广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东中法民一终字第626号
上诉人（原审原告）：深圳市布特实业有限公司，住所地：广东省深圳市宝安区松岗街道花果山社区松环路40号405（办公场所）。
法定代表人：田翠香，董事长。
上诉人（原审原告）：李国贵，男。
上述两上诉人共同委托代理人：谭晓军，广东岭山律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：东莞市挺丰实业有限公司，住所地：广东省东莞市大岭山镇南区工业村亚美工业区一期。
法定代理人：吴湘琴，总经理。
被上诉人（原审被告）：吴怀庆，男。
被上诉人（原审被告）：汪海波，男。
上述三被上诉人共同委托代理人：胡从辉，广东林德律师事务所律师。
上述三被上诉人共同委托代理人：龚家婷，广东林德律师事务所辅助人员。
上诉人深圳市布特实业有限公司（以下简称布特公司）、李国贵因与被上诉人东莞市挺丰实业有限公司（以下简称挺丰公司）、吴怀庆、汪海波合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2014）东一法寮民一初字第682号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年6月13日，布特公司、李国贵向原审法院提出诉讼，请求判令：1、解除布特公司、李国贵与挺丰公司、吴怀庆、汪海波之间的《洽谈备忘录》；2、挺丰公司、吴怀庆、汪海波连带双倍返还布特公司、李国贵定金2000000元及其利息（自诉讼之日起，按中国人民银行公布的同期同类贷款利息计，利随本清）；3、挺丰公司、吴怀庆、汪海波共同承担本案的诉讼费用。
原审法院经审理查明：2014年5月22日，布特公司（承租方）与挺丰公司（出租方）签订一份《洽谈备忘录》，双方就东莞市寮步镇祥富路厂房（即原钜盛鞋厂的大部分厂房）租赁事宜达成以下协议：厂房租金单价12元／月／㎡、宿舍租金单价10元／月／㎡；合同期约十年，租金及管理费按每两年递增10%；用电保证金2000000元，布特公司在免租期截止日起十日内向挺丰公司支付一半，待挺丰公司安装变压器容量达到8000KVA之日起十日内付清另一半；定金1000000元，定金支付有效截止时间为2014年5月23日上午10点前，逾期失效；挺丰公司银行账户：中国农业银行深圳市分行万丰支行，户名：吴怀庆，卡号：62×××17；签订正式合同日期为2014年6月8日，逾期未签合同则该定金失效，挺丰公司不退还该定金。同时约定其他权利义务。李国贵作为布特公司的代表，汪海波作为挺丰公司的代表，在上述《洽谈备忘录》上签名确认。布特公司通过李国贵的银行账号于2014年5月23日8点多将1000000元定金汇入《洽谈备忘录》约定的吴怀庆的银行账号。挺丰公司确认吴怀庆、汪海波均系其员工，二人的上述行为均系职务行为。布特公司亦确认拟签订租赁合同的另一方主体为挺丰公司。
布特公司、李国贵主张其与汪海波签订《洽谈备忘录》前明确告知汪海波承租厂房的目的是建线路板厂，挺丰公司当时承诺前述出租的原钜盛鞋厂之厂房完全满足此条件；汪海波对此不予认可，同时其主张并不知晓布特公司、李国贵承租厂房的目的。布特公司、李国贵主张其于2014年5月28日了解到案涉租赁厂房已纳入东莞市“三旧”改造计划，若做线路板厂肯定无法通过环评，并认为汪海波故意隐瞒该重要事实，故于同年6月6日向挺丰公司发出解除《洽谈备忘录》的通知；挺丰公司主张其并不知晓案涉租赁厂房已纳入“三旧”改造计划，其并未欺瞒布特公司、李国贵，亦未收到布特公司、李国贵发出的通知，布特公司、李国贵要求解除《洽谈备忘录》无正当理由，且布特公司、李国贵未在约定时间签订合同，给挺丰公司造成巨额损失，挺丰公司有权没收定金。布特公司、李国贵为此提供了证人证言及《企业名称预先核准通知书》予以证明。证人严某出庭作证称，其系李国贵的朋友，其并未参与签订《洽谈备忘录》前的洽谈事宜，布特公司、李国贵缴纳定金后才告知其相关情况；2014年5月28日上午，其陪同李国贵到案涉租赁厂房看能否做线路板厂，并一同到寮步环保所咨询，寮步环保所的工作人员称原钜盛鞋厂纳入“三旧”改造，且是镇中心，是办公区和居民区，不能做线路行业；之后其与李国贵一起去找挺丰公司交涉，挺丰公司招商处的一个人（系湖北天门人）称“三旧”改造项目已经取消，要问过老板再处理等；证人严某称其明显感觉到挺丰公司的招商人员是清楚布特公司、李国贵要做线路板厂的。