上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0118民初18129号
原告(反诉被告)：上海佳盟照明电器有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人：郑联盟，董事长。
委托诉讼代理人：干建根，上海市雄风律师事务所律师。
委托诉讼代理人：项滢漪，上海市雄风律师事务所律师。
被告(反诉原告)：上海锦陈物流有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人：曹锦平，总经理。
委托诉讼代理人：潘地登，男。
被告(反诉原告)：上海互成展览服务有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人：邹明，总经理。
上列两被告共同委托诉讼代理人：李庆林，上海东炬律师事务所律师。
原告上海佳盟照明电器有限公司诉被告上海锦陈物流有限公司、上海互成展览服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月6日立案受理后依法适用简易程序公开开庭进行审理。审理中，被告提起反诉，本院依法予以受理。本案于2018年1月16日公开开庭进行审理，原告上海佳盟照明电器有限公司的委托诉讼代理人干建根、被告上海锦陈物流有限公司的委托诉讼代理人潘地登、被告上海互成展览服务有限公司的法定代表人邹明、两被告共同委托诉讼代理人李庆林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海佳盟照明电器有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与两被告于2017年5月5日签订的《厂房、土地使用权租赁合同》及《补充协议》，并腾退厂房及土地；2、两被告支付原告2017年6月1日至2017年12月13日的房租(按照每月人民币20万元计算)；3、两被告支付原告违约金72万元。事实与理由：2016年8月，原告与两被告达成租赁意向，由原告将位于上海市青浦区练塘工业园区芦潼路XXX号厂房、土地租赁给两被告，并于2016年9月1日将房屋和场地移交给两被告。2017年5月5日，原告与两被告签订《厂房、土地使用权租赁合同》和《补充协议》，约定原告将上述房屋(包括厂房9,600平方米和宿舍楼1,500平方米)和土地使用权出租给两被告，租期自2017年6月1日至2037年4月30日，其中2016年9月1日至2017年5月31日为免租期。年租金240万元，每年支付一次，支付时间为5月31日之前支付，现付后用，每三年递增6%等。《补充协议》约定原告将9,600平方米厂房于2017年6月1日正式交租时，被告另行支付原告30万元(厂房免租期差额部分)。合同签订后，两被告仅支付了租金和押金共计180万元，逾期付款超过60天，构成违约，故原告起诉至本院。
被告上海锦陈物流有限公司、上海互成展览服务有限公司共同辩称：不同意原告的诉讼请求。2017年6月系争房屋被断电，两被告通过微信方式要求原告协商处理未果。原告已于2017年7月31日向上海新练塘经济发展有限公司(即练塘工业园区)发送书面通知表示解除与两被告之间的合同，但是没有通知两被告。两被告带租客去工业园区时，园区工作人员告知原告已经解除合同。两被告在2017年9月发函给原告，要求原告于2017年9月25日办理房屋交接手续，但原告未前来办理，两被告已经搬离并于2017年9月25日将大门遥控器交付给原告工作人员并告知两被告已经搬离。两被告认为2017年7月31日签订的租赁合同已经解除，因原告未按照合同约定提供工业用电，两被告在招商过程中遭到工业园区阻止，导致两被告无法使用房屋，故系原告违约。
被告上海锦陈物流有限公司、上海互成展览服务有限公司认为原告违约，提起反诉请求判令：1、原告退还两被告押金20万元及多收取的租金94万元；2、原告支付违约金120万元。
原告针对反诉请求辩称：不同意反诉请求。两被告应于2017年5月31日前缴纳租金，但是两被告没有按约足额支付，是两被告违约。关于租金部分，如果有剩余同意退还。政府停电是由于两被告原因导致，原告为了恢复供电将解约通知发给了工业园区，但是没有发给两被告。
本院经审理认定事实如下：位于上海市青浦区练塘镇芦潼路XXX号房地产权利人为原告，土地用途为工业用地，其中369号2幢厂房建筑面积9,626.19平方米。
