山东省东营市垦利区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0521民初1534号
原告：东营市垦利区垦利街道办事处西双河村村民委员会，住所地东营市垦利区垦利街道办事处西双河村。
法定代表人：袁德清，村主任。
委托诉讼代理人：郭宇航，山东广道律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王璇，山东广道律师事务所实习律师。
被告：崔希军。
原告东营市垦利区垦利街道办事处西双河村村民委员会（以下简称西双河村委）与被告崔希军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告西双河村委的委托诉讼代理人郭宇航、王璇、被告崔希军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告西双河村委向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告向原告返还位于西华苑小区X号楼X单元XXX室（面积114.76平方米）的房屋；2.本案的诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2002年5月份原告在自己的村集体土地建设西华苑小区共2幢居民楼、2幢沿街商品房。2003年3月份，被告不是原告本村村民，但要求购买原告位于西华苑小区X号楼X单元XXX室（面积114.76平方米），当时被告已交购楼款8万元，尚欠60828元，双方口头约定交房时付清。原告2004年向被告交付房屋后，被告拖欠房款不交，原告年年催交，被告一直不予支付。原告认为，被告既不交房款也不退房一直占用该房屋，给原告造成严重损失，现原告无奈特向贵院提起诉讼，请求依法判令被告向原告返还房屋，望判若所请。
被告崔希军辩称，原告说的“原告2004年向被告交付房屋后，被告拖欠房款不交，原告年年催交”这件事被告崔希军不知道，也没有收到通知。被告崔希军没有给原告造成损失。原告对被告等住户不管不问，被告等住户自己掏钱按的暖气，现在原告让被告交房款，被告并不是不交，原告应该办理房产证，原告办理了房产证，被告就交钱，如果交上钱，原告也得有承诺，也不是原告起诉被告就必须交钱。不同意返还房屋。
原告西双河村委向法庭提交如下证据：
1.建筑安装工程承包合同（西华苑小区住宅楼项目）复印件一份。拟证明：涉案房屋的建设方为原告西双河村委，是出卖房屋的房屋建设所有人。
2.山东省垦利县人民法院（2013）垦民初字第647号民事调解书原件一份。拟证明：可以与证据1相互印证，房屋建设方为原告，而且到现在为止因被告及其他购买房屋的买受人欠付购房款导致原告仍欠施工方部分施工工程款未结清。
3.测绘报告原件一份。拟证明：涉案房屋经测绘面积为114.76平方米，车库面积为18.24平方米。
4.西华苑小区统计明细打印件一份。拟证明：该表可以证实涉案房屋的面积、单价以及交款和欠款的详细情况。
5.东营市垦利区国土资源局出具的《地籍调查表》复印件（加盖东营市垦利区国土资源局的红色印章）一份。拟证明：涉案房屋的土地属于原告村集体土地，并且土地属于农用地，用途为水田，因此本案房屋属于小产权房屋。
被告崔希军提出如下质证意见：对证据1建筑安装工程承包合同（西华苑小区住宅楼项目）复印件一份、证据5东营市垦利区国土资源局出具的《地籍调查表》复印件一份，原告应该提交证据的原件。对其他证据没有意见。
被告崔希军向法庭提交如下证据：
交款收据原件一份。拟证明：是购房的证明，当时买房子时，原告给出具了收据，购买的是西华苑小区X号楼X单元XXX室，当时交了8万元钱，当时原告村的刘书记说，等房屋办理了房产证就把余款结清，当时承诺按暖气、绿化、物业、房屋维修等设施，现在都没实现承诺。希望原告能够为西华苑住户负起责任。
原告西双河村委提出如下质证意见：
对于该收款收据的真实性没有异议，可以证实被告于2004年9月15日向原告购房并交房款8万元。该份证据不能证实被告所称的其他证明目的，如按被告的要求应当在交清全部房款后，方可与原告进行协商处理。
本院经审理认定事实如下：
