广东省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）粤执复84号
复议申请人：赖海文，男，1960年6月21日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区。
申请执行人：陈育民，男，1969年9月12日出生，汉族，住广州市海珠区。
被执行人：揭阳市阳美道泰珠宝集团有限公司，住所地揭阳市阳美创鸿中国玉都一期集中式商场负一层。
法定代表人：黄晓涛。
复议申请人赖海文不服中山市中级人民法院作出的（2017）粤20执异13号执行裁定，向本院申请复议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行书面审查。本案现已审查终结。
中山市中级人民法院（以下简称中山中院）在执行陈育民申请执行揭阳市阳美道泰珠宝集团有限公司（以下简称道泰集团公司）金融借款合同纠纷一案中，异议人赖海文对该院强制执行道泰集团公司名下房地产不服，提出书面异议称：2013年12月2日，赖海文与道泰集团公司草签一份租赁合同，约定道泰集团公司将其位于普宁市池尾马嘶岩大道南侧的工业园内的工业园厂房、宿舍楼、办公楼等地块，还有道泰集团公司位于普宁市××街道××山村的地块拟出租给赖海文使用，租赁期限为十九年六个月。同时，道泰集团公司确认并收到赖海文于2013年12月2日交付的租金预付款，金额为人民币1.7亿元整，并约定半年内签订正式租赁合同。2014年5月16日，赖海文与道泰集团公司就上述房地产租赁事宜，在草签的租赁合同基础上正式签订了租赁合同，约定道泰集团公司将位于普宁市××街道××山村的地块[普府国用（2014）第特02767号]内未建设的空地；位于普宁市池尾马嘶岩大道南侧的工业园厂房A幢1-2层[粤房地证普交集字第××号]，厂房B幢1-2层[粤房地权证普交集字第××号]、宿舍楼1-3层[粤房地证普交集第0479号]、办公楼1-3层[粤房地权证普交集字第××号]及各地块内未建设的空地一并出租给赖海文使用，月租金为726470元，并确认赖海文于2013年12月2日交付全部租金为1.7亿元整，租赁期限自2014年5月16日起至2033年11月16日止。在合同签订后，道泰集团公司依约交付了上述房屋,赖海文使用至今。一、赖海文是涉案房屋的实际使用人，已经全部支付了相应的租金，且租金符合市场价值合理的价格；二、本案所涉的租赁权早于抵押权，申请执行人与道泰集团公司于2014年8月29日签订委托贷款合同的金融借款关系及所涉的抵押权，系发生在赖海文与道泰集团公司的租赁关系之后，基于买卖不破租赁的原则，赖海文享有足以排除强制执行的权益，有权拒绝腾出合同项下的厂房、宿舍楼、办公楼等，请求对上述房地产终止执行，故请求终止（2016）粤20执345号案件的强制执行，如对上述房地产进行拍卖，应在拍卖公告中注明赖海文已租赁19.5年。为证明其主张，赖海文提交以下证据：1.2013年12月2日租赁合同；2.2014年5月16日租赁合同；3.赖海文的银行流水；4.收款委托书；5.道泰集团公司出具的收条。2017年11月27日，赖海文向中山中院寄交变更执行异议请求申请书，请求事项变更为：1.确认赖海文与道泰集团公司分别于2013年12月2日、2014年5月16日签订的租赁合同为合法、有效合同；2.如拍卖道泰集团公司抵押物，在拍卖公告中注明物业“带租拍卖”。
申请执行人陈育民辩称，不同意道泰集团公司的异议请求。主要理由为：一、赖海文并非执行标的的权利人，无权提出终止执行申请。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，陈育民作为担保物权的优先受偿人，享有对抗案外人的担保物权，法院对案外人提出的排除执行异议不应支持。二、赖海文阻止移交执行标的的请求应予驳回。赖海文称其在与道泰集团公司签订书面租赁合同半年前，已一次性向道泰集团公司支付全部（巨额）租金人民币一亿七千万元，而且租金标准远远超过市值租金，甚至已超过租赁标的本身价值，该陈述违反生活常理和商业逻辑，不具有可信性。另外，赖海文事实上也没有对执行标的占有及使用，执行标的仍在被执行人道泰集团公司控制之下，故请求驳回赖海文的异议请求。
