广西壮族自治区玉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂09民终924号
上诉人（一审被告）：吴鸿漩，女，1970年3月13日出生，汉族，北流市点亮红百货超市业主，个体工商户，住广西陆川县。
委托代理人：罗新武，广西振祺律师事务所律师。
委托代理人：吴成海，男，1980年2月26日出生，汉族，住广西陆川县。
被上诉人（一审原告）：黄品，女，1967年12月27日出生，汉族，住广西北流市。
被上诉人（一审原告）：黄介，男，1971年4月10日出生，汉族，住广西北流市。
被上诉人（一审原告）：樟美伶，女，1978年5月12日出生，汉族，住广西北流市。
被上诉人（一审原告）：古升高，男，1964年6月5日出生，汉族，住广西北流市。
被上诉人（一审原告）：陈俊，男，1965年10月12日出生，汉族，住广西北流市。
被上诉人（一审原告）：王河，男，1977年8月22日出生，汉族，住广西北流市。
被上诉人（一审原告）：陈远生，男，1964年4月10日出生，汉族，住广西北流市。
被上诉人（一审原告）：陈海，男，1977年12月1日出生，汉族，住广西北流市。
被上诉人（一审原告）：梁妙，女，1971年11月21日出生，汉族，住广西北流市。
被上诉人（一审原告）：党志伟，男，1968年9月28日出生，汉族，住广西北流市。
被上诉人（一审原告）：陈振，男，1962年6月4日出生，汉族，住广西北流市。
被上诉人（一审原告）：吴东玫，女，1970年8月15日出生，汉族，住广西北流市。
被上诉人（一审原告）：凌忠楹，男，1997年3月28日出生，汉族，住广西北流市。
被上诉人（一审原告）：陈树固，男，1974年1月28日出生，汉族，住广西北流市。
被上诉人（一审原告）：何筱丹，女，1969年11月17日出生，汉族，住广西北流市。
被上诉人（一审原告）：潘桂连，女，1956年4月26日出生，汉族，住广西北流市。
被上诉人（一审原告）：�洪，男，1976年10月6日出生，汉族，住广西北流市。
被上诉人（一审原告）：罗世芳，女，1960年8月12日出生，汉族，住广西北流市。
被上诉人（一审原告）：李伟，男，1960年5月6日出生，汉族，住广西北流市。
被上诉人（一审原告）：黄丽娟，女，1984年6月28日出生，汉族，住广西北流市。
被上诉人（一审原告）：苏群端，女，1965年11月24日出生，汉族，住广西广西北流市。
被上诉人（一审原告）：杨锦容，女，1968年5月9日出生，汉族，住广西北流市。
被上诉人（一审原告）：黄垚儒，男，1983年9月27日出生，汉族，广西北流市。
被上诉人（一审原告）：蔡振琼，女，1975年8月21日出生，汉族，住广西北流市。
被上诉人（一审原告）：黄清祥，男，1955年2月1日出生，汉族，住广西北流市。
被上诉人（一审原告）：李铨，男，1974年10月5日出生，汉族，住广西北流市北流市。
被上诉人（一审原告）：党以访，男，1963年6月19日出生，汉族，住广西北流市。
被上诉人（一审原告）：罗昭南，男，1949年10月24日出生，汉族，住广西北流市。
被上诉人（一审原告）：陈海才，男，1968年2月8日出生，汉族，住广西北流市。
被上诉人（一审原告）：吴新，男，1970年3月11日出生，汉族，住广西北流市。
被上诉人（一审原告）：黄秀杏，女，1974年4月1日出生，汉族，住广西北流市。
被上诉人（一审原告）：颜松均，男，1987年3月9日出生，汉族，住广西北流市。
被上诉人（一审原告）：黄昱衡，男，1995年6月30日出生，汉族，住广西北流市。
被上诉人（一审原告）：吴丽，女�19714年1月10日出生，汉族，住广西北流市。
被上诉人（一审原告）：刘海兰，女，1968年11月19日出生，汉族，住广西北流市。
被上诉人（一审原告）：杨秀萍，女，1970年12月15日出生，汉族，住广西北流市。
被上诉人（一审原告）：黄琴，女，1969年2月18日出生，汉族，住广西北流市。
被上诉人（一审原告）：李万进，男，1974年5月6日出生，汉族，住广西北流市。
被上诉人（一审原告）：张振梅，女，1969年4月5日出生，汉族，广西北流市。
被上诉人（一审原告）：罗小英，女，1969年12月5日出生，汉族，住广西北流市。
被上诉人（一审原告）：李玉坚，女，1969年5月19日出生，汉族，住广西北流市。
被上诉人（一审原告）：韦芬，女，1973年3月25日出生，汉族，住广西容县。
被�诉人（一审原告）：刘小娟，女，1971年7月29日出生，汉族，住广西北流市。
被上诉人（一审原告）：张恩荣，男，1962年9月10日出生，汉族，住广西北流市。
