上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第2105号
上诉人（原审原告、反诉被告）曹红萍，女，1959年12月27日出生，汉族，住上海市。
委托代理人陈鹏宇，上海市同建律师事务所律师。
委托代理人池海峰，上海市同建律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）杨祥华，男，1966年3月17日出生，汉族，住上海市。
委托代理人刘鹏，上海市国茂律师事务所律师。
委托代理人齐元浩，上海市国茂律师事务所律师。
上诉人曹红萍因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闸北区人民法院（2014）闸民三（民）初字第2549号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2006年3月13日，曹红萍与案外人童迎春取得上海市闸北区共和新路XXX号房屋（以下简称系争房屋）产权，建筑面积52.24平方米。
2013年7月20日，曹红萍（甲方）与杨祥华（乙方）签订一份《房屋租赁合同》约定，甲方将系争房屋出租给乙方，租赁期限三年，自2013年7月21日起至2016年7月20日止。租金每月人民币（以下币种均为人民币）8，800元，按三个月为一期支付，第一期租金乙方应于2013年7月21日前付清，以后每期租金支付时间应为该期首月的七日前。甲方应于收到每期租金的同时签署全额租金收据给乙方。每期租金由乙方以现金形式支付或银行划账方式付至曹红萍中国银行XXXXXXXXXXXX账户。如乙方逾期支付租金，则每逾期一日，乙方应按日租金的壹倍向甲方支付逾期违约金。如乙方逾期超过二十日，除如数补交租金及逾期违约金外，在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自终止本合同，乙方须按本合同第九条承担违约责任。乙方需支付给甲方租赁保证金8，800元，除本合同另有约定外，甲方应于租赁关系消除且在乙方将该房屋及其附属物品向甲方交割清楚，并付清所有乙方应付费用当日将租赁保证金全额无息退还乙方。物业管理费由乙方承担。除甲、乙双方续租外，乙方应在租赁期限届满当日，将该房屋及装修、附属设施、设备在经正常使用后的状态下返还甲方。如有留置的任何物品，在未取得甲方的谅解之下，均视为放弃，并由甲方处置。若逾期返还该房屋的，每超过一日，乙方须按日租金的贰倍向甲方支付该房屋占用期间的使用费。合同第九条约定，“如任何一方未按本合同约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的壹倍。若甲方违约，且乙方已经按本合同约定对该房屋进行装修、添附的，则甲方除需按本条承担违约责任外，还需支付乙方装修、添附补偿费，装修、添附补偿费数额以乙方出示的相关付款凭证为准；若乙方违约，且乙方已经按本合同约定对该房屋进行装修、添附的，则乙方除需按本条承担违约责任外，乙方对该房屋的装修、添附无偿赠与甲方。”合同第十三条其他约定载明，“甲方授权，乙方有权在租期内转租此物业。”
合同签订后，杨祥华向曹红萍支付了租赁保证金8，800元，租金付至2014年4月20日。
2013年12月25日，曹红萍向杨祥华发送微信，请杨祥华居间介绍以2，500，000元的到手价将系争房屋出售，由杨祥华收取中介费。嗣后，曹红萍又向杨祥华妻子王环发送微信，明确表示独家委托王环出售系争房屋。
2014年7月10日，曹红萍、杨祥华通话，杨祥华提出付清物业费，曹红萍支付104，000元，杨祥华搬离系争房屋。曹红萍要求杨祥华支付5月后的房租。杨祥华认为补偿款104，000元是算到5月的，不同意支付房租，但承诺十天左右搬离。后曹红萍同意杨祥华在十天内搬掉，其给付杨祥华104，000元。通话后，曹红萍发微信明确要求杨祥华21日交房。
2014年7月12日，杨祥华发微信询问曹红萍一年的物业管理费能否在104，000元中扣除，因为物业公司要求杨祥华补交所有欠费，不同意只收取一年的物业管理费。曹红萍提出104，000元有无商量余地，杨祥华予以拒绝。
