浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙07民终675号
上诉人（原审被告）：徐革，男，1970年1月13日出生，汉族，住浙江省永康市。
委托诉讼代理人：陈延军，浙江律明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王国光，男，1956年7月15日出生，汉族，住浙江省永康市。
上诉人徐革为与被上诉人王国光房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省永康市人民法院（2017）浙0784民初8738号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月24日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
徐革的上诉请求：撤销原判，依法改判，一、二审诉讼费由王国光承担。事实与理由：1、一审判决未将2009年及2014年房屋租金合同中徐革交给王国光的押金共计13000元扣除，存在错误。从徐革与王国光历次合同及转账记录可以看出徐革都是按照合同的约定缴纳押金并支付房屋租金，如果徐革未缴纳押金，王国光也不可能让徐革租赁这么长时间。庭外和解过程中，王国光认可并同意扣除13000元押金，后来又反悔，可以证明徐革依约缴纳了13000元押金。因此，该13000元押金应当从租金中扣除。2、一审判决徐革承担违约金没有事实和法律依据。双方签订的租房合同中对违约金并未约定，王国光发出的通知是单方行为，不能作为支付违约金的依据。一审判决适用的法条中也没有对违约金情况的规定，更不用说按照银行同期同档次贷款基准利率的四倍计算违约金。本案纠纷徐革虽有过错，但也是因为王国光跟原本与徐革协商一致的第三人达成协议，导致徐革产生损失，王国光也存在一定过错。3、徐革支付2014年度租金多支付720元，应予扣除。徐革在支付2013年12月23日到2014年12月23日当年租金的时候，合同中约定的是125080元，实际汇款是125800元，多汇720元，该多汇部分应抵扣租金。
王国光辩称，我方也不清楚徐革是否存在多汇的款项。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，徐革的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回徐革的上诉请求，维持原判。
王国光向一审法院起诉请求：一、判令徐革腾空王国光所有的坐落于永康市店面屋；二、徐革支付逾期交付房屋的租金（从2017年9月23日起至2017年10月9日止的租金按年20万元计算为9863元，从2017年10月10日至实际腾空之日的租金按年租金20万元计算）。三、徐革支付占用店面屋的罚金（算至2017年10月9日止的罚金为19726元，从2017年10月10日至腾空之日止按年租金20万元加倍计算）。四、由徐革承担案件诉讼费用。
一审法院认定事实：徐革自2009年起向王国光租赁位于间。2015年12月22日，王国光、徐革签订《租房合同》一份，约定继续将胜利街129号的房屋出租给徐革，租期为2015年12月22日至2016年12月22日止，年租金为178000元，押金2000元。租期届满后，双方于2016年12月19日达成补充协议，约定续租9个月，至2017年9月22日止，租金计133500元。租期届满后，徐革仍占有使用该房屋。2017年9月30日，王国光向徐革发送通知一份，表明将以20万元的租金出租，徐革可优先租赁，但需在10月3日前签订合同并付清租金，否则应当在10月3日前搬离，如徐革逾期未交回，则按20万年租金加倍收取罚金。此后，双方未能达成一致的租赁协议。徐革占有使用该房屋至2017年11月13日止。
一审法院认为，王国光与徐革之间的房屋租赁合同关系系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，认定合法有效。租期届满后，徐革应履行及时搬离房屋的义务，其逾期未搬离已构成违约，应支付占有使用房屋期间的租金。对租金标准，应参照租期内租金178000元计算，共计25711元。对于罚金，属于违约金性质，王国光主张的违约金过高，依法调整为按中国人民银行同期同档次贷款基准利率的四倍计算。依照双方的租房合同约定，租金应于租房前支付，故徐革辩称2009年至2013年期间多付了7万元租金，无证据予以证明，不予采信。徐革辩称租赁期间交了押金15000元，王国光仅认可2015年所交的押金2000元，其余款项徐革无证据证明，不予采信。对于押金2000元，王国光应予退还，该款与租金相抵销，徐革共计应付租金23711元。对王国光诉讼请求的合理部分，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、由徐革支付王国光占用房屋的租金23711元，并支付违约金（违约金从2017年11月13日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率的四倍计算至实际付款之日止）。款限判决生效后五日内履行完毕。二、驳回王国光的其他诉讼请求。案件受理费270元（已减半收取），由王国光负担70元，由徐革负担200元。
