陕西省南郑县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕0721民初2260号
原告（反诉被告）：张金明，男，1956年4月22日出生，汉族，无业。
委托诉讼代理人：赵艳，陕西嘉盟律师事务所律师。
被告（反诉原告）：何平，男，1978年4月22日出生，汉族，个体工商户。
委托诉讼代理人：李波，汉中市汉台区汉中路法律服务所法律工作者。
原告（反诉被告）张金明与被告（反诉原告）何平房屋租赁合同纠纷一案，本院于立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。上列原、被告及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张金明向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即腾退房屋；2、判令被告支付拖欠的房屋占用费50000元（暂计算至2017年10月31日），并向原告支付自2017年11月1日起按年租金标准持续计算至实际腾退房屋之日的房屋占用费；3、判令被告承担诉讼费用。事实与理由：2015年9月20日，原告与杨军签订了《房屋租赁合同》，合同约定原告将其所有的位于汉中市南郑县大河坎镇张家村转盘处的房屋一至八层租赁给杨军用于开办酒店。后杨军又将该房屋一层部分及二楼全部转租给何平用于餐饮经营，双方约定年租金为10万元，租金每年付一次，且下年度租金需提前一个月支付。但后因杨军经营酒店不善，杨军将酒店转让给第三人经营，原告同意转让，于2017年2月28日，与杨军签订了《合同终止协议》，当时原告便联系被告告知其酒店已转让的事实并询问被告是否继续租赁房屋，被告口口声声承诺继续租赁房屋，但原告多次催告，被告何平既不支付租金也不腾退房屋。现在原告出租房屋的酒店经营者经营不善，又将酒店转让，而因被告何平一直占用房屋拒不腾退导致原告不能向酒店受让人交付全部租赁房屋，故原告无奈只能诉诸法律，依法支持原告的诉讼请求。
何平辩称，原告所述案外人杨军与原告租赁房屋、杨军与被告租赁房屋均是事实。被告与杨军签订合同的租期自2016年5月1日起，总租赁期限为15年，约定年租金为100000元，被告在与杨军订立租房合同时，一次性向杨军缴纳一年的房屋租赁费100000元。2017年2月28日，杨军因经营不善与原告签订了合同终止协议，双方解除了原告与杨军所签订的《房屋租赁合同》。此后，原告曾征求被告是否继续租赁该部分房屋的意见时，被告明确表示继续承租。杨军将该房屋转租给何平的这一事实作为房屋出租人的原告是知情、默认的。何平与杨军订立了房屋租赁合同，该合同是独立于原告与杨军之间所签订的房屋租赁合同，并不因为原告与杨军解除房屋租赁合同而当然无效。被告与杨军之间的次承租合同订立于2016年5月1日，就时间先后来说，该次承租合同先于原告将案涉房屋出租给张晓辉所订立的房屋租赁合同，故被告的租赁权应当依法受到保护。被告与杨军签订合同的租期自2016年5月1日至2031年4月30日止，2017年2月28日，原告与杨军终止租赁合同，但原告于2016年5月1日将该房屋出租与张晓辉，合同期限自2016年5月1日至2031年4月30日止，原告的行为违反合同法的相关规定，属于一房多租。杨军在将案涉部分转租给被告时，被告已经按照合同约定足额缴纳了一年的房屋租金，同时原告在起诉中自认将房屋租金计算至2017年10月31日，原告的这一行为充分表示愿意将部分案涉房屋出租给被告，双方达成合意，新的事实租赁关系成立。原、被告商议该租赁房屋事宜时，原告明确告知被告，2017年度的房屋租金已由张晓辉全部缴纳，即使被告在拖欠房屋租金后补交也应当交给张晓辉，并非由原告直接向被告主张。被告对该房屋也进行了装修，投入了巨大的成本，且租赁期间较短，一时无法回本盈利，原告要求被告腾退房屋明显不符合交易习惯，也不符合法律规定。
