浙江省淳安县人民法院
民 事 判 决 书
（2009）杭淳民初字第161号
原告：邵国华。
委托代理人：胡建中。
被告：方国鑫。
被告：方金桢。
委托代理人：余炳成，浙江智贤律师事务所律师。
被告：方金楠（被告方国鑫之子）。
法定代理人：方国鑫，系方金楠之父。
原告邵国华诉被告方国鑫、方金桢、方金楠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2009年1月15日立案受理。依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后因案情复杂，转入普通程序公开开庭进行了审理。原告邵国华及其委托代理人胡建中、被告方金桢的委托代理人余炳成到庭参加诉讼。被告方国鑫、被告方金楠的法定代理人方国鑫经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，××岛花园22幢701室房屋产权证登记所有人为蒋志伟，后原告从蒋志伟处购得该房，房款已付清，但未办理过户手续。2008年8月21日，方国鑫以其儿子方金桢代理人的身份与原告签订了该房买卖合同，当时方国鑫没有向原告提供方金桢的授权委托书，但中介公司淳安恒信房地产代理有限公司（以下简称恒信代理公司）是按规范操作的，合同中已披露了方金桢的身份。合同约定买受人在合同签订之日支付定金30000元，2008年9月1日前支付购房款170000元，过户后60天内付清其余房款356000元；2008年9月3日办理好过户登记，逾期付款违约金为价款违约部分日××分之一。合同签订后，三被告于2008年8月23日支付房款140000元，2008年12月25日支付200000元。此后该房由恒信代理公司按方国鑫的意思，过户登记给方金桢、方金楠共有。在办理过户时，过户协议系蒋志伟委托恒信代理公司以蒋志伟的名义与方金桢签订。原告认为，方金桢是房屋的实际购买人，方金楠对该房享有的份额，系方国鑫作为监护人代其购房所得，方金桢、方金楠系共同购房，适用个人合伙，应承担连带责任；方国鑫作为方金楠的监护人，理应对被监护人的债务承担相应的责任。现起诉，要求方金桢、方金楠支付购房款186000元，并支付200000元本金从2008年11月4日起计算至2008年12月25日止，186000元本金从2008年11月4日起计算至房款付清之日止按日××分之一计算的逾期付款违约金；方国鑫对上述债务承担连带责任。本案诉讼费由被告负担。
原告为支持诉请，提供如下证据：1、房产买卖合同原件1份，欲证明方国鑫代理方金桢与原告签订了房屋买卖合同的事实。2、淳房权证××移字第67××54号房产证、淳房××共字第3143号共有权证复印件各1份，欲证明2008年9月3日原、被告房屋产权过户登记为方金桢、方金楠共有的情况。3、恒信代理公司出具的情况说明原件1份，证明原告有权处理该涉案房产的事实。4、邵红苗出具的情况说明原件1份，证明邵红苗同意原告代理行为的事实。5、房产买卖合同原件1份，证明蒋志伟与原告之间的房屋买卖关系。
被告方国鑫向本院提供书面意见辩称，2007年7月，方国鑫与妻子方福英离婚，双方协商将金鑫公司的股权转让给儿子方金桢，同年办理了股权过户手续。2008年8月，金鑫公司拆迁，有关部门补偿金鑫公司400余万元，股东会决议偿还债务后按股权对补偿款进行分配。同月，方国鑫、方福英与方金桢进行了协商，决定方金桢领取的股权分红65万元用于购买房屋，产权证办给方金桢和方金楠，由方国鑫办理购房事项。方国鑫收到方金桢的65万元款后，就与原告签订了购房合同，前后支付了房款37万元，在购房过程中由于方国鑫欠其他人债务被法院执行，方金桢给方国鑫的65万元购房款被方国鑫挪用40余万元偿还了其他债务，因此导致本案购房款未能付清。
被告方国鑫未向本院提供证据。
