江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏02民终4152号
上诉人（原审原告）：胡静玉，女，1954年12月22日生，汉族，住江阴市。
委托诉讼代理人：柳静芬，北京市浩天信和（江阴）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：吴彩英，女，1970年1月15日生，汉族，住江阴市。
委托诉讼代理人：顾慧勤，江苏江民律师事务所律师。
原审第三人：缪丹萍，女，1982年11月20日生，汉族，住江阴市。
原审第三人：张耀方，男，1958年5月29日生，汉族，住江阴市。
原审第三人：江阴市药机设备厂，住所地江阴市临港街道申港西街。
投资人：张耀方，该厂厂长。
上诉人胡静玉因与被上诉人吴彩英，原审第三人缪丹萍、张耀方、江阴市药机设备厂（以下简称药机厂）案外人执行异议之诉一案，不服江阴市人民法院（以下简称江阴法院）（2017）苏0281民初4856号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2017年11月13日进行了公开审理，上诉人胡静玉的委托诉讼代理人柳静芬，被上诉人吴彩英及其委托诉讼代理人顾慧勤，原审第三人张耀方、药机厂到庭参加听证。本案现已审理终结。
江阴法院查明，2014年1月27日，胡静玉与张耀方签订房屋买卖合同一份，约定由张耀方将坐落于江阴市临港街道申港申宝花苑申新路369幢404室房屋（以下简称案涉房产）出售给胡静玉，房屋建筑面积99.54平方米，房价21.8万元，由胡静玉于当日支付21万元，余款8000元待张耀方帮助办理过户后付清。2014年1月25日，胡静玉根据张耀方指令将21万元缴入江阴市新申宝科技有限公司（以下简称新申宝公司）账户，该公司于2014年1月27日开具收据，事由为案涉房产的购房款。张耀方收到21万元购房款后，将案涉房产的钥匙、房产证、土地证交给了胡静玉。胡静玉接收房屋后，以租赁方式占有使用�今。
案涉房产登记的所有权人为张耀方，房屋坐落为江阴市××××室，所有权证号为fsg0004075，登记时间为2009年4月24日。张耀方与胡静玉签订房屋买卖合同后，至今未办理案涉房产过户登记手续。
另查明，法院在审理原告吴彩英与被告缪丹萍、张耀方、药机厂民间借贷纠纷一案中，于2014年10月22日查封了案涉房产。该案经法院一审及无锡市中级人民法院二审判决，确认缪丹萍向吴彩英支付借款2955000元、利息86625元及逾期利息、支付律师代理费损失130000元，张耀方、药机厂对缪丹萍上述付款义务承担连带责任。判决生效后，因缪丹萍、张耀方、药机厂未自动履行义务，根据吴彩英的申请，江阴法院于2016年2月23日立案执行，并于2016年11月9日继续查封了案涉房产。胡静玉提出异议，江阴法院于2017年3月21日作出裁定，驳回了胡静玉的异议请求。胡静玉�服该裁定，遂向江阴法院提起执行异议之诉，称：江阴法院在执行吴彩英为申请执行人，缪丹萍、张耀方、药机厂为被执行人的民间借贷纠纷一案中，于2016年11月9日继续查封了张耀方名下位于江阴市××××室房产。该房产原告于2014年1月27日即与张耀方签订了购房协议，张耀方以21.8万元将该房产出售给原告，原告已支付了21万元，并约定余款8000元待房产过户税金降低、张耀方协助原告办理好房产过户手续之后再付。张耀方于2014年1月底就将房屋交付给了原告，原告已将该房屋装修并出租给他人使用至今，因此，诉争房屋实际为原告所有。原告于2017年1月10日对法院查封诉争房屋提出了书面异议，江阴法院于2017年3月21日作出了（2017）苏0281执异7号执行裁定，驳回了原告的异议请求。原告对此不服，向法院提起本次诉讼，请求判令：1、不得执行位于江阴市××××室的房�（产权证号：澄房权证第fsg00040**号）；2、确认上述房产所有权为原告所有；3、本案诉讼费用由被告承担。
吴彩英辩称，首先，江阴市××××室房屋登记的所有权人是张耀方；其次，原告至今没有提供向张耀方支付21万元房款的证据；最后，房屋未过户的原因：是因双方协商好的，是双方因为担心未满五年过户所缴纳过户税金太高，故未办理过户手续。综上，原告不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，请求法院驳回原告的诉讼请求。
