广东省梅州市中级人民法院
行政判决书
（2015）梅中法行终字第64号
上诉人（原审第三人）：谢振国，男，汉族，1951年10月20日出生，现住：梅州市省梅县区梅瑶路江畔花园**栋***房。
委托代理人：李旭强，广东汉诚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：梅县新城江畔花园业主委员会。地址：梅州市梅县区梅瑶路江畔花园。
负责人：叶利雄，该业主委员会主任。
委托代理人：李国汉，男，汉族，1948年3月7日，现住：梅州市省梅县区梅瑶路江畔花园小区。
原审被告：梅州市梅县区人民政府。地址：梅州市梅县区新城行政区。
法定代表人：钟光灵，区长。
委托代理人：饶梅兰，女，梅州市梅县区法律援助处律师。
委托代理人：杨正茂，男，广东客都律师事务所律师。
上诉人谢振国因梅县新城江畔花园业主委员会诉梅州市梅县区人民政府撤销房地产权证行政纠纷一案，不服梅县区人民法院（2015）梅县法行初字第6号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人谢振国及其委托代理人李旭强，被上诉人梅县新城江畔花园业主委员会的委托代理人李国汉，原审被告梅县区人民政府的委托代理人饶梅兰、杨正茂到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审审理认定如下事实：1995年6月20日，梅州江发房地产开发有限公司向梅州市规划局报建科申请兴建“江畔花园”商住小区A3、A5幢商住楼，报告中写明：“该商住楼为七层框架结构，首层部分用作小区公共停车场，部分用作商业店铺，二至七层为公寓式住宅……”。1997年4月7日，梅州市建设委员会作出登记字号为00091号，证明书号码为97002号的《房屋权属证明书》，该《证明书》写明：“经审查核实，下列房屋属梅州江发房地产开发有限公司所有，以登记字号第00091号登记在案，特发给产权权属证明书。凭此证明办理交易监证手续。产权人：梅州江发房地产开发有限公司。单位地址：梅州市嘉应西路。房屋坐落地址：梅州市嘉应西路江畔花园内A3、A5幢。建筑结构及层数：钢筋混凝土、七层。建成年月：97年1月28日。建筑基底面积：玖佰玖拾柒平方米壹平方分米。建筑总面积：伍仟玖佰平方米。套数：陆拾贰套。占有建筑面积：伍仟玖佰平方米。套数：陆拾贰套。使用土地面积：叁仟叁佰平方米。”1998年7月5日第三人谢振国向梅州江发房地产开发有限公司购买“江畔花园”A5栋首层东面第一间店铺，双方签订了合同编号为98-0705号《商品房购销合同》，1998年7月7日第三人向原梅县人民政府房产管理部门提出房地产权登记申请，并交纳了相关费用，原梅县人民政府于1998年7月9日向第三人颁发了粤房地证字第10196**号《房地产权证书》。原审另查明，“江畔花园”A3、A5栋二至七层共有套房48套，一层共有店铺16个单元，其中A3栋一层有一公共停车场，涉案单元从竣工后一直由A区业主停放车辆使用至今，其余14个单元均为商铺。
原审判决认为，本案是对原梅县人民政府核准登记颁发的产权人为谢振国的粤房地证字第10196**号《房地产权证》是否合法登记进行审查。本案中原梅县人民政府是法律规定的房屋登记核准机关，有权对辖区的房地产权属进行核准登记，发放《房地产权证》。本案中梅州江发房地产开发有限公司在报建A3、A5栋的申请报告和A3、A5栋建筑设计防火审核申报表中均明确说明“江畔花园”A3、A5栋首层部分用作公共停车场。梅州市建设委员会97002号《房屋权属证明书》明确“江畔花园”A3、A5栋有房屋62套，而江畔花园A3、A5栋二至七层共有房屋48套，首层商铺和公共停车场有16个单元共64个单元。原梅县人民政府在对涉案房产进行房屋登记时，对房屋的权属及使用性质、用途未作深入调查、核实，涉案房产是否属于《房屋权属证明书》中所明确的62套当中，被告未作调查核实，未尽审查义务，违反登记程序。因此，被告所核准登记颁发的粤房地证字第10196**号《房地产权证》应予撤销。2014年梅县撤县设梅州市梅县区，原梅县人民政府的职权由被告梅州市梅县区人民政府承受。原审依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条之规定，判决撤销原梅县人民政府于1998年7月9日作出的粤房地证字第10196**号《房地产权证》。
