湖北省武汉市江岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0102民再1号
再审申请人（案外人）：罗一珍，女，1954年5月1日出生，汉族，住湖北省武汉市汉阳区。
委托诉讼代理人：刘望生（罗一珍之夫），男，汉族，住湖北省武汉市汉阳区，（特别授权代理)。
委托诉讼代理人：王菁，北京盈科（武汉）律师事务所律师。
再审申请人（案外人）：吴建平，女，1953年5月23日出生，汉族，住湖北省武汉市江岸区。
再审申请人（案外人）：高崚，女，1979年3月14日出生，汉族，住北京市丰台区。
委托诉讼代理人：袁音，湖北金卫律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张诚，湖北金卫律师事务所律师。
再审申请人（案外人）：余丽桥，女，1957年11月26日出生，汉族，湖北省体育局网球管理中心教练员，住湖北省武汉市硚口区。
委托诉讼代理人：袁音，湖北金卫律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张诚，湖北金卫律师事务所律师。
再审申请人（案外人）：李婷，女，1980年1月5日出生，汉族，住北京市宣武区。
委托诉讼代理人：张诚，湖北金卫律师事务所律师。
委托诉讼代理人：魏征，湖北金卫律师事务所律师。
再审申请人（案外人）：周光成，男，1964年9月4日出生，汉族，住湖北省大冶市。
委托诉讼代理人：李文龙，上海建纬（武汉）律师事务所律师（特别授权代理）。
被申请人（原审原告）：武汉合生典当有限公司，住所地湖北省武汉市江岸区工农兵路151号新大地花园二期1栋1层商1、商2号。
法定代表人：张小鹏，董事长。
委托诉讼代理人：李红良，湖北诚明律师事务所律师（特别授权代理）。
被申请人（原审被告）：武汉汇新房地产开发有限公司，住所地湖北省武汉市武昌区八一路9号1栋7层。
法定代表人：徐利华，董事长。
委托诉讼代理人：曾凡清，武汉汇新房地产开发有限公司员工，住湖北省武汉市青山区，（特别授权代理）。
武汉合生典当有限公司（简称合生公司）与武汉汇新房地产开发有限公司（简称汇新公司）典当纠纷一案，本院于2013年12月13日作出（2013）鄂江岸民商初字第03368号民事判决，已发生法律效力。2015年1月9日，案外人罗一珍向本院申请再审。本院于2015年4月7日作出(2015)鄂江岸民商申字第00001号民事裁定，再审本案。本院于2015年4月14日立案再审后，因案外人吴建平、高崚、余丽桥、李婷、周光成亦向本院申请再审，本院依法追加其为共同再审申请人参加诉讼，并于2015年9月25日作出（2015）鄂江岸民商再字第00002号民事判决。宣判后，合生公司提起上诉，武汉市中级人民法院于2016年2月22日作出（2015）鄂武汉中民商再终字第00025号民事裁定，撤销本院（2015）鄂江岸民商再字第00002号民事判决和（2013）鄂江岸民商初字第03368号民事判决，发回重审。本院另行组成由审判员程建军担任审判长和审判员魏璐、钱进梅参加的合议庭，于2016年7月27日公开开庭进行了审理。罗一珍的委托诉讼代理人刘望生和王菁，吴建平，高崚、余丽桥的共同委托诉讼代理人袁音、张诚，李婷的委托诉讼代理人张诚、魏征，周光成的委托诉讼代理人李文龙，合生公司的委托诉讼代理人李红良，汇新公司的委托诉讼代理人曾凡清到庭参加诉讼。经院长批准，本案延长审理期限6个月。本案现已审理终结。
2013年8月22日，原审原告合生公司起诉至本院称，2013年我方与汇新公司签订两份《房地产典当借款合同》，分别约定：汇新公司向我方借款3,700,000元和2,800,000元，借款期限为六个月，从实际发放当日起计算；借款综合费率为2.7%，月利率为0.5%；如逾期还款，则每日按欠款及利息、综合费率等总额的0.5%加收罚息。双方还签订《房地产抵押合同》，约定：汇新公司分别以其名下位于武汉市武昌区巡司河商住区汇文新都D区3栋和5栋的房产为以上借款的抵押担保，同时对担保具体事项作了明确具体的约定。合同签订后，双方于2013年2月28日办理了房产抵押登记，我方于2013年3月4日向汇新公司发放当金。嗣后，汇新公司仅支付2013年3月4日至2013年6月4日期间的综合费及月息共计624,000元，此后未再支付任何款项。故起诉请求判令：1、解除双方签订的《房地产典当借款合同》；2、汇新公司偿还我方本金6,500,000元，支付利息、罚息及其他各项费用直至全部结清之日；3、我方在抵押权范围内优先受偿以上第2项；4、汇新公司承担本案全部诉讼费用。原审中，因两份《房地产典当借款合同》履行期限均届满，合生公司撤回上述第1项诉讼请求。
