广东省惠州市惠城区人民法院行 政 判 决 书（2014）惠城法行初字第71号原告:惠州市兴进实业有限公司。地址：惠州市惠城区江北惠州大道14号小区金城广场金顶阁10E。法定代表人:刘日兴。委托代理人:杨柳、范为，广东金卓越律师事务所律师。被告:惠州市房产管理局。地址：惠州市惠城区江北校园东路房产大厦。法定代表人:陈力强，局长。委托代理人:李乾，广东法村律师事务所律师。第三人:麦秋盈，女，1967年3月7日出生，香港居民，委托代理人:魏宏强，广东集盛律师事务所律师。原告惠州市兴进实业有限公司（下称兴进公司）不服被告惠州市房产管理局（下称房产局）房屋产权转移登记行政行为，于2014年11月13日向本院提起行政诉讼。本院于2014年11月13日受理后，于2014年11月24日向被告房产局送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2014年12月25日公开开庭审理了本案。原告兴进公司委托代理人杨柳律师、范为律师、被告房产局委托代理人李乾律师、第三人麦秋盈的委托代理人魏宏强律师等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被告房产局于2013年5月13日将位于惠州市惠沙堤一路5号水印尚堤4层02号、03号房屋产权登记在第三人麦秋盈名下，并于2013年5月21日向第三人麦秋盈颁发了该两套房屋的产权证书[粤房地权证惠州字第××号、11××41号]。被告房产局向本院提供了如下的证据、依据：1、涉案的4层03号房房产档案；2、涉案的4层02号房房产档案。证据1、2证明2013年4月2日，麦秋盈与兴进公司共同向被告提交了涉案房屋产权转移登记申请书、商品房屋产权权属证明书、身份证、商品房屋买卖合同等材料。被告办理产权转移过程产权清晰、手续完备；3、房屋登记办法第三十三条规定。原告兴进公司诉称，2010年，原告向第三人的公司借款，双方约定由原告提供由原告开发的位于惠州市惠沙堤一路5号水印尚堤4层03号、02号房（一手房）作为借款担保。因原告开发的水印尚堤楼盘尚不具备房产抵押登记的条件，又因第三人的要求，原告与第三人网签了《商品房买卖合同》作为借款合同的担保。《商品房买卖合同》签订后，第三人并未支付任何购房款及其他相关费用。事后，原告与第三人之间就借款问题发生争议，第三人为达到占有上述用于担保的房产的目的，私自刻制了原告公司的公章，并持假冒的公章到被告处办理房屋产权转移登记。在向被告提交的《惠州市房地产权转移登记申请书》中加盖了假冒原告的公章，被告在未经严格审查并通知原告的情况下接受第三人的房屋转移登记申请，于2014年5月21日为第三人完成了全部房屋产权转移登记手续并向第三人发放房屋产权证书[粤房地权证惠州字第××号、11××41号]。上述房屋在《商品房买卖合同》网签后，被告在办理全部房屋的转移登记手续时都没有尽到如实告知原告的义务。在审查第三人提交的《惠州市房地产权转移登记申请书》时也没有严格审查原告加盖的公章是否属实，导致第三人通过非法的途径侵占原告享有的合法权利的房产。原告认为，被告作为房屋产权证书发证机关，应该根据房屋登记相关法规规定，严格履行审查职责，按照法律程序审核房屋转移登记的相关手续。被告未在登记审核发放工作中严谨把关，并在资料不全的前提下做出错误的产权转移登记，该行为直接导致原告在涉案房屋中的权利遭到严重侵害。为依法维护自身合法权益，原告诉至贵院，恳请贵院查明事实：判令被告撤销2013年5月21日作出的惠州市惠沙堤一路5号水印尚堤4层03号、02号房屋（粤房地权证惠州字第××号、11××41号）房地产权转移登记。原告兴进公司向本院提交了如下证据、依据：1、营业执照，证明原告的诉讼主体资格；2、惠州市房地产权转移登记申请书，证明房屋转移登记申请书双方签名盖章处的原告的公章系伪造的，被告房屋转移登记的材料不全，未尽到严格审查和通知义务的情况下擅自接受第三人的申请，办理了房屋转移登记的相关手续等事实情况；3、商品房权属登记证明书，证明该两套房产系原告开发的一手房，房屋产权原属于原告所有；4、商品房买卖合同，证明当时用于网签的商品房买卖合同中约定相关付款事项全部没有实际履行。被告房产局答辩称，涉案房屋是原告兴进公司所建，建成后，原告取得了2010年3月9日涉案两套房屋的《商品房屋权属登记证明书》，具备了转移条件，第三人麦秋盈2013年4月2日与原告兴进公司共同向被告提交了有原告法定代表人签名、原告盖章的涉案两套房屋产权转移登记申请书，并提交了《商品房屋权属登记证明书》、身份证、《商品房买卖合同》等材料。