广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终10817号
上诉人（原审原告）：深圳市东照物流有限公司，住所地：深圳市龙岗区布吉坂田社区坂田大厦8楼802，组织机构代码：77719738-3。
法定代表人：苏卓艳，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：李轩儒，广东ZZ律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：深圳市左右家私有限公司，住所地：深圳市龙岗区南湾街道平吉大道10号，组织机构代码：73304948-5。
法定代表人：黄腾新，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：蓝新宏，上海市建纬（深圳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李琎，上海市建纬（深圳）律师事务所律师。
上诉人深圳市东照物流有限公司（以下简称东照公司）因与被上诉人深圳市左右家私有限公司（以下简称左右公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初1825号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
东照公司的上诉请求：1、撤销一审判决第一、二项，改判支持东照公司的诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费由左右公司承担。上诉理由：一、一审判决认定事实不清。1、一审法院认定2015年6月30日厂房已具备交付条件，是错误的。东照公司提供的现场照片显示，直至起诉时止，租赁物现场一片狼藉：门窗损毁严重，地面开裂，垃圾满地，左右公司的装修尚未拆除。对于该事实，2016年6月29日，一审法院到租赁物现场进行了实地勘验，并制作了笔录记录在案，同时法院通过摇珠方式选定深圳市国量行资产评估有限公司进行评估。评估公司对现场租赁物的毁损情况进行了拍照的清点。2、关于水电费，在用户转名前，左右公司使用的电表，其用电须由左右公司承担，但一审法院仅仅以左右公司人员已撤离为由判决东照公司承担2016年8月以后的电费，而不调查电表转名过户的时间及实际发生的费用，这一做法是草率的。3、关于电梯维修之费用。左右公司经营期间，电梯是正常使用的。左右公司委托的保养单位为深圳市富盈电梯有限公司。但至左右公司撤离时，电梯已不能正常使用，出具电梯维修意见的单位正是深圳市富盈电梯有限公司。电梯的交接，应以正常使用为标准，所以电梯是否正常，深圳市富盈电梯有限公司的报告对双方来讲，是公平合理的。二、一审判决适用法律不当。1、厂房修复、垃圾清运是承租方应尽之责任，一审法院认定该承租物具备交付条件，这显然是不公平的。2、东照公司虽然没有提交涉案厂房的原图纸，但并不等于租赁物无法正常使用，也不等于没有厂房交付标准，厂房交付之标准应以外观完好、能正常使用作为标准。一审判决以涉案厂房没有原图纸为由，认为可以允许门窗、地板严重损坏，装修设施没有必要拆除的观点显然是违反法律原则的。3、一审判决认为无论租赁物交付时是不是符合交付条件，出租方必须接收，是没有原则的。4、一审判决认定2016年6月30日为左右公司交付涉案厂房，不符合事实。2016年6月24日之前，左右公司尚未接到垃圾清理的承包方；根据左右公司的陈述，2016年左右公司还在与“厂房修复工程承包方段绍X进行工程结算”；再退一步讲，左右公司交至法院的《关于租金、税费及厂房交接的通知函》本身就证明2016年6月尚未交接厂房，要求出租方于2016年7月8日前来交接。5、一审已经认定租赁物不进行接收而产生的损失以及东照公司不接收的原因是认为不符合交付条件，而对于损失的产生和扩大，左右公司显然是有责任的，左右公司应承担相应责任。东照公司在二审补充上诉意见：一、根据本案东照公司和左右公司提供的证据以及评估公司和一审法院清理涉案租赁场地现场观看到租赁物被损毁的情况，可以确定左右公司损毁租赁物的这个事实，左右公司依法应当予以赔偿。二、没有原状图不代表损毁事实不存在，有损毁就应当赔偿。根据优势证据规则，在没有原状图的情况下一审评估公司做出的报告应当作为认定赔偿依据。
