长春市二道区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉0105民初2574号
原告（案外人）：孔志国，住吉林省长春市净月开发区。
原告（案外人）：杨艳玲，住吉林省长春市净月开发区。
二原告共同委托诉讼代理人：苏庆玉，吉林启祥律师事务所执业律师。
被告:岳鹏伟（申请执行人），住吉林省长春市二道区。
被告（被执行人）：刘冰峰，住地长春市二道区。
委托诉讼代理人：刘锐，住吉林省长春市朝阳区，系刘冰峰之父。
原告孔志国、原告杨艳玲与被告岳鹏伟、被告刘冰峰案外人执行异议之诉一案，本院于2017年12月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孔志国和杨艳玲及其共同委托诉讼代理人苏庆玉、被告岳鹏伟、被告刘冰峰的委托诉讼代理人刘锐到庭参加诉讼。本案现己审理终结。
孔志国、杨艳玲向本院提出诉讼请求：1、依法判令立即停止对位于长春市净月开发区新城西街万科城3-1幢6单元3011号房屋的强制执行，并解除查封；2、确定孔志国与刘冰峰签订的房屋买卖协议有效；3、判令刘冰峰协助二原告办理买卖房屋的更名过户手续；4、诉讼费由刘冰峰负担。事实和理由：二原告系夫妻关系。2015年12月16日，孔志国与刘冰峰签订房屋买卖合同，约定刘冰峰将自己位于净月开发区新城西街万科城项目6单元3011室房屋以55万元的价格出售给二原告，并将房屋交付给二原告。由于开发商的原因该房屋没有办理产权无法更名过户，2017年11月原告得知该房屋具备办理产权的条件，随到产权部门办理产权及更名过户手续，才发现该房屋己被二道区法院查封。就法院的查封二原告向法院提出异议，法院于2017年12月7日驳回了二原告的异议请求。现原告对裁定不服，特向法院提起诉讼，请求支持以上诉讼请求。
岳鹏伟辩称，1、对第一项诉请中的买卖合同有异议，合同第三条中约定的付款时间、次数与合同签订的付款时间、次数不符，合同中标注买方一次性付款55万元，实际原告是分了六次付房款，时间从2016年7月7日至2015年10月16日，持续了一年零三个月才付清，而且五次给付房款均没有收条。2、合同第七条约定，若有一方违约，支付总房款20%的违约金，买方己违约了一年零三个月，卖方为什么不向买方主张违约金。3、合同第八条标注买方为孔志国一人，本合同与杨艳玲无关。4、买卖合同没有律师签字和捺印，也没有见证人签字的地方，所以买卖合同无效。5、律师见证书中见证需要笔录，见证书中没有明确标注转让房屋小区的名称、买卖合同编号、房屋所在地。6、《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第六项规定，下列房产不得转让，其中包括未依法登记领取授权书的，被执行人刘冰峰所购买房屋只是在房产管理部门预登记，并未依法登记、领取授权书，不得转让，查封预登记在被执行人刘冰峰名下的房屋，是符合相关法律规定的。7、上次开庭中，孔志国说与刘冰峰没有业务往来，中海水岸春城东厢房，孔志国抵押给刘冰峰，如果没有业务往来，怎么会抵押给刘冰峰，当时法院对我说，把中海水岸的房屋抵押给我，刘冰峰还贷款，我没同意，法院人可以作证。8、2017年5月8日第一次异议时，孔志国在申请书中标注现住址为长春市净月开发区临河街中海水岸春城A9栋401室，2017年12月18日第二次提出异议时孔志国把地址改为净月开发区新城西街万科城，说明原告明显没有入住。9、万科城房屋均价为八千到一万，为何以6250元如此低的价格卖给孔志国。
刘冰峰辩称，对原告陈述的事实均无异议。因着急用钱，把万科城的房屋卖给二原告，当时万科城的房屋价格也不高，买房时万科说两年能办理更名过户，一直到卖房时也没能办证，其他业户也没有办，到了2016年末才开始能办证，因与岳鹏伟有债务关系，岳鹏伟将刘冰峰诉至法院，法院将二原告买的房屋给查封了，所以原告现在一直提异议。同时刘冰峰对在本院查封争议房屋之前，二原告己向刘冰峰交付全部购房款，且该房屋由二原告占有使用，并缴纳物业费等费用，以及非二原告的原因导致未办理更名过户的事实均不持有异议。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷为凭。根据原、被告的陈述，以及提供的证据，本院查明认定事实如下：二原告系夫妻关系。2012年3月21日，刘冰峰以519474元的价格购买长春万科新城房地产开发有限公司开发建设的位于长春市净月万科城3-1#幢6单元3011号、建筑面积88.96平方米的商品房屋一套，并与长春万科城房地产开发有限公司签订合同编号为0000000000590032商品房买卖合同一份，该合同己在长春市房产档案馆备案。2015年12月16日，刘冰峰将该房屋以55万元的价格卖给二原告，并与孔志国签订了一份房屋买卖合同。同日，吉林赵守华律师事务所又为双方出具了（2015）吉赵守华见字第004号见证书，见证买卖系双方真实意思表示、且双方均具有完全民事行为能力、订立买卖合同时不存在被欺骗、胁迫的情况下签订的房屋买卖合同。孔志国与刘冰峰签订房屋买卖合同之前，杨艳玲就以现金方式向刘冰峰交付订金1万元、通过银行转款的方式向刘冰峰交付房款54万元，截止2015年10月16日，二原告己将全部购房款55万元交付给刘冰峰。刘冰峰收到全部房款后即将房屋交付给二原告占有和使用至今，同时因开发商的原因，刘冰峰出售的房屋未能办理产权证书，二原告也未能办理更名过户手续。
