重庆市大渡口区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0104民初1816号
原告：田崇伟，男，1973年3月12日出生，汉族，住重庆市渝中区。
委托诉讼代理人：万亨博，重庆潜卫律师事务所律师，特别授权。
委托诉讼代理人：秦思涵，重庆潜卫律师事务所律师，特别授权。
被告：蒋小勇，男，1968年12月26日出生，汉族，住重庆市巴南区。
委托诉讼代理人：江巨能，泰和泰（重庆）律师事务所律师，特别授权。
第三人：重庆东海房地产开发（集团）有限公司，住所地重庆市南岸区涂山镇涂山路588号，统一社会信用代码915001082028398752。
法定代表人：胡洋宁，职务董事长。
委托诉讼代理人：王伟舟，该公司员工，一般代理。
原告田崇伟诉被告蒋小勇、第三人重庆东海房地产开发（集团）有限公司（以下简称：“东海房地产公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员首云翠独任审判，并适用简易程序公开开庭进行了审理。原告田崇伟的委托诉讼代理人万亨博、被告蒋小勇的委托诉讼代理人江巨能、第三人东海房地产公司的委托诉讼代理人王伟舟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告田崇伟向本院提出诉讼请求：1、请求解除原告田崇伟与被告蒋小勇之间的《商业用房租赁合同》；2、要求被告蒋小勇将位于大渡口区八桥镇诗情路1号独立1号商业房屋腾退并返还原告田崇伟；3、要求被告蒋小勇按合同约定的租金标准给付自2016年8月22日起至租赁合同解除时止期间的租金及违约金；4、要求被告蒋小勇给付自租赁合同解除之日起至房屋实际返还之日止期间的违约金，计算标准3000元/日，若逾期返还达20日，被告蒋小勇还应另行向原告支付相当于6个月租金的违约金；5、判令被告蒋小勇向原告补交2013年4月21日至2016年4月20日期间其多享受的免租期租金587606.24元；6、本案诉讼费用由被告负担。事实及理由：位于重庆市大渡口区八桥镇诗情路1号独立1号商业房屋原所有权人为第三人东海房地产公司，2013年4月10日，东海房地产公司与蒋小勇签订《商业用房租赁合同》，约定东海房地产公司将前述房屋租赁给蒋小勇用于餐饮与商务酒店经营，合同约定租赁房屋建筑面积844.08平方米，租赁期限自2013年4月21日起至2021年4月20日止，共计96个月，其中免租期为2013年4月21日至2014年4月20日及2015年4月21日至2016年4月20日，共计24个月。约定租金标准51元/平方米/月(建筑面积)，租金按月支付，在每月20日前给付下个月的租金。
2016年5月1日，田崇伟与东海房地产公司达成协议，由东海房地产公司将诉争租赁房屋转让给田崇伟，并已办理产权过户登记。诉争租赁房屋产权转移后，2017年1月4日，东海房地产公司向蒋小勇邮寄《权利转移告知》，将租赁房屋所有权转移给田崇伟的事实告知了蒋小勇，并要求蒋小勇向田崇伟给付租金。2017年1月23日，田崇伟也向蒋小勇邮寄了《权利转移告知》及《租金交付催收通知》，但蒋小勇一直未履行支付租金的义务。综上，蒋小勇拒付租金的行为，已构成违约，原告田崇伟有权解除合同，并要求蒋小勇支付租金及违约金，原告因此诉至本院。
被告蒋小勇辩称，不同意解除租赁合同，要求继续履行租赁合同。事实及理由：第一、第三人东海房地产公司将租赁房屋产权转让给田崇伟之后，交接手续不完善，导致蒋小勇不知道租金应当向哪一方缴纳，缴纳的具体金额也不清楚，在法庭调查清楚事实后，蒋小勇同意及时给付租金并继续履行合同。第二、在合同履行过程中，租赁房屋存在质量问题，房屋漏水、渗水严重，蒋小勇多次向第三人反映，但房屋质量问题一直未妥善解决，且蒋小勇装修租赁房屋投资巨大，蒋小勇愿意在房屋维修好后及时缴纳租金。第三、如果认定蒋小勇延付租金，原告有权行使解除权，也应按照法定程序进行催告，给蒋小勇合理的期限履行义务，本案原告田崇伟并未履行催告义务，也未给蒋小勇合理的履行期限，不符合解除合同的法定程序。第四、如果原告解除合同，原告主张的违约金按2%/天计算的标准过高，要求调整为按中国人民银行同期贷款利率计算。