广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0312民初307号原告：侯某某，男，瑶族，住广西灌阳县。委托诉讼代理人：莫某某，广西某某律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫某某，广西某某律师事务所律师。被告：桂林某某置业有限公司，住所地：临桂县临桂镇，营业执照号：91450322753704205L。法定代表人：王某某，董事长。委托诉讼代理人：甘某某，桂林某某置业有限公司职员。原告侯某某与被告桂林某某置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年1月20日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告侯某某及其委托代理人莫某某、莫某某，被告桂林某某置业有限公司的委托代理人甘某某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告侯某某向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令被告按约定条件交付原告所购商品房；2、请求判令被告从2015年9月30日起至实际交房日止每日按原告所交房款436632.00元的万分之四支付逾期交房违约金，违约金暂计至2016年12月31日共计79467.02元；判令被告支付逾期未办好房屋所有权初始登记的违约金436.63元；3、本案诉讼费等相关费用由被告承担。事实与理由：原告候某某与被告桂林某某置业有限公司于2013年9月15日签订《商品房买卖合同》及其附件（以下简称《合同》）。约定：原告购买被告开发的坐落于临桂镇鲁山工业区3号道路西北侧的彰泰?星城国际商品房一套，建筑面积为128.80m2，套内建筑面积108.37㎡，购房款总额为436632.00元。合同签订后，原告按约定向被告支付了全部购房款，完全履行了合同义务。《合同》第八条“交付期限出卖人应当在2015年9月30日前，依照国家规定，将取得符合下列第1、2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。1、该商品房经建设工程竣工验收合格;2、该商品房竣工验收合格，并取得《建筑工程竣工验收备案表》。”《�同》第九条出卖人逾期交房的违约责任第1款第（2）项约定：“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之4（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”《合同》第十五条第二款初始登记、转移登记第（一）项约定：“出卖人承诺于2016年7月31日前，办结该商品房所有权初始登记，并通知买受人。出卖人不能在约定期限内办结该商品房所有权初始登记手续的，双方同意按照下列约定分别处理：1、约定日期起90日内，出卖人仍不能办�商品房所有权初始登记手续，按已付房款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能办结该商品房所有权初始登记手续的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知后协助买受人办理退房手续，买受人办理完退房手续后，出卖人在30日内退还买受人己付款，并按照中国人民银行公布的同期活期存款利率支付利息。”合同签订后，侯某某己按约定将全部房价款436632.00元支付给被告。此外，侯某某还于2014年1月8日缴纳税款6549.13元，己完税。此外侯某某还向被告支付了预告登记费、抵押登记费、公证委托费340.00元以及房屋信息查询费60元，侯某某完全履行了《合同》约定的义务。但遗憾的是被告却没有履行合同义务，因被告迟迟未办好涉案房屋所在的7＃楼的《建筑工程竣工验收备�表》，该房屋未具备交房条件，因此被告没有在约定日期（2015年9月30日前）交付房屋。经查实，被告的7＃楼直到2016年11月8日仍未办好《建筑工程竣工验收备案表》，因此截止到2016年11月8日，被告未达到交房条件且未交付房屋的逾期时间达到了400多天，逾期远远超过了合同约定的90天。另外，被告本应在约定日期2016年7月31日前办结该商品房的所有权初始登记，但由于被告的7＃楼直到2016年11月8日仍未办好《建筑工程竣工验收备案表》，被告未办好涉案房屋所有权初始登记的逾期时间也超过了90天。按照《合同》约定，被告的这两项逾期都构成违约，原告（买受人）不仅有权解除合同，而且有权要求贵司支付违约金。原告现决定不解除合同，但要求被告按《合同》约定承担违约责任。按双方《合同》约定，原告要求继续履行《合同》及附件，要求被告尽快交付原告所�买的商品房，同时要求被告支付违约金。根据《合同》第九条，从2015年9月30日起至交房日止，被告应每日按原告所交房款436632.00元的万分之四支付逾期交房违约金，违约金暂计至2016年12月31日共计79467.02元。另外，按照《合同》第十五条第二款，因未及时办好所有权初始登记，被告应按原告已付购房款的0.1％向原告支付违约金，金额为436.63元。