广东省江门市蓬江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江蓬法民二初字第1072号
原告：中国工商银行股份有限公司江门北新区支行，住所地江门市院士路72号。
负责人：黄社沃。
委托代理人：雷军，系该公司员工。
委托代理人：蔺绍晖，系该公司员工。
被告：ＸＸ超，男，1978年11月28日出生，汉族，住广东省开平市。
被告：吕永兰，女，1980年6月26日出生，汉族，住广东省鹤山市。
委托代理人：ＸＸ超，系被告吕永兰的丈夫。
被告：ＸＸ旋，男，汉族，1976年6月28日出生，住广东省江门市蓬江区。
被告：谢美瑞，女，1979年10月10日出生，香港居民，证件号码HO4290357。
被告：江门万达广场投资有限公司，住所地江门市蓬江区篁庄大道10号7幢2-609之一。
法定代表人：齐界。
委托代理人：庞勇智，系广东智洋律师事务所律师。
委托代理人：梁素梅，系该公司员工。
原告中国工商银行股份有限公司江门北新区支行（以下简称北新区工行）诉被告ＸＸ超、吕永兰、ＸＸ旋、谢美瑞、江门万达广场投资有限公司（以下简称江门万达）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年8月25日立案受理后，依法组成合议庭，并于2015年11月17日公开开庭进行了审理，原告北新区工行的委托代理人蔺绍晖、被告ＸＸ超、吕永兰、江门万达到庭参加诉讼，被告ＸＸ旋、谢美瑞经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭；又于2015年12月1日公开开庭进行了审理，原告北新区工行的委托代理人蔺绍晖、被告江门万达到庭参加诉讼，被告ＸＸ超、吕永兰、ＸＸ旋、谢美瑞经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭是缺席审理。本案现已审理终结。
原告北新区工行诉称：被告ＸＸ超、ＸＸ旋于2014年6月20日与我行签订合同编号为：2014中住自0396号《个人购房借款／担保合同》一份，向我行借款124万元，借款期限为10年，自2014年6月20日起至2024年6月20日止。约定还款日期为每月20号日，并同意将所购房屋：江门市蓬江区万达广场6幢232室商铺，作为借款抵押担保，上述合同签订后，我行依照合同规定，于2014年6月20日向被告发放了贷款124万元，履行了合同义务。截至2015年6月20日止，被告ＸＸ超、ＸＸ旋已累计违约5期，连续违约4期，积欠本金27296.5元，利息28069.22元（利息暂计至2015年7月20日）。根据以上事实，被告的行为已构成违约。
原告认为，原告与被告所签订的合同内容合法，形式有效，依法具有法律效力。被告未能依法履行合同义务，（1）按照2014中住自0396号《个人购房借款／担保合同》第十四条违约及违约责任的第1和第2款之规定，（2）按照本合同第十九条抵押担保范围之规定，第二十一条抵押物的处分之规定，原告有权宣布本合同提前到期，解除本合同并要求被告ＸＸ超、ＸＸ旋立即提前偿还全部贷款本息（包括逾期利息），而原告无须为正当行使上述权利所引起的任何损失负责，（3）按照江门万达广场投资有限公司于2013年5月31日与我行签订的编号为：江门（2013）013号《按揭贷款业务合作协议》的第四条约定，万达公司应对上述债务承担连带责任。
同时，按照《最高人民法院关于使用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）》（法释（2003）19号）第二十四条规定：债权人就婚姻关系存续期间，夫妻一方以个人名义所负债务主张权利，应当按夫妻共同债务处理，吕永兰和ＸＸ超、ＸＸ旋和谢美瑞在婚姻存续期间，ＸＸ超、ＸＸ旋向我行举债，故吕永兰、谢美瑞对上述债务应承担共同清偿责任。为维护原告权益，原告依据民事诉讼法有关规定提起诉讼，诉讼请求为：一、请求法院判决解除原告与被告ＸＸ超、ＸＸ旋双方签订的编号为：2014中住自0396号《个人购房借款／担保合同》，并且被告ＸＸ超、ＸＸ旋立即偿还贷款本金1172275.47元及相关利息28069.22元（暂计至2015年7月20日，从2015年7月21日起至该笔贷款还清之日止的利息，按照借款合同约定的贷款年利率7.53%计算，同时计算罚息，罚息按照年利率10.542%；并对不能按期支付的利息，按罚息利率计收复利）；二、请求法院判令被告ＸＸ旋、ＸＸ超就上述债务承担抵押担保责任，原告对贷款抵押物“江门市蓬江区万达广场6幢232室商铺”处置后的价款享有优先受偿权；三、请求法院判令被告江门万达广场投资有限公司对上述债务承担连带担保责任。四、请求法院判令被告吕永兰、谢美瑞对上述债务承担共同清偿责任。五、请求法院判令上述被告共同承担本案诉讼费用。
原告北新区工行为支持其主张在举证期限内提供的证据及认为所证明的事实：
证据1.《身份证》及《户口簿》12页，证明被告ＸＸ超、吕永兰、ＸＸ旋、谢美瑞身份的事实。
