新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）新01民终934号
上诉人（原审原告）：新疆凌丰徕投资管理有限公司，住所地乌鲁木齐市。
法定代表人：陈峰，该公司总经理。
委托诉讼代理人：何静，新疆元正律师事务所律师。
委托诉讼代理人：祝辉，新疆元正律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：袁斌，男，1956年2月13日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市。
委托诉讼代理人：周卫东，新疆国法律师事务所律师。
上诉人新疆凌丰徕投资管理有限公司（以下简称凌丰徕公司）因与上诉人袁斌房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市水磨沟区人民法院(2016)新0105民初2099号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年2月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人凌丰徕公司的委托诉讼代理人何静、祝辉，上诉人袁斌及其委托诉讼代理人周卫东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
凌丰徕公司上诉请求：撤销一审判决的第一项、第二项、第三项内容，支持我公司一审的全部诉讼请求。事实与理由：袁斌在2015年1月、4月就知道市场租金标准，不同意签合同，交租金，就应当搬出租赁物交回摊位，但至今没有交回摊位。一审法院查明事实清楚，但是参照我公司与其他承租人的合同约定租金价格以每平方米租金800元/年的50%及年度暖气费600元的50%的标准向我公司支付租金和暖气费有违公平原则。损害了我公司的合法权益。
袁斌辩称，凌丰徕公司给我租赁的商铺不具备经营条件，凌丰徕公司市场自2015年5月1日才开始试营业，我在第一次起诉时就向凌丰徕公司要求搬离商铺，但凌丰徕公司不让我搬离，我也因此报警，我一直在要求搬离并向凌丰徕返还商铺，但凌丰徕公司不同意，由其自身原因导致各种损失扩大，应当由其自行承担。凌丰徕公司的上诉请求不成立，请求依法驳回其上诉请求。
袁斌上诉请求：请求撤销一审判决，驳回凌丰徕公司在一审的全部诉讼请求。事实和理由：一审法院认定我侵占凌丰徕公司房屋的事实不成立。凌丰徕公司承诺其经营的凌丰综合市场具备开业条件，房屋和各项设施等也取得了相关部门的行政许可，我是基于此承诺于2014年6月6日向凌丰徕公司交纳定金租赁两间商铺。2014年12月，凌丰徕公司由于各项设施不齐备被华祥社区封闭市场大门停业整顿，我就不愿租赁该商铺，并找凌丰徕公司协商处理退还定金事宜，但是凌丰徕公司欺骗我说各项手续都会办齐全，让我耐心等待，市场在一年内都是试营业，免交各项费用包括租金。但是凌丰徕公司经营管理的市场因种种原因经常关门停业整顿，市场也没有顾客光临。我多次找凌丰徕公司要求解除租赁合同退还定金无果，我在2015年2月初就要搬离该商铺，但凌丰徕公司不让我取回价值几十万元的物品，也不履行交接手续，强行扣押我的货物。后我于2015年5月诉至乌鲁木齐市水磨沟区人民法院要求解除合同返还定金。我并未侵占凌丰徕公司的商铺，也不应向其支付房租，我还将另行起诉要求凌丰徕公司停止侵害，返还财产。由于凌丰徕公司交付的商铺没有安装门，我为了经营进行了必要的装修安装了门锁，商铺的暖气温度并未达到供热标准，我自2015年2月初至整个诉讼期间都没有进行经营，凌丰徕公司拒绝接收商铺造成的损失应由其自行承担。根据合同法的规定，我有权解除租赁合同，一审法院认定我侵占凌丰徕公司房屋并判决我承担租金、房屋使用费及暖气费是错误的。
凌丰徕公司辩称，请求驳回袁斌的上诉请求。一审法院认定事实清楚，袁斌交付定金后我公司就交付了摊位，摊位没有锁门不存在交钥匙的情况，只要交钱房屋就已经交付。袁斌到法院起诉要求解除合同即承认双方存在房屋租赁关系，生效的民事判决认定双方存在不定期租赁合同关系，租赁关系存在就应当支付租金。在关于退还定金的案件中，袁斌在庭审中明确表示钥匙在他手中，并称不退还定金不给钥匙。现在袁斌推翻自己占有使用房屋的事实，说我公司不接收房屋是不真实的。而且袁斌陈述我公司原来承诺等到市场正常经营后再交租金，房屋一直免费使用也是与事实不相符的，我公司对这个市场投入大量资金，不可能让商户免费使用房屋，因此我公司要求袁斌支付房屋租金和占有使用费是有事实及法律依据的，我公司向其主张2014至2016年暖气费也是正确的。
凌丰徕公司向一审法院起诉请求：1、判令袁斌立即搬出所侵占的房屋；2、判令袁斌交纳2015年1月至2015年5月租金14400元；3、判令袁斌支付侵占房屋费用37440元；4、判令袁斌交纳暖气费1800元。
