安徽省马鞍山市花山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）花民一初字第00146号
原告：马鞍山市金马房地产开发有限责任公司。
法定代表人：张福建，该公司总经理。
委托代理人：杨瓴，安徽长城律师事务所律师。
被告：马鞍山市红梅实业发展有限公司。
法定代表人：秦德寿，该公司经理。
委托代理人：蒋庆钢，马鞍山市红梅实业发展有限公司副经理。
委托代理人：龙存喜，马鞍山市红梅实业发展有限公司工程部经理。
原告马鞍山市金马房地产开发有限责任公司（以下简称金马公司）与被告马鞍山市红梅实业发展有限公司（以下简称红梅公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月23日立案受理后，依法由审判员袁传文适用简易程序，于2015年1月22日公开开庭进行了审理。原告金马公司的法定代表人张福建及其委托代理人杨瓴，被告红梅公司的委托代理人蒋庆钢、龙存喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
金马公司诉称：2012年8月30日，原、被告签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：原告将其位于康乐路的生化新村XX栋办公室整体出租给被告使用，租赁期限自2009年9月1日至2022年8月31日，年租金55万元，月租金4.58万元，每拖欠一天加收月租金总额1%滞纳金，拖欠租金达三个月以上的，原告有权解除合同。合同签订后，原告将该房交付给被告使用，并履行了全部义务，但被告一直拖欠房租费、设备维修费等各项费用。为维护其合法权益，现请求法院判令：一、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，被告立即归还原告位于康乐路的生化新村XX栋办公室；二、支付原告2013年度期间的房租、设备维修费5万元及滞纳金152000元；三、支付原告房租、设备维修金28.3万元，滞纳金86032元（暂计算至2014年10月份）。
红梅公司辩称：一、原告陈述基本属实，但不存在维修基金这一说法，原告方没有提供过任何维修服务；二、有三个月房租没有支付，原因是原告方没有办法提供发票；三、还有三个月是合同上明确，装修期间免费，具体情况需要与本公司的会计核对；四、滞纳金过高，本被告认为应按照0.001%计算滞纳金；五、本被告没有违反合同约定，不同意解除合同。
经审理查明：2012年8月30日，原、被告签订一份《房屋租赁合同》，与本案诉争有关的合同约定：一、原告（甲方）将其位于康乐路的生化新村XX栋办公室整体出租给被告（乙方）使用，租赁期限自2009年9月1日至2022年8月31日，年租金55万元，月租金4.58万元，每拖欠一天加收月租金总额1%滞纳金，拖欠租金达三个月以上的，原告有权解除合同；二、房屋租赁期间，乙方应当维护并合理使用承租房屋及附属设施。因使用不当，造成出租房屋或设施损坏的，由乙方负责维修。需要改动房屋结构及附属设施和进行房屋装饰的，须征得甲方同意；三、租赁期内，乙方装潢费用自理。租赁期满，双方协商是否续租，如协商不成，甲方在收回房屋时，甲方应给乙方二个月的让房宽限期并免收房租；四、乙方每年应向甲方交付设备维修金15万元，甲方用于供电、下水管道等设备维修，按月支付；五、乙方经营期较长，可能需要重新装潢，甲方同意在本合同期内给予乙方三个月装潢期，免收房租。合同签订后，原告将该房交付给被告使用。2014年2月26日，原告函告被告催要租金，称其2013年全年租金和设备维护费70万元，经多次催要，被告至目前只支付40万元，剩余款项至今未付。根据双方租赁合同第二款项约定应承担月租滞纳金123665元，请其在收到函件后7日内支付上述全部款项，否则将按法律程序办理。被告回复称其在3月底付清余款，如不还，同意以上利息罚款。此后，被告支付了25万元房租及设备维修金，尚欠5万元。至2014年10月31日，被告又于2014年6月16日和8月28日分别支付房租15万元和15万元，不包括此前欠款5万元，被告共欠原告28.3万元房租及设备维修金未付。经原告催要后，未果，以致成讼。
上述事实，有原、被告双方的陈述、房地产权证、《房屋租赁合同》、《关于催要房租费的函》等证据在卷佐证，足以认定。
本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方意思的真实表示，且未违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效。原告按约将房屋交付被告使用后，被告即应按约支付租金及设备维修金，现被告逾期支付租金及设备维修金达三个月以上，被告应承担违约的民事责任。故对原告要求解除合同支付租金及设备维修金的请求，本院予以支持。至于滞纳金问题，双方虽约定每拖欠一天加收月租金总额1%滞纳金，但因被告交纳的费用包括租金和设备维修费两部分，双方仅约定了迟延支付租金的违约责任，未对迟延支付设备维修金约定违约责任，原告未能举证证明被告所付钱款的性质，故推定被告所支付的钱款属于租金的性质。因此，滞纳金的计算，应扣除该部分后，剩余部分再计算滞纳金，即所欠283000元中扣除迟延支付设备维修费125000元，剩余158000元计算滞纳金。另外，双方约定按月支付租金，被告迟延支付租金的计算日期应自2014年2月1日起，且应分月计算滞纳金。按双方约定每拖欠一天加收月租金总额1%滞纳金，但该滞纳金过分高于被告造成的损失，现被告提出该滞纳金过高要求调整。鉴于迟延支付租金给原告造成的损失，且双方约定的滞纳金属于违约金的性质，具有一定的惩罚性，本院酌情按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍即按月利率2%计算滞纳金，超出部分，本院不予支持；至于被告提出的发票问题，因交付房屋及支付租金及设备维修费系双方的主要权利和义务，原告已履行了交付房屋的主要义务，被告即应履行支付租金及设备维修费的主要义务，开具发票相对于主要义务来说系附随义务，被告不能以该理由对抗其履行主要义务，如原告拒绝开具发票，被告可向税务行政部门寻求解决；如造成其损失，其可另行主张。故对该辩解理由，本院不予采纳；至于被告提出三个月装潢期限问题，因双方约定的租赁期限自2012年9月1日至2022年8月31日，原告考虑被告经营期限较长，给予被告三个月的装潢期，现因被告违约导致合同提前解除，被告已不具备给予三个月的装潢期的条件，且被告也未提供重新装潢的证据。因此，该抗辩理由本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告马鞍山市金马房地产开发有限责任公司与被告马鞍山市红梅实业发展有限公司于2012年8月30日签订的《房屋租赁合同》关系，被告马鞍山市红梅实业发展有限公司于本判决生效后三十日内腾空位于安徽省马鞍山市花山区康乐路的生化新村XX栋办公室并返还给原告马鞍山市金马房地产开发有限责任公司；
二、被告马鞍山市红梅实业发展有限公司于本判决生效后十日内支付原告马鞍山市金马房地产开发有限责任公司租金及设备维修金333000元（至2014年10月31日止），并支付滞纳金27480元（至2014年10月31日止）；
三、驳回原告马鞍山市金马房地产开发有限责任公司其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4755元（已减半收取），由被告马鞍山市红梅实业发展有限公司负担3002元，原告马鞍山市金马房地产开发有限责任公司负担1753元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。
审判员 袁传文
二〇一五年三月十八日
书记员 蒋心睿
附：本案适用的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。