江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣07民终653号
上诉人（原审原告）：周光生，男，1977年7月14日生，江西省兴国县人，汉族，住江西省兴国县。
委托诉讼代理人：胡敦麟，江西一泓律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审被告）：谢庆浪，男，1967年11月27日生，江西省兴国县人，汉族，住江西省兴国县。
委托诉讼代理人：曾庆灵，江西国兴律师事务所律师，一般授权代理。
上诉人周光生因与被上诉人谢庆浪房屋买卖合同纠纷一案，不服兴国县人民法院(2016)赣0732民初3221号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人周光生上诉请求：请求二审法院依法撤销原判，改判支持上诉人的诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：在被上诉人明确表示不买房子后，上诉人已经将房子卖给第三方，说明买卖房屋是可以实现合同目的的，是可以实现房屋登记产权过户的。一审判决以县政府的文件作为依据确认合同无效是错误的。被上诉人方主张，打借条是双方终止合同的一种表现，这是错误的。此10万元钱实际就是预付款的性质。被上诉人在签订合同后未按约定付款，应承担违约责任。先将房产纳入豪盛制衣厂，然后进行法人代表的变更，这些都是法律允许范围内的事情。但后面和刘洪源的这份合同，是因为进入了司法强制执行程序，前后情况发生变化。被上诉人以此为由，认为自己不用承担责任，是错误的。
被上诉人谢庆浪辩称：上诉人转让没有依法登记领取权属证书的土地，其无权对其中7.05亩土地进行处分，因此合同无效。本案《房屋买卖合同》双方已终止，没有实际履行，主要表现在上诉人没有将房屋向被上诉人交付使用，被上诉人未向上诉人支付任何购房款。被上诉人代上诉人向银行偿还了10万元贷款，是双方终止合同后，上诉人向被上诉人借款，不是被上诉人预付购房款，因为上诉人向被上诉人出具的是借条，借条上明确约定了还款时间为半个月且有担保人签名，如是预付购房款则没有必要约定还款时间并提供担保，该借款行为可充分说明本案合同是终止了履行。借款的理由是，因为借款时间只有半个月且双方毕竟签过《房屋买卖合同》，但由于7亩多土地的权属问题，被上诉人无法实现合同目的，故双方终止了协议。因有担保人的担保，所以被上诉人出于帮助上诉人度过困难的考虑，借款给上诉人。被上诉人与案外人刘洪源当时已谈好房屋买卖意向，且价格高于本案合同价格，最后由于7亩多土地权属问题才降下价格。请求依法驳回上诉，维持原判。
一审原告周光生向一审法院起诉请求：1、判令被告承担违约损失2118900元；2、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：一、2014年原告出售本人独资经营的原“兴国豪盛时装厂”的厂房土地。2014年11月1日，原、被告签订了一份《房屋转让合同书》，甲方为原告，乙方为被告，合同载明：“第一条房产坐落、位置、结构、层次和附属设施：1、本合同所出售房屋坐落在兴国县工业园A区。2、该房屋为：工业厂房，房屋的建筑面积1947平方米（包括厂房、值班室、厨房）。3、房屋质量：良好，装修状况：简单装修，该房屋在兴国县农业银行设定抵押。4、该房地产产权类型：出让（有房产证和国有土地使用证）。5、出售房屋的《房产权》证书号码为：兴房权证（潋）字第××J11206号，建筑面积1947平方米；国有土地使用权证号为：兴国国用（2007）2B2906-039号，土地面积10.55亩，使用权类型：出让，用途：工业用地，该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让。第二条转让价格和付款方式：1、转让价格：双方商定该房屋转让价格为（人民币）大写：叁佰柒拾万元，￥3700000元。2、付款方式：甲乙双方签订协议后，即在10日之内乙方将兴国农行的贷款叁佰万元本息还清，余款在办理完过户手续后5日之内付清。第四条房屋过户：办理产权证转让手续等相关费用由甲方承担。甲乙双方应积极配合办理过户手续，甲方负责办理房屋过户，乙方予以充分协助，因甲乙任何一方不配合所造成的损失，由责任方赔偿守约方。在开始办理过户手续时，必须先将兴国农行的贷款叁佰万元本息还清之后，解除甲方贷款所抵押的房产登记手续，再将房产过户到‘兴国豪盛时装厂’，然后将‘兴国豪盛时装厂’的法定代表人周光生变更为谢庆浪，归还贷款以后剩余款项支付甲方，即完成房产过户交易。第六条保证：1、甲方保证自己对该转让房屋拥有处分权，转让该房屋不存在法律上的障碍。