广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂01民终930号
上诉人（原审被告）：南宁沛宁资产经营有限责任公司，住所地：南宁市朝阳路74号。
法定代表人：刘炽雄，系公司董事长。
委托诉讼代理人：龚朝光，广西刘晰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王文千，广西刘晰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：南宁广林市场开发管理有限责任公司，住所地：南宁市中华路2号。
法定代表人：磨建明，系公司董事长。
委托诉讼代理人：何艳，女，该公司工作人员。
上诉人南宁沛宁资产经营有限责任公司（以下简称沛宁公司）因与被上诉人南宁广林市场开发管理有限责任公司（以下简称广林公司）租赁合同纠纷一案，不服南宁市兴宁区人民法院（2016）桂0102民初1227号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月17日立案后，依法组成合议庭，并组织双方当事人到庭就本案争议事项进行调查、辩论和调解。上诉人沛宁公司的委托诉讼代理人王文千、被上诉人广林公司的委托诉讼代理人何艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
沛宁公司上诉请求：撤销（2016）桂0102民初1227号民事判决，改判驳回被上诉人在一审的全部诉讼请求；被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决将涉案合同约定的300万元商誉等无形资产损失等同于被上诉人预期租金收益减少的损失，并以被上诉人因租赁场地被拆迁造成租金减少已经实际发生为由，从而判决上诉人应当全部支付300万元损失费是错误的。1、涉案合同约定的300万元仅指商誉损失费，不能等同于被上诉人预期租金收益减少的损失。2、涉案合同约定的300万元商誉损失费，应是针对租赁场地全部被拆迁而支付的损失。涉案的租赁场地经过2011年、2014年两次拆迁后，被上诉人仍然有1/2的承包面积还在继续经营。上诉人已于2011年向被上诉人支付150万元，已经支付了合同约定总额300万元的一半，目前租赁场地仅拆迁了一半面积，一审判决上诉人全部支付300万元损失费错误。二、涉案合同约定的300万元商誉等无形资产损失费并无事实依据，是双方错误订立的条款，法院不应判决履行。根据南宁市人民政府国有资产监督管理委员会下发的【2011】30号《关于同意南宁市油毡厂改制为有限责任公司的批复》第4条表明，南宁市油毡厂在改制过程中虽然出现负资产，但已经用企业未经评估的商誉等无形资产补平。因此，南宁市油毡厂实际上已经不存在负资产，上诉人并无需要向被上诉人支付商誉等无形资产损失费的合法理由。南宁市政府办公厅于2015年4月27日出具的《办公文件处理笺》也表明，涉案合同中约定的”商誉等无形资产损失费”等问题，”在实施前未经市企改办和市政府审议，也未报国资委批准，此事项无政策依据和先例”。被上诉人是南宁市油毡厂改制后成立的公司，其与上诉人在履行合同期间，没有出现任何的商誉损失，一审判决缺乏事实基础。
广林公司辩称，涉案的300万元在双方合同中已明确说明了性质，一审判决正确，请求予以维持。
广林公司向一审法院起诉请求：1、沛宁公司按合同约定支付剩余的150万元商誉等无形资产损失费；2、案件受理费由沛宁公司负担。
