四川省凉山彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川34民终1143号上诉人（原审原告、反诉被告）：毛国俊，男，1974年6月出生，汉族，四川省盐源县人，个体工商户，住四川省盐源县。委托诉讼代理人：余长江，四川谦亨律师事务所律师，代理权限为一般代理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：杨跃珍，女，1951年8月出生，汉族，四川省盐源县人，村民，住四川省盐源县。被上诉人（原审被告、反诉原告）：邱国光，男，1947年7月出生，汉族，四川省盐源县人，村民，住四川省盐源县。被上诉人（原审被告、反诉原告）：邱宗健，男，1975年3月出生，汉族，四川省盐源县人，公务员，住四川省西昌市。被上诉人（原审被告、反诉原告）：邱宗明，男，1980年7月出生，汉族，四川省盐源县人，村民，住四川省盐源县。被上诉人共同委托诉讼代理人：陈杰，四川月城律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。上诉人毛国俊因与被上诉人杨跃珍、邱国光、邱宗健、邱宗明房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省盐源县人民法院(2016)川3423民初235号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月7日立案后，依法组成合议庭公开审理了本案。上诉人毛国俊的委托诉讼代理人余长江，被上诉人杨跃珍、邱国光、邱宗健、邱宗明及其委托诉讼代理人陈杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人毛国俊上诉称：请求撤销原判，改判确认双方签订的租赁合同无效，并退还房租和给付利息。事实和理由：一审适用法律借误。根据一审查明上诉人与被上诉人签订《租赁合同》时案涉房屋为在建工程，而被上诉人申建的房屋为8层，面积为3534平方米，高度为23.95米。而被上诉人实际修建的房屋为10层，总面积为4000平方米，高度为33米。截止到一审结束前，被上诉人的实建房屋未取得建设工程规划许可证。实建房屋也未经主管部门批准建设。被上诉人杨跃珍、邱国光、邱宗健、邱宗明共同辩称，一审认定双方签订的《店面租赁合同》合法有效是正确的。上诉人主张实建面积与审批面积不一致主张无效理由不成立。合同有效是以法律规定为准。其次即使合同无效，上诉人也应支付房屋占有使用费。上诉人毛国俊向一审法院起诉请求：1、要求确认毛国俊和杨跃珍2014年10月1日签订的《店面租赁合同》无效；2、要求杨跃珍、邱国光、邱宗健、邱宗明退还其预交的租金508000.00元，并从2014年10月1日起按银行同期贷款利率支付利息损失，直至款项付清为止。被上诉人杨跃珍、邱国光、邱宗健、邱宗明向一审法院起诉请求：1、请求法院确认毛国俊擅自解除2014年10月1日签订的《店面租赁合同》的行为违约；2、请求法院判令将毛国俊于2014年10月1日交纳的508000元房屋租金冲抵2015年6月1日至2016年4月5日期间的租金及相应损失，租金和损失超过508000的部分杨跃珍、邱国光、邱宗健、邱宗明将另案追偿；3反诉费用由毛国俊承担。一审法院认定事实，2014年10月1日，毛国俊与杨跃珍签定《店面租赁合同》。合同约定，杨跃珍将自已产权的位于盐源县盐井镇学府路46号1—3层出租给毛国俊，租赁期限为9年，自2015年6月1日起，3年一个租金涨幅期，一个涨幅期为10%，每年租金为人民币508000.00元，租金每年交付一次。合同还约定，承租方不得转让所承租房屋，承租方无法经营后，将店铺交还出租方。合同签订后，毛国俊向杨跃珍交付了租金508000.00元，杨跃珍向毛国俊出具了收取租金的赁证。包括争议门面在内的盐井镇学府路46号房屋整体于2015年2月峻工验收。自房屋竣工时至2015年6月，该店铺所在位置的道路未完全开通，毛国俊认为开业经营生意一时活跃不起来，于是未到杨跃珍处领取房屋钥匙。而后，因为杨跃珍的房屋未办理建筑工程规划许可证，不能办理相关营业手续以及其他房屋租赁的相关事由，毛国俊与杨跃珍产生争议，双方多次协商未果，毛国俊便一直未到杨跃珍处领取房屋钥匙，争议房屋一直空置于此。