广东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤民再262号
抗诉机关：广东省人民检察院。
申诉人（一审第三人、原再审申请人）：黄广香，女，汉族，原住广东省广州市越秀区，现住广州市越秀区。
委托诉讼代理人：郭忠革，广东德培律师事务所律师。
委托诉讼代理人：汪天可，广东德比律师事务所律师。
被申诉人（一审被告、二审上诉人、原被申请人）：广州市志联房地产开发有限公司破产管理人。住所地：广东省广州市荔湾区。
负责人：梁彬。
诉讼代表人：游静云，国信信扬律师事务所律师。
诉讼代表人：方珩，国信信扬律师事务所实习人员。
被申诉人（一审原告、二审被上诉人、原被申请人）：马聪，男，汉族，住广东省广州市越秀区。
委托诉讼代理人：雷电，广东华科律师事务所律师。
委托诉讼代理人：饶婵，广东华科律师事务所律师。
申诉人黄广香因与被申诉人广州市志联房地产开发有限公司（下称志联公司）、被申诉人马聪房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市中级人民法院（下称二审法院）作出的（2014）穗中法审监民再字第104号民事判决，向广东省人民检察院申诉。广东省人民检察院于2015年7月8日作出粤检民（行）监（2015）44000000036号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2015年8月6日作出（2015）粤高法审监民抗字第136号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。广东省人民检察院指派检察员刘洁辉、朱广山出庭。申诉人黄广香的委托诉讼代理人郭忠革、汪天可，被申诉人志联公司破产管理人的诉讼代表人游静云，被申诉人马聪的委托诉讼代理人雷电到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
广东省人民检察院抗诉认为，法院认定马聪一方因办理了合同的网签手续，合法取得涉案房屋的物权，该认定并无不当。但再审判决认定黄广香与志联公司的商品房屋买卖合同并非真实有效，属认定的基本事实缺乏证据证明。
首先，黄广香于2006年与志联公司签订买卖合同内容是完整确定的。尽管合同内容有多处空白，对具体房号有涂改，但房屋金额和支付方式、时间已在合同附件五中明确约定。合同附件也是合同组成部分，双方亦约定合同附件与合同正文具有同等法律效力，合同条款在合同中的哪部分约定并不影响该合同条款的效力。
第二，现有证据可以证实黄广香已经支付购房款。双方约定房款在2006年12月底之前一次性付清，庭审中志联公司认可黄广香已缴纳购房款，志联公司也出具了收据。尽管黄广香付款时间与合同约定不一致，但也属于违约行为或双方通过事实行为对合同条款的变更，不足以否认合同之效力。而且，虽然黄广香将房款支付到股东个人账户，但对该支付志联公司亦表示认可。另外，志联公司出具给黄广香的三张收据存在不同时间出具，相隔三个月的收据为连号的情形。三份收据为连号的说明三份收据是一次性开具的，现实中多次付款后同一时间统一开具收据也是常见情形，该事实不足以否认黄广香与志联公司之间的买卖合同关系。
第三，黄广香怠于要求志联公司办理过户手续并不影响其合同效力。黄广香购买房屋后一直在该房屋居住，尽管在志联公司于2009年已取得预售许可证后至今，黄广香都未要求其办理房屋买卖合同的备案手续或过户手续，但导致该房屋被一房二卖的责任在于志联公司，虽然黄广香有怠于行使权利的行为，但不是否定黄广香与志联公司之间的商品房买卖关系的法定事由。法院对黄广香与志联公司之间的商品房买卖关系真实性不予认定，将影响黄广香之后向志联公司要求赔偿的救济权利。
黄广香在本院再审庭审时称，同意检察院的抗诉意见，并请求：1、撤销（2014）穗中法审监民再字第104号民事判决。2、撤销穗中法民五终字第1209号民事判决，确认志联公司与马聪所签订的位于广东省广州市越秀区东湖西路30—44号地段东湖凯柏轩（1栋）2902房的《商品房买卖合同》无效，并驳回马聪要求办理上述房产交易过户手续的诉讼请求。3、确认黄广香与志联公司购买位于广东省广州市越秀区东湖西路30-44号地段东湖凯柏轩（1栋）2902房所签订的《商品房买卖合同》合法有效，并判决志联公司为黄广香办理上述房屋交易过户手续。
