重庆市大渡口区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渡法民初字第01943号
原告马明容，女，1962年7月30日出生，汉族，住重庆市巴南区。
委托代理人舒伦杰，重庆道润律师事务所律师，一般代理。
被告詹碧凤，女，1959年4月24日生，汉族，住重庆市大渡口区。
被告詹碧娟，女，1957年11月29日生，汉族，住重庆市大渡口区。
被告詹碧祥，男，1963年5月24日生，汉族，住重庆市大渡口区。
三被告共同的委托代理人施云，重庆智策律师事务所律师，特别授权。
第三人重庆前进化工有限公司，住所地重庆市巴南区鱼洞镇对岸吊耳嘴，组织机构代码20340198-X。。
法定代表人李武俊，该公司负责人。
原告马明容诉被告詹碧娟，詹碧凤，詹碧祥所有权确认纠纷一案，本院于2015年5月21日立案后，依法由审判员李成杨与人民陪审员何昭荣、徐明政组成合议庭，由李成杨担任审判长，并于2015年8月13日公开开庭进行了审理。原告马明容以及其委托代理人舒伦杰，被告詹碧凤、詹碧娟及三被告共同的委托代理人施云均到庭参加诉讼。第三人重庆前进化工有限公司经本院依法送达开庭传票，到期无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告马明容诉称，三被告的父亲詹行知（已经去世）从第三人处购得大渡口区建胜镇吊耳咀11栋2号-4号房屋，于1998年11月4日取得房屋产权证。1997年7月14日，原告与詹行知签订《房屋买卖协议书》，约定詹行知将大渡口区建胜镇吊耳咀11栋2号-4号房屋转让给原告，詹行知交付房屋以及产权证于原告，原告按约付清了所有购房款。由于房屋没有办理国有土地使用权证，导致原告一直未能办理过户登记。现该房屋被纳入大渡口区的征收范围，原告与被告就拆迁权益的分配发生争议，现原告起诉并请求判令：1、确认大渡口区建胜镇吊耳咀11栋2号-4号房屋占有、使用、收益的权利归原告所有；2、确认大渡口区建胜镇吊耳咀11栋2号-4号房屋的征收拆迁补偿款384915.27元归原告所有；3、被告协助原告领取大渡口区建胜镇吊耳咀11栋2号-4号房屋的征收拆迁补偿款384915.27元；4、如不支持第一项诉讼请求，则请求判令被告赔偿原告经济损失384915.27元，并以384915.27元为基数，自起诉之日起至付清之日止按人民银行同期贷款利率支付利息。
三被告辩称，1、原告的诉讼请求并不明确；2、因并未过户，房屋的产权仍然属于詹行知；3、该房屋是由詹行知与其妻子一起购买，而其妻子于1996年去世，房子却于1997年卖出。房子卖出后应该发生继承，而詹行知卖出大渡口区建胜镇吊耳咀11栋2号-4号房屋并未取得三被告的同意，处分行为无效；4、出售价格远低于按房屋实际价格，合同显失公平，请求驳回原告的诉讼请求。
第三人重庆前进化工有限公司述称，该公司系国有独资企业，1998年按照相关规定将包括诉争房屋在内的企业住房出售给职工，2002年办理了相关的房屋产权证。由于当时处于行政区划调整时期，相关房屋至今未办理分户的土地使用权证。针对已出售的房屋，该公司放弃优先购买权及其他一切权利，对房屋购买人处置房屋的行为不干涉。
经审理查明，1997年7月14日，三被告父亲詹行知与原告签订《房屋买卖协议书》，约定将詹行知名下的大渡口区建胜镇吊耳咀11栋2号-4号房屋给原告，约定房屋产权归原告所有。签订协议后，原告按约支付了购房款，詹行知将房屋、房产证一并交付给原告，现原告居住在该房屋之中。
另查明，涉案房屋不能办理产权过户登记的原因是房屋原系公房，其土地所有权证系大证，无法分户。前进化工厂认可前进化工厂职工自由处分房屋的行为，前进化工厂无权进行任何干涉。
再查明，重庆市大渡口区人民政府于2014年4月30日发布《前进化工厂片区旧城改造项目国有土地上房屋征收公告》，公告载明大渡口区人民政府已于2014年4月30日作出前进化工厂片区旧城改造项目国有土地上房屋征收决定（大渡口府发（2014）14号），征收范围包括吊耳咀（吊鱼咀、钓鱼嘴）9-11栋，本案诉争房屋包含在内。公告附有《前进化工厂片区旧城改造项目国有土地上（住宅）房屋征收补偿方案》，方案明确载明征收范围、征收补偿的对象、征收补偿依据、征收补偿方式及原则、征收补偿包括货币补偿、房屋产权调换等方式内容。
