杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭西民初字第2669号
原告：杭州杭正电子科技有限公司，住所地杭州市余杭区闲林镇五常后山路25号。
法定代表人：束小梅，总经理。
委托代理人：徐伟平，浙江浙联律师事务所律师。
被告：杭州制高媒体科技股份有限公司，住所地杭州市西湖区西溪路525号浙大科技园C楼411-45室。
法定代表人：方恒，董事长。
委托代理人：王治国，浙江万向光明律师事务所律师。
原告杭州杭正电子科技有限公司诉被告杭州制高媒体科技股份有限公司缔约过失责任纠纷一案,本院于2014年11月6日立案受理后,依法由审判员陈晶独任审判,于2014年12月30日、2015年1月22日两次公开开庭进行了审理。原告的法定代表人束小梅及其委托代理人徐伟平，被告的委托代理人王治国到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案由简易程序转为普通程序审理，本院依法组成合议庭，分别于2015年7月14日、2016年1月15日、2016年5月6日再次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人徐伟平，被告的委托代理人王治国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：2009年9月10日，原、被告签订一份《租赁厂房合同》，约定：被告将后山路12号厂房一幢（现更名为后山路8号）出租给原告使用，面积为3920平方米，合同期限为10年，前三年的租金确定，此后租金视市场价格作适当调整并以该协议附件形式签订；被告在租赁期内对租赁物具有租赁权，在租赁期内如有第三方对租赁物提出权属争议的，由被告负责处理，费用由被告承担。但在约定的三年租期到期后，原、被告一直对后续的租金价格调整无法达成一致，被告诉至杭州市余杭区人民法院要求解除双方所签订的《租赁厂房合同》，后又以案涉房屋未取得建设工程规划许可证为由变更为确认双方所签订的《租赁厂房合同》无效。被告在明知案涉房屋未取得建设工程规划许可证的情况下却自始至终未告知原告这一事实，将案涉房屋出租给原告使用。该案经一审、二审法院审理，均认定双方所签订的《租赁厂房合同》因未取得建设工程规划许可证而无效，同时判令原告限期搬出案涉房屋。被告严重违反诚实信用原则，隐瞒案涉房屋未取得建设工程规划许可证系违章建筑的重大事实，造成原告被迫搬迁等重大财产损失，该损失应由被告承担。故诉请判令：1、被告赔偿原告各项损失1834419元（房屋装修损失923939元、搬迁费用686460元、搬迁期间的停业停产损失175120元、注塑机调试费用32400元、公证费7500元、评估费9000元）。2、被告承担本案的诉讼费用。后原告变更第1项诉请为：被告赔偿原告各项损失共计1791299元（停业停产损失变更为132000元，其余赔偿项目不变）。
被告答辩称：一、2013年7月2日前，被告并不知晓案涉房屋未取得建设工程规划许可证，而原告明知案涉房屋的实际情况而进行承租，自身明显存在过错，其应当承担因合同无效所造成的全部经济损失。二、被告无义务承担原告在诉请中所主张的赔偿项目及具体的赔偿数额。（一）装修损失：1、本案中，无论原告还是杭州后山电子科技有限公司（下称后山公司）、杭州拓发塑胶制品有限公司（下称拓发公司）对案涉房屋进行装修均未征得被告同意，被告依法不承担案涉房屋的装修损失。2、根据被告从余杭区工商局调取的档案信息，与后山公司签订《房屋租赁合同》的主体系杭州市余杭区五常街道顾家桥社区居民委员会（下称顾家桥社区），租赁标的物为后山路8号C座一楼厂房，租赁期限为两年，自2012年6月8日至2014年6月7日。依照该合同约定，至2014年6月7日合同期限已届满，后山公司无权主张相应的装修损失。拓发公司签订的《房屋租赁合同》与前述合同相同，仅租赁面积、租金期限的起止时间不同。依照该合同约定，至2014年11月11日合同期限届满，拓发公司无权向原告主张装修损失，更无权向被告主张。3、案涉房屋出租给原告时，水电、管线、门窗等一应俱全，完全符合工业厂房的实际用途，原告明知案涉房屋未取得相应权证的违章建筑而进行装修，属于恶意添附，被告不应承担案涉房屋的装修损失。4、原告未经被告同意对案涉房屋一楼进行转租，由此产生的损失不应由被告承担。