湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘1202民初2735号原告：怀化市鹤城区企业改制服务办公室。法定代表人：杨素萍，系原告单位主任。委托诉讼代理人：蒲俊均（特别授权），男，1978年11月9日出生，瑶族，系怀化市鹤城区人民政府法治办工作人员。被告：李华，男，1972年5月7日出生，汉族。委托诉讼代理人：杨成（一般代理），湖南人和人（怀化）律师事务所律师，执业证号1431220131049578。原告怀化市鹤城区企业改制服务办公室（以下简称“鹤城区企改办”）与被告李华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告鹤城区企改办的委托诉讼代理人蒲俊均、被告李华及其委托诉讼代理人杨成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鹤城区企改办向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订的《门面租赁协议》及《门面租赁补充协议》。2、判令被告根据租赁协议支付欠缴租金1022650元，并退还全部门面。3、判令被告承担违约责任，原告不予退还押金。4、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2012年1月18日，被告以旺旺超市名义经公开竞租，与原告前身怀化市鹤城区商业事务管理处（简称管理处）签订《门面租赁协议》，被告租赁管理处18个门面，租期为8年，从2012年4月28日至2020年4月27日。2013年4月27日管理处与被告签订《门面租赁补充协议》，约定从2013年1月1日起开始计收乙方租金。根据约定，第一年每个门面租金24700元，以后租金参照周边门面租赁情况居中收取，但不得低于第一年租金额，且每年租金成上涨趋势。被告每季度缴纳一次租金，每季度前5天内交齐该季度租金，若不按时交纳租金，原告无条件收回门面（押金不予退还）。经查询被告工商登记注册资料，其名下有两家旺旺超市，一家为怀化市鹤城区旺旺超市，经营场所为鹤城区天星路（三医院）对面，该店于2015年5月14日注销。另一家为怀化市鹤城区旺旺超市五三五店，经营场所为怀化市迎丰东路（五三五医院大门口），被告租赁原告门面后，未开设超市，也未进行工商登记，而是进行了转租。截至2016年三季度，被告租赁门面共欠缴租金1022650元，经多次催缴，被告拒不给付，给原告造成重大损失。被告欠缴租金行为严重违反了合同约定，原告有权解除租赁合同并要求被告承担违约责任，原告收取的押金不予退还。为维护原告合法权益，根据《民诉讼法》之规定提起诉讼，请求贵院判令如前诉讼请求。被告李华答辩称：一、答辩人虽然与被答辩人签订了的《门面租赁协议》，但被答辩人没有履行交付全部门面的义务，根据《门面租赁补充协议》第二、三、四款的约定，原租赁协议已于2013年12月31日自动终止，答辩人实际使用原告的门面只有4间，故答辩人没有支付全部门面租金的义务。二、被答辩人主张的租金部分已过诉讼时效。根据《民法通则》第一百三十六条规定：下列的诉讼时效期间为一年：……（三）、延付或拒付租金的。原《门面租赁协议》双方约定的租金支付方式为按季度交付，原告于2016年9月19日才向法院提起诉讼，那么根据以上规定，在2015年9月19日之前欠付的租金显然已过诉讼时效，原告无权对2015年9月19日前欠付的租金向被告主张。三、被答辩人无权将第三人所有的两间门面租货给答辩人，无向答辩人主张这两间门面的租金。四、被答辩人应当以2013年12月31日为合同终止日，按答辩人实际使用的门面数量经双方结算后将答辩人预付的费用退还给答辩人。五、如被答辩人不能在一审法庭辩论终结前提交出租标的物的规划许可证或产权证明，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，原、被告签订的门面租赁合同应当认定无效，承租人可以按实际使用被答辩人的门面（4间）向其支付房屋占有使用费。