浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙温民终字第96号
上诉人（原审被告）：张雪媚。
上诉人（原审被告）：陈小曼。
被上诉人（原审原告）：戴建春。
委托代理人：潘建宇。
上诉人张雪媚、陈小曼为与被上诉人戴建春房屋买卖合同纠纷一案，不服温州市鹿城区人民法院（2009）温鹿民初字第824号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年1月20日受理后，依法组成合议庭，于2010年3月4日公开开庭审理了本案。上诉人陈小曼，被上诉人戴建春及其委托代理人潘建宇，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：被告张雪媚、陈小曼系夫妻。2002年3月5日，两被告与温州市中心区开发有限公司签订《温州市城市中心区房屋拆迁补偿安置临时协议书》，约定：被告张雪媚将坐落于鹿城区球山巷25号房屋（总建筑面积74.14平方米、使用面积64.77平方米，其中违章建筑面积74.14平方米）于2002月3月10日交由温州市中心区开发有限公司拆除，待被告张雪媚违章鉴定表办妥后，双方再签订拆迁安置正式协议书。2002年3月10日，被告张雪媚腾空了上述房屋，取得温州市中心区房屋拆迁事务所发放的“并列第一”腾空合格证。2002年3月18日，原告戴建春与被告张雪媚签订《房屋卖尽契》，约定：被告张雪媚自愿将原坐落于温州市鹿城区球山巷25号拆迁房产（新安置房认购地段为中心区C10号地块）建筑面积130平方米，以总价39万元卖给原告；被告张雪媚负责向拆迁办将该房户名直接更改为原告，如直过户不成，被告张雪媚负责领取产权并无偿协助原告办妥过户手续，过户所需一切税费由被告张雪媚承担；新房购房款由上述总卖价扣留给原告自缴房开公司；增购面积款及楼层朝向费及水电等配套费均由原告承担。合同签订同日，原告向两被告支付了20万元。2002年3月19日，温州市城市中心区开发建设指挥部根据温州市规划局对被告张雪媚坐落于温州市鹿城区球山巷25号房屋的鉴定意见，同意给予被告张雪媚安置。2004年4月22日，原告再向两被告支付了购房款15万元。2008年6月26日，被告张雪媚与温州市城市中心区房屋拆迁事务所签订《住宅房屋拆迁安置协议书》，约定：被告张雪媚将其坐落于温州市鹿城区球山巷25号房屋交给温州市城市中心区房屋拆迁事务所折价收购拆除，事务所给被告张雪媚认购C10暂定建筑面积为87.44平方米的住宅房。2009年1月18日，被告张雪媚上述被拆迁房屋被定位于温州市鹿城区府东路上堡公寓9幢103室（使用面积64.77平方米）；同日，温州市城市中心区建设指挥部向被告张雪媚发放装饰补偿费235元、安置补助费55200元、搬迁费320元、奖励金1483元。2009年1月5日，被告张雪媚向温州市中心区开发有限公司缴纳了购房款17723元。2009年3月4日，被告张雪媚就上述房产与温州市城市中心区建设指挥部进行了结算，购房总价款为112443元，层次差退回3373元、水表报装费780元、电表报装费50元、维修资金457元。此后，两被告未向原告交房。
2009年3月9日，原告戴建春向鹿城区人民法院提起诉讼，请求判令：一、确认原、被告签订的房屋卖尽契有效；二、两被告立即将坐落于鹿城区府东路上堡公寓9幢103室交付原告使用；三、两被告履行办理坐落于鹿城区府东路上堡公寓9幢103室的房屋权属登记以及过户给原告的义务；四、两被告赔偿原告经济损失40万元，并承担过户所需的税费10万元；五、两被告支付上述安置房的购房款11517元；六、两被告返还原告拆迁安置补偿金57003元。
原审法院认为，双方当事人争议的焦点为：1、原、被告签订的《房屋卖尽契》是否有效，两被告应否向原告交付房屋及协助两被告办理过户手续。2、原告提出的经济损失、过户税费及购房款的诉请能否得到支持。3、拆迁安置补偿费应归谁所有。
