江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏02民终5196号
上诉人（原审被告、反诉原告）：无锡凯斯维酒店管理有限公司，住所地无锡市梁溪区永和路18-2号46楼。
法定代表人：张建华，公司总经理。
委托诉讼代理人：陈红明，该公司职员。
委托诉讼代理人：郑夏，江苏法舟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：施琴仙，女，1947年7月28日生，汉族，住江阴市。
上诉人无锡凯斯维酒店管理有限公司（以下简称凯斯维酒店）因与被上诉人施琴仙房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院（2017）苏0213民初5737号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
凯斯维酒店上诉请求：撤销一审判决，驳回施琴仙的诉讼请求，依法支持其一审反诉请求。事实和理由：1、双方于2016年9月29日签订房屋租赁合同后，其验房时，施琴仙故意用窗帘遮挡了建筑物外墙玻璃破损的地方，所以其未及时注意到外墙玻璃破损严重，严重威胁到居住安全。当天保洁人员打扫卫生时发现外墙玻璃是碎的，其要求施琴仙更换玻璃，但施琴仙百般推脱，一直未安排维修事项，致使其始终无法使用该房屋，施琴仙已构成违约，应驳回施琴仙的诉讼请求。2、根据双方约定，其不应额外承担该房屋的物业费，但因其同时承租130多套房，交物业费时是一次性支付的，从而误交了该房屋的物业费，其支付的物业费施琴仙应予归还。
被上诉人施琴仙辩称：请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。事实和理由：2016年9月29日，其与上诉人签订租房协议，约定由上诉人承租该房屋，并在当天进行了房屋交接。房屋交接时其没参与，不知道玻璃有没有裂缝，因该房屋之前是由苏州爱家弘业房产经纪有限公司（以下简称爱家公司）承租的，房屋交接手续是爱家公司与上诉人办理的，并签订有退房交接单。上诉人接收房屋后，至今未支付租金，2017年1月起的物业费也未支付。
施琴仙向一审法院起诉请求：要求凯斯维酒店支付9个月6天的房租19167元（2083.33元*9月+69.44元*6天）、物业费3287元（2017年1月-6月6日）,合计22454元。
凯斯维酒店向一审法院反诉请求：要求施琴仙归还其已交纳的2016年9月到12月3个月的物业费1893.42元。
一审法院认定事实：施琴仙系无锡市永和路18-2-4710房屋共有权人。2016年9月29日，施琴仙将该房屋出租于凯斯维酒店，双方签订租房协议。当天，施琴仙与爱家公司办理了退房交接单，并由该公司代表施琴仙与凯斯维酒店工作人员陈壮签订了“房屋附属设施、设备清单”。此后，凯斯维酒店支付了租赁房屋自2016年9月至12月的物业费1893.42元，但未向施琴仙支付租金。2017年3月27日，双方通过微信进行了联系，凯斯维酒店提出租赁房屋外墙玻璃损坏需要维修，否则无法使用。同年5月9日，双方在物业公司工作人员在场的情况下对租赁房屋外墙玻璃进行了查勘。2017年6月6日，施琴仙收回了上述房屋。
另，《租房协议》中约定，一年租金25000元、分十个月（每月2500元）支付，租期自2016年10月1日直至2017年9月30日止，期间能耗费、物业费、新风费由凯斯维酒店支付。另约定，房屋设施除人为因素损坏外，如空调自然坏了、外墙玻璃破碎等原因不能居住，凯斯维酒店应及时通知施琴仙维修，维修费用由施琴仙承担，导致不能居住产生的损失双方协商解决；凯斯维酒店应按时交纳房租，否则施琴仙有权采取措施收回房屋，由此造成的损失由凯斯维酒店承担。
