福建省厦门市湖里区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湖民初字第5810号原告黄根智，男，1977年12月4日出生，汉族，住福建省厦门市思明区湖滨南路138号之一2202室，公民身份号码350204197712042013。委托代理人曾咏岚，福建联合信实律师事务所律师。被告陈季梢，男，1975年7月21日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区马垅村马垅社67号，公民身份号码350206197507211052。被告陈卓奕，女，2002年9月5日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区马垅村马垅社67号，公民身份号码350206200209055025。法定代理人陈季梢，系陈卓奕之父，即上列被告。以上二被告共同委托代理人曾凯达、李颛泽（实习），福建世礼律师事务所律师。被告黄月梅，女，1977年9月27日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区马垅村马垅社67号，公民身份号码350623197709273444。原告黄根智与被告陈卓奕、陈季梢、黄月梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年11月11日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年3月27日、3月30日公开开庭进行了审理。原告黄根智及其委托代理人曾咏岚，被告陈卓奕、陈季梢的共同委托代理人曾凯达、李颛泽到庭参加诉讼，被告黄月梅经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄根智诉称，2013年11月11原告与被告黄月梅、陈季梢签订了一份马垅“阳光公寓”投资建设房屋转让协议书，两被告将被告陈卓奕名下的马垅“阳光公寓”建设房屋（建筑面积总计67.5平方米）以每平方米8000元价格转让给原告，转让款合计54万元，协议书还约定了其他事项。协议签订当日原告立即支付了48万元购房款，其余房款根据协议约定于交房时付清。该房屋至今未交付原告使用，且被告黄月梅已外出下落不明多时。原告得知该房屋的土地所权属于马垅村集体所有，根据国家法律法规和政策规定，该房屋禁止出售给非集体经济组织成员，因此原告与被告所签订的房屋转让协议是无效的，被告收取的房款应归还原告。请求判令：1、确认原告与被告2013年11月11日签订的马垅“阳光公寓”投资建设房屋转让协议书无效，被告立即归还原告购房款48万元；2.本案诉讼费、保全费由被告承担。被告陈卓奕、陈季梢共同辩称：一、陈卓奕、陈季梢对原告诉称的将购房款支付给被告黄月梅的情节并不知情。本案现有的证据仅能证明原告于2013年11月12日支付了30万元给黄月梅，该款项性质不明。二、退一步讲，假设该30万元是购房款，被告黄月梅应该也已归还，答辩人提交的证据也可证明黄月梅已归还了原告部分款项。被告黄月梅于2013年11月12日以后通过自己名下或他人账户至少向黄根智付款15.2万元，在黄月梅未到庭的情况下，不排除黄月梅还通过自己或他人的其它账户或现金向黄根智付款的可能性。经审理查明，被告陈季梢、黄月梅系夫妻，被告陈卓奕系被告陈季梢、黄月梅的婚生女。2008年4月11日，陈季梢作为陈卓奕的监护人与厦门市湖里区殿前街道马垅社区居民委员会签订一份《马垅“阳光公寓”项目投资建设合同书》，合同书载明：马垅“阳光公寓”项目是以马垅村委会的名义将原村企业预留用地向市政府申请并经立项建设的项目，该项目的建设单位为马垅社区居民委员会，该项目的主要建设投资由原马垅村集体资产共有人自愿按所持股份的比例投资；陈卓奕分配得到公寓面积67.5平方米。2013年11月11日，原告黄根智（乙方）与被告黄月梅、陈季梢、陈卓奕（甲方）签订了一份《马垅“阳光公寓”投资建设房屋转让协议书》，协议书约定：甲方同意将陈卓奕名下的马垅“阳光公寓”项目房屋（建筑面积67.5平方米），以每平方米8000元价格转让给乙方，转让款合计54万元；乙方在该协议签订的一天内一次性缴交48万元。协议书签订当日，黄月梅向原告出具一份《收条》，确认收到原告的购房款48万元。本案审理中，原告向本院提出财产保全申请，本院于2014年12月3日作出（2014）湖民初字第5810号民事裁定书，并据此查封了被告陈卓奕名下位于马垅“阳光公寓”项目的建筑面积67.5平方米的公寓房产，查封了原告黄根智名下位于厦门市思明区湖滨南路102号602室房产。经本院向厦门市国土资源与房产管理局调查获知，马垅“阳光公寓”项目没有办理权属登记，该项目建设用地批准的用地单位为厦门市湖里区马垅村民委员会，土地用途为住宅用地，土地性质保留集体所有，用地建设项目仅作为外口公寓，为外来员工提供廉租住房及其配套设施，不得改作商品房。以上事实，有原告黄根智提供的《马垅“阳光公寓”项目投资建设合同书》、《马垅“阳光公寓”投资建设房屋转让协议书》、《收条》、借记卡交易明细以及本院庭审笔录、民事裁定书、协助执行通知书、厦门市国土资源与房产管理局的回函为证。本院认为，被告黄月梅经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃相关诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。马垅“阳光公寓”项目的土地用途为住宅用地，土地性质保留集体所有，根据相关法律规定，农村宅基地仅限于本村集体经济组织成员使用，该项目房产不得转让给马垅村集体经济组织成员以外的人。因原告不属马垅村集体经济组织成员，故原、被告双方签订的《马垅“阳光公寓”投资建设房屋转让协议书》违反法律强制性规定，系无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，依法应当予以返还，故被告应当返还原告的购房款48万元。被告陈卓奕、陈季梢关于黄月梅已经返还原告购房款的辩解，因无事实依据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、确认原告黄根智与被告黄月梅、陈季梢、陈卓奕于2013年11月11日签订的《马垅“阳光公寓”投资建设房屋转让协议书》无效。二、被告黄月梅、陈季梢、陈卓奕应于本判决生效之日起十日内返还原告黄根智购房款48万元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8500元、保全费2920元，由被告黄月梅、陈季梢、陈卓奕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审判长刘晓洪人民陪审员宋阿娟人民陪审员杨红霞二〇一五年四月二十八日书记员刘路英附页：本案适用的法律条文：《中华人民共和国土地管理法》第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用等法律和国家有关规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。