江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏13民终208号
上诉人（原审原告、申请执行人）：董立学，男，1965年12月13日出生，汉族，住江苏省泗阳县。
委托诉讼代理人：徐凯，江苏义缘律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、执行案外人）：刘厚荣，女，1953年7月18日出生，汉族，住江苏省泗阳县。
委托诉讼代理人：刘芝玉，江苏八面锋律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、被执行人）：蔡涛，男，1978年8月4日出生，汉族，住江苏省泗阳县。
被上诉人（原审被告、被执行人）：徐利娟，女，1978年11月29日出生，汉族，住江苏省泗阳县。
上诉人董立学因与被上诉人刘厚荣、蔡涛、徐利娟执行异议之诉纠纷一案，不服江苏省泗阳县人民法院（2016）苏1323民初4725号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月3日立案后，依法组成合议庭，于2017年2月21日公开听证进行了审理。上诉人董立学及其委托诉讼代理人徐凯，被上诉人刘厚荣及其委托诉讼代理人刘芝玉，被上诉人蔡涛、徐利娟到庭参加了听证。本案现已审理终结。
董立学上诉请求：撤销一审判决，依法改判继续执行蔡涛、徐利娟名下的案涉房屋或者发回一审法院重审，本案诉讼费用由刘厚荣负担。事实和理由：一、刘厚荣并未举证证明其已经向蔡涛、徐利娟支付了案涉借款。二、徐利娟于2016年2月1日和4月14日在一审法院执行局的两次谈话均陈述当时居住在案涉房屋内，由此可见，一是案涉房屋买�合同是在法院查封之后虚假形成的，是无效的。二是案涉房屋并未实际交付给刘厚荣，不存在抵押财产折价实现抵押权的行为。三、2016年4月份，刘厚荣向破产管理人申报债权的行为进一步证明房屋并未实际交付。
被上诉人刘厚荣辩称：董立学的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。理由为：一，、刘厚荣出借60万元借款经过公证并设定了抵押权。现抵押权仍正常存在，也印证了借款并未清偿。二，、签订房屋买卖合同时有蔡涛、徐利娟两个邻居作证，足以证明法院保全之前，案涉房屋已经抵偿给了刘厚荣。三，、案涉房屋未办理变更登记，是因为该房屋早被列入征收范围，房管部门不允许办理过户登记手续。四，、宿迁雅颜食品有限责任公司（以下简称雅颜公司）的债权中存在刘厚荣案涉借款是正常的，因为该借款是蔡涛、徐利娟的个人借款，与公司无关。双方签订抵偿协议之后，刘厚荣打听到房屋拆迁款只有50万元左右，认为被蔡涛、徐利娟欺骗了，才去雅颜公司的破产管理人处申报了债权。因为刘厚荣对借款主体不懂，认为雅颜公司就是蔡涛、徐利娟个人的，后来因为借款主体是蔡涛、徐利娟个人，并没有被管理人确认为公司债务。五，、刘厚荣签了拆迁协议之后，房管部门称房屋没有过户，不向刘厚荣支付拆迁款，后来又让蔡涛和徐利娟签署了拆迁协议。
被上诉人蔡涛、徐利娟辩称：案涉借款是蔡涛和徐利娟的个人借款。董立学曾经提出过让我用案涉房屋抵偿欠他的债务，我已经告诉他房屋已经抵押给了其他人，他项权证也办理了。
董立学向一审法院起诉请求：1.允许执行蔡涛、徐利娟名下位于泗阳县众兴镇东光村五组的房产（产权证号99××03）；2.诉讼费由蔡涛、徐利娟、刘�荣负担。
一审法院认定事实：董立学与穆玉东、徐利娟、蔡涛、雅颜公司民间借贷纠纷一案，本院于2015年10月8日作出（2015）泗开商初字第0096号民事判决，判决穆玉东偿还董立学1540000元及利息，雅颜公司、蔡涛、徐利娟对上述债务承担连带还款责任。诉讼费用11712元、保全费5000元，由穆玉东、徐利娟、蔡涛、雅颜公司共同负担。因穆玉东、徐利娟、蔡涛、雅颜公司未履行判决义务，董立学申请强制执行。在执行过程中，一审法院于2016年1月14日作出（2015）泗法执字第2758号执行裁定，查封登记在蔡涛、徐利娟名下的位于泗阳县众兴镇东光村五组的房产（产权证号99××03）。在执行过程中，蔡涛、徐利娟、刘厚荣向一审法院提出执行异议，要求解除对该房屋的查封。一审法院于2016年7月11日作出（2016）苏1323执异54号执行裁定，经审查认为，刘厚荣提供的证据�够证明在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，已合法占有该不动产，已支付全部价款，对于未办理产权过户，没有过错，其权利可以排除执行。一审法院遂裁定中止本院（2015）泗法执字第2758号执行裁定书的执行。董立学不服，遂向一审法院提起诉讼。
