广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0604民初13593号原告佛山市泰联物业管理有限公司，住所地佛山市禅城区绿景西路10号1座1201之一。统一社会信用代码：91440604753691897W。法定代表人潘钜明。委托代理人骆继勇，男，汉族，1978年10月11日出生，住广东省吴川市。系原告员工。被告容凤燕，女，汉族，1971年12月23日出生，住广东省揭阳市市辖区。委托代理人林昭珊，女，汉族，1994年7月29日出生，住广东省揭阳市市辖区。与被告系母女关系。原告佛山市泰联物业管理有限公司诉被告容凤燕物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月21日立案受理后，依法适用小额诉讼程序进行审理。案件审理过程中，被告对适用小额诉讼程序提出异议，本院依法转为适用简易程序进行审理。本案于2017年10月25日公开开庭进行了审理,原告委托代理人骆继勇及被告委托代理人林昭珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求如下：1、被告向原告支付从2015年11月至2017年8月的物业管理费4104.87元，2015年9月至2017年6月的住宅公摊水电费（含电梯用电费）480.34元，2015年12月至2017年8月的相关费用违约金1502.23元，共计6087.44元；2、被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告是佛山市泰联物业管理有限公司，被告是盛南新都花园（B区）6座2503房的住户。原、被告双方于2013年5月27日签订了《盛南新都花园前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告提供物业管理服务，物业管理服务费每两个月缴纳一次，被告则应在偶数月的五号前交纳相应的物业管理费及公共水电分摊费用，否则按物业管理服务协议约定，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每日千分之一交纳违约金。被告拖欠原告从2015年11月至2017年8月的物业管理费4104.87元，2015年9月至2017年6月的住宅公摊水电费（含电梯用电费）480.34元，2015年12月至2017年8月的相关费用违约金1502.23元，共计6087.44元。原告为维护合法权益，特依法提起诉讼，请人民法院依法判决。被告辩称：一、原告与被告签订的服务协议中约定的每平方米每月2.1元的物业管理费不符合法律、行政法规的约定，明显过高。二、原告并未按照前期协议履行服务义务，其要求被告按照前期协议的约定支付物业管理费不符合合同约定。1、原告要求按照建筑面积计收被告的物业管理费的主张不成立；2、原告没有按前期协议的约定履行服务。原告没有提供水景服务；小区围墙被破坏，原告并未进行任何修复；原告对涉案小区的安保工作存在严重的管理漏洞；原告对小区的违章建筑没有进行任何的管理；原告对小区外围的停车位管理混乱。三、原告主张要求支付公摊水电费明显依据不足；四、原告要求被告支付滞纳金缺乏事实依据；五、原告并未按照法律规定出具完税发票给被告，对原告存在的偷税漏税行为，建议法院书面函告税务部门予以清查。综上，被告认为原告的诉请缺乏事实及法律依据，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。诉讼中，原告举证、被告质证的证据如下：1、原告营业执照、被告身份证,证明原、被告的诉讼主体适格。被告无异议。2、《前期物业服务合同》及《盛南新都花园前期物业管理服务协议》，证明原告作为开发商聘请的小区前期物业服务公司，与被告于2011年9月28日签订前期物业管理服务协议。被告真实性无异议。3、佛山市禅城区房产测绘和交易中心房屋测绘报告书【佛禅房测（2015）039号】，证明被告名下的小区房产的建筑面积，作为原告计算被告应缴公摊费用的依据。被告无异议。4、收楼通知书，证明开发商向被告发出通知办理收楼手续。被告无异议。5、收楼确认书、入住资料及物品签收表、业主承诺书，证明被告于2015年3月31日收楼。被告无异议。6、佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果，证明案涉房产产权人是被告。被告无异议。7、水电费发票，证明水电的分摊情况。被告质证称业主要原告提供发票原件，但原告不提供，原告也没有提供复印件进行公示。8、物业服务收费备案回执及物业服务收费备案表，证明物业费的标准已备案。