浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙03民终5332号
上诉人（原审被告）：瑞安市君瑞大酒店，住所地瑞安市塘下镇明珠大厦1楼18、19号店，统一社会信用代码91330381781835034K。
法定代表人：邵雪峰，执行合伙人。
委托诉讼代理人：张忠胜，男，1970年9月14日出生，汉族，住瑞安市，系瑞安市君瑞大酒店执行合伙人。
被上诉人（原审原告）：华峰资产管理有限公司，住所地瑞安市安阳街道安阳新区C区华峰专家楼，统一社会信用代码91330381760155590W。
法定代表人：项金尧，总经理。
委托诉讼代理人：林德洧,安瑞律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曹高敏，浙江安瑞律师事务所律师。
原审被告：邵雪峰，男，1976年1月22日出生，汉族，住瑞安市，
原审被告：张忠胜，男，1970年9月14日出生，汉族，住瑞安市，
原审被告：赵文清，男，1969年12月9日出生，汉族，住瑞安市，
上诉人瑞安市君瑞大酒店因与被上诉人华峰资产管理有限公司，原审被告邵雪峰、张忠胜、赵文清租赁合同纠纷一案，不服浙江省瑞安市人民法院（2017）浙0381民初7641号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
瑞安市君瑞大酒店上诉请求：请求依法撤销一审判决，依法改判。事实与理由：一审法院认定上诉人仍有大量物品占用租赁房屋，至今未腾空并交还租赁房屋，属于认定事实不清。上诉人与被上诉人签订的租赁合同约定：在2016年7月15日未支付租金的，视为上诉人放弃租赁。故2016年7月15日上诉人未支付租金是以实际行为表明自己不再续租。物业管理主任的证言陈述2015年三楼已经归还被上诉人，上诉人在2016年2月份离场，当年3月明确停业。物业出具证明2015年物业费是上诉人支付，而2016年物业费是被上诉人支付的事实。被上诉人已经与第三方洽谈承租事宜，证人陈某的证言证明2016年8、9月期间其已与被上诉人商谈租赁事宜，租赁场地归被上诉人处置。综上，可证实双方租赁关系已于2016年7月15日解除，场地内物品归被上诉人所有。一审庭审后第二天，上诉人找到了上诉人与被上诉人在2016年11月15日签订的解除租赁协议，并约定租赁物内的厨房设施、室内所有的凳、椅等一切动产归被上诉人所有。《协议》表明租赁物于2016年7月15日之前归还被上诉人，而且上诉人给付租金义务已经解决清楚。一审庭审后的第三天上诉人将该协议交于一审法院，但一审法院没有重新开庭，也没有组织调解。综上，一审法院认定事实不清，导致判决错误，恳请二审法院查明事实，依法改判。
华峰资产管理有限公司辩称，一、上诉人主张要求依据原来租赁合同第三条第三款约定，即2016年7月15日前未支付租金的视为放弃承租，双方解除租赁关系的理由不能成立。该合同条款的本意在于督促上诉人按时支付租金，而不是给予合同解除权。上诉人如果没有按约支付租金，该结果的处置权在于被上诉人，而不是上诉人主张的本末倒置，以违约行为解除合同。二、物业管理主任的证言是一审法院依照职权调查取证的，客观真实，能够真实反映上诉人的现状。该证言证实以下几点：一是酒店厨房设备、桌椅等经营用品至今还占用着场地，而且物品是酒店所有的，上诉人至今没有履行腾空义务。上诉人主张在2016年7月15日已经腾空与事实不符；二是物业费先是向承租人收取，承租人不给所以只能向所有权人索要，不能以物业费谁缴纳来说明合同是否已经解除；三是关于换锁的时间点，证言证实2017年3月份左右由物业将酒店锁换掉，原因是漏水。这与上诉人在一审时陈述的事实不一致，上诉人在一审中陈述是由被上诉人在2016年8月份左右换了锁，与证言矛盾；四是在2017年2月份酒店有漏水的情况，当时物业打电话给上诉人协商如何处理。综上，上诉人一直在使用场地，没有腾空，上诉人一审没有如实陈述案情。三、被上诉人是否有与第三方洽谈租赁事宜，无法证明上诉人与被上诉人已经解除租赁合同的事实。