重庆市江北区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0105民初4039号
原告:范晓岚，女，1964年2月25日出生，汉族，住重庆市渝中区。
委托诉讼代理人：熊人勤，重庆固德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：任涛，重庆固德律师事务所律师。
被告：彭红成，男，1971年8月23日出生，汉族，住重庆市忠县。
委托诉讼代理人：颜明华，四川君合律师事务所律师。
原告范晓岚与被告彭红成房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告范晓岚的委托诉讼代理人熊人勤、被告彭红成及委托诉讼代理人颜明华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告范晓岚向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除原、被告2016年1月1日签订的《重庆龙湖枫香庭商铺租赁合同》；2、依法判令被告支付所欠租金129500元及滞纳金，其中2016年10月1日欠租金9875元，从2016年10月1日起每日按千分之三计付滞纳金至付清时止；2017年1月1日欠租金119625元，从2017年1月1日起按每日千分之三计付滞纳金至付清时止；3、判令被告已交纳的50000元履约保证金归原告所有，并由被告向原告再支付所欠的另50000元履约保证金，并归原告所有；4、判令被告按49875元/月的标准支付从合同解除之日起的房屋占有使用费，直到被告将租赁商铺交还给原告时止；5、判令被告承担从2016年1月1日起租赁商铺的水、电、物管费用等，直到被告将租赁商铺交还给原告时止。本案诉讼费由被告承担。事实和理由如下：2016年1月1日原告将位于重庆市江北区洋河路X号附X号龙湖枫香庭X房屋出租给被告做浴足经营使用。双方签订了租赁合同，约定租期从2016年1月1日至2020年12月31日止，其中2016年1月1日至2017年12月31日的月租金为49875元，租金按季度缴纳，被告应于每季度首月1日之前缴纳该季度租金，先交后用。合同同时还对滞纳金、水、电、物管费、履约保证金进行了相应的约定，合同中的滞纳金就是违约金的性质。被告承租房屋后，从2016年10月1日起开始不按时足额支付房屋租金，原告多次催告，但是仍拒不履行义务。另，合同中约定了100000元的履约保证金，但是被告仅支付了50000元，对于第三项诉讼请求中“判令被告已交纳的50000元履约保证金归原告所有”的部分，实际上是要求被告支付我方解除合同的违约金，被告已经缴纳的50000元保证金因为被告单方违约而转化为违约金，我方已经实际收到该笔违约金了，不予退还。
被告彭红成辩称，1、原、被告双方在2016年1月1日签订租赁合同之前就已经实际存在租赁合同关系，在本案租赁合同履行过程中因为市场环境变化导致被告经营困难，故与原告协商调整租金。原告同意由每季度收租金变为每月收租金，被告也是这样履行的。后原告突然又要求被告按照每季度支付租金，被告就与原告协商如果按照季度支付租金就调整租金金额，原告同意按照每月4万元支付租金，但是原告的丈夫不同意，就让我方将商铺关门。2016年12月欠9875元，2017年1月欠19875元，我方现只欠这两笔租金。2、双方的租赁合同在2017年1月28日即已经解除，因为原告已经明确让被告搬离房屋，只是因为原告所提的无理的补偿要求没有得到满足，其不让被告搬离，涉诉商铺从2017年1月开始已经处于关闭状态，原告已不许被告营业。3、对于滞纳金，我方认为本案房屋租金没有支付是因为原告违约解除合同导致，不是被告违约造成的，不应当由被告承担，并且日千分之三的标准也过高，请求人民法院调整。4、第二笔履约保证金50000元我确实没有缴纳，因为2017年春节期间我们双方就是否接着租赁涉诉房屋问题在进行协商。履约保证金仅是对合同正常履行起保证作用，并不具有可以没收的定金性质，我方同意原告在已收取的保证金中冲抵所欠租金，但是不同意把该笔钱作为违约金。5、合同在2017年1月28日解除，后续的租金或者占有使用费均不应由被告承担。对于水电等费用，我方使用商铺期间产生的这些费用都已经缴纳，如果1月28日之前有费用未缴纳的，我方也愿意缴纳，但是1月28日之后的不应由我方缴纳。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的产权证、登记信息查询结果、场地证明、《重庆龙湖枫香庭商铺租赁合同》、付款记录单，本院予以确认并在卷佐证。
