江西省龙南县人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0727民初1234号原告：龙南县欧丽新型材料科技有限公司，地址：龙南县大罗工业园小区（环园路与龙华路交叉口西南150米）。法定代表人：曾宪界，系原告公司总经理。委托诉讼代理人：钟秋平，江西江龙律师事务所律师，一般代理。被告：龙南县维大复材料科技有限公司，地址：龙南县大罗工业园。法定代表人：廖亮锦，系被告公司总经理。委托诉讼代理人：蔡涛，男，1974年11月5日生，汉族，系被告公司员工，特别授权。委托诉讼代理人：廖南雁，龙南县精诚法律服务所法律工作者，特别授权。原告龙南县欧丽新型材料科技有限公司（以下简称欧丽公司）与被告龙南县维大复材料科技有限公司（以下简称维大复公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告欧丽公司的法定代表人曾宪界及委托诉讼代理人钟秋平、被告维大复公司的委托诉讼代理人蔡涛、廖南雁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令终止原、被告于2012年5月3日签订的房屋租赁合同。2、判令由被告支付拖欠房租共计182400元（暂计于2017年7月）。3、判令被告赔偿损坏房屋损失共计19300元。4、判令被告赔偿损坏的消防系统损失计100000元。5、本案诉讼费用由被告承担。原告当庭增加诉讼请求即“6、判令被告将厂房内变压器于判决生效之日起一个月内过户至原告名下”。事实和理由：2012年5月3日，原告与被告签订了一份房屋租赁合同书，约定原告将位于龙南县大罗工业园的厂房及综合楼租赁给被告使用，起租时间为2012年8月20日至2018年8月19日，租金为4.5元/㎡，月租金为14850元。2015年8月25日，经双方约定房租调价通知，从2015年9月1日起房租调整为6元/㎡。被告入住后前几年能够按照合同约定支付房租，到了2016年7月份起，被告以各种理由拖欠房租，到2016年11月份前被告尚欠原告房租24000元，从2016年12月份至今被告均无支付租金。2017年1月，被告未通知原告的情况下悄悄地将所有的生产设备搬走了，能拆的拆了，导致原告的厂房千疮百孔，垃圾遍地。综上，被告的行为严重违背了诚实信用的原则，违背了房屋租赁合同的约定，属违约，应当承担相应的法律责任。被告维大复公司辩称，一、本案中原告诉求被告支付拖欠房租共计182400元，其中大部分没有事实依据和法律依据。1、原告起诉中称“被告在未通知原告的情况下悄悄地将所有的生产设备搬走了，能拆的拆了，导致原告的厂房千疮百孔，垃圾遍地”不属实。事实上，被告已于2016年10月底与原告口头达成解除房屋租赁合同，双方属于协商一致解除租赁合同。当时，双方确实发生租赁纠纷，但起因是在税收营改增后，原告不愿意承担税费不再开具正式发票给被告，导致被告一直无法将房租费用列入正常支出，故被告在未收到发票时于2016年7月起未付租金，但在2016年11月时已一并将房租支付给了原告。其次，原、被告租赁合同产生纠纷的另一起因系被告在使用厂房过程中，发现配电房经常发生漏水事件，遂多次要求原告法定代表人来厂协商修缮处理方案，但原告对此置之不理。2016年10月28日下午，原告委托代理人曾宪平来到被告厂房处要求支付租金，原告遂提出租金发票及漏水事件，双方因此产生口角，龙南县公安局工业园派出所亦出了警。当时，被告负责人蔡岳洋提出与原告解除租赁合同并同意在2017年春节前搬离，原告的委托代理人曾宪平在征得原告同意后，同意解除双方的租赁合同。因此次口角未发生治安案件，龙南县公安局工业园派出所民警简单询问并记录了情况就离开了。2、被告按照双方口头解除租赁合同的约定，已于2017年春节前搬离了厂房。