广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终19716号上诉人（原审原告）：罗慧英，女，1979年9月2日出生，汉族，住广州市白云区。委托代理人：邹兰桂，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托代理人：徐飞，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州清大瑞泰信息科技有限公司，住所地广州市高新技术产业开发区彩频路9号1201C部位。法定代表人：曾伟光，董事长。委托代理人：刘焱，男，员工。委托代理人：陈育元，男，员工。上诉人罗慧英因与被上诉人广州清大瑞泰信息科技有限公司（以下简称清大瑞泰公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2017）粤0112民初2697号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月25日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。上诉人罗慧英上诉请求：1、撤销一审判决第三判项；2、清大瑞泰公司向罗慧英返还购房款人民币20000元，并支付利息(利息以20000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2016年6月10日起计至清大瑞泰公司实际付清之日，暂计至上诉之日为1176.94元)；3、清大瑞泰公司向罗慧英赔偿一倍定金人民币20000元；4、清大瑞泰公司向罗慧英赔偿一倍已付购房款人民币273000元，以上第1项至第4项暂计至上诉之日为314,176.94元。5、由清大瑞泰公司承担本案一、二审案件受理费。事实与理由如下：一、一审判决认定罗慧英向广州乐联房地产代理有限公司支付的2万元非购房款属于事实认定错误。罗慧英和清大瑞泰公司签订的《百嘉信[壹品E·PARK]商品房认购书》中写明房屋认购价是503000元+2万电商=523000元，这已经表明清大瑞泰公司确认了总房款是523000元，即罗慧英支付给广州乐联房地产代理有限公司的2万元也属于购房款的一部分。虽然这2万元支付给广州乐联房地产代理有限公司，但广州乐联房地产代理有限公司和清大瑞泰公司是委托代理关系，罗慧英支付该笔款项后，形成法律关系的主体是罗慧英和清大瑞泰公司，相关权利义务由清大瑞泰公司承担。也正因为如此，罗慧英支付了这2万元后，清大瑞泰公司才给予罗慧英房价上的优惠。二、一审判决认定清大瑞泰公司无需赔偿一倍定金所依据的事实和理由错误。首先，从认购书第二条第7款约定可看出，清大瑞泰公司在合同解除时仅返还定金的前提是有特定的适用条件的，但事实上罗慧英和清大瑞泰公司已经签订了买卖合同，双方建立了商品房买卖合同关系，而非仅是认购关系。因此，本案不应适用该条款的约定。其次，一审判决认为罗慧英交纳的定金在支付首期楼款后性质发生转变错误。补充协议第二条第1点约定仅是对于定金和房价款上金额的一个扣减，并非是对定金性质的改变，双方也没有明确约定改变定金的性质。三、清大瑞泰公司对于告知房屋已经存在抵押负有合同义务，也负有举证责任，但一审判决却认为罗慧英对于房屋是否存在抵押负有主动查询的义务，将清大瑞泰公司的义务负加于罗慧英。认购书第二条第7款约定的是房屋存在抵押，清大瑞泰公司无法涂销抵押导致解除认购合同的违约责任，并没有明确说明涉案房屋已经抵押，罗慧英无法从该条款推断涉案房屋存在抵押。清大瑞泰公司作为开发商，对于房屋存在抵押的情况，应当主动、明示告知购房者，这是其合同义务。而罗慧英作为普通的消费者，没有能力、也没有义务去查询房屋的抵押情况。更重要的是，清大瑞泰公司认购书签订后，又和罗慧英签订买卖合同，还要求罗慧英向其指定的律师提交了按揭的文件、费用，以上行为，足以让罗慧英相信涉案房屋是不存在抵押，可以正常进行交易的。被上诉人清大瑞泰公司二审辩称：同意一审判决，请求二审法院驳回罗慧英的上诉请求。2017年5月16日，罗慧英向一审法院提起本案诉讼，请求：1.起诉状送达给清大瑞泰公司时解除罗慧英、清大瑞泰公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》；2.清大瑞泰公司向罗慧英返还已收取的购房款273000元；3.清大瑞泰公司向罗慧英赔偿一倍定金20000元；4.清大瑞泰公司向罗慧英赔偿一倍已付购房款273000元；5.