5、原告明知案涉房屋系未取得相应权证的违章建筑仍擅自转租，由此造成的后山公司及拓发公司的装修损失，与被告无关。（二）存货、办公用具、机械设备、模具的搬迁费用：1、杭州君安资产评估有限公司系原告单方委托，其出具的《资产评估报告书》的真实性、准确性无法确认。2、与案涉房屋（后山路8号）无关的注塑车间、职工食堂及杭正后勤（后山路6号）存货、办公用具、机械设备及模具的搬迁费用与本案无关联性，应从原告实际支付的搬迁款项中扣除。3、原告实际支付的搬迁费用应按合同实际履行时间进行折算。4、案涉房屋的搬迁费用应由过错方承担，原告的过错程度明显大于被告。（三）搬迁后不能使用的设备：1、后山路6号注塑车间的设备，无论搬迁后能否使用，均与本案无关联性，《资产评估报告书》中注塑车间的行车及水塔风冷机补偿费用93600元应从原告主张的费用中扣除。2、《资产评估报告书》中所列自动门、通风管道均属于装修范畴，被告无需承担赔偿责任。（四）搬迁期间的停业停产损失。搬迁时间仅有四天，原告主张的停业停产损失明显过高，且原告未举证证明其2014年实际净利润。搬迁期间的停业停产损失属于可得利益损失，不应包括在赔偿范围内。（五）调试费、公证费、评估费：原告主张的调试费为后山路6号房屋5台注塑设备的调试费用，与本案无关，被告无需承担；公证费、评估费不属于履行合同产生的损失，其主张缺乏法律依据。综上，请求驳回原告的诉请。
原告为证明其主张，提供了下列证据:
1、租赁厂房合同。证明原、被告就涉案房屋的租赁期限、租金及调整方式作了明确约定，并约定被告在租赁期内对租赁物有租赁权，在租期内如有第三方对租赁物提出权属争议的，由被告负责处理的事实。
2、（2013）杭余良民初字第194号民事判决书、开庭笔录、（2014）浙杭民终字第621号民事判决书。证明被告曾以双方对后期房屋租金调整价格争议为由起诉要求解除租赁合同，后又以案涉房屋未取得建设工程规划许可证为由要求确认租赁合同无效；原一审、二审法院判决认定租赁合同因案涉房屋未取得建设工程规划许可证而归于无效；原一审法院认定原、被告双方对于租赁合同无效双方均具有过错；原告因租赁合同被法院判决认定无效而被迫搬迁；被告在原一审中撤回要求原告方腾退房屋后恢复原状的诉请；被告在原一审中明确承认顾家桥经济合作社未向其出具过任何产权证明，只出具过土地使用权证，顾家桥经济合作社明确告知其案涉房屋无产权证及建设工程规划许可证，因此被告在将案涉房屋出租给原告时已明知涉案房屋不具备产权证和建设工程规划许可证；被告在原一审中承认无书面证据证明原告在租房之初知道案涉房屋不具备产权证和建设工程规划许可证的事实。
3、分公司变更登记申请书。证明被告下属分公司于2009年5月8日向余杭区工商行政管理局提出营业场所的地址变更，将原西湖区西溪路156号花坞里园内变更到案涉房屋所在地余杭区五常街道后山路8号；被告在将案涉房屋出租给原告（2009年9月10日）前已经知道涉案房屋不具备产权证和建设工程规划许可证的事实
4、资产评估报告书、杭州银行电子回单、评估费发票。证明杭州君安资产评估有限公司评估认定原告因被迫搬迁案涉房屋所造成的房屋装修损失、存货搬迁费用损失、办公用具及设备搬迁费用损失、搬迁后不能使用设备损失、模具搬迁费用损失共计1755610元，预计2014年度原告有望实现净利润为50—60万元左右；搬迁过程中的各种搬迁间接损失项目（包括停工损失、搬迁过渡搬家补助、搬迁中员工停工的工资补助、经济效益损失、可能发生的购销合同违约金等的补偿）未列入该次评估范围；原告为资产评估共计支出9000元的事实。
5、公证书及光盘、杭州银行电子回单、发票。证明杭州市禹杭公证处于2014年6月25日对原告、原告分租的后山公司、拓发公司厂房内装修现状及设备现状进行证据保全公证，并于2014年7月2日出具公证书；原告为该次公证共计支出公证费用7500元的事实。
6、房屋交接通知函、顺丰速运快递单。证明原告于2014年7月30日将案涉房屋腾退归还给被告，并同时通知了被告和杭州市余杭区人民法院的事实。
7、租房合同、租赁厂房终止协议、杭州银行电子回单、收款收据、货物运输业增值税专用发票。证明原告在租赁期限内将案涉房屋部分分租给拓发公司、后山公司；拓发公司和后山公司因原、被告之间的厂房租赁合同被法院认定无效而被迫搬迁；原告因拓发公司、后山公司被迫搬迁而赔偿给拓发公司、后山公司搬迁费用、房屋装修损失共计431060元的事实。
