广�省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤07民终2922号
上诉人（原审被告）：彭江辉，男，汉族，1976年7月25日出生，住湖南省岳阳市岳阳楼区，
委托诉讼代理人：杨志军，广东祥兴律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杨沃华，男，汉族，1970年6月9日出生，住广东省江门市新会区，
委托诉讼代理人：杜福香，广东福香律师事务所律师。
委托诉讼代理人：罗杏勇，广东福香律师事务所律师。
上诉人彭江辉与被上诉人杨沃华房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市新会区人民法院（2016）粤0705民初975号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年12月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人彭江辉及其委托诉讼代理人杨志军、被上诉人杨沃华的委托诉讼代理人杜福香到庭�加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人彭江辉上诉请求：一、撤销原审判决，依法发回重审或依法改判。二、一、二审法院诉讼费用全部由杨沃华承担。事实与理由：一、一审法院适用法律不正确。一审法院将本案定性为”房屋买卖合同”是错误的，本案杨沃华与彭江辉并不是房屋买卖合同的当事人，本案中并没有涉及房屋买卖事宜，因此，一审法院将本案定性为“房屋买卖合同”是错误的。二、一审法院适用程序错误。1、一审法院在2016年6月29日开庭时，杨沃华当庭变更诉讼请求，变更诉求（1）要求彭江辉将涉案商铺交还给杨沃华；（2）要求彭江辉支付2015年12月8日至2016年6月7日的使用费、垃圾费。且自2016年6月8日起按照每月9462元计算使用费和垃圾清运费给杨沃华。根据杨沃华变更前的诉求只是要求彭江辉支付2015年12月至2016年3月7日的�金，性质是租赁合同纠纷，而变更诉讼请求后是要求场地使用费及解除租赁合同。前后的诉讼请求是不同性质的诉请，一审法院应该将两案分开审理，而一审法院将两案混淆在一起，显然是错误的。2、一审审理中，杨沃华当庭要求变更诉讼请求，一审法院应予以驳回。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条之规定，当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出。本案在2016年3月11日立案，杨沃华在2016年6月29日开庭时才提出变更诉讼请求，且诉讼请求的事实与理由与杨沃华的起诉状的事实与理由都不符。根据上述规定，杨沃华的变更诉讼请求已经超过了举证期限，一审法院当庭同意杨沃华变更诉讼请求显然程序不合法。（3）即使一审法院同意变更诉讼请求，一审法院也应该在庭审时应征求彭江辉的意见，是否需要�辩期，根据本案事实，杨沃华提出与本案不同的诉求，彭江辉是肯定需要举证及答辩期的。一审法院并没有告知彭江辉是否需要答辩期，也没有给予彭江辉答辩期，为此，一审法院程序不合法，侵害了彭江辉的合法利益，应予发回重审。三、一审法院查明事实不清。1、杨沃华与彭江辉签订的《商铺租赁合同》为无效合同，本案中，杨沃华将不属于自己的位于会城××、××号商铺租赁给彭江辉使用并签订《商铺租赁合同》，显然该份合同是无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据上述法律规定，杨沃华应退回彭江辉缴纳的全部费用。一审法�应根据无效合同的规定，判决杨沃华退回彭江辉相关费用。2、一审法院判决彭江辉支付2016年3月8日至2016年9月20日的使用费及垃圾清运费没有事实依据。根据杨沃华的《民事起诉状》诉讼请求：“1、判令被告立即支付拖欠原告的2015年12月8日至2016年3月7日的租金、垃圾清运费及水电费合计27561元……”，而根据2016年3月14日江门市新会区人民法院出具的（2016)粤0705执保223号执行裁定书，杨沃华是基于《民事起诉状》的诉讼请求而要求一审法院查封彭江辉位于会城××、××号商铺内的货物的，但在一审庭审笔录中杨沃华己经确认在起诉前已经收到了彭江辉25670元租金，即杨沃华起诉彭江辉要求支付2015年12月8日至2016年3月7日的租金、垃圾清运费及水电费合计27561元是错误的，杨沃华基于错误的起诉导致法院查封彭江辉的财产而导致的场地使用费应该由杨沃华承担。3、房屋占用使用费是由于杨沃华错误申请查封导致彭江辉无法搬离铺位内的家具而产生的，该房屋占用使用费应由杨沃华承担。一审法院判决彭江辉承担2016年3月8日至2016年9月30日的房屋占用费查明事实不清，应予以纠正。
