上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0115民初66276号
原告(反诉被告)：上海荣泰金融信息服务有限公司，住所地上海市金山区。
法定代表人：林丽虹，董事长。
委托诉讼代理人：赵亮，上海合勤律师事务所律师。
委托诉讼代理人：肖愈，上海合勤律师事务所律师。
被告(反诉原告)：晶辉(上海)实业有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区雪野路XXX号XXX栋一楼104室。
法定代表人：刘利明，执行董事。
委托诉讼代理人：岳启明，上海罗业律师事务所律师。
原告上海荣泰金融信息服务有限公司(以下简称荣泰公司)与被告晶辉(上海)实业有限公司(以下简称晶辉公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月21日立案受理，后晶辉公司提起反诉，本院受理后依法适用简易程序，将本诉与反诉进行合并审理。2017年10月16日组织双方进行证据交换，原告(反诉被告)荣泰公司的委托诉讼代理人赵亮，被告(反诉原告)晶辉公司的委托诉讼代理人刘利明到庭参加诉讼。本院又于2017年12月21日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)荣泰公司的委托诉讼代理人赵亮和肖愈，被告(反诉原告)晶辉公司的委托诉讼代理人刘利明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告荣泰公司向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告签订的《房屋租赁合同》于2017年4月28日解除；2、判令被告向原告返还租赁保证金人民币(以下币种同)911,040元、装修保证金20,800元；3、判令被告向原告支付违约金911,040元(按月租金的三倍计算)；4、判令被告向原告赔偿损失886,386.40元(包括已付房屋租金607,360元、物业管理费124,800元、水电费780.50元、装修费153,445.90元)。事实与理由：2017年1月25日，原告与被告就位于上海市浦东新区雪野路XXX号XXX号楼整栋及副楼房屋(以下至判决主文前简称“系争房屋”)签订《房屋租赁合同》。合同除了就租期、租金、物业管理费、违约责任等进行了约定，还明确约定被告应保证系争房屋处于正常的可使用和安全的状态。被告应向原告出具系争房屋合法出租的相关证明。同时被告确认，系争房屋可以办公注册，且被告应协助原告办理注册登记营业执照。若被告交付房屋不符合合同约定，致使不能实现租赁目的，或被告交付房屋存在缺陷、危及原告安全的，原告有权解除合同，并要求被告按照月租金的三倍支付违约金。嗣后，原告按约支付了保证金、房屋租金、物业管理费等应付费用。但被告一直未向原告出示系争房屋的《建筑工程消防验收的意见书》，也没有相关的消防备案记录，系争房屋又系无证房屋，致使上海市消防部门禁止原告对系争房屋进行装修，无法办理营业执照，无法开业经营。故原告的租赁目的无法实现，遂诉至法院，要求判如所请。
被告晶辉公司辩称：不同意原告的诉讼请求。原告称被消防部门勒令停止装修，但没有提供证据证明，故不认可该节事实。关于合同解除的诉请，同意解除合同，但对解除的时间不予认可。被告于2017年9月30日收回系争房屋，故该日为合同解除日。关于返还保证金的诉请，被告认为系原告单方违约导致合同解除，故不同意返还保证金。关于违约金及各项损失的诉请亦不认可，被告在履约过程中没有任何过错。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
反诉原告晶辉公司向本院提出反诉请求：1、判令解除反诉原、被告2017年1月25日签订的《房屋租赁合同》于2017年9月30日解除；2、请求判令反诉被告迁出系争房屋；3、判令反诉被告赔偿装修损失823,286.75元；4、判令反诉被告支付2017年7月1日至2017年9月30日的租金、房屋占用使用费911,040元及2017年6月15日至2017年9月30日的物业管理费109,200元；5、判令反诉被告支付逾期支付上述租金的违约金5,712元(按日租金0.5%的标准计算102天)；6、判令反诉被告支付解约违约金911,040元。事实与理由：2017年1月25日，反诉原告与反诉被告就系争房屋签订了《房屋租赁合同》，合同就租期、租金、物业管理费及支付方式等进行了约定。在反诉被告支付首期相应款项后，反诉原告将系争房屋交付给反诉被告。但在合同履行过程中反诉被告却不按合同约定支付房屋租金及物业管理费，反诉被告应于2017年6月10日支付2017年7月1日至2017年8月30日的租金。然而，时至今日未付，累计未支付天数已超过30天。根据合同第9-2第五款之约定，反诉被告逾期不支付租金累计超过30天的，反诉原告可书面通知反诉被告解除本合同，反诉被告应按月租金的三倍支付违约金。故反诉原告诉至法院，要求判如所请。
