福建省莆田市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽03民终3723号上诉人（原审被告）：陈玉连，女，1970年4月10日出生，汉族，农民，住福建省莆田市秀屿区。委托诉讼代理人：刘国田，福建熹龙�师事务所执业律师。被上诉人（原审原告）：郭继光，男，1962年10月15日出生，汉族，居民，住福建省莆田市城厢区。被上诉人（原审原告）：刘秀清，女，1947年2月10日出生，汉族，居民，住福建省莆田市荔城区。被上诉人（原审原告）：徐秀花，女，1973年10月26日出生，汉族，居民，住福建省莆田市城厢区。被上诉人（原审原告）：廖凤珠，女，1963年4月20日出生，汉族，居民，住福建省莆田市城厢区。被上诉人（原审原告）：朱少雄，男，1971年5月8日出生，汉族，居民，住福建省莆田市城厢区。上述五被上诉人的共同委托诉讼代理人：黄志兴，福建京莆律师事务所执业律师。上诉人陈玉连因与被上诉人郭继光、刘秀清、徐秀花、廖凤珠、朱少雄房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省莆田市城厢区人民法院（2017）闽0302民初3130号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈玉连上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项、第三项，变更一审判决第四项为：驳回郭继光、刘秀清、徐秀花、廖凤珠、朱少雄的一审全部诉讼请求。事实和理由：1.本案租赁场所由莆田市城厢区万邦风情家具有限公司（以下简称“万邦公司”）实际使用，陈玉连签订《租赁合同》属履行职务行为，其法律后果应由公司承担。郭继光等人起诉要求陈玉连承担责任，属诉讼主体错误。2.一审裁定驳回陈玉连追加万邦公司作为本案共同诉讼人的申请，是错误的，属于程序违法。另外，一审对陈玉连提供的《声明书》未进行质证，程序也明显违法。3.郭继光等人作为出租人，有义务提供合格、符合经营条件的租赁场所给陈玉连，但其隐瞒租赁场所存在消防问题的事实，采取欺诈方式骗取陈玉连签订合同。在万邦公司被消防部门行政处罚后，郭继光等人应及时履行消防整改责任，并赔偿损失，但郭继光等人拒绝依法整改，构成违约。一审对此不予认定，是错误的。4.由于涉案租赁场所消防设施不合格，万邦公司在经营过程中遭受行政处罚，但郭继光等拒绝对消防进行整改，导致该公司无法继续经营，该公司于2016年7月15日腾空租赁场所，并于2016年10月将租赁场所交还郭继光等人。5.万邦公司于2016年10月将租赁场所交还郭继光等人，因此，《租赁合同》已于2016年10月解除，一审判决解除合同并由陈玉连支付拖欠租金及滞纳金，没有法律依据。另外，郭继光等人存在严重违约，无权要求解除合同。一审判决以陈玉连违约为由解除合同，是错误的。6.即使陈玉连要支付拖欠租金的利息，在郭继光等人没有充分举证其经济损失的情况下，只能按银行同期贷款利率计算，一审判决按月利率2%计算，是错误的。7.涉案租赁场所已于2016年10月由万邦公司交还郭继光等人，且租赁场所由万邦公司使用，归还义务应由万邦公司承担。郭继光、刘秀清、徐秀花、廖凤珠、朱少雄辩称：1.2012年3月15日，陈玉连系以个人名义签订《租赁合同》，与万邦公司无关。2.陈玉连称涉案租赁场所消防设施不合格、2016年已交还房屋、双方协议与2016年10月解除合同，均不是事实，且没有证据证明，纯属狡辩。3.郭继光等人至今未收回涉案租赁场所。本案一审诉讼期间，陈玉连还在继续使用租赁物，一审法官也曾到租赁场所向陈玉连送达诉讼材料。4.陈玉连于2015年7月16日开始拖欠租金至今，构成严重违约，且郭继光等人为陈玉连考虑，先后两次与陈玉连签订两份《补充协议》，但陈玉连均未履行。