广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第1674号
上诉人（原审原告）：孙莲芝，住广州市番禺区。
委托代理人：许超明，住广州市番禺区。
上诉人（原审被告）：广州利合房地产开发有限公司，住所地广州市番禺区。
法定代表人：李思廉，该公司董事长。
委托代理人：兰小铃，北京市中伦（广州）律师事务所律师。
委托代理人：黄威，北京市中伦（广州）律师事务所律师。
上诉人孙莲芝、广州利合房地产开发有限公司（以下简称：利合公司）因排除妨碍纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2013）穗番法楼民初字第219号民事判决，向本院提�上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：利某公司是一具备房地产开发资质的企业法人。
2010年10月10日，孙莲芝与利某公司签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，约定孙莲芝购买利合公司建造的广州市番禺区xx城xx村xx座1201号商品房（以下简称“涉案房屋”）。上述合同签订后，孙莲芝依约支付全部购房款，并于2011年5月30日向某公司接收房屋。
孙莲芝于2011年5月30日与利某公司委托的广州利某物业管理有限公司（以下简称为利某物业公司）签署一份《业主钥匙托管书》，约定由孙莲芝将涉案广州市番禺区xx城xx村xx座1201房屋之大门钥匙一条交托予利某物业公司客户服务中心保管，以便配合该单位修缮工作的需要。2011年7月25日，孙莲芝在上述《业主钥匙托管书》上签字确认领回涉案房屋钥匙。2012年4月19日，孙莲芝与利某公司委托的利某物业公司签署一份《房屋验收记录表》，载明“在物业公司人员刘某带领下，进入涉案房屋进行查看，工程基本没改动，没有整改，并要求归还房屋钥匙”。2013年5月19日，孙莲芝在利某公司人员的带领下，到涉案房屋查看房内情况，并在《洽谈情况记录表》上载明次卧天花裂迹还存在、地板有发霉等情况，要求整改，并交还房屋。
在原审法院审理期间，2013年12月26日利某公司将涉案房屋争议的六把钥匙移交给孙莲芝。
孙莲芝于2013年4月22日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、利某公司立即归还属于孙莲芝的xx城xxxx座1201号房屋；2、利某公司赔偿由于其侵占孙莲芝房屋而给孙莲芝造成的重大经济损失，计算公式为：赔偿金=房屋本金（939831元）＊中国人民银行同期贷款利率×侵占天数（从2011年10月18日起计某合公司交还房之日止；暂计至2013年4月22日�91890元）；3、利某公司赔偿由于其侵占孙莲芝房屋期间而应当承担的该房屋的物业费、水电费、燃气费、热水费等一切产生的费用；4、利某公司给孙莲芝写一份书面的道歉信、承诺在孙莲芝收房入住后不做任何刁难孙莲芝的事；5、本案诉讼费用由利某公司承担。
原审庭审时，孙莲芝确认在2011年10月20日向公安机关报警称因自己位于广州市番禺区xx城xx村xx座1201房屋入户门锁被人更换而不能出入，在警察出警调查后确认是利某公司工程部人员所为。利某公司对此确认于2011年10月18日因其托管的物业公司遗失孙莲芝所托管钥匙，为了便于维修而作出更换门锁处理，并非孙莲芝所称的非法换锁。孙莲芝认为其于2011年7月25日已收回托管钥匙，利某公司在未征得孙莲芝同意的情况下无理、非法更换涉案房屋大门及钥匙，致使孙莲芝至今未实现对涉案房屋入住、处置、出租、�由出入的权利。
原审法院认为：根据《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，“所有权人对自己的不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。孙莲芝和利某公司签订《商品房预售合同》，约定孙莲芝购买利合公司建造的广州市番禺区xx城xx村xx座1201房屋（即涉案房屋），孙莲芝已依约支付全部购房款，且于2011年5月30日从利某公司处接收房屋，即孙莲芝为涉诉房屋的合法占有人。孙莲芝、利某公司就涉案商品房质量保修存在争议，虽然孙莲芝曾于2011年5月30日将涉案广州市番禺区xx城xx村xx座1201房屋之大门钥匙托管于利合公司以便配合对房屋位修缮之需要，但在2011年7月25日领回涉案房屋钥匙的情况下，利某公司于2011年10月18日在未征得孙莲芝同意的情况下非法更换涉案房屋门锁，已构成对孙莲芝对该房屋所有权的侵犯。利某公司抗辩更换门锁是为便于对涉案房屋维修理由不成立，该院不予采纳。