一审法院认定事实：2014年9月15日，袁斌向凌丰徕公司交纳3万元定金，凌丰徕公司向袁斌交付了凌丰农贸副食品市场的A区1、3号两间摊位面积共43.2平方米。2015年5月袁斌向一审法院提起诉讼，要求解除双方之间的合同，要求凌丰徕公司返还定金3万元、赔偿损失11755元。经一审法院审理后作出（2015）水民三初字876号民事判决书，该判决查明，2016年9月15日，袁斌向凌丰徕公司交纳3万元定金，遂凌丰徕公司向袁斌交付了凌丰农贸副食品批发市场的A区1、3号摊位的事实后判决：一、解除双方之间租赁关系。二、凌丰徕公司返还袁斌定金30000元。三、驳回袁斌的其他诉讼请求。凌丰徕公司对该判决不服，提起上诉。凌丰徕公司在二审期间申请撤回上诉，乌鲁木齐市中级人民法院作出（2016）新01民终887号民事裁定书准许凌丰徕公司撤回上诉。2015年4月22日，凌丰徕公司与案外人于海英签订凌丰市场商铺租赁合同，约定案外人于海英租赁凌丰徕市场A区9号商铺，建筑面积21.6平方米，年租金10972.8元，租期自2015年4月1日至2016年3月31日。2015年4月27日，凌丰徕公司与案外人朱爱莲签订凌丰市场商铺租赁合同，约定案外人朱爱莲租赁凌丰徕市场A区21-23号商铺，建筑面积43.2平方米，年租金21945.6元，租期自2015年4月1日至2016年3月31日。2015年4月30日，凌丰徕公司与案外人叶林签订凌丰市场商铺租赁合同，约定案外人叶林租赁凌丰徕市场C区1-2-3号商铺，建筑面积64.8平方米，年租金32918.4元，租期自2015年4月1日至2016年3月31日。2015年4月30日，凌丰徕公司与案外人高松签订凌丰市场商铺租赁合同，约定案外人高松租赁凌丰徕市场A区15-17-19号商铺，建筑面积64.8平方米，年租金32918.4元，租期自2015年4月1日至2016年3月31日。2014年12月16日案外人岳素玲向凌丰徕公司交纳暖气费600元。
一审法院认为,案件的争议焦点为凌丰徕公司要求袁斌搬离侵占的房屋，支付租金14400元，占有使用费37440元以及暖气费1800元是否具有事实及法律依据。2014年7月15日，袁斌向凌丰徕公司交付定金30000元后取得凌丰农贸副食品批发市场A区1、3号摊位，因双方未签订书面的租赁合同亦未约定租赁期限，双方之间形成不定期租赁关系。当事人均应按照诚实信用的原则履行各自的义务，因此袁斌应当向凌丰徕公司支付租金。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。袁斌未向凌丰徕公司返还所租摊位，因此袁斌应在合同解除后向凌丰徕公司支付房屋使用费并搬离所租赁摊位。《中华人民共和合同法》第六十一条规定：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。据此，一审法院根据查明的事实，参照凌丰徕公司与其他承租人签订合同约定的租金价格以每平方米年租金800元的50%及年度暖气费600元的50%酌情确定袁斌向凌丰徕公司支付租金及占有使用费及暖气费为宜。综上，袁斌向凌丰徕公司支付2015年1月至5月租金7200元（21.6平方米×800元/平方米÷12个月×5个月×50%×2间）。支付2015年6月至2016年6月的房屋使用费18720元（21.6平方米×800元/平方米÷12个月×13个月×50%×2间），支付暖气费300元（600元/间/年×1.5年×50%×2间-已付600元）。袁斌关于凌丰徕公司不具备开设市场条件，不应支付租金的辩解意见没有法律依据，一审法院不予采信。判决：一、袁斌给付新疆凌丰徕投资管理有限公司租金7200元；二、袁斌给付新疆凌丰徕投资管理有限公司房屋使用费18720元；三、袁斌给付新疆凌丰徕投资管理有限公司暖气费300元；四、袁斌于判决生效后10日内搬离其所租赁市场A区1、3号两间摊位。
本院二审期间，袁斌围绕上诉请求依法提交了以下证据：1、照片8张，证明凌丰徕公司的市场状况，没有商户进行经营，市场变成了停车场；2、照片1张，证明从2016年8月9日起华祥社区工作委员会让凌丰徕公司经营的市场停业整顿，直至目前该市场一直处于停业状态；3、（2016）新民辖终97号民事裁定书，证明新疆长青工贸有限责任公司与凌丰徕公司租赁合同纠纷一案已经立案，袁斌不应当承担2015年6月至2016年6月的房屋使用费；4、申请法院调取证据的申请，证明2014年凌丰徕公司经营的市场由于安保措施不到位，华祥社区要求凌丰徕公司停业整顿，该状况一直持续到2017年2月；5、告知函，证明新疆长青工贸有限责任公司通知商户凌丰徕公司的租赁行为不被认可；6、场地租赁合同，证明涉案场地用途是库房，不具备租赁经营条件，如要进行租赁经营，必须办理各项审批手续；7、土地使用证一份、房屋分层平面图二份，证实涉案土地用途是仓储用地，不能用于市场经营，涉案商铺没有规划许可证等手续；8、2015年4月7日、6月19日国法律师事务所调查专用证明函两份，证明凌丰徕市场的彩钢板房没有取得规划批准手续；9、2015年4月8日国法律师事务所调查专用证明函、2013年8月至2015年6月新疆公安消防网公告信息，证明凌丰徕公司所建的彩钢板房和凌丰综合市场未取得消防方面的许可。
