福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽01民终6821号
上诉人（原审原告、反诉被告）：张秀春，女，1972年2月12日出生，汉族，住福建省永泰县。
委托诉讼代理人：张伟，男，系张秀春丈夫。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：永泰县上一房地产开发有限公司，住所地福建省永泰县樟城镇南湖路3号（工会大厦二楼）。
法定代表人：刘必东，总经理。
委托诉讼代理人：陈彧，福建建达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何山，福建建达律师事务所律师。
上诉人张秀春因与被上诉人永泰县上一房地产开发有限公司（以下简称“上一公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服福建省永泰县人民法院（2017）闽0125民初1003号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张秀春上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项、第三项；2.改判上一公司按照《商品房买卖合同》第八条、第十一条规定向张秀春履行“日出东方”楼盘17层1703单元号合格商品房交房手续；3.判决上一公司按照《商品房买卖合同》第九条规定赔付张秀春违约金（违约金自2017年3月31日起至实际交付之日止，按日万分五计算，违约金以购房总价款的百分之三十为限）；4.驳回上一公司关于张秀春支付逾期办理按揭贷款违约金的诉讼请求。事实和理由：一、上一公司拟交付的商品房并未竣工验收合格，未履行一类高层建筑强制性竣工验收备案义务，是不合法不合格的商品房，不具备交付使用条件。一审判决上一公司与张秀春于判决生效之日起十日内办理“日出东方”项目第30号楼1703号房屋的交接手续，该判决违法违规并危及社会公共安全、公共利益，依法应予撤销、改判。二、本案系上一公司拟交付不具备交房条件的商品房引发的纠纷而非一审认定的“违约金赔付事项引发的纠纷”，张秀春有权拒绝收房并要求上一公司赔付延迟交房违约金至交房之日。三、张秀春分几次补交首付款系与上一公司就购房首付款和按揭贷款达成了新的协议，没有违约事实不应承担违约责任。四、张秀春的诉讼请求均合理合法，本案一、二审诉讼费应由上一公司承担。综上，恳请二审法院支持张秀春的上诉请求。
上一公司辩称，一、讼争商品房已通过竣工验收及消防验收、备案，符合法定的交房条件。上一公司亦已于2017年3月29日与张秀春进行交房手续的办理。因此，一审法院对上一公司不存在逾期交房的情形认定既符合客观事实，又具有法律依据，依法应予以维持。二、张秀春将建设工程竣工验收备案这一行政管理程序错误地混淆为合同约定之“交房条件”，无法律依据，依法不应予以支持。三、本案双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》内容不违反法律、法规之规定，系双方真实意思表示，并不存在法律规定的“格式合同条款无效”情形，依法成立并对双方具有约束力。四、张秀春意欲偷换概念，将其依约补足剩余购房款贷款额度不足部分与双方就“购房首付款条款”达成新约定这两个截然不同的法律概念相混淆。一审法院对于此事实认定清楚、适用法律正确，依法应予以维持。五、张秀春逾期未办妥房屋抵押贷款支付剩余购房款，已构成严重违约，上一公司有权向张秀春主张逾期付款违约金。
张秀春向一审法院起诉请求：一、判令上一公司按双方签订的《商品房买卖合同》第八条规定，履行张秀春购买的“日出东方”楼盘30#楼17层1703单元号合格商品房办理交房手续。二、判令上一公司按照双方签订的《商品房买卖合同》第九条规定赔付张秀春违约金（违约金自2017年3月31日起至实际交付之日止，1218520购房款迟延交付30日内的按日万分之三计算违约金，迟延交房超过30日的从2017年3月31日起按日万分五计算违约金，违约金以购房总价款的百分之三十为限。
上一公司向一审法院提出反诉请求：一、请求判令张秀春向上一公司支付违约金人民币13800元（从2016年10月7日起计至2016年12月1日止）；二、请求判令本案全部诉讼费用由张秀春承担。
