山东省济南市天桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0105民初4704号
原告：山东南侨房地产发展有限公司，住所地济南市。
法定代表人：徐伟福，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈冬冬，国浩律师（济南）事务所律师。
委托诉讼代理人：张巍，国浩律师（济南）事务所律师。
被告：赵文良，住山东省招远市。
原告山东南侨房地产发展有限公司（以下简称南侨房地产公司）与被告赵文良商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年8月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告南侨房地产公司的委托诉讼代理人陈冬冬到庭参加诉讼，被告赵文良经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。
原告南侨房地产公司向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告之间的《商品房买卖合同》已解除；2.判令被告赵文良协助办理预告登记撤销手续，并支付逾期违约金13545.05元以及自2016年7月28日起至预告登记撤销手续办理完毕之日止的逾期违约金（以房屋总价款1050004元为基数，按每日万分之三的标准计算）；3.判令被告赵文良立即腾空其占用的名泉春晓二期工程C地块公建1单元15层1505号房屋，并支付逾期违约金10395.04元以及自2016年7月28日起至被告赵文良实际腾房之日止的逾期违约金（以房屋总价款1050004元为基数，按每日万分之三的标准计算）；4.判令被告赵文良支付房屋折旧费124130.61元以及自2016年7月28日起至被告赵文良实际腾房之日止的房屋折旧费（以房屋总价款1050004元为基数，按每年5%的折旧率标准计算）；5.判令被告赵文良支付解除合同违约金210000.8元；6.判令被告赵文良偿还原告南侨房地产公司代为清偿的房屋贷款本金、利息（含罚息、复利）等款项共计529191.55元及违约金105838.31元；7.判令被告赵文良赔偿原告南侨房地产公司律师费50000元；8.诉讼费用由被告赵文良承担。诉讼中，原告南侨房地产公司明确其诉讼请求为：1.确认原、被告之间的商品房买卖合同于2016年6月5日解除；2.被告赵文良协助办理网签撤销手续，并支付逾期违约金，该违约金自2016年6月15日起计算至判决生效之日止，按每日万分之三计算；3.判令被告赵文良腾空坐落于济南市天桥区名泉春晓二期工程C地块公建1单元15层1505号房屋，并支付逾期违约金，该违约金自2016年6月25日起至判决生效之日止，以房屋总价款1050004元为基数，按每日万分之三的标准计算；4.判令被告赵文良支付房屋折旧费，该折旧费自2014年3月18日交房之日起至判决生效之日止，以房屋总价款1050004元为基数，按每年5%的折旧率标准计算；5.判令被告赵文良支付解除合同违约金210000.8元；6.判令被告赵文良偿还原告南侨房地产公司代为清偿的房屋贷款本息共计529191.55元及违约金105838.31元；7.判令被告赵文良赔偿原告律师代理费损失28000元；8.案件受理费及财产保全费由被告赵文良承担。事实与理由：原、被告签订《济南市商品房买卖合同》由被告赵文良购买原告南侨房地产公司开发的名泉春晓二期工程C地块公建1单元15层1505号房屋，该房屋单价为每平方米9485.99元，总价款为1050004元。合同签订后，被告南侨房地产公司与中国农业银行股份有限公司济南天桥支行（以下简称农业银行天桥支行）办理了按揭贷款手续，原告对该笔按揭贷款提供连带责任保证。原告南侨房地产公司将该房屋交付被告赵文良后，被告赵文良办理了入住手续并实际占有了该房屋。但自2014年8月8日开始，被告赵文良一直未按约定向农业银行天桥支行偿还购房贷款，致使农业银行天桥支行从原告账户扣划了529191.55元，用以清偿被告赵文良所欠贷款本息。按照原、被告所签订《商品房买卖合同》附件五《合同补充协议》第四条第（二）款及第五条的约定：如被告赵文良未能按期向贷款银行偿还到期贷款本息，导致原告南侨房地产公司承担担保责任的，被告赵文良应将原告南侨房地产公司代其向银行偿还的全部款项及原告南侨房地产公司因此遭受的全部损失支付给原告，并支付给原告代清偿之款项金额20%的违约金。被告赵文良逾期30日仍未付清前述全部款项及违约金的，原告南侨房地产公司有权解除合同。原告南侨房地产公司选择解除合同的，被告赵文良除应向原告偿还代其向银行支付的全部款项、违约金外，被告赵文良还应向原告南侨房地产公司支付房屋总价款20%的违约金、配合原告办理相关撤销手续、将房屋恢复至交付时原状，并支付房屋折旧费，由此发生的律师费由被告赵文良承担。如被告赵文良未在约定的时间内办理完毕相关撤销手续或腾让房屋的，还应支付违约金。据此约定，原告南侨房地产公司向被告赵文良发出了解除合同通知，解除了原、被告之间的商品房买卖合同，被告赵文良的行为给原告造成了巨大的经济损失，因此诉至法院，望判如所请。
