黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑01民终6269号
上诉人（原审被告）：黑龙江蓝筹房地产开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市道外区红河五街区515栋6单元4层5号。
法定代表人：陈丽滢，该公司董事长。
委托诉讼代理人：孙凌冰，黑龙江美格律师事务所执业律师。
被上诉人（原审原告）：何富彪，男，满族，1981年9月3日，无职业，现住黑龙江省哈尔滨市香坊区。
委托诉讼代理人：陈川，黑龙江龙房川律师事务所执业律师。
委托诉讼代理人：张宏，黑龙江龙房川律师事务所执业律师。
上诉人黑龙江蓝筹房地产开发有限公司（以下简称蓝筹公司）因与被上诉人何富彪商品房买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2015）香民一初字第866号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人蓝筹公司的委托诉讼代理人孙凌冰、被上诉人何富彪及其委托诉讼代理人陈川、张宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
蓝筹公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项；2.依照《商品房买卖合同书》第十五条规定，改判蓝筹公司按何富彪已付房款0.2%支付违约金。事实与理由：一审判决适用法律错误。蓝筹公司与何富彪签订的《商品房买卖合同书》对违约金有明确约定，何富彪要求每日按银行贷款利率支付违约金改变了合同约定。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，合同的变更或撤销，具有撤销权的当事人自知道或应该知道撤销事由之日起一年内提起。现撤销权已消灭，且蓝筹公司已开具出该房屋购房发票，可以办理房地产权属证书，故何富彪改变支付违约金方式的诉请没有法律依据。
何富彪辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。1.双方合同约定的逾期办证违约金过低，不足以弥补何富彪的实际损失。蓝筹公司逾期办证已近4年，在此期间何富彪以按揭方式支付全额房款。可何富彪的权属证书至今尚未办妥，致使何富彪不能及时取得完整物权，也使房屋的所有权权能，如流通、融资等功能受限，其损失实际存在且必然高于合同约定的违约金。双方签署的《商品房买卖合同》中对何富彪违约所承担违约金比例远高于蓝筹公司违约所规定的违约金比例，明显缺少合同的对等性及公平性，导致双方当事人利益严重失衡，不符合合同法的公平原则。故何富彪在一审中主张增加违约金有事实和法律依据。2.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条规定，逾期办证应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，双方约定的违约金过低，何富彪主张上调的损失数额难以确定，应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，一审法院支持何富彪诉讼请求有理有据。
何富彪向一审法院起诉请求：1.蓝筹公司立即为何富彪办理产权登记备案手续；2.蓝筹公司向何富彪支付因逾期提交产权登记备案手续违约金64,834元（按中国人民银行一年期贷款利率6%×432,227元从2013年1月25日计算至起诉日）；3.蓝筹公司返还产权代办费用9,529元，并支付利息2,572元。
一审法院认定事实：2010年12月8日，何富彪、蓝筹公司签订《商品房买卖合同书》，合同约定何富彪购买蓝筹公司开发的位于哈尔滨市香坊区××号水××小区××单元××室，建筑面积71.09平方米，房屋总价为432,227元。何富彪于当日交付了首付款132,227元，并办理了商业贷款手续。2011年1月25日,何富彪办理了入户，蓝筹公司按照建筑面积×32元/米的标准收取了何富彪房屋专项维修资金、按照房屋总价款×1.5%的标准收取了契税作为房屋产权证的代办费用。商品房买卖合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，持办理权属登记需由出卖人提供的材料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，1.买受人退房，出卖人在60日内将买受人已付房价款退还买受人，并按已付房价款的0.1％赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.2％支付违约金”。商品房买卖合同第七条约定：“买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期在15日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。”商品房买卖合同补充协议第6条规定：“买受人未按规定期限接收商品房，逾期不超过15日，自本合同规定的进户期限的第二天起至实际接收之日止，买受人按日向出卖人支付总房款万分之五的违约金，并承担自交付期限之日起所产生的所有费用，合同继续履行。买受人逾期15日及以上仍未接收房屋，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应按总房款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行自本合同规定的进户期限之第二天起至实际进户之日止，买受人按日向出卖人支付总房款万分之八的违约金，并承担自交付期限之日起所产生的所有费用。”一审期间，法院多次组织何富彪、蓝筹公司调解，未能达成一致意见。