本院组织当事人进行了证据交换和质证。凌丰徕公司发表质证意见：1、对证据1的真实性、合法性及关联性均不认可，照片只能证明市场中可以停车，但不能证实市场变成了停车场，2、对证据2的真实性、合法性及关联性均不认可，照片上没有时间也没有公章，对真实性无法确认。3、对证据3真实性认可，对关联性不认可，只能证明有管辖权异议的诉讼，但不能证明双方解除了合同，与本案无关，事实上双方合同一直在履行。4、对证据4的真实性认可，但是和本案没有关联性，有停业整顿，但不能证明袁斌没有占有使用房屋，也不能证明袁斌返还了租赁物。5、对证据5的真实性、合法性不认可，且与本案无关联性，该告知函的形成时间为2017年2月21日，不能证明袁斌已经返还了租赁物。6、对证据6、7的真实性、合法性及关联性均予以认可，证明凌丰徕公司和新疆长青工贸有限责任公司之间存在租赁合同关系，土地上房屋有房产证和土地证。现在合同租赁期内，凌丰徕公司有权利收取租金及房屋使用费。7、对证据8的真实性、合法性及关联性均不认可，是律师事务所的调查函，盖了公章、填写了相应内容不代表进行了调查行为。8、对证据9的真实性、合法性及关联性均不认可，无法确认字迹内容，无法确认真实性。本院对证据1、3、5、6、7、8的真实性、合法性予以确认，但以上证据不能直接证明本案事实，故对证明力不予认定。证据2系照片打印件，对真实性不予确认，证据4系袁斌向本院提交的调查取证申请，因涉案市场是否停业整顿的事实与本案争议焦点无直接关联性，故本院对袁斌的调取证据申请不予准许，证据9系网上信息，对真实性不予确认。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2015年4月1日，凌丰徕公司对市场内的租赁商户发出书面通知，内容为：“自2015年1月1日，开业三个月未收经营户的租金，现定于2015年4月1日正式起租，各经营户在2015年5月1日前到市场财务室交纳摊位租赁金，签约正式合同，如在2015年5月1日前，交纳摊位租赁金，签约正式合同的经营户，可享受市场20%优惠价，如果不按时交纳摊位租赁金签约正式合同。将从2015年1月1日开业计算，从各经营商户保证金中扣除我市场所收取的摊位租赁金…”袁斌将凌丰徕公司交付的房屋用门锁锁住，且房屋中放置有袁斌的物品。本院二审查明的其他事实及所依据的证据与一审法院一致。
本院认为，袁斌与凌丰徕公司形成不定期房屋租赁合同法律关系已为人民法院发生法律效力的裁判所确认，双方通过诉讼依法解除了该租赁合同。本案二审的争议焦点为袁斌是否已向凌丰徕公司返还了房屋，如未返还袁斌应当按照何标准向凌丰徕公司支付租金、房屋使用费及暖气费。
一、《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。该条法律规定了承租人的义务是在合同终止后其占有租赁房屋的法律依据消灭，应当及时归还房屋。在归还时，承租人应保持房屋处于合同约定或适于继续正常使用的状态。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定：对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。第七十六条规定：当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。本案中，袁斌自认至今涉案房屋中仍有其存放的物品，因此对凌丰徕公司而言该房屋无法正常使用，实际仍由袁斌继续占用，并未向凌丰徕公司返还，故一审法院认定袁斌应当向凌丰徕公司支付2015年1月至5月租金，2015年6月至2016年6月房屋使用费及其间暖气费并无不当，本院予以支持。袁斌上诉称其一直与凌丰徕公司协商搬离涉案房屋并交接的相关事宜，但凌丰徕公司不让其搬出房屋内物品，对该上诉理由袁斌未能举出相关证据予以证实，仅有其本人陈述，故本院对其该上诉理由不予采信。
二、关于袁斌支付租金、房屋使用费、暖气费标准的问题。《中华人民共和合同法》第六十一条规定：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。本案双方当事人未对交付租金的时间和数额进行约定，一审法院综合全案情况，酌情确定袁斌应当支付的租金标准和房屋使用费为每平方米400元，暖气费按年300元/间并无不当，本院予以维持。凌丰徕公司的上诉理由不能成立，本院不予采信。
综上所述，凌丰徕公司及袁斌的上诉请求均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费941元（上诉人凌丰徕公司已预交485.5元、上诉人袁斌已预交455.5元），由上诉人凌丰徕公司负担485.5元，上诉人袁斌负担455.5元。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐晓元
审 判 员 卫 杨
代理审判员 徐 岚
二〇一七年五月十一日
书 记 员 焦 玉