江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏05民终386号
上诉人（原审原告）：苏州市华鹏装饰市场有限公司。
委托诉讼代理人：蔡建伟，江苏诚鑫律师事务所律师。
委托诉讼代理人：丁叶，江苏诚鑫律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：孟志浩。
被上诉人（原审被告）：胡丹节。
上诉人苏州市华鹏装饰市场有限公司（以下简称苏州华鹏公司）因与被上诉人孟志浩、胡丹节房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省苏州市虎丘区人民法院（2016）苏0505民初4438号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年1月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人苏州华鹏公司上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。被上诉人提前搬离涉案房屋属于提前终止合同。双方合同第六条约定特殊情况需要终止合同的，被上诉人也应当提前两个月通知，而本案中被上诉人并没有履行通知义务。上诉人的损失是客观存在并且可计算的，被上诉人应当支付剩余租金。二、一审法院适用法律错误。被上诉人负有举证证明其搬离房屋以及通知上诉人的义务。一审法院却将证明被上诉人何时搬离的举证责任强加给上诉人，明显加重了上诉人的举证义务。
被上诉人胡丹节辩称，认可一审判决。
被上诉人孟志浩二审未作答辩。
原审原告苏州华鹏公司向一审法院起诉请求：1.判令原审被告立即支付租金39484元，并自起诉之日起按银行同期贷款利率支付利息至实际付款之日止；2.由原审被告承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：苏州华鹏公司与苏州市东吴装饰市场有限公司（以下简称苏州东吴公司）的法定代表人均为孙承炉。两原审被告于1999年起长期租赁苏州东吴公司的5间店面房并全部一次性付清租金。后两原审被告又在苏州华鹏公司租赁店面房，2015年3月20日之前的租金均已结清。
2015年3月20日，苏州华鹏公司（出租方）与胡丹节（承租方）签订租赁合同一份，约定：胡丹节承租苏州华鹏公司位于苏州市××装饰市场南区××号的胶合板区商位2小间，建筑面积28㎡/间，租赁期自2015年3月20日至2016年3月19日，租金为23000元/年/间，租期总租金为46000元，承租方在使用前必须向出租方交清租金和各项费用方可使用，出租方应按合同将商位交付承租方使用；签订合同之日，承租方一次性付清租金46000元整，否则出租方有权收回商位，终止合同，没收已交租金；租赁期限内如遇政府拆迁，其补偿金额归出租方所有，承租方应服从市场的安排或搬离，租金按实结算。合同还对双方其他权利义务作出约定。
2015年3月21日，苏州华鹏公司（出租方）与胡丹节（承租方）签订租赁合同一份，约定：胡丹节承租苏州华鹏公司位于苏州市××装饰市场南区××号的胶合板区商位2小间，建筑面积28㎡/间，租赁期自2015年3月21日至2016年3月20日，租金为23000元/年/间，租期总租金为46000元，承租方在使用前必须向出租方交清租金和各项费用方可使用，出租方应按合同将商位交付承租方使用；签订合同之日，承租方一次性付清租金46000元整，否则出租方有权收回商位，终止合同，没收已交租金；租赁期限内如遇政府拆迁，其补偿金额归出租方所有，承租方应服从市场的安排或搬离，租金按实结算。合同还对双方其他权利义务作出约定。原审被告胡丹节在合同下方书写：“请注意：后面4间很破，如发现漏需及时修理”。
胡丹节签订上述两份租赁合同后，孟志浩向苏州华鹏公司支付46000元租金。
2015年11月30日，孟志浩（甲方）与苏州东吴公司孙承炉（乙方）签订协议书一份，约定：甲方于1999年租赁乙方苏福路东吴市场5间店面房，面积总计112.5平方米，为保证南环西延工程进展，双方同意即日起原租赁合同解除，店面房交由乙方拆除，店内物品由甲方在三天内自行清理完毕；双方因店面租赁期未到期及店面装修、停产停业、拆迁、所有物品损失等费用的补偿事宜，经双方协商，同意租期未到期每间店面由乙方补偿甲方9万元计45万元，甲方所租店面的装修、停产停业、搬迁、所有物品损失等其他所有费用共计140421元，此金额得到双方确认，由甲乙双方签字后，乙方按总金额数590421元一次性支付给甲方，今后双方互不追究其他责任；甲方保证在三日内将店内的物品全面搬离，空房交乙方处置；付款方式：甲乙双方签订协议后，乙方在第四天全额付款给甲方。2015年12月4日，苏州东吴公司与胡丹节代孟志浩签订搬迁协议，约定“兹有承租户孟志浩租赁东吴装饰市场一区1-5号，共计112.5㎡，到2015年5月4日承租户已全部搬迁完毕，出租方一次性补偿给承租方所有搬迁补偿费共计伍拾玖万另肆佰贰拾壹元，双方租赁关系解除，经双方签字确认之日起所有未搬迁物品归出租方所有（双方签字生效）”。