根据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条的规定：“占有的不动产或者动产被侵害的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危害；因侵占或者妨害造成损害的占有人有权请求损害赔偿。”孙莲芝系涉诉房屋的合法占有人，对涉诉房屋享有居住、使用的权利，有权因其合法占有的涉诉房屋被侵占，向侵占人主张权利。但庭审时从孙莲芝、利某公司双方确认的《房屋验收记录表》和《洽谈情况记录表》所反映的事实可知，孙莲芝在利某公司更换涉案门锁后一直催促利某公司对涉案房屋修缮工作情况。因此，孙莲芝主张利某公司赔偿该期间导致孙莲芝无法实现其居住目的而参照租金的损失没有事实和法律依据，该院不予支持。但从2013年4月22日孙莲芝诉至法院要求利某公司排除妨�归还房屋，利某公司于同年4月27日收到原审法院应诉通知及民事起诉状副本后，在孙莲芝明确表示要求利某公司归还房屋后，在涉案房屋尚在孙莲芝管理的前提下，一直未主动应孙莲芝要求将涉案房屋钥匙交还，已构成侵权，应承担相应侵权责任。应对孙莲芝就涉案房屋不能正常使用的损失进一步扩大承担主要责任，孙莲芝作为房屋所有权人却怠于行使支配房屋的权利，对损失的进一步扩大承担次要责任。关于涉案损失数额认定问题，孙莲芝提出参照广州市国土管理局2011-2013年同一区域楼盘租金参考价用以支持其赔偿金的计算方式，属于正常合理范围内，该院酌定损失额为每月租金2500元。利某公司的上述抗辩意见与该院查明事实不符，该院不予支持。即自2013年4月28日起至孙莲芝、利某公司交接房屋钥匙时即2013年12月26日止的租金损失（以租金每月2500元为标准），对此，利某公司负有主要责任，该院酌定利某公司承担该损失60%的责任。孙莲芝要求利某公司赔偿由于其侵占孙莲芝房屋期间而应当承担的该房屋的物业费、水电费、燃气费、热水费等一切产生的费用，因未能提供已发生上述损失的事实和证据，故该院不予支持。该院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十五条及《中华人民共和国物权法》第三十九条、第二百四十五条的规定，于2014年10月21日作出如下判决：一、广州利某房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向孙莲芝赔偿经济损失（从2013年4月28日起至2013年12月26日止的租金损失按照每月2500元×60%的标准支付）；二、驳回孙莲芝的其他诉讼请求。案件受理费1049元，由孙莲芝、广州利某房地产开发有限公司各负担一半�
判后，上诉人孙莲芝、利某公司均不服原审判决，向本院提起上诉。利某公司上诉称：一、涉案房屋已经达到双方签署的购房合同所约定的交房条件，已于2011年5月30日交付给孙莲芝，并在2012年4月5日办理完毕房地产权证书，孙莲芝已经取得了涉案房屋完整的所有权。二、利某公司不存在非法占有孙莲芝房屋的事实，孙莲芝所称“非法占有，拒不交还”没有事实及法律依据。孙莲芝在2011年5月30日收楼之后，因孙莲芝提出一些房屋装修的质量问题需要利某公司处理跟进维修，孙莲芝将涉案房屋的钥匙托管至利某物业公司，利某公司占有涉案房屋钥匙的目的是为了根据利某物业公司的安排开门修缮涉案房屋，占有是基于孙莲芝托管钥匙、维修房屋，没有任何非法的故意。2011年10月18日业主托管在利某物业公司的房门钥匙遗失，为了便于维修，利某物业公司对涉案房屋�更换入户门锁的处理，并非孙莲芝所称的非法换锁。孙莲芝声称利某公司一直拒不交还钥匙没有依据。孙莲芝根本未到利某公司处领取钥匙，也没有提出让利某公司归还托管钥匙的请求。三、孙莲芝实际是想以房屋的装修质量为由拒绝按合同约定履行收楼、缴纳各种物业费用的义务。上诉请求：1、撤销原审判决第一项，驳回孙莲芝的全部诉讼请求；2、诉讼费由孙莲芝承担。
孙莲芝针对利某公司的上诉答辩称：答辩意见与己方上诉意见一致。