上诉人谢振国不服原审判决，认为原审判决认定事实不清，程序错误，请求撤销原判，维持粤房地证字第10196**号《房地产权证》，并判令一、二审诉讼费用由被上诉人梅县新城江畔花园业主委员会承担，其主要理由是：1、原审判决认定的江畔花园的单元数与事实不符。江畔花园A3、A5栋商住楼，经梅州市建设委员会作出登记字号为00091号，证明书号码为97002号《房屋权属证明书》，一审法院给予了确认。该权属证明明确载明江畔花园A3、A5栋共有62套单位，其中二至七层有套房48套，一楼店铺证明12个单元，后面2个单元（包括上诉人的店铺）,另外A3栋一层办有一本《房地产权证》，A5栋一层办有一本《房地产权证》，权属人均为“梅州江发房地产开发有限公司”，证号分别为：粤房地证字第0646770号和粤房地证字第1147381号，现该两本《房地产权证》的房产为江畔花园公共停车场。因此，上诉人持有的粤房地证字第10196**号《房地产权证》是一审法院所确认的62套单位内，一审被告并未违反登记程序，依法应予维持。原审判决不是根据产权登记来确定单元数，却以卷闸门的数量来计单元数，依据何在？此外，对于江畔花园A3、A5栋在除此确权登记的产权单元数，原审没有任何证据证明有64个单元。2、原审认定涉案《房地产权证》登记程序违法，没有事实根据。《城市房屋权属登记管理办法》（1997年10月27日建设部令第57号）第十条规定：房屋权属登记依以下程序进行：（一）受理登记申请；（二）权属审核；（三）公告；（四）核准登记，颁发房屋权属证书。该办法并没有规定调查核实的方法和程序，原审有何证据证明认定涉案房产证登记违反程序？事实上，原审被告在颁发房产证时，严格审查了有关登记资料并履行了公告程序，法律或规章也没有明确如何审核，难道要求登记部门必须实地清点门面数量？3、A3、A5栋的规划设计图并没有明确首层设计均为公共停车场。一审中原告以《建筑设计防火审核申报表》中关于“首层为公共停车场的表述”，认定首层均为停车场。但事实上，A3、A5栋的规划设计图并没有明确首层均为公共停车场。另外，A3、A5栋首层的前排10个单元都已经登记为店铺，而后排4个单元也有2个单元登记为店铺，为何谢振国的单元不能登记为店铺？4、A3、A5栋首层后排，开发商已为业主预留了公共停车场。一审中，梅县新城江畔花园业主委员会提供的其张贴的《告示》不具有任何证明效力，其也没有提供任何与开发商签订的协议属明确了谢振国所购买的单元为公共停车场的设计承诺。事实上，A3、A5栋首层后排有2个登记为“江发房地产开发有限公司”名下的单元即为业主现在实际使用的公共停车场。5、一审法院审理程序错误。一审法院认定上诉人未作答辩，未到庭，并在审理过程中未通知上诉人现场勘验，剥夺了上诉人的诉讼权利。上诉人一审聘请了代理律师，由于开庭时代理律师才发现被上诉人的代理律师与上诉人的代理律师同一律师事务所，故上诉人的代理律师终止代理，而上诉人当时在外地，无法赶回参加开庭，事后上诉人亲自面见了一审法官，说明情况并表明继续参加诉讼，但开庭后一审法院组织诉讼参与人现场勘验时，未通知上诉人到场，剥夺了上诉人的诉讼权利。
被上诉人梅县新城江畔花园业主委员会答辩称，原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判，其主要理由是：根据A3、A5栋平面图A5栋首层单车库近照图影分析，A3栋首层上方明显分二间（曹影珍个人车库、电子加工厂，开发商已卖出办证）。A5栋首层东面第一间1997年竣工后，开发商当时规划用作公共停车场，业主由1997年开始使用至现在。A5栋首层有建筑设计防火审核申报手续，说明是作停车场使用的，属后面下方整间95.7平方米面积，也应该分二单元（二卷闸门）。为何连体不分原因，作停车场使用，没必要分开。按分析结果，A3、A5栋48套前面店铺12间，加后面上下方4间（车库分开）共64单元，车库不算62单元（即：48套+12间+上方2间=62单元，曹影珍个人车库、电子加工厂在内）。因此，62个单元不包括A5栋首层，A5栋首层规划停车场，连体95.7平方米，1998年开发商办证卖给谢振国，因政府和职能部门没有到实地勘查核实，未尽审查义务，违反登记程序，误将车库和店铺办理相关手续，侵害了我们业主合法权益，我们认为政府职能部门应承担责任，依法撤销涉案产权登记，对上诉人伪造歪曲事实的行为应该纠正。