被上诉人左右公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一、根据一审判决的诸多证据可以充分证明左右公司已于2015年6月15日前搬离了涉案的租赁物，并于2015年6月30日前完成了依据租赁合同约定的拆除恢复以及废弃物清运的义务，双方也于6月30日办理了宿舍的交接手续，厂房等的是由于东照公司拒不接收导致未办理相关手续，这些事实均有充足证据予以证明，一审判决已经罗列，在此不再赘述。二、左右公司搬离租赁物后，东照公司长期放任租赁房产不管，在时隔一年多后，本案一审的评估单位到达现场时，所有一楼的门窗均处于敞开状态，没有上锁，也没有任何人值守。因此，东照公司应承担租赁房屋疏于管理的责任。三、东照公司也没有证明本案租赁物的损毁状况。本案评估单位到达评估现场时，评估单位要求东照公司逐一指出损毁之处，但是东照公司却无法说清主张的损毁在什么地方，同时现场发现其他装修单位入驻装修的痕迹，包括部分楼层已重新粉刷装修，地面留有大量装修用品、装修用原材料、施工人员住宿用品，等等。故评估机构在现场调查的情况无法证明东照公司主张的损毁。相反，左右公司已举证证明了左右公司搬离后所进行的拆除、恢复废弃物清运等工作。四、左右公司当年入住租赁房产时，该房屋并未完工，为此左右公司进行了大量的铺设安装工作，并免费提供资金给东照公司对租赁房屋进行施工，而且厨房的装修及设施已经转移为左右公司所有。此后，为满足租赁房屋的消防等要求，左右公司在东照公司拒绝整改的情况下，出资20万元进行整改，以达到厂房的消防等级要求。五、一审法院的评估报告仅是依据东照公司所提供的所谓损毁清单进行评估，并不是依据现场查明的损毁情况，因此对本案也没有参考意义。六、一审法院认定左右公司已经支付了水费、电费是正确的。七、一审判决东照公司无须承担电梯维修费用也是正确的。鉴于一审判决已有详细的表述，在此不再赘述。恳请二审法院维持原判，维护左右公司的合法权益。
东照公司向一审法院起诉请求：1、左右公司支付自2015年6月1日至2015年12月31日的租金5161450元；2、左右公司支付2015年5、6月水费28749元（含供水公司收取的滞纳金)；3、左右公司支付2015年6月至9月的电费44116.51元；4、左右公司承担电梯维修费121500元；5、左右公司将承租的厂房、厨房恢复原状的预算修复费用2241485.5元；6、消防维修费用54490元。
左右公司反诉请求：1、东照公司向左右公司出具全部租金发票（该项诉请一审庭后已撤回）；2、东照公司向左右公司赔偿损失共计229650元;3、东照公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2009年9月30日，东照公司作为出租方，左右公司作为承租方，双方签订了《房地产租赁合同》N0:20090930)，合同约定：1、东照公司将位于深圳市龙岗区南湾街道XXXZZ工业园区房地产5号厂房约12918.21平方米,6号厂房11552.4平方米，11、12号厂房第一层约4628平方米，食堂约800平方米，三号宿舍楼整栋4224平方米出租给左右公司使用，租赁房地产建筑面积共计约34122平方米。房地产权利人：李宁、苏卓艳。2、租赁房地产的租金按照每平方米每月10.5元计算，月租总额为358281元。左右公司应于每月15日前向东照公司交付当月租金，东照公司收取租金时，应向左右公司开具税务发票。因本租赁行为所产生的应向有关部门缴纳税费，由东照公司承担。3、租赁期限为5年，自2010年1月1日起至2014年12月31日止。4、左右公司向东照公司缴纳500000元的租赁保证金。租赁期限届满，在左右公司向东照公司及其他有关部门付清全部租赁费用，并按约定向东照公司返还了租赁物后的五日内，东照公司必须向左右公司足额退还租赁保证金，租赁保证金不计利息。