江苏省沭阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏1322民初18431号
原告：佘玉波，男，1978年11月16日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。
委托诉讼代理人：朱强，北京市中银（南京）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：贾振海，北京市中银（南京）律师事务所律师。
被告：江苏广安置业发展有限公司，住所地沭阳县沭城街道豪园小区综合楼。
法定代表人：贾惠清，该公司总经理。
委托诉讼代理人：叶建康，江苏勤辉律师事务所律师。
原告佘玉波与被告江苏广安置业发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年12月9日立案后，依法适用简易程序，两次公开开庭进行了审理。后因案情需要，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。三次庭审，原告佘玉波及其委托诉讼代理人朱强、被告江苏广安置业发展有限公司的委托诉讼代理人叶健康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
佘玉波向本院提出诉讼请求：判令1、被告继续履行认购协议，与原告签订正式商品房买卖合同，并确认拟交付的VI17-01房屋与其盖章确认的平面图标示一致；2、被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告变更诉讼请求：1、解除原、被告签订的认购协议；2、被告返还购房定金100万元，其中以414190元为基数自2016年4月2日起按银行同期贷款利率计算利息；3、返还一倍定金585810元（9200×281.56÷20+9200×73.63×0.5）。事实与理由：2016年4月1日，原、被告签订《江苏广安置业发展有限公司商品房认购单》，约定被告将沭阳县豪园香醍VI17-01商品房一套出售给原告，单价为9200元，原告须缴纳定金100万元。根据被告盖章确认的平面图所示，原告所购的17幢为四联排别墅（四户）。认购协议签订当天，原告向被告支付定金100万元。2016年11月12日，原告至被告处签订正式商品房买卖合同时发现，原告所购买的17幢别墅调整为16幢与17幢并联的八联排别墅，该项改动使VI17-01房屋建筑面积由230多平方米增加到280多平方米，原告需多付购房款50余万元，且八联排已经不能算是别墅产品，其市场价值也大大降低。原告认为被告在与原告签订认购协议后，未经原告允许，擅自调整规划，拟交付的标的物与认购合同约定严重不符，构成违约。
江苏广安置业发展有限公司辩称：2016年4月1日与原告签订商品房认购单，约定由原告认购被告开发的豪园香醍VI17-01房屋，并由原告向被告支付100万元定金属实。但被告不存在违约行为：1、被告没有擅自变更规划，双方签订的订购单明确约定房屋编号、面积为暂定，最终以房管处编号、实测面积为准，房屋编号、面积的更改不影响认购单的履行。虽原平面图显示为4排房，但是后经规划部门合法调整了原规划；2、涉案房屋的价值并没有减少。经合法规划调整，各户的面积相应增加，但并未降低房屋价值，原告认购的房屋现在的单价为10500元/平方米；3、认购单已经解除，2016年12月7日，被告向原告发送律师函，要求原告自收到律师函3日内至被告售楼处签订合同缴纳购房款等，如逾期，解除双方签订的认购单，同时原告所缴纳的款项不予退还。原告于2016年12月9日签收律师函，未在律师函约定的期限内履行相关义务，原告构成违约，该订购单已于2016年12月12日解除，原告缴纳的100万元定金不予退还。即使不认定认购单已经解除，同意原告解除认购单的诉讼请求，但不同意返还定金。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：
第一组证据：《江苏广安置业发展有限公司商品房认购单》及附件、收款收据。证明原、被告达成认购协议，由原告认购被告开发的豪园香醍联排别墅，房号为17号-01，约定单价为9200元，开盘时就低不就高，建筑面积待定，且原告认购的住宅外观为4联排别墅，原告向被告支付定金100万元。