就焦点1，原告提供了第7项证据用以证明温州市区国有划拨土地使用权可以转让；两被告则提供了第5－8、12项证据，证明原告为城镇居民，买受的是两被告的农村集体土地上的房屋，违反国家法律的强制性规定，应为无效。该院认为：原、被告提供的上述证据具有真实性，予以确认；本案中双方当事人签订合同的时间为2002年3月18日，两被告与拆迁人签订拆迁临时协议的时间为2002年3月5日，而讼争房屋移交给拆迁人的时间是2002年3月10日，因此，原、被告在签订合同时，坐落于温州市鹿城区球山巷25号的房屋已交由温州市中心区开发有限公司拆除，且双方在合同中已经明确约定原告购买的是两被告房屋建筑面积中的130平方米的中心区C10地块的拆迁安置权益，虽两被告认为该《房屋卖尽契》违反《中华人民共和国民法通则》第六条、第八十条，《中华人民共和国土地管理法》第二条、第六十三条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十条和最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的强制性规定而无效，但上述法律法规和司法解释仅涉及土地使用权转让事宜，而未对本案拆迁安置权利的交易行为是否无效作出禁止性规定，由此，根据“法无明文规定皆可为”的民法原则，原、被告签订的《房屋卖尽契》应合法有效，两被告亦应向原告交付已经确定的坐落于温州市鹿城区上堡公寓府东路9幢103室的房屋；至于原告要求办理房屋权属登记及过户的诉讼请求，因原告未能提供证据证明上述房产已经具备办理房屋所有权证的情形，原告的该诉请事实上不能得以履行，不予支持。
就焦点2，原告申请对坐落于温州市鹿城区府东路上堡公寓9幢103室房产的市场价进行评估，证明其减少面积的损失为40万元，提供第6项证据证明两被告应承担过户税费10万元；两被告则主张原告在签订时应知原拆迁面积和安置面积，原告现主张已超过诉讼时效。该院认为：原告作为买受人在作出购买房产拆迁安置权益这一涉及巨大财产利益的决定时，其应了解买受房产拆迁安置权益的基本情况，两被告作为出卖人更应具有提供出卖房产拆迁安置权益详细情况的义务，但原、被告在签订合同时，两被告仅提供了身份证，原告亦未要求两被告提供有关出卖房产拆迁安置权益的凭证，原、被告在签订合同时均存在一定的疏漏，也正由于该疏漏才产生本案的面积补差问题；因被拆迁人实际安置的面积存在较大的不确定性，出卖人与买受人在签订合同时对此均应作出较为明确的约定，而如果合同对此未作约定，按照鹿城区的一般交易习惯为多退少补；同时，如若原告诉请的按现在市场价赔偿原告所减少面积的损失，原告减少的面积现市场价为491087元（13900元／平方米×（130平方米－94.67平方米）］，原告要求为40万元，而本案的合同总价为39万元，显然两被告在出售该房产拆迁安置权益后，其在无收益的情况下还需支出1万元，再加两被告根据合同约定承担的税费，此有违两被告在订立合同时的获利目的，原、被告的合同利益严重失衡，因此，按现市场价返还原告多付面积款于情于理于法均不符，不予支持；由此，上述估价报告与本案不具有关联性，不予确认；同时考虑两被告使用原告多付的面积款多年的事实，其亦应向原告支付相应的利息。此外，原告要求两被告承担税费的主张，因税费产生于房产登记和过户期间，现坐落于温州市鹿城区府东路上堡公寓9幢103室房产尚不具备权属登记的条件，而税费的政策性又较强，其因国家对房地产调控节奏不同而有所不同，因此，上述房产的税费有待登记过户时确定，原告可在确定时另案处理为宜。根据约定，两被告向拆迁人的购房款由原告缴纳，两被告尚需缴纳购房款为购房总价款112443元，原告现主张为未增购部分的购房款69240元，此系原告对自己民事权利的处分，予以准许；为此，69240元扣去两被告已支付的17723元，为51517元，此款应由两被告付给原告后，原告再向拆迁人支付，原告认为扣除原告未付款4万元后为11517元，但未付款4万元应在面积多付款中扣除，因此，在购房款中不应再扣减，两被告应向原告支付的购房款为51517元。
