贵州省盘县人民法院民 事 判 决 书（2016）黔0222民初4129号原告：贵州坤尚瑞邦物业服务有限公司，住所地，贵州省盘县红果镇银杏大道金泽芳庭小区，统一社会信用代码91520222095471939Y。法定代表人：徐荣江，贵州坤尚瑞邦物业服务有限公司总经理。委托诉讼代理人：刘慧敏，云南德和政律师事务所律师，执业证号15301200711907149。委托诉讼代理人：林选维，云南德和政律师事务所律师，执业证号15301200310597802。被告：蒋前江，男，1975年7月4日生，彝族，无固定职业，原住贵州省盘县，现住贵州省盘县。原告贵州坤尚瑞邦物业服务有限公司与被告蒋前江物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告贵州坤尚瑞邦物业服务有限公司的委托代理人刘慧敏、被告蒋前江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贵州坤尚瑞邦物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2014年8月1日起至2016年9月30日的物业服务费2776元；2.判令被告支付原告2016年8月15日前的违约金2864.38元。事实和理由：2014年4月26日，原告与被告签订《金泽芳庭前期物业管理服务协议》，约定原告为被告位于盘县翰林街道办事处金泽芳庭小区1单元15层3号的房屋提供物业服务，被告根据房屋面积按照1.2元／月·平方米的标准向原告支付物业服务费，被告的房屋建筑面积为89平方米，每月应支付服务费106.80元。2014年4月交房后，一直未向原告交纳物业服务费。自2014年8月15日起，原告多次向被告催收物业服务费，被告均拒绝支付。自2014年8月1日起至2016年7月30日止，被告共计欠付原告物业服务费2776元，根据《服务规约》约定，被告逾期支付物业服务费的，应当自逾期交纳物业服务费之日起按照每日3‰的标准向原告支付违约金，所以被告自2014年8月1日起至2016年8月15日止应支付原告违约金2864.38元。蒋前江辩称，原被告签订了《金泽芳庭前期物业管理服务协议》，被告未向原告支付过物业服务费，被告认为物业服务费过高，应当予以降低，小区业主多次与原告协商物业服务费用的收取标准，但一直没有达成一致意见。至于被告未交纳物业服务费，是因为原告提供的服务不到位，小区脏乱差，小区安全设施配备不完整，在业主与原告多次协商后原告均未予整改，也未联系开发商进行整改，此外被告占用小区业主的公共面积进行经营，侵害了业主的利益，也给业主的生命财产安全造成了威胁。被告并非拒绝支付物业服务费，被告同意在原告整改后补交物业服务费，对于违约金，因被告不存在违约，即使违约也是原告先违约，所以被告不应向原告支付违约金。本院认为，原告贵州坤尚瑞邦物业管理有限公司系依法登记成立并具备相应资质的物业服务公司，被告蒋前江为盘县翰林街道办事处金泽芳庭小区1单元15层3号的房屋的业主。原被告签订的《金泽芳庭前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，原被告应依约履行合同义务。被告辩解该合同并非双方协商签订，也并非被告的真实意思表示，但被告未提交相应的证据加以证明，故被告的辩解理由因无证据加以证明，本院不予支持。原被告签订《金泽芳庭前期物业管理服务协议》后，原告为被告提供了物业服务，已经履行双方签订的《金泽芳庭前期物业管理服务协议》，故被告应向原告支付物业服务费，至于被告称双方约定的物业服务费标准过高的问题，因物价调整及原告的收费标准是否违法属物价行政主管部门管理范围，不属于法院的主管范围，故本院对该问题不进行处理。在原被告之间未就物业费用收费标准另行约定的情况下，被告仍应按照已约定的收费标准（1.2元／月·平方米）向原告交纳物业服务费。双方约定物业服务费有按季度交纳及按年交纳两种方式，因本案中按季度交纳有利于被告，故确认原被告之间按季度交纳物业服务费。截至原告起诉时（即2016年8月18日），被告应向原告交纳2014年8月至2015年12月，2016年第一二三季度共26个月的物业服务费，即2776.80元（1.2元／月·平方米×89平方米×26个月=2776.80元）。关于被告是否应当支付原告违约金的问题。