山东省潍坊市奎文区人民法院山东省潍坊市奎文区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0705民初4052号 原告：潍坊家豪置业有限公司，住所地山东省潍坊市奎文区民生街以南、文化路以西盛世豪廷濠景苑**楼。 法定代表人：陈凌，董事长。 委托诉讼代理人：杨芬芳，山东中强（潍坊）律师事务所律师。 被告：王滨，男。 第三人：中国建设银行股份有限公司潍坊分行，住所地山东省潍坊市奎文区四平路**。 法定代表人：张健，行长。 委托诉讼代理人：冷延波，男。 原告潍坊家豪置业有限公司与被告王滨、第三人中国建设银行股份有限公司潍坊分行（以下至判决主文简称建行潍坊分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。根据原告潍坊家豪置业有限公司的申请，本院依法追加建行潍坊分行为第三人参加诉讼。原告潍坊家豪置业有限公司委托诉讼代理人杨芬芳、被告王滨、第三人建行潍坊分行委托诉讼代理人冷延波均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告潍坊家豪置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除2014年8月22日原、被告双方签订的商品房预售合同，被告配合原告办理完成预售合同备案解除等手续，同时解除被告与第三人签订的个人住房借款合同，并解除商品房预售抵押登记；2.被告向原告支付违约金142000元；3.诉讼费用由被告承担。在本案审理过程中，原告申请撤销中国建设银行股份有限公司潍坊奎文支行为第三人，本院依法予以准许。事实及理由：2014年8月22日，原告与被告签订商品房预售合同及借款合同，约定被告购买原告开发建设的位于奎文区××街××号××小区××号楼××号房，房屋预售建筑面积约156.9平方米，房屋总价款717974元，付款方式为银行按揭；因经济困难，原告同时向被告借款215000元用以支付购房首付款，借款合同签订后该笔借款直接冲抵了房屋首付款，剩余482000元被告办理了商业贷款。但此后，被告未按借款合同约定于2017年8月22日前还清全部借款，尚有71000元本金未归还。根据法律法规及双方签订的借款合同约定，被告拒不履行借款归还义务的行为构成根本违约，为维护原告合法权益，请求依法判如所请。后原告变更诉讼请求为1.解除2014年8月22日原、被告双方签订的商品房预售合同及2014年12月25日网签的商品房预售合同，被告配合原告办理完成预售合同备案登记及预告登记解除手续；2.由原告与第三人结算并一次性归还涉案房屋剩余银行贷款，第三人负责解除商品房预抵押登记；3.被告向原告支付违约金142000元；4.诉讼费用由被告承担。 被告王滨辩称，对原告起诉被告的材料的真实性无异议，被告的意见是继续履行合同，被告仍然要涉案房屋，每月继续还款。 第三人建行潍坊分行称，第三人的意见是与被告解除双方签订的个人住房（商业用房）借款合同，由原告将被告的剩余银行欠款一次性返还第三人。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告提交的商品房预售合同2份、借款合同及借条各1份，购房款收据7份、收回借款的收据2份、建设银行贷款进账单1份，原告通过EMS向被告发出解除预售合同的违约通知及解除商品房买卖合同的通知各1份，被告及第三人均无异议；第三人提交的个人住房（商业用房）借款合同1份，原、被告均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实： 2014年8月15日，原告向被告交纳定金20000元。2014年8月22日，原告与被告签订商品房预售合同一份，约定被告购买原告开发的位于奎文区××街××号××小区××号楼××号房，房屋预售建筑面积约156.9平方米，房屋总价款717974元，付款方式为银行按揭：被告应于签定合同时向原告支付20000元作为定金，并于2014年8月22日前付清首期购房款235974元（含定金），余额482000元，被告向银行申请按揭贷款。双方在商品房买卖合同补充协议中约定，被告的联系地址为“潍坊诸城市马庄镇闸河涯村”，原告按该地址寄发书面通知书，自书面通知寄发之日起三天后，即视为已送达被告。被告拒绝签收或者被告的同住家属、同事、传达部门签收等均视为已送达本人……。双方并商订了其他权利义务。 2014年8月22日，原、被告签订借款合同一份，约定被告于2014年8月22日向原告购买位于奎文区××街××号××小区××号楼××室房屋一套，须交首付款，因经济问题，被告向原告借款215000元，借款时间共36个月，自2014年8月22日至2017年8月22日止，被告分别应于2015年8月22日、2016年8月22日各归还72000元，2017年8月22日前应全部还清借款215000元。借款合同第五条违约责任条款中约定，被告未能按期还款，除应当立即归还全部借款本金外，还应向原告支付相当于两倍本金数额的违约金，且视为被告严重违约，原告有权随时解除双方于2014年8月22日签订的商品房买卖合同，将房屋收回另行出售，被告应在收到原告解除合同通知之日起三日内无条件将房屋腾退，并按原告要求到房管部门撤销备案，否则，每逾期一日应向原告支付违约金500元。双方并商订了其他权利义务。借款合同签订后，被告给原告出具借条一份，载明收到原告215000元，用于购买盛世华府7号楼502室，于2015年8月22日前归还借款72000元，于2016年8月22日前归还借款72000元，于2017年8月22日前归还剩余借款71000元。被告在借款人处签字捺手印。 2014年8月22日，被告向原告交纳房款974元、、地下室款22865元维修基金14121元；2015年1月15日，被告向原告交纳了备案、预告、抵押登记、所有权、抵押变更费共计400元，原告均给被告出具了收款收据。2014年9月30日，原告向被告出具了房款金额为215000元的收款收据。 2014年11月25日，被告王滨作为借款人、抵押权人与第三人建行潍坊分行、山东巨鑫投资担保有限公司签订个人住房（商业用房）借款合同，约定被告借款本金为482000元，借款期限240个月，自2015年1月12日至2035年1月12日，被告的还款方法为等额本息。