安徽省黄山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖10初6号原告:陈俊,男,1987年9月25日出生,汉族,住安徽省肥东县，委托诉讼代理人：马青，安徽征宇律师事务所律师。被告:黄山国元典当有限公司,住所地黄山市屯溪区滨江中路59-3号,统一社会信用代码91341000779096391Q（1-1）法定代表人：胡志宏，该公司总经理。委托诉讼代理人：汪晓农，安徽道同律师事务所律师。委托诉讼代理人：张瑶，安徽道同律师事务所实习律师。被告:合肥永星房地产开发有限公司,住安徽省合肥市包河区西藏路与林芝路交口烟墩办事处办公房501、502室,组织机构代码58152339-4法定代表人：刘志刚，该公司董事长。原告陈俊与被告黄山国元典当有限公司（以下简称国元公司）、合肥永星房地产开发有限公司（以下简称永星公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年2月10日立案后，依法适用普通程序，于2017年4月12日公开开庭进行了审理。原告陈俊的委托诉讼代理人马青，被告国元公司的委托诉讼代理人汪晓农、张瑶到庭参加诉讼。被告永星公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。陈俊向本院提出诉讼请求：1.判令停止执行合肥市滨湖新区春晖园小区2幢19单元01号房屋（房屋价值712774元）；2.由各被告承担案件诉讼费用。事实和理由：2014年3月30日，陈俊与被告永星公司签订《商品房买房合同》，约定陈俊购买永星公司出售的春晖园小区2幢19单元01号房屋。合同签订后，陈俊已依约履行了全部义务，永星公司亦出具了收条。交房后，陈俊对上述房屋进行精装修并实际入住。黄山市中级人民法院因国元公司与合肥永华房地产开发有限公司、永星公司借贷纠纷一案，将上述房屋查封。陈俊向黄山中院提出执行异议，该院作出驳回执行异议的裁定。陈俊认为该院作出的执行异议裁定有误，一是本人与永星公司签订的《购房合同》合法有效，且签订的时间在上述房屋被查封之前；二是本人已经支付了全部价款并实际入住，本人并无其他住房；三是上述房屋未办理房产证的过错在于永星公司。请求本院判如所请。国元公司辩称：1.黄山市中级人民法院于2014年4月9日及2016年3月17日先后两次对案涉房屋进行查封。2016年5月，陈俊私自撬开房屋门锁，造成占有房屋的假象。其行为发生在查封之后且系违法强占，不能产生合法占有之效力，也无合法占有、实际使用的事实；2.陈俊诉称已支付全部房款，但未能提供相关交易或抵扣的证据材料，不具有真实性；3.合肥市自2010年开始实行商品房预售、销售合同网上签约备案，合同只能由开发企业通过网签系统联机打印合同，陈俊提供的《购房合同》系手写，不符合交易常规和交易习惯，无法证明合同的客观真实性；4.陈俊提出案外执行异议之诉，应当由其提供相应的证据证明，否则应当承担不利后果；5.案涉房屋查封时显示为未销售状态，仍然在永星公司名下，永星公司未与其办理过户登记手续，不能产生物权排他权能。永星公司经本院传票传唤未到庭，未发表答辩意见。陈俊为证明自己的主张，向本院提交了五组证据：证据一：（2016）皖10执异37号《执行裁定书》，证明（2016）皖10执异37号《执行裁定书》裁定内容、诉讼时效的问题。证据二：商品房买卖合同，证明陈俊与永星公司于2014年3月20日签订了《商品房买卖合同》，约定陈俊购买永星公司出售的春晖园小区2幢19单元01号房屋。证据三：购房款《收据》，证明陈俊已履行了合同义务。证据四：无房证明，证明陈俊与其妻子黄景花二人无其他住房。证据五：《购销合同》、《抵偿协议》、《结算及支付说明》；证明陈俊与永星公司及其关联企业合肥永华房地产开发有限公司（以下简称永华公司）存在买卖合同关系，陈俊向上述二公司提供建筑材料，后经结算和协商，永星公司以4套房屋抵偿所欠工程款的事实。证据六：房屋照片，证明陈俊实际占有房屋并实际居住。国元公司向本院提交了三组证据：证据一：合肥市房地产市场信息系统的网页信息（1-5页），证明：合同网签系统的相关管理办法在信息系统平台发布并执行；合肥市自2010年以来即开始实行商品房预、销售合同网上签约备案。证据二：《关于印发的通知》、《关于加强商品房网上签约流程管理的通知》（6-14页），证明：合肥市商品房买卖合同只能由开发企业通过网签系统联机打印合同。证据三：执行笔录，证明：案涉房屋系陈俊在查封后非法强占，物业费也系事后补交。