浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙02民终2036号
上诉人（原审被告）：汤佳娜。
委托诉讼代理人：毛增荣。
委托诉讼代理人：孙飞鑫。
被上诉人（原审原告）：郑香娥。
委托诉讼代理人：毕秀娟，北京大成（宁波）律师事务所律师。
原审第三人：王丰叶。
委托诉讼代理人：任荣迪。
上诉人汤佳娜因与被上诉人郑香娥、原审第三人王丰叶返还原物纠纷一案，不服浙江省慈溪市人民法院（2016）浙0282民初13124号民事判决，于2017年5月27日向本院提起上诉。本院于2017年6月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
汤佳娜上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判支持汤佳娜在一审中的反诉请求；二、判决郑香娥给付位于慈溪市××××镇陈家村沈巷门前路、不动产证号为浙（2017）慈溪市不动产权第0027378号房屋以评估价为基准的房款及返还80000元的土地转让款；三、诉讼费由郑香娥负担。事实和理由：一、一审法院违法剥夺汤佳娜的反诉权。本案郑香娥提起诉讼后，汤佳娜即于2016年12月20日提起反诉，要求郑香娥给付汤佳娜以涉案房屋评估价为基准的房款及返还80000元宅基地转让款，同时提供了相应的证据，证明涉案房屋系汤佳娜与前夫王荣国在婚姻存续期间共同出资建造。根据法律规定，被告有权提起反诉。本案郑香娥讼争的标的与汤佳娜反诉标的均为同一房屋，且与本案有关联性，符合反诉条件，但一审法院以本案不能提起反诉当场拒收，剥夺汤佳娜的反诉权。另一方面，准许郑香娥变更事实和理由，郑香娥也未提交变更的书面申请。二、一审法院认定事实错误。郑香娥虽系涉案房屋的宅基地使用权人和不动产产权登记人，但非房屋出资人。汤佳娜提供的建材发票及施工合同等证据可以证明涉案房屋系汤佳娜与前夫在婚姻存续期间共同出资建造的事实。郑香娥虽然持有不动产权属证书，但物权不能压倒一切，其要求汤佳娜腾退房屋，前提必须支付相应的建房款。王丰叶虽系宅基地买受人，但当时其在校读书尚未成年，没有能力建房，其称建房系母亲王某出资并委托王荣国建造，但当汤佳娜提出对委托书形成时间进行鉴定时，却拒绝出示原件。一审法院要求王丰叶与汤佳娜、王荣国另行理直不当。综上，一审法院违法剥夺汤佳娜反诉权，认定事实错误，请求二审法院依法改判。
郑香娥辩称，汤佳娜提出的反诉和本诉不属于同一法律关系，其反诉对象和郑香娥无关。汤佳娜认为一审法院认定事实错误并无依据，一审法院对房屋建造费用由谁支付认定正确，汤佳娜也没有证据证明房屋系其出资建造，其在上诉中也明确认可宅基地的买受人系王丰叶，和一审法院认定一致。请求驳回上诉，维持原判。
王丰叶述称，其意见和一审陈述一致。
郑香娥向一审法院起诉，请求判令：1.确认涉案房屋的所有权及宅基地使用权归郑香娥所有；2.汤佳娜立即退还位于慈溪市××××镇陈家村沈巷，建设用地规划许可证号为（2008）慈私（用地）02208004的房屋。
一审法院认定事实：郑香娥系慈溪市掌起镇陈家村村民，汤佳娜、王丰叶以及王丰叶的父亲王荣国、母亲王某均非该村村民。郑香娥儿子沈某成的妻子与王丰叶的母亲王某系姑侄关系，王某与王荣国于2000年6月28日协议离婚，约定王丰叶由王某抚养，抚养费由王某负担；夫妻共同财产全归王某所有，如今后王某不抚养王丰叶，共有财产归王荣国所有。后王荣国与汤佳娜于2006年9月22日登记结婚，于2016年10月20日经法院判决离婚。离婚诉讼过程中，汤佳娜认为涉案房屋为王荣国、汤佳娜夫妻共同财产，并提供证人张某证言、邻舍证明和相关建房资料复印件为证；王荣国则认为该房屋系其儿子王丰叶的财产，并提供了证人沈某成、王丰叶、王某的证言、宅基地转让协议、自留地转让协议、郑香娥与沈某成出具的收条、王某出具的委托书、慈溪市私人建住宅和用地申请审批表、岑建能出具的拼墙款收条为证。上述证据原件在庭审结束后均由王荣国取回。
