广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤13民终3806号
上诉人(原审被告):广东合生帝景房地产有限公司，住所地：惠州市江北新区13号小区。
法定代表人：续红。
委托诉讼代理人：董卫强，广东源辰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林敏倩，广东合生帝景房地产有限公司员工。
被上诉人(原审原告):贺可俭，女，汉族，1962年12月25日出生，住址：广东省惠州市惠城区，
委托诉讼代理人：卢建君，广东卓凡律师事务所律师。
上诉人广东合生帝景房地产有限公司（以下简称“合生帝景公司”）因与被上诉人贺可俭房屋买卖合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院(2017)粤1302民初4190号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人董卫强、林敏倩，被上诉人的委托诉讼代理人卢建君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
合生帝景公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判驳回被上诉人对上诉人的原审诉讼请求；3、判令全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决上诉人在正式收楼之前负有保证房屋不遭受损失的义务，没有任何事实依据和法律依据。1、上诉人认为：上诉人的房屋在交楼日符合交付条件，并已发出通知要求被上诉人收楼，在这种情况下，如果被上诉人拒不收楼，应自行承担责任。合同依据如下：（1）《商品房买卖合同》第十一条规定“买受人未按书面通知的时间办理收楼手续的，视为书面通知的收楼日期起该商品房符合交房条件并已经实际交付买受人。（2）《商品房买卖合同》附件4第四条约定“收楼时以满足基本的入住条件为准（水、电、门窗安装到位）。”（3）《商品房买卖合同》附件4第二条约定“买受人在交楼日对室内的装饰、设备提出异议，由出卖人按照双方约定的标准进行整改、修理、更换……在保修期间，不视为延期交楼。”按照上述约定，如房屋符合交付条件，买受人理应收楼，或视同收楼，买受人拒不收楼的，应当自行承担责任。2、尽管被上诉人在验房过程中，提出房屋瑕疵问题，但这些瑕疵完全未达到拒不收楼的条件和标准，法院依据这些瑕疵即认定房屋不具备入住条件没有任何事实依据。事实上，对于装修交楼存在瑕疵问题非常正常，只要按照保修责任书尽到保修义务就行了（事实上�进行了维修），与不符合入住条件有非常大的区别，原审法院没有任何依据认定房屋在交楼阶段就不符合入住条件。3、在房屋符合入住条件，被上诉人拒不收楼的情况下，上诉人认为，因此造成的房屋扩大的损失应由业主（被上诉人）承担。4、况且，本案的焦点问题也不是房屋交楼时是否存在瑕疵问题，而是房屋收楼后，因飘窗造成房屋浸水由谁承担的问题。通过以上分析，上诉人认为：房屋交楼时符合交付条件，被上诉人拒不收楼应当视同收楼或自行承担收楼的责任，至于房屋浸水后的现状责任承担问题，上诉人认为是由被上诉人拒不收楼，房屋没人居住，无法及时发现浸水问题所导致的，现一审判决认定由上诉人承担全部责任，显然不公，请求二审予以改判。5、关于房屋未正式收楼前，开发商是否有保证房屋不遭受损失的义务，上诉人认为，目前没有任何强制性法律规定，“在开发商符合交付条件的情况下，通知业主收楼，业主拒不收楼，开发商有保证房屋不遭受损失的义务。”基于目前双方约定“在满足收楼条件下被上诉人据不收楼视同收楼条款”，该约定没有违反效力性强制性法律规定，应属有效，原审判决给上诉人的义务没有事实依据和法律依据。二、法院判决按照装修造价鉴定打折赔付没有事实依据和法律依据。一审判决的逻辑是“按照房屋拆卸重装的总价值乘以40%，计算出应当赔付的价值，”，上诉人认为，一审法院的判决是没有任何事实依据的，理由如下：1、已经过了保修期。