黑龙江省虎林市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）虎民初字第663号
原告：汪明洋，男，38岁。
委托代理人：吴晓玉，黑龙江雄峰律师事务所律师。
被告：牡丹江恒远房地产开发有限公司，住所地牡丹江市光华街。
法定代表人：李永学，经理。
委托代理人：左××，男，44岁。
被告：都基财，男，43岁。
委托代理人：石瑞明，黑龙江天利律师事务所律师。
被告：马鹏飞，男，41岁。
委托代理人：石瑞明，黑龙江天利律师事务所律师。
原告汪明洋诉被告牡丹江恒远房地产开发有限公司（以下简称恒远公司）、都基财、马鹏飞商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年10月13日受理后,依法组成合议庭，于2015年1月22日公开开庭进行了审理。原告汪明洋及其委托代理人吴晓玉与被告恒远公司的委托代理人左××、被告都基财与被告马鹏飞的委托代理人石瑞明到庭参加诉讼。现本案已审理终结。
原告汪明洋诉称，2013年8月20日，原告与被告恒远公司签订《房屋认购协议书》，原告认购被告恒远公司开发建设的位于虎林市恒远家园小区5号楼3单元502室，建筑面积为72.70平方米，每平方米价格为3，300元，购房款共计239，910元。原告签订协议同时将全部购房款239，910元一次性交纳完毕。时至今日，楼房已经建成可以交付使用，但经房产部门测绘，原告认购的房屋实际建筑面积为77.19平方米，因面积误差比绝对值达到6.2％，与原告认购房屋面积72.70平方米差距过大，且原告无力继续交纳其余购房价款，故原告根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二项的法律规定诉至人民法院，请求一、解除房屋认购协议书并返还已交纳的购房价款；二、按中国人民银行同期贷款利率赔偿原告已交纳购房价款的利息损失；三、三被告之间承担连带责任。诉讼费由被告承担。
被告恒远公司辩称，1、被告没有与原告签订任何有关争议房屋的相关手续，也未收取原告费用，未直接给原告出具任何收款凭证。2、原告并非真正想退回房屋，只是说购买的房屋超面积。如果原告说的属实，被告建议原告与直接发生房屋买卖关系的人协商后再决定是否交纳房屋超面积部分款项，本案中被告恒远公司与原告未发生直接关系，请求驳回原告对被告恒远公司的诉讼请求。牡丹江恒远房地产开发有限公司虎林项目部系被告恒远公司的下设部门，李茂成、都基财、马鹏飞均是该项目部的负责人。第一负责人是李茂成。
被告都基财、马鹏飞辩称，二被告作为自然人从未与原告签订过任何协议，也未收取过原告任何购房款，原告与二被告无任何合同关系。二被告当时仅是被告恒远公司虎林项目部的管理人员，具体职务与李茂成一样是项目经理，要求二被告返还购房款及利息以及要求二被告承担本案连带责任无法律依据，请求驳回原告对二被告的诉讼请求。
本案争议焦点是：原告与被告恒远公司之间是否存在房屋买卖合同关系？被告都基财、马鹏飞应否承担本案民事责任？围绕上述焦点问题，双方当事人在庭审时进行了举证、质证。
一、原告向法庭提交的主要证据有：
1、2013年8月20日原告与牡丹江恒远房地产开发有限公司虎林项目部签订的房屋认购协议书1份，主要内容为：甲方（出售方）：牡丹江恒远房地产开发有限公司虎林项目部；乙方（买受方）：汪明洋；乙方预定甲方开发建设的位于虎林镇解放街南、铁路线北侧、三小学对过，恒远家园小区楼盘5号楼3单元502室，建筑面积约72.70平方米（结算以房产测绘为准）。认购房屋单价每平方米3，300元，总房款为239，910元；本协议签订时，乙方向甲方支付定金239，910元，甲方承诺为乙方所预定房屋保留2个月；上述定金在甲、乙双方签订《商品房买卖（预售）合同》时，由甲方退还乙方或抵作该房屋的购房价款。落款处有牡丹江恒远房地产开发有限公司虎林项目部公章及被告马鹏飞、都基财、汪明洋的签字。证实原、被告签订房屋认购协议，由被告都基财、马鹏飞代表被告恒远公司签字；原告已将购房款全部交纳完毕，该协议已经实际履行。
被告恒远公司对该证据中的牡丹江恒远房地产开发有限公司虎林项目部公章不持异议持，同时表示其他质证意见与被告都基财、马鹏飞的质证意见一致。
被告都基财、马鹏飞对该证据真实性不持异议，对证明目的持有异议，表示该协议并非真实的房屋买卖协议，签订协议目的是为了便于原告办理房屋产权证书手续，对协议上的公章与二被告签字不持异议。
