宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）宁0502民初2267号
原告：（反诉被告）吴斌，男，生于1993年3月13日，汉族，高中文化，住中宁县石空镇。
委托诉讼代理人李文、拓�，宁夏永东律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告：（反诉原告）宁夏巨宁置业有限公司。住所地中卫市沙坡头区。
法定代表人ＸＸ，系该公司董事长。
委托诉讼代理人张韶华，宁夏辅德（中卫）律师事务所律师，代理权限为特别授权
委托诉讼代理人张莉，该公司职工，住中卫市沙坡头区。代理权限为特别授权。
原告吴斌与被告宁夏巨宁置业有限公司（以下简称巨宁公司）�品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月3日立案受理后，被告巨宁公司提出反诉，本院决定合并审理。依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李文、拓静，被告委托诉讼代理人张韶华、张莉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告吴斌向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告双方于2016年12月2日签订的《商品房买卖合同（预售）》第十三条无效；2.依法确认原告向被告补足购房款10643.86元；3.本案诉讼费由被告承担。
事实与理由：2016年12月2日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》1份，约定：原告购买被告开发建设的金沙国际小区15幢2单元702号房屋，房屋预测建筑面积为91.98平方米，其中套内面积76.85平方米，分摊建筑面积15.13平方米。房屋单价3856.47元/平方米，总价款354718.11元。被告应于2017年6月30日向原告交付房屋。对房屋面积差异的处理方式，合同第十三条载明以中卫市房地产测绘中心出具的《面积测绘报告》为准，多退少补，补齐房屋面积差价。合同签订后，原告按照约定向被告支付了首付款并办理银行按揭贷款支付了剩余购房款。2017年7月，原告办理房屋交付手续时，被告告知该房屋的实测建筑面积为96.58平方米，比预测建筑面积超出4.60平方米，建筑面积误差比值超过3%。被告要求原告按照实测面积补交购房款，但原告坚持只在3%的范围内向被告补交差价。原告认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系被告经对示范文本进行修改形成的格式合同，该合同第十三条对面积差异处理的约定属于格式条款，该条款应属无效。原告补交房款的面积应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定进行确定。
被告辩称，双方2016年12月2日签订商品房预售合同约定：原告购买被告开发的金沙国际小区15�楼2单元702号房屋一套，房屋预测面积91.98平方米，单价3856.47元。合同签订后，原告支付了首付款并办理了按揭贷款，共计付款354720元。交房之前，该房屋由中卫市房地产测绘中心进行实际测量，实际面积与预测面积存在差异4.60平方米，对面积差异事宜，原告向被告作出了说明，按合同十三条约定，关于房屋面积差价处理条款，双方同意面积差异以第4种方式处理，即以中卫市房地产测绘中心出具的面积测量报告为准，多退少补，补齐房屋面积差价。被告发出缴款通知书，要求补缴房款17738元，并要求原告接到通知后30日内补缴欠付房款。2017年6月底，被告依据合同约定通知原告接收房屋，2017年7月6日中卫市测绘中心出具报告书，因房屋面积差异，原告接收房屋，但拒绝补缴所差房款。请求驳回原告的请求。
被告巨宁公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告继续履行签订的《商品房买卖合同（预售）》；2.判令反诉被告支付反诉原告房款17738元；3.本案诉讼费由反诉被告承担。
原告对被告的反诉辩称，双方签订的合同仍在履行，原告没有异议。应在本诉即合同第十三条是否属于格式条款及格式条款效力作出认定后，明确被告反诉请求能否成立。应驳回被告的反诉请求。
双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告对被告提交的《商品房买卖合同（预售）》1份和《面积测绘报告》的关联性提出异议。被告提交的《商品房买卖合同（预售）》是被告与原告签订的合同，《房屋面积实测报告》的内容中有涉案房屋的实测建筑面积，两份证据的内容与本案争议的事实有关联性，具有证明效力。
本院经审理认定事实如下：2016年12月2日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》1份，约定：原告购买被告开发建设的金沙国际小区15幢2单元702号房屋，房屋预测建筑面积为91.98平方米，其中套内面积76.85平方米，分摊共有建筑面积15.13平方米。房屋单价3856.47元/平方米，总价款354718.11元。被告应当于2017年6月30日向原告交付房屋。对房屋面积差异的处理方式，合同第十三条载明双方同意按照第4种方式处理，即双方自行约定以中卫市房地产测绘中心出具的《面积实测报告》为准，多退少补，补齐房屋面积差价。合同签订后，原告按照约定向被告支付了首付款并办理银行按揭贷款支付了剩余购房款。2017年6月，被告通知原告办理房屋交付手续，并告知该房屋的实测建筑面积为96.58平方米，比预测建筑面积超出4.60平方米，要求原告按照实测面积补交购房款17738元。2017年7月6日，中卫市房地产测绘中心出具编号为2017-79号《面积实测报告》确定涉案房屋的产权面积为96.58平方米。原告提出只在超出合同约定的3%范围内向被告补交差价。双方协商没有达成协议，原告诉至本院。
