江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终3929号
上诉人（原审被告、反诉原告）李明柏（曾用名李明白），男，1971年9月27日生，汉族。
被上诉人（原审原告、反诉被告）南京金陵饭店物业管理有限责任公司，住所地江苏省南京市建邺区汉中西路1号。
法定代表人陈远，该公司总经理。
委托代理人吴昊，江苏创盈律师事务所律师。
委托代理人马小希，江苏创盈律师事务所律师。
上诉人李明柏因与被上诉人南京金陵饭店物业管理有限责任公司（以下简称金陵饭店物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院(2015)江宁民初字第2961号民事判决,向本院提起上诉。本院于2016年5月11日立案受理后，依法组成合议庭,并公开开庭进行了审理。上诉人李明柏、被上诉人金陵饭店物业公司的委托代理人马小希到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
金陵饭店物业公司原审诉称，2007年6月24日，李明柏购入南京市江宁区将军大道8号玛斯兰德辣椒街区L58-1栋别墅（建筑面积280.22平方米），并于当日与金陵饭店物业公司签订了《前期物业管理服务协议》。自李明柏入住，金陵饭店物业公司一直按照协议要求履行安保、保洁、绿化、设备维护等物业服务义务，但李明柏自2014年1月起至2015年4月一直以各种理由拒绝交纳物业费及公摊水电费，故金陵饭店物业公司诉请要求判令李明柏支付物业费8511.2元（2014年1月1日至2015年4月30日期间）、公摊水电费305.88元（2014年9月1日至2015年2月28日期间的公摊水费及2013年11月1日至2015年2月28日期间的公摊电费）及欠缴物业费产生的滞纳金698.5元（按每半年交一次物业服务费、每日万分之五的标准自逾期之日起计算至2015年4月30日止），合计9515.58元。
李明柏原审辩称：首先，双方签订的前期物业管理服务协议应属无效，因其系受胁迫签订，并非真实意思表示。第二，金陵饭店物业公司提供的服务不到位，给其带来诸多损失，比如其承租户私自搬走，金陵饭店物业公司未及时将情况向其通知；金陵饭店物业公司将其车库门堵塞；在其与他人的诉讼案件中，金陵饭店物业公司未向其提供物业费发票存根作为证据；金陵饭店物业公司对于小区内存在的违建未予制止甚至还协助其他业主搭盖违建。总之，金陵饭店物业公司的物业管理水平虽有所提高，但仍存在诸多与双方协议约定不符之处，故其只同意交纳部分物业费，即对于房屋空置的2015年1月1日至2015年4月30日期间同意按约定物业费标准的80%的70%的50%交纳，对于2014年1月1日至2014年12月31日期间同意按约定物业费标准的80%的50%交纳。另，由于双方关于滞纳金的约定无效，且涉案房屋并非由其本人使用，故其拒绝交纳滞纳金及公摊水电费，要求驳回金陵饭店物业公司其他诉请。
李明柏原审反诉称：一、在其与涉案房屋开发商的诉讼案件中，金陵饭店物业公司未为其提供证据，造成其2009年1月至2009年3月以及2011年7月21日至2011年9月21日共五个月时间的物业费及房租损失未得到人民法院支持，该费用应由金陵饭店物业公司承担；并且，上述期间内，由于物业公司阻止其安装房屋空调，造成其房屋无法出租，相应的房租损失亦应由金陵饭店物业公司承担，上述物业费及房租损失合计150000余元，现反诉要求金陵饭店物业公司支付10000元。二、因其在与他人的诉讼案件中需要证据材料，并且前期物业服务协议约定了金陵饭店物业公司具有向业主提供材料的义务，故其反诉要求金陵饭店物业公司向其提供以下材料：1、玛斯兰德小区2007年5月8日的停电记录；2、2009年4月南京市六合区葛塘街道办事处两位领导前来玛斯兰德小区招商引资的车辆登记信息和人员登记信息；3、有关58幢01室房屋于2007年6月24日至2011年9月30日期间的报修记录；4、其要求安装空调，金陵饭店物业公司领导未批准的书面材料。三、其曾将58幢01室房屋一楼楼板加固部分拆除，拆除部分被金陵饭店物业公司工作人员拿走变卖，造成其损失100000元，现主张10000元。综上，李明柏反诉要求判令金陵饭店物业公司：1、向其支付房租及物业费损失10000元；2、向其提供上述各项书面材料；3、向其承担被盗物品损失10000元。
