广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终20927号
上诉人(原审被告)：卢木银，男，汉族，1974年11月30日出生，住所地:广东省惠来县，
被上诉人(原审原告）：刘永灿，男，汉族，1952年2月3日出生，住所地：江苏省徐州市鼓楼区，
委托诉讼代理人：黄凯，广东晟典律师事务所律师。
原审第三人：张婵吟，女，汉族，1963年11月20日出生，住所地：广东省深圳市罗湖区，
委托诉�代理人：常宏，男，汉族，1963年6月5日出生，住所地：广东省深圳市罗湖区，系原审第三人的配偶。
上诉人卢木银因与被上诉人刘永灿及原审第三人张婵吟返还原物纠纷一案，不服深圳市罗湖区（2016）粤0303民初13927号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
卢木银上诉请求：1、依法撤销原审判决；2、一、二审全部诉讼费由刘永灿承担。
事实和理由：一、原审判决认定事实错误。原审判决第五页载明：本院认为，“承租人行使有限承租权的前提在于出租人具有与他人另行达成租赁协议之意思，原告提起诉讼时已明确收回涉案房产之目的在于对厂房进行整体升级改造，并非与他人另行签订租赁协议，故，被告关于行使有限承租权之答辩意见于法无据，本院不予采纳。”事实上，经过卢木银（原审被告）多方调查走访，在卢木银与刘永灿房屋租赁合同到期前，刘永灿就在同等租赁条件下，与其他租赁人签订租赁合同，然后以升级改造为名，设置重重障碍（如:未经协商，停水停电；制造各类噪音等）。迫使罗湖区东昌路XXXX大厦X座X楼的各商户无法正常经营，从而达到各商户停业，继而撤离的目的。综上，原审判决认定事实不清，判决结果至为不公，应予撤销并在查清事实后改判驳回刘永灿的全部诉求。为维护卢木银的合法权益，故诉至二审法院，请二审法院支持卢木银的诉讼请求。
卢木银在二审调查中对上诉事实与理由作出补充：刘永灿在合同期内违约在先，封闭门口道路，制造噪音，让商户无法经营，变相逼迫卢木银违约撤离，卢木银与其协商，在其搭铁架期间卢木银所受的损失，但是在2016年7月6日在完全没有通知的�况下突然停水停电，而且从对方提交的证据可以看出封闭门口、搭铁架是受刘永灿委托的。
刘永灿辩称:卢木银与刘永灿之间存在事实上的租赁关系，而租赁期限在2014年7月1日到2016年6月30日截止，租赁期限届满之后，并没有就续租的事项重新达成协议，而是因为刘永灿与XXXX大厦的全体业主一致决定将包括涉案的房产在内的大厦进行升级改造，因为深圳市消防委员会下达了消防整改的文件，涉案的房产在合同期满之后并没有继续对外进行出租，所以我们认为合同期满之后，卢木银应当返还涉案的物业及支付占用期间的房租。
原审第三人张婵吟述称：张婵吟与刘永灿续签合同时已经明确的告知其在6月30日其不再跟张婵吟们续签的情况下，多次面对面进行口头承诺，在6月30日之前不再续租，对于卢木银也明确的多次面对面口头沟通不再进行承租，就在合同到期的时间张婵吟也面对面的跟刘永灿进行交涉，明确的告知其这些小店都是一些小户，给两天时间很难让其迁出去，能不能给十天二十天的时间让他们找地方搬走，在这种情况下刘永灿在未通知张婵吟和商铺的情况下在7月6日把水电停掉了，致使他们产生了重大的生活和经营上的损失，特别是小店的生活用品及其他东西都已经损坏。
刘永灿向一审法院起诉请求：1、判令卢木银立即无条件腾退并返还非法占有的涉案房产；2、判令卢木银向刘永灿支付从2016年7月3日至卢木银实际归还房屋之日止房屋占有使用费；3、本案全部诉讼费用由卢木银承担。
一审已查清的本案基本事实：一、涉案租赁房产系位于深圳市罗湖区东昌路XXXX大厦X房的部分面积区域，用途为工厂，权利人为深圳市DX企业有限公司。
二、2013年6月30日，刘永灿（甲方）与张婵吟(乙方）签订《租赁合同书》约定，乙方自2013年7月1日起承租甲方所有的位于深圳市罗湖区东昌路XXXX大厦X座X楼的房产（该房产的北半部分，包括：汽修厂厂房的北半部分、沿街的铺面)。租期自2013年7月1日起至2015年6月31日止。基本月租金16500元。本合同签字之日乙方向甲方交付租赁保证金15000元，签字后2日内，甲方向乙方已交房产。乙方租赁房产用途为工业、商业，未经甲方书面同意不得将租赁房产用于其它用途。合同第十一条约定，合同有效期终止前，双方应结清全部账务。合同有效期终止后2日内乙方应迁离并返还租赁房产，乙方应保证租赁房产及附属设施完好；乙方逾期不迁离或不返还租赁房产时，甲方有权依据法律规定收回租赁房产，并就逾期部分向乙方收取双倍本合同约定的租金。合同还对乙方经营铺位、水电费缴纳等其他事项进行了约定。