综上，答辩人认为，答辩人与被答辩人之间虽然签订了门面租赁协议，但答辩人至始至终仅占有和使用了原告的4间门面，其他门面因被答辩人没有履行交付全部门面的义务，被答辩人也没有实际使用，应当视为对合同的变更，答辩人没有支付未使用门面租金的义务。被答辩人诉求与事实不符，于法无据。答辩人请求贵院在查清事实的基础上裁定驳回被答辩人的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。原告鹤城区企改办为支持其诉讼请求向本院提交以下证据：证据1、原告事业单位法人证书、被告户籍资料复印件，拟证明原被告主体资格；证据2、关于印发《怀化市鹤城区人民政府职能转变和机构改革方案实施意见》的通知（鹤发[2015]4号）复印件，拟证明区商业事务管理处被撤销，其相关职能划入企业改制服务办公室；证据3、关于印发《怀化市鹤城区企业改制服务办公室主要职能内设机构和人员编制规定》复印件，拟证明原告由原轻纺事业管理处、城镇集体工业联社、物质事业管理处、商业事业管理处撤并组成，有权处置涉及原鹤城区商业事务管理处的相关资产及债务；证据4、门面租赁协议复印件（核对原件），拟证明原被告之间于2012年1月18日签订《门面租赁协议》，租赁门面18间，租金24700元每年每间；证据5、通知复印件（核对原件），证明2012年8月20日，被告通知原告租赁房屋2012年7月通水电，具备使用条件，决定从2012年11月1日起计收租金；证据6、门面租赁补充协议复印件（核对原件），拟证明2013年4月27日，原被告间签订补充协议，约定从2013年1月1日起计收被告租金，且每年度租金递增10%；证据7、个体工商户登记信息复印件，拟证明被告开办的旺旺超市经营场所位于鹤城区天星路（三医院对面），于2015年5月14日注销；证据8、个体工商户登记基本信息，拟证明被告开办的旺旺超市分支机构五三五店经营场所位于迎丰东路（五三五医院大门口）；证据9、门面租金催缴函复印件，拟证明原告于2015年9月18日再次向被告催收租金，被告已签收；证据10、催收通知，拟证明原告于2015年9月18日再次向被告催收租金，被告已签收；证据11、关于限期结清门面租金的通知复印件，拟证明2016年6月20日，原告第三次向被告送达租金催收通知，要求支付欠缴租金91.15万元；证据12、门面租赁问题协调会记录复印件，拟证明原告单位工作人员与被告于2016年7月27日召开协调会，被告提出经济困难，申请减租，但因涉及国有资产，原告未同意；证据13、送达及协调会照片打印件，拟证明原告单位工作人员与被告就租赁问题进行协商；证据14、城市房屋拆迁补偿安置协议书复印件（核对原件，复印件与原件不一致），拟证明原告对18个租赁门面拥有所有权，可依法进行出租；证据15、怀化市城市建设投资有限公司关于原鹤城区商业事务管理处门面安置情况的复函原件，拟证明原告对该案涉及的18个门面有合法的权属，不存在第三人拥有门面；证据16、湖南省非税收入一般缴款书复印件一组，拟证明被告交纳18个门面租金92.46万元，包括28万元押金。被告李华为支持其诉讼主张向本院提交以下证据：证据1、旺旺超市五三五店营业执照复印件，拟证明李华是旺旺超市实际经营者的事实；证据2、门面租赁协议复印件，拟证明被告租赁原告部分门面的事实；证据3、门面租赁补充协议，拟证明双方另行约定对原租赁协议附中止条件，因被告违反协议约定，原租赁协议已中止履行；证据4、英泰国际五年租赁合同，拟证明英泰国际免租2-3年的事实；证据5、英泰国际照片，拟证明英泰国际商业圈经营惨淡，绝大部分门面均已关闭的事实，同时证明被告所承租原告门面没有使用的事实；证据6、原商务处18、19、24、25号门面照片，拟证明原告门面长年漏水的事实；证据7、鹤城区商业事务管理处收据，拟证明原告向被告借支924600元的事实。证据8、火车站站前广场下门面清场通告、鹤州路安置门面方位图复印件，拟证明被告承租的其中两个门面是城投公司所有，门面具体编号是32、33号。