广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠中法民一终字第627号
上诉人（原审被告）：惠州大亚湾一通公司，住所地：惠州市大亚湾区。
法定代表人：姜某。
委托代理人：谢佛鹏，广东创通顺达律师事务所律师。
被上诉人一（原审原告）：朱某，男，汉族，1976年7月8日出生，现住深圳市南山区。
被上诉人二（原审原告）：李某，女，汉族，1978年3月12日出生，住址同上。
以上两被上诉人共同委托代理人：罗毅，广东力臣律师事务所律师。
上诉人惠州大亚湾一通公司因商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2014）惠湾法民一初字第1126号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
当事人原审的意见
原审原告朱某、李某向原审法院提起诉讼，请求法院判令：一、被告自2013年3月28日起按原告已支付的房款464000元每日万分之二的标准向原告支付逾期交房的违约金直至2014年7月18日止，违约金为44265.6元；二、被告向原告支付逾期办理房地产权证违约金人民币4640元；三、被告承担诉讼费。主要事实和理由：2012年4月16日，原、被告签订了商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于惠州××头中心××号商品房，购买总价为464000元，付款方式为银行按揭付款，交房期限为2013年3月28日前且被告应在交付房屋后的280天内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，原告依约定向被告支付了购房款，但原告最终实际于2014年7月18日接受房屋，且被告未按约定向产权机关提供办证的材料。被告的行为已构成违约。
被告一通公司辩称：一、办理房产证的所需资料，其中包括申请书、询问笔录等必须由申请人签名才能受理及办理，因原告没有及时到房管局签名，所以无法办理，被告没有过错。二、2013年3月21日，被告已经书面通知原告收楼，被告已经及时通知收楼，不存在2014年7月才收楼的事情。原告诉称的事实不存在，请求驳回原告的诉讼请求。
被告向法庭提交了以下主要证据：寄送入伙通知书的快递存根联、办理权属证书的登记申请书（空白），拟证明其辩称的事实。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2012年4月16日，原告朱某、李某作为买受人与作为出卖人的被告一通公司签订商品房买卖合同一份，约定的主要内容有：一、物业情况，买受人购买出卖人开发的位于大亚湾澳头中心区XX项目的第X栋XX号房屋，该房建筑面积为107.89平方米，总价款为人民币464000元；二、付款方式，买受人采用银行按揭的形式支付合同价款，即2012年4月16日前支付首期款144000元，余款320000元申请办理银行按揭贷款。在合同签订之日起15日内买受人办理完毕住房银行按揭手续，贷款金额、年限及利率以银行最终审批为准；三、交付期限，出卖人应当在2013年3月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；四、逾期交房的违约责任，出卖人逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；五、交付房屋的方式，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；六、办理产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后280天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照买受人不退房，由出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同还约定了原、被告双方的其他权利义务。合同签订后，原告按约定向被告支付了购房首期款144000元，余款320000元向中国农业银行惠州大亚湾支行申请办理按揭贷款，该款已于2013年3月22日放款并划入被告名下的账号内。被告陈述于2013年3月21日向原告邮寄了入伙通知书，该邮寄快递存根联上原告的收件地址是其签订合同时提供的地址，但被告未能证实上述快递已经寄送或原告已经签收。另查：被告开发的XX项目于2011年5月30日取得消防验收，于2013年1月30日取得电梯验收，于2013年11月1日取得勘察、设计、监理、施工、建设等五单位的竣工验收并向大亚湾住建局办理了验收备案登记。上述事实，有原、被告的庭审陈述，原告提交的商品房买卖合同、收款收据、借款借据等，被告庭后提交的竣工验收备案表等证据经庭审质证，足以认定。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：原告朱某、李某与被告一通公司签订的商品房买卖合同，不违反法律的规定，为有效合同，双方当事人均应按合同的约定履行。关于被告是否存在逾期交房及如何确定逾期交房的起止时间的问题。一、原、被告签订的合同约定被告的交房时间为2013年3月28日前，交房的条件为涉案商品房经验收合格并符合合同约定，交房的通知方式是书面通知。被告虽向法庭提供了其2013年3月21日填写的圆通速递存根联，欲证明其已经通知原告前来办理入伙收楼手续，但被告未能证实上述快件其已经寄送或者原告已经签收。即使上述快递已经送达原告，因被告建设的XX项目实际于2013年11月1日才具备实际的交付使用条件，因此，被告在此之前的入伙通知应当认定为无效力的通知，被告应当在其上述项目具备实际的交付使用条件后再行通知原告办理入伙收楼手续，但被告未能举证证明其通知了原告，故应当认定被告未履行通知的义务，被告逾期交房的时间应自合同约定的交房日期的第二日起开始计算。二、原告认可其实际办理入伙收楼手续的时间为2014年7月18日，且被告也未能举证证明原告收楼的时间早于上述时间，故本院采纳原告的陈述，认定被告逾期交房的截止时间计算至2014年7月18日止。至此，被告共计逾期交房477天。原、被告在合同中约定了被告逾期交房的违约金计算标准，即被告自该合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，则被告应支付给原告的违约金计算为44265.6元（464000元×2/10000×477天）。关于被告是否存在逾期办证的问题。原、被告在合同中约定被告应在商品房交付使用后280日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的，否则由被告按已付房价款的1%向原告支付违约金。本案中，按照合同约定，被告应当在2014年1月2日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但被告未能举证证明其在上述日期前已经履行了合同约定的相应义务，且原告至今尚未领取其所购房屋的权属证书，故被告存在逾期向产权登记机关提供备案资料的违约行为，根据合同约定的标准，被告应向原告支付的违约金为4640元（464000元×1/100）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十五条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告惠州大亚湾一通公司自本判决生效之日起十日内赔偿原告朱某、李某逾期交房的违约金44265.6元。二、被告惠州大亚湾一通公司自本判决生效之日起十日内赔偿原告朱某、李某逾期不能办理房产证的违约金4640元。案件受理费611元，由被告惠州大亚湾一通公司负担。
