广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤19民终2528号
上诉人（一审被告）：周志浪，男，1988年11月21日出生，汉族，住广东省连平县，
委托代理人：张国恩，广东凤鹤律师事务所律师。
上诉人（一审被告）：房旭，女，1984年3月12日出生，汉族，住甘肃省金昌市金川区，
委托代理人：关正荣，河北百盛律师事务所律师。
委托代理人：刘小建，河北百盛律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）�彭丽英，女，1984年11月28日出生，汉族，住广东省化州市，
委托代理人：谢妙芳，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。
委托代理人：袁雨立，广东法制盛邦（东莞）律师事务所辅助人员。
一审第三人：东莞市万信房地产经纪服务有限公司星城国际分公司，住所地为东莞市寮步镇良平社区（富竹山）香市路星城国际花园一期105号铺。
法定代表人：朱泽游，该公司总经理。
委托代理人：夏勤湘，广东佑德律师事务所。
上诉人周志浪、房旭因与被上诉人彭丽英、第三人东莞市万信房地产经纪服务有限公司星城国际分公司（以下简称万信公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2016）粤1971民初23757号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2016年10月19日彭丽英向一审法院起诉请求：1.解除彭丽英、周志浪、房旭因2016年8月20日签订《房地产买卖及居间合同》所产生的房屋买卖合同关系；2.周志浪、房旭返还彭丽英定金100000元；3.周志浪、房旭赔偿彭丽英违约金（房屋合同总价的20%）230000元、中介费30360元；4.周志浪、房旭赔偿彭丽英因主张权利产生的费用（律师费33000元、担保费2882.88元）；5.本案诉讼费由周志浪、房旭承担。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，于2016年12月9日判决：一、解除彭丽英、周志浪、房旭的房屋买卖合同关系。二、周志浪、房旭于判决生效之日起5日内向彭丽英退还100000元。三、周志浪、房旭于判决生效之日起5日内向彭丽英支付违�金230000元、中介费30360元。四、周志浪、房旭于判决生效之日起5日内向彭丽英支付律师费33000元和担保费2882.88元。一审受理费3621.82元、保全费2321.8元，由周志浪、房旭负担。
一审法院认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2016）粤1971民初23757号民事判决。
周志浪上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、四项，改判周志浪无需对彭丽英承担赔偿责任，由房旭及万信公司对彭丽英承担违约赔偿责任；2.一审、二审的诉讼费、受理费、保全费、律师费等全部费用由彭丽英、房旭、万信公司承担。事实和理由：一、彭丽英行为有过错。彭丽英应当看到房产地权证上有共有人，在没有看到周志浪在合同上签名也没有看到周志浪的授权委托书，仅凭万信公司介绍就在合同签名，行为有错，应承担一定责任。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条，彭丽英作为合同相对人，在明知共有人情况下应询问万信公司并在一个月内催告周志浪追认，但彭丽英没有做出催告行为。房旭没有取得周志浪的代理权和追认，其出售房产的行为对周志浪不发生效力，违约后果应由房旭自行承担。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条，房旭无权处分周志浪所属部分财产，该买卖合同对周志浪无效，不应当承担违约责任。二、周志浪无需和房旭共同承担违约责任。本案违约责任不是夫妻共同债务。房旭在一审庭审中明确承认在签订买卖合同时周志浪并不知情，直至2016年9月15日周志浪才得知房屋被出售的事实，而且房旭及其父亲以周志浪和彭丽英小孩生命威胁周志浪，周志浪才被迫同意出售案涉房屋，周志浪对于房旭所收取的100000元定金不知情。