陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕01民终10819号
上诉人（原审原告、反诉被告）：陕西秦唐轶酒店管理咨询有限公司。住所地：西安市碑林区西木头市***号*栋***层。
法定代表人：单捷，总经理。
委托诉讼代理人：徐丹，陕西金镂律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：鲍宝，女，1977年8月28日出生，汉族，陕西芭莎商贸公司总经理，住西安市新城区。
委托诉讼代理人：肖元康，陕西德伦律师事务所律师。
上诉人陕西秦唐轶酒店管理咨询有限公司（以下简称秦唐轶公司）因与上诉人鲍宝房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2015）碑民初字第04122号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
秦唐轶公司上诉请求：1、判决鲍宝向秦唐轶公司支付租金差额72万元；2、判决鲍宝按银行同期贷款利率四倍向秦唐轶公司支付违约金；3、判决秦唐轶公司不应向鲍宝支付经济损失133575元；4、上诉费由鲍宝承担。事实和理由：鲍宝从2012年9月8日至2015年9月28日共向秦唐轶公司支付房租239万元，尚欠租金72万元。一审认定鲍宝向秦唐轶公司已支付474万元、拖欠租金2993333元，与事实不符。秦唐轶公司与鲍宝签订的《商业房屋转租合同》无关于装修期限的约定，该合同不违反法律规定，是双方真实意思表示，一审违背双方约定，认定鲍宝应支付租金的期限从2013年1月29日起算，与事实和法律不符。双方合同约定，鲍宝逾期支付房屋租金的，每逾期一日，应按照日租金的一倍支付滞纳金。一审仅以银行同期贷款利息判决鲍宝向秦唐轶公司支付违约金，显失公平，且支付基准有误，无明确的支付标准。鲍宝的损失并非秦唐轶公司造成，一审仅以报案材料及视频就认定鲍宝的损失系秦唐轶公司造成，有失偏颇。鲍宝提交的视频资料不能证明秦唐轶公司实施了破坏电力的行为，一审判决秦唐轶公司向鲍宝支付经济损失133575元有误。
鲍宝辩称，一审认定鲍宝支付秦唐轶公司租金294万元，30万元借款冲抵房租，诉讼中支付150万元，无任何不妥。关于2013年1月7日鲍宝支付秦唐轶公司房租10万元，亦有充分证据证明，应予认定。因此，鲍宝仅拖欠秦唐轶公司租金2893333元，拖欠原因为秦唐轶公司在自身违约的前提下要求解除合同并提起诉讼。诉讼未决，租金支付条件不具备。一审关于租期、免租期的认定合法有据。2013年7月8日双方补充协议构成对原协议条款的补充和变更。房租从2013年2月1日起算，基于3个月免租期。尽管秦唐轶公司对该补充协议的形式要件拒不认可，但司法鉴定已确认了该协议的真实性，更重要的是秦唐轶公司法定代表人单捷在原一审中已认可了该补充协议所载明的事实。一审按银行同期贷款利息判决拖延支付租金的违约金，公正合理。鲍宝已提交大量证据证明秦唐轶公司扰乱、破坏其及商户正常经营，一审判决秦唐轶公司支付鲍宝经济损失133575元，尚不足以弥补鲍宝的经济损失。
鲍宝上诉请求：1、撤销原判第二项，改判鲍宝支付秦唐轶公司房屋租金及房屋使用费2893333元；2、撤销原判第六项，改判秦唐轶公司支付鲍宝经济损失60万元；3、一、二审诉讼费由秦唐轶公司承担。事实和理由：2013年1月7日鲍宝现金交付给秦唐轶公司10万元房租系客观事实，该10万元应从原判第二项金额中扣除。鲍宝就该房屋的装修损失亦系客观事实，一审没有完成装修价值评估，并非鲍宝的原因，且秦唐轶公司违约在先导致合同解除，秦唐轶公司应赔偿鲍宝装修损失。补充事实和理由如下：双方合同已明确，房屋增建、装修的财产价值归鲍宝所有。房屋增建、装修的财产损失须经客观科学的司法鉴定。房屋产权、规划、消防的缺陷是租赁合同效力争议的根源。秦唐轶公司违约破坏鲍宝商业经营秩序是诉争的根源。鲍宝未拖欠房租，一审已查明鲍宝已超付首年租金，后因秦唐轶公司违约搞破坏，且起诉争议未决，鲍宝行使不安抗辩权暂停支付租金，不属于违约。鲍宝在原二审中经法院调解再次支付秦唐轶公司150万元房租，已证明其并非违约拒付租金。双方对免租期有明确一致的约定，为三个月，租金从2013年2月1日起算。不仅司法鉴定证明该补充协议真实有效，原一审中秦唐轶公司负责人单捷也口头承认该补充协议所载明的事实。关于鲍宝主张的60万元经济损失，已充分举证。
