南宁铁路运输法院
民 事 判 决 书
（2016）桂7102民初456号
原告：蒋益敏，男，1974年4月10日出生，壮族，住广西壮族自治区南宁市。
委托诉讼代理人：杨锋，广西刘晰律师事务所律师。
被告：林茂学，男，1976年6月14日出生，汉族，住浙江省平阳县。
原告蒋益敏与被告林茂学房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月27日立案后，依法适用简易程序。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，于2016年9月12日裁定转为普通程序，并于2016年12月14日公开开庭进行了审理。原告蒋益敏及其委托诉讼代理人杨锋到庭参加诉讼，被告林茂学经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蒋益敏向本院提出诉讼请求：1.被告林茂学向原告蒋益敏支付租金18400元、物业费（包括水费、水电公摊、物业管理费、卫生费）3100元、电费188.4元、开换锁费用180元、违约金6600元，房屋损害赔偿2万元；2.被告林茂学承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与被告在2015年4月21日签订《房屋租赁合同》，原告将南宁市青秀区合作路6号五洲国际小区B栋903号房出租给被告。合同约定：租赁期为一年，自2015年5月1日至2016年4月30日止；每月租金3300元，按季度在每季度的3日前交纳；承租方向出租方交纳履约保证金5000元。合同还约定：承租人不按时缴纳租金，拖欠租金超过10日的，出租人可以终止合同，没收履约保证金；任何一方违反合同的规则，须按月租金的两倍支付违约金。合同签订之后，被告将该房作为广西南宁市柏源装饰工程有限公司（以下简称柏源公司）的办公场所。在合同履行过程中，被告多次租金不按时缴纳，第2季度尚欠租金1900元，第3季度尚欠租金3300元，第4季度租金未缴。且水电费、物业费一直未交纳，尚欠物业费3100元、电费188.4元。在上述费用追收无果情况下，原告于2016年4月17日通过短信和张贴通知的办法通知被告搬出房屋、交还钥匙。被告收到通知后未履行。原告于2016年5月2日报请辖区派出所备案，在物业管理人员见证下，由开锁人员打开房门，对房屋进行查验和物品清点。原告发现在未征得原告同意情况下，被告在阳台私装电子显示屏，在大厅私装隔断、物品展示架、私拆吊顶灯、私装吊顶，在二楼卫生间墙壁瓷砖多处打孔，在房间私装厨柜，对房屋造成了损害。为维护原告合法权利，原告诉至法院，请求判如所请。
被告林茂学未作答辩。
原告蒋益敏围绕诉讼请求依法提交了证据。被告林茂学经本院合法传唤未到庭，视为其放弃举证和质证的权利。对原告提交的证据，本院认定如下：1.《房屋租赁合同》，该证据可以证实原、被告双方对涉案房屋出租约定的各自的权利义务，对该证据本院予以认定；2.物业费收据，该证据可以认定原告已代被告支付了租赁合同期间的水费、水电公摊、物业管理费、卫生费共计3321.43元，对该证据本院予以认定；3.电费发票，该证据可以证明原告已缴纳2015年12月电费287.42元，对该证据本院予以认定；4.开换锁收据，可以证明原告于2016年5月2日为收回涉案房屋支付180元的开锁费用，对该证据本院予以认定；5.搬迁费收据，该证据与本案无关，本院不予认定；6.房屋照片，这些照片可以证明涉案房屋被原告收回时的状态，但不能证明原告的实际损失，该证据本院不予认定；7.房屋所有权证，该证据能证明涉案房屋系合法建设的建筑，对该证据本院予以认定。
根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月21日，原告蒋益敏（出租方）与被告林茂学（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定原告将南宁市青秀区合作路6号五洲国际小区B栋903号房出租给被告。合同约定：租赁期限自2015年5起月1日至2016年4月30日止；每月租金3300元；在合同生效之日被告须向原告支付首季度租金9900元及履约保证金5000元，之后租金按季度在每季度的3日前交纳。合同第八条约定，租赁期间产生的水电费、水电公摊、物业管理费、卫生费等由承租人支付。合同第十一条约定，承租人超过10天不缴纳租金的，出租人可以终止合同，没收履约保证金。合同第十三条约定，任何一方违反合同的规则，须按月租金的两倍支付违约金。