广东省中山市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中二法民一初字第213号
原告：中山市东升镇建设发展总公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：梁伟标。
委托诉讼代理人：周兆勇，广东君品律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李细芳，广东君品律师事务所律师。
被告：广东华盛投资集团有限公司，住所地广东省广州市。
法定代表人：郑继坤。
被告：中山市辰洋房地产开发有限公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：郑继坤。
两被告的委托诉讼代理人：陈家晓，广东保信律师事务所律师。
两被告的委托诉讼代理人：高丽敏，广东保信律师事务所实习律师。
原告中山市东升镇建设发展总公司（以下简称东升建设发展总公司）诉被告广东华盛投资集团有限公司（以下简称华盛公司）、中山市辰洋房地产开发有限公司（以下简称辰洋房地产公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2014年1月9日立案受理后，依法适用普通程序于2014年3月6日和2015年2月6日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人周兆勇、李细芳，被告的委托代理人陈家晓、高丽敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2006年12月12日，原告与被告华盛公司通过招拍挂程序签订中山市土地使用权公开转让合同（以下简称转让合同），约定原告向被告华盛公司转让位于中山市××镇同乐村祐生经济合作社“悦昌围”地块的土地使用权，转让面积为43294.6平方米，转让总价为4242万元。此外，合同第四条第一款约定：被告华盛公司必须将在转让用地上兴建的商住楼临龙昌路及丽城路两面的商铺以3500元/平方米的价格出售给原告，转让的首层商铺（不含夹层及骑楼）面积不少于4200平方米。被告必须在公开交易成交后16个月内将商铺兴建完毕并交付使用。前述关于转让商铺的要求，在2006年11月28日中山市土地招标拍卖办公室就该宗转让作出的中山市土地使用权挂牌转让公告第三条“其他约定”第一款也予以明确。
2007年1月23日，原告与被告华盛公司签订土地使用权转让补充合同，约定：将转让合同项下地块的土地使用权证办理到被告华盛公司全资设立的被告辰洋房地产公司名下。
2006年12月12日，被告华盛公司签订成交确认书，双方公开交易成交。根据上述转让合同第四条第一款约定，被告华盛公司应于2008年4月12日前将转让合同项下首层商铺兴建完毕并交付原告使用，但其并未依约履行该合同义务。
由于转让合同项下地块土地使用权证已办理到被告辰洋房地产公司名下，且被告辰洋房地产公司已进行了开发。故在被告华盛公司迟延履行交付商铺义务的情况下，原告反复与两被告进行协商，两被告均已一再承诺共同承担转让及交付商铺的义务，但至今仍未履约。现据原告了解，在转让用地上开发的楼盘商铺已建成，但其所兴建的首层商铺仅约为2650.58平方米，远不能满足双方关于首层商铺转让面积不少于4200平方米的约定。
原告认为，被告华盛公司作为转让合同的相对方，应依约向原告转让及交付商铺，而被告辰洋房地产公司作为转让地块的土地使用权人则明确承诺向原告转让及交付商铺，故原告有权要求两被告共同履行将现有已建成的首层商铺转让、交付给原告，并将产权过户到原告名下以履行合同义务。另，被告华盛公司未确保转让用地上兴建的首层商铺面积满足双方转让合同约定的违约行为导致原告受损，故被告华盛公司应当按不能交付的首层商铺的市场价值赔偿原告损失。此外，两被告至今未履行转让及交付义务的行为导致原告至今未能对首层商铺进行占有、使用、收益及处分，因此原告有权要求两被告按逾期交付期间同地段首层商铺的租金标准连带赔偿原告的损失。
