新县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）新民初字第652号
原告（反诉被告）游琦，男，汉族，1970年3月11日生，初中文化，住新县。
委托代理人杨洪波，河南通冠律师事务所律师。
被告（反诉原告）吴从盛，男，汉族，1970年9月15日生，小学文化，住新县。
委托代理人吴从新，男，汉族，1968年12月7日生，中专文化，住新县。系被告（反诉原告）吴从盛哥哥。
原告（反诉被告）游琦与被告（反诉原告）吴从盛建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）游琦及其委托代理人杨洪波、被告（反诉原告）吴从盛及其委托代理人吴从新均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）游琦诉称，2011年11月份，吴从盛作为甲方、其作为乙方签订了《建设用地转让协议》，约定甲方将朝阳二区北侧面积约10亩的一块建设用地转让给乙方，甲方转让该宗建设用地使用权前，必须完善自己前期已挖掘完成土方面积6.38亩土地使用权手续等等。2013年11月29日，县整治办向我下达新整治交办（2013）54-2号处理通知书，要求我一个月内到县财政局非税收入管理局补缴土地出让金。随后，我按照通知的要求补缴了土地出让金并交纳了罚款。而在此之前双方签订协议之后，我曾数次要求吴从盛履行完善土地手续的义务，但吴从盛一直以各种理由搪塞，现在却明确表示不履行。因此，请求人民法院依法责令吴从盛立即履行《建设用地转让协议》第二条约定的义务，即完善6.38亩土地的使用权手续”。
游琦提供如下三组证据以证明其诉讼主张：
一、第一组证据：1、县整治办2015年9月7日出具的一份证明。该证明载明，新县朝阳路游琦用地原属违法违规用地，后经县综合整治办调查处理并委托对该地块土地价值进行司法鉴定。经县领导研究同意该评估结果：朝阳路游琦用地在2012年5月容积率为1.96的情况下，每平方米为444.1元；2、信阳盛鹏房地产估价师测量师有限公司资产评估司法鉴定意见书一份，和证据1相互印证；3、新县国土资源局和游琦签订的国有土地使用权出让合同。该合同载明：“出让面积为13.79亩，出让金为4936766元（该宗地原10.56亩，原李某某等7户于2006年12月22日缴纳土地出让金477750元，原用地人吴从盛于2010年8月27日缴纳土地出让金320000，经县整治办处理现用地人游琦于2013年12月18日缴纳土地出让金2329860元。超占面积约3.23亩依法进行处理补缴出让金1199405元，原整治办处理的10.56亩容积率由1.96调整到2.32补缴出让金609751元）。游琦举上述证据予以证明：在本案一审法庭辩论终结前其与县国土局签订了朝阳二区也就是本案争议地块的出让合同，及其与吴从盛签订转让协议之前该地块已交土地出让金797750元，其为此补缴的土地出让金为1091847.7元。
吴从盛质证认为：对上述证据真实性无异议，对合法性有异议；游琦称国有土地出让合同证明应补缴土地出让金1091847.7元，但我方认为：1、计算标准有问题。我们交纳土地出让金的时间是2006年和2010年，对方举证评估日期为2013年11月，也就是说在双方签订协议三年后来评估该地块的价值和三年前当然不一致；2、其中包含容积率的变动。我方原买地的时候含有别墅地皮，现在游琦将别墅地皮变更为商品房，容积率提高了，从中受益，补缴出让金应该。
二、第二组证据：1.2013年11月29日县整治办给游琦下达的新整治交办（2013）54-2号处理通知书。该处理通知书载明：经查，游琦于2011年11月份以880万元另加一梯二户从上到下12套房的价格从吴从盛处转购朝阳二区后面地皮共10.56亩，此10.56亩土地仅有4亩签订了国有土地出让合同（属违规出让），2.38亩缴纳了土地出让金477750元，超占面积4.18亩，且占用部分林地。2012年5月1日，游琦在没有办理建设用地批准书、建设用地许可证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证的情况下开工建设并预售商品房，存在非法买卖土地、违规建设和违规售房、造成地质灾害隐患等问题。