金陵饭店物业公司原审辩称：一、在李明柏与他人的诉讼案件中，对于李明柏未获人民法院支持的诉请，不应由其公司承担责任。二、其公司从未阻拦李明柏安装空调。三、关于李明柏所称停电记录、客户来访登记信息，因为时间久远，无法查询或不再保留；关于维修记录，物业公司的保留时间一般为3年，目前所保留的是自2012年1月1日至今的维修记录，该期限内的信息李明柏作为业主可以查询，无法提供李明柏所要求期间内的维修记录。四、李明柏并未提交证据证明其物品被盗的事实与物品价值，即便存在该事实也应由实施相应行为的主体承担责任。综上，金陵饭店物业公司请求驳回李明柏要求提供各项书面材料的起诉，并驳回其其他反诉请求。
原审法院经审理查明，李明柏系南京市江宁区秣陵街道将军大道8号美仕别墅（玛斯兰德）（以下简称玛斯兰德小区）辣椒街区58幢01室房屋（以下简称58幢01室房屋）的业主，该房系双拼别墅，房屋建筑面积280.22平方米。2007年6月24日，金陵饭店物业公司（甲方）与李明柏（乙方）签订了前期物业管理服务协议1份，约定由甲方对玛斯兰德小区进行前期物业管理，其中双拼别墅的物业费标准为3元/平方米/月；乙方应依法并依据本协议按月按时向甲方交纳物业费及公摊费用；业主办理入住手续后连续6个月以上不入住的空置物业，在向物业管理企业书面备案后，物业费用按照70%收取；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方应补缴并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金。上述合同签订后，金陵饭店物业公司按约对该小区进行物业管理。因2015年1月1日之前玛斯兰德小区尚未封园，金陵饭店物业公司对业主在该时间之前的物业费均按80%收取。在以往履行前期物业服务协议中，本案双方对涉案房屋均按228.79平方米收交物业费，本案中金陵饭店物业公司亦按此面积主张。李明柏未交纳自2014年1月1日起至2015年4月30日期间的物业费8511.00元（2014年1月1日至2014年12月31日期间按3元/平方米/月*228.79平方米*80%*12月计算，2015年1月1日至2015年4月30日期间房屋空置按3元/平方米/月*228.79平方米*70%*4月计算），经金陵饭店物业公司催交，李明柏亦未能交纳。2015年6月23日金陵饭店物业公司诉至原审法院，要求李明柏支付2014年1月1日至2015年4月30日的物业费及2014年物业费的滞纳金698.5元（按每半年交一次物业服务费、每日万分之五的标准自逾期之日起计算至2015年4月30日止）。金陵饭店物业公司主张的公摊水电费，李明柏不予认可，金陵饭店物业公司亦未提供证据证明。
原审法院审理中，李明柏称其系受胁迫签订前期物业管理服务协议，并非其真实意思表示，但未提供证据证明。李明柏主张金陵饭店物业公司服务不到位，给其造成多项损失，金陵饭店物业公司对其陈述均不予认可。为证明金陵饭店物业公司曾阻挠其安装空调，李明柏提供了南京裕舜建筑科技有限公司出具的空调安装说明及个人许某某出具的收条一份，并申请人民法院至公安部门调取2009年4月8日至2010年1月26日期间共4次报警记录。经查，在2012年金陵饭店物业公司起诉李明柏要求交纳物业费的案件（（2012）江宁民初字第872号）及相应上诉案件（（2012）宁民终字第3568号）中，李明柏曾提出同样事由、提交同样证据并提出同样申请，人民法院亦至公安部门调取了报警记录，最终一审法院因李明柏未提供证据原件、相关公司人员未出庭作证，故而证据不足未予采纳李明柏上述意见；二审法院认为虽李明柏提供了空调安装说明、报警记录等证据，但未能证明金陵饭店物业公司的阻挠行为系不当履行管理职责的行为，故李明柏不能以此作为不交纳物业费的抗辩理由。两级法院均支持了金陵饭店物业公司要求李明柏交纳物业费的诉请。本案中，李明柏亦未提交其他证据。
