安徽省芜湖市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2017）皖02行终55号
上诉人（原审原告）杨从进，男，汉族，住安徽省芜湖市鸠江区。
被上诉人（原审被告）芜湖市国土资源局，住所地安徽省芜湖市
法定代表人金玉峰，该局局长。
委托代理人牛广军，该局工作人员。
委托代理人余琪，安徽仝人律师事务所律师。
原审第三人王邦祥，男，汉族，住安徽省芜湖市鸠江区。
委托代理人朱长华，安徽仝人律师事务所律师。
原审第三人芜湖三阳建设开发有限公司，住所地安徽省芜湖市鸠江区。
法定代表人杨贵宝，该公司总经理。
上诉人杨从进因土地行政登记一案，不服安徽省芜湖市鸠江区人民法院（2016）皖0207行初38号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审�，现已审理终结。
原审查明，2003年2月23日，杨从进与王邦祥签订《合作投资开发的协议》，约定双方共同出资以芜湖三阳建设开发有限公司（以下简称：三阳建设公司）的名义参与清水镇南侧一宗（别墅型居住小区）竞标。2003年2月28日，双方以芜三阳建设公司的名义取得对上述竞标土地的开发经营权，并将该国有土地使用权登记在三阳建设公司名下。因在合作开发过程中产生纠纷，三阳建设公司于2010年以杨从进、王邦祥为被告提起民事诉讼，本院于2011年12月15日作出（2010）芜中民一初字第32号民事判决。三阳建设公司、王邦祥均提出上诉，安徽省高级人民法院（以下简称：省高院）于2012年12月6日作出（2012）皖民四终字第00101号民事判决书，判决“尚未开发的二期土地使用权归杨从进、王邦祥共有。”王邦祥于2013年申请执行，本院于2013年4月22日向芜湖�国土资源局（以下简称：市国土局）发出（2013）芜中执字第161号《协助执行通知书》，要求“将芜湖三阳建设开发有限公司尚未开发的二期土地使用权过户到杨从进、王邦祥二人名下。”2013年9月30日，市国土局在《芜湖日报》发布《关于注销芜湖三阳建设开发有限公司未开发部分土地的公告》（以下简称：《注销公告》）。杨从进因不服（2013）芜中执字第161号协助执行通知书而提出执行异议，认为：1、省高院的判决仅是确认“尚未开发的二期土地使用权归杨从进、王邦祥共有。”并不是判决三阳建设公司将该尚未开发的二期土地使用权返还杨从进、王邦祥共有，故王邦祥在共有人不同意的情况下无权要求分割过户。2、该土地使用权继续登记在三阳建设公司名下不损害王邦祥和杨从进的权利，相反，如过户则会产生巨大税、费，给杨从进带来巨大损失。本院于2014年10月30日作出（2014）芜中执异字第15号《执行裁定书》，驳回异议。杨从进申请复议，省高院于2015年1月4日作出（2014）皖执复字第00034号《执行裁定书》，认为：是否办理过户，应由权利人自行决定。王邦祥主张过户，可自行持生效判决到相关部门申请办理。在杨从进未申请过户的情况下，执行法院要求土地局给杨从进办理过户，显属不当。并据此裁定：一、撤销芜湖市中级人民法院（2013）芜中执字第161号协助执行通知书；二、撤销芜湖市中级人民法院（2014）芜中执异字第15号执行裁定书。因王邦祥申请办理国有土地使用权变更登记，2015年2月28日，市国土局作出芜国土秘〔2015〕67号《不予受理通知书》，称：省高院已撤销市中院（2013）芜中执字第161号协助执行通知书，现申请人王邦祥申请土地变更登记的证明材料只为省高院（2012）皖民四终字第00101号民事判决书，根据《土地登记办法》第五条规定“土地以宗地为单位进行登记。宗地是指权属界线封闭的地块或者空间。”由于三阳建设公司尚未开发的二期土地使用权宗地范围不明确，所以在此情况下该局无法办理变更登记申请事项。王邦祥不服上述不予受理通知书，依法提起行政诉讼，请求撤销芜国土秘〔2015〕67号《不予受理通知书》，判令市国土局对其出让土地使用权登记申请予以受理，该院于2015年11月27日作出（2015）鸠行初字第00030号行政判决书，驳回王邦祥的诉讼请求。