广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）穗中法民五终字第4455号上诉人（原审原告）：贺金生。上诉人（原审原告）：周宇。上列两上诉人的共同委托代理人：王雪林，广东合盛律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广州从化珠光投资有限公司。法定代表人：黄佳爵，该公司总经理。委托代理人：陈国雄、温晋民，均为该公司职员。上诉人贺金生、周宇、广州从化珠光投资有限公司（以下简称珠光公司）因商品房预售合同纠纷一案，均不服广东省从化市人民法院（2014）穗从法房初字第176号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2010年11月15日，贺金生、周宇（乙方）与珠光公司（甲方）订立了一份《广州市商品房买卖合同（预售）》（合同编号20101114755），约定珠光公司将广州市从化街口珠光流溪御景花园林语二街（自编）c13幢102房出售给贺金生、周宇，成交价为3443971元。合同第十二条“交房条件”约定，该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条“房屋交付”约定，甲方应当在2011年12月31日前将房屋交付贺金生、周宇使用。甲方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。第十四条“延期交房的违约责任”约定，甲方如未能按合同规定的期限交房，逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向贺金生、周宇支付违约金，本合同继续履行；逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同。……乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。第十五条“房屋交付时的有关资料”约定，甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。……上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。合同附件七补充协议第3条约定，甲方应当按照合同第十三条约定的时间将房屋交付乙方使用，但如遇下列特殊原因，甲方可据实予以顺延（本合同顺延是指按累计逾期天数相应推迟）：（1）遭遇不可抗力；（2）乙方逾期付款（包括银行按揭款逾期划到甲方帐户）或未交清合同约定的其它各种税、费；（3）市政规划改变、政府行为、公共垄断、突发性社会事件等原因及甲方不可避免或者克服的异常天气，异常地质状况等。第4条约定，合同正文第十二条补充：因政府部门或公共服务单位原因影响该栋楼宇办理竣工验收备案等交楼所需证件的，甲方有权顺延交楼时间但应尽全力做好该证件办理工作……。”第8条约定，水、电、气在该商品房交付时达到使用条件，如不能达到的，甲方应继续达到使用条件。对于因此未办理收楼手续的，甲方一次性按该商品房总价款的千分之五向乙方支付违约金，该违约金不得与延期交房的违约责任并用。第16条约定，本合同中所有0.05%的违约金比例均调整为0.01%。第19条约定，该幢别墅室外花园面积约216.2平方米，乙方可无偿使用并负责管理，但必须遵守物业管理规定。贺金生、周宇已按合同的约定向珠光公司支付了全部房款。合同约定交房期限届满前，珠光公司向贺金生、周宇邮寄《收楼通知书》通知贺金生、周宇办理收楼手续。贺金生、周宇于2014年1月22日，以珠光公司逾期交房，向原审法院起诉，称：一、珠光公司未按照《广州市商品房买卖合同（预售）》的约定向贺金生、周宇交付涉案物业的行为属于违约行为。根据《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号为：201011147551）的约定，珠光公司向贺金生、周宇交付涉案房屋的最迟时间是2011年12月31日。2012年1月2日，贺金生、周宇前往涉案物业现场，会同珠光公司一起对涉案物业进行检查，经检查发现涉案物业存在诸多问题，尚未达到《商品房买卖合同》约定的交付条件和实际使用条件，也不符合图纸的要求。贺金生、周宇要求珠光公司进行整改，并在整改后再通知贺金生、周宇验收和收楼，珠光公司对此予以确认。2012年6月24日，贺金生、周宇再次前往现场查看，发现涉案物业仍未达到交付条件和实际使用条件，仍不符合图纸的要求，且存在诸多问题。