新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）新01民再104号
抗诉机关：新疆维吾尔自治区人民检察院。
申诉人（一审被告、二审上诉人）：李某某，住乌鲁木齐市。
被申诉人：（一审原告、二审被上诉人）：杨某某，住乌鲁木齐市。
委托代理人：张友群，住乌鲁木齐市。
申诉人李某某因与被申诉人杨某某房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2014）乌中民四终字第112号民事判决，向乌鲁木齐市人民检察院申请监督，该院以乌市检民（行）监（2015）65010000134号抗诉报告书提请新疆维吾尔自治区人民检察院抗诉。2016年6月30日，新疆维吾尔自治区人民检察院做出新检民监（2015）65000000245号民事抗诉书向新疆维吾尔自治区高级人民法院提出抗诉。新疆维吾尔自治区高级人民法院做出（2015）新民�字第196号民事裁定书，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。新疆维吾尔自治区人民检察院指派检察员王晓科、程辉出庭。申诉人李某某、被申诉人杨某某委托代理人张友群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
新疆维吾尔自治区人民检察院抗诉认为：一、关于双方签订的房产转让合同是否应当解除。本案中，杨某某与李某某签订房产转让合同，系双方当事人真实意思表示，双方应当诚实守信的履行合同约定的各自义务，在履行过程中，李某某支付部分房款且向杨某某出具剩余房款的欠条，均证明其有促成合同完成的意愿，杨某某也已将房屋所有权人变更登记为李某某，履行了合同的相关义务。虽李某某未支付剩余房款，系因合同约定交接房屋时付清余款，之后李某某仍向杨某某发出通知要求交房并办理土地使用权证、清缴税费，均证明其有继续履行义务的意愿。另双方合同明确约定交接房屋时付清余款的履行方式，即2010年11月30日在交接房屋时交清乙方欠甲方的余款，因双方未能如期交接房屋，故李某某支付剩余房款的条件未成就，致使未能支付余款。终审法院未按照当事人的约定履行方式，以一方当事人未履行合同主要债务，认定合同符合解除条件，适用法律有误。二、双方合同履行方式的问题。本案中，双方对剩余房款的给付方式进行了明确的约定，并约定的给付条件，必须为2010年11月30日在交接房屋时，杨某某作为履行交付房屋一方，仅是将房屋腾空，与李某某电话联系，并未与李某某进行交接，杨某某未能提供其已履行交接房屋义务的证据，其行为构成违约，故应当承担相应的民事责任。终审法院以李某某未支付余款由其造成合同不能履行，认定事实不当。
李某某申�称：请求撤销一、二审判决，不同意解除合同，要求继续履行合同。事实与理由：一、原审判决解除合同适用法律错误。1、双方已经实际履行了争议房屋的过户手续，且过半房款也已经支付，物权已经确认在我的名下，本案合同标的物没有出现损毁、灭失等情况，我具有履约的能力，双方争议的仅仅是合同的附随义务的履行。剩下未交接及余款问题不应该影响合同效力。2、本案的本质是因为杨某某违约，杨某某自始至终就没有积极履行合同的意愿，能否认定违约和支持合同的是违约金的问题，违约金或合同价款可以判决强制执行，不存在合同根本无法履行的问题，故解除合同条件不存在。3、支付余款系合同约定在交接房屋时付清余款，在杨某某第一次拒绝交付后我仍又向杨某某发出公正通知要求交房并办理土地使用证、清缴税费等，双方合同明确约定交接房屋�付清余款，均证明我有继续履行义务的意愿。
杨某某委托代理人张友群辩称：1、合同是我和李某某签订并落实的。李某某买房后我在规定的时间内过户给她了，她在没有任何理由的情况下拖欠我10万元，法院多次调解未果，2010年10月11日签订的合同，签订起钱款一次付清，李某某不给钱，2010年10月28日，过户后李某某支付一半资金，另一半以欠条的形势给我，并强加合同条款，然后无法联系，经找到后发现李某某的工作是假的，并且有很多名字。2、李某某以别人的名义强加合同条款，要求我给她土地证，但事实上李某某购买房产之前就已经知道无法办理土地证，所以我才打的官司。后经过法院多次审理、调查后，没有任何事实和法律问题，但李某某依旧不给我余款。3、房屋交接的问题，李某某购房时确实由租客，李某某为租客的新房主，双方水电交接完�。4、李某某没有任何新证据和抗诉理由，我申请驳回李某某的要求。
