福建省莆田市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽03民终779号
上诉人（原审原告）：陈志伟，男，1976年9月11日出生，汉族，农民，住福建省仙游县。
委托诉讼代理人：林长青、陈福进，福建品义律师事务所执业律师。
上诉人（原审被告）：莆田市城厢区建设发展公司，住所地福建省莆田市城厢区学园路建委楼，统一社会信用代码91350302155425388D。
法定代表人：陈建明，经理。
委托诉讼代理人：王建华，福建骁腾律师事务所执业律师。
上诉人陈志伟与上诉人莆田市城厢区建设发展公司（以下简称“建发公司”）商品房预售合同纠纷一案，双方不服福建省莆田市荔城区人民法院（2017）闽0304民初4518号民事判决，均向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈志伟上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判建发公司在判决生效之日起十日内以1460061元为基数自2015年9月30日起按日0.01%计算向陈志伟支付逾期办理《不动产权证书》的违约金至《不动产权证书》交付给陈志伟之日止，并判令本案一审、二审诉讼费用由建发公司承担。事实和理由：1.根据莆田市城乡规划局莆规（荔）告[2015]13号、15号文件，可以认定本案系因建发公司未能通过规划条件核实这一办证前置条件导致无法办理《不动产权证书》，建发公司应承担合同约定的逾期办证违约责任。2.办证并交付是建发公司的义务，合同也明确约定陈志伟在交房后90日取得房屋权属证书。一审法院所谓的“有些客观因素”不论是否存在，均与陈志伟无关，建发公司均应向陈志伟承担完全的违�责任。3.一审法院认定建发公司构成违约及建发公司提供的证据不足以证明逾期办证的原因全部非因“出卖人的原因”，却又迳行调整建发公司承担违约责任的比例为50%，二者自相矛盾且无任何合同依据、法律依据，也违背合同自治原则及相关法律规定，对无过错的陈志伟而言，是极不公平的，应予改判。4.在双方约定的违约条款是合法的情况下，一审法院迳行设定建发公司应承担的逾期办证违约金最高限额为购房款的30%，没有任何合同依据和法律依据，应予纠正。
针对陈志伟的上诉，建发公司辩称：1.陈志伟的上诉没有事实和法律依据，依法应予驳回。2.建发公司于2015年7月1日已将涉案房屋交付给陈志伟占有、使用。陈志伟至今未取得《不动产权证书》，是因为建发公司以外的原因造成的。建发�司正积极做好协调工作，争取尽早办出《不动产权证书》。
建发公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回陈志伟的诉讼请求，并判令本案诉讼费用由陈志伟承担。事实和理由：1.2015年8月份，建发公司就向莆田市城乡规划局申请规划条件核实。2015年8月25日，莆田市城乡规划局提出整改告知。建发公司于2015年10月将整改项目全部整改完毕。整改后的车位个数达到设计要求的92个，整改后的配电房设备也已投入使用。2.陈志伟主张建发公司没有提交雨污管线竣工测量成果报告材料导致无法办证，无凭无据。根据建发公司一审提供的《莆田市建设工程地下管线竣工成果报告书》，可以说明涉案工程雨水、污水地下管线在2015年11月25日就通过莆田市城乡勘测设计研究院的审核。3.建发公司一审提供的莆田市城厢区政府作出的两份文件可�证实莆田市城乡规划局对于配套费的问题至今没有给予明确答复，也没有提出合理的解决方案，也没有向建发公司出具建设工程竣工规划核实意见书，导致涉案楼盘至今无法办理房屋所有权初始登记。因此，涉案房屋至今未办证的原因完全不是因为建发公司的过错，何时能够办理房屋权属证书也不是建发公司所能控制的，建发公司属于被动的客观履行不能的状态，不存在过错。根据合同约定，只有因建发公司的原因造成房屋权属证书不能及时办理的，建发公司才承担违约责任。一审判决由建发公司在判决生效之日起十日内办证并承担违约责任，于法无据。4.一审判决没有充分考虑本案迟延办证是莆田市城乡规划局的原因造成的，直接判决以合同约定的期限来认定逾期办证的起算点，显失公允。而且，双方在合同中约定的违约金标准过高，一审判决应以陈志伟的实际�失为基础认定建发公司的违约金。5.根据相关法律规定，违约金的最高限额应以实际损失为基数认定。在陈志伟没有举证证实其实际损失的情况下，一审直接以购房款总额认定，属于适用法律错误。
