文书内容四川省南充市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川13民终1951号上诉人（原审原告）：李承芝，女，生于1990年4月26日，汉族，住四川省南部县。委托诉讼代理人：何旭，四川义立律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李祥茂，男，生于1955年4月3日，汉族，住四川省南部县。被上诉人（原审被告）：赵青春（系李祥茂之妻），女，生于1956年7月13日，汉族，住四川省南部县。上诉人李承芝因与被上诉人李祥茂、赵青春租赁合同纠纷一案，不服四川省南部县人民法院（2016）川1321民初1804号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李承芝及其委托诉讼代理人何旭，被上诉人李祥茂、赵青春均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人李承芝上诉请求：撤销一审判决，改判支持其在一审中的全部诉讼请求。事实和理由：1.一审判决认定事实错误。被上诉人的债权人从2016年3月30日至上诉人起诉前一直多次阻拦案涉房屋的装修，并且多次将租赁房屋的卷帘门强行关闭，并阻止施工，2016年5月2日左右，被上诉人及其债权人在一审法院的组织下进行调解的情况属实，但并不存在上诉人也进行调解的情况，且相关债权人不仅口头威胁，而且事实上在该次协调之后多次对上诉人的装修施工进行强行阻扰，该事实有原审的相关照片及派出所的出警记录予以证实，同时，一审判决后的2016年7月30日，被上诉人的债权人继续对上诉人进行阻扰，致使上诉人无法经营。2.一审判决未查明出租房屋的产权。案涉房屋分别属于被上诉人及其儿子所有，但被上诉人在没有取得其子授权的情况下，就以被上诉人自己的名义将房屋出租给上诉人，该租赁协议至少是效力待定的合同。综上，被上诉人采取欺诈方式将涉及诸多经济纠纷并被法院查封的房屋出租给上诉人，上诉人在施工装修过程中又长期被被上诉人的债权人强行阻止施工和房屋使用，虽多次向公安机关报案，但相关债权人的违法阻碍行为没有得到遏制，被上诉人也没有实际解决上述问题，导致上诉人的房屋租赁合同的目的无法实现，另被上诉人无权处分了其他人的财产，也没有得到相关权利人的认可和追认，理应解除双方之间的租赁合同。李承芝向一审法院提起诉讼请求：1.解除与李祥茂、赵青春签订的《门面租赁协议》及《补充协议》；2.李祥茂、赵青春立即返还租金12万元及资金利息；3.李祥茂、赵青春赔偿装修损失5万元；4.李祥茂、赵青春从协议签订之日至法院判令解除之日以每日1000元标准计算赔偿经营损失；5.李祥茂、赵青春承担诉讼费。李承芝、赵青春辩称，不应支持李承芝解除合同等诉讼请求。事实和理由：1.法院裁定查封房屋仅仅是限制被上诉人买卖房屋，不影响对房屋进行租赁。2.案涉租赁房屋分别属于被上诉人及儿子所有属实，但儿子同意出租。3.被上诉人的债权人最初阻拦李承芝进行装修属实，但经过被上诉人及法院协调，债权人签字同意不再进行阻扰，2016年6月，上诉人已经在租赁房内摆衣服进行服装经营。4.上诉人自愿对房屋进行装修，装修的损失应由其自行负责，而且上诉人只装修了两天，其所举的装修损失不实。一审法院认定事实：2016年3月25日，李祥茂作为甲方与乙方李承芝签订了《门面租赁协议》，约定：“1、租赁期限从2016年3月25日至2017年3月25日；2、门面小南街18-20号两间120平方米作为乙方门市业务；3、付款方式：一次性付清一年的门面租金12万元整；4、水电等费用每月按时交付至相关部门，不得无故拖延，否则损失由乙方自负；5、如有转租，须等双方商量同意后方可进行；6、租金三年内维持不变（2017年-2020年），2020年后若乙方续租，每年上涨租金不超过1万，且乙方享有优先租赁权；7、本合同一式两份，自签订之日起具有法律效力，甲乙双方各执一份。”李祥茂还在协议下方备注房租已付清一年，并加盖了指印。签订合同当日李承芝便付清了一年租金12万元，李祥茂亦交付了租房钥匙。同年3月27日，李承芝开始装修，同月30日，一群自称李祥茂的债权人来到案涉门面处阻碍装修，经李祥茂平息纠纷，双方于当日再度签订了一份《门面租赁补充协议》，约定：“1、延长租赁期限两年，即租赁期限从2016年3月25日至2019年3月25日止，如合同期间乙方不再续租，本合同自行终止；2、因甲方的原因，致使乙方承租期限不满三年，甲方应赔偿乙方的装修费用，装修费用赔偿标准为伍万元，甲方按比赔偿乙方的装修费用（按年均摊）；3、甲方应保证乙方正常经营活动，排除一切有损乙方正常经营的妨碍行为，若甲方不能保证理论上乙方的正常经营，甲方赔偿乙方1000元/天，不足半天算500元，半天以上算1000元；4、本补充协议一式两份，自签订之日起具有法律效力，且与原合同具有同等效力，甲乙双方各执一份。2016年3月30日”。此后，李祥茂的债权人依然时而阻碍装修，李祥茂遂找到法院，2016年5月2、3日左右由法院组织闹事的债权人及李承芝三方进行调解，通过法院调解，债权人同意不再对李承芝进行阻拦，但私下又威胁表示还是有可能进行阻拦，李承芝遂停止了装修，找到李祥茂要求解除租赁合同，双方协商未果。一审法院认为，合法的租赁关系应当受到法律保护，李承芝与李祥茂签订的《门面租赁协议》、《门面租赁补充协议》系双方的真实意思表示，该合同合法有效，予以确认。李承芝主张其承租的门面于2015年12月被一审法院的（2015）南民保字第435号民事裁定书查封，但该查封系诉中保全措施，仅限制了对该房产的处分权，系物权处分的限制，并未对占有、使用、收益的权利进行限制，故该查封未影响租赁房屋的使用，李承芝据此要求解除租赁协议的请求，不予支持。