上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第2634号
上诉人（原审被告）赵玉良，男，1976年1月29日生，汉族，户籍地黑龙江省，现住上海市。
被上诉人（原审杜惠君）杜惠君，女，1962年11月11日生，户籍地上海市，现住上海市。
委托代理人林立，男，1962年7月16日生，汉族，住址同上。
上诉人赵玉良因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院（2015）嘉民三（民）初字第698号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，杜惠君及案外人林某某系上海市嘉定区江桥镇靖远路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）的所有权人。2014年5月8日，杜惠君与赵玉良签订一份《房屋租赁合同》，约定杜惠君将系争房屋出租予赵玉良，建筑面积为111平方米。租赁期限为1年，自2014年5月8日至2015年5月7日。月租金为人民币2，000元（以下币种均为人民币）。赵玉良应于合同生效之日支付定金2，000元。租金按季结算，由赵玉良在每季度的首个月的5日交付予杜惠君。租赁期满，合同终止，届时赵玉良须将房屋退还杜惠君，如赵玉良要求继续租赁，则须提前1个月书面或口头向杜惠君提出，杜惠君在合同期满前1个月书面或口头向赵玉良答复，如同意继续租赁，则续签租赁合同。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，赵玉良支付了押金2，000元。2015年4月22日，杜惠君告知赵玉良，因续签合同涉及的租金双方差距甚远，要求赵玉良在合同到期之日搬离系争房屋。同年5月6日，杜惠君再次告知赵玉良，合同到期后不再续签租赁合同，要求赵玉良搬离系争房屋，但赵玉良未搬离。
2015年5月15日，杜惠君向原审法院提起诉讼，请求判令：一、赵玉良立即搬离系争房屋，并将房屋恢复原状；二、赵玉良支付水、电、煤、有线电视、电话宽带等费用；三、赵玉良按每月2，700元的标准支付自2015年5月8日至实际交房之日的房屋使用费。原审庭审中，杜惠君撤回了要求赵玉良恢复房屋原状及支付水、电、煤、有线电视、电话宽带等费用的诉讼请求。针对杜惠君的诉讼请求，赵玉良辩称，双方签订房屋租赁合同时曾口头约定赵玉良可以长期租赁系争房屋，故赵玉良在系争房屋内进行了装修并安装了空调等设备，现若要求其搬离系争房屋，杜惠君应当赔偿其相关损失。
原审法院另查明，赵玉良至今仍在使用系争房屋，租金支付至2015年5月7日。
原审法院认为，杜惠君、赵玉良签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效，双方均应按约履行。现赵玉良的租赁期限已届满，杜惠君在租赁期限届满前已表示不再续租，故赵玉良理应搬离系争房屋，将该房屋返还予杜惠君并支付至实际搬离之日的房屋使用费，房屋使用费的标准参照原租金标准计算，即每天65.75元。另外，在计算房屋使用费时，应扣除赵玉良已支付的押金2，000元。至于赵玉良要求杜惠君赔偿装修等损失的抗辩，现因租赁期限已届满，根据法律规定，承租人要求补偿附合装饰装修费用的，不予支持，故对其抗辩，原审法院不予采纳。据此，原审法院作出如下判决：一、赵玉良应于判决生效之日起十日内搬离系争房屋，将该房屋返还予杜惠君；二、赵玉良应于判决生效之日起十日内按每天65.75元的标准向杜惠君支付自2015年5月8日至实际搬离之日的房屋使用费（在计算房屋使用费时应扣除押金2，000元）。
原审判决后，赵玉良不服，向本院提起上诉称：双方签订租赁合同时系争房屋为毛坯房，故双方曾口头约定房屋租赁期限为三年，赵玉良在此后对系争房屋进行了装修，并购置了冰箱、洗衣机等家电家具，若此时要求赵玉良搬离，相关家具家电将无处安置，也违反当初长期租赁系争房屋的口头约定。杜惠君如坚持要求赵玉良搬离系争房屋，则应赔偿赵玉良因装修房屋投入的相关费用。此外，系争房屋为杜惠君及案外人林某某所共有，故本案属于必要的共同诉讼，而原审法院未追加林某某为本案当事人，遗漏了必要的诉讼参与人，属程序违法。因此，原审判决认定事实不清，程序违法，判决错误。赵玉良请求撤销原判，将本案发回重审或改判驳回被上诉人杜惠君的原审诉请。
被上诉人杜惠君辩称：相关房屋租赁合同明确约定租赁期限为一年，杜惠君也从未口头承诺过租赁期限为三年。因双方对续租事宜无法达成一致，杜惠君已于租赁期限届满前书面告知赵玉良不再续租，故双方之间的租赁合同已经终止，杜惠君有权要求赵玉良搬离系争房屋。赵玉良以要求赔偿为由拒不搬出，没有法律和合同上的依据。因此，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院另查明，杜惠君与赵玉良曾于2013年5月8日就租赁系争房屋签订《房屋租赁合同》一份，约定杜惠君将系争房屋出租给赵玉良，租赁期限自2013年4月8日至2014年4月7日，每月租金为1，800元。该合同第九条约定：乙方（赵玉良）不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方（杜惠君）书面同意，投资由乙方自理。退租时，除另有约定外，甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用。因该租赁合同期限届满，双方就继续租赁系争房屋达成一致，遂于2014年5月8日签订了本案讼争的《房屋租赁合同》。在该合同中，除将房屋租金从原来的1，800元调整为2，000元外，其余条款与原合同基本一致，关于装修和改变房屋结构的约定（第九条）与原房屋租赁合同第九条完全相同。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据；未提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，赵玉良主张双方曾建立了长期（或三年期）的房屋租赁合同关系，但未能提供相应证据予以证实，故本院对赵玉良的此项事实主张不予采纳。根据二审中审理查明的事实，赵玉良已连续两年先后与杜惠君签订了一年期租赁合同，两份合同对房屋租金等内容做了不同的约定。赵玉良在本案二审中亦表示，其曾于2013年向杜惠君提出签订三年期租赁合同的要求，但杜惠君表示只愿意一年一签。根据上述事实和证据，可以认定双方并未就建立长期租赁关系达成一致，本案讼争的房屋租赁合同是一个独立的一年期合同，租赁期限从2014年5月8日至2015年5月7日。现合同约定的租赁期间已经届满，杜惠君作为出租人有权要求赵玉良搬离系争房屋，故原审判令赵玉良搬离系争房屋，将房屋返还予杜惠君是正确的。关于装修费用的赔偿问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条之规定，租赁期间届满时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物可由承租人拆除，已经形成附合的装饰装修部分，承租人无权请求出租人赔偿或补偿。现双方讼争的房屋租赁合同对租赁期满后的装修费用的分担并无特别约定，故赵玉良有关杜惠君应赔偿其装修费用的抗辩没有法律依据，本院亦不予支持。关于本案是否应当追加林某某为当事人，本院认为，合同法律关系具有相对性，林某某虽是系争房屋的所有权人，但并非涉讼的《房屋租赁合同》的当事人，故原审未追加林某某为本案当事人在程序上并无不当。综上，赵玉良的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，程序合法，判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币80元，由上诉人赵玉良负担。
本判决为终审判决。
审判长 彭辰
审判员 姚跃
审判员 彭浩
二〇一五年十一月十二日
书记员 何倩
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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