广西壮族自治区防城港市港口区人民法院民 事 判 决 书（2015）港民初字第959号原告防城港市国土资源局，住所地防城港市港口区云南路天马大厦。法定代表人苏维成，该局局长。委托代理人许倾，该局干部。委托代理人陆有清，广西欣和律师事务所律师。被告防城港房天房地产开发有限责任公司,住所地防城港市港口区渔万路与四川路交汇处“晖旺花园”1-1-202号房。法定代表人王美清,该公司执行董事。委托代理人黄洪和，广西十环律师事务所律师。原告防城港市国土资源局诉被告防城港房天房地产开发有限责任公司土地使用权出让合同纠纷一案，本院于2015年6月19日立案受理后，依法组成由审判员李明娟担任审判长、代理审判员林国锦、人民陪审员林业就参加的合议庭，于2015年10月13日公开开庭审理了本案。书记员罗锦昭担任法庭记录。原告的委托代理人陆有清、许倾，被告的委托代理人黄洪和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告防城港市国土资源局诉称，2012年12月18日，原告与被告签订《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：防港土出字20120044号，以下简称《出让合同》），将位于江山半岛旅游度假区月亮湾出让给被告，宗地面积为140702平方米，出让价款为70636720元，被告分二期向原告支付出让价款。合同签订后，被告于2014年4月1日支付第一期和第二期出让价款，支付时间不符合合同约定。被告的行为已构成违约，根据合同第三十条的约定，被告应向原告支付违约金。为防止国有资产流失，原告于2015年5月19日向被告送达《关于催缴分期缴纳土地出让金应支付的利息以及逾期缴纳土地出让金应支付的违约金的通知》（以下简称《催缴通知》），要求被告于2015年6月5日前付清违约金和利息16562887.10元，但被告对此置之不理。为维护原告的合法权益,请求法院判令：一、被告支付拖欠的土地出让金价款违约金和利息16562887.10元（其中违约金15519033.60元，利息1043853.50元）；二、案件受理费及其他诉讼费由被告承担。原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、组织机构代码证、法定代表人身份证明，证明原告主体资格；2、营业执照、组织机构代码证，证明被告的主体资格；3、《出让合同》，证明被告与原告签订的合同约定双方的权利和义务；4、《国有土地使用证》，证明被告办理了土地使用证；5、一般缴款书，证明被告于2014年4月1日逾期缴纳土地出让金50636720元；6、土地出让违约金计算表、利息表，证明被告欠违约金及利息的具体数额。原告当庭提交的证据有：1、钦地土征（1992）26号批复，证明1992年9月12日，钦州地区行政公署土地管理局同意征用位于江山月亮湾炮台岭、生牛角、潭篷村沙万生产队、何屋生产队和国有滩涂合计288667平方米（包含被告补办出让的140702平方米）划给被告与江山乡政府联合投资开发建设。同时证明了该幅土地已经依法征用，土地所有权从集体所有依法变更为国有；2、关于补办140702平方米国有建设用地出让涉及有关问题的承诺，以证明被告认可市国土资源勘测规划院实测的140702平方米土地使用权；3、关于划拨土地使用权补办出让申请，证明被告将划拨取得的防区国用（1999）字第99070号项下的140702平方米申请补办土地出让手续，被告本已使用土地；4、关于办理211.053亩土地出让手续的情况说明，证明被告对其持有的防区国用（1999）字第99070号的土地使用权进行说明；5、防政函（2012）129号批复，证明市人民政府同意被告办理140702平方米国有划拨土地补办协议出让手续。被告防城港房天房地产开发有限责任公司辩称，1、本案应该是行政案件而不是民事案件，原、被告的关系是行政主体关系，办证、收费都是原告行使行政职权的表现；2、被告迟延支付土地出让金是因为原告的行政行为引起的，主要是原告未按照国土资源部的相关规定交付土地，原告已构成违约；3、原告违约表现在没有按照合同约定交付土地，也没有办理国有土地出让证；4、被告迟延支付违约金不应当按照原告诉请的违约金标准计算，原告诉请的违约金计算标准过高，请求予以减少。被告为其辩解在举证期限内提交证据的证据有：1、营业执照、机构代码证，证明被告的身份；2、防区国用（1999）字第99070号《国有土地使用证》，证明被告持有划拨国有土地使用证；3、地字第450601201100217号《建设用地规划许可证》，证明被告持有划拨建设用地规划许可证；4、项目设计费发票，证明被告支付项目设计费44万元；5、关于核实月亮湾钻石海岸项目用地面积使用比例请示的复函，江山半岛未有控规；6、请求缓交土地出让金的申请，证明被告申请缓交土地出让价款；7、请求免交利息及滞纳金的申请、复函，证明被告申请免交利息和滞纳金；8、治安调解协议书；9、证明；10、关于请求协调钻石海岸项目举行开工仪式的报告；11、关于请求协调解决项目用地征地遗留问题的申请；12、村民阻挠开工现场照片；证据8-12共同证明宗地存在纠纷、原告未交地的事实。