文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0106民初14631号原告：邹湘，女，1979年9月9日出生，汉族，住广东省增城市。委托代理人：宋玉才、屈枚芳，均系广东国鼎律师事务所律师。被告：广州颐和商务酒店有限公司，住所地广东省广州市越秀区环市东路416号，统一社会信用代码91440101718102508U。法定代表人：何建梁，该司董事长。委托代理人：范嘉君，该司职员。原告邹湘诉被告广州颐和商务酒店有限公司（下简称颐和酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邹湘的委托代理人宋玉才、原委托代理人林立（后被撤销委托），被告颐和酒店的委托代理人范嘉君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邹湘诉称：原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定将原告所有的位于广州市天河区瘦狗岭路413号A2栋701号房租赁给被告使用，租期自2015年1月1日至2016年12月31日止，租金为每年74448元，分二年二次付清，2015年、2016年的租金分别须于当年12月31日前付清。虽经原告多次催讨，被告至今仍未向原告支付任何租金，被告的行为已构成严重违约，根据双方签订的《房屋租赁合同》第十三条第二款之约定，如被告逾期支付租金的，每逾期一日，被告须按年租金总额的万分之一支付违约金给原告。由于被告严重违反合同约定，原告有理由怀疑被告的商业信誉、履约意愿及履约能力。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条、第六十九条的规定，原告有权向被告主张不安抗辩权，要求被告立即支付2016年1月1日至2016年12月31日的房屋租金74448元，以确保原告不会因此遭受进一步损失。为此，原告特向法院提起诉讼，请求法院判令：一、原告与被告之间的《房屋租赁合同》予以解除；二、被告向原告交还广州市天河区瘦狗岭路413号A2栋701号房，并支付2015年1月1日起至原告实际收到房屋之日止的房屋租金和房屋占用费（按照合同约定的租金标准74448元/年计算）；三、被告向原告支付迟延支付2015年租金的利息（以74448元为本金，自2016年1月1日起至原告实际收到租金之日止，按照年利率10%的标准计算）；四、被告承担本案全部诉讼费。被告颐和酒店辩称：一、原告要求解除租赁合同没有合同及法律依据。根据租赁合同约定，若双方不续约，租赁期限至2016年12月31日终止。二、被告已向原告付清2015年的租金，2016年的租金按合同约定未到支付时间。另外，被告认为被告向原告支付的租金中应扣除被告代缴的各种税费。三、关于逾期支付2015年租金的违约责任问题，被告已向原告支付2015年的租金及自2016年1月1日至9月30日期间租金的利息（以2015年全年租金金额为本金，按年利率10%的标准计算，利息已包含合同约定的违约金）。自2016年10月1日起被告不再按上述方式承担违约责任，而是按照租赁合同第十三条约定，按每日年租金总额的万分之一的标准支付违约金。经审理查明：2013年4月2日，邹湘（乙方/买方）与案外人广州南开房地产开发有限公司（甲方/卖方）签订了《商品房预售合同》，约定甲方将广州市天河区瘦狗岭路413号（办公楼，自编：A-2栋）701房（下简称案涉房屋）出售给乙方，该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，总金额为930599元等。2015年1月29日，邹湘（出租方/甲方）与颐和酒店（承租方/乙方）签订了《房屋租赁合同》,约定甲方将案涉房屋出租给乙方，建筑面积为37.61平方米；租赁期限为二年，自2015年1月1日至2016年12月31日止；甲方应于2014年12月31日前将案涉房屋交付给乙方使用；案涉房屋二年租金为148896元，自签订本合同之日起，分二年二次付清，第一年租金74448元于2015年12月31日前支付给甲方，第二年租金74448元于2016年12月31日前支付给甲方；案涉房屋所涉税费、营业税由乙方根据政府相关法规为甲方代扣代缴，在乙方代扣代缴后，乙方从应支付给甲方的租金中作相应扣除；如乙方逾期支付租金的，每逾期一日，乙方按年租金总额的万分之一支付违约金给甲方等。2016年7月27日，邹湘（甲方/出租方）与颐和酒店（乙方/承租方）签订了《补充协议》（下简称《补充协议》），约定甲乙双方就承租方逾期支付出租方2015年度的租金事宜，达成本补充协议；承租方于2016年7月31日前向出租方支付2015年度应付的租金；自2016年1月1日起，承租方以2015年度应付租金为基数，按年利率10%计算利息，向出租方支付逾期支付2015年度应付租金的利息，该利息已包含《房屋租赁合同》第十三条第二款约定的违约金，即出租房无权根据《房屋租赁合同》的约定追究承租方逾期支付租金的违约责任；本协议与《房屋租赁合同》约定不一致的，以本协议的约定为履行依据等。现邹湘以颐和酒店拖欠租金为由向本院提起诉讼。诉讼过程中，颐和酒店主张其已向邹湘付清案涉房屋2015年度的租金（已扣除了邹湘应承担税费），并提交了如下证据：一、《确认函》显示由邹湘于2016年10月18日签名，内容为要求颐和酒店将2015年租金汇款至邹湘指定的具体银行账户。二、《网上银行电子回单》共2张，分别显示颐和酒店于2016年11月7日向邹湘指定的具体银行账户支付了34953.34元、于2016年11月15日向邹湘指定的具体银行账户支付了34953.33元，共计69906.67元。三、税费发票13张，显示案涉房屋2015年1月至2015年12月期间的出租屋税费4466.88元，2016年1月至4月期间每月的出租屋税费372.24元，2016年5月至12月期间每月的出租屋税费354.51元。四、《房屋租赁合同》，显示该合同上张贴了印花税发票11张，其中二张金额均为50元，四张金额均为10元，一张金额为5元，四张金额为1元，共计149元。