杨沃华辩称，一、原审法院事实认定有误。杨沃华没有收到彭江辉所说的25670元租金。彭江辉认为“杨沃华已经确认在起诉前已经收到了上诉人25670元租金”，杨沃华对该事实不予认可。该笔款项中有16670元是经过案外人柳细学的账户转给案外人江门市新会区会城卢艺古典家具厂的。而杨沃华没有委托江门市新会区会城卢艺古典家具厂代收相关费用，由于原审法院的主审法官要求杨沃华必须当庭确认该笔款项的性质，杨沃华在提出回去查清楚的前提下，才确认这笔款项可能是租赁款项的事实。而杨沃华在事后也提交了案外人江门市新会区会城卢艺古�家具厂出具的《证明》，上面明确载明“2015年12月22日从柳细学帐户划进本厂的16670元是本厂代第三人梁彩芬收取的。”故原审未依据该证据推翻杨沃华不真实的自认，属于认定事实错误，二审法院应依法予以纠正。二、合同无效，承租人也必须交付实际使用费，一审判决按《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中关于房屋占有使用费的规定判决使用费依法有据。三、一审程序适当，不存在错误查封。杨沃华申请财产保全及一审法院依法对货品进行查封登记都是依法行使，且查封的财产仅限于彭江辉在商铺中的部分货物，并未查封商铺的使用权，不影响彭江辉行使使用商铺的权利。且原审法院在庭审的时候也询问过彭江辉是否将商铺交还给杨沃华，彭江辉明确拒绝返还商铺的使用权。综上，彭江辉上诉无理，应予驳回。
杨沃华向一审法院起诉请求：一、彭江辉立即支付拖欠杨沃华2015年12月8日至2016年3月7日的租金、垃圾清运费及水电费合计27561元，并按月息2%自2015年12月8日起计付利息给杨沃华至上述欠款清偿之日止；二、彭江辉承担诉讼费用。杨沃华于2016年6月29日变更诉讼请求，请求判令彭江辉立即将会城xx路9号B116、B118商铺交还给杨沃华，支付2015年12月8日至2016年6月7日的使用费、垃圾清运费合共55122元给杨沃华，并自2016年6月8日起按每月9462元计算使用费和垃圾清运费给杨沃华直至上述商铺实际交还之日止，并按中国人民银行逾期贷款利率自2015年12月8日起计付利息给杨沃华直至上述费用清偿之日止。
一审法院认定事实：2010年12月21日，杨沃华与梁彩芬签订《商铺租赁合同》，约定由梁彩芬向杨沃华承租江门市新会区会城xx路9号B116、B118商铺，第一年每月租金7980�，从第二年起每年租金以上一年度租金为基数递增3%，第一年的垃圾清运费为182元，从第二年起每年租金以上一年度垃圾清运费为基数递增3%，梁彩芬应先交款后使用承租商铺，每三个月为一交费期，并在签约后一次性交纳保证金23940元。
2015年12月8日，杨沃华与彭江辉签订《商铺租赁合同》一份，约定由彭江辉向杨沃华承租江门市新会区会城xx路9号B116、B118商铺，具体条款与杨沃华与梁彩芬签订的《商铺租赁合同》一致，落款日期为2010年12月30日。2015年12月8日，在杨沃华的指示下，梁彩芬将涉案商铺交付给彭江辉使用。2015年12月13日，杨沃华出具《收据》一份，确认收到彭江辉交纳的保证金23940元。
2015年12月22日，彭江辉通过柳细学的账户向江门市新会区会城卢艺古典家具厂转账16670元及向杨沃华交付现金9000元作为支付前三个的租金及垃圾清运费。
2016年9月21日，在原审法院主持下，彭江辉将涉案商铺交回给杨沃华。
另查明，涉案商铺由杨沃华向江门市新会区会城仁义房地产开发公司承租，租赁期限为2010年10月28日至2018年10月27日，该物业办理了《临时建设工程规划许可证》，有效期为2010年8月23日至2012年8月23日，有效期届满后，该证并没有办理续期手续。
一审法院认为，一、关于杨沃华、彭江辉签定的《商铺租赁合同》是否有效的问题。
涉案商铺在《临时建设工程规划许可证》到期后并没有办理续期手续，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程�划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，杨沃华、彭江辉于2015年12月8日签订的《商铺租赁合同》（落款日期为2010年12月30日）应认定无效。
二、关于彭江辉应否支付使用费的问题。
依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，彭江辉应按照《商铺租赁合同》约定的第六年的租金标准9251元/月、垃圾清运费标准211元/月支付给杨沃华，计算时间应为2016年3月8日至2016年9月20日（共6个月13天），使用费为59514.77元（6个月×9251元+9251元/30天×13天），垃圾清运费为1357.43元（6个月×211元+211元/30天×13天），共计60872.2元。杨沃华、彭江辉均同意将保�金23940元用于全额扣减上述费用，故彭江辉应支付的使用费及垃圾清运费为36932.2元（60872.2元-23940元）。因《商铺租赁合同》无效，杨沃华主张上述费用应计付利息，没有法律依据，原审法院不予支持。
杨沃华在法庭辩论终结后否认其在第二次庭审过程中陈述的彭江辉支付了前三个月租金及垃圾清运费，并提交了江门市新会区会城卢艺古典家具厂的《证明》一份，经审查，杨沃华并没有提交柳学细出具的交款用途的相关证据，不足以反驳其在庭审中的陈述，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条“诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证。但涉及身份关系的案件除外。对一方当事人陈述的事实，另一方当事人既未表示承认也未否认，经审判人员充分说明并询问后，其仍不明确表�肯定或者否定的，视为对该项事实的承认。当事人委托代理人参加诉讼的，代理人的承认视为当事人的承认。但未经特别授权的代理人对事实的承认直接导致承认对方诉讼请求的除外；当事人在场但对其代理人的承认不作否认表示的，视为当事人的承认。当事人在法庭辩论终结前撤回承认并经对方当事人同意，或者有充分证据证明其承认行为是在受胁迫或者重大误解情况下作出且与事实不符的，不能免除对方当事人的举证责任”的规定，原审法院认定彭江辉已支付了前三个月的使用费。