事实与理由：1、应依法认定马聪与志联公司所签订的《商品房买卖合同》无效并驳回马聪要求志联公司为其办理涉案房产交易过户手续的诉请。理由是（1）没有证据证明马聪实际支付了购房款3377040元；（2）马聪就涉案房产办理“网签”并不能代表马聪与志联公司所签订买卖合同有效并取得相应的“物权”。2、应认定黄广香与志联公司签订的买卖合同有效并判决志联公司为其办理涉案房产的交易过户手续。理由是：在原诉讼中因时间久远，加之黄广香缺乏法律意识，因此，在举证的过程有遗漏了部分银行转账的凭证，现黄广香己找到全部银行转账的凭证足以证明黄广香是真实的支付了涉案房屋的购房款。至于再审法院认为合同内容中多处空白，对具体房号有涂改，对房款金额和支付方式、时间仅在合同附件五中有约定的问题，本案现有证据能够证明2006年12月29日黄广香志联公司就案涉房屋签订《商品房买卖合同》及附件，是因该份合同是当年房管局的格式版本，早期格式版本未合理完善，且有局限性，合同中多处空白是因双方无相关约定，并不是缺少合同的主要条款。合同附件是商品房买卖合同的重要组成部分，与主合同具有同等法律效力，因此相关条款约定在合同附件五中既不违背当时法律法规的规定也与行业惯例相符，该份商品房买卖合同这样载明恰恰是当时真实情况的反映。关于原审法院认为“三张收据由不同时间出具，相隔3个月的收据号码却是连号的，不符合房产公司出售房屋的常规”。本案中法院认定的转账凭证己肯定了黄广香履行付款义务的事实，至于付款时间比合同约定延迟了2个月，这是志联公司是否追究黄广香逾期付款责任的问题，不是本案审理的范围。现有的证据也能证明黄广香实际支付了房款且实际占有、使用涉案房屋至今并精心装修，无其他任何违法行为。相反马聪并无确切的证据证明支付了购房款，没有实际收楼并使用，所谓的“网签”仅为行政管理手段，并不产生物权的公示效力，更不产生在前后两份买卖合同均有效的情况下的优先效力，志联公司也证实所谓的买卖合同仅为担保形式，没有收到马聪的购房款，不会真的向马聪交付房屋。根据法律的规定及司法实践，应认定志联公司继续履行与黄广香所签订的《商品房买卖合同》，不应为马聪办理涉讼房屋的过户手续。
庭审中，黄广香向本院提交了两份新证据：1、一份标有手写林护国、苏桂芬、林志云名字的银行存折页复印件，证明原审庭审中未能举证的274099.7元也有银行转账的凭证，加上在原审中已提供的凭证，合计为1324411.98元，此数额与志联公司提供的收据上显示的金额完全一致，证明黄广香确有支付购房款。2、阳光家缘网站打印的涉案房屋情况信息页，证明直至本案一、二审、二审法院再审结束，该涉案房屋马聪仅仅是网签，而不是备案，各级法院认定的马聪已备案的事实是错误的。同时，黄广香还向本院提交其购买案涉房屋付款明细表一份，上面说明其于2007年1月2日、2007年2月1日、2007年3月21日分别向林护国、苏桂芳、林志云共计转账1324411.98元，该金额与志联公司向黄广香开具的三张发票的总金额一致。其中，2007年1月2日分四次向账号为33×××09＊001，账户名为林护国的建设银行账户转账，分别为22999.3元、252272.91元、64964.03元、51529.66元，前两笔有黄广香的存款回单和林护国的存折页复印件予以证明，后两笔有林护国的存折页复印件证明；同一天分两次向账号为10×××01，账号名为林志云的广州市商业银行账户转账15000元和134202.29元，有黄广香的存款回单和林志云的存折复印件证明。同一天分9次向账号为47×××03-01880663612，账户名为苏桂芬的中国银行账户转账，分别为15008.88元、23688.2元、7606.01元、31308.29元、100000.00元、25256.59元、101391.88元、80229元、148954.94元，其中前两笔转账有黄广香的存款单和苏桂芳的存折页复印件证明，第三笔转账有苏桂芳的存折页证明，其余几笔转账有黄广香的存款回单证明。黄广香于2007年2月1日分四次向账号为36×××3＊，账户名为苏桂芳的中国银行账户转账，分别为50000元、86120.19元、13298.84元、581元，该四笔转账有苏桂芳的银行存折页复印件予以证明。2007年3月21日，分两次向账号为33×××09＊001，账户名为林护国的中国建设银行账户转账93992.54元和6007.46元。有黄广香的存款回单和林护国的存折页复印件予以证明。
