济南市天桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）天民一初字第191号
原告济南天建房地产开发有限公司，住所地济南市。
法定代表人石玮华，董事长。
委托代理人杜洛山，济南天桥平民法律服务所法律工作者，住济南市。
被告张永，住济南市。
被告郜品，住济南市。
原告济南天建房地产开发有限公司（以下简称天建房地产公司）与被告张永、被告郜品商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告天建房地产公司的委托代理人杜洛山，被告张永、被告郜品均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天建房地产公司诉称：2009年7月7日，原、被告签订了《房地产买卖合同》，由被告购买原告开发建设的天和园小区秋园6号楼1单元701室的房屋一套。双方在合同中约定被告首付款70491元，余款18.5万元以按揭方式支付。合同签订后，原告天建房地产公司依约履行了合同义务，但两被告并未按月偿还银行按揭贷款，导致银行扣划了原告天建房地产公司在该银行内的保证金25305.81元。就两被告尚欠垫付按揭款事宜，原告多次催促其偿还垫付款，并于2013年7月16日向其发出律师函崔其履行还款义务，两被告至今以各种理由拒绝偿还，现原告天建房地产公司诉至法院，请求：1、判令原、被告解除2009年7月7日签订的房屋买卖合同；2、判令两被告返还原告天建房地产公司垫付款25305.81元、天和园秋园6号楼1单元1层701室的房屋，原告天建房地产公司返还两被告255491元房款；3、判令两被告支付违约金25491元；4、判令两被告承担诉讼费和律师费。
被告张永辩称：被告张永之所以未按时还银行贷款，是因为原告天建房地产公司迟迟不给被告办理房产证，且原告未告知被告未办理房产证的原因。被告向贷款的银行已经明确表示不再还按揭贷款，并主张由被告郜品偿还银行按揭贷款，两被告正常还款至2012年5月份，之后均未再偿还银行贷款，银行扣划了原告天建房地产公司在贷款银行的保证金。另外，被告张永同意解除原、被告之间的商品房买卖合同，因为按照合同约定，原告天建房地产公司已经逾期交房超过90日，故原告天建房地产公司应当返还被告购房款及供暖配套费，被告张永同意返还原告天建房地产公司垫付的银行按揭贷款25305.81元。
被告郜品辩称：被告郜品曾向相关部门咨询过，涉案房屋至今未能办理完毕房产证，且未办理房产证的原因系因涉案房屋证件不齐全，该房屋是2009年的期房，至今早已超过900个工作日。另外，两被告不仅交纳了购房款还支付了暖气配套费5116元，如果房屋买卖合同解除，原告应一并返还该款项。其他答辩意见同意被告张永的答辩意见。
本院经审理认定：2009年7月7日，原告天建房地产公司（甲方）与被告张永、被告郜品，住济南市。均为乙方）签订商品房买卖合同一份，约定两被告共同购买原告天建房地产公司开发建设的坐落于济南市天桥区小清河北路66号天和园秋园6号楼1单元7层701室及地下室房屋一套（以下简称涉案房屋），房屋建筑面积65.59平方米、地下室建筑面积23.98平方米，房屋及地下室总价款255491元，合同约定两被告以部分银行按揭贷款的方式支付涉案房屋购房款。该合同第六条约定：“乙方逾期付款的违约责任…2、甲方协助乙方办理完毕银行按揭后，乙方应按期、如数偿还银行借款。如出现下列情况之一的，甲方有权就上述情况向乙方追偿该保证金和违约金，因此产生的诉讼费用及律师费等费用均由乙方承担。同时甲方可以解除与乙方的购房合同；合同一经解除，甲方有权按双方签订的本合同价款收回该房屋，甲方应按乙方已付房款的10%要求乙方赔偿经济损失。（1）乙方未能在办理完毕《房屋所有权证》产权银行抵押手续前按时还贷的，造成银行扣划甲方保证金账户内资金的；（2）因乙方不能按时还贷导致甲方担保列入诉讼，造成提前终止借款合同还款的。…”第七条约定：“甲方应当在2010年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备济南市建筑管理局监印的工程竣工质量验收报告单，并符合本合同约定的房屋交付乙方使用：但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，甲方可据实予以延期，不承担延期交房的违约责任：1、遭遇不可抗力，且甲方在发生之日起15日内告知乙方的；2、施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决；3、因政府规划等行政部门对该项目进行调整造成的工期顺延；4、因市政配套设施施工与安装造成的延误；5、其他非甲方所能控制的因素。上述原因须凭有关部门的证明为依据，方能延期交付使用。”第八条约定：“甲方逾期交房的违约责任。除本合同第七条规定的特殊情况外，甲方如未按本合同规定的期限将该商品房交付乙方使用，按以下方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）…（3）逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按乙方累计已付款的1%向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条规定的最后交付期限两个月后的第二天起至实际通知交付之日止，甲方按乙方已交付房价款的中国人民银行同期活期存款利息向乙方支付违约金。…”。合同签订后，两被告按约定交纳了涉案房屋首付款70491元及房屋供暖配套费5116元。2009年7月15日，两被告为借款人、原告天建房地产公司为保证人，与贷款人齐鲁银行股份有限公司济南天桥支行签订《个人房屋按揭借款合同》一份，约定由原告天建房地产公司为两被告的银行按揭贷款承担担保责任。合同签订后，齐鲁银行股份有限公司济南天桥支行向原告天建房地产公司支付了两被告的按揭贷款，原告天建房地产公司向两被告出具涉案房屋的购房发票。2013年7月，因两被告未按约定偿还银行按揭贷款，齐鲁银行股份有限公司济南天桥支行扣划了原告天建房地产公司在该行的保证金25305.81元。
