湖南省长沙市芙蓉区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）芙民再初字第1号
抗诉机关，长沙市人民检察院。
申诉人（原审被告）邹建军。
委托代理人罗可郎，长沙市湘江法律服务所法律工作者。
被申诉人（原审原告）李刚。
委托代理人解慧，长�市开福区畅元法律服务所法律工作者。
第三人李忠元。
委托代理人罗可郎，长沙市湘江法律服务所法律工作者。
第三人龙咏梅。
委托代理人解慧，长沙市开福区畅元法律服务所法律工作者。
第三人朱华勇。
委托代理人解慧，长沙市开福区畅元法律服务所法律工作者。
第三人刘辉林。
第三人万庆祝。
第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司湖南省分行直属支行。
代表人唐伟，职务行长。
委托代理人刘倩，湖南鼎中律师事务所律师。
申诉人（原审被告）邹建军与被申诉人（原审原告）李刚发生房屋买卖纠纷一案，不服本院（2010）芙民初字第1866号民事判决，向长沙市芙蓉区人民检察院申诉，长沙市芙蓉区人民检察院提请湖南省长沙市人民检察院抗�。2014年12月22日，湖南省长沙市人民检察院作出长检民（行）监[2014]43010000120号民事抗诉书，向湖南省长沙市中级人民法院提出抗诉。2015年1月13日，湖南省长沙市中级人民法院作出（2015）长中民监字第00012号民事裁定，裁定：本案指令本院再审，再审期间中止原判决的执行。2015年1月19日，本院对本案立案再审，依法追加李忠元、龙咏梅、朱华勇、刘辉林、万庆祝、中国邮政储蓄银行股份有限公司湖南省分行直属支行（以下简称邮政银行）作为本案第三人参加诉讼，并依法由审判员张劲波担任审判长与审判员谢平、人民陪审员贺升平组成合议庭，于2015年8月7日公开开庭审理了本案，原审原告李刚及委托代理人解慧、原审被告邹建军、第三人李忠元及其委托代理人罗可郎、第三人龙咏梅和朱华勇的委托代理人解慧、第三人万庆祝、第三人邮政银行的委托代理人刘倩到�参加诉讼，书记员熊鹏担任本庭记录，芙蓉区检察院检察员李永勇出庭支持抗诉，第三人刘辉林经本院公告传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审原告李刚诉称：2009年11月、12月，2010年1月，邹建军先后与李刚签订了借款协议，双方约定了还款期限、借款利息及违约金计算办法，邹建军实际从李刚手中借款22.5万元；借款到期后，经过李刚多次催要，邹建军一直不能偿还借款；经双方协商，2010年6月15日，双方达成一致，邹建军同意将借款抵押的房产（位于长沙市芙蓉区人民东路104号5栋603房）出售给李刚，借款22.5万元转为购房款、将借款利息及违约金合计12.8万余元减少为5.5万元贷款利息转为购房定金，双方签订了《房地产买卖合同》，约定房屋交易价格为28万元，其中定金5.5万元，双方同时还约定了税费的承担、办理房屋过�的时间等；签订了房屋买卖协议后，邹建军至今不交付房屋、不办理房屋过户手续，致使李刚购买的房屋不能入住，不能过户，严重损害了李刚的合法权益；为了保证李刚的合法权益不受侵犯，请求确认李刚和邹建军所签订的房屋买卖合同合法有效，由邹建军协助李刚办理房地产地过户手续。
邹建军申请再审称：2009年11月第一次向李刚借款，签订借款合同16万元，利息约定的是5分，借款期限为两个月。当时借款是拿房产证在房地局办理了他项权证。所借款项扣除了利息2.1万元，总共拿到现金13.5万元。借款时候签订了借款合同和房屋买卖合同，而房屋买卖合同是空白的，李刚只要邹建军在合同上下两处签了名字。借款到期后，每个月利息8000元，第二、三次借款，都是为了归还第一次借款的利息。2010年6月15日，邹健军发现房屋买卖合同内容全部填写好并起�到法院。邹建军的工作为流动性的，经常不在家，且妻子李忠元与女儿住在望城娘家，法院向邹建军单位发通知，邹建军是可以接到的，原审在没有向邹建军单位发通知的情况下，缺席作出判决。原审判决的主要事实认定不清，判决不公，损害了邹建军的合法权益。请求依法判决。
李忠元述称：李忠元与邹建军于1995年结婚。1999年，邹建军分得单位福利房603房，由邹建军、李忠元共同出资购买，为邹建军、李忠元夫妻唯一的住房。2009年11月，邹建军向李刚借款，并以房屋为抵押担保，在产权部门办理了抵押登记；2010年6月15日，邹建军在无力偿还借款本金和高额利息的情况下，未经李忠元同意，擅自签订房屋买卖合同，将夫妻共有的唯一住房抵债出售给李刚；李忠元对此并不知情，期间由于女儿在望城读书，李忠元与女儿一直住在望城娘家。邹建军与李刚的买卖行为侵害了李忠元的合法权益，该房屋买卖合同无效。且李刚与邹建军之间的借贷，不是合法的民间借贷关系，而是高利贷行为。原审判决不公，请求依法判决。
