广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2072民初2005号原告：刘光强，男，1984年3月18日出生，汉族，住广东省阳春市。委托诉讼代理人：曾凡星，广东宏安信律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈敬贤，广东宏安信律师事务所律师。被告：中山市晟曦房地产开发有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：孙通文，职务董事长。委托诉讼代理人：王翠琴，该公司法务人员。委托诉讼代理人：林成雄，该公司工程管理人员。原告刘光强与被告中山市晟曦房地产开发有限公司（以下简称晟曦公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年2月16日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年4月25日公开开庭进行了审理。原告刘光强及其委托诉讼代理人曾凡星、陈敬贤，被告晟曦公司委托诉讼代理人王翠琴、林成雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘光强向本院提出诉讼请求：1、判令被告自2016年10月31日起以房价总额为基数，按0.03%的标准向原告支付延期交付房屋的违约金至实际交房之日止，并于生效判决下达10日内支付已实际逾期的违约金，其后于每月15日前支付当月违约金（以430690元为基数，从2016年10月31日起暂计至2017年1月23日止按每日0.03%计算，暂计为7235.59元）；2、判令被告应当在商品房交付使用之日起90日内为原告办妥不动产权利证书；3、判令被告向原告支付因被告违约产生的损失600元；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于中山市××房，房屋总价430690元，双方约定交房时间为2016年10月30日。合同签订后，原告按时交付购房款，全面履行合同义务，但被告自合同约定交房期限届满以来，经原告多次催促，至今仍未按合同约定交付房屋。买卖合同虽约定逾期交房每日按房屋总价0.01%向原告支付违约金，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，违约金低于造成的损失的，可以请求予以增加。因被告违约交付房屋所产生的违约责任，已不足弥补原告所遭受的损失，故请求判令被告向原告赔偿因被告违约行为遭受的额外损失。此外，商品房买卖合同第十四条约定“出卖方应在商品房交付使用后720个工作日内，到产权登记机关备案”，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，合同约定720个工作日备案已违反相关规定，原告有权要求被告按照法律规定在90个工作日内备案。基于以上事实及理由，现特诉至法院，请求判如所请。被告晟曦公司答辩称，1、《中山市商品房买卖合同》第九条明确约定违约金计算方式及总额限制，故即使晟曦公司存在逾期交房的情形，每日违约金应按已交房款万分之一计算，且违约金累计总额不超过商品房总价款1%即4306.9元。前述合同条款公平合理，符合法律法规的规定，合同双方应予以尊重及恪守。晟曦公司就商品房工程投入远高于原告购房款，施工工程中因天气、政府、合作方等因素影响，晟曦公司逾期交房的违约可能性高于逾期付款的情形，故违约金的约定不违反公平原则；2、商品房交付使用后，办理涉案商品房产权登记备案的时间，已在买卖合同中有相应约定，原告要求变更办理不动产权证书期限为商品房交付使用之日起90日并无事实及法律依据，请求法庭依法驳回；3、违约金已包含一方违约对另一方所造成的损失补偿，原告既起诉违约金又要求赔偿损失不符合法律规定。原告亦未提供相关证据证明对其造成的损失，故原告关于赔偿损失600元的请求并无事实及法律依据，请求法庭依法驳回；4、诉讼费用负担应由人民法院根据案情的具体情况决定原、被告双方各自负担比例。本院经审理认定事实如下：2014年7月5日，原告刘光强（买受人）与被告晟曦公司（出卖人）签订《中山市商品房买卖合同》1份，刘光强购买晟曦公司开发的位于中山市××房，购房总价430690元。《中山市商品房买卖合同》部分具体约定如下：1、买受人逾期交付购房款的，自逾期之日起，出卖人有权要求买受人每日按总房价款的0.01%的标准支付违约金，逾期超过30天的，出卖人随时有权在无需催告买受人的情况下解除合同，将商品房另行出售（出售所得全部款项归出卖人所有），同时买受人还应再按总房价的20%向出卖人支付违约金；2、出卖人应当在2016年10月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合合同约定的商品房交付买受人使用（即合同第八条）；3、出卖人如未能按合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款0.01%的违约金；若逾期超过360日仍未能交付商品房的，则买受人有权解除合同。出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%（即合同第九条）；4、出卖人保证销售的商品房没有产权和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记所需由出卖方提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列方法处理：如由于出卖人的原因导致延误的，买受人不退房，合同继续履行，出卖人自延误之日起每日按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，但上述违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1%。《中山市商品房买卖合同》中就前述条款以黑体、下划线等方式提示。同日，双方签订《补充协议》1份，双方对商品房交付、产权登记等作出更为详见约定，并确定补充协议作为商品房买卖合同有效组成部分。《补充协议》部分具体约定如下：1、若商品房实际交付时间晚于合同约定的最后交付日的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限；2、如由于买受人违约，导致出卖人解除合同或者向买受人追讨购房款、违约金或者其他费用或者要求买受人承担其他违约责任的，出卖人有权要求买受人承担出卖人因此而发生的一切费用及全部经济损失（包括但不限于利息、诉讼费、律师费、保全费、执行费、评估费、拍卖费等）。