第二组证据：《申请》、《回复》及照片，系被告向住建局提出的调整规划的申请、住建局同意调整规划的回复及涉案房屋现场照片。证明住建局基于被告的主动申请而调整规划，更改了原告认购住宅的外观，且涉案房屋已经封顶，不能恢复原状。
第三组证据：一、三层平面图、规划方案调整情况汇报、房源照片、耿志荣书写的房屋面积、车库面积的字条、耿志荣名片。证明规划调整后，涉案房屋的面积增加了14.32%，原为246.3平方米，现为281.56平方米，远远超过法律规定的3%面积误差比绝对值。
第四组证据：回函、EMS面单、录音及文字稿。证明原告已按被告律师函通知时间至约定地点，但被告方无人与原告就签订合同事宜进行协商，且原告对被告擅自更改规划的行为不予认可并诉至法院，且已书面通知被告，不存在被告辩称的“原告违约”。
第五组证据：涉案房屋现场宣传照片，载明“低密度阔景豪宅、市中心珍稀级联排墅院”，与被告辩称涉案房屋非别墅级产品不符。
被告经质证认为，对原告提交的第一组证据，真实性无异议，该订购单第一条约定，房屋编号、面积均为暂定，最终以房管处面积为准，且双方一致确认，编号、面积的更改不影响协议的履行，故被告不存在违约行为；对原告提交的第二组证据，真实性无异议，申请调整规划系涉案项目在建设过程中，居民对部分工程建设方案存在异议，多次阻碍施工及上访，经住建局、规划办、城市管理行政执法局与住户、被告多次沟通协调，被告才同意调整规划并提交申请；对原告提交的第三组证据，对规划调整后房屋面积为281.46平方米无异议，原、被告之间未签订正式商品房买卖合同，不适用有关3%的法律规定；对原告提交的第四组证据，对回函、EMS签收单、照片真实性无异议，对录音真实性无法确认，即使系真实的也无法证明原告愿意继续履行合同，原告亦未缴纳剩余购房款；对原告提交的第五组证据，对真实性无异议，但与本案无关联性。
被告为支持其抗辩主张，向本院提交以下证据：
1、律师函及签收单。证明被告通知原告前来签订商品房买卖合同、缴纳购房款及相关手续，如逾期，解除双方签订的认购单，被告可将原告认购房屋另行出售，并不予退还原告所缴纳款项；
2、《江苏广安置业发展有限公司商品房认购单》，证明双方约定房屋编号、面积以实测为准，认购人在签约之前不得放弃认购，否则定金不予退还，故原告要求被告退还定金无法律依据。
原告经质证认为，对被告提交的证据1，真实性无异议，在收到被告邮寄的律师函之前，原告已经诉至法院，被告无权单方面解除认购单，亦无权强行要求原告无条件履行合同，且原告收到被告律师函后，在通知的时间内至约定地点，但被告方工作人员以无权与原告协商合同，需等负责人回来后联系原告，原告至今未收到被告方负责人电话，原告未违约；对被告提交的证据2，对真实性无异议，但编号可以调整，坐落位置是不可改变的，面积虽约定以实测为准，但不应超出合理限度，被告调整规划并未通知原告，且该调整并非不可抗力，被告无权单方面强制原告签约。
庭审中，本院依法出示依原告申请调取的沭阳县豪园香醍16号楼、17号楼规划变更材料。
原告经质证认为，该证据证明被告原规划方案侵犯了相邻权人的合法权益，被告调整规划系弥补以前的错误，该规划调整并非为了公共利益，也非政府主导，且规划调整后，被告系受益人，原告的相关权益受到了损害，由四联排变更八联排，已不能认定为高级住宅，房屋面积的增加，加大了原告购房款的负担。
被告经质证认为，该证据证明规划调整是为了化解矛盾，是维护公共利益的需要，不存在原告陈述的侵犯相邻权弥补错误的情况，且对增加的面积被告按规定缴纳了土地出让金。
上述证据经庭审质证认证，本院认证如下：对本院依法调取的证据，原、被告双方对真实性均无异议，本院予以确认。对原告提交的第一组证据，被告对真实性无异议，本院予以确认；对原告提交的第二组证据，被告对真实性无异议，本院予以确认；对原告提交的第三组证据，被告对规划调整后的面积为281.56平方米无异议，本院予以确认；对原告提交的第四组证据，被告对收到原告邮寄的回函无异议，本院予以确认。被告对原告于2016年12月9日至被告售楼处协商涉案房屋事宜无异议，本院予以确认；对原告提交的第五组证据，被告对真实性无异议，本院予以确认。