《商品房买卖合同》第十六条约定：“出卖人自商品房住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。”因此，商品房的保修期限从房屋交付被答辩人使用之日起计算。上诉人已于2014年8月25日向被上诉人发出《合生帝景湾交楼通知书》，通知被答辩人于2014年8月31日前到上诉人处办理收楼手续，因此，商品房的保修期限应从2014年8月31日起计算。根据《住宅质量保证书》的规定，外面墙、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏、墙面、顶棚抹灰层脱落、地面空鼓开裂、大面积起砂、门窗翘裂、五金件损坏、卫生洁具的保修期限为1年；灯具、电器开关的保修期限为6个月；供冷系统和设备的保修期限为1个采暖、供冷期；管道堵塞的保修期限为2个月，从2014年8月31日起计算，被上诉人主张的保修项目均已超过保修期限。2、退一步讲，即使未过保修期，责任也应当由被上诉人承担。截止日前，涉案楼盘其他住户并不存在被上诉人所主张的质量装修问题，仅仅只有被上诉人这一户，这种个案一定是有原因的，原因在于被上诉人长时间未居住在房屋内，导致房屋出�下雨时飘窗进水无人打理，或水龙头未拧紧，从而导致涉案房屋损失扩大。责任理应由被上诉人承担，或者至少应当双方都承担一定的责任。3、关于损失的价值判断，一审法院下判的逻辑是错误的。（1）被上诉人认为，房屋装修完全不能适用，应当全部拆装，并重新装修，并以此为依据委托评估，评估的内容包括两项：全部拆除的费用和全部重新装修的费用。但显然被上诉人的上述诉求是不合情理的，一审法院也认为“并未致使房屋的装修价值全损”（判决第10页）。（2）关于装修损失问题，按照正常的做法应当是由法院组织鉴定机构对装修损失进行鉴定，特别是上诉人在庭审过程中，对于被上诉人自行委托评估机构进行评估的意见提出质疑的时候，理应重新鉴定。上诉人当庭也表示需要鉴定确定装修损失价值，但一审法院并未委托评估。（3）但一审法院按照“全部拆卸，重新装修”的价值乘以40%的做法没有事实依据和逻辑依据。（4）事实上，上诉人曾自行委托结算机构评估，损失的价值基本在6万左右。（5）综上以上原因，上诉人要求二审进行装修损失鉴定，上诉人愿意预先垫付所有鉴定费用。三、退一步讲，即使上诉人主张的保修项目在保修期内，上诉人承担的也仅仅是保修义务，而不是支付装修款。根据《商品房买卖合同》第十六条约定：“出卖人自商品房住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。”因此，对于被答辩人主张的内容，即使仍在保修期内，上诉人承担的是依照《住宅质量保证书》承担保修责任，而不是支付装修款，被上诉人主张的装修款没有事实和法律依据。四、本案已经超过诉讼时效。从通知收楼至今已达到近三年，早已超过诉讼时效期间。综上，一审�决无事实依据、无法律根据，请求二审法院依法改判，支持上诉人的请求，保护上诉人的合法权益。
贺可俭辩称：一、不同意上诉状第一点，收楼之日我方发现房屋存在诸多问题，在收验表里提出了五十处的问题，对方也签字同意予以修缮，直到本案的起诉，上诉人依然没有完成修缮的义务和责任，且在途中，房屋的受损程度变本加厉，在一审时提供的公证书以及一审法院到现场进行拍照均可证实。上诉人交付的房屋装修不达标，有瑕疵，不能按照合同附件三的标准交付。二、打折赔偿没有事实依据，我方为了早日装修房子而没有上诉，这笔赔偿费用相当低，按照常人居住环境来说，整个装修无法使用，可以看公证书及现场情况。一审以鉴定机构评估的拆装费用的40%作为赔偿有损公平。三、关于价值问题，未经修复房屋无法进入居住，整个房屋被水泡过，电线、模板等都损坏，无法修缮，只能全部拆掉重新装修才能使用。
贺可俭向一审法院起诉请求：一、请求判令被告向原告退赔559825元（退回己装修部分价值为431565元，赔偿拆除部分的价格为128260元）；二、请求判令被告向原告支付物业管理费约17062元、车位管理费约1520元，合计18582元。免除两项费用直至交房之日；三、请求判令被告向原告支付房屋的水、电费共约2000元；四、本案的诉讼费、保全费、评估费由被告承担。
