安徽省萧县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）萧民一初字第00117号
原告：萧县酒店乡人民政府。
住所地：安徽省萧县酒店乡。
法定代表人：王吉林，职务乡长。
委托代理人：黄某某，萧县龙城镇法律服务所法律工作者。
被告：彭彦玲，男，1961年6月28日生，汉族，农民，初中文化，住安徽省萧县。
委托代理人：彭某某，砀山县朱楼镇法律服务所法律工作者。
委托代理人：史某某，砀山县砀城镇法律服务所法律工作者。
原告萧县酒店乡人民政府与被告彭彦玲土地租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月26日立案受理后，依法由代理审判员李德强适用简易程序，于2015年1月15日公开开庭进行了审理。原告萧县酒店乡人民政府的委托代理人黄�某，被告彭彦玲的委托代理人彭某某、史某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告萧县酒店乡人民政府诉称，原、被告双方于2009年9月23日签定土地租赁合同，原告将位于萧县酒店乡林场小学的土地及地面附着物以租金36.5万元的价格租赁给被告彭彦玲使用，租期为70年。合同签订后，在履行期限内被告彭彦玲未经原告同意，擅自拆除原告出租的房屋9间及楼梯，又将该宗土地转租他人，从中牟取利益，被告彭彦玲的转租行为违反了原、被告双方签订的租赁合同的约定。为此，原告依法起诉来院，要求解除2009年9月23日与被告彭彦玲签订的土地租赁合同；要求被告彭彦玲退还租赁的房屋及土地；要求被告彭彦玲赔偿原告房屋及其他损失10万元。
原告萧县酒店乡人民政府针对其诉讼请求及陈述的事实和理由向本院提交的证据为：1、组织机构代码证及法�代表人身份证明书各一份，欲证明原告萧县酒店乡人民政府的住所地及诉讼主体资格；2、原告萧县酒店乡人民政府与被告彭彦玲于2009年9月23日签订的租赁合同复印件一份，欲证明原告萧县酒店乡人民政府与被告彭彦玲就签订该合同的目的、租赁物的用途及双方的权利与义务已作出明确约定，双方应当按照合同条款约定履行合同，不得违背合同的约定改变租赁物的用途；3、被告彭彦玲于2014年8月15日与朱安元签订的租赁合同复印件一份，欲证明被告彭彦玲未经原告萧县酒店乡人民政府同意，将承租原告萧县酒店乡人民政府的原萧县酒店乡林场小学的土地及建筑物转租他人并约定租金为28万元的事实；4、萧县龙城镇法律服务所对证人宋德平的调查笔录及证人宋德平当庭作证的证言各一份，欲证明朱安元与被告彭彦玲经过协商达成租赁协议，被告彭彦玲将承租的原林场�学后院的土地及房屋24间转租给朱安元使用，约定租金为28万元，根据该租赁协议，朱安元已付被告彭彦玲租金20万元（被告彭彦玲之妻代收），尚欠租金8万元给被告彭彦玲出具了欠条；在被告彭彦玲承租原萧县酒店乡林场小学的土地及地面附着物期间，曾对其中的危房进行重建，并对其他设施进行过整修。
被告彭彦玲辩称，原告萧县酒店乡人民政府要求解除租赁合同不具备法定条件；被告彭彦玲在履行合同中没有违约，而且进行了大量投资，至今已累计投资67.5万元；请求人民法院依法判决驳回原告萧县酒店乡人民政府的诉讼请求。
被告彭彦玲就其抗辩及陈述的事实与理由向本院提交的证据为：1、萧县酒店乡财政所出具的结算收据一份，欲证明根据原告萧县酒店乡人民政府与被告彭彦玲2009年9月23日签署的租赁合同，被告彭彦玲已付清租金36.5万元；2、原告萧县酒店乡人民政府与被告彭彦玲于2009年9月23日签订的租赁合同及平面图（附图）复印件各一份，欲证明被告彭彦玲有权对承租的土地进行规划和建设，该租赁合同未约定不准转租，而且仅规定因不可抗拒的原因才可解除合同，由此造成的经济损失双方互不承担责任。
经庭审举证，被告彭彦玲对原告萧县酒店乡人民政府所举证据发表的质证意见为：证据1、2，无异议；证据3，对该证据的真实性不持异议，但认为该租赁合同不是被告彭彦玲本人签署，被告彭彦玲也不知情，无法证明被告彭彦玲进行了转租，而且原告萧县酒店乡人民政府与被告彭彦玲签订的租赁合同也没有约定不准转租；证据4，部分有异议，认为证人宋德平不了解被告彭彦玲转租的情况，但对证人宋德平证明被告彭彦玲在承租期间进行过投资不持异议。
经庭审举证，原告萧县酒店乡人民政府对被告彭彦玲所举证据发表的质证意见为：证据1，无异议；证据2，对该证据的真实性不持异议，对其证明目的有异议，认为该租赁合同已明确约定被告彭彦玲承租后应用于兴办企业，但被告彭彦玲已实际转租。
经庭审举证、质证，本院对原告萧县酒店乡人民政府与被告彭彦玲所举证据认证如下：一、原告萧县酒店乡人民政府所举证据1、2，被告彭彦玲无异议，经与原件核对无异，对其真实性、合法性、关联性予以认定；证据3，被告彭彦玲对其真实性不持异议，且该证据系被告彭彦玲与朱安元经过协商后由被告彭彦玲之妻代为签署的，已付租金也是由被告彭彦玲之妻代收的，故对该证据的真实性、关联性予以认定；证据4，彭彦玲虽有异议，但证人宋德平在接受萧县龙城镇法律服务所的调查及当庭作证的证言对被告彭彦玲转租的事实已作明确说明，且被告彭彦玲对2014年8月15日与朱安元签订的租赁合同的真实性不持异议，故对该证据的真实性、合法性、关联性予以认定。二、被告彭彦玲所举证据1，原告萧县酒店乡人民政府无异议，对其真实性、合法性、关联性予以认定；证据2，原告萧县酒店乡人民政府对其真实性无异议，且被告彭彦玲在原告萧县酒店乡人民政府对该证据举证时已明确表示无异议，故对其真实性、合法性、关联性予以认定。
