江苏省常州市武进区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）武民初字第1814号
原告常州市武进区广信农村小额贷款股份有限公司，住所地常州市武进区横林镇鸿盛名苑20幢-1号。
法定代表人陈红，该公司董事长。
委托代理人宗龙喜、戴骏，江苏龙成律师事务所律师。
被告董晓燕。
被告张义君。
被告常州市第六建筑工程有限公司，住所地常州市关河西路68号602室。
法定代表人张义君，该公司总经理。
被告张盛。
原告常州市武进区广信农村小额贷款股份有限公司（以下简称广信小贷公司）诉被告董晓燕、张义君、常州市第六建筑工程有限公司（以下简称六建公司）、张盛、深圳市世银联融资担保集团有限公司常州分公司申请执行人执行异议之诉一案，本院于2015年9月15日立案受理后，依法组成合议庭，于同年11月2日公开开庭进行了审理。诉讼过程中，原告申请撤回对深圳市世银联融资担保集团有限公司常州分公司的起诉，本院口头裁定予以准许。原告广信小贷公司的委托代理人戴骏、被告董晓燕、被告张义君（即六建公司法定代表人）、被告张盛到庭参加了诉讼。本案在审理过程中，根据原告的申请，本院对案涉相关证据的笔迹形成时间进行了鉴定。2016年4月11日，本案再次公开开庭进行了审理。原告广信小贷公司的委托代理人戴骏、被告董晓燕、被告张盛到庭参加了诉讼。被告张义君、六建公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广信小贷公司诉称，2015年9月1日原告收到常州市武进区人民法院做出的（2015）武执异字第17号民事裁定书，该裁定支持了被告董晓燕提出的执行异议申请，并中止对位于常州市武进区雪堰镇漕桥金阳光花园X幢X单元XXX室房屋的执行。原告认为，该裁定所认定的事实是错误的，理由如下：一、案涉房屋登记在被告张盛名下，至今未办产权转移登记，是属于被告张盛所有的合法财产。二、被告董晓燕提出的异议理由均不能成立，其关于案涉房屋的买卖不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的任何一个条件。被告董晓燕与董美华签订的“二手房买卖合同”是无效的并经过篡改、伪造的，合同上手写部分内容是在房屋被查封以后才添加上去的，且被告董晓燕并未全额支付购房款511800元。第三、被告董晓燕是为规避税收而故意不办理产权变更登记，其自身存在过错，也违反有关税收的强制性规定。综上，案涉房屋是被告张盛的合法财产，张盛作为被执行人，原告有权对其名下的财产申请强制执行。被告董晓燕提出异议的理由不能成立，不具备排除执行的权利。故原告向贵院提起诉讼，请求判令对案涉位于常州市武进区雪堰镇漕桥金阳光花园3幢乙单元101的室房屋继续执行；本案诉讼费由被告承担。
被告董晓燕辩称，案涉房屋已经卖给我了，钱也都付清了，我也不知道他们间的事情，房子是不能够执行的，我要求房屋尽快过户给我。
被告张义君、六建公司共同辩称，双方买卖房子在前，向原告借款在后。原来是我公司向原告借款，是由我个人担保的，现在执行我的借款案件是不能执行案涉房屋的。
被告张盛辩称，案涉房屋房产证是我的名字，当时合同出卖方是我妈妈董美华的名字，他们签好合同后，我妈妈打电话给我，我当天就赶过去签字的，两份合同上的签名都是我本人签的。现房款已经全部支付掉了，剩下的11800元是双方当时商量好的过户费，而且过户费我们也要承担一部分的。房屋买卖是真实的，房子不应该查封，也不能够继续执行。
经审理查明，2012年2月27日，原告与被告张义君、六建公司、张盛、深圳市世银联融资担保集团有限公司常州分公司金融借款合同纠纷一案，经本院主持调解达成（2012）武横商初字第9号民事调解书。该案在审理过程中，本院于2012年1月12日查封了被告张盛名下位于常州市武进区雪堰镇漕桥金阳光花园X幢X单元XXX室的房屋。因案涉被执行人未按调解书的约定履行还款义务，原告向本院申请强制执行。2015年3月，被告董晓燕认为案涉房屋在2011年9月10日通过签订房屋买卖合同后已属其所有为由向本院提出执行异议。本院于2015年8月18日作出（2015）武执异字第17号执行裁定书，中止对位于常州市武进区雪堰镇漕桥金阳光花园X幢X单元XXX室房屋的执行。原告广信小贷公司不服该裁定，向本院提起执行异议之诉，要求判如所请。
另查明，张义君系张盛之父，董美华系张盛之母。2011年9月10日，董美华作为卖方即甲方，董晓燕作为买方即乙方，双方签订了二份内容一致的“二手房买卖合同”，合同载明：“根据……，甲乙两方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买私有住房达成协议如下。第一条：甲方所售房屋权证号及座落位置、结构、层次面积、附属设施。1、甲方所售房屋所有权证号为26XXXX54、房屋土地使用证号为03XXX14号。2、甲方所售房屋建筑面积120.07平方米。3、房屋位置雪堰镇漕桥金阳光花园X幢X单元XXX室。第二条：房屋价格及其它费用。1、甲乙双方协商一致，甲方所售房屋总金额为人民币伍拾壹万壹仟捌佰元（511800元）。2、付款方式，经甲乙双方协商，由乙方先付人民币肆拾万元给甲方，其余到2011年11月10前付给甲方拾万壹仟捌佰元，剩余壹万元到过户完付清（过户费用由甲方负责）自签字之日起房屋归乙方使用。3、房产证、土地证满五年后立即由甲方帮助乙方过户，等过好户甲方应交付给乙方。本合同一式两份，经双方签字后立即生效。”董美华在甲方签字一栏处签名，董晓燕在乙方签字一栏处签名。在双方签字一栏处上方的空白处，董美华手写了“备注：如果乙方在2011年11月10日前没有付清余款拾万壹仟捌佰元给甲方，那么乙方先前付款作自动放弃处理，没收乙方钥匙。”当天，被告张盛在二份“二手房买卖合同”甲方签字处补签了名字。合同签订后，董晓燕于当日从其男友朱建立的银行卡上转入董美华的银行卡400000元。同年9月25日，董晓燕搬入案涉房屋居住至今。
