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书记员
湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终2881号
上诉人（原审被告）：黄书才，男，1946年9月13日出生，汉族，住武汉市江汉区。
委托诉讼代理人：黄明彦（黄书才之子），1975年5月9日出生，住武汉市江汉区。
被上诉人（原审原告）：武汉学府物业管理有限公司，住所地武汉市东湖开发区武黄公路189号华乐花园2-3-702号。
法定代表人：程峥岚,总经理。
委托诉讼代理人：程曦，湖北速仁律师事务所律师。
上诉人黄书才为与被上诉人武汉学府物业管理有限公司（以下简称学府物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服武汉市江汉区人民法院(2016)鄂0103民初6442号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人黄书才上诉称：一审判决认定事实不清。1、学府物业公司的物业服务合同违反法律、行政法规的强制性规定，应为无效。该物业服务合同未经业主大会通过，故无合法有效批准收费的文件。2、一审判决认定诉讼时效自2014年5月20日起算属严重认定错误。一审判决认为学府物业公司单方主张张贴了《敦促函》、向小区欠费业主催收，就是向黄书才主张了权利缺乏事实依据。3、对诉讼参与人身份查明不清。一审法院对物业服务合同效力的认定错误，导致适用法律错误。本案应依据《合同法》第52条之规定，认定合同无效并按无效合同来处理。一审法院对诉讼时效中断的认定属严重的错误认识。综上，请求二审法院依法改判。
被上诉人学府物业公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
学府物业公司一审起诉请求：1、判令黄书才立即向学府物业公司支付物业服务费1835元及截止2016年8月11日的滞纳金534.67元（滞纳金应计至实际支付之日），共计2369.67元。2、黄书才承担本案诉讼费。
一审法院查明，2009年9月12日，学府物业公司与武汉市香江小区业主大会业主委员会签订编号为江房物字2090号《武汉市物业管理委托合同（B）》，该合同约定：香江小区业主委员会为委托方，学府物业公司为受委托方，由香江小区业主委员会委托学府物业公司为坐落于武汉市江汉区香港路265号香江小区提供物业管理服务，委托期限为5年，自2009年4月9日至2014年4月8日止；多层住宅房屋物业费按建筑面积每月每平方米0.60元收取，小高层住宅房屋物业费按建筑面积每月每平方米1.30元收取；物业费按季度缴纳，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之五交纳滞纳金。随后，学府物业公司入驻香江小区，为该小区提供物业管理服务。2014年4月26日，武汉市江汉区唐家墩街香江社区居民委员会向学府物业公司发出《工作函》，该《工作函》载明：“物业管理委托合同于2014年4月8日到期，因原业委会已过任期，目前业委会处于换届期间，无法进行续签及招标。但小区物业管理服务不能中断，因此香江社区特致函邀请贵公司在新××前××新村小区物业服务委托合同”。学府物业公司据此继续为香江小区提供物业管理服务。2015年10月20日，学府物业公司终止对香江住宅小区的物业管理服务。2016年5月20日，学府物业公司在香江住宅小区公示栏中张贴了《敦促函》。另查明，2014年武汉市住房保障和房屋管理局对全市住宅小区物业服务质量进行了考评，学府物业公司提供的香江住宅小区的物业服务质量被评为后15名。还查明，黄书才是武汉香江小区10栋3单元301室业主，该房屋建筑面积为141.59㎡。从2014年1月开始，黄书才未向学府物业公司缴纳物业管理服务费。