永星公司经本院传票传唤未到庭，未提交任何证据。四、对证据的分析认定及查明的事实本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对陈俊提交的五组证据本院认证如下：证据一：对其三性予以认可，但该《执行裁定书》只能证明落款时间是2016年12月15日，不能证明诉讼时效问题，达不到其证明目的。证据二：该《商品房买卖合同》缺乏备案及公证信息，内容系手工填写，合同内容多处存在瑕疵，且不符合合肥市网签合同的规定，故对该份证据本院不予采信。证据三：该份收据载明的收款方式与陈俊诉称的材料款抵扣不符，对该份证据本院不予采信。证据四：该份证明加盖了合肥市不动产管理中心印章，对其真实性、合法性予以认可，但并不能证明案涉房屋系陈俊在被执行房屋所在地的唯一居住用房，故对其证明目的不予采纳。证据五：该份证据表明案涉房屋取得系工程款抵扣，但与其本人提供的永星公司出具的收据注明的收款方式不符，故本院对该份证据不予采信。证据六：该份证据不能证明陈俊实际入住，也不能证明其于案涉房屋查封前合法占有房屋，故对该份证据本院不予采信。对国元公司提交的证据，本院认证如下：证据一、二：在合肥市房地产市场信息系统平台可以查询，本院对其三性予以确认。证据三：该份证据加盖了黄山市中级人民法院档案证明专用章，本院对其三性予以认定。本院经审理查明：陈俊向本院提交了其与永星公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定陈俊向永星公司购买其开发的春晖园2幢19单元01号房屋，总价款712774元，买受人陈俊于2014年3月20日前一次性付清，该合同一直未备案。陈俊还提交了永星公司于合同签订当天开具的收款收据，载明交款方式为现金内转。黄山市中级人民法院在执行国元公司与合肥永华房地产开发公司、永星公司典当纠纷一案中，依法作出（2013）黄中法执字第00091号执行裁定及协助执行通知书，于2014年4月9日查封了合肥永华房地产开发公司、永星公司名下位于合肥市滨湖新区春晖××单元××号房屋，并于2016年3月17日再次对该房屋予以续封。2016年4月5日又作出（2013）黄中法执字第00091-1号执行裁定，拍卖该房屋。陈俊对案涉房屋提出执行异议，黄山市中级人民法院于2016年12月15日作出（2016）皖10执异37号执行裁定，驳回了陈俊的异议请求。另查，2016年5月陈俊私自将案涉房屋房门撬开并更换门锁，事后与合肥华景物业服务有限公司补签了《房屋室内装修管理协议》、《春晖园小区前期物业服务协议补充协议》等，并交纳了物业费用。本院认为：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。首先，陈俊提交的购房合同系手写，不符合合肥市网签打印合同的形式，且上述多份合同编号一致，合同第二十二条等内容存在诸多瑕疵，本院对该份合同的真实性不能排除合理怀疑，故不应认定陈俊与永星公司签订了合法有效的买卖合同。其次，买受人名下无其他用于居住的房屋是指买受人在被执行房屋所在地长期居住，而在同一地点其名下无其他能够用于居住的房屋。陈俊虽提供了合肥市不动产登记中心出具的证明，但该证明的内容仅反映出陈俊、黄景华无住房登记信息，并不能证明案涉春晖园2幢19单元01号房屋系其唯一居住用房。且陈俊本人提供的《房屋抵工程款协议》亦说明陈俊在合肥市春晖××小区××套房屋，故不能认定案涉房屋系陈俊用于居住且名下无其他用于居住的房屋。最后，陈俊提交的购房收据载明的内容与其以房抵债的说明相互矛盾，亦不能证明陈俊已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十的事实。综上，陈俊提出的异议理由不符合法律规定，本院依法不予支持。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告陈俊的诉讼请求。案件受理费10928元，由陈俊负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。审 判 长  黄征审 判 员  戴勇代理审判员  刘晨二〇一七年七月二十日书 记 员  王玲附相关法律规定：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。第三百一十条人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。