淮安市清河区人民法院行 政 判 决 书（2014）河行初字第0057号原告陈馨，学生。原告臧悦平，退休干部。原告陈志良，退休干部。原告陈馨、陈志良的共同委托代理人臧悦平，身份信息同上。被告淮安市清河区水渡口街道办事处，住所地在淮安市水渡口大道洪福小区西侧。法定代表人王峰，该街道办事处主任。诉讼代表人刘毅。委托代理人张莉。委托代理人薛忠凯，江苏安淮律师事务所律师。第三人淮安万达广场写字楼物业管理委员会，住所地在万达广场写字楼。负责人李立强，该管理委员会主任。原告陈馨、臧悦平、陈志良诉被告淮安市清河区水渡口街道办事处（以下简称“水渡口街道办”）行政违法及赔偿纠纷一案，本院受理后，向被告水渡口街道办送达了起诉状副本及应诉通知书。因淮安万达广场写字楼物业管理委员会（以下简称“万达写字楼物管会”）与本案被诉具体行政行为有法律上的利害关系，本院依法追加其为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，分别于2014年12月12日、12月30日公开开庭审理本案。原告臧悦平、陈志良，被告水渡口街道办的委托代理人张莉、薛忠凯，两次均到庭参加诉讼。被告水渡口街道办的诉讼代表人刘毅，第三人万达写字楼物管会的负责人李立强参加了第二次庭审。本案现已审理终结。被告水渡口街道办于2013年10月至12月，组织成立了淮安万达写字楼物业管理委员会。并于2014年1月份，对淮安万达写字楼物业管理委员会成员名单予以同意备案。被告在法定举证期限内向本院提供了其作出被诉具体行政行为的事实证据、法律依据：一、事实证据：1、《关于成立物业管理委员会的申请》（23名业主联名申请）、《关于成立淮安万达中心写字楼物业管理委员会的申请》（淮安万达广场投资有限公司申请）；2、关于成立万达写字楼管理委员会的公告及图片资料7张；3、万达写字楼管理委员会报名登记表及报名者身份、房产信息；4、签到簿、淮安万达广场写字楼物业管理委员会候选人会议现场图片复印件11张；5、推荐物业管理委员会代表名单；6、淮安市万达广场写字楼物业管理委员会成员名单公示；7、淮安市万达广场写字楼物业管理委员会成员名单；8、淮安万达写字楼物业管理委员会申请确认表。证据1-8，旨在证明被告在接到开发商及业主联名申请后，依法指导社区组织成立万达写字楼物业管理委员会，事实清楚、程序正当。二、法律依据：9、《江苏省物业管理条例》第十二条、第十三条、第十五条、第二十七条；10、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条第一项。原告诉称：一、被告组织成立万达写字楼物业管理委员会，指导其选聘前期物业服务企业，签订前期物业服务协议并予以备案的行政行为，适用法律法规错误。1、2013年7月底，万达写字楼交房时违反合同约定，单方提高物业费标准5倍多，因买受人不同意而拒绝交房，导致买受人集体上访及原告等8名业主联名信访。被告受理有关批转的信访投诉后，不是依法履行调解职责，而是歪曲省物管条例第二十七条的规定，指导部分业主成立万达写字楼物业管理委员会，重新选聘前期物业服务企业，重新签订物业服务协议，重新确定前期物业费标准，侵害了原告的合法权益。万达写字楼不是不具备成立业主大会的条件，而是因为开发商违约导致了原告等买房人不能接收或使用房屋，否则，万达写字楼物业管理区域是符合召开首次业主大会条件的。所以，原告与开发商之间的合同纠纷，根本不在省物管条例第二十七条适用范围内。2、物业管理委员会是代行业主大会与业主委员会的职责，而业主大会与业主委员会没有选聘前期物业企业和签订前期物业服务协议这两项职责。故被告指导物业管理委员会重新签订前期物业服务协议并予以备案的行为无法律依据。如果被告未要求福田物业公司提供物业协议进行备案，则被告又犯了不履行职责的错误。根据国务院《物业管理条例》第十二条的规定，原告请求撤销万达写字楼物业管理委员会及其与福田物业公司签订的前期物业服务协议。二、被告予以福田物业企业违反法规的前期物业服务协议实施和不要求建设单位提供物业管理区域证明或对开发商确定的物业管理区域予以认可，是不履职不作为。1、第三人与福田物业企业签订的前期物业服务协议约定的物业费标准为6.8元／月·M²，是原告房屋买卖合同约定标准的3.16倍。住建部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十九条规定，业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。上述选聘福田物业及签订6.8元／月·M²的前期物业协议，均是违反法律规定的，且都是在被告指导下作出的，故被告受理信访投诉后没有履行责令限期改正或者撤销其决定的职责。