上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终9074号
上诉人(原审原告)：上海亚芳实业有限公司，住所地上海市。
法定代表人：金敬芳，总经理。
委托诉讼代理人：丁由来，男。
委托诉讼代理人：张慧，上海市方正律师事务所律师。
上诉人(原审被告)：上海翔山实业有限责任公司，住所地上海市青浦工业园区。
法定代表人：徐英荣，董事长。
委托诉讼代理人：周懿懿，上海市锦天城律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴圣卿，上海市锦天城律师事务所律师。
上诉人上海亚芳实业有限公司(以下简称“亚芳公司”)因与上诉人上海翔山实业有限责任公司(以下简称“翔山公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2016)沪0118民初4472号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
亚芳公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持亚芳公司一审中的诉讼请求。事实和理由：亚芳公司作为承租人应履行支付租金义务，而翔山公司作为出租人应具备出租房屋的资格，因出租的上海市外青松公路XXX号内的底层房屋(以下简称“系争房屋”)无产权证及转租合同约定的期限超出上手租赁合同约定期限，导致租赁合同无效，过错都在翔山公司，翔山公司应承担赔偿责任，法院确定的赔偿范围内的实际损失应全部由翔山公司承担；亚芳公司搬至昆山重新办理许可证，需要9个月时间，所产生的租金损失人民币(以下币种均为人民币)525,000元应计算在赔偿房屋内，由翔山公司承担，另外设备搬迁及设备安装费用损失以及部分机器设备、产品半成品、流水线运费损失均应计算在赔偿范围内，如亚芳公司不需搬迁，则不会产生上述费用，故这些费用也应由翔山公司赔偿，一审法院仅支持亚芳公司部分损失错误，应予以纠正。
翔山公司辩称，不同意亚芳公司的上诉请求，亚芳公司的损失是政府造成，与翔山公司无关，亚芳公司收到政府清退公告，并承诺配合清退，但实际行为与承诺不一致，亚芳公司在一审中提供的证据大多系伪证，亚芳公司办证用了9个月时间，是不正常的，与事实不符，扩大的损失应由亚芳公司自己承担，其上诉请求不应获得支持。
翔山公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回亚芳公司一审中的诉讼请求。事实和理由：一审法院在没有调查的情况下认定系争房屋无产权证，从而翔山公司与亚芳公司签订的租赁合同无效，是错误的，即使部分房屋没有产权证，也仅是部分合同无效，合同有效部分应适用合同约定；翔山公司作为出租人提供了系争房屋，已经履行了义务，不应该承担亚芳公司经营上的亏损，亚芳公司主张的包装损失及制版费损失并不存在，其主张装修损失及待岗工资、遣散费等，所提供的证据均系伪造，亚芳公司主张的租金差及停工损失，属于夸大损失，不能计入损失范围，一审法院判决翔山公司应承担的责任超出了政府给予翔山公司的补偿，权利义务不对等，一审法院认定事实错误，亚芳公司的诉讼请求不应得到支持，应予以改判或发回重审。
亚芳公司辩称，不同意翔山公司的上诉请求，一审中翔山公司没有出具系争房屋相关权利证明，一审法院认定租赁合同无效正确，在拆违工程中，亚芳公司的经济损失是客观存在的。
亚芳公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令翔山公司赔偿亚芳公司损失3,163,749元。一审审理中，亚芳公司变更诉讼请求为：判令翔山公司赔偿亚芳公司损失4,462,023元，包括：1、机器设备搬离及安装损失52,000元；2、部分机器设备、成品、半成品、流水线搬运费损失174,500元；3、租金差价损失316,500元；4、亚芳公司搬离后，部分员工不愿意跟随解除劳动合同关系的经济补偿180,000元；5、亚芳公司经营地址变更，导致产品包装变更的制版费损失115,071元；6、因注册地变更，原包装的纸箱、包装袋、包装膜损失560,000元；7、搬离后重新办理营业执照及许可证的房租损失525,000元；8、9个月无法生产，员工待岗工资损失1,616,274元；9、租赁房屋装修损失888,178元；10、审价费34,500元。
