福建省屏南县人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0923民初1464号原告：陆术斌（反诉被告），男，1981年9月27日出生，汉族，福建省屏南县人，住屏南县。委托诉讼代理人：李华强，屏南县中心法律服务所法律工作者。被告：倪小淋（反诉原告），女，1973年9月26日出生，汉族，福建省屏南县人，住屏南县。委托诉讼代理人：陈清群，福建国富律师事务所律师。原告陆术斌与被告倪小淋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陆术斌的委托诉讼代理人李华强，被告倪小淋的委托诉讼代理人陈清群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陆术斌向本院提出诉讼请求：1.确认周苏清、苏萍同倪小淋签订的《租赁合同》已于2016年10月3日解除；2.判令倪小淋在十日内搬出其租用的屏南县古峰镇东环中路7、9号二层店面；3.判令倪小淋支付拖欠租金14172元（具体租金计算到倪小淋将店面腾空交付陆术斌之日止，租金暂时计算到2016年12月30日）；4.判令倪小淋支付违约金6000元。事实和理由：2014年2月1日，倪小淋同周苏清、苏萍签订《租赁合同》，依该租赁合同，周苏清、苏萍将其坐落于屏南县古峰镇东环中路7、9号二层店面租赁给倪小淋使用。该租赁合同第二条第二款约定：承租人累计拖欠租金达30天的，相对方可解除合同，并赔偿违约金6000元；第三条第二项约定：合同签订后第三年每月租金为2362元；该条第四项约定：乙方必须在每年2月1日、8月1日向甲方缴纳半年度的租金。如无故拖欠租金，甲方给予7天的宽限期，从第8天开始甲方有权向乙方每天按实欠租金2%加收滞纳金。第十一条约定：如一方违约，另一方有权向违约方要求赔偿违约金6000元。依据屏南县人民法院(2014)屏执行字第166号执行裁定书，陆术斌依法取得上述租赁物（周苏清、苏萍房产所有权）。即从(2014)屏执行字第166号执行裁定书送达之日（2014年6月30日）起，陆术斌取得了上述《租赁合同》作为出租方周苏清、苏萍的相关权利。之后，�小淋也按上述《租赁合同》的约定向陆术斌交纳租金。但倪小淋到目前为止已拖欠陆术斌六个月租金。综上所述，倪小淋的行为违反了双方签订的房屋租赁合同的约定，属于违约行为，依法应承担相应的民事责任。倪小淋辩称，一、陆术斌不具有原告主体资格，应当驳回陆术斌的起诉。1.根据陆术斌提供的《租赁合同》，该合同是周苏清、苏萍与倪小淋签订的租赁合同，并非陆术斌与倪小淋签订的合同，根据合同的相对性原则，只有倪小淋及本案的案外人周苏清、苏萍有权提起关于本租赁合同的相关诉讼，陆术斌不具有主体资格；2.陆术斌告知倪小淋解除合同是在其强制关闭倪小淋店面之后，其侵权行为在前。倪小淋和陆术斌对租金问题一直处于协商状态，双方并未就此达成一致意见，因此倪小淋不存在违约的行为。二、陆术斌起诉的数额显然错误。陆术斌诉求：1.判令倪小淋支付拖欠租金14172元；2.支付违约金150000元；事实是陆术斌于2016年10月就单方面私自用锁将店面锁住，该店面无法经营。在此期间，倪小淋与陆术斌一直通过微信或电话的形式沟通租金问题，在倪小淋明确要求将租金转给陆术斌时，陆术斌却以没收该房租作为违约金相要挟，导致倪小淋迟迟无法交付房租。因此，倪小淋未交付该房租是陆术斌引起的，而陆术斌却要求倪小淋支付多余的租金和违约金，于法无依。综上，本案陆术斌主体不适格，本案事实不存在，倪小淋与本案不存在任何事实、法律关系，应当驳回陆术斌的诉讼请求。倪小淋向本院提出反诉请求：1.判令陆术斌解除店面锁定；2.判令陆术斌赔偿损失120000元（计算至实际偿还之日止的损失）。事实与理由：2014年2月1日，倪小淋同周苏清、苏萍签订《租赁合同》，依合同约定，周苏清、苏萍将其坐落于屏南县古峰镇东环中路7、9号店面租赁给倪小淋使用。2016年10月初，陆术斌私自用锁将该店面锁住，导致该店面无法经营。倪小淋为经营该店面，投入巨额资金将该店面装修，该店经营后每月能为倪小淋获取约20000元的净利润，但本店被陆术斌私自锁住后，便无法经营，给倪小淋造成巨大的损失，且损失仍在扩大。