广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0604民初1861号原告广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司，住所地广东省佛山市禅城区岭南大道北131号9座夹层、10座首层、夹层。统一社会信用代码91440600560865635Y。负责人陈宇辉。委托代理人柳学纯，女，汉族，1993年11月6日出生，住广东省汕头市濠江区，系该公司员工。委托代理人伍阳毅，男，汉族，1991年8月24日出生，住广东省佛山市三水区，系该公司员工。被告吴淑桂，女，汉族，1970年4月3日出生，住广东省佛山市顺德区，原告广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司诉被告吴淑桂物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月8日立案受理后，依法由审判员汤丽娟适用简易程序独任审判。后因被告下落不明，需公告送达，本案依法转为普通程序审理，并由审判长陈超与审判员汤丽娟、人民陪审员陈桂好依法组成合议庭，于2016年7月12日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人柳学纯到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告诉称：2010年11月16日，佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司与广东碧桂园物业管理有限公司签订《碧桂园城市花园前期物业服务合同》，约定选聘广东碧桂园物业管理有限公司对碧桂园城市花园提供前期物业管理服务。后广东碧桂园物业管理有限公司授权原告全权负责该项目的物业服务工作。合同签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。被告购买碧桂园城市花园，碧桂园佛山市禅城区岭南大道北131号1座2506房商品房，属于原告管理的物业服务区域范围，并于与原告签订了《碧桂园城市花园前期物业服务协议》，根据协议约定，被告应当于每月5日前向原告支付物业服务费158.40元，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰向原告支付违约金。被告于2012年11月开始拖欠原告物业服务费，至2016年02月11日拖欠的款项已经达18425.87元。原告多次致电被告，并于2015年02月09日向被告发出《律师函》，要求被告缴交物业服务费，但是被告至今仍然未能缴交。根据双方签订的前期物业服务协议，原告特向法院起诉，请求判令：一、被告向原告支付物业服务费，2012年11月-2015年06月、2015年10月-2016年01月的物业服务费共计人民币5702.40元；二、被告以每月物业服务费158.40元（2.50元/月/平方米×63.360平方米）为本金，自欠费月的后两个月的1日起按日5‰计算支付违约金，至被告付清物业服务费之日止。暂计至2016年02月11日的违约金数额为12723.47元；被告应向原告支付物业服务费及违约金，暂计至2016年02月11日物业服务费及违约金共计人民币18425.87元；三、本案诉讼费由被告负担。诉讼中，原告变更第一项诉请为请求被告向原告支付2012年11月-2015年6月期间的物管费5068.80元。被告吴淑桂未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。诉讼中，原告提交以下证据：1、营业执照、核准变更登记通知书四份、资质证书复印件、被告的身份证复印件。证明原、被告的主体资格；原告具备物业服务资质。2、佛山市禅城区房地产交易中心房屋测绘报告书（复印件）、碧桂园城市花园前期物业服务合同、佛山市禅城区物业管理服务收费备案表。证明原告系取得物业管理企业一级资质的广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司，接受佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司选聘，对禅城碧桂园城市花园小区提供前期物业管理服务，且物业服务费收费标准已取得物价局的审批，故有权向被告收取物业服务费。3、广东省商品房买卖合同、碧桂园城市花园前期物业服务协议、被告业主入住登记表、收楼通知书、碧桂园城市花园物业及资料移交书。证明被告系涉案房屋的房屋产权人，且与原告签订了前期物业服务协议，办理入住登记手续后便享受了原告提供的各项物业管理服务，理应按照双方约定的计费标准向原告及时交纳物业服务费，否则将承担违约责任。4、物业服务费欠费明细、律师函、EMS快递邮单。证明被告长期拖欠物业服务费，经原告多次催要拒不交纳，该行为已构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。诉讼中，被告未提供证据。诉讼中，为查明本案事实，本院依职权调取涉案房屋的房地产登记信息查询结果。本院认证：被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利。原告提供的证据材料均为原件或与原件核对无异的复印件，具备客观性，且和本案有关联，本院予以采信。本院依职权调取的证据，原告均无异议，本院予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2010年11月16日，佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司（甲方）与广东碧桂园物业管理有限公司（乙方）签订《碧桂园城市花园前期物业服务合同》，约定由乙方对碧桂园城市花园提供前期物业管理服务事宜。物业服务费用：甲方或业主所有的物业若为公寓式酒店，物业服务费由甲方或业主按其所有的物业建筑面积2.5元/月/平方米计收。计算物业服务费的面积以房管部门的最终测绘面积为准。物业服务费应按月交纳。甲方、业主或物业使用人应在公历每月5日前交纳上月的物业服务费。业主自商品房买卖合同约定的物业交付之日起且无论其是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费；纳入本物业管理范围的已竣工但尚未出售，或尚未交付给业主使用的物业，其物业服务费由甲方交纳。甲方、业主或物业使用人逾期交纳物业服务费用的，从逾期之日起每日按应付物业服务费用的5‰交纳违约金。同年12月20日，广东碧桂园物业管理有限公司禅城分公司就涉案楼盘的物业管理服务基本情况及收费标准向佛山市禅城区发展规划和统计局进行了备案。