三、万信公司应当和房旭承担连带赔偿责任。根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条，万信公司知道房旭没有代理权，仍和房旭串通以周志浪的名义伪造《承诺书》《共有人同意出售书》欺骗彭丽英，损害周志浪的合法权益，万信公司明知房旭没有代理权还和房旭签订合同,给彭丽英造成的损害应由万信公司和房旭负连带赔偿责任。2016年8月6日，周志浪主动致电给万信公司经理周月钰，明确表示不同意出售房屋，有微信记录予以证实。但万信公司在2016年8月20日房旭第二次在万信公司出售房屋时没有如实告知彭丽英，证明万信公司有极大恶意，应承担违约赔偿责任。周志浪补充上诉理由：1.一审判决支持彭丽英的诉讼请求，认定事实错误，本案房屋买卖合同无效，因为案涉房屋是夫妻共同财产，房旭擅自处分共有财产行为是无效的，必须取得周志浪的同意，依法应确认无效。彭丽英不是善意第三人，其明知房屋是夫妻共同财产，其没尽到审慎审查的义务，所以案涉合同是无效的。2.周志浪不应承担本案合同义务，周志浪自始至终没有在合同上签字，也没有追认，周志浪不是合同当事人，理应不承担相应义务。3.彭丽英要求支付违约金、中介费、律师费无事实和法律依据，应为合同本身无效，不能根据此合同主张权利。
房旭答辩称：一、周志浪对《房地产买卖及居间合同》已经进行了追认，其作为合同主体对其违约行为导致的损失应承担责任。二、万信公司的过错导致《房地产买卖及居间合同》的违约现状及彭丽英的损失，应当由万信公司承担，和房旭无关，房旭不应与万信公司承担连带责任。1.房旭没有和万信公司串通的故意和事实。房旭不清楚居间流程和不动产买卖的具体办理要求，但万信公司作为专业机构知道不动产处分需要全部所有权人同意。万信公司向房屋进行居间服务，要求�旭在空白文书上签字，房旭对文书真实性不予认可。2.周志浪可能承担的违约责任是其违约行为导致的，与房旭无关。三、1.房旭不构成无权处分，其始终主张与经纪公司的居间关系是自己想要出售房屋的意向和信息记挂在经纪公司处，这种委托行为不是实质的也不是形式上的处分行为。2.合同成立和生效并不仅以签字为依据，周志浪多次向经纪公司及房旭父亲做出明确表示出售房屋，该意思表示构成合同生效要件。3.周志浪接受财产与否并不影响其合同义务的履行。
房旭亦上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判驳回彭丽英一审要求支付230000元违约金、33000元律师费、30360元中介费、担保费2882.88元的诉讼请求；3.彭丽英、万信公司依法承担本案一审和二审诉讼费、保全费。事实与理由：一、彭丽英未因本案争议纠纷产生任何损失，且彭丽英未提供任何证据证明其损失，房旭不应向彭丽英进行赔偿。房旭一审提交证据展现东莞市2016年8月至11月二手房买卖成交价格是下降状态。二、一审法院认定房旭和周志浪应当支付违约金缺乏法律依据。1.根据《中华人民共和国合同法》第一百四十一条以及最高法《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，彭丽英主张按合同总价款20%向其赔偿违约损失，极高地超过其遭受的损失。房旭已完成基本举证责任证明彭丽英主张的违约金过高，但彭丽英没有任何证据证明违约金不高于其损失，不应得到支持。2.彭丽英没有遭受到任何损失，应当按照专门法律规定的损失赔偿计算方法进行确定。对于违约金的适用，是当事人订立合同时可以预见的损失，本案违约金额没有事实依据也超出常人预计，不应得到支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，彭丽英有权获得的损失赔偿金额已经有明确规定。三、万信公司在促成本案居间合同时，让房旭签署空白合同，虚假介绍居间服务流程的方式诱导房旭和彭丽英签订合同，导致合同最终迟延履行。万信公司对本案争议纠纷后果有极大的过错，在居间合同中应承担责任，针对彭丽英的损失，万信公司应当按其过错承担责任。
