黑龙江省林区中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黑75民终33号
上诉人(原审被告，反诉原告）：庞博，女，1988年5月10日出生，汉族，无职业。
委托诉讼代理人：盖玉娟（系庞博母亲），女，1963年4月6日出生，汉族，牡丹江市粮食局退休职工。
委托诉讼代理人：管立君，黑龙江正大律师事务所律师。
被上诉人(原审原告，反诉被告）：孟宪元，男，1935年12月26日出生，汉族，牡丹江果品公司退休职工。
委托诉讼代理人：李石，东京城镇法律服务所法律工作者。
上诉人庞博因与被上诉人孟宪元房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省东京城林区基层法院（2017）黑7501民初71号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月22日立案后，依法组成合议庭，于2018年3月23日公开开庭进行了审理。上诉人庞博的委托诉讼代理人盖玉娟、管立君，被上诉人孟宪元的委托诉讼代理人李石到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
庞博上诉请求：1.撤销原判，依法改判，驳回孟宪元诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费用由孟宪元承担。事实与理由：1.关于房屋价款是12.5万还是12万，原审认定事实不清；2.原判决无证据证实定金收据如何书写，仅凭孟宪元单方陈述就此认定，证据不足；3.本案是房屋买卖合同，不是借款合同，孟宪元主张庞博履行合同义务，是主张积极事实的一方，应由其承担证明庞博未付款的义务，原审适用法律不当，错误划分举证责任。
孟宪元答辩称：通过定金收据、一审庞博提供的反诉状及庭审调查庞博陈述可以确定房款价格为12.5万元。按照合同法的相关规定，卖房人已经交付了房屋，买受人应该按照约定支付房款。庞博承认孟宪元给其出过购房款收据，就应当承担已经履行给付房款的举证责任，而不能因为房屋过户就认为已经实际支付房款，房屋过户不能阻却债权，就应当履行给付购房款的义务。所以一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回庞博的上诉请求。
孟宪元向一审法院起诉请求：1.判令庞博支付湖北经营所8栋8号S3004227号剩余房款11.5万元；2.诉讼费用由庞博承担。
庞博反诉请求：1.判令反诉被告孟宪元立即搬出诉争房屋；2.判令反诉被告孟宪元支付自2013年10月10日起至2017年9月10日（48个月×800元）的房屋租金38400元，并继续支付至实际搬出为止的房屋租金；3.反诉费用由孟宪元承担。
一审法院认定事实：2013年9月，孟宪元与庞博母亲盖玉娟口头达成房屋买卖协议，约定盖玉娟以12.5万元购买孟宪元位于湖北经营所8栋8号房屋一套，当日盖玉娟给付孟宪元1万元定金，孟宪元出具收据一张。后孟宪元、庞博、盖玉娟到东京城林业局房产科办理该房屋的产权转移登记手续，办理过程中，房产科工作员填写买卖申请表，问双方交易完了吗？双方回答交易完了。盖玉娟就填写格式的《房地产买卖契约》，双方在契约上签了字，当时为了减少纳税，该房地产买卖契约记载房屋价格为5万元，未约定房款付款期限。办完手续后，因房屋变更手续需要向上级部门报批，故双方各自离开房产科。2014年5月一天，孟宪元、盖玉娟来到房产科，准备领取房产证，孟宪元称庞博方不买房了，盖玉娟称孟宪元不卖房了，双方同意将已经变更在庞博名下的房屋所有权证过户给孟宪元，因庞博未到场，房产科工作人员没有再给办理过户手续，当时房产证未发放。此后，2016年9月，庞博委托张景君到房产科领取了庞博名下的房屋所有权证。现孟宪元主张要求庞博给付尚欠房款11.5万元。庞博辩称办理房产证变更手续前已将剩余房款11.5万元付清，由于房屋手续已办理完毕，并已领取了房产证，所以孟宪元给庞博出具的定金收据及房款收据已经不保存了，请求驳回孟宪元的诉讼请求，同时提出反诉主张要求孟宪元立即搬出诉争房屋，并支付房屋租金。
