广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂03民终473号
上诉人（原审被告、反诉原告）：桂林市夏绿地餐饮有限公司，住所地�西壮族自治区桂林市。
法定代表人：黄顺和，该公司总经理。
委托诉讼代理人：冷丽艳，广西君朗律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：桂林市体育运动学校，住所地广西壮族自治区桂林市。
法定代表人：刘诚，该校校长。
委托诉讼代理人：梁武灵，广西象山律师事务所律师。
上诉人桂林市夏绿地餐饮有限公司（以下简称夏绿地公司）因与被上诉人桂林市体育运动学校（以下简称体校）房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院(2015)秀民初字第1099号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月8日立案后，依法�成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人夏绿地公司的法定代表人黄顺和及其委托诉讼代理人冷丽艳，被上诉人体校的委托诉讼代理人梁武灵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
夏绿地公司上诉请求：一、撤销广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院（2015）秀民初字第1099号民事判决书，依法改判为驳回被上诉人桂林市体育运动学校对上诉人的上诉请求，支持上诉人的反诉请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，体现在：1、一审判决认定上诉人非法占有使用租赁门面场地以及租赁房屋在2015年1月至9月产生水费1729.97元，电费499元与事实不符，判决上诉人按租赁期间的租金支付费用并支付水电费不合理；2、一审法院认定被上诉人在两个网站上发布招标公告就已经尽到了对上诉人合理通知义务，与事实不符，也没有法律依据；3、一审判决认定被上诉人没有侵犯上诉人的优先承租权，与事实不符，也不符合法律规定；4、一审判决认定上诉人承租门面的装修装饰、店面设备设施等资产所表明的市场价格为360413元不符合上诉人店面的装修装饰、设备设施的实际价值。二、一审判决适用法律错误，导致判决结果错误。
体校辩称，被答辩人认为一审认定事实错误没有合法根据，一审判决适用法律错误没有法律依据。综上一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。
体校向一审法院起诉请求：一、夏绿地公司立即将位于桂林市西侧临街门面交还体校；二、夏绿地向体校支付从2015年1月1日起至2015年10月31日止门面占用费208333元（参照双方原门面租赁合同约定的当年租金标准计算），另从2015年11月1日起亦参照上述标准支付房屋占用费至夏绿地公司实际交还体校门面之日止；三、夏绿地公司向体校支付从2015年1月起至2015年9月15日止水费1729.97元，从2015年9月16日起至夏绿地公司将门面交还体校之日止，按实际发生额向原告支付水费；四、夏绿地公司向体校支付2015年4至6月电费499元；5、本案诉讼费由夏绿地公司承担。
夏绿地公司向一审法院反诉请求：一、判令被反诉人赔偿反诉人经计损失1200000元；二、本案诉讼费用由被反诉人承担。
一审法院认定事实：自1999年起，夏绿地公司一直租用体校管理的涉案门面用做餐饮经营。2010年12月6日，双方在桂林市政府非税收入管理局的监管下签订了《门面租赁合同》，约定，体校将其使用的座落于正阳路1号1间面积约300平方米�街门面租赁给夏绿地公司作餐饮服务，租期从2011年1月1日起至2014年12月31日止，第一年租金23.5万元，按每年5000元递增，于每半年的头一个月缴清半年租金，水、电费按月按表由夏绿地公司自行支付。合同同时约定，租期届满或者解除合同，夏绿地公司需按时归还房屋给体校，如需续租，须提前3个月与体校协商。合同还约定，合同期满，夏绿地公司必须将房屋完好无损地交给体校，交出房门锁匙，夏绿地公司如需续租，在同等条件下，体校应优先夏绿地公司，如政府非税收管理部门政策调整，按规定办理等等。2011年4月11日，夏绿地公司向桂林市政府非税收入管理局、体校提出装修申请，拟在2011年4月12日至5月21日进行全面装修，要求减免一个月房租。上述两个单位相关责任人在该申请书上均批字予以同意并盖章。查明，2013年11月5日，桂林市财政局下发《桂林市本级行政事业单位国有资产使用管理暂行办法》规定，国有房屋出租应通过市政府授权的资产租赁平台，采取公开招租方式进行，该规定自发布之日起开始实施。