江苏省镇江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏11民终291号
上诉人（原审被告）：镇江中住房地产开发有限公司，住所地镇江市南徐路五路段。
法定代表人：谭东，该公司董事长。
委托诉讼代理人：潘永明，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：中国银行股份有限公司镇江分行，地址镇江市长江路15号。
负责人：刘瑞成，该分行行长。
委托诉讼代理人：万洪亮，江苏南昆仑律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孟婧，江苏南昆仑律师事务所律师。
原审被告：梁荣，男，汉族，1964年9月20日生，住镇江市。
原审被告：秦秀花，女，汉族，1970年1月24日生，住镇江市。
上诉人镇江中住房地产开发有限公司（以下简称中住公司）因与被上诉人中国银行股份有限公司镇江分行（以下简称中行镇江分行）、原审被告梁荣、秦秀花金融借款合同纠纷一案，不服镇江市京口区人民法院（2016）苏1102民初3059号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人中住公司的委托诉讼代理人潘永明、被上诉人中行镇江分行的委托诉讼代理人孟婧、原审被告梁荣到庭参加诉讼，原审被告秦秀花经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
中住公司上诉请求：撤销镇江市京口区人民法院（2016）苏1102民初3059号民事判决书，改判驳回中行镇江分行对中住公司的全部诉讼请求或将本案发回重审；本案一、二审诉讼费用由中行镇江分行承担。事实和理由：上诉人的阶段性担保责任已经解除，梁荣、秦秀花早已获得案涉房屋的所有权证和土地证，由于被上诉人怠于办理抵押登记手续，导致梁荣、秦秀花将房屋转让给他人，法律上的不利后果应由被上诉人自身承担；被上诉人由于工作疏忽未与梁荣、秦秀花办理抵押登记手续，属于债权人放弃物的担保的情形，根据担保法的规定，上诉人作为保证人，在被上诉人放弃权利的范围内免除保证责任。
中行镇江分行庭审辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。由于上诉人在未通知被上诉人的情况下，自行将房产证交付给了原审被告，导致被上诉人未能及时与原审被告办理抵押登记手续，其不利后果应由上诉人承担；被上诉人并未放弃物的担保，且被上诉人要求上诉人承担阶段性连带保证责任的范围是基于贷款合同的相关约定，不能与抵押合同混同。
梁荣未发表答辩意见。
中行镇江分行向一审法院起诉请求：1、梁荣立即偿还借款本金、利息、罚息合计215300.48元(计算至2016年7月6日)，以及至实际付清之日的利息、罚息；2、梁荣承担律师代理费15000元；3、中住公司对上述第1、2项诉讼请求承担连带保证责任。
一审法院认定事实：2008年6月23日，中行镇江分行与梁荣、中住公司签订编号为2008年住抵字第0402号《中国银行楼宇按揭（抵押）贷款合同》一份，约定中行镇江分行为梁荣提供300000元的贷款；借款用途为购买坐落于君临南山47幢101室房屋；借款期限为20年，从2008年6月28日起至2028年6月24日止；借款利率为浮动利率，以贷款发放日当天人民银行公布的法定20年期基准利率为基础下浮15%确定；每满一年后，再按当时人民银行公布的20年期法定贷款利率下浮15%确定所有贷款下一年利率；还款方式为等额本息法；梁荣授权并委托中行镇江分行将借款直接转入中住公司的账户，账号为34×××01；梁荣在中行镇江分行开立账户作为还款账户，账号为“46×××25”；中住公司自愿对梁荣所欠中行镇江分行的全部债务提供连带责任担保；保证范围包括但不限于本合同项下的贷款本金及利息（含罚息、复利等）、违约金、赔偿金、律师代理费等；保证期间为从本合同生效之日起至本合同项下的债务全部到期之日后两年；若梁荣未按期还款且未就展期事宜与中行镇江分行达成协议，中行镇江分行有权就贷款逾期部分从逾期之日起按照贷款逾期罚息利率计收利息，直至完全清偿本息为止；逾期贷款罚息利率为合同约定借款利率水平上加收40%；若梁荣未按期足额付息，中行镇江分行有权对梁荣未付利息部分按照与贷款本金相同的罚息利率计收复利；梁荣未按时足额偿还任何一期贷款本金或利息或任何其他应付费用，或未经中行镇江分行书面同意擅自将抵押物变卖、舍弃、赠与或者以其他方式处置抵押物及权益的，中行镇江分行有权宣布本合同项下贷款全部提前到期；与本合同有关的一切费用（包括但不限于本合同项下的公证费、公告费、中行镇江分行实现债权的费用、因梁荣违约行为导致中行镇江分行聘请律师的费用等）均由梁荣承担。同日，秦秀花向中行镇江分行出具共同还款承诺函一份，该函的主要内容是：借款人梁荣向中行镇江分行借款300000元，贷款期限为20年，并签署了编号为2008年住抵字第0402号贷款合同，秦秀花自愿作为共同债务人对借款人梁荣在前述贷款合同项下的债务承担连带还款责任。同日，中行镇江分行与梁荣、秦秀花签订《中国银行贷款抵押合同》一份，约定梁荣、秦秀花用坐落于君临南山47幢101室房屋为上述贷款合同项下的债务向中行镇江分行提供抵押担保。该合同签订后至今，中行镇江分行与梁荣、秦秀花未办理抵押登记手续。诉讼中梁荣陈述已将坐落于君临南山47幢101室房屋转让给他人。2008年6月24日，中行镇江分行按照梁荣的授权，向中住公司转账300000元，梁荣在借款借据上签字确认。借款借据上载明从2008年7月开始，按月采用等额本息还款法还款，还款日为每月15日。
