南宁铁路运输中级法院
民 事 判 决 书
（2017）桂71民终57号
上诉人（原审被告）：陈德伦，男，1962年5月9日出生，汉族，户籍所在地广西壮族自治区北流市，现住广西壮族自治区南宁市。
委托诉讼代理人:黄勇，南宁市�一法律事务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：崇左市驻南宁管理处，住所地广西壮族自治区南宁市明秀东路***号。
主要负责人：马锦军，该管理处主任。
委托诉讼代理人：蒙福胜，广西金益律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李程程，广西金益律师事务所律师。
上诉人陈德伦因与被上诉人崇左市驻南宁管理处（以下简称崇左管理处）房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初747号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈德伦的委托诉讼代理人黄勇、被上诉人崇左管理处的委托诉讼代理人李程程到庭�加诉讼。本案现已审理终结。
陈德伦上诉请求：1.撤销南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初747号民事判决，发回重审；2.崇左管理处承担本案一审、二审的诉讼费用。
事实与理由：一审判决对本案的事实认定不清，证据不足,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第三款之规定,二审法院应当予以发回重审。1.崇左管理处作为本案房屋租赁合同纠纷的主体资格不适格，房屋所有权人既不是崇左管理处,也不是原南宁地区司法局,而是另有其人,涉案房屋未取得房产证。2.一审判决认定崇左管理处要求陈德伦返还房屋是基于物权提出的主张，但崇左管理处没有关于涉案房屋物权的证据。3.崇左管理处提交的土地使用权证和宗地图，仅能证明该土地系原地区行署具有使用权，并不能证明本案中的楼房所有权属于崇左管理处。同时，在该土地使用证的《记事》中并没有对陈德伦所在的楼房（XX路XX号的楼房）使用权进行确权认定，该土地使用权上也未标注载明崇左管理处对陈德伦所在的位置可以行使土地使用权，且原地区行署所在的地理位置为XX路XX号面向XX路市区主干道，其中崇左管理处是2013年3月18日才取得该地的土地使用权。陈德伦早在2002年7月18日就在涉案房屋居住至今（该楼房也于1996年12月份建设），一审法院不仅对法律主体资格认定不清，且将一个朝向位于市区主干道XX路XX号与不是朝向市区主干道的XX路XX号混为一谈。4.崇左管理处不具备涉案房屋的物权，其提出的基于物权的主张应当适用诉讼时效的法律规定。根据本案的案由适用诉讼时效的法律规定，崇左管理处已超过了法定的一年诉讼时效。
崇左管理处辩称，一审判决认定事实清楚、证据充分、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、崇左管理处是本案的适格主体。本案涉案房屋所在楼房是1996年南宁地区司法局和建设银行广西区分行合作建设的，建好之后对该楼进行权属分产，本案的部分一层、二层、八层是属于崇左管理处所有，部分一层、二层已经办理了房产证（房产证号：邕房权证字第××号），第八层（包括一单元靠右手边房、二单元的两套房屋，八层共三套房屋）中的本案涉案房屋（即二单元靠左手边的**号）由于历史原因，并未办理房产证，但该层自建成以来就一直由原南宁地区司法局占有、使用，直至2002年南宁地区司法局与陈德伦签订租赁合同。现租赁合同早已到期，陈德伦一直居住在涉案房屋至今，也未缴纳租金。二、本案涉案房屋的所在位置是位于崇左管理处的红线宗地图范围内，2002年�地司法局与陈德伦签订的房屋租赁合同，足以证明崇左管理处是本案适格主体。本案为房屋租赁合同纠纷，在涉案房屋未办理房产证的情况下，应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”
崇左管理处向一审法院起诉请求：1.陈德伦返还占用崇左管理处的位于南宁市XX号与建行合建的楼房XX单元XX号房；2.陈德伦支付房屋占用费88200元（按照每月700元收取，从2006年1月暂计算至2016年6月，以后另计至陈德伦返还房屋为止）;3.陈德伦承担诉讼费。
一审法院认定事实：位于南宁市XXX号的土地使用权人原系南宁地区行政公署。1996年12月，原南宁地区司法局与建设银行在该地上合建了一栋住宅、办公综合楼，其中第八层有3间房，均没有产权证。2002年7月18日，原南宁地区司法局（甲方）与陈德伦（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于厅）租给乙方；租赁时间3年，从2002年7月18日至2005年7月18日；租金每月350元，年租金4200元，每年收取一次租金，于每年6月收取下一年度全年租金等内容。《房屋租赁合同》中约定的房屋，即位于南宁市XX号土地上的其中一栋。此后，陈德伦居住在此。
