山西省大同市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）晋02民终349号上诉人（原审被告、反诉原告）：董文慧。委托诉讼代理人徐瑞杰，山西法铭律师事务所律师。被上诉人（原告原告、反诉被告）：张和平。被上诉人（原告原告、反诉被告）：温秀花。以上二被上诉人的委托诉讼代理人：崔建忠，山西晨遥律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉被告）：大同市中大房地产开发有限公司，住所地山西省大同市城区格兰云天E座602室。法定代表人：葛建华，该公司经理。上诉人董文慧因与被上诉人张和平、温秀花、大同市中大房地产开发有限公司（以下简称中大公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服大同市城区人民法院（2015）城民初第1131号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人董文慧的委托诉讼代理人徐瑞杰，被上诉人张和平、温秀花的委托诉讼代理人崔建忠到庭参加诉讼。中大公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。董文慧上诉请求：改判华田苑府城二期2号楼2单元202号房屋所有权归其所有；改判确认中大公司向张和平、温秀花交付房屋的行为无效，由张和平、温秀花将房屋交回给中大公司后交给董文慧；驳回张和平、温秀花的诉讼请求。事实和理由：张和平、温秀花与中大公司缔结的购房协议书的时间晚于董文慧合同成立的时间。中大公司在与董文慧办理了合法网签备案手续的情况下，又与张和平、温秀花签订买卖合同，明显属于恶意串通，损害了其合法权益。中大公司没有合法向张和平、温秀花交付房屋，一审法院以中大公司已向张和平、温秀花交付房屋为由，认定房屋归张和平、温秀花所有明显不符合法律规定。张和平、温秀花答辩称：原判正确，予以维持。中大公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。张和平、温秀花向一审法院起诉请求：1.判决其对华田苑府城二期2楼2单元0202号房屋享有所有权；2.撤销中大公司与董文慧签订的网签合同，并由中大公司协助其办理产权登记手续。董文慧向一审法院提起反诉请求：1、依法确认其与中大公司签订的YS0027850号《大同市商品房买卖合同》（预售合同）有效，并确认华田苑府城二期2楼2单元0202号房产所有权归董文慧所有；2、判决确认中大公司与张和平、温秀花签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》无效；3、判决确认中大公司向告张和平、温秀花交付房屋的行为无效，由张和平、温秀花将房屋交回中大公司后交付给董文慧。一审法院认定事实：张和平、温秀花与中大公司签订《华田苑府城二期房屋认购协议书》一份（无编号，落款时间为2013年10月28日），合同约定，张和平、温秀花向中大公司购买华田苑府城二期2楼2单元0202号住宅一套，建筑面积121.16㎡，单价4100元/㎡，总金额496756元，付款方式为一次性付款，中大公司于2014年9月30日交付房屋。中大公司给张和平、温秀花出具收到其购房款496756元收据一份（时间2013年10月28日）、收到张和平、温秀花契税7451元、有线电视、燃气表880元、公共维修基金9087元、产权登记、产权查档费、产权代办费680元、暖气费2210元、物业费（含电梯）2181元、装修保证金2000元、装修服务费848元的收据八份（以上收据时间为2014年12月9日、10日）。中大公司与董文慧签订《大同市商品房买卖合同》一份（落款时间为2014年7月30日），并在大同市房产管理局备案。合同约定，董文慧向中大公司购买华田苑府城二期2楼2单元0202号住宅，建筑面积121.16㎡，单价每平方米4000元，房屋总价为484640元，被告中大公司于2014年9月30日前交付房屋。中大公司给董文慧出具收到购房款（现金）121160元收据一份（时间2014年7月30日），收到购房款（卡转）363480元收据一份（时间2014年8月8日）。2014年8月7日、8月8日从孟德宏账户给沈颂华账户分四次汇款1200万元，每笔300万元。一审法院认为，张和平、温秀花与中大公司签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》为有效合同。张和平、温秀花已按约定付清了所有款项，中大公司也已交付了房屋，其已合法占有该房屋，故其要求确认位于大同市城区华田苑府城二期2楼2单元0202号房屋归其所有及要求中大公司为其办理房屋产权登记手续的诉求，予以支持。就张和平、温秀花要求撤销中大公司与董文慧之间房屋买卖合同备案登记的诉求，因房屋的备案登记行为属行政机关的行政行为，不属于法院民事案件的审理范围，故对其该项诉讼请求，不予支持。综上，董文慧反诉要求确认华田苑府城二期2楼2单元0202号房屋归其所有、要求确认张和平、温秀花与中大公司签订的房屋认购协议无效及要求确认中大公司向张和平、温秀花交付诉争房屋的行为无效的反诉请求，不予支持。就董文慧反诉请求确认其与中大公司签订的商品房买卖合同（预售合同）有效的诉求，因该反诉请求与本诉的诉求不具有因果关系，不符合反诉的构成要件，董文慧就该合同的争议问题，可向中大公司另行主张。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条,最高人民法院《关于适用的解释》第二百三十三条规定，判决：一、位于大同市华田苑府城二期2楼2单元0202号房屋归张和平、温秀花所有；二、大同市中大房地产开发有限公司于判决生效后十五日内为张和平、温秀花办理上述房屋的产权登记手续；三、驳回张和平、温秀花的其余诉讼请求；四、驳回董文慧的反诉请求。案件受理费300元，由大同市中大房地产开发有限公司负担200元（于本判决生效后十日内给付张和平、温秀花），由张和平、温秀花负担100元。