广东省湛江市霞山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湛霞法民二初字第5号
原告陈就昌，男，1933年7月25日出生，汉族，住湛江市霞山区，
委托代理人靳琦，广东国邦律师事务所律师。
委托代理人陈明，女，1958年2月25日出生，汉族，住湛江市霞山区，与原告陈就昌系父女关系。
被告马裕，男，1962年3月21日出生，汉族，住湛江市霞山区,
被告何桂凤，女，1962年4月17日出生，汉族，住湛江市霞山区。
第三人邹亚玉，男，1945年2月21日出生，汉族，住广东省吴川市。
第三人湛江市麻章区农村信用合作联社湖光信用社，住所地：湛江市麻章区湖光大寨路。
法定代表人周有德，理事长。
委托代理人杨卫，男，1978年10月5日出生，汉族，住湛江市麻章区。系该社资产保全中心副经理。
委托代理人李小惠，女，1989年10月21日出生，汉族，住广东省雷州市。系该社资产保全中心职员。
原告陈就昌诉被告马裕、何桂凤、第三人邹亚玉、湛江市麻章区农村信用合作联社湖光信用社（以下简称湖光信用社）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2013年12月25日立案受理后，依法组成合议庭。于2014年6月20日公开开庭进行了审理。原告陈就昌的委托代理人靳琦、陈明，第三人邹亚玉，以及第三人湖光信用社的委托代理人杨卫、李小惠到庭参加诉讼，被告马裕、何桂凤经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告马裕有生意往来，因被告马裕拖欠原告90万元货款无法偿还，而被告马裕在湛江市××山区开发了两个楼盘，建有60多套房屋准备出售，并有合法的出售手续，因此双方决定以物抵债的方式了结之间债权债务。2010年10月19日，原告与被告马裕签订合同，马裕以其位于湛江市霞山区××川东××路××住宅××房、××房、××房、××房（以下简称B201房、B602房、B801房、B802房）及首层4间单车房抵债，同年11月13日原告与被告马裕签订补充合同，以湛江市××山区椹川东三路五号之二首层一间商铺抵债，上述房屋作价564800元；2002年3月6日，原告又与被告马裕签订合同，马裕以其位于湛江市霞山区××北××房、××房（以下简称602房、702房）及首层2间单车房抵债，上述房屋作价316800元。被告马裕用上述房屋作价抵偿债务后，至今尚欠18400元未偿还。原告也当即搬入B602房、B801房、702房入住。
在原告的多次催促下，直至2006年，被告马裕为原告办理B201房、B802房、602房的产权过户手续，但B602房、B801房、702房却一直没办理产权过户手续。2010年马裕贷款诈骗案发，原告得知被告马裕将已出售的房屋作为抵押物向多家银行和自然人借款，其中702房于2008年8月18日抵押给第三人湖光信用社贷款20万元，至今未偿还。另马裕拖欠第三人邹亚玉债务，邹亚玉向法院提起诉讼，因马裕不履行判决义务，邹亚玉申请法院强制执行。广东省湛江市霞山区人民法院（以下简称霞山法院）于2013年3月28日作出（2010）霞法执字第546号《执行裁定书》，依法查封了702房。陈就昌于同年7月15日对702房的查封向霞山法院提起执行异议，霞山法院作出（2013）湛霞法执外异字第9号《执行裁定书》，裁定驳回陈就昌的执行异议申请。原告认为，原告已支付了702房的全部购房款，并实际占有使用房屋至今，原告应是房屋的实际所有权人。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条的规定，法院不应该查封该房屋。第三人湖光信用社由于在贷款抵押过程中存在明显的过错，其并未取得抵押权。为维护原告的合法权益，特诉至法院。请求：1、确认原告与被告马裕签订的购房《合同书》合法有效。2、停止对湛江市霞山区××北××房（房产证号：粤房地证字第××号）的执行。3、确认被告马裕、何桂凤与第三人湖光信用社签订的《抵押合同》为无效合同，确认第三人湖光信用社未取得抵押权。4、判令被告马裕、何桂凤在解除位于湛江市霞山区××北××房的查封后，协助原告办理该房屋的过户手续。