2、2013年8月20日牡丹江恒远房地产开发有限公司虎林项目部出具的收据1份，主要内容为：交款单位名称为汪明洋，金额为239，910元，收款事由为购楼款（5号楼3单元，建筑面积约72.70平方米×每平方米3，300元），证实当时原告带着购房款去买房，已经向牡丹江恒远房地产开发有限公司虎林项目部交纳全部购房款239，910元。
被告恒远公司表示与被告都基财、马鹏飞的质证意见一致。
被告都基财、马鹏飞对该证据中的其二人签名及所盖牡丹江恒远房地产开发有限公司虎林项目部公章均不持异议，同时对证明的事实及证明目的持有异议，称二被告及虎林项目部并未收到该笔款项，签字目的只是为了将来办理房屋产权手续。
3、2013年8月20日牡丹江恒远房地产开发有限公司虎林项目部售楼处交给原告的入户证明1份，证实通过房产测绘部门测量，本案争议楼房建筑面积为77.19平方米，与预售面积绝对值相差6.2％。被告要求原告按照实际超出的面积交付房款；按房屋总价款8.5％缴纳建筑税；另外还得交纳热流量表费用。这些费税不应由购房人交纳，原告不同意交纳，要求退房。
被告恒远公司对该证据真实性持有异议，称该证据无出证人和出证时间，不能证明原告欲证目的，不能以该证据体现出来的数据主张权利。具体质证意见与被告都基财、马鹏飞的质证意见一致。
被告都基财、马鹏飞对该证据真实性与证明目的均持有异议，称该证据无项目部公章及项目部工作人员签字，无法证实系项目部或者二被告交给原告的。同时表示项目部对该争议楼房进行了测绘，测绘面积为77.19平方米。
二、被告都基财、马鹏飞向法庭提交的证据主要有：
1、黑龙江牡丹江垦区××建筑工程有限公司第四项目部出具的拨付工程款报审单1份，证实2012年7月10日恒远公司虎林项目部将恒远家园小区5号楼3单元502室（面积为74.62平方米）以每平方米3，300元，共计246，246元抵顶给黑龙江牡丹江垦区××建筑工程有限公司第四项目部；本案争议楼房并没有出售给原告，原、被告之间并未形成房屋买卖关系，被告方没有收到过原告购房款。
原告对该证据持有异议，称与原告无关，同时表示若被告已将该争议房屋抵顶给××公司，应当退还原告购房款。
被告恒远公司对该证据不持异议。
2、2012年7月14日姜×与恒远公司虎林项目部签订的房屋认购协议书、2012年7月14日恒远公司虎林项目部为姜×出具的收据、2013年8月20日姜×与汪明洋签订的协议书各1份，证实2012年7月14日黑龙江牡丹江垦区××建筑工程公司第四项目部将本案争议房屋以246，246元价格转卖给姜×。姜×于2013年8月20日将该房屋再次转卖给原告。原告的购房款并未交付给被告方，购房款实际取得人是姜×。协议中约定建筑税由姜×负责交纳。原告与姜×之间转卖房屋产生的纠纷与被告方无关，被告方不应承担本案民事责任。
原告对该组证据的真实性持有异议，称恒远公司虎林项目部与姜×签订的房屋认购协议及为姜×出具的房款收据与原告无关，原告与姜×之间签订的协议书是在虎林项目部引导下签订的，项目部承诺与原告之间系正常买卖关系，其他不用原告管，只是为了走程序，具体原因原告不清楚。
被告恒远公司对该组证据不持异议，同时表示本案争议房屋至今尚未取得产权证书之前，虎林项目部以抵债方式将该房屋抵债给了××公司，该公司自行将房屋出售给姜×，姜×又与本案原告签订了房屋认购协议。为方便原告办理产权证书，经各方到虎林项目部说明情况后签订了2013年8月20日的协议书，约定姜×与原告同意虎林项目部将房屋收据与认购书开给原告，实际上虎林项目部与原告之间并未真正形成买卖关系。
本院经审查核实，认证如下：对于原告提交的证据1、2，被告方对其真实性不持异议，予以采信。对于原告提交的证据3，被告方虽持有异议，但被告都基财与被告马鹏飞认可争议房屋面积实测为77.19平方米，对该事实予以确认。对于被告提交的证据1，原告虽持有异议，但未对其真实性提出异议，亦未提交反证予以否定，予以采信。对于被告提交的证据2，原告虽持异议，但认可其与姜×签订的购房协议中的签名系原告本人所签，原告称该协议系被告方要求其与姜×签订的，事实上与姜×之间并无真实的房屋买卖关系，购房款系交给了被告恒远公司虎林项目部。而被告方予以否认，原告未提交反证推翻该证据，故对于原告与姜×之间签订的协议，本院予以确认。该协议与该组证据中的其它两份证据可以相互印证，予以采信。
