江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏09民终2024号
上诉人（原审原告）：大丰市祥胜房地产开发有限公司，住所地盐城市大丰区三龙镇兴龙路288号。
法定代表人：刘美龄，该公司总经理。
委托诉讼代理人：柏志海，江苏理高律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：熊安平，个体户。
委托诉讼代理人：徐红芳，江苏兴时代律师事务所律师。
上诉人大丰市祥胜房地产开发有限公司（以下简称祥胜公司）因与被上诉人熊安平排除妨害纠纷一案，不服江苏省盐城市大丰区人民法院（2016）苏0982民初181号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
祥胜公司上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判；2.一审、二审的诉讼费用由熊安平承担。事实和理由：1.原审判决未查明房款是否交付、熊安平与陈圣祥之间借款金额、熊安平与祥胜公司签订商品房买卖的真实意图、案涉房屋的实际状况和是否已经出售给他人等方面的事实，属认定事实不清；2.原审判决认定陈圣祥、陈冬冬的行为构成表见代理错误。
熊安平答辩称，熊安平已就案涉房屋签订了房屋买卖合同，且2015年11月18日陈冬冬、陈圣祥与熊安平签订了补充协议，明确约定熊安平可以装修案涉房屋；2.陈冬冬、陈圣祥均为祥胜公司的高管，熊安平有理由相信二人有权签订房屋买卖合同，原审判决认定二人行为构成表见代理没有错误；3.本案为排除妨碍纠纷，并非房屋买卖合同纠纷，故对房屋买卖合同的履行情况无须详细调查。综上，请求驳回祥胜公司上诉，维持原判。
祥胜公司向一审法院起诉请求：1.判令熊安平恢复祥胜公司开发的斗龙港A庄点居民住宅楼四楼4套房屋原状；2.本案诉讼费由熊安平承担。
一审法院认定事实：2012年，案外人陈圣祥竞得盐城市大丰区国土资源局编号NO.2012-C-54地块国有土地使用权。2013年3月25日，陈冬冬、陈圣祥共同出资设立祥胜公司（陈冬冬任法定代表人、陈圣祥任监事），在NO.2012-C-54地块上建设三龙镇斗龙港村A庄点居民住宅楼项目。同年，陈圣祥因经营需要向熊安平借款。2014年4月21日，陈圣祥与熊安平达成以房抵债协议，陈圣祥以祥胜公司委托代理人身份与熊安平签订4份《商品房买卖合同》，分别约定祥胜公司将斗龙港村A庄点居民住宅楼第四层九、十、十一、十二号房出售于熊安平，该4份合同均载明每套房屋建筑面积108.37平方米、公摊面积14.63平方米，合计123平方米，单价为2680元/平方米，房款合计人民币329640元，交付日期为2014年5月31日前。该4份合同出卖人处均有祥胜公司签章，法定代表人处加盖陈冬冬印章，陈圣祥在委托代理人处签名。同日，祥胜公司向熊安平出具了4份金额均为329640元的购房款收据。《商品房买卖合同》签订后，祥胜公司未能按约将案涉房屋交付熊安平，2015年10月，陈冬冬向熊安平承诺：如第二天下午不能妥善处理陈圣祥欠款，则熊安平可自行装修四层的房屋。2015年11月，熊安平自行进入案涉房屋进行室内装潢。2015年11月18日，陈冬冬、陈圣祥至案涉房屋阻止熊安平装修，双方发生冲突，并报盐城市大丰区公安局斗龙港边防派出所接处警。2015年11月23日，陈圣祥、陈冬冬（甲方）与熊安平（乙方）经盐城市大丰区斗龙法律服务所见证签订《补充协议书》一份，载明：“甲方将斗龙港村康居A庄点居民住宅楼401室至404室出售给乙方，甲、乙双方已签订购房合同，有关不尽事宜经双方协商订立补充协议如下：一、因甲方欠乙方债务，是以上述房屋抵冲乙方债务，视作为乙方用现金购买的房屋。二、乙方自愿同意对上述房屋装潢时间推迟到2016年1月15日后进行装潢，留足两个月期限给甲方运作。三、如在规定期限内，甲方运作不起来，处理矛盾，与乙方无关，2016年1月15日后自行装潢，甲方不得干扰，否则后果自负，该房屋不得转卖给别人。四、本协议一式三份，甲、乙双方各执一份，见证单位留存一份，双方签字后生效”。2016年1月6日，祥胜公司诉至一审法院。
一审法院另查明，2014年10月21日，祥胜公司股东决定委派刘美龄为公司执行董事兼总经理、法定代表人，免去陈冬冬公司执行董事兼总经理职务，监事不变。案涉房屋未经验收、未取得预售许可证。
一审审理中，祥胜公司陈述该公司员工共3人，即刘美龄、陈圣祥、陈冬冬。一审法院对案涉房屋所抵充借款的借款期限及2015年11月23日至2016年1月6日期间熊安平是否对案涉房屋继续装修进行了调查。祥胜公司陈述，不清楚陈圣祥与熊安平之间的借款期限何时届满，也不清楚2015年11月23日至2016年1月6日期间熊安平是否对案涉房屋继续进行了装修。熊安平陈述，其与陈圣祥之间的借款未约定还款期限，2015年11月23日至2016年1月6日期间未对案涉房屋继续进行装修。经一审法院释明，祥胜公司庭审后向一审法院邮寄《情况说明》称无法说明还款期限、不能说明熊安平装潢情况。
