浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙01民再23号
再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：陈建锋，男，1977年11月5日出生，汉族，住浙江省余姚市梁弄镇。
委托诉讼代理人：邵瑞青，北京德恒（杭州）律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：叶泰安，男，1962年6月18日出生，汉族，住浙江省兰溪市。
委托诉讼代理人：卢晓倩，浙江腾飞金鹰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：金志杰，浙江腾飞金鹰律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：严文华，男，1960年10月3日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区保俶路**号。
再审申请人陈建锋因与被申请人叶泰安、严文华案外人执行异议之诉一案，不服本院（2016）浙01民终5389号民事判决，向本院申请再审。本院于2017年3月15日作出（2016）浙01民申315号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人陈建锋的委托诉讼代理人邵瑞青、被申请人叶泰安及其委托诉讼代理人金志杰、被申请人严文华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈建锋申请再审称，（一）二审法院认定事实错误。二审法院认定“叶泰安与严文华的房屋买卖应受法律保护”显属错误。1.严文华本人否认与叶泰安之间有房屋买卖关系，且否认收到的是房款，主张的是“抵押房子借款”关系。2.叶泰安与严文华之间无房屋买卖合同关系，仅有3张收条，没有房屋买卖基本条款，仅凭收条难以证实双方存在房屋买卖关系。3.叶泰安主张2008年4月13日支付了第一笔购房款53万元，但只提供了10万元银行转账凭证，其余43万元是现金交付，不符合常理且叶泰安对现金来源陈述前后矛盾。4.叶泰安主张2008年购房，之后在长达6、7年时间里没有催促严文华办理产权过户手续，直到陈建锋申请执行才来提出异议。5.案外人严宝美的证言不真实，自相矛盾且与本案无关联性，严宝美称替严文华卖房的说法事前没有严文华的授权，事后也没有严文华的认定，严宝美出具借条及收到叶泰安相关款项产生的法律后果不应由严文华承担。6.叶泰安在法院查封前就合法占有案涉房屋的证据不足，不能证明是基于房屋买卖而合法占有该房屋，其有可能是租赁、借用等而实际使用案涉房屋。（二）二审法院适用法律错误。对叶泰安提起的执行异议之诉，本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十七条规定，即“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《执行异议规定》第二十八条适用前提是金钱债权的执行，本案是实现抵押权的执行，二审法院适用《执行异议规定》第二十八条属于适用法律错误。且本案亦不满足《执行异议规定》第二十八条规定的四个条件，叶泰安与严文华之间并没有合法有效的书面买卖合同；查封前即合法占有的依据不足；已支付全部房款的依据不足；2008年到2014年，叶泰安从未催促严文华办理房屋过户，显然有过错。（三）二审法院未对案涉房屋所有权归属作出判决，违反了《最高人民法院关于适用<中华人民共和国共和国民事诉讼法>的解释>》第三百十二条第二款的规定,案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的,人民法院可以在判决中一并作出裁判，但二审法院判决没有确认房屋属叶泰安,但又不允许陈建锋执行,让各方权属不明,纷争不止。综上，陈建锋请求：1.撤销本院二审判决，依法改判驳回叶泰安的诉讼请求；2.全部诉讼费用由两被申请人承担。
