民 事 判 决 书
（2013）内商终字第23号
上诉人（原审被告、反诉原告）内蒙古中农草业发展有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区乌兰察布东路（中国农科院草研所办公楼）。
法定代表人侯向阳，董事长。
委托代理人郎曙霞，内蒙古河洋律师事务所律师。
委托代理人于克鸿，内蒙古河洋律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）内蒙古塞上乌拉尔中药材种植有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市托克托县古城乡镇府院内。
法定代表人王利明，董事长。
委托代理人贾志敏，内蒙古法易律师事务所律师。
委托代理人于梦阳，内蒙古法易律师事务所律师。
上诉人内蒙古中农草业发展有限公司（以下简称中农草业公司）因与被上诉人内蒙古塞上乌拉尔中药材种植有限公司（以下简称乌拉尔公司）土地租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院（2012）呼商初字第7号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年2月25日受理后，依法组成由审判员庞志军担任审判长，代理审判员白慧春、王帅参加的合议庭，并于2013年3月21日公开开庭进行了审理，上诉人中农草业公司的委托代理人郎曙霞、于克鸿，被上诉人乌拉尔公司委托代理人贾志敏、于梦阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2006年7月20日，中农草业公司与乌拉尔公司签订《协议书》，主要约定：（一）中农草业公司为乌拉尔公司提供土地，其中十二连城基地1000亩，永圣域基地3000亩，合计4000亩，用于种植中药材；（二）合作期限为六年，从2006年1月1日起至2011年12月30日止；（三）合作费即土地使用费每年每亩80元，每年的合作费合计32万元，6年共计192万元，每两年付一次款，首次付款日期为双方签字盖章后即付清两年的合作费64万元，第二次和第三次付款提前两个月一次性付清；（四）双方任何一方违反本协议所造成的经济损失，都应由违约方向守约方给予赔偿，赔偿金额为人民币20万元，不足以弥补损失的，按实际损失赔偿。协议签订后，中农草业公司向乌拉尔公司交付了租赁的土地。
2011年4月15日，乌拉尔公司与中农草业公司共同形成一份《证明材料》，载明：乌拉尔公司于2006年1月租用中农草业公司土地4000亩，租用期限为6年。乌拉尔公司于2007年年底向中农草业公司提出退还土地1000亩，继续租用3000亩。所以从2008年（包括2008年）开始，土地租用费按3000亩结算。中农草业公司于2010年9月和2011年1月向乌拉尔公司提出收获甘草，退还土地，提前解除合同一年或半年，原因是该土地是中农草业公司租用托克托县古城乡西云寿农场（以下简称云寿农场），并于2011年1月到期。经双方反复友好协商一致同意从2011年5月开始收获甘草，7月中旬收获完毕。关于退还土地以及收获甘草造成的损失双方共同承担。
2011年10月19日，呼和浩特市百晨资产评估（普通合伙）事务所接受乌拉尔公司的委托，出具了两份评估报告，一份是呼百晨评报字（2011）第010号《资产评估报告书》，对乌拉尔公司租赁中农草业公司相邻地块3600亩土地上相同作物现状作了评估，评估值为13363200元；另一份报告是呼百晨评报字（2011）第011号《资产评估报告书》，对乌拉尔公司租赁中农草业公司的3000亩地上的种植物进行了评估，评估值为4896000元。
2011年11月24日，乌拉尔公司作了一份《调查笔录》，证明其在2011年种植甘草管理过程中受到了云寿农场和云寿农场新的租赁人的阻拦，无法进行土地管理，导致甘草生长受损。
原审法院另查明，乌拉尔公司向中农草业公司支付土地租赁费人民币102万元。