2、政府规划部门规定开发商按比例标准建车库，明确了车库作为公共配套设施的功能和开发商建车库的法定义务。建成后的车库作为公配设施，应交付建筑物的所有人共同使用。被告不但没有对物业管理区域证明有否或是否合法尽把关责任，还在接到原告及其业主关于万达写字楼地下停车场使用权被开发商非法占有的投诉信后玩忽职守，对开发商把写字楼地下停车场归入嘉华大酒店物业区域的行为予以认可。因此，被告对应该履行的“制止物业管理中违规行为”和“提请有关部门查处违法行为”及报请区住建局“征求相关业主意见后确定物业管理区域”三项职责均拒不履行。三、被告组织成立万达写字楼物管会及其选聘前期物业企业、签订前期物业服务协议的参与人数、表决主体、运作程序不合法。1、万达写字楼业主有70多人，而申请成立万达写字楼物业管理委员会的业主仅20人左右，报名参选的仅15人，到场行使表决权的仅9人。与法规规定的“建筑物总面积和总人数双过半同意”相差甚远。2、被告贴出万达物业管理委员会候选人名单公示后，原告及7名业主在被告限定的时间内，向被告一把手递交了联名书面反对意见，被告未予答复。原告还提交了8名业主联名对选聘福田物业及6.8元物业费标准的反对意见，至今也没有答复。3、时至今日，尚有占总数一半的买受人，因坚持不接受福田物业公司及其前期物业服务协议，而被拒绝办理交房及相关手续，房屋无法装修及出租，损失与日俱增。万达写字楼物业管理委员会的成立、福田物业的入驻及前期物业服务协议的签订，均是被告乱作为和不作为的产物，是违法无效的。综上，原告请求人民法院：1、判决撤销万达写字楼物业管理委员会及其与深圳福田物业淮安分公司签订的前期物业服务协议。2、判决被告赔偿原告物业费和租金损失27451元（计算自2014年6月1日至2015年2月28日，超出的时间另行计算）。3、判决被告履行职责，制止开发商剥夺原告及全体业主地下停车场使用权的违法行为，责成开发商限期归还，上报区住建局确定万达写字楼地下停车场归入万达写字楼物业管理区域。原告为支持其诉讼主张，向本院提供如下证据：1、商品房买卖合同，旨在证明原告与开发商约定的物业服务费标准为2.152元；2、商品房买卖合同补充协议三；3、房产证；4、土地证，证据2-4旨在证明原告的房屋权属；5、物业服务协议汇编，旨在证明福田物业与业主之间签订的是前期物业服务协议，是违法的；6、房屋租赁合同；7、企业法人营业执照，证据6-7旨在证明房屋至今不得使用造成原告的损失；8、给水渡口街道办事处谈书记的信；9、市建设局回复信；10、水渡口街道办事处反馈信，证据8-10，旨在证明原告信访及有关部门处理情况；11、《关于成立万达写字楼管理委员会的公告》，旨在证明管委会中的业主代表是3人；12、万达写字楼物管会公告，旨在证明选聘福田物业公司不合法；13、大连万达物业公司入伙流转单，证明不按照11元标准交物业费就不能拿房；14、深圳福田物业公司淮安分公司入伙流转单，证明不按照6.8元标准交物业费就不能拿房；15、《关于要求撤销万达写字楼物业管理委员会并组织指导业主成立万达写字楼业主委员会的申请》（2014.10.17）；16、《关于要求确定万达写字楼物业管理区域的申请》（2014.10.17），证据15-16旨在证明向被告提交了两份申请；17、清河物管办收条；18、（2013）河民初字第5125号开庭传票；19、（2013）河民初字第5125号民事裁定书，证据18-19旨在证明万达物业管理委员会及其与福田物业的协议是无效的。被告辩称：1、被告组织成立万达写字楼物业管理委员会并予上级行政主管部门备案的行为适用法律、行政法规正确，程序合法。万达写字楼开始交付后，因交付面积及入住户数都未达到50%，故无法成立业主委员会。被告在收到万达写字楼其他业主联名递交的《关于申请成立万达写字楼管理委员会》的书面报告后，根据《省物业管理条例》第二十七条的规定，指导社区组织成立并予以备案。整个过程是符合法律规定的。2、万达写字楼物业管理委员会与深圳福田物业淮安分公司签订的物业服务协议是平等主体之间实施的民事行为，答辩人无权撤销。3、原告要求万达写字楼地下停车场归入万达写字楼物业管理区域不在被告的职责范围，被告无权处理。4、原告要求被告赔偿其物业费和租金损失没有事实与法律依据。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人述称：淮安万达广场写字楼物业管理委员会的成立符合法律规定，也向相关主管部门进行了备案，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人未向本院提供证据。