甘肃省武山县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）甘0524民初831号
原告：高东芳，女，1978年3月8日出生，住甘肃省武山县。
被告：甘肃子辰房地产开发有限公司，住所地：甘肃省天水市武山县洛门镇经济新区（南滨河路）。
法定代表人：石田世。职务：该公司总经理。
委托诉讼代理人：赵天祥，该公司行政经理。代理权限：一般代理。
委托诉讼代理人：车亚丹，该公司销售部经理。代理权限：一般代理。
本院于2017年8月25日立案受理了原告高东芳诉被告甘肃子辰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案。本案依法由代理审判员马进进适用简易程序于2017年9月18日公开开庭进行了审理。原告高东芳、被告甘肃子辰房地产开发有限公司均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
高东芳向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告之间的SJ-093号购房协议；2.判令被告返还原告已支付的购房款297271元及对原告造成的损失20110元；3.判令被告一次性双倍返还原告定金10万元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年3月14日，原告与被告签订了编号为“SJ-093”的《内部认购协议书》。协议书载明：乙方认购商铺位于武山县洛门镇经济新区世纪家居建材城I区一层b-10号商铺，商铺编号为I-1b-10。商铺预测建筑面积为34.61平方米，优惠后的商铺单价为10033.83元/平方米，总房款为人民币347271元整。协议签订后，原告分三次向被告支付了全部房款347271元，其中5万元为定金。
签订购房协议后，原告发现根据购房协议被告卖给原告的I-1b-10号商铺，即现在的I126号商铺，面积达到了66平方米，比原来大了好多，而原告根本没有能力再补差价。因被告违约，交付的房屋不符合合同约定，导致合同无法履行。后原告与被告多次协商解除合同未果，2016年8月，原告将被告诉至法院，要求被告履行与原告签订的SJ-093号购房协议，向原告交付商铺；同时要求面积误差比超过3%部分的房价款由被告承担。但2017年8月4日，武山县人民法院以虽被告在履约过程中存在过错但支持原告请求将显失公平为由作出判决驳回了原告的诉讼请求。现原告无奈之下，只能再次起诉至法院要求解除合同、双倍返还定金、并赔偿定金不足以弥补的损失。
甘肃子辰房地产开发有限公司辩称，第一，原告关于解除购房协议和返还购房款及利息的诉讼请求没有法律依据。原告提出的该项诉讼请求的理由是I126号商铺面积为66平方米，但事实情况是I126分户面积为33.1平方米，与认购书预测的面积34.61平方米相差1.51平方米，不足面积双倍返还受买人。这一事实有武山县房管局武山方正测绘大队出具的《房地产分层分户图》及《洛门世纪商贸城I区分层、分户面积测算统计表》为据，以上商铺办理《房屋产权证》时是按分层分户图办理房产证，从法律的角度来说，是两间产权清晰的商铺，不能简单的以当事人的主观认识为据，因此，在答辩人依据认购书为原告提供了商铺的情况下，要求解除协议和返还购房款及利息是没有法律依据的。第二，原告要求双倍返还定金没有合理的理由。依据《内部认购协议书确定了》I126号商铺面积为33.1平方米，与其在《内部认购协议书》预定的34.61平方米少1.51平方米，根据《内部认购协议书》第一条第1款约定：“该商铺面积最终以产权登记面积为准”，最终确定交付面积为33.1平方米，是符合协议约定的，被告根据《商品房买卖合同》，按照产权登记实测面积进行收缴房款，按程序办理《房屋产权证》，已经履行了协议的义务，不存在违约行为，更不存在双倍返还定金的义务。第三，原告存在违约行为。被告的商铺早已竣工验收，但原告却提出各种无理要求拒绝接收商铺。尽管被告作出了包括减免费用、承担部分装修费用等让步，但其至今仍不接受。原告拒不签订《商品房买卖合同》的行为违反了认购书的约定条款，那么根据约定，被告有权不再为原告保留该商铺，但出于考虑到客户切实利益，一直为其保留商铺至今，原告的行为已构成违约。
经审理查明，2013年9月，原告通过转账方式向被告支付了商铺首付金150000元；2014年1月，原告又通过转账的方式向被告支付了房款30271元；2015年3月14日，原告通过转账方式第三次向被告支付了房款167000元，共计347271元。同日，原、被告签订了《内部认购协议书》。《内部认购协议书》载明：“甲方甘肃子辰房地产开发有限公司，乙方高东芳。甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就武山县洛门镇世纪家居建材城项目商品房相关事项达成如下协议：一.认购物业面积、价格及付款方式。1.乙方认购商铺为位于武山县洛门镇经济新区世纪家居建材城I区-