被上诉人（一审原告）：党波，男，1963年6月28日出生，汉族，住广西北流市。
被上诉人（一审原告）：黄翠，女，1977年2月13日出生，汉族，住广西北流市。
被上诉人（一审原告）：李景瑞，男，1959年1月8日出生，汉族，住广西北流市。
被上诉人（一审原告）：罗世琼，女，1962年7月8日出生，汉族，住广西北流市。
被上诉人（一审原告）：罗小兵，男，1959年4月16日出生，汉族，住广西北流市。
被上诉人（一审原告）：李雪梅，女，1979年8月16日出生，汉族，住广西北流市。
被上诉人（一审原告）：李萍，女，1972年12月24日出生，�族，住广西北流市。
被上诉人（一审原告）：何永兴，男，1971年12月20日出生，汉族，住广西北流市。
被上诉人（一审原告）：党秋月，女，1978年10月3日出生，汉族，住广西北流市。
被上诉人（一审原告）：卢月奎，女，1960年2月15日出生，汉族，住广西北流市。
被上诉人（一审原告）：韦艳梅，女，1981年1月9日出生，汉族，住广西北流市。
被上诉人（一审原告）：梁家琨，男，1958年1月18日出生，汉族，广西北流市。
被上诉人（一审原告）：温祥超，男，1966年2月10日出生，汉族，住广西北流市。
被上诉人（一审原告）：吴庚英，女，1980年4月8日出生，侗族，住广西天峨县。
被上诉人（一审原告）：温玉英，女，1950年11月28日出生，汉族，住广西北流市。
被上诉人（一审原�）：凌敏，女，1979年4月20日出生，汉族，住广西北流市。
被上诉人（一审原告）：伍开明，男，1946年7月13日出生，汉族，住广西北流市。
被上诉人（一审原告）：李群秀，女，1951年4月8日出生，汉族，住广西北流市。
被上诉人（一审原告）：戴庆容，女，1964年11月17日出生，汉族，住广西北流市。
被上诉人（一审原告）：梁荣，男，1957年10月10日出生，汉族，住广西北流市。
被上诉人（一审原告）：刘义惠，女，1943年12月30日出生，汉族，住广西北流市。
被上诉人（一审原告）：梁成，男，1979年9月8日出生，汉族，住广西北流市。
被上诉人（一审原告）：何英，女，1960年4月7日出生，汉族，住广西北流市。
被上诉人（一审原告）：陈红，女，1962年10月10日出生，汉族，住广西北流市。
被上诉人（一审原告）：张小舒，男，1957年7月4日出生，汉族，住广西北流市。
被上诉人（一审原告）：顾国富，男，1978年9月29日出生，汉族，住广西梧州市万秀区。
被上诉人（一审原告）：李卓凡，女，1975年10月30日出生，汉族，住广西北流市。
被上诉人（一审原告）：张秀珍，女，1966年03月06日出生，汉族，住广西北流市。
被上诉人（一审原告）：彭均初，男，1958年7月6日出生，汉族，住广西北流市。
被上诉人（一审原告）：张庆，男，1975年5月7日出生，汉族，住广西北流市。
以上74位被上诉人的诉讼代表人：党志伟，男，1968年9月28日出生，汉族，住广西北流市。
以上74位被上诉人的诉讼代表人：李万进，男，1974年5月6日出生，汉族，住广西北流市。
一审第三人：李海祥，男，1957年10月8日出生，汉族，住广西北流市。
上诉人吴鸿漩因房屋租赁合同纠纷一案，不服北流市人民法院(2015)北民初字第2525号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月14日立案受理后，依法组成由审判员梁坚担任审判长，与审判员邹丽娟、代理审判员李欣瑜参加的合议庭进行了公开审理。本案经合议庭评议，现已审理终结。
一审法院查明：原告系北流市新天地商业街1号楼、2号楼、3号楼和16号楼二楼商铺部分业主。2013年9月15日，被告与二楼商铺业主代表签订《商铺租赁合同》，租用彼此相邻的4栋楼的第二层商铺开设点亮红百货超市，商铺总面积4281平方米，属于原告的商铺面积为1516.74平方米。合同约定，租赁期限自2014年1月1日起至2023年12月31日止。租金分三个阶段计算收取。其中，第一阶段租金自2014年1月1日起至2016年12月31日止，�月每平方米租金13元，共计55653元。被告通过第三人已向原告支付了2014年1月至5月的租金以及2015年1月、2月和4月的租金。2014年4月24日，业主代表经与被告协商，同意被告连续三个月只付一半租金即减免了1个半月的租金。至今，被告尚欠原告2014年6月至12月的7个月租金以及2015年3月和5月至10月的7个月租金，共计14个月的租金。扣除减免的1个半月租金，被告实际欠原告共计12.5个月的租金246465.4元。另查明，超市性质为个体工商户，现已停业。
