杭州市萧山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0109民初18054号
原告：陈顽宝，女，1954年3月9日出生，汉族，住杭州市萧山区。
被告：浙江萧山农村商业银行股份有限公司，统一社会信用代码91330100143568234F，住所地杭州市萧山区人民路258号。
法定代表人：王云龙，董事长。
委托诉讼代理人：叶灿祥，男，系公司员工。
被告：杭州萧山城建房产开发有限公司，统一社会信用代码9133010972101818XE，住所地杭州市萧山区北干街道知稼苑21幢23层。
法定代表人：沈友成，执行董事。
二被告共同委托诉讼代理人：周延峰，浙江博方律师事务所律师。
原告陈顽宝与被告浙江萧山农村商业银行股份有限公司（以下简称“农商银行”）、杭州萧山城建房产开发有限公司（以下简称“城建公司”）物权保护纠纷一案，本院于2017年10月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈顽宝、被告农商银行委托诉讼代理人叶灿祥、被告农商银行和城建公司共同委托诉讼代理人周延峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈顽宝向本院提出诉讼请求：1.确认农商银行、城建公司（以下简称“二被告”）违法变更原审批规划，侵占陈顽宝的所有权财产即汽车库面积5.85平方米（长1.5米×宽3.9米）；要求二被告停止侵权，恢复该汽车库原规划设计、竣工验收的原状。2.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2000年3月9日，陈顽宝向农商银行购买位于原杭州市萧山区商城花园（以下简称“商城花园”）公寓楼1号楼一楼西边汽车库一间。2017年10月18日，陈顽宝向杭州市萧山区城建档案馆调取商城花园公寓楼1号楼一楼汽车库规划设计、竣工验收施工图时，才得知二被告在商城花园竣工验收后变更缩小了案涉汽车库的面积5.85平方米，侵占了陈顽宝对案涉汽车库的所有权。陈顽宝认为，首先，二被告未经规划局审批，将案涉汽车库面积缩小，并将承重梁及其下的主墙拆除，而该汽车库正好对应楼上每一套房屋的主卧室。二被告的上述行为导致承重墙往前面缩起，改变了整个房屋的结构，对房屋造成危害，导致楼上住户房屋漏水。其次，在购买案涉汽车库时，因商城花园小区住户多、车库少，故开发商不肯出售车库。在与开发商交涉了一段时间后，其才同意在涨价后将案涉汽车库出售给陈顽宝。陈顽宝在未见过汽车库实物的情况下将价款付清，开发商向陈顽宝交付了汽车库钥匙。故陈顽宝在购买案涉汽车库时并不清楚汽车库的面积大小及质量好坏，也不清楚该汽车库是否符合规划审批，二被告也未告知案涉汽车库与竣工图不一致，已被缩小面积的事实。现案涉汽车库面积与竣工图上显示的面积不一致，足以说明该汽车库有5.85平方米面积被侵占。再次，我国法律规定房屋等不动产保护的最长诉讼时效为20年，可见在20年之内所购买的房屋出现问题，开发商均应承担责任。我国法律还规定，规划的变更必须经规划局审批。二被告无任何证据证明其有权缩小案涉汽车库的面积及拆除承重墙，其行为已导致整个房屋的结构被破坏并严重漏水，陈顽宝完全有理由要求二被告恢复原状。根据《中华人民共和国侵权责任法》（以下简称“《侵权责任法》”）第二条规定：“侵害民事权益，应当依照本法承担侵权责任。”根据《侵权责任法》第十五条规定：“承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害……（五）恢复原状……。”根据《中华人民共和国物权法》（以下简称“《物权法》”）第六十六条规定：“私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。”综上，为维护自身合法权益，故向法院提起诉讼，请求法院依法支持陈顽宝的诉讼请求。
农商银行辩称，农商银行与陈顽宝之间无物权买卖合同关系，故其并非本案适格被告，请求法院依法驳回陈顽宝对农商银行的起诉。
城建公司辩称，首先，针对陈顽宝的第一项诉讼请求，即要求确认二被告擅自变更原审批规划。城建公司认为，确认违法变更规划系行政机关审查范畴，不属于人民法院审理范围，故其该项诉请应当依法予以驳回。其次，针对陈顽宝的第二项诉讼请求，即要求恢复原规划设计、竣工验收的原状。其一，该项诉请亦属于行政机关规划审查的范畴。其二，在房屋买卖实践中，既有商品房预售，也有现房买卖，若是商品房预售，因房屋尚未成型，故应严格遵守规划，这与现房买卖是不一样的。因陈顽宝购买案涉汽车库时系现房买卖，当时尚无房屋预售制度，陈顽宝购买案涉汽车库是与其现在居住的房屋一起购买的，且车库均系现场查看过才购买的。在2000年时，汽车库对一个家庭来说，属于重大核心物产，不可能在未看过实物的情况下，以高于市场价的价格购买。而开发商出售给陈顽宝的汽车库状况与现状一致，故不存在恢复原规划设计的问题。事实上，房屋竣工验收以后是否允许对其进行改变，法律并无禁止性规定。故房屋建成以后可以对其进行改建、改造、隔断等，关键在于当事人在交易时对物权买卖是什么意见，“物权法定”并不等同于建筑物必须符合原审批规划，这是两个概念。综上所述，请求法院依法驳回陈顽宝对城建公司的诉讼请求。
