甘肃省兰州市安宁区人民法院民 事 判 决 书（2018）甘0105民初263号原告李某某，男，汉族，住甘肃省兰州市七里河区。被告：兰州某某家园房地产开发有限公司，住所地：甘肃省兰州市安宁区。法定代表人：唐某某，该公司总经理。委托诉讼代理人：马爱虎，甘肃赛莱律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛震宇，甘肃赛莱律师事务所律师。原告李某某诉被告兰州某某家园房地产开发有限公司（以下简称：某某家园）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李某某，被告某某家园的委托诉讼代理人马爱虎、薛震宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李某某向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行《合同》约定的交房义务；2、判令被告限期按每日总房款万分之一的标准向原告支付逾期交房违约金。自2016年8月31日起至取得项目《竣工验收备案表》止，暂截止2017年7月7日，共逾期310日，违约金为26330.50元；3、判令被告提供入户门的合格证明，如与《商品房买卖合同》不符，应按照《商品房买卖合同》的要求为原告更换具有”三防”功能的入户门；4、判令被告承担物业费、暖气费直至房屋取得全部交房手续并验收合格；5、判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年6月12日，原告购买被告所开发的位于兰州市安宁区某某家园·黄河明珠楼盘第6幢2单元2004号房屋，双方签订了《商品房买卖合同》，房屋总价款849371元，原告按照合同约定交付首付款449371元，办理完成公积金贷款手续，贷款金额400000元，履行了付款义务。被告应于2016年8月30日前，将符合合同约定的商品房交付原告使用。同年8月25日，被告向原告寄发《兰州某某家园·黄河明珠收（验）楼通知书》，但直至起诉之日被告仍未按合同约定提供相关交房证明，没有履行交房义务，故原告拒绝收房。《商品房买卖合同》中规定入户门采用保温、防火、防盗门（三防门），配高级精美门锁，但被告无法或拒绝出示相关合格证明，且该通知书中对物业费的收取也违反《兰州市物业管理条例》及《甘肃省物业服务收费管理实施办法》及国家相关法律法规的规定。故原告为维护其合法权益特诉至法院，望判如所请。某某家园辩称：1、在《商品房买卖合同》约定的交房期限届满前，涉案的整栋楼房已竣工验收合格，整个工程资料以及验收资料齐全，被答辩人以答辩人不能提供交房文件为由拒绝接收房屋的理由不能成立。2015年6月12日，答辩人与被答辩人签订了《商品房买卖合同》，双方在合同第八条中约定，被答辩人应先交纳违约金、税费、公共维修基金等应付款项后，答辩人才能向其提交《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等房屋使用文件。但被答辩人在收到《收楼通知书》后，并未向答辩人交纳前述应交款项。实际上在合同约定的交房日期之前，答辩人已经取得了设计、施工、监理、勘察等单位就涉案楼房质量合格的竣工验收报告；电梯安装完毕后，经甘肃省特种设备检验机构对电梯进行了检测，合格后在电梯内张贴了使用合格证。涉案房屋在约定的交付日期前已竣工验收合格且符合交付条件，相关交房文件齐全，而并非被答辩人所述的答辩人不能提供相关交房文件。2、被答辩人未能按照约定履行合同义务（交房前支付产权登记费以及相关税费），拒绝办理房屋交付手续，不接收房屋，其诉请答辩人承担逾期交房违约金没有事实依据。首先，根据合同第八条的约定：交房期限届满时，被答辩人仍未能依约向答辩人支付包括违约金、税费、公共维修基金等全部到期款项时，答辩人可以延期交房。2016年8月25日，答辩人向包括被答辩人在内的一期所有业主统一邮寄了《兰州某某家园黄河明珠收（验）楼通知书》，但被答辩人收到后并未按照合同约定和通知书的要求交纳税费、公共维修基金等款项。据此，在被答辩人未按合同约定付清应付款项的情况下，答辩人可以据实延期交房。其次，根据《商品房预售合同》第十一条的约定：由于被答辩人的原因未能按期交付房屋的，自约定交房之日起，视为被答辩人同意该商品房已符合交付条件，并已实际交付被答辩人。因被答辩人不依约支付应交的相关款项、拒不接收房屋，是造成答辩人不能向其交付房屋的根本原因。因此，根据合同约定，因被答辩人的原因未能向其交房的，自约定交房之日起，应视为被答辩人同意该商品房已符合交房条件，并已实际交付被答辩人。3、关于物业费的问题，被答辩人不履行先行义务且拒收房屋是造成被告不能向其交房的主要原因，涉案房屋产生的全部物业费应当由被答辩人承担，其诉请答辩人承担物业费及其他相关费用的诉讼请求没有事实依据。答辩人所安装的入户门是合格的，符合设计图纸要求和国家关于入户的强制性标准，也符合合同约定。综上，被答辩人的诉讼请求应当全部驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据有《商品房买卖合同》、《收验楼通知书》、《商品房预售许可证》、《建设工程监理质量评估报告》、《建设工程勘察质量检查报告》、《建设工程消防设计审核意见书》、《兰州市政务服务中心办事登记单》以及消防验收受理照片、《建设工程消防验收意见书》、无机房客梯及曳引式客梯《特种设备型式试验合格证》及《特种设备型式试验报告》、《安装质量证明文件》，《产品出厂质量合格证书》、《曳引驱动有机房电梯监督检验报告》以及《电梯使用标志》、《房屋使用说明书》、《房屋质量保证书》、《保修协议书》、《收（验）楼通知书》及附件《告某某家园黄河明珠项目交楼业主书》，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，结合当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月12日，李某某与某某家园签订《商品房买卖合同》，合同编号：2015预17315号。