陕西省宝鸡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕03民终707号
上诉人（原审原告）宝鸡市金台区月亮湾足浴休闲会所,住所地宝鸡市金台区大庆路90号。
个体经营者呼啸，男，生于1979年5月29日，住宝鸡市渭滨区。
委托诉讼代理人宋广智，陕西永佳律师事务所律师。
上诉人（原审被告）宝鸡市新汉飞工贸有限公司,住所地宝鸡市金台区卧龙寺陈仓大道。
法定代表人岳钧，任公司经理。
委托诉讼代理人杨硕，该公司法律顾问，特别授权。
委托诉讼代理人裴春荣，该公司副总经理。
宝鸡市金台区月亮湾足浴休闲会所（以下简称“月亮湾足浴”）与宝鸡市新汉飞工贸有限公司（以下简称“新汉飞公司”）房屋租赁合同纠纷一案，双方当事人均不服宝鸡市金台区人民法院（2016）陕0303民初1352号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。月亮湾足浴委托代理人宋广智、新汉飞公司委托代理人杨硕、裴春荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
月亮湾足浴的上诉请求为，撤销一审判决，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：1、双方租赁合同因新汉飞公司违约行为导致解除，一审法院未依据上诉人提交的统计报表等证据认定营业额错误，一审酌定利润损失显失公平。2、月亮湾足浴的装修损失应由新汉飞公司赔偿。3、合同到期前的房租应予返还，因新汉飞公司原因导致房屋未能及时交还，一审法院在新汉飞公司未反诉的情况下计算房屋占用费错误。4、新汉飞公司违规收取的原租户遗留问题费用应予返还。故一审法院查明事实不清，判决错误，请求二审法院改判。
新汉飞公司辩称，月亮湾足浴一直经营到合同期限届满，向税务机关实际纳税至2016年5月13日，月亮湾足浴没有经营损失，新汉飞公司不应赔偿，月亮湾足浴的诉讼请求不能成立，依法应予驳回。
新汉飞公司的上诉请求为，撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一审法院认定2016年5月7日双方租赁合同解除，合同解除双方应相互清算，月亮湾足浴要求新汉飞公司承担违约责任不成立。一审法院认定月亮湾足浴每月经营利润2万元没有依据，月亮湾足浴提供的保证金条据并非新汉飞公司出具，不应由新汉飞公司退还，卫生费的计算时间与营业损失计算时间矛盾，不应由新汉飞公司承担，故一审法院查明事实不清，判决错误，请求二审法院改判。
月亮湾足浴辩称，税务机关确定月亮湾足浴纳税营业额是根据其税收管理需要和经验估算的金额，并不是月亮湾足浴营业额的客观反映，即使公司没有营业收入也是定额纳税，不能依据纳税情况认定公司没有经营损失。新汉飞公司承继了鹏润公司的权利义务，保证金虽然是向鹏润公司交付，但合同解除后应由新汉飞公司退还，卫生费在协议中作了明确约定，月亮湾足浴依据合同主张权利，应当得到支持。
月亮湾足浴向一审法院起诉请求，1、被告承担违约责任，向原告赔偿各项损失共计410627元；2、被告承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：先行大厦商铺系案外人先行公司所有，被告从先行公司处租赁后，交于鹏润公司经营，2012年12月30日鹏润公司作为甲方与呼啸、丁为群作为乙方签订《租赁合同》，约定甲方将坐落于斗中路先行大厦东二楼305平方米出租给乙方经营足浴使用，租赁期限为3年6个月，自2013年2月1日至2016年7月31日止。2013年1月，原告经营人呼啸对房屋进行装修，并用于经营足浴。被告后将经营权收回，要求原告与被告重新签订合同。2013年10月15日，被告作为出租方（甲方）与原告作为承租方（乙方）签订了《租赁合同》，约定甲方将位于宝鸡市金台区先行大厦二楼东楼梯口305平方米的房屋出租给乙方，用于经营月亮湾足浴，合同第二条约定，租赁期满后，乙方应保证租赁物基本设施齐全（包括但不限于门、窗、照明等），装修、装饰部分无偿移交甲方所有。第三条约定租赁期限为3年6个月，自2013年2月1日至2016年7月31日止，租赁期满后，甲方再不对外租赁，乙方不续租，乙方添置的设施可由其自行收回，乙方装修、装饰不可拆卸部分不得拆除，无偿移交甲方所有。第四条约定，租金第一年45000元整，第二年、第三年50000元整。