另查明，涉案房屋预售许可证号为：济建开预许字第（2009）167号，原告天建房地产公司并未将涉案房屋交付两被告占有使用。
案件审理过程中，原告天建房地产公司提供委托代理合同及代理发票各1份，证明原告与诉讼代理人间存在委托代理合同，原告向代理人支付律师费4500元。被告张永、郜品对于委托代理合同及发票真实性无异议，对于原告的律师费数额无异议，但对其计算标准不清楚，且不同意支付该费用。被告张永、被告郜品同意与原告天建房地产公司解除合同，同意返还原告垫付的按揭款25305.81元，但要求原告天建房地产公司返还两被告总房款255491元及供暖配套费5116元。关于原告主张的违约金25491元，被告张永、郜品认为原告天建房地产公司逾期交房违约在先，不同意支付房屋总价款10%的违约金。
现原告天建房地产公司诉至我院，请求：1、判令原、被告解除2009年7月7日签订的房屋买卖合同；2、判令两被告返还原告天建房地产公司垫付款25305.81元、天和园秋园6号楼1单元1层701室的房屋，原告天建房地产公司返还两被告255491元房款；3、判令两被告支付违约金25491元；4、判令两被告承担诉讼费和律师费。诉讼中，原告天建房地产公司因涉案房屋未交付，放弃要求被告返还涉案房屋的诉讼请求，明确其诉讼请求为：1、判令原、被告解除2009年7月7日签订的房屋买卖合同；2、判令被告张永、郜品返还原告垫付款项25305.81元以及原告向两被告返还购房款255491元；3、判令被告张永、郜品支付违约金25491元；4、判令被告张永、郜品承担诉讼费用和律师费4500元（律师费按10万元标准，乘以4.5%计算）。诉讼中，原告天建房地产公司同意一并返还两被告供暖配套费5116元。
以上事实，有原告天建房地产公司提交的商品房买卖合同、借款合同、购房收据、购房发票、银行划款通知单、进账回单、委托代理合同、服务费发票、催款函、特快专递详情单、还款凭证，被告郜品提交的暖气费收据等证据证明，以及原、被告的当庭陈述在案为凭。
本院认为：原、被告之间签订房屋买卖合同系出自双方真实意思表示，合同内容未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，原、被告双方应当依照合同内容履行各自权利、义务。根据合同约定，两被告应当依约履行偿还贷款的义务，如两被告未能在办理完毕《房屋所有权证》产权银行抵押手续前按时还贷的，造成银行扣划原告保证金账户内资金的，原告可以解除房屋买卖合同，并按双方签订的房屋买卖合同价款收回涉案房屋，两被告应按已付房款的10%赔偿经济损失。诉讼中，两被告均认可自2012年5月份之后，两被告均未按照约定向银行支付贷款，导致银行扣划了原告在该银行的保证金25305.81元为两被告垫付贷款，虽被告抗辩称系因原告未按照约定履行房屋交付手续，但两被告并未对此及时主张权利，且该抗辩理由与支付银行贷款并非同一法律关系，两被告确已违反了上述合同条款的约定，应承担相应的民事责任，且诉讼中，两被告同意返还原告垫付的按揭款25305.81元，故原告天建房地产公司有权要求解除合同，并要求两被告支付违约金，且两被告应向原告返还已垫付的款项25305.81元。因此，对于原告天建房地产公司要求被告张永、郜品返还垫付款项25305.81元并支付违约金25491元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告赔偿律师费4500元的诉讼请求，本院认为，原告天建房地产公司所主张的违约金数额已足以弥补其损失，故其要求被告赔偿律师费损失4500元的诉讼请求，本院不予支持。原、被告之间房屋买卖合同解除，原告自愿返还被告张永、郜品购房款255491元，本院予以准允。关于被告张永、郜品要求原告天建房地产公司返还供暖配套费5116元，虽双方未在房屋买卖合同中进行约定，但两被告确已支付该款项，且原告天建房地产公司已同意返还该款项，为了减少当事人的诉累，本院对此予以一并处理，原告天建房地产公司应一并返还两被告供暖配套费5116元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原、被告之间于2009年7月7日签订的关于济南市天桥区小清河北路66号天和园秋园6号楼1单元7层701室及地下室房屋一套的房屋买卖合同。
二、被告张永、被告郜品于本判决生效之日10日内返还原告济南天建房地产开发有限公司垫付款25305.81元。
三、被告张永、被告郜品于本判决生效之日10日内向原告济南天建房地产开发有限公司支付违约金25491元。
四、原告济南天建房地产开发有限公司向被告张永、郜品返还购房款255491元、供暖配套费5116元。
五、驳回原告济南天建房地产开发有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5610元，由被告张永、被告郜品负担。
如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 王 善
人民陪审员 张捷军
人民陪审员 鲁艳华
二〇一六年二月十六日
书 记 员 郝慧明