山东省枣庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁04民终47号
上诉人（原审被告）：山东真爱置业发展有限公司，住所地：滕州市荆河西路92号，统一社会信用代码：91370481061964620W。
法定代表人：郑期中，董事长。
委托诉讼代理人（特别授权代理）：孟阳，山东荆河律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：楼开君，男，1954年8月5日出生，汉族，住浙江省嵊州市。
委托诉讼代理人（特别授权代理）：�猛，山东滕国律师事务所律师。
上诉人山东真爱置业发展有限公司（以下简称真爱置业公司）因与被上诉人楼开君商品房预约合同纠纷一案，不服山东省滕州市人民法院（2016）鲁0481民初3331号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
真爱置业公司上诉请求：1、撤销山东省滕州市人民法院（2016）鲁0481民初3331号民事判决，并依法改判或发回重审；2、本案诉讼费由楼开君承担。事实和理由：一、原审错误适用定金罚则，导致错误判决。根据《担保法》第89条及《担保法》解释第115、120条、《合同法》第115条规定，本案案情不具备适用定金罚则的条件。（一）真爱置业公司不存在根本违约行为。事实上，至今真爱商城一区的涉案商铺1619号一直为楼开君留存。客观上，真爱置业公司庭�时当庭再次明确阐明，只要楼开君同意签订商铺认购或买卖合同，其公司仍然同意，并保证按期交付商铺。而楼开君却无故拒绝签订。楼开君拒签认购合同或商铺买卖合同的理由是该商铺被出租，原审据此认定拒签理由正当，不符合法律规定。第一，楼开君应当遵守诚实信用原则签订商铺买卖合同。第二，原审认定因该商铺被出租，所以真爱置业公司将来不能交付该商铺，楼开君不能实现该商铺的使用性能。原审以还没有发生的事实倒推认定楼开君不签合同的正当性，违背事实逻辑颠倒。第三，法律没有规定处于抵押、出租状态之下的标的物不能被买卖。第四，双方对涉案商铺的基本情况以及所处状态没有明确约定”该商铺不能处于被出租的状态”。第五，楼开君在没有取得商铺所有权的情况下，不可能谈到影响对其商铺所有权的行使。（二）真爱置业公司不存在使合同目的落空的事实。1619号商铺现仍然留存。真爱置业公司事实上不存在出租该商铺的行为。该商铺被出租系案外人所致。但只要楼开君同意签订认购合同，这不影响真爱置业公司向楼开君出售该商铺。至于所担心的合同签订之后，楼开君能否享有全面支配商铺所有权能，是合同履行中的问题。（三）原审已查明拒绝签订1619号商铺买卖合同的一方系楼开君，楼开君的违约行为显而易见。该商铺被出租与楼开君不签合同并没有必然因果关系。二、原审认定双方认购合同有效成立，与事实不符，与法相悖。本案中，楼开君只提供定金收据一份，不能反映目标商铺的状态，也没有关于目标商铺价款的约定，更没有签订买卖合同或预售合同时限的约定。双方对认购合同的主要条款还没有达成一致，认购合同还未依法成立。三、原审认定1619号商铺买卖合�为本合同，定金合同为商铺买卖合同的从合同与客观事实不符。本案中双方认购商铺流程并未完成，认购书未予签订，真爱置业公司已提供认购书范本。认购书是签订商铺买卖合同前提条件。假如这1万元定金有所保证的话，也应该是保证认购合同的订立。这才符合本地交易习惯，先交很少部分订金保证认购该目标房，然后交纳定金签订认购书，保证签订商铺买卖合同。四、原审认定2014年6月18日带有定金字样的收据具有立约定金和违约定金的性质，且双方定金合同有效成立，没有事实和法律依据。本案实际情况是双方当事人既没有签订书面定金合同，更没有明确约定1万元的定金收据系保证合同签订以及一方违约定金罚则的适用。因此，本案定金合同依法不能成立，不具有立约定金和违约定金的性质以及适用定金罚则的条件。五、退一步讲，假如原审认定定金合同�立有效，然而认定不能履行合同的责任在于真爱置业公司，与客观事实不符。楼开君交付1万元来保证将来签订商铺买卖合同，真爱置业公司对楼开君所享有的将来签约机会一直留存到现在。楼开君在没有证据证明真爱置业公司拒绝签订合同或者不能交付商铺的情况下，以涉案商铺被出租为由而拒绝签订商铺买卖合同。如果本案有根本违约行为的话，也是楼开君违约。退一步讲，本案在楼开君交付所谓1万元定金后，双方在没有完成认购流程的情况下，没有对认购合同内容协商一致。因此导致无法签订认购合同，造成认购合同或商铺买卖合同不能签订的原因在于双方对认购合同的内容或对商铺买卖合同的内容不能协商一致。因此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第四条规定，真爱置业公司只需将1万元定金返还楼开君即可。
�开君辩称，一、楼开君交纳真爱置业公司1万元的性质应为定金。楼开君所提供的收款收据摘要栏中明确显示”一区1619号定金”。该收据加盖了真爱置业公司的财务专用章，应认为其真实意思表示。真爱置业公司并不仅协商有购房的意愿，楼开君已实际给付1万元定金。双方目的明确，该1万元系双方协商确认，依法有效。二、本案应适用定金罚则。根据一审查清的事实，真爱置业公司在收取楼开君1万元定金后，在十日内即将楼开君选定的房屋出租给他人。楼开君购房目的是自用，但真爱置业公司在收取楼开君定金后却在选购房屋设立租赁权，致使楼开君购房目的不能实现，已构成严重违约。