综上，倪小淋请求在查明本诉事实、判决驳回陆术斌起诉的同时，支持倪小淋的反诉请求。陆术斌辩称，倪小淋主张的三项诉讼请求依法均不能成立，理由如下：1.基于倪小淋的违约，没有按租赁合同约定，按时足额支付租金，陆术斌已于2016年10月3日通知倪小淋解除租赁合同关系，而且该通知已经送达倪小淋。倪小淋提出的陆术斌将店面锁住，这个行为若存在，也是发生在陆术斌解除合同之后，也就是2016年10月3日之后的事情。既然双方租赁合同已经解除，倪小淋就不再拥有该店面承租人的相关权利，因此倪小淋的主张不能成立，请求驳回倪小淋的诉讼请求。根据陆术斌与倪小淋的陈述和答辩，对本案无争议事实认定如下：2014年2月1日，倪小淋同周苏清、苏萍签订《门面租赁合同》，周苏清、苏萍将其坐落于屏南县古峰镇东环中路7、9号二层店面出租给倪小淋。双方就涉案承租房屋的以下事项达成合意：承租人累计拖欠租金达30天的，相对方可解除合同，并赔偿违约金6000元；合同签订后第三年每月租金为2362元；该条第四项约定：乙方必须在每年2月1日、8月1日向甲方缴纳半年度的租金。租赁期限为六年，即自2014年2月1日起至2020年2月1日止。本案争议焦点：1.本诉原告陆术斌主体是否适格的问题，即原告的权利来源问题。2.陆术斌与倪小淋之间的矛盾因何引起？即倪小淋在反诉状中所提出的陆术斌锁门的情况，为何会产生这种情况？3.在以上两个问题审查清楚的基础上，租赁合同是否已经解除，本案要求返还的租金如何计算？如果陆术斌的锁门行为构成对倪小淋经营权的侵权，那么损害结果应当如何计算？一、关于本诉原告陆术斌主体是否适格的问题，即原告的权利来源问题。陆术斌认为其原告主体资格适格，为支持其主张，提供证据一案外人周苏清、苏萍与倪小淋签订的两份租赁合同，一份签订于2013年2月8日，另一份签订于2014年2月1日，因后一份合同签订在后，按后一份租赁合同主张权利。根据该份租赁合同可以证实：1.每月�租金是2025元，第三年每月租金为2362元；2.承租人必须在每年的2月1日交上半年租金，每年的8月1日前交下半年租金；3.一方违约要给另一方违约金6000元。提交证据四（2014）屏执行字第166号执行裁定书，证明租赁合同项下的房产从2014年6月26日之后所有权归陆术斌所有。陆术斌认为，基于法院的裁定书，陆术斌已经取得涉案租赁物的所有权，那么该房屋出租的租金收入以及出租的权利已经转移给陆术斌；2.在实际履行合同过程中，倪小淋也是将租金缴纳给陆术斌。从这两方面来讲，陆术斌是合法的房屋租赁合同的主体。倪小淋对证据一租赁合同的真实性没有异议，关于证明的内容仅对合同证明的租金和租期没有异议，其他有异议。证据四执行裁定书只是证明陆术斌取得了周苏清、苏萍位于屏南县房产，仅能证明陆术斌获得房子的所�权，并不能证明陆术斌继承了倪小淋与周苏清、苏萍签订的《门面租赁合同》，根据买卖不破租赁的原则，本执行裁定书虽然裁定陆术斌取得了该房子的所有权，但并不能证明陆术斌继承了周苏清、苏萍与倪小淋签订的《门面租赁合同》。本院认为，倪小淋对与案外人周苏清、苏苹签订的《门面租赁合同》的真实性没有异议，本院予以确认。该证据证明倪小淋与周苏清、苏萍存在房屋租赁关系。关于陆术斌是否具有原告主体资格的问题：根据《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。结合物权法司法解释第六条的规定，陆术斌通过本院的生效法律文书进行的物权变动，无需再进行一般的物权公示而直接发生物权效力。在没有交付或者办理登记之前，物权已经发生变动，新的权利人取得物权之后，原物权已经消灭。因此，陆术斌通过本院生效的裁定书取得案涉房屋的物权，也包括依照物权衍生的用益物权和担保物权也相应取得。在此之前，倪小淋向陆术斌支付资金的行为以及后来协商缴纳租金的行为，说明倪小淋也承认了陆术斌是案涉租赁房屋的出租人。根据《中华人民共和国物权法》第三十七条的规定，物权遭到侵害，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。因此，陆术斌在取得案涉房产的物权后，即取得原告主体资格。二、倪小淋与陆术斌之间的矛盾因何引起？即倪小淋在反诉状中所提出的陆术斌锁门的情况，为何会产生这种情况？陆术斌认为，矛盾的引起是倪小淋逾期不交租金。