甘肃省徽县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）徽民一初字第289号
原告牛卫军，男，汉族，41岁。
被告张朝辉，男，汉族，33岁。
原告牛卫军与被告张朝辉房屋租赁合同及恢复原状纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告牛卫军、被告张朝辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2008年12月1日，原告与徽县嘉陵镇供销合作社签订了《徽县嘉陵镇供销社庙垭分销店出让合同》，供销社将庙垭分销店的全部房产出让于原告，由于双方在签订出让合同时，供销社同被告之间签订的《庙垭分销店承包协议书》尚未到期，为此，供销社负责人赵某某带原告一同找到被告，向其讲明庙垭分销店资产已全部出让于原告的情况，被告认可双方的出让协议，但提出他与供销社之间的承包协议书必须履行完毕，三方经协商一致，被告的承包协议仍继续履行，此后的承包费用由被告按照原合同约定的交付期限直接交给原告，不过，被告在合同期满后，应将资产直接交付于原告即可，但被告仅向原告交付了2009年一年的承包费用2000元，其后，被告寻找各种理由拒不交纳其应当承担的每年2000元的承包费。原告为此每年多次上门催要，被告不但不承认三方达成的约定，还抵赖说他和原告没有签订合同，原告无权向他提出要求。2013年初，被告承包期满，原告多次提出让被告腾出房屋，归还财产，被告不仅拒不履行归还义务，还对原告进行人身攻击，恶意超期占有使用原告财产长达八个月之久。目前，房屋及院内围墙护坡已经垮塌、挑檐断裂，继续使用该房产，将会造成难以预料的后果，被告在租用房屋期间没有履行维修义务，致使房产已变成危房，原告认为，从原告与嘉陵供销社签订的出让协议生效时起，原告便享有庙垭分销店全部产权，被告应当承担向原告交纳租金，按照约定期限返还财产恢复房屋原状之义务。被告的侵权行为已造成原告的巨大损失，故起诉要求：1、要求依法解除被告同徽县嘉陵供销社之间签订的《庙垭分销店承包协议书》，并责令被告立即搬迁，归还属于原告的不动产；2、责令被告清偿拖欠三年的承包费6000元，并按市场房屋租价承担从2013年元月1日起至归还之日止9间房屋的租金（每间每月200元）；3、要求被告按照协议要求维修毁坏的部分财产及设施，恢复原状，并返还原告；4、由被告承担本案诉讼费。
被告辩称：原告并非本案适格诉讼主体，原、被告之间并未形成房屋租赁合同关系，2007年3月10日，被告与嘉陵供销社签订《房屋租赁合同》，约定被告承租嘉陵供销社庙垭分销店房屋，租期六年（2012年12月到期），但从未与原告签订任何合同，双方未形成合同关系，原告是否取得房产所有权，被告并不知道，原告也从未提供权利凭证证明其为诉争房屋的产权人，再次，租赁期间所有租金被告均向嘉陵供销社缴纳，没有给原告交过房租，租金的缴纳作为租赁关系最核心的内容，可以证明存在租赁关系的双方当事人，基于以上三点，被告认为原告并非诉争租赁房屋的真正权利人，请法庭驳回其请求。
原告就房租一事提起诉讼已超过法定诉讼时效，应驳回其主张租金的诉讼请求。退一步讲，就算原、被告之间具有合法的租赁关系，或者原告取得了出租人的法律地位，那么按照法律规定，诉讼时效应为一年，被告与嘉陵供销社约定每年租金2000元，应在每年年初缴纳当年租金，2007-2009年度租金被告按约定向嘉陵供销社足额缴纳，2010年至今嘉陵供销社和原告均没有向被告主张过房屋租金，按规定原告请求给付房租的最后诉讼时效应当为2012年12月31日。而原告2013年9月25日才向法院起诉（实际权利人嘉陵供销社至今未主张），已超过法定诉讼时效。且不具有诉讼时效中断、中止情形，因此，即使被告真的未支付房租，原告现在主张为时已晚，已丧失胜诉权，至于房屋护坡损毁的维修责任问题，被告与嘉陵供销社签订的合同约定，房屋租赁期间由被告承担维修责任，被告承包期至2012年12月30日，诉争房屋遭受的损害是在2013年7月22日，致损原因是暴雨将护坡冲垮后又将房屋背墙砸损，因此，房屋损害发生在租赁期限届满之后，按照合同应由出租方自行承担维修责任，要求被告维修无任何事实和法律依据，综上，原告非本案适格诉讼主体，所诉请求又超过法定时效或无事实依据，故请依法驳回其请求。
