广东省阳西县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1721民初2290号
原告：阳西县御景湾物业管理有限公司，住所地：广东省阳西县御景湾峰景二街18号。
法定代表人：刘基宏，该公司董事长。
委托代理人：谭珠华，该公司员工。
委托代理人：刘凤依，该公司员工。
被告：黄先婵，女，1964年10月14日出生，汉族，户籍地：广东省阳西县，经常居住地：广东省阳西县。
委托代理人：许兆陆，男，汉族，1958年6月16日出生，汉族，住广东省阳西县。
原告阳西县御景湾物业管理有限公司诉被告黄先婵物业服务合同纠纷一案，本院于2016年12月21日立案受理。依法由审判员简晓华适用简易程序公开开庭进行了审理。原告阳西县御景湾物业管理有限公司的委托代理人谭珠华、刘凤依，被告黄先婵及其委托代理人许兆陆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告阳西县御景湾物业管理有限公司诉称：原告是阳西县御景湾小区前期物业管理的企业，被告是阳西县御景湾菁华园6栋1808房屋的业主。2015年2月9日，被告办理了收楼手续。同一天，原告与被告签订一份《御景湾前期物业管理服务协议》，约定由原告对被告位于阳西县御景湾菁华园6栋1808房屋提供物业管理服务。物业管理费为128元/月，按月支付，逾期每天应按物业管理费的千分之五计算违约金，合同还约定了其他事项。之后，原告为阳西县御景湾小区提供物业管理费，但被告却不按时交付物业管理费，拖欠2016年2月至2016年12月期间的物业管理费1408元。经原告多次催收无果，向法院提起诉讼，请求法院判令：1、被告立即支付物业管理费1408元、公摊水电费及逾期利息给原告；2、本案全部诉讼费用由被告承担。
被告黄先婵辩称：一、被告从始至终都没有拒交物业管理费，而是原告违背了事实和理由，原告方多次要求被告交物业管理费的时间是从2014年11月算起，而被告主张物业管理费应从验收房屋合格时算起，被告验房时间是2015年2月9日，被告发现墙体有裂痕，窗门损坏关不了，并在验收单写上要翻修的事项交给原告方，由于临近春节，未能翻修，春节后才修好门窗，但墙体未补修，被告代理人是搞建筑的，自己修好了，时间是2015年3月中旬前后，但现在原告的起诉书改变了计算时间，提供了关于违约金的内容。在此类，被告不明白原告改变日期的目的是不是想谋获违约金。如何是就应该在诉讼请求中写明。“逾期利息”不是违约金的内容，若想牟取违约金，那原告就十分阴谋和卑鄙了，首先原告向被告提出一个无理的要求让被告无法接受，使被告拒交不合理的物业管理费，然后再改变日期提出一个自认为可行的诉求称被告拒交物业管理费违约，并计算出违约金1056元，这是原告的发财梦。其实，原告此梦都很成功，菁华园大多数业主的物业管理费都是从2014年11月份算起，不管人家何时拿到房钥匙和验收。若按起诉书的计算时间2015年2月9日算起，被告可能不会拒交，就算还有不合理的东西，例如：原告2015年2月9日交钥匙给被告并请验收，被告在验收单协商不合格的地方需要有关方面修好，而修好的时间是春节后的3月中旬。对于验房不合格，被告仍认其合格。但现在当了被告，被告认为收物业管理费应从2015年3月份算起，我们从网上咨询了这方面的问题，回答是水、气装好了才是物管费的起收时间。综上所述，原告想从2014年11月份算起是违法的，是被告不能接受的。因为被告代理人参加无数次法庭诉讼，法理知识还是有的，最浅的一点，每当人要提起诉讼的时候，前提就是事实和理由，所以在我购买的房屋里，2014年11月至2015年2月根本不存在物业管理的事实，甚至有开发商没有按时交楼的嫌疑，即房屋合格才是交楼的时间。原告在起诉状里变更了计算管理费的收缴时间也许他意识到自己的错误。原告为什么不打电话给被告告知物业管理费从2015年2月收起，原告不想这样解决而选择起诉的另一个原因可能是想谋获违约金；二、原告在起诉书陈述与被告订了合同，并达成某些约定。