苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2015）园商初字第02019号原告上海盛高物业服务有限公司（原名上海新独院物业管理有限公司）,住所地上海市浦东新区沪南路2502号。法定代表人陈军，该公司执行总裁。委托代理人王秦益，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。委托代理人徐继旺，上海市锦天城（苏州）律师事务所实习律师。被告苏州中翔担保投资有限公司,住所地江苏省苏州相城经济开发区春申湖东路1号。法定代表人郭献斌，该公司董事长。委托代理人张昊江，江苏久顺律师事务所律师。委托代理人杜松松，江苏久顺律师事务所实习律师。第三人孟青成。原告上海盛高物业服务有限公司（以下简称“盛高物业公司”）与被告苏州中翔担保投资有限公司（以下简称“中翔担保公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月25日受理后，依法由审判员吴婕独任审判，于2015年8月6日公开开庭进行了审理。后因案情需要，经原告申请，本院通知孟青成作为本案第三人参加本案诉讼，本案转为普通程序，由审判员吴婕、人民陪审员周玉珍、潘冬梅组成合议庭，于2016年2月1日公开开庭进行了审理。第一次庭审中原告盛高物业公司委托代理人王秦益、徐继旺到庭参加诉讼，被告中翔担保公司委托代理人张昊江杜松松到庭参加诉讼；第二次庭审中原告盛高物业公司委托代理人王秦益、徐继旺到庭参加诉讼，被告中翔担保公司委托代理人张昊江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盛高物业公司诉称：第三人孟青成曾系苏州工业园区苏惠路88号环球财富广场1幢1703室业主，与原告签订了《物业管理服务协议》，协议对物业费缴纳标准、缴纳时间、违约责任的承担及争议解决等均进行了明确约定。合同签订后，原告积极履行物业管理义务，然第三人孟青成自2011年8月1日后即未缴纳物业费。经原告多次催缴，第三人孟青成仍迟迟未缴纳拖欠的物业费。2015年3月12日，被告携带《苏州市相城区人民法院民事裁定书》、《房屋产权证》至原告物业中心办理装修手续，经沟通得知被告以债务抵偿形式获得了该房屋产权，但对第三人孟青成所拖欠的物业费却拒不缴纳。根据《苏州市住房和城乡建设局关于认真做好和启用中相关物业管理工作的通知》规定，“如果转让人未结清房屋交付前发生的应当由转让人承担的如物业费等费用，买受人有可能承担相关连带责任，买受人应当至本房屋的物业管理单位咨询或查清有关情况。”同时，根据苏州工业园区苏惠路88号环球财富广场1幢1703室房产《竞买公告》第七条规定，“变卖成交买受人付清全部变卖价款后，凭法院出具的民事裁定书、协助执行通知书及买卖成交确认书自行至相关管理部门办理标的物权属变更手续。办理过程中所涉及的买卖双方所需承担的一切税、费和所需补交的相关税、费（包括但不限于所得税、营业税、土地增值税、契税、过户手续费、印花税、权证费、水利基金费、出让金以及房产及土地交易中规定缴纳的各种费用）及有可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人自行承担，具体费用请竞买人于变卖前至相关单位自行查询，与变卖人无涉”。然而被告在办理房屋转让过程中，在未至原告处缴清物业费情况下即与第三人孟青成办理了房屋过户手续。因此，第三人孟青成在房屋过户前拖欠的物业费应由买受人即被告中翔担保公司承担。然经原告多次催讨，被告仍拒绝支付上述物业费用。为维护原告合法权益，起诉至本院，请求被告依法支付原告物业费126266.44元（暂算至2014年11月1日，以后按照每月3229.53元计算至判决确定之日止）及延迟交付物业费产生的滞纳金暂计500元（最终计算标准按合同约定计算至被告实际支付之日），并由被告承担本案诉讼费用。庭审中原告明确物业费的主张期间为2011年8月29至2014年11月30日，金额为126266.44元。