辽宁省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽民终524号
上诉人（原审原告）：大连大洋阀门工业有限公司
法定代表人：杨青
委托诉讼代理人：李智，辽宁君连律师事务所律师。
委托诉讼代理人：于晓燕，辽宁君连律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：大连市甘井子区辛寨子街道办事处
负责人：李光玉
委托诉讼代理人：李岗，辽宁知本律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：大连中冶京诚置业有限公司
法定代表人：戴阳，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张国晗，辽宁智库律师事务所律师。
委托诉讼代理人：魏柯，辽宁智库律师事务所律师。
原审第三人：大连大北房地产开发有限公司
法定代表人：李长华
委托诉讼代理人：李德龙
委托诉讼代理人：张羽佳，辽宁宪义律师事务所律师。
原审第三人：大连兴盛轻钢制作有限公司
法定代表人：李长华
委托诉讼代理人：李德龙
委托诉讼代理人：张羽佳，辽宁宪义律师事务所律师。
上诉人大连大洋阀门工业有限公司（以下简称大洋公司）因与被上诉人大连市甘井子区辛寨子街道办事处（以下简称街道办事处）、大连中冶京诚置业有限公司（以下简称中冶公司）及第三人大连大北房地产开发有限公司（以下简称大北公司）、大连兴盛轻钢制作有限公司（以下简称兴盛公司）合同纠纷一案，不服大连市中级人民法院（2015）大民二初字第00104号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月9日立案后，依法组成合议庭，对本案依法公开开庭进行了审理。大洋公司的委托诉讼代理人李智、于晓燕，街道办事处的委托诉讼代理人李岗，中冶公司的委托诉讼代理人张国晗、魏柯，大北公司的委托诉讼代理人张羽佳、李德龙，兴盛公司的委托诉讼代理人张羽佳、李德龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
大洋公司的上诉请求：一、撤销一审判决第二项；二、依法改判支持大洋公司的第2、3、4项诉讼请求。三、诉讼费由被上诉人承担。理由：1、2011年1月20日，街道办事处、大洋公司、中治公司签订《协议书》约定，涉案厂房的国有土地使用证和房屋产权证如果超过一年未办理按违约进行补偿。现街道办事处至今逾期4年，尚未为大洋公司办理涉案房产证和土地使用权证，构成违约，应承担违约责任，一审法院未支持大洋公司主张的违约金13,140,000.00元错误。2、街道办事处与大洋公司签订的《协议书》明确约定，街道办事处为大洋公司申报日供水10吨手续。而事实上，街道办事处仅为大洋公司申报了供水5吨，故一审法院驳回大洋公司要求街道办事处为其申请办理日供水10吨的手续主张错误；3、中治公司与大洋公司就采购阀门事宜已作约定，且承诺年采购额不低于500万元，但实际并未进行采购，其行为有违诚信原则，应当赔偿损失。
街道办事处辩称：一、大北公司负有将厂房转移登记到大洋公司名下的办证义务，且应承担过户费中卖方应承担的部分，办证时限为一年的约定属于无效条款。二、关于逾期办证违约金，是街道办事处与大北公司之间的约定，而非与大洋公司的约定，该违约金是我方的权利，不可能成为我方的义务。三、关于10吨水问题，初始申报义务人是大北公司，后期应由大洋公司每年自行申报，用水指标由水务部门核定，不能自行约定，且大洋公司自认用水一直正常并未影响生产，也未证明我方存在违约行为。请求二审法院驳回大洋公司上诉主张，维持原判。
中冶公司辩称：中治公司系净地受让案涉土地，不负有动迁责任，大洋公司的动迁安置事宜与中治公司无关。大洋公司主张的阀门产品采购事宜，案涉协议第六条明确约定，双方还需另行签订正式采购协议。而双方之间最终并未签订正式采购协议，大洋公司无权要求中治公司承担责任。
大北公司述称：原判认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判决。
兴盛公司述称：兴盛公司是大北公司的关联企业，案涉的房屋和土地均登记在我公司名下，我公司配合办理相关的手续。