一审法院认定事实：2014年4月8日，翔山公司作为承租方(乙方)、案外人上海东江实业有限责任公司作为出租方(甲方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其位于上海市外青松公路XXX号房屋租赁给乙方作为厂房用途，租期自2013年12月1日起至2015年11月30日止。
2014年4月8日，亚芳公司作为承租方，翔山公司作为出租方签订《房屋租赁合同》，约定翔山公司将系争房屋租赁给亚芳公司作为厂房用途，房屋实际面积2,600平方米(含左边小房约100平方米和西边、北边通道)加隔层300平方米办公室；租赁期共5年，自2014年6月1日至2019年5月30日，免租期为50天，自4月10日至5月29日；厂房租金每平方米0.48元，300平方米办公室为每年40,000元，合计房租489,000元；亚芳公司每半年支付一次房租，先付费后使用，三年后房屋租金递增以青东农场为准；租赁期间，厂房因不可抗拒的原因和市政动迁造成本合同无法履行，补偿的费用按政府补贴标准补偿等。
2015年10月6日，上海市戒毒局青东农场生态环境综合治理工作办公室出具告知书给亚芳公司，告知：一、即日起租赁、经营企业立即停止一切招租工作，并解除租赁合同；二、租赁企业必须在2015年11月30日前撤离(包括人员、机器设备)；三、土地租赁、经营企业提供企业经营基本情况。
2015年12月22日，翔山公司向亚芳公司发出通知，告知接上海市青东农场生态环境整治工作小组通知，定于2016年1月15日前腾退所租用房屋并配合完成拆除违章建筑，现解除双方签订的房屋租赁合同，亚芳公司于2015年12月18日起停止支付房屋租金。之后，亚芳公司搬离系争房屋。
一审法院另查明：上海东江实业有限责任公司于2016年1月26日出具情况说明，载明：“我单位长期向翔山公司出租上海市青浦区外青松公路XXX号内房屋，因我们系政府所属单位，故形式上不便签订太长期限，但是书面租赁合同到期前均会与翔山公司续签，从不违约。在此承租的次承租人亚芳公司在承租时即对此情况知晓且对系争房屋的所有情况及房屋土地性质均明知。为全面贯彻落实市政府第85次常务会议和《关于进一步加强本市部分区域生态环境综合治理工作的实施意见》及市领导精神，上海市戒毒局成立青东农场生态环境综合治理办公室全面接管我单位，并于2015年10月6日向亚芳公司发出告知书，要求其于2015年11月30日前撤离系争房屋，但其拒绝搬离，造成青东农场综合整治工作受阻。”上海市戒毒局青东农场生态环境综合治理工作办公室出具情况说明，载明：“为全面贯彻落实市政府第85次常务会议和《关于进一步加强本市部分区域生态环境综合治理工作的实施意见》及市领导精神，上海市戒毒局成立青东农场生态环境综合治理办公室对青东农场地区开展生态环境综合整治并接替东江公司，我部门于2015年10月6日向亚芳公司发出告知书，要求其于2015年11月30日前撤离系争房屋，但其不满政府的200元每平方米的补偿而拒绝搬离，后还单方面保证2016年3月25日前搬离，否则承担无补偿、被强拆等一切后果，也未遵守承诺。其行为造成青东农场综合整治工作严重受阻。”
一审法院另查明：2016年1月8日，亚芳公司申请卫生计生行政许可，2016年9月22日，亚芳公司取得消毒产品生产企业卫生许可证。
一审审理中，法院根据亚芳公司之申请，依法对位于系争房屋的装饰装修价值通过上海市高级人民法院委托上海联合工程监理造价咨询有限公司进行鉴定，该单位出具工程造价鉴定意见书，并接受当庭询问。