被告无异议。本院认证如下：被告对原告提供的证据1、2、3、4、5、6、8无异议，本院对以上证据予以采信。证据7，原告提供了证据原件予以质证，本院对其真实性予以采信。诉讼中，被告举证、原告质证的证据如下：1、《佛山市物业服务收费管理办法》、《佛山市物业管理服务收费政府指导价及普通住宅小区物业管理服务等级参考标准》，证明物业费违反收费标准。原告质证称服务合同和前期协议都有约定物业标准，被告对此进行签字确认同意，且有备案，被告所述不属实。2、佛山市禅城区国土城建和水务局关于《申请书》的复函，证明车位作为公共面积复函。原告质证称对停车场进行日常维护和清洁，对业主提出的情况都有跟进。3、2016年8月23日泰联物业致全体业主公开信，证明物业公司对车位不管理。原告质证称所有商铺是属于村委会所有的，但原告从未允许村委会去划规划线。4、沿街商铺车位划线实景、沿街商铺车位停靠实景、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》关于地面停车场与建筑间距规定，证明物业公司对公共部分管理违反要求，影响业主的人身安全。原告质证称行人道已超出原告的管理范围。5、小区水池不清洁实景，证明物业公司对水景部分管理违反合同要求。原告质证称有管理对小区水池进行管理，对业主的反馈有及时处理，被告提供的图片是台风时的情况。6、3#、4#屋顶加建实景、4#楼梯间前室防火门改成普通防盗门照片，证明物业公司对公共部分管理违反合同要求，且违反国家消防规范，影响业主生命安全。原告质证称3座屋顶加建是符合规划的，4座屋顶加建和4座楼梯间前室防火门改成普通防盗门的情况原告已交由城管处理，现有部分已进行拆除。7、小区道路垃圾堆放实景、小区绿化苗木实景、小区道路垃圾堆放、砂石堆放实景、围墙被盗实景、栏杆扶手破坏严重实景，证明物业公司对公共部分管理违反合同要求。原告质证称小区道路垃圾是装修产生的垃圾，现已清理完毕。苗木是原告有定期维护，交由绿化公司处理。砂石现也清理完毕。规划图里是没有围墙，原告也有日常的维护和管理。栏杆扶手的破坏情况原告有去处理。8、公摊收费明细，证明收支不明与不当，物业收费违反要求。原告质证称公摊收费每笔费用都有发票对应。9、保安睡觉实景，证明物业公司管理违反合同要求。原告质证称只是个别保安行为，经原告发现这种情况，原告也对保安进行批评处理。对被告举证的证据的认证，详见本院认为部分。综合本院采信的证据以及庭审中当事人的陈述，本院确认以下事实：2011年8月11日，原告与佛山市三联房地产开发有限公司、佛山市禅城区石湾镇街道番村村潘一股份经济合作社签订三联盛南新都花园《前期物业服务合同》，佛山市三联房地产开发有限公司、佛山市禅城区石湾镇街道番村村潘一股份经济合作社委托原告对盛南新都花园实行物业管理服务，合同约定住宅按每平方米每月2.1元收费，物业管理服务费不包括各楼层梯间、电梯、公共部位的水电分摊，小区公共水电费费用按实分摊。2013年，被告向佛山市三联房地产开发有限公司购买了盛南新都花园6座2503房。2013年5月27日，原告（协议甲方）与被告（协议乙方）签订《盛南新都花园前期物业管理服务协议》，协议约定：乙方所购房屋基本情况：本物业名称：盛南新都花园6座2503房；乙方所购房屋销售（预售）合同编号：1301008959，类型住宅、建筑面积89.05平方米；根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，在乙方签订《商品房买卖（预售）合同》时，甲乙双方就前期物业管理服务订立本协议。乙方签订本协议表示认同佛山市三联房地产开发有限公司委托佛山市泰联物业管理有限公司对盛南新都花园进行物业管理服务，已阅读并同意佛山市三联房地产开发有限公司与佛山市泰联物业管理有限公司签订的《盛南新都花园前期物业服务合同》中的所有条款。第一条双方的权利和义务一、甲方的权利和义务1、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；……二、乙方的权利和义务……2、监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；……4、依据本协议向甲方交纳物业管理费用……第二条物业管理服务内容一、房屋共用部位的维护和管理……二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理……三、环境卫生……四、秩序维护……五、交通秩序与车辆停放……第四条物业管理服务费用……二、住宅按建筑面积每月每平方米2.1元，商铺按建筑面积每月每平方米3.8元，车位按建筑面积每月每平方米1.5元，因乙方原因空置房屋的，按以上标准全额计收。