如发生任何原因所产生的纠纷，一切责任由甲方承担，因房屋产权发生的经济纠纷及费用等亦由甲方承担。2、房屋移交前，甲方应当保持房屋原有结构，负责搞好通水、通电、公共设施给乙方使用，保证乙方不存在任何正常使用的瑕疵，房屋移交前所发生的水电费、物业费等相关费用由甲方负责，移交后由乙方负责。3、甲方在房屋及房产证书交乙方后、房产过户办理前不得实施有碍乙方正常使用房屋的行为，更不得将房屋再卖他人。否则，应向乙方支付购房款5%的违约金，并承担由此给乙方造成的一切损失。第七条双方责任：1、甲方保证出售房产符合国家房产上的规定，并保证产权清晰，无抵押、查封和任何纠纷，保证所提供的材料真实有效，不含虚假内容，若有违反上述约定造成的责任由甲方承担。2、甲方应在2014年11月15日将该房产交付乙方（以银行划拨余款日为准）。3、甲方结清该房屋交接日期前的所有费用，交接后的费用由乙方承担。第八条违约责任：甲方违反本合同约定，未能在约定时间内交付上述房屋的，每逾期一日，甲方应按乙方已付购房款的万分之二计算滞纳金；逾期超过五个月时，乙方有权单方解除本合同，甲方应承担全部购房款20%的违约金。甲方签字：周光生。乙方签字：谢庆浪。合同签订日：2014年11月1日。合同签订地：农行。在场人：郭某。”
2014年11月1日，原、被告双方因价格问题，签订了一份《补充协议》，协定载明：“甲方：周光生乙方：谢庆浪。转让价格变更为人民币326万元。二、在甲方收到房屋转让款叁佰贰拾陆万元（￥3260000元）之后，不得以原合同的转让价格，而向乙方主张权利。三、甲方在签订原合同后，应本着互助互利、诚实守信的原则，积极的完成房屋变更登记手续。变更时‘兴国豪盛时装’厂的法定代表人由乙方指定。甲方（签字）：周光生。乙方（签字）：谢庆浪。在场人：郭某。2014年11月1日。”
2014年11月24日，原、被告双方再次签订了一份《补充协议》，协议内容有：“甲方：周光生乙方：谢庆浪。转让价格由原补充协议变更为315万元。二、在甲方收到房屋转让人民币叁佰壹拾伍万元（￥3150000元）之后，不得以原合同的转让价格，而向乙方主张权利。三、甲方在签订合同后，应本着互助互利、诚实守信的原则，积极地配合乙方完成房屋变更登记手续。四、所出售房屋占用的土地总面积为18亩左右（其中有证面积为10.55亩），该房屋占用范围内的土地使用权（围墙内的全部土地使用权）随该房一并转让，该房屋的相关权益随该房屋一并转让。五、农行贷款叁佰万元的利息，从2014年11月10日起由乙方负责支付，之前的利息由甲方负责支付。甲方（签字）：周光生。乙方（签字）：谢庆浪。在场人：郭某。2014年11月1日。”
此后，被告了解到原告出售的土地有一部分没有土地使用权，并且违反了兴国县人民政府关于开发区土地转让的行政规定，无法办理全部土地过户手续。被告遂介绍刘洪源等多人向原告购买该项土地、房屋。后经刘洪源等人和原告本人商谈几十次后，于2015年11月15日，原告和刘洪源签订了土地转让协议，通过法院拍卖程序，由刘洪源购买了该土地、房屋，但无土地使用权证部分，不在拍卖的范围内。
二、原告主张的损失为2118900元，并提供证据如下：1、银行利息部分的损失：2015年12月11日，归还银行借款本金330994元，其中本金100000元，正常利息6720元，罚息223265元，复利1009元，合计330944元。2014年11月至2015年12月归还银行借款160万元年利率12.6%，还息201600元，2014年12月至2016年11月银行借款本金140万元，年利率12.6%还息352800元，合计利息损失554400元。2、税费部分的损失：（1）兴国县地税局的完税证明，纳税人为周光生，纳税金额为181650元，（2）纳税人为兴国县琨麒建材有限公司的票据有：2016年2月19日兴国县地税局的完税证明，（151）赣地证06389482，纳税金额为42525元；2016年3月30日，兴国县国土局的非住房登记费金额为550元；兴国县税务局的手写发票编号为10052839——10053849交款时间为2016年3月30日金额为10890元，交费项目为交易费。（3）另外2016年2月19日兴国县地税局发票，收款人为周光生，付款人兴国县琨麒建材公司，金额为1050元。3、兴国县人民法院的执行费15000元，诉讼费37000元，合计52000元，没有票据。4、过户费24万元，没有票据。5、被告谢庆浪违约，按合同第八条的逾期付款的违约金315万元×2%oo×50天=9.45万元，解除合同的违约金，315万元×20%=63万元，6、原、被告订立房屋买卖合同的价格与原告最后成交价格差315-298=17万元。