原审法院认为，乌拉尔公司与中农草业公司于2006年7月20日签订的《协议书》是双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律、法规的强制性规定，是合法有效的，应受到法律的保护。合同签订后，中农草业公司向乌拉尔公司交付了租赁的土地。在租赁合同未到期的情况下，中农草业公司提前让乌拉尔公司退出土地和收获甘草给乌拉尔公司造成了损失，对此中农草业公司也认可。其损失依据乌拉尔公司提供的评估报告为6240000元（13363200元÷3600亩＝3712元／亩，4896000元÷3000亩＝1632元／亩，每亩损失为：3712元／亩-1632元／亩＝2080元／亩，地上种植物的损失为：3000亩×2080元／亩＝6240000元）。乌拉尔公司起诉时仅按4384000元主张损失。该评估报告具有科学性和合理性，且中农草业公司未提出相反的证据推翻该评估报告，故对该评估报告予以采信。乌拉尔公司与中农草业公司约定损失共同承担，但考虑到过错责任主要在中农草业公司，按照公平原则，由中农草业公司承担损失的70%为宜，故中农草业公司应向乌拉尔公司赔偿损失人民币3068800元。乌拉尔公司应向中农草业公司支付2006年、2007年的土地租赁费按4000亩计算共计人民币64万元；自2008年到2010年按3000亩计算，应再支付土地租赁费人民币72万元，2011年中农草业公司已提出解除合同，不应再支付租赁费，故乌拉尔公司应向中农草业公司支付土地租赁费共计人民币136万元，乌拉尔公司已向中农草业公司支付土地租赁费人民币102万元，尚欠人民币34万元乌拉尔公司应向中农草业公司支付。对于中农草业公司主张的1000亩土地的损失因无证据予以佐证，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：（一）中农草业公司于该判决生效后十日内向乌拉尔公司赔偿损失共计人民币3068800元；（二）乌拉尔公司于该判决生效后十日内向中农草业公司支付土地租赁费人民币34万元；（三）驳回乌拉尔公司的其他诉讼请求；（四）驳回中农草业公司的其他反诉请求。如未按该判决指定的期限履行给付金钱的义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。本诉案件受理费41872元（乌拉尔公司已预交），由乌拉尔公司负担12561.60元，中农草业公司负担29310.40元；反诉案件受理费6400元，由中农草业公司负担3980.80元，乌拉尔公司负担2411.20元。
上诉人中农草业公司不服原审判决，向本院上诉称，原审判决认定事实不清、适用法律错误，责任判定不当。（一）中农草业公司没有任何人阻拦过乌拉尔公司进行土地管理，即便云寿农场及其新的租赁人短时间阻拦过，也是因为乌拉尔公司没有按时足额交纳土地租赁费，一审所依据的《调查笔录》形式不合法、内容不客观，中农草业公司对此毫无责任。况且甘草生长已将近六年，仅阻拦几天即恢复不可能影响甘草正常生长，乌拉尔公司以阻拦为由主张损失的依据不足。（二）关于2011年4月15日签订的《证明材料》约定“关于退还土地和提前收获甘草的损失双方共同承担”，这里退还土地指的是退还十二连城的土地，并非云寿农场的土地。乌拉尔公司因此是有损失的，而实际乌拉尔公司提前收获甘草仅有500亩，存在一定损失中农草业公司认可，但是该损失是微不足道的。2010年年底，中农草业公司在发现土地期限存在多出一年的情况下，即与乌拉尔公司及云寿农场就期限事宜进行协商，云寿农场最终同意由乌拉尔公司收获部分甘草，即腾出500亩土地，其余土地由其继续使用，故才形成《证明材料》，重新变更了原合同的部分内容，该《证明材料》属于变更协议的约定。但乌拉尔公司除在2011年6月底提前收获了500亩土地外，其余2500亩土地仍然在使用，至今甘草还未收获完毕，乌拉尔公司未按《证明材料》的约定履行，一直使用土地到正常收获，其主张3000亩土地上甘草存在损失缺乏事实依据。（三）一审以乌拉尔公司提供的单方委托评估机构做出的评估报告认定其的损失数额，并且提出中农草业公司没有提供足以推翻该评估报告的证据，故对评估报告予以采信显失公正，没有事实和法律依据。首先，该两份评估报告是乌拉尔公司单方委托评估机构所做出的，不属于法院委托的司法鉴定，不应作为证据采信。其次，两份评估报告中评估目的均是确定资产价值，适用范围是资产市场的参考依据且法律效力有限，不应当被认为是对所出售资产可实现的价格保证，仅供委托方报送上级管理部门和资产评估主管部门审查资产评估报告书和检查评估机构工作之用。再有，两份评估报告的实体内容不科学，比较方法也不合理，无法反映乌拉尔公司使用土地的实际情况。