广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0604民初3438号原告刘裕杰，男，汉族，1979年9月22日出生，住江西省赣州市会昌县。委托代理人何健珊、吴文峰，分别为广东龙浩律师事务所律师、实习律师。被告佛山市意美家卫浴有限公司，住所：广东�佛山市禅城区雾岗路86号河南村民公寓D座二楼208号，注册号：440602000053137。法定代表人蔡伟群。委托代理人颜永胜，广东润正律师事务所律师。委托代理人林钦，男，汉族，1983年7月3日出生，住广东省潮州市湘桥区。系该司员工。原告刘裕杰诉被告佛山市意美家卫浴有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月15日立案受理后，依法由代理审判员张春桂适用简易程序独任审判。因本案与（2016）粤0604民初3439号为系列案件，本院于2016年5月9日对两件案合并公开开庭审理。原告刘裕杰及其委托代理人何健珊、被告委托代理人颜永胜、林钦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年10月22日，原、被告双方签订两份《租赁合同》，约定被告向原告出租面积分别为500平方米及300平方米的商铺及相关权利义务。在500�方米的商铺租赁合同中约定租金第一二年为每月每平方米68元，第三年为每月每平方米74.8元。在300平方米的商铺租赁合同中约定租金第一二年每月为18000元（即每月60元/平方米），第三年每月租金19800元（即每月66元/平方米），环境卫生费每月每平方米1元。合同签订后，原告认为出租的商铺面积与合同约定不符，并多次向被告口头及书面提出测量实际面积及变更租金的要求，但被告均予以拒绝。2016年3月14日，原告委托佛山市禅城区土地测绘中心对所租赁商铺进行测绘，实际面积严重不符。被告已构成合同欺诈，多收租金部分应予退还。以上事实，有租赁合同、房产测绘报告等证据为凭。原告认为，被告故意在合同中夸大出租面积以达到多收租金的事实清楚，证据充分。为维护原告的合法权益，现特向法院提起诉讼，请求法院判令：1、被告立即返还原告多缴纳的租�198446.65元以及从起诉之日起以198446.65元按银行同期贷款利率计算至实际清偿日的利息；2、被告承担本案诉讼费用。被告辩称：原告要求被告返回租金无事实与理由依据，1、原告的租赁面积并不存在异议，原告在签订合同时大致对租赁物进行了初步丈量才约定的面积，合同上约定的面积既包括其独自使用的面积，也包含部分与相邻铺位公共范围内的面积，同时也包含铺位面积内供租客使用的专用停车位面积。原告提供的丈量报告，只丈量了租赁物的部分使用面积；其次，根据租赁惯例，主要是依据租赁物位置及大小，按照多少钱一间约定租赁价格，所以在原被告签订合同时，只洽淡每月或每季度多少钱租金。所以有些租赁合同约定了单价多少钱平方米，但有些却没有约定每平方米的单价。因此不存在按平方计算租金的问题；2、原告一直按照合同约定的租金支付给被告，原告从签订合同到接手使用铺位的第一天，至今都已超过一年以后，很清楚自己的使用范围。原告之所以现在提出面积异议，主要是因为其未按期交租导致诉讼，以此为由抵赖支付租金的目的。被告起诉原告等租赁合同纠纷（2015）佛城法民一初字第2404号案中，对面积是否存在异议，以及欠租以及是否多缴纳租金等已经贵院审理判决，原告如对此有异议应当上诉或申请再审。其在本案中另行起诉属于违反程序法，违反了一事不再理的原则。故请求法院驳回原告的诉请。诉讼中,原告提交以下证据：1、原告身份证复印件、被告企业登记信息查询结果。拟证明原、被告主体资格。2、租赁合同3份，租赁合同2份（季华四路下北铺12号西门1之3号商铺合同）。拟证明原告与被告签订租赁合同，约定原告向被告承租位于季华四路下�铺12号西门1之3号商铺，合同约定面积为500平方米，租金第一二年每月每平方米68元，第三年每月每平方米74.8元。经原告赵专业测绘机构测量，商铺实际面积与合同约定不符。