广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终8226号
上诉人（原审原告）：梁琳，女，汉族，1968年4月22日出生，住广东省佛山市.
委托诉讼代理人：陈明华，广东德先律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱甜甜，广东德先律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州市卓凯房地产经营有限公司，住所地广东省广州市。
法定代表人：许桂华。
被上诉人（原审被告）：佛山市顺德区雅居乐房地产有限公司，住所地广东省佛山市。
法定代表人：薛双有。
原审第三人：佛山市恒卓投资管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。
法定代表人：任虹泽。
原审第三人：刘国威，男，汉族，住广东省广州市。
原审第三人：吴菊玲，女，汉族，住广东省广州市。
原审第三人：林富深，女，汉族，住广东省佛山市。
原审第三人：熊堂皇，男，苗族，户籍地址贵州省，现居住地址广东省佛山市。
上诉人梁琳因与被上诉人广州市卓凯房地产经营有限公司（以下简称卓凯公司）、佛山市顺德区雅居乐房地产有限公司（以下简称雅居乐公司）、原审第三人佛山市恒卓投资管理有限公司（以下简称恒卓公司）、刘国威、吴菊玲、林富深、熊堂皇房屋租赁合同纠纷一案，不服佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初20988号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
梁琳上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持梁琳的全部诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费全部由卓凯公司、雅居乐公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清、严重脱离实际，实质上是卓凯公司刻意回避问题、逃避责任，这一切都是卓凯公司与恒卓公司之间的恶意串通，利用合同的相对性逃避责任，欺骗包括梁琳在内的众多租户，性质恶劣。卓凯公司作为出租方与梁琳于2016年4月19日签订租赁合同，梁琳依约支付了各类保证金以及首月租金共计62994元，并且对案涉商铺进行装修，如同所签订的租赁合同中所明确的梁琳使用租赁物用于经营餐厅，2016年5月份，佛山市顺德区市场监督管理局就己经同意预先核准梁琳申请的个体工商户名称，因卓凯公司一直怠于协助梁琳完成个体工商户开业登记，无奈之下多次申请延期，2016年9月份，梁琳再一次期望与卓凯公司协商开业登记一事，却发现卓凯公司“消失不见”了（本案一审对卓凯公司也是公告送达），原办公地点也调换成恒卓公司的工作人员，并且告知梁琳：“恒卓公司已全面承接卓凯公司的权利，以后租户把租金交给恒卓公司就可以了”，对梁琳的疑问以及开业登记一事仍然是置之不理。按照时间顺序来推断，在2016年9月卓凯公司己经“消失不见”，那是谁在2016年11月份对案涉商铺停水停电，按照恒卓公司在一审审理中提供的证据（即恒卓公司与案涉商铺的产权人刘国威、吴菊玲、林富深、熊堂皇签订的部分合同复印件），可以推测是恒卓公司自认为是案涉商铺的管理者（或者说是次出租人），遂径行对案涉商铺停水停电甚至在商铺门上挂锁。二、一审法院简单笼统的认为案涉合同己无法继续履行是主观臆断，严重损害了梁琳的合法权益，判令卓凯公司协助办理个体工商户的开业登记不仅有利于维护社会稳定，积极疏导矛盾，实际上也是具有可执行性。