广东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤民终563号
上诉人（一审原告）：萧越雄，男，汉族，地址：深圳市龙岗区。
委托诉讼代理人：何健新，广东法丞律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：江苏省华建建设股份有限公司。住所地：江苏省扬州市。
法定代表人：王宏，董事长。
被上诉人（一审被告）：江苏省华建建设股份有限公司惠州分公司。住所地：广东省惠州市花边岭。
负责人：周群利，总经理。
上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：毕福强，广东伟伦律师事务所律师。
上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：王国樑，广东伟伦律师事务所实习律师。
被上诉人（一审被告）：惠州市麦雅实业投资有限公司。住所地：广东省惠州市。
法定代表人：邵云，董事长。
上诉人萧越雄因与被上诉人江苏省华建建设股份有限公司（以下简称华建公司）、江苏省华建建设股份有限公司惠州分公司（以下简称华建公司惠州分公司）、惠州市麦雅实业投资有限公司（以下简称麦雅公司）案外人执行异议之诉一案，不服广东省惠州市中级人民法院（2016）粤13民初270号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人萧越雄的委托诉讼代理人何健新，被上诉人华建公司、华建公司惠州分公司的共同委托诉讼代理人毕福强到庭参加诉讼。被上诉人麦雅公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
萧越雄上诉请求：1、撤销广东省惠州市中级人民法院（2016）粤13民初270号民事判决；2、改判确认广东省惠州市江北××路××城××北区10、11号楼××层11、13、14号商铺为萧越雄所有，并解除对该商铺的执行；3、一、二审案件受理费由华建公司、华建公司惠州分公司和麦雅公司承担。事实和理由：一、一审认为认购书不能认定为商品房买卖合同，与案件事实及法律规定不符。认购书已约定商铺买卖的主要事项，买卖双方均形成认可《广东省商品房买卖合同》范本的合意，以及后续付款、交付及持续正常使用之事实，司法实践中对同类案件中认购书认定为合法有效买卖合同，萧越雄符合在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同情形。1、认购书与张贴在售楼处的《广东省商品房买卖合同》及其附件的内容已经对涉案商铺的买卖行为进行了详细约定，具有商品房买卖合同的效力。认购书中对买卖双方的名称和住所、涉案商铺的坐落位置和面积、销售方式、价款的确定方式及总价款、付款方式（一次性付款）、解决争议的方法、违约责任等内容均有具体约定，且认购书第三条第3项表明麦雅公司与萧越雄达成了订立《广东省商品房买卖合同》及其附件的合意，两项文件的内容相结合，已经具备了《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，认购书与双方当事人的真实意思表示对双方均有法律约束力，能够解决房屋买卖过程中产生的纠纷，并不存在由于约定不明确而无法履行的情形，所以该认购书应认定为商品房买卖合同。2、根据认购书的履行情况，也可以认定其为商品房买卖合同。在完成认购书签订后，萧越雄及时一次性支付购房全额款，麦雅公司开具了收据确认并于2012年4月与萧越雄办理了物业交接，萧越雄取得了《住户手册》，也与前期物业公司签署了《前期物业管理服务协议》和《业主临时管理规约》等文件，合法接收案涉商铺并出租，萧越雄持续收到租金，一审对此也予以了查明与认定，完全符合在人民法院查封前已合法占有商铺的情形。萧越雄与麦雅公司以实际行动履行了《商品房买卖合同》中关于交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺等条款内容，可以认定是萧越雄与麦雅公司达成的实际条款，是对认购书内容的补充。3、一审片面理解法律条款，要求认购书具有商品房买卖合同的全部内容属刁难，与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条出台的本意相背离。前述解释第5条明确了认购书在具备商品房买卖合同的主要内容,且出卖人已按约定收受购房款的情况下可以被认定为买卖合同，以保护买受人利益，并非必须所有合同内容都要完整。该解释第6条“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外”的规定，明确了在一定条件下可以被认定为买卖合同以及认定未办理预售合同备案登记为有效的情形。