四川省平昌县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川1923民初第79号
原告平昌县华阳房地产开发有限公司。
法定代表人周作洪，该公司董事长。
委托代理人(特别授权)陈栋，四川百坚律师事务所律师。
被告刘苹（平昌县万利宝汽车修理厂业主），女，生于1953年2月6日，汉族，个体工商户，住平昌县。
委托诉讼代理人陈鸿辉，男,生于1971年10月24日,汉族，平昌县万利宝汽车修理厂法制副厂长,住四川省巴中市巴州区。
第三人四川宁泰建筑有限公司。
法定代表人杨弟安，该公司董事长。
委托代理人(特别授权)李少将，男,生于1972年2月18日,汉族，该公司职工,住四川省成都市高新区。
第三人平昌县农业局。
法定代表人唐均,该局局长。
委托代理人(特别授权)鲜仕春,男,生于1968年12月18�,汉族,该局政策法规股股长,住四川省平昌县。
委托代理人何文林，四川万明律师事务所律师
原告平昌县华阳房地产开发有限公司与被告刘苹、第三人四川宁泰建筑有限公司、平昌县农业机械事业局房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，于2016年1月27日作出(2015)平民初字第131号民事判决书,被告刘苹不服该民事判决提起上诉,四川省巴中市中级人民法院依法公开开庭审理后,于2016年8月22日作出(2016)川19民终505号民事裁定书,裁定撤销四川省平昌县人民法院(2015)平民初字第131号民事判决,发回四川省平昌县人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，重审中，被告刘苹以“需三方算账”申请追加了平昌县农业局为本案�三人，原告平昌县华阳房地产开发有限公司法定代表人周作洪的委托代理人陈栋，被告刘苹及其委托代理人陈鸿辉，第三人四川宁泰建筑有限公司法定代表人杨弟安的委托代理人李少将，第三人平昌县农业局法定代表人唐均的委托代理人鲜仕春、何文林均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告平昌县华阳房地产开发有限公司诉称：2005年，平昌县农机局因欠本公司工程款，在征得被告刘苹同意的情况下，用其所有的房屋及土地使用权抵偿给本公司，并由三方签订了协议，本公司于当年7月办理了房屋产权证及土地使用权证。用于对被告刘苹的支持，双方口头约定将房屋及土地使用权租赁给被告刘苹，租金按照市场价确定。2009年6月30日，本公司与被告刘苹签订了《万利宝汽车修理厂厂房出售协议》，协议约定：将万利宝汽修市场（占地面积2185平方米、房屋920平方米、临时性建筑物1644平方米）出售给被告刘苹，价款150万元，签订协议后首付20万元，下余款项与农机局算账冲减后不足部分另行协商支付办法，本公司将土地使用权证和房屋产权证交付被告刘苹后，签订正式售房合同。被告刘苹虽在协议签订后的两个月内支付了25万元购房款，并口头承诺结算以前的租金，但却一直没有结算，也没有签订正式售房合同。2012年7月25日，因公司欠第三人四川宁泰建筑有限公司的工程款，在平昌县人民法院的主持下达成调解协议，以万利宝汽修厂的土地使用权和房屋抵偿四川宁泰建筑工程有限公司的工程款350万元，并进行了土地使用权和房屋产权的过户登记。由于被告刘苹未全面履行2009年6月30日签订的《万利宝汽车修理厂厂房出售协议》，双方也未签订正式售房合同，该土地使用权和房屋产权转让�民事合同未能正式成立，现在的土地使用权和房屋所有权已由四川宁泰建筑有限公司获得，本公司与被告刘苹签订正式买卖合同的条件已不能成就，原签订的《万利宝汽车修理厂厂房出售协议》的目的已不能实现，因被告刘苹长达十年没有支付租金，本公司已于2009年11月23日书面通知被告刘苹支付租金，否则即解除《万利宝汽车修理厂厂房出售协议》，但被告刘苹并未按通知履行义务，现要求依法解除与被告刘苹签订的《万利宝汽车修理厂厂房出售协议》，判令被告刘苹立即撤出在“万利宝汽车城”的机械设备，支付场地租金250万元，案件受理费由被告刘苹承担。