一审法院认为，何富彪、蓝筹公司签订的商品房买卖合同为有效合同，合同内容对双方具有约束力。何富彪已经按照合同约定履行了自己的义务，如期缴纳房款并办理了贷款，蓝筹公司亦应当履行自己的义务，为何富彪办理产权登记备案手续，按照合同规定，蓝筹公司已于2011年1月25日将房屋交付何富彪使用，故蓝筹公司应当在2013年1月25日前为何富彪办理产权登记备案手续，现蓝筹公司超期仍未能办理该手续，何富彪主张蓝筹公司立即为其办理该手续，符合法律及合同的规定，应予以支持。关于何富彪主张的逾期办理产权登记备案手续违约金的问题，依据何富彪、蓝筹公司间签订的商品房买卖合同，蓝筹公司应按已付房价款的0.2％支付违约金，现何富彪对合同中此部分约定有异议，根据何富彪的诉讼请求，实为约定的违约金低于造成的损失，要求提高违约金的意思表示。一审法院认为，首先，何富彪、蓝筹公司签订的房屋买卖合同中对何富彪方违约所约定的违约金比例远高于对蓝筹公司方违约所规定的违约金比例，明显缺少对等性及公平性；其次，此份商品房买卖合同系蓝筹公司单方制作的格式化合同，合同第十五条对蓝筹公司逾期办理产权登记备案手续规定的违约金条款，与对何富彪违约如逾期付款、逾期办理手续应承担的违约金相比较，明显属于减轻己方责任，加重对方责任；再次，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”最后，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条规定，“商品房办理产权登记备案手续的期限为自交付之日起90日，如果一方违约，按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”故何富彪请求增加违约金的诉讼请求没有超出法律规定的违约金标准。综上所述，对何富彪主张蓝筹公司给付何富彪逾期办理产权登记备案手续违约金64,834元（按中国人民银行一年期贷款利率6%×432,227元，从2013年1月25日计算至起诉日）的诉讼请求，予以支持。关于代办费问题，现蓝筹公司虽未能如期办理登记备案手续，但因法院已判令蓝筹公司履行办理备案义务，另代办中的收费项目也是办理产权证的必要支出，故何富彪主张蓝筹公司返还产权代办费用9,529元，并支付利息2,572元的诉讼请求，不予支持。据此，一审法院判决：一、蓝筹公司于判决生效之日起立即为何富彪办理产权登记备案手续；二、蓝筹公司于判决生效之日起7日内向何富彪给付违约金64,834元；三、驳回何富彪其他诉讼请求。案件受理费1,723元（何富彪已预交），由何富彪负担303元，由蓝筹公司负担1,420元，由蓝筹公司负担部分与上款一并给付何富彪。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
蓝筹公司向本院提交如下证据：
证据A1.何富彪交纳物业费收据一张。拟证明:何富彪拖欠多年物业费，在本案诉讼进行中,何富彪交纳物业费时，蓝筹公司下设的物业公司免除了其物业费滞纳金。
证据A2.何富彪名下水木兰亭小区房屋购房发票一张。拟证明：在本案诉讼进行中，蓝筹公司为何富彪开具购房发票并办理产权证的进展情况。
证据A3.蓝筹公司与何富彪等16名业主签订的协议书一份、退诉讼费收据四份、民事调解书四份（业主姓名：范晓丹、张玉龙、于德昌、陈波）、民事裁定书两份（业主姓名：谭立东、李兴凯）、民事判决书一份（业主姓名：李亮）。拟证明：2016年7月15日，蓝筹公司与何富彪等十六名业主达成了庭外和解协议。
证据A4.承诺书三份（业主姓名：邹勋、赵慧慧、刘丽君）、调解书一份（业主姓名：李莹辉）。拟证明：蓝筹公司正在积极处理和解决涉诉问题，已经与大部分业主协商诉讼有关事宜。
何富彪质证认为，对证据A1的真实性、合法性、关联性及证明问题均有异议，该证据的收费主体是哈尔滨金晟伟业物业管理有限公司，并非蓝筹公司，所以蓝筹公司关于物业公司免除何富彪物业费滞纳金的主张，在收款单位出庭之前不能予以确认。对证据A2的真实性、合法性、关联性及证明问题均有异议，即便该份证据是真实的，如果蓝筹公司已经为何富彪办理产权登记，该票据应当在香坊房产交易中心有存档。但蓝筹公司并没有按其主张积极配合何富彪办理产权登记手续。对证据A3中协议书的真实性、合法性、关联性及证明问题均有异议。1.即使这份协议是真实的，此份协议是何富彪与蓝筹公司在一审法院诉讼过程中为了实现办理产权登记的目的而对违约金作出的妥协。当时蓝筹公司给出的条件是蓝筹公司开具正式机打发票办理产权证，当业主见交易受理单后，按照约定三日内到一审法院办理调解手续，同时接受蓝筹公司给付的违约金和诉讼费。此协议属于附生效条件协议，但蓝筹公司并未实际履行。2.即便此协议有效，一审诉讼过程中何富彪为了尽快办理权属登记而对违约条款做出的妥协、让步，不能作为本案中对何富彪不利的证据使用。对证据A3中协议书之外的其它材料和证据A4的真实性、合法性及关联性、证明问题均有异议，这两组材料体现的当事人并非本案的诉讼当事人，无法核实蓝筹公司提交该组证据的真实性及证据来源是否合法。