被告赵文良未答辩亦未提交证据。
原告南侨房地产公司围绕其诉讼请求依法提交了济南市商品房买卖合同、交房通知书、验房确认书、个人购房担保借款合同、代偿证明、情况说明、扣款凭证、催款函、解除合同通知函、委托代理合同、律师代理费发票、转账支票存根等证据，被告赵文良未到庭予以质证。对原告南侨房地产公司提交的证据本院经审查予以确认并在卷佐证。根据本院审查确认的证据及原告南侨房地产公司的陈述，本院认定事实如下：2013年4月8日，原、被告签订商品房买卖合同，商品房买卖合同约定：被告赵文良购买原告南侨房地产公司开发的坐落于济南市天桥区名泉春晓二期工程C地块公建1单元1505室房屋，建筑面积110.69平方米，总房款为1050004元，付款方式为银行按揭付款，其中首付款为530004元，于合同签订之时被告赵文良支付给原告南桥房地产公司，剩余520000元办理银行按揭付款，并由被告南桥房地产公司提供阶段性连带保证担保。该商品房买卖合同还约定，原告南桥房地产公司应于2014年2月28日前将涉案房屋交给被告赵文良使用。上述商品房买卖合同的附件五，即合同补充协议中还约定：“四、抵押担《借款合同》提供担保期间，双方约定如下：…（二）出卖人为买受人与贷款银行签订的购房《借款合同》提供担保期间，双方约定如下：如买受人未能按期向贷款银行（或住房公积金委员会）偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人向其送达告知函10日内，将出卖人代其向银行（或住房公积金委员会）偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人，并支付给出卖人代清偿之款项金额20%的违约金。买受人逾期30日仍未付清前述全部款项及违约金的，则出卖人有权解除合同。出卖人选择解除合同的，除有权扣除其代买受人向贷款银行（或住房公积金委员会）支付的全部款项、违约金外，还有权按照本协议补充协议第七条扣除相关费用。五、合同解除1、除本协议另有约定外，如因买受人原因导致本合同及补充协议解除的，双方按以下方式处理：（1）买受人应向出卖人支付房屋总价款20%的违约金。出卖人因购买本房屋而产生的相关税、费、诉讼费、律师费用以及因此发生的其他费用均由买受人承担。出卖人有权在退还买受人购房款（无息）前将违约金和上述税、费先行予以扣除。如买受人已支付的购房款不足以抵扣违约金和税、费的，出卖人有权继续向买受人追偿。如买受人选择按揭贷款方式付款，除承担前述责任外，买受人应自行办理撤销按揭贷款的所有手续，如需出卖人协助的，出卖人由此产生的费用由买受人承担。如因此造成出卖人损失的，买受人应予以赔偿。（2）如合同解除后需要办理合同备案或预告登记撤销手续，买受人应在出卖人发出合同解除通知之日起10日内，配合出卖人办理相关撤销手续。买受人自收到通知之日起超过10日仍未办理的，每逾期一天应向出卖人支付房屋总价款万分之三的违约金。（3）如合同解除后需要买受人腾房的，除出卖人书面允许保留的装修（出卖人无须补偿）外，买受人应当在出卖人发出腾房通知书之日起30日内，将该房屋回复至交付时原状，解除该房屋所设定的全部权力负担，将该房屋交还给出卖人，并支付房屋折旧费（按房屋总价款5%的年折旧率计算），房屋如有毁损，买受人还应另行予以赔偿。出卖人有权在退还买受人已付购房款前扣除上述折旧费及赔偿金。如买受人未在前述期限内腾房并退还出卖人的，出卖人有权采取断水、断电等措施，并有权通过公证及诉讼等形式自行腾空该房屋内物品，由此产生的诉讼费及律师费用、违约金（每日按房屋总价款的万分之三计算，自逾期腾房之日起至实际腾房之日止）及房屋折旧费（按房屋总价款5%的年折旧率计算）从买受人已支付购房款中先行扣除。…九、传达事宜：1.所有通知可用电报、传真或挂号邮件发出，用电报或挂号邮件发出的通知或书信，电报交发之日或者邮件发出邮戳日期为送达日；用传真发出时，发出的传真机自动显示收件人的电传号码及接受代码时视为送达；买受人没有向出卖人预留或事后书面更改的通讯地址错误的，出卖人不承担因迟延履行任何通知义务而带来的相关责任。2.买受人地址、电话、传真等联系方式变化，应当及时到出卖人处以书面形式变更，如以其他方式变更的出卖人均不认可。…”上述商品房买卖合同及补充协议签订后，被告赵文良依约向原告南侨房地产公司支付购房首付款及办理了银行按揭贷款手续。之后，原、被告基于涉案房屋已办理完毕网签备案手续。原告南侨房地产公司于2014年3月18日向被告赵文良交付了涉案房屋。
2013年7月23日，被告赵文良与农业银行天桥支行签订个人购房担保借款合同，约定被告赵文良贷款52万元，用于购买涉案房屋，原告南侨房地产公司提供阶段性连带责任保证担保，借款到期日为2023年7月22日。自2014年8月8日起，被告赵文良未按约定偿还贷款本息，按照合同约定，原告南侨房地产公司分别于2015年5月29日、2015年9月23日、2016年1月26日、2016年5月13日、2016年7月25日履行保证责任，分五次为被告赵文良代偿本息共计529191.55元。原告南侨房地产公司向农业银行天桥支行支付上述代偿款后，被告赵文良并未向原告南侨房地产公司偿还上述代偿款项。原告南侨房地产公司按商品房买卖合同中确认的地址向被告赵文良邮寄催款函，但该邮件于2016年5月17日未妥投退回。之后，原告南侨房地产公司仍按商品房买卖合同中确认的地址向被告赵文良邮寄解除合同通知函，该邮件于2016年6月5日仍未妥投退回。该解除合同通知函中载明：“…1、解除贵、我双方所签订的买卖合同及补充协议；…3、请贵方于本通知发出后10日内到协助我司办理合同备案及撤销网签的手续；4、请贵方于本通知书发出后30日内，腾让房屋后退还给我司并向我公司支付房屋折旧费114781.26元（暂算至2016年5月24日，其后费用按房屋总价款5%的年折旧率计算至贵方实际腾让房屋之日）。…”现涉案房屋未办理网签备案的撤销手续，涉案房屋仍由赵文良占有使用。
