湖北省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）鄂民申3294号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：湖北汉右东城物业服务有限公司（原应城市康乐泉物业家政服务有限公司），住所地湖北省应城市都市画廊大道A栋一楼西。
法定代表人：危学忠，该公司经理。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：湖北常宏置业有限公司，住所地湖北省武汉市硚口区发展大道8号二层。
法定代表人：王新年，该公司总经理。
原审第三人：祁金苟，男，1947年2月3日出生，汉族，住湖北省应城市。
再审申请人湖北汉右东城物业服务有限公司（以下简称湖北汉右公司）因与被申请人湖北常宏置业有限公司（以下简称湖北常宏公司）及原审第三人祁金苟返还原物纠纷一案，不服湖北省孝感市中级人民法院（2017）鄂09民终496号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查。现已审查终结。
湖北汉右公司再审申请称，（一）原审判决认定的基本事实缺乏证据证明，理由如下：1.诉争三间车库属物业管理用房，应归湖北汉右公司管理使用。《应城市长江埠商业街前期物业服务合同》（以下简称前期物业服务合同）对此有约定。湖北汉右公司与湖北常宏公司于2009年11月30日签订的前期物业服务合同第十六条第6款约定：湖北常宏公司向湖北汉右公司提供50平方米建筑面积管理用房（产权属全体业主），由湖北汉右公司无偿使用。根据该约定，湖北常宏公司提供的两间车库属物业用房，故诉争三间车库的使用权归湖北汉右公司。2.根据《湖北省物业服务和管理条例》第12条规定，诉争三间车库也应归湖北汉右公司管理使用。湖北常宏公司建设的应城市长江埠商业街小区总建筑面积为5.1万余平方米，第一期3.2万平方米、后增加1.9万平方米。根据《湖北省物业服务和管理条例》第12条规定，湖北常宏公司应提供给湖北汉右公司的物业用房面积应不低于102平方米，然而湖北汉右公司入住之初，湖北常宏公司仅提供50平方米的两间车库作为物业用房，明显不足。后小区建设二期后，增加了70平方米新的物业用房，而非湖北常宏公司所称搬入新的物业用房。（二）原审判决举证责任分配不当。诉争三间车库名为车库，实为放置监控设备等的物业管理用房，湖北汉右公司原审已经提交了的物业用房现状照片佐证。前期物业服务合同约定中也只字未提“临时”。因此，如认定诉争三间车库为临时物业用房，应由湖北常宏公司举证。综上，湖北常宏公司起诉无事实和法律依据。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定申请对本案依法再审。
本院审查查明，2009年11月30日，湖北常宏公司与湖北汉右公司签订《应城市长江埠商业街前期物业服务合同》，双方约定：湖北常宏公司将其开发的长江埠商业街前期物业委托给湖北汉右公司进行管理。湖北常宏公司从该合同生效之日起按物业管理有关规定的比例向湖北汉右公司提供50平方米的物业管理用房，产权属全体业主，由湖北汉右公司无偿使用。委托服务期限暂定为一年，自2009年12月1日起至2010年11月30日止。合同期满或业主委员会成立，与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自然终止。2010年6月25日，双方在前期物业服务合同的基础上签订了一份“补充协议”，主要对物业管理费用收取标准与期限进行了约定。由于湖北常宏公司开发的长江埠商业街项目初期配套设施尚未建设完善，湖北常宏公司将商业街B1栋三间车库交给湖北汉右公司作为物业临时办公用房使用。《应城市长江埠商业街前期物业服务合同》期限届满后，该小区的业主委员会未成立，湖北常宏公司未与新的物业公司签订物业服务合同，亦未与湖北汉右公司续签书面合同，而是由湖北汉右公司继续在长江埠商业街进行物业管理。后因双方对小区物业管理产生分歧，2014年6月19日，双方邀请应城市房管局和长江埠街道办事处工作人员参与协商，签订《协议书》一份。《协议书》第三条约定，双方签订本协议后，湖北汉右公司立即归还用于办公的车库和借用的车库房屋给湖北常宏公司；《协议书》第七条约定：“严格按照应城市普通住宅物业服务等级标准进行规范化物业管理”。《协议书》签订当日，湖北常宏公司通过长江埠房管所向湖北汉右公司移交了长江埠商业街物业相关清单，清单中包含长江埠商业街正式物业用房钥匙及平面图。2014年7月25日，湖北汉右公司法定代表人危学忠向湖北常宏公司签写书面承诺一份，内容为“原车库三间承诺在2015年元月31号前退出”。
另认定，长江埠商业街正式物业用房面积为70余平方米，湖北汉右公司自2014年6月搬进正式物业用房办公至今，原用作物业临时用房的三间车库湖北汉右公司并没有返还给湖北常宏公司。
