广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0403民初3138号原告：李炳祥，男，1956年8月4日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区。委托诉讼代理人：莫灿华，广东智顺律师事务所律师。原告：梁润娣，女，1956年9月28日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区。委托诉讼代理人：莫灿华，广东智顺律师事务所律师。被告：周锡林，男，1959年7月8日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区。委托诉讼代理人：李岚，广东益诺众承律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵雪娴，广东益诺众承律师事务所实习律师。被告：姚健林，男，1962年1月9日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区。被告：梁汝结，女，1966年8月20日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区。原告李炳祥、梁润娣诉被告周锡林、姚健林、梁汝结确认合同无效纠纷一案，本院于2016年12月23日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李炳祥、梁润娣及其委托代诉讼代理人莫灿华，被告周锡林及其委托诉讼代理人李岚、赵雪娴，被告姚健林、梁汝结到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李炳祥、梁润娣向本院提出诉讼请求：1.确认原告李炳祥、梁润娣与被告周锡林、姚健林、梁汝结签订的《旧屋改造合作建房合同书》、《〈旧屋改造合作建房合同书〉的补充协议》无效；2.确认原告李炳祥、梁润娣与被告周锡林签订的《补充协议》无效；3.依法确认被告周锡林不具有按上述协议建成之建筑物的所有权（案涉房地产为：粤房地权证珠字第××号、粤房地权证珠字第××号）；4.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告李炳祥、梁润娣和被告周锡林、姚健林、梁汝结三方在广东珠明律师事务所见证下签订三份合作建房协议，三方约定由原告李炳祥、被告姚健林两方出土地使用权，被告周锡林出资建房，房屋业已建成。合作建房所使用的土地使用权的取得方式为划拨所得，且未办理补交土地出让金等手续，依法不能用于流转，三方所签订的合作建房协议因为违反法律禁止性规定应当属于无效协议。三方之间的合作建房协议为无效协议导致三方的权利义务处于不确定状态，对三方构成重大损害和威胁，为明确各方权利和义务，终止权利义务的不确定状态，故原告提起本案诉讼。原告李炳祥、梁润娣对其诉称向本院提交如下证据：1．房地产权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证各一份，拟证明涉案房产的土地使用权为原告梁润娣，建筑物报建主体也是原告梁润娣，涉案房产的产权人为梁润娣；2．《旧屋改造合作建房合同书》、《补充协议书》、《〈旧屋改造合作建房合同书〉的补充协议书》一组，拟证明涉案房产为原告与各被告合作建房，使用的土地为划拨土地，合同依法为无效合同，被告周锡林不能依据无效协议取得建筑物所有权；3．案例及法律规定一份，拟证明当事人之间的合作建房协议为无效协议，被告周锡林不能依据无效协议取得产权。被告周锡林辩称，原告要求确认原、被告之间的《旧屋改造合作建房合同书》及其相关的补充协议无效，被告周锡林也认为上述合同及补充协议无效；对原告请求确认被告周锡林对按上述协议建成的建筑物没有所有权的请求，被告周锡林认为应依法驳回该项诉讼请求，理由如下：1.原告对该项诉讼请求不具有诉讼的主体资格，该项诉讼请求确认被告对双方合作建成的房屋不具有所有权，对这项请求原告本身不具有确认的利益，特别是该房产至今没有任何人取得产权证书，因此原告对该项诉讼请求不具有确认利益，不符合提起确认之诉的事实理由和法律依据，因此原告对该项诉讼请求的诉讼主体资格不适格；2.原告的该项请求实际上是对原、被告双方合作建成的房屋进行分配，要求法院确认合作一方即被告周锡林对建成的房地产项目所分配的利益为零，依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十九条，对该项诉讼请求应依法驳回起诉。需说明的是原告与该项诉讼请求相关的诉讼请求已经被珠海市斗门区人民法院及珠海市中级人民法院依法作出裁定驳回起诉。综上，被告认为原告的该项诉讼请求应依法裁定驳回起诉。被告周锡林对其辩称向本院提交如下证据：1．（2016）粤0403民初1523号民事裁定书一份，拟证明涉案的建筑物原告曾经要求法院进行确权，被法院裁定驳回起诉的事实；2.（2016）粤04民终2768号民事裁定书一份，拟证明内容同上；3.房地产权证（珠字第××号）一份，拟证明原告梁润娣仅取得了土地使用权证，而没有取得建筑物的权属证书；4.房地产权登记表（权证号码200××××0402）一份，拟证明内容同上；5.房地产权证（珠字第××号）一份，拟证明被告姚健林仅取得了土地使用权证，而没有取得建筑物的权属证书；6.房地产权登记表（权证号码xxxx）一份，拟证明内容同上。被告姚健林、梁汝结辩称，双方签订的合同及相关补充协议有效，不发表其他意见。被告姚健林、梁汝结对其辩称向本院提交如下证据：1．区政府工作会议纪要一份，拟证明涉案合同有效；2．申请书一份，拟证明内容同上。