甘肃省酒泉市肃州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）酒肃民二初字第68号
原告（反诉被告）周光荣。
委托代理人兰国明，甘肃长治律师事务所律师。
被告（反诉原告）酒泉市建鑫房地产开发有限责任公司，住所地，甘肃省酒泉市肃州区祁连路4号，组织机构代码71908484-X。
法定代表人周佰祥，该公司集团监事长。
委托代理人刘全弟，该公司党支部书记。
委托代理人张姝，甘肃神舟律师事务所律师。
原告周光荣与被告酒泉市建鑫房地产开发有限责任公司（以下简称“建鑫房产公司”）确认合同有效纠纷一案，本院受理后，被告建鑫房产公司提起反诉，经审查合并审理，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周光荣及其委托代理人兰国明，被告建鑫房产公司的委托代理人刘全弟、张姝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告周光荣诉称，2005年5月17日，原、被告签订了商品房预售合同，约定被告将位于酒泉市肃州区东环路6-1号楼6单元4楼1号房屋，以97500元的价格出售给原告，原告用60万块红砖抵顶房款。预售合同签订后，原告于2005年5月17日供给被告40万块红砖，用以抵顶房款6万元，由被告公司售楼部经理于某某向原告出具收到40万块红砖的收条一张，并将该房屋交付原告。2007年12月20日，双方签订了商品房买卖合同，房屋售价由97500元涨至10万元。后原告多次要求办理房屋产权证，并支付剩余4万元房款，被告均以房屋涨价和未收到红砖为由拒绝。现依法起诉，请求确认位于酒泉市肃州区东环路6-1号楼6单元4楼1号住房一套归原告所有；判令被告继续履行合同；诉讼费由被告承担。
被告建鑫房产公司辩称，因原、被告之间存在长期业务往来，2007年12月20日，在原告承诺后付房款的情况下，双方签订了商品房买卖合同，约定原告购买本案的争议房屋，房款为10万元。合同签订后，原告未支付房款，并强行占用该套房屋，被告要求原告支付房款，原告均以其已以40万块红砖抵顶了房款6万元拒绝支付房款。因于某某与原告签订的预售合同未加盖被告公司印章，被告并未授权于某某签订预售合同，原告亦未将40万块红砖交付被告，现被告对于某某签订预售合同的行为不予追认，该预售合同应认定为无效合同。原告拒不交付房款，且占用房屋多年，已构成根本违约。现提起反诉，请求依法确认原告与于某某签订的商品房预售合同无效；判令解除原、被告之间签订的商品房买卖合同；由反诉被告承担2005年5月17日至今无理占用被告房屋�租金116400元；反诉费由反诉被告承担。
原告周光荣针对被告建鑫房产公司的反诉辩称，原、被告签订的商品房买卖合同是双方真实意思的表示，为有效协议，于某某与原告签订商品房买卖合同的行为是履行职务的行为，合同签订后，原告向被告交付了红砖，被告向原告交付了房屋，被告辩称商品房买卖合同属无效合同无事实和法律依据；商品房买卖合同不符合法定及约定的解除条件，原告一直要求向被告交付余款，并继续履行合同，被告不同意，被告不应以房屋涨价为由要求解除合同；被告关于40万块红砖没有入库记录的问题系其内部管理问题，40万块红砖已经用于被告的建筑工地了，被告不能以没有入库记录否认已以红砖抵顶部分房款的事实；原告合法占有使用购买的房屋，不存在租赁被告房屋的事实，故不应支付被告租金。
经审理查明，2005年5月10日，原告与被告公司销售经理于某某签订了商品房预售合同，约定被告将位于酒泉市肃州区东环北路6-1号楼6单元4楼1号房屋出售给原告；此房款以65万块红砖顶付，合同签订之日起，每天供量为8000块，原告必须在2005年8月15日前供应40万块红砖，剩余25万块于2006年5月1日前供完，若供不完，由原告以现金付清房款后办理产权手续，红砖应运到被告指定地点，并按市场价每块0.15元计算，包括运费和装卸费；原告应按合同约定的时间及时足额付款，否则被告有权解除合同另行出售，原告预交房款不予退还。该预售合同由于某某签字，但未加盖被告印章。2005年5月17日，被告即将房屋交付原告居住使用。交付房屋当天，于某某向原告出具收条一张，载明“今收到周光荣红砖40万块，价格为每块0.15元。于某某”。2007年12月20日，原、被告签订了商品房买卖合�，约定原告购买被告位于酒泉市肃州区东环北路6-1号楼641号房屋，房屋面积为108.98平方米，房款10万元；付款方式为分期付款；对付款时间及买受人逾期付款的违约责任双方无约定。该商品房买卖合同加盖了被告企业法人印章及时任法定代表人于生成个人印章。合同签订后，原告未向被告交付剩余房款引发纠纷。2015年3月27日，被告当庭将反诉请求变更为请求依法确认原告与于某某之间签订的商品房预售合同无效；判令解除原、被告之间签订的商品房买卖合同，由原告返还被告争议住房一套；并由反诉被告承担2007年12月17日至今无理占用被告房屋的租金97200元。2015年5月15日二次开庭审理过程中，被告将反诉请求变更为请求依法确认原告与于某某之间签订的商品房预售合同无效；原告按现行房价支付被告房款441369元，并支付利息280949元。