为支持其主张，提交证据一《房屋租赁合同》，合同约定2016年下半年的租金应当在2016年8月1日前向陆术斌缴纳。证据二《解除租赁合同的通知》，证实陆术斌于10月3日通知其解除租赁合同时倪小淋还没有缴纳下半年的租金，双方产生纠纷的真正原因是倪小淋没有按照合同约定向陆术斌缴纳租金。倪小淋认为，双方矛盾的引起是陆术斌强制关闭倪小淋的店面引起。为支持其主张，倪小淋提交证据二，微信聊天记录及照片，证明陆术斌告知倪小淋解除合同是在其强制关闭倪小淋店面之后，其侵权行为在前。倪小淋的店面是被陆术斌非法强制关闭，现仍处于关闭状态。聊天记录证实，2016年10月13日上午11时12分，陆术斌发了一条解除租赁合同的通知，通过微信照片的形式发给倪小淋；2016年10月6日下午8时22分，陆术斌发过来信息“门锁了”，并附带锁门的照片，证明门是10月6日被陆术斌锁上的，而陆术斌真正告知的时间是2016年10月13日，所以是陆术斌侵权在前。证据四的微信聊天记录，从8月11日开始一直到9月16日以及之后的聊天记录，证明陆术斌和倪小淋在聊天过程当中，关于租金缴纳问题一直处于协商阶段，倪小淋并不存在违约的行为。陆术斌质证认为，对证据的真实性请法庭依法认定，倪小淋主张锁门时间是2016年10月6日不符合实际，因为陆术斌是10月3日就已经通知倪小淋解除案涉的租赁合同。因此，如果存在锁门的问题，也是解除合同之后发生，不存在侵权。况且，倪小淋现有的证据也不足以证明案涉店面是陆术斌强制关闭的。陆术斌于2016年10月3日将解除合同�通知通过微信方式通知倪小淋解除案涉的租赁合同。而且倪小淋在接收后也予以回复，也就是说倪小淋通过电子终端已经收到该微信并予以回复，说明已经知道解除案涉租赁合同的事实。解除合同的时间应以2016年10月3日为准，虽然陆术斌想给倪小淋一定的宽限期，但是后来通过微信聊天，倪小淋还是没有将租金支付给陆术斌，因此，真正解除的时间应当以2016年10月3日为准。本院认为，《房屋租赁合同》约定2016年下半年的租金应当在2016年8月1日前向陆术斌缴纳，结合倪小淋提交的微信聊天记录的内容，可以证明倪小淋违约后，陆术斌存在多次催讨租金的行为。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出�人可以解除合同。根据《房屋租赁合同》第二条第二款约定，承租人拖欠租金累计达30天，出租人可以终止合同，收回房屋。陆术斌于2016年10月3日作出并发出《解除租赁合同的通知》，通知倪小淋于2016年10月30日解除《租赁合同》。该通知是附终止期限的合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十六条的规定，附终止期限的合同，自期限届满时失效。即该解除租赁合同通知应在2016年10月30日方能解除，而陆术斌陈述锁门的行为发生在2016年10月30日前，陆术斌锁门的行为欠妥，激化了矛盾。3.本案要求返还的租金如何计算？如果陆术斌的锁门行为构成对倪小淋的侵权，那么损害结果应当如何计算？倪小淋认为陆术斌强行锁门侵犯其经营权，为支持其主张，倪小淋提交证据一营业执照，证明倪小淋�经营餐饮业。证据二微信聊天记录及照片，证明陆术斌告知倪小淋解除合同是在其强制关闭倪小淋店面之后，是其侵权行为在前。倪小淋的店面是被陆术斌非法强制关闭的，现在仍处于关闭状态。证据三营业收支表，证明倪小淋的店面在被陆术斌强制关闭前每月的利润约为20000元。证据四微信聊天记录，证明倪小淋和陆术斌对于租金问题一直处于协商状态，倪小淋不存在违约的行为。陆术斌对营业执照的真实性没有异议，但是认为该证据与倪小淋主张的损失没有关联性，对于证据二照片以及微信聊天记录，因为倪小淋并没有证据证明该店面是陆术斌强制关闭的，即使存在强制关闭的行为，也是发生在双方解除合同之后的事情。证据三营业收支表，对其证据三性均有异议，因为该份收入表上的制表人徐静身份无法判定，而且这种表的形成随意性太大，不能客观放映倪小淋的收入情况。对于证据四微信聊天记录，真实性由法庭依法认定，虽然该份微信聊天中双方有对租金等进行协商，但是双方并没有达成合意，而且倪小淋最终也没有履行缴纳租金的义务。而从微信聊天中也可以看出，倪小淋知道合同项下房屋所有人和出租人是陆术斌。本院认为，从倪小淋提供的证据一营业执照可以证实倪小淋从事餐饮业的涮涮锅经营业务。