广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）惠中法民一终字第858号
上诉人(原审被告)：光耀集团有限公司。住所地：惠州市东平十二号小区荷南水乡会所*楼。
法定代表人：郭耀名。
委托代理人：蔡腾辉，该公司职员。
被上诉人（原审原告）：刘彤，男，汉族，1964年10月24日出生，住深圳市福田区，
委托代理人：牟建，广东金地律师事务所律师。
上诉人光耀集团有限公司（下称光耀公司）与被上诉人刘彤因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2013）惠湾法民一初字第825号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2013年8月8日，原审原告刘彤向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、被告向原告返还定金人民币20000元；2、被告承担本案的诉讼费。
主要事实和理由是：2012年3月22日，原告到被告开发的光耀海豚湾花园看房，对1栋608号的房屋非常满意，想要认购，但需要在深圳出售一套房屋回笼资金后一次性付款，决定申请延期至2012年7月30日前付清，如被告同意，则可以缴纳定金认购。原告在征得被告销售经理林志辉同意后，与被告签订了认购书，但被告未将认购书的付款时间等条款做相应调整，双方也未签订书面协议。原告在签订认购书后向被告缴纳了定金2万元。2012年6月3日上午，原告接到被告的通知赶到销售现场后，被告知原告认购的房屋被他人认购，如原告还想购买该单元，需再缴纳2万元的定金。原告经慎重考虑，决定不接受被告的霸道行为，不再重新认购。由于被告已经同意原告延期付款，但被告出尔反尔，将原告认购的房屋另行出售，违反了双方的约定，被告没收原告交付的定金是没有任何依据的霸道行为。
被告光耀公司辩称:1、被答辩人诉称答辩人允诺其延期付款的申请，与其他证据相互矛盾，违背交易习惯与交易常识，依法应当不予采信。2、被答辩人对双方未能签署商品房买卖合同存在全部过错，应当承担违约责任。3、重新认购时被答辩人开出的新要约，与之前的认购行为时两种不同的法律关系，不能相提并论。4、从证据上来看，特殊申请表与本案不具有关联性。综上，被答辩人的诉讼请求缺乏事实和法律依据，恳请法院查明事实，驳回被答辩人的诉讼请求。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2012年3月22日，原告刘彤与被告光耀公司签订《楼宇认购书》一份，约定的主要内容有：一、物业情况，原告购买被告开发的位于大亚湾区澳头××大道××光耀海豚××花园××房，折后总价款为435832元，认购缴纳定金为20000元；二、付款方式为一次性付款，即原告需于2012年3月31日前付清全部房款，且原告凭付款凭证于该付款当日与被告签订商品房买卖合同；三、其他约定，原告逾期缴付购房款及签订房屋买卖合同的，被告有权解除本楼宇认购书，不予退还原告支付的定金，并可以在不通知原告将该物业另行出售。上述认购书签订当天，原告向被告支付购房定金20000元。
另查，2012年4月13日，被告向原告发出《催办函》一份，要求原告于同年4月16日前往光耀海豚湾花园项目财务部办理付款及签约手续，否则将解除与原告签订的认购书及没收定金。2012年6月3日，原告填写《光耀海豚湾花园业主特殊申请表》一份，请求将一次性付款时间延期至2012年7月30日前并重新向被告支付定金20000元（已经支付的20000元定金转为购房款），被告代理公司负责人及销售经理均在上述申请表上相应栏目签名同意，但被告当天即将上述房屋另售他人并签订了认购书。2013年8月8日，原告起诉至法院，提出前述诉讼请求。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，原告刘彤与被告光耀公司签订的楼宇认购书是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对原、被告双方均具有法律约束力。
原告向被告提交书面申请，请求顺延付款时间，被告代理公司负责人及销售经理均签名同意，应视为双方对认购书付款方式条款的变更，但被告于原告提交申请的当日，将该房屋另售他人，致使原告的合同目的不能实现，在此情况下，原告可选择不与被告签订商品房买卖合同，原、被告签订的楼宇认购书应予解除且被告应向原告返还定金20000元。依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：
被告光耀集团有限公司自本判决生效之日起10日内向原告刘彤返还商品房认购定金人民币20000元。
如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费150元，由被告光耀集团有限公司负担。
当事人二审的意见
上诉人光耀公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，驳回被上诉人一审全部诉讼请求;2、本案一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。
