青岛市市北区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）鲁0203执异100号
异议人（案外人）：中交一航局第二工程有限公司。住所地青岛市市南区福州南路**号。
法定代表人：宋来中，总经理。
委托代理人：孙洁琼、耿方美，山东首辰律师事务所律师。
申请执行人：修元述。
委托代理人：修永淳。
被执行人：青岛富美投资开发股份有限公司（以下简称富美公司）。住所地青岛市市北区市场二路**号**层****室。
法定代表人：魏秀美，董事。
委托代理人：孙涛，山东鑫盛方律师事务所律师。
委托代理人：田瑶瑶，山东鑫盛方律师事务所实习律师。
本院在执行申请执行人修元述与被执行人富美公司房屋买卖合同纠纷一案中，案外人中交一航局第二工程有限公司（以下简称中交二公司）以其对被执行人青岛富美投资开发股份有限公司（以下简称富美公司）开发的位于青岛市市北区茌平路改造项目“富美文化商苑”L1—16号房屋（以下简称涉案房产）享有实体权利提出排除执行异议，本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
异议人中交二公司提出执行异议称，异议人系富美公司开发的青岛市市北区茌平路改造项目“富美文化商苑”项目建设工程施工合同的承包方，富美公司作为发包人拖欠异议人的工程款；为了抵顶部分工程款，2014年1月17日双方签订了《工程款抵房协议》，将涉案房产的所有权抵顶给了异议人，并于当日将涉案房产实际交付给异议人占有使用，因富美公司的原因，该项目所有房屋均无法办理房地产权证，涉案房产尚未登记到异议人名下，执行法院因修元述与富美公司的纠纷查封了实际属于异议人的财产属于查封错误。请求解除对涉案房产的查封并停止执行。
异议人中交二公司提交的证据包括：一、2009年12月31日富美公司与中交二公司签订的《青岛市建设工程施工合同》及《屋面施工合同》、《网点外墙脚手架搭设合同》，待证事实为异议人中交二公司承建富美公司开发的青岛市市北区茌平路改造项目“富美文化商苑”工程，富美公司拖欠异议人工程款；二、2014年1月17日富美公司与中交二公司签订的《工程款抵房协议》，待证事实为富美公司将涉案房产抵顶异议人2133450元工程款；该《工程款抵房协议》记载，根据双方签订的青岛市茌平路旧城改造项目《建设工程施工合同》，富美公司应按合同约定履行付款义务；富美公司以房屋所有人名义用开发建设的青岛市茌平路旧城改造项目的一套网点抵付所欠中交二公司工程款2134350元，该网点位于一层L1—16号，面积83.70平方米，单价25500元，总价为2134350元；富美公司同意将涉案房产产权办至中交二公司指定购房人名下，负责办理一切相关手续，办理完毕即视为富美公司向中交二公司履行完毕2134350元工程款的给付义务；协议生效之日起20日内，中交二公司向富美公司出具2134350元的工程款收据，如中交二公司指定购房人需办理银行按揭手续，须在项目达到可以办理银行按揭手续的前提下且指定购房人符合银行按揭购房相关规定；本协议签署后双方不能撤销，指定购房人也不得要求解除购房合同，双方签字盖章之日起生效，履行中产生的争议协商解决不成的，向房屋所在地人民法院提起诉讼。
申请执行人修元述发表意见称，对于富美公司和异议人双方签订的《工程款抵房协议》不予认可，系双方伪造的假证据。2015年3月，修元述起诉富美公司后请求法院依法查封了富美公司开发的包括涉案房产在内的几套网点房，富美公司和异议人在长达4年的时间里未提异议，直至执行阶段中交二公司才提出执行异议，如果2014年1月17日《工程款抵房协议》真实存在，富美公司在4年的时间里没有告知中交二公司抵顶债务的涉案房产被查封的重大事实信息是不合常理的；修元述在2017年11月请求法院强制执行时，中交二公司突然提出执行异议，在执行一庭法官面前宣称是该公司的经理到富美公司去玩，发现了法院的查封封条故到法院提出异议要求中止执行，该情景描述和理由即荒唐又牵强，更不符合常理，实际张贴查封封条的时间在诉讼阶段；富美公司在法院诉讼期间就应该将涉案房产被法院查封的重要信息传递给中交二公司，如果顶账属实中交二公司应该及时到涉案房产处管理、查看、使用或做相应处置，同时富美公司竟然4年没有告知中交二公司令人质疑，修元述有足够理由请求法庭依照事实予以甄别，查实真伪，驳回中交一公司的异议申请；2016年上半年，修元述在诉讼阶段请求法院查封涉案房产一年后被朋友告知富美公司在四处私下低价销售法院已经依法查封的富美公司包括涉案房屋在内的数套网点房，修元述立即将此线索告知法院请求查清上述数套网点房的销售状况，2016年8月25日审判法庭依职权召开了双方在内的听证会，在听证质证笔录中富美公司承诺法庭对涉案房产在庭后七日内给予据实说明，随后富美公司就单独提供了一份只针对L1-16房屋没有转让、出售、出租的情况说明，因此修元述有足够的证据和理由确认富美公司今天关于上述《情况说明》是其工作人员工作失误的陈述是给法庭提供伪证，就同一事实其说词前后矛盾，请求法庭不予采信；综上，修元述请求法院对于中交二公司和富美公司签署的《工程款抵房协议》给予明察，依据事实和法律驳回中交二公司的执行异议。申请执行人修元述提交的证据为2016年7月7日富美公司《情况说明》一份、2016你年8月25日质证笔录。
