青岛市市南区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民初字第10182号
原告蒲宁。
委托代理人司徒一平，山东新和律师事务所律师。
委托代理人乔喜，山东新和律师事务所律师。
被告青岛太古百货商场投资管理有限公司。
法定代表人李吉辉，职务总经理。
委托代理人李锐。
委托代理人王金田。
原告蒲宁与被告青岛太古百货商场投资管理有限公司（以下简称被告太古百货）买卖合同纠纷一案，原告于2014年12月29日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年2月4日、3月27日公开开庭审理了本案。原告蒲宁的委托代理人司徒一平、乔喜，被告太古百货的委托代理人李锐、王金田均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年12月16日，原、被告签订《青岛太古百货商场商铺买卖合同》，约定原告购买被告预售的太古百货商场A1-111号商铺，建筑面积11.51平方米，购买商铺价款为1620608元。同日，原、被告签订《青岛太古百货商场委托租赁协议书》，约定原告所购买商铺委托被告经营管理两年，被告分别按原告所购商铺价款的7%和8%返还两年租金。商铺价款与租金相抵销，原告在涉案商铺买卖合同项下实际向被告付款共计1322416元。《青岛太古百货商场委托租赁协议书》期限届满后，原告发现所购商铺未经建设工程质量验收和消防验收合格，不具备法定交付条件，造成原告经济损失，被告应承担相应违约责任。原告诉至法院，请求依法判令：1、被告赔偿原告经济损失198362元；2、解除原、被告签订的《青岛太古百货商场商铺买卖合同》，并且被告返还原告购买商铺款项1322416元；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称，1、对原告的起诉理由，被告不予认可。2008年6月28日，被告和市南区人防办之间签订合作协议书，明确市南区人防办负责东海路人员掩蔽工程的立项、论证、开工手续、审查报批施工图纸、协助做好与各管理部门的协调工作、协助被告办理项目的使用证明或证书、负责监管项目的施工管理及经营活动，因此，原告的诉讼主体有误，项目的相关审批手续并非被告的负责范围。2、2011年10月26日，太古百货商场开业，涉案工程即东海路人员掩蔽工程（北区）现已竣工，正在验收过程中，消防、规划的手续正在办理过程中。原告称被告的工程违法，应提供相应证据或有关政府单位出具的确认违法文件。被告将提供经过审批的工程图纸，被告有四份文件可以说明涉案工程的归属，从土地审批申请到批复，均是由市南区人防办出具的申请，国土局的批复也是向市南区人防办出具，因此，涉案工程的主体、使用权人均为市南区人防办。3、人防工程系特殊工程，不适用普通的商品房买卖，适用《人防工程建设管理条例》的规范。4、原告的第一项诉请，被告不予认可，因为原告不继续委托被告对商铺经营管理，导致两年租期结束，商铺无法继续使用和出租。被告不同意原告要求解除商铺买卖合同的诉请，因原、被告均为涉案工程的投资人，现双方共同出资投资建设了涉案工程，均为投资使用人，合同无法解除，且原告若解除合同，应追加市南区人防办参加诉讼。2014年1月1日，太古百货商场停业，因大部分业主未委托被告经营租赁，导致被告对个人商铺无管理使用权，商场的经营规划出现断链，无法正常经营。
经审理查明，2009年12月16日，原、被告签订《青岛太古百货商场商铺买卖合同》一份，内容为：被告以政府部门批准的方式取得位于佳世客步行街青岛市南区漳州一路南至香港中路的人防工程使用权，使用期限为50年，使用年限预计自2011年1月1日至2060年12月31日止，经批准被告在上述地块下建设商铺，定名为太古百货；预售商铺批准机关为青岛市市南区人防办公室；原告购买太古百货A1-111号商铺，建筑面积11.51平方米，购买商铺价款为1620608元；被告预计在2010年12月31日前，将符合本合同约定的商铺交付给原告；原告如果委托给被告进行两年租赁经营的，双方自签订《委托租赁协议书》时，则视为被告已按时向原告交付本合同约定的商铺；原告委托租赁的商铺在委托租赁协议到期前一个月，被告书面通知原告交接所购商铺事宜；交付或交接约定期限逾期超过120日后，买受人有权解除合同。