诉讼中何平提起了反诉，反诉请求：1、依法判令反诉被告张金明赔偿反诉原告何平在租赁房屋期间对房屋进行的装饰装修费用共计359088元；2、本案反诉诉讼费用由反诉被告张金明承担。事实及理由：2016年5月1日，杨军将该房屋一层部分与二层全部转租给反诉原告，约定租期自2016年5月1日起，租赁期间为15年，年租金为100000元。合同订立后，反诉原告当即缴纳一年的租金，后杨军因为经营不善，处于亏损状态，反诉原告应杨军要求又缴纳房租50000元。反诉原告在经营期间对所租赁的房屋进行了装修，花相关费用共计30余万元。2017年2月，反诉被告与杨军终止该房屋租赁合同，在终止之后，反诉被告电话告知了反诉原告。反诉被告的行为导致反诉原告与杨军所签订的合同目的无法实现，致使反诉原告租用房屋用于经营的商业目的无法实现，给反诉原告造成巨大的经济损失。为了维护自身的合法权益，故提出反诉，判决反诉被告赔偿因提前解除合同对反诉原告造成的店面装修损失费用，望法院依法作出公正判决。
针对被告何平的反诉，反诉被告张金明辩称，虽然反诉被告与杨军解除了房屋租赁合同，但反诉原告一直占用租赁房屋并可以继续正常使用，并没有因反诉被告与杨军解除租赁合同导致其无法正常使用租赁房屋。相反，因反诉原告生意经营不善，自2016年腊月回家过年后就再没有开门经营，其不能将自身经营不善或相关商业风险转嫁到反诉被告身上，故反诉原告的反诉没有事实依据。反诉原告与杨军签订的房屋租赁合同，反诉原告作为次承租人如果主张装饰装修赔偿，应当以其与杨军签订的房屋租赁合同为依据主张相应的违约责任及损害赔偿责任，而不是向房屋所有权人即反诉被告主张权利。反诉原告如果主张租赁房屋的装饰装修赔偿，其应当另案向杨军主张。因反诉原、被告双方没有签订书面的《房屋租赁合同》，双方间应成立的是不定期的事实租赁合同关系。不管是反诉被告与杨军之间签订的租赁合同还是杨军与反诉原告之间签订的租赁合同，均明确约定已形成附合的装饰装修归出租人所有，故本案中已形成附合的装饰装修归属问题应当参照适用这两份租赁合同，但不管适用哪份合同，反诉原告装修赔偿的请求均不应被支持。应依法驳回反诉原告的诉讼请求。
经审理查明：2015年9月20日，原告（反诉被告）张金明与杨军签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定：出租楼房坐落在汉中市南郑县大河坎镇张家村天汉大道与南郑大道交汇转盘以北，房屋共九层加地下一层，本合同租赁范围为一至八层；租金为每年30万元，在合同签订之日即2015年9月20日，杨军付给张金明5万元，在杨军开业之日前付15万元，2016年5月1日前再付10万元，在此期间无论哪一方原因导致合同毁约或终止，将由违约方向另一方支付房屋租金的50﹪作为赔偿金；往后租金按自然年（12月）一次性支付，每年支付一次，下一年度的租金需提前一个月支付，即每年的4月1日前，向张金明支付下一年度租金；房屋租金从合同生效起五年不变，以后在合同期内递增三次，从第六年开始（即2021年5月1日）房屋租金递增5﹪,2023年5月1日房屋租金递增5﹪，2025年5月1日房屋租金递增5﹪直至合同期满；未经张金明同意，杨军不得将整楼以合作、联营等任何方式转租；若杨军由于经营不善出现不能继续经营的状况，杨军将房屋退还给张金明时，张金明不赔偿杨军任何损失及房内所有装修和设备，杨军不得以任何借口拆除楼内、房屋内的水电、装修及消防设施等一切设备；出租房屋功能设计为宾馆餐饮，杨军如需改变使用功能，所涉及的规划、建设、消防、环保等部门的一切手续费用和工程设施费用均由杨军自行承担；租赁期满，杨军若不再续签合同继续经营，张金明有权收回出租房屋，杨军应按期交还，楼房内所有设施及装修应无偿交付给张金明，杨军如要续租，须在租期满前三个月向张金明提出书面申请，张金明在同等条件下，应优先续租给杨军，并重新签订合同；未按时缴纳租金或其他费用，超过一个月张金明有权解除合同，杨军应支付张金明违约金并赔偿损失等内容；2015年12月，被告（反诉原告）何平与杨军签订《租房合同》一份，该合同载明：杨军将其租赁张金明的上述房屋中的一层部分房屋及二楼全部房屋转租给何平用于餐饮经营，年租金为10万元，租期从2016年5月1日开始计算，租期十五年，租金一年付一次；租期与房租计算日以及递增方式均按照杨军与房东的合同执行；门窗及室内的设施、消防以及排水，由何平自行安装，费用自理，水电由杨军开户到室外，何平自己负责室内安装；（该合同第五条）室内外的装修，在何平退房时，无偿留与杨军，不得损坏，空调、餐桌等能搬走的，何平可以搬走；合同期满前一月，何平告知杨军次年续租与否，合同期内，如何平不再经营，可以转让，如转让，本合同第五条照样有效等内容。