吉林省农安县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉0122民初1333号
原告（反诉被告）：刘垒，男，1983年8月4日出生，汉族，个体，户籍地：吉林省图门市，现住长春市宽城区单元***室。
委托诉讼代理人：苏国山，吉林军鹏律师事务所律师。
原告（反诉被告）：吴阳，男，1983年6月20日生，满族，现住农安县。
委托诉讼代理人：苏国山，吉林军鹏律师事务所律师。
被告（反诉原告）：付井忠，男，1955年6月23日生，汉族，无职业，现住农安县。
委托诉讼代理人：董伟，农安县法律援助中心律师。
原告（反诉被告）刘垒、吴阳与被告（反诉原告）付井忠租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）刘垒及委托诉讼代理人苏国山、原告（反诉被告）吴阳委托诉讼代理人苏国山、被告（反诉原告）付井忠及委托诉讼代理人董伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
（反诉被告）刘垒、吴阳向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告返还原告已付房屋租金3.5万元；2、依法判决被告赔偿原告已付2016年取暖费7141.9元；3、要求解除2016年3月29日签订的《租赁合同》，并要求赔偿申请人房租装修损失（以鉴定为准）及返还保证金1万元；4、要求被告赔偿原告不能正常营业期间的损失15万元；事实和理由：原、被告于2016年3月29日签订了《租赁协议》，约定原告租赁被告位于农安镇文昌街雅士居二期3号楼从南往北数第2门的商铺作为经营饭店之用。租赁房屋为毛坏房，采暖等设备有待完善，被告承诺2016年6月1日正常进驻前待完善项目由被告负责整修并达到使用标准，2016年冬季来临前解决采暖问题，保证原告正常使用。原告按照合同约定向被告交纳了3.5万元租赁费、1万元保证金，投入了30余万元的装修费用，并按时足额缴纳了7141,9元取暖费，但被告未按约定整修采暖设备，导致延期供暖十一天，自供暖以来室内温度仅仅在10℃左右。超低的温度致使无法正常营业，损失惨重。为此，原告多次与被告协商解决供暖问题，被告对此不予理睬，不采取任何积极措施予以处理。综上，原告认为被告不配合整修采暖设备的行为严重侵害了原告的合法权益，属违约行为，应依合同约定返还租金、承担原告的合理损失。
（反诉原告）付井忠辩称，原被告在2016年3月29日签订合同，被告就如实告知原告承租的房屋现为毛坯房，室内设施门窗完好，下水、三项电、卷帘门、采暖等有待完善的客观事实，同时被告也承诺待完善的项目由被告负责，并达到标准。事实上原告也已经正常开业并且经营，同时被告也为了履行合同，积极协调开发商加入供热网，在开发商无钱交管网费时，被告借给开发商4万元交此项费用，供热期间的温度是否达到标准与被告无关，被告不存在不配合整修采暖设备的客观事实，因此被告无违约行为，原告己实际使用并正常从事营业活动，其请求返还己付的2016年租金无事实及法律依据；合同约定取暖费由原告交纳，且其是交给热力公司的，原告无权要求被告返还取暖费，至于其提到的不能正常营业的损失15万元无事实及法律依据，被告不能给付。原告未按合同约定的时间交纳2017年的租金，属于违约行为，为此被告提出反诉；原告于2017年7月5日增加诉讼请求，要求解除2016年3月29日双方签订的租赁合同，而按合同约定2017年至2021年每年租金原告应提前一个月付清当年租金，从合同期限看2016年6月1日至2017年为一年，2017年的租金应在2017年5月1日前一次性交清，但至今原告仍未交付2017年租金，也属于违约行为，且原告至今仍占有使用该涉案房屋，对此被告也提出反诉要求给付2017年租金，请求法院保护并支持。原告增加的诉讼请求，要求被告赔偿房屋装修损失不应得到支持和保护。原告不按时交纳租金明显违约，合同未约定的情况下，根据最高院关于审理城镇房屋租赁合同的规定，因承租人违约，导致合同解除承租人请求赔偿剩余租期内装饰装修残值的不予支持，因此原告增加的请求不应得到支持。原告请求返还保证金一万不符合合同约定，合同第四条四项有明确约定。本案被告出租的房屋仍由原告使用，室内设施情况被告不清楚，因此法院不应支持该项请求。原告2016年拖欠物业费至今未付。
付井忠向本院提出反诉请求：1、要求依法判令解除原、被告于2016年03月29日签订的《租房协议》，判决原告立即从租赁房屋中搬出。2、要求原告给付被告电费和物业费按实际发生计算；3、给付2017年租赁费3.5万元。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2016年03月29日签订的《租房协议》一份，将位于农安县农安镇文昌街雅士居二期小区3号楼，建筑面积约为216.42平方米的商铺出租给反诉被告。双方在协议中约定租期五年，2016年6月1日至2021年6月1日止。约定前三年租金为每年叁万伍仟元（￥35，000.00元），第四年第五年随行就市。约定租金给付方式2016年租金一次性给反诉原告，2017年至2021年每年应提前一个月一次性付清当年租金。约定取暖费、水、电、物业管理、工商税务等一切费用由反诉被告承担。约定反诉被告向反诉原告交10000元保证金，来保证使用期间反诉原告房屋固定设施及物品、水、电、墙面、地面、棚、门取暖设备无损坏和不拖欠合同约定的反诉被告应缴纳的各项费用。约定反诉被告违约马上迁出，反诉原告不返还剩余租金等。反诉被告交付第一年房屋叁万伍仟元后，实际接收使用了反诉原告房屋。现反诉被告违约没有按约定如期向反诉原告交付2017年房租费叁万伍仟元，没有履行向物业缴纳物业管理费和交付电费的约定，已经违约，为此反诉原告依据《租房协议》约定及相关法律规定，向贵院提起反诉请求。
