贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔27民终2290号
上诉人（原审原告）：周跃祥，男，1943年12月23日生，汉族，贵州省龙里县人，住龙里县。
被上诉人（原审被告）：周跃伦，男，1951年8月22日生，汉族，贵州省龙里县人，住龙里县。
被上诉人（原审被告）：周跃刚，男，1954年10月18日生，汉族，贵州省龙里县人，住龙里县。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：刘波，贵州龙滔律师事务所律师。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：国明金，贵州龙滔律师事务所实习律师。
原审第三人：周跃明，女，1964年12月20日生，汉族，初中文化，贵州省龙里县人，住龙里县。
原审第三人：周祖武，男，1974年1月19日生，汉族，贵州省龙里县人，住龙里县。
原审第三人：邱和芬，女，1970年5月24日生，汉族，贵州省龙里县人，住龙里县。
上诉人周跃祥因与被上诉人周跃伦、周跃刚及原审第三人周跃明、周祖武、邱和芬房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省龙里县人民法院（2017）黔2730民初523号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
周跃祥上诉请求撤销原判，依法改判或将案件发回重审。事实与理由，一、一审认定事实与判决结果前后矛盾。一审一方面在事实认定方面认可双方的买卖合同关系，且认定合同有效，另一方面却驳回周跃祥的诉讼请求，其认定前后矛盾。二、一审未对证据进行分析判断，违反法律规定，使当事人举证质证流于形式。三、一审认定双方购买房屋的行为违反法律及行政法规的强制性规定，属基本事实认定错误，是对我国农村实际严重缺乏了解的表现。其理由主要有三，一是周跃祥无权购买案涉房屋，该房屋为农村房屋，我国法律并无农村房屋不能买卖的规定，一审牵强地将房屋买卖扭曲为宅基地买卖是错误的；二是购买房屋违反一户一宅的规定，买卖双方是同胞兄弟，案涉房屋为周跃伦、周跃刚分家所得，与周跃祥所分房屋均为父母早年所建，为农村传统一木瓦结构三间一栋房屋，所占宅基地自然也是一个整体，现房屋仍在，后周跃伦、周跃刚在其他地方建房另住，才将其二人分得的份额出卖，虽然其二人根据分家协议办有宅基地使用权证，但无论从实质还是习惯，并未改变房屋统为一栋的事实，仍符合一户一宅的规定；三是未办理房屋和宅基地使用权变更登记手续。国家对农村不动产登记制度的不完善，导致广大农村并无相应登记机构，广大农村房屋无从办理权属登记，但根本不影响双方合同的效力。且周跃祥占有使用房屋多年，应当认定房屋归周跃祥所有。四、周祖武、邱和芬无权对房屋主张权利。一是其二人提供的《遗赠扶养协议》真实性存疑，无法核实；二是协议内容不符合法律关于协议的要求，协议中并未约定扶养人的义务，其形成时间距“遗赠人”死亡相隔19天，不符合逻辑；三是假定该协议真实，“遗赠人”周光显也无权处分案涉房屋，该房屋早已通过分家的形式分给各子女，并办理物权凭证，物权已经发生转移，因此周祖武、邱和芬也不能据此取得案涉房屋所有权。
周跃伦、周跃刚辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、双方《卖房契约》违背法律及行政法规强制性规定而无效。二、周跃祥不是合同当事人，合同付款的当事人以及相对人是黄昌洪、黄昌俊，但其二人均不具备买卖农村房屋及宅基地的主体资格。其二人是谷脚镇王关村龙上坡组人，并非岩后村村民，该《卖房契约》同样无效。三《卖房契约》不具备买卖合同的形式及实质要件。合同约定并未涉及转让条款，仅约定使用权，未约定所有权转移。同时案涉房屋有150多平方米，即使按照2005年市价，也远在30万元以上，按照目前征收价为40多万元，双方对价也不合理。同时涉及处分周光显的财产，在其拒绝追认的情况下，合同无效。四、一审程序合法，各方当事人诉讼权利已得到保障。
周祖武、邱和芬、周跃明答辩意见与周跃伦、周跃刚的答辩意见一致。
周跃祥向一审法院起诉请求：判决确认周跃祥与周跃伦、周跃刚签订的《卖房契约》合同有效；2、本案诉讼费由周跃伦、周跃刚承担。
一审法院认定事实：周跃祥与周跃刚、周跃伦、周跃明系周光显和其妻子左帮兰所生，周祖武系周跃祥之子，邱和芬系周跃祥儿媳妇。1957年周光显在龙里县谷脚镇岩后社区（原岩后村）岩背后组修建本案争议房屋。周跃刚、周跃伦于2001年12月将周光显修建的该房屋分别办理宅基地使证在周跃刚、周跃伦名下，2005年12月16日，周跃刚、周跃伦将办在自己名下的宅基地及房屋以6600元转卖给周跃祥，周跃祥已支付6600元给周跃刚、周跃伦。现因贵州岩后棚改项目建设需要，需对涉案房屋进行征收，周跃伦、周跃刚阻止，双方发生纠纷，周跃祥遂起诉至法院。在诉讼过程中，周跃刚、周跃伦申请周光显作为第三人参加诉讼，周光显表示其对双方买卖房屋并不知情。2017年6月1日，周光显和周祖武、邱和芬签订《遗赠扶养协议》，其中第一条约定：“周光显与亡妻左帮兰在岩后村岩背后组自建了约140平方的老房三间，院坝、猪圈、牛圈等约100平方米左右，周光显全部赠给周祖武与邱和芬夫妻二人。在周光显去世后即受领上述全部财产。”。2017年6月19日周光显死亡。周跃祥在龙里县谷脚镇岩后社区（原岩后村）岩背后组已取得宅基地使用权和住房。一审法院认为，本案的争议焦点是双方签订的《卖房契约》是否有效。