甘肃省兰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）甘01民终782号
上诉人（原审原告、反诉被告）：甘肃华润万家生活超市有限公司，住所地兰州市城关区。
法定代表人：李毅，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王远，女，1980年6月1日出生，汉族，甘肃华润万家生活超市有限公司职工，住兰州市城关区。
委托诉讼代理人：惠娟，女，1987年10月9日出生，汉族，甘肃华润万家生活超市有限公司职工，住陕西省西安市。
上诉人（原审被告、反诉原告）袁崎瑞，男，1990年7月23日出生，汉族，住兰州市七里河区。
委托诉讼代理人：张铮，甘肃金城律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王鸿成，甘肃金城律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）：兰州瑞和时代餐饮管理有限公司，住所地兰州市城关区。
法定代表人：余梓鑫，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张铮，甘肃金城律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王鸿成，甘肃金城律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：兰州瑞和时代餐饮管理有限公司瑞和食代美食广场临夏路店，住所地兰州市城关区。
负责人：余梓鑫，该店经理。
委托诉讼代理人：张铮，甘肃金城律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王鸿成，甘肃金城律师事务所实习律师。
上诉人甘肃华润万家生活超市有限公司（以下简称华润万家）因与上诉人袁崎瑞、兰州瑞和时代餐饮管理有限公司及被上诉人兰州瑞和时代餐饮管理有限公司瑞和食代美食广场临夏路店房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2016）甘0102民初3181号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
华润万家上诉请求：撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2016）甘0102民初3181号民事判决第四项，改判袁崎瑞、兰州瑞和时代餐饮管理有限公司及兰州瑞和时代餐饮管理有限公司瑞和食代美食广场临夏路店支付水电费119553.8元。2、本案诉讼费用由袁崎瑞、兰州瑞和时代餐饮管理有限公司及兰州瑞和时代餐饮管理有限公司瑞和食代美食广场临夏路店承担。事实和理由：2015年8月至2016年3月20日，袁崎瑞及兰州瑞和时代餐饮管理有限公司瑞和食代美食广场临夏路店经营期间欠付华润万家水费3813元，电费115740.8元，使用水电属于事实，华润万家提交了兰州瑞和时代餐饮管理有限公司瑞和食代美食广场临夏路店店铺工作人员签字确认的催收通知单，抄表记录是华润万家作为交纳费用的基础凭证，水、电表的读数与告知催收的款项一致。在袁崎瑞本人拒签的情况下，华润万家也只有依据合同主张承担责任。兰州瑞和时代餐饮管理有限公司瑞和食代美食广场临夏路店是兰州瑞和时代餐饮管理有限公司的分公司，责任应由总公司承担，而不是承担补充责任，原审判决第三项没有法律依据。恳请支持上诉请求。
袁崎瑞、兰州瑞和时代餐饮管理有限公司及兰州瑞和时代餐饮管理有限公司瑞和食代美食广场临夏路店针对华润万家的上诉共同辩称，一审法院对水电费部分不予支持正确，华润万家没有证据证明水电费的计算时间和数额，没有办法确定。
袁崎瑞与兰州瑞和时代餐饮管理有限公司共同上诉请求：1、撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2016）甘0102民初3181号民事判决，依法改判确认合同无效或者将本案发回重审；2、本案诉讼费用由华润万家承担。事实和理由：根据相关法律规定，消防验收和投入使用前的消防安全检查是完全不同的两个概念。消防验收针对的是建设工程的消防设计是否符合报批、核准的消防设计要求出具的结论是消防验收意见书，存在于整个建设工程的竣工验收阶段；投入使用前的消防安全检查是在整个建设工程竣工验收合格后，投入使用验收前，对公众聚集场所消防安全及相关配套设备是否符合要求进行检查。两者法律依据、实施阶段和针对主体完全不同，一审法院混淆概念，将投入使用验收前的消防安全检查等同于消防验收，从而错误认定本案事实。认定租赁合同效力取决于涉案房屋是否需要消防验收交易及是否进行了消防验收，与是否取得投入使用前的安全检查合格证无关，一审法院错误适用法律。综上，恳请支持上诉请求。
