贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔01民终6515号
上诉人（原审原告）：余重敏，男，1957年6月16日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。
委托诉讼代理人：焦明鑫，贵州朝华明鑫律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘浏，贵州朝华明鑫律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：贵阳市花溪国家城市湿地公园管理处，住所地贵州省贵阳市花溪区花溪大道西站对面。
法定代表人：李保军，职务：处长。
委托诉讼代理人：秦定波，贵州浅山律师事务所律师。
上诉人余重敏因与被上诉人贵阳市花溪�家城市湿地公园管理处租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院（2016）黔0111民初596号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人余重敏上诉请求：一、撤销原判，依法改判支持上诉人的诉请请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人解除租赁关系的实际时间应是2014年12月被上诉人口头通知上诉人搬离时，此时离协议约定租期（2016年4月30日）尚余一年半之久，被上诉人作为出租方，理应对上诉人剩余一年半的装修、前期投入剩余价值作出相应赔偿。根据双方签订的承包协议，双方除了计退承包费和风险抵押金之外，还需就其他部分协商解决，而该其他部分应当包括上诉人被提前解除租赁关系后，前期投入和装修剩余价值及经营损�的赔偿问题。被上诉人无视该约定，迟迟不与上诉人商议、解决此赔偿问题，导致上诉人的合理要求直至2016年7月15日被强迫清场搬离时仍未得到满足。二、上诉人被提前一年半解除合同，其合法的经营利益损失与员工的失业损失理应获得解除方的补偿。而经营性损失数额的提出，是由一审中上诉人提供的《评估报告》中近三年上诉人经营利润统计算出的平局值，系上诉人正常履行剩余租赁期限后应得的经营利润。而职工失业补助补偿是根据《贵州省国有土地房屋征收停产停业损失补偿指导意见》中的标准计算得出的，该金额仅供法院参考，此举是参照法律规定作为计算依据，而非要求适用该法律规定。综上，一审法院置提前解除合同给上诉人造成巨大损失的基本事实于不顾，作出的判决严重损害上诉人的权益，请求二审法院依法查明事实，维护上诉人的合法权益，依法改判。
被上诉人贵阳市花溪国家城市湿地公园管理处辩称：一、本案应以余重敏2016年7月15日实际搬离花溪湿地公园的时间作为承包协议的解除时间，双方签订的承包协议在事实上已全部履行完毕，不存在剩余租赁期。二、关于提前解除租赁关系，余重敏所主张的前期投资、装修的剩余价值损失，及员工遣散、停业经营损失等相关赔偿的问题。1、余重敏所支付的前期投入、员工管理费等，均系其基于开展经营业务所必须进行的投入，根据承包协议约定，余重敏应承担其经营过程中独立核算、自行经营、自负盈亏的责任；2、贵阳市花溪国家城市湿地公园管理处依照承包协议“承包期内，如遇上级规划和公园建设需要占用该点，乙方必须无条件服从，届时甲方按实有时间计退乙方承包费和风险抵押金，其余部分协商解决。”的约定解除合同，是由国家�府行为导致的，既未违反合同约定亦未违反法律规定。3、贵阳市花溪国家城市湿地公园管理处在提出解除租赁合同后，多次与余重敏进行协商，并根据余重敏提供员工工作年限、收入的有效证明，以及证明营业收入的合法单据，结合剩余租赁期限只有一年的实际情况，考虑向余重敏给予遣散员工的补偿金和未经营期间的营业利润。但由于当时余重敏要求的补偿金额为120万元，故未能协商成功。4、余重敏在一审、二审庭审中自认指示员工阻碍公园改造施工的行为严重违反承包协议约定。5、经营损失价值为预期可得利益，不属于合同解除后的损失补偿范围。本案中贵阳市花溪国家城市湿地公园管理处不存在任何违约行为。6、本案并未涉及国有土地房屋征收，故余重敏要求按照《贵州省国有土地上房屋征收停产停业损失补偿指导意见》对其进行赔偿于法无据。7、根据�包协议约定，及相关法律法规之规定，在承包期满后租赁场地形成附合的装饰装修物，其所有权××于贵阳市花溪国家城市湿地公园管理处。上述事实表明，余重敏向贵阳市花溪国家城市湿地公园管理处主张赔偿前期投资、装修的剩余价值，以及经营预期利益损失的诉请，无事实及法律依据。三、关于博文房地产评估造价集团有限公司出具的《估价报告书》的认定。本案中，贵阳市花溪国家城市湿地公园管理处既未违反合同约定亦未违反法律规定，即使对余重敏进行补偿也是针对其剩余租赁期内装修装饰的残值损失，而不是《估价报告书》中所评定的装修价值；其次，经营损失价值为预期可得利益，不属于合同解除后的损失补偿范围，故《估价报告书》评定的经营损失不在补偿范围中，且《估价报告书》中已明确余重敏未就本次经营损失提供相关审计以及财物报表�料，故我方对于该《估价报告书》不予认可。综上，请求二审法院依法判决支持贵阳市花溪国家城市湿地公园管理处的诉讼请求，驳回余重敏起诉的诉讼请求。
