江苏省淮安市淮安区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0803民初7330号原告：淮安市淮安区文化馆，住所地淮安市淮安区南门大街*号文化馆综合楼。法定代表人：吉凤山，系该馆馆长。委托诉讼代理人：张建银，江苏山阳律师事务所律师。被告：王有明，男，1973年8月30日生，汉族，住淮安市淮安区。委托诉讼代理人：章炳骏，江苏冠誉律师事务所律师。原告淮安市淮安区文化馆（以下简称文化馆）与被告王有明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月1日立案后，依法适用简易程序，于2016年11月28日公开开庭进行了审理。原告文化馆的委托诉讼代理人张建银，被告王有明及其委托诉讼代理人章炳骏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告文化馆向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决被告给付租金45万元、违约利息损失5万元；2、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2010年12月30日，原告将自有的综合楼办公楼一层租赁给被告从事餐饮经营，并形成租赁协议一份，约定房屋租金9万元/年，租赁期限5年，到2015年12月30日期满。租赁期满后，被告一直没有支付租金，原告要求被告交付租赁房屋，但被告一直没有搬出租赁场所。原告多次向被告索要租金未果。被告王有明辩称，原告起诉的租金不具有合法性。根据原告在上一个案件陈述，原告出租的房屋没有城建档案，也就是说原告不能提供该房屋为合法建筑的相关证据，因为合法建筑必须通过批准建设且提交竣工验收报告的建筑，而该建筑至今没有户口，因此原告和被告签订的租赁合同属于无效合同，原告无权就违法建筑出租并取得租赁收益。因为原告无法向被告提供租赁房屋的产权证，致使被告在使用租赁房屋过程中发生巨额装饰装修损失。基于此，原告在租赁期间也从来没有向被告主张过租金，因此，即便合同有效，按照租赁合同的约定，上述租金也应当是在2015年1月31日之前主张，也就是说该租金的履行期限届满日期为2015年1月31日，其诉讼时效期间为2016年1月31日，原告的主张已经超过法定诉讼时效。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年12月30日，甲方：楚州区文化馆（淮安市淮安区），乙方：王有明（××）签订《协议书》（复印件）一份，因文化小区开发遗留债务问题，文化大楼一、二楼一直由建设局对外出租，收取的租金用于偿还文化大楼尾工程以及小区绿化、道路等债务。现文化大楼一楼租赁人王有明先生与建设局的协议已经到期，因乙方要对酒店重新装修并加大投入，多次请求要与文化馆重新签订协议，经文化馆领导班子研究决定，就甲方一楼租赁一事与乙方进行了协商，并达成以下协议：一、甲方将一楼租赁给乙方用于开办餐饮项目，租期五年，从2011年1月1日至2015年12月31日止。二、租金9万元/年，租金在每年1月31日前一次付清。…。四、协议期满后，乙方投入的活动产归其自己所有，不动产归甲方所有。…。九、双方必须严格履行协议，如甲方违约，须承担乙方所有损失；如乙方违约，甲方有权收回房屋，乙方所投入不动产归甲方所有，本协议同时终止。协议由甲方加盖公章，乙方由王有明签名。原、被告双方对合同及合同中约定的内容真实性不持异议。2016年1月25日，原告发出通知（复印件）一份，主要内容为：王有明：你与文化馆的租赁协议已经于2015年12月31日到期，请你于2016年1月31日前交清相关费用，并将你所有设备搬出文化馆，否则后果自负。特此通知。另查明，淮安市淮安区文化馆经淮安市淮安区事业单位登记管理局核准注册登记成立为事业单位法人。淮安区淮城镇得意楼大酒店由王有明注册登记成立为个体工商户并经营。还查明，1999年3月14日、同年5月20日，淮安市城乡建设规划办公室向市文化馆（即原告）作出《建设工程设计方案规划意见书》（复印件）和《建设工程设计方案审定意见书》（复印件），同意规划部门的意见，呈市领导审定。1999年7月20日，淮安市建设局编号99030《建设用地规划许可证》（复印件），记载：用地单位市文化馆，用地项目名称文化广场，用地位置文化馆院内，用地面积14.4亩。