上述事实，有原、被告、第三人当庭陈述、《房屋所有权证》、《房屋买卖协议书》、《关于重庆前进化工有限公司有关情况说明》、《前进化工厂片区旧城改造项目国有土地上房屋征收公告》、《前进化工厂片区旧城改造项目国有土地上（住宅）房屋征收补偿方案》等证据在卷为凭，经查证属实，经当庭质证，足以认定。
本院认为，本案为不动产确权纠纷案件，属于法院的主管范围。民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。依法成立的合同，自成立时生效，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中售房协议合法有效，对双方当事人均具有约束力。被告詹碧祥、詹碧凤、詹碧娟辩称的售房协议中出售大渡口区建胜镇吊耳咀11栋2号-4号房屋无效的理由，本院不予采纳。详述如下：1、根据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定：行为人没有代理权，超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。三被告自房屋出售后逾十年未提出异议，本院推定原告有理由相信詹行知代理三被告出售房屋系詹行知与三被告的真实意思表示，三被告不得以不知情为由对抗原告；2、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第五、六项规定，权属有争议的，未依法领取权属证书的，房地产不得转让。该规定中的“不得转让”从字面意思来讲，包括两层含义：一是不得进行债权转让，二是不得进行物权转让。但该规定中的“不得转让”是指不得进行物权转让，权属有争议的、未取得权属证书的房屋不得转让的规定，仅与房屋买卖合同是否能够得到履行、物权是否能够变动相关，而与房屋买卖合同的效力无涉。另根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。故二被告所称的售房协议因违反法律禁止性规定而无效的意见，本院不予采信；3、第三人前进化工厂已经放弃关于国有土地使用权的相关权益，并认可职工可以自由处分房屋，其不得干涉，故售房协议并未损害第三人合法权益且房屋可以自由处分；4、三被告辩称的售房协议交易价格远低于市场价系不公平，但未举示证据证明，本院依法不予采纳。
综上，原告与詹行知签订的《房屋买卖协议书》为有效合同。双方在售房协议中约定涉案房屋的产权归原告所有，双方均应当遵守诚实信用原则，履行合同，原告作为买受人已经支付相应对价，且房屋已实际交付原告占有使用，虽未办理过户登记，但不影响原告享有诉争房屋所有权人的一切排他的权利，现因重庆市大渡口人民政府发布公告，将诉争房屋划入征收范围，该房屋确为征收对象，原告基于买卖合同享有房屋所有权人的应得利益，本院依法确认大渡口区建胜镇吊耳咀11栋2号-4号房屋占有、使用、收益的权利归原告享有。
对于原告要求的相关拆迁权利，本院认为，针对诉争房屋的拆迁补偿合同并未签订，相关拆迁权益并未产生，原告的请求没有法律依据，本院不予支持。第三人重庆前进化工有限公司经本院依法送达开庭传票，到期无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第十五条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国合同法》第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、大渡口区建胜镇吊耳咀11栋2号-4号房屋占有、使用、收益的权利归原告马明容享有；
二、驳回原告马明容的其他诉讼请求。
本案受理费7074元（原告已垫付），由被告詹碧娟、詹碧凤、詹碧祥负担，限于本判决生效之日起五日内径直支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。
自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
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审 判 长 李成杨
人民陪审员 何昭荣
人民陪审员 徐明政
二〇一五年十月十九日
书 记 员 刘冰颖