王邦祥不服该判决，依法提起上诉，该案审理过程中，王邦祥申请撤回上诉、原审起诉，本院裁定准许。2016年5月18日，王邦祥向市国土局申请办理三阳城市花园尚未开发建设部分20224.7㎡土地转移登记，为此，王邦祥填写了《芜湖市不动产登记申请表》，该表的“登记原因”栏称“根据省高院执行裁定书，（2014）皖执复字第00034号”，另该表备注栏注明“杨从进没有到场，由王邦祥单独申请”。另外，王邦祥向市国土局提交了由芜湖智恒测绘有限公司绘制的宗地图、界址点坐标表等材料。2016年6月12日，市国土局将三阳城市花园尚未开发建设部分20224.7㎡土地使用权登记到王邦祥、杨从进名下（共同共有），并向王邦祥颁发了皖（2016）芜湖市不动产权第0054667号《不动产权证书》。另查明：1、2013年，受王邦祥的委托，芜湖智恒测绘有限公司对三阳城市花园尚未开发建设部分的土地进行了测绘定界，并出具了《测绘技术报告》，认定尚未开发建设部分的土地面积为20224．7㎡。2、2014年6月12日，三阳建设公司以王邦祥、杨从进为被告向本院提起民事诉讼，将市国土局发布的《注销公告》作为证据提交。案件审理过程中，三阳建设公司申请对三阳城市花园尚未开发建设�分20224.7㎡土地的价值进行评估，芜湖天平土地评估有限公司出具芜天平估字（2015）第026号《土地估价报告》，芜湖智恒测绘有限公司出具的《测绘技术报告》作为其附件出现。庭审过程中，三阳建设公司对《土地估价报告》的质证意见为：对该报告的三性没有异议；杨从进对《土地估价报告》、《测绘技术报告》的质证意见为：对其三性予以认可。
原审法院认为，（一）《不动产登记暂行条例》第二条规定“本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。”因此，市国土局2013年9月30日发布《注销公告》系程序性的通知行政行为，不直接产生注销三阳城市花园尚未开发建设部分20224.7㎡国有建设用地使用权的法律后果，其对杨从进的合法权益明显不产生实际影响，不具有可诉性。(二)（2012）皖民四终字第00101号民事判决书判决“尚未开发的二期土地使用权归杨从进、王邦祥共有”,王邦祥在杨从进不同意共同申请办理变更登记的情况下，根据该判决单方申请办理三阳城市花园尚未开发建设部分20224.7㎡国有建设用地使用权变更登记，不属于物权法第九十七条所规定的处分不动产，因此，其不违反“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”的规定。同理，市国土局根据王邦祥的申请办理三阳城市花园尚未开发建设部分20224.7㎡国有建设用地使用权变更登记、颁发皖（2016）芜湖市不动产权第0054667号《不动产权证书》的行政行为，不违反法律、法规的规定。杨从进请求撤销（2016）芜湖市不动产权第0054667号《不动产权证书》没有�律依据，应予驳回。（三）由王邦祥委托、芜湖智恒测绘有限公司出具的《测绘技术报告》已对三阳城市花园尚未开发建设部分的国有建设用地的界址、面积进行了确定，而杨从进、三阳建设公司在另案诉讼中对该《测绘技术报告》予以认可，因此，杨从进认为三阳城市花园尚未开发建设部分的国有建设用地的界址、面积不明确与客观事实不符。据此，案经该院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决驳回杨从进的诉讼请求。案件受理费50元，由杨从进负担。