第五条约定，甲、乙双方签订正式租赁合同五日内，乙方须向甲方缴纳履约保证金人民币5000元，乙方若损坏甲方资产，甲方有权从履约保证金中扣除，不足部分由乙方赔偿甲方。甲、乙双方租赁关系终止后，租赁物使用良好，乙方不拖欠水、电、垃圾清运等费用，结清了所有与租赁合同有关的经济手续，甲方在合同关系终止之日起30日内将履约保证金不计利息返还乙方。第十六条特别约定，1、2013年1月为装修期，2013年2月1日前乙方付清首次租赁费，租赁费每半年交纳一次，即自2014年始每年1月、7月之前，乙方开业前按照要求配置消防器材，甲方无偿提供35KG灭火器一个，乙方负责其使用后维护，保证功能正常，外观完好。2、乙方全权负责东楼梯二楼及以下楼道卫生，甲方物业部门将每月应收乙方及侯家川菜的卫生费全额补贴给乙方，并监督打扫结果。3、乙方须支付甲方遗留问题处理费三万元人民币，每年支付一万元，每年四月份前付清。该合同由双方签字盖章。原告依约向被告支付了租期内全部租赁费。
2016年2月29日，先行公司向先行综合大厦各承租户发出了告示，记载：由于宝鸡新汉飞工贸有限公司拖欠我公司房租已达四个月，按照双方合同“第十一条：违约及责任”约定，在不支付或不按照约定期限足额支付租金逾期达20天时，我公司有权单方面解除合同，且有权采取停水、停电措施。在我公司多次催要无果的情况下，已书面专函通知新汉飞公司，要求在3月7日前交清所欠房租，否则我公司对该楼采取停水、停电措施，届时会给各承租户正常营业带来不便，敬请给予谅解。此后先行公司对先行大厦租赁商铺进行了几个小时的短暂停水停电。2016年3月11日先行公司向先行综合大厦各租户再次发出告示，记载：由于宝鸡新汉飞工贸有限公司拖欠我公司房租已达四个月多，形成事实违约，我公司已正式函告新汉飞公司，自2016年3月11日起终止双方房屋租赁合同，解除双方的租赁关系，要求新汉飞公司在七日内撤离该房屋、提示各租户：1、我公司决定在2016年3月11日将对该楼停电停水，带来不便敬请给予理解。2、我公司已函告新汉飞公司在七日内全部撤离该房屋，请各租户及时做好搬离工作，七日内未撤离的物品，我公司将视为废弃物处理。3、在停水、停电期间请各租户各自做好防盗、防火以及其它安全工作，宝鸡先行房地产开发有限责任公司声明不承担任何责任，给大楼造成损害者，我公司将采取必要的法律措施维护企业的权利。宝鸡先行房地产开发有限责任公司又对先行大厦租赁商铺进行短暂停水、停电。2016年4月21日宝鸡先行房地产开发有限公司向被告发出告示，记载：贵公司整体租赁的我公司位于大庆路90号先行综合大厦1-3层房屋，截止2016年4月拖欠租金逾期已经超过四个月，我公司按照双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》约定，已向贵公司公证并邮寄送达了《解除房屋租赁合同函》，要求贵公司在七日内全部撤离该租房。但贵公司却无视我方的一再声明，拒绝并关闭了善后处理与我公司联系的一切通道，鉴于此，为防止损失的进一步扩大，我公司现郑重函告如下：我公司决定从2016年4月25日9:00时起，对涉及双方合同有关先行综合大厦1-3层房屋停水、停电、清房、清场，不再恢复水、电供给，由此造成的一切不利后果由你方承担，对我公司造成的损失我方将诉诸法律解决。此后，宝鸡先行房地产开发有限责任公司对先行大厦1-3层商铺持续停水停电至2016年8月31日下午。2016年4月25日，原告就停水停电问题向被告发出了催告函，催促被告于2016年4月26日中午12点前恢复供水、供电。2016年4月27日原告就停水停电问题向被告发出催告函，催促被告执行双方（2013.10.15）合同约定，尽快拿出解决方案，降低双方损失。2016年5月2日，原告又向被告发出催告函，记载：自2016年3月起，由于被告原因导致原告经营场所经常发生停电、停水情况。致使原告无法正常经营，至2016年4月25日该经营场所发生停电、停水，致使原告彻底停业。原告要求被告于2016年5月6日下午18时前，为原告经营的场所恢复通电、通水，如果被告没有在2016年5月6日下午18时前恢复通电、通水并就赔偿事宜进行协商，原告即决定于2016年5月7日解除双方签署的租赁合同。该催告函于2016年5月3日送达被告，被告未对该函予以回复。此后原告未搬离租赁房屋，至2016年9月1日原告经营人呼啸将足浴店转让给他人。另查，原告系个体经营户，其每月按照30000元营业收入向税务机关缴纳税款，税款缴纳至2016年5月13日。