2017年1月26日，被告法定代表人廖亮锦电话通知原告法定代表人前来结算，原告法定代表人听到被告已经搬离了厂房，也认为被告比较守约。3、双方口头解除合同后被告如约搬离厂房后，原告对被告的行为表示同意，并于2017年2月2日向被告提出交还厂房钥匙，被告已经交厂房钥匙交予原告代表。综上，原、被告之间已以口头方式及实际行动解除了双方的租赁合同，故依据《合同法》第93、96、98条的规定，被告认为原告要求被告支付2017年2月起至7月止的房租没有事实和法律依据。二、原告诉求被告承担损坏房屋损失19300元、损坏消防系统损失100000元没有事实依据。被告在租赁使用原告厂房中，难免会进行器械设备的安装，但从未破坏原告的房屋和消防系统，原告上述诉请为侵权责任纠纷，必须提供相关的证据予以证实。三、按照双方合同约定及履约情况，被告无需支付任何费用予原告，原告应当返还108600元予被告。1、依合同约定，被告已缴纳租赁保证金29700元及电费保证金20000元给原告，现双方协商一致解除合同，被告无任何违约事由，原告应当予以返还。2、依合同第8条约定，被告在厂房安装的变压器费用由被告先行垫付，在后期用房租金予以冲抵。但原告至今未予被告结算冲抵，被告为此花费了98500元。3、以上两项费用合计148200元，被告应支付的2016年12月份至2017年1月份的租金共计39600元应当从中抵扣，原告还应返还108600元予被告。综上，原、被告的房屋租赁合同已明确解除，原告起诉要求被告承担房屋租金及赔偿损失，缺乏事实和法律依据，请求驳回原告诉求并返还108600元予被告。本案当事人围绕诉讼请求及争议的焦点问题依法提交证据，本院组织各方当事人进行了证据交换和质证。原告为支持其主张，提供了下列证据材料：1、原告营业执照、法定代表人身份证，证明原告诉讼主体资格。2、原告于2012年5月3日签订的《房屋租赁合同书》、《房租调价通知》（2015年8月25日），证明原、被告之间的房屋租赁合同关系，且解除合同的依据是结清房租而非口头约定，并需要书面提前通知原告。3、租赁厂房照片，证明被告损坏了原告房屋的事实。4、《尚欠费用清单》，证明被告尚欠原告费用的情况。5、被告方制作的记账凭证、费用单证，证明有关房屋装修、变压器安装等费用被告已将相应凭证交至原告，原告已就相关费用抵扣了房租。被告为支持其辩称，提供了下列证据材料：1、原告于2012年5月3日签订的《房屋租赁合同书》，证明原告负有向被告开具租金正式收据（发票）的义务，被告在厂房安装变压器费用由被告垫付，再由原告在收取租金时进行抵扣。2、《接处警登记表》，证明原、被告于2016年10月28日因租金发票及漏水事件等事项发生口角，龙南县公安局工业园派出所出警当场调处纠纷，被告负责人蔡岳洋与原告委托代理人曾宪平在征得原告同意后，双方同意提前解除租赁合同并于2017年春节前搬离厂房。3、被告法定代表人廖亮锦与原告法定代表人曾宪界于2017年1月26日、同年2月2日的通话录音，证明被告在搬离厂房后电话邀约原告方尽快处理结算事宜以及原告主动打电话通知被告交出厂房钥匙等事实。4、电气安装费发票、变压器工程设计费变压器收款收据、变压器吊装及运输费收据、保证金收据，证明被告在厂房安装变压器花费98500元以及被告交付原告厂房租赁保证金29700元及电费保证金20000元等事实。5、厂房照片两张，证明原、被告解除合同搬离厂房后，原告在厂房内挂横幅招租厂房的事实。6、网上银行转帐单，证明被告向原告支付了2016年7月至11月的房租75000元。根据当事人陈述及审查确认的证据，本院认定的事实如下：2012年5月3日，原告欧丽公司（出租方）与被告维大复公司（承租方）签订《房屋租赁合同书》一份，合同约定：“……一、甲方（指原告欧丽公司）将龙南县大罗工业园欧丽新型材料科技有限公司的一幢钢筋混凝土结构的一、二两层厂房及综合办公楼的一、二、三层租给乙方（指被告维大复公司），厂房单层面积为1200㎡，二层合计2400㎡，综合楼单层面积为300㎡，三层合计900㎡，厂房和综合楼总计为3300㎡……租期为6年，……前90天为装修期，装修期内免收租金。