七台河市桃山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑0903民初515号
原告周艳刚。
委托代理人刘俊雄，男，系黑龙江房川律师事务所律师。
被告七台河市北亚房屋建设综合开发有限责任公司（北亚公司）。
法定代表人张宝凤。
委托代理人黄玉连。
委托代理人闫玉昌，系黑龙江宏昌律师事务所律师。
原告周艳刚诉被告七台河市北亚房屋建设综合开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理，原告周艳刚及其委托代理人刘俊雄、被告委托代理人黄玉连、闫玉昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周艳刚诉称，2012年10月23日，原告购买了被告开发的位于东北亚财富中心的男装001号商铺，建筑面积为17.87平方米，商铺产权的总价款为553970.00元。原告已经按照被告要求于2012年10月23日支付了商铺预收款100000.00元，于2012年11月2日支付了商铺首付款340000.00元，已按照被告要求足额履行付款义务。但被告收款后却迟迟不履行应尽的义务并构成严重违约，导致目前的实际情况是原告购买的商铺被第三人占有和使用。因被告的严重违约行为实际导致购房人根本无法实现合同目的，根据《合同法》第九十四条的规定，原告于2015年3月20日向被告发出解除购房合同的通知，被告于同月22日签收，根据《合同法》第九十六条的规定和《合同法司法解释二》第二十四条的规定，被告在收到解除通知后三个月内未向人民法院提出解除异议，双方的房屋买卖合同自解除通知到达被告时解除，因此，双方的房屋买卖合同自解除通知到达被告时解除，被告应当返还原告已付房款44万元及利息。基于以上事实和法律规定，原告诉至法院，要求1、判令被告返还原告购房款44万元；2、判令被告支付购房款利息71156.16元（以44万元为基数，自支付之日起按照银行同期贷款利率标准分段计算，计算至实际给付之日，暂计算至立案时即2015年6月30日）；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告北亚公司辩称，一、原告起诉事实与真实情况不符，被告没有违约，本案真实情况是，原告先汇了10万元商铺款，又汇了34万元，共交付44万元，尚欠113970.00元，原告并没有付清全部款项。被告给原告出具的收据明确注明了商铺位置、价款、不调不退，余款交清后签订正式合同，但是原告至今未交清全部购房款，因此被告没有违约行为；二、本案原告存在违约行为，第一双方在2012年10月16日收款收据注明553970.00元，男装001号厅，面积17.87平方米，余款在签订正式合同前补齐，此房不调不退。显然双方的买卖关系和价款已经确定，按照《房屋销售管理办法》第十六条规定，应视为一种买卖合同，具备房屋买卖的条款，在此期间，本案被告多次催促原告交清房款签订正式合同，但是原告各种借口不予交齐；该商铺产权已经属于原告所有，原告商铺的左右两侧都签订了正式合同，只有原告没有签；三、原告要求赔偿利息不符合法律规定，因是原告违约，因此被告不存在赔偿利息的问题。综上所述，依据本案事实及证据，本案被告不存在违约，因此请法院依法驳回原告诉讼请求。
原告为证明其主张成立向本院提交的证据有：
1、原告身份证复印件一份，证明原告身份；被告经质证，对真实性无异议，予以确认；
2、收据复印件两张（原件当庭核对后退回），证明原告向被告支付了首付款44万元，履行了付款义务；被告2012年10月23日出具的编号为244521的收据证明，双方就预购商铺的相关内容进行了约定，收据上明确记载了商铺为男装001号，面积17.87平方米，总价为553970.00元，首付款为44万元，余款签订正式合同前补齐。尽管双方未签署书面合同，但被告出具的收据就商铺买卖的铺位号、面积、总价款、首付款，均有了约定，依法构成合法的内容。被告经质证对该合同有效认可，本院予以确认；
3、解除购房合同的通知及发送、签收证明（均为复印件），证明：1、解除购房合同通知函为原告向被告2015年3月16日发出，通知函的名称及内容明确原告向被告主张合同已经解除，并且列明了法律依据；2、EMS邮政快递回执单明确邮寄的材料为原告发出的《解除购房合同通知函》；邮局出具的《邮件查单》能够充分证明被告于2015年3月22日收到了原告发出的《解除购房合同通知函》。其起诉时为止，已经超过了三个月，被告未按《合同法》的规定表示任何异议，则双方的购房合同在法律上已经发生解除的效力，被告应据此返还原告交付的购房款及利息；3、原告发出解除通知函是基于被告的违约行为导致原告合同目的不能实现而主张合同解除，被告违约行为包括，一是擅自变更托管主体，由开发商变更为东北亚商业管理公司，这使得购房人的托管权利无法得到保障；二是被告所出售的商铺在发函时没有获得政府的商品房销售许可证，属于非法销售；三是被告无法按照双方之前的约定交付房屋，至本次开庭时为止，该商铺仍然没有通过法定的竣工验收并取得竣工验收备案证，也没有取得消防审批验收，但该商铺目前确交由其他人经营使用，被告用自己的行为在非法使用房屋，也用自己的行为宣告其不再履行其与原告之间的购房合同，即被告无法按照之前约定交付房屋。基于该三个违约行为，原告发出解除通知合法有效，双方合同在通知到达时即发生解除效力。经被告质证有异议，本院不予确认；