庭审中，被告举示了7张短信截图，收件方手机号码分别为15XXX、189XXX、138XXX。被告拟证明1、合同履行过程中，原告同意将支付租金的方式由季度支付调整为月度支付；2、后原告要求恢复按照季度方式付款，双方协商重新拟定租赁协议，但未果，原告遂要求被告搬离涉诉房屋，此时应该认定为合同解除时间；3、2017年2月6日原告给我方发出请速搬离的短信后，我方已经着手进行搬离，但因为原告及物管原因未果。原告质证称第一个号码是原告使用的手机号码，后两个号码是袁东山使用的号码，原告与袁东山系夫妻关系，合同实际履行过程中，从2016年10月份开始被告确实是按月支付租金的，原、被告之间在2017年2月份对于租金支付方式、租金金额问题进行了接洽，但是未能达成一致。我方发出的短信也只是催租金的意思，并没有解除合同的意思，我方没有强行搬过被告的东西，被告方也从来没有说要跟原告交接房屋，被告至今都有物品留在涉诉房屋内。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《重庆龙湖枫香庭商铺租赁合同》，约定甲方将江北区龙湖枫香（亭）X号商铺及其设施出租给乙方，商铺建筑面积为475.03平方米。合同5.01约定：租赁期自2016年1月1日起计算，租赁期为60个月。6.01约定：税后租金的收取标准如下：2016年1月1日至2017年12月31日期间，月租金为49875元。6.03约定：租金应按期缴纳，租金每三个月为一期，须于每季首月1日之前缴纳。8.01条约定物业管理费自商铺交付之日起按建筑面积及每月每平方米5元计算，每月物业管理费为2375.15元，由乙方在物业公司指定的时间内自行前往缴纳。第9条约定：乙方租赁商铺内自用水、电费按月抄表，随物业管理费、租金一起缴纳（水电气计量表如为磁卡智能仪表或能源部门直接管理则乙方自行按规定到指定地点缴纳费用，如计量仪表由物业公司进行代管，则乙方应按相关部门商业用途收费标准在物业管理公司规定时候内缴纳。12.01约定：乙方须向甲方缴纳履约保证金，金额为100000元，分两次缴清，本合同签署当日缴纳50000元，2017年1月1日缴纳50000元。12.02约定：租赁期满或者合同终止后，在乙方无任何违约且没有给甲方造成损失及隐患的前提下，甲方在乙方将商铺完好无损交还甲方7天后如数无息退还乙方所缴纳之履约保证金。第17条“违约及法律责任”项下17.01约定：若乙方违反合同约定，未能在约定期限内全额缴纳租金、物业管理费等各项费用，甲方有权向乙方按所欠缴的租金、物业管理费等其他费用的千分之三按日计算收取滞纳金。17.02约定：在租赁期内，若乙方拖欠甲方之租金、物业管理费、水电气等费用及其滞纳金，以及因乙方违约或由于乙方的过失给甲方造成的损失，甲方可以在无须预先通知乙方的情况下从保证金中扣除，并要求乙方在7天内补足所扣除部分。如乙方未能在该期限补足所扣除部分，甲方有权终止合同，没收乙方所缴纳的履约保证金，收回乙方承租的商铺，并保留行使其他索赔权利。17.03若乙方拖欠租金及各项费用超过7天时，甲方除向乙方追缴应交租金和征收滞纳金外，有权终止本合同，没收乙方已交的履约保证金，并向乙方追偿由此造成的其他损失。17.09若乙方未能按期向甲方缴纳全额履约保证金或未能按甲方指定期限前往交接商铺，则乙方被视为违约，甲方有权终止本合同，乙方已缴纳的履约保证金将作为违约金不予退回。
合同实际履行过程中，被告仅缴纳了50000元的履约保证金，且被告由按季度付租变更为按月付租，2016年11月（含）之前的租金已经付清，2016年12月被告支付租金40000元，尚欠9875元；2017年1月被告支付租金30000元，尚欠19875元。
2017年2月份，原、被告双方曾就租金支付方式、租金金额问题再次进行协商，但未果。原告曾通过短信方式在2017年2月6日通知被告“请速撤离，不要拖延”，2月7日再次通知被告“没交租金就得走”。被告回复“是协议没谈好，如果我俩没谈好谁来做成了我倒要看看”、“我目前为止有押金在你那、营业期间不差你一分钱、既然你叫我关门谈，谈不好租金我是不会给的”。
另，至法庭辩论结束之时，原、被告双方未对涉诉房屋进行交接。
本院认为，原、被告双方2016年1月1日签订的《重庆龙湖枫香庭商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规之规定，合法有效。双方在实际履行合同过程中，将付租方式由季度支付改为了月度支付，其他权利义务仍应按合同约定享有和行使。2017年2月，原、被告双方虽然就合同的重新拟定有过接洽，但未能达成一致，因此双方的权利义务仍应以原合同为依据。
对于原告的第一项诉讼请求，《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案的租赁合同第17.03条明确约定：若乙方拖欠租金及各项费用超过7天时，甲方除向乙方追缴应交租金和征收滞纳金外，有权终止本合同。17.09亦约定：若乙方未能按期向甲方缴纳全额履约保证金或未能按甲方指定期限前往交接商铺，则乙方被视为违约，甲方有权终止本合同。本案中，1、即使双方实际履行合同过程中是按月收、付租金，但是对于2016年12月、2017年1月的租金，被告也并未全部缴清；2、双方在2017年初就新的租赁合同条款协商未果之后，被告也并未补齐欠缴的租金；3、被告也没有按约定全额缴纳履约保证金。因此原告有权依据合同约定行使解除权、终止合同。被告举示的短信来往记录证明2017年2月6日，原告已经要求被告“请速撤离，不要拖延”，该通知应当理解为解除合同的意思表示，对于庭审中原告陈述的仅是催收租金的意思，本院不予采纳。故本院认定，涉讼合同已于2017年2月6日解除，原告要求判决解除合同的诉讼请求，本院不予支持。
