广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0104民初9844号
原告：中国农业银行股份有限公司广州淘金支行，住所地广州市越秀区环市东路338号首、二层。
负责人：何小红，行长。
委托诉讼代理人：田源，广东金联律师事务所律师。
委托诉讼代理人：潘杰英，广东金联律师事务所律师。
被告：陈楚英，女，1981年11月29日出生，汉族，住广东省汕头市濠江区。
被告：林贤太，男，1980年6月26日出生，汉族，住广东省汕头市濠江区。
被告：广州富力地产股份有限公司，住所地广州市天河区珠江新城华夏路10号富力中心45-54楼。
法定代表人：李思廉，董事长。
委托诉讼代理人：饶文谦，该司员工。
原告中国农业银行股份有限公司广州淘金支行（以下简称农行淘金支行）与被告陈楚英、林贤太、广州富力地产股份有限公司（以下简称富力公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年5月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告农行淘金支行的委托诉讼代理人田源、潘杰英及被告陈楚英、被告富力公司的委托诉讼代理人饶文谦到庭参加诉讼。被告林贤太经本院传票依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。
原告农行淘金支行向本院提出诉讼请求：1、被告陈楚英、林贤太立即向原告农行淘金支行偿还本金397630.35元及利息（从2017年9月28日起的利息、罚息、复利按合同约定的标准计算至欠款实际清偿之日止）；2、原告农行淘金支行对被告陈楚英、林贤太所有的位于广州市花都区花东镇富力金港新城七区1-19栋自编七区6栋3层301房的房产在能够办理房产证之日协助原告农行淘金支行办理正式抵押登记，将原告农行淘金支行设定为抵押权人，抵押权设定后，原告农行淘金支行对该抵押房产享有优先受偿权；3、被告富力公司对被告陈楚英、林贤太的全部债权承担连带保证责任；4、被告陈楚英、林贤太、富力公司共同承担本案诉讼费和保全费。事实和理由：2013年1月9日，原告农行淘金支行与被告陈楚英、林贤太签订《个人购房担保借款合同》，约定被告陈楚英、林贤太向原告农行淘金支行申请借款470000元用于购买广州市花都区花东镇富力金港新城七区1-19栋自编七区6栋3层301房的房产，借款期限240个月，还款方式为每月等额本息还款。如被告陈楚英、林贤太有任何违反合同约定义务的行为，原告农行淘金支行有权解除合同，提前收回借款本息，并根据合同约定向被告陈楚英、林贤太收取复利和罚息，并行使抵押权。2012年9月17日，原告农行淘金支行与被告富力公司签订《中国农业银行广东省分行一手购房贷款业务银企合作协议》，约定了担保的事宜。上述合同签订后，原告农行淘金支行依约向被告陈楚英、林贤太履行了划款义务，但被告陈楚英、林贤太未依约还款，被告富力公司亦未履行保证责任，违反合同约定，损害了原告农行淘金支行的合法权益。
被告陈楚英辩称，对原告农行淘金支行的诉请没有意见，被告陈楚英在庭审前已经将逾期贷款全部清偿完毕，希望可以按原贷款合同继续履行。
被告林贤太无答辩，无提交证据。
被告富力公司辩称，根据原告农行淘金支行提供的证据可见涉案房屋已经办理了相关手续，抵押权是成立的。根据相关规定，被告富力公司要求原告农行淘金支行先拍卖房屋，被告富力公司就拍卖款项不足部分承担补充清偿责任。此外，欠款金额明细表是原告农行淘金支行单方自作的，希望法院依法审查。原告农行淘金支行未向被告富力公司主张过债权，被告富力公司承担连带清偿责任的条件未成就。
原告农行淘金支行围绕诉讼请求依法提交了个人信贷业务申请表、个人购房担保借款合同、中国农业银行广东省分行一手购房贷款业务银企合作协议、同意房产抵押承诺书、房地产预告登记证明、结婚证、个人借款凭证、欠供明细表等证据，本院组织到庭当事人进行了证据交换和质证。被告林贤太未到庭应诉，视为放弃抗辩及质证的权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
2012年9月17日，原告农行淘金支行（甲方）与被告富力公司（乙方）签订《中国农业银行广东省分行一手购房贷款业务银企合作协议》，协议约定：乙方开发了富力金港新城（金港城）G1-G19栋项目（下称“合作项目”），甲乙双方就合作项目的项目开发贷款已签订《中国农业银行固定资产借款合同》（下称“开发贷款合同”），由甲方对合作项目提供独家开发贷款支持，甲方开发贷款在合作项目总金额占比100%。双方就合作项目的个人购房贷款业务进行合作，合作项目坐落于广州市花都区花东镇永星路旁，项目内具体合作房屋范围根据国家政策、法律法规、和甲方管理要求确定。乙方同意按照甲方管理要求确定的交易框架、内容、程序，办理本协议约定的合作事项。乙方不可撤销地承诺为甲方向合作项目的购房人发放的个人购房贷款提供连带责任保证担保。乙方提供担保的，担保范围为购房人与甲方签订的借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等甲方实现债权的一切费用。乙方提供保证担保的，其对单一购房人的保证责任自甲方向该购房人发放借款之日起，至该购房人取得发地产权利证书，并办妥以甲方为抵押权人的抵押登记手续。