2012年1月13日，蔡涛、徐利娟向刘厚荣借款30万元，约定月利率为2%，双方签订抵押借款合同，并办理公证。2013年1月24日，蔡涛、徐利娟向刘厚荣借款30万元，约定月利率为2%。与2012年1日13日的借款合并，双方于2013年1月24日签订60万元的抵押借款合同，借款期限为一年，并办理了公证，同时蔡涛、徐利娟以位于泗阳县东光村五组产权证号为99××03的房屋进行抵押，并办理了抵押登记。借款到期后，蔡涛、徐利娟未还款，双方于2015年12月25日签订《房屋买卖合同》。主要内容为：由于蔡涛、徐利娟无力偿还刘厚荣借款本金60万元及一年利息14.4万元。蔡涛、徐利娟自愿将位于泗阳县东光五组产权证号为99××03的房屋作价74.4万元出售给刘厚荣。合同签订后，蔡涛、徐利娟将房屋交付给刘厚荣。
一审法院认为：债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。本案中，蔡涛、徐利娟以其所有的位于泗阳县东光村五组产权证号为99××03的房屋作抵押向刘厚荣借款，并办理了抵押登记，该抵押合同合法有效。借款到期后，蔡涛、徐利娟无力还款时，与刘厚荣签订《房屋买卖合同》，并将房屋交付给刘厚荣，是双方以抵押财产折价实现抵押权的行为。该行为发生在法院查封房屋之前，且并不违反法律的禁止性规定，应认定为有效，故应当停止对该房屋的执行，董立学的诉讼请求不能成立，不予支持。
一审法院判决：驳回董立学的诉讼请求,案件受理费7300元，由董立学负担。
二审中，除上诉人董立学主张的蔡涛、徐利娟与刘厚荣签订的借款抵押合同和房屋买卖合同系虚假签订的以及案涉房屋的交付时间有异议之外，双方当事人对一审法院经审理查明的其他案件事实均无异议，本院依法予以确认。
本院二审期间，上诉人董立学为证明其上诉主张，提供了一审法院于2016年2月1日和4月14日与徐利娟谈话形成的谈话笔录两份，徐利娟在谈话中陈述当时其尚居住于案涉房屋，并未提及已实际交由刘厚荣占有。
鉴于刘厚荣、蔡涛、徐利娟对上述谈话笔录的真实性、合法性均无异议，本院对上述两份谈话笔录均予以确认。刘厚荣对徐利娟在谈话笔录中陈述的内容不予认可，称蔡涛、徐利娟于2016年1月2、3日将案涉房屋交付完毕。蔡涛、徐利娟称徐利娟在谈话笔录中关于所居住房屋的陈述有所隐瞒，为虚假陈述。
根据徐利娟在谈话笔录中所作陈述，本院认定事实如下：
2016年2月1日，徐利娟在一审法院谈话时陈述：“我们夫妻现有房子一套，车子有637号小面包车……老家没有房子……”。2016年4月14日，徐利娟在一审法院谈话时，谈话人问：“徐利娟，你现所住的房产？”徐利娟回答：“早几年就准备拆迁，至今没有动静，也没有人谈合同拆迁，雅颜现在正在统计申报债权。房子有100多平方米，已抵押给刘厚荣（60万），至今未还该款，刘厚荣明白我们情况，没有诉我们。”
蔡涛二审陈述：“我们家2012年有两套房屋，2013年左右卖出一套，此后一直都只有案涉的这一套房屋。”
二审另查明：
2016年4月21日，刘厚荣向雅颜公司破产管理人申报债权455000元，其中本金35万元，利息10.5万元。
经双方当事人确认，本案二审的争议焦点为：刘厚荣对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。
本院认为：