4、一审法院审理的（2014）惠中法民一终字第771号案件中买受人与房地产公司签订的认购书只有4条内容，但一审法院在该案中认定认购书为商品房买卖合同，而本案的认购书内容远不止4条，故一审法院对相同案件作完全相反的判决，属双重标准。二、一审认为萧越雄对未签订买卖合同及未办理预售登记具有过错，与本案事实相冲突，非因萧越雄的原因导致未能办理过户。1、案涉物业未能办理过户与未办理合同网签、未办理买卖预告登记无关。其一，合同网签不是房屋买卖合同生效要件，也不是房屋买卖中的必备手续。合同网签的政策规定是保护买方的权利而非义务，未办理合同网签并未违反法律法规的强制性规定。其二，预告登记不属于房屋买卖的必备手续，是买卖双方当事人的权利，未进行预告登记不能认定为买方的过错。2、未能办理过户登记的根本障碍在于案涉商铺所在楼盘处于整体抵押及司法查封状态，楼盘也尚未办理竣工验收、综合验收及初始登记（大确权）手续，导致根本无法过户给萧越雄。案涉商铺由麦雅公司在2009年12月25日抵押给了建设银行，后麦雅公司又于2013年4月9日被华建公司查封，华建公司、华建公司惠州分公司在庭审中主张这不影响合同的签订及备案、过户，实属谬论。涉案商铺被抵押、查封，签订合同及备案确可以操作，但却无法过户，而签订合同、备案并非萧越雄一人能完成，需要麦雅公司的全力配合，麦雅公司甚至处于主导地位。麦雅公司清楚自己无力解除抵押，即使签订了买卖合同及备案，也无法办理过户，故萧越雄虽积极要求签订买卖合同、进行合同备案，要求办理过户事宜时，麦雅公司以涉案商铺被抵押为借口，拒绝办理前述事宜（麦雅公司在庭审中予以了确认）。一审未去房管部门核实上述案件事实，却以此为由驳回萧越雄诉求，不能令人信服。由于华建公司惠州分公司不配合办理竣工验后，导致案涉商铺所在的楼盘无法完成综合验收、大确权等均无法办理，形成无法办理过户的根本障碍，故未办理过户的全部责任在华建公司惠州分公司与麦雅公司，也与萧越雄无关。三、一审认定萧越雄与麦雅公司属于履行合同的债权债务关系错误。麦雅公司已交付了案涉商铺，萧越雄请求麦雅公司协助办理过户手续，已具有物上请求权的属性，可以排除华建公司的查封行为。四、华建公司查封案涉商铺的行为违背了法律规定，是案涉商铺不能过户至萧越雄名下的直接原因。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条的规定，萧越雄作为买受人已经支付了全部价款并实际占有案涉商铺，没有过户的过错不在萧越雄，任何人不得查封、执行案涉商铺。另根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款的规定，基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主，故萧越雄已经是案涉商铺的业主。华建公司执行涉案商铺属于“债务转嫁”，损害了萧越雄的合法权益。
被上诉人华建公司、华建公司惠州分公司辩称，一、一审认定事实清楚，证据充分，请予维持。1、萧越雄与麦雅公司签订的《认购书》不具备商品房买卖合同的主要内容，双方之间商品房买卖行为尚未成立。萧越雄一审提交的《认购书》仅表明萧越雄有意愿认购案涉房产，双方认购书只约定了当事人名称、商品房基本情况、商品房认购价格及付款方式等三项内容，而对于商品房的销售方式、交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、供水、供电、燃气等有关权益、责任，办理产权登记、解决争议的方法、违约责任等十项主要内容均没有约定，根本不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当明确的十三项主要内容，故该《认购书》并不符合定为商品房买卖合同的条件，不能认定为商品房买卖合同，其性质是预约合同，双方的买卖行为尚未成立。2、萧越雄与麦雅公司并未签订合法有效的商品房买卖合同。萧越雄与麦雅公司签订的《认购书》约定萧越雄付清房款同时签订《广东省商品房买卖合同》。如买方在上述期限内签署《广东省商品房买卖合同》或未依时缴付应付之房款，则视为买方自动放弃其所认购物业的权利，卖方有权将该物业自行处理（不做另行通知）。而实际双方直到案涉房产被裁定查封并强制执行后，也没有签订合法有效的《商品房买卖合同》，更没有在房产部门办理网签备案手续，萧越雄对此存在过错，华建公司可以执行案涉房产。3、萧越雄实际并未支付所认购商品房的购房款。萧越雄为证明其已支付了购房款，提交了客户回单和《收款收据》作为证据，证明力不足。收款收据不足以证明萧越雄已实际支付购房款，且不符合惠州房产管理部门规定的“预售商品房购房款必须存入由房产管理部门监管的该商品房预售专用账户”的规定。萧越雄一审提交了麦雅公司的预售许可信息，但并未将款项支付到预售许可证上写明的预售款专用户，也没有提交麦雅公司开具的购房款专用发票，不足以证明其实际支付了购房款。4、案涉房产建设工程项目尚未完成竣工验收、消除验收、人防工程等验收，根据《商品房销售管理办法》第四十条及《建设工程消防监督管理规定》第八条第（五）项的规定，麦雅公司进行交付是违法的，萧越雄在房地产项目未完成消防验收、竣工验收的情况下同，对案涉房产的占有属于非法占有。