黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南民一初字第29号
原告祝福（反诉被告），男，1958年6月8日出生，汉族，小背篓饭店个体业主，住哈尔滨市南岗区。
原告祝世成（反诉被告），男，1960年6月13日生，汉族，无业，住黑龙江省勃利县。
委托代理人祝福，男，1958年6月8日出生，汉族，小背篓饭店经理，住哈尔滨市南岗区。
被告黑龙江一辰华药医药连锁有限公司（反诉原告），住所地哈尔滨市南岗区赣水路39号。
法定代表人赵苑辰，女，职务经理。
委托代理人曹险峰，黑龙江辰晖律师事务所律师。
原告祝福、祝世成诉被告黑龙江一辰华药医药连锁有限公司（以下简称一辰华药）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告祝福、原告祝世成的委托代理人祝福，被告一辰华药的委托代理人曹险峰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
二原告诉称，原、被告于2011年3月6日签订了房屋租赁协议，原告将位于哈尔滨市南岗区鸿翔路16号的房屋出租给被告，租赁期限为2011年11月27日至2013年11月26日，租金为每年335000元，按年度支付。原告已将房屋交付给被告使用，被告未履行支付租金的义务，违反协议的约定。故原告诉至法院，请求判令被告给付原告租金670000元。
被告辩称，不同意原告诉讼请求。原被告签订的是房屋转租合同，其合同成立的条件是转租人享有房屋转租权，原告尚未在租案外人第五干休所房屋之前，无权将房屋另行转租给被告，故被告认为双方签订房屋转租合同无效，由于原被告之间约定转租期限已超过原告房屋承租期，故在合同尚未履行前，房屋所有权人已通知被告不得履行转租协议，当时，原告并未提供其承租期内2013年11月承租合同，故原告按房屋所有权人要求迁出房屋，并未实际使用该房，对此，原告不应再向被告索要房屋租金，对于上述情况，虽然原告在本案审理中，提交了一份租赁期限至2019年的房屋租赁协议，证明其承租干休所的房屋承租是2019年，但对该房屋租赁合同真实性干休所予以否认，对此，被告已向法院申请司法鉴定，要求鉴定合同公章真实性，如果鉴定结论认定合同系伪造，可体现出原告超时转租的事实，被告据此要求认定原被告之间房屋租赁合同无效，故不同意原告诉讼请求。
被告反诉称，2011年3月14日双方签订房屋租赁合同，约定本案原告将其承租的哈尔滨市离休退休干部第五休养所的房屋转租给本案被告，转租期限自2011年11月27日至2013年11月26日，因本案原告承租干休所房屋的期限至2012年12月31日已届满，原告超出承租转租房屋的合同应属无效，＋同时原告转租房屋的行为也未取得房屋出租人同意，根据合同法规定应认定转租合同违法，转租合同无效，并赔偿被告房屋装修损失10000元，
二原告反诉辩称，不同意被告的反诉请求。二原告认为与被告签订的合同是有效的，二原告是经过第五干休所同意，才将房屋转租给被告，并且二原告与第五干休所签订的合同期限至2019年，以保证了被告的合法使用权益。被告使用房屋期间原告承担包烧费、水、电费等费用，且第五干休所也从来没有找过原告及本案被告要求迁出。
二原告为证明其诉讼主张向本院提交证据及被告质证意见如下：
证据一、原告身份证及电脑查询单。证明原告与被告签订合同；被告查询单证明被告主体身份。
被告对证据一真实性无异议，但对身份证要证明的问题有异议，房屋租赁合同并不是与原告签订，而是与小背篓签订，身份证不能体现原告是该酒店业主。
证据二、2011年3月16日原告与被告签订房屋租赁合同。证明原、被告签订合同有租赁关系。
被告对证据二真实性及证明问题均有异议，该合同是纂改合同，该合同加盖有骑缝章，但是合同首页骑缝章部分缺失，由此可见该合同的首页是被自行纂改，对此原告手中也有一份，同一时间与小背篓酒店签订房屋租赁合同，其中尾页也有祝福签名，通过两份合同的对比可以体现出原告在诉讼时纂改了合同首页，将出租方变更为原告，针对此情况被告申请对该份合同进行司法鉴定，鉴定内容为合同两页的打印时间是否为同一次打印。
证据三、合同两份，哈尔滨市第五休养所与原告签订的租赁合同，期限是在2004年12月31日至2012年12月31日止，后又签订了2004年10月31日至2019年12月31日止，每年租金25万元。证明原告租赁给被告的房屋是在第五休养所履行合同期间，有权利租赁给被告。