刘垒、吴阳辩称，反诉人请求解除双方的租赁协议，却要求被反诉人支付2017年的租金，反诉人的诉请相互矛盾不应得到支持，另外被反诉人并无拖欠物业费，物业费被反诉人通过反诉人的儿子向物业公司交纳的，本案中双方签订的租赁协议不具有法律效力，反诉人向被反诉人出租的房屋没有任何合法手续，且是烂尾工程，也没有建设工程规划许可，冬季室内温度过低的原因是楼房没有竣工，租赁房屋的棚顶以上，是烂尾工程，没有任何保温措施，所以因出租人的过错，签订本租赁协议，造成承租人的损失，出租人应依法赔偿，因此本案反诉人的诉讼请求没有事实及法律依据，请求法院依法驳回反诉请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织进行了证据质证。刘垒、吴阳提供的证据1租赁协议一份；2、2016年11月4日收据一张；3、营业执照一张；付井忠提供的证据1租赁协议一份。上述证据双方当事人对其真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。刘垒、吴阳提供的证据4、装修投入明细一份，证明装修租赁此房屋成本共花费20.9387万元的事实；5、照片5张，证明2016年冬季原告在营业期间室内温度低，买相应增温设施的事实；6、微信聊天记录10张，证明租赁房屋冬季取暖期室内温度过低的事实；7、录音资料一份，证明2016年11月中旬左右，热力公司来测温，室内温度在10-12度不等，进水温度正常，属于室内不保温的事实；上述证据付井忠有异议，本院认为，双方在签订租赁合同时，刘垒、吴阳对租赁房屋的状况是了解的，按照合同的约定，付井忠已经完善了供水、供暖、供电等基础设施，故对证明的问题不予确认。付井忠提供的证据2、证明一份，证明被告为了履行合同约定，在开发公司无钱交纳入网费的情况下，借给开发公司4万元用于外网接通的事实；3、2017年6月30日证明一份，证明原告店开业时间及由于接入网的过程中，由于原告卫生问题被告花费300元清理垃圾并积极履行合同的事实。上述证据刘垒、吴阳有异议，本院认为，上述证据2、3与租赁合同没有直接关系，本院不予确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：付井忠与刘垒、吴阳于2016年03月29日签订的《租房协议》一份，付井忠将位于农安县农安镇文昌街雅士居二期小区3号楼，建筑面积为216.42平方米的商铺出租给刘垒、吴阳。双方在协议中约定租期五年，自2016年6月1日至2021年6月1日。合同约定前三年租金为每年叁万伍仟元（￥35，000.00元），第四年第五年随行就市。约定租金给付方式2016年租金一次性给付，2017年至2021年每年应提前一个月一次性付清当年租金。约定取暖费、水、电、物业管理、工商税务等一切费用由刘垒、吴阳承担。刘垒、吴阳向付井忠交纳了2016年6月1日至2017年6月1日的租赁费35000元及10000元保证金。刘垒、吴阳于2016年6月1日入住该租赁房屋，并于2016年6月16日办理了营业执照正式营业。刘垒、吴阳要求对装修房屋及误工损失进行鉴定，双方选定的鉴定机构未作出鉴定。
本院认为，付井忠与刘垒、吴阳于2016年03月29日签订的《租房协议》是双方当事人真实意思的表示，不违背法律规定，是有效合同。双方当事人均要求解除合同应予准许；付井忠在履行合同中，积极履行了合同约定的事项，并未违背合同的约定，刘垒、吴阳要求返还租金3.5万元、赔偿2016年取暖费7141.9元，不予支持；至于刘垒、吴阳要求返还保证金1万元一节，根据租赁协议第三条第四项规定，双方对租赁房屋尚未交接，双方符合返还条件不明确，待交接后可另行告诉；刘垒、吴阳要求付井忠给付装修损失及不能正常营业损失15万元的诉讼请求，由于双方选定的鉴定机构未作出鉴定，刘垒、吴阳要求保留诉权，本院予以准许；付井忠要求给付2017年6月1日至2018年6月1日的房屋租赁费，因双方均于2017年7月5日要求解除合同，故刘垒、吴阳应给付2017年6月1日至7月1日的房屋租赁费。付井忠的其他诉讼请求无事实及法律依据，不予支持。
综上所述，刘垒、吴阳、付井忠要求解除合同应予准许；刘垒、吴阳给付付井忠2017年6月1日至7月1日的房屋租赁费2916元（35000元÷12个月=2916元）；驳回原、被告的其他诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》解释第九十条规定，判决如下：
一、解除付井忠（反诉原告）与刘垒（反诉被告）、吴阳（反诉被告）于2016年03月29日签订的《租房协议》；
二、刘垒（反诉被告）、吴阳（反诉被告）于判决生效后七日内给付付井忠（反诉原告）2017年6月1日至7月1日的房屋租赁费2916元（35000元÷12个月=2916元）；
三、驳回刘垒（反诉被告）、吴阳（反诉被告）的其他诉讼请求；
四、驳回付井忠（反诉原告）的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
案件受理费4，142.84元由刘垒、吴阳负担；反诉费367.50元由付井忠负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审 判 长 崔永富
人民陪审员 于守静
人民陪审员 孟 灵
二〇一七年十月十一日
书 记 员 赵运兴