湖南省益阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）益法民二终字第71号
上诉人（原审被告）许显达。
法定代理人许庆东，系许显达之父。
法定代理人尹文利，系许显达之母。
委托代理人李曼华，湖南银城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）湖南盛世太平物业服务有限公司。
法定代表人吴世辉，系该公司董事长。
委托代理人龚敬，湖南天声律师事务所律师。
上诉人许显达与被上诉人湖南盛世太平物业服务有限公司（以下简称盛世太平公司）物业服务合同纠纷一案，湖南省益阳市赫山区人民法院于二O一四年三月二十日作出（2014）益赫民二初字第37号民事判决，宣判后，许显达不服，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人许显达的法定代理人尹文利和委托代理人李曼华，被上诉人盛世太平公司的委托代理人龚敬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2008年1月21日，原告（变更前为益阳盛世太平物业管理有限公司）与益阳德源房地产开发有限公司签订《益秀园前期物业服务合同》，约定对位于益阳市秀峰中路的益秀园商住小区提供物业服务，合同期限自该物业完全交付使用之日起计共两年。合同对物业基本情况、委托管理事项、委托管理期限、双方权利义务、物业管理服务要求标准、违约责任等进行约定，物业服务费用由业主于房屋交付之日起按其拥有物业的建筑面积交纳，其中商业用房每月每平方米的物业服务费为1.5元。合同到期后，原告继续在益秀园商住小区提供物业服务，并于2013年1月1日与益秀园小区业主委员会签订《益阳市益秀园物业服务合同》，期限为两年，至2014年12月31日止，商业用房每月每平方米的物业服务费为1.5元。2013年6月26日，原告与益秀园小区业主委员会签订关于解聘合同的协议，解除《益阳市益秀园物业服务合同》，原告于2013年7月15日撤出益秀园小区。2010年4月20日，被告法定代理人许庆东为被告购买位于益阳市益秀园商住小区的商业用房（北一栋第二层201-d），建筑面积为417.6平方米。2010年6月29日被告法定代理人许庆东到被告处办理相应交房手续，并于同年7月1日将其购置的商业用房交由案外人胡益沙经营管理。被告从2011年9月份起，一直拖欠物业服务费至今。
原审认为，原告系依法成立的物业管理公司，具有合法的物业管理资质，其接受开发商的委托依约为小区提供了物业管理服务，被告虽不是前期物业服务合同的合同直接相对方，但该合同是开发商为了小区的整体利益并按照法律规定的招投标程序选任制定的，对业主具有法律约束力。另外，原告与益秀园小区业主委员会在前期物业管理合同到期后，签订书面的物业管理合同，益秀园业主委员会有权代表业主签订物业管理合同，该合同对业主同样具有法律约束力。本案中，原告接受房产开发商及益秀园业主委员会的选聘，按约为该小区提供物业管理服务，被告作为业主理应按照约定及物业管理的相关规定按时交纳物业服务费。被告认为其与原告间未签订物业服务合同，双方间不存在物业服务关系的理由不能成立。被告未按约按时交纳相应物业服务费，应承担相应的民事责任。原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求，于法有据，予以支持。根据合同约定的物业服务费标准，被告从2011年9月至2013年7月15日止应当给付原告的物业服务费为417.6平方米×1.5元／每平方米×22.5月=14094元。原告要求被告支付违约金，被告辨称原告并未向其表示过收取物业管理费的意思，且原告也没有证据证实其确实向被告催缴过，对由此造成的损失扩大部分，不应当由被告承担，对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，不予支持。关于被告对于管理质量的抗辩，因被告未提供充分证据，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第十二条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、被告许显达在本判决生效后五日内向原告湖南盛世太平物业服务有限公司支付物业费14094元；二、驳回原告湖南盛世太平物业服务有限公司其它诉讼请求。本案案件受理费240元，减半收取120元，由被告许显达负担。
宣判后，许显达不服，向本院提起上诉称，盛世太平公司未提供任何形式的物业服务，根据举证规则，该公司应承担举证不能的后果。在盛世太平公司未履行物业合同相关义务的情况下，许显达有权行使同时履行抗辩权，拒绝支付服务费。原审认定事实错误，证据不足。请求二审撤销原判，予以改判。
盛世太平公司答辩称，该公司依约对益秀园小区提供了物业服务，提供了相关证据证实，许显达拒绝支付物业费无法律依据。请求二审驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人许显达提供了以下证据：1、有照片、视频内容的光盘一个，拟证明盛世太平公司未及时维修许显达门面的下水道；2、赫山区市容环境卫生管理处收据，拟证明赫山区相关职能部门为许显达的门面提供了服务；3-5、李国平出具的维修制冰机、电路、冰箱、升降机的收据，拟证明李国平维修了许显达门面的有关设施。被上诉人盛世太平公司质证称：证据1的拍摄时间为2014年5月27日，而该公司于2013年7月15日撤出了益秀园小区，故该光盘反映的内容未在该公司服务期间，导致产生的原因不详。证据2发生在2013年10月31日，盛世太平公司撤出了益秀园小区，其中三友茶社的收据无原件核对，且清运费与物业服务费是两个不同的关系。证据3-5的真实性、合法性、关联性均持异议。