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人提交的证据本院认定如下：对两原告提交的证据1、2和被告周锡林提交的证据的真实性、合法性及关联性予以确认；原告提交的证据3和被告姚健林、梁汝结提交的证据，与本案无关。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年5月30日，珠海市住房和城乡规划建设局向原告梁润娣、被告姚健林颁发珠规建斗（建工）批复【2014】19号《建筑工程方案设计批复》，要求严格按审批方案实施，如变更规划方案，须报该局审批同意。2014年6月11日，珠海市住房和城乡规划建设局颁发建字第（斗门）2014-082号《建设工程规划许可证》，建设单位（个人）：梁润娣；建设项目：住宅楼；建设位置：珠海市××区城××白藤××路新城××号；建设规模：1935.39平方米；层数：7；基底面积：261.35平方米。同日，珠海市住房和城乡规划建设局颁发建字第（斗门）2014-083号《建设工程规划许可证》，建设单位（个人）：姚健林；建设项目：住宅楼；建设位置：珠海市××区城××白藤××路新城××号；建设规模：432.15平方米；层数：7；基底面积：58.65平方米。2013年4月8日，原告李炳祥、梁润娣与被告周锡林、姚健林签订《旧屋改造合作建房合同书》，约定由原告李炳祥、梁润娣提供位于珠海市斗门区白藤一路新城三区5号用地，被告姚健林提供位于珠海市××区白藤××路新城××号用地，被告周锡林出资建设带有电梯的住宅楼一栋，楼房建成后由原告李炳祥、梁润娣、被告周锡林、姚健林按约定比例分配房屋面积。同日，原告李炳祥、梁润娣与被告周锡林签订《补充协议书》，约定了双方的分配比例。2014年7月28日，原告李炳祥与被告周锡林、姚健林签订《〈旧屋改造合作建房合同书〉的补充协议书》，约定将合作建房的底层建筑面积调整为21米×18米。2016年6月13日，原告李炳祥、梁润娣在本院起诉被告周锡林、珠海骏逸灯饰有限公司，请求确认位于珠海市××区白藤××路新城××、4间铺为原告李炳祥、梁润娣所有。同年9月12日，本院作出（2016）粤0403民初1523号民事裁定，本院以擅自变更建设工程规划为由，驳回原告李炳祥、梁润娣起诉。之后，原告李炳祥、梁润娣提起上诉，珠海市中级人民法院作出（2016）粤04民终2768号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。在上述两案中，原告李炳祥、梁润娣与被告周锡林确认擅自变更了建设工程规划。另查明，位于珠海市××区城××白藤××路新城××号的土地，面积为461.21平方米，土地性质为国有，土地来源为划拨，权属人为梁润娣。位于珠海市××区城××白藤××路新城××号的土地，面积为102.91平方米，土地性质为国有，土地来源为划拨，权属人为姚健林。本院认为，首先关于涉案合同及协议的效力问题。位于珠海市××区城××白藤××路新城××、××号的土地是国有划拨用地。原告李炳祥、梁润娣与被告周锡林、姚健林、梁汝结签订《旧屋改造合作建房合同书》、原告李炳祥、梁润娣与被告周锡林签订《补充协议书》及原告李炳祥与被告周锡林、姚健林签订《〈旧屋改造合作建房合同书〉的补充协议书》涉及在上述土地上建设房屋并对建成的房屋进行分配，原、被告双方对上述土地上建设的房屋进行分配，实际上是对上述土地上的房屋进行转让，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”的规定，参照《广东省实施办法》第四十四条第一款：“以划拨方式取得的土地使用权，转让土地使用权或因转让地上建筑物导致土地使用权转移的，应当向县级以上人民政府土地行政主管部门提出申请，报有批准权的人民政府批准。准予转让的，应当由受让方办理出让手续，缴纳出让金。经批准保留划拨土地性质的，可不办理出让手续，但转让方应当按有关规定上缴土地收益。”的规定，由于上述合同及协议，没有报有批准权的人民政府批准，也没有补交土地出让金或上缴土地收益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定和《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”的规定，上述合同及协议无效。其次关于被告周锡林对按上述合同及协议建成的房屋是否具有所有权的问题。原告请求确认被告周锡林对按上述合同及协议建成的房屋是否具有所有权的问题，实际上是请求分配合作建房的利益。由于原、被告擅自变更建设工程规划，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十九条第一款：“在下列情形下，合作开发房地产合同的当事人请求分配房地产利益的，不予受理；已经受理的，驳回起诉：……(三)擅自变更建设工程规划。”的规定，原告的该请求应予驳回起诉，本院另行作出裁定。综上，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条，判决如下：一、确认原告李炳祥、梁润娣与被告周锡林、姚健林于2013年4月8日签订的《旧屋改造合作建房合同书》无效；二、确认原告李炳祥、梁润娣与被告周锡林于2013年4月8日签订《补充协议书》无效；三、确认原告李炳祥与被告周锡林、姚健林于2014年7月28日签订的《〈旧屋改造合作建房合同书〉的补充协议书》无效。案件受理费13800元（原告已预交），由原告李炳祥、梁润娣负担4600元，被告周锡林负担4600元，被告姚健林、梁汝结负担4600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于珠海市中级人民法院。审判长 董 凯审判员 何 莹审判员 刘改宏二〇一七年三月七日书记员 黄晓敏