河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫01民终14384号
上诉人（原审被告）：郑州元龙房地产开发有限公司。
法定代表人：黄建胜，该公司董事长。
委托诉讼代理人：吕金城，河南国银律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：郑州市中原优智实验学校。
代表人：聂华，该学校校长。
委托诉讼代理人：聂建，河南仟方律师事务所律师。
上诉人郑州元龙房地产开发有限公司（以下简称元龙公司）因与被上诉人郑州市中原优智实验学校（以下简称优智学校）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2016）豫0102民初2290号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月07日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人元龙公司的委托诉讼代理人吕金城、被上诉人优智学校的委托诉讼代理人聂建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
元龙公司不服原审判决，上诉称：请求将本案发回重审或改判其不承担损失赔偿责任。事实与理由：一、本案认定事实错误。1、其不存在违法解除合同的行为，不应承担违约责任。本案涉及的房屋交付时间是不确定的，因施工进度、规划手续等多方面客观因素的存在，导致涉案房屋无法交付给优智学校，其多次告知优智学校情况，在优智学校及其不配合的情况下无奈向优智学校下达了解除通知函，并承诺退还交付的余款及利息，对优智学校的利益没有造成任何损害，因此其不存在违约行为，不应承担违约责任；2、原审法院认定其使用优智学校“优智幼儿园”名称进行楼盘的广告宣传是没有任何依据的。原审中优智学校并未提交任何证据证明其存在使用过“优智幼儿园”进行楼盘宣传的证据；3、原审引用其与第三人爱窝窝教育签署的房屋租赁合同的相关条款作为酌定损失赔偿额是没有任何依据的；4、原审法院认定其承担全案诉讼费用是错误的。二、原审法院适用法律错误。1、优智学校的损失额应由优智学校承担举证责任予以证明，原审法院不应主观判赔100万元；2、优智学校当天举证超过举证期限，不能作为认定事实的依据。其认为优智学校做为诉讼主体不适格，依照原审提供的办学许可证，优智学校自2009年以后至今没有经过年检，按照法律规定，两年没有经过年检的，相关证件应予以吊销。
优智学校辩称，元龙公司违法解除合同的事实非常清楚，原审认定是有事实依据的；2008年其与元龙公司签订租赁合同，约定交房时间是2011年3月1日之前，交房时间是确定的，并不是交房时间不确定，且元龙公司在2015年5月26将房屋经过了验收备案，具备交付条件，但没有按照合同约定交付房屋，而向优智学校下发了解除合同通知书，该通知书无事实及法律依据。其目的是为了获得更多的利益，在与我们签订合同后又与第三人签订了租赁合同，中间的差价达到1600万元。且元龙公司与其解除合同后才与第三人解除合同，无论解除与否，不能否定元龙公司从中获得利益的事实。在诉讼期间元龙公司仍用其学校名称做宣传，其在原审提供了证据，并不像元龙公司所说没有证据证明；关于损失举证责任问题，原审中其提供了相关证据，其拿出在郑州所办同类幼儿园的收费标准，损失达到一千多万，办学人在另一地方办学不代表这边的损失不存在。所以上诉人理由不能成立。综上，同一地点元龙公司将土地租赁给另一方元龙公司获得更多非法利益，造成其可得利益损失。关于诉讼主体问题，学校做为一个私企，企业年检不年检不视为主体的消亡，其没有注销，在法律上也是存在的。
优智学校向一审法院起诉请求:1、依法判令元龙公司因根本性违约给优智学校造成的损失1000万元；2、依法判令元龙公司退回优智学校交付的保证金10万元及按同期银行贷款利率支付利息，自保证金交付之日起至实际退款之日；3、本案诉讼费用由元龙公司承担。
