山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济民四终字第708号
上诉人（原审被告、反诉原告）山东麦当劳（餐厅食品）有限公司，住所地济南市。
法定代表人张家茵，董事长。
委托代理人王海涛，江苏高的律师事务所律师。
委托代理人马笑匀，江苏高的律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）山东华典实业有限公司，住所地济南市。
法定代表人吕昌礼，董事长。
委托代理人许辉，山东众成清泰律师事务所律师。
委托代理人耿国玉，山东众成清泰律师事务所律师。
上诉人山东麦当劳（餐厅食品）有限公司（以下简称麦当劳公司）因与被上诉人山东华典实业有限公司（以下简称华典公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2013）历民初字第659号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，2005年11月17日，华典公司（甲方）与麦当劳公司（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定麦当劳公司承租华典公司所有的位于济南市历下区泉城路111号一层及二层的一部分场地（以下称涉案租赁场地），场地面积一层约49平方米，二层约550平方米。合同约定双方交接场地30日起，麦当劳公司开始向华典公司支付租金，租金标准为第一年至第三年，年租金为人民币100万元；第四年至第六年，年租金为人民币105万元；第七年至第九年，年租金为人民币1102500元；第十年至第十二年，年租金为人民币1157625元；第十三年至第十五年，年租金为人民币1215506.25元。麦当劳公司应于场地交接日向华典公司一次性支付人民币60万元，其中30万元作为麦当劳公司第一期租金的一部分，剩余30万元作为履约保证金，租赁期满，华典公司同意向麦当劳公司无息退还。关于公用事业及费用双方约定，华典公司负责安装由麦当劳公司单独使用的水、电表，并在租期内，按大厦统一用电、用水收费标准向麦当劳公司代收水电费。合同第5.4约定：“如因甲方原因造成供电、供水中断，并不能在二十四（24）小时内加以修复，乙方有权进行修复工作并从租金中扣除相关费用，中断时间超过3天的，中断期间的租金甲方同意免除。……”合同第14条纠纷解决条款约定：“与本合同有关的一切纠纷双方应首先通过友好协商解决，如某纠纷未能于一方书面通知另一方后的十五（15）天内得到解决，任何一方有权将此纠纷提交当地人民法院，败诉方负担一切诉讼费用，包括但不限于律师费。在纠纷尚未解决前，双方应继续履行本合同所规定之义务，除非双方同意终止本合同。”
合同签订后，2005年11月25日，麦当劳公司向华典公司支付60万元，其中30万元为履约保证金。华典公司于2005年12月17日向麦当劳公司交付了涉案租赁场地，自2006年1月17日起算租金。
2011年3月30日，华典公司向麦当劳发出《关于解除房屋租赁合同的函》，载明：“因贵公司排放污水及废水量太多，导致排污化粪池及室外化油池污水溢出情况时有发生，夏天奇臭无比，冬天路面结冰，给来往行人带来诸多不便和安全隐患；其他承租人亦多次向华典公司提出意见，要求华典公司予以改进，部分承租人甚至以此为由要求解除租赁合同。贵公司的行为不仅影响了华典大厦的办公环境和整体形象，同时严重影响了华典公司的资产运营。鉴于上述情况，根据相关的法律法规，现正式通知贵公司解除《房屋租赁合同》，请贵公司接到本函后尽快落实选址及搬迁事宜，如不及时准备搬迁等事宜导致的一切法律后果由贵公司自行承担。”后麦当劳公司两次复函称希望协商解决，但双方未能协商达成一致解决方案。
2011年6月20日，麦当劳公司向原审法院提起诉讼，要求确认华典公司发出的《关于解除房屋租赁合同的函》无效、双方签订的《房屋租赁合同书》继续履行。