何富彪向本院提交如下证据：
证据B1.2016年4月20日《哈尔滨市准予商品房屋产权登记通知》（【2016】第0867号）。拟证明：哈尔滨市住房保障和房产管理局准予水木兰亭小区办理权属登记的时间为2016年4月20日，该日期已远远超过了合同约定的办证日期，故蓝筹公司应对何富彪承担违约责任。
证据B2.2016年12月7日，一审法院组织业主与蓝筹公司调解的录音记录、2016年12月14日张宏律师与蓝筹公司贾经理通话录音记录。拟证明：蓝筹公司主观上恶意拖延为何富彪办理产权登记，而非客观上履行不能。
证据B3.延边朝鲜族自治州中级人民法院作出的（2016）吉24民终984号民事判决书。拟证明：与本案案情基本相同的案件，人民法院对于违约金过低，且按照违约事实发生之前双方通过合同条款确定的违约金数额不能完全弥补守约方实际损失的情况下，各地法院的做法是直接参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》十八条第二款的规定，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算买受人逾期办证的损失，而无需当事人再举示证据证明实际损失数额。
蓝筹公司质证意见：对证据B1的真实性和证明问题均无异议。对证据B2的真实性无异议，对证明问题有异议，这两份录音并不能证明蓝筹公司主观恶意拖延，是双方在庭外商讨和解事宜。对证据B3的真实性、合法性及证明问题均有异议，该证据体现不出证据来源，且与本案无关。
本院认证：蓝筹公司提交的证据A1、A2、A3、A4客观真实，且与本案具有关联性，本院予以认定。何富彪提交的证据B1客观真实，与本案有关联性，本院予以认定；证据B2中2016年12月7日录音记录，是在一审法院组织双方当事人对本案进行调解时，未经法院许可进行录音形成的，证据来源不合法，且该录音记录与2016年12月14日录音记录均不能证明其主张的事实成立，故本院不予认定；证据B3与本案不具有关联性，本院不予认定。
本院对一审查明的事实予以确认。
另查明，2016年4月20日，哈尔滨市住房保障和房产管理局发布《哈尔滨市准予商品房产权登记通知》，准予水木兰亭小区办理权属登记。2016年8月23日，蓝筹公司为何富彪开具其在水木兰亭小区所购房屋增值税发票一张。
二审庭审结束后，蓝筹公司提交书面意见，撤回要求对一审判决第三项进行改判的上诉请求，表示同意一审判决第三项。
本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额。参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，双方对蓝筹公司存在违约的事实无异议，争议的焦点是，蓝筹公司按照合同约定承担违约金的标准支付违约金能否弥补何富彪的损失，双方约定的违约金标准应否调整。根据蓝筹公司与何富彪签订的商品房买卖合同第十五条约定“买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.2％向买受人支付违约金。”该约定是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，蓝筹公司应当按照合同的约定向何富彪支付违约金。关于何富彪主张违约金不足以弥补其实际损失的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”一审法院在何富彪要求按照人民银行同期贷款利率计算违约金，但并未能够举证证明因蓝筹公司违约给其造成了损失，且损失的数额高于约定违约金的情况下，仅以双方签订合同中对违约金的约定明显缺少对等性及公平性，蓝筹公司明显属于减轻已方责任，加重对方责任为由，认定合同约定的违约金过低并予以调整，无事实和法律依据，本院予以纠正。
综上所述，蓝筹公司的上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2015）香民一初字第866号民事判决第一项、第三项；
二、变更黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2015）香民一初字第866号民事判决第二项为“上诉人黑龙江蓝筹房地产开发有限公司于本判决生效之日起7日内向被上诉人何富彪支付违约金864.45元”。
一审案件受理费1,723元，由上诉人黑龙江蓝筹房地产开发有限公司负担50元，由被上诉人何富彪负担1,673元；二审案件受理费1,399元，由上诉人黑龙江蓝筹房地产开发有限公司负担50元，由被上诉人何富彪负担1,349元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
审判长 关 冰
审判员 金 玲
审判员 刘万福
审判员 贾晋璇
审判员 付玉林
二〇一七年三月十三日
书记员 张禹珩