广东省汕头市龙湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）汕龙法民二初字第32号
原告张老余，男，汉族，1947年12月22日出生。
委托代理人顾德仁，广东中大中律师事务所律师。
委托代理人谢锐潼，广东中大中律师事务所律师。
被告吴秋亮，男，汉族，1966年3月9日出生。
第三人中国建银投资有限责任公司。
法定代表人仲建安，董事长。
委托代理人封家权，广东环球经纬律师事务所律师。
第三人汕头经济特区汇茂贸易公司。
法定代表人辛列豪。
第三人汕头市龙湖区玉湖实业公司。
法定代表人吴细钦。
原告张老余诉被告吴秋亮、第三人中国建银投资有限责任公司（以下简称建银公司）、汕头经济特区汇茂贸易公司（以下简称汇茂公司）、汕头市龙湖区玉湖实业公司（以下简称玉湖公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人顾德仁、谢锐潼，被告吴秋亮，第三人建银公司的委托代理人封家权到庭参加诉讼，第三人汇茂公司、第三人玉湖公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年9月5日，原告与被告签订了《汕头市房地产买卖居间合同》，由被告将其原向第三人建银公司合法购买的（第三人建银公司委托北京嘉禾国际拍卖公司拍卖）位于汕头市华山路玉湖大厦704号房产转让给原告，双方约定的成交金额为147，250元。
争议房产经过多手交易，具体为：1993年6月8日，该房产由本案第三人玉湖公司（即开发商）出售给第三人汇茂公司，双方对办理产权证的事项作了约定。1995年11月8日，第三人汇茂公司将该房产转让给中国建设银行属下的建设银行汕头市信托投资公司，双方对办理产权证的事项也作了约定。2004年中国建设银行重组改制，中国银行业监督管理委员会做出银监复（2004）144号《批复》同意，中国建设银行分立为中国建设银行股份有限公司和建银公司，建银公司即第三人承继未纳入中国建设银行股份有限公司的资产和负债。2006年7月24日，建总函（2006）577号《关于开展委托管理的中国建投房地名称变更登记工作的通知》明确，建银公司对登记在原中国建设银行各分支机构名下、建行股份或第三方名下的房地产进行产权名称变更登记，争议房产因属于原建行分支机构建设银行汕头市信托投资公司，尽管未登记在原建设银行名下，但该房产也纳入了建银公司的资产中。2011年1月，建银公司委托北京嘉禾国际拍卖有限公司对广东省内的房产进行拍卖，其中包括了本案中的争议房产，详见《委托拍卖书》。
2011年1月，建银公司委托北京嘉禾国际拍卖有限公司对争议房产在广州进行拍卖。被告于2011年7月1日与北京嘉禾国际拍卖有限公司签订《竞拍协议书》，依法成为竞买人。2011年7月3日，被告在广州市广州中心皇冠假日酒店3层水晶1厅竞拍成交争议房产，被告与北京嘉禾国际拍卖有限公司当场签订《拍卖成交确认书》，双方对拍卖行为进行确认。2011年8月16日，建银公司委托广州市建银物业管理有限公司将争议房产移交给被告，双方签订《标的移交确认书》，至此，被告已通过合法程序拍卖并取得争议房产的权属。
2011年9月5日，原告与被告签订了《汕头市房地产买卖居间合同》，被告收取原告约定的购房款后，将该套房产转让给原告。
原告与被告签订的《汕头市房地产买卖居间合同》虽然名为居间合同，但实为商品房买卖合同。所谓商品房买卖合同，即一方转让房屋所有权于另一方，另一方支付相应价款的合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”原告与被告签订的《汕头市房地产买卖居间合同》中详细规定了当事人名称、身份证号码、商品房的基本情况、总价款、付款方式、办理产权证登记的相关事宜、水电物业有线电视等配套设施的相关事宜。合同签订后，原告严格履行合同义务，将购房款支付给被告，被告也将房屋交付给原告。根据现行法律法规，原告与被告经协商一致签订的该份合同，是商品房买卖合同，该合同意思表示真实，合法有效。但被告及第三人一直以种种原因拖延为原告办理上述房屋的房地产权证。
原告认为，被告作为房屋买卖合同的出售方，在原告交付购房款履行了付款义务后，被告交付房屋即商品房买卖合同成立，被告应当在合同成立之日起按约定协助原告办理上述房屋的房地产权证。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第60条、《城市房地产开发经营管理条例》第33条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定，被告及第三人应当协助原告办理该房屋的房地产权证。
