常州市钟楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）钟民初字第44号
原告黄XX。
原告徐XX。
上述两原告委托代理人储XX，江苏XX律师事务所律师。
上述两原告委托代理人徐XX，江苏XX律师事务所律师。
被告常州XX置业有限公司。
法定代理人谢XX，该公司董事长。
委托代理人周XX，江苏XX律师事务所律师。
委托代理人陈X，江苏XX律师事务所律师。
原告黄XX、徐XX诉被告常州XX置业有限公司（以下简称XX公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年12月23日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告徐XX及两原告的委托代理人储XX、徐XX及被告的委托代理人周XX、陈X到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，两原告为夫妻。2009年5月9日，原两原告与被告签订备案号为E7FD1AE9F17XXXXXXXX的《商品房买卖合同》（以下简称《合同》）购买被告开发的XX国际花园10幢甲单元402室房屋。合同约定2010年7月31日交房，如逾期被告应按日向原告支付已付房款的万分之一的违约金；并约定如被告未能在房屋交付后90日内办理产权证书的，被告应按50元／天向原告支付违约金。但被告直到2010年12月8日才交付房屋，直到2013年12月6日才办理完《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》（以下简称两证）。且房屋交付后，原告发现存在多处质量问题，因维修造成原告不能入住时间累计达5个多月。因就上述问题引起的违约承担与被告长期协商无法得到解决，原告诉至法院，请求判决1、被告向原告支付逾期交房（2010年8月1日至2010年12月28日，按129天×510065元／天×万分之一=6579元）和逾期办证违约金（2011年3月9日至2013年12月6日，按1003天×50元／天=50150元）共计66499元；2、支付因房屋维修造成的损失855元（2.8×61.09×5=855）3、诉讼费由被告承担。
被告辩称：1、答辩人按合同约定的期限交付房屋，不存在逾期交房的情形。被告于2010年6月9日通知原告于2010年7月31日办理入住手续，但原告直到2010年12月才接收房屋。据此，被告依约通知原告收房并无逾期交房情形。2、即使原告认为答辩人逾期交房，起诉也已过诉讼时效。原告主张的违约金计算期限为2010年8月1日至2010年12月8日，依诉讼时效2年计算，原告最迟应在2012年12月9日前就违约金向我司主张或向人民法院起诉。3、原告主张逾期办证违约金并没有依据。根据《合同》约定，我司仅为产权证代办人，不具有办证义务，且我司不存在法定的出卖方应对买受方不能办证承担违约责任的情形。本案中原告迟迟不能向被告提交办证所需材料才是导致办证迟延的原因。即使原被告间存在委托办证的代理关系，如被告有迟延办证的情形，原告也可及时解除委托，按双方关于委托的约定要求被告承担相应责任。原告主张按违反《合同》约定追究被告违约责任并无相关依据。4、即使法院认为我司应承担逾期办证的违约责任，我司也认为原告主张过高，应予调低。因原告产权证未能办理并不影响其居住，也就是没有相关损失，相反是被告在原告还清贷款前需承担担保风险。5、原告于2013年9月27日所写的3份《确认单》可以说明原被告双方就房屋户型变更、维修及逾期交房等进行了协商，并达成一致，且所涉赔偿等是对2010年7月至2013年9月所有房屋问题的最终解决方案，双方应按《确认单》执行。
经审理查明，2009年5月9日，原被告签订《合同》一份，约定，原告购买座落于XX国际花园的施工编号为10幢甲单元402室的房屋一套（单门独户），面积为61.2平方米，总价为510983元，约定付款方式为首付＋贷款。房屋交付时间为2010年7月31日，被告逾期交房超过30日后，被告应自2010年8月1日起按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金。因被告的责任，原告不能在房屋交付后90日内办理房地产权属证书的，被告按50元／天向原告支付违约金。原告办理的由被告担保的房屋贷款，该房屋权属证书由原告委托被告办理，同时委托被告将其将来办理的权属证书交贷款银行办理抵押手续，费用由原告承担。原告在接收房屋后15日内将办理权属证书的相关资料交给被告，如逾期买受人承担房屋总价款的5%违约金，被告同时有权解除合同。另原告同时向被告购买了施工编号为10幢甲单元401室的房屋，价格为1267437元，该房屋与本案所涉房屋毗连。