2017年5月5日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《厂房、土地使用权租赁合同》，约定甲方将上海市青浦区练塘工业园区芦潼路XXX号土地使用权及建设好的宿舍楼面积1,500平方米、南面第二栋两层厂房9,600平方米出租给乙方使用，用于生产、物流仓储使用；租赁期自2017年6月1日至2037年4月30日止，其中2016年9月1日至2017年5月31日为免租期；甲方给乙方提供300千瓦的电作为生产使用；合同签订10个工作日内乙方支付甲方保证金60万元，履约保证金自合同生效之日起自动转为租房租金；年租金240万元，押金20万元，每年支付一次，支付时间为每年5月31日之前支付，现付后用；如果乙方拖欠租金超过60天，甲方有权解除租赁合同并没收押金，乙方出资所建的厂房及设施无偿归甲方所有；协议一旦生效，甲方若不按期交付租赁物给乙方的视作违约；租赁期间乙方可以转租，但要适合当地政府招商的要求，否则视为违约。合同另约定了其他权利义务。同日，双方签订《补充协议》，约定甲方将厂房南面二栋两层厂房9,600平方米于2017年6月1日正式交租时，乙方另行向甲方支付30万元(该费用是厂房免租期差额部分)。
原告与被告一致确认被告于2016年8月24日和2017年6月2日共支付原告180万元，其中20万元为押金，160万元为租金。
另查明，上海市电力公司青浦供电公司于2017年向原告发送《停电通知书》，表示因政府环境综合整治，暂停供给原告处用电，停电时间为2017年6月13日13时起。
系争房屋所在厂区有两条供电线路，一条是100KV，一条是500KV。供电公司于2017年6月13日对500KV线路停止供电，后恢复供电。
2017年7月25日，被告上海互成展览服务有限公司的法定代表人向原告法定代表人发送微信，表示本应当月支付原告120万元租金，由于政府部门对厂房出租管制停电，被告无法经营，希望原告与被告一起协商。
2017年7月31日，原告将《关于解除厂房、土地使用权租赁合同的通知》递交上海新练塘经济发展有限公司，表示因两被告拖欠租金80万元超过60天，根据合同约定两被告转租需要适合当地政府招商要求，但至今无一公司落户，两被告至今没有建造厂房仓库，综上原告决定解除与两被告在2017年5月5日签订的《厂房、土地使用权租赁合同》。
同日原告向上海新练塘经济发展有限公司递交《关于要求恢复500KV变压器用电的申请》，表示由于与园区沟通较少以及对承租单位缺乏了解，造成厂房土地闲置。自2017年6月13日停电后，原告先后对圆通快递等两个公司进行了劝退以及解除与两被告签订的租赁合同，以后再出租厂房和土地使用权事宜上坚持先沟通后与客户商谈，要求恢复500KV变压器用电。
2017年9月21日，两被告向原告寄送《通知函》，表示原告在出租厂房内遗留了部分设备，占据约1,000平方米的厂房及宿舍楼1,500平方米，两被告多次要求腾空，原告一直拖延未处理。2017年7月，练塘工业园区将厂房内的工业用电切断，至今未恢复供电。因原告未按约履行义务，两被告暂停支付余下的部分租金。2017年8月，两被告带有租赁意向的客户到练塘工业园区去咨询时，被告知原告已经与两被告解除合同，原告已经将解除合同的通知提交给工业园区。原告既然要解除租赁合同，为何不直接通知两被告？要求原告于2017年9月25日与两被告办理厂房移交手续，若原告逾期不办理，视为两被告已将厂房移交给原告。另原告应退还两被告押金、多付的租金及赔偿损失。
两被告承租房屋后将部分房屋转租。在厂房停电后，次承租人搬离。两被告于2017年9月25日将厂房大门遥控器交给原告工作人员并告知原告两被告已搬离。
又查明，两被告于2017年12月12日收到本案的诉讼材料。
对于当事人无争议的事实，由原、被告的陈述，《厂房、土地使用权租赁合同》、《补充协议》、上海市房地产权证、微信记录、《关于解除厂房、土地使用权租赁合同的通知》、《关于要求恢复500KV变压器用电的申请》、《通知函》、《停电通知书》、付款凭证等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。