针对建发公司的上诉，陈志伟辩称：1.建发公司主张其于2015年10月已全面整改完毕，严重歪曲事实，与莆田市城乡规划局出具的莆规（荔）告[2015]13号《规划条件核实一次性告知函》的内容明显矛盾，依法不予采信。2.建发公司以2015年10月29日莆田市城乡勘察设计研究院的《莆田市建设工程竣工测量成果报告书》作为依据欲证明其已完成整改，是在故意误导法院。工程建设是否符合规划条件，只有规划部门才有权认定、评判，莆田市城乡勘察设计研究院没有该权限。该报告书也仅是针对建设项目的数据进行测量，与规划条件核实不属于同�个概念。而且，莆田市城乡规划局在2015年11月18日作出莆规（荔）告[2015]15号《规划条件核实一次性告知函》，明确告知建发公司整改不到位，要求继续整改。该告知函属于具体行政行为，具备效力先定性，应当作为本案定案依据，建发公司无权以莆田市城乡勘察设计研究院的报告书来否定该告知函的效力。3.莆田市城乡规划局于2015年11月18日在《规划条件核实一次性告知函》中，告知建发公司提交的材料缺少雨污管线竣工测量成果报告书。建发公司提供的《莆田市建设工程地下管线竣工成果报告书》是2015年11月25日作出的，其也未举证证实其已向莆田市城乡规划局提交该报告书。因此，涉案楼盘未通过规划核实的责任在建发公司。4.涉案商品房未能办理房屋权属证书的根本原因是未取得《规划条件核实意见书》。至于是否是因拖欠配套费导致，并非规划部门的职能�围。5.建发公司不仅收取了购房款，也收取了办证费用，现在却以意图少交配套费、正在协调配套费为由搪塞其办证义务，理由不能成立。6.一审判决根据相关法律规定及合同约定，认定2015年9月30日为逾期办证违约金的起算点及按照总购房款的日0.01%计算违约金标准，于法有据。但一审判决将违约金最高限额设定为总购房款的30%，于法无据，不应设置限额。
陈志伟向一审法院起诉请求：1.建发公司立即为陈志伟办理位于莆田市荔城区商品房的《不动产权证书》，并向陈志伟交付上述权属证书；2.建发公司向陈志伟支付逾期办理及交付《不动产权证书》的违约金（以1460061元为基数，自2015年9月29日起按每日0.01%计算至建发公司办理登记至陈志伟名下并交付《不动产权证书》之日止)；3.建发公司承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：建发公司以出让方式取得位于莆田市城厢区北侧的地块的土地使用权，国有土地使用权证号为莆国用(2011)第2011405号。经批准，建发公司在该地块上建设商品房，名称为观桥佳园，建设工程规划许可证号为建字第350300201008014号（荔），施工许可证号为350302201007092301。该商品房的预售许可证号为（2013）莆房许字第11号。2013年3月4日，建发公司与陈志伟签订《商品房买卖合同》（合同编号为MF-2007-01-L201301302）,约定陈志伟以总价款1460061元向建发公司购买观桥佳园第1幢04单元1104号商品房一套（建筑面积为160.1㎡）。该合同第六条关于付款方式及期限约定：陈志伟于签订本合同时向建发公司支付购房首付款440061元，余款1020000元由陈志伟申请办理银行按揭贷款。该合同第十四条关于产权登记的约定，出卖人（即建发公司）应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人（即陈志伟）。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。