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、被告对原告提交的有争议的证据发表如下质证意见：对证据4的真实性没有异议，合法性、关联性、证明目的有异议，双方虽然签订了门面租赁协议，但是没有按照协议实际履行，一年后的价格是通过双方协商确定，原告没有全面履行交付门面的义务，应当视为对合同的变更；对证据5三性均有异议，没有被告的签字，没有送达回证，被告对此不知情，不能证明通知已经送到被告手里。对证据9三性均有异议，没有被告的签字，没有送达回证，被告对此不知情，不能证明通知已经送到被告手里；对证据10为原告单方面意思表示，被告所签的意见明确予以表示否认，不能作为被告催收租金的依据；对证据11的三性均有异议，没有被告的签字，没有送达回证，相关送达人没有签名，没有拍送达时间照片，被告对此不知情，不能证明通知已经送到被告手里；证据12是会议记录而非会议纪要，没有各方的签字同意，没有法律效应；证据13照片是真实的，但是不是开协调会时照的，和本案无关；对证据14三性均有异议，对被拆迁房屋的面积以及补偿款做了约定，没有对置换房屋位置和面积做约定，不能证明门面的产权属于原告；证据15和本案没有关联性，没有就门面的位置和面积明确，证据形式是单方面的函，对外没有效力，也不是以证据的形式向法庭出具的。本院认为原告的提交的证据4、证据5、证据9、证据10、证据11、证据12、证据13、证据14、证据15符合证据的三性，故予以采信。二、原告对被告提交的有争议的证据发表如下质证意见：对证据2、3真实性、合法性没有异议，对证明目的有异议，门面租赁合同协议租金已经进行了约定；对证据4真实性没有异议，对证明目的有异议，合同和本案没有关系，其他的租赁协议和本案无关，免租两年是商铺招商的优惠政策；对证据5真实性没有异议，关联性有异议，和本案无关；对证据6的真实性有异议，不能体现位置，没有全貌，漏水是谁造成的无法确定，在整个过程中被告没有提出质量问题和漏水问题；证据7、证据8是复印件真实性有异议，清场是管理的过程，并不证明门面的权属，无法确定两个门面是含在18个门面里的。本院认为被告提交的证据2、证据3、证据7符合证据三性，故本院予以采信；证据5、证据6、证据8不符合证据三性，故本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年1月8日，怀化市鹤城区商业事务管理处（甲方）与旺旺超市（乙方）签订《门面租赁协议》，该协议部分约定内容为“根据乙方申请，经甲方集体研究，同意乙方租赁位于火车站出站口右侧整体门面（共18个），并就有关租赁事宜，甲、乙双方经充分协商，达成如下租赁协议条款：一、租期期限：捌年，即2012年4月28日至2020年4月27日。租赁期满后，在同等条件下，乙方有优先租赁权。二、租金及交租方式：甲方考虑到乙方整体租赁，自协议签订之日（即通水通电之日起）免收租金叁个月，用于门面装修门面租金第一年每个门面按24700元，即每月2058元收取。一年后的租金定价，甲、乙双方平等协商，可参照同一通道内门面租金价格随行就市，居中收取。原则上不能低于第一年租金额，且每年租金成上涨趋势。乙方每季度交纳一次租金，每季度前5天内交齐该季度租金，若乙方不按时交纳租金，甲方无条件收回门面（押金不予退还）。如因此造成的其它一切后果，均由乙方自行负责。三、每个门面交壹万元押金，共计18万元整，签订协议时乙方一次性交纳，待乙方退还门面时，在没有违反任何合同条款的情况下，甲方将押金如数退还（押金不计利息、不抵租金）。四、水电等其它费用由乙方按照有关部门的规定直接自行交纳。……”2013年4月27日，怀化市鹤城区商业事务管理处（甲方）与旺旺超市（乙方）签订《门面租赁补充协议》，补充协议部分约定为：“就甲方位于火车站出口右侧18个门面的租赁事宜，甲、乙双方于2012年1月28日签订了“门面租赁协议”，关于租金及交租方式作了明确约定，并于2012年7月通水通电后交付，乙方已认可。