广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东二法岭民一初字第554号
原告：东莞市御湖湾酒店有限公司。住所地：广东省东莞市。
法定代表人：何金贵，该公司总经理。
委托代理人：文波，广东硕源律师事务所律师。
被告：谢华赣，男，汉族，1977年1月12日出生，住江西省吉安市泰和县。
原告东莞市御湖湾酒店有限公司（以下简称“御湖湾酒店”）诉被告谢华赣租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月17日受理后，依法由审判员欧泽林适用简易程序，于2014年10月29日公开开庭进行了审理。原告御湖湾酒店的委托代理人文波到庭参加诉讼，被告谢华赣经本庭合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告御湖湾酒店诉称：原告与东莞市大岭山御品轩食府（个体户，被告谢华赣系其业主）于2013年12月7日签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于东莞市大岭山镇金桔村石大路边面积约960平方米的房屋以每月28060元的租金出租给被告作为商业使用，租赁期为15年，自2013年6月1日到2027年7月31日，租金每三年递增10%，如被告拖欠原告租金一个月以上，原告有权解除合同并没收押金。至原告起诉时，被告已经连续5个月拖欠原告租金、水电费和手机费等费用合计213270元。原告多次向被告催收未果。原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判令：1.确认原、被告于2013年12月7日签订的《房屋租赁合同》无效，并要求被告立即搬离；2.确认被告向原告交纳的28060元押金不予退回，归原告所有；3.被告立即向原告支付2014年5月至同年9月房屋使用费140300元、水费9038元、电费54951元、电话费8981元及之后的房屋占用费（按每月28060元，计算至被告搬离之日止）；4.本案诉讼费由被告承担。
被告谢华赣没有提出答辩，也没有提交证据。
本院经审理查明：2012年10月8日，案外人谢某某为甲方，原告为乙方，双方共同签订一份《房屋租赁合同》（以下简称“合同一”），约定甲方将位于东莞市大岭山镇金桔村石大路边（土名为：金钗岭）面积约为9000平方米的房屋出租给乙方使用，租期为15年，从2012年8月1日起至2027年7月31日止。该合同一第八条第3款第（1）项约定，在不影响甲方按期收取租金的情况下，乙方可以自行转租、转借给他人使用，乙方必须提前三个月书面形式告知甲方。
2013年12月7日，原告御湖湾酒店作为甲方，被告谢华赣及其经营的东莞市御品轩食府（系个体工商户，经营者为谢华赣）作为乙方，双方共同签订一份《房屋租赁合同》（以下简称“合同二”），约定甲方将位于东莞市大岭山镇金桔村石大路边（土名为：金钗岭）面积约为960平方米的房屋出租给乙方作为商业使用，租期为15年，从2013年6月1日起至2027年7月31日止，租金每月为28060元，合同期内每三年递增10%，每月5日支付，房屋押金为28060元。上述合同二第六条第2款约定，乙方应按时交纳经营生产的费用，工商、地税、国税、治安、卫生等经营税费。上述合同二第十一条乙方违约责任约定：“1.租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，押金归甲方所有，固定装修无乙方不得拆除。2.拖欠房租累计一个月以上的。3.在租赁期间内，乙方逾期未交纳本合同约定应由乙方负担的费用的。4.在租赁期间内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的。”原告主张，被告经营期间产生的水费、电费及电话费均是原告代被告缴纳，被告应向原告返还；2014年4月及之前的房屋使用费及相关费用被告已缴清，从2014年5月份起，被告未向原告缴纳房屋使用费、水费、电费、电话费等；原告为避免损失扩大，已于2014年10月1日将涉案房屋出租给案外人。原告为证明其上述主张，提供了2014年4月至同年8月的应收款明细为证。其中，2014年4月、6月的收款明细上有“御品轩”的对账人“胡某某”的签名，2014年7月的收款明细上有“天府之国”对账人“邹某某”签名，2014年5月、8月的应收款明细上没有任何人员的签名。