陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕01民初1255号
原告：中国人民解放军空军房地产管理局兰州房地产管理处。住所地：兰州市城关区嘉峪关东路**号。
负责人：卢昌鑫，该处副处长。
委托诉讼代理人：张振芳，甘肃理上律师事务所律师。
委托诉讼代理人：ＸＸ安，男，1979年9月出生，汉族，空军兰州房管处主任。
被告：陕西新南方石油发展有限公司。住所地：陕西省西咸新区秦汉新城朝阳四路北段*号。
法定代表人：高卿，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：管祥，陕西勇智律师事务所律师。
原告中国人民解放军空军房地产管理局兰州房地产管理处（以下简称空军兰州房管处）与被告陕西新南方石油发展有限公司（以下简称新南方公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院依法适用普通程序，开庭进行了审理。原告空军兰州房管处之委托诉讼代理人张振芳、ＸＸ安及被告新南方公司之委托诉讼代理人管祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告空军兰州房管处向本院提出诉讼请求：1、判决被告新南方公司向原告空军兰州房管处支付拖欠的房屋租金4128390元及违约金5114390元，两项共计9242780元；2、判决被告新南方公司向原告空军兰州房管处支付自合同解除至起诉日的资金占用费658548元；3、判决被告新南方公司因违反合同第8条向原告空军兰州房管处支付违约金20万元；4、判决被告新南方公司向原告空军兰州房管处支付起诉日至实际全部支付日的资金占用费；5、本案全部诉讼费由被告新南方公司承担。事实和理由：2014年3月，被告经招投标程序取得原告位于西安市××××层门面房承租权，并根据原告出租房屋的统一要求，向原告交纳了20万元的履约保证金。后双方于2014年4月1日签订了《军队房地产租赁合同》，对出租房屋面积、租赁期限、租金标准及交纳时限、保证金支付标准及期限、合同解除、违约责任以及双方的其他权利义务均作了明确约定。双方在《附加条款》中对2014年度至2019年度具体的租金数额进行了约定，并对房屋交付前提、被告不按时足额交付租金时原告的单方解除权以及房屋装修、加装电梯、安装广告牌等事宜均作了详细约定。根据补充条款，2014年度房屋租金为2661069元，2015年度、2016年度房屋租金均为4257711元。被告于2014年4月3日向原告支付了200万元租金，尚欠2014年度租金661069.38元。后原告多次向被告催交租金，被告一直以各种理由予以搪塞，直到于2015年1月16日、2015年6月16日，分别支付2015年度租金50万元、100万元，共计交纳2015年度租金150万元，尚欠2015年度租金2757711元。自2015年6月16日以后，虽原告多次与被告沟通交纳拖欠租金事宜，被告一直以各种理由推脱，既不补交拖欠2014年度、2015年度的租金，亦不交纳2016年度的租金。被告不及时足额支付租金的行为已属根本违约，致使原告的合同目的无法实现。另，在合同期内，被告未经原告书面同意，将其承租的上述门面房转租他人，其行为违反了合同第四条、第八条第（四）款，故原告根据合同第十一条第（二）款的约定，于2016年2月26日行使单方解除权，向被告发出《解除合同通知》，被告于2016年2月28日回函，同意解除合同，终止合同关系。综上，被告长期拖欠巨额租金的行为属根本违约，致使原告合同目的无法实现，给原告及军队利益造成了巨大损失。原告为维护军队合法权益，保证军队资产不被违法侵占和流失，现向法院提起诉讼，请判如所请。
被告新南方公司辩称，被告与原告之间不存在房屋租赁合同关系，原告起诉被告无事实及法律依据。被告是于2014年3月参与了原告的招投标活动，但实际未中标，这一点可以由原告提交中标通知书进一步予以说明。其次，被告与原告所签房屋租赁合同未生效，双方不存在租赁合同法律关系，因此被告不属本案实际当事人，原告起诉被告向其承担支付租金等义务不具备法律条件。本案租赁关系，实际是由第三人樊小龙与原告建立的，也是实际履行的。据被告所知，原告将涉案房屋交付给了第三人，也是由第三人向原告交纳房屋租金。被告既未接收房屋，也未向原告交纳过分文房租。因此，原告与被告不存在合同法律关系，原告应向第三人主张权利。被告自2015年期间得知原告与第三人产生房屋租赁纠纷，就主动向原告提出，被告将不承担任何责任，但原告置之不理，于是被告为维护自身权益，已于2017年8月向西安市莲湖区人民法院起诉，要求确认合同无效。综上，被告认为，其与原告未建立租赁合同法律关系，不是本案适格当事人，原告的诉请缺乏事实和法律依据，请求驳回。