2015年5月24日，刘永灿（甲方）与张婵吟（乙方)签订《延续租期的协议书》约定，甲方计划于2016年6月30日起收回全部物业，并对物业作整体改造升级，鉴于上述情况，双方达成如下协议：一、乙方明确知道甲方将于2016年6月30日起收回全部物业，自愿将《租赁合同书》的有效期延长一年，即有效期延长至2016年6月31日止；二、甲方同意乙方延长《租赁合同书》的有效期；三、乙方承诺，2016年7月2日前交还所承租的全部物业（包括：汽修厂厂房的北半部分、沿街的铺面）。如乙方逾期交还上述物业，导致甲方遭受经济损失，乙方对此承担全部赔偿责任;四、2016年6月30日双方结清全部账务；五、乙方自行处理与租户的租赁事务，确保2016年7月2日前交还所承租的全部物业，甲方对乙方与租户的经济事务不承担连带责任。《延续租期的协议书》还对双方其他权利义务进行�约定。三、2014年7月1日，刘永灿就出租深圳市罗湖区东昌路X号）XXXX大厦X座X楼X号房向深圳市罗湖区房屋租赁管理局进行备案。深圳市罗湖区房屋租赁管理局出具的《房屋租赁凭证》载明的出租人为刘永灿，承租人为卢木银，租赁面积15平方米，租赁用途为商业，租赁期限自2014年7月1日至2016年6月30日。四、涉案深圳市罗湖区东昌路（X号）XXXX大厦X座X楼X号房现仍由卢木银实际占有、使用。五、根据2016年深圳市罗湖区房屋租赁指导租金标准，深圳市罗湖区东昌路XXXX大厦X座X楼的指导租金为55元/平方米/月（东昌路以东，布心路以北，东晓路以西，金稻田路东-
看守所以南，厂房，一楼)。
一审法院认为，虽然涉案房产登记权利人为案外人深圳市DX企业有限公司，但根据深圳市罗湖区房屋租赁管理局的《房屋租赁凭证》及当事人的陈述可以认定，刘永灿与卢木银存在事实上的租赁关系，租赁期限自2014年7月1日至2016年6月30日。租赁期限届满后，刘永灿、卢木银未就续租涉案房产重新达成协议。虽然刘永灿未举证证明其在租赁期限届满后已有效通知卢木银解除双方的租赁关系，但刘永灿提起本案诉讼已明确要求卢木银返还涉案房产，在起诉状送达卢木银时，刘永灿关于解除租赁关系之意思表示亦到达卢木银，刘永灿、卢木银之间的租赁关系在事实上已经解除，卢木银已无继续占有、使用涉案房产之权利。故，刘永灿起诉要求卢木银返还深圳市罗湖区东昌路(X号）XXXX大厦X座X楼X号15平方米面积部分的诉讼请求具有事实及法律依据，一审法院予以支持。卢木银辩称，根据我国《合同法》，承租人在同等条件下有优先续租权，且刘永灿在未通知卢木银的情况下停水停电，造成卢木银损失，刘永灿的诉求不应得到支持。对此，一审法院�为，承租人行使优先承租权的前提在于出租人具有与他人另行达成租赁协议之意思表示，刘永灿提起诉讼时已明确收回涉案房产之目的在于对房产进行整体升级改造，并非与他人另行签订租赁协议，故，卢木银关于行使优先承租权之答辩意见于法无据，一审法院不予釆纳。对于停水停电造成的损失，卢木银可另循法律途径维护自身合法权益。
关于房屋占有使用费，刘永灿仅与张婵吟就深圳市罗湖区东昌路XXXX大厦X座X楼的房产整体出租事宜签订书面租赁合同，未与卢木银就租金达成书面协议。鉴于租赁期限届满后卢木银确实占有、使用涉案房产，且刘永灿关于返还房产之诉求已获一审法院支持，一审法院参照深圳市罗湖区2016年房屋租赁指导租金标准确定卢木银应向刘永灿支付的房屋使用费，每月金额为825元（15平方米x55元=825元），计付期间自2016年7月3日�至卢木银实际归还房产之日止，暂计至刘永灿起诉之日（2016年7月26日）为632.5元。
一审法院判决：一、卢木银应于判决生效之日起十日内向刘永灿返还深圳市罗湖区东昌路XXXX大厦X座X楼X号房。二、卢木银应于判决生效之日起十日内向刘永灿支付房屋占有使用费人民币632.5(暂计至2016年7月26日，其后的房屋占有使用费以人民币825元/月为标准计付至房产实际归还之日止)。三、驳回刘永灿其他诉讼请求。如果卢木银未在判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币100元，由卢木银负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，《中�人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。卢木银上诉称经过多方调查走访，被上诉人刘永灿在涉案房屋租赁合同到期前已经就同等租赁条件下与其他承租人签订租赁合同。本院认为，当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。卢木银因未能提交相关证据证明，本院对其上诉意见不予采纳。因刘永灿与张婵吟之间的租赁合同已于2016年6月30日到期终止，卢木银继续占有涉案商铺缺乏合同依据。卢木银主张在合同履行期间由于商铺外部搭建造成损失，以及刘永灿在合同到期后对涉案商铺停水停电造成损失，均不构成其继续占有商铺的抗辩理由。综上，卢木银的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人卢木银负担。
本判决为终审判决。
审判长 俞 红
审判员 吴 思 罕
审判员 邓 媛
二〇一七年十二月二十九日
书记员 林翘（兼）
附录相关法律条文:
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，�回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。