吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉02民终434号
上诉人（原审被告）：刘永祥，住吉林市丰满区。
委托诉讼代理人：王帅然，吉林鑫美律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吉林市寓龙房产物业服务有限公司，住所地吉林市船营区。
法定代表人：钟宪臣，董事长。
委托诉讼代理人：李华，职员。
委托诉讼代理人：徐梦竹，职员。
上诉人刘永祥因与被上诉人吉林市寓龙房产物业服务有限公司（以下简称寓龙物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服吉林市昌邑区人民法院（2016）吉0202民初2828号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月10日立案后，依法组成合议庭，对本案公开开庭进行了审理。上诉人刘永祥的委托诉讼代理人王帅然，被上诉人寓龙物业公司的委托诉讼代理人李华、徐梦竹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘永祥上诉请求：撤销一审判决，改判驳回寓龙物业公司的诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实不清，寓龙物业公司在签订物业服务合同后从未履行过合同义务，导致刘永祥财产受损。刘永祥多次要求寓龙物业公司配合修缮房屋，但是均被寓龙物业公司采用各种方式推诿和拒绝。寓龙物业公司违约在先，导致物业服务合同无法实际履行，刘永祥不应承担给付物业费的义务。
寓龙物业公司辩称，刘永祥主张没有修缮房屋不属实，2015年7月已由社区牵头，使用专项维修基金对包括刘永祥房屋在内的整栋楼房进行了维修，寓龙物业公司不存在违约行为。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
寓龙物业公司向一审法院起诉请求：判令刘永祥立即给付拖欠的物业服务费21,279.6元及按照欠付物业费本金数额30%计算的滞纳金6383.9元，合计27,663.5元。
一审法院认定事实：2008年5月，刘永祥居住的万达江畔人家小区业主大会选聘寓龙物业公司为该小区的物业服务企业并协商确定了收费标准。寓龙物业公司与江畔人家小区业主委员会先后于2008年5月、2008年12月28日、2009年12月28日签订了三份物业服务合同。其中2009年12月28日的合同履行期间为2010年1月1日至2010年12月31日。双方对物业服务内容、双方的权利义务、违约责任进行了约定，其中高层住宅约定服务费标准为每月1.15元/平方米,按年（每年1月1日起）向业主收取。2011年6月18日，江畔人家业主委员会同意按照原合同约定履行物业合同至2011年12月31日。2012年6月5日，昌邑区物业办公室出具万达江畔人家小区物业服务情况说明，主要内容为”在2011年12月21日召开的由昌邑区物业办、新地号街道、万达社区、小区第三届业主委员会和寓龙物业公司参加的联席会上，五方形成意见：寓龙物业公司应当按照原合同的服务标准和服务内容履行至新的物业服务合同生效之日，业主应当按照原合同约定的物业服务费标准交纳物业费至新的物业服务合同生效之日。并由社区公告，告知全体业主。2012年1月1日至今，寓龙物业公司按照原物业服务合同约定的标准，对小区进行服务至今”。2012年6月5日后，寓龙物业公司一直对该小区进行物业服务至今。刘永祥是江畔人家小区业主，其居住的房屋是高层住宅，面积为178.82平方米，每月应交物业费205.64元。寓龙物业公司分别于2008年11月14日、2009年10月7日、2010年4月24日、2011年7月4日、2012年9月4日、2013年5月22日、2014年7月23日、2015年8月4日、2016年3月18日对刘永祥应交的物业费用进行催缴。刘永祥欠交至今。
一审法院认为，寓龙物业公司从2008年起进入万达江畔人家小区与该小区业主委员会签订物业服务合同并提供物业服务，2011年合同到期后经吉林市昌邑区物业办、新地号街道、万达社区、江畔人家业主委员会和寓龙物业公司共同研究一致，寓龙物业公司按照原合同的服务标准和服务内容履行至新的物业服务合同生效之日，业主应当按照原合同约定的物业服务费标准交纳物业费至新的物业服务合同生效之日。在此之后至今，寓龙物业公司一直为该小区提供物业服务。寓龙物业公司与小区业主之间依法具有物业服务合同关系，寓龙物业公司与吉林市昌邑区江畔人家小区业主委员会签订的物业服务合同内容未违反法律及行政法规的强制性规定，因此，上述合同关系合法有效。在合同履行过程中，寓龙物业公司一直向刘永祥主张给付物业费。刘永祥作为业主，长期接受服务，但一直未履行交付物业费的义务，属于违约行为，应当承担违约责任。寓龙物业公司主张的物业费本金，根据合同约定是按年度收费，因此，寓龙物业公司有权收取至2016年底的全部物业费，故寓龙物业公司主张的物业费本金未超过合同约定的数额，应当予以支持。因刘永祥未按合同约定按时交纳物业服务费已构成违约，故按照合同约定其应当承担给付违约金的责任。关于违约金的数额，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：”当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的”过分高于造成的损失”。”根据合同约定，寓龙物业公司虽然有权按年度收取物业费，但合同还约定，该年度收费是从每年1月1日起收取，并未约定截止期限是该年度的1月1日，因此，2016年的违约金收取条件尚未成就，不予支持。2016年之前欠付物业费的违约金，根据双方当事人合同的履行情况兼顾公平原则，酌定支持3762.38元（18,811.9元×20%）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《物业管理条例》第七条第五项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定作出判决。
一审法院判决：一、刘永祥于判决生效之日起三日内给付吉林市寓龙房产物业服务有限公司2008年5月17日至2016年12月31日的物业费21,279.6元；二、刘永祥于判决生效之日起三日内给付吉林市寓龙房产物业服务有限公司违约金3762.38元；三、驳回吉林市寓龙房产物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费246元，由吉林市寓龙房产物业服务有限公司负担33元，由刘永祥负担213元。
刘永祥在二审中提交七张照片，证明房屋受损的事实和寓龙物业公司没有履行维修义务。寓龙物业公司对照片的真实性、关联性均有异议，认为无法确认拍摄地点和时间。本院认为，因寓龙物业公司在庭审中承认在实地勘察时确实发现刘永祥家的墙面存在漏水情况，故对此份证据予以采信。
经本院审理查明以下事实：刘永祥家的室内墙面因楼房外墙渗水受损严重，为此，刘永祥自2008年开始拒绝交纳物业费。2015年7月，经社区牵头动用物业维修专项资金对整栋楼房进行了维修。其他事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为，刘永祥与寓龙物业公司之间存在物业服务合同关系，寓龙物业公司按照约定提供了物业服务，刘永祥在接受服务后拒不交纳物业费，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。刘永祥主张自己的房屋因外墙漏水遭受损害，寓龙物业公司未履行维修义务构成违约。根据合同约定及相关条例的规定，物业公司对于楼房的共用部位仅仅承担日常维护及小修、小补的义务，本案导致刘永祥房屋内墙受损的原因在于整栋楼房的外墙渗水，从2015年动用物业维修专项资金进行修缮的事实可以认定寓龙物业公司对此没有维修义务，故刘永祥主张寓龙物业公司违约证据不足，其无权以此为由拒绝交纳物业费。
综上所述，刘永祥的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费426元，由上诉人刘永祥负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 浩
审 判 员 任宝君
代理审判员 郭立坤
二〇一七年三月三日
书 记 员 任 杰