吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）吉中民一终字第494号
上诉人（原审被告）：吉林市轩宇房地产开发有限责任公司，住所地：吉林市永吉县经济开发区吉桦路268号。
法定代表人：池铁吉，总经理。
委托代理人：刘英铁。
被上诉人（原审原告）：陈立海，住吉林市。
委托代理人佐丽梅，吉林正宵律师事务所律师。
原审再审第三人：赵龙，住吉林市。
原审再审第三人：于莹，住吉林市。
原审再审第三人：邵长利，住吉林市。
上诉人吉林市轩宇房地产开发有限责任公司（以下简称轩宇公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林市龙潭区人民法院（2013）龙民再字第2号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人轩宇公司的法定代表人池铁吉及委托代理人刘英铁，被上诉人陈立海及其委托代理人佐丽梅到庭参加诉讼。原审再审第三人赵龙、于莹、邵长利经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
2010年7月13日，原审原告陈立海诉至吉林市龙潭区人民法院称：2005年10月18日，原告与轩宇公司签订《商品房期房预购协议》，购买坐落于吉林市滨江北路江畔名苑小区10号楼2-6-16号住宅房屋，交付了全部购房款。2009年8月份，陈立海进户时发现房屋已被换锁，致使其不能居住使用。故请求判令：确认陈立海、轩宇公司签订的《商品房期房预购协议》有效。被告轩宇公司辩称：2005年10月18日，轩宇公司为避免其高息借款的债权人执行争议房屋，与陈立海签订了虚假的《商品房期房预购协议》，陈立海既未交纳购房款，轩宇公司也未交付房屋，双方不存在真实的买卖行为。争议房屋已于2006年交工并入住，陈立海所称2009年8月要求入户是虚假的。2006年5月8日陈立海与轩宇公司、赵龙协商将房屋转卖给赵龙，故陈立海已不具有诉讼主体资格。请求驳回原告的诉讼请求。
原审查明：2005年10月18日，陈立海向轩宇公司购买位于吉林市滨江北路江畔名苑小区10号楼2-6-16号住宅，签订的商品房期房预购协议中约定价款为267，145元，陈立海交付了购房款。轩宇公司房屋竣工后没有交付给陈立海，陈立海未实际入住并占有使用。2006年5月，轩宇公司取得该房屋的预售许可证。2006年5月8日，陈立海与案外人赵龙签订房屋转让协议，以358，500元价格将争议房屋转卖给赵龙。2009年11月28日，赵龙与轩宇公司签订商品房期房预购协议，约定赵龙购买争议房屋，约定价款为267，145元。原审中确定：争议房屋的实际占有人为案外人王猛，经查该房屋没有设定抵押。
原审认为：陈立海与轩宇公司签订商品房期房预购协议后，与赵龙签订协议将房屋转让赵龙，双方没有实际履行。而赵龙与轩宇公司重新签订了争议房屋的商品房期房预购协议，协议没有解除，故本院对陈立海、轩宇公司签订的《商品房期房预购协议》要求确认有效，不予支持。故判决驳回原告陈立海的诉讼请求。
吉林市龙潭区人民法院再审审理中，原审原告陈立海诉称事实与原审没有变化，请求确认陈立海、轩宇公司签订的《商品房期房预购协议》有效。原审被告轩宇公司辩称事实没有变化，请求驳回原告的诉讼请求。再审中的第三人赵龙述称：其与陈立海的房屋买卖、与轩宇公司之间的行为是合理合法的，再审中没有提供相关的证据，其认为原告的诉讼请求应支持。再审中的第三人于莹述称：其购买争议房屋已入住，如要求其迁出应补偿房费和装修费。
原审法院再审查明：2005年10月18日，原审被告轩宇公司在其开发建设的吉林市龙潭区滨江北路江畔名苑小区中的10号楼尚未取得《商品房预售许可证》的情况下，与原审原告陈立海签订了《商品房期房预购协议》，原审原告陈立海自愿以单价2，300元／平方米、总计金额为267，145元的价格，预购该小区10号楼2-6-16号住宅房屋（建筑面积116.15平方米）。2006年5月23日，原审被告轩宇公司取得江畔名苑小区10号楼的《商品房预售许可证》。2009年8月12日，原审被告轩宇公司出具了《进户通知单》，通知吉林市瑞丰物业管理有限责任公司争议房屋为原审原告陈立海购买，要求给予办理进户。2010年7月13日，原审原告陈立海向本院起诉，提起本案原审诉讼。另查明：2007年6月11日，原审被告轩宇公司、再审第三人邵长利签订了《商品房买卖合同》，邵长利以255，530元的价格向轩宇公司购买上述争议房屋。同年6月27日，天赐物业公司收取了争议房屋的基金4，936.30元、契税2961.80元、房产局杂费789.80元、代办费200元、物业费696.90元、电储300元等项费用。同年9月24日，再审第三人邵长利向本院起诉原审被告轩宇公司，要求履行《商品房买卖合同》。诉讼期间，邵长利申请本院查封了争议房屋。2009年10月29日，本院判决驳回了再审第三人邵长利的诉讼请求。2008年9月28日，再审第三人邵长利、于莹签订了争议房屋的《房屋买卖契约》。2008年12月30日，第三人于莹向邵长利交付了争议房屋的购房款255，530元，同时实际占有该争议房屋。