8、搬运协议书、杭州银行电子回单、货物运输业增值税专用发票。证明原告为搬迁共支出运输费用435000元的事实。
9、设备调试协议书、杭州银行电子回单、注塑机调试发票。证明原告自搬迁开始至调试完成、正常运转止的时间为2014年6月28日至2014年8月30日；原告搬迁后为设备调试共支出32400元的事实。
10、关于明确杭州市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行标准的通知、杭州市人民政府关于公布杭州市区2014年度城市房屋拆迁临时安置补助费和搬家补助费标准的通知。证明参考杭州市政府的相关规定，原告因搬迁房屋所造成的停业停产损失约为175120元的事实。
11、银行电子回单补制入账证明。证明原告因搬迁共计支出各项费用914960元的事实。
12、增值税纳税申报表附列资料（表三）。证明原告所提供的号码为03965446、03965452、03965453、03965454、03965455、03965456、03965457、03965458、03965459等发票已于2014年10月由余杭区国税局认证并申报抵扣完毕的事实。
13、货物运输业增值税专用发票抵扣联03196296、货物运输业增值税专用发票发票联03196297、货物运输业增值税专用发票发票联03196298。证明后山公司及拓发公司因该次搬迁支付的搬运费用已经向税务部门抵扣的事实。
14、情况说明。证明杭州君安资产评估有限公司接受原告的委托对该次搬迁的相关损失作出评估，评估报告由杭州君安资产评估有限公司和杭州和然启用财务咨询有限公司共同完成，因此相关的费用支付和票据出具均由两家公司完成。
15、住所（经营场所）使用证明、房屋租赁合同。证明被告第一分公司于2009年5月变更营业场所到后山路8号，与顾家桥社区签订租赁合同，被告此时应已明知案涉房屋不具备建设工程规划许可证和相关房屋权证。
16、证明。证明后山公司和拓发公司自试营业期开始一直向原告承租案涉房屋一楼，实际并未履行与顾家桥社区签订的租赁合同，该份租赁合同用于办理营业执照。
17、收据、水电费结算单、公司基本信息。证明吕立民系后山公司股东，法定代表人为张兴宏；陈义忠为拓发公司股东和法定代表人；后山公司和拓发公司于2011年10月11月、2012年1月向被告缴纳水电费、物业费；被告自2011年底已经知晓案涉房屋一楼已由原告转租给上述二公司的事实。
18、收据。证明2012年5月22日，原告向被告支付租金，该笔租金包括案涉房屋一楼、四楼和五楼，期限为2012年6月1日至2012年11月31日，即原告转租的案涉房屋均由原告向被告支付租金。
19、发票。证明案涉房屋装修均由原告负责完成并支出费用的事实。
20、证明。证明案涉房屋一楼、四楼、五楼的玻璃安装全部由原告委托杭州余杭区闲林镇五常新颖玻璃店完成并由原告支付费用的事实。
21、产品说明书。证明产品的尺寸。
22、增值税专用发票、浙江省国家税务局通用手工发票。证明原告分别在2009年10月-12月和2012年陆续对案涉房屋进行过包括但不限于电线安装、玻璃隔断、百叶窗安装等在内的装修；案涉房屋的装修部分系原告与后山公司、拓发公司完成的事实。
23、房屋租赁合同、收条。证明后山路25号房屋系原告并非通过顾家桥股份经济合作社而直接向第三方杭州雪松香精香料有限公司承租的事实。
24、照片。证明被告在未对原告完成的装修部分加以改动的情况下已经案涉房屋出租给第三方使用；被告用实际行动表明其同意利用原告完成的有关案涉房屋的装修。
25、原告2014年度审计报告。证明原告2014年度的资产状况。
26、土地使用权证、租房厂房合同。证明原告在签订合同时并不知晓案涉房屋系违章建筑的事实。
被告提供了下列证据:
1、原告的住所（经营场所）使用证明、房屋租赁合同。证明原告早在2007年进行工商登记时便已知晓后山路25号的厂房未取得产权证及建设工程规划许可证；在2009年9月原被告签订租赁厂房合同时，原告明确知晓案涉房屋未取得产权证及建设工程规划许可证。
2、民事上诉书。证明原被告签订厂房租赁合同时，被告并未隐瞒涉案房屋的实际权利状况。
3、后山公司基本信息、住所（经营场所）使用证明、房屋租赁合同。证明原告未经被告同意将案涉房屋一楼转租给后山公司；该房屋租赁合同已于2014年6月7日到期的事实。
4、拓发公司基本信息、住所（经营场所）使用证明、租房协议。证明原告未经被告同意将案涉房屋一楼转租给拓发公司；该房屋租赁合同于2014年11月11日到期的事实。
