南宁铁路运输中级法院
民 事 判 决 书
（2017）桂71民终87号
上诉人（一审原告、反诉被告）：钟小萍，女，1985年8月6日出生，汉族，住合浦县。
委托诉讼代理人：谭江锦，广西通诚律师事务所律师。
被上诉人（一审被告、反诉原告）：罗某2，男，1976年12月9日出生，汉族，住南宁市青秀区。
被上诉人（一审被告、反诉原告）：罗某1，男，2007年4月26日出生，汉族，住南宁市青秀区。
法定代理人：罗某2（罗某1父亲），男，住南宁市青秀区。
上述二被上诉人的委托诉讼代理人：黄立昌，广西百举鸣律师事务所律师。
上诉人钟小萍因与被上诉人罗某2、罗某1房屋租赁合同纠
纷一案，不服南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初769号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月19日立案后，依法组成合议庭，于2017年6月20日公开开庭审理本案。上诉人钟小萍及委托诉讼代理人谭江锦、被上诉人罗某2及罗某1的委托诉讼代理人黄立昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
钟小萍上诉请求：1.撤销（2016）桂7102民初769号民事判决书第一项判决；2.支持一审诉讼请求；3.本案诉讼费用由罗某2、罗某1承担。
事实和理由：（一）双方签订的《房地产租赁合同》第六条第4款约定：只要钟小萍提前两个月告知罗某2、罗某1要提前解除合同，那么解除合同的条件成就，钟小萍提前解除合同就没有构成违约。一审法院认定该条款属于双方对于提前退租的违约行为时，押金如何处理的“特别约定”是错误的。提前解除合同不表示就是违约，只要解除合同的条件成就，就不构成违约。一审法院认定押金当作违约金来认定，但在查明的事实中又确认上诉人已经提前两个月告知被上诉人解除合同，既然认定上诉人已经提前两个月告知被上诉人解除合同，那上诉人就没有违约，既然没有违约，又要承担违约责任，这两者之间存在矛盾。（二）《合同法》规定承担违约责任是以损失为前提，约定的违约金过高或者过低时，可以向人民法院主张调整。在本案中，上诉人已经提前两个月告知被上诉人提前解除合同，被上诉人完全可以在这两个月内寻找下一个承租人，如果在两个月内都无法找到新的承租人，其损失也不应该由上诉人承担，即使认定由上诉人承担，也应当有个合理的期限。（三）租赁合同中押金一般的性质是承租人对房屋造成了不当的损害，可以将押金用于损害赔偿，租赁期间房屋的水电费、物业费一般都由承租人承担，押金可以担保承租人不拖欠支付上述费用，承租人违约逾期支付租金，押金可以用于冲抵拖欠的租金。双方签订的《房地产租赁合同》约定的押金可以不退的前提应当是损害房屋或者欠缴水电费、物业费，押金可以用来相抵扣，在一审法院查明的事实中，上诉人既没有损害房屋，也没有欠缴水电费、物业费或者拖欠租金。如果被上诉人在合同解除之后找到新的承租人，一审法院以“违约的特别约定”判决不退还押金，就会造成不履行合同比履行合同得到的更多，不符合《合同法》立法目的，一审法院不应该支持被上诉人通过合同的不当约定获取不当的利益。综上所述，请求支持上诉人的上诉请求。
被上诉人罗某2辩称：1.被上诉人与上诉人于2016年5月21日签订房屋租赁合同后，被上诉人仅收到上诉人支付的4万5千元定金，该定金已转为租金，不存在一审法院认定的支付了押金4万5千元，并已交了4万5千元租金的事实。2.双方合同签订的期限为5年，上诉人单方提出解除租赁合同没有法律效力，双方当时是约定的租期较长，被上诉人才以如此低的租金租给上诉人，上诉人仅做不到三个月就想转租不付租金，其单方行为没有法律效力。3.按照合同约定，若是收到了押金，提前解除合同，押金也是不予退还的。综上，请求法院驳回上诉人的上诉请求。
钟小萍向一审法院起诉请求：1.要求罗某2、罗某1返还房屋租赁押金45000元；2.案件诉讼费由罗某2、罗某1承担。
罗某2、罗某1向一审法院反诉请求：1.要求钟小萍支付2016年9月1日至2016年11月30日的租金45000元及违约金1110元；2.案件诉讼费由钟小萍承担。
