湖南省娄底市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘13民再28号
再审申请人（原审原告、反诉被告）：刘继中，男，1962年11月8日出生，汉族，住湖南省冷水江市。
再审申请人（原审原告、反诉被告）：刘卫中，男，1970年12月12出生，汉族，住湖南省冷水江市。
再审申请人（原审原告、反诉被告）：刘志中，男，1966年7月25日出生，汉族，住湖南省冷水江市。
再审申请人（原审原告、反诉被告）：刘继勇，男，1970年8月20日出生，汉族，住湖南省冷水江市。
再审申请人（原审原告、反诉被告）：刘勇军，男，1974年11月2日出生，汉族，住湖南省冷水江市。
再审申请人（原审原告、反诉被告）：刘小中，男，1957年4月9日出生，汉族，住湖南省冷水江市。
再审申请人（原审原告、反诉被告）：刘瑞军，男，1969年6月12日出生，汉族，住湖南省冷水江市。
再审申请人（原审原告、反诉被告）：刘建中，男，1962年2月24日出生，汉族，住湖南省冷水江市。
再审申请人（原审原告、反诉被告）：刘继辉，男，1968年10月21日出生，汉族，住湖南省冷水江市。
再审申请人（原审原告、反诉被告）：刘利中，男，1951年10月12日出生，汉族，住湖南省冷水江市。
上述再审申请人的委托诉讼代理人：刘继中，男，1962年11月8日出生，汉族，住湖南省冷水江市。
被申请人（原审被告、反诉原告）：颜明清，男，1953年12月27日出生，汉族，住湖南省冷水江市。
委托诉讼代理人：刘红梅，女，1979年8月28日出生，汉族，住湖南省冷水江市。
被申请人（原审被告、反诉原告）：李建芳，男，1965年6月2日出生，汉族，住湖南省新化县。
委托诉讼代理人：贺逢六，男，1957年8月1日出生，汉族，住湖南省冷水江市。
再审申请人刘继中、刘卫中、刘志中、刘继勇、刘勇军、刘小中、刘瑞军、刘建中、刘继辉、刘利中因与被申请人颜明清、李建芳房地产开发经营合同纠纷一案，不服湖南省冷水江市人民法院（2015）冷民一初字第602号民事判决，向本院申请再审。本院于2017年6月14日作出（2017）湘13民申18号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人刘继中、刘利中，再审被申请人颜明清之委托诉讼代理人刘红梅，李建芳之委托诉讼代理人贺逢六到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘继中等申请再审称：本案应属土地转让合同纠纷，而非房地产开发经营合同纠纷，双方签订的《旧房改建协议》真实有效，在协议签订后颜明清、李建芳就占用了土地并拆除了简易房屋。同时，颜明清、李建芳擅自挪动建设位置，导致超过规划用地红线范围。协议约定颜明清、李建芳在协议签订后有权在申请人老房及红线一边范围内施工建房，否则经济损失由申请方赔偿，可见被申请人的真实目的是占用土地。请求撤销原审判决，再审本案。
颜明清、李建芳的委托诉讼代理人辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回刘继中等人的再审申请。
刘继中等向原审法院起诉请求：1、被告颜明清、李建芳继续履行《旧房改建协议》，将其开发建设的建明小区刘建中、刘三喜新建房一栋中四楼Gl户型交付原告刘利中、刘小中、刘建中所有，六楼Gl户型交付原告刘继中，刘继辉、刘继勇所有，三楼G1户型交付原告刘瑞军所有，七楼Gl户型交付原告刘志中所有，五楼G1户型、六楼Fl户型交付原告刘卫中、刘勇军所有，并办理好八套住房的不动产权属登记手续；2、如被告颜明清、李建芳不能交付上述房屋，则应按上述八个套间等价的金额（具体以评估价为准）作为违约金赔偿原告等人的经济损失；3、本案诉讼费用由两被告承担。
颜明清、李建芳向原审法院反诉请求：2011年9月25日，反诉原告与反诉被告签订了《旧房改建协议》，协议签订后，反诉被告一直占有反诉原告所有的位于建明小区第一栋1楼至7楼G1户型、6楼Fl户型共八套住房，但未将旧房交付给反诉原告进行旧房改建。在反诉原告为反诉被告的旧房改建办理审批手续的过程中，因冷水江市人民政府进行城市东扩，对老城区所辖区域只对危房D级的房屋才办理审批手续，而反诉被告的房屋不能达到危房D级，故该协议一直无法履行。根据合同法第四十四条第二款之规定，法律、行政法规应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。故反诉原告与反诉被告之间签订的《旧房改建协议》因不能办理规划审批手续而无效。综上，反诉被告依法应当返还反诉原告所有的位于建明小区第一栋1楼至7楼Gl户型、6楼FI户型共八套住房。请求法院判决：1、依法确认2011年9月25日反诉原告与反诉被告签订《旧房改建协议》无效；2、依法判决反诉被告返还反诉原告位于冷水江市建明小区第一栋1楼至7楼G1户型、6楼Fl户型共八套住房；3、本案诉讼费用由反诉被告承担。
