广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤18民终3322号上诉人（原审被告）：赖彩环，女，汉族，1980年3月10日出生，住广东省清远市清新区。上诉人（原审被告）：罗沛清，男，汉族，1979年8月25日出生，住广东省清远市清新区。被上诉人（原审原告）：曾志成，男，汉族，1966年7月29日出生，住广东省清远市清新区。被上诉人（原审原告）：曾维光，男，汉族，1994年12月12日出生，住广东省清远市清新区。上列两被上诉人的共同委托诉讼代理人：欧阳晟，广东观上律师事务所律师。上列两被上诉人的共同委托诉讼代理人：欧阳嘉晟，广东观上律师事务所律师。原审第三人：清远市志业房地产顾问有限公司。住所地：清远市清新区XX镇XX路**号XX首层XX。法定代表人：赖志文。上诉人赖彩环、罗沛清与被上诉人曾志成、曾维光、原审第三人清远市志业房地产顾问有限公司（以下简称志业公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省清远市清新区人民法院（2017）粤1803民初1008号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月2日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人赖彩环、罗沛清，被上诉人曾志成、曾维光的共同委托诉讼代理人欧阳嘉晟到庭参加诉讼。原审第三人志业公司经本院传票传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人赖彩环、罗沛清上诉请求：一、撤销一审法院作出的(2017)粤1803民初1008号民事判决，驳回曾志成、曾维光对赖彩环、罗沛清的一审诉讼请求；二、案件一、二审受理费用由曾志成、曾维光承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。一审法院认定按照合同约定赖彩环、罗沛清承担本次房屋买卖违约责任的事实是错误的。首先，按照曾志成、曾维光与赖彩环、罗沛清于2017年3月6日签署的《房屋买卖合同》中第三条B项2款的约定，买方（即曾志成、曾维光）在签署本合同之同时交付20000元定金给卖方(即赖彩环、罗沛清)。但由始至终，赖彩环、罗沛清只收到曾志成、曾维光10000元定金，志业公司在一审中亦没有将事实交待清楚。至于赖彩环、罗沛清出具确认收到20000元的《收款收据》，纯属误信志业公司，但不争的事实是赖彩环、罗沛清根本没有收到曾志成、曾维光20000元房屋定金。其次，曾志成、曾维光清楚知悉赖彩环、罗沛清没有收到足额的定金，但没有答复。赖彩环、罗沛清一气之下将己收到10000元定金返回志业公司，但据曾志成、曾维光声称志业公司不肯给予相应处理方案，因此而产生本次诉讼，赖彩环、罗沛清虽然缺乏相关证据证实，但并非胡言乱语。最后，赖彩环、罗沛清本次纠纷是志业公司所致，是志业公司将l0000元定金私自收缴，现志业公司却是将所有责任推卸在赖彩环、罗沛清身上，行为十分可耻。赖彩环、罗沛清有意出售房屋，曾志成、曾维光亦是有意购买该房屋，但经志业公司胡乱作为，致使赖彩环、罗沛清与曾志成、曾维光均受到损失。赖彩环、罗沛清认为错不在自己，不应承担违约责任。二、一审法院适用法律有误。依照上述的事实，赖彩环、罗沛清认为其并没有不履行合同，而是第三方从中作梗，没有按照合同约定支付足额的定金，并且赖彩环、罗沛清已经告知曾志成、曾维光，曾志成、曾维光却没有任何行动，双方有达成取消交易的合意，法院应根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，驳回曾志成、曾维光的诉讼请求。即使要赖彩环、罗沛清承担相应的违约责任，一审法院判决赖彩环、罗沛清承担成交价百分之十作为违约金有失公平，赖彩环、罗沛清只收到曾志成、曾维光的10000元定金，希望二审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、一百一十五条予以调整。综上，赖彩环、罗沛清为讨回公道依法提起上诉，希望二审法院能予以支持。曾志成、曾维光答辩称：一、一审法院认定事实清楚，证据充分，应予维持。1、一审法院认定赖彩环、罗沛清与曾志成、曾维光及志业公司签订的《房屋买卖合同》是三方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，各方应当按照合同履行各自义务。2、合同签订后，曾志成、曾维光按照合同约定，支付了购房定金20000元，赖彩环、罗沛清出具《收款收据》予以确认，并已准备向银行申请货款，至此，曾志成、曾维光已严格按照合同履行了合同的前期义务。但赖彩环、罗沛清此时因房价上升，不愿继续履行合同，退回定金给志业公司，要求解除合同，是违约行为，应当承担违约责任。上述认定事实清楚，证据确实充分，应当予以维持。二、一审法院适用法律正确，程序合法，赖彩环、罗沛清的上诉理由不能成立。综上，曾志成、曾维光恳请二审法院驳回赖彩环、罗沛清的诉讼请求，依法维持原判。原审第三人志业公司述称：一、一审判决认定事实清楚志业公司在收到曾志成、曾维光交来的购房定金人民币20000元，后即转交给赖彩环、罗沛清，并由赖彩环、罗沛清出具《收款收据》确认收到曾志成、曾维光交来的购买定金人民币20000元，但赖彩环、罗沛清在决定违约不出售房屋后，又把曾志成、曾维光的购房定金人民币20000元退回志业公司，表示不再出售房屋。赖彩环、罗沛清在上诉状中讲退10000元定金给志业公司不是事实，是退了20000元。二、一审判决适用法律正确、程序合法。由于赖彩环、罗沛清以退回20000元定金的行为决定违约，一审判决适用法律对案件作出判决是正确的。综上所述一审判决认定事实清楚，适用法律正确、程序合法，二审法院依法应予以维持，依法驳回赖彩环、罗沛清的上诉请求。曾志成、曾维光向一审法院起诉请求：1.依法解除曾志成、曾维光与赖彩环、罗沛清签订的《房屋买卖合同》;2.依法判令赖彩环、罗沛清连带赔偿曾志成、曾维光71000元;3.由赖彩环、罗沛清承担案件的诉讼费。