梁琳是与卓凯公司签订的租赁合同以及物业服务补充合同，协助梁琳办理营业执照是卓凯公司的合同附随义务，但是卓凯公司一直刻意逃避，又通过恒卓公司限制梁琳使用商铺，类似情况在整个“顺德.雅居乐都荟广场”屡见不鲜，梁琳与其他租户一样，在缴纳各项保证金之后即着手对案涉商铺进行装修，前期投入费用大，而卓凯公司与恒卓公司更是抓住众多租户的心理，一个刻意回避，一个利用各类手段迫使租户与其重新签订不平等的租赁合同（未经协商添加格式条款，例如：“第十一条：其他约定，9、乙方（指承租方）必须使用甲方（指恒卓公司）指定银行POS服务，不可自办，手续费山乙方负责（0.42%，根据银行调整上下浮动）……”，致使众租户完全处于被动且不利的窘迫局面。协助办理个体工商户开业登记实际上也是具有可执行性，卓凯公司还在经营，卓凯公司作为自然人独资公司，其法定代表人许桂华也未失踪，只是暂时逃避责任，加上案涉商铺的产权人（即刘国威、吴菊玲、林富深、熊堂皇）都能够协助梁琳完成开业登记手续，继续履行合同义务存在很大可能性。退一步讲，即使卓凯公司以及许桂华自始至终不出现，人民法院在执行阶段仍然可以直接协助办理开业登记，比如在一些不动产过户的案件中，人民法院都能够直接判决协助办理过户手续，被告若不配合，原告可以申请执行，由执行法院出具协助函件，直接前往房管办理过户手续。梁琳认为协助办理开业登记完全可以试行此方法。三、一审法院消极解决矛盾，回避诉讼的争议焦点，草率判决驳回梁琳的诉讼请求，造成当事人诉累，不利于社会稳定。卓凯公司与恒卓公司将“顺德.雅居乐都荟广场”经营得“乌烟瘴气”，生意更是“门口罗雀”，而恒卓公司法定代表人任虹泽在收到本案一审判决书后，未隐去当事人的身份信息，直接将判决书上传至微信群（微信群名：雅居乐都荟广场商户群），态度嚣张、公然挑衅原本就损失惨重、进退两难的租户们。案涉商铺所涉及的各类问题一直未得到解决，卓凯公司一直躲避，而恒卓公司又提供其与案涉商铺的产权人（即刘国威、吴菊玲、林富深、熊堂皇）签订的部分租赁合同复印件，撇开恒卓公司与产权人新签订的租赁合同性质真伪（或者是否有效力）不说，原先卓凯公司与产权人所签订的租赁合同是否合法解除，梁琳与卓凯公司所签订的租赁合同及物业服务合同的效力应该如何认定，目前整个格局混乱、错综复杂，梁琳作为普通公民，无法理顺各种法律关系，只想本分经营，奈何阻碍重重，甚至被恶意揣测乘乱拒交租金。四、雅居乐公司承建案涉商铺在内整栋商铺，并且建筑物商铺名称也为“顺德.雅居乐都荟广场”，梁琳也是基于对“雅居乐”品牌的信赖才承租案涉商铺，雅居乐公司作为最大受益者，有敦促和监督义务。五、卓凯公司与恒卓公司恶意串通，损害众多租户的权益，卓凯公司在一审法院有多起作为被告的经济纠纷案件，案涉金额巨大，涉及恒卓公司的案件也不在少数，一审法院对整个事件的客观情况十分了解，却在本案认定事实上存在重大过错。一审法院认定事实错误，对恒卓公司提供其与案涉商铺的产权人（即刘国威、吴菊玲、林富深、熊堂皇）签订的部分租赁合同复印件予以采纳，完全未考虑梁琳庭审时对该组证据的质证意见，首先该组证据是复印件，对真实性不予认可;其次，卓凯公司与产权人所签订的租赁合同还未正式解除，上述租赁是否有效（即该组证据的合法性）有待考究,并且庭审中恒卓公司对如何厘清“进场管理”前与卓凯公司的法律关系及卓凯公司与各租户（包括梁琳）之间的法律关系不能做出合理合法解释，而在此情况下，一审法院仍认定梁琳与卓凯公司所签订的租赁合同事实不能履行，存在重大过错。综上所述，一审法院释明梁琳解除租赁合同并非解决纠纷唯一的方法，卓凯公司收取梁琳费用后“消失”，与恒卓公司串通逃避应负义务，梁琳却无法办理开业登记一直不能正常进行经营，己经遭受重大损失，是此次租赁合同纠纷的受害者，法律的惩戒永远是滞后于伤害的，一审法院驳回梁琳的诉讼请求，等同于置梁琳的合法权益于不顾，其错误的判决不仅令梁琳遭受重大损失，亦对卓凯公司与恒卓公司继续串通损害众租户起到鼓动作用，让更多租户的合法权益继续受到侵害。另，2017年8月，卓凯公司与恒卓公司已经将梁琳在案涉商铺的物品清走，并将涉案商铺另租他人，梁琳已经报警，有派出所的笔录为证。
