广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0306民初3364号
原告(反诉被告)：邓亮山，男，汉族，1984年11月28日生，身份证住址。
委托代理人：蒋卫东，广东鹏鼎律师事务所律师。
被告(反诉原告)：杨卫忠，男，汉族，1974年12月7日生，省份住址。
委托代理人：唐晓华，广东法迈律师事务所律师。
委托代理人：沈传虎，广东法迈律师事务所实习律师。
原告与被告租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告在法定期限内提出反诉。本院依法由审判员陈晖适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邓亮山及其委托代理人蒋卫东、被告委托代理人唐晓华、沈传虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告于2015年7月14日签订《厂房租赁合同》，约定原告将位于深圳市龙华新区龙华街道工业路（龙峰一路546－1）第三工业区一栋二楼出租给被告作办公之用，租赁期限自2015年8月1日至本栋厂房拆迁之日，如本栋厂房不拆迁，租赁期限至2018年8月31日，租金每月8,500元。另对逾期支付租金的违约责任进行了约定。
合同签订后，自2015年10月起被告停止缴纳租金。原告多次与被告进行协商，要求被告依约履行合同义务，但被告拒不理会。至2016年1月30日，被告逾期缴纳租金已达116天。根据合同约定，原告有权解除合同。现被告已长达130天未支付任何租金，并对承租房屋进行非法转租，原告多次向被告催要租金，被告以各种理由拒绝支付。
原告于2016年1月21日向被告寄出律师函，通知被告双方的《厂房租赁合同》于被告收到律师函之日起解除，并期限被告10日内搬离租赁场所。该律师函于2016年1月24日因被告拒收而被退回。2016年1月27日，原告再次向被告户籍地寄出律师函，该函于2016年1月30日晚由被告本人签收。诉讼请求：1、、判决确认原、被告之间的《厂房租赁合同》已于2016年1月30日解除，被告立即搬离租赁场地；2、判决被告向原告支付2015年10月至2016年1月30日期间的租金34,000元以及迟延缴纳租金的滞纳金（暂计至2016年2月18日为34,000元）；3、请求判决被告向原告支付占用使用费（自2016年2月1日支付至实际搬出之日，占用使用费每月为人民币8,500元）；4、被告承担本案诉讼费。
被告辩称：2015年10月开始被告未使用涉案厂房，不存在拖欠租金的问题，其他与被告的反诉状意见一致。
被告反诉称：原、被告于2015年7月14日签订《厂房租赁合同》后，被告按照约定支付了厂房租金和押金，并委托装修公司进行厂房装修，装修费用共计122,280.5元。由于租赁场地涉及办公之用，消防安检部门每次来检查，都要求被告提供公安消防机构的消防验收合格证明及房屋相关产权证明。原告提供不了，相关部门就逼迫被告停止经营。被告多次要求原告提供该证明，原告一直予以拒绝。反诉请求：1、判决原告向被告返还租赁押金17,000元；2、判决原告向被告支付装修费用损失122,280.5元；3、本案全部诉讼费用由原告承担。
针对原告的反诉请求，被告辩称：被告拖欠房租违反了双方的厂房租赁合同规定，无需返还被告租赁押金。涉案厂房原告已装修交付，被告并无采取装修行为，无需支付装修损失。涉案物业已经通过消防安全检查备案。
经审理查明：2015年7月14日，原、被告签订了一份《厂房租赁合同》，约定原告将位于深圳市龙华新区龙华街道工业路（龙峰一路546－1）第三工业区一栋二楼出租给被告作办公之用。该合同约定的主要内容包括：1、租赁期限从2015年8月1日起至厂房拆迁为止，如本栋厂房不暂不拆迁，租赁期限为3年，至2018年8月31日；2、每月租金为8,500元，被告每月5日前将当月租金存入原告指定银行账户，逾期支付的每天收月租金的3%为滞纳金，逾期30日的，原告有权终止租赁合同，并没收押金；3、被告预先缴纳17,000元作为押金。
上述《厂房租赁合同》签订后，原告向被告交付了租赁厂房，被告也依约向原告支付了押金17,000元。在合同履行过程中，被告已实际向原告支付了计至2015年10月的租金，此后的租金未再支付。2016年1月27日，原告向被告邮寄送达了一份律师函，通知被告解除双方所签订的《厂房租赁合同》。
在本案诉讼中，本院委托深圳市公平衡资产评估有限公司对租赁房屋的装修价值进行评估。深圳市公平衡资产评估有限公司接受委托后，作出深公平衡评字（2016）第ZX－32号《关于深圳市宝安区人民法院委托评估装修专项资产的价值评估报告》，评估价值为65,651元，评估基准日为2016年6月1日。