一审法院认定事实：赖彩环、罗沛清作为卖方，曾志成、曾维光作为买方，志业公司作为中介方于2017年3月16日签订了《房屋买卖合同》，约定赖彩环、罗沛清将位于清远市清新区一审法院认定事实：赖彩环、罗沛清作为卖方，曾志成、曾维光作为买方，志业公司作为中介方于2017年3月16日签订了《房屋买卖合同》，约定赖彩环、罗沛清将位于清远市清新区某楼盘X区X栋X号房屋以710000元的价格出售给曾志成、曾维光（由曾志成代签合同）。买卖双方约定了付款方式为银行按揭付款，（1）签合同时付定金20000元。（2）卖方应在收到定金后15日内提供齐全办理银行贷款所需要的材料，且协助买方申请银行按揭；买方应在签署合同日内提供办理签署银行按揭资料及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后15日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料；买方向银行申请450000元银行按揭贷款（以银行批准的结果为准）。（3）首期楼款（不包含定金）260000元，买方应在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给卖方。《房屋买卖合同》第十一条约定，如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以本合同转让成交价为基数按日万分之十支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过15日，买方可解除合同并选择要求卖方支付本合同转让成交价百分之十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。上述《房屋买卖合同》签订当天赖彩环、罗沛清出具《收款收据》，载明收到曾志成交来的购房首期款20000元。曾志成、曾维光已着手准备向银行申请贷款的相关资料。2017年4月18日，志业公司出具情况说明，称赖彩环、罗沛清于2017年4月将已收取的曾志成购房定金20000元退回志业公司，想退还给曾志成、曾维光，但曾志成、曾维光拒收，经志业公司多次协调，赖彩环、罗沛清坚持不出售该房屋，曾志成、曾维光则要求继续履行合同，赖彩环、罗沛清退回的定金20000元仍留在志业公司处。赖彩环提交的其与XX地产中介的微信聊天记录显示赖彩环通过微信收取了购房定金10000元，并表明第二天签约时要再收取10000元。一审法院认为：案件是房屋买卖合同纠纷。买卖双方及中介方签订的《房屋买卖合同》是三方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合同有效，合同签订人应当按照合同履行各自的义务。合同签订后，赖彩环、罗沛清出具《收款收据》确认收到曾志成、曾维光交来的购房定金20000元，曾志成、曾维光也已准备去申请银行贷款，但赖彩环、罗沛清反悔不肯卖房，并将定金退回中介处，是违约行为，应当承担违约责任。曾志成、曾维光有权要求解除合同，并要求赖彩环、罗沛清按《房屋买卖合同》第十一条支付成交价百分之十的违约金71000元。合同三方对解除合同无意见，一审法院对曾志成、曾维光的诉讼请求予以支持。综上所述，一审法院判决如下：一、解除曾志成、曾维光，赖彩环、罗沛清和清远市志业房地产顾问有限公司于2017年3月16日签订的《房屋买卖合同》；二、赖彩环、罗沛清应于判决生效之日起十日内支付违约金71000元给曾志成、曾维光。案件受理费788元，由赖彩环、罗沛清负担。本院二审期间，双方当事人均无提交新证据。经审理查明，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据最高人民法院《关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案二审主要围绕上诉人赖彩环、罗沛清的上诉请求的范围进行审理。根据双方二审诉辩意见，本案的争议焦点为：一、赖彩环、罗沛清的行为是否构成违约；二、涉案违约金应如何计算。关于赖彩环、罗沛清的行为是否构成违约的问题。本案中，三方当事人在平等自愿、协商一致的情况下签订的《房屋买卖合同》，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属依法成立、合法有效合同。根据涉案《房屋买卖合同》的约定，曾志成、曾维光应在签订该合同时将20000元定金交付给赖彩环、罗沛清。三方当事人于2017年3月16日签订涉案《房屋买卖合同》。同日，赖彩环、罗沛清出具《收款收据》确认收到曾志成、曾维光交来的购房定金20000元。赖彩环、罗沛清提出其只收到10000元定金，且在误信志业公司的情况下出具了该收据，不应承担违约责任的上诉理由，但并未提供足以推翻该收据所反映的内容的证据予以佐证。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，赖彩环、罗沛清应承担举证不利的法律后果，故对其上述该项上诉理由，本院不予支持。一审法院认定赖彩环、罗沛清拒绝卖房且退回定金的行为已构成违约并无不当，本院予以维持。关于涉案违约金应如何计算的问题。涉案《房屋买卖合同》是三方当事人在充分协商的基础上签订的，是当事人的真实意思表示，其约定的按房屋成交价的百分之十计算违约金并没有过分高于实际损失，合同当事人的意思自治应受到充分尊重，该违约金应按照合同约定的标准进行计算。对于赖彩环、罗沛清提出涉案违约金应予以调整的主张，本院不予支持。一审法院根据涉案《房屋买卖合同》第十一条的约定认定赖彩环、罗沛清应按以房屋成交价710000元的百分之十向曾志成、曾维光支付违约金71000元并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人赖彩环、罗沛清的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1576元，由赖彩环、罗沛清负担。本判决为终审判决。审 判 长 叶明忠审 判 员 肖惠文审 判 员 何 燕二〇一七年十二月二十二日法官助理 叶俊言书 记 员 梁肖珩附：相关裁判依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。最高人民法院《关于适用的解释》第三百二十三