北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第00353号
上诉人（原审被告）吴波，男，1960年1月5日出生，汉族。
委托代理人王国丽（吴波之妻），1964年10月28日出生。
被上诉人（原审原告）北京国泰顺达物业管理有限公司，住所地北京市东城区天坛东路76号东05室。
法定代表人王继芬，总经理。
委托代理人陈克桂，男，1982年1月7日出生，该公司主管。
上诉人吴波因物业服务合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2013）东民初字第08890号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人吴波之委托代理人王国丽，被上诉人北京国泰顺达物业管理有限公司之委托代理人陈克桂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2013年6月，北京国泰顺达物业管理有限公司（以下简称国泰物业公司）起诉至原审法院称，2011年5月25日，国泰物业公司与北京市东城区×××里西区业主委员（以下简称×××里西区业主委员会）签订物业管理合同，为该小区提供物业服务至今。吴波为该小区15号楼2单元1103号房屋的业主。在此期间，国泰物业公司物业服务一直良好，但吴波从2011年5月25日至2013年5月24日共拖欠物业费3242元、垃圾清运费60元。经国泰物业公司多次催收，吴波至今未付。故国泰物业公司起诉要求吴波向国泰物业公司支付所欠的物业服务费、生活垃圾清运费及滞纳金共计4507元，并承担本案诉讼费。
吴波辩称：国泰物业公司在服务期间物业服务不到位，如小区未能做到封闭式管理，单元门和天台门损坏，卫生状况差，公共绿地的养护工作不到位等。故不同意国泰物业公司的诉讼请求。
原审法院经审理后认为，依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，国泰物业公司与×××里西区业主委员会签订的《北京市物业服务合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效协议，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。该合同对该小区的业主亦具有约束力。同时，国泰物业公司依照北京市相关文件规定，亦有权向吴波收取每户每年30元的生活垃圾清运费。吴波作为该小区的业主接受了国泰物业公司提供的物业服务，该服务虽存在尚待改进之处，但吴波以拒交物业服务费的违约行为对抗国泰物业公司的履约瑕疵，显系不当，吴波理应承担相应的违约责任。现国泰物业公司要求吴波支付所欠的物业服务费及垃圾清运费，理由正当，法院予以支持。但应指出，吴波在答辩过程中所述理由，系本案成讼原因，故国泰物业公司要求吴波给付滞纳金的诉讼请求，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，于2013年9月判决：一、吴波于判决生效后七日内给付北京国泰阳光物业管理有限公司自二Ｏ一一年五月二十五日至二Ｏ一三年五月二十四日的物业服务费、生活垃圾清运费共计人民币三千三百零二元；二、驳回北京国泰阳光物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，吴波不服，上诉至本院称：一、我所居住的小区从未成立业主大会，也没有按照法定程序选举业主委员会。因此国泰物业公司提交的《物业服务合同》系无效合同；二、国泰物业公司提供的物业服务存在瑕疵。综上，请求二审法院依法改判驳回国泰物业公司的全部诉讼请求。国泰物业公司同意原判。
经审理查明，吴波系北京市东城区×××里西区15号楼2单元1103号房屋的所有权人，该房屋建筑面积为118.48平方米。
2011年5月18日，国泰物业公司与×××里西区业主委员会签订《北京市物业服务合同》，约定国泰物业公司为北京市东城区×××里西区小区提供物业服务，服务期限为3年，自2011年5月25日至2014年5月25日；国泰物业公司提供的物业服务包括物业共用部位的日常维修、养护和管理，物业共用设施设备的日常维修养护、运行和管理，公共绿地、景观的养护，清洁服务等；物业服务费收费标准为高层住宅每月每平米1.14元；业主应当按季度交纳物业费，交费时间为每季度上半月；业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照每日万分之五的标准承担相应的滞纳金；本合同经双方签字并盖章后生效，效力同时及于本物业区域的全体业主。合同签订后，国泰物业公司于2011年5月25日进驻该小区开始提供物业服务至今。
