广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终14286号上诉人（原审被告）:广州市花都区狮岭房地产综合开发公司，住所地广州市花都区狮岭镇狮岭墟东升街。负责人：曾昭钳，总经理。委托诉讼代理人：柯柏松，广东天杰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈卫丰，男，1977年12月23日出生，汉族，住浙江省上虞市。上诉人广州市花都区狮岭房地产综合开发公司（下称狮岭公司）因与被上诉人沈卫丰商品房预售合同纠纷一案,不服广州市花都区人民法院（2016）粤0114民初10228号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月25日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。上诉人狮岭公司上诉请求：撤销一审判决，驳回沈卫丰的全部诉讼请求。1.一审法院过度行使自由裁量权，将沈卫丰逾期交回资料的时间，一律定为50天，既违背事实也违背常理。如果沈卫丰及时交税，回执完全可能在2015年10月就出来，其拖延时间一个月，后果的严重程度，绝不是扣除50天那么简单。2.一审判决认为狮岭公司主张的沈卫丰2016年3月或者4月交回交税资料，没有依据，曲解了狮岭公司的意思表示，狮岭公司的意思是，除了交回交税资料，沈卫丰有具体的文件需要签署，签署文件是办理证件的前提，由于沈卫丰没有签署文件，导致狮岭公司没法正常进行办证。而且沈卫丰签署办证文件的时间，也是不一致的。狮岭公司表示由于办理回执，需要沈卫丰签署办证文件，但沈卫丰分别到2016年的3月或者4月才来签署，因此一审判决认定从2016年1月1日开始计算时间，没有事实依据，应该是从沈卫丰签署文件开始计算，即使从2016年王月1日开始计算，沈卫丰没有签署文件的这段时间，应该扣除。3.根据附件七关于补充协议第六条、第二十一款的补充约定，沈卫丰推迟了30天没有交还证明文件，狮岭公司有权不承担逾期交楼的违约责任。沈卫丰光交税就拖欠超过了30天，如果根据一审认定，全部使用50天的概念，按照50天计算，结合第六条约定，狮岭公司无需承担逾期办证的违约责任。4.一审中交税时间有笔误，应该是狮岭公司根据税票看到其交税时间，并非沈卫丰在该段时间将税票交给狮岭公司。被上诉人沈卫丰二审辩称：不同意狮岭公司的上诉请求，一审法院适用法律准确，事实查明清楚，请求维持原判。本案已有同类型案件的生效判决，关于狮岭公司主张沈卫丰迟延提供相关证明文件及签署文件，对此狮岭公司并无任何证据证明，而沈卫丰实际在提交相关税单以及证明文件时在狮岭公司处有签署，只是当时不是每个当事人都拍照记录，但在曹学安提供税票时有拍照，从而可看出狮岭公司隐瞒交税凭证。2016年10月27日，沈卫丰向一审法院起诉请求：1、判令狮岭公司支付沈卫丰迟延办理产权登记违约金（违约金计算标准按商品房总价款499872元的万分之五每天计算，自2016年1月1日起计至2016年7月22日（203天，合计50737元）；2、请求判令狮岭公司承担案件全部诉讼费用。一审法院经审理查明：狮岭公司是位于广州市花都区狮岭镇历成中路80号永辉雅居的开发商，于2011年11月9日取得编号为穗房预（网）字第20110887号的商品房预售许可证，预售历成中路12-80号（双号）/10层。2011年12月21日，沈卫丰（买方、乙方）与狮岭公司（卖方、甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件一至七，合同约定：乙方向甲方购买广州市花都区狮岭镇历成中路80号永辉雅居x房，总房价款499872元，乙方采取按揭贷款方式付款。第十三条房屋交付约定：甲方应当在2013年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。第二十一条产权登记约定：双方同意选择甲乙双方共同办理的方式为乙方办理《房地产权证》，甲乙双方应当在该商品房交付之日起详见补充协议第六条（不超过180个工作日）向房地产登记机构申请办理房地产转移登记。