在这些问题当中，尤其“花园长宽与图纸有差异（现场均偏小1m左右）”的问题，珠光公司仍未按照图纸进行整改。针对再次查看过程中发现及存在的问题，贺金生、周宇于当日再次书面致函珠光公司，要求珠光公司予以整改，珠光公司的交楼人员也签字予以确认。2012年12月9日，贺金生、周宇再次前往现场查看，发现珠光公司仍未整改完毕，涉案物业的诸多问题仍然存在，珠光公司对此亦予承认。2013年5月11日，贺金生、周宇前往现场查看，发现珠光公司仍有诸多问题未能整改。2013年7月24日，贺金生、周宇委托广东合盛律师事务所就涉案物业存在的问题向珠光公司发出《律师函》，要求珠光公司对存在的问题进行整改，但时至今日珠光公司仍未完成整改工作。二、珠光公司延迟向贺金生、周宇交付涉案物业的行为严重损害了贺金生、周宇的合法权益，依法应承担违约责任并赔偿经济损失。1、珠光公司应继续就涉案物业存在的问题进行整改，并在整改完成后履行交房义务，涉案房屋是否取得《建设工程竣工验收备案表》由法院认定。2、珠光公司应向贺金生、周宇支付延期交房的违约金。根据《商品房买卖合同》第十四条约定“甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。根据该款约定，珠光公司应该从2012年1月1日起每日按照总房价款的0.05%向贺金生、周宇支付迟延交楼的违约金。但是，珠光公司在双方签订《商品房买卖合同》的同时，又要求贺金生、周宇在附件七“本合同补充协议”第16条中约定“本合同中所有0.05%的违约金比例均调整为0.01%”。贺金生、周宇认为：贺金生、周宇在《商品房买卖合同》签订之前已付清全部房款，在签订《商品房买卖合同》时，珠光公司又强制要求贺金生、周宇签订补充协议（附件七），将违约金调整为0.01%，几乎免除其违约及赔偿责任，这明显对贺金生、周宇不公平，该格式条款应被认定为无效。因此，贺金生、周宇有权要求珠光公司仍按照总房价款每日0.05%的标准向贺金生、周宇支付延迟交楼的违约金。根据计算，截止2013年12月31日，珠光公司应付的违约金为1257049.42元。3、珠光公司应就其逾期交房行为赔偿给贺金生、周宇造成的租金损失。由于珠光公司迟延交楼，导致贺金生、周宇无法正常使用涉案房屋，给贺金生、周宇造成了严重的经济损失，贺金生、周宇有权要求珠光公司赔偿，损失数额比照从化市国土资源和房屋管理局公布的该地段同期同类物业（别墅）租金水平计算。根据计算，截止2013年12月31日，珠光公司应赔偿贺金生、周宇租金损失为256774.8元。请求法院判令：一、珠光公司于从化市街口街珠光·流溪御景花园林语二街（自编）c13幢102房符合《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的交付条件和实际使用条件，并符合图纸要求后，将从化市街口街珠光·流溪御景花园林语二街（自编）c13幢102房交付给贺金生、周宇使用。二、珠光公司向贺金生、周宇支付自2012年1月1日起至珠光公司向贺金生、周宇实际交付符合《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的交付条件和实际使用条件，并符合图纸要求的涉案物业之日止的违约金（违约金以房屋总价款3443971元为基数，按照每日万分之五标准，暂计至2013年12月31日为1257049.42元，实际计算至珠光公司向贺金生、周宇交付符合要求的物业之日止）。三、珠光公司按照从化市国土资源和房屋管理局公布的同地段同类房屋租金标准，赔偿自2012年1月1日起至珠光公司向贺金生、周宇实际交付符合《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的交付条件和实际使用条件，并符合图纸要求的涉案物业之日止的租金损失（租金损失按照每平方米每月41元的标准计算，建筑面积260.95平方米，每月租金损失为10698.95元，暂计至2013年12月31日为256774.8元，实际计算至珠光公司向贺金生、周宇交付符合要求的物业之日止）。四、本案诉讼费用由珠光公司承担。珠光公司一审辩称：一、涉案房屋已按规划要求建设并通过规划验收。涉案房屋在合同约定的交楼日前已通过规划局的规划验收，各项指标符合规划要求。涉案房屋室外花园总面积在验收日即收楼日已达标，不存在面积差异。我司从未以任何方式向贺金生、周宇承诺地下室花园的面积、长度或宽度，在室外花园总面积达标的情况下，我司不存在违约情况。二、涉案房屋质量合格，已达到交付条件，贺金生、周宇提出的异议不能构成拒绝收楼的原因。涉案房屋已经取得《工程竣工验收报告》、《建设工程质量监督报告》，因此，涉案房屋质量合格，已达交付条件。