广东省广州市番禺区人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）穗番法民三初字第516号
原告广州市××投资有限公司，住所地广州市番禺区。
法定代表人陈××，该公司董事长。
原告广州市番禺××贸易发展有限公司（原番禺市××贸易发展有限公司），住所地广州市番禺区。
法定代表人张××，该公司董事长。
两原告共同委托代理人侯榆，广东正大联合律师事务所律师。
被告广州市番禺区××房地产有限公司（原番禺市××房地产有限公司），住所地广州市番禺区。
法定代表人杨××，该公司总经理。
委托代理人刘素君，广东仲衡律师事务所律师。
委托代理人陈婉静，广东仲衡律师事务所工作人员。
原告广州市××投资有限公司（以下简称××公司）、广州市番禺××贸易发展有限公司（以下简称××公司）诉被告广州市番禺区××房地产有限公司（以下简称××公司）土地使用权转让合同纠纷一案，本院依法进行了审理。现已审理终结。
原告××公司、××公司诉称，1999年10月5日，××公司与番禺市××开发公司（后更名为广州市番禺区××开发有限公司以下简称××公司）签订了关于××公司受让××公司位于市××镇东城区××路8679平方米土地（下称“××路地块”）的《土地使用权转让协议》。（该地块使用权于1998年9月由××公司受让被告××公司所得，尚未办理土地使用权的过户手续）。1999年10月23日，××公司与被告××公司签订了《土地使用权转让协议书》，约定被告××公司将“××路地块”的土地使用权按1430元每平方米，合计12410970元转让给××公司。××公司、被告××公司及××公司三方并于2004年7月23日共同签订了补充协议书，约定××公司承让被告××公司××路地块的土地使用权，由于政策原因及经营范围限制，不能办理土地使用权的过户手续，××公司退出，不再行使对该地块土地使用权的开发。转让及其他相关权利，改由××公司与被告××公司以合作、挂靠方式进行开发。××公司支付被告××公司的购地款12410970元，由××公司退还给××公司。××公司于2005年6月9日、15日、21日分别向××公司支付5600000元、5000000元、1810970元，合计124109070元。2003年8月6日，××公司与××公司签订了《土地使用权转让协议书》，双方约定××公司将××路地块土地使用权以每平方米1700元，合计14862080元，转让70%土地使用权权益给××公司。由××公司、××公司共同对该地块挂靠被告××公司进行开发，按各自所占比例共担盈亏。2004年11月16日，××公司、××公司与被告××公司签订了《合作开发××酒店协议书》，确认××公司、××公司是“××路地块”的土地实际使用人。被告××公司同意以其名义由××公司、××公司共同投资开发该项目。该项目所有投入均由××公司、××公司共同投资，被告××公司不参与投资、经营管理决策、利润分配。同时约定在销售过程中，被告××公司应积极配合××公司、××公司办理该地块使用权及地上建筑物所有权的过户登记手续。2011年4月1日二原告与被告××公司专门就挂靠管理费问题签订了《缴交挂靠管理费协议》，××公司、××公司按约已先后向被告××公司共缴交了192万元人民币挂靠费。××公司、××公司在签订了以上多份合同后即共同投资开发××路地块。包括设计费、主体、外墙工程、地下室工程、设备安装等等，××公司、××公司合计对××路地块投资7470.386322万元（具体投资项目及价款见附表）。目前，××路地块项目各项工程已建成完工，处于办证过户状态。但被告××公司没有履行合作协议，积极配合××公司、××公司将上述地块上的物业房产证办理到××公司、××公司的名下。特向贵院诉讼，请求：1、确认××公司对位于番禺区市桥××号的土地使用权（证号：番府国用（2003）字第G××-00×××8号）享有70%使用权，××公司对位于番禺区市桥××号的土地使用权（证号：番府国用（2003）字第G××-00×××8号号）享有30%使用权；2、判令被告××公司协助办理上述土地的使用权及地上建筑物过户到××公司、××公司名下的手续。