本院认为，本案争议的焦点是双方当事人2016年12月2日签订的《商品房买卖合同（预售）》中第十三条是否属于格式条款，该条款是否有效的问题。《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规�”格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”。格时条款的特征是由一方当事人事先拟定、未经协商的条款，是定型化、格式化的条款，具有固定性和连续性。本案合同第十三条的内容是关于对房屋面积差异的处理方式的约定。对面积差异的处理方式，该条款内容共拟定了四种处理方式供对方当事人选择。依据原告提交的同类合同，涉案合同的第十三条内容是被告为了重复使用而预先拟定的条款，虽然该条拟定了四种处理方式供对方选择，但拟定的每种处理方式只供对方选择，而不能协商改变。所以涉案合同第十三条的内容符合格式条款的特征，属于合同法规定的格式条款。
关于涉案合同第十三条是否有效的问题。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条”提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效”的规定，格式条款无效的条件是：1.格式条款的提供者与相对人订立合同时所拟定的格式条款没有遵循公平原则合理地确定双方当事人之间的权利义务，没有采取合理的方式尽到提示和说明义务；2.格式条款具备合同法第四十条所规定的无效法定事由。本案双方当事人选择按照第十三条第4种方式处理，即”双方自行约定：以中卫市房地产测绘中心出具的《面积实测报告》为准，多退少补，补齐房屋面积差价”。双方当事人选择的该条款虽然是被告预先拟定的格式条款，但内容并没有违反公平合理的原则。合同第十三条拟定了四种处理方式，原告选择了第4种方式，说明被告对合同第十三条尽到了提示和说明义务，原告选择第4种方式，也说明原告在签订合同时对合同第十三条的内容是了解的。原告选择的第4中处理方式的内容并不存在合同法第五十二条和五十三条规定的法定无效的情形，也不存在免除被告责任，加重原告责任，排除原告主要权利的情形。故涉案合同第十三条虽然是格式条款，但内容不存在法律规定的无效情形，该合同条款有效。原告主张确认该条款无效的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。
双方当事人2016年12月2日签订的《商品房买卖合同（预售）》中第十三条内容有效，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。依据中卫市房地产测绘中心出具的《房屋面积实测报告》，确定涉案房屋的产权面积为96.58平方米，比合同载明的预测建筑面积91.98平方米超出4.60平方米。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理的原则，对实测超出合同预测面积的4.60平方米，应当按照双方合同第十三条第4种方式处理，原告应当支付超面积的价款17738元。被告反诉要�原告支付超面积价款17738元的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，应予支持。原告主张向被告补缴价款10643.86元的诉讼请求，不符合合同约定和法律规定，不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百五十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十条之规定，判决如下：
一、反诉被告吴斌于本判决生效后十日内支付反诉原告宁夏巨宁置业有限公司超建筑面积价款17738元；
二、驳回原告吴斌的诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《�华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取83元，由原告吴斌负担，反诉案件受理费172元，由原告吴斌负担122元，被告宁夏巨宁置业有限公司负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。
审判员刘广胜
二〇一七年十月二十日
书记员卢瑾
本案适用的法律条款：
《中华人民共和国合同法》
第一百三十�买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差�超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。
离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。
第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。