山东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鲁民提字第404号
再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：青岛全备物业管理有限公司。住所地：青岛市崂山区香港东路***号。
法定代表人：陈雪惠，董事长。
委托代理人：刘笑茜，山东泰成律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：王岩。
委托代理人：张延岭，山东德衡律师事务所律师。
委托代理人：赵闯，山东德衡律师事务所律师。
再审申请人青岛全备物业管理有限公司（以下简称全备物业公司）因与被申请人王岩物业服务合同纠纷一案，不服青岛市中级人民法院（2013）青民一终字第1296号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年9月18日作出（2015）鲁民提字第404号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人全备物业公司的委托代理人刘笑茜、被申请人王岩的委托代理人张延岭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2010年12月8日，一审原告全备物业公司起诉至青岛市崂山区人民法院称，全备物业公司自弄海园小区交付时就提供物业服务，王岩作为弄海园小区的业主，截止2007年12月底前与全备物业公司形成物业服务合同关系。全备物业公司于2008年12月24日向青岛市崂山区人民法院起诉，请求判令王岩支付拖欠费用，该院（2009）崂民二初字第57号判决判令王岩支付至2004年7月的物业费34581元，2004年8月起的物业管理费，全备物业公司可待双方侵权纠纷定案后再行主张权利。现双方间的侵权纠纷已由青岛市中级人民法院于2010年11月19日作出的（2010）青民五终字第2075号民事裁定驳回王岩的起诉。故请求判令王岩支付2004年8月后的物业费39937.10元，并承担本案诉讼费。
王岩辩称，全备物业公司未尽物业服务合同义务，其趁王岩不在家，让热力公司施工人员进入王岩院内安装供热设施。全备物业公司违约在先，给王岩造成损失。王岩提出的侵权纠纷经由法院生效判决判令全备物业公司、青岛高新技术产业开发区发展总公司将安装在王岩弄海园区D18栋别墅庭院内的供热管井移出。但全备物业公司至今未履行判决。因而王岩有权行使抗辩权，拒绝交纳物业服务费。同时，全备物业公司主张的物业费诉讼时效已过，法律不应予以保护，即使支付，全备物业公司也应提前催告。
青岛市崂山区人民法院一审查明，2009年12月12日，在全备物业公司诉王岩物业服务合同纠纷一案中，青岛市崂山区人民法院（2009）崂民二初字第57号民事判决认定：1998年12月，全备物业公司为弄海园小区提供物业服务，自2003年11月1日起至2006年10月31日止，全备物业公司按每平方每月3.8元收取别墅物业费，业主可自行确定按月或提前半年缴纳物业费，缴纳日期按结帐通知单的规定。2006年11月1日，弄海园别墅区业主委员会分会与全备物业公司续签了物业管理委托合同，全备物业公司一直提供物业服务至2007年12月15日。王岩于2001年7月11日取得弄海园小区D18别墅（面积259.5平方米）的所有权，从此时起王岩即未缴纳过物业费。2004年8月起的物业费，全备物业公司可待双方侵权纠纷定案后再行主张权利。青岛市中级人民法院在审理弄海园小区部分业主与全备物业公司间物业服务合同纠纷案件中，确认了全备物业公司提供物业服务的质量存在未达到约定的质量标准、服务确有瑕疵的事实。该判决判令：一、王岩于判决生效之日起10日内支付全备物业公司物业费34581元、水费3458.8元、维修费70元。逾期履行，按照上述欠款的中国人民银行同期贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回全备物业公司的其他诉讼请求。