被告申请本院依职权调查收集的证据有：1、《关于提供江山半岛规划材料的复函》，证明被告不能正常开发是由于政府机关的行政行为造成；2、《征收土地补充协议书》，以证明土地存在纠纷，由于农民征地补偿款没有到位，农民妨碍被告施工，原告不应该要求被告缴纳违约金与利息。经公开开庭质证，被告对原告在举证期限内提交的证据1-5的真实性、合法性、关联性没有异议，但认为证据4不能证明被告办理了出让国有土地使用证；对证据6认为违约金及利息的计算标准过高；对原告当庭提交的证据1-5的真实性、合法性无异议，但不认同原告的证明内容，认为原告原来交付的土地的使用权类型是划拨，后来在其补交土地出让金后使用权类型应改为出让，相应的土地使用证也应该办理而原告未予办理。原告对被告提供的1-3的真实性、合法性、关联性无异议；对证据4的关联性有异议，认为该证据系证明被告无法施工，与土地闲置有关，与本案是否违约无关；对证据5真实性、合法性无异议，对关联性有异议；对证据6的真实性不予认可，认为被告应提供相关签收文件予以佐证；对证据7中递交给防城港市人民政府的申请认为没有签收手续，对其真实性不予认可；对证据7中原告复函的真实性、合法性、关联性没有异议；对证据8、9的真实性无法确认，认为与《出让合同》无关，被告是清楚出让土地情况的，现被告以村民阻挠施工为由不交纳出让金是不成立的；对证据10的关联性有异议，认为被告的项目是否开工与《出让合同》的签订无关；对证据11的真实性不予认可；对证据12中照片认为拍摄时间为合同签订三个月前，被告在当时已知道土地存在一些问题仍愿意与原告签订合同，恰好证实双方签订的合同符合法律规定，双方必须严格履行。被告对本院依其申请调查收集的证据1、2的真实性、合法性、关联性均无异议；原告对被告申请本院调取的证据1的关联性有异议，认为规划建设是合同签订后是否出现闲置的另一法律问题；对本院依被告申请调查收集的证据2的真实性无法判断，认为协议书中涉及的土地是1000多亩而涉案土地为200多亩。结合当事人的质证意见，本院认证如下：对各方当事人均无异议的证据即原告在举证期限内提交的证据提交的证据1-5、被告提交的证据1-3、5、7中的复函予以采纳，作为定案的依据。对原告在举证期限内提交的证据6，由于该土地出让违约金计算表、利息表系原告单方制作，故本院不予采纳；对原告当庭提交的证据1-5，由于原告对该5份证据的真实性、合法性没有异议，且与本案有一定关联，故本院予以采纳，作为定案的参考依据。对被告提交的证据4、5、8、9、10、11，由于该6份证据与本案没有直接的关联，故本院不予采纳；对被告提交的证据6，由于原告否认收到该申请且被告未提交原告签收该申请的相关材料，故对该证据，本院不予采纳；对被告提交的证据7中的申请，被告未提供相关签收材料，故本院不予采纳；对被告提交的证据12，由于照片中涉及村民阻挠施工，与本案争议的延期支付土地出让金问题无直接联系，故本院不予采纳。对本院依申请调查收集的证据1、2，该证据与本案争议事实无直接联系，故本院不予采纳。综合本案证据，本院确认以下法律事实：1999年8月，防城港市防城区土地管理局向被告颁发《国有土地使用证》（编号：防区国用（1999）字第99070号），宗地坐落于防城区江山乡月亮湾（牛头湾），用途为旅游经济开发，使用权类型为划拨，使用权面积为288667平方米。2011年6月24日，防城港市住房和城乡建设委员会向被告颁发《建设用地规划许可证》（编号：地字第450601201100217号），用地项目名称为酒店、住宅，用地位置为江山半岛月亮湾，用地性质为旅馆业用地、住宅用地，用地面积为140702平方米（合211.053亩）。2012年6月18日，被告向原告申请办理防区国用（1999）字第99070号《国有土地使用证》项下140702平方米国有建设用地的出让手续。2012年7月27日，防城港市人民政府作出《关于同意防城港房天房地产开发有限责任公司办理140702平方米国有划拨土地使用权协议出让手续的批复》（防政函[2012]129号），同意被告办理位于江山半岛旅游度假区月亮湾的140702平方米国有划拨土地使用权协议出让手续；收取总额为70636720元土地出让价款，此标准有效期为1年，逾期未缴清土地价款的，重报市人民政府审定；原告自愿放弃防区国用（1999）字第99070号《国有土地使用证》项下200亩海滩涂使用权和比实地勘测的陆域面积多出10.591亩陆域面积使用权，共计210.591亩土地权利；被告必须在完善协议出让手续后1年内动工，项目动工后3年内竣工，否则依法收回土地使用权。