北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0106民初12569号
原告：张静宇，女，1980年6月9日出生。
委托诉讼代理人：邓红（张静宇之母），1955年6月6日出生。
被告：北京美好物业管理有限公司，住所地北京市丰台区南三环中路67号院6号楼B区。
法定代表人：王琦，总经理。
委托诉讼代理人：李维，北京市元甲律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张旭，北京市元甲律师事务所律师。
原告张静宇与被�北京美好物业管理有限公司（以下简称美好物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张静宇的委托诉讼代理人邓红，被告美好物业公司的委托诉讼代理人李维、张旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张静宇向本院提出诉讼请求：1.要求被告返还2011年6月至2017年3月多收的商业运营管理费共计12558元（按13.99元/平方米/月计算）；2.要求被告交付“定安西里危改项目配套商业物业管理服务规约”；3.要求被告支付私自出租业主共用设施和物业服务用房收益中应支付给张静宇的费用8000元；4.要求被告公示2008年至今管理玩具城期间物业服务资金的收支情况；5.要求被告公示物业费每建筑平米29元的收费依据，并按照实际的物业服务水平与原告协商新的物业费收费标准。事实和理由：我于2008年5月购买了被告公�法人张锡山儿子张泮开发的定安西里危改配套商铺A3063，在业主请求服务时被告称他们不负责商场的综合管理工作，但购房合同有规定，我也支付了高额的物业费。如果确定物业公司不负责商场的管理，那就需要退还该部分费用，从每平米29元退出14元。另外，开业多年来，商铺管理混乱，一直没有给业主购房合同规定的经营管理公约、物业管理公约等。物业公司法定代表人夫妻投资的北京手拉手联服装商城有限公司又逼我交了一份管理费，按每平米使用面积24元交纳，没有任何手续和规定。入住时我与被告签订了《定安西里危改项目配套商业物业管理服务规约》，但被被告马上收回去了，一直没有给我，只是在最近我找到被告索要购房合同规定必须交付的附件七时，被告给我看过一眼，但马上又收回了。被告从未公示其管理玩具城期间物业服务资金的收支情况，购房合同中规定的29元每建筑平方米物业费，鉴于是没开业前的规定，业主不能预见开业后的实际水平，所以没法异议，现在经营管理质量和商场档次与物业收费差距太大。2011年5月，我商铺的新租户准备进场，手拉手公司逼我们交纳押金，还要交纳24元/平方米/月的管理费，我不欠物业费，高额的物业费中已包含了管理费，且手拉手公司不是由合法手续进场的管理方，不能非法收取管理费，但找被告，被告根本不管，不交费就不能办进场手续。手拉手招商的闫经理多次动员我将商铺交给他们代理，我一直没有同意。因为我有租户在经营，且租户已经在商铺上办理了注册手续。被告将商场走廊、电梯口等出租用于经营性活动，商场地下室也对外出租，和手拉手、开发商办公使用，还有停车场收费等，这些行为从未经过业主同意，对于所获利益也从未对业主进行公示。我�求被告公开29元的物业费成本，在成本的基础上合理增加被告利润。北京很多商场是晚上9点关门，我的商铺所在的玩具城下午6点就关门了，且玩具城的档次和层高都远不如同类商城，为何物业费却比那些商城贵很多？我曾联系了需要5000平米的大租户，我带着30多位空铺的业主找手拉手联公司商谈，手拉手联公司代表谢经理公开问要分多少租金给他们，我说你们的管理费在物业费里已经包括了，你们应该找物业要，但他说不行，使谈话不了了之。我们多次要求改变商城业态，因为尾货和玩具被网店冲击的很严重，现在租户都生意萧条。业主希望改变现状紧跟潮流，招租为周边百姓服务的儿童培育、玩乐、美容、足疗、健身等项目，我在58同城上找到很多这样的求租户，求租者趋之若鹜，价格也给的高，但手拉手把持着招商大权，宁可让商铺空着欠大把物业费，让已租业主不拿或少拿租金，也不调整业态让业主招商。我多次给玩具城管理服务方的开发商张泮写信，但石沉大海。被告未在其制订的格式合同《物业管理服务合同》中约定各项服务质量标准，在管理服务期间也未达到国家和北京市相关物业规定所要求的服务质量标准，被告存在欺诈和损害全体业主合法权益的行为。综上，被告未完成物业合同中约定的义务，而我完全履行了交纳物业管理各项费用的义务，我多次要求被告解决上述问题，均未得到合理的答复和解决，为维护我的合法权益，故诉至法院。