证人陈某在一审中主张想承包酒店，涉及酒店设备转让和负债问题，因为和上诉人股东没有谈妥所以最终场地没有转让成功，由此证实上诉人没有放弃设备的想法。四、关于落款时间为2016年11月15日的协议，被上诉人是当庭收到的。从协议内容看，无法看出租赁物于2016年7月15日之前归还被上诉人，以及上诉人给付租金义务已经解决清楚的事实。反而可以看出上诉人存在违约的行为。协议证实到2016年11月15日，上诉人还没有支付租金和腾空，推翻了其在一审中的主张。该协议在二审中不能当做新证据予以认定，即使作为新证据也不能证明上诉人的上诉主张。一审判决事实认定清楚，法律适用正确，程序合法，判决公正，请求驳回上诉人全部上诉请求，维持原判。
原审被告张忠胜同意瑞安市君瑞大酒店的上诉意见。
原审被告邵雪峰、赵文清均未陈述意见。
华峰资产管理有限公司向一审法院起诉请求：1.解除华峰资产管理有限公司与瑞安市君瑞大酒店于2015年9月16日签订的《房地产租赁合同》；2.瑞安市君瑞大酒店立即腾空租赁房屋，将租赁标的物交还华峰资产管理有限公司；3.瑞安市君瑞大酒店、邵雪峰、张忠胜、赵文清共同连带支付华峰资产管理有限公司租金700000元并支付从逾期之日起至债务履行完毕之日止的违约金（违约金按应付租金额每日0.1％计算，其中100000元从2015年12月26日起算，300000元从2016年7月16日起算，另300000元从2016年10月26日起算）；4.本案诉讼费由瑞安市君瑞大酒店、邵雪峰、张忠胜、赵文清承担。
一审法院认定事实：邵雪峰、张忠胜、赵文清系瑞安市君瑞大酒店的普通合伙人。2015年9月16日，瑞安市君瑞大酒店与华峰资产管理有限公司签订《房地产租赁合同》一份，合同约定：华峰资产管理有限公司将位于瑞安市的房屋出租给瑞安市君瑞大酒店使用；租赁期限为二年，自2015年9月16日起至2017年9月15日止；两年总租金为1200000元，第一年租金为600000元，于2015年11月6日前支付300000元、2015年12月25日前支付300000元；第二年租金为600000元，于2016年7月15日前支付300000元、2016年10月25日前支付300000元；若瑞安市君瑞大酒店延期支付租金，每延期一日，按延期支付租金额的0.1％支付违约金；若瑞安市君瑞大酒店延期支付租金超过30天，华峰资产管理有限公司可单方解除合同，若瑞安市君瑞大酒店未在2016年7月15日前支付租金的，华峰资产管理有限公司视瑞安市君瑞大酒店放弃次年的租赁。
双方签订合同后，瑞安市君瑞大酒店已分别于2015年11月6日向华峰资产管理有限公司支付300000元租金、2015年12月25日支付200000元租金。现瑞安市君瑞大酒店尚欠华峰资产管理有限公司第一年租金100000元及第二年租金600000元。经多次催讨无果，华峰资产管理有限公司于2017年6月2日以快递的方式通知瑞安市君瑞大酒店解除上述租赁合同，但瑞安市君瑞大酒店未予反馈。现该租赁房屋内存放着大量瑞安市君瑞大酒店所有的酒店桌椅、影音设备、厨房设备等餐饮物品。
一审法院认为，华峰资产管理有限公司与瑞安市君瑞大酒店之间的房屋租赁关系合法有效，受法律保护。瑞安市君瑞大酒店抗辩称，华峰资产管理有限公司关于第一年租金尾款10万元的主张已过诉讼时效。一审法院认为，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算，双方签订的合同最后一期支付期限为2016年10月25日，故华峰资产管理有限公司诉请未过诉讼时效。瑞安市君瑞大酒店以合同约定“其未在2016年7月15日前支付租金，甲方视乙方放弃次年的租赁”为由，主张当瑞安市君瑞大酒店未按约交付租金时，双方即时解除租赁关系，但瑞安市君瑞大酒店未提供相关证据直接证明双方已解除租赁合同。一审法院认为该合同条款，意在督促瑞安市君瑞大酒店履行付款义务，由于瑞安市君瑞大酒店未按约付款而产生的结果如何处理，选择权在于华峰资产管理有限公司，而非瑞安市君瑞大酒店所持抗辩意见。