三、因政府相关职能部门的行为导致我司开发地块红线范围外的城市基础设施未完善。珠光公司未能办理永久用水系市政供水管网工程未完成建设导致的；未能办理永久用电系该区用电指标紧张，供电部门需改造供电线路导致的；涉案房屋已取得了竣工验收报告、规划、公安消防等部门出具的相关文件，未能取得环保部门出具的准许使用文件，因此，因环保验收问题导致无法取得《建设工程竣工验收备案表》。四、为取得交楼所需资料，我司已积极履行义务，我司不应承担违约责任。因政府原因导致的交楼证件不齐全，其责任应由政府部门承担。五、合同约定因政府行为导致不能按规定时间收楼，我司有权顺延交楼时间，不需承担违约责任，贺金生、周宇主张违约金和赔偿损失缺乏依据。贺金生、周宇拒绝收楼，有拖欠物业管理费之嫌。一审另查明：珠光公司于2008年开始施工建设珠光流溪御景花园项目。涉案房屋属于项目二期，其于2011年12月14日取得《建设工程规划验收合格证》，2012年1月16日取得《建筑工程竣工验收报告》，2011年12月15日受理建设工程竣工验收消防备案，2013年3月14日接入永久通水，2011年12月19日燃气管道工程验收合格，2012年10月9日从化市邮政局同意通邮，2012年10月8日取得《办理人防工程验收意见书》，2012年6月14日取得《建设工程质量监督报告》。已生效的广州市中级人民法院（2014）穗中法民五终字第1395号《民事判决书》查明：珠光公司于2013年7月26日取得从化市环境保护局出具的《关于同意珠光流溪御景二期建设项目交付使用函》，于2013年10月向从化市城乡建设局申请办理工程备案手续，当时资料已齐备，但在审核期间，公安机关立案受理关于二期的监理公司涉嫌利用假公章的案件，因此该局暂停了二期《建设工程竣工验收备案表》的备案审批手续。一审再查，贺金生、周宇提交的2012年1月2日的《交楼验收表》验收意见第9项显示：“地下室花园长宽与图纸有差异（现场均偏小1m左右）”，贺金生、周宇提交的2012年12月9日的《交楼验收表》验收意见显示：“2012.1.2验收问题第9项未完成”。贺金生、周宇与珠光公司双方均对该2份《收楼验收表》的真实性无异议。另珠光公司无证据证明花园总面积在贺金生、周宇起诉之前已符合合同约定。本院于2014年3月21日组织贺金生、周宇与珠光公司到涉案现场进行勘验，双方一致确认：涉案花园的总面积为214.09平方米。2013年8月7日，从化市自来水公司《复函》称：“珠光公司于2009年委托其安装珠江流溪御景花园的供水管网工程，并分别签定供水管网顶管工程，第一期供水管网工程及第二期供水管网工程三份施工合同。该司已按合同完成上述工程。但由于施工走廊原因，珠光公司尚未实施街北高速公路段的供水管工程，待该工程完成后该司将接入市政永久用水。”同时，《补充说明》称，珠光公司于2009年将小区供水管网接驳至流溪河北岸河堤dn400的市政供水管网用水，目前该市政供水管网流量暂时能满足该小区住户的生活用水需求；由于市政供水管网除供给珠光流溪御景用水之外，其还承担大坳村等片区用户用水。因流溪御景花园仍在后继开发，随着用水人口的增多，必然造成该市政管网超负荷运行，从而导致水量、水压不足的情况出现，届时将严重影响片区用户用水。因此，需另行建设一条供水管道，以完善该项目用水；珠光公司为尽快解决项目的用水问题，于2009年自行出资并委托我司安装一条从省道s355市政供水管网接出该小区的供水管道，由于该小区红线范围外的街北高速公路段的供水工程还在筹办中，待该工程完成后，珠光御景花园的整小片区的永久用水将全面解决。”2013年8月12日，从化市水务局《复函》称：“关于该项目供排水管网建设问题。广州从化珠光投资有限公司于2008年向相关职能部门申请供排水市政管网接驳，但是由于该区市政管网未规划建设无法接驳。2012年该公司为尽快解决项目污水排放问题，主动向我局申请自行出资承担该市政基础设施管网建设，该工程主要内容是建设一小型污水泵站以及流溪河过河污水管网，将小区产生的污水由泵站经过河管转输到河对岸的污水处理厂进行处理。污水管网工程于2013年8月建设完成。”2013年8月19日，广州供电局有限公司从化供电局《复函》称：“一、关于永久用电安装（受电）工程的问题。……目前，珠光流溪御景花园项目受电工程采取分期施工。其中，该项目一期、三期已通过了竣工检验，工程已送电；项目二期受电工程，由于现有供电线路供电可靠性不能满足用户需求，要从神岗变电站出线，工程量大，青赔难度大，市政管沟和线路走廊难以落实，经反复勘察和协商，目前已制定临时供电方案，正在推进中。二、关于永久用电申请问题。