浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0104民初6324号
原告（反诉被告）侯云周，男，1968年6月15日出生，汉族，住所地吉林省扶余县。
委托代理人江志钢、宋瑞娟，浙江天富律师事务所律师。
被告（反诉原告）杭州信筱贸易有限公司，注册地浙江省杭州市江干区凯旋路137号二楼。
法定代表人邱学雯，总经理。
委托代理人刘兴红，浙江海浩律师事务所律师。
原告侯云周为与被告杭州信筱贸易有限公司物权保护纠纷一案，于2017年8月18日向本院提起诉讼。被告杭州信筱贸易有限公司于2017年9月6日提出管辖异议，于9月15日撤回管辖异议。期间，反诉原告杭州信筱贸易有限公司在本院限定的举证期限内提起反诉。本院依法适用简易程序，实行独行审判，于2017年10月9日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）侯云周委托代理人江志钢、宋瑞娟，被告（反诉原告）杭州信筱贸易有限公司委托代理人刘兴红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告侯云周诉称：2014年5月23日，原告与第三人杭州金马布艺有限公司签订标准厂房租赁合同，租期为2017年6月15日至2017年6月14日，租金23万元/年，每半年一付。2016年9月6日，被告以司法拍卖形式取得案涉房屋所有权，并于2016年9月起私自对案涉案屋停水停电，将案涉房屋内原告所有的设备、物品擅自转移，给原告的正常经营造成严重经济损失。现请求判令：一、被告返还原告放置于杭州市余杭区崇贤街道大安村南潘家塘48号处3号楼厂房的物品（详见物品清单）；二、被告赔偿原告自2016年9月至2017年6月14日因停水停电造成的损失人民币90万元（按每月损失10万元计）。
被告杭州信筱贸易有限公司辩称：1、被告并未在2016年9月6日获得涉案房屋所有权；被告于2016年9月6号参加拍卖并竞标，至2016年10月31号真正获得房屋所有权；2、被告并未对原告租赁的涉案房屋进行过停水停电；3、原告并没有在涉案房屋内放置其物品清单上所列明的物品；原告放置有一些物品，但并不是清单上的所有物品；4、被告于2017年5月底进行搬迁时，原告早已停止生产经营，不存在停水停电造成停业损失问题。
反诉原告杭州信筱贸易有限公司反诉称：2014年5月23日，被反诉人与第三人杭州金马布艺有限公司签订标准厂房租赁合同，约定租期自2014年6月15日至2017年6月14日，年租金23万元，租金每半年一付；被反诉人连续一个月未按时足额支付租金或其他各项应缴纳费用，杭州金马布艺有限公司有权单方面终止协议，收回房屋，没收租赁保证金，并采取停水停电等强制措施等。合同签订后，被反诉人自2016年1月11日起未再支付租金，杭州金马布艺有限公司几经催讨未果。2016年10月31日，反诉人根据（2015）杭余执民字7450号之一执行裁定书获得房屋所有权；获得所有权后，反诉人继承涉案房屋原出租人的权利和义务；反诉人及时通知被反诉人权利变更，并要求被反诉人及时缴纳房租、水电费；但此时被反诉人早已停止生产，其既不缴纳所欠房租和水电费，亦不肯搬出房屋。2016年11月14日，反诉人向被反诉人发出限期搬离通知书，通知被反诉人解除合同收回厂房，务必于7日之内将所属物品搬离，否则后果自付。被反诉人收到通知后与反诉人联系，但仍拒绝支付房租，也不予搬离。反诉人于2017年5月30日收回涉案房屋，将被反诉人遗留于涉案房屋的物品搬至固定位置。现请求判令：一、被反诉人赔偿2016年11月1日至2017年5月30日的租金损失人民币134167元及传达室管理费人民币2916.70元、水电费1000元；二、被反诉人赔偿房屋腾空费用人民币8400元及物品放置之房租费人民币11000元。