被告广州市番禺区××房地产有限公司辩称，原告所诉基本属实，同意原告方的诉讼请求。但我司是番禺区的国有企业，按照《中华人民共和国企业国有资产法》和《番禺区区属企业重大经济事项管理暂行办法》的相关规定（以下事项为审核事项：一、对下列重大事项，由区国资局审核后上报区政府审批；……7、区属企业及重要子公司的重大资产处置。（重大资产处置是指企业整体对外租赁和涉及的资产总额占公司总资产的5%以上或1000万元以上的资产处置），位于番禺区市桥××号土地使用权及地上建筑物（即涉案标的物）的资产价值远远超过1000万元，我司如要办理涉案标的物产权过户至两原告名下的，必须经过番禺区国资局审核后上报番禺区政府审批。我司已就两原告的要求将涉案标的物的有关资料提交至番禺区国资局审核，最终番禺区政府未审批通过，我司已尽到积极配合涉案标的物之过户手续，未能过户的责任不在于我司，我司不存在任何违约行为。
经审理查明，××公司是广州市番禺区的国有企业。1999年10月5日，以番禺市××开发公司作为甲方与××公司作为乙方签订了一份《土地使用权转让协议书》，合同约定，甲方在市××镇东城区××路（门牌××，拥有可作为商住开发用途的土地，经与乙方协商，双方同意把上述土地8679平方米转让给乙方作商住用地，具体地段及面积以国土测定的红线为准；该土地使用权转让金额为12410970元，乙方的付款方式双方另行协商；因发生上述土地使用权转名时而发生一切税费及有关费用均由乙方负责。1999年10月23日，以××公司为甲方、以××公司为乙方，签订一份《土地使用权转让协议书》，其中约定由甲方将市××镇东城区××路（暂定名）拥有可作为商住开发用途的土地转让给乙方作商住用地；若上述土地使用权转至乙方名下，则乙方按双方商定的1430元/㎡的转让价支付给甲方，乙方应付转让费总额为12410970元，因办理土地使用权转至乙方名下而发生的一切税费由甲方负责；若上述土地不转名仍以甲方名义领证并挂靠甲方进行开发，则乙方按双方商定的1390元/㎡的转让价支付土地转让款给甲方，乙方应付转让费总额12063810元；等等。2004年7月23日，以番禺区××开发公司为甲方、××公司为乙方、××公司为丙方签订一份《补充协议书》，其中内容为：一、甲方与丙方于1998年9月签订协议，承让丙方位于市××镇东城区××路（现市桥街××路）可作为商住开发用途的土地使用权8679平方米，因政策原因及甲方经营范围的限制，不能办理土地使用权的过户手续，依法也不能进行再转让，因此，该转让协议无法实施，甲方退出，不再行使对该土地使用权的开发、转让及其他相关的权利；二、该土地使用权改为由乙方与丙方以合作、挂靠等形式进行开发，乙、丙双方因此而产生的权利、义务，按乙、丙方另行签订的协议执行；三、甲方原已支付给丙方的款项12410970元，由乙方退还给甲方，甲方收到乙方上述款项后不能要求丙方退款乙方支付给甲方的上述款项，作为乙方履行与丙方所签订的以上第二条所述协议而支付价款。上述协议签订后，××公司分别于2005年6月9日、6月15日、6月21日向番禺区××开发公司支付款项5600000元、5000000元、1810970元，合计124109070元。
2004年11月16日，以××公司为甲方、××公司为乙方、××公司为丙方，三方签订了一份《合作开发××酒店协议书》，合同其中约定：三方共同确认如下法律事实：1、甲方与丙方于1999年10月23日签订《土地使用权转让协议书》，丙方受让甲方位于广州市番禺区市桥街××路南侧的商住用地（国有土地使用权证号：番府国用（2003）字第G××-00×××8号）一块，面积为8679平方米（具体地段及面积以国土部门测定的红线图为准），丙方已经按照该协议的约定付清全部转让金，取得上述地块的土地使用权；2、乙方与丙方于2003年8月6日签订的《土地使用权转让协议书》，丙方转让上述地块70%权益给乙方，乙方已按照该协议的约定付清全部转让金，转让后乙、丙方占有该地块的权益比例为：乙方占70%，丙方30%；3、为降低开发经营成本，三方同意暂不办理上述地块土地使用权转户手续，该地块以甲方的名义领取《国有土地使用权证》（番府国用（2003）字第G31-000398号），实际乙、丙方按本条第2项的规定按份共有；建设项目为：××酒店；乙、丙方作为该地块的实际使用权人，甲方同意以其