四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川01民终7870号上诉人（原审被告）：成都迷尚投资管理有限公司，住所地：四川省成都市成华区建设路2号。法定代表人：谢亿军，执行董事。被上诉人（原审原告）：刘彬，女，1966年8月20日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。委托诉讼代理人：彭炜，四川迪泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：谢芝蓉，女，1956年4月7日出生，汉族，住四川省成都市成华区。上诉人成都迷尚投资管理有限公司（以下简称迷尚公司）因与被上诉人刘彬、谢芝蓉房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2015）武侯民初字第7875号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人迷尚公司的法定代表人谢亿军，被上诉人刘彬委托诉讼代理人彭炜到庭参加了审理，被上诉人谢芝蓉经本院依法传唤未到庭应诉。迷尚公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回刘彬的全部诉讼请求。事实和理由：（一）租赁合同的当事双方为刘彬与谢芝蓉，迷尚公司与刘彬并无租赁合同关系，不应承担任何违约责任。虽迷尚公司为敦促租赁双方尽快签订《补充协议书》而先行盖章，但迷尚公司并不具备签订的主体资格，故《补充协议书》未成立。（二）谢芝蓉与物管公司的物业纠纷尚未厘清前，刘彬无权将谢芝蓉缴纳的十万元租赁押金抵扣物管费，且刘彬并未提供物管费缴纳的发票及转账记录。（三）迷尚公司与谢芝蓉仅存在品牌提供方和加盟方的关系，迷尚公司不应对谢芝蓉的行为承担连带责任。（四）迷尚公司愿意承担合同违约金的18万元，但是后期房屋未能出租的赔偿不应由迷尚公司承担。刘彬辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。刘彬在一审中起诉请求的违约金和租金共计36万元，租赁期结束之后损失的金额在一审判决中并未得到支持；刘彬为减少损失而处理了物业费，其在一审中提交的由物业方出具的声明可以证明其缴纳了物业费，如需要，刘彬也可提供转账记录和发票。被上诉人谢芝蓉经本院依法传唤未到庭应诉，也未向本院提交书面答辩状。刘彬向一审法院起诉请求：1.迷尚公司和谢芝蓉支付2015年1月至2015年6月的应补租金差额181200元；2.迷尚公司和谢芝蓉支付违约金181200元；3.迷尚公司和谢芝蓉支付因违约造成的租金损失765000元；4.迷尚公司和谢芝蓉支付刘彬律师费15000元。一审法院认定事实：2011年11月15日，刘彬与谢芝蓉签订《商铺租赁合同》，约定刘彬将所有的位于武侯区国际项目商业4层1、2号物业商铺出租给谢芝蓉。合同约定：1.租赁期限：2011年11月15日至2016年12月31日；2.谢芝蓉分三期向刘彬支付租金，第三期2015年1月1日至2016年12月31日的租金标准为151000元/月，租金半年一付；3.谢芝蓉承担租赁商铺期间的物管费；4.谢芝蓉在2011年11月15日前支付押金10万元，在结清相关费用后如数退还；5.若谢芝蓉逾期交纳租金，按欠缴金额每日万分之一缴纳滞纳金，谢芝蓉提出提前解除合同，应提前60天通知刘彬，通知按当年租金总额的10%承担违约金；6.谢芝蓉确因经营不善，在取得刘彬书面同意情况下，谢芝蓉可将经营资产转让第三方，同时由第三方承担谢芝蓉对刘彬的所有责任和义务。2011年11月22日，刘彬收到谢芝蓉支付的押金10万元。2015年2月1日，谢芝蓉向刘彬发出《终止告知函》，表示因经营严重亏损，无力继续经营商铺，故提前告知刘彬，准备于2015年3月31日与刘彬解除租赁关系。2015年2月28日，刘彬与迷尚公司和谢芝蓉签订《补充协议书》，约定：1.刘彬同意暂时（时间暂定2015年1月至12月）以80元/㎡的价格继续向谢芝蓉出租商铺，并同意谢芝蓉按季度预付租赁费，如果谢芝蓉继续经营困难，无法正常经营，谢芝蓉承诺按原合同规定，提前2个月通知刘彬。谢芝蓉实际缴纳房租到2015年9月30日，刘彬不再要求谢芝蓉补足租金差额，若谢芝蓉违反前述约定，刘彬有权按照原合同价格要求谢芝蓉补足租金差额；2.其他未尽事宜，仍按双方于2011年11月15日签订的商铺租赁合同执行。该补充协议书有刘彬签字和迷尚公司盖章，无谢芝蓉签字。2015年6月13日，“武侯区迷尚美领火锅店”向刘彬再次发出《终止告知函》，告知刘彬将于2015年6月30日解除租赁关系。2015年6月17日，刘彬向迷尚公司和谢芝蓉复函，同意解除合同，要求对方在终止经营之日起10日内交还房屋，支付欠付物管费103500元，否则有权在押金中扣除，支付181200元的违约金，补充闲置损失，支付20105年1月-6月的租金差额181200元。