福建省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽民再64号
再审申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：林宝忠，男，1968年5月2日出生，汉族，住福州市台江区。
委托诉讼代理人：丁永峰，福建天衡联合（福州）律师事务所律师。
被申请人（一审被告、反诉原告，二审被上诉人）：闽侯县鸿尾供销社，住所地闽侯县鸿尾乡石佛头街***号。
法定代表人：郭本荣，总经理。
委托诉讼代理人：黄家美，福建八闽律师事务所律师。
再审申请人林宝忠�与被申请人闽侯县鸿尾供销社（以下简称鸿尾供销社）房屋买卖合同纠纷一案，不服福州市中级人民法院2015年7月21日作出的(2015)榕民终字第1826号民事判决，向本院申请再审。本院作出（2016）闽民申2456号民事裁定书，提审本案，并依法组成合议庭审理。林宝忠及鸿尾供销社均同意本案不开庭审理。本案现已审理终结。
林宝忠再审诉称：其通过拍卖取得诉争房产，已依约付清全部拍卖成交款及佣金。鸿尾供销社应在三个月内即2012年2月21日前移交诉争房产。经多次催告，鸿尾供销社始终未交付上述房产，已构成违约。一、二审法院认定因政府审批原因造成无法交付，理由不能成立。况且，即便是政府原因造成的，责任也在鸿尾供销社，其未经批准就委托拍卖，且鸿尾供销社也已收到全部拍卖成交款，取得收益，故其亦应支付逾期交�房屋的违约赔偿金。请求改判鸿尾供销社向林宝忠支付逾期交房的违约赔偿金（本金按购房款70万元计算，利率按中国人民银行同期贷款利率计算，时间从2010年2月24日起至房屋实际交付时止）。
鸿尾供销社辩称：1、诉争房产已实际交付，且系现状拍卖，不存在任何移交困难。林宝忠信访主要是针对诉争房产的产权移交问题，而不是针对实物移交。老人会的证明可以印证诉争房产已实际交付且林宝忠已接收。2、本案根本原因在于产权证迟迟未能变更，标的物移交只是借口。3、鸿尾供销社拍卖标的物相关审批手续齐全，完全参照国有资产拍卖执行，不存在未经批准即予拍卖的事实。4、林宝忠主张违约赔偿金缺乏依据，双方并未约定违约赔偿，林宝忠也无证据证明其存在损失。请求驳回林宝忠的再审请求。
林宝忠向闽侯县人民法院起诉，请求判令：1、鸿尾供销社将诉争房屋及土地移交给林宝忠；2、鸿尾供销社支付逾期交房的违约赔偿金（本金按购房款70万元计算、利率按中国人民银行同期贷款利率计算，时间自2010年2月24日起至房屋交付时止）。
鸿尾供销社提起反诉，请求判令：林宝忠立即配合鸿尾供销社将诉争房产过户至林宝忠名下。
一审法院认定事实：座落在闽侯县产（建筑面积约为744.38平方米，用地面积约为1923.6平方米；简称诉争房产），该地属政府划拨地，为鸿尾供销社所有。2009年12月22日，鸿尾供销社委托福建省金盛拍卖有限公司拍卖诉争房产。该次拍卖的《拍卖规则》第八条第3款规定“对涉及土地性质为划拨地的土地出让金由出让方承担”。第�条规定“拍卖成交后，买受人在付清全款后由委托人负责清场移交。2#（即诉争房产）在三个月内由委托方移交给买受人”。林宝忠在拍卖会上以70万元竞买到诉争房产，并支付了拍卖佣金35000元。2011年5月5日，林宝忠向闽侯县人民政府请求办理移交房产手续。闽侯县供销合作社联社于2011年5月13日回复林宝忠信访：林宝忠反映情况属实，但因申报变更土地用途和目前政策发生变化等原因，导致移交困难，在三个月内办妥产权过户手续。2011年6月1日，闽侯县人民政府作出侯政地【2011】63号《闽侯县人民政府关于同意鸿尾供销社酱鳍厂划拨改出让并转让给林宝忠使用的批复》：同意将诉争土地由原行政划拨改为协议出让给林宝忠使用。2012年4月12日，闽侯县人民法院受理林宝忠诉鸿尾供销社要求解除诉争房产买卖关系纠纷一案，闽侯县人民法院作出（2012）侯民初字第1152号民事判决：驳回林宝忠的诉讼请求。林宝忠上诉至福州市中级人民法院，该院于2013年6月13日作出（2013）榕民终字第961号民事判决：驳回上诉，维持原判。2013年6月27日，鸿尾供销社向林宝忠发函要求其办理产权变更登记手续。2013年7月1日，林宝忠复函要求鸿尾供销社办理拍卖标的房产移交手续。
一审法院认为，林宝忠诉请鸿尾供销社移交诉争房产，与鸿尾供销社诉请林宝忠配合办理房产变更登记手续，均属于继续履行合同的意思表示。依据福州市中级人民法院作出（2013）榕民终字第961号生效民事判决，对林宝忠及鸿尾供销社的反诉诉求，均予以支持。《拍卖规则》第九条规定：拍卖成交后，买受人在付清全款后由委托人负责清场移交，其中2#（即诉争房产）在三个月内由委托方移交买受人。林宝忠在2009�12月23日付清购买房产全部款项后，鸿尾供销社应在三个月内即在2010年2月21日前将拍卖标的物移交给林宝忠，但鸿尾供销社未能按约定移交诉争房产及土地系因政府审批等客观因素造成，故鸿尾供销社未能按约定移交标的物没有过错，林宝忠诉请鸿尾供销社支付违约金，不予支持。鸿尾供销社在移交房产之后30日内，林宝忠应配合鸿尾供销社办理产权变更登记手续。一审法院遂作出（2014）侯民初字第1867号民事判决：一、鸿尾供销社应在本判决生效之日起三十日内将闽侯县屋及土地（建筑面积为744.38平方米，用地面积约为1923.6平方米）移交给林宝忠。二、林宝忠应在上述第一项履行完毕后的三十日内配合鸿尾供销社办理产权变更登记手续。三、驳回林宝忠的其他诉讼请求。