对被告提交的证据1、2，原告对真实性无异议，本院予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月1日，原告与被告签订商品房认购单，约定原告认购被告开发的沭阳豪园香醍VI17-01号房屋，认购单价为9200元，原告缴纳定金100万元。双方还约定本协议内房屋编号、面积均为暂定，最终以房管处编号、实测面积为准，双方同意认购房屋编号、面积的变更不影响本协议的履行。双方还约定该认购单为购房合同的预约协议。同日，原告向被告缴纳定金100万元，并由被告向原告出具收据一份，并加盖被告公司公章；被告向原告出具房屋位置示意图一份并加盖公章，该示意图显示涉案房屋位于四联排别墅的最东端。
2016年8月5日，被告向沭阳县住房和城乡建设局申请，因居民对部分工程建设存在异议，上访要求调整规划，经县住建局会城管局与上访户及被告单位协商，达成一致意见，对2#、16#至19#楼规划申请进行调整。后经审查、公示、批准，沭阳县住房与城乡建设局于2016年9月1日回复被告，同意被告调整相关规划，将16#、17#、18#、19#楼由4栋建筑调整为3栋建筑。因此涉案房屋由四联排别墅调整为八联排别墅，面积增加约30平方米至281.56平方米。涉案房屋仍位于联排别墅的最东端。
2016年12月7日，被告向原告送达律师函，函告原告自收到该律师函3日内至被告处签订商品房买卖合同，缴纳购房款等手续，如逾期，视为原告放弃购买涉案房屋及定金，被告将涉案房屋另行出售并不予退还定金。原告于2016年12月9日收取上述律师函，并于同日回寄回函，告知被告因被告未与原告协商擅自调整规划，原告已向法院提起诉讼，要求按原约定履行，被告2016年12月10日收取上述回函。2016年12月9日，原告至被告律师函载明的地点与被告协商涉案房屋事宜，未达成一致意见。
本院认为，原、被告签订的认购单，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人协商一致，可以解除合同。因原、被告双方在认购单中明确约定该认购单为购房合同的预约协议，且该协议对商品房买卖合同中应具有的重要条款之一即标的物的建筑面积没有约定，故该认购单系预约合同。原告主张解除原、被告之间签订的预约合同，被告同意解除，双方就解除合同达成一致意见，故该预约合同应予解除。出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中，原、被告最终未签订定商品房买卖合同的原因系涉案房屋原规划侵害相关居民权益经相关行政机关批准规划调整，虽致涉案房屋外观发生一定变化、面积有所增加，但因涉案房屋规划调整后仍位于联排别墅的最东端，并没有导致原告的原合同目的不能实现，故原、被告导致商品房买卖合同未能订立的原因系不可归责于当事人双方的事由，被告应将其收取的定金归还原告并应给付占有定金期间相应的利息。
综上，原告诉讼请求中的合理部分应予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告佘玉波与被告江苏广安置业发展有限公司于2016年4月1日签订的商品房预约合同；
二、被告江苏广安置业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告佘玉波支付定金100万元及利息（自2016年4月1日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算）；
三、驳回原告其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费23728元（原告已预交11864元），由被告江苏广安置业发展有限公司负担11864元，由原告余玉波负担11864元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院（户名为：宿迁市财政局国库处，帐号：46×××80，开户行：中国农业银行宿城支行）预交上诉案件受理费23728元。
审 判 长 宋岩峰
人民陪审员 张明文
人民陪审员 耿立兵
二〇一七年六月一日
法官 助理 章金梅
书 记 员 张 艳
书 记 员 沈 珉
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。