2009年12月16日，原、被告签订《青岛太古百货商场委托租赁协议书》一份，约定：原告自愿将涉案商铺委托给被告经营管理两年，由被告统一招商、经营管理；由被告支付原告所购商铺价款的7%作为被告返还原告第一年度的租金、8%作为被告返还原告第二年度的租金，委托租赁期限自2011年1月1日至2012年12月31日；被告所应支付原告的租金，本着为原告节省的原则，在双方签署《商铺买卖合同》时，已从商铺价款中扣除。双方签订本协议时，即视为被告如约向原告已交付所购买的商铺；被告在委托租赁期满后，将商铺交接给原告，如在委托租赁期满前双方同意继续采取委托租赁方式，可另行约定。
上述买卖合同及委托租赁协议签订后，原告向被告交付扣除两年委托租赁期租金之后的涉案商铺款共计1322416元。
原告提交2013年5月30日青岛新闻网民生在线新闻报道一份，证明青岛市人防办副主任刘崇进做客民生在线，表示涉案商铺所在的人防工程存在违规建设、擅自扩大规模、无法满足规划、国土、人防、消防部门审批标准和验收条件，由此导致原告无法正常出租和自营；原告提交市南区人防办公室出具的《关于﹤青岛市政府信息公开申请表﹥要求公开相关内容的答复》一份，证明涉案商铺所在的人防工程至今无消防、人防综合验收，导致原告至今无法正常出租和自营。被告质证称，对上述证据不予认可。
2008年6月28日，市南区人防办公室与青岛太古名店广场开发有限公司（以下简称太古名店公司）签订《东海路人员掩蔽工程（北区）合作协议书》一份，约定双方合作开发建设东海路人员掩蔽工程（北区）；市南区人防办的权利义务为：负责办理该工程的立项、论证及协助办理开工手续、负责审查报批工程设计施工图纸、为太古名店公司办理或协助为其办理该项目的使用证书或证明等；太古名店公司的权利义务为：负责委托工程的地质勘查测绘和施工图纸设计、负责组织工程的施工、管理及经营活动、负责该项目的招商工作等。
2009年6月6日，太古名店公司将上述合作协议书中的权利义务转让给被告，市南区人防办表示同意。
2009年2月17日，市南区人防办出具南人防字（2009）14号《关于东海路人员掩蔽工程（北区）招商及经营年限的批复》一份，内容为：“…经研究原则同意项目招商及经营年限方案。工程验线开工之日，启动实质性招商、销售、租赁和经营管理，使用权年限为五十年，起始日为首批业户入住日，并严格按照合同执行”。本案中，太古百货商场即为东海路人员掩蔽工程（北区）。
被告提交建设工程设计文件复印件、《关于补办东海路人员掩蔽工程土地预审图纸的请示》、复函、《关于对青岛市市南区人民政府人防工程建设项目用地的预审意见》、《关于同意市南区人防办承担东海路人员掩蔽工程建设任务的函》，综合证明太古百货的产权归市南区人防办所有，被告及原告等业主均为投资人和使用人；业主和公司的投资系为国家建设东海路人员掩蔽工程北区的项目，上述证据充分证明涉案项目为国家和人防办所有，原告以涉案工程未通过消防验收为由，要求解除合同、退还商铺款等诉请，与被告无关，被告无法自行决定。原告质证称，对证据的真实性无异议，对于涉案工程的产权人无异议，但涉案商铺买卖合同系对该人防工程50年使用权的全部转让，故涉案商铺买卖合同系买卖协议，原告购买商铺的款项由被告收取，原、被告之间系买卖法律关系，被告与合作方约定的其他权利义务，与原告无关。