郑香娥儿子沈某成于2007年2月12日支付涉案土地的邻居岑建能拼墙预付款2000元，并于2007年4月3日支付拼墙余款2200元。2007年4月20日郑香娥儿子沈某成（甲方）与王丰叶（乙方）签订宅基地转让协议一份，约定甲方将其位于沈巷村的宅基地二分七厘转让给乙方建房，双方议定转让价为60000元，转让费自协议签订后一并付清。若乙方要将宅基地或造好的楼房转让给别人，应按成本价（宅基地转让价+房屋建造价）优先转让给甲方。同日，郑香娥（甲方）与王丰叶（乙方）签订自留地转让协议一份，约定甲方自愿将沈巷村门前七厘自留地转让给乙方造房，双方当面议定转让费为20000元。自协议签订后，乙方把款如数付给甲方，甲方以作安度晚年之用。若有纠葛之事，由甲方理清，与乙方无涉。后沈某成于同日出具收条一份，确认收到王某沈巷门前宅基地钱共计捌万元整。后，汤佳娜前夫王荣国出面购买建材，对外签订施工合同组织涉案房屋的施工、购买农村个人建房组合保险、并对外支付工程款。房屋建成办进屋酒时，汤佳娜和王荣国邀请了其亲朋好友参加，王某及其亲属未参加。后汤佳娜与其前夫王荣国共同居住在该房屋内。现王荣国已搬离该房屋，汤佳娜仍居住在该房屋内。2008年3月3日，郑香娥以“本人无房现居住在儿子家中”为由申请新建占地面积为90平方米的二间二层楼房，并于2008年4月21日经相关部门审批同意其在涉案房屋土地上建造占地面积为90平方米的二层二间楼房。
2016年12月8日，王丰叶作为出卖人，王某作为出卖人的委托人，郑香娥作为购买人，沈某成作为购买人的受托人签订购房协议一份，约定：因法律原因，王丰叶不能将位于掌起镇陈家村沈巷门前路的房子过户到本人名下，为避免今后纠纷，经四人协商，达成房屋买卖协议如下：一、综合考虑房子建造成本、土地审批、亲属关系、法律风险，该房屋作价350000元回卖于郑香娥；二、沈某成自愿替郑香娥在本协议签订后三天内一次性付清购房款；三、王丰叶全权委托母亲王某办理买卖房屋的一切手续，包括但不限于收取房子出售款。同年12月10日，沈某成通过银行转账将350000元款项汇至王某银行账户。2017年3月17日，郑香娥就涉案房屋取得慈溪市国土资源局颁发的浙（2017）慈溪市不动产权第0027378号不动产权证书，对其中的90平方米进行确权（超出该范围的29.87平方米不属确权范围）。2017年3月21日，郑香娥与其儿子沈某成补签协议一份，约定：得知房子和地都没法过户给王丰叶，双方协商，如果这个买卖不成功，还是要还回来的，还回来如果要出钱的话全部钱由沈某成代郑香娥出，但土地和房子全部归郑香娥所有，土地和房子都由郑香娥负责处置。郑香娥百年之后如何处置，也由郑香娥自行决定。
本案的争议焦点在于：一、郑香娥是否涉案不动产的权利人？二、汤佳娜是否具有正当理由居住在该房屋内？
一、郑香娥是否涉案不动产的权利人？
郑香娥称其系涉案不动产宅基地的使用权人，涉案房屋系王丰叶所建造，办进屋酒与建造房屋之间没有必然的因果关系，汤佳娜称涉案房屋系其与王荣国建造缺乏依据，现郑香娥向王丰叶支付了对价回购地上房屋，涉案宅基地和房屋在法律上均归郑香娥所有。汤佳娜则认为涉案房屋宅基地系其与前夫王荣国以王丰叶名义购买的，款项系其支付的，因为郑香娥与王某系亲戚关系，和王某串通要求写在王丰叶的名下否则就不卖，考虑到自己百年后财产都是王丰叶的，故汤佳娜也同意；涉案房屋系其与前夫王荣国共同建造，建房协议、保险、建筑材料都是王荣国出面和出资的，进屋酒也是两人办的，王某和她的亲戚都没有参加。王丰叶在房屋建造时未成年，尚在读书，无经济能力建造房屋。郑香娥和王丰叶称涉案房屋系王丰叶母亲王某出资，委托其前夫王荣国建造管理与常理不符。