安徽省固镇县人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0323民初2643号原告：张伟，男，1972年6月5日出生，汉族，自由职业，住安徽省固镇县，被告：蚌埠璟和置业有限公司，住所地安徽省固镇县城关镇垓下路北侧新二中对面，统一社会信用代码913403235634418031。诉讼代表人：安徽乐业律师事务所，该公司破产管理人。委托诉讼代理人：管启飞，安徽乐业律师事务所律师。委托诉讼代理人：段永梅，安徽乐业律师事务所律师。原告张伟与被告蚌埠璟和置业有限公司（以下简称璟和置业）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月23日受理后，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张伟、被告璟和置业的委托诉讼代理人管启飞和段永梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张伟向本院提出诉讼请求：1、要求依法确认原告的债权人资格及对被告享有债权金额541500元并享有优先受偿权；2、请求依法判令被告继续履行合同，交付坐落于安徽省固镇县新二中对面学府文苑小区9幢1单元1702号、1703号商品房，并将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案；3、依法判令被告支付因逾期交付房屋所产生的违约金14864.18元（暂自2015年6月19日暂计算至2016年12月19日，至实际清偿之日止。事实和理由：原、被告双方于2013年8月22日签订了两份《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发建设的坐落于安徽省固镇县新二中对面学府文苑小区9幢1单元1702号、1703号商品房，两套房屋面积均为90.25平方米，单价均为每平方米3000元，房款均为270750元，付款方式为一次性付清。合同第八条约定：“出卖人应当在2015年6月18日前,依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付买受人使用”。第九条第一款约定：“出卖人未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。”上述合同签订后，原告即按照合同约定一次性向被告付清了两份《商品房买卖合同》项下的购房款合计541500元，被告亦开具了两张不动产销售发票。涉案两套商品房预售合同也已在固镇县房屋管理局办理了登记备案手续。被告进入破产重整程序后，原告向璟和置业管理人申报了债权，对原告申报的债权璟和置业管理人未予确认。原告认为，原、被告双方于2013年8月22日签订的两份《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容及形式没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，依法应当予以保护。原告按照《商品房买卖合同》中的约定一次性向被告以现金方式付清了全部购房款，履行了买受人的全部义务，应当依法享有法定权利，璟和置业管理人对原告的债权未予确认，显失公平。虽被告现因经营管理不善，造成严重亏损，不能清偿到期债务而宣告破产，但学府文苑小区房屋目前已建成，不存在被告对原告履行不能的情况，而被告却违反合同约定及法律规定未在合同约定的交房期限交付房屋，其行为已构成违约，因此，被告应继续履行合同，交付涉案房屋。原告与被告多次协商未果，无奈，原告为维护合法权益，诉至法院，请求依法支持原告诉求。璟和置业辩称：原被告之间不是商品房买卖的法律关系，而是民间借贷的法律关系，在签订借款合同的同时签订的商品房买卖合同只是借款合同的担保。即使商品房买卖合同成立，原告也没有履行合同约定的支付购房款的义务。鉴于被告现已进入破产程序，管理人决定解除原被告签订的商品房买卖合同。在张红、张萍、张伟、刘青起诉被告的四个案件中有两套房屋已经被固镇县人民法院的生效裁定裁定抵偿给破产申请人潮阳公司，客观上已经履行不能。请驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。其中，原被告双方已经表示无异议的证据有：被告企业基本注册信息查询单打印件、原告的固镇县商品房预（销）售合同备案证明书、被告对原告的债权不予确认通知书。