浙江省嘉兴市南湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0402民初6523号
原告：浙江省电信实业集团有限公司嘉兴市分公司，营业场所：嘉兴经济开发区二号路南四号路东科技创业园10号楼，统一社会信用代码：913304017844442077。
负责人：程文虎。
委托代理人：罗智华、李玲燕，浙江圣文律师事务所律师。
被告：浙江南湖投资有限公司，住所地：嘉兴市环城东路333号6楼，统一社会信用代码：91330402769607610E。
法定代表人：朱启丰。
被告：朱启丰，男，1964年4月7日出生，汉族，住嘉兴市南湖区秀城公寓*幢***室，公民身份号码3303231964********。
被告：严晓昀，女，1972年5月15日出生，汉族，住嘉兴市秀洲区凯旋路**号***室，公民身份号码3304021972********。
原告浙江省电信实业集团有限公司嘉兴市分公司（以下简称电信公司）因与被告浙江南湖投资有限公司（以下简称南湖投资公司）、朱启丰、严晓昀确认合同无效纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2017年10月24日受理后，依法由审判员沈晔独任审判，于2017年12月5日公开开庭审理了本案，原告委托代理人罗智华、李玲燕到庭参加诉讼。被告南湖投资公司、朱启丰、严晓昀经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告电信公司起诉称，2012年4月11日，被告浙江南湖投资有限公司（以下简称南湖投资公司）和原告签订编号为JXCX-
ZC-2012-049的《房屋、资产租赁合同》，原告受浙江电信实业集团公司的委托，将坐落于嘉兴市环城东路81号（原南湖大饭店）的房屋出租给被告南湖投资公司作酒店经营，房屋建筑面积为20145.1平方米，含院落场地2500平方米及基本配套设施设备若干。合同第四条第2款约定：乙方（南湖投资公司）有权对房屋进行装修、改善、增设他物等添附，租赁期届满，乙方负责在一个月内自行拆除上述添附物，否则视为上述添附物所有权无偿交给甲方（原告），但拆除时不得破坏房屋主体结构。合同签订后，被告南湖投资公司对租赁物进行了装修。2013年3月20日，为经营酒店，被告南湖投资公司与朱迪共同出资成立了嘉兴市南湖饭店有限公司（以下简称南湖饭店），被告南湖投资公司控股90%，2015年11月9日，南湖饭店的股东和法定代表人变更为被告严晓昀。因被告南湖投资公司拖欠租金，原告于2016年1月28日向南湖区人民法院提起诉讼。2016年3月17日，该院作出（2016）浙0402民初575号判决书，判决：原告与被告南湖投资公司签订的《房屋、资产租赁合同》于判决生效之日起解除，被告南湖投资公司支付至判决生效之日的租金。该判决书于2016年4月5日生效，但租赁物至今未腾退。2017年5月12日，原告又向该院提起诉讼，要求被告南湖投资公司支付自2016年4月6日起至判决之日的房屋占有使用费，该院于2017年8月28日作出（2017）浙0402民初2785号民事判决书，判令被告南湖投资公司于判决生效之日起支付原告房屋占有使用费7028058元，该判决已经生效。
2015年5月，原告为收回房屋起诉包括南湖饭店在内的19家次承租户，要求次承租户腾退房屋。在2016年10月28日与南湖饭店腾退案件庭审中，被告严晓昀当庭提交材料：三被告签订的《抵债协议1》、《抵债协议2》。落款时间为2016年2月20日的《抵债协议1》称，一、乙方（严晓昀）于2015年10月8日借款给丙方（朱启丰）180万元，截止2016年2月20日利息为80482元，2012年1月16日（已于2015年1月16日延期）借款给丙方270万元，截止2016年2月20日利息为356843元，这两笔借款均由甲方（南湖投资公司）在原借款合同中承担连带保证责任。乙方于2015年9月23日借款给丙方53万元整，截止2016年2月20日利息为26311元。以上三笔借款本金及利息合计5493636元。二、乙方现为南湖饭店控股股东及法定代表人，在与甲方（朱启丰为控股股东及法定代表人）于2015年11月签订的租赁合同中约定：每年向南湖投资公司支付装修补偿金330万元。三、现因丙方无力偿还以上借款，甲方愿意承担相应保证责任，代丙方偿还以上债务，经三方协商同意，将乙方借给丙方的上述本金及利息全部冲抵上述第二条中的装修补偿金。