一审法院认定事实：2016年8月8日，张秀春与上一公司签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》等相关附件，约定张秀春向上一公司购买位于永泰县樟城镇樟树坂的日出东方第30号楼1703单元号房，建筑面积为138.48平方米。其中，套内建筑面积110.63平方米，公共部位共有分摊建筑面积27.85平方米，每平方米8799.24元，总价为1218519元。签约当日张秀春支付248519元作为首期购房款，余款970000元向银行办理按揭贷款。《商品房买卖合同》第八条约定“出卖人应当在2017年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2、买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）壹仟元违约金。…”；合同第九条约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人已付款的月息2％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五的违约金”；合同第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。…”；双方另在附件六还就《商品房买卖合同》进行补充协议，其中第一段“买受人已详细阅读和理解了出卖人与买受人签订的《商品房买卖合同》的文本内容，…”、第二条约定“买受人选择银行按揭贷款方式（包括公积金贷款付款方式）支付房价款的特别约定：1、买受人确认在选择公积金/银行按揭贷款方式时，已经对按揭可能存在的风险，包括不能够取得贷款或者不能够按照申请成数贷款有充分的了解和认识，并愿意承担其中的风险。2、买受人已详细了解办理银行按揭贷款和公积金贷款的有关规定及需由买受人提交的所有材料清单和买受人所需交纳的保险费、抵押见证费、印花税等相关税、费，买受人应在签订《商品房买卖合同》当日起60日内办结银行按揭贷款和公积金贷款，用于向出卖人支付购房款。3、买受人承诺在如下约定期限内履行下列义务：（1）买受人同意于签订《商品房买卖合同》之日起7日内将办理贷款所需的材料送交出卖人。（2）如银行审查中要求买受人补充贷款所需材料，买受人应于收到出卖人发出的补充材料通知书之日起7日内补齐，送交出卖人。（3）买受人同意出卖人发出贷款签约通知书之日起7日内，携产权共有权人及有关证件到出卖人指定地点签署贷款文件。出卖人协助买受人办理银行按揭贷款手续，银行根据买受人的资信状况批准贷款额度，如由于银行批准的贷款额度不足以支付《商品房买卖合同》中约定的贷款额度，差额部分买受人应自收到出卖人书面通知书之日起7日内补足。（4）买受人保证向出卖人提交的材料真实可靠，如因材料不实影响办理贷款，买受人按逾期付款承担相应违约责任。（5）买受人不在上述约定期限内履行上述义务，即构成根本违约；有下述不及时送贷款材料，不及时补交贷款材料，不及时签署贷款文件，不及时补足贷款额度不足部分情形之一的，买受人以申请贷款总额为基数，按逾期天数每日万分之五的比例计付违约金；若买受人逾期超过30日的，出卖人有权解除合同，在逾期31日起至解除合同前以申请贷款总额为基数，按照日千分之一的比例向出卖人支付违约金，在扣除定金、违约金及备案（注销）登记手续费外，90日无息向买受人退还已付购房款余额”；第四条对《商品房买卖合同》第八条进行补充约定“1、该条所述的交付期限的起算，应以买受人已按《商品房买卖合同》及本协议的约定，如期支付了全部应付款项，且不存在其他违约情形为前提，否则出卖人支付商品房的期限起算日期予以顺延。2、出卖人与买受人经协商同意将《商品房买卖合同》第八条约定的交房标准修改为：（1）该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格。（2）该商品房所在建筑物生活给排水、用电交房时达到使用条件。（3）小区内部道路交房时完成道路垫层。（4）绿化、室外照明、消防、环卫于办理产权证前完成。其他商业、社区服务和管理等公共配套、基础设施于项目整体交付使用时完成”。附件六补充协议最后一段“买受人特别声明：买受人已与出卖人就《商品房买卖合同》及本补充协议协商取得一致，买受人已认真审阅了《商品房买卖合同》及其附件（包括本协议）之全部条款，并已清楚理解其含义，自愿同意接受”。2016年9月9日、10月4日、10月25日，张秀春分别向上一公司交纳购房款250000元、220000元、200000元，2016年12月1日，中国工商银行股份有限公司永泰支行放款300000元。2016年12月6日，上一公司组织勘察、设计、施工、监理等单位进行竣工验收，并已通过房屋建筑工程竣工验收。2017年1月6日，永泰县公安消防大队以樟公消验字[2017]第0003号《建设工程消防验收意见书》对永泰日出东方21＃－23＃、30＃－32＃及2＃地下室建筑工程进行消防验收，意见如下：综合评定本工程消防验收合格。此后，上一公司发出《交房通知》，通知张秀春于2017年3月30日交房，因双方未能就逾期交房违约金、逾期办结银行按揭贷款（以下简称逾期贷款）违约金达成一致意见而交房无果。张秀春诉至一审法院请求判令上一公司履行其购买的“日出东方”楼盘30#楼17层1703单元号合格商品房办理交房手续并判令上一公司支付逾期交房违约金等。上一公司反诉判令张秀春支付逾期贷款违约金13800元及逾期收房钥匙保管金5550元。