上诉人许显达申请何传秀、徐梦元、匡德明、蔡细香、王立新出庭作证，本院予以准许。何传秀证实，其经营的阿赛哥火锅城位于益秀园小区，何传秀交清了盛世太平公司在益秀园小区物业管理期间的物业管理费，但城管向其收了2012年度的垃圾清运费，当时盛世太平公司向其表示无须将该费用交城管。徐梦元证实，其于2009年6月在益秀园小区买房，交了1年的物业管理费；装修时向盛世太平公司交了2000元押金，但该公司无故扣除了1900元；2012年6月小偷进入其房间；楼下一面馆煤灰影响通行，排烟影响环境，向盛世太平公司反映均未得以解决；其不知晓业主委员会的成立。匡德明证实，其于2009年12月在益秀园小区开设烟酒店，下雨时门店前就溢满了粪便，影响其经营，后向盛世太平公司反映，但未予解决；另其哥的车停在益秀园小区内被刮，到盛世太平公司调取监控，但该公司不配合；2009年至2013年偶尔见过一两次盛世太平公司在小区内进行过巡逻，盛世太平公司未履行过其他义务，其也未交纳物业费。蔡细香证实，其从2008年8月搬入益秀园小区居住，丢失了一台新摩托车，向盛世太平公司反映后，该公司表示不管理；一宾馆擅自搭建楼梯，盛世太平公司未予制止；盛世太平公司未将水电及时过户，导致其交纳了滞纳金；晚上看见保安值班时睡觉，偶尔看见盛世太平公司履行了义务。王立新证实，其于2011年10月至2012年6月在益秀园小区经营三友茶社，2011年11月一朋友喝茶时，新车被撬包被偷，物业公司表示不管理，要其报案处理，之后还发生了一起车辆玻璃被砸的事情；店前的小水道发生堵塞，店内发生过电脑丢失的事情，未见过盛世太平公司提供物业服务，其也未交物业管理费。上诉人许显达质证称，上述证言证明盛世太平公司未尽到管理义务，服务存在瑕疵，业主委员会成立业主并不知晓。被上诉人盛世太平公司质证称，何传秀的证言只证明了物业公司收取了物业费的同时城管收取了垃圾清运费，其他四位证人证言的真实性均有异议，且均未交纳物业费，与本案具有利害关系，偷窃丢失事件、违章建筑等不属于物业公司管理范围，这些行为是犯罪、侵权行为，与物业公司无关。
对上诉人许显达提供的证据，本院认证如下：证据1的拍摄时间为2014年5月27日，拍摄时盛世太平公司已撤出益秀园小区，故对该证据反映的问题不能认定系因盛世太平公司未履职造成。证据2中赫山区市容环境卫生管理处向益阳市朝阳阿赛哥火锅城出具的垃圾清运费收据与本案无关，另一张向三友茶社出具的收据无原件核对，不予认定。证据3-5的真实性无法核实，不予认定。
对上诉人许显达申请出庭作证的证人证言，本院认证如下：上述5位证人证实了盛世太平公司在为益秀园小区提供物业服务有不到位之处，但证人提到的盗窃、管道排水等，因涉及刑事犯罪、市政工程等，责任不能完全归咎于盛世太平公司。
二审经审理查明查明的事实与原审一致。
二审另查明，盛世太平公司在在益秀园物业服务期间，提供的部分物业服务有不到位之处。
本院认为，盛世太平公司与益秀园小区开发商、业主委员会先后签订物业服务合同，符合法律规定，双方均应依约履行。许显达提出对业主委员会签订物业服务合同不知情、程序不合法的问题，系业主委员会与业主之间的内部问题，不影响业主委员会代表业主对外签订物业服务合同的效力，该合同对业主具有约束力。根据合同约定，许显达应当按约交纳物业管理费，其对于拖欠的14094元物业管理费应当承担支付责任。本案争议的是，许显达提出盛世太平公司未提供服务而拒付物业管理费的理由是否成立。原审中，盛世太平公司提供了装修记录、巡查表等证明该公司为许显达提供了物业服务。二审中，根据出庭作证的证言可知，部分业主对益秀园小区的物业管理服务不甚满意，虽然这些不满意由多种原因造成，但可以证明盛世太平公司在提供物业服务方面确有不到位之处。综合以上情况，本院酌情认定许显达拒付20%物业费的理由成立，故许显达还应支付盛世太平公司物业管理费11275.2元（14094元×80%）。对许显达提出的其他上诉请求及理由，无事实依据和法律依据，本院不予支持。
综上，原审在原有证据上，认定基本事实清楚，适用法律正确。因许显达在二审申请新的证人出庭作证，导致本案认定的事实较原审有所变化，处理结果应予变更。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、维持湖南省益阳市赫山区人民法院（2014）益赫民二初字第37号民事判决第二项；
二、变更湖南省益阳市赫山区人民法院（2014）益赫民二初字第37号民事判决第一项为：许显达在本判决生效之日起五日内向湖南盛世太平物业服务有限公司支付物业费11275.2元。
一审案件受理费120元，二审案件受理费120元，共计240元，由许显达负担192元，湖南盛世太平物业服务有限公司负担48元。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏立群
审 判 员 冷亮亮
代理审判员 彭 青
二〇一四年七月九日
书 记 员 肖锦云
附录：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民法通则》
第十二条十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（二）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
《物业管理条例》
第七条第（五）项业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（五）按时交纳物业服务费用；
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。