浙江省苍南县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0327民初226号
原告（反诉被告，以下统一称原告）：王书雄，男，1970年11月5日出生，汉族，住苍南县。
原告（反诉被告，以下统一称原告）：许彩凤，女，1973年3月16日出生，汉族，住苍南县。
原告共同委托诉讼代理人：陈立启、张步胜，浙江正昌律师事务所律师。
被告（反诉原告，以下统一称被告）：浙江林垟房地产开发有限公司，统一社会信用代码9133032772362233X9，住所地苍南县。
法定代表人：叶经书，总经理。
委托诉讼代理人：周荣铸、吴世文，浙江玉山律师事务所律师。
原告王书雄、许彩凤与被告浙江林垟房地产开发有限公司（以下简称林垟公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年1月6日立案。2017年2月16日，被告林垟公司对原告提起反诉。2017年4月7日，本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王书雄及原告王书雄、许彩凤共同委托诉讼代理人陈立启，被告林垟公司委托诉讼代理人吴世文到庭参加诉讼。诉讼期间，本院依双方当事人的庭外和解申请，决定给予庭外和解期限60日。因案情复杂，本案经本院院长批准延长审限六个月。本案现已审理终结。
原告王书雄、许彩凤起诉称：原、被告于2014年2月17日签订一份《商品房买卖合同》。合同约定：被告向原告预售位于商品房，购房款为1744444元；商品房预售的，自本合同生效之日起30日内，由出卖人就涉案商品房买卖合同向苍南县住房和城乡规划建设局申请登记备案。事后，原告按合同约定支付了全部购房款，被告也向原告出具了收款收据，但被告至今仍拒不开具正式购房发票，也未就涉案商品房买卖合同按约向有关主管部门办理备案手续。综上，原告认为涉案合同系双方真实意思表示，且不存在无效的情形，应认为有效。被告至今未履行上述义务，已构成违约，应承担违约责任。据此，原告请求：一、依法确认原、被告于2014年2月17日就灵溪镇“华臣一品苑”第44幢603号商品房所签订的《商品买卖合同》有效；二、依法判令被告向原告开具上述商品房买卖价款发票，在诉讼过程中，原告撤回该项诉讼请求；三、依法判令被告向主管部门申请办理上述商品房预售合同备案手续，在诉讼过程中，原告撤回该项诉讼请求；四、本案诉讼费由被告负担。
被告林垟公司答辩并反诉称：对原、被告于2014年2月17日签订《商品房屋买卖合同》及合同约定的购房款金额没有异议。但该合同第七条约定：买受人按下列第1种方式按期付款：1、买受人应于2014年2月17日前支付100%房款；第八条约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：2、逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。合同签订后，被告就涉案《商品房买卖合同》办理了网签登记，但原告至今未支付购房款1744444元。截止2015年10月20日，原告逾期付款已超过90日，为此，被告委托浙江越人律师事务所向原告送达了律师函，限定原告在收到本律师函之日起7个工作日内支付尚欠购房款并办理相关手续。逾期不办理的，在逾期之日解除涉案商品房买卖合同。但原告收到律师函后并没有缴纳购房款，故被告无法开具发票及办理合同登记备案手续。鉴于原告已经构成了根本违约，故被告反诉请求：一、判令解除原、被告于2014年2月17日就灵溪镇“华臣一品苑”第44幢603号商品房所签订的《商品房买卖合同》；二、判令原告协助被告办理撤销商品房买卖合同网签登记；三、判令原告向被告支付逾期付款违约金52333.32元（总价款1744444元×3%=52333.32元）；四、判令本案诉讼费用由原告承担。
原告在本院指定的举证期限内提供了下列证据材料：
1、身份证、工商公示信息单，以证明原、被告诉讼主体资格。
2、商品房买卖合同，以证明原、被告签订涉案商品房买卖合同及合同相关约定的事实。
3、收款收据，以证明原告已履行支付购房款义务的事实。