二被告共同辩称，陈顽宝所称的案涉汽车库施工图、规划图，系案涉商城花园公寓楼物权形成时的规划图，亦即物权形成时的法定状态，而本案中争议的汽车库系以物权现状进行买卖。因此，用物权形成时的状态来衡量物权现状买卖，本身就不合逻辑，也不合情理。陈顽宝一直认为其购买案涉汽车库时，该汽车库应当符合原审批的规划设计。但物权的规划与物权的买卖是两回事，买卖双方权利义务负担的依据是交易时的物权现状，陈顽宝并无证据证明依据现状买卖的实物须符合原规划设计的状况。到目前为止，陈顽宝已使用案涉汽车库长达十八年，在十八年后才提起本案诉讼，诉讼时效都即将过去。综上，二被告认为，在物权转让中应以物权现状为双方权利义务负担的依据，与物权形成时的状态无关。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即陈顽宝提交的萧山商城花园2号公寓楼《萧山闻堰建筑工程公司竣工图》正本、副本各一份以及《萧山市人民政府办公室抄告单》（萧政办抄〔1997〕78号）《协议书》《萧山区城建档案查询利用申请表》各一份，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：陈顽宝提交的证据。1.《居民户口簿》首页一份，欲证明陈顽宝系案涉汽车库的业主。2.《浙江省萧山市统一收款收据》一份，欲证明案涉汽车库系陈顽宝从原萧山市城乡建设综合开发总公司商城分公司处购得。经质证，二被告认为，对证据1真实性无异议，但该证据无法证明陈顽宝系商城花园公寓楼2号楼502室的所有权人，只能证明其系该户的家庭成员。证据2系复印件，希望陈顽宝提交原件给法院，由法院核实其真实性。经审查，本院认为，证据1客观真实、来源合法，与本案具有关联性，且二被告对其真实性亦无异议，故确认其真实性；该证据能够证明陈顽宝系商城花园公寓楼2号楼502室的户主，但不能证明其系案涉汽车库的业主。证据2虽系复印件，鉴于该票据开具迄今已有十八年，原件可能遗失，而案涉汽车库事实上确由陈顽宝占有使用，尚无其他权利人主张该汽车库的物权，且二被告庭审中认可陈顽宝系案涉汽车库的所有权人，故对该证据的真实性，本院予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：陈顽宝的户籍登记于杭州市萧山区新塘街道商城花园（原属城厢镇油树下村）公寓楼2号楼502室，系该家庭户的户主。2000年3月9日，原萧山市城乡建设综合开发总公司商城分公司（以下简称“城建公司商城分公司”）开具《浙江省萧山市统一收款收据》一份，确认陈顽宝购得商城花园1#楼1号汽车库一个，价款60000元。目前，该汽车库的状况与陈顽宝从城建公司商城分公司处购得时一致。另查明，1997年9月14日，原萧山市人民政府办公室发布萧政办抄〔1997〕78号《抄告单》，就有关启动商城花园（原时惠花园）的意见抄告原萧山市计委、建设局、土管局：“一、商城花园开发资质挂靠萧山市城建开发总公司，项目由市信用联社独立核算，独立经营。该项目中牵涉的债权债务由市信用联社承担。二、对原浙江时惠花园建设中未办的手续，在补办时给予提供方便。具体手续由市城建开发总公司与市信用联社联合出面。”同年10月20日，原萧山市信用合作社联合社作为甲方与乙方原萧山市城乡建设综合开发总公司签订《协议书》一份，约定：“商城花园项目开发资质挂靠乙方，乙方不承担任何投资，项目由甲方独立核算、独立经营，该项目中牵涉的债权债务由甲方独立承担，与乙方无涉；甲方应及时向乙方提供开发、建设、经营操作的有关进程，同时乙方将积极参与甲方组织的有关商城花园建设的活动，并派相应的专业技术人员协助甲方参与该项目的施工工程质量管理；该项目甲方经营销售时的收据、发票若必须由乙方提供时，则按国家有关规定，需向开发商收取的各种税费，以及其他费用，经双方核实后，甲方应及时支付给乙方；该项目今后的售后物业管理由甲方负责。”又查明，2017年10月18日，陈顽宝向杭州市萧山区城建档案馆调取萧山商城花园1号公寓楼建筑竣工图，获取萧山商城花园2号公寓楼《萧山闻堰建筑工程公司竣工图》一份，其上载明商城花园2号公寓楼于1999年11月28日竣工。案经调解无效。
