新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）新01民再85号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：朱某某，住乌鲁木齐市。
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：徐某某，住乌鲁木齐市新市区。
共同委托诉讼代理人：刘进军，新疆志通律师事务所律师。
共同委托诉讼代理人：李继新，新疆志通律师事务所实习律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：杨某某，住乌鲁木齐市。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：朱某某，住乌鲁木齐市。
委托诉讼代理人：杨某某（系朱某某妻子），住乌鲁木齐市。
再审申请人朱某某、徐卫建与被申请人杨某某、朱某某确认合同无效纠纷一案，乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院作出（2016）新0103民初1132号民事判决，朱某某、徐卫建不服向本院提出上诉。本院作出（2017）新01民终4079号民事判决,已经发生法律效力。朱某某、徐卫建向新疆维吾尔自治区高级人民法院申请再审。新疆维吾尔自治区高级人民法院于2017年9月19日作出（2017）新民申1557号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人朱某某、徐卫建的共同委托诉讼代理人刘进军，被申请人杨某某、被申请人朱某某的委托诉讼代理人杨某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
朱某某、徐卫建申请再审称：(一)法律关于流押的规定是抵押权人在抵押合同中约定了流抵的条款,存在于抵押合同中。本案中双方未签订过抵押合同,亦不存在抵押登记的问题。仅是在借款到期,杨某某无力还款的情况下,双方协商一致将案涉房屋抵债给朱某某、徐卫建而签订了《房屋买卖合同》,该合同是合法有效的以物抵债合同,并非是案涉房屋的流押合同,并不违反法律、行政法规的强制性规定,且案涉房屋已实际交付给朱某某、徐卫建占有,仅是未办理案涉房屋的登记手续。依据《中华人民共和国合同法》有关合同效力的规定,案涉房屋未办理登记,并不影响合同的效力。一审法院依据《中华人民共和国民法通则》的规定,认定案涉《房屋买卖合同》无效,属于适用法律错误。(二)原审法院未依据杨某某、朱某某起诉的事实和理由对本案进行审查,未查明本案是否存在欺诈、胁迫及显失公平的事实及在杨某某、朱某某未有效举证的情况下,依据朱某某、徐卫建没有提及的理由宣告案涉房屋买卖合同无效,明显不当。请求撤销一、二审判决，驳回杨某某、朱某某要求确认合同无效的诉讼请求。
杨某某、朱某某辩称：2014年我们只借款40万元,合同双方无授权代理，合同是假购买真抵债，对方没有实际控制房屋。本案借款包含高额利息,朱某某、徐卫建已于本案二审判决生效后,单独另行起诉我们偿还案涉借款。
杨某某、朱某某向一审法院起诉请求：确认杨某某、朱某某与朱某某、徐卫建2015年5月27日签订的《房屋转让协议书》无效。
事实和理由：2014年8月22日我们与朱某某签订《借款协议》，向朱某某借款40万元，朱某某要求我们以涉案房产作为抵押，并要求我们给其出具《授权委托书》一份，授权其办理涉案房产的相关事宜，以便其随时将涉案房产转移至自己名下。之后我们陆续向朱某某偿还借款14.5万元。2015年5月27日，因我们没能按时全额向朱某某偿还借款，朱某某欺骗我们说借款本息已达到106万元，胁迫我们将价值130万元的涉案房屋以106万元的价格折抵转让给其子徐某某。杨某某由于没有经验，信以为真，也迫于压力，遂与朱某某签订了《房屋转让协议》，朱某某还强迫杨某某给其出具了一张106万的假收条，其并未实际交付杨某某106万元的房款现金，我们认为朱某某、徐卫建采取欺骗的手段，胁迫杨某某与其签订显失公正的《房屋转让协议书》是一种违法行为。另，杨某某没有取得涉案房屋所有权，我们与朱某某、徐卫建签订的《房屋转让协议》属无法实现合同目的。
