宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）宁0502民初2362号
原告：马建军，男，生于1970年7月1日，回族，宁夏吴忠市人，高中文化，个体工商户（系吴忠市金润商贸有限公司总经理），住宁夏回族自治区吴忠市。
委托诉讼代理人：王学明，男，生于1979年9月3日，回族，宁夏吴忠市人，初中文化，系吴忠市金润商贸有限公司业务经理，住宁夏回族自治区吴忠市。与原告马建军系雇佣关系。代理权限为特别授权。
被告：刘建华，男，生于1983年10月1日，汉族，宁夏中卫市人，本科文化，住宁夏回族自治区中卫市。
被告：刘希贵，男，生于1957年4月12日，汉族，宁夏中卫市人，小学文化，无业，住宁夏回族自治区中卫市。
委托诉讼代理人：刘建华，男，生于1983年10月1日，汉族，宁夏中卫市人，本科文化，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。系被告刘希贵之子。代理权限为特别授权。
原告马建军与被告刘建华、刘希贵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月14日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年9月27日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王学明，被告刘希贵的委托代理人及被告刘建华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院起诉请求：1.依法解除原被告于2017年5月1日签订的《房屋租赁合同》；2.依法判令被告立即向原告返还房屋租金11600元；3.判令被告立即赔偿原告停业损失45000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告刘希贵系被告刘建华父亲。2017年5月1日，原告与被告刘建华签订《房屋租赁合同》一份，约定：被告刘建华将其位于中卫市××区号营业房租赁给原告经营使用；租赁期限为一年，自2017年5月1日至2018年4月30日；年租赁费为50000元；双方还就其它各自权利义务等事项进行了明确约定。合同签订后，原告按约向被告履行了支付租金义务，通过银行转账方式向被告刘建华指定的刘希贵的银行账户上支付款20000元，剩余租金30000元经与被告刘希贵协商推迟在2017年8月15日前付清。但在2017年6月20日，被告刘希贵在未通知原告前提下单方将原告经营的商铺上锁关闭长达15天。2017年7月6日，二被告通知原告将店铺内财物搬离，腾空交回房屋，并承诺退还已收剩余租金。2017年7月9日，原告依约将租赁的房屋腾空搬出，向被告移交了营业房。但二被告拒绝向原告返还租金。原告认为，双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，原告依约向二被告支付了房屋租金，二被告单方上锁关闭原告经营的店铺，致使原告无法正常营业，亏损严重，被告的行为严重侵害了原告合法权益，理应承担违约责任。
原告向法庭提交下列证据证明其主张：
1.照片1张，证明被告于2017年6月20日将原告租赁的涉案房屋门上锁的事实；
2.转款凭证1份（原件），证明原告于2017年5月1日向被告刘希贵的账户上转付房租20000元的事实；
3.《房屋租赁合同》1份（原件），证明2017年5月1日，双方签订合同约定原告租赁被告房屋及租期、租金的事实。
二被告辩称：原告租赁的金河二期房屋系刘建华的父亲刘希贵租赁给了原告，委托刘建华签了合同，刘建华没有出租房屋，没有收取租金，刘建华不是适格被告。2016年秋季，被告刘希贵从上一个租户将营业房转租给了原告，双方签订《房屋租赁合同》约定租赁内容属实，约定原告应在2017年5月1日前付清当年房租，但原告未能按约支付房租，刘希贵向原告催要不付，但没有锁门，是原告构成合同违约。2017年7月，原告将另外租赁的房屋装修后搬空了营业房的货物，将钥匙交付刘希贵，但没有交付房屋。原告使用房屋期间，将卫生间热水管拆卸、窗户玻璃损坏，恢复原状更换玻璃需要1500元费用，还欠下水费193元、物业费3622元。因此被告不同意解除双方签订的租赁合同及返还租金的要求，原告要求被告承担其他营业损失的请求，不符合事实，不应支付。而原告应当按约继续支付下欠的房屋租金30000元。
被告向法庭提交下列证据证明其主张：
1.图片2份（5张），证明原告租赁被告的房屋将窗户玻璃损坏和热水管道损坏的事实；
2.证明1份（开发公司出具的原件），证明金河XXXX营业房的产权属于刘希贵所有的事实；
3.证明1份（物业公司出具的原件），证明原告欠租赁被告金河XXXX营业房的物业费3622元的事实；
4.证明1份（玻璃经销店出具的原件），证明原告损坏金河XXXX营业房的玻璃需维修费用1500元的事实；
5.水费单2张（原件），证明原告租赁被告金河XXXX营业房期间所欠水费193元未付的事实；
6.《房屋租赁合同》1份（原件），证明2017年5月1日，双方签订合同约定原告租赁被告的金河XXXX营业房及租期、租金支付期限等事项，原告违反合同约定的事实。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的原告提交的证据2、3及被告提交的证据6本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据本院认定如下：原告证据1系照片资料，能够证明原告租赁被告的房屋因欠付租金被告采取锁门方式催其缴费的事实，与被告的陈述能够相互印证，对其证明效力予以确认。被告证据1系照片资料，能够证明原告租赁被告的房屋在解除租赁合同搬出房屋时给被告租赁的房屋造成损坏状况的事实，与原告的陈述能够相互印证，其证明效力予以确认；证据2、4、5系相关单位出具的书证，能够证明原告在租赁期届满前租赁被告刘希贵所有的房屋在搬离租赁房屋后所致被告损失的事实，与本案有关联性，并与原告陈述的部分事实能够相互印证，其证明效力予以确认。但对被告证据3系书证，虽然能够证明原告房屋物业费数额的事实，但因与双方所举证据《房屋租赁合同》约定原告负担的费用相互矛盾，故对其证明效力不予确认。对原告主张剩余租金30000元经与刘希贵协商推迟在2017年8月15日前付清的事实，因无证据证明，本院不予认定。对被告主张原告负担物业费3622元的事实，因无证据足以证明，本院不予认定。
