广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终15907号
上诉人（原审原告）：车坤，男，汉族，1992年6月18日出生，住所地：安徽省合肥市庐阳区。
委托诉讼代理人：艾小红，广东华商律师事务所律师。
委托诉讼代理人：沈洲，广东华商律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：深圳冠洋房地产有限公司，住所地：广东省深圳市南山区南山街道前海路9号前海广场营销中心，组织机构代码：69118107-3。
法定代表人：李海鸣，董事长。
委托诉讼代理人：刘荣昌，系该公司员工。
委托诉讼代理人：李思婷，系该公司员工。
上诉人车坤因与被上诉人深圳冠洋房地产有限公司（以下简称冠洋房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初14041号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
车坤上诉请求：维持一审判决第一项，撤销一审判决第二项，改判：1、解除车坤与冠洋房地产公司签署的《深圳市房地产买卖合同（预售)》；2、冠洋房地产公司赔偿车坤损失2988941元；3、由冠洋房地产公司承担本案一、二审全部诉讼费、财产保全费及评估费等费用。上诉理由：一、一审法院错误及遗漏认定事实。(一)一审法院错误认定《挞定通知书》终止《深圳市房地产买卖合同(预售)》权利义务。1、冠洋房地产公司寄送《挞定通知书》的目的是终止《深圳山海美域花园认购书》，并非终止《预售合同》。一审判决第五页第一段冠洋房地产公司自认《挞定通知书》解除双方认购合同关系。据此，冠洋房地产公司出具《挞定通知书》的目的是解除双方于2014年8月10日签署的预约合同《深圳山海美域花园认购书》，并非解除双方于2014年8月17日建立的本约合同《深圳市房地产买卖合同(预售)》。2、冠洋房地产公司出具《挞定通知书》是对其自身行为的法律性质的错误理解，该行为不具备事实和法律依据，不对车坤产生约束力。认购书第五条约定，预售合同一经签订，认购书的效力即行终止。双方在预售合同己实际成立生效并得到履行后，冠洋房地产公司在收齐并持有车坤支付的全额房款达半年之久，向车坤发出所谓的《挞定通知书》要求解除认购书是其对自身行为的法律性质理解错误；无论《挞定通知书》收到与否，均不对车坤产生约束力。3、《挞定通知书》惯常的用途及内容本身仅是对房产认购中定金作出处理，不能视为合同解除通知书。挞定并非正式法律用语，常见于买方在与开发商签定房产认购书后存在违约行为，开发商根据房产认购书的约定向买方发函确认没收定金的通知书。本案《挞定通知书》表述为“因双方尚未完成预售合同手续。根据《认购书》的约定，……，定金不予退还。”，该表述证明冠洋房地产公司寄发《挞定通知书》也是基于惯常的用途。如冠洋房地产公司有法定或约定事由行使预售合同解除权，应在法定时间内依据法定程序解除双方合同关系。一审法院将《挞定通知书》视为《合同解除通知书》的用途，明显认定事实错误。4、从《预售合同》成立及《挞定通知书》出具时间可知，冠洋房地产公司已放弃其所谓的《认购书》解除权，收取车坤的购房全款，双方已建立正式本约合同关系。根据车坤在一审补充提交的证据十《签约流程示意图》可知，冠洋房地产公司应先行审核车坤提交的材料，材料审核通过后方与车坤签订预售合同及附件，最后方为收取车坤购房全款。但是，冠洋房地产公司在审核车坤材料后明知车坤购房资格存在疵瑕，依然迳行收取车坤支付的购房全款，双方建立正式的预售合同关系，其行为表示已放弃所谓的解除权。因此，冠洋房地产公司在本约预售合同成立生效后，已丧失采用《挞定通知书》的形式终止预约认购书的权利。5、冠洋房地产公司在持有车坤支付的全额房款达半年之久后，出具《挞定通知书》的真实目的是因为涉案房产于2014年12月被纪检部门查封，预售合同客观上无法继续履行，且在这期间深圳房价又暴涨，冠洋房地产公司为了规避其违约责任及意图获取中间暴利而为之。冠洋房地产公司向车坤出具《挞定通知书》的真实目是没收定金，并赚取房价上涨后的暴利。基于其对自身行为的法律性质理解错误，无论车坤是否收到《挞定通知书》，都不对其产生约束力。