昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0112民初18号原告云南民族茶文化大观园有限公司。统一社会信用代码：91530000795179998H。住所：云南省昆明滇池国家旅游度假区滇池路****号。法定代表人袁兵，公司董事。委托代理人陈刚，云南天石智硕律师事务所律师，特别授权代理。被告高玉明，男，汉族，1979年6月28日生，户籍登记住址：昆明市，被告云南麦凯企业管理咨询有限公司。统一社会信用代码：530103100085835。住所：昆明市度假区滇池路****号云南茶文化大观园滇池新天地**幢***号。法定代表人高玉明。原告云南民族茶文化大观园有限公司（以下简称：茶文化公司）诉被告高玉明、云南麦凯企业管理咨询有限公司（以下简称：麦凯管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月6日受理后，依法适用普通程序，于2017年4月27日公开开庭进行了审理。原告茶文化公司的委托代理人陈刚到庭参加了诉讼。被告高玉明、麦凯管理公司经本院公告送达起诉状副本及开庭传票无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理，本案现已审理终结。原告茶文化公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2012年11月14日签订的《商铺续租合同》（合同编号：16-114）；2、判令被告立即将承租的昆明滇池国家旅游度假区滇池路1312号“云南茶文化大观园-滇池·新天地第16栋114号商铺腾还给原告；3、判令被告立即向原告支付拖欠的房屋租金23810.5元、物管费及清洁费21513.6元；4、判令被告向原告支付滞纳金（违约金）4762元；5、本案诉讼费、律师费5000元由被告承担。事实及理由：2010年6月17日，原告与案外人侯磊签订了《商铺租赁协议》，约定将云南省昆明滇池国家旅游度假区滇池路1312号“云南茶文化大观园-滇池·新天地”第16栋114号商铺出租给案外人侯磊。2012年11月14日，原告与案外人侯磊签订了《商铺租赁解除协议书》，协议约定：解除《商铺租赁协议》、原告同意由被告高玉明承租上述商铺。之后，原告与案外人侯磊结清了与租赁有关的费用。2012年11月14日，原、被告签订了《商铺续租合同》（编号16-114）。合同约定：“云南茶文化大观园-滇池·新天地第16栋114号商铺出租给被告，商铺的建筑面积为99.6平方米。租赁期间自2012年11月14日至2015年6月16日；租赁期间，除商铺租金外，被告应按时交纳自行负担的各项费用。同时，合同还对租金及支付方式、期限、双方的权利义务、违约责任等进行了约定。在签订《商铺续租合同》后，被告从2015年3月便未缴纳房租。现原、被告双方签订的租赁期已满，被告仍不交纳相关费用且拒绝搬离商铺，原告为维护合法权益特诉至法院。被告高玉明、麦凯管理公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未陈述答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，被告高玉明、麦凯管理公司无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃了举证、质证的诉讼权利。原告提交的证据，形式符合民事诉讼证据规则的要求，证据真实有效、来源合法，且与本案相关联，故对该证据，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、位于昆明市滇池路1312号云南茶文化大观园二期16幢114号商铺（共6层，建筑面积99.6平方米）所有权人登记为原告茶文化公司。2010年6月17日，原告与案外人侯磊签订《商铺租赁合同》（合同编号20100001），约定原告将上述商铺二层出租给案外人，租赁期限60个月，自2010年6月17日至2015年6月16日止。后双方于2012年11月14日签订《商铺租赁解除协议书》，约定解除2010年6月17日《商铺租赁合同》，且案外人经原告同意，可以将上述商铺转租给被告高玉明用于经营茶吧。2012年11月14日，原告（甲方）与被告麦凯管理公司（乙方）签订《商铺续租合同》（合同中加盖被告麦凯管理公司印章，法定代表人高玉明签名），约定甲方将位于昆明市滇池国家旅游度假区滇池路1312号“云南茶文化大观园滇池·新天地”第16栋114号商铺出租给乙方作为茶吧使用，总建筑面积99.60平方米。租赁期限自2012年11月14日至2015年6月16日止，此期限为延续20100001号合同使用剩余年限。房屋租金及支付方式：月付，乙方承租之日起按每月的第一日向甲方支付下月租金。2012年11月13日至2013年6月30日，月租金5378元，总计40694元；2013年7月1日至2014年6月30日，月租金5916元，年租金70992元；2014年7月1日至2015年6月16日，月租金为6803元，年租金78461元。商铺租赁保证金：1、经甲乙双方协商，签订本合同之日，乙方向甲方支付商铺租赁保证金50000元，2、在租赁期满或合同解除后，若乙方无违约行为及无欠缴的水电费、物管费等相关费用，由甲方一次性无息退还。租赁期间相关费用：租赁期间，除商铺租金外，乙方还应按时交纳自行负担的各项费用，包括但不限于水、电、数字电视、卫生、治安、物业管理、电梯费等。违约责任：乙方违反本合同约定，拖欠租金、水电费、管理费等30天内，则每天应按所缴月租金总额的3‰向甲方交纳滞纳金；30天后则每天应按所缴月租金总额的1%向甲方交纳滞纳金；如拖欠租金达60天，则甲方有权单方终止合同并收回出租商铺，所欠费用和产生费用包括但不限于保管费、诉讼费、律师费，由履约保证金中支出，不足部分甲方有权向乙方追偿。合同的变更、解除及终止：租赁期满前，乙方要继续租赁的，应当在租赁期满三个月前书面告知甲方。