上诉人余重敏向一审法院起诉请求：1、判令被告返还原告风险抵押金5000元；2、判令被告赔偿原告前期装修投入1147176元；3、判决被告按《贵州省国有土地上房屋征收停产停业损失补偿指导意见》补偿原告经营性损失1287000元；4、判决被告按《贵州省国有土地上房屋征收停产停业损失补偿指导意见》补偿原告职工失业补助362489.50元；5、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2003年12月7日，李勇（甲方）与余重敏（乙方）签订《东舍联营协议》，双方约定共同合伙经营花溪公园东舍，双方对相关权利义务进行了约定。2004年1月1日，花溪公园（甲方）与余重敏、李勇（二人共同作为乙方�签订《花溪公园东舍承包协议》，约定花溪公园将东舍（东至东舍房屋梯坎处，西至杜鹃园西头、北至河岸边、南至桂花园绿篱）承包给乙方经营茶艺、棋牌、书画、盆景、旅游商品等，承包期限为12年（即2004年1月1日至2015年12月31日），风险抵押金5000元在签约时一次性交清，先交租后使用，租金前五年每年为50000元，第六年为55000元，第七至十年每年为60000元，第十一年至十二年（即2014年1月至2015年12月）每年为65000元，2015年的租金于2014年12月31日前一次性交清；鉴于乙方建设周期较长，合同期满后再给乙方顺延四个月，即顺延至2016年4月30日；乙方必须建立、恢复ＸＸ陈列室、花溪公园发展史陈列室，要做到资料翔实、内容丰富，承包期满后展品产权归甲方所有；承包期满后，乙方须将房屋（含自行装修部分）完好交还甲方，不得故意损坏；承包期内，如遇上级规�和公园建设需要占用该点，乙方必须无条件服从，届时甲方按实有时间计退乙方承包费和风险抵押金，其余部分协商解决。合同签订后，余重敏向花溪公园交纳风险抵押金5000元，并交纳相应租金，后开始装修场地经营。2014年10月30日，中共贵阳市委、贵阳市人民政府联合下发《关于支持花溪建设文化旅游创新区的意见》{筑党发［2014］32号}，载明为贯彻落实省委、省政府的要求，支持花溪建设文化旅游创新区，特提出如下意见：发展目标为自2015年起，一年内城乡环境取得明显变化，三年内文化旅游创新区初见成效，到2020年把花溪区建设成为生态优势凸显……的文化旅游创新区；由花溪区、经济技术开发区、贵阳城市发展投资股份有限公司牵头启动花溪公园等区域整治项目，花溪公园地块整治开发项目属于中心城区项目。2015年1月22日，中共贵阳市花溪区委、贵�市花溪区人民政府联合下发《关于调整花溪文化旅游创新区项目建设领导小组成员及内设机构的通知》{花委［2015］1号}，载明花溪公园地块整治开发项目由中心城区整治指挥部负责。2014年12月5日，花溪文化旅游创新区中心城区整治指挥部向区旅文公司下发《中心城区指挥部关于推进花溪公园整治项目提升工作的通知》［花文旅中指报（2014）3号］，载明根据筑党发［2014］32号文件的要求，对花溪公园地块开展2014、2015、2016年度提升整治工作，全力推进花溪公园提升改造，现就解决花溪公园经营项目合同一事通知如下：1、截止2014年12月31日到期的经营户不再与其续签经营合同，原合同自然终止；2、2014年12月31日合同还未到期的经营户，请及时以书面通知形式告知，按照相关政策法规终止与其经营合同，原合同自然终止；请你单位接到通知后，立即开展解除花溪公�经营项目合同的相关工作，并将工作推进情况及时汇报。2014年12月，贵阳市花溪国家城市湿地公园管理处口头通知余重敏停止经营并搬离花溪公园。2015年5月6日，贵阳市花溪国家城市湿地公园管理处、贵阳花溪公园经营管理有限公司向余重敏送达《通知》，书面告知根据花文旅中指报（2014）3号文件要求，因花溪公园需进行整体提升改造，现决定按上级要求及承包协议约定终止租赁承包关系，请立即停止在花溪公园的经营行为，将所占用场地归还并迁离花溪公园，并于2015年5月10日前到贵阳花溪公园经营管理有限公司办理退还风险抵押金等相关手续。双方因此发生纠纷，原告遂诉至法院，请求如前。