浙江省嘉善县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0421民初1942号
原告：沈玉蝉。
委托代理人：付德才、王舒琪，浙江天鸿律师事务所律师。
被告：嘉兴宏运房地产开发有限公司。住所地：浙江省嘉善县惠民街道泰山路**号*幢***室。
法定代表人：陈克成。
委托代理人：陆军，浙江东方正大律师事务所律师。
原告沈玉蝉与被告嘉兴宏运房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年5月23日立案受理后，依法由代理审判员邹林志适用简易程序分别于2016年6月16日、2016年7月12日进行了二次公开开庭审理。第一次开庭原告委托代理人付德才、王舒琪，被告委托代理人陆军到庭参加诉讼。第二次开庭原告委托代理人付德才，被告委托代理人陆军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：2012年2月24日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买位于嘉善县天凝镇杨庙社区由被告开发的金色家园小区房产。根据合同约定，原告购买的商品房为2-2-201室，车库为C3-3，房屋及车库总价款为365353元。合同第十六条明确约定，被告承诺于2013年7月31日前，取得土地、房屋权属证书交给买受人。如被告不能在约定期限内交付权属证书，按照下列约定处理：……2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已支付房价款万分之一的违约金。同时，合同还对其他事项进行了详细的约定。合同签订后，原告依约履行支付房款义务，但被告并未按约履行交付土地证及房屋权属证书。交付权属证书时间也远远超过合同约定期限。原告就该问题已与被告多次进行沟通、协商，但均无任何结果。据此，原告认为，被告逾期交付权属证书的行为系严重违约行为，已严重侵犯了原告的合法权利，原告有权要求被告承担违约责任。因合同所约定违约金过低，原告请求按照银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算。原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求判令：1、被告立即交付土地、房屋权属证书；2、被告立即支付逾期交付土地、房屋权属证书违约金81227.7元（以365353元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍，自2013年8月1日起计算至2016年5月12日止）；3、本案诉讼费用由被告负担。第一次开庭后，因原告已收到被告交付的土地、房屋权属证书，申请撤回第一项要求被告交付土地、房屋权属证书的诉讼请求。
被告嘉兴宏运房地产开发有限公司答辩称：第一，被告通过拍卖方式合法取得开发地块，有法院裁定书予以证明；第二，该小区已于2012年年底竣工完成；第三，被告之所以逾期交付土地、房屋权属证书主要是政府的原因；第四，对原告主张的逾期交付土地、房屋权属证书违约金计算方式有异议。（1）原告主张的逾期交付土地、房屋权属证书违约金的计算基数包括购房款及车库等价款，被告认为应以单纯的房价款为计算基数；（2）原告主张按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍来计算，被告认为应当按照合同约定的每日万分之一的标准来计算；（3）原告主张的逾期交付土地、房屋权属证书违约金的截止时间点为小的房屋权属证书办好之日，被告认为应当按大的权属证书办好之日来计算，即截止之日应为2015年9月20日；第五，被告和原告签订的合同中原先约定的新建物业专项维修基金是按照每平方米20元计算，后政府提高至每平方米35元，差额部分是由被告垫付的，该部分应该予以扣除；同时，小区原先的物业撤走了，是由被告花钱聘请专门人员来管理小区，这部分钱也是被告垫付的，也应该予以扣除。综上，本案的责任不在于被告，被告也是受害者，如法院认为被告有责任，应按实际计算违约金额，同时应扣除被告已垫付的费用。
原告为证明其主张，向本院提供以下证据：
1、原告身份证复印件、被告工商登记信息复印件各一份，证明原、被告的诉讼主体资格。
被告质证意见：没有异议。
