陕西省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）陕民一终字第00044号
上诉人（原审原告）：陕西玉龙房地产开发有限公司，住所地：陕西省西安市雁塔区电子城电子正街22号。
法定代表人：赵玉科，该公司董事长。
委托代理人：肖宏宇，陕西洪振律师事务所律师。
委托代理人：黄兴超，陕西洪振律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：西安民生集团股份有限公司，住所地：陕西省西安市解放路103号。
法定代表人：马永庆，该公司董事长。
委托代理人：吕延峰，北京市康达（西安）律师事务所律师。
原审被告：西安民生集团股份有限公司延安分公司，住所地：陕西省延安市宝塔区迎宾大道3188号。
负责人：张维雍，该公司总经理。
委托代理人：高晶晶，女，1985年6月26日出生，汉族，该公司员工。
委托代理人：刘洁，女，1980年2月17日出生，汉族，该公司员工。
上诉人陕西玉龙房地产开发有限公司（以下简称玉龙公司）与上诉人西安民生集团股份有限公司（以下简称民生公司）及原审被告西安民生集团股份有限公司延安分公司（以下简称民生延安分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服延安市中级人民法院（2012）延中民初字第00078号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人玉龙公司委托代理人肖宏宇、黄兴超，上诉人民生公司委托代理人吕延峰，原审被告民生延安分公司委托代理人高晶晶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2011年8月16日，原告玉龙公司与被告民生延安分公司签订了房屋租赁合同，约定：原告将其所有的位于延安市宝塔区百米大道东方世纪广场一层，包括与之配套的全部设施、设备和系统（供电系统、中央空调系统和设备、消防系统和设备、通风系统和设备）出租给被告民生延安分公司，租赁房屋面积（建筑面积）约为897平方米（具体面积以延安市房地产管理局实际测量为准），租赁期限为10年，合同签订之日起开始计算，不足月时按天计算。租金第一年为240元／㎡／月，第二年为280元／㎡／月，第三年为320元／㎡／月，第四年为345.6元／㎡／月，第五年为373.25元／㎡／月，第六年至第十年为380元／㎡／月。合同同时约定，自租赁房屋交付民生延安分公司后，玉龙公司给民生延安分公司2个月的装修期，装修期内免收租金，装修期满后的第二日为计租日，开始计算收取租金。双方同意租赁期内租金每三个月为一期（即租赁季度）进行结算支付。首期租金即一个租赁月的租金，民生延安分公司在合同签订7日内支付，后期租金由民生延安分公司在上一租赁季度前十个工作日支付下一期的租金给玉龙公司。玉龙公司应在民生延安分公司支付下一期租金之日前三个工作日，按民生延安分公司支付下一期租金数额向其开具发票，因玉龙公司未提供发票，导致民生延安分公司支付租金迟延的，民生延安分公司不承担迟延支付的违约责任。租赁期内，玉龙公司依照法律法规规定承担作为租赁房屋的出租方所应缴纳的税费，民生延安分公司依照法律法规规定承担作为租赁房屋的承租方所应缴纳的税费。交付时，民生延安分公司派出代表到现场逐项检查租赁房屋是否符合本合同要求，检查无误后，双方共同签署租赁房屋交付确认书，确认书签署之日，为租赁房屋交付之日。民生延安分公司逾期付款，且经玉龙公司书面催告后五个工作日内仍未交付，民生延安分公司应自上述宽限期届满次日起按每日一万元标准向玉龙公司支付逾期交房违约金，逾期交付超过60日的，玉龙公司有权选择继续履行或者单方面解除本合同。玉龙公司选择解除合同的，民生延安分公司必须向玉龙公司一次性支付违约金800万元。合同签订后，被告民生延安分公司进驻该租赁场所并进行装潢营业，但一直未向玉龙公司缴纳租金，现原告玉龙公司认为被告民生延安分公司拒付租金的行为严重违约，故提起诉讼，请求：1、依法解除与民生延安分公司于2011年8月16日签订的《房屋租赁合同》，并判令二被告尽快交回所租赁的房屋；2、判令民生延安分公司支付拖欠原告的租金（从2011年8月16日至2012年8月15日按照每月231314.40元支付，2012年8月16日至实际交付房屋之日按照每月269866.80元据实结算）以及逾期付款利息（按同期同类银行贷款利息计算），并支付拖欠原告的物业管理费（每月按照13493.34元计算，从2011年8月15日起至实际给付之日止），由被告民生公司承担连带责任；3、判令被告民生延安分公司承担违约金800万元，被告民生公司承担连带责任；4、本案诉讼费由二被告承担。