第五、原告要求被告补交2013年4月21日至2016年4月20日期间的租金无事实依据，不应予以支持。第六、原告要求被告支付自租赁合同解除之日起至房屋实际返还之日止的违约金，而本案租赁合同是否解除，解除后是否会产生违约事实，均不确定，因此，原告该项诉讼请求，不应予以支持。综上，要求依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，位于重庆市大渡口区八桥镇诗情路1号独立1号（产权登记地址：大渡口区八桥镇诗情路1号9幢附1号）商业房屋原所有权人为重庆普世房地产开发有限公司，房屋建筑面积1043.04平方米，蒋小勇承租部分建筑面积为844.08平方米。
2013年4月10日，东海房地产公司作为出租方及甲方，蒋小勇作为承租方及乙方，双方签订《商业用房租赁合同》约定：1、甲方将前述房屋租赁给乙方用于餐饮与商务酒店经营，未经甲方书面同意不得移作他用；2、租赁期限为8年，甲方书面通知乙方接房，乙方迟于通知的接房时间接房的，起租期自甲方书面通知的接房时间起算。租赁期满前30天，如乙方书面要求继续租赁，在同等条件下，乙方享有优先承租的权利，甲、乙双方另行签订租赁合同。3、甲方向乙方交付租赁房屋以及本合同终止乙方交还甲方租赁房屋时，双方均应签署房屋交接备忘录。4、乙方在承租期内可以对承租房屋进行装修，因装修所发生的一切费用由乙方承担，乙方装修承租房屋时不得破坏承租房屋的外观和主体结构、配套设施，在合同终止或者解除租赁关系时，乙方装修的与房屋有关的设施和添附物全部归甲方所有（可移动设施除外），且甲方无需给与乙方任何补偿。5、房屋租金按建筑面积计算，租赁第一年，乙方按照每月51元/平方米的标准向甲方支付租金，租赁期第一年，乙方应支付的每月租金为43048元。租金自第二年开始递增，每年月租金在上一年月租金基础上递增5%。6、免租期24个月，分别为2013年4月21日至2014年4月20日、2015年4月21日至2016年4月20日。该免租期系以乙方租赁期满96个月为前提的，如乙方租赁期不满96个月的（由于甲方违约而导致本合同解除的情形除外），则享受免租期月数=实际租赁月数×（合同约定免租期/合同约定租赁期）；7、租金按月支付，第一次月租金乙方在签订合同当日内交付给甲方，此后每个月的20日前缴纳下个月的租金，租金以现金支付，甲方开收款收据。8、为保证本合同的履行，乙方须向甲方支付履约保证金人民币130000元，履约保证金在签订本合同时支付，不计利息，承租期满或合同终止，在乙方将承租房屋如约归还甲方，并付清承租费、物管费及违约金、损失赔偿和其他费用后30天内，甲方将履约保证金免息退还乙方。在合同履行期间，如存在乙方拖欠甲方租金或其他应付费用及应支付甲方违约金情形的，甲方有权从乙方履约保证金中扣收，乙方应在甲方扣收后3日内补足保证金数额。9、甲方应将乙方承租房屋按约定期限交付乙方使用。10、乙方应按本合同的规定按时足额缴纳租金及其他费用，若乙方未能按期缴纳租金或其他费用，每逾期一天，乙方应按欠缴金额向甲方支付应付金额的2%的违约金，违约金累计计算，至乙方付清应付承租费或其他费用之日止。乙方逾期20天仍未能缴纳到期应付租金或其他费用（包括应补足的履约保证金），则甲方有权解除本合同，并收回房屋，同时有权要求物业公司停止承租房屋的水、电供应。在此情况下，乙方应向甲方支付相当于6个月租金的违约金并按甲方通知的时间无条件搬出承租房屋。若甲方收取的违约金不足以弥补甲方实际发生的损失，乙方应予另行赔偿。11、签订本租赁合同后，非本合同规定的情况乙方擅自解除合同的，乙方应按12个月的租金数额向甲方支付违约金。12、合同解除或到期终止后乙方逾期返还房屋、附属设施设备的，每逾期一日，乙方应向甲方支付违约金3000元，逾期达20日，乙方还需另向甲方支付相当于6个月租金的违约金。13、乙方在签订本租赁合同时已知悉甲方将会对此房屋进行销售，乙方自愿放弃对该房屋的优先购买权。无论甲方何时出售该房屋，不必再次征询乙方意见。甲乙双方同意，该房屋购买人与甲方办理完毕接房手续后，该《商业用房租赁合同》中约定的甲方项下的权利和义务，全部转移给该房屋购买人。14、本合同约定的住所地为甲、乙双方通信地址，甲方住所地为重庆市高新区二郎科技新城迎宾大道38号智博中心18楼，乙方住所地为重庆市巴南区黄溪口30号附5号。
