上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪02民终2389号
上诉人(原审被告)：王轶菲，女，1983年12月17日出生，汉族，住上海市虹口区。
上诉人(原审被告)：徐秋晨，女，1985年8月28日出生，汉族，住上海市虹口区。
上述二上诉人共同委托诉讼代理人：李晓茂，上海中夏旭波律师事务所律师。
上述二上诉人共同委托诉讼代理人：谢颖，上海中夏旭波律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：倪宏杰，男，1974年9月11日出生，汉族，住上海市崇明区。
被上诉人(原审原告)：施湘萍，女，1978年3月14日出生，汉族，住上海市崇明区。
上述二被上诉人共同委托诉讼代理人：倪娟(系倪宏杰妹妹)，女，1975年12月3日出生，汉族，住上海市静安区。
上诉人王轶菲、徐秋晨因与被上诉人倪宏杰、施湘萍房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2017)沪0106民初8050号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王轶菲、徐秋晨上诉请求：撤销一审法院判决，改判王轶菲、徐秋晨无需向倪宏杰、施湘萍支付差价损失20万元。事实与理由：一、一审法院违反法律和双方间合同的约定，随意扩大倪宏杰、施湘萍的损失。双方在2016沪01**民初20507号案件中已经达成了解除合同的合意，双方所签的《房地产买卖居间协议》和《房地产买卖合同》已经解除。在双方合同解除前王轶菲、徐秋晨没有收到一分钱的房款，只收到了2万元的定金，故双方间的合同自始至终都处于定金阶段。双方在合同中约定了如果王轶菲、徐秋晨不卖房子，则双倍返还定金，故本案最多适用定金罚则。倪宏杰、施湘萍并没有实际购房，故不存在损失。倪宏杰、施湘萍明知此房存在其他诉讼纠纷，仍表示要购买上海市静安区三泉路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)，其主观上具有过错。一审法院的询价程序违法，询价结果不具有客观性。一审法院存在程序违法的情况。
倪宏杰、施湘萍共同辩称，不同意王轶菲、徐秋晨的上诉请求，要求驳回上诉,维持原判。事实与理由：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。王轶菲、徐秋晨的行为属于一房二卖，明显违约。关于赔偿的数额方面，由于近年来房屋涨幅较大，亦有法院类似判决结果予以支持，双倍返还定金仍不足以弥补倪宏杰、施湘萍的损失。请求二审法院维持一审法院的判决。
倪宏杰、施湘萍向一审法院起诉请求：1、判令双方于2016年2月2日签订的《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖合同》继续履行；2、如果法院认为无法履行的话，则要求判令王轶菲、徐秋晨支付倪宏杰、施湘萍直接经济损失47万元，并判令王轶菲、徐秋晨返还定金2万元。
一审法院认定事实：倪宏杰、施湘萍系夫妻关系。王轶菲、徐秋晨系朋友关系。系争房屋建筑面积32.26平方米。王轶菲、徐秋晨是系争房屋共同共有权利人。
2015年12月19日，王轶菲、徐秋晨与李大伟签订《房地产买卖居间协议》和《房地产买卖合同》，约定王轶菲、徐秋晨将系争房屋出售给李大伟，房款为86万元。后因王轶菲、徐秋晨反悔不卖，李大伟于2016年2月1日向法院提起诉讼【案号(2016)沪0108民初1432号，以下简称1432号案件】，要求判令解除双方于2015年12月19日签订的房地产买卖合同；要求判令王轶菲、徐秋晨按照房屋总价86万元的20%支付李大伟违约金17.2万元，系争房屋亦被查封。