另查明，在深圳市公平衡资产评估有限公司对租赁房屋进行实地查看当天，即2016年6月1日，被告将租赁房屋的钥匙交给原告方所派出的人员。另原告在本案中未能提供租赁房屋的产权登记资料或相应的房屋建设工程规划许可证。经本院向深圳市不动产登记中心查询，也没有本案所涉租赁房屋的登记信息。
以上事实有庭审举证、质证的《厂房租赁合同》、收据、评估报告等证据和庭审笔录予以证实。
本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。原、被告所签订的《厂房租赁合同》中，所约定租赁的房屋并未办理相关的产权登记，也没有相应的建设工程规划许可，因此该份《厂房租赁合同》应当认定为无效合同。合同无效的，自始无效。因此原告要求确认该《厂房租赁合同》于2016年1月30日解除的诉讼请求，本院不应支持。同时合同无效的，当事人因合同所取得的财产应当予以返还。被告应当将租赁的房屋返还给原告，同时被告要求原告返还押金17,000元的反诉请求，本院亦应予以支持。另由于在本案审理过程中，被告已将租赁房屋钥匙交给原告，已实际将租赁房屋交还给原告，则原告要求被告搬离租赁房屋的诉讼请求，不再支持。
合同虽然无效，在承租人已实际占有、使用房屋情况下，出租人可以要求承租人按约定租金标准支付相应的使用费。关于使用费的计算期间，在深圳市公平衡资产评估有限公司对租赁房屋现场查看时，即2016年6月1日被告将房屋钥匙交给原告方，由此可证实被告始完成返还房屋的义务。关于被告辩称其因消防机构要求其停止经营而在2015年10月之后未再使用房屋的意见，其在本案中并未提供相应证据以证明消防部门对其作出相关的处理意见，因此被告主张的该事实证据不足，本院不予确认。在2015年10月之后至2016年6月1日期间，租赁房屋的钥匙仍在被告处，无论其是否开展经营活动，但该期间房屋始终在被告占有状态，则应当向原告支付使用费。参照双方约定的租金标准，被告还应向原告支付房屋使用费59,500元(8,500元/月×7个月)。关于原告要求被告支付迟延缴纳租金的滞纳金的诉讼请求，因合同无效，相应的违约条款不再具有法律效力，其该项诉讼请求本院不予支持。
合同无效的，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到损失。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告承租房屋后，对房屋进行了相应的装修，因合同无效，导致相应的装修损失。根据相应的评估结论，该损失可确定为65,651元。至于原、被告双方对合同无效是否存在过错的问题，本案中，因租赁房屋缺乏相应的建设工程规划许可而导致合同无效，原告作为出租方，对租赁房屋状况应如实告知。而现有证据并不能显示原告履行了该告知义务，对合同无效应当负主要责任。房屋作为不动产，对其产权实行登记制度。被告作为房屋承租人，在签订相关房屋租赁合同时怠于查询相应登记信息，亦未尽到合同当事人相应的注意义务，对合同的无效亦负有过错，对相应的损失应承担次要责任。结合双方过错程度，本院确认原告应当承担相关损失的70%。则原告应当赔偿被告损失45，955.7元(65,651元×70%)。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条的规定，判决如下：
一、确认原告邓亮山与被告杨卫忠于2015年7月14日签订的《厂房租赁合同》无效；
二、被告杨卫忠于本判决生效之日起五日内向原告邓亮山支付2015年11月至2016年5月期间的房屋使用费59,500元；
三、原告邓亮山于本判决生效之日起五日内向被告杨卫忠返还押金17,000元；
四、原告邓亮山于本判决生效之日起五日内赔偿被告杨卫忠损失45，955.7元；
五、驳回原告邓亮山其他诉讼请求；
六、驳回被告杨卫忠其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费431元、反诉案件受理费1543元、评估费3,000元，合计4,974元。由原告负担3,482元，被告负担1,492元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审判员 陈 晖
二〇一六年十一月七日
书记员 白巧(兼)
书记员 唐 聪
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
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