南宁铁路运输中级法院
民 事 判 决 书
（2017）桂71民终274号
上诉人（原审原告、反诉被告）:陈际好，女，1983年7月31日出生，汉族，住广西南宁市。
委托诉讼代理人：吴树君，广西君桂律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄皓云，广西君桂律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：南宁云蔚装饰工程有限公司，住所地广西南宁市邕武路8-3号楼澳华农贸市场第6栋16号商铺。
法定代表人：林明强，该公司总经理。
委托诉讼代理人：周永珩，北京市盈科（南宁）律师事务所律师。
上诉人陈际好因与被上诉人南宁云蔚装饰工程有限公司（以下简称云蔚装饰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院(2015)南铁民初第289号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月15日立案后，依法组成合议庭,审理了本案。上诉人陈际好及其委托诉讼代理人吴树君、黄皓云，被上诉人云蔚装饰公司的委托诉讼代理人周永珩，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈际好上诉请求：一.依法撤销（2015）南铁民初字第289号民事判决书；二.依法改判陈际好的如下诉讼请求：（一）确认陈际好、云蔚装饰公司双方于2014年5月5日签订的《场地租赁合同》无效；（二）云蔚装饰公司向陈际好退还履约保证金102501元；（三）云蔚装饰公司向陈际好赔偿装修损失114107元；（四）云蔚装饰公司向陈际好赔偿设备损失59000元；（五）云蔚装饰公司向陈际好赔偿加盟损失费33000元；三.一、二审诉讼费用由云蔚装饰公司承担。
事实和理由：一.一审法院认定陈际好与云蔚装饰公司签订的《场地租赁合同》合法有效，属适用法律错误，应予撤销。（一）案涉观光玻璃桶场地（以下简称案涉场地）因重新改建，依法应当重新向政府部门申请立项、规划及竣工验收事宜，没有取得立项的建设项目应当认定为非法。（二）案涉场地没有进行规划验收（规划核实）手续，不具备法律规定的竣工验收条件。（三）《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定属于效力性强制性规范，案涉场地违反该规定，故陈际好与云蔚装饰公司签订的《场地租赁合同》应当认定无效。（四）案涉场地因缺少勘察单位意见，故不符合“五方验收”，不具备交付使用条件。（五）案涉场地未取得公安消防验收，不具备交付使用条件。二.一审法院驳回陈际好要求云蔚装饰公司赔偿损失的诉请属认定事实不清，适用法律错误，应予撤销改判。三.一审法院认定陈际好须向云蔚装饰公司支付租金、物业费及相应违约金属适用法律错误，应予改判。（一）由于云蔚装饰公司提供的案涉场地不符合法律强制性规定的交付条件，导致合同无效，故云蔚装饰公司无权依据双方签订的《场地租赁合同》向陈际好主张违约责任以及违约金赔偿；即使《场地租赁合同》被认定有效，陈际好未支付相应租金及物业费属于行使其合同抗辩权，故不能认定陈际好存在违约情形。（二）云蔚装饰公司在一审审理过程中并无任何证据证明其具备收取物业管理费的资质，一审法院也未就云蔚装饰公司的资质进行核实、查明；故在审理过程中，一审法院遗漏审查案件重大事实，认定事实不清，应予撤销并改判。四.一审法院判决云蔚装饰公司有权没收陈际好缴纳的履约保证金属适用法律错误，应予改判。五.即使陈际好需要向云蔚装饰公司支付租金、物业费及相应的违约金，一审法院判决没收陈际好的履约保证金及陈际好需要支付的违约金过高，应予调整。如法院判决云蔚装饰公司没收陈际好的履约保证金，该履约保证金即具备违约金的性质，此时法院仍判决陈际好向云蔚装饰公司支付违约金，则将导致陈际好需要支付的违约金过高，有悖相关法律规定。