2011年11月22日，原审法院作出（2011）历民初字第936号民事判决，认为华典公司与麦当劳公司签订的《房屋租赁合同书》合法有效，但由于麦当劳公司经营快餐业务排放污水及废水过多，还存在操作间、卫生间漏水现象，严重影响了其他承租人的正常经营及华典公司对华典大厦的整体经营，并且对周边环境造成不良影响，其他承租人纷纷向华典公司提出抗议，甚至要求解除租赁合同。在此情形下，如果强制华典公司继续履行与华典公司签订的租赁合同，将导致其他业主与华典公司解除合同，华典公司将无法实现出租华典大厦的合同目的，因此这种情况属于《合同法》第一百一十条规定的事实上的履行不能。再者，租赁合同的履行应当建立在出租人与承租人皆自愿的基础上，如果出租人主观上坚决不同意出租，法院判决其强制出租，双方在现实中将很难履行，也无法实现合同目的。综上，本案租赁合同已不具备继续履行的客观条件，驳回麦当劳公司的诉讼请求。麦当劳公司不服一审判决，向济南市中级人民法院提起上诉。
2012年12月17日，济南市中级人民法院作出（2012）济民一终字第60号民事判决，认为麦当劳公司经营期间存在漏水及隔油池污水外溢的事实，而隔油池系麦当劳公司所建造，华典公司未参与，麦当劳公司应完全知悉隔油池污水外溢的原因，在华典公司2011年3月30日向麦当劳公司发出的通知中，华典公司将麦当劳公司隔油池污水外溢行为对华典公司和其他承租人造成严重影响的情况告知麦当劳公司后，麦当劳公司应及时对隔油池进行维修整改。但直至起诉之日，麦当劳公司仍未对该问题进行整改，构成违约，因此，华典公司提出解除双方租赁合同并无不当。据此，济南市中级人民法院驳回了麦当劳公司的上诉请求，维持原判。该判决为终审判决。
2013年2月3日，麦当劳公司在收到济南市中级人民法院的上述民事判决书后搬离涉案租赁场地，并与华典公司签订物业交割单。物业交割单载明：甲乙双方确认，乙方（麦当劳公司）已将位于济南市历下区泉城路111号建筑物一层的一部分和二层的一部分场地交还给甲方（华典公司）。另注明：1、截止2013年2月3日电表数为16967（里），22981（外），水表数为19844（卫生间），00276（清洁间）。2013年2月3日之前的水电费由麦当劳承担，2013年2月3日之后的水电费由华典公司承担。2、乙方麦当劳公司承诺烟道于2013年3月4日、5日、6日进行拆除。
庭审中，双方均认可麦当劳公司的租金已缴纳至2011年7月17日，水电费缴纳至2011年4月。其中，截至2011年4月底，麦当劳公司涉案租赁场地的水电表数为：电表1表数为16505，电表2表数为22350；清洁间水表数为290，卫生间水表数为19844.
另查明，2011年6月20日，华典公司对麦当劳公司租用的涉案房屋停止水电供应。麦当劳公司不服，于2011年6月24日向华典公司致函要求立即恢复餐厅水电供应。华典公司未恢复水电。2011年7月6日，麦当劳公司向华典公司发出《关于暂停支付租金的通知》，该函件于当日由“孙刚”签收。其后，麦当劳公司停止营业，但未撤离涉案租赁场地，并聘请山东众安安防服务有限公司（以下简称众安安防公司）对场地进行安保服务，众安安防公司派驻安保人员8名，每人每月费用为4375元，合计每月35000元。自2011年8月28日起至2013年2月3日，麦当劳公司总计向众安安防公司支付安保费用673167元。
再查明，在麦当劳公司诉华典公司要求确认解除函无效一案中，华典公司与山东众成仁和律师事务所签订诉讼业务委托代理合同，委托该所耿国玉、许辉律师作为该案一、二审的代理律师参加诉讼，支付律师费共计363634.57元。本案中，麦当劳公司与山东德衡律师事务所签订委托代理协议，委托该所王隽、贾明君律师参加本案诉讼，并按照本诉和反诉的标的支付律师费16万元。
原审法院认为，本案争议的焦点问题主要有三：一是租赁合同解除时间；二是麦当劳公司是否应支付2011年3月30日收到解除函之日至2013年2月3日的场地占有使用费；三是如果认定合同于麦当劳公司收到终审判决之日起解除，则麦当劳公司自2011年6月20日至终审判决下发之日的经营损失是否应予支持。