华润万家针对袁崎瑞与兰州瑞和时代餐饮管理有限公司上诉辩称，合同是否有效与应否支付租金等费用属于两个法律关系，且没有直接因果关系。建筑物的消防验收是否符合相关法律的规定，属于行政部门监管范畴，与本案没有任何关系。
华润万家向一审法院起诉请求：1、判令袁崎瑞、兰州瑞和时代餐饮管理有限公司瑞和食代美食广场临夏路店、兰州瑞和时代餐饮管理有限公司支付拖欠的租金、营业员管理费、水电费共598351.3元（暂计算至2016年3月31日止）；2、判令袁崎瑞、兰州瑞和时代餐饮管理有限公司瑞和食代美食广场临夏路店、兰州瑞和时代餐饮管理有限公司支付违约金179505.39元（应计算至实际支付之日止）；3、本案诉讼费由袁崎瑞、兰州瑞和时代餐饮管理有限公司瑞和食代美食广场临夏路店、兰州瑞和时代餐饮管理有限公司承担。
袁崎瑞向一审法院反诉请求：1、判令袁崎瑞与华润万家签订的场地租赁合同无效；2、本案诉讼费用由华润万家承担。
一审法院认定事实：位于兰州市城关区临夏路375号公交枢纽商住楼5层的营业面积系华润万家开办华润万家生活超市临夏路店时整体承租而来。袁崎瑞系兰州瑞和时代餐饮管理有限公司的实际控制人，兰州瑞和时代餐饮管理有限公司瑞和食代美食广场临夏路店系兰州瑞和时代餐饮管理有限公司设立的内资分公司。2014年7月18日，华润万家与袁崎瑞签订《场地租赁合同》及相关附件，由袁崎瑞从华润万家处承租位于兰州市城关区临夏路375号兰州临夏路店5层招商区，位置编号5001，计租面积为782平方米的场地用于经营餐饮。双方在合同中约定：袁崎瑞承租场地的期限自2014年9月12日至2019年12月31日；场地租赁费标准为每月58650元（需折算每天的场地租赁费标准时应按照每月30天折算），租赁期内，场地租赁费自2016年1月1日起每一年调整一次，每次在上年基础上递增5%；在合同履行期间，袁崎瑞在实际经营过程中发生的电费、水费、燃气费、商品质量检测费等费用及政府行政收费，应由其自行承担，为方便结算，电费、水费等费用可由华润万家代替袁崎瑞先行垫付，华润万家将按照每月实际发生数额向袁崎瑞收取，有单独计量器具的按照计量数据计费，收费价格标准依能源部门实际收费标准执行；袁崎瑞为了推销商品，可派遣具有专业知识的营业员不少于两名，代表其进行销售管理和联络工作，袁崎瑞应就其所指派的每一名营业员向华润万家支付管理费，每月50元/人；场地租赁费以人民币结算，每三个公历月结算一次，第一次场地租赁费的结算时间为2014年8月20日，以后袁崎瑞应在每个结算公历月的前25天结算场地租赁费；场地租赁费以外其他费用均以人民币结算，结算周期为月结；袁崎瑞逾期交付场地租赁费，除应补交欠费外，还应每日按月场地租赁费的2%向华润万家支付违约金。合同签订后，华润万家将场地交付袁崎瑞进行装修。因5层整体招商等环节出现问题，华润万家招商的5层大型餐饮区未能按照华润万家预定的时间于2014年9月中旬开业。直至2014年12月5日，临夏路375号5层大型餐饮区开始试营业。袁崎瑞承租的场地也开始经营美食广场项目，并办理了“兰州瑞和时代餐饮管理有限公司瑞和食代美食广场临夏路店”的营业执照。庭审中，袁崎瑞、兰州瑞和时代餐饮管理有限公司瑞和食代美食广场临夏路店、兰州瑞和时代餐饮管理有限公司认可自2015年8月起，因华润万家迟延开业给其造成损失、商场客流量小、排烟系统存在故障等原因，其再未向华润万家支付租金及营业员管理费。后华润万家多次向袁崎瑞、兰州瑞和时代餐饮管理有限公司瑞和食代美食广场临夏路店、兰州瑞和时代餐饮管理有限公司催要租金等费用，袁崎瑞、兰州瑞和时代餐饮管理有限公司瑞和食代美食广场临夏路店、兰州瑞和时代餐饮管理有限公司均未交纳，华润万家遂诉至法院。在诉讼过程中，兰州瑞和时代餐饮管理有限公司瑞和食代美食广场临夏路店经营的美食广场停业。