滞纳金的计算标准为2011年8月份以313.87元为本金，按照每日千分之三计算至被告实际支付之日止，自2011年9月份以3229.53元为本金、2011年10月份以3229.53元为本金，以此类推，均按每日千分之三分段累加计算至被告实际支付之日。被告中翔担保公司辩称，1、被告于2015年3月份才取得涉案房屋所有权，如果原告诉请属实的话，也是第三人孟青成拖欠原告物业费，原告应当向第三人主张。2、被告既没有法定义务也没有约定的义务为第三人孟青成支付拖欠的物业费，首先，江苏省苏州市物业管理条例中明确规定存量房转让时，转让人负有结清服务费用的义务。其次，被告并非通过司法拍卖和变卖取得涉案房屋的所有权，而是法院裁定书直接裁定以房屋抵偿债务取得所有权，因此被告系依法执行法院的裁定，无需受到拍卖公告和变卖公告的约束，而且该拍卖公告和变卖公告关于水、电、物业费等规定其性质为风险提示，而非为竞买人设定义务。而且被告系第三人孟青成的债权人，与竞买人地位是完全不同的。再次，被告从未与第三人或者与原告约定为第三人孟青成支付拖欠的物业费。3、被告已经支付自取得涉案房屋之后的物业费，已经履行了法定义务。4、2013年6月份之前的物业费已经过了诉讼时效。5、原告主张滞纳金没有依据。第三人孟青成未到庭。经审理查明：原告盛高物业公司与案外人苏州润建置业有限公司（以下简称“润建公司”）签订《苏州市前期物业管理委托合同》，合同载明甲方（润建公司）通过招投标方式将环球财富广场委托乙方（盛高物业公司）实行物业管理服务，物业名称为环球财富广场，坐落位置为苏州工业园区苏惠路88号，委托管理服务期限为2010年10月1日至2013年3月31日。后原告与案外人润建公司于2013年3月28日签订《苏州环球财富广场前期物业管理委托合同补充协议》，约定双方同意续延在2010年10月1日签订生效之《苏州环球财富广场前期物业管理委托合同》之合同委托期限，新合同委托期限自2013年3月31日至本物业业主委员会成立并与物业管理企业签订《物业管理服务合同》生效之日止，原《苏州环球财富广场前期物业管理委托合同》其他合同条款维持不变。其后，案外人润建公司（甲方）、孟青成（乙方）签订《苏州市前期物业管理服务协议》，协议首部当事人处列明甲方选聘的物业公司为原告盛高物业公司，协议内容约定孟青成购买的位于苏州工业园区苏惠路88号环球财富广场1幢1703室的写字楼在本物业区域业主委员会成立前，由甲方（润建公司）选聘的物业管理公司负责该物业区域的前期物业管理工作，商务写字楼物业管理费为15.79元/月·平方米。协议8.3约定，乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业管理企业有权要求乙方补交，并自逾期之日起每天加收千分之三的滞纳金。协议未约定缴纳物业费的时间。原告于2011年6月7日收到物业管理服务费19377.18元，原告出具的发票上附注为“2011年2月10日-2011年8月9日”。原告自认其后又收到第三人孟青成支付的2011年8月10日至2011年8月28日期间物业服务费1946.8元。自2011年8月29日起的物业管理费第三人孟青成未再交纳，原告分别在2012年7月27日、2012年10月15日、2012年11月12日、2012年12月10日发函通知孟青成交纳物业费，又至环球财富广场A栋1703室门口张贴物业欠费催缴单。另查明，第三人孟青成与本案被告中翔担保公司就追偿权纠纷一案在苏州市相城区人民法院（以下简称“相城法院”）达成调解，民事调解书载明：“如被告苏州友凯建筑安装工程有限公司不履行上述义务，则原告有权对被告吕文丽、孟青成所设定的抵押物（苏州工业园区苏惠路88号环球财富广场1幢1703室的房产）折价或者拍卖、变卖的价款在设定抵押权人民币500万元内优先受偿”。后因苏州友凯建筑安装工程有限公司未能履行该调解书的内容，本案被告中翔担保公司向相城法院申请强制执行，该院对被执行人孟青成名下位于苏州工业园区苏惠路88号环球财富广场1栋1703室的房产进行了三次司法公开拍卖，但是三次拍卖均无人报名竞买。