一审法院认为，该案属于房屋买卖合同纠纷，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”的规定，本案应由购房方即庞博承担证明购房款已付清的举证责任。庞博抗辩称如果其没有给付剩余房款，按照社会上通常惯例和交易习惯，庞博应该给孟宪元出具一份欠条，现庞博已领取房产证，证明其已将房款付清。《合同法》第六十一条规定“对合同没有约定或者约定不明确的事项，按交易习惯确定”，该条款虽然不是对合同纠纷案件举证责任分配地直接规定，但会对当事人举证责任的分配问题产生实质性影响。对于房屋买卖合同来说，房屋所有权转移的法律形式为房屋所有权转移登记。在一般情况下，办理房屋所有权登记即表明房屋买卖合同已履行完毕即购房款已付清。在特殊情况下，也存在购房款未付清而先办理房屋所有权转移登记的情形，但是合同当事人之间必须经过结算形成书面凭证证明的欠款关系，才办理房屋所有权转移登记。本案中庞博提交了所购房屋的产权转移登记手续，形式意义上的举证责任已转移给孟宪元，但孟宪元提出其给庞博母亲出具的定金收据中写明剩下的钱办成手续后再交，因该收据在庞博处保存，孟宪元无法向法庭提供，庞博负有提供该证据的义务，现庞博未向法庭提交，其应承担不利后果，故对孟宪元主张庞博给付剩余房款11.5万元应予支持。关于反诉原告庞博主张要求孟宪元立即搬出诉争房屋，并支付房屋租金。因庞博未履行剩余房款，并且该房屋孟宪元也未实际居住，庞博方在庭审中也称同意孟宪元在该房屋内放置一些杂物，并称庞博购买该房屋是为了升值而不是为了居住，庞博亦未向法庭提供其主张房屋租金的相关证据，故庞博的反诉主张没有法律依据及相关证据，对其反诉主张不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款之规定，判决：一、被告庞博于本判决生效之日起三十日内给付原告孟宪元购房欠款11.5万元；二、驳回反诉原告庞博的反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2600元及反诉费380元，均由被告庞博负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。庞博为证实其主张，针对上诉请求部分向法庭提供了以下证据：
证据一：2013年10月2日孟宪元出具给庞博母亲盖玉娟的收据一份，证明原审认定孟宪元在原审庭审调查中所述事实不真实，收据中并没有写明剩余款项办完手续后交付，一审依据孟宪元的口述进行判决不正确。
孟宪元质证称对该收据形式要件没有异议，对证明问题有异议。该份证据只能证明当时收了1万元定金，并且约定房款为12.5万元整，证明不了上诉人所要证明的其他问题。
证据二：在东京城林业局房产科调取的房产档案中附带的2014年11月11日、2015年10月24日、2016年4月20日孟宪元写给房产科的三封信，证明孟宪元诉请的剩余房款11万元已经全额交付，双方交易已经全部履行完毕，信中所述买方反悔是不真实的，孟宪元只是通过向房产科写信的方式想单方将自己的房屋产权证照变更回来，从而证明孟宪元是想从庞博手中退房，也就是再从庞博手中将房屋回购回来，因为这三封信中并没有余款未付的字样，在能联系到庞博母亲的情况下并不主动联系，只是单方向房产科写信，其目的就是想回避庞博，将房照变更。
孟宪元质证称：对此组证据形式要件无异议，对证明问题有异议。信中写明买方先交1万元定金顶买房款，办完手续交完房钱后交房，是真实意思表示，并非是对方已经交钱，并且在其中已经阐述买方落户写的庞博的名字，其真实购房人为庞博，并不能证明庞博的其他主张。同时证明了孟宪元在找不到庞博的情况下多次到房产科反映此情况，并且通过一审房产科的办事人员于淼作证，证实孟宪元曾要求房产科在孟宪元没有得到房款的前提下，不予发放房产证，也充分证明孟宪元没有收到房款。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：庞博提交的定金收据虽然能证明一审庭审中孟宪元口述收据内容与实际收据上所记载内容不符，但同时该收据也证明了孟宪元与庞博的房屋买卖合同成立，双方约定房屋价款为12.5万元，庞博母亲盖玉娟已向孟宪元交付1万元定金的事实。