2010年6月10日，被告向原告发出《入住通知函》，通知原告于2010年7月31日收房。原告于2010年6月12日向被告交纳了物业维修基金2138.15元，但未签《房屋交接单》。原告查看所涉房屋后发现所购房屋与隔壁401室共用进户门、共用水电，即交付的房屋与合同约定不相符故，故于2010年9月26日向被告提交书面变更申请，并注明变更产生的费用由被告承担，由此变更产生的后果由原告承担。随后被告对该房屋进行了整改。2010年12月8日，原告向被告交纳了401、402二套房屋的产权证代办费1000元。2010年12月28日，原告签署《房屋交接单》，确认房屋内设施已按《合同》中所列内容确认齐全、运行正常。收房后，原告发现房屋存在多处质量问题，特别是洗手间、客厅等处墙体陆续多处渗水，以致多次铲墙维修，至起诉时房屋仍在维修中。2013年9月27日，原告徐XX签署二份《确认单》，其中一份内容为：“XX国际花园10-甲-401、402、12-乙-601房屋，因户型变更，2010年7月至2013年9月期间室内产生的各项维修，对业主正常居住产生的影响，通过沟通后达成一致意见：1、2010年7月~8月，房屋物业费由被告承担，自2010年9月开始的物业所有费用由原告自行承担；2、被告另行补偿17800元，该费用以物业管理费形式支付；以上所有费用作为该业主房屋2010年7月~2013年9月期间所有房屋问题最终处理方案。”另一份内容为：“2012年6月份，10-甲-401、10-甲-402房屋因地板维修、阳台瓷砖脱落等问题，导致室内无法正常居住等情况，与业主沟通后达成一致意见：1、补偿两个月物业三费（213㎡×2.83／㎡／月×2个月，计1193元）2、阳台洗衣机外壳损坏更换，维修材料900元由XX承担。以上所有费用共计2093元，此作为最终解决方案”。上述确认单未有被告方签字盖章，亦未实际履行。
2014年4月15日南京XX物业管理有限公司以徐XX为被告诉至我院，要求徐XX支付涉案房屋自2010年7月至2014年2月的物业费用，后撤回起诉。2014年6月5日，徐XX向南京XX物业管理有限公司支付自2011年1月起至2014年12月止的物业物业费用合计8777.68元。另查明原告名下涉案物业的物业管理费组成包括：系统费1.2元／月／㎡、电梯费0.4元／月／㎡、物业服务费1.2元／月／㎡、公摊费20元／月／户、产权车位服务费75元／月／车位。
2013年6月原告在还清贷款向银行要回两证时，发现被告尚未办理两证，遂向被告提出。2013年9月30日，被告方工作人员李X打电话给原告徐XX，两人谈话中确认谈话当时尚未能办理产权证，并就徐XX有无交付办证资料给被告争执不下。2014年5月4日，徐XX与李X间的通话录音反映了在此日期之前原被告间就上述房屋质量、延期交付的违约问题进行过多次协商，被告认可401、402两套房屋的违约金按178元／天计算了100天抵作原告应缴物业费用。原告同时在电话中提出要求被告处理办证延期的违约问题，但未得结果。审理中原告提交的两证原件上的登记日期分别为2013年11月7日和2013年11月6日。因被告迟迟不与原告就相关事宜协商，故原告诉至本院要求判如所请。诉讼中，原告向法庭明确其主张的不能入住损失为收房后房屋多次维修不能入住的损失，按物业损失2.8元／月／㎡（包括系统费1.2元／月／㎡、电梯费0.4元／月／㎡、物业费1.2元／月／㎡）计算5个月。
另查明，被告于2010年7月1日办理了涉案房屋的权属初始登记。
上述事实由双方当事人庭审陈述、《商品房买卖合同》、《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》、《（2014）钟民初字第896号民事判决书》、《银联回执》、《收据》、《变更申请书》、《房屋交接单》、录音、《商品房结算单》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《入住通知书》、《商品房初始登记权属清册》、《确认单》等证据予以证实。
本案的争议焦点为：1、被告交付房屋的时间应以2010年7月31日为准还是以2010年12月28日为准？被告交房是否存在逾期？2、原告主张逾期交房违约金是否超过诉讼时效？3、被告是否存在逾期办证的违约情形？4、原告主张的办证违约金是否过高，是否应予调低？5、原告主张的房屋维修造成的不能入住损失是否可予支持？
关于第一个争议焦点，本院认为原被告所签《合同》约定的图纸显示所涉房屋为单门独户，而被告在2010年6月10日通知原告所收的房屋却是与402室并成一户的房屋，明显未达到交付条件，无法达到合同目的。《合同》中约定被告交付了符合合同要求的房屋仅未能出示合同约定的证明文件都需承担延期交付的责任，更何论在约定交付期被告交付的房屋无法独立使用，故不能视为被告完成了交付合同标的物的义务。庭审中被告提出原告在购房时就知道所购401、402二套房屋为老少居是二套共用进户门的意见并无证据支持，故本院不予采纳。被告提出房屋未延期交付，同时又认为双方应按《确认单》（内容涵盖了延期交付违约金）履行的抗辩意见自相矛盾，本院不予采纳。《确认单》上无被告签章，且未实际履行，不具有形式或实质上的协议性质，而被告又当庭不予承认存在延期交付的事实，故本院认为《确认单》不能作为原被告已对房屋的延期交付违约金协商达成一致的依据。综上，本院认为被告存在逾期交房的违约行为，交付房屋的时间应以原告签署《房屋交接单》的时间为准。原告签署《房屋交接单》的时间是2010年12月8日，比《合同》约定的交付时间2010年7月31日晚了129天。延期交付的违约金应按合同约定的延期交付违约金计算方式510065元×万分之一×129天计算为6579元。
