河南省鲁山县人民法院民 事 判 决 书（2015）鲁民初字第881号原告孙庆民，又名孙群，男，1956年6月26日生，汉族，农民，住鲁山县。委托代理人苏重阳，鲁山县鲁阳法律服务所法律工作者。被告卫淑芳，又名韦省，女，1963年1月16日生，汉族，农民，住鲁山县。委托代理人杨增乾，鲁山县库区法律服务所法律工作者。被告河南利缘置业有限公司，住所地鲁山县。法定代表人杨海丽，董事长。委托代理人丁赛男，河南赛成律师事务所律师。原告孙庆民与被告卫淑芳、阎建昌、河南利缘置业有限公司确认合同无效纠纷一案，本院于2014年10月16日作出（2013）鲁民初字第1585号民事判决书，被告鲁山县利缘置业有限公司不服提起上诉，2015年2月10日平顶山市中级人民法院作出（2015）平民二终字第5号民事裁定书发回本院重新审理。本院于2015年3月10日立案受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙庆民的委托代理人苏重阳，被告卫淑芳及其委托代理人杨增乾，被告河南利缘置业有限公司的委托代理人丁赛男均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙庆民诉称，原告与被告卫淑芳于1981年结婚，婚后居住于鲁山县下汤镇老街村东组祖宅的两间草房内。1999年9月原告与被告卫淑芳因感情不和离婚，离婚时两间草房各一间。离婚后原告于1999年10月份外出打工谋生，十几年间从未回过鲁山。2013年6月份，原告的二女儿将原告从外地找回，到家后发现家中祖屋已被开发占用。补偿协议是被告卫淑芳与被告阎建昌签订，所补偿的财产全部写入被告卫淑芳的名下。原告多次找被告卫淑芳、阎建昌协商，二被告拒不同意归还原告的财产。原告请求确认被告卫淑芳与被告阎建昌之间的房屋置换补偿协议书无效，诉讼费用由被告承担。被告卫淑芳辩称，1、原告不具有诉讼主体资格。原告诉状中称的祖屋已于2004年倒塌，现已不存在。卫淑芳与被告河南利缘置业有限公司代表人阎建昌所签订的协议不涉及原告诉状中说的草房一间。2、原告要求确认被告之间签订的协议无效，没有事实依据和法律依据，原告所提供的土地使用证是小红本复印件，没有原件，该种证件已经鲁山县人民政府鲁政［2000]1号文件作废。3、根据我国土地法规定宅基地属集体所有，被告卫淑芳在2005年所建的瓦房三间和厨房一间是经集体规划给被告卫淑芳的，不涉及原告的草房所占土地。4、被告卫淑芳与被告阎建昌所签订的房屋置换协议，虽涉及土地，但是协议中明确约定是被告卫淑芳的房屋置换的房屋。5、原告起诉要求确认协议无效，但协议所涉及的土地已经被告河南利缘置业有限公司通过合法手续取得了国有土地使用权证书，该土地使用权已不属于原告，应当由人民政府解决处理。6、被告卫淑芳同被告河南利缘置业有限公司签订的置换协议中卫淑芳所建房屋并未占用原告孙庆民的老房宅基而是另行开辟新的宅基地，原审判决认定事实错误，同时置换协议主要是房屋置换。故被告卫淑芳请求驳回原告的诉求。被告河南利缘置业有限公司辩称，同意部分卫淑芳答辩意见，另补充1、被告阎建昌的行为是职务行为，应当由被告河南利缘置业有限公司承担相应后果。2、被告阎建昌所签协议是只针对被告卫淑芳的房屋所签，不涉及原告的祖屋，并且签协议时地面上也不存在原告的祖屋。3、被告河南利缘置业有限公司在鲁山县下汤镇老街村进行房地产开发是经人民政府批准取得国有土地使用权的基础上进行的，所以被告之间签订的协议是有效的。4、原审判决书第三页认定事实属实，被告公司同被告卫淑芳签订的置换协议既包括房屋同时包括卫淑芳向公司出示编号为0164721的土地使用权载明土地范围，但在原审中被告公司并未见到土地审批表原件，无法认定原告就具备相关产权。综上，请求驳回原告的诉求。根据原被告诉辩意见、举证、质证，结合庭审调查，本院确认以下案件事实：孙庆民同卫淑芳原系夫妻关系。1999年9月13日，二人办理了离婚登记，离婚协议约定“1、双方自愿离婚，符合离婚条件，双方可持本协议书，由民政部门办理离婚登记手续。2、双方婚生子女：长女孙东艳、次女孙东东、三女孙闪闪、四女孙真真由甲方（韦省）抚养，乙方（孙群）每月付给子女抚养费100元。3、双方家庭财产：二间草房，双方各一间，其它财产均归婚生子女使用。