北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京01民终2650号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京凯德晶品房地产经营管理有限公司，住所地北京市海淀区复兴路51号1幢6层6001。法定代表人：袁嘉骅，董事长。委托诉讼代理人：郝伟，北京市中伦文德律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京普安法玛西医药有限公司，住所地北京市海淀区海淀大街44号1层106号。法定代表人：徐晓峰，董事长。委托诉讼代理人：许磊，湖北正信律师事务所律师。上诉人北京凯德晶品房地产经营管理有限公司（以下简称凯德晶品公司）因与被上诉人北京普安法玛西医药有限公司（以下简称普安公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初14332号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。凯德晶品公司上诉请求：撤销一审判决第五项，依法改判驳回普安公司的该项诉讼请求。事实和理由：1、一审法院认定事实不清，根据合同第十三条第二款约定，在我方履行通知义务后，如乙方逾期不领取，则视为对方放弃物品所有权，我方有权进行处置。2、一审法院适用法律错误，普安公司主张赔偿的项目和数额仅有一张清单，其中部分明显不可能成立，剩余药品部分已经失效，一审法院认定赔偿数额远远超过了普安公司的损失。普安公司服从一审法院判决，针对凯德晶品公司的上诉理由答辩称：我公司同意一审判决，请求二审法院予以维持。普安公司向一审法院起诉请求：1、要求凯德晶品公司对原物损失、灭失的部分予以赔偿922463元；2、本案诉讼费由凯德晶品公司承担。凯德晶品公司向一审法院反诉请求：1、判令普安公司向我方支付拖欠租金、物业管理费及其他费用49392.03元；2、判令普安公司向我方支付的房屋租赁保证金143325元、装修保证金36750元，共计180075元不予退还；3、判令普安公司向我方支付解除合同的违约金126000元；4、判令普安公司向我方支付房屋拆除费46502.94元，以上共计401969.94元。一审法院认定事实：2012年6月14日，凯德晶品公司（甲方，出租房）与普安公司（乙方，承租方）签订房屋租赁合同，约定甲方出租给乙方的房屋坐落在北京市海淀区复兴路51号被称为“凯德晶品购物中心”B1层02B/03号（合同中简称“该房屋”），双方同意该房屋用于计算租金、物业管理费及其他费用的租用面积为105.00平方米；租赁期自甲方同意的装修期届满次日起5年的时间，即2012年08月01日至2017年07月31日。甲方同意给予乙方自房屋交付之日起2个月的装修期，即2012年06月01日至2012年07月31日；双方暂约定该房屋交付日为2012年06月01日；保底租金按租用面积计算，第一个至第二个租金计收年度的月租金额为每平方米人民币270元，月保底租金为人民币28350元；第三个租金计收年度的月租金额为每平方米人民币320元，月保底租金为人民币33600元；第四个租金计收年度的月租金额为每平方米人民币340元，月保底租金为人民币35700元；第五个租金计收年度的月租金额为每平方米人民币375元，月保底租金为人民币39375元。提成租金为第一个至第二个租金计收年度的月提成租金按乙方该年度每个日历月的营业额的10%计算租金；第三个至第四个租金计收年度的月提成租金按乙方该年度每个日历月的营业额的11%计算月租；第五个租金计收年度的月提成租金按乙方该年度每个日历月的营业额的12%计算月租。乙方应于本合同签订之前或房屋交付时（以日期在先者为准）向甲方支付房屋租赁保证金人民币143325元。甲方目前对该房屋物业管理费暂时按照租用面积每平方米每月人民币80元核算，即该房屋的每月物业管理费为人民币8400元。乙方应于交付日或之前向甲方和/或管理公司支付装修押金。装修押金的金额为36750元。装修押金于该房屋之二次装修工程经甲方验收合格后60日内无息退还扣除相应费用后的剩余部分（如有）。乙方应于本合同签订前或该房屋交付乙方的同时或之前(以日期在先者为准)向甲方预付该房屋第一个月的租金;其后每月预付的租金，应由乙方于每月第一个月工作日或之前向甲方付清。合同第10.2条约定：乙方逾期支付租金和/或本合同第四条约定的各项费用（包括未补足租赁保证金不足部分）的，每逾期一日，则应按逾期之款项的0.1%向甲方支付违约金。