贵州省安顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔04民终457号
上诉人(原审被告)贵州好旺佳房地产开发有限公司。住所地：贵州省安顺市西秀区东郊路地段(安顺市国家税务局招待所*层)。
法定代表人包世生，系该公司执行董事。
委托代理人赵恩娜，该公司员工。代理权限为特别授权。
被上诉人(原审原告)高明江，男，1964年4月7日生，住贵州省安顺市西秀区。
被上诉人(原审原告)施庆节，女，1960年12月29日生，住址同上。
上诉人贵州好旺佳房地产开发有限公司(以下简称好旺佳公司)为与被上诉人高明江、施庆节商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院(2016)黔0402民初290号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。
高明江、施庆节向一审法院共同起诉称：2013年9月25日，原告购买被告开发建设位于安顺市龙泉路中段“国际佳缘”项目的7栋2单元15楼1号房，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定，房屋总价款为529880元，2014年12月31日交房。2014年12月31日，被告未能提供房屋给原告。2015年3月25日，被告称房屋已建完可交房，我们去接房时，被告提供不了一户一表电源，只提供临时施工用电电源，消防水箱中没有水袋，消防水管中也没有水，消防工程未验收，燃气也未通，住房周围高低不平，道路、绿化未达到被告承诺的交房条件，所以当时没有收房。2015年8月25日因需使用房屋，迫于无奈找被告要房，但被告只赔偿到2015年3月24日的违约金，时至今日，所购房屋依然使用的是临时施工用电，消防仍然没有验收，无法正常使用，经常停电断水，房屋周围的道路泥泞，使我们无法正常生活。遂诉至法院请求判决：1、被告赔偿原告从2015年3月25日至2016年1月12日止共计293天的违约金15525元。2、诉讼费由被告承担。
好旺佳公司答辩称：1、被告在2015年3月24日已经将该商品房实际交给原告使用，且交房时商品房已达合格条件。2、延期交房被告已对原告作出补偿。3、原告所说的被告不符合交房条件的三条依据事实上不存在。
一审法院经审理查明：2013年9月25日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告高明江、施庆节购买国际佳缘第7幢2单元15层1号房，2-15-1，建筑面积130.99平方米，套内建筑面积107.21平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米4942.45元，总价款529880元，……，第十一条交付时间和条件(一)出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房。(二)该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。第十二条本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件(一)城市基础设施1、上水、下水：交付时达到使用条件；2、供电：交付时达到使用条件；3、燃气：达到管道到户；4、电话通信：交付时线路铺设到户接线盒……以上3、4、5、6项需要买受人自行办理开通使用手续，费用由买受人承担。如果在约定期限内未达到交付使用条件，双方同意按照下列第1种方式处理：(1)以上设施中第3、4、5、6项未按时达到交付条件的，出卖人按本合同约定承担逾期交付的违约责任；……；第十三条逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第2种方式处理：2、自本合同规定的交房之日起至出卖人实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金，合同继续履行。……出卖人：贵州好旺佳房地产开发有限公司(印章)买受人：施庆节(捺印)高明江(捺印)签订时间：2015年9月25日，签订地点：国际佳缘售楼部。同日二原告与被告还签订了《商品房买卖合同》补充协议，约定：……二、买受人承诺及通知方式，……出卖人以报纸公告方式进行通知和告知，报纸公告自该公告首次刊登之日起的第3日即视为送达；出卖人用作公告的报纸为《黔中早报》。……出卖人：贵州好旺佳房地产开发有限公司(印章)买受人：施庆节(捺印)高明江(捺印)签订时间：2015年9月25日，签订地点：国际佳缘售楼部。合同签订当日二原告向被告支付购房首付款人民币179880元以及代收代付款[含水表(开户)费、电表(开户)费、燃气费(开户)费]人民币13267元，2014年4月4日向银行贷款人民币200000元向被告支付剩余购房款，2014年5月9日通过个人住房公积金贷款人民币150000元向被告支付并交清购房款。2015年3月20日，被告通过国际佳缘7号楼建设工程竣工验收备案，2015年3月21日，被告在黔中早报刊登国际佳缘7号楼交房公告，2015年3月25日，被告通知二原告去收房，二原告认为房屋没有安装一户一表、也没有消防验收合格证、小区环境硬件设施不完善拒绝接收房屋，2015年8月25日，二原告因需使用房屋到被告处办理收房手续，同日，被告向二原告支付2015年1月1日至2015年3月25日期间逾期交房违约金人民币4398元，二原告入住房屋以后2015年12月5日开通燃气、2016年1月18日安装一户一表。二原告因房屋交付时及接房后燃气、水电不能达到正常使用状态，影响其正常生活为由诉至法院提出如上诉讼请求。