另查明，2013年6月4日，经原告玉龙公司与被告民生延安分公司共同确认，民生延安分公司承租玉龙公司的房屋面积共计963.81平方米，其中民生延安分公司腾空面积为529.70平方米，腾空的面积中，原告自认于2013年4月5日自行装修了部分，其面积为219.59平方米，现仍然空放的面积为310.11平方米，目前民生延安分公司仍然占用的面积为434.11平方米。另，被告民生延安分公司系被告民生公司设立的分支机构。
一审法院经审理认为，依法成立的合同受法律保护，合同的双方当事人均应按照合同约定履行合同义务。本案中，原告与被告民生延安分公司之间签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合同内容不违反法律法规强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定的内容履行义务。被告民生延安分公司作为房屋的承租人，应当承担支付租金的基本义务，但其至今未予支付，应属违约，故其应承担违约责任。现民生延安分公司认为原告玉龙公司未向其提供发票，故以此抗辩租金的缴纳，经审查，双方在合同中明确约定，首期租金即一个租赁月的租金民生延安分公司在合同签订七日内支付，后期租金由民生延安分公司在上一租赁季度届满前十个工作日支付下一期的租金，据上约定，被告在支付首期租金时，并无需要原告提供发票的约定，故民生延安分公司未按期支付首期租金的行为，已经构成违约。而对后期的租金，合同虽约定有原告向被告民生延安分公司先行提供发票的义务，双方在履行该合同过程中，民生延安分公司支付首期租金的义务在先，原告出具后期租金发票的义务在后，被告作为先履行债务一方，未履行相关合同义务，玉龙公司依法可行使先履行抗辩权，故被告在未履行应先行缴纳首期租金的情况下，无权要求被告出具后期租金的发票，其辩解意见依法不予支持。原告要求解除双方之间的房屋租赁合同，但被告民生延安分公司虽有未支付租金的违约行为，但其仅是违反了首期租金支付的合同约定，致使原告行使拒绝出具发票的抗辩权，从而引发被告未交纳后期租金，据此，综合本案双方签订合同的目的及被告的违约行为，民生延安分公司的行为不足以影响双方的合同目的，故从维护经济秩序及鼓励交易的合同法基本原则出发，本案双方的合同应继续履行，原告请求解除合同的主张依法不予支持。但被告民生延安分公司应当向原告支付至今拖欠的租金，被告在支付租金的同时，原告应当按照合同约定向被告民生延安分公司出具发票。
关于租金数额的确定。双方合同约定，自租赁房屋交付后，原告给被告民生延安分公司2个月的装修期，装修期内免收租金，装修期满后第二日为计租日，开始计算收取租金；双方签署租赁房屋交付确认书之日，为租赁房屋交付之日。根据上述约定，双方租金起算时间应为房屋交付后并扣除2个月的装修期，但双方并没有签署房屋交付确认书，现双方对租金起算时间持不同意见，应依法以双方合同签订之日，即确定2011年8月16日为租赁房屋的交付之日。根据合同约定，原告给被告民生延安分公司2个月的装修期，装修期内免收租金，故被告民生延安分公司支付租金的起始时间应确定为2011年10月16日。第一租赁年度的租金确定如下：自2011年8月16日至2012年8月15日，共计12个月，扣除2个月的装修期，实际缴纳租金的时间为10个月，240元／㎡／月×10个月×963.81㎡，以上共计2313144元。2012年8月15日之后租金确定如下：其中2012年8月16日起至2013年8月15日的租金，关于此期间的租金，由于民生延安分公司主张将其中529.70㎡的房屋腾空，故其认为该面积不应当计算租金。经审查，民生延安分公司虽然书面向原告出具函件表示要求退租上述面积的租赁房屋，但原告并未同意，故对于该部分租赁房屋双方并未达成解除的一致意见，民生延安分公司单方面将房屋腾空的行为，并不能免除其应当支付租金的义务，其辩解理由不能成立，依法不予认定。但原告将民生延安分公司腾空房屋中的219.59㎡的租赁房屋于2013年4月5日自行予以装修，对该部分租赁房屋，由于原告通过其实际行为对租赁标的予以处分，应当视为原告已收回该部分房屋的出租，故应当认定双方对该219.59㎡的租赁房屋已经一致同意解除。综上，该期间的租金计算如下：2012年8月16日至2013年4月5日期间，共计7个月又20天，280元／月／㎡×7个月×963.81㎡，共计1889067.6元，再加上20天的租金，每天为280元／月／㎡÷30天=9.33元／天／㎡（每月按30日计算，四舍五入后取小数点后两位），20天共计9.33元／天／㎡×20天×963.81㎡=179846.95元，该期间的租金共计2068914.55元（1889067.6元＋179846.95元）。