根据《合同》约定及相关法律规定，特原告向人民法院提起民事诉讼，请求人民法院依法做出公正判决，维护原告的合法权益。被告桂林某某置业有限公司辩称，一、被告已经履行了法律意义上的房屋交付义务，且被告已于庭审开始前取得竣工验收备案表，原告丧失索赔的权利。双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，被告应当在2015年9月30日前将符合有关规定及约定的商品房交付给买�人。合同附件五的补充协议第四条第5款的约定“《买卖合同》第十一条第二款所称的‘买受人原因’包括但不限于买受人拒绝首领、迟延首领、买受人存在违约情形而出卖人行使抗辩权拒绝办理如果手续等情形。由于买受人原因未能按期交付该商品房的，交房通知书面文件规定的办理房屋交接手续期限的届满之日视为买受人接收该商品房，该日视为出卖人已向买受人实际交付之日；与该商品房有关的权利、义务、风险、责任自该日期转移至买受人”。同时，该条的第1款约定“出卖人以挂号信、特快专递、手机短信、《桂林晚报》公告等任一方式通知买受人的，视为出卖人已尽到通知义务”。被告已于2015年10月30日通过桂林晚报将交房通知送达原告，通知其2015年10月30日至2015年11月1日到房屋所在小区办理相关房屋交接手续。原告未在约定期限内办理交房手续，也未提出任何异议。因此，根据上述合同约定，由于原告的原因未能按期交付该商品房的，约定交房期限届满即视为被告完成交付义务，即被告已于2015年11月1日完成法律意义上的交付义务。基于此，原告既已完成收房，即丧失向被告索赔的权利。二、原被告双方合同目的均已实现，被告并未逾期交付原被告双方签订《商品房买卖合同》的目的是，原告获取可以安全使用居住的商品房，被告获取相应的房屋对价。本案中，被告交付给原告的房屋在交付前已经通过了施工、勘察、设计、监理、建设等五单位验收合格。根据《建筑法》第六十一条规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。因此，通过以上单位的验收，即视为建筑物已经达到可以安全使用居住的标准。《竣工验收备案表》是建筑行政管理部门对相关文件、表格归档管理的一种行政管理手段，是对已经产生并已通过验收的文件收集管理。因此，该行政管理单位并不是直接对建筑物进行验收的部门，验收文件的备案与否不影响建筑物已经符合国家标准及合同标准的既定事实。另外，买卖合同的正文部分是临桂房产部门所出具的格式文本，是不允许做任何修改的，将行政管理手段变成是房屋交付的一种限制，对被告而言是极其不公平的。因此，原告不能以该行政机关的不作为为由拒绝收房，从而进一步追究被告的违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本�组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。其余原、被告所提交的证据，双方当事人虽对对方证据证明的内容存在异议，但对证据的真实性无异议，且该类证据与本案存在关联，本院亦作为查明案件事实的依据。依据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月15日，原告侯某某与被告桂林某某置业有限公司签订了《商品房买卖合同》及其附件。合同约定：原告购买被告开发的位于临桂镇鲁山工业区3号道路西北侧的“彰泰·星城国际”商品房一套，建筑面积为128.80㎡，套内建筑面积108.37㎡，购房款总额为436632元。《商品房买卖合同》第十五条第二款第（二）项第1小项约定：出卖人承诺于2016年7月31日前办结所有权初始登记，并通知受买人，出卖人不能在约定期限内办结该商品房所有权初始登记手续，按已付房价款的0.1%承担违约责任。《商品房买卖合同》第八条约定：“交付期限，出卖人应当在2015年9月30日前，依照国家规定，将取得符合下列第1、2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用:1、该商品房经建设工程竣工验收合格;2、该商品房竣工验收合格，并取得《建筑工程竣工验收备案表》。”《商品房买卖合同》第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任，（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之3的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买�人解除合同通知到达之日30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之4（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”《商品房买卖合同》签订后，原告侯某某按照合同的约定通过首付及银行按揭贷款方式向被告支付了436632元购房款，还向临桂县地方税务局交纳了房屋买卖契税6569.13元。2015年9月30日，被告桂林某某置业有限公司开发的楼盘“彰泰·星城国际”2#、3#、5#、7#栋取得临桂区住房和城乡建设局发放的《建筑工程竣工验收备案表》。2015年9月29日，被告桂林某某置业有限公司在《桂林晚报》上刊登了《交房通知》�通过报纸公告的形式通知彰泰·星城国际的2#、3#、5#、6#、7#楼栋购房户于2015年9月30日起办理交房事宜。