河北省保定市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）保民二终字第1246号
上诉人（原审被告）杜怡曼，保定市新市区杜斯维特西饼屋经理。
委托代理人齐智学，河北磅礴律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）田增祥，天津鸿业海达特种电缆有限公司经理。
委托代理人苑占军，河北溥泽律师事务所律师。
上诉人杜怡曼因房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省保定市新市区人民法院（2015）新民初字第1087号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人的委托代理人齐智学、被上诉人的委托代理人苑占军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2014年3月13日原告作为出租方与被告作为承租方签订商铺租赁协议，�定被告承租原告位于天鹅西路世家花园13#楼东区8号门脸。租赁期限为一年，自2014年4月1日至2015年4月1日，租金3.5万元，被告一次性交清。协议签订后，原告依约定交付了房屋，被告支付了租金。2014年12月3日被告与原告通过微信联系，被告以昵称为小人物向原告发信息内容为“田总你跟那买房的人说，到明年十月底吧！我刚租给我弟弟，花了二十多万刚装修好，咱就不租了，不说不白投了吗！我觉得挺对不起他的，我跟他签了两年的合同，我觉得这房不管卖给谁和租给谁都一样吧！我还真忽视了人家买了自己用这一点了！”原告以此信息证实被告知道原告要出卖该商铺的事实，证实原告尽到了告知义务。2014年12月8日原告与陈瑞华、保定市华兴房产置业服务有限公司签订房产贷款买卖合同，约定原告将金迪路168号世家花园13、14号楼下4号门脸出售给陈瑞华，房价为120万元。该协议约定原告在收到全部房款同时应交接房屋，每逾期一日，原告按照房屋售价5‰向陈瑞华支付违约金。同日，原告协助陈瑞华办理房屋过户手续。被告提交2014年10月15日美轮美奂装修合同及贵族会所装修报价，被告以此证据证实对租赁房屋进行装修，装修费用为255060元。原告对该证据抗辩认为，装修合同只有甲方马力签名，没有乙方装修公司签名盖章，同时不能证实合同中世兴街8号是否为本案租赁房屋，装修报价不是最终结算价格，且不能证实是否实际支付。被告提交2015年2月1日原、被告通话录音，证实双方就租赁房屋进行协商。以上事实，有原告提交的商铺租赁协议、微信截屏记录、房产贷款买卖合同及被告提交的装修合同、录音等证据等证据及双方当事人当庭陈述等证实。
原审法院认为，原、被告签订的商铺租赁协议是双方平等、自愿签订�不违反相关法律规定，协议合法有效。原告提交的微信信息证实被告知晓原告出卖租赁房屋的事实，原告尽到告知义务。双方签订的租赁协议于2015年4月1日到期，租赁期间届满，被告应当返还租赁房屋，对原告要求被告返还租赁房屋的诉讼请求予以支持。租赁合同到期后，被告未返还租赁房屋，给原告造成损失，按照双方租赁合同年租金3.5万元计算，日租金为95.9元。被告迟延搬出应自合同到期的次日即2015年4月2日起按照日95.9元向原告支付租金至其搬出之日止。被告迟延搬出造成原告与陈瑞华房屋买卖合同中不能按时交付房屋，是否按照每日600元向陈瑞华支付违约金原告在庭审中未提交相应证据证实，故原告要求被告按照每日600元赔偿损失证据不足。如实际发生，原告可另行主张。被告提交的装修合同没有合同双方签名、装修报价不是实际结算价，该证据不能证明�告装修损失，对被告抗辩不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十五条之规定，判决：一、被告杜怡曼于本判决生效之日起十五日内，将保定市天鹅西路世家花园13号楼东区8号商铺房屋腾出并返还原告田增祥；二、被告杜怡曼向原告田增祥按照每日95.9元支付租金自2015年4月2日至商铺房屋返还之日止；三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费175元，减半收取88元由被告负担，并于本判决生效之日起七日内交至本院。
判后，杜怡曼不服，向本院提起上诉。其上诉理由为：1、被上诉人主体不适格。在房屋租赁期间，被上诉人将租赁房屋出售给第三人陈瑞华，并办理了过户手续。根据物权法的相关规定，被上诉人不再享有房屋所有权，也就不再具备作为原审原告的资格；2、原审判决认定事实不清。上诉人一审提交的录音证据证明被上诉人曾许诺待上诉人凑够购房款便将房屋出售给上诉人，被上诉人将房屋出租给上诉人一年是给上诉人准备购房款的时间，这是房屋租赁协议签订的背景。上诉人提交的装修合同中有甲方马力的签名和乙方美轮美奂装饰有限公司加盖的公章，工程款为235000元。原审判决未能依法保护上诉人的装修损失赔偿请求权，应依法改正。请求二审法院撤销原判，驳回被上诉人原审起诉。