被告刘苹辩称：平昌县万利宝汽车修理厂与平昌县农机局建立了合法的厂房租赁关系，平昌县农机局以抵债方式将万利宝汽修城的房屋所有权、土地使用权转让给平昌县华阳房地产开发有限公司属实，根据原“三方”约定，平昌县华阳房地产开发有限公司已于2009年6月30日与我方签订了《厂房出售协议》，我方已按协议履行了自己应当履行的义务，该协议合法有效，应当继续履行。协议未能全面履行是因原告平昌县华阳房地产开发有限公司不守诚信，与第三人四川宁泰建筑有限公司恶意串通，将协议所涉及的财产进行了所有权过户登记，其行为严重损害了我方利益，应予撤销。按协议约定，自购房首付款20万元支付以后，我方不在是物的承租人了，而是物的所有人，与原告平昌县华阳房地产开发有限公司已不存在租赁关系，加之原告平昌县华阳房地产开发有限公司主张的是房屋买卖合同关系，也不存在房屋租赁之说，原告平昌县华阳房地产开发有限公司向我方主张租赁费的理由和事实均不能成立。表示不承认原告平昌县华阳房地产开发有限公司的诉讼请求，并要求继续履行《万利宝汽车修理厂厂房出售协议》。
第三人四川宁泰建筑有限公司诉称：2012年12月25日，经平昌县人民法院调解，平昌县华阳房地产开发有限公司以“万利宝汽修城”的土地使用权和房屋所有权抵偿给本公司，作价抵偿350万元，经法院执行后，本公司已依法获得了土地使用权和房屋所有权的登记。但由于该项财产实际被平昌县万利宝汽车修理厂占有使用，导致标的物不能交付，要求判令被告刘苹立即将013164号房屋产权证登记的房屋、000099号土地使用证登记范围内的土地返还本公司，立即拆除所有机械设备；支付占用土地的租金损失42万元。
第三人平昌县农业局诉称：我单位与�事人无法律上的利害关系，我单位只是与原告算帐，抵偿的建筑物已经办理了相关手续，我单位不再是权利所有人，我单位对原、被告与第三人四川宁泰建筑有限公司的协议均不知情，被告刘苹主张需要我单位算帐，已超过诉讼时效期限，不应受法律保护，请求人民法院依法驳回。
经审理查明：2003年10月20日平昌县农业机械事业局（简称甲方）与平昌县万利宝汽车修配厂（简称乙方）签订《厂房出租协议》，约定：甲方将龙潭汽车修配市场加油站房相对独立的厂房及内坝面积约2094平方米，其中门市、值班房约87平方米、办公及宿舍综合楼第一二层约690平方米，修车棚535平方米，内坝782平方米出租给乙方用作开展汽车修配业务，租期约定10年，自2003年11月1日起至2013年10月31日止，自2003年11月1日至2005年10月31日的两年内，租金实行优�，每年租金为人民币50000元，共计100000元，自2015年11月1日起租金价格按照市场行情，甲乙双方再行议定，若双方对租金异议较大，达不成一致，则此出租协议解除，协议中所有条款不继续履行，自动失效。2005年4月8日平昌县农业机械事业局、平昌县华阳房地产开发有限公司、平昌县万利宝汽修厂三方签订《关于将平昌县汽车修配城的万利宝汽修厂土地及建筑构筑物作价抵偿给平昌县华阳房地产开发有限公司》的协议，协议内容为：一、平昌县农机局将平昌县万利宝汽修厂的土地及建筑构筑物作价人民币150万元抵付给平昌县华阳房地产开发有限公司（属于抵偿下欠工程款）。二、出售面积，厂房及内坝面积2560平方米，其中，门市、值班房约87平方米，办公及宿舍综合楼两楼一底共三层约920平方米，修车棚约535平方米，内坝约782平方米，水池上厨房及休息室约240平方米。三、平昌县农机局原与平昌县万利宝汽修厂2003年8月5日达成的厂房出租草签协议自2005年4月8日止终止，双方权利义务解除，不在履行。四、平昌县农机局鉴于原租赁期未满，平昌县万利宝汽修厂已投入了部分资金，由平昌县农机局一次性赔偿平昌县万利宝汽修厂人民币5万元。五、此协议签订之日后，平昌县万利宝汽修厂内除机器设备外的所有永久性和临时性建筑、构筑物主权均属平昌县华阳房地产开发有限公司所有（包括水、电部分）。