根据以上所确认的证据及双方当事人在庭审时的当庭陈述，本院认定案件事实如下：2012年7月10日恒远公司虎林项目部将恒远家园小区5号楼3单元502室（面积为74.62平方米）以每平方米3，300元，共计246，246元抵顶给黑龙江牡丹江垦区××建筑工程有限公司第四项目部；此后，黑龙江牡丹江垦区××建筑工程有限公司第四项目部将该房屋以原价出售给案外人姜×，姜×将购房款给付黑龙江牡丹江垦区××建筑工程有限公司第四项目部。为便于办理房照，经黑龙江牡丹江垦区××建筑工程有限公司第四项目部同意，2012年7月14日姜×与恒远公司虎林项目部直接签订房屋认购协议书，同时由恒远公司虎林项目部为姜×出具购房收据。2013年8月20日姜×与汪明洋签订购房协议，姜×将本案争议房屋以246，246元价格转卖给原告，同时约定由姜×负担房产税。被告恒远公司直接与原告签订房屋认购协议书，约定房屋建筑面积为约72.70平方米，单价为每平方米3，300元，房款为239，910元；同时被告恒远公司为原告出具收据1份，写明收到房款239，910元。同时与原告及姜×约定姜×与原告之间出现任何纠纷，与被告恒远公司无关。姜×与原告在协议书上签名。经房产测绘部门测量，本案争议楼房建筑面积为77.19平方米，与预售面积绝对值相差6.2％。被告要求原告按照实际超出的面积交付房款；并按房屋总价款8.5％缴纳建筑税；另交纳热流量表费用。现原告提起诉讼，以“原告认购的房屋实际建筑面积为77.19平方米，面积误差比绝对值达到6.2％，与原告认购房屋面积72.70平方米差距过大，且原告无力继续交纳其余购房价款”为由，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二项的法律规定，请求一、解除房屋认购协议并返还已交纳的购房价款；二、按中国人民银行同期贷款利率赔偿原告已交纳购房价款的利息损失；三、三被告之间承担连带责任。诉讼费由被告承担。被告方则表示该房屋系原告与被告签订的房屋认购协议及为原告出具的收据只是为了方便原告办理房照用，并非双方真正形成了房屋买卖关系，本案争议房屋被告已经以抵债的方式抵顶给了黑龙江牡丹江垦区××建筑工程有限公司第四项目部，而后黑龙江牡丹江垦区××建筑工程有限公司第四项目部出售给了案外人姜×，姜×又转卖给了本案原告。被告并未真正收到过原告的房款，请求法院驳回原告的诉讼请求。
本院认为，本案中，被告恒远公司认可牡丹江恒远房地产开发有限公司虎林项目部系其下设机构，认可该项目部有权代理其与原告签订房屋认购合同，由此产生的法律后果应由被告恒远公司承担，原告要求被告都基财、马鹏飞个人承担本案民事责任的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，被告恒远公司将涉案房屋先行抵顶给黑龙江牡丹江垦区××建筑工程有限公司第四项目部，而后黑龙江牡丹江垦区××建筑工程有限公司第四项目部又将该楼房出售给姜×，姜×再次将涉案楼房出售本案原告，上述几次交易均未实际交付，亦未办理产权登记及产权变更手续，依法不发生所有权变更的法律效力，该楼房所有权仍为被告恒远公司所有。而被告恒远公司自愿与原告签订房屋买卖合同及为原告出具收款收据，由此产生的法律后果应由其自行承担。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：……（二）面积差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。本案中，原告与被告恒远公司签订的认购协议中约定的房屋面积为72.70平方米，经实际测量后，原、被告双方均认可房屋面积为77.19平方米，与预售面积绝对值相差6.2％。原告要求与被告恒远公司解除认购合同，返还房款及按中国人民银行同期贷款利率赔偿已交纳购房价款利息的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国民法通则》第四十三条、《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、解除被告恒远公司（牡丹江恒远房地产开发有限公司虎林项目部）与原告签订的房屋认购协议。
二、被告恒远公司返还原告购房款239，910元，并自原告起诉之日（2014年10月13日）起按本金239，910元，中国人民银行同期贷款利率计算给付利息至本判决确认的付款期限内的实际给付之日止。上述款项于本判决生效后三日内付清。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100元、财产保全费1，770元由被告恒远公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鸡西市中级人民法院。
审 判 长 谷原忠
代理审判员 张淑梅
人民陪审员 刘明艳
二〇一五年七月二十九日
书 记 员 王珊珊