5、左右公司在使用租赁房地产过程中，如非因左右公司过错，租赁房地产或其附属设施出现或发生妨碍安全、正常使用的损坏或故障时，左右公司应及时通知东照公司并采取可能的有效措施防止缺陪的进一步扩大，东照公司应在接到左右公司通知后三日内进行维修或委托左右公司代维修，左右公司无法通知东照公司或东照公司接到通知后不在上述约定的时间内履行维修义务的，左右公司可代为维修，维修费用从租金中扣除。6、因左右公司使用不当或不合理使用，导致租赁房地产或附属设施出现或发生妨碍安全、损坏或故障等情形的，左右公司应及时通知东照公司并负责维修或赔偿。7、左右公司对租赁物进行装修或改变租赁物内部结构、布局须将设计方案、材料使用等呈报东照公司，经东照公司书面同意后方可施工。8、出现下列情形之一的，东照公司可就因此造成的损失不予退还租赁保证金：经东照公司通知后，不接收租赁物的；未经东照公司同意，擅自改变租赁物结构或进行大规模改装的；因左右公司原因使租赁物受到损坏，在合理期限内左右公司未对之进行修复的；在租赁物内进行违法活动的；左右公司迟延支付租金的，每迟延一日，需按未交租金的千分之一向东照公司支付滞纳金，左右公司无故提前终止本合同的，无权要求东照公司返还租赁保证金，并向东照公司赔偿因此而受到的损失。9、合同终止后，左右公司应于30日内迁离及交回租赁房产，并保证租赁房地产及附属设施的完好，同时结清应当由左右公司承担的各项费用并办理有关移交手续。10、东照公司提供的租赁房产应符合安全使用的标准和条件，不存在任何安全隐患，租赁房产的建筑、消防设备、电力设施等应符合政府部门规定的安全、消防、卫生等管理规定或标准。
合同签订当天，左右公司依约支付了500000元租赁保证金。东照公司、左右公司双方签订上述租赁合同后至期限届满前，均依约履行各自合同义务。2015年1月19日，东照公司、左右公司双方签订了《关于房地产租赁合同的补充协议》，约定鉴于双方于2009年9月30日签订的《房地产租赁合同》即将到期，应东照公司要求，11、12号厂房已于2014年8月27日交还东照公司管理使用，原租赁合同规定的房地产面积现更改为29494平方米。现双方就续租事项达成如下补充协议：1、原租赁合同到期之日延续至2015年6月30日。2、鉴于左右公司系东照公司的需要配合提前退租11、12号厂房，东照公司应补偿给左右公司的损失款194376元，双方同意此款作为押金，在合同到期后10日内支付给左右公司。3、左右公司计划在2015年上半年实现整体搬迁，受不确定因素影响，左右公司可能会提前或推迟合同延续的到期时间。如左右公司提前搬迁，则仍按本合同续约到期时间即2015年6月30日来计收租金，如左右公司推迟搬迁，除应缴推迟期间的租金外，东照公司不给予上述194376元补偿款。4、自2015年1月1日起，原合同租金由10.5元/平方/月调整至25元/平方/月。5、其他约定按原合同协议执行。
2015年1月20日，东照公司出具两份《通知》，内容分别为：深圳市东照物流有限公司委托公司职员罗卓X（身份证号：)收取深圳市左右家私公司每月租金及水电等费用；深圳市东照物流有限公司收款账号如下：户名深圳市东照物流有限公司，账号00×××19，开户行农村商业银行李朗支行。同日，案外人深圳市X物流有限公司出具《通知》，内容为深圳市X物流有限公司委托公司职员罗卓X（身份证号：)收取深圳市左右家私有限公司每月租金及水电等费用。
2015年4月10日，左右公司与案外人深圳市X搬家服务有限公司（以下简称深圳市X搬家有限公司）签署《搬迁合同书》，双方约定案外人深圳市X搬家有限公司应于2015年6月15日前搬完左右公司委托搬迁的物品，总费用为423400元。2015年6月19日，案外人深圳市X搬家有限公司向左右公司出具了收到从布吉李朗到惠州搬运费423400元。2015年6月5日，深圳市X物流有限公司向左右公司出具收款收据，确认收到左右公司2015年5月水费19149元。
2015年6月17日，左右公司与案外人段绍X签订了《厂房恢复项目承包合同》，左右公司将涉案5、6号厂房交由案外人段绍X负责于2015年6月18日至2015年6月28日期间对涉案5、6号厂房内及天台所有水池拆除及垃圾清运、门及窗户维修、车间地面进行清理等。2015年8月1日，双方签署了恢复工程结算书，左右公司于当日向案外人段绍X支付了35000元的修复工程款。