诉讼请求：一、确认原告与被告签订的《汕头市房地产买卖居间合同》是合法有效的房屋买卖合同；二、请求法院判令被告及第三人协助原告办理汕头市华山路玉湖大厦704房的房地产权证。
原告提交了以下的证据：
1．原告的身份证复印件，证明原告的身份信息；
2．被告的人口查询信息、第三人的企业机读档案登记资料、广东省组织机构代码管理中心汕头市分中心《信息查询结果》，证明被告、第三人的身份信息；
3.汕头市房地产买卖居间合同，证明被告将争议房产转让给原告；
4．玉湖公司商品房买卖合同书，证明玉湖公司将争议房产出售给汇茂公司；
5.商品房转让协议书，证明汇茂公司将争议房产转让给中国建设银行属下的建设银行汕头市信托投资公司；
6.（国）内资登记字（2004）第383号《准予变更登记通知书》、《证明》、银监复（2004）144号《批复》，证明中国建设银行重组改制设立建银公司；
7.建总函（2006）577号《关于开展委托管理的中国建投房地产名称变更登记工作的通知》，证明争议房产已纳入建银公司资产；
8.拍卖成交确认书、标的移交确认书，证明被告竞拍成功；
9.委托拍卖合同，证明建银公司委托北京嘉禾国际拍卖有限公司对争议房产进行拍卖；
10.竞买协议书，证明被告与北京嘉禾国际拍卖有限公司的竞拍事实；
11.建银公司章程，证明建银公司的主体地位及管理资产的资格。
12.商业企业开业申请登记表、（87）粤银管字第009号《批复》、企业申请注销登记注册书，证明中国建设银行汕头市信托投资公司的人员、设备、设施、物资及一切债权债务由中国建设银行汕头市分行承接负担。
第三人建银公司辩称：原、被告之间签订的《汕头市房地产买卖居间合同》，我方不是合同的当事人，与被告没有房地产买卖关系；争议房产产权人为中国建设银行汕头市信托投资公司，由于中国建设银行改制，争议房产由中国建设银行汕头市信托投资公司转让到我方名下；北京嘉禾国际拍卖有限公司与被告签订的《竞买协议书》合法有效，双方的权利义务因合同的履行而终止，根据《竞买协议附件》，我方向被告转让《商品房转让协议书》一份，转让的是合同权益，而非物权，原告陈述不符合事实；《竞买协议书》第6条和第8条对交易后产权办理有明确约定，我方无义务协助原、被告办理产权证，原告依据原、被告签订的《汕头市房地产买卖居间合同》要求我方办理产权证不符合规定。综上所述，我方与原告之间不存在合同关系，与被告存在合同权益转让法律关系，不存在物权转让法律关系，原告诉讼请求没有法律依据，请求法庭予以驳回。
第三人建银公司无提交证据。
原告在举证期限内向本院申请调查取证，要求调查争议房产的交易信息、交易具体房号。本院根据原告的申请，向汕头市龙湖房产交易所查询争议房产的交易登记情况，该所作出函复。
第三人汇茂公司、玉湖公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩和举证的权利。
经开庭质证，第三人建银公司对原告提交的证据1、2无异议；对证据3真实性保留不予认可；对证据4、5的真实性无法确认，与本案无关；对证据6、7真实性、合法性予以认可，但关联性不予认可；对证据8、9、10、11真实性、合法性无异议，关联性不予认可；对证据12的真实性、合法性无法判断，对其关联性不予认可。
本院确认原告提交的证据、汕头市龙湖房产交易所的复函可以作为认定事实的依据。
本院查明：1993年6月8日，第三人玉湖公司与第三人汇茂公司签订《商品房买卖合同书》，约定：汇茂公司向玉湖公司购买商品房位于华山路一幢709室共11套，面积1368平方米，每平方米1780元，共2，435，040元。同时约定凭本合同书及购房发票作为办理产权证依据，由玉湖公司代办申请、登记，其登记费、查账、工本等费用由汇茂公司负责。
1995年11月8日，第三人汇茂公司与中国建设银行汕头市信托投资公司签订《商品房转让协议书》，约定：汇茂公司将原向玉湖公司购买的商品房九套转让给建设银行汕头市信托投资公司，该商品房位于汕头市华山路玉湖大厦之第六层、第七层共九套，购房单价每平方米2560.54元，金额2，898，528.74元；面积1132平方米，其中：607房（面积130平方米）、608房（面积128平方米）、704房（面积118平方米）、708房（面积128平方米）、709房（面积121平方米）……；房屋转让后该商品房产权归建设银行汕头市信托投资公司所有，今后办理产权转移、鉴证、契税等手续的有关税费均由中国建设银行汕头市信托投资公司负责。