原审法院再查明，关于李明柏反诉请求的第一项、第二项，其提交了（2015）宁民再终字第28号民事判决书、（2015）宁民再终字第29号民事判决书、（2009）宁民四终字第531号民事判决书、（2015）宁民终字第4204号民事判决书的复印件作为证据，金陵饭店物业公司均不予认可，认为上述判决书均与本案无关，不能证明李明柏的主张。经查，（2015）宁民再终字第28号民事判决、（2015）宁民再终字第29号民事判决均反映了李明柏因58幢01室房屋存在质量问题要求南京金陵置业发展有限公司（以下简称金陵置业公司）赔偿损失的两件商品房预售合同纠纷案的相关情况。（2015）宁民再终字第28号民事判决维持了再审一审判决，认定2008年12月至2009年3月期间系58幢01室房屋的装修期，未支持李明柏要求金陵置业公司承担该期间物业费损失的诉请；认定李明柏在2011年7月22日对58幢01室房屋相关鉴定报告进行质证后已经知道房屋可以安全居住，未采纳其应当再给其一定合理准备时间的主张，即李明柏可主张2010年4月21日至2011年7月22日的租金损失，未支持其要求金陵置业公司承担2011年7月22日之后的租金损失的诉请。（2015）宁民再终字第29号民事判决亦维持了再审一审判决，该案中因李明柏自认自2008年12月起对该房屋进行装修，至2009年3月除一楼客厅楼板部分外其他部分均装修完毕，并提供了施工期为2008年12月8日至2009年4月7日的施工许可证，故未支持李明柏要求金陵置业公司承担该期间租金损失的诉请。本案中，李明柏亦未举证证明2011年7月22日至2011年9月21日期间58幢01室房屋未能出租或不能居住、且未能出租或不能居住系因金陵饭店物业公司不当履行管理职责的行为引起。李明柏所提交的其他几份判决均与本案无关。
上述事实，有房屋所有权登记审批表、前期物业管理服务协议、人民法院生效民事判决书及双方当事人陈述等证据材料证实，原审法院予以确认。
原审法院认为，金陵饭店物业公司与李明柏签订的前期物业管理服务协议，系当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，应受法律保护。李明柏称协议应属无效，因其系受胁迫签订前述协议，但未举证证明，原审法院不予采信。金陵饭店物业公司依约提供了物业服务，李明柏应当按照约定交纳物业服务费。李明柏关于金陵饭店物业公司物业服务不到位的主张，未提供充分证据证明，不予采信。关于其主张的金陵饭店物业公司阻挠其安装空调的事实，该节事实业经两级人民法院审理认定，李明柏未能证明金陵饭店物业公司的阻挠行为系不当履行管理职责的行为，故不能以此作为不交纳物业费的抗辩理由，本案中李明柏并未提交新的证据，对其该主张亦不予采纳。因2015年1月1日之前小区未封园，金陵饭店物业公司对2014年物业费按约定标准的80%主张，因2015年1月1日至2015年4月30日期间涉案房屋空置，金陵饭店物业公司对该期间物业费按约定标准的70%主张，并不违反法律规定与双方约定，原审法院予以支持。李明柏未能依约按时交纳物业服务费，应当向金陵饭店物业公司支付违约金。金陵饭店物业公司主张2014年物业费逾期交纳的违约金标准每日万分之五过高，原审法院酌情调整为按照中国人民银行同期同档贷款利率标准计算（按每半年交一次物业服务费、自逾期之日起计算至2015年4月30日止），经计算该费用为218.79元。另，金陵饭店物业公司要求李明柏支付公摊水电费，李明柏不予认可，金陵饭店物业公司亦未提供证据证明，应承担举证不能的后果，故对其该项诉请原审法院不予支持。
