湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘01民终8665号
上诉人（原审原告）：谭文辉，男，1967年9月28日出生，汉族，住长沙市雨花区。
委托诉讼代理人：卫平，湖南湘天律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：湖南汉业房地产开发有限公司，住所地长沙县南湖大道左侧暮云工业园行政服务中心内。
法定代表人：李世慰，董事长。
委托诉讼代理人：邹倩，北京市君泽君（长沙）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李红青，北京市君泽君（长沙）律师事务所律师。
上诉人谭文辉与上诉人湖南汉业房地产开发有限公司（以下简称汉业公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2017）湘0103民初3366号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
谭文辉上诉请求：一、依法撤销本案一审判决第二、四项；二、判决汉业公司支付逾期提交资料的违约金共计250200元（自2010年6月17日起暂时计算至2017年4月24日止，后续违约金计算至汉业公司向房地产登记部门提交资料之日为止）；三、判决汉业公司承担本案诉讼费用。事实和理由：一、一审法院对本案的基本事实认定错误。一审法院认定谭文辉逾期办理房屋所有权证（以下简称房产证）违约金系以年为单位累积计算，并认定2015年5月17日之前产生的违约金请求权已超过诉讼时效，属认定事实错误。双方的合同中明确约定违约金以日计算。依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》的有关规定，2015年5月17日之前产生的违约金请求权并未超过诉讼时效，应予以支持。二、一审法院错误认定谭文辉与汉业公司约定的违约金过高。本案中违约金由双方合同明确约定，是双方真实意思表示，合法有效，双方应当共同遵守。因汉业公司的违约行为造成谭文辉无法处分房产，在房价上涨的市场条件下致使谭文辉损失巨大，故汉业公司应当按照合同约定支付违约金以弥补谭文辉损失。
针对谭文辉的上诉，汉业公司辩称：谭文辉所提交办理房产证和国有土地使用权证（以下简称国土证）所需资料，并不符合双方房屋买卖合同及附件《委托办理权属登记协议书》约定的条件。即便谭文辉已具备办证条件，谭文辉要求支付的违约金已经超过法定诉讼时效且违约金标准过高。
汉业公司上诉请求：一、依法撤销本案一审判决;二、依法改判驳回谭文辉的全部诉讼请求；三、依法判决本案一审、二审诉讼费用由谭文辉承担。事实和理由：一、一审判决认定本案事实错误，谭文辉所提交办理房产证和国土证所需资料，并不符合双方房屋买卖合同及附件《委托办理权属登记协议书》约定的条件。二、一审判决判令汉业公司以谭文辉购房款为基数，按照每日万分之一标准计算违约金明显过高。
针对汉业公司的上诉，谭文辉辩称：一、一审判决就逾期办证的事实认定清楚正确，谭文辉已将办理房产证相关的资料交给汉业公司，而且汉业公司也并未在小区公示或直接联系业主提醒其交纳相关资料。二、本案中双方约定的违约金标准是过低而非过高，汉业公司严重违约，其应当按照合同的约定支付违约金。
谭文辉向一审法院起诉请求：一、汉业公司于判决生效后5日内递交谭文辉办理房产证和国土证所需资料；二、汉业公司支付逾期递交资料的违约金（违约金以100元每日为标准，从2010年6月17日暂计至2017年4月24日止为250200元，后续违约金继续计算至汉业公司向房地产登记部门递交资料之日止）；三、汉业公司立即返还燃气开通费2430元及直线饮水机费用1680元；四、汉业公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2009年4月17日，谭文辉与汉业公司签订了房屋买卖合同，由谭文辉购买汉业公司开发的位于原长沙县暮云镇聚豪山庄比华利山小区第53栋3单元205号房（以下简称205号房），该房面积共142.33平方米，单价每平方米2850.00元，总金额405641元。房屋买卖合同第十四条载明，煤气、水、电、通讯、直饮水管线于交房前安装到户。房屋买卖合同附件四附录一登记协议第一至第三条的约定，谭文辉应履行签署授权委托书、付清房屋价款、税费及收房等义务。