被执行人富美公司发表意见称，我公司认可异议人提交的证据是真实的，其异议书陈述因我公司拖欠工程款将涉案房产抵顶也是真实的，我公司支持中交二公司的执行异议。以前我公司出具的《情况说明》是因为工作疏忽。提交《工程款抵房协议》复印件一份，加盖了我公司的公章，确认与异议人提交的《工程款抵房协议》一致。
异议人中交二公司补充发表意见称，对于2016年7月7日富美公司《情况说明》真实性不予认可，富美公司与中异议人签订《工程款抵房协议》的时间是2014年1月17日，修元述申请法院查封涉案房产的时间大约为2015年3月份，此时富美公司早已将涉案房产抵顶工程款转让给了异议人并已交付异议人占有，取得了涉案房产的所有权，因此富美公司在2016年7月7日出具该情况说明时对涉案房产没有处分权，其陈述为在法院查封期间未就涉案房产进行出租、转让、出售，其没有权利对该房屋的权属作出意思表示，即使作出表示，在法律上也是无效的；法院查封涉案房产没有在房屋管理部门登记、公示，富美公司也没有将查封涉案房产的事情告知异议人，因此异议人在2017年底提出的本次执行异议前，对查封的事情毫不知情，当法院于2017年11月15日在涉案房产张贴查封公告及封条后，异议人才发现自己享有所有权的涉案房产被修元述申请法院查封，立即向法院提出执行异议主张自己权利；异议人在整个过程中是善意的，且以工程款作价抵顶房款属于对涉案房产支付了对价，异议人是该涉案房产的合法所有权人，法院查封该房屋是错误的，应当撤销。对富美公司提交的《工程款抵房协议》予以认可；对修元述提交的质证笔录在形式上没有异议，富美公司在2016年8月25日开庭陈述说回去落实涉案房屋是否另行出售他人后又提交了情况说明一份，称在法院查封期间未将涉案房产转让，这个陈述内容与事实不符，是错误的。
申请执行人修元述发表补充意见称，《工程款抵房协议》如果是真实性的，富美公司应当及时告知中交二公司而非出具《情况说明》否认转让，这是矛盾的；修元述申请强制执行后，中交二公司于2017年11月到执行一庭主审法官面前解释称其项目经理时隔第一次查封达4年之久的近期到富美公司项目玩耍时发现执行查封封条，该说词与今日中交二公司说的于2017年11月收到法院通知才知道涉案房房产被查封的说词又前后矛盾，种种迹象可以证明双方合伙伪造、对抗执行。
查明，申请执行人修元述与被执行人富美公司房屋买卖合同纠纷一案，本院2016年12月15日作出（2015）北民初字第1867号民事判决书，判令富美公司向修元述交付符合使用条件的青岛市市北区茌平路“富美文化商苑”L2—14号网点房、赔偿该网点房2013年10月1日至2015年5月31日期间的租金损失166105元、支付修元述13万元及鉴定费等。申请执行人修元述与被执行人富美公司房屋买卖合同纠纷一案，本院2017年7月3日作出（2015）北民初字第3223号民事判决书，判令富美公司赔偿修元述房屋升值损失5306037元及利息等。上述两案诉讼中，本院作出财产保全裁定书，于2015年5月26日实施了现场查封，其中富美公司位于青岛市茌平路“富美文化商苑”L1—9、L1—10、L1—17网点房因正在使用、予以张贴查封公告，对闲置的L1—7、L1—16、L2—1网点房予以张贴封条，L2—2网点房查封现场发现内有存放的物品、予以张贴查封公告，上述查封公告载明系执行修元述、谢莉诉富美公司案件的（2015）北民初字第1867号、第1868号、（2015）北民初字第3223号民事裁定书，已查封富美公司位于青岛市茌平路“富美文化商苑”L1—7、L1—9、L1—10、L1—16、L1—17、L2—1、L2—2网点房，查封时有富美公司职员杨俊、青岛中隆兴业物业管理有限公司经理万宏达等人在场并在查封笔录签字。2017年12月1日，修元述持（2015）北民初字第1867号和（2015）北民初字第3223号民事判决书向本院申请执行，本院分别以（2017）鲁0203执2334号和2335号立案执行，上述查封转为执行程序的查封措施。
2018年5月10日，中交二公司向本院提起诉讼，其诉称：2009年12月31日，中交二公司与富美公司签订《青岛市建设工程施工合同》，由中交二公司承建富美公司开发的青岛市市北区茌平路改造项目“富美文化商苑”，约定工程价款为54555265.82元，2011年3月双方又签订《屋面施工合同》、《网点外墙脚手架搭设合同》，合同价款为别为627333元、100500元，中交二公司按照合同约定完成施工，2011年8月交付使用，实际产生工程款总价60960019.84元，富美公司已支付51395447.24元，仍拖欠工程款本金9564572.60元，请求判令富美公司支付工程款9564572.60元及利息等，本院以（2018）鲁0203民初5058号立案审理中。
