湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终7286号
上诉人（原审原告）：谢春枝，女，1979年2月4日出生，汉族，湖北省嘉鱼县人，住湖北省嘉鱼县。
委托诉讼代理人：童长春，湖北喻家律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：武汉万喜德酒店管理有限公司，住所地武汉市江岸区解放大道2159号航天星都汉口东部购物公园C2栋16层19室。
法定代表人：林康明，该公司董事长。
委托诉讼代理人：石秀俐，该公司员工。
委托诉讼代理人：刘强，湖北诚明律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：武汉万喜德酒店管理有限公司三分公司，住所地武汉市洪山区雄楚大街357号华瑞大厦1幢22层02号。
负责人：林康明，该公司经理。
委托诉讼代理人：石秀俐，该公司员工。
委托诉讼代理人：刘强，湖北诚明律师事务所律师。
原审第三人：湖北昕阳房地产开发有限公司，住所地武汉市洪山区雄楚大街419号。
法定代表人：雷开阳，该公司董事长。
委托诉讼代理人：赵小美、李开华，湖北天明律师事务所律师。
上诉人谢春枝因与被上诉人武汉万喜德酒店管理有限公司（以下简称万喜德酒店）、武汉万喜德酒店管理有限公司三分公司（以下简称万喜德酒店三分公司），原审第三人湖北昕阳房地产开发有限公司（以下简称昕阳房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2017）鄂0111民初2393号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人谢春枝上诉请求：撤销原判，依法改判支持其全部诉讼请求。事实与理由：万喜德酒店当庭承认违约，因为经营问题确实需要提前解除租赁合同，无法继续履行。一审法院认定协商解除而不认定违约解除不当。万喜德酒店应支付提前解除租赁合同的违约金。
被上诉人万喜德酒店、万喜德酒店三分公司辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。
原审第三人昕阳房地产公司陈述，一审认定事实清楚、判决正确。
谢春枝向一审法院起诉请求：1、判令万喜德酒店、万喜德酒店三分公司向谢春枝一次性支付租金6802元（自2016年11月1日开始计算，暂计算至2017年1月1日，实际计算至《酒店租赁合同》解除之日止）及违约金5000元（自2016年11月10日开始计算，暂计算至2017年4月1日，实际计算至上述租金清偿之日止）；2、判令解除双方签订的《酒店租赁合同》，万喜德酒店、万喜德酒店三分公司向谢春枝支付违约金46640元；3、判令万喜德酒店、万喜德酒店三分公司承担本案的诉讼费。
一审法院认定事实：2012年8月24日，谢春枝与万喜德酒店签订《酒店租赁合同》，合同约定谢春枝将洪山区雄楚大道357号的BOBO城1708号房（购买总价见原告与开发商签订的武汉市商品房买卖合同）出租给万喜德酒店，租赁期限10年，租赁期限自开发商将该物业交付谢春枝使用之日至第60天起开始计算，租金按购房总价的年回报5.5%计算，租金前4年不变，自第5年后每年回报率为7%，租金承租方按季度付款方式支付，于每季度首月10日前支付谢春枝当季租金。合同还对违约责任进行了约定：租赁期内，若承租方逾期3月未向谢春枝支付租金，除应付的租金外，承租方按日向谢春枝支付年度租金的万分之五为违约金，违约金从违约之日起第二天开始计算；逾期6个月未向谢春枝支付租金的，谢春枝有权解除合同；在合同有效其内，除本合同第十一条的约定之外，任何一方均不得提前解除合同，否则违约方应向守约方支付相当于购房款8%的违约金。合同第十一条对合同解除进行了约定，存在下列情形之一，本合同自动解除，双方均不承担责任：1、因不可抗力导致本合同无法执行时；2、因国家政策法规导致该物业不具备经营条件时；3、本合同有效期届满；4、经双方书面同意的其他情况。合同签订后，谢春枝将房屋交付给万喜德酒店经营酒店客房业务。2016年11月1日，万喜德酒店开始拖欠谢春枝租金。2016年12月28日，谢春枝委托律师向万喜德酒店发送律师函，催告万喜德酒店就拖欠租金问题进行协商，并要求其承担违约责任，但双方未能协商一致。2017年6月8日，谢春枝从万喜德酒店处收回上述房屋。
