黑龙江省宝清县人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0523民初140号原告：董晓鹏，男，1972年4月27日出生，汉族，鹏达建筑装饰有限公司个体业主，现住宝清县。委托诉讼代理人：史显凤（与原告系夫妻关系），女，1976年12月21日出生，汉族，无职业，现住黑龙江省宝清县。委托诉讼代理人：秦红光，黑龙江中程佳易律师事务所律师。被告：潘宏波，男，1965年5月23日出生，满族，宝清县银监分局监管办干部，现住宝清县。委托诉讼代理人：潘明伟（与被告系叔侄关系），男，1979年7月13日出生，满族，宝清县农村信用社干部，现住宝清县。第三人：宝清县宝信房地产开发有限责任公司。法定代表人：李金山，职务董事长。原告董晓鹏与被告潘宏波、第三人宝清县宝信房地产开发有限责任公司执行异议之诉一案，本�于2018年1月8日立案后，依法适用普通程序，由审判长白春生、审判员高秀梅、审判员李德侠组成合议庭审理，于2018年3月20日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人史显凤、秦红光，被告委托诉讼代理人潘明伟，第三人法定代表人李金山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董晓鹏向本院提出诉讼请求:一、依法确认原告和第三人2015年5月17日签订的《商品房买卖合同》有效；二、依法解除对宝清县××皇家花园小区××区××000124、000105号车库的查封；三、终结执行宝清县人民法院（2015）清万民商初字第39-1号民事裁定书；四、判令被告承担本案诉讼费。事实及理由：2015年5月17日，原告和第三人签订《商品房买卖合同》，原告购买第三人开发建设的位于宝清县××皇家花园小区××区××000124，建筑面积29.72平方米，单价每平方米7500元，购房款222900元，000105号车库，5000元，建筑面积19.26平方米，总价96300元，原告于2015年5月20日一次性交清全部购房款222900元（000124车库）、96300元（000105车库），第三人给出具收据，加盖财务专用章，依据《合同法》第44条规定，原告和第三人之间签订的《商品房买卖合同》有效。被告依据（2015）清万民商初字第39-1号民事裁定书申请你院执行第三人，你院（2017）黑0523执268号申请执行第三人保证合同纠纷案件，查封宝清县××皇家花园小区××区××000124、000105号车库，原告提出执行异议，你院（2017）黑0523执异20号执行裁定书，驳回原告的异议请求，原告依据《民事诉讼法》第227条之规定，向你院提起执行异议之诉，请你院依法支持原告的诉讼请求。2014年8月10日，原告借给黑龙江省滑模建筑公司1000000元，款汇给了滑模公司承建第三人开发建设的宝清县皇家花园工程的项目经理魏某1000000元，后来由于第三人没有给省滑模公司拨付工程款，第三人给省滑模公司若干套住宅和车库，省滑模公司将本案争议的两处房屋抵账给原告并领原告到第三人售楼处签定售楼合同及交款凭证。原告董晓鹏为证明诉讼请求，当庭向法庭出示证据如下：证据一、《商品房买卖合同》二份，编号为1242620号、0130296号；证据二、购楼交款票据二份；证据三、（2015）清民商初字第39-1号民事裁定书复印件一份；证据四、（2017）黑0523执异20号执行裁定书复印件一份；证据五、双鸭山市公安局刑事技术支队（2015）5号鉴定书复印件一份；证据六、银行汇款凭证二份；证据七、证人魏某的当庭证言；被告潘宏波辩称，一、根据《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，因此，未办理过户登记手续的不动产买受人，如主张其实体权利能够排除执行，必须具备三个条件，支付了全部价款、实际占有、无过错，三个条件必须同时具备。二、本案中，法院查封的车库目前还处于空置状态，并没有交付给原告，原告对该房屋没有实际占有。综上所述，请求法院依法查明事实，驳回原告的诉讼请求。被告为证明自己的答辩意见，当庭向法庭出示证据如下：证据一、（2015）清万民商初字第39-1号民事裁定书复印件一份；证据二、（2015）清万民商初字第39号民事判决书复印件一份；证据三、（2017）黑05民终114号民事裁定书复印件一份。第三人宝清县宝信房地产开发有限责任公司述称，一、支持原告的诉讼请求；二、本案诉讼费用由被告承担。事实依据：2015年关于被告的民事裁定书本就是被告同张先令之间的民间借贷案，被告应找张先令索要借贷本息。张先令的民间借贷以其在八五二农场开发的安康家园的房产做抵押，我公司没有签署过该房屋买卖合同，也没盖公章，被告更没有在任何时间任何地点找过我公司。张先令在房屋买卖合同上所盖公章系他本人私自伪造的，我公司发现后在2015年10月份向公安机关报案，宝清县公安局刑侦大队通过省市相关单位鉴定后认定张先令在房屋买卖合同上所盖公章为假章，随即在2015年12月8日决定对张先令伪造公司印章案立案侦查。那么围绕张先令为民间借贷所出具的房屋买卖合同均不能作为合法证据，宝信公司也不应该承担任何责任。被告在已知条件下为赚利息给张先令借钱，在收到担保房屋后，没有及时同我公司联系（鉴别真伪），也没有去八五二房产处备案，导致被骗。不知道什么人为被告做的担保（或中间人），被告不去找担保人、欠款人，却拿着假合同书来执行我公司，实在是荒唐至极。被告和我公司原都是被侵害方，却在法律上成了对手，让张先令至今仍逍遥法外。综上所述，我公司认为同被告的商品房买卖合同合法有效，是我公司和原告的真实意愿，无需再多证明，该房产本就属于原告。张先令的背信弃义和违法行为坚决不能作为本案的证据，请求法院公平、公正地做出新的判决。第三人宝清县宝信房地产开发有限责任公司为证明自己的主张，当庭向法庭出示证据：宝公立告字（2015）第37号立案告知书复印件一份，宝公（刑）立字（2015）893号立案决定书复�件一份。当事人围绕诉讼请求和答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了当庭质证。