福建省漳浦县人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0623民初5945号原告：张传舜，男，1962年9月6日出生，汉族，经商,住福建省云霄县。委托诉讼代理人：陈加元，福建朗马律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：陈黎阳，福建朗马律师事务所执业律师。被告：漳发金地（漳浦）置业有限公司，住所地漳浦县绥安工业开发区，机构代码77751201-3。法定代表人：陈首都，总经理。委托诉讼代理人：张辉，北京德恒（福州）律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：王缙，北京德恒（福州）律师事务所执业律师。原告张传舜与被告漳发金地（漳浦）置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院原一审于2014年1月4日以（2014）浦民初字第399号立案，根据原告的申请，追加第三人厦门中怡投资有限公司、欧阳幼美参加诉讼，经审理于2015年4月26日作出判决，被告不服提出上诉，漳州市中级人民法院于2015年10月27日以（2015）漳民终字第1098号裁定发回重审。发回重审后，本院将双方系列纠纷合并以（2016）闽0623民初字第831号重新立案，又因审理需要分立本案，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。因原告申请放弃对第三人的追加请求，本院依法通知第三人厦门中怡投资有限公司和欧阳幼美退出诉讼。原告张传舜的委托诉讼代理人陈加元、陈黎阳，被告漳发金地（漳浦）置业有限公司的委托诉讼代理人王缙、张辉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。张传舜向本院提出诉讼请求：1.解除张传舜与漳发金地（漳浦）置业有限公司签订的№35062308000602520号《商品房买卖合同》及相应的《合同补充协议》；2.判令漳发金地（漳浦）置业有限公司立即返还已付购房款238140元；3.判令漳发金地（漳浦）置业有限公司赔偿上述购房款按中国人民银行规定的同期同类贷款利率从2009年1月22日起至清偿全部款项之日止计取的利息；4.判令漳发金地（漳浦）置业有限公司立即向张传舜支付按已付购房款一倍的赔偿责任，即238140元。事实和理由：2009年1月19日，张传舜与漳发金地（漳浦）置业有限公司签订编号为35062308000602520号的《商品房买卖合同》一份，约定张传舜向漳发金地（漳浦）置业有限公司购买漳浦华府·金浦世家三期19幢D17号商品房一套，建筑面积85.05平方米，单价每平方米2800元，价款238140元。漳发金地（漳浦）置业有限公司应于2011年12月30日把商品房交付原告使用，如果逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人尚应自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止的期间，依合同第七条规定的向买受人支付已付款万分之五的违约金。合同还就其他事项作了明确约定。合同签订后，张传舜于2009年1月22日付清全部房款。但漳发金地（漳浦）置业有限公司违约并以种种借口拒不将张传舜所购买的商品房交付张传舜执掌使用，已经根本违约。由于漳发金地（漳浦）置业有限公司又恶意把讼争的房屋出卖给厦门中怡投资有限公司，且已备案，漳发金地（漳浦）置业有限公司已存在实际交房不能的事实，导致张传舜商品房买卖合同目的不能实现，根据《商品房买卖合同》的约定及相关法律规定，张传舜有权解除合同，要求漳发金地（漳浦）置业有限公司返还购房款，赔偿已付购房款一倍的损失及利息。漳发金地（漳浦）置业有限公司辩称，张传舜与漳发金地（漳浦）置业有限公司是否存在真实的商品房买卖关系存疑。假定《商品房买卖合同》及其《合同补充协议》、《收款收据》中漳发金地（漳浦）置业有限公司的公章是真实的，亦不能证明张传舜已经实际支付购房款；张传舜不能证明已经依约实际履行支付购房款及相关税费的合同义务，故无权请求漳发金地（漳浦）置业有限公司交付房产、办理产权登记及支付违约金；本案属其他债权债务关系而不是商品房买卖合同关系，张传舜主张的是商品房买卖合同关系，如不变更诉讼请求，应驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：张传舜提供№35062308000602520号《商品房买卖合同》及其《合同补充协议》、漳发金地（漳浦）置业有限公司出具的《收款收据》、建设银行《转账凭证》、工商银行《个人业务凭证》、农村信用社《电汇凭证》、漳发金地（漳浦）置业有限公司原法定代表人黄庆文出具的《收条》、农村信用社《收费凭证》、工商银行《业务委托书》、工商银行转账发报录入、工商银行手续费凭证、建行POS签购单、漳发金地（漳浦）置业有限公司出具的确认书，证明张传舜与漳发金地（漳浦）置业有限公司存在本案讼争商品房销售合同关系及已经履行支付全部购房款的义务的事实。