梁琳向一审法院起诉请求：1.卓凯公司、雅居乐公司协助梁琳办理个体工商户开业登记手续；2.卓凯公司、雅居乐公司恢复案涉物业（即##广场一层###号商铺）的水电供应；3.确认卓凯公司、雅居乐公司在未协助梁琳办理好登记手续及恢复水电供应前，梁琳无需支付租金；4.本案诉讼费由卓凯公司、雅居乐公司承担。
一审法院认定事实：2016年4月19日，梁琳与卓凯公司签订一份《######广场商铺租赁合同》以及一份《######广场物业服务补充合同》。租赁合同约定了卓凯公司将位于######广场一层###号商铺出租给梁琳作休闲餐饮使用，租赁期为2016年7月1日至2021年6月30日，梁琳应在每月5日前支付当月租金。物业服务补充合同约定了梁琳应每月向卓凯公司支付物业综合服务费4740元，卓凯公司负责以下公共事项，以确保物业的正常使用：1.供水、供电等设施的运行、维护和维修；……。合同签订后，梁琳按约定向卓凯公司支付了租赁保证金、物业综合服务费保证金，预交首月租金、首月物业综合服务费，合计62994元（汇入了卓凯公司指定的私人账户）。2016年5月，佛山市顺德区市场监督管理局已经同意预先核准梁琳申请的个体工商户名称。由于办理营业执照需要提供租赁物产权人出具的证明（或授权委托书），而卓凯公司一直未予协助，梁琳已多次申请延期以保留其所申请的个体工商户名称。
在梁琳与卓凯公司签订上述合同后至2016年9月份，恒卓公司宣称获得了卓凯公司所转让的部分权利，并向梁琳出具了收取租赁物装修保证金及垃圾清运费的收据（梁琳当时是根据物业管理方的工作人员提供的私人银行账户将款项汇入）。2016年9月，梁琳再一次想与卓凯公司协商工商登记事宜，当时接待人员则表示其为恒卓公司的员工，要求梁琳支付物业服务费，并出示了《委托经营管理》，内容为：“甲方（即卓凯公司）与业主签定的《合作经营协议书》第9.3条、第9.6条中甲方的权利转让委托给乙方（即恒卓公司）”。恒卓公司还要求梁琳与其重新签订格式合同，其要求重签的合同添加了格式条款，例如：“第十一条：其他约定：9.乙方（指承租方）必须使用甲方（指恒卓公司）指定银行POS服务，不可自办，手续费由乙方负责（0.42%，根据银行调整上下浮动）……”。另，恒卓公司于2016年10月8日、11月5日向梁琳发出缴费通知单，要求梁琳向恒卓公司支付物业管理服务费等。在此争议期间，案涉租赁物不知何故停水停电，梁琳遂于2016年12月6日提起诉讼。诉讼过程中，租赁物的门上被他人多加了一把锁锁上。本案审理过程中，经一审法院释明，梁琳坚持其诉讼请求，
2016年8月，恒卓公司与刘国威、吴菊玲、林富深、熊堂皇签订了租赁合同，约定了刘国威、吴菊玲、林富深、熊堂皇将其购买的商铺（######广场一层######号商铺）出租给恒卓公司，并授权恒卓公司代为以受托人名义签订租赁合同、收取租金等。
一审法院认为，梁琳是与卓凯公司签订租赁合同，在该租赁合同未被解除或者被确认无效的情况下，根据合同的相对性原则，合同一方应向另一方履行义务。即使需要变更合同，亦必须合同双方协商一致。恒卓公司虽然声称取得了商铺产权人的授权（以恒卓公司代为以受托人名义签订租赁合同、收取租金等），但是对其如何厘清“进场管理”前与卓凯公司的法律关系及卓凯公司与租户之间的法律关系，恒卓公司没有提供证据证实，卓凯公司亦无出庭认可，故不能认定恒卓公司是2016年4月19日的租赁合同相对方。梁琳认为整栋建筑物是雅居乐公司建筑并且建筑物名称为雅居乐.都荟广场，梁琳是信赖“雅居乐”的品牌才签订租赁合同，故要求雅居乐公司承担合同责任。鉴于雅居乐公司并不是上述合同的相对方，梁琳该主张无法律依据，不予支持。