就焦点3，原告主张为其所有，两被告则主张拆迁安置补偿费为被拆迁人所有，其他人不能享有。该院认为，原、被告于2002年3月18日签订《房屋卖尽契》后，根据双方约定，坐落于温州市鹿城区球山巷25号房产的折迁安置权益就由原告享有，两被告不再享有该房产被拆迁后安置权益，而拆迁安置费并非一次性对被拆迁房产的补偿，是对被拆迁房产所有权、使用权人因在外租住房屋的补偿，其发放期限也为拆迁安置房交付时止，因此，两被告在出卖拆迁安置权益后，仍主张享有其中部分权益的理由于法无据，不予采纳，原告该项诉讼请求成立；但需指出的是原告主张的57003元金额中搬迁费320元、奖励金1483元系对两被告腾空被拆迁房屋行为的费用和奖励，其应归两被告所有。
原审法院审理认为：原、被告签订的房屋卖尽契，意思表示真实，合法有效。双方当事人应依约履行各自的合同义务，现两被告在原告已足额付款、且拆迁安置已经结算的情况下，拒绝交付房屋，已构成违约，原告诉请两被告履行交付房屋的义务，于法有据，应予支持。至于原告要求办理房屋权属登记和过户手续的诉讼请求，因原告未能提供证据证明上述房产已经具备办理房屋所有权证的情形，原告的该诉请事实上不能得以履行，不予支持。此外，原告多付面积款应按照本地的一般交易习惯，多还少补，为105990元（3000元／平方米×（130平方米－94.67平方米）］，扣除原告未付款4万，为65990元，同时两被告亦应返还并支付该款的利息，结合原告的最后一次付款时间为2004年4月22日的事实，利息应自该日起算为妥；坐落于温州市鹿城区府东路上堡公寓9幢103室房产的登记、过户税费因未实际发生，当事人可在实际产生后另案解决，本案不予处理；另外，两被告还应向原告支付购房款51517元和返还拆迁安置补偿费55200元。该院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十一条、第六十二条第（四）项、第一百零七条、第一百一十条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十八条、第一百三十九条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、确认原告戴建春与被告张雪媚、陈小曼于2002年3月18日签订的《房屋卖尽契》有效；二、被告张雪媚、陈小曼于该判决书生效之日将坐落于温州市鹿城区府东路上堡公寓9幢103室房屋交付给原告戴建春；三、被告张雪媚、陈小曼于该判决书生效之日七日内返还原告戴建春房屋面积补差款65990元及利息（利息按照中国人民银行同期贷款利率，自2004年4月22日起计算至判决生效之日止）和拆迁安置补偿费55200元；四、被告张雪媚、陈小曼于该判决书生效之日七日内支付原告戴建春购房款51517元；五、驳回原告戴建春的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21037元，由原告戴建春负担7000元，被告张雪媚、陈小曼负担14037元；鉴定费4200元，由原告戴建春负担。
张雪媚、陈小曼不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉，称：一、1、根据我国法律确立的房地一体的交易原则，建筑物和土地使用权不可分割，本案房屋卖尽契所卖土地性质是国有划拨土地，违反了我国城市房地产管理法第40条、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第44、45条及最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第11条的规定，系无效的买卖合同。原审法院认为“法无明文规定皆可为”，避开本案安置房买卖合同的根本性违法之处，属认定事实不清，适用法律错误。2、“直过户”是本案房屋卖尽契另一根本性违法之处。“直过户”行为违反合同法第3条、第7条、第52条第2、3、4、5款以及民法通则第6、7、8、58条，属于根本性违法，应当认定无效。因“直过户”为我国所有民事法律所禁止，上诉人根本无法办理“直过户”，故由上诉人承担过户税费依法不能成立。二、本案拆迁安置补偿费是拆迁人向被拆迁人支付的在外租住房屋、自己安排生活的费用，属于拆迁人给予拆迁户的一种权利，只有拆迁户能够享有。