2011年11月4日，董美华在董晓燕持有的一份“二手房买卖合同”下方手写了“2011、11、4收到董晓燕现金拾万元整，从即日起房屋所有权归乙方所有。”2011年11月5日，董美华在中国农业银行办理了一张存单，存款金额为100000元，存期为一年。
诉讼过程中，原告申请要求对“二手房买卖合同”中张盛的签名与董美华手写的“备注：如果乙方在2011年11月10日前没有付清余款拾万壹仟捌佰元给甲方，那么乙方先前付款作自动放弃处理，没收乙方钥匙。”是否为同一时间形成及董美华手写的“2011、11、4收到董晓燕现金拾万元整，从即日起房屋所有权归乙方所有。”的笔迹形成时间进行鉴定。经本院委托，无锡江南司法鉴定所于2016年3月7日出具鉴定意见书，鉴定意见为：1、上述检材上落款处签名“张盛”笔迹，备注“如果……没收乙方钥匙”笔迹与“2011、11、4收到董晓燕现金拾万元整”笔迹是同期书写形成。2、上述检材上“从即日起房屋所有权归乙方所有”笔迹与“2011、11、4收到董晓燕现金拾万元整.董美华”笔迹，不是用同一枝笔一次性连续书写形成；上述检材上“从即日起房屋所有权归乙方所有”笔迹与检材上其它笔迹不是用同一枝笔书写形成。3、上述检材上“从即日起房屋所有权归乙方所有”笔迹与“鉴定意见”第一点中三处涉检笔迹不是用同一种类笔书写形成，故缺乏与“鉴定意见”第一点中三处涉检笔迹进行书写形成时间比对的鉴定条件。
以上事实由（2012）武横商初字第9号民事调解书、（2015）武执异字第17号执行裁定书、二手房买卖合同、房屋所有权证、国有土地使用权证、鉴定意见书及当事人的当庭陈述等在卷佐证，本院予以确认。
本院认为，作为法律对执行程序启动后，就申请人权利保护提供的司法救济途径，执行异议之诉针对的是执行行为本身，其核心在于以申请人是否对执行标的具有足以继续执行程序的正当权利为前提，就执行程序应当继续还是应该停止做出评价和判断。根据最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。关于双方于2011年9月10日签订的买卖合同的效力问题，结合本案相关证据，虽然房屋买卖合同系被告张盛之母董美华直接与被告董晓燕签订，但张盛作为房屋所有权人已在买卖合同上签名予以确认，且其签名经鉴定与其母董美华的签名系同期形成，原告在无其它充分有效的反驳证据证明的情况下，应当认定该房屋买卖合同是双方当事人真实意思的表示，系合法有效的合同，且在本院查封之前被告董晓燕即已合法占有使用了案涉房屋。对于董美华在合同上所写的“从即日起房屋所有权归乙方所有”，虽然该内容与董美华所写的“2011、11、4收到董晓燕现金拾万元整.董美华”无法鉴定是否系同期形成，但该内容的形成时间并不实际影响买卖合同的效力。关于价款的支付问题，结合鉴定结论、被告方的陈述及董美华于2011年11月5日存款100000元的事实，足以认定被告董晓燕于2011年11月4日已支付100000元房款的事实。虽然根据合同约定被告董晓燕在2011年11月10日前尚有1800元房款未付，但结合被告董晓燕和张盛的当庭陈述，该费用系属于双方约定的过户费用，该费用应当在办理过户后支付，故可以认定被告董晓燕已支付了全部价款。关于未能办理过户登记的原因，根据合同约定，双方约定了五年的过户期限，该约定系双方自愿，并不违反法律的强制性规定。在双方约定的过户期限内，由于房屋被法院查封，客观上已无法办理过户登记，故也不能认定系被告董晓燕的原因导致未能办理过户登记。综上，案涉房屋虽仍登记在被告张盛名下，但被告董晓燕通过提出执行异议已享有足以排除强制执行的民事权益，故原告通过执行异议之诉要求对案涉房屋继续强制执行的请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。六建公司、张义君经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，其行为是错误的，应视为放弃诉讼抗辩权利，由此而产生对其不利的诉讼后果应由其自负。
据此，依照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：
驳回原告常州市武进区广信农村小额贷款股份有限公司的诉讼请求。
案件受理费8918元，由原告常州市武进区广信农村小额贷款股份有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。
审 判 长 潘金保
人民陪审员 徐伟文
人民陪审员 蒋晓东
二〇一六年四月二十六日
书 记 员 陈 婷