山东省德州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁14民终909号
上诉人（原审被告、反诉原告）：乐陵市恒发购物中心有限公司，住所地：乐陵市兴隆南大街东侧甲31号。
法定代表人：徐洪明，经理。
委托代理人：孙爱军，北京市大嘉（德州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：乐陵市名厨国宴大酒店，住所地：乐陵市兴隆南大街滨海南邻。
法定代表人：王德兴，经理。
委托代理人：陈国升，山东胜券律师事务所律师。
上诉人乐陵市恒发购物中心有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省乐陵市人民法院（2015）乐商初字第1186号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，原、被告于2013年8月21日签订房屋租赁协议，被告租赁原告五楼为职工宿舍，四楼为被告培训教室，年租金135000元。2014年9月1日原、被告重新签订房屋租赁协议，被告自2014年9月1日至2020年2月28日租赁原告五楼房屋为员工宿舍，年租金7万元，于每年的8月1日前一次性付清年度租金。由被告交付原告租赁押金2万元，待合同期满后，被告未拖欠费用及设备设施损坏等情况，原告在一周内退回全部房屋租赁押金。以上事实由原、被告签订的房屋租赁协议两份、原告收到被告房屋租赁押金条一份为证。被告于2015年9月1日前在未通知原告的情况下搬出原告所出租房屋，现原告提出解除合同且被告亦同意解除合同，以上事实由原、被告陈述予以证实。现原告主张被告按合同约定承担违约金135000元。被告主张不支付违约金，因原告的房屋是不符合消防设施安全的情况下租赁给被告的，并申请法院调取了2013年8月8日乐陵市消防队对原告发出的限期改正通知书及在租赁房屋中居住过的证人出庭作证，证人齐某证明其于2013年10月份居住至2013年12月份，未见过消防部门下发的整改通知。证人高某证明其在租赁房屋居住到2014年10月份、未见过消防部门下发的整改通知。但原告主张已整改完毕，有乐陵市公安消防大队收到的交款书及原告给乐陵市公安消防大队签署的送达回证为证。被告主张原告应返还房屋租赁押金2万元及相应利息，并提交合同押金条予以证实，对此原告予以认可。原告于2015年9月21日诉来原审法院，要求与被告解除房屋租赁协议、支付违约金135000元，诉讼费用由被告承担。被告于2015年10月9日提出反诉，要求原告返还房
屋租赁押金2万元及相应利息，反诉费用由原告承担。案经调解无效。
原审法院认为，原、被告所签订的房屋租赁协议是双方当事人真实意思的表示，该协议符合《中华人民共和国合同法》第二百一十三条之规定，合法有效，原审法院予以确认。该协议效力对双方均具有约束力，双方都应该共同遵守，否则就会承担违约责任。协议第六条明确约定了双方的违约责任，即合同期内如一方提出终止合同经对方同意后，需给对方三个月的准备期，并按剩余期限按年租金10万元的30%进行赔付。现被告在未通知原告的情形下擅自搬出租赁房屋，并不予交纳租金，已构成单方违约，现原告要求被告按合同约定支付违约金，即：2015年9月1日至2020年2月28日，4年零6个月，45万×30%=l35000元。按照《合同法》解释（二）第二十九条之规定，原审法院认为双方约定的违约金过高，已超出了合同约定的年租金实际损失30%，应当适当调整，应按合同约定的年租金7万元的30%为宜。即：2015年9月1日至2020年2月28日，4年零6个月，31.5万×30%=94500元。现原告要求与被告解除协议，被告亦同意解除，故原审法院予以支持。被告主张原告房屋存在消防设施安全隐患，不应支付违约金，但通过原审法院调取的乐陵市消防大队对原告整改的通知书及原告的罚款单据可以看出，原告应当已经整改完毕，被告租用的原告房屋不存在消防设施安全隐患，已符合出租条件，否则被告不会于2014年9月1日再次与原告签订租赁协议，故对被告主张不予支持。被告要求返还押金2万元及相应利息，原告收到被告押金2万元，原告予以认可，且房屋租赁协议第三条明确约定，即乙方未拖欠费用及没有发生设备设施损坏等情况，甲方退回全部房屋租赁押金，因原告未提供证据证明被告违反该条约定，故对被告的该主张原审法院予以支持，原告应予返还。被告
要求支付押金利息，因押金是制约合同履行的条款，并未约定利息，故对被告该主张不予支持。综上所述，原审法院为维护当事人的合法权益不受侵犯，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零八条、第一百一十四条第一款、第一百一十六条之规定，判决如下：一、解除原、被告签订的房屋租赁协议；二、被告乐陵市恒发购物中心有限公司于本判决生效后五日内给付原告乐陵市名厨国宴大酒店房屋租赁违约金94500元；三、原告乐陵市名厨国宴大酒店于本判决生效后五日内给付被告乐陵市恒发购物中心有限公司押金2万元；四、以上二、三项折抵后，由被告（反诉原告）给付原告（反诉被告）74500万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中
华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3000元，减半收取1500元，由被告（反诉原告）承担，反诉费300元，减半收取150元由原告（反诉被告）承担。