一审法院认定的事实：2008年11月12日，优智学校（乙方）与元龙公司（甲方）签订租赁合同，主要内容：甲乙双方经友好协商，就小岗刘城中村改造区域的“E地块”配套幼儿园（名称暂定为：元龙-
优智早慧幼儿园，以下均称幼儿园）的房屋场地租赁事宜，达成以下协议。三、租赁物业的建设及概况（一）、幼儿园建筑面积约2900平方米，标准12班配置。（二）、甲方负责幼儿园建筑规划相关手续的办理，并承担幼儿园房屋的投资兴建，产权归甲方所有。四、交房时间及租赁期限：幼儿园建成后，甲方将房屋、场地（以下简称租赁物业）按照约定的标准交付于乙方，交房时间定于2011年3月1日前（具体交房时间根据实际情况双方另行协商确定，双方最终确认的实际交房日期为“交房日”）租赁期限为15年，从交房之日起，至租赁期届满为止。五、租金及支付方式：租金第一年至第五年每年35万元，第六年至第十年每年40万元，第十年至第十五年每年45万元，先付后用，每年支付一次。自交房之日起优惠免租期为12个月，该期间免收租金。七、甲方的责任与权益（一）、甲方负责租赁物业的投资及建设，并达到甲、乙双方约定并符合国家规定的交付标准，在约定时间将校舍交于乙方，经乙方验收后由双方签字确认移交手续。（三）、自本合同签字之日起，甲方享有“元龙-
优智早慧幼儿园”名称的使用权，可用于甲方的广告宣传。八、乙方的责任与权益（二）、在开园前，乙方必须完成添置教学及生活设施设备、聘请优秀师资力量的工作，保证幼儿园大、中、小、托班配班齐全，并保证按约定时间开园。十一、甲方违约责任（四）、合同履行期间，由于甲方单方原因导致合同不能履行或乙方终止合同的，甲方应赔偿相应损失。十三、履约保证金：为表示合作诚意，乙方同意在本合同签订之日起三日内将保证金10万元存入甲方的银行账户。
合同签订后，优智学校于2008年11月14日向元龙公司交纳10万元保证金。元龙公司使用显示有“优智幼儿园”的宣传资料用于其开发的楼盘的促销。2011年3月，涉案房屋由于施工进度等原因不符合交房条件，双方未办理交房手续。2015年5月26日，涉案幼儿园项目在郑州市城乡建设委员会进行了竣工验收备案。
2015年6月30日，元龙公司向优智学校发出关于与优智学校解除《租赁合同》及办理退费事宜的通知函，主要内容：贵方与我公司于2008年11月12日共同签订了《租赁合同》……因不可抗力原因及其他客观因素致使合同不能继续履行……一、我公司正式通知贵方并与贵方解除合同。二、请贵方在接到本通知函之日起三日内，请派专人携带公章或授权委托书办理相关退费手续。……我公司将按照中国人民银行同期同类贷款利率向贵方支付产生的相关利息（自贵方实际打款到我公司账户截止至2015年6月30日)……。优智学校收到该通知函后，不同意解除合同，并向该院提起诉讼，要求元龙公司继续履行合同交付房屋，诉讼过程中优智学校发现元龙公司将涉案房屋承租给他人并将该房屋卖给了第三方，使优智学校、元龙公司双方合同的履行成为不可能，优智学校遂撤诉，后优智学校又提起诉讼，形成本案。
另查明，2014年5月23日，元龙公司与北京爱窝窝教育科技有限公司（以下简称爱窝教育）签订编号为2014元龙字第0430号的《房屋租赁合同》，约定元龙公司将位于汝河路与工人路交叉口向南中原新城项目E地块幼儿园租赁给爱窝教育，经营品牌为爱窝窝幼儿园，交付日期预定为2014年5月31日，租赁期限20年，前15年的租金分别为335277元、1341108元、1341108元、1408164元、1408164元、1408164元、1478580元、1478580元、1478580元、1655904元、1655904元、1854468元、1854468元、2076864元、2076864元。合同签订之日爱窝教育应向元龙公司支付10万元履约保证金。合同签订后爱窝教育向元龙公司支付了10万元保证金。2015年7月1日，元龙公司向爱窝教育发出解除租赁合同及办理退费的通知函，要求与爱窝教育解除租赁合同。爱窝教育于2015年8月就与元龙公司房屋租赁合同纠纷向该院起诉，认为元龙公司将房屋出售给第三方，侵犯了爱窝教育的优先购买权，要求元龙公司将涉案房屋优先出售给爱窝教育，并不得履行与第三方签订的房屋买卖合同。现该案正在审理中。