名义由乙、丙方投资开发该项目，办理该项目的规划报建、销售等一切作为开发商手续；××酒店项目的所有投入均由乙、丙方共同投资，乙、丙方是实际投资商，双方的投资比例另行协商，甲方不参与投资、经营管理决策、利润分配，一切与该项目有关的盈利、风险或亏损由乙、丙方负责，与甲方无关；在该地块投资开发的建筑物及附属设施、附属设备等所有权及相关权益由乙、丙方享有、支配；如乙、丙方需要办理该地块使用权及地上建筑物所有权的过户登记手续时，甲方应协助办理一切手续，所需要费用由乙、丙方承担；因该地块原有缺陷不能办理房地产立项、报建，各方互不追究本合同项下的违约责任，三方根据已签订《土地使用权转让协议书》的有关规定处理；并约定违约责任等等。
诉讼中，双方均确认在签订上述多份合同后，××公司、××公司即共同投资开发涉案土地，现涉案土地上已建设成番禺××酒店，并以××公司的名义于2012年12月19日取得《建设工程规划验收合格证》（编号穗规验证[2012]××号）。涉案土地上的××酒店建筑物的房屋产权证以××公司的名义正在办理中。××公司承认收取了××公司和××公司的挂靠费用，并确认涉案土地上建筑物的建设投入等均由该两公司投资；其已应两原告的请求协助办理上述涉案土地上建筑物过户到两原告名下的手续，按现行有关法律法规的规定，已将涉案标的物的有关资料提交至番禺区国资局审核，但因没有明确的审核结果，故未能进行余下程序。两原告确认以上事实，并表示因未有审核结果，故诉至法院解决。
在诉讼中，本院发函至广州市番禺区国有资产监督管理局，征询其对涉案土地使用权转让的意见。该局函复如下：一、××与番禺市××开发公司于1998年9月对讼争土地达成转让协议时的真实意图为转让该土地的使用权，并已于同年10月收齐公司购地款合计1241.097万元；二、1999年10月公司将讼争地块使用权转让给××公司，因当时政策原因未能办理土地使用权转名，××公司便挂靠××公司进行开发建设工作，××公司不参与投资、经营管理决策，仅为名义上的开发商；三、就诉争土地使用权的转让问题，我局同意按照相关政策和法律法规的规定办理。本院再三要求该局明确要回复同意转让还是不同意转让，但该局均以上述答复作表态。原、被告双方对以上复函内容无异议，均认为引致本案纠纷是由于相关部门未作明确答复所致。在庭审中，经本院行使释明权，两原告均表示不变更其诉讼请求，主张上述土地使用权转让有效，要求继续履行。
本院认为，两原告与××公司所签订的《合作开发××酒店协议书》，名为合作，实为土地使用权的转让，从以上合同及协议可确认本案属建设用地使用权转让合同纠纷。关于上述一系列合同与协议的履行，签约各方均无争议，现引起纠纷的原因是在办理转让过户手续时，因××公司为国有企业，按国有资产管理的相关规定，应由国有资产监督管理局审批，该局没有作出明确的审批意见而引致诉讼。根据《企业国有资产监督管理暂行条例》第三十三条的规定：“所出资企业中的国有独资企业、国有独资公司的重大资产处置，需由国有资产监督管理机构批准的，依照有关规定执行。”故本院在审理过程中，发函至该局征询意见，该局针对涉案土地使用权的转让作出：“同意按照相关政策和法律法规的规定办理”的答复，本院认为该答复并不明确。而原、被告均确认，其双方之间并不存在其他争议，只是由于有审批权的行政管理部门不作明确审批意见而引起本案诉讼，有鉴于此，本案原、被告之间不存在履行的争议，只是因行政审批问题而提诉，不属于人民法院受理民事诉讼的范围。原、被告应另循法律途径处理。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第（四）项、第一百五十四条第一款（三）项、第二款的规定，裁定如下：
驳回广州市××投资有限公司、广州市番禺××贸易发展有限公司的起诉。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应按《诉讼费用交纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 冯静雯
人民陪审员 陈东冬
人民陪审员 张智珊
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 范津津