河南省洛阳市西工区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫0303民初1450号
原告（反诉被告）：中国银行股份有限公司洛阳分行，住所地洛阳市西工区中州中路439号。
负责人：刘富国，该行行长。
委托诉讼代理人：拜承东，该行员工。
委托诉讼代理人：史垚武、宋武军，河南成昊律师事务所执业律师。
被告：张延强，男，1974年8月1日出生，汉族，住河南省伊川县。
被告：宋灵芳，女，1974年4月24日出生，汉族，住河南省伊川县。
被告（反诉原告）：洛阳宏图房地产开发有限公司，住所地洛阳市洛龙区元华国际城市公寓9-1-603室。
法定代表人:安秉怡，该公司总经理。
委托诉讼代理人：安振华，该公司员工。
委托诉讼代理人：张战平，河南亚昌律师事务所执业律师。
原告中国银行股份有限公司洛阳分行（以下简称中行洛阳分行）诉被告张延强、宋灵芳、洛阳宏图房地产开发有限公司（以下简称宏图公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，适用普通程序，于2016年11月21日对本案公开开庭进行了审理。庭审中宏图公司提出反诉，本院审查受理后，于2017年3月7日对本案本诉与反诉合并公开开庭进行了审理。中行洛阳分行的委托代理人拜承东、史垚武，宏图公司的委托诉讼代理人安振华、张战平到庭参加了诉讼，张延强、宋灵芳经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，本案依法缺席进行了审理，现已审理终结。
中行洛阳分行向本院提出诉讼请求：1.判令张延强、宋灵芳共同偿还原告借款本息合计436945.88元（本金432884.09元，利息、罚息4101.79元，暂计算至2015年11月12日，此后的利息、罚息根据合同约定在执行时据实结算，具体数额以结清当日中国银行核心信息系统统计数字为准）；2.判令原告有权对抵押物（洛南新区通济街以东、展览路以北怡和花园2-1-2701号）实现抵押权，并以拍卖、变卖抵押物所得价款优先偿还被告所欠原告的上述债务；3.判令宏图公司对上述债务承担连带清偿责任；4.本案诉讼费等其他费用由被告承担。事实与理由：2011年5月17日，原告与张延强签订个人住房贷款合同一份，约定原告向张延强发放460000元贷款用于宏图公司开发的洛阳市洛南新区通济街以东、展览路以北怡和花园2-1-2701号，双方并就贷款期限、利率、还款方式、违约责任等作出具体明确的约定，宋灵芳作为张延强之妻承诺以该房屋办理抵押并承担共同还款责任，宏图公司作为保证人在该房屋贷款合同上签字确认，承诺对张延强的该项债务承担连带责任保证。随后，原、被告双方到洛阳市房地产市场管理处办理了预告抵押登记。合同签订后，原告如约将该笔贷款汇入被告指定账户。合同履行前期，张延强尚能如约履行，但自2015年10月开始停止月供，经多次催要，张延强仍不履行，宏图公司也没有如约履行保证责任。根据合同约定，被告的行为已构成根本违约，原告有权宣布合同下的全部贷款提前到期，截止2015年11月12日，被告应偿还原告本息合计436945.88元。现原告为维护合法权益，特诉至法院，望判如所请。
张延强、宋灵芳未到庭，未答辩。
宏图公司辩称，一、本案的基本事实：张延强于2011年3月10日与宏图公司签订《商品房预售合同》，约定张延强购买宏图公司开发的洛阳市洛南新区通济街以东、展览路以北怡和花园2-1-2701号商品房，付款方式为按揭贷款。2011年5月17日，张延强与原告签订《个人一手住房贷款合同》，约定张延强向原告代款460000元，贷款期限为28年，由宏图公司为张延强提供阶段性连带责任保证，宏图公司的保证责任自张延强办妥抵押手续时解除。宏图公司于2012年3月5日将商品房交付张延强使用。2015年1月22日宏图公司完成商品房初始登记，并立即通知了购房人，张延强配偶宋灵芳于2015年3月16日在宏图公司处领取了办理不动产登记的资料，但至今未向房地产登记部门办理不动产登记和不动产抵押登记。2015年5月29日、2015年9月29日、2016年1月29日、2016年9月30日，原告四次从宏图公司账户共计划扣资金56438.86元至张延强账户，转账原因为代垫张延强逾期。二、原告已将贷款发放给张延强，宏图公司已将商品房交付张延强，在具备办理房产证的条件时通知张延强、宋灵芳领取了办证资料，张延强、宋灵芳应当依照合同约定向原告承担归还贷款本息的责任。三、法院应当支持原告对本案抵押预告登记的不动产行使优先受偿权的诉讼请求。