本案的拆迁安置补偿费是按户口簿上人员名额发放，此权益属于被拆迁人基本权利。被上诉人在起诉时也没有要求上诉人归还拆迁安置补偿费，足以证明双方在契约签订时口头约定拆迁安置补偿费归上诉人所有的事实。原审判决上诉人归还拆迁安置补偿费，超出本案房屋卖尽契范畴，请求二审予以纠正。三、原审判决称在2009年5月8日从简易程序转为普通程序，上诉人于7月13日才收到合议庭组成人员通知书。原审于7月9日进行第二次开庭审理时，审判席上只有审判员和书记员。法律规定简易程序转为普通程序应当组成合议庭进行审理。故原审法院审判程序错误。四、1、面积补差款。本案房屋卖尽契未约定安置房面积缩水时上诉人应承担责任，而是约定了安置房面积指标如超出归买受人所有，即面积缩水时上诉人免责。按照本地安置房买卖习惯，既然面积多出增购部分归买受人所有，买受人理应也要承担面积缩水风险，这才能体现合同的公平性。根据法律的公平原则，要兼顾上诉人的合法权益，故上诉人不应当支付面积补差款。2、购房款是买受人扣留自缴房开，上诉人只有协助的义务，买受人怎么处置与上诉人无关。上诉人所缴购房款理应拥有相应面积权利。请求二审撤销原判，依法改判或发回重审。在二审审理过程中，上诉人另对本案案由提出异议，认为应属房屋买卖合同纠纷。
被上诉人戴建春答辩称：一、双方签订的房屋卖尽契合法有效。从内容上看，这份契约实际是一种拆迁安置权益的转让，其标的为拆迁安置房期货，这是一种合同权益的转让。如果依上诉人所称系拆迁安置房屋的转让，该房屋的土地确属国有划拨土地，根据温州市政府的相关文件，国有划拨土地的住宅在补交出让金后是可以转让的，故不存在上诉人主张的禁止买卖的情形。二、关于拆迁补偿费，因卖尽契涉及的系拆迁安置权益转让，故转让后相关的权益由买受人享有，现拆迁补助费由上诉人领取，上诉人理应返还。三、关于面积补差款，因双方原约定的房屋面积为130平方米，被上诉人也支付了相应的价款。而事后上诉人实际安置的面积只有94平方米。产生差额的原因是由于上诉人在交易时隐瞒了自有房屋的实际面积，故差额部分应予返还。此外，关于新房的面积购房款，按照合同约定，应由出卖方承担，根据原审法院向拆迁办调取的证据共计11万多元，扣除已缴部分，原审判决上诉人支付6万余元正确。四、原审法院先适用简易程序进行审理，转为普通程序后，已组成合议庭进行了审理，原审法院审判程序合法。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。
二审中，被上诉人戴建春未提供新的证据。上诉人张雪媚、陈小曼则提供了如下证据材料：1、温州市土地局关于市区划拨土地使用权补交土地出让金的通告；2、国有土地划拨决定书；3、请求人民法院调查收集证据申请书。被上诉人戴建春认为，证据材料1、2系被上诉人向原审法院提交的证据，不属于新的证据；关于证据材料3，因当事人已提交了国有土地划拨决定书，上诉人再申请调查取证没有意义，且双方对于安置房的土地性质属于国有划拨土地均无异议。本院认为，被上诉人的质证意见成立，上诉人所提供的上述证据材料均不属于二审程序中新的证据。
经审理，本院二审查明的事实与原审法院认定的事实一致，有原审判决已经确认的证据予以证实。
本院认为：本案中，二上诉人与拆迁人签订拆迁临时协议的时间为2002年3月5日，而坐落于温州市鹿城区球山巷25号被拆迁房屋移交给拆迁人的时间是2002年3月10日，上诉人、被上诉人在2002年3月18日签订房屋卖尽契时，该房屋已交由温州市中心区开发有限公司拆除，且双方当事人在房屋卖尽契中明确约定被上诉人购买的是“私有拆迁安置房期货壹套”，“新安置房认购地段为中心区C10地块”，“其幢号、室号以今后摸文定位为准”，因此，双方当事人买卖标的系坐落于温州市鹿城区球山巷25号被拆迁房屋的拆迁安置权益，双方买卖的意思表示真实，其内容并未违反国家法律、法规强制性效力性规定，该房屋卖尽契合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行各自义务。二上诉人认为该房屋卖尽契违反城市房地产管理法第40条、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第44、45条、最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第11条等规定，应当认定无效，因上述法律、法规和司法解释仅涉及土地使用权转让事宜，对本案拆迁安置权益买卖行为不具有可适用性，原审判决根据“法无明文禁止皆可为”的民法原则确认房屋卖尽契的效力，并判令二上诉人向被上诉人交付已经确定的坐落于温州市鹿城区上堡公寓府东路9幢103室的安置房正确。