因为乌拉尔公司提供的评估报告本身不合法，不能作为证据使用和采信，故中农草业公司无需举出相反的证据推翻不合法的证据。（四）一审关于2011年中农草业公司已提出解除合同，乌拉尔公司不应再支付租赁费的认定以及驳回中农草业公司主张的1000亩土地的损失均属不当。乌拉尔公司实际使用租赁土地六年，其应当足额缴纳土地使用费。十二连城的1000亩土地乌拉尔公司至今未退还，因此造成的损失理应由乌拉尔公司赔偿。综上所述，请求：1、判令撤销呼和浩特市中级人民法院（2012）呼商初字第7号民事判决第（一）、（二）、（四）项，依法改判驳回乌拉尔公司的诉讼请求，支持中农草业公司的反诉请求；2、判令乌拉尔公司负担诉讼费用。
被上诉人乌拉尔公司答辩称，（一）一审判决认定事实清楚，适用法律正确。关于一审采信的2011年11月24日《调查笔录》，能够认定乌拉尔公司在2011年种植甘草管理过程中受到云寿农场及其新的租赁人的阻拦，无法进行土地管理，导致甘草生长受损。该《调查笔录》在形式上并不存在违法情形，况且中农草业公司也未提供充分证据予以反驳，故采信合法。此外，乌拉尔公司所举的关于受阻拦的视听资料，与《调查笔录》相互印证，同时也起到了对调查笔录佐证的作用。云寿农场和其新的租赁人之所以会阻拦乌拉尔公司进行土地整理的真正原因在于中农草业公司签订合同时的过错及提前解除合同的违约行为，乌拉尔公司损失的来源主要是因为不能进地管理而导致3000亩土地的甘草价值受损，即使被迫收获，但与相邻土地的甘草价值已经相差甚远，损失巨大，对此中农草业公司理应承责。（二）中农草业公司认为乌拉尔公司存在违约行为，且《证明材料》是对原合同进行的变更，该观点不能成立。首先，乌拉尔公司不存在违约行为。乌拉尔公司提前退还土地1000亩，是得到中农草业公司的认可的，《证明材料》中明确写明自2008年开始，土地租用费按3000亩结算，这是双方重新协商一致的结果，不属于乌拉尔公司的违约行为。因此中农草业公司主张的1000亩地的租赁费32万元损失缺乏事实和法律依据。其次，关于《证明材料》中的“退还土地和提前收获甘草的损失双方共同承担”的内容，是形成于云寿农场及新的租赁人阻拦行为之后，为了协调处理损失而达成的，不是对2007年乌拉尔公司退还土地形成的约定，而是针对退还3000亩土地而言的。另外，《证明材料》损失共担的约定，也证明了中农草业公司是认可乌拉尔公司存在损失的。该《证明材料》只是对损失的约定，不是对原协议的变更。（三）一审以乌拉尔公司提交的《评估报告》作为认定损失的客观依据是正确的。中农草业公司既否认《评估报告》，又没有提供任何能够推翻该《评估报告》的证据，更未申请重新鉴定，因此根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十八条的规定，该《评估报告》具有证据效力，是可以被采信的。至于中农草业公司认为《评估报告》载明的用途、适用范围等内容与该报告本身是否能作为证据使用并不冲突。再有，因《评估报告》中取样的两块地仅有一路之隔，管理人一致、自然条件一致，取样均是中等取材，结论应当具有科学性和合理性，可以较客观的反映损失的存在。（四）2011年中农草业公司提出与乌拉尔公司解除合同，且其2011年以后不再具有该土地的承租权，其因主体上不适格无权向乌拉尔公司主张租赁费，此时有权向乌拉尔公司主张租赁费的只能是云寿农场。综上，一审判决认定事实清楚、证据充分、适用法律正确，中农草业公司的上诉请求及理由缺乏事实和法律依据，应驳回中农草业公司的上诉，维持原判。
本院二审查明的事实除与原审法院查明的事实一致的以外，另查明，2011年10月12日，云寿农场与中农草业公司签订一份《补充协议》，一致同意对2005年1月1日双方签署的《农业技术合作协议》作如下补充：（一）双方同意云寿农场原有的2800亩，剩余的2300亩土地的使用期限至2012年1月1日；（二）云寿农场不再追究2011年7月1日后自用500亩前期合作费；（三）中农草业公司应缴纳2300亩土地2011年全年（2011年1月1日-2012年1月1日）的土地合作费每亩87元，共计200100元，只按20万元计。（四）本协议生效后，即成为《农业技术合作协议》不可分割的组成部分，与原协议具有同等的法律效力。同日，中农草业公司向云寿农场支付了20万元项目合作费，云寿农场向中农草业公司出具了相应收款收据。