美好物业公司辩称：1.我公司从未向原告收取过经营管理费，故原告要求返还12558元无事实及法律依据。29元/平米/月的物业服务费构成明细中包含运营管理费，此处的运营是确保所有设备安全运营的意思，即物业公司维护设备设施的正常运行以确保整个体系正常运营。2.我公司提交了交房流转单可以看出，交房时我公司已向原告交付了定安西里危改项目配套商业物业管理服务规约，且原告签字确认，故我公司根本无需返还。3.我公司并未私自出租业主公用设施和物业服务用房，相关法律规定此项费用归全体业主共有，并用于改善服务及物业经营管理中。4.前期物业服务合同中约定我公司属于包干制，根据《物业服务收费管理办法》规定，采取包干制的物业管理企业，盈余或亏损均由物业公司自行承担，无须进行公示。5.29元/平米/月的物业费标准是前期服务合同约定过的，且在建委备案。在物业公司与业主签订的规约中，明确约定了物业费收取标准为29元/平米/月，这是业主和物业公司双方的真实意思表示，并不存在物业公司私自收取高额物业费的情况，故原告的请求没有事实和法律依据。
本院经审理认定事实如下：2011年10月31日，张静宇（买受人）与北京军凯房地产开发有限公司（出卖人）签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定：该商品房房屋坐落为丰台区南三环中路67号6号楼3层A3063，该商品房的用途为配套商业，实测建筑面积共20.86平方米，其中套内建筑面积11.78平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积9.08平方米；出卖人依法选聘的物业服务企业为北京美好物业管理有限公司，前期物业管理期间，物业服务收费价格为29元/月·平方米（建筑面积），价格构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费、空调费用。
2006年4月18日，北京军凯房地产开发有限公司（甲方）与美好物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定：根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对定安西里危改小区（圣淘沙）提供前期物业管理服务事宜，订立本合同；物业名称定安西里危改小区（圣淘沙），物业类型普通住宅、商业用房，坐落位置丰台区南三环中路，物业管理区域四至东至东三亲家坟，南至南三环中路，西至沙子口路，北至定安南路；在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容，1、物业共用部位的维修、养护和管理，2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，4、公共绿化的养护和管理，5、车辆停放管理，6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，7、装饰装修管理服务，8、物业档案资料管理；在物业管理区域内，乙方提供的其他服务可按业主与使用人的委托，提供物业及合同以外�特约服务，服务报酬由双方约定；本物业管理区域物业服务收费选择包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中商业物业6元/月·平方米（不包括能源费）；物业服务费用主要用于以下开支，（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等，（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，（3）物业管理区域清洁卫生费用，（4）物业管理区域绿化养护费用，（5）物业管理区域秩序维护费用，（6）办公费用，（7）物业管理企业固定资产折旧，（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用，（9）法定税费，（10）物业管理企业的利润，（11）物价上涨及不可预料费，乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担；本合同期限自2006年4月10日起至2009年4月9日止；甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容，物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。
2006年4月26日，北京军凯房地产开发有限公司（甲方）与美好物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同补充协议》，约定：在合同有效期截止时，如未成立业主大会，则合同有效期自动顺延，直至业主大会成立与物业公司签定《物业管理服务合同》时，本合同终止；合同第六条中未明确约定的商业物业费加能源费，现具体约定为合计29元/月·建筑平方米；此补充协议与原《前期物业服务合同》具有同等的法律效应，本协议与原合同有冲突的，以本补充协议为准。