楼开君向一审法院起诉请求：1、判令被告双倍返还定金20，000元；2、诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：被告系从事房地产业开发�销售、租赁等经营的有限责任公司。经他人介绍，2014年6月18日原、被告就买卖位于滕州（义乌）真爱商城一区1619号商铺进行协商，原告向被告交纳定金1万元，被告向原告出具了盖有其财务专用章的收款收据一份，载明：交款人为”楼开君”；金额为”壹万元”；摘要处注明”一区1619#定金”。2014年6月27、28日，被告将该商铺出租给他人使用。原告遂提出异议，但双方多次协商未果。庭审中，原、被告就定金交纳后如何继续进行认购商铺的流程各执一词，但均未提供证据证明。一审法院认为，根据原、被告在认购案涉商铺过程中交纳、接收1万元，并由被告在收款收据中注明该款项为定金的行为，应推定为双方达成了以定金的形式保证被告为原告保留一定时间目标房，并且双方愿意继续磋商进而订立商铺买卖合�的合意，该合意尚不具备商品房买卖合同的主要内容，仅是具备预约合同的条件，在性质上应为预约合同。因此该预约合同系双方当事人真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，为有效合同，原、被告交纳、接收的1万元定金具有立约定金和违约定金的性质。被告辩称双方没有就交付的1万元是什么性质进行约定的意见，与被告向原告出具收款收据中载明”一区1619#定金”的事实不符，法院不予采信。被告辩称认购商铺的定金应当是5万元的意见，没有合同及法律依据，且与被告接受原告1万元定金的行为相矛盾，法院不予采信。庭审中，原、被告对定金交纳后如何继续认购商铺各执一词，但均未提供证据证明，应视为约定不明。《中华人民共和国合同法》第六十条第二款规定：当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，对于定金交纳后的后续流程，被告作为出卖方和认购商铺流程的制定者，对认购商铺的流程和交纳款项的时间节点比原告更为熟知了解，因此在认购商铺的过程中，除应将认购商铺的流程、分批交款的时间及数额等事项正式明确有效的告知原告外，作为定金的接受者，亦应顾及原告应获得的利益，在将原告选定的目标房出租前应向其履行周全告知义务并给予对方必要准备时间。本案中，原告交纳定金后十日内被告在未与原告磋商的情况下即将案涉商铺出租，致使原告欲通过订立商铺买卖合同后取得的商铺所有权不完整，原告以此理由拒绝签订商铺买卖合同理由正当，被告因未能向法院提供充分有效的证据证明导致不能签订商铺买卖合同的原因在原告方，故应当对未能订立案涉商铺买卖合同承担违约责任，依照定金罚则，原告�求被告双倍返还定金的诉讼请求，理由正当、于法有据，法院予以支持。被告辩称造成该商铺买卖合同未能签订的直接原因是原告家人已在被告方另行租赁商铺的意见，法院认为，经营中既购买又租赁商铺的情形时常发生，被告未能向法院提供充分有效的证据证明原告家人另行租赁商铺与不能签订案涉商铺买卖合同之间存在因果关系，故法院对该意见不予采信。被告辩称，原告将应由被告持有的流转单带走，导致被告没有客户资料无法与原告取得联系从而签订认购书的意见，法院认为，庭审中原告持有的是流转单的复印件，且双方系经人介绍而进行商谈，被告亦能通过介绍人与原告取得联系，故对上述意见法院不予采信。被告辩称案涉商铺的出租不影响向原告出售的意见，法院认为，在法律没有另行规定的情况下，买卖合同中出卖人负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，故被告的该意见与法律相悖，法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：被告山东真爱置业发展有限公司双倍返还原告楼开君定金20，000元，于判决生效后十日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元减半收取75元，由被告山东真爱置业发展有限公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与原审查明的一致，本院对原审查明的事实依法予以确认。
本院认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，”出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”一审中楼开君提交的真爱置业公司向其出具的收款收据中明确载明”一区1619#定金”，结合当事人陈述及庭审笔录，能够认定双方达成了以定金形式保证真爱置业公司为楼开君保留一�时间目标房，且双方愿意继续磋商进而订立商铺买卖合同的合意，性质应确定为商品房预约合同。原审法院对于证据的审查、判断和采信均符合法定程序。在此基础上，原审法院对该项事实的认定，依法有据，并无不当。真爱置业公司未能提供有效证据足以反驳楼开君提出的证据，故对其所提出的该项上诉主张，本院不予支持。双方在继续进行磋商中，由于真爱置业公司未遵循诚信原则，在未与楼开君进行磋商情况下，将涉案商铺出租，使得楼开君拒绝继续进行磋商以订立本约。真爱置业公司的该行为构成对预约合同的违约，应当对未能订立涉案商铺买卖合同承担违约责任。原审法院适用定金罚则判令真爱置业公司双倍返还楼开君定金20，000元，符合查明的事实和法律规定，并无不当。
综上所述，上诉人山东真爱置业发展有限公司的上诉请求不能成立，�予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人山东真爱置业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 孙 梦
审判员 赵 慧
审判员 金 颖
二〇一七年四月十八日
书记员 周宸旭