吉林省珲春市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珲民二初字第494号
原告：殷某某，女，1975年5月17日，汉族，住珲春市。
委托代理人：张某某，男，1974年4月20日生，汉族，住珲春市。
委托代理人：赵超，吉林何晓明律师事务所律师。
被告：珲春滨海房地产开发有限公司。住所：珲春市河南街。
委托代理人：栗某某，男，1961年4月2日生，汉族，珲春滨海房地产开发有限公司项目部经理，住珲春市。
委托代理人：刘某某，女，1963年2月18日生，汉族，珲春滨海房地产开发有限公司职员，住珲春市。
原告殷某某与被告珲春滨海房地产开发有限公司（以下简称“滨海公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告殷某某及其委托代理人张某某、赵超，被告滨海公司的委托代理人栗某某、刘某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告殷某某诉称：2012年12月8日，原、被告签订预售商品房买卖协议书，被告将珲春边境经济合作区梧桐小区10#楼的一个门市房出售给原告。合同约定：“……二、该门市房为商业用房，定金10万元；三、单价每平方米4000元，总房款80万元；四、一次性购房，一次性交清；分期付款，首付50%，二期30%，交钥匙时20%；按揭贷款，住宅首付30%，门市房首付50%（定金冲抵房款）；五、付款方式：分期付款……九、交工日期2013年7月30日。”原告按照协议约定于2012年12月8日向被告交付定金10万元，于2013年5月10日向被告交付房款30万元。被告逾期交房有一年之久，被告未给原告办理按揭贷款手续。双方签订预售商品房协议时，被告没有取得商品房预售许可证，向原告隐瞒该事实。至原告起诉时被告仍未取得商品房预售许可证。现诉至法院，请求人民法院判决原、被告签订的预售商品房买卖协议无效，判令被告返还原告购房款40万元及利息，要求被告赔偿原告40万元，诉讼费用由被告承担。本案在审理过程中，原告放弃要求被告赔偿40万元的诉讼请求，变更诉讼请求要求解除双方签订的商品房买卖合同，被告退还原告购房款40万元并按照中国人民银行同期贷款利率支付利息，诉讼费用由被告承担。
被告滨海公司辩称：双方签订的协议书本身不是商品房买卖合同，而是商品房认购合同。双方约定的是分期付款，并且在协议书中分期付款处划勾。协议书第九条交工日期不是交房日期，而是主体工程的交工日期。因该门市房是商业用房不能按揭贷款，所以，协议中的贷款50%是原告自行贷款。原告的诉讼请求不成立，请求法院驳回原告的诉讼请求。
原告为证明自己的主张向本院提供如下证据：
1.原、被告于2012年12月8日签订的《协议书》，主要内容为“出卖人（甲方）：珲春滨海房地产开发有限公司，买受人（乙方）：殷某某。一、该商品房位于合作区梧桐小区10#楼单元室。二、该商品房用途为商业（√），门市房（√）车库（）定金（10万）元；三、该商品房按建筑面积计价，单价（4000）元／平方米，总房款￥（80万）元整（该款项仅为房款。办理产权证及有关的其他费用由乙方承担）；四、乙方应在签订本协议时向甲方交纳购房款。一次性购房。一次性交清。分期付款。首付50%，二期30%（以甲方通知为准），交钥匙时20%。按揭贷款，住宅首付30%，门市房首付50%。（定金冲抵房款）；五、付款方式：一次性付款（）按揭贷款（）分期付款（√）预帐（）；六、房屋交钥匙时，乙方需结清全部房款……八、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，经双方签章后生效，在签订正式合同时失效；9、交工日期2013年7月30日，质量完全达标。出卖人滨海公司盖章，栗某某签字，买受人殷某某签字捺印”。协议书下方栗某某手写“付现金50%贷款50%”。证明原、被告签订了商品房预售合同，约定原告购买被告门市房是商业用房，付款方式为按揭，原告按照约定已付款50%，对交房时间进行了约定。被告对证据的真实性无异议，但认为该协议不是商品房买卖协议，而是认购协议书，双方约定的是分期付款，协议书中的交工日期是主体工程的交工日期，不是交房日期。
本院认为，被告对证据的真实性无异议，本院对证据的真实性予以采信，对其证明问题本院结合其他证据综合评判。