问题一、租赁合同解除时间。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，华典公司于2011年3月30日向麦当劳公司发函要求解除合同并经济南市中级人民法院终审确认了该解除函有效，故根据上述规定在华典公司发解除函之日即2011年3月30日双方租赁合同已解除。尽管合同第14条约定：在纠纷尚未解决前，双方应继续履行本合同所规定之义务，除非双方同意终止本合同。但第一、该约定有悖《合同法》第九十六条关于合同解除时间的法律规定、第九十七条关于合同解除法律后果的法律规定，限制了一方当事人法定解除权的行使，延长了合同解除的时间；第二、该约定影响法院终审判决产生的法律效力。济南市中级人民法院经终审判决确认华典公司于2011年3月30日发出的解除函并无不当，由此确定了合同解除时间，若确认该约定有效，则将导致终审判决所发生的法律效果无法产生，法院终审判决的公信力缺失，基于以上两点原因，合同应于2011年3月30日解除。
问题二、关于2011年3月30日至2013年2月3日场地占有使用费是否应予支付。因华典公司、麦当劳公司双方合同自2011年3月30日即告解除，自合同解除之日起麦当劳公司占用涉案租赁标的物已无依据，故麦当劳公司应向华典公司支付自合同解除之日即2011年3月30日至麦当劳公司实际搬离之日即2013年2月3日期间的涉案场地占有使用费，故对华典公司的该项诉讼请求，原审法院予以支持，但其计算标准有误，原审法院予以纠正。因麦当劳公司向华典公司支付租金至2011年7月17日，故还影响华典公司按照租金标准支付2011年7月18日至2013年2月3日期间的场地占有使用费，其中2011年7月18日至2012年1月17日共计半年，占有使用费为525000元（1050000元／年÷2），2012年1月18日至2013年1月17日共计一年，占有使用费为1102500元，2013年1月18日至2013年2月3日共计16天，占有使用费为48328.8元（1102500元／年÷365天×16天），以上共计1675828.8元。因在合同签订时华典公司向麦当劳公司收取30万元履约保证金，且在计算麦当劳公司应支付的场地占有使用费时同意扣除该保证金，故麦当劳公司还应向华典公司支付场地占用费137528.8元。
问题三、若认定合同于麦当劳公司收到终审判决之日（即2013年1月31日）解除，则自2011年6月20日至2013年1月31日期间麦当劳公司的经营损失是否应予支持。根据合同约定，华典公司虽于纠纷解决期间停止水电供应，但根据合同法第一百一十三条之规定，华典公司之所以停止水电供应，原因在于麦当劳公司违约在先，造成双方之间的租赁合同无法继续履行，华典公司签订租赁合同的目的不能实现，也即麦当劳公司在2011年6月20日至2013年1月31日期间的损失系因麦当劳公司自身违约在先，故要求华典公司负担麦当劳公司的经营损失，无事实和法律依据，原审法院不予支持。关于在2011年6月20日至2013年1月31日期间麦当劳公司发生的安保费用，也系其自身违约行为造成，故对麦当劳公司要求华典公司支付安保费用的诉讼请求，原审法院不予支持。
此外，华典公司主张麦当劳公司向其支付水电费76917元。庭审中，华典公司与麦当劳公司核定麦当劳公司未交纳水电费数额为：电费（16967-16505）×80×1元／度＋（22981-22350）×60×1元／度，水费（276-203）×5.4元／方，共计75214.2元。对华典公司的该项诉讼请求，原审法院予以支持。
本案中，华典公司主张麦当劳公司支付（2011）历民初字第936号、（2012）济民一终字第60号案件律师费363634.47元，根据双方租赁合同约定，诉讼费用由败诉方承担，故对华典公司的该项诉讼请求，原审法院予以支持。麦当劳公司要求华典公司承担本案律师费160000元，无相关依据，原审法院不予支持。麦当劳公司要求华典公司退还租金78750元、返还履约保证金300000元，因该租金与履约保证金已抵扣麦当劳公司应向华典公司交纳的场地占有使用费，故对该两项反诉请求，原审法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百一十条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经审委会研究，判决：一、山东麦当劳（餐厅食品）有限公司于判决生效之日起十日内向山东华典实业有限公司支付房屋占有使用费1375828.8元；二、山东麦当劳（餐厅食品）有限公司于判决