浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）杭江民初字第425号
原告（反诉被告）潘某某。
委托代理人张某某、徐某。
被告（反诉原告）卢某。
委托代理人叶某某。
原告潘某某为与被告卢某房屋租赁合同纠纷一案，于201
0年3月2日向本院起诉，被告卢某于2010年3月16日向本院提出
反诉，本院均依法予以受理，并依法由审判员孙斌独任审判，
于2010年7月1日、7月12日公开开庭进行了审理。原告（反诉
被告）潘某某的委托代理人张某某，被告（反诉原告）卢某的
委托代理人叶某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告潘某某诉称，2009年5月10日，原告为开办溜冰场，
与被告签订房屋租赁协议一份，约定向被告承租位于杭州市江
干区××区××号的两间房屋；租期为三年，即自2009年5月2
0日起至2012年5月20日止；第一年租金为49000元，每半年支
付一次；被告保障其对租赁房屋的合法产权，如因被告原因致
使原告不能正常经营的，应支某某告违约金或者赔偿相应损失
；原告办理相关证件过程中需要被告协助的，被告应提供协助
义务。合同签订后，原告依约支付了第一期的租金24500元和
押金5000元，并投入资金开始着手办理溜冰场的装修工作和向
相关行政主管部门办理营业证件。办证过程中，原告被告知需首先向六堡社区、彭埠镇政府办理租赁场地权属审核手续以申
请房屋租赁备案许可证。2009年7月15日，被告向原告提供了1
991年8月20日的江某区农村村民建房用地申请表用于办理房屋
租赁备案许可证，但被彭埠镇政府告知不能用；2009年10月28
日被告又向原告提供了江某区危某某缮审批表用于办理房屋租
赁备案许可证，但被告提供的实为主房的产权证明而非出租给
原告开办溜冰场房屋的产权证明，被告出租给原告的房屋实际
系违章建筑。原告为此多次与被告交涉，但被告均表示彭埠地
带无证经营都不会有事。2009年11月17日，因未能办理出相应
经营许可证，杭州市江某区工商分局责令原告停业并罚款3000
元。原告接到通知后即按要求进行停业整顿，白某某未进行经
营活动，只在晚上为避免损失扩大进行营业。原告向被告交涉
要求其承担相应损失或提供相应的产权证明办理证件时，被告
不予理会，并坚持无营业执照不要紧，工商局不能查的，坚持
要求原告续缴租金。2009年12月23日，原告在被告的坚持下，
续缴了2009年11月20日至2010年5月20日的租金24500元。2010
年1月12日，因他人举报，杭州市江某区工商分局又查扣了原
告的经营工具，致使原告无法正常营业。原告认为，被告未依
约保障其对租赁场地的合法产权，致使原告无法进行经营，理
应由被告承担导致合同无效的过错责任，返还相应租金、押金
及赔偿原告的相应损失。为此，原告诉至本院，要求判令：1
、原、被告于2009年5月10日签订的房屋租赁协议无效；2、被
告返还原告押金5000元；3、被告赔偿原告装修损失26269元；
4、被告返还原告自2009年11月21日起至2010年5月20日止的租金24500元；5、被告支某某告房屋评估费800元。
被告卢某辩称，1、从原告提供的证据承诺书中可以看出
，其至少在2009年7月15日就知道租赁的房屋是没有产权证的
。而且，原告作为从事经营行为的人，凭经验也可以知道租赁
的房屋是一种钢棚结构，不是砖瓦结构，并不是真正的房屋，
是违章建筑，原告完全可以判断租赁房屋是不可能办理产权证
的。因此，原告在明知租赁房屋没有产权证的情况下与被告签
订房屋租赁合同，本身是具有过错的。另外，原告在知道租赁
房屋没有合法的产权证后，也应立即与被告协商解除租赁合同
，或者认为合同无效的情况下，到法院来确认合同无效，原告
却继续占有使用房屋从事经营行为。因此，原告的过错是非常
明显的，由此产生的损失应由原告自行承担。2、即使双方签
订的租赁合同系无效，但原告实际占有使用了被告的房屋，也
