云南省曲靖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云03民终1126号
上诉人（原审原告）滕建华，男，汉族，1962年12月27日生，浙江省乐清市人，个体户。
委托代理人周胜全，云南精茂律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人（原审被告），陈东梅，女，汉族，1979年2月1日生，麒麟区人。
委托代理人杨永明，男，1978年6月6日生，特别授权代理。
委托代理人袁新乔，男，1979年3月5日生，系陈东梅之夫。特别授权代理。
上诉人滕建华与上诉人陈东梅房屋租赁合同纠纷一案，麒麟区人民法院作出（2015）麒民初字第2127号民事判决，滕建华、陈东梅均不服，向本院提起上诉。本院于2016年7月6日受理后，依法组成合议庭，于2016年8月4日公开开庭进行了审理，上诉人陈东梅的委托代理人杨永明、袁新乔，上诉人滕建华的委托代理人周胜全到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
滕建华上诉请求：依法撤销原判，改判支持其一审中的诉讼请求，一、二审诉讼费由陈东梅承担。主要上诉理由：1、双方自2007年5月签订承包经营合同书，陈东梅一直使用该商铺，后续租双方又重新签订合同。2013年2月23日双方对尚欠房租进行结算，陈东梅书写借条一份，载明：“东恒商贸城妙帛服饰陈东梅向滕建华借人民币现金壹拾叁万元正，还款时间在2014年5月至7月阶段。”陈东梅签名并按手印。2、东恒商贸城（包含陈东梅承租商铺）于2014年6月10日被拆除已有生效判决确认，在此之前的租金应依法予以支持。上诉人为维护自身合法权益，要求上诉人陈东梅支付2011年5月4日至2013年5月3日拖欠租金13万元、2014年5月4日至2014年6月10日的租金19476元、以及2013年6月25日至2014年3月25日的水电费3186元，请求二审法院予以支持。
针对滕建华的上诉，陈东梅答辩称：滕建华上诉没有事实依据。首先，其提到2011年5月4日至2013年5月3日，上诉人认为陈东梅欠房租没有事实依据。事实上，2012年5月3号至2014年5月4号，陈东梅已经缴纳了19万的租金，不可能还欠2011年到2013年的租金。何况滕建华主张的2011年到2013年两年的租金与客观事实也不相符。至于上诉人提到2014年5月4日至2014年6月10日的租金更没有事实依据，陈东梅事实上在2014年4月份已经无法经营商铺，该段时间因商铺被上锁，陈东梅根本没有办法使用商铺，另外，陈东梅在2014年4月25日前已经与物管结清了所有水电费。
陈东梅上诉请求：依法撤销原判，将本案发回重审或改判驳回滕建华的诉讼请求。主要上诉理由：1、原审判决8万元的租金收条与东恒商贸公司有关联，东恒商贸公司作为租赁合同的主合同一方应作为第三人参与诉讼，原审遗漏东恒商贸公司这一主体，应裁定发回重审。2、原审判决认定事实断章取义，主观臆断。2007年5月1日至2012年5月4日，陈东梅与滕建华并未建立租赁合同关系，原审法院一厢情愿认定双方之间存在租赁关系，陈东梅已经将租金全部交给了东恒商贸公司，因为合同具有相对性，陈东梅是与东恒商贸公司签订的合同，理应把租金交给东恒商贸公司，东恒商贸公司没有参加诉讼，原审判决明知东恒商贸公司及滕建华收到8万元租金却规避事实，以没有公章就否定交纳8万元的租金非常武断。罗静是东恒商贸公司的财务人员，滕建华庭审中陈述：“水电费单据及交款单上的罗就是罗静，既是东恒商贸公司的会计也是我的会计。”大部分收款单据都有罗静的签订，原审法院不认可该罗静出具的8万元租金收条，没有任何道理。原审判决的8万元与13万元的租金不相符，从租赁合同的交易习惯看，都是先交租金后使用房子，陈东梅2013年2月23日欠的租金13万元是2013年5月4日至2014年5月4日的租金，陈东梅2013年2月23日前就交了6万元，2013年5月4日又交了13万元共计19万元。从常识和逻辑判断，如果2011年5月4日至2012年5月4日期间的8万元租金没交，2012年滕建华就不会签订新的租赁合同，2013年5月4日至2014年5月4日的租金19万元都交清，前面的租金是不可能还欠着。3、原审判决“本院认为部分”牵强附会、随心所欲。陈东梅向东恒商贸商贸公司交纳8万元的租金，事实上东恒商贸公司及滕建华多年都不提出异议，法院无权否定。东恒商贸公司与滕建华之间也是合同关系，法院将东恒商贸公司两个主体混同一个主体，混淆合同的相对性。
