浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙温民终字第1683号
上诉人（原审被告）温州滨海房地产开发有限公司。
法定代表人戴爱芬。
委托代理人罗进辉。
被上诉人（原审原告）温州新世纪房地产开发有限公司。
法定代表人王建新。
委托代理人余心海。
原审第三人温州经济技术开发区管理委员会。
法定代表人徐蓬勃。
委托代理人ＸＸ。
上诉人温州滨海房地产开发有限公司（以下简称：滨海房开公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省温州市龙湾区人民法院（2013）温龙民初字第323号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年10月29日受理后，经过阅卷，询问了当事人，并依法组成合议庭进行了评议，现已审理终结。
原判认定，2003年1月30日，第三人温州经济技术开发区管理委员会（以下简称：开发区管委会）与新世纪集团股份有限公司分别作为甲方和乙方签订“开发区商务大厦委托代建协议书”，协议主要内容如下：为改善开发区投资环境，推动开发区第三产业发展，为三产企业创造良好的商务办公条件，甲方决定建设温州经济技术开发区新世纪商务大厦，同意委托乙方代建。协议对商务大厦地块、名称、甲方不承担资金筹措及房屋积压风险、乙方优惠条件、由甲方决定具体分配方案、成本核算、乙方只收取管理费、有关办证手续由乙方下属的原告温州新世纪房地产开发有限公司（以下简称：新世纪房开公司）办理、开发建设期限、相关责任等有关权利义务作了约定。
2003年2月21日，第三人开发区管委会向被告新世纪房开公司作出“关于温州经济技术开发区新世纪商务大厦项目建议书的批复”，对项目名称、地址及功能、项目规模、投资额及资金来源、建设期等作了批复，批复明确第三人系委托原告代建，有关委托事项及相关约定以委托协议书为准。2003年8月4日，第三人向原告批复了新世纪商务大厦项目可行性研究报告。
此后，原告新世纪房开公司作为土地使用者于2003年9月29日领取了涉案土地的国有土地使用证。温州经济技术开发区国土规划建设局于2003年12月18日批复了原告新世纪房开公司的建筑设计方案，于2004年6月7日对原告的初步设计进行了批复，第三人于2005年5月19日向原告下达了涉案大厦基建计划的通知。温州经济技术开发区国土规划建设局于2005年5月20日作出批准同意开工的通知。在竣工阶段，经温州市人民政府批准，对第三人开发区管委会原规定的销售规定作了部分调整：1、统一进入市公共资源交易中心挂牌销售；2、挂牌申购企业资格由开发区设置；3、挂牌底价采用评估价；销售收入扣除开发成本后，补交土地出让金，开发区要求上交开发区财政。2008年2月15日，第三人开发区管委会向温州市发改委提出“关于开发区新世纪商务大厦销售价格审批的报告”，并建议销售底价8800元／平方米。2008年3月12日，温州市发展和改革委员会向第三人发出“关于新世纪商务大厦价格的通知”，确定五层以上办公用房平均挂牌底价为11000元／平方米，具体层次、朝向差价由第三人根据市场情况确定并报其备案；本文件执行有效期从2008年3月12日至2008年6月11日止，逾期未销售完毕的按规定程序重新报批。2008年4月2日，第三人向温州市公共资源交易中心上报“关于要求对开发区新世纪大厦挂牌资格条件进行审核的报告”，并附挂牌资格条件和申请单位汇总表。温州市公共资源交易中心于2008年4月11日刊登了“新世纪商务大厦A、B两幢办公房竞价出让公告”，公告写明根据《温州市人民政府办公室关于市区政府性投资项目有关房屋销售管理的意见》（温政办（2007）185号）的规定，受开发区管委会（新世纪房开公司）的委托，公开出让新世纪商务大厦A、B两幢四类69套办公房，出让方为开发区管委会（新世纪房开公司），出让方式竞价并附录详细底价，报名者条件为符合附录标明的各项条件的企业，且国、地税务关系必须在开发区登记、注册资本以2008年4月11日前开发区工商局登记注册数据为准，参加竞投企业经开发区管委会资格预审后，凭开发区管委会出具的工作联系单到温州市公共资源交易中心报名、报名时间及交纳保证金事宜等事项。其中对开发区内注册的内资房地产企业，允许报名1、2类，报名1类（1500平方米以上）的要求注册资金4000万元以上，2006年销售收入3亿元以上，税收950万元以上；报名2类（900-1100平方米）的要求注册资金4000万元以上，2006年销售收入2亿元以上，税收900万元以上；对3类（700-900平方米）、4类（300-700平方米）的标的不属于内资房地产企业报名竞价的范围。