因此，郭继光等人有权解除合同并收回租赁物。按照合同约定，陈玉连每天应按拖欠租金的0.1%加收滞纳金，一审判决调整为按照月利率2%计算滞纳金，并无不当。综上所述，请求驳回上诉，维持原判。郭继光、刘秀清、徐秀花、廖凤珠、朱少雄向一审法院起诉请求：1.判令解除郭继光、刘秀清、徐秀花、廖凤珠、朱少雄与陈玉连于2012年3月15日签订的《租赁合同》；2.判令陈玉连立即腾空房屋并返还给郭继光、刘秀清、徐秀花、廖凤珠、朱少雄；3.判令陈玉连支付自2015年7月16日起至2017年10月15日止的租金1236156元，已扣除已付租金499800元；4.判令陈玉连支付每天按拖欠租金0.1%计算的逾期付款违约金即滞纳金315913.3元；5.判令陈玉连修复租赁房屋卫生间、大厅等地面漏水；6.判决押金150000元归郭继光、刘秀清、徐秀花、廖凤珠、朱少雄所有；7.本案诉讼费用由陈玉连承担。一审法院认定事实：2012年3月15日，郭继光作为甲方代表坐落于莆田市城厢区产的所有人（即郭继光、刘秀清、徐秀花、廖凤珠、朱少雄）与作为乙方的陈玉连签订《租赁合同》一份，约定：“1、甲方将座落于城厢区学园路68号万兴花园第二层场地租给乙方依法经营……甲方对所出租的房屋具有合法权，保证主体建筑、外墙、门窗、防护、防漏、通道、供电、供水、消�用水能正常使用。2、租赁期自2012年7月16日起至2021年7月15日止，租期十年。2012年3月16日起至2012年7月15日为装修免租期。3、2012年7月16日起至2014年7月15日止，每月租金为55000元；2014年7月16日起一个年份（12月）月租比前一个年份的月租递增6%，即2014年月租金58300元，2015年月租金61798元，2016年月租金65506元，2017年月租金69436元……2012年7月16日起至2012年8月31日（45天）的租金82500元于2012年8月10日前支付，之后租金按月支付，付款时间为每月10日前。租金收付以甲方出具的收条为准或直接汇入甲方签约人银行账号。4、乙方必须支付甲方租赁押金壹拾伍万元整……押金待合同到期前一个半月，如乙方无违约和其他损坏赔偿及欠费等事项，可用于抵扣最后一个半月的租金，到期结算多还少补。……6、租赁经营期间，乙方必须依约按时交付甲方提供场所的租金，如有拖欠，每天按拖欠部分的0.1%加收滞纳金，拖欠达四十五天甲方有权解除协议收回租赁经营场所。……10、因甲方房屋原因或不可抗拒的自然灾害及政府行为产生的致使乙方无法正常经营，如外墙政府统一整改、拆迁，封路时间达半月以上，甲方应免租金给予乙方该时间段补偿，政府赔偿按权属分别享受。……”合同签订后，郭继光、刘秀清、徐秀花、廖凤珠、朱少雄将租赁房屋交付陈玉连使用，陈玉连依约交纳了15万元的押金。2016年1月9日，鉴于陈玉连经营出现困难，双方签订《补充协议》一份，约定：1、陈玉连所欠的2015年租金86600元须在2016年1月31日前全部还清。2、陈玉连承诺2016年1月至2016年6月的租金在当月10日前付清�在此前提下2016年1月至2016年6月的租金按每月3万元执行，否则以原租赁合同为准。3、2016年7月份开始的每月租金按原租赁合同执行。4、陈玉连若未按协议履行，则出租人有权取消押金，租金标准按原租赁合同执行。……同年7月1日，双方又签订《补充协议》一份，约定：1、陈玉连所欠的2016年5、6月的租金6万元须在2016年7月30日前全部还清。2、在陈玉连付清该6万元的前提下，2016年7月份至同年12月的租金可继续按每月3万元执行，且2016年7月的3万元租金须在2016年7月31日前全部还清，否则以原租赁合同为准。3、除上述条款外，其它条款按原租赁合同执行。4、若陈玉连未按上述约定履行，出租人有权取消押金，租金标准按原租赁合同执行。