一审法院认定事实：2011年4月1日，根据南宁市人民政府国有资产监督管理委员会《关于同意南宁市油毡厂改制为有限责任公司的批复》（南国资批[2011]30号），广林公司（乙方）与沛宁公司（甲方）就承包经营全部构建筑物及辅助设施和场所签订《承包经营合同》，约定：一、承包经营标的物：乙方承包甲方的构建筑物及辅助设施和场所位于南宁市中华路2号中华车辆配件市场(含中国石油金华加油站场所1218平方米和洗车场230平方米)，具体详见附件表一《房屋建筑明细表》、附表二《构筑物及其他辅助设施明细表》、附表三《机器设备明细表》、附件五《中华车辆配件市场平面分布图》和附件六《承包费计算说明》。二、经营期限、用途：承包经营期限为陆年。自2011年4月1日起至2017年3月31日止；用于电动车、摩托车配件专业市场、办公用。三、承包费及其他费用：年承包费为25万元，合同签订之日起五个工作日内支付第一年的年承包费，以后的年承包费于每年3月15日前支付甲方……六、合同的期满、解除、终止及违约责任：合同有效期内，由于国家政策、法律法规发生重大变化，城市规划建设需要征拆以及甲乙双方不可预见、不可避免、不可控制的事件原因，而无法履行本合同规定，本合同自行终止。因此造成的损失双方原则上互不承担责任。但如因政府城市规划建设需要而被征拆时，乙方须切实配合搞好搬迁工作，按甲方规定时间搬迁腾空；且甲方根据被征拆时乙方的商誉等无形资产受损、收益减少情况，由甲方向乙方支付总额为人民币300万的商誉等无形资产损失费；合同期满，乙方要按期将承包经营使用的构建筑物和辅助设施及场所完好交回甲方并办理好拆迁手续。合同附件一《房屋建筑明细表》明确承包租赁的建筑物名称、结构、建筑面积，其中建筑面积8157.07平方米。附近二《构筑物及其他辅助设施明细表》明确承包租赁范围的道路、停车场、门、排水工程等附设设施，附件三《机器设备明细表》载明设备包括变压器、室外供水、供电等相关附设设施。附件六《承包费计算说明》，明确承包期间因市政建设需要致使承包经营使用的房屋建筑和场所被拆迁时，承包费计算如下：第一个承包年2011年4月1日至2012年3月31日，期间因高铁建设需要部分经营使用的房屋被拆迁，2011年5月15日租户搬迁腾空。2011年4月1日至2012年3月31日承包费为20.50万元。从2012年4月1日起至承包结束期，拆迁面积为1746.15平方米，剩余经营面积为6765.48平方米，承包费为19.87万元。上述合同签订后，广林公司按约定履行支付承包费义务。
2011年8月3日，案外人南宁市兴宁区铁路建设办公室与沛宁公司签订《南宁市城市房屋拆迁货币补偿安置协议书》，拆除广林公司承租的铺面共计36间及相应场地。广林公司自2011年6月开始未能收取上述36间被拆迁铺面及相应场地租金。2012年2月13日，广林公司向案外人中铁二十局移交租赁场地临街约36间铺面及相应场地。广林公司提供被拆迁的部分铺面共28份租赁合同及收取租金发票，拆迁前广林公司与案外承租人签订租赁合同并实际收取租金，按广林公司提供的上述合同约定被拆迁的部分商铺及相应场地合同约定年租金为609868.80元。
2014年8月14日，案外人南宁市兴宁区人民政府与沛宁公司签订《中华-
园湖立交桥工程项目（兴宁区段）国有土地上房屋征收补偿协议书》，征收广林公司承租范围内房屋约96间建筑面积共计3910.70平方米，因上述拆迁，广林公司自2014年7月开始不再收取被拆迁房屋的租金。2015年3月24日，双方签订的《房屋建筑明细表》确认仍继续租赁的建筑包括：A栋、B栋、C栋及C栋西侧停车场共计3206平方米。2016年5月5日，双方重新签订《承包费计算说明》，确认经营面积减少2473.48平方米，剩余经营使用面积为4292平方米。承包费自2014年6月1日起至2017年3月31日止按每年126062.81元计算。广林公司提供了D栋、E栋、F栋、临街铺面部分被拆迁铺面及相应场地共63份《租赁合同》及收取租金的发票凭证，按广林公司提供的上述合同约定被拆迁的部分租赁房屋及相应场地年租金为2513661.60元。因拆迁后关于损失补偿纠纷，广林公司于2016年4月28日向一审法院提起诉讼，提出前述诉讼请求。
