福建省莆田市城厢区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）城民初字第2666号
原告黄德峰，男，1983年3月29日出生，汉族，农民，住所地莆田市秀屿区。
委托代理人林宏建，福建壶兰律师事务所律师。代理权限：特别代理。
委托代理人王文茜，福建壶兰律师事务所实习律师。
被告莆田市住友房地产有限公司，地址莆田市城厢区龙桥街道龙桥居委会后山西路84号3#4。
法定代表人黄亚珠，董事长。
委托代理人刘飞进，福建众益律师事务所律师。代理权限：一般代理。
委托代理人陈海珊，福建众益律师事务所实习律师。
原告黄德峰诉被告莆田市住友房地产有限公司（以下简称“住友公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄德峰的委托代理人林宏建、王文茜，被告住友公司的委托代理人刘飞进、陈海珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄德峰诉称，2013年10月25日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买由被告开发的、位于莆田市坂头片区棠坡村莆国用（2010）第N2010057号国有土地权证项下的第X幢X单元XX号房，该商品房建筑面积125.71平方米，单价为每平方米10768元，总价款为人民币1353645元；按合同约定，被告应在商品房交付使用后90日内为原告办理房屋权属证书，若逾期未办理，被告应按原告已付款的日0.001%向原告支付违约金等。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款，并向被告预交办理产权证所需的契税人民币41694元。2013年11月17日，被告将上述房屋交付给原告使用，但至今未按合同约定为原告办理房屋所有权证及国有土地使用权证。同时，按照契税征税标准，该商品房应适用1.5%税率征收契税人民币20304元，而被告却非法占有向原告代收的契税款。请求判令：1、被告立即为原告的上述房屋办理房屋所有权证和国有土地使用权证；2、被告支付自2014年2月17日起至实际为原告办理房屋所有权证和国有土地使用权证之日止按已付款的日0.001%计算的违约金；3、被告返还多收的契税人民币21390元。
被告住友公司辩称：1、按照原被告双方签订的《商品房买卖合同》第十四条及附件六《合同补充协议》第六条第6点的约定，原告没有书面委托答辩人办理产权证，办理产权证的责任在原告方，被告的责任是提供相应材料，原告请求被告为其办理权证不能成立。2、本案诉争房屋的产权证未能办理是因为税务部门的原因，属于不可抗力的政府行为；同时，根据合同约定，双方已将被告提交材料的时间更改为交房后365日，再加上合理的办理时限30日，那么违约金的起算时间应为交房后的395日，因此，原告要求被告支付违约金不能成立。3、根据合同约定预收契税，被告根据实际缴纳给税务部门的数额后多退少补，但本案契税目前未实际缴纳给税务部门，具体缴纳数额不确定，故原告要求返还多余的契税没有事实依据，不能成立。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2013年10月25日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》和附件六《合同补充协议》（合同编号：C2××××989），约定原告向被告购买由被告开发的位于莆田市坂头片区棠坡村莆国用（2010）第N2010057号国有土地权证项下的第X幢X单元XX号房，该商品房建筑面积125.71平方米，单价为每平方米10768元，总价款为人民币1353645元；该《商品房买卖合同》第十二条约定因出卖人原因造成不能按时办理产权登记，由出卖人承担全部责任。第十四条：“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2处理：、、、、、、。2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金。、、、、、、。”附件六：《合同补充协议》第六条第3点：“如乙方以按揭贷款方式购买房屋，则该房屋的产权登记手续及抵押登记手续必须委托甲方或甲方指定代办单位统一办理。、、、、、、”；第6点：“双方一致同意将本合同第十四条修改为：“出卖人应当在该房屋交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”合同签订后原告以首付加按揭贷款的方式向被告支付了房屋总价款人民币1353645元。2013年11月17日，被告将上述房屋交付给原告使用。2013年12月14日原告向被告预交纳契税人民41694元。
以上事实有原告方提供的身份证、《商品房买卖合同》及合同附件、《前期物业服务协议》、收款单据、收款收据及本案庭审笔录在案为凭，本院予以确认。
对双方争议的下列问题，本院予以分析、认定如下：
1关于被告是否有义务为原告办理房屋所有权证和国有土地使用权证的问题。
原告主张《商品房买卖合同》中明确约定因出卖人原因造成不能按时办理产权登记，由出卖人承担全部责任；同时该合同附件六第六条中被告也明确表示：如乙方以按揭贷款方式购买房屋，则该房屋的产权登记手续及抵押手续必须委托甲方或甲方指定代办单位统一办理。因此应由被告为原告办理所有权初始预登记、房屋所有权证和国有土地使用权证等相关产权手续。
