甘肃省金昌市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2018）甘03民终141号
上诉人（原审原告、反诉被告）：兰州国芳置业有限公司金昌分公司，住所地甘肃省金昌市金川区新华路82号（市发改委一楼105号）。
法定代表人：魏天亮，总经理。
委托诉讼代理人：方振，男，该公司员工。
委托诉讼代理人：李青山，甘肃清锋律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：武秀芳，女，1983年3月24日出生，汉族，个体工商户，住金昌市。
委托诉讼代理人：柴仲喜，甘肃维正律师事务所律师。
原审第三人：张龙，男，1988年7月16日出生，汉族，个体工商户，住金昌市。
上诉人兰州国芳置业有限公司金昌分公司（以下简称国芳金昌公司）因与被上诉人武秀芳、原审第三人张龙房屋租赁合同纠纷一案，不服金昌市金川区人民法院（2017）甘0302民初2144号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人国芳金昌公司的委托诉讼代理人方振、李青山，被上诉人武秀芳及其委托诉讼代理人柴仲喜，原审第三人张龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
国芳金昌公司上诉请求：撤销原判，改判解除双方的租赁合同，保证金73852元不予退还。事实和理由：原判认定事实错误，适用法律不当。1.武秀芳未经国芳金昌公司书面同意将涉案房屋转租给张龙，违反了双方租赁合同第7.3条约定，一审认定国芳金昌公司同意转租错误；2.武秀芳在租赁场地违法搭建钢结构，被行政机关要求整改，武秀芳既不整改也不拆除，违反了政府的行政管理规定，也违反了租赁合同第7.2条的规定，国芳金昌公司有权解除合同；3.国芳金昌公司在一审庭审中已放弃了要求赔偿50000元的诉讼请求，武秀芳的反诉请求也仅要求继续履行合同并确认解除合同无效，一审案件受理费计算错误。
武秀芳辩称，武秀芳给张龙转租时经过了国芳金昌公司同意，且武秀芳对转租事宜向国芳金昌公司出具了说明，在张龙办理营业执照时国芳金昌公司出具了相关证明；武秀芳搭建钢结构时，国芳金昌公司指定了搭建位置，并在武秀芳提供的钢结构示意图上签字同意，但在钢结构搭建基本完成时，国芳金昌公司提出钢结构影响消防验收，并擅自拆除，武秀芳不构成违约，国芳金昌公司解除合同无效。原判正确，请予维持。
张龙述称，武秀芳承租涉案商铺时，张龙也想整体承租，后因国芳金昌公司与武秀芳签订了租赁合同，国芳金昌公司想促成张龙租房子的意向，后张龙就从武秀芳处承租了房子。对武秀芳与国芳金昌公司争议之事不知情。
国芳金昌公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的金昌国芳万和城商铺租赁合同，保证金73852元不予退还；2.判令武秀芳赔偿损失50000元；3.本案诉讼费由武秀芳负担。武秀芳向一审法院反诉请求：1.判决国芳金昌公司继续履行双方签订的金昌国芳万和城商铺租赁合同，并确认国芳金昌公司的解除租赁合同通知无效；2.本案诉讼费由国芳金昌公司负担。
一审法院认定事实：2017年3月11日，国芳金昌公司与武秀芳就位于金昌市龙首新区上海路/昆明路/天津路围合区金昌国芳万和城A5-1001a#、A5-2001a#号商铺租赁事宜达成协议并签订租赁合同一份。
2017年3月12日，武秀芳经国芳金昌公司同意后将金昌国芳万和城A5-2001a#区域二楼左侧靠楼梯位置约500平米（即二楼含楼梯左侧至中间区平台1/4位置，一楼楼梯间至楼梯间门口第二个区域）出租给张龙使用。租赁期限10年，自2017年6月30日至2027年6月29日。武秀芳于2017年3月12日就上述区域转租与张龙事宜向国芳金昌公司出具说明一份。2017年4月7日，张龙在办理营业执照过程中，国芳金昌公司向张龙出具证明一份，载明”兹有我公司客户张龙在我金昌国芳万和城左侧靠楼梯位置作为营业场所，现因我公司房产证未办理完毕。特此证明！”。
