福建省惠安县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0521民初5772号原告：福建省惠安县惠石置业有限公司，住所地惠安县螺城镇建设北路124号，统一社会信用代码91350521156234225L。法定代表人：苏仲辉，总经理。委托诉讼代理人：杨君聪，福建兴世通律师事务所律师。委托诉讼代理人：余亮，男，1964年4月7日出生，汉族，公司职员，住古田县。被告：何清华，女，1978年1月5日出生，汉族，住惠安县。原告福建省惠安县惠石置业有限公司与被告何清华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月4日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告福建省惠安县惠石置业有限公司的委托诉讼代理人杨君聪、余亮到庭参加诉讼，被告何清华经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告福建省惠安县惠石置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2014年12月15日签订的《房屋租赁合同书》。2、被告立即将位于惠安县螺城镇建设北街嘉欣花园10号楼1层112单元的店面腾空并返还给原告。3、被告向原告支付拖欠的租金（应计付至合同解除之日止，暂计至2017年7月14日止为21243元）及滞纳金（应自逾期付款之日起按未付租金金额的日万分之七为标准计算至实际付款之日止，暂计至2017年7月3日止为4129.01元）。4、被告向原告支付房屋占有使用费（自合同解除之日起按每月1399元计付至实际返还房屋之日止）。5、被告已付的租赁保证金3000元归原告所有。在庭审中，原告变更并明确第3个诉讼请求为被告向原告支付拖欠的租金(自2016年3月15日起至2016年12月14日按月租金1272元计算、自2016年12月15日起至合同解除之日止按月租金1399元计算)及自合同解除之次日起至还款之日止按未付金额的日万分之七的标准计算滞纳金。事实与理由：惠安县螺城镇建设北街嘉欣花园10号楼1层112单元店面系原告所有。余某（公民身份号码：）受原告委托于2014年12月15日与被告签订1份《房屋租赁合同书》。《房屋租赁合同书》载明：1、原告将该店面（面积为28.91平方米）出租给被告使用。2、租赁期限为三年，即自2014年12月15日起至2017年12月14日止。3、被告应于签订合同当日支付原告租赁保证金3000元。4、租金标准：2014年12月15日至2015年12月14日期间，每月租金1156元；2015年12月15日至2016年12月14日期间，每月租金1272元；2016年12月15日至2017年12月14日期间，每月租金1399元；因租赁该店面所产生的税费等均由被告承担。5、租金应按季提前支付。6、如被告拖欠租金的，则每逾期一日，被告应按拖欠部分的1%支付滞纳金，拖欠租金达二十日以上的，原告有权解除合同、收回房屋并不予退还租赁保证金等。合同签订后，原告依约将涉案店面交付给被告使用。此后，经原告多次催讨，被告未能依约按时足额向原告支付租金。被告何清华未作答辩。在本院审理过程中，原告提供证据1即原告的营业执照副本1份，以此证明原告的主体资格。证据2即被告的居民身份证1份，以此证明被告的主体资格。证据3即泉州市房屋权属登记查档1份，以此证明惠安县螺城镇建设北街嘉欣花园10号楼1层112单元房屋系原告所有。证据4即房屋租赁合同书及授权委托书各1份，以此证明原告委托余某于2014年12月15日与被告签订《房屋租赁合同书》1份以及双方约定的相关权利义务。证据5即收款收据2份，以此证明被告于2014年12月5日向原告支付保证金(押金)3000元及2015年5月14日起至2015年7月14日的租金2312元的事实。证据6即当庭提供今日大唐(泉州)牧物业管理有限公司的证明1份，以此证明双方实际交房时间为2014年12月15日。本院经审查认为，被告未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，应视为其放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利。为查明案件事实，本院依法对证人余某进行调查核实，余某称：其于2014年年初至2015年年初在原告公司担任出纳。2014年12月15日受原告的委托与何清华签订租赁合同书1份，签订合同时有出具原告的委托书给何清华看。2014年12月5日收到何清华支付的保证金3000元及预先支付2015年5月14日至2015年7月14日的租金2312元，并出具收款收据2份交给何清华收执。签订合同当日就将店面交付给何清华。原告提供的上述证据，具有真实性、合法性，能够证明原告举证所主张的事实。经庭审认证，结合原告的陈述，对本案主要事实作如下认定：2014年12月15日，余某受原告委托与被告签订《房屋租赁合同书》1份，合同主要约定：被告(乙方)向原告(甲方)承租惠安县螺城镇建设北街嘉欣花园10号楼1层112单元的店面，租赁期限自2014年12月15日至2017年12月14日，免租期4个月即2014年12月15日至2015年4月14日。租金自2014年12月15日至2015年12月14日的月租金为1156元，2015年12月15日至2016年12月14日的月租金为1272元,2016年12月15日至2017年12月14日的月租金为1399元。