广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0104民初2057号
原�：广东中原地产代理有限公司，住所地广州市东风中路410号时代地产中心九楼。
法定代表人：李耀智。
委托代理人：潘焕心、苏秉星。该公司员工，联系地址。
被告：江门市新会区会城建筑工程有限公司，住所地江门市新会区会城冈州大道中74号。
法定代表人：张瑞祥。
委托代理人：黄郁坤，广东永泽律师事务所律师。
委托代理人：梁嘉熙，该公司员工，联系地址。
原告广东中原地产代理有限公司诉被告江门市新会区会城建筑工程有限公司商品房委托代理合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人潘焕心、苏秉星，被告委托代理人黄郁坤、梁嘉熙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付代理费和行�费用合计702417.20元；2.被告向原告支付违约金，以702417.20元为基数，自2015年10月1日开始计算到实际付清之日止，按每日万分之一计。事实和理由：原告与被告于2010年2月11日签署了《上城铂雍汇项目独家策划销售代理合同》，合同约定由被告委托原告独家代理销售上城铂雍汇项目，代理期内，原告成功为被告代理销售了大量物业，根据合同约定的计付标准，被告应付未付的代理费和行政费用，经原告多番敦促未果，被告行为已经构成违约，对原告造成一定的经济损失。
被告辩称：一、本案的基本情况。中原地产公司与被告于2010年2月9日签订《上城铂雍汇项目独家策划销售代理合同》（下称“代理合同”）。代理合同第4.1.12条约定：“如未能达到制定的年度销售目标80%，甲方有权单方解除合同”。第7.1条约定“……根据合同第六条款中6.2点，甲方在支付代理费用给乙方时，先按照0.9%的90%支付给乙方，剩余10%的佣金，待乙方完成年度销售目标时，甲方七日内一次性支付给乙方。”根据被告相关工作人员的讲述，对于年度销售目标，中原地产公司当时的销售主管与被告的销售主管没有书面但有口头的明确约定。但根据行业惯例代理销售面积占预售证面积的70%或以上才算是达成年度销售目标。而事实上，中原地产公司同期在江门市代理销售其他楼盘，也有与本案代理合同类似的达标才能收取全部佣金的约定，这些楼盘也是在中原地产公司年度销售面积达到预售证面积的70%—80%才一次性足额支付佣金的。因此，从行业惯例和中原地产公司在江门市地区的实际操作情况来看，代理销售面积占预售证面积的70%或以上才能算达到“年度销售目标”。但本案中，中原地产公司在2011年7月进场销售以来，�年的代理销售面积均不及当年预售证面积的50%。由于中原地产公司每年都未能达到年度销售目标，也未能达到年度销售目标的80%（即未达到可销售面积的56%）。根据双方合同约定，中原公司不能收取剩余的佣金，同时，被告根据合同约定有权解除合同。因此，被告在2014年12月24日书面通知中原地产公司，解除代理合同。中原地产公司收到上述解除合同的书面通知后已即行撤场，被告也另行委托了代理公司销售。至此，双方的代理费用已全部结清，双方的权利义务关系终结。二、中原地产公司无法完成销售目标的80%，被告根据代理销售合同的约定解除双方合同关系，代理费用已经全部结清。中原地产公司与被告签订的代理合同第4.1.12条约定：“如未能达到制定的年度销售目标80%，甲方有权单方解除合同”。事实上，2011年中原地产公司代理销售成交�套数比例（即成交套数与取得预售证套数的比例，下同）为10.78%，成交面积比例（即成交面积与取得预售证面积的比例，下同）为7.25%；2012年成交套数比例为36.69%，成交面积比例为26.43%；2013年成交套数比例为46.73%，成交面积比例为46.16%；2014年成交套数比例为36.09%，成交面积比例为30.82%。可见，中原地产公司自2011年7月进场代理销售以来，无论是成交套数比例还是成交面积比例一直未能达到50%或以上。故，被告根据上述合同的约定于2014年12月向中原地产公司发出《解除合同》的书面通知，解除双方的代理合同。合同解除权属于形成权，一经作出即生效。而事实上，中原地产公司也按照该《解除合同》通知的规定撤场，并向被告交还了本项目的所有资料。至此，双方的合同关系已经解除，权利义务终结，代理费用已经全部结清。三、�原地产公司未能完成双方约定的销售目标，其主张的代理费和行政费用，是没有事实与法律依据的。