北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第08193号
上诉人（原审被告）北京实地房地产开发有限责任公司，住所地北京市通州区宋庄镇都市园望都一街2号。
法定代表人杨维旺，总经理。
委托代理人朱红民，男，1976年4月21日出生，北京实地房地产开发有限责任公司法务。
被上诉人（原审原告）庄立刚，男，1961年9月24日出生。
被上诉人（原审原告）贾磊琦，女，1964年4月26日。
二被上诉人共同委托代理人谢兰成，北京市亚东律师事务所律师。
上诉人北京实地房地产开发有限责任公司（以下简称实地公司）因与被上诉人庄立刚、贾磊琦商品房预售合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2015）通民初字第04725号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人实地公司之委托代理人朱红民、被上诉人庄立刚、贾磊琦之委托代理人谢兰成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2015年2月，庄立刚、贾磊琦起诉至原审法院称：我二人与实地公司于2010年11月14日签订了《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），我购买了通州区新华大街南、中山大街北侧5号住宅楼×号房屋（以下简称×号房屋）。购房款合计3698262元已付清。根据《预售合同》的规定，实地公司应当在2012年12月28日前取得楼栋权属证明，实地公司实际于2014年10月17日才取得楼栋权属证明，实地公司已经构成违约，故起诉要求：1.判令实地公司向我二人支付自2012年12月29日至2014年10月16日的延迟办理楼栋权属证明的违约金242971元；2.诉讼费由实地公司承担。
实地公司在原审法院辩称：我公司不同意庄立刚、贾磊琦的诉讼请求，我公司已于2014年10月17日取得该楼栋的房屋所有权证书。我公司已经向庄立刚、贾磊琦交付了×号房屋，庄立刚、贾磊琦已经入住，庄立刚、贾磊琦起诉的事实与理由并未对庄立刚、贾磊琦本身造成实质影响。庄立刚、贾磊琦未在法定期限内截止到2014年12月29日主张其权利，故依据法律规定，庄立刚、贾磊琦的起诉超过了诉讼时效，丧失了胜诉权。
原审法院经审理查明：2010年11月14日，庄立刚、贾磊琦作为买受人与实地公司作为出卖人签订《预售合同》，庄立刚、贾磊琦购买×号房屋，合同约定房屋总价款为3666240元。合同签订后，庄立刚、贾磊琦交纳了全部购房款，实地公司于2010年11月14日为庄立刚、贾磊琦出具发票。2012年10月27日，庄立刚、贾磊琦办理×号房屋的入住手续，实地公司向庄立刚、贾磊琦交付×号房屋，办理入住手续当日，庄立刚、贾磊琦支付面积补差款32022元。《预售合同》第二十一条产权登记约定：“（一）初始登记出卖人应当在2012年12月28日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人已付款的1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。……”实地公司于2014年10月17日取得5号住宅楼（现为北京市通州区中山大街61号院1号楼）的楼栋权属证明。在本案审理过程中，庄立刚、贾磊琦认为诉讼时效的起算时间应从合同约定的义务履行期限届满之次日起计算，即从实地公司取得楼栋权属证明的次日2014年10月18日开始计算。
原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。本案中庄立刚、贾磊琦与实地公司签订的《预售合同》合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。按照合同第二十一条之规定，实地公司应在2012年12月28日前办理完毕楼栋的权属证明，但截止2014年10月17日实地公司才取得庄立刚、贾磊琦所购×号房屋所在的5号住宅楼的楼栋权属证明，实地公司已经构成违约，应向庄立刚、贾磊琦支付逾期办理楼栋权属证明的违约金。房屋买卖合同中约定当事人违反合同义务应承担的违约金为按日计付的继续性违约金，以每个个别的债权分别单独适用诉讼时效，当事人在诉讼中提出时效抗辩的，违约金保护范围为当事人起诉之日前两年。庄立刚、贾磊琦于2015年2月9日向法院提出诉讼，故法院支持庄立刚、贾磊琦自2013年2月10日至2014年10月16日期间的逾期办理楼栋权属证明的违约金的诉讼请求。因庄立刚、贾磊琦未及时行使权利，自2013年2月10日前庄立刚、贾磊琦起诉的逾期办理楼栋权属证明的违约金的诉讼请求，已经超过了诉讼时效，故对庄立刚、贾磊琦该部分诉讼请求，法院依法不予支持。