秦唐轶公司辩称，2013年1月7日鲍宝没有向秦唐轶公司支付10万元现金，一审对此认定正确。鉴定机构退卷是因鲍宝拖延交付鉴定费并拖延提供鉴定所需图纸，事后又不配合鉴定机构现场勘察。鉴定机构退卷函中明确显示鲍宝在鉴定中离场。鲍宝将房屋随意改建致使规划局下达整改通知。对免租期的补充协议已经过鉴定不是秦唐轶公司法定代表人所写。
秦唐轶公司向一审法院起诉请求：1、解除秦唐轶公司与鲍宝2012年10月29日签订的《商业房屋转租合同》；2、鲍宝支付拖欠秦唐轶公司2012年10月29日至2015年9月28日期间房租4568300元；3、鲍宝向秦唐轶公司赔偿违约金2945196元；4、诉讼费由鲍宝承担。
鲍宝向一审法院反诉请求：1、继续履行其与秦唐轶公司2012年10月29日签订的《商业房屋转租合同》；2、减少年租金为150万元，并由秦唐轶公司返还首年租金140万元；3、由秦唐轶公司赔偿经济损失753109元；4、诉讼费由秦唐轶公司承担。
一审法院认定事实：西安讯晖工贸有限责任公司（原名三亚饭店，以下简称讯晖公司）为位于本市西木头市109号2-4层房屋产权所有人。1996年10月，碑林区计划委员会发文（碑计发[96]083号）同意在原有基础上加盖两层计550平方米。2011年3月通过与西安市房地产经营一公司签订转让协议，取得1-4层剩余的372.69平方米产权。加盖及转让取得的产权部分未办理产权登记手续。第7层为原承租人自建，无任何手续。2012年9月8日，讯晖公司与秦唐轶公司签订《房屋租赁合同》，约定讯晖公司将其所有的位于本市碑林区西木头市109号1层至6层出租给秦唐轶公司，7层为临建房屋，租赁期间由秦唐轶公司无偿使用。租赁期限为十年，自2012年12月8日至2022年12月8日止。前三年租赁费200万元/年，此后每四年房租按正规发票额的5%递增；第一次支付房租时同时缴纳100万元履约保证金。另在不损害房屋和不违章并保证施工安全的前提下，可适当将营业场地进行装修，装修期90天。合同签订后，讯晖公司将房屋交付给秦唐轶公司。2012年10月29日，秦唐轶公司（甲方）与鲍宝（乙方）签订《商业房屋转租合同》，约定：秦唐轶公司将上述承租房屋1-7层转租给鲍宝，租赁期限自2012年9月8日至2022年9月7日。租金290万元/年，押金100万元，租金每四年递增5%。乙方应于合同签订之日全额支付甲方首年租金及押金，以后每半年支付一次，且应提前十五天支付下期租金。租赁期间，乙方有以下行为，甲方有权终止合同并收回房屋：未经甲方同意擅自拆改、变动房屋主体承重结构导致房屋损毁；改变合同规定的商业用途或利用房屋进行违法活动；逾期两个月未缴纳租金。每逾期一日，按日租金的一倍支付滞纳金。该合同尾页载明“产权人同意转租”，房屋产权人讯晖公司法定代表人王彩霞签名并加盖了公司公章。合同签订后，秦唐轶公司向鲍宝交付了房屋。鲍宝于2013年1月4日在该处注册成立陕西芭莎商贸有限责任公司，由其担任法定代表人，后又将该涉诉房屋分割后再次转出租。2013年4月1日，秦唐轶公司（甲方）与鲍宝（乙方）签订补充协议一份，约定：甲方保证对所出租房屋拥有合法的使用权及转租权，并保证该条件在合同期内持续存在；保证所出租的房屋1-7层的产权无误，不存在权利瑕疵。出租1-7层面积共计约2450平米，全部租金为每年290万元。