湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0111民初5519号原告（反诉被告）：湖南忠大房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区湘府路117号金典商务写字楼13楼1302-1312房。法定代表人：胡忠林，董事长。委托诉讼代理人：罗六清，湖南江荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱颖，湖南江荣律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘焱，男，1968年9月21日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。被告（反诉原告）：刘楚雄，男，1940年3月12日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。原告（反诉被告）湖南忠大房地产开发有限公司（以下简称原告）与被告（反诉原告）被告（以下简称两被告）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，于2017年10月17日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人罗六清、邱颖，两被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与两被告2012年5月22日签订《长沙市商品房买卖合同》，合同约定：两被告购买原告开发建设的位于长沙市雨花区××村围子屋组森林城××单元××房屋，面积为161.71平方米。并约定“由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、出卖人按逾期每天每平方米一元的标准向买受人收取房屋管理费，此外，该房屋毁损、灭失的风险以及物业管理费用由买受人承担。…….”合同签订后，两被告交付了房款，原告于2013年4月18日通知森林城业主办理收房手续，大部分业主都正常办理了收房，但两被告拒绝收房，2016年1月12日原告再次委托律师以《律师函复函》的形式通知两被告于2016年1月25日前接收管理房屋，并承担相应房屋管理费，但两被告至今未予仍拒不实际接收管理房屋，也未支付相应房屋管理费。现原告特向法院提起诉讼，请求判令：一、两被告以“森林城”住宅小区7栋1单元402号房房屋面积161.71平方米为基数，按1元/平方米/天的标准向原告支付自2016年1月25日起至被告实际收房之日止的房屋管理费（暂计至2017年7月31日为94115.22元）；二、两被告承担本案所有诉讼费用。两被告答辩并反诉称，两被告与原告于2012年5月22日签订《长沙市商品房买卖合同》，购买了原告开发的雨花区洞井街道板塘村围子屋7栋1单元402号房房屋面积161.71平方米，总价为517310元。合同还约定原告应在2013年4月18日前提前书面通知两被告收房，并提供约定的“证明文件”（见合同第十条交房手续：第一款），逾期则按照已付房款的日万分之一点五计算违约金。两被告支付全部房款后，原告却未在合同约定的期限内依约提供“证明文件”履行交房交验义务。此后，两被告多次要求原告依约交房并提供合同约定的房屋交付时的“证明文件”（包括但不限于房屋竣工验收合格的证明文件、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及附件、《房屋面积测算表》等）。但原告一直拒不提供上述履约证明文件，亦不能说明正当理由，致使两被告至今未能正常办理收房手续。为此两被告于2016年7月诉至法院，法院作出判决，原告违约。在法庭判决后，原告仍拒不依约依规履行房屋交验义务。2017年4月25日，原告向被告寄送《收房通知书》，要求被告缴纳房屋保管费和物业费才能办理交房手续，两被告当场拒绝其无理要求，并提出反驳意见。2017年8月，原告以此为由将两被告诉至法院。被告认为，原告以多种借口拒绝向两被告依约依规办理房屋交验手续，致使两被告至今未能正常办理收房，此举严重侵犯了两被告的合法权益。两被告迄今无法办理交房手续，均是因原告违约所致。两被告特向法院提出反诉，请求判令：一、原告依约依规无条件向两被告办理房屋交验手续，并依照合同和相关法规在房屋交验时向两被告提供房屋竣工验收合格的证明文件、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及附件、《房屋面积测算表》等相关交房材料；二、原告向两被告支付自2016年1月25日起至实际交房之日止的逾期交房违约金（以购房款517310元为基数按日万分之一点五为标准计算，暂计至2017年8月31日为45393.95元）；三、原告承担本案全部诉讼费用。