对于庞博提交的在房产科调取的房产档案中附带的孟宪元写给房产科的三封信，该证据能够佐证孟宪元与庞博形成事实上房屋买卖关系，房屋已经办理了过户手续，且孟宪元要求将房屋再过户到其名下的事实，并不能证明庞博主张的孟宪元诉请的剩余房款其已经全额交付。对于庞博提交的二份证据，本院予以采信。由此认定：2013年10月2日孟宪元与庞博母亲盖玉娟口头达成房屋买卖协议，约定盖玉娟以12.5万元购买孟宪元位于湖北经营所8栋8号房屋一套，当日盖玉娟给付孟宪元1万元定金，孟宪元出具收据一份。后孟宪元、庞博、盖玉娟到东京城林业局房产科办理该房屋的产权转移登记手续，该房屋落户到庞博名下。办完手续后，因房屋变更手续需要向上级部门报批，故双方各自离开房产科。2014年5月的一天，孟宪元、盖玉娟来到房产科，孟宪元称庞博方不买房了，双方同意将已经变更在庞博名下的房产证过户给孟宪元，因庞博未到场，房产科工作人员没有再给办理过户手续，当时房产证已审批打印完毕但未发放。孟宪元自2014年5月双方到东京城房产科办理再更名手续未成功后一直在找房产科要求将房屋重新过户到其名下，而庞博自2014年5月双方到东京城房产科办理再更名手续未成功后，并未到东京城林业局房产科要求过领取房产证，时隔2年之久才于2016年9月委托他人到房产科领取了庞博名下的房产证。对一审查明的其他事实依法予以确认。
本案争议焦点为：1.房屋买卖的实际价款是多少；2.买方除交付定金1万元以外，剩余房屋价款是否交付。
本院认为，2013年10月2日孟宪元与庞博母亲盖玉娟口头达成房屋买卖协议，约定盖玉娟购买孟宪元位于湖北经营所8栋8号房屋一套，当日盖玉娟给付孟宪元1万元定金，孟宪元出具收据一份，定金收据可以证实双方约定的房屋买卖价格为12.5万元。后双方到东京城林业局房产科办理了房屋登记过户手续，房屋登记在庞博名下。所以，孟宪元与庞博的房屋买卖合同成立并有效。关于房屋买卖的实际价款问题。孟宪元主张房屋价款为12.5万元，庞博除交付定金1万元外，剩余11.5万元尚未支付，要求庞博给付剩余房屋价款。庞博主张房屋价款为12万元，除先交付定金1万元外，剩余11万元已交付，并且孟宪元出具11万元收据一张，因已办完房产证，11万元的剩余房款收据未保存。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条“诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证。但涉及身份关系的案件除外”，庞博在一审反诉及一审第一次庭审中，均承认房屋交易价格为12.5万元，所以庞博诉讼中的这一行为是对孟宪元诉讼主张的承认，再依据定金收据，可以认定房屋买卖的实际价款是12.5万元。关于剩余房屋价款是否交付问题。从现有证据看，庞博已交付定金1万元，剩余房屋价款应为11.5万元。现庞博主张除先交付定金1万元外，剩余11万元已交付，并且孟宪元出具11万元收据一张，其领取房产证就证明其已给付全部剩余11万元款项这一主张与实际不符，双方就剩余房屋价款是否实际履行的这一争议事实仍需进一步举证证实。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”的规定，本案中孟宪元主张庞博未支付剩余房屋价款，此时负有履行义务的当事人为庞博，应由购房方即庞博承担证明购房款已付清的举证责任。孟宪元主张庞博未交付剩余房屋价款，而庞博主张已交付并且孟宪元出具收据一份，那么，庞博就负有提供该证据的义务。现庞博未向法庭提交该证据，其对自己的主张举证不能，应承担不利后果，其诉讼请求不予支持。
综上所述，庞博的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2600元，由上诉人庞博负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吕元恒
审 判 员 刘中华
审 判 员 董春香
二〇一八年四月十日
法官助理 牛雅杰
书 记 员 高世家