鉴于乙方对租赁物进行了内部装修、外立面改造，增加相关配套设备，使得租赁物的场地价值增加，该增加部分所有权归乙方所有。房屋产权人讯晖公司在其上签署“同意该补充协议内容”，法定代表人王彩霞签名并加盖了公司公章。合同签订前后，鲍宝向秦唐轶公司法定代表人单捷招商银行尾号为656655账户转账支付情况如下：2012年10月27日给付房屋租赁定金20万元。同年10月31日给付四笔5万元，另一笔30万元，小计50万元；11月6日给付50万元、11月14日给付40万元、11月30日给付30万元、12月2日给付20万元、2013年1月1日给付3万元、同年1月28日给付3万元。2013年2月8日鲍宝向单捷招商银行尾号为491887账户转账支付6万元。同年3月25日鲍宝向单捷招商银行尾号为499567账户转账支付2万元，同年3月29日给付5万元。2013年5月14日鲍宝通过其开办的陕西芭莎商贸有限责任公司向秦唐轶公司转账支付10万元，以上各笔合计239万元。对于合同约定的100万元押金，鲍宝未交付。在原审二审中，双方就先予支付部分欠付租金达成一致，鲍宝通过西安市中级人民法院向秦唐轶公司支付150万元。对上述款项性质、支付时间及金额双方均认可。鲍宝辩称从2012年11月2日至2013年5月8日其分多次交付秦唐轶公司现金共计55万元。另2013年5月8日鲍宝通过其开办的陕西芭莎商贸有限责任公司向秦唐轶公司转账支付10万元。其共计向秦唐轶公司支付了304万元，无欠缴房租的情况。就此辩称，提供证据如下：1、鲍宝提交时间为2013年7月1日收款收据一份，内容：鲍宝交2012年11月1日-2013年11月l日290万元。盖有秦唐轶公司财务专用章。秦唐轶公司对该证据不认可，称此份收款收据的书写内容是写在事先盖好的公章之上，填写时间也与鲍宝陈述的付款时间不符，而且收据形式不符合财务规范，另，其财务室曾被盗，丢失过空白收款收据，认为该收款收据系伪造，应属无效。2、鲍宝提供证人李某、彭某（均系其员工）、张某（系其丈夫）证言及张某招行账户、鲍宝光大银行账户交易明细、取款回单、向秦唐轶公司汇款凭证。单捷辩称证人均系鲍宝的利害关系人，对其证人证言不认可。3、鲍宝提供微信聊天记录。证明其与秦唐轶公司法定代表人单捷在微信聊天记录中，关于鲍宝转款及现金支付部分，单捷曾作出过收到293万元的金额确认。单捷辩称自己很少使用微信，对微信聊天记录涉及的内容均不认可。鲍宝接收涉诉房屋后进行了分割转出租及装修,实际承租人亦对房屋进行了部分装饰、装修。鲍宝占有、使用涉诉房屋至今。西安市碑林区规划局给讯晖公司发出的整改通知，要求向其申报改建手续，讯晖公司随即就转交给了秦唐轶公司和鲍宝经营的陕西芭莎商贸有限公司，同时也给这两家发了函，要求其按要求整改，并及时和规划局取得联系，办理合法手续。鲍宝提供2013年7月8日其与秦唐轶公司签订补充协议一份，内容为取消押金条款，确定装修期为2012年11月1日至2013年1月31日，房费从2013年2月1日起计算，每年2月1日为交纳房费日期。同时，提供单捷于2013年7月8日出具借条一张，内容为借到现金30万元。鲍宝辩称，因与单捷达成了补充协议，故于同日借给单捷30万元，未约定还款时间和利息。单捷主张，补充协议不是其签署的，另借款30万元及借条属实，但该项借款与补充协议之间没有因果关系。原审一审中，经秦唐轶公司申请，西安市中级人民法院委托陕西蓝图司法鉴定中心对该补充协议中甲方法定代表人单捷的签名笔迹进行了司法鉴定。鉴定结论为：检材（2013年7月8日补充协议）中“单捷”的签名笔迹与样本（2013年7月8日借条）中单捷的书写笔迹不是同一人书写。鲍宝对此鉴定报告提出异议，鲍宝提交单方委托西北政法大学鉴定中心西法大司鉴中心（2015）文鉴字第60号笔迹鉴定意见书，结论为检材（2013年7月8日补充协议）与样本（2013年7月8日借条、2012年10月27日收条、2012年10月29日商业房屋转租合同）笔迹为同一人书写。