2010年9月13日，王岩诉全备物业公司、青岛高科热力有限公司、青岛高新技术产业开发区发展总公司恢复原状纠纷一案中，青岛市崂山区人民法院作出的（2009）崂民一初字第533号民事判决认定：全备物业公司系供暖工程合同的另外一方当事人，其负有会签施工图纸并协助青岛高新技术产业开发区发展总公司进行工程施工的义务，其与青岛高新技术产业开发区发展总公司构成共同侵权。故对王岩要求全备物业公司与青岛高新技术产业开发区发展总公司拆除热力管道设施、恢复原状的请求，全备物业公司和青岛高新技术产业开发区发展总公司应共同承担责任；王岩主张的财产损失，因无证据，不予支持。该判决判令：一、全备物业公司和青岛高新技术产业开发区发展总公司于判决生效后三十日内将安装在王岩弄海园区D18栋别墅庭院内的供热管井移出；二、驳回王岩对青岛高科热力有限公司的诉讼请求；三、驳回王岩的其他诉讼请求。2010年11月19日，青岛市中级人民法院作出（2010）青民五终字第2075号民事裁定撤销青岛市崂山区人民法院（2009）崂民一初字第533号民事判决、驳回王岩的起诉。2012年6月27日，山东省高级人民法院作出（2011）鲁民提字第122号民事判决，判令撤销青岛市中级人民法院（2010）青民五终字第2075号民事裁定，维持青岛市崂山区人民法院（2009）崂民一初字第533号民事判决。
另查明，2004年8月至2007年12月15日，王岩尚欠全备物业公司物业费39937.10元。
青岛市崂山区人民法院一审认为，全备物业公司与王岩之间的物业管理服务合同成立、具有法律约束力，合同双方均应以诚信原则全面履行合同义务。全备物业公司提供了物业服务。作为接受物业服务的小区业主，王岩就应当按照合同约定自觉主动地履行缴纳物业费的义务。2009年12月12日，（2009）崂民二初字第57号民事判决已确认自2003年11月至2004年7月止王岩应交纳的物业费事实清楚，但因全备物业公司提供物业服务的质量存在未达到约定的质量标准、服务确有瑕疵，法院上述判决认定的将物业管理费扣减20%，本案亦应参照办理，即王岩应支付全备物业公司物业管理服务费39937.10元×80%=31949.68元。至于王岩主张其欠交的物业费用已过诉讼时效，法院认为青岛市中级人民法院（2010）青民五终字第2075号民事裁定生效后，全备物业公司遂于2010年12月8日在法院立案，全备物业公司主张权利系在法定期限内并未超出2年，故王岩该抗辩不能成立，法院无法支持。
王岩认为全备物业公司在上述侵权案件中，至今未履行移出管井义务，系违约在先，故王岩行使履行抗辩权，拒绝缴纳物业费。法院认为，全备物业公司未履行生效判决将管井从王岩院内移出，王岩可以申请法院执行或其他方式进行权利救济，而不能以此作为拒交物业管理服务费的理由，二者法律关系不同，权利义务亦不同。因此，王岩的该抗辩亦不成立。至于王岩主张全备物业公司应当先行催告，法院认为，救济可以多种形式，起诉本身就是一个明示的催告，故该抗辩法院亦不能采信。综上，王岩应付全备物业公司物业费31949.68元的事实清楚、证据充分，应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条第一款、第一百零九条之规定，青岛市崂山区人民法院于2013年4月15日作出（2011）崂民二初字第42号民事判决：一、王岩给付全备物业公司物业费31949.68元；二、上述付款义务限王岩在判决生效后十日内履行完毕，如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、驳回全备物业公司的其他诉讼请求。案件受理费798元，由王岩承担。
王岩不服一审判决，向青岛市中级人民法院提起上诉称，全备物业公司未充分履行物业管理合同义务，其提供的物业服务存在质量问题，且已经青岛中级人民法院另案审理的弄海园小区业主与全备物业公司之间物业服务合同纠纷案件判决所确认；除此而外，全备物业公司协助他人在王岩别墅院内开外热力井，严重影响了王岩的生活，因此，对王岩而言，王岩接受到的物业管理服务存在更严重的质量问题。综上，王岩有权拒缴物业费。故请求二审法院撤销原判，依法改判，并判令全备物业公司承担一、二审诉讼费用。