被告以其购买的奎文区××街××号××号楼××室房屋提供抵押担保，山东巨鑫投资担保有限公司为被告借款提供连带责任保证。 2014年12月25日，原、被告又签订商品房预售合同一份，合同编号：×××32，该合同内容与2014年8月22日原、被告签订的商品房预售合同基本一致，该合同在房管局办理了登记备案，涉案房屋已办理网签。 2015年1月14日，第三人向被告发放贷款482000元，该笔贷款直接转存至原告账户。同日，原告向被告出具了482000元房款的收款收据。截止开庭之日，被告尚欠第三人贷款部分本金未还（部分本息已由山东巨鑫投资担保有限公司垫付）。 2015年8月22日、被告向原告偿还借款72000元。 2016年8月24日，原告向被告寄送违约通知，违约通知载明被告已违约还款，要求被告在收到本通知之日起三日内或自本通知发出之日起七日内到原告处付清欠款，逾期，原告即依据相关法律规定及合同约定解除商品房买卖合同，将房屋另行出售，并按原告要求到房管部门撤销备案。2016年9月26日，被告向原告偿还借款72000元。借款余额71000元被告拖欠未予偿还。2017年11月，原告诉至本院，要求判如所请。 2018年9月18日，原告再次向被告寄送解除商品房买卖合同的通知，通知载明被告已违约还款，根据借款合同第五条的相关规定，原告有权随时解除商品房买卖合同，现通知被告解除涉案商品房买卖合同，原告收回房屋另售并将依法追究被告的违约赔偿责任，被告应立即将房屋腾退（装修不作任何补偿）并配合到房管部门撤销备案登记。 另查明，涉案房产已于2015年1月12日预告登记至被告名下并设定了抵押权人为第三人建行潍坊分行（他项权证号：潍房预奎文字第0××6号）的抵押，抵押金额482000元。 涉案房屋原告交付被告后，又予以收回。 本院认为，原告潍坊家豪置业有限公司与被告王滨签订的商品房预售合同、借款合同，系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立，合法有效，双方均应按照合同的约定享有权利、履行义务。 被告已经通过向原告借款215000元及自行支付20974元的方式依约支付了首付款235974元并办理了商业贷款482000元，原告也已经办理合同登记备案、已经交付房屋并办理涉案房屋的预告登记至被告名下，双方均按约定履行了自己的义务。此后，在被告未按借款合同的约定于2016年8月22日向原告还款72000元违约后，原告于2016年8月24日向被告寄送违约通知，被告即于同年9月26日向原告偿还借款72000元，原告未提异议，至此时，应视为原、被告愿意继续履行双方签订的商品房预售合同及借款合同。但是，此后，被告未再按借款合同的约定于2017年8月22日向原告偿还借款72000元，事实清楚，被告再次构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，因此，原告有权按照借款合同第五条违约责任条款的约定，解除双方签订的商品房预售合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，被告应当返还涉案房屋及附属物地下室（已返还），同时应当配合原告办理涉案房屋撤销备案和预告登记手续。因原告同意由其与第三人结算并一次性归还涉案房屋剩余银行商业贷款，且第三人亦表示同意，故在上述贷款还清后，第三人应当解除商品房预告抵押登记。同时，虽然被告系以向原告借款215000元的方式支付首付款，但是被告仍额外支付了购房首付款20974元、维修基金14121元、、地下室22865元后又按照借款合同的约定向原告偿还首付款借款144000元，故原告应当返还被告上述款项共计201960元。对于原告要求被告支付违约金142000元的诉讼请求，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，违约金数额的确认应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素，依照公平原则和诚实信用原则予以衡量。据此，本院认为原告主张的违约金数额过高，本院依法确定以原告向被告借款未还的数额为基数、以借款合同约定的还款时间之次日始，按中国人民银行同期贷款利率计算至实际还款之日止,即以71000为基数按中国人民银行同期贷款利率自2017年8月23日始计算至被告实际还款之日止。 综上所述，原告的部分诉讼请求合法有据，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十二条规定，判决如下： 一、解除原告潍坊家豪置业有限公司与被告王滨于2014年8月22日签订的商品房预售合同及2014年12月25日登记备案的商品房预售合同； 二、原告潍坊家豪置业有限公司于本判决生效之日起十日内按照第三人中国建设银行股份有限公司潍坊分行最终结算数额一次性归还被告王滨所欠剩余银行贷款数额，在原告潍坊家豪置业有限公司偿还完毕所有贷款数额后，第三人中国建设银行股份有限公司潍坊分行于十日内解除奎文区××街××号××小区××号楼××号商品房预告抵押登记（潍房预奎文字第0××6号），上述数额与贷款数额482000元差额部分，由原告潍坊家豪置业有限公司返还被告王滨； 三、本判决第二项确定的解除预告抵押登记履行完毕之日起十五日内，被告王滨协助原告潍坊家豪置业有限公司办理奎文区××街××号××号楼××号商品房（潍房预奎文字第0××6号）撤销备案和预告登记手续； 四、原告潍坊家豪置业有限公司返还被告王滨购房款、维修基金及地下室款项共计201960元； 五、被告王滨支付原告潍坊家豪置业有限公司违约金：以71000元为基数按中国人民银行同期贷款利率自2017年8月23日始计算至被告王滨实际还款之日止； 六、驳回原告潍坊家豪置业有限公司的其他诉讼请求。 上述第二、四、五项确定的数额相互折抵后应于第三项履行完毕后十五日内予以支付。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10980元，财产保全费1230元，合计12210元，由被告负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审判长  王荣彬 审判员  陈 倩 审判员  崔心波 二〇一九年九月二日 书记员  刘莎莎