2016年6月20日，岳鹏伟因与刘冰峰之间有债务纠纷，岳鹏伟将刘冰峰诉讼至本院。该案审理过程中，岳鹏伟申请对刘冰峰名下的财产进行财产保全。2016年7月8日，本院依据（2016）吉0105民初1184-1号民事裁定书，对在长春市房产档案馆备案登记在刘冰峰名下位于长春市净月开发区新城西街万科城项目43#地块3-1#幢6单元3011号、四角号码为8-3/358-2、建筑面积88.96平方米的住宅房屋的房籍予以查封。
2016年7月18日，岳鹏伟与刘冰峰的民间借贷一案经本院调解结案，本院（2016）吉0105民初1184号民事调解书的内容为：一、刘冰峰欠岳鹏伟借款本金45万元，此款刘冰峰于2016年10月31日之前一次性还清，如到期未能还清，逾期利息以本金45万元为基数，按年利率6%自2016年6月17日起计算至本金还清之日止；二、刘冰峰履行上述协议后，岳鹏伟与刘冰峰之间就此次民间借贷纠纷再无争议，互不再追究任何法律责任。
2016年11月16日，岳鹏伟向本院申请强制执行。本院于2016年11月16日裁定，冻结、扣押、拍卖、变卖刘冰峰财产价值50万元及利息、相关费用。本院在执行争议房屋过程中，二原告提出书面异议。本院（2017）吉0105执异31号执行裁定书认为：《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条规定，“下列房地产，不得转让…（六）未依法登记领取权属证书的；…”。被执行人刘冰峰所购的房屋，只是在房产管理部门预登记，并未依法登记领取权属证书，不得转让。本院依法查封预登记在被执行人刘冰峰名下的房屋，符合相关法律规定。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第六项、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：驳回孔志国、杨艳玲的异议请求。裁定下发后，孔志国、杨艳玲不服，在法定期限内向本院提起案外人执行异议之诉的诉讼。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前己合法占有该不动产；（三）己支付全部价款，或者己按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，本案中，争议房屋在本院查封之前，二原告己与被执行人刘冰峰签订了书面买卖合同，并己向被执行人刘冰峰支付全部购房款，同时合法占有和使用该争议房屋。庭审中，被执行人刘冰峰对因开发商的原因导致产权证未能及时办理、未能办理过户登记的事实均不否认，还有本院调查了解的情况均证实，未能办理更名过户的原因系非二原告自身的原因，所以，二原告请求停止对争议房屋的执行，并解除对争议房屋的查封，符合法律规定，本院予以支持。
关于二原告与刘冰峰2015年12月6日签订的房屋买卖合同，该合同系双方当事人真实意思表示，在签订合同过程中，双方不存在欺诈、胁迫的情形，亦不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，是有效合同，双方应按合同约定履行各自相应的义务。二原告诉求确认与被执行人刘冰峰签订的房屋买卖合同有效，本院予以支持；对于二原告诉求被执行人刘冰峰协助二原告办理买卖房屋的更名过户手续，不是本案的审理范围，本院不予支持。
关于岳鹏伟的辩称，庭审中，因岳鹏伟未能提供支持自己抗辩观点的相关证据，故本院对岳鹏伟的辩称，不予支持。
综上所述，二原告要求立即停止对争议房屋的强制执行、并解除查封，确认孔志国与刘冰峰签订的房屋买卖合同有效，于法有据，本院予以支持；对于二原告要求刘冰峰协助其办理更名过户手续，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：
一、停止对位于长春市净月开发区新城西街万科城项目43#地块3-1#幢6单元3011号、四角号码为8-3/358-2、建筑面积88.96平方米的住宅房屋的执行；
二、孔志国与刘冰峰2015年12月16日签订的房屋买卖合同有效；
三、驳回孔志国、杨艳玲的其他诉讼请求。
案件受理费9300元，由刘冰峰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
本院（2017）吉0105执异31号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。
审 判 长 翟 君
人民陪审员 付克文
人民陪审员 曹静波
二〇一七年十二月十九日
书 记 员 崔鹏坤