反诉被告候云周辩称：1、反诉人的主张无事实及法律依据。租赁合同由反诉被告与第三人杭州金马布艺有限公司签订，反诉人非租赁合同当事人，无权主张合同解除及要求支付租金；杭州金马布艺有限公司自始至终未向被反诉人发送解除租赁合同函、主张租金；反诉人主张的租金损失根本不存在；2、反诉人在租赁合同期限之内即将被反诉人的物品搬离；虽然反诉人未承认其进行停水停电，但综合本案事实，停水停电更有可能应该反诉人，造成原告的经营损失应由反诉承担；本案基础法律关系为物权保护，未经法院判决或者法院执行，任何人都不能对所有权进行损害，本案租赁房房屋内的物品在没有相应合法措施情况下被搬离，相应损害赔偿应由反诉人被告承担；反诉人的不应得到法院的支持。3、根据被反诉人了解，第三人杭州金马布艺有限公司因资不抵债，可能被法院宣布破产或者破产重整，即使被反诉人拖欠有租金，也应归属于破产管理人而非反诉人；4、根据买卖不破租赁原则，被反诉人在本案的审理过程中未看到杭州金马布艺有限公司对租赁权利转让，租赁合同并未解除，被反诉人的物品放在租赁房屋内，应得到法律的保障。
原告（反诉被告）候云周为支持其诉称、辩称，向本院提交的证据有：
1、标准厂房租赁合同1份，以证明2014年5月23日，原告与第三人杭州金马布艺有限公司签订租赁合同，租期为2014年6月15日至2017年6月14日，年租金23万元，每半年一付的事实。该证据被告无异议，本院予以确认。
2、照片26份，证明被告将涉案房屋内的物品转移前涉案房屋内景及被告需返还的物品。该证据被告对真实性、合法性、关联性均有异议，认为照片没有拍摄时间，可能拍摄于原告的正常生产期间；最后一张照片显示大灯是亮的，结合原告诉状所称的2016年9月份已停水停是的表述，照片的拍摄时间应该早于2016年9月；照片上物品的摆放以及工作人员的工作情况，应该是正常的生产状态而不是停水停电停产状态。经查，该组证据原告未提供证据证明拍摄的时间，本院无从判定照片上的物品均已由被告接管的事实，且照片本身并不能反映出物品的详情，故本院不予确认。
3、电话录音及光盘，以证明涉案房屋内物品由被告转移的事实。该证据被告对真实性无异议，确认通话人员为被告单位工作人员陈伟，也确认原告的物品已由被告搬离至厂区其他地点堆放保管，但认为录音形式不合法，应该有通话清单予以佐证，录音内容是否经人篡改不清楚；被告确认物品已搬离原场地，但录音内容不能证明被告转移物品的具体数量；录音内容恰能证明原告长期拖欠房租，导致法院通知其腾空交还房屋的事实；因余杭法院没完全按照被告要求操作，被告一直要求法院在助腾退，但法院一直未做。经查，该证据的真实性本院予以确认，该录音并未涉及个人隐私或违反法律规定，被告所提合法性疑义本院不予采纳；被告表示录音内容可能被篡改但未能明确被改动的内容，本院不予采信。
被告（反诉原告）杭州信筱贸易有限公司为支持其诉称、辩称，向本院提交的证据有：
1、标准厂房租赁合同1份，以证明2014年5月23日，杭州金马布艺有限公司与杭州卓逸家具有限公司（法定代表人侯云周）签订标准厂房租赁合同，合同约定的租赁期限，各方权利义务及违约责任等。该证据反诉被告无异议，予以确认。
2、拍卖成交确认书1份、（2015）杭余执民字第7450号之一民事裁定书1份，以证明2016年10月31日，反诉原告根据执行裁定书获得涉案房屋的财产权，此日起反诉人继承了租赁合同中的权利义务；拍卖成交确认书确定的日期是2016年10月13日，与反诉被告所说的反诉原告于9月份获得所有权不符。该证据反诉被告无异议，对证明对象有异议，认为不动产的产权证登记权利具有对抗性，房产权载明的时间2017年2月28日是权利转移时间。经查，该证据与本案事实认定相关，予以确认。
3、不动产权证书1份，以证明2017年2月28日，涉案房屋正式登记于反诉人名下。该证据反诉被告无异议，予以确认。
