云南省澄江县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云0422民初760号
原告：澄江县凤麓街道办事处仪凤社区居民委员会第三集体经济小组。住所地:云南省玉溪市澄江县凤麓街道办事处仪凤社区。
负责人：杨文贵，小组长。
委托诉讼代理人：李浏贵，云南抚仙湖律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
被告：云南澄蓝蓝莓科技开发有限公司。住所地:云南省玉溪市澄江县龙街街道办事处龙街社区居民委员会*组陈基坟。统一社会信用代码：915304225920442418。
法定代表人：张建玮，总经理。
委托诉讼代理人：刘菲，云南北川律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
原告澄江县凤麓街道办事处仪凤社区居民委员会第三集体经济小组（以下简称仪凤社区三组）与被告云南澄蓝蓝莓科技开发有限公司（以下简称澄蓝蓝莓公司）土地承包经营权出租合同纠纷一案，本院于2017年8月2日立案受理后，依法适用简易程序于2017年8月29日公开开庭进行了审理。原告仪凤社区三组的负责人杨文贵及其委托诉讼代理人李浏贵、被告澄蓝蓝莓公司法定代表人张建玮及其委托诉讼代理人刘菲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告仪凤社区三组向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方于2013年4月4日签订的《土地租用合同》，被告将其承租位于抱鸡场的土地其中的96.5025亩交回给原告；2.判令被告向原告返还其从凤麓街道办事处收取的租金492955元（本判决所涉货币币种均为人民币，以下不再专门指明）；3.判令被告向原告支付违约金1555051元；4.判令被告向原告支付2017年4月20日起至土地交回之日止的租金(面积按96.5025亩计，租金按每年每亩4299.75元计算)；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年4月4日，原、被告双方签订《土地租用合同》，原告将位于抱鸡场的土地108亩出租给被告，合同约定：租期15年，2013年4月20日起至2028年4月19日止，租金每年每亩3900元，前十年租金每两年在上一轮的基础上递增5%，租金每两年支付一次，合同附件1对具体租金和交租金时间作了明确约定；合同第十八条约定，违约金按租金总额的20%计算支付。合同签订后，原告按约履行合同，向被告交付了土地，被告向原告支付了四年的租金。按照合同的约定，被告应于2017年4月19日前向原告支付2017年4月至2019年4月的租金928746元，被告没有按约定向原告支付租金，2017年4月20日，原告按照《合同法》的规定向被告发函，要求被告在2017年5月5日前支付租金，逾期不支付的，原告将解除《土地租用合同》，收回土地。被告至今为止既没有按合同约定的期限支付租金，也没有在原告催告的期限内支付租金，被告的行为已构成根本违约，按照《合同法》第94条的规定，原告有权单方解除《土地租用合同》，终止租赁关系，收回土地。租赁期间，被告于2014年7月30日与凤麓街道办事处签订《土地租用合同》，被告将所租用土地其中的11.4975亩出租给凤麓街道办事处用于马料河河道改造，凤麓街道办事处已将土地租金全部支付给被告。据此，被告应将已收取的租金（2017年4月20日起至2029年7月30日止12年零3个月的租金：3500元×11.4975亩÷12月×147月＝492955元）返还给原告。被告没有按照《土地租用合同》的约定支付租金，应向原告支付2017年4月20日起至土地交还之日止的租金。(亩积按108亩－11.4975＝96.5025亩计，租金按每年每亩4299.75元计算)。被告已构成根本违约，按照《土地租用合同》的约定，被告除支付租金外，还应向原告支付租金总额7775256.43元的20%的违约金计1555051元。据此，为维护合同当事人的合法权益，特根据《合同法》和相关法律的规定向人民法院提起诉讼，请求人民法院判如所请。
被告澄蓝蓝莓公司辩称：1.双方所签订的土地租用合同已经于2017年4月20日原告发出通知之日自动解除，之后的租金其不需要再支付；2.其不存在违约行为，不应该向原告支付违约金；3.其公司已经资不抵债，无法继续经营，本案涉案地块也已经被澄江法院执行局另案作价抵给高西社区，实际已经交付不能。庭审后，经本院依法释明，若本院最终认定其违约责任成立，是否要求调整违约金，被告认为在承担违约责任的前提下，因原告未举证证明实际损失的金额，原告的实际损失金额仅限于银行利息，所以请求法院依法将本案的违约金调整为不高于同期银行贷款利率上浮30%。
原告围绕诉讼请求依法提交了杨文贵身份证复印件、社区证明、《土地租用合同》二份、《通知书》等证据；被告针对答辩理由提交本院执行裁定书一份予以证明，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月4日，原告仪凤社区三组与被告澄蓝蓝莓公司双方签订《土地租用合同》，将仪凤社区三组位于抱鸡场的土地108亩租给澄蓝蓝莓公司经营、管理、使用。合同约定了以下主要内容：“。一：租用地点及面积：抱鸡场土地108亩。三、租用期：15年，从2013年4月20日起至2028年4月19日止；四、租金：起始租金每年每亩3900元，前十年租金每两年在上一轮的基础上递增5%。十八、合同履行期间，任何一方违反本合同任何一条均视为违约，违约方必须向另一方支付总租金20%的违约金。”，合同附件1对具体租金和交付租金时间作了约定，租金每两年支付一次。合同签订后，原告向被告交付了土地，被告向原告支付了四年的租金。在此期间，被告财务状况持续恶化，公司资不抵债。