原审被告汇新公司辩称，1、我公司向合生公司借款6,500,000元属实；2、两份《房地产典当借款合同》在同一天签订，除金额外其他基本一致，两笔借款共计6,500,000元超出了合生公司注册资本的10%，且其中2,800,000元由个人转账到我公司，均违反了《典当管理办法》的规定，证明双方是借款关系而非典当合同关系；3、我公司已归还624,000元应当冲抵本金，现还差欠本金5,876,000元，借款期内和期外均应按中国人民银行同期贷款利率标准支付利息；4、即便双方是典当合同关系，当票中没有约定月利率，我公司不应按月利率0.5%支付利息。
本院原审查明，2013年2月28日，汇新公司（借款人，甲方）与合生公司（贷款人，乙方）签订（2013）合当借字第038号《房地产典当借款合同》，约定：甲方自愿以位于武汉市武昌区巡司河商住区汇文新都D区3栋部分房屋作为当物向乙方典当借款。典当借款金额为3,700,000元，典当期限六个月，自乙方发放当金之日起开始计算，每满三十日为一个月，典当月综合费率为2.7%、月利率0.5%。从乙方发放当金之日计算，甲方必须按月向乙方缴清综合费和利息，否则按所欠当金利息和综合费总额的万分之五加收罚息。典当期限届满时甲方应付清费息、偿清当金；甲方借款逾期，乙方根据逾期天数每日按所欠当金、利息、综合费总额的0.5%加收罚息。典当期限届满5日，甲方既不赎当（即清偿当金本息和综合费）又不续当（即办理展期手续）的为绝当；自绝当日起至甲方所欠当金及利息、费用全部偿还给乙方之日止，无论是诉讼或非诉讼的原因导致的，甲方均应按本合同约定的息费标准和所欠当金承担该期间内当金的利息、综合费和罚息。本合同在金额、期限、利率及费率上如与当票记载不一致的，以当票的约定为准。双方就上述借款还签订合当抵字第038号《房地产典当抵押合同》，约定：汇新公司以位于武汉市武昌区巡司河商住区汇文新都D区3栋12层3号、7号、9号、14号房屋全部产权和土地使用权作为抵押向合生公司典当。抵押期限自2013年2月28日至2013年8月28日。抵押担保范围为主合同约定的当金及当金利息、综合费、违约金、罚息、赔偿金，合生公司垫付的有关费用，以及合生公司为实现债权和抵押权的一切费用。当汇新公司未按主合同约定履行其债务时，合生公司就上述房地产享有优先受偿权。同日，双方还签订（2013）合当借字第039号《房地产典当借款合同》及合当抵字第039号《房地产典当抵押合同》，借款金额2,800,000元，抵押物位于武汉市武昌区巡司河商住区汇文新都D区3栋12层13号，5栋2单元13层1号、1单元15层2号、16层2号、17层2号，其他条款与（2013）合当借字第038号《房地产典当借款合同》及当抵字第038号《房地产典当抵押合同》基本一致。当日，汇新公司分别作出两份《股东会决议》，载明：全体股东同意汇新公司向合生公司借款，借款分别为3,700,000元和2,800,000元，借款期限均为六个月；全体股东同意以公司名下位于武汉市武昌区巡司河商住区汇文新都房产为以上借款作抵押担保；全体股东承诺对上述借款承担无限连带责任。汇新公司在以上加盖公章，其股东在其上签名。
2013年3月1日，汇新公司将其位于武汉市武昌区巡司河商住区汇文新都D区3栋12层3号、7号、9号、14号，5栋1单元17层2号、16层2号、15层2号，5栋2单元13层1号，3栋12层13号共9套房屋在武汉市武昌区住房保障和房屋管理局办理抵押登记，房屋他项权利人为合生公司，他项权证证号为武房他证昌字第××号。