2012年12月18日，以原告为出让人与以被告为买受人签订《出让合同》，约定合同项下出让宗地编号为450603204207GB00001，宗地总面积为140702平方米，其中出让宗地面积为140702平方米；出让宗地坐落于江山半岛旅游度假区月亮湾；用途为其他普通商品住房用地（面积：9.893085公顷，出让年期为70年），住宿餐饮用地（面积：4.177115公顷，出让年期为40年）；出让人同意在2012年12月27日前将出让宗地交付给受让人且以现状出让；出让价款为70636720元（每平方米502.03平方米）；受让人同意按以下时间和金额分二期向出让人支付国有建设用地使用权出让价款：第一期支付35318370元，付款时间为2013年1月17日之前；第二期支付35318350元，付款时间为2013年7月26日之前；分期支付支付出让价款的，受让人在支付第二期及以后各期出让价款时，同意按照支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率向出让人支付利息；受让人应在按本合同约定付清本宗地全部出让价款后，持本合同和出让价款缴纳凭证等相关证明材料，申请出让国有建设用地使用权登记；受让人同意本合同项下宗地建设项目在2013年12月27日之前开工，在2015年12月27日之前竣工；受让人应当按照本合同约定按时支付出让价款，不按时支付的，自滞纳之日起每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失；出让人未能按期交付土地或交付土地未能达到本合同约定的土地条件或单方改变土地使用条件的，受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失。土地使用年限自达到约定的土地条件之日起算。原告于2012年12月28日将2000万元土地出让金支付到防城港市财政局的银行账户；于2014年4月1日将50636720元土地出让金支付到防城港市财政局的银行账户。本院认为，原告与被告签订的《出让合同》是当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应严格按约履行各自的义务。现原告已按约履行交付土地的义务，被告却未能按照合同约定的期限支付土地出让金，其行为已构成违约。被告辩称涉案土地存在征地遗留问题导致项目无法开工而应免除其缴纳违约金与利息的责任。根据《出让合同》的约定，原告以现状交付土地给被告使用，且被告于1999年已取得涉案土地的使用权，故可以认定被告在签订《出让合同》时对土地现状已有一定认知，被告应按合同约定的期限支付土地出让金。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，对原告要求被告支付相关利息及违约金的诉讼请求，本院予以支持。由于原、被告双方对合同约定的利息及利息的计算标准无异议，故本院认可利息按支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率计算（原告主张按半年期年利率5.6%计算），利息为1029554元（35318350元×5.6%÷365天×190天）=1029554元]。关于违约金的计算标准的问题。庭审中，被告提出《出让合同》约定的违约金计算标准过高，请求予以调整。根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，对于当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”。本案中，原告未举证证明被告逾期支付土地出让金对其造成的实际损失，故本院结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，依法将违约金的计算标准调整为中国人民银行规定的同期贷款利率的1.3倍，期间一年期的中国人民银行同期贷款利率为年利率6%。根据双方合同约定，被告应于2013年1月17日支付第一期土地出让款35318370元，应于2013年7月26日支付第二期土地出让款35318350元，被告于2012年12月28日已支付2000万元,2014年4月1日支付50636720元，因此，被告迟延支付第一期土地出让款15318370元，迟延天数为439天，迟延支付第二期土地出让款35318350元，迟延天数为249天。故被告应支付的违约金为3316396元[（15318370元×6%÷365天×439天×1.3）+（35318350元×6%÷365天×249天×1.3）=3316396.22元]。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告防城港房天房地产开发有限责任公司向原告防城港市国土资源局支付利息1029554元、违约金3316396元，两项合计4345950元；二、驳回原告防城港市国土资源局的其他诉讼请求。案件受理费121177元，由原告防城港市国土资源局负担75000元，被告防城港房天房地产开发有限责任公司负担46177元。上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状正本一份，副本八份，上诉于防城港市中级人民法院。并于上诉期间届满之日起7日内预交上诉费121177元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，账号：20×××13，开户银行：农行防城港分行营业室）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李明娟代理审判员  林国锦人民陪审员  林业就二〇一五年十一月九日书 记 员  罗锦昭相关法律、司法解释：一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。