苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0591民初9756号
原告：沈卫彪，男，1970年6月10日出生，汉族，住苏州市吴江区。
原告：王华，女，1971年4月3日出生，汉族，住苏州市吴江区。
原告：沈炀阳，男，1993年8月6日出生，汉族，住苏州市吴江区。
三原告的共同委托诉讼代理人：陈春泉，江苏大名大律师事务所律师。
被告：费剑伟，男，1978年11月6日出生，汉族，住苏州。
被告：眭雍哲，女，1980年11月17日出生，汉族，住苏州。
委托诉讼代理人：费剑伟，即本案被告。
原告沈卫彪、王华、沈炀阳诉被告费剑伟、眭雍哲房屋买卖合同纠纷一案,本院于2016年10月31日受理后，依法适用简易程序分别于2017年2月23日、2017年3月28日公开开庭进行了审理，后本案转为普通程序，本院依法组成合议庭于2017年8月17日公开开庭进行了审理。原告沈卫彪、王华、沈炀阳的共同委托诉讼代理人陈春泉，被告眭雍哲（参加第三次庭审）、被告费剑伟即被告眭雍哲的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沈卫彪、王华、沈炀阳提出诉讼请求为：1、原、被告就苏州工业园区枫情水岸花园46幢501室于2016年7月23日签订的《存量房买卖合同》、2016年7月23日签订的《补偿协议》、2016年8月16日网签的《苏州市存量房买卖合同》、2016年8月19日签订的《补偿协议》解除；2、两被告另行给付三原告违约金542000元（已付19万元房款充抵违约金）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：苏州工业园区枫情水岸花园46幢501室系三原告共有。2016年7月23日，原、被告通过中介苏州房好多网络科技有限公司（以下简称“房好多公司”）的见证，签订了《存量房买卖合同》，约定由原告将案涉房屋以326万的价格出卖给被告，贷款方式付款，贷款额度不足或者在买卖双方约定的期限内无法办理贷款的，则应以现金方式补足。买受人逾期支付房款超过15日的，出卖人有权解除合同，买受人应按照房屋总价款的20%向出卖人支付违约金。同日，双方又签订《补偿协议》，约定被告应另行补偿原告40万元，即该房屋的总价为366万元。2016年8月16日，原、被告通过房好多公司网签了《苏州市存量房买卖合同》，约定房屋网签价款为346万元，房款的支付时间为2016年8月20日之前，除贷款外其他部分以现金方式支付，贷款额度不足或者在买卖双方约定的期限内无法办理货款的，则买方应以现金方式补足。2016年8月19日，原、被告签订《补偿协议》约定被告应另行补偿原告20万元，即该房屋的转让总价为366万元。合同签订后，被告仅支付19万元，被告逾期后原告多次催付剩余房款，但被告仍未支付。2016年10月11日，原告书面通知被告，双方就案涉房屋的《存量房买卖合同》等合同解除。因被告的行为构成违约，双方协商未果，原告诉至法院。
被告费剑伟、眭雍哲辩称：其已支付房款19万元，交易过程中，原告涉嫌隐藏合同，且沈学斌制造障碍导致被告无法与三原告取得联系，被告要求继续履行案涉合同。合同仅约定办理贷款时间，没有约定过户时间，网签合同之后被告即未见过三原告，且案涉房屋至今未办理抵押注销致使银行无法放款。2016年8月出台的苏州市房贷政策导致其首付比例由30%变为50%。故其不存在违约行为，即使法院判决解约由被告承担违约金，但原告主张的违约金明显过高，远超其实际损失，应当予以调整。
本院经审理认定事实如下：苏州工业园区枫情水岸花园46幢501室登记为沈卫彪、王华、沈炀阳按份共有。2007年10月18日，两被告登记结婚。
2016年7月23日，原告沈卫彪（出卖人、甲方）与被告费剑伟（买受人、乙方）在房好多公司的居间下签订《存量房买卖合同》，约定：出卖人将园区枫情水岸花园46幢501室出售买受人，产权登记为：沈卫彪40%、王华40%、沈炀阳20%，出卖人应当于2016年9月1日前办理抵押注销手续，该房屋（包括物品清单中明确的房屋附属物品）的价款为326万元，房屋价款应当贷款支付，除贷款外，其他部分以现金方式支付；贷款额度不足或者在买卖双方约定的期限内无法办理贷款，则买方应以现金方式补足。买卖双方约定买方申请办理贷款时间截止至2016年08月17日。逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照本合同约定房屋价款326万元的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。如果本合同约定买受人是以贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立存量房贷款合同并导致存量房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立存量房贷款合同并导致存量房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。自买受人付清房款后15日内，双方共同办理房屋权属转移登记。自房屋所有权转移登记和国有土地使用权变更登记完毕之日起1日内交付房屋。买受人承诺：本人已知晓苏州市区相关购房政策，如果由于本人违反相关购房政策，愿意承担包括不能办理房地产转移登记在内的相应法律责任及经济责任。合同附件补充协议约定：出卖人承诺该房屋的其他共有人已知晓并同意出售该房屋，双方签订本合同后，若出卖人或共有人提出不出售此房的，由出卖人承担合同约定的违约责任。买卖双方同意共同委托房好多公司办理网签（包含但不限于居间协议签订、网上挂牌、打印网签合同、网签备案）等手续，如买卖双方出现违约行为，根据合同规定追究违约方责任，已支付的相关服务费及律师费由违约方承担。贷款方式为商业贷款，买卖双方于2016年08月15日前共同办理资金托管手续，若逾期，违约责任参照本合同中关于房屋权属转移登记的约定。补充协议与本合同条款不符之处，以补充协议为准。
