北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0105民初28722号
原告：中服东外置业有限公司，住所地北京市朝阳区东直门外大街26号。
法定代表人：李英杰，董事长。
委托诉讼代理人：张春英，女，1963年10月25日出生，中服东外置业有限公司职工，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：梁学军，北京市长安律师事务所律师。
被告：李士文，女，1962年4月14日出生，住北京市东城区。
被告：季振明，男，1960年5月16日出生，信德物业有限公司职员，住北京市东城区。
委托诉讼代理人：李士文（季振明之妻），女，1962年4月14日出生，住北京市东城区。
第三人：上海浦东发展银行股份有限公司北京分行，营业场所北京市西城区太平桥大街18号丰融国际大厦一、二、六、七、八、九层。
负责人：夏云平。
原告中服东外置业有限公司（以下简称中服公司）与被告李士文、季振明（以下简称姓名）、第三人上海浦东发展银行股份有限公司北京分行（以下简称浦发北分）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。中服东外置业有限公司委托诉讼代理人张春英、梁学军，李士文，季振明委托诉讼代理人李士文到庭参加了诉讼，浦发北分经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
中服公司诉称：2010年3月13日，原告与被告李士文签订《房屋买卖合同》，约定由原告向李士文出售北京市朝阳区1003室，面积64.86平方米，单价每平方米18000元，总价款1167480元，李士文可以支付购房总价款的65%，其余价款可以向上海浦东发展银行借款支付，同日，双方签订《装修补偿协议》约定原告为被告进行居室的装修及装潢工作，装修地点为1003房间，建筑面积64.86平方米，装修补偿款611734元。2010年3月13日，李士文与原告签订购房协议，双方约定，买受人向被告支付房价款1167480元，装修补偿款611734元。实际李士文向原告支付房屋总价款1779214元。2010年3月22日，李士文向原告支付房款及装修款1159214元，2010年4月29日，李士文向原告支付房款及装修款22万元，2011年4月1日，李士文向原告支付房款及装修款10万元。李士文拖欠房款30万元未付。后1003室房产证办在了季振明名下，两被告是夫妻关系。经原告催要，二被告至今未付。故我起诉，要求二被告向原告支付拖欠的购房款30万元，并以30万元为基数，自2010年6月1日至实际给付之日，按中国人民银行同期贷款利率支付利息。
李士文、季振明辩称：不同意中服公司的诉讼请求。原告主张被告拖欠房屋欠款30万元与事实不符。双方签订的《房屋买卖合同》和相关补充协议约定的房屋总价款为1779214元，由房款和装修款两部分组成，其中房款1159214元，被告已于2010年3月22日支付完毕，故被告并不拖欠原告购房款。被告除支付了上述购房款外又于2010年4月29日支付22万元，2010年6月1日支付3918.97元，2011年4月1日支付10万元。被告合计支付1483132.97元，仅欠房屋装修款296081.03元，因此原告主张被告拖欠购房款30万元是错误的。原告主张欠款已超过诉讼时效。房屋价款是由两部分构成的，一部分是《房屋买卖合同》第三条约定的房屋价款1167480元，另一部分是《房屋买卖合同》附件二《装修补偿协议》第三条约定的装修补偿款611734元。针对房屋价款部分，被告李士文出具了《承诺书》，承诺最迟于2010年3月23日前付清该笔款项；而装修补偿协议则约定“装修补偿款于协议签订当日（即2010年3月13日）付清”。两笔款项均明确约定了付款的履行期限，故诉讼时效应根据合同约定的付款期限来计算。鉴于被告仅有装修款未付，故诉讼时效应从合同约定的装修款支付时间起算，即2010年3月13日开始计算时效，原告提起诉讼请求已超过时效。
浦发北分提交书面陈述称：我与中服公司、李士文、季振明之间均未建立新的贷款合同关系。
经审理查明：北京市朝阳区1003室房屋的所有权人登记在季振明名下。季振明与李士文系夫妻关系。
2010年3月13日，中服公司（出卖人）与李士文（买受人）签订《房屋买卖合同》，约定：出卖人将其位于北京市朝阳区1003室房屋出售给买受人；该房屋已设定抵押，抵押权人为浦发北分，抵押登记日期为2008年5月6日，出卖人应于2010年3月31日前办理抵押注销手续；房屋总价款为1167480元，买受人采取商业贷款方式付款，买受人可以首期支付购房总价款的65%，其余价款可以向上海浦东发展银行借款支付；确认买受人向出卖人支付的全部房价款已经到达出卖人的指定账户后，出卖人应当在2010年5月31日前将该房屋交付给买受人；买受人付款方式为贷款的，至贷款批准日的180日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋转移登记手续。
同日，中服公司（甲方）与李士文（乙方）签订《装修补偿协议》，约定：涉案房屋装修补偿款为611734元；乙方应于本合同签订当日一次性向甲方付清上述装修补偿款。
同日，中服公司（甲方，出售方）与李士文（乙方，买收方）签订《购房协议》，约定：房价款与装修补偿款二者不可分割，实际乙方应向甲方支付该房屋的总房价款为1779214元；此协议与《房屋买卖合同》具有同等的法律效力，如有冲突以本协议为准。
同日，李士文出具《承诺书》，声明：根据该合同的约定，该套房屋总价为1779214元，首付款为1159214元，本人应于2010年3月13日一次性把上述首付款支付给中服公司。由于本人个人原因，在2010年3月13日本人只能支付部分首付款82万元，现承诺于2010年3月23日前付清剩余首付款339214元。
2010年4月28日，李士文与中服公司签订《补充协议》，对贷款数额重新作出约定，确认共支付首付款1379214元，贷款金额变更为40万元。
