北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）顺民初字第05295号
原告（反诉被告）卢宏学，男，1974年7月19日出生。
被告（反诉原告）刘松林，男，1952年6月24日出生。
被告（反诉原告）谢晓云，女，1950年1月22日出生。
二被告（反诉原告）共同委托代理人刘莹（刘松林、谢晓云之女），1979年1月22日出生。
二被告（反诉原告）共同委托代理人刘电满，北京市顺新律师事务所律师。
原告（反诉被告）卢宏学与被告（反诉原告）刘松林、谢晓云房屋租赁合同纠纷一案，本院适用简易程序，依法公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）卢宏学，被告（反诉原告）刘松林、谢晓云委托代理人刘莹、刘电满到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）卢宏学诉称：
卢宏学与谢晓云于2012年9月11日签订了房屋租赁合同，自当年9月20日开始，租期两年，用途为商住两用。2014年9月19日到期，月租金5300元，水、电、网、煤气、电视费用卢宏学承担。合同期内，卢宏学支付了所有租金，没有任何欠费，并完好无损的把房子退换给了刘松林、谢晓云。在天竺空港派出所的见证下，交接了房子和钥匙。卢宏学履行了合同义务。但是刘松林、谢晓云没有履行合同义务，严重违反合同。刘松林、谢晓云在合同期间，未经卢宏学同意�擅自进入并搬走了合同签订时提供的大部分家具，并拿一些废旧家具来替换原有家具，严重影响了卢宏学的居住使用，属于擅自变更合同的违约行为。刘松林、谢晓云明知卢宏学承租此房是用作商住用途，但刘松林、谢晓云拒不出具租房发票，也不办理出租房屋许可证，属于违法出租房屋。刘松林、谢晓云应当按照国家法律法规的规定缴纳房产出租税，并给卢宏学提供发票。在合同履行完毕后，刘松林、谢晓云一直不退还押金。合同约定卢宏学违反约定，刘松林、谢晓云可以扣除押金。根据合同法的对等原则，刘松林、谢晓云违反合同，应当赔偿双倍押金，以此承担违约责任。刘松林、谢晓云扣押卢宏学押金已达7个月之久，因此在支付赔偿金的同时，应当按照中国人民银行的同期贷款利息为标准支付利息。本次诉讼是由于刘松林、谢晓云的违约引起的，故二人应�担本案诉讼费。卢宏学，请求判令：1.刘松林、谢晓云退还押金5300元；2.刘松林、谢晓云提供两年的房租发票；3.刘松林、谢晓云支付违约赔偿金5300元；4.刘松林、谢晓云支付押金8个月的同期利息212元；5.本案诉讼费由刘松林、谢晓云负担。
被告（反诉原告）刘松林、谢晓云辩称：
不同意卢宏学的诉讼请求，请求法院全部予以驳回。关于其所述事实与理由部分，双方房屋租赁合同效力已经过人民法院确认。双方房屋租赁合同是有效的。因为卢宏学在合同租赁期间违反了合同第九条第二、三款的约定，存在若干违约行为。故刘松林、谢晓云依据租赁合同第九条第四款的约定，不返还其押金，是有合同依据的。关于卢宏学主张要求刘松林、谢晓云向其出具发票。第一，合同中没有约定刘松林、谢晓云有义务向卢宏学出具租房发票。第二，刘松林、谢晓云作为出租房屋的个人，不能出具租房发票。关于卢宏学要求刘松林、谢晓云支付违约金5300元，没有合同及法律依据。因为双方合同第八条甲方违约处理的约定中没有支付赔偿赔偿金的约定。卢宏学的诉讼请求要求支付八个月的利息也是没有法定及约定依据的。故此，卢宏学的起诉没有事实与法律根据。同时在双方合同履行中，以及租赁期限到期时，因卢宏学的多种违约行为，造成了刘松林、谢晓云的经济损失。
被告（反诉原告）刘松林、谢晓云反诉称：
卢宏学于2012年9月20日至2014年9月19日租住刘松林、谢晓云位于顺义区×区×区×花园×-×-×的房屋内。双方签订了《房屋租赁合同》，对双方权利义务做了明确约定。租期到后，卢宏学表示不再续租。2014年9月21日上午，双方约定在房屋内进行收房交接。在对房屋进行查收时，刘松林、谢晓云发现卢宏学在未通知刘松林、谢晓云的情况下，擅自将房屋结构改变，据房屋租赁合同第九条第一项第二小项，已属违约。且卢宏学还对房屋的损坏和物品的遗失万般抵赖，态度恶劣。后双方对此问题多次协商无果。而卢宏学无视自己的违约行为，还先将刘松林、谢晓云诉至法院。为此，刘松林、谢晓云提起反诉，请求判令：1.卢宏学赔偿刘松林、谢晓云损坏房屋及屋内物品的经济损失共计18137元；2.卢宏学赔偿刘松林、谢晓云租金损失6064.8元；3.卢宏学承担本案诉讼费。