但令人遗憾的是，一审却未能查明此等事实，反而主观臆断，混淆“预约认购关系”及“本约预售合同关系”的概念，直接援引冠洋房地产公司的无效行为为依据作出所谓“预售合同权利义务已经终止”的认定，明显属于对事实认定错误。(二)一审法院错误认定冠洋房地产公司对于车坤在签订认购书时不具备购房资格不存在过错的事实。从冠洋房地产公司一审提交的证据四《承诺书》可知，车坤在签订认购书时，冠洋房地产公司仅提供深府办【2010】82号《关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》及国发【2010】10号文，并未向车坤告知及出示其一审提交的证据九《深圳继续执行原限购政策》。车坤根据冠洋房地产公司提供的深府办【2010】82号及国发【2010】10号文所作承诺并不存在任何虚假情况。事实上，《关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》仅告知非本市户藉居民提供一年以上社保证明即具备购房资格，但《深圳继续执行原限购政策》明确要求非本市户藉居民提供一年以上且缴纳两个险种的社保证明方具备购房资格。车坤依约向冠洋房地产公司提供一年且只有一个险种的社保证明，后被确认为不具备购房资格，完全是因为冠洋房地产公司未履行全面的告知义务，其应对该后果承担过错赔偿责任。(三)一审法院遗漏认定冠洋房地产公司存在过错导致预售合同无法继续履行的事实。1、一审法院遗漏查明车坤的诉讼请求在(2015)深中法房终字第2357号案中未得到支持是因为冠洋房地产公司的过错导致涉案房产被查封。根据民事判决书第10页认定的事实可知，双方的预售合同关系成立并生效，但因涉案房产从2014年12月18日起至今处于被查封状态，无法办理转让手续，预售合同不具备继续履行条件，依法不予支持车坤的请求。因此，预售合同无法继续履行是因为冠洋房地产公司的过错导致。2、一审法院遗漏认定车坤购房资格现存瑕疵，预售合同客观上已无法继续履行是由于冠洋房地产公司怠于履行法定义务导致的事实。一审法院在错误认定预售合同权利义务已终止的基础上，遗漏认定预售合同客观上已无法继续履行的原因是由于冠洋房地产公司未依法履行法定备案登记义务导致。2016年3月23日，(2015)深中法房终字第2357号案依法认定双方的预售合同关系成立并生效，且车坤在此时具备购房资格。但冠洋房地产公司在被认定与车坤预售合同关系成立并生效后，并未依法于30日内至土地管理工作部门进行合同备案登记。2016年4月9日，深圳市不动产登记中心发布《关于执行深府办(2016)12号文中的非深户居民购房限购事实的补充说明》，限定冠洋房地产公司应在2016年6月24日之前对双方签订的预售合同进行补登记，但冠洋房地产公司经车坤催告后仍然拒不履行上述法定义务，致使原本具备购房资格的车坤购房资格存在瑕疵。3、一审法院遗漏认定冠洋房地产公司设置障碍阻止预售合同的履行。涉案房产于2016年4月29日被案号(2015)深中法立保字第22-21号解封后一直处于被管理局锁定状态。据市规委工作人员告知，涉案房产因冠洋房地产公司存在违规行为被限制销售，且只有冠洋房地产公司有权向行政部门书面申请对涉案房产进行解锁，但冠洋房地产公司从未提出过相关申请。冠洋房地产公司明知涉案房产处于被限制销售状态，阻碍涉案房产的网上备案程序，但冠洋房地产公司不仅不积极解除障碍，反而故意拖延及回避，有意设置种种障碍阻止预售合同继续履行条件的成就。二、一审法院作出与(2015)深中法房终字第2357号终审判决相反的事实认定，损害终审判决的司法权威性。2016年3月11日(2015)深中法房终字第2357号《民事判决书》第10页认定，车坤与冠洋房地产公司的预售合同关系成立并生效，但因涉案房产处于被查封状态，无法办理转让手续，预售合同不具备继续履行条件。2017年6月5日，一审法院在(2016)粤0305民初14041号民事判决书第11页认定，车坤与冠洋房地产公司的预售合同关系已于2015年2月14日终止。一审法院作出的上述认定与前诉终审认定事实相矛盾，前述终审判决认定的事实具有预决性，一审法院作出与其相反的事实认定，损害终审判决的司法权威性。三、一审法院适用法律错误。根据本案客观情形，一审应当适用的法条应包括合同法第九十四条第四款、九十六条及《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条第二款的规定。但是，一审法院基于对案件事实的错误认定，对不享有法定及约定解除权的冠洋房地产公司赋予解除权；并错误认定冠洋房地产公司出具《挞定通知书》为履行解除权的程序，草率地仅援引合同法的实体性法律规定对案件实体权利义务作出判决，明显存在法律适用错误。