苏州华鹏公司于2016年12月2日庭审中陈述：诉讼请求中39484元的计算依据是根据双方于2015年3月20日及2015年3月21日签订的租赁合同约定的租金各为46000元，原审被告在2015年5月份向苏州华鹏公司各支付了26258元租金，剩余39484元至今未付。2015年3月20日的租赁合同，原审被告支付租金到了2015年11月20日；2015年3月21日的租赁合同，原审被告支付租金到11月21日，两份租赁合同的后续租金均未支付；最后两份合同的租金是在2015年5月份转账给苏州华鹏公司的，当时是转账了46000元，剩余的几千元因为原审被告还承租了东吴装饰市场的铺位因为东吴的铺位已经拆迁当时原审被告用几千块的拆迁款抵扣了；苏州华鹏公司都是先将原审被告支付的款项先扣除已经使用的铺位的租金，因为原审被告承租两个铺位的时间相近，苏州华鹏公司就进行了平均分摊；原审被告在合同约定的租期满之前搬离涉案房屋，因为原审被告搬离房屋时没有通知苏州华鹏公司，没有做房屋交接，具体搬离时间不清楚。
双方于2017年8月21日庭审中一致确认：在苏州东吴公司应支付给原审被告的东吴市场5间店面房拆迁补偿款中扣除了本案华鹏市场的租金6516元，涉案租赁铺位没有钥匙、未装水电故不存在水电费，该两份合同没有交纳押金。
关于在东吴市场的拆迁补偿款中扣除华鹏市场租金的事宜：苏州华鹏公司陈述，原审被告支付的4.6万元租金是支付东吴装饰市场南区19-20商位的租金从2015年3月21日付到2015年9月20日以及东吴装饰市场南区17-18商位的租金从2015年3月20日付到2015年9月19日的，当时原审被告没有支付这两份合同后续的租金，原审被告在2015年12月4日与东吴装饰市场签订搬迁协议的时候已经存在拖欠南区17-18、19-20商位租金的情形，所以单位的招商就扣了6000多元的租金，因为苏州华鹏公司说一次性全扣掉原审被告不同意，所以就先扣了6000多元，这两家公司的法定代表人都是孙承炉，算钱都是招商部门算的，财务就这么扣了，至于为何这么扣，公司财务也不清楚。原审被告陈述，如果我要拖欠3万多元的租金，我的拆迁款全在苏州华鹏公司处，是任由苏州华鹏公司扣的，苏州华鹏公司扣我3万多元和扣6000多元有什么区别，苏州华鹏公司的法定代表人孙承炉怎么可能先扣我6000多元再过了两年再来找我要3万多元的租金。
关于苏州华鹏公司认为原审被告拖欠租金却未按照合同约定行使解除权收回商位的问题：苏州华鹏公司陈述，双方几十年的租赁关系了，直接发函告知原审被告解除合同影响双方之间的合作关系，而且原审被告承租的铺位苏州华鹏公司也不能保证也无法预知其日后是否会使用，所以苏州华鹏公司没有行使这个权利；原审被告陈述，不存在这个理由，在东吴市场1-5号的拆迁补偿过程中，我们和苏州华鹏公司法定代表人的关系已经崩裂了。
苏州华鹏公司于2017年8月21日庭审中陈述：苏州华鹏公司在东吴装饰市场南区有工作人员常驻现场办公检查。
胡丹节于2017年8月21日庭审中陈述：刚开始东吴装饰市场一区1-5号门面是我买的，要拆迁，我就第一时间跟苏州华鹏公司法定代表人讲让他把东吴装饰市场南区17-18、19-20商位的门面修修好，保证不漏雨，因为我租了苏州华鹏公司十几年，每一间都是漏的，而且漏了十几年，但是苏州华鹏公司不肯来修，说这个成本太大了，还说我的那个四间仓库翻个顶要1万多元，把底下的工作人员都骂了，孙承炉不肯花这个钱，苏州华鹏公司不肯翻顶继续让它漏，我就搬走了，结果搬走了半个月以后，苏州华鹏公司就把后面所有漏的仓库改建了；我在2015年10月16日搬离涉案房屋，苏州华鹏公司的工作人员“老白毛”和秦总也清楚的，我15日搬走了，16日就马上告诉苏州华鹏公司法定代表人了，当时苏州华鹏公司人员叫我写租赁苏州华鹏公司华鹏市场南区17-18、19-20商位因为长期漏雨导致不能放东西到2015年10月15日终止合同，大概就这个意思，当时我一份、孙承炉一份、会计一份，我自己的一份当时拆迁的时候都被我烧掉了，我怎么知道苏州华鹏公司2年以后会把我起诉到法院；商位没有钥匙的，我就给了苏州华鹏公司法定代表人一个书面的材料，也没有经过双方签字；扣除的6516元租金是苏州华鹏公司的员工一天一天算的，这个数字我也搞不懂，反正我是一天都不欠苏州华鹏公司的，我所有欠孙承炉的钱他是全部扣清的，到最后拿回的钱就是我自己所得的钱。