签订该合同后，建发公司于2013年5月13日向陈志伟出具金额为440061元的购房款发票一份，并于2014年12月18日向陈志伟出具金额分别为500000元、520000元的购房款发票各一份。2016年5月20日，建发公司与陈志伟签订《补充协议书》，约定建发公司与陈志伟双方确认该房屋的交接时间为2015年7月1�。该《补充协议书》第二条约定，陈志伟在商品房交接时已预交给建德公司办证契税，实际金额按政府部门收取金额为准，在申请办理房产证初始登记时多还少补。在建发公司申请办理房产证初始登记时，另行通知陈志伟结算办证契税；届时陈志伟应按时与建发公司结算办证契税，否则建发公司申请办理产权登记的期限相应顺延，直至双方结算为止。
2015年5月，建发公司、国网福建省电力有限公司莆田供电公司共同出具《关于对梅园路观桥佳园1#、2#楼电力设施位置进行调整的证明》，向各相关单位说明调整观桥佳园1#、2#楼的电力设施位置的原因及调整情况等。2015年8月6日，莆田市城乡规划局出具莆田市规划局许可受字[2015]80006号《莆田市城乡规划局申请受理承诺单》，确认收悉建发公司于2015年8月6日向其提出办理观桥佳园1#2#楼�工条件核实的申请及相关材料，经初步审查符合受理的规定和要求，并承诺至2015年8月27日止办结。2015年8月25日，莆田市城乡规划局荔城分局作出莆规（荔）告[2015]13号《规划条件核实一次性告知函》，告知已收悉建发公司所报送的申请观桥佳园1#2#楼安置房项目规划条件核实材料，并要求建发公司对下列问题进行整改，整改或经执法部门处理完毕后重新向其申报竣工规划条件核实：1.根据《竣工测量成果报告书》竣2015057，核算机动车停车位为90个，停车位不足，需按停车位布置图布置建设;2.地上一层配电房变更至地下室,使用功能不符合审批要求；3.地下停车库上增设配电房，占用六个审批位置的停车位；4.地下车库出入口坡道上面增设开闭所；5.地下负二层设备间未建设，改为停车位。2015年10月29日，莆田市城乡勘测设计研究院作出工程编号为竣2015057-01的《莆田市建设工程竣工测量成果报告书》，记载2015年7月其已完成观桥佳园1#2#楼安置房项目的竣工测量，提交《竣工测量成果报告书》（编号：竣2015057）；由于地下停车位个数变化、配电房设备已进入、1-5层卫生间面积需要单独统计面积，2015年10月建发公司再次委托其对该项目进行整改测量，并记载整改内容：1.卫生间：1#2#楼裙楼1-5层整改前卫生间没有单列，整改后对其卫生间进行了单列……；2.配电房：1#2#楼裙楼一层整改前配电房没有设备进入，整改后配电房的设备已经进入使用；3.车位问题：地下车位整改前车位个数为90个，整改后车位个数为92个……。2015年11月18日，莆田市城乡规划局荔城分局作出莆规（荔）告[2015]15号《规划条件核实一次性告知函》，告知已收悉建发公司所报送的申请观桥佳园1#2#楼安置房项目规划�件核实材料，经审查存在下列问题：未按莆规（荔）告[2015]13号要求整改、本次提交的材料缺少雨污管线竣工测量成果报告书，并要求建发公司整改及补齐材料后重新向其申报竣工规划条件核实。2015年11月25日，莆田市城乡勘测设计研究院作出工程编号为2015086的《莆田市建设工程地下管线竣工成果报告书》,记载2015年11月建发公司委托其进行地下管线竣工测量，其依照莆规综[2012]120号《关于进一步完善建设工程竣工市政规划条件核实工作的通知》精神，结合相关技术规范、规程进行作业，完成观桥佳园1#2#楼安置房所铺设的雨水、污水地下管线的竣工测量工作，并记载存在问题：由于北大北街上雨水市政井没有做，现状是一部分雨水倒流流入已有市政井……。2015年12月31日，福建巨岸建设工程有限公司、福建省闽地建筑设计院、福建众亿工�项目管理有限公司与建发公司共同出具观桥佳园1#2#楼防空地下室的《防空地下室竣工验收备案表》，并记载工程质量评定合格及同意验收的意见。2016年12月1日，莆田市人民防空办公室作出项目编号为莆市人防结竣[2016]37号《防空地下室竣工验收认可文件》，认定观桥佳园1#2#楼防空地下室由建设单位负责组织，验收组织和程序符合规定要求，验收资料全，防护专项工程质量符合现行人防工程有关标准、规范的要求，同意参加验收各单位竣工验收结论。