被告提交公开信一份、回执单三份，证明2013年4月22日，被告以EMS的方式发送给所有业主公开信，内容包括：目前商铺现状、可供选择方案、被告拟采取的方案及承诺包括：有条件推迟商铺使用年限的计算时间、积极协调政府尽快验收本项目，使商铺经营合法化、整体招商等，业主可以选择自主经营或将商铺租赁权委托给被告，由被告统一招商等方式；本次起诉的100户业主中，有三户业主（彭秀丽、蒲宁、江西昌）签收上述公开信，其他业主均拒收。该证据证明被告曾与原告进行过商铺交接，邮寄地址系商铺买卖合同上的地址。原告质证称，被告应向原告交付合格的、经过竣工验收的商铺，在不具备上述条件的情况下，被告使用公开信的形式，要求原告交接商铺是无效的，无任何法律依据；原告未收到过该公开信，从内容上也无通知原告交接商铺的信息，不能作为被告履行交接义务的载体；时至今日，涉案商铺仍然未合法化，未竣工验收；回执单系复印件不与质证。
被告提交委托租赁协议三份，证明其他业主的商铺正常经营使用至2014年1月1日，该租赁协议是在收到公开信后与被告签订的，本次起诉的100户业主并未与被告另行签订委托租赁协议，视为放弃被告对商铺的经营管理，被告无法不经业主同意擅自出租商铺，导致太古百货商场整体无法运行，该租赁协议已经履行。原告质证称，该证据与本案无关，商铺只有完全合法才能统一经营，且证据的真实性无法确定，被告未提交协议履行的证据，且新的租金标准大大低于原租赁协议的标准；本案的核心问题是涉案工程始终未验收合格，被告提交的证据均未证明其出售给原告的商铺系合法建筑物。
原告称，1、第一项诉讼请求即要求被告赔偿经济损失的事实依据是：因商铺所在的人防工程属于建筑工程范畴，必须经依法竣工验收和消防验收方可交付使用，否则不得交付和使用，由于被告出售给原告的商铺未经竣工验收及消防验收，致使涉案商铺无法使用；扣除被告的租赁期间，原告至2014年12月29日起诉之时始终无法使用商铺，无论自营还是出租使用，被告始终未向原告交付涉案商铺；法律依据是：合同法第二百七十九条第（二）款，建设工程竣工验收合格后方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用；建设工程质量管理条例第十六条第三款，建设工程验收合格的，方可使用；第五十八条，对违反上述规定的，给予行政处罚；以及建筑法、人民防空工程建设管理规定、建设工程消防监督管理规定、人民防空工程平时开发利用管理办法等法律法规；本案涉案工程及商铺至今没有取得规划设计许可，是因为被告在该项目立项之后，在建设过程中擅自更改设计，根据我国城市房地产管理法、城市规划法、城市地下空间管理利用办法等规定，未经规划审批许可的项目，不能进行开工建设，已经开工建设的，应当立即停止，由于被告违反上述法律规定，不顾严令停止的文件，导致该项目至今仍属于违法建筑，无法取得规划、土地、消防等综合验收和相应报批文件。经济损失的计算依据和方式为：以被告履行竣工验收和消防验收手续，提供给原告合格商铺的最低收益为基础，依据原、被告签订的商铺委托租赁合同确定的两年租金比例平均后得出，即原告购买商铺款×7.5%×返租期限届满之日起至2014年12月31日止这段期间。2、第二项诉讼请求即要求解除与被告的商铺买卖合同并返还购买商铺款项的事实和法律依据是：原告购买涉案商铺的目的是依法经营使用，但由于涉案商铺至今不能依法使用及经营，导致原告购买商铺的目的无法实现，依照合同法第九十四条，被告的违约导致原告合同目的无法实现，原告有权解除商铺买卖合同。3、委托租赁协议到期后，双方未进行商铺交接及交付，太古百货商场自2013年1月1日大部分商铺已经停业，由于部分商铺返租协议尚未到期，未全部停业，直至2013年5月份，除被告自营商铺外，其余已全部停业直至现在。原告从未实际占有使用过涉案商铺。
被告称，太古百货商场于2008年6月份批准立项，2009年4、5月份开工建设，2011年6月份完工，2011年10月26日，太古百货商场开业，2014年1月1日停业至今；涉案工程尚未通过竣工验收，因为人防工程的特殊性，所有文件均是市南区人防办到实际主管部门办理，被告不清楚；设计方案在施工过程中未进行变更，系按照国家审批的图纸进行施工。