证据2.《个人购房借款／担保合同》1份、《中国工商银行个人住房贷款借据》1份，证明ＸＸ超，ＸＸ旋与我行借贷关系成立以及我行已向借款人发放贷款的事实。
证据3.《商品房买卖合同》1份，
证据4.《预购商品房预告登记》1份，
证据3-4共同证明：借款人ＸＸ超、ＸＸ旋将贷款所购房屋设定为在我行贷款的抵押物，我行对该抵押物享有优先受偿权事实。
证据5.《按揭贷款业务合作协议》1份，证明被告江门万达承担连带保证的事实。
证据6.《个人贷款执行处理情况表》1份，证明ＸＸ超、ＸＸ旋拖欠我行贷款的事实。
证据7.《结婚证》2份，证明ＸＸ超和吕永兰、ＸＸ旋和谢美瑞的婚姻关系。
证据8.保全财产线索1份，证明保全ＸＸ超和吕永兰、ＸＸ旋和谢美瑞财产的事实。
证据9.《中国工商银行个人商用房贷款申请表》1份，证明被告吕永兰、谢美瑞知悉本案债务为夫妻共同债务。
被告ＸＸ超、吕永兰共同答辩称：ＸＸ超、ＸＸ旋并非故意违反《个人购房借款／担保合同》。只是由于一时生意周转困难，资金不能及时到位，故ＸＸ超、ＸＸ旋未能及时履行《个人购房借款／担保合同》约定的还款义务，且从原告提供的证据六来看，ＸＸ超、ＸＸ旋从原告放款次月及2014年7月份起至2015年4月份基本上都有按照约定履行偿还本金、支付利息的义务，故其一时未能按照该合同约定还本付息的行为并非故意为之。ＸＸ超、ＸＸ旋已为借款124万提供了抵押物，原告应先就ＸＸ超、ＸＸ旋提供的抵押物实现其债权。从ＸＸ超、ＸＸ旋于2014年6月20日与原告签订的《个人购房借款／担保合同》第一部分第二条2.2看到及第10页抵押物清单看到，ＸＸ超、ＸＸ旋与原告约定以其自有的位于江门市蓬江区万达广场6幢232室商铺为其二人在原告处124万元的借款提供抵押担保，并经原告确认，该抵押物的价值为2497161元，两人在签订《个人购房借款／担保合同》后依约与原告办理相关抵押预告登记手续，ＸＸ超、ＸＸ旋提供的抵押物的价值已远远超过其在原告处的借款额度124万及原告诉讼请求的金额，所以原告应当先就ＸＸ超、ＸＸ旋提供的抵押担保实现其债权。
被告江门万达答辩称：江门万达同意原告解除与被告ＸＸ超、ＸＸ旋的于2014年6月20日签订的《个人购房借款／担保合同》。被告ＸＸ超、ＸＸ旋、吕永兰、谢美瑞应向原告偿还借款本金及至清偿之日的利息、逾期利息、复息。原告对被告ＸＸ超、ＸＸ旋所有的位于江门市蓬江区万达广场6幢232室商铺的处理价款享有优先受偿权。被告江门万达就ＸＸ超、ＸＸ旋的抵押物处理价款尚不足清偿原告的部分，才向原告承担连带清偿责任。也就是说，应先拍卖抵押物，只有在抵押物处理价款尚不足清偿原告的债权部分，答辩人才对抵押物处理价款尚不足清偿部分向原告承担连带清偿责任。
被告ＸＸ超、吕永兰、江门万达在举证期限内没有向本院提交证据。
被告ＸＸ旋、谢美瑞没有答辩，在举证期限内没有向本院提交证据。
经审理查明：被告ＸＸ超、ＸＸ旋于2014年6月13日签署《中国工商银行个人商用房贷款申请表》，向原告北新区工行申请以“江门市蓬江区江门万达广场6幢232室”作为抵押向原告借款124万元，被告吕永兰、谢美瑞声明：“该借款为夫妻共同债务”，被告ＸＸ超、ＸＸ旋、吕永兰、谢美瑞签字确认。
原告北新区工行与被告ＸＸ超、ＸＸ旋于2014年6月20日签订编号为“2014中住自0396号”的《个人购房借款／担保合同》，借款合同约定被告ＸＸ超、ＸＸ旋向原告借款124万元用于购买江门市蓬江区江门万达广场6幢232室，贷款期限为10年，贷款利率为贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮15%确定，贷款发放后遇基准利率调整的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始按该次调整后的基准利率及约定的利率浮动笔录确定并执行新的利率。借款人未按合同约定日期偿还贷款的，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收40%确定。合同还约定被告ＸＸ超、ＸＸ旋以其名下位于江门市蓬江区江门万达广场6幢232室的房产作为抵押物。合同第十四条约定：借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的构成借款人违约，借款人发生约定的违约情形的，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用并解除本合同。借款合同补充条款：借款人与贷款人双方同意办理预购商品房抵押权预告登记。
同日，原告北新区工行向被告ＸＸ超、ＸＸ旋发放了贷款124万元，贷款月利率为6.277‰，贷款到期日是2024年6月20日。
2014年5月15日，被告ＸＸ超、ＸＸ旋与江门万达签订《广东省商品房买卖合同》，合同约定被告ＸＸ超、ＸＸ旋购买江门万达广场6幢02层232室，该商品房的用途为非住宅，金额为2497161元，被告ＸＸ超、ＸＸ旋应于2014年5月15日前付房款1257161元，剩余房款124万元于2014年6月13日前通过申请办理银行按揭方式支付给江门万达。