四址：东至系马桩巷，南至淮海盐化厂用房外2米，西至农行及新华书店东墙，北至文化馆北围墙。1999年10月10日，淮安市计划委员会作出淮计（1999）101号《关于市文化馆新建文化馆综合楼及职工住宅楼的批复》（复印件），同意文化馆新建文化馆综合楼及职工住宅楼。1999年12月17日，淮安市楚州区建设局颁发的淮建施证第9960034号《淮安市建筑施工许可证》（存根）（复印件）记载：施工单位：建淮建筑公司，项目经理：陶正亚，建设单位：文化馆（淮安市文化馆）综合楼，建筑面积：3100平方米，工程造价：231万元，结构层次：框架、五层，工期：189天，开竣工日期：1999年12月6日—2000年7月9日。再查明，原告文化馆与被告王有明、第三人杨秀琴、王程元房屋租赁合同纠纷一案于2016年2月26日向本院起诉，诉讼请求为：1、判决解除原告与被告不定期租赁关系；2、判决被告承担自2015年12月30日房屋租赁期满后的房屋租金，暂定37500元（计算至2016年6月1日，以后按月租金7500元承担至房屋交付之日）；3、判决被告及第三人排除妨碍行为，返还位于淮安区南门大街9号文化馆综合楼一楼面积为500平方米的租赁房屋；4、案件受理费用由被告负担。诉讼中，被告王有明又提出反诉请求：1、确认2010年12月30日双方签订《协议书》无效；2、判决反诉被告赔偿反诉原告损失50万元；3、反诉被告承担本案的诉讼费用。本院经审理后于2016年8月20日依法作出（2016）苏0803民初1348号民事判决书，判决：一、被告王有明、第三人杨秀琴于本判决生效后三十日内共同将其占有的位于淮安市淮安区南门大街9号文化馆综合楼一楼面积为500平方米的房屋腾空并返还给原告淮安市淮安区文化馆；二、被告王有明于本判决生效后三十日内支付原告淮安市淮安区文化馆租赁房屋逾期占用费（按合同约定的租金9万元/年，自2016年1月1日起至实际返还租赁的房屋时止）；三、驳回原告淮安市淮安区文化馆的其它诉讼请求；四、驳回反诉原告王有明的反诉请求。被告王有明不服判决，遂提出上诉。上诉案件正在审理之中。2016年9月22日，淮安区淮城镇得意楼大酒店（经营者王有明即本案被告）与淮安市淮安区文化馆（本案原告）餐饮服务合同纠纷一案，向本院提起诉讼，要求淮安市淮安区文化馆给付餐饮费354406元。该案正在审理之中。诉讼中，原告陈述，2015年被告向原告缴纳租金1万元。被告陈述，原告从来没有向其主张过租金。原告所称的2015年缴纳1万元租金不是被告缴纳的，是案外人汪寿全缴纳的。原告于2016年1月25日发出的通知，被告没有收到。原告曾以办公经费不足为由，先后三年间不定期的到被告经营的大酒店拿三万或两万元，按被告账算总计约27万元左右，但被告提供不了支付明细，原告都没有出具过收据。因为这些账都是拿不上台面的账。被告每年都按时按点向原告缴纳房屋租金。2014年6月份之后的租金被告没有缴纳。但被告就其辩解的意见和已先后支付给原告的房屋租金27万元的事实未提供证据。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。房屋租赁合同是出租人将租赁房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告经主管部门批准取得《建设工程设计方案规划意见书》（复印件）、《建设工程设计方案审定意见书》、《建设用地规划许可证》、《淮安市建筑施工许可证》、《关于市文化馆新建文化馆综合楼及职工住宅楼的批复》合法建设手续后建设的淮安市淮安区（原淮安市）文化馆综合楼，并将其所有的房屋租赁给被告王有明经营餐饮使用，双方并签订了租赁合同，是双方真实意思表示，合同中约定的内容，且不违反国家法律法规的强制性规定，合同合法有效，本院予以确认。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定：下列的诉讼时效期间为一年；…（三）延付或者拒付租金的；…。当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。本案原告与被告签订《房屋租赁合同》，双方约定“每年1月31日前一次付清每年租金9万元”仅是相同债务的分期履行，属于同一债务。涉案的诉讼时效应从合同约定的最后一期租金即2015年1月31日期间届满之日起计算一年，即原告应在2016年1月31日一年内向被告主张支付2011年至2015年1月31日期间租金的权利。