2011年1月27日，被告吴淑桂（买受人）与佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》，约定由买受人向出卖人购买涉案佛山市禅城区岭南大道北131号一座2506房，合同约定：建筑面积共66.47平方米，套内建筑面积50.69平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积15.78平方米；“碧桂园城市花园”分期开发建设，买受人同意园内一切管理事务由出卖人按法定程序聘请有关物业服务企业全权负责。具体由出卖人或出卖人选聘的物业服务企业与买受人另行签署《碧桂园城市花园前期物业服务协议》及《碧桂园城市花园临时管理规约》；出卖人应当在2012年10月30日前，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。同日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《碧桂园城市花园前期物业服务协议》，主要约定：甲方同意由乙方对碧桂园城市花园商品住宅区中禅城区岭南大道北131号一座2506房提供物业服务。甲方交纳物业服务费的方式、标准按该物业的房屋建筑面积每月每平方米2.5元计收。该物业的套内建筑面积为50.69平方米、公共部位与公用房屋分摊建筑面积15.78平方米，合计该物业的房屋建筑面积为66.47平方米，按上述计算方式、标准，甲方应按166.18元/月向乙方交纳物业服务费。上述约定面积如与房管部门的最终测绘面积有差异，以房管部门的最终测绘面积为准。甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。乙方采取银行代收代交的方式收取物业服务费，扣费时间为公历每月5日（节假日或系统原因顺延），甲方应在扣费时间前保证缴费账户存有足额金额以备扣费。物业服务费按约定由甲方交纳，若甲方与该物业使用人约定由该物业使用人交纳的，从其约定，若该物业使用人逾期交纳的，甲方负连带责任。甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费5‰交纳违约金。本协议经甲乙双方签署后生效，至本园区全体业主依法选聘物业服务企业并与其签订的物业服务合同生效时，本协议自动终止。2013年4月15日，经佛山市禅城区房地产交易中心测绘，涉案一座2506房的建筑面积为63.36平方米。被告分别于2013年12月5日、2014年7月6日在《碧桂园城市花园物业及资料移交书》、《业主入住登记表》上签名，确认办妥物业及相关资料的移交手续。被告在佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司的收楼通知书上签名确认，该通知书上载明物业服务费从2012年11月1日开始起计收。2015年2月9日，广东国鼎律师事务所受原告委托，向被告发出《律师函》，主要内容为：截至2015年2月3日，被告已经拖欠物业服务费合计人民币4118.4元；被告已构成严重违约，应依约支付自欠费之日起至缴清物业服务费之日止的违约金，暂计至2015年2月3日的违约金为人民币5129.8元。另查明，2012年3月29日，广东碧桂园物业管理有限公司禅城分公司经工商登记变更经营范围为提供物业管理及与物业管理相关的咨询服务、家居清洁及维修服务（不含特种设备修理）、绿化养护服务、物业租赁、停车场（库）服务。2012年11月29日，广东碧桂园物业管理有限公司禅城分公司经工商登记变更企业名称为广东碧桂园物业服务有限公司禅城分公司，2015年11月24日，广东碧桂园物业服务有限公司禅城分公司经工商登记变更企业名称为广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司，即本案原告。原告具有物业管理的一级资质。庭审中，原告陈述：原告起诉后，涉案物业的租户已缴纳了2015年10月-2016年1月的物业管理费，故本案第一项诉请变更为请求被告向原告支付2012年11月-2015年6月期间的物管费5068.80元。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司与广东碧桂园物业管理有限公司签订的《碧桂园城市花园前期物业服务合同》、原告与被告签订的《碧桂园城市花园前期物业服务协议》均系各方当事人的真实意思表示，合同及协议内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照上述合同及协议的约定善意全面地履行各自承担的义务。关于原告提出的被告交纳物业服务费的诉请。被告作为涉案房屋的产权人已实际享受原告提供的物业管理服务，依法依约应按时支付物业服务费。诉讼中，原告主张被告拖欠2012年11月至2015年6月的物业服务费，因被告未到庭抗辩，亦未提交相反证据予以反驳，本院依法予以确认。依据《碧桂园城市花园前期物业服务协议》约定的物业服务费收费标准及房管部门对涉案物业最终的测绘面积63.36平方米，被告每月需向原告支付的物业服务费为158.40元/月（2.5元/月×63.36平方米），则原告于2012年11月至2015年6月期间需向被告支付的物业服务费共计5068.80元（158.40元/月×32个月）。关于原告诉请的违约金。如前认定，被告拖欠物业服务费的行为已构成违约，根据《碧桂园城市花园前期物业服务协议》第十六条的约定，原告有权向被告主张违约金。因被告未到庭对违约金的计付标准提出抗辩，故本院不对协议约定的违约金计付标准进行调整，原告诉请按每日5‰计付，本院予以支持。原告诉讼中主张违约金自欠费月的后两个月的1日开始起计，系对其自身权利义务的自由处分，本院予以确认。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，缺席判决如下：被告吴淑桂应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司交纳2012年11月至2015年6月的物业服务费共计5068.80元及违约金（违约金以每月158.40元为本金，自欠费月的后两个月的1日起按每日5‰分段累计至本判决确定的给付之日止，即2012年11月物业服务费的违约金自2013年1月1日起计，如此类推）。被告吴淑桂如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序审理，受理费260元，由原告广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司负担29元，被告吴淑桂负担231元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  陈 超审 判 员  汤丽娟人民陪审员  陈桂好二〇一六年七月二十日书 记 员  王佳仁附引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条第一款当事人对自己的主张，有责任提供依据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。