被告滨海房开公司系登记在开发区、注册资金为2000万元的内资房地产企业（注：不具备上述1、2、3、4类的报名条件）。2008年4月17日，开发区管委会向温州市公共资源交易中心开具“工作联系单”（编号：080301），内容如下：温州滨海房地产开发有限公司作为特殊情况参加新世纪商务大厦办公房第三类挂牌报名，请审定。2008年5月7日，经温州市华东公证处公证，第三人开发区管委会（出让方）、被告滨海房开公司（买受方）、温州市公共资源交易中心三方订立《成交确认书》，确认买受人被告滨海房开公司竞价牌号26号，标底编号标的3-1，户型号A1201，成交价9010000元，成交单价11790.42元／平方米，建筑面积764.18平方米，约定买受人应在签订《成交确认书》后五个工作日内与出让方签订《商品房买卖合同》，并对手续费、定金、签订竞价转让协议及付款、出现纠纷的解决方式等作了约定。2008年5月16日，原告新世纪房开公司（出卖方）与被告滨海房开公司签订了《商品房买卖合同》，双方对项目建设依据、商品房销售依据、商品房基本情况、计价方式与价款、面积确认及差异处理、付款方式及期限、交付期限（明确交付使用的商品房应经验收合格并完成精装修）以及双方的违约责任（包括装饰设备标准承诺的违约责任）、规划设计变更约定、交接、退房处理等作了详细的约定，并明确发生争议后协商不成的提交温州仲裁委员会仲裁。
另查明，新世纪商务大厦于2011年1月17日由温州安科消防检测有限公司出具消防设施检测报告，结论为合格；2011年1月20日经竣工验收。2011年4月8日，被告滨海房开公司将购房尾款662834元汇入原告新世纪房开公司指定的账户，2011年5月4日，被告滨海房开公司向新世纪商务大厦物业管理服务中心领取了A1201室门禁卡，并一直使用至今，但被告滨海房开公司至今尚未办理涉案房屋权属登记。2011年9月27日新世纪商务大厦消防验收合格。2011年12月12日，温州经济技术开发区国土规划建设局以原告新世纪房开公司为建设单位颁发了《建设工程规划许可证》。
2011年7月1日，温州仲裁委员会根据被告滨海房开公司的仲裁申请和双方于2008年5月16日签订的《商品房买卖合同》约定的仲裁条款，对本案被告为申请人提起的以本案原告新世纪房开公司为被申请人的商品房预售合同纠纷仲裁案件予以立案受理。被告滨海房开公司认为双方签订的《商品房买卖合同》约定原告新世纪房开公司应于2009年8月31日前将经验收合格并完成精装修的商品房交付给被告，而原告却于2011年1月15日才向被告出具“交付使用通知”，确定交付和办理结算手续时间为2011年1月25日，逾期17多个月并要求被告支付装修费382755元均违反合同约定，故此提起仲裁。温州仲裁委员会于2012年3月16日作出（2012）温仲裁字第16号《裁决书》，确认《商品房买卖合同》有效，并裁决原告新世纪房开公司支付逾期交房违约金1763708元。
2012年12月24日，温州市监察局向市公共资源交易管理委员会办公室、温州经济技术开发区管委会发出“关于对温州滨海房地产开发有限公司参加新世纪商务大厦办公房竞购进行调查处理的建议”的《监察建议书》，认为被告滨海房开公司作为温州经济技术开发区内注册的内资房地产企业，注册资本2000万元，不符合参加竞购条件却于2008年5月购得该大厦A幢1201室办公房，建议其作进一步调查并依法予以纠正。
2013年2月27日，第三人开发区管委会向原告新世纪房开公司发出“关于责成收回新世纪商务大厦A幢1201室办公房的函”，认为被告滨海房开公司在不具备购房资格的条件下通过非正常手段，促使开发区管委会时任主任戴国森不经集体讨论擅自通过其参加竞价活动的资格审查，违规参加竞标并购得上述办公房，属于恶意串通损害国家、集体或第三人利益的行为，损害了社会公共利益，购房合同应属无效，必须依法纠正。
2013年4月8日，温州市中级人民法院对原告新世纪房开公司申请的对温州仲裁委员会（2012）温仲裁字第16号《裁决书》不予执行一案，作出（2012）浙温执裁字第8号《执行裁定书》，认定涉案的新世纪大厦是温州经济技术开发区为改善投资环境，推动第三产业发展，为开发区的三产企业提供良好的商务办公条件，以成本价出售的非营利性建设项目。经温州市人民政府批准，对竞买的资格有严格的要求和限制，并以公开竞价方式出让。由于滨海房开公司注册资金未达到竞买条件，不符合竞买资格，该公司通过不正当手段取得竞买资格，并购得涉案办公用房，扰乱了国家公共资源管理制度正常实施。温州仲裁委对该违法行为予以认可，并确认购房合同合法有效，有悖司法基本原则，损害社会公共利益，应当不予执行。从而裁定对温州仲裁委员会（2012）温仲裁字第16号裁决书不予执行。
