上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0109民初5724号
原告上海盛盈实业有限公司，住所地上海市。法定代表人朱国铭，总经理。委托代理人吴家毅，上海市远东律师事务所律师。被告朱根发，男，1961年11月8日出生，汉族，住上海市。委托代理人陆伟忠，上海周祖琪律师事务所律师。原告上海盛盈实业有限公司(以下简称：“盛盈公司”)与被告朱根发房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用简易程序，由审判员郭魏独任审判，本案于2016年4月7日公开开庭进行了审理。原告盛盈公司的委托代理人吴家毅、被告朱根发的委托代理人陆伟忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盛盈公司诉称，上海市虹口区飞虹路XXX号底层房屋(以下简称：“系争房屋”)系原告承租的公有营业性用房，面积209.47平方米。2012年5月9日，原告与案外人上海宏阳物业有限公司(以下简称：“宏阳公司”)签订《公有非居住房屋租赁合同》，约定系争房屋由原告承租，租赁期限自2012年5月1日至2022年4月30日。2013年11月28日，原、被告签订由被告使用系争房屋的《使用协议书》，约定使用期限为2013年12月1日至2015年11月30日。2015年10月，原告向被告征询是否续约，被告未予理睬。2015年11月20日，因被告使用系争房屋涉嫌黄、赌，上海市公安局虹口分局向原告开出《法律责任告知书》建议原告与被告终止合同。2015年11月30日《使用协议书》到期，原告通知被告不再续约，并将使用期宽限至同年12月5日。原告于同年12月7日欲收回系争房屋遭被告拒绝。2015年12月22日，经原、被告协商签订了《宽限使用期协议书》，将系争房屋使用期再次宽限至2016年2月29日，并约定被告一次性支付宽限期使用费人民币37,500元(以下币种均为人民币)，如宽限期届满被告仍不搬离，则承担违约金112,500元。现被告在宽限期满后仍拒绝搬离，故原告起诉要求：一、被告迁出系争房屋(即上海市飞虹路XXX号底层沿街非居住房三开间)；二、被告向原告支付违约金112,500元；三、被告向原告支付自2016年3月1日起至实际搬出之日的房屋使用费，按照每月12,500元计算。原告为支持起诉意见，提供以下证据：1、日期为2012年5月9日的《上海市公有非居住房屋租赁合同》，证明原告从案外人处某某承租系争房屋并转租；2、日期为2013年11月28日的《使用协议书》；3、上海市公安局虹口分局嘉兴派出所出具的“法律责任告知书”；4、日期为2015年11月30日的“关于房屋使用期限到期终止，不再续约的通知”，证明原告不再续约的意思表示，该通知张贴于系争房屋门口；5、日期为2015年12月22日的《宽限使用期协议书》，证明双方约定系争房屋宽限使用期至2016年2月29日，被告已支付使用费至2016年2月。针对原告提供的证据，被告对证据1、2、5均无异议，证据3需要核实原件，证据4被告当时可能不在店里，没有看到。被告朱根发辩称，原告陈述的双方签订租赁合同情况属实，公安也确实出具了告知书。合同到期后，双方虽有协商，但是对租金没有达成一致意见，故未签订新的租赁合同。双方经协商约定系争房屋使用期限至2016年2月29日，但被告一直未找到合适的经营场所，故继续使用系争房屋，目前也无法搬离。违约金不同意支付，且约定过高，被告承诺支付违约金是在无奈的情况下才签订，违约金并不合理，约定过高。被告使用系争房屋，同意支付房屋使用费。被告朱根发未提供证据。经审理查明，2012年5月9日，案外人宏阳公司与原告签订《公有非居住房屋租赁合同》，约定宏阳公司将系争房屋出租给原告使用。2013年11月28日，原、被告签订《使用协议书》，约定原告将系争房屋(即上海市飞虹路XXX号底层沿街非居住房三开间)出租给被告使用，建筑面积209.47平方米，租赁期限自2013年12月1日起至2015年11月30日止，每月租金11,000元；被告应于本协议签订之日向原告一次性缴付履约保证金11,000元；履约保证金在使用关系终止时且被告完全履行了本协议约定的返还义务，结清了本协议所涉全部费用后，且在此后一年内无任何第三方向原告主张权利的，原告将此保证金全额无息退还被告；被告未付应付费用、被告违反协议约定而产生违约金、滞纳金、赔偿金的情况下，原告可将保证金直接予以抵扣等等。合同签订后，原告将系争房屋交由被告使用。2015年11月20日，上海市公安局虹口分局嘉兴路派出所向原告发出“房屋出租方法律责任告知书”，称原告出租的系争房屋用于开设娱乐休闲场所，且存在涉“黄、赌”违法嫌疑，现已被公安机关责令关门停业，建议立即收回房屋使用权，终止与承租人的房屋租赁合同。2015年11月30日，原告向被告发出“关于房屋使用期限到期终止，不再续约的通知”称，双方签订的《使用协议书》已于2015年11月30日中午12点到期终止，原告2015年10月8日后多次通知被告前来续约，但被告不来续签下期合约，为此原告决定不再续约；原告宽限被告至2015年12月5日前搬离系争房屋。2015年12月22日，原、被告签订《宽限使用期协议书》，约定原告同意给予被告三个月宽限期，宽限使用期至2016年2月29日中午12时止，到期之时被告应将系争房屋归还原告。宽限期内仍按使用费标准收取宽限使用费，每月12,500元；本协议签订之日原告一次性收取被告宽限期使用费37,500元；宽限期届满之时，被告如仍不及时搬离的，被告应当向原告支付112,500元违约金，同时按实际占用的天数，以每天1,667元的使用费标准向原告支付使用费，直至被告将使用场地交还给原告为止等等。协议签订后，被告向原告支付宽限期使用费37,500元。嗣后，被告使用系争房屋至今。故原告起诉要求判如所请。以上事实，由原、被告当庭陈述及原告提供的证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《使用协议书》及《宽限使用期协议书》系双方当事人真实意思表示，合法有效。《使用协议书》到期后，被告未能及时搬离。原、被告通过签订《宽限使用期协议书》再次约定了系争房屋的使用期限，被告理应在该期限届满时迁出系争房屋。故原告要求被告迁出系争房屋，有事实和法律依据，本院予以支持。被告逾期迁出系争房屋，应当根据该协议书的约定支付系争房屋使用费并向原告承担违约责任。关于房屋使用费的数额，《宽限使用协议书》虽约定房屋使用费按每日1,667元计算，原告主张按照每月12,500元计算，尚属合理，本院予以照准。关于违约金的数额，被告在庭审中抗辩违约金数额过高，本院考虑原告的实际损失、并结合被告的违约程度等对此予以酌定。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告朱根发应于本判决生效之日起7日内，迁出上海市虹口区飞虹路XXX号底层沿街非居住房三开间房屋;二、被告朱根发应向原告上海盛盈实业有限公司支付上海市虹口区飞虹路XXX号底层房屋的房屋使用费(以每月12,500元为标准，自2016年3月1日起支付至被告实际迁出上述房屋之日止)；三、被告朱根发应向原告上海盛盈实业有限公司支付违约金5万元，此款应于本判决生效之日起7日内支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2,550元，减半收取1,275元，由原告上海盛盈实业有限公司负担490.38元，被告朱根发负担784.62元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 郭魏
二〇一六年六月一日
书记员 陆兆
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。