一审法院认为，公民的合法权益受法律保护。所有权人对自己的不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。案涉盐城市大丰区三龙镇斗龙港村A庄点居民住宅楼系祥胜公司开发建设，故祥胜公司对该住宅楼依法享有占有、使用和收益的权利。2014年4月21日，陈圣祥与熊安平达成以房抵债协议后签订的4份《商品房买卖合同》的内容属于以房屋折价抵偿债务条款。该4份《商品房买卖合同》明确载明了房号、面积、单价、金额、交付日期，可见祥胜公司对案涉房屋的价值有合乎市场行情的判断，审理中祥胜公司未举证证明该合同存在乘人之危、显失公平的情形，合同签订后亦未依法行使撤销权。并且，该4份合同加盖了祥胜公司印章及时任法定代表人陈冬冬印章，祥胜公司同时向熊安平开具了购房款收据，故该4份合同为双方当事人自愿、真实的意思表示，应认定为合法、有效。案外人陈冬冬系案涉4份《商品房买卖合同》载明的法定代表人，其于2015年10月向熊安平作出的如第二天下午不能妥善处理陈圣祥欠款，则熊安平可自行装修四层的房屋的承诺，应视为祥胜公司的真实意思表示。祥胜公司现有工作人员3人，其中两人为公司的股东陈冬冬、陈圣祥，且陈冬冬原系公司法定代表人、陈圣祥系公司监事，至案涉房屋中阻止熊安平装修的亦为陈圣祥、陈冬冬，故熊安平于2015年11月23日与陈圣祥、陈冬冬签订《补充协议书》时，熊安平有理由相信陈圣祥、陈冬冬具有代理权，陈圣祥、陈冬冬对熊安平作出的关于若不能清偿债务则熊安平可在2016年1月15日后进行装潢的承诺对祥胜房地产公司亦有法律约束力。祥胜公司向一审法院提起诉讼之日在2016年1月15日之前，祥胜公司未能举证证明熊安平在签订《补充协议书》后至提起诉讼期间对案涉房屋继续进行了装修。且本案庭审终结时已超过了2016年1月15日，经一审法院释明祥胜公司仍未能提交熊安平再次装修的相关证据，故祥胜公司的诉讼请求没有事实依据，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条，《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第三十五条之规定，一审判决：驳回祥胜公司的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由祥胜公司负担。
本院二审期间，祥胜公司围绕上诉请求依法提交了证据：证据一，2016年4月17日盐城市大丰区三龙镇久丰村村民委员会出具的证明、久丰村短期借款核对表各一份，证明该村委会以陈圣祥的名义向熊安平借款30万元的情况。本院组织当事人进行了证据交换和质证。熊安平对祥胜公司所举证据的关联性不予认可。
本院对一审查明的事实予以确认。
本案的争议焦点是：1.陈圣祥、陈冬冬的行为是否构成表见代理；2.熊安平是否有权装修案涉房屋。
本院认为：1.关于陈圣祥、陈冬冬在本案中的行为是否构成表见代理的问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，行为人没有代理权、超越代理权或代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，祥胜公司原有两名股东，即陈圣祥与陈冬冬，二人既为父子关系，又分别为祥胜公司的监事和法定代表人，陈圣祥持祥胜公司印章、法定代表人印章以祥胜公司名义与熊安平订立房屋买卖合同，足以使熊安平相信陈圣祥有代理权，且祥胜公司应知道陈圣祥以祥胜公司签订房屋买卖合同；其后，祥胜公司的法定代表人虽变更为刘美龄，但陈冬冬依然是祥胜公司员工，且根据祥胜公司在原审中的陈述，祥胜公司仅有三名工作人员即刘美龄、陈圣祥、陈冬冬，故熊安平亦有理由相信陈圣祥、陈冬冬有权就案涉房屋交付、处置做出承诺或达成协议。故陈圣祥、陈冬冬在本案中的行为均构成表见代理。故祥胜公司提出原审判决认定陈圣祥、陈冬冬行为构成表见代理错误的上诉理由不能成立，本院不予支持。
2.关于熊安平是否有权装修案涉房屋的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条的规定，被代理人对代理人的行为，承担民事责任。故祥胜公司应按约履行案涉《商品房买卖合同》、《补充协议书》及陈冬冬承诺的内容。根据陈冬冬于2015年10月作出的承诺，如陈圣祥欠款未能在次日妥善处理，则熊安平可装修房屋。根据补充协议，如陈圣祥、陈冬冬不能妥善处理矛盾，则熊安平可在2016年1月15日后自行装潢。本案中，祥胜公司既未能就2015年11月23日至2016年1月15日期间熊安平实施了装潢行为进行举证，亦未能证明阻却熊安平在2016年1月15日后自行装潢的条件已具备，故熊安平有权装潢案涉房屋。
关于祥胜公司提出原审判决查明事实不清的上诉理由，因本案为排除妨碍纠纷，熊安平与陈圣祥之间借款情况以及以房抵债的相关情况与本案无关，一审法院未予理涉并无不妥。
综上所述，祥胜公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人大丰市祥胜房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁益钧
代理审判员 樊丽萍
代理审判员 周 陇
二〇一六年九月六日
书 记 员 成 云