2003年南宁地区撤销，设立了地级崇左市，并在南宁市成立崇左市驻南宁管理处，负责崇左市在南宁市单位、资产及人员的日常管理工作，原南宁地区直属党政机关、企事业单位凡划归崇左市的，其在职干部职工、离退休人员、动产和不动产等原则上随单位整体移交给崇左市管理。2004年7月20日，崇左市司法局将位于南宁市XX号的住宅、办公综合楼移交给崇左管理处，包括陈德伦居住的房屋。2004年7月22日，崇左市司法局出具《崇左市司法局留邕国有资产移交报告》，该报告说明：我局于1996年12月与建行广西区分行合建综合住宅、办公楼1栋，合建的形式为：由原南宁地区司法局向原地区行署申请并提供土地，建行广西区分行投资，该栋楼的XX楼共3套房，没有办理房产证，本局没有所有权，只有使用权，该楼的其他部分全部属建行广西区分行所有和使用。2005年7月18日，《房屋租赁合同》的合同期限届满，双方未续签合同，但陈德伦一直居住至今，且从未支付过租金。
2008年10月，崇左管理处通知陈德伦搬离涉案房屋。2008年11月13日，陈德伦向崇左管理处出具书面材料，称其现居住的南宁市XX号住宅综合楼是南宁地区司法局的，因南宁地区司法局欠其工程款，故陈德伦在没有拿完工程款前不会搬走。
2013年3月18日，崇左管理处取得南宁市XX号的土地使用权。因陈德伦一直居住在涉案房屋且未支付房屋占有使用费，故崇左管理处于2016年10月9日诉至一审法院，要求陈德伦返还房屋并支付房屋占有使用费。
一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩�终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”陈德伦与原南宁地区司法局于2002年7月18日签订了《房屋租赁合同》，原南宁地区司法局将其具有使用权的南宁市XX号房屋出租给陈德伦，但南宁地区司法局未取得上述房屋的建设工程规划许可证，因此，双方签订的租赁合同无效。房屋租赁合同无效，出租人有权要求承租人返还房屋及支付房屋占有使用费。南宁地区撤销成立崇左市后，崇左市司法局于2004年7月已将上述房屋移交给崇左管理处进行管理，因此，崇左管理处有权向陈德伦主张返还房屋及支付房屋占有使用费。
在原南宁地区司法局与陈德伦签订的《房屋租赁合同》到期后，陈德伦仍居住在涉案房屋，且一直未支付房屋占有使用费。崇左管理处已在2008年10月明确表示要求�德伦搬离涉案房屋，但陈德伦至今仍居住在涉案房屋，已构成对崇左管理处的侵权。因此，崇左管理处要求陈德伦返还房屋的诉讼请求，有事实和法律依据，一审法院予以支持。陈德伦抗辩称崇左管理处的该项请求已超过诉讼时效，一审法院认为，崇左管理处要求陈德伦返还房屋是基于物权提出的主张，故不适用诉讼时效的法律规定，陈德伦的抗辩理由一审法院不予采信。至于崇左管理处要求陈德伦支付房屋占有使用费的问题，因崇左管理处一直未支付房屋占有使用费，故崇左管理处要求陈德伦支付房屋占有使用费有事实和法律依据，一审法院予以支持。陈德伦抗辩称崇左管理处的该项诉请亦超过诉讼时效，根据《中华民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。因陈德伦对崇左管理处的�权行为一直持续至今，根据上述法律规定，崇左管理处在2016年10月9日向一审法院起诉，要求陈德伦支付2014年10月9日前的房屋占有使用费的主张已超过诉讼时效，一审法院不予支持。2014年10月10日之后至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费，应参照《房屋租赁合同》约定的月租金350元计算，崇左管理处主张按700元/月支付房屋占有使用费无事实和法律依据。
陈德伦主张系因原南宁地区司法局欠其工程款，故用租金来抵扣工程款的问题，系另一法律关系，陈德伦可另行主张。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《�华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、陈德伦向崇左管理处返还位于南宁市XX号与建行合建的楼房XX单元XX号房；二、陈德伦向崇左管理处支付房屋占有使用费（计算方法：以每月350元为标准，自2014年10月10日计算至陈德伦实际返还房屋之日止）；三、驳回崇左管理处的其他诉讼请求。案件受理费5324元，减半收取计2662元（崇左管理处已预交），由崇左管理处负担802.47元，由陈德伦负担1859.53元。