合同签订之后，原告将涉案房屋交付被告，被告将该房作为柏源公司的办公场所并已支付首季度租金9900元、履约保证金5000元给原告。在合同履行过程中，被告多次不按时缴纳租金，第2季度租金只支付8000元，第3季度租金只支付6600元，第4季度租金未支付，共欠租金15100元。水电费、物业费等也一直未交纳，尚欠物业费、水费、水电公摊、垃圾处理费共计3321.43元、电费188.4元。原告多次追讨租金无果，于2016年4月17日在涉案房屋门口张贴的通知，内容主要为：被告在合同期间拖欠房租、物业费，已构成违约，原告要求被告搬出房屋、交还钥匙，恢复原状。但被告未搬出涉案房屋，也未返还房屋钥匙。2016年5月2日，原告请开锁人员打开房门，花费180元开锁费用，并对房屋进行查验和物品清点。2016年6月，原告将涉案房屋另行出租。
另查明：原告于2016年6月6日向南宁市信德佳物业服务有限公司支付涉案房屋2015年5月1日至2016年5月31日物业费等3321.43元，物业公司开具相应发票给原告；于2016年6月8日向南宁市供电局支付涉案房屋2015年12月电费188.4元，南宁供电局开具金额为287.42元的电费发票给原告，除原告支付的188.4元外，其余99.02元为被告之前预交电费剩余款直接在2015年12月份电费中扣除。
本院认为，原告蒋益敏与被告林茂学于2015年4月21日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，对双方当事人均具有约束力。双方应按合同约定履行各自义务。
关于租金的问题。被告使用租赁物，应按合同约定支付租金，现被告未按合同约定时间支付租金，至2016年4月30日合同解除之日止，尚欠原告租金15100元，对未付的租金，被告负有支付义务。原告主张被告未主动搬离涉案房屋，原告于2016年6月才又将涉案房屋出租，故原告要求被告赔偿以一个月的租金作为原告将被告物品搬离及清理房屋的时间的损失。本院认为，原、被告的租赁合同已于2016年4月30日到期自然终止，原、被告双方并没有达成继续履行合同的一致意见或签订新的租赁合同，故对原告要求被告支付尚欠租金15100元以外租金的诉讼请求不予支持。
关于物业费、电费的问题。合同第八条约定，租赁期间产生的水电费、水电公摊、物业管理费、卫生费等由承租人支付。现被告未按合同约定支付租赁期间物业管理费、水电公摊、卫生费以及未完全支付2015年12月份的电费，物业费等费用3321.43元、电费188.4元已由原告支付，其中原告只要求被告支付物业费3100元属原告对自己权益的处分，本院予以准许，故原告要求被告将原告已代为支付的物业费3100元、电费188.4元支付给原告有事实和法律依据，本院予以支持。
关于开锁费的问题。租赁合同到期后，被告有返还租赁物的义务。但本案租赁合同到期后，被告未主动搬离涉案房屋，也未交还房屋钥匙，原告为止损，请开锁工人开锁收回涉案房屋，由此发生的费用是被告过错造成，故原告要求被告支付开锁费180元的诉讼请求，本院予以支持。
关于违约金的问题。原、被告的租金合同第十三条约定，违约方须按月租金的两倍支付违约金给守约方。本案中，被告拖欠租金，并在合同到期后未履行返还房屋义务，已构成违约，故原告要求被告按合同约定支付按月租金的两倍（即6600元）支付违约金的请求有合同依据，本院予以支持。
关于房屋损害赔偿金的问题。原告认为被告未经过其允许对涉案房屋进行吊顶、钻孔、隔断等，造成房屋损坏，要求被告支付2万元的房屋损害赔偿金。本院认为，原告未能提供证据证明房屋出租给被告前的状态，也未能提供证据证明其收回涉案房屋后对房屋进行修复具体费用，故对该诉讼请求本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：
一、被告林茂学支付原告蒋益敏租金15100元、物业费3100元、电费188.4元、开换锁费用180元、违约金6600元，共计25168.4元；
二、驳回原告蒋益敏其他的诉讼请求。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费1012元，公告费700元，共计1712（原告已预交）由原告蒋益敏负担212元，被告林茂学负担1500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。
审 判 长 邓立新
审 判 员 蓝丹丹
代理审判员 罗贤斌
appoint
二〇一六年十二月十六日
书 记 员 赵文赎