2.2012年12月8日收据，内容为“交款单位殷某某，人民币壹拾万元正，收款事由购合作区梧桐小区10号门市房，滨海公司盖章”；2013年5月10日收据一份，内容为“交款单位殷某某，人民币叁拾万元正，收款事由购合作区梧桐小区10号楼，滨海公司盖章”，证明原告分两次向被告交付购房款共计40万元。被告对证据的真实性及证明的问题无异议，本院对该证据予以采信。
被告滨海公司为证明自己的主张向本院提供如下证据：
1.建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证，证明原告起诉时被告已经取得建设用地批准、建设规划许可、建设工程施工许可，并取得商品房预售许可证。原告对证据的真实性有异议，申请本院依职权到珲春边境经济合作区规划和房产行政部门调取上述证据，本院根据原告的申请，依职权从行政机关调取了上述证据，原告对上述证据的真实性无异议，但认为建设工程规划许可证的颁发日期是2013年5月29日，而被告开工时间是2012年9月5日，按照法律规定应先办理许可证后开工，证件中注明妥善保管丢失不补有效期两年，但该证下方又用手写注明补办；建筑工程施工许可证颁发时间为2013年11月6日，而被告的开工时间是2012年9月5日，按照法律规定应是开工之前半年颁证，该证载明：合同开工日期2013年7月13日，合同竣工日期2013年8月13日，备注一栏中注明补办，有效期一年。注意事项中载明：本证自核发之日起三个月内应予施工，逾期应办理延期手续，不办理延期或延期次数、时间超过法定时间的，本证自行废止。
本院认为，上述证据系本院从行政机关调取，故本院对证据予以采信。
2.原、被告于2012年12月8日签订的《协议书》，证明协议约定的付款方式是分期付款不是按揭贷款。原告对证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为协议中对按揭贷款约定的很明确，合同文本是被告提供，应当不利于被告解释。
本院对该证据的真实性予以采信，对其要证明的目的结合其他证据予以综合评判。
3.2014年8月1日催款《通知书》，内容为“今通知合作区梧桐小区商业网点一期工程房款收取尾款，交款截止日期：2014年8月30日止。珲春滨海房地产开发有限公司”。证明原告至今未交购房款尾款40万元，被告将催款通知书贴到原告购买的房屋门前。原告对证据的真实性及证明目的有异议，认为该通知书没有盖公章，不是公示行为，房屋买卖协议书中没有写明具体是哪一个房屋，原告不知道购买的房屋的具体是哪一个房屋，所以通知书贴到哪原告不知道。
本院认为，原告不认可接到通知，被告亦不能提交充分证据证实其通知送达给原告，故该证据本院不予采信。
4.中国农业银行珲春市支行出具“证明”，内容为“珲春滨海房地产开发有限公司在珲春市合作区开发的‘保障房管理中心公建配套设施商业网点一期工程’整体用途为商业，无住宅用途，经调查，不符合珲春农行楼盘按揭合作准入条件，不予准入。”证明商业用房不可以按揭贷款。原告对证据的真实性及证明的目的无异议，本院对该证据予以采信。
5.被告与安图县建筑有限责任公司签订的《协议书》，主要内容为“发包人：珲春滨海房地产开发有限公司，承包人：安图县建筑有限责任公司。一、工程概况，工程名称：合作区保障性住房小区公共配套设施项目，工程地点：珲春合作区二十三号小区，工程内容：商业开发……三、开工日期：2012年9月，竣工日期：2013年11月……”证明被告和建筑方约定的交工日期是2013年11月，与原告签订协议书中的交工日期就是主体交工，不是交房日期。原告对证据的真实性无异议，但认为该证据与原、被告签订的商品房买卖合同无关。
本院认为，原告对证据的真实性无异议，本院对证据的真实性予以采信，对其要证明目的结合其他证据综合评判。
经审理查明，2012年12月8日，原、被告签订《协议书》，主要内容为“出卖人（甲方）：珲春滨海房地产开发有限公司，买受人（乙方）：殷某某。一、该商品房位于合作区梧桐小区10#楼单元室。二、该商品房用途为商业（√），门市房（√）车库（）定金（10万）元；三、该商品房按建筑面积计价，单价（4000）元／平方米，总房款￥（80万）元整（该款项仅为房款。办理产权证及有关的其他费用由乙方承担）；四、乙方应在签订本协议时向甲方交纳购房款。一次性购房。一次性交清。分期付款。首付50%，二期30%（以甲方通知为准），交钥匙时20%。按揭贷款，住宅首付30%，门市房首付50%。（定金冲抵房款）；五、付款方式：一次性付款（）按揭贷款（）分期付款（√）预帐（）；六、房屋交钥匙时，乙方需结清全部房款。