4、银行汇款明细清单、房屋转证协议书、民事判决书借款结算单、郑祖返借款构成及有关情况共同确认书，以证明：（1）被告知道并同意以涉案商品房抵付案外人相关借款的事实：（2）案外人陈珍艳经被告原法定代表人郑祖返同意将涉案商品房出售给原告的事实：（3）原告已按约支付相关款项的事实。
5、委托书、公证书、公证书票据，以证明原告就委托被告办理涉案商品房预告登记、房屋权属登记等事项进行公证及支付公证费的事实。
被告在本院指定的举证期限内提供了下列证据材料：
1、营业执照、组织机构代码证、身份证，用以证明原、被告诉讼主体资格。
2、商品房买卖合同，用以证明原、被告约定原告支付购房款期限、解除合同的条件及原告逾期付款的违约责任等。
3、律师函、邮件回执单，用以证明原告在被告催告后仍拒不支付购房款的事实。
本院从温州大华会计师事务所调取并出示林垟公司审计报告、预收账款明细账、进账单、付款审批单、股东协议书。
原、被告提供的及本院出示的上述证据，经庭审出示质证，本院认为，本院出示的证据，原、被告对其真实性均无异议，应作为认定本案相关事实的依据。原告提供的证据1，被告提供的证据1，相应质证方均无异议，故对该两份证据证明力予以确认。原告提供的证据2，也是被告提供的证据2，故确认涉案商品房买卖合同作为认定本案相关事实的依据。被告提供的证据3，原告对其真实性没有异议，故确认该证据内容作为认定本案相关事实的依据。原告提供的证据3、4、5，其目的在于证明原告已按约履行付款义务，因该待证事实系原、被告争议焦点，本院将在下文另行阐述。
本院根据当事人的陈述及本院确认的有效证据，认定下列事实：2013年7月15日，案外人陈珍艳替王书雄、许彩凤支付给林垟公司涉案购房款100000元。2013年10月22日，郑祖返与林垟公司（签字人员为刘德相、翁京华、徐炳兴，并加盖公章）签订一份股东协议书。该股东协议书约定：郑祖返系林垟公司实际股东，持有24%股权，现因郑祖返指定第三人向林垟公司购房，并用股权折抵，特签订如下条款：1、郑祖返将其持有的股权让出4%股权由林垟公司回购，折抵现金32000000元，用作支付部分房源的购房款。2、郑祖返出让的4%股权由林垟公司回购后，各股东的股权为郑祖返持有20%股权，其他股东持有股权比例不变。3、林垟公司回购的4%股权由各股东按本协议第3条约定的比例享受，各股东实际所持公司比例按此比例进行调整，并按此比例承担义务、享受权利。同日，林垟公司对股权回购完成了内部审批流程手续，确定郑祖返持有的林垟公司4%股权折抵32000000元，其中1644444元替王书雄、许彩凤支付涉案购房款。为此，林垟公司于同月23日出具一份载明收到王书雄、许彩凤购房款1744444元的收款收据给王书雄、许彩凤，并在预收账款明细账上载明前述事实。同月24日，林垟公司出具一份华臣一品购房联系单给王书雄、许彩凤。2014年2月17日，王书雄、许彩凤作为买受人与林垟公司作为出卖人签订了一份商品房买卖合同。合同第一条约定：出卖人以出让方式取得坐落于苍南县地块的建设用地使用权，经批准在上述地块开发建设“华臣一品苑（三期）”（现定名）商品房。该商品房建设工程规划许可证号为330327201101001，施工许可证号为330327201108030101。第二条约定：买受人购买的商品房为预售商品房，预售许可证号为苍房售许字（2012）第008号。第三条约定：买受人购买的商品房坐落于“华臣一品苑”第44幢603号。该商品房的设计用途为住宅，属框剪结构，建筑面积为152.18平方米。第五条约定：按建筑面积计算购房款，商品房单价为每平方米11463.03元，总金额为1744444元。第七条约定：买受人于签订本合同当日支付全部购房款1744444元。第八条约定：买受人逾期付款的违约责任。（1）逾期付款不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行。（2）逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。出卖人愿意继续履行合同的，合同续继履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金。第二十七条约定：商品房预售的，自本合同生效之日起30日内，由出卖人向苍南县住房和城乡规划建设局申请登记备案。合同同时对交房交证条件、时间及逾期交房违约责任等事项进行了约定。合同签订后，在苍南县住房和城乡规划建设局为涉案合同办理网签登记手续。