蒋小勇与东海房地产公司签订前述《商业用房租赁合同》后，东海房地产将租赁房屋交付蒋小勇经营使用，蒋小勇将租赁房屋装修后用于经营餐饮及商务酒店。诉讼中，经第三人东海房地产公司核实，东海房地产公司将租赁房屋实际交付蒋小勇使用的时间与合同约定的时间不一致，实际于2014年1月23日将租赁房屋交付蒋小勇使用并自此开始计算租金。免租期仍为两年，时间为自2014年1月23日起至2016年1月22日止，第三人东海房地产公司已与蒋小勇协商享受完毕免租期，被告蒋小勇已缴纳2016年1月23日至2016年8月22日期间的租金332220元（47460元/月×7个月﹦332220元）。另外，2013年4月10日签订租赁合同当天，蒋小勇还缴纳租金43048元，扣除2015年1月23日至2016年1月22日免租期间递增部分租金25828.80元（43048元/月×5%×12个月﹦25828.80元），剩余17219.20元，原告田崇伟及第三人东海房地产公司同意在蒋小勇应缴纳的租金中抵扣，之后由原告与第三人自行结算，但蒋小勇对此不予同意，要求由第三人东海房地产公司直接退还。
2016年3月31日，东海房地产公司、重庆普世房地产开发有限公司、重庆善之房地产开发有限公司作为甲方，重庆拓达建设（集团）有限公司作为乙方，双方签订《购房房价款抵付工程款项协议》约定：1、甲方用东海阿特豪斯住宅小区1号独立商业（建筑面积1043.04平方米，套内面积988.60平方米，门牌号大渡口八桥镇诗情路1号东海阿特豪斯9幢附1号）等房屋按约定价格抵付甲方应付乙方工程款；2、本协议签订后，甲乙双方及时签订商品房买卖合同，在签订本合同时，乙方知晓甲方将本合同的物业已出租，签订商品房买卖合同后，该房屋的所有收益归乙方所有（包含租赁保证金、租金），乙方按照甲方与承租人签订的相关租房合同约定方式收取租金。3、在签订本协议后，甲方需组织本物业租赁方和乙方按照原甲方和租赁方签订的合同文本重新签订剩余年限的租赁合同。4、甲方同意乙方将上述购买的房屋转售他人（如乙方指定购房人办理按揭方式，由乙方出具委托手续给甲方，购房人所缴纳的首付款和按揭款由乙方收取），并指定该购房人按不高于本协议约定价格计价方式与甲方签署《重庆市商品房买卖合同》。
2016年7月1日，田崇伟作为重庆拓达建设（集团）有限公司的指定购房人，与重庆普世房地产开发有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》约定由田崇伟购买位于重庆市大渡口区八桥镇诗情路1号9幢附1号房屋，该房屋建筑面积1043.04平方米，总成交价款13869600元。
2016年12月6日，田崇伟取得包括租赁房屋在内的重庆市大渡口区八桥镇诗情路1号9幢附1号房屋的所有权，房屋建筑面积1043.04平方米。2016年12月30日，第三人东海房地产公司以特快专递的方式向蒋小勇邮寄了《权利转移告知》，告知蒋小勇租赁房屋已由田崇伟购买，自2016年5月1日起，东海房地产公司与蒋小勇签订的《商业用房租赁合同》项下出租人的权利义务由田崇伟承继。蒋小勇已交纳的履约保证金130000元已转交给田崇伟。2017年1月18日，田崇伟也以特快专递的方式向蒋小勇送达《房屋租金交付催收通知》及《权利转移告知》，诉讼中，蒋小勇均不承认收到上述权利转移告知及租金催收通知，但特快专递邮单显示收件人系蒋小勇，且有蒋小勇的联系电话，收件人地址为蒋小勇的经营地址大渡口区八桥镇诗情路1号9幢附1号，邮件回执显示为单位收发章签收。