一审法院认定事实：2014年5月13日，原告贺可俭与被告广东合生帝景房地产有限公司签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：惠州（2014）10010131），该合同约定：“出卖人：广东合生景房地产有限公司；买受人：贺可俭；买受人购买的商品房为预售商品房（以下简称该商品房），房屋坐落：惠州市惠城区江北文昌一路2�帝景湾K3K4栋K3栋2层01号房；该商品房合同约定建筑面积共408.27平方米，其中，套内建筑面积357.76平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积50.51平方米；按套内建筑面积计算，该商品房每平方米17577.42元，总金额6288498元；付款方式为按揭付款，首期（1）2014年4月29日前支付全部房价款30%，计（人民币）1888498元。（2）2014年5月14日前支付全部房价款的18%，计（人民币）1120000元。余下房款由买受人2014年5月16日前向银行支付申请328万元按揭，买受人应按以上约定的付款方式，将商品房预售款直接存入该商品房项目预售款专用账户，开户银行为建行惠州横江三路支行，专用账户为44×××48；逾期付款的违约责任为……；交付期限为出卖人应当在2014年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关，将具备下列4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、由建设、监理、施工、勘查、设计五个单位完成工程竣工验收报告……出卖人逾期交房的违约责任为……；第十一条交接为商品房大道交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；第十六条保修责任为买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任……在商品房保�范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担；合同附件4约定……二、买受人在交楼日如对室内的装饰、设备提出异议，由出卖人按双方约定的标准进行整改、修理、更换、重做或支付差价，出卖人应按照房屋质量保证书进行处理，在保修期间，不视作延期交楼，买受人不得拒绝接收该商品房。如房屋按现房出售，买受人在签订本合同前对房屋的装饰装修、质量现状及瑕疵负有谨慎的注意义务，不应在签订本合同后又对上述情况提出整改要求……涉案房屋是带装修出售，其价款已全部付清给被告，价款有包含装修，买卖双方并未对房屋装修款单独分别进行约定。另查，原告提交了由被告于2014年8月25日出具《合生帝景湾交楼通知书》该通知书载明：“…感谢您购买合生帝景湾K3栋201号房…目前，该商品房已符合《商品房买卖合同》约定的交付条件，特通知您于2014年8月31日，来我公司办理收楼手续…”该通知书证实被告于2014年8月25日通知原告收楼。另外，原告提交了《交楼验收表》证实原告在收楼前向被告提出装修问题，要求被告整改。同时，根据庭审笔录显示：“审：2014年8月30日前有无办理交楼手续？原代：没有。审：为何没有去办理？原代：装修问题，原告当时提出了50项的装修问题。审：50向全部指的是装修问题吗？原代：是的。审：什么时候提出整改意见？原代：2014年8月30日。审：原告所述2014年8月30日向你方提出的整改意见是否属实？被代：提交整改意见属实，但没有他说的那么多条。”另查，原告提交的由公证人员到现场公证的照片和视频证实被告因装修问题导致涉案房屋严重受损，该公证结果�示涉案房屋全部都有被水浸泡的迹象，墙面、顶棚发霉开裂，木地板松动开裂，门框腐烂等情形。