现原告提起本案诉讼。
审理中三方当事人对被告已支付的购房款金额存在争议且被告不主张返还购房款。
原判认为，本案纠纷的争议焦点主要存在三个方面：
1、关于原告是否为适格主体。
本案原告与第三人之间签订“开发区商务大厦委托代建协议书”，双方一致确认双方为委托关系，委托人即第三人开发区管委会允许受委托人新世纪集团股份有限公司的下属企业即原告新世纪房开公司以自己的名义订立合同，责任由第三人开发区管委会承担。因此，应予确认本案第三人与原告之间系委托代理关系。
依照《中华人民共和国合同法》第402条之规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人与第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人与第三人的除外。本案被告系由第三人开发区管委会开具“工作联系单”参加报名，经公证机关公证，第三人开发区管委会（出让方）、被告滨海房开公司（买受方）、温州市公共资源交易中心三方订立《成交确认书》后，由原告新世纪房开公司（出卖方）以自己的名义与被告滨海房开公司签订《商品房买卖合同》，温州市公共资源交易中心刊登的公告也写明“受开发区管委会（新世纪房开公司）的委托……出让方为开发区管委会（新世纪房开公司）”，足以认定被告是知道原告与第三人之间的委托关系，第三人也确认签订合同的责任应由其承担，因此该《商品房买卖合同》直接约束被告与第三人。
本案被告已以本案原告新世纪房开公司作为被申请人提起商品房预售合同纠纷仲裁案件，系选择了受托人即原告新世纪房开公司作为相对人主张其权利，对此第三人亦未表示异议。现原告就本案纠纷提起诉讼，第三人也参加了本案诉讼，并表示对原告提起诉讼没有异议且愿意承担相应责任。现被告又以原告只是代建单位、是根据第三人开发区管委会的指令与被告签订合同，实际上是与第三人开发区管委会签订，原告与本案没有直接利害关系为由主张原告资格不适格，其理由不能成立，应不予采纳。由于被告在申请仲裁时已将原告作为相对人，现第三人对原告提起本案诉讼也表示同意，故其原告诉讼主体适格。
2、关于涉案房屋买卖合同原制定的政策包括资格条件等限制内容是否违规及与本案的关联性。
温州新世纪商务大厦系第三人投资、原告代建的现代化商务楼，是温州经济技术开发区以优惠价出售的非营利性重点建设项目，并非房地产开发项目，不以销售收入最大化为前提。第三人开发区管委会经温州市人民政府批准，确定了竞买人的资格条件。温州市人民政府（2007）第185号《关于市区政府性投资项目有关房屋销售管理的意见》第一条“市区凡属政府性投资项目涉及到房屋出售的，由各工程建设指挥部和建设业主单位将房源统一委托市公共资源交易中心向社会公开销售”的规定，并无规定禁不得设定参加竞买人资格，本案第三人开发区管委会设定竞买人资格并将涉案项目委托市公共资源交易中心经过向社会公开销售程序，并不违反上述第185号文件的规定。因此被告主张第三人开发区管委会设定竞买人资格的行为违法的理由不能成立，不予采纳。既使第三人开发区管委会在实际操作过程中对其他房屋没有按照竞买人的资格条件确定竞买人，并不等同被告就可以在不具备资格条件下可以参加竞买。因此第三人开发区管委会在实际操作过程中是否有按照竞买人的资格条件确定竞买人，与本案被告签订的合同是否有效并无关联。因此，被告的该部分辩解理由不成立，应不予采纳。
3、关于被告竞买时是否有在不具备竞价资格的条件下通过非正当手段违规参加竞价、是否有与他人恶意串通损害国家、集体或第三人利益、损害公共利益的行为，从而导致影响了合同效力问题。
温州新世纪商务大厦系政府投资、原告代建的现代化商务楼，是温州经济技术开发区以优惠价出售的非营利性重点建设项目。经温州市人民政府批准，第三人开发区管委会对竞买人的资格条件进行严格的要求和限制，并委托温州市公共资源交易中心以公开竞价的方式出让。被告滨海房开公司在明知自己不具备温州市公共资源交易中心于2008年4月11日刊登的“新世纪商务大厦A、B两幢办公房竞价出让公告”所设定的竞买资格的情况下，违规参加竞买并竞价购买新世纪商务大厦A幢1201室办公房，其行为扰乱了国家公共资源管理制度正常实施，结果损害社会公共利益和其他参加竞买人的权益，其与作为代建方的原告签订的《商品房买卖合同》，应予确认无效。