浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0782民初10153号原告：何健政，男，1974年9月12日出生，汉族，住浙江省义乌市。委托诉讼代理人：骆小宝，义乌市商城法律服务所法律工作者。被告：义乌市廿三里街道何宅村民委员会，住所地浙江省义乌市廿三里街道何宅村。诉讼代表人：何显红，主任。委托诉讼代理人：华旭斌，浙江训铨律师事务所律师。被告：义乌市廿三里街道何宅村股份经济合作社，住所地浙江省义乌市廿三里街道何宅村。负责人：何红卫。原告何健政诉被告义乌市廿三里街道何宅村民委员会、义乌市廿三里街道何宅村股份经济合作社房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月20日立案受理。本案依法由审判员金全忠适用简易程序，于2017年8月18日公开开庭进行了审理。原告何健政的委托诉讼代理人骆小宝、被告义乌市廿三里街道何宅村民委员会的委托诉讼代理人华旭斌到庭参加诉讼。被告义乌市廿三里街道何宅村股份经济合作社经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告何健政诉称：原告所在村——义乌市廿三里街道何宅村南侧，存在近约一万平方米土地，因所处地理环境优越，故自解放以来，无论经任何统、分改革，此处土地均留作何宅村村组织的体制不变。上世纪后期，为壮大、发展集体经济，首先将此处建为预制场（承包给村民经营）。嗣后，何宅村委会断断续续建成包括涉案房产在内的二层厂房十余幢，均发包给村民办厂经营，效益良好。2015年2月9日，原告为获取涉案厂房的承租，特联合本村村民何加武、何德良三人合伙，以原告名义，交付人民币计120万元另加定金5万元，一举竞标获标承租了被告预制场的全部厂房，由三人分别办厂。2015年3月12日，原告以个人名义与被告义乌市廿三里街道何宅村民委员会签订《预制场承租合同》，合同约定全部厂房的租用期为：2015年5月1日至2025年4月30日间的十年，合计租金120万元，另加定金5万元。被告按约定交付厂房。殊料，2017年5月初，网上惊悉：涉案已客观存在数十年的何宅村村集体经营性厂房，竟是未经任何依法审批的违法建筑。同年5月22日，原告及合伙人花费巨资所承租的全部厂房被拆除殆尽！事后，被告虽然返回其预收租金款96万元，但其所非法占用二年多期间产生的利息分文未给。况且，被占用的百余万元，原告绝大部分系以月息2%所借取。综上所述，足以认定涉案租房的被拆，原因全在于被告无视法律的存在，历经数十年违法建筑事实，却可置若罔闻，拒不履行补办审批，不可容忍的还是其面对依法治国的天下，竟将明知、应知其违法所建必被查处的厂房出租以牟利嫁祸于人，该行为天良人心，法律道德，均不相容。据此，被告应为本次事件承担全部过错责任。为此特依据我国《合同法》第五十八条规定，请求判令：1.确认涉案《预制场承租合同》无效；2.两被告返还原告人民币19.7万元（其中5万元为定金，另14.7万元系利息）；3.本案诉讼费用全由被告承担。原告在庭审中变更第二项诉讼请求为：两被告赔偿原告利息损失人民币14.7万元（利息计算方式：其中96万从2015年2月9日计算至2017年5月27日，5万元从2015年2月9日计算至2017年6月12日，以年利率6%计算）。被告义乌市廿三里街道何宅村民委员会辩称：第一、针对原告要求确认预制场出租合同无效的诉求，我方认为，根据合同的约定，租赁的标的物为预制场场地，这在合同第一条有明确规定，并不涉及预制场上面的构筑物和建筑物，原告使用预制场上面的建筑物和构筑物是基于其向我们承租了预制场场地，预制场本身并不是农用地，因此租赁标的是合法的。虽然预制场上面的建筑物和构筑物因违章被拆除，但是目前预制场还是具备使用的条件，原告完全可以继续履行租赁合同，因此基于以上原因，我方认为应该驳回原告的所有诉请；第二、如果认定预制场租赁合同无效，那么必然涉及合同双方的过错，以及财产的处理两个问题。首先是合同双方的过错问题。我方认为，过错方完全在于原告。具体理由如下：1.对于预制场建筑属于违章的问题。原告明知道，主要体现在一下三点，第一点原告本身就是所在村村民，对村里的情况很清楚。第二点预制场承租合同第四条明确说明预制场上的建筑系违章。第三点在签订承租合同时，原告并没有要求被告出示证明，预制场建筑合法的任何材料。2.预制场违章建筑被拆除的直接原因是因为原告未能遵守承租合同第三条的规定，无法确保安全生产，原告在未经被告的许可下私自转租，导致预制场内的企业有8家之多，管理混乱，惊动了相关部门的领导，所以被拆除。基于以上两点可以很清楚的知道导致合同无效的原因在于原告一方。其次关于合同无效后财产的处理问题。合同法第58条规定，因合同取得的财产应当返还。原告在使用预制场的同时取得了大量的利益。我方认为按照合同的规定，这部分财产应当返还被告方。原告主张利息我方认为其主张没有依据。