关于李明柏要求金陵饭店物业公司支付2009年1月至2009年3月及2011年7月21日至2011年9月21日共五个月时间的物业费及房租损失的反诉请求，李明柏所提交证据反能证明2009年1月至2009年3月期间，58幢01室房屋处于装修期，在李明柏与金陵置业公司的纠纷案件中，亦系因此原因李明柏要求金陵置业公司承担该期间物业费损失的诉请未获支持。在李明柏与金陵置业公司的纠纷案件中，因李明柏于2011年7月22日对58幢01室房屋相关鉴定报告进行质证后已经知道房屋可以安全居住，故人民法院未予支持李明柏要求金陵置业公司承担2011年7月22日之后房屋相关损失的诉请。本案中，李明柏亦未举证该期间房屋未能出租或不能居住、且未能出租或不能居住系因金陵饭店物业公司不当履行职务的行为引起。综上，李明柏要求金陵饭店物业公司支付2009年1月至2009年3月及2011年7月21日至2011年9月21日共五个月时间的物业费及房租损失的反诉请求，没有事实与法律依据，原审法院不予支持。
关于李明柏要求金陵饭店物业公司提交玛斯兰德小区2007年5月8日的停电记录、2009年4月南京市六合区葛塘街道办事处两位领导前来玛斯兰德小区招商引资的车辆登记信息和人员登记信息、金陵饭店物业公司领导未批准其安装空调的书面材料的反诉请求,李明柏称根据双方签订的前期物业管理服务协议，金陵饭店物业公司有向业主提供上述材料的义务，但上述协议并无该约定，李明柏该诉请亦无相关法律依据，原审法院不予支持。
关于李明柏要求金陵饭店物业公司提供58幢01室房屋于2007年6月24日至2011年9月30日期间的报修记录的反诉请求，金陵饭店物业公司称其公司保留业主维修记录（含报修记录）的期限一般为3年，目前可供李明柏查询的是自2012年1月1日起至今的维修记录，由于时间久远，无法提供李明柏所要求期间内的报修记录。原审法院认为，业主具有相应的知情权。金陵饭店物业公司作为玛斯兰德小区物业服务企业，保存了业主近3年的相应维修记录（含报修记录）符合常理，也同意李明柏查询相应的报修记录并可向其提供其自有房屋的相应报修记录。李明柏作为小区业主，基于合法目的，有权要求查阅自有房屋的报修记录，但应限于合理的期限内。本案中，其要求金陵饭店物业公司向其提供58幢01室房屋于2007年6月24日至2011年9月30日期间的报修记录，超出合理期限，原审法院不予支持。
关于李明柏要求金陵饭店物业公司承担被盗物品损失的诉请，审理中其自愿撤销该诉请，不违反法律规定，原审法院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条第五款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，原审判决如下：一、李明柏于判决发生法律效力之日起10日内向南京金陵饭店物业管理有限责任公司给付自2014年1月1日至2015年4月30日期间的物业费8511.00元以及2014年物业费逾期付款违约金218.79元，合计8729.79元。二、驳回南京金陵饭店物业管理有限责任公司其他诉讼请求。三、驳回李明柏的反诉请求。如未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费50元，由南京金陵饭店物业管理有限责任公司负担5元，李明柏负担45元;反诉案件受理费减半收取150元，由李明柏负担。
上诉人李明柏不服原审法院判决,向本院提起上诉称：第一，因开发商前期合同约定由金陵饭店物业公司临时代管，该时间不明确，并且在上次诉讼中李明柏就明确不认可其与金陵饭店物业公司之间的物管合同，更不能按照该合同履行。第二，金陵饭店物业公司未提供物价部门收费标准及批文。第三，本人愿意按照合同标准的80%的70%的50%缴纳物业管理费用。第四，涉案小区违建严重，李明柏申请原审法官到现场查看，其未到现场。第五，在物业管理区域内违章建筑问题属于行政主管部门执法范畴，而金陵饭店物业公司强行阻止李明柏施工及挂空调主机，造成其无法入住应当承担租金损失。第六，关于违约金收取不合理，双方的约定无效，原审法院按同期银行贷款利息计算违约金未经过当事人同意。第七，关于反诉部分，李明柏有充分证据证明金陵饭店物业公司阻止李明柏安装空调致使业主无法入住，应赔偿五个月租金损失；合同有约定物业公司要对来客进行登记，金陵饭店物业公司未提供停电等相关记录不符合约定；原审法院认为维修记录保存时间一般为三年，无法律依据，金陵饭店物业公司应当及时提供给业主；上诉人另要求物业公司将私自拿走业主加固部分钢铁价值两万多元充当工人工资。综上所述，请求撤销原审判决，支持上诉人反诉的请求；请求判令被上诉人承担本案相关费用。