同时，鲍宝申请鉴定人、专家辅助人出庭。2015年12月18日陕西蓝图司法鉴定中心鉴定人黄某、王某庭，西北政法大学司法鉴定中心主任程军伟作为专家辅助人出庭，就该笔迹鉴定的专业问题接受双方质证。2016年1月14日，经秦唐轶公司申请，西安市中级人民法院委托正衡资产评估有限公司对涉诉房屋的现存装修价值进行评估。正衡资产评估有限公司退卷函显示，因鲍宝仅提供了一部分施工图纸、付款收据等，主体改造工程及外墙、装饰装修结算资料未能及时提供；秦唐轶公司未支付评估预付款，致使评估工作无法继续进行，按照相关规定西安市中级人民法院作出退卷处理。退卷后，鲍宝于2016年6月22日提出鉴定申请，西安市中级人民法院委托陕西天任资产评估有限公司对涉案房屋装修进行评估。2017年3月22日陕西天任资产评估有限公司关于资产评估司法鉴定退件函载明，评估人员接受委托后多次与申请方联系现场勘察事宜，直至2017年3月14日与申请方、被申请方达成一致进行现场勘察，现场勘察时申请方有事离开，其后评估人员与申请方联系再次要求进行现场勘察，但至今仍未进行现场勘察，致使评估无法进行。故作退件处理。鲍宝就反诉诉请提供证据如下：1、芭莎商贸及其他承租人就单捷破坏电力设备导致停电的行为向公安碑林分局南大街派出所的报案材料；2、房屋承租人西安福润德餐饮管理公司、张玉珊修身堂西安旗舰店、碑林区为爱下厨餐饮店、碑林区上上艾佳酒吧向芭莎商贸出具的停电损失共计619534.3元，并要求在租金中予以扣除的书面材料；3、单捷破坏电力设施的部分视频及截图；4、因停电租赁发电设备的收款收据，合计金额为133575元。秦唐轶公司对其法定代表人单捷破坏电力设备的行为及其造成的损失均予以否认。在本案审理中，2016年7月5日讯晖公司为原告，秦唐轶公司为被告、鲍宝为第三人向碑林区人民法院提起诉讼，请求法院判令：解除讯晖公司与秦唐轶公司签订的《房屋租赁合同》；第三人立即腾交租赁房屋；秦唐轶公司支付拖欠租金、违约金及解除之日止房屋实际腾交之日产生的占用费等。该案正在审理中。
一审法院认为，本案涉及的争议焦点主要有：一、关于本案涉及的房屋转租合同、补充协议的相关问题。本案涉诉房屋第1-4层中，部分房产未办理产权登记手续，但置换经相关部门批准，房屋产权人明晰。第5-6层系经碑林区计划委员会同意建设，7层无建设规划手续，故现1-6层虽无完备产权登记证书，但产权明晰，7层属违章建筑。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。故秦唐轶公司与鲍宝于2012年10月29日签订的《商业房屋转租合同》中涉及第1-6层部分为有效合同，涉及第7层部分为无效合同。对合同有效部分，因合同履行期间双方发生争议后，鲍宝欠缴租金，且时间长、数额大，现秦唐轶公司请求解除该租赁合同，应予支持。对合同无效部分，应按照无效合同的处理原则予以处理。秦唐轶公司与鲍宝于2013年4月1日签订补充协议，明确了秦唐轶公司及讯晖公司同意鲍宝对房屋进行内部装修、外立面改造、增加相关配套设备，添附物的所有权人为鲍宝。该协议为双方自愿签订并已实际履行。另，针对秦唐轶公司与鲍宝于2013年7月8日签订的补充协议，先后形成两份结论相反的鉴定意见。笔迹书写在一定程度上受到主观因素影响较大，从本案涉及的检材、样本及庭审中形成的单捷本人签字来看，其具有书写多样性的特点，不能排除对鉴定结论存在的合理怀疑。对2013年7月8日签订补充协议存在合理怀疑的情况下，欠缺其他证据予以补正，故对此证据不予采纳。关于装修期、租赁期的计算。双方签订商业房屋转租合同是2012年10月29日，合同签订后交付房屋，合同虽然约定了租赁期为10年，但合同约定的交房时间与实际交房时间不符的，应以实际交房时间为准。另参考讯晖公司与秦唐轶公司签订的房屋租赁合同中关于装修期间及装修期间无租金的约定，从公平角度出发，秦唐轶公司与鲍宝签订的租赁合同装修期亦应为2012年10月30日起90天，且装修期间无租金约定，租赁期应从2013年1月29日起至2022年12月8日止。