1.涉案10%代理费（460764.39元）的支付条件未成就。（1）如上所述，中原地产公司自2011年7月进场以来，每年都不能完成年度销售目标，故中原地产公司主张的代理费的条件一直未成就，因此，按代理合同约定，被告无须支付该10%的代理费。（2）中原地产公司对其自身未能按照代理合同约定完成年度销售目标且不能全额收取佣金的事实是十分清楚的，且在代理销售的多年来也从未提出异议。中原地产公司自2011年7月进场代理销售房屋至2014年12月双方解除合同，在这三年多的代理期间，中原地产公司每年都未能完成年度销售目标。对此事实，中原地产公司是十分清楚的。中原地产公司在本案起诉中主张的10%代理费，涉及的房屋的成交时间跨越从开始进场一直到�同解除的三年多时间。根据代理合同第7.1条“根据合同第六条中6.2点，甲方在支付代理费用给乙方时，先按照0.9%的90%支付给乙方，剩余10%的佣金，待乙方完成年度销售目标时，甲方七日内一次性支付给乙方”的约定，10%的代理费是按年度结算且在年度达标时七日内一次性付清。如果中原地产公司三年多的销售期间曾完成年度销售目标的，那么其应在达标完成的该年度终结的七日内向被告收取该年度代理销售房屋的10%代理费。但事实上，中原地产公司在代理的三年多时间内一直未向被告主张过该部分的代理费，其也就此10%的代理费问题未向被告提出任何异议。显然，中原地产公司对其自身未能按照代理合同约定完成年度销售目标且不能全额收取佣金的事实是十分清楚的，且没有异议。2.中原地产公司提供的附表2所涉的单位均不是中原地产公司代理签订商品房买卖合同的，故中原地产公司主张该138772.81元的代理费没有事实与法律依据。代理合同第7.1条约定：“代理费用结算以认购者签订《商品房买卖合同》的总金额为准，其计付标准按本合同的第六条款执行。”按照上述约定，代理费用产生的前提条件必须是购房者签订《商品房买卖合同》。而事实上，中原地产公司提供的附表2所涉的单位，现时一部分已经销售，但该部分商品房买卖合同的签订时间均在2014年12月之后，也就是在中原地产公司撤场离开、终止代理销售之后；另一部分则还没有销售。因此，按照上述的代理合同的约定，中原地产公司所主张的138772.81元代理费不成立。3.中原地产公司主张的38880元代理费没有事实与法律依据。中原地产公司提交的附表3上所列的车位和房屋并没有销售给刘桥恩、梁凤庆，也没有与刘桥恩、梁凤庆签订商品房买卖�同。事实上，这些车位和房屋在2017年销售给李建昆。故，中原地产公司主张38880元的代理费没有事实与法律依据。4.中原地产公司主张64000元代理费，是没有事实与法律依据的。关于涉案的10个单位，中原地产公司所称的“挞定”并不存在。（1）根据双方签订的代理合同的第6.3条约定：“甲方在向客户收取的有关费用或违约金后，乙方将收取该笔费用20%作为行政费用”。事实上，中原地产公司提供的附表4上序号1至序号6、序号9、序号10所列的单位均没有销售给中原地产公司附表4上所列的购房人，被告没有收到过这些所谓购房人的定金，更没有收取这些客户的“有关费用或违约金”。故，中原地产公司要求被告支付所谓的挞定金额的20%的行政费没有事实与法律依据。（2）该表序号7、序号8的购房人张露并没有挞定，购房人张露原购买林溪六街12号及相应的车位，后变更为购买1幢1706单元，之前所交付的10万元定金全部转为购房款。根本不存在被告收取购房人张露挞定“相关费用或违约金”的情况，因此，不存在支付20%行政费用的问题。综上所述，被告与中原地产公司双方的代理合同已于2014年12月解除，双方权利义务终结，被告并没有拖欠中原地产公司任何的费用。为此，恳请法院驳回中原地产公司的诉讼请求。
经审理查明：2010年2月11日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《上城铂雍汇项目独家策划销售代理合同》，约定：本合同自签署日起生效，代理期由项目公开发售日起计至项目销售完毕日止，双方届时再以书面确认。