2017年3月17日，国芳金昌公司与武秀芳重新签订商铺租赁合同一份，约定：武秀芳承租位于金昌市龙首新区上海路/昆明路/天津路围合区金昌国芳万和城A5-1001a#、A5-2001a#号商铺，建筑面积2051.44平方米。租赁期限10年，自2017年6月30日至2027年6月29日。租金为18元/㎡/月。2017年6月30日至2020年6月29日期间租金为221556元；2020年6月30日至2024年6月29日期间租金为258481元；2024年6月30日至2026年6月29日期间租金为295407元；2026年6月30日至2027年6月29日期间租金为369259元。租金支付方式为武秀芳于每年5月30日前支付当年租金。合同签订时，武秀芳向国芳金昌公司交付租房押金73852元。租赁期满或协商一致提前解除租赁合同时，在武秀芳将房屋恢复原状并经双方验收合格的前提下，如武秀芳未发生逾期支付房屋租金、费用和其他违约赔偿责任的，国芳金昌公司在收回房屋15个工作日内退还武秀芳租房押金。武秀芳对承租场地进行装修工程，其设计和图纸须取得国芳金昌公司书面同意。装修方案须报有关政府主管部门批准的，武秀芳自行取得政府主管部门的批准，并将政府相关部门批准文件的复印件提交国芳金昌公司备案。在符合商场整体业态及经营规划的前提下，武秀芳可对承租场地进行全部或部分转租，但必须提前30天向国芳金昌公司提出书面申请，经书面同意后方可转租。未经国芳金昌公司书面同意，武秀芳擅自进行转租的行为国芳金昌公司不予认可，武秀芳构成违约。同时约定合同解除的情形：1、未征得国芳金昌公司书面同意擅自改变房屋用途或用于任何非法活动和非法目的，擅自改变房屋主体结构或造成房屋主体结构损坏；2、逾期交纳租金累计超过30日；3、未经国芳金昌分公司同意将场地整体擅自转让、转借给第三人，或与其他租户交换场地；4、违反本协议其他约定的。武秀芳有以上情形之一的，国芳金昌公司有权书面通知武秀芳解除合同、支付押金73852元，押金不足以弥补损失的，还应继续承担赔偿责任。国芳金昌公司授权代表人乔晶在合同附图上备注”甲方同意乙方在此处搭建平台，乙方享有平台所有权，甲方不能以平台为由扣除乙方押金”。合同还约定了其他事项。合同签订后，国芳金昌公司将场地交付武秀芳，武秀芳按约定向国芳金昌公司交付押金73852元。武秀芳接收场地后，按照约定在商铺内搭设了钢结构。后因房屋验收，国芳金昌公司要求武秀芳拆除其搭设的钢结构，双方协商未果，国芳金昌公司将武秀芳搭设的钢结构拆除。2017年8月4日，国芳金昌公司向武秀芳送达解除租赁合同通知书。2017年8月31日，国芳金昌公司向法院提起诉讼。本案审理过程中，武秀芳于2017年9月13日向法院提起反诉。另查明，乔晶系国芳金昌公司员工，代表国芳金昌公司办理与武秀芳签订租赁合同事宜。
一审法院认为，解除权人行使合同约定解除权的条件是双方约定的合同解除条件已经成就。本案中，国芳金昌公司行使合同解除权解除合同的理由是武秀芳擅自搭建钢结构、未经其同意将租赁场地部分转租。关于是否存在武秀芳擅自搭建钢结构的问题。根据双方签订的租赁合同附件及国芳金昌公司陈述，双方在签订租赁合同时即对武秀芳搭建钢结构事宜进行了约定，对于搭建位置国芳金昌公司亦进行了指定，武秀芳系按照双方约定搭建。故国芳金昌公司主张武秀芳擅自搭建钢结构没有事实依据；关于是否存在武秀芳擅自转租问题。第三人张龙陈述与武秀芳提交乔晶向其发送的短信内容互相印证，证实武秀芳向张龙转租前国芳金昌公司即对武秀芳向张龙转租部分场地事实知情。