一审另查明，2012年9月5日，谢春枝与昕阳房地产公司签订《武汉市商品房买卖合同》，合同约定谢春枝购买洪山区雄楚大道357号华瑞大厦第1幢A单元17层8号房，建筑面积49平方米，房购房总价为583000元。洪山区雄楚大道357号华瑞大厦在出售宣传时名称为洪山区雄楚大道357号BOBO城。
一审法院认为：谢春枝与万喜德酒店签订的酒店租赁合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，故双方应依约履行各自的权利义务。谢春枝依约将房屋交给万喜德酒店占有、使用，万喜德酒店作为承租房应按合同约定支付租金，故对谢春枝要求万喜德酒店支付租金的诉求予以支持。万喜德酒店每月应向谢春枝支付租金为3400元（583000元×7%÷12月），故2016年11月1日至2017年6月8日期间，万喜德酒店应支付的租金为24704元（3400元×7月+3400元/30天×8天）。关于谢春枝要求解除合同的诉讼请求，根据双方合同约定，“承租方逾期3月未向谢春枝支付租金，除应付的租金外，承租方按日向谢春枝支付年度租金的万分之五为违约金，违约金从违约之日起第二天开始计算；逾期6个月未向谢春枝支付租金的，谢春枝有权解除合同”，谢春枝提起本案诉讼时万喜德酒店逾期支付租金已达3个月，但未满6个月，故谢春枝尚不具备合同约定的行使解除权的条件，但庭审中双方均确认谢春枝于2017年6月8日从万喜德酒店处收回上述房屋，双方办理了交接手续，故确认双方签订的酒店租赁合同已于2017年6月8日因双方协商一致而解除。关于谢春枝要求万喜德酒店支付拖延支付房租的违约金5000元及解除合同违约金46640元的诉讼请求，因谢春枝起诉时万喜德酒店逾期支付租金已经超过3个月未达6个月，万喜德酒店应依约向谢春枝支付逾期支付租金的违约金，根据双方合同约定违约金从违约之日第二天开始每日按年租金的万分之五计算，据此违约金的计算公式应为：40810元（即583000元×7%）×0.0005×逾期支付租金天数（2016年11月11日至本判决确定的租金支付之日止）；因谢春枝起诉时不符合行使合同解除的条件，万喜德酒店也不属于合同第八条约定的违反合同约定提前解约，故对谢春枝要求支付解除合同违约金46640元的诉讼请求依法不予支持。万喜德酒店辩称因租赁房屋外长期修路，噪音严重超标，无法正常经营，无法实现合同目，属于情势变更，因此万喜德酒店不应承担违约责任，一审法院认为，万喜德酒店并未提供证据证明酒店周围的环境变化导致酒店的经营困难濒临倒闭，因此并不能适用情势变更原则，故对万喜德酒店该项辩称意见不予采信。关于承担责任的主体，谢春枝未提交万喜德酒店三分公司应当承担支付租金义务的证据，故对谢春枝要求万喜德酒店三分公司支付租金和违约金的诉求，不予支持，租金和违约金均应由万喜德酒店支付。万喜德酒店关于谢春枝的租金和违约金应从昕阳房地产公司收取的保证金中直接扣除的辩称意见，根据合同的相对性，合同只能约束签订合同的双方当事人，昕阳房地产公司与谢春枝之间系房屋买卖合同关系，万喜德酒店与谢春枝系房屋租赁合同关系，昕阳房地产公司并非租赁合同的相对人，与本案争议的房屋租赁合同法律关系没有关联，故支付租金及违约金的义务不应由昕阳房地产公司承担，万喜德酒店与昕阳房地产公司之间的争议，可协商或另行起诉予以解决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，一审判决：一、武汉万喜德酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向谢春枝2016年11月1日至2017年6月8日期间的租金24704元及逾期支付租金的违约金（40810元×0.0005×逾期支付租金天数，从2016年11月11日计算至本判决确定的租金支付之日止）；二、确认谢春枝与武汉万喜德酒店管理有限公司于2012年8月24日签订的酒店租赁合同已于2017年6月8日解除；三、驳回谢春枝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费568