原告主张“胡某某”和“邹某某”均为被告的员工，被告经营的店铺工商登记的名称是东莞市御品轩食府，悬挂的招牌名为“天府之国”，故2014年7月的收款明细上写的是“天府之国”；因原告财务交接问题，导致2014年5月的收款明细上没有被告工作人员签名；因2014年8月被告已撤场，故2014年8月的收款明细上没有被告的工作人员签名。原告提供的2014年4月应收款明细上显示，4月水费、4月电费、4月手机费、4月电话费、4月垃圾费的具体金额已被划除，并有手写字体载明“已收”字样；2014年5月房租为28060元。原告提供的2014年6月应收款明细上显示，6月水费2903元，6月电费18630元，6月宿舍热水费215元，2014年7月房租28060元，6月手机费1080元，6月电话费84元，合计为50972元。原告提供的2014年7月应收款明细上显示，7月水费3092元，7月电费21765元，7月宿舍热水费110元，7月电话费97元，合计25064元。原告确认上述合同二中没有约定由原告代被告支付水费、电费及电话费，但原告主张双方有原告代被告支付水费、电费及电话费的交易习惯。
另查明，原告陈述涉案房屋未取得房地产权证，也未取得建设行政主管部门的建设规划许可。原告主张被告在签订合同当天已交纳押金28060元。原告不能提供其它证据证明2014年5月及同年8月期间被告在涉案租赁房屋经营期间产生的水费、电费及电话费等。
以上事实，有原告提交的《房屋租赁合同》、应收款明细及当事人的陈述附卷为据。
本院认为：本案是租赁合同纠纷。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩及质证的权利。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，涉案租赁物在一审辩论终结前尚未取得建设工程规划许可证或主管部门批准建设的相关证明，原告将上述租赁物出租给被告使用，故涉案《厂房租赁合同》无效。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效后或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，虽然涉案《厂房租赁合同》无效，但被告仍应参照涉案合同二约定的租金标准（即每月28060元）支付房屋的占有使用费。原告起诉主张被告未交纳2014年5月至同年9月期间的房屋占有使用费，被告没有答辩亦未向本院提供证据，故本院对原告的上述主张予以采信，被告应参照涉案合同二约定的租金标准向原告支付房屋占有使用费。由于原告已于2014年10月1日对涉案租赁房屋另行出租给案外人，故涉案房屋的占有使用费应计算至2014年9月30日止，并计得2014年5月至同年9月的房屋占有使用费为140300元（28060元／月×5个月）。本院对原告关于主张判令被告支付房屋占有使用费符合上述计算方式部分予以支持；超出上述计算方式的部分不予支持。至于被告已交纳的押金28060元，因涉案合同二无效，故原告应向被告返还，本院对原告关于主张确认上述押金归原告所有无需返还被告的请求，不予支持。被告的对账人员已确认了2014年6月及同年7月的水费、电费等经营费用合计47976元（2903元＋18630元＋215元＋1080元＋84元＋3092元＋21765元＋110元＋97元），被告应向原告返还。原告主张的其它月份的相关水费、电费等费用，因没有被告的对账人员确认，原告又未提供其它证据证明其主张，故本院对原告主张的其它月份的经营费用，不予支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认原告东莞市御湖湾酒店有限公司与被告谢华赣于2013年12月7日签订的《房屋租赁合同》无效；
二、限被告谢华赣于本判决生效之日起三日内向原告东莞市御湖湾酒店有限公司支付房屋占有使用费140300元；
三、限被告谢华赣于本判决生效之日起三日内向原告东莞市御湖湾酒店有限公司返还水费、电费及电话费合计47976元；
四、驳回原告东莞市御湖湾酒店有限公司的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取为2460元，由原告东莞市御湖湾酒店有限公司承担427元，由被告谢华赣承担2033元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 欧泽林
二〇一四年十一月十八日
书记员 刘淑恩