江苏省句容市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）句民初字第279号
原告江苏边城物业管理有限公司，住所地句容市边城镇仑山湖国际度假区。
法定代表人杨慎勇，系该公司总经理。
委托代理人夏明娟，系该公司员工。
委托代理人方兴，北京大成（南京）律师事务所律师。
被告季卫娟。
委托代理人季栩娟，系被告季卫娟妹妹。
原告江苏边城物业有限公司（以下简称边城物业公司）诉被告季卫娟物业管理合同纠纷一案，本院于2014年1月29日立案受理，依法由代理审判员李师柯适用简易程序于2014年3月25日、2014年4月22日两次公开开庭进行了审理。原告边城物业公司委托代理人夏明娟、方兴、被告季卫娟委托代理人季栩娟两次开庭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告边城物业公司诉称：被告系仑山湖长滩别墅DL52、DL53幢业主，原告依约与江苏仑山湖发展有限公司签订《物业管理委托合同》，并与被告签订《物业管理服务协议》。合同签订后，原告按约定为被告提供了物业服务。但被告尚欠2010年1月1日至2014年1月31日物业管理费、公摊水电费未缴纳。经原告多次催收，被告未能支付。现诉请要求被告支付2010年1月1日至2014年1月31日物业管理费67786元，2010年1月至2013年12月31日的公摊水电费2745元及违约金利息12656元，以上共计83187元。
被告季卫娟辩称：1、被告未能按约履职，被告所有的别墅旁边有违建，影响到原告通行及出售故原告不应交纳物业费；2、被告物业费已经交至2009年年底，认可尚欠原告物业费67786元、公摊电费2745元，即使交纳物业费也应按七折计算。
本案争议焦点：1、本案被告欠原告物业费金额为多少？2、原告提供的物业管理有没有全部履行，是否存在瑕疵？
原告针对争议焦点提交了下列证据材料：
1、仑山湖边城国际度假区江苏仑山湖发展有限公司与原告签订的物业管理委托合同一份，证明原告方是该小区的物业管理企业；
2、被告购买的DL52、DL53物业管理服务协议复印件各一份以及被告的业主档案登记表复印件一份，证明被告是DL52、DL53两幢房屋的业主，双方对物业管理服务内容、收费及违约责任都进行了约定；
3、边城仑山湖国际度假区业主临时公约复印件一份，证明业主未缴纳物业费的违约责任按每日万分之五承担违约金；
4、DL52、DL53两幢房屋的催费通知单及邮寄证据复印件各一份，证明原告方对被告方进行了催收物业费；
5、被告2007年-2009年年底的交纳物业费凭证及公摊电费缴纳凭证，证明被告自2010年1月1日起尚欠物业费和公摊电费未交纳。
经质证，被告季卫娟对证据1、2、5没有异议；对证据3、4认为其没有收到也没有看到。
被告季卫娟未向本院提交证据。
本院对边城仑山湖小区现场勘查并在被告所有的别墅区附近拍摄照片三张。
经质证，双方对此真实性均无异议，但被告认为原告未能履行职能。
经审核，原告提交的证据1、2、5，被告均无异议，本院予以确认。原告提交的证据3其证明目的系其与被告双方约定逾期交纳物业费的违约金，该约定在原告与被告签订的《物业管理服务协议》中对逾期违约金亦约定为按日万分之五标准计算，故对该份证据真实性本院予以确认。对原告提交的证据4，虽被告认为其并未收到被告邮寄的催交物业费通知，但其庭审当中也认可原告已经通知其交纳物业费，对该份证据原告予证明目的观点，本院予以采纳。本院现场勘查拍摄的照片内容真实，形式合法，能够反映边城仑山湖小区生活环境状况，本院对该证据效力予以确认；对原、被告双方当庭陈述的相关事实，本院也予以确认。
经审理查明：2007年1月1日，被告（甲方）与原告边城物业公司（乙方）签订《物业管理服务协议》，约定由原告为被告居住的边城仑山湖小区提供物业管理。该合同约定，物业管理费按房屋建筑面积独幢别墅每月每平方米2.8元向业主或物业使用人收取。物业公共设备、设施运行水电费及公共照明等其它公共水电费，实际支付费用按每栋建筑面积分摊。甲方办理入住手续后长期（六个月以上）不入住或不使用的空置物业，甲方应事先向乙方提出书面申请，按物业公共性服务费标准的70%交纳空置物业公共性服务管理费。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每日万分之五收取滞纳金，双方还约定了其他相关事宜。