江阴法院认为，本案系吴彩英申请执行缪丹萍、张耀方、药机厂民间借贷纠纷一案中，因案外人胡静玉对法院查封的案涉房产主张所有权并要求不得执行案涉房产而引起的纠纷。依照法律规定，人民法院只能执行被执行人的责任财产，如果被执行财产不属于�执行人，或者案外人在被执行人的财产之上享有足以排除执行的实体权利，则人民法院应当停止对该财产的执行。因此，就本案而言，张耀方将案涉房产出售给胡静玉，该出售行为未经产权变更登记并不直接发生物权变动的效果。在不动产登记没有变更的情况下，物权变动未完成，案涉房产的产权人仍为张耀方而非胡静玉。故胡静玉要求确认其对案涉房产享有所有权之诉求，依法不能支持。
关于胡静玉对涉案房产是否享有足以排除执行的物权期待权。本案中，胡静玉与张耀方案涉房产的买卖行为的关键是案涉房产未办理过户登记的原因。对此，胡静玉在本案起诉和审理时说法不一。胡静玉在起诉时的民事起诉状中称：“约定余款8000元待房产过户税金降低、张耀方协助原告办理好房产过户登记手续后再付”，其起诉时提供的张耀方出具的两份证明（一份�日期、另一份为2016年12月30日）中均陈述：二手房交易未满五年过户税金较高，双方协商暂不过户，等房产过户税金降低后办理过户手续。审理中，胡静玉认为其购买房产以来，多次要求办理过户登记，但张耀方多次提出各种理由未予配合；房产证因张耀方办公室失火导致房产证遗失也是未过户的原因。胡静玉同时提供了江阴市公安局申港派出所于2014年2月13日出具的接警情况说明和张耀方于2017年4月10日出具的情况说明。吴彩英认为，案涉房产未过户的原因：是双方协商好的，是因担心五年内办理过户所需税金太高，等五年后再办理过户。吴彩英提供了《财政部国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税[2011]12号）对于个人住房转让营业税政策作出如下规定：个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。说明张耀方证明中陈述的内容与当时的文件规定是吻合的。
胡静玉与张耀方案涉房产买卖未过户，应当归责于买受人胡静玉的原因。首先，从胡静玉诉状的陈述及其提供的张耀方出具的两份证明看，案涉房产不过户是为逃避国家税收的故意行为，且从吴彩英提供的《财政部国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税[2011]12号）内容也能得到印证；其次，在案涉房产不存在任何过户障碍、双方对房屋买卖合同的履行也从无争议的情况下，胡静玉称张耀方对其过户要求不配合，显然不合常理，也未举证证明；最后，张耀方收到胡静玉21万元房款后，即将案涉房产的房产证、土地证交给了胡静玉。故胡静玉提供的接警情况说明和张耀方的情况说明，因缺乏关联性不能证明其主张。因此，胡静玉为逃税，故意不办理案涉房产的过户登记，其对案涉房产不享有物权期待权，当然也就不能排除法院对案涉房产的执行。
综上，因案涉房产属张耀方所有，故当张耀方对外尚有未履行债务时，吴彩英作为其债权人，要求对张耀方名下案涉房产申请强制执行符合法律规定。胡静玉对本院查封的案涉房产不享有足以排除执行的所有权或者物权期待权，其要求确认对案涉房产享有所有权并要求法院不得执行之请求，于法无据，法院不予支持。该院判决：驳回胡静玉的诉讼请求。
胡静玉不服一审判决向本院上诉称：原审法院认为胡静玉对涉案房产不享有物权期待权，不足以排除法院对涉案房产的执行系对基础事实认定错误产生的。第一、胡静玉从始至终都没有收到过张耀方交付的房产证和土地证原件，仅拿到过房产证、土地证的复印件。张耀方确实向其陈述过房产证与土地证可能在2014年的火灾中灭失的情况。第二、其称余款8000元待房产过户税金降低、张耀方协助其被办理房屋过户登记手续后再付并不代表双方对房屋买卖合同的履行不存在争议。第三、即使其同意与张耀方在税金降低后再办理房屋过户手续的行为也并不代表房屋未过户的原因是因为其自身的原因，上述双方的行为是一种合理避税的行为，并不违反法律禁止性规定，因而不能因为出卖方考虑到合理避税的问题导致上诉人未成功办理过户而将未过户直接认定为上诉人怠于行使自身权利，将未过户的风险转移至上诉人承担。第四、即使上诉人在无可奈何的情况下与张耀方达成等待税金降低后办理过户手续的约定，上诉人留有8000元尾款也正是为了督促张�方尽快配合办理房屋过户手续。故请求二审法院撤销原判决，依法改判不得执行案涉房产，确认上述房屋所有权归上诉人所有。