落款时间为2016年6月24日的《抵债协议2》称，一、根据独立的第三方浙江新联会计师事务所2013年9月16日出具的《关于原南湖饭店改造项目投资额的专项审计报告》（浙新专[2013]228号）确认，装潢项目总投资为3300万元；根据原租赁合同约定，乙方在承租期限内共应支付给甲方的装修补偿金为20803561元；三、2016年2月，南湖法院通知甲乙双方，（协助）保全电信实业应收款300万元，扣除法院保全金额后，甲方投入的装潢部分为1780万元；四、2016年2月20日双方已用债务抵充装修补偿金5493636元，在合同期内乙方还应支付12309925元装修补偿金；五、现在同意甲方再以装修补偿金余值1230万元冲抵丙方欠乙方的债务1230万元。因此，自2017年7月起至2022年2月28日止，乙方对《房屋租赁合同》中的装修补偿金一项已经一次性全部交付完毕。另查，被告朱启丰是南湖投资公司的控股股东及法定代表人，目前南湖投资公司尚欠原告租金、占有使用费及逾期付款违约金共计9330058元已全部进入执行程序，上述抵债协议导致被告南湖投资公司无财产供法院强制执行。
原告认为，三被告作为南湖饭店的关联方，明知无权以整体处理的方式转移原南湖大饭店装修物的权利主体，但三被告为达到转移被告南湖投资公司资产的目的，利用虚构巨额债务，公司为股东担保、关联方相互签订抵债协议的方式，规避法律，其行为已经违法法律，损害原告合法利益，应当宣告无效。故诉请判令：一、确认三被告2016年2月20日签订的《协议》和2016年6月24日签订的《协议》无效；二、判令被告承担本案诉讼费。
三被告均未答辩。
针对自己的主张，原告提供了下列证据：
1.《房屋、资产租赁合同》1份，拟证明原告将原南湖大饭店出租给被告南湖投资公司使用，并明确约定装修物归属的事实。
2.企业信用信息1份，拟证明2015年11月9日，南湖饭店的股东和法定代表人变更为被告严晓昀的事实。
3.（2016）浙0402民初575号、（2017）浙0402民初2785号民事判决书2份，拟证明被告南湖投资公司尚欠原告9330058元的事实。
3.《协议》2份，拟证明三被告利用虚构巨额债务、公司为股东担保、关联方相互签订抵债协议的方式，导致原告的债权无法实现的事实。
三被告均未质证亦未提供证据。
本院认证如下：原告提供的证据真实性本院均予以认定，可以证明本案相关事实，本院均予以认定。
本院经审理，认定案件事实与原告诉称的事实一致。
本院认为，根据《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期限内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿……也就是说，因承租人违约导致合同解除的，形成附合的装饰装修物的归属应当属于出租人。根据庭审查明的事实，原告与被告南湖投资公司于2012年签订《房屋、资产租赁合同》，因被告南湖投资公司违约，本院已通过（2016）浙0402民初575号民事判决进行解除，故原告对出租房屋内已经形成附合的装饰装修物享有所有权，被告南湖投资公司只享有向原告请求予以补偿的权利。该判决书已于2016年4月5日生效，至此，被告南湖投资公司才产生了请求装修补偿金的权利。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案执行过程中，涉案装饰装修物以及其产生的装饰装修款作为唯一可执行的财产，实际上已经不是被告南湖投资公司所有，其无权自行处分。南湖投资公司与被告严晓昀之间的债权属一般债权，且该债权也未经生效的法律文书予以确认。即使是生效的法律文书确定的多个债权，按照债权种类不同，基于所有权和担保物权享有的债权也是优先于一般债权受偿。根据三被告之间签订的两份《协议》约定，被告南湖投资公司将装修补偿款用于优先抵偿被告严晓昀债务的约定，实际上属于无权处分，需要权利人追认才能确定合同有效，现三被告明显不具备该条件，故本院认定上述两份《协议》无效。关于原告提出三被告之间恶意串通、虚构巨额债务的问题，并非本案审理范围，本院不予审查。三被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃一审抗辩权，本院依法缺席判决。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
确认被告浙江南湖投资有限公司与被告严晓昀、被告朱启丰分别于2016年2月20日及2016年6月24日签订的《协议》无效。
案件受理费减半收取50元，由被告浙江南湖投资有限公司、严晓昀、朱启丰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
审判员 沈 晔
二〇一八年一月二十三日
书记员 王雯琪