上述事实，由苏州华鹏公司提交的租赁合同、协议书、搬迁协议，以及一审法院庭审笔录等证据在卷佐证。
一审法院认为，合法的房屋租赁合同受法律保护，当事人应当诚实守信地行使权利和履行义务。在诉讼过程中，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，苏州华鹏公司与两原审被告先后签订数份租赁合同，原审被告均按约履行完毕付款义务。苏州华鹏公司认为于2015年3月20日和2015年3月21日与原审被告胡丹节签订的两份租赁合同，原审被告在租赁期满前搬离涉案房屋且仅按约支付共46000元租金及苏州东吴公司在应给原审被告的拆迁款中扣除了涉案房屋租金6516元故原审被告仍结欠苏州华鹏公司租金39484元，苏州华鹏公司应举证证明其主张。综观本案，首先，双方租赁合同中并未约定承租人提前搬离涉案房屋时房租应如何计算及后续违约责任，苏州华鹏公司陈述原审被告系在租赁期届满之前搬离涉案房屋的，但苏州华鹏公司于庭审中陈述涉案房屋租赁区域有工作人员办公检查却无法陈述也未举证证明原审被告何时搬离涉案房屋，原审被告在租赁期内搬离涉案房屋系以自己的行为表明其不再履行租赁合同，承租人拒绝履行租赁合同给出租人造成损失的应当承担赔偿损失的违约责任，出租人作为守约方也负有减少损失扩大的义务，具体损失数额根据合同的剩余租期、租赁房屋是否易于再行租赁、出租人另行出租的差价、承租人的过错程度等因素予以酌定，但苏州华鹏公司并未在发现原审被告搬离房屋后及时向法院起诉主张解除合同并依照合同约定或法律规定要求原审被告赔偿损失，而是在租赁期限届满数月后起诉原审被告要求将租金计算至合同期满之日并要求原审被告支付欠付差额，本案中苏州华鹏公司也未举证证明原审被告在租赁期间内搬离房屋给苏州华鹏公司造成经济损失，故苏州华鹏公司的该主张，一审法院碍难支持。其次，本案涉案房屋的合同主体是苏州华鹏公司与原审被告胡丹节，但苏州东吴公司却在其应支付给原审被告的东吴装饰市场房屋拆迁补偿款中扣除本案涉案房屋的租金6516元，关于扣除的理由、为何在2015年12月4日签订搬迁协议之后却仅分别扣除2015年9月20日到11月21日期间和2015年9月19日到2015年11月20日期间的租金、原审被告已存在欠付租金行为却为何不在拆迁款中将原审被告剩余租赁期内租金一并扣除，苏州华鹏公司无法做出合理解释。再次，此前的租赁合同原审被告均按约予以履行交纳房屋租金的义务，即使苏州东吴公司扣除其拆迁款折抵租金，原审被告也未提出异议或诉至法院，苏州华鹏公司认为原审被告欠付四个月左右的租金却并未提交其向原审被告催讨而原审被告拒不支付的证据，原审被告在搬离时苏州华鹏公司工作人员也未阻止并要求付清租金后再行搬离或者按照合同约定与原审被告协商扣留原审被告的商品以抵付拖欠款，另，苏州华鹏公司陈述原审被告支付2015年3月20日租赁合同租金到了2015年11月20日、支付2015年3月21日的租赁合同租金到11月21日且两份合同各已支付26258元，该陈述与合同约定租金存有不一致，而原审被告陈述其系通知苏州华鹏公司后在2015年10月16日搬离涉案房屋的故苏州东吴公司在应给其的拆迁补偿款中扣除到该日其欠付的涉案房屋租金后将剩余款项支付给原审被告，综观双方陈述及扣除金额与原审被告陈述的相符程度，一审法院认为，原审被告陈述更为属实。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：驳回苏州市华鹏装饰市场有限公司的诉讼请求。案件受理费788元，由苏州市华鹏装饰市场有限公司负担。
二审中，当事人未提供新证据。本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。
本院认为，苏州华鹏公司与胡丹节、孟志浩之间存在合法的租赁合同关系。胡丹节、孟志浩在租赁期届满前搬离了涉案房屋，苏州华鹏公司对此应是明知的，但当时苏州华鹏公司既未向胡丹节、孟志浩提出异议，也未要求胡丹节、孟志浩付清剩余租金，而是在苏州东吴公司应给付胡丹节、孟志浩的拆迁款中扣除了涉案房屋的租金6516元。苏州华鹏公司认可胡丹节、孟志浩搬离并在拆迁款中扣除6516元租金的行为，可视为其同意提前解除租赁合同且租赁费用已经结清。故本案中苏州华鹏公司要求胡丹节、孟志浩再行支付剩余租金，缺乏事实和法律依据，依法不应支持。综上，苏州华鹏公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费788元，由上诉人苏州市华鹏装饰市场有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 周 红
审判员 叶 刚
审判员 沈军芳
二〇一八年一月三十日
书记员 王文君