上述事实，有原告高明江、施庆节以及被告委托代理人赵恩娜的陈述，二原告提供的：二原告身份证复印件、结婚证复印件、国际佳缘银湾物业服务中心《通知》、《商品房买卖合同》复印件、代收代付款票据复印件、首付款票据复印件、《个人住房(商用住房)借款合同》复印件、《住房公积金借款合同》复印件、个人贷款支付凭证复印件；被告提供的：营业执照复印件、组织机构代码证复印件、税务登记证复印件、法定代表人身份证明及身份证复印件、《商品房买卖合同》复印件、黔中早报国际佳缘公告(2015年3月21日A04版)复印件、建设工程竣工验收备案表(安市备[2015]第017号)复印件、安顺市房屋建筑面积测绘报告(节选)(国际佳缘7号楼)复印件、收款收据复印件、确认书复印件证据在卷佐证，并经庭审质证、认证，足以采信。
二原告提供的：照片打印件8页，证明二原告2015年8月25日接受房屋时小区环境现状以及2016年1月12日起诉时被告没有安装一户一表、消防栓未完善的事实，对2015年8月25日拍摄的照片现在已不能确定当时小区的现状是否与照片吻合，2016年1月12日拍摄的照片体现小区的局部环境，不能直观反映一户一表是否安装、燃气是否开通，消防设备不完善不能证明被告的消防验收是否合格，本院不予采信。
一审法院经审理后认为：二原告与被告签订的《商品房买卖合同》(以下简称“合同”)系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反国家法律、行政法规的效力性及强制性规定，为有效合同，双方应依照该合同约定全面履行义务；房屋验收的范围，应依据当事人合同的约定和法律的强制性规定确定。合同虽然只约定了被告在交付房屋时应当取得建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，向二原告提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，但要达到交付使用的条件还需在规划、消防等方面不存在影响使用的障碍，根据《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条以及《建设工程消防监督管理规定》第十四条第(四)项的规定，应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用，其中应当进行消防验收的建筑工程包括国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，“其他特殊建设工程”包括国家标准规定的一类高层住宅建筑，国家标准规定的一类高层住宅建筑是指十九层及十九层以上的住宅。被告开发的国际佳缘7号楼层数为三十四层，属《中华人民共和国消防法》和《建设工程消防监督管理规定》中“其他特殊建设工程”类的“国家标准规定的一类高层住宅建筑”，二原告要求被告出示该栋房屋的消防验收合格证以证实该房屋是否达到消防安全标准，属合理要求，被告不能提供该栋住宅的消防验收合格证反驳二原告的主张，属举证不力，被告在交房时虽然已取得该栋楼的建筑工程竣工验收合格的备案，但该备案表上并没有公安部门的消防验收合格意见，不能证实被告在2015年3月25日通知交房以及二原告在2015年8月25日实际接房时房屋达到交付使用的条件。但原告于2015年8月25日接房入住的行为应视为对被告房屋未达到交付使用条件的默认，以及对2015年8月25日后至房屋消防验收合格之日被告应承担的逾期交房违约责任的放弃。二原告诉请被告支付从2015年3月25日至2016年1月12日止共计293天的违约金15525元的诉讼请求，因被告已向二原告支付了2015年1月1日至2015年3月25日的逾期交房违约金，故本院只支持二原告请求的自2015年3月26日计算至2015年8月25日止共计153天的逾期交房违约金即529880元×0.0001×153天=8107．16元，超出部分本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条，《建设工程消防监督管理规定》第十四条第(四)项、《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：被告贵州好旺佳房地产开发有限公司在本判决生效后七日内向原告高明江、施庆节支付2015年3月26日起至2015年8月25日止逾期交房违约金人民币8107.16元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币188元，减半收取人民币94元，由原告高明江、施庆节承担人民币44元，由被告贵州好旺佳房地产开发有限公司承担人民币50元(此款已由原告高明江预交，被告贵州好旺佳房地产开发有限公司在本判决生效后七日内直接支付给原告高明江)。
宣判后，好旺佳公司不服，向本院提出上诉称：1、一审判决以上诉人不能提供《消防验收合格证》进而认定房屋达不到交房条件错误，背离了消防验收的客观实际。上诉人修建的房屋多达14栋，消防部门进行验收后不可能在上诉人修建完一栋就出具一栋的《消防验收合格证》，而是分批次整体出具，且争议房屋已经经过有关部门进行建设工程竣工验收备案，具备了合同约定和法律规定的交房条件；2、即便上诉人违约，双方当事人也已经签订《确认书》对上诉人应当承担的违约责任进行了赔偿，一审判决上诉人重复承担违约责任于法无据。故请求二审法院依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求。
