浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0782民初14230号原告（反诉被告）：朱海明，男，1980年10月13日出生，汉族，住浙江省义乌市。委托诉讼代理人：楼兵军，浙江近真律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭雅洁，浙江近真律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：浙江省义乌市恒大百货有限公司，住所地：浙江省义乌市稠江街道经济开发区二期。法定代表人：金锦香。委托诉讼代理人：王红仙，女，1968年8月14日出生，汉族，系被告股东。原告朱海明与被告浙江省义乌市恒大百货有限公司（以下简称恒大百货公司）租赁合同纠纷一案及反诉原告浙江省义乌市恒大百货有限公司与反诉被告朱海明租赁合同纠纷一案，本院分别于2016年8月24日、2016年10月18日立案，依法由审判员杨奇进适用简易程序，于2016年9月30日、2016年11月3日、2017年9月11日三次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）朱海明的委托诉讼代理人楼兵军、谭雅洁（第三次未到庭）；被告（反诉原告）恒大百货公司的委托诉讼代理人王红仙均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）朱海明向本院提出本诉诉讼请求：1、请求判令解除原被告于2014年7月8日签订的《商铺租赁合同》；2、请求判令被告返还原告商铺租金32000元，管理费3000元，保证金3000元，装修押金5000元，并支付四项产生的利息（自2014年7月9日，按月利率0.5%计算至实际返还之日止）。事实与理由：被告欲在义乌市开设商场，原告看到被告的招商公告后，与被告洽谈进场经商事宜。经协商被告将拟开设恒大百货商场的2楼化妆区10号商铺出租给原告。按照被告公司的规定，凡承租商铺的商户，需先支付商铺一年租金、管理费、保证金、装修押金到指定账户或直接向被告交付现金后方可签订商铺租赁合同。原告按照被告要求将第一年租金32000元/年、管理费3000元/年、保证金3000元、装修押金5000元，共计43000元以现金方式支付给被告指定的账户。被告收到款项后，于2014年7月8日与原告签订了《商铺租赁合同》。合同约定：租期为一年，被告承诺租金自商场正式开张营业之日起开始起算，合同签订至开业之日止的租赁期限相应顺延。后原告通过其他途径得知，被告的恒大百货商场系违章建筑，其未能通过公安消防的消防备案验收，商场不得投入使用，商场不能开业经营。原告租赁店铺进行商业经营的合同目的已不能实现。综上，原告要求解除双方的商铺租赁合同，并要求被告返还租金、管理费、保证金、装修押金，但被告一直未予返还。原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，望判如所请。庭审中，原告补充事实：1、原告承租被告开设在经发大道213号商场的商铺之后，原告在装修过程中受到了义乌市公安局消防支队的阻止，涉案商场没有消防验收，商场不可以用于营业。因此原告等承租户与被告联系，被告法定代表人的儿子傅航系商场的负责人，其曾承诺商场的消防验收审批商场会办理。傅航还承诺涉案商场正式开业之后，所有的承租户开始计算房租，开业以前不计算房租。本案中，涉案商场至今没有通过消防验收，也都没有正式开业，所以原告承租的商铺没有价值。2、原告等承租户将租金、管理费、保证费、装修押金交纳给被告之后，被告只是交付给原告等经营户商铺租赁合同，均未向原告出具其他书面凭证。因此，对于原告来说，原告手中持有的商户租赁合同实际上就是已经支付了第一年的租金、管理费、保证金、装修押金的依据。被告（反诉原告）恒大百货公司辩称，1、原告所承租的座落于义乌市的房屋，是被告向义乌市义威袜业承租而来。2、被告有消防设计合同、装修合同，并根据要求于2013年8月22日进行了备案。经消防大队审核，涉案商场的项目不属于抽查对象。3、原告承租的商铺已于2014年12月25日正式开业，原告也入驻实际经营。原告说的义乌市公安局消防支队口头告知被告不能开业，是原告的无理取闹。在涉案商场开业期间，原告等人多次聚众诋毁被告是骗子公司、诈骗公司、倒闭公司，并向外界散布影响被告的声誉和经营的消息，如通过同年哥讲新闻，拉横幅等方式。