二、关于鲍宝向秦唐轶公司已缴纳租金金额的问题。秦唐轶公司与鲍宝对通过转帐完成交付的租金239万元，双方均认可，予以确认。对微信、短信聊天内容涉及的现金部分共计45万元，结合聊天记录的其他内容可认定该微信记录是单捷与鲍宝之间就涉诉房屋租金金额、转账账户、催缴欠租等事宜协商过程中形成。其中，微信内容涉及到的2012年11月2日现金30万元，与同日单捷招商银行尾号为656655账户柜台存现30万元流水一致，单捷对此30万元的现金不予认可，但亦不能提供其他来源的合理解释。故对微信涉及的45万元，亦予以确认。2013年5月8日电汇凭证2张共计10万元，秦唐轶公司认可，予以确认。对鲍宝辩称的2013年1月7日交付现金10万元，并提供证人证言，因证人之一系鲍宝之丈夫，其他证人与鲍宝存在雇佣关系，又无其他证据加以佐证，故不予采信。另，秦唐轶公司主张财务票据曾丢失，未开具过290万元的收据，但就此辩称未能提供相关证据证明，且实际收款金额与票据所载金额基本一致。综上，认定截止2013年5月14日鲍宝向秦唐轶公司及单捷共支付涉诉房屋租金共计294万元。另，本案原审二审期间，在法院的调解下，鲍宝又支付给秦唐轶公司150万元。另，鲍宝现主张其于2013年7月8日向单捷提供的30万元借款，亦作为租金进行冲抵，单捷表示同意，亦予以确认。三、关于本诉中租金及违约金的计算和反诉中主张的经济损失的确定问题。如前所述，秦唐轶公司与鲍宝转租合同约定的租金为290万元/年，租金应从2013年1月29日起算。针对秦唐轶公司主张的违约金，双方签订转租合同中约定的违约金标准明显偏高。经鲍宝申请，按照人民银行同期贷款利息予以调整。第一年租期为2013年1月29日至2014年1月28日，应缴租金为290万，实缴租金294万，另单捷同意抵租金30万。第二次（半年）租期2014年1月29日至2014年7月28日，应付款时间2014年1月15日，应缴租金145万，上次付款余额优先抵扣后111万元，未付。第三次（半年）租期2014年7月29日至2015年1月28日，应付款时间2014年7月15日，应缴租金145万未付。第四次（半年）租期2015年1月29日至2015年7月28日，应付款时间2015年1月15日，应缴租金145万，未付。租期2015年7月29日至秦唐轶公司诉请的2015年9月28日，应付款时间2015年7月15日，应缴租金483333元。2015年8月6日，鲍宝通过西安市中级人民法院向秦唐轶公司支付150万元。该款项应优先冲抵第二次及第三次部分应缴租金。鲍宝主张涉诉房屋没有达到合同约定的面积，且部分房屋建设手续不全，要求减低房租。对面积不足的主张，鲍宝未能提供相关证据予以证明，另依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。鲍宝应按照转租合同及其补充协议确定的租金及支付方式向秦唐轶公司支付第1-6层租金及第7层房屋占有使用费。针对鲍宝要求减少年租金为150万元，并由秦唐轶公司返还首年租金140万元的反诉请求，无事实和法律依据，不予支持。针对鲍宝反诉的各项经济损失，鲍宝提供的承租户损失说明，无法认定是否在租金中已实际扣除，就此部分的反诉请求，不予支持。秦唐轶公司对其法定代表人单捷破坏电力设备的行为及其造成的损失均予以否认。但根据鲍宝提供的视频资料及向南大街派出所报案材料显示，单捷确存在破坏电力设备的行为。虽然存在鲍宝欠租的情况，但单捷该行为确属不当，且客观上造成了涉诉房屋停电的结果。基于确有停电的事实，鲍宝反诉请求因租赁发电设备产生的费用133575元由秦唐轶公司支付，予以支持。四、关于本案涉诉房屋装饰装修现值的评估问题。