根据合同约定倪小淋应于2016年8月1日前向陆术斌支付2016年7月1日至2016年10月30日止的租金。每月租金2362元，计算4个月，共计9448元。陆术斌解除租赁合同的通知确定的合同解除时间为2016年10月30日（第二个争议焦点已确认解除租赁合同通知应在2016年10月30日届满），但2016年10月6日倪小淋的店面被提前上锁，无法经营，给倪小淋的经营带来了一定的经济损失。倪小淋提供的营业收支表没有相关完税证明无法单独证实该店铺的实际收入情况。综合考虑倪小淋经营的涮涮锅火锅店，经营季节是10月份，因此，酌定从2016年10月6日至2016年10月30日的经营损失为2500元。综上所述，本院认为，合法、有效的合同双方必须遵守。案涉《门面租赁合同》系倪小淋同周苏清、苏萍签订。陆术斌经过司法程序，承受了案涉房屋的所有权及由所有权衍生出来的租赁权，合法有效。陆术斌继受取得的合同一方的权利受法律保护。根据合同的规定，陆术斌可以行使解除合同的权利，该解除合同通知于2016年10月3日发出，因系附期限的解除合同，因此，应按该解除通知的时间界定生效时间，即该租赁合同于2016年10月30日解除。陆术斌主张的租金应计算至2016年10月30日，倪小淋逾期支付租金应依合同�定承担违约金6000元。陆术斌于解除合同通知约定的时间之前锁住倪小淋经营的火锅店，给其带来经营损失应予赔偿，由于倪小淋提供的证据无法单独证明其自2016年10月6日至2016年10月30日之间的经营损失，本院综合本案实际，酌情确定损失为2500元。依照《中华人民共和国合同法》第四十六条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、周淑清、苏苹同被告倪小淋签订的《门面租赁合同》于2016年10月30日解除；二、本诉被告倪�淋应于本判决生效之日起十日内搬出其租用的屏南县古峰镇东环中路7、9号二层店面；三、本诉被告倪小淋应于本判决生效之日起十日内支付拖欠原告陆术斌的租金9448元；四、本诉被告倪小淋应于本判决生效之日起十日内支付原告陆术斌违约金6000元；五、反诉被告陆术斌应于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告倪小淋经营损失2500元；六、驳回其余诉讼请求。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3583元，倪小淋负担283元，陆术斌负担3300元；反诉案件受理费2700元，陆术斌负担54元，倪小淋负担2646元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院。审 判 长  李益民审 判 员  李巧玲人民陪审员  郑秀圪二〇一七年五月二十二日书 记 员  陈臻强执行申请提示:《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适�法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。附主要法律条文:《中华人民共和国合同法》第四十六条【附期限的合同】当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自�限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十七条【租金的未支付、迟延支付和逾期不支付】承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。第三十七条侵害物权，造成�利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第八条依照物权法第二十八条至三十条规定享有物权，但尚未完成动产交付或者不动产登记的物权人，根据物权法第三十四条至第三十七条的规定，请求保护其物权的，应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，�面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。