北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终14547号
上诉人（原审原告）：白泽汉，男，1974年7月25日出生，住北京市通州区。
委托诉讼代理人：宋宇博，北京市隆安律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张馨，北京市隆安律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：王治富，男，1961年9月27日出生，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：王晔，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。
上诉人白泽汉因与被上诉人王治富房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初18679号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人白泽汉之委托诉讼代理人宋宇博、张馨，被上诉人王治富之委托诉讼代理人王晔均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
白泽汉上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判支持白泽汉一审诉讼请求或发回重审。由王治富承担全部诉讼费用。事实和理由：一、租赁合同无效，则补充协议应当无效。二、一审法院将补充协议中就房租及保证金的折算认定为是白泽汉和王治富对合同无效法律后果承担过错责任的方式，系法律适用错误。三、补充协议条款中约定与租赁合同具有同等法律效力，所以主合同无效，补充协议也应当是无效。四、补充合同是针对主合同的租赁时间进行更改，不是针对清理结算事宜，所以主合同无效，自然就没有租赁时间和租期、租金的概念，补充合同也当然无效。
王治富同意一审判决，请求维持一审判决，不同意白泽汉上诉请求及理由。
白泽汉向一审法院起诉请求：要求王治富向我支付违约金500000元并退还履约保证金300000元，向白泽汉支付装修费1194304.20元，承担白泽汉已经支付的律师费80000元。事实理由：双方于2015年1月1日签订《租赁合同》，约定王治富将北京市朝阳区三间房乡运河新时尚餐饮酒吧走廊第一栋楼二层房屋（简称涉案房屋）租赁给白泽汉，用于经营餐饮。租赁期限为8年，自2015年1月1日至2022年12月31日，其中2015年1月1日至3月1日是免租期。第一年租金为1150000元，此后依次递增。履约保证金为300000元。合同签订时，王治富称涉案房屋的产权证明文件正在申请及办理过程中，并承诺帮助白泽汉办理餐厅营业执照。合同签订后直到2015年7月8日，白泽汉多次催促王治富办理涉案房屋的产权手续，但未果。此后白泽汉的餐厅营业执照一直无法办理。2016年5月，我因无法继续经营而关闭餐厅，并搬离涉案房屋。白泽汉认为王治富的行为构成根本违约，应当承担相应违约责任。故诉至法院，望判如所请。
王治富辩称：白泽汉所述双方订立租赁合同情况属实。2016年5月19日，双方还订立了《补充协议》，约定了双方租赁期限至2016年5月1日截止，同时约定白泽汉退租、我方接管等事宜。对于白泽汉的诉讼请求，我方不予认可。白泽汉在经营过程中遇到困难，在2016年1月就开始联系转让餐厅的事宜，且无力支付租金。至今，白泽汉仍欠付我2015年9月至2016年2月期间的租金。双方因此签订《补充协议》，约定了减免租金及使用保证金折抵租金的相关事宜。双方租赁合同属于到期终止，我方不存在违约行为。双方租赁合同并未对装饰装修的费用进行约定，现在租赁合同期限届满，我方无义务对其装修费用进行赔偿。双方也同样没有约定律师费的承担问题，因此也不同意负担律师费。
一审法院认定事实：2015年1月1日，白泽汉与王治富签订《租赁合同》，约定白泽汉向王治富承租涉案房屋，面积合计430平米，用于经营餐饮（喜来坊金汤豆捞），租赁期限8年自2015年1月1日至2022年12月31日，租赁期内前60天为免租期，免租期结束后每年12个月为一个计租年，第一年租金1150000元，按半年支付575000元执行，以后每年租金递增；白泽汉须于2015年1月5日前一次性缴纳履约保证金300000元；王治富违反合同规定不提供租赁场所给白泽汉使用，或在租赁期限届满前无故提前收回租赁场所的，或隐瞒不报、谎报曲解证明文件导致白泽汉无法使用租赁场所进行商业活动的，构成根本违约，白泽汉有权提前解除合同，并要求王治富支付500000元违约金；白泽汉在合同签订后无故单方要求解除合同，或未按合同约定的时间支付保证金及首笔租金，或逾期不支付租金超过10日，或发生破产解散清算等情况及因违法被停业整顿、吊销营业执照的，或对租赁场所主体结构损坏且不予修理或赔偿的，视为白泽汉根本违约，王治富有权单方解除合同，并要求白泽汉支付违约金500000元且不予退还保证金和已付房租，同时对白泽汉的改造装修费用及其他相关费用、预期利润等不予任何补偿或赔偿。