孙莲芝上诉称：一审法院在案件审理判决中审理事实不清、法律关系混乱、适用法律不当。孙莲芝催促利某公司对涉案房屋进行修缮是要求利某公司承担其基于双方之间商品房买卖合同的合同义务。该修缮行为作为其合同义务，与利某公司非法更换涉案房屋门锁构成对孙莲芝的房屋所有权的侵犯实属两个法律关系，不应混淆。孙莲芝催促利某公司修缮涉案房屋则为行使其合同权利。而孙莲芝对涉案房屋的所有权被侵犯的这一事实并不会因孙莲芝行使其基于商品房买卖合同而产生的合同权利而改变。根据《房屋验收记录表》和《洽谈那情况记录表》所反映事实，利某公司所需对涉案房屋进行修缮主要针对“天花裂痕”和“地板发霉”等房屋瑕疵问题。但此类瑕疵并不影响涉案房屋主要使用目的（即一审法院所认为的居住目的）的实现。对此类瑕疵的修缮也不应构成阻碍孙莲芝无法实现居住目的的理由。真正阻碍孙莲芝无法行使其对涉案房屋占有、使用、收益权能的是利某公司的侵权事实。利某公司对孙莲芝所有的涉案房屋侵权事实成立，对孙莲芝造成了实际损害。孙莲芝主张利某公司应承担自侵权开始之日起（2011年10月18日）至交还涉案房屋6把钥匙之日（2013年12月26日）为止，其侵权损�存续期间内对孙莲芝所造成的全部租金损失赔偿。上诉请求：1、利某公司赔偿自2011年10月18日起至2013年12月26日为止因其侵权给孙莲芝造成的房屋租金损失：按月租金2500元，侵权期间26个月零8天计算；共计金额：2500×26＋（2500÷30×8）=65666元；2、利某公司承担一、二审全部诉讼费用。
利某公司针对孙莲芝的上诉答辩称：答辩意见与己方上诉意见一致。
经审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。
本院认为：本案的争议焦点在于利某公司应否承担赔偿责任以及如何承担赔偿责任。
利某公司委托的利某物业公司与孙莲芝于2011年5月30日签订《业主钥匙托管书》，约定由孙莲芝将涉案房屋的钥匙交利某物业公司客户服务中心保管以方便对涉案房屋进行修缮，孙莲芝与利某公司之间由此就涉案房屋形成委托管理关系。至2011年7月25日，孙莲芝在《业主钥匙托管书》中签字确认领回涉案房屋钥匙，孙莲芝与利某公司之间的委托关系终止。在双方的委托管理关系终止后，利某公司委托的利某物业公司于2011年10月18日更换涉案房屋的门锁，利某公司并无证据证明该更换门锁的行为得到孙莲芝的同意和认可，故利某公司的行为已构成侵权。涉案房屋的门锁被更换后，利某公司并无将涉案房屋的钥匙交给孙莲芝，虽然孙莲芝曾在利某公司的工作人员带领下多次进入涉案房屋查看，且仍要求利某公司对涉案房屋进行修缮，但上述事实并不足以证明孙莲芝已认可利某公司更换门锁的行为，利某公司关于其并无妨碍孙莲芝正常使用涉案房屋的上诉理由依据不足，本院不予支持。利某公司擅自更换涉案房屋的门锁致使孙莲芝无法正常使用涉案房屋，孙莲芝有权要求利某公司赔偿其因此所致的损失，原审法院根据孙莲芝的主张，参照广州�国土资源和房屋管理局2011-2013年同一区域楼盘租金参考价酌定损失额为每月租金2500元并无不当。孙莲芝因涉案房屋门锁被更换而于2011年10月20日报警，利某公司在得知孙莲芝报警后应停止侵权并及时将更换后的门锁钥匙交还给孙莲芝，孙莲芝在涉案房屋门锁被更换后，也应及时要求利某公司交付钥匙，即使在利某公司拒不交付钥匙的情况下也可以通过自行更换门锁的方式减少损失的扩大，孙莲芝以及利某公司均无采取合理的措施避免、减少损失的扩大，直至2013年12月26日才交接了涉案房屋的钥匙，故双方对损失的产生均有过错。根据本案的事实来看，利某公司对因其更换门锁造成孙莲芝无法正常使用涉案房屋的损失应承担主要责任，孙莲芝应承担次要责任，本院酌定利某公司应承担该损失的60%，孙莲芝应承担该损失的40%，故利某公司应按照每月2500元×60%的标准向孙�芝赔偿2011年10月20日至2013年12月26日期间的租金损失。
综上所述，原审法院对利某公司承担损失赔偿责任的起算时间的认定欠妥，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款、《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国民是诉讼法》第一百七十条第一款第（二）的规定，判决如下：
一、维持广州市番禺区人民法院（2013）穗番法楼民初字第219号民事判决第二项；
二、变更广州市番禺区人民法院（2013）穗番法楼民初字第219号民事判决第一项为：广州利合房地产开发有限公司应于本判决送达之日起十日内向孙莲芝支付损失赔偿款（自2011年10月20日起至2013年12月26日止按照每月2500元×60%的标准计付）。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支�迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1049元，由广州利合房地产开发有限公司负担629元，孙莲芝负担420元。二审案件受理费1049元，由广州利合房地产开发有限公司负担629元，孙莲芝负担420元。
本判决为终审判决。
审判长 万力平
审判员 蔡粤海
审判员 李 静
二〇一五年八月十日
书记员 邹凌青
黄咏欣