叶泰安辩称，一、叶泰安与严文华已就案涉房屋买卖事宜达成合意并签订书面买卖合同：1、本案现有证据足以证明叶泰安与严文华就房屋买卖达成合意，包括严文华向叶泰安出具两份凭证，原二审法院调取的严文华的讯问笔录、向严宝美调查形成的调查笔录，严宝美明确陈述叶泰安与严文华之间存在房屋买卖关系，严文华也是认可严宝美的陈述，本案原一、二审法院均查明叶泰安与严文华就案涉房屋买卖达成合意，陈建锋现主张双方不存在买卖关系没有任何证据支持。2、双方的书面凭证包括了房屋买卖双方当事人、房屋基本情况、房屋总价款、付款方式、时间、办理产权登记相关事宜等房屋买卖合同的主要条款，应认定为是书面形式的房屋买卖合同。二、被申请人叶泰安已经支付全部房款。本案现有证据可以证明叶泰安的付款具体过程如下：2008年4月13日，叶泰安向严文华交付53万元，其中10万元存入严文华银行账户，剩余43万元以现金交付，当日严文华出具书面凭证表示收到购房款53万元；2008年5月17日，叶泰安取出10万元存入严宝美的银行账户，2008年12月28日，叶泰安取出5万元交付给严宝美；至此，叶泰安已支付购房款68万元，2009年8月16日，严宝美出具书面凭证，说明已收到购房款68万元；2009年8月20日，叶泰安将12万元存入严宝美账户，至此已支付购房款80万元；2009年9月11日，严文华出具书面凭证，说明已经收到购房款80万元，剩余23万元购房款叶泰安已经按照原二审法院要求汇入杭州经济技术开发区法院执行账户，交付执行。三、现有证据足以证明叶泰安自2008年开始已合法占有并实际使用案涉房屋，直接证据包括由杭州宜民物业管理公司西子铭苑管理处出具的证明并附有负责人签名、原二审法院向严宝美调查时，严宝美陈述从2008年开始，叶泰安一直居住在案涉房屋内，严文华对其陈述无异议，以及叶泰安在一、二审提交了大量的物业管理费、能耗费、水电费缴纳凭证和办理燃气、宽带、华数电视等事宜的凭证，足以证明叶泰安自2008年开始居住在案涉房屋的事实。申请人若主张叶泰安是基于其他法律关系而占有使用案涉房屋，应承担相应的举证责任。四、案涉房屋未办理过户登记并非叶泰安的过错，申请人提交的房屋所有权证可以证明，案涉房屋直至2013年10月25日才办理所有权登记，登记于严文华名下。众所周知，过户手续必须等所有权证办出之后才能办理，而事实上，叶泰安自2008年开始购买并占有案涉房屋后，多次催促严文华办理过户手续，但得到的答复一直是产权证未办出，叶泰安也亲自去查询过，发现案涉房屋的产权证确实没有办出，而2013年案涉房屋办理所有权登记后，立即被严文华抵押给了申请人陈建锋，并经诉讼进入了执行程序。叶泰安了解到上述情况后，立即于2014年6月向派出所报案，并向法院提出了执行异议，叶泰安的上述行为足以表明叶泰安想要完成案涉房屋的过户手续，至于申请人所述六七年时间里未催办理手续属于无稽之谈。五、申请人关于本案法律适用观点错误，《执行异议规定》第二十七条关键在后半句“但法律、司法解释另有规定的除外”。该司法解释第二十八条属于上述的另有规定，因此，本案应适用第二十八条规定，而非第二十七条。根据第二十八条规定，被申请人叶泰安符合该规定的法定情形，其权益能够排除陈建锋对案涉房屋的执行，叶泰安的诉请应得到法院支持。
严文华辩称，我不认识叶泰安，没有跟他买卖房屋，他是我姐姐严宝美的朋友，钱我都没有拿，我欠陈建锋160万是属实的，原来叶泰安起诉说的20万元，这个钱不是叶泰安的，是我向社会上放高利贷的人借的，并不是叶泰安说的购房款。
叶泰安于2015年12月25日向杭州经济技术开发区人民法院起诉，其诉讼请求为：确认杭州市下城区西子铭苑4幢2单元902室房屋归叶泰安所有，判令停止执行案涉执行标的。
一审法院认定事实：2008年4月13日，叶泰安向严文华的银行账户存款10万元。同日，严文华向叶泰安出具书面凭据一份，该书面凭据载明：收到叶泰安购西子铭苑4幢2单元902室购房首付款人民币53万元。2009年9月11日，叶泰安向严文华的银行账户汇款20万元。同日，严文华向叶泰安出具《房款收条》一份，该《房款收条》载明：今收到叶泰安购西子铭苑4幢2单元902室购房首付款人民币80万元，房款总价103万元，余款在办理该房产权三证过户到叶泰安名下，由叶泰安一次性付清。2013年10月25日，杭州市下城区西子铭苑4幢2单元902室房屋办理所有权登记，房屋所有权证号为杭房权证下改字第135915**号，房屋所有权证载明房屋所有权人为严文华。2013年10月29日，严文华向陈建锋借款160万元，为担保债务的履行，严文华将其名下坐落于杭州市下城区西子铭苑4幢2单元902室的房屋抵押给陈建锋，并办理抵押登记，房屋他项权证号为杭房他证字第136854**号。