2014年7月21日，杨祥华打电话通知曹红萍商铺已经腾空，曹红萍准备好补偿款，杨祥华可以交钥匙给曹红萍。曹红萍表示是约好21号交房，但钱的事要请个公证人来商量。因此，该日双方未就系争房屋进行交接。同日，曹红萍委托陈鹏宇律师向杨祥华发函表示根据合同约定，杨祥华应于2014年4月20日前向曹红萍支付2014年5月至7月的租金26，400元，但几经催讨，杨祥华一直未付，构成严重违约。曹红萍通知杨祥华解除双方2013年7月20日签订的《房屋租赁合同》，杨祥华务必在收到律师函之日起三日内支付上述欠租，缴清水、电、煤等房屋使用费及物业管理费，并在十日内搬离房屋，将房屋腾空后返还给曹红萍。
2014年9月22日，曹红萍再次委托律师陈鹏宇向杨祥华发函称，由于杨祥华拖欠房屋租金，所以双方签订的房屋租赁合同予以解除。曹红萍要求杨祥华在收函后三个工作日内搬离租赁房屋，向曹红萍支付房屋租金、房屋使用费、逾期违约金、违约金、水、电、煤及物业管理费，合计64，344.8元，并与出租方曹红萍或律师陈鹏宇办理房屋交接手续。
2014年9月25日，杨祥华向曹红萍律师回函表示其与曹红萍在2014年7月10日已达成协议，2014年7月21日交接房屋。杨祥华在2014年7月20日之前已经搬离系争房屋，并多次通知曹红萍交房，但曹红萍没有回复，不存在杨祥华实际使用房屋至今的事实。7月21日以后与系争房屋有关的空置费等任何费用与杨祥华无关，应由曹红萍自行承担。7月10日曹红萍承诺的104，000元补偿款应在收到该份告知书三日内支付给杨祥华，否则应支付滞纳金。同时，杨祥华已付的8，800元押金，曹红萍应一并予以退还。
2014年10月，曹红萍向原审法院提起诉讼，请求判令：1、杨祥华支付2014年4月21日起至2014年5月10日止的房屋租金5，866.7元；2、杨祥华支付2014年5月11日起至2014年11月22日止的房屋使用费（按照合同标准的双倍计算）；3、杨祥华支付逾期付租违约金5，866.7元；4、杨祥华支付违约金8，800元；5、杨祥华支付2013年7月21日起至2014年7月20日的物业管理费2，494.8元。审理中，杨祥华提起反诉，要求曹红萍给付补偿款104，000元。
原审审理中，曹红萍、杨祥华确认于2014年11月22日办理了房屋交接，故关于房屋使用费，曹红萍主张至该日。
曹红萍表示是杨祥华生意不好，先提出转让商铺，曹红萍当时是同意的。嗣后，杨祥华询问如有人愿意购买，曹红萍是否同意。曹红萍考虑其长期在国外，也就同意委托杨祥华出售房屋。根据杨祥华提供的微信，无法看出104，000元的组成，实际这笔钱是曹红萍同意给杨祥华相当于房价3%的好处费，杨祥华应当另案处理。从电话录音内容来看，曹红萍坚持要求杨祥华付租，并没有免除租金的意思。反而是杨祥华存在胁迫的意思，若曹红萍不支付104，000元，杨祥华就不交房。曹红萍认为微信内容和通话录音相互矛盾，杨祥华的证据无法反映双方的真实意思表示，不能证明双方对补偿费用及交房时间达成了合意。另外，杨祥华主张曹红萍先提出解除合同，与事实不符，曹红萍只是要求杨祥华帮忙寻找下家，杨祥华没有证据证明是曹红萍先提出解约。关于租赁保证金，曹红萍同意返还，可以与欠租相抵扣。
杨祥华表示其于2012年承租系争房屋，支付了50，000元转让费，又花费30，000、40，000元进行装修。2013年12月，杨祥华找好了下家，欲将系争房屋转租。但曹红萍提出委托杨祥华妻子挂牌出售，要求净到手价2，500，000元，会给与售房款3%的中介费，大约75，000元。2014年4月，杨祥华妻子电话告知曹红萍商谈的结果是房价2，500，000元，税费各付。曹红萍表示同意，并约定5月7日回国准备交易。但是5月9日曹红萍回国后不愿再以该价格出售。5月中旬，曹红萍要求杨祥华搬出，杨祥华要求补偿，曹红萍同意给付104，000元，但不同意写下来，并表示要等房屋出售后才能支付补偿款。104，000元的组成是50，000元转让费加上2013年12月至次年5月共六个月的租金和物业管理费。达成口头协议后，曹红萍继续委托杨祥华出售房屋，同意到手价2，200，000元。杨祥华联系原来的购房人，准备再次签约，但曹红萍又提出要净到手价2，270，000元，导致再次签约失败。考虑到杨祥华支付的押金可以抵扣签订买卖合同之前的租金，所以杨祥华没有按合同约定付租。后来在7月份，双方在电话中明确了104，000元的补偿，杨祥华在7月20日搬离房屋。曹红萍却在7月21日委托律师向杨祥华发函，杨祥华当天就联系了曹红萍的律师，曹红萍的律师说会和曹红萍沟通。曹红萍7月26日打电话给杨祥华要求将104，000元降低到50，000元。8月份，杨祥华还和曹红萍的律师联系，希望尽快交接房屋，但律师称其没有交接房屋的权限。审理中，杨祥华同意降低反诉请求的金额，要求租赁保证金与欠付租金和物业管理费相抵扣，再扣除杨祥华应当承担的各种费用后，曹红萍再补偿杨祥华60，000元。