被告马裕书面辩称，与原告签订的房屋买卖合同属实，对原告所付的房款也予以认可。根据合同的约定，购房者应在约定的时间内付清全部房款，否则没收已付房款。若交齐房款，是可以办理房屋过户手续的。
第三人邹亚玉辩称，1、马裕拖欠邹亚玉的建筑材料款共172000元和利息44000元事实清楚、证据确实，并经法院判决且执行。2、霞山法院依法查封被执行人马裕和何桂凤夫妻共同财产（702房）用以清偿邹亚玉的债务合法有效。3、原告对702房所有权的主张，证据不足、于法无据。请求依法驳回原告的全部诉讼请求。
第三人湖光信用社辩称，一、原告主张《抵押担保借款合同》无效，没有法律依据。《抵押担保借款合同》的签订符合合同具有法律效力的三个条件，且湛江市麻章区人民法院作出的（2011）湛麻法民二初字第120号《民事判决书》已发生法律效力，并确认《抵押担保借款合同》为有效合同，湖光信用社对涉案702房享有优先受偿权。二、何桂凤至今仍是702房的房屋所有权人，原告称何桂凤对涉案702房没有处分权，缺乏法律依据。三、原告认为湖光信用社在抵押贷款过程中存在明显的过错，因而未取得房屋抵押权与事实不符，湖光信用社是严格按照贷款流程与抵押人签订《抵押合同》并办理了房屋抵押登记手续，该办理过程不存在过错。相反，原告仅与被告马裕签订《合同书》，没及时办理房屋产权过户手续，是其存在重大过错而并非湖光信用社。四、原告与被告马裕签订的《合同书》中约定出售的房屋位置与涉案702房位置不一致。五、原告与被告马裕签订的《合同书》第5条约定了逾期或者不予交付全部房款的违约责任，同时第8条约定购房者在付清购房款之日起八个月内办妥房产权证，而原告至为止尚未付清全部购房款，出卖人有权解除合同收回房屋。综上所述，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。
被告何桂凤不到庭参加诉讼，也未作出书面答辩。
经审理查明，2001年10月19日，原告（乙方）与被告马裕（甲方）签订《合同书》（以下简称《合同书1》）。约定：甲方将建设位于湛江市××山区椹川东三路五号之二住宅楼的B201房、B602房、B801房、B802房及4间单车房转让给乙方。《合同书1》与本案诉争的相关条款的主要内容为：一、乙方认购的房号、面积及价格：房屋建筑面积为：B201房110平方米；B602号房100平方米；B801房110平方米；B802房110平方米（其中：B201房、B602房每平方米价格为1150元；B801房、B802房每平方米价格为930元），单车房4间共计39000元（4×6.1×1600），增容电器费9000元，合计484800元。二、付款方法：于2001年11月29日付清。三、甲方收到乙方的第一期付款后，即作为乙方认购该号房，下次或下下次付款如超期十天未付，即作乙方放弃，甲方不退款；若经甲方同意超期的，乙方从该付款日起按欠款每日加收乙方的百分之一滞纳金，若再超过约定日，甲方有权收回处理，乙方无权干涉。四、该楼在2001年11月底，保证合格完成，如超期未能完成（除自然灾害、战乱外），甲方则按银行同期最高利息支付给乙方至竣工日止。五、在付款办证移交过程中，如有些涉及到政策性和市场惯例的费用按规定办。六、房产权证在竣工后，乙方付清款（除约定保留以外）八个月内办妥，如超期未能办到，按有关规定执行。如属乙方原因，办证时间相应顺延。七、本合同经双方自愿签字之日起生效，如对方原因违约，违约方需赔偿对方的损失，包括对方原因要求撤销合同等，需赔偿壹万元。同年11月13日，原告（乙方）与被告马裕（甲方）签订一份《补充合同》，约定：一、经双方协商一致，原乙方购买的顺兴大厦801、802房的楼板顶面面积归属该房主使用权；二、首层的第二号铺面约22平方米，价格为捌万元；三、本协议一式二份，甲乙双方各执一份，双方共同遵守，如对方违约，必须向对方赔偿损失。