被告方金桢辩称，2007年方金桢的父亲和母亲方福英离婚，2008年金鑫公司准备拆迁时，方国鑫和方福英决定将共同财产金鑫公司的部分股权分配给两个儿子所有，考虑到当时方金楠还小，故将方金楠也有份的金鑫公司的股权30万元全部登记在方金桢名下，同年办理了股权过户手续。2008年7月，金鑫公司拆迁，有关部门补偿金鑫公司485万余元，股东会决议偿还债务后按股权对补偿款进行分配，其中方金桢和方金楠共分得65万元。方金桢和母亲进行了协商，方金桢领取的股权分红65万元用于购买房屋，其中方金楠所有的部分由方国鑫和方福英在股权变更时就决定用于购房。涉案房屋以方金桢和方金楠共有股权取得的拆迁补偿款购买，故该房屋过户后产权登记为方金桢和方金楠共有。方金桢委托方国鑫代理买房，约定具体签合同由方金桢签订，但签订房屋买卖合同时，由方国鑫一人办理，方金桢、方金楠并不知道。方金桢认可方国鑫自2008年9月3日起才有代理权。方国鑫以自己的名义与房屋所有权人签订协议，原告可以选择委托人或受托人为被告，但不能同时将委托人和受托人列为被告。原告如选择方金桢作为被告，则方金桢有权向原告行使对方国鑫的抗辩权。方金桢已经支付了65万元购房款给方国鑫，根据合同的相对性，原告与方金桢在法律上并无关系。方金桢善意取得涉案房屋，且办理了房屋过户登记手续，故原告对方金桢的诉请无法律依据，应驳回原告对方金桢的诉请。
被告方金桢为证明自己的答辩主张，提供如下证据：1、股东会决议及授权委托书1份，欲证明方金桢购房款的来源。2、收条1份，欲证明方国鑫收到方金桢购房款65万元的事实。3、企业变更登记情况1份，欲证明方金桢是金鑫公司的股东，股权是30万元的事实。方金桢的证据均为与原件核对一致的复印件。
被告方金楠的法定代理人方国鑫除向本院提供上述书面答辩意见外，未提供其他书面答辩意见和证据。
比照证据的规定，对上述证据的证明力本院分析认定如下：原告的证据1，方金桢虽未书面授权，但其承认委托方国鑫代理买房属实，其提出约定具体签合同由方金桢签订，方国鑫无权代签的异议，经审查，该异议因方金桢未提供证据加以证明，且与方国鑫的书面答辩意见不符，故不能成立，原告与方国鑫签订房屋买卖合同时，虽未看到方金桢的授权委托书，但原告有理由相信方国鑫对其儿子有代理权，而事实上方国鑫确实有代理权，故证据1予以认定。证据2，方金桢无实质异议，予以认定。证据3，方金桢提出对房屋有无所有权应由原房屋所有权人或法定机构来证明，而不应由房地产中介公司出具证明的异议，结合原告提供的证据5，蒋志伟和原告均委托恒信代理公司办理产权转移、房款支付等事项，而根据原告的证据1，原告和方金桢、方国鑫又委托该公司将该房过户登记给方金桢和方金楠，且已办理完毕，可见蒋志伟委托该公司将房屋过户给原告可视为已成功办理，否则原告不可能将该房过户给方金桢和方金楠，该公司证明的内容均属其履行代理范围内的事项，但其中将该房出售给方国鑫的内容，应以原告的证据1为准，故证据3除此以外予以认定。证据4，方金桢并未否认邵红苗是原告的妻子，对该证据并无实质异议，予以认定。证据5，方金桢提出该合同签名处被修改过，对真实性有一定异议，结合原告的证据3，恒信代理公司证明系原告向蒋志伟买房，故证据5予以认定。
被告方金桢的证据1，原告提出该决议是公司内部形成的文件，可随时变更，且2008年8月7日，该公司与土管局的土地拆迁协议并未形成，对关联性、真实性有异议，根据方金桢陈述，方金桢按股权比例分得了补偿款65万元，并以该65万元购买案涉房屋，该证据中与方金桢此陈述一致的内容予以认定，其余不予认定。证据2，原告提出，2008年8月12日，公司的债务并未进行清偿，方金桢在债务清偿前无权从公司账号上转走65万元，公司帐上没有转走65万元的异议，该证据中与被告所作对己不利陈述一致的部分予以认定，其余不予认定。证据3，原告提出与本案无关联性的异议，经审查，该证据形成于方国鑫与方福英离婚之后，对其中方金桢享有股权30万元的内容予以认定。