云蔚装饰公司辩称：民族影城项目（含玻璃筒）具备合法规划手续，经过了项目竣工验收及消防验收，规划验收并不影响相关场地租赁合同效力；案涉租赁场地均实际交付装修，可办理工商卫生税务证照正常经营，租赁场地可以正常使用。应依法认定场地租赁合同有效。且上诉人存在拖欠租金及物业费、单方解除合同等严重违约行为，恳请二审法院查明事实，驳回陈际好的上诉请求，以维护云蔚装饰公司合法、正当的权益。
陈际好向一审法院起诉请求：1.解除陈际好、云蔚装饰公司双方于2014年5月5日签订的《场地租赁合同》；2.云蔚装饰公司向陈际好退还履约保证金102501元；3.云蔚装饰公司向陈际好赔偿装修损失114107元；4.云蔚装饰公司向陈际好赔偿设备损失59000元；5.云蔚装饰公司向陈际好赔偿加盟损失费33000元；6.本案诉讼费用由云蔚装饰公司负担。诉讼过程中，陈际好变更“解除原、被告双方于2014年5月5日签订的《场地租赁合同》”诉讼请求为：“确认原、被告双方于2014年5月5日签订的《场地租赁合同》无效。”
云蔚装饰公司向一审法院提出反诉请求：1.反诉被告陈际好向反诉原告云蔚装饰公司支付2014年7月1日至2015年5月1日期间拖欠的租金55193元、物业费18399元，合计73592元；2.反诉被告陈际好向反诉原告云蔚装饰公司支付2014年6月1日至2015年5月9日逾期支付租金及物业费的违约金81743元；3.本案诉讼费由反诉被告陈际好承担。
一审法院认定的事实：2014年5月5日，陈际好（承租方，乙方）与云蔚装饰公司（出租方，甲方）签订一份《场地租赁合同》，约定：1.云蔚装饰公司将位于南宁市的新民族影城玻璃观光筒的场地号为B1的商铺出租给陈际好作为经营使用；2.陈际好应在合同签订当日向云蔚装饰公司交纳履约保证金108117元；3.租赁期从南宁市民族影城试业之日（具体以甲方书面通知为准）之日起共计3年；4.租赁场地建筑面积按105.13平方米计，每月每平方米的租金为50元，月租金为5256.5元；5.根据先交租后经营的原则，陈际好按每半年向云蔚装饰公司支付租金，首次交纳时间为云蔚装饰公司书面通知陈际好进场装修之日（当天交3个月，余下3个月于5月15日前交完），以后为相应承租期每半年开始的第五天前，租金开始计算时间为云蔚装饰公司书面通知影城试业之日起；6.陈际好必须按时交纳租金，逾期不能付清租金的，云蔚装饰公司有权将租赁履约保证金转为所欠费用，陈际好必须在3天内重新将履约保证金补足，另须支付所欠费用的逾期违约金，违约金为所欠金额的5‰乘以逾期天数，若超过15天未补足所欠费用，云蔚装饰公司有权解除本合同，并且云蔚装饰公司不退回陈际好已交租金及履约保证金，且陈际好投资装修的物业归云蔚装饰公司所有，云蔚装饰公司有权另行出租，无需对陈际好投资装修作任何补偿。合同还对其他的权利义务作了约定。该合同后有附件包括：《新民族影城出租场地平面图》《物业服务合同》《消防安全责任书》《施工安全生产责任书》《新民族影城装修守则》。
同日，陈际好与云蔚装饰公司签订一份《物业服务合同》，约定陈际好需向云蔚装饰公司支付物业费，物业费每月每平方米25元，自签署合同之日起计算，自云蔚装饰公司书面通知陈际好进场装修之日交3个月，2014年6月1日前再交3个月，此后相应承租期每6个月开始的第五天前交纳，逾期支付的，按欠款金额的3‰支付违约金。
同日，陈际好与云蔚装饰公司签订一份《场地租赁合同补充协议》，约定：原合同约定每月每平方米的租金为50元，实际租金按照每月每平方米300元结算，月租金为31539元。本协议与原合同约定不一致之处，以本协议为准，本协议未约定的，执行原合同约定。