反诉费300元，由董文慧负担。本院二审期间，当事人未提交新的证据。对原审查明的事实，各方当事人均无异议，本院予以确认。本院认为，首先，张和平、温秀花在原审中依据其与中大公司所签订的商品房买卖合同起诉对方履行合同义务及确认房屋所有权，属于典型的房屋买卖合同纠纷，而非物权纠纷。最高人民法院《关于印发修改后的的通知》明确规定，当事人起诉的法律关系与实际诉争的法律关系不一致的，人民法院结案时应当根据法院查明的当事人之间存在的法律关系的性质，相应变更案件的案由，故本案案由应当确定为房屋买卖合同纠纷。关于张和平、温秀花与中大公司签订的房屋认购协议书是否为商品房买卖合同的问题，本院认为，《商品房销售管理办法》第十六条规定了商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同，同时明确了商品房买卖合同应当具备的十三项主要内容。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条则规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。从本案中查明的事实看，张和平、温秀花所签订的房屋认购协议书的内容符合上述规定的要件，且中大公司已经收取了房款，故认购协议书应认定为商品房买卖合同。关于房屋认购协议书是否有效的问题，董文慧主张张和平、温秀花所提供的房屋收据和入住费用收据不能证明其实际交款和中大公司已经交付房屋的事实，其与中大公司是借贷关系而非买卖关系，张和平、温秀花与中大公司存在恶意串通的情形。本院认为，董文慧所主张的上述理由中，张和平、温秀花是否交付房款和中大公司是否交付房屋是合同是否履行的问题，而非合同是否有效的问题，合同是否履行并不能决定合同的效力；董文慧所主张的理由中，只有恶意串通的情形属于可以认定合同无效的事由。审查合同是否有效，实质上是合同合法性审查的问题。除《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》中有关民事主体民事行为能力的有关规定外，有关合同无效的条款主要集中规定在《中华人民共和国合同法》五十二条之中，包括五种情形；就商品房买卖合同而言，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、第十条也规定了可以认定合同无效的情形。从本案一、二审查明的事实看，张和平、温秀花与中大公司所签订的商品房买卖合同并不存在上述规定的情形，董文慧也没有证据证明张和平、温秀花和中大公司存在恶意串通的情形，因此，原审法院认定张和平、温秀花与中大公司所签订的房屋认购协议书合法有效并据此驳回董文慧的反诉请求的判项有事实和法律依据，本院予以确认。关于中大公司是否已经将案涉房屋交付给张和平、温秀花及其入住房屋是否合法的问题。张和平、温秀花提供的证据显示，其在交付了房款和房屋入住费用后，中大公司为其开具了入住通知书。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。本案中大公司为张和平、温秀花出具入住通知书的行为符合商品房买卖交易和交付的一般习惯，应视为出卖方将其出卖的房屋转移占有的行为，至于张和平、温秀花作为买受人是否实际入住及何时入住并非是认定房屋转移占有的依据，故董文慧所主张的中大公司没有交付房屋而张和平、温秀花系强行占有房屋的上诉理由无事实和法律依据，亦不能成立。关于张和平、温秀花能否以买卖合同为由请求确认房屋所有权的问题，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的变动，经依法登记才发生效力，未经登记的不发生效力。因此，在商品房买卖合同关系中，尽管合同订立的目的是通过买卖的方式变更商品房的所有权，但是，双方关系的性质是依据合同形成的债权债务关系，各自仅享有和负有合同上的权利义务，在一方当事人没有履行和全部履行合同义务时，对方当事人有权要求予以履行，但即使是双方均已履行各自的主要义务，如买受人交付房款和出卖人交付房屋，也不发生物权变动的效果，只有依法登记后才发生物权变动的效力。最高人民法院《关于适用若干问题的解释（一）》第七条规定“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”本条对人民法院、仲裁委员会直接导致物权变动的法律文书作了目的性限缩解释，即除了司法解释规定情形外，不得对未经登记的不动产进行所有权确认。就本案而言，中大公司作为房屋出卖方，其负有协助原审原告办理产权登记的义务，因此张和平、温秀花要求其履行该义务的主张应予支持，原审法院判令中大公司为其办理产权登记的判项符合法律规定。但是，原判确认案涉房屋的所有权归张和平、温秀花所有的判项属适用法律错误，应予撤销。综上所述，本院认为，原判认定事实清楚，但部分法律适用错误，本院依法予以纠正。上诉人的上诉理由均不能成立，本院对其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项、第一百七十四条规定，判决如下：一、维持大同市城区人民法院（2015）城民初第1131号民事判决第二项、第四项，即“被告大同市中大房地产开发有限公司于判决生效后十五日内为原告张和平、温秀花办理上述房屋的产权登记手续”、“驳回被告董文慧的反诉请求”；二、撤销大同市城区人民法院（2015）城民初第1131号民事判决第一项、第三项，即“位于本市华田苑府城二期2楼2单元0202号房屋归原告张和平、温秀花所有”、“驳回原告张和平、温秀花的其余诉讼请求”；三、驳回张和平、温秀花的其他诉讼请求。一审案件受理费300元，由大同市中大房地产开发有限公司负担200元，由张和平、温秀花负担100元，反诉费300元，由董文慧负担；二审案件受理费300元，由董文慧负担。本判决为终审判决。审判长 马剑峰审判员 李钧& # xB;审判员 马   祖   荡二〇一七年十二月一日书记员 杨      卿