北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民再137号
上诉人（一审原告)：李金铎，男，1953年5月5日出生。
委托诉讼代理人：戴君，北京灿鸿律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：王瑞琴，女，1953年12月8日出生。
委托诉讼代理人：冯又升，北京普盈律师事务所律师。
被上诉人（一审第三人）：李冉（王瑞琴之女），女，1979年4月23日出生。
上诉人李金铎因与被上诉人王瑞琴、李冉房屋买卖合同纠纷一案，北京市大兴区人民法院于2015年4月20日作出（2014）大民初字第12457号民事判决书，已经发生法律效力。2017年5月12日，北京市大兴区人民法院作出（2017）京0115民监1号民事裁定书，再审本案。再审中北京市大兴区人民法院依法追加李冉为第三人，并于2017年10月25日作出（2017）京0115民再12号民事判决。李金铎不服该判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李金铎的委托诉讼代理人戴君，被上诉人王瑞琴的委托诉讼代理人冯又升、被上诉人李冉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李金铎上诉请求：撤销一审判决，发回重审。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。（2014）大民初字第12457号民事判决在认定事实和适用法律上并无不当。王瑞琴、李冉在原审时为了逃避债务故意规避法院送达传票，主观存在恶意规避诉讼之嫌。原审判决生效6个月之内，王瑞琴、李冉怠于行使申诉权利，李冉又通过第三人撤销之诉试图撤销原审判决，被裁定驳回起诉。由此断定王瑞琴、李冉恶意规避诉讼而放弃诉讼权利，主客观均有过错。另，再审判决适用法律错误。1、关于李冉的共有人身份，李冉只是共同买受人，王瑞琴在转让房屋时无需李冉的同意。2、对李金铎的买受行为不适用善意取得，李金铎是基于买卖的法律行为取得的房屋所有权。
王瑞琴辩称，李金铎为反悔解除协议书，隐瞒基本事实，就双方已经解除的买卖合同第三次提起诉讼，完全是违背诚信的。王瑞琴从未逃避债务，李金铎也从未就解除合同后所涉债务主张过任何权利。相反王瑞琴积极履行债务根本无人接受。李金铎提起买卖合同履行之诉，从法律上来说也是无法实际得到履行的，因为李金铎明知合同涉及第三人李冉（产权共有人）的权利，之前的两次起诉，都是因为产权共有人李冉的反对，才导致李金铎不能实现合同目的，不得不放弃买卖合同，与王瑞琴另行签订解除协议。据此，李金铎取得（2014）大民初字第12457号民事判决不具有正当性，合法性。从（2014）大民初字第12457号案件的程序启动直至判决再到案件的执行程序，王瑞琴及李冉从未接到过法院的送达通知，在案件发生及执行程序后的很长时间始终不知情。在此期间，王瑞琴一家一直居住在涉诉房产内。亦庄经济技术开发区鹿鸣苑别墅××号是李冉与王瑞琴夫妇共同出资购买。王瑞琴一家是原始房产取得人。享有物权法赋予的财产所有权。最高院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第一条规定，除依法登记取得建筑物所有权的人外，基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称业主。综上，王瑞琴于2013年7月12日与李金铎就解除了2004年12月23日签订的买卖房协议书。王瑞琴与李金铎之间不存在任何有关买卖合同的争议。王瑞琴与李冉共同所有房屋的事实一直未曾改变。李金铎根本无权再就买卖合同提出任何主张。根据民事诉讼法的规定，适用法律不当不属于发回重审的原因。再审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回李金铎的上诉。
李冉辩称，同意王瑞琴的答辩意见。李冉是房屋共有权人，房管局备案的购房合同有明确记载。李金铎非善意取得，其多次恶意虚假诉讼。再审一审程序合法，认定事实和适用法律正确。李金铎主张李冉规避诉讼无事实和法律依据。