双方约定某某家园将其开发的位于兰州市安宁区某某家园·黄河明珠楼盘第6幢2单元、建筑面积为129.93平方米的房屋出卖于李某某，合同价款总计849371元。李某某支付首期房款449371元，剩余400000元以银行公积金贷款方式支付。某某家园应于2016年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》的商品房交付李某某使用。如逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人（即某某家园）按日向买受人支付房价款万分之壹的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。某某家园于2016年8月25日向李某某寄发《兰州某某家园·黄河明珠收（验）楼通知书》，李某某以某某家园交付的房屋未取得相关验收资料为由拒绝收房。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，李某某与某某家园签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人应按照合同约定履行各自的义务。双方签订的《商品房买卖合同》第八条明确约定”出卖人应当在2016年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格”；附件四合同补充协议第四条”双方同意本合同第八条补充如下：1、该商品房经验收合格是指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》”。某某家园于2016年8月30日向李某某交付涉案房屋时，涉案楼盘并不具备建筑工程消防验收意见书。依据《中华人民共和国消防法》”依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用”之规定，某某家园在合同约定的时间内，向李某某交付暂不具备《建筑工程消防验收意见书》的涉案楼盘，构成违约。某某家园辩称李某某未履行合同约定的交付税费、公共维修基金等先行义务，是造成某某家园无法交房的主要原因，相关违约责任应由李某某承担。经审查，根据双方签订的《商品房买卖合同》可以认定，某某家园向李某某交付的商品房应符合国家建筑工程质量标准，其中包含消防验收合格。开发商向业主交付未经消防验收合格的商品房，业主有权拒绝接收，故李某某不缴纳税费、基金等的行为，是对某某家园违约行为的抗辩，并不构成违约。综上，某某家园在本案合同履行过程中构成违约，应当按照合同约定承担相应的违约责任。因李某某表达了要求继续履行合同的意愿，故应当按照双方所签订的《商品房买卖合同》第九条第1项第（2）款的约定来确定某某家园的违约责任为：1、向李某某积极履行交房义务；2、自合同约定的最后交付期限的第二天起（2016年8月31日），每日按照房屋总价款（849371元）的万分之一向李某某支付违约金至依约交房之日。因某某家园已经于2017年7月7日取得消防验收意见书，合同约定的交房条件已经成就，故本案的违约天数应从双方合同约定交付房屋之日2016年8月31日计算至2017年7月7日，故某某家园应承担违约金26330.50元（849371元×万分之一×310天＝26330.50元）。关于李某某要求某某家园为其更换具有”三防”功能的入户门的诉讼请求，依据某某家园提供的复合门、防火门《设计图纸文件》、《合格证书》、《检验报告》、供货单、《机械防盗锁检验报告》、《中国国家强制性产品认证证书》均证明涉案房屋安装的门是符合要求的，故对李某某提出的此项诉讼请求，本院不予支持。关于李某某要求判令某某家园承担物业费直至房屋取得全部交房手续并验收合格的诉讼请求，因涉案房屋尚未依约进行交付，物业费尚未产生，故该项诉讼请求本院不予支持。综上所述，李某某的第一、二项诉讼请求合法有据，本院予以支持，第三、四项诉讼请求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国消防法》第十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第二款之规定，判决如下：一、兰州某某家园房地产开发有限公司按照合同约定向李某某交付位于甘肃省兰州市安宁区某某家园·黄河明珠楼盘第6幢2单元房屋；二、兰州某某家园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向李某某支付违约金26330.50元；三、驳回李某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费458元，减半收取229元（李某某预交），由兰州某某家园房地产开发有限公司负担并于本判决生效后十五日内支付李某某。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  张方羽二〇一八年四月十二日书记员  任继芳