北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终10848号
上诉人（原审被告）：张海宁，男，1983年10月1日出生，住北京市丰台区。
委托诉讼代理人：吴蔚，北京五辰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：崔海琴，女，1972年9月5日出生，北京市中兆律师事务所财务，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：马玉珍，北京市隆安律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：孟鹤，女，1990年9月15日出生，住北京市朝阳区。
被上诉人（原审被告）：王然，女，1987年4月16日出生，住北京市朝阳区。
以上二被上诉人之共同委托诉讼代理人：韩伟，北京东远鹤錡律师事务所律师。
上诉人张海宁因与被上诉人崔海琴以及被上诉人孟鹤、王然确认合同无效纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2016）京0102民初26710号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月24日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
张海宁上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回崔海琴的诉讼请求；2.诉讼费、评估费由崔海琴承担。事实和理由：1.张海宁与崔海琴之间的买卖合同是双方真实意思表示，应为有效，不存在非善意或恶意串通情形。2.一审法院认定崔海琴并非存在委托王然出售房屋的真实意思表示，然后又以极苛刻的条件要求张海宁在签订《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》时的注意义务，用以反推存在崔海琴委托王然出售房屋时张海宁不属于善意购房人，前后矛盾。首先，张海宁是与崔海琴本人达成的房屋买卖的意思表示，而非与王然或孟鹤达成的房屋买卖意思表示，孟鹤仅负责了在张海宁与崔海琴达成房屋买卖意思表示并签订合同后的事务性工作，且孟鹤持有公证机关公证的委托手续，张海宁有理由相信孟鹤可以代崔海琴办理相关事宜。其次，一审法院认定张海宁与崔海琴在签订自行成交版房屋买卖合同时中存在的问题，无事实和法律依据。再次，崔海琴和案外人韩琢之间债务及偿还方式是其双方的约定，在崔海琴出具公证委托书委托王然、孟鹤卖房的情况下，孟鹤寻找房屋中介公司出售房屋是合法行为，也不存在恶意。
崔海琴辩称，同意一审判决，不同意张海宁的上诉请求。
孟鹤、王然辩称，房屋买卖合同是崔海琴与张海宁自行协商达成，真实有效，不同意一审判决。
张海宁向一审法院起诉请求：1.请求依法确认孟鹤代表我与张海宁签订的房屋买卖合同无效；2.请求依法判令张海宁协助我将北京市西城区新街口外大街甲×号房屋(以下简称11号房屋)产权过户至我名下。
一审法院认定事实：11号房屋原产权人为崔海琴。
北京融金世行投资担保有限公司成立于2013年6月7日，公司成立时的法定代表人为韩琢，股东为韩琢、毕佳志，持股比例均为50%。2014年1月8日，该公司法定代表人变更为李玉岩。王然、孟鹤均为该公司工作人员。
2014年3月14日，崔海琴（甲方，借款人）与韩琢（乙方，出借人）签署《借款合同》，约定：甲方因资金周转需要，向乙方申请人民币贷款，乙方同意向甲方发放贷款。甲、乙遵照有关法律规定，经协商一致，订定本合同。第一条：乙方同意出借金额为人民币2000000元，借款于本合同生效后按本合同第二条约定的方式支付。第二条：本合同双方同意选择第（1）项作为乙方向甲方支付借款的方式：1、银行转账方式收款：乙方通过银行转帐方式给付款项的，甲、乙双方应保留银行划款记录，甲方收到款项后，应为乙方出具本人签署的收条或收据。第三条：本次借款月利率1.5%。第四条：借款期限为3个月，自2014年3月14日到2014年6月13日止（以实际银行转账为准）。