第二十二条迟延办理产权登记的违约责任约定：如因甲方未履行相关义务造成甲乙双方不能按本合同第二十一条的约定期限向房地产登记机构申请办理房地产转移登记的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按商品房总价款的0.05%的标准向乙方支付违约金。合同附件七为本合同补充协议，其中第六条关于产权登记的约定的补充约定：1、买方特此委托并授权卖方（卖方有转委托权）代为办理产权登记及申领房地产证，买方需在卖方按其提供的联系地址、联系方式寄出办理房地产证的通知后的30天内向卖方提交办理上述手续需要的证明文件及签署一切之文件，并缴清一切有关费用，否则卖方有权拒绝为买方办证且不承担逾期办理房地产权证的违约责任。如买方按揭付款的，房地产办妥后由卖方交按揭银行保管，买方还清银行贷款后再向按揭银行领取。2、买方应于房屋交付之日起10日内向卖方提供办理房屋产权证的资料及签署办理房屋产权的文件（买方保证自行向当地房管部门查询办理房屋产权证应提供的资料及应签署的文件），卖方不再履行告知买方办理产权登记需由买方提供的证件资料的义务。买方逾期履行本条约定义务的，卖方有权据实顺延该房屋产权证的办理时间，并无须承担任何违约责任。3、买方同意如卖方在商品房交付使用后730天内将办理权属登记需由卖方提供的资料报产权登记机关备案并取得受理回执的，则如买方不能在约定期限内取得房地产权证的，不视为卖方违约。此外，合同及附件还对双方其他权利义务进行了约定。合同签订后，沈卫丰依约向狮岭公司支付了全部购房款。2013年12月31日，沈卫丰办理了涉案房屋的收楼手续。2014年4月29日，沈卫丰向狮岭公司支付代办房产证费用1000元。狮岭公司表示涉案房屋于2015年8月25日办理了初始登记，并于2015年8月28日取得涉案房屋的分户图。狮岭公司在2015年9月14日通知沈卫丰去缴纳契税并领取相关办证资料，沈卫丰于2015年10月29日缴纳契税。沈卫丰称其在缴纳契税的当日将契税发票交付给狮岭公司，狮岭公司称直至2016年3月9日沈卫丰于才将契税发票及其他办证资料向其交付。对此，双方均没有举证证明。狮岭公司认为其于2016年3月将涉案房屋转移登记资料递交房管登记部门。后涉案房屋于2016年7月22日取得房管部门出具的增量房转移登记受理回执，2016年7月29日涉案房屋登记至沈卫丰名下。一审法院认为，沈卫丰与狮岭公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方应依约履行合同义务。沈卫丰按合同约定向狮岭公司支付了全部购房款，履行了合同的义务，狮岭公司应按合同约定在约定时间内向产权登记机构递交涉案房屋的办证资料并取得受理回执。沈卫丰于2013年12月31日办理收楼手续，狮岭公司应于收楼之日起730天内即2015年12月31日前为沈卫丰办理涉案房屋的产权登记，并取得受理回执。但狮岭公司直至2016年7月22日才取得受理回执，构成违约，应按合同约定承担违约责任。合同补充协议第六条第2点约定乙方应于房屋交付之日起10日内向卖方提供办理房屋产权证的资料，卖方不再履行告知买方办理产权登记需由买方提供的证件资料的义务。该案中，沈卫丰于2013年12月31日收楼，狮岭公司在该时未办理涉案房屋的初始登记及取得分户图等，不具备办理房产证的条件，沈卫丰也不能办理缴纳契税，因此，沈卫丰客观上不能按照该约定在房屋交付之日起10日内向狮岭公司提交齐全的办证资料。而涉案房屋何时具备办证条件，何时可以缴纳契税，沈卫丰也不能主动获知，因此，狮岭公司在涉案房屋具备办证条件的情况下具有通知沈卫丰缴纳契税并提交办证资料的义务。狮岭公司于2015年9月14日通知沈卫丰去缴纳契税，沈卫丰于2015年10月29日缴纳了契税，而关于沈卫丰何时将契税发票交付给狮岭公司，双方各执一词，根据补充协议第六条的约定，结合狮岭公司通知沈卫丰交纳契税并领取办证资料的时间、缴纳契税的时间及双方的陈述，应认定沈卫丰逾期提交资料，但因双方均没有举证证明契税发票提交的时间，由本院酌定沈卫丰接到狮岭公司通知后于2015年10月29日缴纳契税后至提交契税发票的时间逾期50天，该期间应从逾期办证天数中予以扣除。