4、限期搬离通知书1份，以证明2016年11月14日，反诉人书面通知被反诉人收回厂房限期搬离物品；当时进行了两种方式的通知：将限期搬离通知书塞到涉案房屋门里面；通过微信方式将限期搬离通知的内容发给了反诉被告的实际控制人。该证据反诉被告持有异议，认为本案非租赁合同，反诉原告无权向反诉被告主张相关出租方的权利；反诉被告与第三人的租赁合同至今尚未解除，第三人也未向反诉被告主张违约金和解除合同。经查，反诉原告并未提供证据证明已向反诉被告送达有限期搬离通知书，对于反诉原告主张的已送达限期搬离通知书的事实本院不予确认；但结合庭审中反诉被告代理人的陈述，其曾代表反诉被告在搬离前与反诉原告就如何搬离的事宜进行过协商，能证明反诉原告已向反诉被告主张过搬离的事实。
5、收条1份，以证明反诉人请工人将被反诉人遗留于涉案房屋内的物品搬到指定位置所花的搬运费、清理费合计8400元。该证据反诉被告持有异议，认为其虽确认反诉原告于2017年5月将租赁房屋内反诉被告的房屋进行过搬离，但反诉原告的搬离行为系违法行为，相关的损失应由反诉原告承担。
6、余杭区人民法院案件受理通知书1份、民事诉状1份、执行通知书1份，以侯云周证尚欠有杭州金马布艺有限公司2014年6月15日至2016年10月31日的租金217589元、传达室分摊管理费6875元。该证据反诉被告无异议，但认为恰能证明案外人杭州金马布艺有限公司管理人系向反诉被告主张权利的主体，反诉原告的反诉请求不能成立。
7、证人马某出具的证明1份、出庭证人陈某的证言，以证明反诉原告搬离反诉被告物品的时间及花费的事实。反诉被告对证明的质证意见与证据5的质证意见相同；对证人证言的内容表示未能全面反应搬离物品的种类，请求不予采纳。经查，反诉原告提交的证据5、证人马某的书面证言、证人陈某的证言，能证明反诉原告于2017年5月30日将反诉被告租赁房内的物品搬离的事实；结合本院现场察看的物品数量及证人证言，反诉原告主张支出的8400元搬运费符合客观事实，本院予以确认。
根据证据的认定以及当事人在庭审中的陈述，本院确认下列事实：
2014年5月23日，原告侯云周以尚未注册登记的杭州卓逸家居有限公司的名义与案外人杭州金马布艺有限公司签订标准厂房租赁合同，约定：侯云周承租厂房3号楼3层再加顶楼，面积为1900余平方米；租期自2014年6月15日至2017年6月14日，年租金230000元；租金每半年支付一次，每次租金支付须在年租金到期前提前一个月在收到租金收取通知后的七个工作日内以现金支付；每年应承担总厂传达室分摊管理费用5000元；连续一个月未按时足额支付租金或其他各项应缴纳费用的，有权单方终止协议，收回房屋，没收租赁保证金，并采取停水停电等强制性措施等。
因案外人杭州金马布艺有限公司未能清偿中国建设银行股份有限公司杭州余杭支行债务，余杭区人民法院对其所有的位于余杭区相应土地使用权进行了拍卖。被告杭州信筱贸易有限公司参加了网络竞拍，2016年10月13日，与余杭区人民法院签订拍卖成交确认书；2016年10月31日，取得余杭区人民法院所有权移转的执行裁定书；2017年2月28日，取得了不动产权证书。
被告杭州信筱贸易有限公司取得产权后，经向原告侯云周催要，原告侯云周未支付自2016年11月1日起的租金；被告杭州信筱贸易有限公司要求原告侯云周搬离，但经协商未果。2017年5月底，被告杭州信筱贸易有限公司雇用他人将原告侯云周所承租房屋内的设备、物品转移到厂内其他场所安置，支付了费用人民币8400元。
2017年11月17日，本院组织原被告双方到现场清点，原告侯云周表示无需清点，放弃现场的设备、物品，并放弃对被告杭州信筱贸易有限公司的赔偿要求；被告杭州信筱贸易有限公司放弃2017年6月1日后物品堆放场地费的主张。
另查明，侯云周尚拖欠有案外人杭州金马布艺有限公司截止至2016年10月31日的租金人民币217589元、传达室分摊管理费6875元未支付；杭州金马布艺有限公司破产管理人向余杭区人民法院提起诉讼。
本院认为：原告侯云周以设立中公司名义对外签订合同，因拟设立公司杭州卓逸家居有限公司未成立，原告侯云周以自已名义主张权利、反诉原告杭州信筱贸易有限公司以反诉被告侯云周为相对人主张权利，且双方之间不持异议，符合法律规定。原告候云周作为设立公司发起人，与案外人杭州金马布艺有限公司签订的标准厂房租赁合同并不违背法律规定，合法有效。