鉴定结论意见：1、底层厂房的装饰装修原值453,780元；合同租赁期限为5年，至亚芳公司撤离截止日2016年1月15日止，装修剩余价值为306,302元；2、亚芳公司主张房屋移交给亚芳公司时破旧不堪，存在倒塌和伤人的安全风险，亚芳公司对夹层进行了拆除和重新装修，翔山公司主张厂房夹层即原有装修，配套完善，不应计取费用；审价单位认为争议1金额原值113,446元，剩余价值76,576元；3、亚芳公司主张翔山公司原有水磨石地面高低不平，地面污物严重，亚芳公司做卫生用品，不能随意应付，故对地面做环氧地坪；翔山公司主张厂房原有地面为磨光石子，亚芳公司未经许可擅自将地面改为环氧地坪；审价单位认为争议2原值139,157元，剩余价值93,931元；4、亚芳公司主张原涂料因移交前为筛洗、蒸汽车间，湿气很大，墙面发黑、长毛故需重新拆除刷涂料；翔山公司主张厂房内墙天棚原有就为涂料，不应计取；审价单位认为争议3金额原值212,956元，剩余价值143,745元；5、亚芳公司主张原有建筑为浴室，已多年未使用，顶面为破旧土瓦，梁柱已烂，存在倒塌和安全风险，为安全和舒适进行拆除改建；翔山公司认为食堂及宿舍在交给亚芳公司前就存在，不应计取费用；审价单位认为争议4金额(装修)原值302,818元，剩余价值204,402元；争议6金额(安装)原值22,385元，剩余价值15,110元；6、亚芳公司主张因其是生产卫生用品，现有电线满足不了需求，也不适应机械摆放位置及要求，安装前均由翔山公司自行拆回；翔山公司主张厂房内原有就存在灯具、电线、插座、西侧总配电箱、桥架等，不应计取；审价单位认为争议5金额原值89,050元，剩余价值60,109元。亚芳公司为此支付鉴定费34,500元。审价人员表示，报告中争议部分在现场确实存在。
一审审理中，亚芳公司认为租赁期未到提前搬迁造成的损失，责任在于翔山公司，翔山公司理应向亚芳公司赔偿。为此，亚芳公司提供下列证据证明实际损失金额。一、1、2014年9月17日，亚芳公司作为采购商、案外人温州市成宇印刷有限公司(以下简称“成宇公司”)签订采购合同，约定亚芳公司采购包装袋20吨，总计560,000元。2014年9月28日起，亚芳公司陆续支付560,000元。2、包装报废库存表、外包装报废库存表、包装月用量明细、箱子月用量明细。由于注册地变更，原包装的纸箱、包装袋、包装膜因印刷了公司地址，按相关规定无法继续使用，损失达560,000元。
二、2015年4月25日，亚芳公司作为采购商与案外人林某某签订《采购合同》，约定亚芳公司向林某某采购版费2套，每套7,500元，共计15,000元，另约定亚芳公司委托林某某购轴承连体件一件，款项应由亚芳公司支付；6月23日，亚芳公司法定代表人转账支付林某某15,071元。2014年10月7日，亚芳公司作为采购商与案外人东莞市道滘添彩塑料包装厂签订采购合同，约定亚芳公司采购包装制版11套，共计102,080元，实际结算按100,000元；2015年9月22日，亚芳公司支付100,000元。由于租赁期未到提前搬离，经营场所发生变更，包装物品的标识需重新制版印刷，造成制版费损失115,071元。
三、2015年11月13日，亚芳公司作为承租方与案外人昆山安瑞特医疗电子科技有限公司签订《厂房租赁合同》，约定租赁地点位于昆山高新区山淞路XXX号园内1幢1-2层不含底层90平方食堂，租赁建筑面积为3,004平方米，租期自2015年12月15日至2018年12月14日，免租装修期自11月15日至12月14日，厂房租金每月58,578元，实际计算为每年700,000元；等。由于租赁期未到提前搬离，造成亚芳公司租金损失316,500元。
四、2016年2月17日，亚芳公司作为委托方、案外人深圳市轩泰机械设备有限公司签订《安装合同》，由案外人深圳市轩泰机械设备有限公司负责亚芳公司3台卫生纸打纸机台的拆卸和安装，共计52,000元，拆卸地点为青浦，安装地点为昆山，案外人落款处加盖公章并由颜奕辉签字。2016年3月7日，亚芳公司支付52,000元。因亚芳公司搬离，机器设备拆卸和安装的损失52,000元。
五、1、2016年2月18日，亚芳公司作为托运方、案外人吴志林作为承运方签订《运输合同》，由吴志林将亚芳公司货物由青浦运至昆山，车间机械包括8条流水线，运输费58,000元；成品包装辅料150吨，运输费60,000元；产品成品120吨，运输费48,000元。2016年3月4日，亚芳公司支付共计166,000元。2、2016年2月20日，亚芳公司作为托运方与案外人仕隆物流签订《运输合同》，约定案外人运输机械设备，金额8,500元。亚芳公司于2月23日支付8,500元。因搬离，造成亚芳公司运费损失174,500元。