另查明，广林公司承包租赁的场地及建筑范围内的土地使用者原为南宁市油毡厂，坐落于，用途为工业用途划拨土地。南宁市油毡厂成立于1973年，2011年3月21日，南宁市人民政府国有资产监督管理委员会作出南国资批[2011]30号《关于同意南宁市油毡厂改制为有限责任公司的批复》：同意南宁市油毡厂按照《公司法》、《劳动合同法》等法律、文件精神改制为有限责任公司；原则同意南宁市油毡厂改制实施方案；确认南宁市油毡厂如下改制资产处置事项：1、确认南宁市油毡厂评估基准日2010年3月31日的总资产调整为1685.67万元，总负债1228.44万元，净资产为457.23万元；2、南宁市油毡厂纳入城市建设规划范围的、评估值为489.95万元的全部构建筑物及辅助附属设施从总资产中剥离，不进入企业改制资产，由沛宁资产经营有限责任公司持有和管理；为支持该厂改制后生活经营，沛宁公司可以将上述资产给改制后企业承包经营，承包期限及承包金由双方另行协商确定；3、确定安置费用提留为252.13万元；4、南宁市油毡厂剥离纳入城市建设规划范围的生产经营资产489.95万元，非经营性资产81.47万元和职工安置费用252.13万元提留后，出现负资产，用企业未经评估的商誉无形资产补平。
2016年8月4日，一审法院向南宁市人民政府国有资产监督管理委员会发函协助调查核实：广林公司与沛宁公司签订的《承包经营合同》是否属于由政府主管部门决定的对企业国有资产进行行政性调整、划转行为。南宁市人民政府国有资产监督管理委员会2016年8月10日复函认为：南宁市人民政府国有资产监督管理委员会已明确原南宁市油毡厂的生产经营性用地、地上构建筑物及辅助设施不进入企业改制资产，由沛宁公司持有和管理。沛宁公司与广林公司签订的《承包经营合同》属于平等主体之间民事合同。不属于由政府主管部门决定的对企业国有资产进行行政性调整、划转的行为。
一审法院认为，一、关于合同效力问题。广林公司与沛宁公司作为平等的民事主体，双方签订的《承包经营合同》是双方真实意思表示，沛宁公司将其持有和管理的构建筑物、辅助设施和场所出租给广林公司经营使用，符合法律规定，合法有效。二、关于广林公司主张的损失费问题。合同约定因政府城市规划建设需要租赁场地被征拆，广林公司须切实配合搞好搬迁工作，按规定时间搬迁腾空，沛宁公司根据被征拆时广林公司的商誉等无形资产受损、收益减少情况，支付总额为300万的商誉等无形资产损失费。为证实收益减少情况，广林公司提供被拆迁的部分商铺及场地的《租赁合同》、租金发票，沛宁公司对广林公司提供的上述证据的真实性没有异议，广林公司提供《租赁合同》约定出租的商铺、场地为被拆迁商铺及场地，且有正式发票证实被拆迁商铺、场地实际收取的租金，故一审法院对广林公司提供的上述证据证实其收益减少的存在予以认定。第一次拆迁租赁铺面减少36间及相应场地，经营面积减少1746.15平方米，造成2011年6月至租赁期满即2017年3月31日可预期租金收益的减少，第二次拆迁铺面减少约96间及相应场地，经营面积减少2473.48平方，造成广林公司2014年7月至租赁期满即2017年3月31日可预期的租金收益减少。参照广林公司提供的被拆迁商铺、场地的《租赁合同》及相应的租金发票计算租金收益减少的损失情况，合同约定的征地拆迁时沛宁公司应向广林公司支付的300万元损失费并未明显过高，且广林公司提供的证据足以证明合同约定的收益减少情况实际存在，具有合理性。综上，双方明确约定拆迁造成损失的具体赔偿数额，广林公司主张沛宁公司支付相应的款项，其提供的证据足以证实合同约定的收益减少的损失存在，广林公司按合同约定配合搬迁工作，广林公司主张符合双方合同的约定，沛宁公司应当按照合同约定履行支付相应损失费的义务，沛宁公司已经按约定向广林公司支付150万元，现广林公司主张支付剩余损失费150万元，一审法院予以支持。
沛宁公司抗辩主张赔偿条款未经相关部门审批，无政策依据和先例，是错误订立。一审法院认为双方为平等民事主体，签订上述条款为双方自主自愿进行，是双方真实意思表示，故对沛宁公司此抗辩主张，不予支持。沛宁公司抗辩主张不存在所谓的商誉等无形资产损失费，广林公司主张无事实基础。沛宁公司将双方约定的支付300万元损失费仅理解为商誉等无形资产损失不当，合同条款明确根据广林公司商誉等无形资产受损、收益减少的情况支付该损失，如前述广林公司对收益减少的情况进行了举证，故对此抗辩主张一审法院不予支持。关于沛宁公司抗辩双方合同第六条第1项中约定存在矛盾的问题，该条款载明：”因此造成损失双方原则互不承担责任。但如因政府城市规划建设需要而被拆迁时……”广林公司据以主张的诉请根据合同中的”但书条款”，应以但书条款载明内容为合同真实意思表示，故广林公司主张合同条款存在矛盾，一审法院不予支持。