贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔01民终479号
上诉人（原审被告）：熊炬，男，汉族。
被上诉人（原审原告）：保利贵州物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区高新办事处贵州火炬软件园内。
法定代表人：王涛，该公司董事长。
委托代理人：左堃，湖南天润人合律师事务所律师。
上诉人熊炬因与被上诉人保利贵州物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市乌当区人民法院（2016）黔0112民初1457号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月12日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
熊炬上诉请求：1、依法撤销贵阳市乌当区人民法院（2016）黔0112民初字1457号民事判决，依法改判或者发回重审；2、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：1、一审认为《保利温泉前期物业服务合同》与《商品房买卖合同》是两个独立的合同，没有依赖性、附属性，无主从关系。是错误的；2、一审法院认定“未尽到交房应尽的责任，违约在先的情形属于另一法律关系，可以在另案中主张。”是错误的；3、保利贵州房地产开发有限公司并未向上诉人开具房屋销售发票，故被上诉人无权收取物管费；4、被上诉人长期使用网络软件频繁拨打电话、发送短信对上诉人进行骚扰。
保利贵州物业管理有限公司答辩称：1、《保利温泉前期物业服务合同》与《商品房买卖合同》是两个独立的合同，根据双方签订的物业服务协议，上诉人应当向被上诉人缴纳物业服务费；2、被上诉人通过电话、短信方式向上诉人催收物业服务费系正常行为。
保利贵州物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、依法判令被告立即支付保利温泉新城四期2栋3单元18层3号房物业管理费4075.46元，违约金1223元，共计5299元；2、依法判令被告承担本案全部诉讼费。
一审法院认定事实：被告熊炬系贵阳市乌当区顺海中路88号保利温泉新城四期2栋3单元18层3号房业主，该房屋建筑面积87.38平方米。2012年11月27日，原告保利贵州物业管理有限公司与被告熊炬签订《保利?温泉新城前期物业服务协议》，约定被告接受原告提供的物业服务，物业服务费按建筑面积每月每平方米1.6元收取，如逾期缴交，每逾期一日按所欠交总金额的千分之三收取滞纳金。合同签订后，原告向被告所在的小区提供物业服务，被告自2013年11月26日至今未交纳物业服务费。
一审法院认为，被告熊炬辩称《保利温泉前期物业服务合同》系《商品房买卖合同》的附属合同。因该两份合同的签订主体不同，分别有完整的合同对价和明确的权利义务关系，前者为服务合同，后者为买卖合同；且两合同的签订时间、权利义务的履行情况、生效及失效的条件均不同，故该两份合同相互独立，无主从关系，原告作为合同的相对人主张权利，主体适格。至于被告熊炬所提原告未尽到交房应尽的责任，违约在先的辩解，因《商品房买卖合同》系被告与保利贵州房地产开发有限公司所签订，属另一法律关系，被告可另行主张。本案中原、被告双方当事人签订的《保利?温泉新城前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告已依约提供物业服务，被告理应按照约定支付物业服务费。故对原告要求被告支付所欠物业服务费及违约金的请求予以支持。原告所主张的4075.46元物业服务费未超出被告欠费总额4334.05元，未足额主张属其自愿行为，该院予以支持；原告对违约金自愿主张1223元，未加重被告的义务，亦予以支持。被告熊炬经传票传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院管理审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：被告熊炬于本判决生效后十日内支付原告保利贵州物业管理有限公司物业服务费用4075.46元及违约金1223元，共计人民币5298.5元。
本院二审期间，上诉人熊炬提交了《房屋交接确认表》原件，证明其房屋交付使用时房开公司未按照约定安装报警系统、红外单射器及可视对讲机并存在其他质量问题，也未在交房后补装；被上诉人质证认为前述证据反映的是房开公司的问题，不属于物管公司的责任。被上诉人提交了“温泉新城物业服务报告”展板照片一张及小区门岗值班照片一张，证实所收取的广告收益已经进行了公示；上诉人质证称从未见过相关公示情况。