5、杭州缤纷运输有限公司报价单。证明报价单后附的20项货物的运费报价为11000元的事实。
6、杭州小兵运输有限公司报价单。证明报价单后附的20项货物的运费报价为9500元的事实。
7、杭州便民服务有限公司的报价单。证明报价单后附的20项货物的运费报价为12000元的事实。
8、录音。证明原告并未实际付款给后山公司及拓发公司，原告提供的支付凭证虚假；后山公司、拓发公司从后山路8号搬迁至后山路6号的事实。
上述由原告提供的证据，经被告质证后认为，对证据1无异议，合同亦约定，原告对厂房进行布局装修及水电安装，必须征得被告同意；未经被告同意，原告不得将厂房转租给第三方。对证据2的真实性、合法性、关联性无异议，但对部分证明对象有异议；根据（2013）杭余良民初字第194号案件的庭审记录可知，并不存在被告明知案涉房屋无规划许可证还出租给原告的情形；原告在该案上诉状中明确承认被告在与原告签订合同时曾向原告出示过案涉房屋的土地使用权证，可见原告对于案涉房屋是否具有产权证及规划许可证是知晓的，而且在双方签订合同前的2007年，原告与顾家桥社区签订同地段、同性质的房屋租赁合同时，应当已知晓案涉房屋无产权证和规划许可证。对证据3的真实性、合法性无异议，关联性及证明内容有异议；该证据不能证明被告在将案涉房屋出租给原告时已经知晓案涉房屋无产权证及规划许可证；原告于2007年向余杭区工商局提交的住所（经营场所）使用证明及原告与顾家桥社区于2007年3月31日签订《房屋租赁合同》可以证明原告早在当时便已知晓后山路25号的房屋系未取得相应权证的违章建筑。对证据4的真实性、证明内容有异议；该评估系原告单方委托，评估机构与原告具有利害关系，无法保证评估结论的真实性；装修及附属物评估明细表的第268到第279项职工食堂的装修，其位置在后山路6号，不在案涉房屋之内；办公用具及设备搬迁费用评估明细表第52到56项，机械设备搬迁费用评估明细表第80到111项，模具搬迁费用评估明细表第1至110项，属于原告的注塑车间或后勤部门，其位置在后山路6号，不在案涉房屋之内；对电子回单的合法性有异议，仅提供了复印件；对尾号为9040的发票无异议；对尾号为2168发票的关联性有异议，开票方显示杭州和然启用财务咨询有限公司，与本案无关。证据5，对申请人为原告的公证书及光盘真实性无异议，关联性有异议，其中食堂及附属车间内的装修现状、机械设备、产品现状及该部分房屋的公证费用与本案无关联性；对申请人为后山公司、拓发公司的公证书的真实性、合法性无异议，关联性及证明内容有异议，不能证明系后山公司与拓发公司在实际使用上述房屋；对电子回单的合法性有异议，系复印件，不符合法定形式；对发票的真实性、合法性、关联性有异议，不符合法定形式。对证据6无异议。证据7，原告与后山公司、拓发公司签订的租房合同，对原告已将案涉房屋一楼980平方米全部转租给后山公司、拓发公司的事实无异议，但被告事先并不知晓存在转租，被告对该部分涉案房屋的实际出租人是否为原告以及租赁期限租赁厂房终止协议、收付款凭证的真实性有异议；收款收据并非正规的收款收据；打款时间在出具收据之后，同一本收款收据中编号在前的收据开具在后，前后矛盾，可以证明上述证据系原告、后山公司、拓发公司三方串通伪造的证据；对货物运输业增值税专用发票的真实性有异议，未有原件，且在浙江省国税局的网站上亦查询不到该发票的信息。对证据8的真实性、合法性、关联性均有异议，搬运范围中包含案涉房屋以外物品的搬运，与本案无关联性；原告的打款与发票开具并不对应，且部分无原件，在浙江省国税局网站上亦无法查询，被告有理由认为435000元并非实际交易金额；对案涉房屋四楼、五楼的实际搬迁费用，被告申请法院进行评估；搬迁协议书显示的搬运时间仅有4天。对证据9的真实性、合法性、关联性均有异议，调试发票和设备调试协议书中的主体不一致，设备调试协议书上注明的5台注塑设备不在案涉房屋内，与本案无关联性；原告打给创新五金厂的8700元发票与本案缺乏关联性。对证据10的真实性无法确认，与本案无关联性，证据形式不合法，证明内容有异议，不能证明原告停业停产损失的具体数额。对证据11的真实性、合法性、关联性及证明内容均有异议，该13份补制入账证明仅能证明相关款项从银行走账，不能证明实际交易金额及实际支付数额。对证据12中序号为5至13的9张发票已经进行增值税纳税申报的事实无异议，但不能以此证明原告与杭州浙中物流有限公司的实际交易金额，而且原告提供的尾号为447、448、449、450四张发票未有纳税申报证明。