广东省肇庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤12民终1170号
上诉人（原审被告）：肇庆市昆隆房地产开发有限公司。住所地：肇庆市鼎湖区新城四十八区之三。
法定代表人：陈国宝。
委托诉讼代理人：黎展雄，广东余黎张律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：钟少波，男，1968年1月5日出生，汉族，住肇庆市鼎湖区。
被上诉人（原审原告）：傅少霞，女，1968年8月22日出生，汉族，住肇庆市鼎湖区。
委托诉讼代理人：王美舟，广东广之洲律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张丽，广东广之洲律师事务所实习律师。
上诉人肇庆市昆隆房地产开发有限公司（以下简称昆隆公司）因与被上诉人钟少波、傅少霞商品房预售合同纠纷一案，不服肇庆市鼎湖区人民法院（2016）粤1203民初356号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
昆隆公司上诉请求：撤销一审判决并依法改判，由钟少波、傅少霞承担全部诉讼费用。
事实和理由：一、昆隆公司开发的涉案小区房屋已经符合交付条件，业主能够如常收楼，房屋可正常交付使用，部分也住已收楼入住，不存在不能按时交楼的情况。涉案小区经过建设、规划部门批准，原规划将配电房安排在负一层，但供电部门以南方电网公司有关规定不符合要求，要求对配电房重新选址，导致规划的变更、进行协调，影响了验收的时间安排，责任不在出卖人，本案属于合同第八条第二款规定的“出卖人可据实予以延期”的情形，出卖人无需承担责任。实际上，昆隆公司已经按照供电部门的要求重新选址，并向规划部门提出验收、备案申请，只是未能通过有关部门的审批未能完成验收备案，并非一审认定的没有申请修改规划方案。二、根据合同法及其司法解释的有关规定，违约金过分高于造成的损失的，当事人可以申请调整，本案中，同地段、同类房屋、带装修和家私的房屋租金约为10元每平方米，昆隆公司已经提供具有相应资质的评估机构出具的估价报告，证明涉案房屋的租金水平，一审没有据此调整错误。
钟少波、傅少霞答辩称，一、昆隆公司称已经具备交楼条件，不符合事实，根据相关规定，供电房应当设在首层，由于昆隆公司对配电房的设计不当引起变更造成的责任应由其承担。二、涉案合同的条款由昆隆公司制定，应当根据诚信原则予以遵守，昆隆公司出现违约时又要求调低，出尔反尔，约定的违约金标准符合公平对等原则。买受人的损失并不限于租金损失，还包括贷款利息、迟延装修购买家具造成的装修费用增加、维权费用损失等，双方对违约金标准已有明确约定，不应予以调整。同意一审判决，请求驳回上诉，维持原判。
钟少波、傅少霞向一审法院起诉请求：1、昆隆公司向钟少波、傅少霞支付延迟交楼违约金（按每日万分之五的标准，以总房价356277元为本金，支付从2016年1月1日起至昆隆公司具备永久供电、永久供气、永久供水、合格电梯及房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表后实际交付房屋给钟少波、傅少霞之日止，暂计至起诉日为24227元）;2、昆隆公司承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：昆隆公司以出让方式取得了肇庆市鼎湖区新城四十八区之三编号为肇鼎国用（2009）第24436号的地块的土地使用权。经批准，昆隆公司在上述地块建设商品房，定名为富海豪庭，为预售商品房，商品房预售许可证号为肇预许字2013122号。
2014年6月25日，广东电网肇庆鼎湖供电局营业部向昆隆公司发出《关于小区配电房选址问题的函》，认为昆隆公司开发建设的富海豪庭小区配电房选址在负楼层内，不符合规定，要求昆隆公司对配电房和电表房重新选址。收到上述函件后，昆隆公司于2014年6月26日向肇庆市鼎湖城建建筑工程有限公司发出《工作联系函》，要求该公司停止地下室配电房位置建设，待重新选址，并办理相关手续后，再通知施工。