原协议免收8-10共3个月租金，作为乙方装修时间，即从2012年11月1日起，乙方应向甲方交纳租金。因乙方没有按合同及时正常营业，现根据乙方申请，经甲、乙双方商定，特订立如下补充协议：一、考虑乙方经营现状，甲方同意再免除2012年11月、12月两个月的租金，从2013年1月1日起，乙方向甲方交纳租金。（经本月24日全体干部职工大会同意，并经4月26日全体班子成员会同意）。二、乙方须按甲方要求，在2013年12月31日前对全部门面装修入店，并正规营业。三、原协议所规定租金递增方式不变，但递增比例不低于上年度租金的10%。四、如乙方违反本协议第二、三款及原协议相关规定，即视为乙方自动中止租赁协议，甲方即可另行发租，并按合同约定不予退还乙方所交押金。……”被告李华先后在上述协议、补充协议上签字，旺旺超市未加盖印章。上述协议、补充协议签订后，被告李华于2012年3月21日至2014年1月23日期间共向怀化市鹤城区商业事务管理处缴纳房屋租金、押金共计924600元（其中租金644600元、本案诉争门面押金18万元，另有5个门面押金10万元）。支付上述款项后，被告李华便不再向怀化市鹤城区商业事务管理处缴纳租金，期间，原告鹤城区企改办多次向被告李华催缴无果，遂诉至法院酿成纠纷。庭审过程中，被告李华称实际只使用了六个门面，且其中2个门面属怀化市城市建设投资有限公司所有。另查明，2008年6月20日，怀化市城市建设投资有限公司与怀化市鹤城区事务管理处签订《城市房屋拆迁补偿安置协议书》，确定怀化市鹤城区事务管理处安置门面位于鹤洲北路17米道路下侧18个门面（门面编号11040#-11057#），即本案涉争的门面。2016年11月29日，怀化市城市建设投资有限公司出具《关于原鹤城区商业事务管理处门面安置情况的复函》，主要内容为：“根据我公司与原鹤城区商业事务管理处签订的《城市房屋拆迁安置协议》，怀化市鹤城区鹤州北路17米道路下侧18个门面（门面编号11040#-11057#）系怀化火车站站前广场改扩建项目原鹤城区商业事务管理处产权置换门面，相关门面已交付贵单位，贵单位可依法使用或出租。因不可归责于我公司的原因，该区域门面房屋产权证书尚未办理，我公司将积极协调推动产权证办理。”2016年6月7日，怀化市鹤城区人民政府办公室下发《怀化市鹤城区企业改制服务办公室主要职责内设机构和人员编制规定》，确定怀化市鹤城区商业事务管理处等部门撤销后成立怀化市鹤城区企业改制服务办公室，负责处置怀化市鹤城区商业事务管理处等部门资产和债务。被告李华在怀化市工商行政管理局登记注册的个体工商户名称为“怀化市鹤城区旺旺超市”和“怀化市鹤城区旺旺超市五三五店”。本院认为，本案中鹤城区企改办作为怀化市鹤城区商业事务管理处撤销后成立的部门对该管理处的资产负责进行处置，故作为本案原告参与诉讼符合法律规定。经查，《门面租赁协议》、《门面租赁补充协议》中的乙方“旺旺超市”并未进行工商注册登记，但李华在协议中签字，故实际租赁人为李华，其作为本案被告参与诉讼符合法律规定。双方签订的《门面租赁协议》、《门面租赁补充协议》未违反法律法规的相关规定，系双方当事人真实意思表示，该合同成立并已生效，对双方当事人均具有约束力，双方当事人应按合同约定履行合同义务。《门面租赁协议》部分约定被告每季度交纳一次租金，每季度前5天内交齐该季度租金，若被告不按时交纳租金，原告无条件收回门面（押金不予退还）；《门面租赁补充协议》部分约定被告需按原告要求，在2013年12月31日前对全部门面装修入店，并正规营业，如违反该约定及原协议相关规定，即视为被告自动中止租赁协议，原告即可另行发租，并按合同约定不予退还被告所交押金。上述约定确定了协议、补充协议的解除条件。现被告拖欠原告租金，上述协议、补充协议解除的条件已成就，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，原告有权解除上述协议、补充协议，故对原告要求解除《门面租赁协议》、《门面租赁补充协议》的诉讼请求本院予以支持。