本院认定事实如下：经中国人民解放军房地产管理局审核批准，原告（甲方）与被告（乙方）签订《军队房地产租赁合同》，该合同约定：第一条甲方将位于西安市莲湖区丰登南路丰登小区1号第一至三层门面房（坐落号：空兰秦字第4310号）的房屋，建筑面积4730.79平方米，出租给乙方使用。乙方已对甲方所要出租的房地产做了充分了解，愿意承租该房地产；第二条租赁用途为金融、办公、茶艺、医药等；第三条租赁期限自2014年4月5日起至2019年12月31日止；第四条租金总额（不含水、电、暖、气、设备、物业等费用）人民币25226937.68元，年租金具体详见附加条款，租金按年结算，乙方于每年的前十日内交付甲方。付款方式为电汇或转账；第六条自本合同签订后十日内，乙方按年租金额的百分之二十向甲方支付房地产租赁保证金。甲方收取房地产租赁保证金后向乙方开具凭证。乙方履行合同约定义务的，甲方应在租赁期满时将房地产租赁保证金无息退还给乙方。乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还房地产租赁保证金，同时甲方有权要求乙方另行支付违约金。甲方未履行合同约定义务的，应当退还房地产租赁保证金，并加付银行同期存款利息；第七条租赁期内，甲方应当履行下列义务：（三）保证出租给乙方使用的房地产，按照规定报经军队审批部门批准；（四）负责向军队房地产管理部门办理租赁审核手续；（五）负责向军队房地产管理部门申领《军队房地产租赁许可证》；第八条租赁期内，乙方应当履行下列义务：（四）不得以所承租的房地产作抵押或者入股联营，不得将所承租的房地产转借给他人或者与他人互换使用。不得擅自将所承租的房地产转租，确实需要转租的，应当在不违背本合同约定的前提下，经甲方书面同意，签订转租合同，并报军队房地产管理部门审核备案后实施；第十条甲方有违反本合同第七条约定行为的，乙方有权解除合同，同时甲方应当向乙方支付人民币20万元作为违约金；第十一条（一）乙方有违反本合同第八条约定行为的，甲方有权解除合同，同时，乙方应当向甲方支付人民币20万元作为违约金。（二）乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金。逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方提供本合同由甲方提供的水、电等，属于乙方的财产在没有结清租金和其他费用之前，乙方不得转移。逾期60日，视为乙方放弃其在甲方处财产，同时甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金；第十二条本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。该合同《附加条款》约定：一、年租金及租金交纳时间分别是：第一年（2014年4月5日-2014年12月31日，减免40天装修期租金）2661069.38元；第二年（2015年1月1日-2015年12月31日）4257711元；第三年（2016年1月1日-2016年12月31日）4257711元；第四年（2017年1月1日-2017年12月31日）4683482.10元；第五年（2018年1月1日-2018年12月31日）4683482.10元；第六年（2019年1月1日-2019年12月31日）4683482.10元。乙方在本合同签订之日起10日内交纳第一年全部租金后，甲方将出租房屋交由乙方使用，乙方在前述期限内不能缴纳第一年租金的，甲方随时可解除合同，乙方并承担对甲方造成的损失。其余年度租金交纳时间按合同第四条约定的时间执行。
2014年3月12日，樊小龙向原告支付20万元保证金。2014年4月3日，李莉向原告支付200万元租金。2015年1月16日，樊小龙向原告支付100万元租金。2015年6月16日，樊小龙向原告支付50万元租金。樊小龙与李莉系夫妻。
被告承租房屋后，将涉案房屋进行分割转租。
