江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏13民终4849号
上诉人（原审原告）：姚宁永，男，1978年2月12日出生，汉族，居民，住所地泗洪县。
委托诉讼代理人：张曼，泗洪县楚声法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：路兵，泗洪县楚声法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：徐鸣峰，男，1969年11月6日出生，汉族，居民，住江苏省昆山市。
原审第三人：江苏省东尚置业有限公司，统一社会信用代码91321324565291933A，住所地江苏省泗洪县北环路南侧早陈河西侧锦绣华庭C206室。
法定代表人：王超，该公司董事长。
上诉人姚宁永因与被上诉人徐鸣峰、原审第三人江苏省东尚置业有限公司（以下简称东尚公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服江苏省泗洪县人民法院（2017）苏1324民初3058号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年12月11日立案受理后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。
上诉人姚宁永上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判停止对泗洪县东尚阳光小区公寓403室房屋的执行和查封；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：1.姚宁永与东尚公司之间签订了《东尚阳光认购书》，该认购书亦是买卖合同；2.东尚公司向姚宁永出具了收条，应当认定姚宁永支付了房屋价款；3.姚宁永在与东尚公司签订合同后即开始占有案涉房屋并装修、入住至今；4.案涉房屋未能办理产权登记手续，系因东尚公司的原因，姚宁永对此并无过错。
被上诉人徐鸣峰辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人东尚公司未作答辩。
姚宁永向一审法院起诉请求：1.停止对泗洪县东尚阳光小区公寓403室房屋的执行；2.本案诉讼费用由徐鸣峰负担。事实与理由：姚宁永认购东尚公司开发的东尚阳光小区公寓403室，并支付全部购房款249439元，东尚公司已将房屋交付姚宁永占有、使用。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，案涉房屋属于人民法院不得查封的情形。
一审法院认定事实：2015年3月1日，东尚公司与姚宁永签订认购书1份，约定东尚公司将面积为78.44平方米的东尚阳光小区公寓403室，以单价3180元/平方米、总价款249439元的价格出卖给姚宁永。2015年3月1日，东尚公司向姚宁永出具249439元的收据，并载明购房款（403#），收款方式为借据。后东尚公司将公寓403室交付姚宁永。
因东尚公司、王超未履行（2016）苏1324民初3322号民事调解书确定的义务，徐鸣峰申请强制执行。泗洪县人民法院作出（2016）苏1324执2988号执行裁定书，查封了东尚阳光小区公寓403室。姚宁永以涉案房屋系其全款购买，并实际占有、使用为由，向泗洪县人民法院提出异议，被裁定驳回。
一审法院认为，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，东尚公司与姚宁永签订涉案房屋认购书，系东尚公司清偿其对姚宁永所负的借款债务的方式，而非真正的商品房买卖关系。且双方就涉案房屋尚未办理权属移转变更登记，该清偿并不能产生代物清偿的效力。故姚宁永的诉求不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之构成要件，不能排除徐鸣峰要求对案涉房屋的执行，否则无异于赋予姚宁永对东尚公司享有的借贷债权的优先性，而否认债权的平等性。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，判决：驳回姚宁永的诉讼请求。案件受理费5050元，由姚宁永负担。
对于一审判决查明的事实，上诉人姚宁永与被上诉人徐鸣峰均无异议，本院依法予以确认。
围绕其上诉请求，姚宁永二审中提供如下证据：
1.泗洪县房地产管理处颁发的商品房预售许可证1份及东尚公司出具的证明1份，拟证明东尚公司在姚宁永购买案涉房屋之前已取得商品房预售许可证。
2.加盖东尚公司公章的送货清单复印件46份，拟证明姚宁永向东尚公司提供石子，合计价值234815元，后经双方协商，用东尚阳光小区公寓403室冲抵下欠货款，并由姚宁永向东尚公司额外支付剩余款项。
对上述证据，被上诉人徐鸣峰质证意见如下：对证据1的真实性无异议；证据2系复印件，对其真实性不予认可。
本院对上述证据认证意见如下：对证据1的真实性、合法性和关联性均予以确认；证据2系复印件，虽加盖东尚公司公章，由于东尚公司与本案存在利害关系，故本院对其三性均不予认可。
本院二审另查明：东尚公司开发的东尚阳光小区于2012年9月21日取得商品房预售许可证，预售许可证载明准予预售建筑面积为42003.57平方米，其中住宅33570.09平方米，商业8433.48平方米。
本案二审争议焦点为：姚宁永对位于泗洪县东尚阳光小区公寓403室房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的权利。
本院认为，根据当事人举证及一、二审查明的事实，姚宁永对于案涉房屋不享有排除人民法院强制执行的权利。主要理由如下：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，首先，姚宁永与东尚公司签订《东尚阳光认购书》1份，约定姚宁永买受东尚公司开发的东尚阳光小区公寓403室房屋，面积为78.44平方米，单价为3180元，总价款为249439元。根据《中华人民共和国合同法》第十二条规定，合同一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。姚宁永与东尚公司签订的《东尚阳光认购书》显然不具备合同的一般条款，也没有正常的商品房买卖合同中关于商品房质量标准、交付日期、违约责任、争议解决办法等内容的约定，故仅根据该认购书不能认定双方就案涉商品房买卖已签订了书面的买卖合同。其次，姚宁永主张其已向东尚公司支付了案涉房屋的全部价款，并提供了东尚公司出具的收据、加盖东尚公司公章的送货清单复印件等证据予以证实，但上述证据并不足以证明姚宁永已向东尚公司支付了全部房款。主要理由有二：一是根据一般交易常识和交易习惯，对于数十万元的支付行为，在无其他证据佐证的前提下，仅凭一方出具的收据不足以认定另一方已支付了该款项；二是姚宁永提供的送货清单均为复印件，该清单亦未载明收货人为东尚公司，且姚宁永与东尚公司之间并无买卖合同等证据佐证双方之间存在买卖合同关系。综上，姚宁永主张其对案涉房屋享有排除人民法院强制执行的权利，不符合最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定中第一项、第三项的情形，其主张依法不能成立，对其上诉请求依法不应支持；一审判决处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5050元，由上诉人姚宁永负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐淮成
审判员 吴军良
审判员 陈 鹏
二〇一八年二月二十七日
书记员 袁海燕
附录法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
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