上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0115民初30460号
原告：肖良伟，男，1976年8月1日生，汉族，住上海市闵行区。
委托诉讼代理人：李旎凡，上海精诚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：申凤龙，上海精诚律师事务所律师。
被告：上海恒大建材市场管理股份有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人：周惠德，董事长。
委托诉讼代理人：王同棨，男。
委托诉讼代理人：杨龙明，男。
原告肖良伟与被告上海恒大建材市场管理股份有限公司(以下简称恒大公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告肖良伟的委托诉讼代理人申凤龙、被告上海恒大建材市场管理股份有限公司的委托诉讼代理人王同棨和杨龙明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告肖良伟向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告损失人民币(以下币种相同)422,031元；2.判令被告返还原告2017年3月1日至2017年12月31日期间的租金50,400元、电话押金1,000元、房屋保证金1,000元，质量保证金5,000元，代收税费1,836元。事实和理由：原告在2016年4月至被告处发现准备转让的y07036号营业场地符合原告要求。2016年4月20日，经被告同意，该场地原承租人孙某2将房屋转让给原告承租，原告向承租人支付了转让费24万元，向被告支付了转让手续费6,048元。原被告于2016年11月17日续签了《进场经营租赁合同》，期限自2017年1月1日至2017年12月31日止，原告支付了租金60,480元。原告承租后，按照8年使用规划投入了资本，用于经营“曼宁家”品牌建材，设计、装修费用高达71,483元，培训费高达60,500元。2017年3月10日，被告出具文件告知单方终止合同，如果合同终止，原告损失巨大，除上述费用外，还将产生搬迁费10,000元，员工安置费34,000元。上述诉讼请求第一项损失包括了转让费24万元，转让手续费6,048元，设计装修费71,483元，员工培训费60,500元，搬迁费10,000元，员工安置费34,000元。原告实际于2017年4月20日搬走，但是未与被告办理交接。
被告恒大公司辩称，不同意原告的第一项诉讼请求，认为没有依据。对原告第二项诉讼请求，同意退还2017年4月1日至2017年12月31日的租金、电话押金1,000元，房屋保证金1,000元，质量保证金5,000元，代收税费1,377元。原告主某的税费1,836元是一整年的税费，2017年1月至3月的税费已经上交税务局了，所以只同意退还2017年4月至12月的税费1,377元。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方递交的证据和庭审陈述，本院经审理认定事实如下：2016年3月30日，原告(转入方)与案外人孙某1(出让方)签订《门店转让协议》，约定孙某1将恒大建材市场736号(面积为48平米)的门店转让给原告，转让费24万元于2016年4月20日前支付，房屋于2016年4月20日前交割。协议签订当天，原告向案外人孙某1支付了该笔转让费。2016年4月20日，原告(丙方、受让方)与被告(甲方、出租方)、案外人孙某2(乙方、承租及转让方)签订了《转让协议书》，约定：甲方同意将151379协议的736转让给丙方。乙、丙双方协商一致向甲方一次性支付转让费6,048元，协议签订时付清。乙、丙双方支付转让费后，甲方即行向乙方退还使用保证金，丙方按协议精神相甲方交纳使用保证金1,000元，经营信誉和商品质量保证金5,000元。乙方和丙方之间的任何问题均由乙、丙双方自行协商解决，并保证与甲方不存在任何牵连。该《转让协议书》签订后，原告向被告支付了转让费6,048元、质量保证金5,000元、使用保证金1,000元及税费1,836元，并实际使用房屋。2016年11月17日，原告作为承租人与作为出租人的被告签订《上海市浦东新区商品交易市场进场经营租赁合同(2006版)》一份，约定被告将位于上海恒大建材市场y07036号营业房出租给原告使用，计费面积为48平方米，租赁期限自2017年1月1日起至2017年12月31日止，年租金为60,480元，房屋使用保证金为营业房1,000元/间，仓库以年租金的2%计算。该合同第六条第(二)项约定：“对出租人的管理，有提出合理化建议，要求进一步完善管理的权利；对出租人工作人员在工作中有不规范、不文明的行为和作风，有投诉和举报的权利；对因出租人在履行合同中的违约行为而造成承租人经济损失的，有要求出租人赔偿的权利。”