2016年2月2日，倪宏杰、施湘萍与王轶菲、徐秋晨经上海吉丰房地产经纪事务所居间介绍，签订了《房地产买卖居间协议》和《房地产买卖合同》，约定王轶菲、徐秋晨将系争房屋出售给倪宏杰、施湘萍，房屋价款93万元(到手价)；倪宏杰、施湘萍交付的意向金经王轶菲、徐秋晨签收后转为定金，定金为2万元，若王轶菲、徐秋晨违约不出售系争房屋，则应向倪宏杰、施湘萍双倍返还定金；首期房款为31万元(含定金)，第二期房款为60万元(贷款)，尾款为2万元；双方于2016年3月30日前向房地产交易中心办理产权过户及抵押(若有)登记手续。同日，倪宏杰、施湘萍向王轶菲、徐秋晨支付定金2万元，王轶菲、徐秋晨出具了收据。嗣后，王轶菲、徐秋晨在1432号案件中提供了担保，系争房屋的查封被解除，但王轶菲、徐秋晨仍未与倪宏杰、施湘萍办理过户手续。
2016年9月18日，王轶菲、徐秋晨委托律师致函倪宏杰、施湘萍称：因王轶菲、徐秋晨家人不同意出售唯一住房，故向倪宏杰、施湘萍提出解除《房地产买卖合同》以及《房地产买卖居间协议》。王轶菲、徐秋晨愿将已收定金全额返还倪宏杰、施湘萍。
2016年9月2日，倪宏杰、施湘萍向法院提起2016沪01**民初20507号案件诉讼，提出如下诉讼请求：1、判令解除倪宏杰、施湘萍与王轶菲、徐秋晨于2016年2月2日签订的《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖合同》，解除日期为起诉之日；2、判令王轶菲、徐秋晨支付倪宏杰、施湘萍直接经济损失47万元；3、判令王轶菲、徐秋晨返还倪宏杰、施湘萍定金2万元；4、中介费1.2万元由王轶菲、徐秋晨承担。该案审理中，王轶菲、徐秋晨同意解除合同，同意双倍返还定金4万元，不同意倪宏杰、施湘萍其他诉讼请求。鉴于双方无法达成协议，倪宏杰、施湘萍于2017年2月16日庭审后撤回诉讼，表示要重新起诉，要求继续履行合同。2017年2月20日，倪宏杰、施湘萍提起本案诉讼。
2017年4月10日，王轶菲、徐秋晨与李大伟经法院主持调解，自愿达成如下协议：一、王轶菲、徐秋晨应于2017年4月15日之前一次性补偿李大伟经济损失4万元；二、双方无其他争议。
一审法院审理中，倪宏杰、施湘萍称，在得知系争房屋被李大伟申请查封后，倪宏杰、施湘萍意欲另行购买通河新村的房屋，并签订了房屋买卖合同，支付了定金。后王轶菲、徐秋晨为了将系争房屋出售给倪宏杰、施湘萍，在1432号案件中提供了担保，系争房屋的查封被解除。为了能够继续购买系争房屋，倪宏杰、施湘萍解除了通河新村房屋的买卖合同，承担了违约责任，并备妥了首付款。现倪宏杰、施湘萍了解到系争房屋市场价为180万元-190万元，同意法院通过询价或者委托评估的方式确定市场价。王轶菲、徐秋晨称系争房屋市场价为110万元，不同意法院对系争房屋进行评估，认为评估会扩大损失。
一审审理中，法院就系争房屋的市场价格向上海中原物业顾问有限公司进行询价，该公司针对系争房屋在以下询价时段的客观合理的市场买卖价格向法院出具了房地产价格咨询意见书，结论为：2016年9月总价为130万元左右，2017年2月总价为160万元左右，2017年12月总价为150万元左右。
倪宏杰、施湘萍对询价结果无异议。王轶菲、徐秋晨对询价程序和结果均有异议。
一审审理中，倪宏杰、施湘萍表示，不再要求继续履行合同，坚持其余诉讼请求。