同日，云蔚装饰公司向陈际好发出《关于新民族影城项目租赁场地交付使用的通知》，载明案涉场地已验收完毕可交付使用，自接到本通知书之日起，陈际好可组织有关人员对承租场地进行开业前的相关准备工作并交纳六个月租金189234元（2014年5月5日交3个月租金94617元，2014年6月1日前交3个月94617元）、物业费15769元（2014年5月5日交3个月7884.50元，2014年6月1日前交3个月7884.50元）、装修保证金5000元，合计210003元。云蔚装饰公司将案涉场地交付陈际好后，陈际好对案涉场地进行装修。2014年6月27日，南宁市民族影城对外试业。
合同履行过程中，陈际好向云蔚装饰公司支付的全部款项如下：2014年5月5日，陈际好向云蔚装饰公司支付履约保证金102501元、3个月租金94617元、3个月物业费7884.50元；2014年8月11日，陈际好向云蔚装饰公司支付2个月物业费5256元；2014年9月30日，陈际好向云蔚装饰公司支付1个月物业费2625元。
2014年5月1日，陈际好（乙方）与案外人南宁市尹秋萍料理店（甲方）签订一份《加盟特许协议》，约定甲方同意乙方加盟经营“一番回转寿司店”，本合同签订后三日内，乙方须向甲方一次性支付特许经营加盟费10万元。同日，陈际好与案外人李冬冬签订《合伙协议书》，约定在案涉场地合伙经营一番回转寿司店。之后，陈际好为在案涉场地经营而购买输送回转设备一台。
2014年7月30日，南宁市一番回转寿司店经工商登记设立，组成形式为个人经营，经营者为李冬冬，营业地址位于南宁市青秀区新民族影城玻璃观光筒B1号商铺即本案涉场地。
2015年1月4日，陈际好与云蔚装饰公司签订一份《场地租赁合同补充协议》，约定：1.原合同约定每月每平方米的租金为50元，实际租金按照每月每平方米100元，物业费包括在内，面积为105.13平方米，月租金加物业费合计10513元，结算期从2014年12月1日至2015年5月1日，到期后租金再议；2.前面2014年9月1日至2014年12月1日共3个月租金加物业费按每月每平方米175元计算；3.2014年5月5日签订的原补充协议，在本协议签字生效后，自动失效；4.本协议与原合同约定不一致之处，以本协议为准。
2015年4月10日，陈际好向云蔚装饰公司发出《关于消防验收合格证的事宜》，载明：因云蔚装饰公司提供的租赁场地未通过竣工验收和消防验收，不符合租赁条件，要求云蔚装饰公司出示有关部门的相关文件，并要求免收租金和物业费。
2015年5月9日，陈际好停止经营，云蔚装饰公司收回案涉场地。
另查明：案涉场地所在的南宁市新民族影城项目工程，坐落于南宁市青秀区，是由案外人南宁民族影业文化娱乐有限责任公司（以下简称民族影业公司）开发建设的项目。2012年6月15日，民族影业公司取得南宁市规划管理局核发的建字第450101201000114号《建设工程规划许可证》。南宁市新民族影城项目工程于2012年8月21日通过竣工验收，验收结论为合格。之后，民族影业公司向南宁市规划管理局申请对新民族影城项目修改观光玻璃筒等规划设计进行局部调整。南宁市规划管理局于2013年11月25日重新核发新民族影城项目工程的《建设工程规划许可证》及附件，注：撤销我局2012年6月15日核发的《建设工程规划许可证》及附件与2010年3月19日核发的施工红线图，重新发证，证号不变。2014年6月14日，南宁市新民族影城观光筒及西面15米平台改造工程通过竣工验收，验收结论为合格。2016年12月29日，南宁市新民族影城项目取得竣工验收备案。
南宁市新民族影城项目工程经南宁市公安消防支队组织进行消防验收合格，并于2012年9月29日取得《建设工程消防验收意见书》（南公消验[2012]第256号），载明：“该工程位于南宁市东盟商务区，……地上共4层均为未装修用房，用途：地下1-2层为设备房、汽车库，第1层为大堂、商业服务用房和儿童动漫厅，第2层为影厅、商业服务厅，第2层夹层为空调机房、放映机房，第3层为演艺厅、办公室、厨房及巨幕影院，第4层为演艺厅楼座及办公室，……综合评定该工程消防验收合格。”
