重庆市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝二中法民终字第01443号
上诉人（原审原告）张明芬，女，1957年7月30日生，汉族，住重庆市万州区。
上诉人（原审原告）张明远，男，1943年12月3日生，汉族，住贵州省贵阳市。
上诉人（原审原告）胡传义，男，1935年9月3日生，汉族，住重庆市北碚区。
三上诉人共同委托代理人易良才，重庆法韵律师事务所律师。
三上诉人共同委托代理人向往，重庆法韵律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）张明万，男，1953年5月4日生，汉族，住重庆市万州区。
被上诉人（原审被告）刘叶清，女，1956年3月6日生，汉族，住重庆市万州区。
二被上诉人共同委托代理人牟伦全，重庆锦扬律师事务所律师。
上诉人张明芬、张明远、胡传义因房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市万州区人民法院（2014）万法民初字第04054号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明：原告张明远、胡传义、张明芬与被告张明万是张某甲、曾某某的子女，被告张明万、刘叶清系夫妻关系。
1962年6月，张某甲经批准，在新城路34号拆后重建土墙楼房两间，取得建筑杂项执照，并取得房地产所有权证。1982年10月29日，万县市人民政府批复万县医药站，同意该站征用新城路87号至101号土地0.72亩作为修建职工宿舍之用。要求其按市规划要求进行设计施工，并按市府发（1982）32号文件有关规定，切实做好民房搬迁和居民住房安置等工作。
1982年10月16日，原四川省医药公司万县医药采购供应站（协议称甲方）与张某甲（协议称乙方）签订《拆迁协议书》，约定“甲方经市人民政府批复征用新城路91号房地基，双方根据省府（80）200号文件及市府（82）32号文件规定，共同协商拟定协议。一、乙方将新城路91号房屋及附属产权交甲方处理。二、征用补偿费：1982年10月16日甲乙双方会同市统建办共同丈量，评定此房为土木结构一级，总建筑面积76.64平方米，单价20元／平方米，附属项目390元，共计补偿1922.80元…。三、产权注销：本协议签订后，乙方将房契及产权证书交甲方转市房屋产权监理所存档并注销其产权。…六、住房安排：乙方的住房问题，由甲方根据统建办、市房管部门的统一规定，参照本市住房水平和实际常住人口，本着住得下、分得开的精神，分给乙方四间两厨房屋，按照房管部门有关政策规定使用房屋，并由乙方按时缴纳给出租单位租金，不得拖欠”。乙方签名并盖章，甲方盖章，万县市统一建设办公室作为监证机关盖章。甲方完成建设后，将张某甲及其家人等安置在重庆市万州区新城路79号底楼住房居住，并于1984年2月25日向张某甲发放了该房的《房屋租用证》。该《房屋租用证》载明房屋座落万县市新城路医药站宿舍，起租日期为1984年2月1日，租金每平方米0.081元，房屋面积57.46平方米，每月租金4.65元，张某甲租用期间已按约定交付租金。1993年3月，张某甲因病死亡。1995年，曾某某将张某甲租用房屋进行了改造，将临街的一部分改为商用门面房，即现新城路79－81号第一层第3号、4号门面房（产权面积均为43.53平方米）。1995年2月28日，医药站与曾某某签订《租用门面协议》，将新城路79号底楼门面二间（面积约20平方米）继续租给曾某某使用，其住房继续使用。2000年9月29日，医药站作为甲方与乙方曾某某签订《租用门面协议》，约定：根据1995年协议达成补充协议，甲方将新城路79号底楼门面两间及其住房续租给乙方使用；租期从2000年1月1日至2000年12月31日终止；年租金5000元。