河南省遂平县人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1728民初897号原告:王文坡，男,1988年7月27日出生，汉族，住河南省遂平县，现住河南省遂平县。委托诉讼代理人：李晶晶，女，1989年2月18日出生，汉族，住河南省遂平县，现住河南省遂平县，系原告王文坡之妻。被告:遂平恒基房地产开发有限公司。住所地：河南省遂平县文化路北段西侧（锦绣曹庄**幢商业*******号）。统一社会信用代码：91411728566499373J。法定代表人：包和平，该公司董事长。委托诉讼代理人：周耀河，驻马店市“148”法律服务所法律服务工作者。原告王文坡与被告遂平恒基房地产开发有限公司（以下简称恒基公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年3月20日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告王文坡的委托诉讼代理人李晶晶、被告恒基公司的委托诉讼代理人周耀河到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王文坡向本院提出诉讼请求：请求法院依法判决被告支付延期交房违约金10665元；并由被告承担本案诉讼费用。事实和理由:1、2015年9月3日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：被告将锦绣曹庄30号楼2单元1002室住宅房一套出售给原告，房屋单价为3191元/㎡，房屋面积为114.07㎡，房屋总价为364000元，同时特别约定，被告应于2016年9月30日前向被告交付该住宅房屋，如果迟延交房，由被告按日向原告支付已交购房款万分之一的违约金。合同签订后，被告直到2017年7月21日才将该商品房交付原告使用，共计违约293天，累计应赔偿原告违约金10665元。原告认为被告迟延交房的行为给原告造成了巨大的经济损失。为了维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告恒基公司辩称，一、双方签订的《商品房买卖合同》合法有效。答辩人恒基公司作为房地产开发企业，在工商部门进行了登记，领取有《企业法人营业执照》、《房地产开发企业资质证书》，所开发的锦绣曹庄项目领取有《建设用地规划许可证》、《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》，所销售的房屋办理有《商品房预售许可证》，因此，双方于2015年9月3日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。二、本案中答辩人虽存在延期交房的事实，但延期交房不是由于答辩人的过错所造成，而是由于不可抗力和遂平县人民政府灈阳街道办事处违约所造成，其延期交房的法律责任不应由答辩人全部承担。（一）、迟延交房主要原因是不可抗力造成的，按照法律规定和双方约定，应全部或部分免除答辩人迟延交房的违约责任。2015年9月3日，原被告双方签订了《商品房买卖合同》（预售）一份，合同约定：答辩人将开发的位于遂平县遂周路南侧、文化路西侧锦绣曹庄小区30#楼2单元1002号住宅一套预售给被答辩人王文坡。房屋建筑面积为114.07㎡，单价3191元/㎡，房屋总价款为364000元。答辩人于2016年9月30日前向被答辩人交付该商品房。《商品房买卖合同》（预售）第十二条（逾期交付责任）中约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：买受人不退房，由出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金，合同继续履行。”2017年7月21日，答辩人向被答辩人交付了该商品房。遂平县人民法院（2017）豫1728民初3290号生效民事判决书已经查明：根据遂平县气象局的证明，2015年全年出现雨（雪）量大于等于0.1㎜的日期为99天，大风1天；2016年全年出现雨（雪）量大于等于0.1㎜的日期为106天，大风3天；2017年截止到7月31日出现雨（雪）量大于等于0.1㎜的日期为49天。因这些天气原因造成无法正常施工而造成工期延误，迟延交房，属于不可抗力。