广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终12742号上诉人（原审被告）：庞惠贞，女，汉族，1974年3月9日出生，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：霍棣强，男，汉族，1973年11月28日出生，住广东省佛山市禅城区，系庞惠贞的丈夫。被上诉人（原审原告）：佛山市状元坊物业管理有限公司，住所广东省佛山市禅城区人民路8号，统一社会信用代码91440604762924998Q。法定代表人：黄志颖。委托诉讼代理人：杨永坚，系该公司员工。上诉人庞惠贞因与被上诉人佛山市状元坊物业管理有限公司（以下简称状元坊公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2017）粤0604民初12388号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人庞惠贞上诉请求：1.撤销一审判决，对一审判决第二项进行改判；2.本案一、二审诉讼费由状元坊公司负担。事实和理由：1.庞惠贞与状元坊公司之间的服务合同约定“公共分摊费包括公共水费、电费（含公共水费、公共照明电费、中央空调电费等）、策划推广费”，同时根据《佛山市物业管理办法》第八十一条第四款之规定“物业服务企业应当定期公布共用场地、共用设施设备产生的水电用量、单价、金额，按照实际费用和约定的方式向全体业主合理分摊。没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑面积的比例分摊。”可见，由于双方对分摊费用的计算约定不明确，应按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊计算分摊费用。故分摊费用的总建筑面积应由人民路8号商场首二层、福贤路6号及8号商场首二层、福贤路6号及8号首层街铺、行仁里15号商场首二层共七个面积组成。在一审庭审中，状元坊公司明确提出行仁里15号商场二层已于2016年4月初关闭，另外，一审法院查明的建筑面积中，剔除了行仁里15号首层的建筑面积，加入了福贤路6号、8号首层街铺建筑面积（477.35平方米）。因此，在2016年8月至2017年3月的公共水电费的总建筑面积应由人民路8号商场首二层、福贤路6号及8号商场首二层、福贤路6号及8号首层街铺共五个面积组成，水、电发票的计算亦应是上述五个公摊面积的水电发票。2.一审法院认定电费商铺参与分摊的面积是1734.27平方米（首二层面积1502.65平方米+澳门街231.62平方米），水费商铺参与分摊的面积是2211.62平方米（首二层面积1502.65平方米+澳门街231.62平方米+街铺477.35平方米），从此可以看出街铺477.35平方米（福贤路6号、8号首层街铺建筑面积）只是参与水费分摊，不参与电费分摊，这与一审判决第6页“原告以公共水电的实际收益主体来确定分摊范围的做法合情合理，并无不妥”相违背，一审法院认定的分摊费的建筑面积不包含行仁里的建筑面积。3.状元坊公司提供的电费发票的地址为“人民路8号”、“福贤路6号、8号首二层”、“行仁里15号地下第二、三铺”，并没有包含人民路8号商场二层、福贤路6号、8号首层街铺，按照一审法院认定的建筑面积却多出了行仁里15号地下第二、三铺的发票，而水费发票标注的地址为“福贤路6号二楼商铺”、“福贤路8号首层33号铺”，并没有包含人民路8号商场首二层的水费。被上诉人状元坊公司辩称，1.街铺无使用商场内部的灯光，街铺亦无受益中央空调等设备，因此，街铺无参与商场内部公共电费分摊。2.水、电费发票的用水、用电地址是建设单位移交物业公司时就已使用，物业公司只是更改了缴费单位，用水、用电地址物业公司无法做出变更，经咨询供水、供电部门，变更需要产权证明，但该地址已拆分为多个房产证，无统一产权证，所以无法办理地址变更。状元坊公司向一审法院提出诉讼请求：1.庞惠贞向状元坊公司支付禅城区福贤路8号二层2P202号商铺（建筑面积5.68平方米）的物业管理费从2016年9月至2017年4月共681.68元；2.庞惠贞向状元坊公司支付禅城区福贤路8号二层2P202号商铺（建筑面积5.68平方米）的公共水电费从2016年8月至2017年3月共641.84元；3.庞惠贞向状元坊公司支付以上欠费的相关滞纳金625.82元（从欠费之日起至缴费之日止，暂计至2017年5月1日）；4.诉讼费由庞惠贞承担。庭审中，状元坊公司明确滞纳金从收费日期按每个月16日开始计算，按日千分之三计算。一审法院查明：庞惠贞系位于佛山市禅城区福贤路8号二层2P202号房的权利人，于2005年5月购买，于2008年5月4日取得产权登记，建筑面积5.68㎡。状元坊公司企业类型为有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围为物业管理（凭资质证经营）、铺位出租、停车服务等。