河南省周口市川汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫1602民初4555号
原告：李桂芝，女，1952年4月4日生，住河南省周口市川汇区。
被告：河南易天百货有限公司。住所地：河南省周口市川汇区中州路易天国际广场*幢*单元*层***房。组织机构代码证55964380-8。
法定代表人：梁火石，该公司总经理。
被告：河南麦道投资有限责任公司。住所地：郑州市郑东新区商务外环路**号*层**号。统一社会信用代码91410100555743705P。
法定代表人：邓轩哲，该公司总经理。
二被告共同委托诉讼代理人：孟宪红、惠满足，河南颖滨律师事务所律师。
原告李桂芝诉被告河南易天百货有限公司（以下简称易天百货）、河南麦道投资有限责任公司（以下简称麦道投资公司）合同任纠纷一案，本院于2016年10月20日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员许东独任审理此案。于2016年11月25日公开开庭进行了审理。原告李桂芝及被告易天百货、麦道投资公司共同委托诉讼代理人惠满足到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李桂芝向本院提出诉讼请求：1、判令被告偿付拖欠的租金13090元，逾期利息1000元（下余利息计算至实际偿付完之日止），违约金4090元，共计：18180元；2、判令被告依合同约定为原告办理房产过户手续；3、判令被告麦道投资公司对上述债务承担连带担保责任；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年6月25日，原告李桂芝与被告易天百货签订了投资联营合同，按协议约定由原告李桂芝一次性投资81800元，由被告易天百货提供其拥有房产权的商铺经营。合同约定被告易天百货承诺每季度向原告李桂芝支付2045元，2015年7月1日起每季度向原告李桂芝支付2250元租金，逐年段增加每季度租金，直至2027年6月30日。原告李桂芝约定向被告易天百货支付了81800元，但易天百货仅支付了租金至2014年12月，下余租金拖欠至今，经原告李桂芝多次催促，易天百货拒不履约。上述合同由被告麦道投资公司提供担保，为此，原告特具状起诉，恳请贵院依法公正裁判。
被告易天百货、麦道投资公司共同辩称：原告李桂芝、被告易天百货签订的投资联营合同本质上是合伙关系，合伙关系需要共担风险，现被告易天百货并未营利，所以不能分红。涉案合同关于给付原告李桂芝固定收益的保底条款不符合合伙性质。办理房产过户的条款更不符合合伙性质，也损害了被告易天百货的利益，被告麦道投资公司所谓的担保义务也不能成立。原告李桂芝诉请不应得到支持。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院进行了证据交换和质证。对原告提供投资联营合同及收据，被告易天百货、麦道投资公司均对真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。
本院根据上述有效证据，结合当事人庭审时的陈述，可以认定以下案件事实：2012年6月25日，原告李桂芝与被告易天百货签订易天国际广场投资联营合同一份，合同约定双方共同投资联营的物业名为易天国际广场。双方同意以被告易天百货名义为主体进行经营行为，双方共同投资，被告易天百货独立经营，原告李桂芝享受固定分红和经营分红。联营范围为：经营易天国际广场1-3层商场业务。被告易天百货以商铺产权和现金投资，原告李桂芝以现金出资，原告李桂芝投资额为81800元。合同第七条约定：联营由被告易天百货独立运营，原告李桂芝仅作为投资人，不参与管理，只享受固定分红。为了保障原告李桂芝投资款的安全，被告易天百货同意在合作期间将第三层71号、279号，建筑面积16.36平方米商铺产权保留作为担保。在此期间，原告享有该商铺产权的优先受偿权和经营权，被告易天百货不得以任何理由出让该商铺产权。合同第九条约定：原告李桂芝、被告易天百货在联营期限内不得擅自退出联营，如有特殊情况需要退出，须经对方批准。如中途退出，除赔偿造成的全部损失外，另付出资额的5%作为违约金。合同第十条约定：联营按原告李桂芝出资额进行分红，根据双方约定，被告易天百货按照以下标准对原告李桂芝实行投资分红，1、2012年7月1日至2015年6月30日，被告易天百货每年按照原告李桂芝投资额的10%向原告李桂芝支付分红，分红在签署本协议时一次性预付第一年分红8180元给原告李桂芝。第二年到第三年按照投资额的10%向原告李桂芝分季度支付，每季度应支付2045元，在当季度第一个月15号前支付。