一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。张秀春与上一公司签订的《商品房买卖合同》及其附件是双方的真实意思表示，双方在合同及其附件中已就付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任、交付条件与期限、出卖人逾期交房的违约责任、交接等进行了约定，双方应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方约定的房屋交付时间为2017年3月30日前，交付条件是该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格。上一公司在获得竣工验收合格和建设工程消防验收合格，即房屋具备了法定的交付条件后，通知张秀春于2017年3月29日进行交房，在交房过程中双方因履行《商品房买卖合同》及《补充协议》中有关逾期交房违约金、逾期贷款违约金约定，未能达成共识而交房未果。一审法院经分析认为，张秀春、上一公司系因违约金赔付事项引发纠纷，并非《商品房买卖合同》第十一条所约定的拒绝交接情形，故对张秀春诉求2017年3月30日之后的逾期交房违约金一审法院不予支持。至于张秀春向一审法院提交其向永泰县安全生产监督局申诉的材料及照片等，主张讼争房不具备交房条件，由于该份证据不具证据的真实性、关联性，一审法院不予采信。上一公司依据《商品房买卖合同》附件六补充协议第二条第二款、第三款第（5）项的约定提出反诉，请求张秀春支付其逾期贷款55日的违约金，其中逾期30日内按日万分之五的比例计付违约金，逾期超过30日按日千分之一的比例计付违约金。张秀春反诉辩称分几次补交首付款，系已与上一公司就购房首付款和按揭贷款达成了新协议，没有违约事实，不应承担违约责任，上一公司却予以否认。由于张秀春未能举证证明其已与上一公司达成了新协议，故一审法院无法确认，且张秀春系具有完全民事行为能力人，其对补充协议的第一段第一句“买受人已详细阅读和理解了出卖人与买受人签订的《商品房买卖合同》的文本内容，…”、第二条第一款“买受人确认在选择公积金/银行按揭贷款方式时，已经对按揭可能存在的风险，包括不能够取得贷款或者不能够按照申请成数贷款有充分的了解和认识，并愿意承担其中的风险。”以及“买受人特别声明”均具备认知能力，其在附件六补充协议上签字确认，表明其真实意思表示，亦是对其民事权利的处分，其未能在合同约定的期限内办结贷款存在违约，故一审法院对张秀春此反诉辩称不予采信。一审法院根据双方签订的《商品房买卖合同》，在约定逾期交房违约金和逾期贷款违约金中存在的不公平条款，依照《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”的规定予以调整，即对逾期贷款天数30日内的按日万分之五的比例计付违约金，调整为逾期贷款天数30日内的按日万分之三的比例计付违约金；对逾期贷款天数超过30日的按日千分之一的比例计付违约金，调整为逾期贷款天数超过30日的按日万分之五的比例计付违约金。据此，张秀春应支付的逾期贷款天数53日（2016年10月7日至2016年11月30日共53日，其中500000元逾期天数17天；300000元逾期天数36天）的违约金为7170元（500000元×17天×0.03％＋300000×13天×0.03％＋300000×23天×0.05％）。一审法院对张秀春诉请上一公司应当按照法律规定的交付条件及《商品房买卖合同》第八条的约定向其交付房屋予以许可。张秀春对《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》的真实性、合法性有异议，但未能提供证据证明其违法性和无效性，至于《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》的效力认定问题，则应由相关职能部门进行审定，非民事案件审理范畴，故一审法院对张秀春的此项主张不予支持。另上一公司与张秀春系因合同约定的违约金赔付事项引发纠纷，非张秀春单方无故拒交房，一审法院对上一公司反诉请求张秀春支付其钥匙保管金5550元，亦不予支持。为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、永泰县上一房地产开发有限公司与张秀春于本判决生效之日起十日内办理永泰“日出东方”项目第30号楼1703号房屋的交接手续；二、张秀春于本判决生效之日起十日内向永泰县上一房地产开发有限公司支付逾期办结贷款违约金7170元；三、驳回张秀春的其他诉讼请求；四、驳回永泰县上一房地产开发有限公司的其他反诉请求。案件受理费6783元，由张秀春负担；反诉受理费减半收取计141.5元，由永泰县上一房地产开发有限公司负担104元，由张秀春负担37.5元。