全备物业公司答辩称，一审判决正确，全备物业公司依法履行物业服务合同义务，王岩应当交纳物业管理费；且王岩已针对所称的侵权案件申请了强制执行，其抗辩理由不成立。请求二审法院维持原判。
青岛市中级人民法院二审查明，青岛市崂山区人民法院在（2009）崂民一初字第533号案中对王岩涉案别墅院内进行了现场勘查。勘察结果是，王岩别墅院内铺设有木质地板，地板下有热力管井，位于院内西南角地面以下，距离地面约40厘米左右，通过古力井通往地面，距离王岩的别墅南墙约5米，管井里面装有供热阀门和管道。王岩在二审庭审中提交一组照片，以此证明王岩院内安装的热力井产生的热气与噪音导致王岩无法使用该房屋。另查明，全备物业公司尚未履行青岛市崂山区人民法院（2009）崂民一初字第533号民事判决。二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本案经调解，双方未达成一致。
青岛市中级人民法院二审认为，本案的焦点问题是，王岩院内开挖的热力井是否足以产生王岩无法享受全备物业公司提供的物业服务的后果。
本案中，青岛市崂山区人民法院（2009）崂民一初字第533号民事判决已经认定全备物业公司同案外人在王岩的别墅院内开挖供热管井的行为系共同侵权行为，并判令全备物业公司将该井从王岩院内移出。该判决经山东省高级人民法院维持后生效，而全备物业公司至今未履行生效判决规定的义务。王岩称该热力井产生的热气与噪音导致王岩无法使用涉案房屋的状态持续存在，法院认为，青岛市崂山区人民法院在（2009）崂民一初字第533号案中的现场勘查情况和王岩提交的证据证实了全备物业公司的侵权行为使王岩无法使用涉案房屋，进而产生了王岩不能享受全备物业公司提供的物业服务的后果。《中华人民共和国合同法》第五条规定，合同双方当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务，本案中，因全备物业公司过错使王岩不能享受物业服务合同约定的权利，则王岩有权拒绝履行支付物业费的义务。一审法院判令王岩按照物业管理费扣减20%后的数额履行支付义务，违反了公平原则，属适用法律错误，二审予以纠正。王岩上诉理由成立，法院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（二）项、第一百七十五条之规定，青岛市中级人民法院于2013年10月8日作出（2013）青民一终字第1296号民事判决：一、撤销青岛市崂山区人民法院（2011）崂民二初字第42号民事判决；二、驳回全备物业公司的诉讼请求。一、二审案件受理费共计1596元，由全备物业公司负担。
全备物业公司申请再审称，1.双方物业服务合同关系合法有效，在充分享受全备物业公司提供的物业服务的情况下，王岩拒交物业管理费的理由缺乏事实和法律依据。2.二审法院认定王岩无法使用涉案房屋的事实证据不足，该认定对（2009）崂民一初字第533号民事判决相关事实做了不合理的扩大推定。事实上，涉案热力井位于王岩院内木地板下，且位于院内西南角地面以下约40厘米，不影响王岩的正常使用。所谓噪音影响，王岩并未提交任何证据加以证实。而且王岩在上诉状中仅认为热力井影响了生活，并没有明确表示无法使用房屋。3.二审法院对物业服务合同的基本概念及双方权利、义务的认定错误，且缺乏事实和法律依据。物业管理是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。所谓物业管理区域，主要是指全体业主共有部分区域的维护，基本不涉及业主专有部分的内部维护与管理。即使全备物业公司的某个物业服务存在瑕疵，也只是物业管理中的一小部分，不能全盘推翻全备物业公司所做的工作。王岩不使用房屋是其自己的权利，与全备物业公司无关，王岩自愿不使用或不享受部分全备物业公司为全体业主提供的服务也是其权利，但不行使权利不意味着可以不履行义务。二审法院认定因全备物业公司过错使王岩无法享受物业服务合同约定的权利是对法律和事实的曲解。4.二审法院混淆了合同纠纷和侵权纠纷。在同一个案件中，不能以侵权纠纷的理由作为拒绝履行合同义务的主要依据，违背了法律适用的基本原则。即使双方当事人另案存在侵权事实，王岩已依法向法院提起强制执行申请，目前该执行正在进行中。另案与本案是不同的法律关系，双方的权利义务也不对等。这样会造成王岩在侵权案件中获得恢复原状的权利，在本案中额外获得免责违约的权益。王岩获得双重收益，会使全备物业公司付出双倍代价，不符合公平原则。综上，再审请求：一、依法撤销青岛市中级人民法院（2013）青民一终字第1296号民事判决书；二、依法判决王岩向全备物业公司支付物业管理费31949.68元；三、本案所有诉讼费由王岩承担。