经核算，2016年1月1日至狮岭房地产公司取得受理回执之日即2016年7月22日共204天，扣除50天为154天，狮岭公司应向沈卫丰支付违约金为38490.14元（499872元×0.05%/天×154天）。沈卫丰要求狮岭公司支付违约金38490.14元的诉讼请求，合法有据，一审法院予以支持；超出部分，一审法院不予支持。关于狮岭公司抗辩认为违约金应予调整的问题。涉案房屋因狮岭公司原因导致迟延办证，沈卫丰主张按合同约定每日按总房价的0.05%计算违约金，不存在过高的情形，狮岭公司要求违约金调整为按中国人民银行同期同类逾期贷款利率计算，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2017年6月2日作出如下判决：一、广州市花都区狮岭房地产综合开发公司于判决发生法律效力之日起十日内向沈卫丰支付迟延办证违约金38490.14元；二、驳回沈卫丰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1512元，由沈卫丰负担750元，广州市花都区狮岭房地产综合开发公司负担762元。本院经二审审理，一审查明事实无误，本院予以确认。二审期间，双方当事人均无新证据提交。二审中，狮岭公司明确其上诉所称沈卫丰迟延签署办证所需的文件是《广州市不动产登记申请表》。沈卫丰则表示上述申请表上的签名是其本人所签，但最后的日期非其本人书写，是狮岭公司统一书写。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。针对狮岭公司的上诉请求和事实理由，本院评析如下：沈卫丰与狮岭公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同，对各方均具有法律约束力。按照合同约定，狮岭公司应于2015年12月31日前为沈卫丰办理涉案房屋的产权登记，并取得受理回执，但狮岭公司直至2016年7月22日才取得房管部门出具的增量房转移登记受理回执，已然违约，原审判令其承担迟延办证的违约责任，并无不当，本院予以维持。关于狮岭公司上诉称一审因沈卫丰逾期交税和迟延签署办证所需的文件故在计算迟延办证违约金时酌情少计算50天，扣减时间太少的问题。从证据上看，狮岭公司通知沈卫丰交税时间是2015年9月14日，沈卫丰实际交税时间是2015年10月29日，迟延时间并未超出50天。虽然狮岭公司认为上述时间只是沈卫丰交税时间，并非将交税资料递交给其司的时间，但常理分析，沈卫丰作为购房人，必然会交税后尽快将交税凭证交给狮岭公司以求早日取得房产证，更何况狮岭公司作为专业的房地产公司，其在通知业主领取办房产证资料时都会制作签名表让业主签名确认，其有能力亦有义务在收取沈卫丰的交税凭证时也要求沈卫丰签名确认交件时间，故在狮岭公司不能举证证实沈卫丰是何时将交税资料交给其司的情况下，一审以沈卫丰实际交税的时间酌定扣减时间，合情合理。至于狮岭公司主张沈卫丰迟延在《广州市不动产登记申请表》签名，沈卫丰对此解释称其在申请表上确有签名，但没有填写签订日期，是狮岭公司后面统一填写的。因狮岭公司未能提供证据证实其通知沈卫丰领取的办证资料中是否含有《广州市不动产登记申请表》，更不能证实其何时要求沈卫丰填写并提交该申请表，且沈卫丰也表示其没有填写上述申请表上的日期，考虑到狮岭公司作为专业房地产公司，在举证责任上应负有更严格的要求，故狮岭公司仅以《广州市不动产登记申请表》上载明的日期认定沈卫丰迟延签署该申请表，理据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人狮岭公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1512元，由上诉人广州市花都区狮岭房地产综合开发公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 民审判员 何 佐审判员 柳玮玮二〇一七年九月二十二日书记员 李依虹