证人曾某出庭作证称，其系李国贵的朋友，2014年5月21日，其陪同李国贵到寮步镇原钜盛鞋厂招商处，与汪海波等商谈承租原钜盛鞋厂做线路板公司的事宜，当时汪海波称原钜盛鞋厂的厂房有一部分已出租了，剩下的九万多平米都可以租给布特公司、李国贵，至于能否做线路板公司需要到寮步镇环保所了解一下；同年5月22日，其又陪同李国贵到寮步镇原钜盛鞋厂招商处商谈，汪海波称：经了解，原钜盛鞋厂可以做线路板公司。故李国贵与汪海波谈好租赁厂房的条件，当时就签订了《洽谈备忘录》；同年5月28日上午9点，其与李国贵等八人一起到寮步挺丰公司处，且中午一起与吴老板吃饭，吴老板说可以做线路板厂房，其与李国贵等吃完午饭直至下午4点多离开；后来，其听李国贵说案涉租赁厂房不能做线路板厂。原审庭审结束后，证人曾某称其庭审作证时陈述的5月28日发生的事情时间不准确，应该是5月24日或25日，属于记忆错误。布特公司、李国贵提供的《企业名称预先核准通知书》显示东莞市工商行政管理局于2014年5月19日同意预先核准李国贵出资，注册资本捌佰万元，住所设在东莞市，设立的企业名称为：东莞市尚迪实业投资有限公司。布特公司、李国贵主张其承租案涉厂房就是要建该公司。
另查，案涉租赁厂房（即原钜盛鞋厂）于1998年8月11日以陈家埔管理区的名义办理《建设工程规划许可证》并核发。陈家埔村钜盛鞋厂已纳入寮步镇“三旧”改造标图建库地块，该地块村委会和合作方于2011年7月向寮步镇“三旧”改造领导小组办公室提出“三旧”改造申请，由于村委会和合作方自身的原因，自申请之日起至今无人跟进办理，截至2014年7月1日该项目尚处于改造方案编制申请阶段。挺丰公司提供一份东莞市寮步镇陈家埔村村民委员会于2014年5月1日出具的证明，该证明显示陈家埔村祥富路251号（原钜盛鞋厂）工业园，共有五个独立工业配套园区，总建筑面积约12万平米，该工业园产权属于祁达权所有。挺丰公司同时提供一份挺丰公司于2014年4月23日与祁达权签订的《物业租赁合同》，该合同约定祁达权将案涉租赁厂房出租给挺丰公司，租赁期限为2014年5月1日至2026年4月30日，东莞挺丰公司可以自行招商引进客户有权进行转租等。
原审法院认定以上事实的依据有：布特公司、李国贵提供的洽谈备忘录、网上汇款单、转账交易回单、三旧改造计划网页新闻、企业名称预先核准通知书、解除《洽谈备忘录》通知、邮寄单及邮寄查收单、企业法人营业执照、证人证言，挺丰公司、吴怀庆、汪海波提供的证明、物业租赁合同、案涉厂房平面图、住所产权证明、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、厂房红线图，原审法院依法调取的复函，以及原审法院的庭审笔录、问话笔录等。
原审法院认为，关于《洽谈备忘录》的签订主体问题，首先，《洽谈备忘录》明确显示甲方（出租方）为挺丰公司，乙方（承租方）布特公司，汪海波和李国贵分别为甲方和乙方的代表，且《洽谈备忘录》约定的收取定金的银行账户为吴怀庆的账户；其次，挺丰公司亦确认吴怀庆、汪海波均系其员工，二人的案涉行为均属于职务行为，故《洽谈备忘录》的签订主体分别为布特公司和挺丰公司，李国贵及吴怀庆、汪海波均非合同主体。根据合同的相对性，《洽谈备忘录》仅对布特公司和挺丰公司产生约束力，相应的权利义务应由布特公司和挺丰公司享有和承担，故李国贵的诉请，于法无据，原审法院不予支持；同理，布特公司要求吴怀庆、汪海波承担责任的请求，亦于法无据，原审法院亦不予支持。
《洽谈备忘录》系布特公司和挺丰公司的真实意思表示，双方应严格按照《洽谈备忘录》的约定履行各自的义务。本案的争议焦点为：布特公司要求挺丰公司双倍返还定金是否存在正当理由。针对该争议焦点，原审法院分析如下：
首先，布特公司主张其承租案涉厂房的目的是建线路板厂，并已在签订《洽谈备忘录》前明确告知挺丰公司，挺丰公司承诺其可以通过环评；挺丰公司对此不予认可。布特公司为此提供了证人证言及《企业名称预先核准通知书》予以证明。关于证人证言，证人严某明确表示其并未参与签订《洽谈备忘录》前的洽谈事宜，而证人曾某关于2014年5月28日所发生事情的陈述与证人严某相互矛盾，且两位证人均系李国贵的朋友，与布特公司、李国贵存在利害关系，故原审法院对证人证言不予采信。布特公司、李国贵提供的《企业名称预先核准通知书》显示拟设立的企业名称为东莞市尚迪实业投资有限公司，亦无法证明其拟在案涉厂房建线路板厂。综上所述，布特公司该主张证据不足，原审法院不予采信。同时，布特公司在签订《洽谈备忘录》前已到现场考察过案涉租赁厂房，已经了解案涉租赁厂房的地理位置及周边环境，且案涉租赁厂房的环评事宜属于布特公司的义务，现布特公司所主张的不能通过环评的后果应由其自行负责。