沛宁公司抗辩主张租赁场地仅拆迁一半的面积，按合同约定沛宁公司已经支付300万元的一半即150万元，剩余部分应当在房屋全部被拆迁时提出主张。一审法院认为，双方约定根据拆迁造成收益减少情况支付300万元的损失费，该约定数额明确，且广林公司提供的证据证实因拆迁造成租金减少实际已发生，故对沛宁公司抗辩主张广林公司应在全部拆迁后再主张剩余部分损失，不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百一十四条规定，判决：沛宁公司向广林公司支付损失费150万元。案件受理费18300元，由沛宁公司负担。
双方当事人二审均未提交新证据，对一审查明事实亦均无异议，本院对一审查明事实予以确认。
本院另查明：涉案场地至今经过两次拆迁，两次拆迁的安置补偿款均由沛宁公司领取。第一次拆迁的安置补偿款为319万元，第二次为2779万元。沛宁公司于2011年8月3日与南宁市兴宁区铁路建设办公室签订《南宁市城市房屋拆迁货币补偿安置协议书》后，于2011年年底向广林公司支付了150万元商誉损失费。
本院认为，广林公司与沛宁公司签订的《承包经营合同》名为承包合同，实际系由广林公司使用沛宁公司持有管理的涉案场地及该场地上的构建筑物、辅助设施，并由广林公司向沛宁公司支付相应的费用，故双方形成的实际是租赁合同关系。双方签订的《承包经营合同》系双方真实意思表示，内容也没有违反法律法规的禁止性规定，故该合同合法有效。双方均应按合同约定履行。沛宁公司主张合同的赔偿条款未经相关部门审批，赔偿商誉损失没有政策依据和先例，合同是错误订立，故合同赔偿条款不应履行。对此，本院认为，首先，南宁市人民政府国有资产监督管理委员会向一审法院作出的复函中明确沛宁公司与广林公司签订的《承包经营合同》属于平等主体之间的民事合同，不属于由政府主管部门决定的对企业国有资产进行行政性调整、划转的行为。故该合同不存在需要经相关部门审批才生效的情形。其次，沛宁公司在该合同签订后，并未以合同条款是错误订立，而请求变更合同条款，在合同履行过程中，其在第一次拆迁时，还向广林公司支付了150万元赔偿款，故沛宁公司现主张合同中有关赔偿条款不应履行没有依据，本院不予采纳。
关于涉案合同约定的300万元损失是什么损失的问题。根据双方合同约定，因政府城市规划建设需要租赁场地被征拆，广林公司须切实配合搞好搬迁工作，按规定时间搬迁腾空，沛宁公司根据被征拆时广林公司的商誉等无形资产受损、收益减少情况，支付总额为300万的商誉等无形资产损失费。故双方合同约定的300万商誉等无形资产损失费，包含广林公司因租赁场地被征收而减少的收益损失。沛宁公司主张涉案合同约定的300万元仅指商誉损失费，不能等同于被上诉人预期租金收益减少的损失，该主张明显与双方合同约定不符，本院不予采纳。
广林公司提供被拆迁的部分商铺及场地的《租赁合同》、租金发票，已证实广林公司因租赁场地被征收，确实存在收益减少的损失，沛宁公司则应当按照合同约定履行支付相应损失费的义务，沛宁公司已经按约定向广林公司支付了150万元，现广林公司主张支付剩余损失费150万元，符合双方约定，一审予以支持正确，本院予以维持。沛宁公司主张，涉案合同约定的300万元商誉损失费，应是针对租赁场地全部被拆迁而支付的损失。涉案的租赁场地经过2011年、2014年两次拆迁后，被上诉人仍然有1/2的承包面积还在继续经营。上诉人已于2011年向被上诉人支付150万元，目前租赁场地仅拆迁了一半面积，一审判决上诉人全部支付300万元损失费错误。沛宁公司对其该主张，并未提供相应证据证实，而双方合同也未明确约定300万元损失费是广林公司租赁的场地被全部征收后才支付，故对沛宁公司该主张，本院亦不予采纳。
综上所述，沛宁公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18300元，由上诉人南宁沛宁资产经营有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 付 浩
审判员 黄 琴
审判员 陆力宁
二〇一七年六月二十二日
书记员 梁雯敏