据此，原审法院于2015年5月作出判决：一、实地公司给付庄立刚、贾磊琦迟延办理楼栋权属证明违约金人民币二十二万七千零七十三元，于判决生效之日起七日内执行清。二、驳回庄立刚、贾磊琦的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审法院判决后，实地公司不服上诉至本院，请求撤销原审判决，改判驳回庄立刚、贾磊琦原审全部诉讼请求。其事实及理由为：实地公司已为庄立刚、贾磊琦办理了入住，楼栋权属证明的迟延取得不影响庄立刚、贾磊琦实际居住，也未给其造成实际损害；《预售合同》中产权初始登记的日期是建委拟定的格式条款，并非其与当事人的约定，实地公司与庄立刚、贾磊琦约定如买受人未在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证，买受人有权退房，即庄立刚、贾磊琦有可能依据以上合同条款要求解除涉案《预售合同》，在此情形下本案判决实地公司承担违约责任的判决结果将可能与庄立刚、贾磊琦后续要求解除合同的诉求产生冲突。庄立刚、贾磊琦同意原审判决。
另查，《预售合同》附件十为补充协议，其中双方针对《预售合同》中所约定的转移登记产权证办理的时间进行了变更，未对初始登记权属证明的取得期限加以更改。
本院经审理查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实，有《预售合同》及其附件、购房款发票、楼宇产权证书、《北京市门牌、楼牌编号证明信》、竣工验收备案表、《北京O**项目住宅、写字楼、商业业主办理产权所需提供的资料》、邮寄单及双方当事人陈述等在案佐证。
本院认为：实地公司主张《预售合同》中关于产权初始登记的约定是建委事先拟定的格式合同，并非其真实意思的表示。对此，该《预售合同》确实采用了由北京市住房和城乡建设委员会和北京市工商行政管理局共同制定的示范文本，但其中第二十一条关于初始登记和转移登记的办理期限、违约责任的选择以及违约金的标准等均留白由合同双方自行填写，因此《预售合同》确定的实地公司应在2012年12月28日前取得商品房所在楼栋的权属证明应属于合同双方自行协商确定，是双方的真实意思表示，而非实地公司所主张的建设行政管理部门预先拟定的强制性要求。此外，在该《预售合同》的附件十即双方签署的补充协议中，双方仅针对转移登记中产权证办理的时间进行了更改，未对初始登记的时间进行更改，更进一步印证了《预售合同》中实地公司应在2012年12月28日前获得产权证是双方真实意思表示。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，实地公司未能按合同约定期限办理商品房所在楼栋的权属证明，已经构成违约，鉴于庄立刚、贾磊琦的部分诉讼请求已经超过诉讼时效，原审法院仅对其未超过诉讼时效的部分予以支持并依据《预售合同》约定的标准判决实地公司支付相应的违约金并无不当，本院予以维持。另，关于实地公司提出逾期办理转移登记房屋所有权证书的违约责任问题，庄立刚、贾磊琦并未在本案中提出主张，不存在与本案诉求及结果产生冲突问题。
综上，实地公司的上诉主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原审认定事实及适用法律均无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费2472元，由庄立刚、贾磊琦负担119元（已交纳），由北京实地房地产开发有限责任公司负担2353元（于本判决生效之日起7日内交纳），二审案件受理费4706元，由北京实地房地产开发有限责任公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 霞
代理审判员 李春香
代理审判员 陈亢睿
二〇一五年七月二十日
书 记 员 王 艳