对证据13的真实性有异议，对杭州缤纷运输有限公司与拓发公司、后山公司的实际交易金额亦不能确定，应属后山公司、拓发公司的发票由原告提交法庭不符合常理，03196296的发票系抵扣联，可见至今未进行抵扣，03196297、03196298作为记账联，至今未做账亦不正常。对证据14的真实性、合法性、关联性均有异议，对于杭州君安资产评估有限公司是否具有评估搬迁费用的资质以及杭州和然启用财务咨询公司的资质有均有异议；情况说明属于证人证言，相应负责人应出庭作证，否则不能作为书面证据。对证据15的真实性、合法性、关联性均无异议，被告实际租赁面积为后山路8号整幢房屋，被告与顾家桥社区签订合同时，顾家桥社区出示过土地使用权证，但自始至终未提供房产证和建设规划许可证，原告对此亦明知；合同约定每5年签一次，一次签10年。对证据16的真实性、合法性、关联性均有异议，属于证人证言，负责人应出庭接受法庭询问，且该说明与被告从余杭区工商局调取的租赁合同期限相互矛盾。对证据17的收据真实性无异议，对水电费结算单真实性有异议，对公司基本信息的真实性无异议，证明内容有异议，吕立民和陈义忠确实是后山公司和拓发公司的股东，但原告提供的吕立民的收款收据都是在2012年8月22日后山公司成立之前的缴费凭证，不能证明被告自2011年底就已经知晓原告已将案涉厂房一部分转租给上述二公司，吕立民、陈义忠与后山公司和拓发公司法律上是不同的主体，在后山公司和拓发公司注册成立后无论是水电费、物业费，还是租金，两公司均未单独向被告支付。对证据18的真实性、合法性、关联性均无异议，证明内容有异议，不能证明被告对原告擅自转租的情况是知情并同意的。对证据19的真实性、合法性、关联性均有异议，系复印件，不能证明相关的装修费用用于案涉房屋。对证据20的真实性、合法性、关联性均有异议，属于证人证言，证人应当出庭接受询问；发票与证明不能相互印证，不能证明案涉房屋的玻璃安装费用均由原告支付。证据21，存在尺寸的标注和原告提供的标注不一致的情形。对证据22的关联性有异议，原告承租了后山路8、6、25号，不能证明发票支付的费用用于装修案涉房屋，亦不能证明案涉房屋装修的部分由原告、后山公司、拓发公司完成。对证据23有异议，该证据和被告从余杭工商局备案的合同不一致，备案的合同中后山路25号房屋租赁合同系原告与杭州市余杭区顾家桥经济合作社签订。对证据24有异议，无法证明案涉房屋后山路8号装修由原告完成且征得被告同意。对证据25的真实性、合法性、关联性均有异议，已超举证期限，系原告单方制作，与相关税务部门报备的财务会计报表是否一致，被告无法确认。对证据26的真实性、合法性、关联性无异议；原告提供的土地使用权证内容不完整，土地使用权证共有三页，其中第二页下方明确该宗地总面积为1358平方米，建筑占地面积524平方米，而案涉房屋的占地面积为1960平方米，恰恰证明原告对案涉房屋系违章建筑的情况是知晓的，对于房屋租赁合同无效，原告存在过错；原告不愿按照合同约定调整租金标准是所有案件的起因。
上述由被告提供的证据，经原告质证后认为，对于证据1中基本信息、使用证明的真实性无异议，关联性有异议，对房屋租赁合同的真实性、合法性、关联性均有异议，当时签订合同、出具使用证明是为了环评使用需要，合同并未实际履行，后山路25号房屋系原告2007年从杭州雪松香料香精有限公司租赁而来，经营场所与本案无关联，即便原告当初知道后山路25号可能无产权证明，也不代表原告对被告出租给原告的案涉房屋无建设工程规划许可证是明知的，事实上原告对后山路25号是否具备产权证明和规划许可证至今仍不知情；合同签订的主体是顾家桥社区并非顾家桥股份合作社，主体不同。对证据2的真实性无异议，合同签订时被告提供了土地使用权证，足以让原告相信租赁合法。对于证据3、4基本信息和使用证明真实性无异议，关联性有异议，后山公司、拓发公司与原告有一定关联关系，公司成立和转租被告均知情，后山公司、拓发公司是直接向被告缴纳水电费用，被告认为原告擅自转租显然不成立；场地使用证明是后山公司、拓发公司办理，租赁合同系办理工商登记需要，落款单位是顾家桥居委会，该合同并未实际履行，实际履行的是原告与后山公司、拓发公司之间的合同。对证据5-7真实性均有异议，特别是最后两份，公司主体是否存在无法核实，所提供的印章亦非备案过的正式印章，内容基本一致，可以推断是被告单方制作，再由对方盖章；杭州缤纷运输有限公司注明其费用不包含税金和货物保险的费用，而原告的运输合同中是包括这些费用还有拆装、组装的费用。对证据8的真实性、合法性、关联性均有异议，证据形式不合法，录音前后不完整，无法核实录音中的人员身份，无法确认是否是陈义忠本人所讲，且与本案缺乏关联性。