原告（反诉被告）卢宏学就反诉辩称：
刘松林、谢晓云出租给卢宏学的行为根据相关规定是违法出租。刘松林、谢晓云单方擅自添加、修改合同内容，欺诈卢宏学。刘松林、谢晓云和卢宏学提交的合同有大量的不一致，法院不可认定该合同有效。卢宏学的合同中没有第四页第十三条，�条是刘松林、谢晓云随意添加的。合同附件第五页大部分是刘松林、谢晓云一方添加的，是租赁时手写的，没有复印件。卢宏学没有该附件清单。刘松林、谢晓云有随意添加协议的行为。卢宏学只认可双方清点过的内容。刘松林、谢晓云未经卢宏学同意，随意添加、自行记录，擅自搬出租赁房屋内的物品，现在诬陷卢宏学。卢宏学从未见过后来送来的四把木质椅子。刘松林、谢晓云所述的电脑桌，卢宏学从未见过。刘松林、谢晓云说的小瓷瓶两个也是自行添加的，卢宏学入住时，仅有两个大花瓶。其中一个有裂痕，卢宏学多次要求刘松林、谢晓云拿走，但是其就不拿走。至于什么时候碎了，卢宏学不知情。因为刘松林、谢晓云经常擅自来涉诉房屋，搬走了很多东西。卢宏学认为是刘松林、谢晓云搬东西时，破坏的或者瓶子自行破碎的。卢宏学没有赔偿义务。卢宏�在合同到期之日，曾经通知刘松林、谢晓云来交接房屋，但是其没有来。9月21日，卢宏学在没办法的情况下，用EMS邮寄了退房通知，然后刘松林、谢晓云才来交接的房屋。交接当日空港派出所前来调解，办理交接。当初交接钥匙应视为交接完毕，刘松林、谢晓云应当归还押金。对于刘松林、谢晓云提交的录音录像，卢宏学认为录音录像并不完全真实，拍摄时间不确定。视频中显示的内容与卢宏学入住时是不一样的，刘松林、谢晓云所拍摄的设备显示的拍摄时间必须被证明是不可以随意设置的。刘松林、谢晓云并不能证明屋内物品的损坏是卢宏学造成的。关于房屋状态，双方签订合同时，当时有公司在此办公，之前已经出租过好几年。入住是卢宏学没有拍摄房屋的相片和视频。刘松林、谢晓云把所有的损耗归结到卢宏学身上是明显的敲诈。录音录像不具有证明力，视频共有九段，而当时谈话是连续的，视频明显是经过剪辑处理的。另外当时双方在录音录像前有过争吵，后来平静下来协商。卢宏学当时自认倒霉，同意不要房屋的押金，但是协商中的退让并不是对事实的确认。刘松林、谢晓云把卢宏学协商的态度作为对事实的确认，这是不能够认定的。双方合同到期后，刘松林、谢晓云没能及时将房屋出租出去，与卢宏学没有任何关系。双方签订合同时的月租金是5300元，现在涨到6300元每月，与卢宏学没有关系。卢宏学在派出所面前搬出去后，刘松林、谢晓云对房屋的修缮与我没有任何关系。总之，卢宏学遵守了租赁合同，没有破坏房屋，也没有做隔断，没有拖欠租金。刘松林、谢晓云没有理由扣押金，也没有理由要求卢宏学承担任何赔偿责任。
经审理查明：
刘松林系北京市顺义区×花园×号楼×单元×室房屋�有权人。
2012年9月11日，出租方刘松林（甲方）与承租方卢宏学（乙方）签订《房屋租赁合同》。双方约定：甲方出租给乙方的房屋位于北京市顺义区×区B区×花园小区×号楼×单元×室。该房屋现有装饰装修及设施、设备情况详见合同附件。该附件作为甲方按照本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同租赁期满交还该房屋时的验收依据。该房屋租赁期限共24个月，自2012年9月20日起至2014年9月19日止。乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为商住两用使用。该房屋每月租金为5300元。乙方在租房期间应妥善使用甲方提供的家具电器，不得出借他人，如造成甲方物品的遗失和损坏，由乙方承担赔偿责任。乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施，不得改变房屋的内部结构，因乙方管理使用不善造成房屋及其相连设备的损失，乙方应立即负责修复或承担经济赔偿。