广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2072民初15447号原告：中山市利和置业有限公司，住所地广东省中山市古镇镇七方裕豪新村。法定代表人：欧炳维，总经理。委托诉讼代理人：赵琼，广东登鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：张子扬，广东登鼎律师事务所实习律师。被告：袁顺娟，女，1980年8月出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：李西美，广东广瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑雅铟，广东广瀚律师事务所实习律师。中山市利和置业有限公司（以下简称利和公司）与被告袁顺娟商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年12月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告利和公司的委托诉讼代理人赵琼、张子扬，被告袁顺娟及其委托诉讼代理人李西美、郑雅铟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。利和公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《商铺认购书》及《中山市商品房买卖合同》已解除；2.被告向原告支付违约金2550517.2元。事实和理由：原告与被告于2014年10月31日签订《灯博中心认购书》，约定被告认购原告开发的位于中山市古镇镇同兴路101号利和灯博中心1040号商铺，总价款8500724元，付款方式为银行按揭；被告应在2016年5月15日前办理好银行按揭及前来与原告签订正式买卖合同。2016年5月15日，原告与被告签订了《中山市商品房买卖合同》，被告陆续向原告支付了购房款6800724元，但至今仍欠170万元购房款未付。根据《灯博中心认购书》第十条及《中山市商品房买卖合同》第七条的约定，原告于2016年11月4日向被告发出解除合同的通知。被告的行为已经构成严重违约，造成原告严重的经济损失。诉讼过程中，原告确认被告于2017年6月29日支付170万元给原告，涉案购房款已全部付清。原告放弃确认原告与被告签订的《商铺认购书》及《中山市商品房买卖合同》已解除的诉讼请求；变更请求被告向原告支付违约金349379.76元（以总房价8500724元为基数，按每日0.02%，从2016年5月15日起计算至2017年6月29日，自愿调整请求一半）。利和公司提供如下证据：1.《灯博中心认购书》复印件1份，证明原、被告双方成立买卖合同关系，被告应当依照约定付款，被告拖欠房款的行为已构成违约；2.《中山市商品房买卖合同》复印件1份，证明原、被告双方成立买卖合同关系，被告应当依照合同约定付款，被告拖欠房款的行为已构成违约；3.收款收据复印件4张、个人购房借款担保合同复印件1份，证明被告已支付房款6800724元，尚欠170万元；5.律师函及EMS快递单据，证明原告于2016年9月26日向被告发出律师函，催告其履行付款义务；6.律师函及EMS快递单，证明被告严重违约，原告于2016年11月4日向被告发出解除合同的通知。袁顺娟辩称：一、原告请求的违约金严重过高，有违公平原则，应调整减少。被告实际逾期支付的房款是170万元，不应当以总房价为基数计算违约金，被告同意违约金以170万元为基数，按每日0.02%从2016年5月15日起计算至2017年6月29日。二、原告经常变动涉案商铺的面积，并要求被告补交购房款，所以被告没有很爽快向原告支付购房款，涉案商铺的高度与合同不相符，少了2厘米。袁顺娟提供如下证据：《收款收据》复印件1张，证明被告于2017年6月29日将购买商铺的余款170万元支付给原告。本院经审理认定事实如下：2014年10月31日，利和公司与袁顺娟签订《灯博中心认购书》，约定：袁顺娟认购利和公司的中山市古镇镇同兴路101号利和灯博中心1040卡商铺，总价款8500724元；付款方式为银行按揭，定金873617元须于2014年10月31日前付清，房款838672元须于2015年4月30日前付清，房款838435元须于2015年8月30日前付清，房款170万元须于2016年5月15日前付清；购房款余额425万元须于2016年5月15日前办理银行按揭并提供贷款所需资料，银行按揭以银行最终批复为准；袁顺娟须于2016年5月15日或之前携带本认购书、定金收据、本人身份证及复印件及首期购房款等材料到利和灯博中心销售中心签署正式《中山市商品房买卖合同》及相关文件。认购书还约定其他内容。袁顺娟向利和公司支付款项如下：2014年10月14日支付定金374004元，同年10月31日支付定金499613元，2016年4月29日支付房款1643104元，同年5月4日支付房款34003元，上述合计支付2550724元。2016年5月4日，利和公司与袁顺娟签订《中山市商品房买卖合同》，合同订明：出卖人利和公司，买受人袁顺娟；购买的商品房为预售商品房，坐落于中山市古镇镇同兴路101号利和灯博中心1040卡；总房价8500724元，其中约定4250724元现金支付，付款时间2016年5月15日；约定425万元商业贷款（即银行按揭），付款时间2016年5月15日；一次性付款和分期付款，如未按合同约定的时间付款的，出卖人有权要求买受人每日按总房价的0.02%的标准支付违约金，逾期达30天的，出卖人有权在无需催告买受人的情况下解除合同，将该商品房另行出售，同时，买受人还应按总房价的20%向出卖人支付违约金。合同还订明其他内容。袁顺娟与工商银行古镇支行办理银行按揭贷款，于2016年6月24日支付购房款425万元给利和公司。上述袁顺娟共支付购房款6800724元（包括定金），尚欠购房款170万元逾期未支付。利和公司于2016年12月21日向本院提起本案诉讼。诉讼过程中，袁顺娟于2017年6月29日支付尚欠的购房款170万元给利和公司，涉案购房款已全部付清。本院认为：袁顺娟与利和公司签订的《商铺认购书》及《中山市商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。上述《中山市商品房买卖合同》约定“房款4250724元现金支付，付款时间2016年5月15日”明确约定了分期付款的时间，袁顺娟逾期付款，已构成违约，应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”上述《中山市商品房买卖合同》约定“一次性付款和分期付款，如未按合同约定的时间付款的，出卖人有权要求买受人每日按总房价的0.02%的标准支付违约金”利和公司主张按照合同约定每日按总房价的0.02%计算违约金，并自愿调整请求一半的违约金即349379.76元。袁顺娟主张约定的违约金过高，请求调整为以170万元为基数按每日0.02%计算逾期付款违约金。利和公司未能举证证明袁顺娟逾期支付购房款170万元造成其具体的损失，本院认定其损失为170万元的利息损失，故合同约定以总房价款为基数计算违约金明显过高，依法应予调整。本院酌定违约金以170万元为基数，按每日0.02%自2016年5月15日起计算至2017年6月29日止，计算违约金为139060元。综上所述，利和公司请求袁顺娟支付违约金349379.76元缺乏事实和法律依据，本院不予支持。袁顺娟应当按本院调整后计算的违约金139060元向利和公司支付。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告袁顺娟于本判决发生法律效力三日内支付违约金139060元给原告中山市利和置业有限公司；二、驳回原告中山市利和置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6541元，由原告中山市利和置业有限公司负担3460元，被告袁顺娟负担3081元（受理费原告已预交，被告负担的部分应于履行上述付款义务时迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  谭震华审判员  何文璋审判员  姚红波二〇一七年十月二十七日书记员  幸锦婵