其次，布特公司主张案涉租赁厂房已纳入“三旧”改造计划，挺丰公司故意隐瞒该重要事实，存在欺诈行为；挺丰公司则主张其并不知晓案涉租赁厂房已纳入“三旧”改造，政府并未对此发文公告，故其无从告知布特公司、李国贵，其并不存在欺诈行为。据原审法院调查显示，案涉租赁厂房只是处于“三旧”改造方案编制申请阶段，自2011年7月申请至2014年7月1日未有任何进展，相关政府部门亦未对外发布公告。挺丰公司于2014年4月23日从祁达权处租得案涉厂房，并未参与“三旧”改造的申请事宜。作为案涉租赁厂房的二手房东，挺丰公司称其不知晓案涉租赁厂房的“三旧”改造计划，亦在情理之中。综上所述，布特公司、李国贵该主张证据不足，原审法院不予采信。
再次，案涉租赁厂房已取得建设工程规划许可证，东莞市寮步镇陈家埔村村民委员会证明案涉租赁厂房的产权属于祁达权所有，挺丰公司亦提供了其与祁达权签订的《物业租赁合同》，该合同显示挺丰公司有权进行转租，且至今无其他主体对案涉租赁厂房的权属提出异议，故案涉租赁厂房完全符合出租的条件，且挺丰公司有出租权。
综上所述，布特公司的诉讼请求，证据不足，理由不充分，不符合法律规定及双方约定的情形，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：驳回深圳市布特实业有限公司、李国贵的诉讼请求。本案诉讼费22800元，由深圳市布特实业有限公司、李国贵负担。
上诉人布特公司不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）布特公司、李国贵租赁案涉厂房的目的是为了建线路板公司，但经布特公司、李国贵到寮步镇环保分局等部门查询发现案涉厂房已经纳入“三旧”改造计划，不可能再建线路板公司，导致签订合同的目的无法实现，布特公司、李国贵从而提出解除《洽谈备忘录》符合法律规定。（二）原审法院以利害关系为由不采纳证人严某、曾某的证人证言系错误的。（三）案涉厂房的建设工程规划许可证明显存疑，建设工程规划许可证是颁发给房地产的所有者即陈家埔村委会，而祁达权并非为案涉厂房的所有权人，挺丰公司与祁达权签订的《厂房租赁合同》无效，故案涉《洽谈备忘录》也是无效的。（四）李国贵与汪海波签订的《洽谈备忘录》都没有得到公司的法定代表人的授权，也没有日期，合同依法不能成立，挺丰公司、吴怀庆、汪海波收取李国贵的定金没有依据，属于不当得利，应当予以返还。（五）李国贵、布特公司已于2014年6月6日要求解除《洽谈备忘录》并返还定金，解除《洽谈备忘录》对挺丰公司没有造成经济损失。综上，请求本院：1、撤销原审判决。2、挺丰公司、吴怀庆、汪海波返还定金100万元给布特公司、李国贵，利息自一审起诉之日起按银行同期同类贷款利率计算至付清之日止。
被上诉人挺丰公司、吴怀庆、汪海波口头答辩称：（一）李国贵在起诉时已经将《洽谈备忘录》作为合同提交，其现在又主张《洽谈备忘录》不具备合同要素是矛盾的。（二）收取定金不属于不当得利，是经过双方协商一致约定的。（三）汪海波与李国贵分别是挺丰公司、布特公司的老板，所以汪海波、李国贵的签字具有法律效力。（四）李国贵称解除合同没有造成损失是不尊重事实。（五）关于合同目的不能实现的问题，挺丰公司从未承诺案涉土地的用途，挺丰公司只要将合法的土地租给布特公司即可，本案是租赁合同，应按照租赁合同的规定来审理。综上，原审判决正确，请求维持原判。
本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。
二审期间，本院就案涉厂房的合法性依职权到东莞市城乡规划局调查，东莞市城乡规划局复函称，案涉寮步镇陈家铺的厂房、宿舍、餐厅、仓库等建筑，未在我局办理任何规划报建手续。寮步镇城建规划办出具的编号为寮规字（98）A0048的建设工程规划许可证不具有法律效力。布特公司、李国贵对上述复函的真实性、合法性及关联性均予以确认。挺丰公司、汪海波、吴怀庆不同意复函的意见，挺丰公司、汪海波、吴怀庆认为原审法院已经在建设局调取过相关资料，案涉厂房已经取得建设工程规划许可证，规划许可证与报建行为是政府的行为，东莞市城乡规划局没有权力对建设局出具的证明发表意见。案涉建设工程规划许可证具有法律效力。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院围绕布特公司、李国贵上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案的争议焦点有：（一）《洽谈备忘录的》的效力及主体问题。（二）布特公司、李国贵诉请解除案涉《洽谈备忘录》有无依据。（三）案涉定金应如何处理。
