广东省新兴县人民法院民 事 判 决 书（2017）粤5321民初661号原告：新兴县泰安物业管理服务有限公司。地址：新兴县新城镇城北新区文建路东侧（新兴县新豪轩房地产开发有限公司2幢首层）。法定代表人：龚兆洪，总经理。委托诉讼代理人：何雅婵，广东翔浩律师事务所律师。被告：梁桂儿，男，1963年3月8日出生，汉族，农民，住新兴县。委托诉讼代理人：张国星，广东修善律师事务所律师。原告新兴县泰安物业管理服务有限公司（以下简称：泰安物业）与被告梁桂儿物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告泰安物业的委托诉讼代理人何雅婵、被告梁桂儿及其委托诉讼代理人张国星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泰安物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付2012年1月至付清日止的物业服务费给原告，暂计至2016年3月31日为3060元。2、判令被告以每季度所欠物业服务费为本金，从欠费之季度的次月1日起按日万分之十计算违约金给原告直至还清日止，暂计至2016年3月31日为2420.82元。3、判令被告支付原告因实现本案债权而支出的律师费1000元给原告。4、本案诉讼费用由被告梁桂儿负担。庭审中，原告明确物业服务费计至2016年12月31日止，变更为请求3600元。事实和理由：原告泰安物业是具有物业管理资质的企业。2012年1月1日，新兴县新城镇祥利花园小区业主委员会通过招标方式聘请原告为其小区提供物业管理服务。双方签订《物业服务委托合同》，约定服务期限为五年，自2012年1月1日起至2016年12月31日止，原告提供的服务受益人新兴县新城镇祥利花园小区（以下简称：祥利花园小区）的全体业主和物业使用人，祥利花园小区的全体业主和物业使用人均应履行本合同承担相应的责任。物业服务费分类计收，其中多层住宅中的1-7楼0.6元／月/平方米，高层住宅3-4楼0.7元／月/平方米；5-7楼0.8元／月/平方米：8-13楼0.9元／月/平方米；地下车库杂物房及车房按0.6元／月/平方米；楼梯照明电费每月1.5元／户；公共照明电费每月2元／户；地下车库每月5元／个；商铺每月60元／卡位（业主转让或者出租物业时，由受让人或者承租人负责，原业主负连带责任）。物业服务费按季度计收，每季度首月的10日-30日为物业服务费计收的时间，业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日应按管理费的万分之十交纳违约金。因诉讼实现物业服务费的律师费用由业主或物业使用人负担。被告梁桂儿是祥利花园小区业主，其物业为祥利花园永兴街商铺110号，被告从2012年1月份起欠交物业服务费，每套的物业服务费为60元/月，至2016年12月，被告共欠费60个月，共欠费3600元。据此，原告为保护自己的合法权益，特向法院提起上述诉讼请求。原告向法庭提交证据：1、营业执照、资质证书，拟证明原告的主体资格。2、“关于祥利花园小区业主委员会备案的请示”的答复，拟证明新兴县祥利花园物业小区业主委员会经新兴县房产管理局备案登记成立，新兴县祥利花园小区业主委员会能够代表业主与原告签订合同。3、《物业服务委托合同》，拟证明新兴县祥利花园小区业主委员会与原告签订物业服务委托合同，委托原告提供物业服务，并约定相关事宜。4、照片，拟证明原告按合同约定提供了物业服务。5、委托代理合同、授权委托书、律师费收费标准，拟证明原告因实现本案债权而需要支出律师费1000元。6、《祥利花园前期物业管理服务协议》，拟证明临街商铺也属于物业管理服务范围。7、物业服务费发票，拟证明原告实际提供物业管理服务至2016年12月31日。8、特快专递存根，拟证明原告曾委托广东修善律师事务所发律师函催收过物业服务费。9、房地产权档案详细资料，拟证明被告梁桂儿是祥利花园永兴街110号商铺的业主。被告梁桂儿辩称，1、原告从未向被告的临街商铺提供过任何物业管理服务。被告购买祥利花园的临街商铺至今已经10多年，商铺内的水费和垃圾费每个月都是直接缴交给新兴县供水管理处的，在新兴县供水管理处的《水费单》上，已经明确记载着每个月的环卫清洁费用，每月为15元／卡；电费是直接交给新兴县供电局的。从被告向新兴县祥利房地产开发有限公司购买到商铺至今，被告从来没有缴交过任何的物业管理费，包括小区开发商新兴县祥利房地产也从来没有要求临街商铺的业主交任何的物业管理费，因为被告的商铺属于临街商铺以及大街商铺门面性质，卫生是由新兴县城市管理局的环卫部门负责，原告从来没有为临街商铺搞过卫生。