广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终22222号
上诉人（原审被告）：广州市宏峰房地产开发有限公司，住所地广州市花都区新华街学府路2号之一商铺。
法定代表人：王瑞松，该公司总经理。
委托诉讼代理人：顾永泽，北京市康达（广州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：冯洁文，女，1987年11月7日出生，汉族，住广州市花都区。
委托诉讼代理人：吴孟栓，广东经国律师事务所律师。
上诉人广州市宏峰房地产开发有限公司（以下简称宏峰公司）与被上诉人冯洁文商品房预售合同纠纷一案，上诉人宏峰公司不服广东省广州市花都区人民法院（2017）粤0114民初489号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
宏峰公司上诉请求：l.撤销(2017)粤0114民初489号民事判决书第一项判决，改判宏峰公司在承担延期办证违约金时以总价款的5%即41311元为限；2.案件诉讼费用由冯洁文承担。事实和理由：原审判决对《商品房买卖合同》附件七补充协议第三条约定的条款存在主观臆断、常识性理解错误，造成错判。（一）《商品房买卖合同》附件七补充协议第三条并不仅仅只是对“逾期付款、解除合同”的约定，且部分内容对违约金的上限作了另行约定。l、第1项分三款，第一款是有关业主未按合同及补充协议支付房款，业主应承担相应的违约责任的约定。第二款是因业主违约后开发商单方解除时，业主应按商品房总价款的20％向开发商支付违约金，并承担因合同解除所发生一切费用；此种情形下，开发商向业主主张违约责任时不受总房价款5％上限的限制。第三款则是因业主违约后开发商放弃行使单方解除权而要求继续履行合同时，业主须每日按总房价款0.05％的标准向开发商支付违约金，依然受总房价款5％上限的限制。2、第2项则是对因业主原因导致合同不能履行或解除的，开发商行使单方解除权后，业主应承担的违约责任依然为每日按总房价款0.05％的标向开发商支付违约金，另应承担配合开发商办理商品房预售登记注销手续附随义务。3、第3项则是因开发商原因导致合同不能履行或解除的，乙方按约行使解除权时甲方应承担的附随义务。4、第4项则是因面积差对业主逾期支付面积差价款时违约责任的约定。5、第5项则是交楼后合同解除有关如何处理的相关约定。（二）关于《商品房买卖合同》附件七补充协议第三条第6项条款。l、双方是指合同双方，即业主与开发商。2、双方违反的是本合同的约定。本案中是指开发商因延期交楼或迟延办证违反了《商品房买卖合同》的约定。3、守约方主张违约金损失时以不要求解除合同而是继续履行为前提。结合本案，开发商延期办证构成违约的事实属实，属于违约方，业主作为守约方要求继续履行本合同的前提下，在向开发商主张违约损失时，其主张的利息、赔偿款及违约金等损失总额不得超过总房价款的5％，此约定显然不存在任何歧义。4、本补充协议另有约定的除外。排他性约定仅指在补充协议中对双方违反合同约定的排他性约定，显然指前面的1-5项。（三）因逾期付款的责任主体只能是业主，即使第三条“逾期付款、合同解除”理解为因业主逾期付款，开发商单方行使合同解除权并要求业主承担违约责任时违约金总额应以5%为限，根据合同权利义务对等原则或公平原则，以及广州市中级人民法院《关于审理预售商品房合同纠纷若干问题的指导意见》第19条规定，业主因开发商延期交楼或延期办证主张违约金时也应以适用对等的违约责任即以5%为限。原审判决对该条款理解明显存在主观臆断及常识性的理解错误，为维护司法公正，请求二审法院以事实为依据，撤销原审判决，并依法改判。
冯洁文答辩称：一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回宏峰公司的上诉请求，维持原判。二、宏峰公司主张违约金以楼价款5%为限没有依据，法院不应支持。理由如下：（一）宏峰公司开发的云峰花园第四期在2014年就因为延期交楼，被部分业主追究违约责任。当时宏峰公司也针对5%楼价款为限提出意见，法院终审判决的意见是不支持宏峰公司提出的5%的赔偿限额的请求。在2016年宏峰公司因为逾期办证的问题，也被部分业主起诉受理，法院也不支持宏峰公司提出的5%最高赔偿限额的主张。（二）本案延期办证违约责任主合同及附件约定的很明确，逾期办证的违约责任是从逾期之日起每日万分之五来计算。违约金以楼价款的5%计算，但没有提到房价款5%的赔偿限额。（三）本案合同及附件均是由宏峰公司单方制作，属于格式合同，5%的限额只在附件七第三条第六项有约定，适用范围明确，并不是针对延期办证的违约责任。法院也认为这是合同的补充条款，不宜超出合同做扩大化解释。且按照合同法的规定，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方解释，故不应当支持宏峰公司对约定作出扩大化的解释。（四）宏峰公司提出适用合同对等原则或者公平原则，也缺乏依据。合同是宏峰公司单方制作，不存在没有约定或者约定不明的情形。按照诚实信用原则和契约精神，宏峰公司应信守约定，不能随意扩大化解释改变自己的违约责任。综上，请求二审法院驳回宏峰公司的上诉请求，维持原判。
冯洁文向一审法院起诉请求:1.宏峰公司支付从违约之日起至冯洁文取得房产受理回执之日2016年11月14日止的逾期办证违约金174330元（每日违约金按照本案房屋总价款0.05%的标准计算）；2.本案诉讼费由宏峰公司承担。