漳发金地（漳浦）置业有限公司对合同及《收款收据》的真实性和证明内容有异议，对转帐凭证证明内容有异议，认为合同没有法定代表人或者授权的销售人员签字，也未办理备案和申请预告登记。《收款收据》上填票、收款人、会计三个签名位置没有任何人签名。转账时间发生在本案商品房买卖合同签订之前，与张传舜之前陈述是先签订买卖合同后用现金支付相矛盾，转账凭证与本案没有关联。上述证据不能证明张传舜购房及已实际支付购房款。本院认为，张传舜提供的上述证据盖有漳发金地（漳浦）置业有限公司公章，且有漳发金地（漳浦）置业有限公司原董事长黄庆文出具收条予以确认，证据来源合法、内容真实，与本案存在关联，并形成了完整证据链，所要证明的内容足以认定。本院对张传舜提供的汇款、转账凭证予以核实，证实了张传舜通过汇款、转账方式支付款项的事实。漳发金地（漳浦）置业有限公司提出的异议，理由不能成立，本院不予采信。漳发金地（漳浦）置业有限公司提供张传舜购房清单、付款凭证、发票，证明讼争的房产未办理备案登记、未开票，反证张传舜未实际付款。张传舜对上述证据的关联性和证明内容有异议，认为清单只是漳发金地（漳浦）置业有限公司单方制作的，未开发票是因为原股东已经欠税，没有税务局的发票所以才开不了。本院认为，漳发金地（漳浦）置业有限公司所举证据，不足以否定张传舜实际付款的事实，所要证明的内容，本院不予采信。漳发金地（漳浦）置业有限公司提供（2011）闽民初字第14号民事调解书，证明新旧股东已就漳发金地（漳浦）置业有限公司股东转让达成调解确认华府金浦世家一切权益与原股东无关。张传舜对其证明内容有异议，认为系新旧股东协议，与本案无关。本院认为，该调解书系新旧股东就股份转让价格差异所进行调整达成的协议，属解决股东内部纠纷，对外不发生效力，不能否定张传舜购房的事实，该证据所要证明的内容，本院亦不予采信。本院经审理认定如下事实：2008年3月，张传舜向漳发金地（漳浦）置业有限公司订购房屋。根据当时漳发金地（漳浦）置业有限公司原董事长黄庆文的指定，陆续通过转账、汇款等方式，将购房款汇至黄庆文本人和漳发金地（漳浦）置业有限公司混用账户以及黄庆文指定的其他银行账户上，合计2000万元（其中2008年3月27日由漳发金地（漳浦）置业有限公司原董事长黄庆文签名盖章出具收条一张，确定收到张传舜支付至其指定的他人账户的购房款1000万元，另1000万元支付至黄庆文个人账户）。2008年底至2009年初，张传舜与漳发金地（漳浦）置业有限公司正式签订108套《商品房买卖合同》时，用该付款进行结算，购房款总计22561448元抵扣2000万元，不足2561448万元由张传舜采取现金支付方式付清。2009年5月26日漳发金地（漳浦）置业有限公司出具确认书一张，确认张传舜已全额付清购房的所有款项。2009年1月19日张传舜与漳发金地（漳浦）置业有限公司签订涉本案的35062308000602520号《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定张传舜向漳发金地（漳浦）置业有限公司购买漳浦华府·金浦世家三期19幢D17号商品房一套，房屋建筑面积85.05平方米，单价每平方米2800元，价款238140元·。2009年1月22日，漳发金地（漳浦）置业有限公司出具收款收据一张（该收据收款人栏写明“陈”）给张传舜收执，收据写明的内容有房号、面积、单价、总价，漳发金地（漳浦）置业有限公司在收款单位处盖章确认。双方签订的商品房买卖合同。采用福建省建设厅监制的商品房买卖合同（2007版）示范文本，对违约责任作如下约定：第七条约定了买受人逾期付款的违约责任。按逾期时间分别处理（不作累加）:（1）逾期不超过30日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人在出卖人书面催告30日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的15%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第八条约定了交付条件与期限。出卖人应当在2011年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘查、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2.因政策性原因或政府行为以及其他非出卖人的原因造成的，出卖人以当地政府相关部门的文件为依据据实予以延期交房；漳浦县地区出现雨水天气或阵风天气造成无法施工的，以当地气象部门的气象报告（或资料）为依据予以顺延交房期限；如遇本条以上情况延期交房的，出卖人在房屋交付时告知买受人。第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。合同约定交房期满后，漳发金地（漳浦）置业有限公司未按时将该套商品房交付给张传舜执掌使用。