2015年6月30日，刘彬与谢芝蓉及武侯区迷尚美领火锅店签订《房屋腾退交接确认书》，确认谢芝蓉已缴纳截止2015年6月30日的租金，缴纳了押金10万元，水电费已经缴纳至2015年6月30日，物业费由谢芝蓉与物业公司协商解除，其他费用按原租赁合同及补充协议书另行解决。合同尾部有刘彬签字，谢芝蓉印章及武侯区迷尚美领火锅店印章。2015年6月29日，刘彬与成都菁英投资管理有限公司签订《商铺租赁合同》，刘彬将案涉商铺出租给该公司，租金每月10万元。刘彬因本案诉讼与四川迪泰律师事务所签订《委托代理合同》，并支付了15000元代理费。刘彬提供代为支付的2013年8月1日至2015年6月30日的案涉商铺物业费共计103500元的收据，以及物业公司的声明书，以证明谢芝蓉支付的10万元押金已经抵扣该物业费用。刘彬另提供银行转账流水，以证明自2014年7月以来案涉商铺的租金均是通过迷尚公司的法定代表人谢亿军的银行账户转账支付。一审法院认定上述事实，采信了《商铺租赁合同》、收条、《终止告知函》、《补充协议书》、《复函》、《房屋腾退交接确认书》、《委托代理合同》及发票等证据及当事人陈述。一审法院认为，刘彬与谢芝蓉签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应遵照履行。双方争议的焦点在于自2015年2月28日之后租赁合同关系的实际履约主体。根据现有证据，虽然《补充协议书》仅有迷尚公司的印章，没有谢芝蓉的签字确认，但之后的终止合同告知函及房屋腾退交接确认书的印章，及腾退交接确认书对谢芝蓉履行承租人义务的陈述内容，均表示了谢芝蓉对房屋承租关系的确认，也就是在2015年2月28日之后谢芝蓉并没有实际解除与刘彬的租赁关系，仍负有承租人义务，而迷尚公司签署补充协议书，以及以法定代表人名义向刘彬继续支付租金的行为系债的加入行为，并不因此排除谢芝蓉的承租人义务，故谢芝蓉应依约向刘彬支付租金及相应的物业费用。根据刘彬提供的银行流水，迷尚公司支付的租金系按照80元/㎡标准支付，同时并未提前两个月通知刘彬解除合同，故刘彬要求迷尚公司和谢芝蓉补足租金差额并支付违约金的要求符合合同约定，一审法院予以支持。对谢芝蓉抗辩称，尚余10万元押金在刘彬处应予以扣除，一审法院认为，因刘彬用10万元押金抵扣了谢芝蓉欠付的物业费，故对谢芝蓉要求扣除押金的抗辩不予采纳。对刘彬主张的租金损失及律师费，尚无证明表明该租金支付实际发生，故并未构成实际损失，同时在合同中双方并未事先约定律师费的承担，故对刘彬主张的租金损失及律师费一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：谢芝蓉、迷尚公司于一审判决生效之日起五日内向刘彬支付租金差额181200元；谢芝蓉、迷尚公司于一审判决生效之日起五日内向刘彬支付违约金181200元；驳回刘彬的其他诉讼请求。一审案件受理费15081元，由谢芝蓉、迷尚公司负担6736元，刘彬负担8345元。如果未按一审判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，且对一审法院认定的事实无异议，本院二审对一审法院认定的事实予以确认。二审另查明，（一）迷尚公司在二审庭审中自述对其应承担违约责任无异议，对违约金的金额亦无异议。（二）本案《商铺租赁合同》第四条第1条约定：“……租赁期满后乙方结清该物业应由乙方承担的相关费用后甲方如数退还给乙方（不计利息）。”第2条约定：“乙方若于本房屋租赁约定租赁期内违反本合约相关约定，致使甲方未能如期收取租金或乙方未缴纳应承担之费用，甲方可以扣除部分或全部押金抵付……”本院认为，本案的争议焦点为：1.谢芝蓉、迷尚公司是否应向刘彬支付租金差额181200元；2.刘彬是否有权将谢芝蓉缴纳的押金抵扣欠付的物业费。对此本院评述如下：关于租金差额问题。根据本案查明的事实，本案各方签订的《补充协议书》第一条约定：“……乙方（迷尚公司与谢芝蓉）实际缴纳房租到2015年9月30日，甲方（刘彬）不再要求乙方补助租金差额；若乙方违反前述约定，甲方有权按照原合同价格要求乙方补足租金差额。”现迷尚公司与谢芝蓉仅实际缴纳房租至2015年6月30日，故刘彬要求其补足租金差额符合合同约定，一审法院予以支持并无不当，本院予以确认。关于押金抵扣问题，根据《商品租赁合同》第四条的约定，刘彬有权在乙方未缴纳的费用范围内扣除部分或全部押金抵付。故对迷尚公司上诉主张刘彬无权将谢芝蓉缴纳的十万元租赁押金抵扣物管费与合同约定不符，本院不予采纳。综上，迷尚公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15081元，由上诉人成都迷尚投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  毛宇健审判员  罗健文审判员  郑小茂二〇一八年四月二十六日书记员  何鸿卓书记员  朱世琼