正式起租时间为2012年8月20日至2018年8月19日止。二、厂房租金为每平方米每月人民币4.5元，厂房2400㎡月租金为10800元。综合楼900㎡月租金为4050元，厂房及综合楼总租金每月为￥14850元。租金单价可按市场行情满三年调整一次，第四年开始按不低于5元每平方米每月，具体金额按行情而定。三、甲乙双方签订合同时，乙方必须向甲方支付两个月租金作为押金即￥29700元以及第一个月租金￥14850元……合同期满乙方付清甲方租金及所欠费用之后，甲方应将厂房及综合楼押金不计利息金额退还乙方。……八、甲方为乙方提供用水，单独安装水表……并为乙方提供200KVA变压器，电费由乙方自行到供电部门交付，如乙方需给变压器增容，费用由甲方承担，前期费用先由乙方垫付，后期用房屋租金冲抵该费用，甲方在厂内建设配电房及配电设施供乙方使用。合同期满后，乙方无偿将变压器交还给甲方。为预防拖欠电费，供电前乙方向甲方交贰万元人民币作为保证金。（合同期满或双方终止合同时，在乙方无拖欠电费，应全额退回给乙方）。……十、本合同有效期内，任何一方违约，对方都有权提出解除本合同。乙方如提前退租，押金将不予退回。甲方如提前收回该物业，需赔偿乙方的搬厂损失费用……”。根据租赁合同约定，被告于2017年7月在上述承租产区内安装了变压器（用户编号：0218378999）一台，支付变压器安装费用共计98500元。2015年8月21日，原告向被告发出《房租调价通知》，即通知自2015年9月1日起上述房屋租金调整为6.00元/平方（即19800元/月）。被告确认已签收上述通知，并对通知内容无异议。租赁合同签订后，被告向原告按约足额支付租金至2016年6月止，后被告于2016年11月17日向原告支付租金75000元，但此后至今，被告未再向原告支付过租金。2016年10月28日，原告方的委托人员曾宪平达到案涉厂区内向被告方催收房租，但在协商过程中，因双方意见分歧较大而发生口角冲突。之后，原、被告经协商，达成被告于2017年春节（即2017年1月27日）前搬离厂房的协议。2017年1月26日，被告法定代表人廖亮锦电话联系原告法定代表人曾宪界，具体通话内容为：“……廖：那个时候跟你说搬厂的事，以为你会过来看。曾：哦，因为年底比较忙，我也没顾得上，我相信廖总的为人。廖：我们说话都算数的，那个时候说好的春节前，现在我们已经搬完了，你什么时候过来算下数，还是怎么样？曾：好哇，好好，那很好。廖：你什么时候过来算一下数吧，还是怎么样，年前或者明天吧，现在我们已经搬完了。曾：我知道，我兄弟（曾宪平）跟我讲了，他说看着你们搬，我说等他们搬，我哥在龙南，因为年前老家盖了新房子嘛，我回来的事后他跟我讲的，他说在搬厂，我说等你们搬完再说吧。廖：反正那个我跟你说了是吧，反正该付你多少钱，该怎么算都要算数哇。曾：对对对，你们也不是没钱，反正大家都有一个协议嘛，也不会有什么问题，你廖老板的为人我相信的，跟你接触了我是知道的。廖：好，那个厂的大门没有那个啦，没有保安了。曾：没有保安是吧，没事，反正我们也没什么东西。廖：反正我们的东西就搬走了，你看下什么时候过来看看吧，再看看怎么算数，可以吧？曾：哦，好的……”。2017年2月2日，原告法定代表人曾宪界电话联系被告法定代表人廖亮锦，告知被告将厂区钥匙交至原告指定人员处。被告在通话后，于元宵节（2017年2月11日）之后不久将厂区钥匙交还给了原告指定人员。原告方在收到厂区钥匙后即另雇请了安保人员对厂区进行看护。原告于2017年8月将厂区另出租于他人使用。在被告方搬离厂区至原告将厂区另行出租期间，原告均未就被告方搬离厂区时的原状与被告方进行确认或对现场进行固定。