吴彩英辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求。
张耀方称：涉案房产在2014年1月底谈好是218000元，钱支付至新申宝公司账户上，涉案房产是新申宝公司和申港公司联合开发的。钱支付后我就将钥匙给他了，问我要房产证，我说只有复印件。说好办理过户手续后再给我八千元。房子卖了之后，2014年大年夜那天，房子着火，房产证等东西都烧掉了，之后过完年，胡静玉要求办理过户，我说房产证原件烧了，等我弄好才能给她，胡静玉是多次打过电话要求过户，咨询过房管部门才知道房子是二手房过户的，以二手房名义过户给胡静玉中间有个差价很高的，要我支付很多契税，我觉得吃�了，我觉得不过户也不影响我的利益，所以过户的事情能拖就拖，等拖到五年后再办理过户就不需要支付很多过户费用了，所以我也不积极帮胡静玉办理过户手续。
各方当事人对江阴法院查明的案件事实基本没有异议，本院予以确认。但上诉人称原审法院认定的“张耀方收到21万元购房款后，将案涉房产的钥匙、房产证、土地证交给了胡静玉”，上诉人收到的系房产证、土地证的复印件，张耀方对此予以确认。
本院另查明，张耀方于2016年12月30日向胡静玉出具证明一份，称其于2014年1月27日将案涉房产出售给胡静玉，其收到胡静玉房款21万元后，将该房屋钥匙及原有房产证、原有土地证交给胡静玉。当时由于担心未满五年过户所需缴纳过户税金太高，其和胡静玉协商暂先不办过户，等房产过户税金降低后办理过户手续，所以该房屋的产权一直在其名下。该房屋于2014年1月底已交给胡静玉，房产属于胡静玉所有，胡静玉已将该房屋出租给青苹果乐园作教育用。
上述事实，有房屋买卖合同、交款单、收据、张耀方证明三份、租赁协议、执行裁定书及当事人陈述等证据在卷佐证。
本案争议焦点为：法院能否执行位于江阴市××申宝花苑××室的房屋。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力”。本案中，案涉房产登记的所有权人为张耀方，在不动产登记没有变更的情况下，物权变动未完成，案涉房产的产权人仍为张耀方。胡静玉要求确认该房屋所有权归其所有无法律依据，原审法院不予支持并无不当。
至于胡静玉的房屋买卖行为能否对抗法院执行的问题。《最高人�法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，胡静玉与张耀方案涉房产的买卖行为，虽然基本符合上述规定的前三种情形，但该买卖行为是否符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”是胡静玉房屋买卖行为能否对抗法院执行的关键问题。胡静玉在本案起诉时就称“其与张耀方签订了购房协议，约定张耀方以21.8万元将该房产出售给�，其已支付了21万元，并约定余款8000元待房产过户税金降低、张耀方协助其办理好房产过户手续之后再付”。而张耀方则书面确认“其于2014年1月27日将案涉房产出售给胡静玉，其收到胡静玉房款21万元后，将该房屋钥匙及原有房产证、原有土地证交给胡静玉。当时由于担心未满五年过户所需缴纳过户税金太高，其和胡静玉协商暂先不办过户，等房产过户税金降低后办理过户手续，所以该房屋的产权一直在其名下”。故双方均知晓该房在五年之内过户的费用明显高于五年之后过户的费用，双方没有办理过户的原因并非系其他客观原因，而是为了在五年后房屋过户减少税收，故意不办理过户登记，原审法院认定未办理过户登记的原因系买受人自身原因所造成的并无不当。胡静玉所称的“没有收到过张耀方交付的房产证和土地证原件，仅拿到过房产证、土地证的复印件�的陈述，不是未办理过户登记的根本原因，也与张耀方的书面证词不一致，更不是对抗法院执行的事实和法律依据。
综上，江阴法院认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当，本院应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4450元，由上诉人胡静玉负担。
本判决为终审判决。
审判长 孙晓敏
审判员 俞 彤
审判员 秦小兵
二〇一七年十一月三十日
书记员 张 萍
本案援引法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。