安徽省芜湖市弋江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖0203民初4005号
原告：安徽联军物业管理有限公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区北京东路8号，统一社会信用代码91340200562175304F。
法定代表人：恽天明，总经理。
委托代理人：蒋莉，女，1975年9月5日出生，安徽联军物业管理有限公司员工，住安徽省芜湖市镜湖区，被告:陈明祥，男，汉族，1975年11月25日出生，住芜湖市弋江区。
被告：汪自云（与被告陈明祥系夫妻关系），女，1978年10月27日出生，汉族，住芜湖市弋江区。
原告安徽联军物业管理有限公司诉被告陈明祥、汪自云物业服务合同纠纷一案，本院于2017年11月20日立案受理后，依法由审判员程叙强适用简易程序于2017年12月6日公开开庭进行了审理。原告安徽联军物业管理有限公司（以下简称联军物业公司）委托代理人蒋莉、被告陈明祥到庭参加诉讼，被告汪自云经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年3月11日，弋江区森海都市花园业主委员会选聘原告提供物业服务，并签订了物业服务合同，合同有效期自2013年3月11日至2016年3月10日止，2016年又续签合同，有效期至2019年3月10日。2013年3月11日以来，原告按物业服务合同约定，在物业服务范围内向业主履行了物业服务义务，但被告因各种理由拒交物业服务费。被告房屋面积为108.59平方米，从2013年3月11日至2017年10月30日，被告共欠缴物业服务费3792元（2014年3月31日前按每月每平方米0.55元计算，2014年4月1日至2017年10月30日按每月每平方米0.65元计算）。经原告多次电话沟通、上门沟通、书面催缴、社区调解员多次调解，被告仍拒交，使原告的正常物业服务工作受到一定影响。故诉至法院，请求判令被告依法交纳物业服务费3792元。
被告陈明祥辩称：被告拒缴物业服务费是因为原告没有按《物业管理服务合同》约定及相关规定履行合同，构成违约。1、根据合同约定，物业公司应该承担本小区的绿化保洁，实施设备保养，公共部位的维护保养，治安保卫等全部物业管理和维护服务工作。然而原告从2013年3月至2017年上半年左右对小区的原有监控系统没及时设备保养，使小区的监控系统全部瘫痪无法正常工作。在这期间被告丢失婴儿手推车一部价值380余元、电动车电池一只价值450元，办公桌一张价值850余元。2、原告从提供服务至今未对34号楼窨井和污水管定期清淤和疏通工作，致使2014年5月份被告人家中返水，污水从厨房蔓延到客厅，使客厅地板膨胀变形，更换地板导致经济损失10000余元。橱柜门面板受损严重，更换橱柜门四扇，价值800余元，后又返水一次，损失较轻，使橱柜门面板受损，两次返水给被告带来直接经济损失11000余元。2014年8月被告被迫无赖自费500元改造二楼下水系统及疏通窨井。3、位于小区28号楼中央的景观系统，从2013年至今没有注入过水，也未对该设施设备进行有效的保养，使景观系统已不能正常工作，小区内围墙上的铁栅栏损毁严重，原告却视而不见，同时小区内的绿化和卫生也不容乐观。4、原告没有按照协议规定公布收支情况，业主无法监督其工作，原告收支是否合理，收费项目没有公开。几年来至今没有向业主公布任何收支。5、原告在管理和规范车辆停车秩序上有重大瑕疵，导致小区的主道车辆无序停放，消防通道被车辆堵死，给广大业主人身财产带来严重安全隐患。6、业主在办理小区蓝牙门禁时需缴纳50元的费用，如不交拒绝办理门禁，原告存在乱收费的行为，而且原告收取的50元费用只开收据拒绝开发票，违反《发票管理办法》和《税收征收办法》涉嫌偷税漏税。7、小区内部分单元门门锁损坏没有及时更换，单元门敞开任何人都可以进出。8、被告从2013年3月至2017年停交物业费，是因原告提供的服务一直未达到标准，不符合相关规定，而且原告违约在先，且给被告带来严重的经济损失。故根据《合同法》先履行抗辩权规定，被告有权拒绝相应的履行要求。9、被告拒绝履行约定暂时拒绝交纳物业费用，在原告承担被告部分财产损失后，解决下列问题，被告再缴纳所欠费用：⑴、原告承担因未疏通污水管及窨井，给被告带来直接经济损失，给予4800元的经济补偿；⑵、原告物业公司在判决日后15天内在小区显著位置张榜公布物业费用的收支情况；⑶、原告物业公司在判决日后15天内对小区车辆进行有序的管理；⑷、原告物业公司在判决日后15天内退还被告50元门禁卡费用；⑸、原告物业公司在判决日后15天内对小区内的污水管和窨井，进行全面彻底清理一遍；⑹、原告物业公司在判决日后15天内退还被告因下水道改道及疏通窨井的500元费用；⑺、原告物业公司在判决日后30天内对小区景观系统注水，确保景观系统能够正常工作。另本案诉讼费应由原告承担。