逾期支付上述任何款项超过15天的，甲方或管理公司有权停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止乙方使用，因此造成的一切后果由乙方自行承担。合同第12.2条约定：甲、乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同。乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还。同时，乙方还须支付给甲方相当于当年六个月的租金和六个月的物业管理费之和的金额作为违约金。如果违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失的，乙方应补足甲方损失额与违约金之间的差额：（1）未征得甲方书面同意改变该房屋用途的；（2）未征得甲方书面同意改变该房屋结构或造成该房屋主体损坏的；（3）擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；（4）逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月的；（5）按照本合同约定的时限，超过十日以上未进场装修或未正常营业的；（6）将该房屋用于任何非法目的或乙方营业执照所列经营范围以外目的的；（7）违反本合同的其他约定，给甲方造成实际损失且在甲方书面通知后七日内乙方未予纠正的；（8）进入清算程序，或乙方之财产被强制执行，或乙方被接管人接收的；（9）申报之任意一个月的营业额与实际营业额相差1%以上的；（10）不按本合同约定商号名称进行经营，或经营的产品或服务不符合本合同约定的；（11）未能在承诺的开业日获得其经营所需的所有证照、资质和许可的；（12）任何一个租赁年度连续满六个月未达到本合同21.7条约定的该租赁年度营业额之预定指标额的。合同第13.1条规定，乙方应于租赁期届满之日或合同提前解除之日向甲方交还该房屋。乙方应将其添置的可移动物品在届满日前或解除日前搬离该房屋，并将其添置的与房屋不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建物品（下称“不可移动的物品”）拆除，以使房屋恢复原状，由此发生的费用由乙方承担。乙方逾期未拆除的，甲方有权自行拆除，并要求乙方承担相应的拆除费用，该费用可直接从租赁保证金中扣除；经甲方同意保留房屋现状的，乙方添置的不可移动的物品归甲方所有，甲方对此不予以任何补偿和/或赔偿。合同第13.2条规定，甲方有权依本合同13.1条交还房屋逾期满7日后选择由（i）公证人员或（ii）律师或（iii）无利害关系的第三方在场的前提下开启该房屋的门锁更换门锁，将可移动物品搬出该房屋，将该房屋腾空收回。甲方对因此而引起的损坏及乙方之损失概不负责。对于可移动的物品，甲方在搬出后有权就该等物品向乙方收取仓储费用。在该物品被搬出后，甲方依照本合同第十五条约定的通知方式通知乙方领取该物品；如乙方未在甲方通知的期限内领取物品，视为乙方放弃该等物品的所有权，则甲方有权按照甲方认为适当的方式出售、转让、丢弃或以任何其他方式处分该等物品。甲方将该房屋恢复原状的费用及甲方在上述过程发生的公证费、律师费由乙方承担，甲方依照本合同第十五条约定的通知方式发出付款通知后7日内乙方不予支付的，甲方有权直接从租赁保证金中扣除。如租赁保证金不足赔偿甲方损失的，甲方有权要求乙方补足差额。甲方对于乙方在该房屋内添置的不可移动物品的保留，适用本合同13.1条的约定。本合同第15.2条规定，对于发送给乙方的任何通知或联络，甲方可以向本合同中所述的地址一或地址二的任一地址发送。在乙方接受该房屋后，任何给予乙方的通知如果该通知写明以乙方为收件人并被留在该房屋处将被认为十分确定的发送给了乙方，并视为由乙方在下一个工作日收到。在合同第三部分《补充条款》中对合同原12.2条的第一段修改为“甲、乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同。乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还。同时，乙方还须支付给甲方相当于当年三个月的租金和三个月的物业管理费之和的金额作为违约金。如果违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失的，乙方应补足甲方损失额与违约金之间的差额。”上述合同签订后，凯德晶品公司如期将约定房屋交予普安公司使用。