冠洋房地产公司辩称：一、冠洋房地产公司与车坤未实际签订商品房买卖合同，且该商品房买卖合同也未达到合同生效条件，合同未签订及未备案的原因均是车坤不具备购房资格。（一）车坤签署商品房买卖合同时自称具备购房资质导致冠洋房地产公司向车坤提供了商品房买卖合同条款并让其在合同签字页签署姓名。但冠洋房地产公司在收齐车坤全部资料后发现车坤的社保缴纳记录不符合深圳市限购限贷政策要求，因此，在车坤存在明显不具备购房资格的情况下，冠洋房地产公司无法与车坤签订商品房买卖合同，且冠洋房地产公司拒绝履行《深圳市房地产认购书》、《深圳山海美域花园认购书》的相关义务及后续义务，并不存在过错。（二）车坤所依据(2015)深中法房终字第2357号民事判决书第10页的第二段的判决内容存在明显错误，判决结论没有法律依据。判决认为：“车坤签署了预售合同并履行了支付购房款的主要义务，冠洋房地产公司接受了合同文本及全部购房款，因此双方商品房预售合同关系成立，故车坤主张合同已成立生效的理由充分。”上述判决结论明显错误，理由如下：1、根据合同法第32条的规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。冠洋房地产公司至今未在书面合同上签字盖章，不符合合同成立的要件。2、即便根据合同法，一方履行合同主要义务视为合同成立，但合同成立与合同生效并不能一概而论。本案中，车坤因为其不具备购房资格，导致合同即使成立也不具备生效条件，双方即使均完成签字盖章，该合同仍然无法完成备案手续，合同履行的目的不能实现。二、冠洋房地产公司发出解除双方认购合同关系的《挞定通知书》具备事实和法律依据，合法有效，对车坤产生约束力。根据车坤与冠洋房地产公司签署的《深圳市房地产认购书》，自签订本认购书之日起7日内，买卖双方应签订正式的买卖合同，买卖合同一旦签订本认购书的效力即行终止。若买卖双方未在约定的时间内签订买卖合同，除非买卖双方同意认购书时效延期，否则本认购书的效力即行终止，本房地产可另行出售。因车坤不具备购房资格，冠洋房地产公司与车坤无法完成预售合同手续，冠洋房地产公司于2015年2月13日寄发《挞定通知书》宣告收回房产、没收定金、解除双方的认购合同关系，符合合同法第96条和认购书的约定，该《挞定通知书》对车坤产生约束力。车坤收到《挞定通知书》时，即2015年2月14日，双方的认购合同关系解除。三、车坤关于冠洋房地产公司“出具《挞定通知书》的真实目的是因为涉案房产于2014年12月被纪检部门查封…为了规避其违约责任及意图获取中间暴利而为之…冠洋房地产公司存在过错导致((预售合同》无法继续履行的事实”的说法没有事实和法律依据，认购合同关系能否继续履行、买卖合同能否签约及备案的决定因素是车坤的购房资质问题，而非涉案房产被查封的问题，冠洋房地产公司也不存在怠于履行法定义务、设置障碍的事实。（一）车坤于2014年8月17日单方签署商品房买卖合同，而该商品房于2014年12月18日才被查封。如车坤在8月时可以继续合法签订合同并提交完备资料进行合同备案，该房产在12月前已完成预告登记则不会产生被查封的后果。导致未能完成备案手续的过错方为车坤而非冠洋房地产公司。即便2014年12月18日至2015年2月13日期间房产未被查封，车坤仍因不具备购房资质而无法签约及完成备案手续。因此冠洋房地产公司发出《挞定通知书》解除认购合同关系、无法完成买卖合同的签订和备案的决定因素是车坤的购房资质问题，而非涉案房产被查封的问题。（二）如前所述，因车坤不具备购房资格，双方的认购合同关系于2015年2月14日解除，冠洋房地产公司与车坤未实际签订商品房买卖合同，且该商品房买卖合同也未达到合同生效条件，双方已无法定或约定的权利义务关系。即便车坤于2016年取得购房资格，冠洋房地产公司对车坤无法定或约定的备案登记义务，不存在“冠洋房地产公司怠于履行法定义务”的事实和依据。