万庆祝述称：对原被告之间的买卖房屋情况并不知晓，万庆祝在买到房屋后几天，才知道原被告之间对诉争房屋有纠纷，诉争房屋退给原告或者被告均无关系，但我要求要回我的购房款以及退回房屋造成的损失。
邮政银行述称：对原被告双方房屋买卖情况并不知情，万庆祝的贷款行为和买房行为均合法，请法院予以保护。
龙咏梅、朱华勇、刘辉林未到庭参加诉讼。
原审认定：2009年11月23日，李刚与邹建军签订了《借款合同》，约定邹建军向李刚借款160000元，借款期限为2009年11月23日至2010年1月22日，借款利息为月息千分之十九，如邹建军未能如期归还借款，李刚每日按邹建军所欠款千分之五加收违约金，合同签订后，李刚于当日向邹建军提供借款160000元，邹建军以本人所有的长沙市芙蓉区人民东路104号5栋603房（以下简称603房）作为向李刚借款的担保，并办理了房他项字第xxxxxxxx号他项权证，房屋他项权利人为李刚；2009年12月27日，李刚又向邹建军提供借款25000元，2010年1月26日，李刚再向邹建军提供借款40000元，共计借款225000元；2010年6月15日，李刚与邹建军签订了《房地产买卖合同》，邹建军将本人所有的603房（产权证号为长房权证字第xxxxxx**号）出售给李刚，成交价为280000元，李刚将上述借款225000元本金和55000元利息作为购房款，同时约定合同签订后3日内，双方到长沙市房地产交易管理所办理房屋过户手续，邹建军于2010年6月25日将房地产交付给李刚，并将与房屋有关的证照同时交付。
原审认为：李刚与邹建军所签订的《房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，李刚以邹建军所欠借款和利息抵付购房款，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，未侵害他人合法权益，合法有效；本案所争议房屋的抵押权即为本案原告李刚，李刚请求判决邹建军根据合同约定协助办理房地产过户手续符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决：一、李刚与邹建军2010年6月15日签订的《房地产买卖合同》合法有效；二、邹建军自本判决生效之日起三日内协助李刚到房地产登记部门办理长沙市芙蓉区人民东路104号5栋603房（产权证号为长房权证芙蓉字第xxxxxx**号）的登记手续，将该房所属范围内的土地使用权由邹建军变更至李刚名下。本案受理费80元，财产保全费1920元，共计2000元，由邹建军负担�
长沙市人民检察院抗诉认为：长沙市芙蓉区人民法院（2010）芙民初字1866号民事判决认定的事实缺乏证据证明，现有新的证据足以推翻原判决；违反法律规定，剥夺当事人辩论权利。理由如下：一、邹建军擅自处分夫妻共有房产不能实现物权变动，原判决认定的基本事实缺乏证据证明，现有新的证据足以推翻原判决。首先，从邹建军与李忠元的《结婚证》以及中铁二十五局集团第三工程有限公司的《证明》来看，本案诉争的603房系邹建军、李忠元夫妻婚后共同购买的单位房改房。因邹建军未收到法院应诉文书而缺席庭审，故上述证据未提交给原审法院。原审法院未就该603房的权属进行充分调查，也未追加该房屋共有人李忠元为必要的共同诉讼人，而直接认定该房屋为邹建军本人所有并判决邹建军一人协助李刚办理房屋过户手续，系事实认定不清，缺乏证�证明。其次，根据最高人民法院〈关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释〉第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故李刚与邹建军之间签订的《房地产合同》应认定有效，但合同行为的有效与物权行为的有效是两个不同的法律关系，该合同内容能否获得继续履行，应取决于共有权人李忠元的意思。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上按份共有人或者全体共同所有人同意，但共有人之间另有约定的除外。