另查明，被告季卫娟购买的边城仑山湖长滩假日别墅DL52、DL53幢住宅建筑面积分别为225.79平方米、268.28平方米。2014年3月20日，本院现场勘查边城仑山湖小区的物业管理状况，经勘查，该小区区间道路较整洁，小区车辆停放、垃圾清运及绿化状况良好。被告所有的别墅东边的一幢别墅有一处围墙被拆，除车辆外能够正常通往被告所有的别墅，且在被告所有的别墅北边有硬化的机动车道路通往被告所有的别墅。针对被告反映的其所有的别墅旁边一幢别墅所建的围墙影响到其正常通行，被告已经于2012年8月以排除妨害、恢复原状为由向本院对开发商江苏仑山湖开发有限公司提起诉讼，本案目前正在审理当中。在2010年前被告一直按七折向原告交纳物业管理费，自2010年1月1日起被告未能交纳物业费，边城物业公司曾向季卫娟催收物业费，但因双方对物业管理服务等问题未能协商一致，季卫娟未交纳自2010年1月1日至2014年1月31日的物业费。2014年1月29日，原告边城物业公司向本院起诉要求被告给付物业费、公摊电费、违约金和利息总计83187元，审理中，原告变更诉请为要求被告给付2010年1月1日至2014年1月31日的物业费67786元及2010年1月1日至2013年12月31日的公摊电费2745元及按日万分之五自2010年1月1日起至2013年12月31日的滞纳金。
本院认为：原、被告双方签订的《物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。至于被告提出的其别墅旁边存在修建的围墙影响其通行的问题，经本院勘察，被告反映的围墙已经部分予以拆除，暂不影响被告的正常个人通行，并且物业管理企业在面对建设单位、业主或物业使用人违章搭建、违法装修问题上，并无执法权，因缺乏强制执行力而难免力不从心，即使被告反映的其所有的别墅旁边存在违建情况，也是“违建”建设者的问题，其可以据此向建设单位或个人提起侵权损害赔偿，而被告也已经就此纠纷于2012年8月向本院提起诉讼，被告以此为由拒交物业管理费亦于法无据，本院对其辩论意见不予采纳。对于物业管理企业的服务质量也应从总体上进行评判，本案中通过原、被告双方举证及本院现场勘查情况来看，边城公司并无不履行合同义务，或者履行合同存在重大瑕疵的情况。物业管理费从本质上讲，是全体业主享受物业服务的物质基础，被告作为小区业主，在接受了边城物业公司的服务后，应当支付相应的物业管理费用。至于被告提出物业费应当按照约定按七折计算的辩论意见，因被告在2010年之前一直按照七折的标准交纳物业费，原告对此也予以认可，并且被告所有的房产事实上一直空置，被告也一直未实际入住，原告对此也知情，对该辩论意见本院予以支持。至于原告主张的滞纳金问题，因被告在与开发商就相邻权问题产生纠纷时，原告也认可在2011年被告曾就此事找过原告协商，原告也对此事知情，并认为在原告将开发商起诉至法院后，就没有再管此事，均在等待法院的判决，原告提交其向被告催交物业费的通知单也是在2013年，并且原告作为物业公司也应当在今后的物业服务过程中，加强服务意识、提高服务质量，注重与业主的交流沟通，为业主及使用人创造一个整洁、安全、文明、优雅的生活环境，故对原告主张的滞纳金请求本院不予支持。据此，依照国务院《物业管理条例》第四十二条第一款、《江苏省物业管理条例》第二十二条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告季卫娟于本判决生效后十日内支付原告江苏边城物业管理有限公司2010年1月1日至2014年1月31日物业管理服务费47450.2元。
二、被告季卫娟于本判决生效后十日内支付原告江苏边城物业管理有限公司2010年1月1日至2013年12月31日公摊电费1921.5元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
案件受理费1880元，减半收取940元。由原告承担140元，由被告季卫娟承担800元（此款原告已预交，被告季卫娟于本判决生效后十日内将诉讼费800元给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时预交相应的上诉案件受理费用，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。
代理审判员 李师柯
二〇一四年四月二十四日
书 记 员 万小玲