2015年6月24日，左右公司与案外人深圳市妙X再生资源回收有限公司签订了《厂房废弃物承包合同》，双方约定由案外人于2015年6月24日至30日期间对涉案5、6号厂房内网管、铁网、喷涂工作间等拆除及回收发电机组一套等，合同款项65000元。2015年6月24日，左右公司向案外人深圳市妙X再生资源回收有限公司支付了5000元合同款项。
2015年6月31日，左右公司向深圳市XXX股份合作有限公司发出《申请》，申请由于左右公司与东照公司已解除租赁关系，从2015年7月1日后该配电设施所产生的任何费用，不再由左右公司承担，因此左右公司申请该配电设施2015年7月1日后所产生的任何费用不再在其公司账户上划扣。之后，涉案租赁厂房在深圳供电局的客户变更至深圳市XXX股份合作公司。
2015年7月7日，左右公司向东照公司寄发《关于租金、税费及厂房交接的通知函》，告知东照公司以下事宜：根据债务相抵原则，左右公司应缴纳6月租金为737350元，减去押金693476元，需补付东照公司42974元租金，请足额开具发票；5月水费19149元，6月水费28749元；左右公司已于五月中旬逐步停止生产，自6月以来致力清理恢复，现已于6月30日完成清理恢复，多次催促东照公司安排人员对所租赁物及租金、水费进行交接和结算，东照公司一直不配合结算和接收租赁物,左右公司已经尽最大努力按要求拆除恢复，3号宿舍已在7月1日经双方确认移交，剩下的5、6号厂房及食堂，请东照公司安排人员最晚于7月8日前来交接，过期将视为东照公司已经认可交付且左右公司会在7月9日将现场看守在此物业的所有人员进行撤离，至此发生的任何有损租赁物的行为都将由东照公司负责。请东照公司于2015年7月15日前结算费用，过期视为已认可交接。
2015年8月6日，左右公司向深圳供电局有限公司支付了2015年6月电费51796.37元。
2015年9月18日，左右公司再次向东照公司寄发《关于租金、水费领取的通知函》，告知东照公司其属于正常使用租赁物业，不承担维修或损害赔偿责任。左右公司在租赁期间一直正常、正常使用租赁物，因此如租赁物存在损坏或故障的情形，东照公司应自行承担维修费用。另一方面，左右公司租赁物业已近六年，在此期间租赁物存在正常损耗属于正常情况，因此左右公司不应承担维修或损害赔偿责任。左右公司已于2015年6月30日前清理恢复并迁离租赁物业，东照公司应向左右公司退还保证金500000元及补偿损失194376元。鉴于左右公司一直未安排前来领取款项，左右公司将在致函后三日内将应付房租及水费差额分别转账至深圳市东照物流公司、深圳市X物流有限公司名下账户，并请东照公司收到款项后尽快将发票开具给左右公司。2015年9月18日，左右公司向东照公司的收款账号转入6月租金42974元（备注：金额为原租金737350元减去两项押金500000元、194376元）。2015年9月21日，东照公司将该租金42974元转回左右公司。
2015年9月，左右公司向深圳市X物流有限公司转入28749元，备注交易用途为水费。
2015年9月30日，东照公司支付了位于深圳市龙岗区南湾街道XXX工业区2015年8月2日至9月1日电费34078,89元，2015年9月2日至9月10日电费10037.62元，以上共计44116.51元。
庭审中，关于左右公司搬离涉案房产的时间，东照公司主张左右公司于2015年4月开始进行搬离，但直到合同到期，厂房和饭堂并不具备交接的条件：门窗、地板、墙面等损坏严重，装修没有拆除，因此东照公司拒绝进行厂房和饭堂的交接，东照公司起诉书中称左右公司已在7月底搬迁仅指不再原地生产，但搬迁并不代表交接；左右公司主张其于2015年6月15日左右搬离完毕，在搬离时除了搬离机器设备，还委托第三方在2015年6月18日至28日期间对厂房进行恢复和垃圾清理，于6月24日至30日期间委托第三方对废弃物进行处理，但东照公司拒绝接收，故双方未办理交接清单。关于左右公司是否缴纳了2015年6月水费，左右公司主张因东照公司拒收水费，故其已通过向深圳市X物流有限公司缴纳了2015年6月水费28749元，且左右公司为证明其一直通过深圳市X物流有限公司向东照公司支付水费，提交了深圳市X物流有限公司向左右公司出具的支付水费的部分收款收据，最后一次水费收款收据的落款时间为2015年5月15日；东照公司主张其确实委托苏卓艳代收水费，但仅授权其代收合同到期前的水费，合同到期后并未授权苏卓艳代收水费。
