广东省深圳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）粤03民终19135号
上诉人（原审原告）：深圳市维丰工艺制品有限公司，住所地：广东省深圳市龙岗区坪地六联吉坑路工业区8号，组织机构代码：77032283—1。
法定代表人：何君才。
上诉人（原审原告）：何君才，男，汉族，1960年9月2日出生，户籍地址：广东省深圳市宝安区，
上诉人（原审原告）：吴丽芬，女，汉族，1964年2月6日出生，户籍地址：广东省深圳市宝安区，
上述三上诉人共同委托诉讼代理人：周二芳，广东创道律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：叶少基，男，汉族，1964年2月6日出生，户籍地址：广东省惠州市惠城区，
被上诉人（原审被告）：魏远平，男，汉族，1962年12月20日出生，户籍地址：广东省深圳市龙岗区，
上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：唐稳，广东卓建律师事务所律师。
上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：黄鸿辉，广东卓建律师事务所律师。
原审第三人：邓纯英，女，汉族，1962年10月17日生，户籍地址：广东省深圳市罗湖区，
委托诉讼代理人：倪益民，广东众多律师事务所律师。
上诉人深圳市维丰工艺制品有限公司（以下简称维丰公司）、何君才、吴丽芬因与被上诉人叶少基、魏远平、原审第三人邓纯英房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初12782号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月01日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
维丰公司、何君才、吴丽芬上诉请求：1、撤销原审判决；2、改判维丰公司、何君才、吴丽芬与叶少基、魏远平签订的《租赁合同》、《厂房转让协议书》无效；3、一、二审诉讼费由叶少基、魏远平承担。
事实与理由：一、支持叶少基、魏远平关于合同真实意思的任意转换。本案一审维丰公司、何君才、吴丽芬、叶少基、魏远平就涉案建筑物——位于深圳市龙岗区坪地街道XXX社区XX路X号的工业区内部分厂房、宿舍等在同一日起签订有内容基本相同的《厂房转让协议书》、《租赁合同》。就两份合同的真实意思表示是租赁还是买卖，本是需要法院查明和认定的事实。在第三人诉维丰公司、何君才、吴丽芬、叶少基、魏远平的（2012)深龙法民三初字第2172号案件中，叶少基、魏远平称，其真实意思表示是租赁，在本案中，叶少基、魏远平又称是买卖。一审法院为了支持叶少基、魏远平，回避和隐瞒本案维丰公司、何君才、吴丽芬和原审邓纯英的相关证据，即（2012)深龙法民三初字第2172号的庭审笔录，在该笔录的10页，当一审庭审法官问叶少基、魏远平与维丰公司、何君才、吴丽芬在签订厂房转让协议书的同时又签订了一份租赁合同，问其与维丰公司、何君才、吴丽芬之间究竟是房屋转让关系或者是租赁关系，应以哪一份为准时，叶少基、魏远平回答说是以租赁合同为准，厂房转让协议书指厂房使用权转让，与租赁27年使用权是同一指向。在本案中，维丰公司、何君才、吴丽芬和邓纯英提供了叶少基、魏远平认可的是《房屋租赁合同》而非《厂房转让协议书》的上述证据，而一审法院在原审判决书中根本没有提及，对维丰公司、何君才、吴丽芬和邓纯英提供的证据采用与否、采信与否，全不做表示，直接当这些材料从来没有在本案中出现过。但是，其结果是支持叶少基、魏远平的说辞转换。
二、一审法院限制维丰公司、何君才、吴丽芬的诉讼权利，不允许维丰公司、何君才、吴丽芬同时请求确认两份合同都无效。原审法院违法限制维丰公司、何君才、吴丽芬的诉讼权利，为叶少基、魏远平任意转换所谓的真实意思表示制造机会。在第一次一审开庭时，叶少基、魏远平答辩说与维丰公司、何君才、吴丽芬之间是厂房转让法律关系。既然叶少基、魏远平对以前在法庭上的自认进行否定，因此维丰公司、何君才、吴丽芬要求变更诉讼请求为：要求确认租赁合同和转让协议无效。维丰公司、何君才、吴丽芬不仅口头提出，还确凿地向法院提交了书面的申请书。而2017年1月19日的再次开庭时，一审主审法官称：维丰公司、何君才、吴丽芬诉讼请求确认租赁合同无效、转让合同无效是不同的两个法律关系，只能二选一，要求维丰公司、何君才、吴丽芬当庭只能选择确认租赁协议无效，或者只能选择转让合同无效，只能选择其一。维丰公司、何君才、吴丽芬极力说明以前叶少基、魏远平承认是租赁关系，且承认与转让合同是同一指向，现叶少基、魏远平确认是转让协议，因此维丰公司、何君才、吴丽芬的变更请求没有问题，但是原审法院还是坚持要维丰公司、何君才、吴丽芬选择，维丰公司、何君才、吴丽芬被迫按其意志，选择租赁合同无效。此种公然强横的违法限制当事人诉权，闻所未闻。而原审法院如果己经认为是转让协议的情况下，应该进行明示，在维丰公司、何君才、吴丽芬还坚持的情况下，原审法院才能以租赁关系进行判决。