原审法院认定事实：原审原告刘利中、刘建中、刘小中三人系亲兄弟关系，与其他原告刘卫中、刘志中、刘继勇、刘勇军、刘瑞军、刘继中、刘继辉系堂兄弟关系。上列十原告在冷水江市××街道办事处××组有住房。颜明清、李建芳在冷水江市冷办冷新居委会进行旧房改建工程施工，工程名为“建明小区”。现“建明小区”项目建设了两栋楼房，每栋有两个单元。第一栋主体工程已完工，第二栋没有完工。2011年4月8日，刘利中、刘勇军、刘建中、刘小中与颜明清、李建芳签订了《邻里协议书》。2011年9月25日，因颜明清、李建芳对刘庆喜的旧房进行旧房改建，刘卫中、刘志中、刘继勇、刘勇军、刘小中、刘瑞军、刘建中、刘继辉、刘利中、刘继中（甲方）与颜明清、李建芳（乙方）签订《旧房改建协议》。协议约定了：1、乙方在旧房没改建开发前，在刘利中、刘小中、刘建中、刘三喜旧房开发后的新房屋中无偿补偿甲方八个套间，乙方负责办理好甲方各个套间的所有一切手续证件，甲方不承担任何费用和责任；2、甲方八个套间的内外门窗归甲方自行安装，乙方不负担任何责任和费用；3、乙方补偿甲方的八个套间在刘建中、刘三喜新建房一栋上补偿。具体户型分配为四楼、一楼的G1户型交付原告刘利中、刘小中、刘建中所有，二楼、六楼G1户型交付原告刘继中、刘继辉、刘继勇所有，三楼Gl户型交付原告刘瑞军所有，七楼G1户型交付原告刘志中所有，五楼Gl户型、六楼F1户型交付原告刘卫中、刘勇军所有，每个套间的手续必须在交付后六个月内无条件免费办好给甲方；4、经甲乙双方协商，乙方补偿给甲方的八个套间也可以在刘利中、刘继中、刘志中、刘卫中兄弟拾人的老房屋上补偿，可以与刘利中、刘小中、刘建中、刘三喜旧房土地上的所补房屋相互兑换；5、乙方与刘庆初、曾喜娥签订好房屋改建合同，由甲方认可后甲方才将自己的老房屋手续交给乙方去办理新房改建手续，但所批一切手续由甲乙双方共同办理，所有手续费用由乙方负责承担；如乙方违约，甲方有权阻止乙方在建明小区的施工，且因停工所造成的一切损失乙方负责，同时甲方有权拍卖乙方李建芳、颜明清所有家产给予甲方八个套间的补偿，如甲方违约，乙方的一切开支费用及相关损失全部由甲方负责，并乙方随时可以处理甲方所选定的八个套间；6、甲方的旧房改建审批手续办好后，乙方通知甲方搬家，从通知之日起一个月内必须全部搬完，所有一切费用由甲方自行负责。如果甲方没有搬完，乙方有权强行拆除老房子并进行改建，甲方再无权干涉乙方施工建房。如乙方拆除甲方房屋时出现问题，甲方有人阻拦拆房改建，由此所造成的一切经济损失由甲方承担，乙方有权在甲方所选定的八个套间内扣除；7、此旧房改建协议签字生效后，乙方有权在甲方老房子及老房子红线一边（包括房屋及空坪隙地）范围之内施工建房，不得以任何理由刁难乙方施工，否则，一切经济损失由甲方负责赔偿，乙方在此范围内建房的楼层、距离由乙方自行安排。协议甲方代表有刘志中、吴秀梅、刘继辉、刘继勇、刘利中、刘勇军、刘卫中、刘继中签字。因刘建中、刘小中、刘瑞军在外工作，经合同双方及刘建中、刘小中、刘瑞军同意，刘建中、刘小中由其兄长刘利中代为签字确认，刘瑞军则由其妻子吴秀梅代为签字确认。乙方代表由颜明清、李建芳签字。2015年11月13日，颜明清、李建芳向刘利中等十人发出《关于确保＜旧房改建协议书＞合法有效的通知》，要求十原告在十五日内将相关身份证复印件及旧房房产证、土地使用权证交给颜明清、李建芳办理旧房改建的审批手续。2015年11月20日，十原告将相关证件交给两被告后，颜明清、李建芳向原告出具了收条，表示已经收到房产证。后因十原告的房屋未办理危房鉴定，故一直未能取得改建审批手续。另查明，2014年3月24日，冷水江市人民政府办公室发布《冷水江市城市规划管理实施规定》，该规定第二十四条第二款规定“严格控制建设项目规划审批，冷江组团范围内，除市人民政府确定的出让地开发，包括企业改制原址开发、移民拆迁安置、城市棚户区改造和世居居民自住房具有D级危房鉴定书的危旧房改造等项目外，其他建设项目一律禁止审批。”合同签订后，颜明清、李建芳至今未拆除十原告的房屋，且十原告一直在旧房内居住。但针对《旧房改建协议》上约定归十原告所有的建明小区第一栋四楼、一楼的G1户型由原告刘利中、刘小中、刘建中，二楼、六楼G1户型由原告刘继中、刘继辉、刘继勇，三楼G1户型由原告刘瑞军，七楼G1户型由原告刘志中，五楼G1户型、六楼Fl户型由原告刘卫中、刘勇军采取了换锁、安装防盗门等措施对房屋进行了控制。
