北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京03民终13999号上诉人（原审原告）：郭孝冬，女，1962年12月17日出生。委托诉讼代理人：吕纯杰，北京元合律师事务所律师。委托诉讼代理人：房博，北京元合律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：邓福新，男，1958年12月14日出生。被上诉人（原审被告）：宋花玲，女，1961年10月24日出生。二被上诉人共同委托诉讼代理人：王喜莲，北京赵天庆律师事务所律师。上诉人郭孝冬因与被上诉人邓福新、宋花玲农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2017）京0112民初597号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月30日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郭孝冬之委托诉讼代理人吕纯杰、房博、被上诉人邓福新及二被上诉人共同委托诉讼代理人王喜莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭孝冬上诉请求：1.撤销一审法院判决；2.改判确认郭孝冬与邓福新、宋花玲签订的房屋买卖合同无效；3.改判邓福新、宋花玲腾退并返还其占有的诉争房屋及宅院；4.判决邓福新、宋花玲承担全部诉讼费用。事实和理由：郭孝冬认为一审法院判决认定基本事实不清，适用法律错误，依法应予撤销。1.郭孝冬依据1995年6月5日与原密云县人民政府密云水库周边地区工作办公室（甲方），原北京市通县密云水库周边地区移民安置办公室（乙方）签订的《北京市密云水库周边地区移民协议书》（以下简称《移民协议书》），依法为XXX（以下简称诉争房屋）合法所有权人。该协议约定，在丙方迁入的同时统一为丙方办理迁入新居住地的有关转入手续，包括户籍、住房所有权证等。一审法院不能因郭孝冬未办理完毕房屋所有权证手续而认定郭孝冬非诉争房屋的所有权人；2.诉争房屋买卖合同非郭孝冬签署，一审法院在邓福新、宋花玲无证据证明郭孝冬之父郭某1取得郭孝冬卖房授权下，仅依据“符合常理”而认定诉争房屋买卖合同的有效性，于法无据。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。郭孝冬之父并无郭孝冬任何签署诉争房屋买卖合同的委托手续，对于郭孝冬的房产无任何处分的权利，涉案房屋买卖合同应属无效，邓福新、宋花玲应当腾退并向郭孝冬返还诉争房屋及宅院。邓福新、宋花玲共同辩称：同意一审判决，请二审法院驳回郭孝冬的上诉请求。郭孝冬向一审法院起诉请求：1.判令确认郭孝冬与邓福新、宋花玲签订的房屋买卖合同无效；2.判令邓福新、宋花玲腾退并返还其占有的房屋及宅院；3.该案诉讼费由邓福新、宋花玲负担。一审法院认定事实：邓福新、宋花玲系夫妻关系，二人均为北京市通州区宋庄镇小杨各庄村农民。1995年6月5日，原密云县人民政府密云水库周边地区工作办公室（甲方）、原北京市通县密云水库周边地区移民安置办公室（乙方）与密云县石城镇赶河厂村移民户主郭孝东（丙方）签订《北京市密云水库周边地区移民协议书》（以下简称移民协议书），约定，1.乙方负责于1995年4月25日以前在通县宋庄镇小杨各庄村为丙方提供住宅一套，包括北房六间，西厢房二间，共计建筑面积140.69平方米，宅基地0.44亩；2.在丙方迁入的同时统一为丙方办理迁入新居住地的有关转入手续，包括户籍、住房所有权证等；3.丙方必须在1995年6月7日前迁入甲方指定的新居住地，在迁入新居的同时自行拆除原籍住房及其附属设施，物料自行处理等；4.移民协议书还约定了其他内容。该移民协议书经甲乙丙三方签字盖章，其中丙方签字人员为郭某2、郭孝东，并经北京市密云县公证处对上述签订移民协议的行为进行了公证。经核实，根据涉案移民协议书确定的置换房屋坐落于XXX，即该案诉争房屋。