本院依被告的申请，委托杭州永信资产评估有限公司对原告搬迁费用及装修损失进行评估。杭州永信资产评估有限公司出具了杭永估（2015）108号资产评估报告。被告申请评估人员出庭，杭州永信资产评估有限公司工程师邵丹出庭接受双方质询。被告又提交了《对资产评估报告的异议书》。杭州永信资产评估有限公司针对被告提出的异议，出具了书面答复。上述证据经原、被告质证。原告认为，对评估报告及书面回复的真实性、合法性、关联性无异议，虽评估结论与原告的实际支出有出入，但尊重评估机构的评估结论。被告认为，对评估报告及书面回复的真实性有异议，所列机器设备的数量与实际不符，评估机构对此未进行准确核对，而且静电测试仪、展厅VOD系统等多个机器设备按重置价计算搬迁费用明显不合理。
本院对上述证据认证如下：
1、原告提供的证据。对证据1-3、5、6、11、12、15、21、23-26的真实性予以认定。证据4，结合证据14，可以证明原告委托杭州君安资产评估有限公司进行对案涉房屋的装修损失及搬迁费用进行评估及原告花费评估费9000元的事实，但因该评估系原告自行委托，被告对评估意见有异议，本院已另行委托评估机构进行了资产评估，故对该评估结论不予认定。证据7，对2013年7月1日，原告分别与后山公司、拓发公司签订《租赁合同》各一份，约定原告将后山路8号C楼东一楼662平方米、318平方米转租给后山公司、拓发公司，后原告又分别与后山公司、拓发公司签订《租赁厂房终止协议》，对搬迁费用、装修费用赔偿标准作出约定的事实予以确认。证据8，后山公司、拓发公司的装修损失、搬迁费用，本院将参考法院委托的评估机构作出评估结论予以确认，至于是否应由被告承担，将在下文中详述。证据9，注塑机调试费用是否应由被告承担，将在下文中详述。证据10，对于原告因搬迁导致的停产停业损失，本院将酌情予以确定。证据13，不能证明上述发票已经抵扣的事实。证据16、20，属于证人证言，证人未出庭接受质询，且无其他证据相佐证，不予认定。证据17，仅凭该证据不足以证明被告知晓并同意其将案涉房屋的一部分转租给后山公司、拓发公司的事实。对证据18的真实性予以认定，可以证明原告向被告交纳租金的事实。证据19、22，不能证明上述装修用于案涉房屋，对于原告的装修损失，本院将结合评估报告酌情确定。
2、被告提供的证据。对证据1的真实性予以认定，但仅凭该证据不能认定在原、被告签订合同前，原告已知晓案涉房屋未取得产权证及建设规划许可证。对证据2-4的真实性予以认定。证据5-7，对于原告的搬迁费用，本院将结合评估报告予以确定。证据8，无法核实身份，不予认定。
3、对杭州永信资产评估有限公司出具的《资产评估报告》及异议书面回复的真实性予以认定。
根据上述确认的有效证据及双方当事人的陈述，本院认定下列事实：
2009年9月10日，原、被告签订《租赁厂房合同》一份，约定：被告将位于后山路12号（现更名为后山路8号）C幢厂房的一层的一半、四层的整层及五层的一半出租给原告使用；租赁期为十年，自2009年12月1日至2019年11月30日止；前三年每年租金388000元整，此后租金视届时市场价格作适当调整；原告对厂房进行布局装修及水电安装，必须征得被告同意，但不得影响厂房的主体结构，所涉费用由原告承担，终止租赁后，厂房内的原水电设施均不得拆除；未经被告同意，除原告关联企业外，原告不得将厂房转租给第三方，在租赁期内有关安全、消防设施、污水废物垃圾处理由原告负责；被告在租赁期内对租赁物有租赁权，在租赁期内如有第三方对租赁物提出权属争议的，由被告负责处理，有关费用由被告承担。
合同签订后，原告付清了前三年租金，被告将案涉房屋交付给原告使用。
因双方对后续租金的市场价格存在争议，被告于2013年6月3日向杭州市余杭区人民法院提起民事诉讼，要求解除双方签订的《租赁厂房合同》并要求原告支付房屋租金等。后被告变更诉请为确认双方签订的《租赁厂房合同》无效并要求原告支付相应的房屋占有使用费等。案经审理，杭州市余杭区人民法院于2013年12月17日作出（2013）杭余良民初字第194号民事判决书，确认双方签订的《租赁厂房合同》无效，并判令原告支付给被告房屋占有使用费等。原告不服该判决，上诉至浙江省杭州市中级人民法院。2014年5月26日，杭州市中级人民法院作出（2014）浙杭民终字第621号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