应参照双方约定的租金标准支付相应的房屋使用费，故原告要
求被告返还2009年11月21日起至2010年5月20日的租金没有法
律依据。3、浙江韦宁资产评估有限公司出具的评估报告和评
估报告的补充说明中，将本身可以移动的财产也作为装修物的
附合物评估进去，应该将该类财产如窗帘等予以剔除，评估报
告中如地板的评估价格过高，被告认为应在合理确定装修物的
价值范围内，并按照双方的过错进行合理分担。综上，被告要
求驳回原告的诉讼请求。
反诉原告卢某诉称，2009年5月10日，原告因经营溜冰场
，与被告签订租赁合同，合同约定了被告提供房屋给原告使用
，由原告支付租金。现原告起诉要求退出房屋，为此，被告认为，原告在明知房屋的状况下，因自己的经营出现问题，其过
错在于原告，被告没有过错。为维护被告的合法权益，被告提
出反诉，要求反诉被告赔偿反诉原告退房损失费15000元。
反诉被告潘某某辩称，反诉原告的诉讼请求无法律依据
，要求驳回反诉原告的诉讼请求。
原告（反诉被告）潘某某为证明自己的主张，就本诉和
反诉向本院提供了下列证据：1、2009年5月10日签订的房屋租
赁协议一份，拟证明双方之间的权某某务关系；2、2009年5月
9日的收条一份，拟证明原告支付押金5000元的事实；3、2009
年5月24日的收条一份，拟证明原告已支付首期租金的事实；4
、收条一份，拟证明原告已支付第二期租金的事实；5、杭州
市江某区彭埠镇六堡社区居民委员会于2009年7月15日出具的
证明一份、2009年7月15日的承诺书两份、杭州市江某区农村
村民建房用地申请表一份，拟证明原告在与被告签订租赁合同
后即向工商行政部门办理营业执照，原告在办证过程中被工商
行政部门告知办证需先办理房屋租赁备案许可证的事实；6、
《房屋租赁登记备案证》办理须知一份、租赁场地权属审核表
一份、具结书一份、2009年10月28日的承诺书一份、江某区危
某某缮审批表一份，拟证明原告在办理营业执照过程中知道了
所租赁房屋系违章建筑的事实；7、杭州市工商行政管理局江
某分局的行政处罚听证告知书、缴纳罚（没）款通知书及浙江
省代收罚没款专用票据各一份，拟证明原告因未办理营业执照
被责令停业和罚款的事实；8、杭州市工商行政管理局江某分
局实施行政强某某施某某书及财物清单各一份，拟证明原告的溜冰鞋被扣的事实；9、收款收据一份，拟证明溜冰鞋的价格
；10、证人杨某和刘某的证言，拟证明原告经营的溜冰场
自2009年11月21日起自2010年5月20日白天未营业的事实；11
、垫付评估费的函及评估费发票各一份，拟证明原告支出评估
费用800元。
经庭审质证，被告（反诉原告）对于原告提供的第1份证
据的真实性无异议，但认为租赁协议中约定的第十一、十二、
十三条系原告事后添加，当时被告在签订合同时没注意就签字
了；本院对于该份证据的真实性予以确认。被告对于原告提供
的第2、3、4份证据无异议，本院亦予以确认。被告对于原告
提供的第5组证据中的证明和两份承诺书的真实性无异议，对
于建房申请表认为与本案不具有关联性；本院认为，该组证据
能够证明原告因经营溜冰场而曾经办理营业执照的事实，故本
院予以确认。对于原告提供的第6组证据，被告认为与本案不
具有关联性；本院认为，该组证据能够证明原告在办理营业执
照中知道承租房屋系违章建筑的事实，对于该事实本院予以确
认。对于原告提供的第7组证据，被告认为该组证据恰恰证明
了原告违法经营的事实；本院认为，该组证据能够证明原告因
未办理营业执照而被主管部门予以行政处罚的事实，对于该事
实本院予以确认。对于原告提供的第8组证据，被告对于其真
实性无异议；本院认为，该组证据与本案不具有关联性，故不
予确认。对于原告提供的第9份证据，被告对于其真实性、合
法性及关联性均有异议；本院认为，该份证据与本案不具有关
联性，故不予确认。对于原告提供的第10组证据，被告认为两位证人的证言不能证明原告在该时间段未营业的事实；本院认
为，两位证人在庭审中陈某某告欲证明未营业的时间段内，在
每天的中午和傍晚都发现原告经营的溜冰场未营业，显然与日
