山东省聊城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁15民终2846号
上诉人(原审被告、反诉原告)：张长军，男，1962年4月21日出生，汉族，东阿县财政局职工，住东阿县。
委托诉讼代理人：ＸＸＸ，山东万航律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：谷延娟（又名谷小冰），女，1985年9月19日出生，汉族，个体工商户，住东阿县。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：崔希腾，男，1990年1月4日出生，汉族，个体工商户，住东阿县。
二被上诉人的共同委托诉讼代理人：崔静，山东智祥律师事务所律师。
上诉人张长军因与被上诉人谷延绢、崔希腾房屋租赁合同纠纷一案，不服东阿县人民法院（2016）鲁1524民初2651号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人张长军上诉请求：撤销一审判决第一项、第四项，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，由被上诉人支付上诉人拖欠的租赁费5000元，搬运费1800元及房屋租赁费14400元或发回重审，一二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、一审法院认定�实错误。被上诉人擅自对租赁房屋进行了改装，上诉人从未作出同意的表示。上诉人收回租赁的房屋未违反合同约定，不构成违约。被上诉人未经上诉人同意改变房屋结构进行装修，从事餐饮经营，且至2016年8月20日房屋租赁到期，被上诉人仍欠上诉人房租5000元，被上诉人已经构成违约，上诉人多次通知被上诉人腾房，也给被上诉人留足了时间，8月30日，上诉人替上诉人将物品移到他处，给上诉人造成租金损失2000元，搬运费损失1800元，保管物品租赁房屋费用14400元。被上诉人装修并未得到上诉人的同意，其装饰装修的费用损失应由被上诉人自负。双方租赁期满后，被上诉人明确表示不再租赁，上诉人不应承担装修产生的损失。一审过程中，法院责令被上诉人拆除装修物，拆除后无任何价值，该装修物对上诉人也无价值可言，法院又认定上诉人在期限内未将房屋腾�，应视为不同意拆除，自相矛盾。被上诉人拖欠租金5000元是事实，被上诉人没向法庭提交证据证明不欠租金。二、一审法院适用法律错误，被上诉人的装修未经过上诉人同意，一审法院适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项、第十二条属于适用法律错误。三、一审法院程序违法，本案应转为普通程序，不应适用简易程序。上诉人对鉴定意见提出异议，一审法院应当通知鉴定人出庭而未通知属于程序违法。四、被上诉人崔希腾不具备诉讼主体资格。本案是租赁合同纠纷，上诉人与崔希腾不存在合同关系，被上诉人将部分房屋转租给崔希腾系其二人之间的事情。一审法院认定崔希腾具备原告资格没有事实根据。
被上诉人谷延娟、崔希腾答辩称：一、上诉人在双方的微信商谈中，已明确知晓被上诉人对房屋进行装修，从未表示异议，之后被上诉人经营“炸酱面女孩”，上诉人亦未干预，视为对被上诉人行为的许可。二、2016年7月，双方通过微信协商房屋租赁续期的事，双方达成协议将租赁期限顺延至2017年3月13日，租金14662元，之后上诉人单方擅自抬高房租，将被上诉人经营的“炸酱面女孩”店铺上锁，在未通知被上诉人到场的情况下深夜搬运店铺内的物品，致使被上诉人无法经营，上诉人构成根本违约。三、上诉人违反双方的租赁约定，在未按约定提前两个月通知被上诉人的情况下强行收回租赁房屋，应返还被上诉人所有的物品及装修损失。四、被上诉人已将全部房租支付完毕，在双方的微信、短信商谈中，上诉人从未提及过被上诉人欠房租，也从未主张过权利。五、搬运费是上诉人首先违约造成的。六、两被上诉人作为“炸酱面女孩”的合伙人，�同经营店铺，上诉人的违约行为及侵权行为对两被上诉人造成损失，崔希腾作为合伙人之一具备本案适格的诉讼主体。
谷延娟、崔希腾向一审法院提出诉讼请求：1、要求被告返还财产一宗（包括收款机一台、冰柜二台、吧台一个、空调二台、桌子十三张、高桌一张、椅子三十八把、字画九幅、花卉六组、灯具及厨房使用家什），价值15000元；2、要求被告赔偿经济损失70000元；3、本案诉讼费用由被告承担。
反诉原告张长军向一审法院提出如下反诉请求：1、要求反诉被告谷延娟、崔希腾给付所欠房屋租赁费5000元、水电费671元、物品搬运费1800元、存放清出物品的房屋租赁费14400元，共计21871元。2、本案反诉费用由反诉被告承担。
