江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏07民终1416号上诉人（原审被告）：张德才。上诉人（原审被告）：仇富珍。两上诉人委托诉讼代理人程海兵，江苏顺维律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙军贤。被上诉人（原审原告）：吴登霞。两被上诉人委托诉讼代理人：苗红伟，江苏云台山律师事务所律师。上诉人张德才、仇富珍因与被上诉人孙军贤、吴登霞房屋买卖合同纠纷一案，不服连云港市连云区人民法院（2015）港民初字第0765号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月19日受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张德才、仇富珍及其委托代理人程海兵、被上诉人孙军贤及被上诉人孙军贤、吴登霞的委托代理人苗红伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人张德才、仇富珍上诉请求：依法撤销连云区人民法院（2015）港民初字第0765号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实错误，一审判决认定双方就争议房屋存在买卖关系，缺乏事实根据。证人张某与争议房屋存在利害关系，现有证据无法印证张某的证言。二、被上诉人作为一审原告，应当举证证明双方就涉案房屋是买卖关系，而不应要求上诉人来证明双方是租赁关系。三、一审法院调取证据不合法、不公平、不客观。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》规定了两种情形：一是涉及可能有损国家利益、社会公共利益或者他人合法权益的事实；二是涉及依职权追加当事人、中止诉讼、终结诉讼、回避等与实体争议无关的程序事项。除了上述两种情形外，其他任何情形，法院不得主动调查搜集证据，一审法院由单方当事人带领调取证据，对被上诉人选择的人员进行调查。综上，请求二审法院依法改判。被上诉人孙军贤、吴登霞辩称：一审事实认定清楚，证据确实充分，适用法律正确，应当予以维持。一、本案存在买卖关系。从情理上看，1996年被上诉人及其家人来到12分场，拥有一处自己的住房是他们当时最迫切的需要，在这种情况下，被上诉人的家人便四处购买房屋，由于被上诉人吴登霞就住在八十七区，其父亲吴某又与张某及上诉人关系相处得不错，所以出于一种亲情与信任的关系，双方就没有签订书面的购房协议，只是用实际的行动达成了这样一份口头的购房协议。在购买涉案房屋后，上诉人对这个购房的行为一直是承认的，且该房屋交付后一直由被上诉人及其家人支配和居住，被上诉人对房屋拥有实际的占有、使用、收益、处分的权利，被上诉人是该房屋的实际购买人和所有人。从法律上来看，双方已经达成口头购房协议，该协议是双方真实意思表示，被上诉人对涉案房屋实际出资7060元，在1996年应当是非常高的价格，不可能是租金，现在房屋要不是拆迁等因素，当地价格也只有3000元左右，上诉人这是严重不讲诚信的行为。从证据上看，被上诉人的证据确实充分，一审提供了8份证据，特别是上诉人的弟弟张某的证人证言直接证明双方是买卖关系，相当于上诉人自认。还有公安机关的户口本、身份证特别能说明问题，因为根据目前的户口制度，如果不是自己住房，身份证地址不会写租赁地。在出租房居住，只能办理临时户口。二、一审主动到现场调查事实符合法律规定。《中华人民共和国民事诉讼法》规定，“人民法院审理民事案件，必须以事实为根据，以法律为准绳。”因此，在民事案件裁判前法官应查明案件的事实。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集，由法院进行主动调查收集证据，以查明案件的事实。且本案可能涉及他人的利益问题，一审法院调取证据是合法的。此外，上诉人在派出所也作了矛盾陈述，一会是说是自己的房屋，一会又说是其两个儿子的房屋，从这一点来讲，一审法院也可以涉及他人合法权益为由主动调查事实。综上，请求驳回上诉人的上诉请求。孙军贤、吴登霞向一审法院起诉请求：确认连云港市连云区东辛农场西陬分场八十七区3号房屋及院落归孙军贤、吴登霞所有；张德才、仇富珍承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：本案争议房屋即东辛农场西陬分场八十七管理区3号原系张德才、仇富珍所有。1996年，孙军贤一家入住该房屋，并对房屋进行修整。直至约4年前，孙军贤一家搬离该房屋至东辛农场场部居住。3、4年前该房屋拟被拆迁，张德才、仇富珍要求返还该房屋。案件审理过程中，经一审法院释明，孙军贤、吴登霞将诉讼请求变更为：确认孙军贤、吴登霞与张德才、仇富珍对涉案房产存在买卖合同关系。一审法院认为：本案的争议焦点是本案争议房屋是买卖关系还是租赁关系。孙军贤、吴登霞称其用7060元买下张德才、仇富珍的房屋，张德才、仇富珍称其将房屋及屋前院后的地出租给孙军贤、吴登霞10年，租金7000元。双方对该款项系购房款还是租金有争议。争议房屋所在的村落位于东辛农场，四周被农田包围，村民之间相隔极近，村民对于邻居及村里居住人员的变化的了解也会较为深入。