云南省大理白族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大中民终字第553号
上诉人（原审被告）李朝举，男。
委托代理人何本研。
被上诉人（原审原告）曾李青，男。
委托代理人张建忠。
上诉人李朝举因与被上诉人曾李青租赁合同纠纷一案，不服大理市人民法院（2014）大民二初字第261号民事判决，于2014年10月9日向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院确认如下法律事实：2013年10月18日，原告与被告签订了一份《租赁合同》，合同约定：一、被告保证将其合法拥有的房屋一院出租给原告使用。二、由原告向被告租赁其坐落于大理市大理镇龙龛村三组自有房屋一院，租赁物占地面积为275.2平方米，包含建筑面积约300平方米两层半砖混结构房屋12间，面积约40平方米平房3间。三、租赁期为19年，自2014年1月18日起至2033年1月17日止，租期届满原告享有优先承租权，被告应于本准建证取得后5日内将房屋腾空并交付原告使用，本合同签订后3个月期间为原告合理改造、装修期，该期间不计算租赁费用（即免租期），被告迟于此时间交付租赁物则每天以年租金的1％支付给原告违约金，如逾期交付租赁物累计超过30天则视为违约，原告有权解除合同或者要求将合同租期顺延，双方应书面签字确认。四、租金为每年70000元，19年租金为1330000元，原告于合同签订后5个工作日内支付600000元，余款730000元于该房屋重建的相关手续办理完毕后5个工作日内付清；原告应按约交付租金，如逾期支付租金超过10天则每天以年租金1％支付给被告违约金，如原告拖欠租金达30天以上则视为违约，被告有权解除合同或选择继续履行合同。五、租赁房屋作为经营性用途，租赁房屋必须达到水、电、路通，租赁物使用期间原告有义务予以正常维护和修复。六、租赁期间因土地产生的一切税费由被告交纳，因实际使用或经营使用产生的水、电、电话费、收视费、宽带等费用由原告交纳。七、租赁期间，被告转让、出售该房屋所有权时必须书面通知原告，并征得原告同意，新的房屋所有权人需同意继续履行租赁义务，同等条件下，原告拥有优先受让权；原告在租赁期间可以对房屋进行全部或部分转租，转租时需额外支付给被告100000元费用。八、双方的其他权利及义务，原告可对租赁房屋进行拆除重建及装修，费用由原告承担，建设的设施及建筑物租赁期满无条件交付被告；该房屋重建的相关手续由原告主办、被告协办，费用由原告承担；租期届满后，原告可将添置的移动设施搬走，但新建的固定建筑物、装修部分不能撤除。九、特别约定，合同签订后，如房屋重建的相关手续未能得到政府部门的批准，则本合同自行失效，被告将收取的租金全部退还原告，双方互不承担违约责任；租赁期间因国家建设需要或政府部门征用租赁物所给予的补偿款，土地补偿部分归属于被告享有，地上附着物补偿部分按租赁期19年计算，已租赁年限对应的补偿款归属于被告享有，未租赁年限对应的补偿款归属于原告享有，租金按照实际使用时间计算，多余部分予以退还；合同签订后，如被告单方毁约，除退还所收取的租金外，还应向原告支付合同总价的20％作为违约金，给原告造成损失的应全额赔偿，如原告违约，被告收取的租金不予退还，并向被告支付合同剩余价款的20％作为违约金，原告新建的固定建筑物无条件留给被告。十、双方可以协商变更或终止合同，但须以书面形式予以确认，达成一致后可变更或终止合同。十一、免责事由，因不可抗力原因致使合同不能继续履行或造成的损失，双方互不承担违约责任，因不可抗力造成建筑物不可继续使用如原告主张修复，合同继续履行，如原告放弃修复则合同自行终止；因不可抗力原因终止合同的，租金按照实际使用时间计算，多余部分予以退还。合同还就其他事项进行了约定。合同签订之前，原告于2013年9月29日通过招商银行昆明滇池路支行汇款60000元至被告的账户，2013年10月25日原告又通过招商银行昆明高新支行汇款540000元至被告的账户，被告于2013年10月29日向原告出具了收到租赁款600000元的收据。2013年10月28日被告与大理市龙龛村委会四组村民何慎久签订《租房协议》，向何慎久租用土木结构房屋两层8间，附属房屋2间，租期为两年，租金为每年16000元，两年租金一次付清，被告向何慎久支付了32000元租金。2014年6月5曰，大理镇人民政府在给云南法阳律师事务所的《情况说明》中说明赵云成户于2013年8月取得大理市规划局旅游度假区分局《建房规划许可证》，李朝举、张改生两户未取得相关准建手续，根据大理市人民政府办公室（2013）221号《关于环洱海周边滩地管理有关事项的通知》，李朝举、张改生持有国有划拨土地，属该文件通知事项第三条中禁止审批范围，即从2013年12月31日起，上述二户一律不许批准新建和出租建盖客栈。后因双方对合同的履行问题发生争议，原告遂向法院起诉。