根据郭孝冬提交的居民户口簿显示，“郭孝东”为郭孝冬的曾用名，上述移民协议中签字的“郭孝东”即为该案郭孝冬。上述移民协议签订后，原密云县赶河厂村内被拆迁房屋的户籍人员包括郭孝冬及案外人郭某2、郭某3、郭某4、王某1、娄某1、曹某1、王某1等于1995年9月11日迁入宋庄镇小杨各庄村，户口登记地址为XXX。现上述所有人员的户籍均已自涉案诉争房屋地址迁出，其中，郭孝冬于1998年6月办理其户籍的迁出手续。1998年2月24日，由案外人张某1、宋某1、宋某2等见证，案外人郑某1代书，郭孝东为卖房人，邓福新为买房人，双方签订房屋买卖合同，约定：1.卖房人本户在村居住人口少，全在外工作，故将本人所有的正房六间、厢房两间、西院墙及前墙门楼等建筑物相随一并卖给邓福新；2.房屋及院落等共计作价人民币42000元，笔下交清，各无反悔。该房屋买卖合同载明，“卖房人郭孝东”处由郭某1签字，“大队证明人张某1、宋某1”处由其二人签字，并加盖宋庄镇小杨各庄村村委会印章。上述房屋买卖合同签订后，邓福新、宋花玲于合同签订当日支付了全部购房款，郭某1亦将房屋交付给邓福新、宋花玲居住使用。经核实，涉案房屋目前由邓福新、宋花玲实际控制、使用。在审理过程中，该院就该案诉争的相关房屋信息向签订涉案房屋买卖合同时作为中间人、大队证明人的宋某2、张某1进行了询问、核实。宋某2、张某1表示在签订涉案房屋买卖合同之时，由郭某1及其妻子邓某1居住在涉案房屋内，郭某1托宋某2打听是否有人愿意买房，后邓福新夫妇与郭某1联系买卖房事宜，郭某1作为家庭代表与邓福新签订了涉案房屋买卖合同。村委会在合同上盖章的行为表明村委会知悉此房屋买卖事宜，以方便村务管理。在审理过程中，该院就该案诉争的相关房屋信息向郭孝冬、郭某3、郭某4、郭某2进行了询问、核实。郭孝冬、郭某3、郭某4、郭某2均表示，1.原密云县石城镇赶河厂村被拆迁房屋系由郭孝冬祖父母分给郭孝冬父母即郭某1、邓某1的房屋；2.在上述房屋拆迁之前，郭某1、邓某1的户籍已从上述房屋迁出，此后被拆迁房屋的户主即为郭孝冬，故郭孝冬、郭某2作为户主及家庭代表签订了涉案移民协议；3.涉案房屋属于户主郭孝冬所有，郭某3、郭某4、郭某2等均知晓郭孝冬起诉的事实并认可其诉讼请求。一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，自成立时生效。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据查明的事实，邓福新、宋花玲均系北京市通州区宋庄镇小杨各庄村农民，涉案标的物亦位于北京市通州区宋庄镇小杨各庄村，邓福新、宋花玲具有购买、使用涉案房屋的资质。现郭孝冬主张涉案房屋买卖协议其父在未取得其同意及授权的情况下擅自以郭孝冬名义出售房屋，郭某1与邓福新、宋花玲签订房屋买卖合同系无权处分，要求确认涉案房屋买卖协议书无效，并要求邓福新、宋花玲将涉案房屋予以返还。该院根据查明的事实并结合双方当事人的意见，对郭孝冬的诉讼请求不予支持。理由如下：第一、郭孝冬认可涉案房屋系因原密云县赶河厂村的老房拆迁所得的置换补偿房屋，亦认可原被拆迁房屋系郭孝冬之祖父分配给郭孝冬之父母即郭某1、邓某1的房屋，为郭某1夫妇的夫妻共同财产。即使在签订移民协议书时，郭某1夫妇的户籍虽已从涉案房屋迁出，户主已经变更为郭孝冬，但郭某1夫妇对涉案房屋享有的权利并不应此而发生改变。需要指出的是，户籍登记仅是公安机关对常住人口进行管理的一种方式，户籍登记信息中的户主并不必然是户籍登记地址对应不动产的产权人。故，郭孝冬仅以其为户主为由，主张其为涉案房屋的所有权人，无事实与法律上的依据。第二、涉案移民协议书的签字人的确并非郭某1，而是郭孝冬，但是，郭孝冬认可涉案房屋一直由其父母居住、使用，基于郭孝冬与郭某1的特殊身份关系，邓福新、宋花玲主张房屋买卖协议签订时，郭某1声称取得了书面登记权利人的同意，符合常理。此外，需要特别指出的是，委托人与受托人就委托事项的约定并非必须以书面方式予以确定，故不排除郭孝冬与郭某1就涉案房屋的处分存在其他非书面方式的约定。