同日，原告沈卫彪（甲方）与被告费剑伟（乙方）签订《补偿协议》，约定乙方另行补偿甲方40万元，该款项于2016年7月23日前或签约当日支付给甲方定金5万元，资金托管当日支付给甲方35万元。双方确定成交价及补偿费用的总和为366万元。
2016年8月16日，原告沈卫彪、王华、沈炀阳与两被告签订编号为苏房存园区合同201608160142的《苏州市存量房买卖合同》，约定该房屋成交价格346万元，通过贷款方式支付，房屋价款应在申请房屋权属转移登记前按照规定缴入资金托管账户，除贷款外，其他部分以现金方式支付；贷款额度不足或者在买卖双方约定的期限内无法办理贷款，则买方应以现金方式补足，申请办理贷款时间截至2016年8月20日，贷款支付时间以贷款银行放款到账时间为准，若因银行原因未能按时放款则买卖双方另行协商。买受人逾期付款超过15日，出卖人有权解除合同，买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照房屋价款346万元的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。另约定，因当事人一方原因未能订立存量房贷款合同并导致存量房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于双方当事人的事由未能订立存量房贷款合同并导致存量房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及利息或定金返还买受人，本条所称逾期应付款是指合同约定的到期应付款与实际已付款的差额。自买受人付清房款之日起15日内，买卖双方申请办理权属转移登记。如因一方原因逾期超过15日后，买受人（出卖人）有权退房（解除合同），自买受人退房（出卖人解除合同）通知送达之日起7日内，出卖人将已收房款及附属物品价款如数退还买受人，并按本合同约定房屋价款346万元的20%支付违约金。上述合同的补充协议约定：……2、出卖人承诺在不影响买受人贷款和正常交易的情况下及时办理注销抵押手续；出卖人承诺该房屋的其他共有人知晓并同意出售该房屋，双方签订本合同后，若出卖人或共有人提出不出售此房的，由出卖人承担合同约定的违约责任；买卖双方共同委托房好多公司办理网签等手续；双方约定贷款方式为商业贷款，双方于2016年8月20日前共同办理资金托管手续，如逾期，违约责任参照关于权属转移登记的约定。补充协议与本合同条款不符之处，以补充协议为准。
2016年8月19日，卖方（甲方）沈卫彪与买方（乙方）费剑伟签订《补偿协议》，约定：原合同约定的成交价为326万元，现经双方协商成交价变为346万元，未包含该房产的空置及附属设施设备费。双方协商：乙方另行补偿甲方20万元，该笔款项乙方于2016年7月23日或签约当日支付给甲方定金5万元，于资金托管当日支付给甲方14万元，剩余1万元作为尾款交房完成之日（支付）。甲乙双方确定甲方转让上述物业标的价款为成交价和补偿费用的总和，合计366万元，本协议为存量房买卖合同不可分割的组成部分，若任一方违反本补偿协议的，其应承担的违约责任适用买卖合同违约责任的约定。
另根据买卖双方于中介处签订的《房屋交易流程跟进表》载明：“2016.8.19买方已取走贷款材料（含网签及资金托管协议）”，并由被告费剑伟在该处签字。该表另载明：房东注销抵押期限2016年9月1日，买方系首套房、商业贷款。
2016年9月20日，三原告出具委托书，委托沈学斌向被告寄送催讨房款及解除合同的通知。2016年9月21日，原告向被告的户籍地邮寄催讨购房款告知书，言明：收到催款通知后五日内付清全部房款，逾期将解除双方就案涉房屋签订的合同，该信件于2016年9月23日被签收。2016年10月11日，原告向被告的上述地址发出解除合同通知书，言明：被告迟延履行主要债务，催告后合理期限内仍未履行，通知解除双方签订的合同，并由被告承担相应法律责任，该信件于2016年10月12日被签收。被告称本人未收到上述信件。
诉讼中，中介方的员工赵俊到庭作证陈述，网签当日共签订四份合同，合同中价款大写数字“叁佰贰拾伍万元”系笔误，实际为326万元，网签当天发现贷款银行留存的合同不见了，应该是该日被出卖人错拿。其补打一份并于几日后由费剑伟将该合同取走。通常买受人于贷款办理成功后出卖人才需要注销房屋的抵押登记。其核实买受人未将首付款支付至托管账户，费剑伟称其出国了，未来得及支付。8月底费剑伟电话称，以眭雍哲的名义无法办理贷款，希望以费剑伟的名义贷款并重新签订网签合同，沈学斌提出要求被告将房款的20%押在其处，并将该款项作为被告的房款支付至托管账户，被告不同意，双方协商未果。
