上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终6471号
上诉人（原审原告）李宸，XX年XX月XX日生，汉族。委托代理人杨仲侃，上海凯正律师事务所律师。委托代理人丁潇潇，上海凯正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）上海朋鑫房地产有限公司。法定代表人封纪良，总经理。委托代理人郁志焱，上海市金一律师事务所律师。上诉人李宸因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2015）松民三（民）初字第3406号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月12日受理后，依法组成合议庭于2016年6月29日公开开庭进行了审理。上诉人李宸的委托代理人杨仲侃，被上诉人上海朋鑫房地产有限公司的委托代理人郁志焱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，上海朋鑫房地产有限公司（以下简称朋鑫公司）系坐落于上海市金山区朱泾镇XX路XX弄《XX园》开发商。2010年11月18日，李宸作为乙方（买方），朋鑫公司作为甲方（卖方），双方签订了《上海市商品房预售合同》，合同约定：乙方向甲方购买上海市金山区XX镇XX路XX弄XX园XX号XX室房屋（以下简称系争房屋），合同价款为825,654.18元（人民币，下同）；房屋交付须符合以下条件，取得了《住宅交付使用许可证》、甲方对房屋设定的抵押已注销、甲方已按规定缴纳了物业维修基金、甲方承诺在2012年3月31日前办理房地产初始登记手续并取得新建商品房房地产权证（大产证）；合同第十一条：甲方定于2011年12月31日前将该房屋交付给乙方；甲方逾期交付房屋，应向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算……；合同第十四条：在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后120日内，由甲、乙方双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙方双方在签署《房屋交接书》之日起120天内，由双方依法向金山区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）；合同补充条款中的第9条：除本合同第十一条约定外，乙方同意以下情况可据实予以延期，大产证取得时间也相应顺延:……C、甲方开发建设周期延长，或遇到其他非甲方所能控制的因素。该合同还对付款方式和期限、单方解除权等事宜作出了约定。2012年10月27日，李宸、朋鑫公司签署《房屋交付使用交接书》，办理了系争房屋的房屋交接验收手续，李宸向朋鑫公司支付了系争房屋总价825,034.12元。2014年10月11日，朋鑫公司缴纳了《XX园》小区的维修基金2,933,984.73元；同年11月17日，朋鑫公司就《XX园》小区的产权登记向有关部门提出了申请，同年11月18日被核准登记；2015年5月6日，李宸取得了系争房屋《上海市房地产权证》。另查明，2014年9月12日，上海市金山区规划和土地管理局出具《关于万安家华园项目土地核验的意见》，载明：“金山区住房保障和房屋管理局：根据9月1日区政府关于XX园房地产登记协调会议纪要精神，为切实保障小业主的合法权益，维护社会稳定，我局原则同意XX园项目土地核验通过。请你局办理房地产初始登记”。2015年11月26日，朋鑫公司向上海市金山区人民法院提起行政诉讼，要求案外人上海市房地产登记处撤销对系争小区21、22、23号三套房屋限制转让登记。李宸诉称，李宸、朋鑫公司约定朋鑫公司于房屋交付之日起3个月内取得新建商品房房地产权证（大产证）；取得新建商品房房地产权证（大产证）后120日内办理《房屋交接书》；办理《房屋交接书》120日内，办理房屋房地产权证（小产证）。朋鑫公司于2012年10月27日交付房屋，但直至2015年5月6日才为李宸办出房地产权证（小产证）。根据相关法律规定，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权证登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任，未约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。故李宸请求法院判令：朋鑫公司支付延期办理小产证的违约金123,667元（自2013年9月14日至2014年11月21日，按照中国人民银行同期贷款利率6.15%上浮50%计算；自2014年11月22日至2015年5月5日止，按照中国人民银行同期贷款利6%上浮50%计算，均以825,034.12元为本金）。