广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中中法民一终字第1152号
上诉人（原审被告）：中山市通大房地产有限公司。住所地：广东省中山市。
法定代表人：孙通文，该公司董事长。
委托代理人：王翠琴，女，××年××月××日出生，汉族，住广东省中山市，系上诉人中山市通大房地产有限公司法务人员。
被上诉人（原审原告）：冯兆玲，男，汉族，住广东省广州市番禺区。
上诉人中山市通大房地产有限公司（以下简称通大公司）因与被上诉人冯兆玲商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2015）中二法黄民一初字第366号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2010年1月28日，冯兆玲与通大公司签订一份《中山市商品房买卖合同》及合同补充协议一，约定冯兆玲购买通大公司所有的位于中山市三角镇旭日御华庭X幢X房，房价款为274866元。《中山市商品房买卖合同》第八条交付期限约定：“出卖人应当在2010年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4.该商品房经建设工程质量验收自检合格”；第十四条关于产权登记的约定第二款约定“出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第4项处理：4.买受人不退房，出卖人按买受人已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之贰的违约金。如因买受人的原因导致不能如期取得房地产权属证书，出卖人不承担任何责任”。合同补充协议一第三条约定：“若买受人依照本合同第九条选择解除合同的，……，如客户选择银行按揭方式付款的，本合同内已付房价款均指首期款。”《中山市商品房买卖合同》及合同补充协议一签订后，冯兆玲依约向通大公司支付了房价款共计274866元。2010年11月7日，通大公司将上述商品房交付冯兆玲使用。但至今，通大公司以建设单位原因为由未将上述商品房办理权属登记资料交至中山市房地产交易登记管理局，国土管理部门也未出具上述商品房的房地产权属证书。后冯兆玲以通大公司逾期办证违约为由要求通大公司支付违约金，通大公司不予支付。为此，冯兆玲诉至原审法院，请求判令：1.通大公司从逾期之日起以冯兆玲支付购房款按每日万分之二支付违约金给冯兆玲，违约金应支付至冯兆玲取得房地产权证书为止；2.通大公司在2015年3月31日前支付违约金28036.3元给冯兆玲。
原审法院认为：冯兆玲与通大公司签订的《中山市商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反法律及行政法规的强制性规定，系有效合同，受法律保护，双方应履行合同约定的义务。根据商品房买卖合同第八条的约定，通大公司应于商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。本案中，双方确认商品房的交付时间为2010年11月7日，通大公司应于该日交付后720个工作日内即2013年9月18日前持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。然而，通大公司至今未持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，国土管理部门也未出具上述商品房的房地产权属证书，显然属于通大公司违约，通大公司应承担相应的违约责任。通大公司以建设单位原因为由进行抗辩，理据不足，原审法院不予采纳。为此，通大公司应根据商品房买卖合同第十四条的约定按冯兆玲已付房价款的每日万分之二计算违约金给冯兆玲。通大公司辩称违约金过高，因双方在合同中明确约定按每日万分之二违约金的计算方法，且该约定与中国人民银行同期同类贷款利率相近，不属于违约金过高情形，故通大公司该辩解理由不成立。
关于通大公司辩称合同补充协议一第三条中约定：“若买受人依照本合同第九条选择解除合同的，……，如客户选择银行按揭方式付款的，本合同内已付房价款均指首期款。”原审法院认为，该条款是对解除合同计算违约金基数的约定，不属于逾期办证计算违约金基数的约定，故通大公司辩解理由不成立。
综上，冯兆玲已付房价款274866元，通大公司应于商品房交付冯兆玲后720个工作日内即2013年9月18日前持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，但通大公司至今仍未到产权登记机关备案，其应从2013年9月19日起计算违约金给冯兆玲，现冯兆玲、通大公司同意从2013年11月8日起计算违约金，与法不悖，故通大公司应从2013年11月8日起计算违约金给冯兆玲，至上述商品房的房地产权属证办理在冯兆玲名下时止。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：通大公司于原审判决生效之日起十五日内向冯兆玲支付逾期办证违约金（从2013年11月8日起以金额274866元按每日万分之二计算至该商品房的房地产权属证办理在冯兆玲名下时止）。如果通大公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费500元，减半收取250元，由通大公司负担。
宣判后，上诉人通大公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审适用法律错误。根据合同法第一百一十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定可以看出，判断违约金是否过高应以违约行为所造成的损失为判断标准，而非原审法院所依据的违约金计算方法与银行同期同类贷款利率是否相符作为判断标准，故原审法院适用法律错误。因通大公司已将商品房交付冯兆玲，不影响冯兆玲占有、使用或处分房屋，通大公司即使存在违约行为，该违约行为并未给冯兆玲造成相应损失，故通大公司请求法院适当减少其应承担的违约金数额。二、原审认定事实不清。1．关于双方所签署买卖合同补充协议一第三条中约定的“如客户选择银行按揭方式付款的，本合同内已付房价款均指首期款”，该条款是对双方所签署买卖合同中所有“已付房价款”的解释，非原审法院所认定的仅对解除合同时所涉“已付房价款”的解释，故逾期办证每日违约金应为110866元乘以万分之二，即人民币22.17元。2．原审法院判决通大公司于原审判决生效之日起十五日内向冯兆玲支付逾期办证违约金（从2013年11月8日起以金额274866元按每日万分之二计算至该商品房的房地产权属证办理在冯兆玲名下时止），由于房地产权属证书目前还没有办理在冯兆玲名下且何时办理在冯兆玲名下尚且没有准确的日期，只有在商品房权属证书办理完才能计算确切的赔偿金额。3．根据双方签订的商品房买卖合同第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。而非原审法院所判决的违约金截止日期为将该商品房的房地产权属办理在冯兆玲名下。因此，通大公司请求二审法院判令：1．撤销原审判决，并依法改判；2．二审全部诉讼费用由冯兆玲承担。