大洋公司向一审法院起诉称：2010年12月27日，街道办事处为补偿安置大洋公司，与第三人大北公司签订厂房买卖《协议书》，根据协议约定，大北公司将其拥有的厂房出售给街道办事处，街道办事处将所购厂房房产交付大洋公司，协议约定了房屋价款及办理产权的期限，同时约定如逾期办证则每逾期一天按房价总额的千分之三计付违约金。2011年1月20日，大洋公司与二被告签订《协议书》（简称三方协议），三方协议约定街道办事处负责办理为大洋公司购置一处厂房，并负责办理该厂房的国有土地使用证，费用由街道全部承担，三方协议明确约定最迟一年内办完过户手续，如违约需进行经济赔偿；三方协议同时约定街道办事处负责为大洋公司申报日供水10吨的手续并承担费用；另外三方协议约定中冶公司将大洋公司作为其总公司供货商，年采购额不低于500万元，采购期限自2011年1月1日至2015年12月31日（具体事宜双方另签协议）；最后三方协议还明确约定，街道办事处与大北公司于2010年12月27日所签订协议书作为三方协议的附件。上述合同签订后，二被告一直怠于履行合同义务。2011年7月5日，因街道办事处确认无法履行三方协议项下的第七条和第八条约定的义务，二被告又与大洋公司签订了《补充协议书》，协议签订后，大洋公司如约进行搬迁，现该地块早已建成并销售。时至今日，街道办事处一直未将案涉土地使用证和房屋产权证办到大洋公司名下，也未支付逾期办证违约金，未履行申报日供水10吨的义务；而中冶公司也未按约定与大洋公司签订采购协议，更未履行每年向大洋公司采购阀门产品500万元的承诺。综上，二被告的行为已严重违反合同约定，也违背了缔约诚信原则，给大洋公司造成无法挽回的经济损失。依法应承担违约责任，恳请法院能够查明事实，依法支持大洋公司全部诉请。请求：1、判令街道办事处和大北公司将于大连市甘井子区营辉路10号的国有土地使用权和地上房屋产权过户登记到大洋公司名下，街道办事处承担全部过户费用；2、判令街道办事处向大洋公司支付逾期办证违约金13,140,000元（暂计算至2014年7月4日）；3、判令街道办事处将位于大连市甘井子区营辉路10号的厂房上水更换为日供水10吨设计，并承担全部费用；4、判令中冶公司赔偿大洋公司预约合同损失225万元。庭审后，经一审法院释明，大洋公司确定第三项诉讼请求为街道办事处负责为大洋公司办理日供水10吨的手续。
一审法院查明：2010年12月27日，街道办事处与大北公司签订《协议书》一份，主要约定：为解决大洋公司动迁安置问题，街道办事处向大北公司以1200万元购买案涉厂房交付给大洋公司。分三期付款：协议书签订之日付款500万元；交付厂房之日付款650万元；在厂房产权证、土地使用权证登记手续办理完毕之日付清尾款50万元。大北公司负责申报日供水10吨的手续，街道办事处负责上水、下水管道施工至厂房接洽处并承担费用。关于产权登记，双方约定：双方应于本合同生效之日起力争一年内办理完毕产权登记手续。在办理厂房产权及土地使用权登记时，甲方（大北公司）应出具申请厂房产权转移给乙方（街道办事处）的书面报告及政府主管部门要求的其他文件。如需要甲方出面处理的，不论何时，甲方应予协助。如因甲方的延误，致影响登记，因而遭受的损失，由甲方负赔偿责任。双方同意将有关房屋、土地的产权直接登记在大洋公司名下。如因甲方未按合同约定的日期办理房产登记以及交付厂房，每逾期一天按房价总额千分之三计算违约金。该协议还约定：本合同中街道办事处享有的与土地、厂房有关的权利转让给大洋公司享有，如：产权登记、申报立项等；除非街道办事处提出其他要求，大北公司应向大洋公司履行本协议约定的义务。
2011年1月20日，街道办事处、大洋公司、中冶公司三方签订《协议书》一份，主要约定：街道办事处为大洋公司在甘井子区营城子工业园区购置一处厂房，并负责办理该厂房的国有土地使用证和房屋产权证，费用由街道办事处全部负担，协议签订后争取六个月内办好。最多不能超过一年，如超过一年按违约进行补偿。因土地证、房屋产权证没办成之前出现问题由街道办事处出面协调解决。街道办事处另以260万元对大洋公司进行动迁补偿。街道办事处负责为大洋公司申报日供水10吨的手续，上水、下水的管道施工至厂房接洽处，费用由街道办事处承担。街道办事处协助大洋公司在厂区内申报2,600平方米的办公、宿舍、食堂、仓库等立项手续。中冶公司同意在产品质量、技术标准、价格等方面满足中冶公司总公司要求的前提下，将大洋公司作为中治公司的供货商之一，并优先采购大洋公司生产的阀门系列产品，年采购500万元以上，时间为2011年1月1日至2015年12月31日，如发生年采购额不足500万元的情况，中冶公司需在下一年度补齐（具体事宜双方另行协商签订采购协议书）。街道办事处与大北公司于2010年12月27日签订厂房出售《协议书》作为附件一为本协议的组成部分。该《协议书》中街道办事处的权利即为大洋公司的权利。