鉴于以上所述，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：1.两被告按3500元/平方米的价格向原告转让及交付被告开发的位于中山市××镇同乐村祐生经济合作社“悦昌围”楼盘的现有首层商铺（临龙昌路及丽城路两面2650.58平方米，并由被告辰洋房地产公司将前述首层商铺的产权过户到原告或原告指定的第三人名下；2.被告华盛公司按不能依约交付的该处首层商铺起诉时的市场价值赔偿原告损失22466590元【不能交付面积为1549.42平方米×14500元/平方米（该处首层商铺市场价值18000元/平方米-
合同约定转让价格3500元/平方米）=22466590元】及利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率，从起诉之日起计至被告全额支付该项赔偿之日止）；3.两被告按同地段首层商铺租金标准赔偿逾期交付商铺导致原告的损失8820000元【合同约定交付面积4200平方米×30元/月/平方米×70个月（暂从2008年4月12日计至2014年2月12日，最终计至被告实际交付商铺并不能交付的首层商铺的市场价格赔偿原告损失之日止）】及利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率，从起诉之日起计至被告全额支付该租金损失赔偿之日止）；4.本案诉讼费用由被告承担。
两被告辩称：一、原、被告之间并未确立商铺买卖合同关系，原告所提出的诉讼请求缺乏事实和法律依据。虽原、被告双方于2006年12月12日签订的转让合同就涉案商铺作了约定，但仅仅约定了被告必须在转让地块上兴建的商住楼临龙昌路及丽城路两面的商铺以3500元/平方米的价格出售给原告，转让的首层商铺（不含夹层及骑楼）面积不少于4200平方米，被告必须在公开交易成交后16个月内将商铺兴建完毕并交付使用等寥寥几点内容。根据《商品房销售管理办法》第十六条的规定，商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。由于转让合同并未约定原告必须购买涉案商铺，那么首先是原告是否一定会购买涉案商铺存在变数；其次，就算原告愿意购买，也存在买卖双方就上述《商品房销售管理办法》第十六条规定中的第十三项主要内容能否达成一致存在变数。可见，转让合同之时原、被告就买卖涉案商铺达成初步意向，在双方尚未能就商铺买卖的主要内容达成一致并签订买卖合同的情况下，原告仅依据转让合同就涉案商铺向被告追究违约责任是缺乏事实与法律依据的。同理反之，就算涉案商铺价格跌破3500元/平方米，被告也无法根据转让合同强迫原告以3500元/平方米的价格购买涉案商铺。
二、被告已建成的涉案商铺面积为4144.75平方米。根据规定，确定商铺的面积应当考虑商铺是否纳入容积率计算、是否需缴纳市政配套费用、是否能办理产权权属证书等因素。因此，商铺面积为4144.75平方米是符合相关规定的。
三、转让合同第四条第一点的约定已违反法律的强制性规定，属无效条款。转让合同第四条第一点：“公开转让成交后，乙方（即被告）必须将该用地上所兴建的商住楼临龙昌路及丽城路两面的商铺以3500元/平方米的价格出售给甲方（即原告）。商铺建筑深度不大于15米，首层商铺（不含夹层及骑楼）面积不少于4200平方米（商铺位置详见用地红线图）”。而根据中山市规划局出具的《建设项目规划建筑设计要点》，该地块的规划指标要求的允许值为容积率2.5、建筑密度30%、绿地率34%，且还要根据要求退让路面、建设消防通道出入口和小区出入口，该地块不可能建设深度不大于15米的首层商铺4200平方米。根据《城乡规划法》第二条“制定和实施城乡规划，在规划区内进行建设活动，必须遵守本法”、第三条“城市和镇应当依照本法制定城市规划和镇规划。城市、镇规划内的建设内容应当符合规划要求”及《合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，前述约定无效，合同双方均不能据此对对方主张权利。