2013年3月4日，合生公司通过网上银行转账的方式，从该公司账户向汇新公司转款3,700,000元，从案外人李文莉账户向汇新公司转款2,800,000元。同日，合生公司向汇新公司开具两张《当票》，典当金额分别为3,700,000元和2,800,000元，典当期限均自2013年3月4日至2013年8月30日，月费率为2.7%，月利率处空白。同日，汇新公司向合生公司出具两张《收据》，分别载明收到上述《房地产典当借款合同》项下的借款3,700,000元和2,800,000元。
合同履行初期，汇新公司按《房地产典当借款合同》约定的月综合费率2.7%及月利率0.5%的标准向合生公司支付了2013年3月4日至6月3日期间的综合费和月息共计624,000元。因汇新公司未能继续按约履行合同，合生公司诉至法院。
另查明，合生公司经营范围包括房地产抵押典当业务。
庭审中，合生公司表示不向汇新公司股东主张权利。
本院原审认为，典当是指当户将其动产、财产权利作为当物质押或者将其房地产作为当物抵押给典当行，交付一定比例费用，取得当金，并在约定期限内支付当金利息、偿还当金、赎回当物的行为。我国法律中没有典当合同的明文规定，故依据我国《合同法》关于“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定”的规定，合生公司和汇新公司之间建立的典当合同关系可参照借款合同和担保合同的规定来适用。
汇新公司与合生公司签订的（2013）合当借字第038号和第039号《房地产典当借款合同》以及合当抵字第038号和第039号《房地产典当抵押合同》均系双方真实意思表示，双方就两笔当金分别签订借款主合同及抵押从合同，并分别就汇新公司所有的不动产设定抵押，属两笔独立的典当抵押借款，不违反法律和行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方应当按照约定严格履行义务。就合生公司的各项诉讼请求，原审评判如下：
1、当金：合生公司依约支付当金，汇新公司在当期届满后既未归还当金也未及时续当，应为绝当，双方典当关系终止，汇新公司理应立即向合生公司偿还两笔当金3,700,000元和2,800,000元，合计6,500,000元。
2、典当期限内的综合费、利息、罚息：合生公司与汇新公司之间发生的是房地产抵押典当，根据《典当管理办法》“房地产抵押典当的月综合费率不得超过当金的27‰”的规定，双方在两份《房地产典当借款合同》中约定月综合费率为2.7%，应属合法有效。《房地产典当借款合同》约定“在金额、期限、利率及费率上如与当票记载不一致的，以当票的约定为准”，本案中两张《当票》上月利率处均为空白，且典当期限与《房地产典当借款合同》约定不一致，故应视为双方对月息没有约定，典当期限为《当票》记载的2013年3月4日至2013年8月30日。因此，合生公司要求汇新公司支付典当期限内的利息的诉讼请求，本院不予支持。汇新公司按月利率0.5%支付的2013年3月4日至2013年6月1日期间（按合同约定三十天为一个月）的利息97,500元，应冲抵典当期限内即2013年6月2日至2013年8月30日期间尚未支付的综合费526,500元，故汇新公司还应向合生公司支付典当期限内的综合费429,000元（526,500元97,500元）。双方还在《房地产典当借款合同》中约定“从乙方发放当金之日计算，甲方必须按月向乙方缴清综合费和利息，否则按所欠当金利息和综合费总额的万分之五加收罚息”，因汇新公司无需向合生公司支付典当期限内的利息，其仅应按万分之五的标准向合生公司支付典当期限内未付的综合费429,000元产生的罚息214.50元。
3、典当期满后的综合费、利息、罚息：绝当后，双方典当关系终止，汇新公司无需再向合生公司支付综合费。而合生公司主张的利息实际为逾期还款产生的利息损失，罚息实际为逾期还款违约金，汇新公司应支付的逾期利息及违约金总和以不超过中国人民银行同期贷款利率的四倍为宜。故汇新公司应以当金6,500,000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率四倍标准，向合生公司支付自2013年8月31日起至判决确定给付之日止的逾期利息损失。