查明，2014年11月10日，体育局与广西建澜工程招标有限公司签订了《政府采购项目委托代理协议书》，约定该公司为涉案门面招租政府采购项目的代理机构。该公司于2014年11月18日在分别在中国政府采购网、中国采购与招标网发布了有关涉案门面招租公开招标公告，公布招标条件：租期8年、经营范围主要用于开展文化体育场所等经营，不得从事（餐馆、桑拿、洗浴、足疗、保健按摩、美容美发、棋牌室、网吧、台球厅）等其它用途的经营活动等等。2014年12月9日，该公司亦在上述网站发布了涉案门面招租中标公告，桂林市广都商贸有限公司中标。2014年12月22日，夏绿地公司向体校及桂林市政府非税收入管理局发出�递，向上述两个单位报告称愿意续租涉案门面。在此期间，体校及相关单位负责人均向夏绿地公司表示门面已经公开招标且由第三人竞得，无法与夏绿地公司协商确定。因双方对门面续租问题产生分歧，合同期限满后，夏绿地公司拒绝返还门面。2015年3月6日，体校向夏绿地公司送达了关于清场归还门面的通知，要求夏绿地公司于2015年3月15日前清场归还门面。2015年4月1日起，夏绿地公司停止经营，并向桂林市地方税务局直属税务分局办理了停业登记。2015年7月31日，体校再次向夏绿地公司发出关于限期归还门面的通知，要求于2015年8月10日交出涉案门面，否则将通过法律程序依法维权。夏绿地公司仍拒绝返还门面，故体校起诉至本院，提出如前所述。本案在审理过程中，依被告（反诉原告）夏绿地公司申请，依法委托广西光大资产评估事务所有限公司对涉案租赁房屋装修及屋内设备设施进行资产评估，该公司出具的评估报告上载明，实施了资产评估程序后，上述资产在评估基准日2016年3月7日所表现的市场价格为360413元。另，庭审中，夏绿地公司向本院明确表示，不再续租涉案门面，而提出反诉主张因侵害其优先承租权而对其造成的损失赔偿请求权。查明，夏绿地公司在涉案门面经营期间所产生的电费，系由桂林市体育中心代收，亦由其向夏绿地公司开出每月电费清单，夏绿地公司凭清单载明金额、帐户缴纳电费。水费，系由体校代收，其每月开出水费清单，夏绿地公司亦凭单据上载明的金额、帐户缴费水费。2015年4月至6月，涉案门面共产生电费499元，该费用已由体校向桂林市体育中心缴纳。2015年1月至9月，涉案门面共产生水费1729.97元，该费用已由体校向桂林市自来水公司缴纳。
一审法院认为，本案双方当事人争议焦点如下：一、夏绿地公司是否应向体校返还占用门面以及支付门面占用费、水电费；二、体校是否侵犯了夏绿地公司的优先承租权以及损失赔偿是否有依据的问题。
一、夏绿地公司是否应向体校返还占用门面以及支付门面占用费、水电费。体校、夏绿地公司签订的《门面租赁合同》系双方真实意思的表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应遵照执行。租赁合同期限至2014年12月31日止，合同中关于续租问题约定，夏绿地公司如需续租，在同等条件下，体校应优先夏绿地公司。本案中，双方并未就续租问题达成协议，体校对夏绿地公司继续占有租赁物已经明确提出异议，双方没有形成不定期租赁关系。夏绿地公司在涉案门面租赁合同期限届满之后且未能订立新合同的情形下，仍然占有租赁物，�法律依据，故本院对体校要求其返还门面及按合同期满当年250000元/年标准支付占用费至交付房屋止的主张予以支持。另，夏绿地公司虽然于2015年4月起停业营业，但因其实际管控门面，故对此期间门面产生的水、电仍应按实际发生额向体校缴清。夏绿地公司应向体校支付2015年4月至6月电费499元、2015年1月至9月水费1729.97元，此后至返还门面时止以原告垫付费用的票据金额为准。二、体校是否侵犯了夏绿地公司的优先承租权以及夏绿地公司主张损失赔偿是否有依据的问题。根据双方合同“夏绿地公司如需续租，在同等条件下，体校应优先夏绿地公司”的约定，夏绿地公司享有对涉案门面的优先承租权。该项权利虽无法律明确规定，但是体现了合同意思自治的原则，对双方均有法律约束力。夏绿地公司提出反诉主张体校没有履行通知义务，故侵�了其对涉案门面的优先承租权。该院认为，体校依法律、法规规定对国有房产进行管理并出租，其按相关政府文件规定委托他人在一定的期限内对涉案门面招租以网上招标公告的方式向社会公众进行通告，受众必然包含原承租人即夏绿地公司，且夏绿地公司也没有证据证明上述招标活动存在违反法律、法规及相关政策文件规定的情形，其主张体校在合同届满前未通知其参与竞标从而侵犯了其优先承租权，该院不予支持。另，庭审中，夏绿地公司已经明确表示不再续租，而主张赔偿损失，其损失的项目有三：（1）、门面装修装饰损失；（2）店面内设备设施损失；（3）员工遣散费用。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”以及第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”的规定，关于夏绿地公司主张的装修装饰损失，该院认为，被告对门面的装修装饰投入是其经营需要，根据双方合同约定，合同期满不续租，装修材料由夏绿地公司自行处理。