2013年1月9日，原告农行淘金支行（贷款人）与被告陈楚英（借款人、抵押人）、林贤太（抵押人）签订《个人购房担保借款合同》，合同约定：被告陈楚英向原告农行淘金支行借款470000元，用于购买广州市花都区花东镇富力金港新城七区1-19栋自编七区6栋3层301房，借款期限自2013年1月17日至2033年1月16日止，共240个月，借款利率执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮15%后确定；被告陈楚英以等额本息还款法按月偿还借款本息；被告陈楚英未按合同约定期限归还借款本金的，原告农行淘金支行对逾期借款从逾期之日起在合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；对被告陈楚英应付未付利息，原告农行淘金支行有权依据中国人民银行规定计收复利；被告陈楚英未按约定按期足额偿还借款的，原告农行淘金支行有权宣布借款合同项下借款立即到期并提前收回已发放借款；被告陈楚英、林贤太以上述房产作抵押担保，担保范围包括借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及原告农行淘金支行实现债权的费用等。
2013年1月7日，被告陈楚英、林贤太签署《同意房产抵押承诺书》，同意以广州市花都区花东镇富力金港新城七区1-19栋自编七区6栋3层301房向原告农行淘金支行借款所产生的债务提供不可撤销的抵押担保，上述借款人的借款用途为购买上述作为抵押物的房产。2015年1月14日，原告农行淘金支行与被告陈楚英对上述抵押房产广州市花都区花东镇富力金港新城七区1-19栋自编七区6栋3层301房于广州市国土资源和房屋管理局办理了抵押权预告登记。庭审中，原告农行淘金支行及被告富力公司均陈述，案涉抵押房产尚未办理正式的房产登记，亦未办理正式的抵押登记手续。在本院指定的举证期间内，原告农行淘金支行未向本院提交案涉房屋的查册表。
2013年1月17日，原告农行淘金支行向被告陈楚英发放了贷款470000元，借款凭证载明借款到期日为2033年1月16日，借款执行利率5.5675%、逾期利率8.35125%。被告陈楚英未履行合同，截至2017年9月27日，被告陈楚英尚拖欠原告农行淘金支行借款本金397630.35元，成讼。
另查明，被告陈楚英与被告林贤太于2005年9月16日登记结为夫妻关系。
本院认为，原告农行淘金支行与被告富力公司签订的《中国农业银行广东省分行一手购房贷款业务银企合作协议》以及原告农行淘金支行与被告陈楚英、林贤太签订的《个人购房担保借款合同》是各方当事人的真实意思表示，合同内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立生效。原告农行淘金支行已按合同约定履行了发放贷款的义务，被告陈楚英未能按合同约定履行还款付息义务构成违约，故原告农行淘金支行要求被告陈楚英偿还借款本金397630.35元及2017年9月28日之后产生的利息、罚息、复利的诉讼请求合法合理，本院予以支持。被告林贤太为被告陈楚英的配偶，被告陈楚英的本案债务形成于婚姻关系存续期间，借款用途为购买房产，用于夫妻共同生活，且被告林贤太作为涉案债务的抵押人，签署了《同意房产抵押承诺书》，其已知晓案涉债务的存在并同意被告陈楚英向原告农行淘金支行贷款，故本案债务应属于夫妻共同债务，被告林贤太应对被告陈楚英的上述债务承担共同清偿责任。被告陈楚英以其所购房产为上述借款提供抵押担保，房产尚未取得产权，故原告农行淘金支行要求被告陈楚英、林贤太协助办理正式抵押登记手续的条件尚未成就，故原告农行淘金支行的该项诉请缺乏依据，本院不予支持。原告农行淘金支行虽对涉案房产办理了抵押权预告登记手续，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定，“以正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立”，在办理正式的抵押权登记之前，双方约定的抵押房产的抵押权尚未设立，原告农行淘金支行依据抵押权预告登记对涉案房屋仅享有优先设立抵押权的权利，并非直接享有抵押权，故原告农行淘金支行要求对被告陈楚英名下的涉案抵押房屋优先受偿的主张，不符合法律规定，本院不予支持。《中国农业银行广东省分行一手购房贷款业务银企合作协议》约定被告富力公司在抵押房屋未办妥抵押登记（备案期间）提供连带责任担保，现案涉抵押房产尚未办妥抵押登记，故被告富力公司作为被告陈楚英向原告农行淘金支行借款的保证人，对被告陈楚英的涉案借款，应承担保证责任。被告富力公司辩称要求原告农行淘金支行先拍卖房屋，就拍卖款项不足的部分承担补充清偿责任，不符合上述合作协议的约定，故对被告富力公司的该项意见，本院不予采纳。被告富力公司承担保证责任后有权依据《中华人民共和国担保法》第三十一条向被告陈楚英、林贤太进行追偿。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：
一、被告陈楚英、林贤太在本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司广州淘金支行偿还贷款本金397630.35元及利息（从2017年9月28日起的利息、罚息按《个人购房担保借款合同》约定标准计至款项付清之日止；从2017年9月28日起的复利以应付未付利息为基数【其中不包含罚息】，按《个人购房担保借款合同》约定的标准计算至款项付清之日止）；
二、被告广州富力地产股份有限公司对被告陈楚英、林贤太的上述债务承担连带清偿责任。被告广州富力地产股份有限公司承担保证责任后，有权向被告陈楚英、林贤太追偿；
三、驳回原告中国农业银行股份有限公司广州淘金支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7535元，保全费2598元，由被告陈楚英、林贤太、广州富力地产股份有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 赵璐璐
人民陪审员 易美红
人民陪审员 刘军梅
二〇一七年十月三十一日
书 记 员 郑白琳