另外，原告等人还曾将被告法定代表人的车锁住。4、被告是由王红仙、傅恭惠持有的公司，跟案外人傅航没有一点关系。被告只是使用了傅航的账号收款而已。5、被告从招商到营业共招了47位经营户，除了现在庭审的这些，其他经营户都已经到期不做，被告也已经收回合同、退还保证金。继续经营的经营户也与被告进行了续租。原告一直以恒大百货没有消防验收为由，实际上是想赖租金。到目前为止，原告的商铺还在涉案商场里面。原告等人明明在涉案商场里实际经营和占用商铺，如果涉案正如原告所说系属违章建筑，没有通过消防审批，那么也应该由市政府来关停涉案商城，而不是由原告进行恶意诋毁，导致现在也没有人相信涉案商城主体和消防都已经合格的事实。换一句话，原告和被告的租赁合同已逾2年，如果涉案商城正如原告所说那样，原告也应在商铺承租期间起诉，现在合同已经到期，原告无权也无理由起诉被告。被告后补充：保证金与装修押金我们确实没收到。朱海明这笔钱实际上是交由证人朱某手上的，证人朱某很多手续都是违规操作，上次开庭的案子当中有很多现金流都在证人朱某手上，因为朱某2012年在福泰隆上班的时候有过前科，专门收取经营户的钱和经营户合伙坑害公司，这个事情我们准备报案。朱海明这个案子的钱我们也要经侦大队查清楚以后，我们才能下定论。反诉原告（本诉被告）浙江省义乌市恒大百货有限公司向本院提出诉讼请求：1、反诉被告腾退租赁商铺；2、反诉被告朱海明支付场地使用费9万元。事实与理由：2014年7月8日，反诉原、被告签订了《商铺租赁合同》一份，约定由反诉被告向反诉原告承租恒大百货二楼化妆区10号铺位，租赁期限为一年，至2015年8月20日止；租赁费为32000元/年，反诉被告还应向反诉原告交纳管理费3000元/年和保证金3000元；反诉被告若要装修，则应装修前向反诉原告交纳装修押金5000元；合同到期后，反诉被告逾期未迁离或未返还商铺的，反诉原告有权没收保证金，并按占有场地的天数按1000元/日向反诉被告收取场地占用费；合同还对其他内容作出了约定。合同签订后，原被告将原租赁商铺迁至一楼的铺位，反诉被告入场进行了装修，反诉原告则于2014年12月25日开业。后因人气下降众经营户经营惨淡，众经营户采取了过激手段后便陆续自行停止营业，但至今未办理清场手续，未将涉案商铺返还给反诉原告。反诉原告认为，双方约定的租赁期限早已届满，反诉被告一直占用商铺致使原告无法再继续招商，其占用期间应按合同的约定支付场地占用费。为此，请求依法支持反诉原告所请。反诉被告（本诉原告）朱海明辩称：反诉原告的诉请应该驳回。1、因为两个反诉请求有矛盾的地方。第一诉请是要求被告腾退商铺。那么，作为反诉被告在反诉原告处承租的一个商铺，商铺具有商业氛围的场地才是商铺。2、第二诉请仅仅是场地使用费而不是商铺，那么反诉被告租的是商铺，但是反诉原告没有将商铺交付给反诉被告，所以不用支付场地费。3、反诉原告要求支付的9万元诉请没有依据。对于事实与理由部分，由于反诉被告向反诉原告承租的商铺，约定起算期限是在商场正式营业开始计算，到目前为止，反诉原告商场都不符合正式营业的条件。不可正式营业的原因是因为反诉原告的商场违反了消防法第13条第二款的规定（略），属于禁止使用的商场。因此反诉原告的请求应该驳回。原告（反诉被告）为证明自己的主张，向本院提供证据如下：一、商铺租赁合同一份，证明原被告存在租赁合同关系，原告已按租赁合同约定向被告支付租金、管理费、保证金等费用的事实。第十三条注明了保证金、装修押金于7月31日前交清，实际上原告未交。二、录音资料文字整理五份，调查笔录一份，证明1、证明被告存在先收取租金、管理费、保证金、装修保证金等费用，后签订合同的惯例；2、证明被告确认收到原告租金、管理费、保证金、装修保证金等费用，但未开具发票或出具收据的事实；3、证明被告向原告承诺租赁期限，租金均自正式开业之日起计算的事实；4、证明被告未通过消防验收备案，至今未正式开业的事实。三、证人朱某的证人证言，证明1、被告已向原告收取商铺租金，以及被告一直有先收取租金后签订合同的惯例；2、被告因未通过消防验收导致一直未正式开业，被告构成严重违约的事实；3、本案租金的起算时间应从正式营业开始计算租金以及本案商场并未正式开业的事实。被告（反诉原告）恒大百货质证如下：租赁合同没有意见。通话录音与本案没有关系，被告只是将被告法人的儿子傅航的账号给原告，傅航在公司没有职务也没有权利管理被告公司的事情。