另查，东照公司于庭前向一审法院申请对涉案5、6号厂房、饭堂及宿舍损坏造成的损失申请评估鉴定，一审法院对其评估申请受理后依法通过摇珠方式选定了深圳国量行资产评估有限公司作为评估机构进行评估鉴定，深圳国量行资产评估有限公司于2016年7月13日出具了《资产评估咨询报告》，一审法院于2016年12月29日对东照公司、左右公司双方及深圳国量行资产评估有限公司参与此次评估工作的工作人员进行询问并制作询问笔录，该评估公司工作人员主张因东照公司无法提供涉案厨房、厂房的原状图以及具体损失的资产明细及合同等相关凭证，无法出具正式的资产评估报告，只能出具咨询报告，该咨询报告中关于修复费用的金额认定是通过市场询价的方式来认定的。2017年1月5日，深圳国量行资产评估有限公司出具《说明》，声明因案件装修资料不齐全，不具备出具正式评估报告的条件。
又查，2009年11月17日，涉案厂房登记至案外人苏卓艳名下。
一审法院认为，东照公司、左右公司双方签订的《房地产租赁合同》和《关于房地产租赁合同的补充协议》是双方真实意思表示，没有违反法律行政法规的强制性、效力性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自义务。
本案的争议焦点之一为左右公司搬离涉案厂房的时间以及交付时是否符合交付标准。首先，根据左右公司提供的其与案外人深圳市X搬家服务有限公司于2015年4月签署的《搬迁合同书》及支付搬迁费凭证、与案外人段绍X2015年6月17日签订的《厂房恢复项目承包合同》及费用支付凭证，与案外人深圳市妙X再生资源回收有限公司于2015年6月24日签订的《厂房废弃物承包合同》及费用支付凭证均证实左右公司已于2015年4月开始陆续搬离涉案厂房，2015年6月底已搬离涉案厂房。其次，左右公司于2015年7月7日发函通知东照公司，其于2015年6月30日已经撤离涉案厂房，要求东照公司于2015年7月15日前办理涉案厂房的交接手续，过期视为已认可交付。但东照公司认为涉案厂房不符合交付标准迟迟未办理涉案厂房的交接手续。再次，东照公司以左右公司交付时门窗、地板、墙面等严重损坏，装修没有拆除为由拒绝接收，没有事实和法律依据。理由如下：其一，截止一审判决终结前，东照公司未向一审法院提交涉案厂房的原状图，无法认定涉案厂房的交付标准；其二，根据东照公司、左右公司双方签订的涉案租赁合同约定，如因左右公司使用不当或不合理使用，导致租赁房地产或附属设施出现损坏或故障等情形的，左右公司应当负赔偿、维修义务，但截止一审判决终结前，东照公司并未提供任何证据证明左右公司使用不当或不合理使用的情形，左右公司自2009年起租用涉案厂房长达近六年时间，涉案厂房在使用过程中如出现门窗、墙面等毁损现象亦属于正常合理损耗范畴，东照公司不应仅据此而认为左右公司的交付不符合标准；第三，即使左右公司确实存在毁损厂房的情形，东照公司也应先行办理交接手续以避免损失的的进一步扩大，而后可以向左右公司主张赔偿损失，但在左右公司多次向东照公司发函要求办理交接手续时，东照公司均拒绝接收涉案厂房，造成了损失的进一步扩大。因此，东照公司以左右公司的交付不符合标准为由拒绝接收的主张，一审法院不予采纳。一审法院将左右公司交付涉案厂房至东照公司的时间认定为2015年6月30日为宜。
关于东照公司诉请左右公司支付2015年6月至12月的租金，因左右公司确认其尚未向东照公司支付2015年6月的租金，故根据一审法院认定的左右公司交付涉案厂房的时间，左右公司仅需向东照公司支付2015年6月租金737350元（25元/平方米X29494平方米）。因左右公司在庭审中主张该租金应扣除其已支付的两项租赁保证金，且在向左右公司寄发的《关于租金、税费及厂房交接的通知函》中亦提出应缴纳的租金应抵扣已支付的租赁保证金，现一审法院已认定左右公司于2015年6月30日搬离涉案厂房并且符合交付标准，故东照公司应当向左右公司返还租赁保证金共计694376元，抵扣该租赁保证金后左右公司还应向东照公司支付租金42974元，东照公司诉请超出部分，一审法院不予支持。
