广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终10102号
上诉人（原审被告）：许大正，男，汉族，1987年11月24日出生，住所地：广东省罗定市，
委托诉讼代理人：田春明，广东文功律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：胡红华，男，汉族，1979年9月10日出生，住所地：湖南省攸县，
委托诉讼代理人：刘晶晶，广东君孺律师事务所律师。
上诉人许大正因与被上诉人胡红华合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初26300号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
许大正上诉请求：1、依法撤销原审判决，予以改判；2、一、二审诉讼费用均由胡红华承担。
事实与理由：
一、原审判决认定事实错误。1、原审认定许大正收取的40500元钱为转让费，证据不足。许大正当初租赁房屋时，为取得租赁房屋向业主支付了喝茶费、押金、前手经营者的转让费，租赁房屋后又连行了装修及投入的使用设备等费用共计60000元左右。胡红华支付的40500元既是经双方协商后，对上述许大正已支出的费用的补偿金，并不是转让费。2、原审判决认定“被告转让给原告钧内容是租赁物剩余的使用期限”，无事实依据，且与已有证据证明的事实相矛盾。首先，许大正与胡红华并未签订《房屋租赁转让合同》，而是胡红华与业主直接签订的《房屋租赁合同》。其次，许大正与业主签订的合同的租赁期限是三年，胡红华与业主签订的合同的租赁期限同样是三年，因此，根本不存在许大正转让租赁房屋给胡红华的事实，更不存在“租赁物剩余的使用期限”一说。
二、原审判决使用法律错误。许大正与胡红华的口头协议是就许大正已经投入的费用进行补偿的协议，根据不涉及房屋的使用。许大正与胡红华就许大正已经投入的费用进行补偿达成的口头协议是双方的真实意思表示，合法有效。而原审错误认定为含“租赁物剩余的使用期限”的转让合同，从而使用《合同法》第52条、58条作出判决，明显使用法律错误。
三、业主房屋被拆迁后，业主又在相同地段为胡红华另找房屋使用，因此，胡红华并未有损失，即使有损失也应当由业主赔偿，而不应由许大正退回其补偿款。综上所述，原审判决认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院依法撤销原判决，改判为驳回胡红华的全部诉讼请求。
许大正于二审法庭调查时当庭补充意见如下：关于原审认定事实错误补充两点：1、原审判决认定双方未签订租赁合同，而是与案外人及房东直接签订租赁合同，因此不属于租赁合同纠纷，而是其他合同纠纷。但是在判决书第四部分合同效力部分，由于房屋转让合同无效为由，判决返还转让费，这明确是矛盾的。原审也认定许大正是退出了租赁关系，并不是转让房屋，因此许大正收取了40500元也不是转让费，而是胡红华为使用该房屋对许大正原来支出的补偿金。2、本案中胡红华是与业主直接签订的租赁合同，业主就应当保证其合同约定的租赁使用期限，因在租赁期限内房屋被拆而造成损失也应当由业主来承担，而不应由许大正返还其补偿金。
胡红华辩称，一、涉案店面是违法建筑，双方达成的口头协议是无效的，许大正应当退还胡红华转让费。二、涉案店面在进行装修后，店就被拆除了，胡红华投入的装修费全部损失，而许大正隐瞒店面系违法建筑且面临拆迁的情况，导致了胡红华损失，许大正应当赔偿该损失。
胡红华向一审法院起诉请求：1、许大正返还胡红华转让费40500元及利息（按同期银行贷款利率，自起诉之日起计至许大正实际履行之日）；2、许大正赔偿胡红华装修损失；3、由许大正承担本案的诉讼费。
一审法院认定事实：2016年5月24日，许大正向胡红华出具了收据，载明收到“转店押金”500元，许大正认可胡红华主张的双方口头约定店面转让费42000元并于当天支付定金500元的事实。2016年6月26日，胡红华向许大正转账支付转让费40000元。2016年7月11日，胡红华与案外人签订了租赁合同，租赁期限为3年，自2016年7月1日起算。
一审法院认为：一、关于案由的问题。胡红华以房屋租赁合同纠纷起诉，但根据查明的事实可以确认，胡红华在转让店面后，并未与许大正签订租赁合同，与许大正并未建立租赁关系，而是与案外人签订租赁合同。因此，本案案由不应为房租租赁合同纠纷，根据查明的事实可以确定，胡红华与许大正存在的是其他合同关系。
二、关于转让内容的问题。因胡红华与许大正并未就转让的内容签订书面的转让合同，但根据租赁市场的习惯，租赁物的转让费一般是根据地理位置、装修情况、剩余租赁期限等情况来确定，转让费虽没有统一的定价标准，但其高低更多的取决于对剩余租赁期限内经营状况的预期，也是原承租人退出租赁关系转由后承租人与出租人建立租赁关系的利益期待。因此，无法对转让内容进行明确，原审法院根据该抽象的转让内容，认定许大正转让给胡红华的内容是租赁物剩余的使用期限。
三、关于合同效力的问题。因合同约定转让的内容包含租赁物剩余的使用期限，而双方均未提交租赁物的产权证明或建设许可证，无法证明租赁物的合法性，故双方的转让合同无效。因此，许大正应将收取的40500元转让费返还给胡红华。鉴于转让时胡红华对租赁物进行过装修，期装修有一定的使用价值，因其装修已经由许大正拆除，无法对其价值进行评估，故原审法院根据租赁物的面积及许大正的经营范围，酌定其装修的价值为20000元，该部分损失应由胡红华承担50%即10000元。抵扣后，许大正应返还胡红华转让费30500元。胡红华超出部分的转让费及利息的诉讼请求，原审法院不予支持。
四、关于胡红华装修损失的问题。许大正退出租赁关系后，并未与胡红华建立租赁关系，胡红华对租赁物的装修，并非基于其与许大正的租赁关系而发生，故其装修损失，不应由许大正承担，其要求许大正赔偿装修损失12000元的诉讼请求，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定判决：一、许大正自本判决生效之日起十日内返还胡红华转让费30500元；二、驳回胡红华的其他诉讼请求。案件受理费556元，由胡红华承担233元，许大正承担323元。
本院经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。
另查，许大正认可其与出租人之间租赁合同的期限为2015年8月1日至2018年7月30日。
本院认为，胡红华与许大正之间并未签订正式的书面合同，从双方当事人的表述来看，许大正向胡红华收取的42000元的性质应为商铺的转让费。双方虽未明确转让费所包含的具体内容，但从许大正退出原租赁关系而由胡红华承继承租人地位的事实来看，胡红华于2016年5月底受让涉案商铺应当系期待在许大正的剩余租赁期限使用涉案商铺，但胡红华受让涉案商铺后不到2个月商铺即被拆除，故胡红华受让涉案商铺的合同目的没有实现，许大正应当返还相当于剩余租赁期间的房屋转让费。许大正上诉称出租人又向胡红华另外出租了其他商铺，但许大正未提交证据证明，胡红华不予认可，并提交了其向案外人另行支付转让费的证据，本院对许大正的上述主张不予采信。
综上，上诉人许大正的上诉理由不成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费563元，由许大正负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 睿
审判员 聂 效
审判员 吴 春 泷
二〇一七年九月十八日
书记员 廖冉冉(兼)
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。