本案系申请执行人董立学执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条的规定，案外人刘厚荣应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。刘厚荣据以提起执行异议的事实和理由为其与蔡涛、徐利娟已签订合法有效的房屋买卖合同，其作为案涉房屋的买受人享有足以排除强制执行的民事权益。但通过刘厚荣与蔡涛、徐利娟签订的房屋买卖合同的内容以及各自陈述可以证实，刘厚荣是通过以借款本息冲抵房屋价款即以房抵债的方式成为诉争房屋的受让人。而根据我国《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”，刘厚荣对于诉争房屋未办理房屋产权的预告登记或物权登记，故其目前对诉争房屋不享有准物权、物权。刘厚荣与蔡涛、徐利娟之间的以房抵债的行为仅能产生债法上的效力，即刘厚荣享有抵债标的物的登记请求权和交付请求权，其与蔡涛、徐利娟达成抵债合意的目的是消灭双方之间的金钱债，不应优先于另一金钱债权的实现，故作为抵债受让人的刘厚荣不享有排除执行的民事权益，应对诉争标的予以执行。
关于刘厚荣提出的依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二�八条之规定，其对案涉房屋享有排除执行的民事权益的主张。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所保护的买受人应为真实且善意的买受人，保护的是买受人的物权期待权。被执行人与其他债权人之间的以房抵债行为仅能产生债法上的效力，该债权人仅享有享有抵债标的物的登记请求权和交付请求权，其与被执行人达成抵债合意的目的是消灭双方之间的金钱债，不应优先于已被执行的另一金钱债权的实现，故《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（一）项中的“书面买卖合同”应不包括被执行人与其他债权人订立的以房抵债合同。以房抵债合同中的债权人（××）不能通过该法律规定获得排除执行的民事权益。本案中，作为抵债受让人的刘厚荣不享有排除执行�民事权益，对诉争标的予以执行并无法律障碍。
并非债权人通过以房抵债的方式成为的买受人，以房抵债买受人不能通过该法律规定获得排除执行的民事权益。且同时本院认为，即便《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（一）项中的“书面买卖合同”包括被执行人与其他债权人订立的以房抵债合同适用上述法律规定，根据徐利娟于2016年2月1日和4月14日在一审法院的两次谈话中均陈述其当时所居住的房产即为案涉房屋，可以明确得出案涉房屋在谈话之时仍处于蔡涛、徐利娟占有、使用之下。又结合刘厚荣与蔡涛、徐利娟陈述的交付房屋的时间不一致、刘厚荣于2016年4月21日仍就案涉借款向雅颜公司破产管理人申报债权以及刘厚荣在一审中关于“申报债权因为当时不知道雅颜公司与蔡涛、徐利娟是两回事，后来房子给我了，我就撤回申报了”的陈述，足以判定案涉房屋买卖合同的签订时间和案涉房屋的交付时间均在一审法院查封之后。因此，本案亦不满足符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（二）项之规定，刘厚荣亦不能据此享有排除执行的物权期待权。
综上，一审判决适用法律错误，导致裁判结果有误，应予纠正。上诉人董立学的上诉理由成立，应予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销泗阳县人民法院（2016）苏1323民�4725号民事判决；
二、准许执行蔡涛、徐利娟名下的位于泗阳县众兴镇东光村五组的房产（产权证号99××03）；。
一审案件受理费7300元，二审案件受理费7300元，合计14600元，由刘厚荣、蔡涛、徐利娟共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱 庚
审 判 员 仲召虎
代理审判员 吴雪林
二〇一七年四月十九二十七日
法官助理刘爱萍
书记员许小璇
附录法律条文
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
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