2017年2月底，原、被告在厂区内对房租等费用进行协商结算，因双方意见分歧较大，未能达成一致意见。2017年11月30日，本院与原、被告到案涉厂区进行现场堪查，厂区现已由他人承租使用，被告搬离时的厂房、综合楼等处原状均已改变。关于被告搬离厂区时给原告房屋造成的损毁，经原、被告确认，双方无异议的地方为厂房背面墙两处排风口缺口及厂房房顶隔热板的缺损（面积约为10㎡，原为被告放置设备处），该两处无争议地的损失赔偿，经原、被告协商一致，由被告赔偿原告3000元。另查明，被告于2012年5月20日向原告缴纳租房保证金29700元、电费保证金20000元。本院认为，原告欧丽公司与被告维大公司于2012年5月3日签订的《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，且未违反法律规定，合同合法有效。关于原、被告签订的《房屋租赁合同》是否已解除的问题。本案中，通过被告法定代表人廖亮锦与原告法定代表人曾宪界在2017年1月26日的电话录音可知，在本次通话前原、被告已就租赁合同解除事宜协商一致，并达成被告于2017年春节（2017年1月27日）前搬离承租房屋的约定，同时，在被告告知已搬离厂房并希望协商处理后续结算事宜时原告亦未提出异议，即原告对租赁合同的解除未提出异议并表示认可。在被告搬离厂房后，原告法定代表人曾宪界于2017年2月2日电话通知被告交还厂区钥匙，并在2017年2月11日之后通过委托人员在被告处取得钥匙并另行雇请他人看管厂区，即原告此时已实际控制案涉房屋。2017年2月底，原、被告就应付租金、损毁损失等费用的结算事宜进行了协商，但因双方在费用计算等问题上分歧较大，未能达成一致意见，此后，原、被告又就费用的结算进行了多次协商。即原、被告的上述一系列交涉行为均是对合同解除后的后续事宜积极协商处理的表现。综上，原、被告于2012年5月3日签订的《房屋租赁合同书》已于2017年2月解除，对原告提出仅是同意被告搬离厂区但双方未解除租赁合同的意见，本院不予采纳。关于被告应付租金金额的问题。根据《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，因原、被告之间的房屋租赁合同已于2017年2月解除，合同解除后，尚未履行的，终止履行，故对原告主张被告支付租金至2017年7月止的诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。原、被告均确认被告搬离厂房的时间为2017年1月27日前，被告交还钥匙的时间为2017年2月11日后不久的时间，但具体交还钥匙的时间双方均无法确认，也无证据证明，另据原告陈述其在取得钥匙后即雇请了人员对厂区进行看护，故本院酌定房租计付的截止时间为至2017年2月15日止。因案涉房屋租金自2015年9月起调整为19800元/月，被告按约足额支付租金至2016年6月止，后另于2016年11月17日支付租金75000元，此后即未再向原告支付过租金，故被告应向原告支付租金为73500元（19800元×7.5个月-75000元）。关于原告主张由被告赔偿损坏租赁房屋损失19300元、损坏消防系统损失100000元的请求。原、被告对被告方造成的厂房墙面排风口缺口、屋顶预制隔热板缺损（约10㎡）该两处的损毁无异议，并协商确认该两处的损失赔偿金共计3000元，本院对此予以确认。而对于原告提出由被告赔偿房屋其他处损毁损失的主张，因案涉房屋已于2017年8月另出租于他人使用，被告搬离厂区时的原状已被改变，而原告在知晓被告已搬离厂房后，未与被告办理房屋交接手续，在与被告就损失费用结算出现意见分歧时，也未就厂房搬离原状与被告进行确认或证据固定，最终导致现已无法对厂房搬离时的原状进行核实，更无法对损失进行评估。