对有争议的事实和证据认定如下：原告提交的证据一《商品房买卖合同》二份，系双方当事人真实意思表示并协商一致后所签订，本院予以采信;原告提交的证据二购楼交款票据，系正规票据，本院予以采信;原告提交的证据三（2015）清民商初字第39-1号民事裁定书复印件、证据四（2017）黑0523执异20号执行裁定书复印件，系本院依法作出的法律文书，故予以采信；原告提交的证据五双鸭山市公安局刑事技术支队（2015）5号鉴定书复印件1份的检验意见中，未证明公章系伪造的事实，该份证据不能实现原告证明目的，本院不予采信；证据六银行汇款凭证、证据七证人魏某当庭证言，与原告提交的《商品房买卖合同》及收据相互印证，本院不予采信。被告提交的证据一（2015）清万民商初字第39-1号民事裁定书复印件、证据二（2015）清万民商初字第39号民事判决书复印件、证据三（2017）黑05民终114号民事裁定书复印件，系本院依法作出的法律文书，本院予以采信。第三人提交的证据一宝公立告字（2015）第37号立案告知书复印件、宝公（刑）立字（2015）893号立案决定书复印件尚在侦查阶段无定论，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：2011年11月11日，张先令、代金凤向潘宏波借款1330000元，同日，潘宏波与宝信公司以签订商品房买卖合同的形式，用八五二农场安康家园小区3-5号门市2门、3门作抵押。借款逾期后，张先令、代金凤未偿还借款，潘宏波将债务人张先令、代金凤诉至法院，双方于2014年2月28日达成（2013）清民商初字第97号调解协议，约定张先令、代金凤分两次偿还潘宏波借款1330000元。逾期，张先令、代金凤未履�给付义务，潘宏波持民事调解书向本院申请执行。因张先令、代金凤无金钱给付能力，亦无财产可供执行，本院以（2014）清法执字第68号执行裁定书裁定终结本次执行程序。2015年5月17日，董晓鹏与宝信公司签订二份《商品房买卖合同》，约定宝信公司将宝清县宝清镇盛新皇家花园A区8幢一层000105号车库，价款96300元；A区8幢一层000124号车库，价款222900元出售给董晓鹏，购车库款原告用借款抵顶。2015年5月20日，宝信公司为董晓鹏出具96300元、222900元收据二份。潘宏波将宝信公司诉至法院，要求宝信公司履行抵押担保义务。2016年9月22日，潘宏波诉宝信公司保证合同纠纷一案，本院作出（2015）清万民商初字第39号民事判决书，判决：一、宝信公司给付潘宏波借款1330000元；二、宝信公司承担保证责任后，有权向债务人张先令、代金凤追偿。判决生效后，本院在执行（2017）�0523执268号潘宏波申请执行宝信公司保证合同纠纷案件中，董晓鹏、史显凤对执行查封宝信公司开发建设的位于宝清县××皇家花园小区××区××000124号、000105号车库提出书面异议。本院作出（2017）黑0523执异20号执行裁定书，裁定驳回董晓鹏、史显凤的异议请求。现原告董晓鹏对执行裁定不服，向本院提起执行异议之诉。另查明，宝清镇盛新皇家花园小区A区8栋000124号、000105号车库现尚未验收并且尚未办理入住手续，亦未交付原告使用，产权仍在宝信公司名下。2015年12月8日，宝清县公安局作出宝公（刑）立字〔2015〕893号立案决定书，决定对张先令伪造公司印章案立案侦查，现尚无结论。本院认为：原告董晓鹏与第三人宝清县宝信房地产开发有限责任公司之间签订的二份《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，不违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，故原告要求确认该合同有效的诉讼请求应予支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”因登记为不动产物权变动生效要件，原告购买的商品房未完成交付，亦未办理不动产转移登记，故原告未取得争议房屋的所有权。原告与第三人虽然在人民法院查封之前签订了合法有效的《商品房买卖合同》，但原告所购商品房系车库，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商�房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，原告对本案争议房屋提出异议，不应支持。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条的规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”原告不能证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项的规定：“案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”。故对原告要求依法解除对宝清县××皇家花园小区××区××000124号、000105号车库的查封及终结�行宝清县人民法院（2015）清万民商初字第39-1号民事裁定书的诉讼请求应当予以驳回。第三人认为其与潘宏波之间担保性质的商品房买卖合同中的公章是张宪令私刻的假公章，其不应当承担责任，因（2015）清万民商初字第39号民事判决书是本院生效判决，故对第三人的答辩意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、原告董晓鹏与第三人宝清县宝信房地产开发有限责任公司之间签订的二份《商品房买卖合同》有效；二、驳回对原告董晓鹏要求依法解除对宝清县宝清镇盛新皇家花园小区A区8栋000124号、000105号车库的查封及终结执行宝清县人民法院（2015）清万民商初字第39-1号民事裁定书的诉讼请求。案件受理费6088元由原告董晓鹏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于双鸭山市中级人民法院。审判长  白春生审判员  高秀梅审判员  李德侠二〇一八年五月四日书记员  李令琼