另查明，华润万家于2014年12月10日为兰州市城关区临夏路375号商住楼第5层办理了城公消安检字[2014]第0147号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案华润万家与袁崎瑞签订的《场地租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。关于袁崎瑞反诉称华润万家出租的场地系公共聚集场所，其未经过消防设计审核和消防验收，故《场地租赁合同》应确认无效的反诉请求。首先，我国消防法第十五条规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。涉案的临夏路375号5层系华润万家用于开办大型餐饮的场所，属于公众聚集场所，依法应当在投入使用、营业前申请消防安全检查。现华润万家提供的城公消安检字[2014]第0147号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》已经证明华润万家在投入使用前对临夏路375号5层进行了消防安全检查。其次，依据《建设工程消防监督管理规定》第十三条规定，涉案的临夏路375号5层场地需要进行消防设计审核和消防验收。但临夏路375号5层场地系华润万家承租后出租给被告等经营户的，其室内装修也由各经营户进行，故场地相应的消防设计审核和消防验收应当由装修单位负责，而非华润万家负责。且袁崎瑞作为场地承租人，在签订合同时，对场地是否经过前期消防验收等情况应当尽到审慎审查的义务。同时，袁崎瑞仅以兰州市公安局消防支队城关区大队未对临夏路375号5层场地消防设计审核和消防验收信息公开、其已提起行政诉讼来证明该场地未经消防设计审核及消防验收，证据不足。最后，虽然《最高人民法院答复云南省高级人民法院<关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复>》规定，出租《中华人民共和国消防法》规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。但该函复同时规定，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。袁崎瑞以临夏路375号5层场地未经消防设计审核和消防验收主张确认双方《场地租赁合同》无效的反诉请求依据不足，对此不予支持。关于华润万家诉请要求被告支付拖欠的租金、营业员管理费、水电费并支付违约金的诉讼请求。首先，要确定华润万家的各项诉讼请求有无事实及法律依据。华润万家与袁崎瑞签订的《场地租赁合同》合法有效，双方就应当按照合同约定履行各自的义务。现袁崎瑞、兰州瑞和时代餐饮管理有限公司瑞和食代美食广场临夏路店、兰州瑞和时代餐饮管理有限公司均认可其自2015年8月起即未再向华润万家支付租金等费用，华润万家作为出租人，有权要求承租人支付拖欠的租金及营业员管理费，故对华润万家主张的2015年8月1日至2016年3月31日租金477997.5元（58650×5+58650×1.05×3=477997.5）及营业员管理费800元（50×2×8=800）的诉讼请求予以支持。关于华润万家要求袁崎瑞、兰州瑞和时代餐饮管理有限公司瑞和食代美食广场临夏路店、兰州瑞和时代餐饮管理有限公司支付拖欠的水电费的诉讼请求，虽然袁崎瑞、兰州瑞和时代餐饮管理有限公司瑞和食代美食广场临夏路店、兰州瑞和时代餐饮管理有限公司认可其承租商铺期间未向华润万家支付水电费用，华润万家也用水、电费发票证明了其向供水、供电部门付清承租场地全部水电费的事实，但华润万家向袁崎瑞、兰州瑞和时代餐饮管理有限公司瑞和食代美食广场临夏路店、兰州瑞和时代餐饮管理有限公司主张水、电费的明细表系华润万家单方作出，袁崎瑞、兰州瑞和时代餐饮管理有限公司瑞和食代美食广场临夏路店、兰州瑞和时代餐饮管理有限公司均不予认可，华润万家又不能提供其他证据对袁崎瑞、兰州瑞和时代餐饮管理有限公司瑞和食代美食广场临夏路店、兰州瑞和时代餐饮管理有限公司使用的水、电费用量及费用予以佐证，故华润万家以其现提供的证据向袁崎瑞、兰州瑞和时代餐饮管理有限公司瑞和食代美食广场临夏路店、兰州瑞和时代餐饮管理有限公司主张水、电费证明力不足，对华润万家的该项诉讼请求不予支持。对于华润万家主张的违约金，虽然袁崎瑞、兰州瑞和时代餐饮管理有限公司瑞和食代美食广场临夏路店、兰州瑞和时代餐饮管理有限公司拖欠租金的行为构成违约，应当按照合同约定支付违约金，但根据我国合同法的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。