邹湘确认上述证据的真实性，确认颐和酒店已付清扣除税费后案涉房屋2015年度的租金。另，颐和酒店确认上述印花税149元为二年的印花税，邹湘对此无异议。颐和酒店主张其已向邹湘支付了2015年度租金的利息（自2016年1月1日至2016年9月30日），并提交了《领取租金利息确认函》2份作为证据。《领取租金利息确认函》2份，显示邹湘于2016年10月15日确认分别收到案涉房屋2015年租金利息款（2016年1月1日至2016年7月31日）4079.49元、2015年租金利息款（2016年8月1日至2016年9月30日）1168.30元。邹湘确认上述证据的真实性，但认为颐和酒店直至2016年11月15日才付清2015年度全年租金，颐和酒店还应承担2016年10月1日起至2016年11月15日止的利息。颐和酒店认为按照《补充协议》约定的年利率10%的标准计算利息，由于其在2016年11月7日已支付2015年租金的一半，剩下一半已于2016年11月15日支付完毕，因此2016年11月7日至2016年11月15日期间计算利息的本金应该是2015年扣减税费后租金的一半；以此方式计算，迟延支付2015年度租金在上述期间的利息为785.2元。邹湘对上述利息金额予以确认。另，邹湘、颐和酒店均确认颐和酒店已于2017年1月21日将案涉房屋交还邹湘，邹湘明确要求颐和酒店支付2017年1月1日至2017年1月21日期间的房屋占用费。颐和酒店称其于合同期满后即通知邹湘收回案涉房屋，但邹湘直至2017年1月21日才接收案涉房屋；邹湘对此予以否认。对于上述主张，颐和酒店未提供证据予以证明。本院认为：邹湘与颐和酒店签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应切实履行。根据合同约定，2015年租金74448元应于2015年12月31日前支付给邹湘，2016年租金74448元应于2016年12月31日前支付给邹湘；案涉房屋所涉税费、营业税由颐和酒店根据政府相关法规代扣代缴，代扣代缴后颐和酒店从应支付给邹湘的租金中作相应扣除；如颐和酒店逾期支付租金的，每逾期一日，颐和酒店按年租金总额的万分之一支付违约金给邹湘。根据已查明的事实可知，颐和酒店存在逾期支付上述租金的行为，直至邹湘提起诉讼时颐和酒店尚未支付任何租金。直至2016年11月7日颐和酒店才向邹湘支付了扣除税费后应支付的2015年度租金的一半即34953.34元、于2016年11月15日支付了剩余的34953.33元，该行为已构成违约。关于迟延支付2015年度租金的违约问题，颐和酒店与邹湘已签订了《补充协议》，双方应按照该协议约定履行。由于诉讼过程中颐和酒店已支付了2015年度租金，故邹湘要求颐和酒店支付该租金的诉讼请求已缺乏事实基础，本院不予支持，但相应的诉讼费用应由颐和酒店负担。按照《补充协议》约定，颐和酒店应于2016年7月31日前付清2015年度租金，并向邹湘支付以2015年度应付租金为本金、按年利率10%的标准计算、自2016年1月1日起算的利息，但颐和酒店直至2016年11月15日才付清所欠2015年度租金，并仅支付了计至2016年9月30日止的利息，故现邹湘要求颐和酒店支付2016年10月1日至2016年11月15日止的利息的诉讼请求本院予以支持，该利息双方当事人均确认为785.2元，本院对此予以确认。由于颐和酒店至今未支付2016年度租金，该行为已构成违约，现邹湘要求颐和酒店支付2016年度租金的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。根据颐和酒店提供的税费发票显示，颐和酒店已支付了2016年度出租屋综合税费4325.04元（372.24元/月×4月＋354.51元/月×8月）、印花税74.5元，扣除上述税费后，颐和酒店应向邹湘支付租金70048.46元。根据合同约定，案涉房屋的租赁期限为二年，从2015年1月1日起至2016年12月31日止，现租赁期限已届满，该合同已终止，邹湘要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求已缺乏事实基础，本院不予支持，但由此产生的诉讼费用应由颐和酒店负担。由于双方当事人均确认案涉房屋已于2017年1月21日交还邹湘，本院对此予以确认，邹湘要求颐和酒店交还案涉房屋的诉讼请求已缺乏事实基础，本院不予支持，但由此产生的诉讼费用应由颐和酒店负担。另，自2017年1月1日起颐和酒店已无权占用案涉房屋，现邹湘要求颐和酒店支付2017年1月1日起至交还案涉房屋之日即2017年1月21日止、参照《房屋租赁合同》约定的租金标准即每年74448元为标准计算的房屋占用费，该项诉讼请求合法有据，本院予以支持，由此计算颐和酒店应向邹湘支付房屋占用费金额为4283.31元。颐和酒店抗辩称租赁期满后通知邹湘收回案涉房屋但邹湘直至2017年1月21日才办理交接手续，邹湘对此不予确认而颐和酒店未提供证据予以证明，故本院对此抗辩不予采信。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州颐和商务酒店有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内，向原告邹湘支付逾期支付2015年租金的利息785.2元；二、被告广州颐和商务酒店有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内，向原告邹湘支付2016年租金70048.46元；三、被告广州颐和商务酒店有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内，向原告邹湘支付房屋占用费4283.31元；四、驳回原告邹湘的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3560元，由被告广州颐和商务酒店有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王伟雄人民陪审员  刘小兰人民陪审员  罗幸荣二〇一七年四月二十七日书 记 员  蒲肖明判决书于2017年   月   日送达