浙江省杭州市滨江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0108民初536号
原告：孙建国，男，1965年8月29日出生，汉族，住浙江省上虞市。
委托诉讼代理人（特别授权）：薛春晓、林建国，浙江凯富律师事务所律师。
被告：杭州银行股份有限公司滨江支行，经营场所：杭州市滨江区滨盛路1890、1892、1894号和江汉路1786号钱龙大厦202室。
负责人：杨轶华。
委托诉讼代理人（特别授权）：姜宁，系公司员工。
被告：浙江凯达房地产开发有限公司，住所地：杭州市上城区钱江路639号9楼。
法定代表人：叶晓明。
第三人：浙江汉和实业投资集团有限公司，住所地：杭州市拱墅区沈半路291-8号2幢。
法定代表人：蔡文崇。
第三人：浙江欧文控股集团有限公司，住所地：杭州市下城区潮王路58号8501室。
法定代表人：吴峰。
第三人：吴峰，男，1966年12月21日出生，汉族，住杭州市江干区。
第三人：王小青，女，1978年1月11日出生，汉族，住杭州市江干区。
原告孙建国与被告杭州银行股份有限公司滨江支行（以下简称“杭州银行滨江支行”）、被告浙江凯达房地产开发有限公司（以下简称“凯达公司”）、第三人浙江汉和实业投资集团有限公司（以下简称“汉和公司”）、第三人浙江欧文控股集团有限公司（以下简称“欧文公司”）、第三人吴峰、第三人王小青案外人执行异议之诉一案，本院于2017年1月23日立案后，依法适用普通程序，于2017年8月10日公开开庭进行审理，原告孙建国及其委托代理人薛春晓、林建国、被告杭州银行滨江支行的委托代理人姜宁、被告凯达公司、第三人汉和公司、欧文公司、吴峰、王小青经本院公告送达开庭传票，均未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告孙建国向本院提出诉讼请求：1、停止对位于杭州市上城区钱塘名都5幢4单元2101室、2201室（房产证号分别为杭房权证上字第××、09××81号）的强制执行。2、确认原告与被告凯达公司于2011年2月16日签订的《房屋租赁合同》合法有效，并确认上述房屋归原告所有。3、案件受理费由被告承担。
事实和理由：原告为凯达公司服务，从事的都是高管工作，为推进凯达的项目做出了巨大贡献，2011年2月16日，被告凯达公司考虑到原告为其服务工作多年，具有重大、特殊贡献，遂将公司所有的位于杭州市上城区钱塘名都5幢4单元2101室、2201室免费租赁给原告使用20年，承诺在上述房屋具备办理产权转让登记的条件时，同意将上述房屋及车位、附属设施无偿转让给原告，并配合原告办理过户手续。原告与被告凯达公司于同日签订《房屋租赁合同》，并约定：租赁期间，原告不得因任何原因提出终止合同，合同签订后，被告凯达公司向原告交付了房屋，原告也立即装修入住至今。案涉房屋也已具备办理产权转让登记的条件。但被告凯达公司于2014年5月26日擅自将房屋抵押给被告杭州银行滨江支行，致使房屋被执行查封并进入执行。贵院在执行（2016）浙0108执1318号申请执行人即被告杭州银行滨江支行与被执行人即被告凯达公司及第三人汉和公司、欧文公司、吴峰、王小青金融借款合同纠纷一案中，原告作为案外人提出了执行异议，要求停止执行案涉房屋，贵院（2016）浙0108执异49号裁定书驳回了原告的异议申请。原告不服该裁定而提起诉讼，认为原告符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第三十一条规定的条件，法院应支持原告的诉请。
被告杭州银行滨江支行辩称，1、原告所主张的租赁关系不符合法定的租赁关系构成要件，租赁关系不真实。从原告提供的合同看，租赁期限长，无租金，而原告免交租金原因是服务于被告凯达公司，用房屋租赁冲抵工资和薪水，是以房屋使用权抵偿债务，而从原告提供的社会保险看，原告在签订租赁合同前仅于2006年度工作过5个月，因此该租赁行为并非真实的租赁行为。2、原告是被告凯达公司曾经的高管，是公司主要管理人员之一，存在利用职权损害银行合法权益的可能。原告明知该房产已在2010年2月作为公司的财产抵押给银行，并办理了抵押登记，在租赁合同签订前一直都处于抵押状态，而原告仍然在这种状况下与自己的公司签订长期且无实际租赁行为的合同。3、杭州银行滨江支行作为抵押权人，在抵押权的设立及实现的过程中均无任何过错，优先受偿权依法应受法律保护。综上所述，请求法院依法驳回原告的全部诉请。
被告凯达公司、第三人汉和公司、欧文公司、吴峰、王小青未到庭，也未提供书面的答辩意见。
原告依法提交了证据，被告及第三人均未提供证据，本院当庭进行了举证和质证，被告凯达公司、第三人缺席放弃质证权利。对原告的（2016）浙0108执异49号执行裁定书、房屋现状照片，被告杭州银行滨江支行无异议，内容与本案相关联，本院予以确认。对原告提供的社会保险缴费记录、凯达公司工商登记信息、评审会议纪要、桩基工程会议纪要、工程联系单、文件处理单、杭州滨江四号区块内单位施工用水用电申请表，被告杭州银行滨江支行对真实性无异议，本院对原告曾是凯达公司员工的证明目的予以确认，对原告为凯达公司做出巨大贡献的证明目的不予认定。对原告提供的房屋租赁合同、黄志廉和陆耀伟的证人证言，被告杭州银行滨江支行对租赁关系真实性有异议，本院认为，被告凯达公司缺席，两位证人在凯达公司的职务情况没有有效的证据证明，结合其他证据及当事人陈述，本院对该组证据的证明效力不予认定。原告提供的装修合同及收款收据，没有其他证据予以佐证，其证明效力本院不予认定。
