广东省惠州市惠城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1302民初2875号
原告：惠州九聪实业有限公司，住所地：惠州市河南岸演达一路九聪广场一、二层。
法定代表人：蓝海波。
委托代理人：黄炳春、廖仁华，广东指针律师事务所律师。
被告：张瑞霞，女，汉族，1974年10月17日出生，户籍住址：广东省惠州市惠城区,
委托代理人：黄碧学，广东梦想律师事务所律师。
原告惠州九聪实业有限公司与被告张瑞霞租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄炳春，被告的委托代理人黄碧学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
当事人诉辩意见
原告起诉称，2014年7月30日，原告与被告签订《九聪实业有限公司商铺租赁合同书》一份，约定原告的九聪灯饰广场B区2层B01号商铺(162m2)由被告承租，租赁期限为2013年4月1日至2015年9月30日止，月租金6156元。被告承租以上商铺后，2015年4月就开始拖欠原告租金，合同到期后，被告仍在以上商铺继续经营且不交租金。至2015年9月止，被告拖欠原告租金共33607元与电费1548元（合计35155元，详见证据5）。根据《九聪实业有限公司商铺租赁合同书》第九条9-3项约定，被告拖欠租金及其他费用，视为违约，逾期一天按拖欠金额千分之五计收违约金，现原告以被告拖欠金额从逾期之日起按每日万分之三计收违约金至当月租金还清日止。以上款项经原告多次追收，被告均以各种理由拒绝支付，严重损害了原告的合法权益，致使原告无法正常缴交租金给原业主即惠州市鹏达实业发展有限公司。为此，原告为维护合法权益特诉至法院，请法院依法判令：1、解除原告与被告于2014年7月30日签订的《九聪实业有限公司商铺租赁合同书》并将所租赁的商铺腾空归还给原告；2、判令被告清偿原告租金33607元、电费1548元（合计35155元）及相关违约金；3、被告承担全部诉讼费用。
被告张瑞霞辩称，第一、答辩人从租用被答辩人商铺之日（2013年4月1曰）起一直按时交付租金，但从2015年1月份开始，整个灯饰商场经常停水停电，影响答辩人的正常经营，为此，答辩人多次找被答辩人交涉，但问题还是得不到解决。经了解得知，被答辩人无力向灯饰商场的所有人交付房屋租金，被答辩人在与灯饰商场所有人磋商解除租赁合同，因此，答辩人感到不安，暂停向被答辩人支付2015年5月、6月份商铺租金。答辩人是行使不安抗辩权，不属于违约。第二、灯饰商场从2015年7月1日开始，全面停水停电，答辩人及全体租户根本无法经营，答辩人也撤出了灯饰商场，寻找其他场所。答辩人认为，被答辩人从2015年7月1日己经用行为表明单方解除租赁合同，因此，答辩人无需向被答辩人支付2015年7月1日之后的商铺租金。第三、被答辩人向答辩人收取了广告费5000元及租赁押金12312元、水电费押金2000元，被答辩人应当在租赁合同解除后将上述费用退还给答辩人。综上所述，违约一方是被答辩人，答辩人并不存在违约行为，无须向被答辩人支付违约金。
本院查明的案件事实
经审理查明，2005年9月15日，原告（乙方）与案外人惠州市鹏达实业发展有限公司（甲方）签订了《租赁合同》，该《租赁合同》约定，甲方将位于在惠州市惠城区河南岸演达一路南翠花园部分底层（自1-4号8号9-1号9-2号10号包大厅）4栋与5栋之间大堂商铺，面积3082平方米出租给乙方使用，租赁期限自2005年9月15日至2015年9月15日止。该合同第四条第7款还约定，经甲、乙双方协议，甲方同意乙方将以上商铺分租给第三方，无须经过甲方同意。2014年7月30日，原告（甲方）与被告张瑞霞（乙方）签订了一份《商铺租赁合同书》，约定原告将九聪灯饰广场B区二层B01号商铺出租给被告张瑞霞，建筑面积为162平方米，租赁期间自2013年4月1日至2015年9月30日止，月综合租金为38元/m2（含物业管理费），综合租金递增约定为每年在前一年综合租金的基础上递增5%，乙方在每月5日前支付当月综合租金和水电费。