金华市金东区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）金东民初字第785号
原告（反诉被告）何某。
委托代理人倪甲、倪乙。
被告（反诉原告）金华××综合市场，住所地金华市浮
桥东路××号。
法定代表人严某某。
委托代理人何甲。
原告何某与被告金华××综合市场房屋租赁合同纠纷一
案，原告何某于2010年6月28日诉至本院，本院于同日受理后
，依法由审判员舒增源独任审判，后被告金华××综合市场于
2010年7月21日提出反诉，本院受理后，于2010年8月11日公开
开庭进行了审理。原告何某及其委托代理人倪甲、倪乙和被告
金华××综合市场的委托代理人何甲到庭参加诉讼。本案现已
审理终结。
原告何某诉称，2009年7月16日，原告与被告达成租赁36
-37号营业房的意向，被告的经办人陈某承诺，36-
39号店面之间的隔离墙可以打通。因原告与程某某合伙经营副
食品生意，若四间店面中间隔离墙不能打通的话，原告是不会
承租的。在得到明确承诺后，原告在2009年7月26日交租金500
0元，被告出具暂收保证金发票一份。2009年8月1日，原被告
签订房屋租赁合同，约定第一年租金每间一千元，第二年租金每间二千元。8月3日，原告进场拆除隔离墙，被告却以中主梁
交接不能开通为由不同意拆除隔离墙，致使原告无法正常开业
。现被告已将营业房租给他人。经交涉，被告同意在8月底前
退回租金，但被告一直拒绝履行。故要求法院判令由被告退回
保证金5000元，由被告承担诉讼费用。
被告金华××综合市场辩称，1、原告将“光盘”做为证
据，是不合理的，光盘中的内容只是记者现场采访的内容，而
且也并未说明此事双方谁对谁错。2、陈某在2009年以前只是
在华某市场帮忙的，直到09年华某市场开始正式招商后，才被
编制在市场招商办公室工作，招商负责人是王某某，陈某协助
其工作，直到2009年8月27日为止，由于各种矛盾，市场停止
了陈某的招商工作。陈某在2009年8月27日以后所有的签字，
一律与华某市场无关。3、原告称租房时陈某同意打通四间营
业房是不现实的，也是没有任何根据的，被告也没有权力去拆
除承重墙。4、原告提出合同是和陈某所签，不管是否陈某所
签，合同上的签字都是无效的，陈某在2009年11月27日写过一
份《关于市场38-
36号西营业房之事》的材料，他与原告就此事，未办过任何手
续。5、原告交过5000元保证金属实，双方谈好每人交保证金
一万元，因原告称资金紧张，先暂交五千元。被告承诺并叫陈
某转告他们，每年的租金，华某市场老经营户交多少，也向他
们收取多少。（市场收租金的时间是在11月份，在11月份才能
确定营业房的具体租金）因原告自租房屋后，没来开张营业，
违约造成损失，市场决定五千元保证金不能退还。6、被告在2009年8月27日之前，共招商19名经营户，招商负责人王某某与
陈某利用职务之便，私吞了19名经营户的保证金。市场停止了
他们的招商工作，陈某上交给市场的招商经营户清单共19名，
里面没有原告的名字，根本不存在这个合同。同时，提出反诉
，要求：1、反诉被告何某赔偿敲坏承重墙体费用1500元；2、
反诉被告何乙担从签订合同起三个月的房租费700元／月／间
，共计4200元；3、反诉被告公开向反诉原告道歉（因在去年
春节，反诉人在杭州办事时，接到反诉被告电话，电话中咒骂
反诉人下辈子还能不能回到金华……）。
反诉被告何某辩称，在2009年7月16日答辩人和另案原告
程某某一起欲租赁反诉原告的店面房合伙经营副食品批发生意
，向反诉原告提出如租赁后需打通相邻的第36-
39号四间店面房。反诉原告同意打通承租的4间营业房的隔离
墙，于是答辩人和程某某于7月26日交了5000元租金（开具的
票据上写的是保证金）。答辩人与程某某于8月3日进场拆除隔
离墙，但遭到反诉原告王某某副总的反对和阻止，答辩人当即
表示不能打通“那就不要（不租）了”，要求反诉原告退还租
金（保证金），反诉原告也答应退回，但其过后一再拖延返还
租金，故造成纠纷。一、关于要求答辩人承担敲坏承重墙体的
费用问题。敲掉租赁房产的隔墙，是双方口头约定的签订租赁
合同的前提条件，按照约定，答辩人雇人进行敲打，因受到反
诉原告以承重墙、建筑安全为由不得打通隔墙的理由阻止。故
答辩人不存在违约问题，其责任不在答辩人，而是由于反诉原
告自身过错造成的，要求答辩人承担该墙体的封堵费用没有法律依据。相反，反诉原告还应承担因不履行双方约定，给答辩
人造成敲墙人工费用的损失。该墙体敲打后的封堵费用损失反
诉原告也没有相应的依据，故反诉原告主张的1500元损失缺乏
事实依据，答辩人不予认可。二、关于房租的问题。反诉原告
要求答辩人承担3个月的房租没有事实和法律依据。2009年8月