一审中，凯斯维酒店陈述如下：2016年9月29日，其就要求施琴仙更换玻璃，施琴仙回复说这不是她的事，要求其联系原来的租客，这件事她不管，要找原来的公司赔偿。2016年9月29日、30日，其告诉施琴仙房屋外墙玻璃碎了，要求施琴仙把玻璃修好，否则就不租了，施琴仙把房子收回去；如果把玻璃修好了，其是继续租的，可以算房租。2016年9月30日，其向物业公司反映外墙玻璃破碎，需要更换。后来，因为物业公司有规定，只允许业主本人去办理签字和付款等相关事项，其也告诉施琴仙，维修玻璃需要施琴仙到物业公司去办理更换玻璃的相关手续。施琴仙称她比较忙，人在江阴比较远，等有空就过来，但一直未过来至物业公司办手续。2016年12月份，其在电话里告诉施琴仙不再租她的房子了，并通过微信告诉施琴仙。2017年3月27日又给施琴仙发了微信告知她收回房屋。
施琴仙陈述如下：2016年9月后，凯斯维酒店没有跟其提玻璃碎了的事。2016年底快过年时，其打电话向凯斯维酒店催讨房租，凯斯维酒店才提到玻璃破碎的事情。此后，2017年3月27日，其通过微信与凯斯维酒店联系，凯斯维酒店才明确告知其玻璃破碎事情。凯斯维酒店称如果其不修玻璃，就不租了。其认为凯斯维酒店在撒谎，因为凯斯维酒店已经交纳了2016年9月到12月份的物业费，如果凯斯维酒店当天就发现玻璃碎了，就不会去交物业费了。2017年5月9日，双方因房屋租赁事宜报警，警察到了以后，物业公司员工去租赁房屋内看了玻璃的情况，但事情未处理好。2017年6月6日，其收回了租赁房屋，随后又把房子租给了另外一家公司，这家公司看到玻璃有裂缝说是不影响，房租也比凯斯维酒店给得高，且预付了一年租金。
一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人协商一致，可以解除合同。本案争议焦点有：一、2016年9月29日施琴仙将涉案房屋出租给凯斯维酒店时外墙玻璃是否破碎；二、租赁房屋外墙玻璃破碎是否导致房屋不能居住，凯斯维酒店能否以此为由拒付租金。
关于争议焦点一，根据双方的陈述，办理房屋交接手续时施琴仙不在场，诉讼中也未明确承认当天玻璃开裂，因此，凯斯维酒店就其主张的房屋外墙玻璃开裂或破碎应承担举证证明责任。2016年9月29日退房交接单、房屋附属设施设备清单上也未记载外墙玻璃开裂或破碎的内容，虽然凯斯维酒店在诉讼中提供了关于外墙玻璃的照片，但照片本身为冲洗出来的纸质照片，无法反映拍摄时间。凯斯维酒店提供的有宋月亮签名的“证明”，属于证人证言，因证人未到庭作证，施琴仙对证言内容也未予认可，故该证明不予采信。综上，凯斯维酒店所提供的证据尚不足以证明2016年9月29日租赁房屋外墙玻璃已破碎，但施琴仙承认在2017年5月9日双方就外墙玻璃开裂事宜曾进行协商，可以证实在此之前外墙玻璃确已开裂。
关于争议焦点二，双方约定外墙玻璃破碎等原因不能居住，凯斯维酒店应及时通知施琴仙维修，如导致不能居住产生的损失双方协商解决。因此，凯斯维酒店除需要证明外墙玻璃破碎外，还需要证明因外墙玻璃破碎导致房屋不能居住。根据凯斯维酒店提供的租赁房屋内拍摄的照片，开裂的外墙玻璃位于墙角，虽然玻璃碎裂，但仅有开裂并无缺损，从室内照片看，也没有漏水情况产生。此外，作为玻璃外墙所用玻璃至少为双层玻璃，而根据凯斯维酒店拍摄的照片来看，有裂纹的玻璃仅是其中一层。虽然凯斯维酒店认为该玻璃有安全隐患、影响房屋使用，但照片显示，开裂的玻璃下沿距离地面有近五十厘米以上，玻璃所在窗户下沿有一较宽的平台，且该玻璃外框框架内，在下方另有一条水平的条状横杆，横杆距离地面高度目测大概100厘米左右。根据生活常识，虽然玻璃开裂，但有如此高度的横杆存在，一般人站在室内并不会发生坠落风险，且墙角处有窗帘，玻璃裂纹已经被挡住，否则凯斯维酒店也不会声称其在验房时没有发现玻璃开裂。