经审理查明：原告联军物业公司于2013年3月11日与弋江区森海都市花园业主委员会签订芜湖市森海都市花园物业管理服务合同，合同约定：服务期限自2013年3月11日至2016年3月10日止；物业管理服务费按建筑面积收取，住宅每月每平方米0.55元；物业管理服务费可以预收，物业管理服务费分半年或一年两种方式，由业主自行选择。2014年3月23日，原告联军物业公司与森海都市花园业主委员会签订补充协议，自2014年4月1日起，森海都市花园住宅物业服务费标准调整为每平方米0.65元。2016年4月29日，原告联军物业公司与森海都市花园业主委员会又续签合同，合同期顺延至2019年3月10日。被告陈明祥、汪自云夫妇系森海都市花园34幢2单元201室的业主，房屋建筑面积108.59平方米。2012年前后，被告以上一任泽园物业公司服务不到位为由就开始拒交物业服务费。2014年因下水道堵塞家里曾漫水，后被告自行进行了改道。为收取拖欠的物业费，原告联军物业公司多次上门与被告沟通协调，被告均以物品被盗、物业服务不满意为由，拒不交纳。2015年3月15日、2016年7月5日，原告派出工作人员上门催收并在被告入户门上张贴了催费通知单（2013年3月11日至2015年2月28日是1533元、2013年3月11日至2016年5月31日是2592元），2017年9月30日，原告再次用邮政EMS向被告邮寄送达了催费通知单，被告陈明祥签收了邮寄物业费催缴通知单的邮政特快专递，但仍拒绝交纳拖欠的物业费，故原告联军物业公司诉至本院。
另查明：森海都市花园小区前物业公司撤场时，小区监控因地下线路损坏已全部瘫痪且无法修复。2014年3月22日，弋江区政府下发弋政办﹝2014﹞9号《关于明确住宅小区基础设施及设备维护责任的意见》后，原告联军物业公司和小区业主委员会就向禹王宫居委会提交了森海都市花园整治改造方案（监控设施也在改造方案内），后因部分业主反对，当年改造方案搁浅。经原告公司争取，2016年6月，小区监控重新列入改造计划并经招标采购，现已改造完毕。被告所称被盗电动车电池及办公桌均因未存放在其单元门边车库内。为改善物业服务，原告联军物业公司于2014年3月1日与耐美特疏通服务部签订下水管道疏通合同，将小区所有污水管道及雨水管道的疏通交由耐美特疏通服务部负责，每月检查一次，出现堵、塞、漫情况需在接通之后1小时内赶到现场处理。此后两年双方又续签了合同直到2017年3月31日。2017年9月16日，原告又与芜湖市周承管道疏通服务有限公司签订下水管道清理服务协议，对森海都市花园小区雨水沟、污水池及污水管道进行全面清理疏通；2013年6月至2014年10月，在所属街道办事处的支持下，原告联军物业公司对小区单元门进行了改造；为加强小区车辆出入管理，经业主委员会同意，原告于2015年4月份开始对小区车辆出入实行门禁卡方式管理，每卡收取成本费50元。因门禁卡是统一在外单位购买，故收取成本费只能开据收款收据；2016年5月，原告对小区围墙护栏进行了维修和部分更新，为此支付芜湖市鼎丰铁艺制作部维修费5800元；2014年3月、2015年2月，原告在小区内公示了2013年度、2014年度物业费用收支公示表，2016年1月还制作了宣传板，公开了2015年度物业服务工作总结。