2015年9月6日，原告向被告发《关于催交二○一五年度租金事》，载明：“请你公司于9月底前交清2015年度剩余的全部租金及所产生的滞纳金”。樊小龙于2015年9月14日签收。
2015年10月5日，被告向原告发《申请》，载明：“我公司于2014年4月5日承租西安丰登小区1号楼的商铺经营中，前期水电、电梯、隔墙、改造等投资费用比较大，空房的闲置率比较高，部分房屋2015年3月才出租，前期累计亏损大约人民币200万左右。特别进入2015年度，受市场及经济形势影响经营比较困难，大部分业态处于亏损状态，停业及退房情形比较严重，再加上几个月的市政供热管道维修，将临街门面房围挡三个月之多，我公司及经营者举步维艰难以承受，为了更好的能继续遵守和履行合同，特申请房管处对市场形势市场价格进行调查调研，对我公司承租的丰登小区一号楼剩余合同期内的租赁价位进行适当下调。我公司依据市场，希望贵单位酌情调查处理为谢”。
陕西融德律师事务所受原告委托，向被告发《律师函》，载明：“至2015年1月10日，贵公司并未交清本年度租金，至今尚欠3218780.38元。期间，委托人曾多次催告贵公司付清拖欠租金，但贵公司一再拖延，贵公司的行为已属严重违约。因此，再次催告贵公司于收到本函十日内交清全部所欠租金，以及相应违约金。望贵公司高度重视，积极履约，以免损失进一步扩大”。樊小龙于2015年11月10日签收。
2016年2月26日，原告向被告发《解除合同通知》，载明：“截止2015年12月31日，你公司未按照合同约定数额交清租金，并且2016年租金至今未缴纳，经多次催要无果。你公司此行为已严重违反合同约定。据此，我单位依据合同约定，现通知你公司：即日起解除与你公司签订的《军队房地产租赁合同》”。樊小龙于当天签收。
2016年2月28日，被告向原告发《回函》，载明：“贵处于2016年2月26日下发的《解除合同的通知》我公司已收悉。我公司愿遵照双方目前存在的情况，先行解除合同，终结2016年度的合同关系。双方对2016年度的租赁关系，不再主张相关权利。并同意就2015年存在的欠租问题，立即办理房屋交接、清算等工作”。
2016年12月23日，原、被告双方签署《房屋交接书》，载明：因乙方原因造成双方于2014年4月5日签订的丰登南路一号楼门面商业用房租赁合同提前解除，现乙方将承租的房屋交还给甲方。交还房屋内如有可移动设施、设备，视为放弃。樊小龙及被告原法定代表人汤辉作为被告代表在该交接书上签字。
2017年7月，被告向西安市莲湖区人民法院起诉，请求依法确认与原告签订的《军队房地产租赁合同》无效。该案尚在审理中。
上述事实，有《军队房地产租赁合同》、银行凭证、《关于催交二○一五年度租金事》、《申请》、《律师函》、《解除合同通知》、《回函》、《房屋交接书》、庭审笔录等在卷佐证。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。被告在案涉《军队房地产租赁合同》、《附加条款》、《申请》、《回函》、《房屋交接书》上盖章及被告原法定代表人汤辉在《房屋交接书》上作为被告代表之一签字，能够认定被告系租赁合同一方主体。樊小龙在原、被告往来函件上签字，可证明樊小龙系被告履行租赁合同的代表。樊小龙夫妻以个人名义向原告支付租金及保证金，应视为被告向原告履行支付租金及保证金的合同义务。因此，被告辩称其与原告之间不存在房屋租赁合同关系、原告实际与第三人樊小龙建立了房屋租赁合同关系不能成立，本院不予采纳。原告与被告所签《军队房地产租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且经中国人民解放军房地产管理局审核批准同意出租，应为合法有效并系生效合同。
《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。依照《军队房地产租赁合同》第十一条第（二）款约定，被告逾期30日支付房屋租金及有关费用，原告有权解除合同。因被告长期拖欠租金，原告于2016年2月26日向被告发《解除合同通知》，樊小龙作为被告代表于当日签收，被告于2016年2月28日向原告回函同意解除合同。以上事实可以确认原、被告双方之间的租赁合同关系于2016年2月26日解除。