第七条：1、甲、乙双方同意对本合同办理赋予强制执行效力的债权文书公证，且双方对赋予强制执行效力的债权文书公证之含义、内容、程序、效力等完全清楚。2、如果甲方未在本合同第四条约定的借款期限内履行对乙方的按期还款义务或出现本合同第十条所约定的情形的，乙方有权向公证机关申请出具《执行证书》并凭本合同的《公证书》和《执行公证书》向有管辖权的人民法院申请强制执行，而无须经过诉讼程序。甲方承诺自愿放弃抗辩权并自愿接受有管辖权的人民法院予以强制执行。该借款合同共计三页，1-2页底部及第三页落款处均有崔海琴的签名。双方就上述借款合同在北京市中信公证处办理了公证。
同日，崔海琴在北京市中信公证处另办理了公证《委托书》及赋予《借款合同》强制执行效力的公证书，其中公证的《委托书》主要内容如下：委托王然代为办理11号房屋的如下事项：1、签订房屋买卖合同（含网签合同）；2、办理产权过户登记手续；3、代缴相关税费；4、代收售房款；5、协助买方办理银行贷款及抵押手续；6、办理物业、水电、煤气、有线电视、网络交割手续；7、代办供暖费交纳结清证明；8、代为办理委托银行托管房款相关事宜；9、代办房屋交割手续；10、其他与上述房产出售相关的一切事宜。受委托人在其权限范围内签署的一切文件，我均予以承认，并由我承担一切法律责任。委托期限：自2014年6月14日起一年止。受托人有权转委托。委托书共一页，落款处有崔海琴的签名。
2014年3月18日，韩琢向崔海琴转账200万元，崔海琴书写了如下借条：“今向韩琢借款人民币贰佰万元整，于2014年6月17日还清本金及利息”。2014年3月20日，崔海琴针对该200万元借款，将11号房屋抵押给韩琢并在房管部门办理了抵押登记手续。2014年6月17日，崔海琴向韩琢借款的期限届满，崔海琴未能偿还韩琢全部借款及利息。2014年9月17日，王然在北京市中信公证处办理了转委托公证，将崔海琴委托其代理崔海琴办理11号房产的所有事宜转托给孟鹤处理，转委托的事项与崔海琴委托王然的事项一致。
2014年9月26日，孟鹤代理崔海琴作为出卖人与买受人张海宁签署《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号C915075，打印日期2015年9月26日），约定出卖人所售房屋系11号房屋，建筑面积59.4平方米，出卖人与买受人通过北京市天行开泰房地产经纪有限公司（以下简称天行开泰公司）居间介绍成交。房屋成交价格230万元，其中自有交易结算资金为30万元，买受人应将房价款30万元存入北京市西城区房屋管理局存量房自有交易资金监管账户。《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》落款处出卖人由孟鹤代崔海琴签署，买受人处有张海宁的签名。
2014年9月25日，张海宁转给孟鹤20万元。次日，张海宁向税务机关缴纳了契税及已购公有住房上市出售补缴土地收益款，并向北京市西城区房屋管理局转款30万元，向孟鹤转款180万元，同日，孟鹤向韩琢账户分两次转款共计195万元，并代理崔海琴为张海宁办理了11号房屋的产权过户手续。
2014年10月16日，孟鹤向韩琢转款30万元，2014年10月17日，孟鹤向韩琢转款5000元。
2014年12月19日，张海宁将11号房屋售与案外人冯瑜，并已完成房屋产权过户，张海宁陈述其出售该房屋的成交价格为350-360万元。
现崔海琴以11号房屋交易价格过低，张海宁与孟鹤、王然之间恶意串通为由，诉至法院，要求确认孟鹤代理其与张海宁签订的网签合同无效，并要求张海宁将11房屋的产权过户至其名下。
一审庭审中，崔海琴表示其一直居住在11号房屋内，房屋买卖交易过程中从未接到任何电话，也没有人看房。2014年11月，张海宁带着一帮人强占了11号房屋，将其母女轰出11号房屋，在此之前，其从未见过张海宁，也未与张海宁签订过任何合同。