如甲方在租赁期届满后仍要对外出租的，在同等条件下，乙方享有优先承租权。双方另行签订新的租赁合同。租赁期满合同自然终止。双方可以协商终止本合同，但不免除任何一方终止前就已存在的违约责任。2015年7月31日，原告在《春城晚报》向两被告登报公告，解除与两被告签订的《商铺租赁合同》，要求被告于2015年8月6日前清理房屋内物品，否则原告将强制腾房。庭审中，原告陈述：1、被告租金付至2015年2月28日；2、被告未按约支付保证金，至今仍未搬离诉争商铺。二、原告茶文化公司（甲方）与案外人昆明明清园物业服务有限公司（乙方）分别于2011年12月20日、2015年1月1日签订《合同书》，约定由甲方委托乙方对昆明市滇池旅游国家度假区滇池路1312号物业进行管理，期限直至2017年12月31日止，物业管理服务收费标准4.0元/月/平方米，政府的垃圾清运处理费由乙方按相关收费标准单独向商户收取。原告提交收据证实其分别于2013年11月13日、2014年11月13日、2015年11月13日、2016年11月13日缴纳物管费21513.6元（自2012年11月14日至2015年11月13日止，原告陈述以上费用含按昆明市发改委收费标准收取的垃圾处理服务费）。三、2016年11月25日，原告与云南天石智硕律师事务所签订《委托协议书》，委托其代为办理与被告的房屋租赁合同纠纷一案，代理费5000元。原告提交发票证实其已支付律师费5000元。本院认为：一、《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”原告与被告麦凯管理公司于2012年11月14日签订的《商铺续租合同》系双方当事人之间的真实意思表示，且合同条款不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应按约全面履行合同义务。原告庭审中陈述，被告租金仅付至2015年2月28日，现无在案证据显示被告已全部履行付款义务，故对原告主张被告麦凯管理公司支付自2015年3月1日至租赁期限届满即2015年6月16日止租金23810.5元的诉请，本院予以支持。原告提交的证据显示其缴纳了自2012年11月14日起至2016年11月13日止的物管费及垃圾处理服务费21513.6元，因上述期间被告麦凯管理公司占有、使用诉争商铺，故相应费用依法应由被告麦凯管理公司承担。二、关于原告诉请解除合同及腾还房屋。《中华人民共和国合同法》第九十一条规定：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。”原告与被告麦凯管理公司签订的《商铺续租合同》中明确约定“租赁期满合同自然终止”，也就是说，原告与被告麦凯管理公司于2012年11月14日签订的《商铺续租合同》已于约定租期即2015年6月16日届满时终止，现原告在权利义务终止后诉请解除上述合同已无必要，故对原告该项诉请，本院不予支持。诉争房屋租赁期限届满，《商铺续租合同》权利义务终止，被告麦凯管理公司继续使用商铺无法定及约定依据，故对原告要求被告麦凯管理公司将位于昆明市滇池路1312号云南茶文化大观园二期16幢114号商铺腾还原告的诉讼请求，本院予以支持。三、关于违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”原告与被告麦凯管理公司在《商铺续租合同》中已明确约定了违约责任，原告在庭审中明确因双方约定违约责任计算标准过高，故按欠付租金的20%向被告主张权利，原告处分自身权利的行为符合双方约定，同时也不违反法律规定，故对原告该项诉请，本院予以支持，被告麦凯管理公司应向原告支付违约金4762元。律师费用，因双方在《商铺续租合同》中已明确约定，故对原告该项诉讼请求，本院亦予以支持。四、关于被告高玉明的责任。原告认为《商铺续租合同》中有被告高玉明签字，故其应与被告麦凯管理公司共同承担责任。对此本院认为，被告高玉明系被告麦凯管理公司的法定代表人，在公司的各项活动中，其以公司代表人身份签署姓名的行为应当视为职务行为，在无证据进一步证实被告高玉明个人需承担责任的情况下，原告不能以此要求其承担个人责任，故对原告该项诉请，本院不予支持。综上所述，被告高玉明、麦凯管理公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，但鉴于本案事实清楚、证据确凿充分，依法可缺席判决。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告云南麦凯企业管理咨询有限公司于本判决生效之日起十五日内将位于昆明市滇池路1312号云南茶文化大观园二期16幢114号商铺腾还给原告云南民族茶文化大观园有限公司。二、被告云南麦凯企业管理咨询有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告云南民族茶文化大观园有限公司欠付租金23810.5元，物管费及垃圾处理服务费21513.6元，共计45324.1元。三、被告云南麦凯企业管理咨询有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告云南民族茶文化大观园有限公司违约金4762元。四、被告云南麦凯企业管理咨询有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告云南民族茶文化大观园有限公司律师费5000元。五、驳回原告云南民族茶文化大观园有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1052元（原告已预交），由被告云南麦凯企业管理咨询有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审 判 长  葛吟秋人民陪审员  汤池琼人民陪审员  李玉明二〇一七年六月七日书 记 员  毛乐飞