常生活经验不符合，证人存在作虚假陈述的嫌疑，故本院对于
两位证人的证言不予采信。对于原告提供的第11份证据，被告
对于真实性无异议，本院亦予以确认。
被告（反诉原告）卢某为证明自己的主张，就本诉和反
诉向本院提供了下列证据：1、杭州市江某区彭埠镇六堡社区
居委会于2010年3月10日出具的情况说明一份，拟证明被告未
隐瞒租赁房屋系违章建筑的事实，以及原告在租赁房屋时即明
知案涉房屋不具有合法产权的事实；2、照片一张，拟证明原
告至今尚在经营的事实；3、照片一张，拟证明被告所出租房
屋系钢棚，一般人都能识别上述房屋不可能拥有产权证。
经庭审质证，原告（反诉被告）对于被告提供的第1份证
据情况说明认为存在自相某某的事实，故对于该份证据欲证明
的事实不予确认；本院认为，该份证据不能证明原告在租赁房
屋时即明知案涉房屋不具有合法产权的事实，故本院不予确认
。对于被告提供的第2份证据，原告对于其真实性无异议，但
认为不能证明原告是每天都在经营以及白天也在经营的事实；
本院认为，该份证据不能证明原告每天都在经营溜冰场的事实
，故本院不予确认。对于被告提供的第3份证据，原告对于其
真实性无异议，但认为不能证明原告知道租赁房屋系违章建筑
的事实；本院认为，该份证据不能证明原告在租赁案涉房屋时
即明知系违章建筑的事实，故本院不予确认。本案在审理过程中，经原告申请，本院依法委托浙江韦
宁资产评估有限公司对彭埠镇六堡社区10组五福亭一区78号两
间房屋内的装修现值进行评估，浙江韦宁资产评估有限公司分
别于2010年5月18日和2010年7月1日出具了资产评估报告一份
和评估报告补充说明一份。对于该两份评估报告，原告均无异
议；被告认为根据评估报告所列的清单，该评估公司未把可移
动的财产确定为可移动物品，例如窗帘，而且地板的评估价值
过高，故认为该份评估报告不应被采用。本院认为，该份评估
报告经本院依法委托，且程序合法，评估人员也去现场进行了
调查核实，可以作为本院确定房屋装修现值的依据，本院对于
该评估报告清单所列的15、18、28、29、30、37、40、41、42
、43、44、45、46项确定为可移动物品，应由原告自行拆除，
对于其他各项确定为房屋的添附物，经计算确定装修物的现值
为20925元。
综合对于上述证据的认证及原、被告在庭审中的陈述，
本院对于本案以下事实依法予以确认：
2009年5月10日，原、被告签订房屋租赁协议一份，约定
：原告承租被告位于杭州市江干区××区××号的两间房屋；
租期为三年，即自2009年5月20日起至2012年5月20日止；第一
年租金为49000元，每半年支付一次；被告应保障其对租赁房
屋的合法产权，如因被告原因致使原告不能正常使用租赁物的
，应赔偿原告相应的损失。协议签订后，原告于2009年5月9日
支付了被告押金5000元，并分别于2009年5月24日和12月23日
各支付了各半年租金，合计为49000元。原告在实际占有使用房屋后，因经营溜冰场需要，向工商行政主管部门申请办理营
业执照，但因租赁房屋系违章建筑，为此，原告一直未能办出
营业执照。2009年11月23日，因原告无营业执照经营，杭州市
工商行政管理局江某分局对原告作出了行政处罚，被罚款3000
元，溜冰鞋30双被查扣。现因双方就各自损失的责任分担产生
争议，为此，原、被告产生诉争。
另查明，在原告知道就经营的溜冰场不能办出营业执照
后，双方仍一直在协商，截止2009年10月28日，被告仍在协助
原告办理营业执照。
本院认为，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设
的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。合同无效后，承
租人经出租人同意装饰装修而形成的附合物，在出租人不同意
利用的情况下，应由双方按照各自的过错分担现值损失。
本案中，被告出租的房屋系未经相关主管部门批准建设
的临时建筑，故原、被告签订的租赁协议系无效合同。原告起
