广东省鹤山市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0784民初746号
原告：许小芬，女，汉族，1984年4月18日出生，住广东省鹤山市。
委托诉讼代理人：黄细强，广东明思律师事务所律师。
被告：鹤山市兴鹤实业有限公司，住所地：广东省鹤山市。
法定代表人：郑国兵，该公司经理。
委托诉讼代理人：胡子鹏，广东华法（江门）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：乔宝华，广东华法（江门）律师事务所律师。
原告许小芬与被告鹤山市兴鹤实业有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月13日立案后，依法适用普通程序，被告鹤山市兴鹤实业有限公司提出反诉，本院受理反诉后，将本诉和反诉合并审理，后被告鹤山市兴鹤实业有限公司未在本院指定期限内预交反诉受理费，本院于同年12月6日裁定本案按被告撤回反诉处理，后于同年12月12日公开开庭进行审理。原告许小芬的委托诉讼代理人黄细强、被告鹤山市兴鹤实业有限公司的委托诉讼代理人胡子鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告许小芬向本院提出诉讼请求：1.判决被告违反原、被告签订的《租赁合同》；2.判令被告赔偿原告投入物业建设损失2103321.79元；3.判令被告赔偿原告支付水电费、工资、日常业务费用损失713801.88元；4.判令被告赔偿原告因不能如期履行已签订的长期装卸合同引致的违约赔偿费用1072500元；5.判令被告补偿原告搬迁所产生的费用500000元；6.判令被告补偿原告遣散工人需要支付的费用38866元；7.判令被告退回原告已交付的租金1066000元；8.判令被告退回原告交付的保证金200000元；以上请求金额合计5694489.67元；9.判令被告承担诉讼费用。事实和理由：2014年10月10日，原告通过参加被告举办的物业租赁公开竞投会，投得了序号为30号标的物“沙坪镇杰洲工业区（原晶宝化工厂码头及空地）”的租赁权利，并于2014年12月1日签订了《租赁合同》，合同约定被告将鹤山市晶宝企业集团公司的码头、地磅、现有空的场地、七层办公楼（四、五层除外）及整栋五层宿舍楼合并出租给原告，总面积共约25000平方米，每月租金82000元，租赁保证金200000元，租赁期限为三年，由2015年1月1日起至2017年12月31日止，同时约定“如政府需要可随时收回租赁的物业，但以政府所发正式通知为准”。签订合同后，原告根据租赁物业原有的地理位置、使用功能、场地情况、生产设备和实际条件，于2014年12月12日依法向鹤山市工商行政管理局申请了经营范围为“零售：陶瓷泥、沙、石；为船舶提供码头设施，在港区内提供货物装卸”的《营业执照》，名称：鹤山市沙坪兴盛陶瓷材料经营部，经营场所：鹤山市沙坪杰洲工业区，经营者为原告。申请了营业执照后，原告立即对租赁物业进行大规模的基础设施整改建设以及配套设备的投入工作，因为整改项目较多，从2014年年底开始至2015年年底，用了整整一年时间不间断地进行了：(1)对码头货船主航道及码头货船装卸停泊区域进行深度清淤作业工程；(2)在厂区内铺设一条混凝土水泥路及货物堆场混凝土硬底化工程：(3)拆除已倒塌的危险车间以及对码头原有存在安全隐患的厂房进行加固、维护、维修工程；(4)新建设了一条长度为68米年装卸量为200万吨的土、沙、石输送带及配套设备。工程项目尚未完成，原告已经于2015年8月9日和2015年9月6日分别与两家企业签订了长期装卸合同，约定合同期限签订至2017年，根据经营业务量计算，基本可以在2016年实现创收，一年内就可以将投资款完全收回，并于2017年能够实现盈利。然而，2016年2月28日，原告收到被告电话通知，要求全面停止生产经营，并提前解除租赁合同，收到通知后，原告立即与被告协商，并要求继续履行合同，以免造成原告巨大的经济损失，2016年3月被告以自己的名义向原告发出《通知》，通知中以接到政府通知为借口，打着启动杰洲工业区谷埠旧城区三旧改造工作的名义，要求于2016年6月30日前收回出租物业，要原告尽快搬迁。其后，被告在没有征得原告同意的前提下，强行进入租赁物业内拆除相关配套设施，致使基础设施遭到严重破坏，作业区内断水断电，原告的设施设备陷入全面瘫痪。自此，原告一直向被告提出赔偿请求，但截止至起诉日，双方仍未达成一致意见。