5、萧越雄所认购的案涉房产属于商铺，并非是用于居住的唯一住房，不符合排除执行的要件，且萧越雄对于未及时签订正式商品房买卖合同及办理备案登记存在过错，故萧越雄的执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。二、一审适用法律正确。1、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”及《商品房销售管理办法》第十六条“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：……（十三）双方约定的其他事项”的规定，萧越雄与麦雅公司签订的认购书不具备《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同的主要内容，双方的认购书只能是预约合同，未形成真正的商品房买卖关系。2、根据《商品房销售管理办法》第四十条及《建设工程消防监督管理规定》第八条第（五）项的规定，未经竣工验收、消防验收或验收不合格的建设工程，不得交付使用。萧越雄占有案涉房产的行为违法。3、萧越雄与麦雅公司无有效书面买卖合同，在法院查封案涉房产前萧越雄未占有案涉房产，查封后占有案涉房产属非法，萧越雄的证据不足以证明其已实际交付购房款，且萧越雄对于没有签订商品房买卖合同、未办理合同备案手续存在过错，萧越雄购买的案涉房产并非唯一住房，而是用于经营的商铺，故萧越雄的异议申请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定。
被上诉人麦雅公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。
萧越雄向一审法院起诉请求：一、确认惠州市江北××路××城××10、11号楼11、13、14号商铺为萧越雄所有，并停止对该商铺的执行；二、案件所有诉讼费用由华建公司、华建公司惠州分公司和麦雅公司承担。事实与理由：麦雅公司委托陈某胜出售案涉商铺并收取相关款项，然后他们之间进行结算。2010年2月6日，萧越雄通过陈某胜与麦雅公司签订《认购书》购买涉案商铺。萧越雄通过自己公司或者委托别人的账户将款项及时支付给了陈某胜。麦雅公司于2012年9月6日出具收款收据，确认收到萧越雄购买涉案商铺的款项。后麦雅公司及时将涉案商铺交付给了萧越雄。萧越雄占有案涉商铺后，将其出租给了他人，用以赚取相关租金。后因麦雅公司自身原因，导致萧越雄无法将案涉商铺过户至自己名下。2013年4月9日，华建公司与华建惠州分公司因与麦雅公司的建设工程施工合同纠纷，向广东省惠州市中级人民法院申请查封了涉案商铺，后又向广东省惠州市中级人民法院申请强制执行涉案商铺。萧越雄于2015年10月12日向广东省惠州市中级人民法院提出执行异议，广东省惠州市中级人民法院以(2015)惠中法执外异字第62号执行裁定书驳回了萧越雄的执行异议申请。萧越雄认为，在涉案商铺被查封之前，萧越雄就与麦雅公司达成了购买涉案商铺的协议，支付了全部款项，并在占有涉案商铺后将商铺出租，而涉案商铺没有及时过户到萧越雄的名下是因为麦雅公司的问题导致的，过错并不在萧越雄。萧越雄对涉案房屋的权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，涉案商铺所有权属于萧越雄，不应予以执行。
一审法院认定事实：位于惠州市××路××城××（××）房地产项目（10、11号楼）为麦雅公司开发的楼盘，于2010年1月13日取得房屋预售许可证，证号为惠市房预许（2010）009号，根据预售许可证，该期总单元套数为154套，总建筑面积14332.66平方，其中住宅13283.79平方，商业用房1048.87平方，预售许可有效期从2010年1月13日起至2013年9月29日止。2012年9月18日，经华建公司、华建公司惠州分公司的诉前申请，广东省惠州市中级人民法院作出（2012）惠中法立保字第19号，查封了××城××北区66套房产（后因其中一套已办理备案登记而解除查封，实际查封65套），涉及的楼号包括：3、4号楼；10、11号楼；7、8号楼；9号楼；10、11号楼；12号楼，本案所涉的10、11号楼××层12号店铺在查封范围内。华建公司、华建公司惠州分公司向广东省惠州市中级人民法院提起建设工程施工合同纠纷后，经广东省惠州市中级人民法院审查发现华建公司、华建公司惠州分公司与麦雅公司的施工合同签订了仲裁条款，广东省惠州市中级人民法院依法对华建公司、华建公司惠州分公司的起诉予以驳回，并于2013年4月2日裁定解除对65套房的查封。后华建公司、华建公司惠州分公司向仲裁委申请仲裁。在仲裁期间，华建公司、华建公司惠州分公司向广东省惠州市中级人民法院申请财产保全。