四川省眉山市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）川14执异32号
异议人（被执行人）：四川尚都房地产开发有限公司，住所地四川省眉山市东坡区诗书路北一段211号。
法定代表人：龙建春，董事长。
申请执行人：吴英，女，1965年2月10日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。
本院在吴英诉四川尚都房地产开发有限公司（以下简称尚都公司）债权转让合同纠纷案中，诉讼保全查封了尚都公司的68套商品房，该案审结并进入执�程序后，尚都公司提出异议，请求解除对超标的房屋的查封，尽快对查封财产采取执行措施，减少异议人利息损失。本院受理异议人的异议申请后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
异议人尚都公司称，本院在吴英诉尚都公司债权转让合同纠纷案中，诉讼保全查封了尚都公司的63套商品房，上述房产按2013年查封时同一楼盘的备案价，超过查封标的1400万元；该案自2014年8月进入执行程序后，执行法院无正当理由拖延执行，一直未对查封财产采取相应执行措施，导致债务人迟延履行期间无故延长，利息成本极大增加。为证实其主张，异议人尚都公司提交了“尚都公馆”商住小区商品房预售许可证、眉山市房地产管理局档案查询资料（网签系统）等证据材料。
申请�行人吴英称，房子的价格是波动的，查封时眉山房价正处于低谷，现尚都公司对涉案楼盘促销价为每平方米3000元，所查封房屋尚不够债权人债权本息；尚都公司采取欺骗、处置法院查封房产，拖延房屋综合验收等方法，使法院对未完工没有综合验收的不合格房屋无法处置，所有责任应由尚都公司及相关人员承担，请求驳回异议人的异议申请。
经审查查明，本院在审理原告吴英与被告尚都公司债权转让纠纷一案中，根据原告吴英的诉讼保全申请，于2013年11月20日作出（2013）眉民保字第45-1号民事裁定，裁定：“查封、冻结四川尚都房地产开发有限公司价值12000000元的财产。”同月22日，本院向眉山市房管局发出协助执行通知书，查封了尚都公司在眉山市××区××大道中××号尚都公馆A区的68套房产，所查封房�中除2楼1间36.66㎡为商业外，其余均为住宅、公寓，面积从26.51㎡到104.85㎡不等。2014年2月27日，本院作出（2013）眉民初字第120号民事判决，判决尚都公司偿还本金850万元及逾期还款利息，以及律师代理费27万元。尚都公司提起上诉，四川省高级人民法院审理后于2014年7月17日作出（2014）川民终字第346号民事判决，判决：“驳回上诉；维持原判。”因尚都公司未按生效判决履行其义务，债权人吴英向本院申请执行，本院于2014年8月19日立案执行。在执行程序中，本院于2015年10月13日继续查封了尚都公司的68套房屋。
另查明，本院查封房屋所在的楼盘于2012年1月6日取得（2012）房预售证第1号商品房预售许可证，许可证载明的有效期为壹年。涉案房屋至今未通过综合验收。
在审查过程中，尚都公司向本院提交了眉山市房地产管理局在网签系统中查询的涉案楼盘尚都公馆的销售备案情况的资料，该资料上载明的涉案楼盘的销售单价从每平方米2800多元到1万多元不等，但大部分售价在每平方米3000多元到5000多元之间。
上述事实有本院（2013）眉民保字第45-1号民事裁定书、（2014）眉执字第87号协助执行通知书、（2013）眉民初字第120号民事判决书，四川省高级人民法院（2014）川民终字第346号民事判决书，眉山市房地产管理局档案查询资料（网签系统），以及当事人陈述等证据予以证实。
本院认为，人民法院对债务人的财产采取查封措施，其目的是为了保护债权人债权的实现，确保实际变价处分时债权能够得以足额受偿。当然，为避免损害债务人的合法权益，《最高人民法院关�人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条也对查封财产的价额作了限制，即以足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封。本案查封的财产是不动产，而非存款等具有明确价额的财产。案涉财产未经评估，无法精确计算其价值，本院目前仅能根据已成交房产的价格情况，结合周边同类房产的实际成交价格并考虑市场需求量及价格波动等因素，综合估算查封房产的价值。因此，对于司法解释规定的“明显超标的额”的限制，应当从宽掌握。从尚都公司所提交的眉山市房地产管理局档案查询资料（网签系统）所载明的涉案楼盘的销售价格来看，如依其中载明的最低价格计算，目前已查封房产的价值尚不足执行依据所确定的债务人应当履行的金额，故本院在执行中继续查封尚都公馆68套房产并未构成明显超标的额查封。至于异议人尚都公司提出执行法院一直未对查封财产采取相应执行措施，无正当理由拖延执行，导致其逾期履行期间变长，利息成本增大的问题，虽然尚都公司已经取得商品房预售许可证，但尚未通过综合验收。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”同时，《中华人民共和国消防法》第十条第三款规定：“按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。”故建设工程须经峻工验收合格，包括消防等验收合格才能交付使用。法院司法拍卖与商品房预售不同，《最高人民法院关于人民法�民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条规定：“人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行。”如果本院强制拍卖已查封的房产，则应当在拍卖成交后向买受人交付所竞买的房产，但本案中涉案楼盘尚未经综合验收，不具备交付使用的条件，故本院所查封的财产暂不具备处置条件，异议人提出的本院无正当理由拖延执行的理由不能成立。本院虽然查封了异议人部分财产，但并未禁止其履行义务，异议人完全可以尽早主动履行其义务，以减少迟延履行期间的债务利息。综上所述，异议人尚都公司的异议理由均不能成立，本院不予支持，依照《中华人民共和国民事诉�法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第十七条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
驳回四川尚都房地产开发有限公司的异议申请。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向四川省高级人民法院申请复议。
审判长 韩 胜
审判员 谭文胜
审判员 高 萍
二〇一七年五月二十三日
书记员 陈艳玲
附：法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》
第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：
（一）异议不成立的，裁定驳回异议；
（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；
（三）异议部�成立的，裁定变更相关执行行为；
（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第二十一条查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。
发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外。
《最�人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》
第三十条人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行。
《中华人民共和国消防法》
第十条按照国家工程建筑消防技术标准需要进行消防设计的建筑工程，设计单位应当按照国家工程建筑消防技术标准进行设计，建设单位应当将建筑工程的消防设计图纸及有关资料报送公安消防机构审核；未经审核或者经审核不合格的，建设行政主管部门不得发给施工许可证，建设单位不得施工。
经公安消防机构审核的建筑工程消防设计需要变更的，应当报经原审核的公安消防机构核准；未经核准的，任何单位、个人不得变更。
按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。