租赁合同（季华四路下北铺12号56铺位），拟证明原告与被告签订租赁合同，约定原告向被告承租位于季华四路下北铺12号56铺位，合同约定面积为300平方米，租金第一二年18000元/月，第三年19800元/月。经原告找专业测绘机构测量，商铺实际面积与合同约定不符。3、房屋测绘报告书，拟证明原告委托专业测绘机构测量，季华四路下北铺12号西门1之3号商铺实际面积为416.53平方米，季华四路下北铺12号56铺位实际面积为201.59平方米。被告应当向原告返还多缴纳的租金。4、（2015）佛城法民一初字第2404号民事判决书及裁判文书生效证明各一份。拟证明原告曾以租赁面积与实际不符向�告提出异议。诉讼中，被告提交以下证据：1、建/构筑物平面图一份，其中500平方米的涉案商铺面积是3+14+17×60%3中间的50平方米，还有个300平方米的涉案商铺是3的50平方米+4+5+6×50%+4米×15米，拟证明被告出租给原告的租赁物的面积的总图纸，即包含了单独使用的部分，也包含了公共使用的部分。2、证明，拟证明合同约定的条款是有效的，所以原告应当按照合同约定的租金向被告支付。3、佛山市国土资源局关于调整禅城区澜石街道河宕村上北、下北股份经济合作社部分用地面积的函，佛山市禅城区人民政府工作会议纪要。拟证明被告出租给原告的租赁物，该历史遗留物是经过当地有关政府批准可以继续使用。所以被告才出租给原告。原告应当按照约定的租金向被告缴纳。本院认证：原�提供的证据1、2、4，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；原告提供的证据3，系原告单方委托制作，被告不予确认，本院不予采信。被告提交的证据，原告对其真实性无异议，本院对真实性予以确认。综合庭审中当事人的陈述以及本院采信的证据，本院确认以下案件事实：2013年10月22日，被告（甲方、出租方）与原告（乙方、承租方）签订《租赁合同》，主要内容为：“一、出租铺位地址及面积：甲方出租、乙方承租商铺地址为广东省佛山市季华四路下北铺12号西门1之3号，出租面积共计为500平方米的铺位出租给乙方使用。二、租赁期限为三年，从2013年10月22日起至2016年10月21日止。三、租赁使用费及其它费用（此收费不含开发票）及缴交方法：1、租金第一、二年每月每平方米68元，第三年每月每平方米74.8元（第一年租金优惠价为每平方60元）。2、环境卫生费每月每平方米1元。3、乙方应在2013年10月22日前缴交第一期租金90000元，以后上述二项费用的缴交每半年一次。如下期租金应在2014年3月22日前缴交，如此类推（先交费，后使用）。四、乙方应在合同签订之日向甲方支付110000元作租赁铺位的保证金。合同期满，乙方没有任何违约，甲方无息退还保证金（乙方凭保证金收据正本收取）。若乙方违约，则甲方可没收该保证金，并有权追讨因乙方违约所造成甲方的经济损失。……六、双方责任：……（二）乙方的责任……4、所租用的地方只能作汽车服务用途，不能另作其它用途……七、违约责任：……（二）乙方的违约责任：1、乙方未依本合同第三条约定按时缴交租金及水电费，按实欠费用的总额每天千分之五向甲方支付违约金，并且甲方有权暂停相关服务。乙方逾期超过15日不缴交上述费用的，�方有权解除合同，收回铺位，没收保证金并有权留置承租方租赁屋内的财产。……”。上述合同附租金交纳明细一份，并由原告签名捺印确认。2014年10月22日，原告与被告签订《租赁合同》，约定原告向被告承租上述地址为季华四路下北铺12号西门1之3号，出租面积共计为500平方米的铺位，租赁期限从2016年10月22日至2017年4月21日止，租金每月每平方米74.80元，环境卫生费每月每平方米1元，原告应在2016年10月21日前缴交租金224400元，并应在合同签订之日向被告支付保证金110000元。其他合同内容基本同上。2015年6月10日，原告与被告签订《租赁合同》，约定原告向被告承租佛山市禅城区季华四路下北铺12号56号铺位，出租面积共计300平方米，租赁期限从2013年5月20日至2016年5月19日止。