关于第二个争议焦点，本院认为，根据原被告在庭审中提交的证据可知原被告直至2013年9月27日前一直就房屋逾期交付及房型整改期间的损失如何处理进行协商。原告还于2013年9月27日签署了确认书。根据《中华人民共和国民法通则》中关于诉讼时效的规定，诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时起算二年，当事人一方提出要求时诉讼时效中断，从中断时起，诉讼时效重新计算。本案中即使按原告签署确认书的时间起算诉讼时效，到原告起诉时亦未超过2年，故本院认为，原告的主张并未超过诉讼时效。
关于第三个争议焦点，本院认为，被告提出逾期办证的原因在原告未及时提交相关办证资料的意见不足采纳，其理由在于：1、被告作为贷款担保人，在明知原告未办产权证不能办理贷款抵押手续的情况下，从贷款获批到原告还清贷款长达4年多的时间里，都没有向原告催办两证办理抵押，于情于理不合；2、被告按双方约定负有代办两证的义务，但在履行代办过程中长达四年的时间未发现原原告未交材料，亦未提交证据证明曾及时向原告催要，其中的疏漏延误责任在于被告；3、在负有代办权属证书义务的前提下，被告作为房地产开发企业不向购房者出具接收办证资料的收据，且诉讼中称争议发生后是原告另行交付了办证资料才得以办证但又未能举证证明另行交付资料的事实存在。故本院认为逾期办证的责任在被告，被告应依约承担违约责任。被告称被告仅在未办初始登记、初始登记材料不完备、项目没有手续、擅自变更规划等情形下才承担逾期办证的违约责任，但该内容未在合同中明确，亦无法律法规明确规定出卖人仅在上述情形下承担逾期办证的违约责任，故被告的该抗辩意见本院不予采纳。《合同》约定在房屋交付后90日内办理两证，即应在2010年12月8日后90日内办理两证，但本案中原告的两证直到2013年12月6日才办齐，明显逾期，应由被告承担违约责任。
关于第四个争议焦点，本院认为，根据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十八条第二款的规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期利息的标准计算。本案中逾期办证的损失难以确定，如按上述规定被告应支付的违约金更高，现原告主张按合同约定的50元／天计算并无不当，本院依法予以支持。
关于第五个争议焦点，本院认为，根据双方向法庭提交的证据及当庭所作陈述可知，原被告均确认所涉房屋因质量问题至原告起诉时仍在修理中，从原告收房至原告起诉长达4年多的时间里多次反复铲墙维修不可能不对原告居住产生影响，原告主张具有事实和法律依据，本院依法予以支持。被告提出双方应按《确认单》的内容执行的意见，本院认为，如前所述《确认单》不能作为双方协商一致的意见，自收房日起至今原告共主张维修损失5个月，合情合理，且即使《确认单》系有效协议，自签《确认单》之日即2013年9月27日至本案立案之日起也已有将近一年又七年月的时间，在如此长时间内，涉案房屋一直处于间断性铲墙维修状况，不可能对居住没有影响，即使原告主张的5个月的物业费损失是从2013年9月27日开始亦不为过。
综上，本院认为，原被告签订的商品房销售合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规规定，合同合法有效，双方应按合同约定履行各自义务。现被告逾期交房、逾期办证，且交付的房屋存在质量问题履修未复，理应承担相应违约责任。因调解不成，本院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十六条、第十八条第一款第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款，第一百三十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告常州XX置业有限公司于本判决生效之日起向原告徐XX、黄XX支付逾期办证、逾期交付违约金56729元。
二、被告常州XX置业有限公司于本判决生效之日起向原告徐XX、黄XX支付房屋维修造成的损失855元。
如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1240元（原告已预交），由被告常州XX置业有限公司负担。（原告同意其预交的案件受理费中被告负担部分由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十五日内直接向原告支付）
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 桑 红
人民陪审员 金仁兴
人民陪审员 李仲成
二〇一五年十月二十日
书 记 员 袁增辉