4、优先受偿权：汇新公司作为抵押人，以其所有的房屋向合生公司设定不动产抵押，并办理了抵押登记手续，抵押权已设立，故汇新公司应以其抵押房屋向合生公司承担抵押担保责任，合生公司以抵押房屋折价或者以拍卖、变卖该抵押房屋所得的价款优先受偿。
本院作出（2013）鄂江岸民商初字第03368号民事判决：一、被告武汉汇新房地产开发有限公司向原告武汉合生典当有限公司偿还当金6,500,000元；二、被告武汉汇新房地产开发有限公司向原告武汉合生典当有限公司支付典当期限内的综合费429,000元；三、被告武汉汇新房地产开发有限公司向原告武汉合生典当有限公司支付典当期限内的罚息214.50元；四、被告武汉汇新房地产开发有限公司向原告武汉合生典当有限公司支付逾期利息（以当金6,500,000元为本金，自2013年8月31日起至判决确定给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率四倍计算）；以上第一、二、三、四项金钱给付义务，被告武汉汇新房地产开发有限公司应在本判决生效之日起三日内履行；五、被告武汉汇新房地产开发有限公司如不履行上述第一、二、三、四项的金钱给付义务，以其抵押的位于武汉市武昌区巡司河商住区汇文新都D区3栋12层3号、7号、9号、14号，5栋1单元17层2号、16层2号，15层2号，5栋2单元13层1号，3栋12层13号房屋（武房他证昌字第××号）依法折价或拍卖、变卖后的价款由原告武汉合生典当有限公司优先受偿，抵押物折价或拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归被告武汉汇新房地产开发有限公司所有，不足部分由被告武汉汇新房地产开发有限公司清偿；六、驳回原告武汉合生典当有限公司的其他诉讼请求。
本院再审过程中，再审申请人罗一珍、吴建平、周光成分别称，三人于2008年4月23日、8月8日、12月与汇新公司签订商品房买卖合同，购买了汇新公司开发建设的武汉市武昌区巡司河商住区汇文新都D区3栋12层3号房屋、5栋2单元13层1号房屋和D区3栋12层13号、14号房屋，并一次性支付了购房款，汇新公司也依约向罗一珍、吴建平、周光成交付了房屋，罗一珍、吴建平、周光成使用该房屋至今。原审判决合生公司对上述房屋行使抵押权损害了申请人合法权益，三人要求撤销原审判决上述房屋的相关内容。
再审申请人高崚、余丽桥、李婷称，因高崚、李婷在雅典奥运会上夺冠的出色表现，2004年9月3日汇新公司分别与高崚、李婷及李婷的教练余丽桥签订《商品房赠送协议》并办理（实为2004年11月3日汇新公司办理商品房赠送承诺书的）公证，约定汇新公司开发建设的武汉市武昌区巡司河商住区汇文新都二期5号楼15层2号、16层2号、17层2号房屋分别赠与给高崚、余丽桥、李婷，2010年7月汇新公司已依约将房屋交付给高崚、余丽桥、李婷使用。汇新公司将房屋权属办理在自己名下不具合法性，与合生公司签订协议属无权处置；合生公司没有尽到对抵押物实际勘察的义务，违反贷款通则，存在瑕疵。原审判决合生公司对上述房屋行使抵押权损害了高崚、余丽桥、李婷的合法权益，三人要求撤销原审判决上述房屋的相关内容，请求判令高崚、余丽桥、李婷分别为上述赠与房屋的所有权人。
合生公司辩称，罗一珍的商品房买卖合同办理了备案，房地局办理了备案之后，给合生公司办理了他项权证，典当合同合法有效，罗一珍认为合生公司与汇新公司恶意串通无事实依据，建议罗一珍向武昌区房地部门提起诉讼。吴建平的合同和事实予以认可，但因汇新公司的原因导致买卖目的没有成立，无法取得该房屋所有权，我方认为吴建平应该向出卖人请求解除合同，返还已付房款，并可以请求汇新公司赔偿不超过已付购房款一倍的赔偿责任。吴建平也没有证据证明合生公司与汇新公司是恶意串通。高崚、余丽桥、李婷三人认为因汇新公司签订的承诺书而获得房屋所有权，是没有事实依据的。双方签订赠与合同时，房屋并未建成，根据合同法第195条，赠与人可以不再履行赠与义务，结合汇新公司现状，其不应再履行赠与义务。上述三人与汇新公司并没有签订房屋买卖合同，不具有变更房屋所有权人的法律依据。根据汇新公司与三人签订的赠与协议第七条，即使汇新公司不履行赠与协议，他们也仅能要求赔偿经济损失，不能要求房屋过户，因此高崚等三人要求解除房屋担保没有事实依据，过户到其名下也没有事实依据。关于周光成，房屋买卖协议有瑕疵，合同上面没有签订时间，虽有开具的商品房销售不动产统一发票，不能证明周光成2008年9月付款给汇新公司，对方也没有提供付款凭证和银行流水，合生公司有理由怀疑合同不是在2008年12月签订的。如果周光成认为买卖合同目的没有实现，可以要求汇新公司赔偿，或解除合同。周光成没有证据证明汇新公司和合生公司恶意串通，其提出解除抵押没有事实依据。
