河南省许昌市魏都区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫1002民初3249号
原告：河南正诚置业有限公司。住所地：许昌市八一路*****号。
法定代表人：刘同岭，任董事长。
委托诉讼代理人：菅晓军，河南世纪风律师事务所律师。
被告：河南三达置业有限公司。住所地：许昌市东城区行政大道北。
法定代表人：冯建喜，任执行董事。
委托诉讼代理人：雷振亚，河南君志合律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李亚杰，河南君志合律师事务所实习律师。
原告河南正诚置业有限公司（以下简称正诚公司）诉被告河南三达置业有限公司（以下简称三达公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，原告于2016年7月6日向本院提起诉讼,本院于同日作出受理决定。之后，本院依法组成合议庭，于2016年9月13日、2017年6月22日公开开庭进行了审理。原告正诚公司的委托代理人菅晓军，被告三达公司的委托代理人雷振亚、李亚杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告正诚公司诉称：原告“欧陆阳光”房地产项目与被告“三达·上东城”项目东西相邻，被告项目开工在前，原告项目开工在后。在原告不知情的情况下，被告“三达·上东城”向东占用原告公司土地933.7平方米。在被告楼房已经建成的前提下，2009年2月24日被告与原告签订《联合开发协议》一份，协议约定：原告以土地出资与被告联合开发房地产项目；协议第五条规定，“甲乙双方在该地块上所开发的房屋由乙进行销售，销售所得盈利部分由甲乙双方按照甲方50%，乙方50%的原则进行分配。”
但该协议自签订至今已超过7年，期间原告曾多次找被告就协议履行及相关问题进行沟通、协商甚至诉至法院，但被告始终拒绝履行协议义务。原告自己出资购买的国有土地使用权，既不能自己使用，也不能按协议分得利润，却被被告无故占用，利益受到重大损害。在国家不动产登记施行土地使用权证与房屋所有权证两证合一的背景下，被告部分房屋建在属于原告的土地上，涉案项目“房地不统一”的问题已无法回避。而被告以其实际行动表明拒绝履行协议，双方签订《联合开发协议》的基础不复存在，合作目的不能实现。在被告即不履行协议又不协商解决的前提下，原告依据《合同法》及相关规定，现依法向贵院提起诉讼，请求：1、依法判令解除原被告之间所签订的《联合开发协议》；2、判令被告支付占用原告933.7平方米土地的地价款暂定1299710.4元并以评估地价为基数，按银行同期贷款利率向原告支付自2009年3月23日至案件处理终结之日止的资金占用费。诉讼费由被告承担。
被告三达公司辩称：1、原告没有在合理期限内行使解除权，且并没有按照法律规定的程序行使，其诉请解除协议的主张不应予以支持；2、原、被告双方所签订的《联合开发协议》中所开发建设的房屋，已经出售并转移第三人占有，双方的联合开发的合同目的已经实现，根本不存在解除协议的事实基础。3、抛开行使解除权的合理期限问题不谈，原告在法律规定的2年诉讼时效期间内也并没有向被告提出解除合同的要求，其诉请行使解除权的主张，依法不应予以支持；4、原、被告双方所签订的《联合开发协议》已经实际履行，不存在解除协议的事实和法律基础。但是本案原告的诉讼请求并非要求被告支付其应得的项目盈利部分，而是要求支付其占地款，其诉讼请求依法不应予以支持。
经审理查明：2008年1月14日，正诚公司与许昌市腾飞市政工程集团有限公司签订《国有土地使用权转让合同》，将位于魏都区经六路西侧土地使用权一宗转让给正诚公司，其中四邻为东：经六路，西：河南三达置业公司，南：纬九路，北：纬八路、地号为008-079-002、宗地面积为30304平方米、土地证号为许市国用2007字第0080000**号，土地用途为商业用途，转让金额为24637152元，正诚公司于2008年1月16日缴纳契税985486元。后许昌市国土资源局于2008年1月18日出具许国土（2008）04号批复文件，同意上述转让合同。正诚公司于2008年1月22日向许昌市国土局申请上述宗地的土地登记，经审查，许昌市国土局于2008年2月2日为其办理国有土地使用权权利人变更登记，新的土地使用权证号为许市国用（2008）字第008000007号。2008年11月12日，许昌市城乡规划局出具了上述地块的规划条件。