四、原告主张的损失金额缺乏证据支持。如前所述，原告是无权就涉案商铺向被告追究违约责任的。退一步来说，就算原告存在损失，由于涉案商铺所涉地段较为偏僻，处于开发起步阶段，商铺市场价值也就8000元/平方米左右，而原告单方提出的18000元/平方米的天价，是严重脱离实际的。同样，原告提出的租金30元/月/平方米及损失计算方法也是原告的单方面意思，并无相关证据予以支持，被告对此不予认可。
五、被告作为有责任的开发商，已充分顾及原告的利益。被告作为开发项目当地引进的开发商，在建设楼盘过程中，为提升城镇的市容市貌，对涉案的临街商铺设置了高六米的临街骑楼，并在商铺外墙黏贴价格高昂的石材。被告的社会责任感是有目共睹的。毗邻丽城路的涉案商铺早已兴建完成，被告也知会原告前来办理商铺买卖手续，但由于受到2008年经济危机影响，原告考虑到房地产行情不好，未前来办理商铺买卖手续。原告的行为致使被告的巨额资金无法如期回笼，给被告造成了严重的经济损失。尽管如此，为顾及原告利益，被告至今也没有将涉案商铺卖给他人，以期与原告友好协商解决此事。
综上所述，原告对被告提起本案诉讼缺乏事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。
经审理查明：2006年11月28日，中山市土地招标拍卖办公室对外发布中山市土地使用权挂牌转让公告一份，主要载明：将于2006年11月28日至2006年12月12日在中山市房地产交易大厅对地块编号为G09-06-9082的土地使用权进行公开挂牌转让，土地总面积为43294.6平方米（折合64.9419亩），位于中山市××镇同乐村祐生经济合作社“悦昌围”，土地用途为商业住宅，土地使用年限至2073年6月7日；公开转让成交后，竞得人在付清地价款后对用地进行建设，必须将在该用地上所兴建的商住楼临龙昌路及丽城路两面的商铺以3500元/平方米的价格出售给原告东升镇建设发展总公司；商铺铺面深度不大于15米，首层商铺（不含夹层及骑楼）面积不少于4200平方米（商铺位置详见用地建筑红线图）；竞得人必须在公开交易成交后16个月内将商铺兴建完毕并交付原告使用；竞投最低价为4221.2235万元（即65万元/亩），每次竞价增幅为20万元等等。此外，上述公告附用地建筑红线图一份，主要载明沿丽城路的用地红线长度为168.357米（149.957米+18.4米），沿龙昌路的用地红线长度为57.496（39.096米+18.4米），建筑红线均让5米等。
2006年12月12日，被告华盛公司作为竞得人与原告作为委托人、中山市土地招标拍卖办公室作为受托人签订一份国有土地使用权挂牌交易成交确认书，主要载明：被告华盛公司经认真审阅挂牌交易文件，实地踏勘挂牌地块后，向受托人提交申购资料，并交付履约保证金后取得竞买资格。现经确认，被告华盛公司在挂牌截止时以4242万元的最高报价竞得上述土地使用权（即约979.80元/平方米）。被告华盛公司在签订本成交确认书后三个工作日内与委托人签订中山市国有土地使用权转让合同，并按期清付成交价款等。
同日，原告作为甲方（转让方）、被告被告华盛公司作为乙方（受让方）及中山市土地招标拍卖办公室作为见证方签订中山市土地使用权公开转让合同一份，主要载明：“根据国家现行有关法律、法规和有关规定，经土地交易机构以挂牌转让方式公开转让编号为G09-06-9082的用地，乙方竞得甲方转让的土地使用权，甲、乙双方就成交的土地使用权转让事项订立本合同，共同遵守：第一条转让土地使用权情况。1.甲方转让以挂牌方式取得位于中山市××镇同乐村“悦昌围”、土地使用权证编号为中府国用（2003）第091284、中府国用（2006）第090478号地块的土地使用权，转让43294.6平方米。宗地四至及界址点座标见附宗地图。