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《军队房地产租赁合同》第四条约定，租金按年计算，被告于每年的前十日支付原告。该合同《附加条款》第一条约定：第一年2014年4月5日-2014年12月31日租金为2661069.38元；第二年2015年1月1日-2015年12月31日租金为4257711元；第三年2016年1月1日-2016年12月31日租金为4257711元。被告于2014年4月3日向原告支付租金200万元，尚欠原告2014年度租金661069.38元。被告于2015年1月16日向原告支付租金100万元、于2015年6月16日向原告支付租金50万元，尚欠原告2015年度租金2757711元。2016年1月1日至2016年2月26日，被告应支付原告租金664902.72元，未付。综上，被告共欠付原告租金4083683.1元。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。《军队房地产租赁合同》第十一条第（二）款约定，乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金。违约金支付标准应以实际损失为基础，虽被告未以约定的违约金过高而明确请求减少，系因与被告辩称其与原告之间并不存在房屋租赁合同关系有关，可视为被告对违约金约定过高提出抗辩。本院调整违约金计算标准为年利率的24%。依据合同约定，乙方于每年的前十日按年支付甲方租金。据此，2014年度欠付租金661069.38元，以此为基数，自2014年4月11日至2016年2月26日，产生违约金298362.65元；2015年度欠付租金2757711元，以此为基数，自2015年1月11日至2016年2月26日，产生违约金746420.44元；2016年度欠付租金664902.72元，以此为基数，自2016年1月11日至2016年2月26日，产生违约金20390.35元。以上共计产生违约金1065173.44元。
《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”。被告长期拖欠原告租金构成根本违约，不仅应支付原告欠付租金及合同解除日前产生的违约金，还应对合同解除后至实际履行日期间造成原告资金占用费的损失予以赔偿。原告要求被告按中国人民银行同期贷款利率的1.5倍支付其资金占用费，与法不悖，本院予以支持。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”2015年10月5日被告向原告所发《申请》中记载有“部分房屋2015年3月才出租”、“进入2015年度，退房情形比较严重”、“我公司及经营者举步维艰”等内容，可印证原告对被告承租房屋后对外转租的事实知道或者应当知道，原告对此未提异议，视为同意被告转租。现原告以被告违反合同第八条第（四）款约定即未经其同意将涉案房屋转租他人为由要求被告向其支付违约金20万元于法无据，本院对此不予支持。
综上，原告空军兰州房管处的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百一十二条、第一百一十四条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，判决如下：
一、本判决生效后三十日内，被告陕西新南方石油发展有限公司支付原告中国人民解放军空军房地产管理局兰州房地产管理处房屋租金4083683.1元及违约金1065173.44元，两项共计5148856.54元；
二、本判决生效后三十日内，被告陕西新南方石油发展有限公司以5148856.54元为基数，自2016年2月27日起至实际履行之日，按中国人民银行同期贷款利率的1.5倍，支付原告中国人民解放军空军房地产管理局兰州房地产管理处资金占用费；
三、驳回原告中国人民解放军空军房地产管理局兰州房地产管理处其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费82408元，由原告中国人民解放军空军房地产管理局兰州房地产管理处负担37400元，由被告陕西新南方石油发展有限公司负担45008元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省高级人民法院。
审判长 马莉莉
审判员 马延环
审判员 秦燕燕
二〇一七年十一月二十九日
书记员 黄 睿