2011年1月18日，广州从化珠光投资有限公司向我局城郊供电所申请永久用电，我局对提交的资料进行审查，报装资料符合要求，在供电方案联合审批阶段，由于其投建项目永久用电负荷约32000kw，当时从化电网负荷难以满足其用电需求，故未能通过。现广州从化珠光投资有限公司为尽快解决项目永久用电问题，已将该项目分期向我局申请永久用电，于现有供电线路供电可靠性不能满足用户需求，要从神岗变电站出线，工程量大，青赔难度大，市政管沟和线路走廊难以落实，经反复勘察和协商，目前已制定临时供电方案，正在推进中。待该工程完成后，珠光流溪御景花园的永久用电问题将全面解决。”2013年9月4日，从化市规划局《复函》称：“到目前为止，珠光流溪御景花园已办理建设工程规划许可证的工程总建筑面积475329平方米，应缴交城市基础设施配套费34717250元，该费用已全额缴清。”原审法院认为：贺金生、周宇与珠光公司双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人在平等、自愿基础上协商一致达成的合意，是双方的真实意思表示，且合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定。故该合同是合法有效的，双方应恪守履行。贺金生、周宇认为自己在签订补充协议时已一次性付清全款，签订补充协议时处于被动地位，该协议并非双方平等协商确定，且该补充协议相应条款属格式条款，珠光公司未尽提示和说明义务，故附件七《本合同补充协议》中把违约金由原来的万分之五调整为万分之一等条款无效。贺金生、周宇主张补充协议书属格式条款的理由不成立，原审法院不予采纳，本案违约金标准应按补充协议的约定计算。本案争议焦点之一：涉案房屋是否存在质量问题？贺金生、周宇提供了《交楼验收表》，证明在验收过程中，发现存在质量问题，珠光公司对此不予认可。另外，珠光公司向原审法院提交了涉案房屋《建设工程竣工验收报告》、《建设工程质量监督报告》，证明涉案房屋质量合格。原审法院认为，房屋是否存在质量问题，应以是否通过验收为准，珠光公司提供了涉案房屋《建设工程竣工验收报告》、《建设工程质量监督报告》，证明涉案房屋是质量合格工程，不存在质量问题。故对珠光公司的抗辩，原审法院予以采纳。本案争议焦点之二：逾期交楼违约金应否予以支持？1、贺金生、周宇认为，涉案房屋未能取得永水、永电，不清楚是否取得《建设工程竣工验收备案表》，珠光公司构成违约。珠光公司则认为，小区未能接通永久水电的原因是政府行为及公共服务单位原因。其中，永久用水是因市政自来水供水管网未接通。永久用电是因供电局用电负荷紧张，一直未能通过报装永久用电申请。另外，涉案房屋在合同约定期限届满时已经通水通电，达到了必要的居住条件。而且，珠光公司按永久用水用电向贺金生、周宇收取水电费。因此，珠光公司不构成违约。根据《城市黄线管理办法》第二条规定，城市基础设施包括公共交通、供水、排水、供燃气、供热、供电、通信、消防、防洪、抗震防灾等设施。珠光公司开发涉案楼盘期间已足额缴清城市基础设施配套费。而珠光公司未能通过环保验收系市政排水管网工程未完成建设导致的；未能办理永久用水系市政供水管网工程未完成建设导致的；未能办理永久用电系该区用电指标紧张，供电部门需改造供电线路导致的。涉案房屋约定的交付时间是2011年12月31日，珠光公司于2008年开始向相关职能部门申请供排水市政管网的接驳，但由于该区市政管网未规划建设而无法接驳；于2011年1月向供电部门申请报装永久用电，但由于该区电网负荷难以满足其用电需求而无法获批。由此可见，珠光公司就相关市政配套设施的建设已经预留了合理的期限，且一直在积极履行自己的义务，而这些基础设施建设的审批与施工并非珠光公司所能掌控。双方签订合同补充协议附件七第3条约定，甲方应当按照约定的时间将房屋交付乙方使用，但如遇下列特殊原因，甲方可据实予以顺延（本合同顺延是指按累计逾期天数相应推迟）：（3）市政规划改变、政府行为、公共垄断、突发性社会事件等原因及甲方不可避免或者克服的异常天气，异常地质状况等。第4条约定，合同正文第十二条补充：因政府部门或公共服务单位原因影响该栋楼宇办理竣工验收备案等交楼所需证件的，甲方有权顺延交楼时间但应尽全力做好该证件办理工作……。”原审法院认为，根据合同补充协议的约定，涉案楼盘在约定的交楼日期前未能取得永水永电应属政府行为，符合顺延交楼的条件。珠光公司于2013年10月提出备案申请时资料已齐备，但由于二期的监理公司涉嫌利用假公章而被公安机关立案侦查，导致该备案申请暂停审批，因此，二期的《建设工程竣工验收备案表》至今未能取得并非珠光公司原因所致。