湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1202民初3025号原告:龙彦汀，男，1982年2月4日出生，侗族。原告:刘骅，女，1983年9月7日出生，汉族。被告:怀化市大汉置业有限公司。法定代表人：邹明，系公司执行董事。委托诉讼代理人：李润奇（一般代理），湖南人和人（怀化）律�事务所律师，执业证号14312201520253671。原告龙彦汀、刘骅诉被告怀化市大汉置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年9月28日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告龙彦汀、刘骅，被告怀化市大汉置业有限公司的委托诉讼代理人李润奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙彦汀、刘骅向本院提出诉讼请求：1、判令被告怀化市大汉置业有限公司向原告龙彦汀、刘骅支付2015年10月1日起至实际符合交房条件之日止的延期交房违约金（截止至起诉之日已产生延期交房违约金为：76179元）。2、判决被告怀化市大汉置业有限公司因房屋设计变更造成原告的损失5000元。3、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2014年4月22日与被告签订了《商品房买卖合同》，购买被告开发的大汉龙城·旺龙府第1栋1501号商品房，建筑面积174.66平方米，购房总价款为525377元，采用公积金贷款的方式付款。《商品房买卖合同》第十条约定：出卖人应当在2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付给买受人使用，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。第十一条第一种方式第二款约定：逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。2015年9月30日，合同约定的交房时间到期后，被告未按照合同约定将房屋交付给原告，被告怀化市大汉置业有限公司逾期交房违约行为给原告造成了严重的经济损失，且大汉龙城·旺龙府第1栋1501号商品房实际户型与签订合同是描述户型不符，为维护原告的合法权益不受损害，现特向贵院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求为盼！被告怀化市大汉置业有限公司辩称：1、被告开发建设的房屋有已经竣工验收，属合格工程，具备法律规定的交房条件；2、即使认定答辩人违约，原告主张的违约金数额过高，请求法院酌情予以减少；3、针对原告请求赔偿房屋设备变更造成的损失，原告请求被告赔偿因房屋设计变更造成的损失，没有事实依据，原告未能举证证明房屋设计变更情况，及其损失具体事实，不应得到法院支持。4、双方在补充协议中对交房条件进行了变更，交房条件是分栋验收合格，2016年1月23日案涉房屋已经分栋验收合格，2017年7月6日该房屋消防验收合格，已经符合法律约定的交�条件，且被告已通知原告办理房屋交接手续，收房是原告的权利也是原告义务，原告没有积极行使收房的权利的义务导致没有办理房屋交接手续，责任不能全由被告承担，因此2017年7月6日之后被告不应当承担逾期交房责任。原告没有交清房屋维修基金根据补充协议第二条第二款的约定，被告不应当承担逾期交房责任。原告龙彦汀、刘骅为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：证据1、原告身份信息，拟证明原告主体资格；证据2、被告工商登记证明，拟证明被告基本信息；证据3、商品房买卖合同，拟证明原被告成立买卖合同关系，原告所购房屋楼栋号、房屋总价款、交房时间、交房条件及逾期交房违约金责任；证据4、购买期房时户型介绍图复印件，拟证明被告房屋建成后与原户型图不符；证据5、收款收据、契税证明复印件，拟证明原告付清全部房款、契税；证据6、入伙协议复印件，拟证明被告在未达到交房条件的情况下就要求原告交房；被告怀化市大汉置业有限公司为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据：证据1、营业执照，拟证明被告主体身份信息；证据2、补充协议，拟证明双方在《补充协议》第二条第二款约定，因买受人原因未能办理和完毕合同备案，贷款手续，或买受人付清全部房款，有关税费，维修基金及合同约定的违约金等，出卖人有权拒绝交付�屋，甲方由此延期交房无需承担违约责任，第三款第三段约定，分栋验收合格的，买受人不得以其他理由拒绝办理房屋交付手续，双方在补充协议第九条第四款约定，本项目的宣传资料、模型、样板房、广告、口头宣传仅供参考，所有资料已政府最终批准文件、商品房买卖合同约定及附件内容和本补充协议为准。证据3、工程质量竣工验收记录，证明被告所售房屋于2016年1月23日验收合格。证据4、建设工程消防验收意见书，证明被告房屋于2017年7月6日消防验收合格；本院组织当事人对原、被告提交的证据进行了质证，对当事人无异议的下列证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的事实和证据本院认定如下：被告对�告提交的有争议的证据发表如下质证意见：对证据4的三性均有异议，这个图不能显示出处来源，因此真实性有异议，而且这个图也不能显示所购户型到底是哪一户，没有办法对比，关联性有异议；对证据6真实性没有异议，关联性有异议，证据本身不能体现被告所售房屋是否达到交房条件。