经调查、评估，并报县领导小组研究，提出如下处理意见：（1）、一个月内到县财政局非税收入管理局补缴土地出让金2329860元；（2）、一个月内到县行政服务大厅收费窗口缴纳非法占地罚款83600元；（3）、在国土局的监督指导下，限期治理“朝阳新村”项目所产生的地质灾害隐患；（4）、应缴地方各税另行移交地税局核查、征收；（5）、应缴纳建设规费和违法建设罚款、人防费分别由住建局、人防办在规划建设、人防手续审批前追缴；（6）、非法占用林地问题移交县林业局查处。游琦限期内落实上述补救措施后，由国土、住建、人防、林业等部门分别完善相关用地、规划、建设、人防、林业审批手续……”2.2014年1月16日县整治办对县国土局新整治交办（2014）2-1号《关于完善游琦“朝阳新村”房地产开发项目用地审批手续的函》。该函载明：游琦已于2013年12月18日、2014年1月13日分别将土地出让金2329860元和非法占地罚款83600元交齐，并按照要求制定了相关地质灾害治理方案。经县领导小组研究，请你局：（1）、组织、指导、监督游琦限期做好地质灾害隐患治理；（2）、待县住建局完善该项目平面规划条件设计后，完善相关用地审批手续，其中用地总面积7042.58平方米，用途为住宅用地，容积率为1.96，使用期限为70年（自2012年5月10日始）。出让金总额3127610元。如规划审批容积率超过1.96，需补缴增加容积率部分出让金；（3）、允许其动工建设，并加强监管；3、加盖“新县国土资源规划勘察队”及“新县土地和城市建设管理综合整治办公室”印章的“朝阳路游琦用地现场勘测图”，该图载明朝阳路游琦用地总面积为7042.58平方米，合10.56亩；4.县整治办对县住建局新整治交办（2014）2-2号《关于完善游琦“朝阳新村”房地产开发项目规划、建设审批手续的函》。该函载明：游琦已于2013年12月13日分别向县行政审批中心和新县建设规划监察大队缴纳建设规费404194.93元和违规建设罚款209673.00元。经县领导小组研究，请你局：（1）、根据建设现状，完善该项目（游琦）的规划、建设审批手续，并及时将完善后的平面规划设计条件函告县国土局，以便其办理用地手续；（2）、监督人防建设工程审批；（3）、允许其动工建设并加强监管；5、县整治办对县新城办新整治交办（2014）2-5号交办通知。该通知载明，经县领导小组研究，请你单位：（1）、协助县国土局组织、领导、监督游琦限期做好地质灾害隐患治理；（2）、协助县住建局监督游琦严格按照审批的规划、建设手续施工等；6、县整治办对林业局新整治交办（2014）2-3号交办通知。其中载明：经县领导小组研究，请林业局对游琦占用林地部分进行调查处理，并在处理结束后为其办理林地占用审批手续；7.县整治办对县人防办新整治交办（2014）2-4号交办通知。该通知载明：游琦已于2013年9月27日缴纳人防易地建设费209673元。经县领导小组研究，请县人防办为游琦朝阳新村项目完善人防审批手续，未建部分人防易地建设费由县人防办按规划审批情况及时核收，并加强监管；8.新国土罚先告字（2014）12号行政处罚事先告知书；9.新国土罚听告字（2014）12号行政处罚听证告知书；10.新国土罚字（2014）13号行政处罚决定书；11.豫财非税FS（2010）No0036154号土地出让收入专用票据；12.豫财非税FS（2010）No0038251号土地出让收入专用票据；13.豫财综FA（2004）No0049371号土地使用权出让金专用票据；14.豫财综字No0124254号土地使用权出让金专用票据；15.新县住建局颁发给游琦的城地字第411523201500099号建设用地规划许可证，该证载明用地面积为9190.84平方米。
游琦认为上述证据及第一组证据中的土地出让合同证明双方协议转让的地块现当事人均为游琦，进一步证明双方签订的转让协议是真实合法有效的。
吴从盛质证认为，证据的真实性无异议，但合法性存疑：1、住建局出具的规划许可证是在2015年9月1号出具，而在此之前我早已向该局作出暂停对该宗地皮相关手续进行审批的请示，因这块地权属不明，因此办理规划许可证没有根据；2、土地出让合同签订日期为2015年8月17日，国土局办理土地出让合同没有根据，该争议合同仍在法院审理之中，国土局不能没有凭据就认定这块地是属于原告的，即便是国土局撤消了原、被告之间签订的合同也应该是通知我方才对，国土局和原告签订出让合同我方毫不知情，如果是说我非法转让土地国土局予以收回也应该通知我，所以国土局和原告签订土地出让合同程序不合法。
三、第三组证据：吴从盛向国土局、城建局以及其他单位领导提交针对原告的举报材料。游琦认为签订协议时第四条明确约定吴从盛在合同签订后不得以任何理由干扰其进行房产建设，以上举报材料证明吴从盛违反了该协议，极力阻挠其进行房产建设，给他造成了一千三百余万元的损失（并表示将保留向吴从盛起诉要求赔偿的权利）。