平昌县万利宝汽修厂在使用时不得随意损坏或拆除，否则应按市场价格赔偿。六、平昌县万利宝汽修厂可以优先按平昌县农机局抵偿给平昌县华阳房地产开发有限公司的价格购买该汽修厂的土地及建筑、构筑物。平昌县农机局应协同平昌县华阳房地产开发有限公司给平昌县万利宝汽修厂办理好土地权属证和房屋产权证，并协助平昌县万利宝汽修厂向有关银行贷款。办理产权手续时，由平昌县农机局和平昌县万利宝汽修厂按规定各自支付相关税费。若平昌县万利宝汽修厂不愿或因资金原因无力购买，则应在此协议签订之日后，与平昌县华阳房地产开发有限公司签订租赁合同，租金按市场价格双方协商。在具备办理房屋产权证或土地使用权证的条件下，必须在60日内承诺购房或租赁，双方另签购房合同或租赁合同。在未具备上诉条件以前，其租金按原与平昌县农机局签订的租赁价格不变，向平昌县华阳房地产开发有限公司支付租金。七、办理土地使用证，需向国土局缴纳的出让金12万元，由平昌县华阳房地产开发有限公司垫付，在与平昌县农机局结算工程价款时增减抵付。八、平昌县万利宝汽修厂与平昌县农机局在此协议签订之前的有关经济往来及租金结算，双方应列结算清单，由应付方向另一方支付。结算后，若平昌县农机局应补给平昌县万利宝汽修厂的资金，可以转给平昌县华阳房地产开发有限公司，在与平昌县农机局结算工程价款时增减抵付。九、平昌县农机局原用万利宝汽修厂办公及宿舍综合楼抵押在平昌县信用联社贷款本金38万元和截止2005年4月底的未结贷款利息，其债务转移给平昌县华阳房地产开发有限公司。平昌县万利宝汽修厂与平昌县华阳房地产开发有限公司发生买卖关系后，其债务转移给平昌县万利宝汽修厂，在购房总款中抵减。该房屋产权随债务人所有。平昌县华阳房地产开发有限公司分别于2005年7月7日和2005年7月28日先后办理平昌县万利宝汽修厂的房屋所有权暨国有土地使用权登记。2009年6月30日，平昌县华阳房地产开发有限公司与刘苹签订《万利宝汽车修理厂厂房出售协议》，该协议约定：一、甲方（指平昌县华阳房地产开发有限�司）将位于平昌县农机局的万利宝汽修市场（占地面积2185平方米、房屋建筑面积920平方米、临时性建筑面积1644平方米）出售给乙方（指刘苹），价格150万元。二、付款方法，1、此协议签订后，首付20万元。2、签订正式售房合同时，双方与农机局核对账务后，通过三方相互抵偿后，下差房款另行协商支付办法。三、签订协议之日起，首付20万元后，万利宝不再作为乙方租用，签订协议前的租金按农机局与万利宝以前协议的租金计算，相互抵减。四、此协议签订后，待甲方将万利宝土地产权及房产证件等有关证件向乙方提供后，签订正式售房合同，过户税费各方承担相关费用。五、本协议签字生效。协议签订后，平昌县万利宝汽车修理厂分四次向平昌县华阳房地产开发有限公司支付购房款（首付）200000元，即：2009年6月30日支付购房款10万、7月6日支付购房款5万元、8�13日支付购房款5万元。2009年11月23日，平昌县华阳房地产开发有限公司向平昌县万利宝汽车修理厂发出支付厂房租金的通知，通知内容：平昌县万利宝汽车修理厂，我公司先后于2005年4月8日、2009年6月30日与贵厂签订了《关于将平昌县汽车修配城的万利宝汽修厂土地及建筑构筑物作价抵偿给平昌县华阳房地产开发有限公司的协议》及《万利宝汽车修理厂厂房出售协议》，该协议在履行中，贵厂一直未给我司支付租金，根据市场行情及该厂原作价150万元按银行同期借款利率计算，你厂应从2005年4月8日起按每年20万元支付租金给我司，但至今分文未付。为此特通知你厂在接到本通知之日起十五日内到我司结算全部租金，否则，我司将依法解除与你厂签订的《万利宝汽车修理厂厂房出售协议》。2006年12月22日平昌县农机局（简称甲方）与平昌县华阳房地产开发有限公司（简�乙方）签订《联合开发平昌县农机局汽修市场投资结算分配协议》：乙方所属房屋相邻石油公司加油站的住宿楼1幢，二层面积668.61平方米（一层门市九个，面积300.78平方米，二层住房9间，面积367.83平方米），万利宝汽车修理厂一单位工程占地面积2460平方米，建筑2座，1400平方米……；2009年12月10日，平昌县万利宝汽车修理厂向平昌县华阳房地产开发有限公司支付购房款5万元。