被告对证据三中2012年12月31日止合同真实性及证明问题均有异议，该合同并未在第五休养所备案，其真实性被告需到民政局核对；该合同可以体现出原告承租期限仍短于转租期限，不能证明原告转租期限合同。关于2019年12月31日止合同的真实性及证明问题均有异议，该份合同在第五休养所未备案，同时第五休养所原负责人白建明、郭太利均否认曾签署该份合同，原告提供的合同首页干休所经核对怀疑为当年为配合小背篓酒店在税务机关报税时使用的假合同，该合同2-3页其内容可能是对方自行纂改的内容，鉴于原告当庭提供该两份证据。被告申请延长举证期限一周，并对该两份证据提供相应的反证及司法鉴定。
证据四、录像一份。证明被告一直在使用该房屋，并拖欠租金，人员虽然撤离，但现在当作库房，仍然有被告的物品。
被告对证据四真实性无异议，对证明问题有异议，如果该录像从被告搬取物品起开始录像，该录像可以体现出被告是撬门进入的房屋，因第五休养所已于2011年末通知被告搬家，在搬家过程中，被告与小背篓酒店发生冲突，小背篓酒店为了防止被告归还房屋，将该出租房屋上锁，并将被告物品全部锁在屋内，被告在多次报警公安机关未处理的情况下不得不撬门将室内物品搬出，由此可见被告并未实际租用该房，同时就在被告搬出物品的同时民政局及空军部队也在同一时间起诉原告，要求原告迁让房屋，由此也可佐证当时被告是接到出租人通知的情况下将房屋归还，民政局机关起诉也是在本院受理。
证据五、（2014）南民二初字第00255号民事判决书。证明原告与哈尔滨市军队离休退休干部第五休养所于2004年8月24日签订的合同是合法有效。
被告对该证据真实性无异议。对证明问题有异议，该案中原告使用的2004年合同虽然干休所未提出司法鉴定申请，但并未对合同真实性予以认可。对此，在干休所代理意见中共提出6点质异，均可证明合同是无效的，相关情况可以查阅另案卷宗的代理意见。
被告为证明其抗辩主张向本院提交证据及二原告质证意见如下：
证据一、2011年3月16日原、被告签订的房屋租赁合同，该合同与原告提交的合同不同。证明原告在诉讼时纂改了合同伪造证据，根据合同约定，原告不具备诉讼的主体资格。
二原告对证据一真实性有异议，不予认可该证据。
证据二、合作经营药店合同两份。证明因小背篓酒店在转租房屋过程中未经出租人同意，故与被告协商签订合作合同，以此欺瞒房屋出租人，该两份合同均加盖有小背篓酒店公章，也可以证明房屋出租不是原告。
二原告对证据二无异议，但没有履行。
证据三、2013年11月12日第五休养所给哈尔滨小背篓酒店发送的通知一份。证明小背篓酒店承租的房屋自2012年起便拖欠房屋租金未付。
二原告对证据三无异议。
证据四、原告承租的房屋租赁合同（复印件）。证明原告承租房屋时间、自2011年10月31日到期，其交房屋转租给被告的期限为2011年11月26日，在其承租期限届满后将房屋转租给被告。
二原告对证据四无异议，但原告又于2012年与第五休养所重新签订了协议，期限2012年12月31日，原告有权利转租给被告。
证据五、2013年11月28日证明一份。证明双方签订的转租合同并未实际履行，因2011年9月原告的承租期限届满后，出租人第五休养所曾通知原告迁出，一并通知了被告，被告已于2011年9月将房屋归还原告，并在取回屋内物品时与原告发生争议。
二原告对证据五有异议，根本没有这件事。
被告为证明其反诉主张向本院提交证据及原告质证意见如下：
证据一、2013年11月22日干休所原签订合同经手人郭太立、白建民在公安机关报案时出具的情况说明，证明原告所述的2004年的租赁合同公章不是干休所加盖的，经办人及经手人签字也不是郭、白二人亲自签写的，同时二人提出在原告办理酒店营业执照时，曾应祝福的要求用于空白的合同封面。
二原告对该证据有异议，在（2014）南民二初字第00255号民事判决书中已经认定该合同是有效的，并且代理人在判决书中对该合同公章也没有异议，且在该判决书中双方已经和解。
证据二、2012年7月4日干休所给原告发出的告知书及原告祝贺的收条。证明2011年11月房屋所有权人第五干休所曾书面通知原告及本案被告房屋租赁合同已经届满，并要求迁出房屋，通知是贴在被告承租房屋的窗户上，此后被告按照该通知迁出房屋。