因严文华未履行上述借款的还款义务，陈建锋于2014年2月13日将严文华诉至该院。在诉讼过程中，经该院主持调解，双方达成如下协议：一、严文华于2014年4月30日前支付陈建锋借款本金159万元；二、若严文华未按照上述约定履行付款义务，则另支付陈建锋利息及其他费用20万元，且陈建锋有权按全额（179万元）的未履行部分向法院申请强制执行；三、若严文华未履行上述给付义务，陈建锋有权对严文华抵押的位于杭州市下城区西子铭苑4幢2单元902室房产折价或变卖、拍卖所得的价款享有优先受偿权；四、陈建锋放弃其他诉讼请求。案件受理费19110元，减半收取9555元，由陈建锋承担。该院于2014年3月26日作出（2014）杭经开商初字第80号民事调解书，对上述协议予以确认。因严文华未履行上述民事调解书，陈建锋向该院申请强制执行。在执行过程中，该院于2014年5月13日查封案涉房屋。叶泰安主张该院查封的案涉房屋系其于2008年4月向严文华购买，故对该执行标的提出书面异议，请求解除对该房屋的查封。该院经审查，于2015年11月14日作出（2015）杭经开执异字第3号执行裁定书，裁定如下：驳回案外人叶泰安的执行异议。叶泰安对该裁定不服，向该院提起诉讼。一审法院判决：驳回叶泰安的诉讼请求。案件受理费80元，由叶泰安负担。
叶泰安不服一审判决，上诉请求：依法撤销一审判决，改判支持上诉人叶泰安的一审诉讼请求。
二审法院认定事实：案外人严宝美与严文华系姐弟关系，严文华系杭州市下城区西子铭苑4幢2单元902室案涉房屋的拆迁安置户。严宝美通过朋友介绍认识了叶泰安，叶泰安有意购买上述案涉房屋，严文华委托严宝美处理案涉房屋买卖事宜。2008年4月13日，严文华向叶泰安出具书面凭据一份，载明：收到叶泰安购西子铭苑4幢2单元902室购房首付款人民币伍拾叁万元整。收到人严文华。叶泰安于2008年5月17日向严宝美汇款10万元；又于2008年12月28日向严宝美支付现金5万元。2009年8月16日，严宝美向叶泰安出具收条一份，载明：今收到叶泰安人民币陆拾捌万元正。购买西子铭苑4幢2单元902室。上述收条出具以后的2009年8月20日，叶泰安又向严宝美汇款12万元。严宝美陈述：以上严宝美从叶泰安处收取案涉房款共计27万元房款已经转交给严文华。2008年期间，在严文华拿到案涉拆迁安置房屋钥匙后即转交给严宝美，严宝美当即交付给叶泰安，大约从2008年开始，叶泰安一直居住在案涉房屋内。严文华对其姐姐严宝美的以上陈述均无异议。2009年9月11日，严文华又向叶泰安出具房款收条一份，载明：今收到叶泰安购西子铭苑4幢2单元902室购房首付款捌拾万元正，房款总价壹佰零三万元正，余款在办理该房产权三证过户到叶泰安名下，由叶泰安一次性付清。根据杭房权证下改字第135915**号房屋所有权证载明：房屋所有权人为严文华，房屋坐落西子铭苑4幢2单元902室，房屋产权登记时间为2013年10月25日。因严文华向陈建锋借款160万元，为担保债务的履行，严文华将以上案涉房屋抵押给陈建锋，并办理了抵押登记手续，根据杭房他证字第136854**号房屋他项权证载明：房屋他项权利人为陈建锋，房屋所有权人为严文华，债权数额160万元，抵押登记时间为2013年10月29日。因严文华未履行上述借款的还款义务，陈建锋诉至一审法院，经该院主持调解，达成调解协议，一审法院于2014年3月26日作出（2014）杭经开商初字第80号民事调解书。因严文华未履行一审法院作出的上述民事调解书，陈建锋向一审法院申请强制执行，一审法院于2014年5月13日查封案涉房屋。叶泰安主张上述查封的案涉房屋系其于2008年4月向严文华购买，故对该执行标的提出书面异议，请求解除对案涉房屋的查封。经一审法院审查，于2015年11月14日作出（2015）杭经开执异字第3号执行裁定：驳回案外人叶泰安的执行异议。叶泰安对该裁定不服，向一审法院提起诉讼。根据杭州宜民物业管理有限公司西子铭苑管理处出具的证明载明：西子铭苑小区2009年6月起由杭州宜民物业管理有限公司从事物业服务工作，本小区4幢2单元902室费用由叶泰安同志交纳（包括物业费、高能耗费、水费）。叶泰安同志一直住在4幢2单元902室至今。
