湖北省武汉市江岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0102民初3761号
原告：武汉市汉口花园一期小区第二届业主委员会，住所地武汉市江岸区汉口花园一期A区。
负责人：邵光祥，主任。
委托代理人：罗荣华（特别授权代理），湖北维力律师事务所律师。
委托代理人：张刚良（特别授权代理），湖北维力律师事务所律师。
被告：武汉地产开发投资集团有限公司，住所地武汉经，营业地：武汉市江汉区法定代表人：梁鸣，董事长。
委托代理人：刘晋（特别授权代理），湖北易斯创律师事务所律师。
委托代理人：庹昌勇（特别授权代理），湖北易斯创律师事务所律师。
原告武汉市汉口花园一期小区第二届业主委员会（以下简称汉口花园一期业委会）诉被告武汉地产开发投资集团有限公司（以下简称地产集团公司）物权纠纷一案，本院于2016年7月4日立案受理后，依法组成由审判员罗松担任审判长，人民陪审员刘静萍、李国良参加的合议庭于2016年8月11日公开开庭进行了审理。原告汉口花园一期业委会的负责人邵光祥及其委托代理人罗荣华，被告地产集团公司的委托代理人刘晋、庹昌勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告汉口花园一期业委会诉称，地产集团公司开发建设了位于武汉市江岸区汉口花园一期小区，该小区用地性质为住宅。小区在规划建设过程中因无地下停车库，地产集团公司在地面划分了500个停车位。小区通过竣工验收后陆续交付给业主居住使用。地产集团公司并且开始向小区业主出让地面车位，并由地产集团公司向受让车位的业主办理了“汉口花园一期地上车位专有使用权证书，使用期限至2074年5月30日。注：该使用权证未经地产集团公司同意不得转让、出租、质押、出借。”小区业主委员会成立后，经查阅资料得知上述停车位的权属应当归小区全体业主共有，为此多次与地产集团公司协商未果。综上所述，特具此状，请求判令：1、确认武汉市汉口花园一期小区（A、B区域）内地面500个停车位使用权归小区全体业主共有；2、地产集团公司承担本案全部诉讼费用。
被告地产集团公司辩称，1、汉口花园一期业委会的诉讼主体不适格，不能作为本案的原告提起停车位物权的诉讼；2、我公司有事实、有法律依据对诉争的地面规划停车位独立享有占有、使用、收益等物权，该物权应受法律保护。请求驳回汉口花园一期业委会的诉讼请求。
经审理查明：位于武汉市江岸区幸福大道汉口花园小区一期A、B区系地产集团公司开发建设。地产集团公司于2004年7月23日取得该小区《建设工程规划许可证》。该证所附《建筑核位红线图》记载：地产集团公司按图示位置新建三十一栋六层住宅楼（其中十六栋六层住宅楼底层为商网及会所），五栋十一层住宅楼，一栋三层幼儿园及一栋二至四层小学，总建筑面积为155982.96平方米，其中住宅建筑面积为137843.42平方米，会所建筑面积1235平方米，幼儿园、学校建筑面积7969平方米。商铺建筑面积8935.64平方米。该小区《修建性详细规划总平面布置图》中“技术经济指标”栏记载：“绿地率35.6%；住宅总户数1103户；室外机动车停车位500辆”。地产集团公司于2004年10月取得该小区《商品房预售许可证》，于2005年10月27日取得该小区一期A、B区36栋住宅楼的《建筑工程竣工验收备案证》。
汉口花园小区一期A、B区房屋于2004年10月开始销售，《商品房买卖合同》基本在2004至2007年间签订，最后一套商品房买卖合同签订时间为2007年10月26日。地产集团公司作为出卖人与买受人在2004年所签订的《商品房买卖合同》第十八条约定：公共绿化（不含一层分户花园）、道路、该商品房外立面、楼梯间、社区居委会、物业管理用房、体育场地、设施归全体业主享有所有权、使用权，会所的所有权及经营收益权、规划方案所标示的地上车位使用权及收益权归出卖人享有。该《商品房买卖合同》附件二关于公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明中载明：电梯井、电梯机房（指有电梯的房屋）管道井、楼梯间、公共门厅、过道；本栋服务的公共用房和管理用房、变电室、设备间、值班警卫室；整栋房屋外墙体的一半。
自2005年起，地产集团公司开始向小区业主转让地面停车位使用权，截止到本案法庭辩论终结前，地产集团公司已转让地面停车位使用权332个。
2016年12月9日，本院致函武汉市园林和林业局，咨询“1、汉口花园小区一期A、B区内植草砖车位面积有多少？该面积是否计入配套绿化用地面积？如计入配套绿化用地面积，折算比率为多少？2、汉口花园小区一期A、B区内植草砖车位是否为公共绿地？3、小区公共绿地及配套绿化用地的概念？”武汉市园林和林业局于同月15日向本院回复，“1、汉口花园小区一期A、B区规划方案中的植草砖车位面积约为5257平方米，此面积按25%折算后为1314.25平方米，计入配套绿化用地面积；2、植草砖车位不是公共绿地；3、根据《城市居住区规划设计规范》，公共绿地：满足规定的日照要求、适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的集中绿地，包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等；小区配套绿地：小区用地红线范围内的绿地，包括公共绿地和宅旁绿地。”
