上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终2489号
上诉人（原审原告）：张小秋，女，1970年11月25日出生，汉族，住上海市普陀区。
委托诉讼代理人：俞长麟，上海市捷华律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：上海华芮实业有限公司，住所地上海市金山区枫泾镇亭枫公路5889号4幢1层104室。
法定代表人：章冯，总经理。
委托诉讼代理人：赵昌勇，上海市志君律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱侪岸，上海市志君律师事务所律师。
原审第三人：上海百川连接器有限公司，住所地上海松江莘莘学子创业园（松江车墩镇车新公路555号）。
法定代表人：倪仁汉，经理。
上诉人张小秋与被上诉人上海华芮实业有限公司（以下简称“华芮公司”），原审第三人上海百川连接器有限公司（以下简称“百川公司”）因其他合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2017）沪0117民初9944号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月7日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人张小秋上诉请求：撤销一审判决，改判支持其在一审中的诉讼请求。
事实和理由：讼争三方自愿合法地签订了三方协议书，各方均应按约履行；被上诉人未在租金支付日前提出不安抗辩，且实际向次承租人收取租金至今，故被上诉人无理由不向上诉人付租。
被上诉人华芮公司辩称，三方协议书的基础是被上诉人与原审第三人之间的租赁关系，被上诉人不可能超出租赁合同中应承担的义务来对外向上诉人承担责任；原审第三人拒不履行生效法律文件，也不出面协调，导致被上诉人承租的房屋被查封、且执行法院指令被上诉人搬离，在此�况下，被上诉人有权停付租金；被上诉人曾向法院提出执行异议，但法院经审查后认为，被上诉人承租是在案外人设定抵押权之后，该租赁关系不得对抗在先抵押权的实现，故法院裁定驳回了被上诉人提出的执行异议，此后被上诉人未再提起执行异议之诉；综上，一审判决正确，请求二审维持原判。
原审第三人百川公司未作陈述。
张小秋诉至一审法院，请求判令：1.华芮公司支付张小秋到期未付租金人民币627,188.50元（2017年1月10日至2017年7月9日期间；以下币种均为人民币）；2.华芮公司偿付张小秋自2017年1月1日起至实际清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失。
一审法院认定事实：2014年7月，华芮公司与百川公司签订《厂房租赁合同》，合同编号：BCC20140710001，百川公司将其所有的位于上海市松江区XX公路XX号厂房及办公楼出租给华芮公司使用。合同约定，租赁房屋总建筑面积5,455平方米，其中一期交付面积4,568平方米，二期将原有的宿舍楼改建为层高7米的单层标准厂房，建筑面积887平方米。租赁区域华芮公司规划主要用途为电子商务、办公、仓储、包装以及小型加工。百川公司允许华芮公司将自身用多余的厂房面积转租给第三方使用。租赁期为9年，从2014年7月10日起至2023年7月9日止，免租期3个月。厂房年租金1,254,377元，租金每满三年在上期基础上按7%递增。付款方式付六押一，正式起租日后每六个月支付一次，提前十日支付。租赁期间，租赁厂房、办公室产生的水、电等费用由华芮公司承担。合同另对其他相关租赁事宜进行了约定。
2014年8月20日，张小秋作为出借人与百川公司作为借款方、百川公司法定代表人倪仁汉作为担保人签订《借款合同》，合同编号：2014080001，张小秋与百川公司确认2013年12月20日至2014年8月18日期间，百川公司分九次共计向张小秋借款12,000,000元的事实，借款合同约定，年利率为12%，按月结息，结息日为每月30日，结息日当日付息。借款合同另对其他事宜进行约定。借款到期后，三方签订补充协议，将借款期限延长至2023年7月31日。
2015年2月6日，张小秋作为甲方、华芮公司作为丙方、百川公司作为乙方签订《协议书》，三方约定，甲方出借款项给乙方，借款合同编号为2014080001（以下称主合同），为确保主合同履行，乙方与丙方签订了《厂房租赁合同》，合同编号为BCC20140710001，租赁地点为上海市松江区车墩镇XX公路XX号，租赁期为9年，现甲、乙、丙三方经协商一致，协议如下：乙方同意并授权丙方自2015年4月10日起将缴纳乙方的租金按《厂房租赁合同》的时间和金额直接按时支付给甲方，在主合同履行期间，未经甲方书面同意，丙方在任何时候不得将该厂房租金支付给乙方或其他人，否则甲方有权为该租金主张权利，乙方对丙方支付给甲方的租金认可为丙方按《厂房租赁合同》所支付的租金。丙方每期前十日内按时将租金打入甲方指定账户内，代乙方归还甲方的借款本息。丙方必须按照租赁合同条款按时交付租金，在厂房租赁过程中遇到的实际问题仍与乙方沟通解决，与甲方无涉。