另：2012年7月2日，贵阳市机构编制委员会向花溪区编委下发《关于设立贵阳市花溪国家城市湿地公园管理处的批复》{筑编发［2012］38号}，书面同意在花溪公园的基础上，组建贵阳市花溪国家城市湿地公园管理处，加挂花溪公园管理处牌子，为花溪区人民政府所属副县级事业单位，实行一个机构、两块牌子的管理体制，核定事业编制90名（从花溪公园183名事业编制中划转），所需人员经费由花溪区财政全额预算管理，原花溪公园93名事业编制由机构编制部门收回。审理中，贵阳市花溪国家城市湿地公园管理处向法院出具书面《情况说明》，陈述其已根据筑编发〔2012〕38号)文件接收贵阳市花溪公园的权利义务，贵阳市花溪公园已被撤销，公章已被收缴销毁，名称已不存在。本案由贵阳市花溪国家城市湿地公园管理处作为诉讼主体，本案产生的权利义务由贵阳市花溪国家城市湿地公园管理处享有和承担。2014年5月30日，李勇出具《声明》，内容为“本人因无法筹措入股资金，自愿退出花溪公园东舍项目，并且不占任何股份，由余重敏�主经营。特此声明。”审理中，余重敏及花溪湿地公园均明确表示不需要李勇参加诉讼。2016年7月15日，余重敏搬离花溪公园。审理中余重敏申请评估装修价值及经营损失，经法院依法委托，博文房地产评估造价集团有限公司出具《估价报告书》，评定余重敏装修价值1156356元、经营损失（18个月）价值1287000元。
一审法院认为：本案合同虽名为承包协议，实为租赁关系。本案承包协议系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。虽双方签订的协议约定承包期限至2016年4月30日届满，但根据上级政府部门整体规划建设及花文旅中指报（2014）3号文件等的要求，贵阳市花溪国家城市湿地公园管理处已于2014年12月口头通知余重敏停止经营并搬离花溪公园，并于2015年5月6日向余重敏送达上述《通知》�书面告知因花溪公园按上级政府部门要求需要整体提升改造，故而终止租赁关系，请立即停止在花溪公园的经营行为，将所占用场地归还并迁离花溪公园。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……”的规定，自2014年12月贵阳市花溪国家城市湿地公园管理处口头通知余重敏搬离时起，双方租赁关系已经解除，贵阳市花溪国家城市湿地公园管理处应予退还余重敏风险抵押金5000元。余重敏诉请贵阳市花溪国家城市湿地公园管理处赔偿装修投入，根据2014年1月1日的《花溪公园东舍承包协议》约定，承租方必须建立、恢复ＸＸ陈列室、花�公园发展史陈列室，承包期满后展品产权归出租方所有，期满后承租方须将房屋（含自行装修部分）完好交还甲方，不得故意损坏，该协议约定承包期限至2016年4月30日届满，余重敏在该期限届满之后的2016年7月15日实际搬离花溪公园，其该项诉请不符合双方合同约定，法院不予支持。余重敏诉请贵阳市花溪国家城市湿地公园管理处按照《贵州省国有土地上房屋征收停产停业损失补偿指导意见》补偿经营性损失1287000元、职工失业补助362489.50元，因本案不存在国有土地上房屋征收的情况，不适用该规定，且贵阳市花溪国家城市湿地公园管理处解除租赁关系符合双方合同约定，余重敏该诉请缺乏事实依据和法律规定，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决�一、被告贵阳市花溪国家城市湿地公园管理处于本判决生效之日起十日内退还原告余重敏风险抵押金人民币5000元；二、驳回原告余重敏的其余诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18921元（已减半收取），由余重敏承担18900元，贵阳市花溪国家城市湿地公园管理处承担21元。
经本院二审审理查明的案件事实与原审判决认定的事实基本一致。二审中，贵阳市花溪国家城市湿地公园管理处提交《花溪公园经营项目清退工作会议签到册》及《会议记录》拟证明2015年11月12日，贵阳市花溪国家城市湿地公园管理处、花溪公园公司及余重敏在花溪公园公司会议室召开东舍清退工作会，会议内容载明“……对此次东舍的清退工作提出了以下建�：1、退还其风险抵押金5000元。2、东舍员工遣散补偿金按2015年4月在册员工人数给予，其计算方式为：工作期限不满半年的补偿半个月的月平均工资，工作期限满一年以上的每年补偿一个月的平均工资。按照东舍提供的3年工资表给予三个月补偿金，共计83058元。3、未经营期间的营业利润按2013年、14年东舍税费交纳的平均费用乘以2007年餐饮行业最高利润率15%计算，给予26.4703万元。4、经营户表示，以上建议待咨询相关专业人士后再作回复。”余重敏《认可清退工作会议签到册》及《会议记录》的真实性，也认可其确实参加会议，但认为30万元的补偿过低，之后向法院提出申请评估公司进行评估。另，贵阳市花溪国家城市湿地公园管理处提交贵阳花溪东舍酒楼2015年4月的相关税收完税证明、2015年3月的相关税收缴款书及2015年3月、4月、5月东舍酒楼的相关费用报销单�拟证明东舍酒楼在2014年12月之后一直在经营。余重敏认可上述税收完税证明、税收缴款书及费用报销单是其提交的，但主张是2014年甚至以前遗留的挂账，是挂账的客户来结账产生的费用。本案的事实有当事人的陈述、调解笔录等证据在卷佐证，并经质证，本院予以确认。