原审被告梅县区人民政府答辩称，其是严格按照法律的规定办理该店铺房屋产权证的，请法院依法查明事实，作出公正判决。1998年7月5日谢振国向梅州江发房地产开发有限公司购买梅瑶路江畔花园A栋首层东面第一间店，该店铺建筑面积95.7平方米，四墙归属：东至自墙、南至共墙、西至共墙、北至自墙。1998年7月7日谢振国向我府申请办理该店铺的所有权登记，我府依照《广东省城镇房地权登记条例》第九条的规定向谢振国收取了相关材料，并进行审查，依照法定程序对该店铺办理了房屋所有权转移登记，于1998年7月9日向谢振国发放了粤房地证字第10196**号《房地产权证》。
被上诉人梅县新城江畔花园业主委员会、原审被告梅州市梅县区人民政府向一审法院提交的证据材料均已随案移送本院。
经公开开庭审理，原审法院查明的梅县新城江畔花园A3、A5栋的基本情况及涉案粤房地证字第10196**号《房地产权证》由来的基本事实，本院予以认可。
本院认为，本案是对被原审被告梅州市梅县区人民政府颁发的粤房地证字第10196**号《房地产权证》的合法性进行审查。上诉人谢振国、被上诉人梅县新城江畔花园业主委员会对梅县区人民政府（原梅县人民政府）具有颁发房地产权证的职权并无异议。本案的颁证行为发生在1998年7月9日，对其行为合法性的审查应适用行为发生时的法律。涉案权属证书为《房地产权证》，根据1995年1月1日起施行《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十二条规定：“经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照本法第六十条的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。”而该法第六十条第三款规定：房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”1994年9月1日起施行的《广东省城镇房地产权登记条例》第八条第（二）项规定：“下列房屋所有权及其所占用土地的使用权相统一的房地产应当办理登记：……（二）购买新建商品房屋，在房屋交付使用时，买方凭房屋买卖合同，申请办理确认权属登记，领取房地产权证。”结合以上规定，在办理房屋所有权和土地使用权合二为一的房地产权审核登记时，应当审查房屋所有权及其所占用土地的使用权是否相统一。本案中，梅县区人民政府只提交了梅州市建设委员会作出的登记字号为00091号，证明书号码为97002号的《房屋权属证明书》，该《房屋权属证明书》不能替代《房屋所有权证》，梅县区人民政府在一、二审诉讼过程中，均未能提交相应的A3、A5栋初始登记的《房屋所有权证》，亦不能提交相关土地使用权证书，不能对涉案《房地产权证》中包括用途、自用面积、公用面积等在内的土地使用情况提供据以登记的依据，亦不能对此进行合理解释和说明，亦即梅县区人民政府未提供证据证明其办理涉案《房地产权证》时审查了涉案单元房屋所有权及其所占用土地的使用权是否相统一的情况。因此，原审被告梅县区人民政府未尽审查义务，办证程序违法，其颁发的粤房地证字第10196**号《房地产权证》应予撤销。原审判决正确，应当维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费50元由上诉人谢振国负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 贺 璐
审 判 员 黄巢雁
代理审判员 巫乐庭
二〇一五年十一月十八日
书 记 员 张红娜