关于争议焦点一。首先，案涉《洽谈备忘录》是挺丰公司与布特公司的真实意思表示，且没有违反强制性法律规定，应属合法有效的合同。其次，案涉《洽谈备忘录》明确约定甲乙双方分别为挺丰公司与布特公司，汪海波与李国贵分别为甲方、乙方的签订代表，双方约定将定金汇至吴怀庆的银行账户，而汪海波、吴怀庆为挺丰公司的员工，故汪海波与吴怀庆系履行职务的行为。因此，案涉《洽谈备忘录》的主体应为挺丰公司与布特公司，李国贵与汪海波、吴怀庆均不是合同主体。布特公司诉请汪海波、吴怀庆承担责任以及李国贵诉请挺丰公司、汪海波、吴怀庆承担责任均没有法律依据，故本院均不予支持。
关于争议焦点二。首先，李国贵不是合同主体，故其诉请解除《洽谈备忘录》没有法律依据。其次，关于布特公司诉请解除《洽谈备忘录》的问题。案涉《洽谈备忘录》是双方为了签订厂房租赁合同而签订的，故《洽谈备忘录》的性质为预约合同。根据本院二审调查的情况可知，挺丰公司提交的案涉建设工程规划许可证不具有法律效力，案涉租赁物未办理任何规划报建手续，导致布特公司签订租赁合同的目的无法实现，依据《中华人民共和国合同法》第九十四第四项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违法行为致使不能实现合同目的”的规定，布特公司要求解除《洽谈备忘录》依法有据，本院予以支持。原审法院没有调查清楚案涉租赁物的合法性导致认定事实有误，本院予以纠正。
关于争议焦点三。案涉《洽谈备忘录》解除后，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，布特公司要求返还定金1000000元依法有据，本院予以支持。至于利息，属于挺丰公司占用定金期间的法定孳息，应当一并予以返还。布特公司诉请以1000000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率，从一审起诉之日起即2014年12月24日计算至实际付清之日止没有超过法定利息，本院予以支持。
综上所述，原审判决认定事实有误，适用法律不当，本院予以纠正。挺丰公司上诉请求部分成立，本院予以部分支持。李国贵上诉请求没有依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省东莞市第一人民法院（2014）东一法寮民一初字第682号民事判决。
二、解除深圳市布特实业有限公司与东莞市挺丰实业有限公司于2014年5月22日签订的《洽谈备忘录》。
三、限东莞市挺丰实业有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内返还给深圳市布特实业有限公司定金1000000元及利息（以1000000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2014年12月24日计算至实际付清之日止）。
四、驳回深圳市布特实业有限公司的其他诉讼请求。
五、驳回李国贵的全部诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审受理费22800元，由布特公司、李国贵负担11400元，挺丰公司负担11400元。二审案件受理费11400元（布特公司、李国贵已缴交22800元），由挺丰公司负担11400元，对于布特公司、李国贵多缴交的11400元，本院予以退回。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁振彪
代理审判员 杨 浩
代理审判员 廖志明
二〇一五年十月十九日
书 记 员 伦润玲
附相关法律条文（节选）
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
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