上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初6241号原告：马荣婕，女，1982年8月29日出生，回族，户籍地上海市长宁区，现住上海市黄浦区。被告：单子玉，女，1989年7月25日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。第三人：上海尚基房地产经纪事务所，住所地上海市闵行区。法定代表人：马涛，经理。委托诉讼代理人：张洁璞，女。原告马荣婕与被告单子玉、第三人上海尚基房地产经纪事务所(简称尚基事务所)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月7日立案后，依法适用简�程序，公开开庭进行了审理。原告马荣婕，被告单子玉，第三人委托诉讼代理人张洁璞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马荣婕向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间房屋买卖合同于2017年8月9日解除；2.判令被告返还原告已付房款人民币2,480,000元(以下币种相同)及相关利息(利息计算方式为：以1,800,000元为本金，按照4.9%的年化利率标准计算自2017年1月20日起算至实际给付之日止的利息，以及以680,000为本金，按照4.9%的年化利率标准计算自2017年2月15日起至实际给付之日止的利息)；3.判令被告支付原告违约金1,423,160元(该违约金包括：根本违约金1,412,000元以及15天逾期违约金11,160元)。庭审中，原告增加诉讼请求4：判令被告支付财产保全责任保险保费6,000元。事实和理由：原、被告于2017年1月20日就上海市闵行区申贵路XXX弄XXX号XXX室房屋(�下简称讼争房屋)签订《上海市房地产买卖合同》。合同约定总价为人民币7,060,000元，签约当日原告支付被告第一笔房款2,480,000元(含定金500,000元)，剩余房款原告将以贷款方式支付给被告。原、被告双方另约定在2017年4月15日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。且被告承诺若故意拖延或不及时提供相关材料，则原告可按照合同第十条向其追究违约责任。2017年1月20日，双方另签订《买卖合同之补充协议》，再次确认总房价款、原告的付款方式以及原告的贷款金额。后，原告依约向被告支付2,480,000元房款，但被告一直拖延拒不配合过户。2017年5月18日，原告委托中介向被告发函要求协助办理过户手续，但被告仍未理睬。鉴于被告长期怠于行使合同义务导致房屋无法过户，已构成根本违约。原告遂于2017年8月7日无奈向被告发出《解除合同通知函》，通知被告�该函到达被告之日解除合同。综上，原告认为，被告的行为已经侵害原告的权益，现为维护原告合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告单子玉辩称，其对原告的诉请全部予以认可。第三人尚基事务所陈述，2017年1月13日双方签订了《买卖居间协议》，原告支付给被告500,000元定金，双方约定2017年1月20日签订买卖合同。从2017年1月13日起至同年2月15日原告共支付给被告2,480,000元首付款。在被告多次拖延后，双方最终于2017年3月27日去交易中心进行审税。直到合同约定的2017年4月15日过户日时，被告还是继续拖延时间。直至2017年5月被告表示无法过户。此后虽然被告说在解决与案外人就讼争房屋发生的诉讼之后，讼争房屋还是准备出售给原告，但至今无果。在此期间原告也委托第三人工作人员向被告去催函过，被告也未履行过户。本院经审理认定事实如下：2017年1月13日，原告马荣婕向被告单子玉转账支付100,000元，次日原告再次向被告转账支付400,000元。被告于2017年1月14日出具《定金收据》，上载：“本人同意出售位于上海市闵行区申贵路XXX弄XXX号XXX室之房地产。现本人收到上述房地产之购买方：马荣婕支付的购房定金共计500,000元整”，被告并于落款处签名。同年1月20日，原告马荣婕作为买受人(乙方)与被告单子玉作为卖售人(甲方)就讼争房屋签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)。合同约定，讼争房屋转让价款共计7,060,000元。甲、乙双方同意，甲方于2017年5月10日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。甲、乙双方确认，在2017年4月15日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第十条约定，甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，每逾期壹日，甲方应向乙方支付总房款的万分之三作为违约金，逾期超过15个工作日，乙方可单方面解除本合同，甲方应在接到书面通知之日起七个工作日内退还乙方已支付的房款，并向乙方支付总房款的20%作为违约金。合同附件三约定，乙方于签约当日，直接支付甲方第一笔房款2,480,000元(内含已付定金500,000元)。乙方以贷款方式支付甲方第二笔房款4,550,000元，该笔款项乙方委托贷款银行于放贷时直接划入甲方账户。