自2013年4月6日至2013年8月15日期间的租金，该期间的租赁面积应当扣除原告自行装修的面积，即963.81㎡-219.59㎡=744.22㎡，该期间共计4个月又10天，租金为280元／月／㎡×4个月×744.22㎡，共计833526.4元，再加上10天的租金，9.33元／天／㎡×10天×744.22㎡=69435.73元，该期间的租金共计902962.13元（833526.4元＋69435.73元）。综上，被告民生延安分公司自2012年8月16日至2013年8月15日期间共应支付租金2971876.68元（2068914.55元＋902962.13元）。自2011年8月16日至2013年8月15日被告民生延安分公司应缴纳的租金为5285020.68元（2313144元＋2971876.68元）。关于之后的租金，由于双方的合同继续履行，且目前尚未到期，故双方应当按照合同约定履行，不再另行判决。
原告主张被告应当承担逾期支付租金的同期银行贷款利息，并支付违约金800万元。但合同约定违约金的性质在于弥补原告的租金未收回的利息损失，同时合同并未约定被告应承担利息，故两者不得同时适用，应以合同约定的违约金确定被告的违约责任。而合同约定的800万元违约金明显过高，也超过了原告损失的30%，依法酌情予以确定。
关于原告主张的物业费，因相关物业管理合同系被告民生延安分公司与延安市广泽物业服务公司之间签订，根据合同的相对性原则，应当由合同的权利人向被告民生延安分公司予以主张。原告现已与延安市广泽物业服务公司系家族式企业为由主张物业费无法律依据，故其该诉讼请求不予支持。
关于被告民生公司的责任问题，因被告民生延安分公司系被告民生公司设立的分支机构，现被告民生公司认为民生延安分公司与原告签订的《房屋租赁合同》未经其授权，也未予以追认，故该租赁合同的效力存在瑕疵。经审查，被告民生延安分公司虽系民生公司的分支机构，但其与原告玉龙公司签订的协议已实际履行，二被告也主张继续履行合同，故双方的租赁合同关系依法成立，《房屋租赁合同》的法律后果，依法应当由被告民生公司承担责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十七条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、被告民生公司于本判决生效后30日内一次性支付原告玉龙公司租金5285020.68元（2011年8月16日至2013年8月15日期间），同时由原告玉龙公司向被告民生公司出具发票；二、被告民生公司于本判决生效后30日内支付原告违约金158万元；三、驳回原告玉龙公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费96455元，由原告玉龙公司承担36455元，被告民生公司承担60000元。
宣判后，玉龙公司、民生公司均不服，向本院提起上诉。玉龙公司上诉请求：1、依法撤销原判第三项；2、解除双方签订的《房屋租赁合同》，判令被上诉人将租金支付至实际交回全部租赁房屋之日止（租金计算办法维持不变）；3、依法改判原判第二项为由被上诉人向上诉人支付违约金800万元；4、一、二审诉讼费由被上诉人承担。其主要理由：一、《房屋租赁合同》应予解除。该租赁合同约定，民生延安分公司迟延交付租金达60天的，上诉人有权解除合同。本案民生延安分公司自租赁合同签订至今从未向上诉人交纳分文租金，属严重违约，特别是上诉人的诉讼行为也没能督促其履行租赁合同的主要义务，上诉人的合同目的根本无法实现，这已完全满足双方解除租赁合同的条件。根据合同法的相关规定本案租赁合同应予解除。被上诉人应当按照合同及原判认定的交付租金方式，在交回全部租赁房屋的同时，将所欠租金支付至实际交房之日止。原判既已认定被上诉人的违约行为，却认定合同应继续履行不符合双方的合同约定，也不符合法律规定。二、被上诉人承担的违约金过低，无法弥补上诉人的经济损失，应予纠正。被上诉人迟延支付租金的行为完全符合合同约定的支付违约金的条件。双方约定的租赁期限为10年，由于民生延安分公司的违约行为，导致上诉人根据合同第二条租金约定的预期利益损失超过2000万元、房屋装修损失100多万元，欠租所导致的利息损失、资金损失以及空置房屋对上诉人造成的商业信誉损失巨大，被上诉人支付800万元的违约金没有超出法律规定的限度，上诉人请求支付违约金的数额应当得到支持。原判在未考虑上诉人实际损失的情况下主观认定合同约定的违约金过高，损害了上诉人的合法权益。