2015年11月11日，民族影业公司取得《建设工程消防验收意见书》（南公消验字[2015]第526号），载明：“此次验收范围为影城玻璃圆筒的内部装修及改造，……面积3543.4平方米，使用功能为商业用房……综合评定该工程消防验收合格。”并同时载明：“该工程……所在建筑高35.8米，原建筑已经消防验收合格，文号为南公消验[2012]第256号。”
2016年7月25日，南宁市规划管理局出具《复函》，载明：“根据《中华人民共和国城乡规划法》《广西壮族自治区<中华人民共和国城乡规划法>办法》的规定，建设工程在组织竣工验收前须进行规划条件核实，未取得建设工程规划核实证明的，建设单位或者个人不得组织竣工验收，住房和城乡建设行政主管部门和其他有关部门不得办理竣工验收备案；不动产登记机构不得办理不动产权属登记。经市人民政府批复同意，我局于2013年12月17日发布通告，2014年1月1日核发《建设工程规划许可证》的建筑工程（公建类）项目，按规划条件核实的方式办理后续规划手续，2014年1月1日之前核发《建设工程规划许可证》的建筑工程（公建类）项目仍可按规划竣工验收的程序办理。”
还查明：2013年9月23日，案外人南宁民族影业文化娱乐有限责任公司出具《证明》，载明其同意云蔚装饰公司对案涉场地进行转租。
在案件审理过程中，陈际好向一审法院提交书面申请，要求对案涉房屋的装修价值以及输送回转设备价值进行评估。一审法院委托广西诚华工程造价咨询有限公司进行评估，该公司于2016年3月23日出具《鉴定报告》，鉴定意见为案涉场地的装修价值为71007.49元，输送回转设备价值为54060元。
还查明：陈际好及云蔚装饰公司在庭审中一致确认，双方于2015年5月9日交接房屋。
一审法院认为，根据房屋租赁合同解释第八条第三项的规定，因租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。该规定表明，租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定的情形时，并不导致合同无效。租赁房屋具有违反前述法律法规情形并导致房屋无法按照租赁房屋的性质使用的，承租人具有合同解除权。因此，陈际好以租赁房屋未办理竣工验收备案或消防验收为由，要求确认双方签订的场地租赁合同无效，于法无据，一审法院不予支持。经一审法院向陈际好释明，陈际好表示不变更诉讼请求，一审法院依法据实判决，故陈际好要求确认双方签订的《场地租赁合同》无效，一审法院不予支持。陈际好与云蔚装饰公司于2014年5月5日签订的《场地租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同成立并依法有效，对双方当事人均具有约束力。
关于陈际好要求云蔚装饰公司赔偿损失的诉讼请求。根据房屋租赁合同解释第八条第三项的规定，陈际好获得单方合同解除权的前提为案涉房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情形并导致房屋无法按照租赁房屋的性质使用。本案中，案涉房屋所在的新民族影城观光筒建设工程于2013年11月25日获得建设工程规划许可证，并于2014年6月14日通过竣工验收。虽然直至2015年11月11日，案涉房屋所在的新民族影城观光筒才通过消防验收，但陈际好未能举证证明新民族影城观光筒的消防情况对其使用案涉房屋造成了实际影响，导致案涉房屋无法按照租赁房屋的性质使用。故陈际好以房屋租赁合同解释第八条第三项的规定为由单方解除合同，不符合法律规定。云蔚装饰公司依约于2014年5月5日将案涉房屋交付陈际好，陈际好未足额向云蔚装饰公司支付租金，双方于2015年5月9日对案涉房屋进行交接。故一审法院认定，双方的租赁合同关系于2015年5月9日解除。陈际好未提供证据证明云蔚装饰公司在合同履行过程中还存在其他违约行为，故陈际好要求云蔚装饰公司赔偿装修损失114107元、设备损失59000元、加盟损失33000元，于法无据，一审法院不予支持。