彭丽英针对周志浪、房旭的上诉请求答辩称：1.案涉合同有效。微信记录中周志浪已同意卖房，可以认定周志浪对本合同进行了追认。2.周志浪是合同相对人，其清楚并同意卖房，不能逃避承担相应违约责任。其一直拖延办理相关手续才导致合同无法继续进行。3.彭丽英是善意第三人无明显过错，其签署房屋买卖合同时是和万信公司进行沟通，房旭向万信公司出示有效证件，证明其是合法所有�人，且周志浪、房旭是夫妻关系，彭丽英有理由相信房旭可代表周志浪签订合同。夫或妻一方对共同财产都有处分权，周志浪应举证证明彭丽英知道周志浪不同意出售案涉房屋的情况下仍与房旭签订协议，但周志浪没有举证证明。4.彭丽英认为双方已约定违约方应支付转让价款20%的违约金，是签订合同时明确约定的，房旭主张违约金过高却没有证据证明，彭丽英认为有约定应按约定确定违约金。现实房价增长较快是事实，彭丽英也有损失。
万信公司针对周志浪、房旭的上诉请求答辩称：1.案涉合同合法有效，周志浪已经同意，其与第三人员工聊天时已同意卖房。2.万信公司在本案中没有过错，签署案涉合同时，房旭有房产证明，万信公司有足够理由相信房旭。3.万信公司没有虚假介绍服务流程，导致案涉合同不能履行是房旭夫妻的原因造成的。
本院经审理查明，对一审查明事实，本院予以确认。
另查明，周志浪二审中提交：1.2016年9月16日与万信公司的聊天记录，拟证明周志浪答应出售案涉房屋。2.2016年10月14日与房旭及其家人的聊天记录，拟证明周志浪已做出明确不卖房的意思表示。房旭质证认为：1.2016年9月16日与万信公司的聊天记录只是一部分，完整聊天记录一审时已通过后台打印的方式提交。完整聊天记录中9月16日22时26秒、22时53秒，周志浪均向万信公司做出卖房表示，均晚于周志浪提交的微信聊天记录时间。2.与房旭的聊天记录，真实性不确认。此时双方矛盾明显，周志浪在向万信公司的表示中是要卖房，随后未配合办理过户才导致合同迟延履行的后果。彭丽英同意房旭的第一点质证意见，对2016年10月14日与房旭及其家人的聊天记录真实性不予确认。万信公司认为上述证据与本案无关。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点：案涉房屋买卖合同是否成立。案涉房屋登记的所有权人为周志浪和房旭，万信公司、彭丽英、房旭均应知道案涉房屋的处分权人为周志浪和房旭。2016年8月20日，房旭、彭丽英和万信公司签订的案涉合同，卖方为房旭、周志浪，但在卖方签名处仅有房旭的签名，各方也未提供有效证据证明周志浪曾委托房旭签订案涉合同。从万信公司在一审中的陈述“房旭告诉按揭员称会说服周志浪完成公证委托书手续，之后房旭、周志浪迟迟没有回复……”，也即周志浪在案涉合同签订之日并未作出意思表示。从各方提交的微信聊天记录可见，周志浪虽在与万信公司的工作人员聊天中表示同意卖房，但客观情况是周志浪没有对彭丽英追认该案涉合同也没有在案涉合同中签名确认。因此，万信公司未尽到有效促使合同订立的全面服务，案涉合同缺少周志浪的意思表示，并未成立。彭丽英要求周志浪、房旭承担违约责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。房旭占有彭丽英定金100000元，无合法依据，应予以返还。
综上所述，周志浪、房旭的上诉请求成立部分，本院予以支持；一审判决认定事实有误，适用法律不当，导致判决结果有误，本院予以纠正。依照上述援引法律及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定，判决如下：
一、撤销广东省东莞市第一人民法院（2016）粤1971民初23757号民事判决第一、三、四项。
二、变更广东省东莞市第一人民法院（2016）粤1971民初23757号民事判决第二项为：限房旭于本判决生效之日起5日内向彭丽英退还100000元。
三、驳回彭丽英的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本案受理费3621.82元、保全费2321.8元，由房旭负担943元，由彭丽英负担5000.62元。周志浪上诉部分二审案件受理费7243.64元（周志浪已预交），由彭丽英负担。房旭上诉部分二审案件受理费7243.64元（房旭已预交），由房旭负担1808.64元，由彭丽英负担5435元。
本判决为终审判决。
审判长 李 倩
审判员 徐华毅
审判员 杨洁萍
二〇一七年九月二十一日
书记员 冯颖欣
陈佩君