南宁铁路运输法院
民 事 判 决 书
（2015）南铁民初字第717号
原告：广西桂合集团有限公司，住所地广西壮族自治区浦北县。
法定代表人：赖以军，该公司总经理。
委托诉讼代理人:陆福俊，广西政大律师事务所律师。
委托诉讼代理人:容学材，广西港天律师事务所律师。
被告：杨钦，女，1988年9月6日出生，侗族，住湖南省通道侗族自治县。
被告：杨景，男，1986年6月9日出生，侗族，住湖南省通道侗族自治县。
原告广西桂合集团有限公司（以下简称桂合公司）与被告杨钦、杨景房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月25日立案后，依法适用普通程序进行审理，并于2016年10月9日公开开庭进行了审理。原告桂合公司的委托诉讼代理人容学材到庭参加诉讼，被告杨钦、杨景经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告桂合公司向本院提出诉讼请求：1.被告杨钦向原告桂合公司返还押金22000元和转让费5万元；2.被告杨钦向原告桂合公司支付违约金10万元；3.被告杨景在本案中承担连带责任；4.由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年5月，被告杨钦与南宁市锐丰房屋租赁有限公司（以下简称锐丰公司）签订租赁合同，约定被告杨钦承租锐丰公司位于南宁市青秀区的新锐商厦第一层第5号、第6号铺面（建筑面积共256㎡）及第二层部分铺面（建筑面积为110㎡）。2014年11月5日，被告杨钦在取得锐丰公司同意后，委托被告杨景将上述一楼铺面分割部分（建筑面积60㎡）转租给原告，并签订《商铺租赁合同》，对铺面的租金及租赁期限均作出了约定，双方还就违约责任作出了约定，如果因为被告的责任，铺面被提前收回，被告杨钦、杨景应支付之前所收取的所有费用作为违约金；若原告对铺面进行了装修，还需支付装修费10万元作为赔偿原告的损失。合同签订后，原告支付了押金22000元，一次性支付铺面转租费5万元，并对铺面进行装修共花费了109167.38元。因被告杨钦不按时交租金给锐丰公司，2015年8月份，锐丰公司收回了其出租给被告杨钦的铺面，包括被告杨钦转租给原告的铺面。原告不能继续租用铺面经营，造成了经济损失。该损失是由于被告杨钦不按时向锐丰公司交付租金所致，被告杨钦应向原告支付违约金，并返还押金和转让费。而被告杨景作为杨钦的代表，代杨钦签订合同，实质上共同享有转租铺面的利益，对于本案应当承担连带责任。原告遂提起诉讼，请求判如所请。
被告杨钦、杨景未作答辩。
原告围绕诉讼请求依法提交了证据。被告杨钦、杨景经本院合法传唤未到庭，视为其放弃举证和质证的权利。对原告提交的证据，本院认定如下：1.被告杨钦与锐丰公司签订的《租赁合同》，可以证明被告杨钦向锐丰公司承租了涉案商铺；2.被告杨钦出具给被告杨景的《委托证明》，可以证明杨钦委托杨景对涉案商铺对外进行租赁；3.被告杨景代理杨钦与原告签订的《商铺租赁合同》，可以证明原告与被告存在租赁合同关系；4.锐丰公司吕锐良出具的《同意转租转让证明》，可以证明被告杨钦有权对涉案商铺进行转租；5.银行转款单，可以证明原告向被告杨景支付了押金22000元、租金33000元、转让费5万元；6.原告与广州市星迪家具有限公司（以下简称星迪公司）签订的《订购合同》，可以证明原告就涉案商铺向星迪公司订购高柜等家具；7.锐丰公司在原告承租铺面张贴的要求退出铺面的通知。上述证据均可以证明案件事实，故对上述证据，本院予以确认。
根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2013年3月27日，被告杨钦与锐丰公司签订《租赁合同》，约定锐丰公司将其拥有使用权及出租权的位于南宁市青秀区的新锐商厦第一层第5号、第6号铺面（共256㎡）及第二层的部分铺面(共110㎡)出租给被告杨钦使用，经营美容院。租赁期自2013年5月1日至2018年4月30日。该合同末页，锐丰公司签章处除盖有公司公章外，还有公司代表吕锐良签字确认。合同签订后，锐丰公司将合同约定的铺面交付被告杨钦使用。
2014年2月1日，被告杨钦出具《委托证明》，该证明内容为：本人（杨钦）拥有位于南宁市商铺的租赁转让权，现将该商铺租赁转让权委托给被告杨景。
2014年11月2日，锐丰公司吕锐良出具一份《同意转租转让证明》，该证明内容为：本人（吕锐良）拥有位于南宁市商铺的合法所有权，并已将该商铺出租给杨钦，现同意杨钦将该商铺转租或转让予第三方。
2014年11月5日，被告杨景代理被告杨钦以杨景（出租方，甲方）的名义与原告桂合公司（承租方，乙方）签订了一份《商铺租赁合同》，约定甲方将其承租的南宁市新锐商厦第一层第5号、第6号铺面划分其中的60㎡转租给原告。双方约定租赁期限自2014年11月25日至2019年11月24日。合同第四条约定，保证金为22000元，甲方一次性向乙方收取转让费5万元。合同第七条约定，非因乙方责任，甲方提前收回商铺，应向乙方支付之前所收取的所有费用作为违约金，若乙方已对铺面进行装修，则甲方还需支付装修费用10万元给乙方。该合同的补充协议处还约定：业主与甲方有任何纠纷影响到现租户，一切后果由甲方补偿给乙方。签订合同时，被告杨景向原告出具了被告杨钦给其的《委托证明》。合同签订后，2014年11月6日原告通过财务钟娟的账户向被告杨景账户支付转让费5万元、押金（即保证金）22000元、租金33000元。原告承租涉案商铺后，用于经营家纺用品。2014年12月8日，原告与星迪公司签订《广西桂合家纺集团有限公司南宁家纺经营部（南宁安湖店）甲方专柜制作订购合同》，向星迪公司订制高柜等用于铺面装修。
