安徽省宁国市人民法院民 事 判 决 书(2017)皖1881民初2808号原告：吕振林,男,1970年12月6日出生,汉族,住安徽省芜湖市鸠江区。被告：胡荣，女，1974年6月24日出生，汉族，住安徽省宁国市。委托诉讼代理人：葛少勇，宁国市梅林镇法律服务所法律工作者。原告吕振林与被告胡荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月25日立案受理。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吕振林、被告胡荣及其委托诉讼代理人葛少勇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕振林向本院提出诉讼请求：1、判令被告胡荣支付半年房屋租金22898元及违约金20608.2元（按合同第六条第三项约定每日0.5%计算半年，22898元*0.5%*180天=20608.2元）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告和被告于2014年4月6日签订房屋租赁合同，约定被告承租原告位于宁国市门面房，约定租期三年，第一年租金为四万元，以后每年租金按7%递增，原告按约交付房屋，被告支付租金至2016年4月份，按照约定被告应提前一个月支付租金，若被告不愿继续承租时，应提前三个月通知原告，但是被告未提前通知原告不愿继续承租亦至今未支付租金。现原告为维护自身合法权益，诉至贵院，请求判如所请。被告胡荣辩称，原告诉请支付半年房租并同时主张违约金没有事实和法律依据，被告在2016年4月6日前两个月，也就是两年期满之前的两个月要求原告降低租金而引发争议，经过两个月的商谈无果，被告决定不租了，并将不租的信息告知原告，同时将所有的经营用品搬离该出租房，4月9日被告再次电话告知原告，退租并希望尽责任承担要求原告给一个方案，但无果。2016年4月17日被告再次通过顺丰快递将房屋钥匙、水电卡等相关材料寄送原告被拒，可见自2016年4月6日两年期满，被告已没有实际承租该门面房。双方在签订本合同之时明确约定，违约保证金为5000元，被�也实际将5000元交付原告，原告出具收条，合同条款约定此违约保证金如果被告违约则不再退还，故本合同已约定违约责任的方式为5000元。本案中原告既主张半年房租，同时主张违约金，按合同第六条第三条计算，且已收取了违约保证金，违背了合同本意也违背了法律规定。原告对被告的违约行为是有责任的，存有过错，原告主张半年租金和违约金没有事实和法律依据，请求法庭依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对如下证据无异议，本院予以确认并在卷佐证：1.原、被告身份证复印件一份；2.门面租赁合同复合件一份；3.收条复印件一份；4.电话录音一份及录音文件形成时间截图复印件一份。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提举的2016年11月26日拍摄照片复印件一份，与原、被告�述及其他证据均能相互印证，本院予以认定；2.被告提举的照片复印件一份，拟证明被告转租及张贴退房信息的事实，原告认为其并不知情，本院经审查该证据与原、被告陈述及其他证据均能相互印证，予以认定；3.被告提举的顺风速运详情单复印件及证人陈某的证人证言一份，拟证明被告向原告邮寄承租房钥匙、水电卡及退房申请的事实，原告认为其不知情且并未收到，又认为证人与被告有关联故证词不能认可，本院经审查该组证据与原、被告陈述均能吻合，虽该快递被退回但其邮寄地址为原告所提供的地址，故本院对被告于2016年4月17日曾向原告寄出快递并做出退租的意思表示予以认定，其他不予认定。根据各方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月6日，原告吕振林与被告胡荣签订一份房屋租赁合同，双方约定“�振林将其所有的座落于宁阳西路上海广场1#05号门面房出租给胡荣用于经营；租赁期为三年，自2014年4月6日起至2017年4月6日止；第一年租金为四万元，以后每年租金按7%递增，租金提前一个月支付，每半年支付一次；胡荣于本合同签订之日向吕振林支付履约保证金伍仟元；胡荣必须依约交付租金，如有拖欠，按拖欠额每日收取0.5%的违约金，拖欠时间超过一个月吕振林有权解除合同；租赁期间，双方均不得借故解除合同，如吕振林要收回房屋，必须提前3个月书面通知胡荣，并取得胡荣同意，如吕振林违约要收回房屋须赔偿胡荣部分损失，如胡荣需退还也必须提前3个月书面通知吕振林，并取得吕振林同意，如胡荣违约不得要求返回押金，并赔偿不足部分损失”。当日，胡荣向吕振林交付租金，并另交付保证金5000元。2016年2月，胡荣向吕振林提出是否可以双方协商降低房租，吕振林没有同意。胡荣因无力承担房租将自己在涉案房屋内的财产搬出，于2016年4月9日再次电话吕振林，明确提出希望和吕振林协商解除合同，双方协商未果。同日，胡荣在涉案房屋上张贴了退房申请和门面出租的广告，并在门面出租下方标注了吕振林的电话号码。2016年4月17日，胡荣按照吕振林提供的地址将退房申请、房屋钥匙、水电卡等物品寄给吕振林，但因吕振林已不在该地址居住工作被退回。后胡荣多次电话吕振林，希望能就退房一事进行协商，但双方未能达成一致。2016年11月26日，吕振林将房屋钥匙和水电卡等取回。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的《门面租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。合同签订后，双方当事人均应�按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中，被告虽于2016年2月和原告协商关于房屋租赁事宜，后又因无力承担房租提出退租，但未依约提前3个月通知原告，显属违约。原告诉请被告依据合同约定支付半年的房租，但通过庭审查明，被告于2016年4月9日已明确表示不再继续履行合同并通知了原告，原告虽对此有异议，但并未就合同是否应该解除向人民法院起诉，故合同自2016年4月9日已解除，因此对原告要求被告支付半年房租的诉请本院不予支持。关于被告单方解除案涉租赁合同的违约损失如何确定，双方在合同中仅约定在租赁期间均不得借故解除合同，如违约须赔偿损失，但未对损失的具体金额或计算方法予以明确，被告系单方解除租赁合同，其应依约提前3个月书面通知原告，且双方在合同中约定如出现其他如续租或解约的情形均须提前3个月告知，应视为双方均�可解决争议的合理期限为3个月，故本院认为被告应承担的违约损失为3个月的房租（40000×1.07×1.07÷12×3=11449元）。原告辩称签订合同时已交付保证金5000元，履约保证金是为担保合同的履行，给付一定金钱作为债权的担保，是合同履行的一种担保方式，且双方约定“如违约不得要求返回押金”，故胡荣于合同订立时交付的5000元不应抵扣违约金。据此，胡荣应支付吕振林违约金11449元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（二）项，第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：一、被告胡荣于本判决生效后十日内支付原告吕振林违约损失11449元；二、驳回原告吕振林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费372元，已减半收取186元，保全费270元，合计456元，由被告胡荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。审判员  胡婷二〇一七年十一月七日书记员  陈竹附：相关法律法规条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行�届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未改造的，终止改造；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不�支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。