上述合同履行过程中，梁荣从2016年2月份至今，未能按期偿还借款。截止2016年7月6日，梁荣欠中行镇江分行借款本金211549.45元、利息3566.59、罚息184.44元，合计215300.48元。中住公司亦未履行担保责任。中行镇江分行催收不成，遂诉至法院。另查明，中行镇江分行为实现其债权提起本案诉讼，为此委托了江苏南昆仑律师事务所律师万洪亮、孟靖作为其诉讼代理人，并发生律师代理费15000元。
一审法院认为，案涉《中国银行楼宇按揭（抵押）贷款合同》、共同还款承诺函均系合同当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均为合法有效。合同当事人应按约享有权利履行义务。中行镇江分行按约向梁荣提供了借款，梁荣应按照合同约定按期如数支付利息、归还本金。梁荣未能按期履行还款义务，且擅自将抵押物转让他人，已构成违约，依约应承担偿还全部本息并承担实现债权的费用等违约责任。中行镇江分行要求梁荣给付律师代理费，符合合同约定，且中行镇江分行主张的15000元，数额符合相关收费标准。秦秀花作为共同还款人，对梁荣所欠上述债务应当承担共同还款责任。中住公司作为借款保证人，自愿向中行镇江分行提供连带责任保证，在梁荣未履行还款义务的情形下，应按照约定对梁荣所负中行镇江分行的债务承担连带清偿责任。中住公司辩称其公司因股东发生变更、不应承担担保责任的意见，缺乏法律依据，一审法院不予采信。判决：一、梁荣、秦秀花于判决生效后十日内给付中行镇江分行借款本金211549.45元、利息3566.59、罚息184.44元，合计215300.48元（利、罚息计算至2016年7月6日）及自2016年7月7日起至所欠借款本息实际还清之日止的利息、罚息（利率按照流动资金借款合同约定的标准计算）；二、梁荣、秦秀花于判决生效后十日内给付中行镇江分行律师费代理费15000元；三、中住公司对梁荣在上述第一、二项中确定的债务承担连带清偿责任，中住公司承担保证责任后，有权向梁荣追偿。
二审期间，被上诉人向本院提交告知函（附有《镇江中住房地产开发有限公司应办未办权证清单》）、EMS邮寄底单复印件各一份，证明被上诉人在梁荣未按期还款且未办理他项权证时，积极要求上诉人配合办理相关手续。上诉人发表质证意见称：对该组证据的真实性不予认可，从未收到过告知函。原审被告梁荣未发表质证意见。
本院认证意见：被上诉人提交的EMS邮寄底单虽因时间过长无法查询收件情况，但告知函及所附清单中盖有“江苏镇江速递物流2014.09.19.18”字样的邮戳，结合告知函的落款日期，能够证明被上诉人于2014年9月19日向上诉人发函要求协助共同联系客户完成权证抵押手续，本院对被上诉人提交的该组证据予以采信。
上诉人、原审被告梁荣均未向本院提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。另查明，2014年9月19日被上诉人向上诉人发函要求协助共同联系客户完成权证抵押手续，在该函所附《镇江中住房地产开发有限公司应办未办权证清单》中包含有原审被告梁荣所购案涉房屋，放款日期为2008年6月24日，贷款合同金额30万元，权证情况为未办房产证。
本院认为，上诉人与被上诉人、原审被告梁荣三方签订的《中国银行楼宇按揭（抵押）贷款合同》（2008年住字第0402号）第六条丙方（担保方）责任中约定“保证期间从本合同生效之日起至本合同项下的债务全部到期之日后两年。如丙方协助甲方取得所购房屋的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》、并办理完正式抵押登记手续且将《房屋他项权证》交由乙方（贷款方）执管，丙方的保证责任解除。”该合同第十五条还约定“甲（借款方）、丙双方应协助乙方办妥抵、质押登记手续，落实相关权证，甲、丙双方怠于履行的，乙方有权催告、督促其履行此义务。”庭审中，上诉人陈述按照通常的操作流程，房屋所有权证和土地使用权证办理完毕后，开发商应当和贷款人一起将上述两证交于银行，由银行相关对接人员至房屋管理部门办理抵押登记手续，上诉人同时认可本案其在管理方面存在责任。原审被告梁荣庭审亦陈述，2012年上诉人的销售人员向其交付了房产证，并且没有人要求其办理抵押登记手续，2013年该房屋转让给他人。本院认为，尽管上诉人不是办理抵押登记手续的主体，但正是因为上诉人未按约履行协助义务，在办理完毕房屋所有权证和土地使用权证后，没有及时将上述证件交给被上诉人，导致被上诉人无法得知案涉房屋的权证情况并办理抵押登记手续，根据合同约定，上诉人的阶段性保证责任不能解除。
综上所述，中住公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4580元，由镇江中住房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 戴晓东
审判员 朱宝华
审判员 丁奕帆
二〇一七年四月十四日
书记员 张嫣婷