吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉02民终3526号
上诉人（原审被告、申请人）：陈伟民，职业不详，住吉林省吉林市。
委托诉讼代理人：李全胜，吉林江城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、案外人）：王凯丰，职业不详，住吉林省吉林市。
委托诉讼代理人：王旭明，吉林巡达律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人、被申请人）：户镭诺，职业不详，住吉林省吉林市。
上诉人陈伟民因与被上诉人王凯丰、原审第三人户镭诺执行异议之诉一案，不服吉林省吉林市吉林高新技术产业开发区人民法院（2017）吉0291民初443号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
陈伟民上诉请求：撤销一审判决，改判驳回王凯丰诉讼请求；本案诉讼费用由王凯丰承担。事实和理由：一、王凯丰与户镭诺签订的购房合同不属于有效合同。1.该合同订立目的是为偿债，而不是真实的买卖，因此不受《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条调整。2.合同所涉房产被人民法院查封，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，该合同因违反法律禁止性规范而无效。3.合同签订时，所涉房产设定有他项权利，户镭诺转让权利受限。二、一审认定王凯丰已实际占有，错误。该举证责任应由王凯丰承担，不应由陈伟民承担。一审判决确认王凯丰实际占有的具体时间并无充分有效证据证明。三、王凯丰已支付的全部价款，不能视为支付购房款。41.8万元是户镭诺因经营浴池而向王凯丰的借款，不是购房款；银行转账的38万元以及现金5万元，没有证据证明是购房款；95.106万元是代为偿还贷款，也不是购房款；70万元是抵押借款，也不是购房款。上述款项不能认定为支付房屋对价，只是普通债权，不能作为取得准物权的依据。四、王凯丰未能办理产权变更登记，不能认定为意外事件。2017年2月16日案涉房屋解除查封，2017年3月14日被保全查封，此期间近一个月，王凯丰有充足的时间办理产权变更登记，一审认定王凯丰未能办理是意外事件，显然不当。
王凯丰辩称，一审认定事实基本正确。一审已认定王凯丰与户镭诺之间的房屋买卖都是有银行流水的，王凯丰有异议的是意外事件这一点。王凯丰买房遇到第一个问题是户镭诺房屋有按揭，被抵押贷款，王凯丰代为偿还的；该房屋还有查封，王凯丰又替解决的，所以王凯丰应该享有物权。
王凯丰向一审法院起诉请求：依法撤销(2017)吉0291财保4号民事裁定，解除对案涉的坐落于船营区乐园一区A号楼5号、6号网点的查封。
一审法院认定事实：户镭诺自2014年起因经营浴池需要陆续向王凯丰借款共计41.8万元。后因户镭诺无力偿还此笔借款，2016年11月10日户镭诺与王凯丰协商将户镭诺所有的坐落于吉林市船营区乐园一区A号楼5号、6号网点（面积均为152.95平方米）及在网点经营的浴池一并出售给王凯丰，售价为180万元，同时约定将户镭诺此前欠王凯丰的41.8万元抵顶购房款。在签订房屋买卖协议后，王凯丰通过银行转账陆续向户镭诺交付购房款38万元，现金交付5万元。2017年1月4日王凯丰向户镭诺支付了95.106万元的购房款，此笔款项用于户镭诺偿还涉案房屋的银行贷款。王凯丰于2017年1月4日交付最后一笔购房款后，在办理房屋过户手续时发现，因户镭诺欠李广野欠款120万元，该房屋已经被吉林市丰满区人民法院进行执行查封。2017年2月16日，王凯丰与户镭诺及李广野协商，由王凯丰另外借给户镭诺70万元，户镭诺将此笔款偿还于李广野，再由李广野申请吉林市丰满区人民法院解除查封。故户镭诺将自己的住房以70万元抵押给王凯丰借得70万元并将此笔款项偿还于李广野，李广野撤回了对本案诉争房屋的查封。2017年2月21日，户镭诺与王凯丰办理了房屋及浴池的交接手续。2017年3月13日，户镭诺与王凯丰到房管部门办理更名手续，缴纳了契税及印花税，开具了完税证明。因当天未办完更名手续，第二天2017年3月14日王凯丰与户镭诺到达房管部门继续完成手续时，案外人将涉案房屋的房产证夺走，阻止了此次更名。