汇新公司辩称，所有申请人和合生公司陈述的事实都是存在的，我公司运营中可能有些不好的现象导致今天的局面，罗一珍这部分我司没有异议；买卖、赠与事实存在，付款居住事实也应该存在，法院依据事实和法律作出的裁决我方表示服从。公司想办法还典当的钱，房子居住了要他们退出来可能很难，房子交付了就交付了。罗一珍的房子交款后办理在公司名下可能是公司资金出现危机做了不得已的事情。按情形推理应该是一开始就不打算交付他们的。
本院再审查明事实与原审基本一致。另查明，汇新公司与合生公司签订的《房地产典当抵押合同》中涉及的武汉市武昌区巡司河商住区汇文新都D区3栋1单元12层3号、13号、14号，D区5栋2单元13层1号，D区5栋1单元15层2号、16层2号、17层2号共七套房屋，其中3栋的三套和5栋的四套房屋由汇新公司分别于2008年4月29日和2012年5月29日在房屋管理部门将房屋所有权登记在自己名下，房屋所有权证号分别为武房权证昌字第××、20××58、20××57号和第20××65－20××68号，同时办理了土地使用权证。上述房屋所有权证上载明，在本案借款抵押之前，汇新公司曾二次将上述房屋向银行借款并设定抵押登记。2013年2月28日合生公司与汇新公司签订房地产典当抵押合同的附件抵押物清单标明每套房屋的评估价值和权利价值：D区3栋1单元12层3号为170万元和90万元、13号为200万元和110万元、14号为190万元和100万元，D区5栋2单元13层1号为35万元和20万元，D区5栋1单元15层2号、16层2号、17层2号均为90万元和50万元。
罗一珍、吴建平分别于2008年4月23日、8月8日与汇新公司签订商品房买卖合同，购买D区3栋1单元12层3号、D区5栋2单元13层1号，并于同年4月28日及8月8日支付全部购房款363,760元、249,634元。罗一珍所购商品房买卖合同在武昌区房产管理部门办理了合同备案，合同备案号昌060509461。二人所签商品房买卖合同关于产权登记均约定，出卖人应当在商品房交付之日起90日内办理完房地产初始登记；因出卖人责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，如买受人退房，出卖人在买受人提出退房之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失；买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。汇新公司按合同约定分别于2008年5月31日和2010年10月6日向罗一珍、吴建平交付房屋，罗一珍、吴建平分别使用各自房屋至今。
根据周光成提交的2016年1月26日自武汉市房产档案馆查询的商品房合同备案清册表和（2014）鄂武昌民初字第03483、03484号民事判决书，本院确认以下事实：2008年12月，周光成与汇新公司签订商品房买卖合同（签订日期空白）二份，分别以1,139,546元、977,542元购买D区3栋12层13号、14号房屋；同时，2008年12月16日周光成（甲方）与武汉惠众物业管理有限公司（乙方）、汇新公司（丙方）签订商铺委托租赁合同二份，约定甲方委托乙方将上述商铺出租，委托期限从2009年1月1日起至2011年12月31日止，第一年月租19.8元/平方米、第二年月租24.75元/平方米、第三年月租30.6元/平方米，本合同正式生效后由乙方一次性支付三年的房屋租金等。次日，汇新公司向周光成出具全部购房款的销售不动产统一发票。周光成称2009年5月5日银行进账单及付款说明，为一次性支付了包括本案诉争的二套房屋在内的共三套房屋购房款300万元，另外还加上支付的现金以及三年的租金，已将全部购房款付清；三年的租金抵剩余的60余万元购房款。2012年后，周光成直接出租房屋，实际占有。周光成所签商品房买卖合同在武昌区房产管理部门办理了合同备案，合同备案号昌060509471、060509472（另一套为昌060509459）；备案清册表中载明成交时间为2009年1月12日，三套房屋成交价总额为3,678,500元。买卖合同中关于产权登记的约定同前。
