浙江省仙居县人民法院民 事 判 决 书（2016）浙1024民初3920号原告：顾中中，男，1984年8月4日出生，汉族，住仙居县。委托代理人:顾荣君，男，1957年12月21日出生，汉�，住仙居县。被告：仙居锦绣明珠小区业主委员会。住所地：仙居县锦绣明珠小区西大门物业楼*楼。负责任：张子君，系主任。被告：台州环雅物业服务有限公司，住所地：温岭市泽国镇文昌路河滨新村2幢109室。法定代表人：陈旭明，该公司执行董事。委托代理人：谢寒松，浙江力汇律师事务所律师。原告顾中中与被告仙居锦绣明珠小区业主委员会（以下简称锦绣明珠小区业委会）、台州环雅物业服务有限公司（以下简称环雅物业公司）为确认合同无效纠纷一案，原告于2016年10月21日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法由审判员戴天华适用简�程序，于2016年12月2日公开开庭进行了审理。原告顾中中、被告环雅物业公司的委托代理人谢寒松到庭参加诉讼，被告锦绣明珠小区业委会经本院传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顾中中诉称：原告系仙居县锦绣明珠小区的业主。被告锦绣明珠小区业委会于2012年10月9日与被告环雅物业公司签订物业管理服务合同，约定由被告环雅物业公司于2012年10月10日至2014年10月9日期间，对仙居县锦绣明珠小区进行物业管理。近日，原告发现被告锦绣明珠小区业委会在选聘被告环雅物业公司之前，没有召开业主大会进行讨论决定，更没有经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。原告认为，两被告签订的物业管理服务合同已违反了《中华人民共和国物权法》第76条、《物业管理条例》第11条、第12条之规定，根�《中华人民共和国合法》第52条之规定，应属无效。为维护原告的合法权益和国家物业管理制度的权威。特提起诉讼，请求确认两被告之间签订的物业管理服务合同无效，本案的诉讼费由两被告承担。为证明自己的主张，原告提供了下列证据：1、仙居县锦绣明珠小区秋月苑17-3-301室房屋的房产证一份；2、两被告于2012年10月9日签订的《物业服务合同》一份；3、业主大会和业主委员会指导规则一份；4、浙江省物业管理条例一份。被告锦绣明珠小区业委会书面答辩称：被告锦绣明珠小区业委会系仙居锦绣明珠小区业主大会的代表机构，现已是第三届。原�所诉的2012年10月9日与被告环雅物业公司签订的《物业服务合同》，系第二届业主委员会任期内所签。经被告锦绣明珠小区业委会了解，当时未经业主大会决定，更没有通过业主大会表决，在现存的业主委员会的记录中没有显示第二届业主委员会选定物业公司的会议记录。合同效力问题由法院依法判决。被告环雅物业公司辩称：原告起诉的台州市环雅物业有限公司不存在，与被告仙居锦绣明珠小区业主委员会签订《物业管理服务合同》的是台州市环雅物业服务有限公司。根据相关规定，原告要求确认物业服务合同无效，涉及到锦绣明珠小区全体业主的共同利益，其以个别业主的身份起诉，显然不是适格的主体。台州市环雅物业服务有限公司与被告仙居锦绣明珠小区业主委员会的物业管理在2014年10月9日已经结束，原告在环雅公司结�服务之后二年多时间内均未提出异议，应当认定诉讼时效已过。二被告签订的合同合法有效，且早已履行完毕，台州环雅物业服务有限公司的服务得到了广大业主的认可，锦绣明珠小区的绝大多数业主已经按规定缴纳了物业管理费，再来确认合同效力已无实际意义。如果是擅自选聘物业服务企业并与之签订的物业服务合同并不必然属于无效合同，应当根据合同的实际履行情况来确定合同效力，否则将会导致小区物业管理服务混乱和停顿，损害业主的权益，并会给不诚信的业主拒交物管费提供便利条件，不利于小区物业的有序管理。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理，本院认定：2012年10月9日，以被告锦绣明珠小区业委会为甲方，以被告环雅物业公司为乙方，签订了《物业管理服务合同》，合同约定由被告环雅物业公司对�居县锦绣明珠小区2012年10月10日至2014年10月9日期间的小区物业进行管理，并就双方相关的权利和义务进行了约定。被告锦绣明珠小区业委会在签订该合同时未经业主大会决定。原告系仙居县锦绣明珠小区的业主，在被告环雅物业公司向原告催讨物业费的过程中，原告发现被告锦绣明珠小区业委会与被告环雅物业公司之间签订的《物业管理服务合同》未经业主大会决定，故以该合同违反《中华人民共和国物权法》第七十六条和《物业管理条例》第十一条、第十二条规定诉诸本院，要求确认该合同无效。另查明，原告已交纳了第一年的物业费。上述事实，有房产证、《物业管理服务合同》及当事人的陈述等证据证实。本院认为：业主委员会有权代表业主对有关物业的事项作出决定。《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款规定“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”同时该条第二款规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”因此，被告锦绣明珠小区业委会作为作为小区代表，其与被告环雅物业公司签订的物业管理服务合同效力及于全体业主。若锦绣明珠小区业委会作出的决定侵害了业主的合法权益，受侵害的业主可以请求法院撤销；应该指出的是：受侵害的业主请求法院撤销的是业主委员会的决定，若业主委员会的决定撤销后，物业管理服务合同终止。本案中，物业管理服务合同签订后，被告环雅物业公司对物业进行了管理并对业主作出了服务，业主对此也予以接受，本案的�告也交纳了第一年的服务费；现原告要求确认物业管理服务合同无效没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条和《物业管理条例》第十一条、第十二条之规定，判决如下：驳回原告顾中中的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由原告顾中中负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于台州市中级人民法院。审 判 员  戴天华二〇一七年一月四日代理书记员  王希宁附法律条文:1、《中华人民共和国合同法》：第五十二条【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。2、《中华人民共和国物权法》：第七十六条【业主决定建筑区划内重大事项及表决权】下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款�他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第七十八条【业主大会、业主委员会决定效力】业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。3、《物业管理条例》：第十一条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和�聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应�经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。·6··7·