该合同还约定：“乙方拖欠甲方租金及其他费用，视为违约，逾期一天按拖欠金额千分之五计收违约金；拖欠时间达15天（含15天），甲方有权终止合同并收回商铺，乙方须付清所拖欠的款项及违约金，并无条件把商铺连同附着物交回甲方，乙方所付保证金不予退还。”合同签订后，原告向被告收取了12312元的合同保证金、2000元的水电费押金。2014年7月起，九聪灯饰广场的部分租户认为原告疏于商场日常经营管理、电梯和用电不正常，严重影响商场经营秩序而拒交租金和水电费，双方由此产生矛盾。被告自2015年4月开始拖欠原告租金和水电费。2015年7月初，原告单方拉闸断电致使租户无法正常经营。2015年7月22日，原告（乙方）与案外人惠州市鹏达实业发展有限公司签订了（甲方）签订一份《协议书》，约定：鉴于乙方自2015年1月开始拖欠租金并提出解除合同，确认截止2015年7月31日乙方累计拖欠甲方租金997328.5元；分两期将租赁房屋及附属固定装修设施设备全部交还给甲方等。后原告未能按《协议书》约定如期将商铺交还给惠州市鹏达实业发展有限公司并拖欠租金。2016年4月6日，原告将被告诉诸法院。庭审中，被告的委托代理人称2015年7月初已撤离商场。根据原告提交的《催款通知书》，2015年4月至9月15日，被告共拖欠原告租金33607元；2015年4月至2015年7月，被告共拖欠原告水电费1548元。
以上事实，有原告提供的租赁合同书、身份证信息、营业执照、商铺产权证、催款通知书、交款通知书、民事判决书，被告提供的收款收据、情况反映、申请报告、新闻报道、信访事项告知书、协议书和本院的庭审笔录等材料在卷为据。
裁判理由和结果
本院认为，原告与被告于2014年7月30日签订的《商铺租赁合同书》是当事人的真实意思表示，形式、内容均没有违反法律、法规的规定，为有效合同，当事人应按合同的约定履行相关的权利义务。本案中，原告作为九聪灯饰广场的出租人，有对商场公共范围进行日常经营管理、维护商铺正常经营秩序的义务，且2015年7月初原告以拉闸断电的方式导致商场陷入瘫痪状态无法继续经营即违反了该义务；被告作为承租人，有按时缴交租金的义务，因租户未缴交租金导致原告拖欠了业主惠州市鹏达实业发展有限公司的租金。因此，对于商场最终因经营困难而倒闭的结果，原、被告均存在过错，双方对过错承担同等责任。
原告与案外人惠州市鹏达实业发展有限公司签订的《租赁合同》，租赁期限届满日为2015年9月15日，而本案被告与原告签订的《租赁合同书》中约定的租赁期限届满日为2015年9月30日。原告与案外人惠州市鹏达实业发展有限公司未就续租事宜签订协议，即自2015年9月16日起原告已无权利将涉案商铺出租给被告。因此，该《租赁合同书》约定的租赁期限已届满，合同已终止，且被告已于2015年7月初撤离商场。
如前所述，被告系因为原告疏于商场日常经营管理、电梯和用电不正常，严重影响商场经营秩序而拒交租金和水电费，被告行使的是不安抗辩权，故被告无需向原告支付逾期拖欠租金、水电费的违约金。综合考虑双方的过错程度，被告应向原告支付所拖欠租金、水电费的50%即17577.5元[（33607元+1548元）×50%]。抵扣被告缴交的14312元的合同保证金及水电费押金，被告仍须支付原告3265.5元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认原告惠州九聪实业有限公司与被告张瑞霞于2014年7月30日签订的《商铺租赁合同书》已终止。
二、被告张瑞霞应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告支付拖欠的商铺租金、水电费共计3265.5元。
三、驳回原告惠州九聪实业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费678元（原告已预交339元），由原告惠州九聪实业有限公司负担339元，被告张瑞霞负担339元。被告张瑞霞应在本判决发生法律效力之日起十日内就其所负担的受理费向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审判长 欧阳琳
审判员 钟志明
审判员 肖石平
二〇一七年三月六日
书记员 张莉茱