经审理查明：2017年5月1日，原告与被告刘建华签订《房屋租赁合同》一份，约定：被告将其位于中卫市××区号营业房租赁给原告经营使用；租赁期限为一年，自2017年5月1日至2018年4月30日；年租赁费为50000元，预付一年租金50000元；原告在租房期内水费、电费、暖气费、有线电视费、卫生费、电话费等由原告承担；原告在租房期间，不得损坏房屋内原有设备，不得拖欠各项费用，如有损坏、拖欠，照价赔偿；原告在租房期间，若预收还未到期，双方如有一方想退房，违约方负全部责任；双方还就其它各自权利义务等事项进行了明确约定。合同签订后，原告通过银行转账方式向被告刘希贵账户上付款20000元，履行了部分支付租金义务，剩余租金30000元未付。2017年6月20日，被告刘希贵以将原告经营的商铺上锁方式向原告催要剩余未付租金，关闭营业房15天。2017年7月6日，二被告与原告协商通知原告将店铺内财物搬离，腾空交回房屋，原告同意搬出。2017年7月9日，原告依约从租赁被告的房屋腾空搬出，向被告移交了营业房。但二被告拒绝返还租金，与原告发生争议。为此，原告诉至本院。
另查明，中卫市沙坡头区金河XXXX营业房属于因拆迁补偿给被告刘希贵所有的房屋。原告在租房期内欠水费193元，损坏营业房的门窗玻璃需维修费用1500元。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护。被告刘建华代为被告刘希贵与原告马建军自愿签订《房屋租赁合同》合法有效，双方应当按照合同约定全面履行义务。被告刘建华受被告刘希贵委托将被告刘希贵的房屋出租给原告，被告刘希贵是房屋所有权人，被告刘建华的行为后果依法由被告刘希贵承担。按照双方的合同约定，原告应于2017年5月1日预付租赁期限一年的全部租金，被告交付原告租赁的房屋后，由于原告仅支付部分租金，使得被告以对房屋锁门方式催要剩余房租，原告未交纳，后被告向原告要求交回租赁房，原告搬出向被告交付了租赁房屋，双方均已不能继续履行合同且实际解除合同，本院依法予以确认。对原告要求解除原被告于2017年5月1日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院依法予以支持。对被告刘建华、刘希贵辩称被告刘建华代表被告刘希贵签订合同，被告刘希贵是房屋所有权人租赁合同的履行方，被告刘建华不是适格被告的意见，本院依法予以采纳；但对二被告辩称不同意解除合同，应当继续履行合同，由原告支付剩余租赁费的意见，因其证据不足，本院不予采纳。
依据《中华人民共和国合同法》第九十七条”合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，本案双方合同解除后，依合同约定及法律规定，对于原告未履行的剩余租金30000元不再向被告支付，双方已经履行的部分，由于被告自2017年5月1日交付原告房屋至2017年7月9日搬出已使用，对于该使用期间的租金原告依法应予承担，原告预付租金20000元，参照双方约定年租金数额按月承担租金的比例并考虑本地营业房租赁费标准交易习惯，本院按照月租金5000元的标准计算扣除已使用2个月8日期间的租赁费合计11333.33元，被告应向原告返还租赁费8666.67元均为适当。由于原告没有按约定的期限向被告一次性支付房屋年租金，仅支付少部分租金且拖欠大部分剩余房租，致使被告以对房屋锁门方式向原告催要剩余房租，原告未交纳，原告存在违约过错责任大于被告，被告的行为对造成因锁门期间给原告造成不能使用房屋的损失，应当由原告承担。后双方协商交回，原告向被告交回租赁的房屋，但原告对于搬出营业房之前所欠按照合同约定应当负担的水费193元和损坏营业房的门窗玻璃需维修费用1500元，依法应向被告承担该损失费用，依照《中华人民共和国合同法》第九十九条第一款规定，对该损失费用应在被告向原告返还的租金部分中予以抵销。综上，原被告双方依法均应当承担相应的民事责任。对原告要求判令被告立即向原告返还房屋租金11600元的诉讼请求，经核：虽然被告需返还原告预付租金20000元，但扣除原告已使用房屋期间的租赁费11333.33元外，被告应向原告返还租赁费8666.67元，由于原告在租赁期间应当负担的债务水费193元和损坏营业房的门窗玻璃需维修费用1500元依法抵销外，剩余应返还的租赁费合计6973.67元，对原告的该部分请求有事实及法律依据，本院依法予以支持。对原告要求被告立即赔偿原告停业损失45000元的诉讼请求，经核：对该损失因原告的过错责任程度大于被告所承担的过错责任，应由原告承担其损失，故该请求依据不足，本院依法不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十八条、第九十九条第一款、第一百二十条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十条之规定，判决如下：
一、解除原告马建军与被告刘建华于2017年5月1日签订的《房屋租赁合同》；
二、被告刘希贵于本判决生效后十日内向返还租赁费6973.67元；
三、驳回原告马建军的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，未履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
案件受理费1315元，减半收取计658元，由原告马建军负担608元，被告刘希贵负担50元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。
审判员宋建喜
二○一七年十一月十日
书记员钟天敏
本案适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。
当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。
离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。
第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。