彭江辉辩称本案财产保全时查封了彭江辉存放于涉案商铺内的货物，此后不能再计付使用费，且2016年7月29日已电话通知杨沃华收回商铺。原审法院认为，本案的财产保全措施仅查封了存放于涉案商铺中彭江辉的货物，并没有查封涉案商铺，不影响彭江辉继续使用该商铺的权利，彭江辉辩称不应再计算使用费的理由，没有法律依据，原审法院不予采纳；杨沃华庭审中确认彭江辉曾于2016年7月29日致电杨沃华，但并没有提及自愿交回商铺的事情，彭江辉对通话内容没有提交相应的证据，且当天经原审法院询问，彭江辉亦不同意原审法院通知杨沃华办理交回商铺手续，故对彭江辉辩称已通知杨沃华收回商铺，原审法院亦不予采信。综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条的规定，判决如下：一、彭江辉应于判决发生法律效力之日起十日内支付使用费及垃圾清运费共36932.2元给杨沃华。二、驳回杨沃华的其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼�》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1178.05元及财产保全费300元，共计1478.05元，由杨沃华负担487.74元，由彭江辉负担990.31元。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院经二审审理，对原审法院判决所查明的事实予以确认。
本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应当围绕彭江辉的上诉请求进行审理，�各方当事人均无提出上诉的问题不予审查。
一、经查阅一审卷宗，一审法院以本案案由房屋租赁合同立案，于2016年4月20日在《人民法院报》向彭江辉公告送达了起诉状副本、应诉通知书及举证通知书等诉讼材料，之后并传票传唤本案双方当事人于同年7月29日上午9时30分进行第一次开庭，该传票备注一栏载有本案的举证期限届满至开庭当日。一审庭审中针对杨沃华变更诉讼请求，一审法院经当庭询问双方当事人是否需要新的答辩期及举证期间，彭江辉当庭明确表示不需要。本案杨沃华是基于案涉租赁合同提起的本案诉讼请求，其之后变更诉讼请求同属基于上述租赁合同而要求变更，因此，现彭江辉上诉主张杨沃华提起本案诉讼请求与变更后诉讼请求不属于同一性质的诉请以及一审程序不符合法律规定没有事实和法律依据，本院不予支持。
二、涉案商铺由杨沃华向江门市新会区会城仁义房地产开发公司承租，租赁期限为2010年10月28日至2018年10月27日，该商铺在《临时建设工程规划许可证》到期后（2012年8月23日到期）并没有办理续期手续，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，本案杨沃华在承租上述商铺过程中又将商铺转租给彭江辉，据此，杨沃华与彭江辉签订的转租合同即《商铺租赁合同》应当认定无效。
、根据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条“债务应当清偿。…。”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，结合一审期间杨沃华的诉请即要求彭江辉立即将会城xx路9号Ｂ116、Ｂ118商铺交还给杨沃华，支付2015年12月8日至2016年6月7日的使用费、垃圾清运费合共55122元给杨沃华，并自2016年6月8日起按每月9462元计算使用费和垃圾清运费给杨沃华直至上述商铺实际交还之日止，并按中国人民银行逾期贷款利率自2015年12月8日起计付利息给杨沃华直至上述费用清偿之日止以及彭江辉于一审诉讼期间2016年9月21日已将案涉商铺交回给杨沃华的事实，杨沃华要求彭江辉应偿付上述案涉商铺交回前的使用费、垃圾清运费有事实依据。
一审期间，杨沃华向原审法院申请财产保全，申请在人民币28000元价值范围内，查封、冻结彭江辉的银行存款或相应价值的财产并提供了财产担保，鉴于上述财产保全措施仅查封了存放于涉案商铺中彭江辉的货物，并没有查封涉案商铺，并不影响彭江辉继续使用该商铺的权利，现彭江辉上诉主张因杨沃华起诉错误而查封其财产，故查封期间不应再计算使用费缺乏理据，本院不予支持。
四、一审庭审中，彭江辉辩称其通过柳细学的账户向江门市新会区会城卢艺古典家具厂转账16670元及向杨沃华交付现金9000元共25670元，作为支付给杨沃华前三个的租金及垃圾清运费（即2015年12月8日至2016年3月7日），杨沃华对此明确表示承认，原审法院据此作出予以相应扣减的认定。现杨沃华在提交的二审答辩状中予以否认，鉴于杨沃华对此并未提出上诉，本院不予审查。
另一审判决书第四页中间段本案为房屋买卖合同纠纷中“买卖”应属笔误，应是“租赁”，本院予以纠正。
综上所述，彭江辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费723.3元，由彭江辉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁宇俊
审 判 员 徐 闯
代理审判员 肖文文
二〇一六年十二月二十三日
书 记 员 陈惠玲