另查明，2014年8月27日，汉口花园一期业委会筹备成立，并由武汉市质量技术监督局向其颁发了中华人民共和国组织机构代码证，机构类型系其他机构。
2015年6月19日，汉口花园一期业委会向小区全体业主发出《汉口花园一期2015年第一次业主大会决议公告》，内容为“经小区业主委员会召集并主持，小区全体业主于2015年5月25日按小区确定的会议时间，召开了小区业主大会，会议中广大业主提出积极和宝贵的意见，并对业委会发放的选票事项进行了决议，街道和社区领导对本次会议进行了全程监督和指导。经依法核实清点，小区业主经投票同意率达59.4%同意对小区开发企业违法出让小区停车位事宜委托业委会提起诉讼，并采取一切法律措施追究其法律责任。”同月23日，武汉市江岸区塔子湖街道汉口花园社区居民委员会在该公告上盖章并签署“情况属实”；武汉市江岸区人民政府塔子湖街道办事处社会事务科在该公告上盖章并签署“业主大会程序合规”。
上述事实，有经过庭审举证、质证的《建设项目选址意见书》、《建设工程规划许可证（附图）》、《建设工程规划验收合格证》、《房屋预售许可证》、《汉口花园一期修建性详细规划总平面设计图》、《武汉地产集团汉口花园地面停车位专有使用权转让协议》、《专有使用权证书》、《湖北省建筑工程竣工验收备案证》（36份）、《武汉市商品房买卖合同》、《咨询函》、《回复》、全国统一代码信息应用卡、《汉口花园一期2015年第一次业主大会决议公告》以及双方当事人的陈述等证据在案佐证，并经本院查证核实。
本院认为：本案争议的焦点为，一、汉口花园一期业委会作为本案原告，主体是否适格；二、诉争停车位使用权是否属于汉口花园小区一期全体业主共有。
汉口花园一期业委会作为本案原告，主体是否适格
本院认为，汉口花园一期业委会已取得武汉市质量技术监督局向其颁发的中华人民共和国组织机构代码证，机构类型系其他机构。根据《中华人民共和国民事诉讼法》及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》的规定，汉口花园一期业委会符合“其他组织”条件。汉口花园一期业委会启动本次诉讼，经过了小区业主的投票同意，并且业主大会的召开程序也得到武汉市江岸区塔子湖街道汉口花园社区居民委员会以及武汉市江岸区人民政府塔子湖街道办事处社会事务科的确认。汉口花园一期业委会是小区业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担。故汉口花园一期业委会作为本案原告，主体适格。
二、诉争停车位使用权是否属于汉口花园小区一期全体业主共有
本院认为，《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第七十四条确立了建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库作为独立的物权客体的制度。该条规定与物权法第七十条、第七十三条的规定属特别规则和一般规则，即建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的权属并不适用“区分专有之外为共有”的一般规则，并不归于共有的权利状态，而是适用特别的确权规则，由当事人根据法定的方式，依自由约定确定其归属。换言之，车位、车库可以由开发商与业主通过约定确定归属以区分所有。本案中，经规划部门审核批准，汉口花园小区一期内规划用于停放汽车的地面停车位有500个。汉口花园小区一期自2004年起开始销售至2007年10月26日销售完毕，时间跨越物权法颁布前后，但无论物权法在本案中是否具有溯及力，小区内规划用于停放汽车的地面停车位的权利归属，均应依双方的约定来确定。《商品房买卖合同》约定“规划方案所标示的地上车位使用权及收益权归出卖人享有”，同时，合同附件二关于公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明中也排除了地面停车位作为公共部位与公用房屋的情形，因此，武汉市汉口花园一期小区（A、B区域）内地面500个停车位使用权并非小区全体业主共有，这是其一。其二，根据武汉市园林和林业局向本院的回复可知，小区配套绿地是指小区用地红线范围内的绿地，包括公共绿地和宅旁绿地，而小区内植草砖车位不是公共绿地。虽然小区内植草砖车位面积经折算后计入配套绿化用地面积，但绿地与绿化并非同一概念。物权法第七十三条规定“建筑区划内的绿地，属于业主共有”，汉口花园一期小区内规划用于停放汽车的地面停车位并未占用公共绿地或其他场所，因此，汉口花园一期业委会的主张仍然依据不足。综上，汉口花园一期业委会要求确认武汉市汉口花园一期小区（A、B区域）内地面500个停车位使用权归小区全体业主共有的请求，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。
据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
驳回原告武汉市汉口花园一期小区第二届业主委员会的诉讼请求。
案件受理费14，520元、邮寄费20元，合计14，540元，由原告武汉市汉口花园一期小区第二届业主委员会负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 罗 松
人民陪审员 李国良
人民陪审员 刘静萍
二〇一六年十二月二十七日
书 记 员 周 郴