合同签订后，刘光强依约向晟曦公司交付购房款430690元，晟曦公司于2014年12月5日开具发票确认。涉案工程至今未竣工验收，上述商品房仍未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，晟曦公司至今未能向刘光强交付前述商品房。双方协商未果，刘光强遂于2017年2月16日诉诸本院。又查，刘光强与广东宏安信律师事务所于2017年1月8日签订《委托代理合同》，刘光强委托广东宏安信律师事务所指派曾凡星律师代理其与晟曦公司房屋买卖合同纠纷一案，刘光强支付律师代理费500元及交通费100元，广东宏安信律师事务所开具发票确认收取上述款项。刘光强等业主申请抽样方式抽取部分商品房以同地段同类型房屋租金标准进行司法评估，并拟上述评估结果核定合同约定违约金计付方式低于其实际损失，继而要求以购房总价为基数按每日0.03%的标准支付延期交付房屋的违约金至实际交房之日止。晟曦公司反对进行司法鉴定，亦反对刘光强等前述司法鉴定方案。本院责令刘光强等提交书面鉴定申请书明确评估参考标准及计算期间等各事项，但刘光强等未在指定期限内提交评估申请。本院认为，《中山市商品房买卖合同》及其《补充协议》经双方协商一致达成，系当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。双方当事人均应按照合同履行各自义务，否则承担相应违约责任。关于逾期交房违约金问题。商品房买卖合同约定晟曦公司须于2016年10月30日前向刘光强交付商品房，但晟曦公司在约定期限届满后仍未能交付商品房，晟曦公司已构成违约，应向刘光强承担支付逾期交房违约金的责任。商品房买卖合同第九条约定“出卖人如未能按合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款0.01%的违约金；若逾期超过360日仍未能交付商品房的，则买受人有权解除合同。出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%”，刘光强认为前述条款造成刘光强遭受实际损失远高于违约金；晟曦公司则称前述条款为双方真实意思表示，双方应严格按合同约定履行。本院认为，商品房买卖合同及补充协议由晟曦公司提供格式合同，但晟曦公司对前述条款以黑体加下划线方式提醒买受人，刘光强签订合同后至今未就合同或有关条款请求人民法院变更或撤销，刘光强亦未能就其损失数额是否高于违约金进行充分举证，故晟曦公司须计付自逾期之日起以已付房价为基数按每日0.01%的标准计算的违约金。同时，商品房买卖合同虽订明违约金累计总额最高不超过总房价的1%，但该约定实质上免除晟曦公司怠于履行交付商品房应负的长期违约责任，造成双方权利义务明显不对等，故逾期交楼违约金应按前述标准计付至晟曦公司办妥《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且收楼通知书发出并确定收楼之日为止。刘光强申请以抽样方式对同地段同类型房屋租金进行评估，但刘光强未在本院指定期限内补充鉴定材料，双方亦已在商品房买卖合同约定违约金计算方法，该事实不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条关于参照适用租金标准的法定情形，申请鉴定事项与证明待证事实已无意义，故本院对其鉴定申请不予准许。晟曦公司至今未能确定商品房实际交付具体期限，故本院对刘光强要求分段计付逾期交房违约金的请求予以支持。关于变更办理不动产权证期限问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定针对出卖人负担逾期未协助办证的违约责任，刘光强直接适用该规定要求变更办证期限明显不当。商品房买卖合同及其补充协议约定“出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记所需由出卖方提供的资料到产权登记机关备案”、“若商品房实际交付时间晚于合同约定的最后交付日的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限”，双方明确约定出卖人协助办证期限，涉案商品房尚未交付使用，刘光强未提供证据证明双方已协商一致变更上述协助办理期限，亦未举证证明存在依法须变更协助办理期限的法定情形，故本院对刘光强该项请求不予支持。关于赔偿损失问题。刘光强要求晟曦公司负担律师费、交通费、误工费、通讯费等损失，但商品房买卖合同及补充协议对此未约定，即使补充协议载明“如由于买受人违约，导致出卖人解除合同或者向买受人追讨购房款、违约金或者其他费用或者要求买受人承担其他违约责任的，出卖人有权要求买受人承担出卖人因此而发生的一切费用及全部经济损失（包括但不限于利息、诉讼费、律师费、保全费、执行费、评估费、拍卖费等）”，但该条约定权利属晟曦公司，刘光强以对等原则获取相应权利，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条规定，判决如下：一、被告中山市晟曦房地产开发有限公司于本判决生效之日向原告刘光强支付自2016年10月31日起至被告中山市晟曦房地产开发有限公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且收楼通知书送达并确定收楼之日止的逾期交楼违约金（以430690元为基数按每日0.01%的标准计算；自2016年10月31日起至本案判决发生法律效力之日为止的逾期违约金于判决生效之日起3日内支付、本案判决发生法律效力之日后计付的违约金自本判决生效之日起每隔半年的次日支付一次相应周期违约金，若逾期违约金最后计算期限不足6个月，则于取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且收楼通知书送达并确定收楼之日起3日内付清）；二、驳回原告刘光强的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由被告中山市晟曦房地产开发有限公司负担（该款原告已预付，本院不另收退，被告须在本判决生效之日起10日内一并迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  卢钊洪二〇一七年五月十五日书记员  陈泳欣黄湛洪