生效之日起十日内向山东华典实业有限公司支付水电费75214.2元；三、山东麦当劳（餐厅食品）有限公司于判决生效之日起十日内向山东华典实业有限公司支付律师费363634.47元；四、驳回山东麦当劳（餐厅食品）有限公司要求山东华典实业有限公司赔偿经营损失人民币2125994元的反诉请求；五、驳回山东麦当劳（餐厅食品）有限公司要求山东华典实业有限公司退还租金78750元的反诉请求；六、驳回山东麦当劳（餐厅食品）有限公司要求山东华典实业有限公司退还履约保证金人民币30万元的反诉请求；七、驳回山东麦当劳（餐厅食品）有限公司要求山东华典实业有限公司支付保安费673162元的反诉请求；八、驳回山东麦当劳（餐厅食品）有限公司要求山东华典实业有限公司承担律师费人民币16万元的反诉请求；九、驳回山东华典实业有限公司超出部分的诉讼请求。若未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币22370元，由山东华典实业有限公司负担2370元，山东麦当劳（餐厅食品）有限公司负担20000元。反诉费33500元，由山东麦当劳（餐厅食品）有限公司负担。
上诉人麦当劳公司不服原审判决上诉称：一、上诉人在解除合同诉讼期间继续使用涉案租赁标的物合法合理。1、诉讼期间，租赁合同是否解除处于待定状态。最高人民法院民二庭庭长宋晓明在《合同法》实施十周年就合同法适用问题进行答复时做了详尽的释明：“实践中为了防止造成不必要的损失，我们通常认为如果当事人起诉请求确认解除合同的效力，在法院判决未下达前，合同不解除”。该说明进一步阐明了《合同法》第九十六条的立法本意。审判权属于国家公权力，民事主体在法院判决生效前不应当对合同是否解除做出判断，一审判决事实上认可了当事人一方单方否定合同约定和不尊重法院的恶劣行为，危害性显而易见。2、诉讼期间上诉人继续使用涉案租赁标的物是双方针对这一特定期间的事先约定，不违反法律、法规的强制性规定。双方在租赁合同中已事先约定，“在纠纷尚未解决前，双方应继续履行本合同所规定之义务，除非双方同意终止本合同。”这不仅是双方真实意志的体现，也与立法精神和最高院的释明相符。一审判决认为该约定违反《合同法》第九十六条和第九十七条，影响法院判决的法律效力。该认定完全错误。首先，这不是《合同法》第五十二条规定的合同无效的任一法定情形；其次，“违反法律、行政法规强制性规定”中的强制性规定是指效力性规定，而《合同法》第九十六条和第九十七条的规定显然不是效力性规定。二、被上诉人收取场地占有使用费没有依据。如前所述，双方已约定诉讼期间合同继续履行。租赁合同也明确约定了关于断水断电后租金的免除。事实上，被上诉人一方面收取了上诉人支付的租金，另一方面，却断水断电，根据合同约定，其无权收取租金。由于被上诉人断水断电，破坏上诉人正常生产经营，涉案租赁标的物并未实现合同约定的用途，被上诉人当然无权收取租金或“占有使用费”。此外，租赁合同约定保障上诉人在纠纷期间的正常经营，一审判决将合同解除的时间点与上诉人停止经营、退还场地的时间点混同，不仅逻辑错误，裁判效果也与法的精神背道而驰。三、被上诉人主张的律师费合法性和合理性存在问题。被上诉人的《委托代理合同》约定：“乙方（律师事务所）积极协调各方关系，争取本案于2012年9月30日前出具最终结果”。上诉人认为，案件审判应由法院独立进行，审判进程不应由被上诉人来协调，如法律服务包括积极协调关系，那么其服务本身的合法性即存在问题。如何“协调各方关系”，请求法院认真审查。此外，被上诉人主张的律师费从金额上看也不合理。双方的合同解除争议并不涉及争议金额或价款，根据相关收费标准，此类案件律师费的上限为人民币1万元，被上诉人主张的金额远超此标准。四、上诉人的反诉请求理应被支持。被上诉人在收取租金的同时，叉采取了断水断电的措施，无论是从合同约定，还是过错责任角度，被上诉人均是过错方，理应赔偿因此给上诉人造成的全部损失。一审法院以上诉人“违约在先”，回避双方对于争议期的处理另有约定、以及被上诉人实际收取了租金等基本事实，简单地判决驳回，显属错误。综上，请求撤销一审判决第一至八项，依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求，支持上诉人的全部反诉请求。
