重庆市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝民再79号
再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：蒋登伟，男，1962年11月8日出生，汉族，住重庆市北碚区。
委托诉讼代理人：李恩斌，重庆兼善律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：刘道元，男，1962年1月3日出生，汉族，住重庆市北碚区。
委托诉讼代理人：余大海，北京大成（重庆）律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：赖恒清，女，1940年11月10日出生，汉族，住重庆市北碚区。
委托诉讼代理人：文召辉，北京大成（重庆）律师事务所律师。
再审申请人蒋登伟因与被申请人赖恒清、刘道元房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市第一中级人民法院（2016）渝01民终2887号民事判决，向本院申请再审。本院于2016年11月28日作出（2016）渝民申1865号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人蒋登伟及其委托诉讼代理人李恩斌、被申请人刘道元的委托诉讼代理人余大海、赖恒清的委托诉讼代理人文召辉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
再审申请人蒋登伟申请再审称，二审判决适用法律错误，请求撤销二审判决，维持一审判决。理由：1.认定蒋登伟与刘道元签订的《房屋买卖协议》有效，但以赖恒清不是合同相对人为由驳回了蒋登伟的诉讼请求，属于适用法律错误；2.赖恒清虽然没有在《房屋买卖协议》上签字，但其作为刘道元的母亲，是与本案有事实和法律上利害关系的人，在其明知刘道元售房的情况下，在长达十几年的时间里未提出异议，应视为对刘道元售房行为的认可，同时现有证据足以证明案涉房屋实际权利人为刘道元；3.赖恒清明确陈述对案涉房屋不主张任何权利，也不知道案涉房屋登记在其名下。因此，刘道元和赖恒清均负有为蒋登伟办理房屋产权登记的义务。二审法院片面机械地适用“合同相对性”原则，鼓励了不诚信的民事行为，不能达到案结事了的效果。
被申请人刘道元辩称，蒋登伟在与刘道元签订《房屋买卖协议》时明知房屋产权登记在赖恒清名下仍与刘道元签订协议，且蒋登伟并未按约支付第一期购房款10万元。同时，因房屋登记权利人赖恒清不愿意将房屋卖与蒋登伟，故请求驳回蒋登伟一审诉讼请求。
被申请人赖恒清辩称，1、蒋登伟不是善意第三人。蒋登伟与刘道元签订房屋买卖协议时明知房屋产权登记在赖恒清名下，赖恒清与刘道元房屋权属变更是以转让的形式，且变更发生在蒋登伟与刘道元签订买卖协议一年多时间之前。2、赖恒清是案涉房屋的实际所有权人，刘道元与蒋登伟签订房屋买卖协议，赖恒清并不知情，事后也未追认。故两人签订的协议侵犯了赖恒清的所有权，协议无效。3、即使合同有效，赖恒清并非合同相对方，其对蒋登伟不负有协助过户义务。4、一审法院对赖恒清的询问笔录取证程序违法，不能作为认定案件事实的依据。故请求驳回蒋登伟的一审诉讼请求。
蒋登伟向一审法院起诉请求：判令刘道元、赖恒清协助蒋登伟办理重庆市北碚区月兴村34号6-1房屋的房地产权属转移登记手续。
一审法院认定事实：刘道元与赖恒清系母子关系。1995年6月，重庆北碚宏大集团公司根据相关政策规定决定在重庆市北碚区月兴村31-34号集资新建住宅。刘道元作为重庆北碚宏大集团公司职工申请参加集资合作建房。1995年6月10日，刘道元与重庆北碚宏大集团公司签订《重庆市全额集资合作建房协议》，由刘道元集资75110.42元，取得重庆市北碚区月兴村34-6号住宅一套，（公安机关编号为月兴村34号6-1），建筑面积145.55㎡，并享有该房屋的完全产权。事后，房屋登记机关为刘道元办理了该房屋的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》。