2012年7月25日本院在审理四川宁泰建筑有限公司诉平昌县华阳房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，经本院主持调解，平昌县华阳房地产开发有限公司以该公司在平昌县万利宝汽车修理厂使用范围内的2185平方米宗地使用权及房屋抵偿给四川宁泰建筑有限公司，四川宁泰建筑有限公司于2014年7月分别获得土地、房屋两项物权的过户登记。2014年8月1日，四川宁泰建筑有限公司向平昌县万利宝汽车修理厂发函，要求平昌县万利宝汽车修理厂到四川宁泰建筑有限公司商谈房屋返还及相关事宜。为此发生争执，平昌县华阳房地产开发有限公司于2014年12月22日起诉来院。
诉讼中，刘苹对平昌县华阳房地产开发有限公司提供的“关于平昌县万利宝汽车修理厂及时支付租金的通知”不予认可，并以该证据中的文件签收人刘梅的签字形成时间不是2009年11月23日，要求对该证据中的“刘梅”签字的形成时间作司法鉴定。经征得双方当事人同意，委托重庆市公信物证司法鉴定所对文件签字形成时间作司法鉴定，并提供了“向龙云、李菊珍”同期的签名笔迹为检材样本。重庆市公信物证司法鉴定所于2015年10月22日作出书面鉴定意见为：检材“刘梅”的签名与样本“向龙云、李菊珍”的圆珠笔签名笔迹是同期书写形成。刘苹支付鉴定费18000元。
同时查明：2011年3月16日中共平昌县委、平昌县人民政府作出平昌委发【2011】2号《关于平昌县人民政府机构改革方案的实施意见》：将县农业机械事业局的职责划入县农业局，在县农业局挂县农业机械管理局牌子，不再保留县农业机械事业局。
上述事实，有平昌县华阳房地产开发有限公司提供的平昌县农机局、平昌县华阳房地产开发有限公司、平昌县万利宝汽车修理厂三方签订的《关于将平昌县汽车修配城的万利宝汽修厂土地及建筑构筑物作价抵偿给平昌县华阳房地产开发有限公司的协议》，平昌�华阳房地产开发有限公司的土地及房屋所有权证，证明平昌县华阳房地产开发有限公司对平昌县万利宝汽车修理厂占有使用的国由土地及地上建筑、构筑物依法享有物权的事实；平昌县华阳房地产开发有限公司暨对刘苹提供的《万利宝汽车修理厂厂房出售协议》、刘苹支付购房款250000元（包括首付200000元）凭证，证明平昌县华阳房地产开发有限公司与刘苹签订《万利宝汽车修理厂厂房出售协议》是双方的真实意思表示以及刘苹支付购房款何首付款的事实；平昌县华阳房地产开发有限公司提供的《关于平昌县万利宝汽车修理厂及时支付租金的通知》，证明自2005年4月8日之后，刘苹未向平昌县华阳房地产开发有限公司支付租金，平昌县华阳房地产开发有限公司通知刘苹限期支付房屋及场地租金，逾期则解除《万利宝汽车修理厂厂房出售协议》的事实；刘苹提供的平昌�万利宝汽车修理厂的个体工商户营业执照暨组织机构代码证，证明平昌县万利宝汽车修理厂的经营者是刘苹的事实；重庆市公信物证司法鉴定所触及的司法鉴定意见书，证明平昌县华阳房地产开发有限公司向刘苹送达支付租金通知书的事实成立；四川宁泰建筑有限公司提供的（2012）平民初字第1452号民事调解书，四川宁泰建筑有限公司已经获得的土地使用权证和房屋所有权证，证明四川宁泰建筑有限公司对案涉房屋及国有土地已依法获得登记物权的事实。
本院认为：平昌县农机局、平昌县华阳房地产开发有限公司、平昌县万利宝汽修厂签订《关于将平昌县汽车修配城的万利宝汽修厂土地及建筑构筑物作价抵偿给平昌县华阳房地产开发有限公司的协议》是三方的真实意思表示，对三方均具约束力。按照该协议第六条约定，在平昌县华阳房地产开发有限公司获得土地使用权和房屋所有权之后，刘苹应当在60日内承诺购买或承租房屋，如若不买，则应按市场价与平昌县华阳房地产开发有限公司签订房屋租赁合同。