故邹建军擅自处分夫妻共同共有的房屋系无权处分，在未得到李忠元同意的情况下，邹建军并未取得对房屋的完全处分权，故该603房不能实现物权变动。原审法院不能支持李刚关于办理房屋产权变更登记的诉讼请求。二、原审法院对邹建军采取公告送达，违反法律规定，剥夺当事人辩论权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第九十三条规定，受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式送达的，公告送达。本案中，邹建军有固定的单位和住址，并非下落不明。而原审法院地未使用《中华人民共和国民事诉讼法》第七章第二节规定的其他送达方式的情况下，直接采用公告送达，致使邹建军没能收到起诉状副本、举证通知书、应诉通知书、开庭传票等诉讼文书及民事判决书，丧失了答辩权、质证权、辩论权及上诉权等诉讼权利，影响了本案的正确判决。综上所述，长沙市芙蓉区人民法院（2010）芙民初字第1866号民事判决有误，特提起抗诉。
原审原告李刚在再审中坚持其原有诉讼请求、事实及理由。
邹�军再审中辩称：2009年11月第一次向李刚借款，签订借款合同16万元，利息约定的是5分，借款期限为两个月。当时借款是拿房产证在房地局办理了他项权证。所借款项扣除了利息2.1万元，总共拿到现金13.5万元。借款时候签订了借款合同和房屋买卖合同，而房屋买卖合同是空白的，李刚只要邹建军在合同上下两处签了名字。借款到期后，每个月利息8000元，第二、三次借款，都是为了归还第一次借款的利息。到2010年6月15日，发现房屋买卖合同内容全部填写好并起诉到法院。邹建军的工作为流动性的，经常不在家，且妻子李忠元与女儿住在望城娘家，法院向邹建军单位发通知，邹建军是可以接到的，原审在没有向邹建军单位发通知的情况下，缺席作出判决。原审判决的主要事实认定不清，判决不公，损害了邹建军的合法权益。请求依法判决。
李忠元述称：李忠元与邹建军于1995年结婚。1999年，邹建军分得单位福利房603房，由邹建军、李忠元共同出资购买，为邹建军、李忠元夫妻唯一的住房。2009年11月邹建军向李刚借款，并以房屋为抵押担保，在房屋产权部门办理了抵押登记；2010年6月15日，邹建军在无力偿还借款本金和高额利息的情况下，未经李忠元同意，擅自签订房屋买卖合同，将夫妻共有的唯一住房抵债出售给李刚；李忠元对此并不知情，期间由于女儿在望城读书，李忠元与女儿一直住在望城娘家。邹建军与李刚的买卖行为侵害了李忠的合法权益，该房屋买卖合同无效。且李刚与邹建军之间的借贷，不是合法的民间借贷关系，而是高利贷行为。原审判决不公，请求依法判决。
再审审理确认的事实与原审认定的事实一致。
另查明：邹建军与李忠元夫妻关系，双方于1995年9月15日结婚，1999年12月共同购买了邹建军单位的房改房603房。
邹建军称房屋买卖合同是第一次借款时李刚拿的空白合同要邹建军在合同上下两处签了名字，之后李刚填写的内容；而第二、三次借款，都是为了归还第一次借款的利息；没有提交相关证据证实。
原审判决后，2011年3月8日，李刚向本院申请强制执行，请求强制邹建军协助李刚到房地产登记部门办理603房登记至李刚名下。本院向长沙市住房和城乡建设委员会发出（2011）芙民执字第509号《协助执行通知书》，将邹建军的603房的产权证变更登记于李刚名下，解除603房的抵押，由抵押权人李刚办理所有手续。李刚取得603房产权后，于2011年6月30日将该房屋产权登记在朱华勇名下。2011年7月4日，李刚与朱华勇、龙咏梅在望城县公证处办理了公证，该公证的主要内容为：由朱华勇、龙咏梅夫妻委托李刚办理603房出租、出售交�手续（包括提前归还银行贷款、解除抵押贷款合同、注销抵押他项、领取产权证、签订买卖合同、网上签约、领取托管资金、文件、退件、立契过户、签字、收取售房费、收取房屋租金、国土证过户、领取经济适用房贷币补贴款、修改产权证交易密码及错误信息、若购房人向银行、公积金管理中心贷款支付购房款时，本人同意，银行仅需把贷款资金划至李刚的账户，即视同本人已收妥全部房款）等与该房有关的手续。李刚有权转委托权，委托期限至上述委托事项全部办完为止。2011年8月15日，朱华勇、龙咏梅与万庆祝、刘辉林签订《长沙市二手房买卖合同》，将603房以122000元价格卖给万庆祝、刘辉林，李刚作为代理人在该合同上签名；同年8月22日，办理了房屋过户手续。现603房产权登记在万庆祝、刘辉林名下，同年8月26日，万庆祝、刘辉林将603房抵押给邮政银行，�邮政银行贷款10万元。603房现抵押在邮政银行名下。