本院认为，原告南侨房地产公司与被告赵文良签订的涉案房屋商品房买卖合同，系双方当事人真实的意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人应当按照合同约定及法律规定履行各自的义务。被告赵文良在法定期限内对原告南侨房地产公司的诉讼请求及证据未提交意见，也未在指定的期限内向本院提出反驳证据，应视为放弃答辩、举证及对证据进行质证的权利，应当承担由此产生的法律后果。涉案商品房买卖合同签订后，原告南侨房地产公司依约履行了房屋交付义务并在相关部门办理了商品房买卖合同备案手续，且涉案房屋按揭贷款已经向原告南侨房地产公司支付，故被告赵文良应当依约继续履行涉案房屋贷款的还款义务。自2014年8月8日起，被告赵文良未按约定偿还贷款本息，致使原告南侨房地产公司替被告赵文良偿还贷款本息共计529191.55元，故原告南侨房地产公司依约解除双方签订的商品房买卖合同，符合法律规定，因原告南侨房地产公司已经依照商品房买卖合同中约定的地址向被告赵文良邮寄催款函及解除合同通知函，应视为原告南侨房地产公司已向被告赵文良主张解除涉案商品房买卖合同，故关于原告南侨房地产公司称原、被告签订的商品房买卖合同于2016年6月5日解除的主张，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案中，原、被告签订的商品房买卖合同解除后，被告赵文良应当将涉案房屋返还给原告，并应协助原告办理在相关部门的商品房买卖合同备案的撤销手续。依照涉案商品房买卖合同约定，因被告赵文良的原因导致合同解除的，被告赵文良应向原告南侨房地产公司支付总房款20%的违约金，故原告南侨房地产公司主张被告赵文良支付解除合同违约金210000.8元的诉讼请求，符合双方约定，且未违反法律法规的禁止性规定，本院予以支持。关于原告南侨房地产公司要求被告赵文良支付逾期办理网签撤销手续违约金及逾期腾交涉案房屋违约金的请求，因原、被告双方于2016年6月5日解除商品房买卖合同之事实，于本案中才予以确认，且被告赵文良并未实际收到该催款函及解除合同通知函，该损失的扩大并非系被告赵文良故意造成，故原告南侨房地产公司的上述请求，不符合法律规定，本院不予支持。关于原告南侨房地产公司要求被告赵文良支付房屋折旧费的请求，因双方约定的解除合同违约金已足以弥补其实际损失，故该项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国担保法》第三十一条规定：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”原告南侨房地产公司已代被告赵文良偿还了银行贷款本息共计529191.55元，故被告赵文良应向原告偿还该代偿的款项，并应按照商品房买卖合同约定向原告支付违约金105838.31元。关于原告南侨房地产公司所主张的律师费损失28000元，因上述违约金数额已足以弥补原告实际损失，故该项诉讼请求，本院不再予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、原告山东南侨房地产发展有限公司与被告赵文良2013年4月8日签订的商品房买卖合同于2016年6月5日解除；
二、被告赵文良于本判决生效之日起30日内向原告山东南侨房地产发展有限公司腾交坐落于济南市天桥区名泉春晓二期工程C地块公建1单元1505室的房屋；
三、被告赵文良于本判决生效之日起10日内协助原告山东南侨房地产发展有限公司办理坐落于济南市天桥区名泉春晓二期工程C地块公建1单元1505室商品房买卖合同备案的撤销手续；
四、被告赵文良于本判决生效之日起10日内向原告山东南侨房地产发展有限公司支付违约金210000.8元；
五、被告赵文良于本判决生效之日起10日内向原告山东南侨房地产发展有限公司偿付代偿的款项529191.55元；
六、被告赵文良于本判决生效之日起10日内向原告山东南侨房地产发展有限公司支付逾期偿付代偿款的违约金105838.31元；
七、驳回原告山东南侨房地产发展有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14350元，财产保全费5000元，合计19350元，由被告赵文良负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 王 善
人民陪审员 石兆凤
人民陪审员 孙立兵
二〇一七年五月二十三日
书 记 员 于 蕊