原被告签订《金泽芳庭前期物业管理服务协议》后，原告为被告提供了物业服务，但被告并未依约预交物业服务费，之后也未补交物业服务费，被告的行为已经构成了违约，应根据双方的约定支付违约金。至于被告辩解原告未为被告提供安全、卫生的生活环境，且有损害业主利益的行为。根据双方的约定可以确认由被告先交纳物业服务费，原告后提供服务，但被告从未履行过交纳物业服务费的义务，其行为已经构成违约，而被告现又以原告违约为由拒绝履行合同义务，被告在本案中作为先履行义务人未履行义务已经构成违约，其应承担相应的违约责任。故被告的该辩解理由不能成立，本院不予支持。关于被告应向原告支付多少违约金的问题，双方约定按季度交纳物业服务费的，交费时间为每年的1月15日前、4月15日前、7月15日前、10月15日前支付，而被告未交纳物业服务费时应从逾期之日起按每日3%的标准向原告支付违约金，现原告只要求被告按照每日3‰的标准支付违约金的请求本院予以支持，被告自2014年8月入住该小区，故应从2014年8月起开始交纳物业服务费，故被告在2014年10月15日前应支付2014年8月至2015年1月15日的物业服务费，被告欠付该部分物业服务费应向原告支付违约金1057.32元（1.2元／月·平方米×89平方米×5个月×3‰×22个月×30日=1057.32元），被告在2015年1月15日前支付2015年1月16日至2015年4月15日的物业服务费，被告欠付该部分物业服务费应向原告支付违约金547.88元（1.2元／月·平方米×89平方米×3个月×3‰×19个月×30日=547.88元），被告在2015年4月15日前支付2015年4月16日至2015年7月15日的物业服务费，被告欠付该部分物业服务费应向原告支付违约金461.38元（1.2元／月·平方米×89平方米×3个月×3‰×16个月×30日=461.38元），被告在2015年7月15日前支付2015年7月16日至2015年10月15日的物业服务费，被告欠付该部分物业服务费应向原告支付违约金374.87元（1.2元／月·平方米×89平方米×3个月×3‰×13个月×30日=374.87元），被告在2015年10月15日前支付2015年10月16日至2016年1月15日的物业服务费，被告欠付该部分物业服务费应向原告支付违约金288.36元（1.2元／月·平方米×89平方米×3个月×3‰×10个月×30日=288.36元），被告在2016年1月15日前支付2016年1月16日至2016年4月15日的物业服务费，被告欠付该部分物业服务费应向原告支付违约金201.85元（1.2元／月·平方米×89平方米×3个月×3‰×7个月×30日=201.85元），被告在2016年4月15日前支付2016年4月16日至2016年7月15日的物业服务费，被告欠付该部分物业服务费应向原告支付违约金115.34元（1.2元／月·平方米×89平方米×3个月×3‰×4个月×30日=115.34元），被告在2016年7月15日前支付2016年7月16日至2016年10月15日的物业服务费，被告欠付该部分物业服务费应向原告支付违约金28.84元（1.2元／月·平方米×89平方米×3个月×3‰×1个月×30日=28.84元），综上，被告应支付原告2016年8月15日前的违约金共计3075.84元（1057.32元＋547.88元＋461.38元＋374.87元＋288.36元＋201.85元＋115.34元＋28.84元=3075.84元），故原告要求被告支付违约金2864.38元本院予以支持。综上所述，原告为被告提供了物业服务，被告应依约履行合同义务，被告未交纳物业服务费构成违约，应根据合同约定支付原告违约金，故原告要求被告支付物业服务费2776元并支付违约金2864.38元的诉讼请求本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第六十条规定，判决如下：一、被告蒋前江于本判决发生法律效力之日起十日内向原告贵州坤尚瑞邦物业服务有限公司交纳物业服务费2776元；二、被告蒋前江于本判决发生法律效力之日起十日内向原告贵州坤尚瑞邦物业服务有限公司支付违约金2864.38元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告蒋前江负担。本判决为终审判决。审判员  管红兵二〇一六年九月二十六日书记员  张忠能