上诉人杨从进上诉称，一、原判认定事实错误，与法相悖。（一）《注销公告》违法，应当认定无效。该公告看似通知，但依据《土地登记办法》第五十六条规定和被告一审辩称，可见该公告是强制性的行政行为。直接导致上诉人自己份额继续保留在三阳建�公司的权利丧失，并导致原土地使用权中断，造成国家税收损失。而且，本案不符合土地登记办法规定的可直接办理注销登记的法定情形。（二）没有任何证据表明被上诉人为王邦祥办理的皖（2016）芜湖市不动产权第0054667号《不动产权证书》是合法的。依据省高院的有关判决，案涉土地属上诉人与王邦祥共有的不动产，原审认定王邦祥办理土地登记不属于物权法第九十七条规定的物权处分行为，明显错误。王邦祥即使主张过户，亦只能主张自己的份额，被上诉人为王邦祥颁发的不动产权证，显然包括了上诉人的份额。另外，案涉土地存在权属争议以及欠缴税费，不符合办理登记的条件。（三）原审以另案《土地估价报告》中的《测绘技术报告》的界址和面积，作为确认本案争议的未开发的20224.7㎡建设用地使用权与事实不符。依据《不动产登记操作规范》有关规�，土地分割须具备法定的条件，并非是庭审认可与否，上诉人在另案中“认可”仅限于结算，而非认可土地分割界址和面积的确定。（四）被上诉人办理土地转移登记（过户）和上述《注销公告》严重弄虚作假，违法违规。王邦祥提交的《芜湖市不动产登记受理单》所载明的“8项资料”均无实据，特别是第四项“相关税费的缴纳凭证”，仅有的400元非税收入一般缴款书，明显系弄虚作假的材料，应当不能作为办理转移登记的法律依据。原审不同意申请保全该缴款书又不查验错误。另外，《注销公告》依据的芜湖市中级人民法院执行异议书已被撤销，省高院民事判决也未要求过户，故本案土地登记无合法依据，该行政行为不合法。（五）被上诉人违规登记行为，将给上诉人造成几百万的损失。后期开发案涉土地难度很大，增加的税费将不少于几百万元。二、一审判�适用法律错误，且混淆土地使用权转移登记与变更登记的法律概念。被上诉人提交的材料证明本案的登记行为系国有建设用地使用权转移登记，而原判混淆了转移登记与变更登记概念，导致适用法律错误。另外，共有不动产登记应由全体共有人共同申请，其本人反对登记，被上诉人予以登记错误，由此产生的税额不应由上诉人承担。综上，请求二审撤销原审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求；全部诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人市国土局辩称，一、上诉人杨从进主张《注销公告》无效的理由不能成立；二、上诉人主张被诉行政行为“没有任何证据表明”其合法性，与本案所举证据不符；三、杨从进否认土地登记面积和界址属于故意缠讼；四、上诉人指责被诉行政行为弄虚作假、违法违规，没有任何依据；五、杨从进与土地共有权人王邦祥之间的�盾，与本案无关；六、杨从进上诉称一审“混淆土地使用权转移登记与变更登记的法律概念”，不能成立；七、上诉人有关判令王邦祥办理自己的土地份额的转移登记，而将其本人的份额继续留在三阳建设公司的请求，超出本案审理范围。综上，上诉人的上诉请求不能成立，依法应予驳回。
原审第三人王邦祥辩称，同意被上诉人的答辩意见。根据不动产登记办法以及省高院的裁定，其本人有权提起共有不动产登记申请。
原审第三人三阳建设公司未作答辩。
经审理查明，各方当事人在二审中均未提交新的证据。对原审所举证据，本院认证意见与原审一致，予以确认。上诉人向本院申请调查的《芜湖市不动产登记受理单》表格中的8项收件资料、案涉土地勘测面积均属于市国土局所举证据内容，将依法认证，故无需调取；《关于协助执行芜湖三阳建设有限公司未开发土地变更登记相关问题的函》与本案无关联，不予调取。二审查明的事实同一审，本院予以认定。
本院认为，本案争议的焦点是被上诉人市国土局准予原审第三人王邦祥土地使用权登记是否符合法律规定。
一、杨从进主张《注销公告》侵犯其合法权益无依据。一是《注销公告》告知的对象为三阳建设公司，而非上诉人杨从进，其本人与该公告不具有直接利害关系。二是杨从进认为该公告影响其土地使用权的归属于法无据，因案涉尚未开发的二期土地使用权已经省高院生效判决，判归王邦祥与其共有，权属明确；该判决生效后，无论登记与否，杨从进的土地使用权已无法继续保留在三阳建设公司，三阳建设公司亦无权继续开发该二期建设用地，故上诉人据此上诉主张案涉土地《注销公告》给其造成巨大税费损失，显然不能成立。