2、2015年7月1日至2019年6月30日，被告易天百货按照原告李桂芝投资额的11%向原告李桂芝分季度支付，每季度应支付2250元，分红应当在当季度第一个月15号前支付。3、2019年7月1日至2023年6月30日，被告易天百货按照原告李桂芝投资额的12%向原告李桂芝分季度支付，每季度应支付2454元，分红应当在当季度第一个月15号前支付。4、2023年7月1日至2027年6月30日，被告易天百货按照原告李桂芝投资额的13%向原告李桂芝分季度支付，每季度应支付2659元，分红应当在当季度第一个月15号前支付。以上条款，在双方合作期间，被告易天百货不能按时支付投资分红，视为被告易天百货违约，被告易天百货须将第三章第七条中约定的商铺产权过户给原告李桂芝，产权过户在60日内完成，过户所产生的费用由原告李桂芝承担。合同第十二条约定：联营期限自2012年7月1日起至2027年6月30日止，联营期限为15年，期限届满合同自然终止。合同第十三条约定：在联营期限内，任何一方不得退出联营，确因特殊原因，或不可抗力，造成不能继续合作的，经协商一致，方可终止合作关系。合同第十九条约定：该合同由麦道投资公司进行担保，如有易天百货不能履行合同相关条款，均由麦道投资公司代为全权承担。原告李桂芝，被告易天百货在该合同中分别签字和加盖公章。被告麦道投资公司在担保方一栏加盖公章。当日原告李桂芝向被告易天百货出具书面委托书一份，原告李桂芝作为第三层71号、279号商铺15年经营权所有人，授权被告易天百货全权管理该商铺。被告易天百货于当日向原告李桂芝出具了收款收据。收据中显示收到原告李桂芝81800元，收款事由为：1号楼第三层71、279号商铺投资款。被告易天百货共向原告李桂芝支付了合同约定的六个季度的分红款12000元，从2015年1月开始被告开始不再向原告李桂芝付款。为此，原、被告双方发生纠纷，原告诉至本院。另查明，被告易天百货在双方协议签订后未实际经营易天国际广场第三层商铺。
本院认为，本案焦点：原告李桂芝的诉请是否应得到支持。本案中原告李桂芝与被告易天百货签订的投资联营合同，虽名为投资，但在合同中却约定了原告李桂芝仅作为投资人，不参与管理，只享受固定分红，不符合投资具有风险性的本质特征。故原告李桂芝与被告易天百货之间实际上形成了民间借贷关系而非真正的投资合作行为。双方约定10%及11%的固定分红，应视为借款利息的约定。该约定符合法律规定，本院予以支持。现原告对拖欠利息数额13090元的陈述意见一致，被告易天百货应按合同约定期限向原告李桂芝支付拖欠的利息13090元。由于被告易天百货拖欠的是利息，原告李桂芝再要求被告支付这部分的利息1000元（下余利息要求计算至实际偿付完毕之日止）的请求，不符合法律规定，本院不予支持。原告李桂芝主张违约金的依据是合同第九条规定，而该条适用的前提是原、被告双方如中途退出联营，现原告李桂芝、被告易天百货均未向本院主张解除合同，故原告李桂芝的该项请求本院不予支持。原告李桂芝与被告易天百货之间是债权债务关系，从合同第七条来看，涉诉房屋第三层71号、279号商铺系原被告双方为保证债权而设定的担保，依据《中华人民共和国担保法》第四十条规定：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”。原、被告双方合同第十条第四款的约定违反了上述法律规定，应认定无效。原告以此条款主张判令被告依合同约定为原告办理房产过户手续的请求，本院不予支持。被告麦道投资公司对被告易天百货所承担的民事责任，依据担保法有关规定承担连带担保责任。
综上，原告李桂芝诉求合理部分，本院予以支持。被告易天百货、麦道投资公司辩解理由不足，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零九条，最高人民法院《关于审理联营合同纠纷案件若干问题解答》第四条，《中华人民共和担保法》第三条、第六条、第十七条、第二十一条、第二十五条之规定，判决如下：
被告河南易天百货有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李桂芝偿还拖欠借款利息13090元。
被告河南麦道投资有限责任公司对以上债务承担连带清偿民事责任。
驳回原告李桂芝的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100元减半收取50元，由被告易天百货、麦道投资公司共同承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。
审判员 许 东
二〇一六年十二月十四日
书记员 杨丽娟