宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）宁0202民初3602号
原告：马胜国，男，1971年4月23日出生，汉族，个体户。
委托诉讼代理人：白晶莹，宁夏宁众律师事务所律师。
被告：宁夏瑞和物业服务有限公司，住所地：大武口区朝阳东街25号二楼。
法定代表人：张华，宁夏瑞和物业服务有限公司总经理。
委托诉讼代理人：胡翠宏，宁夏信援律师事务所律师。
原告马胜国与被告宁夏瑞和物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月19日立案后。依法适用简易程序，公开开庭进行审理。当事人的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
马胜国向本院提出诉讼请求：1.判令被告宁夏瑞和物业服务有限公司将物业服务费由现在2元／㎡的收费标准降至0.6元／㎡的收费标准；2.判令被告宁夏瑞和物业服务有限公司自2017年开始向原告马胜国房屋室内供暖达到国家标准18℃以上；3.判令被告宁夏瑞和物业服务有限公司免除原告马胜国2011年至2016年全部的采暖费；4.判令被告宁夏瑞和物业服务有限公司向原告马胜国退还改电费1290元；5.本案案件受理费由被告宁夏瑞和物业服务有限公司承担。事实和理由：马胜国购买了位于××区营业房8幢104号。宁夏瑞和物业服务有限公司于2011年作为物业服务企业进驻该小区提供物业服务。马胜国与宁夏瑞和物业服务有限公司未签订过相关物业服务合同。长期以来，宁夏瑞和物业服务有限公司存在乱收费、卫生绿化差、收费不透明及不向业主出具正式发票等问题，给小区业主造成了极大的生活不便和困扰。宁夏瑞和物业服务有限公司私自决定首座龙庭小区的物业服务费按照2元／㎡收取，而收取物业服务费明显与其服务质量存在巨大差距。小区冬季供暖由宁夏瑞和物业服务有限公司采取自建锅炉供暖方式向马胜国等业主集中供暖，但每年供暖室内温度都达不到18℃，常年维持在15℃左右，致使马胜国等业主无法正常取暖。宁夏瑞和物业服务有限公司在收取电费时存在乱收费现象，因房屋买卖合同约定房屋水电暖三通，但当马胜国等业主入住后发现全小区只有一个电表，宁夏瑞和物业服务有限公司在计量电表时就多计量度数，垄断供电以逼迫马胜国等业主多交纳电费，并以停电的方式胁迫马胜国等业主交纳物业服务费。为了能正常用电和负担合理的电费，马胜国等业主又向宁夏瑞和物业服务有限公司交纳1290元改电费，宁夏瑞和物业服务有限公司才为马胜国等业主每户更换了独立的电表。宁夏瑞和物业服务有限公司还擅自占用公用绿化带，铲除植被扩大停车场使用面积，而所收取停车费等费用却从不向马胜国等业主披露；在向马胜国等业主收取物业服务费等费用时也从不出具正规票据。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予以支持。现马胜国为维护其合法权益，特向本院提起诉讼，望判如所请。
宁夏瑞和物业服务有限公司辩称，一、前期物业合同明确约定该小区商业用房物业服务费每月2元／㎡，该约定对各业主具有约束力，而且目前宁夏瑞和物业服务有限公司对于商业用房物业标准降至每月1.4元／㎡，马胜国也长时间没有缴纳物业服务费；二、马胜国2016年的采暖费尚欠2625元，2017年采暖费没有缴纳，其未履行先行义务，所以无权要求宁夏瑞和物业服务有限公司供暖并供至标准温度，其主张免除2011年至2016年度采暖费没有事实及法律依据，且双方已就上述采暖费缴纳完毕，除部分未缴部分；三、诉状中所述改电事宜，系经广大商业业主同意，并由商业业主代表协同他方同宁夏瑞和物业服务有限公司签订委托书，由宁夏瑞和物业服务有限公司代收所需费用，已收费用均用于改电事宜。综上，应驳回马胜国的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。