上述事实有原告提交的物业管理服务合同2份、补充协议1份、催费通知存根2份、张贴通知单照片2张、邮政EMS邮寄单、产权证复印件、下水管道疏通合同3份、下水管道疏通服务协议1份、下水疏通收款收据5份、化粪池疏通服务费发票4份、物业费收支公示表2张、森海都市花园整治改造方案、基础设施改造完善报告、小区现状照片一组和被告提交的小区照片一组以及双方当庭陈述等证据予以证实。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。2013年3月10日，本案原告联军物业公司与森海都市花园业主委员会签订物业服务合同，该合同对小区业主具有约束力。根据该物业服务合同、补充协议及续签的合同，原告履行了森海都市花园小区的绿化保洁、设备设施保养、公共部位的维护保养、治安保卫等物业管理和维护服务，相关业主应当依此合同约定的服务费标准缴纳相关物业服务费。本案被告陈明祥、汪自云以物业公司未履行物业服务合同违约为由拒缴多年的物业服务费，违背了合同约定，其行为明显失当。被告辩称物业公司物业服务中存在的七个主要方面的问题，原告在庭审中及庭后提供了相关证据材料及书面答辩书予以一一反馈。1、关于小区监控。原告公司入驻时已经全面瘫痪，虽然2014年申报改造未能成功，但经过努力已于2016年进行了招标改造，现已基本收尾，原告联军物业公司已尽到了物业公司的责任。被告物品丢失被盗与其自身保管不善有关，与缺少监控并无必然联系，被告如有证据也可另行主张；2、关于下水窨井疏通。原告联军物业公司已提供下水管道疏通合同、服务协议及相关费用支出收据发票证实尽到了服务义务。本案涉案房屋因系老旧小区，主下水道本身较窄，且存在用户使用不当等多种因素导致堵塞，也符合常理。被告不能仅以家中漫水就推定物业公司服务不到位，据此不交物业服务费。被告对其因漫水造成经济损失、下水改道费用及与物业公司服务之间是否存在因果关系未能提供相关证据予以证实，故本院不予采信，被告如有相关证据可另行诉讼解决。3、关于小区设施设备保养和保洁服务。被告辩称小区中央景观系统不能正常工作、小区栅栏破损、小区绿化和卫生不容乐观，但根据被告提供法院的小区现场照片及原告提交的现场照片来看，小区绿树成荫，路面整洁，看不到垃圾，应当说小区整体环境还是不错的。至于景观系统不使用和部分栅栏破损问题，原告作出了合理解释，且该问题对被告生活没有实际影响；4、关于物业费用公开。原告提交了两年的物业费用收支公示表和一年的工作总结公示栏材料，被告因工作原因可能没有看到，但可通过业主委员会进行了解和要求规范公示行为，而不是拒交物业费的理由。5、关于规范停车管理和门禁卡收费。根据被告提供法院的小区现场照片及原告提交的现场照片来看，小区主要道路车辆在划定的车位内停放，当然部分支路存在乱停车情况，这需要广大业主自觉和配合，物业公司加强疏导管理。原告联军物业公司2015年引入蓝牙门禁系统也正是为了方便业主，加强管理。设立蓝牙门禁系统需要经费开支，只能由使用人承担，物业公司按成本价收取50元工本费不是经营行为，故也不构成偷税漏税问题，更不是拒交物业服务费的理由。6、关于单元门门锁损坏维修问题。原告联军物业公司于2014年进行了集中更换改造，同时根据庭审查明，被告居住的单元门并没有损坏。至于其他单元门损坏，相关单元的业主可向物业部门报修。这同样不是被告认为原告服务不到位、违约而拒交物业费的理由。7、关于先履行抗辩。本院认为合同法规定的先履行抗辩不符合本案被告的情况。根据物业服务合同，物业费可以预收。本案被告从前一个物业公司时期就欠交物业费至今，不符合先履行抗辩权的适用条件。8、关于被告提出解决问题的方案。本院认为，涉及赔偿的事项不是本案审理范围，被告可以另行主张。其他物业服务工作意见和建议，被告可以通过正常的途径和渠道向原告公司反映。综上，本案原告联军物业公司已履行了基本的物业服务合同义务，被告作为服务对象应根据合同约定履行交纳物业服务费的义务，故对原告的诉讼主张本院予以支持。原告依据物业服务合同约定计算被告拖欠的物业服务费共计3792元，计算准确，本院予以确认。
综上，为维护合同当事人的合法权益，构建和谐社会，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：
被告陈明祥、汪自云应于本判决生效之日起十日内支付原告安徽联军物业管理有限公司物业服务费3792元；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取25元，由被告陈明祥、汪自云负担。
本判决为终审判决。
审 判 员 程 叙 强
二〇一七年十二月十四日
法官助理 兼书记员鲍淳
附主要适用的法律条款：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。