王然、孟鹤对于房屋买卖过程的陈述是：王然和孟鹤都是北京融金世行投资担保有限公司的工作人员，崔海琴向韩琢的借款到期后不能归还，王然、孟鹤多次给崔海琴打电话、发信息，催要借款，崔海琴不是不接电话就说还不上，2014年8月底，王然通知崔海琴要卖房子，房屋价格是崔海琴和张海宁在中介公司商定的，到2014年9月就联系不到崔海琴了。之后，王然将11号房屋以270万元的价格挂到中介，想通过卖房来填补借款。2014年9月7日，王然将崔海琴的委托转给孟鹤。2014年9月26日，孟鹤代理崔海琴与张海宁签订了网签买卖合同，张海宁将全部房款支付给了孟鹤，孟鹤收到房款后，应韩琢的要求陆续将全部房款转给了韩琢。
张海宁的代理人在第一次庭审中陈述其听张海宁说没见过崔海琴。承办人要求其代理人拨打张海宁本人电话，与张海宁就房屋买卖的过程进行核实。张海宁接听电话后，陈述的房屋买卖过程是：其通过一个中介的朋友得知11号房屋要出售，且价格不贵，其想用于投资，其在2014年8月底和中间人去看了房，中间人是谁已经记不清了，当时看房时，崔海琴本人也在家。其与崔海琴于2014年9月25日就签署了《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》，约定崔海琴将11号房屋售与张海宁，房屋成交价格230万元，此后，由于其本人对缴税的手续不了解，便通过中介公司完成了后续的交易，其向中介公司交纳了中介费，之后按照中介的合同成交的，中介的合同是崔海琴的委托人签的，其与崔海琴签订的自行成交版合同就没用。对于是否见过崔海琴的问题，张海宁先是陈述其见过崔海琴两次，第一次是2014年8月底9月初，第二次是过户后让崔海琴搬家，后张海宁又陈述签订自行成交版买卖合同时还见过崔海琴一次，但对于合同的签订地点表述为记不请了。
张海宁20**年6月16日向法院提交的情况说明中写到其2014年9月25日是在中介人员的带领下，到双井附近的麦当劳与崔海琴见面签订的自行成交版合同，崔海琴让其自己找孟鹤跟中介完成后续交易，其当天下午见到孟鹤，在中介签订了中介服务合同，交了中介费，三方约好9月26日去建委办理解押和过户。
张海宁在本案审理中提交了该份合同的原件，合同没有页码且未装订成册，最后一页有崔海琴、张海宁的签名，合同落款处的签订时间为2014年9月25日，签订地点未填写，合同中手写内容还对房屋位置、房屋成交价格、房屋的交付、违约责任、税费承担、权属转移登记、争议解决方式进行了约定，但对于房款的给付时间、房屋已进行抵押的情况没有进行约定或说明，张海宁认可除崔海琴签名外，合同中其他手写的字迹及合同签订日期均为其本人书写。崔海琴对合同中其签名的真实性认可，但主张其从未签订过该份合同也未见过该合同，崔海琴主张该份合同中其他页没有其本人签名，合同显示的签订日期正好是其生日，其当天不可能和张海宁签订此份合同，崔海琴同时主张11号房屋的成交价格过低，其不可能与张海宁就11号房屋的出售价格达成230万元的一致意见。
张海宁另提交了居间服务合同及中介费的收据用以证明其购买11号房屋是通过天行开泰公司居间服务完成的交易。崔海琴对居间服务合同及收据的真实性均不认可，崔海琴认为居间服务合同中的两名经纪人在建委的网站上没有登记备案，经纪公司的注册地址在房山区，不可能经营西城区的房产，崔海琴认为中介费的收据不是正规发票，该收据随时可以补开。张海宁主张买卖合同成交是在2014年，当时能够通过网签肯定有经纪人参与，现在查询不到，有可能经纪人已经不从事经纪工作了，对于经营地点，张海宁主张经纪公司的办公地址位于花园路东南角。
本案审理中，崔海琴申请对11号房屋在2014年9月26日的市场价值进行了评估，2017年3月13日，北京华天通房地产评估有限公司作出华天通[2017]估字A027号房地产评估报告，评估结论是：2014年9月26日11号房屋的市场价值是3845853元，崔海琴为此支付评估服务费9692元。