本院认为，关于上诉人贵阳市花溪国家城市湿地公园管理处与被上诉人余重敏签订的《花溪公园东舍承包协议》的合同解除时间问题。经查，2015年5月6日，贵阳市花溪国家城市湿地公园管理处、贵阳花溪公园经营管理有限公司向余重敏送达《通知》，书面告知因花溪公园按上级政府部门要求需进行整体提升改造，现决定按上级要求及承包协议约定终止租赁承包关系，请立即停止在花溪公园的经营行为，将所占用场地归还并迁离花溪公园。本院认为，贵阳市花溪国家城市湿地公园管理处作为花溪区人民政府所属事业单位，应以书面、正式的形式通知余重敏解除合同，且贵阳市花溪国家城市湿地公园管理处提交贵阳花溪东舍酒楼2015年4月的相关税收完税证明、2015年3月的相关税收缴款书及2015年3月、4月、5月东舍酒楼的相关费用报销单，均可以说明东舍酒楼直至2015年5月份仍在经营，故根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定，2015年5月6日贵阳市花溪国家城市湿地公园管理处正式通知余重敏终止租赁承包关系为双方租赁合同解除时间。关于上诉人余重敏主张贵阳市花溪国家城市湿地公园管理处应赔偿其前期装修的剩余价值损失、经营性损失及职工失业补助的问题，本院认为，因花溪公园按上级政府部门要求需进行整体提升改造工作致使《花溪公园东舍承包协议》提前解除，虽然双方在协议中约定“承包期内，如遇上级规划和公园建设需要占用该点，乙方必须无条件服从”，但提前解除承包协议确实给余重敏造成了相应的损失，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，本院对余重敏的相关损失认定如下：1、装修剩余价值损失，博文房地产评估造价集团有限公司出具的《估价报告书》评定的余重敏装修价值为1156356元。《花溪公园东舍承�协议》约定的租赁期限为12年4个月（即2004年1月1日至2016年4月30日），协议解除时间为2015年5月6日，剩余租赁期限为1年，故本院对装修剩余价值损失认定为93758.6元（1156356元÷148×12）予以支持。2、关于经营性损失及职工失业补助，博文房地产评估造价集团有限公司出具的《估价报告书》评定的经营损失价值为1287000元，该《估价报告书》中注明“本次经营损失评估为该酒楼以往3年内的经营利润为主要参考依据，申请方未提供相关审计以及财务报表资料仅提供了《贵阳花溪东舍酒楼损益明细表》，本次估计暂以此为依据，申请方对此数据的真实性负责。”因此，评估依据为余重敏单方提交的2012年、2013年、2014年《贵阳花溪东舍酒楼损益明细表》，且作为评估依据的损益明细表未经过有资质的会计事务所进行审计，贵阳市花溪国家城市湿地公园管理处亦不予认可，故本�对评估报告中关于经营性损失价值不予采信。本院酌情按双方2015年11月12日召开东舍清退工作会议时协商的经营性损失26.4703万元、职工失业补助83058元予以支持。因此，贵阳市花溪国家城市湿地公园管理处应赔偿余重敏装修损失、经营性损失、职工失业补助共计441519.6元。综上，上诉人余重敏的上诉理由部分成立，本院部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下：
维持贵州省贵阳市花溪区人民法院（2016）黔0111民初596号民事判决书；
贵阳市花溪国家城市湿地公园管理处于本判决生效之日起十日内赔偿余重敏装修损失、经营性损失、职工失业补助共计441519.6元。
如果未按本判决�定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费18921，二审案件受理费37842元，共计56763元，由贵阳市花溪国家城市湿地公园管理处负担28381.5元，由余重敏负担28381.5元。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱 红
审 判 员 冯文婷
审 判 员 柳 凡
二〇一七年十二月二十七日
法官助理 李 谊
书 记 员 薛 兰