经庭审质证，本院对本案的事实证据作如下确认：（一）对被告提供的全部证据，第三人均不表异议。对被告提供的证据1，原告认为真实，但不合法；对证据2，原告不表异议。对证据3，原告指出部分报名表没有申请人签名；对证据4，原告认可签到及开会的真实性，但是认为不具有合法性；对证据5-7，原告认为不具有合法性。经审核，本院认为证据1可以证明开发商及部分业主申请成立物业管理委员会的事实，证据2-5可以证明物业管理委员会的成立公告、业主报名、召开候选人会议、业主联名推荐代表等事实。证据6-7，可以证明物业管理委员会成名名单经过公示并公布的事实。证据1-7，本院予以采信。证据8，系本案被诉行为，不作为本案证据。（二）对原告提供的证据1-5、8-16、18-19，被告及第三人对真实性不表异议，对证据6-7的真实性不予认可，对证据17的关联性不予认可。对证据18-19的证明目的不予认可。经审核本院认为，证据1-4，可以证明原告万达广场写字楼业主身份，本院予以采信。证据5，是福田物业与业主之间拟签订的物业服务协议空白样本，不能证明物业管理委员会选聘福田物业公司进行的是前期物业管理，本院不予采信。证据6-7，可以证明原告与案外人签订房屋租赁合同的事实。证据8-10，可以证明原告对物业管理等事项进行信访的事实。证据11，可以证明早先的成立公告中业主代表人数为3人。证据12，可以证明物业管理委员会选聘福田物业公司入驻提供物业服务。证据13-14，可以证明因物业公司要求的物业费标准高于原告的合同约定，导致原告未完成入住手续。证据15-17，可以证明原告向被告及清河区物管办递交了有关申请。证据18-19，可以证明原告与万达广场投资有限公司就商品房销售合同纠纷进行了民事诉讼，并撤回起诉的事实。证据6-19，均客观真实、与本案有关联，本院予以采信。（三）本院依职权调取了万达写字楼物管会与淮安市福田物业服务发展有限公司签订的“万达广场写字楼”项目物业服务委托合同。对该合同，原告指出该合同是违法的，而且是在被告指导下签订的，被告不制止该违法行为也是违法的。被告指出该合同系第三人与福田物业公司之间签订的合同，与被告无关。第三人指出该协议是其与福田物业公司签订的，是合法有效的，该协议不属于前期物业服务协议。经审理查明：三原告是淮安万达广场万达中心楼（写字楼）816室业主。在其签订的房屋买卖合同第十七条第6款约定“房屋所在项目中规划的所有的地上车位、地下车位等，均没有列入房屋共用部位和共用房屋的分摊面积范围内，也不是影响该房屋价格的重要因素。所有规划的地上车位、地下车位等全部归甲方所有，由甲方享有收益、处分等全部权利，不因该房屋买卖而受到任何影响。”该合同的附件四合同补充协议（二）中约定的物业公共服务费用标准为2.152元／月·M²。万达写字楼项目，淮安万达广场投资有限公司委托大连万达物业管理有限公司实施前期物业服务。2013年8月份，在房屋交付时，出卖方要求全体业主按11元／月·M²的物业费标准预交物业费，导致大量买受人拒绝交纳物业费，出卖人以此为由拒绝交房，引发矛盾纠纷及信访投诉。2013年10月11日、10月16日，万达写字楼23名业主、淮安万达广场投资有限公司分别向被告提出关于成立物业管理委员会的申请。被告水渡口街道物业服务中心、水渡口街道东郊社区居委会于2013年11月20日发出了《关于成立万达写字楼管理委员会的公告》，对管委会的人员组成及产生方式等内容进行了规定，其中业主代表人数原为3人，后经业主提意见改为5人。该公告在万达写字楼多处进行了公告。在2013年11月21日至11月26日的业主代表候选人报名期间，共计有包括原告陈志良在内的17名业主进行了报名。12月9日，在东郊社区居委会举行了候选人会议，共计有14名人员参加，原告臧悦平参加了本次会议。12月13日，万达写字楼14名业主联名推荐了“皇立刚、董明慧、张磊、丁伟、朱桂前”五名业主作为物业管理委员会的业主代表。12月16日，水渡口街道物业服务中心、水渡口街道东郊社区居委会对物业管理委员会成员名单进行了公示，公示期间为12月16日至12月22日。物业管理委员会由水渡口街道办事处、东郊社区、白鹭湖派出所、淮安万达广场投资有限公司各指派1人参加，另由业主推荐的5名业主代表组成。12月23日，万达写字楼物业管理委员会9名成员名单正式公布。2014年1月份，万达写字楼物业管理委员会申请备案确认，被告水渡口街道办予以同意，后经清河区住建局予以同意备案。2014年1月9日，万达写字楼物管会发布公告，决定在三家物业公司中选聘报价最低的深圳福田物业淮安分公司入驻万达写字楼，提供物业服务。如有异议，请于1月15日前以书面形式告知。若有过半数业主提出异议，本公告内容无效。