一审法院认为，本案的争议焦点系孟鹤代理崔海琴与张海宁签署《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》是否存在恶意串通，损害崔海琴利益的情形。第一，崔海琴向韩琢抵押借款时向王然出具授权委托书并进行公证，各方的真实意思表示主要基于借贷合同关系产生的，崔海琴并非存在委托王然出售涉案房屋的真实意思表示。第二，即使授权王然出售房屋，但并不当然排除王然转委托给孟鹤后，孟鹤有告知崔海琴及征得崔海琴同意的义务。在借贷关系发生纠纷后，孟鹤擅自将房屋出售严重侵害了崔海琴的合法权益。孟鹤、张海宁虽主张与崔海琴签订了自行成交版买卖合同，但该合同的内容及张海宁、孟鹤就房屋买卖合同签订过程的陈述存在以下问题：1、该合同中除落款处崔海琴的签名为其本人书写外，其他合同页均没有崔海琴的签名，与崔海琴向韩琢借款时签订的相关合同、委托书每页签名的习惯明显不同；2、该合同不是装订成册的合同文本，也没有骑缝章；3、合同中对于11号房屋已设定抵押的情况未作说明，双方此后亦未就房屋的解押进行约定；4、合同中对于购房款的给付方式没有约定；5、崔海琴本人并没有在合同的落款处填写合同签订日期，而该日期为张海宁书写；6、孟鹤称2014年9月以后就联系不到崔海琴了，而张海宁称在2014年9月26日见过崔海琴并与崔海琴本人签订了自行成交版的买卖合同，二人陈述明显矛盾；7、张海宁主张通过中介公司完成交易，其虽提供了居间服务合同及支付中介费的收据，但该收据不是正规发票，张海宁未提交证据证明中介费的流转凭证、张海宁关于见过崔海琴几次的陈述前后不一。综合上述问题，法院不能确认张海宁提交的自行成交版的买卖合同为崔海琴的真实意思表示。另根据评估结论，张海宁购买涉案房屋的成交价格明显过低，法院认为张海宁不属于善意购房人。
第三，《中华人民共和国物权法》第一百九十五条之规定：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。”结合本案房屋买卖和过程，涉案房屋在借款关系过程中已作抵押，抵押权人系韩琢，在崔海琴到期未偿还借款时，韩琢未就相关款项进行催要，并未就抵押权实现的方式与崔海琴达成协议，亦未请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。在崔海琴仍居住涉案房屋的情况下，孟鹤擅自直接将涉案房屋出售给张海宁，显属恶意。第四，就交易过程来看，虽然张海宁与孟鹤均表示通过中介公司提供居间服务，但双方在诉讼过程中对中介公司提供居间服务的内容、居间费用等重要信息均不能提供合理的解释和充分的证据；双方除2014年9月26日签署网签合同外，虽有崔海琴签字的自行成交版买卖合同，但该合同存在明显瑕疵，且张海宁亦承认在买卖过程中使用的是网签的买卖合同，双方并未签署其他补充约定，对于房款的支付形式、房屋已抵押的信息及办理解抵押手续、房款支付等重要事项均未约定期限。综合来看，上述行为明显有悖于买卖房屋的正常交易习惯。结合案件查明的情况及各方当事人陈述，法院可以推定孟鹤与张海宁就买卖涉案房屋存在恶意串通，损害了房屋产权人崔海琴的合法利益。孟鹤、张海宁主张双方不存在恶意串通，且未损害崔海琴的利益，房屋买卖合同合法且生效的主张，缺乏事实与法律依据，法院不予采信。综上所述，崔海琴要求确认孟鹤与张海宁之间签署的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》无效，理由正当，法院予以支持。但鉴于张海宁已将11号房屋另售他人，崔海琴要求张海宁将11号房屋过户至崔海琴名下的请求，并不具备过户的条件，法院不予支持。判决：一、孟鹤代理崔海琴与张海宁签订的合同编号为C915075《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》网签合同无效；二、驳回崔海琴其他诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。本院二审中，关于王然将11号房屋以270万元的价格挂到中介出售的经过，王然提交的书面意见中载明：其是8月份再次通知崔海琴还钱时，告知再不还钱只能将抵押的房屋出卖用于偿还借款及利息，当时崔海琴同意卖房还钱，因为当时考虑到市场价格大概不到300万，为了尽快出售房屋（因为借款利息还在不断增加），所以崔海琴授意以270万元的价格将房屋挂到中介，在这种情况下，王然找到中介将房屋情况及价格告知中介人员，但当时没有签订正式的合同，所以只是让中介先给寻找买受人，并且留下了王然和崔海琴的电话方便联系。但到了9月份，王然和孟鹤联系不到崔海琴后，将房屋出售所需要的房本等资料交给中介正式挂上去；当时之所以留下崔海琴的电话，是因为出售房屋及出售价格均经崔海琴同意，而崔海琴又是房主，一直在房屋内居住，中介说为了看房方便，让王然留下崔海琴的电话，王然当时也考虑到崔海琴自行卖房是不可能的，所以才敢留下崔海琴的电话，原因有二：一是房本不在崔海琴处，二是房屋存在抵押，不解除抵押，无法过户。