元，由武汉万喜德酒店管理有限公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：2016年6月3日，谢春枝与万喜德酒店就该房屋租赁签订《酒店（房屋）租赁合同补充协议》，约定2016年11月1日至2019年10月31日期间房租下调10%，即承租方每年按购房总价的6.3%支付甲方房租，房租支付方式调整为每年分四次按季度支付，每年2月1日、5月1日、8月1日、11月1日为季度最后支付日，租赁期内，若承租方逾期30日未向谢春枝支付租金，除应付的租金外，承租方按日向谢春枝支付年度租金的万分之五的拖延支付违约金，拖延支付违约金从应付房租之日开始计算；如万喜德酒店未支付房租超过30天，谢春枝有权解除合同，承租方按谢春枝购房款的8%支付谢春枝违约金44948元。以上事实有万喜德酒店提交的《酒店（房屋）租赁合同补充协议》为证。
经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：谢春枝与万喜德酒店签订的《酒店租赁合同》及《酒店（房屋）租赁合同补充协议》是双方在协商一致的基础上自愿签订的，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同应合法有效，对双方具有法律约束力，双方应依约享有权利、履行义务。在合同履行中，谢春枝将租赁房屋交给万喜德酒店承租使用，万喜德酒店按照合同约定支付前期租金，双方已履行了合同的相关义务。后万喜德酒店以道路施工，影响正常经营为由，未按合同约定履行支付租金的义务，该理由不能成立，根据万喜德酒店二审中提交的《酒店（房屋）租赁合同补充协议》，其迟延支付租金超过30天构成违约，应承担违约责任。关于谢春枝要求万喜德酒店支付拖延支付房租的违约金5000元及行使合同解除权的违约金44948元，双方补充协议的约定，若承租方拖延支付租金，应按日向谢春枝支付年度租金的万分之五的拖延支付违约金，如承租方未支付房租超过30天，谢春枝有权解除合同，承租方按谢春枝购房款的8%支付谢春枝违约金，据此，谢春枝如行使合同解除权，则万喜德酒店应按谢春枝购房款的8%支付谢春枝违约金。谢春枝起诉要求解除合同时万喜德酒店拖延支付租金已经超过30日，符合双方约定行使合同解除权的条件，故对谢春枝要求万喜德酒店支付行使合同解除权违约金的诉讼请求，本院予以支持，对谢春枝要求万喜德酒店支付拖延支付房租的违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于违约金的数额，万喜德酒店辩称违约金过高，请法院依法予以酌减，本院综合考量双方合同及补充协议的签订和履行情况，以及该合同解除可能给谢春枝造成的损失，酌情判令万喜德酒店支付谢春枝4个月的租金13600元（3400元×4月）作为违约金。谢春枝的其余上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，谢春枝的上诉请求部分成立。因二审中发现新的事实，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
一、维持湖北省武汉市洪山区人民法院（2017）鄂0111民初2393号民事判决第二项；
二、撤销湖北省武汉市洪山区人民法院（2017）鄂0111民初2393号民事判决第一项、第三项；
三、武汉万喜德酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向谢春枝支付2016年11月1日至2017年6月8日期间的租金24704元；
四、武汉万喜德酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向谢春枝支付违约金13600元。
五、驳回谢春枝的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
维持一审案件受理费的负担。
二审案件受理费1091元，由谢春枝负担800元，由武汉万喜德酒店管理有限公司负担291元。
本判决为终审判决。
审 判 长 骆朝辉
审 判 员 李斌成
审 判 员 安林锋
二〇一七年十二月十五日
法官助理 申光伟
书 记 员 舒 渲