志联公司不同意抗诉机关意见。认为：（一）黄广香与志联公司签署的商品房买卖合同以及马聪与志联公司签署的商品房买卖合同均不具有真实性合法性。理由：1.经审计机构核查，志联公司2007年至2015年的内外账资料没有案涉房屋2902房的任何销售记录，且查不到马聪主张已支付房款的0020157号“预收款凭证”及所涉款项的记录，无法确认黄广香、马聪与志联公司合议购买涉案房屋及支付相关房款的事实；2.黄广香未按合同约定时间支付房款至志联公司账户，同时付款凭证无法唯一指向案涉房屋，志联公司出具的收据也不符合房地产公司出售房屋的常规，且黄广香至一审时一直未要求志联公司办理合同往前备案手续及房屋产权过户登记手续违背常理；3.根据一审判决书所载的志联公司提交的广州新衡盛典当有限公司资料及四份典当合同及补充协议、典当质押合同及股东会决议等，结合马聪在至今全部诉讼中均无法提供实际支付房款的转账凭证资料事实，并基于审计结果，管理人有理由相信马聪与志联公司签署的商品房买卖合同并不是真实合意。（二）对于广州新衡盛典当有限公司与涉案2902房屋的关联问题，破产管理人在接管志联公司资料中仅发现一审期间志联公司提交的典当合同、质押合同及股东会决议等资料复印件，同时该等资料部分内容缺失，结合审计机构核查后的结果，破产管理人仅能确认志联公司与广州新衡盛典当有限公司有2000万元的款项往来，无法核查确认志联公司之前在该案庭审提出的相关情况。（三）经审计机构核查，志联公司在财务账册上反映与黄广香有关的付款入账信息为：以“财务借国叔款（黄广香房款）”入账的金额150，000元、以“国叔往来款（黄广香房款）”入账的金额为100，000元，合计仅250，000元，并均未作为案涉房屋款入账。破产管理人无法确认黄广香主张的付款事实。
志联公司对黄广香提供的上述证据质证称，黄广香提供的新证据均为复印件，缺乏付款人信息，真实性、合法性、关联性无法确认，证明内容也不予认可。
马聪再审答辩称，部分同意检察机关的抗诉意见。对抗诉认为马聪合法拥有涉案房屋物权的意见同意，但对关于黄广香与志联公司之间的商品房买卖关系真实的抗诉意见不同意，认为黄广香是与林护国串通，黄广香的钱根本没入账。不同意黄广香申请再审的理由和诉讼请求，认为法院审理的内容应只限于检察机关抗诉的内容，法院审理不应超越检察机关抗诉意见的范围。
马聪对黄广香提供的上述证据质证称，不同意黄广香的陈述，认为其与原志联公司董事长林护国串通，与马聪争夺房产。
2012年6月6日，马聪向广州市越秀区人民法院（下称一审法院）起诉请求：志联公司为马聪办理广州市越秀区东湖西路30-44号地段东湖凯柏轩（1栋）2902房的产权过户登记手续。
一审法院查明，2010年2月9日，马聪（乙方、买方）与志联公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同》，马聪向志联公司购买广州市越秀区东湖西路30-44号地段东湖凯柏轩（1栋）幢29层2902房，房屋地址：越秀区东湖西路（门牌未列）2902房；建筑面积共140.71平方米，其中套内建筑面积117.79平方米，共有分摊面积约22.92平方米；该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米28670.01元，总金额为3377040元；志联公司同意马聪按一次性付款方式，在2010年2月2日前支付全部房价款，总金额3377040元；志联公司应当在2010年3月1日前将房屋交付马聪使用；志联公司应当在商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为马聪办妥产权登记，并将以马聪为产权人的房地产权证交付马聪等。