关于案由。被上诉人戴建春认为二上诉人未能根据双方签订的房屋卖尽契履行相应义务，已构成违约，起诉至法院要求二上诉人履行约定义务并赔偿违约所造成的经济损失，因此，本案系双方在履行房屋卖尽契过程中因拆迁安置权益而发生的纠纷，原判将本案定性为拆迁安置权益买卖合同纠纷本无不当，但鉴于最高人民法院《民事案件案由规定》并未对该案由作出规定，故宜将本案案由确定为房屋买卖合同纠纷为妥。
关于拆迁安置补偿费的归属。双方签订的房屋卖尽契约定“从卖尽后享有一切合法权利均归买方所有”，表明坐落于温州市鹿城区球山巷25号房屋的折迁安置权益均由被上诉人戴建春享有，二上诉人不再享有该房屋被拆迁后的安置权益，现二上诉人主张拆迁安置补偿费均应由其享有，缺乏合同根据，本院不予采纳。
关于面积补差款的赔偿。被上诉人作为买受人在购买诉争房屋拆迁安置权益时，负有了解该房屋拆迁安置权益基本情况的审慎注意义务；二上诉人作为被拆迁房屋的所有权人，在出卖该房屋的拆迁安置权益时负有如实陈述、提供该房屋拆迁安置权益详细情况的义务。但双方在签订合同时，上诉人未尽如实陈述义务，被上诉人亦未尽审慎注意义务，导致双方在合同中确认被拆迁房屋建筑面积为130平方米，该面积与被拆迁房屋实际建筑面积74.14平方米存在重大差距，与最终定位于温州市鹿城区府东路上堡公寓9幢103室的安置房建筑面积94.67平方米亦存在重大差距，显失公平，上诉人应负有主要过错，应当承担相应的民事责任。原审按照双方买卖当时的房屋价格计算面积补差款，判令上诉人向被上诉人支付该面积补差款及相应利息，符合公平、诚实信用、等价有偿原则，并无不当。
关于安置房购房款的负担。根据双方签订的房屋卖尽契约定，“新房购房款由上述总卖价扣留给买方自缴房开公司”，被最终定位的安置房购房款应当在被上诉人向上诉人支付的39万元总购房款中予以扣除，即被上诉人支付39万元总购房款，并不需要另外承担安置房购房款。因此，原审判令上诉人向被上诉人支付安置房购房款正确。
关于“直过户”及相应税费的承担。上诉人上诉认为，房屋卖尽契约定的“直过户”系根本性违法，上诉人承担过户税费不能成立。根据双方当事人房屋卖尽契中“卖方负责向拆迁办将该房户名直接更改为受买人（直过户），如直过户不成，立卖方负责领取产权并无偿协助买方办妥过户手续，过户所需一切税费由出卖方承担”的约定，双方已经对“直过户”因违反国家法律、法规强制性规定可能无法办理的情况下如何办理过户手续及由哪方承担过户税费作出了具体约定，该约定系双方真实意思表示，应当认定有效。但是考虑到税费产生于房产登记和过户期间，现坐落于温州市鹿城区府东路上堡公寓9幢103室的安置房尚不具备权属登记条件，而国家对于税费的政策日后有可能发生变化，因此，上述房产的税费负担有待于登记过户的条件成就时确定，双方可在条件成就时另行主张解决。
另，原审法院适用简易程序审理本案过程中，因案情复杂，转为普通程序，已经组成合议庭进行了开庭审理。因此，上诉人认为原审审判程序违法的上诉主张，缺乏事实和法律根据，本院不予采纳。
综上，上诉人张雪媚、陈小曼的上诉理由均与事实和法律不符，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，审判程序合法，实体处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3755元，由上诉人张雪媚、陈小曼共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 戴 真
审判员 郑明岳
审判员 胡爱玲
二〇一〇年四月十八日
书记员 叶 川