甲方转让土地使用权的同时连同地上建筑物和附着物所有权转让给乙方。2.转让的土地用途为商业住宅用地，使用年限至2073年6月7日。第二条土地使用权转让价格、付款方式。1.合同项下的土地使用权经公开交易确认成交价款为人民币（大写）肆仟贰佰肆拾贰万元正整。乙方向土地交易机构预付的竞投保证金人民币（大写）伍佰万元转作预付给甲方的合同定金，已付定金可抵作最后一期相应地价款。2……第四条约束条件。1.公开转让成交后，乙方在付清地价款后对用地进行建设，必须将在该用地上所兴建的商住楼临龙昌路及丽城路两面的商铺以3500元/平方米的价格出售给甲方。商铺建筑深度不大于15米，首层商铺（不含夹层及骑楼）面积不少于4200平方米（商铺位置详见用地建筑红线图）；2.用地在未建好以前不得分割转让；3.依法必须在公开交易成交后16个月内将商铺兴建完毕并交付甲方使用；4.严格按照土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发使用土地，方可使用土地使用权……”。
2007年1月23日，原告与被告华盛公司及中山市土地招标拍卖办公室作为见证方签订土地使用权转让补充合同一份，主要载明：原、被告双方同意将上述土地使用证办理到被告华盛公司出资成立的被告辰洋房地产公司名下。
后原告按约将上述土地使用权过户到被告辰洋房地产公司名下，土地证号为国（2007）易0901**，被告华盛公司亦按约向原告支付购地价款。
此外，中山市土地招标拍卖办公室于2007年10月9日对外发布中山市土地使用权挂牌转让公告一份，主要载明：将于2007年10月9日至2007年10月26日在中山市房地产交易大厅对地块编号为G09-07-9089的土地使用权进行公开挂牌转让，土地总面积为10958.9平方米（折合16.4384亩），位于中山市××镇同乐村祐生经济合作社“悦昌围”，土地证号为中府国用（2006）第0904**号，土地使用年限至2073年7月9日；土地开发建设要求按编号为050222007080003的建设项目规划建筑设计要点；用地挂牌成交后，竞得人必须将在该用地上所兴建的商住楼临龙昌路及11米路两面的商铺以3500元/平方米的价格出售给原告；竞得人在建筑设计时，商铺铺面深度不大于15米，首层商铺（不含夹层及骑楼）面积不少于2875平方米；竞得人必须在签订成交确认书之日起16个月内将商铺兴建完毕并交付使用等。2007年10月26日，被告辰洋房地产公司以1350万元竞得上述10958.90平方米土地使用权（即约1231.88元/平方米），并与原告及中山市土地招标拍卖办公室签订成交确认书及中山市土地使用权挂牌转让合同，约定相关权利义务。
上述交易两地块相邻，被告辰洋房地产公司将上述两块土地合并申请规划报建，业务编号为050222008010003。中山市规划局经审批于2008年2月3日作出建设项目规划建筑设计要点，主要载明：建设单位为被告，用地性质为商住，国有证用地面积为54253.5平方米，容积率允许值为3，建筑密度允许值为30%，绿地率允许值为34%，建筑高度控制在60米以内（主体建筑控制在15层以上），商业面积占总建筑面积比例（最大值）为15%，须无偿提供公建、市政公用设施用地面积及建筑面积等。此外，市规划局还审批出具上述土地的建筑红线图，标明用地线、低层建筑红线、高层建筑红线、临丽城路的底层建筑退线5米、临龙昌路的低层建筑退线7.118米，临龙昌路高层建筑退线13.118米（7.118米+6米），临12米路（合同为11米路）退线3米等。后被告辰洋房地产公司在上述土地上开发兴建商住楼，并于建成后对外发售了部分商品房，而涉案的商铺至今没有转让、交付给原告。原、被告双方及案外人中山市东升镇同乐社区居民委员会就涉案商铺交付事宜多次商讨未果，其中就2013年11月25日的商讨会议作了会议纪要。