江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏03民终1102号
上诉人（原审被告）徐州市城市建设投资总公司，住所地江苏省徐州市彭城路81号。
法定代表人李晓东，该公司总经理。
委托代理人朱珺，江苏敏言律师事务所律师。
委托代理人张雅琼，系该公司员工。
被上诉人（原审原告）司琦。
委托代理人王小鹏，江苏苏彭律师事务所律师。
委托代理人王永好，江苏苏彭律师事务所实习律师。
上诉人徐州市城市建设投资总公司（以下简称城投公司）因与被上诉人司琦商品房买卖合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2014）泉民初字第2367号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2016年2月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人城投公司的委托代理人朱珺、张雅琼，被上诉人司琦的委托代理人王小鹏、王永好到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2007年4月28日，双方签订《商品房买卖合同》一份，约定司琦购买城投公司开发的金泰小区二期（南湖怡秀园）1幢2单元301室房屋一套，约定房屋总价款为755423元。合同第八条约定，出卖人应当在2007年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用，如遇“不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的、因政府及电力、燃气、自来水、市政道路等非出卖人原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期”。合同第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用,逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的银行同期活期存款利息支付违约金。合同第二十条约定，本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，提交徐州市仲裁委员会仲裁。合同签订后，司琦依约履行了付款义务。后因涉案房屋未能按期上房，城投公司给司琦出具《承诺书》一份，主要内容为：“从2010年5月21日起至8月21日前，承诺南湖怡秀园1-2-301室上房。2010年8月21日后如延期上房，每日按房款万分之二赔偿。”2010年12月30日，城投公司（甲方）与司琦（乙方）签订《逾期上房先期赔偿协议》一份，内容为：经甲乙双方友好协商，就原双方签订的金泰二期1号楼2单元301室购房合同逾期上房先期赔偿事宜达成协议如下：1、甲方按照给乙方的承诺先期赔偿乙方2010年8月22日至2010年12月31日的逾期上房违约金755423元总房款×132天×万分之二计壹万玖仟玖佰肆拾叁元壹角柒分（19943.17）元，该款自协议签订之日，由甲方向乙方一次性支付。2、甲乙双方原合同约定的违约之日起至2010年8月21日止的逾期上房违约金另行协商解决，如协商不成，依法向人民法院起诉解决。3、车库部分另行计算。4、2010年12月31日起至实际上房日的逾期上房违约金仍按2010年5月21日原承诺的每日按总房款万分之二赔偿执行。5、该协议系甲、乙双方真实意愿的表示，签字盖章后生效。6、本协议一式叁份，甲方贰份、乙方壹份，具有同等法律效力。司琦认可已收到城投公司交付的2010年8月22日至2010年12月31日的逾期上房违约金19943.17元。2011年5月25日，城投公司向司琦出具承诺，主要内容为：“2011年6月底前办理好住宅使用交付通知书，若未按期办好，从2011年7月1日起按每日万分之四支付违约金。”后司琦起诉至一审法院，请求判令：城投公司支付逾期上房违约金134691元（从2007年8月31日至2010年8月21日，按每日总房款万分之一计算1085天，数额为82718元；从2010年8月22日至2011年8月1日，按每日总房款万分之二计算344天，数额为51973元，两项合计134691元）；支付逾期办证违约金18885元（从2007年11月开始计算至2012年11月，按年息0.5％，以总房款乘以5年）；判令城投公司交付车库；诉讼费用由城投公司承担。
原审法院另查明，2011年6月30日，徐州市城乡建设局向城投公司出具徐建住[2011]通字第16号《徐州市房地产开发住宅项目交付使用通知书》一份，通知城投公司承建的南湖怡秀园居住小区1-5号住宅，已于2011年6月30日通过有关部门组织竣工验收，同意交付使用。2011年7月28日，城投公司向司琦交付涉案房屋。2012年7月31日，城投公司给司琦出具金额为755423元的销售不动产统一发票（含预收定金和预收购房款）。2013年1月15日，司琦办理了涉案房屋的所有权登记手续。2013年1月24日，司琦办理了涉案房屋的土地使用权证。
