上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终3523号
上诉人（原审原告）上海盛欣医药化工有限公司。法定代表人许建新,总经理。委托代理人吴冬辉，上海市诚至信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）中国邮政储蓄银行股份有限公司上海松江区支行。负责人沈彬，行长。委托代理人刘浒，上海申骏律师事务所律师。委托代理人许建添，上海申骏律师事务所律师。被上诉人（原审被告）上海秀琪实业有限公司。法定代表人戴美智，负责人。被上诉人（原审被告）上海秀森置业发展有限公司。法定代表人戴美智，负责人。被上诉人（原审被告）戴嘉树，XX年XX月XX日生，汉族。被上诉人（原审被告）陈秀琪，XX年XX月XX日生，汉族。被上诉人（原审被告）戴美智，XX年XX月XX日生，汉族。原审第三人郑建永，XX年XX月XX日生，汉族。委托代理人许兆云，上海市尔立律师事务所律师。委托代理人徐莘，上海市尔立律师事务所律师。原审第三人鲍波，XX年XX月XX日生，汉族。委托代理人张洁，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。原审第三人徐永华，XX年XX月XX日生，汉族。委托代理人戚诚伟，上海华宏律师事务所律师。原审第三人王炜，XX年XX月XX日出生，汉族。委托代理人严钧，北京尚公（上海）律师事务所律师。上诉人上海盛欣医药化工有限公司因案外人执行异议之诉一案，不服上海市松江区人民法院（2015）松民三(民)初字第3880号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院认定，上海市松江区XX路XX号1-7层的房屋（XX-
XX室、XX-
XX室、XX室、XX室、XX室、XX室，以下简称“系争房屋”）均系上海秀森置业发展有限公司（以下简称“秀森公司”）所有。系争房屋的抵押、查封情况如下：301-325室：中国邮政储蓄银行股份有限公司上海松江区支行（以下简称“邮政储蓄银行”）于2012年12月14日设立最高债权限额人民币2,759万元（以下币种均为人民币）的抵押；郑建永于2014年3月6日设立了2,000万元的抵押（与401-425室共同抵押）。松江区法院于2014年9月26日查封了上述房屋。401-425室：邮政储蓄银行于2013年2月4日设立最高债权限额1,650万元的抵押；王炜于2014年1月26日设立了500万元的抵押；郑建永于2014年3月6日设立了2,000万元的抵押（与301-325室共同抵押）。松江区法院于2014年9月26日查封了上述房屋。704-709室、714室：徐永华于2013年5月17日设立了650万元的抵押（与其他房产共同抵押担保）。上海市闵行区人民法院于2014年8月21日查封了上述房屋。613室、914室：鲍波于2013年1月29日设立了350万元的抵押（与其他房产共同抵押担保）。松江区法院于2015年1月26日查封了上述房屋。原审法院另查明，上海市松江公证处于2014年9月11日作出的（2014）沪松证执行字第39号执行证书载明“申请执行人为邮储银行松江支行，被申请执行人为上海秀琪实业有限公司（以下简称“秀琪公司”）、秀森公司、戴嘉树、陈秀琪、戴美智，执行标的：截至2014年9月3日借款本金1,650万元及自2014年9月4日起至执行完毕之日止所产生的利息、罚息和实现债权、抵押权所支付的费用……被申请执行人秀森公司愿为上述债务设立抵押担保并承诺接受强制执行的财产为坐落于上海市松江区XX镇XX路XX号XX室房地产。秀森公司以抵押物价值为限承担抵押担保责任……”。因秀琪公司、秀森公司、戴嘉树、陈秀琪、戴美智未能履行上述生效法律文书确定之义务，邮政储蓄银行向松江区法院申请强制执行，松江区法院于2014年9月16日以（2014）松执字第5524号案件立案执行。同时，松江区法院还立案受理了（2014）松执字第5528号案件[执行依据：上海市松江公证处（2014）沪松证执行字第38号执行证书。申请执行人为邮政储蓄银行、被执行人为案外人上海A有限公司（以下简称“A公司”）及秀森公司、戴美智、陈秀琪、戴嘉树，需处置包含401-425室在内的抵押房产]；（2014）松执字第5591号案件[执行依据：上海市杨浦公证处（2014）沪杨证执字第111号执行证书。