一审法院经审理查明：宏峰公司是位于广州市花都区镜湖大道2号云峰花园的开发商，于2012年8月22日取得广州市国土资源和房屋管理局核发的《广东省广州市商品房预售许可证》，预售云峰花园4区1-20栋房屋。
2013年3月10日，冯洁文（买方、乙方）与宏峰公司（卖方、甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件一至七，合同约定：乙方向甲方购买广州市花都区镜湖路2号云峰花园4区7栋603号房，总房价款826211元，乙方采取按揭贷款方式付款。第十三条房屋交付约定：甲方应当在2014年3月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。第二十一条产权登记约定：双方同意选择乙方委托甲方办理的方式为乙方办理《房地产权证》，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内，到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后5个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。第二十二条迟延办理产权登记的违约责任约定：如甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条的约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权自该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按商品房总价款的0.05%的标准向乙方支付违约金。
合同附件七为本合同补充协议，其中第三条逾期付款、合同解除的第6点约定：双方因违反本合同约定（但合同继续履行的）而产生的利息、赔偿款及违约金总额不得超过总房价款的5%，但本补充协议另有约定的除外。第九条关于产权登记的约定的补充约定：1、甲乙双方根据广州市国土资源和房屋管理局花都区分局关于房地产权证的实际办理程序及要求，将商品房买卖合同第二十一条变更为：甲方应当协助乙方将齐全的房地产登记机构要求的房地产权证办证资料在该商品房交付之日起210个工作日内提交到房地产登记机构并取得收件回执。甲乙双方并同意将该210个工作日延长为300个工作日，在此延长期内不视为甲方违约。在此情况下，乙方应当在收楼之日起5日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料及缴交相关费用。若甲方未在规定时间或者上述约定的期限内与乙方申请房地产转移登记的，乙方可以按照《广州市城镇房地产登记办法》的规定，单方向房地产登记机构申请办理预购商品房转移登记。乙方采用一次性付款或分期付款方式支付房价款的，应在甲方为乙方取得收件回执后，自行前往甲方办公地点领取该收件回执并亲往房地产登记机构换领房地产权证，此事项甲方不再另行通知。乙方未能前来或迟延领取的，甲方不承担延期办理房地产权证的违约责任。乙方采取按揭贷款方式支付房价款的，乙方委托甲方在为乙方办妥该收件回执取得手续后将该收件回执直接交付给乙方的按揭贷款银行，此委托乙方不再另外授权。甲方将该收件回执交付给乙方的按揭贷款银行后，甲方完成为乙方办理产权登记的事项，对该收件回执不再负有保管、交付义务，乙方需与按揭银行自行商定领取房地产权之事宜。甲方在签订本合同时已如实、完备、准确的告知了乙方为办理房地产权证及取得收件回执所需要由乙方提供的证件资料及各项税费。乙方不得以此为由不提供或延迟提供相关资料。2、商品房买卖合同第二十二条“迟延办理产权登记的违约责任”中甲方的违约情形是指：甲方未能协助乙方将齐全的房地产登记机构要求的房地产权证办证资料在该商品房交付之日起300个工作日内提交到房地产登记机构并取得收件回执。乙方不得以“如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》”为由追究甲方的违约责任。3、乙方出现下列情形的，视为乙方单方面变更合同约定，同意解除对甲方代其办理房地产权登记的委托，并全部免除甲方关于办理产权登记的责任，乙方须自行办理该商品房的产权登记手续，并不得以此为由追究甲方的责任：乙方自收楼之日起5日内未能前往甲方指定地点签署办理产权登记所需的文件、向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料等办证资料及缴交相关费用（包括但不限于购房款、按揭款、税费、面积差异款、专项维修资金等，相关费用以政府部门最新公布的文件数据为准）。上述情形下，乙方如仍要委托甲方代其办理房地产权登记的，甲乙双方不受商品房买卖合同第二十一条、二十二条及本补充协议第九条第1款约定办证时间及违约处理的限制，甲方不承担任何迟延办证的违约责任。房地产登记手续办理完毕的具体办理期限由双方另行协商。4、如甲乙双方在合同约定的交楼日期前办妥房屋交接手续的，该商品房产权证办理期限仍按合同约定交楼日期届满之日起算。此外，合同及附件还对双方其他权利义务进行了约定。
合同签订后，冯洁文依约向宏峰公司支付了全部购房款。
2014年7月12日，冯洁文办理了涉案房屋的收楼手续。2015年1月8日，涉案房屋所在的云峰花园D区（4区）1-20栋取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2015年9月30日，宏峰公司为涉案房屋办理了初始登记。宏峰公司称其于2015年10月23日通过广州首易信息技术有限公司提供的短信发送平台，以群发方式向冯洁文等业主的手机发出短信通知，短信的内容为：“因办证需要，请携带一张身份证复印件和一张小一寸彩色相片到云峰销售中心售后部，并领取资料办理契税，咨询：020-36853998[宏峰物业]”。冯洁文对此不予认可。2016年11月14日，宏峰公司取得房产登记部门办理涉案房屋产权证的收件回执。