……陈玉连按合同约定支付了2012年、2013年、2014年的租金，但自2015年起其未按�定支付租金。自2015年7月16日起至今，陈玉连通过其及黄婷婷的账户共汇给郭继光租金499800元。2014年10月22日，莆田市公安消防支队城厢区大队查明万邦公司使用不合格消防产品，责令该单位10月19日前整改完毕，但10月21日到期复查，该单位逾期未改，故作出城公（消）行罚决字【2014】0058号《行政处罚决定书》，决定给予万邦公司罚款5000元的处罚。同时作出城公（消）行罚决字【2014】0059号《行政处罚决定书》，决定给予黄金仁罚款500元的处罚。2016年10月24日，万邦公司登记的法定代表人为陈玉连。后因陈玉连未依约履行，致引起诉讼。郭继光、刘秀清、徐秀花、廖凤珠、朱少雄在起诉时，曾将黄金仁列为共同被告，之后又于2017年8月18日申请撤回对黄金仁的起诉，一审法院已口头裁定予以准许。2017年10月24日，陈玉连出具了《声明书》一份，内容为：“本人承租地点位于莆田市城厢区，场地内的房间营业厅于2016年7月15日已经清空，没有财物存放其间，但有制冷、消防固定设备未拆除，如承租人同意保留，可以与本人协商转让，不影响出租人的利益。特此声明。声明人：陈玉连，时间：2017.10.24。”一审法院认为，郭继光、刘秀清、徐秀花、廖凤珠、朱少雄与陈玉连签订的《租赁合同》及二份《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人应按照合同约定履行义务。合同约定，租赁经营期间，陈玉连必须依约按时交付租金，如有拖欠，每天按拖欠部分的0.1%加收滞纳金，拖欠达四十五天，郭继光、刘秀清、徐秀花、廖凤珠、朱少雄有权解除协议收回租赁经营场所。因�继光、刘秀清、徐秀花、廖凤珠、朱少雄依约将房屋交付陈玉连使用，但陈玉连未按时足额支付租金，已构成违约。后双方签订《补充协议》二份，陈玉连也未按该补充协议履行。故现郭继光、刘秀清、徐秀花、廖凤珠、朱少雄要求解除双方2012年3月15日签订的《租赁合同》并要求陈玉连腾空并返还租赁房屋和支付拖欠的租金，符合双方约定和法律规定，依法予以支持。陈玉连辩称其于2016年10月已将租赁房屋钥匙交还给郭继光，并于2016年7月15日腾空租赁地。因郭继光、刘秀清、徐秀花、廖凤珠、朱少雄予以否认，而陈玉连提供的证据又不足以证明其该主张，故其该辩称缺乏依据，不予采纳。郭继光、刘秀清、徐秀花、廖凤珠、朱少雄同时要求陈玉连支付拖欠的租金按日0.1%计算的滞纳金（其中2015年6月30日-2016年10月31日拖欠的559347元租金自2016年11月1日起计算滞纳�，2016年11月份起按约定的租金逾期计算），该约定实际上是对违约金的约定，因陈玉连逾期支付租金已构成违约，故其依法应按约定承担违约金。但因该要求的违约金偏高，结合双方约定租金付款日为每月10日前付清当月租金，根据法律规定和本案的实际情况酌情调整为由陈玉连支付以每月拖欠租金为基数自当月11日起按月利率2%计算滞纳金（其中2015年6月30日至2016年10月31日拖欠的租金，郭继光、刘秀清、徐秀花、廖凤珠、朱少雄自愿自2016年11月1日起计算滞纳金）。因郭继光、刘秀清、徐秀花、廖凤珠、朱少雄在计算滞纳金时放弃了部分计算的基数和天数，系对自己民事权利的处分，予以支持，现陈玉连依法应支付滞纳金210608.87元。陈玉连已交纳押金15万元，因双方在合同中约定如陈玉连无违约和其他损害赔偿及欠费等事项，可抵交一个半月的租金，到期日结算多还少补。补充协议中约定陈玉连不遵守约定，郭继光、刘秀清、徐秀花、廖凤珠、朱少雄有权主张取消押金。由此可见，该押金的主要目的在于预防承租方违约后填补出租方的损失，而因已确定陈玉连应承担的违约金总额为以每月拖欠租金为基数按月利率2%计算的滞纳金，故该15万元押金应从滞纳金总额中予以扣除。