在本院二审审理过程中，严文华认可已经收到叶泰安在一审中提交的2009年9月11日银行凭证中的汇款20万元，但该20万元并非由叶泰安支付，系由案外人支付，属于严文华与案外人的借款，该款项不是案涉房款，与本案无关。叶泰安自认上述20万元银行凭证上的汇款账户确实不是其本人的，但认为是其将20万元汇款给案外人，再由案外人作为案涉房款转汇给严文华的。现由于严文华不认可上述20万元系案涉房款，叶泰安表示放弃上述20万元系案涉房款的主张，另行追索。2016年11月10日，上诉人叶泰安将案涉房屋剩余价款23万元按照本院的要求汇入杭州经济技术开发区人民法院执行账户交付执行。
本院二审认为，本案系案外人叶泰安提起的执行异议之诉，本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。1.本案中虽然严文华与叶泰安之间就案涉房屋没有签订书面买卖合同，但是根据叶泰安提交的3份收条等有效证据表明，严文华与叶泰安在收条中已经明确约定案涉房屋总房款为103万元以及剩余案涉房款何时支付的问题，据此可以认定严文华与叶泰安对案涉房屋买卖已经达成合意，严文华与叶泰安对案涉房屋的买卖关系应受到法律保护。2.根据二审期间叶泰安提交的案涉房屋物业管理公司出具的证明；结合叶泰安提交的案涉房屋电、煤气、物业管理费等票据凭证以及严文华、案外人严宝美的陈述，可以认定叶泰安在一审法院查封之前已合法占有案涉房屋。3.根据本案二审查明的事实，叶泰安已经向严文华支付案涉房款80万元；现叶泰安已根据本院指令将案涉剩余房款23万元汇入一审法院账户交付执行，故现叶泰安已经向严文华支付全部案涉房款103万元。4.经查明严文华在2013年10月25日自行办理了案涉房屋登记手续，严文华为案涉房屋所有权人；同年10月29日严文华即将案涉房屋抵押给陈建锋并办理了抵押登记手续。以上事实严文华并未主动告知叶泰安。据此，叶泰安未能及时将案涉房屋登记在自己名下并非其自身原因造成。综上所述，本院二审认为，在金钱债权执行中，买受人叶泰安对登记在被执行人严文华名下的不动产提出异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的四种情形且其权利能够排除执行，因此上诉人叶泰安提出停止对案涉房屋执行的诉讼请求，本院予以支持；同时叶泰安提出确认杭州市下城区西子铭苑4幢2单元902室房屋归其所有的诉讼请求，此请求属于对不动产物权进行确认的范畴，而本案系案外人提起的执行异议之诉，故叶泰安此诉讼请求并不是案外人执行异议之诉的审理范围。在本院二审期间，根据上诉人叶泰安提交的新证据以及本院依职权向案外人严宝美调查形成笔录等新证据导致本案部分事实发生变化，本院二审予以查明。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，于2016年11月14日作出二审判决：一、撤销杭州经济技术开发区人民法院（2016）浙0191民初159号民事判决；二、不得执行坐落于杭州市下城区西子铭苑4幢2单元902室房屋；三、驳回叶泰安其他诉讼请求。本案一、二审案件受理费各80元，均由陈建锋负担。
再审庭审中，被申请人叶泰安提供中国建设银行浙江省分行明细账查询及取款凭条，用以证明其于2008年4月13日向严文华支付53万元购房款的来源及该账号叶泰安所有以及15万元的支取情况。陈建锋认为叶泰安提供的该部分证据系复印件，真实性无法确定，且取款记录并不当然就是购房款，不排除其他用途的可能性，也和之前叶泰安的陈述不一致。严文华对该部分证据也不予认同，称未拿到53万元，叶泰安是与严宝美交割。本院认为，叶泰安提供的前述证据系复印件，证据效力不予确认。
再审庭审中，严文华提供一份中国工商银行的取款凭证，用以证明其在2009年9月11日向他人借款20万元，该20万元叶泰安起诉时曾作为购房款的凭证，实际不存在。叶泰安认为该证据与本案无关，称叶泰安已经放弃主张该20万元为购房款，并已经另行向法院账户支付23万元，当时放弃主张20万元是想快点结束案件，该20万元会另案主张。陈建锋对该证据的三性予以认可。本院认为，原二审判决未认定20万元系购房款之事实，且叶泰安原二审中也放弃主张该20万元为购房款，该证据不予确认。