乙方逾期付款按双方约定结清日期次日起至结清日止，乙方向甲方按日支付千分之一的违约金。逾期不付款，定金不退还。七、房屋以房权部门核定产准。面积误差部分的房价款在产权部门核定后，办理交款和退款手续。八、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，经双方签章后生效，在签订正式合同时失效；9、交工日期2013年7月30日（栗某某手写），质量完全达标。出卖人珲春滨海房地产开发有限公司盖章，栗某某签字，买受人殷某某签字捺印”。协议书下方栗某某手写“付现金50%贷款50%”。当日，原告向被告交付房款10万元，被告向原告出具收据，内容为“交款单位殷某某，人民币壹拾万元正，收款事由购合作区梧桐小区10号门市房，滨海公司盖章”，2013年5月10日，原告向被告交付房款30万元，被告向原告出具收据，内容为“交款单位殷某某，人民币叁拾万元正，收款事由购合作区梧桐小区10号楼，滨海公司盖章”。现原告以被告逾期交房，未给原告办理按揭贷款手续，且被告没有取得商品房预售许可证为由诉至法院，要求确认原、被告签订的商品房买卖协议无效，被告退还40万元购房款及利息，被告承担40万元赔偿责任，诉讼费用由被告承担。本案在审理过程中，原告放弃要求被告赔偿40万元的诉讼请求，变更诉讼请求，以被告不给其办理按揭贷款，其无力支付余款40万元为由，要求解除双方签订的商品房买卖合同，被告退还原告购房款40万元并按照中国人民银行同期贷款利率支付利息，诉讼费用由被告承担。
另查明，被告所建房屋性质为商业用房，不符合中国农业银行珲春市支行按揭贷款准入条件及银行按揭贷款条件，不能办理按揭贷款。
再查明，被告于2013年5月29日取得建设工程规划许可证、于2013年11月6日取得建筑工程施工许可证、于2014年8月2日取得商品房预售许可证。
本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备﹤商品房销售管理办法﹥第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。本案中，原、被告签订的《协议书》对当事人的基本状况、房屋的基本状况、销售方式、价款、付款方式等主要内容进行了约定，并且出卖人已经按照约定收受买受人交付的40万元购房款。根据上述法律规定，双方签订的《协议书》系商品房买卖合同。在原、被告签订的《协议书》第四条中载明双方约定选择分期付款方式。同时，被告方又在合同下方以手写方式记载“付现金50%，贷款50%”，双方对此各执一词，均未对各自主张提供充分证据予以证实，属于约定不明。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定“.......因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”本案中，原告购买的房屋性质为商业用房，不符合银行按揭贷款条件，被告已不能为原告办理按揭贷款。而如果原告不能办理按揭贷款，也无力支付剩余房款40万元，致使双方签订的合同无法继续履行，已不能实现双方签订的商品房买卖合同目的，故依据上述法律规定，原告要求解除商品房买卖合同，要求被告返还购房款40万元及产生的利息（按照中国人民银行同期贷款利率计算）的主张于法有据，本院予以支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告殷某某与被告珲春滨海房地产开发有限公司于2012年12月8日签订的《协议书》。
二、被告珲春滨海房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后立即返还给原告殷某某购房款40万元及利息（以10万元为本金自2012年12月8日起至本判决发生法律效力止，以40万元为本金自2013年5月10日起至本判决发生法律效力为止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12300元，其他诉讼费用100元，合计12400元，退还原告7300元被告珲春滨海房地产开发有限公司负担5100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审 判 长 崔光礼
审 判 员 周凤先
人民陪审员 杨士俊
二〇一五年一月三十日
书 记 员 关诗源