针对陈东梅的上诉，滕建华答辩称：其一，根据三者之间的关系，东恒商贸公司不应列为本案的主体。其二，根据当事人的陈述，双方以借条的形式对欠款的事实予以确认，陈东梅说的理由，即13年到14年的租金交清来推定前面的租金已经交清，不符合法律和逻辑规定；其三，陈东梅陈述门被上锁致使不能经营，既没有证据证实，即使是真的，也和出租人没有关系。最后，陈东梅说期间物管费已经和东恒物管结清，实际上从07年到14年的水电费都是滕建华结算的，不予认可对方结清水电费的事实。
滕建华向一审法院起诉请求：由陈东梅支付2011年5月4日至2013年5月3日拖欠租金13万元、2014年5月4日至2014年6月10日的租金19476元、以及2013年6月25日至2014年3月25日的水电费3186元，并承担本案诉讼费。
一审法院认定法律事实：2007年5月1日，被告向原告租赁位于曲靖市交通路东恒服装百货商城84-87号商铺、109-113号通道加房用于经营，双方共签订三份书面《承包经营合同》。2007年5月1日签订的合同约定承包期限为三年，自2007年5月5日至2010年5月4日止，每年承包费为16万元；2012年5月6日签订的合同约定承包期限为壹年，自2012年5月5日至2013年5月4日止，每年承包费为17万元；2013年5月2日签订的合同约定承包期限为三年，自2013年5月4日至2016年5月3日，每年承包费为19万元。《承包经营合同》签订后，原告按合同约定将商铺交付给被告管理使用。2011年5月4日至2012年5月4日双方虽然没有签订书面承包合同，但被告对该商铺仍管理使用。被告自2012年5月6日至2013年7月31日期间，分八次向原告及原告之子滕擎擎缴纳房租225000元，2013年2月23日，原、被告对房租经过结算，被告书写借条一份交与原告，借条载明：“东恒商贸城妙帛服装陈东梅向滕建华借人民币现金壹拾叁万元正，还款时间在2014年5月-7月阶段。”被告陈东梅签名并捺手印。经审查，双方当事人均认可该借条不是真实的借贷关系，而是被告下欠原告的房屋租金。2013年5月4日向原告缴纳房租19万元。另被告已缴纳自2013年6月20日至2014年4月25日期限的水电费5660.89元，此期间的水电费全部缴清，该商铺于2014年被拆除。原、被告因拖欠租金的问题发生纠纷，原告曾于2015年4月9日持借条向本院提起诉讼，要求被告陈东梅偿还借款13万元，案件号为（2015）麒民初字第1248号，后于2015年6月3日撤诉。现再次于2015年6月15日向本院提起诉讼，要求被告陈东梅支付下欠房租及水电费。
一审法院审理认为，原、被告建立的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，未违反强制性法律规定，合法有效。原告将商铺交付给被告使用，被告应按约定缴纳房屋租金，被告提交的2011年9月23日、2012年3月1日、2012年4月6日，总金额为80000元的三张收条，没有加盖曲靖东恒商贸有限公司的公章，被告无其他证据对三次缴付房租予以佐证，本院对被告向曲靖东恒商贸公司缴纳80000元房租的主张不予支持。因原告系该商铺的实际出租人，故被告应向原告支付租金80000元。原告所举证据不足以证实该商铺于2014年6月10日拆除，故原告要求被告支付2014年5月4日至2014年6月10日的房租19476元的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。被告已缴清水电费，故原告要求被告支付自2013年6月25日至2014年3月25日水电费3186元的诉讼请求不予支持。被告辩称原告已超过诉讼时效，根据法律规定，延付或拒付租金的，诉讼时效为一年。被告在借条中承诺于2014年5月-7月还款，实际为承诺支付下欠租金。诉讼时效应自2014年7月开始计算，原告于2015年4月9日向本院提起诉讼时，未超过一年的诉讼时效，诉讼时效于2015年4月9日发生中断，故原告于2015年6月15日再次起诉未超过诉讼时效。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、由被告陈东梅自判决生效之日起二十日内支付原告滕建华房屋租金80000元；二、驳回原告滕建华的其他诉讼请求；案件受理费3353元（原告已预交），由被告陈东梅承担1744元，原告滕建华承担1609元。
二审中，上诉人滕建华为证实其主张，向本院提交下列证据了两份生效判决书，证实陈东梅承租商铺于2014年6月10日被拆除。
经质证，上诉人陈东梅对判决书没意见，但认为不能证实陈东梅商铺在2014年6月4号被拆除的事实，因为商铺是分批次拆除的，证明目的不符合事实。
本院认为：上诉人滕建华提交的两份生效判决，具有真实合法性，本院予以采信。
上诉人陈东梅未向本院提交新证据。
经二审审理查明的法律事实，与一审认定一致，本院依法予以确认。另查明：“2013年2月23日至2013年7月31日期间，陈东梅支付2012年5月5日至2013年5月4日的房租租金共计人民币100000元。本案争议商铺于2014年6月10日拆除。”