上述收费标准不包括各楼层梯间、电梯、公共部分的水电分摊，小区公共水电费费用按实分摊……七、物业管理服务费每两个月缴纳一次，业主或物业使用人应于偶数月的五号前向甲方缴纳上月与本月的物业管理服务费及公共水电分摊费用。……第八条违约责任一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。……四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日千分之一交纳违约金，无正当理由超过2个月不交的，物业管理公司可以将欠缴费用的业主名单予以公布，并且物业管理公司经业主大会决定可以采用停水、停电等催缴措施，逾期仍未缴交的，由物业管理公司依法向人民法院提起诉讼……。另，原告的物业服务收费标准已向佛山市禅城区发展规划和统计局进行备案。2015年3月31日，被告办理了盛南新都花园6座2503房收楼手续。此外，被告为2503房办理了产权登记，产权登记的建筑面积为88.85平方米。另查，被告拖欠原告2015年11月至2017年8月的物业服务费4104.87元，拖欠2015年9月-2017年6月的公摊水电费480.34元。庭审中，原告就如何提供物业服务陈述：按照物业服务合同约定履行义务，例如公共卫生、公共设施设备的维护、绿化、安保等。每一层的清洁都是外包清洁公司，每天都有清洁（早上7点-11点，下午1点-5点），垃圾是集中放在楼下。苗木是外包绿化公司来处理，小区的绿化做得不错。电梯维护和保养也是外包的，每个月定期两次。公摊水电费根据发票的金额进行公摊，按照楼层、建筑面积来计算，有在公告栏公示。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原告与被告签订的《盛南新都花园前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性和限制性规定，为有效合同。被告辩称原告未按合同约定提供物业服务并举证了证据对原告的诉请予以反驳，但其举证的证据仅能证明原告在卫生、车辆停放、安保等方面提供物业管理服务存在瑕疵，被告对上述问题提交的证据不足以证明原告未尽管理义务导致小区环境恶化，影响其正常起居生活，且原告作为涉案小区的物业服务企业，所提供的服务具有公共性和整体性，被告亦未能证明物管公司在2015年11月至2017年8月期间提供的物业服务与收取的物业管理费在权利义务上严重失衡，故对被告的辩称本院不予采纳。原告对盛南新都小区提供了物业管理服务，被告为该小区业主，因此享受了原告提供的物业管理服务，根据《物业管理条例》第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”之规定，作为小区业主，被告应当交纳物管费，本院对原告诉请的2015年11月至2017年8月的物业管理费4104.87元予以支持。关于公摊水电费的问题。原告举证证明其已先期垫付了小区的公摊水电费，合同约定小区公共水电费由小区业主分摊，本院对原告要求被告承担的2015年9月-2017年6月的公摊水电费480.34元予以支持。关于违约金的问题。被告未按合同约定交纳物业管理费，构成违约，应承担相应的违约责任。被告对违约金提出抗辩，本院综合考虑合同的履行情况、当事人的过错承担等因素，将违约金调整为300元，对原告诉请超出部分，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告容凤燕在本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市泰联物业管理有限公司支付2015年11月至2017年8月的物业管理费4104.87元；二、被告容凤燕在本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市泰联物业管理有限公司支付2015年9月至2017年6月的公摊水电费480.34元；三、被告容凤燕在本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市泰联物业管理有限公司支付违约金300元；四、驳回原告佛山市泰联物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案适用简易程序审理，受理费减半收取25元，原告佛山市泰联物业管理有限公司负担5元，被告容凤燕负担20元。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 侯 德二〇一七年十一月十六日书记员 罗凤华