原告针对两被告的反诉答辩称，根据合同约定，在两被告未支付房屋管理费之前，原告有权拒绝实际交付房屋。且合同约定，买受人在收到交房通知后10日内因查验房屋，逾期查验视为检查合格。查验合格后，买受人拒不收房应支付房屋管理费。在（2016）湘0111民初4803号《湖南省长沙市雨花区人民法院民事判决书》中确定：原告在2016年1月12日再次以律师函的形式通知被告接收房屋。根据合同约定，两被告应在2016年2月5日前接收房屋，逾期视为房屋合格，并按1元/天/平方米的标准向原告支付房屋管理费。被告拒不支付房屋管理费，原告可以拒绝实际交房。且该判决书已明确：2016年1月25日后，原告不应承担逾期交房的违约责任。因此，根据一事不再理的原则，两被告的反诉无事实、合同、法律上的依据。经审理查明，森林城住宅小区4—10栋486户系原告为湖南省林业厅定向开发建设的商品房小区。被告刘焱、刘楚雄系父子关系，且系林业厅在职干部和退休干部。2012年5月22日，原、两被告签订一份《长沙市商品房买卖合同》，合同约定：被告购买原告开发建设的位于长沙市雨花区××村围子屋组森林城××单元××房房屋面积161.71平方米；房价款517310元，本合同签订之日支付首付款491434.78元，交房之前支付剩余房款25875.51元；原告应于2013年4月18日前将经验收合格并符合本合同第九条所约定的设施、设备标准的商品房交付被告使用（其中商铺、托儿所2015年12月16日竣工），同时提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；该商品房达到第九条约定的交付使用条件后，原告应当在交付日的15日前书面通知被告办理交付手续，双方进行验收交结时，原告出示《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，原告不出示该两份文件，两被告有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由原告承担；两被告应在收到书面通知后10日内办理该商品房的交接手续；原告承诺两被告在办理交接手续前有权对所购买的商品房进行查验，查验时，两被告对渗漏、地面空鼓、管道堵塞等10种质量缺陷提出异议的，由原告按照国家和地方有关工程质量的规范和标准自查验之次日起30日内负责修复，并承担修复费用，因质量缺陷给被告造成损失的，原告应当予以赔偿；由于两被告原因未能按期交房的，双方同意原告按逾期每天每平方米一元的标准向两被告收取房屋管理费并由两被告承担物业管理费，或者视为原告已按合同约定交房期限将符合本合同约定交房条件的房屋交付给了两被告，在两被告交清房屋管理费前，原告有权拒绝办理房屋实际交接手续；原告逾期交房，两被告要求继续履行合同的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，原告按日计算向被告支付全部已付款万分之一点五的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向两被告支付违约金；经规划行政主管部门委托的设计审查单位批准，建筑工程施工图设计的房屋结构形式、户型、空间尺寸、朝向、供热、采暖方式变更影响到被告所购商品房质量或使用功能的，原告应当在设计审查单位批准变更之日起10日内书面通知两被告，原告未在规定时限内通知被告，两被告选择不退房的，有权通过协商要求原告赔偿由此造成的损失；交付的房屋如不符合工程质量规范或达不到约定标准的，被告有权要求原告及时更换、重作、修理，原告在接到维修通知之日起60日内修缮完毕，逾期原告按两被告已付房价款的日万分之一向两被告支付自逾期之日起至修缮完毕之日止的违约金；原告应在商品房交付使用后540日内办妥两被告的房屋所有权证，900日内办好土地使用权证。合同还对其他事项进行了约定。原、两被告双方就该合同履行问题多次产生争议、协商未果。两被告于2016年10月9日诉至本院。本院于2016年11月21日作出（2016）湘0111民初4803号《民事判决书》，判决：一、被告湖南忠大房地产开发有限公司（即本案原告）于判决书生效后10日内支付原告刘焱、刘楚雄（即本案两被告）逾期交房违约金78527.7元（517310×0.00015×1012）；二、驳回原告刘焱、刘楚雄（即本案两被告）的其他诉讼请求。原、两被告双方不服该判决，向长沙市中级人民法院提起上诉。长沙市中级人民法院受理后，依法组成合议庭审理了本案，于2017年3月31日作出判决：驳回上诉，维持原判。