1997年3月27日，中国建设银行汕头市信托投资公司经工商行政管理局注销登记，其人员、设备、设施、物质及一切债权债务由中国建设银行汕头市分行承接负担。
2004年9月14日，中国建设银行重组改制，分立为中国建设银行股份有限公司和建银公司。建银公司承继未纳入中国建设银行股份有限公司的资产和负债。2006年7月24日，建总函（2006）577号《关于开展委托管理的中国建投房地名称变更登记工作的通知》明确，建银公司对登记在原中国建设银行各分支机构名下、建行股份或第三方名下的房地产进行产权名称变更登记。
2011年1月12日，建银公司与北京嘉禾国际拍卖有限公司签订《委托拍卖合同》，对争议房产进行拍卖。
2011年7月1日，被告与北京嘉禾国际拍卖有限公司签订《竞买协议书》，约定：北京嘉禾国际拍卖有限公司及委托方对拍卖标的能否办理权属登记、变更过户不承担任何担保责任；本次拍卖的各项标的可能存在无法办理权属登记或过户的情况，被告承诺已充分知晓并了解因此产生的各项风险，并承诺自愿承担上述全部风险及其所涉的各项损失。
2011年7月3日，被告在广州市广州中心皇冠假日酒店3层水晶1厅竞拍成交争议房产，被告与北京嘉禾国际拍卖有限公司签订《拍卖成交确认书》，双方对拍卖行为进行确认。
2011年8月16日，第三人建银公司委托广州市建银物业管理有限公司将争议房产移交给被告，双方签订《标的移交确认书》。
2011年9月5日，原、被告签订《汕头市房地产买卖居间合同》，约定：被告将位于汕头市华山路玉湖大厦704房的房产（建筑面积118平方米）卖给原告，房款147，250元；产权过户手续及一切费用由原告承担；被告保证上述房地产没有产权及债权债务等权利限制，若有发生以上情况概由被告负责处理并承担相应法律责任，由此造成的有关经济损失由被告负责。合同签订后，原告向被告支付房款147，250元，被告将房产交付原告。
2014年8月27日，汕头市龙湖房产交易所向本院作出《关于查询汕头市华山路玉湖大厦709房等房屋交易登记情况的复函》，内容为：经查，汕头市龙湖区玉湖综合楼607房、608房、704房、708房、709房等11套房产，购房人为汇茂公司，于2001年12月在我所办理商品房备案登记手续。
诉讼期间，原、被告确认：被告有口头告知原告争议房产“可能存在无法办理权属登记或过户情况”，双方均认为通过公开拍卖可以过户。
本院认为：原、被告签订的《汕头市房地产买卖居间合同》，虽名为买卖居间合同，但根据合同内容实为买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。原告关于确认原、被告签订的《汕头市房地产买卖居间合同》是合法有效的房屋买卖合同的诉讼请求，证据及理由充分，可予以支持；原告关于要求判令被告及第三人协助原告办理房地产权证的诉讼请求，因被告通过拍卖取得争议房产的合同权利，其将争议房产出卖给原告，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定以及《中华人民共和国合同法》第一百三十二条“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分”的规定，被告并未取得争议房产的所有权，因此原告的上述请求缺乏法律依据，本院不予支持。
第三人建银公司辩称与原告之间不存在合同关系，与被告存在合同权益转让法律关系，不存在物权转让法律关系的意见理由成立，予以采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款的规定，判决如下：
一、确认原告张老余与被告吴秋亮签订的房屋买卖合同合法有效；
二、驳回原告张老余的其他诉讼请求。
案件受理费100元，由原告负担50元，被告负担50元，公告费1200元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式五份，上诉于广东省汕头市中级人民法院。
审 判 长 吴丽萍
审 判 员 吴映君
人民陪审员 黄 波
二〇一四年十二月十二日
书 记 员 杨文健
附件：
相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。