同日，双方又签订《商品房买卖合同补充协议》，该协议对合同第十三条“关于房屋交付”补充约定：在房屋达到约定的交付条件后，志联公司应以电话或特快专递通知马聪办理交付使用手续，以特快专递通知的，以马聪签收日为送达时间；马聪未签收的，同城以特快专递发出后的第二日为送达日，异地以特快专递发出后的第四日为送达日；以电话通知的，通知送达的时间为马聪接到通知交付电话的时间，在办理交付手续现场补签交付通知书；马聪未收到交付通知的，以合同约定的交付期限届满之日为交付使用的时间，以房屋所在地为交付地点等；另补充协议关于“产权登记”约定志联公司应当在商品房交付使用后730日内，向产权登记机关为马聪办妥产权登记，并将以马聪为产权人的房地产权证交付马聪等。之后，志联公司向马聪出具了内容为收到马聪交来购买东湖凯柏轩2902房款人民币3377040元的“预收款凭证”。另根据马聪从阳光家缘网站打印的东湖凯柏轩的项目基本信息显示，涉讼的2902房已办理签约手续。
一审庭审中，志联公司为证明马聪与志联公司之间名为房屋买卖，实为借贷关系，当庭向一审法院提交了如下证据：1、广州新衡盛典当有限公司的企业注册基本资料，该公司成立时间为2007年8月，法定代表人为邵建明，股东有广州海印实业集团有限公司、广东衡益拍卖有限公司、马聪；2、100715号、100628号、100518号、100527号典当合同及补充协议、典当质押合同及股东会决议，内容为广州新衡盛典当有限公司向志联公司提供典当资金共20000000元（每份典当合同典当资金5000000元），志联公司向广州新衡盛典当有限公司提供广州市越秀区东湖西路30-44号地段东湖凯柏轩的在建工程除民生银行广州分行抵押之外的剩余部分及5000000元（一份典当合同的典当资金）支票作质押，上述合同及协议均没有广州新衡盛典当有限公司的公章；3、志联公司制作的广州新衡盛典当有限公司往来款明细表。马聪认为志联公司提供的上述证据与本案没有关联性。黄广香对上述证据没有异议。
另查，2006年12月29日，志联公司（甲方）与黄广香（乙方）签订《商品房买卖合同》，约定黄广香向志联公司购买本合同第一条规定的项目中A栋2902房，建筑面积140平方米，志联公司应当在2008年2月28日将房屋交付黄广香使用等。该合同没有载明项目建设的名称、商品房地址、价款、房款的支付方式等。合同签订后，志联公司分别于2007年1月4日、2月2日及3月22日开具了内容为收到黄广香购买东湖商住楼29层02房的房款共1324411.98元的收据。现涉讼房屋由黄广香使用。
一审法院认为，马聪与志联公司自愿签订的《广州市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容于法无悖，为有效的合同。志联公司辩称马聪、志联公司之间名为买卖实为借贷，但并无相关证据予以佐证，故对志联公司的抗辩，一审法院不予接纳。马聪在上述合同签订后依约支付了购房款项，志联公司也向马聪开具了购房款的收据，涉讼房屋的合同在房管部门办理了网签手续。志联公司至今未按约定为马聪办理涉讼房屋的产权证已构成违约，故马聪请求志联公司为马聪办理广州市越秀区东湖西路30-44号地段东湖凯柏轩（1栋）2902房的产权过户登记手续的诉请符合合同约定，一审法院予以支持。而从志联公司与黄广香签订的合同内容显示，该合同没有标的物的地址、价款及房款履行方式等，不具备合同的基本要素，故对志联公司及黄广香就涉讼房屋的抗辩，一审法院不予采信。一审法院作出（2012）穗越法民三初字第1676号民事判决：志联公司自本判决发生法律效力之日起15日，为马聪办理广州市越秀区东湖西路30-44号地段东湖凯柏轩（1栋）幢29层2902房产权过户登记手续。一审案件受理费33816元，诉讼保全费5000元，合计共38816元，由志联公司负担。
志联公司不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回马聪全部诉讼请求，并由马聪承担本案一、二审诉讼费用。
二审法院经审理认为，一审查明事实无误，予以确认。
另查明，二审中，黄广香表示其认识林护国几十年了，其是找林护国购买的涉讼房屋，且其基于信任关系，一直没有催促志联公司办理买卖合同的登记备案手续，也不担心房屋的办证问题。黄广香为证明其支付房款情况，还向二审法院提交了苏桂芳和林护国的存折复印件、银行存款凭条及存款回单若干张（户名分别为苏桂芳、林护国、林志云）。对上述证据，志联公司确认黄广香将房款支付到林护国、苏桂芳的私人账户中，但林护国、苏桂芳收到购房款后即将该款汇入志联公司的账户；马聪对此表示不清楚。