2015年6月29日，张小秋作为甲方、华芮公司作为丙方、百川公司作为乙方签订《承诺书》，三方约定，从2015年7月1日起如乙方向丙方借款或者其他费用，属乙方和丙方二方之间的事宜，对甲方一切无关，丙方不得在《厂房租赁合同》租金中扣除，甲方按合同收取资金费用，如有违反规定，甲方有权起诉丙方不履行《厂房租赁合同》支付租金。
2015年12月28日，华芮公司按照《协议书》约定向张小秋支付2016年1月10日至2016年7月9日租金627,188.50元。2016年7月7日，华芮公司按照《协议书》约定向张小秋支付2016年7月10日至2017年1月9日租金627,188元。2017年1月10日起华芮公司停止向张小秋支付租金，双方发生争议，遂涉讼。
一审另查明，因案外人徐某等100余人与百川公司追索劳动报酬纠纷，上海市松江区劳动人事争议仲裁委员会作出的调解书、裁决书已经发生法律效力，百川公司未按生效法律文书履行义务，相关权利人向法院申请执行，在执行过程中，法院已依法查封了本案百川公司名下坐落于上海市松江区车墩镇XX公路XX号1-6幢全幢厂房。2016年11月30日，法院发出公告，责令百川公司于2016年12月5日前履行给付义务，逾期不履行的，将依法对被查封的厂房予以评估、拍卖。同时通知占有该房屋的案外人在2016年12月5日之前�出上述厂房。后华芮公司向法院提起执行异议之诉，法院裁定驳回了本案华芮公司的异议。
一审再查明，华芮公司承租后将部分厂房、办公楼分别转租给多家案外人，因厂房被查封，次承租人上海A有限公司、上海B有限公司等起诉华芮公司租赁合同纠纷至法院,两起案件尚在审理中。2017年11月17日，华芮公司起诉百川公司租赁合同纠纷一案，诉至法院，截至本案一审判决时，该案处于委托调解阶段。
一审法院认为：债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。本案中，百川公司将对华芮公司享有的租金债权转让给张小秋，华芮公司对于百川公司享有的抗辩可以向张小秋主张。华芮公司承租的厂房因百川公司涉诉而被法院查封，导致华芮公司与百川公司的租赁合同履行出现瑕疵，华芮公司因此享有对百川公司支付租金的抗辩权，可以向张小秋主张�现租赁物厂房因其他纠纷已被法院查封并进入拍卖程序，导致华芮公司无法正常使用租赁物，在华芮公司与百川公司之间租金有争议的情况下，张小秋要求华芮公司支付租金，法院不予支持。
一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第八十二条、第二百二十八条规定,于二〇一八年一月二日作出判决，判决如下：驳回张小秋的全部诉讼请求。一审案件受理费10,345元，由张小秋负担（已付）。
二审中，各方当事人都没有提交新证据。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院另查明，华芮公司曾于2016年12月2日向一审法院提出执行异议，案号为（2016）沪0117执异198号。一审法院在该案中经审查查明：上海市松江区车墩镇XX公路XX号XX幢房屋上于2013年9月5日设立抵押，最高债权限额为4,320,000元、债权期间为2013年9月3日至2023年9月2日，后于2016年8月9日又设立最高债权限额为6,000,000元、债权期间为2016年8月9日至2026年8月8日的抵押。一审法院经审查后认为，华芮公司对上述房屋的租赁是在上述抵押设定之后，即使租赁合同有效，该租赁关系不得对抗在先的抵押权的实现。一审法院于2016年12月24日裁定驳回华芮公司提出的执行异议。以上事实有（2016）沪0117执异198号执行裁定书为证，应予认定。
本院认为，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。本案中，讼争三方以签订2015年2月6日《协议书》的方式，将原审第三人百川公司收取租金的权利让与上诉人张小秋，故被上诉人华芮公司（承租人）享有的向（出租人）百川公司的抗辩，可以向上诉人主张。而根据现有法律事实，涉案房屋上抵押权的设定先于�上诉人和原审第三人间的租赁关系，在执行过程中，被上诉人作为承租人的权利无法获得优先、充分的保障；事实上，被上诉人已被执行法院责令搬离。在此情况下，应当认为，被上诉人有权行使减少租金或者不付租金的抗辩权。至于被上诉人向次承租人收取租金的情况，并不影响被上诉人向上诉人行使上述抗辩权。在被上诉人应否继续按《厂房租赁合同》约定支付租金存在争议的情况下，三方《协议书》中“丙方必须按照租赁合同条款按时缴付租金”之约定，依法不能约束被上诉人。上诉人坚持要求被上诉人按原有标准付租并承担利息损失，缺乏充分的事实依据及现实合理性，本院无法支持。
综上所述，上诉人张小秋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币10,344.71元，由上诉人张小秋负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶振军
代理审判员 蒋辉霞
审 判 员 刘 佳
二〇一八年四月二十八日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……。