被上诉人金陵饭店物业公司答辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
二审中，双方当事人对原审法院查明的事实无异议，本院依法予以确认。
庭审中，上诉人李明柏提交了以下证据：1、江苏法制报案例一份，证明物业公司没有执法权，其不能阻止业主装修；2、设备购置合同一份，证明根据该合同的约定，中央空调应在2009年4月之前安装完毕，但因为对方阻扰李明柏安装空调，故其在2011年9月才将空调安装好；3、限时签约优惠券一张，证明其签订前期物业合同系被金陵饭店物业公司绑架的，不是自愿的。金陵饭店物业公司质证认为：对证据1，该证据只是一份残缺不全的剪报，故对该证据的真实性、关联性、合法性均不予认可，且该案例恰好证明了业主应当支付物业费用；对证据2，其对该证据的真实性无法确认，且与本案无关，不是二审新证据；对证据3，对该证据的真实性予以认可，但与本案无关，无法达到其证明目的，该优惠券对李明柏来说是一份可能获得的将来利益，但李明柏认为因该优惠券其被迫签订前期物业服务合同，没有事实依据。
李明柏另申请了证人许某出庭作证，许某陈述，2011年9月其帮助李明柏家安装空调，空调室外机安装在其原来安装空调的位置。李明柏认为，证人证言能证明李明柏是在2011年9月安装的空调。金陵饭店物业公司质证认为，自2011年至今长达五年，证人不知道李明柏的姓名，却留有电话，其认为证人在开庭前受到李明柏对案情描述的影响，对证人证言的真实性、合法性、关联性均不予认可。
本院认为，金陵饭店物业公司与李明柏签订的前期物业管理服务协议，系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应遵照履行。李明柏认为该协议系被迫所签，但其提交的优惠券并不能证明其主张，本院不予采信。李明柏还认为该协议系临时协议，其不认可该协议，但李明柏在该协议上签字，且金陵饭店物业公司已经实际履行了相关物业服务，故李明柏应当支付相应的费用。
关于物业服务费的收费标准，双方当事人在合同中对收费标准予以了约定，李明柏认为金陵饭店物业公司的收费不符合规定，但其并未提供相应的依据，故对李明柏该主张，本院亦不予采信。李明柏认为涉案小区违建严重，本院认为处理违法建筑系行政主管机关的职能，与物业公司收取物业服务费用无关，故原审法院未去现场查看违建状况并无不当。
关于逾期缴费违约金，双方合同约定业主逾期缴费按每日万分之五计算过高，原审法院将违约金调整为按照中国人民银行同期同档贷款利率标准计算符合法律规定，本院予以维持。
关于李明柏原审反诉部分，李明柏认为金陵饭店物业公司阻止李明柏安装空调致使业主无法入住，应赔偿五个月租金损失，对此，本院认为，在李明柏与金陵置业公司案件中，李明柏于2011年7月22日对涉案房屋的鉴定报告进行质证后即已知道房屋可以安全居住，李明柏未举证证明涉案房屋未能出租或不能居住系金陵饭店物业公司的行为所导致，故对李明柏主张租金损失的上诉请求，本院不予支持。对李明柏要求金陵饭店物业公司提交玛斯兰德小区2007年5月8日的停电记录、以及2009年4月来访车辆及人员的登记信息等，原审法院认为协议中并无该约定，故李明柏该请求无合同依据，本院予以维持。关于李明柏要求提供涉案房屋2007年6月24日至2011年9月30日期间的报修记录，原审法院认为李明柏要求金陵饭店物业公司提供的报修记录超出合理期限，未予支持，并无不当，本案亦予以维持。关于李明柏要求金陵饭店物业公司将私自拿走业主加固部分钢铁价值两万多元充当工人工资的上诉请求，不在本案的处理范围，本院不予处理。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费195元，由上诉人李明柏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 涂 甫
代理审判员 付 双
代理审判员 吴 勇
二〇一六年六月二十九日
书 记 员 孙雪松