2011年7月5日，街道办事处、大洋公司、中冶公司三方签订《补充协议书》一份，主要约定：由于街道办事处无力协助大洋公司申报办公室、宿舍、食堂等立项手续，以及没有办好上、下水和供电，大洋公司至今未予搬迁，企业处于停产状态，造成严重损失，鉴于中治公司急于开发用地，经三方协商，在原协议有效的基础上达成补充协议。主要内容为，第一条约定：街道办事处同意给大洋公司240万元，作为因街道办事处给大洋公司造成的全部损失、影响的补偿金；第二条约定：协议签订后85天内，大洋公司完成搬迁至净地移交；第三条约定：协议签订后，街道办事处15天内协助大洋公司办理临时水、电，大洋公司好进行改造；第四条约定：协议签订后，街道办事处30天内将新厂区内的电、上水、下水上齐。
2012年4月19日，街道办事处、大洋公司、中冶公司三方又签订《大洋阀门新厂区围墙砌筑协议书》一份，主要就新厂区的围墙、大门及厂区地面的施工、费用的负担和支付、大洋公司的搬迁时间及未及时搬迁的法律后果进行了约定。
2012年5月15日，街道办事处、大洋公司、中治公司三方又签订《交接协议》一份，主要是对2012年4月19日三方签定的《大洋阀门新厂区围墙砌筑协议书》的履行问题进行协商，其中第四条约定：协议（指《大洋阀门新厂区围墙砌筑协议书》）第五条“如在2012年5月20日时，乙方仍未能完成旧厂区的搬迁净地工作，甲方（街道办事处）和丙方（中治公司）在原协议书所应承担的义务和责任将全部免除，且甲方有权自行拆除乙方（大洋公司）原旧厂房，所带来的一切经济损失和法律责任由乙方自行承担，乙方并须退还给丙方已支付乙方的费用”。乙方肯定在5月20日前净地出厂，因此甲方和丙方必须执行原协议书所应承担的义务和责任。之后，大洋公司进行了搬迁。
2011年9月26日，大连市人民政府作出大政地甘字[2011]6007号批复，将包含案涉厂房所在土地在内的34,537.3平方米土地出让给兴盛公司，2011年12月29日，兴盛公司取得包含案涉厂房所在土地和其他厂房所在土地的28,648.90平方米的土地使用权证。兴盛公司分别于2012年5月30日、2013年4月18日、2013年6月6日取得了建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、竣工验收备案表，同期也取得了建设用地规划许可证，2013年7月9日取得案涉房屋产权证，但至今未过户到大洋公司名下。
一审法院认为：各方当事人签订的上述一系列协议是合同当事人的真实意思表示，不违反我国法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，各方当事人均应全面履行。现本案的争议焦点是：街道办事处和大北公司、兴盛公司是否应将位于大连市甘井子区营辉路10号的国有土地使用权和地上房屋产权过户登记到大洋公司名下，街道办事处应否承担全部过户费用；街道办事处应否向大洋公司支付逾期办证违约金及违约金计算方式；街道办事处是否应负责为大洋公司办理日供水10吨手续，并承担全部费用；中治公司是否应赔偿大洋公司预约合同损失225万元。
关于街道办事处和大北公司、兴盛公司是否应将位于大连市甘井子区营辉路10号的国有土地使用权和地上房屋产权过户登记到大洋公司名下，街道办事处应否承担全部过户费用的问题。街道办事处和大北公司签订的《协议书》约定：为解决大洋公司动迁安置问题，街道办事处向大北公司购买案涉厂房交付给大洋公司；双方同意将有关房屋、土地的产权直接登记在大洋公司名下；如需要甲方（大北公司）出面处理，不论何时，甲方应予协助。根据该约定案涉厂房的国有土地使用证和房屋产权证应该登记在大洋公司名下。在庭审中街道办事处、大北公司及案涉厂房土地使用证和房屋产权证持有者兴盛公司均同意将案涉厂房的土地使用证和房屋产权证变更至大洋公司名下。故大洋公司请求判令街道办事处、大北公司将位于大连市甘井子区营辉路10号的国有土地使用权和地上房屋产权过户登记到该公司名下的诉讼请求，本院予以支持。但约定的“将有关房屋、土地的产权直接登记在大洋公司名下”应为是越过街道办事处直接变更登记在大洋公司名下，而非初始登记在大洋公司名下。因为根据《房屋登记办法》的相关规定，初始登记应登记在房屋申建单位的名下，房屋买卖、互换、赠与、继承等要办理变更登记。