一审法院认定事实：2015年8月20日被告张长军与原告谷延娟订立“赁房合同”，约定由被告张长军将上下各三间�门市楼一处（位于东阿县青年街中国银行东阿支行南100米路东）租赁给原告谷延娟，房屋租赁费70000元∕年，每年的8月20日前交纳下年租赁费，并随市场情况进行价格调整；同时约定未经被告同意，原告谷延娟不得改变房屋建筑结构，且不得从事餐饮或污染类经营项目。如有违约，被告有权收回出租房屋。另约定如终止合同，须提前2个月通知对方。
租赁房屋交付后，原告谷延娟随即对底层房屋隔断为单独的三间临街门市，并对全部承租房屋进行了装饰装修。改装期间，被告曾到达现场，但未予制止或提出异议。此后原告谷延娟利用承租房屋经营服装，并将部分店面通过转租或合作的方式交由第三方经营。期间有餐饮加入，被告知悉后也未加干预。2016年5月30日，二原告订立合伙协议，约定利用部分承租房屋合伙经营“炸酱面女孩”，并就门头进行了改装。经营期间，被告亦未提出不同意见。
2016年7月24日，被告通过微信要求原告谷延娟筹备下年租赁费。2016年7月28日和29日，原告谷延娟与被告之妻继续微信商讨租赁费的涨幅问题，2016年8月12日双方商定就其中北面一楼门市一间和二楼三间继续续租，租期为2016年8月20日至2017年3月13日，租赁费15000元；其他另外二间一楼门市原告同意被告于租赁期满后另行出租。8月中旬双方在交付租赁费时，被告又提出涨价，原告不允致商谈破裂。2016年8月22日下午被告将“炸酱面女孩”店门上锁，当日原告崔希腾拧开并继续营业。8月24日被告再次将店门上锁，原告报警，处警后警方要求双方自行处理。2016年8月29日和30日，被告微信通知原告谷延娟将店内物品腾空，原告谷延娟未予理会。30日晚间被告雇佣车辆将“炸酱面女孩”店内物品搬移他处，并于此前后将所有租赁房屋陆续�行出租他人。
2017年1月17日经本院主持过付，被告将搬移他处的物品给付二原告。
审理中，被告同意原告将装饰装修附合物拆除，但在本院指定的时间内，被告未向原告提供拆除的环境条件。其后原告申请经营损失及装饰装修费用的评估鉴定，因原告所提供经营损失依据存在不足，致该项评估不能继续。2017年8月3日山东欧信价格评估有限公司出具SDOX2017-080101号评估报告，认定现遗留出租房屋内的装饰装修附合物现市场价值为39280元，其中北面一楼门市一间和二楼三间（即现在的“美丽妈妈产后恢复中心”）装饰装修附合物残值为26640元。原告花费评估费1500元。质证时被告持有异议，认为鉴定机构及其鉴定人员不具备评估资格，但放弃申请重新鉴定或补充鉴定。
一审法院认为，根据原被告诉辩内容，本案诉争的焦点有二个，一是本诉部分，被告的行为是否构成违约并承担赔偿责任；二是反诉部分，反诉原告的反诉请求能否成立。
关于焦点一：2015年8月20日原告谷延娟与被告在平等自愿的基础上订立房屋租赁合同，应为有效合同。合同期满前双方就继续租赁问题进行了协商，并就部分房屋续租期限和租赁费达成合意，但交付时被告又单方提高租赁费数额，并于其后擅自将原告物品清出，因简单的债权关系而对他人的物权造成侵害，其行为显系违约。审理中经本院主持过付，被告将搬移物品返还原告，解决了双方财产争议。原告另主张尚有部分其他财产未返还，被告不予认可，因原告未向本院提交相关证据，且所主张的财产价值较小，故原告该项主张依法不予支持。
被告主张崔希腾不具备原告主体资格，崔希腾否认。因租赁过程中被告知晓崔希腾参与经营的事实，并认可曾与崔�腾有过接触。崔希腾作为“炸酱面女孩”的加盟人，经营中必然有其固定的器具和材料，且从被告清出物品的看，大部分为崔希腾餐饮经营所需。综上，崔希腾具备本案的诉讼主体资格，被告该项主张不能成立。
租赁过程中，二原告对承租房屋进行了装饰装修，对此被告知晓且未予制止或提出异议，该情况从庭审和双方的微信商谈时已有所显示，故二原告的装饰装修行为应认定为得到被告的许可或默认。合同期满前双方就北面一楼门市一间和二楼三间继续租赁问题达成合意，但因被告违约并将租赁房屋出租给他人，致双方的租赁合同已履行不能。但在此前后就原告的装饰装修问题双方未进行协商，被告将租赁房屋出租他人，即是对原告装饰装修的再利用，原告要求被告给予相应赔偿，符合法律规定，应予采纳。庭审中，被告同意原告拆除装饰装修的附合�，但在限期内未将出租房屋腾空，该行为应视为被告不同意原告拆除。经评估鉴定原告装饰装修的北面一楼门市一间和二楼三间附合物残值为26640元，被告应按该价值赔偿原告。另外一楼二间门市房因租赁期满前原告同意被告另行出租，应视为租赁期满合同终止，原告要求该二间门市房的装饰装修补偿无法律依据，不应予以支持。被告虽对该评估机构及其评估人员的资质有异议，但从该机构业务范围“有形资产价格评估”和从业人员执业证业务范围“价格评估”的记载分析，该评估机构及其评估人员均具有相关资质，故被告该项异议不能成立。评估费1500元系原告补强证据所必须，应由原告自行承担。