�方有权选择以下权利中的一种：1）要求乙方恢复原状。2）向乙方收取恢复房屋原状工程实际发生的费用。房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，将视为乙方单方面违约，甲方有权解除合同，收回出租房屋。乙方应向甲方支付一个月的租金作为违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。（1）在房屋租赁期间转租、转借承租房屋给他人使用的。（2）在房屋租赁期间拆改变动房屋结构的。（3）损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的。（4）在房屋租赁期间改变本合同约定的房屋租赁用途……乙方支付的押金在合同到期或协议解除日退还乙方，乙方需在此前支付所有该付的费用。
合同签订当日，谢晓云收到卢宏学交纳的房租10000元。2012年9月20日，谢晓云收到卢宏学交纳的房租11200元，包括押金5300元。
刘松林、谢晓云提交录像、录音及照片，拟证明卢宏学对涉诉房屋造成的损害。卢宏学对录音、录像、照片的真实性及证明目的均不认可。
2015年4月14日，本院至涉诉场地进行勘验并拍摄照片16张。
上述事实，有本院庭审笔录、勘验笔录、照片、《房屋租赁合同》、现场录像、录音光盘等证据在案作证。
本院认为：
卢宏学与刘松林、谢晓云签订的《房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合同依法有效，双方应当按照合同约定行使权利、履行义务。
就卢宏学主张返还押金一节，因双方合同已经履行完毕，且卢宏学不存在双方约定的不予返还押金之情形，就其要求返还押金的请求，本院予以准许。就刘松林、谢晓云辩称之合同损失，本院于反诉中一并处理。就卢宏学主张刘松林、谢晓云应提供发票一节，双方于合同中未约定提供发票，就该项诉请，本院不予支持。就卢宏学要求刘松林、谢晓云支付违约金一节，并无合同依据，本院不予准许。就卢宏学主张的押金利息一节，刘松林、谢晓云并非恶意扣留押金，系因双方就合同损失产生纠纷而未返还押金，就卢宏学该项诉请，本院不予支持。
就刘松林、谢晓云要求卢宏学赔偿损坏房屋及屋内物品的经济损失以及租金损失的反诉请求。根据刘松林、谢晓云提交的照片、视频及录音证据，本院认定卢宏学在合同履行过程中存在过错，对涉诉房屋的装饰装修及室内物品造成损害，系其对刘松林、谢晓云造成的合同损失，损失数额由本院酌定。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百一十九条、第二百二十二条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）刘松林、谢晓云于本判决生效之日起七日内返还原告（反诉被告）卢宏学押金五千三百元；
二、原告（反诉被告）卢宏学于本判决生效之日起七日内赔偿被告（反诉原告）刘松林、谢晓云装饰装修及物品损失共六千三百零七元；
三、原告（反诉被告）卢宏学于本判决生效之日起七日内赔偿被告（反诉原告）刘松林、谢晓云租金损失一千七百六十七元；
四、驳回原告（反诉被告）卢宏学的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）刘松林、谢晓云的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法（2012年修正）》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费四十八元，由原告（反诉�告）卢宏学负担二十三元（已交纳），由被告（反诉原告）刘松林、谢晓云负担二十五元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费二百零三元，由被告（反诉原告）刘松林、谢晓云负担一百七十八元（已交纳），由原告（反诉被告）卢宏学负担二十五元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 王竞隆
二〇一五年七月二十八日
书 记 员 贾默文