被告经审查，认为转移过程产权清晰，手续完备，符合《房屋登记办法》第三十三条的规定，被告遂于2013年5月13日核准转移登记并发出涉案的房地产权证[粤房地权证惠州字第××号、11××41号]。被告被诉具体行政行为程序合法、认定充分、合法有效，应予维持。另外，根据原告起诉状所述及提供的证据，均不能证明上述材料有虚假的事实存在。如果本案确实存在第三人麦秋盈伪造原告公章，骗取房屋登记，本案应该中止审理，待原告向公安机关报案追究伪造公司印章罪后再行恢复审理。请求法院查明事实并驳回原告诉讼请求。第三人麦秋盈述称，被告作出的行政行为有事实、法律依据，程序合法，应当予以维持。原告的起诉超过了诉讼时效，根据行政诉讼法第39条规定，本案涉及的房产登记问题，第三人麦秋盈于2013年6月24日向惠城区法院提起侵权诉讼，而且法院作出了生效判决，2014年6月3日在本案执行过程中，原告提出执行异议。之后，原告提起了本案诉讼，原告起诉的时间是2014年11月11日，不管是那个时间都超过三个月。原告在诉状的表述是针对房屋买卖合同的真实性，诉称的是第三人私刻印章，但是没有向法庭提交证据。买卖合同应当是一个民事行为的法律效力的认定问题。根据最高法院审理房屋买卖案件的规定第8条规定，房屋买卖是一个民事行为，应当先解决民事行为的有效性。涉及私刻印章，是刑事犯罪问题。没有原告的配合，第三人无法取得房屋的转移登记。刑事问题应当向公安机关报案。被告办证行为合法，起诉超过诉讼时效，应予驳回起诉。第三人麦秋盈没有提供证据。经庭审质证，本院对以下证据作如下确认：对被告的两组证据，因原告及第三人均对其“三性”无异议，对此，本院予以确认。对原告提供的证据，因原告及第三人均对其真实性无异议，对此，本院予以确认。经审理查明，位于惠州市惠沙堤一路5号的水印尚堤大厦是原告兴进公司开发。2010年3月9日，被告房产局向原告兴进公司核发了两份《商品房屋权属登记证明书》（2号房屋的证明书号200600340205、分户号00006；3号房屋的证明书号200600340205、分户号00007），原告兴进公司成为水印尚堤大厦B3层—4层402、403号房屋的权属人。2011年9月1日，原告兴进公司与第三人麦秋盈签订了两份《商品房买卖合同》[合同编号：惠州（2011）10018631、惠州（2011）10018632]，原告兴进公司将水印尚堤大厦AB栋402、403号房屋出售给第三人麦秋盈。合同约定按套计价，其中402号房屋总价款人民币1335810元，403号房屋总价款人民币701130元。在两份《商品房买卖合同》的“出卖人”一栏的“委托代理人”处都由原告兴进公司业务员丘斌宇签字，原告兴进公司都加盖了该公司印章。涉案房屋买卖当事人于2014年4月2向被告房产局递交了《惠州市房地产权转移登记申请书》（两份：402房的“业务宗号”是A1312256，403房的“业务宗号”是A1312257）、《商品房屋权属登记证明书》（两份：402房的证明书号为200600340205，分户号为00006；403房的证明书号为200600340205，分户号为00007）、买受人麦秋盈身份证（一式两份）、《商品房买卖合同》[两份：402房合同编号：惠州（2011）10018631；403房合同编号：惠州（2011）10018632]、《住宅专项维修资金交存通知书》等资料。402房的《惠州市房地产权转移登记申请书》的“出卖方签名”处由原告兴进公司法定代表人刘日兴签字并加盖了原告兴进公司的印章，403房的《惠州市房地产权转移登记申请书》的“出卖方签名”处的“或代理人签名”一栏由丘斌宇签字并加盖了原告兴进公司的印章。被告房产局经审查，于2014年5月21日向第三人麦秋盈颁发了该两套房屋的产权证书[粤房地权证惠州字第××号、11××41号]。原告兴进公司不服，向本院提起本案诉讼，请求判如所请。另查明，2013年6月9日，麦秋盈以惠州市源丰泰实业有限公司为第一被告、兴进公司为第二被告向本院提起案由为占有物返还的民事诉讼[（2013）惠城法民三初字第55号]，请求判令第一被告惠州市源丰泰实业有限公司将水印尚堤大厦的402、403号房屋交回给麦秋盈等。本院于2014年1月6日作出民事判决，判令两被告将涉案房屋交还给麦秋盈。此民事案件已执行完毕。还查明，2014年12月16日，原告兴进公司向本院递交《印章鉴定申请书》，要求本院对《房地产权转移登记申请书》中的“双方申请人签名（盖章）处的印章”进行司法鉴定。本院经摇珠选定广东西湖司法鉴定所作为鉴定机构，鉴定内容与要求：（一）两份《惠州市房地产权转移登记申请书》上的“惠州市兴进实业有限公司”印章是否同一；（二）《行政起诉状》、《授权委托书》中的“惠州市兴进实业有限公司”印章与两份《惠州市房地产权转移登记申请书》的“惠州市兴进实业有限公司”印章是否同一。