清大瑞泰公司向罗慧英赔偿利息损失（利息包括：①以40000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2016年6月10日起计至清大瑞泰公司实际支付之日止，暂计至起诉之日为1643.33元；②以100000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2016年6月18日起计至清大瑞泰公司实际支付之日止，暂计至起诉之日为4011.67元；③以133000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2016年6月25日起计至清大瑞泰公司实际支付之日止，暂计至起诉之日为5223.02元，以上三项暂计至起诉之日合计为10878.02元）；6.清大瑞泰公司承担本案案件受理费。一审法院经审理查明：2016年6月10日，罗慧英（买受人、乙方）与清大瑞泰公司（出卖人、甲方）订立《百嘉信[壹品E·PARK]商品房认购书》，约定：罗慧英认购清大瑞泰公司开发的位于广州高新技术产业开发区科学城伴河路x号x座x层x单元的公寓，折扣后认购价为503000元+2万电商=523000元；付款方式为商业按揭，乙方于签署本认购书时交付定金20000元，首期楼款为认购价50%，233000元须于2016年6月17日前付清（已扣除定金），按揭额250000元须于2016年6月17日前申办按揭贷款，按揭年限10年；如该物业在出售时处于银行抵押状态，甲方须在30个工作日内取得由银行出具的用于办理该物业涂销抵押手续的还款证明，否则双方就该物业的认购关系解除，甲方只需返还乙方支付的定金本金，乙方无任何异议。另在上述认购书付款方式处有手写内容“本人认购C211单元,于2016年6月17日交付首付10万；签署商品房买卖合同，其余房款133000于2016年6月24日交齐”。之后，罗慧英（买受人、乙方）与清大瑞泰公司（出卖人、甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：乙方购买甲方开发的位于广州市黄埔区（原萝岗区）伴河路x号自编x栋（自编号B-x、B-x栋）x房，房屋总金额503000元，付款方式为按揭贷款付款，首期款253000元，剩余房款250000元于2016年6月18日前申请办理银行按揭手续。第十一条约定：甲方应当在本合同网上签订之日起30日内（不超过30日），为乙方办妥预购商品房预告登记，并将预购商品房预告登记证明书交付乙方。第十四条约定：甲方如未能按本合同规定的期限交房，1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日的，甲方应按本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同。乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还乙方已支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差额。第二十条约定：甲方保证无第三人向乙方主张对该商品房的任何权利。由于甲方原因造成乙方丧失或者无法取得该商品房所有权，或者所有权受到限制的，乙方可以中止支付相应价款，并有权解除本合同。甲方应当按照本合同第十四条的有关约定承担违约责任；乙方在订立本合同时同时知道第三人对该商品房享有权利的，不适用前款之约定。双方未在该《广州市商品房买卖合同（预售）》中签署日期，罗慧英一审庭审中主张是2016年6月18日签订合同，清大瑞泰公司陈述一般流程是双方签订合同后交房款，具体时间不清楚。《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七《补充协议》第二条第1点约定：乙方在签订合同前向甲方支付的购房定金，在乙方正式付款时冲抵应付房价款。2016年6月10日，罗慧英向清大瑞泰公司支付定金20000元。同日，罗慧英还向广州乐联房地产代理有限公司支付20000元，该公司向罗慧英出具了名目为“壹品团购金C栋211”的收据。此后，罗慧英分别于2016年6月18日、2016年6月25日向清大瑞泰公司支付购房款100000元、133000元。2016年11月25日，清大瑞泰公司向罗慧英开具金额为253000元的首期房款发票。另查明，清大瑞泰公司收到起诉状副本的时间为2017年6月2日。涉案房屋所在楼盘于2014年7月4日取得广东省广州市商品房预售许可证。涉案房屋于双方签署认购书前已经设定在建工程抵押，至今尚未涂销。双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》至今没有办理网签和登记备案手续。以上事实有《百嘉信[壹品E·PARK]商品房认购书》、POS签购单、收据、《广州市商品房买卖合同（预售）》、发票、阳光家缘网站查询信息、商品房预售许可证以及庭审笔录等证据附卷佐证。