普安公司依照约定支付房屋租赁保证金人民币143325元、装修保证金36750元。普安公司亦向凯德晶品公司支付房屋租金等相关费用。在经营过程中，普安公司因经营问题一直与凯德晶品公司协商降低租金事宜，但未达成一致意见。2015年2月27日，普安公司向凯德晶品公司支付2015年1月房租33600元。后普安公司拖欠凯德晶品公司2015年2月租金25200元及物业费8400元、2015年3月1日-3月4日租金4335.48元及物业费1083.87元、2015年1月电费1968.3元、2015年2月电费1487.7元、2015年3月电费426.6元。2015年3月4日，因普安公司拖欠上述租金及其他相应费用，凯德晶品公司对普安公司的店铺采取断电措施，导致店铺无法经营，店铺内物品亦被封锁。当时凯德晶品公司未对物品进行清点。2015年3月5日，普安公司向凯德晶品公司出具《关于普安药房万寿路店撤店的申请》。其中部分内容为：“开业以来，在我司一直处于严重亏损状态，因无法坚持承受巨额亏损，2014年，我司一直在与贵司商管人员进行协商，希望就我司的情况给予理解及帮助，但至今未得到任何回复。2015年3月3日下午4点40分，我司人员接到贵司电话通知，要求立即支付租金，否则断电。还未等我司做回应，次日早上该店就因断电无法开门营业。拖欠租金并非恶意，我司3月2日才接到租金催缴函，这期间我司一直希望能与贵司沟通，能有个双赢的结果，但贵司无回复。贵司单方面、强行让该店闭店，我司表示强烈不满，并要求贵司收到函后立即恢复我司供电，我司会及时撤出药品。对于贵司的所作所为，我司忍无可忍，要求立即解约，并保留追究责任和要求贵司赔偿的权利。”2015年3月10日，凯德晶品公司向普安公司出具《关于的回函》，部分内容为“贵公司违反《租赁合同》的约定，欠付我公司2015年2月份和3月份共计两个月的租金。经我公司多次要求，贵公司至今仍未支付。因贵公司严重违反贵我双方的《租赁合同》，我公司依约行使合同解除权，双方签署之《租赁合同》于2015年3月5日正式解除。自《租赁合同》解除之日起，我公司收回该房屋。请贵公司务必于2015年3月31日之前将租赁房屋恢复原状。否则，视为贵公司对租赁房屋内物品的放弃，我公司有权自行将租赁房屋恢复原状，并处置租赁房屋内的物品，与之相关的一切费用均由贵公司承担。截止合同解除日，贵公司尚欠我公司2015年3月5日前之租金及物业管理费用40374.19元，水电费3456元，滞纳金2857.97元，上述费用合计46688.16元，您务必于2015年3月20日前，向我公司足额支付上述费用。因贵公司单方严重违约行为导致双方《租赁合同》解除，依照《租赁合同》第12条、第13条及其他相关条款之约定，贵公司已支付的全部费用包括租赁保证金、装修保证金、公共事业保证金等全部费用均不予退还。同时，贵公司还应向我公司支付违约金，金额为第三个租金计收年度三个月的租金及三个月的物业管理费用之和，共计人民币126000元，贵公司务必于2015年3月20日前，向我公司足额支付上述违约金费用。”2015年3月17日，普安公司至凯德晶品公司出具“关于《关于的回函》”。普安公司表示我司在该店严重入不敷出的状况下，筹集资金补付了部分费用，且希望当面沟通确定后续的合作事项，但贵司在收到我司补付款后第五日就对该房屋强行断电，致使房屋不能使用，迫使合同终止。我司是经营药品零售，店内药品都是具备有效期及需要低温存放条件的商品，若因贵司断电及强行扣押导致我司店内商品的丢失、失效及变质的损失，贵司应承担赔偿责任。2015年3月20日，凯德晶品公司委托律师向普安公司发出律师函，要求普安公司务必于2015年3月31日之前将该房屋恢复原状，否则，视为贵公司对该房屋内物品的放弃，委托人有权自行将该房屋恢复原状，并处置该房屋内的物品，与之相关的一切费用均由普安公司承担。2015年3月23日，普安公司向凯德晶品公司发送《关于中伦文德律师事务所的的回函》，表示“请贵司在收到此函后三个工作日内安排负责人与我司联系，若坚持不协商解除，请予（于）2015年3月27日前恢复租赁房屋内的电源供应并书面通知我司，我司会在三个工作日内将被贵司于2015年3月4日起强行断电导致扣押在租赁房屋内的我司所有财产搬离，以避免双方损失扩大化，其他未尽事项再进行协商或者等待法院裁决。2015年4月28日，凯德晶品公司向普安公司发出警告函，部分内容“普安公司务必于2015年5月20日之前将该房屋恢复原状，否则，视为贵公司对该房屋内物品的放弃，我司有权自行将该房屋恢复原状，并处置该房屋内的物品，与之相关的一切费用均由普安公司承担。