叶少基、魏远平辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回维丰公司、何君才、吴丽芬的上诉请求。
原审第三人邓纯英述称，一审判决错误的重点在程序违法并错误限制维丰公司、何君才、吴丽芬的诉求。
一审法院认定事实：2007年8月1日，维丰公司、何君才、吴丽芬、叶少基、魏远平在深圳市龙岗区坪地街道XX社区XX居民小组见证下签订《租赁合同》，约定由叶少基、魏远平承租维丰公司、何君才、吴丽芬所有的位于深圳市龙岗区坪地街道XX社区XX路X号的工业区内的部分厂房，共计7865.94平方米，租赁期限27年，自2007年10月1日至2034年12月30日，叶少基、魏远平一次性支付维丰公司、何君才、吴丽芬27年租金共计人民币350万元。同日，维丰公司、何君才、吴丽芬、叶少基、魏远平同样在深圳市龙岗区坪地街道XX社区XX居民小组的见证下签订《厂房转让协议书》，约定维丰公司、何君才、吴丽芬将上述厂房以人民币350万元的价格转让给叶少基、魏远平，后维丰公司、何君才、吴丽芬出具两份《收据》，确认收到叶少基、魏远平支付的涉案厂房转让款共计人民币350万元。2008年12月18日，维丰公司、何君才、吴丽芬深圳市维丰工艺制品有限公司与深圳市龙岗区坪地街道XX社区XX居民小组签订《协议书》，约定双方于2003年12月1日签订的土地租赁合同总面积为12800平方米，维丰公司、何君才、吴丽芬同意终止其中的8800平方米土地的租赁，终止日期为2008年12月31日，自2009年1月1日起由叶少基、魏远平承租，并确认该8800平方米土地上的地上建筑物合计7865.94平方米已转让给叶少基、魏远平。2009年1月1日，维丰公司、何君才、吴丽芬、叶少基、魏远平签订《租赁合同》，约定叶少基、魏远平将涉案的部分房屋出租给维丰公司、何君才、吴丽芬使用，租赁期限为1年，自2009年1月1日至2009年12月31日。2010年9月1日，深圳市龙岗区坪地街道XX社区XX居民小组与叶少基、魏远平签订《租地协议合同书》，约定叶少基、魏远平承租位于深圳市龙岗区坪地街道XXXX村XXX山地约8000平方米的地块，租期30年，自2010年9月1日至2040年8月31日。2014年5月29日，涉案厂房以魏远平的名义办理了房屋租赁备案登记。
一审法院认为，虽然维丰公司、何君才、吴丽芬、叶少基、魏远平签订了涉案厂房的《租赁合同》，但双方于签订上述合同的当日签订了针对同一标的物的《厂房转让协议书》，该两份文书对同一标的作出了租赁及转让两种互相矛盾的意思表示，结合各方提交的证据以及厂房使用情况的事实，应当认定双方的真实意思表示为转让，且双方签订的《厂房转让协议书》已履行完毕，维丰公司、何君才、吴丽芬亦向深圳市龙岗区坪地街道XX社区XX居民小组确认涉案厂房已转让给叶少基、魏远平，因此，维丰公司、何君才、吴丽芬、叶少基、魏远平实际系房屋买卖关系。虽维丰公司、何君才、吴丽芬、叶少基、魏远平签订了《租赁合同》，但该合同从未履行，且双方亦以重新签订《厂房转让协议书》的方式撤销了该《租赁合同》，因此，已被合同当事人撤销的《租赁合同》的效力根本无从谈起，维丰公司、何君才、吴丽芬要求确认该《租赁合同》无效，一审法院不予支持。
一审法院判决：驳回维丰公司、何君才、吴丽芬的全部诉讼请求。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人双方在签订涉案《租赁合同》同日又签订《厂房转让协议书》，《租赁合同》约定被上诉人一次性支付租金的价款与厂房转让交易价格一致，上诉人在二审期间亦明确表示双方交易目的为厂房转让。本院认为《租赁合同》的实质是对涉案厂房达成的买卖合同法律关系。由于该厂房截至二审期间未经合法产权登记、未取得建设工程规划许可证、未经主管部门批准建设，无论是《租赁合同》还是《厂房转让协议书》的效力均应由行政主管部门对房产是否属于违法建筑及其权属问题作出最终处理后再作认定。故深圳市维丰工艺制品有限公司、何君才、吴丽芬的起诉应予驳回，三上诉人应待上述事实明确后再徇法律途径主张权利。原审适用法律有误，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定,裁定如下:
一、撤销广东省深圳市龙岗区区人民法院（2016）粤0307民初12782号民事判决；
二、驳回深圳市维丰工艺制品有限公司、何君才、吴丽芬的起诉。
一审案件受理费200元，退还深圳市维丰工艺制品有限公司、何君才、吴丽芬；上诉人深圳市维丰工艺制品有限公司、何君才、吴丽芬预交的二审案件受理费200元予以退还。
本裁定为终审裁定。
审判长 俞 红
审判员 吴 思 罕
审判员 邓 媛
二〇一七年十二月二十九日
书记员 林翘(兼)
附法律条文：
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百三十条人民法院依照第二审程序审理案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原裁判，驳回起诉。