东营经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0591民初222号原告：崔金强。委托诉讼代理人：赵永涛，山东盛强律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕红伟，山东盛强律师事务所律师。法定代表人：崔健，执行董事。委托诉讼代理人：张靖，山东正义之光律师事务所律师。原告崔金强诉被告东营高原万邦投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人赵永涛、吕红伟，被告委托诉讼代理人张靖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告东营高原万邦投资有限公司支付逾期交房违约金45915.07元（2015年6月30日至2016年12月12日共计530天）。2、解除原告与被告签订的储藏室使用权转让协议；判令被告返还储藏室使用权转让款49290元，并支付利息损失9034.25元（按基准贷款利率年息6%共计1115天计算）合计58324.25元，以上共计总金额104239.32元，诉讼中原告要求利息损失计算至清偿之日。3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年10月20日，原告与被告签订海洋城认购书，一次性支付定金100000元，向被告认购×××房屋一套；2013年10月31日，再次按照认购书的约定支付购房款316322元，2013年11月23日原告与被告签订商品房预售合同（合同编号×××），购买被告开发的东营海洋城第×××幢×××单元×××号，房屋代码×××，合同约定购房总价款金额866322元。2014年1月2日原告以按揭的形式再次将剩余房款410000元支付给被告。在双方签订的预售合同第九条中约定：“出卖人应当在2015年6月30日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房取得面积实测技术报告书。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件”。在预售合同第十条出卖人逾期交房的违约责任中约定：在预售合同第十条出卖人逾期交房的违约责任中约定：（1）“逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。然原告在后得知，涉案房屋根本没通过竣工验收，一直无法正常使用。至起诉之日，该房屋一直未竣工验收。原告认为，被告违规交房的行为已经构成违约，侵害了原告的合法权益。2013年11月22日原告与被告签订储藏室使用权转让协议，原告向被告支付49290元使用权总价款。协议约定原告受让乙方的储藏室使用权，使用年限与乙方购买的东营海洋城商品房产权年限相同。在转让协议中，原告被告知不能办理产权相关证明。2015年9月9日东营市城乡规划局做出的关于东营高原万邦海洋城项目认定违法建设性质的复函，认定东营高原万邦投资有限公司的海洋城项目1#、3#、5#、7#地下室一层、二层改变层高和使用功能，经现场核实，该地下室一层、二层未按照建设工程规划许可证的规定进行建设，该项目属于“未按照建设工程规划许可证的规定进行建设，尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的”违法建设工程。至起诉之日，该储藏室一直无法合法交付原告使用。原告认为，被告向原告出售违法建筑使用权的行为已经侵害了原告的合法权益，属于法定解除双方协议的内容。被告辩称，1、被告在合同约定期限内向原告发出了交房通知书通知原告交接房屋，原告已接收房屋，原告主张的逾期交房违约金不能成立；2、原告主张解除《储藏室使用权转让协议》无事实和法律依据，该协议不应解除，原告主张的退还购买储藏室的款项及利息损失不应支持；3、原告购买的储藏室与房屋一起交付，由于原告的原因没有交房，也没有交储藏室，且《储藏室使用权转让协议》不存在解除的情形，原告主张的退还购买储藏室的款项及利息损失不应支持；4、原告没有按照合同约定办理完毕按揭贷款手续，应依约向被告支付违约金，该违约金应在计算逾期交房违约金中扣除。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，综合全案证据对其真实性、合法性、关联性及证明目的进行综合分析认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2013年11月23日，原告崔金强与被告东营高原万邦投资有限公司签订《商品房预售合同》及附件，双方约定，原告购买被告开发建设的位于东营区南一路301号东营海洋城第×××幢×××单元×××号房屋一套，房屋总价款866322元；约定被告应当在2015年6月30日前将经验收合格的商品房交付原告使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、国家、政府、地区县级以上政府颁布法规、政策的变更；3、其他非出卖人所能控制的事件；除上述规定的特殊情况外，被告逾期交房不超过90日，自最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，最高上限为5000元，合同继续履行；被告如逾期超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限的第二日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，最高上限为10000元。