被告对原告提供的商品房买卖合同、不动产销售发票、（2014）蚌民一终字第00937号民事判决书复印件等虽提出了部分异议，但在承认其真实性的同时并未否定其合法性和关联性，且这些证据又都与本案存在关联，本院经审查均予确认。对被告提供的两页手机短信、一页残缺的协议和根据录音整理的文字材料、（2016）皖0323刑初36号刑事判决书等证据，本院经审查认为：被告提供的手机短信没有原告的参与，与原告无关，也不能否认原被告之间存在商品房买卖合同关系的事实。录音文字整理材料即使是真实的，但也不能证明被告与张伟所签订的商品房买卖合同是借贷合同的担保，（2016）皖0323刑初36号刑事判决书没有涉及原被告之间的房屋买卖合同或者是借款，而被告却用推测性的语言认为“被告及其法定代表人裴祥在找汤高升、王小杰、张群等人借款时均采用签订商品房买卖合同的形式进行担保，此种方式已经成为被告的惯常做法，因此本案也极有可能是此种情况。”该推测不能达到其证明目的。且被告提供的该证据也与原告提供的人民法院做出的生效判决书所认定的事实相矛盾。因此，被告提供的上述证据要么不具有客观性、要么不具有关联性，本院不予采信。被告提供的残缺的协议复印件上虽然有张伟的名字，但从该残缺不全的协议内容却看不出被告辩称的商品房买卖合同是民间借贷合同的担保的事实；相反，从不完整的协议内容即“……找到乙方（原告，下同）请求乙方用全款以每平方米叁仟元的价格购……。……方购买的房子价格有点低，要求收回房子，乙方同意，……8月22日前一次性返还乙方壹佰伍拾万元的房价款后……此协议无效。……正资金安全使用，在签订此协议的一年时间年内乙方不得……销）售。甲方还清乙方壹佰伍拾万元的房价款时，乙方……合同和发票。否则，乙方将双倍赔偿甲方的损失作为房屋的……不按时归还乙方的房价款，此协议无效。”来分析，该协议内容反映的事实是：先是被告请求原告买房，后是被告认为所卖“房子价格有点低”而要求收回房子，于是才签订了该份协议，而没有被告辩解的什么借款和担保的内容。在该协议中，被告承诺在某年的8月22日前“返还”原告（包括另案原告张萍在内）的房价款，但被告并未按照约定的时间甚至是该协议签订之后的一年内返还原告房价款，该协议已经失效。其实，“返还”一词也恰恰证明被告已经收取了原告的房价款。因此，该协议不仅达不到被告的证明目的，反而坐实了原告主张的事实。不过，由于该协议残缺不全，本院无法知晓其完整意思，故不以该协议作为认定事实的依据。（2015）固执字第01279号执行裁定书，系本院依法作出的生效法律文书，应当予以确认。经审理查明：原、被告于2013年8月22日签订了两份《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发建设的坐落于安徽省固镇县新二中对面学府文苑小区9幢1单元1702号、1703号商品房，两套房屋面积均为90.25平方米，单价均为每平方米3000元，房价款均为270750元，付款方式为一次性付清。合同第八条约定：“出卖人应当在2015年6月18日前,依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付买受人使用”；第九条第一款约定：“出卖人未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。”上述合同签订后，原告于2013年8月27日即按照合同约定向被告付清了两份《商品房买卖合同》项下的购房款合计541500元，被告亦开具了两张不动产销售发票。在每张发票的右侧均注明有“付款方付款凭证”的内容。由于被告没有按照合同约定及时对原告购买的商品房进行备案，导致原告向本院提起诉讼，要求被告对其出售给原告的两套商品房进行销售合同备案。本院于2014年8月26日作出（2014）固民一初字第00759号民事判决，判决：璟和置业于判决生效之日起三十日内为张伟购买的上述两套房屋进行登记备案。璟和置业不服判决，向蚌埠市中级人民法院提出上诉，蚌埠市中级人民法院经审理认为：“璟和置业上诉认为双方是借款关系，在庭审中又陈述双方没有签订借据等相关书面材料，借款也是现金交付，没有其他书面证据可以证明其与张伟存在借款关系。故璟和置业上诉主张本案商品房买卖合同不是双方真实意思表示，签订的商品房买卖合同是为借款提供担保行为的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持”为由，判决“驳回上诉，维持原判。”