一审法院认为，原告宝鸡市金台区月亮湾足浴休闲会所与被告宝鸡市新汉飞工贸有限公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反强制性法律规定，双方由此形成的房屋租赁合同关系依法应属有效。原、被告均应按照合同约定行使权利，履行义务。关于双方合同是否于2016年5月7日解除的问题，一审法院认为，因被告承租先行公司的商铺转租给原告用于经营足浴，被告应当保证原告所租赁的房屋能够正常使用，原告从事足浴服务，经营时需使用大量水电，但自2016年4月25日开始，因被告与案外人先行公司产生纠纷，导致原告承租房屋被持续停水停电，无法正常经营，经原告三次发函催促，被告仍未恢复水电供应，被告虽辩称其为原告接了自有变压器的电，并给原告恢复了供水，经向先行大厦其他租户调查，被告所提供的用电电压不稳，所提供的用水水量过小，并不能满足原告的营业需求，故对被告辩称的其未违约的意见不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，原告享有合同解除权。2016年5月2日原告向被告发出催告函，告知被告若未在2016年5月6日下午18时前恢复水电供应并与原告协商赔偿事宜，即于2016年5月7日解除与被告的租赁合同，被告于2016年5月3日收到该函后未予回复，亦未在2016年5月6日恢复水电供应。故应当认为双方租赁合同于2016年5月7日解除。被告辩称原告停业并非由于停水停电，而是因公安部门检查导致，被告未能证实公安部门检查对原告经营造成实际影响，故对被告辩解的停业原因不予采信。对原告主张的由被告赔偿其损失410627元的请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告在合同解除后，有权要求被告赔偿其合理损失。对原告主张的3个月3天的经营损失234782元，原告虽与被告解除了租赁合同，但若租赁合同正常履行，原告便可正常经营，现租赁合同因被告违约导致被解除，为此原告无法正常经营造成的经营利润损失被告应予赔偿。原告提交了综合统计报表证实其月均收入71872.17元，被告对该证据不认可，因该证据系原告单方出具，对此不予认定，根据原告对其每月经营成本的自认，参照本地同行业收入情况，酌定原告每月经营利润为20000元。原告自2016年4月25日开始停业至合同到期日7月31日，该期间的经营损失为64000元，故被告应赔偿原告停业期间经营利润损失64000元。对原告主张的2016年2月29日、3月11日的损失，经核实只是短暂停电，原告主张营业损失的证据不足，不予支持。对被告辩称的原告纳税至2016年5月13日，故损失应从5月14日计算的意见，原告自2016年4月25日因停水停电导致停业系客观事实，原告因未申报停业导致其交纳了2016年4月25日至2016年5月13日的税款系原告对自己权益的处分，与原告是否实际停业无关，故对被告的辩解意见不予支持。对原告主张的装修损失98100元，被告认为原告装修支出与其无关，根据《中华人民共和国合同法》第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。双方租赁合同第二条约定，租赁期满后，原告应保证租赁物基本设施齐全，装修、装饰部分无偿移交被告所有。且原告与被告解除合同后，原告一直占用租赁房屋至2016年8月31日，原告应将装修装饰移交被告，故原告主张被告赔偿其装修损失依据不足，不予支持。对原告主张由被告返还其2016年5月至7月3个月的房租12501元的请求，原告解除合同后理应清理房屋并向被告交还房屋，原告占用房屋至2016年8月31日，故原告应当向被告支付占用期间的房屋占用费，房屋占用费可参照租金计算为16668元，故被告无需再向原告返还租金，对原告该项请求不予支持。对原告主张的保证金5000元，被告不认可收到原告5000元保证金，但被告认可原告交清了租赁合同约定的费用，根据双方合同第五条约定，合同终止后30日内被告将保证金不计利息返还给原告。被告未举证证实原告对租赁房屋内资产造成损坏，故被告应向原告退还5000元保证金。