原告认为，被告以国有资产物业租赁公开竞投会的形式进行招租，原告依邀约竞投得租赁物业，系基于对国有资产的合法性、政府政策的稳定性、行政措施的程序性和被告的诚信守约的信任为基础的，双方应严格遵守合同法第六十条规定，涉案《租赁合同》中的第四条明确约定“如政府需要可随时收回租赁的物业，但以政府所发正式通知为准”，2016年3月31日，被告向原告发出的“通知”仅系被告的商业自主行为，并没有任何证据显示系“政府需要”和存在“政府所发的正式通知”，根据《合同法》第九十三条第二款规定，很明显本案租赁合同提前解除的条件是“政府所发正式通知”成就之时，然而被告发出“通知”之时并没有任何的“政府所发正式通知”，即使截至到起诉日，被告亦没有向原告出示过任何有关的政府通知，但被告却强行提前收回出租物业，解除合同，造成原告巨大的财产损失，其行为已经构成严重违约。为查清事实，原告将损失项目明细如下：1、投入物业建设费用包括：(1)对码头货船主航道及码头货船装卸停泊区域进行深度的清淤作业，范围：挖到珠基-6.8米，码头前沿线对开100米，上下游70米（共140米）面积14000平方米，泥厚平均1.75米，约24500立方米，工程总价款390000元；(2)在厂区内铺设一条混凝土水泥路及货物场混凝土硬底化，工程总价款537613.55元；(3)拆除已倒塌的危险车间1座及对存在危险隐患的厂房进行加固维修，工程总价款261461.14元；(4)建设一条68米长装卸量为200万立方米的输送带设备，用于从事土、沙、石方装卸，总造价914247.1元。2、支付水电费、工资、日常业务费用明细：(1)水电费共151444.19元：(2)码头人员工资505163.2元：(3)日常业务费用57194.49元。3、搬迁预计所产生的费用500000元。4、补偿遣散工人需要支付的费用38866元，现码头仍在工作的工人共六人，已连续工作有两年，根据劳动合同法规定，遣散工人需多支付两个月的工资。5、已交付的租金1066000元。6、交付的保证金200000元。从上述明细中可以看出，原告从签订合同进驻场地到被告通知收回出租物业期间，原告都在进行基础设施建设，而且大部分建设被告自身亦有义务整改、维护、建设。而当原告刚完成巨大建设，尚未产生任何经济效益的情形下，被告却因其他更大商业经济利益，违约提前收回物业，实为有失诚信，违背合同法原则。
被告鹤山市兴鹤实业有限公司辩称，关于租赁合同的效力问题，虽然涉案土地是划拨的土地，且我方尚未得到相关土地管理部门的批准出租，但这并不影响租赁合同的效力，我方认为合同是有效的，理由是划拨土地出租经相关部门批准的规定是国务院制定的一个管理性的规定，并不是效力性强制规定，根据合同法司法解释二第14条的规定，我方没有办理相应的审批不导致合同无效。另外，租赁合同约定的租赁房屋虽然有其中一部分没有房产证，但这并不影响整份租赁合同的效力，因此，租赁合同有效。原告方应按照合同的约定履行合同的义务。根据合同第七条必须要我方书面的同意，但原告方在新建设施和改造设备设施时，原告方并没有征得我方同意。不确认原告所述的物业建设的工程是实际存在。理由是他们工程建设的依据是原告和案外第三人私自订立合同，并没有提供相应的工程建设发票或有资质的第三方对于工程建设竣工及费用予以确认，因此，其不能作为认定工程建设及费用的依据。另外，从原告方提供的证据看出这三份合同有造假的嫌疑，是事后补充的，理由是三份工程建设合同签订的日期均是2014年11月份，合同上盖有合同方“鹤山市沙坪兴盛陶瓷材料经营部”，但是原告方提供的证据2营业执照显示，该经营部注册成立的日期是2014年12月12日，经上述盖章的合同明显先于该企业成立的日期，可见上述三份合同是后来补签的，其真实性是存疑的。因此，我方对原告方的诉讼请求2、3、4、5、6、7、8均不确认。被告不同意折价补偿原告所称的工程添附物。
本院经审理认定事实如下：2014年9月12日，被告发布公告《鹤山市国有资产（第一期）物业租赁公开竞投会》，载明被告定于2014年10月10日下午3时举办（第一期）物业租赁公开竞投会，其中竞租标的物列表的第30项标的物为“沙坪镇杰洲工业区（原晶宝化工厂码头及空地）”，面积约25000平方米，拟招租价为8万元/月，合同用途为厂房，租赁期限为临租，招租方式为公开竞投。2014年9月23日招投标前，原告向被告交纳了保证金200000元。后原告竞投得第30项标的物承租权。