2014年1月26日，万达写字楼物管会与淮安市福田物业服务发展有限公司签订了“万达广场写字楼”项目物业服务委托合同，对物业服务各项权利义务进行了约定。该合同中的物业管理服务费用采取包干制，具体标准为6.80元／月·M²，其中包含人员管理费用3.3元／月·M²，水电、电梯运行、维护费1.15元／月·M²，中央空调运行费2.0元／月·M²，税金分摊费0.35元／月·M²。淮安市福田物业服务发展有限公司至目前尚未向被告水渡口街道办办理物业服务合同备案手续。2014年2月25日，原告至福田物业公司办理入伙手续，被告知需按照6.8元的物业费标准预交物业费，原告方不同意该标准，致使入伙手续未办理。截至目前，原告房屋仍未入伙。另查明：三原告与淮安万达广场投资有限公司商品房销售合同纠纷一案，在本院进行民事诉讼。后经庭外和解，原告于2014年5月21日向本院提出撤诉，本院以（2013）河民初字第5125号民事裁定书准予撤诉。在案件审理过程中，三原告申请追加万达写字楼其他业主作为本案第三人参加诉讼，本院未予准许。本院认为：三原告与被告组织成立物业管理委员会并予以备案的行政行为具有法律上的利害关系，有权提起行政诉讼。关于被告组织成立物业管理委员会并予以备案是否合法的问题。原告主张被告适用法律错误。本院认为，《江苏省物业管理条例》第27条是关于物业管理委员会成立的法律依据，该条款对物业管理委员会的成立条件、人员组成、职责范围等进行了规定。本案中，因淮安万达广场投资有限公司委托的前期物业公司要求业主按照11元／月·M²的标准交纳物业费，这与部分业主的合同约定不符，导致房屋买卖双方产生争议，大部分房屋未按合同约定时间交付。至2013年10份，已经交付房屋面积及已入住户数均远远低于50%，不具备成立业主大会的条件。为了恢复正常的物业服务秩序，在部分业主及淮安万达广场投资有限公司的申请下，被告依据《江苏省物业管理条例》的规定组织成立物业管理委员会行政目的正当，符合法律规定的条件。关于组织成立的程序。本案中，物业管理委员会的成立过程均进行了必要的公告、公示、公布，物业管理委员会的人员组成亦符合法律规定，行政程序正当。原告主张成立过程违反了“户数与面积双过半同意”的要求，没有法律依据，本院不予支持。综上，被告组织成立物业管理委员会予以备案的行为并无不当。关于万达写字楼物管会与淮安市福田物业服务发展有限公司签订的“万达广场写字楼”项目物业服务委托合同应否撤销的问题。本院认为，原告提出撤销该协议的请求不在人民法院行政审判审理范畴，本案不予理涉。关于责成开发商限期归还地下停车场并重新确定万达写字楼物业管理区域的问题。原告主张被告应履行职责，责成开发商归还地下停车场并上报区住建局重新确定物业管理区域。本院认为，原告该主张的实质是地下停车场的权利归属问题。由于在商品房销售合同中有关于万达写字楼地上、地下停车位归属的明确约定，即停车位的权利归属于开发商。故原告主张开发商侵害原告及全体业主停车场使用权没有事实依据，且被告水渡口街道办没有确定权利归属的权力，故本院对原告的该主张不予支持。关于行政赔偿的问题。本院认为，截至目前原告仍未拿房，确实产生了房租等可得利益的损失，但这属于其与开发商、物业公司之间的合同纠纷，原告请求行政赔偿，没有法律依据。综上，原告的诉讼请求没有事实与法律依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第五十六条第（四）项、《最高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》第三十三条之规定，判决如下：驳回原告陈馨、臧悦平、陈志良的诉讼请求。本案案件受理费50元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》向淮安市中级人民法院预交上诉案件受理费（收款单位名称：淮安市财政局综合处，开户行：江苏省淮安市农行城中支行，账号：34×××54）。审 判 长  蒋同一代理审判员  胡菲菲人民陪审员  郁晓琴二〇一五年三月十九日书 记 员  丁诗秋附：相关法律条文《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第五十六条有下列情形之一的，人民法院应当判决驳回原告的诉讼请求：--------（四）其他应当判决驳回诉讼请求的情形。《最高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》第三十三条被告的具体行政行为违法但尚未对原告合法权益造成损害的，或者原告的请求没有事实根据或法律根据的，人民法院应当判决驳回原告的赔偿请求。