原告称，在签订商铺买卖合同时，涉案工程尚在建设过程中，原告要求被告出具了相关审批手续和立项文件；涉案工程在项目立项时仅为地下一层，在建设过程中，被告在未经过设计变更的情况下，擅自将涉案工程变更为地下三层，其中有一层为夹层停车场，导致涉案工程的防控面积大大降低，严重低于人防工程的防护面积要求，市人防办叫停了涉案工程；原告在签订合同时审阅过项目开工报告和预售许可文件；合同约定的交付期限到期后，原告于2012年年底通过各职能部门了解本案建设过程中存在违法行为，导致涉案工程不能取得规划审批等综合手续，原告随即与被告及市南区人防办沟通交涉，要求被告出具或完善合法手续，因被告无法提供上述手续，涉案商铺不存在交付和交接的问题；原告知晓太古百货商场开业，但这种开业存在违法因素及安全隐患。
被告称，太古百货商场一共有业主480户，除提起诉讼的100户外，其余300户处于等候状态，太古百货预计三年内重新开业。
庭审过程中，原告变更第一项诉讼请求的数额，并同意以192543.77元为其主张的返租期间届满之日起至2014年12月31日期间经济损失的上限。
原告对于要求解除与被告签订的《青岛太古百货商场商铺买卖合同》及返还商铺款的诉讼请求，未在规定期限内缴纳诉讼费用。
上述事实，有合同、协议书、发票、收据、网页新闻、答复、函、设计文件、请示、复函、批复、EMS邮件及回执、公开信及当事人当庭陈述等证据在案为凭，本案所涉及的全部证据均已经本院庭审质证及审核。
本院认为，本案的争议焦点为：被告是否应当向原告赔偿经济损失以及赔偿标准。
本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，被告投资开发建设的太古百货商场即东海路人员掩蔽工程（北区）的性质为人防工程，依据《中华人民共和国人民防空法》的规定：建设人民防空工程，应当在保证战时使用效能的前提下，有利于平时的经济建设、群众的生产生活和工程的开发利用。依据被告与市南区人防办签订的合作协议书，被告享有涉案工程的经营管理权限，负责项目对外招商事宜；2009年2月17日，市南区人防办原则同意被告对涉案工程进行招商、销售、租赁和经营管理事宜；原、被告之间的《青岛太古百货商场商铺买卖合同》实际上系原告向被告购买涉案商铺使用权。据此，原、被告于2009年12月16日签订《青岛太古百货商场商铺买卖合同》、《青岛太古百货商场委托租赁协议书》，系当事人真实意思表示，不违反法律法规的规定，上述合同是合法有效的。
原告要求解除原、被告签订的《青岛太古百货商场商铺买卖合同》，并且被告返还原告购买商铺款项的请求，因其在规定期限内未缴纳诉讼费用，本院不予处理。
原告主张被告因诸多原因始终未将涉案商铺交接给原告，原告从未占有使用涉案商铺，因此，被告应承担违约责任即赔偿原告经济损失的主张，本院认为应从以下几方面具体分析。
首先，涉案商铺的交付问题。被告以政府部门批准的方式取得东海路人员掩蔽工程（北区）的使用权，因此，原告向被告购买涉案商铺使用权，原告的主要合同义务为交纳商铺款项，被告的主要合同义务为按照约定期限交付商铺。依据《青岛太古百货商场商铺买卖合同》、《青岛太古百货商场委托租赁协议书》的约定，涉案商铺交付和交接的条件、含义不尽相同并相互区分，商铺的交付条件为：自双方签订《青岛太古百货商场委托租赁协议书》之时起即视为被告按时向原告交付本合同约定的商铺；商铺的交接条件为：委托租赁协议到期前一个月，被告书面通知原告交接涉案商铺事宜。二者之所以适用不同条件，是由于商铺买卖合同签订后，在委托租赁期内，涉案商铺由被告经营管理而不处于原告直接控制之下，原告因商铺委托租赁而获取的相关收益直接抵扣商铺款。依据意思自治及合同自由原则，被告已经完成了符合合同约定的涉案商铺交付行为，原告向被告支付的商铺款系抵扣两年租赁收益后的款项，因此，原告以自己的行为表明其接受了被告的交付方式，至此，双方就涉案商铺的交付已经完成，原、被告的主要合同义务已履行完毕，涉案合同已经基本履行完毕。