第六条第(九)项约定：“如遇有行政机关因故发出通知，要求场内某些行业或区域暂停营业或进行行业区域调整、整修的，承租人须无条件服从，并积极配合出租人工作。停业期间租金减免或由市场作其他方式补贴。”第七条第(一)款第5项约定：“在本合同期限内如遇市政动迁、房产开发、出租人项目规划调整、市场总体格局变化等情况，本合同即行终止。合同终止后，承租人在壹个月内自行迁出，承租人迁出后，出租人即行退还剩余租期的租金和房屋保证金，承租人不再要求其他补偿，不要求另行安置。”合同第九条第(一)项约定：“承租人应在本合同租赁期限届满前两个月，向出租人提出续租申请。在同等条件下，承租人享有优先权。”合同签订后，原告继续使用系争房屋，并向被告支付了至2017年12月31日止的租金60,480元。
2017年3月10日，上海市浦东新区“五违”整治指挥部办公室发出《关于三林镇恒大建材市场区域生态环境综合整治工作的公告》，要求恒大建材市场于2017年4月15日起终止经营。整治范围内的租赁户、经营户必须在2017年4月30日前自行清空、搬离，逾期未执行的，将根据整治需要，适时采取停电、停水、停气等措施，并由政府相关部门进行依法整治并强制拆除，涉及违法犯罪的，依法追究法律责任。整治范围内的无证建筑必须在2017年5月31日前全部拆除。同日，被告向恒大建材市场所有经营户发出《通知函》，通知租赁合同于2017年3月31日终止。按区整治办要求，市场于2017年4月15日起终止经营，请所有经营户于2017年4月30日前自行清空、搬离。逾期未执行的，将根据整治需要，适时采取停电、停水、停气等措施。经营户逾期不清空、不搬离的，所有留在房屋(场地)内的物品将作为无主物处理，并将由政府责成有关部门进行依法整治和予以强制拆除。系争房屋于2017年5月被拆除。
审理中，原告表示系争房屋于2016年4至9月间进行装修花费71,483元，包括了装修材料款、装潢施工费、运费、营业执照办理费用、店招费用等，并提供了相应照片。被告则不认可原告装修投入。原告同时提出支付了员工培训费60,500元，搬迁费10，000元，员工安置费34,000元，被告对此均不认可。
本院认为，双方签订的《上海市浦东新区商品交易市场进场经营租赁合同(2006版)》中所涉的系争房屋系无合法建造手续，故双方的租赁合同应为无效。租赁合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，所发生的损失根据过错承担相应的责任。原告虽主某2017年3月底起就未使用房屋，但是其自认于2017年4月20日搬走，对其费用主某，因现被告同意退还2017年4月1日至12月31日期间的房屋使用费(因租赁合同无效，实际为房屋使用费)45,360元、2017年4月1日至12月31日期间的代收税费1,377元、电话押金1,000元、房屋保证金1,000元、质量保证金5,000元，对此本院予以准许。至于原告主某的赔偿损失的诉讼请求，本院认为，原告主某的转让费系原告支付给案外人，与本案租赁合同纠纷属于不同的法律关系，原告应向案外人主某，故对原告的该主某不予支持；原告主某转让手续费因属于租赁标的转让过程中所应支付的必要费用，因流转状态已经完成，故对原告的该主某不予支持；对原告主某的装修费用，根据原告实际经营状况、原告提供铺位照片，本院结合导致无效合同的双方各自过错程度，酌情由被告赔偿原告的部分装修损失；对于原告主某的员工培训费、搬迁费、员工安置费，原告没有足够证据予以佐证，被告亦不予认可，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条第二款的规定，判决如下：
一、原告肖良伟、被告上海恒大建材市场管理股份有限公司于2016年11月17日签订的《上海市浦东新区商品交易市场进场经营租赁合同(2006版)》无效；
二、被告上海恒大建材市场管理股份有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告肖良伟房屋使用费45,360元、代收税费1,377元、电话押金1,000元、房屋保证金1,000元、质量保证金5,000元；
三、被告上海恒大建材市场管理股份有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告肖良伟装修损失5,760元；
四、驳回原告肖良伟的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费8,519元，减半收取计4,259.50元，由原告肖良伟负担3,616元，由被告上海恒大建材市场管理股份有限公司负担643.50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 范 一
二〇一七年九月二十七日
书记员 顾鼎鼎
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。