杨某某向一审法院起诉请求：要求解除双方2010年10月11日签订的房产转让合同，李某某将乌鲁木齐市天山区马市巷22号2-101号房屋产权过户到我的名下，过户费用由李某某承担，李某某赔偿租金损失46800元，本案诉讼费用及财产保全费由李某某承担。
一审法院认定事实：2010年9月17日，杨某某授权张友群出售位于乌鲁木齐市天山区的房屋，委托事项有：代签房产的转让合同，代办上述房产转让、过户手续；代办土地使用权证手续，领取土地使用证，代签土地使用权转让合同，代办土地使用权转让、过户手续；代办房产的转让、过户手续。2010年10月11日，张友群代杨某某与李某某签订房产转让合同书，合同约定：甲方（杨某某，代理人张友群）将其拥有的位于乌鲁木齐市天山区房屋转让给乙方（李某某）；转让价款233000元，定金23000元；过户应缴纳的税费由乙方承担；甲方承担过户之前所有物业、水电暖、天然气、闭路电视等费用；甲方承担老房产证所欠的应补交的契税款；2010年11月30日在交接房屋时交清乙方欠甲方的余款；在交清余款之前，甲方必须交清所欠各项费用并保证正常使用，否则,乙方有权在余款中扣除清欠费用及开通有线收视费用；甲方在2010年11月30日交接时，必须保持房屋的完整性，如甲方超期交房将赔偿乙方购房款的45%；甲方无偿给乙方在交接之前提供地下室。合同签订当天，李某某向张友群支付定金23000元。2010年10月13日李某某缴纳房屋过户契税合计5626.58元。2010年10月28日李某某在与张友群办理涉案房屋产权过户手续时支付110000元，并出具100000元欠条一张。2010年11月1日，杨某某将涉案房产过户至李某某名下。2010年11月27日杨某某将涉案房屋腾空。2010年11月30日前后杨某某多次与李某某电话联系，但双方未能按约定交接房屋及支付剩余房款。2010年12月14日李某某通过公证方式向杨某某及张友群发出通知一份，内容为：“2010年11月30日你未向我交房也未办好土地证，已构成违约，现通知你在2010年12月17日之前办理完全部手续（包括土地证），清理完费用将房屋交付与我，并保持房屋原有结构的完整性。”届时，双方仍未能办理付款和交房手续。另查,涉案房屋所在楼宇的土地使用权证尚在办理当中。2012年李某某诉至法院，要求杨某某支付房屋过户前的拖欠的暖气费3553.61元、有线电视费602元，水费540.51元。法院作出（2012）天民三初字第64号民事判决。双方均不服一审判决提出上诉。该案被上级法院发回重审。重审中，李某某将暖气费增加至5381.73元。2012年12月14日，作出（2012）天民三初字�1430号民事判决。
一审法院认为：杨某某与李某某签订的房产转让合同是双方真实意思表示，该合同合法、有效，双方均应严格依约履行。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，原判决生效后，李某某拒不履行判决义务，支付剩余房款并接收房屋，反而提起诉讼，并对生效判决申请再审，目前距双方合同约定支付剩余房款并交接房屋之日已近三年，合同目的至今未能实现，杨某某要求解除合同，符合法律规定。故对杨某某解除合同，办理过户手续，并由李某某承担申请保全费的诉讼请求予以支持。但杨某某应当返还李某某已支付的款项。关于过户费用，鉴于李某某已缴纳前次过户契税，且杨某某收取房款133000元已近三年的实际情况，可�杨某某负担。杨某某本意卖房，对卖房后的居住问题应自行解决，故对杨某某的租金主张不予支持。对于反诉诉讼请求。根据双方合同约定，杨某某与李某某对交付房屋和给付房屋余款约定应系同时履行义务，双方未能办理房屋交接手续，对此杨某某与李某某均享有同时履行抗辩权。2010年11月1日杨某某已将涉案房产过户至李某某名下，并于合同约定交接日期前将房屋腾空，以上行为均可认定杨某某具有积极履行合同的意思表示。故李某某主张逾期交房违约金、公证送达费、交通费等损失的诉讼请求不能成立。李某某主张的房屋交付前的水、电、暖、有线收视费等费用，与李某某在（2012）天民三初字第1430号案件中的诉讼请求系包含关系，故不作处理。双方合同约定房屋过户应缴纳的税费由李某某承担，与合同约定的杨某某承担老房产证所欠的应补交的契税范围不同，故李某某主张的房屋过户契税5626.58元没有合同根据，不予支持。李某某主张的交付房屋、土地使用权证过户、相关费用过户的诉讼请求，因杨某某主张解除合同，并获支持而丧失根据。