同时，根据协议、补充协议约定，截止2016年9月，被告共计应向原告支付门面租金1667250元，减去被告已支付的租金644600元，被告还应向原告支付门面租金1022650元。因被告未按时缴纳租金，按上述协议、补充协议的约定，原告可不予退还本案诉争18个门面的押金18万元。被告抗辩称原告并未全面履行18个门面的交付义务，但《门面租赁补充协议》的内容中已明确载明“就甲方位于火车站出口右侧18个门面的租赁事宜，甲、乙双方于2012年1月28日签订了门面租赁协议，关于租金及交租方式作了明确约定，并于2012年7月通水通电后交付，乙方已认可。……”，由此可知被告对原告交付门面的事实已认可，故对被告的上述抗辩理由本院不予支持；被告抗辩称实际只使用了18个门面中的6个门面，且其中2个门面属怀化市城市建设投资有限公司所有，应按4个门面计算向原告支付的租金，但怀化市城市建设投资有限公司与怀化市鹤城区事务管理处签订《城市房屋拆迁补偿安置协议书》能够证实本案诉争门面系原告所有的事实。同时，原告履行了18个门面的交付义务后，被告即对18个门面享有使用、收益的权益，具体使用多少门面由被告自行决定，故对被告的上述抗辩理由本院不予支持；被告抗辩称2015年9月以前的门面租金已超过诉讼时效，从原告提交的证据来看，被告欠缴租金后，原告于2014年、2015年、2016年向被告发出过催缴通知，且双方就租金问题进行过协商，诉讼时效存在中断的事实，故对被告的上述抗辩理由本院不予支持；被告抗辩称2013年12月31日后已中止履行租赁协议，但从本案查明事实来看，被告在2013年12月31日后仍在继续使用门面，租赁协议实际并未中止履行，故对被告的上述抗辩理由本院不予支持；被告抗辩称原告未提供出租标的物的规划许可证或产权证明，原、被告签订的门面租赁合同应当认定为无效，但原告提交的证据能够证明本案诉争门面系通过安置补偿协议确定为原告所有，系怀化火车站站前广场改扩建项目，且门面已由怀化市城市建设投资有限公司向原告交付，原告有权出租，故对被告的上述抗辩理由本院不予支持；被告抗辩称与原告签订的《门面租赁协议》所约定门面租金因市场环境发生变化，再按第一年的租金收取之后的租金显失公平，本院认为被告所租赁的门面地处怀化市火车站出口，确实因市场环境变化导致经营活动出现困难，但任何经营活动都存在风险，以此来作为租金不合理的理由无法律依据，原、被告双方在租赁协议中已明确第二年以后的租金原则上不低于第一年的租金，且被告未能提交证据证明应多少合理金额来确定租金，应承担举证不能的不利后果，故对被告的上述抗辩理由本院不予支持。综上所述，对原告的诉讼请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原怀化市鹤城区商业事务管理处与被告李华于2012年1月18日、2013年4月27日分别签订的《门面租赁协议》、《门面租赁补充协议》；二、被告李华于本判决生效之日起十五日内向原告怀化市鹤城区企业改制服务办公室支付自2013年1月1日起至2016年9月30日止的门面租金1022650元；三、被告李华于本判决生效后十五日内腾空怀化市鹤洲北路17米道路下侧18个门面（门面编号11040#-11057#），并将该上述门面返还给原告怀化市鹤城区企业改制服务办公室；四、原告怀化市鹤城区企业改制服务办公室不予退还被告李华门面押金18万元。本案案件受理费14004元，由被告李华承担。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  欧 侠人民陪审员  姚国新人民陪审员  舒友德二〇一八年三月二十日代理书记员  曾 群+附判决引用相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。《中华人民共和国合同法》第六条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。