该会议纪要主要载明：原告表示其自2007年以来一直要求被告尽快履行交付商铺义务；被告辰洋房地产公司则认为其是按设计、规划进行建设，且愿意交付商铺等；而中山市东升镇同乐社区居民委员会则表示涉案铺位最终是归其所有，但铺位建成多年一直没有交付，要求两被告尽快交付地铺，若交付夹层的要折价等。后双方就涉案商铺交付问题未能达成一致意见而产生纠纷，原告遂于2014年1月9日诉至本院，提出上述诉讼请求。同日，原告就上述10958.90平方米土地所涉商铺等问题的纠纷诉至本院，诉求本案被告辰洋房地产公司交付商铺、赔偿损失等，案号为（2014）中二法民一初字第212号。庭审过程中，原告诉讼主张被告未按约定建造并交付首层商铺4200平方米，仅建造了约2650.58平方米且至今未转让、交付，构成违约。两被告则以双方未订立买卖合同、合同有关转让条款约定无效等为由予以抗辩，并表示该地块不可能建设深度不大约15米的首层商铺4200平方米，其根据规划（退让、容积率等）要求建成4144.75平方米是符合相关规定的。为查明涉案地块根据双方约定的建筑红线图并依法设置消防出入口等最多可建成深度不超过15米的首要求层商铺多少平方米的问题，两被告提出鉴定申请。后本院依法委托了广东省建筑科学研究院、广东中山建筑设计院股份有限公司、中山市第二建筑设计院有限公司、中山市第三建筑设计院有限公司等就上述争议问题进行鉴定，但被以超出其鉴定义业务范围、没有时间受理此工作、曾接受过本案当事人咨询等为由予以退回。此外，就上述争议的可见商铺方数问题，本院在征得原、被告双方同意的情况下，向中山市鼎盛建设工程技术咨询有限公司（涉案工程报建图纸的审图机构）发函调查，该公司口头回复称其审图工作不涉及该部分内容。原、被告双方均表示同意由法院根据双方提交的证据对此争议问题予以认定。原告为此提交了中山市第二建筑设计院有限公司关于旭景花园地块A商业面积的说明（含附图）一份，主要载明：根据规定退让后，其中注明涉案地块与相邻地块合并开发，不存在退让相邻地块10米的情况，按商铺进深15米及骑楼进深4米（不计入商铺面积）、预留10米出入口计算，该地块最多可见首层商业面积为4931.34平方米（附图所见临龙昌路、临丽城路及临11米路三面均设计了商铺，临丽城路的建筑红线长度为211.30米，转弯位建筑红线长度为28.93米，临龙昌路建筑红线长度为39.10米，临11米路建筑红线长度为77.24米，并预留10米出入口）。被告提交了广东中人工程设计有限公司出具的关于旭景花园居住小区地块A商业面积说明一份，主要载明：涉案地块面积为43294.16平方米，可规划户数在1300户左右，用地规模按组团设计，组团设置一个对外出入口（人车共用），人车共用出入口总宽度为10米。另根据《中山市城市规划技术规范》2004版第4.3.5条和第4.3.3条规定，须退让相邻用地10米。根据以上要求，按商铺进深15米，骑楼进深4米，该土地最大可建首层商业面积为3549.79平方米（按附图所见临龙昌路及临丽城路两面均设计了商铺，临丽城路的用地红线长度为216.50米，转弯位用地红线分别为18.4米和18.4米，临龙昌路用地红线长度为39.10米，并注明扣减了相邻地块退让的10米和预留10米出入口）。庭上，原、被告双方确认合同所载的11米路并无开通，与涉案地块相邻的仍为当地居民房屋。被告经核实后称涉案地块现实际建成的首层商铺为2601.16平方米，二层商铺为1543.59平方米，共计4144.75平方米，具体位于旭景花园T1幢、T11幢、T14幢、T16幢、T17幢。
此外，原、被告双方就涉案商铺的市场价格及租金标准等问题存在争议。原告为此申请对本案及（2014）中二法民一初字第212号案所涉商铺市场价格及租金标准进行评估，并为此预付了67850元鉴定费。本院依法委托中山市置信土地房地产估价有限公司（以下简称为置信估价公司）对本案及（2014）中二法民一初字第212号案所涉商铺市场价格及租金标准进行评估。经实地查看和市场调查等，置信估价公司于2014年11月14日出具房地产评估报告书，主要载明：本次估价对象位于中山市××镇同乐村祐生经济合作社“悦昌围”的房地产，建筑面积合计为5847.58平方米，其中首层建筑面积为3537.59平方米，夹层面积为2309.99平方米。