朋鑫公司辩称，不同意李宸的诉请。1、延期办理大产证的主要原因是由于金山区规土局和房管局测绘的面积不一致，土地规划部门认为超容积率，而房管局的测绘部门认为没有超容积率；2、系争房屋早已交付使用，逾期办理小产证没有对李宸造成任何损失；3、根据李宸、朋鑫公司签订的合同补充条款第9条约定，非朋鑫公司主观原因，李宸是同意顺延大产证办理时间；4、现经金山区政府协调，在未补交土地出让金的情况下，原则性通过土地核验，并于2014年9月12日办出了大产证，但尚有三套小别墅被登记限制，现已提起了行政诉讼，该行政诉讼与本案具有因果关系，要求中止本案审理。审理中，原审法院于2016年2月1日，就本案所涉相关情况分别致函上海市金山区规划和土地管理局、上海市金山区住房保障和房屋管理局，后上海市金山区住房保障和房屋管理局于2016年2月6日复函，确认2014年11月18日核准朋鑫公司的产权登记，金山区房屋状况信息中心（原金山区房屋测绘所）依据《上海市房屋建筑面积计算及共有建筑面积分摊规则》计算的测绘成果，其认为是正确的；2016年2月29日，上海市金山区规划和土地管理局复函：认为根据《建筑工程规划土地检测成果报告书》系争小区实测建筑总面积超出了其向朋鑫公司合法的《建设工程规划许可证》允许的建设规模，且超出了其与朋鑫公司签订的《上海市国有土地使用权证出让合同》约定的建筑总量，因朋鑫公司未按规定补缴土地出让金，导致无法通过规划土地综合验收，其认可按照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）进行计算的实测建筑总面积。原审认为，李宸、朋鑫公司签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约履行。朋鑫公司于2014年11月18日取得《XX园》小区的房地产权证（大产证），虽晚于合同的约定，但根据合同补充条款第9条C款的约定，遇到其他非朋鑫公司所能控制的因素，李宸同意大产证取得的时间相应顺延。现李宸没有证据证明延期办理大产证系朋鑫公司主观原因所致。而根据法院对有关部门调查结果来看，确实存在部门之间意见不统一的情形。故李宸要求朋鑫公司支付逾期办理小产证违约金的诉讼请求，缺乏依据，不予支持。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2016年4月22日作出判决：驳回李宸的全部诉讼请求。案件受理费2,773元，由李宸负担。判决后，李宸不服，上诉于本院称，规土局出具的《建筑工程规划土地检测成果报告书》中的计容总建筑面积和房管局《房屋土地权属调查报告书》中的地上建筑总面积并非同一概念，两者测绘面积不一致实属正常，而被上诉人拒绝向规土局支付要求补缴的土地出让金导致延期办证，不属于预售合同补充条款中“其他非甲方所能控制的因素”，被上诉人可以采取与相关部门协商、复议、诉讼等方式进行救济，而不是消极拒绝，加剧了被上诉人的违约行为。被上诉人延迟缴纳房屋维修基金也是导致小产证延迟办理的重要因素。综上，请求二审撤销原审判决，改判支持上诉人的一审诉请。被上诉人辩称，未能如期办出大产证的主要原因在于金山区规土局和房管局测绘面积相差2,000多平米导致的，被上诉人于2012年提交办理大产证申请，规土局最后于2014年9月通过土地核验后才办出大产证，之后被上诉人马上支付了维修基金，故本案逾期办证确实非被上诉人所能左右。原审查明事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点是被上诉人是否具有对逾期办理相关权证的免责事由。上诉人与被上诉人签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。根据本案所查明的事实以及金山区规土局及房管局的复函，确系因两个职能部门测绘面积的不同致使被上诉人申请办理大产证产生障碍，因两者测绘结果差距较大，被上诉人因此提出异议而未补缴土地出让金亦在情理之中，故原审认定逾期办证并非出于被上诉人主观原因所致并无不妥，逾期办证确系非被上诉人所能控制的因素所致，故被上诉人根据预售合同补充条款第9条的相关约定主张其具有免责事由，具有事实依据，本院予以支持。2014年9月，在相关部门通过了涉案小区的土地核验后，被上诉人亦在合理期限内缴纳了维修基金，办理了产权登记手续。故上诉人要求被上诉人支付逾期办理小产证违约金的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2,773元，由上诉人李宸负担。本判决为终审判决。
审判长 毛 焱
审判员 郑卫青
审判员 杨斯空
二〇一六年七月十二日
书记员 赵 樱
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……