一审法院认定事实：涉案商铺的所有权人为罗某2、罗某1。2016年5月22日，罗某2、罗某1（出租方，甲方）与钟小萍（承租方，乙方）签订一份《房地产租赁合同》，约定：1.甲方将坐落于南宁市昌泰东盟园商业区C区01号02号铺位出租给乙方作商业使用；2.租期为5年，从2016年5月21日至2021年5月30日；3.2016年5月21日至2017年5月30日每月租金15000元，按季度结算，由乙方在每季的第22日前支付甲方；4.签订本合同的同时即2016年5月13日，乙方须向甲方支付押金45000元和首季租金45000元，合同期满、解除或终止的，乙方在结清租金及其他费用后，按规定期限迁出，甲方则在合同约定时间内将押金无息退回，如乙方违约，甲方有权按合同违约责任执行，并从押金中扣收，不足部分由乙方另行支付；5.甲、乙双方约定甲方需于2016年5月22日将房产交付给乙方使用，并约定该房产租金起算时间为2016年5月30日；6.租赁期未满，甲方收回房屋使用权的，甲方需返还乙方房屋押金，如乙方提前退租，需提前两个月告知甲方，押金甲方可以不退，如乙方退租未能提前两个月告知甲方，需多支付10000元给甲方作为补偿；7.乙方拖欠租金的，每日需按当日房租的3%支付违约金。合同还对其他的权利义务作了约定。
2016年5月21日，罗某2出具《收条》一份，载明：“今天收钟小萍交来C1、C2铺面租铺定金45000元，租期五年。”
根据钟小萍提交的微信聊天截图显示，2016年7月5日，钟小萍对罗某2说：“这几天有人来看铺子。”罗某2对钟小萍说：“你们真的决定不做了吗？真的不想做我也不强求你们了。”2016年7月17日，钟小萍对罗某2说：“铺子你现在可以发招租信息了，有合适就可以转租，我也发，但是没人问。”罗某2对钟小萍说：“好。”2016年8月31日，钟小萍清空商铺，并告知罗某2商铺已清空一事。2016年9月2日，钟小萍对罗某2说：“东西我全部搬完了，钥匙放在卡怒卡。”罗某2对钟小萍说：“好，谢谢。”2016年9月7日，钟小萍对罗某2说：“我们2016年8月31日已经清空房子交给你，水电物业租金等所有费用已经结清。我们解除合同已提前两个月告知你，我们有解除权。按照你的思维，如果你5年内都不同意解除合同，我们是不是还要继续再租5年，继续交5年租金？”罗某2对钟小萍说：“如果你提前两个月和我说不租了，就可以要我全部退回押金，那我们签的合同条款有什么用？再换句话说合同条款哪一条说了乙方在租赁期间内提前两个月告知甲方不能继续履行本合同的租期，甲方就必须退乙方押金？”
一审法院认为，钟小萍与罗某2、罗某1于2016年5月22日签订的《房地产租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，对双方当事人均具有约束力。
关于返还押金的问题。一审法院认为，租金和押金属两种不同性质的款项，就本案而言，承租人为占有使用房屋而支付租金，而房屋租赁押金是为合同的履行提供的一种金钱保证。双方签订的合同中明确约定钟小萍在签订合同时须向罗某2、罗某1支付押金45000元和首季租金45000元，支付押金并不等同于支付租金。而在合同履行的过程中，罗某2、罗某1从未提出钟小萍拖欠租金，并要求其支付第一季度租金。而罗某2、罗某1在反诉中提到的事实和理由里亦认可钟小萍向其交纳了第一季度的租金。之后罗某2、罗某1在庭审中主张钟小萍支付的押金45000元转化为第一季度的租金，不符合常理，一审法院不予采信。故一审法院对钟小萍主张“其向罗某2、罗某1支付押金45000元和第一季度租金45000元”的事实予以认定。另，钟小萍主张其已在2016年7月提前两个月告知罗某2解除合同，罗某2对此不予认可，并主张钟小萍只是对他提出要转租商铺，并未提出解除合同。根据钟小萍提交的微信聊天截图显示，2016年7月5日，罗某2向钟小萍表示不强求钟小萍继续在商铺内经营。2016年7月17日，钟小萍向罗某2表示罗某2可就商铺发招租信息。2016年8月31日，钟小萍清空商铺，并告知罗某2商铺已清空一事。2016年9月2日，钟小萍告知罗某2已归还商铺钥匙。2016年9月7日，钟小萍与罗某2就合同解除，押金退还问题产生争执。