对于临街商铺的安保工作都是由新兴县新城镇治安大队来负责的，原告从未向临街的商铺提供过保安服务，被告也从来没有看到过任何原告的保安人员来负责临街商铺安保工作。2、原告主张的物业管理费、违约金、律师费是没有法律根据的，也没有任何的合同依据，被告在购买商铺时只跟新兴县祥利物业管理有限公司签订过《祥利花园前期物业管理服务协议》，而新兴县祥利物业管理有限公司从来没有向被告收取过物业管理费，在整个新兴县的住宅小区如恒晖豪庭小区、筠洲花园小区、翔顺花园小区的临街商铺全部都是不收取任何的物业管理费的，物业公司也不曾为临街商铺提供任何的物业管理服务。另外，临街商铺与祥利花园小区是分开的，被告没有经过祥利花园小区出入，与祥利花园小区没有任何关联。还有原告的起诉已超过诉讼时效，综上所述，请法院依法驳回原告的诉讼请求。被告向法庭提交证据：1、水费单，拟证明被告的商铺每月缴交环卫搞卫生费用。2、照片，拟证明被告的商铺属于临街商铺，每日都有公共清洁阿姨搞卫生，祥利花园小区第21幢的街道是由新兴县城市管理局保洁。3、祥利花园小区第21幢住户陈伟才的意见，拟证明祥利花园小区第21幢的物业管理与原告无关。4、祥利花园小区第21幢用户伍少华等11人的证明，拟证明祥利花园小区第21幢的业主自2012年起由业主出钱直接雇请保安人员值班至今。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对原告举证的证据，被告表示对证据1、9没有异议；对证据2、3、4、5、6、7、8真实性没有异议，但合法性和关联性有异议，认为与其无关。对被告举证的四份证据，原告对其证明内容有异议，认为原告自与祥利花园小区签订合同后，保持为被告提供了服务，被告的用水用电管道均通过小区内，原告对管道进行了维护和清洁，都属于服务范围；陈伟才的意见书是属于证人证言，但原告没有申请证人出庭作证，不予确认；原告起诉未超过诉讼时效。对当事人无异议的证据，本院予以确认。对有争议的证据，本院采证如下：证据的关联性是指证据与案件争议的事实是否有关联，并不是当事人所认为的与其无关，原告举证的证据2、3、4、5、6、7、8是针对本案讼争的标的载体祥利花园小区永兴街110号商铺的物业服务的，与本案争议事实具有关联性；而被告对上述证据的来源合法性虽也有异议，但没有提出具体异议意见，也没有举证上述证据的来源不合法的证据，因而被告对上述证据合法性和关联性的异议不成立。被告提供的证据不能证实其物业不属于原告的服务范围，并且未有证据证实原告没有为其提供服务。所以本院采纳原告的上述证据作为本案认定事实的证据。根据确认和采纳的证据，本院认定事实如下：被告梁桂儿于2007年购买了位于新兴县新城镇永兴街110号祥利花园小区临街商铺。购买商铺后，被告与新兴县祥利物业管理有限公司签订《新兴县祥利花园前期物业管理服务协议》。之后，新兴县祥利花园小区业主委员会经小区业主投票选举成立，并于2010年7月8日在新兴县房产管理局进行了备案登记。2012年1月1日，新兴县祥利花园小区业主委员会作为甲方与原告泰安物业作为乙方签订了《物业服务委托合同》。合同约定，1、甲方将新兴县祥利花园小区委托予乙方实行物业服务；2、物业类型：住宅、商铺；3、委托服务期限五年（自2012年1月1日起至2016年12月31日止）；4、物业管理服务费收费标准为商铺每月60元/卡位；5、物业服务费用按季度计收，每季度首月的10日-30日为物业服务费用计收的时间，业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每日应交管理费的万分之十交纳违约金，因诉讼实现物业服务费的律师费用由业主或物业使用人负担。此外，合同还约定了双方的权利义务及其他内容。合同订立后，被告梁桂儿一直未向原告支付物业管理费至今。原告经追收未果，遂于2017年5月2日向法院提起诉讼，并提起前述诉讼请求。诉讼中，原告还提交一份其与广东翔浩律师事务所签订的《委托代理合同》，约定广东翔浩律师事务所为原告代理本案诉讼，原告需支付律师费1000元，但原告代理人在庭审中确认原告尚未支付该笔费用。本院于2017年6月13日派人到祥利花园小区第21幢首层属于被告的商铺进行现场勘查，经勘查，发现被告的商铺的大门口是向永兴街，商铺后面没有后门，人员出入没有通过祥利花园小区第21幢的庭园内；被告使用的电表和水表，均安装在楼上住户的摩托车房门前墙上。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。