大连市普兰店区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽0214民初4077号
原告：某银行，住所地普兰店市丰荣街***号。
负责人：张斌，系该支行行长。
委托诉讼代理人：庞宏媛，系辽宁莲城律师事务所律师。
委托诉讼代理人：隋长军，系辽宁莲城律师事务所律师。
被告：徐某，女，1985年6月11日出生，汉族，住黑龙江省七台河市新兴区。
被告：刘某，男，1987年7月12日出生，汉族，住黑龙江省富锦市。
被告：大连广城房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市普兰店区城子坦街道32号-11。
法定代表人：李明波，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：王晓冰，男，1977年12月13日出生，汉族，住黑龙江省大兴安岭地区，系该公司员工。
原告某银行（以下简称某银行）诉被告徐某、刘某、大连广城房地产开发有限公司（以下简称广城公司）为金融借款合同纠纷一案，本院于2017年8月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人隋长军庭参加诉讼，被告徐某、刘某、广城公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、被告立即清偿借款本金202367.35元及自欠款之日2017年1月26日起至借款还清日止的利息、罚息和复利。2、请求确认原告对被告抵押的房产享有优先受偿权。3、请求被告刘某、广城公司对被告徐某的借款承担连带赔偿责任。4、诉讼费及一切相关费用由被告承担。
事实与理由：2015年10月13日，原告与被告徐某、刘某签订了212900000-2012-20150318624号《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定：原告向被告提供个人住房贷款210000元，用于购买位于普兰店市城子坦镇兴城街66号2单元7层1号的房屋，借款期限为240个月，利率为浮动利率，即在基准利率水平上下调5%，自起息日至贷款本息全部清偿之日止的期间内，如遇利率调整依据利率调整日当日的基准利率及下调幅度在约定的调息日调整一次，借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；借款人采取委托扣款方式还款，还款方法为等额本息还款法。合同约定担保方式为抵押加阶段性保证，被告徐某、刘某自愿以位于普兰店城子坦兴城街66号2单元7层1号的商品房为上述贷款提供抵押担保，抵押担保的范围为合同第二条所列的借款本金、利息（包括罚息、复利）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押而发生的相关费用。抵押已办理了抵押登记。2014年3月14日，原告与被告广城公司签订了《楼宇按揭合作协议》，协议约定：由于被告广城公司原因造成房屋购买人不能按时办妥房屋权属证明，从而导致购房人不履行《个人住房（商业用房）借款合同》项下还本付息义务时，被告广城公司应对该笔贷款承担连带保证责任。原告于2015年10月26日，依约拨付贷款21万元，而后被告出现违约还款的情况，拖欠到期应付贷款本息9575.28元（2017年1月26日至2017年7月27日）不予清偿。依据原、被告签订的借款合同第十六条、十七条的规定，原告诉至法院，请求依法支持原告诉请。
被告徐某未提供答辩意见，未到庭参加诉讼。
被告刘某未提供答辩意见，未到庭参加诉讼。
被告广城公司提供答辩意见，未到庭参加诉讼。
围绕诉讼请求，原告依法提交了编号为212900000-2012-20150318624的《个人住房（商业用户）借款合同》、个人贷款支付凭证、对账单和拖欠明细表、普房预普他证字第20155430号预告登记证、《楼宇按揭合作协议》、被告徐某、刘某共同还款证明、被告徐某、刘某身份证、户口本、结婚证复印件等证据，被告徐某、刘某、广城公司未到庭质证，视为放弃质证。原告提供的证据能与原告陈述的事实和理由相印证，本院对上述证据的真实性及证明内容予以确认。
结合本案证据，本院认定事实如下：
经审理查明：被告徐某与被告刘某系夫妻关系，2015年10月13日，原告与被告徐某签订了一份《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号为：212900000
--2012--
20150318624），双方约定：被告向原告借款210000元，借款用途为购买位于普兰店市城子坦镇兴城街66号2单元7层1号的商品房；借款期限为240个月，即自2015年10月13日至2035年10月13日止；贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上下调5%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。合同项下借款逾期的，罚息利率在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，贷款利率按照本条第一款约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整。本合同借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为。还款方法为等额本息。违约及违约责任中约定借款人不按本合同约定按时足额偿还本息或其他应付款项，贷款人有权停止发放本合同项下的借款，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿本息及相关费用；解除与借款人的借贷关系；…对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。抵押条款约定，被告以其购买的案涉房屋为该借款提供抵押，抵押担保范围包括本合同所列的本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。被告徐某在该合同的借款人处签字确认，被告徐某与被告刘某在抵押人处签字。2015年9月28日，被告刘某向原告建设银行出具共同还款证明，声明称本人刘某与借款人徐某是夫妻关系，愿与借款人徐某共同还款，对借款人全部债务承担连带保证责任。愿承担保证责任的范围包括：贷款本金及利息（包括复利和罚息）、借款人应支付的违约金、赔偿金、信用卡透支本息和贵行实现债权而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费等）。保证期间：本人同意连带保证责任的保证期间自借款合同生效之日起至债务履行期限届满之日后两年内止（如借款合同项下债务分期履行的，则每期债务的保证期间均至借款合同项下最后一期债务履行期限届满之日后两年止）。