马胜国分别提交的关于大武口区首座龙庭小区物业等信访事项协调会议纪要、物业服务费收据、采暖费收据、关于2017至2018年首座商业供暖方案、情况说明、物业服务合同首页具有证据的真实性、合法性，在证据关联性上与本案争议尚不产生实质联系，不予采信，改电费收据、普通增值税发票（两张）、增值税发票（四张）具有证据的真实性、合法性，在证据关联性上不足以体现马胜国待证事实的存在，且主张待证事实与案件争议之间亦不产生实质关系，不予采信。宁夏瑞和物业服务有限公司分别提交的前期物业服务合同（两份）、申请、委托书、公告（两份）、会议纪要具有证据的真实性、合法性，在证据关联性上能体现宁夏瑞和物业服务有限公司待证事实的存在，且待证事实与案件争议之间具有实质关系，予以采信，而照片（两张）具有证据的真实性、合法性，但在证据关联性上不足以体现宁夏瑞和物业服务有限公司待证事实的存在，不予采信。
本院经审理认定事实如下：马胜国购买了位于××区营业房8幢104号。宁夏瑞和物业服务有限公司与首座龙庭小区建设单位签订有《前期物业合同》，合同约定非住宅物业服务费由业主按其拥有建筑面积2元/㎡计算，合同还就业主与物业服务企业之间的其他条款内容进行了约定。首座龙庭小区冬季供暖是由宁夏瑞和物业服务有限公司采取自建锅炉供暖方式向马胜国等业主集中供暖，每年供暖室内温度确有达不到18℃的现象，致使马胜国等业主无法正常取暖。首座龙庭小区原仅有一个电表，当宁夏瑞和物业服务有限公司与业主在计量、分摊、收取电费时，经常与马胜国等业主发生矛盾。2016年8月4日，首座龙庭小区业主委员会委托宁夏瑞和物业服务有限公司收集供电局需要的用电商户业主信息和电表改造费用。2016年8月5日，宁夏瑞和物业服务有限公司向首座龙庭商业房业主电表分卡到户改造收费事宜登出公告。公告主要内容为首座商业业主全体改造电表费用21万元，每户小计分摊1410元。
本院认为，马胜国主张将物业服务费由现在的2元/㎡降低至0.6元／㎡收费标准，首府龙庭小区商业物业服务费标准是否有必要降低，该项主张完全可通过召开小区业主委员会的途径由小区商户业主在意思自治范围内自主行使权利就可解决，该降价权的行使并不像违约责任、侵权责任等权益功能遭受损坏，必须借助公权力的介入才得以恢复原状。故，该项主张欠缺实体法依据。马胜国主张自2017年起宁夏瑞和物业服务有限公司营业房达到国家标准18℃以上并主张退还2016年以前的采暖费。因首座龙庭小区供暖设施是在建设之初就设计为燃气锅炉方式为业主供暖，而商业房为了自身经营的需要，就不可避免的存在房屋门窗较大，在营业期间房屋的门要保持一定程度敞开的现实；而马胜国也承认锅炉老化严重，虽经物业公司精心维护，但老化问题依然严重的事实。故，马胜国主张将商业房冬季室内供暖温度达到18℃以上是可遇而不可求的一个现实性问题，造成商业房达不到18℃以上系多种原因所致，因条件的不确定性，即便宁夏瑞和物业服务公司正常供暖，商业房冬季室内温度也有可能达不到18℃。马胜国该项请求欠缺证据佐证，应承担举证证明不能的不利后果；从而其主张退还已交纳采暖费也不能成立，且其已向宁夏瑞和物业服务有限公司支付了上述费用，说明其交纳这些费用是心甘情愿的，再退还已交纳费用欠缺充分的理由，且也无适用法律的依据。马胜国主张宁夏瑞和物业服务有限公司退还改电费1290元，因商业房用电原仅配备一个电表，在使用中存在诸多的不便，应业主的要求下改为每个业主入户配备一个电表，改电费应由每个业主自行负担是理所应当的，在商业房改电之前商业业主每家分摊改电费1410元，而首座龙庭小区商业房实际改电费共计21万元，改电完工后多退少补。宁夏瑞和物业有限公司系受首座龙庭小区业主委员会的委托收取相关业主的改电费，已将收取剩余改电费退还给了马胜国等业主，而马胜国主张退还全部改电费与委托书约定”宁夏瑞和物业服务有限公司按施工合同总价核定标准，收取用户的改造费用”相悖。
综上所述，马胜国的诉求均不具有合理性，亦法律依据不足。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：
驳回原告马胜国的全部诉讼请求。
案件受理费50元，减半收取计25元，由马胜国负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。
审判员刘力
二〇一七年十一月二十二日
书记员范抒意