民生公司上诉请求：1、撤销原判；2、认定上诉人不构成违约，不承担违约金；3、请求重新核定上诉人已退租的时间和面积，据实核算房屋租金；4、一审诉讼费由双方合理承担，上诉费由被上诉人承担。其主要理由：一、原判认定上诉人构成违约并承担巨额违约金不当。上诉人虽然未按时支付房屋租金，但事出有因，不应认定为违约。主要原因是：1、租赁面积迟迟没有确定；2、退租部分未及时确认导致租赁面积及租金无法计算；3、因上诉人对延安房屋租赁市场不熟，被上诉人又隐瞒了市场信息并花言巧语诱使上诉人与其签订租金明显高出市场均价的不平等合同，因此双方高层就租金问题一直在进行沟通协商，导致租金无法确定；4、双方还有近4亿元的商品房买卖业务，中间也发生一些争议，双方高层将本租赁业务中的诸多问题与商品房买卖业务中的争议一并进行过多次高层协商，并形成一揽子解决方案，只是被上诉人反悔，冒然将本租赁纠纷诉至法院，导致租赁费无法按时支付。综上几点，上诉人未按时支付租金不应认定为违约。二、原判对上诉人已退租面积和时间确认错误。上诉人于2011年底即口头通知被上诉人退租的情况，2012年2月29日上诉人腾空了退租房屋，3月1日书面通知被上诉人。被上诉人虽然明确答复不同意退租，但腾空房屋的事实已经客观存在，双方基于其他合作关系的存在，高层一直在协商之中，包括退租问题，被上诉人法定代表人也曾明确口头表示同意退租。2012年11月25日被上诉人通知上诉人称将对退租房屋进行装修，随后即开始对部分退租房屋进行装修。上诉人认为关于退租的时间，至迟应当从2012年11月25日计算确认。原判却以被上诉人自认的2013年4月5日认定，不符合事实。另外，原判仅认定被上诉人已实际装修部分为退租面积错误。上诉人既有书面通知退租的事实，又有实际腾空已退租的房屋，那么退租部分应当是一个整体，况且该退租部分面临被上诉人工作人员上下班必经之路。2011年11月25日被上诉人通知上诉人要对退租房屋进行装修时，也没有明确说哪些部分不同意退租，因此只要被上诉人对腾空房屋的任何一处实际控制使用（包括装修），即表明其对全部腾空房屋退租事实的认可，因此，上诉人请求二审法院依法查清退租的时间和面积，并合理计算租金。三、原审判令上诉人承担158万元违约金明显错误。如上所述，上诉人虽未支付租金，但事出有因，不应认定为违约，也不应承担违约责任。法院如认定上诉人仍构成违约，那么关于违约金的计算应当考虑本案的具体情况，原判认定的违约金明显过高，请求二审法院依法审核。
民生公司答辩同意解除涉案房屋租赁合同，并按实际租赁期限和实际租赁面积一次性向玉龙公司付清房屋租金。民生延安分公司同意民生公司的上诉及答辩意见。
二审查明的事实与一审基本一致。另查明，玉龙公司取得登记时间为2012年5月28日的涉案《房屋所有权证》，载明延安市房产测绘所2012年1月5日测定涉案房屋建筑面积为963.81平方米。2012年3月1日，民生延安分公司向玉龙公司出具《告知函》：由于我公司目前经营困难，经我公司研究决定，即日起不再租赁位于延安市百米大道东方红世纪广场一层部分房产（建筑面积约为897平方米），望贵公司与我方洽谈上述场地退租事宜。同年3月10日，玉龙公司出具《复函》，不同意不再租赁部分房产的意见，请民生延安分公司继续履行合同。2012年5月28日，玉龙公司委托律师事务所就欠付租金等问题向民生公司及其延安分公司作出《律师函》，请民生公司接函后督促延安分公司在3日内就本函内容予以书面答复，并于5日内前来座谈解决相关问题，逾期不答复又不前来座谈，玉龙公司将采取相应的法律手段维护合法权益。
本院认为，上诉人玉龙公司与原审被告民生延安分公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，一审认定有效正确。关于租赁房屋的交付时间问题，双方当事人均未提供合同约定的交付确认书，但民生公司及其延安分公司认可延安市民生百货商场于2011年10月下旬开业，扣除双方合同约定的2个月的装修期，一审认定租赁房屋于合同签订之日交付并于2011年10月16日开始计算租赁费用并无不妥。关于租赁房屋的面积。双方合同约定民生延安分公司租赁的房屋建筑面积约为897平方米，具体面积以延安市房地产管理局实际测量为准。2012年5月28日，玉龙公司经房屋登记取得涉案房屋的房产证，该房产证载明的房屋建筑面积为963.81平方米，一审中双方共同确认延安分公司承租的房屋面积亦为963.81平方米，上诉人民生公司主张其延安分公司承租房屋面积未确定无事实依据。