另瑞安市君瑞大酒店虽主张租赁合同已经解除，但其仍有大量物品占用租赁房屋，至今未腾空并交还租赁房屋，可见双方租赁关系自2016年7月15日后仍然存续。华峰资产管理有限公司于合同到期前，依照约定诉请解除租赁合同，现本案判决时，双方约定的租赁期限已至，故双方签订的租赁合同已无需提前解除。瑞安市君瑞大酒店抗辩违约金的计算标准过高，一审法院酌情调整为按中国人民银行同期短期贷款基准利率上浮30%作为标准予以计算。邵雪峰、赵文清、张忠胜作为瑞安市君瑞大酒店的普通合伙人，在合伙企业不能清偿债务时，对上述债务承担无限连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（七）项、第九十八条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国合伙企业法》第三十八条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定判决：一、瑞安市君瑞大酒店于本判决生效之日起五日内腾空租赁房屋，并将租赁标的物交还华峰资产管理有限公司；二、瑞安市君瑞大酒店于本判决生效之日起十日内支付华峰资产管理有限公司租金700000元及违约金（以100000元为基数，自2015年12月26日起；以300000元为基数，自2016年7月16日起；以300000元为基数，自2016年10月26日起；均按中国人民银行同期短期贷款基准利率上浮30%计算至实际履行之日止）；三、瑞安市君瑞大酒店以其全部财产不足以清偿上述债务时，邵雪峰、赵文清、张忠胜对上述债务承担无限连带责任；四、驳回华峰资产管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12968元，减半收取6484元，由瑞安市君瑞大酒店、邵雪峰、赵文清、张忠胜共同负担。
二审期间，被上诉人、原审被告均未提供新的证据。上诉人提供了上诉人与被上诉人于2016年11月15日签订的《协议》，拟证明双方已经解除租赁合同，所有租金已经结算。经质证，被上诉人对该证据的真实性没有异议，但认为该协议由上诉人持有，并不是在一审时因客观原因无法提交，不属于二审新的证据。而且《协议》中第三条约定，如果没有按照第一、二条履行，仍然按照原合同约定履行。本院认为，该份证据真实、合法，可以证明双方曾就解除租赁合同、违约金处理以及租赁物内的物品处置进行过协商，本院予以认定。至于该证据能否证明上诉人的证明目的，本院将在说理部分予以阐述。
本院经过阅卷、调查和询问当事人，依法对原审认定的事实予以确认。
二审另查明，华峰资产管理有限公司（作为甲方）与瑞安市君瑞大酒店（作为乙方）签订的《房地产租赁合同》第十六条约定：“合同到期后，若双方没有续租的或租赁期限内解除合同的，乙方必须于合同到期日或解除日前做好交接工作并迁离出租赁物，将租赁物归还给甲方，否则，每拖延一天，租金按原租金的双倍计算”。
华峰资产管理有限公司的法定代表人项金尧（作为甲方）与瑞安市君瑞大酒店（作为乙方）于2016年11月15日签订了一份《协议》，该协议载明：“甲、乙双方于2015年签订一份《房地产租赁合同》（租赁物为甲方所有的位于浙江省瑞安市的房地产），其中约定第一年即2015年8月16日至2016年9月15日的租金为陆拾万元，截止本协议签订之日乙方欠甲方租金壹拾万元，未与甲方做好交接工作且未迁离出租物，鉴于乙方严重违约，故双方达成如下协议：一、乙方需在年月日之前支付甲方剩余租金壹拾万元；二、乙方需支付甲方违约金叁万伍仟元；同时租赁屋内的厨房设施、室内所有的凳、椅等一切动产均归甲方所有，折抵违约金不足的部分。乙方需保证上述物权不存在第三方主张任何权利，否则应支付与之相当的违约金不足部分金额和2个月的双倍租金。三、乙方完全履行上述1、2协议内容后甲方不再追究乙方的违约责任及租金支付问题。否则乙方需按照原《房地产租赁合同》的约定中第三条、第十六条等内容约定支付违约金及租金。四、甲、乙双方的《房地产租赁合同》因乙方违约而解除，如有争议协商解决不了的，双方均可向瑞安市人民法院提起诉讼解决。五、本协议一式两份，双方各执一份，自双方签字或盖章之日起生效。”