上述估计对象在价值时点2014年6月13日的商铺首层平均单价为11662元/平方米，夹层平均单价为5248元/平方米，总价为53378202元；上述估价对象在2008年4月12日至2014年6月13日的平均租金价格为28.70元/平方米/月。经质证，被告对该评估报告书无异议，而原告不同意上述评估公司的估价，并自行委托中山市华信房地产土地评估有限公司（以下简称为华信评估公司）对上述商铺的价格及租金标准进行评估。2014年12月22日，华信评估公司出具房地产估价报告，载明估价结果是上述5847.58平方米商铺评估价值为86891267元，其中首层商铺为22000元/平方米，夹层为6000元/平方米。被告对原告该估价报告不予确认。本案与（2014）中二法民一初字第212号案总的评估费用67850元，按两案标的划分，本案的评估费用为35628元。
以上事实有原告提供的中山市土地使用权挂牌转让公告、中山市土地使用权挂牌转让合同、国有土地使用权挂牌成交确认书，被告提供的用地建筑红线图、建设项目规划建筑设计要点、关于旭景花园居住小区的商业面积说明、地块A面积说明、照片、汇总表、商品房权属证明书、商铺照片、会议纪要及开庭笔录、评估报告书等存案为凭。
本院认为：本案为建设用地使用权转让合同纠纷，原、被告双方通过招拍挂的方式达成土地使用权挂牌转让合同，属双方真实意思表示，符合民事行为生效的法律要件，除有关将涉案商铺转让过户到原告指定第三人名下的内容外均合法有效，受法律保护，双方均应按约履行各自义务。根据上述查明事实可见，原告已按约向被告交付土地使用权，且被告业已在该地块（连同相邻两地块一同规划设计）兴建了商铺、商品房等并已对外发售了部分商品房，其按约应将相关商铺转让给原告，但其至今尚未转让过户给原告。根据合同约定，被告的行为已构成违约，其仍负有继续履行转让过户的合同义务，故原告诉求两被告就已建成的首层商铺转让并过户到原告名下，理据充分，本院予以支持；但，双方有关被告可按原告要求将涉案商铺转让过户到其指定的第三人名下的约定，实际涉及二次交易的问题，双方若按此约定操作，存在规避行政审批及相关税费的问题，故对双方该约定的效力，本院不予确认，原告据此要求被告将涉案商铺转让过户到指定的第三人名下的诉求，理据不足，本院不予支持。被告以上述合同中有关商铺转让的条款违反法律强制性规定无效等抗辩主张，理据不足，本院不予采纳。现双方就涉案地块客观可建首层商铺面积问题、夹层商铺价格及违约责任承担问题存在争议。对此，本院根据原、被告双方的陈述和提供的证据逐一分析如下：
首先，对涉案地块客观上能否建成合同所约定的首层商铺面积问题，虽未能通过委托相关的鉴定机构进行鉴定以确定，但根据原、被告双方提交的说明可见，涉案土地上确不能在临龙昌路及丽城路两边建造深度不超过15米的首层商铺面积不少于4200平方米，本院对此认定。至于该地块临丽城路及龙昌路两面客观上最多能建多少平方法深度不大于15米的首层商铺问题？原、被告双方所提交的说明显示的建筑红线长度及用地红线长度相仿，且两被告主张的可建面积多于原告所主张的面积，依法属其对自身不利事实的自认，对其有关涉案土地临龙昌路及丽城路两面可建深度不超过15米的首层商铺面积约为3549.79平方米的主张，本院予以采纳。鉴于此，本院认定涉案地块临龙昌路及丽城路两面可建深度不超过15米的首层商铺面积约3549.79平方米。
其次，二层商铺价格问题。被告在该首层商铺上建有夹层（二层）商铺约1543.59平方米。对此，双方为免讼累均要求在本案中一并处理，于法不悖。现双方对该二层商铺亦由被告出售给原告并无异议，主要争议在二层商铺的价格问题，原告主张按原价格的半价计算（即1750元/平方米），而被告则主张按原价格计算（即3500元/平方米）。对此，无论是按市场规律还是依本院委托评估的评估报告，首层商铺与二层商铺的价格应有所差别，首层商铺价格一般高于夹层（二层）商铺，本院委托评估报告显示夹层（二层）商铺价格不足首层商铺价格的50%，故被告主张按首层商铺价格计付二层商铺价格，理据不足，本院不予采纳。本院采纳原告的主张，按原铺位价格的50%计算二层商铺价格为宜，即每平方米1750元。