原告没有向被告办理合同约定的商品房的接收手续。2015年9月30日，被告桂林某某置业有限公司开发的楼盘“彰泰·星城国际”2#、3#、5#、7#栋取得临桂区住房和城乡建设局发放的《建筑工程竣工验收备案表》，但因被告桂林某某置业有限公司不按设计规划施工建设，“彰泰·星城国际”部份业主去临桂区住房和城乡建设局进行了信访，临桂区住房和城乡建设局向信访业主出具了答复意见，明确了将已经发放给被告桂林某某置业有限公司的《建筑工程竣工验收备案表》收回，并要求被告桂林某某置业有限公司按经审批的规划进行整改。2016年9月7日，临桂区住房和城乡建设局�临桂区人民法院出具的《关于彰泰·星城国际2#、8#、9#、10#、11#、12#楼整改情况调查复函》也明确了：2015年11月20日临桂区住房和城乡建设局作出《关于撤销彰泰·星城国际2#、3#、5#、6#、7#楼竣工验收备案》（临建发[2015]13号），收回已发放的彰泰·星城国际2#、3#、5#、6#、7#楼竣工验收备案表，截止2016年9月7日，没有发放彰泰·星城国际2#、8#、9#、10#、11#、12#楼的竣工验收备案表。2016年10月31日，被告重新取得了临桂区住房和城乡建设局所发放的“彰泰·星城国际”7#楼《建筑工程竣工验收备案表》。被告在重新取得“彰泰·星城国际”7#楼《建筑工程竣工验收备案表》后至本案庭审结束前，没有重新通知原告办理双方合同约定的商品�交付手续。另外，原告未能于2016年7月30日前办结“彰泰?星城国际”商品房的所有权初始登记。本院认为，原告侯某某与被告桂林某某置业有限公司签订的《商品房买卖合同》是在自愿、协商一致的基础上签订的，合同确定了原、被告的权利、义务，合同内容反映了双方当事人的真实意思，属合法、有效的合同，合同双方应恪守履行合同约定之义务。本案争议焦点为：一、被告是否构成逾期交房违约；二、被告是否构成逾期办结商品房所有权初始登记违约。关于焦点一。被告桂林某某置业有限公司虽于2015年9月30日第一次取得了临桂区住房和城乡建设局发放的“彰泰·星城国际”7#楼的《建筑工程竣工验收备案表》，但因被告桂林某某置业有限公司不按设计规划施工建设，未按审批规划施工，楼盘的绿色架空层等设施未能完善，导致了《建筑工程竣工验收备案表》被主管部门收回，未能在2015年10月31日前达到《商品房买卖合同》约定的“1、该商品房经建设工程竣工验收合格;2、该商品房竣工验收合格，并取得《建筑工程竣工验收备案表》”交付条件，原告侯某某拒绝接收合同约定的商品房理由正当。被告不能按照合同约定期限向原告交付符合合同约定交付条件的商品房，构成违约，应当承担违约责任，原告要求被告支付逾期交房违约金理由成立，但其违约金的计算应当是以已付房款436632元为基数，从2015年10月1日起按日万分之四计至实际交房之日止。被告承担逾期交房违约责任后，仍有义务履行将符合合同约定的商品房交付原告的义务。被告已于2016年10月31日，被告�新取得了临桂区住房和城乡建设局所发放的“彰泰·星城国际”7#楼《建筑工程竣工验收备案表》，原、被告《商品房买卖合同》约定的标的物“彰泰?星城国际”第7幢1单元5层4号商品房已具备合同约定的交付条件，原告要求被告履行商品房交付义务，理由正当，本院予以支持。关于焦点二。出卖人取得商品房所有权初始登记，是出卖人与商品房受买人办理房屋转移登记的前提条件。被告不能按照合同约定的2016年7月31日前办结本案所涉商品房的所有权初始登记并通知原告，应当依照合同约定承担违约责任，原告要求被告支付逾期未办结房屋所有权初始登记违约金436.63元，理由充分，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和�合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百三十八条的规定，判决如下：被告桂林某某置业有限公司将其开发的位于临桂镇鲁山工业区3号道路西北侧的“彰泰?星城国际”商品房按合同约定交付条件交付原告侯某某使用。二被告桂林某某置业有限公司支付原告侯某某逾期交房违约金（以已付房款436632元为基数，从2015年10月1日起按日万分之四计至实际交房之日止）。三三、被告桂林某某置业有限公司支付原告侯某某逾期办结商品房所有权初始登记违约金436.63元。案件受理费1798元，由被告桂林某某置业有限公司承担。上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十五日内履行完毕，逾期则应支付迟延履行金及加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数和代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费1798元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院，上诉期满后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审 判 长  李定健人民陪审员  唐良保人民陪审员  孙红兵二〇�七年六月十三日书 记 员  唐雯辞