（三）冠洋房地产公司于2017年2月24日提交《情况说明》说明涉案房产处于“管理局锁定”状态的情况。事实上涉案房产已解除锁定，因政府部门系统原因无法取消“管理局锁定”的状态，但并不影响房产交易和合同网签，故不存在“冠洋房地产公司设置障碍阻止预售合同的履行”的事实。四、冠洋房地产公司对于车坤在签订《认购书》时不具备购房资格不存在过错及违约行为。（一）车坤在签订涉案房产的认购书时，关于限购的政策已发布近四年，深圳市规土委于2011年3月3日发布的《关于继续执行原限购政策》发布三年有余，《关于继续执行原限购政策》亦提醒“广大购房人前往市房地产登记部门办理合同备案及过户手续时，需提供符合上述要求的纳税证明或社会保险缴纳证明”。上述政策已具备周知性，作为购房人的车坤应熟悉上述政策，在购房时应保证符合限购政策。（二）车坤签约前，冠洋房地产公司已履行反复提示购房风险及购房资格审查的合理义务。1、车坤于2014年8月10日签订的《承诺书》、《销售风险提示》均承诺：知悉深圳市关于限购限贷的相关规定，由此因不符合政策条件而进行的房产交易所产生的法律责任，其个人愿承担全部责任，贵司有权不退还所交的定金、房款和代收费用等。2、冠洋房地产公司在2014年8月17日让车坤签署的一系列买卖合同文件中，再次反复提示限购限贷政策的重要性，车坤签署《家庭成员情况申报表》以及《深圳市商品房买卖合同》签字页第20页中，多次反复让车坤确认其是否符合购房资格。（三）冠洋房地产公司在《山海美域花园销售风险提示》列明了上述限购政策，同时列明“相关政策如有变动，请留意政府最新文件规定，我司将不另行通知”，冠洋房地产公司已履行开发商的提示注意义务，车坤签字确认并书面承诺其符合上述政策的要求，冠洋房地产公司对于车坤在签订认购书时不具备购房资格不存在过错及违约行为。
车坤向一审法院起诉请求：一、解除车坤与冠洋房地产公司签署的《深圳市房地产买卖合同（预售）》；二、冠洋房地产公司返还车坤购房款2637169元及赔偿车坤损失2988941元；三、冠洋房地产公司承担本案诉讼费、财产保全费、评估费等费用。
一审法院经审理查明：位于深圳市南山区南山街道办事处前海路与棉山路交汇处山海美域花园即涉案房产系由冠洋房地产公司开发建设。冠洋房地产公司于2013年12月取得深圳市南山区山海美域花园项目的预售许可。
2014年8月10日，车坤（买方）与冠洋房地产公司（卖方）签订了《深圳市房地产认购书》，约定买方认购卖方开发的涉案房产，用途为住宅，套内建筑面积为57.11平方米；总价款为2809274元；买方采取一次性付款的方式付款；签订本认购书时，买方应向卖方支付定金10万元，签订正式的房地产买卖合同后，买方的定金自动转为购房款的一部分；自签订本认购书之日起7日内，买卖双方应签订正式的买卖合同，买卖合同一旦签订本认购书的效力即行终止；若买卖双方未在约定的时间内签订买卖合同，除非买卖双方书面同意本认购书时效延期，否则本认购书的效力即行终止，本房地产可另行出售；如因买方原因导致买卖合同无法在约定时间内签订，买方己付定金不予退还。如因卖方原因导致买卖合同无法在约定时间内签订，卖方应双倍返还买方已付定金；以及其他内容。
同日，车坤（乙方）和冠洋房地产公司（甲方）签订《深圳山海美域花园认购书》，约定车坤认购冠洋房地产公司开发的涉案房产，该认购书上方注明：“甲方提请乙方在签订本认购书前仔细阅读出甲方明示的《认购须知》、《销售风险提示》、《深圳市房地产买卖合同（预售）》及其补充协议、《前期物业服务合同》、《临时业主公约》、商品房价目表等相关文件，乙方签订本认购书后，即表示乙方已理解甲方明示的前述法律文件的所有条款的含义并同意遵照执行。”该认购书还约定：涉案房产原购房款总额为3087000元，买方选择一次性付款方式，享受折扣优惠后总价为2809274元；乙方同意在签署本认购书时支付定金10万元，该定金在乙方签订买卖合同时抵做首期购房款，乙方须于签订本认购书后7天内即2014年8月17日前支付首期款842782元（含定金），并携带本认购书、定金票据、身份证明文件到甲方指定地址签订买卖合同和补充协议；乙方在签订本认购书后7天内支付首期购房款的，可在折后购房款基础上获得额外98%优惠，即折后房款总价为2753088元；买方未按本认购书约定的时间交纳首期款或未与卖方签订买卖合同及其补充协议的，则本认购书效力自动终止，卖方有权不退还买方已付定金，并另行处理涉案房产（卖方无需通知买方）；任何一方向对方发送通知等文件的，采用特快专递的方式送达至本认购书载明的地址，在邮件发出之日起第三日视为送达；本认购书如有与双方签订的《深圳市房地产认购书》冲突的内容，以本认购书约定的内容为准；买方若于2014年8月17日前按时签订并备齐相关备案资料的，可享受优惠至总价2637169元；及其他内容。车坤在该认购书中填写的地址为：深圳市南山区东滨路工业八路西荔海春城5栋XXXX。