当事人二审的意见
上诉人惠州大亚湾一通公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求:1、依法将本案发回重审或查清事实后改判驳回被上诉人诉讼请求。2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实理由:一、上诉人2013年3月28日交付房屋。2013年3月20日,我公司通知业主在2013年3月28日入伙，将房屋交付给业主。故计算入伙时间应为2O13年3月28日。二、合同约定的商品房验收合格时间。合同第八条约定的交付条件为商品房验收合格。2013年1月30日,消防检验合格。20I3年1月31日,电梯检验合格。此外,勘察、设计、施工、监理、建设单位在2013年3月19日全部签名盖章,建筑主体验收合格,签署验收时间延至2013年1O月,是由于惠州市大亚湾经济技术开发区住房和规划建设局迟迟不发《建设工程规划验收合格证》造成的。《建设部办公厅关于对深圳市建设局〈关于商晶房主体结构质量重新核验有关问题的请示〉的复函》(建办法函[2003]524号)中也明确指出:商品房经建设单位组织竣工验收合格后即可交付使用。三、没有及时取得《建设工程规划验收合格证》,不是上诉人原因造成。2O13年3月19日,上诉人将规划验收全部资料提交给惠州市大亚湾经济技术开发区住房和规划建设局。该局给上诉人出具办理建设类《建设工程规划验收合格证》受理通知书,没有在期限内办理,拖延至2013年11月1日,才给上诉人出具《建设工程规划验收合格证》。在办理《建设工程规划验收合格证》过程中,上诉人已经履行合同义务,及时将将规划验收全部资料提交给惠州市大亚湾经济技术开发区住房和规划建设局,没有过错。《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第2条规定:根据最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定,出卖人只有在因其自身的原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下,才需承担逾期办证的违约责任。因此,出卖人能举证证明其已在合同约定或法律规定的办证期限内之合理时间将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门并已具备办证条件的,可不承担逾期办证的违约责任。同理,上诉人已经及时将将规划验收全部资料提交给惠州市大亚湾经济技术开发区住房和规划建设局,没有及时取得《建设工程规划验收合格证》,不是上诉人原因造成,上诉人依法不承担责任。四、一审判决认定在2014年7月18日交房,则办理房产证在2014年7月18日之后的280日内,而不是一审判决认定的2014年1月2日前。同时,办理房产证需要被上诉人到房产局在申请书、询问笔录上签名,被上诉人没有及时办理该事项,则办理房产证的时间从被上诉人签名开始计算。五、被上诉人迟迟不收房屋,放任损失扩大,也应当承担责任。总之,在2O13年3月19日全部签名盖章,建筑主体验收合格,由于惠州市大亚湾经济技术开发区住房和规划建设局迟迟不发《建设工程规划验收合格证》,造成签署验收时间延至2013年10月。我公司通知被上诉人在2013年3月28日办理入伙,没有逾期交房。上诉人已经及时将规划验收全部资料提交给惠州市大亚湾经济技术开发区住房和规划建设局,没有及时取得《建设土程规划验收合格证》，不是上诉人原因造成，上诉人依法不承担责任。请依法将本案发回重审或查清事实后改判驳回被上诉人诉讼请求。
被上诉人辩称：一审法院查明的事实清楚，适用法律正确，请求依法予以维持。
本院查明的事实、判决理由及结果
经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。
本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。原审判决后，仅一通公司提起上诉，因此，本院二审仅对一通公司的上诉进行审理。
根据查明的事实和各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：上诉人是否存在逾期交房和办理房产证的违约行为，是否应按约承担违约责任。
关于上诉人是否存在逾期交房和办理房产证的违约行为，是否应按约承担违约责任的问题。（一）逾期交房的违约金问题。合同约定的交房时间为2013年3月28日前，但上诉人开发的案涉工程项目于2013年11月1日才竣工验收符合交付条件，且其提供的证据不足以证明履行了书面通知被上诉人办理收楼手续的义务，原审认定逾期交房违约责任应从2013年3月28日次日起算，计至被上诉人自认的实际收楼时间的2014年7月18日止，按合同应支付逾期交房违约金44265.6元（464000元×2/10000×477日）正确，本院予以维持。上诉人上诉主张是由于有关部门延期办理规划验收合格证造成的，以及其已通知被上诉人收楼，其不应承担违约责任的理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。（二）逾期办理房产证的违约金问题。《商品房买卖合同》约定“上诉人应在商品房交付使用后280天内将办理权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案，否则由上诉人按已付房价款的1%向被上诉人支付违约金”及《合同补充协议》第五条约定“出卖人应在将本合同房产交付给买受人起的280天内书面通知买受人交付办理产权转移登记所需的资料和费用”，合同约定房产交付时间为2013年3月28日前，即使按照被上诉人自认的实际收楼时间即2014年7月18日，在此后的280天内，上诉人也未能提供充分的证据证实其书面通知被上诉人提交办理产权转移登记所需的资料和费用，也未将办理产权登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，致使被上诉人至今未领取所购房屋的权属证书，原审认定上诉人承担逾期办证违约金4640正确，本院予以维持。
综上所述，原审判决认定事实基本清楚，适用法律和处理并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求本院予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费用902元，由上诉人承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赖锦荣
审 判 员 苏丹红
代理审判员 胡 江
二〇一五年九月三十日
书 记 员 赵 铎