另查，北京市物价局、北京市财政局于1999年7月2日印发京价（收）字（1999）第253号《关于调整委托清运垃圾托运费及垃圾消纳场管理费收费标准的通知》规定，物业公司管理的居住小区居民生活垃圾清运费由每户每年21元调整为每户每年30元；物业公司管理的居住小区内的委托清运垃圾托运费由物业公司向房屋产权单位（人）收取。现吴波未交纳2011年5月25日至2013年5月24日的物业服务费及生活垃圾清运费共计3302元。
诉讼中，吴波对欠费不持异议，但称国泰物业公司在物业服务过程中存在瑕疵，没有尽到相关的管理职责，存在安保、卫生等问题，并提供了照片以支持其主张。对此，国泰物业公司予以否认，认为其在小区的物业服务过程中不存在上述问题，并提交了电梯年检记录等证据以证明其依约提供了物业服务。
本院审理过程中，北京市东城区人民政府永定门外街道办事处提供了业主委员会备案单。备案单中载明，×××里西区业主委员会提交的材料齐全，符合首次业主大会会议召开和形成决议的法定要求，符合备案条件，予以备案。吴波对该备案单的真实性不予认可；认为根据备案单不能证实业主委员会选举程序的合法性；根据《物业管理条例》规定，业主委员会备案应该在东城区人民政府房地产行政主管部门备案，北京市东城区×××里西区业主委员会在北京市东城区人民政府永定门外街道办事处备案不合法。国泰物业公司对备案单予以认可。
另查明，北京国泰阳光物业管理有限公司于2013年9月29日变更公司名称为北京国泰顺达物业管理有限公司。
上述事实，有双方当事人的陈述，《北京市物业服务合同》，北京市物价局文件，电梯年检记录、业主委员会备案单、名称变更通知等证据在案为证。
本院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。和谐社区、良好的小区环境需要物业管理企业和业主共同建立、治理和维护。作为提供物业管理服务的物业公司，应当按照诚实信用的原则，严格依约定及有关规定履行自己的物业管理义务，提高物业管理水平。作为接受物业管理服务的业主，应当协助物业公司进行管理，并通过每个业主自身的行动，与物业管理公司共同努力，建设和谐的小区环境和氛围。本案中，×××里西区业主委员与国泰物业公司签订了《北京市物业服务合同》，国泰物业公司也实际为吴波居住的小区提供了物业管理服务，吴波与国泰物业公司已经形成物业管理关系，故吴波应缴纳物业费。吴波所提，其所居住的小区没有按照法定程序选举业主委员会因此国泰物业公司提交的《物业服务合同》系无效合同的上诉主张，经查，北京市东城区人民政府永定门外街道办事处提供的备案单中备案单位意见记载，×××里西区提交的备案材料齐全，符合首次业主大会会议召开和形成决定的法定要求，符合备案条件，予以备案。因此×××里西区业主委员会具有选聘物业公司的权利，且×××里西区业主委员会与国泰物业公司签订的《物业服务合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效协议，对全体业主具有约束力。故吴波此节上诉主张无事实及法律依据，本院不予采信。吴波另提，国泰物业公司提供的物业服务存在严重问题，因此不应交纳物业费的上诉主张，经查，吴波提供的证据尚不能证明国泰物业公司提供的物业服务存在严重问题足以达到应免收或减收部分物业费的事实，故吴波的该项诉讼请求，本院亦不予支持。综上所述，原审法院所作判决并无不当，应予维持。鉴于北京国泰阳光物业管理有限公司名称变更为北京国泰顺达物业管理有限公司，因此北京国泰阳光物业管理有限公司的权利、义务由北京国泰顺达物业管理有限公司承继。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费25元，由吴波负担（于本判决生效后七日内交纳）；二审案件受理费50元，由吴波负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 孟 龙
代理审判员 王军华
代理审判员 袁 芳
二〇一四年三月二十四日
书 记 员 李宏玲