3日，答辩人和程某某正在实施打通隔墙时，遭到反诉原告的
反对和阻止，答辩人和程某某就明确是反诉原告经办人陈某副
总答应允许打通的，如不能打通答辩人和程某某“那就不要（
不租）了”，要求把租金（保证金）退回！所以，依据合同法
第九十六条的规定，当天就已解除租赁合同。反诉原告当时也
口头答应，将租金退回，但后来不守承诺，一方面早已把上述
四间营业房租给他人使用，另方面一再拖延返还租金，甚至在
答辩人向电视台、315消协投诉后还是无理拒绝履行返还租金
的承诺。且反诉原告主张的月租金已远远超出原租赁合同的约
定标准。由于合同不能履行和解除的责任在反诉原告一方，根
据合同法第五十八条规定，要求反诉被告承担所谓租金损失的
诉请没有事实和法律依据。三、关于要求答辩人道歉问题。该
诉请与本案无关且诉讼主体不适格。综上，反诉原告的诉请缺
乏事实与法律依据，请法院依法驳回反诉原告的诉讼请求。
原告何某向法庭提交的证据有：1、身份证复印件一份，
证明原告的主体资格；2、房屋租赁合同一份，证明双方房屋
租赁合同关系及权利义务；3、收款收据一份，证明被告向原
告暂收保证金的事实；4、电视台采访视频光盘一张（当庭播
放），证明原告和程某某要求打通隔离墙便于合伙经营、被告副总陈某承诺可以打通使用的事实及2009年8月3日被阻止打通
隔离墙后原告就要求解除合同和多次要求退还保证金的事实。
5、被告方副总陈某自述一份，证明原告和程某某因合伙经营
租赁该4间营业房及2009年8月3日被阻止打通隔离墙的事实。
以上证据经质证，被告对证据1、2、3、5无异议，对证
据4不发表意见。本院对上述证据予以认定。
经审理，本院查明事实如下：2009年7月16日，原告何某
和程某某一起欲租赁被告金华××综合市场的店面房合伙经营
副食品批发生意，并向当时市场招商工作人员陈某提出如租赁
后需打通相邻的第36-
39号四间店面房。陈某同意原告和程某某打通所需承租的4间
营业房的隔离墙，原告何某于7月26日交给被告5000元保证金
，被告出具了收据一张。同年8月1日，原告何某与被告签订了
房屋租赁合同一份，约定被告将房屋二间（第36、37号）出租
给原告经营，租赁期限二年，即自2009年8月1日起至2011年8
月1日止。租金第壹年为壹仟元壹间，第二年为贰仟元壹间，
租金共收壹万元整。同年8月3日，原告进场拆除第37与38号营
业房之间的隔离墙，被告方招商负责人王某某发现后，以该隔
离墙是承重墙，拆除会危及安全为由阻止原告拆除，原告当即
表示如不能打通，那就不要（不租）了，要求被告退还保证金
。后被告一直未退还保证金。
本院认为，原告何某与被告签订的房屋租赁合同，系双
方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。原告何某、
程某某与被告方工作人员达成的四间房屋可以打通隔离墙的口头协议，也是合同的组成部分。双方均应按合同全面履行自已
的义务。后原告在拆除隔离墙时，因该隔离墙是承重墙而不能
拆除，致使原告租赁合同的目的不能实现，故原告向被告提出
解除合同，退回保证金，合同已于当日解除。合同解除并非当
事人违约造成，而是因客观原因不能履行，在合同解除后，被
告应依法退回原告所交保证金。对反诉原告金华××综合市场
要求反诉被告何某支付房租费的请求，本院依法不予支持。陈
某是被告方工作人员，其在招商活动中的行为和后果依法应由
企业法人承担责任，故对被告提出陈某的签字无效及合同不存
在的辩解理由，本院不予采信。原告拆除隔离墙的行为是履行
合同的正当行为，虽造成了一定损失，但并非故意损坏，被告
提出反诉要求反诉被告何某赔偿敲坏承重墙体损失1500元的请
求，本院依法不予支持。反诉原告提出要求反诉被告何某道歉
的请求，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民
共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第
（五）项、第九十六条第一款、第二百二十三条第一款和《中
华人民共和国民法通则》第四十三条的规定，判决如下：
一、由被告金华××综合市场于本判决生效后十日内退
还原告何某租房保证金5000元。
二、驳回反诉原告金华××综合市场的诉讼请求。
案件受理费25元，由被告金华××综合市场负担，反诉
案件受理费25元，由反诉原告金华××综合市场负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本
院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于金华市中级人民法院。
审判员 舒增源
二〇一〇年八月十八日
书记员 李萌韵