原告与张延强已办理抵押预告登记，原告享有对预告不动产的排他权。在该房产取得产权证书后，原告即可正式办理抵押登记并行使物权。但由于张延强没有去洛阳市产权登记部门办理不动产登记，导致正式抵押登记至今未办。而不办理不动产登记和抵押登记并非宏图公司和原告的过错，若因张延强、宋灵芳的行为导致原告无法行使抵押权，则不但让无错方原告和宏图公司承担相应的不利后果，也会使一项能够实现的权利落空，这与法律精神相悖，亦与预告登记制度设立的目的不符。四、法院应当判决原告首先行使抵押物优先受偿权，宏图公司仅对张延强抵押物担保以外的债权承担担保责任。本案中，张延强用自己所购房产向银行办理抵押预告登记，因本案银行债权的担保方式既有张延强和宋灵芳自行提供的房产抵押担保，又有宏图公司作为保证人提供保证。《个人一手住房贷款合同》中对银行债权实现的顺序约定不明，应当判决银行先就张延强、宋灵芳提供的抵押物不动产的担保实现债权，在上述抵押物不能足额清偿原告的债权时，宏图公司仅对抵押物以外的债权承担担保责任。五、本案诉讼费应当由张延强、宋灵芳承担。
宏图公司提出反诉请求：1.请求判令原告立即返还宏图公司资金56438.86元及利息，利息的计算以同期银行贷款利率为标准，其中12029.61元的利息以12029.61元为基数，自2015年5月29日起计算至实际还清之日止；其中12029.61元的利息以12029.61元为基数，自2015年5月29日起计算至实际还清之日止；其中11227.24元的利息以11227.24元为基数，自2016年1月29日起计算至实际还清之日止；其中21954.12元的利息以21954.12元为基数，自2016年9月30日起计算至实际还清之日止；2.本案诉讼费由原告承担。事实与理由：同宏图公司本诉答辩意见，宏图公司认为银行划扣其资金没有合同依据和法律依据，因此，应当返还宏图公司资金56438.86元及利息。
中行洛阳分行辩称，1、本案的反诉与本诉没有直接的法律关系，原告扣划宏图公司保证金的理由是双方签订的合作协议及保证金质押合同，具体的扣款理由双方在合同中有明确的约定。2、原告的诉求是依据双方签订的金融借款担保合同，宏图公司理应承担担保责任。3、在宏图公司提供的事实理由部分，其认可本涉案房屋至今没有办理抵押登记，根据双方签订的金融借款合同通用条款4条2款约定，宏图公司理应对张延强的借款承担连带责任。4、关于物保、人保先后顺序，由涉案房产至今未办理抵押登记，抵押权尚未成立，不符合物权法关于物保、人保顺序的约定。5、原告依据合作协议约定，暂保留要求宏图公司补充保证金的责任。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。并查明，2011年3月10日，张延强与宏图公司签订《商品房预售合同》，约定张延强购买宏图公司开发的洛阳市洛南新区通济街以东、展览路以北怡和花园2-1-2701号商品房，该房预测建筑面积137.04平方米，房屋总价款664781元，张延强首付支付204781元，余款460000元以银行按揭方式支付。2011年5月17日，张延强与原告以及宏图公司签订《个人一手住房贷款合同》，约定原告向张延强提供贷款460000元用于购买上述《商品房预售合同》项下房产，贷款期限为28年，自2011年5月17日至2039年5月17日；本合同项下贷款利率为浮动利率，浮动周期为12个月；若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%；贷款的发放采用贷款人受托支付方式，借款人同意并授权贷款人将全部贷款直接划至开发商宏图公司账户；借款人采用等额本息还款法；张延强以其所购房屋向原告提供抵押担保，宏图公司提供阶段性连带责任保证，自张延强办妥抵押手续并且原告收到他项权证之日起，宏图公司在合同项下不再发生新的保证义务；关于违约责任，合同约定借款人未按期归还贷款本息即构成合同项下违约，出现违约事件时，原告有权宣布合同项下贷款本息全部或部分提前到期，依法及本合同约定对抵押房屋行使抵押权，行使其他担保物权，要求保证人承担保证责任等。宋灵芳作为抵押房产共有人也在《个人一手住房贷款合同》抵押物清单上签字确认同意向原告提供抵押。2011年5月23日，原告与张延强办理了抵押房产的预购商品房抵押权预告登记，预告登记证号为：洛房预市字第00080204号。2011年5月17日，原告按约发放该笔460000万元贷款。发放贷款后，张延强刚开始能按合同如约还贷，后出现逾期还款。截止2015年11月12日，张延强应当偿还原告的本金432884.09元、利息、罚息4101.79元，合计436945.88元。原告分别于2015年5月29日、2015年9月29日、2016年1月29日、2016年9月30日从宏图公司账户共计划扣资金12029.61元、11227.89元、11227.24元、21954.12元共计56438.86元至张延强账户代张延强偿还逾期贷款。