关于履约保证金的诉讼请求。根据《场地租赁合同》约定，陈际好若超过15天未支付租金，云蔚装饰公司有权解除合同并不退回履约保证金。本案中，《场地租赁合同》因陈际好逾期支付租金的违约行为而解除，云蔚装饰公司有权不退回履约保证金。故陈际好要求云蔚装饰公司退还履约保证金102501元，一审法院不予支持。
关于租金、物业费的诉讼请求。交纳租金是承租人应尽的合同义务，《场地租赁合同》《物业服务合同》约定，租金从民族影城试业之日即2014年6月27日开始计算，物业费从合同签订之日计算，2014年7月1日至2014年8月31日月租金为31539元，2014年9月1日至2014年11月30日月租金为15769.50元,2014年12月1日至2015年5月1日月租金为7884.75元，物业费每月2628.25元。因此，2014年7月1日至2015年5月1日期间的租金为149809.65元（计算方式：31539元×2个月+15769.50元×3个月＋7884.75元×5个月），物业费为26282.50元（计算方式：2628.25元×10个月）。陈际好已向云蔚装饰公司支付租金94617元，故陈际好还应向云蔚装饰公司支付租金55192.65元（149809.65元-94617元）。云蔚装饰公司要求陈际好支付租金55193元，一审法院支持其中的55192.65元，超出的部分不予支持。陈际好已向云蔚装饰公司支付2014年7月至2014年10月的物业费，故陈际好还应向云蔚装饰公司支付物业费15769.50元（2628.25元×6个月）。云蔚装饰公司要求陈际好支付物业费18399元，一审法院支持其中的15769.50元，超出的部分不予支持。
关于违约金的问题。根据《场地租赁合同》约定，根据先交租后经营的原则，陈际好按每半年向云蔚装饰公司支付租金，首次交纳时间为云蔚装饰公司书面通知陈际好进场装修之日即2014年5月5日（当天交3个月，余下3个月于5月15日前交完），以后为相应承租期每半年开始的第五天前，租金开始计算时间为云蔚装饰公司书面通知民族影城试业之日，逾期未支付租金的，须支付所欠费用的逾期违约金，违约金为所欠金额的5‰乘以逾期天数。陈际好于2014年5月5日向云蔚装饰公司支付租金94617元后，未再支付之后的租金，陈际好逾期支付租金应依约向云蔚公装饰司支付违约金。因云蔚装饰公司未提供证据证实其已书面通知陈际好民族影城试业时间，陈际好在庭审中亦表示其不知道租金开始计算的具体时间。故一审法院无法确定租金开始计算后陈际好应向云蔚装饰公司支付租金的具体时间。陈际好只向云蔚装饰公司支付租金94617元，未依约于2014年5月15日前支付合同约定的3个月租金，故一审法院确定陈际好应向云蔚装饰公司支付拖欠租金违约金40448.77元（计算方式：23654.25元×342天×5‰）。根据《物业服务合同》约定，陈际好需向云蔚装饰公司支付物业费，物业费每月2628.25元，自2014年5月5日起计算，自云蔚装饰公司书面通知陈际好进场装修之日交3个月，2014年6月1日前再交3个月，此后相应承租期每6个月开始的第五天前交纳，逾期支付的，按前款金额的3‰支付违约金。陈际好于2014年5月5日向云蔚装饰公司支付3个月物业费7884.50元，于2014年8月11日向云蔚装饰公司支付2个月物业费5256元，于2014年9月30日向云蔚公司支付1个月物业费2625元，未依约足额向云蔚装饰公司支付物业费，应向云蔚装饰公司支付拖欠物业费的违约金。