2009年2月5日，正诚公司与许昌市国土资源局签订豫（许）出让（2009）第0026号《国有建设用地使用权出让合同》，取得许昌市经六路西侧（东区79-2#地）的国有建设用地的使用权，其中商业肆拾年、住宅柒拾年。2009年2月12日，正诚公司向许昌市国土局提出书面申请，申请将上述宗地的用途变更为商业用地和住宅用地，后于2009年3月23日依法得到政府的批准。并于2009年1月9日依法办理了（2009）字第001号的建设用地批准书。
另查，2007年8月10日，许昌市腾飞市政工程集团有限公司与三达公司签订《国有土地使用权转让合同》，将位于东城区经五路东土地使用权一宗转让给三达公司，其中四邻为东：许昌市腾飞市政公司，西：经五路，南：纬九路，北：纬八路、地号为008-079-001、宗地面积为29737平方米、土地证号为许市国用2007字第0080000**号，土地用途为城镇混合住宅用地。后许昌市国土资源局出具许国土（2007）07号批复文件，同意上述转让合同。后三达公司于2007年8月向许昌市国土局申请上述宗地的土地登记，经审查，许昌市国土局于2007年8月为其办理国有土地使用权权利人变更登记，新的土地使用权证号为许市国用（2007）字第008000019号。
2007年11月23日，三达公司经许昌市城乡规划局批准，取得许建规2007-43号建设工程规划许可证，准予建设位于许昌市××以南，兴业路以东“三达·上东城”5号楼、10号楼、11号楼住宅楼，许可的建筑面积为14596.12平方米。上述住宅楼建设工程于2008年8月竣工，工程建设过程中，三达公司未按照建设工程规划许可证规定的内容进行建设，私自对工程进行了加长、加宽建设，违规面积达4926平方米。2009年2月17日，许昌市城乡规划局作出（2009）许规罚字第006号行政处罚决定书，对三达公司的违规建设行为处以266000元罚款，三达公司于2009年3月19日缴纳上述罚款。2009年9月4日，许昌市城乡规划局对上东城5号楼、10号楼、11号楼进行竣工验收。
三达公司开发的“三达·上东城”工程，已经于2010年6月12日办理房产权证，其中，涉案住宅楼的房产权证均显示：房屋所有权人为河南三达置业有限公司，共有情况为单独所有，土地使用类型为有偿（出让）。
另再查，2009年2月25日，正诚公司作为甲方，三达公司作为乙方，双方签订《联合开发协议》，主要内容为：“一、位于经六路西侧，纬九路北侧，东城区79-2#地西侧，许昌欧陆阳光住宅小区与许昌三达上东城小区交界处（J1、J6、Z1闭合面积内）的933.7平方米土地（以下简称该地块）权利人为河南正诚置业有限公司。二、该地块上的房屋所有人为许昌三达置业有限公司。三、许昌三达上东城小区东侧与许昌欧陆阳光住宅小区的交界处应按规划要求退让三米，所未退让的部分合计为529.86平方米土地，计入双方联合开发土地范围。四、甲方以该地块出资合计1463.56平方米与乙方以房屋建设形式出资进行联合开发。五、甲乙双方在该地块土地上所开发的房屋由乙方进行销售，销售所得部分由甲乙双方按照甲方所得50%，乙方所得50%的原则进行分配……”，其中合同第五条，手写修改为“销售盈利所得部分”，并加盖三达公司印章。
另查明，在正诚公司就涉案的土地用途申请变更的过程时，地籍调查表显示，2009年2月经地籍重新调查发现，宗地内西侧与三达公司相邻的933.7平方米土地为该公司与三达公司联合开发地块，正诚公司以该地块的土地使用权出资，三达置业有限公司以该土地上已建成的房屋建筑出资，对该地块联合开发，双方联合开发地块933.7平方米的土地使用权仍归河南正诚置业有限公司，对该地块的开发事宜由双方以书面协议形式予以确认。除了上述联合开发地块外，宗地现状未发生其他变化。其中联合开发协议由正诚公司提供。
原告正诚公司曾因抵押贷款于2009年7月1日委托许昌春秋土地资产评估咨询有限责任公司对许市国用（2009）字第008000007号土地进行估价，该机构于2009年7月8日出具许土估（2009）183-1号土地估价报告，估价结果为：评估面积：28874.8（平方米）宗地单价：1392（元/平方米）评估对象土地总价：40193722（元）大写为：肆仟零壹拾玖万叁仟柒佰贰拾贰元人民币。上述土地估价报告特别说明，评估结果自评估期日起半年内有效，仅为委托方利用土地使用权设定抵押提供地价参考依据。