因原告提交的证据不足以证明房屋在被告搬离时受有的损毁情况及损失价值，故对原告主张由被告赔偿除无争议外的其他房屋损毁及消防系统损毁损失，无事实和法律依据，本院不予支持。关于被告已付押金的退回问题。被告在承租期间向原告缴纳租房保证金29700元、电费保证金20000元。其中，关于租房保证金的退回问题，虽本案租赁合同终止时尚未到期，但如上所述在被告搬离厂房前原、被告已就租赁合同的解除达成一致意见，即合同的解除系经双方协商一致的结果，而原告也未能举证证明租赁合同的解除系由被告单方擅自提前终止合同所致，故对被告提出在合同终止后返还该租房保证金的意见，本院予以支持。但鉴于被告自2016年6月起即存有逾期支付房租的情形，且被告在与原告解除租赁合同至今也未能向原告结清所欠房租等费用，给原告造成相应未付租金利息损失，故本院酌定原告退回租房保证金24000元给被告。关于电费保证金，根据原、被告间的房屋租赁合同约定在合同期满或终止时，若被告未有拖欠电费之情形，该电费保证金应予全额退回。因原告未能举证证明被告在搬离厂房尚有拖欠电费之情形，故根据双方合同约定，原告应将该电费保证金20000元退回给被告。上述原告需退回的租房保证金24000元、电费保证金20000元可在被告应付租金中予以核减。关于变压器户名过户问题，根据原、被告间的房屋租赁合同约定变压器增容产生的费用由被告先行垫付，由原告在房租中冲抵该费用，合同期满后，被告无偿将变压器交还给原告。虽被告提供了变压器安装等费用的票据，但关于该些费用是否已冲抵房租，在本院给予的举证期限内，被告却未能提供支付凭证、财务账目等证据证明房租的具体缴纳情况及上述变压器安装费用尚未被冲抵等情形。另在原告提交的由被告制作的记账凭证中显示，上述变压器安装等费用在产生时被告即进行了财务记账，且已将相应账目凭证及票据单证的复印件交予了原告。而被告在本案审理过程中提出变压器安装费用冲抵欠付租金后原告应返还相应费用给被告的主张，但在本院告知该主张属反诉内容后，被告明确表示不提出相应反诉申请。综上，因被告未能举证证明案涉变压器安装费用未冲抵房租，故对被告提出的该项辩解意见，本院不予采纳。因原、被告间的租赁合同解除，双方的租赁关系亦终止，故根据双方的合同约定，被告应在合同终止后将厂区内的变压器（用户编号：0218378999）无偿交还给原告，即对原告主张由被告协助办理该变压器的过户手续，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：一、确认原告龙南县欧丽新型材料科技有限公司与被告龙南县维大复材料科技有限公司于2012年5月3日签订的《房屋租赁合同书》已于2017年2月解除。二、由被告龙南县维大复材料科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付租金、损失赔偿金共计人民币32500元（已核减原告应退回的租房保证金24000元、电费保证金20000元）给原告龙南县欧丽新型材料科技有限公司。三、由被告龙南县维大复材料科技有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告龙南县欧丽新型材料科技有限公司办理原告位于龙南县大罗工业园厂区内的变压器（用户编号：0218378999）的过户手续。四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在判决书发生法律效力后规定的履行期最后一日起二年内向本院申请执行。案件受理费2912元（此为已减半收取之费用），由原告龙南县欧丽新型材料科技有限公司负担2000元，被告龙南县欧丽新型材料科技有限公司负担912元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判员  曾莹二〇一七年十二月十一日书记员  黄瑜