江苏省泗阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏1323民初7382号
原告：中国建设银行股份有限公司泗阳支行，住所地泗阳县众兴镇北京东路100号。
负责人：倪前法，该支行行长。
委托诉讼代理人：高开卓，江苏中领律师事务所律师。
被告：吴从山，男，1985年4月12日出生，汉族，住泗阳县。
被告：田林君，女，1987年4月3日出生，汉族，住泗阳县。
被告：宿迁民生置业有限公司，住所地泗阳县众兴镇华夏中学路。
法定代表人：王迎春，该公司总经理。
原告中国建设银行股份有限公司泗阳支行（以下简称建设银行泗阳支行）与被告吴从山、田林君、宿迁民生置业有限公司借款合同纠纷一案，本院于2017年9月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建设银行泗阳支行的委托诉讼代理人高开卓到庭参加诉讼、被告吴从山、田林君、宿迁民生置业有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告建设银行泗阳支行向本院提出诉讼请求：1.被告吴从山、田林君归还原告借款本金203281.11元及利息（其中截至2017年2月25日利息6225.2元，从2017年2月26日起至还清款之日止以203281.11元为本金按年利率9.825%计算）；2.支付原告律师代理费9000元；3.原告对被告吴从山、田林君所有的坐落于泗阳县××镇××路南侧××河畔××室房屋拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；4.被告宿迁民生置业有限公司承担连带担保责任；5.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告建设银行泗阳支行变更诉讼请求：1.被告吴从山、田林君归还原告借款本金203281.11元及利息（其中截至2017年2月25日利息6225.2元，从2017年2月26日起至还清款之日止以203281.11元为本金按年利率9.825%计算）；2.支付原告律师代理费6000元；3.被告宿迁民生置业有限公司承担连带担保责任；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年9月25日，被告吴从山、田林君因购买泗阳县××镇××路南侧××河畔××室房屋，向原告借款240000元，期限15年，利率6.55%，并签订了个人售房借款合同，按该借款合同，两被告应当按月归还借款本息，否则借款人可以宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，同时借款利率在借款基础上上浮50%，并承担借款人实现债权的费用。被告吴从山、田林君自愿以其购买的泗阳县××镇××路南侧××河畔××室房屋作抵押，2013年9月25日，原告为被告吴从山、田林君发放借款240000元，被告宿迁民生置业有限公司为其提供担保。自2017年2月25日起，被告吴从山、田林君没有归还借款，原告多次催要未果。
被告吴从山未作答辩。
被告田林君未作答辩。
被告宿迁民生置业有限公司未作答辩。
原告建设银行泗阳支行围绕诉讼请求向本院提交了以下证据：个人住房（商业用房）借款合同、个人住房（商业用房）借款最高额保证合同、个人贷款支付凭证、法律服务委托代理协议、律师事务所收费许可证、执业许可证、律师费发票等证据。本院予以确认并在卷佐证。
根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告吴从山、田林君系夫妻关系。2013年8月22日，原告建设银行泗阳支行作为贷款人，被告吴从山作为借款人，被告吴从山、田林君作为抵押人签订了一份个人住房（商业用房）借款合同，主要约定：借款人借款本金为人民币240000元，借款期限为180个月（即2013年9月25日至2028年9月25日）；贷款利率为年利率，执行浮动利率；该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。本合同项目借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。贷款人将款项一次划入借款人指定账户，该账户名称：宿迁民生置业有限公司，账号：32×××80，开户银行：中国建设银行股份有限公司泗阳支行。借款人的还款方法为等额本息还款法。贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、律师费、执行费、评估费等），由借款人承担。借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项等情况，均构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。贷款本金在计息时，每月的计算天数按叁拾天计算。担保方式为抵押。抵押财产为泗阳县××镇××路南侧××河畔××室住宅。抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、律师费、执行费、评估费等）。当借款人未足额履行本合同项下到期债务（包括依照本合同约定被宣布提前到期的债务），或违反本合同的其他约定，贷款人有权行使抵押权利。