本院经审理查明事实如下：2015年7月21日本院立案受理了杭州银行滨江支行诉汉和公司、凯达公司、欧文公司、吴峰、王小青金融借款合同纠纷一案，审理期间杭州银行滨江支行提出了财产保全，2015年7月27日本院采取了查封措施，并于2015年12月25日做出（2015）杭滨商外初字第127号民事判决：一、汉和公司于本判决生效之日起十日内向杭州银行滨江支行偿还借款本金1725万元，并按照合同约定支付自2015年9月21日起至本息付清之日止的利息及逾期利息。二、汉和公司未按期履行上述债务，杭州银行滨江支行有权对凯达公司名下房产（钱塘名都5幢4单元2101室，房屋所有权证号为杭房权证上字第××号；钱塘名都5幢4单元2201室，房屋所有权证号为杭房权证上字第××号等）以折价或者拍卖、变卖所得价款，在上述第一项债务范围内优先受偿。三、凯达公司、欧文公司、吴峰、王小青对汉和公司的上述第一项付款义务承担连带保证责任。凯达公司、欧文公司、吴峰、王小青在实际承担保证责任后，有权向汉和公司追偿。四、驳回杭州银行滨江支行的其他诉讼请求。
判决生效后，杭州银行滨江支行申请执行，在执行过程中，本院于2016年10月17日向孙建国发出通知，对案涉房产不带租评估、拍卖，要求孙建国腾退房屋，孙建国作为案外人提出执行异议，本院于2016年12月1日做出（2016）浙0108执异49号执行裁定书，驳回了其异议申请，孙建国不服提起诉讼。
再查明：根据孙建国的社会保险缴费变动记录，2006年3月-7日、2013年5月之后，其社保关系在凯达公司，孙建国于2003年起参与凯达公司建设项目的开发管理工作。孙建国提交了2011年2月16日与凯达公司签订的《房屋租赁合同》，合同内容：（1）房屋基本情况：凯达公司自愿将其位于杭州市上城区钱塘名都5幢4单元2101室、2201室住宅（纯毛胚房）及地下一层28号、29号车位出租给原告，交付时间为2011年2月16日。（2）房屋租赁期为二十年，自房屋实际交付之日起算，双方一致同意，在二十年租期届满后，房屋租期可自动再延长二十年。（3）租金：双方一致认可由于孙建国已为凯达公司服务工作多年，具有重大、特殊贡献，经公司研究决定，孙建国在租赁期限内免交任何房租。公司承诺，在租赁承包房屋具备办理产权转让登记的条件时，将上述房屋及车位、附属设施无偿转让给孙建国或孙建国指定的自然人，并配合办理过户手续。（4）租赁期间相关费用由孙建国承担。（5）房屋使用，公司同意孙建国在租赁期间内有权自行处置房屋（包括但不限于转租、装修装潢、添置设施等，但不得转让）。涉及的有关费用（如装修费用）由孙建国自行承担。孙建国如改变房屋的内部结构、装修或安装重大设施设备，不可对房屋的结构安全造成影响。（6）其他约定：租赁期间，公司不得因任何原因提出终止合同。如公司强行要求收回房屋，若公司违约，公司应赔偿孙建国由此产生的损失和孙建国实际使用期限，结合当时市场租金价格剩余租期的损失。后孙建国对上述房屋进行了装修，上下两层已打通，至今居住。
案涉房屋在孙建国提交的合同签订之前设定有抵押，并一直延续，2014年5月26日凯达公司又抵押给杭州银行滨江支行，抵押价值总计612万元，并办理了抵押登记。
本院认为，原告提起执行异议之诉，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。被告杭州银行滨江支行依据生效判决对案涉标的取得优先受偿权，本院在执行过程中进行评估、拍卖，符合法律规定。
现原告认为其情形符合《执行异议和复议规定》第三十一条的条件，即在查封之前已签订合法有效的书面租赁合同，并已支付对价，占有使用该不动产，但依据该条款主张权利的须同时满足上述三个条件，首先是具有真实的租赁关系，本案中原告所提交的房屋租赁合同未经过登记备案，原告认为其在为被告凯达公司服务期间没有工资报酬，且有巨大、特殊贡献，被告凯达公司将房屋作为薪资和奖励免费出租20年，所提供的证据不足以证明其主张，因此原告不能证明租赁合同的真实性；第二，原告作为高管是知情公司的经营情况，案涉房屋一直设有抵押，原告与被告凯达公司均知情，在此情况下原告装修入住应当承担风险，即使如原告所说是以房抵薪，也只能说明被告凯达公司以房屋使用权抵偿债务，不是真正的租赁关系。被告凯达公司在抵押给杭州银行滨江支行时并未告知有这份合同，原告也没有提供证据证明其提出过异议，抵押一直延续，现即便占有也不能对抗优先受偿权。第三，合同内容中对房屋转让的条件没有明确，现原告认为条件成就依据不足，其要求确权缺乏事实和法律依据。
综上所述，原告所提供的证据不能证明其对案涉房屋享有真实合法的租赁权，不符合《执行异议和复议规定》第三十一条第一款规定情形，因此原告的全部诉请本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：
驳回原告孙建国的全部诉讼请求。
案件受理费34800元，由原告孙建国负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审 判 长 潘 文
人民陪审员 陆文伟
人民陪审员 杜文华
二〇一七年十一月十四日
书 记 员 徐 丽
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