2017年4月19日前，被告未按照约定向原告支付2017年4月至2019年4月的租金928746元，2017年4月20日，原告向被告发出通知书，主要内容为：“贵公司应于2017年4月19日前支付2017年4月20日至2019年4月19日的租金928746元，现租金支付时间已届满，请贵公司于2017年5月5日之前支付上述租金，若逾期不付，贵公司将构成根本违约，我方将与贵公司解除《土地租用合同》，收回土地，由此造成的一切损失均由贵公司承担”。被告法定代表人张建玮于2017年4月25日在该通知书上写明：“已收到此通知，承诺三日内回复”，后至今未再支付原告租金。在原被告双方履行租赁合同期间，被告于2014年7月30日与澄江县凤麓街道办事处签订《土地租用合同》，将所租用原告的土地其中的11.4975亩出租给澄江县凤麓街道办事处用于马料河河道改造，澄江县凤麓街道办事处支付租金492955元给被告。2017年8月2日，原告向本院提起诉讼。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金；第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，原告仪凤社区三组与被告澄蓝蓝莓公司经平等协商，双方自愿签订《土地租用合同》，不违反法律、法规的禁止性规定，系合法有效的合同。合同签订后，原告履行了交付土地的义务，被告应按照合同约定的金额、期限支付租金。2017年4月19日前，被告由于公司财务状况恶化、资不抵债，未按约定向原告支付2017年4月至2019年4月的租金，原告及时发《通知书》催告，要求被告在合理期限内支付，但被告仍未履行合同义务，被告的行为已构成违约，原告依法享有合同解除权，故本院对原告要求解除合同的诉讼请求予以支持，对于被告所提“双方所签订的土地租用合同已经于2017年4月20日原告发出通知之日自动解除，之后的租金其不需要再支付”、“其不存在违约行为，不应该向原告支付违约金”的辩解意见与本案审理查明事实及法律规定不符，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据本案土地承包经营权出租合同的性质，合同解除后，被告应将土地及时返还给原告，故对原告的该诉讼请求，本院予以支持，对于被告所提“本案涉案地块已被澄江法院执行局另案作价抵给高西社区，实际已经交付不能”的辩解意见，因本院执行程序涉及的仅是地上附着物、建筑物，并不影响土地本身的交还，故对该辩解意见本院不予采纳。被告对原告所提“被告将所租用土地其中的11.4975亩出租给澄江县凤麓街道办事处用于马料河河道改造，澄江县凤麓街道办事处支付租金492955元给被告”并据此要求被告返还该笔款项的主张予以认可，本院充分尊重双方当事人意思自治，对原告的该主张予以支持。至于被告要求调整违约金的请求，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定，当事人可以约定一方违约时根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，双方在合同中约定违约方需支付总租金的20%作为违约金。本院认为，本案作为租赁合同关系，在被告将所租赁土地及时返还的前提下，原告可以将土地再次出租或用做他途以获得收益，因此双方约定以十五年租金的20%作为违约金，被告需支付的违约金已过分高于所造成的损失，根据被告的请求，本院认为，被告按未付租金的20%承担违约金比较符合被告所造成的损失，因此，本院将本案的违约金调整为自2017年4月20日起至土地交还之日止租金的20%（面积按96.5025亩计，租金按每年每亩4299.75元计）。至于原告主张的租金，符合合同的约定及法律的规定，本院予以支持。
综上所述，原告仪凤社区三组与被告澄蓝蓝莓公司成立土地经营权租赁合同关系，被告澄蓝蓝莓公司未按合同约定支付租金，构成违约，原告仪凤社区三组依法享有合同解除权。本院对原告要求与被告解除合同、并要求被告返还土地、支付租金和违约金的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百二十六条、第二百二十七条，判决如下：
解除原告澄江县凤麓镇仪凤社区居民委员会第三集体经济小组与被告云南澄蓝蓝莓科技开发有限公司于2013年4月4日签订的《土地租用合同》；
二、由被告云南澄蓝蓝莓科技开发有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于澄江县抱鸡场的96.5025亩土地交还原告澄江县凤麓镇仪凤社区居民委员会；
三、由被告云南澄蓝蓝莓科技开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告澄江县凤麓镇仪凤社区居民委员会第三集体经济小组退还其从澄江县凤麓街道办事处收取的租金492955元；
四、由被告云南澄蓝蓝莓科技开发有限公司向原告澄江县凤麓镇仪凤社区居民委员会第三集体经济小组支付自2017年4月20日起至土地交回之日止的租金（面积按96.5025亩计，租金按每年每亩4299.75元计）；
五、由被告云南澄蓝蓝莓科技开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告澄江县凤麓镇仪凤社区居民委员会第三集体经济小组支付违约金，违约金为自2017年4月20日起至土地交回之日止的租金的20%（面积按96.5025亩计，租金按每年每亩4299.75元计）。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费23184元（原告澄江县凤麓镇仪凤社区居民委员会第三集体经济小组已预交11592元），按简易程序减半收取11592元，由被告云南澄蓝蓝莓科技开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。
各方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若被告云南澄蓝蓝莓科技开发有限公司不自动履行判决，原告澄江县凤麓镇仪凤社区居民委员会第三集体经济小组可在本判决确定的履行期限届满后二年内，向本院申请强制执行。
审判员 溥喜燕
二〇一七年十月三十日
书记员 吴明伟