被上诉人冯兆玲辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明：原审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。
本院另查明：双方当事人签订的补充协议一第三条约定：“若买受人依照本合同第九条选择解除合同的，应该在合同解除条件达到后15日内书面通知出卖人，逾期则视为买受人放弃该项权利。并且出卖人按该条款约定退回买受人已付房价款及支付违约金后，买受人同意已付购房有关费用、已供银行按揭利息或其它损失出卖人不再另外赔偿或补偿，如客户选择银行按揭方式付款的，本合同内已付房价款均指首期款。”冯兆玲于2010年1月28日向通大公司交付了首期购房款110866元，余款通过银行按揭方式支付。诉讼期间，通大公司确认涉案房地产的购房余款银行已经足额发放，其已经足额收取了涉案房地产购房款。2010年3月16日，通大公司向冯兆玲出具发票，确认收到购房款274866元。冯兆玲主张其于2010年已经开始偿还涉案房地产房贷。
本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。针对双方当事人的诉辩意见，本院分析如下：
关于通大公司上诉主张“已付房价款均指首期款”的问题。经查，双方当事人签订的补充协议一第三条约定：“若买受人依照本合同第九条选择解除合同的，应该在合同解除条件达到后15日内书面通知出卖人，逾期则视为买受人放弃该项权利。并且出卖人按该条款约定退回买受人已付房价款及支付违约金后，买受人同意已付购房有关费用、已供银行按揭利息或其它损失出卖人不再另外赔偿或补偿，如客户选择银行按揭方式付款的，本合同内已付房价款均指首期款。”冯兆玲于2010年1月28日向通大公司支付了首期购房款110866元，余款通过银行按揭方式支付。故通大公司主张应按冯兆玲已付的首期款110866元为基数计算逾期办证违约金。冯兆玲对此不予确认，主张应以涉案购房款274866元为基数计算逾期办证违约金。本院认为，虽然冯兆玲选择以银行按揭方式支付涉案购房余款，但通大公司已经从银行处足额收取了购房余款，且冯兆玲亦已经于2010年开始向银行偿还房贷，故冯兆玲事实上已经于2010年向通大公司支付了全部购房款274866元。若根据双方的合同及上述补充协议一第三条约定，如果通大公司逾期交房超过120日，冯兆玲选择了解除合同，则通大公司仅需退还冯兆玲首期款110866元及支付合同约定的违约金（出卖人按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金），这不仅显失公平，亦免除了通大公司的主要责任，故该条款“本合同内已付房价款均指首期款”的内容对冯兆玲不具有约束力。通大公司主张应按冯兆玲已付的首期款110866元为基数计算逾期办证违约金，理据不足，原审法院认定通大公司以涉案商品房价款274866元为基数计算逾期办证违约金，并无不妥，本院对此予以维持。另外，双方合同明确约定“出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”，故冯兆玲主张的逾期办证违约金应计算至通大公司持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案之日止。原审认定通大公司向冯兆玲支付逾期办证违约金至涉案商品房的房地产权属证办理在冯兆玲名下时止欠妥，本院依法予以纠正。
关于约定违约金是否过高的问题。双方当事人已在合同中明确约定违约金的计算方法，且该约定与中国人民银行同期同类贷款利率相近，不属于违约金过高情形。既然违约金条款是双方当事人自愿协商确定，即对双方具有约束力，原审据此认定违约金计算标准并无不妥。另外，对于当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。
综上，上诉人通大公司的上诉合理部分，本院予以支持；不合理部分，予以驳回。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省中山市第二人民法院（2015）中二法黄民一初字第366号民事判决；
二、上诉人中山市通大房地产有限公司向被上诉人冯兆玲支付从2013年11月8日起计至中山市通大房地产有限公司持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案之日止，以274866元为基数，按每日万分之二的标准计算逾期办证违约金；其中，从2013年11月8日起至本判决发生法律效力之日止的上述违约金款项，上诉人中山市通大房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向被上诉人冯兆玲支付；从本判决发生法律效力之次日起至中山市通大房地产有限公司持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案之日止的上述违约金款项，上诉人中山市通大房地产有限公司于本判决发生法律效力之次日起每隔三个月向被上诉人冯兆玲支付相应期间的违约金；
三、驳回被上诉人冯兆玲的其他诉讼请求。
如果中山市通大房地产有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费500元，减半收取250元，由上诉人中山市通大房地产有限公司负担；二审案件受理费500元，由上诉人中山市通大房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾 玲
代理审判员 吴合波
代理审判员 吴碧英
二〇一五年十月二十三日
书 记 员 胡置晓
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