司与沙市鸿缘房产信息的关系，中介主体无法作出准确判断，且房屋买卖合同所约定的权利义务并不包含居间合同的具体内容，证据存在明显瑕疵。同时，上诉人向四发、向丹、胡岸雄亦未提供证据证明卖方孙启芬等人向上诉人中意信息总部以外的其他房屋中介机构提供卖房信息，即无法证明本案房源信息是以其他公众可以获知的正当途径合法取得的同一房源信息。根据民事诉讼优势证据原则考量，上诉人中意信息总部的证据证明力优于上诉人向四发、向丹、胡岸雄证据的证明力。因此可以认定上诉人向四发、向丹、胡岸雄抛开上诉人中意信息总部私自交易，其行为构成违约，依据双方签订的居间合同，应视为上诉人中意信息总部完成了居间行为，可以获得约定的报酬，并依约有权主张违约金。
在本案审理中，上诉人向四发、向丹、胡岸雄认为双方约定的违约金标准过高，请求予以调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”上诉人向四发、向丹、胡岸雄主张约定的违约金过高请求予以适当减少，符合法律规定，本院予以支持。双方合同约定按房地产成交额的15%承担违约金，明显过高，本院酌定为3000元。综上，原判认定事实不清，依法应予改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销荆州市沙市区人民法院（2014）鄂沙市民初字第01358号民事判决；
二、向四发、向丹、胡岸雄于本判决生效之日起十日内支付荆州市中意金桥信息总部中介佣金11000元及违约金3000元；
三、驳回荆州市中意金桥信息总部的其他诉讼请求。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1069元，由荆州市中意金桥信息总部负担169元，向四发、向丹、胡岸雄负担900元；二审案件受理费1913元，由荆州市中意金桥信息总部负担913元，向四发、向丹、胡岸雄负担1000元。
本判决为终审判决。
审判长 郭 莉
审判员 李慧敏
审判员 谢成勇
二〇一五年十月十日
书记员 唐君玲