尤其李承芝于债权人闹事后还与李祥茂签订了《门面租赁补充协议》，可以看出其在知晓承租门面的真实情况后仍然愿意继续租用，且根据双方陈述，2016年5月初已通过法院与闹事方进行调解排除妨害。既使债权人于法院调解后，仍阻碍李承芝装修，侵犯李承芝的合法权益，李承芝可通过合法途径进行救济，该阻碍行为并不必然引起与李祥茂之间合同的解除。对李承芝主张解除《门面租赁协议》、《门面租赁补充协议》并返还租金支付利息的请求不予支持。李承芝所购的装修材料已基本用于装修，且在排除妨害后可进行继续装修，故对装修损失赔偿的请求不予支持。由于双方在《门面租赁补充协议》中明确约定“甲方应保证乙方正常经营活动，排除一切有损乙方正常经营的妨碍行为，若甲方不能保证理论上乙方的正常经营，甲方赔偿乙方1000元/天，不足半天算500元，半天以上算1000元”，而自2016年3月30日至法院调解前，均因李祥茂的债务纠纷而影响了李承芝的正常经营，应赔偿此期间的经营损失。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十一条、第二百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、由李祥茂、赵青春按1000元/天的标准从2016年3月30日到2016年5月1日向李承芝赔偿经营损失；二、驳回李承芝其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1850元，由李承芝负担1200元，李祥茂、赵青春负担650元。二审诉讼中，上诉人李承芝提供了一审法院判决后的2016年7月30日在案涉租赁房屋内拍摄的视频，视频显示被上诉人李祥茂夫妇的债权人等于该天仍阻扰上诉人使用房屋。案涉租赁房屋共120平方米，前半部分64.23平方米为被上诉人李祥茂夫妇所有，后半部分为其子所有。被上诉人提供了没有拍摄时间的照片，照片显示案涉房屋内摆放有衣物。上诉人认可照片属实，但提出系原进的货在今年5月份在案涉房屋内存放了几天，此后便移至另行租赁的房屋之内。2016年11月2日，本院对案涉租赁房屋进行了现场查看，见房门锁闭，开门后见室内的装修已完成大部分，没有衣物。2016年5月1日，上诉人李承芝在案涉房屋所处的同一条街上租赁房屋，用于服装经营。对于装修损失，上诉人李承芝提供了装修图纸、发票4000元（设计费），购买装修材料的收据17780.4元、人工工资收据12100元。上诉人还提出租赁房屋时还从被上诉人的儿子手中购买了装饰材料及一台发电机，为此支付价款6500元，但被上诉人对此未予认可，上诉人也未提供证据证实。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为，双方当事人间的租赁合同应否解除及解除的法律后果问题。关于租赁合同应否解除的问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付出租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”同时该法第六十一条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密的义务。”依据上述规定，房屋租赁合同作为双务合同，出租方首先要提供无瑕疵无争议能够供承租方正常使用的房屋。但在本案中，因出租人李祥茂夫妇与他人之间的债权债务纠纷致使承租人李承芝无法正常使用房屋和取得收益，其签订合同的目的无法实现。事实证明，虽经法院协调，即使在一审判决后，李祥茂夫妇的债权人等仍然继续进行阻扰，并没有切实解决阻扰的问题，李承芝另行租赁房屋为减少损失的行为，并无不当。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”和第二百一十六条的规定，一审不予支持李承芝解除租赁合同的诉讼请求，适用法律不当，本院予以纠正。本案租赁合同的解除时间为李承芝一审起诉书副本送达李祥茂夫妇时，即2016年5月18日。关于解除后的法律后果问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案因出租人即被上诉人的原因致租赁合同解除，由于上诉人在装修未完成时即受到阻扰，无法正常开展经营，被上诉人应退还收取的租金及利息，并赔偿装修损失及经营损失。对于上诉人已提供证据的装修损失即设计费4000元、材料费17780.4元、人工费12100元予以认定，对无证据的部分不予认定。对于经营损失，因上诉人自愿放弃，本院予以认可。综上，一审判决适用法律不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项关于“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”规定，判决如下：一、撤销四川省南部县人民法院（2016）川1321民初1804号民事判决；二、解除李承芝与李祥茂签订的《门面租赁协议》及《门面租赁补充协议》，解除日期为2016年5月18日；三、李祥茂、赵青春于本判决生效后三十日内退还李承芝租金12万元及利息，利息从2016年3月26日起，按中国人民银行规定的商业银行同期同类活期存款利率计算，利随本清；四、李祥茂、赵青春于本判决生效后三十日内赔偿李承芝装修损失33880.4元；五、驳回李承芝的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1850元，由李承芝负担175元，李祥茂、赵青春负担1675元；二审案件受理费3700元，由李承芝负担350元，李祥茂、赵青春负担3350元；本判决为终审判决。审 判 长  黄 东审 判 员  蒙秀梅代理审判员  王婵轶二〇一六年十一月十五日书 记 员  范云荣