故一审法院确定陈际好应向云蔚装饰公司支付拖欠物业费违约金10589.22元（计算方式：7884.75元×71天×3‰＋2628.25元×50天×3‰+15769.50元×180天×3‰）。以上违约金总计51037.99元（40448.77元+10589.22元）。云蔚装饰公司要求陈际好支付违约金81743元，一审法院支持其中的51037.99元，超出的部分一审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一.反诉被告陈际好向反诉原告南宁云蔚装饰工程有限公司支付租金55192.65元，物业费15769.50元，合计70962.15元；二.反诉被告陈际好向反诉原告南宁云蔚装饰工程有限公司支付违约金51037.99元；三.驳回陈际好的诉讼请求；四.驳回反诉原告南宁云蔚装饰工程有限公司的其他反诉请求。
本诉案件受理费5930元，鉴定费2597元，共计8527元（陈际好已预交），由陈际好负担；反诉案件受理费1703元（反诉原告南宁云蔚装饰工程有限公司已预交），由反诉原告南宁云蔚装饰工程有限公司负担366元，反诉被告陈际好负担1337元。
各方当事人一审中提交的证据均已随案移送本院。本院二审期间，双方当事人对一审判决查明的事实均无异议，亦未有新的证据提交。经审查，一审判决查明的事实，应予以确认。
综合诉辩双方的意见，归纳本案的争议焦点为：1.双方签订的场地租赁合同的效力问题；2.陈际好请求云蔚装饰公司退还履约保证金102501元、赔偿装修损失114107元、设备损失59000元、加盟损失33000元是否有事实和法律依据。
本院认为,关于第一个争议焦点问题。2014年5月5日，云蔚装饰公司向陈际好发出《关于新民族影城项目租赁场地交付使用的通知》。云蔚装饰公司向陈际好交付案涉商铺后，陈际好对案涉商铺进行了装修。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项规定，因租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。本案中，案涉房屋所在的新民族影城观光筒建设工程于2013年11月25日获得建设工程规划许可证，并于2014年6月14日通过竣工验收。虽然直到2015年11月11日案涉房屋所在的新民族影城观光筒才通过消防验收。陈际好未向法庭提交证据证明案涉铺面因消防问题被有关单位责令整改，也无证据证明因消防问题致使其无法使用案涉铺面。故陈际好主张案涉场地未经消防验收，主张本案租赁合同无效没有事实和法律依据，不予支持。在合同履行过程中，陈际好未足额向云蔚装饰公司支付租金。根据陈际好、云蔚装饰公司的确认，双方租赁合关系于2015年5月9日解除。
关于第二个争议焦点问题。根据双方签订的《场地租赁合同》《物业服务合同》的约定，陈际好若超过15天未支付租金的，云蔚装饰公司有权解除合同并不退还履约保证金。《场地租赁合同》的解除是因陈际好逾期支付租金的违约行为造成，一审判决云蔚装饰公司有权不退还履约保证金并无不当，应予以维持。在诉讼过程中，陈际好未向法庭提交证据证明云蔚装饰公司在履行合同过程中存在其他违约行为，故陈际好上诉请求改判云蔚装饰公司赔偿装修损失114107元、设备损失59000元、加盟损失33000元没有事实和法律依据。不予支持。
综上所述，陈际好的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定,判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8259元（陈际好已预交），由陈际好负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄顺超
审判员 玉 萍
审判员 袁宇飞
二〇一七年十二月八日
书记员 林 欢