汇新公司一直没有为罗一珍、吴建平、周光成办理房屋产权等证书。
为兑现表彰我省运动员在雅典奥运会上突出表现和支持体育事业发展的承诺，2004年9月3日汇新公司分别与高崚、李婷及李婷的教练余丽桥签订《商品房赠送协议》，约定汇新公司将武汉市武昌区巡司河商住区汇文新都二期5号楼（即D区5栋）15层2号、16层2号、17层2号房屋分别赠与给高崚、余丽桥、李婷；同年11月3日汇新公司还分别就三套房屋的商品房赠送承诺书在湖北省公证处办理了公证，承诺赠送的商品房建成后将为受赠人办理好房屋产权等证书。2010年7月汇新公司已将房屋交付给高崚、余丽桥、李婷使用，但未依约为高崚、余丽桥、李婷办理房屋产权等证书。
原审判决生效后，因汇新公司未自动履行判决，合生公司向本院申请强制执行。在本院执行过程中，案外人罗一珍、吴建平、高崚、余丽桥、李婷、周光成对执行标的物提出异议后，本院已解除对上述执行标的物的查封。
还查明，2014年1月27日武汉市武昌区人民法院受理了罗一珍诉汇新公司房屋买卖合同纠纷一案，该院于2014年3月25日作出（2014）鄂武昌民商初字第00118号民事判决，判决罗一珍与汇新公司于2008年4月23日签订的《武汉市商品房买卖合同》有效，该判决已发生法律效力。2014年4月21日武汉仲裁委员会受理了吴建平与汇新公司《武汉市商品房买卖合同》争议案，并于2014年9月12日作出（2014）武仲裁字第0000561号裁决书，裁决吴建平与汇新公司签订的《武汉市商品房买卖合同》有效，该裁决也已生效。2014年6月30日武汉市武昌区人民法院受理了周光成诉汇新公司房屋买卖合同纠纷二案，该院于2014年7月30日作出（2014）鄂武昌民商初字第03483、03484号民事判决，判决周光成与汇新公司于2008年12月签订的《武汉市商品房买卖合同》有效，判决已发生法律效力。武汉市武昌区人民法院还分别受理了高崚、余丽桥、李婷诉汇新公司及第三人合生公司赠与合同纠纷三案，审理中高崚、余丽桥、李婷于2014年8月4日撤回了起诉。
上述事实有再审申请人罗一珍、吴建平、周光成分别提交各自所购商品房买卖合同，高崚、余丽桥、李婷分别提交各自商品房赠送协议、商品房赠送承诺书及公证书；罗一珍提交的商品房合同备案清册表、（2014）鄂武昌民商初字第00118号民事判决书、中止对D区3栋1单元12层3号房屋执行的（2014）鄂江岸执裁字第00012号裁定书、2015年3月6日（2014）鄂江岸执民商字第003065号解除房屋查封的裁定书、房屋租房合同及电费、水费、煤气费申请单据各一份；吴建平提交的2009年8月8日支付全额购房款收据、2010年10月6日向物业公司交纳临时用电及装修证件收费的收据、物业水电费收据4份和确认商品房买卖合同有效的（2014）武仲裁字第561号裁决书；高崚、余丽桥、李婷分别提交的楼盘宣传单、武汉市前期物业管理服务协议、汇文新都装修管理责任协议书，高崚、李婷缴纳物业费、电费、水费、燃气费票据复印件30张，（2014）鄂江岸执裁字第00007号执行裁定书、（2014）鄂江岸执民商字第003063号裁定书，（2013）鄂江岸民商初字第03368号判决书；周光成提交的2016年1月26日调取武汉市房产档案馆存档的商品房合同备案清册表，（2014）鄂武昌民初字第03483、03484号判决书，对D区3栋12层1号非涉案房屋解除查封及停止执行的（2016）鄂01民初884号民事判决书；原审原告合生公司提交的房地产典当借款合同2份、房地产典当抵押合同2份、当票2份、房屋所有权证9份、国有土地使用权证9份、房屋他项权证9份、股东会决议2份、银行交易回单2份、网银交易查询明细、收据2份和确认函以及当事人陈述的庭审笔录等证据记录在案，并经庭审质证后予以证实。