六、1、在职人员表，2、员工遣散安置费表，3、劳动合同，4、社会保险费缴纳通知书。因搬离亚芳公司停止经营，部分员工解除劳动关系，亚芳公司向该部分员工支付经济补偿金，造成损失180,000元。
七、1、申请表，2、卫生许可证，3、2016年1月至同年9月工资表，4、劳动合同，5、社会保险费缴纳通知书。亚芳公司搬离后，2016年1月提交申请，至同年9月取得卫生许可证，亚芳公司停止生产达9个月，造成员工待岗工资损失1,616,274元，9个月的租金损失525,000元。
八、1、罗四荣的装修明细及转帐凭证，2、与李林冬签订的装修相应及转帐凭证，3、与南京市第八建筑安装工程有限公司签订的装修合同及转帐凭证。亚芳公司与翔山公司签订租赁合同后对租赁场所进行了装修，装修费用为888,178元。
翔山公司对于亚芳公司提供的上述证据均不予确认。同时，翔山公司提供从超市购买的亚芳公司生产的纯木系列抽纸及清雅系列卷纸，证明亚芳公司一直在生产，也使用了原来的包装材料，其不存在任何损失。
针对翔山公司提供的证据，亚芳公司认为其设备安装调试好后确实会试生产，由于新的包装与原来的包装堆放的问题，员工生产时疏忽造成使用了部分原来的包装。
2017年5月18日，上海市青浦区国家税务局向本院出具涉税事项调查证明材料，该材料显示亚芳公司自2016年2月起至2016年11月止未申报缴纳税款。亚芳公司部分员工反映停业期间亚芳公司正常发放工资，工资表中的签名均为本人所签。
一审法院认为：亚芳公司与翔山公司之间所签订的《房屋租赁合同》，因翔山公司出租的房屋至今未取得建设工程规划许可证等合法报建手续或房地产权证，故该合同因违反强制性规定而属无效合同。翔山公司将未取得合法报建手续或房地产权证的房屋转租给亚芳公司，且转租合同约定的期限超过租赁合同约定的期限，因此造成合同无效的主要过错责任在于翔山公司，而亚芳公司没有尽到选址的注意义务，应负有一定责任。因亚芳公司未到租赁期而提前搬离租赁场所，其确需另行选址、对租赁场所按生产所需进行装修、拆卸并安装机器设备、办理相关证照等，而造成停止生产经营，产生了相应的损失，赔偿数额由法院根据实际情况酌定。赔偿范围包括原租赁场所的装饰装修费用、租金差价、制版费、印刷标识的包装物品库存、员工待岗工资、员工遣散安置费等。租赁届满，亚芳公司理应会自行搬离，也会产生搬迁及设备拆卸安装费用，故不因现在亚芳公司提前搬离租赁场所而由翔山公司来承担搬迁及设备拆卸安装费用。判决：上海翔山实业有限责任公司应于判决生效之日起十日内赔偿上海亚芳实业有限公司损失1,200,000元。
一审法院认定事实无误，本院对一审查明事实予以确认。
本院认为，由于系争房屋没有取得合法报建手续及产权凭证，一审法院认定翔山公司与亚芳公司签订的租赁合同无效，并无不妥。翔山公司上诉对此认定提出异议，但未提供证据予以佐证，对其主张本院不予采纳。翔山公司作为出租人将没有合法报建手续的系争房屋转租给亚芳公司，且转租期限超过翔山公司前手租赁合同约定期限，一审法院据此认定导致租赁合同无效双方均有过错，翔山公司应付主要责任，而亚芳公司应付次要责任，本院予以认同。亚芳公司在租赁期满前因需搬离系争房屋而产生的相关损失，可根据过错大小由双方各自承担，一审法院根据查明的事实，在确定赔偿范围的基础上，酌情确定翔山公司应赔偿的损失金额，尚属合理。亚芳公司上诉要求翔山公司赔偿租金损失及搬迁损失等费用，理由不能成立，本院不予支持。翔山公司上诉对赔偿金额提出异议，不同意赔偿，但未提供确实充分证据证明其主张，故本院对翔山公司的上诉亦不予支持。综上，亚芳公司与翔山公司的上诉请求均不能成立，应予以驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币48,496元，由上诉人上海亚芳实业有限公司负担人民币32,896元，由上诉人上海翔山实业有限责任公司负担人民币15,600元。
本判决为终审判决。
审判长 周刘金
审判员 高 胤
审判员 彭 浩
二〇一七年十二月十五日
书记员 朱丹丹
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……