三、原告出售的土地均在原“兴国豪盛时装厂”围墙内，土地权使用证只载明了面积，并没载明界址。具有土地使用证的土地面积为10.55亩，无土地使用证的土地面积为7.5亩。兴国县人民政府办公室2012年2月28日的《兴国县人民政府县长办公会议记录摘要》的内容：“要严格执行2011年12月8日县长办公室会议有关精神，坚决杜绝开发区内私自转让土地行为。对未经县政府研究同意私自进行土地置换的，要严格依法依规追究相关单位和责任人的责任。”原告转让的土地系在开发区范围内，没有取得兴国县人民政府的同意，原、被告之间无权转让。
一审法院认为，原告出售的房屋包括了房屋和房屋范围内的土地，整体出售。其土地部分有证，部分无证，有证土地和无证土地混杂在一起无法分开。原告转让没有依法登记领取权属证书的土地，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条的规定和《中华人民共和国土地管理法》第2条的规定，属于无效合同。即使原告转让的土地是办理合法手续的，依照当地人民政府的规定，也必须经过当地县政府同意。原、被告之间的转让合同未经当地政府同意，也不能办理产权转让手续，被告也不能实现合同目的。无效合同自订立时就没有法律约束力，该转让合同对原、被告的双方均无法律约束力。根据无效合同的规定，因合同取得的财产，应当返还，有过错方应当赔偿无过错的因此一方因此遭受的损失。原、被告订立的《房屋转让合同》后，原告没有交付房屋，被告也没有支付价款，也就是说原、被告订立合同后，原、被告均没有履行，不存在相互返还的情况。在订立合同的过程中原告也没有遭受损失。本案中原告提供的遭受损失的证据是基于有效合同的前提下提供的，对该组证据合法性、真实性、关联性，本院不予审查。故原告的诉讼请求不予支持。综上所述，原、被告订立的合同无效，其诉讼请求，不予支持，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《中华人民共和国土地管理法》第二条的规定，判决：驳回原告的诉讼请求。案件受理费减半收取11876元，由原告周光生承担。
本院二审期间，被上诉人谢庆浪提交了一份兴国县人民法院作出的（2017）赣0732民初31号民事判决书。欲证明本案中的10万元是借款而非预付购房款，且本案房屋买卖合同已终止履行。上诉人对上述判决的真实性、合法性不持异议，对其关联性持有异议。本院认为，上述判决与本案的处理具有关联，本院对其关联性予以认定。
二审经审理查明：2014年12月31日，上诉人周光生向被上诉人谢庆浪借款10万元。2015年11月15日，上诉人与案外人刘洪源签订了一份《不动产转让合同书》。证人郭某在原审法院对其调查时陈述：刘洪源与周光生在2015年上半年谈的价格390万元是包括办证费用，刘洪源要求周光生包办证，但是周光生办不了，因为其中7.5亩土地没有合法证件，直到过户的时候还没有办好，所以价格就压下来了，最后以298万元成交，由刘洪源自己办证。二审认定的其他事实与一审查明的事实一致。
本院认为：上诉人周光生与被上诉人谢庆浪分别于2014年11月1日、11月24日签订了一份《房屋转让合同书》和两份《补充协议》，合同最终约定上诉人将房屋及占用范围内的全部土地18亩以315万元的价格转让给被上诉人。事后因被上诉人了解到上诉人所转让的7亩多土地使用权无法办理登记手续，上诉人也无法解决此土地使用权证的办证问题，故被上诉人介绍了案外人刘洪源购买案涉的房屋和土地，上诉人因此与案外人刘洪源签订了《不动产转让合同书》，该合同已经履行完毕。此外，2014年12月31日，上诉人因还贷紧张，向被上诉人借款10万元。上述事实表明，上诉人周光生经被上诉人谢庆浪介绍，其已同意与案外人刘洪源进行交易，即交易的对象已发生了变更，合同的相对人及履约方已经发生了改变，上诉人周光生合同相对的权利义务方由被上诉人谢庆浪转为了案外人刘洪源，且被上诉人谢庆浪在签订合同后不仅未向上诉人支付过购房款，上诉人还向被上诉人借款10万元，一审法院已判决由上诉人予以归还，该判决已发生法律效力，说明上诉人与被上诉人事实上已经解除了双方所签订的三份合同。《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第（二）项规定：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（二）解除合同”。故上诉人与被上诉人所签三份合同的权利义务因合同解除已经终止，上诉人要求被上诉人承担违约责任，没有事实和法律依据。综上所述，上诉人周光生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费23752元，由上诉人周光生负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐军
审判员 傅忠
审判员 彭莉
二〇一七年五月三十一日
书记员 王佳
书记员 刘琪