一审法院认为，学府物业公司与武汉市香江小区业主大会业主委员会签订的《武汉市物业管理委托合同（B）》其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。该合同对小区内的物业服务管理人、业主及物业使用人均具有法律约束力。学府物业公司依合同约定为香江小区提供了物业管理服务，小区内的业主及物业使用人应当向学府物业公司缴纳物业服务费。一审庭审中，学府物业公司虽然向法庭提交了履行物业服务义务的相关证据，但由于学府物业公司所提供的香江住宅小区的物业服务在2014年武汉市住房保障和房屋管理局组织的物业服务质量考评中，被评为后15名，据此可以认定，学府物业公司在履行物业服务义务过程中，并没有完全尽到物业管理服务的责任和义务，故不应按合同约定的物业服务费收费标准全额收取服务费。根据双方举证材料，学府物业公司主要是在小区内公共环境的维护、公共设施的维修和养护方面没有完全尽到管理责任和服务义务，故学府物业公司应按合同约定物业服务费收费标准的80%收取物业管理费。由于学府物业公司在合同履行期间，没有完全尽到管理责任和服务义务，其行为已构成违约，故对于学府物业公司提出：“要求黄书才支付滞纳金”的诉讼请求，法院不予支持。学府物业公司虽然向法庭提供了《告业主书》，以证明其终止物业服务时向小区内拖欠物业费的业主主张了权利，但由于学府物业公司不能提供该证据的原件，且黄书才向法庭提供了武汉市香江小区业主大会业主委员会的《声明》，该《声明》上载明：“我业委会从未以任何形式（书面或口头、公开或私下）对任何人出具学府物业向贵院提交的告业主书”，故该《告业主书》不能作为诉讼时效中继的依据。根据学府物业公司提供的证据，可以确认学府物业公司于2016年5月20日在香江住宅小区公示栏中张贴了《敦促函》，要求小区内拖欠物业费的业主尽快缴纳物业费和车位费。据此可以认定，本案的诉讼时效应从2014年5月20日开始起算。小区内公共收益是小区业主的共同利益，虽然是基于物业服务这一法律事实产生的权利，但小区公共收益该如何处置属于物权法调整的范畴，与本案不是同一法律关系，黄书才可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、黄书才于判决生效后十日内向学府物业公司支付物业服务费1155.37元（141.59㎡×0.60元/月×80%×17个月）；二、驳回学府物业公司其他诉讼请求。减半收取一审案件受理费25元，由黄书才负担（此款学府物业公司已预交法院，黄书才于判决生效后十日内支付学府物业公司）。
二审期间，黄书才向本院提交香江公告栏的照片以及好和物业公司出具的情况说明一份，拟证明学府物业公司从未张贴过《敦促函》。学府物业公司质证认为该证据不属于二审新证据，对于照片公告栏的位置无异议；对于情况说明认为与本案无关联性，对其证明目的不予认可。
本院认定如下：对于黄书才提交照片、情况说明的真实性予以采信。
二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，2009年学府物业公司入驻香江小区，黄书才对学府物业公司为其小区提供物业服务以及物业费标准均系明知，并按约定履行了数年，故无论从合同还是事实上，黄书才均认可其与学府物业公司之间形成的物业合同关系，现黄书才认为本案物业服务合同无效的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。学府物业公司并未提供在2016年5月20日前向业主主张过物业费的上门催缴的书面通知或律师函等其他书面证据，仅提交了落款时间为2016年5月20日的《敦促函》，证明力过于单薄，故学府物业公司主张权利的时间不应认定为2016年5月20日，应为学府物业公司实际主张权利之日即2016年8月23日（起诉之日），本案诉讼时效应从2014年8月23日起算。本案应缴纳物业费的时间段为2014年8月23日至2015年10月20日，共计14个月。原审法院考虑到学府物业公司在物业服务中存在瑕疵，认定学府物业公司自行承担20%责任的处理符合法律规定，责任划分并无不当，本院予以维持。黄书才应缴纳的物业费为：951.48元（141.59㎡×0.60元/月×80%×14个月）。
综上，一审判决认定事实部分不清，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖北省武汉市江汉区人民法院(2016)鄂0103民初6442号民事判决第二项（即二、驳回武汉学府物业管理有限公司其他诉讼请求）；
二、变更湖北省武汉市江汉区人民法院(2016)鄂0103民初6442号民事判决第一项为：黄书才于本判决生效后十日内向武汉学府物业管理有限公司支付物业服务费951.48元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费25元，由黄书才负担。
二审案件受理费50元，由黄书才负担。
本判决为终审判决。
审判长叶欣
审判员龚治国
审判员李行
二〇一七年七月三日
书记员舒畅