反诉被告荣泰公司辩称：不同意反诉原告的反诉请求。第一，同意解除合同，但合同解除应通知对方，反诉原告不认可反诉被告于2017年4月27日的发函是解除行为，但又于同年9月30日擅自收回系争房屋，之前也并未通知原告，不符合合同约定，故被告主张的解除时间没有依据。第二，反诉原告不存在装修损失，系争房屋实际处于反诉原告的控制之下，系反诉原告在实际使用，不存在装修损失。第三，解约违约金和履约违约金只能主张一项，且解除合同是被告违约导致，故不同意支付违约金。第四，反诉被告已于2017年4月27日撤场，故不应支付租金及物业管理费。
本院经审理认定事实如下：
2017年1月25日，荣泰公司(乙方)与晶辉公司(甲方)就系争房屋签订《房屋租赁合同》，合同第1-1条约定，甲方出租给乙方的房屋坐落在本市浦东新区雪野路XXX号XXX号楼整栋及副楼，该房屋建筑面积为2080平方米，房屋用途为综合，房屋类型为办公，结构为钢混。因该物业的特殊性，在合同期内，甲方或业主方暂不就该物业申领《房地产权证》，对此，乙方表示认可并同意按照本合同约定履行义务。第1-2条约定，甲方作为该房屋的出租人与乙方建立租赁关系。甲方保证具有合法的资质和权利，并已履行了必要的程序和内部手续，可以签订本合同，处置该房屋。签订本合同前，甲方已告诉乙方该房屋未设定抵押。第2-3条约定，若乙方须在本合同所涉租赁房屋内办理公司注册或作为经营地，甲方予以认可并同意协助乙方办理相关工商等行政部门的审批手续。第3-1条约定，甲乙双方约定，于2017年2月15日向乙方交付该房屋，以房屋具备交付条件日期、双方签署交接文件为准。房屋租赁期自2017年2月15日起至2020年2月14日止。第4-1条约定，该房屋每日每平方米建筑面积租金为4.8元，月租金总计为303,680元。第4-2条约定，乙方应提前20天支付下一期的房屋租金，先付后用。逾期支付的，逾期一日，则乙方需按日租金的0.5%支付违约金。第4-3条约定，乙方支付租金的方式如下：押三付二，乙方每两个月支付一次租金。第5-1条约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为三个月的租金，即911,040元。甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。第5-2条约定，租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理等费用由乙方承担。其他有关费用，均由责任方承担。补充协议第1.3条约定，该房屋由甲方负责公共区域的物业管理费，乙方应付的每月物业管理费为每平方米建筑面积15元，5号整栋楼及副楼物业管理费为每月31,200元。第3-3条约定，免租装修期75天(2017年2月15日—2017年4月30日，其中免房屋租金但不免物业管理费及乙方使用或装修该房屋产生的水、电等相关费用)。第5.2条约定，甲方确认，该房屋是可以办公注册的，并且甲方应协助办理注册登记营业执照。第5.4条约定，2017年1月26日前乙方应一次性向甲方账户支付首期租金607,360元、租赁保证金911,040元，四个月物业管理费124,800元，合计1,643,200元。甲方应于2017年2月10日前向乙方开具2017年5月1日至2017年6月30日的房屋租赁发票及剩余保证金收据，甲方应于2017年2月10日前向乙方开具2017年3月1日至2017年6月30日房屋物业管理费发票。
合同签订后，荣泰公司依约支付租赁保证金911,040元、2017年5月1日至2017年6月30日房屋租金607,360元、2017年3月1日至2017年6月30日物业管理费124,800元及装修保证金20,800元。