2016年2月29日，毛国俊诉至本院，要求确认其与杨跃珍所签订的房屋租赁合同无效，并要求杨跃珍退还其预交的房屋租金人民币508000.00元，并从2014年10月1日起按银行同期贷款利率支付给毛国俊利息损失。另查明，邱宗明、邱国光、杨跃珍系以邱宗明为户主的家庭户，本案中包括争议门面在内的的盐井镇学府路46号房屋属杨跃珍、邱国光、邱宗明三人共同共有。该幢房屋于2013年6月依邱宗明申请，经盐井镇太平村1组、太平村村民委同意，报主管部门的批准，依法办理了建房审批手续。2013年10月，邱宗明在盐源县规建局办理了建设工程规划许可证申请审批表，后经盐源县盐井镇人民政府、盐源县环境保护局、盐源县规建局审批同意修建。房屋工程名称为“盐源县邱宗明私人综合楼”，房屋工程由西昌市建筑勘测设计院有限公司勘察，凉山州建筑设计有限公司设计，四川仁厚建设工程有限公司施工建设，并于2015年2月竣工验收。2016年3月24日，毛国俊发出书面声明，声明称，不再租赁案涉的房屋，并声明杨跃珍可将原租赁房屋自行处理出租，2016年4月5日，杨跃珍、邱国光、邱宗健、邱宗明收到该声明，并将争议门面部分出租给了他人。本案在审理过程中，依毛国俊的申请，原审法院依法在盐源县规建局调查核实相关证据材料，查明，杨跃珍、邱国光、邱宗健、邱宗明建设的包括争议房屋在内的整幢房屋尚未�理规划许可证、施工许可证以及峻工验收合格备案等相关资料。依杨跃珍等的申请，在盐源县规建局调取了杨跃珍、邱国光、邱宗健、邱宗明经盐源县盐井镇人民政府、盐源县环境保护局、盐源县规建局同意被告房屋拆旧建新的申请书复印件一份，盐源县规建局规划许可证申请审批表复印件一份，邱宗明与盐源县规建局签订的江家巷农贸市场和道路建设房屋拆迁协议复印件一份，上述三份材料复印件内容由主管部门确认与存档原件内容一致。一审法院认为，一、双方签订的《店面租赁合同》是否有效？二、涉诉的房屋是否交付？是否扣抵租金？三、声明不再租赁房屋的行为是否构成违约？针对焦点一：毛国俊与杨跃珍于2014年10月1日签订的《店面租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律和相关行政法规的强制规定，杨跃珍作为家庭�员之一，代表家庭成员与毛国俊签订该租赁合同的行为并无不当，且其他家庭成员对该合同均表示认可，故该合同是合法、有效的合同，双方均应当按照约定履行合同义务。据此，毛国俊、杨跃珍所签合同未取得其他共有人同意，而主张合同无效的诉讼请求并不成立。杨跃珍、邱国光、邱宗健、邱宗明所建房屋经当地村组同意、主管部门的批准，并依法办理了建房审批手续，在盐源县规建局办理了建设工程规划许可证申请审批表，后又经盐井镇人民政府、盐源县环境保护局、盐源县规建局审批同意修建，虽尚未办理规划许可证、施工许可证以及峻工验收合格备案等相关资料，但建房审批手续齐全，故毛国俊以杨跃珍、邱国光、邱宗健、邱宗明所建房屋未取得建筑工程规划许可证为由而主张合同无效的诉讼请求并不成立。至于毛国俊主张杨跃珍、邱国光、邱宗健、邱宗明所建房屋有超面积、增加楼层等违规修建行为，毛国俊并未对此提供相关证据予以证明，且该事项属于相关行政主管单位的主管范围，原审法院对此不予认定。针对焦点二：本案中包括争议门面在内的的盐井镇学府路46号房屋于2015年2月竣工，该幢房屋的其他住户相继在被告处领取了房屋钥匙，接收了房屋，毛国俊虽一直未领取房屋钥匙，但毛国俊在该争议门面上张贴招租招商的广告。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条规定，“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”据此，应当视为毛国俊已经接手并在经营该门面，因此，毛国俊应当承担2015年6月1日至2016年4月5日期间的门面租金，即430060.00元（508000.00元/年÷365天×309�=430060.00元）。故其称未领取房屋钥匙、未接收房屋，而要求杨跃珍、邱国光、邱宗健、邱宗明退还其预付的全部房屋租金及支付资金占用利息的诉讼请求不能成立。