截止二审开庭时，瑞安市君瑞大酒店未向华峰资产管理有限公司支付《协议》上约定的剩余租金壹拾万元及违约金叁万伍仟元。
本院认为，上诉人与被上诉人于2016年11月15日签订的《协议》第四条载明“甲、乙双方的《房地产租赁合同》因乙方违约而解除，如有争议协商解决不了的，双方均可向瑞安市人民法院提起诉讼解决”。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。该《协议》中关于解除合同的约定，系双方当事人的真实意思表示。故上诉人与被上诉人签订的落款时间为2015年9月16日的《房地产租赁合同》于2016年11月15日已经解除。《房地产租赁合同》第三条中“若乙方未在2016年7月15日之前支付租金的，甲方视乙方放弃次年的租赁”，该合同条款意在督促上诉人及时履行支付租金的义务，而非赋予上诉人单方解除权。上诉人主张自己未按时支付租金即视为解除合同，依据不足。上诉人主张《房地产租赁合同》已于2016年7月15日解除，缺乏依据，本院对该上诉理由不予支持。上诉人未在合理时间内按照《协议》的约定向被上诉人支付剩余租金及违约金，故关于租金支付及违约责任仍应按照《房地产租赁合同》的约定执行。截止2016年11月15日，上诉人应向被上诉人支付的租金为200000元（100000元+600000元/12个月*2个月）。《房地产租赁合同》第十六条约定：“合同到期后，若双方没有续租的或租赁期限内解除合同的，乙方必须于合同到期日或解除日前做好交接工作并迁离出租赁物，将租赁物归还给甲方”。合同解除后，上诉人未做好交接工作并将物品搬离租赁物，故上诉人应参照租金标准向被上诉人支付占有使用费。由于双方约定的违约金标准明显过高，上诉人提出抗辩，本院酌情将违约金标准调整为按照中国人民银行同期短期贷款基准利率。《中华人民共和国合伙企业法》第二条第二款规定，普通合伙企业由普通合伙人组成，合伙人对合伙企业债务承担无限连带责任。邵雪峰、赵文清、张忠胜作为瑞安市君瑞大酒店的普通合伙人，应当对瑞安市君瑞大酒店的债务承担无限连带责任。
据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国合伙企业法》第二条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销浙江省瑞安市人民法院（2017）浙0381民初7641号民事判决；
二、确认华峰资产管理有限公司与瑞安市君瑞大酒店签订的落款为2015年9月16日的《房地产租赁合同》于2016年11月15日解除；
三、瑞安市君瑞大酒店于本判决生效之日起十日内腾空坐落于瑞安市的租赁物（建筑面积为2402.78平方米），并将租赁物返还给华峰资产管理有限公司；
四、瑞安市君瑞大酒店于本判决生效之日起十日内向华峰资产管理有限公司支付租金200000元及违约金（以100000元为基数，从2015年12月26日起算；以100000元为基数，从2016年7月16日起算；均按中国人民银行同期短期贷款基准利率计算至实际履行之日止）；
四、瑞安市君瑞大酒店于本判决生效之日起十日内向华峰资产管理有限公司支付占有使用费（从2016年11月16日起，按照600000元/年的标准计算至实际腾空之日止）；
五、邵雪峰、赵文清、张忠胜对上述债务承担无限连带责任；
六、驳回华峰资产管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审受理费12968元，减半收取6484元，二审案件受理费12968元，均由瑞安市君瑞大酒店、邵雪峰、赵文清、张忠胜共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余 萌
审 判 员 刘宏杰
审 判 员 曾 慧
二〇一八年二月二十七日
法官助理 周婷婷
代书记员 陈 娴