一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。倪宏杰、施湘萍与王轶菲、徐秋晨签订的《房屋买卖合同》和《房地产买卖居间协议》系当事人真实意思表示，合法有效，当事人应当恪守履行。双方签订的《房屋买卖合同》和《房地产买卖居间协议》中对于房屋地址、面积、价格等主要条款均有明确约定，倪宏杰、施湘萍在支付2万元定金后，亦已积极筹款，意欲按约履行合同，但嗣后王轶菲、徐秋晨却以家人不同意为由要求解除合同，该理由并不属于法律规定和合同约定的可以免责的理由，王轶菲、徐秋晨单方面解约的行为构成违约，应当承担违约责任。应当指出，王轶菲、徐秋晨在出售系争房屋的过程中，恰逢上海房价有较大涨幅之际，王轶菲、徐秋晨为谋取更大的利益，多次违约，其行为严重违反诚信原则，应予批评。由于王轶菲、徐秋晨的违约，使得倪宏杰、施湘萍丧失了以同等价格购买类似房屋的机会，王轶菲、徐秋晨对于倪宏杰、施湘萍因此蒙受的损失应当承担相应的违约责任。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。虽然双方曾经约定若王轶菲、徐秋晨违约不出售系争房屋，则应向倪宏杰、施湘萍双倍返还定金，但由于目前上海房价涨幅较大已是不争的事实，王轶菲、徐秋晨即使双倍返还定金也不足以弥补倪宏杰、施湘萍的损失，因此，倪宏杰、施湘萍要求王轶菲、徐秋晨赔偿房屋差价损失尚属合理，可以同意，具体金额由法院根据双方的履约情况、王轶菲、徐秋晨的过错程度、系争房屋的市场价格等案件具体情况酌情确定。倪宏杰、施湘萍要求王轶菲、徐秋晨返还2万元定金，并无不当，法院依法予以支持。
一审法院据此作出判决：一、王轶菲、徐秋晨应于判决生效之日起十日内，返还倪宏杰、施湘萍倪宏杰、施湘萍定金2万元；二、王轶菲、徐秋晨应于判决生效之日起十日内，赔偿倪宏杰、施湘萍房屋差价损失20万元。
本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。王轶菲、徐秋晨与倪宏杰、施湘萍签订的《房屋买卖合同》和《房地产买卖居间协议》系双方自愿、真实意思的表示，且与法不悖，双方应当恪守履行。上述合同中对于系争房屋的地址、面积、价格等主要条款均有明确约定，故双方间的买卖合同关系已经成立。现王轶菲、徐秋晨以其家人不同意出卖房屋为由，拒不履行合同，其行为已构成违约，应当承担违约责任。
依据相关法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。本案中因王轶菲、徐秋晨的违约行为，造成倪宏杰、施湘萍丧失了以同等价格购买类似房屋的机会，故由此造成的损失，王轶菲、徐秋晨应当予以赔偿。关于赔偿的具体数额，一审法院依据双方履约情况，王轶菲、徐秋晨的过错程度及询价结果，酌情确定王轶菲、徐秋晨赔偿倪宏杰、施湘萍房屋差价损失20万元，本院认为并无不当。
特别指出，民事行为应遵循诚实信用原则，近年来本市二手房屋交易价格攀升较快，交易中卖房人不诚信、恶意违约、一房二卖等情况时有发生，严重损害了守法买房人的正当利益，破坏了正常市场交易秩序。依据已经查明的事实，王轶菲、徐秋晨在售房过程中，为谋取更大利益，屡次有违约行为发生，有违诚信，对其行为应当予以批评。倪宏杰、施湘萍基于对王轶菲、徐秋晨的信任，致遭受一定损失，对买受人合法守约利益应当予以保护。综上所述，一审法院查明事实无误，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4,300元，由上诉人王轶菲、徐秋晨共同负担。
本判决为终审判决。
法官助理孙幸冬
审判长 倪知良
审判员 邬海蓉
审判员 卢薇薇
二〇一八年四月二十五日
书记员 高 原
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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