关于有崔海琴签字的自行成交版买卖合同中房屋价格230万元是如何形成的问题，张海宁提交的书面意见中载明：当时其与崔海琴协商时，崔海琴要求其马上支付全款，且11号房屋内有多个人的户口无法迁走影响学区指标（而根据惯例一个户口一般在10-20万左右，例如链家等中介收押金时对有户口的也是这样。而且因为户口的事，其在出售房屋后也确实承担了风险，被购房人诉讼要求赔偿，后经法院审理张海宁进行了赔偿），因此双方最终确定价格是230万元。2017年11月10日的谈话中，张海宁陈述230万的价格是崔海琴、张海宁在中介在场的时候商量的，自行成交版合同是张海宁自行打印好后带去的。
关于自行成交版合同中为何没有涉及抵押的问题，张海宁提交的上诉状中载明，合同中的抵押问题，张海宁已经注意到并提出来过，但11号房屋的抵押在双方签订自行成交版时已经注销。在法庭要求张海宁对此进一步解释时，张海宁称中介人员告知其有抵押无法过户，解押后再付尾款，不能过户双倍赔偿；抵押是网签那天注销的，不是签订自行成交版的时候，网签是2014年9月26日，自行成交版是9月25日。后又在书面意见中更正称解押是在2015年9月25日。关于房屋解抵押的问题，孟鹤和王然陈述，当时中介打电话给孟鹤说合同签了，价格定了，但是房子有抵押，孟鹤就和韩琢说了，韩琢同意后其与孟鹤去办的解抵押，具体时间记不清了。
关于如何得知11号房屋的出售信息的问题，张海宁称其系从朋友处得知卖房，其与中介人员以及崔海琴本人在场，其看了房屋内的状况，随手拍了照片，并提交自述摄于八月底的照片。崔海琴称照片无法显示时间，照片中的物品不是其使用时的物品。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明事实无异。
本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点是孟鹤代理崔海琴与张海宁签订房屋买卖合同过程中是否存在恶意串通，损害崔海琴利益的情形。张海宁上诉称出售11号房屋以及230万元的房屋成交价格均系崔海琴的真实意思表示，并提供《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》欲证明其该项主张。但是该合同上仅最后一页上有崔海琴的签名，包括签订日期在内的其余内容均由张海宁填写，且该合同中对于房款的给付时间、房屋已进行抵押的情况以及何时应进行解抵押没有进行约定或说明；而就房屋解押的情况，张海宁在向一审法院提交的情况说明中称与中介三方约定好9月26日去办理解押手续，但事实上11号房屋的抵押登记在9月25日已经注销，且张海宁关于合同签订及履行过程中见过张海宁次数的陈述前后不一。鉴于上述问题，本院难以依据上述合同确认张海宁所述出售11号房屋以及230万元的房屋成交价格系崔海琴的意思表示。此外，王然、孟鹤、张海宁均表示涉案房屋通过中介公司提供居间服务，但是双方在诉讼过程中对中介公司提供居间服务的内容、居间费用等重要信息均不能提供合理的解释和充分的证据，且王然向本院所做说明中称9月份其和孟鹤联系不到崔海琴后，将房屋出售所需要的房本等资料提交给中介正式挂单出售，但据张海宁陈述其在八月底即已在中介人员在场的情况下看房，二人陈述相矛盾；结合张海宁所提交的有崔海琴签字的合同中的瑕疵、相较于评估结论明显过低的房屋成交价格以及王然、孟鹤的公证授权委托系基于借贷关系产生的背景，本院认为，根据现有事实以及各方当事人陈述，可以确认在出售11号房屋过程中，孟鹤与张海宁存在恶意串通损害房屋产权人崔海琴利益的情形。综上所述，张海宁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费25200元，由张海宁负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 王艳芳
审判员 陈 妍
审判员 刘丽杰
二〇一七年十二月二十七日
书记员 孙 雯
书记员 马博文