其实，原告的诉求许多都不是本案存在的。例如原告从始至终要求被告交物业管理费的时间是2014年11月算起，而起诉书诉求的是从2015年2月算起。原告自我矛盾；三、被告认为，本案物管理费的收费时间应从验收合格时算起，被告有过二次验收，一次不合格，一次算合格，这两次验收单都在原告处，被告没有，请求原告向法庭提供。这是本案焦点，是判决的依据；四、原告还欠被告500元电梯上落电费；五、原告的物业管理不合格，例如：被告所在的管区，该区仅有的两个亭岗从始至今无人看守，亭岗设备没有配置。原告根本不是一个合格的物管公司，对此，业主们都能容忍，多数没有拒交物管费，在此请求原告刻不容缓地搞好亭岗设备配置和人员配置，否则今后业主若拒交物管费也是合情合理合法。鉴于以上事实和理由，请人民法院驳回原告一、二项诉讼请求。
经审理查明：被告黄先婵向阳西县汇景房地产有限公司购买阳西县御景湾菁华园6栋1808号房，双方于2014年2月11日签订《广东省商品房买卖合同》，约定：6栋1808号房建筑面积为127.79元；买受人在签订本买卖合同时，应予出卖人或其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》及《合同补充协议》；阳西县汇景房地产有限公司应当在2014年10月30日前交付该商品房给被告使用；出卖人在约定的交付日期之前交付该商品房给买受人的，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，除此之外，买受人应按《商品房买卖合同》第八条约定的交付之日自行到出卖人销售中心联系并办理交接房使用手续，如买受人不按书面通知的日期或合同约定的交付日期办理交接房手续的，商品房视为已交接，期间房屋损坏、折旧、灭失的风险由买受人承担；该商品房在交付使用时如存在属工程保修范围的质量问题的，买受人有权要求保修，出卖人按约定承担保修责任，不构成延迟交付该商品房，买受人不得藉词拒绝收楼，否则承担由此产生的法律后果。商品房买卖合同签订后，被告黄先婵（甲方）于2015年2月9日办理了入住手续，亦在当日与原告阳西县御景物业管理有限公司（乙方）签订《御景湾前期物业服务协议》，双方约定：根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方已购买的由阳西县汇景房地产有限公司（以下简称建设单位）负责开发建设的阳西县御景湾商品住宅区中的单位交付后由乙方提供的物业管理服务事宜达成一致，特订立本协议；甲方同意建设单位按照法律、法规和有关规定，选聘乙方对本园区实施前期物业管理服务事宜达成一致，授权乙方代为查验本园区的物业共用部位、共用设施设备；本园区的物业服务费采取包干制方式；甲方交纳物业服务费的方式、标准按该物业的房屋建筑面积（建筑面积是指物业的套内建筑面积与应分摊的公用面积之和），低层住宅（建筑面积）每月每平方米1.5元计收（不含共用水电费），高层住宅（建筑面积）每月每平方米1元计收，按上述计算方式、标准，甲方应按1元/月向乙方交纳物业服务费；本园区二次供水、电梯、消防、发电机、公共照明灯等公告设施设备运行的按质监部门规定对公告设施设备进行检测的费用，及提供本协议第二条约定的物业服务内容所产生的水、电费用和公共水电损耗费用，属代收代交费用，不计入物业服务支持，由乙方按实际费用和以下约定即标准向甲方及本园区的其他业主、物业使用人分摊；甲方应自商品房买卖合同约定的物业交会之日起，且不论甲方是否居住或使用物业均应全额交纳物业服务费，物业服务费按月交纳，乙方采取银行代交的方式收取物业服务费，扣费时间为公历每月25日前（节假日或系统原因顺延），甲方应在扣费时间前保证交费账户存有足够金额已备扣费；甲方应按照法律、法规及本协议的约定，按时按标准交纳物业服务费、专项维修资金及另行约定的其他有偿费用；物业服务费按约定由甲方交纳，若甲方与该物业使用人约定由物业使用人交纳的，从其约定，若该物业使用人逾期交纳的，甲方负连带责任，甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费5‰缴纳违约金，情节严重的，依法可依法向人民法院起诉。