调查笔录的询问对象只是被告开除的一个有前科的员工。该名员工以前在福泰隆超市工作的时候，收取顾客的钱，做出了损害公司利益的事情，并且偷盖公章。有些合同都是虚假的，都是这个开除员工偷偷盖章签的合同。对证人证言，双方是支付了租金才签订合同的，但是其他费用不一定，可能还未付清。租金是从正式营业之后才计算，而被告的商场是2014年12月25日就已经开业，故租金应从2014年12月25日开始计算，之前都是白用的。消防有验收过。其他证人证言没有意见。被告（反诉原告）为证明自己的主张，向本院提供证据如下：一、租赁合同复印件一份，证明涉案商场是由被告公司向义乌市义威袜业有限公司租赁的。二、建设工程规划许可证复印件一份，证明涉案房屋不是违章建筑。三、临时改变建筑用地企业初审表原件一份，证明涉案商场土地性质有工业用地改为商业用地试点。四、建设工程消防设计审核意见书原件一份，消防备案凭证原件一份，建设工程消防设计备案受理凭证原件一份，证明涉案房屋已经消防备案。五、开业照片三张，证明恒大开业，被告已实际经营。六、三楼消防安全许可证复印件一份，营业执照复印件一份，证明二楼、三楼是租给他人，三楼他们自己办理了营业执照和消防安全许可证，恒大公司只经营一楼，房屋的主体都是恒大向义乌市义威袜业租赁而来的。七、证人徐某、高某证人证言，证明恒大百货已经开业了。八、手机微信截图照片一份，证明原告从二楼搬到一楼的事实。原告（反诉被告）朱海明发表质证意见如下：对证据一，租赁合同真实性有异议。从被告提供的证据看，签署的租赁合同时间是2010年12月1日，被告公司成立的时间是2011年10月10日。按照规定，被告在没有取得营业执照的情况下，不可能有公司印章。因为刻制公司公章必须持有营业执照，需经义乌市公安局治安大队的审批才能刻制公章，所以从租赁合同的落款时间和被告公司成立时间矛盾，所以这份合同是不合法不真实的。不能作为本案定案依据。对证据二，许可证虽然是复印件，但是对真实性没有异议，我们对关联性有异议，许可证不能证明被告用于开设商城的房屋是合法建筑。因为这个许可证与被告开设商城的房屋是同一栋房屋无法证明。建筑工程是否合法不仅仅要求有许可证而且还要求建设工程施工许可证。没有施工许可证的房屋仍然是违章建筑。对证据三，真实性没有意见，但是对关联性有异议，对本案原告的诉求是原告在2014年7月8日向被告承租商铺时，本案涉案商场是一个工业用地，不属于商业用地。由于土地性质不同，所以被告商场一直不能取得正式开业的条件。本案提供的证据时间是在2016年1月25日，所以与被告取得租赁是不同的时间，被告不能用这张表来证明被告在2014年7月8日把工业用地当成商铺出租是合法。对证据四，意见书真实性没有异议，关联性有异议，1、意见出具时间是2016年2月12日，并不是原被告签署租赁合同的时间。2、意见书只能证明被告消防设计符合消防要求，不能证明被告已经完成施工，是否符合消防安全规范。不能证明被告施工是按照设计施工的。3、意见书里面也写明工程竣工之后，应该向消防支队申报消防验收，消防验收合格之后才可以投入使用。现在被告没有提供消防竣工的验收意见，所以该意见书不能证明被告的商场是可以投入使用的。反而可以证明被告的商场如果没有消防验收合格书是不能投入使用的。备案凭证以及受理凭证真实性没有异议，但是对关联性有异议，备案凭证及受理凭证是义乌市公安局对义威袜业有限公司的厂房以及辅助房进行消防备案的一个凭证，不是指被告商场。被告的商场与义威袜业有限公司的厂房是不同的，不同的用途，有不同的消防要求。消防备案凭证及受理凭证只是按照厂房的要求进行备案的。被告已经提供了改变用途的证明，那么被告必须提供商场消防验收和合格凭证才可以投入使用。对证据五，照片真实性无法确认，很多照片都可以合成。原告有证据证明本案的商场没有正式营业，证人说的商场只是开放过，只是试营业过，不算正式营业，没有消防验收合格证，不能说正式营业。对证据六，1、对该证据的真实性无异议，对关联性有异议，被告在吴元生的案件中曾经提交过被告商场的消防设计审核文件，该文件包括二楼、三楼，这说明了二楼三楼与一楼都是被告商场的共同组成部分；2、被告所提供该组证据的时间营业执照是在2016年6月29日，消防安全许可证是2016年9月9日，与原告向被告承租时的2014年7月是在不同的时间，被告在2016年将二楼三楼转租给别人，与原告在2014年承租是毫无关联的；3、从被告出示的二楼三楼的营业执照以及消防许可，可以看出该商场在2014年12月25日是没有正式开业的，即使开放也只是试营业。