湖北省京山县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂京山新民初字第00201号
原告谢金树，个体工商户。
委托代理人贾孔林，湖北惠山律师事务所律师。特别授权。
被告熊保平。
被告熊双成。
被告龚选军，系被告熊双成之妻。
原告谢金树与被告熊保平、熊双成、龚选军民间借贷纠纷一案，本院于2015年7月10日立案受理后，依法由审判员汪烊适用简易程序于2015年10月14日、11月26日两次公开开庭进行了审理。原告谢金树及其委托代理人贾孔林，被告熊保平到庭参加诉讼，被告熊双成、龚选军经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年6月6日，原告与被告熊双成、龚选军签订了一份《个人借款住房抵押合同》，合同约定被告熊双成、龚选军用自己所有的位于京山县新市镇大中路1幢1单元1层101号及2层201号的房屋一栋为被告熊保平向原告谢金树借款20万元提供抵押担保，双方于当日在京山县房管局办理了抵押登记手续，登记证号为京山县房他证新市镇字第00014385号。2013年6月7日，原告与被告熊保平签订了一份《借款合同》，约定被告熊保平向原告谢金树借款20万元，借款期限为1年，借款时间从原告实际放款之日计算，借款利息为每月4000元，任何一方违约的，应按照借款总额的10％支付违约金；同时双方在合同中还约定抵押担保的范围包括本金、利息、违约金、律师代理费等实现债权的费用。原告于签订《借款合同》的当日发放了借款，被告熊保平向原告出具了借条。借款到期后，被告熊保平除支付部分利息外，未按照合同约定归还借款。为此原告诉至本院，请求依法确认原告对被告熊双成、龚选军位于京山县新市镇大中路1幢1单元1层101号及2层201号的房地产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先清偿原告下欠的本金20万元及利息，利息从2014年6月7日起按每月4000元计算至本金还清之日止，支付违约金20000元及实现债权的费用10000元；三被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告增加诉讼请求，要求被告熊保平承担上述还款责任。
被告熊保平辩称，原告起诉的事实属实，其已经偿还了部分利息，其愿意偿还原告的债务，但目前没有资金偿还，但自己会尽快想办法偿还。对约定的利息标准没有异议，但对原告主张的20000元违约金及实现债权的费用10000元不同意承担。
被告熊双成、龚选军未作答辩。
为证实其主张，原告向本院提交的证据，被告的质证意见及本院的认证意见如下：
证据一、《借款合同》一份。证明被告熊保平向原告借款20万元，借款期限为一年，约定月利率为2％，违约金为借款总额的10％及被告熊双成用自己所有的房屋为本案原告的借款提供担保，担保范围包括本金、利息、违约金及律师代理费等实现债权的费用；
证据二、借条一份，证明原告已经履行了发放借款的义务；
证据三、《个人借款住房抵押合同》一份，证明被告熊双成、龚选军为被告熊保平向原告借款20万元提供抵押担保的事实；
证据四、《他项权证》一份，证明双方就抵押合同办理了抵押登记，本案的抵押合同依法成立并生效；
证据五、委托代理合同及增值税发票各一份，证明原告为实现本案债权支付了律师代理费10000元。
被告熊保平对原告提交的证据一、二、三、四、五均无异议。本院认为，被告熊双成、龚选军无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩权利。被告熊保平对原告提交的证据均无异议，上述证据能够证明原告起诉的事实，本院予以采信。
被告熊保平为支持其抗辩理由，向本院提交和申请调取的证据、原告的质证意见及本院的认证意见如下：
证据一、中国农业银行交易凭证两份，证明被告熊保平于2013年8月6日和2013年10月8日支付利息各4000元。
证据二、被告熊保平在中国农业银行的交易流水一份，证明其于2013年7月22日、2013年9月6日、2013年10月8日、2015年3月30日、2015年4月6日向原告指定的账户各支付利息4000元，共计2万元的事实。
原告对被告熊保平的证据一无异议，原告对被告熊保平的证据二真实性无异议，但认为被告的证据一中2013年10月8日的自动柜员机回执与证据二中交易流水中2013年10月8日属同一笔交易，对被告熊保平银行流水中2015年3月30日、4月6日的两笔各4000元还款不予认可。本院认为，被告熊保平2013年10月8日的银行流水中仅有一笔与银行自动柜员机的交易回执数额相同，能够确认是同一笔交易。被告熊保平未提交其他证据对2015年3月30日、4月6日的两笔各4000元还款予以佐证，不能证明是偿还了原告的两笔利息，故对被告熊保平的以上证据证明其偿还了原告利息16000元予以确认。
被告熊双成、龚选军未举证。
根据庭审采信的证据，结合原告谢金树、被告熊保平的陈述，本院确认事实如下：