贺金生、周宇因珠光公司未取得永水、永电及《建设工程竣工验收备案表》而主张逾期交房违约金的诉讼请求不成立，原审法院不予支持。2、贺金生、周宇认为，2012年1月2日、2012年12月9日，其到现场收楼时，《交楼验收表》均显示地下室花园长宽均偏小1m左右，珠光公司违约、构成逾期交房。珠光公司认为，根据棕榈园林股份有限公司出具的《施工现场签证单》及规划局出具的《规划验收合格证》，可以证明涉案花园面积在约定交房日期前已达标；且认购书第13条第3点约定涉案房屋按套出售，所有面积都是预测面积，无论房管局的实测面积与预测面积有多大差异，商品房价款都不作调整；涉案花园为无偿使用，不应成为拒收房屋理由。原审法院认为，贺金生、周宇与珠光公司于2012年12月9日到涉案现场进行验收，现场地下室花园长宽各偏小约1米。原审法院于2014年3月21日组织现场勘验，贺金生、周宇与珠光公司确认当天涉案花园总面积为214.09平方米，贺金生、周宇认为涉案花园总面积当天已达到双方约定标准。因珠光公司无法举证证明涉案花园总面积符合合同约定的日期，原审法院采纳贺金生、周宇主张，以勘验当日即2014年3月21日作为涉案花园总面积符合合同约定的日期。2014年3月21日现场勘验时，双方确认地下室花园形状接近梯形，且上底为10.06米、下底为10.4米、高为10.4米，则梯形面积=（10.06米＋10.4米）×10.4米÷2=106.39平方米，结合《交楼验收表》显示的“地下室花园长宽均偏小1m左右”及贺金生、周宇的陈述，双方原约定的地下室花园的上底、下底、高应分别约为11.06米、11.4米、11.4米，则梯形面积=（11.06米＋11.4米）×11.4米÷2=128.02平方米，故双方交楼验收时，花园总面积比原约定少约21.63平方米（128.02平方米-106.39平方米=21.63平方米）。珠光公司在购房合同中对花园总面积作了具体确定的承诺，即贺金生、周宇可无偿使用的室外花园面积约216.2平方米，故珠光公司构成违约。珠光公司应以约定交楼日期次日即2012年1月1日，以总房价款3443971元按每日万分之一，计付违约金至花园面积符合合同约定的日期（2014年3月21日）给贺金生、周宇。违约天数共计810天（365天／年×2年＋31天＋28天＋21天=810天），每天应赔偿违约金额344.3971元（总房价款3443971元÷10000=344.3971元／天），违约金总额为278961.65元（810天×344.3971元／天＝278961.65元）。涉案房屋至今未能具备交楼条件，贺金生、周宇诉请珠光公司交楼没有法律依据，原审法院不予支持。贺金生、周宇主张珠光公司应按每平方米每月41元的标准赔偿贺金生、周宇租金损失，没有合同依据，原审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审法院作出判决：一、被告广州从化珠光投资有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿278961.65元给原告贺金生、周宇；二、驳回原告贺金生、周宇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9312元，由原告贺金生、周宇负担6570元，由被告广州从化珠光投资有限公司负担2742元。判后，贺金生和周宇、珠光公司双方当事人均不服原审判决，向本院提起上诉。贺金生和周宇上诉并答辩称，一、涉诉房屋至今尚不具备交楼条件，珠光公司已经构成违约，依法应当承担逾期交楼的违约责任。原审法院认定珠光公司未构成违约或认定构成违约而不承担责任的判决，应予以纠正。1、涉诉房屋未取得《建设工程竣工验收备案表》，不具备法定交楼条件，但原审法院却认定：“被告于2013年10月提出备案申请时资料已齐备，但由于二期的监理公司涉嫌利用假公章而被公安机关立案侦查，导致该备案申请暂停审批，因此，二期的《建设工程竣工验收备案表》至今未能取得并非被告原因所致。”并据此未支持我方主张逾期交房违约金的诉讼请求。2、涉诉房屋至今未实现永久用电，不具备约定交楼条件，但原审法院认定“被告就相关市政配套设施的建设已经预留了合理的期限，且一直在积极履行自己的义务，而这些基础设施建设的审批与施工并非被告所能掌控”，“涉案楼盘在约定的交楼日期前未能取得永水永电应属政府行为，符合顺延交楼的条件”。我方认为：一审法院的认定明显错误，涉诉物业应具备永水永电属于双方当事人约定的交楼条件，事实已经证实珠光公司至今未能在涉诉物业实现永久用电，明显构成违约，依法应当承担违约责任；供水公司及供电公司均为企业，不属于政府部门，其行为也不属于不可抗力，即使珠光公司违约是由于供水公司和供电公司原因造成，同样应当向我方承担违约责任，而不应免除珠光公司的违约责任。