同日，车坤签署了《山海美域花园销售风险提示》及《承诺书》，冠洋房地产公司在上述风险提示中列明了深府办〔2010〕82号《关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》的内容。车坤书面承诺其符合上述政策的购买条件。
车坤于2014年8月10日依约支付了定金10万元。2014年8月17日，车坤前往冠洋房地产公司指定的地点支付了全部购房款2637169元。据冠洋房地产公司提交的《深圳市社会保险参保证明》显示，2013年8月至2014年7月，车坤仅缴纳了养老保险，均为补缴，无医疗保险、工伤保险的缴纳记录。车坤确认在签订涉案房产的《深圳山海美域花园认购书》时，其没有购房前连续缴纳12个月以上且不含补缴的纳税缴纳证明。
2015年2月13日，冠洋房地产公司以《深圳山海美域花园认购书》中车坤填写的地址向车坤寄送《挞定通知书》，通知车坤因其不符合深圳市限购令，至今仍未完成预售合同手续，冠洋房地产公司收回涉案房产，车坤所付定金不予退还。投递查询结果显示于2015年2月14日妥投，由他人签收。车坤否认收到上述通知书。
涉案房产于2014年12月18日被中共深圳市纪律检查委员会查封（该查封于2015年10月3l日解除），于2015年4月7日被本院轮候查封(该轮候查封于2015年10月31日转预查封)，该房产已于2016年4月29日解封。车坤向一审法院提交了深圳市规划和国土资源委员会官方网页，上面显示涉案房产处于“管理局锁定”状态，冠洋房地产公司对该证据的真实性予以认可，但认为不能证明涉案房产被锁定原因。
2014年8月17日，车坤前往冠洋房地产公司指定的地点签署了预售合同及合同附件、附图，该合同及附件、附图均留存在冠洋房地产公司处，冠洋房地产公司因发现车坤不符合购房资格，未在上述文件盖章。2015年11月18日，深圳市不动产登记中心向车坤出具《购房资格证明》，证明2015年11月18日，车坤家庭具备本市住房限购区域内的住房购买资格，可购一套。2016年3月25日，深圳市政府发布《深圳市人民政府办公厅关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见》，载明对能提供自购房之日起计算的前三年及以上在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，限购一套住房。车坤自认截至庭审之日止其已经没有在深圳购房的资格。2017年2月15日，深圳市社会保险基金管理局出具《深圳市社会保险参保证明》，载明截至该日车坤在深圳市参加社会保险为养老保险42个月，生育医疗/生育保险30个月，医疗保险30个月，工伤保险30个月，失业保险30个月。2017年2月15日，深圳市不动产登记中心出具《不动产信息查询结果单》，载明截止当日车坤在深圳市没有不动产。
车坤因与冠洋房地产公司商品房预售合同纠纷，曾向一审法院起诉，请求法院判令冠洋房地产公司交付涉案房产等，一审法院作出（2015）深南法民三初字第995号民事判决书，判令驳回车坤全部诉讼请求。车坤上诉至本院，本院作出（2015）深中法房终字第2357号民事判决书，判令驳回上诉，维持原判。
车坤向一审法院提交《签约流程示意图》作为证据，证明冠洋房地产公司审查车坤资料在先，车坤支付全款房款在后的事实，冠洋房地产公司对该证据真实性予以确认，对证明内容不予确认。
车坤委托深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司对涉案房产的市场价值进行评估，该公司于2016年11月4日出具《房地产估价报告》，确定涉案房产于价值时点的评估值为5626110元。冠洋房地产公司对该报告的真实性予以确认，但认为该房产价值不能以此份报告为准。一审法院向冠洋房地产公司释明是否要求重新评估，冠洋房地产公司不同意重新评估。另，车坤并未提交证据证明评估费数额。