汉业公司在谭文辉已履行以上义务的180天内，将办理房产证所需资料递交管理部门。汉业公司在领取房产证之日起90天内，将办理国土证所需资料递交管理部门。登记协议书第三条约定，汉业公司每逾期一天向管理部门递交办理权属登记相关资料应向谭文辉支付100元的违约金。合同签订后，谭文辉分两次向汉业公司支付房款，分别为155641元和250000元，共计405641元。谭文辉又向汉业公司缴纳产权登记费、印花税、契税、国土证费、燃气开通费、直饮水费等费用28708元，其中燃气开通费2430元，直饮水费1680元。2009年12月19日，谭文辉收到聚豪山庄（比华利山）入伙通知书,后办理收房手续并实际使用。另查明：205号房至今尚未办理权属登记。依据湖南省人民政府办公厅《关于印发〈湖南省不动产统一登记工作实施方案〉的通知》（湘办发〔2015〕43号），自2016年9月9日起，在芙蓉区、××、××、××、雨花区以及长沙高新区范围内（以下简称“城区”）实施不动产统一登记，经一审法院向谭文辉释明，谭文辉同意以现行政策为依据办理权属登记。
一审法院认为：一、关于汉业公司是否存在逾期办证行为。房屋买卖合同是双方真实意思表示，合法有效，一审法院予以认定，双方应按约定全面履行义务。庭审中谭文辉陈述在签署登记协议书当天签署了授权委托书并交给汉业公司。从本案证据分析，登记协议书第二条载明，买受人（谭文辉）应于签订本协议书的同时签署……（略）授权委托书，结合谭文辉已履行缴纳房屋价款、税费及收房等义务行为，可以推定谭文辉向汉业公司签署了办理权属证书的授权委托书。综上，谭文辉所购买的205号房于2010年6月17日符合办理权属登记的条件，汉业公司应于2010年9月15日前向管理部门递交办理房产证、国土证所需的资料。汉业公司未向一审法院提交证据证明其在约定时间内已向管理部门递交资料，亦未举证证明该违约行为非自身所致。因此，汉业公司应依约履行为205号房办理权属登记的义务。依据湖南省房产登记政策，长沙城区已实施不动产统一登记，用以代替原两证登记制，汉业公司应以现行的不动产登记形式办理205号房权属登记。二、关于支付违约金的问题。逾期办理房屋权属证书支付违约金属于债权关系，应适用诉讼时效的规定。结合谭文辉庭审记录和提交证据可以看出，其于2009年12月19日履行收房手续后，已符合办理权属登记条件。谭文辉应当知道汉业公司应在180天内（即2010年6月17日前）为其办理房屋权属证书。2010年6月17日汉业公司仍未办理，此时开始适用违约金条款起算违约金。当事人向人民法院请求保护民事权利诉讼期间为二年，法律另有规定的除外。本案中，由于汉业公司一直未办理房屋权属登记，违约行为一直存在并持续造成侵害后果，谭文辉主张逾期办理房产证违约金系以年为单位累计计算，属于继续性债权，应以每日违约金作为个别的债权分别适用诉讼时效。谭文辉于2017年5月17日向一审法院递交诉讼文书，则起诉之日的前两年之内（2015年5月17日-2017年5月17日）产生的违约金请求权，未超过诉讼时效，一审法院予以支持。2015年5月17日之前产生的违约金请求权，已超过诉讼时效，且谭文辉未提交证据证明期间出现中断时效事由，该期间的违约金请求权，不受法律保护，一审法院不予支持。关于违约金数额的约定，由于谭文辉未能就汉业公司逾期办理房屋权属登记的实际损失进行举证，一审法院对汉业公司提出双方约定违约金标准过高的抗辩予以采信，综合案情，酌情调整违约金标准以已付购房款405641元为基数，按每日万分之一标准计算。三、关于燃气开通费和直线饮水机费的问题。经一审法院核实，比华利山小区至今尚未开通天然气和安装直饮水装置。汉业公司不能向比华利山小区业主提供天然气和直饮水使用服务，其司收取上述两项服务开通费用无事实依据，谭文辉主张汉业公司退还燃气开通费2430元和直线饮水机费用1680元，一审法院予以支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，遂判决如下：一、限汉业公司在本判决生效后十五个工作日内协助谭文辉办理原长沙县暮云镇聚豪山庄（比华利山）小区第53栋1单元205号房的不动产权证书；二、限汉业公司在本判决生效后十日内支付谭文辉违约金（以已付购房款515364元为基数，按每日万分之一的标准，从2015年5月17日起计算至汉业公司向不动产登记部门递交资料之日止）；三、限汉业公司在本判决生效后十日内退还谭文辉燃气开通费2430元、直线饮水机费1680元；四、驳回谭文辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期限履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费5114元，减半收取2557元，由汉业公司负担。