上述事实，有原、被告及第三人的当庭陈述、《商业用房租赁合同》、《购房房价款抵付工程款项协议》、不动产权证书、《权利转移告知》、《房屋租金交付催收通知》、全球特快专递邮单及回执、缴费收据等有关证据在卷为凭，均经当庭质证，足以认定。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。第三人东海房地产公司与蒋小勇于2013年4月10日签订的《商业用房租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定严格履行各自的义务。在东海房地产公司与蒋小勇的房屋租赁合同履行过程中，2016年7月1日，第三人东海房地产公司已与原告田崇伟签订商品房买卖合同，2016年12月6日，原告田崇伟取得包括本案租赁房屋在内的位于大渡口区八桥镇诗情路1号9幢附1号房屋（建筑面积：1043.04平方米）的所有权，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。因此，田崇伟取得诉争房屋所有权后，其作为出租人，与承租人蒋小勇按东海房地产公司与蒋小勇签订的房屋租赁合同继续履行，就租赁房屋部分，田崇伟与蒋小勇形成租赁合同关系。
依据东海房地产公司与蒋小勇之间的房屋租赁合同的约定，承租人未按期缴纳租金及其他费用，逾期20天仍未能缴纳到期应付租金或其他费用的，出租人有权解除合同并收回房屋。田崇伟虽然未与蒋小勇签订书面租赁合同，但田崇伟系在东海房地产公司与蒋小勇的房屋租赁合同履行期间内，取得了租赁房屋所有权，因此，对于租赁房屋部分也适用东海房地产公司与蒋小勇之间的房屋租赁合同的约定。而对于租赁房屋部分，在田崇伟取得房屋所有权后，在东海房地产公司及田崇伟通知后，蒋小勇一直未按合同约定缴纳租金，违反了租赁合同的约定，已构成违约，田崇伟据此要求解除合同，收回租赁房屋的诉讼请求，有事实及法律基础，本院予以支持。
依据合同法的相关规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。同时，根据合同法的相关规定，合同变更或者解除，不影响当事人主张相关权利。原告田崇伟与被告蒋小勇之间的租赁合同解除后，蒋小勇依法应将诉争房屋返还田崇伟，但田崇伟应当给予蒋小勇合理的腾空房屋及搬迁时间。
田崇伟于2016年7月1日与重庆普世房地产开发有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，同时，第三人在权利与义务告知及租赁合同中明确约定自2016年5月1日起，租赁合同中出租人的权利及义务由田崇伟享有，而被告蒋小勇已将租金缴纳至2016年8月22日，因此，自2016年8月23日起，蒋小勇应按租赁合同约定向田崇伟缴纳租金及相关费用。即2016年8月23日至2017年1月22日期间，租金为237300元（43048元/月×1.05×1.05×5个月=237300元），扣除蒋小勇于2013年4月10日多缴纳的租金17219.20元，实际为220080.80元，蒋小勇虽然不同意扣除，但本案租赁合同系权利义务概括转让，同时为了减少当事人诉累，可以一并扣除。2017年1月23日至租赁合同解除时止期间，蒋小勇应以47460元/月为基数，每年度递增5%（每年1月23日至次年1月22日为一个缴费递增年度，自2017年1月23日开始递增）的标准给付田崇伟租金。
蒋小勇未及时给付租金已违反原、被告在合同中的约定，应承担相应的违约责任并给付违约金，虽然本案原告田崇伟系按照《商业用房租赁合同》约定的每日百分之二的标准主张违约金，但对于违约金的确定，应以弥补原告的损失为限，诉讼中，原告未举示证据证明其损失与租赁合同约定的违约金相当，而蒋小勇无正当理由迟延缴纳租金，对田崇伟而言只是一种资金占用损失，对该损失的计算，按每日百分之二的标准计算过高，诉讼中，原告直接调整为按月利率2%的标准计算，符合法律规定，本院对原告调整后的标准予以确认。同时，因原、被告约定每个月的20号前缴纳下一个月的租金，而蒋小勇自2016年8月23日起未再按约定缴纳租金，因此，蒋小勇应自2016年8月起以次月（自当月8月23日至次月22日止期间）所欠租金总额【2016年8月以30240.80元（47460元-17219.20元=30240.80元）为基数；2016年9月23日至2017年1月22日期间以47460元/月（43048元/月×1.05×1.05=47460元）为基数；2017年1月23日至租赁合同解除时止以47460元/月为基数，每年度递增5%（自每年1月23日至次年1月22日止为一个缴费递增年度，自2017年1月23日开始递增）】为基数，支付原告田崇伟违约金至合同解除时止。