一审法院判决：一、解除杨某某与李某某2010年10月11日签订的房产转让合同；二、李某某将乌鲁木齐市天山区马市巷22号2-101号房屋产权过户到杨某某名下，过户费用由杨某某承担；三、李某某支付杨某某申请费1685元；四、杨某某在李某某将涉案房产过户至杨某某名下后，退还李某某房款133000元；五、驳回杨某某要求李某某赔偿租金损失46800元的诉讼请求；六、驳回李某某要求杨某某支付总房款45%违约金104850元的诉讼请求；七、驳回李某某要求杨某某交付房屋的诉讼请求；八、驳回李某某要求杨某某将房屋的土地使用权证过户至其名下的诉讼请求；九、驳回李某某要求�某某将水、电、暖、天然气、有线收视费用户名称变更过户至其名下的诉讼请求；十、驳回李某某要求杨某某将支付其垫付的房屋过户所得税和契税5626.58元的诉讼请求；十一、驳回李某某要求杨某某支付交通费500元及公证送达费622元的诉讼请求。
李某某不服一审判决上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，并请求判令：一、被上诉人向我方按房屋总价45%承担违约金104850元；二、被上诉人给我交付房屋；三、被上诉人将房屋的土地使用权证过户至我名下；四、被上诉人支付房屋交付前所发生的水、电、暖、天然气、有线电视及开通费用；五、判令被上诉人将房屋的水、电、暖、天然气、有线电视用户名过户至我名下；六、判令被上诉人支付我垫付的房屋过户所得税和契税5626.58元；七、判令被上诉人支付交通费500元，公证送达费622元。事实和理由：一审法院判决解除买卖合同属认定事实不清，证据不足，适用法律有误。双方签订的买卖合同合法有效，标的物未存在灭失毁损的情况下，被上诉人又有履约能力，房产证又已过户到李某某名下，未出现不能实现合同目的的情形，合同应当得到实际履行。原一审法院的生效判决已被撤销，不具有法律效力。一审法院以撤销的判决作为解除合同的依据有误。本案中，导致合同不能履行的原因是被上诉人不按合同约定的时间和法律规定的方式向我方交付房屋和已经清结房屋交付之前产生的各项费用。我虽然取得房产登记部门的房屋所有权，而至今未达到对房屋占有、使用、收益和处分的目的，我方出资133000元，不能实现购买房屋的目的。合同第十五条约定，在交清余款前，甲方必须交清所欠各项费用并保证正常使用，否则，乙方有权在余款中扣除清欠�用及开通有线电视费用。根据合同法规定，在我支付余款前，被上诉人应当先履行交房屋和出示已经清结的票据。被上诉人不能按照约定履行，我方有权拒绝履行支付余款，并要求被上诉人承担违约责任。被上诉人交付房屋不是在房屋所在地交付，而是事后腾空房屋的公证及电话清单证明其交房意愿，我方不认可。本案是被上诉人违约引起的纠纷，应将本案与诉被上诉人欠费提起的诉讼一并审理。综上，一审法院判决解除双方买卖合同不符合法律规定，损害我方权益，请求支持我方诉讼请求。
二审法院审理查明事实与一审法院查明事实相一致。
二审法院认为：杨某某（甲方）与李某某（乙方）签订房产转让合同，系双方当事人真实意思表示，双方应当诚实守信的履行合同约定的各自义务。《中华人民共和国合同法》第六十六条规定，“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”可以理解为，如果出卖人未履行合同主要义务，买受人可以行使不付款的抗辩；如果出卖人违反的不是主要义务，而是因诚实信用原则产生的附随义务，如通知、协助等，买受人不能在对方已履行主要义务的情况下，拒绝支付价款。
《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，2010年11月1日，杨某某向李某某办理了房屋产权变更登记，由此，李某某已通过变更房屋产权登记，在法律意义上已取得房屋的所有权，其已享有对该房的占有、使用、收益、处分的权利。且杨某某已提�公证证明，已将房屋腾空。作为出卖人杨某某已将买卖合同中出卖人的主要义务履行完毕，买受人李某某则应当履行相应的付款义务。
双方在合同第十五条第5项约定：“甲方承担过户之前所有物业、水电暖、天然气、闭路电视等费用；甲方承担老房产证所欠的应补交的契税款；2010年11月30日在交接房屋时交清乙方欠甲方的余款；在交清余款之前，甲方必须交清所欠各项费用并保证正常使用，否则乙方有权在余款中扣除清欠费用及开通有线收视费用。”该条款明确了：若杨某某未付清物业、水电暖、天然气、闭路电视等费用，李某某对该部分费用有权在余款中扣除，而不是李某某以此享有拒绝履行合同主要义务即拒付100000元房款的权利。双方在合同十五条第5项中，并未有杨某某先清结房屋所欠费用后，李某某再支付剩余房款的履行顺序。故上诉人李某某�为，在其支付余款前，杨某某应当先履行交房屋和出示已经清结的票据，否则，有权拒绝履行支付余款，并要求杨某某承担违约责任的上诉理由，本院不予采纳。李某某对该合同条款理解有误，其以上述费用未清结为由（上述费用不足10000元），拒付剩余100000元的房款，属行使抗辩权利不当。
