南宁铁路运输中级法院民 事 判 决 书（2017）桂71民终84号上诉人（原审被告）：韦人旺，男，1983年12月13日生，壮族，现住南宁市。委托诉讼代理人：覃晓，广西君桂律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄春乔，男，1990年5月7日生，壮族，现住广西上思县。原审被告：韦子运，男，1981年10月24日出生，壮族，住广西罗城仫佬族自治县。原�被告：农小凤，女，1960年2月28日出生，壮族，住广西龙州县。原审第三人：广西佰成商业运营管理有限公司，住所地广西南宁市西乡塘区高新现二路5号华成都市广场B座715号。法定代表人：黄东，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄元，男，该公司招商部经理。男，汉族，1972年11月6日出生，住南宁市青秀区。上诉人韦人旺因与黄春乔、韦人旺、韦子运、农小凤房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2015)南铁民初字第740号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。韦人旺的委托诉讼代理人覃晓，原审第三人广西佰成商业运营管理有限公司（以下简称佰成公司）委托诉讼代理人黄元�原审被告农小凤到庭参加诉讼。被上诉人黄春乔，原审被告韦子运经本院传票合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。韦人旺上诉请求：一、撤销（2015）南铁民初字第740号民事判决书第一、第二项判决，依法驳回黄春乔的第一、第二项诉讼请求；二、本案诉讼费用（包括一审诉讼费用）由黄春乔承担。事实与理由：第一、韦人旺与黄春乔签订的《商铺租赁合同》未违反法律法规，应为合法有效的合同。一审法院认为黄春乔与韦人旺签订的《铺面租赁合同》有效的前提是韦人旺转租涉案铺面后经过第三人佰成公司的追认同意，亦或是韦人旺通过与第三人佰成公司订立合同取得了转租权。”并适用《合同法》第五十一条之规定认定合同无效。但《合同法》第五十二条明确规定了合同无效的情形。同时，《合同法》第二百二十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条亦适用于本案，但一审法院却未适用。1、《合同法》第五十二条明确规定有以下情形合法无效：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（2）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（3）以合法形式掩盖非法目的；（4）损害社会公共利益；（5）违反法律、行政法规的强制性规定。据此，有且仅有符合以上情形的，合同无效。2、《合同法》第二百二十四条明确规定：……承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。据此，承租人如将租赁物转租给第三人，应当征得出租人的同意，但是从该条文得不出未经出租人同意，转租无效的结论，只是赋予了出租人享有解除其与承租人之间租赁合同的权利。何况，承租人未经出租人同意擅自转租，性质上相当于无权处分，对于无权处分的行为，并不当然无效。3、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款明确规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。据此：当事人一方对于其不享有标的物所有权的买卖行为，尚且不能主张无效，“举重以明轻”，对于未经出租人同意的转租合同主张无效，同样也不能支持。本案中，佰成公司同意农小凤将房屋转租给韦人旺，韦人旺已经合法取得了房屋的租赁使用权。韦人旺未取得佰成公司同意转租的，不构成以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的行为，也不构成恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的行为，更没有以合法形式掩盖非法目�或者损害社会公共利益的行为。因此，该转租合同不符合合同无效的情形，应认定为合法有效的合同。第二、上诉人无需退还被上诉人商铺转让费、押金、订金及广告费用。1、租赁合同有且仅有在韦人旺剥夺黄春乔优先承租权的情形下（租赁合同第十三条）方退进场费（铺面转让费）35000元。双方在实际履行合同的过程中，韦人旺并未违反该约定，故，不应当承担退还商铺转让费的义务；2、租赁合同第六条明确约定：铺面押金为5000元，合同期满押金退回(不计利息）；第五条约定：租赁期限为16个月，租期截止2016年12月14日。现租赁期限未满，不存在退回押金之情形。同时，租赁合同第二条明确约定：该场地供乙方用于卤鸭脖、鸭脚等鸭制品的成品销售，不得在现场进行加工制作，不得销售其他无关物品，否则甲方有权收回铺面，且无需退还任何费用。黄春乔在租�期限内，擅自丢弃租赁物，且改变租赁物的用途，故上诉人无需退还任何费用、包括但不限于转让费、铺面押金及订金、广告费。第三，法无禁止即可为，双方应依据合同履行各自义务并承担相应责任。韦人旺认为，在私法领取，特别是民事活动中，法无禁止即可为。既然韦人旺与黄春乔签订的租赁合同未违反法律禁止性条款，也没有违反法律的强制性规定，应当为合同有效的合同，该合同应当为韦人旺与黄春乔之间最高的法律。在合同实际履行过程中，韦人旺未存在任何退还商铺转让费用、押金、订金及广告费的情形，不应承担该法律责任；而黄春乔在合同履行过程中擅自改变了租赁物的用途，存在合同约定的违约情形，应承担违约责任。综上，一审法院未依法适用正确的法律，未查明案件的具体事实，故上述人为维护自身利益，提起上诉，依法撤销一审判决，并依法改判驳回黄春乔的第一、第二项诉讼请求。农小凤辩称：希望二审法院维持一审判决。佰成公司辩称：韦人旺的上诉请求是无理取闹，请求维持一审判决。