合同附件八中约定，发生下列情形导致商品房逾期交付的，可据实予以延期，不适用合同有关被告逾期交房的违约责任条款：因法律、法规和政府规章等强制性文件或其他政府原因；因不可抗力、其他自然灾害或意外事件；或其他意外事件、政府行为等，当事人一方因此不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失。同日，原、被告签订《储藏室使用权转让协议》，约定原告受让该小区位于×××号楼×××层，位置编号为××-×××储藏室，约定原告只拥有使用权，无法办理相关产权证明，使用年限与原告购买的商品房产权年限相同。原告分别于2013年10月20日支付购房定金100000元，于2013年10月31日向被告支付购房款316322元，于2014年6月6日支付购房款450000元。原告于2013年10月31日支付储藏室使用权转让款49290元。另查明，东开建字[2014]81号、东重污染天气应急办[2014]2号、4号文件载明，APEC会议期间东营市所有建筑工地自2014年11月6日0时起至2014年11月11日24时一律停止施工作业(停工5天)；东政办发明电[2015]21号文件载明，要求东营海洋城在2015年8月28日至2015年9月4日期间实施停工措施，被告可据实延期施工的天数共为13天。2015年9月26日，涉案房屋经建设单位东营高原万邦投资有限公司、施工单位中天建设集团有限公司、勘察单位东营市勘察测绘院、设计单位青岛北洋建筑设计有限公司、监理单位山东众成建设项目管理有限公司共同组织竣工验收，认为满足设计要求，符合国家规范及标准要求，并出具《建设工程竣工验收记录表》。被告已于2015年6月29日通知原告办理收房、领取涉案房屋钥匙。涉案储藏室系由1#、3#、5#、7#楼管道夹层或地下停车位或占用公共空间更改而来，被告擅自改变使用用途，未办理规划变更审批手续。东营市城市管理行政执法局针对违法问题已依法对被告进行处罚。东营市城乡规划局在向东营市城市管理行政执法局《关于东营高原万邦海洋城项目认定违法建设性质的复函》中认定1#、3#、5#、7#楼地下室一层、二层未按照建设工程规划许可证的规定进行建设，属于“未按照建设工程规划许可证的规定进行建设，尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的”违法建设工程。被告综合楼地下工程已办理人防工程建设手续。涉案储藏室尚未交付。本院认为，一、关于逾期交房违约金的问题。原、被告签订的《商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方均有约束力，双方均应按合同的约定履行相应的义务。被告逾期向原告交付房屋，原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。合同明确约定被告逾期交房的违约金计算方式和违约金上限限额，被告应按照约定计算方式向原告支付逾期交房的违约金。虽然被告于2015年6月29日通知原告办理收房、领取涉案房屋钥匙手续，但被告现有证据不能证实双方实际交房日期。根据合同约定最迟交房时间2015年6月30日和被告可据实延期施工的天数13天，自2015年7月1日起至原告主张的2016年12月12日期间依合同计算的逾期交房违约金数额超过10000元，因逾期交房超过90天，且原告未能举证证明其实际损失，应以合同约定的10000元为限。二、关于《储藏室使用权转让协议》转让款返还及利息损失是否成立的问题。涉案转让的储藏室系被告违反规划改变层高和使用功能，截至一审法庭辩论终结前未办理规划变更审批手续和整改完毕，涉案《储藏室使用权转让协议》违反法律强制性规定，应属无效。涉案储藏室被告尚未交付，被告应当向原告返还已交付的储藏室使用权转让款49290元并支付利息损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告东营高原万邦投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告崔金强支付违约金10000元；二、被告东营高原万邦投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告崔金强支付储藏室款项49290元及利息损失（以49290元为基数，自2013年10月31日起至实际清偿之日止,按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、驳回原告崔金强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2385元，由原告崔金强负担830元，由被告东营高原万邦投资有限公司负担1555元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审 判 长  董国华人民陪审员  冯 嘉人民陪审员  杜建伟二〇一七年九月二十八日书 记 员  李国英