朱某某、徐卫建辩称：杨某某、朱某某在借款到期后，不能按时归还，自愿以涉案房屋抵偿债务系真实意思表示，双方达成一致签订的房屋转让合同合法有效。杨某某、朱某某诉称其仅借用40万元与事实不符，杨某某、朱某某先后从我们处借款本金97万元左右，双方最后一次对账确认后借条已销毁，有杨某某亲笔书写《说明》一份予以认可。双方实际上已经办理了涉案房屋交接手续，杨某某、朱某某诉称转让合同系欺骗、胁迫签订无事实依据。
一审法院认定事实：2015年5月27日，杨某某、朱某某与朱某某、徐某某签订《房屋转让协议书》，约定杨某某、朱某某自愿将位于乌市沙依巴克区平顶山东一路238号汇嘉园小区北区1号楼7号铺，面积71.55平方，总售价106万元出售给朱某某、徐某某。2015年5月27日杨某某出具收条，载明：“今收到朱某某、徐某某购汇嘉园1号楼7号铺购房款合计：106万元（壹佰零陆万元）房款已清。”2015年5月27日，杨某某出具说明，载明：“因本人从朱某某处陆续借款用于经营等各项支出，本息累计106万元正（壹佰零陆万元正），现自愿将此铺出售给买方徐某某用以归还朱某某款项，欠款已清。”
一审法院认为，民事活动应当尊重社会公德，不得损害社会公共利益，扰乱社会经济秩序。本案中，双方签订的《房屋转让协议书》，明为房屋转让，实则为偿还借款所签，属于以物抵债的行为。以物抵债的行为可能损害其他债权人的合法权益，是扰乱社会经济秩序的行为。故杨某某、朱某某要求确认双方之间2015年5月27日签订的《房屋转让协议书》无效的诉讼请求，本院予以支持。
一审法院判决：2015年5月27日原告杨某某、朱某某与被告朱某某、徐某某签订的《房屋转让协议书》无效。
朱某某、徐某某不服一审判决提出上诉，其上诉请求：撤销原判，改判驳回杨某某、朱某某的诉讼请求。案件一、二审诉讼费用由杨某某、朱某某承担。事实与理由：1、原判适用法律错误。原判适用《民法通则》总则条款强行认定合同无效显属适用法律错误，依据最高人民法院适用合同法的司法解释，只有双方合同违反了效力性法律法规的强制性规定，方可判决合同无效。2、双方合同是当事人真实意思表示，并不违反法律规定，是合法有效的合同。双方原为借款关系，借款到期后，因杨某某、朱某某不能按约归还借款债务，自愿同意以其所购房屋折抵借款债务。对方不能提供证据证明双方协议存在欺诈、胁迫的情况，从保护交易稳定的裁判规则出发，人民法院应当以约定优先为原则，充分尊重当事人权利处分的真实意思表示。3、双方已实现对抵债房屋的交接，该房屋己从实际上实现控制权的转移，双方合同应予以继续履行。
杨某某、朱某某辩称：第一、本案原审判决合法有据，维护了社会经济秩序和当事人的合法权益。第二、本案原审判决适用民法总则条款处理案件并无不妥。该规定要求当事人的“民事活动应当尊重社会公德，不得损害社会公共利益，破坏国家经济计划，扰乱社会经济秩序”，《中华人民共和国合同法》第七条也要求“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。”涉案所签合同显然违背了这些原则，没有尊重社会公德，必然损害社会公共利益，是否损害社会公共利益就是确认合同无效的法定条件之一，同时，本案朱某某、徐某某的涉案行为明显属于滥用权利，因此，一审法院适用总则条款合法有据。第三、双方的房屋转让合同无效。双方全是无授权的代理人签名，是典型的无权代理，根据我国代理制度的法律规定也是无效的。本身就是一个假购买，真抵债，并且抵债内容没有进行依法清算，依法注明的行为，一个以合法形式掩盖非法目的的行为和产物。第四、朱某某、徐某某所述合同标的房屋已经交接不是事实，该房屋至今不光原始购买合同在我们处，也一直由我们实际控制和使用，朱某某、徐某某从未实际控制过该房屋。其上诉理由不能成立，依法驳回上诉，维持原判。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
二审法院认为，通过一审庭审笔录、二审开庭核实相关证据、双方辩论反映，双方之间所签订的《房屋转让协议书》，杨某某、朱某某以其所购房屋折抵借款债务，明为房屋转让，实为以物抵债行为，该协议属代物清偿协议。《中华人民共和国物权法》第一百八十六、第二百一十一条均规定，抵押权人（质权人）在债务履行期届满前，不得与抵押人（出质人）约定债务人不履行到期债务时抵（质）押财产归债权人所有。这就是法律设定的禁止流押规定，其目的主要是平衡双方当事人利益，防止居于优势地位的债权人牟取不当利益，损害债务人特别是其他债权人的利益，维护民法的平等、公平原则。本案中，当事人双方在债务清偿期届满前约定杨某某、朱某某不履行到期债务时将抵债物房屋归朱某某、徐某某所有的代物清偿协议，虽然是当事人双方真实意思的表示，但是该协议违反了法律禁止流押的强制性规定，应认定为无效协议。