张金明知道并同意杨军将自己部分房屋转租给何平的事实，何平也知道租赁房屋的所有人（房东）是张金明，何平租赁房屋后进行了装修。2017年2月28日，因杨军租赁张金明房屋后开办的君临精品酒店经营不善，杨军与张金明签订《合同终止协议》。此后，张金明征求何平是否租房的意见，分别与张晓辉、裴广强签订《房屋租赁合同》，两份合同除增加“第十三条、其他：一楼部分，二楼全部面积现用于餐饮，餐饮业主可直接缴纳租金于张金明”外，其余房屋租赁范围、租期、租金及合同期内租金的递增方式等与张金明与杨军签订的合同内容大体一致。2017年6月15日，张金明与张晓辉签订《合同终止协议》，张金明的上述房屋现在实际承租人为裴广强和何平。本案在审理中，张金明表示何平就现在使用其的房屋，可以同其单独签订租赁合同，也可给裴广强做工作，由裴广强同何平另签合同，租期、租金与何平与杨军所签合同不变，但何平坚持无力经营，不再与张金明或裴广强签订合同，不再租赁张金明房屋。并提出反诉要求张金明赔偿其装修费用359088元（含给杨军提前支付的50000元房租）。
上述事实，有原被告当庭陈述、原告身份证复印件、国有土地使用证复印件、汉中经济开发区南区办事处张家村社区居民委员会证明、三份《房屋租赁合同》复印件、二份《合同终止协议》、《租房合同》、电话录音等证据证明，本院予以确认。
本院认为，张金明与案外人杨军自愿签订了房屋租赁合同后，杨军又将租赁张金明的部分房屋转租给何平，对此，张金明知道并同意杨军将自己部分房屋转租给何平的事实，何平也知道租赁房屋的所有人（房东）是张金明，且何平同杨军签订的《租房合同》与张金明同杨军签订的《房屋租赁合同》就合同终止的情形、法律后果约定并无冲突，故上述《房屋租赁合同》、《租赁合同》对张金明、何平均有约束力，合同签订后，张金明按照《房屋租赁合同》履行了交付房屋、杨军也按《租赁合同》交付了房屋，杨军和何平均按照其合同约定用途使用房屋，故上述两份合同合法有效，应当受到法律保护，庭审中，何平已明确表示不再租赁张金明房屋，本院准许，故何平应当根据上述两份合同约定，向张金明移交房屋，支付移交房屋前拖欠的租金，同时不得损坏房内装修，将空调、餐桌等搬走。在张金明与杨军解除合同后，何平使用的房屋，其出租人应当为张金明，张金明曾征求何平是否租房的意见，后与张晓辉、裴广强签订的《房屋租赁合同》中，载明被告何平可直接将租金交于张金明，并没有剥夺被告何平房屋租赁权利和使用权利，本案在审理中，张金明明确表示何平就现在使用其的房屋，可以同其单独签订租赁合同，也可给裴广强做工作，由裴广强同何平另签合同，租期、租金与何平与杨军所签合同不变，但何平坚持无力经营，不再与张金明或裴广强签订合同，不再租赁张金明房屋。现何平反诉要求张金明赔偿其装修费的请求，违背了何平同杨军签订的《租房合同》与张金明同杨军签订的《房屋租赁合同》就装修物处置的约定，应当从其约定，故依法驳回何平的诉讼请求。至于，何平认为给杨军支付50000元租金问题，如有确实证据，可另案起诉主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）何平在本判决生效后三十日内向原告（反诉被告）张金明移交所租赁的房屋；
二、被告（反诉原告）何平应在本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）张金明2017年5月1日至2017年10月31日期间的房屋租金50000元；2017年11月1日至租赁房屋实际移交日期间的房屋租金按照日租金273.97元计付；
三、驳回被告（反诉原告）何平的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费1050元，反诉案件受理费6686元，合计7736元，减半收取3868元，由被告（反诉原告）何平负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。
审判员 毛龙
二〇一七年十二月十八日
书记员 陈丹