且，体校明确表示不会继续使用门面装修装饰，故其主张装修装饰损失不符合双方约定及上述法律规定。关于店面内设备设施损失，因设备设施一直存放于门面内且由夏绿地公司自己保管，合同期满后，夏绿地公司可自行搬走，故该部分损失不能成立。关于员工遣散费用，因夏绿地公司未能提供证�证明该部分损失，故其因承担举证不能的法律后果，对此主张，该院不予采信。故，夏绿地公司要求赔偿损失的主张，无法律依据，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十条、第十二条的规定，判决：一、被告（反诉原告）桂林市夏绿地公司餐饮有限公司向原告（反诉被告）桂林市体育运动学校返还桂林市西侧临街门面；二、被告（反诉原告）桂林市夏绿地公司餐饮有限公司向原告（反诉被告）桂林市体育运动学校支付房屋占有使用费（房屋占有使用费计算，按照每年250000元从2015年1月1日起至实际返还门面之日止）；三、被告（反诉原告）桂林市夏绿地餐饮有限公司向原告（反诉被告）桂林市体育运动学校支�2015年4月至6月电费499元、2015年1月至9月水费1729.97元，此后至返还门面时止以原告垫付费用的票据金额为准。四、驳回被告（反诉原告）桂林市夏绿地餐饮有限公司对原告（反诉被告）桂林市体育运动学校的反诉请求。本诉案件受理费2229元，由被告（反诉原告）桂林市夏绿地餐饮有限公司承担。反诉案件受理费7800元、鉴定费12100元、合计19900元由被告（反诉原告）桂林市夏绿地餐饮有限公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，根据诉辩双方的意见，本案争议的焦点问题是：1、上诉人夏绿地公司是否需向被上诉人体校支付从2015年1月1日起的房屋占有使用费及2015年4月至6月电费499元、2015年1月至9月水费1729.97元；2、在招投标过程中，被上诉人是�尽到了对上诉人的通知义务，即上诉人的优先承租权是否受到侵害；3、装修损失是否存在及数额。
关于焦点一、上诉人夏绿地公司是否需向被上诉人体校支付从2015年1月1日起的房屋占有使用费及相关水电费的问题。本院认为，停止营业与离场有所区别。本案中，双方的租赁合同2014年12月31日到期后，上诉人虽然于2015年4月起停业营业，但因其实际管控门面。对于上诉人未向被上诉人交付标的物钥匙，完成租赁物转移占有的原因，上诉人称系“维持纠纷现场”，由于该目的的实现不以继续占有租赁物为唯一手段，故本院对该辩称不予采信。另由于涉案门面经营期间所产生的电费，系由桂林市体育中心代收，亦由其向上诉人开出每月电费清单载明的金额、帐户缴纳费用为凭，故对此期间门面产生的水、电仍应由上诉人按实际发生额向被上诉人缴清。
关于焦点二、在招投标过程中，被上诉人是否尽到了对上诉人的通知义务，即上诉人的优先承租权是否受到侵害。在双方签订的《门面租赁合同》第十三条“合同期满，乙方必须将房屋完好无损地交给甲方，交出房门钥匙；乙方如需续租，在同等条件下，甲方应优先乙方。如政府非税收入管理部门政策调整，按规定办理。”本案中，由于根据2013年11月5日，桂林市财政局下发《桂林市本级行政事业单位国有资产使用管理暂行办法》规定，国有房屋出租应通过市政府授权的资产租赁平台，采取公开招租方式进行。上诉人不符合“经营范围主要用于开展文化体育场所等经营，不得从事（餐馆、桑拿、洗浴、足疗、保健按摩、美容美发、棋牌室、网吧、台球厅）等其它用途的经营活动”的招投标条件。且招标公告分别在中国政府采购网、中国采购与招标网发布，不存在侵害上诉人知情权的问题。
关于焦点三、关于装修损失是否存在及数额的问题。本院认为，租赁物的装修价值与上诉人主张的因承租权受损产生的装修损失是不同的两个法律概念。本案中，一审法院依法委托广西光大资产评估事务所有限公司对其承租门面的装修装饰、店面设备设施进行价值评估，本院对市场价格为360413元予以确认。但因上诉人对其主张的120万元的经济损失，未提出证据证明其与本租赁合同纠纷的因果关系，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”在上诉人无法提供相关证据证实的情况下，本院对该主张不予支持。
综上所述，上诉人桂林市夏绿地餐饮有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决事实认定清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10029元，由上诉人桂林市夏绿地餐饮有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 卉
审判员 关玉霞
审判员 容 艳
二〇一七年五月四日
书记员 王 涌