其次，涉案商铺的交接问题。《青岛太古百货商场委托租赁协议书》约定的租赁期限届满后，依据被告提交的公开信、EMS邮件等证据内容表明，租赁期届满后，被告并未将关注重点集中于按照合同约定向原告交接商铺的问题上，而是极力游说原告继续与之签订委托租赁协议，对于选择自主经营的业主，被告并未给出明确具体的商铺交接方案，其对履行商铺交接合同义务的态度是消极回避的，因此，被告的行为违反合同约定，应对于未在约定期限内将商铺交付给原告应承担相应违约责任。
第三，原告对于未按时交接商铺亦应承担相应责任。太古百货商场于2014年1月1日停业至今，原告无法经营商铺部分原因是由于商场经营管理不善等市场本身存在的正常经营风险等因素造成，并非基于被告未履行商铺交付义务所致，该风险在原告购买涉案商铺时系应当预见到的，且原告已经基于其购买的涉案商铺使用权取得了相关返租收益，涉案商铺可以进行经营使用的主要合同目的已获得实现。另外，原告亦未对交接商铺事宜积极向被告进行主张，而是消极等待，致使其自身从未实际使用涉案商铺，其对商铺未顺利交接亦负有责任。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，因被告未及时主动将涉案商铺交接，造成原告自返租期限届满次日即2013年1月1日起至2014年12月31日止的期间内无法占有使用涉案商铺，且太古百货商场自2011年10月26日开业，被告未将商铺按合同约定交接给原告，必然造成涉案商铺产生相应经营损失的客观后果，被告对此应予以相应赔偿。在确定赔偿责任时，应以造成损害后果的各种原因及原因力大小为原则，综合上述分析及本案案情、依据公平原则，本院酌定被告以原告已付的涉案商铺款为基数，按照委托租赁期限内的平均返租比例7.5%［（7%＋8%）÷2］／年的标准，自2013年1月1日起至2014年12月31日止所计算出的经济损失数额的50%向原告赔偿经济损失99181元（1322416元＊7.5%＊2＊50%）。
原告称因商铺所在的人防工程属于建筑工程范畴，必须经依法竣工验收和消防验收方可交付使用，由于被告出售给原告的商铺未经竣工验收及消防验收，致使涉案商铺无法使用的意见，本院认为，双方签订《青岛太古百货商场商铺买卖合同》时，涉案工程尚未验收，原告同意被告返租商铺并获得返租收益，应视为原告对被告交付商铺的各方面情况予以认可，或者说被告向原告交付的商铺已达到原告要求的标准，因此，双方对商铺的交付条件已经形成默示的意思表示；涉案商铺所在的东海路人员掩蔽工程（北区）系人防工程，其主管及监管部门为人防行政管理部门，被告开发建设的人防工程未通过竣工验收和消防验收即投入使用，以及其是否擅自更改设计等问题，应由人防行政管理部门依据涉及人防工程的相关法律法规规定对其进行相应处理。
案经合议庭评议，审委会研究决定，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第六条、第八条、第四十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：
一、被告青岛太古百货商场投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告蒲宁经济损失99181元。
二、驳回原告蒲宁的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4151元，由原告负担2013元，被告负担2138元。因被告负担部分，原告已经预交，被告于本判决生效之日起十日内给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 许 枫
人民陪审员 刘丕承
人民陪审员 臧 玲
二〇一五年五月十一日
书 记 员 刘成荫