原告于2016年1月25日向被告发出要求被告于2016年1月31日前交清相关费用，并将被告所有设备搬出文化馆的书面通知。但被告仍未履行。2016年11月1日，原告诉至本院，显然未超过法律规定的延付或者拒付租金的诉讼时效期间一年时效。被告租赁原告房屋，被告应当按合同约定向原告支付房屋租金，逾期仍未支付，约定的租赁合同期限内仅于2015年支付给原告租金1万元，剩余租金原告经索要未果。现原告主张要求被告支付2011年1月至2015年12月期间45万元的租金诉讼请求，对其超出的部分，本院不予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。原、被告双方在合同中仅对“乙方（被告）违约，甲方（原告）有权收回房屋，乙方所投入不动产归甲方所有，本协议同时终止。”的约定，未对逾期支付租金承担违约责任进行约定。根据法律规定，当事人在合同中有约定则按约定，当事人在合同中未进行约定的，则按法定原则处理。被告未按合同约定向原告支付租金，在原告发出通知后，仍未履行支付租金的义务。显然违反合同的约定义务，构成违约，应负违约责任。原告主张要求被告按年利率6%承担逾期支付租金的利息，未超出法律规定的标准，本院应予以支持。但以原告所主张的5万元为限。对被告辩解已先后支付给原告租金27万元和原告要求支付租金超过诉讼时效的意见。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。按被告的陈述“被告每年都按时按点向原告支付租金。原告先后以办公经费不足为由，先后从被告处累计支付租金约27万元左右。被告也提供不了明细，原告也没有出具收据，该账拿不上台面。”原告对被告辩称已付租金约27万元的事实予以否认，且被告亦无据佐证，本院对被告的此辩解意见，本院难以采纳。如被告有新的证据后，可再行向原告主张。诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，人民法院对权利人的权利不再进行保护的制度。法律规定了一般诉讼时效和特别诉讼时效。一般诉讼时效的期间为两年，自当事人知道或应当知道自己的权利受到侵害之日起开始计算。如果租赁合同双方当事人约定分期支付租金的，那么各期租金的支付具备一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。如果诉讼时效从每一期租金债务履行期限届满之日分别计算，将会割裂同一租赁合同的整体性，还将导致债权人频繁地主张权利，动摇双方之间的互信。因此，为充分保护债权人，维护双方之间的互信，存在长期房屋租赁合同关系的双方当事人因租金支付发生纠纷的，诉讼时效应从最后一期租金履行期限届满之日起开始计算。故对被告辩解原告诉讼请求超过诉讼时效的意见，与法相悖，本院不予以采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《最高人民法院〈关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定〉》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告王有明于本判决生效后十日内支付原告淮安市淮安区文化馆租金44万元，并承担利息（按44万元为基数，自2016年2月1日起按年利率6%，计算至实际返还租金时止，最终以5万元为限额）；二、驳回原告淮安市淮安区文化馆的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费8800元（原告已预交）、减半收取4400元，由被告王有明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：34×××54）审判员  林以喜二〇一六年十二月二十一日书记员  王雪洁附:裁判所依据的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：（一）身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或者拒付租金的；（四）寄存财物被丢失或者损毁的。三、《最高人民法院〈关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定〉》第五条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。