2013年6月6日，原告谢金树与被告熊双成、龚选军签订了一份《个人借款住房抵押合同》，合同约定被告熊双成、龚选军用自己所有的位于京山县新市镇大中路1幢1单元1层101号及2层201号的房屋为被告熊保平向原告谢金树借款20万元设定抵押，双方于当日在京山县房管局办理了抵押登记手续（登记证号为京山县房他证新市镇字第00014385号）。2013年6月7日，原告谢金树与被告熊保平签订了一份《借款合同》，约定被告熊保平向原告谢金树借款20万元，借款期限为1年，借款时间从原告实际放款之日计算，借款利息按月利率2％计算为每月4000元，每满一月支付一次，被告熊保平将利息直接汇入原告指定的户名为罗红波，开户银行为招商银行郑州分行东风路支行，账号为62×××01的银行账户。同时约定任何一方违约，按照借款总额的10％向对方支付违约金；同时双方在合同中还约定抵押担保的范围包括本金、利息、违约金、律师代理费等实现债权的费用。2013年6月7日，原告向被告熊保平交付了现金20万元，被告熊保平向原告出具了借条。被告熊保平分别于2013年7月22日、9月6日、10月8日通过银行汇款各支付了利息4000元，2013年8月另直接向原告支付了利息4000元。后被告熊保平未按月支付利息，贷款到期后熊保平亦未能偿还本息。后经双方协商，原告同意被告熊保平继续按照每月4000元支付利息。2014年8月、9月被告熊保平向原告支付了利息共计8000元。2015年4月被告熊保平用现金支付了原告利息3万元，共计支付原告利息54000元，但本金及下欠利息至今未偿还。2015年6月26日，原告谢金树与湖北惠山律师事务所签订委托代理合同，并支付了律师代理费10000元。现原告诉至本院，要求被告熊保平偿还本金20万元及从2014年6月7日起按每月4000元计算至本金还清之日止的利息，支付违约金20000元及实现债权的费用10000元；要求确认原告对被告熊双成、龚选军位于京山县新市镇大中路1幢1单元1层101号及2层201号的房地产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款对被告熊保平的上述债务中优先受偿。
本院认为，合法的借贷关系受法律保护。本案中，原告谢金树与被告熊保平自愿协商，由原告谢金树向被告熊保平提供借款20万元，被告熊保平按月支付利息，并由熊双成、龚选军以自己所有的房屋对被告熊保平的债务设定抵押担保，原告依约向被告熊保平发放了借款20万元，双方之间的民间借贷关系及抵押担保合同关系成立，且合法有效，应予保护。被告熊保平应当按照约定履行还本付息的义务，现被告熊保平未按约定还本付息，应承当相应的违约责任，故本院对原告要求被告熊保平偿还本金20万元的诉讼请求予以支持。关于原告要求被告熊保平从2014年6月7日起按照每月4000元的标准支付利息至还清之日止的主张，本院认为，双方约定的利率不违反法律规定，被告熊保平对每月支付4000元的利息无异议，但被告熊保平在借款发生后，实际偿还了原告利息54000元，原告要求被告熊保平从2014年6月7日起按照每月4000元的标准支付利息的请求缺乏事实依据，本院确认被告熊保平应支付的利息从2013年6月7日起按照每月4000元的标准支付至还清之日止，对已经支付的54000元在结算时一并予以扣减。
关于原告要求被告熊保平支付违约金20000元和律师代理费10000元的意见，本院认为，被告熊保平未按约定偿还原告的借款，其应承担违约责任包括逾期利息及违约金的总和以不超过中国人民银行同期同类贷款利率的四倍为限，现原告与被告熊保平约定的借款利率为年利率24%，对原告要求被告熊保平另承担违约金2万元的主张不予支持；关于原告要求被告熊保平承担律师代理费10000元的意见，经查，原、被告在借款合同中明确约定借款抵押担保的范围包括律师代理费，该约定不违反法律规定，本院予以支持。
关于原告主张确认对被告熊双成、龚选军所有的房地产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿被告熊保平所负债务的请求，本院认为，由于被告熊双成、龚选军以其所有的房地产为被告熊保平所负债务设立抵押，根据《中华人民共和国担保法》第三十三条规定，作为债务人的被告熊保平不履行债务时，债权人即原告有权依法以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿，故本院对原告的该诉讼请求予以支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零九条、第二百一十一条，《中华人民共和国担保法》第三十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告熊保平在本判决生效之日起七日内偿还原告谢金树本金20万元及利息（以20万为基数，从2013年6月7起按每月利息4000元的标准计算至付清之日止，已付的利息54000元在结算一并予以扣除）；
二、被告熊保平给付原告支付的律师代理费1万元；
三、原告谢金树对被告熊双成、龚选军位于京山县新市镇大中路1幢1单元1层101号及2层201号的房地产以折价或者以拍卖、变卖该财产的价款在上述第一、二项判决的被告熊保平所负债务范围内享有优先受偿权；
四、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4750元，因适用简易程序减半收取2375元，由原告谢金树负担213.7元，由被告熊保平、熊双成、龚选军负担2161.3元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。
审判员 汪 烊
二〇一五年十一月三十日
书记员 张宏楚