对此，温州市中级人民法院在审理原告新世纪房开公司申请的对温州仲裁委员会（2012）温仲裁字第16号《裁决书》不予执行一案中作出（2012）浙温执裁字第8号《执行裁定书》也已作出同样的认定，该《执行裁定书》已经发生法律效力。综上，原告请求确认原、被告签订的《商品房买卖合同》无效，并要求被告腾空返还其使用的新世纪商务大厦A幢1201室，符合法律规定，应予以支持。由于双方对被告已支付的购房款金额存在争议且被告并无在本案中主张返还购房款，本案不予处理，可由当事人另行主张。但原告主张被告“恶意串通”并无事实依据，应不予确认。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、第五十八条之规定，判决：一、确认原告温州新世纪房地产开发有限公司与被告温州滨海房地产开发有限公司于2008年5月16号签订的合同编号为000000123740的《商品房买卖合同》无效；二、被告温州滨海房地产开发有限公司于本判决生效之日起一个月内腾空返还其使用的新世纪商务大厦A幢1201室（建筑面积746.180平房米）办公房；本案受理费74870元，由被告温州滨海房地产开发有限公司负担。
宣判后，温州滨海房地产开发有限公司不服，提起上诉称：第一，一审法院在本案审理中，程序严重违法。上诉人在原审中对被上诉人温州新世纪房地产开发有限公司提供的证据24，即温州市人民政府办公室公文处理单（顺序号1731），认为系复印件，不能作为证据使用。原判却在没有原件的情况下予以认定。第二，被上诉人不是本案适格原告，应驳回其起诉。被上诉人与原审第三人温州经济技术开发区管理委员会系委托代理关系，原审第三人才是本案适格当事人。上诉人以被上诉人为被申请人申请仲裁，不发生商品房买卖主体的变更。第三，涉案房屋并非以优惠价格出售的非营利性建设项目，而是经营性政府投资项目。第四，原审第三人自行确定竞买人的资格条件，违反温州市政府《关于市区政府性投资项目有关房屋销售管理的意见》的规定，是违法的。第五，原判认定合同无效是错误的，既然法院认定原审第三人有权制定竞买条件，那么即使上诉人不符合竞买条件，还是有权参加竞买。且由于上诉人的竞买，以最高价竞得，使得国有资产价值得到最大化，维护了社会公共利益。第六，涉案合同合法有效，上诉人在竞买过程中并无过错，从维护交易安全促进经济健康发展出发，应维护涉案合同。即使事后认为降低竞买门槛的行为不妥，其责任也应由原审第三人承担。请求撤销原判，发回重审，或改判驳回被上诉人的起诉，或改判驳回被上诉人的诉讼请求，本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人温州新世纪房地产开发有限公司辩称：第一，被上诉人一审庭后已提供证据24即温州市人民政府办公室公文处理单（顺序号1731），该证据真实无误。第二，上诉人温州滨海房地产开发有限公司在签订本案合同时已知被上诉人与原审第三人温州经济技术开发区管理委员会之间存在委托代理关系，因此本案合同直接约束被上诉人和第三人。上诉人在仲裁时已选择被上诉人作为合同相对人，且原审第三人对此没有异议，上诉人已经行使了有效选择权。本案主体适格。本案合同违背社会公共利益，应认定无效。第三，新世纪大厦实质仍属于政府非营利性建设项目。上诉人认为审计部门对原审第三人审计过程中认为本项目不属于非经营性政府投资项目，并不能作为该项目是否属于营利性项目的依据，且审计部门的所谓认定是否客观、真实或有效，均无法确定。第四，法律未禁止公共资源公开出让不得限定条件。开发区对该项目的竞价对象按行业类别和注册资本的条件进行限定，具有合理性和正当性。温政办（2007）185号文件规定的“向社会公开销售”不等于“不得限定条件”。上诉人认为公开竞价活动限定条件导致国有资产流失的理由不能成立。第五，原审第三人的时任负责人违规同意上诉人参加竞价，不等于原审第三人更改了竞价条件。上诉人明知自己不具备竞价条件，通过不正当手段参加竞价，损害了社会公共利益。原判认定本案合同无效是正确的，且本案竞价成交无效的结果实质上已由生效的民事执行裁定予以认定。请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人温州经济技术开发区管理委员会陈述：同意被上诉人温州新世纪房地产开发有限公司的答辩意见。涉案房屋是原审第三人授权被上诉人以被上诉人名义签订合同，上诉人知晓原审第三人的委托事项，上诉人在商品房买卖中选择被上诉人作为相对方。一审认定被上诉人具备原告主体资格是正确的。