本院再审认为,汇新公司与合生公司于2013年2月28日分别签订两笔典当抵押借款的《房地产典当借款合同》及其《房地产典当抵押合同》，根据合同约定汇新公司在当期届满后既未归还当金也未及时续当，应为绝当，双方典当关系终止，汇新公司理应立即向合生公司偿还两笔当金3,700,000元和2,800,000元，合计6,500,000元。但从汇新公司以房屋作为当物向合生公司典当借款，期满绝当仍约定承担所欠当金及其综合费、利息、罚息等合同的内容来看，双方之间实为借款合同和担保合同。关于双方之间签订的借款合同，系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方应当按照约定严格履行义务。
关于典当期限内的综合费、利息、罚息。合生公司与汇新公司在《房地产典当借款合同》约定“在金额、期限、利率及费率上如与当票记载不一致的，以当票的约定为准”，而两张当票上月利率处均为空白，且典当期限与《房地产典当借款合同》约定不一致，故应视为双方对月息没有约定，典当期限为《当票》记载的2013年3月4日至2013年8月30日。因此，合生公司要求汇新公司支付典当期限内的利息的诉讼请求，本院不予支持。汇新公司按月利率0.5%支付的2013年3月4日至2013年6月1日期间（按合同约定三十天为一个月）的利息97,500元，应冲抵典当期限内尚未支付的综合费526,500元，故汇新公司还应向合生公司支付典当期限内的综合费429,000元（526,500元97,500元）。双方还在《房地产典当借款合同》中约定“从乙方发放当金之日计算，甲方必须按月向乙方缴清综合费和利息，否则按所欠当金利息和综合费总额的万分之五加收罚息”，因汇新公司无需向合生公司支付典当期限内的利息，其仅应按万分之五的标准向合生公司支付典当期限内未付的综合费429,000元产生的罚息214.50元。
典当期满即绝当后，汇新公司无需再向合生公司支付综合费。而合生公司主张的利息实际为逾期还款产生的利息损失，罚息实际为逾期还款违约金，汇新公司应支付的逾期利息及违约金总和以不超过中国人民银行同期贷款利率的四倍为宜。故汇新公司应以当金6,500,000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率四倍标准，向合生公司支付自2013年8月31日起至判决确定给付之日止的逾期利息损失。
从本案查明再审申请人买受和受赠房屋的事实来看，作为房屋开发商的汇新公司在将武昌区汇文新都D区3栋、5栋房屋建设完成后，或出售或赠送或留以自用，理应系其自主权，无可厚非。然而，在收取罗一珍全额购房款并履行买卖合同备案，收取吴建平全额购房款、公证承诺赠送给高崚、余丽桥、李婷各一套房屋，且交付之后，汇新公司将涉案每一套房屋所有权证及土地使用权证单独办理，登记在自己名下。嗣后，汇新公司又以商品房预售的形式将房屋出售给周光成，收取部分购房款并以将委托出租的租金充抵部分购房款即租售形式出售，又去办理商品房买卖合同备案。汇新公司自始并无转移房屋所有权的意愿，虽然亦交付房屋实物给再审申请人，却仍将房屋所有权登记在自己名下，多次设定抵押，向他人借款。显然，汇新公司存在严重的恶意。
关于房屋抵押的优先受偿权。涉及本案再审申请人的七套房屋，依照《最高人民法院＜关于建设工程价款优先受偿权问题的批复＞》的规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，建设工程价款优先于抵押权和其他债权，但建设工程价款的优先受偿权不得对抗已支付了全部或大部分房款的购房者，即无过错购房人主张的房产权利优先于建设工程价款的优先受偿权，建设工程价款的优先受偿权优先于该建筑物上的抵押物权，由此可推无过错购房人主张的房产权利优先于该建筑物上的抵押物权。汇新公司将涉案房屋向合生公司办理抵押借款之前，涉案的七套房屋已经出售和赠送给本案再审申请人罗一珍、吴建平、周光成、高崚、余丽桥、李婷，且入住多年。购房人罗一珍、吴建平、周光成按购买合同支付了全额购房款，罗一珍、周光成的买卖合同在房地部门办理了备案手续；汇新公司将赠送给高崚、余丽桥、李婷的房屋均经过了公证，依法具有不可撤销性。