租金支付方式为按季度支付租金，首期租金2312元应于合同签订之日付清，以后租金每季度末月10日前应付清下一季度的租金。被告应在合同签订之日向原告支付保证金3000元。合同签订后，被告付清首期租金与保证金二日内原告将店面移交给被告。被告必须依约缴纳租金及其他费用，如有拖欠，原告有权按被告拖欠金额的日1%加收滞纳金。如被告拖欠租金超过20天(含20天)，视为被告违约，原告有权单方面提前解除合同收回租赁店面，并不退还保证金。被告于2014年12月5日向原告支付保证金3000元，并支付2015年5月14日至2015年7月14日的租金2312元。原告于2015年12月15日向被告交付惠安县螺城镇建设北街嘉欣花园10号楼1层112单元的店面。被告自2016年3月15日起未支付租金。综上所述，本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同书》，系双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效。双方当事人应当全面履行自己的义务。被告未依约交纳租金，其行为已构成违约，原告作为涉案店面的权利人有权依合同约定单方解除租赁合同并请求被告返还承租的店面，鉴于双方约定的租赁期限至2017年12月14日已届满，合同至2017年12月14日已实际解除，故2017年12月14日应为租赁关系解除的日期，因此原告请求解除双方的房屋租赁合同已无必要，但原告请求被告返还承租的店面，依据和理由充分，应予支持。被告自2016年3月15日起未能按合同约定支付租金，应承担支付尚欠租金及违约金的民事责任。原告请求被告支付涉案店面自2016年3月15日起至解除合同之日止的租金(其中从2016年3月15日起至2016年12月14日按月租金1272元计算，从2016年12月15日起至合同解除日止按月租金1399元计算)，于法有据，应予支持。合同解除后，被告继续占用承租的店面，故原告请求被告支付至返还店面之日止按原约定的月租金1399计算租赁物的占有使用费，依据和理由充分，应予支持。但应调整至自2017年12月15日合同解除之次日起计算。虽然合同约定若被告逾期支付租金，应按所欠金额的日1%加收违约金，现原告请求按日利率万分之七从2017年12月15日合同解除之次日起计付逾期付款的违约金，因双方约定的违约金过高，原告又未能举证证明因被告未按时支付租金所造成的实际损失，原告请求的违约金可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准的1.3倍计算。合同约定，被告逾期支付租金超过20天，视为被告单方面解除合同，原告不予退还保证金，故原告请求被告支付原告的3000元保证金不予退还，符合双方的约定，于法有据，应予支持。被告经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法(?http:?/??/?www.falvguwen.info?/?884w.html?)〉若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告何清华应于本判决生效之日起十五日内腾空并返还原告福建省惠安县惠石置业有限公司位于惠安县螺城镇建设北街嘉欣花园10号楼1层112单元店面。二、被告何清华应于本判决生效之日起十日内支付原告福建省惠安县惠石置业有限公司租金(其中从2016年3月15日起至2016年12月14日按月租金1272元计算，从2016年12月15日起至2017年12月14日止按月租金1399元计算)，并自2017年12月15日起至还款之日以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准的1.3倍支付违约金。三、被告何清华应于本判决生效之日起十五日内支付原告福建省惠安县惠石置业有限公司自2017年12月15日起至返还店面之日止的租赁物占有使用费（按月租金1399元计算）。四、被告何清华支付原告的保证金3000元不予退还。五、驳回原告福建省惠安县惠石置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费684元，由被告何清华负担；公告费560元，由原告福建省惠安县惠石置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审 判 长  孙 莉人民陪审员  黄惠芬人民陪审员  郑云龙二〇一八年一月八日书 记 员  柳云凤速 录 员  赵俊海附本案引用的主要法律条文及申请执行提示：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一的规定仍不能确定，阻力期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法(?http:?/??/?www.falvguwen.info?/?884w.html?)〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法(?http:?/??/?www.falvguwen.info?/?884w.html?)第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。