合同期满，可协商续签或终止合同，委托期的延续与终止需于委托期结束前十日内约定；甲方委托乙方为项目独家策划销售代理；甲方负责签订销售合同，负责收取客户定金、房款及相关�房地产税费；客户签订《商品房买卖合同》即视为乙方已成功代理出售，甲方应予以书面确认并应按期支付乙方代理费用，并将认购书、商品房买卖合同复印给乙方留存；代理期内，为保证该项目的销售进度，在本项目公开发售前一个月，甲乙双方共同确定季度及年度销售目标并签订补充协议作为本合同附件，如未能达到制定的年度销售目标80%，甲方有权单方解除合同；第六条：代理费用计付标准，6.1销售代理费,甲方按乙方实际完成销售金额的0.9%计付代理费，实际完成的销售金额指乙方在代理期内客户签订《商品房买卖合同》的总金额；6.2在公开销售前一个月，甲乙双方共同确立从公开发售日起每个季度的销售目标，若乙方未能完成年度销售目标，甲方支付乙方的佣金将扣除10%作为处罚，若遇重大市场变化情况，甲乙双方可商讨销售目标的调整；6.3客户签订《认购书》或《商品房买卖合同》后，由于换房、增减名和违约等，甲方在向客户收取的有关费用或违约金后，乙方将收取该笔费用20%作为行政费用；甲方根据乙方在代理期内实际完成的销售金额计付代理费。代理费用结算以认购者签订《商品房买卖合同》的总金额为准，其计付标准按本合同第六条款执行。根据合同第六款中6.2点，甲方在支付代理费用给乙方时，先按照0.9%的90%支付给乙方，剩余10%的佣金，代乙方完成年度销售目标时，甲方七日内一次性支付给乙方；代理费每月结算一次，每月最后一个工作天为结算日，结算日后七天内甲方应支付乙方代理费或行政费用；若甲方未如期按第六条有关条款向乙方支付相关费用，则每延迟一天，甲方须向乙方支付万分之一的滞纳金，逾期15天，乙方有权解除合同；甲乙双方终止合同后，甲方应支付�方应收代理费或行政费用予乙方等。
原告在庭审中明确诉讼请求，其主张的费用共包括四部分，一是460764.39元（这部分是已经成交的未支付予我方的10%的佣金）；二是138772.81元（与被告确认的金额一致，是已经成交但是未支付任何代理费的）；三是38880元（是已经成交但是没有支付任何代理费的）；四是行政费用64000元调整为44000元（扣除张露的两套房屋的费用，该部分费用调整为代理费）。
关于原告主张的第一部分费用460764.39元。原告提供项目收款明细及确认书15份，确认书记载原告应收的各期佣金的90%的金额。被告质证认为，对收款明细的真实性无异议，我方只是确认收到，但不等于我方欠原告10%的代理费。对确认书和确认书后面的收款明细，根据双方代理合同约定，如果完成年度销售目标才会给原告提成10%，达不成的话是没�佣金的。对确认书上的90%的费用无异议，对上城铂雍汇项目销售一览表上我方的公章真实性确认，但是加盖公章只是对出售单位和对应面积的客观性确认，不代表对表格中未付佣金确认，也已经注明剩余10%佣金待乙方完成时七日内支付，但是原告没有完成销售目标，既然原告没有完成销售目标，我方就不可能与其对数。而且从表格中我方员工梁敏妍所写的内容可以看到，我方只是对成交价格进行确认。为此，被告向本院提交了涉诉项目的预售许可证15份及被告制作的《2011-2014年度分货销售汇总》表格，原告对上述证据的真实性不予确认。
关于原告主张的第二部分费用138772.81元。原告提供《上城铂雍汇项目欠佣明细》表格，记载成交价总金额为15419201元，欠佣总金额共138772.81元，被告员工梁敏妍在上述表格手写“已收原件”字样。被告对上述表格的�实性无异议，其于2015年12月22日签收，但是不代表我方对欠佣事实进行确认，原告不符合支付佣金的条件，这些单元有些至今没有签约，有些是在2014年原告撤场双方合同解除之后我方才签约的，与原告的代理行为没有关系。为此，被告提供涉及上述表格的相关《商品房买卖合同》，并据此制作《附表二》，其中总成交价为15339201元，已签约的总价共6909201元，签约日期均在2015年1月以后。原告质证对上述表格中的成交价确认，被告提供的商品房买卖合同证明了该批客户已购买涉案物业，与原告提供的《确认书》中附表部分序号的“成交物业”、“购房人”、“成交价”基本一致。上述购房人均于2012、2013、2014年期间认购了涉案物业，但由于上述购房人认购车位时该批车位尚未通过消防验收，需待消防验收通过后方可签约，因此上述购房人于签署认购书多年后方可网签，即非因原告的原因延迟了签约，根据合同约定，该项目至今仍未销售完毕，即代理费仍未结束，原告有权收取上述单位的代理费。原告为此提供《上城铂雍汇认购协议》22份及清单，被告质证认为清单是原告自行制作，对认购协议不认可，原告是代理人负责签订协议，原件应该在原告处，而且认购协议是一式三份，原告应该持有的。而且还涉及到认购协议有否实际履行的问题，原告没有提供收取定金的收据，我方无法得知何时收取定金，有否收取定金等。认购协议上约定的房款交纳时间等都是没有证据证明的，不能仅凭认购协议复印件就认定原告完成了工作而我方应该支付代理费。