2002年3月6日，原告（乙方）与被告马裕（甲方）签订《合同书》（以下简称《合同书2》）。约定：甲方将位于湛江市××山区录塘北六路108号之八金塘大厦的第六层602房、第七层702房及2间单车房转让给乙方。《合同书2》与本案诉争的相关条款的主要内容为：二、转让房屋概况：2间房屋建筑面积均为115平方米，单车房加公共摊销面积为14平方米。三、房屋价款及其它费用：上述房屋按建筑面积每平方米1250元，房屋建筑面积为230平方米，小计287500元；单车房按每平方米1700元，小计23800元；水电贴费5000元；电控门500元；四项合计316800元。四、付款方法：乙方必须分二期将上述总款（即316800元）付清给甲方。第一期在2002年3月6日付158400元；第二期在竣工前付清（除壹万元办证完毕付清）。五、甲方收到乙方的第一期付款后，即作为乙方认购该房屋，第二期或第三期付款如乙方逾期十天未付，即视乙方放弃购房权，甲方不予退款；若经甲方同意逾期的，乙方从应付款日起按欠款每日加收乙方的百分之一滞纳金，若再超过约定日，甲方有权没收应收款，同时收回房屋，乙方不得有任何异议。六、上述房屋在2002年7月底竣工验收，并可交给乙方。如逾期未能交付（除不可抗力自然灾害外），甲方则按银行同期存款（乙方的预付款）最高利息支付给乙方至竣工日止。八、乙方在付清购房款（除约定保留余款外）之日起八个月内甲方办妥房产权证给乙方。如逾期未能办理，则按有关规定执行。若属乙方原因造成逾期办理的，责任则属乙方负责。在办证过程中所需付出的税金、费用则按政府相关规定执行。《合同书1》、《合同书2》签订后，被告马裕于2002年3月6日为原告出具一张《收条》，确认：1、收到购椹川东三路五号之二201房、602房、801房、802房及楼下商铺1间和首层4间单车房款544800元；2、收到购金塘大厦602房、702房首期款158400元，以上两项款项合计703200元。注：办妥房产权证时再付20000元给马裕，原告委托代理人靳琦律师在广东省阳春监狱内询问马裕，马裕在《询问笔录》内容中认可已用六套房抵偿原告债务，并确认六套房款至今只尚欠二万多元，其余房款已支付。其中B201房、B802房、602房已办理房屋过户手续，但B2014年6月27日602房、B801房、702房至今未产权过户手续。根据湛江市房地产档案馆的《房屋产权情况表》显示，涉案702房的所有权人为何桂凤，领证日期为2002年8月24日，权属性质：私有；占有份额：全部，2008年8月26日湖光信用社与案外人马生、何桂凤签订《抵押担保借款合同》，由何桂凤提供702房为案外人马生向湖光信用社借款200000元作担保，并办理了《房地产他项权证》（证号：1985934）。涉案房屋于2010年3月29日被本院（2009）湛霞法民三初字第482号裁定查封。
2012年9月28日，湛江市霞山区人民检察院以湛霞检刑诉[2012]391号起诉书指控被告人马裕合同诈骗罪向本院提起公诉。同年12月20日，本院在作出的[2012]霞刑初字第373号《刑事判决书》中，所查明涉案702房及马裕刑事部分犯罪的事实为：被告人马裕于2001年至2003年期间先后开发金塘大厦楼盘（地址：湛江市××山区录塘北六路106号之八）和顺兴大厦楼盘（地址：湛江市××山区椹川东三路五号之二）出售给购房者，用其亲属马生、何桂凤、吴小玲、何进辉、彭剑芳等人的名义申请报建，并将房屋登记在上述亲属名下，在与购房者签订合同并收取购房款后，马裕隐瞒房屋已经出售，欺骗金融机构或他人，将已出售的房屋抵押给金融机构或个人进行贷款、借款，先后实施诈骗18起。[2012]霞刑初字第373号《刑事判决书》认定：被告人马裕于2001年10月19日与陈就昌签订购房合同出售602房、702房，合同签订后收取陈就昌购房款703200元。在将上述房屋出售给购房者后，马裕于2008年8月22日将该702房抵押给债权人湖光信用社借款20万元，至今无法归还湖光信用社20万元。以骗取贷款罪、合同诈骗罪判处马裕有期徒刑五年六个月，并处罚金共10000元。上述判决于2013年1年9日发生法律效力。原、被告双方因涉案房屋需办理产权过户登记手续而引发争议。案经开庭审理调解，因各方当事人各持己见，调解未果。
本院认为，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定：“下列事实，当事人无需举证证明：（一）众所周知的事实；（二）自然规律及定理；（三）根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实；（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实；（六）已为有效公证文书所证明的事实。前款（一）、（三）、（四）、（五）、（六）项，当事人有相反证据足以推翻的除外”。