2009年11月22日，漳发金地（漳浦）置业有限公司的持股人福建华景投资集团有限公司、漳州金威龙实业发展有限公司、黄庆文把持有的股份转让给厦门永同昌集团有限公司，双方签订《股权转让协议书》，在该《股权转让协议书》第九页对附件所做的说明4为乙方愿意承接的债务明细表（由华府金浦世家项目资产负债简表列示附件6至附件12），其中在附件8《应交税款明细》第5栏注明“已抵房未开票-张传舜，金额315.735万元”，备注“2170万元，店面，明细附后”，在附件8-1《张传舜未开发票明细》，详细列明张传舜购买108套商品房，其中12套的购房款已开正式发票，另96套未开正式发票。本案讼争的房产包含在未开正式发票的96套里面。2010年8月12日，漳发金地（漳浦）置业有限公司与案外人厦门中怡投资有限公司签订《商品房买卖合同》，将本案讼争商品房以同样的单价2800元（同时购买99套商品房）出卖给案外人厦门中怡投资有限公司，并进行备案登记。2015年3月17日张传舜向本院提出诉讼保全的申请，2015年3月25日本院依法裁定查封漳发金地（漳浦）置业有限公司在华府·金浦世家三期1幢C29、D10、D27，3幢D01、D03，8幢D03、D05，15幢D13、D16、D17、D18、D19、D20共13套商品房（车库、店面）。本院认为，张传舜与漳发金地（漳浦）置业有限公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，是在双方于2008年3月份约定认购的基础上签订的，合同对所购房屋的位置、面积、单价，以及双方权利义务、违约责任等进行了明确具体的约定，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，是合法有效的，双方应当按约履行。张传舜作为买受人按约支付了全额购房款，履行了买受人的主要义务。而漳发金地（漳浦）置业有限公司作为房屋出卖人本应按约于2011年12月30日前将商品房交付张传舜并协助办理产权登记手续，但漳发金地（漳浦）置业有限公司却不履行，且又以同一标的房屋与他人签订《商品房买卖合同》，将讼争商品房又出卖给他人，并在房地产管理机关办理合同备案登记，导致张传舜签订商品房买卖合同的目的不能实现。漳发金地（漳浦）置业有限公司的行为是一种恶意违约行为，应承担合同不能履行的全部责任。漳发金地（漳浦）置业有限公司辩解从股权转让协议附件中出现的“已抵房”说明双方之间不是正常的商品房买卖合同纠纷，而属于其他债权债务引起的纠纷。但根据张传舜提供的银行转账记录以及漳发金地（漳浦）置业有限公司原董事长黄庆文出具的收据，可以确认在双方签订该商品房买卖合同之前，张传舜就已经通过汇款支付了大部分价款，并在合同签订后用现金支付了不足的购房款。漳发金地（漳浦）置业有限公司提供证据并不能否定张传舜汇给漳发金地（漳浦）置业有限公司原董事长黄庆文的款项属购房款性质，而股权转让协议附件中出现的“已抵房”与张传舜本人书面陈述先汇款后在签订合同时扣抵款项的意思是一致的。故漳发金地（漳浦）置业有限公司该辩解意见，理由不能成立，不予采纳。尽管双方签订的合同，无漳发金地（漳浦）置业有限公司法定代表人或者授权的销售人员签字，但有漳发金地（漳浦）置业有限公司盖章，不影响合同效力。至于未提交漳浦县国土资源局，也未办理备案和申请预告登记，不影响合同效力。漳发金地（漳浦）置业有限公司提出对张传舜提交的《商品房买卖合同》及《收款收据》上的公章的真实性进行鉴定，本院认为，根据张传舜提交的其他证据，已足以证明《商品房买卖合同》及《收款收据》所确认的事实，漳发金地（漳浦）置业有限公司启动鉴定程序的申请，不予采纳。综上所述，由于漳发金地（漳浦）置业有限公司一房二卖的违约行为，导致张传舜无法实现通过签订商品房买卖合同取得房屋的目的，张传舜请求解除合同、返还购房款、赔偿已付购房款一倍的损失并支付已付购房款利息有事实和法律依据，应予支持。漳发金地（漳浦）置业有限公司辩解驳回张传舜诉讼请求，理由不能成立，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百一十条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第八条的规定，判决如下：一、解除张传舜与漳发金地（漳浦）置业有限公司签订的№35062308000602520号《商品房买卖合同》及相应的《合同补充协议》；二、漳发金地（漳浦）置业有限公司应于本判决生效后15日内返还原告张传舜购房款238140元，并支付自2009年1月23日起至返还全部购房款之日止以购房款238140元为本金按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算的利息；三、漳发金地（漳浦）置业有限公司应于本判决生效后15日内赔偿张传舜按购房款一倍计算的损失238140元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4872元，由漳发金地（漳浦）置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。审 判 长  陈添红审 判 员  陈谦梅人民陪审员  陈贵珍二〇一六年十二月三十日书 记 员  蔡玉华