2008年9月22日，状元坊公司（甲方）与庞惠贞（乙方）签订《商场管理协议》，约定“……第十条、物业管理费、公共水、电费的收取。1、为确保业主/承租方正常使用商铺经营，管理公司对本商场实行统一的综合性商业物业管理，业主/承租方每月15号前向商场管理公司缴纳应缴当月商场管理费及公共分摊费。商场管理费（暂定）15元/平方米（该商场管理费包括：中央空调设施维护费、自动扶梯维护费、消防及供水、供电设施维护费、公共照明设施维护费、公共卫生保洁费、管理服务费等）。业主/承租方每月15号前向管理公司缴纳公共分摊费（包括公共水、电费、策划推广费），以当月实际发生额，由业主/承租方按各自商铺占有的建筑面积分摊……3、业主/承租方需于每月15日前向管理公司缴清商场管理费及公共分摊费，每逾期一天，除补交拖欠款项外，按拖欠款项总额的3‰向管理公司支付滞纳金，逾期二十天，可视业主/承租方单方违约，管理公司有权采取停电、停止服务等手段追偿相关费用直至解除租赁合同。第十一条、商场使用。……4、为增加商场人流量，促进商场商业繁荣以及在福贤路××商场××编号××商铺、××号商场首层编号为1-4号商铺销售给业主时已作明确约定：根据商场规划设计用途，福贤路××商场××编号××商铺、××号商场首层编号为1-4号商铺的各铺前、后留有当铺从临街外围进入第二、三排商铺通道的门口，上述商铺业主/承租方并保证在营业时间内，行人在外围通过当铺进入商场内第二、三排商铺通道的畅通……”。另查明，状元坊公司在诉讼中确认电费计算按抄表数金额减去商场铺位内部电费金额后除以需分摊公共费用的建筑面积再乘以涉案铺位建筑面积，之后再按供电局发票再定期作出调整，商铺参与分摊的面积是1734.27平方米（首二层面积1502.65平方米+澳门街231.62平方米）。水费计算按抄表数金额除以需分摊公共费用的面积再乘以铺位建筑面积，之后再按供水公司发票作出调整。商铺参与分摊的面积是2211.62平方米（首二层面积1502.65平方米+澳门街231.62平方米+街铺477.35平方米）。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷，状元坊公司、庞惠贞签订的《商场管理协议》系双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照上述合同的约定善意全面地履行各自承担的义务。因此状元坊公司、庞惠贞之间存在物业服务关系，庞惠贞需按时足额缴纳物业管理费等费用。状元坊公司主张庞惠贞拖欠2016年9月至2017年4月的物业管理费及2016年8月至2017年3月的公共水电费，庞惠贞未提供相反的证据足以反驳，故一审法院对状元坊公司主张的上述庞惠贞拖欠费用的事实予以确认。至于庞惠贞提出的相关证据及抗辩意见，一审法院认为，首先，庞惠贞提供的证据包括庭后提交的证据并不能证明状元坊公司存在不履行物业管理服务义务的情形；其次，即使状元坊公司对涉案商场存在某些管理服务方面的暇疵，但其作为服务于庞惠贞所在商场的物业公司，所提供的服务内容具有公共性和整体性，庞惠贞不按时交纳物业管理费等费用将对商场的整体服务产生不利影响。综合上述分析，一审法院对庞惠贞的抗辩意见不予采纳。关于公共水电费，状元坊公司已提供水电费发票、水电费分摊表等证明其主张的公共水电费的分摊标准及收费金额，并按照实际用量及产权建筑面积分摊的标准向业主施行，因此依据公平原则，庞惠贞应依约向状元坊公司交纳公共水电费。关于庞惠贞对物业管理费提出的异议。从庞惠贞提交的状元坊公司收款收据可知，其中商场管理费一栏一直为0，而物业管理服务费一栏则为85.2，单价15元/㎡，与《商场管理协议》约定的商场管理费计算方法一致，故可认定状元坊公司在本案中诉请的物业管理费即上述协议约定的商场管理费。至于状元坊公司之前是否存在不当收取费用的情形，与本案的处理结果之间并无关联性，故对庞惠贞该辩解意见不予采纳。至于庞惠贞提出状元坊公司现不具备资质，故不应向其支付相关费用，缺乏法律依据，一审法院不予采纳。至于庞惠贞对公共水电费分摊计算提出的异议。首先，状元坊公司以电费发票金额减去商场铺位内部电费金额后除以需分摊公共费用的建筑面积再乘以涉案铺位建筑面积的计算方法，符合《商场管理协议》关于“业主/承租方每月15号前向管理公司缴纳公共分摊费（包括公共水、电费、策划推广费），以当月实际发生额，由业主/承租方按各自商铺占有的建筑面积分摊”的约定。就庞惠贞针对需分摊公共费用的建筑面积提出的异议，状元坊公司以公共水电的实际受益主体来确定分摊范围的做法合情合理，并无不妥。其次，状元坊公司举证的电费发票已证实公摊费用产生、状元坊公司垫付的真实性，其向庞惠贞公示的分摊表中的分摊电费金额亦未超出发票金额。再次，从现有证据来看，状元坊公司分摊公共水电费用的方式固定且为大多数商场业主所接受。最后，庞惠贞并未举证证明涉案商场大部分业主对状元坊公司分摊费用的方式有异议，亦未提供充足的证据证明上述分摊方式存在显失公平、状元坊公司虚构或增大分摊金额等损害业主利益的情形。