申请执行人为徐永华、被执行人为戴美智、陈秀琪、秀森公司，需处置包含704-709室、714室在内的抵押房产]；（2015）松执字第920号案件[执行依据：上海市杨浦公证处（2014）沪杨证执行字第130号执行证书。申请执行人为鲍波；被执行人为戴美智、秀森公司，需处置包含613室、914室在内的抵押房产]；（2015）松执字第2498号案件[执行依据：上海市崇明公证处（2014）沪崇证执行字第126号执行证书。申请执行人为郑建永；被执行人戴美智、陈秀琪、秀森公司，需处置包含301-325、401-425在内的抵押房产]。松江区法院在（2014）松执字第5524号案件执行过程中，于2014年11月20日至系争房屋现场张贴公告，责令被执行人(即秀琪公司、秀森公司、戴嘉树、陈秀琪、戴美智)于2014年12月10日前履行生效法律文书确定之义务，逾期履行，松江区法院将依法拍卖或变卖包括系争房屋在内的房产。因被执行人(即秀琪公司、秀森公司、戴嘉树、陈秀琪、戴美智)逾期仍未能履行，松江区法院遂于2015年3月19日再次至系争房屋现场张贴公告，责令被执行人(即秀琪公司、秀森公司、戴嘉树、陈秀琪、戴美智)及占有系争房屋的案外人自公告之日起十五日内迁出系争房屋。盛欣公司遂向松江区法院提出执行异议，经法院审查后于2015年9月14日以（2015）松执异字第49号执行裁定书，依法驳回了盛欣公司提出的执行异议。因盛欣公司不服该裁定，故提起了本案诉讼。原审法院再查明，2014年6月25日，盛欣公司作为乙方、秀森公司作为甲方签订《租赁承包经营合同》一份，该合同约定秀森公司将案外人上海XX酒店有限公司（以下简称“XX酒店”，系争房屋）租赁给盛欣公司。租赁期限20年，自2014年7月1日起至2034年6月30日止。年租金300万元。付款方式和支付时间为：1、一次性支付20年租金，盛欣公司、秀森公司同意将原借款累计2,630万元转为支付给秀森公司的租金；2、盛欣公司于2014年7月10日前支付租金1,010万元；3、前期2,630万元借款累计利息77万元冲抵租金；4、秀森公司委托盛欣公司支付案外人马某某借款783万元；5、秀森公司委托盛欣公司支付案外人朱某某装修款1,500万元。合同另对其他事项作了相应的约定。本案原审审理中，盛欣公司提供了《秀森商务大厦租赁合同》复印件一份，以证明秀森公司于2012年6月9日已经将系争房屋出租给了案外人XX酒店，而系争房屋最早设立抵押权的时间为2012年12月14日。邮政储蓄银行及郑建永、鲍波、徐永华对上述合同的真实性不予认可。另外，盛欣公司又提供了盛欣公司与秀森公司于2014年6月27日、2015年3月15日、2015年3月24日签订的《备忘录1》、《收到租金确认书》、《备忘录2》及有关付款凭证复印件等证据材料，以证明已经支付租金5,285.95万元的事实。邮政储蓄银行及郑建永、鲍波、徐永华对上述证据材料的真实性不予认可。原审法院又查明，案外人XX酒店成立于2003年9月29日，现法定代表人为张某某，注册资本为1,000万元，住所地位于上海市松江区九亭镇XX路XX号，营业时间自2003年9月29日起至2023年9月28日止。根据工商注册登记资料显示：案外人XX酒店原称上海B有限公司，法定代表人为戴美智，注册资本为300万元，企业类型为有限责任公司（国内合资）；2006年3月9日被核准变更名称为上海C有限公司，法定代表人为戴美智，注册资本为300万元，企业类型为一人有限责任公司（自然人独资）；2012年6月15日被核准变更为现在的名称，法定代表人为戴丽君，企业类型为有限责任公司（国内合资）。另外，根据工商注册登记资料显示：2012年5月3日，戴美智作为出让方，戴丽君、案外人XX酒店作为受让方签订了《股东转让协议》，戴美智将所持有的0.1%股权作价3,000元转让给案外人XX酒店，戴美智将所持有的99.9%股权作价299.7万元转让给戴丽君。2013年4月12日，案外人XX酒店将注册资本从300万元变更为1,000万元。2015年6月16日，戴丽君作为出让方，张某某作为受让方签订了《股权转让协议》，戴丽君将所持有的99.97%股权作价999.7万元转让给张某某。此外，根据工商注册登记资料显示：2003年9月10日，松江区房屋土地管理局九亭所向工商松江分局出具房屋产权证明一份，载明：本市松江区XX路XX号房屋权属上海A有限公司，产权证正在办理之中。