本案的争议焦点：1、本案是否应追加东恒商贸公司？2、上诉人陈东梅是否还应支付上诉人滕建华租金？
本院认为，就“本案是否应追加东恒商贸公司”的问题。本案中，双方签订的《承包经营合同书》，签订合同的虽为曲靖交通路东恒商贸城或曲靖东恒商贸有限公司，滕建华作为代表在合同中签字，但根据本案查明的事实，滕建华对曲靖市交通路东恒商贸城及区商业局楼下铺面有经营管理权，签订合同的实际当事人是滕建华，上诉人陈东梅也是向滕建华支付租金。本案双方合同签订后均按合同约定履行，故本案的合同相对人应为上诉人滕建华，滕建华系本案的适格主体，不应追加东恒商贸公司为本案当事人。
就“陈东梅是否应还支付上诉人滕建华租金”的问题。本案中，双方所签订的《承包经营合同书》，实为租赁合同，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约定全面履行义务。上诉人滕建华按约定已经将租赁物交付上诉人使用，上诉人应按合同约定支付其实际使用租赁物的相应租金。经原审法院审理，双方当事人均认可2013年2月23日借条不是真实的借贷关系，而是陈东梅下欠的房屋租金，按上诉人滕建华的陈述，系截止到2013年5月3日的租金，应视为双方对2013年5月3日前房屋租金作出的结算，陈东梅欠租金13万元。根据上诉人陈东梅一审中提供的证据，双方结算后，陈东梅支付了2012年5月5日至2013年5月4日的租金10万元，因双方结算系2013年5月3日前未支付租金，故该部分租金应为陈东梅结算后支付的尚欠租金，扣减该部分已支付租金，还应支付滕建华2013年5月3日前的租金3万元。原审判决陈东梅支付滕建华尚欠租金8万元，缺乏事实依据，属实体处理不当，本院予以依法改判。
就上诉人滕建华提出“要求陈东梅支付2014年5月4日至2014年6月10日的租金19476元”的主张。因本案涉案商铺位于曲靖市交通路东恒服装百货商城，而该商城于2014年6月10日强制拆除，该事实有生效判决书予以证实。上诉人陈东梅提出“因2014年4月份商铺被上锁，该段时间已经无法经营商铺，未实际使用租赁物”的主张，其未能提供有效证据予以证实，该主张本院不予支持。上诉人陈东梅未办理退租手续，其实际使用租赁物期限应认定至2014年6月10日，因其已支付2013年5月4日至2014年5月4日的租金，故之后租金应从2014年5月5日起算至2014年6月10日止。根据双方签订合同约定2014年期间的租金为19万元，上诉人陈东梅还应支付上诉人滕建华2014年5月5日至2014年6月10日的租金具体金额为18219元（190000元÷365天×35天）。原审法院对“陈东梅实际使用租赁物期限”的事实部分认定不当，本院予以依法重新认定并改判。
就上诉人陈东梅提出“其2013年2月23日欠的租金13万元是2013年5月4日至2014年5月4日的租金已交清”的主张，与本案查明事实不符，陈东梅2013年5月4日支付的19万元系2013年5月4日至2014年5月4日的租金，并非是支付双方结算2013年5月3日前之间的租金，且陈东梅支付该19万租金后，又支付过2012年5月5日至2013年5月4日期间的租金，与其陈述“因后面租金已交清不可能还欠之前租金”相矛盾，故该主张不能成立，本院不予支持。至于陈东梅提出“其向东恒商贸商贸公司交纳8万元的租金”的主张，因该8万元系双方结算之前支付，不论其支付对象是谁，均不影响本案的实体处理。就上诉人滕建华主张的水电费3186元，无有效证据证实，且上诉人陈东梅已缴清水电费，该主张不能成立，本院不予支持。
综上所述，上诉人滕建华、上诉人陈东梅的上诉理由均部分成立，本院予以部分支持。一审判决认定的基本事实清楚，审判程序合法，但实体处理不当，本院予以依法改判。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销麒麟区人民法院（2015）麒民初字第2127号民事判决。
二、由上诉人陈东梅自本判决生效之日起二十日内支付上诉人滕建华房屋租金人民币48219元；
三、驳回上诉人滕建华的其他诉讼请求。
一审案件受理费人民币3353元，由上诉人陈东梅负担人民币400元，上诉人滕建华负担人民币2953元；二审案件受理费人民币3353元，由上诉人陈东梅负担人民币400元，上诉人滕建华负担人民币2953元。
本判决为终审判决。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决送达双方当事人即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向原审人民法院申请强制执行。
审判长 雷仙莲
审判员 高体所
审判员 赵艳绘
二〇一六年九月十三日
书记员 何雨洁