孙军贤、吴登霞举证的证明其购买房屋的证人吴某系孙军贤的岳父，与孙军贤、吴登霞有利害关系，因此，一审法院对证人吴某的证言不予采信。孙军贤、吴登霞另举证的证人张某系张德才的亲弟弟，张德才、仇富珍称张某的外孙向孙军贤、吴登霞购买了争议房屋中的两间，其购买房屋的目的系获得房屋拆迁款，张某与孙军贤、吴登霞有利害关系，因此对张某的证言不予认可。根据孙军贤、吴登霞提供的证人王某、朱某的证言，自孙军贤、吴登霞住进张德才、仇富珍的房屋后，不但其本人向邻居及村民称其购买了张德才、仇富珍的房屋，且张某也称孙军贤、吴登霞购买了张德才、仇富珍的房屋，因此村民普遍认为孙军贤、吴登霞购买了张德才、仇富珍的房屋，且当时房屋的价格就在几千元。孙军贤、吴登霞居住于该房屋时，不能预料若干年后该房屋将要拆迁，其不需向邻居及村民谎称购买了张德才、仇富珍的房屋。张德才、仇富珍亦称其通过张某将房屋土地、鱼塘一并租给孙军贤、吴登霞，张某与张德才系亲兄弟，系中间人，在其亦无法预见争议房屋在近二十年后被拆迁，更无法预见其外孙将会购买该争议房屋中的两间时，仍然向其他村民称孙军贤、吴登霞购买了张德才、仇富珍的房屋，虽然因其外孙向孙军贤、吴登霞购买争议房屋的部分房间，张某的证言的证明力有所降低，但结合其他证据，一审法院对张某的证言的证明力予以确认。孙军贤、吴登霞与张德才、仇富珍虽然没有见过面，但张德才、仇富珍通过张某处理房子事宜，张某以张德才、仇富珍名义向孙军贤、吴登霞出售了房屋。张某系张德才的亲兄弟，孙军贤、吴登霞有理由相信张某有权出卖该房屋，该代理行为有效。张德才、仇富珍称其通过张某将房屋土地、鱼塘一并租给孙军贤、吴登霞种地、养鱼，租期十年，租金7000元。如孙军贤、吴登霞专门种植、养鱼，一次性租十年，租期过长；根据江苏省统计局的数据，1995年连云港市农民收入为2011元，7000元约为连云港市农民3年的收入。张德才、仇富珍在一审庭审时称房屋当时很旧，在出租之前房屋已经空了很长时间，孙军贤、吴登霞用其3年的收入一次性租赁张德才、仇富珍的旧房屋10年，不符合常理；张德才、仇富珍称孙军贤、吴登霞于2012年搬离该房屋，从1996年至2012年共16年，早已超出10年租期。且张德才、仇富珍未提供其他证据证明其将房屋租赁给孙军贤、吴登霞，故一审法院对张德才、仇富珍的该项辩解依法不予采纳，本案系买卖纠纷案件。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：确认孙军贤、吴登霞与张德才、仇富珍就位于连云港市连云区东辛农场西陬分场八十七管理区3号房屋及院落存在买卖合同关系。一审案件受理费50元，由张德才、仇富珍承担。二审中，双方当事人没有提交新证据。本院经审理查明，原审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。本案二审争议焦点：1、上诉人张德才、仇富珍与被上诉人孙军贤、吴登霞就涉案房屋是买卖合同关系还是租赁合同关系；2、一审法院调取证据是否违反法律规定。本院认为：《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于第一个争议焦点。本院认为，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。本案中，上诉人张德才、仇富珍主张双方系房屋租赁关系，被上诉人孙军贤、吴登霞主张双方系房屋买卖关系，但双方均未能就其主张的合同关系提供书面合同，双方应就其主张的合同关系进行举证。被上诉人孙军贤、吴登霞举证张某等证人的证人证言以证明双方系房屋买卖合同关系，上诉人张德才、仇富珍就其主张的房屋租赁合同关系未向法院进行举证。上诉人张德才、仇富珍虽认为张某与本案有利害关系，张某的证人证言无其他证据佐证，但因双方均认可张某系当时的实际经办人，上诉人张德才、仇富珍亦未能举证证明张某的证人证言系虚假陈述，故张某的证人证言可以作为认定本案的证据。另外，从双方实际履行情况看，如双方系房屋租赁合同关系，被上诉人孙军贤、吴登霞用约3年的收入一次性支付10年的租金不符常理；上诉人张德才、仇富珍在其主张的租期到期后即2006年以后并未要求孙军贤、吴登霞继续支付租金或返还房屋也与常理不符。故上诉人张德才、仇富珍应承担举证不能的不利后果，一审法院认定双方系房屋买卖合同关系并无不当。本院对上诉人张德才、仇富珍关于其与孙军贤、吴登霞不是房屋买卖合同关系的上诉理由不予采纳。关于第二个争议焦点。本院认为，一审法院为查明本案事实，对相关情况进行调查并不违反法律规定，且上诉人张德才、仇富珍亦未举证证明一审法院调查询问的人员作虚假陈述，故本院对上诉人张德才、仇富珍关于一审法院调取证据不合法、不公平、不客观的上诉理由不予采纳。综上所述，上诉人张德才、仇富珍的上诉理由和上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张德才、仇富珍负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨代理审判员  严伟晏代理审判员  吴雪莹二〇一六年八月二十二日书 记 员  王 辉法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。