对证据七，两名证人证言证明力很低。1、现在还是被告商场的员工，所以代表被告一方的陈述，与被告存在利害关系，上下级关系，所以证明力很低。2、从证人徐某回答的问题来看，其并没有事实求是陈述。恒大多少店面，徐某表示不知情。徐某天天在商场有几个店面都不知情，所以证人证言不可信。高某回答的问题也是不清楚，说明也在说谎。3、徐某说的开业只是说的对外开放，不能证明商场已经正式营业。商场的正式营业必须有法定的文件、消防证明，而被告缺少这些法定运行营业的文件。原告与傅航的录音中明确在2015年6月份没有经过消防验收，可以证明两名证人在说谎。开业在消防验收合格之后才可以，也可以证明两名证人在说谎。对证据八，这个照片写的是租二楼的，其他没有内容反应任何问题，不能够证明原告朱海明在一楼经营的事实。经审理查明，2014年7月8日，原告朱海明与被告恒大百货公司签订《商铺租赁合同》一份，约定：被告将位于义乌市恒大百货二楼化妆区10号铺位，建筑面积约17平方米，租给原告使用；租赁期限一年，租期至2015年8月20日止；该租赁租金为32000元/年，在签订本合同当日一次性付清；原告应交给被告各项管理费（含公共照明、公共水电、中央空调、公共卫生、保安及物业管理费等）3000元/年；原告应向被告交纳保证金3000元，如商铺内各项设施无损坏，在租赁合同期满一个月内被告无息退还；原告如需要安装水电及其他相应设施的，原告应于事前报经被告同意后，方可自行装修，费用由原告承担，原告并应向被告支付装修押金5000元，该款项在装修完工无任何安全问题情况下一个月内无息退还；合同还对双方的其他权利义务进行了约定。2014年7月8日，原告朱海明以现金方式向被告员工朱某支付租金及商场管理费共计35000元。嗣后，原告朱海明对承租的商铺进行装修。2014年12月25日，涉案商场一楼开始对外营业。期间，原被告协商在一楼空闲位置从事过经营。现原告诉至本院要求解除上述合同并要求被告返还相应款项。庭审中，原告自认保证金3000元、装修押金5000元未交，撤回要求被告返还原告保证金3000元、装修押金5000元的诉请。本院认为，本案原、被告签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且未有致合同无效或可撤销的情形存在，应认定为合法有效，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。关于本诉的诉请。合同签订后，原告已按约支付被告租金32000元，管理费3000元，已完成合同义务。现本案的争议焦点是被告是否按约将商铺交付给原告使用。根据已查明的事实，因被告原因，原告租赁的二楼商铺一直未能开展营业业务，但被告将其商场内一楼的空闲位置交给原告使用，原告也接受该位置并从事经营，可视为被告已向原告交付租赁物，且原告也已接受并实际使用租赁物，应当视为被告已履行其合同义务。关于合同履行的期限问题，该合同约定涉案商铺的租赁期限为一年，租期至2015年8月20日止，且原告庭审中自认在恒大百货一楼开业（2014年12月25日）时参与营业，故本院认为该合同的履行期限应自2014年12月25日起计算至2015年12月25日止。故原、被告双方的合同权利义务应于2015年12月25日终止，现原告主张解除合同并要求被告返还租金及管理费的诉请，于法无据，本院不予支持。关于反诉部分。本院认为，当事人对自己的主张有责任及时提供证据，没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。反诉原告主张反诉被告至今未将涉案商铺腾退并归还于反诉原告，但其提供的证据不足以证明该事实，应承担举证不能的不利后果。故反诉原告的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、驳回原告朱海明的本诉诉讼请求。二、驳回反诉原告浙江省义乌市恒大百货有限公司的反诉诉讼请求。本诉案件受理费507元，由原告朱海明负担。反诉案件受理费1025元，由被告浙江省义乌市恒大百货有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审判员  杨奇进二〇一七年十一月十四日书记员  余晓雯?*MERGEFORMAT?1?