后原、被告于2014年12月1日签订《租赁合同》，被告为甲方，原告为乙方，约定：一、甲方将鹤山市晶宝企业集团公司的码头、地磅、现有空的场地（不包括硫酸车间及其生产设备、储酸罐和相应的管道设施、发电设备以及其他设备）、七层办公楼（四、五层除外）及整栋五层宿舍楼合并出租给乙方使用，以上场地占地面积及建筑物面积共约25000平方米（原租给第三方的水泥厂办公楼、水泥化验楼、机修房及七层办公楼的四、五层除外，场地以附件“鹤山市晶宝企业集团公司租赁物业场地图”界限为准）；三、租金每月82000元，从签订之日起按月收取，甲方收取乙方租赁保证金200000元，乙方每月10日前支付租金，逾期不交租的，按照中国人民银行延期付款的规定，向甲方偿付违约金5%，如乙方拖欠租金1个月，甲方有权收回出租物业；四、甲、乙双方约定，如政府需要可随时收回租赁的物业，但以政府所发正式通知为准，甲方有权根据政府通知要求，提前三个月通知乙方终止合同，收回租赁的物业，不作任何补偿。甲方自收到政府通知之日起，书面通知乙方，在三个月内，乙方必须将所租物业移交给甲方，并办理移交手续，新增的所属乙方的物件，乙方须自行清理完毕，此合同由二〇一五年一月一日起，最长有效期限为三年，至二〇一七年十二月三十一日止，到期收回物业；七、乙方在租赁期内对租赁的设备设施进行技术改造的要经甲方书面同意，改造所发生的一切费用由乙方承担，改造后的设备设施归甲方所有，新增的设备设施在合同期满后由乙方自行处理，甲方在租赁期间如要清拆硫酸生产线及发电设备，乙方要无条件积极配合；十、在租赁有效期内，乙方如单方提起终止合同的，必须提前三个月向甲方提出书面申请，否则甲方不退回保证金；等等。
2016年2月29日，鹤山市资产管理委员会办公室向被告发出《通知》，载：“为配合鹤山市人民政府开发谷埠新城片区旧城更新城镇化建设的需要，请你司在2016年6月30日前按政府要求将原鹤山市晶宝企业集团公司码头、场地等物业收回。”
2016年3月31日，被告向原告发出《通知》，载：“许小芬租户：接市政府通知，今年全面启动杰洲工业区谷埠旧城区三旧改造工作。现鉴于你租赁物业属改造范围之内，为减少你租户损失，经研究决定，我公司定于2016年6月30日前收回出租物业，在该日期前请你租户尽快物色地点进行搬迁，不便之处，敬请谅解。”
案涉租赁物中的地磅、场地、七层办公楼及整栋五层宿舍楼等（详见鹤山市晶宝企业集团公司租赁物业场地图）坐落于鹤山市沙坪杰洲工业区的鹤国用（2011）第003383号土地上，土地使用权人为案外人鹤山市工联资产经营有限公司，使用权类型为划拨，地类为工业用地，使用权面积为35369.84平方米。鹤山市工联资产经营有限公司与被告于2014年8月30日签订《管理移交书》，载：“因经营管理需要，经上级批准同意，现鹤山市工联资产经营有限公司将自有的位于鹤山市沙坪工业区工业用地（地号：010102048）及其上盖物业移交鹤山市兴鹤实业有限公司经营管理，管理权限包括但不限于以鹤山市兴鹤实业有限公司名义出租、日常管理、收租、租赁纠纷处理、提起诉讼等。”案涉租赁物中的五层宿舍楼的房产证号为粤房地权证鹤山字第××号，房地产权属人为鹤山市工联资产经营有限公司，坐落于鹤山市××港口路××之二，规划用途为住宅，房屋所有权取得方式为转移。另，截至2017年12月12日庭审时，除上述土地证及房产证外，被告未能提供案涉租赁物的其他房地产权属证书，也未能提供本市人民政府土地管理部门和房产管理部门批准出租案涉租赁物的批文以及建设工程规划许可证等规划报建手续。
另查明，自2015年1月起至2016年1月共十三个月，原告一直向被告支付租金，期间原告支付的租金总金额合计1066000元。
又，鹤山市兴鹤实业有限公司在本院依法送达交纳诉讼费用通知后，未在七日内预交案件反诉受理费，本院于2017年12月6日裁定按撤回反诉处理。
本院认为，本案是租赁合同纠纷。兹将双方当事人的争议焦点评述如下：
关于原、被告于2014年12月1日签订《租赁合同》的效力问题。被告基于案外人鹤山市工联资产经营有限公司的授权对外出租案涉租赁物地磅及五层宿舍楼，五层宿舍楼有合法产权证书，故《租赁合同》所涉租赁物中的地磅、五层宿舍楼的部分为有效，对原、被告双方均有法律约束力。鉴于《租赁合同》所涉租赁物中的七层办公楼并未取得建设工程规划许可等合法报建手续，而租赁物中的鹤国用（2011）第003383号土地属划拨性质，系未经本市人民政府土地管理部门和房产管理部门批准出租，故依《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，《租赁合同》涉及七层办公楼及鹤国用（2011）第003383号土地的部分为无效。