经本院审理查明：上诉人熊炬系贵阳市乌当区顺海中路88号保利温泉新城四期2栋3单元18层3号房业主，该房屋建筑面积87.38平方米。在上诉人与被上诉人签订的《保利?温泉新城前期物业服务协议》中，除对双方的权利义务、物业服务内容、服务质量、收费标准、违约责任等进行了约定外，还约定了该物业内不允许随意设置任何广告牌等。被上诉人在为涉案小区提供物业服务过程中，存在利用小区公共区域设置商业广告行为。在上诉人欠缴物业服务费期间，被上诉人多次通过发送短信、拨打电话等方式对上诉人进行催收。
本院其余认定事实与一审查明事实基本一致，对一审认定事实仍予以确认。
本院认为，当事人对自己主张的事实有责任提供证据，没有证据或者提供证据不足以证实其主张的，应自行承担举证不能的法律后果。本案中上诉人与被上诉人签订的《保利?温泉新城前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，属有效合同，双方当事人均应依照合同约定行使权利并承当相应义务。在被上诉人已提供物业服务的情况下，上诉人应当按照合同约定支付物业服务费。现上诉人提出被上诉人为小区提供物业服务期间，未对小区内广告收益情况进行公示。对此，被上诉人予以否认，并提交“温泉新城物业服务报告”展板照片一张，但该展板照片仅为远距离拍摄的展示现场图，不能辨认出展板上的具体内容，且上诉人对此亦表示不予认可。故该证据不能证实被上诉人的反驳主张，本院对上诉人熊炬关于物业服务信息公开义务履行存在瑕疵的上诉主张予以确认。被上诉人在为涉案小区提供物业服务过程中，存在利用小区公共区域设置商业广告行为，且上诉人提交的用于证明广告收益已经公示的证据不能实现其证明目的。同时，被上诉人作为受保利贵州房地产开发有限公司依法选聘的物业服务企业，在业主反映交付的房屋存在质量问题时，亦未积极协助业主与房屋建筑企业进行沟通以及时解决业主所反映的问题。鉴于被上诉人在提供物业服务过程中存在如上瑕疵，故本院对其所提违约金请求不予支持。
关于上诉人熊炬所提“一审认为《保利温泉前期物业服务合同》与《商品房买卖合同》是两个独立的合同，没有依赖性、附属性，无主从关系。是错误的。”以及“一审法院认定‘未尽到交房应尽的责任，违约在先的情形属于另一法律关系，可以在另案中主张。’是错误的。”的上诉理由，经查：前述《商品房买卖合同》系上诉人与案外人保利贵州房地产开发有限公司所签；《保利?温泉新城前期物业服务协议》系上诉人与被上诉人保利贵州物业管理有限公司所签。上述两份合同的签订主体不同，且合同种类、合同标的、权利义务等均无关联性，两份合同之间相互独立，并无主从关系。由于保利贵州房地产开发有限公司与被上诉人是各自具有独立法人资格的企业，上诉人分别与之签订了不同的协议，形成了不同的民事法律关系。如上诉人主张保利贵州房地产开发有限公司违约的，可依法另行请求该公司承担相应的违约责任。故原判所作上述认定并无不当，上诉人熊炬所提该项上诉理由不能成立，本院依法不予支持。
关于上诉人熊炬所提“保利贵州房地产开发有限公司并未向上诉人开具房屋销售发票，故被上诉人无权收取物管费。”的上诉理由。如前所述，保利贵州房地产开发有限公司与被上诉人是各自独立的民事主体，上诉人关于开具房屋销售发票的主张应当依法向保利贵州房地产开发有限公司提出。故上诉人熊炬所提该项上诉理由不能成立，本院依法不予支持。
关于上诉人熊炬所提“被上诉人长期使用网络软件频繁拨打电话、发送短信对上诉人进行骚扰。”的上诉理由，因上诉人长期欠缴物业服务费，故被上诉人进行催收本无不当，但其采用长期频繁拨打电话、发送短信的方式进行催收确有不妥，本院予以指出。
综上，原判认定部分事实不清，本院在查清事实后依法予以改判。据此，依照《物业管理条例》第六十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
一、撤销贵州省贵阳市乌当区人民法院（2016）黔0112民初字1457号民事判决；
二、上诉人熊炬于本判决生效之日起十日内支付被上诉人保利贵州物业管理有限公司2013年11月26日至2016年6月30日期间的物业服务费4075.46元；
三、驳回上诉人熊炬的其余诉讼请求。
一审案件受理费25元，由熊炬承担20元，保利贵州物业管理有限公司承担5元；二审案件受理费50元，由熊炬承担40元，保利贵州物业管理有限公司承担10元。
本判决为终审判决。
审判长 曾 桢
审判员 唐玉平
审判员 刘 华
二〇一七年四月七日
书记员 龙真扬