2001年4月28日，医药站作为甲方与乙方曾某某签订《租用门面协议》，约定：根据1995年协议达成补充协议，甲方将新城路79号底楼门面两间及其住房续租给乙方使用；租期3年，从2001年1月1日至2003年12月31日止；年租金8000元。后医药站变为医药公司，2004年1月1日，与曾某某签订《租赁协议》，将新城路79号底楼门面二间续租给曾某某二年，从2004年1月1日至2005年12月31日止，年租金10000元，曾某某按约定给付了租金。此合同到期后，双方未续签租赁协议。2005年10月，医药公司拟将本案争议的万州区新城路79－81号第一层3号、4号门面房进行拍卖，曾某某方向万州区拆迁办投诉，要求停止拍卖。万州区拆迁办致函医药公司，内容为，因上述门面房是1982年张某甲按照市府（82）32号文件精神以原新城路91号房屋产权换得新城路79－81号3号、4号门面房的租赁权，为了维护社会的稳定，又要面对现实，请医药公司妥善处理。
2006年，被告张明万在新城路79－81号3号门面房经营“特百惠家居用品店”，同年8月15日医药公司通知张明万无权使用门面房，要求其停止营业、搬出门面房。8月21日，被告张明万办理个体工商户营业执照，经营场所为新城路79号，经营销售日杂用品。8月28日，万州医药公司向该院起诉要求解决纠纷。该院于2007年3月6日，作出（2006）万民初字第3404号民事判决书，判决“一、驳回万州医药公司要求曾某某、张明万立即停止营业、搬出万州区新城路79号3号门面的诉讼请求；二、由曾某某、张明万给付万州区新城路79号3号门面的租金（从2006年1月1日起至2007年3月6日止，以43.53平方米，按每平方米12元的标准计算）…”。万州医药公司不服从判决提出上诉，重庆市第二中级人民法院于2007年6月25日作出（2007）渝二中民终字第288号民事判决书，驳回上诉，维持原判。2007年8月22日，曾某某、张明万已支付万州区新城路79号第一层3号门面的租金7417.50元。从2007年3月7日起，万州区新城路79号第一层3号门面由曾某某转租并收取租金；2006年1月1日起，万州区新城路79号4号门面由曾某某转租并收取租金。2010年10月，曾某某因病死亡。2011年，张明万经手将万州区新城路79号第一层3号、4号门面转租，当年收取租金54000元。2011年8月15日，原告张明芬向被告张明万领取租金15000元。从2012年1月1日至今，3号门面由被告张明万经营美容院，同年3月21日办理个体工商户营业执照；从2012年1月1日至今，4号门面由被告刘叶清经营工艺品，同年7月25日办理个体工商户营业执照。2013年2月21日，被告张明万按每月每平方米12元到万州医药公司交2012年12月31日前的租金被拒收，张明万向万州医药公司邮寄通知书，要求交纳2012年的租金，并要求续租万州区新城路79号底楼3号、4号门面。2012年8月29日，该院作出（2011）万法民初字第07153号民事判决书，对曾某某的遗产（含本案争议的承租房屋转租收取租金54000元）在张明远、胡传义、张明芬和被告张明万等法定继承人之间进行了分割，该民事判决书已发生法律效力。2013年8月12日因万州医药公司状告本案三位原告和两位被告，要求判决确认上述争议的承租新城路79号3号、4号房屋租赁合同己终止，偿付欠租、违约金、迟付金及不当得利，并返还该门面，该院作出（2013）万法民初字第02573号民事判决书，驳回其要求返还该门面和支付违约金、迟付金及不当得利的请求，支持其要求张明远、胡传义、张明芬和张明万、刘叶清门面占有使用费的请求，其中2007年3月7日至2011年12月31日占有使用费由张明远、胡传义、张明芬和张明万、刘叶清共同支付，从2012年1月1日至2013年3月25日占有使用费由张明万、刘叶清共同支付。后万州医药公司和张明远、胡传义、张明芬不服上诉，二审维持了原判，2014年1月10日张明万、刘叶清向万州医药公司交了占有使用费和应承担诉讼费30210.56元，履行了判决所确定的义务。2014年2月10日被告张明万报警称其与原告张明芬在本案争议门面内因租金问题发生纠纷，后原告起诉到法院，要求在本案支持其诉讼请求。