对于原告田崇伟要求蒋小勇给付自租赁合同解除之日起至房屋实际返还之日止的违约金，因本案租赁合同解除后，依法应给予蒋小勇合理的腾房搬迁时间，在腾房搬迁时间届满后，蒋小勇是否会将租赁房屋如期返还原告，是否会产生租赁合同约定的违约事实，现在并不能确定，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。如合同解除后，发生了上述违约事实，田崇伟可另案主张相关权利。
对于原告要求被告补交2013年4月21日至2016年4月20日免租期内的租金587606.24元的诉讼请求，经审查：第一、蒋小勇与第三人东海房地产公司实际履行的免租期为2014年1月23日至2016年1月22日期间，虽然该期间是蒋小勇与东海房地产公司双方存在并履行租赁合同，但蒋小勇与东海房地产公司在租赁合同中约定，租赁房屋出售给田崇伟后，租赁合同出租人项下的权利与义务全部转移给买受人，因此，在蒋小勇未按合同约定期限缴纳租金并导致租赁合同解除的情形下，田崇伟可以要求蒋小勇补交其作为承租人多享受的免租期的租金；第二、双方的租赁合同因蒋小勇违约而解除，但租赁合同的解除尚未发生法律效力，而蒋小勇多享受的免租期依据双方合同约定应按以下方式计算：实际享受免租期月数﹦实际租赁月数×（合同约定免租期/合同约定租赁期）。在本案中，该计算方式中实际租赁月数因合同解除未发生法律效力而不能确定，因此，田崇伟可在租赁合同解除发生法律效力后，被告蒋小勇租赁房屋的实际租赁月数确定后再另案主张上述权利，本案对此不予处理。
被告以租赁房屋存在漏水、渗水等质量问题，主张其是暂缓支付租金，并不存在违约，经审查，即使租赁房屋存在漏水、渗水等质量问题，租赁合同双方也应及时协商进行维修，如该房屋质量问题影响到合同的履行，承租人也可以主张解除合同，而不能据此不缴纳租金。因此，被告不缴纳租金，已构成违约，其主张不构成违约的意见，本院不予支持。
关于被告主张原告解除合同不符合法定程序的答辩意见，经审查，本案原、被告约定未及时缴纳租金，原告可以解除合同，而被告确实存在未及时缴纳租金的情形，原告据此要求解除合同属于行使约定解除合同的情形，可以不给予催告等程序，另外，本案被告针对租金的收取也对原告进行了催收。综上，被告的前述答辩意见，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第一百三十四条、第一百五十七条之规定，判决如下：
一、解除原告田崇伟与被告蒋小勇之间就位于重庆市大渡口区八桥镇诗情路1号东海阿特豪斯9幢附1号房屋的租赁合同；
二、被告蒋小勇于本判决生效后十日内将位于重庆市大渡口区八桥镇诗情路1号东海阿特豪斯9幢附1号房屋腾空并返还原告田崇伟；
三、被告蒋小勇给付原告田崇伟自2016年8月23日起至租赁合同解除时止期间的租金【2016年8月23日至2017年1月22日期间租金为220080.80元（237300元-17219.20元=220080.80元）；2017年1月23日起至租赁合同解除时止期间的租金以47460元/月为基数，每年度递增5%（自每年1月23日至次年1月22日止为一个缴费递增年度，自2017年1月23日开始递增）的标准计算】；
四、被告蒋小勇于本判决生效之日起十日内支付原告田崇伟逾期付款违约金【自2016年8月起至租赁合同解除时止，以次月（自当月23日起至次月22日止期间）所欠租金总额（2016年8月以30240.80元为基数；2016年9月23日至2017年1月22日期间以47460元/月为基数；2017年1月23日至租赁合同解除时止以47460元/月为基数，每年度递增5%，自每年1月23日至次年1月22日止为一个缴费递增年度，自2017年1月23日开始递增）为基数，并按月利率2%计算】；
五、驳回原告田崇伟的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取1133元（原告田崇伟已预交），由被告蒋小勇负担。蒋小勇应于本判决生效后十日内与上述案款一并给付原告田崇伟。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。
自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 首云翠
二〇一七年九月三十日
书记员 黄 俊