2017年4月19日，原告向被告寄送《收房通知书》，载明根据2017年3月31日湖南省长沙市中级人民法院民事判决书（2016）湘01民终8364号判决内容，现就有关收房事宜告知如下：一、收房时间：2017年4月25日；二、判决书认定2016年1月25日为书面通知你们收房时间，此后视为房屋已交付，鉴于你们至今未收房，期间的房屋管理费由你们承担，请你在本次办理收房手续前按照每天每平方米一元的标准结清房屋管理费；三、按期结清物业管理费及其他费用；四、以上二项结清后，方可按有关规定办理收房手续；五、逾期再不收房，本公司将按双倍收取房屋保管费。2017年4月25日，被告刘焱与谭克前往森林城物业公司办理交房，原告要求被告先结清房屋管理费，被告要求原告无条件交付房屋。双方因此僵持不下，协商未果。原告于2017年8月14日诉至本院，望判如所请。上述事实，有《长沙市商品房买卖合同》、湖南省长沙市中级人民法院（2016）湘01民终8364号《民事判决书》、房屋验收开发商需要提供的文件资料清单、《律师函》、2015年12月28日被告、律师与原告会谈记录、《民事起诉状》、被告与原告公司肖主任通话简要、《收房通知书》、交房谈话简要、通话录音及视频光盘、当事人陈述及庭审笔录等证据在卷佐证，足以认定。本院认为：原、两被告签订的《长沙市商品房买卖合同》等文件系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格遵行。一、关于两被告应否支付原告房屋管理费的问题。在原、两被告双方就商品房预售合同纠纷一案（2016）湘0111民初4803号《民事判决书》中已经明确认定：原告书面通知两被告收房的时间是2016年1月12日，要求两被告在2016年1月25日前办理收房。且在2017年4月19日，原告再次向两被告寄送收房通知书，通知两被告2017年4月25日前办理收房，结清房屋管理费。关于房屋管理费的问题，双方在买卖合同中明确约定，由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意出卖人按逾期每天每平方米一元的标准向买受人收取房屋管理费。两被告辩称系原告不交房才致使两被告不能完成收房。但根据《长沙市商品房买卖合同》第十条第三款约定，在两被告清偿应缴的房屋管理费之前，原告有权拒绝办理房屋实际交接手续。据此，两被告在办理交房时，应先清偿自2016年1月25日起至实际收房之日止的房屋管理费。但由于涉案合同约定的房屋管理费标准过高，故本院依法调整为两被告按逾期每天每平方米0.5元的标准支付房屋管理费。二、关于原告应否向两被告支付自2016年1月25日起的逾期交房违约金及无条件向两被告办理房屋交验手续，并依照合同和相关法规在房屋交验时向两被告提供房屋竣工验收合格的证明文件、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及附件、《房屋面积测算表》等相关交房材料的问题。两被告在反诉中提出原告拒不配合交房，应支付自2016年1月25日起至实际交房之日止的逾期交房违约金。本院查明，原告不配合实际交房系因为两被告未清偿房屋管理费，符合双方所签合同约定。且在（2016）湘0111民初4803号《民事判决书》中已经明确：原告在2016年1月25日后不应承担逾期交房违约金。同时，原告一再承诺只要两被告办理收房手续，就会向两被告交付《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》等相关文件。根据一事不再理的原则和判决的既判效力，两被告的反诉主张证据不足，理由不成立，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告刘焱、刘楚雄于本判决书生效后10日内支付原告湖南忠大房地产开发有限公司自2016年1月25日起至被告刘焱、刘楚雄实际收房之日止的房屋管理费（暂计至2017年7月31日为47057.61元，之后按每天每平方米0.5元的标准计算）；二、驳回原告湖南忠大房地产开发有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告刘焱、刘楚雄的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2153元，反诉案件受理费468元，共计2621元，由被告刘焱、刘楚雄负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  宁昊杰人民陪审员  于育梅人民陪审员  谭霞清二〇一七年十月三十日书 记 员  陈美瑗附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。