2011年12月20日，原告建设银行泗阳支行作为债权人（乙方）、被告宿迁民生置业有限公司作为保证人（甲方）签订了一份最高额保证合同，主要约定：甲方愿意为乙方与债务人所形成的一系列债权提供最高额保证。债务人指因购置坐落于华夏中学路丽景河畔房产而与乙方发生借贷关系的全部债务人。最高额保证所担保的债权是指自2011年12月20日至2013年12月19日期间（即“债权确定期间”）因乙方向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方人支付的其他款项（包括但不限于乙方垫付的有关手续费、杂费等）、乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证、送达费、公告费、律师费等）。本合同的最高额保证项下担保责任的最高限额为人民币捌仟万元。保证期间按乙方对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔债务履行期限届满之日后两年止。保证责任：如果主合同项下债务到期或者乙方根据主合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，或者债务人违反主合同的其他约定，甲方就在保证范围内立即承担连带保证责任。无论乙方对主合同项下的债权是否拥有其他担保，不论上述其他担保何时成立、是否有效、不论其他担保是否由债务人自己所提供、乙方是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担主合同项下的全部或部分债务，甲方在本合同项下的保证责任均不因此减免，乙方均可直接要求甲方依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任。保证金：甲方就在本合同生效之日起在乙方处开立专项保证金账户，户名：宿迁民生置业有限公司；账号：32×××94。甲方应按乙方对每个债务人发放金额的10%逐笔分次存入保证金账户，如甲方未能及时存入，甲方不可撤消地授权乙方从32×××80账户中提取保证金并存入上述保证金专户。
2013年9月25日，原告建设银行泗阳支行将240000元汇至被告吴从山指定的帐户内，执行利率为6.55%，被告吴从山在个人贷款支付凭证上签名确认。
自2017年2月25日起，被告吴从山、田林君没有按照合同约定归还借款，现尚欠原告借款本金203281.11元及截止2017年2月25日的利息6225.2元以及2017年2月26日之后合同约定的利息。原告建设银行泗阳支行催要未果，委托江苏中领律师事务所为本案提供诉讼代理服务，并实际支付律师代理费为6000元。
本院认为，原告建设银行泗阳支行与被告吴从山、田林君签订的个人住房（商业用房）借款合同符合法律规定，应为有效。被告吴从山、田林君应当按约还款。现被告吴从山、田林君从2017年2月25日开始就未按照约定时间和数额还款，按照合同约定，原告建设银行泗阳支行可以宣布该合同项下的贷款本息全部或部分提前到期，并可要求其偿还尚欠的全部贷款本息并承担违约责任。关于涉案律师代理费6000元，原告已实际支出，属于原告为主张权利而应当且必将支出的合理费用，按照合同约定，被告应当予以承担，所以本院对原告要求被告支付律师代理费6000元的主张予以支持。
被告宿迁民生置业有限公司与原告建设银行泗阳支行签订最高额保证合同，自愿为原告向被告吴从山、田林君发放个人住房（商业用房）贷款而形成的债权提供连带责任保证，包括贷款本金、利息、违约金、乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用，包括诉讼费、执行费、评估费、拍卖费、律师费等，双方的保证合同成立并有效。被告宿迁民生置业有限公司同意无论原告对主合同项下的债权是否拥有其他担保，其在本合同项下的保证责任均不因此减免，因此，当被告吴从山、田林君未按时足额还款时，被告宿迁民生置业有限公司应当在保证范围内承担连带保证责任。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告吴从山、田林君于本判决发生法律效力起十日内向原告中国建设银行股份有限公司泗阳支行支付借款本金203281.11元以及利息（其中截至2017年2月25日利息为6225.2元，从2017年2月26日起至还清款之日止以203281.11元为基数按年利率9.825%计算）；
二、被告吴从山、田林君于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司泗阳支行支付律师代理费6000元；
三、被告宿迁民生置业有限公司对被告吴从山、田林君上述第一、二项债务承担连带偿还责任。其在承担责任后，有权向被告吴从山、田林君追偿。
如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4578元，减半收取2289元，由被告吴从山、田林君、宿迁民生置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省宿迁市中级人民法院预交上诉案件受理费4578元。宿迁市中级人民法院诉讼费账户户名：宿迁市财政局国库处。汇款账号：46×××80。开户行：中国农业银行宿城支行。
代理审判员 王浩
二〇一七年十月三十一日
书 记 员 葛浩
附录法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。