凯斯维酒店称在其承租前该玻璃碎裂已经存在，但该房屋位于四十三层楼，日常风吹雨打，至2017年5月9日其拍摄照片时，该玻璃虽然碎裂却并无缺失，也足以证明该外墙玻璃并非弱不禁风、不堪重负。况且，房屋的使用功能众多，既有居住功能，也有储物功能，发生碎裂的外墙玻璃靠近墙角，仅是房屋使用面积中的一小部分，所影响的仅仅是室内一角。所以，依现有证据不能证明因该房屋有一处外墙玻璃碎裂足以影响房屋的整体使用功能。综上，凯斯维酒店以此拒绝支付租金，不予采纳。
按照租房协议约定，因凯斯维酒店一直未支付租金，施琴仙有权终止合同，收回房屋。现双方确认2017年6月6日房屋已由施琴仙收回，故双方租赁合同已经解除。凯斯维酒店在2016年9月29日与施琴仙签订租房协议并办理了房屋交接后，又提出外墙玻璃破碎无法使用，但其截止2017年6月6日前一直占有租赁房屋，并未向施琴仙返还租赁房屋。所以，其应当支付占有房屋期间的租金及相应费用。虽然凯斯维酒店提出该租赁房屋内在此期间内的全部户内计量费仅有3元，可以证明其未实际使用该房屋，但房屋出租后如何使用、是否实际居住，并不影响其作为承租人对房屋的占有，故该抗辩意见，不予采纳。据此，施琴仙要求凯斯维酒店支付9个月零6天的房租19167元（2083.33元*9月+69.44元*6天）、物业费3287元（2017年1月-6月6日，含室内计量费）合计22454元，符合法律规定，予以支持。凯斯维酒店的反诉请求，与法无据，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十四条、第九十五条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，一审法院判决：一、凯斯维酒店于判决发生法律效力之日起十日内支付施琴仙租金、物业费（含室内计量费）等合计22454元。二、驳回凯斯维酒店的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费361元，减半收取180.5元；反诉费50元，减半收取计25元，合计205.5元，由凯斯维酒店负担。
二审中，当事人未提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
二审争议焦点是：租赁房屋外墙玻璃破碎是否导致房屋不能居住，凯斯维酒店能否以此为由拒付租金。
本院认为：凯斯维酒店与施琴仙签订的房屋租赁协议系双方真实意思表示，亦未违反我国相关法律、法规的禁止性规定，应为合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。凯斯维酒店在2016年9月29日与施琴仙签订租房协议并办理了房屋交接后，又提出外墙玻璃破碎无法使用，但其截止2017年6月6日前一直占有租赁房屋，并未向施琴仙返还租赁房屋，按照合同约定，其应当支付占有房屋期间的租金及物业费。根据凯斯维酒店提供的租赁房屋内拍摄的照片，开裂的外墙玻璃位于墙角，作为玻璃外墙所用玻璃至少为双层玻璃，有裂纹的玻璃仅是其中一层，虽有开裂并无缺损，从室内照片看，也没有漏水情况产生。依现有证据不能证明因该房屋有一处外墙玻璃碎裂足以影响房屋的整体使用功能，凯斯维酒店以此拒绝支付租金，缺乏合同与法律依据，本院不予支持。
综上，凯斯维酒店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费411元，由上诉人凯斯维酒店负担。
本判决为终审判决。
审判长 谢 伟
审判员 王一川
审判员 朱光烁
二〇一八年一月三日
书记员 李 蒙