2010年6月1日，中服公司与李士文签订《结算协议书》，确认：涉案房屋预测建筑面积64.86平方米，其中，套内建筑面积45.4平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积19.46平方米；该房屋建面单价为27431.6元/平方米；总价款为1779214元；套内建筑面积单价为39189.7元/平方米。依照国家建设部《商品房销售管理办法》，严格执行双方签订的《房屋买卖合同》（附件三）套内面积差异的处理方式，当套内建筑面积发生差异，按照套内建筑面积单价据实补齐或返还，处理办法为实测套内建筑面积大于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比在1%以内的含（1%）部分的房价款由买受人补足，超出1%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。涉案房屋实测建筑面积64.61平方米，其中，套内建筑面积45.5平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积19.11平方米。买受人应付出卖人面积补差款3919元。
2012年10月17日，中服公司（出卖人）与季振明（买受人）签订《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定：涉案房屋出售给季振明。
2010年3月22日，李士文向中服公司支付房款及装修款1159214元；2010年4月29日，李士文向中服公司支付房款及装修款22万元；2010年6月1日，李士文向中服公司支付面积差额款3918.97元；2011年4月1日，李士文向中服公司支付房款及装修款10万元。
2010年6月1日，中服公司向李士文交付涉案房屋。2012年11月3日，涉案房屋办理产权证登记在季振明名下。
另查，李士文提交声明，将相关合同全部权利、义务全部转让给季振明行使和履行。
审理中，中服公司主张其于2014年5月20日、2015年4月14日、2015年12月31日分别向季振明送达了《催缴收费通知单》，催缴30万元房款。对此，李士文、季振明表示不予认可。
中服公司（甲方）与案外人北京伟业通天下房地产顾问有限公司（乙方）签订《奥加饭店公寓项目营销策划及独家销售代理合同》，约定：甲方委托乙方销售位于北京市朝阳区东直门外大街26号的奥加饭店公寓项目；甲方于本项目正式销售前，完成与按揭银行以及相关律师行、按揭担保公司的签约工作，使得买家具备办理个人购房贷款的条件。
2012年5月7日，李士文向中服公司支付房屋评估费600元、银行贷款抵押登记费555元。对此，中服公司主张该笔款项系向华夏银行转交的贷款费用，但未能提供中服公司将材料递交给华夏银行的证据。其审理中，各方均认可被告未成功办理银行贷款。
审理中，经中服公司申请，本院作出（2016）京0105民初28722号民事裁定书，查封、扣押、冻结季振明、李士文名下共计价值三十万元的财产。
以上事实，有相关书证、双方当事人陈述等在案佐证。
本院认为：结合本案现有证据，可以认定原系李士文向中服公司购买房屋，后合同主体变更为季振明。李士文声明将全部合同权利、义务转让给季振明履行，本院不持异议。原告与被告之间的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规效力性强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照合同约定履行合同义务。原告已经履行交付房屋的义务，被告部分履行给付房款义务。虽然银行按揭贷款无法实现，但并不能免除被告给付剩余房款的义务。根据结算协议书约定的结算方法，涉案房屋系按建筑面积计价，后实测套内建筑面积增加，建筑面积减少，因此房屋实际利用率提高，被告按协议书约定给付中服公司面积差价款并无不当，故被告给付的面积差价款不能折抵未支付的房款。涉案合同对被告采取商业贷款付款的具体期限约定不明，故本院对原告要求给付利息的主张不予支持。
关于诉讼时效，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。当事人就履行期限等有关合同内容约定不明确且依照合同法第六十一条的规定仍不能确定的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行。涉案合同及承诺书中未确定首付款以外房款的履行期限，原告于2014年5月20日、2015年4月14日、2015年12月31日主张权利，被告没有提供证据证明其明确表示不履行义务，故至起诉日，诉讼时效期间尚未超过。被告主张原告债权超出诉讼时效，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。
被告已向中服公司交付银行抵押贷款登记费，中服公司主张贷款未能办理系被告自身原因，但未能提供证据充分证明，故本院对中服公司的主张不予采信，被告可以比照按揭贷款的期限给付剩余房款。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条之规定，判决如下：
一、被告季振明于本判决生效当月起每月给付原告中服东外置业有限公司购房款三千元至给付完房款三十万元止，此款于每月二十八日前给付；
二、驳回原告中服东外置业有限公司其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
保全费2020元，由被告李士文、季振明负担（于本判决生效后7日内交纳）。
案件受理费5800元，由被告李士文、季振明负担（于本判决生效后7日内交纳）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至北京市第三中级人民法院。
审 判 长 俞里江
人民陪审员 宋京生
人民陪审员 周志敏
二〇一七年十一月十日
书 记 员 吕高扬