主要事实和理由：
一、被上诉人不履行义务的行为已构成违约，与其重新提出认购申请是两种不同的法律关系，不可混为一谈。
上诉人与被上诉人于2012年3月22日签订楼宇认购书，约定被上诉人应当于202年3月31日前来签订《商品房买卖合同》，2012年4月13日，上诉人向被上诉人预留地址发出《催办函》，要求其在2012年4月16前来与上诉人签署《商品房买卖合同》，然，被上诉人拒不履行其相应义务，已构成违约，该事实已经成就，被上诉人对此也予以承认。被上诉人在违约后，重新向上诉人提出认购申请，是想与上诉人订立新的法律关系，其在申请中明确表示提出申请当天即交纳2万元，用作重新认购涉案房屋的定金，该行为是新的要约行为，与其之前违约行为是两种不同的法律关系，不可混为一谈。首先，作为新的要约，该申请是双方主体对出现的新情况予以磋商，而不是对之前的违约事实进行更改;其次，双方对收取定金以及对违约行为的认定不存在分歧，正是基于对之前的违约事实的承认，被上诉人才重新提出新的磋商意向;再者，无论是否形成进一步磋商意向，被上诉人的违约事实是已经成就，上诉人是按合同约定收取2万元，该行为符合法律规定，一审法院要求上诉人归还2万元定金，是混淆了上述两种法律关系。
二、一审法院对重新认购的事实认定有误，上诉人与被上诉人并未达成重新认购的意思表示。
(一)被上诉人从行为以及表述上，都明确表明其放弃重新认购的意思表示。被上诉人在特殊申请表中明确表示的意思有三:(1)被上诉人承认其之前行为已构成挞定的事实;（2)被上诉人向上诉人提出重新认购的意思表示，并承诺在提交申请当天交纳2万元作为重新认购的定金;(3)被上诉人承诺付款期限为最迟，如逾期则按认购书执行，上诉人有权没收定金。然，被上诉人虽提出重新认购的意思表示，但并未履行交纳2万元定金义务，之后，其也明确表示放弃重新认购该房屋，被上诉人在民事起诉状上也明确表示，经慎重考虑，不再重新认购该涉案房屋，故，从被上诉人的行为以及表述，都明确的表明其放弃重新认购的意思表示，一审法院认定其形成意思表示，在认识事实上存在错误。
(二)上诉人并未对被上诉人作出允诺的意思表示。对上诉人而言，该特殊审批表为被上诉人的内部文件，而非发给被答辩人的的文件，一份即不对外公开的文件，也无法对外形成有效的意思表示，其次，该申请表需经答辩人多个职能部门一致同意后才能对外产生意思表示，从表格的填写中，可以发现，该事项并未经上诉人审批通过，对外也未形成一致的意思表示。
综上所述，上诉人认为，原告违反双方约定，未能与被告签订商品房买卖合同，其行为违反了诚实守信原则，依法应当承担相应的法律责任，被告作为守约方，尽到合理的告知义务，且已履行完合同义务，其合法利益应当受到法律的保护，恳请二审法院查明事实后，撤销原审判决，驳回被上诉人一审全部诉讼请求。
被上诉人刘彤答辩称：一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求二审维持原判。
双方当事人在本案二审中均未提交新证据。
本案二审中，经本院主持调解未果。
本院查明的事实、判决理由和结果
本院二审查明事实与一审相同。
本院认为，本案属于商品房预售纠纷。本案争议的焦点问题是：光耀公司是否应当将2万元定金退还给刘彤。
在2012年3月22日刘彤与光耀公司签订《楼宇认购书》后，刘彤未按照约定交付全部房款并签订正式合同书的情况下，光耀公司并没有选择立即解除认购书、没收违约金，而是在2012年4月13日向刘彤发出《催办函》要求其4月16日办理付款及签约手续，否则将解除与原告签订的认购书及没收定金。在刘彤仍然没有按照《催办函》的时限付款、签订合同的情况下，光耀公司还是没有行使合同权利。直到2012年6月3日，刘彤提出重新认购、再交纳定金、延期付款等要求，并填写了《光耀海豚湾花园业主特殊申请表》。当天光耀公司的销售负责人等签字同意后，在光耀公司尚未走完全部内部审批流程、刘彤也未重新交纳2万元定金的情况下，光耀公司的销售人员就已经将认购书约定的标的房屋另行出卖给他人。由于2012年3月22日的认购书因为光耀公司在同年6月3日同意刘彤重新认购而解除，以该认购书为前提收取的2万元定金应当返还给刘彤或者在重新认购中冲抵房款。新的认购行为又由于标的房屋已经在审批过程中另行出卖，合同目的已经不能实现，且双方未能再签订认购合同，刘彤也没有必要另行交纳2万元定金，此前光耀公司收取的2万元定金也不存在冲抵房款的可能。因此，一审法院认定涉案的认购书已经解除、光耀公司应当向刘彤返还2万元定金的结论正确。
综上所述，上诉人光耀公司的上诉主张没有事实依据和法律依据，对其上诉请求本院不予支持。原审认定的事实和适用法律正确，其判决本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币300元，由上诉人光耀集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 池志勇
审判员 赖锦荣
审判员 郑 杰
二0一四年二0一四年二月十八日
书记员 彭科梅
附：相关裁判依据附：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；