综合本案当事人的诉辩意见，本案争议焦点：1、原、被告之间是否存在物业服务合同关系？2、被告是否应向原告支付物业费、违约金及律师费？3、本案是否已经超过诉讼时效？对上述争议焦点，本院研判如下：1、对于原、被告之间是否存在物业服务合同关系问题。新兴县祥利花园小区业主委员会与原告泰安物业签订的《物业服务委托合同》，是双方真实意思表示，内容无违反法律强制性规定，合法有效，双方应按合同约定全面履行。该合同约定，原告服务的物业类型包括小区的住宅和商铺，也就是说，涉案商铺属于原告服务的范围。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非本合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定。被告梁桂儿虽然没有与原告直接签订《物业服务委托合同》，但是梁桂儿作为祥利花园的小区的业主，《物业服务委托合同》对其具有约束力，故本院确认原告与梁桂儿之间建立物业服务合同关系。涉案商铺属于临街商铺，其位置虽然在小区的外围，但属于小区范围内。因为临街商铺与所在楼的其他住宅共用楼房本体及供水、供电、排污等公共设施，而不是独立的，因此临街商铺也属于该小区物业管理的范围。被告梁桂儿以涉案商铺与祥利花园小区分离为由抗辩原、被告之间不存在物业服务合同关系，理据不足，本院不予采信。2、对于被告是否应向原告支付物业费、违约金及律师费的问题。涉案商铺属于祥利花园小区物业管理服务的范围，被告理应负有交纳物业管理费的义务。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝或者在催告的合理期限内未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，被告拒绝交纳物业费需要正当理由，且该正当理由，应当限定在原告是否履行物业服务合同义务。原告提供了保洁、安保、供水、供电、排污设施、公共管道维护等物业服务，被告以其没有享受物业服务抗辩拒绝交纳物业费，不属于业主拒交物业费的正当理由。故对原告要求被告支付物业费的请求，应予以支持。根据庭审查明事实，原告提供物业服务的期限是从2012年1月1日起至2016年12月31日止，但被告从未交纳过物业费。综上，2012年1月至2016年12月止，被告梁桂儿共计拖欠原告物业管理费3600元（60元/月×60个月），事实清楚，证据确实充分，本院予以确认。对于请求违约金的问题，该请求实为逾期付款违约金，现原告要求以每季度所欠物业费为基数，从所欠费季度的次月1日起每日按万分之十（折算成月利率3%）计算逾期付款违约金，该计付标准明显过高，本院不予采纳，但可参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。对于律师服务费，虽然《物业服务委托合同》约定因诉讼实现物业服务费的律师费由业主负担，但原告尚未向其诉讼代理人实际支付律师服务费1000元，故对该项请求，本院不予支持。3、对于诉讼时效问题，原告与新兴县祥利花园小区业主委员会签订的《物业服务委托合同》，合同期限自2012年1月1日起至2016年12月31日止，原告提供的物业服务是持续行为，时间至2016年12月31日止，原告在2017年5月3日向法院提起民事诉讼，未超过诉讼时效，被告的抗辩主张，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十五条、第一百零八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于修改的批复》，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告梁桂儿应于本判决发生法律效力之日起五日内清偿物业管理费3600元及逾期付款违约金［以每季度所欠物业管理费（60元/月×3个月=180元）为本金，分别从其欠费季度的次月1日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至付清款项日止］给原告新兴县泰安物业管理服务有限公司。二、驳回原告新兴县泰安物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告梁桂儿负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审 判 员 罗绍华二〇一七年七月十七日法官助理 梁 焜书 记 员 黄美琪