被申请人王岩辩称，1.全备物业公司未能严格充分履行物业管理合同义务，王岩有权拒绝支付物业管理费。小区内铺设热力管道，属小区共用公共设施，应在小区共用区域铺设。全备物业公司于2014年7月协助案外人的施工人员擅自在王岩别墅院内开挖热力井，铺设热力管道，基本占用了全部院落，将本应在小区共用区域铺设的公共设施在未经王岩同意以及未合法取得规划审批的情况下，直接建在了王岩的院落之内，违反了物业公司应尽的合同义务。而且，物业对小区有基本的安保义务，全备物业公司对于在他人家中施工的违法行为，是明知并纵容协助参与的，该公司不但没有阻止施工或通知业户，反而配合实施施工行为，严重违反了物业管理合同义务。2.别墅属于高档次的房屋，独门独院、封闭私密是别墅特有的功能。但全备物业公司的违约行为导致王岩无法享受高档别墅的居住预期，无法正常居住使用涉案房屋，进而无法享受高档小区的物业管理服务，因此，王岩有权拒绝支付物业管理费。3.本案与另案侵权纠纷属于两个纠纷，本案二审判决引用另案判决事实意在强调说明全备物业公司不能充分履行物业管理合同义务这一事实。另案侵权纠纷虽经判决，但全备物业公司至今仍未移除该设施，其违约状态尚未解除。而且另案为侵权纠纷，并未判定赔偿，王岩在另案中主张的损失并未包括物业管理费，因此全备物业公司主张的重复收益不存在。请求驳回全备物业公司的再审申请。
本院再审查明，涉案弄海园小区向业主交房时，小区没有安装热力管道。王岩诉全备物业公司、青岛高科热力有限公司、青岛高新技术产业开发区发展总公司恢复原状纠纷一案，我院于2012年6月27日作出（2011）鲁民提字第122号民事判决，维持崂山区人民法院（2009）崂民一初字第533号民事判决，之后王岩申请执行，至再审期间全备物业公司仍未履行生效判决确定的义务，供热管井没有移出。本院再审查明的其他事实与原审一致。
本院再审认为，本案争议的焦点问题是王岩是否应当向全备物业公司支付物业管理费31949.68元。物业管理不仅包含全备物业公司所主张的对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动，也包含对业主财产安全防范方面的义务和责任。本案中，王岩购买的弄海园区D18栋别墅拥有独立封闭的庭院，王岩依法享有别墅庭院的使用权。全备物业公司在业主王岩不知情、不在场的情况下，协助他人进入王岩的别墅院内进行热力井管道施工，在权属法律关系方面，其构成对王岩的侵权，在合同法律关系方面，其严重违反物业管理服务义务，构成违约。王岩在另案侵权纠纷中获得法院对其恢复原状诉讼请求的支持，与其在本案中主张因全备物业公司违约而产生拒付物业费的合同权利，并非双重收益。别墅作为较高档的住宅，其使用功能不应限于最基本保障居住的要求，还应保障业主享有较高品质的居住条件及物业服务。全备物业公司的违约行为导致王岩的庭院内被安装了热力井管道，而且该公司对另案要求其恢复原状将供热管井移出的生效判决至今未予执行。热力井产生的热气和噪音持续影响王岩对涉案别墅的正常居住和使用，因全备物业公司的违约行为致使王岩无法使用涉案房屋，不能享有物业公司提供的物业服务，其后果应由全备物业公司承担。故二审法院基于公平原则，认定王岩有权拒绝履行支付物业费的义务，并无不当。
综上，再审申请人全备物业公司的再审请求无事实及法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
维持青岛市中级人民法院（2013）青民一终字第1296号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 姜晓玲
代理审判员 王立泽
代理审判员 司晓伟
二〇一六年五月十八日
书 记 员 王晓婕