大洋公司与街道办事处、中治公司签订的《协议书》约定：街道办事处负责办理该厂房的国有土地使用证和房屋产权证，费用由街道办事处全部负担。根据该协议和前述的街道办事处和大北公司签订的《协议书》约定，街道办事处应是负责申请办理变更登记相关手续的义务人，并负担变更登记所需费用，大北公司有协助的义务。因现案涉厂房的国有土地使用证和房屋产权证均登记在兴盛公司名下，在办理相关变更登记案涉厂房的土地使用证和房屋产权证手续时该公司也应予以配合。在相关手续办理过程中，如果根据相关规定和相关行政机关的要求需要大洋公司出具相关手续时，大洋公司也应予以配合，如果因其自身原因造成时间延误或无法办理，其应自行承担责任。由于现案涉房屋所在土地没有单独的土地使用证，土地使用证的办理相对有单独土地使用证的办理需要的手续可能更复杂一些，给予60天时间比较合理。
关于街道办事处应否向大洋公司支付逾期办证违约金的问题。大洋公司与街道办事处、中治公司签订三方《协议书》，约定的办证时间为协议签订后争取六个月内办好，最多不能超过一年，如超过一年按违约进行补偿。该协议签订时间是2011年1月20日，那么在2012年1月20日前，街道办事处应为大洋公司办理完变更登记。至今街道办事处没有将案涉厂房的国有土地使用证和产权证办至大洋公司名下，应该承担违约责任，但前述协议只是约定的如超过一年按违约进行补偿，既未约定补偿标准，大洋公司也未提供因未办理土地使用证和产权证给其带来损失的证据，因此，根据该协议的约定无法支持大洋公司要求街道办事处向其支付违约金的诉请。虽然街道办事处与大北公司签订的《协议书》约定：如因大北公司未按合同约定的日期办理房产登记以及交付厂房每逾期一天按房价总额千分之三十计算违约金。该协议还约定：本合同中街道办事处享有的与土地、厂房有关的权利转让给大洋公司享有。因前述协议约定的义务人系大北公司，而街道办事处系权利人，不能因大洋公司向街道办事处主张违约金，就将街道办事处享有的与土地、厂房有关的权利变为街道办事处的义务，让街道办事处根据该协议承担违约责任。故大洋公司要求街道办事处承担逾期办证的违约金13,140,000元，依据不足。综上，对大洋公司的该项诉讼请求，本院不予支持。
关于街道办事处应否为大洋公司办理日供水10吨的手续的问题。2011年1月20日，街道办事处、大洋公司、中治公司三方签订的《协议书》约定，街道办事处负责为大洋公司申报日供水10吨的手续，上水、下水的管道施工至厂房接洽处，费用由街道办事处承担。目前，大洋公司没有证据证明10吨水设备和5吨水设备有区别，也没有证据证明该公司现在用的是5吨水设备。对于前述《协议书》中约定的街道办事处负责为大洋公司申报日供水10吨的手续，应理解为是首次申办用水而非终身负责，街道办事处已经为大洋公司申办了日用水手续。在交接房屋、设备及进行生产时，大洋公司并未提出供水设备和日供水量不符合要求，并且到目前为止日供水量并没有影响该公司生产。故本院对大洋公司的该项诉讼请求，不予支持。
关于中治公司是否应赔偿大洋公司预约合同损失225万元的问题。街道办事处、大洋公司、中治公司三方签订的《协议书》约定，中治公司同意在产品质量、技术标准、价格等方面满足中治公司总公司要求的前提下，将大洋公司作为中治公司总公司的供货商之一，并优先采购，但具体事宜需双方另行协商签订采购协议书。本院认为，该《协议书》主要内容是对拆迁补偿的约定，应为拆迁补偿协议。该协议中关于采购产品的条款只是采购意向的原则约定，双方还需要签订本约合同，现大洋公司与中治公司之间未能签订正式采购阀门产品的合同，中治公司没有义务必须购买大洋公司的阀门。大洋公司也未能提举充分证据证明该公司有能力提供在质量、技术标准、价格等方面满足中治公司总公司要求的产品而中治公司拒绝签订合同的证据，无权要求中治公司承担缔约过失的赔偿责任。况且大洋公司主张的损失数额，系自行计算，不具有证明效力。虽然在诉讼中大洋公司提举了由大连鼎鑫会计师事务所有限公司作出的2011年至2014年审计报告，证明四年的销售收入，因审计是大洋公司单方委托，审计所需的相关材料系大洋公司提供的，未经中治公司的认可，本院不予采信。故本院对大洋公司请求判令中治公司赔偿其预约合同损失225万元的诉讼请求，不予支持。据此，一审法院判决如下：一、街道办事处自本判决生效之日起六十日内将其为大洋公司购买的位于大连市甘井子区营辉路10号房屋产权及土地使用权申请办理到大洋公司名下，并承担全部过户费用，大北公司和兴盛公司予以协助；二、驳回大洋公司的其他诉讼请求。