一审法院认为：车坤、冠洋房地产公司签订的《深圳市房地产认购书》、《深圳山海美域花园认购书》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院确认其效力。根据查明的事实，车坤已按约定签署了《预售合同》，并履行了支付全部购房款的主要义务，冠洋房地产公司接受了合同文本及全部购房款，双方之间的商品房预售合同关系已成立。
2010年9月30日，深圳市政府发布深府办〔2010〕82号《关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》，对于本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭），限购2套住房；对于能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房；暂停在本市拥有2套以上（含2套）住房的本市户籍居民家庭、拥有1套以上（含1套）住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民在本市购房；要求自本通知发布之日起，所有商品住房交易必须执行本通知规定。车坤签订涉案房产的认购书时，上述政策已发布近四年，具有周知性，冠洋房地产公司在《山海美域花园销售风险提示》亦列明了上述政策，车坤签字确认并书面承诺其符合上述政策的要求。车坤主张冠洋房地产公司未尽告知义务，无事实依据，一审法院不予采信。车坤系非深圳户籍，其未举证证明其签订认购协议时向冠洋房地产公司提交了在深圳市1年以上纳税证明，且车坤确认其在签订认购协议时不符合该项要求，在购房前一年仅缴纳了养老保险一项险种，亦不符合深圳市规划和国土资源委员会发布的限购令细则。在车坤不具备购房资格的情况下，冠洋房地产公司拒绝继续履行《深圳市房地产认购书》、《深圳山海美域花园认购书》的相关义务及后续义务，并不存在过错。
冠洋房地产公司于2015年2月13日向车坤发出《挞定通知书》，车坤虽否认收到，但冠洋房地产公司系按照双方在《深圳山海美域花园认购书》约定的地址投递，故一审法院视为上述通知书已于2015年2月14日送达车坤。车坤、冠洋房地产公司之间的商品房预售合同关系已经终止，车坤请求解除车坤与冠洋房地产公司签署的《深圳市房地产买卖合同（预售）》，没有事实和法律依据，一审法院不予支持;车坤、冠洋房地产公司之间的商品房预售合同关系已经终止，涉案房产的买卖行为未能进行，车坤请求冠洋房地产公司向其返还购房款2637169元有事实和法律依据，一审法院予以支持。鉴于前述情况，车坤请求冠洋房地产公司向其赔偿损失2988941元没有事实和法律依据，一审法院不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十四条，第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、冠洋房地产公司应于判决生效之日起十日内向车坤返还购房款2637169元。二、驳回车坤的其他诉讼请求。如冠洋房地产公司未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费51182.77元，财产保全费5000元，共计56182.77元，由车坤负担29847.77元，由冠洋房地产公司负担26335元。车坤已向一审法院预交案件受理费，一审法院不退，冠洋房地产公司应于判决生效之日起十日内将应负担之数迳付车坤。
二审经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审补充查明：一、已生效的（2015）深中法房终字第2357号民事判决认定，根据查明的事实，车坤已按约定签署了预售合同，并履行了支付全部购房款的主要义务，冠洋房地产公司接受了合同文本及全部购房款，依据合同法第三十七条的规定，双方之间的商品房预售合同关系已成立。并以涉案商品房自2014年12月18日起至该案判决时仍处于查封状态，无法办理转让手续，涉案合同不具备继续履行的条件，驳回了车坤要求继续履行合同的诉讼请求。二、在2014年7份，车坤缴纳养老保险的时间超过一年，但未缴纳医疗和工伤保险；车坤自2014年8月开始缴纳医疗和工伤保险，至2015年7月参保时间达到一年。深圳市不动产登记中心2015年11月18日出具《购房资格证明》，证明车坤家庭具备本市住房限购区域内的住房购买资格。