庭审中，袁崎瑞、兰州瑞和时代餐饮管理有限公司瑞和食代美食广场临夏路店、兰州瑞和时代餐饮管理有限公司以华润万家主张的违约金明显高于造成的损失为由，要求予以调整。根据双方《场地租赁合同》的约定，袁崎瑞、兰州瑞和时代餐饮管理有限公司瑞和食代美食广场临夏路店、兰州瑞和时代餐饮管理有限公司属于先交租金后用场地，租金每三个月一交的情形，考虑华润万家的实际损失、袁崎瑞、兰州瑞和时代餐饮管理有限公司瑞和食代美食广场临夏路店、兰州瑞和时代餐饮管理有限公司违约的原因、合同的履行情况以及预期利益等综合因素，对双方约定的违约金标准予以调整，判令袁崎瑞、兰州瑞和时代餐饮管理有限公司瑞和食代美食广场临夏路店、兰州瑞和时代餐饮管理有限公司以拖欠的租金及营业员管理费数额为标准，按中国人民银行1-3年期贷款利率4.75%的1.3倍向华润万家支付违约金，即袁崎瑞、兰州瑞和时代餐饮管理有限公司瑞和食代美食广场临夏路店、兰州瑞和时代餐饮管理有限公司应当向华润万家支付2015年8月1日至2016年3月31日期间的违约金为13135.5元[（58650+100）×3×4.75%÷12×8×1.3+(58750×2+58650×1.05+100)×4.75%÷12×5×1.3+（58650×1.05+100）×2×4.75%÷12×2×1.3≈13135.5]；同时袁崎瑞、兰州瑞和时代餐饮管理有限公司瑞和食代美食广场临夏路店、兰州瑞和时代餐饮管理有限公司还应当以拖欠的租金及营业员管理费共计478797.5元为标准，按中国人民银行1-3年期贷款利率4.75%的1.3倍向华润万家支付违约金上诉租金及营业员管理费付清之日止。其次，关于各袁崎瑞、兰州瑞和时代餐饮管理有限公司瑞和食代美食广场临夏路店、兰州瑞和时代餐饮管理有限公司对华润万家的诉讼请求应承担何种责任问题。《场地租赁合同》系华润万家与袁崎瑞签订，虽然袁崎瑞、兰州瑞和时代餐饮管理有限公司瑞和食代美食广场临夏路店、兰州瑞和时代餐饮管理有限公司庭审中陈述袁崎瑞签订合同后，承租的场地实际由兰州瑞和时代餐饮管理有限公司经营美食广场，但袁崎瑞并非兰州瑞和时代餐饮管理有限公司的法定代表人，其签订合同时也没有出具相关委托手续，故袁崎瑞的行为不能认定是职务行为，其作为《场地租赁合同》的相对人，应当向华润万家承担支付租金、营业员管理费及违约金的责任。袁崎瑞承租场地后，该场地实际由兰州瑞和时代餐饮管理有限公司瑞和食代美食广场临夏路店经营使用，兰州瑞和时代餐饮管理有限公司瑞和食代美食广场临夏路店作为场地的实际使用人，其也负有连带向华润万家支付租金等费用的责任。而兰州瑞和时代餐饮管理有限公司瑞和食代美食广场临夏路店系兰州瑞和时代餐饮管理有限公司的分支机构，其财产并不具有法律意义上的独立性，而是属于兰州瑞和时代餐饮管理有限公司的财产，故兰州瑞和时代餐饮管理有限公司瑞和食代美食广场临夏路店的财产不足以支付华润万家主张的各项费用时，兰州瑞和时代餐饮管理有限公司应当就不足部分承担付款责任。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二款、《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十九条规定，判决：一、袁崎瑞、兰州瑞和时代餐饮管理有限公司瑞和食代美食广场临夏路店于本判决生效后十五日内连带向甘肃华润万家生活超市有限公司支付2015年8月1日至2016年3月31日期间的场地租金477997.5元及营业员管理费800元;二、袁崎瑞、兰州瑞和时代餐饮管理有限公司瑞和食代美食广场临夏路店于本判决生效后十五日内连带向甘肃华润万家生活超市有限公司支付2015年8月1日至2016年3月31日期间的违约金13135.5元，同时袁崎瑞、兰州瑞和时代餐饮管理有限公司瑞和食代美食广场临夏路店应以拖欠的租金及营业员管理费478797.5元为标准，按中国人民银行1-3年期贷款利率4.75%的1.3倍向甘肃华润万家生活超市有限公司支付违约金至租金及营业员管理费实际付清之日;三、若兰州瑞和时代餐饮管理有限公司瑞和食代美食广场临夏路店财产不足以支付上述款项，则由兰州瑞和时代餐饮管理有限公司承担补充付款责任;四、驳回甘肃华润万家生活超市有限公司的其他诉讼请求;五、驳回袁崎瑞的反诉请求。本诉案件受理费11579元，由甘肃华润万家生活超市有限公司承担4266元，袁崎瑞、兰州瑞和时代餐饮管理有限公司瑞和食代美食广场临夏路店承担7313元，反诉案件受理费50元，由袁崎瑞承担。