因此，对于庞惠贞关于公共水电费分摊计算提出的异议，无事实根据，一审法院不予采纳。故庞惠贞须向状元坊公司交纳：2016年9月至2017年4月的物业服务费681.6元（5.68㎡×15元/㎡/月×8个月）、2016年8月至2017年3月的公共水电费641.84元。关于滞纳金。如前认定，庞惠贞拖欠物业管理费、公共水电费的行为已构成违约，根据《商场管理协议》约定，状元坊公司有权向庞惠贞主张滞纳金。状元坊公司主张依据合同约定每日按应缴费用的千分之三计付，但该滞纳金计算标准过高，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，一审法院酌定本案庞惠贞因欠涉案房屋物业管理费所产生的滞纳金以每月欠付物业管理费85.2元为本金，自每个欠费月16日起（交纳日次日）按年利率24%分段累计至庞惠贞实际清偿之日止。关于公共水电费的滞纳金，上述《商场管理协议》虽对公共分摊费约定计收滞纳金及缴纳期限，但并未约定具体的公共分摊费数额，虽然状元坊公司陈述曾向庞惠贞催收欠费，但并未提供证据证明。状元坊公司于2017年9月6日向本院提起诉讼，状元坊公司的起诉状副本于2017年9月13日送达给庞惠贞，故基于上述理由庞惠贞应从2017年9月14日起按年利率24%向状元坊公司计付逾期交纳公共水电费的滞纳金。状元坊公司上述滞纳金的诉请，超出部分一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《物业管理条例》第六条第一款、第七条第（五）项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、庞惠贞于判决发生法律效力之日起十日内，向状元坊公司支付2016年9月至2017年4月的物业管理费681.6元及滞纳金（滞纳金以上述每个欠费月拖欠的物业管理费85.2元为本金，自每个欠费月的16日起按年利率24%分段累计至实际清偿日止）；二、庞惠贞于判决发生法律效力之日起十日内，向状元坊公司支付2016年8月至2017年3月的公共水电费641.84元及滞纳金（滞纳金以641.84元为本金，自2017年9月14日起按年利率24%累计至实际清偿日止）；三、驳回状元坊公司的其他诉讼请求。案件适用简易程序，受理费减半收取25元，由庞惠贞负担。庞惠贞在二审期间向本院提交了状元坊公司于2016年11月28日出具的《关于商铺业主来访问题的回复》，拟证明案涉行仁里15号二层已经关闭，不应当计算到分摊面积中。本院经核查认证如下，因该证据与本案不具有直接的关联性，故本院不予采信。二审期间，状元坊公司未向本院提交新证据。经审查，本院对一审判决认定的案件事实予以确认。本院认为，根据双方当事人的上诉及答辩意见，本案的上诉争议焦点系庞惠贞应否向状元坊公司支付2016年8月至2017年3月的公共水电费641.84元及滞纳金。庞惠贞与状元坊公司签订的《商场管理协议》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有拘束力。状元坊公司已对包括案涉物业在内的商场进行了物业管理，庞惠贞作为案涉物业的业主，应按照约定交纳物业管理费及公共水电费。状元坊公司要求庞惠贞支付2016年8月至2017年3月的公共水电费，有事实及法律依据，本院予以维持。至于庞惠贞上诉主张公共水电费的计算面积有误，应按照1734.27平方米计算公共水电费。对此，本院认为，状元坊公司已提供了水电费发票、水电费分摊表等证据佐证公共水电费的计算依据，且在实际履行过程中一直按照实际用量及产权建筑面积分摊的标准向业主收取相关公共水电费，同时，该项公共水电费用属案涉商铺客观上必然产生之费用，现庞惠贞于二审诉讼中经法院释明，其表示自身也无法计算出案涉公共水电费的具体数额，亦未提交充分、有效的证据反驳状元坊公司的计算依据。另外，在二审诉讼期间，庞惠贞、状元坊公司亦确认庞惠贞自2008年5月购入案涉物业之后一直有缴交公共水电费，在该案纠纷之前庞惠贞并未对公共水电费的计算面积提出异议，根据以往的交易及支付习惯可知，庞惠贞是认可状元坊公司关于公共水电费的计算面积的。综上，庞惠贞的该项上诉主张因缺乏事实和法律依据，本院不予支持，一审法院采纳状元坊公司的计算依据并无不当，本院予以维持。由于庞惠贞逾期交纳公共水电费的行为构成违约，一审法院根据《商场管理协议》的约定及已查明的案件事实判令庞惠贞从2017年9月14日起按年利率24%向状元坊公司计付逾期交纳公共水电费的滞纳金亦无不当，本院亦予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。庞惠贞的上诉主张理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人庞惠贞负担。本判决为终审判决。审判长  余珂珂审判员  安 静审判员  黄玉凤二〇一八年二月一日书记员  黄结仪