另查明，2017年2月17日，吉林市丰满区人民法院解除了对本案诉争房屋的查封；2017年2月22日吉林银行股份有限公司吉林滨江支行解除了案涉房屋的抵押他项权利。
2017年3月14日，吉林高新技术产业开发区人民法院下发了（2017）吉0291财保4号裁定书对诉争房屋进行了保全查封。2017年5月9日吉林高新技术产业开发区人民法院作出（2017）吉0291执异16号执行裁定书驳回王凯丰的执行异议。
一审法院认为，王凯丰基于实体权利对保全财产提出保全异议，根据《最高人民法院关于法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条规定，本案参照执行异议之诉案件处理。本案中，王凯丰与户镭诺就涉案房屋于2016年11月10日达成房屋买卖协议，协议约定户镭诺将坐落于船营区乐园一区A号楼5号、6号网点及网点上经营的浴池一并出售给王凯丰，共计作价180万元；同时约定户镭诺此前与王凯丰间的借款共计41.8万元，抵顶购房款。因该房屋尚欠银行抵押贷款共计95.106万元，双方约定此笔贷款由王凯丰将款项交付于户镭诺，后由户镭诺以此笔款项偿还银行贷款，剩余购房款由王凯丰随后付清。王凯丰遵守协议，在房屋买卖协议签订后支付给了户镭诺95.106万元的银行贷款及43万元的剩余购房款（其中38万元为银行转账，5万元为现金交付）。至此，加上此前户镭诺所欠王凯丰的41.8万元，王凯丰已经支付了涉案房屋的全部价款。陈伟民主张王凯丰与户镭诺签订的房屋买卖协议是虚假的，同时因当时房屋为查封状态故应为无效协议，陈伟民对自己的主张没有提交证据，同时王凯丰与户镭诺签订房屋买卖协议后经与申请查封人李广野的协商已经对本案所诉房屋解除了执行查封，故陈伟民的抗辩主张不予支持。2017年2月21日，王凯丰与户镭诺办理了房屋交接手续，此项事实有双方的交接单及相关的证人证言作为证据予以佐证，故对此项事实予以采信。陈伟民辩称，涉案房屋实际占有人并非王凯丰，浴池的实际经营人亦并非王凯丰本人，并提交了录像材料一份予以佐证，但经过三方同意庭下质证，陈伟民提供的录像资料无法证明涉案房屋的实际占有人并非王凯丰，故对陈伟民此项抗辩主张不予支持。经调查得知，2017年3月13日，王凯丰与户镭诺到房产交易中心办理完了涉案房屋的契税及印花税，2017年3月14日在王凯丰与户镭诺办理后续手续时，案涉房屋的房产证被其他案外人夺走，致使房屋并未办理过户登记，故未办理房产的过户登记是非因买受人（王凯丰）自身原因造成的，而是意外事件，依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，在2017年3月14日保全查封前，王凯丰与户镭诺已签订了合法有效的书面买卖合同，并在保全查封前合法占有了涉案房屋，王凯丰已经支付全部价款，同时并非因王凯丰的原因未办理过户登记，基于以上四点，对王凯丰的诉讼请求予以支持。
综上，一审法院遂依照《最高人民法院关于法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定作出判决。
一审判决：一、不得执行（2017）吉0291财保4号民事裁定书；二、解除对坐落于船营区乐园一区A号楼5号网点、6号网点的保全查封。
二审中，王凯丰没有提交新证据。