杭州信筱贸易有限公司在候云周与案外人杭州金马布艺有限公司租赁合同履行期间取得涉案房屋所有权，虽不影响租赁合同的效力，但杭州信筱贸易有限公司自然的享有与承受了租赁合同的权利义务，既有权依据租赁合同向侯云周主张包括租金在内的债权，也有权行使所有权；杭州信筱贸易有限公司于2016年10月31日依据余杭区人民法院执行裁定书取得涉案房屋所有权，在侯云周未支付相应租金的情况下，自有权向侯云周主张租金；侯云周经杭州信筱贸易有限公司催要租金而一直未付，杭州信筱贸易有限公司诉请侯云周支付自所有权移转之日起的租金损失既符合租赁合同约定、也符合物权请求权的规定，本院予以支持；杭州信筱贸易有限公司在侯云周未支付租金的情况下，要求侯云周腾退符合租赁合同的约定，因侯云周经协商拒绝腾退，为避免损失扩大而将候云周在租赁房屋内的物品、设备搬离至厂房内其他场所进行保管，属适当的自力救济行为，相应的搬迁费用应由侯云周承担，本院对杭州信筱贸易有限公司诉请侯云周支付搬迁费予以支持。杭州信筱贸易有限公司未提供证据证明水电费的金额，应承担举证不能的责任，本院对该诉请不予支持。杭州信筱贸易有限公司在诉讼过程中明确表示放弃物品保管场地的租费损失，系当事人对自有权利的处分，本院予以准许。
候云周基于物权保护诉请杭州信筱贸易有限公司承担自2016年9月至2016年6月14日期间因停水停电导致的停业损失，但侯云周并未能提供证据证明停水停电事实的发生、停水停电发生在杭州信筱贸易有限公司接管涉案房屋之后，而根据侯云周的陈述，停水停电发生于2016年9月份，而杭州信筱贸易有限公司取得涉案房屋所有权的最早时间为执行裁定书载明的2016年10月31日，侯云周诉称杭州信筱贸易有限公司在取得涉案房屋所有权前即采取了停水停电行为与一般常情不相符合；同时，即使停水停电发生在杭州信筱贸易有限公司接管涉案房屋之后，在侯云周拒绝支付租金的情况下，杭州信筱贸易有限公司作为租赁合同权利义务的承受人，其采取停水停电的行为也符合合同的约定；再次，侯云周诉请杭州信筱贸易有限公司支付停业损失，在经本院释明的情况下，也未提供任何证据证明其停业损失；综上，本院对于侯云周诉请杭州信筱贸易有限公司赔偿停业损失的诉讼请求不予支持。侯云周在诉讼过程中放弃相关设备、物品的诉请，系其对自有权利的处分，本院予以准许。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条；《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十七条；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、反诉被告侯云周于本判决生效后十日内支付反诉原告杭州信筱贸易有限公司自2016年11月1日起至2017年5月30日止的租金损失人民币134167元、传达室分摊管理费人民币2916.70元；腾房费用人民币8400元。
二、驳回原告侯云周诉讼请求。
三、驳回反诉原告杭州信筱贸易有限公司其它诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
按规定减半收取的本诉部分案件受理费人民币6400元，由原告侯云周负担；按规定减半收取的反诉部分案件受理费人民币1615元，反诉原告杭州信筱贸易有限公司负担人民币11元，反诉被告侯云周负担人民币1604元(原告及反诉原告应于本判决生效后十日内向本院办理退费手续，被告及反诉被告应于本判决生效后十日内支付至本院)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
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审 判 员 潘水良
二〇一七年十一月二十一日
代书记员 张开颜