2016年9月18日，被告费剑伟向中介方发出联系函，言明：1、合同价款大写“叁佰贰拾伍万元整”，与补偿协议中326万元不符；2、税费由其承担，《补偿协议》中约定我另行补偿40万元，有违法律规定；3、服务费38077元与交易服务收费说明所载不符。
诉讼中，原告提供原、被告与中介的三方微信沟通记录显示，2016年8月31日原告一方：“贷款办好了吗？”2016年9月1日被告一方：“还没有。”2016年9月12日，中介一方：“当天办完手续后，费先生（被告费剑伟）就出国了，28号才回来，之后向银行提交了贷款材料，银行代付有问题，所以需要变更名字，故没有去托管……”原告一方：“买家首付没付，也未告知中介或卖方，贷款存在问题，构成严重违约，请先将未付首付款中的20%房价作为违约金支付卖家，待新合同签署时，卖方将违约金托管至新网签合同作为买家首付款的一部分。”2016年9月23日，原告一方：“我已将两份催付购房款通知书发给你（被告费剑伟）和你爱人。”对此，被告称手机信息已删除，对上述内容不清楚。
诉讼中，本院依原告申请，委托苏州市安嘉禾土地房地产评估咨询有限公司对案涉房屋于2017年5月12的市场价格进行鉴定，鉴定意见为案涉房屋于2017年5月12日的房屋市场价值为3982788元（包含房屋所有权价值、分摊面积的土地使用权价值、按建筑面积折算单价为29142元/㎡）。双方对该鉴定报告均无异议。
以上事实，由存量房买卖合同、补偿协议、委托书、不动产登记簿、函、鉴定报告等证据以及原、被告庭审中的陈述予以证实。
本院认为，依法成立的合同合法有效，当事人应诚信履行各自的义务。本案中原、被告在房好多公司的居间下签订的《存量房买卖合同》、《补偿协议》、《苏州市存量房买卖合同》，并无证据证明上述合同有违反法律、行政法规强制性规定的情形，上述合同应被认定有效。被告辩称因原告未能涤除案涉房屋的抵押登记，致使其无法办理贷款的意见，本院认为，综合合同约定及各方当事人陈述，原告涤除抵押权并非被告办理贷款的必要条件，且双方约定的涤除日期晚于双方约定的资金托管日期，原告据此辩称因贷款未办理成功其未将案涉房屋注销抵押登记的意见合理，被告的该抗辩意见本院不予采信。被告辩称因首付款比例由30%调整为50%致使其未能办理贷款，沈学斌阻碍其与原告联系，其希望继续履行合同。本院认为，合同未载明贷款比例，而是合同明确约定贷款额度不足或者在买卖双方约定的期限内无法办理贷款，则买方应以现金方式补足，被告并未依约办理贷款支付房款，三原告认可委托沈学斌作为代理人代为催讨房款、解除合同，并无证据证实原告存在违约行为，被告亦未能举证证实系因原告或者不可归责于双方当事人的原因致使未能办理贷款，相应的法律后果亦由其自身承担，其未能履行合同构成违约，应当承担相应的违约责任。被告无正当理由迟延履行付款义务，经原告催告后在合理期限内仍未付款，原告起诉解除双方签订的《存量房买卖合同》、《补偿协议》、《苏州市存量房买卖合同》，对原告的该诉请本院予以支持。
原告主张扣除被告支付的19万元房款，被告尚应支付违约金542000元的诉讼请求，本院认为，结合鉴定评估机构确定的房屋价格，案涉房屋鉴定时间节点的市场价值较原告购房时的房屋价格有所提升，原告并未举证证实其他损失，故原告主张被告支付上述违约金明显过高，被告的行为构成违约，应予惩戒，综合被告已经支付的房款19万元，结合案涉合同标的、合同履行情况等因素，本院综合酌定被告赔偿原告损失19万元，因被告已支付房款19万元，为免当事人诉累，该款项自被告已支付的房款中予以抵扣。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原、被告之间的关于苏州工业园区枫情水岸46幢501室于2016年7月23日签订的《存量房买卖合同》、2016年7月23日签订的《补偿协议》、2016年8月16日签订的编号为苏房存园区合同201608160142《苏州市存量房买卖合同》、2016年8月19日签订的《补偿协议》中除解决争议条款之外的涉及原、被告之间权利义务的条款解除；
二、被告费剑伟、眭雍哲于本判决生效之日起五日内赔偿原告沈卫彪、王华、沈炀阳损失19万元（已自被告已付房款中折抵完毕）；
三、驳回原告沈卫彪、王华、沈炀阳的其余诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9220元、鉴定费25300元，合计34520元，由原告沈卫彪、王华、沈炀阳负担29000元，由被告费剑伟、眭雍哲负担5520元。该款项已由原告预交，本院不再退还，被告于履行上述判决付款义务时一并支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
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审 判 长 顾宏俊
代理审判员 王 贞
人民陪审员 顾家琪
二〇一七年八月三十一日
书 记 员 许叶婷
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3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。
二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。
三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。