辽宁省抚顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽04民终966号
上诉人（原审被告）：抚顺乐活房地产开发有限公司，住所地辽宁省抚顺市抚顺经济开发区扬帆路37-206号。
法定代表人：郁慕明，该公司董事长。
委托诉讼代理人：郁幕平，该公司工作人员。
被上诉人（原审原告）：赵赫男，男，住辽宁省抚顺市望花区。
委托诉讼代理人：丛培礼，男，住黑龙江省尚志市，（抚顺经济开发区高湾经济区海洋社区居民委员会推荐）。
上诉人抚顺乐活房地产开发有限公司（以下简称乐活公司）因与被上诉人赵赫男房屋买卖合同纠纷一案，不服抚顺市望花区人民法院（2017）辽0404民初1822号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
乐活公司上诉请求：改判一审判决第二项，延期办理产权证的违约金应计算至产权证上记载的登记日期2017年3月23日；二审可以调解，赵赫男尚欠物业费2455.27元及逾期产生的违约金4611元，合计7066.27元，可与乐活公司的违约金互相抵销，多退少补；二审案件受理费由赵赫男负担。事实和理由：乐活公司对一审判决认定事实没有异议。产权证并不是不给赵赫男，而是数百位产权人涉及的逾期办理产权证产生的违约金额度均不相同，需要一一核对金额及资料，存在相当的工作量，需要一段工作时间，只能分批、分期通知产权人办理。未予及时发放产权证的后果，不应由乐活公司承担。产权部门依序分期、分批办理产权证，其工作时间并非乐活公司所能掌控，乐活公司必须等到产权部门通知方能领取产权证，然后才能按实际工作进度通知产权人前来领取。赵赫男尚未等到通知其来进行核算违约金和物业费等时，即经行起诉令人费解。逾期办理产权证的违约金应计算至2017年3月23日，产权证上记载的登记日期。乐活公司领取产权证后，至交付赵赫男所需时间为合理且必需的工作时间。此后赵赫男未领取产权证系其自身原因所致。近75%的业主与开发商、物业公司达成协议，以相互拖欠的违约金及物业费等费用进行冲账，达成谅解。赵赫男拖欠物业费的案件也在法院审理中，可与本案逾期办理房产证的违约金相抵销。
赵赫男辩称，双方签订的商品房买卖合同第十五条约定如因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房产证的，出卖人应承担违约金。乐活公司的上诉理由均不是法定的免责事由，且商品房买卖合同中也没有约定该免责条款，因此乐活公司应当遵守合同约定。赵赫男在起诉前到乐活公司协商取回房产证事宜，同意以本案违约金抵顶所欠物业费及滞纳金，但不同意抵顶今后的物业费，如果乐活公司暂时没有支付能力，可以迟延给付，但乐活公司执意将本案违约金抵顶今后的物业费，否则拒绝发放房产证，致使赵赫男两次卖房，均因没有产权证而未果，到目前为止，赵赫男仍然没有取得房产证。
赵赫男向一审法院起诉请求：乐活公司交付房屋产权证书并给付自乐活公司违约之日起至赵赫男起诉之日止的违约金10384.50元；判令乐活公司承担全部诉讼费。
一审法院认定事实：2012年11月5日，原告赵赫男与被告乐活公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告赵赫男以总价322621元的价格购买被告开发的（建筑面积为74.56平方米）的房屋一处；被告应在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人继续办理，超过90日仍无法办理的，出卖人承担已付房款的日万分之0.5的违约金。合同签订后，原告享受优惠活动实际支付房款258000元，被告已于2014年7月13日向原告交付所购房屋。2017年3月23日，被告已办理完案涉房屋产权证书，但至今没交给原告。
一审法院认为，依法成立的合同受法律的保护，对当事人具有约束力，当事人应当全面履行自己义务。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示且不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。现原告已按照合同约定履行了交付购房款的合同义务，但被告未按合同约定的期限为原告办理房屋权属证书并将权属证书交付原告，依法应当承担违约责任。关于原告要求被告交付房屋产权证书一节，庭审中被告乐活公司已经出示本案诉争房屋的产权证书且截止庭审之日仍在其公司并未向原告交付，原告要求被告给付房产证书的主张于法有据，予以支持；关于原告要求被告给付逾期办理房产证违约金一项，按合同约定交付房屋后270天，被告违约责任应从2015年4月10日起算违约时间至被告交付房屋产权证书之日止。对被告辩称原告与下属公司有关物业费等纠纷，因属另一法律关系，不予考虑。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、本判决生效后十日内，被告抚顺乐活房地产开发有限公司给付原告赵赫男房屋产权证书；二、本判决生效后十日内，被告抚顺乐活房地产开发有限公司给付原告赵赫男逾期办理房产证违约金，计算方式：从2015年4月10日起至被告交付房屋产权证书之日止，按给付款258000元×日万分之0.5×天数。案件受理费60元，由被告抚顺乐活房地产开发有限公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明的事实有相关证据佐证，且双方当事人均无异议，本院予以确认。
本院认为，乐活公司主张本案逾期办理房产证的违约金应计算至房屋产权部门登记的时间，而赵赫男则认为应计算至赵赫男实际取得房产证之日，因此本案的争议焦点为逾期办理房产证违约金的截止时间。双方签订的商品房买卖合同中约定：乐活公司应在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人继续办理，超过90日仍无法办理的，出卖人承担已付房款的日万分之0.5的违约金。从该约定可知，逾期办理房产证违约金的截止时间为买受人“取得”房产证之日。现双方对“取得”房产证的理解存在分歧。虽然房产部门进行权属登记后，案涉房屋的产权已经归属赵赫男，但房产证是房屋所有权的权利凭证，不交付到赵赫男手中，对赵赫男行使房屋所有权构成阻碍，赵赫男作为买受人的权利没有完全实现，乐活公司作为开发商的合同义务没有完全履行完毕，因此合同约定的“取得”房产证之日应理解为买受人实际取得房产证之日。另，《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。根据该规定，本案商品房买卖合同条款系乐活公司提供，属于格式条款，双方当事人对格式条款理解发生争议，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，即应理解为赵赫男实际取得之日。乐活公司负有为赵赫男办理产权证的合同义务，在产权证办理完毕后，理应返还赵赫男，乐活公司没有及时将房产证返还赵赫男的理由是赵赫男拖欠物业费，乐活公司主张以本案违约金抵顶赵赫男的物业费，因本案违约金与物业费属不同的法律关系，赵赫男有权不予抵顶，因此乐活公司的该项理由不成立。关于乐活公司主张本案违约金与产权登记后乐活公司没有及时返还房产证所产生的纠纷是两个法律关系，不能等同问题，前者属于合同纠纷，后者即构成违约，也侵犯了买受人的财产权利，存在违约责任与侵权责任的竞合，当事人有权择一诉讼。本案中，赵赫男的诉讼主张表明其选择追究乐活公司的违约责任，与本案违约金纠纷一并解决，符合法律规定。虽然赵赫男一审时诉请本案违约金计算至其起诉之日，但二审中经本院询问，赵赫男起诉本意为本案违约金计算至实际取得房产证之日，一审立案时为便于计算诉讼费，才将诉请改为违约金计算至起诉之日，因此为尊重当事人意愿，减少当事人诉累，一审判决本案违约金计算至乐活公司交付房屋产权证书之日止符合本案实际情况。
综上所述，乐活公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由抚顺乐活房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 孙晓龙
审判员 王冬雨
审判员 王 爽
二〇一八年六月二十六日
书记员 崔楚曼