2003年5月22日，刘道元与赖恒清以签订房屋买卖合同的形式（成交价格6万元），将案涉房屋的房屋所有权过户至赖恒清名下，土地使用权仍登记在刘道元名下，房屋也仍由刘道元占有、使用。
2004年12月20日，刘道元（甲方）与蒋登伟（乙方）签订《房屋买卖协议》，约定：甲方将自己享有的位于北碚区月兴村34号6-1号房屋一套以18万元的价格出售给乙方。乙方于签订本协议之日（交房之日）向甲方支付购房款10万元（已付），余款8万元在办理完产权过户手续交付产权证时一次性付清。办理产权过户中，按国家规定甲、乙双方应缴纳的有关费用由甲、乙双方各自负担，产权过户由甲方负责，乙方须积极协助。出售的房屋已于签订本协议之日交付乙方占有、使用，甲方不得以任何理由要求收回房屋及撤销本协议。协议签订后，蒋登伟对案涉房屋占有、使用至今。因该房屋至今未办理房地产权属转移登记，蒋登伟于2014年8月向重庆市北碚区人民法院起诉，要求刘道元、赖恒清协助办理案涉房屋的房地产权属转移登记手续，2014年9月15日重庆市第一中级人民法院指定重庆市合川区人民法院管辖本案。
本案审理过程中，经一审法院对赖恒清询问，赖恒清称对案涉房屋的情况一点都不清楚，只知道房屋以前是刘道元的，刘道元未将该房屋出售给她，也未与刘道元签订房屋买卖合同和办理过房屋产权过户手续，对现案涉房屋产权登记在其名下也不知道。
一审法院判决：由被告刘道元、赖恒清在判决生效后三十日内协助原告蒋登伟办理重庆市北碚区月兴村34-6号房屋的房地产权属转移登记手续。案件受理费80元，由被告刘道元负担。
刘道元与赖恒清不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，改判驳回蒋登伟的全部诉讼请求。
二审法院认定事实：广安市武胜县工商局登记的武胜天意纸业有限公司基本信息，载明该公司法定代表人刘道元。2014年12月7日一审法院使用国内特快法院专递邮件向刘道元送达法律文书被退回，该送达的单位名称为武胜天意纸业有限公司，退回原因是本人外出无法联系。
2014年12月25日，一审法院在赖恒清家中向赖恒清送达法律文书，赖恒清拒绝签收。两名审判人员对赖恒清拒收法律文书的情况在送达回证上记明，并将送达法律文书的过程摄制录像。法院审判人员对赖恒清询问，制作询问笔录，赖恒清对审判人员“刘道元人在什么地方？”的询问，回答称“不知道，几年没见了”。
二审法院查明的其余事实与一审查明的事实一致。
二审法院认为，刘道元持有的居民身份证载明，其住重庆市北碚区月兴村34号6-1，刘道元与蒋登伟签订的《房屋买卖协议》载明，刘道元将重庆市北碚区月兴村34号6-1房屋卖与蒋登伟，蒋登伟2004年12月20日占有使用门牌号为月兴村34号6-1房屋。一审法院在向刘道元的身份证地址送达法律文书不能，且向可能送达地武胜天意纸业有限公司邮件送达也不能，其母赖恒清证实刘道元下落不明的情况下，向刘道元公告送达起诉状副本、开庭传票等法律文书并无不当。一审法院在赖恒清家中向赖恒清送达法律文书，赖恒清拒绝签收。两名审判人员对赖恒清拒收法律文书的情况在送达回证上记明，并将送达法律文书的过程摄制录像。据此，一审法院对赖恒清的送达符合相关规定。此后，两名审判人员对赖恒清询问相关情况，并制作《询问笔录》并无不当。
登记机关为刘道元办理的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》载明，房屋土地坐落于重庆市北碚区月兴村34-6号，赖恒清从刘道元处取得的房屋坐落于重庆市北碚区月兴村34-6号。刘道元的居民身份证载明其住重庆市北碚区月兴村34号6-1，刘道元与蒋登伟签订的《房屋买卖协议》载明，刘道元将重庆市北碚区月兴村34号6-1房屋卖与蒋登伟。据此，在没有相反证据的情况下，可以认定重庆市北碚区月兴村34-6号与重庆市北碚区月兴村34号6-1为同一坐落，其指向的房地产为同一。