另经调阅（2017）浙0109民初8267号案件卷宗查明：1997年，原浙江省萧山市土地管理局与原萧山市信用合作社联合社签订《国有土地使用权出让合同》一份，约定由原萧山市土地管理局将位于原萧山市城厢镇油树下村面积为1200平方米的国有土地使用权出让给原萧山市信用合作社联合社；现该宗土地在杭州市国土资源局萧山分局登记的权利人为原萧山市信用合作社联合社，使用权面积为39586.667平方米，土地用途为住宅用地。1999年3月10日，原萧山市信用合作社联合社名称变更为萧山市农村信用合作社联合社；2004年10月15日，杭州市萧山区农村信用合作社联合社名称变更为浙江萧山农村合作银行；2014年12月17日，浙江萧山农村合作银行名称变更为浙江萧山农村商业银行股份有限公司。原萧山市城乡建设综合开发总公司于2000年4月14日因企业转制、产权转让注销，设立原萧山市城建房产开发有限公司。嗣后，原萧山市城乡建设综合开发总公司商城分公司于同年5月8日经原杭州市工商行政管理局萧山分局核准注销。同年5月8日，原萧山市城建房产开发有限公司即现杭州萧山城建房产开发有限公司登记成立。2001年1月17日，原萧山市城建房产开发有限公司通过股东会决议，原萧山市城乡建设综合开发总公司商城分公司所有债权债务由总公司即原萧山市城建房产开发有限公司承担。
本院认为，针对本案主要争议焦点，一、农商银行是否为本案适格被告。结合前述查明事实，农商银行系案涉商城花园小区所属国有土地使用权人及项目实际开发建设单位；城建公司系商城花园小区名义上的开发建设单位即开发资质被挂靠方，参与了商城花园建设活动，派员参与了项目施工工程质量管理，并负责对外与房屋买受人签订商品房购销合同。虽然与各房屋买受人签订商品房购销合同的一方当事人是城建公司，且城建公司在合同订立及履行过程中未向房屋买受人披露商城花园实际开发建设单位的情况，但根据原萧山市人民政府办公室的《抄告单》及农商银行与城建公司签订的《协议书》载明的内容，因案涉商城花园小区产生的债权债务应由农商银行承担，商城花园项目的售后物业管理由农商银行负责。另根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十四条之规定，“以挂靠形式从事民事活动，当事人请求由挂靠人和被挂靠人依法承担民事责任的，该挂靠人和被挂靠人为共同诉讼人。”故陈顽宝将合同相对方城建公司及权利义务实际承受方农商银行列为共同被告，并无不当。综上，农商银行系本案适格被告，对农商银行的相应辩称，本院不予采纳。二、陈顽宝要求确认二被告违法变更案涉汽车库原审批规划的诉讼请求是否属于人民法院民事诉讼审理范围。案涉商城花园小区已经竣工验收并交付使用长达十八年，实际施工过程中以及竣工验收以后是否存在违法变更原审批规划的情形，属于行政机关的审查范畴，不属于人民法院民事诉讼审理范围。故对陈顽宝要求确认二被告违法变更案涉汽车库原审批规划的诉请，本院不予支持，对城建公司的相应辩称，本院予以采纳。三、陈顽宝对案涉汽车库的物权是否受到侵害。其一，虽然案涉汽车库未经不动产登记机关进行权属登记，但结合前述查明事实，陈顽宝系该汽车库的合法权利人。其二，鉴于陈顽宝从城建公司处购得案涉汽车库时商城花园已竣工验收，双方就该买卖标的物系进行实物交付。也就是说，陈顽宝与城建公司进行案涉汽车库交易时，双方交易所指向的标的物是实际交付的汽车库，而非前述《萧山闻堰建筑工程公司竣工图》所载明的汽车库。根据庭审查明的事实，陈顽宝经过与开发商长时间交涉并溢价购买了案涉汽车库，有理由相信其在购买案涉汽车库前曾实地查看过标的物现状。同时，该汽车库的状况迄今仍与陈顽宝购买时的原始状态保持一致。换言之，案涉汽车库自陈顽宝支付60000元价款从城建公司处购得时起就未发生过变化，无证据显示陈顽宝所购得的案涉汽车库在此后被侵占了5.85平方米面积。退一步讲，即便案涉汽车库的现状与竣工图载明的状况不一致，也是陈顽宝从城建公司原始取得案涉汽车库时就已存在。现陈顽宝主张其对案涉汽车库的物权受到侵害，缺乏事实和法律依据。其三，针对陈顽宝庭审中提及的二被告未经规划审批擅自拆除案涉汽车库承重梁及承重墙，导致楼上房屋出现质量问题并漏水的问题，与陈顽宝在本案中提出的诉讼请求及起诉时主张的事实和理由无关，本院不予审查。综上，对陈顽宝要求二被告停止侵权，为其恢复5.85平方米汽车库面积的诉讼请求，本院不予支持，对二被告的相应辩称，本院予以采纳。
综上所述，对陈顽宝要求确认农商银行、城建公司违法变更原审批规划，侵占陈顽宝的所有权财产即汽车库面积5.85平方米以及判令农商银行、城建公司停止侵权，恢复该汽车库原规划设计、竣工验收的原状的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条第四项、第一百二十四条第一项规定，判决如下：
驳回陈顽宝的诉讼请求。
案件受理费80元，减半收取计40元，由陈顽宝负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审判员 宋晓敏
二〇一八年一月二十六无
书记员 富美芳