本院二审期间，陈德伦向本院提交以下新证据：由南宁市房产管理局出具的一份房屋所有权证存根（邕房权证字第××号），记载内容为：房屋所有权人为中国建设银行广西壮族自治区分行，房屋坐落于办公综合楼，为1996年与南宁地区司法局合建分产，确权层数为钢混一层非住宅及混合三至七层住宅15套。证明涉案�屋所在的办公综合楼是于1996年由中国建设银行广西分行与南宁地区司法局合建分产，且确权层数仅为七层，陈德伦所住的楼层为八楼，属于加建的，南宁地区司法局并无八楼的产权证明，故崇左管理处不是适格的主体，无权对陈德伦提出相关的诉求。崇左管理处认为，陈德伦提供的证据载明，涉案房屋所在的整栋楼房中只有其中的八套房屋的所有权属于建行广西区分行所有，且涉案房屋（第八层XX号房）并不包含在陈德伦提供的房产证内，陈德伦主张涉案房屋所在的该栋楼房一至七层全部为建行广西区分行所有不是事实。
崇左管理处对一审法院认定的事实无异议。陈德伦对一审法院认定的事实提出异议：1.一审法院遗漏查明涉案楼房总共7层是在房产局登记的，权属属于中国建设银行广西壮族自治区分行。陈德伦所住的楼层为八楼，属于加建的，没有权属证的。2.一审期间，崇左管理处曾经拿出土地使用权证明，一审法院未查明土地使用权证备注记事部分显示本案涉及的房屋并不在其范围内。一审中崇左管理处提交的土地使用权证上没有标注涉案房屋的位置。使用权证移交的没有将XX号移交给崇左市驻南宁管理处，即原南宁地区司法局没有将涉案房屋所在的这栋楼房移交给崇左市驻南宁管理处。
经质证，对陈德伦提供的南宁市房产管理局出具的一份房屋所有权证存根，加盖有南宁市房地产档案馆的公章，对该份证据的真实性，本院予以确认。从该份房屋所有权证所记载的内容来看，明确记载XX号住宅、办公楼属于中国建设银行广西壮族自治区分行与南宁地区司法局合建，且在该份房产证中确权的层数是钢混一层非住宅及混合三至七层住宅15套，陈德伦主张�栋房屋一至七层全部为建设银行广西壮族自治区分行所有，本院不予支持。针对陈德伦对一审法院认定事实提出的异议，本院认为，根据崇左管理处在一审中提供的《关于撤销南宁地区设立地级崇左市并调整南宁市行政区划工作指导方案》、《崇左市留邕国有资产移交一览表》、土地使用权证及宗地图等证据可以证明，本案涉案房屋已由原南宁地区司法局在撤销南宁地区设立地级崇左市时移交给崇左管理处。对于陈德伦提出的异议，本院不予支持。经审查，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，综合诉辩双方的意见，归纳本案争议焦点为：1.崇左管理处是否具有诉讼主体资格？2.陈德伦是否应向崇左管理处返还涉案房屋，并支付占用费？3.崇左管理处的一审诉讼请求是否已超过诉讼时效？4.本案是否应当发回重审？
关于第一个争议焦点，根据一审查明的事实以及陈德伦二审提供的房屋产权证存根证据可以看出，本案涉案房屋所在的整栋楼房为中国建设银行广西壮族自治区分行与原南宁地区司法局合建的，在分产后，本案并无证据证明涉案房屋（八层XX房）的权属已登记在中国建设银行广西壮族自治区分行的名下。本案租赁合同由陈德伦与原南宁地区司法局签订，涉案房屋也已由原南宁地区司法局移交给崇左管理处进行管理，故崇左管理处是本案的适格主体。
关于第二个争议焦点，本案涉案房屋未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证�规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”故陈德伦与原南宁地区司法局于2002年7月18日签订的《房屋租赁合同》无效。房屋租赁合同无效，出租人有权要求承租人返还房屋及支付房屋占有使用费。由于涉案房屋已于2004年7月移交给崇左管理处进行管理，故崇左管理处有权向陈德伦主张返还房屋及支付房屋占有使用费。
关于第三个争议焦点，租赁合同无效后，出租人有权要求承租人返还租赁房屋。由于直至崇左管理处向一审法院起诉时，陈德伦作为承租人仍占有使用租赁房屋，故陈德伦主张崇左管理处要求其返还涉案房屋已过诉讼时效，理由不能成立。
关于第四个争议焦点，综合本案一审、二审的全部证据，一审法院认定事实清楚，本案双方当事人主体适格，一审法院审理程序合法，陈德伦主张本案应发回重审，本院不予支持。
综上所述，上诉人陈德伦的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定,判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2005元（上诉人陈德伦已预交），由上诉人陈德伦负担。
本判决为终审判决。
审判长 刁 冀 方
审判员 玉 萍
审判员 袁�飞
二〇一七年六月五日
书记员 符 贵 芳