理由如下：利息的产生以合法的借贷合同为前提，合同自始无效，原告交付租金本身就基于其过错，明知违章建筑还予以承租，这样的后果本身就应该原告承担，让被告承担违背了公平原则，且没有任何法律规定无效的合同返还财产包括利息。同时本合同还存在解决争议的条款，合同第四条明确规定如果房屋违章被拆除，剩余未使用年限的租金退回，不计息并不赔偿一切损失。合同法第57条规定合同无效不影响解决争议条款方法的效力。因此应遵从第四条的规定解决纠纷。综上，被告认为承租合同的标的是预制场场地，并非预制场上的建筑物，即便建筑物因违章被拆除，承租合同还是可以继续履行。退一步讲，在认定合同无效的前提下，对过错的认定，应当认定原告具有完全过错，被告已经全额返还租金。原告主张利息是没有事实法律依据的，因此恳求法庭驳回原告所有诉请。被告义乌市廿三里街道何宅村股份经济合作社未作答辩。原告何健政为证明自己的主张，提供如下证据：证据一、预制场承租合同一份，证明原、被告签订合同的事实及这份合同是格式合同；证据二、义乌市村经济合作社统一收款收据原件一份、复印件一份，证明被告收到120万元租金和5万元定金的事实。被告义乌市廿三里街道何宅村民委员会质证意见：对证据一，真实性和合法性无异议，就内容而言可以知道租赁的标的是预制场场地并非建筑物，租赁合同第三条明确规定了原告应履行的义务，第四条明确规定建筑物系违章建筑，同时也规定了解决争议的条款，不计息不赔偿一切损失。这份合同是原、被告双方协商一致的情况下签订的，具有针对性，不属于格式合同；对证据二，真实性无异议。被告义乌市廿三里街道何宅村股份经济合作社未到庭，视为放弃质证。本院对原告提供的证据认证如下：对证据一，被告义乌市廿三里街道何宅村民委员会对其真实性无异议，本院对其真实性予以认定，该证据证明原告与被告义乌市廿三里街道何宅村民委员会签订本案租赁合同的事实，但不证明合同系被告义乌市廿三里街道何宅村民委员会提供的格式合同；对证据二，被告义乌市廿三里街道何宅村民委员会对其真实性无异议，本院对其真实性予以认定。结合本院认定的证据及当事人的庭审陈述，本院认定事实如下：2015年3月12日，被告义乌市廿三里街道何宅村民委员会（甲方）与原告（乙方）签订预制场承租合同一份，合同约定：经村两委研究决定，2月9日经公开投标，将预制场场地出租给乙方使用，现特约事项如下：1、范围：村预制场场地，其中合同生效后，预制场上所有建筑物归甲方所有，房屋维修、维护及所有安全责任等由乙方全权负责，甲方概不负责。乙方如需对原有建筑进行改造，需提交书面报告，经甲方同意方可进行；2、乙方以120万元总价中标，由定金120万支付，租期为10年，自2015年5月1日至2025年4月30日止；3、乙方在租赁期间不得生产、销售对环境有污染、假冒伪劣的产品。乙方因故造成火灾、爆炸、人身和公共安全等，一切责任和经济损失均由乙方负责和承担；4、如遇街道或村里另有使用，无条件收回预制场及预制场内所有资产，另房屋如违章被拆除，剩余未使用年限的租金退回，不计利息并不赔偿一切损失；5、本合同到期后预制场场地内所有资产不得破坏，一律归甲方所有，不计折旧；6、收乙方押金5万元，由定金5万元支付，到期电费、水费等费用结清后押金退回，不计利息；7、未尽事宜由双方协商补充，补充协议与本合同具有同等法律效力，补充协议与本合同冲突的，以补充协议为准；8、如乙方违反合同，甲方有权提前终止合同，一切损失由乙方承担；9、如双方在合同期内发生纠纷，双方应友好协商解决，因合同纠纷提起的诉讼，由本村所在地法院管辖；10、本合同一式三份，双方各持一份，一份三资中心交账。招投标当日即2015年2月9日，原告向被告支付了押金5万元及租金120万元。2017年5月，原告承租预制场上的建筑被相关部门认定为违章建筑并拆除。被告按照合同约定于2017年5月27日向原告退还未到期租金96万，于2017年6月12日向原告退还押金5万元。本院认为，被告义乌市廿三里街道何宅村民委员会系涉案预制场的所有人，其有权对预制场进行出租。原告与被告义乌市廿三里街道何宅村民委员会之间的预制场租赁合同，系双方意思表示真实，不违反国家法律法规的禁止性规定，应确认为有效。原告未能提供证据证明预制场租赁合同存在合同无效的法定事由，故对原告确认合同无效及赔偿利息损失的诉请，本院不予支持。综上，原告何健政的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。被告义乌市廿三里街道何宅村民委员会的抗辩，合法有据，本院予以采信。被告义乌市廿三里街道何宅村股份经济合作社经本院合法传唤，无正当理由未到庭，视为放弃抗辩和质证的权利，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定,判决如下:驳回原告何健政的诉讼请求。案件受理费2120元（已减半），由原告何健政负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 员 金全忠二〇一七年九月十二日代书记员 徐晓婷???