关于东照公司诉请左右公司支付2015年5、6月水费28749元，首先，左右公司已于2015年6月5日通过深圳市X物流有限公司向东照公司支付2015年5月水费19149元，于2015年9月通过深圳市X物流有限公司向东照公司支付6月28749元；其次，东照公司也授权了深圳市X物流有限公司代为收取水费；第三，左右公司亦向一审法院提交了租赁期间左右公司通过深圳市X物流有限公司向东照公司缴纳水费的发票；第四，左右公司于2015年9月18日向东照公司寄发的《关于租金、水费领取的通知函》中明确告知东照公司如东照公司拒绝收取水费，左右公司将向深圳市X物流有限公司支付水费。由此足以认定左右公司向深圳市X物流有限公司支付的2015年5、6月水费即视为向东照公司支付的2015年5、6月水费，东照公司无权再向左右公司主张该笔费用，东照公司的该诉请，一审法院不予支持。
关于东照公司诉请左右公司支付2015年6月至9月的电费44116.51元，首先，左右公司向一审法院提交了其于2015年8月6日向深圳供电局有限公司支付的2015年6月电费51796.37元的发票凭证；其次，根据东照公司提供的电费支付凭证，其所主张左右公司应缴纳的6月至9月的电费44116.51元实际应为涉案厂房于2015年8月2日至9月10日电费44116.51元，而根据一审法院认定的左右公司搬离涉案厂房的时间以及东照公司起诉状中自认的左右公司办理厂房时间，均一致证实2015年8月2日至9月10日期间左右公司早已搬离涉案厂房，该笔电费并非由左右公司所支出，不应由左右公司支付，东照公司的该诉请，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。
关于东照公司诉请左右公司支付电梯维修费用121500元，首先，根据涉案租赁合同约定，只有当左右公司使用不当或不合理使用导致租赁房地产或附属设施出现损坏或故障等情形时，左右公司才应当负赔偿、维修义务，而截止一审判决终结前，东照公司并未提供任何证据证明左右公司存在使用不当或不合理使用的情形；其次,左右公司亦向一审法院提交了其与案外人于租赁期间签署的电梯维护合同，证明其已尽到了合理的维护义务，且根据东照公司提供的《电梯维修项目清单》，证实案外人深圳市富盈电梯有限公司是认为电梯使用频繁和磨损损坏导致电梯需要维修更换，左右公司租用涉案厂房近六年时间，电梯出现磨损亦属于正常损耗。综上，左右公司已尽到了合理的维护义务，无须支付该笔电梯维修费，东照公司的该诉请，一审法院不予支持。
关于东照公司诉请左右公司支付厂房、厨房恢复原状费2241485.5元以及消防维修费用54490元，因东照公司未向一审法院提供厂房、厨房原状图，评估公司仅出具了评估咨询报告，无法出具正式评估报告，一审法院认为对于评估咨询报告不能作为证据使用，一审法院不予采纳评估咨询报告中认定的恢复厨房、厂房的具体金额，东照公司应自行承担举证不能的法律后果，东照公司的该诉请，一审法院不予支持。关于左右公司反诉东照公司支付赔偿损失229650元，因东照公司主张左右公司的主张已超过诉讼时效，一审法院经审查认为，左右公司的主张确已超过两年诉讼时效，丧失胜诉权，左右公司的反诉请求，一审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第三百九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、左右公司于判决生效之日起十日内支付东照公司位于深圳市龙岗区南湾街道XXXZZ工业园区房地产5号、6号厂房、食堂及三号宿舍楼的2015年6月租金42974元；二、驳回东照公司的其他诉讼请求；三、驳回左右公司的全部诉讼请求。本案本诉受理费65363元，由东照公司负担61692元,左右公司负担3671元。反诉受理费2372.38元，全部由左右公司负担。
本院经审理查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，东照公司与左右公司签订的《房地产租赁合同》、《关于房地产租赁合同的补充协议》是双方真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性效力性规定，合法有效，双方均应依约履行。对于左右公司已撤离租赁场地，仍需支付租金至2015年6月的事实，双方均无异议。现二审争议的焦点在于：一、左右公司所返还场地是否符合交付标准，是否应赔偿东照公司主张的恢复原状费用、消防维修费用；二、左右公司是否应支付合同期满后的六个月租金损失；三、左右公司是否应支付东照公司主张的电梯维修费；四、左右公司是否欠付水电费。
