上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0118民初6152号
原告：ＸＸ凤，男，1984年4月24日出生，汉族，户籍所在地安徽省宿州市。委托诉讼代理人：郑金辉，上海辉和律师事务所律师。委托诉讼代理人：聂运梅，上海辉和律师事务所律师。被告：施权，男，1974年5月25日出生，汉族，户籍所在地安徽省池州市贵池区。委托诉讼代理人：杨秀月，女，1976年2月26日出生，汉族，户籍所在地安徽省池州市贵池区。被告：ＸＸ，男，1982年5月5日出生，汉族，户籍所在地山东省曹县古营集镇。原告ＸＸ凤诉被告施权房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。审理中，原告申请追加ＸＸ作为被告。本案于2016年7月20日公开开庭进行了审理，原告ＸＸ凤及其委托代理人聂运梅、被告施权及其委托代理人杨秀月、被告ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告ＸＸ凤向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告施权在2015年8月19日签订的租赁合同；2、两被告共同腾退系争房屋；3、被告施权支付原告违约金人民币(以下币种均为人民币)12,000元；4、被告施权支付原告房屋租金(自2016年5月20日至实际腾退之日止，按照每月2,000元计算)；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年8月19日，原告与被告施权签订房屋租赁合同，将坐落于上海市青浦区重固镇池泾浜路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给被告施权，租金每月2,000元，三个月付一次，租赁期限自2015年8月20日至2016年8月19日。被告施权自2016年5月20日起不交房屋且将房屋转租他人，构成违约，故原告要求解除租赁合同并收回房屋，并要求支付违约金。被告施权辩称：不同意原告的诉讼请求。被告施权经原告同意将房屋出租给被告ＸＸ使用，本案已经与被告施权无关。自2016年2月20日起，房屋由被告ＸＸ居住使用，被告施权不再使用。2016年2月2至5月的租金由被告ＸＸ支付给被告施权后，由被告施权转交给原告。原告与被告施权已经没有租赁关系，被告ＸＸ与原告之间存在租赁关系。被告ＸＸ辩称：原告同意将房屋出租给被告ＸＸ，答应为被告ＸＸ办理居住证，但双方发生争议后，原告不愿意配合办理居住证，并要求被告ＸＸ搬走。目前房屋由被告ＸＸ控制，没有将钥匙归还原告，被告ＸＸ自己未居住，也没有另行转租。如果原告同意退还押金2,100元及部分房租，则被告ＸＸ同意搬走，不退钱就不同意搬走。经开庭审理查明：本案系争房屋位于上海市青浦区重固镇池泾浜路XXX弄XXX号XXX室，原告为产权人之一，房屋类型为公寓。2015年8月19日，原告(出租方、甲方)与被告施权(承租方、乙方)签订《租赁合同》，约定乙方向甲方承租系争房屋，租期一年，自2015年8月20日至2016年8月19日，租金每月2,000元，三个月付一次，提前五天付款，另付押金2,000元。房屋终止，甲方验收无误后，将押金退还乙方。乙方如要求续租，则必须在租赁期满前一个月内通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。租住未满一年押金不予退还。租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。租赁期间，未经甲方书面同意，乙方不得擅自转租、转借承租房屋。租赁期内，乙方有下列行为之一，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方应向甲方支付合同总租金50%的违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止：(1)未经甲方书面同意，擅自将房屋转租、转借给他人使用的……(4)拖欠房租累计五天以上的。合同签订后，原告将房屋交付被告施权使用，被告施权通过银行转账方式支付原告租金，2016年2月20日被告施权通过转账支付原告租金6,400元，2016年5月20日及之后的租金至今未付致讼。被告施权另支付原告押金2,000元。2016年7月20日，原告支付了系争房屋2015年6月至2016年12月期间的物业管理费198元。系争房屋的有线电视费为每月23元。2016年2月19日，被告施权的妻子杨秀月出具收条，表示收到徐改艳(被告ＸＸ妻子)房租及押金共8,400元，房租每月2,100元，三个月一付。以上查明的事实，由原、被告的陈述、房地产权证、租赁合同、银行交易明细、转账凭证、收条、收据、有线电视账单等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，原告表示：因被告不交房租且将房屋转租他人，故原告要求解除合同；原告没有同意过将房屋出租给被告ＸＸ，也没有收取被告ＸＸ租金或押金；2016年2月被告施权多支付的400元是有线电视费和物业费；押金2,000元依据合同约定不予退还；根据合同约定，被告应支付原告年租金50%作为违约金。被告施权表示：因为被告施权一家三口想换小一点房子居住，故在2016年2月5日左右与原告商量，原告开始不同意，之后原告同意被告施权找一户人家继续承租，租金每月涨100元。之后被告施权找到被告ＸＸ，被告ＸＸ同意租赁。被告ＸＸ与原告电话沟通，原告同意租赁给被告ＸＸ。被告ＸＸ支付了8,400元给被告施权，被告施权扣除2,000元押金作为原告退还的押金，剩余6,400元转账支付原告。被告施权将房屋钥匙交付被告ＸＸ居住使用。被告施权与原告都是通过电话沟通的，无书面证据。合同约定的违约金过高，应不超过一个月租金。被告ＸＸ表示：被告ＸＸ和原告电话沟通，原告同意将房屋租赁给被告ＸＸ，被告ＸＸ支付了三个月租金6,300元和押金2,100元并入住系争房屋。因为原告之后不同意协助被告ＸＸ办理居住证，故双方发生争议。被告施权与原告都是通过电话沟通的，无书面证据。根据庭审查明的事实，本院认为：原告与被告施权签订的《租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，未违反国家有关法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自的义务。两被告认为原告在2016年2月20日起已经解除与被告施权之间的租赁关系，将房屋另行出租给被告ＸＸ，对此原告予以否认，两被告也未提供相应的证据予以证明。从被告ＸＸ提供的收条看，被告ＸＸ将房租支付给被告施权，被告施权再将部分钱款支付原告，被告ＸＸ并无证据证明直接向原告支付租金，且系争房屋也是由被告施权交付被告ＸＸ居住使用，故对两被告的抗辩意见，本院难以采信。被告施权未按约支付2016年5月20日及之后的租金，且无证据证明经原告同意将房屋转租给被告ＸＸ，故原告有权依照合同约定解除合同，租赁合同自被告施权签收诉讼材料之日(2016年6月22日)解除。合同解除后，被告施权理应腾退系争房屋。被告ＸＸ为实际使用人，原告有权要求其一并腾退。鉴于被告施权未缴纳2016年5月20日及之后的租金，理应按照合同约定标准缴纳至实际腾退之日止。关于押金，鉴于被告施权违约且租住时间不满一年，按照合同约定押金不予退还。关于违约金，被告施权认为合同约定的标准过高，本院依据合同履行程度、当事人过程程度、押金不予退还等因素，酌情认定被告施权应当支付原告违约金4,000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：原告ＸＸ凤与被告施权在2015年8月19日签订的《租赁合同》于2016年6月22日解除；被告施权与被告ＸＸ应于本判决生效之日起十日内腾退位于上海市青浦区重固镇池泾浜路XXX弄XXX号XXX室房屋；被告施权应于本判决生效之日起十日内支付原告ＸＸ凤租金(以每月2,000元为标准，自2016年5月20日计算至实际腾退之日止)；被告施权应于本判决生效之日起十日内支付原告ＸＸ凤违约金4,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费100元，减半收取计50元，由原告负担25元，被告施权负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 金 艳
二〇一六年九月十四日
书 记 员 岳明静
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。