同时，原告提交了一份《广东天人价格十五所有限公司价格评估意见书》，该《价格评估意见书》显示：价格鉴定结论经鉴定：惠州市江北帝景湾第4期K3栋201房已装修的拆除费用为拆除人工费86000元，拆除清运费35000元，税点7260元，上述费用共人民币（大写）壹拾贰万捌仟贰佰陆拾元整（￥128260.00）（四舍五入到元）。惠州市江北帝景湾4期K3栋201房已装修价值费用为：人民币（大写）肆拾叁万壹仟伍佰陆拾元整（￥431565.00）（四舍五入到元）；原告未提交正式发票证实鉴定费的金额。另外，被告称涉案房屋的受损是原告不入住，例如水龙头漏水、飘窗飘水等自身原因造成的。又查，被告提交了一份《住宅质量保证书》旨在证明涉案房屋保修项目的保修期限以及原告主张�保修项目均已超过保修期限，但该证据经原告质证称：“该条款如同被告答辩中的附件四第2条约定，该份证据是结合该条款主张，但该条款是霸王条款，我方在收楼时已经提出了50项意见，故该证据是不合法的规定，保证书的保修时间是不合理的。另外，对于被告提交的旨在证明被告已对涉案房屋存在的质量瑕疵完成了整改的《四期K3栋201房室内维修情况》原告质证称：“相片并不能证实是涉案房屋的现状，且系被告单方制作的，也没有反映出拍照时间。”又查，在原告提出整改意见后，被告对涉案房屋进行了整改，但原告称整改后还是没办法满足附件约定的情况，且原告没有入住也没有收楼。又查，原告并未支付涉案水费，原告称其要求被告支付水电费的理由依据是被告是包含了装修费用，该水电费就应由被告承担，根据庭审笔录显示：“审：你方请求被告支付物业管理费17062元及车位管理费1520元的依据是什么？原代：我方一直没有收楼。审：以上费用的金额是如何得出的？原代：被告在收楼通知书附件中计算得出的。审：你方有无交过物业管理费及车位管理费？原代：没有。审：物业管理费及车费管理费，物业公司有无向你方催收？原代：有。审：有无催收凭证？原代：没有书面的凭证。审：物业公司与水电公司有无起诉过原告？原代：没有。”
一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，为合法有效的合同，双方当事人均应当按照合同的约定履行各自的义务。在合同约定的交付期限，被告应向原告交付符合合同约定质量的房屋，但是被告于8月30日向原告交付使用的房屋并不符合相关的质量标准，且原告在《交楼验收表中》提出了一系列的装修问题要求被告进行整改，直至原告提起诉讼申请公证鉴定及至本院进行实地勘察时止，被告一直未对涉案房屋存在的质量问题整改完毕，原告亦一直未对涉案房屋进行正式的收楼。虽然原、被告签订的《商品房买卖合同》附件4第二条的约定，在整改期间应视为原告对涉案房屋进行收楼，但因涉案房屋因经过水泡存在严重的装修质量问题并不具备入住条件，致使原告一直未收楼入住，如此种情形下仍视为原告已经收楼，对原告显然不公平。因此，被告在原告正式收楼之前仍对该房屋的装修问题承担保修责任。同理，在原告未正式收楼前，被告有义务保证其交付的房屋不遭受损失，不论涉案房屋系因水管脱落还是窗台飘水等原因致使房屋大面积被水浸泡，被告均应在原告正式收楼之前负有对涉案房屋承担保修和防止损失扩大的责任。因此被告抗辩称涉案房屋存在的质量问题是由原告自身所致及该房屋已过保修期限的理由不当，本院不予采纳。关于被告是否应对涉案房屋承担违约赔偿责任以及如何承担违约赔偿责任的问题。本院认为，被告应当按照合同约定提供符合质量要求的房屋给原告，而涉案房屋因被水浸泡而存在严重的装修质量问题，因此被告应当承担相应的违约责任。虽然被告称其所承担的只是保修义务，可对房屋存在的质量瑕疵问题进行整改，但事实上，在原告提出整改意见后直至原告提起诉讼及申请公证鉴定时，被告仍然未对涉案房屋的质量修复完毕，法院经实地勘察后亦确认被告没有对涉案房屋进行修复完毕的事实。同时，结合涉案房屋经大面积被水浸泡后确实会影响该房屋的整体使用情况，实际上又因涉案房屋经过水泡已存在严重的装修质量问题，以致涉案房屋能否进行完整修复尚不确知，且被告亦未提�证据证明涉案房屋可完全修复，而涉案房屋不能因长期修复的问题而久拖不能交付入住。