关于焦点一。首先，根据左右公司提供的其与案外人签订的以涉案厂房的搬迁、修复为内容的合同及费用支付凭证，左右公司于2015年4月开始陆续搬离涉案厂房，2015年6月底已搬离涉案厂房。东照公司亦承认最晚至2015年7月底，左右公司已全部搬迁。而东照公司直至2016年1月21日才诉至法院，2016年6月29日才对涉案厂房进行现场勘查，此前厂房一直在东照公司控制之下，而东照公司亦未采取任何合法有效的证据保全措施，故根据现有证据，不足以证明厂房勘察之时的现状即为左右公司交付之时的状况。其次，东照公司并未举证证明其交付左右公司使用的厂房原状，故其关于左右公司应按原状返还始为符合交付要求的主张，因缺乏判断标准，而依据不足。而从双方合同内容看，双方签订合同之时，涉案厂房尚不具备交付使用的条件，厂房交付之时所配置的部分设施实际是由左右公司出资，东照公司要求按照交付原状返还亦有违公平。第三，东照公司向评估机构所提供的恢复项目清单中，恢复照明用电的项目费用达到1768943元，而照明设备为易耗品，即便交付之时存在该项设施，在双方长达六年的合同履行期内亦应正常折旧耗损完毕。东照公司要求左右公司重新配置返还，于法无据。再次，评估机构所作出的咨询报告金额并未考虑折旧因素，为完全的重置费用，缺乏合理性。综合前述几点，东照公司的举证不足以证明左右公司返还的厂房不符合交付条件，其要求左右公司承担恢复原状的修复费用，缺乏事实依据，本院不予支持。
关于焦点二，左右公司是否应支付合同期满后的租金损失。即便根据东照公司主张，左右公司至迟于2015年7月底亦已搬离涉案厂房，况且从左右公司2015年7月7日函件内容看，其在此前也已多次催促东照公司办理涉案厂房的交接手续而东照公司未予配合。而根据前述，东照公司认为涉案厂房不符合交付标准而拒绝接收厂房的理由未能成立，故东照公司以厂房不符合交付标准要求左右公司承担合同期满后六个月的租金损失，于法于理无据，本院予以驳回。
左右公司于2015年6月30日搬离涉案厂房并且符合交付标准，故东照公司应当向左右公司返还租赁保证金共计694376元，抵扣租赁保证金后左右公司还应向东照公司支付租金42974元，东照公司诉请超出部分，一审法院不予支持正确，本院予以维持。
关于焦点三，左右公司是否应支付东照公司主张的电梯维修费。根据涉案租赁合同约定，只有当左右公司使用不当或不合理使用导致租赁房地产或附属设施出现损坏或故障等情形时，左右公司才应当负赔偿、维修义务，而东照公司并未提供任何证据证明左右公司存在使用不当或不合理使用的情形。根据东照公司提供的《电梯维修项目清单》，案外人深圳市富盈电梯有限公司认为电梯需要维修更换零配件的理由是《电梯维修保养相关规定》关于“使用超过5年电梯必须进行大修”的要求。也即，对电梯配件进行更换是达到一定年限的电梯维护保养的自身要求，与左右公司的使用并无因果关系。左右公司租用涉案厂房近六年时间，电梯出现磨损亦属于正常损耗，左右公司也为租赁期内场所及设施的使用支付了相应对价，并根据合同约定自行承担了使用期间的维护义务。现租赁合同已履行完毕，东照公司要求左右公司再承担电梯正常老化的更换费用，缺乏合同和法律依据，本院予以驳回。
关于焦点四，是否拖欠水电费用。根据查明的事实，左右公司已自行付清了承租期间的水电费用，在其撤离之后产生的费用，则其无须负担。一审对此分析论述详尽，本院予以认可，不再赘述。东照公司主张左右公司拖欠其水电费用，缺乏事实依据，本院不予支持。
综上所述，东照公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费65363元，由深圳市东照物流有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐 毅
审 判 员 张 秀 萍
代理审判员 蔡 妍 婷
二〇一七年九月二十五日
书 记 员 尚宇楠（兼）