另查明，2010年11月12日，中行洛阳分行与宏图公司就怡和花园项目个人房屋贷款事宜开展合作签订了《个人房屋贷款合作协议》，宏图公司同意为购房借款人提供全额不可撤销连带责任保证，在原告处开立贷款保证金账户，在宏图公司为购房借款人办妥房产/预售契约抵押登记手续之前，该账户的资金只能作为偿还原告向购房借款人发放的贷款的还本付息保证。2012年3月5日，宏图公司将张延强所购商品房交付其使用。2015年1月22日，宏图公司完成商品房初始登记，并通知了购房人领取资料，张延强配偶宋灵芳于2015年3月16日在宏图公司处领取了办理不动产登记的资料，但至今未办理不动产登记和不动产抵押登记。
本院认为，2011年5月17日张延强与原告以及宏图公司签订的《个人一手住房贷款合同》系各方当事人真实意思表示，合法有效，本院予以确认，双方应当按照合同约定履行各自的权利、义务。原告为被告提供贷款，张延强应当按照约定按期还款，现张延强未按合同约定履行还贷义务，根据合同约定，已构成违约，原告有权宣布合同项下贷款本息全部或部分提前到期，因此，原告要求被告张延强偿还原告借款本息，本院予以支持。宋灵芳系张延强配偶，应对夫妻关系存续期间的债务承担共同还款责任。张延强以其所购房产为原告提供抵押保证，双方虽然办理了抵押权预告登记，但截止目前因张延强未办理房屋权属证书也未办理他项权证，原告对于抵押房产所享有的抵押权尚未设立，原告要求对本案抵押房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权的主张，没有依据，本院不予支持。宏图公司作为保证人，在其承担阶段性保证责任的解除条件尚未成就时，仍应对张延强的债务承担合同约定的连带保证责任，原告依据贷款合同从宏图公司账户划扣资金代张延强偿还逾期贷款，并无不当。宏图公司承担保证责任后，有权向张延强、宋灵芳进行追偿。本案中，原告作为抵押物抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对抵押房产办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对诉争房屋的处分，但并非对诉争房屋享有现实的抵押权。另外，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案抵押权尚未设立，不能发生效力。综上，宏图公司的答辩意见本院不予采信。同时，宏图公司的反诉请求，没有依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、第三十三条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下:
一、被告张延强、宋灵芳于本判决生效之日起十日内偿还原告中国银行股份有限公司洛阳分行借款本息436945.88元（该数据暂计算至2015年11月12日）；
二、被告张延强、宋灵芳于本判决生效之日起十日内偿还原告中国银行股份有限公司洛阳分行借款本金432884.09元的利息、罚息（利息、罚息按合同约定从2015年11月13日计算至实际偿还之日止，具体数额以结清当日中国银行核心信息系统统计数额为准）；
三、被告洛阳宏图房地产开发有限公司对上述第一、第二项的还款承担连带清偿责任。洛阳宏图房地产开发有限公司向原告中国银行股份有限公司洛阳分行履行债务后，有权向张延强、宋灵芳追偿。
四、驳回原告中国银行股份有限公司洛阳分行的其他诉讼请求。
五、驳回被告洛阳宏图房地产开发有限公司的反诉请求。
如张延强、宋灵芳、洛阳宏图房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费7850元，由张延强、宋灵芳、洛阳宏图房地产开发有限公司负担（已由原告垫付，待执行时一并清结）；反诉受理费605元，由洛阳宏图房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并根据对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
审判长 张 露
陪审员 杨兴旺
陪审员 戴继峰
二〇一七年四月二十七日
书记员 汪亚琳