周跃伦、周跃刚将房屋出卖给周跃祥，势必带来宅基地使用权的一并处分，根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。……”以及《中华人民共和国物权法》第一百五十五条：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记手续。”之规定，周跃祥在龙里县谷脚镇岩后社区（原岩后村）岩背后组已获得宅基地使用权和住房，不符合受让人没有住房和只能享有一处宅基地的条件，而且在房屋转让后，未办理变更登记手续，周跃祥向周跃伦、周跃刚购买房屋的行为违反了法律、行政法规的强制性规定，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定的情形，故三者之间签订的《卖房契约》无效。对周跃祥提出的该房屋的一个整体的意见，因该房屋已办理了多个宅基地使用证，和周跃祥提出的意见不符。对周跃刚、周跃伦及周祖武、邱和芬均提出的《卖房契约》未经过周光显的同意及追认，《卖房契约》应无效的意见，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条以及参照最高人民法院《对关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第三条中当事人是否为合同缔约方问题的答复》，出卖方无所有权或者处分权，并不必然导致合同无效。据此，一审法院依据根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回周跃祥的诉讼请求。案件受理费60元，由周跃祥承担。
二审中，当事人没有提交足以推翻一审认定事实的新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，综合双方当事人的诉辩请求及理由，本案二审的争议焦点主要有三，一是，周跃祥有无权购买案涉房屋；二是，购买房屋是否违反法律强制性规定；三是，买卖双方未办理房屋和宅基地使用权变更登记手续是否导致买卖合同无效。
关于焦点一，本院认为周跃祥有权购买案涉房屋。诉争房屋为农村房屋，关于农村住房的买卖问题，目前相关规定仅规定了禁止城镇居民到农村购买房屋，至于同村居民之间是否禁止买卖房屋，尚无规定。本案中，周跃祥与周跃伦、周跃刚为同胞兄弟，兄弟几方经过协商达成房屋买卖协议，周跃伦、周跃刚同意将老人分家明确为其二人所有，且已将屋占宅基地登记在其二人名下的房屋通过签订《卖房契约》的方式，将房屋转让给周跃祥，作为同村同组村民，周跃祥对于所购房屋，法律并无限制性规定，因此其购房案涉房屋的权利应受法律保护；
关于焦点二，本院认为购买房屋并未违反法律强制性规定。如前述，根据合同约定的买卖双方是同胞兄弟，案涉房屋为周跃伦、周跃刚分家所得，与周跃祥所分房屋均为父母早年所建，因早年分家，父母将案涉房屋分别分配给周跃祥、周跃伦、周跃刚三兄弟，并办理宅基地变更登记，根据现行法律规定，各农户只能拥有一处宅基地，该规定作为行政机关审批宅基地的依据，并非效力性强制性规范。农户违反该规定的后果是将其宅基地出卖后，不得再重新向相关部门申报新的宅基地，与买卖双方的合同效力无涉。一审对此认定错误，本院予以纠正。另外，本案房屋价款涉及到案外人出资的问题，根据合同相对性，订立合同的双方当事人是周跃祥和周跃伦、周跃刚，他人付款并不影响双方合同的效力。
关于焦点三，本院认为不动产的是否变更登记不影响合同的效力。根据《中华人民共和国合同法》四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。因此合同的效力，与合同项下的标的物是否办理变更登记无涉，其涉及到的不动产登记问题，只涉及到物权变动，未涉及到合同的效力问题；同时该法第五十二条规定，认定合同无效，也未规定未办理房屋和宅基地使用权变更登记手续而导致合同无效。因此对周跃伦、周跃刚主张未办物权变更登记导致合同无效的主张，本院不予采纳。
另外，周祖武、邱和芬、周跃明还主张以《遗赠扶养协议》对抗《卖房契约》，认为房屋买卖涉及处理“遗赠人”周光显的财产，其继承人拒绝追认而无效的问题，一方面，《卖房契约》涉及到的房地产，分别登记在出卖人周跃伦、周跃刚的名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产登记在周跃伦、周跃刚名下，其二人是法定的所有权人，又据上述物权法第三十九条规定，其二人作为该不动产的所有权人，对案涉房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，其当然有权处分其名下的房产。另一方面，《遗赠扶养协议》内载的遗赠财产，不能对抗已登记在他人名下的不动产。换言之，其不能将他人的财产作为遗赠的财产赠与他人。因此对周祖武、邱和芬、周跃明的辩解理由，本院不予采纳。
综上所述，周跃祥的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销贵州省龙里县人民法院（2017）黔2730民初523号民事判决；
二、周跃祥和周跃伦、周跃刚签订的《卖房契约》有效。
一审案件受理费60元，由周跃伦、周跃刚负担；二审案件受理费60元，由周跃伦、周跃刚负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘国红
审判员 李颖敏
审判员 王 锦
二〇一七年十二月四日
书记员 黄佑荣