还查明，根据二审庭审时云寿农场负责人云秀刚（又名云顺顺）的证人证言可知，在中农草业公司向乌拉尔公司提出终止合同、提前收获甘草后，乌拉尔公司于2011年7月份提前收获了约500亩甘草，剩余土地中的甘草未提前收获。
本院认为，本案争议的焦点是：一、乌拉尔公司所主张的损失是否应予支持，中农草业公司是否应对此承担违约赔偿责任；二、中农草业公司反诉主张的乌拉尔公司拖欠的土地合作费及1000亩土地的退还损失是否应予支持。
中农草业公司与乌拉尔公司之间所签订的关于土地租赁的《协议书》系双方真实意思表示，也未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效合同。双方于2011年4月10日、4月15日陆续签订的两份《证明材料》不仅是对《协议书》提前解除的协商一致，而且双方亦对解除原因及解除后果进行了明确的说明和相互的确认，同时还就双方在履行协议过程中土地面积的变更及租金的收取范围达成共识。关于协议解除的后果，即退还土地以及收获甘草造成的损失双方共同承担的约定，该内容的形成正是由于双方对乌拉尔公司于2007年底向中农草业公司提出退还土地1000亩产生的损失以及解除土地租赁协议使乌拉尔公司甘草提前收获可能造成的损失进行了充分的预计和合理的衡量，同时对乌拉尔公司拖欠中农草业公司土地租金的先期违约行为和中农草业公司在合同签订时间上的过错及提前解除合同的行为经过了综合的考虑和责任的相抵，基于上述各种因素的存在才最终达成各自损失双方共担的解决途径，而且在协议解除之后，双方再并未就各自损失问题形成新的处理意见，这就意味着通过《证明材料》的达成，双方已对因履行土地租赁协议和提前解除合同可能给双方造成的损失不再相互追究，如果客观存在，双方各自负担。因此，中农草业公司上诉主张的乌拉尔公司拖欠的土地租赁费及1000亩土地的退地损失问题，不应予以支持。关于乌拉尔公司认为因阻拦行为导致无法进地管理而使甘草受损的主张，因其所主张的阻拦管理土地的行为发生在2011年的7月和9月，此时中农草业公司与乌拉尔公司的土地租赁协议已解除且双方在充分衡量了提前解除合同的的损益情况下，约定乌拉尔公司收获甘草应在2011年7月完成，因此如乌拉尔公司未按此约定期限完成收获而引发新的纠纷，已与中农草业公司无关，更不存在由中农草业公司对此承担损失赔偿责任的情形。况且甘草作为一种药材作物，其生长过程及收获价值要受到多方面因素的影响，包括种子的优良程度、土壤的适宜条件、气候及环境的影响、管理的水平及方式等方面，乌拉尔公司提交的两份《评估报告》仅能证明相邻地块甘草的收获价值存在差异，既缺乏科学性，又不具有证明短暂的阻拦行为与作物价值受损之间因果关系存在唯一性的证明力。因此，乌拉尔公司的该主张及理由均不能成立。原审在认定双方合同已根据《证明材料》解除的情况下，又以之后乌拉尔公司单方形成且缺乏证明力的《评估报告》认定损失原因及数额并判定责任负担比例，显属不当，应予纠正。
同理，关于中农草业公司于2011年10月份向云寿农场支付的20万租金已是在其与乌拉尔公司解除合同之后的行为，亦与乌拉尔公司无关，其不应再向乌拉尔公司主张解除合同后的土地租金，原审判决对此部分不予支持正确，但对合同解除前乌拉尔公司拖欠中农草业公司的土地租赁费的判定亦未考虑双方对解除合同后果的约定，属认定不当，应予纠正。
综上所述，中农草业公司的上诉请求中关于驳回乌拉尔公司诉讼请求的主张成立，应予支持，其他上诉请求因缺乏事实和法律依据不能成立，不应支持。乌拉尔公司主张的甘草损失亦缺乏事实和法律依据，不应予以支持，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院（2012）呼商初字第7号民事判决；
二、驳回内蒙古塞上乌拉尔中药材种植有限公司的诉讼请求；
三、驳回内蒙古中农草业发展有限公司的反诉请求。
一审本诉案件受理费41872元由内蒙古塞上乌拉尔中药材种植有限公司负担，反诉案件受理费6400元由内蒙古中农草业发展有限公司负担；二审案件受理费40470元由内蒙古塞上乌拉尔中药材种植有限公司负担36423元，由内蒙古中农草业发展有限公司负担4047元。
本判决为终审判决。
审 判 长 庞志军
代理审判员 白慧春
代理审判员 王 帅
二〇一三年七月八日
书 记 员 张 静