法律规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适用于强制履行或者履行费用过高；（三）……。梁琳提出的第1项诉讼请求，梁琳称是要求刘国威、吴菊玲、林富深、熊堂皇出具委托书给卓凯公司，委托内容是委托卓凯公司有权出租涉案商铺。梁琳该主张实质是要求继续履行合同。卓凯公司作为出租方，与梁琳所签订的租赁合同明确约定了梁琳使用租赁物用于经营餐厅，故协助梁琳办理营业执照是卓凯公司的合同附随义务，卓凯公司应履行此义务。但现在卓凯公司去向不明，而刘国威、吴菊玲、林富深、熊堂皇（即双方所称的涉案商铺的产权人）已于2016年8月与恒卓公司签订了租赁合同及授权委托书，即根据目前情况，合同已事实上不能履行，梁琳应主张解除合同。经释明，梁琳坚持其诉讼请求，故一审法院对其第1项诉讼请求不予支持。第二项诉讼请求，根据梁琳与卓凯公司所签订的物业服务补充合同，实质是一份物业服务合同，而本案是租赁合同纠纷，两者性质不同，不属于本案处理范畴，不予认定。梁琳应主张解除合同，其第3项诉讼请求应属于解除合同的处理范畴，一审法院在本案中不予认定。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：驳回梁琳全部诉讼请求。案件受理费100元（梁琳已预交），由梁琳负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院二审对一审认定的事实予以确认。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本案的争议焦点是：梁琳提出卓凯公司、雅居乐公司协助其办理个体工商户开业登记手续、恢复案涉物业的水电供应，以及确认卓凯公司、雅居乐公司在未协助其办理好登记手续及恢复水电供应前，梁琳无需支付租金的请求，是否应予以支持。
根据查明的事实，卓凯公司作为出租方，与梁琳所签订的租赁合同明确约定了梁琳使用涉案商铺用于经营餐饮，故协助梁琳办理营业执照是卓凯公司的合同附随义务，卓凯公司应履行此义务。但现在卓凯公司去向不明，而涉案商铺的产权人刘国威、吴菊玲、林富深、熊堂皇已于2016年8月与恒卓公司签订了租赁合同及授权委托书，即根据目前的情况，梁琳与卓凯公司签订的租赁合同已事实上不能履行。梁琳要求卓凯公司协助其办理个体工商户开业登记手续，即由刘国威、吴菊玲、林富深、熊堂皇出具委托书给卓凯公司，委托内容是委托卓凯公司有权出租涉案商铺，该主张实质是要求继续履行与卓凯公司签订的租赁合同，在合同已事实上不能履行的情况下，经一审法院释明，梁琳未主张解除合同，故一审法院判决驳回梁琳的此项诉讼请求，并无不妥，本院予以维持。梁琳上诉主张卓凯公司与恒卓公司恶意串通，但未提供证据予以证实，故对其该主张，本院不予采纳。据此，本院对梁琳提出的卓凯公司协助其办理个体工商户开业登记手续的上诉请求不予支持。对于梁琳上诉请求雅居乐公司协助其办理个体工商户开业登记手续，因雅居乐公司并非租赁合同相对方，故对其该请求不予支持。至于梁琳上诉请求恢复涉案商铺的水电供应，如前所述，因涉案租赁合同已事实上不能履行，故对梁琳的该项上诉请求亦不予支持。另，梁琳上诉主张卓凯公司、雅居乐公司在未协助其办理好登记手续及恢复水电供应前，梁琳无需支付租金，本院认为该主张实质是对租金收取权利人的抗辩，现并无相关权利人提起诉讼或反诉，故本院在本案中不予审理。
综上所述，梁琳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人梁琳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈笑尘
审 判 员 钱 伟
代理审判员 安 静
二〇一七年十一月三十日
书 记 员 梁 理