上诉人好旺佳公司二审中未提交新的证据。
被上诉人高明江、施庆节二审中未作答辩,但向本院提交国际佳缘业主委员会、广西银湾物业服务有限公司2015年10月27日《通知》及安顺市西秀区安全生产委员会2015年10月15日《会议纪要》复印件各一份，拟证明至2015年10月15日，争议房屋达不到交房条件。上诉人好旺佳公司质证认为两份证据均不属于新的证据且与本案无关联性。经审查，该两份证据客观真实，本院予以采信。
本院二审除将一审查明的《商品房买卖合同》签订时间更正为2013年9月25日、被上诉人收取违约金人民币4398元未注明违约金计算期间外，确认一审查明的其余事实。另查明：2015年8月25日，因上诉人逾期交房，被上诉人施庆节收取上诉人4398元违约金后向上诉人出具一份《确认书》，载明“本人与贵州好旺佳房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，现出现合同中约定的不可抗力情况，导致交房时间比合同约定延迟，双方经友好协商就此达成一致：本人同意合同继续履行，贵州好旺佳房地产开发有限公司无需承担违约责任，但应支付补偿款。本人同时确认，现已收到贵州好旺佳房地产开发有限公司支付的补偿金人民币4398元。”。认定上述事实的证据有上诉人在一审中提交的《收款收据》、《确认书》各一份，该证据经双方当事人在一审庭审中进行质证，对真实性均无异议。
综合上诉人的上诉请求，本案争议焦点为：上诉人是否违约，是否还应承担违约责任。
本院认为：双方当事人签订的《商品房买卖合同》是建立在平等自愿、协商一致的基础上的，是双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反国家法律法规的禁止性规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”之规定，合同有效，应受法律保护，双方当事人均应按照合同约定履行各自的合同义务。
合同签订后，被上诉人已经全面履行了自己的合同义务。《商品房买卖合同》约定的房屋交付时间为2014年12月31日前，房屋交付条件为该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书、提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，相关设施、设备的交付条件为上水、下水交付时达到使用条件，供电交付时达到使用条件，燃气达到管道到户，电话通信交付时线路铺设到户接线盒等。逾期交房违约责任为除不可抗力外，自本合同规定的交房之日起至出卖人实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金，合同继续履行。虽然合同并未约定交付房屋时上诉人应当出具《消防验收合格证》，但争议房屋在2015年3月20日才通过建设工程竣工验收备案，上诉人于2015年3月21日才在《黔中早报》刊登交房公告，2015年3月25日通知二被上诉人去收房，且房屋相关设施、设备也还不完全具备合同约定的条件，故上诉人构成违约。2015年8月25日，被上诉人到上诉人处办理收房手续，上诉人实际交付房屋。同时，经友好协商，被上诉人施庆节向上诉人出具一份《确认书》，该《确认书》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律法规的禁止性规定，具有法律约束力。《确认书》虽然载明“现出现合同中约定的不可抗力情况，导致交房时间比合同约定延迟”，但本案中并未出现不可抗力情况导致交房时间比合同约定延迟的情形，且《商品房买卖合同》也约定除不可抗力外，自本合同规定的交房之日起至出卖人实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金，合同继续履行，故该《确认书》系双方当事人针对上诉人除不可抗力因素外逾期交房进行的友好协商，从《确认书》内容来看，被上诉人收取了上诉人4398元违约金后，放弃了对上诉人违约责任的权利主张。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：(一)债务已经按照约定履行；(二)合同解除；(三)债务相互抵消；(四)债务人依法将标的物提存；(五)债权人免除债务；(六)债权债务同归于一人；(七)法律规定或者当事人约定终止的其他情形。”之规定，双方当事人之间的权利义务终止。在此情况下，被上诉人在一审中的诉讼请求已无事实和法律依据，不应得到支持。综上所述，一审判决认定事实基本清楚，但适用法律错误，上诉人上诉理由部分成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：一、撤销贵州省安顺市西秀区人民法院(2016)黔0402民初290号民事判决。二、驳回高明江、施庆节的诉讼请求。一审案件受理费188元，减半收取94元，二审案件受理费188元，合计282元，由被上诉人高明江、施庆节负担。
本判决为终审判决。
审判长 谢 晖
审判员 刘 熹
审判员 宋 颂
二〇一六年六月二十七日
书记员 赵奇瑾