涉案房屋的项目是开发区为了解决开发区内企业的办公用房紧缺，是为了开发区内的经济长远发展，并非获利，房源是有效的，原审第三人必须对受让人的资格进行限制。上诉人明知自己不具备受让条件，通过不正当手段取得竞买资格，损害了经济开发区长远发展的社会利益，符合合同无效的情形，请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，被上诉人温州新世纪房地产开发有限公司、原审第三人温州经济技术开发区管理委员会均未提供新的证据。上诉人温州滨海房地产开发有限公司提供《温州经济技术开发区部分代建项目有待规范》及《温州经济技术开发区管理体制专项审计调查报告》，以证明新世纪商务大厦项目不属于非经营性政府投资项目，即属经营性政府投资项目，应按市场规则办事，诉争商品房买卖合同应认定有效。上诉人还就该证据申请本院调查。对此，被上诉人认为不属于新的证据，且真实性、客观性无法确认，属个人文章，不具有参考性。原审第三人同意被上诉人的意见，并对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议。本院认为，上诉人申请本院对该证据进行调查，不符合最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第十九条的规定，不予准许。同时，该证据不属于二审程序中的新的证据，不予采纳。
二审期间，就上诉人温州滨海房地产开发有限公司提出的被上诉人温州新世纪房地产开发有限公司一审中提供的证据24即温州市人民政府办公室公文处理单（顺序号1731）的真实性问题，被上诉人称其于一审庭审后向原审法院提交了盖有温州市档案馆印章的证据原本，经本院审查，该份证据的温州市档案馆盖章件装订在一审案卷第三卷第154-155页，在二审中出示给上诉人辨认，上诉人确认该份证据的温州市档案馆盖章件与被上诉人一审中提供的证据24相符，但仍坚持原审法院程序违法的主张。本院认为，原审法院在被上诉人庭审后向提交该证据的温州市档案馆盖章件后，未交与上诉人辨认，属于程序瑕疵。但本院在二审中已经交与上诉人辨认，上诉人确认无误，故本院对该证据予以采纳，认定该证据可以证明待证事实。
以上认证，结合本院对当事人向原审法院提供的证据的审核，依法对原判决认定的事实予以确认。
本院认为，关于被上诉人温州新世纪房地产开发有限公司一审中提供的证据24的效力问题，本院已在本判决证据认定部分予以阐述，此处不再赘述。原审法院在对该证据的采纳上存在程序错误，但不影响案件的正确处理，故本院对上诉人温州滨海房地产开发有限公司关于原判违反法定程序应发回重审的主张不予支持。
涉案合同系受托人（被上诉人温州新世纪房地产开发有限公司）以自己的名义，在委托人（原审第三人温州经济技术开发区管理委员会）的授权范围内与第三人（上诉人温州滨海房地产开发有限公司）订立合同。而上诉人作为委托关系的第三人，在仲裁程序中业已选择被上诉人为相对人，原审第三人对此亦予以认可，故原判认定温州新世纪房地产开发有限公司的原告主体适格，不违背我国合同法第四百零二条、第四百零三条的相关规定。因此，本院对上诉人关于被上诉人诉讼主体不适格的主张，不予支持。
根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第九条的规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证证明。依据已生效的本院（2012）浙温执裁字第8号执行裁定的认定，涉案房屋是以成本价出售的非营利性的建设项目，由于上诉人温州滨海房地产开发有限公司注册资金未达到竞买条件，不符合竞买资格，上诉人通过不正当手段取得竞买资格，并购得涉案办公用房，扰乱了国家公共资源管理制度正常实施。故涉案合同符合《合同法》第五十二条第（四）项的规定情形，属于无效合同。根据《合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，原判判令温州滨海房地产开发有限公司返还涉案房产，并无不当。
上诉人温州滨海房地产开发有限公司的其他上诉理由，均无事实与法律依据，本院均不予支持。综上，原判的结果可以予以维持。对上诉人的上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费74870元，由上诉人温州滨海房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨宗波
审判员 刘宏杰
审判员 郑文平
二〇一三年十二月四日
书记员 姜 益