3、涉诉房屋存在质量问题，不具备交楼实质条件：涉案房屋存在花园面积严重缩水、“地下室内、外墙开裂”、“楼板开裂”、“承重墙开裂”和“阳台积水”等质量问题，根本不具备房屋交付条件和实际使用的功能要求。并且，我方现场查验时，花园围墙尚未完工、外围施工未完成、垃圾未清理。我方认为，涉诉房屋存在严重的质量问题，直接影响到我方对房屋的正常使用。4、珠光公司就涉诉房屋，没有履行约定的交楼程序。双方在第一次办理房屋验收时，共同确认不符合收楼条件后，再次明确珠光公司应“将项目整改后通知业主前来验收及收楼”，但珠光公司至今没有书面通知我方验收及收楼，故涉诉房屋尚处于未通知我方验收及交楼的违约状态之中。原审法院仅以花园面积已符合合同约定，而不考虑其他交楼条件尚不满足的事实，将2014年3月21日作为计算延迟交楼违约金的截止日，没有事实和法律根据。二、一审法院未支持我方按照每日万分之五标准计算违约金，属于法律适用错误。1、补充协议属于格式合同，关于延期交楼的违约金的条款依法应当认定无效。我方认为，在涉案合同中，我方的主要义务是支付房款，珠光公司的主要义务则是交付房屋。珠光公司利用我方已付清全额购房款、无议价能力的时机签订格式合同（即补充协议），降低、几近免除其延期交付的违约责任。根据《合同法》第三十九条和第四十条规定，《补充协议》将《商品房买卖合同》中延期交付违约金每日万分之五调减至每日万分之一的约定属于无效条款。因此，本案处理应依据《商品房买卖合同》的约定，按照每日万分之五的比例计算珠光公司应当支付给我方的违约金。2、一审法院判决适用的每日万分之一的违约金支付标准难以弥补我方的经济损失。三、一审法院未支持我方租金损失的诉讼请求，亦属错误。由于珠光公司迟延交楼，导致我方无法正常使用涉案房屋，这无疑给我方造成了严重的经济损失，我方有权要求珠光公司赔偿，损失数额可以比照从化市国土资源和房屋管理局公布的该地段同期同类物业（别墅）租金水平计算，一审法院未支持我方的这一诉求是错误的。综上，上诉请求：1、撤销原审判决第一项、第二项；2、改判支持我方一审的全部诉讼请求；3、珠光公司承担本案一、二审全部诉讼费用。珠光公司上诉称，一、一审判决查明事实有误。1、有关花园面积的陈述与不符，一审判决所述“原告与被告于2012年12月9日到涉案现场进行验收，现场地下室花园长宽各偏小1米。”该论述与事实不符。2012年12月9日，双方到现场验收，贺金生和周宇单方认为涉案房屋的地下室花园长宽各偏小1米，与图纸有差异。而事实上，当时涉案房屋的花园是指两处，前屋花园与地下室花园所构成的总面积是足够的，并没有缺少。依据双方签订的商品房买卖合同附件七补充协议第19条的约定，涉案房屋的室外花园面积为一个约数，而非一审法院判决所述的“具体确定的承诺”。贺金生和周宇所指“与图纸有差异”并不属实，该图纸并不是我司提供给贺金生和周宇的确定的承诺，也没有我司的任何有授权的签字或盖章。而双方签字的交楼验收表，根据行业惯例，我司的签名也仅代表。收到客户意见，待核实处理的意义，并非意味着我司同意并认可客户所提出的各项意见，在交楼验收表上所载的“现场均偏小1m左右”仅仅是贺金生和周宇单方的意见。其次，根据双方所签订的认购书第十三条第5点约定，涉案房屋认购书里记载的的花园面积为预测面积，最终面积以最终实际测绘数据为准；无论最终实际测量面积与预测面积有多大差异，商品房价款均不做任何调整之约定，花园面积只是一个估算的、大概的、并不精确的数字，但一审法院无视该条款之约定，认定我司未精确的、足额给付贺金生和周宇涉案房屋的花园面积为违约行为，是错误的，不符合当事人所签订的商品房买卖合同的约定。2、我司已于约定日期前提供符合约定面积的花园。在一审法院审理过程中，我司提交了一份经建设单位、监理单位、施工单位三方签名盖章确认的《从化珠光流溪御景项目施工现场签证单》，该证据足以证明我司已在涉案房屋的合同约定交楼时间（2012．1．1）之前，已经提供了足够的涉案房屋的花园面积。但是一审法院却认为“因被告无法举证证明涉案花园面积符合合同约定的日期”，一审法院不采纳案外人对该事实所作出的证据，而采信贺金生和周宇单方面的论述，违反有关证据规则的规定，显然不当。二、一审判决缺乏逻辑，适用法律不当。1、我司不存在逾期交付之违约责任。首先，案涉房屋因政府行为而未取得永水永电等种种原因尚未交付，而据诸多生效判决也明确我司对所涉楼盘符合顺延交楼的条件，故而我司虽延迟了交楼时间但因非我司之因素而无需承担违约责任。在本案中，案涉房屋交付时间得以顺延，花园面积的交付也应该得以顺延。