二审法院认为，马聪与志联公司之间签订了关于涉讼房屋的《广州市商品房买卖合同》，并办理了该合同的网签手续，志联公司亦出具了涉讼房屋的“预收款凭证”给马聪收执，一审据此认定上述合同合法有效，并判令志联公司依约履行为马聪办理涉讼房屋房产证的义务，合法合理。虽然志联公司以其与广州新衡盛典当有限公司存在借贷关系为由，主张马聪并未支付购房款，但其举证并不足以证明其上述主张，即使志联公司所主张的借贷关系属实，该借贷关系亦非志联公司与马聪个人之间的借贷关系，故二审法院不采纳志联公司的主张。关于志联公司及黄广香认为黄广香为实际购房人的主张，由于黄广香与志联公司所签订的合同中仅约定房屋编号，而未载明具体房屋地址及房款履行方式，也没有向房管部门办理合同登记备案手续，而黄广香提供的银行存款回单等付款凭证均显示黄广香不是向志联公司付款，而是向林护国、苏桂芳等个人付款。一审没有认定志联公司与黄广香关于双方之间存在对涉讼房屋的买卖关系的主张，并无不当。志联公司的上诉理由与请求均不成立，不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。二审法院作出（2013）穗中法民五终字第1209号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费33816元，由广州市志联房地产开发有限公司负担。
黄广香不服二审判决，向本院申请再审，本院作出（2013）粤高法民一申字第715号民事裁定，指令二审法院再审本案。
黄广香原再审称，原一、二审判决没有认定志联公司与黄广香就涉诉房屋存在真实、有效买卖关系，存在明显错误，属事实不清，请求：1、撤销广州市越秀区人民法院（2012）穗越法民三初字第1676号民事判决及广州市中级人民法院（2013）穗中法民五终字第1209号民事判决；2、判决驳回马聪要求志联公司为其办理广州市越秀区东路西路30-44号地段东湖凯柏轩（1栋）29层2902房产权过户登记手续的诉讼请求。
二审法院再审认为，三方当事人对一、二审查明的事实均无异议，再审予以确认。
二审法院再审另查，马聪与志联公司于2010年2月9日签订《商品房买卖合同》，同月2日志联公司就出具了马聪支付涉案房款3377040元的《预售款凭证》。对于支付购房款的凭证和资金来源，马聪陈述房款是通过海印集团支付的，但未向法院提交相关证据。2010年5月21日、7月16日，志联公司分别召开股东会，决定签发银行支票给广州新衡盛典当有限公司作为其借款1000万元的质押担保。2011年11月，以马聪和典当行的另一股东邵建明向志联公司申请撤销三套房屋的买卖，并通过网签办理了退房手续。志联公司认为其向广州新衡盛典当有限公司借款2000万元，还款1000万元后，马聪才办退房手续的，对此未举证证实，马聪也予以否认。
再查，2006年12月29日黄广香与志联公司签订《商品房买卖合同》，在附件五（合同补充协议）中约定房价款为1570380元，黄广香应于同年12月前一次性付清该款。再审时，黄广香补充提交了其于2007年1月2日至3月21日期间通过建设银行、中国银行转账支付房款给志联公司的法定代表人林护国、股东苏桂芳（林护国之妻）的存款回单，志联公司分别于2007年1月4日、2月2日、3月22日出具了三张收据号为0009543、0009544、0009545的收到黄广香交来的购买29层02房房款的收据，总计1324411.98元。
二审法院再审认为，虽然黄广香在2006年就签订买卖合同，但合同内容多处空白，对具体房号有涂改，对房款金额和支付方式、时间仅在合同附件五中有约定。而对于付款的方式、数额与合同附件约定不符。另外黄广香在志联公司于2009年已取得预售许可证后至今，却不要求志联公司为其办理房屋买卖合同的备案手续或过户手续，故对其主张其为涉案房屋的实际购买人，证据不足，再审不予支持。马聪与志联公司虽然在签订合同之前的七天就一次性缴纳了全部购房款330多万元，并由志联公司当日出具了收据，但因双方办理了合同的网签手续，合法取得涉案物权，故一、二审确认双方的商品房买卖合同有效并无不当，再审应予维持。志联公司认为其向马聪和邵建明的广州新衡盛典当有限公司借款2000多万元，并以七套房屋作抵押，双方不是真正的房屋买卖关系，但志联公司未有典当合同及马聪认可的相关证据予以证实。据此，黄广香的房屋买卖合同没有办理登记备案手续，其房屋买卖合同不能对抗房管部门对涉案房屋的登记行为，因此，二审法院对黄广香的再审理由和申请不予采纳和支持。二审法院作出（2014）穗中法审监民再字第104号民事判决：维持广州市中级人民法院（2013）穗中法民五终字第1209号民事判决。