本院二审期间，各方当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：讼争房屋是否通过竣工验收及验收合格的时间。《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》中，建设、勘察、设计、施工和监理单位均同意讼争房屋验收。张秀春主张竣工验收报告的监理、勘察等单位验收意见中“同意验收”存在同一人书写的痕迹，没有事实依据；就算是一人书写，相关单位都已加盖公章并有相关人员签名，也不能否认竣工验收报告的真实性。因此，根据竣工验收报告可以认定讼争房屋于2016年12月6日通过竣工验收。按照《建设工程质量管理条例》第四十九条“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”，建设单位将建设工程竣工验收报告报建设行政主管部门或者其他有关部门备案只是履行一个行政管理程序，并不是工程竣工验收合格的必要条件。在没有提供相反证据予以反驳的情况下，张秀春以上一公司没有提供竣工验收备案表为由，否认《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》的真实性、合法性，依据不足，不予采纳。因此，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议焦点首先在于张秀春是否存在逾期办结贷款的情形。《商品房买卖合同》约定张秀春在《商品房买卖合同》签订当日支付人民币248519元作为首付款，余款970000元以张秀春向银行申请按揭贷款的方式支付。《商品房买卖合同》签订之日张秀春按合同约定支付首付款后，又分别于2016年9月9日、10月4日、10月25日分别向上一公司交纳购房款250000元、220000元、200000元，张秀春实际仅向银行申请按揭贷款300000元。上一公司主张首付款的金额及支付时间非系双方协商一致达成，张秀春应承担逾期付款责任，但本院经审查认为，张秀春在签订合同后多次增加首付款，上一公司亦实际收取增加的670000元首付款而未提出异议，应视为双方已实际变更首付款的支付金额。张秀春关于其与上一公司已就购房首付款的支付金额和时间达成新的约定，故应从最后一笔首付款的支付之日即2016年10月25日起计算60日期限的上诉理由成立，本院予以采纳。张秀春于2016年12月1日由中国工商银行股份有限公司永泰支行将购房余款300000元支付至上一公司，未超过补充协议约定的60日的期限，故一审法院判令张秀春承担逾期付款违约责任不当，应予纠正。
其次，讼争房屋是否具备交付条件及上一公司是否存在逾期交房的情形。本院认为，讼争房屋已于2016年12月6日通过竣工验收。讼争房屋所属项目不属于强制消防验收的工程，合同补充协议约定的交房标准中没有包括消防验收合格。且上一公司发出《交房通知》时，讼争房屋已经消防验收合格，也没有其他不符合合同约定交付条件的情形。故张秀春主张讼争房屋并未竣工验收合格，未履行竣工验收备案义务、未经消防竣工验收，不具备交付使用条件的上诉理由不能成立。张秀春主张上一公司未提供符合交房条件的证明文件，并没有证据可予证明，且不合常理，本院不予采信。一审判决上一公司应当按照法律规定的交付条件及《商品房买卖合同》第八条的约定向张秀春交付房屋并无不当，依法予以维持。上一公司在房屋具备法定交付条件后，通知张秀春于2017年3月29日进行交房，上一公司已按照合同约定履行其义务。后双方因违约金赔付纠纷未予办理交房手续，不属于《商品房买卖合同》第十一条所约定的买受人有权拒绝交接情形，交房手续的延迟责任不在上一公司，故张秀春主张的2017年3月30日之后的逾期交房违约金一审法院不予支持符合合同约定，应予维持。
综上所述，张秀春的上诉请求部分成立，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持福建省永泰县人民法院（2017）闽0125民初1003号民事判决第一项；
二、撤销福建省永泰县人民法院（2017）闽0125民初1003号民事判决第二项、第三项和第四项；
三、驳回张秀春的其他一审诉讼请求和其他上诉请求；
四、驳回永泰县上一房地产开发有限公司的其他一审反诉请求。
本案一审案件受理费6783元，由张秀春负担；一审反诉受理费141.5元，由永泰县上一房地产开发有限公司负担。二审案件受理费6783元，由张秀春负担6733元，由永泰县上一房地产开发有限公司负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 余秋萍
审 判 员 张 敏
审 判 员 李文颖
二〇一八年二月六日
法官助理 江丽丽
书 记 员 肖 晶