河南省泌阳县人民法院民 事 判 决 书（2017）豫1726民初3196号原告:成君璐，女，2003年9月17日出生，汉族，学生，住河南省泌阳县。法定代理人：李加长（系原告成君璐之父），男，1980年6月10日出生，汉族，市民，住址同上。委托诉讼代理人：王修科，河南广义律师事务所律师，执业证号14117201010810190。被告：杜淑红，女，1969年6月15日出生，汉族，市民，住正阳县。被告：朱跃进，男，1957年7月20日出生，汉族，市民，住西平县。被告：邓姗，女，1968年11月17日出生，汉族，市民，住平舆县。被告：周爱丽，女，1964年3月15日出生，汉族，市民，住驻马店市驿城区。被告：赵金梅，女，1971年12月9日出生，汉族，市民，住。五被告委托诉讼代理人：冯永军，驻马店市法律服务所法律工作者。原告成君璐与被告杜淑红、朱跃进、邓姗、周爱丽、赵金梅案外人执行异议之诉一案，原告于2017年7月21日起诉来院。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告成君璐的法定代理人李加长及其委托诉讼代理人王修科、五被告杜淑红、朱跃进、邓姗、周爱丽、赵金梅委托诉讼代理人冯永军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告成君璐向本院提出的诉讼请求：一、请求泌阳县人民法院解除对泰联国际广场3号楼3104号房产的查封；二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：贵院依五被告的申请，于2016年7月27日作出（2016）豫1726执143号执行裁定书，对驻马店市海天置业有限公司开发的泰联国际3号楼3104号房产进行查封措施。该查封措施作出后，在法定期间内，原告向贵院申请执行异议，被驳回。原告认为，该查封措施查封标的的错误，泰联国际3号楼3104号房产为本案原告所有。该房产在2015年4月3日原告即与驻马店市海天置业有限公司（以下简称海天置业公司）达成房屋买卖协议，并足额缴纳罚款270000元，与海天置业公司签订《商品房买卖合同》，原告当日进行验收后，海天置业公司向原告履行了交付义务，并报泌阳县房地产管理所进行了合同备案，完成预登记，导致原告未能领取不动产物权证书。同时，原告认为贵院驳回原告的执行异议违反公平原则。被告申请查封海天置业公司的财产，系保护其债权的行为。原告提起执行异议也是保护合法债权行为，贵院对该房产采取查封措施是对原告合法权益的损害，原被告均是平等的民事主体，对该房产进行查封明显违背公平原则。综上特提起诉讼，请依法予以公正判决，支持原告的诉讼请求。五被告杜淑红、朱跃进、邓姗、周爱丽、赵金梅辩称，原告要求泌阳县人民法院解除对所购买泌阳县泰联国际广场3号楼3104号房产的查封，诉讼理由不能得到支持。其理由为：1、原告并没有实际占有该房产，并没有按照法律规定签订合法有效的合同，也没有在房产部门办理相关手续。2、五被告申请法院执行，是法院执行局向泌阳县房管所下达执行通知书后，房管所明确回复其产权属于海天置业公司。所以，原告的诉讼请求应当驳回。经审理查明，原告成君璐分别于2015年4月3日向海天置业公司支付购买其所开发的泰联国际广场3号楼3104号房产的房款270000元。2015年11月28日原告与海天置业公司签订了《商品房买卖合同》。该房产合同约定于2015年9月30日交房，该商品房总价款为270000元，原告已全部支付了购房款。原告成君璐与泌阳县泰联物业管理有限公司于2015年11月28日签订了商铺委托经营管理协议，该协议约定，原告所购买的3号楼3104号房产由泌阳县泰联物业管理有限公司自2015年10月1日起至2025年9月30日止，共经营管理10年。2016年7月9日原告与海天置业公司相关人员签订了房屋交付验收交接单。根据泌阳县房地产管理所（以下简称泌阳房管所）提供的相关材料显示：海天置业公司所开发的泰联国际广场于2015年12月23日取得了商品房预售许可证，所争议的房产泰联国际广场3号楼3104号房产，海天置业公司于2015年11月28日提交到泌阳房管所要求备案，泌阳房管所于2016年8月25日备案。五被告杜淑红、朱跃进、邓姗、周爱丽、赵金梅根据本院作出的（2015）泌民初字第01506-01510号民事调解书规定的款项，申请本院执行局对海天置业公司予以执行。本院执行局于2016年7月27日作出（2016）豫1726执143号执行裁定书和于2016年8月3日作出（2016）豫1726执143号协助执行通知书，对海天置业公司开发的泰联国际广场1号楼、2号楼、3号楼的全部房产予以查封。本院所查封的房产中，有原告成君璐所购买的泰联国际广场3号楼3104号房产。原告成君璐知道自己所购买的房产被查封后，于2017年7月3日提出书面异议。本院执行局于2017年7月15日作出（2017）豫1726执异42号执行裁定书，驳回原告成君璐的异议。原告成君璐不服该裁定，于2017年7月21日向本院提起案外人执行异议之诉，请求本院判令所求。上述事实，有原、被告及本院调取的证据和双方当事人的陈述佐证，相互印证，本院足以认定。本院认为，原告成君璐诉被告杜淑红、朱跃进、邓姗、周爱丽、赵金梅案外人执行异议之诉一案中，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。原告成君璐与海天置业公司所签订的商品房买卖合同的时间是2015年11月28日，而海天置业公司取得商品房预售许可证的时间是2015年12月23日，原告成君璐起诉的时间是2017年7月21日，所以，根据上述该条规定，原告成君璐与海天置业公司所签订的商品房买卖合同应该为有效合同。其次，是考虑本院查封原告所购买的泰联国际广场3号楼3104号房产是否正确，合法。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。就本案而言，原告在本院查封之前已与海天置业公司签订了合法有效的购房合同，并将所购买的商品房泰联国际广场3号楼3104号房产的价款支付完毕。所以，根据上述条款的规定，本院对原告成君璐所购买的商品房泰联国际广场3号楼3104号房产的查封不妥，应予以解封。关于五被告杜淑红、朱跃进、邓姗、周爱丽、赵金梅的辩称请求，缺乏法律依据和事实依据，且证据不充分，本院不予采纳。综上所述，原告要求“泌阳县人民法院解除对泌阳县泰联国际广场3号楼3104号房产查封”的诉讼请求，于法有据，证据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）第九条》，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条规定，此案经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、停止对原告成君璐购买的坐落在泌阳县泰联国际广场3号楼3104号房产的执行；二、驳回原告成君璐的其他诉讼请求。案件受理费5350元，由被告杜淑红、朱跃进、邓姗、周爱丽、赵金梅负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。本院（2017）豫1726执异42号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  乔国刚审 判 员  苗 婷人民陪审员  赵成芳二〇一七年十二月十五日书 记 员  李 阳