李金铎向一审法院起诉请求：1、要求判令王瑞琴继续履行双方于2004年12月23日签订的《买卖房协议》，协助李金铎将涉案房屋的所有权转移登记到李金铎名下；2、案件受理费由王瑞琴承担。事实与理由：李金铎与王瑞琴于2004年12月23日签订《买卖房协议》，约定王瑞琴将位于北京经济技术开发区鹿鸣苑乙型别墅××号房屋（即北京经济技术开发区天华北街××号，以下简称：××号）出售给李金铎，涉案房屋价款为155万元，具体付款方式为：在2004年12月22日前，李金铎向王瑞琴支付首付款60万元；从首付下月起，李金铎在8个月内向王瑞琴支付55万元；剩余房款40万元由李金铎分47个月付清。同时约定，李金铎向王瑞琴交付房款115万元后，王瑞琴在2005年8月30日之前向李金铎交付涉案房屋并在李金铎将总房款付清后10日内同李金铎一起到房产部门办理过户手续。《买卖房协议》签订后，李金铎按照协议约定按时向王瑞琴交付了房款，王瑞琴仅仅履行了交房义务，但拒绝按照协议约定协助李金铎办理房屋过户手续，李金铎为此多次找到王瑞琴，但是时至今日王瑞琴依旧拒绝协助李金铎办理房屋过户手续。李金铎认为双方于2004年12月23日签订的《买卖房协议》系双方真实意思表示，并且有见证人见证，系合法有效的协议，王瑞琴理应履行协议协助李金铎办理房屋过户手续，在双方多次协商未果的情况下提起诉讼。
一审法院再审认定事实：一是王瑞琴、李冉共同购买涉案房屋并居住至今。2000年9月28日，北京愿景房地产开发有限公司与李冉、王瑞琴签订《北京经济技术开发区（内销）商品房预售契约》，约定李冉、王瑞琴购买位于天华北街×号鹿鸣苑乙型别墅××号房屋，房屋建筑面积194.27平方米，售价956391元、院地售价18万元及相关市政配套费用，共计1136391元。其中签订合同第二天内，支付全部房款的30%，即346391元，余款79万元转入银行按揭。双方同意房屋符合交用条件时按规定共同到北京经济技术开发区房屋土地管理局办理房屋买卖过户手续，申领房地产权属证件，并按规定交纳有关税费。2000年10月13日，北京愿景房地产开发有限公司为王瑞琴、李冉开具房款发票，数额为1136391元。中国建设银行个人贷款结清证明王瑞琴约定的分期还款已于2010年11月30日结清。王瑞琴、李冉购买该房屋后一直在此居住，未办理房屋产权证件。
二是王瑞琴与李金铎签订《买卖房协议》及履行情况。2004年12月23日，王瑞琴与李金铎签订《买卖房协议》，约定王瑞琴向李金铎出售××号住房，价款155万元，合同约定了付款方式、交房方式、过户及违约责任。其中交房方式约定：乙方（李金铎）交付壹佰壹拾伍万元以后，甲方（王瑞琴）在2005年8月30日之前向乙方交付房屋。过户约定：1.在乙方首付后60个工作日内，甲方办理乙型××号房产权证或相关证明，由乙方保管，同时在公证处办理公证。2.乙方付清总款时，10天内必须甲、乙双方同时到房产部门办理过户手续。协议签订后，李金铎付清了全部房款，2007年7月2日，王瑞琴出具说明：“李金铎购买北京经济技术开发区鹿鸣苑乙型别墅××、××室两套房，购房款贰佰捌拾贰万元整（282万元）已付清”。其中包括××室的房款155万元。但王瑞琴未依约办理房屋产权证及转移登记手续，也未向李金铎实际交付房屋。
三是解除买卖房协议及履行情况。2013年7月12日，王瑞琴与李金铎签订《协议书》，约定解除买卖××号房屋协议，甲方（王瑞琴）自本协议签订后四个月（即在2013年11月15日前），退还乙方（李金铎）房款壹佰伍拾伍万元并分期付款利息壹万元合计一百五十六万元。甲方在2013年11月15日至2014年3月15日前补偿乙方购房损失壹佰叁拾万元整。甲方全面履行本协议约定的付款（包括退款和补偿款）义务后，双方再无其他纠纷，此后乙方不得基于买卖上述××号房追究甲方任何法律责任。协议签订后，王瑞琴未履行约定的付款义务。
四是与诉争房屋相关联的案件情况。与诉争房屋相关联的案件有5件，具体情况如下：1、（2012）大民初字第11792号房屋买卖合同纠纷，李金铎起诉王瑞琴，要求王瑞琴继续履行双方之间的买卖房协议、支付违约金等。案件审理过程中，2012年11月14日，李金铎以“经律师调查，本案起诉存在遗漏诉讼主体”为由申请撤诉，法院予以准许。2、（2013）大民初字第2205号房屋买卖合同纠纷，李金铎起诉王瑞琴、李冉，要求王瑞琴、李冉办理诉争房屋初始登记并过户给李金铎。案件审理过程中，2013年7月12日，李金铎以双方达成和解为由申请撤诉，法院予以准许。经核实，撤诉当日，双方签订解除买卖房协议。3、(2015)二中民申字第13368号申请再审案件，2015年，王瑞琴得知法院（2014）大民初字第12457号判决书已经发生法律效力后，向本院提出再审申请，称其已与李金铎解除了双方之间的买卖房协议，（2014）大民初字第12457号民事判决严重侵犯了其和李冉的合法权益，其一家人始终居住在涉案房屋中，要求撤销该民事判决。本院经审查于2015年12月28日作出民事裁定书，认定王瑞琴与李金铎间的买卖协议合法有效，李金铎起诉要求王瑞琴继续履行合同、配合办理所有权变更登记手续符合法律规定及合同约定；并认定李金铎基于2013年7月12日签订的协议书撤回第二次起诉，但王瑞琴并未按照协议书履行付款义务，李金铎有权要求王瑞琴继续履行买卖房协议。李冉如认为损害其利益，可另行解决。一审判决认定事实清楚、审判程序合法、判决结果并无不当。