第三、郭孝冬认可涉案房屋由郭某1及邓某1实际居住，涉案房屋买卖协议自签订之日至今已经近20年，郭孝冬主张其是涉案房屋的所有权人，但是在长达20年的时间内对属于个人重大财产事项的涉案房屋不闻不问，不符合常理。再结合包括郭孝冬在内的同户成员先后将个人户籍迁出涉案房屋登记地址，以及郭某1夫妇在将涉案房屋出售后搬离涉案房屋居住的事实，郭孝冬主张其对房屋出售事宜不知情，显然有悖于常理。据此，反而可以推定存在两种可能，其一是郭某1即是涉案房屋的实际所有人，其二便是郭某1的出售行为已经取得了涉案房屋所有权人的同意。第四、从交易金额而言，4.2万元的交易价格符合合同签订时的市场价值，不存在邓福新、宋花玲与郭某1恶意串通处分涉案房屋，不存在侵害其他相关权益人情形。另，结合该案现有证据而言，并不存在其他导致合同无效的情形，故涉案诉争房屋买卖协议应为有效。故，关于郭孝冬要求判令其与邓福新、宋花玲签订的房屋买卖合同无效并要求邓福新、宋花玲腾退返还涉案房屋的诉讼请求，证据不足、于法无据，该院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回郭孝冬的全部诉讼请求。二审期间，郭孝冬提交证据有：证据1.2017年11月22日北京市密云区档案馆出具的密云水库周边地区移民基本情况登记表，用于证明郭孝冬父亲郭某1于1994年拆迁移民前已不在被拆迁处居住，且户口已不在被拆迁处登记；证据2.2017年11月22日北京市密云区档案馆出具的密云水库移民建房数量核定表，用于证明诉争房屋是针对拆迁移民时家庭人口普查人数进行补偿的，郭孝冬之父郭某1对诉争房屋已无任何权利；证据3.邓福新、宋花玲提交的房屋买卖协议，证据4.郭孝冬之父郭某1的身份证，证据5.中国网通北京市分公司业务受理单、大众电话业务协议，以上三项共同证明郭孝冬之父郭某1姓名及签名习惯、笔迹，可清晰书写自己姓名，无任何签名障碍；证据6.赠与书，用于证明1999年间，郭孝冬仍是诉争房屋登记的权利人，邓福新、宋花玲明知其对诉争房屋仅有暂时居住的权利，而非所有权人。邓福新、宋花玲发表质证意见为：郭孝冬提交的证据不是新证据。对证据1，真实性认可，证明目的不认可，原件第一页显示郭孝冬性别有涂改，第二页性别为男。对证据2，真实性认可，证明目的不认可，郭孝冬的性别又变成女，与第一份证据矛盾。调取的房屋情况，并不能证明郭孝冬的主张；对证据3，房屋买卖协议真实性认可，身份证的真实性不能认可。业务单与本案没有关联性；对证据4，签字的真实性认可，证明目的不认可。1999年郭孝冬已经清楚房屋交付给邓福新、宋花玲了，因为房屋不好所以村委会给予了二次补偿，如果邓福新、宋花玲不同意，村里就不会给这笔钱。因为房屋已经出售给邓福新、宋花玲，所以不存在给郭孝冬补偿的问题。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。郭孝冬以其系涉案房屋的所有权人为基础提起本案诉讼，应首先提供充足的证据证明其房屋所有权人的身份。庭审过程中，郭孝冬认可涉案房屋系因原密云县赶河厂村的老房拆迁所得的置换补偿房屋，亦认可原被拆迁房屋系郭孝冬之祖父分配给郭孝冬之父母即郭某1、邓某1的房屋。依据1995年显示有郭孝冬签字的《移民协议书》及郭某1的子女在一审期间所作的相关陈述，不足以认定1998年签订房屋买卖合同时郭孝冬是涉案房屋的所有权人。本案中，郭孝冬以其父郭某1未取得郭孝冬卖房授权、对郭孝冬的房产无处分的权利，主张房屋买卖合同无效。本院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故本案郭孝冬以郭某1无权处分为由诉求郭孝冬与邓福新、宋花玲签订的房屋买卖合同无效，于法无据，本院不予支持。综上所述，郭孝冬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费850元，由郭孝冬负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  李春香审 判 员  潘 蓉代理审判员  姜 君二〇一七年十二月二十九日法官 助理  黄晓宇法官 助理  何 平书 记 员  司 旭