该委托书藏了八年，在汤佳娜对委托书提出鉴定申请后就找不到原件不予配合，说明委托书系伪造的；如果房屋系王某出资为王丰叶建造的，房屋建成后由汤佳娜办进屋酒，王某和她的亲戚都不参加，还让前夫和前夫后来的妻子即汤佳娜居住至今不合情理；另委托书中载明一切费用房子造好装修完毕一次性付清，证人王某在汤佳娜离婚案件中作证时陈述钱是一次性支付，在本案中又陈述“我全权委托他（王荣国），要钱了随时问我拿”，上述陈述前后矛盾。王丰叶陈述，涉案房屋宅基地系其母亲出资为其购买，地上房屋系其母亲出资，委托父亲代为管理建造和装修的。考虑到父亲再婚后没有住处，故在房屋建成后借给父亲居住。其与郑香娥于2016年12月8日签订的购房协议系合法有效的，郑香娥系涉案房屋和宅基地的所有权人。
经审查，涉案房屋宅基地的被许可使用人为郑香娥，郑香娥在2017年3月17日取得了涉案房屋的不动产权证书，汤佳娜和王丰叶对上述事实均无异议，而不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。上述事实表明郑香娥系涉案不动产的权利人，与本案具有直接利害关系。涉案房屋系在农村集体土地上建造，而宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或者变相取得。王丰叶并非涉案房屋所在村村民，其与郑香娥在2007年签订的宅基地和自留地转让协议因违反我国现行土地管理法律、法规、政策之规定，应认定为无效，郑香娥依然享有涉案宅基地的使用权。至于在该宅基地上建造的房屋，并非宅基地使用权人即郑香娥所建造，属于在郑香娥宅基地上进行的添附，该房屋与郑香娥享有使用权的土地结合在一起不可分离，现郑香娥已经取得不动产权证书，恢复原状在经济上不合理，且无论是汤佳娜还是王丰叶均无法取得涉案房屋的所有权，该房屋应当与宅基地使用权一并归郑香娥所有，涉案房屋是谁建造的并不影响该不动产的归属。综上，一审法院认定郑香娥系涉案不动产的权利人。
二、汤佳娜是否具有合法理由占用涉案房屋？
郑香娥称涉案房屋系王丰叶建造，王丰叶因其父亲王荣国居住困难允许其居住在该房屋内，汤佳娜系因为与王荣国的夫妻关系共同居住在该房屋内。现郑香娥向房屋建造人王丰叶支付了对价回购了涉案房屋，汤佳娜继续居住在该房屋内没有合法理由，侵犯了郑香娥的物权。汤佳娜则认为涉案房屋系其与前夫王荣国在夫妻关系存续期间共同建造的，郑香娥向王某、王丰叶回购房屋的交易系无效的，上面没有汤佳娜的签名，汤佳娜也没有拿到钱，汤佳娜有权居住在该房屋内。
一审法院认为，虽然宅基地转让协议无效，但从转让协议和转让款支付的内容看，郑香娥的真实意思系将涉案土地转让给王丰叶。汤佳娜称其和前夫王荣国系因郑香娥要求借用王丰叶名义建房缺乏依据，其关于转让款系其支付与收条载明的转让款系由王丰叶母亲王某支付相矛盾，且汤佳娜又无支付转让款的证据，对汤佳娜的上述主张不予确认。综上，一审法院认定郑香娥宅基地转让的对象为王丰叶。如上所述，涉案土地转让协议因违反法律强制性规定无效，转让协议无效后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给对方。因此，王丰叶应当将宅基地返还给郑香娥，由于该宅基地上已经添附了房屋，且现该房屋归属于郑香娥（详见对争议焦点一的分析），郑香娥因添附所获得的房屋所有权给对方造成的损失应当予以补偿。