一审法院认定的事实：2015年7月13日，韦人旺向黄春乔出具一份《订金》，主要内容为：“今收到黄春乔交来华城都市F-18商铺订金1500元。商铺租一半用于鸭脖销售。”2015年8月16日，韦人旺（出租方，甲方）委托韦子运与黄春乔（承租方，乙方）签订一份《铺面租赁合同》，约定：1、甲方将位于南宁市高新区华城都市购物中心人人乐超市入口处面积5平方米的铺面半间出租给乙方使用；2、该场地供乙方用于卤鸭脖、鸭脚等鸭制品的成品销售；3、租期分两个阶段签约，从2015年8�15日至2015年12月28日为第一阶段，从2015年12月29日至2016年12月14日为第二阶段；4.铺面押金5000元，租赁费用为每月2500元，按季交付；5、租赁合同签订后，乙方应向甲方支付35000元的进场费（包含：装修误工、停业影响、占地补偿等费用），并于三日内交付场地押金5000元、第一季度租金7500元和一年广告费500元。同日，韦子运向黄春乔出具一份《收条》，主要内容为：“今收到黄春乔交来华城都市F-18商铺转让费35000元，押金5000元，2015年8月16日至2015年11月15日租金7500元，壹年广告费500元，合计48000元。”合同签订后，韦人旺将涉案铺面交给黄春乔使用，黄春乔花费5000元购买一台展示柜放置于铺面中，用于鸭脖销售。现今，涉案商铺已由佰成公司出租给案外人使用，该台展示柜已下落不明。2015年9月7日，南宁市西乡塘区心圩街道办事处食品药品监�管理所出具一份《食品生产加工小作坊现场检查不合格项告知书》，主要内容为：“单位名称：鸭老板；开办人：黄春乔。检查组工作人员于2015年9月7日对鸭老板小作坊进行食品生产加工小作坊生产必备条件现场核查，经查，黄春乔经营的鸭老板小作坊因以下生产必备条件不符合，暂不予办理食品加工小作坊登记备案：1.防尘、防蚊蝇、防鼠设施不到位；2.屋顶、墙壁装修条件未达到生产加工要求；3.不能提供工商《营业执照》，从业人员《健康证明》；4.排水、排污设施设置不合理，排污口未设置网罩；5.原料、成品储存不符合规定，未建立进货和销售台账。黄春乔在接到告知书后，应对以上不符合项目进行整改，在整改完毕并经核查和办理《食品生产加工小作坊登记备案凭证》之前，不能进行食品生产加工。”另，2014年12月11日，佰成公�（出租方，甲方）与农小凤（承租方，乙方）签订一份《华成都市场地租赁合同》，约定佰成公司将南宁市高新区华城都市商场第一层第1-18号柜位出租给农小凤，租赁场地面积为10平方米，租赁期限为2014年12月9日至2015年12月8日。合同中还约定，未经佰成公司同意，农小凤不得分租、转租商铺。2014年12月9日，佰成公司出具一份《同意转租证明》，主要内容为：“华成都市商场第一层第1-18号柜位，原经营项目为寿司、糕点、饮品，承租方农小凤，我司同意农小凤转租给韦人旺经营‘一家人外卖寿司’，未经我司同意，不得再次转租。”涉案铺面为韦人旺从上述场地中分租给黄春乔。韦人旺擅自在佰成公司与农小凤于2014年12月11日签订的《华成都市场地租赁合同》中的乙方（承租方）一处加上“韦人旺”的签名和手印。2015年4月22日，农小凤出具一份《合伙协议》，载明：“本人农小凤与韦人旺合伙经营南宁市高新区高新南二路5号华成都市商业广场第一层1-18号柜，本人不参与店内任何管理经营，所有一切证件办理均由韦人旺负责。”一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”即黄春乔与韦人旺签订的《铺面租赁合同》有效的前提是韦人旺转租涉案铺面后经过第三人佰成公司的追认同意，亦或韦人旺通过与第三人佰成公司订立合同取得了转租权。而依据佰成公司提供的与农小凤签订的《华成都市场地租赁合同》、佰成公司出具的《同意转�证明》中关于“未经我司同意，不得再次转租”的内容以及佰成公司在庭审中关于“其不同意韦人旺将涉案铺面转租给黄春乔”的陈述可知，韦人旺未取得转租权，转租涉案铺面亦未获得第三人佰成公司的同意。因此，黄春乔要求确认与韦人旺于2015年8月16日签订的《铺面租赁合同》无效，本院予以支持。根据《合同法》第五十八条之规定，因无效合同取得的财产应当予以返还。故韦人旺依据该合同取得的商铺转让费35000元、押金5000元、订金1500元、广告费500元，合计42000元应当予以返还。依照《中华人民共和国民法通则》第三十一条、第六十三条第一款、第二款、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决�一、确认黄春乔与韦人旺于2015年8月16日签订的《铺面租赁合同》无效；二、韦人旺向黄春乔退还商铺转让费35000元、押金5000元、订金1500元、广告费500元；三、驳回黄春乔其他的诉讼请求。韦人旺、黄春乔、佰成公司在二审期间未提交新证据。韦人旺、黄春乔、佰成公司对一审法院认定的事实均无异议，经审查，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”即黄春乔与韦人旺签订的《铺面租赁合同》有效的前提是韦人旺转租案涉铺面后经过第三人佰成公司的追认同意，亦或韦人旺通过与第三人佰成公司订立合同取得了转租权。而依据佰成公司提供的与农小凤签订的《华成都市场地租赁合同》、佰成公司出具的《同意转租证明》中关于“未经我司同意，不得再次转租”的内容以及佰成公司在庭审中关于“其不同意韦人旺将案涉铺面转租给黄春乔”的陈述可知，韦人旺未取得转租权，转租案涉铺面亦未获得第三人佰成公司的同意。因此，韦人旺与黄春乔于2015年8月16日签订的《铺面租赁合同》无效。根据《合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，因无效合同取得的财产应当予以返还，韦人旺依据该合同取得的商铺转让费35000元、押金5000元、订金1500元、广告费500元，合计42000元，应当予以返还。综上，上诉人韦人旺的上诉理由不能成立，依法予以驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本判决为终审判决。审判长  刘俊伟审判员  玉 萍审判员  覃瑞晟appoint二〇一七年七月五日书记员  谢 瑜