一般情况下，租赁期限未届满而解除租赁合同时，对于装饰装修部分可以根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定一并处理。本案中，秦唐轶公司、鲍宝先后作为申请人对涉诉房屋装饰装修部分现值进行评估，但历时近1年半时间，均因当事人双方自身原因均未能实际进行鉴定。鲍宝在接收涉诉房屋后，分割为多户再次转出租，各实际承租人的装饰装修部分情况各异，鲍宝及各实际承租人占有、使用涉诉房屋至今。结合双方当事人本诉及反诉的诉讼请求，为了促进经济社会交易的良性发展，同时从审判工作的公平与效率角度考量，本案涉诉的房屋装饰装修部分现值因未形成鉴定意见本案不予涉及，该部分可在腾房发生时另案处理。综上所述，秦唐轶公司与鲍宝于2012年10月29日签订的《商业房屋转租合同》中涉及第1-6层部分为有效合同，涉及第7层部分为无效合同。无效部分自始无效，有效部分因鲍宝欠缴租金构成违约，秦唐轶公司根据双方房屋租赁合同约定请求解除合同之诉讼请求，依法予以支持。涉诉的房屋装饰装修部分现值因未形成鉴定意见本案不予涉及。同时，从公平角度出发，参考讯晖公司与秦唐轶公司签订的房屋租赁合同的相关内容，认定秦唐轶公司与鲍宝签订的租赁合同中，应包含90天的装修期，年租金为290万元，且租金交纳期限应从2013年1月29日起计算，租赁费第一年整年支付，从第二年起每半年支付，且提前十五天支付下期租金。另，鲍宝未向秦唐轶公司交纳100万元的押金，本案中秦唐轶公司就此100万元未提起诉请，本案不予处理。根据双方对账及后期协议履行的情况，认定从2013年1月29日起至秦唐轶公司诉请的2015年9月28日止，鲍宝应交纳的房屋租金及合理使用费共计773.3333万元。鲍宝向秦唐轶公司支付房租共计474万元，其中2013年5月14日前支付294万元，2013年7月8日支付30万，2015年8月6日支付150万元，尚欠房租及使用费299.3333万元。此外，按照双方约定的租金交付方式、实际支付情况及法院支持的人民银行同期贷款利息计算的违约金，鲍宝应向秦唐轶公司支付相应的违约金。鲍宝反诉要求减少年租金为150万元的诉请，无事实和法律依据，不予支持。对实际承租商户的营业损失，因无证据证明，不予支持。单捷破坏电力设备造成的停电产生租赁发电设备费用133575元，应由秦唐轶公司支付给鲍宝。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第五条第一款之规定，判决：一、解除陕西秦唐轶酒店管理咨询有限公司与鲍宝于2012年10月29日签订《商业房屋转租合同》；二、鲍宝于本判决生效之日起十五日内支付陕西秦唐轶酒店管理咨询有限公司房屋租金及使用费2993333元（租金计算至2015年9月28日）；三、鲍宝于本判决生效之日起十五日内支付陕西秦唐轶酒店管理咨询有限公司违约金（以银行同期贷款利息计算，以1110000元为基数，从2014年1月15日计算至2015年8月5日；以银行同期贷款利息计算，以390000元为基数，从2014年7月15日计算至2015年8月5日；以银行同期贷款利息计算，以1060000元为基数，从2014年7月15日计算至实际本判决确定的给付之日；以银行同期贷款利息计算，以1450000元为基数，从2015年1月15日计算至实际本判决确定的给付之日；以银行同期贷款利息计算，以483333元为基数，从2015年7月15日计算至实际本判决确定的给付之日）；四、陕西秦唐轶酒店管理咨询有限公司于本判决生效之日起十五日内支付鲍宝经济损失133575元；五、驳回陕西秦唐轶酒店管理咨询有限公司其他诉讼请求；六、驳回鲍宝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。诉讼费85406元（本诉诉讼费64394元，反诉诉讼费12012元，鉴定费9000元），秦唐轶公司负担43607元，鲍宝负担41799元。（此款秦唐轶公司预交本诉诉讼费64394元及鉴定费4500元，鲍宝预交反诉诉讼费12012元及鉴定费4500元。鲍宝于本判决生效之日起10日内一并直付秦唐轶公司25287元）