关于焦点二：反诉原告要求反诉被告交纳水电费671元并举证，反诉被告虽不予认可，但结合反诉原告2016年9月7日向物业交纳情况看，该部分应属发生于租赁期间的水电费用，应由反诉被告承担。反诉原告另主张反诉被告欠交租赁费5000元，反诉被告否认，结合合同约定以及2016年7月29日以后双方的微信记录，其间涉及了续租后的租赁费数额问题，但反诉原告并未提及尚欠租赁费事宜，该情况明显不符合一般交易常理，故反诉原告该项诉求依法不予采信。反诉原告另要求反诉被告承担其物品搬运费1800元、房屋租赁费14400元，因该损失系被告的侵权所造成，依法不应予以支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项、第十二条之规定，判决：一、被告张长军于本判决生效后十五日内赔偿原告谷延娟、崔希腾装饰装修附合物残值26640元。二、评估费1500元由原告谷延娟、崔希腾承担。三、反诉被告谷延娟、崔希腾于本判决生效后十五日内给付反诉原告张长军水电费671元。四、驳回反诉原告张长军的其他反诉请求。案件受理费963元，由原告谷延娟、崔希腾承担761元，被告张长军承担302元；反诉费83元，由反诉原告张长军承担。
二审中，当事人均未提交新证据，本院查明的案件事实同一审法院查明的事实一致。
本院认为：上诉人张长军的上诉理由之一，是不应支付被上诉人装修残值26640元。2015年8月20日，上诉人张长军与被上诉人谷延娟签订了《赁房合同》，该合同仅约定未经上诉人同意不准改变房屋的建筑结构，并未禁止承租人装修房屋，因此，被上诉人为经营需要可以进行装修。从一审证据看，该26640元装修残值系2017年9月27日山东欧信价格评估有限公司作出的《关于对SDOX2017-080101号评估报告的复函》中专门对北面一楼门市和二楼三间门市作出�单独核算，在财产项目清单中，该部分装修附属物价值为33300元，按平均年限法折旧计算得出残值为26640元。上诉人张长军认为该残值应由被上诉人自行负担。该装修残值系二被上诉人在承租房屋过程中装修产生，上诉人和被上诉人于2016年7月份就房屋的续租问题达成了意向，但上诉人将房屋另行出租他人，上诉人曾同意被上诉人拆除装饰装修物，但上诉人未将房屋腾空给被上诉人提供拆除的条件，因此被上诉人请求上诉人支付装修残值有事实根据。
上诉人张长军的上诉理由之二，是请求被上诉人支付上诉人拖欠的租赁费5000元，搬运费1800元及房屋租赁费14400元。关于拖欠的租赁费5000元，被上诉人谷延娟称以现金方式给付了上诉人张长军，结合双方微信往来，上诉人张长军从未主张过被上诉人尚欠其租赁费5000元，上诉人称被上诉人拖欠租赁费5000元不符合�常生活常理，本院不予支持。关于搬运费1800元和房屋租赁费14400元，上诉人称该费用系搬运和放置被上诉人物品时另行支出的，应当由被上诉人承担。上诉人和被上诉人在第一年租赁期满时，曾经微信协商将租赁期限顺延至第二年的3月13日，后上诉人张长军单方提高房租，与被上诉人未能达成一致意见，上诉人遂将被上诉人的物品搬出，属于终止合同，而根据双方《赁房合同》的约定，终止合同必须两个月前通知对方，上诉人张长军未按合同约定履行属于违约，其将被上诉人的物品搬出构成侵权，上诉人主张搬出物品的费用和另行放置物品的租赁费由被上诉人承担没有事实根据。
上诉人另称一审以简易程序审理本案，审限超过了三个月，本院认为一审法院属于程序上的暇疵，并不构成程序违法。上诉人另称被上诉人崔希腾不具备诉讼主体资格。本案房屋�租人谷延娟与崔希腾定立合伙协议，共同加盟经营“炸酱面女孩”，崔希腾有资金上的投入，上诉人将物品搬出与崔希腾有法律上的利害关系，崔希腾具备本案诉讼主体资格。
综上，上诉人张长军的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
二审案件受理费330元，由上诉人张长军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周凤魁
审 判 员 刘晓光
审 判 员 徐红杰
二〇一七年十二月十一日
法官助理 高 原
书 记 员 肖军辉