一审法院认为，罗慧英与清大瑞泰公司签订的《百嘉信[壹品E·PARK]商品房认购书》和《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思的表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应遵照履行。罗慧英已依约向清大瑞泰公司支付定金和首期楼款，已经履行了合同的主要义务，现因清大瑞泰公司在出售涉案房屋前为涉案房屋设定了抵押权登记且至今尚未涂销，导致罗慧英无法办理按揭贷款及登记备案手续，属清大瑞泰公司违约，清大瑞泰公司应承担相应的违约责任。罗慧英主张合同目的无法实现要求解除上述《广州市商品房买卖合同（预售）》，清大瑞泰公司对此亦无异议，一审法院确认涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》于2017年6月2日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》解除后，罗慧英作为守约方，有权要求清大瑞泰公司返还购房款并要求赔偿损失。关于罗慧英已支付的购房款金额，双方签订的《百嘉信[壹品E·PARK]商品房认购书》中载明认购价为503000元+2万电商=523000元，首期楼款为253000元，按揭金额为250000元。双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》也约定房屋首期款为253000元，开具的首期款发票金额亦为253000元。此外，罗慧英支付款项的其中2万元的POS签购单的收款人及收据中落款人均为广州乐联房地产代理有限公司，并非为清大瑞泰公司。综上，可以推断出罗慧英支付的款项中有2万元是支付给案外人广州乐联房地产代理有限公司的电商费用，并非购房款，罗慧英已经支付的房屋首期款金额应为253000元。故清大瑞泰公司应将收取的涉案房屋首期款253000元返还给罗慧英。对罗慧英超出上述标准的诉讼请求，一审法院予以驳回。罗慧英还主张清大瑞泰公司按照中国人民银行同期同类贷款利率支付各笔购房款自支付之日起至实际返还之日止的利息，于法有据，一审法院予以支持。关于罗慧英主张的赔偿一倍定金的诉讼请求。首先，双方在《百嘉信[壹品E·PARK]商品房认购书》约定“如该物业在出售时处于银行抵押状态，甲方须在30个工作日内取得由银行出具的用于办理该物业涂销抵押手续的还款证明，否则双方就该物业的认购关系解除，甲方只需返还乙方支付的定金本金，乙方无任何异议”。该条款实际已排除了定金罚则的适用。其次，双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七《补充协议》第二条第1点约定“乙方在签订合同前向甲方支付购房定金，在乙方正式付款时冲抵应付房价款”。根据该条约定，罗慧英在签订《百嘉信[壹品E·PARK]商品房认购书》时交纳的20000元定金，在罗慧英支付首期楼款后该款项20000元性质已发生改变，已从定金转化为购房款，故罗慧英要求清大瑞泰公司赔偿一倍定金的诉讼请求无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于罗慧英主张的赔偿一倍已付购房款的诉讼请求。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实……”双方争议焦点在于清大瑞泰公司在订立商品房买卖合同时是否存在故意隐瞒涉案房屋已经抵押的事实。双方在《百嘉信[壹品E·PARK]商品房认购书》第7条约定，“如该物业在出售时处于银行抵押状态，甲方须在30个工作日内取得由银行出具的用于办理该物业涂销抵押手续的还款证明，否则双方就该物业的认购关系解除，甲方只需返还乙方支付的定金本金，乙方无任何异议。”从该条可以看出，双方在签订认购书时已经预见到涉案房屋可能存在抵押的情况，故双方对此作出了特别约定。罗慧英在之后签署《广州市商品房买卖合同（预售）》前理应保持审慎，对涉案房屋是否存在抵押登记应当履行适当的注意义务。“阳光家缘”网站作为广州市国土资源和房屋管理局官方网站，为公众所知悉，罗慧英在签订商品房买卖合同前有能力及义务在该网站上查询涉案房屋是否存在抵押的情形，并据此作出是否续签《广州市商品房买卖合同（预售）》的决定。故罗慧英主张清大瑞泰公司故意隐瞒涉案房屋存在抵押的事实，没有事实依据，一审法院对于罗慧英主张清大瑞泰公司赔偿一倍已付购房款的诉讼请求，依法予以驳回。