但截至2009年6月30日前，刘苹未与平昌县华阳房地产开发有限公司签订买卖合同，也未签订租赁合同，而平昌县万利宝汽修城一直是由刘苹占有使用，该项财产的自物权人是平昌县华阳房地产开发有限公司，刘苹对该项财产的占有使用事实与自物权人之间已形成了事实上的租赁合同关系，2005年4月8日刘苹与平昌县农机局解除租赁合同之后，应当按原“三方”协议的约定向平昌县华阳房地产开发有限公司支付租金。2009年6月30日，平昌县华阳房地产开发有限公司与刘苹签订《万利宝汽车修理厂厂房出售协议》是基于原“三方协议”而产生的，�时也体现了买卖双方的真实意思表示，具有法律约束力；但刘苹支付20万元首付款后双方并未按协议约定签订正式售房合同；2009年11月23日，平昌县华阳房地产开发有限公司书面通知刘苹，要求限期支付2005年4月8日之后的租金，即每年20万元，否则就解除《万利宝汽修厂厂房出售协议》。通知到达后，刘苹并未支付租金，在刘苹不支付租金的情况下，平昌县华阳房地产开发有限公司通知解除《万利宝汽修厂厂房出售协议》的理由成立，应予支持。平昌县华阳房地产开发有限公司与刘苹之间虽无租赁合同，但存在事实租赁关系,鉴于平昌县华阳房地产开发有限公司与刘苹之间对租金标准未约定,要求刘苹支付年租金20万元的理由不能成立，可按原刘苹向平昌县农机局每年支付50000元租金标准计算租金,其计算期间2005年4月9日至2014年6月20日,租金为458333元;平昌县华阳房地产开�有限公司解除与刘苹的《万利宝汽车修理厂厂房出售协议》后，平昌县华阳房地产开发有限公司应当返还刘苹已支付的房款25万元，平昌县华阳房地产开发有限公司应按银行同期同档的贷款利率支付刘苹资金占用利息。四川宁泰建筑有限公司通过债权受偿的方式，依法获得了万利宝汽车修理厂的国有土地使用权和房屋产权的登记；刘苹与平昌县华阳房地产开发有限公司之间虽签订了《万利宝汽车修理厂厂房出售协议》，但刘苹并未获得物权，享有的只是债权，而不是物权，平昌县华阳房地产开发有限公司以物偿债，是自物权人行使物权权能的具体体现，符合物权优于债权的法律原则，不存在恶意串通的事实，刘苹既不能以债权对抗自物权人平昌县华阳房地产开发有限公司行使财产处分权，也不能以债权对抗四川宁泰建筑有限公司依法获得的登记物权，刘苹应当将万利宝汽修厂的土地及建筑构筑物返还四川宁泰建筑有限公司；四川宁泰建筑有限公司与刘苹之间虽无租赁合同，但四川宁泰建筑有限公司取得争执标的物后，与刘萍之间存在事实租赁关系,鉴于双方对租金标准未约定,要求刘苹支付租金420000万元的理由不能成立，可参照原刘苹向平昌县农机局每年支付50000元租金标准计算租金,其计算期间2014年6月21日至主张权利之日2015年1月11日,租金为27945元；至于被告刘萍与第三人平昌县农业局算帐事宜，不是本案处理范围，本案不作处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条和《中华人民共和国物权法》第三十四条、第二百四十三条的规定，判决如下：
一、解除原告平昌县华阳房地产开发有限公司与被告刘苹签订的《万利宝汽车修理厂厂房出售协议》。
二、原告平昌县华阳房地产开发有限公司返还被告刘苹已付购房款25万元，并从收款之日起按银行同期同档贷款利率支付资金占用利息，利息支付至本金付清之日止。
三、被告刘苹支付原告平昌县华阳房地产开发有限公司租赁费458333元，被告刘苹支付第三人四川宁泰建筑有限公司租赁费27945元。
四、被告刘苹拆除万利宝汽车修理厂内的机械设备，并将万利宝汽车修理厂的土地和地上建筑物返还给第三人四川宁泰建筑有限公司。
上述第二、三、四项判决，限判决生效后十五日内履行完毕。
本案鉴定费18000元，由被告刘苹承担。
本案案件受理费11259元，由�告刘苹负担9259。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提出上诉状及副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。
审 判 员 李大凯
人民陪审员 王心会
人民陪审员 毛明蓉
二〇一七年八月二十七日
书 记 员 刘姝含