2015年6月9日，钟少波、傅少霞购买昆隆公司位于肇庆市鼎湖区新城四十八区之三富海豪庭E1D4幢11层D4-1104房，房价款总金额为356277元。钟少波、傅少霞、昆隆公司并于同日签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》。该合同第六条约定，钟少波、傅少霞以按揭的付款方式付款，在2015年6月9日支付首期款146277元，余款210000元到昆隆公司指定的银行办理按揭贷款，并将款项直接存入该商品房项目预售款专用帐户。第八条约定，昆隆公司应在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格（验收合格，是指建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续），并符合合同约定的商品房交付钟少波、傅少霞使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，昆隆公司可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且昆隆公司在发生之日起30日内告知钟少波、傅少霞的；2、施工中遇到重大技术问题，经昆隆公司争取而有关部门未能及时解决的；3、水电、市政配套设施批准或安装延误，因政府建设部门等行为或验收规范有所变动而造成交楼延误或其他非昆隆公司所能控制的因素；4、因钟少波、傅少霞逾期付款或银行按揭借款未划入昆隆公司账户，昆隆公司有权通知钟少波、傅少霞按累计逾期天数相应顺延交楼时间；5、因政府机关行为导致工期延误的。第九条约定，除合同第八条规定的特殊情况外，昆隆公司如未按合同规定的期限将该商品房交付钟少波、傅少霞使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加），1、逾期不超过60日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，昆隆公司按日向钟少波、傅少霞支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，钟少波、傅少霞有权解除合同。钟少波、傅少霞解除合同的，昆隆公司应当自钟少波、傅少霞解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按钟少波、傅少霞累计已付款的5%向钟少波、傅少霞支付违约金。钟少波、傅少霞要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，昆隆公司按日向钟少波、傅少霞支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。第十一条约定,商品房达到交付使用条件后，昆隆公司应当书面通知钟少波、傅少霞办理交付手续。验收交接时，昆隆公司应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。昆隆公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。昆隆公司不出示证明文件或示证明文件不齐全，钟少波、傅少霞有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由昆隆公司承担。该合同和《合同补充协议》还约定了其他的权利义务。
合同签订后，昆隆公司于2015年6月10日和2016年4月9日出具了付清房款的两张发票给钟少波、傅少霞。
2015年6月23日，肇庆市城乡规划局鼎湖分局就昆隆公司申请的规划方案修改，作出了审批意见，认为昆隆公司送审的48区（48-KQ）用地规划总平面修改方案不宜取消B2A2A3栋骑楼，要求昆隆公司进一步修改完善方案后再审批。昆隆公司于同月25日签领了该审批意见。之后，昆隆公司没有再向该局申请修改规划方案。
因昆隆公司没有依约交付涉案商品房，钟少波、傅少霞遂于2016年5月12日向该院提起本案诉讼。庭审中，昆隆公司确认涉案商品房至今没有在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续。
2016年11月14日，该院就涉案小区的配电房规划审批情况，向肇庆市城乡规划局鼎湖分局调查，该局于同月18日复函该院，称，涉案小区的配电房原规划位于地下室，于2011年8月30日办理地下室的《建设工程规划许可证》（含配电房），2014年11月至今，昆隆公司先后三次申请将配电房由地下室调整至地面，因调整方案不符合规划要求，未同意昆隆公司调整配电房位置。
第一次庭审后，昆隆公司认为按日万分之五计付违约金明显过高，要求按同地段的租金予以调整，并提供了涉案小区E1-302房的月租金的评估报告，该报告评估涉案小区E1-302房（面积102.95㎡）的月租金为1020元。