综合上述证据的证明力和当事人陈述，本院认定事实如下：2007年方国鑫与方福英离婚，离婚时双方商定对金鑫公司的有关财产另行处理。2008年金鑫公司的一部分股权被作为财产分配给两个儿子所有，考虑到当时方金楠还小，将方金楠也有份的金鑫公司股权30万元全部登记到方金桢名下，同年办理了股权过户手续。后按该股权分配，方金桢和方金楠共分得补偿款等65万元。方金桢和方国鑫决定将该65万元钱用于购房，所购房屋产权登记为方金桢和方金楠共有。方金桢委托方国鑫办理购房手续。2008年8月18日，原告与蒋志伟签订房屋买卖合同一份，约定蒋志伟将其所有的坐落于××岛湖镇××岛花园22幢701室房屋一套出卖给原告。合同签订后，原告付清了全部购房款，并委托恒信代理公司办理产权过户手续。2008年8月21日，方国鑫以方金桢为购房人、其为代理人的身份与原告签订了房屋买卖合同，约定原告将其所有的坐落于××岛湖镇××岛花园22幢701室房屋（建筑面积187.46平方米）及10号附房一间出卖给方金桢，房款为556000元，买卖双方均委托恒信代理公司办理产权转移、房款支付事项；买受人在合同签订之日前支付原告定金30000元（该款已由方国鑫在合同签订之日前支付），在2008年9月1日前将首付款（不含定金）170000元交付给原告，在签字过户后60天内结清剩余房款356000元。交房时间为2008年9月1日；卖方不能按期向买方交付房屋或买方不能按期向卖方付清购房款，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房产价款违约部分的1‰的违约金。合同签订后，三被告于2008年8月23日向原告支付购房款140000元，2008年12月25日支付200000元。2008年9月3日该房由恒信代理公司代办了过户登记手续，产权证上房屋所有权人为方金桢，共有权人为方金楠。
本院认为，方金桢委托方国鑫买房，方国鑫以方金桢的名义与原告签订的房屋买卖合同，对被代理人方金桢具有法律约束力，方金桢所提双方约定具体签合同由方金桢签订，方国鑫自2008年9月3日起才有代理权的辩解，因证据不足，本院不予采纳。方金桢就其与方金楠共有的财产，只能就自己享有的份额委托方国鑫购房，方国鑫应在方金桢授权范围内实施代理行为。方国鑫以方金桢和方金楠共有的65万元股权分红款购房，其中超越方金桢授权范围的部分，根据方国鑫的自述，应系其作为方金楠的监护人，代方金楠作出了购房的决定。故2008年8月21日，方国鑫除以方金桢的委托代理人外，还以方金楠的法定代理人身份与原告签订了房屋买卖合同，该合同不违反国家强制性规定，应属有效。方金桢和方金楠是房屋的实际购买人及产权所有人，应连带承担支付尚欠购房款的责任。方金楠系限制民事行为能力人，其对所购房屋已登记为共有人，有一定的财产，可以本人的财产承担责任，不足部分由监护人支付。故原告要求方金桢、方金楠连带支付购房款18.6万元的诉讼请求，本院予以支持。方国鑫在方金楠以其自己所有的财产不足以承担责任的情况下，不足部分，应由方国鑫承担。原、被告约定的违约金按日××分之一计算，超过了实际损失（按日万分之二点一计算）的30%，应适当减少。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十三条第二款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：
一、被告方金桢、方金楠于本判决生效之日起十日内向原告邵国华支付尚欠购房款186000元，并支付200000元本金从2008年11月4日起计算至2008年12月25日止，186000元本金从2008年11月4日起计算至购房款付清之日止按日万分之二点七三计算的逾期付款违约金。
二、被告方金楠以自己的财产不足以支付上述欠原告邵国华购房款、违约金的部分，由被告方国鑫于本判决生效之日起十日内付清。
三、驳回原告邵国华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4525元，由原告邵国华负担453元，被告方国鑫、方金桢、方金楠负担4072元；保全申请费1670元，由被告方国鑫、方金桢、方金楠负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费4525元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未缴纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，帐号12×××68）。
审 判 长 余建军
人民陪审员 管士英
人民陪审员 胡水平
二〇〇九年六月十五日
书 记 员 潘沁弘