经合议庭评议，结果如下：
一、依照最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项的规定，执行程序中对可供执行财产权属的审查采取基本审查原则，已登记的不动产，按照不动产登记簿判断，未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。上述法律规定表明，执行程序中对可供执行财产范围的判断采取形式审查原则。涉案房产系被执行人富美公司开发的商品房建设项目，本院予以查封符合上述法律规定。
二、最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十五条规定，案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定，向执行法院提出异议。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
案外人中交二公司的排除执行异议除不符合上述法律规定的“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的主体限制规定之外，本院亦不能以执行非诉审查程序认定案外人中交二公司已向被执行人富美公司支付了涉案房产的购房价款，对于中交二公司就涉案房产提出的排除执行异议，本院不予支持：
1、以房抵债合同，是民事关系双方约定消灭债权债务的一种方式，合同目的为消灭债权债务，抵顶债务的房产变更登记至债权人名下时，消灭其对债务人相当于购房价款数额的债权；涉案房产未变更登记前，其对债务人享有的仍然是债权，债权人可随时主张其债权请求权，包括其未能成功将抵顶债务的房产变更登记以消灭相关债权债务时，因此不同于最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的房屋买卖合同买受人享有的物权期待权；
2、如在执行异议非诉审查程序中确认案外人中交二公司已向被执行人富美公司支付涉案房产的购房价款，等同于确认了案外人中交二公司对被执行人富美公司基础法律关系、履行合同事实、享有债权数额，并消灭其中与涉案房产购房价款相当的债权请求权，这已经超出执行非诉审查程序的审查范围，应由诉讼程序解决。
三、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十条规定，查封尚未进行权属登记的建筑物时，人民法院应当通知其管理人或者该建筑物的实际占有人，并在显著位置张贴公告。第三十二条规定，财产保全裁定和先予执行裁定的执行适用本规定。第二十六条规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。
涉案房产属于未进行初始登记的网点房，本院于2015年5月26日实施现场查封时，涉案房产闲置中，且有房地产开发商即被执行人确认未出售，查封现场有房地产开发商及管理机构人员在场，张贴了查封公告和封条，完成了查封措施的公示，本院对涉案房产的查封符合上述法律规定，于执行异议审查程序中不能确认案外人中交二公司与被执行人富美公司“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”，对于案外人中交二公司的排除执行异议，本院不予支持。
四、案外人中交二公司依据其与富美公司签订的《青岛市建设工程施工合同》、《屋面施工合同》、《网点外墙脚手架搭设合同》，已经向本院提起诉讼，向富美公司主张其债权请求权，执行异议非诉审查程序无权审查其合同及其履行事实，也不应支持其对涉案房产的物权请求权使其可能获取双重利益。
依据上述法律规定，应驳回中交二公司的案外人排除执行异议。本院裁定驳回案外人异议后，其有权依照最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》的相关规定、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第十五章的相关规定，在十五日内向本院提起案外人异议之诉，通过诉讼程序主张其对涉案房产的权利，或者选择在另案中主张其债权请求权。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第四百六十五条第一款第一项、最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十五条、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第一项、第二十九条之规定，裁定如下：
驳回异议人中交二公司的案外人排除执行异议。
不服本裁定，认为原判决错误的，依照审判监督程序办理；与原判决无关的，可在本裁定送达之日起十五日内向本院起诉。
审判长 曲永青
审判员 吕宝琳
审判员 周桂莲
二〇一八年六月二日
书记员 于程程