b层10号商铺，商铺号为I-1b-10，该商铺预测建筑面积为34.61㎡（该商铺面积最终以产权登记面积为准）。2.该商铺原单价为10600元/㎡，总价：人民币366866元整（大写：人民币叁拾陆万陆仟捌佰陆拾陆元整）；享受优惠为（总价-2000）×0.96-3000，优惠后该商铺单价为10033.83元/㎡，总房款为人民币347271元整（大写：人民币叁拾肆万柒仟贰佰柒拾壹元整）。3.签订本协议时，乙方选择以下第1种付款方式向甲方支付认购金，其中伍万元为定金。此认购金在双方签订《商品房买卖合同》时转为等额房款。1）、一次性付款：乙方于签署认购书之日起7天内缴纳总房款347271元整（大写：人民币叁拾肆万柒仟贰佰柒拾壹元整）；……二.甲乙双方权利和义务。1.甲方须为乙方保留本套商铺，不得另售，并保证按照本协议约定的价格签订《商品房买卖合同》，如若违约，甲方双倍赔偿乙方所交款定金。……3.本协议自乙方逾期日起终止履行，甲方有权另行出售该商铺且不另行通知；甲方自乙方递交书面退款申请日起一个月内在扣除定金伍万元后退还乙方所缴纳的剩余认购金（无息）。……三.乙方在签订《商品房买卖合同》是需携带本协议书、交款收据及身份证原件，按揭客户需带齐按揭所要求的所有个人资料，否则视为乙方不具备签约条件，由此产生的后果由乙方自行承担。四.本协议一式三份，甲方二份，乙方一份，于双方签字或盖章后生效，自《商品房买卖合同》签订之日起失效。投资顾问：李志平。2015.3.14。甲方（签章）乙方签名：高东芳，签订日期：2015年3月14日。”2015年3月20日，被告的《商品房预售许可证》得到批准。同年5月6日，武山方正测绘队对被告的商铺进行了测量，证明原I-1b-10号商铺，即现在的I126号商铺已分成26、36两间，分户面积各为33.1平方米，两商铺中间没有隔墙，并且共有一个出入口。双方对此发生争议后，致使合同履行搁浅。原告高东芳于2016年8月12日向武山县人民法院提起诉讼，要求被告甘肃子辰房地产开发有限公司继续履行购房协议，交付I-1b-10号商铺并承担损失，但法院以虽然被告在履约过程中存在过错但支持原告请求将显失公平为由作出判决驳回了原告的诉讼请求。
以上事实，有当事人陈述、《内部认购协议书》、《收据》、《房地产分层分户图》、《洛门实际商贸城I区分层、分户面积测算统计表》、《商品房预售许可证》、（2016）甘0524民初828号民事判决书在案为证。
本院认为，合法的房屋买卖合同关系应当受到法律保护。本案的争议焦点主要有以下三点：
第一，《内部认购协议书》的性质是否属于商品房买卖合同。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”原、被告在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《内部认购协议书》合法有效，该协议书当中，原、被告关于标的房屋的位置、面积、价格、付款方式约定明确，且被告已经按照约定收受了原告支付的全部购房款，因此该协议可以视为商品房买卖合同。双方应按照合同约定履行各自义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二，被告的行为是否构成违约。
在《内部认购协议书》当中，原、被告约定由原告认购的商铺为位于武山县洛门镇经济新区世纪家居建材城I区-
b层10号商铺，商铺号为I-1b-10，该商铺预测建筑面积为34.61平方米（该商铺面积最终以产权登记面积为准），然而现有的I-1b-10号商铺已变更为I126号商铺，I126号商铺的实际面积是66.2平方米。不管现在的I126号商铺内部再如何进行划分，原、被告协议当中的I-1b-10号商铺的实际面积已经变为了66.2平方米，远远大于预测面积34.61平方米。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持……”诉争商铺的误差比绝对值超出了双方约定的34.61㎡的91.27%，因此，被告的行为构成违约，原告主张解除合同，则被告应当承担返还已付购房款347271及利息69574元（150000*4*6.40%+30271*3.7*6.40%+167000*2.5*5.75%=69574）的责任。
第三，被告是否应当承担双倍返还定金的责任。
在《内部认购协议书》当中，双方约定定金为50000元，如果被告不能按照协议的约定和原告签订正式的《商品房买卖合同》的，则双倍返还定金。由于被告先行违约，导致原、被告双方不能如期签订正式的《商品房买卖合同》，则应当按约定承担双倍返还定金共计100000元的责任。
第四，损失与定金是否可以同时主张。
在我国现行法律中，对于在商品房买卖合同当中主张赔偿损失与主张定金罚则是否可以并用的问题没有明确规定，但是《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定：“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”本案虽为房屋买卖合同纠纷，但法律的精神是相通的，可以比照此规定作为参考。本院认为，采用定金罚则能够弥补一方违约造成的损失时，人民法院不再并处违约方承担损失赔偿责任，故在本案中，被告仅需要承担双倍返还定金的责任即可，不需要再另行承担赔偿已付房款的利息的责任。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条、第十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
解除原告高东芳与被告甘肃子辰房地产开发有限公司于2015年3月14日签订的“SJ-093”号《内部购房协议》；
被告甘肃子辰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告高东芳购房款347271元；
被告甘肃子辰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内双倍返还原告高东芳定金共计100000元；
四、驳回原告高东芳其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7560元，减半收取3780元，由被告甘肃子辰房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天水市中级人民法院。
代理审判员 马进进
二〇一七年九月二十七日
法官 助理 杜永娟
书 记 员 郭春霞