山东省日照经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）日开民一初字第892号
原告：崔宝贵，居民。
委托代理人：梁允江，山东世纪星律师事务所律师。
被告：刘建敏，居民。
第三人：王平娜，居民。
原告崔宝贵与被告刘建敏房屋买卖合同纠纷一案。本院受理后，依法由审判员朱会良独任审判，公开开庭进行了审理。第三人王平娜当庭请求参与诉讼，本院口头裁定予以准许。原告崔宝贵、被告刘建敏、第三人王平娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告崔宝贵诉称，2005年3月2日，原告与被告刘建敏签订《房屋转让协议》，约定被告将其登记在自己名下坐落于日照市东港区北京路街道大李家村（以下简称大李家村至判决主文前）私有房产一处，作价85000元转让给原告，原告依约付清全部购房款，被告实际交付房屋，但被告拒不履行协助原告办理涉案房屋产权变更登记手续的义务，请求法院判令被告：一、协助原告办理涉案房屋产权等权属变更登记手续；二、诉讼费、邮寄费由被告负担。
被告刘建敏辩称，原告崔宝贵与被告刘建敏签订《房屋转让协议》属实。协议签订后，原告一直没有要求被告协助办理房屋产权过户登记，直到2015年才要求协助过户，且其妻暨第三人王平娜一直不同意、不清楚该房屋已经被卖掉。
第三人王平娜述称，第三人与被告系夫妻关系。原告并非房屋所在地的村集体的村民，原告崔宝贵与被告刘建敏签订的《房屋转让协议》，违背法律规定，且涉案房屋系夫妻共同财产，被告在第三人不知情的情况下处置夫妻共同财产，损害了第三人的利益，请求法院判令确认原告崔宝贵与被告刘建敏签订《房屋转让协议》无效；诉讼费由原、被告负担。
经审理查明，原告之妻刘翠芝与被告系姑侄关系，第三人与被告系夫妻关系。2000年，原告的岳父刘弟付以被告刘建敏的名义在大李家村申请了涉案房屋的宅基地一处，2000年4月26日，被告办理了土地使用权证，载明：土地使用者刘建敏，土地所有者日照街道大李家村村委，地号为：11-96-328。2003年4月17日，办理房屋所有权证，证号为：房权证日房字第××号，房屋所有权人登记为被告刘建敏。2005年3月2日，被告将该房屋以85000元的价格出售给原告，同时出具收到条一份，载明：“收到房屋转让费：85000元整（捌万伍仟元整）。收款人：刘建敏”，该收到条还载明：“刘建敏将房屋3间转让给崔宝贵付款给刘建敏一次付清见证人朱先启滕义华”，同日，被告向原告实际交付了房屋，原告居住至今。原告于2015年7月20日取得大李家村村集体组织居民的户口资格。
另查明，2014年2月21日，大李家村村民委员会在原、被告新签订的《住房转让协议》上盖章，对原、被告双方的买卖事实进行了补充确认。同日，原告向大李家村村委会缴纳了房屋管理费3000元。
上述事实，有当事人陈述、房产证、土地使用权证、户籍证明、收到条、村委会同意过户证明及房屋管理费收款凭证在案证明，足以认定。
本院认为，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系。对于非集体经济组织成员购买农村房屋的行为一般以认定无效为原则，以认定有效为例外。本案中，原、被告双方签订的房屋买卖协议经过大李家村村委会盖章认可；原告交纳了房屋管理费；原告购买房屋后，一直实际居住至今，对该房屋已经形成了稳定的占有关系，此种法律关系应当得到法律保护。原告购买房屋后，将其户口迁至大李家村，该身份得到了该村集体经济组织的确认并已享有该村村民待遇，应当认定为其已经具有村集体经济组织成员的身份，对第三人要求确认原、被告之间的房屋买卖协议无效的主张及被告对原告不属于本村村民的辩解，本院不予支持。
被告有出卖自有房屋的意愿，原告有买房居住的意愿，双方经磋商达成房屋买卖合意，系原、被告双方的真实意思表示。被告按约定将房屋交由原告实际居住、使用，已逾十年，第三人主张原、被告签订卖房协议违反了法律、法规的强制性规定，属无效合同的请求，是第三人行使撤销权的行为，第三人行使的该撤销权已明显违反了诚实信用原则。卖房协议虽由被告一人与原告签订，但从庭审原、被告的陈述中可以确认第三人对被告卖房一事知情，且同意出卖房屋，理由如下：（1）双方买卖房屋经历磋商、两次签订转让协议，原告给付购房款、同村村民见证、本村村委会盖章确认等过程，时间跨度较大，且出卖房屋涉及居住和大额资金交易，被告不与第三人商量，自己一人决定将居住的房屋卖与原告，此不符合正常思维逻辑；第三人与被告于2001年7月16日登记结婚后，无离婚、分居情形，且长期居住在涉案房屋所在村内，第三人在十年的时间里不知道房屋已买卖，不合情理；（2）根据被告所称，第三人不同意卖房，所以一直没有签字，按照正常的思维逻辑，卖房后即应寻求法律救济途径，然而第三人未在法律规定的时间内主动行使撤销权，到原告起诉后，才要求确认合同无效，应当认定为第三人当初是同意被告卖房的。综上，本院确认被告与第三人同意将房屋出卖给原告，对第三人请求确认房屋转让协议无效的主张，本院不予支持。
被告辩称原告支付购房款35000元，但承认是其出具的收到85000元的收到条，且并无证据证实未收到购房款，对被告的该辩解，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十二条，《中华人民共和国民法通则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第一款、第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告刘建敏于本判决生效后一个月内协助原告崔宝贵办理位于日照市东港区北京路街道大李家村房屋（土地使用者登记为被告刘建敏，土地所有者为日照街道大李家村村委，地号为：11-96-328。房屋所有权证证号为：房权证日房字第××号，房屋所有权人登记为被告刘建敏）所有权、土地使用权等权属证明的变更登记手续；
二、驳回第三人要求确认原、被告签订的房屋转让协议无效的诉讼请求。
案件受理费1925元，减半收取962.5元，由被告刘建敏负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。
代理审判员 朱会良
二〇一五年十二月三十一日
书 记 员 王 芹
附：本案适用的规范性文件内容
1、《中华人民共和国土地管理法》
第四十三条：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。
第六十二条：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
2、《中华人民共和国民法通则》
第六条：民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。
3、《中华人民共和国合同法》
第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十五条：有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。
4、《中华人民共和国民事诉讼法》
第十三条：民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
5、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。