截止合同解除日，贵公司尚欠我公司2015年3月5日前之租金及物业管理费用40374.19元，延迟交付租金而产生的违约金2857.97元，水电费3456元，合同解除日至今的房屋占用费等其他费用249757.2元，上述费用合计296445.36元，您务必于2015年5月6日前，向我公司足额支付上述费用。后普安公司与凯德晶品公司一直就解除合同事宜进行协商，但未能达成一致。2015年8月20日，凯德晶品公司将普安公司承租房内物品进行销毁。凯德晶品公司表示现场无录像，屋内有药品和货架且药品已经过期。庭审中，普安公司主张对店铺内物品的损失、灭失部分，要求凯德晶品公司赔偿922463元，其中包括店铺装修312000元，货架和货柜150000元，药品443787元，办公用品及劳保用品3555.9元，办公设备11450元，星星牌冷柜1670元。为此，普安公司向法院提供其自行制作的相关明细及购买手续，对此，凯德晶品公司均表示与本案无关。同时，凯德晶品公司要求普安公司按照日千分之一的标准支付上述欠费截止到2015年4月30日的滞纳金，对此，普安公司认为解除合同的责任在凯德晶品公司，且上述滞纳金主张标准过高，并应计算至2015年3月4日，故不同意支付滞纳金。另，凯德晶品公司表示因其找第三方拆除涉案房屋支付费用46502.94元，故要求普安公司支付该笔费用，并向法院提交了相应施工合同及其44177元的票据，普安公司均表示与本案无关。一审法院认为：凯德晶品公司与普安公司签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效。双方当事人应当按照约定全面履行各自的义务。合同签订后，凯德晶品公司将约定的租赁房屋交付普安公司使用，普安公司应按合同约定支付租金。实际履行合同的过程中，普安公司因为经营问题与凯德晶品公司协商降低租金等事宜，故未按合同约定期限支付租金，导致凯德晶品公司于2015年3月4日采取断电封门的措施，事实上使双方签订的双方租赁合同无法继续履行，凯德晶品公司以实际行动解除了双方之间的租赁合同。故法院认为双方合同的解除时间应为2015年3月4日。故普安公司应支付2015年3月4日之前拖欠的租金、物业管理费、电费及其滞纳金。故凯德晶品公司主张普安公司支付拖欠租金、物业管理费、电费及滞纳金的诉讼请求，法院在合理范围内予以支持。因普安公司未按时支付租金超过一个月，故凯德晶品公司有权解除合同，并且主张将已支付的全部租金及租赁保证金和其他费用不退还，同时普安公司还应承担一定的违约金。法院认为，该条款中的其他费用应是指为保证合同正常履行而由普安公司支付的费用，而不应当包括在合同履行过程中本应退还给普安公司的费用。根据合同约定，普安公司应于交付日或之前向凯德晶品公司支付装修押金36750元，装修押金于该房屋之二次装修工程经凯德晶品公司验收合格后60日内无息返还。因此，装修押金在合同履行中本应由凯德晶品公司退还。虽然双方并未进行验收，但普安公司已实际经营，凯德晶品公司亦未对装修事宜提出异议，故凯德晶品公司收取的装修押金应当退还普安公司，其他费用依据合同约定不予退还。故凯德晶品公司主张已支付的房屋租赁保证金不予返还以及普安公司应支付解除合同违约金的反诉请求，符合双方约定及法律规定，法院均予以支持。普安公司所述该合同系格式合同，但根据双方签订的租赁合同中的补充条款中亦有对合同中部分条款变更之约定，故普安公司以该合同系格式合同之抗辩，法院不予采信。同时考虑到双方约定的违约金过高，法院予以适当调整。因普安公司未按合同约定腾退房屋，并将房屋恢复原状，导致凯德晶品公司支付的拆除费用应由普安公司来承担，故凯德晶品公司要求普安公司支付拆除费用之请求，于法有据，法院将根据相应票据判定。合同解除后，凯德晶品公司多次发函要求普安公司搬离物品，根据合同约定，普安公司亦应将店铺内物品进行搬离。在普安公司仍未搬离物品的情况下，凯德晶品公司应在公证人员或律师或无利害关系的第三方在场的前提下开启房屋的门锁并更换门锁，将可移动物品搬出房屋，将房屋腾空。但本案中，凯德晶品公司在未有第三方及普安公司在场的情况下自行将店铺内物品进行清理并销毁，该行为违反了合同约定，凯德晶品公司应对店铺内物品的损失进行赔偿。