乙方于办理交房当日，直接支付尾款30,000元整。双方另约定其他相关权利义务，并于落款处签名。同日，原告马荣婕作为乙方与被告单子玉作为甲方签订《买卖合同之补充协议》。协议第二条约定，甲、乙双方确认，本次交易中的实际成交总价格为7,060,000元整。乙方于2017年1月20日支付给甲方首付款1,800,000元整(内含已付定金500,000元)，乙方于2017年2月15日之�支付给甲方第二笔首付款680,000元，甲方收到第二笔房款后三日内与乙方共同去办理审税事宜，乙方贷款金额为4,550,000元整，尾款30,000元整。此成交价格为甲方净到手价格，此物业交易所产生的所有税费均由乙方承担，与甲方无关。在本次交易的过程中甲方应积极配合提供给乙方核税时所需提供的材料。双方另约定其他相关权利义务，并于落款处签名。原告于当日通过中国工商银行手机银行向被告转账支付1,000,000元，又通过中国银行向被告转账300,000元。被告亦于当日出具《收据》，上载：“今收到马荣婕支付购买上海市闵行区申贵路XXX弄XXX号XXX室房款1,800,000元整(内含定金500,000元)。”2017年2月13日，原告马荣婕向被告单子玉通过平安银行转账支付680,000元。被告当日出具《收据》，上载：“今收到马荣婕支付购买上海市闵行区申贵路XXX弄XXX号XXX室房款680,000�整。”2017年5月15日，闵行区房地产交易中心认定被告通过第三人递交的《房地产权证》系伪证而予以没收，并出具《伪证没收凭证》。2017年5月24日，原告通过第三人以快递寄送方式向被告发出《履行合同催告书》。2017年8月7日，原告向被告发出《解除合同通知函》，该通知函上载：“……现我方通知你方：1、自此函到达你方之日起解除与你方签订的《合同》；2、请你方在收到此函后三日内将我方已支付你方的房款归还我方，同时我方将根据法律规定及《合同》约定追究你方的违约责任。”该函以EMS快递方式向被告寄送，并由被告于2017年8月9日予以签收。上述事实，由原告提供的《上海市房地产买卖合同》、《买卖合同之补充协议》、银行转账电子回单一组、《定金收据》一张、《收据》两张、《伪证没收凭证》、《委托书》、《履行合同催告书》及快递凭证一组、《解除合同通知函》、快递凭证一组及当事人的庭审陈述所证实。上述证据与本案具有关联性，本院确认其证据效力。庭审中，本院在征询双方意见后委托上海中原物业顾问有限公司(以下简称中原物业)于2018年4月27日出具《房地产价格咨询意见书》，该意见书的询价时点为：2017年8月。询价原则：合法原则、替代原则、最高最佳使用原则、估价时点原则。询价结果：委托询价房地产在询价时段的客观合理的市场买卖价格为：2017年8月单价为70,000元/平方米-73,000元/平方米。总价为8,200,000元-8,500,000元。对此原告认为中原物业询价低于房地产交易中心的实际成交价格，被告、第三人对于询价结果无异议。本院认为，原告与被告签订的《上海市房地产买卖合同》及《买卖合同之补充协议》系签约当事人的真实�思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。在履行过程中，原告按约支付相应房款，而被告却以种种行为致使最终合同无法继续履行，故被告应承担相应法律责任。在庭审中，被告表示原告陈述均为事实，对于原告提出的所有诉讼请求也均予以认可，此系当事人行使自身的合法权利，于法无悖。在被告认可原告所有诉请的前提下，本院对于原告主张所有诉请均予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：一、原告马荣婕与被告单子玉于2017年1月20日就上海市闵行区申贵路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及�买卖合同之补充协议》于2017年8月9日予以解除；二、被告单子玉于本判决生效之日起十日内向原告马荣婕返还房款人民币2,480,000元，并向原告马荣婕支付相应利息(利息计算分两笔：一笔为以人民币1,800,000元为本金，按照4.9%的年化利率标准计算自2017年1月20日起算至实际给付之日止的利息；另一笔为以人民币680,000为本金，按照4.9%的年化利率标准计算自2017年2月15日起至实际给付之日止的利息)；三、被告单子玉于本判决生效之日起十日内向原告马荣婕支付违约金人民币1,423,160元；四、被告单子玉于本判决生效之日起十日内向原告马荣婕支付财产保全责任保险保费人民币6,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计人民币19,403.97元，财产保全费人民币5,000元，以上合计人民币24,403.97元均由被告单子玉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 钱 洁二〇一八年五月二十五日书记员 瞿思沁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可�解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国合同法%26gt;若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。