武秀芳于2017年3月12日向国芳金昌公司提交说明后，国芳金昌公司未提出异议，并于2017年4月7日向张龙出具场地证明，协助张龙办理了营业执照，国芳金昌公司的上述行为证实其同意武秀芳向张龙转租部分场地。故国芳金昌公司主张武秀芳擅自转租没有事实依据。综上，国芳金昌公司与武秀芳约定解除合同的条件并未成就，国芳金昌公司不享有合同解除权，其于2017年8月4日向武秀芳发送解除租赁合同通知书的行为不发生合同解除的效力。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。在依据上述法定条件解除合同时，只有在”因不可抗力致使不能实现合同目的”情形下，合同双方均具有合同解除权，其余情形下只有守约方享有合同解除权。武秀芳无违约事实，本案中亦不存在法定解除合同情形。故国芳金昌公司要求解除合同没有事实及法律依据，对其全部诉讼请求不予支持。现涉案场地尚空置，国芳金昌公司与武秀芳之间的租赁合同具备继续履行条件。武秀芳的反诉请求于法有据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条第一款规定，判决：一、驳回国芳金昌公司全部诉讼请求；二、国芳金昌公司解除合同行为无效；三、国芳金昌公司与武秀芳之间租赁合同继续履行。本诉案件受理费2777元，减半收取1388.5元；反诉案件受理费12259元，减半收取6129.5元，均由国芳金昌公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。国芳金昌公司提交了其与案外人聂廷虎签订的商品房买卖合同两份及聂廷虎交纳房款缴款单和房屋验收交接表各一份，以证明其于2017年8月22日已将涉案A5-1001a和A5-2001a一、二层商铺以5050290元和3375190元的价格出售给了聂廷虎，并于2017年9月15日将房屋交付聂廷虎。经质证，武秀芳认为，对国芳金昌公司将涉案房屋出售他人之事不知情，即使房屋出售他人，也不影响双方之间的租赁合同。一审认定的事实有相应证据证实，本院予以确认。
本院认为，国芳金昌公司与武秀芳签订的商铺租赁合同合法有效，对双方具有法律约束力。国芳金昌公司提出武秀芳未经国芳金昌公司书面同意给张龙转租经营场所、擅自搭建钢结构违反合同约定，要求解除合同。根据武秀芳就转租事宜向国芳金昌公司出具的说明、国芳金昌公司为张龙出具的证明及三方当事人陈述，能够证明国芳金昌公司不但知道武秀芳给张龙转租经营场地之事，而且在证明中确认了张龙在金昌国芳万和城的营业场地，因此，国芳金昌公司仅以转租未经其书面同意为由主张武秀芳违约，有悖诚信。武秀芳在搭建钢结构时，国芳金昌公司相关人员在合同附图上加注了同意搭建平台的意见，并标注了搭建位置，国芳金昌公司所提武秀芳擅自搭建钢结构，违反合同约定的理由亦不能成立，且已搭建的钢结构因违规被国芳金昌公司已拆除。因此，国芳金昌公司以武秀芳构成违约为由，要求解除双方的商铺租赁合同，缺乏事实依据。二审中，国芳金昌公司提出涉案商铺已整体出售他人，双方的商铺租赁合同已无法继续履行。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同效力。因此，国芳金昌公司以涉案房屋出售他人为由，主张解除双方商铺租赁合同，不符合上述规定，对其请求不予支持。一审对案件受理费的收取符合规定。
综上所述，国芳金昌公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1647元，由兰州国芳置业有限公司金昌分公司负担。
本判决为终审判决。
审判长尚晓霞
审判员吴建红
审判员蔡中利
二○一八年六月一日
书记员李姝萱