另查明，2005年5月17日，�告（甲方）与于某某（乙方）签订了2000型桑塔纳兑换红砖协议，约定甲方用车号为甘F216**的2000型桑塔纳轿车一辆兑换乙方红砖40万块，乙方必须将红砖送到甲方指定的地点。2005年12月6日，原告向于某某出具了收条一张，载明“今收到于某某红砖40万块，此砖顶2000型桑塔纳，此帐已结清”。
以上事实，由原告提交的商品房预售合同、收条、发票、民事裁定书、商品房买卖合同，被告提交的桑塔纳兑换红砖协议、收条、商品房买卖合同、证人于某某的证言及双方当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为，原、被告之间签订的商品房预售合同、商品房买卖合同均为双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效协议。于某某与原告签订商品房预售协议虽无被告授权，但其签订协议时在被告公司担任销售部�理一职，且预售合同系于某某所草拟，原告有理由相信于某某有权代表公司签订合同，于某某与原告签订商品房预售合同的行为构成表见代理，且被告已于预售合同签订后将房屋交付原告居住使用，故对被告要求确认商品房预售协议系无效协议的反诉请求不予支持。预售合同约定原告以红砖抵顶房款，且被告工作人员于某某与原告达成车辆兑换红砖协议，在收到原告交付的车辆后，于某某向原告出具收到40万块红砖的收条，其收取红砖的行为亦形成表见代理，被告称其未从原告处收到红砖系因公司内部管理制度存在漏洞所致，其不应以未收到红砖对抗原告，故认定原告已以红砖抵顶房款6万元，剩余未付房款应为4万元。根据《合同法》第九十四条的规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。但《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人延迟交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”，本案中，原告于2007年商品房买卖合同签订后至今未支付剩余房款，被告未在一年期限内主张解除合同，其对商品房买卖合同的解除权已经消灭，故对原告要求确认争议房屋归其所有，且由双方继续履行合同的诉讼请求予以支持，对被告要求原告支付剩余房款的反诉�求予以支持。合同未明确约定分期付款的付款期限，故对被告关于依据《合同法》第六十三条的规定由原告按现行房价支付房款的反诉请求不予支持。双方虽未约定分期付款的时间及逾期付款的违约责任，但被告在签订预售合同后已将房屋交付原告居住使用，原告应于2007年12月20日签订商品房买卖合同后及时向被告交纳剩余房款，原告长期拖欠房款未付应承担一定责任，故对被告要求原告承担逾期付款利息的反诉请求予以支持，利息按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、九十四条、九十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十七条之规定，判决如下：
一、位于酒泉市肃州区东环北路6-1号楼6单元4楼1号房屋归原告周光荣所有；
二、原告周光荣与被告酒泉市建鑫房地产开发有限责任公司继续履行双方于2007年12月20日签订的商品房买卖合同，原告周光荣于本判决书生效之日起十日内支付被告酒泉市建鑫房地产开发有限责任公司购房款4万元；
三、原告周光荣于本判决书生效之日起十日内支付被告酒泉市建鑫房地产开发有限责任公司逾期付款利息34452元（7.83%÷12个月＊4万元＊7年4个月＊1.5倍）；
四、驳回被告酒泉市建鑫房地产开发有限责任公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2240元，由被告酒泉市建鑫房地产开发有限责任公司承担；反诉费5511元，由原告周光荣承担566元�被告酒泉市建鑫房地产开发有限责任公司承担4945元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于甘肃省酒泉市中级人民法院。
审 判 长 马 涛
审 判 员 何少华
代理审判员 周国霞
二〇一五年六月十日
书 记 员 张 筱