吴从盛对上述证据的真实性无异议，但认为是其维护自身权益之举，不能说维护自身权益的时候出面就是违约，补缴土地出让金拿钱出来的时候就又让对方出面，和协议原意不符。
被告吴从盛（反诉原告）答辩并反诉称：一、原告无权要求答辩人办理转让土地的相关用地手续，即答辩人没有为原告办理被转让土地的相关用地手续的义务。原告没有相应的法律依据和合同依据支撑其诉求；二、原告要求答辩人支付相关费用109万元的依据是新整治交办（2013）54-2号处理通知书，但根据该通知书的表述，被告所转让的地皮是与新县国土局签订的《国有土地出让合同》才取得使用权的，该地皮属违规出让所得，因此原告和被告之间的地皮转让为非法买卖土地，该转让合同也随之为无效合同。原告依据无效合同所提出的任何诉求都是没有法律依据的，是不成立的。因此，反诉请求人民法院确认原、被告签订的转让协议无效。
吴从盛提供如下三组证据以证明其诉讼主张：
一、第一组证据：1、2.38亩土地征地协议书一份；2、2.38亩也就是别墅用地征地发票，即豫财综字No0124254号土地使用权出让金专用票据；3、国土局对该别墅地皮的罚款票据；4、2.38亩征地图纸复印件；
二、第二组证据：1、4亩土地的征地协议书、《国有土地使用权出让合同》及出让金发票，即豫财综FA（2004）No0049371号土地使用权出让金专用票据；2、新城办出具的4亩土地出让金已全部交齐的证明；3、县财政局出具的4亩商业用地土地出让金已上交到财政土地专户的证明；4、朝阳新村规划平面设计方案图纸。
吴从盛认为上述两组证据证明了其在签订协议时已完善了6.38亩土地的出让手续，同时通过第二组证据的第4份也可以看出原有的容积率是1.8，即便是1.8仍因为过高没批下来，但现在容积率变为1.96，容积率提高了，土地出让金必然提高。
三、第三组证据：1、双方签订的转让协议；2、新整治交办（2013）54-2号处理通知书。吴从盛认为该组证据证明了转让协议未经见证人签字及公证处公证，效力待定，且通过整治办通知书又证明了转让协议无效，同时证明本案被告可以按照合同法规定要求合同作废，不退还合同标的款。所以该协议不管是效力待定还是无效，本案原告都根本无权提起本诉，转让协议第五条也可以证明，即整体手续在2012年农历2月底就应该完成，而不是到现在，还证明了土地出让权是被告合法取得的。
游琦质证认为：对上述第一组证据而言没有任何材料显示这些与吴从盛有关联；没有任何证据显示土地出让金发票是为别墅用地。第二组证据也不能证明与本案有关联；对第三组证据中转让协议本身无异议，但要予以说明的是吴从盛在答辩时提到原告将协议所涉的全部款项付清，意味着土地手续完成，而事实并非如此.被告不仅未完成本协议约定的义务，而且对本协议的乙方，即本案原告特别约定超出履行期一天应付违约金10万元，原告因被告多次催要被迫无奈才予以付清地皮款；对整治办处理通知书没有异议，被告向法庭提交进一步证明了原告增加的诉讼请求，即要求被告返还原告已缴纳的土地出让金的根据，对其予以了充分说明。
经庭审查明，2011年11月9日，游琦与吴从盛签订《建设用地转让协议》。该协议约定，吴从盛将朝阳二期小区北侧面积约10亩（经测量面积为7042.58㎡，合10.56亩）的一块建设用地作价人民币捌佰捌拾万元，另加一梯两户十二套楼房转让给游琦。该协议第二条约定“吴从盛转让该宗建设用地使用权前，必须完善自己前期已挖掘完成土方面积6.38亩土地使用权手续，并付清土方挖掘工程款”等等。至2012年5月21日，游琦已将880万元价款全部支付给吴从盛，吴从盛也将约定的10.56亩建设用地交付给游琦使用，并将6.38亩土地中4亩的国有土地出让合同及另外2.38亩土地缴纳的出让金票据和罚款收据等材料全部转交给游琦。游琦与吴从盛对上述事实均无异议。游琦在受让上述建设用地使用权后即以朝阳新村项目的名义从事房地产开发。
