广东省惠州市惠阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1303民初2448号
原告：林小利，女，汉族，1988年4月18日出生，住址：广东省汕尾市，
委托诉讼代理人：黄伟粦，广东宝晟律师事务所律师。
委托诉讼代理人：温晓文，广东宝晟律师事务所律师。
被告：高卫平，男，汉族，1978年08月01日出生，住址：广东省惠州市惠阳区，
被告：钟秀霞，女，汉族，1977年06月10日出生，住址：广东省惠州市惠阳区，
第三人：中国农业银行股份有限公司惠州惠阳支行，营业场所：惠阳区淡水中山三路4号。
负责人：邓少翔。
委托诉讼代理人：严锐，该公司员工。
原告林小利与被告高卫平、钟秀霞、第三人中国农业银行股份有限公司惠州惠阳支行（以下简称农业银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年08月08日立案后，依法适用普通程序，由审判员梁东辉、人民陪审员曾奕京、人民陪审员练宝忠组成合议庭，于2017年12月5日公开开庭进行了审理。原告林小丽及委托诉讼代理人黄伟粦、温晓文、第三人农业银行的委托诉讼代理人严锐到庭参加诉讼。被告高卫平、钟秀霞经本院依法公告传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林小利向本院提出诉讼请求：1、判令两被告继续履行其与原告于2012年8月13日签订的《购买楼房合同协议》，并将位于广东省××街××巢大厦××单元××号的房屋过户登记至原告名下；2、判令第三人通过由原告代偿方式立即与两被告结清剩余贷款本息，并解除位于广东省××街××巢大厦××单元××号的房屋抵押登记手续，协助将上述房屋过户登记至原告名下；3、本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2012年8月13日，原告与两被告签订了一份《购买楼房合同协议》，合同约定两被告将位于广东省××街××巢大厦××单元××号的房屋出售给原告，合同总价包含过户费用为26.5万元。原告在签订合同时付清首付款8.5万元，剩余房款通过原告支付至被告还款账户的方式付清，被告应在3年后协助原告将上述房屋过户转名至原告名下。合同签订后，原告依约向两被告支付了首期款，两被告也依约将房屋交付给原告，并由原告装修居住使用至今。然而，在协议约定的3年期满后，两被告却与原告失去联系，经原告多方寻找未果。两被告的失联直接导致房屋至今未能办理过户手续，也使第三人的贷款未能及时还清并解除房屋抵押登记手续。无奈之下，原告只好按月代两被告向第三人偿还贷款至今，而原告所应支付的款项也己经超过了双方约定房屋价款。两被告迟延履行过户违约行为，己严重侵犯了原告合法权益。
现原告为维护自身合法权益，妥善解决纠纷，特根据民事诉讼法的相关规定向法院提起诉讼，望判如所请。
原告林小利为其陈述的事实提交如下证据：1、原告身份证；2、被告身份证、结婚证及第三人机读资料；3、广东省商品房买卖合同、收款收据、购买楼房合同协议；4、结算业务委托书、中国农业银行业务凭证；5、室内装修管理协议、部分物业管理费票据；6、不动产登记结果调查。
被告高卫平、钟秀霞均未答辩亦未向本院提交证据。
第三人农业银行述称：原告的诉求我方可以配合去做的。对于刚提交的11月份的还款记录，因为还没有更新到最新的数据，对11月份的还款没有意见。
第三人农业银行未为其陈述向本院提交证据。
经开庭质证，对上述无异议的证据，本院予以采信。对有异议的证据，本院将根据上述已确认的证据，结合原被告的质证意见、庭审笔录等进行综合予以认定，并将采信的证据作为本案认定事实的依据。
经审理查明：2012年8月13日，原告林小利与被告高卫平、钟秀霞签订《购买楼房合同协议》，约定两被告将其所有的位于惠阳区淡水桥背谢塘街百隆馨巢大厦一单元503号房（权证号：1110078456、1110078457）卖给原告，合同总价包含过户费用为26.5万元；合同签订当天原告需付清首付款8.5万元，剩余房款17.8万元从合同签订之日起3年内，由原告供完和付清，期间需按银行预定付款时间日期每月将商品房预售款直接存入预售款专用账户；两被告需在3年后原告付清房款后，办理房产过户手续，将涉案房产转移登记至原告名下。协议下方签名处标明：“出卖人高卫平、钟秀霞，买方林小利，委托人蓝松，另：买方扣壹万元正作房产证转名过户违约金。房产证过户到即付清壹万元正。蓝松”。协议签订当天，案外人蓝松受原告委托通过银行转账方式向被告钟秀霞账户汇入75000元。协议签订后，两被告将涉案房产交由原告装修入住。原告自述称其自2012年8月起便一直代两被告向第三人偿还贷款，但因2012年8月至2014年3月30日期间代偿贷款的证据并未保留，故无法向法庭提交，只提交了2014年4月2日起至2017年11月6日的代偿贷款记录，共代偿52605.36元。因两被告在3年期满后与原告失去联系，无法按照合同约定办理房产过户手续，也无法及时向第三人还清贷款并解除房屋抵押登记手续，原告多方寻找未果，遂诉至法院，希判如所请。庭审过程中，第三人明确表示愿意配合原告的诉求去做。
又查明，被告高卫平、钟秀霞于2010年9月27日与案外人惠州市百隆实业有限公司签订《广东省商品房买卖合同》，购买了涉案房产，并于2012年11月19日办理了房产过户登记手续。涉案房产现仍登记在两被告名下。