另查明1982年5月15日，被告张明万与刘叶清登记结婚，与张某甲、曾某某共同居住在万州区新城路79号所租用的房屋内。1982年原告拆迁张某甲的房屋时，其常住人口有张某甲、曾某某、张某乙以及被告张明万、刘叶清和原告张明芬共六人，现张某甲、曾某某、张某乙已死亡，张某甲、曾某某去世后被告张明万与刘叶清继续在新城路79号第一层3号、4号门面房居住及经商，原告张明芬于1999年9月15日从万州区新城路79号迁往万州区太白岩144号另行居住，原告张明远、胡传义一直在他地居住。
再查明1980年9月6日，四川省人民政府颁发《四川省城市基本建设拆迁暂行办法》，其中第五条：“建设用地单位对被拆迁户住、用房的安置按下列规定办理：（一）根据被拆迁户的常住人口情况，参照原住房面积和当地住房水平，本着节约用房、合理用房的原则进行分配安置…”。1982年3月1日，万县市人民政府颁发《关于各项建设用地，占用土地、拆迁房屋安置补偿工作实施细则》，其中第十条、拆迁公、私房屋，附属建筑和附着物，按下列规定办理：…2、拆出私房和全民、集体所有制单位的住宅，除由建设单位按城市规划新建房屋妥善安置住用户外，对旧房由建设单位给予征购补偿，注销产权。…第十一条、拆迁户住房和用房的安置，按下列规定办理：1、按照国家提出一九八五年每人平均居住面积达五平方米的标准，根据拆迁户的人口组成情况，参照原住房面积和本市住房水平，本着节约用房、合理用房、住得下、分得开的原则，进行妥善安置。…5、凡新建拆迁安置的住宅，其产权属国家所有，由房管部门统一管理，统一维修，…”。
一审法院认为，张某甲、曾某某与医药站及其后万州医药公司形成的租赁关系，是在特定历史时期其用产权获得贷币征用补偿费后，基于为解决张某甲、曾某某家庭实际常住人口的居住问题而形成，张某甲、曾某某作为承租人其拥有的是租赁权，而租赁具有暂时性，是出租人将其所有的租赁物的使用收益暂时性地转移给承租人，不适用财产的永久性占有使用，故非所有权，亦非公民死亡时遗留的个人合法财产范畴。本案中，三原告以法定继承人身份，要求对上述长期租赁债权进行继承，从而成为所谓长期租赁权的共有人。根据有关法律规定，承租人在租期内死亡，与其生前共同居住的人可以按照原合同租赁该房，也即是承租人死后，其共同居住的亲属可以继续租赁该房屋。而本案三原告中，张明芬于1999年9月15日从万州区新城路79号迁往万州区太白岩144号另行居住，此时曾某某尚未死亡，而原告张明远、胡传义一直在他地居住。均不是已过世的原承租人死亡时的共同居住生活的人，三原告也并不是必须靠该租赁房屋作为居住生活之用，为此，原告的诉讼请求，不予支持。在本案中张某甲去世后曾某某与医药公司签约形成租赁关系，而曾某某在世时被告张明万与刘叶清在新城路79号第一层3号、4号门面房居住，被告张明万在此期间办理了工商执照经商，在承租人曾某某死亡时三原告并未与之同住，而是被告张明万和刘叶清与之同住，两被告至今仍在新城路79号第一层3号、4号门面房居住并经商，并根据生效法律文书，向所有权人万州医药公司交纳该房占有使用费，万州医药公司收取了该费，双方实际已形成了不定期租赁关系，故被告的抗辩理由成立，该院予以采信。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十四条之规定判决：驳回原告张明远、胡传义、张明芬的诉讼请求。案件受理费3404元，减半收取1702元，由三原告共同承担。