对郭继光、刘秀清、徐秀花、廖凤珠、朱少雄要求陈玉连修复租赁房屋卫生间、大厅等地面漏水的请求，因其未提供任何证据证明卫生间、大厅存在漏水情况，故其该要求缺乏依据，不予支持。因本案的租赁合同及二份补充协议均系陈玉连与郭继光签订的，双方又未约定陈玉连系代表他人与出租方签订租赁合同，租赁合同上也未有万邦公司的印章，故根据合同相对性原则，出租方有权向陈玉连主张权利。因此，陈玉连主张其不是适格的被告缺乏依据�不予采信。庭审时，一审法院已口头裁定驳回陈玉连追加万邦公司作为被告的申请。陈玉连其他辩称不合理的部分，亦不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(98761,0)?)》第六十四条(?javascript:SLC(98761,64)?)第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、解除郭继光、刘秀清、徐秀花、廖凤珠、朱少雄与陈玉连于2012年3月15日签订的《租赁合同》；二、陈玉连应于本判决生效之日起十日内腾空郭继光、刘秀清、徐秀花、廖凤珠、朱少雄所有的坐落于莆田市城厢区屋并将该房屋交还给郭继光、刘秀清、徐秀花、廖凤珠、朱少雄；三、陈玉连应于本判决生效之日�十日内偿还郭继光、刘秀清、徐秀花、廖凤珠、朱少雄拖欠的自2015年7月16日起至2017年10月15日止的租金1236156元及滞纳金60608.87元；四、驳回郭继光、刘秀清、徐秀花、廖凤珠、朱少雄的其他诉讼请求。案件受理费17818元，由郭继光、刘秀清、徐秀花、廖凤珠、朱少雄负担4195元，陈玉连负担13623元。本院二审期间，郭继光、刘秀清、徐秀花、廖凤珠、朱少雄没有提供新的证据。陈玉连提供以下证据：1.提供消防池照片二张、消防池检测报告一份、水费缴纳清单四张、行政处罚收据一份，欲证明：涉案租赁场所的消防池存在严重缺陷，郭继光等人拒绝维修，由陈玉连自己进行安装维修。2.提供防护栏损坏照片、屋顶漏水照片、物品损坏照片共十三张，欲证明：涉案租赁场所的防护栏、屋顶损毁严重。3.提供中国建设银行历史流水明细三�，欲证明：陈玉连已于2016年1月31日前付清了之前所有的租金。郭继光、刘秀清、徐秀花、廖凤珠、朱少雄质证认为：1.第一组证据均与本案无关。对消防池照片、行政处罚收据和消防池检测报告的真实性、合法性、关联性、证明对象均有异议。消防池照片为陈玉连单方拍摄，且该消防池并不在涉案租赁场所之内，不能证明与本案有关，消防是否合格应由消防部门认定。陈玉连也从未就消防问题告知或者与郭继光等人交涉，也未提出解除合同。2.对第二组证据的真实性、合法性、关联性、证明对象均有异议。该组照片是否是现场照片无法确认，也与本案无关。3.对第三组证据的真实性没有异议，但对其合法性、关联性和证明对象有异议，双方签订《补充协议》是约定在陈玉连一次性缴纳租金的情况下，郭继光等人同意给陈玉连减半�惠，但陈玉连均没有按两份《补充协议》履行。因此，租金标准仍应按照原《租赁合同》的约定履行。陈玉连主张2016年1月31日之前的租金其都已付清不是事实。本院经审查认为：1.对第一组证据，因郭继光等人提供的租赁场所不包括消防池，且涉案租赁场所已取得房屋所有权证，应认定涉案租赁场所系合格建筑物，可以出租，故该组证据无法证实陈玉连的主张。2.对第二组证据，虽然是现场照片，但经本院现场查看，房屋并没有损毁，且《租赁合同》履行多年，在履行期间，陈玉连也未对涉案租赁场所提出异议，故该组证据不能证实陈玉连的主张。3.对第三组证据，陈玉连有提供原件核对，真实性可以确认，但只能证实陈玉连在2016年1月至3月有补交部分租金，并不能证实陈玉连的主张。