原审法院查明，陈育民与道泰集团公司、第三人广州银行股份有限公司中山分行金融借款合同纠纷一案，中山中院于2016年7月20日作出的（2015）中中法民二初字第13号民事判决已经发生法律效力，该判决判令：一、道泰集团公司应向陈育民偿还借款本金人民币1亿元及正常利息、罚息；二、陈育民有权以道泰集团公司提供的抵押物即位于普宁市××街道××山村[普府国用（2014）第特02767号]、普宁市××街道××马嘶××路南侧[普府国用（2014）第特02721号]、普宁市××街道××马嘶××路南侧厂房A幢1-2层、B幢1-2层、宿舍楼1-3层及办公室1-3层[普府国用（2014）第特02768、02769号]的房地产折价或者以拍卖、变卖该抵押物的价款优先受偿。诉讼中，中山中院根据陈育民等申请，作出（2015）中中法民二初字第13-1号民事裁定、（2015）中中法执保字第30号协助执行通知，于2015年8月27日查封道泰集团公司名下：1.位于普宁市××街道××山村的土地使用权[土地证号为：普府国用（2014）第特027**号]；2.位于普宁市××街道××马嘶××路南侧的土地使用权[土地证号：普府国用（2014）第特027**号]；3.位于普宁市××街道××马嘶××路南侧的土地使用权[土地证号为：普府国用（2014）第特02768、02769号]及厂房B幢1-2层[房产证号为：粤房地权证普交集字第××号]、宿舍楼1-3层及办公室1-3层[房产证号为：粤房地权证普交集字第××号]、A幢1-2层[房产证号为：粤房地权证普交集字第××号]、办公楼1-3层[房产证号为：粤房地权证普交集字第××号]。
后中山中院根据陈育民申请对该案立案执行，案号为（2016）粤20执447号。执行中，上述房地产的诉讼保全查封自动转为执行查封，中山中院委托中山市佳信土地房地产估价有限公司对被执行人名下房地产进行价值评估。2017年8月7日，中山市佳信土地房地产估价有限公司作出（2017）中佳房评字第0524E1号房地产估价结果报告，根据该报告，道泰集团公司名下：1.位于普宁市××街道××山村的土地使用权[土地证号为：普府国用（2014）第特027**号]；2.位于普宁市××街道××马嘶××路南侧的土地使用权[土地证号：普府国用（2014）第特027**号]；3.位于普宁市××街道××马嘶××路南侧的土地使用权[土地证号为：普府国用（2014）第特02768、02769号]及厂房B幢1-2层[房产证号为：粤房地权证普交集字第××号]、宿舍楼1-3层及办公室1-3层[房产证号为：粤房地权证普交集字第××号]、A幢1-2层[房产证号为：粤房地权证普交集字第××号]、办公楼1-3层[房产证号为：粤房地权证普交集字第××号]；4.其他位于普府国用（2014）第特02721号、普府国用（2014）第特02769号土地上的未办证房产11626.394㎡，估价结果为75029046元。
在中山中院公开听证过程中，赖海文明确表示不能提供证据证明其占有使用被执行人的不动产。后赖海文申请补充提交相关证据，亦未在规定期限内提交。
原审法院于2017年12月11日作出（2017）粤20执异13号执行裁定。裁定认为，本案争议的焦点是赖海文主张带租拍卖应否得到支持。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”的规定，承租人请求阻止向受让人移交占有被执行的不动产，应提交证据证明其已占有使用该不动产。本案中，赖海文未提交任何证据证明其已占有使用该不动产，故赖海文的异议请求于法无据，该院不予支持。就赖海文请求确认其与道泰集团公司分别于2013年12月2日、2014年5月16日签订的租赁合同为合法、有效合同的主张，因该合同是否为合法、有效的合同不影响本案的处理结果，故该院对此请求不予审查。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项、第三十一条之规定，裁定驳回赖海文的异议请求。
赖海文不服中山中院作出的上述异议裁定，向本院申请复议。复议请求：一、请求依法撤销中山中院(2017)粤20执异13号《执行裁定书》。二、依法确认复议申请人享有提起执行异议之诉的权利并依法支持复议申请人的如下执行异议请求：1、依法确认复议申请人赖海文与复议被申请人揭阳市阳美道泰珠宝集团有限公司于2013年12月2日、2014年5月16日签订的《租赁合同》为合法、有效合同。2、若人民法院依法拍卖复议申请人提出异议的揭阳市阳美道泰珠宝集团有限公司抵押物时，请法院依法在拍卖公告中注明拟拍卖物业为“带租拍卖”物业。复议理由：一、原审法院作出裁定时适用《中华人民共和国民事诉讼法》第225条是错误的，应该适用第227条的法律规定。