二、王邦祥作为案涉建设用地共有权人申请土地使用权登记符合法律规定。首先，依据《中华人民共和国物权法》第二十八条、第一百三十九条的有关规定，杨从进与王邦祥因人民法院生效裁判取得案涉国有土地使用权，依法应当向登记机构申请建设用地使用权登记。王邦祥申请土地使用权登记符合法律规定。其次，王邦祥作为土地使用权共有人可以单独申请登记。根据《不动产登记暂行条例》第十四条第二款第（三）项的规定，本案符合单方申请土地使用权登记的法定情形，即杨从进和王邦祥作为权利人，可以单方向登记机构申请登记。而对不动产有权人是否可以单独申请登记，有关登记程序亦有具体规定。一是《不动产登记条例实施细则》第二十一条规定，申请共有不动产登记的，共有人申请分别持证的，登记机构可以为共有人分别发放�动产权证。就土地登记而言，《土地登记办法》第八条规定，两个以上土地使用权人共同使用同一宗土地，可以分别申请土地登记。上述规定均不违反其上位法的规定，应予参照适用。可见，王邦祥有权单独申请案涉土地使用权的共有登记。对此，省高院执行（2014）皖执复字第00034号裁定已进行了确认。因此，上诉人有关未经其本人同意，王邦祥无权申请土地共有登记的上诉主张不能成立。
三、被上诉人市国土局的登记行为合法有效。关于登记程序，《不动产登记条例实施细则》第十五条规定，登记机构受理登记申请后，应当查验：（一）申请人与申请主体是否一致；（二）权属来源材料或者登记原因文件与申请登记的内容是否一致；（三）不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、面积是否准确；（四）法律、行政法规规�的完税或者缴费凭证是否齐全。本案中，有关申请人与申请主体、权属来源或登记原因以及登记内容的一致性均明确无误，在此不再赘述。关于不动产界址、面积等权籍调查成果，登记机关予以认可并无不当，杨从进在本案中对此提出异议的理由难以成立，本院不予认可。有关完税或者缴费问题，应当依据有关法律法规的规定执行。本案中的登记权利来源依据系人民法院生效法律文书，并非当事人对不动产权力的处分，有关法律法规并无申请纳税的明确规定，三阳建设公司依法承担的税费属其他行政法律关系，不构成阻却本案申请登记的理由；申请人王邦祥依法缴纳相关登记费用后，其申请不动产共有登记符合相关条件，应予准许。至于市国土局提供的《芜湖市不动产申请表》，系申请人单方填写，在上诉人栏目处将三阳建设公司也填写为登记申请人错误。被上�人受理申请登记时应未予纠正，其在出具的《芜湖市不动产登记受理单》中将申请人和原权利人均记载为申请人，与其受理的单方申请登记规定不一致；而且，被上诉人将申请不动产登记告知性内容均记载在上述受理单收件资料栏内，容易误导申请人或相关利害关系人，该告知程序明显存在瑕疵，本院予以指正。如前述，依据《不动产登记条例实施细则》第二十七条第（七）项的规定，案涉土地使用权主体发生变更，属因人民法院生效法律文书导致权利转移，但并非物权处分行为。被上诉人依据王邦祥的单方申请及其提供的资料，予以办理建设用地使用权共有登记并颁发不动产权证，符合有关单方申请不动产转移登记的规定。原审将该登记行为认定为变更登记有误，但对该不动产登记行为的效力予以确认并无不当。
综上，原审认定的主要事实清楚，驳回�诉人的诉讼请求正确。杨从进的上诉理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币50元，由上诉人杨从进负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 俊
审 判 员 徐 琳
审 判 员 蔡 俊
二〇一八年二月七日
法官助理 郑舒虹
书 记 员 胡小燕
附：本案适用法律条款
《中华人民共和国行政诉讼法》
第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律�法规错误的，依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。