考虑到凯德晶品公司对店铺内物品采取断电措施时亦未对物品进行清点，现法院无法核实店铺内物品的具体情况，将根据普安公司提供的物品的证据酌情判定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条之规定，判决：一、北京普安法玛西医药有限公司于本判决生效后七日内给付北京凯德晶品房地产经营管理有限公司截至二〇一五年三月四日拖欠的租金二万九千五百三十五元四角八分、物业管理费九千四百八十三元八角七分、电费三千八百八十二元六角、滞纳金二千八百五十八元，以上共计四万五千七百五十九元九角五分；二、北京普安法玛西医药有限公司已向北京凯德晶品房地产经营管理有限公司支付的房屋租赁保证金十四万三千三百二十五元不予退还；三、北京凯德晶品房地产经营管理有限公司于本判决生效后七日内向北京普安法玛西医药有限公司退还装修保证金三万六千七百五十元；四、北京普安法玛西医药有限公司于本判决生效后七日内给付北京凯德晶品房地产经营管理有限公司解除合同违约金八万元；五、北京凯德晶品房地产经营管理有限公司于本判决生效后七日内赔偿北京普安法玛西医药有限公司物品损失费五十万元；六、北京普安法玛西医药有限公司于本判决生效后七日内给付北京凯德晶品房地产经营管理有限公司房屋拆除费四万四千一百七十七元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。本案中，凯德晶品公司仅针对一审判决第五项即租赁房屋内物品损失的判项提出上诉，双方对于一审判决的其他判决内容均无异议，本院予以确认。关于租赁房屋内物品损失是否应当由凯德晶品公司承担赔偿责任以及赔偿范围的确定，应当按照双方合同相关条款进行处理。根据合同第十三条第二款的约定，普安公司应将店铺内可移动物品在届满日前或解除日前自行搬离，在普安公司未自行搬离的情况下，凯德晶品公司应在公证人员或律师或无利害关系的第三方在场的前提下开启房屋的门锁并更换门锁，将可移动物品搬出房屋，将房屋腾空收回，可移动物品搬出后，凯德晶品公司应当按照合同第十五条约定的通知方式通知普安公司领取物品，如普安公司在通知的期限内未领取，视为其放弃该物品的所有权，凯德晶品公司可以适当方式进行处分。但凯德晶品公司既未在第三方见证下将店铺内可移动物品进行搬离，也未在搬离后通知普安公司领取，而是采取了自行销毁的方式，该行为违反了合同约定，凯德晶品公司应对自己的违约行为承担相应责任。双方合同第十三条第一款亦明确约定了普安公司应在届满日前或解除日前将与房屋不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建物品拆除使房屋恢复原状，普安公司逾期未拆除的，凯德晶品公司有权自行拆除，并要求普安公司承担拆除费用。按照该条约定，普安公司对于不可移动的装修设备等负有拆除义务，但普安公司并未履行该项义务，故凯德晶品公司拆除产生的费用应当由普安公司承担，一审判决对此作出了正确认定，但对于赔偿损失的数额酌定过高。普安公司主张的损失当中，将属于应当由其自行拆除的装修费列入了赔偿范围，本院不予支持。因房屋内可移动物品已由凯德晶品公司单方销毁，无法核实具体数额，普安公司提供的证据又不能充分证明房屋内可移动物品损失数额，故本院综合普安公司的举证情况、市场行情、部分物品的折旧情况以及双方过错程度等因素酌情确定凯德晶品公司应赔偿的损失为30万元。综上所述，凯德晶品公司上诉请求中的合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初14332号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第六项；二、变更北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初14332号民事判决第五项为：北京凯德晶品房地产经营管理有限公司于本判决生效后七日内赔偿北京普安法玛西医药有限公司物品损失费三十万元；三、驳回北京普安法玛西医药有限公司的其他诉讼请求；四、驳回北京凯德晶品房地产经营管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13024元，由北京普安法玛西医药有限公司负担8788元（已交纳）；由北京凯德晶品房地产经营管理有限公司负担4236元（本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费3665元，由北京普安法玛西医药有限公司负担3026元（本判决生效后七日内交纳）；由北京凯德晶品房地产经营管理有限公司负担639元（已交纳）。二审案件受理费8800元，由北京普安法玛西医药有限公司负担5938元（本判决生效后七日内交纳），由北京凯德晶品房地产经营管理有限公司负担2862元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张洁芳审 判 员 刘秋燕审 判 员 朱文君二〇一八年三月二十七日法官助理 叶康喜书 记 员 罗娇杨