根据双方微信聊天对话，罗某2至迟于2016年7月5日得知钟小萍解除租赁合同一事，之后双方就商铺的重新招租、商铺清空、钥匙归还进行交谈。罗某2主张“钟小萍只是提出要转租商铺，并未提出解除合同”不符合双方微信聊天截图所显示的内容，一审法院不予采信。故一审法院对“钟小萍主张其已提前两个月告知罗某2解除合同”的事实予以认定。双方签订的合同约定：“租赁期未满，甲方收回房屋使用权的，甲方需返还乙方房屋押金，如乙方提前退租，需提前两个月告知甲方，押金甲方可以不退，如乙方退租未能提前两个月告知甲方，需多支付10000元给甲方作为补偿。”此条款属于双方对于发生提前退租的违约行为时，押金如何处理的特别约定。本案中，租赁期未满，钟小萍提前两个月告知罗某2、罗某1解除合同，罗某2、罗某1可以依据合同约定不退还押金。因此，钟小萍要求罗某2、罗某1退还房屋租赁押金45000元，于法无据，一审法院不予支持。
关于支付租金和违约金的问题。根据一审法院审理查明的事实，罗某2至迟于2016年7月5日得知钟小萍解除租赁合同一事；2016年8月31日，钟小萍清空商铺，并告知罗某2；2016年9月2日，钟小萍告知罗某2已归还商铺钥匙。钟小萍已提前告知罗某2解除合同，并于2016年8月31日清空商铺，及时归还钥匙。双方的租赁合同关系已于2016年8月31日解除。钟小萍将租金交至2016年8月31日，此后并未占用商铺，无需向罗某2、罗某1支付之后的租金。因钟小萍无需支付租金，即不存在逾期支付租金的违约行为。因此，罗某2、罗某1要求钟小萍支付2016年9月1日至2016年11月30日的租金45000元及违约金1110元，于法无据，一审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、驳回原告钟小萍的诉讼请求；二、驳回反诉原告罗某2、罗某1的反诉请求。本诉案件受理费926元，减半收取计463元（原告已预交），由原告钟小萍负担；反诉案件受理费476元（反诉原告已预交），由反诉原告罗某2、罗某1负担。
在二审期间，双方当事人均没有提交新证据，对一审法院查明事实均没有异议，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人钟小萍与被上诉人罗某2、罗某1于2016年5月22日签订的《房屋租赁合同》为双方真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，合同成立并依法有效，对双方当事人均具有约束力。
关于租赁合同中约定的45000元押金是否返还的问题。双方约定合同租期为5年，钟小萍未按照合同约定期限履约，提前解除租赁合同，违反合同约定，应当承担违约责任。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，本案中钟小萍违约解除合同，导致合同不能继续履行，应当承担向出租人赔偿损失。钟小萍提前两个月告知出租方需提前解除合同，是履行合同约定的通知义务，不能免除其应当承担违约责任。根据双方合同约定，钟小萍向罗某2已缴纳的45000押金，是一种合同履约债务的担保。承租人违约给出租人造成损失的，出租人有权依法就该款优先得到偿还。本案中钟小萍违约解除合同，导致合同不能继续履行，已经实际给守约方罗某2、罗某1造成损失。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，本院并结合合同约定、双方履行情况及违约责任，认为钟小萍缴纳的45000元押金相当于合同约定的三个月租金，与罗某2、罗某1因上诉人违约后造成的商铺空置损失基本相当，并未明显高于实际损失，故对上诉人主张违约金过高的抗辩理由，不予采信。钟小萍所缴纳45000元押金应当优先清偿其因违约给出租人所造成的损失。故，上诉人钟小萍要求返还45000元押金的上诉请求不能成立，本院不予支持。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费925元（上诉人钟小萍已预交），由上诉人钟小萍负担。
本判决为终审判决。
审判长 桂 彤
审判员 张红娟
审判员 覃瑞晟
二〇一七年七月十日
书记员 邹 鹏