本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：谭文辉与汉业公司签订的《商品房买卖合同》及其附件系当事人真实意思表示，并未违法法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按约履行合同义务。谭文辉主张其已向汉业公司提交了办证所需全部文件，根据合同约定汉业公司应于2010年9月15日前向房产管理部门递交办理房产证、国土证所需的资料，但汉业公司至今未能履行上述义务，构成违约。汉业公司上诉主张逾期向房产管理部门提交相关办证资料系因谭文辉未能按约向其提交政府提供的格式版本的《授权委托书》及其他办证必须的文件所致。对此，本院认为，双方签订的《委托办理权属登记协议书》表明双方对由汉业公司代办权属登记事宜达成一致意见，汉业公司也收取了谭文辉缴纳的购房款及产权登记费、印花税、契税、国土证费等办证全部费用。在谭文辉相关义务基本履行完毕的情况下，却不向汉业公司提供《授权委托书》等资料导致办证迟延与常理不符，且即使谭文辉因故未能及时提交相关材料，汉业公司也应向其发出通知，要求其补交，但汉业公司并未提供相应证据证明其向谭文辉发出通知要求其补交资料，故一审判决推定谭文辉已签署了《授权委托书》并提交了相关资料并无不当，汉业公司的上诉理由不能成立。汉业公司未能在约定的期间向房产管理部门报送办证资料，构成违约，应当承担违约责任。根据双方签订的《委托办理权属登记协议书》第三条约定，汉业公司每逾期一天向管理部门递交办理权属登记相关资料应向谭文辉支付100元的违约金，但因谭文辉已经接收房屋并使用，谭文辉又未能就汉业公司逾期办证造成的实际损失进行举证，汉业公司提出双方违约金约定过高的上诉主张应予采信，故本院综合本案案情及公平原则，酌情调整违约金标准为以已付购房款为基数，按每日万分之零点五计算。对于谭文辉主张违约金诉求未超过诉讼时效，本院认为，汉业公司逾期办证的违约行为至今一直处于持续过程中，故谭文辉对违约金的请求权并未超出诉讼时效。本院对谭文辉的该项上诉请求予以采信，一审判决对本案诉讼时效的认定有误，本院予以纠正。
综上所述，上诉人谭文辉与上诉人汉业公司的上诉请求均部分成立。一审判决认定事实基本清楚，但对违约金的认定不当，应予纠正。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖南省长沙市天心区人民法院（2017）湘0103民初3366号民事判决第一项、第三项；
二、撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2017）湘0103民初3366号民事判决第四项；
三、变更湖南省长沙市天心区人民法院（2017）湘0103民初3366号民事判决第二项为“限湖南汉业房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付谭文辉违约金（以已付购房款为基数，按每日万分之零点五的标准，从2010年9月15日起计算至湖南汉业房地产开发有限公司向不动产登记部门递交资料之日止）”；
四、驳回谭文辉的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期限履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费5114元，减半收取2557元，二审案件受理费5114元，共计7691元，由湖南汉业房地产开发有限公司负担7000元，由谭文辉负担691元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 坤
审 判 员 熊 伟
代理审判员 杨林华
二〇一七年十一月三十日
书 记 员 毛 韧
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。