北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0106民初838号
原告：王雪峰，男，1970年1月7日出生，住北京市丰台区。
委托诉讼代理人：牛雨师，北京市东友律师事务所律师。
被告：王宇，女，1975年4月25日出生，住安徽省界首市。
委托诉讼代理人：蔡大伟，北京市两高律师事务所律师。
原告王雪峰与被告王宇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案原告王雪峰及其委托诉讼代理人牛雨师，被告王宇及其委托诉讼代理人蔡大伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王雪峰向本院提出诉讼请求：1.被告返还租金3万元、押金5000元，并支付相应利息，自2016年3月29日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利息计算；2.诉讼费用被告承担。事实与理由：2016年3月29日，原告与被告签订《合作协议》，约定将涉案房屋出租给原告，租赁期自2016年4月20日至2017年4月19日，原告交纳半年租金人民币3万元及押金5000元。房屋交付后，因被告未提供水、电，致使原告一直未能正常营业。后直到涉案房屋的房东北京颐方园体育娱乐有限责任公司要求收回房屋，原告才了解到被告与房东所签房屋租赁合同早已与2016年2月28日到期，且未续签。原告向被告追讨房租及押金未果，遂诉至法院。
王宇辩称：不同意原告诉讼请求，不认可原告所述。2016年3月29日双方签订协议，当天我方就交付了房屋，交付时水电齐全，后原告经营不佳，转租了房屋，我方不知情，也没有同意，新的承租人是做汽车喷漆的。2016年7月20日，房屋所有权人工作人员发现了，询问转租的情况，租户称是原告转租给其的。房屋所有权人认为房屋现在用途不符合合同约定的用途，也没有经过产权人同意，要求租户腾退房屋。我方转租给原告的房屋是水电齐全的，可以正常使用。原告在承租期间擅自转租，违反合同约定，我方有权解除合同并不退还租金。原告同次承租人的租赁合同解除后，房屋依然在原告的控制之下。我方同原告的合同合法有效，合同无法履行的原因是原告违法转租。现在房屋拖欠的水电费已经很多，且原告占着我方设备，应当有一个解决方案。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2015年5月6日，北京颐方园体育娱乐有限责任公司与王宇签订《洗车房场地租赁协议书》，约定王宇承租颐方园体育健康城东北角场地，租期自2015年3月1日至2016年2月28日，年租金6万元。
2016年3月29日，王宇与王雪峰签订《合作协议》，约定王雪峰承租王宇所承租房屋中的一部分，租期1年，自2016年4月20日至2017年4月19日，半年租金3万元，押金5000元。合同签订后，王雪峰向王宇支付了押金5000元，租金3万元，王宇将涉租房屋交付王雪峰使用。自2016年4月开始，涉租房屋出现三相电不通、中水停水的情况。
2016年6月15日，王雪峰与李水田签订《承租合同》，约定将上述洗车房转租给李水田；租赁期限为半年，自2016年6月20日至2016年12月19日止；租金为40000元。合同签订后，李水田按合同约定向王雪峰支付租金40000元及押金3000元，王雪峰向李水田交付了涉案洗车房。同年7月6日，颐方园公司在租赁场地发出《告知书》载明，颐方园洗车房归颐方园所有为国有资产，限私自占有者速与颐方园相关部门联系并腾退；电话：6768****、156XX****XX（24小时值班）；限期到2016年7月8日上午9：00止，逾期不联系颐方园将对被占房屋进行收回，并报警处理。随后，李水田与王雪峰为此产生纠纷。同年7月21日，李水田与王雪峰签订《协议书》约定，甲方收乙方未使用按月租金退还，3000元押金全退，乙方使用一个月，租金收666元整，甲方力争在伍内全部退还伍个月租金33330元。此后，王雪峰以李水田未腾退租赁标的物为由未能退还李水田上述租金及押金。
后，李水田将王雪峰诉至本院，要求：1.解除与王雪峰自2016年6月15日至2016年12月19日的《承租合同》；2.王雪峰返还剩余租金33340元、押金3000元及承担全部诉讼费。该案审理中，本院向北京颐方园体育娱乐有限责任公司进行了核实，该公司证实2016年7月初，该公司发现出租场地内有大量废旧报纸及喷漆的情况，该公司巡查人员进入场地告知承租人该行为存在安全隐患，禁止从事相关活动；并且该公司人员称当时场地的承租人并非认识的王宇和王雪峰，是一个不认识的人在经营；在2016年7月8日该公司在涉案场地张贴告知书，要求实际承租人腾退房屋；后实际承租人报警，该公司于同年8月初将场地收回。2017年3月31日，本院作出（2016）京0106民初16103号民事判决书，判决：一、解除李水田与王雪峰签订的《承租合同》；二、王雪峰于判决生效后七日内退还李水田剩余租金三万零六百六十六元及押金三千元；三、驳回李水田其他诉讼请求。王雪峰不服该判决，上诉至北京市第二中级人民法院。二审期间，北京市第二中级人民法院向北京颐方园体育娱乐有限责任公司核实，该公司称在其与王宇的租赁合同2016年2月28日到期后，未再与王宇续签合同，也未再收取王宇的租金，并对涉案房屋进行了停水停电、锁门，颐方园公司口头通知王宇腾退房屋；颐方园公司不认可王宇的转租行为。