《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款规定，“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人可以解除合同。”由于李某某拒绝履行合同付款的主要义务，杨某某通过诉讼等方式向李某某主张交接房屋、支付剩余房款未果，出卖人杨某某因此即享有合同解除权。上诉人李某某以标的物尚存，不存在合同目的不能实现的上诉理由，并不影响杨某某行使解除权。故上诉人李某某的该项上诉理由，本院不予采纳。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”杨某某已按约定办理房产登记变更手续，提供公证证明已将房屋腾空，并提供在交接前后时期与李某某多次电话联系记录，双方并最终未进行房屋交接及余款支付等继续履行合同的行为。上诉人李某某并未能提供有效证据证明房屋交接未成系杨某某违约造成。故对李某某上诉称杨某某交接房屋违约的上诉理由，证据不足，本院不予采纳。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律并无不妥，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。
�绕申诉人李某某的再审诉讼请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：
本院经再审查明事实与原一、二审查明事实相一致。
另查一、2010年10月11日，张友群代杨某某与李某某签订房产转让合同书后。杨某某以李某某未支付剩余房款为由向天山区人民法院起诉，李某某以土地使用证未过户、房屋未交付为由提出反诉。2011年3月31日天山区人民法院对该案作出（2011）天民三初字第131号民事判决：一、被告（反诉原告）李某某支付原告（反诉被告）杨某某剩余房款100000元；二、被告（反诉原告）李某某支付原告（反诉被告）杨某某欠款利息487.5元（100000*4.875‰×1个月）；三、驳回原告（反诉被告）杨某某要求被告（反诉原告）李某某支付交通费300元的诉讼请求；四、原告（反诉被告）杨某某在本判决生效后十日内将位于乌鲁木齐市天山区马市巷2号1层2单元101室房屋交付给被告（反诉原告）李某某使用；五、驳回被告（反诉原告）李某某支付原告（反诉被告）杨某某将位于乌鲁木齐市天山区马市巷2号1层2单元101室房屋的土地使用权证过户至被告（反诉原告）李某某名下的发诉请求；六、驳回被告（反诉原告）李某某要求原告（反诉被告）杨某某支付逾期交房的违约金104850元的反诉请求；七、被告（反诉原告）李某某要求原告（反诉被告）杨某某赔偿损失8750元的反诉请求；八、被告（反诉原告）李某某要求原告（反诉被告）杨某某支付交通费500元的反诉请求，九、被告（反诉原告）李某某要求原告（反诉被告）杨某某支付公证送达费622元的反诉请求。
判决后，李某某不服以原审判决错误为由向本院提起上诉。本院于2011年8月17日作出（2011）乌中民四终字第485号判决：一、维持乌鲁木齐市天山区人民法院�2011）天民三初字第131号民事判决第一项、第二项、第三项、第六项、第七项、第八项、第九项，即“一、被告(反诉原告)李某某支付原告(反诉被告)杨某某剩余房款100000元；二、被告(反诉原告)李某某支付杨某某欠款利息487.5元(100000×4.875‰×1个月)三、驳回原告（反诉被告）杨某某要求被告（反诉原告）李某某支付交通费300元的诉讼请求；六、驳回被告(反诉原告)李某某要求原告(反诉被告)杨某某支付逾期交房的违约金104850元的反诉请求;七、驳回被告(反诉原告)李某某要求原告(反诉被告)杨某某赔偿损失8750元的反诉请求;八、驳回被告(反诉原告)李某某要求原告(反诉被告)杨某某支付交通费500元的反诉请求。九、驳回被告(反诉原告)李某某要求原告(反诉被告)杨某某支付公证送达费622元的反诉请求。”;二、变更乌鲁木齐市天山区人民法院（2011）天民三初字第131号民事判�第四项，即“四、原告(反诉被告)杨某某在本判决生效后十日内将位于乌鲁木齐市天山区马市巷22号1层2单元1O1室房屋交付给被告(反诉原告)李某某使用;”为“杨某某将位于乌鲁木齐市天山区马市巷22号1层2单元1O1室房屋交付给李某某使用。”;三、撤销乌鲁木齐市天山区人民法院（2011）天民三初字第131号民事判决第五项，即“五、驳回被告(反诉原告)李某某要求原告(反诉被告)杨某某将位于乌鲁木齐市天山区房屋的土地使用权证过户至被告(反诉原告)李某某名下的反诉请求；”四、杨某某于乌鲁木齐市天山区房屋的土地使用权证符合办理过户条件时协助李某某办理过户手续。