经审理查明：2007年3月10日，被告与嘉陵供销社签订了《嘉陵供销社庙垭分销店承包协议书》约定：由被告承包庙垭分销店全部资产，承包期五年，从2007年3月10日至2012年12月30日，承包费每年2000元，须在每年度初交清全年承包费。2007年3月10日至2007年12月30日的承包费用供销社不向被告收取，费用由被告维修供销社房屋及其他设施，以后四年的一切维修费用由被告承担。合同履行当中，嘉陵供销社又于2008年12月1日与原告签订了一份《徽县嘉陵供销社庙垭分销店出让协议书》将庙垭分销店以6万元一次性整体转让给原告，原告在协议签订当日就一次性给供销社支付了转让款6万元，转让的房产有九间房屋，包括大房5间，3间小房，1间灶房。另尚有院场约200平方米，2009年1月26日（农历正月初一），原告与供销社负责人赵晓昌一同租车到被告家，向被告告知了庙垭分销店整体转让给原告之事，后被告交付了2009年度的承包费2000元，被告承包合同到期后，原告多次向被告及其父亲催要承包费并要求交回房屋，但均没有结果。2013年7月22日，暴雨冲垮屋后护坡并砸损房屋背墙，致使房屋严重受损，2013年8月19日，被告父亲搬走屋内东西后在院子大门上虚挂了一把锁子，同年9月25日，原告提起诉讼。
上述事实有原告提交的《徽县供销社庙垭分销店出让协议书》复印件、《嘉陵供销社庙垭分销店承包协议书》复印件、受损房屋及护坡现场照片18张、建房申请表复印件、庙垭村委会及合作社证明一份，证人证言7份、本院询问笔录2份及开庭笔录等在卷证实。
本院认为：被告与嘉陵供销社签订的庙垭分销店承包协议合法有效，对双方均有约束力，被告占有使用庙垭分销店房屋和院落，应履行给付房屋租金的义务。嘉陵供销社在将庙垭分销店承包给被告之后，又将庙垭分销店全部资产一次性转让给原告，并和原告一起到被告家中给被告告知了转让之事，原告从交付转让价款之日起，应享有庙垭分销店全部资产的所有权，嘉陵供销社将转让之事告知被告后，嘉陵供销社对被告享有的因承包协议而产生的权利义务则转移给了原告，原告享有收取房屋租金的权利，也享有承包协议到期后收回房产的权利，被告则应履行向原告交纳租金和正常维护并交回房屋之义务。被告辩称供销社负责人赵晓昌和原告到其家中去是拜年，并未说房产转让之事，本院认为，既是拜年为何房产转让人和受让人相约同去，受让人即原告和被告本就是同村村民，为何要舍近求远和供销社负责人同去？再者，财产转让权利人和受让人同去财产承包人家中告知财产转让之事是极为符合情理的，且被告的辩称无相关证据证实，故被告上述辩称不能成立。应当认定被告知道原告已全部转让庙垭分销店全部财产之事实。从庙垭村社证明和陈学兵证言来看，被告一家直到2013年8月底才搬离原告所转让之房屋，合同到期之前原告就曾要求被告按期搬出房屋，但被告一家实际超期占用了8个月，原告要求被告就超期占用房屋承担每间每月200元的租金，本院认为，被告承担超期占用房屋租金之请求符合情理，应予支持，但计算数额过高，参照被告承包协议约定的每年2000元承包费标准，考虑房屋所处位置环境和经济发展物价上涨等因素，超期8个月租金可定为2000元为宜。在被告超期占用房屋期间，即2013年7月22日（该日我省岷县、漳县交界地方发生较大地震，徽县境内一夜暴雨，也有明显震感），因暴雨冲垮屋后护坡，砌护坡的石头滚落下来将三间房屋背墙严重砸损，对此，原告要求被告对冲垮的护坡和砸损的房屋进行维修恢复原状，本院认为，被告虽恶意超期占用房屋，但护坡垮塌是暴雨从上面渗入冲毁，该护坡与耕地相接，垮塌并非水道堵塞浸泡所致，乃为不可抗力，故被告不应承担责任。至于原告要求解除被告与嘉陵供销社之间的承包协议，并责令被告立即搬迁，归还房产的请求，本院认为，承包合同已实际履行完毕，即已自行解除，被告也已于2013年8月底自动搬离，院子大门也未上锁，原告可随时自行占用庙垭分销店房产，故对原告该项诉讼请求不予支持。被告辩称原告请求已超出法定诉讼时效，但未提供相关证据证实，故对其辩称不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第106条、第107条、第111条、第132条，《中华人民共和国合同法》第30条、第212条、第217条、第226条、第229条，中《华人民共和国民事诉讼法》第64条、第65条、第75条、第134条、第142条之规定，判决如下：
由被告张朝辉给付原告牛卫军三年房屋租金6000元，并承担超期占用房租2000元（限本判决生效后20日内给付）；
驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费350元，原告承担150元，被告承担200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于甘肃省陇南市中级人民法院。在上诉期满7日内未缴纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 李小龙
二〇一三年十二月二十六日
书记员 杜晓光