再查明，2010年11月30日，被告高卫平为购买涉案房产，向第三人农业银行办理了银行按揭，按揭金额为186000元，到期日为2030年11月29日，截止至2017年11月6日，一直由原告代二被告偿还按揭款，未还的本金余额为141616.30元。为此，涉案房产进行了不动产抵押登记（登记证明号：1110025475），抵押权人为第三人农业银行。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案争议焦点为：1、原被告双方之间的房屋买卖关系是否真实存在。2、原告要求代为向第三人偿还贷款，并由第三人解除抵押登记手续、协助办理过户手续是否具有法律依据。
关于第一个争议焦点，第一，原被告双方之间签订的《购买楼房合同协议》，有原告林小利、原告的委托人蓝松、被告高卫平、钟秀霞签名，是双方的真实意思表示，协议内容不违反法律法规的强制性规定，本院对该协议的效力予以认定。第二、协议签订当天，原告委托人蓝松已按照协议约定，将首付款中的75000元通过银行转账的方式向被告钟秀霞支付；协议签订后，原告也通过协议约定的商品房预售款专用账户代两被告向第三人偿还购房贷款。虽原告自称从2012年8月起至今一直为两被告偿还贷款，2012年8月至2014年3月期间共偿还24000元，但由于原告并未举证证明该段时间内的代偿情况，根据谁主张谁举证的原则，原告应当承担举证不能的不利后果，因此，本院对2012年8月至2014年3月期间的代偿数额24000元不予认可，只对原告提交的有中国农业银行业务凭证为证的，2014年4月至2017年11月期间的代偿数额进行认定，为52605.36元。综上，原被告签订的《购买楼房合同协议》确实存在，原告也已依协议约定履行自己的义务，因此，本院认为，本案中，原被告双方之间存在着真实的房屋买卖关系。
关于第二个争议焦点，因原被告之间签订的《购买楼房合同协议》合法有效，故双方均应按照协议的约定，履行自己的义务。原告已依约向两被告支付首付款中的75000元，并按照约定向第三人代为偿还贷款，被告就应当在协议签订3年期满后，待原告付清剩余款项便为其办理房产过户手续。但两被告却在3年期满后至今一直未曾与原告联系，原告也无法找到两被告，这导致了原告无法付清剩余款项也无法办理房产过户手续，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告要求两被告继续履行《购买楼房合同协议》，并将涉案房产过户登记至原告名下的诉讼请求，本院予以支持。鉴于原告只向两被告支付了75000元首付款，并代偿贷款52605.36元，合计共向两被告支付127605.36元，尚有137394.64元的剩余款项未曾付清。现两被告下落不明，无法联系，原告无法直接向两被告支付剩余款项；两被告在第三人处的银行贷款中，未还本金余额截止至2017年11月6日仍有141616.30元，涉案房产设定的抵押权尚未消灭，继续履行存在障碍。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，本案中，原告请求代二被告一次性清偿剩余的按揭贷款，在庭审过程中，第三人已明确表明其可以配合原告的诉求，考虑到原告代两被告偿还第三人的贷款余额141616.30元，原告已为两被告支付269221.66元，已完全履行了《购买楼房合同协议》上约定的支付购房款265000元的义务。因此，本院认为，原告要求代为向第三人偿还剩余贷款，并由第三人解除抵押登记手续并且协助办理过户手续的诉讼请求具有法律依据，本院予以支持。
被告高卫平、钟秀霞经本院依法公告传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃抗辩权利，依法按缺席论处。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告林小利在本判决发生法律效力之日起十五日内，代被告高卫平、钟秀霞一次性向第三人中国农业银行股份有限公司惠州惠阳支行清偿剩余贷款本金141616.30元及利息。
二、被告高卫平、钟秀霞继续履行其与原告于2012年8月13日签订的《购买楼房合同协议》，并在本判决发生法律效力之日起十五日内将位于广东省惠州市惠阳区淡水桥背谢塘街百隆馨巢大厦一单元503号房（权证号：1110078456、1110078457）的房屋转移登记至原告名下。
三、第三人中国农业银行股份有限公司惠州惠阳支行在与原告结清被告高卫平在该行的剩余贷款本金及利息后，解除其设立在广东省惠州市惠阳区淡水桥背谢塘街百隆馨巢大厦一单元503号房上的房屋抵押登记手续（登记证明号：1110025475），并协助原告办理上述房屋的房产转移登记手续。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费5275元、公告费390元，合计5665元，由被告高卫平、钟秀霞承担（原告林小利已预交5665元）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审 判 长 梁东辉
人民陪审员 曾奕京
人民陪审员 练宝忠
二〇一七年十二月二十七日
法官 助理 万意莉
书 记 员 朱瑞仙