一审法院另查明，2015年12月9日，莆田市城厢区人民政府作出莆城政函[2015]141号《莆田市城厢区人民政府关于商请同意梅园路东段观桥佳园安置房项目基础设施配套费按遗留项目标准收取的函》，向莆田市城乡规划局发函商请其按照莆政办[1999]71号文件规定的优惠标准收取基础设施配套�。2017年5月12日，莆田市城厢区人民政府作出莆城政[2017]124号《莆田市城厢区人民政府关于请求协调解决梅园路东段观桥佳园安置房有关问题的请示》，向莆田市人民政府请示请求：1.梅园路东段观桥佳园安置房建设项目配套费按市政府[1999]71号文件规定的优惠标准收取基础设施配套费……；2.将该项目列入我市历史遗留安置房办证项目，“两证”办理所需缴纳的税费参照莆建房[2013]42号文件中梅园路东段拆迁改造项目办证涉税问题处理方式进行收取。2017年11月2日，莆田市国土资源局出具编号为000206的《不动产登记资料查询结果证明》，确认截止2017年11月2日，建发公司开发的观桥佳园商品房未向其申请办理初始登记。
一审法院认为，陈志伟与建发公司签订的《商品房买卖合同》、《补充协议书》，双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，建发公司应于讼争商品房交付使用后60日内（即2015年8月30日内）向当地房屋权属登记机构办理讼争商品房所有权初始预登记，陈志伟在交付使用后90日内（即2015年9月29日内）取得讼争商品房《不动产权证书》。因讼争商品房截止目前仍未办理初始登记，故建发公司已构成违约，应承担相应的违约责任。陈志伟现主张建发公司为其办理并交付讼争商品房《不动产权证书》，符合合同约定，予以支持。建发公司辩称非因“出卖人的原因”造成延迟办证，其不构成违约，不应承担违约责任，但其所提供的证据不足以证明逾期办证的原因全部非因“�卖人的原因”，对其该项主张不予全部支持。陈志伟主张建发公司应按照合同约定的每日按已付购房款的万分之一计算违约金，但因办理《不动产权证书》涉及到诸多方面因素，有些客观因素并非建发公司所能控制，若均由建发公司来承担责任，对建发公司有失公平，故酌情调整建发公司承担违约责任比例为50%。建发公司应自最后办证期限2015年9月29日的第二天，即2015年9月30日起至《不动产权证书》交付给陈志伟之日止按已付购房款1460061元的0.01%计算的50%向陈志伟支付违约金，违约金的最高限额为合同标的额（购房款总额）的30%，即1460061元×30%=438018.3元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、莆田市城厢区建设发展公司应在本判决生效之日起十日内代陈志伟办理并交付位于观桥佳园第1幢04单元1104号房的《不动产权证书》；二、莆田市城厢区建设发展公司应在本判决生效之日起十日内以1460061元为基数自2015年9月30日起按日0.01%计算的50%向陈志伟支付逾期办理《不动产权证书》的违约金至《不动产权证书》交付给陈志伟之日止，违约金最高限额为438018.3元；三、驳回陈志伟的其他诉讼请求。案件受理费2303元，减半收取计1151.5元，由莆田市城厢区建设发展公司负担。
本院二审期间，陈志伟与建发公司均没有提交新的证据。
经审理查明，对一审法院认定的事实，陈志伟对“另查明，2015年12月9日……处理方式进行收取”有异议，认为莆田市城厢区人民政府作出的该两份文件与本案无关；陈志伟对一审法院认定的其他事实没有异议。建发公司对一审法院认定的事实没有异议。对一审法院认定的陈志伟、建发公司双方均无异议的事实，本院予以确认。
