浙江省舟山市定海区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0902民初4340号原告（反诉被告）：王爱萍，女，1969年9月16日出生，汉族，舟山市金澳船用装饰材料有限公司法定代表人，住舟山市定海区。委托诉讼代理人：王爱珍（系王爱萍的妹妹），女，住舟山市定海区。被告（反诉原告）：陈立华，男，1971年3月14日出生，汉族，个体，住舟山市定海区。委托诉讼代理人：周欣璐、钱冬民，北京大成（舟山）律师事务所律师。原告（反诉被告）王爱萍与被告（反诉原告）陈立华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月1日立案后，被告（反诉原告）陈立华于2016年12月23日提起反诉，本院受理后决定与本诉合并适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王爱萍及其委托诉讼代理人王爱珍，被告（反诉原告）陈立华及其委托诉讼代理人周欣璐到庭参加了诉讼。现本案已审理终结。原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告房屋租赁合同，被告立即腾退房屋；二、被告赔偿原告房屋损失98000元。事实与理由：原告系临城船用品市场6幢东八路7号合9号营业用房的所有权人。2013年5月14日，经王素青介绍，原、被告签订一份《营业用房租赁合同》，约定原告将案涉房屋出租给被告使用；租期一年，租金为20400元；被告在使用中装修需要局部改变结构的，必须经原告或市场物管部门同意方可实施，待租赁期满时应恢复原状。合同到期后，双方口头约定按原租赁合同履行至今。期间，租赁费用是由王素青支付给原告。被告未按约使用房屋，擅自改变用途在房屋内调制油漆，导致房屋毁损严重。被告（反诉原告）辩称，双方租赁合同未约定房屋用途，被告并未变更案涉房屋用途；2013年初，房屋屋顶漏水，经双方协商，各自负担一半维修费用，原告负担部分在房租中扣除；案涉房屋装修于2003年，房屋损坏主要是本身质量问题加上年久失修造成，非被告使用不当原因；即使被告需承担修复责任，也应仅对使用不当造成损坏负责，原告诉请赔偿损失98000元无客观依据。另，被告（反诉原告）向本院提出反诉请求：一、确认双方之间的房屋租赁合同于2016年9月9日解除；二、反诉被告向反诉原告归还剩余租金14294元并支付自2016年9月10日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算至实际履行日止的利息。事实与理由：2013年5月14日，双方签订租赁合同。合同到期后，双方口头协商按原租金标准续租至2017年5月21日，反诉原告如约支付了相应租金。后应反诉被告要求，反诉原告已于2016年9月9日腾退，并要求与反诉被告协商善后事宜，无果。原告（反诉被告）针对被告（反诉原告）的反诉辩称，反诉原告至今未向反诉被告发出终止租赁合同的通知，且也未将钥匙交还予反诉被告，实际占有房屋直至损失评估作业当日。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于舟山产属王爱萍所有。经王素青介绍，2013年5月14日，由他人代陈立华（乙方）与王爱萍（甲方）签订一份《营业用房租赁合同》，主要约定：租期自2013年5月22日至2014年5月21日，租金一年计20400元，先付后用，付款日期为2013年5月18日；乙方在使用中装修需要局部改变结构的，必须经过甲方或市场物管部门同意方可实施，待租赁期满时应复原等内容。对他人代陈立华签订的书面合同，陈立华予以追认。合同签订后，王爱萍将案涉房屋交陈立华使用。2013年5月，房屋屋顶出现漏水，双方协商找人维修，产生费用6000元，其中陈立华负担3400元，王爱萍负担2600元。合同到期后，双方口头议定续租，租金按原标准执行。自2013年5月起至2017年5月止产生的房租，在扣除前述应由王爱萍负担的2600元后，陈立华均已通过案外人王素青汇付给王爱萍，合计79000元。2016年8月，王爱萍向陈立华发送短信，告知其于15日内对房屋的损坏部分进行修复，恢复房屋原来的面貌；否则，请于一周内把房屋内的杂物搬走，以便房东对房屋进行修复；同时，宣布租赁合同到期收回房屋。2016年9月，双方协商房屋修复及租约解除等事宜，无果。2016年10月，陈立华将钥匙交予案外人王素青，并腾空了杂物。但王爱萍否认收到过钥匙。诉讼中，王爱萍向本院申请对房屋损坏部分修复产生的合理费用进行评估。后经评估，认为案涉房屋损坏部分进行修复产生的费用为81472元。王爱萍为此支付评估费3000元。另，案涉房屋自2006年装修后至今，再无其他装修。本院认为，原、被告双方就案涉房屋形成的租赁关系及租赁期限、租金给付的事实并无争议。争议的焦点在于租赁期内，承租人是否违反了按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物的义务以及由此产生的法律后果。对此，分析、评判如下：首先，租赁双方仅于2013年书面签订了一份《营业用房租赁协议》，此后双方口头议定续租，但无证据证明口头约定有补充或变更书面合同内容的事实，故在认定有关于续租内容上，不宜超出书面《营业用房租赁协议》所确定的范围。在书面协议中，明确了案涉房屋系营业用房，乙方在使用中因装修需局部改变结构，应经出租人同意，其他再无此具体约定。现原告提供的证据尚不能证明被告违反约定使用租赁房屋。其次，案涉房屋一直属于商业用房，在出租与被告前，原告也是将该房屋租与他人从事营业活动。被告租赁房屋后从事油漆销售、调制及仓储，也并未违反有关强制性规定，危害公共利益，不能以此认定承租人未按出租房屋的性质使用。现对租赁房屋使用受到的正常损耗、价值的减少，承租人并无过错。但结合原告提供的照片及现场评估勘查情况，被告确对金属卷帘门进行了切割改造，同时被告在使用过程中对楼板漏穿、墙面霉变及地板起壳等也有过度使用之虞，客观上影响了原告收回房屋后正常使用，本院酌情确定由被告向原告赔偿损失8000元。再次，双方续租的租赁期限为六个月以上，而未采用书面形式，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，在原告向被告发出解除合同的通知后，被告实际腾空了房屋并将钥匙交予介绍人王素青，以事实行为表明了终止租赁关系的意思。虽原告否认自王素青处取得钥匙，但根据原告辩论终结后补充提供的视频材料，侧面印证了其拍摄时间系2017年1月2日，即在此时原告已实际占有并控制了案涉房屋，双方租赁关系于此时已终止。故对被告反诉诉请原告返还自2017年1月3日起至2017年5月21日止的租金7700元并自反诉起诉之日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算至实际履行日止的利息，于法有据，应予支持；超出部分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十五条、第二百一十七条、第二百一十八条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）陈立华于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）王爱萍赔偿经济损失8000元。二、原告（反诉被告）王爱萍于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）陈立华返还房屋租金7700元并自2016年12月23日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算至实际履行日止的利息。三、驳回原告（反诉被告）王爱萍、被告（反诉原告）陈立华的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉诉讼费2250元，由陈立华负担250元，王爱萍负担2000元；反诉诉讼费147元，由王爱萍负担；本诉鉴定费3000元，由王爱萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。审 判 长  张 杨代理审判员  王超女人民陪审员  范荣新二〇一七年九月二十五日书 记 员  於航燕?*MERGEFORMAT?6??*MERGEFORMAT?5?