原告认为：1、因为练塘工业园区在检查时发现两被告招商的企业(一家物流公司、一家木制品加工公司)不符合相关要求，所以断电。因为工业园区要求承租户搬离后才同意恢复供电，所以原告为了能恢复用电，给工业园区《关于解除厂房、土地使用权租赁合同的通知》和《关于要求恢复500KV变压器用电的申请》，原告未给两被告解约函。2017年8月5日厂房即恢复供电；2、9,600平方米厂房中确实有被查封的机器设备，占地大约200平方米，两被告在承租时是清楚的，如果两被告需要使用，原告可以与法院协商处理。1,500平方米宿舍共48间，原告使用2间，另一家企业使用8间，其余空关，如果两被告需要使用，原告可以随时搬离，但两被告从未要求原告搬离。
两被告认为：1、停电的原因两被告不清楚。两被告将部分房屋转租给物流公司，物流公司在停电后搬离。物流公司将部分房屋转租给木制品加工公司，只租用了一个月就搬走了。因为厂房被断电，所以两被告暂停支付租金。2017年8月初两被告带客户至工业园区咨询，被告知原告已经解除租赁合同，之后两被告找原告协商解除合同并退还钱款，原告当时同意退还20万元，两被告未同意。何时恢复供电两被告不清楚；2、9,600平方米厂房中有1,000平方米的厂房中留有前承租人被查封的机器设备，两被告无法使用。1,500平方米宿舍共48间，原告使用了15至20间没有腾退交付两被告，故两被告认为租赁期间的租金应该每月扣除2万元。
本院认为，原告与被告签订的《厂房、土地使用权租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。原告作为出租方，其义务是根据合同约定提供房屋供被告使用。被告作为承租方，根据合同约定可以转租，但是应当符合当地政府招商要求。而系争房屋被停电的原因是基于环境综合整治，是由于被告转租的企业未通过相关行政审批手续所致，故停电系两被告原因所致，两被告无权以此拒绝支付租金。两被告逾期支付租金超过60天，原告有权解除合同。2017年7月31日的解约通知原告并向两被告送达，故本院认定原告与两被告签订的合同于两被告收到本案诉讼材料即2017年12月12日解除。因两被告已经书面通知原告于2017年9月25日办理房屋交接手续，两被告于2017年9月25日将厂门遥控器交给原告工作人员，原告未积极办理交接手续避免损失进一步扩大，故本院认定两被告已于2017年9月25日将房屋交还给原告。两被告理应支付实际占有使用期间的租金，鉴于系争房屋中有部分房屋未实际交付两被告使用，本院依据原告和两被告的陈述酌情认定两被告应该按照每月19万元标准支付2017年6月1日至2017年9月25日期间的租金。因两被告违约，本院综合当事人的过错程度、合同履行程度、原告实际损失、合同约定标准等因素，认定两被告应支付原告违约金57万元。两被告已经支付的押金20万元依据合同不予退还，但作为违约责任的一种承担形式在违约金中予以扣除，故两被告还应支付原告违约金37万元。两被告已经支付租金160万元，扣除两被告认可应当支付补充协议约定的30万元，再扣除2017年6月1日至2017年9月25日期间的租金728,333元，余款为571,667元，原告理应退还两被告。因两被告违约，故两被告要求原告支付违约金的请求本院不予支持。据此，依照，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、原告上海佳盟照明电器有限公司与被告上海锦陈物流有限公司、上海互成展览服务有限公司于2017年5月5日签订的《厂房、土地使用权租赁合同》及《补充协议》于2017年12月12日解除；
二、被告上海锦陈物流有限公司、上海互成展览服务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海佳盟照明电器有限公司违约金37万元(已扣除押金20万元)；
三、原告上海佳盟照明电器有限公司的其余诉讼请求不予支持；
四、反诉被告上海佳盟照明电器有限公司应于本判决生效之日起十日内退还反诉原告上海锦陈物流有限公司、上海互成展览服务有限公司租金571,667元；
五、反诉原告上海锦陈物流有限公司、上海互成展览服务有限公司的其余诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费11,000元，减半收取计5,500元，由原告负担2,075元，被告负担3,425元；反诉受理费12,760元，由反诉原告负担8,002元，反诉被告负担4,758元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 金 艳
二〇一八年三月一日
书记员 谭泓洁
附：相关法律条文
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。