一审法院认为，本案是商品房预售合同纠纷。钟少波、傅少霞、昆隆公司于2015年6月9日签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，合同和补充协议的内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同和补充协议订立后，钟少波、傅少霞依约向昆隆公司付清涉案商品房的总价款，因此，钟少波、傅少霞已依约履行完毕其应履行的义务。昆隆公司也应按合同约定于2015年12月31日前交付涉案商品房给钟少波、傅少霞使用。涉案小区的配电房原经规划行政部门许可设置在地下室，但广东电网肇庆鼎湖供电局营业部已于2014年6月25日向昆隆公司发出《关于小区配电房选址问题的函》，要求昆隆公司对配电房和电表房重新选址，虽然昆隆公司也于2015年6月23日前已三次向规划行政部门申请修改配电房的重新选址，规划行政部门不同意后，昆隆公司没有再申请修改选址，这是导致涉案商品房至今没有经验收合格，也没有在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续的原因之一，其过错在昆隆公司。因此，昆隆公司的逾期至今不能交付涉案商品房的行为已构成根本性违约，应负违约责任，昆隆公司认为涉案商品符合交付条件，不存在不能按时交楼的情况，该院不予采纳。根据钟少波、傅少霞、昆隆公司的《商品房买卖合同》约定，钟少波、傅少霞主张继续履行合同，昆隆公司应按合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向钟少波、傅少霞支付已交付房价款万分之五的违约金，并计付至符合合同约定的交楼条件之日止,理据充分，该院予以支持，但违约金应计至合同约定的昆隆公司为涉案商品房办理了工程竣工验收备案手续，并书面通知钟少波、傅少霞办理商品房交付手续日止。现昆隆公司认为涉案小区配电房安排在负一层，经过建设、规划部门的批准，但供电部门要求对配电房重新选址，导致规划变更和进行协调，影响了验收的时间安排，导致逾期交楼的责任不在昆隆公司，昆隆公司早已于2014年6月25日知道配电房需重新选址，但仍在2015年5月29日与钟少波、傅少霞签订本案合同，约定在2015年12月31日前交付商品房，且在规划行政部门在2015年6月23日不同意昆隆公司的配电房重新选址的修改方案后，没有再次修改送批，因此，由此产生的相关责任应由昆隆公司承担，故昆隆公司的上述抗辩理由，该院不予采纳。昆隆公司认为违约金明显过高，要求按同地段的租金调整，但昆隆公司提供的租金评估报告，是对其没有符合交付使用条件的商品房进行的租金评估，该评估结论的依据明显不足，不能作为认定同地段租金的标准，故昆隆公司要求调整违约金的证据不足，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：限肇庆市昆隆房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向钟少波、傅少霞支付迟延交楼的违约金（从2016年1月1日起按房价款356277元的日万分之五计算至书面交付已经在建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续的商品房给钟少波、傅少霞之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费406元、财产保全费671.99元，共1077.99元，由肇庆市昆隆房地产开发有限公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了新的证据。本院组织当事人进行证据交换和质证。对一审查明的事实，本院予以确认。
本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。根据当事人的上诉和答辩以及查明的事实，本案二审争议的焦点是：1、昆隆公司是否应当承担逾期交楼的违约责任；2、违约金标准是否应当调整。
关于昆隆公司是否应当承担逾期交楼的违约责任的问题。双方签订合同约定涉案房屋应当在2015年12月31日前交付，交付条件是建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续，但时至本案二审，昆隆公司尚不能提供涉案房屋已经竣工验收备案的证据，应当承担逾期交楼的违约责任。昆隆公司提出的配电房等问题不属于合同约定的可据实延期的情形，其以此抗辩无需承担逾期交楼的违约责任，理据不足，不予支持。关于违约金标准是否应当调整的问题。从昆隆公司开发楼盘富海豪庭涉诉数件案件合同内容来看，涉案合同由昆隆公司提供，条款由昆隆公司拟定,在昆隆公司违约的情况下，未能证明各买受人实际损失的情况下，请求调整违约金的依据不足，本院不予支持。
至于当事人没有提出上诉和请求的其他事项，本院不予审查。
综上所述，昆隆公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1389.88元，由肇庆市昆隆房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 谢 肇 雄
审 判 员 张 秀 丽
代理审判员 黄 国 涛
二〇一七年八月十七日
法官 助理 陈希云书记员赵崇轩