2011年8月，新县县委、县人民政府为加强对新县县城规划区土地和城市建设管理突出问题的集中综合整治决定成立以时任县长为组长的综合整治工作领导小组，该领导小组下设综合整治工作办公室（即县整治办）。游琦朝阳新村项目因存在非法用地及违规进行房地产开发行为被县整治办查处。2013年11月29日，县整治办向游琦下达新整治交办（2013）54-2号处理通知书，对游琦作出如下处理意见：补缴土地出让金2329860元、缴纳非法占地罚款83600元、限期治理“朝阳新村”项目所产生的地质灾害隐患、应缴地方各税移交地税局核查、征收、缴纳建设规费和违法建设罚款及人防费。县整治办表示游琦限期内落实上述补救措施后，由国土、住建、人防、林业等部门分别完善相关用地、规划、建设、人防、林业审批手续。2014年1月16日，县整治办鉴于游琦已按照上述处理意见缴纳了人防易地建设费与建设规费、违规建设罚款、土地出让金及非法占地罚款，并按照要求制定了相关地质灾害治理方案，遂分别给县国土局、县住建局、县人防办、县新城办发函要求为游琦朝阳新村项目完善相关用地审批手续、项目规划与建设审批手续、人防审批手续，允许游琦动工建设，并要求县林业局对游琦占用林地部分进行调查处理，在处理结束后为其办理林地占用审批手续。
2015年8月17日，新县国土局和游琦签订了《国有土地使用权出让合同》，该合同载明出让面积为13.79亩，超出原转让面积（10.56亩）3.23亩。2015年9月1日新县住建局为游琦颁发了城411523201500099号建设用地规划许可证，该证载明用地面积为9190.84㎡。目前，游琦朝阳新村项目仍在建设之中。
另，1、游琦曾于2015年9月14日向本院申请撤诉，经本院审查，认为本案涉及的建设用地使用权转让可能存在违法行为，遂口头裁定不准予游琦撤诉，故依法将本诉和反诉进行合并审理。对此，游琦与吴从盛均无异议；2、庭审中，游琦认为吴从盛未依协议约定在转让前完善6.38亩土地使用权手续，故其补缴的6.38亩土地的出让金1091847.7元应由吴从盛承担，遂增加诉讼请求要求吴从盛承担上述款项，但游琦未依法缴纳其所增加诉讼请求的案件受理费；3、庭审中，吴从盛分别假设《建设用地转让协议》的效力为有效、效力待定及无效三种情形来反驳游琦本诉的诉讼请求。
上述事实由游琦与吴从盛当庭所作陈述及提供的上述证据材料等在卷佐证，足以认定。
本院认为，本案的焦点问题是：一、吴从盛与游琦之间签订的《建设用地转让协议》是否有效；二、吴从盛是否应完善6.38亩土地使用权手续。
首先，吴从盛与游琦之间签订的《建设用地转让协议》是否有效问题。县整治办在游琦受让吴从盛10.56亩建设用地使用权后以朝阳新村项目的名义从事房地产开发时，以非法用地及违规进行房地产开发对游琦进行查处，且在游琦按照其处理意见补缴了土地出让金、交纳了各项罚款及规费，并制定了相关地质灾害治理方案后，给县国土局、县住建局等部门发函要求为游琦朝阳新村项目完善用地及建设规划等相关手续，允许游琦动工建设，说明县整治办已经认可游琦取得受让建设用地的土地使用权。由于县整治办属于新县人民政府设立的临时机构，其行为依法应视为新县人民政府的行为，即表明有批准权的新县人民政府已认可双方之间的转让，认可游琦取得了建设用地使用权。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条之规定：转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效，故吴从盛与游琦之间签订的《建设用地转让协议》应当认定具有法律效力。吴从盛把上述协议的效力假设为有效、效力待定及无效的三种情形，因不符合法律规定，本院不予采纳。
其二，吴从盛是否应完善6.38亩土地使用权手续。吴从盛与游琦之间签订的《建设用地转让协议》约定吴从盛转让该宗建设用地使用权前，必须完善6.38亩土地使用权的手续。由于转让行为早已实际履行完毕，上述协议未约定转让后吴从盛是否有完善6.38亩土地使用权手续的义务，且新县人民政府已认可游琦取得了建设用地使用权，即吴从盛与转让的建设用地使用权已无法律上的利害关系，故游琦诉请吴从盛完善6.38亩土地使用权手续，既无事实根据，也无法律依据，应依法予以驳回。
游琦当庭增加诉讼请求，要求吴从盛承担其补缴的土地出让金1091847.7元，因游琦未依法缴纳案件受理费，故本院对游琦增加的诉讼请求部分不予审理。
本案在审理过程中，因游琦与吴从盛均不同意调解，依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条之规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）游琦的诉讼请求；
二、驳回被告（反诉原告）吴从盛的反诉请求。
本案受理费共计100元，由原、被告双方各负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。
审判长 张 刚
审判员 杨海波
审判员 付 军
二〇一五年十月二十一日
书记员 徐 虎