退一步来说即便存在违约可能，我司对于合同约定的标的物（建筑面积为260平米的房屋）的迟延交付不需承担违约责任，为何对于该标的物所附带之无偿使用的花园面积存在20多平方差异之争议而承担违约责任2、即便花园面积不足，也不应适用合同第十五条违约责任之约定。首先，双方签订的认购书第十三条第3点约定：“贺金生和周宇完全知悉我司不为贺金生和周宇办理花园产权证”，而其室外花园面积并不计入房产证面积。根据《商品房预售合同》第十五条，我司在进行房屋验收交接时，只需要提供双方约定的八种文件，文件不齐全，贺金生和周宇才有权拒收，我司才承担逾期交付的责任。由于室外花园面积并不计入房产证面积内，所以花园面积是否足够的问题，并不会反应在上述八种文件里，因此是不应适用合同第十五条违约责任的，也不应成为贺金生和周宇拒绝收楼的理由。即使是存在着花园面积可能不足够的问题，也是通过其他方式解决，而不能适用合同中第十五条之规定。再次，双方签订的商品房买卖合同或任何文件，均未就花园面积不足而约定违约金责任。而一审判决的违约金标准实则为逾期交楼的违约金标准（每日按合同总额的万分之一），不能适用于花园面积不足的情况。3、一审判决所确定违约金没有法律依据。在交楼时间依法顺延的前提下，贺金生和周宇从未实际使用房屋及花园，而花园是由我司提供的，仅允许贺金生和周宇无偿使用，贺金生和周宇即便是在花园面积不足的情况下也未承受任何损失。综上，上诉请求：1、撤销原审判决第一项，改判驳回贺金生和周宇的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由贺金生和周宇承担。经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。在二审庭审中，珠光公司提交编号为穗从建验备2014-056号《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，2014年9月29日取得，证明涉案房屋已经取得了竣工验收备案表。贺金生和周宇表示，该证据的真实性无法确认，由法院审查。该文件显示涉案物业在2014年9月29日才通过竣工验收备案，更加印证了在一审判决时房屋不符合交楼的法定条件。贺金生和周宇、珠光公司双方确认，涉案房屋属于珠光流溪御景花园二期的房屋。贺金生、周宇称，珠光公司的预缴诉讼费通知单落款时间是2014年9月30日，交费通知单写着7日内交费，珠光公司10月14日才交费，过了交费期限，应按撤诉处理。珠光公司称预缴诉讼费通知单落款时间是9月30日，我方10月14日交费，我方是按时交纳上诉费的。经查，原审法院于2014年9月30日向珠光公司发出预缴诉讼费通知，于接到通知之次日起七日内预交上诉费，珠光公司于10月14日预交了上诉费。二审另查明，本院审理的广州市从化街口珠光流溪御景花园二期的购房人起诉珠光公司要求珠光公司支付逾期交房的违约金的系列案［案号：（2014）穗中法民五终字第1395号等］中对以下问题进行了认定：一、关于交楼标准是否符合的认定问题。诉讼中，由于双方当事人均确认案涉房屋所在的二期至今尚未取得《建设工程竣工验收备案表》以及永久用电，因此，本院认定案涉房屋至今尚未具备法定和约定的交楼条件。二、关于珠光公司主张顺延交楼能否成立的问题。1.珠光公司认为迟延申请办理《建设工程竣工验收备案表》是因为市政排污管网问题未能通过环保验收导致；根据本案查明的事实，珠光公司于2013年7月26日取得环保部门出具的《关于同意珠光流溪御景二期建设项目交付使用的函》，于2013年10月向从化市城乡建设局申请办理工程备案手续。根据本院向从化市环境保护局调查的结果显示，该局在2008年的批复中，明确珠光公司可自建排污系统，但在2010年由于政府规划变更，珠光公司不能自建排污系统，必须接入公共排污管网，才能办理环保验收。由此可以认定，案涉楼盘第二期未能在合理期限内办理环保验收非珠光公司自身责任造成。根据双方签订的合同补充协议第4条关于“合同正文第十二条补充：因政府部门或公共服务单位原因影响该栋楼宇办理竣工验收备案等交楼所需证件的，珠光公司有权顺延交楼时间但应尽全力做好该证件办理工作”的约定，珠光公司因环保验收问题迟延申请办理《建设工程竣工验收备案表》符合上述顺延交楼的条件，故而珠光公司主张顺延交楼时间的理由成立。此外，根据本院向从化市城乡建设局调查的结果显示，珠光公司于2013年10月提出备案申请时资料已齐备，但由于二期的监理公司涉嫌利用假公章而被公安机关立案侦查，导致该备案申请暂停审批，因此，二期的《建设工程竣工验收备案表》至今未能取得并非珠光公司的原因所致。2.