2、商品房买卖合同复印件一份，证明原、被告的房屋买卖合同关系及对合同相关事项进行约定的事实。（1）合同第五条也将车库款作为房价款；（2）合同第七条原告支付购房款的金额中明确予以约定支付款项包括车库款；（3）合同第十六条约定出卖人即被告承诺办理权属证书的日期及逾期办理权属证书的违约责任，但是我们认为是过低的；（4）合同的第八条、第十条约定逾期付款的责任，分别约定违约金是支付款项的15%，合同是格式合同，但是我们认为过高，则进行了相应的调整。
被告质证意见：对合同的真实性、合法性、关联性均没有异议，对原告的证明内容有异议。合同明确约定售房款和车库款是分开计算的，房子是有产权证的，部分车库是没有的，车库办理产权证是需要交契税的。本案是逾期交付土地、房屋权属证书支付违约金，应该分开来计算，不能将车库的款项计算其中，合同第十六条对产权办理逾期作了相应的约定。合同第五条关于物业管理的约定，维修金以政府公布的为准，应该在逾期办理权证的款项中一并扣除。
3、发票复印件一份，证明原告已支付购房款，被告向原告开具发票的事实。
被告质证意见：对发票的真实性没有异议，被告是收到购房款了。被告认为不能办理车库产权证的应该分开计算，发票中就房屋及车库的款项都是分开的。
被告为证明其主张，向本院提供以下证据：
1、嘉善县法院执行裁定书、协助执行通知书复印件各一份，证明被告是通过合法手段取得土地开发权。
原告质证意见：对真实性没有异议，但是认为与本案没有关联性，这组证据是发生在原、被告签订合同之前，被告在签订合同前应该了解土地开发的流程及进程，与本案无关。
2、嘉善县发展和改革局文件（善发改投2010第328号）复印件一份，证明被告合法取得土地后已经办理了变更项目法人的手续。
原告质证意见：对真实性没有异议，但是认为与本案没有关联性。
3、嘉善县天凝镇人民政府文件（天政2012第124号）复印件一份，证明政府发文给嘉善县环保局，承诺在小区建成前对周边企业进行搬迁，但因镇政府没有将小区周边的环境进行清理导致环保局没有及时的进行环保测评。
原告质证意见：对真实性没有异议，但是认为镇政府的承诺是政府与被告之间的问题，并不能构成被告延期办证的合同约定或者法律规定的免责事由。
4、嘉善县天凝镇人民政府文件（天政2013第125号）、天凝镇镇政府承诺书复印件各一份，证明在2012年到2013年，天凝镇政府并没有将小区周边的环境清理干净，天凝镇政府给县政府发文要求环保局进行环评工作，实际上并没有进行，所以导致被告无法交房，无法办理产权证书。
原告质证意见：对真实性没有异议，但是认为镇政府的承诺是政府与被告之间的问题，并不能构成被告延期办证的合同约定或者法律规定的免责事由。
5、嘉善县环境保护局建设项目环境影响登记表审批意见复印件一份，证明被告在2014年年初向环保局提出对小区进行环评，环保局进行批复，直到2014年初环境才有所改善。
原告质证意见：对真实性没有异议，但是只能证明小区在2014年4月2日进行环保测评，被告办理初始产权证时间是在2015年9月21日，被告有重大过错。
6、房屋建筑面积测绘成果书原件一份，证明被告承建的小区在2013年4月28日测绘结果就已经出来了，在此之前房子已经竣工。测绘是有时间的，不能交付、不能办理权证是政府的原因。
原告质证意见：对真实性没有异议，被告在2013年4月28日只是完成了测绘，并不能代表被告完成了办理房产权属证书的手续。
7、嘉善县住房和城乡规划建设局行政处罚决定书、发票复印件各一份，证明被告经业主多次催促将房子交付给业主，并被处罚的事实。
原告质证意见：对真实性没有异议，对证明内容有异议。据被告陈述在2014年4月份已经完成环评，完全可以完成竣工验收。这个责任在于被告自己，不在于原告，处罚是由于被告没有及时办理导致的，处罚与本案没有任何关联性。
8、情况说明复印件二份、申请函复印件一份，证明被告被行政处罚的事实，同时也说明被告在此过程中多次和镇政府及建设局进行沟通，希望早日进行环评。
原告质证意见：对证据的真实性、合法性、关联性均有异议，这组证据是被告的单方证据，并不能证明待证事实，都是被告单方的描述，没有任何证明力。
9、嘉善县房屋建筑工程竣工验收环保意见表原件一份，证明被告在2012年年底已经将房子建好，由于环评原因导致延期交付。
原告质证意见：对真实性没有异议，但是该份证据证明环评是在2014年6月16日进行，具体竣工时间应以竣工验收单中的时间为准。
10、环境影响登记表技术咨询合同书复印件一份，证明2012年12月7日，被告已经在积极准备环保局的环评活动。
原告质证意见:对真实性没有异议，对证明内容有异议，合同签订时间是2012年12月7日，只能证明被告在2012年12月7日到2013年12月30日进行技术咨询，并不能证明在此时间被告已经符合环评要求。
