浙江省天台县人民法院民 事 判 决 书（2017）浙1023民初1113号原告：杭州佳合物业管理有限公司，住所地杭州市下城区环城北路92号311室，统一社会信用代码913301037735522531。法定代表人：陈晓，系董事长。委托诉讼代理人：邵洁，浙江天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：金琛琛，浙江天城律师事务所律师。被告：许俊，男，1977年7月15日出生，汉族，户籍所在地天台县，现住天台县。原告杭州佳合物业管理有限公司与被告许俊物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月7日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年3月29日公开开庭进行了审理。原告杭州佳合物业管理有限公司的委托诉讼代理人邵洁、金琛琛以及被告许俊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杭州佳合物业管理有限公司诉称：原告系从事物业管理的企业，于2007年2月3日与天台中央花园开发商天台佳合房地产开发公司签订《中央花园前期物业管理服务合同》，约定由原告提供物业管理服务，服务费为1.0元每平方每月（不包括公共能耗费），公共能耗费按实际测算，并约定如逾期违约金按应缴物业费的日千分之三计算。2007年8月20日，天台县发展和改革局下发天发改（2007）29号《关于核定中央花园一期物业管理服务收费标准的批复》，核定中央花园住宅用房物业管理费为1.3元每平方米每月，物业管理费按一年或半年收取,原告一直按核定的标准收取物业费。被告系中央花园3幢1单元402室的业主，住宅建筑面积为98.66平方米，被告每月的物业管理费为人民币128.26元，原告按约定履行物业管理义务，但被告至今尚拖欠2012年6月1日至2013年2月28日期间的物业管理费合计人民币1154.322元，经原告多次催讨，被告仍然不予支付，截止2014年8月1日违约金为人民币2701.14元。现原告起诉要求：一、判令被告支付物业管理费1154.322元;二、判令被告按日千分之三的标准自2012年6月1日起支付逾期付款违约金至物业管理费付清日止；三、本案诉讼费用由被告承担。被告许俊辩称：1、原告要求答辩人支付2012年6月1日至2013年2月28日期间的物业费，已经超过诉讼时效；2、原告未向答辩人催讨过物业费，且因中央花园小区有三十多个单元，即有三十多个402室，原告提供的《中央花园物业费缴费通知单》照片亦不能证明原告将缴费通知单张贴在原告的门口。经审理查明：原告杭州佳合物业管理有限公司是一家经营物业管理的企业。原告于2007年2月3日与天台县佳合房地产开发公司签订了一份《中央花园前期物业管理服务合同》，双方约定自2007年5月30日起由原告提供物业管理服务，至业主委员会成立时止，中央花园住宅服务费价格为1.0元每平方米每月，物业服务费价格的调整按政策规定进行按批调整。业主逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日加收应缴费用的千分之三违约金。合同未对物业费交付期限作出约定。2007年8月20日，天台县发展和改革局下发天发改（2007）29号《关于核定中央花园一期物业管理服务收费标准的批复》，核定自2007年8月20日起高层住宅用房物业费为1.3元每平方米每月，按年或半年收取。另查明，虽然合同约定服务期至该小区业主委员会成立时止，但业主委员会成立后，原告仍继续履行原合同。2012年12月原告想要终止服务，后经住建局、始丰街道及业委会的协调，原告继续延续原合同服务到2013年2月28日。在2013年1月至2月期间，原告在中央花园小区的工作人员由2012年12月份的43人减少到2013年1月份的29人及2013年2月份的27人，小区部分公共电费也是由业委会在支付。同时结合已生效的判决所认定的事实，2013年1月份至2月份，原告在提供物业服务过程中存在瑕疵。另查明，被告系中央花园3幢1单元402室的业主，住宅建筑面积为98.66平方米。被告拖欠2012年6月1日至2013年2月28日期间的物业管理费合计人民币1154.322元，原告曾于2013年6月21日以张贴缴费通知单的形式向被告进行催讨。原告于2014年8月23日将本案移送天台县人民调解委员会法院调解室立案调解，并于2016年1月11日向天台县人民法院起诉要求被告支付物业费，后于2016年3月15日撤回起诉。上述事实，有原告提供的企业法人营业执照、法定代表人身份证明、身份证、商品房买卖合同、承诺书、中央花园前期物业管理服务合同、天台县发展和改革局天发改价[2007]29号《关于核定中央花园一期物业管理服务收费标准的批复》、天台县恒科房产测绘有限公司出具的房屋明细表、收费通知、中央花园业主逾期缴费通知单张贴照片复印件各一份，收款收据、不动产登记资料查询结果证明、移送调解清单、民事裁定书、民事判决书各一份以及原、被告的当庭陈述予以证实。本院认为，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。原告杭州佳合物业管理有限公司与天台佳合房地产有限公司签订的前期物业服务合同合法有效。被告系天台县中央花园小区的业主，业主虽非物业服务合同形式上的当事人，但业主是物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者，已经构成物业服务合同的实质当事人，故物业服务合同对被告具有约束力，被告应依约履行合同义务，自觉交纳相应的物业费。根据本院查明事实，被告依约应付原告自2012年6月1日至2013年2月28日期间的物业费1154.322元，但鉴于2013年1月份至2月份，原告在提供物业服务过程中存在瑕疵，应酌情降低该时间段的物业费标准，按照原标准的70%计算，本院确定2012年6月1日至2013年2月28日期间物业费为1077.37元。至于逾期付款违约金问题，杭州佳合物业管理有限公司与天台佳合房地产有限公司在签订合同时对违约金约定标准过高，应予适当调整，现将违约金调整为月利率2%。原告主张违约金从2012年6月1日开始计算，但根据天台县发展和改革局天发改（2007）29号《关于核定中央花园一期物业管理服务收费标准的批复》，物业费是按年或半年度收取，故本院确定违约金从2013年3月1日开始计算。被告辩称的，本案已超过诉讼时效，应驳回原告的诉讼请求问题，结合本院查明的事实，原告多次分别自行张贴通知催讨及向本院起诉可以视为诉讼时效中断，故对被告的上述抗辩，本院依法不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：限被告许俊在本判决生效之日起十日内支付原告杭州佳合物业管理有限公司自2012年6月1日至2013年2月28日期间的物业管理费人民币1077.37元及逾期付款违约金，违约金按照月利率2%的标准从2013年3月1日开始计算，计算至实际履行完毕之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费依法减半收取人民币25元，由被告许俊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院（在递交上诉状后七日内，向浙江省台州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币50元，在上诉期内未预交的，应当在上诉期满后七日内预交，逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，开户银行：台州市农行，账号：19-900001040000225089001）。义务人未在上述履行期限内自觉履行的，权利人有权在履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。审判员  曹敏新二〇一七年三月二十九日书记员  洪 娟??