对原告主张被告赔偿其代付处理原租户遗留问题费用30000元的请求，被告辩称该30000元系处理原告前任租户的装修而给原告增加的租赁费，因合同未注明该费用系增加租费，原告对此又不认可，故对被告的辩解所称系租费的意见不予采信，但原告向被告交纳30000元系原告合同义务，与被告是否违约无关，亦不因合同解除而无效，故原告要求被告返还30000元的请求不予支持。对原告主张的税务专用设施费用820元、广电网络收视费1980元、库存商品2592元，被告对以上损失不认可，认为以上费用系原告自己为经营而支出，与本案无关，税务专用设施、广电网络服务、库存商品均用于原告经营，不因被告违约而灭失或者减损，原告自认已将库存商品处理变现，故原告不存在库存物品损失。税务专用设施系原告经营必需品，原告停业后该设施并未毁损且可以继续使用，故原告亦不存在税务专用设施损失。原告明知2016年7月31日合同到期，本应按月购买广电网络收视费至合同到期日，但原告仍然购买了一年的费用，超出租期的费用属于原告自愿支出部分，不属于原告的损失，2016年5月7日原告解除合同后仍占用租赁物并享受广电网络服务，故2016年5月7日至2016年8月31日期间的广电网络费用应由原告自行承担。综上，对原告主张的由被告赔偿其税务专用设施费820元、广电网络收视费1980元、库存商品2592元的请求不予支持。对原告主张的卫生费22800元，被告认可侯家川菜每月应支付300元，但辩称已经向原告支付了部分卫生费，原告对此不予认可，被告又未提交反证证实其辩解意见，故被告应按照合同约定将300元支付给原告，因合同于2016年5月7日解除，合同解除后原告再无打扫楼道卫生的义务，原告现又未举证证实其在合同解除后仍坚持打扫楼道卫生，故被告自2013年2月1日起应向原告支付卫生费至2015年5月7日，共计27个月，被告应支付原告卫生费8100元。对原告主张的由被告退还电费2052元的请求，原告当庭撤回对该项请求的诉讼，予以准许，不再审查处理。对被告主张的原告拖欠其物业费的请求，原告与被告之间因物业服务产生的物业费与本案租赁合同不属于同一法律关系，且被告未提出反诉，故本院对该项请求不予处理，被告可另行起诉解决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十六条之规定，判决如下：一、被告宝鸡市新汉飞工贸有限公司于判决生效之日起十日内赔偿原告宝鸡市金台区月亮湾足浴休闲会所2016年4月25日至2016年7月31日的营业利润损失64000元。二、被告宝鸡市新汉飞工贸有限公司于判决生效之日起十日内向原告宝鸡市金台区月亮湾足浴休闲会所返还保证金5000元。三、被告宝鸡市新汉飞工贸有限公司于判决生效之日起十日内向原告宝鸡市金台区月亮湾足浴休闲会所支付拖欠卫生费8100元。四、驳回原告宝鸡市金台区月亮湾足浴休闲会所的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费7460元，由原告承担6042.60元，由被告承担1417.40元，公告费400元，由被告承担。
本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。
二审查明的事实与一审法院查明事实一致。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。2012年12月30日月亮湾足浴与鹏润公司签订租赁合同，2013年10月15日月亮湾足浴与新汉飞公司签订租赁合同，租赁期限追溯至第一份合同约定的租赁期限起始时间，即2013年2月1日，从两份合同内容可以判断新汉飞公司承继了鹏润公司的权利义务，该合同双方当事人意思表示真实，内容不违反法律法规，应为有效合同。双方在合同履行期间，因新汉飞公司与房屋所有人先行公司发生租赁纠纷，先行公司于2016年2月29日、3月11日两次对房屋停水停电，4月25日彻底停水停电，虽然新汉飞公司采取了启动备用变压器供电、自行拉水管通水等措施，但均未能保证月亮湾足浴的正常营业。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”月亮湾足浴因新汉飞公司违约向其发出解除合同的通知，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项认定双方租赁合同于2016年5月7日解除并无不妥，本院予以确认。合同在到期前解除系新汉飞公司违约行为导致，月亮湾足浴有权要求新汉飞公司赔偿其经济损失。