《定安西里危改项目配套商业物业管理服务规约》约定：物业名称为定安西里危改项目配套商业（项目推广名：北京国际玩具城），坐落位置北京市丰台区南三环中路67号，物业类型为商业，物业管理区域四至，东至东三亲家坟，南至南三环中路，西至沙子口路，北至定安南路；业主有权监督物业管理的收费情况，并要求业委会和物业管理企业按照规定的期限公布物业管理服务费收支账目；业主委员会有权审议物业管理服务企业提出的物业管理服务标准和收费标准以及年度工作计划；物业服务企业调整物业服务费需经业主大会同意，并在小区明显位置公示全体业主；商业物业管理服务的基本内容包括1、房屋建筑及其公共服务设施的使用管理、维修养护、巡视检查，2、公共园林、绿地、花坛的管理养护，3、环境卫生的管理服务，4、参与物业竣工交付使用时的验收交接，5、公共秩序的维护，6、入住管理，7、物业装饰装修施工监督管理，8、车辆行驶、停放管理及其场地的维修养护，9、物业档案资料�管理，10、维护本小区公共设施及建筑物不受损害；本项目按商业配套建设，商业物业管理费（含能源费）收费标准为29元/㎡·月，物业管理费包括水、电、中央空调、保洁、保安、绿化、化粪池清掏、商场公共设施部分维修、电梯运行、维护、检验、高压水泵运行、维修、各项费用统收服务费；规约自当事人签署之日起生效，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。2008年11月27日，张静宇（业主）与美好物业公司签署《承诺书》，载明：“为了维护本物业区域内业主的利益，配合/做好物业管理工作。共同维护良好的工作生活环境。本业主/我公司已详细阅读《定安西里危改项目商业配套物业管理服务规约》。同意遵守本规约的一切条款，如有违约，愿承担相应违约责任。同意承担相关使用人违反规约的连带责任。业主/我公司特签署此承诺书。”同日，张静宇签署《交房（铺）手续流转单》，其中《物业管理服务规约》的手续办理完成情况“确认”处标注“√”。
张静宇提交的视听资料中有其代理人邓红前往物业客服办公室进行沟通的情形，该视听资料显示物业费服务办公室墙壁上悬挂有美好物业特约维修服务收费标准、北京市丰台区定安西里危改项目商业配套29元/平米/月物业服务费构成明细、费用收预算支（含物业费测算说明、费用收算预算）。其中北京市丰台区定安西里危改项目商业配套29元/平米/月物业服务费构成明细第2项物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用及运营管理费每月每平米分摊18.75元。
张静宇提交其向美好物业公司交纳物业费的收据和发票，以及其向北京手拉手联服装商城有限公司交纳商业管理费（商业经营服务运营费）的收据�
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案具体分析如下：
第一，张静宇要求美好物业公司返还多收的商业运营管理费，张静宇所交纳的商业运营管理费系交予北京手拉手联服装商城有限公司，张静宇称其交纳的物业费中包含商业运营管理费，但定安西里危改项目配套商业物业管理服务规约所约定的物业服务内容中不包含商业运营管理，定安西里危改项目配套商业物业管理服务规约系张静宇与美好物业公司共同签署承诺书承诺遵守，故张静宇的该项诉讼请求，依据不足，本院不予支持。
第二，张静宇要求美好物业公司交付定安西里危改项目配套商业物业管理服务规约，张静宇签署《交房（铺）手续流转单》中《物业管理服务规约》的完成情况“确�”处标注“√”，且张静宇未提交相应的证据证明美好物业公司持有其物业管理服务规约。故对张静宇的该项诉讼请求，本院不予支持。
第三，张静宇要求美好物业公司支付私自出租业主共用设施和物业服务用房收益8000元，但未提交8000元的计算依据，故对张静宇的该项诉讼请求，本院不予支持。
第四，张静宇要求美好物业公司公示2008年至今管理玩具城期间物业服务资金的收支情况，根据定安西里危改项目配套商业物业管理服务规约，业主有权要求物业管理企业按照规定的期限公布物业管理服务费收支账目。张静宇于2008年签署承诺书，有权要求美好物业公司公布2008年至今的物业管理服务费收支账目。故对张静宇要求美好物业公司公布2008年至今的物业管理服务费收支账目的诉讼请求，本院予以支持。
第五，张静宇要求美好物业公司公示物业费29元/月·平方米的收费依据，并按照实际的物业服务水平与其协商新的物业费收费标准，定安西里危改项目配套商业物业管理服务规约在商业物业管理费（含能源费）备注为“政府指导价”，且美好物业公司在物业客服办公室墙壁上公示有“北京市丰台区定安西里危改项目商业配套29元/平米/月物业服务费构成明细”，现张静宇要求美好物业公司公示收费依据，依据不足，本院不予支持。根据定安西里危改项目配套商业物业管理服务规约，物业服务企业调整物业服务费需经业主大会同意，现张静宇要求美好物业公司与其协商新的物业费收费标准，依据不足，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条规定，判决如下：
一、北京美好物业管理有限公司于本判决生效后六十日内公布2008年至今的物业管理服务费收支账目；
二、驳回张静宇的其他诉讼请求。
案件受理费314元，由张静宇负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审 判 长 张莉莉
人民陪审员 王艳萍
人民陪审员 张惠臣
二〇一七年十一月三日
书 记 员 杨璟怡