诉要求本院确认双方签订的租赁协议系无效协议以及返还押金
的诉讼请求，本院予以支持。因被告在双方签订的房屋租赁协
议中第十一条中明确向原告表示租赁房屋拥有合法产权，但实
际情况是租赁房屋并不拥有合法产权，故导致租赁协议无效的
主要过错在于被告。基于被告在庭审中明确表示原告对于案涉
房屋的装饰装修其不同意利用，故应根据双方的过错予以分担
现值损失。本院经委托评估确定原告装饰装修物的现值为2092
5元，应由被告分担其中的大部分计18832.5元，并由被告支付
给原告。原告虽然在实际占有使用房屋，在办理营业执照的过程中知道承租的房屋没有合法产权，此时，在一般情况下原告
即应与被告协商解决赔偿等相关事宜或向法院起诉。但是，截
止到2009年10月28日，被告仍在协助原告办理营业执照。基于
被告的行为，原告有理由相信，期待通过被告的努力能够办出
营业执照，为此，原告仍然占有使用案涉房屋，还支付了2009
年12月21日起至2010年5月20日止的半年租金。但事后因原告
的无照经营受到工商行政部门的依法查处，包括责令停业、罚
款等行政处罚。故按照行政处罚的内容来看，原告在未取得营
业执照前，不能或者暂时不能再予营业，被告应将后半年的租
金返还给原告，但是，基于原告实际仍然占有使用房屋以及考
虑到原告不能按照正常的营业时间经营等因素，本院酌情确定
被告返还半年租金的一半给原告，计12250元。对于装修评估
而产生的费用800元，应由双方按过错予以分担。至于反诉原
告要求反诉被告赔偿退房损失费的诉讼请求，显然无事实和法
律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法
》第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠
纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第九条
第二款之规定，判决如下：
一、潘某某与卢某于2009年5月10日签订的租赁合同无效
。
二、卢某返还潘某某押金人民币5000元。
三、卢某赔偿潘某某房屋装饰装修损失人民币18832.5元
。
四、卢某返还潘某某自2009年11月21日起至2010年5月20日止的租金人民币12250元。
五、卢某支付潘某某评估费人民币720元。
六、上述（二）、（三）、（四）、（五）项合计人民
币36802.5元，卢某于本判决生效后十日内付清。
七、驳回原告潘某某的其他诉讼请求。
八、驳回反诉原告卢某的反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依
照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加
倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币1214元，减半收取为人民币607元
，由原告潘某某负担人民币238元，被告卢某负担人民币369元
。反诉案件受理费人民币88元，由反诉原告卢某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本
院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江
省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交
上诉案件受理费人民币1302元。对财产案件提起上诉的，案件
受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后
七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银
行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名浙江省杭
州市中级人民法院）。
审 判 员 孙 斌
二〇一〇年七月十四日
代书记员 娄移华