2013年7月1日，原告分别与后山公司、拓发公司签订《租赁合同》各一份，约定原告将后山路8号C楼东一楼662平方米、318平方米分别转租给后山公司、拓发公司，租期自2013年7月1日至2015年6月30日，并对租金标准、支付时间等作出约定。2014年6月28日，原告与后山公司签订一份《租赁厂房终止协议》，约定后山公司在2014年7月31日前搬出租赁的后山路8号C楼1楼厂房，终止原告与后山公司的厂房租赁合同；后山公司厂房内所有搬迁费用由原告全额承担，预计搬迁费用161000元，搬迁后按实际产生费用在预计范围内向原告收取；房屋装修费用，根据双方评估预算，由原告承担150000元作为补偿，补偿后其他搬迁产生费用及损失与原告无关。2014年9月25日、2014年9月26日，原告分别转账支付给后山公司106000元、150000元。原告亦与拓发公司签订一份《租赁厂房终止协议》，约定拓发公司在2014年7月31日前搬出租赁的后山路8号C楼1楼厂房，终止原告与拓发公司的厂房租赁合同；拓发公司厂房内所有搬迁费用由原告全额承担，预计搬迁费用90460元，搬迁后按实际产生费用在预计范围内向原告收取；房屋装修费用，根据双方评估预算，由原告承担29600元作为补偿，补偿后其他搬迁产生费用及损失与原告无关。2014年9月25日、2014年10月16日，原告分别转账支付给拓发公司90460元、29600元。
2014年7月30日，原告腾退案涉房屋。2014年8月2日，原告发函告知被告其已腾退案涉房屋。
原告自行委托杭州君安资产评估有限公司对原告（涉及搬迁关联企业拓发公司和后山公司）位于杭州市余杭区五常街道后山路公司内需搬迁的房屋装修及附属物、存货、模具以及机器设备（设施）的搬迁费用进行评估。杭州君安资产评估有限公司出具了杭州君安资评报（2014）第040号《资产评估报告书》。原告为此花费评估费9000元。
原告、后山公司、拓发公司分别委托杭州市禹航公证处对后山路12号（现后山路8号）C幢厂房（C幢四层、五层、食堂及附属车间）、后山路8号C幢东一楼厂房的装修及设备现状进行证据保全，杭州市禹航公证处于2014年6月25日进行了现场拍照、摄像，并分别出具了公证书。为此，原告支付了公证费7500元。
本案审理过程中，本院依被告的申请委托杭州永信资产评估有限公司对原告搬迁费用及装修损失进行评估。杭州永信资产评估有限公司出具了杭永估（2015）108号资产评估报告，评估结论：在评估基准日2014年7月30日的评估结果为：房屋装修评估价值为909525元、搬迁费用评估价值为742873元，合计1652398元，具体说明如下：（一）装修损失909525元：后山路8号原告装修损失625730元、拓发公司的装修损失29387元、后山公司的装修损失146603元后山路6号房屋原告职工食堂装修损失59430元、注塑车间装修损失48375元。（二）后山路8号房屋搬迁费用565466元：原告存货的搬迁费用51244元，办公用具及设备的搬迁费用8074元，机器设备的搬迁费用253547元，搬迁后不能使用设备评估值25380元，原告搬迁费用小计338245元；拓发公司办公用具及设备的搬迁费用308元，机器设备的搬迁费用88314元，拓发公司搬迁费用小计88622元；后山公司办公用具及设备的搬迁费用697元，机器设备的搬迁费用137902元、后山公司搬迁费用小计138599元。（三）后山路6号房屋搬迁费用177407元：原告注塑车间办公用具及设备的搬迁费用1242元，机器设备的搬迁费用73050元，搬迁后不能使用设备评估值90900元，模具的搬迁费用7731元，原告注塑车间搬迁费用小计为172923元；原告后勤办公用具及设备的搬迁费用192元，机器设备的搬迁费用4292元；原告后勤搬迁费用小计4484元。原、被告为本次评估各预付评估费14800元。被告申请评估人员出庭，杭州永信资产评估有限公司工程师邵丹出庭接受双方质询。被告又提交了《对资产评估报告的异议书》。杭州永信资产评估有限公司针对被告提出的异议，出具了书面答复，载明：经核对存在一项差异:静电测试仪的重置价值应为29000元，此处为笔误，由此产生的评估差价为5800-580=5220元。
