成都市郫都区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0124民初4769号原告：贾晓辉，男，汉族，1985年11月7日出生，住四川省浑源县。委托诉讼代理人：刘丹，四川上盛律师事务所律师，系一般代理。被告:成都西源投资有限公司,住成都市郫县郫筒镇安民街36号。法定代表人：敖宏敏。委托诉讼代理人：廖华，泰和泰律师事务所律师，系特别授权。委托诉讼代理人：刘梦，泰和泰律师事务所律师，系一般代理。原告贾晓辉与被告成都西源投资有限公司（以下简称西源公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月24日立案受理后，依法由审判员张耀元独任公开开庭进行了审理。原告贾晓辉委托诉讼代理人刘丹、被告成都西源投资有限公司委托诉讼代理人刘梦，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告贾晓辉诉称，2012年4月26日，原被告签订《商品房买卖合同》及其附件，原告购买被告开发的位于幸福路北一段169号“时代水岸康城二期”x栋x单元x楼xxx号商品房。合同签订后，原告积极履行合同义务支付房款，被告也于2013年12月26日向原告交付了合同约定的商品房。但被告自商品房交付之日起720日内没有依合同约定为原告办理房屋产权证书，直至2017年1月5日原告才取得房屋不动产权登记证书，构成违约，应承担合同约定的违约责任。为维护自身合法权益，原告特诉至我院，请求判令：1、被告支付原告逾期办证违约金21061.15元；2、本案诉讼费由被告承担。被告成都西源投资有限公司辩称，1、法律规定。办理房屋权属证书的义务主体为预售商品房的购买人，开发商只有协助义务。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条......房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。《商品房销售管理办法》第三十四条第三项房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。2、《商品房买卖合同》附件第七条中约定出卖人有关“产权登记”义务，仅为将为业主办理房屋权属登记所需资料交房地产管理机关备案的代办义务。被告认为办理房屋所有权证的行为是行政管理行为，需要被告的义务是“将为业主办理房屋权属登记的相关资料报送房地产管理机关备案”。因此，对原告主张以房产证领取时间作为逾期截止天数的意见，是不符合法律规定的。3、西源投资公司不存在违约行为，不应承担违约责任。而本案当中，被告早在2015年4月7日就通知原告等5栋全部业主提交办证资料，并且该批次业主办证资料于2015年5月（合同约定的720日内）向相关行政部门提交了备案资料，合同约定的代办义务已经履行完毕，而由于原告自身的原因在2015年7月1日才将其婚姻证明、外省保证书交给被告，但此时已经过了被告与相关办证机关约定的同批次办证资料的提交时间，故而原告资料只能跟随下批次业主办证资料的提交时间递交过去，更为重要的是原告取得权属证书是不动产证书，依据《不动产登记暂行条例》的相关规定，不动产证是房产证、土地证的“双证合一”，而依据合同约定【国有土地使用证】在办理了分户【房屋所有权证】后720天内办理完毕。也就是说按照原告的主张双证即使原告在2017年1月5日取得不动产证也是符合合同约定的。4、原告主张违约金无事实依据。此外，《合同法》上的违约金应视为预定的违约损害赔偿金，除特别情况外，应当以守约方遭受损失为适用前提，未遭受损失不应支付违约金。原告购买的房产早已经交付，办理房产证与否，没有对其产生经济损失，同时，原告主张支付违约金明显过高，其无法举证产生的损失，实际上也没造成损失，其要求支付违约金的要求缺乏事实依据。综上，原告的诉讼请求申请缺乏事实及法律依据，请求本院依法驳回原告全部诉讼请求。经审理查明，2012年4月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》及其补充协议。《商品房买卖合同》约定：原告（买受人）购买被告（出卖人）开发幸福路北一段169号“时代水岸康城二期”x栋x单元x楼xxx号商品房；总成交金额为445649元等内容。该合同第十九条约定：“（一）初始登记。......（二）转移登记。1、....2、因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列（2）种方式处理：（1）......（2）详见《商品房买卖合同》补充协议。《商品房买卖合同补充协议》第七条关于产权登记的约定1、为了方便买受人办理商品房的各种权证，出卖人统一在商品房交付后720日内为买受人代办分户房屋所有权证、房屋他项权利证书，分户国有土地使用证，在办理了分户房屋所有权证后720天内办理完毕。如因出卖人的过错导致权属证书逾期办理，出卖人按如下方式承担违约责任：买受人不退房，自买受人应当取得房屋权属证书的期限届满之次日起至实际取得房屋权属证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房屋万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋权属证书之日起30日由出卖人支付。如果因买受人的原因导致权属证书逾期办理，出卖人不承担责任。合同签订后，原告依约支付房款、房屋转移登记费、房屋交易手续费、维修资金、契税、印花税、工本费等。被告西源公司于2013年12月26日交付房屋，2016年11月24日被告西源公司已将办证材料递交产权办理中心，原告于2017年1月5日取得案涉房屋的产权证书。上述事实，有当事人一致陈述，商品房买卖合同、发票、明细表等证据证明，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行。原告交清了购房款，被告应按合同约定向原告交付房屋，并在约定的时间内为原告办理分户产权登记。本案中，2016年11月24日被告西源公司已将办证材料递交产权办理中心，原告于2017年1月5日取得案涉房屋的产权证书。被告西源公司抗辩原告在2015年7月1日才将其婚姻证明、省外保证书交给被告导致办证迟延，其抗辩理由不成立，本院不予认可。被告西源公司未在合同约定的时间内或者合理期间内完成协助办理房屋所有权证书的义务，故原告请求逾期办证的违约金的请求,本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”尽管违约金的支付以违约行为发生为条件,但衡量违约金约定是否过高、过低应以实际损失为基础。本案中，原告未明确其因被告逾期办理产权登记对其造成的具体损失，也未向本院提交所受损失的证据。本院综合本案合同实际履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则综合本案被告的违约情形、原告的实际损失等因素，酌情认定违约金为2000元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告成都西源投资有限公司在本判决书生效之日起30日内支付原告贾晓辉逾期办理房屋产权证书的违约金2000元；二、驳回原告贾晓辉的其他诉讼请求。如果被告成都西源投资有限公司未按本判决指定的期间向原告贾晓辉履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，向原告贾晓辉加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币163元，由原告贾晓辉承担81.5元，由被告成都西源投资有限公司承担81.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  张耀元二〇一七年十一月二十八日书记员  张 斐