被上诉人田增祥答辩称：1、被上诉人将租赁房屋转让并未侵犯上诉人的合法权益，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同是2015年4月1日到期，被上诉人转让房屋的交付时间为2015年4月15日，根据合同法的规定，合同具有相对性，被上诉人在本案中主体适格；2、上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同期限为一年，且未签订过延长租赁期限的协议。被上诉人一审中提交的微信记录可以证实，上诉人在2014年底知道被上诉人将房屋转让的事实，并未提出异议，故本案不存在侵犯上诉人合法权益的问题；3、关于装修损失问题，一审中上诉人没有提交任何有效证据证实其装修损失，上诉人未经被上诉人同意擅自改造、装修房屋，应当由上诉人承担恢复原状或者赔偿损失的责任。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审庭审过程中，上诉人提交了美轮美奂装修合同的原件，经审查，合同最后一页上乙方签字处盖有保定美轮美奂装饰有限公司的印章。被上诉人称根据双方租赁协议第三条第2项约定，租赁期满后作为承租方应当将房屋恢复原状，承租方装修必须经过出租方的同意。上诉人对房屋进行装修并未经过被上诉�的同意，故对该装修合同的真实性和关联性均不予认可。另查明，被上诉人田增祥与陈瑞华于签订的房产贷款买卖合同中约定“此房屋现由甲方出租中，出租日期到2015年4月15日。乙方同意甲方在办理此房过户手续后出租到2015年4月15日，甲方保证在2015年4月15日前将租户清走，将此房屋交由乙方使用。”二审庭审中，上诉人称其与被上诉人有口头买卖房屋的约定，约定以90万元的价格购买该房屋，租期一年的产生是因为被上诉人要求一次性付清房款，于是双方约定先由上诉人租一年用于凑齐房款。上诉人未就该主张提交相关证据，被上诉人亦不予认可。二审查明的其他事实与一审认定事实一致。
本院认为，关于被上诉人作为本案主体是否适格的问题，本案系房屋租赁合同纠纷，被上诉人是租赁合同的出租方，租赁期满后上诉人作为承租人有向出租人交房的义务。且被上诉人与陈瑞华签订的买卖合同中约定交房日期为租赁合同届满之后的2015年4月15日，即虽然本案房屋已过户给陈瑞华，但双方约定在交房前的合同权利义务仍由被上诉人享有。上诉人是否交房涉及到被上诉人能否履行其与陈瑞华买卖合同中约定的交房义务，根据合同相对性的原则，被上诉人系本案适格主体。关于被上诉人是否侵犯了上诉人的优先购买权，一审中被上诉人提交了微信记录用以证实上诉人对被上诉人准备出售房屋的事实知情，但并无购买房屋的意思表示。被上诉人称微信记录中的“小人物”即是上诉人本人，且微信头像也是上诉人本人的照片。上诉人在一、二审中虽对该证据的真实性不予认可，但其本人在一、二审均未出庭对该微信记录予以核实确认，也未提交相反证据予以反驳，结合微信记录中所记载的内容与本案的关联性，对于该证据本院予以采信。一审法院据此认定被上诉人就出售房屋的事实已经向上诉人尽到了告知义务，并无不当。根据《中华人民共和国民法通则》第二百三十条之规定，出租人出售租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。本案中，被上诉人将房屋出售给陈瑞华的价款为120万元，而上诉人自称准备以90万元价款购买该房屋，其所出价格与实际房屋出售价格120元有较大差距，并不符合优先购买权中同等条件的规定，故其主张被上诉人侵犯了上诉人的优先购买权，理据不足，本院不予支持。关于装修损失问题，一审中被上诉人提交的商铺租赁协议载明甲方出租给乙方的门脸系世家花园13#楼东区8号，上下两层共计152平米。上诉人提交的美轮美奂装修合同上所载的发包方住所为世兴街8号，工程装饰装修面积为243.51平米，不能证明该份装修合同的装修工程地点、面积与租赁合同上的门脸地点、面积相符。另，双方签订的租赁合同中并没有相关的条款对装修损失进行约定，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。被上诉人对该装修合同的真实性与关联性并不认可，上诉人亦未提交证据证实其装饰装修已经过被上诉人的同意，故一审法院对该装修损失不予认定并无不当。综上，上诉人的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费175元，由上诉人杜怡曼负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晓静
代理审判员 李慧霞
代理审判员 安晨曦
二〇一五年十月十日
书 记 员 何 军