从维护商品房买受人的权益出发，特别是对支付了全额购房款并且实际占有使用的消费者以及使用奥运冠军的名声为企业赚取利益并且实际占有使用房屋的受赠人，从社会公平公正的效果着眼，从维护商品房交易行为的稳定、普通群众的交易习惯和居住使用房屋的安定等方面考虑，再审申请人购买和受赠房屋均无过错，依该司法解释，应优于该建筑物上的抵押物权；合生公司的抵押物权是基于汇新公司恶意行为的衍生而成，故再审申请人对诉争房屋的权利优先于合生公司的抵押权，合生公司对涉案房屋不能享有优先受偿权。另一方面，合生公司在与汇新公司签订抵押合同时审查不严，未全面核实抵押物、查实房屋的实际使用人，面对汇新公司故意隐瞒已出售和赠与转让诉争房屋、已无权处分的事实，合生公司未履行基本的谨慎注意义务。因此，合生公司不能对涉及再审申请人的D区3栋12层3号、13号、14号，5栋2单元13层1号，5栋1单元17层2号、16层2号，15层2号七套房屋优先受偿。至于再审申请人与汇新公司之间的合同纠纷，宜另行解决；高崚、余丽桥、李婷要求确认受赠房屋所有权的请求，不属于本案审理范围。至于另外登记设定抵押权的二套房屋，合生公司与汇新公司签订担保合同，办理登记手续，设定抵押，未违反相关法律规定，应属有效，现无争议事项，合生公司应享有优先受偿的权利。据此，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十三条、第一百二十四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《最高人民法院＜关于建设工程价款优先受偿权问题的批复＞》和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、原审被告武汉汇新房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向原审原告武汉合生典当有限公司偿还当金6,500,000元；
二、原审被告武汉汇新房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向原审原告武汉合生典当有限公司支付典当期限内的综合费429,000元；
三、原审被告武汉汇新房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向原审原告武汉合生典当有限公司支付典当期限内的罚息214.50元；
四、原审被告武汉汇新房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向原审原告武汉合生典当有限公司支付逾期利息（以当金6,500,000元为本金，自2013年8月31日起至判决确定给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率四倍计算）；
五、原审被告武汉汇新房地产开发有限公司如不履行上述第一、二、三、四项的金钱给付义务，以其抵押的位于武汉市武昌区巡司河商住区汇文新都D区3栋12层7号、9号房屋（武房他证昌字第20130009**、2013000998号）依法折价或拍卖、变卖后的价款由原审原告武汉合生典当有限公司优先受偿，抵押物折价或拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归原审被告武汉汇新房地产开发有限公司所有，不足部分由原审被告武汉汇新房地产开发有限公司清偿；
六、驳回原审原告武汉合生典当有限公司的其他诉讼请求；
七、驳回再审申请人罗一珍、吴建平、周光成、高崚、余丽桥、李婷的其他再审诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费59,400元、诉前保全费5,000元、邮寄送达费60元，共计64,460元，由原审被告武汉汇新房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审判长 程建军
审判员 魏 璐
审判员 钱进梅
二〇一七年一月二十二日
书记员 张 科