另查，2015年10月26日，原告按照合同约定将借款210000元一次性划入合同约定的大连广城房地产开发有限公司账户中，被告在个人贷款支付凭证中借款人处签字确认。案涉房屋于2015年10月21日在普兰店市房地产管理处办理了商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为本案原告，证号为普房预普他证字第20155430号。
再查，截至2018年1月26日，被告徐某拖欠本金7467.62元，拖欠利息10007.72元，拖欠本金罚息267.23元，拖欠利息复利377.56元。
又查，2014年3月14日原告（乙方）与被告广城公司（甲方）签订《楼宇按揭合作协议》，该协议的主要内容：甲、乙双方就甲方开发建设并依法销售的坐落于普兰店市城子坦镇第三医院北段地段的经批准命名为“城子坦镇第三医院北段地段改造”的商品楼宇进行按揭合作。乙方对购买本协议所确认按揭楼盘的商品房并且符合乙方贷款条件所有购房人提供最高额总计为5000万元的住房贷款。其中：个人住房贷款3500万元，个人商用房贷款1500万元。每一单笔贷款最高额不得超过所购买住房全价款的70%，最长贷款期限30年。本楼盘按揭合作期限自2014年3月14日至2019年3月14日。由于甲方原因造成房屋购买人不能按时办妥房屋权属证明，致使乙方无法办理正式抵押登记，从而导致购房人不履行《个人住房（商业用房）借款合同》项下还本付息义务时，甲方应对该笔贷款承担连带保证责任。保证范围包括按揭楼房每笔贷款本金及利息，以及乙方为实现债权而发生的有关费用，包括律师代理费、诉讼费、处理抵押物的费用及其他费用。
还查，本院于2017年11月22日向被告徐某、刘某公告送达起诉状、开庭传票等诉讼材料，被告徐某、刘某拒收，2018年1月20日视为送达。
本院认为：原告同被告徐某签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系原、被告真实意思表示，合法有效，双方应当按约履行合同。原告已按借款合同的约定履行了发放贷款的义务，被告徐某应当按约偿还借款本息，逾期则应承担相应责任。被告徐某未按合同约定时间偿还借款，已经构成违约。原告根据合同约定，宣告提前到期，要求被告提前付清借款本息，符合法律规定，此通知到达被告即生效。本案中，2017年11月22日本院通过公告向被告徐某送达起诉状及开庭传票等诉讼材料，2018年1月20日视为送达，即原告宣告提前到期的通知于改日到达被告徐某，此后被告徐某应当提前偿还所欠全部借款，逾期还应承担合同约定的借款利息及逾期加罚利息，但不应当承担复利。而提前到期日前的违约责任，被告徐某除承担逾期利息外，尚应当根据约定承担复利。
关于原告主张被告刘某应承担连带还款责任一节。被告徐某、刘某系夫妻关系，该笔借款发生在夫妻关系存续期间，该笔借款用于购买夫妻共有的房屋，被告刘某亦在《共同还款证明》上签字，表示其愿与被告徐某共同还款，并对该笔债务承担连带保证责任，故原告主张被告刘某应对该笔债务承担连带清偿责任，本院予以支持。
关于原告主张的对抵押房屋的优先受偿权一节。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”。由于被告徐某、刘某对抵押房屋尚未取得产权证并完成不动产登记，原告作为该房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对该抵押房屋办理抵押权登记的请求权，抵押权自登记时设立，而案涉房屋抵押权并未设立。故原告要求对被告徐某、刘某抵押的房屋享有优先受偿权的诉请，无事实及法律依据，本院不予支持。
关于原告主张被告广城公司对该笔借款承担连带清偿责任一节。因原告与被告广城公司签订的《楼宇按揭合作协议》中已经约定，由于被告广城公司原因造成房屋购买人不能按时办妥房屋权属证明，致使原告无法办理正式抵押登记，从而导致购房人不履行《个人住房（商业用房）借款合同》项下还本付息义务时，被告广城公司应对该笔贷款承担连带保证责任。保证范围包括按揭楼房每笔贷款本金及利息，以及原告为实现债权而发生的有关费用，包括律师代理费、诉讼费、处理抵押物的费用及其他费用。案涉房屋现因手续不全，致使原告无法办理正式抵押登记，故被告广城公司应对被告徐某的贷款承担连带保证责任。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告徐某于本判决生效后十日内偿还原告某银行借款本金202367.35元及利息（自2017年1月26日起至2018年1月20日按合同约定的利率支付利息、罚息和复利，自2018年1月21日起自还清之日止，按照合同约定的利率计付利息、罚息）；
二、被告刘某、大连广城房地产开发有限公司对本判决第一项确定的给付内容承担连带清偿责任；
三、驳回原告某银行的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期限给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4335元、保全费2039元、公告费900元，合计7274元（原告已预交），由被告徐某承担，被告刘某和被告大连广城房地产开发有限公司承担连带给付责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审判长 蔡蓁嵬
审判员 胡小杰
审判员 郑美艳
二〇一八年二月七日
书记员 温丽颖
附相关法规：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。