按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任”的规定，部分或者全部免除答辩人迟延交房的违约责任是符合法律规定和双方签订的《商品房买卖合同》（预售）第十二条规定的。（二）、答辩人迟延交房的另一个原因是遂平县人民政府灈阳街道办事处违约，没有按照双方签订的《遂平县城区曹庄自然村城中村改造项目合作协议书》约定的时间及时将拆迁后的土地交给答辩人开发建设造成的。因此，造成迟延交房的违约责任不能让无过错的答辩人全部承担。由于答辩人所开发建设的商品房小区属于遂平县2010年城中村改造和2014年河南省棚户区改造项目，也是遂平县当年的重点招商引资项目。2010年9月4日，遂平县人民政府灈阳街道办事处与答辩人经反复协商后，签订了《遂平县城区曹庄自然村城中村改造项目合作协议书》一份，该协议书第四条第四款第二项约定：“甲方应将乙方竞得整宗土地使用权六个月内交付给乙方”。但由于遂平县人民政府灈阳街道办事处在对村民征收拆迁补偿安置的问题上未与部分村民达成协议，无法进行拆迁。在遂平县人民法院对（2017）豫1728民初3290号案件开庭时，答辩人已将县拆迁办《证明》提供给法庭，证明当时涉及有一户拆迁户未达成协议，导致30#、32#、33#楼无法施工，拆迁延期长达一年半之久。经县政府多次协调，直到2017年7月，拆迁工作也没有完成。因此，造成迟延交房的违约责任不能让无过错的答辩人全部承担。三、被答辩人恶意迟延接收房屋，2018年7月8日以后至被答辩人实际接收房屋的时间不应计算在延期交房时间内。该小区30号楼施工全部结束，2017年7月初已具备交房条件。2017年7月初，答辩人多次电话通知业主接收房屋，该栋楼大部分业主均是在2017年7月8日以前接收的房屋。而被答辩人经多次电话通知，且接电话通知后又亲自到售楼部询问，恶意不接收房屋，直到2017年7月21日大部分业主已接收房屋后才签字接收房屋。因此被答辩人恶意迟延接收房屋的迟延时间（2017年7月8日以后至被答辩人实际接收房屋）不应计算在延期交房时间内。按照合同约定，答辩人对被答辩人迟延交房的时间为280天。四、被答辩人请求赔偿违约金10665元没有依据。答辩人实际迟延交房时间为280天，按合同约定全额赔偿才10193元。因此，被答辩人请求10665元没有依据。五、在本案中，答辩人不应按照双方签订的《商品房买卖合同》（预售）的约定承担违约责任，依法应当免除或者减轻。按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本案答辩人不应按照双方签订的《商品房买卖合同》（预售）的约定承担违约责任，依法应当免除或者减轻（即使答辩人承担责任，也不能超过理论值的三分之一）。综上所述，为维护双方的合法权益，请求人民法院在查清本案事实的基础上，依法作出公正判决。为证明其主张，原告向本院提交了以下证据：1、原被告双方于2015年9月3日签订的《商品房买卖合同（预售）》一份，证明原告购买被告恒基公司开发的房屋为第30幢2单元10层1002号，房屋面积为114.07㎡，房屋总价款为人民币364000元；证明被告恒基公司应交房的时间为2016年9月30日前。2、2015年9月3日收据一份，证明原告已交纳购房款114000元；2015年9月6日河南省政府非税收入票据两份，证明原告已向遂平县房产交易所交纳咨询费750元，已向遂平县房产管理所交纳住房房屋登记费120元。3、2015年9月25日个人购房借款（综合）合同一份，证明原告为购买被告恒基公司开发的第30幢2单元10层1002号房屋在遂平县农村信用合作联社贷款250000元的事实。4、2017年7月21日业主房屋交接验收表一份，证明被告恒基公司于2017年7月21日才向原告交付房屋。5、遂平网贴截屏一份，证明被告恒基公司在2017年7月初没有交房。经质证，被告恒基公司对原告提交的证据1至证据4的真实性、合法性没有异议，但对证明目的有异议，认为延期交房的原因是部分被拆迁户因房屋征收补偿未能达成协议，造成拆迁工作延迟，导致涉案房屋在内的整幢楼延迟施工，同时因为恶劣天气等不可抗力因素也造成工期延长，且原告在接到被告电话通知交房后，也不按时接收房屋。因此，其公司不应当按照合同约定对原告承担全部违约责任。对证据5有异议，不能证明被告恒基公司在2017年7月初没有交房。为证明其主张，被告恒基公司向本院提交了以下证据：1、《企业法人营业执照》与《房地产开发企业资质证书》各一份，证明被告的主体资格及双方签订的《商品房买卖合同》（预售）合法有效。