浙江省诸暨市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0681民初1863号
原告：杨联飞，男，1958年11月27日出生，汉族，浙江省诸暨市人，住浙江省诸暨市暨阳街道永兴路**号*幢*单元***室。公民身份号码：3306251958********。
委托代理人（特别授权）：马悦铨、虞开明，浙江越兴律师事务所律师。
被告：诸暨市大东南小额贷款有限公司，住所地：浙江省诸暨市暨阳街道艮塔西路79号。组织机构代码：。
法定代表人：黄生祥。
委托代理人（特别授权）：冯阿华，浙江浣纱律师事务所律师。
被告：寿文翰，男，1963年11月24日出生，汉族，浙江省诸暨市人，住浙江省诸暨市暨阳街道八一新村*幢*单元***室。公民身份号码：3306251963********。
被告：赵群，女，1971年4月23日出生，汉族，浙江省诸暨市人，住浙江省诸暨市暨阳街道八一新村*幢*单元***室。公民身份号码：6322241971********。
被告：吴弈芳，女，1974年1月7日出生，汉族，浙江省诸暨市人，住浙江省诸暨市暨阳街道人民中路**号*幢***室。公民身份号码：3306251974********。
被告：寿文，男，1970年2月7日出生，汉族，浙江省诸暨市人，住浙江省诸暨市暨阳街道八一新村*幢*单元***室。公民身份号码：3390111970********。
被告：浙江翰泽堂文化发展有限公司，住所地：浙江省诸暨市暨阳街道鸬鹚湾西施殿风景区（古街区17号）。组织机构代码：。
法定代表人：寿文。
被告：陈根美，女，1964年5月17日出生，汉族，浙江省诸暨市人，住浙江省诸暨市街亭镇周村***号。公民身份号码：3306251964********。
被告：诸暨市凯越酒店有限公司，住所地：浙江省诸暨市陶朱街道望云西路1号。组织机构代码：。
法定代表人：陈根美。
原告杨联飞为与被告诸暨市大东南小额贷款有限公司（以下简称大东南小贷公司）、寿文翰、赵群、吴弈芳、寿文、浙江翰泽堂文化发展有限公司（以下简称翰泽堂公司）、陈根美、诸暨市凯越酒店有限公司（以下简称凯越公司）案外人执行异议之诉一案，于2016年2月17日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年4月27日公开开庭进行了审理。原告杨联飞及其委托代理人马悦铨、被告大东南小贷公司的委托代理人冯阿华到庭参加诉讼。被告寿文翰、赵群、吴弈芳、寿文、翰泽堂公司、陈根美、凯越公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨联飞诉称：2012年5月21日，原告与陈根美签订房屋买卖协议一份，约定陈根美将位于诸暨市暨阳街道友谊路108号白云山庄16幢1单元102室房产（以下简称涉案房产）以总价格140万元出卖给原告。后原告交付了全部房款，陈根美将涉案房产交付给原告，并由原告占有使用至今。涉案房产应属原告所有，不应被查封。被告陈根美在未告知原告的情况下将涉案房产在银行办理了抵押登记手续，导致原告不能办理涉案房产的过户登记手续。该原因并非原告自身造成，而是被告陈根美不配合办理过户登记手续造成的。综上，原告请求：一、确认涉案房产系原告所有；二、依法解除对涉案房产的执行查封措施；三、诉讼费用由被告负担。
被告大东南小贷公司未向本院提交书面答辩状，在庭审中辩称，涉案房产登记在陈根美名下，按照物权法规定，应当归陈根美所有。原告提出要求确认涉案房产归原告所有，并解除执行查封措施，需满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定的四个条件。原告在签订房屋买卖协议时对涉案房产情况没有进行详细的了解，涉案房产不能过户是由原告自身原因造成的，原告殆于行使自己的权利，对房屋不能过户有过错。原告方的情形不符合最高院的规定中的第二十八条的第四个条件，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告寿文翰、赵群、吴弈芳、寿文、翰泽堂公司、陈根美、凯越公司未向本院提交书面答辩状。
原告杨联飞为证明自己主张的事实，向本院提供的证据及被告大东南小贷公司的质证意见如下：
一、本院（2016）浙0681执异8号执行裁定书一份，证明法院告知可以提起执行异议之诉的事实。经质证，被告大东南小贷公司对该裁定书的真实性无异议。
二、杨联飞与陈根美于2012年5月21日签订的房屋买卖协议一份，证明被告陈根美与原告约定将涉案房产以140万元转让给原告的事实。经质证，被告大东南小贷公司认为对原告与被告陈根美之间买卖房屋的情况不知情，其真实性、关联性能否达到原告的举证目的，由法院审核确定。
三、关于诸暨市友谊路108号白云山庄16幢10102室收房款情况说明一份、中国农业银行股份有限公司诸暨红旗路支行转账明细二份、中国建设银行特殊业务申请书二份、浙江省农村信用社（合作银行、商业银行）业务凭证三份，证明原告在法院查封涉案房产前已将全部购房款交付给被告陈根美的事实。经质证，被告大东南小贷公司对银行转账明细、申请书、业务凭证的真实性无异议，其他质证意见同证据二的质证意见一致。
四、鹏程电器销售票四份、诸暨市鹏程电器有限公司机打发票二份（购买人为杨联飞，送货地址为白云山庄16-102），证明原告自2013年开始已合法占有涉案房产，在涉案房产中添置了电器设备用于自住的事实。经质证，被告大东南小贷公司质证意见同证据二质证意见一致。