2003年8月5日，戴美智与案外人A公司签订《房屋出租协议》，约定案外人A公司将位于上海市松江区XX路XX号200平方米房屋出租给戴美智，出租时间20年，自2003年8月5日至2023年8月5日，月租金为1,000元，每年递增10%。协议另对其他事项作了相应的约定。本案原审审理中，盛欣公司提起诉讼，请求判令：确认盛欣公司对系争房屋享有租赁权，立即停止对系争房屋的评估拍卖。邮政储蓄银行辩称：不同意盛欣公司的诉讼请求。秀琪公司、秀森公司、戴嘉树、陈秀琪、戴美智未具答辩意见。郑建永述称：不同意盛欣公司的诉讼请求。鲍波述称：不同意盛欣公司的诉讼请求。徐永华述称：不同意盛欣公司的诉讼请求。王炜书面述称：不同意盛欣公司的诉讼请求。原审法院认为，本案争议焦点之一，秀森公司与案外人XX酒店之间是否存在真实的租赁合同关系。首先，盛欣公司提供的《秀森商务大厦租赁合同》系复印件，邮政储蓄银行及郑建永、鲍波、徐永华对上述合同的真实性不予认可；其次，根据案外人XX酒店工商注册登记资料显示，案外人XX酒店成立于2003年9月29日，原称上海B有限公司，在案外人XX酒店成立之前（2003年8月5日），戴美智与案外人A公司签订了《房屋出租协议》，向案外人A公司承租了坐落于上海市松江区XX路XX号200平方米房屋，但出租人不是秀森公司，承租人也不是案外人XX酒店，故不能证明秀森公司与案外人XX酒店之间存在租赁合同关系。案外人XX酒店于2013年4月12日将注册资本从300万元变更为1,000万元后，在工商注册登记资料中也没有显示秀森公司与案外人XX酒店之间存在租赁合同关系。因此，对《秀森商务大厦租赁合同》的真实性，不予认可。本案争议焦点之二，盛欣公司与秀森公司之间签订的《租赁承包经营合同》是否承继了秀森公司与案外人XX酒店之间租赁合同关系。原审法院认为，首先，从《租赁承包经营合同》形式来看，该合同应当属于由盛欣公司、秀森公司、案外人XX酒店三方签订的合同，但合同上只盖了盛欣公司、秀森公司的印章，没有盖案外人XX酒店的印章，只有原法定代表人戴丽君的签名；其次，从《租赁承包经营合同》内容来看，只有盛欣公司与秀森公司之间的约定，对案外人XX酒店的权利义务未作任何约定；再次，若《秀森商务大厦租赁合同》是真实的，既然秀森公司已经于2012年6月9日将系争房屋出租给了案外人XX酒店，在秀森公司与案外人XX酒店之间的租赁合同关系没有解除之前，秀森公司就无权再将系争房屋出租给盛欣公司。盛欣公司想要取得系争房屋的承租权，应当由案外人XX酒店转租给盛欣公司，租金也应当支付给案外人XX酒店，而不应该支付给秀森公司。因此，盛欣公司提供的《租赁承包经营合同》不能证明是盛欣公司承继了所谓2012年6月9日的《秀森商务大厦租赁合同》。本案争议焦点之三，盛欣公司是否一次性向秀森公司支付了20年租金。原审法院认为，首先，从《租赁承包经营合同》约定的租金支付方式来看，大部分是以债抵租和委托支付，也没有证据证明盛欣公司已经按合同约定在2014年7月10日前向秀森公司支付了1,010万元租金，即便已经支付，也与案外人XX酒店无关；其次，盛欣公司一次性向秀森公司支付了20年租金，也不符合日常生活经验。因此，盛欣公司提供有关支付凭证等证据材料，不能证明盛欣公司已经一次性向秀森公司支付了20年租金。综上所述，原审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。盛欣公司主张对系争房屋享有20年的租赁权，且对系争房屋的租赁期限可追溯到2012年6月9日，缺乏事实和法律依据，不予支持。原审法院审理后于二〇一六年一月二十一日作出判决：驳回上海盛欣医药化工有限公司的诉讼请求。案件受理费25,600元，由上海盛欣医药化工有限公司负担（已付）。判决后，盛欣公司不服，上诉于本院称：2012年6月9日，XX酒店与秀森公司就系争房屋签订租赁合同，二审中，盛欣公司提供了该份合同的原件，系争房屋一直由XX酒店经营管理，XX酒店向秀森公司支付租金的付款凭证也可以证明双方存在真实的租赁关系，原审以2003年的租赁合同及产权证明来否认XX酒店与秀森公司间租赁合同关系的真实性，与事实不符，该合同涉及的并非本案系争房屋，系争房屋系在原有房屋的基础上重建的。盛欣公司与秀森公司签订了承包经营合同，XX酒店在此之前的实际控制人也是戴美智，故2014年6月25日签订承包协议时，只需要盛欣公司及XX酒店的实际控制人、股东签字即可，不需要XX酒店签字确认，因此XX酒店是否在承包协议上签字，不影响该协议的效力及承包经营关系的成立，盛欣公司承包经营XX酒店，即概括受让了XX酒店全部的权利义务，包括对系争房屋的承租关系。