原审法院经审理认为，双方于2007年4月28日签订的《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行。双方所签《商品房买卖合同》第二十条已约定“本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，提交徐州市仲裁委员会仲裁”。在其后的《逾期上房先期赔偿协议》中，双方又约定对于“双方原合同约定的违约之日起至2010年8月21日止的逾期上房违约金”应“另行协商解决，如协商不成，依法向人民法院起诉解决”。但对于该案中司琦诉请的2010年12月31日之后至实际上房之日的逾期上房违约金以及逾期办证违约金、双方并未约定通过“依法向人民法院起诉解决”，故司琦的上述请求应依照合同的约定通过仲裁解决。综上，该案中，一审法院仅对司琦主张的“双方原合同约定的违约之日起至2010年8月21日止的逾期上房违约金”进行处理。鉴于司琦及其他购房业主始终就双方纠纷向有关部门主张权利，要求解决，故对城投公司关于诉讼时效的辩称意见不予采纳。司琦依约支付全部购房款后，城投公司应按期交付商品房，逾期交房构成违约的，应按照合同约定向对方当事人支付违约金。城投公司虽辩称系因政府行为等原因导致延期上房，但并未能对此举出充分的证据予以证实，其未在约定的期限内交付房屋属于违约，应依约承担逾期交房的违约责任。依照双方的合同约定，一审法院对于自2007年9月1日至2010年8月21日的逾期上房违约金予以支持，司琦主张每日按755423元购房款的万分之一计算1085天符合法律规定及合同约定，经计算，其数额应为81963元，一审法院对此予以支持。司琦虽主张城投公司交付车库，但其并未就此向一审法院举证证明，故不予支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国仲裁法》第五条之规定，判决：一、徐州市城市建设投资总公司应于判决发生法律效力之日起十日内向司琦支付自2007年9月1日至2010年8月21日的逾期上房违约金81963元；二、驳回司琦的其他诉讼请求。案件受理费4650元，由徐州市城市建设投资总公司负担。
上诉人城投公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，1、原审法院对于上诉人关于诉讼时效的抗辩不予采信是错误的。2、本案双方合同中已经约定“因政府及电力、燃气、自来水、市政道路等非出卖人的原因引起的延期交付，出卖人可以据实延期交房，不承担违约责任”。且此类案件在徐州市仲裁委已生效的裁决中，对申请人逾期交付房屋的违约期限扣除因政府调整规划和人防验收而延误的时间共计836天。综上，一审法院认定事实及适用法律均错误，请求二审法院依法改判或者发回重审。
被上诉人司琦答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。
本院审理查明的事实与原审法院一致。
二审中，双方当事人的争议焦点为：1、被上诉人原审的起诉有无超过诉讼时效；2、上诉人延迟交付房屋的行为是否符合双方合同中约定的可延期交房的情形，违约期限是否应当扣除因政府调整规划和人防验收而延误的时间836天。
本院认为，一、关于被上诉人原审起诉有无超过诉讼时效的问题。上诉人当庭认为双方合同约定的交付时间在2007年，而被上诉人于2012年12月份才提起诉讼，已超过诉讼时效。但在上诉人未按照合同约定的时间交付房屋后，被上诉人一直就逾期上房违约金问题向上诉人进行主张并向相关部门反映，且上诉人多次向被上诉人出具承诺书及签订协议进行协商解决，故被上诉人关于逾期上房违约金的诉讼时效应当中断并重新起算。据此，上诉人关于被上诉人的起诉超过诉讼时效的理由不能成立。至于上诉人主张的从被上诉人原审起诉之日倒推两年，之前的违约金不应受到法律保护的问题，因违约金的主张是一个整体而不应割裂开来分别计算诉讼时效，故对于上诉人的该辩称本院不予支持。
二、关于上诉人延迟交付房屋的行为是否符合双方合同中约定的可延期交房的情形，违约期限是否应当扣除因政府调整规划和人防验收而延误的时间836天的问题。虽然双方合同中明确约定“但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：2、因政府及电力、燃气、自来水、市政道路等非出卖人的原因”，但上诉人提供的相关政府调整人防规划证据发生在合同约定的交房日期之后，且其提供的证据均不能直接证明其符合合同约定的几类非因出卖人原因可以延期交房的情形，故对于上诉人主张扣除因政府调整规划和人防验收而延误的时间836天的请求，本院不予支持。一审法院根据双方签订的《商品房买卖合同》及上诉人向被上诉人出具的承诺、签订的协议，分段计算逾期上房违约金并无不当，本院予以确认。
综上，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1850元，由上诉人徐州市城市建设投资总公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 廖伟巍
审 判 员 宋新河
代理审判员 孟 娟
二〇一六年六月二十日
书 记 员 陆滢冰