双方合同约定，首期租金即一个租赁月的租金民生延安分公司在合同签订七日内支付，后期租金由民生延安分公司在上一租赁季度届满前十个工作日支付下一期的租金，玉龙公司按民生延安分公司支付下一期租金数额向其开具发票，因玉龙公司未提供发票导致民生延安分公司支付租金迟延的，其不承担迟延支付的违约责任。据上约定，民生延安分公司在支付首期租金时，并无需要玉龙公司向其提供发票的约定，且支付租金是房屋租赁合同的主要合同义务，民生公司以玉龙公司未提供发票，其公司不支付租金系行使抗辩权的上诉理由不能成立。综上，玉龙公司已按合同约定向民生延安分公司交付租赁房屋，民生延安分公司作为房屋承租人至今未向玉龙公司支付房屋租金已构成违约，致使玉龙公司合同目的无法实现，玉龙公司请求解除双方之间签订的房屋租赁合同符合合同约定及相关法律规定，本院予以支持。
关于民生延安分公司腾空房屋的面积及租金数额的确定问题。2012年3月1日，民生延安分公司向玉龙公司出具退租的函件，玉龙公司回函明确表示不同意退租。在双方租赁合同既无约定以及双方未达成合意的情况下，民生延安分公司单方腾空其公司已租赁的529.70平方米的房屋，民生公司主张此腾空的面积已经退租，不应再承担支付租金的合同义务无事实和法律依据。但玉龙公司于2013年4月5日对上述腾空房屋面积中的219.59平方米予以装修使用，应当视为玉龙公司已收回该部分出租的房屋。对现仍空置的310.11平方米房屋面积，虽与民生商场相毗连，但客观上降低了此部分房屋的商业价值，故双方应对此部分房屋的租金损失各半承担。综上，民生延安分公司应承担自2011年10月16日起至2014年12月15日的房屋租金，以及至实际腾交房屋之日的占用费。其中玉龙公司2013年4月5日自行装修前按全部租赁面积计算，此后按民生公司实际占用面积434.11平方米，计算至2014年12月15日，租金为7175860.21元。2013年4月5日后仍空置面积为310.11平方米，按合同约定的租金计算至2014年12月15日租金为1995774.93元，由民生公司承担50%为997887.47元。以上民生公司共计应向玉龙公司支付租金8173747.68元。
关于违约金计付问题。双方租赁合同约定民生延安分公司逾期付款超过60日的，玉龙公司选择解除合同，民生延安分公司向玉龙公司一次性支付违约金800万元。本案民生延安分公司至今未向玉龙公司支付租金，玉龙公司要求解除合同符合约定，但双方租赁合同约定的解除合同的违约金过高，民生公司请求减少本院予以支持。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以恒量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。故本院根据欠付租金的利息损失、合同解除后房屋在6个月内闲置的租金损失以及民生延安分公司的过错程度等综合因素，酌情认定民生公司应承担300万元的违约金。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销延安市中级人民法院（2012）延中民初字第00078号民事判决；
二、陕西玉龙房地产开发有限公司与西安民生集团股份有限公司延安分公司于2011年8月16日签订的《房屋租赁合同》有效，予以解除；
三、本判决生效后30日内，由西安民生集团股份有限公司向陕西玉龙房地产开发有限公司腾交所租赁的房屋；
四、本判决生效后30日内，由西安民生集团股份有限公司向陕西玉龙房地产开发有限公司支付房屋租金8173747.68元以及自2014年12月16日至实际腾交租赁房屋之日的占用费（以589.16平方米为基数，按每月每平方米345.60元计算），同时由陕西玉龙房地产开发有限公司向西安民生集团股份有限公司出具租赁费发票；
五、本判决生效后30日内由西安民生集团股份有限公司向陕西玉龙房地产开发有限公司支付违约金300万元；
六、驳回陕西玉龙房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费96455元，由陕西玉龙房地产开发有限公司承担19291元，西安民生集团股份有限公司承担77164元；二审案件受理费75760元，由陕西玉龙房地产开发有限公司承担15152元，西安民生集团股份有限公司承担60608元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 雁
代理审判员 刘育伟
代理审判员 赵顶峰
二〇一四年十二月十日
书 记 员 李 娜