二原告对该证据认为当时迁出确实有这件事，当时因第五干休所不认帐，要求二原告及被告迁出，但二原告没有同意后起诉到法院，后经法院证实该合同是有效的，且双方现在也已经和解。
证据三、2013年11月29日原告给干休所发送的告知书一份。证明原告承认2011年10月份干休所通知其迁出房屋，据此可以佐证在2011年原告已不具备继续将房屋转租给被告，并且干休所已发出通知要求迁让，其后被告已迁出房屋，并将房屋交付给原告，双方签订的房屋合同并未实际履行。
二原告对该证据认为2011年干休所起诉二原告迁让，因合同未到期干休所撤诉后，二原告多次与干休所交涉赔偿问题，干休所现任领导不承认原干休人领导签订的合同，二原告就给干休所发的函，要求干休所继续履行合同，交纳租金。
经质证，本院对原告提交的证据一、证据四、证据五及被告证据二、证据三、证据四，原、被告对其相对方提交的上述证据的真实性无异议，本院对其真实性予以采信，原告提交的证据二、三及被告的证据一、反诉证据一至三均可证明本案的事实，本院予以采信。
分析原、被告提供的证据，本案经开庭审理，本院确认如下事实：
二原告系兄弟关系，共同开办经营哈尔滨市南岗区小背娄酒店（以下简称“小背篓酒店”）。2004年8月20日，原告祝福代表小背篓酒店与案外人哈尔滨市军队离休退休干部第五休养所签订租赁合同，案外人将其位于哈尔滨市南岗区鸿翔路14号、16号自有房屋939.98平方米租给原告经营酒店，年租金255000元。租赁期限至2019年12月31日。2011年3月16日原告祝福受原告祝世成委托与被告签订房屋租赁协议，协议约定：原告将其租赁的位于哈尔滨市南岗区鸿翔路16号一层使用面积116平方米租赁给被告经营药店，租赁期限为24个月即2011年11月27日至2013年11月26日，年租金335000元。协议签订后被告在租赁的房屋中经营。但被告未在约定的时间向原告交纳租金。审理中，被告提出对原告出示的2011年3月16日签订的房屋租赁合同中，首页与合同第二页是否为同时、同次打印形成提出司法鉴定。本院依法委托黑龙江省人民法院进行鉴定，由于转到外省鉴定，产生费用等原因，经征求双方的意见，本院将被告的原经理徐秀忠（签订合同的经手人）传唤到庭，其证实了租赁协议的真实性。同时被告向本院提出反诉，要求确认原、被告签订的房屋租赁协议无效，并赔偿被告装修损失10000元。
另查明，案外人哈尔滨市离休退休干部第五休养所曾于2012年因与原告解除租赁协议迁让纠纷起诉至本院，审理中，因本案原告出示2004年8月20日与案外人签订的合同未到期，案外人后撤诉。2014年案外人因房屋租赁合同纠纷诉至本院，要求解除与本案原告于2004年8月20日签订的租赁合同，本案原告迁出位于哈尔滨市南岗区鸿翔路14、16号房屋给付租赁费51万元。本院下发了（2014）南民二初字第00255号民事判决书，判令解除案外人与本案原告于2004年8月20日签订的房屋租赁合同；本案原告迁出租赁房屋，并将房屋归还案外人，本案原告给付案外人租金。判决后，双方已和解。
本院认为，原、被告签订的合同未经案外人第五休养所同意属原告自行转租，双方签订的合同应为无效合同，且已经另案认定。现被告以原告无权转租房屋，且案外人否认2004年8月20日与原告签订租赁合同进行抗辩及反诉，本院认为，原、被告在2009年时即存在租赁关系，双方经营地点均为本案租赁房屋的临街门市，原告虽未经案外人同意转租，但原告与案外人第五休养所之间的租金问题已处理完毕。故被告反诉请求无法律依据，本院不予支持。2011年11月案外人第五休养所已通知原、被告迁出租赁的房屋，此后被告已迁出。现原告要求被告给付租金，本院认为原告擅自转租房屋并与被告签订合同，未经房屋所有权人同意，其所签合同为无效合同，且被告在案外人第五休养所催告的情况下已于2011年11月从转租的房屋中迁出，故原告要求被告给付租金的请求本院不予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款、第二百二十四条之规定判决如下：
一、驳回原告祝福、祝世成的诉讼请求；
二、驳回被告黑龙江一辰华药医药连锁有限公司的反诉请求。
原告预交案件受理费10500元，由原告自行承担，被告已交反诉费50元，由被告自行承担。
如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 董 颖
人民陪审员 韩志伟
人民陪审员 庞 浩
二〇一五年六月八日
书 记 员 高 虹