原审法院再审认为：原审原告陈立海、原审被告轩宇公司签订了商品房期房预购协议，原审原告陈立海支付了预购房屋的价款，双方之间依法属于商品房预售合同关系。其中，原审被告轩宇公司系商品房的出卖人，原审原告陈立海系商品房的买受人。原审原告陈立海要求确认双方的商品房预购合同的效力，本案依法属于确认之诉，即确认商品房预购合同有效纠纷，原审以房屋买卖合同纠纷为案由不妥，应予纠正。本案争议商品房预售合同签订之时，轩宇公司尚未取得商品房预售许可，但在原审原告陈立海起诉前轩宇公司已经取得该项许可，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，原审原、被告签订商品房预售合同可以认定有效。原审中没有适用相关的司法解释审查合同效力，属于适用法律有误。原审原告陈立海主张其进户时房屋已被换锁、原审被告轩宇公司主张原审原告陈立海已将房屋转卖给再审第三人赵龙等抗辩理由，均不属于人民法院审查范畴。原审原告陈立海签订的是商品房预售合同、而不是商品房买卖合同，再审第三人于莹举证主张自行购买了争议房屋、系争议房屋的实际占有人，仍不影响原审原告陈立海的商品房预售合同的效力。可见，原审中对原审原告陈立海的商品房预售合同没有确认有效，属于原审判决中确有错误，应予改判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百八十六条之规定，作出判决。
原审法院再审判决主文：一、撤销本院（2010）龙民一初字第569号民事判决；二、确认原审原告陈立海与原审被告吉林市轩宇房地产开发有限责任公司签订的《商品房期房预购协议》有效。
原审法院再审判决后，轩宇公司不服，向本院提起上诉，认为原审再审判决适用法律错误，导致裁判结论错误。请求确认陈立海与轩宇公司签订的《商品房期房预购协议》无效。主要理由：2005年10月18日，轩宇公司与陈立海签订的《商品房期房预购协议》，是为避免其高息借款的债权人执行争议房屋而虚假签订的，是为以合法形式掩盖非法目的而订立的。陈立海既未交纳购房款，轩宇公司也未交付房屋，双方不存在真实的买卖行为。根据合同法第五十二条，该协议无效。
被上诉人陈立海辩称：上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。
原审再审第三人赵龙、于莹、邵长利未到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见。
经本院审理查明，2005年10月18日，上诉人轩宇公司与被上诉人陈立海签订了《商品房期房预购协议》，约定陈立海购买轩宇公司开发的吉林市江畔名苑小区10号楼2-6-16号房屋。2006年5月23日，轩宇公司取得江畔名苑小区10号楼的《商品房预售许可证》。2009年8月12日，轩宇公司出具《进户通知单》，通知吉林市瑞丰物业管理有限责任公司就前述房屋为陈立海“办理进户”。
本院认为，本案的焦点为陈立海与轩宇公司签订的《商品房期房预购协议》的效力。
陈立海与轩宇公司签订的《商品房期房预购协议》有效。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款规定：“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。”轩宇公司对其与陈立海签订了《商品房期房预购协议》不持异议，但主张“是为避免其高息借款的债权人执行争议房屋而虚假签订的，是以合法形式掩盖非法目的而订立的”，双方不存在真实的买卖行为，根据合同法第五十二条，该协议无效。陈立海对轩宇公司的主张予以否认。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。”现轩宇公司提供的证据不足以证明其主张，应承担相应的不利后果。故轩宇公司关于其与陈立海签订的《商品房期房预购协议》无效的请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100.00元，由上诉人吉林市轩宇房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 英
审判员 陈 新
审判员 林凤岩
二〇一三年九月二十六日
书记员 姜 雪