五、水费、电费、煤气费的支付情况一份，中国农业银行股份有限公司诸暨市支行存款凭条（银行打印）八份，户名为陈根美、账号为、开户行名为诸暨新世纪支行的存折一份，证明涉案房产由原告占有使用的事实。经质证，被告大东南小贷公司对证据的真实性无异议，关联性及该组证据能否达到原告的证明目的请法院确定。
被告寿文翰、赵群、吴弈芳、寿文、翰泽堂公司、陈根美、凯越公司未向本院提供证据。
为查明案件事实，本院出示下列证据：
六、本院（2015）绍诸商初字第281号民事调解书、（2015）绍诸执民字第3912号执行裁定书、协助执行通知书及送达回证。经质证，原告杨联飞及被告大东南小贷公司对该组证据的真实性均无异议。
本院对上述证据分析、认证如下：被告寿文翰、赵群、吴弈芳、寿文、翰泽堂公司、陈根美、凯越公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃对证据质证的权利。证据一，系本院法律文书，其作为本案诉讼的前置程序，证明原告杨联飞提出执行异议及本院审查过程的事实，本院予以确认，其效力由本案判决确定。证据二、房屋买卖协议上有原告杨联飞与被告陈根美签名与手印，内容客观、真实，故予以认定为有效证据。证据三、该组证据中的情况说明有被告陈根美的签名与手印，其真实性可以认定，该组证据中的其他证据均系银行出具，来源合法，故对该组证据均予以认定为有效证据。证据四，系鹏程电器销售票及发票，其真实性可以认定，故本院予以认定为有效证据。证据5，该组证据系银行对涉案房屋水费、电费、煤气费的扣款记录及存款明细，内容真实，故本院予以认定为有效证据。证据六，系本院相关法律文书，与本案具有关联性，对本案所涉事实具有证明力，均为有效。
综上，本院经审理认定事实如下：2015年1月6日，大东南小贷公司向本院起诉，要求寿文翰归还借款本金人民币90万元及相应利息，赵群、吴弈芳、寿文、翰泽堂公司、陈根美、凯越公司对寿文翰的债务承担连带清偿责任。同年3月3日，经本院主持调解，大东南小贷公司与寿文翰、赵群、吴弈芳、寿文、翰泽堂公司、陈根美、凯越公司达成调解协议，确定寿文翰归还大东南小贷公司借款本金人民币90万元及支付相应利息，并确定了还款期限，赵群、吴弈芳、寿文、翰泽堂公司、陈根美、凯越公司对寿文翰的债务承担连带保证责任。后寿文翰、赵群、吴弈芳、寿文、翰泽堂公司、陈根美、凯越公司未按期履行法律文书确定的义务。同年6月5日，被告大东南小贷公司向本院申请强制执行。同年6月10日，本院作出（2015）绍诸执民字第3912号执行裁定，查封了登记在陈根美名下的涉案房产。原告杨联飞提出异议，要求停止对涉案房产的执行。本院经审查，作出（2016）浙0681执异8号执行裁定，驳回了原告杨联飞的执行异议。原告杨联飞遂向本院提起本案诉讼，要求本院支持其诉请。
另查明，2012年3月21日，被告陈根美将涉案房产设定抵押权，抵押权人为中国农业银行股份有限公司诸暨支行，抵押期限为一年。2012年5月21日，原告杨联飞与被告陈根美签订房屋买卖协议一份，约定陈根美自愿将涉案房产转让给杨联飞，涉案房产成交价格为人民币140万元，杨联飞于2012年12月30日前将140万元购房款全部支付给被告陈根美，原告杨联飞于2013年1月占有使用涉案房产。2013年3月20日，被告陈根美将涉案房产设定抵押权，抵押权人为招商银行股份有限公司绍兴诸暨支行，抵押期限为三年。涉案房产在被本院查封前未办理产权过户登记手续。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案原告杨联飞与被告陈根美于2012年5月21日签订的房屋买卖协议，系双方真实意思表示，其内容未违反法律法规禁止性规定，应属有效。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。本案原告杨联飞在与被告陈根美签订房屋买卖协议后，杨联飞虽按约支付全额购房款140万元，但因未办理房屋产权过户登记手续，尚不能使涉案房产的物权产生变动。因此，原告请求确认涉案房产归其所有的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，原告杨联飞于本院查封涉案房产前与被告陈根美已签订合法有效的书面买卖合同，已支付全部价款，已合法占有该房产。关于未办理涉案房产过户登记手续的原因，原告杨联飞陈述是因为被告陈根美多次推脱不肯去办理，而非原告自身原因。而经本院查明，涉案房产在原告杨联飞与被告陈根美签订房屋买卖协议前已设定有抵押权登记，原告杨联飞在购买涉案房产之前未履行合理的注意义务，导致涉案房产无法办理过户登记，故本院对原告杨联飞的“非因其自身原因未办理涉案房产过户登记手续”陈述不予采信。原告杨联飞对未办理涉案房产过户登记手续存在过错。综上，原告杨联飞基于其与被告陈根美签订的房屋买卖协议产生的权利不能排除本院对涉案房产的执行。其要求本院停止对涉案房产的执行并解除查封的诉请，本院不予支持。被告寿文翰、赵群、吴弈芳、寿文、翰泽堂公司、陈根美、凯越公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，鉴于本案事实已查清，本院依法作缺席判决。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：
驳回原告杨联飞的诉讼请求。
案件受理费14034元，由原告杨联飞负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 长 许 君
审 判 员 叶 江
代理审判员 李 静
二〇一六年六月三十日
书 记 员 俞哲萍