4、双方所欠外债，各自负责各自债务清偿”。离婚后孙庆民即外出未归至2013年。2004年因原有草房漏雨倒塌，卫淑芳又在原宅基的基础上挖坡展场另建瓦房三间、厨房一间居住生活。2010年4月3日，以阎建昌为甲方、卫淑芳为乙方签订了《房屋置换补偿协议书》，主要内容为，“一、乙方土地坐落于下汤镇老街村东组，四邻东至荒坡（15公尺）西至官场（15公尺）南至荒坡（10公尺）北至坡根小路。如四邻有纠纷全部由乙方负责解决，甲方概不负责。房屋结构土木，乙方土地使用证编号0164721，该产权地表以上所属一切附属物及房屋归甲方所有（如水、电、道路、树木、排水等等），甲方有处置权。二、甲方补偿乙方的使用房屋壹套面积约120m2、壹套面积约80m2，储藏室2间，楼层大套贰楼，小套四楼以上”。2013年孙庆民回到鲁山县下汤镇后发现其原有宅基地的外边已被开发为商品房，原有宅基地也被平整在被告河南利缘置业有限公司开发的“畔山林雨”小区内，遂提起本次诉讼。河南利缘置业有限公司认可阎建昌是作为河南利缘置业有限公司的代表人与卫淑芳签订了《房屋置换补偿协议书》，其签约行为是职务行为。在庭审中孙庆民撤回对闫建昌的起诉。另查明，1、孙庆民在原审中提供的鲁山县国土资源局下汤国土资源所的“鲁山县村镇宅基地使用证登记表”（1990年11月15日）显示“姓名孙庆民；使用证号码0164721；四至东坡根、西关场、南荒坡、北后墙根；长宽尺度东25公尺、西15公尺、南10公尺、北10公尺；面积贰分贰厘伍毫”。2、河南利缘置业有限公司于2012年7月1日取得了鲁山县人民政府颁发的鲁国用（2012）第080148号国有土地使用权证，“土地使用权人河南利缘置业有限公司，坐落鲁山县下汤镇老街村，地类住宅，使用权类型国有出让，终止日期2082年5月24日，使用权面积20542M2”。3、经原审现场勘验，孙庆民与卫淑芳所主张的使用证号码为0164721集体土地使用证所载土地范围包含在被告河南利缘置业有限公司所持有的鲁国用（2012）第080148号国有土地使用权证所载土地范围之内。本院认为，孙庆民作为鲁山县村镇宅基地使用证登记表使用证号码0164721的使用证登记人，享有对该村镇宅基地的使用权。该宅基地使用权除因法定事由外，并不因孙庆民同卫淑芳离婚后孙庆民一直在外居住生活而归于消灭。本案中2010年4月3日卫淑芳作为乙方与河南利缘置业有限公司的代表人阎建昌作为甲方签订的《房屋置换补偿协议书》第一条约定“一、乙方土地坐落于下汤镇老街村东组，四邻东至荒坡（15公尺）西至官场（15公尺）南至荒坡（10公尺）北至坡根小路。如四邻有纠纷全部由乙方负责解决，甲方概不负责。房屋结构土木，乙方土地使用证编号0164721，该产权地表以上所属一切附属物及房屋归甲方所有（如水、电、道路、树木、排水等等），甲方有处置权。”从该协议书第一条可知该协议处置了孙庆民享有的宅基地使用权。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。因卫淑芳同闫建昌签订合同后未经孙庆民追认，故该合同应为无效合同。孙庆民请求确认卫淑芳与阎建昌之间的房屋置换补偿协议书无效，本院予以支持。卫淑芳同河南利缘置业有限公司均辩称，涉案宅基地土地性质现已转变为国有土地，孙庆民已经丧失土地使用权，因卫淑芳同河南利缘置业有限公司的代表人闫建昌签订房屋置换补偿协议书时涉案土地性质仍为村镇宅基地，之后土地性质的转变并不必然导致孙庆民依法享有的请求确认房屋置换补偿协议书为无效合同诉权的消灭，故对该辩称，本院不予采信。卫淑芳其他辩称同本院查明事实不符，本院不予采信。河南利缘置业有限公司辩称，涉案协议系有效合同，同本院查明事实不符，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：确认2010年4月3日被告卫淑芳与被告河南利缘置业有限公司的代表人阎建昌签订的《房屋置换补偿协议书》为无效合同。案件受理费100元，由被告卫淑芳和河南利缘置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审 判 长  贡恩法人民陪审员  谭文亮人民陪审员  周大杰二〇一五年八月十日书 记 员  杨少波