二审中，华润万家围绕其上诉请求提交了水电费收据一份、水电表读数一份。欲证明兰州瑞和时代餐饮管理有限公司瑞和食代美食广场临夏路店在经营期间产生了水电费的事实。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。袁崎瑞、兰州瑞和时代餐饮管理有限公司及兰州瑞和时代餐饮管理有限公司瑞和食代美食广场临夏路店对华润万家提交的水电费收据没有异议，对统计表及水电表读数的形成提出质疑，认为无法反映形成时间，不予认可。本院经审核评议后认为，该证据能客观反映兰州瑞和时代餐饮管理有限公司瑞和食代美食广场临夏路店经营期间发生水电费用的事实，依据双方签订的场地租赁合同对费用约定内容，佐证了华润万家的诉请主张，故作为本案认定案件事实的证据予以采信。
另查，兰州瑞和时代餐饮管理有限公司瑞和食代美食广场临夏路店自2015年5月28日至2016年3月20日累计拖欠华润万家水电费119553.8元，该事实有华润万家提交的招商部商户水电费明细十份及在一审卷宗及二审查明的事实佐证，本院予以确认。
本院认为，关于华润万家主张兰州瑞和时代餐饮管理有限公司瑞和食代美食广场临夏路店欠付水电费119553.8元应否支持的问题，结合已查明本案事实和双方当事人庭审陈述内容，双方之间成立租赁关系，且在合同成立生效后，兰州瑞和时代餐饮管理有限公司瑞和食代美食广场临夏路店在租赁场地上进行经营，因此华润万家依据合同约定主张支付水电费有事实和法律依据，袁崎瑞、兰州瑞和时代餐饮管理有限公司及兰州瑞和时代餐饮管理有限公司瑞和食代美食广场临夏路店虽辩称认为华润万家提交的证据不足以证明水电费的计算时间和数额，然华润万家提交的水电费欠付时间和数额均系双方租赁期间发生，并向兰州瑞和时代餐饮管理有限公司瑞和食代美食广场临夏路店店铺发出收款通知单，该行为能佐证华润万家的陈述事实，且袁崎瑞、兰州瑞和时代餐饮管理有限公司及兰州瑞和时代餐饮管理有限公司瑞和食代美食广场临夏路店也并未提出其已经交纳水电费或其他反驳的证据对其辩解理由佐证，故对华润万家主张支付水电费119553.8元的请求一审法院未予支持存在不妥，本院予以纠正，对华润万家的该上诉理由予以采纳，对袁崎瑞、兰州瑞和时代餐饮管理有限公司及兰州瑞和时代餐饮管理有限公司瑞和食代美食广场临夏路店不予支付水电费的辩解理由不予采纳。关于袁崎瑞与兰州瑞和时代餐饮管理有限公司上诉认为袁崎瑞与华润万家签订的场地租赁合同无效的问题，本院经审理认为，袁崎瑞与华润万家在协商一致的基础上达成一致意见，自愿签订了《场地租赁合同》，属双方意思真实表示，应予确认。结合前述本案事实，华润万家作为商场的经营者，其在涉案场地投入使用前已经进行了消防安全检查，完成了相关消防手续的报批审核，该事实也符合消防管理的相关规定，并不违反法律强制性规定，故一审法院结合本案事实确认双方签订的场地租赁合同并非无效，适用法律正确，袁崎瑞与兰州瑞和时代餐饮管理有限公司的该上诉理由于法无据，本院不予采纳。
综上所述，华润万家的上诉请求成立，予以支持；袁崎瑞与兰州瑞和时代餐饮管理有限公司的上诉请求不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条规定，判决如下：
一、维持甘肃省兰州市城关区人民法院（2016）甘0102民初3179号民事判决第二项、第三项、第四项、第五项及案件受理费部分；
二、变更甘肃省兰州市城关区人民法院（2016）甘0102民初3181号民事判决第一项为：袁崎瑞、兰州瑞和时代餐饮管理有限公司瑞和食代美食广场临夏路店于本判决生效后十五日内向甘肃华润万家生活超市有限公司支付2015年8月1日至2016年3月31日期间的场地租金477997.5元、营业员管理费800元及2015年5月28日至2016年3月20日期间的水电费119553.8元。
上诉人甘肃华润万家生活超市有限公司预交的二审案件受理费2691元，由袁崎瑞与兰州瑞和时代餐饮管理有限公司瑞和食代美食广场临夏路店负担；上诉人袁崎瑞与兰州瑞和时代餐饮管理有限公司预交的二审案件受理费7413元，由袁崎瑞与兰州瑞和时代餐饮管理有限公司自行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张海军
代理审判员 邵云和
代理审判员 刘宝成
二〇一七年八月一日
书 记 员 吕品月