一审法院认为：冯洁文于2014年7月12日办理了收楼手续，宏峰公司应于收楼之日起300个工作日内即2015年9月22日前为冯洁文申请办理涉案房屋的产权登记，并取得收件回执。但宏峰公司于2016年11月14日才取得了收件回执，构成违约，应按合同约定承担违约责任。经核算，2015年9月23日至宏峰公司取得了收件回执之日（即2016年11月14日）共418天，宏峰公司应向冯洁文支付违约金172678元（826211元×0.05%×418天）。
补充协议第九条约定乙方应当在收楼之日起5日内向甲方提供办证资料及缴纳相关费用。本案中，冯洁文于2014年7月12日收楼，宏峰公司在该时并未取得涉案房屋的竣工验收备案表，也未办理涉案房屋的初始登记及取得分户图，不具备办理房产证的条件，冯洁文也不能办理缴纳契税，因此，冯洁文客观上不能按照补充协议第九条的约定在收楼之日起5日内向宏峰公司提交齐全的办证资料。而涉案房屋何时具备办证条件，何时可以缴纳契税，冯洁文也不能主动获知，因此，宏峰公司在涉案房屋具备办证条件的情况下具有通知冯洁文缴纳契税并提交办证资料的义务。宏峰公司称其于2015年10月23日以发送手机短信息形式通知冯洁文等业主缴纳契税及提交办证资料，冯洁文对此不予确认，宏峰公司也没有证据证明其已通过合理方式通知冯洁文在合理期限内缴纳契税并向其提交办证资料，因此宏峰公司抗辩认为冯洁文迟延提交办证资料的理由不能成立，一审法院不予采纳。
关于违约金计算标准，涉案房屋因宏峰公司原因导致迟延办证，冯洁文主张按合同约定每日按总房价的0.05%计算违约金，不存在过高的情形，宏峰公司要求违约金调整为按日万分之二计算，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。至于宏峰公司抗辩认为违约金总额应以房款的5%为上限的问题，“违约金总额应以房款的5%为上限”的约定在补充协议第三条关于迟延付款、合同解除的条款内，适用范围明确，并非是对迟延办证违约责任的约定，宏峰公司的抗辩理由不成立，一审法院不予采纳。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2017年4月1日作出如下判决：一、广州市宏峰房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向冯洁文支付迟延办证违约金172678元；二、驳回冯洁文的其他诉讼请求。案件受理费1893元，由广州市宏峰房地产开发有限公司负担。
经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审审理期间，双方当事人均没有提交新证据。
本院认为:根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行,针对宏峰公司的上诉请求以及事实与理由，本院评析如下：
本案双方争议的焦点是对迟延办证违约金的计算标准的问题。对此，经查，双方在签订的《商品房预售合同》第二十二条关于迟延办理产权证登记的违约责任中已明确：“甲方逾期办证，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；”此外，双方在附件七本合同补充协议第九条关于产权登记的约定的补充约定中第2点约定：“商品房买卖合同第二十二条‘迟延办理产权登记的违约责任’中甲方的违约情形是指：甲方未能协助乙方将齐全的房地产登记机构要求的房地产权证办证资料在该商品房交付之日起300个工作日内提交到房地产登记机构并取得收件回执。乙方不得以“如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十—条约定期限办妥并取得《房地产权证》为由追究甲方的违约责任。”上述合同条款对迟延办证违约金的计算标准明确为：每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；且起算日期以甲方未能在该商品房交付之日起300个工作日内提交到房地产登记机构并取得收件回执。虽然《商品房买卖合同》附件七补充协议第三条第6项有关于“违约金总额应以房款的5%为上限”的约定，即:“双方因违反本合同约定（但合同继续履行的）而产生的利息、赔偿款及违约金总额不得超过总房价款的5%，但本补充协议另有约定的除外。”但《商品房买卖合同》附件七补充协议第三条是关于迟延付款、合同解除的约定，是针对乙方迟延支付购房款，导致合同解除所涉违约情形的处罚约定。该约定适用范围明确，并无约定适用于迟延办证违约责任。鉴此，宏峰公司以原审判决对《商品房买卖合同》附件七补充协议第三条约定的条款存在主观臆断、常识性理解错误为由，认为业主因开发商迟延办证主张违约金时应以5%为限的上诉主张与查明事实不符，其对双方所签定合同约定条款的单方解读为据，依据不足，要求对原审判决第一项予以改判的理由不能成立，本院不予采纳。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2927元，由上诉人广州市宏峰房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 焕
审判员 梁淑敏
审判员 梁燕梅
二〇一八年一月十二日
书记员 毕晓蕾
吴桐