最后，有关违约责任及损失承担问题。根据上述查明事实可见，原告虽将涉案土地交付被告，但所交付土地客观上未能建成约定的商铺，超出部分应属原告违约，由此导致被告不能按合同约定建造商铺，而产生的该部分法律后果及损失应由原告承担，原告诉求被告赔偿该部分商铺未能建造而造成的损失，理据不足，本院不予支持。但是，涉案土地虽不能足额建成约定的商铺方数，但被告实际所建首层商铺方数不足客观可建方数的行为，亦属违约，对此亦应承担违约责任，承担由此产生的该部分法律后果及损失，应按市场价赔偿原告因此造成的损失。有关商铺价值损失的计算标准，本院已委托具有评估资质的评估公司进行评估，其评估程序合法，依据客观充分，分析科学合理，故本院对其该评估意见予以采纳，认定涉案商铺在2014年6月13日的商铺首层平均单价为11662元/平方米，夹层平均单价为5248元/平方米。由此可推知，少建商铺的价值损失为1443327.27元【（3549.79平方米-2601.16平方米-1543.59平方米/2）×（11662元/平方米-3500元/平方米）】。原告虽对该评估意见不予确认，并提交了自行委托评估的评估报告，但没有提供任何证据足以推翻本院委托的评估报告，故应承担举证不能的不利后果，对其该评估报告，本院不予采纳。此外，有关商铺延迟转让、交付造成的损失及商铺转让款迟延支付造成的损失问题，根据上述查明事实可见，被告有履行通知原告转让、交付商铺事宜，但双方一直因商铺面积、夹层（二层）商铺价格等问题存在争议导致商铺至今未能转让、交付，由此导致原告租金损失、被告资金无法回笼的损失等等，属双方未采取妥善方式处理合同纠纷而导致的损失扩大，均应承担相应的责任，双方因此导致损失应各自承担，故原告诉求被告赔偿其租金及利息损失，理据不足，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第二十六条的规定，判决如下：
一、被告广东华盛投资集团有限公司、中山市辰洋房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内按首层商铺3500元/平方米和二层商铺1750元/平方米的价格向原告中山市东升镇建设发展总公司转让及交付被告中山市辰洋房地产开发有限公司开发的位于中山市东升镇同乐村祐生经济合作社“悦昌围”楼盘的首层商铺约2601.16平方米和二层商铺约1543.59平方米（准确方数按规划验收为准），并将该商铺过户到原告中山市东升镇建设发展总公司名下；
二、被告广东华盛投资集团有限公司于本判决生效之日七日内向原告中山市东升镇建设发展总公司赔偿不能交付首层商铺的损失1443327.27元【（3549.79平方米-2601.16平方米-1543.59平方米/2）×（11662元/平方米-3500元/平方米）】；
三、驳回原告其他的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
评估费用35628元，由被告广东华盛投资集团有限公司、中山市辰洋房地产开发有限公司负担。
案件受理费244618元，保全费5000元，共计249618元，由原告中山市东升镇建设发展总公司负担124809元，由被告广东华盛投资集团有限公司、中山市辰洋房地产开发有限公司负担124809元。两被告应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳其应负担部分。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 梁春燕
审 判 员 张庆争
代理审判员 高嘉敏
二〇一五年三月十六日
书 记 员 谭勇兴