王瑞琴的再审申请缺乏法律依据、不能成立。裁定驳回了王瑞琴的再审申请。4、(2016)京0115民初1870号第三人撤销之诉案件。2016年1月26日，李冉针对（2014）大民初字第12457号民事判决书向本院提起第三人撤销之诉。要求撤销北京市大兴区人民法院（2014）大民初字第12457号民事判决书。法院审理后认为：李冉作为诉争房屋的共同买受人，对诉争房屋与王瑞琴享有共同的合法权益，属于原审遗漏的必要共同诉讼当事人，因此本案裁定驳回起诉。该案上诉后，2017年3月6日，本院作出(2017)京02民终1139号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。5、(2016)京0115民初5039号排除妨害纠纷。2016年3月22日，温同惠作为原告，起诉王瑞琴、李佳明（王瑞琴之夫）、李冉，以排除妨害为由，要求三被告腾退本案诉争房屋并支付房屋使用费，称其与李金铎于2015年12月底签订了买卖合同，以550万元的价款购买了诉争房屋，并于2016年1月18日进行了过户。法院审理后判决：驳回温同惠要求王瑞琴、李佳明、李冉腾退房屋并支付房屋使用费的诉讼请求。案件上诉后，被本院发回重审，该案正在审理中。
五是诉争房屋的产权现登记在温同惠名下。
一审法院再审认为，首先，根据《中华人民共和国物权法》第九十五条之规定：共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。诉争房屋是王瑞琴和李冉共同购买，在购房合同及付款发票中均有体现，且王瑞琴、李冉自购买后即居住在该房屋至今，应认定王瑞琴和李冉是该房屋的共同买受人和共同共有人，对该房屋共同享有所有权。其次，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条之规定：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。王瑞琴与李金铎签订买卖房协议，未经房屋共有人李冉同意，属擅自处分共有人的份额。再次，王瑞琴将诉争房屋出售给李金铎，李金铎付清房款后，双方未办理房屋所有权转移登记及房屋实物交付。期间，李金铎通过诉讼知道李冉系该房屋的共有人；另双方曾协商解除买卖房协议，但因王瑞琴未履行解除协议约定的退款义务，李金铎再次诉讼要求继续履行买卖房协议及办理房屋所有权转移登记时未将房屋共有人李冉诉为被告，对此，应认定李金铎不是善意取得。最后，对于王瑞琴辩称双方签订了《买卖房协议》，实际不是买卖真实意思表示，当时王瑞琴家庭困难，想跟李金铎借钱，解决经济困难的意见，因未提供相关证据予以证明，法院不予采纳。对于第三人述称李金铎诉讼中知道其是房屋共有人的意见，法院予以采纳。据此，认定王瑞琴与李金铎签订的《买卖房协议》，侵犯了房屋共有人李冉的合法权益，李金铎要求判令王瑞琴继续履行双方于2004年12月23日签订的《买卖房协议》，协助李金铎办理××号房屋所有权权属证明的诉讼请求，本院不予支持。综上，原审事实不清，应予撤销。判决：一、撤销本院（2014）大民初字第12457号民事判决；二、驳回原审原告李金铎的诉讼请求。
本院二审期间，双方当事人未提交与本案事实有关的新证据，本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，本案当事人争议的焦点问题是李金铎与王瑞琴签了解除房屋买卖的《协议书》之后，是否可以再次要求王瑞琴履行《买卖房协议》。根据本案查明的事实，李金铎在2013年7月12日第二次撤回对被王瑞琴、李冉的起诉后，与王瑞琴达成《协议书》，约定解除双方之间签订的《买卖房协议》，该协议中并没有约定如果王瑞琴没有履行退还款义务，李金铎仍然可以继续向王瑞琴主张房屋过户的权利。该《协议书》合法有效，表明双方已从房屋买卖合同法律关系转为普通债权法律关系，李金铎只能向王瑞琴主张还款，而无权要求王瑞琴继续履行已经解除了的《买卖房协议》项下的义务。李金铎再次起诉要求王瑞琴继续履行双方于2004年12月23日签订的《买卖房协议》，协助李金铎将涉案房屋的所有权转移登记到其名下的诉讼请求不应得到支持。王瑞琴、李冉在得知一审法院作出（2014）大民初字第12457号民事判决后，分别向法院提出再审申请及第三人撤销之诉，不存在怠于行使申诉权利及恶意放弃诉讼权利的事实。且对李冉系涉案诉争房屋的共同买受人及所有人，这一事实李金铎应是明知的。
综上所述，李金铎的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18750元，由李金铎负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 申小琦
审判员 吴 宏
审判员 唐 仑
二〇一七年十二月二十五日
书记员 李梦源