2、遂平县人民法院（2017）豫1728民初3290号民事判决书一份，证明延期交房的原因系不可抗力及政府拆迁不到位造成的，其公司不应承担全部违约责任。3、《遂平县城区曹庄自然村城中村改造项目合作协议书》复印件（节选）、2011年1月19日遂平县人民政府县长办公会议纪要、2013年6月17日遂平县人民政府备忘录、2017年7月13日遂平县人民政府常务会议纪要各一份，证明锦绣曹庄小区拆迁未按合作协议约定的时间进行，造成对业主延期交房。经质证，原告对被告恒基公司提交的证据1无异议。对证据2、证据3有异议，认为原被告约定的交房时间是2016年9月30日，2015年、2016年、2017年的雨雪天气与原告没有任何关系，拆迁过程中拆迁户不搬迁是政府的事儿，与原告也没有啥关系。因此，被告恒基公司提供的这两组证据不能成为其免除违约责任的理由。本院经审理认定事实如下：2015年9月3日，原告王文坡与被告恒基公司签订《商品房买卖合同（预售）》一份，被告恒基公司将其开发的位于遂平县遂周路南侧、文化路西侧的第30幢2单元10层1002号的房屋一套出售给原告王文坡。合同签订后，原告王文坡按照合同中约定的付款方式及期限，于2015年9月3日向被告恒基公司交纳首期房价款114000元，余款250000元以商业贷款形式支付。原被告双方签订的《商品房买卖合同》（预售）第十一条约定出卖人恒基公司应当在2016年9月30日前向买受人王文坡交付该商品房，原告王文坡实际收到该商品房的时间为2017年7月21日，被告恒基公司逾期交房292天。该《商品房买卖合同》（预售）第十二条（逾期交付责任）约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：买受人不退房，由出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金，合同继续履行”。2018年3月20日，原告王文坡向本院提起诉讼，要求被告恒基公司支付延期交房违约金10665元。另查明，涉案楼盘因部分被拆迁户的房屋征收补偿未能达成协议，造成拆迁工作拖延，导致30#、32#、33#楼整体施工延迟竣工。同时，2015年全年出现雨（雪）量大于等于0.1mm的日期为99天，大风1天，2016年全年出现雨（雪）量大于等于0.1mm的日期为106天，大风3天，2017年截止到7月31日出现雨（雪）量大于等于0.1mm的日期为49天，这些天气原因阻碍施工，也造成了工期延误。本院认为，原告王文坡与被告恒基公司签订的《商品房买卖合同》（预售），系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同。原、被告签订合同后，被告恒基公司没有按照合同约定的交房时间向原告王文坡交付使用该商品房，应向原告王文坡承担相应的违约责任。因此，原告王文坡请求被告恒基公司支付违约金的理由正当，本院予以支持。关于被告恒基公司辩称恒基公司延期交付属于不可抗力，不应当承担全部违约责任的辩解理由，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，其辩解理由成立，依法予以采纳。本院认为，由于被告恒基公司所开发的商品房属于遂平县2010年城中村改造项目和2014年河南省棚改项目，涉及拆迁问题，在实际建设施工过程中，存在拆迁户因房屋征收补偿未达成协议拖延工期和自然天气影响施工等因素；且原告王文坡也未提供相关证据证明由于被告恒基公司的违约行为给其造成了直接的经济损失。因此，考虑到原被告双方的状况及实际情形，本院酌定被告恒基公司向原告王文坡支付违约金4000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告遂平恒基房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王文坡支付违约金4000元。二、驳回原告王文坡的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费66元，减半收取33元，由被告遂平恒基房地产开发有限公司负担（受理费原告王文坡已预交，由被告遂平恒基房地产开发有限公司在履行时径行给付原告王文坡）。本判决为终审判决。审判员  吴艳红二〇一八年四月二日书记员  胡 涛