根据对上述证据材料的认定及庭审中当事人的陈述，审理查明的事实为：原告萧县酒店乡人民政府与被告彭彦玲于2009年9月23日签定了一份租赁合同，原告萧县酒店乡人民政府将位于原萧县酒店乡林场小学的土地及建筑物租赁给被告彭彦玲使用，双方约定租期为70年，租金为36.5万元；被告彭彦玲承租后用于兴办企业，因企业发展需要，被告彭彦玲可以对承租土地进行�划和建设。该租赁合同签订后，被告彭彦玲已付清租金36.5万元，并在租赁合同履行期间对承租的危房进行重建，并对其他设施进行过整修。
在原告萧县酒店乡人民政府与被告彭彦玲签订的租赁合同履行期间，被告彭彦玲于2014年8月15日未经原告萧县酒店乡人民政府同意，擅自与朱安元达成口头转租协议，并由被告彭彦玲之妻与朱安元签署了书面租赁合同，将承租原告萧县酒店乡人民政府位于原萧县酒店乡林场小学后院的土地及建筑物转租给朱安元，约定租金为28万元，并收取了朱安元的租金20万元（被告彭彦玲之妻代收）。为此，原告萧县酒店乡人民政府以被告彭彦玲的转租行为违反了双方签订的租赁合同的约定为由起诉来院，要求解除2009年9月23日与被告彭彦玲签订的租赁合同；要求被告彭彦玲退还租赁的房屋及土地；要求被告彭彦玲赔偿原告房屋及其他损失10万元。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，对合同当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告萧县酒店乡人民政府与被告彭彦玲2009年9月23日签署的租赁合同已明确约定，被告彭彦玲承租后用于兴办企业，并未约定被告彭彦玲可以转租。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。在原告萧县酒店乡人民政府与被告彭彦玲签订的租赁合同履行期间，被告彭彦玲未经原告萧县酒店乡人民政府同意，擅自与朱安元达成口头转租协议，并由被告彭彦玲之妻与朱安元签署了书面租赁合同，将承租原萧县酒店乡林场小学后院的土地及建筑物转租给朱安元使用，明显违反了合同约定及法律规定，构成违约。原告萧县酒店乡人民政府要求解除2009年9月23日与被告彭彦玲签订的租�合同；要求被告彭彦玲退还租赁的房屋及土地的诉讼请求，与法有据，本院依法应予支持。原告萧县酒店乡人民政府要求被告彭彦玲赔偿房屋及其他损失10万元，未向本院提交被告彭彦玲违约损害租赁的房屋及其他财产的证据，本院依法不予支持。被告彭彦玲辩称在履行合同中没有违约，转租不能成立，原告萧县酒店乡人民政府要求解除租赁合同不具备法定条件，无事实及法律依据，本院依法不予支持。被告彭彦玲在与原告萧县酒店乡人民政府签定租赁合同后，已按合同约定给付原告萧县酒店乡人民政府租金36.5万元，该合同约定租期为70年，超过了《中华人民共和国合同法》规定的租赁期限的最长年限20年，超过部分应属无效。该租赁合同现已履行5年有余，该租赁合同解除时原告萧县酒店乡人民政府应当按照剩余租期65年返还被告彭彦玲租金33.9万元。依照《中华人�共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十七条、第二百一十四条第一款、第二百二十四条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
解除原告萧县酒店乡人民政府与被告彭彦玲于2009年9月23日签定的租赁合同；
原告萧县酒店乡人民政府于本判决生效后10日内返还被告彭彦玲租金33.9万元；
三、被告彭彦玲于本判决生效后10日内返还原告萧县酒店乡人民政府位于原萧县酒店乡林场小学的土地及建筑物；
四、驳回原告萧县酒店乡人民政府要求被告彭彦玲赔偿房屋及其他损失10万元的诉讼请求。
案件受理费2300元，减半收取为1150元，由原告萧县酒店乡人民政府负担500元，被告彭彦玲负担650元。
如不服本判决，可在接到本判决�之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。
如本判决生效后，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条第一款、第二百三十九条之规定，权利人可以向人民法院申请执行。
如本判决生效后，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，被执行人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；被执行人未按判决指定的期间履行给付金钱以外的其他义务，应当支付迟延履行金。
代理审判员 李德强
二〇一五年一月二十二日
书 记 员 宋美芳