关于原告请求判决被告违反原、被告签订的《租赁合同》，被告赔偿原告投入物业建设损失2103321.79元，被告赔偿原告支付水电费、工资、日常业务费用损失713801.88元，被告赔偿原告因不能如期履行已签订的长期装卸合同引致的违约赔偿费用1072500元，被告补偿原告搬迁所产生的费用500000元，被告补偿原告遣散工人需要支付的费用38866元的问题。第一，本案中，被告在发布招投标公告时已清晰列明标的物为“临租”（临时租赁），即不定期租赁，其后双方签订的《租赁合同》也明确约定被告有权根据政府通知要求提前三个月通知原告终止租赁合同，收回租赁物，并不作任何补偿等，原告对前述案涉租赁物会被随时收回的情况是明确知道的，有关损失由原告自行承担符合原告在订约时的期待；第二，原告进行上述物业建设，事前未征得被告的同意，事后被告也不予追认，不属于善意添附；第三，在政府通知要求收回案涉租赁物后，被告即已按照《租赁合同》约定提前三个月通知原告终止合同并要求收回租赁物，故原告请求判决被告违约，应属无据，本院不予支持，按照上述合同约定，原告无权就物业建设损失请求被告赔偿；第四，即使案涉《租赁合同》部分无效，但因原告早已明知前述情形，而仍继续进行建设，由此造成的物业建设损失也不属信赖利益损失范围，故被告毋须赔偿原告物业建设损失。至于水电费、工资、日常业务费用等，属原告正常经营成本，且租赁合同订明不作任何补偿，该等费用由原告自行承担符合原告在订约时的期待，不属信赖利益保护的损失范围，故被告无权请求原告赔偿；至于不能如期履行长期装卸合同产生的违约赔偿费用、搬迁费用、遣散工人费用等，由于租赁合同订明不作任何补偿，原告对此明知，该等费用由原告自行承担符合原告在订约时的期待，故也不属信赖利益保护范围，被告无权请求原告赔偿。故对于原告的上述请求，缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。至于原告主张被告通知终止合同，并没有任何证据显示系“政府需要”和存在“政府所发的正式通知”的问题，根据租赁合同的约定，只要政府通知收回诉争租赁物，被告即有权根据政府通知要求终止合同，而被告提供了证据即鹤山市资产管理委员会办公室发出的通知要求在2016年6月30日前收回案涉租赁物，而且谷埠新城片区旧城更新城镇化建设是鹤山市委、市政府提出的重大决策部署，更是众所周知的事实，从官方会议和新闻媒体等途径均可知悉有关情况，故原告所提的该主张，应属无据，本院不予采纳。
关于被告退回原告已交付的租金1066000元的问题。原告实际占用租赁物，按照租赁合同约定原告应向被告支付相应的租金，即使租赁合同部分无效，亦应参照合同约定支付相应的占有使用费，故原告无权就其向被告交付的租金1066000元请求返还，故对原告的该请求，本院予以驳回。
关于原告请求被告退回租赁保证金200000元的问题。被告已通知原告终止租赁合同，根据履行情况和合同性质，被告应当返还租赁保证金，且租赁合同部分无效，因无效部分取得的财产也应予返还，换言之，被告已丧失继续占有租赁保证金200000元的法律依据，故被告应当将租赁保证金200000元返还给原告。
又，关于原告申请鉴定评估的问题，原告于2017年12月6日向本院提出鉴定申请，申请：一、评估位于鹤山市建资化工有限公司码头货船航道，装卸货船停泊位水面面积14000平方米的水下清淤工程价款；二、评估原告租赁被告位于鹤山市晶宝企业集团公司厂区内铺设一条混凝土水泥路及货物堆场混凝土硬底化工程价款；三、评估原告建设的位于鹤山市建资化工有限公司码头的长68米输送设备工程价款；四、评估拆除危险车间内部倒塌墙体、清除余泥、运走余泥到填埋场工程价款。前已叙明，本院认为原告无权就物业建设损失请求被告赔偿，故原告申请鉴定的事项对证明待证事实无意义，明显无鉴定的必要，本院不予准许。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第五项、第五十八条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十二条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：
一、被告鹤山市兴鹤实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告许小芬返还租赁保证金200000元；
二、驳回原告许小芬的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费51661.50元，由原告许小芬负担49847.06元，由被告鹤山市兴鹤实业有限公司负担1814.44元（原告已预交受理费51661.50元）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。
审判长 何建通
审判员 古辉林
审判员 易钊锋
二〇一八年一月二十五日
书记员 刘慧坚