4、信访记录单复印件两张，证明原告就双方合同的履行通过多种方式找被告进行协商，因被告擅自变更合同履行相关情况，原告多处维权，均得不到合理回复，不得不向省信访提出上访请求，并于2015年2月9日、2015年2月26日形成了正式的接访记录，接访记录上显示，原告通过信访中心，向被告提出被告商场已营业，要求交付房屋、办理房照、处理面积异议和返利，并签订正式合同文本，由此可以证明，原告在积极地与被告协商签订正式合同文本的相关事宜，但被告由于其建设的自身缺陷，无法具备签订正式合同的条件，并且被告擅自变更返利的规则，由以前每年8%不限年限，变更为只返2年，并从店庆之日起开始返，原有约定是从开业时开始返。返利的主体由开发商变更为另一个商业主体即东北亚商业有限公司，并且被告擅自将原告所购商铺的面积进行大范围的分摊，这些均导致双方无法就签订正式商品房买卖合同形成一致意见，因此双方未能签订合同。根据双方收据上的约定，因合同未正式签订，所以原告也没有法定义务向被告交付剩余11万多的余款。经被告认为与本案无关不予质证，本院不予确认。
5、东北亚商业管理有限公司工商企业公示信息单复印件一张，证明被告违反了双方有效托管主体的规定，将托管主体擅自变更为开发商以外的另一家独立的公司，该公司从股东情况来看，与开发商即被告公司之间没有任何母公司与子公司的关系，总公司与分公司的关系，是完全独立的法人主体。经被告质证对真实性无异议，本院予以确认。
6、七台河市工程质量监督站出具的证明一份，证明被告公司竣工备案证未办理下来的事实。经被告质证对真实性无异议，本院予以确认。
被告为证明其辩解理由成立向本院提交的证据有：
1、收据复印件两张（原件当庭核对后退回），证明1、该收据系有效收据，说明了原告购买房屋的位置、价款等主要内容的约定，属有效合同；2、该收据中其中有一项条款注明“此房不调不退”，原告并在下面签字确认，说明了该房屋按照当时双方的约定是不调不退的。原告经质证对真实性没有异议，予以确认；
2、公告复印件一份（原件当庭核对后退回），证明作为被告方多次通过电话等其它方式通知，仍然有一些业主未交付房款不签订合同，被告通过法定的报纸公告的方式通知业主。经原告质证对真实性无异议，予以确认；
3、房卡复印件一份（原件当庭核对后退回），证明1、双方签订合同之后，房屋确定了产权；2、这户商铺目前仍然存在，产权仍然是原告的产权。原告经质证对真实性、合法性和关联性均有异议，经查该房卡在房产局未办理实名备案，亦不在原告名下，故不予认定。
4、七台河市工程质量监督站及七台河市建设局竣工工程备案出具的证明复印件一份（原件当庭核对后退回），证明东北亚财富中心项目商场及地下部分已通过竣工验收的事实。经原告质证对真实性无异议，本院予以确认。
5、七台河市商品房预售许可证复印件一份，证明房屋销售符合法律规定，销售行为有效。按照法律规定，房屋销售许可在案件审理过程中提交到法院，其销售行为即为有效行为。经原告质证对真实性无异议，本院予以确认。
根据确认的证据及当事人的当庭陈述，可认定案件事实如下：原告于2012年10月23日购买了由被告开发建设的东北亚财富中心的男装层001号商铺，建筑面积17.87平方米，总价款553.970.00元，并交付预付款订金10万元，未签订预订房屋协议，2012年11月2日第二次交付购房款34万元，在2012年10月23日的收据中约定原告所认购商铺不调不退，双方并口头约定该商铺由被告托管，被告向原告每年支付商铺总价款的8%作为租金。嗣后，原告经被告在七台河日报上公告催告未交齐剩余房款，双方亦未签订正式合同。现原告以其购买的商铺被第三人实际占用和使用及其已向被告邮寄解除合同通知书，双方房屋买卖合同已经解除，被告应当返还原告购房款为由提起诉讼。上为本案事实。
本院认为，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。原、被告双方所签订的两份收据系双方真实意思表示，不存在欺诈、胁迫等手段，自签订时便是依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自已的义务，不得擅自变更或者解除合同，原告称其已邮寄通知被告单方解除合同，本案不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定法定解除合同条件。原告诉称其购买的商铺被第三人实际占有和使用，被告属于违约，鉴于原、被告认可双方有口头约定原告所购买的商铺须交由被告托管，被告向原告每年支付商铺价款的8%作为租金，争议商铺由被告租赁他人经营属于履行托管义务，不属违约，故对原告的诉讼请求不应支持。原告称双方签订合同时，被告未取得商品房预售许可，被告系于2014年12月17日时取得的商品房预售许可，故其买卖行为应为无效，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效，故本院对原告请求理由不予支持。关于原告称被告未办理竣工备案证，本院认为，被告所出售房屋已实际竣工并交付使用，其是否办理竣工备案证并不影响合同效力。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《商品房销售管理办法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告周艳刚的诉讼请求。
案件受理费8912.00元由原告自行承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省七台河市中级人民法院。
代理审判员 闫丹丹
二〇一六年七月三十日
书 记 员 田海洋