《民事诉讼法》第225条规定：“当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。”这是对“当事人、利害关系人”对执行行为异议的规定。而第227条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”这是对“案外人”执行异议的规定。本案，原审法院在听证庭审时，有当庭询问复议申请人的代理律师“你方提的执行异议是依照民诉法第二百二十五条还是第二百二十七条的规定？”律师明确回答“依据第二百二十七条，是案外人异议。”可见，原审法院在复议申请人明确提出适用227条“案外人异议”及法律规定的情况下，仍适用225条的规定，是适用法律错误，剥夺了复议申请人提起执行异议之诉的权利。二、原审法院适用《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条驳回复议申请人的异议请求，是适用法律不当。本案系案外人提出的执行异议，向法院请求的是要求确认租赁合同有效并主张“带租拍卖”的相关权益，并不适用《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定。复议申请人针对的是被申请人陈育民与揭阳市阳美道泰珠宝集团有限公司之间的债务纠纷执行案件，应当适用《物权法》第一百九十条关于“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响”的规定，来审查抵押财产是否在签订抵押合同之前已经对外出租，原租赁关系是否受该抵押权的影响。本案中，复议申请人在抵押前已与被执行人签订了租赁合同，且已交付租金，并对租赁物实际占有使用，故不应驳回复议申请人的执行异议请求。综上所述，原审法院查明的事实不清，证据不足，且适用法律不当，剥夺了复议申请人提起执行异议之诉的权利，请贵院依法撤销原审法院作出的裁定，并依法支持复议申请人的上述复议请求。
经审查，本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案的焦点问题是本案适用的审查程序及司法解释有无违法不当之处。首先，关于本案适用的审查程序。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼〉执行程序若干问题的解释》第十五条规定：“案外人对执行标的主张所有权或者以其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照《民事诉讼法》第二零四条（现第二百二十七条）的规定，向执行法院提出异议。”故应审查判断赖海文在本案所提的异议，是否属于足以阻止执行标的转让、交付的实体权利。本案中，赖海文主张对拍卖标的物享有租赁权，其性质为实体权利没有争议。但是，买卖虽然不破租赁，租赁亦不能排除买卖，即租赁权不能阻止本案的执行拍卖。同时，其虽可在拍卖成交后依租赁合同向买受人主张继续承租使用拍卖标的物，但是并不能排除涉案标的物过户交付至买受人。故赖海文在本案所主张的实体权利，并不属于前述司法解释规定的足以阻止执行标的转让、交付的实体权利。其主张本案应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行异议审查程序，理由不能成立。中山中院适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条进行审查处理，并无不当。其次，关于本案适用的司法解释。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。上述司法解释是人民法院审查执行异议的基本法律依据，复议申请人赖海文主张本案不能适用，理由明显不能成立。综上，复议申请人赖海文的复议申请理由不能成立。中山中院（2017）粤20执异13号执行裁定认定事实清楚、法律适用正确，结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：
驳回赖海文的复议申请，维持中山市中级人民法院（2017）粤20执异13号执行裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长 蒋先华
审判员 李昙静
审判员 庄绪义
二〇一八年四月二十七日
书记员 叶雪莹