再审庭审中，本院出示了依职权调取的如下证据：1.杭州市西湖区人民法院（2016）浙0106刑初838号刑事判决书；2.杭州市公安局西湖分局协助查询财产通知书、“严文华”账户明细；3.杭州市西湖区人民检察院《函》；4.公安机关2016年1月14日、2月25日对陈建锋的讯问笔录。叶泰安质证认为：证据1、2、3、4的真实性、合法性没有异议。陈建锋质证认为：证据1的真实性、合法性没有异议，但与本案没有关联性；证据2的真实性、合法性没有异议；证据3的真实性、合法性、关联性无异议；证据4的真实性、合法性没有异议，陈建锋在公安机关的交代属实。严文华质证认为：不认识字，看不懂。证据1中涉及的陈建锋用严文华银行账户实施犯罪的情况，其不知道；证据2中账户明细等情况不知道，陈建锋不认识，借钱时把身份证等原件交给一个女的，让他们办理，之后的事情不知道；证据3不清楚情况；证据4的真实性、合法性没有异议，但具体事情不清楚。本院认为，本院依职权调取的前述证据系杭州市西湖区人民法院（2016）浙0106刑初838号刑事案件，即陈建锋非法吸收公众存款罪一案中的卷宗材料，该刑事案件的事实认定与处理结果与本案有一定关联性，该部分证据的证明效力应予确认。
本院再审查明的事实与原审查明的事实一致。
另查明，杭州市西湖区人民法院于2017年3月2日作出（2016）浙0106刑初838号刑事判决，以非法吸收公众存款罪，判处陈建锋有期徒刑三年，缓刑四年，并处罚金人民币五万元；对查封在案的陈建锋所有的杭州市西湖区西溪蝶园12幢1单元503室房产予以拍卖，拍卖所得价款按比例发还各被害人；扣押的赃款人民币548000元及暂存于杭州经济技术开发区人民法院的陈建锋所有的人民币230000元予以发还各被害人，并责令陈建锋继续退缴剩余赃款予以发还各被害人。该生效刑事判决认定，被告人陈建锋造成王佳意、沈建军、赵鑫等670人损失共计3580897.62元，案发后陈建锋归还部分投资人本金601270.03元。公安机关调取的博凯公司资金交易数据、银行交易明细，证实从2014年11月9日至2015年6月28日，有6557个身份证登记的用户在涛财网平台上进行投资，但资金所指向的8个借款人账户实际均由陈建锋控制，其中包含“严文华”账户。陈建锋在公安机关交代，严文华抵押的西子铭苑房屋被用在涛房宝中，并以严文华的名义在涛财网上做过3期P2P投资理财产品，总融资额为65万元。
本院再审认为，本案的争议焦点是叶泰安对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的物权期待权。
在案的2008年4月13日、2009年8月16日、2009年9月11日三份收条中虽然含有购房、首付款、房款总价等内容，但欠缺房屋书面买卖合同的其他要素，如单价、违约责任等约定，不应视为叶泰安与严文华之间已经签订合法有效的书面买卖合同；叶泰安与严文华约定的总房价为103万元，但叶泰安并未在案涉房屋办理抵押登记之前支付全部房款，也未在（2014）杭经开商初字第80号案件的执行程序及本案原一审程序中将剩余价款交付原一审法院执行。如允许被申请人叶泰安在执行异议诉讼程序中将剩余房款交付执行，将对抵押权人陈建锋就案涉房屋所应享有的优先权产生实质性影响。同时，担保物权性质上属于定限物权，办理了抵押权登记的不动产具有其相应的公示效力，理论上应优先于所有权。因此，依据《执行异议规定》第二十八条之规定，被申请人叶泰安对案涉房屋并未享有物权期待权，原二审认为叶泰安对案涉房屋所提异议，符合《执行异议规定》第二十八条所规定的情形，存在错误，应予纠正。叶泰安在原二审中汇入杭州经济技术开发区人民法院执行账户的23万元款项可通过其他途径主张返还。
综上所述，叶泰安对案涉房屋不享有足以排除强制执行的实体权利，其诉讼请求不应予以支持。再审申请人陈建锋就适用《执行异议规定》第二十八条所提再审申请理由成立，本院再审予以采信。原二审判决认定事实清楚，但适用法律错误，本院再审予以纠正。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百零七条的规定，判决如下：
一、撤销本院（2016）浙01民终5389号民事判决；
二、维持杭州经济技术开发区人民法院（2016）浙0191民初159号民事判决。
本案原一、二审案件受理费各80元，均由叶泰安负担。
本判决为终审判决。
审判长 楼继文
审判员 寿凯迎
审判员 陈洁雅
二〇一七年十二月二十五日
书记员 张 娃
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