陈玉连在一审提供《声明书》一份，欲证明：涉案房屋已于2016年7月15日清空。因一审没有质证，二审予以补充质证。郭继光、刘秀清、徐秀花、廖凤珠、朱少雄质证认为：对《声明书》的真实性没有异议，对陈玉连承认是本人承租涉案房屋也没有异议，对陈玉连陈述涉案房屋于2016年7月15日清空有异议，因为郭继光等人还没有接收房屋，故对涉案房屋是否清空不清楚。本院经审查认为：该《声明书》系陈玉连本人出具，真实性可以认定，可以证实涉案房屋是陈玉连本人承租，但在陈玉连无法举证的情况下，无法证实涉案房屋是否于2016年7月15日清空，也无法证实涉案房屋已经交还给郭继光等人。经审理查明，对一审法院认定的事实，陈玉连对“2012年3月15日……《�赁合同》一份”有异议，认为陈玉连是作为万邦公司的法定代表人签订《租赁合同》的，本案的诉讼主体应该是万邦公司，不是陈玉连；陈玉连对一审法院认定的其他事实没有异议。郭继光、刘秀清、徐秀花、廖凤珠、朱少雄对一审法院认定的事实没有异议。对一审法院认定的陈玉连、郭继光、刘秀清、徐秀花、廖凤珠、朱少雄双方均无异议的事实，本院予以确认。对陈玉连有异议的事实，本院在下文予以分析认定。本院认为，郭继光等人将依法拥有《房屋所有权证》的合格房屋出租，并与陈玉连签订涉案《租赁合同》，该合同系双方自愿签订，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。陈玉连主张其系代表万邦公司签订合同，该合同的承租人系万邦公司，但在该合同中，无论是合同抬头还是落款，均是以陈玉连作为主体，并没有加盖万邦公司的印章，合同履行后，也是由陈玉连或者陈玉连指定的付款人黄婷婷支付租金，且在陈玉连一审提交的《声明书》中，陈玉连也明确承认是自己本人承租，故对陈玉连的该主张，本院也不予采信。虽然一审没有依法对陈玉连提供的《声明书》进行质证，存在程序瑕疵，但本院在二审中已经对此进行补充质证，不影响本案判决。出租人郭继光等人依约交付合格房屋，作为承租人，陈玉连也应按时支付租金。但从2015年7月16日开始，陈玉连没有足额支付租金，故一审判决支持郭继光等人要求解除合同，由陈玉连返还涉案房屋，并支付拖欠的租金及按月利率2%计算滞纳金的请求，是正确的。对于押金，一审予以抵扣滞纳金，郭继光等人也无异议，本院予以确认。陈玉连主张应按银行同期贷款利率计算滞纳金，因合同第六条明确约�逾期支付租金的，每天按0.1%加收滞纳金，一审根据实际情况予以调整为按照月利率2%计算，合情合理，故其该主张不能成立，本院不予支持。陈玉连另主张涉案房屋已与2016年10月份交还郭继光等人，但其没有提供充分证据证明，应承担举证不能的法律责任，本院对其该主张也不予采信。对于陈玉连二审申请对涉案房屋的消防设施是否符合标准进行鉴定的请求，因涉案房屋已经依法取得《房屋所有权证》，可以认定涉案房屋通过消防验收，系合法建筑物；至于陈玉连租赁涉案房屋用于经营后，合同约定给予陈玉连相应的装修免租期，但没有约定装修后房屋的消防验收手续也由郭继光等人办理，应认定由陈玉连自行办理，故对陈玉连的该申请，本院不予同意。综上所述，陈玉连的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定�实清楚，适用法律正确，判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13623元，由陈玉连负担。本判决为终审判决。审判长  黄珊珊审判员  林美双审判员  彭赵龙二〇一八年一月十六日书记员  翁品晶附：相关主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百�十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重�。