2016年5月11日，本院向固镇县房屋管理局发出协助执行通知书，要求协助执行。固镇县房屋管理局于2016年12月14日，对本案两份合同进行了合同备案。现被告已经进入破产程序。原告向被告的管理人申报债权，被告的管理人未予确认。本院认为：《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。/在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”原告张伟为证明其诉讼请求所依据的其与被告之间存在商品房买卖合同和其已经依约履行了支付全部房价款的事实，向法庭提供的商品房买卖合同和由被告开具的注明有“付款方付款凭证”的发票、备案证明等证据，已经达到了被告所说的“高度盖然性”的证明标准，达到了原告的证明目的。但由于本院已经受理以被告为被申请人的破产案件，根据《中华人民共和国企业破产法》第十六条“人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。”的规定和破产法的原理，原告在本案中不能要求被告继续履行合同，而只能依法申报债权，被告对原告申报的因支付购房款所产生的债权不予确认明显与事实和法律不符。因此，本院对原告要求确认其因支付购房款而对被告享有的541500元债权的诉讼请求予以支持，对原告要求被告继续履行合同的诉讼请求，不予支持。根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第五十五条“下列债权属于破产债权：……（十一）债务人在破产宣告前因侵权、违约给他人造成财产损失而产生的赔偿责任。”的规定，被告在破产宣告前未按照合同约定履行交付房屋的义务，构成违约，因违约而产生的赔偿责任属于破产债权，但原告在本案中并未请求确认该违约金债权而只要求支付，故本院对原告支付违约金的诉讼请求不予支持。原告的债权虽然是无担保的债权，且原告对双方买卖的房屋又因没有完成交付（办理产权过户登记）而尚未取得所有权，其不享有别除权、取回权及其他法定优先权，但根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条“下列财产不属于破产财产：……（五）特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物；……。”的规定，原被告双方买卖的房屋已经由买卖合同、发票、备案登记等事实“特定”，且原告已完全支付了对价，不属于破产财产。原告对被告就买卖该特定房屋所产生的债权基于该特定物而产生，应当有别于其他一般破产债权。在现有法律尚未就该类债权做出明确具体的规定之前，应当根据公平原则和破产法的相关规定，在双方买卖的房屋已经建成，具备交付可能的前提下使被告向原告交付买卖的该“特定”物或者以该特定物的变价款实现清偿。被告虽一再辩解原被告之间实际存在的是民间借贷关系，商品房买卖合同只是民间借贷合同的担保，原告没有支付购房款等，但却没有提供充分证据。被告提供的残缺的协议、录音整理材料、拼接的短信、执行裁定书、刑事判决书，以及主观推测和没有说服力的辩解等证据并没有达到其所说的“高度盖然性”的证明标准，不能达到其证明目的，本院不予采纳。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”本案原告支付房价款的义务已经履行完毕，而被告交付房屋的义务却未履行，不符合该条规定的债务人和对方当事人“均未”履行完毕的情形，因此，被告管理人不能依据该条规定决定解除合同。即使可以解除，被告的管理人也不能对因解除合同而产生的原告对被告的债权不予确认。据此，依照上述法律规定，判决如下：一、确认原告张伟对被告蚌埠璟和置业有限公司因支付购房款而享有的债权541500元，并由被告蚌埠璟和置业有限公司以交付坐落于安徽省固镇县新二中对面学府文苑小区9幢1单元1702号、9幢1单元1703号的商品房或者变价款的方式清偿；二、驳回原告张伟在本案中的其他诉讼请求。案件受理费9364元（已预交），由原告张伟负担149元，被告蚌埠璟和置业有限公司负担9215元。如不服本判决，可在判决书送达之日起的十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。审 判 长  朱金龙人民陪审员  杨 萍人民陪审员  党献文二〇一七年二月四日书 记 员  杨 静