根据这一规定，已经发生法律效力的[2012]霞刑初字第373号《刑事判决书》认定，被告马裕于2001年至2003年期间先后开发金塘大厦楼盘和顺兴大厦楼盘出售给购房者，其用亲属马生、何桂凤、吴小玲、何进辉、彭剑芳等人的名义申请报建，并将房屋登记在上述亲属名下。但涉案702房的实际权属人是被告马裕。原告与被告马裕于2001年10月19日和2002年3月6日分别签订的《合同书1》和《合同书2》是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行自己的义务。被告马裕在与原告签订合同并收取购房款后，隐瞒房屋已经出售，欺骗金融机构或他人，将已出售的房屋登记于亲属何桂凤名下，并再行抵押给金融机构或个人进行贷款、借款而实施诈骗。依据上述生效的《刑事判决书》认定，关于涉案702房的抵押问题，在形式上虽然被告何桂凤与第三人湖光信用社签订《抵押担保借款合同》，并办理了房屋的抵押登记，但实质是马裕以何桂凤的名义实施的犯罪行为，其《抵押担保借款合同》是以合法的形式掩盖马裕实施犯罪行为的非法目的，故被告何桂凤与第三人湖光信用社签订的《抵押担保借款合同》的房屋抵押行为无效，第三人湖光信用社基于《抵押担保借款合同》办理的抵押登记获取抵押权的行为依法无效。故对原告主张该抵押行为无效、确认第三人湖光信用社未取得涉案702房抵押权的诉讼请求依法予以支持。对于第三人邹亚玉认为马裕拖欠其货款并依法查封马裕和何桂凤夫妻共同财产（702房）符合法律规定，应驳回原告诉讼请求的抗辩理由不充分，本院不予采纳。《合同书》第六条约定：“房产权证在竣工后，乙方付清款（除约定保留以外）八个月内办妥，如超期未能办到，按有关规定执行。如属乙方原因，办证时间相应顺延”。合同签订后，原告已依约向马裕支付除办证保留款20000元外的购房款，被告马裕应在收取上述款项之日起八个月内为原告办妥房产证，而涉案702房至今未办理产权过户手续，被告马裕的行为已构成违约，依法应继续履行合同，协助原告办理房屋过户登记手续。至于原告请求停止对涉案702房的执行则属于案件程序问题，本案不予处理，由原告另行提出。被告马裕、何桂凤经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，应视为放弃抗辩权利，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第一款第（三）项、第六十条、第一百零七条的规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，以及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第（四）项的规定，判决如下：
一、原告陈就昌与被告马裕于2001年10月19日和2002年3月6日分别签订的两份《合同书》合法有效。
二、被告何桂凤与第三人湛江市麻章区农村信用合作联社湖光信用社于2008年8月26日签订的《抵押担保借款合同》中的房屋抵押行为无效。
三、被告何桂凤应在解除对位于湛江市霞山区录塘北六路106号之八702房的查封后，协助将该房屋过户登记到原告陈就昌名下（办理过户登记所需要缴纳的税费按法律规定执行）。
四、驳回原告陈就昌的其他诉讼请求。
本案受理费6052元（原告已预付），由被告马裕、何桂凤共同负担（在履行本判决义务时径付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式八份，上诉于广东省湛江市中级人民法院。
审判长 黄王金
审判员 韩 剑
审判员 蔡 华
二〇一四年十二月十八日
书记员 冉晓璇
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第九条规定：“下列事实，当事人无需举证证明：
（一）众所周知的事实；
（二）自然规律及定理；
（三）根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实；
（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实；
（六）已为有效公证文书所证明的事实。
前款（一）、（三）、（四）、（五）、（六）项，当事人有相反
证据足以推翻的除外”。