关于原告主张的第三部分费用38880元。原告在本案审理过程中，撤回该项费用。
关于原告主张的第四部分费用。原告提供《上城铂雍汇项目欠付行政费用明细》以及�上城铂雍汇认购协议》八份，其中记载欠付行政费用合计64000元。被告对此不予认可，并提交了日期为2016年3月29日、客户名为张露的《上城铂雍汇特殊申请表》，记载认购日期为2014年3月19日，其因个人原因，资金周转不到，现申请转为1幢1706单元，认购价1038000元，原已交定金100000元转为新认购单元房款等。原告对上述申请表予以确认，对其主张的行政费用予以调整，即客户名为张露的行政费用20000元调整为房屋代理费9342元、车位佣金2160元。为此，原告提交上述明细表格所载购房人的认购书共8份，被告确认该认购书的真实性，但其找不到对应的认购书。被告表示挞定金额是按照认购书上的10000元收取的，并不是按照20000元来收取，经过核对，没有收到挞定金，是直接退回给挞定人的。原告表示其主张的挞定金额是经过和被告核对的，原告前述提交的《上城铂雍汇项�欠佣明细》的欠佣明细表中序号7-10对应的佣金金额可以看出是16000元、4000元，是按照20%计算，倒推计算可知对应定金是20000元和80000元。
2014年12月2日，原告向被告发出《关于敦促支付代理费的催告函》，记载：被告至今尚拖欠原告较大金额的代理费，根据双方签署的合同，被告应每月核对并结算代理费，为此，原告致函敦促被告，希望能得到被告的理解及支持，对于已达到结算条件的代理费，请尽快付清款项，否则原告将采取必要的手段向被告追收款项等。
2014年12月31日，被告向原告的江门分公司发出《解除合同》，记载：原告自2011年7月进场以来，一直未能达到销售目标，被告定于2014年12月31日，取消双方签订的销售代理合同，请原告收到该函五个工作日内移交属于被告该项目的所有资料。被告表示上述函件是交给原告江门公司的员工曾岚的，曾岚拿到之后说会让交回公司并作出书面复函，被告一直没有收到复函，但是从2015年1月1日原告的员工就全部撤场了，退出被告项目的所有销售，被告也已经与广东顺德略行置业有限公司重新签订独家代理合同。原告表示没有收到上述函件，确认曾岚为公司的劳务派遣人员，其并没有收到上述函件。原告确认于2015年1月份撤场。
2015年9月24日，原告向被告发出《关于敦促支付代理费的催告函》，记载：原告多次口头催促及发函被告要求付款，然而被告至今拖欠原告壹佰壹拾柒万多的代理费未付，为此，原告敦促被告于2015年9月30日前付清所拖欠的全部代理费，同时该项目另有大批车位的成交，请被告尽快与原告核对，并结清已达结算条件的车位的代理费等。
庭审中，原、被告确认在项目公开销售之前，双方并未就销售目标达成书面协议。被告�示双方曾口头达成一致，其称按照年度确定销售目标，每年度要完成预售面积的70%。
原告在本案诉讼过程中，变更诉讼请求：要求被告支付代理费行政费662977.20元，并以此为基数计算违约金。
原告于2016年9月27日向广东省江门市蓬江区人民法院提起本案诉讼，该院于2016年12月5日作出（2016）粤0703民初5649号民事裁定书，裁定本案移送本院管辖。
本院认为：原告与被告签订的《上城铂雍汇项目独家策划销售代理合同》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。被告称其曾向原告发出解除合同的通知，确定于2014年12月31日解除双方合同关系，并将函件交给原告的员工曾岚签收，原告虽辩称其未收到该函件，但原告确认曾岚系通过劳务派遣在其江门分公司工作并确认原告于2015年1月已�撤离出销售现场。结合被告已经另行委托其他公司进行项目销售事实，原、被告双方签订的前述《上城铂雍汇项目独家策划销售代理合同》事实上已经解除。
上述合同约定“在本项目公开发售前一个月，甲乙双方共同确定季度及年度销售目标并签订补充协议作为本合同附件，如未能达到制定的年度销售目标80%，甲方有权单方解除合同”，现双方并未就销售目标订立补充协议，被告抗辩认为从行业惯例和中原地产公司在江门市地区的实际操作情况来看，代理销售面积占预售证面积的70%或以上才能算达到“年度销售目标”，及认为双方就此达成口头协议，但被告并未提供证据证明其上述陈述，故对于被告上述意见，本院不予认可，即原告与被告未就销售目标达成一致。现被告以原告未达销售目标而拒绝支付剩余10%的代理费，缺乏事实及法律依据，本院不予支持，故被告应向原告支付代理费460764.39元。