北京市第二中级人民法院作出（2017）京02民终1901号民事判决书，认为：王宇与颐方园公司租期届满后，双方未再续签合同，颐方园公司亦未继续收取王宇的租金并对涉案房屋停水停电，双方的租赁关系到期终止。合同到期后，王宇将涉案房屋出租给王雪峰，王雪峰又将涉案房屋出租给李水田，因王宇与颐方园公司租赁关系终止，王雪峰与李水田的租赁合同应属无效，原审法院对合同的效力认定有误，本院予以改判。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。合同无效，李水田使用涉案房屋，应向王雪峰交纳房屋使用费，房屋使用费参照租赁合同的标准确定，租金剩余部分及押金王雪峰应予返还，原审法院对此处理的该项结果正确，本院予以维持。并据此判决：一、维持北京市丰台区人民法院（2016）京0106民初16103号民事判决第二项；二、撤销北京市丰台区人民法院（2016）京0106民初16103号民事判决第一项、第三项；三、确认李水田与王雪峰于二〇一五年六月十五日签订的《承租合同》无效；四、驳回李水田的其他诉讼请求。
庭审中，王宇主张其与王雪峰合同应属有效，北京市第二中级人民法院认定事实有误，且王雪峰尚拖欠水电费（实际并未交纳），并就此提交了如下证据：
1、证明一张，证明人处盖有北京颐方园体育娱乐有限责任公司公章，时间是2017年5月23日，内容为：今有北京颐方园体育娱乐有限责任公司向丰台法院证明事宜：1．王宇与本公司书面租赁协议于2016年2月28号到期后，双方没有续签书面合同，王宇继续使用房屋。因为前期王宇有资金投入自建房，王宇也没有交租赁费，双方实际处于不定期租赁合同关系。2．由于洗车房建筑由王宇投资建设，双方一直未达成解决协议。3.2016年7月20日，当天我公司发现王宇出租的房屋既不是王宇在使用、也不是她转租的王雪峰在使用，而是一个姓李的人在做汽车喷漆，废旧报纸扔了一地。王雪峰显然是未经允许的转租，且转租项目汽车喷漆我们园方也绝不允许的。故此，我们发出通知，要求非法占用人员腾房；
2、电表、水表照片，证明王雪峰的用水、用电情况。
王雪峰就上述证据发表如下质证意见：
1、真实性不认可，目的不认可，该证明中所述与之前诉讼中法庭调查的事实相悖，产权人无法继续出租房屋，恶意串通出具的证明；
2、真实性不认可，目的不认可，我方无法核实是否是真实涉案房屋水电表数据。二审判决第三页中确认了产权人在8月初收回了房屋，之后房屋都不在我方控制之下，产生的水电费与我方无关。
本院对于上述证据认证如下：
1、王宇仅提交盖有北京颐方园体育娱乐有限责任公司公章的证明一份，但其内容与北京市第二中级人民法院调查事实存在矛盾，该证明不足以推翻北京市第二中级人民法院核实的事实，且北京颐方园体育娱乐有限责任公司法定代表人或相关人员并未到庭作证并说明原因，故本院对于此份证据的证明目的不予采信；
2、鉴于北京颐方园体育娱乐有限责任公司实际收回了该房屋，故该照片无法反应王雪峰的用水用电情况，故本院对于此份证据的证明目的不予采信。
本院庭后通过电话向双方核实租金3万元、押金5000元的支付时间，王宇表示上述费用系签订合同当日支付；王雪峰表示上述费用中，租金3万元系签订合同当日支付，剩余5000元押金系合同签订后第二天支付的。
本院认为：承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效；但出租人与承租人另有约定的除外。根据本院认定的事实，王宇与颐方园公司租期届满后，双方未再续签合同，颐方园公司亦未继续收取王宇的租金并对涉案房屋停水停电，双方的租赁关系到期终止。合同到期后，王宇将涉案房屋出租给王雪峰，因王宇与颐方园公司租赁关系终止，王雪峰与李水田的租赁合同应属无效。房屋租赁合同无效，承租方亦应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，但鉴于双方约定的房屋租金系基于房屋按双方约定用途正常使用而定，本案中涉租房屋曾出现停三相电、停水的情况，王雪峰占用涉租房屋期间的占用费理应相应减少，故本院对于王雪峰占用涉租房屋期间的占用费予以酌情确定。现王雪峰要求王宇返还押金的请求，并无不当，本院予以支持。王雪峰要求王宇返还房屋租金3万元的请求，其中合理部分，本院予以支持，超出部分，不予保护。王雪峰要求王宇支付占用押金、租金的利息的诉讼请求，明显过高，本院将根据实际情况酌情处理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：
一、王雪峰与王宇于二〇一六年三月二十九日签订的《合作协议》无效；
二、王宇于本判决生效之日起十日内返还王宇租金二万元；
三、王宇于本判决生效之日起十日内返还王宇押金五千元；
四、王宇于本判决生效之日起十日内向王宇支付租金三万元的利息，利息计算期间为自二〇一六年三月二十九日起至实际返还上述租金之日止，利率按照中国人民银行同期存款利率计算；
五、王宇于本判决生效之日起十日内向王宇支付押金五千元的利息，利息计算期间为自二〇一六年三月三十日起至实际返还上述押金之日止，利率按照中国人民银行同期存款利率计算；
六、驳回王雪峰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费676元，由王雪峰负担25元（已交纳），由王宇负担651元，（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 付 强
人民陪审员 谷玉珍
人民陪审员 朱金录
二〇一七年十月三十日
书 记 员 杨 健