重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0112民初1072号原告成都合力物业服务有限公司，住所地:四川省成都市武侯区人民南路四段49号。法定代表人谢卫东，该公司董事长。委托代理人陈怡奇，重庆启林律师事务所律师。委托代理人邓晗，重庆启林律师事务所�师。被告苏祥云，男，1967年4月16日生，汉族，住重庆市渝北区。委托代理人马林达，重庆互邦律师事务所律师。原告成都合力物业服务有限公司与被告苏祥云物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月4日受理后，依法由审判员郑伟独任审判、适用简易程序于2016年3月28日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人邓晗、被告的委托代理人马林达到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：原告系位于重庆市北部新区小区的物业服务公司，被告系该小区的业主。原告与该小区建设单位所签订的前期物业服务合同约定，业主应按11.5元/平方米·月(2014年6月前为8元/平方米·月)支付物业服务费，但被告至今未交纳2013年12月-2014年2月、2014年6月至2015年5月的物业服务费。根据前期合同的约定，业主迟延交纳服务费的还应从欠费之日起按每日万分之六支付违约金。故起诉，请求判令：一、被告支付截止至2015年5月的物业服务费14599.6元；二、被告支付违约金1939.82元。被告辩称：一、开发商在宣传楼盘时告知的是由第一太平戴维斯物业公司提供物业服务，而在签订补充协议时也未提醒和告知该格式条款的存在，同时该标准也未经物价部门批准，因此物业服务费标准的约定是无效的；二、原告提供的物业服务存在重大瑕疵和侵权行为；三、双方是按甲级写字楼的标准约定的物业服务费，但该小区并未达到甲级写字楼的标准，且本市其他区域的甲级写字楼的物业服务费标准不超过6元/平方米·月，同时，原告向本小区的另一业主斯坦利酒店也是按5元/�方米·月收取，因此约定的物业服务费畸高，有失公允；四、原告未按规定书面向被告催收，无权直接提起诉讼要求支付物业服务费和违约金。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：被告系重庆市北部新区小区的业主，该房屋的建筑面积为85.88平方米，层高为3.3米，房屋性质系办公用房（写字楼）。原告系具有壹级资质的物业服务公司。2011年11月10日，以原告为乙方、小区建设单位重庆双远实业（集团）有限公司为甲方签订《前期物业服务合同》，约定甲方委托乙方为小区提供物业管理服务，合同期限为2011年11月10日起至2016年11月9日止。合同第三条约定：乙方提供的公共性物业服务的主要内容为：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的维修、养护、运行和管理；3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；5、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；6、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通；7、交通与车辆停放秩序的管理；8、公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务（不含业主人身、财产保险和财产保管责任）；9、物业档案资料管理；10、物业专项维修资金的使用；11、装修管理；12、接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护；13、物业服务费和本合同规定的其他费用的收取；14、法律政策规定应由乙方管理服务的其他事项。合同第五条约定：本物业管理区域的物业服务收费选择包干制方式，其中A栋层高3.3米的写字楼为11.5元/平方米·月（按建筑面积计算，含公共区域水电费�电梯能耗，不含公共区域的中央空调能耗费）、层高6米以上的写字楼为17元/平方米·月。合同第七条约定：物业服务费按月交纳，业主应在每月十日前履行交费义务。合同第二十八条约定：甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费的，应按每日万分之六的标准向乙方支付违约金。该合同还对物业服务质量、双方的权利义务、物业服务合同解除等进行了约定。2011年11月22日，重庆市国土资源和房屋管理局北部新区分局对该合同予以了备案。2011年12月13日，原告与重庆双远实业（集团）有限公司签订《动力国际前期物业服务合同补充协议》，约定双方如就《前期物业服务合同》发生争议、协商不成的，向重庆市渝北区人民法院起诉。上述物业服务合同签订后，原告按约定对小区提供物业服务，但原告在提供物业服务过程中�在对摊贩管理不严等瑕疵。2014年6月前，因小区C、D、E栋未交付使用，原告实际按约定标准的70％向业主收取物业服务费（被告缴纳标准为8元/平方米·月）。2014年5月，小区的全部物业交付使用，原告于2014年5月12日向业主发出《通知》，通知业主从2014年6月1日起按合同约定的标准收取物业服务费。小区至今未成立业主委员会。被告至今未交纳2013年12月-2014年2月、2014年6月至2015年5月的物业服务费。另查明：被告与重庆双远实业（集团）有限公司就该房屋签订的《商品房买卖合同》的《合同补充协议》第十条约定：乙方（买方）承诺遵守《临时管理规约》规定，认可甲方委托成都合力物业服务有限公司实施本项目的前期物业管理，现前期物业服务费用收费标准为：A栋层高3.3米的写字楼为11.5元/平方米·月、层�6米以上的写字楼为17元/平方米·月，均按建筑面积计算，含公共区域水电费、电梯能耗，不含公共区域的中央空调能耗费，物业在环境绿化、设备设施等未完善的条件下在此收费标准基础上下浮30％收费。上述事实，有原、被告的陈述、资质证书、产权证、民事判决书、《前期物业服务合同》、《前期物业管理服务合同备案证明存根》、《通知》、《商品房买卖合同》、《工作衔接函》等证据随案佐证，足以认定。本院认为：原告与重庆双远实业（集团）有限公司签订的《前期物业服务合同》不违反法律、法规的禁止性规定，且已依法予以了备案，应为有效，该合同对小区全体业主均具有约束力。原告为小区提供了物业服务，被告应当按《前期物业服务合同》的约定向原告支付物业服务费。根据上述《前期物业服务合同》的约定及实际履行的标准，被告应交纳2013年12月至2014年2月的物业服务费为2061.12元（8元/月﹒平方米85.88平方米3月），2014年6月至2015年5月共计12个月的物业服务费为11851.44元（11.5元/月﹒平方米85.88平方米12月），以上共计13912.56元。原告为小区提供的物业服务存在一定瑕疵，应予改进，但尚未达到降低物业服务费标准的程度，被告无权以此为由拒交物业服务费，原告也因此无权要求被告支付违约金。被告虽辩称原告在提供物业服务过程中存在侵犯业主权利的问题，但并未提供证据证明，被告可依据相应法律规定另案处理。至于被告提出的原告未书面催收的问题，本院认为，书面催收并非原告提起诉讼的前置条件，且原告提起诉讼本身可视为对被告的催收，故对被告的该项抗辩意见不予采纳。被告还以约定的物业服务费标准畸高、有�公允为由抗辩，但其并未举示证据证明，且其属可撤销、变更的事由，在依法被撤销、变更前仍应按约定履行，故对其该向抗辩意见亦不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第七条、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告苏祥云于本判决生效之日起三日内支付原告成都合力物业服务有限公司截止至2015年5月的物业服务费13912.56元；二、驳回原告成都合力物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告苏祥云未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第�百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费210元，减半收取，计105元，由原告成都合力物业服务有限公司负担35元、被告苏祥云负担70元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 郑 伟二〇一六年四月十一日书记员 冷爱华