案涉房屋系被告从杭州余杭顾家桥股份经济合作社承租而来。
本院认为：本案中，因案涉房屋未取得建设工程规划许可证或者主管部门的批准材料，生效判决确认原、被告签订的《租赁厂房合同》无效。根据法律规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。本案争议的焦点在于：（一）合同无效双方的责任承担问题。（二）因原、被告之间的合同无效给原告造成的具体损失数额。
关于焦点（一），本案中，被告在案涉房屋未取得建设工程规划许可证或者主管部门的批准材料的情况下仍将案涉房屋出租给原告使用，而原告在双方签订合同时亦未审慎审查上述材料，双方对于合同无效均存在过错。本院根据双方的过错程度结合本案实际情况，酌情确定双方对合同无效所造成的损失各承担50%的责任。
关于焦点（二），根据现有证据显示，因合同无效造成原告的损失主要包括：1、房屋装修损失625730元。根据评估机构的资产评估报告，本院确定原告后山路8号的房屋装修评估价值为625730元。关于被告辩称原告对案涉房屋进行装饰装修未征得被告同意故装修损失应由原告自行承担的意见，对此本院认为，双方于2009年9月签订《租房厂房合同》，原告向被告承租案涉房屋，并对案涉房屋进行了必要装修，现无证据证明被告在之后长达数年的时间里曾对此提出过异议，应视为被告对于原告的装饰装修是知晓并同意的。被告的上述辩称意见，本院不予采信。2、搬迁费用307645元。因双方并未在原告腾退案涉房屋时对当时原告的存货、办公用具及设备、设备等进行清点确认，评估机构选取相近的良渚街道搬迁补助费标准，取工业用房及商业用房搬迁补助费标准的均值，并根据原来仓库面积确定存货搬迁费用评估价值，根据公证视频、照片并结合现场确认设备数量确定评估设备搬迁费用的价值，并无不当。根据评估机构的资产评估报告及异议书面回复，本院确定原告后山路8号存货、办公用具及设备、设备的搬迁费用为307645元（338245-25380-5220）。3、搬迁期间的停业停产损失80000元。本院考虑到原、被告合同无效导致原告厂房搬迁，在搬迁期间会产生一定的停业停产损失，考虑原告的经营状况及搬迁实际情况，本院酌情确定搬迁期间的停业停产损失为80000元。综上，本案中原告的损失总额为1013375元，应由原、被告各半承担。被告应支付给原告506687.5元。关于原告主张的后山公司、拓发公司因原、被告之间签订的合同无效造成的损失。对此本院认为，被告于2013年6月3日向杭州市余杭区人民法院起诉要求解除双方签订的《租赁厂房合同》，原告在2013年7月1日分别与后山公司、拓发公司签订房屋租赁合同。原告在明知其与被告签订的租赁合同可能无法继续履行的情况下，仍将案涉房屋的一部分分别转租给后山公司、拓发公司，由此造成后山公司、拓发公司的损失属于原告自行扩大的损失，应由原告自行承担，与被告无关。关于原告主张的其注塑车间、职工食堂的装修、搬迁损失及注塑机调试费用。原告向被告承租的是后山路8号C幢厂房一层的一半、四层的整层及五层的一半，而原告的注塑车间、职工食堂在后山路6号，原告注塑车间、职工食堂的装修、搬迁损失及注塑机调试费用不属于因合同无效给原告造成的直接损失，不应由被告承担。关于原告主张的公证费用、评估费，并非因合同无效给原告造成的直接损失，被告无需承担。故原告的上述诉请，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、杭州制高媒体科技股份有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿给杭州杭正电子科技有限公司各项损失506687.5元。
二、驳回杭州杭正电子科技有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费20922元，由杭州杭正电子科技有限公司负担15004元，杭州制高媒体科技股份有限公司负担5918元，杭州制高媒体科技股份有限公司于本判决生效之日起七日内支付至本院。评估费29600元，由杭州杭正电子科技有限公司、杭州制高媒体科技股份有限公司各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审 判 长 陈 晶
人民陪审员 费丽芳
人民陪审员 王 皓
二〇一六年五月二十七日
书 记 员 谢心心