判决后，李某某仍不服以原一、二审判决。向新疆维吾尔自治区高级人民法院申请再审，新疆高院于2012年10月12以原一、二审部分事实不清为由作出（2012）新审一民提字第175号民事裁定，撤销原一、二审判决，发回重审。重审后形成（2013）天民初字第182号民事判决,李某某仍不服提起上诉形成（2014）乌中民四终字第112号民事判决。
另查二、本院（2014）乌中民四终字第112号民事判决生效后，案件已于2015年9月在天山区法院执行回转即涉案房屋所有权证已回转变更至杨某某名下。杨某某回转支付了已收取李某某的133000元，并在李某某的强烈要求下支付了执行回转款的利息共计20122.362元，就此案件执行回转完毕。目前房屋已变更登记至案外人张静名下。事后李某某仍不服，向新疆高院申请再审。2015年3月5日新疆高院作出（2015）新民申字第196号民事裁定：终结审查。李某某仍不服向新疆维吾尔自治区人民检察院提起申诉。
另查三，2010年10月11日，张友群代杨某某与李某某签订房产转让合同书后，在众多的诉讼案件期间，李某某还以杨某某拖欠水、暧费为由向天山区人民法院提起诉讼。天山区法院于2012年2月1日对此案作出（2012）天民三初字第64号民事判决：判决后杨某某不服上诉于本院，本院于2012年10月12日作出（2012）乌中民终字第512号民事裁定：撤销原判，发回重审。重审后，天山区法院于2012年12月14日作出（2012）天民三初字第1430号民事判决：驳回李某某的诉讼请求。
以上事实有，涉案相关判决、裁定、执行票据、房屋档案查询记录、开庭笔录等证据为证。
本院经再审认为：《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限�仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。据此，李某某与杨某某2010年10月11日签订房屋转让合同后，于2010年10月1日杨某某就已经将涉案交易的房屋变更登记在买受人李某某名下了。并且杨某某让原租赁户将出卖的房屋腾空还与李某某多次电话联系，但李某某终究未支付剩余买房款。从物权法的物权转移理论上讲,涉案交易的房屋一经变更登记在买受人李某某名下，李某某即为该不动产房屋的所有权人且该物权具有排他性之权利.至此作为房屋买受人的李某某其主要合同之目的已经得到实现。那么李某某理应履行其买房合同之义务即将剩余卖房款的100000元支付给房屋出卖人杨某某。但是李某某不但不自觉履行其付款之义务,特别是在人民法院判决其履行义务后,仍不履行。其后又多次提起诉讼，�然诉讼是法律赋予当事人的权利，并无不当。但由此所产生的后果是，导致出卖人杨某某的合同之目的长期得不到实现。据此本院认为,一、李某某的行为已构成拒绝履行或以自己的行为明确表示不履行主要债务的意思表示.作为长期不能实现合同目的的杨某某有权解除合同；二、李某某与杨裴房屋买卖合同纠纷发生后，经过了多次长期不间断的诉讼至今已七年之久，合同双方当事人在此过程中，在经济上均遭受了一定损失，在情感上已造成极大伤害，在诚信方面已相互极度缺乏信任。如继续履行合同其基础已不复存在；三、由于李某某与杨某某双方发生纠纷经过多次长期的诉讼，目前导致合同情势也已发生重大变化，如案件已执行回转完毕，现涉案房屋已变更登记在他人名下。如继续履行合同已为履行不能即主观不能，客观不能。故李某某申诉主张的，原一、二审�决解除合同错误，要求撤销，并不同意解除合同，要求继续履行合同的诉讼请求及事实和理由不能成立。
综上所述，李某某申诉的事实和理由不能成立，其申诉请求本院不予支持。原一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定判决如下：
一、维持本院（2014）乌中民四终字第112号民事判决；
二、驳回李某某的申诉请求。
本判决为终审判决。
审判长 郑进民
审判员 达莲花
审判员 于 翔
二〇一七年十一月十三日
书记员 谢 丹