11、建设项目环境影响登记原件一份，证明2012年12月，被告在进行环评工作，当时登记表载明可以于2013年5月份完成环评工作。
原告质证意见：对真实性没有异议，对关联性有异议，并不能证明被告所陈述的内容。
12、房权证复印件一份，证明被告在2015年9月21日已办理了大的房屋权属证书，原告主张的逾期交证违约金的截止时间点应为2015年9月20日。
原告质证意见：对真实性没有异议，在原、被告签订合同的第十六中明确约定出卖人在什么时间取得权属证书并交付给买受人，不仅是取得，还要交付，所以应当计算到原告实际收到产权证时间为止。
13、嘉善县物价局及财政局联合印发的通知复印件一份、发票原件一份，证明物业维修基金变更为35元每平方，其中15元的差价已经由被告垫付了。
原告质证意见：对于证据的真实性没有异议，嘉善县财政局的文件是2013年8月26日下发的，其中明确维修基金是9月份开始增长的，如果被告及时交付产权证则不会导致交纳多收的房屋维修基金，所以该责任应该由被告承担。
14、工资单复印件一组，证明原先该小区的物业撤走，被告聘请的部分人员来管理小区并由被告垫付的费用，但是原告并没有交纳物业费。
原告质证意见：对真实性有异议，这是被告单方证据。前期物业公司是由被告聘请的，当时业主都缴纳了1000元的维修保证金及前期的物业费。物业撤走，至今并没有退还费用，这组工资单并不能证明是被告用于支付小区的保洁及安保等费用，并不能证明实际发生。
上述证据经庭审质证，本院认证如下：被告对原告提供的证据1、2、3的真实性均无异议，且符合证据的形式及实质要件，能够证明本案事实，本院予以确认。原告对被告提供的证据1、2、7、11真实性没有异议，对关联性有异议。本院认为，被告提供的证据1、2、7、11与本案没有关联，本院不予以确认；对被告提供的证据3、4、5、6、9、10、12、13原告对真实性均无异议，且符合证据的形式及实质要件，本院予以确认。原告对被告提供的证据8、14的真实性有异议。本院认为，该2组证据均被告单方制作，且与本案存在利害关系，本院对其真实性不予确认。
本院根据各方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：
2012年2月24日，原、被告签订了商品房买卖合同一份，合同约定：原告向被告购买位于浙江省嘉善县杨庙镇金色家园的房屋及车库，合同总价款为365353元。被告应当在2012年12月31日前将该商品房交付给原告使用；被告逾期交房的违约责任为逾期不超过90日，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。被告负责办理土地使用权初始登记，取得土地使用权证书或土地使用权证明。被告负责申请该商品房所有权初始登记，取得商品房房屋所有权证（指大产权证）。被告承诺于2013年7月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给原告。原告自行办理该商品房转移登记。被告逾期交付权属证书的违约责任为：自约定日期起90日内，被告交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；自约定日期起90日以后，被告仍不能交付权属证书或登记证明的，原告同意不退房，被告同意按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告根据合同约定实际支付了房屋价款365353元。被告未能在2012年12月31日前，即合同约定的时间将商品房交付给原告使用，亦未能在2013年7月31日前，即合同约定的时间将土地、房屋权属证书交付给原告。2015年9月21日，被告才取得该商品房所有权证（初始登记证书）。
另查明：2013年8月26日，嘉善县住房和城乡规划建设局、嘉善县物价局、嘉善县财政局联合下发善建发（2013）134号文件，未配置公共电梯的新建物业专项维修基金自2013年9月1日起由20元/㎡调整为35元/㎡。
本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，对双方均具有法律约束力。法律规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告未能在合同约定的期限内向原告交房，亦未能在合同约定的期限内向原告交付土地、房屋权属证书，已构成违约，被告应当按照合同的约定承担逾期交证违约责任。对于被告违约系政府原因导致的抗辩，本院认为，被告未能举证证明，且即使属实也不能成为免责事由，故本院不予采信。