二审期间，王国光未提交新的证据。徐革向本院提交证据如下：证据一、2009年12月22日补充协议以及2010年7月6日协议一份，用以证明双方对合同的租金以及租期的约定情况。证据二、徐革中国农业银行个人账户明细一份共七页，用以证明徐革支付租金的情况。具体分别在2010年8月13日支付23927元、2011年11月20日支付118000元、2012年11月5日支付125080元、2013年11月18日支付125800元，已经多付720元。2014年12月23日支付175000元、2015年12月28日支付10000元、2016年1月3日支付10000元、2016年1月24日支付40000元、2016年2月6日120000元。结合补充协议以及2010年7月6日的协议可以看出徐革均已按照双方约定的租金支付。在2014年12月22日以及2015年12月12日签订第二次、第三次合同时徐革均已按照合同中约定的租金足额支付，之前缴纳的押金并未扣除，因此该押金应当予以扣除。
王国光的质证意见：对证据一、2009年12月22日补充协议协议真实性以及证明目的没有异议，2010年7月6日协议真实性以及证明目的没有异议。对证据二、银行明细的真实性没有异议，2010年8月13日14时29分支付23927元没错，但是2010年徐革总共付租金103927元，该笔款项是催款之后支付的，是支付前期所欠租金。2013年11月18日支付125800元，当时收到过款项但是具体金额不清楚。其余款项没有异议。对证明目的有异议，王国光没有收到过押金。
本院认证意见：对上述两份证据的真实性予以认定。
本院对一审判决认定的事实予以确认。另查明，2009年12月22日王国光与徐革签订租房合同一份，约定租期五年，前三年租金每年118000元，后两年租金加6%（2013年、2014年租金均为125080元）。2013年11月18日，徐革通过农业银行卡向王国光转账支付125800元。
本院认为，本案争议焦点主要有三点，现分析如下：1、王国光是否收过徐革押金13000元，该款是否应予抵扣。徐革上诉认为其向王国光现金交纳押金13000元，应予抵扣，虽然租赁合同中有约定押金，但徐革并未提供相应的证据证明其曾向王国光交纳该押金，且双方在之后的续租合同中并未涉及该押金情况，故对其关于押金13000元未退，应予抵扣的主张，本院不予采信。2、一审判决徐革承担违约金是否适当。本案双方房屋租赁合同于2017年9月22日到期，徐革本应按照合同约定及时腾退房屋，王国光于2017年9月30日向徐革发送通知，要求其限期搬离或行使优先权重新签订合同，并约定了逾期的违约责任。一审法院基于徐革的违约行为酌情按中国人民银行同期同档次贷款基准利率四倍计算支持逾期付款的违约金，并无不当。3、徐革支付的2014年度租金是否多付720元，该款项是否应予抵扣。根据二审查明的情况，2014年度租金为125080元，而徐革于2013年11月18日通过农业银行卡向王国光转账支付了125800元，多付720元。故其关于多付的720元应予抵扣的主张成立，本院予以支持。综上，徐革的部分上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销浙江省永康市人民法院（2017）浙0784民初8738号民事判决；
二、由徐革支付王国光占用房屋的租金22991元，并支付违约金（违约金从2017年11月13日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率的四倍计算至实际付款之日止）。款限本判决生效后五日内履行完毕；
三、驳回王国光的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费270元（已减半收取），由徐革负担193元，王国光负担77元。二审案件受理费540元，由徐革负担522元，王国光负担18元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 伟
审 判 员 应 倩
审 判 员 范继军
二〇一八年四月四日
代书记员 卢芷忻