2015年11月25日，黄品等74人向一审法院提起诉讼，请求判令：吴鸿漩支付12.5个月的租金246465.4元给黄品等74人。
一审法院认为：业主代表与被告签订的《商铺租赁合同》，视为业主与被告签订。合同合法有效，双方应共同遵守。被告欠原告12.5个月的租金246465.4元，事实清楚，证据确实充分。原告对自己所有的商铺�有收益的权利。原告要求被告支付租金，没有损害其他业主的权益，原告的诉讼请求应予支持。被告主张业主代表口头同意免除其租金，证据不足，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，判决：被告吴鸿漩支付租金246465.4元给原告黄品等74人。案件受理费2253元(原告已预交)，由被告吴鸿漩负担。
上诉人吴鸿漩不服一审判决，上诉称：一、上诉人租用新天地商业街两层共526个铺面，总面积7563.13平方米，上诉人与全体业主签订的《商铺租赁合同》是一份整体合同，而被上诉人仅74户，面积为1516.71平方米，无论是人数还是面积，根本体现不出大多数业主的意志，亦不符合业主的共同利益；二、上诉人承租商铺后，由于道路一直没有开通，生意难做，超市一直处于亏损状态，在经营一段时间后，上诉人已无法支付2014年6月之后的租金，所以上诉人已经准备按照合同的规定退场，是业主不同意上诉人退场，并承诺上诉人可以在超市生意好的时候支付租金，上诉人基于业主的要求，才继续经营超市，至生意好转，上诉人已按约定支付了2015年1、2、4月份的租金。综上，上诉人没有拖欠被上诉人的租金。一审判决认定事实不清，请求二审法院撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。
被上诉人黄品等74人共同答辩称：1、被上诉人对自己所有的商铺均享有收益的权利，被上诉人作为业主，向上诉人收取租金的行为未损害其他业主的合法权益；2、上诉人与业主之间签订的《商铺租赁合同》合法有效，上诉人应当按照合同的约定向被上诉人支付租金；3、双方签订合同的权利义务并未终止。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
一审第三人李海祥陈述称：上诉人使用了业主的商铺，就应该支付租金，业主曾经开会减免了部分租金，但是上诉人还是无法依约支付剩余的租金。一审判决正确，请求二审法院予以维持。
经本院审理查明：一审判决查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：上诉人吴鸿漩与北流市新天地商业街部分业主的代表李海祥于2013年9月15日签订的《商铺租赁合同》，是吴鸿漩与各业主的真实意思表示，合同没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。合同各方均应按照约定履行相应的义务。合同签订后，被上诉人已依约将各自的铺面按时交付给上诉人使用，上诉人则应按照合同的约定交付租金。现上诉人欠被上诉人12.5个月的租金246465.4元未按时给付，一审判决上诉人向被上诉人支付欠付的租金正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国物�法》第七十一条的规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，虽然《商铺租赁合同》是上诉人与包括被上诉人在内的众多业主共同签订，但被上诉人作为《商铺租赁合同》中每个独立商铺的所有权人，对自己所有的商铺具有独立的占有、收益和处分的权利，且被上诉人要求上诉人支付租金的行为，并未危及建筑物的安全和损害其他业主的合法权益。再者，被上诉人依法维护自身权益，亦无需体现他人的意志或主张。因此，上诉人提出按照出租人的人数和面积，被上诉人提起本案的诉讼体现不出大多数业主的意志，亦不符合业主的共同利益的主张，与法律的规定不符，本院不予采信。上诉人提出被上诉人同意减免本案讼争的租金，其并未欠付被上诉人租金的主张，因上诉人未能提供相应的证据予以证明，被上诉人又予以否认，对该主张本院亦不予采信。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人上诉无理，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费4506元（上诉人吴鸿漩已预交），由上诉人吴鸿漩负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁 坚
审 判 员 邹丽娟
代理审判员 李欣瑜
二〇一六年十月二十一日
书 记 员 陈婷婷