本院认为，涉案《商品房买卖合同》、《合同补充协议》、《补充协议书》系陈志伟与建发公司双方自愿签订，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《商品房买卖合同》第十四条约定：“……如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日取得房屋权属证书的�双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金%。”《合同补充协议》第六条第三款约定：“在商品房交付后，若因政府相关部门验收或拖延等非出卖人原因导致的房屋所有权初始预登记延误的，其日期相应顺延。”根据陈志伟一审提供的莆田市城乡规划局出具的《规划条件核实一次性告知函》，可以认定建发公司确实存在没有完全按照规划建设的情形。建发公司主张其对逾期办证不存在过错，与事实不符，本院不予采信。在《建筑工程施工许可证》中，明确载明涉案楼盘属于安置房项目。根据建发公司一审提供的莆田市城厢区人民政府作出的《关于商请同意梅园路东段观桥佳园安置房项目基础设施配套费按遗留项目标准�取的函》、《关于请求协调解决梅园路东段观桥佳园安置房有关问题的请示》，可以认定政府部门对涉案楼盘涉及的安置房建设有允诺给予配套费优惠收取，但至今仍未兑现。因此，一审认定建发公司对本案逾期办证存在过错，但有些客观因素并非建发公司所能控制，据此一审判决由建发公司承担合同约定违约责任的50%，并无不当。陈志伟主张应由建发公司承担完全责任，不符合《合同补充协议》第六条第三款的约定，也有违公平原则，本院不予支持。建发公司主张应按陈志伟的实际损失认定违约责任，在合同对违约责任有明确约定的情况下，建发公司应按合同约定承担违约责任，故对建发公司的该主张，本院不予采信。对于违约金截止期限，考虑到建发公司系无偿为陈志伟办理房屋权属证书，且双方并未明确约定建发公司负有将房屋权属证书交付给陈志伟的义务，故本案逾期办证违约金应计算至房屋权属证书办理登记至陈志伟名下之日止，一审判决违约金计算至房屋权属证书交付之日止，显属不当，应予纠正。对于办证期限，考虑到政府部门办证实际情况，本院酌情调整为三十日。陈志伟主张对违约金不应限制为总购房款的30%，建发公司主张应以实际损失限额。鉴于陈志伟已全部支付购房款、建发公司已交付商品房且陈志伟并未举证逾期办证所造成的实际损失，故一审判决对违约金总额按购房款的30%予以限制，并无不当，陈志伟、建发公司的主张均不能成立，本院不予采信。
综上所述，陈志伟、建发公司上诉请求合理的部分，本院予以支持，不合理的部分，本院予以驳回；一审法院认定事实基本清楚，但部分处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销福建省莆田市荔城区人民法院（2017）闽0304民初4518号民事判决；
二、莆田市城厢区建设发展公司应在本判决生效之日起三十日内代陈志伟办理并交付位于观桥佳园第1幢04单元1104号房的《不动产权证书》；
三、莆田市城厢区建设发展公司应在本判决生效之日起三十日内支付给陈志伟以1460061元为基数自2015年9月30日起至《不动产权证书》办理登记至陈志伟名下之日止按日0.01%计算的50%的违约金，违约金最高限额为438018.3元；
四、驳回陈志伟的其他上诉请求；
五、驳回建发公司的其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费，按照一审判决执行；二审案件受理费2303元，由陈志伟负担1151.5元，莆田市城厢区建设发展公司负担1151.5元。
本判决为终审判决。
审判长 陈利强
审判员 林美双
审判员 彭赵龙
二〇一八年三月二十八日
书记员 翁品晶
附：相关主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还�当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。