湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂01民终780号
上诉人（原审被告）：孟千钧，女，1981年2月24日出生，汉族，湖北省黄黄高速公路管理处职员，住武汉市汉阳区，
委托诉讼代理人：张剑豪、史俊杰，湖北瑞通天元律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：曾洁，女，1987年8月1日出生，汉族，住武汉市硚口区，
被上诉人（原审原告）：刘阳，男，1989年10月23日出生，汉族，武汉麦迪科贸易有限公司职员，住武汉市硚口区，
原审第三人：武汉吉家房地产经纪服务有限公司，住所地武汉市武昌区中北路118号复地东湖国际三期3幢1层1号。
法定代表人：金莉，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张健，该公司职员。
上诉人孟千钧因与被上诉人刘阳、曾洁及原审第三人武汉吉家房地产经纪服务有限公司（以下简称吉家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2017）鄂0105民初2609号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
孟千钧的上诉请求：一、依法撤销一审判决并改判驳回刘阳、曾洁的全部诉讼请求；二、本案一、二审全部诉讼费用由刘阳、曾洁承担。事实与理由：一、本案中，并非孟千钧违约，而是曾洁违约在先，孟千钧无需承担120000元的违约金。二、孟千钧并未违约，也无需承担居间费及金融服务费等损失。
曾洁、刘阳答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审驳回孟千钧的上诉请求，维持一审判决。
吉家公司述称：同意维持一审判决。
曾洁、刘阳向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除曾洁与孟千钧签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》；2、判令孟千钧向曾洁、刘阳返还房屋定金及首付款200000元；3、判令孟千钧向曾洁、刘阳支付违约金240000元；4、判令孟千钧承担居间费、金融服务费共计41995元；5、判令孟千钧赔偿曾洁、刘阳损失15720元；6、本案诉讼费用由孟千钧承担。
一审法院认定的事实：刘阳与曾洁系夫妻关系。位于武汉市汉阳区龙阳大道60号人信汇F地块一期9栋2单元9层3室（建筑面积79.90平方米）房屋系孟千钧个人所有。2016年12月12日，卖方孟千钧（甲方）与买方曾洁（乙方）及经纪代理方吉家公司（丙方）就上述房屋签订《存量房居间（买卖）合同》，约定：房屋交易成交价1200000元，合同签订当日，乙方支付定金50000元给甲方，甲方交10000元给丙方作为物业交接保证金，在甲乙双方物业交接完毕当日，由丙方打入甲方指定账户或以现金形式支付。甲方将两证交予丙方保管，用于办理后期过户及贷款等相关手续，甲方确认两证能正常交易且无拖欠规费。首付款310000元见补充协议。尾款840000元乙方委托丙方办理商业贷款，乙方委托丙方办理商业贷款，具体金额及年限以银行审批为准，在见到已是乙方名下房产的他项权证后7日内（遇节假日顺延），由乙方在丙方陪同下，至贷款银行通知房款到甲方指定账户。如首次贷款金额、年限不足或因乙方原因银行拒签，乙方在得到银行或丙方通知后7日内，更换贷款银行补齐。如乙方在更换贷款银行后，再次出现贷款金额、年限不足或因乙方原因银行拒签的情况，则乙方在得到银行或丙方通知30日内以现金方式补齐。本合同项下的房屋过户、贷款、交易税费由乙方承担，乙方须向丙方支付信息咨询服务费30000元。合同签订之日起10日内，甲乙双方须提供相关证件材料交由丙方，用于办理后期交易，丙方在甲乙方提供资料齐全后7日内为乙方办理贷款手续。甲方应在收到乙方全部房款后2017年3月31日之前，与乙方进行物业交接，并将该房屋钥匙交于乙方。甲方因房屋产权、债权或租赁等原因不交付房屋或不过户给乙方，根本违约导致乙方解除合同的，甲方应退还乙方所付全部费用，并按全部购房款的20%向乙方支付违约金。乙方因怠于履行等原因逾期不交付房款给甲方或不配合办理过户，根本违约导致甲方解除合同的，按全部房款的20%向甲方支付违约金。甲方、乙方及丙方不得故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，因此给无过错方造成损失的，应承担赔偿责任。双方另达成补充协议：1、首付款310000元，乙方签订买卖合同之日起10日内向甲方支付150000元，余款160000元由乙方于过户当日见到乙方名下的不动产证收件单后支付；2、甲乙双方于银行审批通过后，2017年1月25日之前办理过户手续……。合同签订后，曾洁向孟千钧支付了购房定金50000元。后经双方协商对购房首付款交付期限进行了口头变更，截至2016年12月27日，刘阳向孟千钧分批支付了首付款150000元，并向吉家公司支付居间费、金融服务费共计41995元。
2016年12月28日，曾洁向贷款银行申请的购房贷款审批通过，但因首付款余款160000元未筹足，双方协议付款及过户时间变更至2017年3月。
另查明：2016年9月11日，孟千钧与案外人余泽宽就位于武汉市汉阳区龙阳大道60号人信汇F地块一期9栋2单元9层3室房屋签订《武汉市存量房买卖合同》，约定：孟千钧将上述房屋售予余泽宽。余泽宽于2016年11月7日前依照合同约定付给孟千钧定金及购房款390,000元，后双方因合同履行问题发生纠纷，余泽宽于2017年1月10日向一审法院提起诉讼，要求判令解除与孟千钧所签购房合同、返还购房款并支付违约金。同年2月7日，余泽宽向一审法院申请查封孟千钧名下诉争房产。同年2月16日，一审法院作出（2017）鄂0105民初136号民事裁定书，裁定查封孟千钧名下上述武汉市汉阳区龙阳大道60号人信汇F地块一期9栋2单元9层3室房屋。同年5月8日，孟千钧、余泽宽经一审法院主持，自愿达成调解协议。