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2017年8月14日作出如下判决：一、罗慧英与广州清大瑞泰信息科技有限公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》于2017年6月2日解除；二、广州清大瑞泰信息科技有限公司于判决生效之日起十日内向罗慧英返还购房款253000元并支付利息（利息分三段计算，分别以20000元为本金，自2016年6月10日起计算至实际付清之日止，以100000元为本金，自2016年6月18日起计算至实际付清之日止，以133000元为本金，自2016年6月25日起计算至实际付清之日止，上述利息均按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、驳回罗慧英的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9569元，由罗慧英负担5192元，广州清大瑞泰信息科技有限公司负担4377元。上述费用已由罗慧英预缴，清大瑞泰信息科技有限公司在履行判决时将应负担费用迳付罗慧英。本院经二审审理，一审查明事实无误，本院予以确认。二审期间，当事人均无新证据提交。二审另查明，《百嘉信[壹品E·PARK]商品房认购书》载明涉案物业原价633422元，“折扣优惠2万抵10万×98折×98折×99折－4176元，认购价503000元整+2万电商=523000元”。二审期间，清大瑞泰公司表示罗慧英支付给广州乐联房地产有限公司的2万元是其司委托电商做楼盘推销，由业主给电商的劳务费，业主只有给2万元给电商，购房才能享受优惠，《商品房买卖合同》只是文本合同，是为了办理银行按揭提供的材料之一所使用，不是用来约束双方权利义务，双方的权利义务应该以认购书为准。罗慧英则认为《认购书》付款方式约定是2万抵10万，从认购书的计算可以知道，2万元是房款。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院评析如下：关于罗慧英主张定金双倍返还的问题。因双方签订的《百嘉信[壹品E·PARK]商品房认购书》约定签订合同前，购房定金冲抵应付房价款，双方随后签订的《广州市商品房买卖合同》并未约定定金，只是约定首期款给付金额，双方行为表明各方均同意商品房买卖合同签订后，定金已经转化为首期款的一部分，故罗慧英主张双倍定金返还，理据不足，本院不予支持。关于罗慧英是否有权要求清大瑞泰公司赔偿一倍购房款的问题。一审法院对此论述合理充分，本院不再赘述。罗慧英主张其无义务主动查询涉案房屋是否存在抵押，理据不足，本院不予支持。关于罗慧英是否有权要求清大瑞泰公司返还2万电商费用的问题。清大瑞泰公司主张该笔款项是广州乐联房地产有限公司收取的费用，不应由其司返还，罗慧英则主张该笔费用属于房款的一部分，应该由清大瑞泰公司返还。从双方签订的《百嘉信[壹品E·PARK]商品房认购书》约定来看，涉案物业原价为633422元，“折扣优惠2万抵10万×98折×98折×99折－4176元，认购价503000元整+2万电商=523000元”，也就是说，清大瑞泰公司是确认罗慧英交给广州乐联房地产代理有限公司的2万元电商费是房款的一部分，且该2万元抵扣了10万元房款，并由此计算出最后所需收取的房款为503000元。清大瑞泰公司在二审庭询中亦表示双方的权利义务应该以《百嘉信[壹品E·PARK]商品房认购书》为准。故罗慧英主张清大瑞泰公司返还其支付给广州乐联房地产有限公司的2万元，符合实际情况，本院予以维持。综上所述，上诉人罗慧英的上诉请求部分成立，本院予以支持；一审判决认定事实清楚，唯没有支持罗慧英要求返还已付广州乐联房地产有限公司的2万元款项欠妥，本院予以纠正，其他予以维持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：一、维持广州市黄埔区人民法院（2017）粤0112民初2697号民事判决第一、三项；二、变更广州市黄埔区人民法院（2017）粤0112民初2697号民事判决第二项为：广州清大瑞泰信息科技有限公司于本判决送达之日起十日内向罗慧英返还购房款273000元并支付利息（利息分三段计算，分别以40000元为本金，自2016年6月10日起计算至实际付清之日止，以100000元为本金，自2016年6月18日起计算至实际付清之日止，以133000元为本金，自2016年6月25日起计算至实际付清之日止，上述利息均按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）。一审案件受理费9569元，由罗慧英负担4890元，由广州清大瑞泰信息科技有限公司负担4679元；二审案件受理费6013元，由罗慧英负担5628元，由广州清大瑞泰信息科技有限公司负担385元。本判决为终审判决。审判长 李 民审判员 何 佐审判员 柳玮玮二〇一七年十二月十五日书记员 李依虹