关于营业损失，月亮湾足浴虽然提供了大量的经营汇总表、月报表、日报表，但新汉飞公司不认可，且经营状况具有不确定性，月亮湾足浴计算每月损失71872.17元没有事实依据，一审法院依据月亮湾足浴对每月经营成本的自认，并参照本地同行业收入情况酌定其每月经营利润为2万元并无不妥。对于2016年2月29日、3月11日两次短暂停电，一审法院不予支持，本院予以确认。
关于装修损失，月亮湾足浴主张依据合同第十一条第2款“租赁期内甲方（新汉飞公司）单方面解除合同（提前收回租赁物）时，应提前3个月书面通知乙方（月亮湾足浴），甲方单方面解除合同，全额赔偿乙方装修、装饰费用。费用评估以双方认可的评估机构认定为准，评估费用由甲方承担。”的约定要求新汉飞公司赔偿装修损失，该约定是新汉飞公司提前收回租赁物并要求解除合同时适用，而本案因新汉飞公司违约，月亮湾足浴单方要求解除合同，不适用该条约定。月亮湾足浴实际占用房屋至合同期满，且其未提供评估机构对装修装饰的评估报告以及折旧依据，故其要求赔偿装修损失的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院论述“原告一直占用租赁房屋至2016年8月31日，原告应将装修装饰移交被告”不当，本院予以纠正。
关于返还房租，双方租赁合同解除后月亮湾足浴应当及时向新汉飞公司返还房屋，月亮湾足浴认可实际占用房屋至2016年8月，此时合同期限已届满，其要求返还2016年5月至7月房租的请求不能成立，一审法院予以驳回正确，但一审在新汉飞公司未反诉的情况下计算房屋占用费超出了当事人的诉讼请求范围，本院予以纠正。
关于保证金，月亮湾足浴虽是向鹏润公司交付，但本案查明事实为新汉飞公司承继了鹏润公司的权利义务，按照合同约定，在合同终止后保证金应当予以返还，故一审法院判令新汉飞公司向月亮湾足浴返还保证金5000元正确。
关于卫生费，鹏润公司、月亮湾足浴及大楼其它承租人签署有《先行大厦东楼道卫生共管协议》，新汉飞公司亦认可侯家川菜每月应支付300元，新汉飞公司未提供证据证实向月亮湾足浴支付了该费用，故一审法院判令新汉飞公司向月亮湾足浴支付拖欠卫生费正确，但对卫生费的计算期限有误，应当自2013年2月1日起至2016年5月7日，共计39个月，即11700元。
关于月亮湾足浴主张的处理原租户遗留问题费用、税务专用设施费用、广电网络收视费、库存商品及拖欠物业费，一审进行了综合分析判断，论理阐释结论正确，本院予以确认。
综上所述，上诉人月亮湾足浴的上诉请求部分成立，应予支持，上诉人新汉飞公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，但判决结果不当，应予改判。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：
一、维持金台区人民法院（2016）陕0303民初1352号民事判决第一项、第二项，即“被告宝鸡市新汉飞工贸有限公司于判决生效之日起十日内赔偿原告宝鸡市金台区月亮湾足浴休闲会所2016年4月25日至2016年7月31日的营业利润损失64000元。”“被告宝鸡市新汉飞工贸有限公司于判决生效之日起十日内向原告宝鸡市金台区月亮湾足浴休闲会所返还保证金5000元。”和诉讼费的承担部分即“本案案件受理费7460元，由原告承担6042.60元，由被告承担1417.40元，公告费400元，由被告承担。”
二、撤销金台区人民法院（2016）陕0303民初1352号民事判决第三项、第四项，即“被告宝鸡市新汉飞工贸有限公司于判决生效之日起十日内向原告宝鸡市金台区月亮湾足浴休闲会所支付拖欠卫生费8100元。”“驳回原告宝鸡市金台区月亮湾足浴休闲会所的其他诉讼请求。”
三、宝鸡市新汉飞工贸有限公司于判决生效之日起十日内向宝鸡市金台区月亮湾足浴休闲会所支付拖欠卫生费11700元。
四、驳回宝鸡市金台区月亮湾足浴休闲会所的其他诉讼请求。
五、驳回宝鸡市金台区月亮湾足浴休闲会所的其他上诉请求。
六、驳回宝鸡市新汉飞工贸有限公司的上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费7460元，由宝鸡市金台区月亮湾足浴休闲会所负担460元，宝鸡市新汉飞工贸有限公司负担7000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩权雁
审 判 员 邱有前
代理审判员 黄 婷
二〇一七年六月五日
书 记 员 王文叶