上诉人乐陵市恒发购物中心有限公司上诉称，一、因出租房屋存在严重安全隐患，对被上诉人请求支付解除租赁合同违约金不应支持。理由：1、被上诉人出租给上诉人的楼房存在严重安全隐患，曾在2013年8月8日被乐陵市公安消防大队责令限期整改并处罚金10000元，被上诉人在2013年8月21日15时21分由被上诉人管理人刘金忠签收，（见：乐公消限字{2013}第00741号整改通知书，处罚缴费单和送达回执），通知对被上诉人楼房存在的7项问题作出限期整改意见，被上诉人在明知楼房存在以上安全隐患的情况下，于签收整改通知当日即2013年8月21日与上诉人签订就该楼房的出租协议，并将问题楼房出租给上诉人员工居住。2、上诉人员工在居住期间，因为消防设施不健全，楼房存在种种安全问题纷纷搬离出去，曾经居住过的员工作为证人出庭证明了该事实。考虑到员工生命安全高于一切，上诉人没有强制要求员工再继续居住，为防止损失扩大，上诉人及时搬出了所有员工居住设施并告知了被上诉人，在解除合同问题上上诉人并无过错。3、根据《合同法》第233条，“租赁物危及承租人安全，承租人可随时解除合同”、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（三）项“租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，导致租赁房屋无法使用，承租人要求解除应予以支持”以及《中华人民共和国消防条例实施细则》第11条，对不符合防火设计要求的房屋，在整改合格后方可使用以及2015年3月1日山东省政府第285号政府令的相关规定，上诉人在解除合同上无任何过错，对于违约金的支付是对过错行为的处罚，根据本案的事实和证据，结合案情，上诉人依法不应支付违约金。二、对于被上诉人无证据证明被整改的楼房已经合格，因此至今不符合出租使用的标准，实属违约。请二审法院查明事实，依法撤销乐陵市人民法院(2015)乐商初字第1186号民事判决书第二项，改判驳回支付违约金的诉讼请求。一、二审案件受理费由被上诉人承担。
被上诉人乐陵市名厨国宴大酒店答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉理由不成立。上诉人称出租楼房存在安全隐患是逃避违约责任的借口。上诉人所指的安全隐患是双方成立租赁合同之前，即2013年8月8日乐陵市公安消防大队就答辩人经营宾馆出具的限期整改通知，通知要求一周内对灭火设施进行整改。答辩人按照要求各楼层均加装了消火栓，各房间内增加自动喷淋报警装置，同时停止了宾馆经营改为普通房租赁。答辩人与上诉人第一次签订租赁合同是在2013年8月21日，即整改后十天左右签约，租赁期限从2013年9月1日起至2020年2月28日止。上诉人实际租赁一年后，因为上诉人自己在其经营的恒发购物中心楼顶搭建了部分设施，租赁需求发生了变化，恳求答辩人降低租金，重新签订租赁合同，降低租金的理由和条件是不再使用答辩人的四楼当作员工培训室。答辩人同意了上诉人的要求，2014年9月1日与上诉人重新签订了租期五年半的房屋租赁协议，由原年租金13.6万元改为7万元。为了防止上诉人再次违约，在重新签订的房屋租赁协议第六条第2项，特别约定了如果承租方提前终止合同，需按剩余期限的30%赔偿出租方，并按年租金10万元计算违约金。上诉人实际履行租赁协议至2015年9月1日，在未告知答辩人的情况下搬出租赁房屋，以实际行为表明不再履行租赁协议，构成违约事实。由此可见，答辩人2013年8月8日的整改通知与上诉人租赁房屋根本没有关系，上诉人因为租赁需求再次发生变化，才终止履行协议。上诉人的员工也证实了房间内有喷淋自动报警装置，同时证明是居住的员工逐渐减少，陆续搬离了出租房屋，进一步说明了上诉人的需求再次产生变化才是不再继续租赁的原因。综上，一审判决正确无误，请求驳回上诉人的上诉请求。
二审查明事实与一审判决认定事实一致。
本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题为：乐陵市恒发购物中心有限公司是否应支付乐陵市名厨国宴大酒店解除合同违约金94500元。
《中华人民共和国消防法》第七十条规定“被责令停止施工、停止使用、停产停业的，应当在整改后向公安机关消防机构报告，经公安机关消防机构检查合格，方可恢复施工、使用、生产、经营。”乐陵市公安消防大队向被上诉人下发《责令限期改正通知书》的时间为2013年8月8日，若被上诉人消防安全设施不达标，则消防部门应再次下发整改通知或责令停产停业，但至上诉人与被上诉人第二次签订房屋租赁合同及上诉人搬出租赁房屋不再租赁，消防部门未再下发整改通知或责令被上诉人停产停业，且上诉人方证人证言不能证明租赁房屋已使其人身安全受到威胁，导致无法继续居住，因此上诉人关于租赁房屋存在消防隐患导致无法继续租赁的理由不能成立。此外，上诉人无证据证明曾与被上诉人就消防安全进行协商，故上诉人未通知被上诉人即擅自搬出租赁房屋的行为构成违约，应承担违约金。
综上所述，上诉人乐陵市恒发购物中心有限公司的上诉理由不成立，原审判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2163元，由上诉人乐陵市恒发购物中心有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 郭依静
审判员 陈 涛
审判员 姜 南
二〇一六年六月八日
书记员 王婷婷