2017年4月27日，晶辉公司收到荣泰公司通过电子邮件形式发送的《催告函》，其中部分内容为：贵司作为甲方，一直未出示该房屋的上海市消防局出具的《建筑工程消防验收的意见书》，并且没有相关的消防备案记录。我司先后于2017年3月20日电话通知贵司出示该证明，贵司迟迟不予处理。贵司作为甲方，交付的房屋及附属设施不符合合同约定，不符合国家法律法规的规定。现消防部门通知我司禁止就该租赁房屋进行装修工程，致使我司遭受重大损失。按照合同约定，因贵司原因导致我司租赁目的不能实现，为根本违约，贵司需在3日内返还租金、保证金等并解除合同，如逾期，我司将除要求返还上述费用外，并支付月租金3倍的违约金。
2017年7月，荣泰公司向本院递交起诉状，要求判如所请。
2017年9月12日，晶辉公司向荣泰公司邮寄《公函》及《催款函》，其中《公函》载明2017年4月27日的《催告函》已收悉，晶辉公司就系争房屋拥有合法转租权，系争房屋于2007年1月29日已取得上海市消防局出具的《建筑工程消防验收的意见书》，晶辉公司会协助办理注册登记营业执照，希望荣泰公司慎重考虑依约履行合同。《催款函》要求荣泰公司于2017年9月15日支付第二、三期租金及物业管理费。
2017年10月，晶辉公司提起反诉，要求判如反诉诉请。
关于系争房屋的交接情况。荣泰公司称，系争房屋并无钥匙，晶辉公司口头告知交接，荣泰公司遂进场装修。由于装修被消防部门勒令停止，荣泰公司于2017年4月27日向晶辉公司发送《催告函》即撤走，该日即为房屋交还日。晶辉公司则称，2017年1月25日，双方办理房屋交接手续。由于系争房屋并无钥匙，故荣泰公司直接装修即可。之后房屋一直在荣泰公司的控制之下，荣泰公司并未发函要求交还房屋，后晶辉公司为减损，于2017年9月30日收回系争房屋。目前主楼尚空关，副楼已出租给他人。荣泰公司再称，由于系争房屋并无钥匙，故未发函通知晶辉公司要求交接房屋。
关于装修情况。荣泰公司提供防水拆除工程合同、装修工程费用明细及装修费发票，其称，经晶辉公司同意后即委托案外人进行装修，约定工期20天，2017年3月29日完工，工程包干价153,445.90元，主要内容为拆除及装修系争房屋主楼1楼至5楼、6楼顶部防水工程等共计面积1386.72平方米。晶辉公司则称将系争房屋出租给荣泰公司即允许其装修，对于荣泰公司支付的装修费用真实性无异议，但对于装修合同真实性不予认可，对于具体装修项目无法确认，且系荣泰公司违约在先，应自行承担装修损失。同时，系争房屋交付时即有装修，然荣泰公司进场后将原有装修拆除，给晶辉公司造成装修损失，经工程部按照市场价核算，装修损失为823,286.75元，应由荣泰公司承担赔偿责任。
另查明，2015年4月，晶辉公司与上海世博会有限公司就世博行政中心5号楼-8号楼签订房屋租赁合同，租期自2015年3月15日至2019年12月31日。系争房屋无房地产权证。晶辉公司提供建设工程规划许可证、建筑工程项目表，载明上海世博会行政中心改建工程(一期)为世博会临时项目，建设工程规划许可证有效期至2010年12月31日，以后根据后续规划实施。另，2011年9月上海市规划和国土资源管理局《关于同意世博会非永久性场馆及配套设施延续事宜的批复》，同意原世博会非永久性展馆及配套设施延续使用5年。附件中园区G片区非永久建筑汇总表中有G06，行政中心，1-11号楼，建筑面积47840平方米。
本院认为，系争房屋为临时性建筑，其所取得的建设工程规划许可证的有效期限已届满，在未进行合法续展的情形下就系争房屋签订的租赁合同应属无效。晶辉公司认为系争房屋已经相关政府部门批准延续使用5年，后虽未再进行延续，但注明根据后续规划实施。上海世博会有限公司代表上海世博局管理相关房屋，现晶辉公司与上海世博会有限公司签订的租赁合同，租期自2015年3月15日至2019年12月31日，故晶辉公司就系争房屋拥有合法转租权。本院认为，系争房屋虽经延续，但延续使用的有效期也已于2015年12月31日届满。晶辉公司与案外人上海世博会有限公司就系争房屋约定的租赁期限，并不能改变系争房屋的性质，故晶辉公司与荣泰公司于2017年1月就系争房屋签订的房屋租赁合同无效。
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。荣泰公司要求返还租赁保证金及装修保证金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于系争房屋的迁出问题，晶辉公司在庭审中确认系争房屋已于2017年9月30日收回，现再诉请要求迁出，缺乏依据，本院不予支持。关于违约金，荣泰公司要求晶辉公司依照合同约定承担违约金，因租赁合同无效，相关违约金条款亦属无效，故对违约金诉请，本院不予支持。同理，晶辉公司要求荣泰公司支付逾期付款违约金及解约违约金，本院亦不予支持。