上述事实，有《借款合同》、《借条》、《收条》《房屋所有权证》、《房屋他项权证》、《房地产买卖合同》及再审期间邹建军、李忠元提交的《户口》、《结婚证》、中铁二十五局集团第三工程有限公司的《证明》、《协助执行通知书》、《公证书》、《长沙市二手房买卖合同》、《房屋一般抵押权初始登记表》、长沙市房产档案管《房屋产权情况》表和本案当事人李刚、邹建军、李忠元.万庆祝、邮政银行的陈述等证据证实，本院足以认定。
本院认为：本案所争议的603房虽然登记在邹建军名下，仍应认定为邹建军、李忠元夫妻共同财产。李刚与邹建军所签订《房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，李刚以邹建军所欠借款和利息抵付购房款，没有违反法律、行政法规的禁止性规�；该合同签订时，603房登记在邹建军名下，李忠元为邹建军的妻子，基于家庭成员间的特殊身份关系而在表面上令人相信邹建军处分603房是有代理权的，其法律后果为有权代理应由被代理人承担相应的法律责任，李刚有理由相信邹建军出卖共有房屋是其夫妻共同意思表示，故李刚与邹建国签订《房地产买卖合同》合法有效，所签订《房地产买卖合同》的后果邹建军的妻子李忠元亦应承担。本案所争议房屋的抵押权人为本案原告李刚，李刚请求判决邹建军根据合同约定协助办理房地产过户手续符合法律规定，本院予以支持，李忠元亦应当履行该义务。因本案涉案房屋已被执行过户到李刚名下，并又转卖给他人，故本院不再判决要求李忠元履行协助李刚到房地产登记部门办理该房屋的登记手续和将该房屋所属范围内的土地使用权变更至李刚名下的义务。检察院抗诉认�有新证据证实603房为邹建国、李忠元共有的事实成立，原审将603房作为邹建军个人财产作出判决，所适用的法律有误，应予纠正。检察院以邹建军是在没得到李忠元同意的情况下擅自出卖603房，其未取得对该房屋的完全处分权，故603房不能实现物权变动为由，抗诉认为原审支持李刚办理房屋产权变更登记的诉讼请求的判决错误，没有事实及法律依据；原审判决邹建军协助李刚到房地产登记部门办理603房的登记手续，将该房所属范围内的土地使用权由邹建军变更至李刚名下，应予维持。第三人龙咏梅、朱华勇、万庆祝、刘辉林是在本案原审判决执行之后才购买的诉争房屋，对李刚与邹建军的房屋买卖合同纠纷不应承担责任。第三人中国邮政银行是在本案原审判决之后，向房屋购买人刘辉林发放的按揭贷款，对李刚与邹建军的房屋买卖合同纠纷也不应承担责任。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三百零七条第一款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第三十九条之规定，判决如下：
一、李刚与邹建军2010年6月15日签订的《房地产买卖合同》合法有效；
二、邹建军自本判决生效之日起三日内协助李刚到房地产登记部门办理长沙市芙蓉区人民东路104号5栋603房（产权证号为长房权证芙蓉字第xxxxxx**号）的登记手续，将该房所属范围内的土地使用权由邹建军变更至李刚名下。（该项已执行完毕）。
本案受理费80元，财产保全费1920元，共计2000元，由邹建军负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 张劲波
审 判 员 谢 平
人民陪审员 贺升平
二〇一六年七月二十九日
书 记 员 熊 鹏
附：
《中华人民共和国物权法》
第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
《中华人民共和国合同法》
第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百零七条第一款人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的�决、裁定是由一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》
第三十九条新的证据证明原判决、裁定确有错误的，人民法院应予改判。申请再审人或者申请抗诉的当事人提出新的证据致使再审改判，被申请人等当事人因申请再审人或者申请抗诉的当事人的过错未能在原审程序中及时举证，请求补偿其增加的差旅、误工等诉讼费用的，人民法院应当支持；请求赔偿其由此扩大的直接损失，可以另行提起诉讼解决。