还认定，湖北汉右公司以物业管理经济周转困难为由分别于2014年4月2日、2014年7月10日向第三人祁金苟之子祁成松借款人民币13000元和12000元，两笔共计人民币25000元。2014年7月10日，湖北汉右公司法定代表人危学忠向第三人祁金苟签写书面《承诺》一份，承诺将诉争三间车库其中的一间交第三人祁金苟使用。诉争三间车库至今有两间由湖北汉右公司占有、使用，另外一间由第三人祁金苟使用，湖北常宏公司主张自己对三间车库享有所有权，要求湖北汉右公司与第三人腾退返还车库，故此成讼。
湖北常宏公司向一审法院起诉请求：1.依法确认湖北汉右公司处分三间车库的行为无效；2.判令湖北汉右公司腾退其占用的三间车库；3.全部诉讼费用由湖北汉右公司承担。
湖北省应城市人民法院于2016年1月13日作出（2015）鄂应城民初字第00901号民事判决。湖北常宏公司不服，向湖北省孝感市中级人民法院上诉。该院于2016年4月29日作出（2016）鄂09民终198号民事裁定，撤销原审判决，发回湖北省应城市人民法院重审。该院于2017年2月20日作出（2016）鄂0981民初860号民事判决：一、湖北汉右东城物业服务有限公司于判决生效之日起7日内返还占用的应城市长江埠商业街B1栋两间车库给湖北常宏置业有限公司；二、第三人祁金苟于判决生效之日起7日内返还占用的应城市长江埠商业街B1栋一间车库给湖北常宏置业有限公司。案件受理费100元，由湖北汉右东城物业服务有限公司负担。湖北汉右公司不服，向湖北省孝感市中级人民法院提起上诉。该院于2017年5月25日作出（2017）鄂09民终496号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由湖北汉右东城物业服务有限公司负担。
本院认为，本案双方争议的焦点为诉争的三间车库应否返还给湖北常宏公司。对此，评析如下：（一）民事活动应当遵循诚实信用的原则。2014年6月19日，湖北常宏公司与湖北汉右公司邀请应城市房管局和长江埠街道办事处工作人员参与协商，签订《协议书》一份。该《协议书》第三条约定，双方签订本协议后，湖北汉右公司立即归还用于办公的车库和借用的车库房屋给湖北常宏公司。《协议书》签订当日，湖北常宏公司通过长江埠房管所向湖北汉右公司移交了长江埠商业街物业相关清单，清单中包含长江埠商业街正式物业用房钥匙及平面图。2014年7月25日，湖北汉右公司法定代表人危学忠向湖北常宏公司签写书面承诺书一份，内容为“原车库三间承诺在2015年元月31号前退出”。据此，湖北汉右公司与湖北常宏公司就诉争三间车库的归还问题已经达成了协议书，湖北汉右公司法定代表人危学忠之后又出具了书面承诺，上述协议书和承诺系双方平等自愿达成的民事协议，湖北汉右公司没有在法定期限内主张撤销上述协议，亦未举证上述协议系在受到胁迫或重大误解等情况下签订，因此，湖北常宏公司要求湖北汉右公司返还占用该三间车库的请求合法有据。湖北汉右公司依法依理均应返还诉争的三间车库给湖北常宏公司。（二）根据《中华人民共和国物权法》第七十三条之规定，建筑区划内的物业服务用房，属于业主共有。第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：1.具有构造上的独立性，能够明确区分；2.具有利用上的独立性，可以排他使用；3.能够登记成为特定业主所有权的客体。《中华人民共和国物权法》第七十一条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。在本案中，诉争三间车库具有构造上的独立性，能够明确区分，具有利用上的独立性，可以排他使用，能够登记成为特定业主所有权的客体，符合建筑物专有部分的特点，在开发商湖北常宏公司未出售前，属于湖北常宏公司所有的建筑物专有部分，并非建筑物共有部分。因此，湖北汉右公司依据前期物业服务合同中约定湖北常宏公司向湖北汉右公司提供50平方米的物业管理用房（产权属全体业主），之后湖北常宏公司提供了诉争的三间车库给湖北汉右公司，主张诉争三间车库为物业管理用房不符合上述法律规定。法律对车库的性质规定明确，湖北常宏公司无需对诉争车库的性质举证。（三）长江埠商业街正式物业用房面积为70余平方米，湖北汉右公司自2014年6月搬进正式物业用房办公。湖北汉右公司据此主张湖北常宏公司未按物业服务合同及相关物业服务管理的法律法规向湖北汉右公司提供物业管理用房，属于物业服务合同纠纷，因而不属本案审理范围，且湖北汉右公司原审未就此提出反诉，原审不予审理并无不当。综上，湖北汉右公司的再审审理事由均不能成立，本院不予支持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：
驳回湖北汉右东城物业服务有限公司的再审申请。
审 判 长 邢 勇
审 判 员 朱红祥
审 判 员 彭 静
二〇一七年十二月十四日
法官助理 胡 静
书 记 员 杨 洋