2015年8月7日，锐丰公司在原告承租的商铺张贴通知，通知原告因被告杨钦未按时向锐丰公司支付租金，锐丰公司要收回涉案商铺。2015年8月25日，原告搬离涉案商铺将商铺交还锐丰公司。
本院认为，被告杨钦委托被告杨景将其向锐丰公司承租的新锐商厦铺面进行转租。被告杨景向原告桂合公司出具被告杨钦的《委托证明》后，在被告杨钦的授权范围内以自己的名义与原告桂合公司签订《商铺租赁合同》，将新锐商厦第一层第5号、第6号铺面划分其中的60㎡转租给原告,且该合同并未约定原告桂合公司仅对被告杨景行使合同权利，履行合同义务，不存在该合同只约束杨景和桂合公司的情况。被告杨景以自己的名义，按照被告杨钦的指示与原告桂合公司签订合同，原告在签订合同时已知道被告杨景与杨钦之间的代理关系，虽然合同双方当事人为杨景与桂合公司，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定，该《商铺租赁合同》直接约束被告杨钦和原告桂合公司。由于被告杨钦与锐丰公司的租赁合同届满期限为2018年4月30日，而被告杨景与原告签订的《商铺租赁合同》期限为2014年11月25日至2019年11月24日。被告杨钦转租期限超过其剩余承租期限，超过部分的约定无效，即该租赁合同的有效租赁期限为2014年11月25日至2018年4月30日。在有效租赁期限内，被告杨钦和原告桂合公司均应依照合同约定全面履行自己的义务。
关于合同解除的问题。2015年8月25日，因被告杨钦未按时向锐丰公司缴纳租金，导致锐丰公司将涉案商铺收回，原告不能继续租用。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。故原告主张解除合同，有事实和法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定：当事人一方依照第九十四条的规定主张解除合同的，合同自通知到达对方时解除。本案中，本院于2016年9月22日将民事诉状等应诉材料送达两被告，原告解除合同的意思表示于该日送达被告，故本院认定原告与被告杨景签订的《商铺租赁合同》于2016年9月22日解除。
关于原告要求被告杨钦返还押金及转让费的问题。原告与被告杨景的合同已解除，押金应予以返还，故对原告要求被告杨钦返还押金22000元的诉讼请求予以支持。转让费是承租方为取得承租权向出租方支付的租金之外的费用，其主要目的是为了取得租赁物的使用权。本案中，原告与被告杨景签订合同时，约定的租赁期限为2014年11月25日至2019年11月24日（共1826天），现原告最多只使用至2015年8月25日（即原告使用了274天），即原告未能完全实现在双方约定的期限内使用租赁物的目的，故被告杨钦应将剩余转让费42497.26元〔计算方法：5万元÷1826天×（1826天-274天）〕退还给原告，故对原告要求被告杨钦退还转让费5万元，本院支持42497.26元，超出部分不予支持。
关于违约金的问题。原告承租涉案商铺后，为经营家纺用品，订购了高柜等对商铺进行装修。合同第七条约定，非因乙方责任，甲方提前收回商铺，若乙方已对铺面进行装修，则甲方需支付装修费用10万元给乙方。被告杨钦将涉案商铺转租给原告，因拖欠锐丰公司的租金，致使涉案商铺被锐丰公司收回，原告承租商铺的目的无法实现，被告杨钦的行为已违约,且该违约行为发生在合同有效期限内，故被告杨钦应按合同约定承担违约责任。原告要求被告杨钦按双方合同约定支付违约金10万元有事实和法律依据，本院予以支持。
关于被告杨景是否应对上述债务承担连带责任的问题。被告杨景是受被告杨钦的委托，以自己的名义与原告桂合公司签订租赁合同，桂合公司在订立合同时知道被告杨钦与杨景之间的代理关系，该合同直接约束被告杨钦和原告桂合公司。被告杨景只是作为被告杨钦的代理人在被告杨钦授权的范围内实施民事法律行为，不应承担责任。故原告要求被告杨景在本案中承担连带责任的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第四百零二条、《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四的规定，判决如下：
一、被告杨钦向原告广西桂合集团有限公司返还押金22000元及转让费42497.26元，共计64497.26元；
二、被告杨钦向原告广西桂合集团有限公司支付违约金10万元；
三、驳回原告广西桂合集团有限公司的其他诉讼请求。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案本诉受理费3740元，公告费700元，共计4440（原告已预交），由原告广西桂合集团有限公司负担140元，由被告杨钦负担4300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。
审 判 长 梁 娟
审 判 员 蓝丹丹
人民陪审员 李一锋
二〇一六年十二月十二日
书 记 员 秦翔华
附：相关法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第六十三条第一款公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》
第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。