签订合同后，被告黄先婵支付了3个月的物业管理费给原告。与此同时，被告黄先婵在收楼过程中，发现其购买的位于阳西县御景湾菁华园6栋1808号房存在门窗损害和墙体裂痕的问题。发现后，原告及时为被告黄先婵修理门窗，而墙体裂痕的问题由被告黄先婵自行修复，修复时间大约2、3个小时。
另查明，原告阳西县御景湾物业管理有限公司的经营范围为：房屋、商铺租赁，物业管理。原告向阳西县物价局申请广东省收费许可证，阳西县物价局于2015年11月10日向原告颁发广东省收费许可证，收费项目包括电梯楼房商住小区住宅物业服务费（收费标准：每月每平方米1元的）、小区内公共水电分摊费等。该广东省收费许可证的有效期至2016年11月10日止，该许可证到期后，原告继续申请收费许可，阳西县发展和改革局经许可后，出具《关于物业管理服务收费标准的复函》同意阳西县御景湾物业管理有限公司的收费标准，但没有另行颁发广东省收费许可证给原告。被告黄先婵向阳西县汇景房地产有限公司购买阳西县御景湾菁华园6栋1808号房时，案外人阳西县汇景房地产有限公司赠送一年的物业管理费给被告黄先婵。原告对此项事实予以承认，但表示案外人阳西县汇景房地产有限公司是支付了2014年11月1日至2015年10月31日的物业管理费。同时，原告主张被告黄先婵购买的商品房应从2014年11月1日开始计付物业管理费，并提供一份收楼通知予以证明。该收楼通知载明：……收到通知后，详细阅读收楼须知各项内容，于2014年10月30日带齐有关资料及款项前来御景湾销售中心办理收楼手续，如逾期不办理收楼手续，该商品房将视为2014年10月30日交付，并统一从2014年11月1日起计收物业管理费。业主签名确认处载有黄先婵的名字。该通知书的落款时间为2016年9月7日。庭审中，被告黄先婵否认收到该收楼通知书以及收楼通知书的签名为其所签，且阳西县御景湾菁华园属于三级小区，根据2016年发布的物业收费标准，三级小区的收费标准应为0.5元/平方，因此物业管理费至少应从2015年2月9日起并应按0.5元/平方收取。原告开庭时阳西县汇景房地产有限公司因存在逾期交楼情况，故而赠送一年物业管理费，其后又陈述阳西县汇景房地产有限公司不存在逾期交楼情况。被告黄先婵开庭时陈述案外人阳西县汇景房地产有限公司不存在逾期交楼的情况，其后又陈述因为原告起诉其支付物业管理费，故其追究阳西县汇景房地产有限公司的逾期交房的责任。
本院认为：原告与被告于2015年2月9日签订的《御景湾前期物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，原、被告双方应按约全面履行。原告已按照合同约定提供相应的物业管理服务，被告理应按诚信原则依约支付相关费用，其未按约定支付物业管理费等相关费用的行为已构成违约，依法应当承担违约责任。被告黄先婵向阳西县汇景房地产有限公司购买阳西县御景湾菁华园6栋1808号房，双方约定阳西县汇景房地产有限公司应当在2014年10月30日前应当书面通知买受人办理交付手续，除此之外买受人亦应在约定的日期自行到销售中心办理交接房屋使用手续。本案中，原告提供的证据无法证实案外人阳西县汇景房地产开发有限公司在2014年10月30日前书面通知被告办理交付手续，虽然被告黄先婵与阳西县汇景房地产有限公司约定买受人应自行到销售中心交接房屋，但本案中亦没有证据显示该房屋在2014年10月30日已达交付条件，因此不能认定阳西县汇景房地产有限公司已在2014年10月30日将房屋交付给被告。