陈伟民围绕上诉请求依法提交了证据：证据一、户镭诺8份微信截图，证明2017年2月21日前后几天，户镭诺一直在实际控制和经营浴池，没有发生实际交接。证据二、吉林市不动产登记大厅业务公示牌照片一份，证明不动产变更登记所需工作日是7个工作日，而本案中案涉房产2017年2月17日被丰满区人民法院解除查封到2017年3月14日吉林高新技术产业开发区人民法院查封，时间长达近一个月，王凯丰有充足的时间办理产权登记，本案中产权登记没有办理，完全是出于买受人的个人原因。证据三、卫生许可证复印件一份以及营业执照复印件两份，证明案涉房屋开设的浴池原经营人是户镭诺，在2016年11月16日营业执照更名为王锡刚，该份营业执照至今还在经营。进而证明一审认定的2017年2月21日交接是不客观的，即王凯丰没有实际占有房屋。证据四、2017年3月13日房地产买卖契约，该契约中约定王凯丰与户镭诺同意2017年3月13日将上述房屋正式交付，该时间与一审认定的2月21日交接相矛盾，即王凯丰没有实际占有房屋。证据五、个人公积金贷款结清证据，证明户镭诺用住房向王凯丰抵押借款70万元不属实，所谓户镭诺用于抵押的住房有30万元银行贷款，而且该住房已经转让给他人。证据六、房地产抵押估价预评估结果报告单，证明房屋价格一处是113万元，所谓的180万元交易价格是虚假的。
本院组织当事人进行了质证。
王凯丰发表质证意见为：对证据一，因为是复印件，真实性无从考证，也否认不了2月21日的交接。证据二是公示牌，不能证明什么问题。证据三、营业执照上是王锡刚，卫生许可上是户镭诺，可能是因为王锡刚是户的上一任的房主，也可能是户镭诺在上一任房主处兑来的房屋，具体情况不清楚，不能证明陈伟民所要证明的内容。证据四房地产买卖契约是符合房屋买卖交易习惯的，3月13日这个协议是按照房地产交易中心的要求签的，两份协议没有任何矛盾之处。证据五，不能证明陈伟民所要证明的问题，180万元买案涉房屋价格基本适中，而且还略高。
经审查，因陈伟民提交的证据均无法直接证明其所欲证明问题，与本案关联性较弱，故本院对上述证据，均不予采信。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，王凯丰对案涉房屋享有排除强制执行的民事权益，其诉讼请求应予支持。
首先，王凯丰与户镭诺签订的房屋买卖协议是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性强制性法律规定，该协议合法有效。其次，王凯丰与户镭诺协商以户镭诺41.8万元欠款抵顶部分购房款，王凯丰已向户镭诺实际交付购房款43万元，王凯丰通过他人向户镭诺汇款95.106万元以便户镭诺还清银行房贷，王凯丰通过他人向案外人李广野汇款70万元以便案涉房屋解除查封；以上王凯丰的行为不违反法律规定，且可证明王凯丰积极履行了支付全部购房款的义务。再次，王凯丰与户镭诺均认可案涉房屋于吉林高新技术产业开发区人民法院采取财产保全措施前已实际交接，陈伟民虽对此持有异议但其提交的证据不足以证明该事实主张，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，应由陈伟民负担举证不能的不利后果。最后，王凯丰与户镭诺已于吉林高新技术产业开发区人民法院采取财产保全措施前到不动产交易部门办理案涉房屋产权过户登记手续，王凯丰已经缴纳了不动产交易契税，案涉房屋产权过户登记手续没有办理完毕，非系基于王凯丰自身原因。综上，王凯丰的诉讼请求符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，一审判决对其诉讼请求予以支持，并无不当。
综上所述，陈伟民的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费21000元，由陈伟民负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 石 刚
审 判 员 付 广
审 判 员 郝 奇
二〇一七年十二月六日
代理书记员 徐俊茹