珠光公司认为未能办理永久用水是市政供水管网工程未完成建设导致；未能办理永久用电是该区用电指标紧张，供电部门需改造供电线路导致。对此，根据从化市自来水公司的《复函》显示，珠光公司于2009年委托该局安装案涉楼盘的供水管网工程，但由于该区市政供水管网未能满足后继开发的区域的生活用水需求，需另行建设一条供水管道。根据广州供电局有限公司从化供电局的《复函》显示，珠光公司于2011年1月向该局申请永久用电，由于该区电网负荷难以满足案涉楼盘用电负荷而未获通过，现珠光公司分批申请永久用电，该局要从神岗变电站出线，该工程量大，青赔难度大，正在推进中。由此可以认定，珠光公司就相关市政配套设施的建设已经预留了合理的期限，而这些基础设施建设的审批与施工并非珠光公司所能掌控。根据合同附件七补充协议第3条约定，珠光公司应当按照合同第十三条约定的时间将房屋交付吴建平使用，但如遇下列特殊原因，珠光公司可据实予以顺延（本合同顺延是指按累计逾期天数相应推迟）：----（3）市政规划改变、政府行为、公共垄断、突发性社会事件等原因及珠光公司不可避免或者克服的异常天气，异常地质状况等。案涉楼盘未能在约定的交楼日期前取得永水永电应归属于政府行为，符合上述顺延交楼的条件，因此，对于珠光公司主张顺延交楼时间的理由，本院予以采纳。三、关于逾期交楼违约金应否予以支持的问题。虽然案涉房屋至今未能具备交楼条件，但如前所述，由于珠光公司主张顺延交楼的理由成立，因此，购房人上诉认为珠光公司逾期交房构成违约依据不足。本院认为，关于贺金生、周宇在二审中提出的逾期预交上诉费，应按撤诉处理的问题，经查，原审法院于2014年9月30日向珠光公司发出预缴诉讼费通知，于接到通知之次日起七日内预交上诉费，珠光公司于10月14日预交了上诉费，珠光公司预交上诉费没有超过期限，故珠光公司提起的上诉符合规定。贺金生、周宇该主张，理由不成立，本院不予支持。贺金生、周宇提起本案诉讼，以珠光公司交付涉案房屋不符合合同约定的交楼条件、以及珠光公司交付的房屋的花园面积没有达到合同约定的面积数，构成逾期交房，应当承担逾期交房的违约责任。对此，本院分析如下：一、关于珠光公司交付给贺金生、周宇涉案房屋是否符合合同约定的交楼条件以及是否构成逾期交房的问题，涉案房屋与本院审理的（2014）穗中法民五终字第1395号等系列案所涉房屋同属珠光流溪御景花园二期，该系列案已认定珠光流溪御景花园二期的房屋不符合交楼标准，但珠光公司主张顺延交楼的理由及依据充分而成立，购房人据此主张珠光公司支付逾期交楼违约金不予支持，该认定适用于本案，本案对此不再赘述。因此，贺金生、周宇以涉案房屋未达到合同约定的交楼条件要求珠光公司承担逾期交房的违约金，理据不成立，本院不予支持。二、关于珠光公司交付的房屋的花园面积没有达到合同约定的面积数是否构成逾期交房的问题，按照双方合同附件七补充协议第19条的约定，该幢别墅室外花园面积约216.2平方米，贺金生、周宇可无偿使用并负责管理，但必须遵守物业管理规定。在合同约定交房期限届满前珠光公司书面通知贺金生、周宇收楼时，涉案房屋的花园面积确实没有达到合同约定的面积，但按照双方合同第十二条约定的交房条件，涉案房屋室外花园面积不足，不属于交房条件。因此，贺金生、周宇以珠光公司交付的涉案房屋室外花园面积不足，不符合合同约定的交房条件，而要承担逾期交房的违约责任，显然没有合同依据，本院不予支持。原审判决以此认定珠光公司构成逾期交房，属于认定事实错误，本院予以纠正，原审判决第一项应予撤销。珠光公司该上诉主张理由成立，本院予以支持。按照双方合同附件七补充协议第19条的约定，没有约定涉案房屋室外花园面积不足应如何处理，而从双方之后的往来函件以及交涉可以看出，珠光公司已进行了补救措施补足花园面积，至原审法院于2014年3月21日组织现场勘验，贺金生、周宇认为涉案房屋的室外花园总面积已达到双方约定的标准。至此，珠光公司已经补足涉案房屋的室外花园面积。综上，经审查，原审判决查明事实清楚，但第一项判决处理错误，本院予以纠正。贺金生、周宇的上诉理据不成立，其上诉请求，本院予以驳回。珠光公司上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省从化市人民法院（2014）穗从法房初字第176号民事判决第二项；二、撤销广东省从化市人民法院（2014）穗从法房初字第176号民事判决第一项；三、驳回贺金生、周宇请求广州从化珠光投资有限公司支付逾期交楼违约金的诉讼请求。本案一审受理费9312元、二审受理费18624元，均由贺金生、周宇负担。本判决为终审判决。审判长  吴国庆审判员  李 民审判代理员姚伟华二〇一四年十二月××日书记员刘纯颜玉婵