林宝忠不服一审判决，上诉请求：鸿尾供销社支付逾期交�的违约赔偿金（本金按购房款70万元计算、利率按中国人民银行同期贷款利率计算，时间自2010年2月24日起至房屋交付时止）。
二审中，林宝忠提交邮件查询单和光盘，拟证明2015年1月11日鸿尾供销社通知林宝忠交房，2015年1月26日双方到诉争地块现场办理交接，但林宝忠发现部分土地被占用搭建戏台等，不符合拍卖时的情况；2015年1月28日林宝忠书面通知鸿尾供销社，要求其恢复地块原状并按拍卖时的状况移交诉争土地和房屋。鸿尾供销社对上述证据的真实性均无异议，但认为戏台在拍卖之前村民在做普渡时已搭建，做完就拆掉，之所以现在戏台固定在诉争地块上，是因为林宝忠承诺村民，划出一块地给村民搭建戏台；拍卖的房产并未拆除。二审对上述证据的真实性予以确认。
二审对一审查明的事实予以确认。
二审法院认为，林宝忠通过拍卖方式竞买到鸿尾供销社所有的诉争房产，双方买卖关系合法、有效，应予切实履行。根据《拍卖规则》第九条规定：拍卖成交后，买受人在付清全款后由委托人负责清场移交，其中2#（诉争房产）在三个月内由委托方移交买受人。林宝忠依约付清购买房产全部款项后，鸿尾供销社应在三个月内将拍卖标的物移交给林宝忠。然诉争房产的土地使用权原系以划拨方式取得，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应履行法定审批手续；准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。本案诉争房产移交困难确系因政府审批等客观因素造成，鸿尾供销社不存在过错，故林宝忠诉请鸿尾供销社支付逾期移交房产的违约金，原审不予支持并�不当。二审判决驳回上诉，维持原判。
本院再审认为，原审查明的事实并无不当，再审予以确认。根据当事人的再审诉辩主张，本案争议焦点为：鸿尾供销社是否应向林宝忠支付逾期交房的违约赔偿金？如果应支付，则如何计算？综合评判如下：
林宝忠通过拍卖方式取得诉争房产，其与鸿尾供销社之间的买卖合同关系合法、有效，双方均应依约履行。《拍卖规则》第九条“拍卖标的移交”约定：“拍卖成交后，买受人在付清全款后由委托人负责清场移交。2#标的在三个月内由委托方移交给买受人。”林宝忠在2009年12月23日付清全款，则鸿尾供销社应在2009年12月24日起至2010年3月24日止的期间内将诉争房产移交给林宝忠。原审认定鸿尾供销社未将诉争房产移交给林宝忠并无不当。鸿尾供销社亦未证明林宝忠对房产未移交存在过错，故鸿尾供销社没有履行合同约定的义务，已构成违约。原审判决以政府审批为由认定鸿尾供销社没有过错，依据不充分，亦混淆了合同和物权两种法律关系。
本案买卖合同未约定逾期交房的违约责任，故林宝忠主张以拍卖价款为基数按中国人民银行同期贷款利率计算违约赔偿金并无不当，但其主张自2010年2月24日起算确有不当。鸿尾供销社应以70万元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，向林宝忠支付自2010年3月25日起至诉争房产移交之日止的违约赔偿金。
综上所述，一、二审判决认定鸿尾供销社逾期交房没有过错及不应支付违约赔偿金确有不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第四百零七条第二款的规定，判决如下：
一、撤销福州市中级人民法院（2015）榕民终字第1826号民事判决；
二、维持闽侯县人民法院（2014）侯民初字第1867号民事判决；
三、闽侯县鸿尾供销社应向林宝忠支付自2010年3月25日起至本判决第二项所述房屋及土地移交之日止的违约赔偿金（以70万元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费由闽侯县鸿尾供销社负担。
本判决为终审判决。
审判长 李培新
审判员 黄庭岗
审判员 陈 蔚
二〇一七年九月二十六日
书记员 叶舒燕
附有关法律和司法解释条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。
《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》
第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。
原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。