原告西双河村委2002年5月份在其村集体土地上建设西华苑小区住宅楼，并以“垦利西华苑小区”的名义于2004年9月15日向被告崔希军收取购房款8万元，被告崔希军未交清其余购房款。同年，原告西双河村委将其开发建设的位于东营市垦利区西华苑小区住宅楼X号楼X单元XXX室（面积114.76平方米）、从西数第X户XX号车库（面积18.24平方米）出售并交付给被告崔希军。
以上事实，有原、被告提交的证据及庭审笔录在卷为凭。
本院认为，本案中，虽然原、被告未签订书面《房屋买卖合同》，但根据被告崔希军已向原告西双河村委交纳部分购房款、原告西双河村委已向被告崔希军出售并交付涉案房屋等事实分析，能够确定涉案《房屋买卖合同》的出卖人、买受人、标的、数量，且原告西双河村委已将交付房屋的义务履行完毕，被告崔希军履行了交纳部分购房款的义务，原告西双河村委与被告崔希军有订立合同的意愿，其二者之间存在以我国合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的《房屋买卖合同》，该《房屋买卖合同》成立。
关于涉案《房屋买卖合同》的效力问题，经审理认为，原告西双河村委作为涉案房屋的开发建设方和出售方，未提交有效证据证明其建造涉案房屋时已依法办理用地审批手续、取得建设工程规划许可证或经城乡规划主管部门批准，违反了法律、行政法规的强制性规定，故原、被告之间的《房屋买卖合同》无效。
关于原告西双河村委所提“请求依法判令被告向原告返还房屋”的主张，经审理认为，我国合同法第五十六条规定：“无效的合同自始没有法律约束力。……”，第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，本案中，原告西双河村委未依法办理用地审批手续、未取得建设工程规划许可证和经城乡规划主管部门批准而建造房屋，同时，购买房屋是家庭中的重大事项，被告崔希军作为完全民事行为能力人对涉案房屋购买事宜未尽到谨慎审查和注意义务，原、被告均存在过错，被告崔希军应当将基于《房屋买卖合同》取得的涉案房屋向原告西双河村委予以返还。故对原告西双河村委所提该主张予以支持。
关于被告崔希军所提“崔希军不知道原告催收过购房款，崔希军没有给原告造成损失；原告对崔希军等住户不管不问，是住户自己掏钱按的暖气；当时原告承诺办理房产证和按暖气、绿化、物业、房屋维修等设施，崔希军理应在原告办理房产证后再交剩余购房款”的答辩意见，经审理认为，其一，原告西双河村委是否向被告崔希军催要过购房款，针对房产证办理、涉案房屋使用、购房款追缴等事宜是否曾经作出承诺，不影响对涉案《房屋买卖合同》效力的认定；其二，暖气安装问题与本案审理的应否返还涉案房屋问题不属于同一法律关系，本院不予审理，原、被告针对上述问题，可依法另行主张权利；其三，涉案房屋是否能够办理房产证书系不动产登记机关依法审查的范畴。综上，对被告崔希军所提该答辩意见，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法总则》第八条、第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第四十四条、第五十四条、第五十五条第一款，《中华人民共和国城乡规划法》第三十八条、第四十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第一条、第二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、原告东营市垦利区垦利街道办事处西双河村村民委员会与被告崔希军订立的关于东营市垦利区西华苑小区X号楼X单元XXX室（面积114.76平方米）住房及XX号车库（面积18.24平方米）的《房屋买卖合同》无效；
二、被告崔希军于本判决生效之日起十日内向原告东营市垦利区垦利街道办事处西双河村村民委员会返还东营市垦利区西华苑小区X号楼X单元XXX室（面积114.76平方米）住房及XX号车库（面积18.24平方米）。
如果未按本判决指定的期间履行返还义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定支付迟延履行金。
案件受理费100元，减半收取50元，由被告崔希军负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。
审判员 宋成元
二〇一七年十一月十三日
书记员 董 雪