被告主张其只有在原告书面委托的情况下才有义务为原告办理权属证书，否则其仅有提供相关资料的义务。同时其已积极进行办理权证所需资料的准备工作，但因税务部门未予以办理房屋契税缴交事宜造成原告办理权属登记受阻，是政府行政行为的不可抗力，不是被告的过错，也不是被告的义务，被告不应承担责任。
本院审查认为，商品房买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付购房款的合同。出卖人不仅负有交付标的物房屋的占有使用之义务，且应承担移转标的物房屋所有权于买受人的义务，这不仅为出卖人的合同义务，也是法定义务。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十二条、《合同补充协议》第六条第3点的约定及被告已收取原告交纳的办理房屋权属证书的契税等相关税费的事实，可以认定被告有在约定的期限内协助原告办理房屋权属证书的义务。
2、关于逾期办理权属证书违约金的起算日期问题。
原告主张被告将商品房实际交付原告使用的时间为2013年11月17日，但至今未为原告办理房屋权属证书。按照《商品房买卖合同》约定，原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，由被告承担违约责任；《合同补充协议》第六条第6点的约定是与法律强制性规定相冲突的，是无效的，因此被告依约应自2014年2月17日起至权属证书办理完毕之日按已付款的日0.001%支付违约金。
被告主张《合同补充协议》和《商品房买卖合同》具有同等效力，两者都是双方的真实意思表示，是合法的。因此被告提供产权证书办理资料的时间应当在交房后的365天，再加上合理的办证时限30天，那么违约金的起算时间应在交房后的395天后起算。
本院审查认为，双方签订的附件六《合同补充协议》已对《商品房买卖合同》第十四条的约定进行变更，即逾期办证的违约责任应按照附件六《合同补充协议》第六条约定执行，且该条文未违反法律规定，对原、被告双方的变更合同约定本院予以确认。原、被告均认可双方于2013年11月17日办理讼争房交接手续，根据附件六《合同补充协议》第六条的约定，被告应于交房之日（即2013年11月17日）起365个工作日内（即2014年11月16日前）将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，并代为办理房屋所有权证。但被告至今未为原告办理产权证书，故逾期办理权属证书违约金的起算时间应是2014年11月17日。
综上所述，本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》（含附件六《合同补充协议》）系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、法规的效力性、强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应按合同约定履行义务。合同签订后，原告依约向被告履行支付全部购房款并按全部购房款的3%预交了契税，但被告至今未将办理房屋所有权证所需资料报产权登记机关备案及代为办理房屋所有权证，其行为已构成违约，故原告要求被告为其办理房屋所有权证和土地使用权证合法有据，本院予以支持。原告同时要求被告支付按已付款的日0.001%计算的自2014年2月17日起至实际为原告办理房屋所有权证和土地使用权证之日止的违约金，因原、被告双方已通过签订《合同补充协议》的形式对办证的期限作了变更，且该变更不违反有关法律规定，故被告依法应承担以原告已付购房款人民币1353645元为基数自2014年11月17日起至其为原告办理房屋所有权证和土地使用权证之日止按日0.001%计算的违约金。原告主张被告退还多预交的契税人民币21390元，因本案诉争房屋的权属证书尚未办理，实际应缴纳的契税数额无法确定，故本院对此不予处理，原告可在该契税应缴纳的金额确定后，另行主张权利。据此，为维护公民的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：
一、被告莆田市住友房地产有限公司应于判决生效之日起三十日内为原告黄德峰办理坐落在莆田市坂头片区棠坡村住友?十亩园第X幢X单元XX号房屋的房屋所有权证和国有土地使用权证；
二、被告莆田市住友房地产有限公司应于判决生效之日起三十日内支付给原告黄德峰以购房款人民币1353645元为基数自2014年11月17日起至其为原告黄德峰办理上述房屋的房屋所有权证和国有土地使用权证之日止按日0.001%计算的违约金。
本案案件受理费人民币598元，由原告黄德峰负担人民币453元，由被告莆田市住友房地产有限公司负担人民币145元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
申请执行的期间为二年。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。
审 判 长 柯清廉
人民陪审员 刘秋峰
人民陪审员 林进希
二〇一五年十月十四日
书 记 员 陈丽霞
附：本案相关的法律法规
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。