上诉人张明芬、张明远、胡传义请求：1、原审判决认定事实错误。原审判决认定：张某甲、曾某某家庭的租赁房是暂时性租赁物，不适用永久性占有使用，亦非公民死亡时遗留的个人合法财产范畴，该认定是错误的。首先，该房并非传统意义的租赁房，而是通过安置补偿而来的政策性福利房，即用产权换得的特有租赁权，承租人对其享有占有、使用、收益的权利，事实上具有物权的性质，是当时作为户主的张某甲与其家属共同享用的房产，这在1982年10月16日原四川省医药公司万县医药采购供应站与张某甲签订的《拆迁协议书》已载明。作为生效的法律文书，在二中院（2007）渝二中法民终字第288号民事判决书中已明确，该房基于历史原因，其租赁关系长期存在，适用永久性占有使用；其次，作为户主的张某甲只享有其中的一份，当时情况是按常住人口六人安置的面积，即张某甲、曾某某、张某乙、张明芬、张明万。实际上该房屋是按份共有之物。那么作为上诉人的张明芬、张明远、胡传义没有明确表示放弃该房的使用收益权，一审法院认定被上诉人张明万、刘叶清享有该房的租赁权，实际上是剥夺了三上诉人的使用收益权。况且（2013）万民初字第02573判决书也已明确上诉人享有该房屋的权利。故而，一审将本案诉争的房屋等同于一般意义上的房屋租赁作出的判决是错误的；2、原审判决适用法律错误。在本案中，一审法院适用《中华人民共和国合同法》，该法是1999年10月1日开始施行，用该法规范之前就已经存在的租赁房屋协议，是适用法律错误。
被上诉人张明万、刘叶清答辩称：1、本案诉争房屋的性质不属于房屋所有权，而是暂时性的房屋居住权，根据《拆迁协议书》的约定，张某甲原新城路91号房屋产权注销，并分给张某甲一家四间两厨房屋，按照房管部门有关政策使用房屋并交纳租金，因此，一审认定为房屋租赁权正确；2、本案诉争房屋属于曾某某、张某乙、张明芬、张明万、刘叶清六人的拆迁安置房屋，与胡传义、张明远无关，在签订拆迁协议时，两人已经在其他地方取得住处；3、张明芬已于1999年之前通过购买方式取得自有住房一套，并且于1999年9月15日将户籍迁至现居住地太白岩144号2单元8－1房屋，并在此居住。按照1982年的《拆迁协议书》及现有政策，张明芬应退出原租赁房屋；4、根据《中华人民共和国合同法》第二百三十四条的规定，张明万、刘叶清夫妇一直居住在安置房屋内，并且该房屋是张明万、刘叶清的唯一住房，其有权继续承租该房屋，并且（2013）万法民初字第02573号民事判决已经认定：从2012年1月起，由张明万、刘叶清夫妇共同向万州医药公司给付房屋租金，从而该房屋的实际承租人事实上已变更为张明万、刘叶清。综上，请求维持一审判决，驳回上诉。
二审中双方当事人均未提交新证据推翻一审认定的事实，本院对一审认定的事实予以确认。
本院认为，根据万县医药站与张某甲签订的《拆迁协议书》第三条、第六条来看，张某甲、曾某某对诉争房屋拥有的是租赁权，是为了解决张某甲、曾某某家人的居住问题而形成的特有的租赁关系，在租赁关系中，张某甲、曾某某取得只是房屋的使用权，该使用权并非公民死亡时遗留的个人合法财产范畴，不适用继承。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十四条“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋”的规定，只有共同居住人才享有继续承租该房屋的权利。上诉人张明远、胡传义在张某甲、曾某某死亡前并未与张某甲、曾某某共同居住，非共同居住人；上诉人张明芬在张某甲、曾某某死亡前虽与张某甲、曾某某共同居住，但张明芬于1999年9月15日已经迁往万州区太白岩144号另行居住，其居住问题已经解决，不符合继续承租该房屋的条件。综上，三上诉人胡传义、张明远、张明芬不是必须靠租赁诉争房屋作为居住生活之用，因此，其要求成为诉争房屋长期租赁权的共同权利人的请求于法无据，本院不予支持。被上诉人张明万、刘叶清与张某甲、曾某某生前共同居住，且目前诉争房屋是两人唯一居住用房，其继续承租该房屋符合法律规定。综上所述，上诉人的上诉理由均不成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3402元，由上诉人胡传义、张明远、张明芬负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姜长城
代理审判员 熊德才
代理审判员 毋向娟
二〇一四年九月十九日
书 记 员 柯 进