关于原告主张的第二部分代理费138772.81元。合同约定“被告按原告实际完成销售金额的0.9%计付代理费，实际完成的销售金额指原告在代理期内客户签订《商品房买卖合同》的总金额”。原告提供《欠佣明细》表格，被告确认收到该表格，但并不能视为被告已确认按照该表格记载金额进行结算。原告提交该表格中所记载部分购房人的认购书及认购书清单，被告虽对此不予认可，但从被告提交的《附表二》中记载的已签约客户的签约时间来看，上述买卖合同均签订于2015年之后。对此，原告认为上述购房人签订认购书多年后方可网签，是因为签订认购书时该批车位尚未通过消防验收。结合买卖合同中所载成交单位、购房人、成交价与《欠佣明细》表格内容均一致，亦与认购书内容一致，虽买卖合同签订�间迟于前述合同解除时间，原告对此亦已作出相应的解释，根据公平合理原则，应认定原告已经完成了该部分房屋的委托销售工作。比对原、被告双方提交的证据来看，原告现仅能提供经其促成成交的部分《上城铂雍汇认购协议》，并无证据显示其促成订立认购协议的客户均与被告签订了正式的商品房买卖合同。而结合被告提交的《附表二》中认可的已签订买卖合同的客户，双方统计数据中相一致的部分合计成交金额共计3236000元，因此被告仅应向原告支付该部分签约客户的销售代理费即3236000×0.9%=29124元。
关于原告主张第四部分的款项。首先，根据原告提交的《上城铂雍汇认购协议》，原告主张的购房人为何顺莉等人支付的定金仅为10000元，而原告起诉主张按20000元计算行政费与事实情况不符合。此外，原告亦无证据证明名为何桃花的客户曾订立了购买林溪一街10号的认购协议。其次，对于其中44000元行政费用。合同约定“客户签订《认购书》或《商品房买卖合同》后，由于换房、增减名和违约等，被告在向客户收取的有关费用或违约金后，原告将收取该笔费用20%作为行政费用”，现原告、被告并未就该费用进行结算、确认，原告提供表格所载购房人的认购书，但不能证明被告已经收取该批购房人有关费用或违约金，故原告主张要求被告支付行政费用的请求，无事实及法律依据，本院不予支持。再次，对于原告主张认购人为张露的房屋代理费9342元、车位代理费2160元。根据原告提供的认购书，该购房人于2014年3月19日签订两份认购书。但其于2016年3月29日申请变更认购房屋，并申请转名，其实际购房的行为发生在原告撤离销售现场之后，并不能视为原告完成该物业的代理销售工作，故原告无权主张该部分代理费。综上，被告应向原告支付代理费489888.39元。虽然前述《上城铂雍汇项目独家策划销售代理合同》约定了代理费用应每月结算一次，结算后七天内由被告支付给原告相应的代理费或行政费用。但是，原、被告双方对于剩余的10%的佣金仅约定为待完成年度销售目标时由被告一次性支付予原告，由于原、被告双方并未约定具体的年度销售目标，亦未在合同实际解除后对双方的债权债务进行清理、结算，考虑到原告曾于2015年9月24日向被告发出书面的催讨函件，并要求被告在当月底前清付款项，故现原告主张自2015年10月1日起计按每日万分之一的标准计算逾期付款违约金，并无不当，本院予以接纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第一百零七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
�、本判决书生效之日起五日内，被告江门市新会区会城建筑工程有限公司向原告广东中原地产代理有限公司支付代理费489888.39元及逾期付款违约金（以489888.39元元基数，从2015年10月1日起至实际付清上述款项之日止，按每日万分之一的标准计算）。
二、驳回原告广东中原地产代理有限公司的其他诉讼请求。
本案诉讼费11060元，由原告广东中原地产代理有限公司负担3597元，被告江门市新会区会城建筑工程有限公司负担7463元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
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审 判 长 程秀建
人民陪审员 陈志伟
人民陪审员 黄旭俐
二〇一七年八月十八日
书 记 员 梁洁欣