针对焦点三：毛国俊于2016年3月24日发出不再租赁杨跃珍、邱国光、邱宗健、邱宗明的房屋，杨跃珍、邱国光、邱宗健、邱宗明可将原租赁房屋自行处理出租的声明，杨跃珍、邱国光、邱宗健、邱宗明2016年4月5日收到该声明后，将争议门面出租给他人的行为可以视为杨跃珍、邱国光、邱宗健、邱宗明接收了毛国俊交还的门面。双方签订的《店面租赁合同》第七条规定，“承租方不得转让所承租房屋，承租方无法经营后，将店铺交还出租方。”因此，毛国俊无法经营后将门面交还杨跃珍、邱国光、邱宗健、邱宗明，合同对交还门面的其他相关事宜并未作出约定，毛国俊交还门面。杨跃珍、邱国光、邱宗健、邱宗明接收门面并出租的行为均符合合同约定，不属违约行为，因此杨跃珍、邱国光、邱宗健、邱宗明提出反诉，主张毛国俊构成违约的诉讼请求不能成立。杨跃珍、邱国光、邱宗健、邱宗明2016年4月5日收到毛国俊发出的声明并将争议门面出租，距第一年合同期2016年6月1日还有近两个月的时间，此段期间的租金，即77940.00元（508000.00元-430060.00元=77940.00元）应当退还给毛国俊。杨跃珍、邱国光、邱宗健、邱宗明虽要求以毛国俊预交的租金折抵其门面租金损失，但其未提供租金损失的相关证据，故原审法院对此项诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第九十四条第二项、第九十六条第一条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法�第六十四条、第一百四十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条第一款之规定，判决，1、驳回毛国俊要求确认《店面租赁合同》无效的诉讼请求；2、由杨跃珍、邱国光、邱宗健、邱宗明退还毛国俊预交的2016年4月5日至2016年6月1日期间的房屋租金人民币77940.00元。（此款限判决生效后十日内付清）；3、驳回毛国俊要求杨跃珍、邱国光、邱宗健、邱宗明支付其预交租金508000.00元从2014年10月1日起按银行同期贷款利率支付至款项付清时止的利息损失的诉讼请求；4、驳回杨跃珍、邱国光、邱宗健、邱宗明要求确认毛国俊解除《店面租赁合同》的行为属违约的诉讼请求；5、由毛国俊以预交的租金冲抵杨跃珍、邱国光、邱宗健、邱宗明2015年6月1日至2016年4月5日期间的房屋租金430060.00元。本诉案件受理费人�币8880.00元，由毛国俊负担。反诉费4440.00元，由杨跃珍、邱国光、邱宗健、邱宗明负担。本院经审理查明事实与一审审理查明事实一致，对原审认定的事实予以确认。另查明，根据邱宗明、邱宗健2014年2月向盐源县规划和建设局申请的《盐源县规划和建设局建设工程规划许可证申请审批表》载明，盐源县规划和建设局同意邱宗明、邱宗健原拆原建案涉房屋。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求有责任提供证据。本案上诉人毛国俊上诉主张被上诉人未取得建设工程许可证及未按审批的房屋规模进行修建，请求确认毛国俊与杨跃珍签订的《店面租赁合同》无效，并退还租金及支付利息。经审理查明，案涉房屋系被上诉人邱宗明家拆旧建新，建设前邱宗明向盐源县规划和建设局申请办理规划许可证，盐源县规划和建设局在审批表上签章�意建设。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。因此，本案案涉房屋的修建经盐源县规划和建设局批准建设，上诉人毛国俊上诉主张因案涉房屋无规划许可证，请求认定其与杨跃珍签订的《店面租赁合同》无效的理由依法不成立，本院不予支持。其次对上诉人主张被上诉人未按审批手续修建房屋。经审理查明，上诉人毛国俊与杨跃珍签订的租赁合同，上诉人毛国俊承租的是案涉房屋的一至三层，邱宗明审批手续准建为八层。即上诉人毛国俊承租的房屋应属合法建筑。至于被上诉人�否按准建手续修建房屋，以及是否存在超面积修建的情况，依法属行政部门管辖，不属本案审理范围。因此上诉人毛国俊的上诉请求确认《店面租赁合同》无效，并要求被上诉人退还租金及支付利息的理由与审理查明事实不符，本院不予支持。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8880.00元，由上诉人毛国俊负担。本判决为终审判决。审判长 舒 涛审判员 刘 莉审判员 杨发蓉二〇一七年十月十八日书记员 刘晋岑