成都市武侯区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0107民初7377号原告:成都众和为物业服务有限公司，住所地成都市青羊区。法定代表人：魏涛，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘庆，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。被告：陶美，男，1976年8月10日出生，汉族,住四川省金堂县。原告成都众和为物业服务有限公司与被告陶美物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告成都众和为物业服务有限公司的委托诉讼代理人刘庆、被告陶美到庭参加了诉讼。案件审理过程中，双方当事人申请庭外和解无果。本案现已审理终结。原告成都众和为物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付从2016年5月1日至2017年5月31日期间欠缴的物业服务费2213.90元及相应违约金（违约金以欠缴物业服务费为基数按每日0.3%计算至被告付清款项为止，截止2017年5月31日已产生违约金为442元）；2.判令被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：被告系金堂水城商会大厦小区1幢1单元17层5号房屋业主，原告为该物业前期物业服务公司。该房屋产权面积为113.42平方米，2016年5月1日之前的物业服务费按每月1.2㎡计算，2016年5月1日之后的物业服务费按每月1.5元㎡计算，违约金按欠缴物业服务费按每日千分之三计算。2016年5月1日至2017年5月31日期间被告拖欠物业服务费2213.90元并产生了相应的违约金，原告多次催收未果，故诉至法院。被告陶美辩称，1.其与开发商成都市金堂县聚能投资管理有限公司（下称金堂聚能公司）于2013年9月25日签订了《前期物业服务合同》，合同中约定住宅按1.2元/月·平方米的标准收取物业费；2.被告在原告称须签订合同后才能交接钥匙收房的情况下，被迫与原告于2015年6月17日签订了《前期物业服务合同》，因此被告认为不应按该合同中约定的1.5元/月·平方米为标准收取物业费，也不应向原告支付违约金；3.涉案小区是商住两用小区，小区亦无绿化及休闲场所，被告认为按1.5元/月·平方米的收费标准较周边同类物业的收费标准过高，且原告的服务质量与物业费收取标准并不相符，应以1.2元/月·平方米的收费标准收取物业费。本院经审理认定事实如下：原告是位于成都市金堂县赵镇迎宾大道一段8号金堂水城商会大厦小区的物业服务企业，被告是金堂水城商会大厦小区1幢1单元17层5号房屋业主，该房屋的建筑面积为113.42平方米。金堂水城商会大厦小区一共有2栋，每栋负一楼至5楼是商业房，5楼以上是住宅类物业，案涉房屋为住宅类物业。2014年5月27日，原告与金堂水城商会大厦小区的开发商成都市金堂县聚能投资管理有限公司签订《前期物业服务合同》，约定原告为金堂水城商会大厦小区提供物业管理服务，合同期限为2年，从2014年5月1日至2016年4月30日，物业服务费标准为住宅按建筑面积每月1.2元/㎡，从物业交付日起按年交纳，业主于每个交费周期起始前30日内交纳物业服务费；如未按时足额交纳物业服务费，经原告书面催告限期交纳仍未交纳的承担违约期间未付金额每日0.3%的违约金。2014年12月31日，原告与被告签订《金堂水城商会大厦前期物业服务合同》，约定住宅类的物业服务费按每月1.5元/㎡计算，2014年5月1日至2016年4月30日期间物业服务费按建筑面积每月1.2元/平方米计算，按年度（12个月）预先交纳，于每个交费周期起始前30日内交纳物业服务费；如未按时足额交纳物业服务费，经原告督促限期交纳仍未交纳的，被告应承担从欠费之日起按欠费总额每日0.3%的滞纳金；委托管理期限从2014年4月30日00时起至业主委员会成立并与业主大会所选聘的物业服务公司签订《物业服务合同》生效时止。上述合同签订后，原告为金堂水城商会大厦小区提供物业服务至今。被告未支付2016年5月1日至2017年5月31日期间的物业服务费，原告通过向被告手机发送物业服务费催收短信等方式向被告进行了催收。以上事实有，个人房屋信息记录、物业服务招标备案表、《前期物业服务合同》、《金堂水城商会大厦前期物业服务合同》、催收短信记录、《商品房买卖合同》以及双方当事人的庭审陈述笔录等证据收集在案予以佐证。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，原告与金堂水城商会大厦的开发商成都市金堂县聚能投资管理有限公司签订《前期物业服务合同》以及原、被告签订的《金堂水城商会大厦前期物业服务合同》是各方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。关于被告提出的《金堂水城商会大厦前期物业服务合同》是在被告不签该合同就不能拿钥匙交房的情况下被迫签订的、属无效合同的抗辩，因被告对此未举证证明，故本院对该抗辩意见不予采纳。关于物业服务费标准。首先对于被告所称的其与开发商成都市金堂县聚能投资管理有限公司签订的《前期物业服务合同》，原告并非该合同的相对方，因此该合同对原告无约束力，该合同不能作为案涉小区物业服务费收费标准的依据。其次，本案中，原告与开发商成都市金堂县聚能投资管理有限公司签订的《前期物业服务合同》约定的合同履行期为2014年5月1日至2016年4月30日，虽然原、被告签订的《金堂水城商会大厦前期物业服务合同》约定的合同期限从2014年4月30日0时开始生效，物业服务费按每月1.5元/㎡计算，但《金堂水城商会大厦前期物业服务合同》又同时约定了2014年5月1日至2016年4月30日期间的物业服务费按1.2元/㎡计算。由此可见，案涉小区物业服务费的收费标准是在原告与开发商签订的《前期物业服务合同》期限届满后进行了调整。由于原、被告签订的《金堂水城商会大厦前期物业服务合同》系被告自愿签字，因此该合同中关于自2016年5月1日起物业服务费收费标准为每月1.5元/㎡的约定可视为原、被告对《前期物业服务合同》期限届满后的物业服务费收费标准达成的新约定，故该约定对被告具有约束力，2016年5月1日起的物业服务费被告应按每月1.5元/㎡的标准向原告交纳。综上，本院对原告要求被告交纳2016年5月1日至2017年5月31日期间（13个月）的物业服务费2211.69元（建筑面积113.42平方米×1.5元/月·平方米×13个月）的诉请予以支持。对于被告以物业服务费收费标准高于周边同类物业的收费标准为由拒交物业服务费，缺乏法律依据，本院不予支持。虽然《前期物业服务合同》、《金堂水城商会大厦前期物业服务合同》均约定物业服务费按年预收，但原告并未主张尚未发生期间的物业服务费，因此被告以物业服务费按年预收不合理为由拒交物业服务费，理由不成立，本院不予支持。被告未按约向原告支付物业服务费，其行为已经构成违约，应当依约承担违约责任。虽然《金堂水城商会大厦前期物业服务合同》约定逾期交纳物业服务费应支付滞纳金，但滞纳金的实质是违约金。由于《金堂水城商会大厦前期物业服务合同》约定违约金（滞纳金）的计算标准过分高于被告违约给原告带来的损失，而被告逾期交纳物业服务费给原告造成的损失实际是资金利息的损失，故本院以实际损失为基础，考虑本案实际情况、双方当事人对物业服务合同的履行情况等因素，根据公平原则和诚实信用原则对原告主张的违约金予以调整，酌定违约金（滞纳金）200元，对原告主张违约金的诉请予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下：一、被告陶美于本判决生效之日起十日内向原告成都众和为物业服务有限公司支付物业服务费2211.69元；二、被告陶美于本判决生效之日起十日内向原告成都众和为物业服务有限公司支付违约金200元；三、驳回原告成都众和为物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，依法减半收取25元，由被告陶美负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 郭 静二〇一七年十一月二十日书记员 程梦媛