二审中，当事人没有提交新证据。本院认定，原审判决认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”。涉案房屋1-6层虽无完备的产权登记手续，但产权明晰；第7层因无建设工程规划手续，属违章建筑。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。据此，秦唐轶公司与鲍宝于2012年10月29日所签《商业房屋转租合同》中，涉及1-6层房屋部分有效，涉及第7层房屋部分无效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《商业房屋转租合同》约定，逾期两个月未缴纳租金的，甲方（秦唐轶公司）有权终止合同并收回房屋。因鲍宝长期拖欠租金，秦唐轶公司请求解除合同，于法有据。双方合同虽约定租赁期限为2012年9月8日至2022年9月7日，但秦唐轶公司向鲍宝交付房屋系于2012年10月29日合同签订后。一审从公平角度出发，参考讯晖公司与秦唐轶公司所签房屋租赁合同关于装修期及装修期无租金的约定，认定秦唐轶公司与鲍宝所签合同装修期为90天且装修期免租，并无不妥。因此，秦唐轶公司与鲍宝所签《商业房屋转租合同》起租日应为2013年1月29日。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。就鲍宝向秦唐轶公司已支付租金，转账239万元、电汇10万元、原二审中支付150万元、30万元借款冲抵租金，双方均无异议，应予确认。微信聊天记录为秦唐轶公司法定代表人单捷与鲍宝之间就涉案房屋租金数额、催缴欠租等事宜协商过程中形成，微信中涉及到的2012年11月2日现金30万元，与同日秦唐轶公司法定代表人单捷招行尾号656655账户柜台存现流水一致，一审据此对微信聊天记录中所涉45万元予以确认，并无不当。关于鲍宝上诉主张其于2013年1月7日支付秦唐轶公司现金10万元一节，因证人与鲍宝有法律上的利害关系，在无其他证据相印证的情况下，本院对鲍宝该主张不予采信。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。秦唐轶公司与鲍宝所签《商业房屋转租合同》约定，乙方（鲍宝）若逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的一倍支付滞纳金。双方关于违约金的约定明显偏高，一审法院基于鲍宝的申请予以适当调整，并无不妥。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。根据鲍宝提供的视频资料及报案材料，能够证明秦唐轶公司法定代表人单捷存在破坏电力设备的不当行为，该行为导致涉案房屋停电，鲍宝要求秦唐轶公司支付其租赁发电设备产生的费用133575元，有事实依据。关于鲍宝上诉主张的60万元损失，证据不足，本院不予支持。就鲍宝所主张的装饰装修损失，因鲍宝承租房屋后又分割转租，各实际承租人装饰装修情况各有不同，一审中鲍宝已就该部分损失申请评估，但因其自身原因导致评估无法进行。因涉案房屋装饰装修部分现值未形成鉴定意见，一审对此不予涉及并无不妥，有关权利人可在腾房发生时另案主张。
综上所述，秦唐轶公司与鲍宝的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费24436元，陕西秦唐轶酒店管理咨询有限公司预交12336元，鲍宝预交12100元，由陕西秦唐轶酒店管理咨询有限公司负担12336元，由鲍宝负担12100元。
本判决为终审判决。
审判长 马莉莉
审判员 马延环
审判员 秦燕燕
二〇一七年十一月七日
书记员 黄 睿