还查明，优智学校的负责人聂华持有“优智”商标注册证，注册人聂华，注册有效期限2008年8月28日至2018年8月27日。
以上事实有租赁合同、竣工验收备案、通知函、促销广告、收费票据、民事裁定书、爱窝教育与元龙公司诉讼案材料及当事人陈述等证据在案佐证。
一审法院认为，优智学校、元龙公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，应受法律保护。优智学校、元龙公司签订合同后，元龙公司即使用“优智幼儿园”名称对其开发的楼盘进行广告宣传，使用了优智学校方的注册商标获得了商业利益。在与优智学校存在租赁合同关系的同时，元龙公司又与第三方爱窝教育签署《房屋租赁合同》，两份合同相比，在15年的租期内，元龙公司收取优智学校的租金是600万元，收取爱窝教育的租金是2200余万元，两者悬殊1600余万元。涉案房屋于2015年5月26日完成竣工备案，在符合交房条件的情况下，元龙公司不履行向优智学校交房的义务，并于同年6月30日向优智学校发出解除合同通知函，该通知函的解除理由不符合合同法第九十四条的规定，故该解除合同通知函无效，元龙公司以其行为表明拒绝履行合同义务，优智学校、元龙公司签订的租赁合同应予解除，元龙公司应当向优智学校承担违约责任，退还优智学校10万元保证金并赔偿损失。根据前述元龙公司获利情况、合同未实际履行情况及合同履行后优智学校可以获得的利益情况，元龙公司赔偿100万元就能够弥补优智学校各项损失（包括其保证金的利息），优智学校诉讼请求中的过高部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第二项、第九十七条、第一百一十三条第一款之规定,作出判决：一、自判决生效之日起十日内，郑州元龙房地产开发有限公司向郑州市中原优智实验学校退还保证金100000元；二、自判决生效之日起十日内，郑州元龙房地产开发有限公司赔偿郑州市中原优智实验学校损失1000000元。三、驳回郑州市中原优智实验学校其他诉讼请求。如果元龙公司未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费82400元，由郑州元龙房地产开发有限公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据；优智学校于2017年4月10日向本院申请撤回上诉。
本院经审理查明的事实与原审一致。
本院认为，优智学校与元龙公司签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应依约履行。合同签订后，元龙公司在与优智学校租赁合同存续期间又与他人签订租赁合同，且在房屋符合交房条件下，未能向优智学校办理交房义务，反而向优智学校发出解除合同通知函，元龙公司的行为违约，应向优智学校承担违约责任，退还优智学校10万元保证金并赔偿损失。原审根据元龙公司获利情况、合同未实际履行情况及合同履行后优智学校可以获得的利益等，酌定元龙公司赔偿优智学校100万元损失并无不当，本院予以支持。元龙公司称其不存在违约及不应赔偿损失的主张，因未能提供相关证据，本院对此不予支持；元龙公司称原审认定其使用“优智幼儿园”名称进行楼盘宣传错误，与查明的事实不符，本院不予采纳；元龙公司称优智学校的诉讼主体不适格，无相应事实及法律依据。本院不予支持。综上，元龙公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费55000元，由上诉人郑州元龙房地产开发有限公司负担13800元，由被上诉人郑州市中原优智实验学校负担41200元。
本判决为终审判决。
审判长 李 黎
审判员 李剑锋
审判员 邢永亮
二〇一七年十二月十五日
书记员 候李爽