2013年4月9日，广东省惠州市中级人民法院作出（2013）惠中法立保字第4号民事裁定书，预查封了之前解封的65套房产，查封期限二年。2014年5月20日，惠州仲裁委员会作出（2013）惠仲案字第173、173-1号仲裁裁决，裁决：麦雅公司应支付华建公司、华建公司惠州分公司建设施工工程欠款48158998.73元及利息、律师代理费、财产保全费、鉴定费、交付验收资料等。因麦雅公司不履行仲裁裁决，华建公司、华建公司惠州分公司申请广东省惠州市中级人民法院强制执行，执行案号为（2014）惠中法执字第282号。2014年8月15日，广东省惠州市中级人民法院在查封房屋上张贴了（2014）惠中法执字第282号公告，告知上述房产已被查封。2015年5月6日，广东省惠州市中级人民法院作出（2014）惠中法执字第282号之四执行裁定书，预查封了上述××城××北区65套房产，预查封期限为三年，从2015年5月6日到2018年5月5日止。2015年9月18日，广东省惠州市中级人民法院作出（2014）惠中法执字第282号之五执行裁定书，根据该裁定书内容，广东省惠州市中级人民法院在执行过程中依法委托惠州市建诚房地产与土地估价有限公司对被执行人位于惠州市江北24号小区××路××城××北区的38套住宅和14个商铺进行评估。评估价为4809.5万元。第一次以评估价4809.5万元进行公开拍卖，因价格过高，拍卖未成交。后因多名案外人提出异议，广东省惠州市中级人民法院将其中28套住宅和4个商铺下调20%价格以拍卖保留底价2369.904万元第二次委托拍卖，仍未能拍卖成交。申请执行人申请以第二次拍卖保留价2369.904万元抵偿等额债务，广东省惠州市中级人民法院裁定将××城××北区的28套住宅和4个商铺按现状归华建公司、华建公司惠州分公司所有，抵偿麦雅公司所欠2369.904万元人民币债务，并终结了执行程序。案件所涉的10、11号楼11、13、14号商铺属于用于抵债的商铺。
萧越雄认为其对本案争议的房产享有权利，于2015年12月8日向广东省惠州市中级人民法院提出案外人执行异议，广东省惠州市中级人民法院于2015年11月5日作出（2015）惠中法执外异字第62号执行裁定书，驳回萧越雄的异议。萧越雄不服，于2016年9月29日向广东省惠州市中级人民法院提起本案诉讼。
根据萧越雄提交的证据查明：萧越雄通过陈某胜购买钻石卡抵购了本案商铺的房款，持有一份签订于2010年2月6日的××城××北区房屋《认购书》，主要载明：卖方为麦雅公司，买方个人姓名：陈某胜、萧越雄（写明了陈某胜身份证号码、联系电话，联络地址）；买方购买卖方位于惠州市江北××路××城××10、11号楼××层11、13、14号商铺，套内面积分别为91.60平方米、66.73平方米、28.02平方米，总价款分别为1007600元、734030、308220元，该房款付清同时签定《广东省商品房买卖合同》；如买方在上述期限内未前来签署《广东省商品房买卖合同》或未依时缴付上述应付之房款，则视作买方自动放弃其所认购物业的权利，卖方有权将该物业自行处理(不作另行通知)；买方在未签署《广东省商品房买卖合同》前不得自行办理转名手续或将认购书的权益转让，在未签署《广东省商品房买卖合同》前，因不可抗力而致使该物业不能出售时，卖方应退还定金给买方，本认购书自动作废等规定，涉案商铺买方落款签署为陈某胜。2012年9月6日，麦雅公司向萧越雄开出收款收据，确认收到萧越雄2049850元房款。
2012年4月17日，萧越雄与惠州市麦雅物业管理有限公司××城国际管理处签订10栋、11栋11、13、14号商铺《业主临时管理规约》、《前期物业管理服务协议》、《防火责任书》。2012年5月28日，萧越雄对上述商铺开始进行出租，并签订了《商铺租赁合同》，支付水电费、管理费至今。
一审法院认为，根据萧越雄提供的证据可认定萧越雄曾于2010年2月6日与麦雅公司签订案涉商铺认购书，并以购房卡抵扣商铺款的方式完成了商铺款的交付。约定总价款分别为1007600元、734030元、308220元。2011年11月25日，萧越雄支付三商铺款合共2049850元，由麦雅公司出具了《收款收据》，萧越雄称已于2012年5月28日收了涉案的三个商铺并用于出租。
根据查明的事实和各方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点是萧越雄对涉案商铺是否享有优先权以排除执行。