原审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告曾李青与被告李朝举的《租赁合同》属双方自愿订立，该合同并不违反国家法律的规定，属有效合同，应受法律的保护。本案争议焦点是双方订立的合同是否属于附解除条件的合同、解除条件是否成就，原告是否有权要求退回支付的租金。我国合同法第四十五条第一款规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效，附解除条件的合同，自条件成就时失效。根据双方签订的租赁合同第九条第1款约定“如房屋重建的相关手续未能得到政府部门的批准”属于双方就合同解除所约定的条件，结合庭审查明的事实可以确认，李朝举户未取得相关准建手续，大理镇人民政府未批准该户新建和出租建盖客栈。按照双方之间的租赁合同约定，原告租用被告房屋的目的是经营性用途，由于原告租赁房屋重建的相关准建手续未能得到政府部门的批准致使合同目的不能实现，应视为解除合同的条件已成就，原告有权要求解除合同，并要求被告退还收取的租金。但被告为了履行交房义务腾让房屋而另行租赁房屋造成的租金损失应由原告给予补偿。综上，原告的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持；但其主张的租金中应扣减被告另行租房的租金损失费32000元。被告提出的答辩意见不成立，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条第一款、第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决：一、由被告李朝举于本判决书生效后10日内退还原告曾李青租金人民币568000元。二、驳回原告曾李青的其他诉讼请求。案件受理费9800元，减半收取4900元，由原告曾李青承担900元，由被告李朝举承担4000元。
原审宣判后，上诉人李朝举不服，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决，驳回被上诉人一审的诉讼请求；2.诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.一审判决在认定证据、确认法律事实上的错误，没有确定原告的举证责任，更没有明确原告的举证不能；2.原审原告未履行报批的义务，《情况说明》的形式要件不合法，只是向律师事务所介绍了建房的政策性规定，没有提及原告向镇政府报批、申请重建及政府没有同意这方面的情况；3.原审原告仅以政府不同意重建为由，要求解除租赁合同属于认定事实错误；4.一审判决在适用法律以及判决结果上错误，在未判决解除合同的情况下就判决退赔租金，程序违法。
被上诉人答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
综合双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点为：双方订立的合同解除条件是否成就，被上诉人是否有权要求退回支付的租金。
二审中，上诉人李朝举向本院提交以下证据：1.大理镇海西保护禁建区现有合法建筑房屋危房重建、改建审查表一份，2.大理镇持宅基地使用证农户建房用地位置核实表一份，3.集体用地（宅基地）地块位置审查表一份，以上三份证据证实上诉人李朝举户于2014年6月29日向大理镇龙龛村委会提出重建、改建危房的申请，并得到龙龛村委会的批准，拟建位置与证载位置一致，该户宅基地在洱海界桩100米范围内；4.《证明》一份，证实大理镇龙龛村委会在2014年11月5日之前未收到除李朝举本人以外的对租赁房屋申报过改重建材料；5.龙下登村持国有证农户位置分布图一份，6.照片4张，以上证据证实与李朝举户位置等条件相同的李克清户等均在施工重建。
被上诉人曾李青经质证认为，第1、2份证据不具有合法性，村民小组不是房屋批准手续的职能部门，无权审批；对第3份证据的三性认可，1—3份证据无法证实被上诉人有意阻止合同的履行；第4份《证明》形式要件不合法，没有村委会相关负责人的签章；第5、6份证据与本案无关联性，证实不了上诉人户可以建盖。
本院经审查认为，上诉人所提交的第1、2、3份证据，符合证据三性，本院予以确认，但对其证明方向不予确认，第4份证据不能证实上诉人的证明方向，本院不予确认，第5、6份证据与本案无关联性，本院不予确认。
被上诉人曾李青未提供新证据。
对一审法院认定的法律事实，二审予以确认。
本院认为，上诉人李朝举与被上诉人曾李青签订的《租赁合同》系双方当事真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方签订的《租赁合同》第九条第1款约定“本合同签订后，乙方（被上诉人）选择拆除重建，如房屋重建的相关手续未能得到政府部门的批准，则本合同自行失效”，根据双方合同约定，被上诉人租用房屋经营的方式是选择对租赁房屋进行拆除重建及装修，政府部门批准重建手续是双方就合同解除所约定的条件。结合在案证据可以证实，李朝举户所持有的为国有划拨土地，属大市政办公室（2013）221号文件通知事项第三条禁止审批范围，大理市人民政府未批准该户新建和出租建盖客栈，不论被上诉人是否向大理市政府申请过重建，均不影响合同目的不能实现的事实，故本案解除合同的条件已成就，被上诉人有权要求解除合同，并按照合同约定要求上诉人退还收取的租金。上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予支持。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9800元，由上诉人李朝举负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 宏
审 判 员 马明纳
代理审判员 杨剑丽
二〇一四年十二月十日
书 记 员 段杰润