本院认为证据4不足以原告想要证明的目的，故本院不予采信；证据6与本案有一定关联性，故本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下法律事实：2014年4月20日，原、被告签订了《怀化市商品房买卖合同》，载明被告建设的大汉龙城.旺龙府小区商品房，预售许可证号为怀房售许字2014第0078号。合同约定：原告购买被告的第1幢1501号商品房，房屋总价款525377元，合同签订之日付首付房款（含定金）170000元，剩余房款36.7万元�用公积金支付；被告应在2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付给原告，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；如果被告逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。同日，原、被告又签订了《补充协议》，双方在协议第二条房产交付使用中约定：...3、该商品房经主体分栋验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》后，甲方即通知乙方办理交接手续。验收交接后，双方应当签署商品房交接单。同时，乙方必须按照合同约定交清所有款项及物业公司的相关费用后才能办理房产交接手续等。在�议第四条中约定：因买卖合同及补充协议履行所发出的（包括但不限于）通知等文件原告同意被告的有效通知方式有电话通知、挂号邮件、EMS、传真或在本地报纸公告等方式等内容。在协议第九条第五项中约定：本协议作为合同的附件，具有同等法律效力。上述《商品房买卖合同》和《补充协议》签订后，原告按约定向被告支付了全部购房款。另查明，大汉龙城.旺龙府小区1号楼于2016年1月23日经工程质量竣工验收，但至开庭日未取得《建设工程竣工综合验收备案表》。2017年7月6日经消防验收合格。被告至开庭日，未将涉案房屋交付给原告。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方当事人应�格履行合同约定的义务。至本案开庭之日时被告出售给原告的涉案房屋未取得《建设工程竣工综合验收备案书》；直到2017年7月6日才经消防验收合格。依据公安部《建设工程消防监督管理规定》第十四条规定，商品房所在建筑物为十九层以上的一类高层住宅建筑，交付使用前进行消防验收是前置条件。该规定符合《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条的规定，且该规定系针对公共安全所做的强制性特别规定，人民法院在审理涉及该规定的有关民事案件中，应当考虑公共利益的需要，确认其效力。消防验收合格是本案商品房出售房的法定义务，即使未做约定，也附随于商品房预售合同的权利义务之中。未能履行消防验收合格的法定义务，则也不能履行交房义务，故被告应承担逾期交房违约金赔偿的民事责任。被告主张按约定原告未按期将维修基金、办证费用等费用交清，被告不应承担逾期办证责任，本院认为被告对先履行抗辩权的约定应当具体明确，本案合同及协议均未对税费、维修基金的支付金额、支付时间等作出具体明确的规定，即约定不明，不符合《中华人民共和国合同法》第六十七条的有关先履行抗辩权的规定，故对被告上述主张本院不予支持。根据合同第十一条约定，如果被告逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。原告主张被告逾期交房的时间应从2015年10月1日暂计算至2017年9月28日止，总计729天，故被告应当支付逾期交房违约金为525377元×0.02%×729天≈76600元；被告提出合同约定的违约金过高，请求予以减少。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”根据本案涉案房屋的具体情况，参照本院同类案件判例，本院酌情调整被告按日向原告支付已交付房价款的万分之一的违约金，即525377元×0.01%×729天≈38300元。2017年9月28日之后的逾期交房违约金按每日52.54元的标准支付至本案涉案商品房交付给被告之日。原告提交的证据不足以证明因房屋设计变更造成其损失为5000元，原告要求被告承担5000元损失的诉讼请求无法律和事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同�》第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下:一、被告怀化市大汉置业有限公司在本判决生效后十日内支付给原告龙彦汀、刘骅逾期交房违约金38300元；二、被告怀化市大汉置业有限公司按每日52.54元的标准支付原告龙彦汀、刘骅逾期交房违约金,自2017年9月29日起至涉案商品房交付之日止；三、驳回原告龙彦汀、刘骅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1829元，由原告龙彦汀、刘骅负担966元，被告怀化市大汉置业有限公司负担863元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  欧 侠人民陪审员  舒友德人民陪审员  黄水霞二〇一八年三月二十五日代理书记员  曾 群附：判决引用相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的�约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。