因此，虽原、被告双方均未就涉案房屋的损害价值进行举证证明，但根据本案实际情况，以及为了避免原告的损失扩大，本院酌情确认按照原告提交的经公证鉴定后的已装修价值及拆除费用价值来确认原告房屋的装修损失价值。考虑到因涉案房屋在被大面积水浸后确会致使整体功能下降，但并未致使房屋的装修价值全损。故本院酌情确认按照鉴定机构评估的装修价值的40%计算房屋装修损失价值为172626元（431565元×40%）。另外，房屋的地板及门窗等部件因被水长期浸泡至损，且经公证及鉴定可确认需拆卸重装，因此本院酌情确认以鉴定机构评估的拆装费用的40%作为原告的损失为51304元（128260元×40%），以上损失合计223930元。关于原告诉请被告向原告支付物业管理费约17062元、车位管理费约1520元的问题，合计18582元及免除两项费用直至交房之日和房屋的水、电费共约2000元的问题，虽然上述费用是因被告房屋装修质量问题造成了原告的相关损失，但因原告在庭审笔录中称并其未支付上述费用，鉴于原告并未实际支付过物业管理费、车位管理费和房屋的水电费，因此原告诉请的上述费用，本院暂不予处理，但原告可在该费用实际发生后另行提起诉讼予以主张。同时，因原告并未提交正式发票证实鉴定费的金额，因此原告诉请被告支付评估费，证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告广东合生帝景房地产有限公司应在本判决生效之日起七日内向原告贺可俭赔偿人民币223930元。二、驳回原告贺可俭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9584元（原告预交4792元），由原告贺可俭负担5942元，被告广东合生帝景房地产有限公司负担3642元。
本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。对一审法院认定的事实，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的争议焦点为：合生帝景公司是否应对涉案房屋的损失承担赔偿责任。本案中，合生帝景公司与贺可俭于2014年5月13日签订了涉案房屋的《商品房买卖合同》，2014年8月25日，合生帝景公司向贺可俭发出《交楼通知书》，要求贺可俭于2014年8月31日办理收楼手续。2014年8月30日，贺可俭在《�楼验收表》中提出了诸多整改意见要求上诉人整改，并未办理收楼手续，此后合生帝景公司一直在进行整改，但直到2017年7月17日贺可俭向一审法院起诉时也未整改完毕，此期间贺可俭也一直未办理收楼手续。根据涉案《商品房买卖合同》附件4第二条之规定：“买受人在交楼日如对室内的装饰、设备提出异议，由出卖人按双方约定的标准进行整改……在保修期间，不视作延期交楼”，买受人在交楼时提出整改异议并不办理收楼手续的，仅应免除开发商逾期交楼的违约责任，但房屋仍由上诉人控制，并由上诉人进行维修整改，但上诉人在对房屋维修整改时未尽到注意保管义务，导致涉案房屋在维修管理期间经水浸泡后房屋状态更加恶化，由此造成的后果应由上诉人承担。综上，因涉案房屋一直处于合生帝景公司的整改期间，合生帝景公司在整改时未对该房屋尽审慎注�义务，在整改期间出现整个房屋进水迹象，合生帝景公司应对涉案房屋的损失承担相应的赔偿责任。由于涉案房屋虽遭受水浸，但并未导致房屋的装修价值全损，一审法院认定合生帝景公司承担40%的责任，本院予以确认。至于二审中合生帝景公司要求重新鉴定，因其一审中并未主张鉴定，且一审后贺可俭已对涉案房屋的原装修全部拆除重新装修，亦无重新鉴定的可能，对该请求本院不予支持。
综上所述，广东合生帝景房地产有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费9584元，由上诉人广东合生帝景房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
�判长郭志文
审 判 员 蓝惠兰
审 判 员 于海砚
二〇一七年十二月七日
法官助理 卢 烨
书 记 员 黄 慧