本院经审理查明：一审认定事实属实，本院予以确认。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院认为，根据各方当事人的诉辩意见，本案争议焦点问题如下：
一、关于街道办事处应否承担逾期办理涉案房屋产权证和土地使用权证的违约责任问题。经查，2011年1月20日，街道办事处、大洋公司及中治公司三方签订的涉案《协议书》约定，协议签订后，街道办事处负责涉案房屋产权证及土地使用权证的办理，如超过一年按违约进行补偿。而时至今日涉案诉争房产证及土地使用权证仍未变更登记在大洋公司名下，对此本案也无证据证明大洋公司存在过错。故街道办事处构成违约，大洋公司要求街道办事处依约承担违约责任的上诉主张有理，本院予以支持。关于违约补偿标准问题，因该三方《协议书》对违约补偿标准并未明确约定，大洋公司也未向法院提交有效证据证明其因逾期办证造成的损失。虽然作为该三方《协议书》组成部分的街道办事处与大北公司签订的《协议书》中约定了逾期办证的违约金计算标准为总房款日千分之三。但该约定的责任义务主体为大北公司，现大洋公司诉讼请求按此约定计算街道办事处的违约补偿金13,140,000.00元缺乏依据，本院不予支持。综合本案的客观实际情况，根据公平原则及比照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条之规定，本院酌定街道办事处向大洋公司支付违约补偿金：以总房款1200万元为计算基数，按中国人民银行同期同类逾期贷款利息标准计付从2012年1月19日起至涉案房屋产权和土地使用权证变更登记在大洋公司名下之日止的利息为宜。
二、关于大洋公司要求街道办事处为其办理日供水10吨的手续问题。经查，大洋公司的该项主张能否获得支持的关键，是如何理解2011年1月20日街道办事处、大洋公司及中冶公司签订的三方《协议书》中，“街道办事处负责为大洋公司申报日供水10吨的手续”之约定。首先，在客观上，大洋公司和街道办事处均知晓日供水量并不由街道办事处自己决定，而是由相关水务部门根据企业用水规模等因素进行审批。故在该约定上，街道办事处与大洋公司并未将最终获批日供水的量作为合同内容予以约定。其次，大洋公司并不否认街道办事处已为其申请办理了日供水手续。且大洋公司未向法院提交证据证明，街道办事处申报获批的日供水量影响其生产及此后大洋公司日供水量的申报。故该条款约定目的应是由街道办事处负责为大洋公司申报首次日供水手续，保障大洋公司初期生产规模的用水。现街道办事处已履行了合同约定的该项义务。故大洋公司的该项上诉主张，本院不予支持。
三、关于中治公司应否赔偿大洋公司缔约合同损失225万元问题。经查，根据涉案2011年1月20日，街道办事处、中洋公司和中治公司三方签订的《协议书》约定，大洋公司在其生产的阀门系列产品质量、技术标准、价格等方面满足中治公司总公司要求的前提下，中治公司同意将大洋公司作为中治公司总公司的供货商之一，优先采购大洋公司生产的产品，年采购500万元以上。现大洋公司未向法院提交证据证明其生产的阀门系列产品符合合同约定并向中治公司提交相关技术资料，而中治公司拒绝签订采购协议的事实。故大洋公司的中治公司违反其向大洋公司年采购额500万元以上的承诺，导致大洋公司严重经营减产，应当赔偿损失主张，缺乏依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持大连市中级人民法院（2015）大民二初字第00104号民事判决第一项；
二、撤销大连市中级人民法院（2015）大民二初字第00104号民事判决第二项；
三、大连市甘井子区辛寨子街道办事处于本判决生效后六十日内给付大连大洋阀门工业有限公司逾期办证补偿金（即1200万元为计算基数，按中国人民银行同期同类逾期贷款利息标准计付从2012年1月19日起至大连市甘井子区营辉路10号房屋产权及土地使用权证变更登记在大洋公司名下之日止的利息）。
四、驳回大连大洋阀门工业有限公司其他诉讼请求。
一审案件受理费114,140.00元，二审案件受理费元114,140.00元。由大连市甘井子区辛寨子街道办事处负担28,280.00元，大连大洋阀门工业有限公司负担200,000.00元。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐学峰
审 判 员 张宝华
代理审判员 黄海洋
二〇一七年二月六日
书 记 员 周 洋