二审法院判决：驳回上诉，维持原判。
本院再审期间，朱某某、徐某某没有提供新证据。杨某某、朱某某提供新证据：1、短信记录，证明对方有欺诈行为。2、朱某某砸店照片，证明朱某某砸店事实。朱某某、徐某某质证意见为：1、两个手机号码非我的号码，短信记录可证明借款到期未还的事实。2、房产转让后，对方未交租金发生纠纷。对当事人争议的事实，本院认定如下：对照片真实性予以确认，对短信记录、照片与本案的关联性不予确认。
本院对原一、二审查明的事实予以确认。
另查，在本院（2016）新01民终4079号民事判决生效后，朱某某、徐某某已另案起诉，向杨某某、朱某某主张借款本息。
本院再审认为，本案的争议焦点是案涉《房屋转让协议书》的法律效力。(一)本案中,双方当事人对案涉《房屋转让协议书》的真实性均无异议。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款的规定,案涉《房屋转让协议书》已依法成立。在本案争议的《房屋转让协议书》签订前,双方当事人之间确实存在借款合同关系，但案涉《房屋转让协议书》是在杨某某、朱某某未偿还借款本息的情况下，双方达成的协议。
(二)民事法律关系的产生、变更和消灭,除基于法律特别规定,需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。民事交易活动中,当事人意思发生变化并不鲜见,该意思表示的变化,除为法律特别规定所禁止外,均应予以准许。尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示,是贯彻合同自由原则的应有之意。本案双方协商一致终止借款合同关系，建立房屋转让合同关系,并非为双方之间的借款合同履行提供担保,而是借款合同到期杨某某、朱某某难以清偿债务时,通过将其所有的商铺转让给债权人朱某某、徐某某的方式,实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定,不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形,亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定。尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示,是贯彻合同自由原则的题中应有之意。因此，杨某某、朱某某提出本案房屋转让协议书无效的主张不能成立,本院再审不予采信。
但在确认房屋转让协议书合法有效的情况下,由于双方当事人均认可该合同项下已付购房款系由原借款本息转来,且杨某某、朱某某提出该欠款数额包含高额利息。在当事人请求司法确认和保护购房者合同权利时,人民法院对基于借款合同的实际履行而形成的借款本金及利息数额应当予以审查,以避免当事人通过签订房屋买卖合同等方式,将违法高息合法化。综上朱某某、徐某某与杨某某、朱某某的借款纠纷案件应继续审理。
（三）杨某某、朱某某认为案涉房屋转让的价格显失公平及案涉《房屋转让协议》存在欺诈、胁迫,不是其真实意思表示,根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定,应依法行使撤销权或变更权,而不是主张案涉《房产转让合同》无效。
综上，案涉《房屋转让协议书》应属有效。杨某某、朱某某的诉讼请求不能成立，本院再审不予支持。原审认定事实清楚、但适用法律有误，本院再审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销本院（2016）新01民终4079号民事判决及乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2016）新0103民初1132号民事判决；
二、驳回杨某某、朱某某的诉讼请求。
一、二审案件受理费各70元，均由杨某某、朱某某负担。朱某某、徐某某预交的二审案件受理费各70元本判决生效后由杨某某、朱某某给付朱某某、徐某某。
本判决为终审判决。
审判长 郑进民
审判员 达莲花
审判员 于 翔
二〇一七年十二月七日
书记员 谢 丹