本院认为：本案为商品房预售合同纠纷案件。本院已生效的（2015）深中法房终字第2357号民事判决已经认定车坤和冠洋房地产公司之间已成立商品房预售合同关系。冠洋房地产公司在本案中有关双方未签署预售合同，双方之间不存在商品房预售合同关系的诉讼主张，本院不予采纳。
合同法第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。从本案合同的履行情况看，车坤已经支付了全部购房款，履行了合同主要义务。而涉案房产在2014年12月18日即被查封，直至2016年4月29日才解封。在涉案房屋已被查封，无法办理转让手续的情况下，冠洋房地产于2015年2月13日以《挞定通知书》形式通知收回房产，没收定金，在房产解封后也拒绝继续履行合同。冠洋房地产公司拒绝履行合同的理由是认为因车坤不具备购房资格，双方之间未成立预售合同关系。本院认为，双方之间已经成立预售合同关系，冠洋房地产公司有关合同没有成立的理由不能成立。至于车坤购房资格的问题，即使车坤在签订预售合同时不具备购房资格，但车坤在2015年8月已经具备购房资格，并不影响合同的继续履行。且冠洋房地产公司在2014年8月17日接受车坤签订的预售合同并收取全部购房款时，并未及时提出购房资格的问题，此后也一直没有退还购房款，客观上也影响了车坤购买其他房产。综上，车坤已经履行了合同主要义务，而冠洋房地产公司拒绝履行合同的理由不能成立，冠洋房地产公司的行为构成根本违约。车坤有权要求解除合同，并要求冠洋房地产公司退还购房款2637169元，并赔偿损失。车坤主张其损失为2988941元，并提交了涉案房产2016年11月4日的估价报告。冠洋房地产公司认为涉案房产的价值不能根据该估价报告来认定，但在一审法院向其释明是否要求重新评估时，明确表示不同意重新评估，诉讼期间也未针对该估价报告提交其他反驳证据。本院认为，车坤已经就其损失大小提交了证据证明，冠洋房地产公司虽不认可，但并未提交任何反驳证据。对车坤有关损失金额为2988941元的主张，本院予以采信。冠洋房地产公司除应退还购房款2637169元外，还应赔偿车坤损失2988941元。
综上，上诉人车坤的上诉请求成立，应予支持。一审判决认定事实基本清楚，但对违约责任认定错误，导致裁判错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十七条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初14041号民事判决第一项；
二、撤销深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初14041号民事判决第二项；
三、解除车坤与深圳冠洋房地产有限公司之间的商品房预售合同；
四、深圳冠洋房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿车坤损失2988941元。
如未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费51182.77元，财产保全费5000元，二审受理费30711.53元，合计86894.3元（均已由车坤预交），均由被上诉人深圳冠洋房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 明 亮
审判员 路 德 虎
审判员 朱 宽
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二〇一七年十一月二十七日
本件与原本核对无异
书记员 崔艳慧（兼）
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第三十七条采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。