本院再审对一审、二审、原再审查明的关于志联公司与马聪签订的《广州市商品房买卖合同》为有效的事实，予以确认。围绕当事人的再审请求，本院对有关黄广香与志联公司的《商品房买卖合同》及附件五（合同补充协议）效力有争议的证据和事实认定如下：
本院再审采纳了黄广香与志联公司签订的《商品房买卖合同》和合同中附件五（合同补充协议）及再审中黄广香提供的一份标有手写林护国、苏桂芬、林志云名字的银行存折复印件、银行转账的凭证作为定案依据。上述证据能反映黄广香支付购房款的数额与志联公司出具的数据相一致。根据黄广香与志联公司签订的合同附件五（合同补充协议）第4条约定房屋成交价为1570380元，志联公司开具的数据显示仅支付1324411.98元。黄广香在向本院申诉庭审中陈述志联公司违约交楼，要给其违约金，所以剩余款项就与违约金抵扣了，对此志联公司认可。另志联公司认可其与黄广香签订的房屋买卖合同中对项目名称、商品房地址、房款支付方式等当时没有填写，是因为当时没有拿到预售许可证。预售许可证在2010年10月28日取得，合同约定2008年交付房屋，但房屋实际是在2011年才交付。在本院申诉庭审中，志联公司还陈述其未给黄广香办理合同备案手续和过户手续，是因为整栋房屋都没有办理确权。至于其与马聪之间，并非真实的房屋买卖关系，其向志联公司支付的款项并非购房款。
本院再审另查明：1、案涉房屋已于2015年1月由法院通过强制执行过户到马聪名下，该事实有马聪及志联公司破产管理人确认。2、案涉房屋已经于2015年7月由马聪转卖给案外人刘秋琼，刘秋琼的委托诉讼代理人陈菁菁到庭参加了法庭调查，目前案涉房屋所有权登记在刘秋琼名下，该事实有马聪、刘秋琼的代理人确认，以及案涉房屋的产权证证实。
本院再审认为：根据检察机关提出的抗诉理由以及志联公司、马聪的答辩意见，本案再审各方争议的主要焦点：一、马聪与志联公司发生的房屋买卖关系应如何认定；二、黄广香与志联公司之间的商品房买卖合同关系是否成立；三、本案中，马聪与黄广香谁应取得案涉房屋所有权。具体评述如下：
一、关于马聪与志联公司发生的房屋买卖关系应如何认定的问题。
经查，马聪与志联公司于2010年2月9日签订《广州市商品房买卖合同》，同年2月志联公司出具了马聪支付涉案房款3377040元的《预售款凭证》，因此，马聪与志联公司于2010年2月9日签订的《广州市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容并没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为真实有效的合同。虽然志联公司称该案涉房产名为买卖，实为借贷，并提供了典当合同及补充协议、典当质押合同，但上述合同均没有广州新衡盛典当有限公司的公章。即使志联公司所主张的借贷关系属实，该借贷关系亦非志联公司与马聪个人之间的借贷关系，马聪只是广州新衡盛典当有限公司的股东之一。因此，就现有证据来看，无法认定志联公司与广州新衡盛典当有限公司之间存在借贷关系，也无法证实马聪与志联公司签订的《广州市商品房买卖合同》与广州新衡盛典当有限公司有关联。而在本院再审中，志联公司也未能提供证据证实马聪与志联公司存在有典当质押合同关系。据此，本院对志联公司的主张不予采纳。一审、二审及二审法院再审判决均支持马聪请求志联公司为其办理广州市越秀区东湖西路30-44号地段东湖凯柏轩（1栋）2902房的产权过户登记手续的诉请并无不当，本院再审予以维持。
二、关于黄广香与志联公司之间的商品房买卖合同关系是否成立的问题。