现涉案房屋由王丰叶的父亲，也是汤佳娜当时的丈夫王荣国出面建造。郑香娥和王丰叶均认为王荣国系接受委托为儿子王丰叶建造涉案房屋，之所以建成后由汤佳娜与王荣国共同居住系王丰叶因父亲王荣国夫妻居住困难借用的，王荣国在与汤佳娜离婚一案中亦持该观点，但在汤佳娜申请对委托书的形成时间进行鉴定时，郑香娥以王荣国不予配合为由未在指定期限内提供委托书原件；汤佳娜则认为涉案房屋系其与王荣国婚后无住房自建自住的。一审法院认为，郑香娥、王丰叶与汤佳娜对涉案房屋的实际出资建造人是谁存在争议，该争议缘自王荣国基于何种原因和法律关系在王丰叶购买的土地上建造涉案房屋，属于王丰叶与王荣国、汤佳娜之间的纠纷，不足以对抗郑香娥基于涉案不动产产权提出的诉讼主张，应由王丰叶与汤佳娜以及王荣国另行理直。现郑香娥与王丰叶为解决宅基地和房屋无法过户到王丰叶名下的问题，签订购房协议回购该房屋及宅基地，该购房协议因王丰叶在法律上无法享受涉案不动产产权而无效，但从其约定内容看，该协议可视为双方就涉案土地无法恢复原状达成的赔偿或补偿方案。现郑香娥已经支付上述款项，并取得了不动产权证书，其对涉案房屋不再负有补偿义务。即使涉案房屋系汤佳娜与王荣国自建自用，汤佳娜和王荣国因王丰叶的宅基地返还行为丧失对房屋的使用权造成的损失，其有权要求王丰叶进行赔偿，即汤佳娜和王荣国共同享有对王丰叶损害赔偿之债权，该债权并非限制物权的特殊债权。根据物权效力优先于债权效力原则，郑香娥基于物权享有的排他权利优于汤佳娜对基于涉案不动产对王丰叶享有的债权，汤佳娜未提供证据证明其存在其他合法理由占用涉案房屋，一审法院认定汤佳娜继续占用该房屋无合法理由。
一审法院认为：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。郑香娥系涉案不动产的权利人，其要求确认涉案房屋的所有权及宅基地使用权由郑香娥所有的诉请合理合法，一审法院予以支持。汤佳娜未提供证据证明其继续占用涉案房屋存在合法理由，郑香娥作为涉案不动产的物权人要求汤佳娜返还涉案房屋的诉请亦合理合法，一审法院予以支持。汤佳娜关于郑香娥不是适格主体，其有权继续占用涉案房屋的辩称缺乏相应的依据，故不予确认。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第五十九条，《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第86条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、位于慈溪市××××镇陈家村沈巷门前路、不动产证号为浙（2017）慈溪市不动产权第0027378号的不动产归郑香娥所有；二、汤佳娜于本判决生效后四十五日内腾退位于慈溪市××××镇陈家村沈巷门前路、不动产证号为浙（2017）慈溪市不动产权第0027378号的房屋。案件受理费50元，由汤佳娜负担，于本判决生效后七日内交纳一审法院。
二审中，各方当事人均未向本院提供新的证据。
经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，关于涉案房屋产权归属。根据本案证据慈溪市私人建住宅和用地申请审批表的记载，涉案房屋由郑香娥于2008年3月3日申请建造，后郑香娥于2017年3月17日取得不动产权证书，一审法院认定涉案房屋归郑香娥所有，并判令汤佳娜腾退房屋，符合法律规定。关于反诉问题。汤佳娜主张其反诉要求郑香娥给付以涉案房屋评估价为基准的房款及返还80000元宅基地转让款，一审法院剥夺汤佳娜的反诉权，但在一审庭审中汤佳娜并未提出反诉，而是对郑香娥一方增加的诉讼请求及理由继续进行答辩。汤佳娜主张涉案房屋系由其和前夫王荣国共同出资建造，在汤佳娜与王荣国离婚案件中双方意见不一，涉及案外人利益，一审法院要求汤佳娜另行理直，并无不当。综上，汤佳娜之上诉，理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人汤佳娜负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴节祥
审判员 张 华
审判员 倪春艳
二〇一七年八月十日
书记员 沈 妍