盛欣公司承包XX酒店后，秀森公司将系争房屋交由XX酒店实际经营使用，盛欣公司与秀森公司继续履行了房屋租赁合同，并向秀森公司支付了三千多万元租金，盛欣公司对系争房屋享有合法的租赁权，开始时间应为2012年6月9日，该时间早于涉案抵押权成立的时间，故盛欣公司与秀森公司间的租赁关系可以对抗涉案抵押权，且邮政储蓄银行、郑建永、鲍波、徐永华、王炜在办理抵押登记时对系争房屋由XX酒店使用是明知的，故上诉人请求撤销原审判决，改判支持上诉人原审中的诉讼请求，或将本案发回重审。被上诉人邮政储蓄银行辩称：不同意上诉人的上诉请求。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人郑建永述称：不同意上诉人的上诉请求。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人鲍波述称：不同意上诉人的上诉请求。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人徐永华述称：不同意上诉人的上诉请求。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人秀琪公司、秀森公司、戴嘉树、陈秀琪、戴美智未具答辩意见，亦未向本院递交证据。原审第三人王炜未具答辩意见，亦未向本院递交证据。经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。二审中，盛欣公司提供《秀森商务大厦租赁合同》原件及上海农商银行付款通知各一份，以证明秀森公司与XX酒店就系争房屋存在真实的租赁合同关系。被上诉人邮政储蓄银行、第三人郑建永、鲍波、徐永华质证称对该份证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。盛欣公司主张就系争房屋，秀森公司与XX酒店间存在租赁合同关系，盛欣公司与XX酒店存在承包关系，盛欣公司概括承继了XX酒店对系争房屋的租赁关系，故盛欣公司与秀森公司间的租赁关系可以对抗涉案抵押权。本院认为，就秀森公司与XX酒店是否存在真实的租赁合同关系之争议，二审中，盛欣公司虽然提供了《秀森商务大厦租赁合同》原件，并述称系从秀森公司处调取，但盛欣公司并未提供证据证明秀森公司与XX酒店实际履行了该份租赁合同约定的内容，结合戴美智与A公司签订的《房屋出租协议》，本院亦认为无法认定《秀森商务大厦租赁合同》的真实性及秀森公司与XX酒店间存在真实的租赁合同关系，盛欣公司关于秀森公司与XX酒店就系争房屋存在真实租赁合同关系的上诉意见，因缺乏证据支持，本院不予采纳。涉案《租赁承包经营合同》虽然约定秀森公司将系争房屋出租给盛欣公司。但正如原审法院所述，如盛欣公司主张的秀森公司与XX酒店间存在真实的租赁关系，则此时秀森公司无权将系争房屋出租给盛欣公司，而是应由XX酒店转租给盛欣公司。如盛欣公司主张的其系承包经营XX酒店，盛欣公司与XX酒店混同经营的情况存在，此时XX酒店仍是系争房屋承租人，亦以XX酒店的名义对外经营，则盛欣公司无需加入到系争房屋租赁关系中来，只要XX酒店与秀森公司继续履行租赁合同，盛欣公司承包经营XX酒店的目的并不受影响。同时，盛欣公司虽主张其实际支付了合同约定的租金，但从盛欣公司提供的证据看，大部分租金系以债务抵偿租金，盛欣公司提供的转账凭证与系争房屋租赁合同关系的关联性也无其他证据予以证明，故从在案证据看，难以认定盛欣公司已支付合同约定的租金。综合上述分析，盛欣公司关于其概括承受XX酒店与秀森公司就系争房屋存在的租赁关系的主张，与常理相悖，亦缺乏证据支持，本院不予采纳。原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。盛欣公司的上诉请求，缺乏事实基础及法律依据，本院予以驳回。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币25,600元，由上诉人上海盛欣医药化工有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 顾 依
代理审判员 蒋庆琨
代理审判员 娄 永
二〇一六年六月六日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……