2014年8月25日，原告与被告ＸＸ超、ＸＸ旋为江门市蓬江区江门万达广场6幢232室办理了预告登记，业务种类是预购商品房抵押权预告登记，证号为粤房地预登江门字第0114021567号，预告登记依据合同号是2014中住自0396号，债权数额124万元。
2014年8月25日，原告与被告江门万达为江门市蓬江区江门万达广场6幢232室办理了预告登记，业务种类是预购商品房预告登记，证号为粤房地预登江门字第0114024401号，预告登记依据合同号是2014-006130，债权数额124万元。
原告中国工商银行股份有限公司江门分行（以下简称江门工行）与被告江门万达在2013年5月31日签订编号为：江门（2013）013号《按揭贷款业务合作协议》，合同第四条约定在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交江门工行收押前，江门万达同意为借款人提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证。
被告ＸＸ超与吕永兰在2004年12月27日登记结婚，被告ＸＸ旋与谢美瑞在2007年12月21日登记结婚。
被告ＸＸ超、ＸＸ旋付清至2015年4月15日的利息，至今被告ＸＸ超、ＸＸ旋尚欠借款本金1172275.47元及2015年4月16日后的利息。被告ＸＸ超、ＸＸ旋至今未办妥正式抵押登记手续，未将《房屋他项权证》交江门工行收押。
本院认为：本案系金融借款合同纠纷。原告北新区工行与被告ＸＸ超、ＸＸ旋之间的金融借款合同关系是双方当事人的真实意思表示，内容合法，受法律保护。原告北新区工行向被告ＸＸ超、ＸＸ旋主张还款符合法律规定，主体适格。
关于江门工行与被告江门万达签订的《按揭贷款业务合作协议》是否适用原告的问题。《按揭贷款业务合作协议》的相对方是江门工行与江门万达，但原告北新区工行是江门工行下属分支机构，江门工行与原告北新区支行是上下级管理关系，该《按揭贷款业务合作协议》一并适用于原告北新区工行为江门万达销售商品房办理的按揭贷款。
被告ＸＸ超、ＸＸ旋借款后没有依约偿还利息，构成违约，应负违约责任，北新区工行可以解除合同、提前收回贷款并按借款合同约定计收利息。被告ＸＸ超、ＸＸ旋以其自有房产（江门市蓬江区江门万达广场6幢232室）为上述借款办理了预购商品房抵押权预告登记，因此在被告ＸＸ超、ＸＸ旋不能按时还款时，原告北新区工行对被告ＸＸ超、ＸＸ旋的江门市蓬江区江门万达广场6幢232室折价或者拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权。
原告与被告ＸＸ超、ＸＸ旋之间的债权，既有被告ＸＸ超、ＸＸ旋自己提供物的担保，又有被告江门万达提供的连带保证担保，双方没有约定实现债权担保的顺序，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”的规定，原告理应先就该物的担保实现债权，不足部分再要求作为连带保证责任人的被告江门万达承担。保证人承担保证责任后，有权向债务人被告ＸＸ超、ＸＸ旋追偿。
被告吕永兰、谢美瑞已声明知悉该笔借款为夫妻共同债务，原告主张被告ＸＸ超、ＸＸ旋的妻子吕永兰、谢美瑞承担共同清偿责任，于法有据，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告中国工商银行股份有限公司江门北新区支行与被告ＸＸ超、ＸＸ旋签订的2014中住自0396号《个人购房借款／担保合同》。
二、被告ＸＸ超、ＸＸ旋应于本判决发生法律效力之日起十日内偿还借款本金人民币1172275.47元及利息给原告中国工商银行股份有限公司江门北新区支行（利息以1172275.47元为本金按照《个人购房借款／担保合同》的约定从2015年4月16日计算至本判决确定清偿之日止）；
三、被告ＸＸ超、ＸＸ旋如不履行还款义务时，则以被告ＸＸ超、ＸＸ旋为上述贷款办理了预购商品房抵押权预告登记的位于“江门市蓬江区江门万达广场6幢232室”房产折价或者拍卖、变卖所得的价款优先偿还给原告中国工商银行股份有限公司江门北新区支行；
四、被告吕永兰、谢美瑞对上述债务承担共同清偿责任；
五、被告江门万达广场投资有限公司对上述债务在“江门市蓬江区江门万达广场6幢232室”处理价款尚不足清偿范围内承担连带清偿责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费15703元，保全费5000元，合共诉讼费20703元由被告ＸＸ超、ＸＸ旋、吕永兰、谢美瑞、江门万达广场投资有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。
审 判 长 陈 钧
人民陪审员 李建华
人民陪审员 黄珍好
二〇一五年十二月一日
书 记 员 曾燕萍
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