后相城法院又对上述房屋进行了变卖，但是变卖期内仍无人报名竞买。2014年10月13日，本案被告中翔担保公司向相城法院提出申请，要求以上述抵押房屋的第三次拍卖保留价3460000元抵偿部分债务，相城人民法院出具（2013）相执字第2012-3号民事裁定书，裁定将被执行人吕文丽、孟青成名下所有的位于苏州工业园区苏惠路88号环球财富广场1幢1703室的房屋作价人民币3460000元交付申请人苏州中翔担保投资有限公司抵偿申请人对被执行人享有的总债权5377688元中的3460000元，将上述房屋按保留价3460000元抵偿中翔担保公司。中翔担保公司于2015年3月9日取得了苏州工业园区苏惠路88号环球财富广场1幢1703室房屋的所有权。中翔担保公司于2015年3月17日向环球财富广场物业服务中心出具接收单，载明“环球188-1703室产权为我公司名下，由此房屋产生的物业费自法院裁决此产权归我公司所有之日次月起至2015年2月的三个月物业费。（即2014年12月至2015年2月），金额为9688.59元……”，该部分物业费被告中翔担保公司已经实际支付完毕。另查明，相城法院在苏州工业园区苏惠路88号1幢1703室房产及土地使用权的拍卖公告的第七条载明“拍卖成交买受人付清全部变卖价款后，凭法院出具的民事裁定书、协助执行通知书及买卖成交确认书自行至相关管理部门办理标的物权属变更手续。办理过程中所涉及的买卖双方所需承担的一切税、费和所需补交的相关税、费（包括但不限于所得税、营业税、土地增值税、契税、过户手续费、印花税、权证费、水利基金费、出让金以及房产及土地交易中规定缴纳的各种费用）及有可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人自行承担，具体费用请竞买人于拍卖前至相关单位自行查询，与拍卖人无涉”。再查明，原告原名为上海盛高物业服务有限公司，2011年1月19日，其名称变更为上海新独院物业管理有限公司。上述事实，有原告提供的物业费欠费清单、物业费发票、物业管理费催款函及邮寄EMS、苏州市前期物业管理委托合同、补充协议、苏州市前期物业管理协议、工商准予变更通知单、接收单、相城区人民法院裁定书、房屋产权证、诉争房屋司法拍卖信息公告及当事人在庭审中的陈述等予以证实。本案的争议主要在于：通过以物抵债取得房屋所有权的产权人是否应对所有权取得前的债务承担支付责任。本院认为：业主在物业管理活动中，应按时交纳物业服务费用。涉案房屋原业主系孟青成及其配偶所有，被告系根据相城区人民法院作出的(2013)相执字第2012-3号民事裁定书，通过抵偿方式于2015年3月9日取得苏州工业园区苏惠路88号环球财富广场1幢1703室房产的所有权，成为该房产的业主。被告在取得涉案房屋所有权之后应按时交纳接受物业服务期间的费用，而之前产生的物业应由原业主承担。虽然该房屋在拍卖公告载明有可能存在的物业费需要竞买人于拍卖前至相关单位自行查询，该条仅为风险提示性条文，因被告取得该房屋的所有权并非是当事人的合意，被告在取得房屋所有权时并未承诺负担原业主结欠的物业费，故其抵偿行为不必然导致被告对于案外人孟青成与原告之间结欠物业费的债务加入，且该抵偿价值也没有超过被告与案外人就该房屋设立的抵押权范围，故被告就案外人孟青成拖欠原告的物业费无须承担支付义务。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告上海盛高物业服务有限公司的诉讼请求案件受理费2835元、公告费690元，合计3525元，由原告上海盛高物业服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：苏州市中级人民法院，开户行：农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。审 判 长  吴 婕人民陪审员  周玉珍人民陪审员  潘冬梅二〇一六年二月十七日书 记 员  顾大庆附录：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。