租金第1、2年每月18000元，第3年每月19800元，环境卫生费每月每平方米1元，原告应每半年缴交一次租金，并应在合同签订之日向被告支付保证金60000元。其他合同内容基本同上。上述合同另附租金交纳明细一份，并由原告签名捺印确认。该租金交纳明细载明第七期租金交纳日期为2015年11月20日，应交总额为118800元，实交金额为115000元。另查明一，2015年12月24日，被告起诉原告及案外人佛山市宝隆汇汽车服务有限公司，本院经审理后作出（2015）佛城法民一初字第2404号民事判决，该判决已于2016年4月24日发生法律效力。另查明二，2012年7月9日，广东省佛山市禅城区石湾镇街道河宕村下北股份合作经济社出具《证明》，上载：“佛山市禅城区石湾镇街道河宕村下北村民小组坐落在佛山市禅城区季华四路北侧的商铺，其土地使用权属河宕村下北村民小组集体所有，土地使用证佛府集用[2006]第0600080303184号、佛府集用[2006]第0600080303094号。该片区建筑物是综合性商铺，建筑面积约16872平方米，建于1996年，由于没有办理报建手续的原因，上述的集体物业没有办理房产登记记录，属镇村建设历史遗留问题的房屋。”诉讼中，原、被告一致确认：原告按照《租赁合同》的约定缴纳租金及卫生费至2016年4月8日。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”据广东省佛山市禅城区石湾镇街道河宕村下北股份合作经济社于2012年7月9日出具的《证明》，包含涉案铺位在内�物业并未办理报建手续，故依据上述法律规定，原告与被告分别于2013年10月22日、2014年10月22日、2015年6月10日签订的《租赁合同》均为无效合同。因此，对于被告提出该租赁物系历史遗留原因造成未办理报建手续，故应当认定为有效的抗辩意见，本院不予采纳。关于被告是否需要返还原告多缴纳的租金及利息问题，原告诉称涉案铺位实际面积与合同约定不符，但综合全案事实及双方陈述，涉案《租赁合同》并未对计费面积的计算依据做出具体说明，原告不能以其单方计算方法证实租金的计费面积不实。另，涉案三份租赁合同已明确约定计费面积及计费方法，原告作为完全民事行为能力人，应对签订合同负审慎注意义务，且至（2015）佛城法民一初字第2404号案起诉之日，原、被告已履行合同关系达两年之久，原告已按合同约定支付部分租金，并无证据显示�告在此之前曾在合同履行期间向被告提出过异议。综上，原告提出因铺位面积与合同约定不符要求被告返还多收取的租金及利息的主张无事实依据，本院不予支持。至于被告提出（2015）佛城法民一初字第2404号案中对面积是否存在异议、欠租以及是否多缴纳租金等已经本院审理判决，原告如对此有异议应当上诉或申请再审，其在本案中另行起诉属于违反程序法，违反了一事不再理的原则的抗辩意见。根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事�重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，（2015）佛城法民一初字第2404号案中的当事人除本案原、被告告外还有佛山市宝隆汇汽车服务有限公司，且在前诉案件中，原告只是作为其中一被告提出抗辩意见，但并未在前诉中提起反诉，因此，被告的上述抗辩意见依法无据，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十七条的规定，判决如下：驳回原告刘裕杰的全部诉讼请求。本案适用简易程序，受理费减半收取2135元，由原告刘裕杰承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。代理审判员  张春桂二〇一六年五月九日书 记 员  萧 珏附引用法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百四十七条当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。