另查明：
1、涉案商品房至今未竣工。
2、郑祖返在2010年7月20日至2013年7月15日担任林垟公司总经理，负责公司全面工作，在2013年7月15日至2015年8月12日止担任林垟公司法定代表人，其职务为董事长兼总经理。
3、林垟公司成立时注册资本为1000万元，2010年9月14日增资至2000万元。事后，温州市大华会计师事务所接受委托对林垟公司资产负债情况进行审计，于2015年12月25日出具审计报告，其中资产负债表显示林垟公司在资产负债相抵后资产总额为1593525600元。
4、林垟公司开发的华臣一品苑商品房项目中44幢预售许可证于2012年7月9日取得。
本院认为：涉案商品房买卖合同系具有缔约能力的当事人作出的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合同标的合法、确定，该合同自成立时生效。故原告第一项诉讼请求，于法有据，本院予以支持。
根据原、被告诉辩意见，本案主要争议焦点在于原告是否已支付涉案购房款。对此，本院认为：一、案外人陈珍艳替王书雄、许彩凤支付给林垟公司涉案购房款100000元，证据确凿，本院予以确认。二、涉案商品房买卖合同签订前，郑祖返为替原告支付剩余购房款1644444元，与被告签订了股权回购合同。该合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，同时由于林垟公司现有资产远超其注册资本，可见该合同签订及履行并不损害国家利益、社会利益和他人利益。故确认该合同合法有效。事后，林垟公司履行了股权折抵现金内部审批流程、出具收款收据等合同义务，对外产生了林垟公司已收取包括上述1644444元在内的全部涉案购房款的法律效力。可见，原告已按约支付剩余购房款1644444元。综上所述，原告已按约履行付款义务，并不构成违约。故被告要求判决合同解除、协助办理撤销合同网签登记及支付逾期付款违约金的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予以支持。原告撤回第二、三项诉讼请求，系其对自己民事权利的合法处分，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、确认王书雄、许彩凤与浙江林垟房地产开发有限公司之间于2014年2月17日就华臣一品苑第44幢603号商品房所签订的《商品房买卖合同》有效；
二、驳回浙江林垟房地产开发有限公司的反诉诉讼请求。
本诉案件受理费80元和反诉案件受理费555元，合计635元，由浙江林垟房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审 判 长 黄兆针
人民陪审员 廖海燕
人民陪审员 郑增军
二〇一七年十二月二十五日
书 记 员 林其长
相关法律条文链接：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
附件：苍南县人民法院民事裁判后续释明。
一、对不具有强制执行内容的裁判文书：
1、裁判文书系确权判决的，确认的权利自判决生效时即具有法律效力，无需申请本院强制执行；
2、裁判文书系撤销或解除合同判决的，无需申请执行即具有法律效力，合同撤销或解除后相关财产权益纠纷未一并处理的，可另行起诉；
3、裁判文书准予离婚判决的，双方当事人在判决正式生效前不得与他人另行结婚；
二、对具有强制执行内容的裁判文书：
4、负有义务的一方当事人拒不履行或迟延履行裁判文书主文确定内容的，享有权利的另一方当事人应当在判决确定的义务履行之日起二年内向本院申请执行；申请执行的应提交强制执行申请书、申请人身份证明、裁判文书及生效证明（由原案件经办人出具）。
三、对裁判文书内容不能完全理解或有误解等情况的，可向经办法官咨询，由经办法官负责解答释疑。
四、本院作出裁判后，各方当事人有和解意愿的，可自行和解或在执行程序中申请法院执行和解。