经查，黄广香与志联公司签订的《商品房买卖合同》虽然并没有在合同第三条的合同标的物基本情况中清楚标明其所交易房产的具体测绘地址，只列出其层数、房号、道路，且层数有涂改，但结合合同签订时间为2006年，其时志联公司并未取得案涉房屋的预售许可权证，也无确定的测绘地址，故并未在合同中列出具体位置并未违反常理；而且志联公司当时在该路段开发的楼盘只有案涉房屋所在的楼盘，故合同对双方当事人来说并不会存在误解或歧义。而合同的附件五（合同补充协议）中也列明了该合同所交易房屋的对价1570380元和付款时间。根据黄广香提供的银行付款凭证和收款凭证，黄广香的确在2007年1月2日至3月27日向志联公司的三位股东林志云、林护国、苏桂芳支付了1324411.98元，该金额与志联公司向黄广香开具的三张发票的总金额一致，虽然黄广香并没有直接将款项支付到志联公司的账户上，但志联公司在一审、二审和二审法院再审中均明确承认已收到上述款项，且对黄广香未付清的购房款，志联公司认可用于抵扣其因迟延交楼应向黄广香支付的违约金，即黄广香已经按照合同约定向志联公司付清了房款。再根据志联公司于2010年7月28日才取得商品房预售许可证，而黄广香于2011年11月24日即办理了入住手续并实际使用至今的事实，由此可以认定，黄广香与志联公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，也具备了商品房买卖合同的基本要素，且于法无悖，应属有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第一条的规定，应认定黄广香与志联公司签订的《商品房买卖合同》有效。原审认定黄广香与志联公司签订的商品房买卖合同无效与事实不符，本院予以纠正。
至于马聪在本院再审中认为，黄广香与志联公司的《商品房买卖合同》是为了与其争夺案涉房屋而签订的虚假合同，但马聪与志联公司的合同签订时间是在2010年，如果黄广香与志联公司的合同确如马聪所言是为与其争夺房屋而倒签，则该合同对标的物及付款方式应该能按黄广香提交的付款金额和时间来进行约定，而不会出现现在约定在前，付款在后的情况。所以，志联公司与黄广香在双方签订的《商品房买卖合同》中对合同标的和付款方式的粗略反而符合2006年签订合同时房屋还是在建工程的情况。因此，马聪主张黄广香与志联公司的《商品房买卖合同》是倒签，理据不足，本院不予采纳。
三、关于在本案中，马聪与黄广香谁应取得案涉房屋所有权的问题。
本案尽管马聪与志联公司签订的《广州市商品房买卖合同》以及志联公司与黄广香签订的《商品房买卖合同》均为有效，诚然，合同效力属于债权领域的问题，案涉房屋所有权的取得属于物权归属的问题。因此，马聪与黄广香谁取得案涉房屋的所有权，应从物权设立的角度并结合本案的实际情况，综合衡量。首先，根据物权公示原则，不动产物权的设立经依法登记发生法律效力，未经登记的不发生法律效力。从本案的事实看，马聪与志联公司于2010年2月9日签订了《广州市商品房买卖合同》，并办理了该合同的网签手续，案涉房屋也已实际过户至马聪名下，故马聪取得了案涉房屋的物权。其次，虽然黄广香与志联公司签订的《商品房买卖合同》虽然发生在马聪的买卖关系之前，付款时间也早于马聪，并已入住，但志联公司于2010年7月28日取得了商品房预售许可证后，黄广香怠于行使自己权利，并没有到有关部门办理网签备案或产权登记手续，因此黄广香与志联公司签订的《商品房买卖合同》不能对抗房管部门对涉案房屋的登记行为。故一审、二审以及原再审认定马聪取得案涉房屋的所有权并无不当。
至于黄广香在与志联公司签订的《商品房买卖合同》中的合法权利，鉴于马聪已取得案涉房屋的物权，随后又已转卖给第三人刘秋琼，黄广香可以向志联公司的破产管理人申报债权或者以另案诉讼来维护自己的合法权益。
综上，原一、二审及再审判决除对黄广香与志联公司签订的《商品房买卖合同》效力及付房款数额的认定予以纠正外，其他处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条，第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
维持广州市中级人民法院（2014）穗中法审监民再字第104号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长 张永明
审判员 万季明
审判员 郑丽容
二〇一六年八月二十四日
书记员 苏惠如