虽然庭审中被告黄先婵陈述阳西县汇景房地产有限公司不存在延期交房的情形，但其同时陈述其系接到阳西县汇景房地产有限公司的通知后即进行房屋交接，而交接的日期为2015年2月9日，且原告对此项事实的陈述亦系前后不同，因此被告其后反言，本院予以准许。被告黄先婵是在2015年2月9日受领该商品房，虽然验收房屋时房屋存在小瑕疵，但原告和被告本人已对瑕疵部分予以修复，且修复的时间所需不足一天，因此应视为2015年2月9日交付给商品房。因原、被告双方以及被告黄先婵与案外人阳西县汇景房地产均没有约定物业服务费开始计付的时间，故物业管理费应从房屋交付使用之日即2015年2月9日起计收。本案属于平等民事主体之间的合同纠纷，物业服务费的价格可由原、被告双方自行约定，原、被告双方约定物业管理费每月按１元／平方收取，且该收费标准经阳西县物价局或阳西县发展和改革局批准，该约定的内容并没有违反法律的强制性规定，原告请求被告黄先婵每月按每１元／平方收取物业管理费，符合法律规定，本院予以支持。被告黄先婵以其所居住的园区为三级小区为由主张应按2016年政府发布的物业管理费指导价格来收取物业管理费，理据不足，本院不予支持。被告黄先婵购买的商品房的建筑面积为127.79平方米，因此物业管理费应为每月127.79元。原告请求每月128元物业管理费，对其超出部分，本院不予支持。因案外人阳西县汇景房地产有限公司赠送一年物业管理费给被告黄先婵，且被告黄先婵已支付的３个月的物业管理费，共15个月，故被告黄先婵系尚未支付的物业管理费应为989.34元（2016年5月份计算23天为94.81元,2016年6月份计至2016年12月31日为127.79元/月×7个月=894.53）。原告请求被告黄先婵支付物业管理费1408元，对其超出部分，本院不予支持。同时，因被告黄先婵逾期未支付物业管理费确会给原告造成损失，原告要求被告支付违约金，本院亦予以支持。但原告要求按照合同中约定的违约金计算方式即从逾期之日起每日按应付物业管理费5‰（月利率15％）计付违约金，该违约金计算方式过分高于其实际损失，庭审中被告黄先婵亦不认可违约金计算方式，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，本院调整按月利率2％计付违约金。依据合同关于业主或物业使用人应于每月25日前按月交纳当月物业管理服务费的约定，原告请求的违约金应从当月的26日以以当月尚欠物业管理费的数额开始计算。原告请求违约金计算至2016年12月31日止，此系其自行处分民事权利的行为，没有违反法律规定，本院予以准许。被告黄先婵以其与原告就物业管理费的起算时间产生纠纷且原告提供的物业服务不符合约定为由拒绝缴纳物业管理费，但其与原告因物业管理费的起算时间产生纠纷并非其拒绝履行相关义务的合理依据，且其亦未能提供证据证实原告提供的物业服务不符合合同或法律规定，亦未有证据显示其曾向原告就其物业服务的质量提出异议，因此本院对其该项主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告黄先婵在本判决发生法律效力之日起十日内支付物业管理费989.34元（2016年5月9日计至2016年12月31日）及违约金（2016年5月份物业管理费的违约金以94.81元为计算基数自2016年5月26日起计算，2016年6月份至2016年12月份物业管理费分别以127.79元为计算基数自当月26日起计算，均按月利率2%计至2016年12月31日止）给原告阳西县御景湾物业管理有限公司；
二、驳回原告阳西县御景湾物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费25元，由原告阳西县御景湾物业管理有限公司负担10元，由被告黄先婵负担15元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。
审判员 简晓华
二〇一七年二月二十八日
书记员 陈 思