原告正诚公司曾于2015年3月26日以排除妨害纠纷向许昌市中级人民法院提起诉讼，在开庭后又撤回起诉，该院于2015年7月10日作出（2015）许民初字第164号民事裁定书，准许正诚公司撤回起诉。因双方就涉案土地事宜一直无法协商一致，原告公司再次以本案由起诉本院，遂引起本案纠纷。
上述事实有许昌市国土资源局宗地档案、建设工程竣工规划验收证书（存根）、许昌市建设工程规划许可证、许昌市城乡规划局行政处罚决定书、发票、土地估价报告、许昌市中级人民法院民事裁定书、庭审笔录、契税完税证、房产权证、照片、质证笔录及庭审笔录等在卷为凭。
本院认为：关于本案中《联合开发协议》的性质问题。合作开发房地产合同，是当事人订立的以提供土地使用权、资金等作为共同出资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。合同主要内容系一方以土地使用权作价，另一方以资金投入，合作开发房地产。本案中争议的两块土地东西相邻，原告正诚公司取得涉案宗地的时间在后、开发在后，被告三达公司取得宗地的时间在前、开发在前，原告正诚公司为办理商住用途的国有土地使用权变更登记时，2009年2月，国土部门的地籍调查员发现涉案的933.7平方米土地存在有被告开发的房产建筑，原告正诚公司提供涉案的《联合开发协议》后，国土部门才依法为正诚公司办理国有建设用地使用权变更登记手续，因原、被告签订的《联合开发协议》约定的部分内容违反土地管理的强制性规定，原告在实际未取得土地使用权并变更规划用途的情况下、涉案房产已经违规建成的基础上达成的合作协议，签订协议时双方均未对开发的成本、风险负担等手续予以核算，合作基础根本不存在，双方签订的协议与双方公司的客观实际情况不符，均非双方当事人的真实意思表示，应为当事人为办理国有土地使用权变更登记而签订的协议，故该协议内容规避了相关法律的强制性规定，依据《合同法》的相关规定，该《联合开发协议》应为无效协议。
关于原告公司请求被告公司支付占地价款1299710.4元主张的问题。依据合同法的相关规定，协议无效后，因合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。双方均由过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告三达公司因擅自变更建设工程规划使用涉案的国有土地使用权，其后来虽因双方的联合开发协议取得相应的依据，但鉴于该协议属于无效，故其应将该宗地使用权予以返还。结合本案的案情和原告的请求，本案的情形只能折价补偿。鉴于原告正诚公司以缴纳土地出让金的有偿方式取得涉案土地，且涉案土地使用权均已经随房屋的出卖而转移，在涉案合同无效后，原告正诚公司有权利在其损失范围内要求被告三达公司支付其已缴纳的涉案土地出让金。原告提交的《土地估价报告》系其在为申请银行抵押贷款时所形成的，存在时效性，结合日常情理和生活经验，该估价报告的价格有偏高情形，以支付的土地出让金的数额作为当时市场价格较宜，故被告支付原告涉案土地使用权的地价款759098.1元（24637152元÷30304㎡×933.7㎡）。原告请求被告支付利息的意见，因涉案协议属于无效，本院不予支持。原告的其他过高请求，理由不力，本院不予支持。被告的辩称意见，于法无据，理由不力，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第十二条、第五十五条、第五十六条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、第三十八条、第四十四条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告河南正诚置业有限公司与被告河南三达置业有限公司之间的《联合开发协议》；
二、本判决生效之日起十日内，被告河南三达置业有限公司支付原告河南正诚置业有限公司土地使用权的地价款759098.1元；
三、驳回原告河南正诚置业有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费16498元，由被告河南三达置业有限公司负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。
审 判 长 李艳喜
人民陪审员 张玉改
人民陪审员 尹秀甫
二〇一七年七月二十一日
书 记 员 马巍红