2015年6月19日，广东西湖司法鉴定所作出《广东西湖司法鉴定所文书司法鉴定意见书》[广湖司鉴所（2015）文鉴字第42号]：1、两份《惠州市房地产权转移登记申请书（业务宗号分别为A1312256、A1312257）》第二页上“惠州市兴进实业有限公司”印文规格特征、细节特征相同，是同一枚印章盖印；2、两份《惠州市房地产权转移登记申请书（业务宗号分别为A1312256、A1312257）》第二页上“惠州市兴进实业有限公司”印文与落款日期为2014年11月11日的《行政起诉状》、落款日期为2014年10月17日的《授权委托书》上盖印的“惠州市兴进实业有限公司”印文在规格特征上存在明显差异，不是同一枚印章盖印。对于鉴定意见书，被告房产局、第三人麦秋盈无异议。原告兴进公司认为，一、鉴定意见书能够客观反映出房地产权转移登记申请书中第二页的原告的印章并非原告公司加盖，兴进公司所提供的作为样本的附件3、4是兴进公司真实印章，原告不可能向法院提供加盖虚假印章的起诉状到法院提起诉讼；二、鉴定意见书的第2点结论中显示的附件1、2与附件3、4上盖印的原告印文不是同一枚印章盖印，从而可合理推断出附件1、2中的印文并非原告真实盖印形成。在庭审中，原告兴进公司认为两份《惠州市房地产权转移登记申请书》上所盖“惠州市兴进实业有限公司”印章都不是原告的印章、确认402房的该转移登记申请书上的“出卖方签名”处的名字是原告兴进公司法定代表人刘日兴所签、不否认403房的转移登记申请书上的“出卖方签名”处“代理人”栏“丘斌宇”系该公司业务员丘斌宇签字、确认两份《商品房买卖合同》上的原告方的签名（丘斌宇）及所盖原告印章是真实的、确认对“假印章”问题至今未向公安机关报案等。本院认为，《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第四十一条第一款规定：“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。”根据证据，第三人麦秋盈于2013年6月24日向本院提起占有物返还的民事诉讼，以此时间点作为原告兴进公司知道被告房产局给第三人麦秋盈办理了涉案房屋产权转移登记行政行为，原告兴进公司于2014年11月13日向本院提起本案诉讼，是在2年起诉期限之内。第三人麦秋盈认为原告兴进公司的起诉超过起诉期限，于事实不符，于法无据，本院不予采纳；本案被告房产局向第三人麦秋盈颁发涉案房屋产权证书[粤房地权证惠州字第××号、11××41号；地址：惠州市惠沙堤一路5号水印尚堤402号、403号房屋]的行政行为是否合法，最主要看是否符合《房屋登记办法》第三十三条规定。《办法》第三十三条规定：“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。”根据被告房产局提供的证据，原告兴进公司与第三人麦秋盈当时向被告房产局申请办理402、403号房屋产权转移登记，所提交的材料符合《办法》的规定。被告房产局作为房屋产权登记部门，要求其对申请人提交的材料作实质性审查没有法律依据，房产登记部门也不具备进行实质性审查的条件，申请人提交的材料的真实性由申请人负责；丘斌宇是原告兴进公司房屋销售业务员，根据被告房产局提供的证据，丘斌宇有权代表原告兴进公司与房屋买受人签订《商品房买卖合同》等。涉案的两套房屋的《商品房买卖合同》，丘斌宇均是作为原告兴进公司代理人与第三人麦秋盈签约。在两份《惠州市房地产权转移登记申请书》中，402房的申请书是原告兴进公司法定代表人刘日兴签字，403房的申请书是房屋销售业务员丘斌宇作为原告兴进公司的代理人签字，两份申请书所加盖的“惠州市兴进实业有限公司”印章是同一枚印章，因此，可以认定对涉案的两套房屋在被告房产局处办理产权转移登记是原告兴进公司与第三人麦秋盈的真实意愿；被告房产局被诉行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序；原告兴进公司请求撤销被告房产局2013年5月21日将惠州市惠沙堤一路5号水印尚堤403、402号房屋产权转移登记在第三人麦秋盈名下的行政行为，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条及上述所引用的司法解释、规章的规定，判决如下：驳回原告惠州市兴进实业有限公司的诉讼请求。本案免收案件受理费。案件司法鉴定费12000元由原告惠州市兴进实业有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。（此页无正文）审判长  杨兆强审判员  丘文秋审判员  黄 艳二〇一五年七月七日书记员  陈淑花