另，依照武汉市不动产权登记信息查询单显示：位于武汉市汉阳区龙阳大道60号人信汇F地块一期9栋2单元9层3室房屋现已由孟千钧出让给徐丽娟、夏可主二人，房屋不动产权证注销时间2017年7月26日。
还查明：依照孟千钧与吉家公司销售员微信往来信息显示：销售人员于2017年1月22日前告知孟千钧，买方曾洁购房资金未到位，须年后办理过户，孟千钧表示若2017年2月资金到账，则交房时间须顺延一个月至2017年4月1日。后孟千钧因与案外人就诉争房屋发生纠纷，直至2017年4月23日，孟千钧仍与曾洁就购房相关事宜处于协商状态。
一审法院经审理认为：曾洁与孟千钧就位于武汉市汉阳区龙阳大道60号人信汇F地块一期9栋2单元9层3室（建筑面积79.90平方米）房屋签订的《存量房居间（买卖）合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，双方均应全面履行。合同签订后，曾洁向孟千钧支付购房定金50000元及购房预付款150000元，后因首付尾款未能按期支付，双方协议变更付款及过户时间延期至2017年3月，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款：“当事人协商一致，可以变更合同”之规定，双方就变更后的合同内容亦应严格履行。现双方因合同履行问题发生纠纷，并均同意解除合同，一审法院予以照准。依照变更后的履行约定，双方应于2017年3月就房款交付及房屋过户分别履行义务。但诉争房屋实际于2017年2月16日因孟千钧与案外人发生纠纷被一审法院依法查封，房屋过户存在法律上的履行不能，且此时孟千钧与案外人间就诉争房屋买卖合同发生的纠纷尚处诉讼期间，房屋最终权利归属具有不确定性，故孟千钧未能按期与曾洁办理过户登记已构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失”、“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及双方所签《存量房居间（买卖）合同》中关于违约金及居间费、金融服务费负担之约定，现曾洁要求孟千钧返还购房定金、首付款200000元及居间费、金融服务费41995元的诉讼请求，一审法院予以支持。孟千钧抗辩合同未能履行系曾洁未能在约定的2017年1月25日支付首付尾款所致，但孟千钧并未对曾洁逾期未付款行为提出异议或进行催告，且根据孟千钧与吉家公司工作人员间的信息传递上看，其实际对交房及付款时间予以延长不持异议，故对其抗辩主张，一审法院不予采信。另对孟千钧抗辩曾洁要求的违约金过高，依法应予以调低的主张，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，一审法院结合合同履行情况、过错程度、预期利益等综合因素，酌定孟千钧向刘阳、曾洁支付违约金人民币120000元，故孟千钧一共应支付给刘阳、曾洁361995元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除曾洁与孟千钧就位于武汉市汉阳区龙阳大道60号人信汇F地块一期9栋2单元9层3室（建筑面积79.90平方米）房屋签订的《存量房居间（买卖）合同》；二、孟千钧于本判决发生法律效力之日起十日内付给曾洁、刘阳361995元；三、驳回曾洁、刘阳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币8530元、保全费人民币2920元，共计人民币11450元由孟千钧负担。
二审中，双方当事人均未提交新证据，一审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，曾洁与孟千钧就位于武汉市汉阳区龙阳大道60号人信汇F地块一期9栋2单元9层3室（建筑面积79.90平方米）房屋签订的《存量房居间（买卖）合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。该合同签订后，曾洁向孟千钧支付购房定金50000元及购房预付款150000元，后因首付尾款未能按期支付，双方协议变更付款及过户时间延期至2017年3月，后诉争房屋实际于2017年2月16日因孟千钧与案外人发生纠纷被一审法院依法查封，房屋过户存在法律上的履行不能，且此时孟千钧与案外人间就诉争房屋买卖合同发生的纠纷尚处诉讼期间，房屋最终权利归属具有不确定性，故孟千钧未能按期与曾洁办理过户登记已构成违约，根据涉案合同的约定：甲方（孟千钧）因房屋产权、债权或租赁等原因不交付房屋或不过户给乙方（曾洁），根本违约导致乙方解除合同的，甲方应退还乙方所付全部费用，并按全部购房款的20%向乙方支付违约金。乙方因怠于履行等原因逾期不交付房款给甲方或不配合办理过户，根本违约导致甲方解除合同的，按全部房款的20%向甲方支付违约金。甲方、乙方及丙方不得故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，因此给无过错方造成损失的，应承担赔偿责任。一审根据涉案合同的约定并结合本案的实际情况予以实体处理正确。孟千钧的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，孟千钧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8530元，由孟千钧承担。
本判决为终审判决。
审判长 张立新
审判员 王 阳
审判员 陈继红
二〇一八年三月二十二日
书记员 何 瑛