该合同同时约定，鉴于涉案房屋的产权证明文件正在申请及办理中，现王治富根据北京市朝阳区三间房乡人民政府的授权，以及北京市朝阳区人民政府的会议纪要，对涉案房屋拥有使用、经营管理和出租的权利；在白泽汉进驻涉案房屋和签署本合同前，王治富已将涉案房屋上述权属情况全面充分地告知白泽汉，白泽汉对涉案房屋上述权属情况已经充分知悉并予以理解和认可；在合同履行过程中，王治富将积极办理与涉案房屋权属相关的证明文件，如果因租赁场所权属性质无法进行公司注册登记的，或因其他权属争议导致白泽汉无法进行或完成公司注册登记的视为本合同目的无法实现，任何一方均有权据此解除合同，双方互不承担违约责任，王治富应当返还白泽汉先期支付的保证金、房租；如因王治富原因导致白泽汉装修完成后无法营业的，王治富需全力协调，使得白泽汉能够营业，如协调三个月仍无法营业，则可以解除合同，王治富补偿白泽汉装修费用，如三个月内王治富协调使得白泽汉得以营业，合同继续履行，在白泽汉停业期间，王治富免收白泽汉租金；王治富保证涉案房屋符合办理相关营业执照及其他开业所必须的相关证照的要求，白泽汉需办理相关证照时，王治富应提供相关手续及有关资料；白泽汉自行办理与经营有关的执照、许可证等全部手续，并承担相关费用。
上述合同签订后，王治富将涉案房屋交付白泽汉用于经营，白泽汉则向王治富交纳了2016年2月5日前的租金955000元，及履约保证金300000元。在经营涉案房屋期间，白泽汉投资对涉案房屋进行了装修。2016年5月1日，白泽汉自行撤出涉案房屋。2016年5月19日，白泽汉和王治富签订《租赁合同补充协议》，约定：双方于2015年1月1日签订了租赁合同，为了解决在履行过程中出现的问题，经双方友好协商，特订立此补充协议，与2015年1月1日签订的租赁合同具有同等法律效力；由于白泽汉在经营中遇到困难，提出更改租赁时间，经双方友好协商，王治富同意白泽汉要求，将白泽汉所交付的房租及保证金按天折算后白泽汉租赁的截止时间为2016年5月1日（包括王治富补给白泽汉的免租期）；自2016年1月份白泽汉开始联系转让，至2016年5月1日，王治富全面接收。2016年7月13日，王治富将涉案房屋另租他人经营，现经营店铺的标识为“蹼京”。
另查，截止本案法庭辩论终结，涉案房屋尚未取得规划审批手续。
现白泽汉起诉，以涉案房屋无产权手续致其营业执照一直无法办理为由，要求王治富支付其违约金，返还履约保证金，并赔偿其装修费用和律师费用。王治富对白泽汉请求不予认可，认为白泽汉违约逾期支付租金，且双方合同已经约定终止，其不应当再承担责任。
一审法院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，涉案房屋未取得规划许可审批手续，双方就涉案房屋订立之《租赁合同》应属无效。
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，从《租赁合同》约定的相关内容来看，双方对涉案房屋的权属及规划问题均清楚明了，故双方对合同无效的法律后果均存在过错，应当各自承担相应责任。在合同履行过程中，双方通过订立补充协议的方式提前结束合同，并对白泽汉占用涉案房屋期间的租金等费用进行了折抵和结算，法院不持异议。白泽汉以王治富违反合同约定未协助其办理营业执照等手续为由，要求王治富支付违约金、返还履约保证金、赔偿装修损失及律师费之请求，基于上述原因，法院均不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：驳回白泽汉的诉讼请求。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：本案双方当事人于2016年5月19日签订的《租赁合同补充协议》，名为“补充协议”，但根据内容显示，该补充协议实为一个独立的并不依附《租赁合同》的协议，故其不适用因主合同无效而补充协议亦无效的规定。该《租赁合同补充协议》系双方真实意思表示，应为合法有效，双方均应履行该协议约定。该协议约定了双方提前结束合同，并对租金及保证金等费用进行了折抵和结算。上述情形表明，双方已通过《租赁合同补充协议》形式将相关权利义务解决完毕，故白泽汉现又要求王治富支付违约金、返还履约保证金、赔偿装修损失及律师费等请求，本院不予支持。综上所述，白泽汉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费23394元，由白泽汉负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓青菁
审 判 员 宫 淼
审 判 员 陈 静
二〇一七年十二月二十九日
法官助理 胡震霄
书 记 员 刘 欣