关于装修损失，荣泰公司称针对系争房屋的装修征得了晶辉公司的同意，晶辉公司亦明确将系争房屋出租给荣泰公司即同意其装修。故在合同无效的情况下，装修损失应按双方当事人的过错程度进行分担。晶辉公司在明知系争房屋的建设工程规划许可到期未续展的情况下仍将系争房屋出租，显有过错，应承担主要责任。荣泰公司在承租系争房屋时未就系争房屋的合法性尽到审慎的核查义务，同样存在一定过错。荣泰公司主张其装修花费153,445.90元，由防水拆除工程合同、装修工程费用明细及装修费发票为证，且金额尚属合理，本院予以确认。关于晶辉公司应承担的赔偿数额，由本院根据双方过错程度等予以酌定。关于晶辉公司主张的装修损失，本院认为，荣泰公司的装修征得晶辉公司同意，现晶辉公司又以荣泰公司装修破坏其原有装修为由，要求承担装修损失，缺乏依据，本院不予支持。
关于房屋占有使用费，合同无效的情形下，当事人可以请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。荣泰公司主张2017年4月27日即撤走将系争房屋交还，然未有证据证明其通知晶辉公司要求交还房屋，也无证据证明其实际撤场，故本院不予采信。本院根据晶辉公司自认的2017年9月30日为收回系争房屋时间。因此，2017年5月1日至2017年9月30日的房屋使用费，本院根据本案实际情况酌定荣泰公司负担759,200元。
关于物业管理费，根据租赁合同5.4条的约定及物业管理费发票的记载，本院确认物业管理费的起算时间为2017年3月1日。2017年3月1日至2017年9月30日的物业管理费，本院根据本案实际情况酌定荣泰公司负担109,200元。
关于荣泰公司已经支付的租金及物业管理费，荣泰公司虽将其列入赔偿损失一栏，但由于合同无效，相关费用应予返还，故本院在抵扣房屋占有使用费及物业管理费的基础上多退少补。经计算，荣泰公司尚需支付房屋占有使用费151,840元，晶辉公司需返还物业管理费15,600元。
关于水电费，荣泰公司在占有系争房屋期间发生的水电费应由其自行承担，故荣泰公司要求晶辉公司赔偿水电费的诉请，于法无据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条、第九条的规定，判决如下：
一、原告(反诉被告)上海荣泰金融信息服务有限公司与被告(反诉原告)晶辉(上海)实业有限公司就上海市浦东新区雪野路XXX号XXX号楼整栋及副楼房屋签订的《房屋租赁合同》无效；
二、被告(反诉原告)晶辉(上海)实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海荣泰金融信息服务有限公司租赁保证金911,040元、装修保证金20,800元，合计931,840元；
三、被告(反诉原告)晶辉(上海)实业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)上海荣泰金融信息服务有限公司装修损失92,067.54元；
四、被告(反诉原告)晶辉(上海)实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海荣泰金融信息服务有限公司物业管理费15,600元；
五、原告(反诉被告)上海荣泰金融信息服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)晶辉(上海)实业有限公司房屋占有使用费151,840元；
六、驳回原告(反诉被告)上海荣泰金融信息服务有限公司的其余诉讼请求；
七、驳回被告(反诉原告)晶辉(上海)实业有限公司的其余反诉请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行金钱给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费28,634.13元，减半收取计14,317.07元，由原告(反诉被告)上海荣泰金融信息服务有限公司负担8,877.07元,由被告(反诉原告)晶辉(上海)实业有限公司负担5,440元。反诉案件受理费计14,441元(已减半收取)，由原告(反诉被告)上海荣泰金融信息服务有限公司负担7,220.50元，由被告(反诉原告)晶辉(上海)实业有限公司负担7,220.50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 祝 芬
二〇一八年一月十二日
书记员 陆振东
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。