被上诉人华典公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。对于双方合同解除的时间《合同法》第第九十六条明文规定，合同自通知到达对方时解除，因此上诉人所主张的认为依据最高院民二庭庭长宋晓明的释明显然是错误的。一审法院对双方损失及其他各项请求的处理适用法律正确，请求法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
另查明，麦当劳公司因不服本院（2012）济民一终字第60号民事判决，向山东省高级人民法院申请再审，2014年12月15日，山东省高级人法院作出（2014）鲁民申字第985号民事裁定书，裁定驳回麦当劳公司的再审申请。
本院认为，关于麦当劳公司在双方解除合同纠纷诉讼期间继续使用涉案房屋是否合法的问题。华典公司于2011年3月30日向麦当劳公司发出解除合同的通知，麦当劳公司对此有异议并提起诉讼。本院（2012）济民一终字第60号民事判决认定，麦当劳公司所建造的隔油池未达到合同约定的尺寸，导致隔油池污水外溢，麦当劳公司未及时对隔油池进行维修整改，构成违约，华典公司发出的解除合同通知有效。根据《合同法》第九十六条的规定，华典公司与麦当劳公司所签订的租赁合同应于麦当劳公司收到解除通知之日即2011年3月30日解除。此后，麦当劳公司继续占有使用涉案房屋已没有合法依据。麦当劳公司主张合同应自法院判决下达后解除，该主张与法律规定相悖，本院不予支持。麦当劳公司另依据双方合同第14条主张在纠纷解决前应继续占有使用涉案房屋，对此本院认为，该约定内容为“在纠纷解决前双方应继续履行合同规定之义务”，麦当劳公司作为承租方，自然应受该条款约束，继续履行其合同义务。但根据本院（2012）济民一终字第60号民事判决，麦当劳公司既未按约定尺寸建造隔油池，在污水外溢至华典公司发出解除通知后仍不进行维修整改，据此，在麦当劳公司违约不履行合同义务且违约状态持续的情况下，其要求华典公司履行合同由其继续使用涉案房屋，对华典公司明显不公，故麦当劳公司依据双方合同第14条主张有权继续占用涉案房屋，本院亦不予支持。
关于麦当劳公司应否支付2011年3月30日之后的场地占用费问题。如前所述，双方的租赁合同在2011年3月30日后解除，此后麦当劳公司继续占用涉案房屋没有合法依据，其应向华典公司支付场地占用费。麦当劳公司以合同中“水电中断免除租金”的约定主张不应支付该费用，对此本院认为，根据本院生效判决，华典公司于2011年6月20日停止向麦当劳公司供水供电，此时双方合同已解除，华典公司实施该行为不构成违约，同时，根据合同内容，上述约定应是针对合同正常履行期间因华典公司的原因造成水电中断所作的约定，而本案中华典公司系在麦当劳公司违约后，为减少对其他承租人及周边环境的不良影响，主动采取断水断电措施，与合同约定情形不符。麦当劳公司以此主张不承担房屋占用费，本院不予支持。
关于华典公司主张的律师代理费是否合法、合理的问题。华典公司的委托代理合同中虽存在由受托单位“积极协调各方关系”的内容，但麦当劳公司未举证证明华典公司的受托单位从事了相关违法活动，其仅以该合同内容主张华典公司支付的费用不合法，依据不充分，本院不予支持。关于华典公司支付的律师代理费数额，经查，该数额并没有违反法律法规的规定，麦当劳公司称该费用不合理，亦缺乏依据，本院不予支持。
关于麦当劳公司的反诉请求应否支持的问题，如前所述，因麦当劳公司违约，华典公司发函解除了双方的合同，麦当劳公司违约在先，在华典公司发函解除合同并停止水电供应后，麦当劳公司仍未撤出涉案房屋，对于由此造成的经营损失、安保费用等华典公司不应承担。麦当劳公司的反诉请求不应支持。
综上，麦当劳公司的上诉理由不成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费55870元，由上诉人山东麦当劳（餐厅食品）有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邵举强
代理审判员 马立营
代理审判员 曹 强
二〇一五年十月二十二日
书 记 员 吴秀婷