本案的主要争议焦点为：一、逾期交证违约金如何计算；二、被告帮原告垫付的新建物业专项维修基金以及物业费等费用是否应在逾期交证违约金中予以扣除。
针对争议焦点一，原告认为，应当以已支付房价款包含车库款为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍，自2013年8月1日起计算至2016年5月12日止；被告认为，应当以已支付房价款不包括车库款为基数，按照每日万分之一，自2013年8月1日起计算至2015年9月20日止。本院认为，原、被告在商品房买卖合同第十六条约定，被告应当于2013年7月31日前取得土地、房屋权属证书，交付给原告。被告自约定之日起90日以后，仍不能交付权属证书或者登记证明的，原告不退房，被告自约定日期至实际交付权属证书或者登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。关于逾期交证违约金的计算基数即已交付房价款，按照合同第五条及被告开具的销售不动产统一发票，应当包含车库款。关于逾期交证违约金计算标准，该约定系原、被告真实意思表示，计算标准并不明显过低，应当按照该标准来计算。关于逾期交证违约金的截止时间点，合同第十六条已经明确约定计算至被告实际交付权属证书或者登记证明（初始登记证）之日止。原告陈述并未收到被告交付的初始登记权属证书，被告亦不能对交付的事实予以举证。原、被告在合同中约定由原告自行办理商品房转移登记，但原告在庭审中陈述委托被告办理权属证书，原告已委托被告办理权属证书，故被告无需再向原告交付初始登记证书，且初始登记和买受人权属证书的办证时间差距基本合理，故本院酌情认定逾期交证违约金计算截止时间为2015年9月21日（初始登记证之日）。
针对争议焦点二，原告认为，因被告逾期交证才导致新建物业专项维修基金提高，被告主张的物业费等费用没有相应的证据予以支持，且这两项费用与本案属于不同的法律关系，被告应当另行起诉。被告认为，增加的新建物业维修基金及被告帮原告垫付的物业费用应当予以扣除。本院认为，原、被告在合同中第五条约定，按照物业管理有关法规、规章规定，需要交纳新建物业专项维修资金的，首期交纳标准为：20元每平方米（以相关部门确定并经当地政府批准后公布的标准为准）。该款项未包含在本条约定的总价款中，由出卖人统一代交，在物业交付时向买受人收取。2013年8月26日，嘉善县住房和城乡规划建设局、嘉善县物价局、嘉善县财政局才联合下发文件调整新建物业专项维修基金的标准。原、被告约定被告应于2013年7月31日前向原告交付权属证书，如被告按期交证，则不会导致多缴纳新建物业维修基金的发生，故多缴纳的新建物业维修基金应由被告承担。关于被告要求在支付原告的逾期交证违约金中抵销已多缴的新建物业专项维修基金的抗辩，本院不予采纳。关于被告要求代原告代缴的物业费应予抵销的主张，因原告未予认可，且属于另一法律关系，本案不作处理。
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，商品房买卖合同约定办理房屋所有权登记期限的，由于出卖人的原因，买受人在期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。对于原告要求被告支付逾期交证违约金的诉请（以365353元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍，自2013年8月1日起计算至2016年5月12日止），除计算标准按照每日万分之一，截止时间点调整为2015年9月21日外，其他诉讼请求，符合法律的规定和合同的约定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告嘉兴宏运房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内支付原告沈玉蝉逾期交证违约金：以365353元为基数，按照每日万分之一，自2013年8月1日起计算至2015年9月21日止；
二、驳回原告沈玉蝉的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1831元，减半收取916元，由原告沈玉蝉负担416元，由被告嘉兴宏运房地产开发有限公司负担500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
代理审判员 邹林志
二〇一六年七月十八日
书 记 员 汪 盼