对于第二项诉讼请求。庭审中，双方对于2016年11月（含）之前的租金已经结清、2016年12月被告支付过40000元、2017年1月被告支付过30000元的事实没有异议，故2017年2月6日合同解除之前，被告尚欠租金9875+19875+49875*6/28=40437.5元。对于滞纳金，其性质应为逾期支付租金的违约金。被告逾期支付租金，给原告造成的实际损失应该是同期的资金占用利息，因此合同第17.01条约定的日千分之三的标准过高，本院调整为人民银行同期同类贷款利率计算。因为合同实际履行过程中，双方将付款方式变更为按月支付，因此参照合同第6.03条的约定，被告应于每月一日支付租金。逾期支付租金应从当月一日起计算违约金，即2016年12月未付租金的违约金以9875元为基数，从2016年12月1日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际付清之日止；2017年1月未付租金的违约金以19875元为基数，从2017年1月1日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际付清之日止；2017年2月未付租金的违约金以49875*6/28=10687.5元为基数，从2017年2月1日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际付清之日止。
对于合同解除之后的占有使用费问题。1、虽然庭审中被告辩称其在2017年2月6日、7日收到原告要求搬离的短信后，已经着手进行搬离事宜，是由于原告、物管的原因而未果。但是，被告并未举示证据证明，其举示的短信记录上也并未显示有其要求与原告进行交接的相关内容。2、本案中从证据角度而言，仅有短信记录能够证明原告曾于2017年2月6日向被告通知搬离涉诉房屋，除此以外并无其他证据证明原告要求被告停止经营或者有干扰其日常正常经营的行为。3、无论被告实际经营与否，不能否认的是截止本案庭审辩论结束之日，被告并未将涉诉房屋交还给原告。4、原告发送解除通知后，并未采取措施积极协助被告接收涉案房屋，对房屋占有使用损失的扩大亦负有过错。综上，本院酌情主张被告按照月租金70%的比例即49875*70%=34912.5元/月的标准承担合同解除之后的房屋占有使用费，计算至房屋交还之日止。剩余30%比例的房屋占用损失由原告自行负担。
对于履约保证金问题。合同法第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行。本案中，租赁合同已于2017年2月6日解除，因此原告请求被告再支付剩余50000元履约保证金的诉讼请求，本院不予支持。对于被告已经支付的50000元履约保证金，租赁合同在“违约及法律责任”项下第17.03条约定：若乙方拖欠租金及各项费用超过7天时，甲方除向乙方追缴应交租金和征收滞纳金外，有权终止本合同，没收乙方已交的履约保证金，并向乙方追偿由此造成的其他损失。17.09亦约定：若乙方未能按期向甲方缴纳全额履约保证金或未能按甲方指定期限前往交接商铺，则乙方被视为违约，甲方有权终止本合同，乙方已缴纳的履约保证金将作为违约金不予退回。因此，被告已经缴纳的50000元履约保证金应当认定为因被告违约导致合同解除的违约金。该笔违约金应由被告支付给原告，被告亦已实际支付，被告有关履约保证金应冲抵欠付租金的答辩与事实不符，本院不予支持。现原告实际已经收取了该笔款项，其在本案中无需再将该笔款项归己所有作为一项独立的诉讼请求。
对于水、电、物管费用。1、租赁合同明确约定了此三类费用由被告直接向相关单位缴纳；2、至本案法庭辩论结束之时，原告也并未代其缴纳；3、被告是否实际已经缴纳、缴纳至何时、尚欠金额几何，在本案中因为证据不足尚不得知。故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
被告彭红成于本判决生效之日起五日内支付原告范晓岚2017年2月6日合同解除之前尚欠的租金40437.5元，并同时支付逾期支付租金的违约金（2016年12月未付租金的违约金以9875元为基数，从2016年12月1日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际付清之日止；2017年1月未付租金的违约金以19875元为基数，从2017年1月1日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际付清之日止；2017年2月未付租金的违约金以10687.5元为基数，从2017年2月1日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际付清之日止）；
被告彭红成自2017年2月7日起按照34912.5元/月的标准向原告范晓岚支付房屋占有使用费至实际交还房屋之日止；
驳回原告范晓岚的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取2525元，由原告范晓岚承担1010元，被告彭红成承担1515元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
代理审判员 柴世斌
二〇一七年六月二十八日
书 记 员 叶 丹