原审法院经审理后认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。曹红萍、杨祥华签订的租赁合同系双方当事人真实的意思表示，与法不悖，双方当事人均应恪守履行。杨祥华主张2013年12月曹红萍欲出售系争房屋而要求提前终止租赁合同，是曹红萍违约在先。对此曹红萍予以否认，杨祥华又无证据佐证其观点，再结合杨祥华在2014年仍向曹红萍支付2014年1月21日至4月20日租金的行为，难以认定是曹红萍提前解除合同。虽然根据合同约定，杨祥华逾期支付租金超过二十日的，视为杨祥华擅自终止租赁合同。但杨祥华逾期付租后，曹红萍并没有通知杨祥华解除合同，故应以2014年7月21日曹红萍通知之日作为合同解除日，杨祥华应向曹红萍支付2014年4月21日至7月21日的租金。杨祥华提供的通话记录以及微信可以证明双方对2014年7月21日交房达成合意，且杨祥华已经通知曹红萍于该日办理交接，但曹红萍没有积极配合，故曹红萍未及时收回房屋造成的损失应由其自行承担。据此，曹红萍要求杨祥华按照双倍合同标准支付房屋使用费的诉讼请求，难以支持。根据杨祥华提供的证据，杨祥华不能证明合同提前解除是曹红萍所致，反而可以反映出曹红萍曾向杨祥华催讨租金，故杨祥华应当承担逾期付租及解约违约金。曹红萍要求杨祥华支付2013年7月20日至2014年7月20日的物业管理费，杨祥华表示同意，法院予以认可。鉴于双方的租赁合同已经解除，曹红萍应向杨祥华返还租赁保证金。双方均同意租赁保证金与欠付的租金相抵扣，并无不妥，法院予以确认。关于杨祥华的反诉请求，因曹红萍对杨祥华提供的通话记录以及微信记录的真实性没有异议，故法院认为该证据可以证明曹红萍同意支付杨祥华104，000元的事实。现杨祥华自愿调整反诉金额，并无不妥，可予支持。原审法院据此判决：一、杨祥华应于本判决生效之日起十五日内给付曹红萍租金17，893.3元（已扣除租赁保证金8，800元）；二、杨祥华应于本判决生效之日起十五日内给付曹红萍逾期付租违约金5，866.7元；三、杨祥华应于本判决生效之日起十五日内给付曹红萍违约金8，800元；四、杨祥华应于本判决生效之日起十五日内给付曹红萍物业管理费2，494.8元；五、曹红萍应于本判决生效之日起十五日内给付杨祥华95，054.8元；六、驳回曹红萍其余诉讼请求。
原审判决后，上诉人曹红萍不服，向本院提起上诉称：曹红萍没有与杨祥华达成支付104，000元补偿款的合意，而且杨祥华始终没有提供104，000元补偿款的组成明细。曹红萍没有同意7月21日交房。原审法院判决有误，请求撤销原审法院判决主文第一、五、六项，改判支持曹红萍在原审中的诉讼请求。
被上诉人杨祥华答辩称：曹红萍与杨祥华通过微信达成了合意，由曹红萍支付杨祥华104，000元补偿款。7月21日没有办理房屋移交的责任在曹红萍。原审法院判决正确，请求二审予以维持。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院另查明，2014年7月10日，曹红萍与杨祥华就租赁合同履行事宜进行电话沟通，曹红萍陈述：“十天搬掉，我十万四给你”。对于这段通话录音的真实性，曹红萍不持异议。
本院认为，当事人行使权力、履行义务应当遵循诚实信用原则。根据双方往来中的通话记录、微信聊天记录，可以看出上诉人曹红萍曾要求被上诉人杨祥华于2014年7月21日之前搬离系争房屋，并承诺给付被上诉人杨祥华104，000元。此后，被上诉人杨祥华也已按约搬离了系争房屋。现上诉人曹红萍以双方未能达成一致为由拒绝支付104，000元，无事实和法律依据，本院不予支持。原审法院依照上诉人曹红萍的承诺判决其支付104，000元补偿款，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2，598.6元，由上诉人曹红萍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周刘金
审 判 员 王 伟
代理审判员 陈家旭
二〇一五年十二月二十八日
书 记 员 汪汝珏
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……