原审法院判决：一、确认2011年9月25日反诉原告颜明清、李建芳与反诉被告刘卫中、刘志中、刘继勇、刘勇军、刘小中、刘瑞军、刘建中、刘继辉、刘利中、刘继中签订的《旧房改建协议》无效；二、驳回原告刘卫中、刘志中、刘继勇、刘勇军、刘小中、刘瑞军、刘建中、刘继辉、刘利中、刘继中的诉讼请求；三、由反诉被告刘卫中、刘志中、刘继勇、刘勇军、刘小中、刘瑞军、刘建中、刘继辉、刘利中、刘继中返还反诉原告颜明清、李建芳位于冷水江市建明小区第一栋1楼至7楼G1户型、6楼Fl户型共八套住房；上述房屋限本判决生效起三十日交付。本案案件受理费80元，反诉案件受理费80元，共160元，由原告（反诉被告）刘卫中、刘志中、刘继勇、刘勇军、刘小中、刘瑞军、刘建中、刘继辉、刘利中、刘继中承担。
再审期间，再审申请人刘继中、刘利中向本院提交了以下证据：1、冷水江市规划局《关于对刘继中等人请求答疑、请求出具建明小区土地界址及违法行为等报告的答复意见》，以证明建明小区违法违规建设的事实；2、刘利中等人《关于建明小区占用冷新社区刘利中等16人土地的报告》，以证明颜明清、李建芳以签订《旧房改建协议》形式，占用了刘利中、刘继中等十六人的空坪隙地，绿化地和道路地；3、刘继勇等四人《申请空坪地基确权的报告》，以证明颜明清、李建芳占有了其一块200平米左右的宅基地；4、《收条》一份，以证明颜明清、李建芳于2015年11月20日收到刘庆禄、刘庆喜、刘庆才、刘庆富四人的房产证。被申请人对上述证据经过质证后表示对这些证据的真实性不持异议。本院经审查认为，证据1、2、3涉及颜明清等人已经开发的房地产项目因违法违规建设侵害刘继中等人权益的问题，与本案不具有关联性，证据4所要证明的事实已在原审判决所查明的事实中予以认定，不属于法律所规定的新的证据的范围，故对这4份证据均不予以认定。
经再审查明的事实与原审判决所查明的事实一致，本院予以确认。
本院再审认为，本案争议的焦点是：再审申请人与被申请人的法律关系的性质以及双方订立的《旧房改建协议》是否有效的问题。从该协议的内容来看，刘继中等人将其所有的旧房等交付给颜明清等人，由颜明清等人对这些旧房进行改造，开发经营房地产建设项目，颜明清等人在已建或新建的住宅楼中拿出一定数量的住房对刘继中等人进行补偿，双方之间的法律关系属于房地产开发经营合作合同关系，并非刘继中等人申诉所称的土地转让合同关系，原审判决将本案案由定性为房地产开发经营合同纠纷并无不当，刘继中等人申诉称本案应属土地转让合同纠纷的理由不充分，故对刘继中等人的此一主张，本院不予采纳。虽然《旧房改建协议》系双方当事人经协商后所签订，确系双方当事人的真实意思表示，但根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十九条：“房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：（一）有自己的名称和组织机构；（二）有固定的经营场所；（三）有符合国务院规定的注册资本；（四）有足够的专业技术人员；（五）法律、行政法规规定的其他条件。设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合本法规定条件的，不予登记。设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规定。房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。”之规定，只有具备房地产开发经营资质和法律所规定的条件的企业才能从事房地产开发经营活动，因颜明清、李建芳不具有开发房地产的资质，不能进行房地产开发建设，其从事房地产开发经营活动违反了法律强制性规定，故对其与申请人刘继中等人签订的《旧房改建协议》应认定为无效。刘继中等人申诉认为涉案协议有效的主张不能成立，本院亦不予采纳。至于刘继中等申诉提出的颜明清等人在协议签订后已拆除旧房的问题，经查，颜明清等人因当地政府出台新规，对涉案项目无法办理报批手续，故其对涉案旧房尚未拆除。
综上所述，再审申请人刘继中等人的申诉理由均不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回再审申请人刘继中、刘卫中、刘志中、刘继勇、刘勇军、刘小中、刘瑞军、刘建中、刘继辉、刘利中的申诉，维持湖南省冷水江市人民法院（2015）冷民一初字第602号民事判决。
再审案件受理费80元，由再审申请人刘继中、刘卫中、刘志中、刘继勇、刘勇军、刘小中、刘瑞军、刘建中、刘继辉、刘利中负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓永新
审 判 员 谢回力
审 判 员 王晶晶
二〇一七年九月十一日
代理书记员 张依娜
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。