2005年1月1日施行的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”及2015年5月5日施行的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”和第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其它用于居住的房屋，（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，涉案楼房于2010年1月13日取得预售许可证，因此，萧越雄与麦雅公司于2010年2月6日签订的《认购书》依法应认定为有效的预购合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，萧越雄与麦雅公司签订的《认购书》仅有当事人名称、商品房基本情况、商品房价款及付款方式，并不具备上述商品房销售管理办法第十六条规定的其它合同主要内容，如交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、公共配套建筑的产权归属，面积差异的处理、办理产权登记有关事宜，违约责任等，故该《认购书》并不具备认定为商品房买卖合同的条件，仍应认定为预约合约。尽管萧越雄在签订《认购书》后的2011年11月25日付清了商铺的购房款共2049850元，但双方并未按约定于付清时签订《广东省商品房买卖合同》，导致未签订《广东省商品房买卖合同》及办理预售登记而被广东省惠州市中级人民法院于2013年4月9日查封的后果，萧越雄负有不可推卸的责任。且萧越雄所购的是商铺，其与麦雅公司签订的《认购书》属于履行合同的债权债务关系，应由其双方另行解决。广东省惠州市中级人民法院作出（2016）粤13民初270号民事判决：驳回萧越雄的诉讼请求，案件受理费23198.8元，由萧越雄负担。
本院二审期间，华建公司、华建公司惠州分公司提交麦雅公司于2017年3月29日发给华建公司的（2017）达律律函字第006号《律师函》及华建公司惠州分公司对麦雅公司律师函的《复函》，拟证明案涉房地产项目至今未完成消防验收、人防工程验收及竣工验收，在买受人和认购人通过拉横幅、聚集上访的方式要求交房的情况下，麦雅公司将案涉房屋交付买受人或认购人属于非法，不能排除华建公司对案涉房产的执行。萧越雄质证认为上述《律师函》与《复函》是发生在华建公司、华建公司惠州分公司与麦雅公司之间，因麦雅公司未到庭，故萧越雄对于上述证据的真实性、合法性无法确认，但认为《律师函》附件的授权委托书并无麦雅公司法定代表人签名，授权效力存在瑕疵，萧越雄确认因华建公司、华建惠州分公司作为施工单位因没有收齐工程款而拒绝配合竣工验收等致使涉案商铺至今未办理竣工验收。
本院二审查明，一审法院于2016年8月25日作出（2015）惠中法执外异字第62号执行裁定书驳回了萧越雄的异议。一审查明的（2015）惠中法执外异字第62号执行裁定书作出时间有误，本院二审予以纠正。
另查明，本案所涉的10、11号楼11、13、14号商铺不属于一审法院（2014）惠中法执字第282号之五执行裁定书所确定的抵债给华建公司、华建惠州分公司的商铺，一审对此查明事实有误，本院二审予以纠正。
本院二审对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，本案系案外人执行异议之诉。本案的争议焦点是萧越雄对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”萧越雄以案外人身份对广东省惠州市中级人民法院查封案涉商铺提出执行异议之诉，萧越雄举证证明在案涉商铺被查封前其已与麦雅公司签订了《认购书》，该《认购书》是双方的真实意思表示，《认购书》的签订和内容并未违反法律及行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效的合同。麦雅公司已在案涉商铺被查封前按照《认购书》的约定收取了萧越雄的全额购房款，并于案涉商铺被查封前将案涉商铺交付萧越雄使用，故应当认定萧越雄与麦雅公司之间的《认购书》已经符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同内容并已实际履行。在涉案商铺被查封前，萧越雄与麦雅公司办理了案涉商铺收楼手续并于2012年5月28日开始出租，但因案涉商铺被查封多年且尚未完成竣工验收手续，故案涉商铺未办理过户登记并非萧越雄自身的原因造成。萧越雄对登记在麦雅公司名下的案涉商铺应享有足以排除强制执行的民事权益。
因案涉商铺目前尚不具备办理物权登记的条件，故对萧越雄要求确认案涉商铺归其所有的诉讼请求不予支持。
综上所述，萧越雄的上诉请求部分成立，应予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销广东省惠州市中级人民法院（2016）粤13民初270号民事判决；
二、不得执行广东省惠州市江北××路××城××北区10、11号楼××层11、13、14号商铺；
三、驳回萧越雄的其它诉讼请求。
一、二审案件受理费共46397.6元，由江苏省华建建设股份有限公司、江苏省华建建设股份有限公司惠州分公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 费汉定
审判员 熊 忭
审判员 王 庆
二〇一七年十二月二十九日
书记员 黎云香