刘道元与蒋登伟签订的《房屋买卖协议》，系双方当事人的真实意思表示，协议的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行义务。刘道元、赖恒清关于《房屋买卖协议》涉及的房屋所有权属于赖恒清，赖恒清对《房屋买卖协议》不知情，刘道元未经赖恒清同意，擅自与蒋登伟签订的《房屋买卖协议》无效的上诉理由没有法律依据，该院对此不予采纳。
刘道元（甲方）与蒋登伟（乙方）签订《房屋买卖协议》约定：甲方将自己享有的位于北碚区月兴村34号6-1号房屋一套以18万元的价格出售给乙方。乙方于签订本协议之日（交房之日）向甲方支付购房款10万元（已付），余款8万元在办理完产权过户手续交付产权证时一次性付清。据此，在合同签订日蒋登伟占用使用案涉房屋的情况下，可以认定蒋登伟已于合同签订之日向刘道元支付购房款10万元，刘道元关于蒋登伟没有支付10万元购房款的上诉理由该院不予采信。
赖恒清不是《房屋买卖协议》的当事人，对蒋登伟没有合同义务，蒋登伟不能依据《房屋买卖协议》的约定，向赖恒清主张权利。蒋登伟请求赖恒清协助办理重庆市北碚区月兴村34号6-1房屋的房地产权属转移登记手续没有事实和法律依据，原判支持蒋登伟的该部分诉请错误，依法应予纠正。刘道元在仅持有重庆市北碚区月兴村34-6号的《国有土地使用权证》的情况下，与蒋登伟签订《房屋买卖协议》，该协议虽属于有效合同，但案涉房屋登记赖恒清名下，赖恒清不同意蒋登伟的诉请，刘道元无法履行配合办理产权过户手续，交付产权证的义务，属事实上履行不能。据此，原判支持蒋登伟关于刘道元、赖恒清协助办理重庆市北碚区月兴村34号6-1房屋的房地产权属转移登记手续的请求错误，依法应予纠正。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律错误。二审法院判决：一、撤销重庆市合川区人民法院（2014）合法民初字第07140号民事判决；二、驳回蒋登伟的诉讼请求。一审案件受理费80元，由蒋登伟负担。二审案件受理费80元，由蒋登伟负担。
本院再审对原审查明的案件事实予以确认。
本院再审认为，刘道元与蒋登伟签订的《房屋买卖协议》，系双方当事人真实意思表示，协议的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。刘查以确认蒋登伟已履行了合同约定的前本案再审争议的焦点是:刘道元、赖恒清是否负有协助蒋登伟办理重庆市北碚区月兴村34－6号房屋的房地产权属转移登记手续的义务。围绕这一争议焦点，结合双方当事人陈述，根据再审认定的事实和相关法律，综合评判如下：
首先，根据案涉《房屋买卖协议》第二条：“由乙方于签订本协议之日（交房之日）向甲方支付购房款10万元（已付），余款8万元在办理完产权过户手续交付产权证时一次付清”的约定内容，结合蒋登伟于案涉合同签订后即实际管理、使用房屋至今，而刘道元直至蒋登伟提起本案诉讼，长达近十年的时间均未向蒋登伟提出过主张的客观情况，本院确认蒋登伟已履行了合同约定的10万元的付款义务。
其次，刘道元与蒋登伟在签订《房屋买卖协议》时，案涉房屋的《房屋所有权证》登记在赖恒清名下，刘道元在仅持有登记在其名下的《国有土地使用权证》的情况下与蒋登伟签订《房屋买卖协议》，虽然该《房屋买卖协议》属有效合同，但因刘道元对于案涉房屋并不具有完全的处分权。而案涉房屋的《房屋所有权证》的登记权利人赖恒清不同意转让案涉房屋，故二审判决认定刘道元无法履行配合办理房屋产权过户手续的义务，属事实上履行不能的理由成立，本院予以维持。
再次，因赖恒清并非案涉合同的一方当事人，根据合同相对性原则，蒋登伟不能依据案涉合同的约定向赖恒清主张权利，赖恒清也不负有履行案涉合同约定的义务。二审判决对此认定亦无不当，本院予以维持。
综上所述，原生效判决认定事实清楚，适用法律正确。本院予以维持。再审申请人申请再审的理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
维持重庆市第一中级人民法院（2016）渝01民终2887号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 李兴华
审 判 员 谭继权
代理审判员 马艳艳
二〇一七年十二月十三日
书 记 员 刘 雯