广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终1395号
上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市联达物业发展有限公司。
法定代表人：杨锡联，总经理。
委托诉讼代理人：范春叶，广东深大地律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：张岩.
上诉人深圳市联达物业发展有限公司（以下或简称联达公司）因与上诉人张岩房屋买卖合同纠纷一案，均不服深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初13025号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
联达公司上诉请求：1、变更深圳市南山区人民法院(2016)粤0305民初13025号民事判决第一项为：张岩于本判决发生法律效力之日起十日内向深圳市联达物业发展有限公司支付2016年9月至2016年10月份租金14008元；2、撤销一审判决第五项；3、张岩向深圳市联达物业发展有限公司支付其拖欠的2016年8月份至9月份的电费333元整；4、张岩自9月份起向深圳市联达物业发展有限公司每日以其拖欠费用的千分之三支付滞纳金至实际支付完毕之日止（暂计至2016年10月10日止为696.69元整）；5、本案诉讼费由张岩承担。
事实和理由：
一、一审判决以“联达公司于2016年9月底将租赁房屋上锁，造成张岩事实上无法使用租赁房屋”为由，不予支持联达公司关于2016年10月租金的诉求，属于认定事实错误。联达公司要求张岩支付2016年10月租金并非基于张岩使用了租赁房屋，而是基于张岩未经联达公司同意提前终止了租赁合同。由于临近春节，涉案租赁房屋至今未租赁出去，张岩提前终止合同的违约行为导致联达公司已经损失了几个月的租金。通常情况下，该租赁房屋在春节后才能够租出去。联达公司与张岩签定的《写字楼租赁合同》（以下简称合同）第九条第8项明确约定：如未经甲方（即联达公司）事先书面许可，乙方（即张岩）提前终止本合同，则甲方无须返还乙方所付之保证金。乙方需向甲方支付未履行完毕租期的应交租金。据此约定，联达公司本可以要求张岩向其支付2016年10月至2017年3月的租金。但是，联达公司宅心仁厚，仅要求张岩支付2016年10月的租金，该诉请远远无法弥补联达公司的实际损失，理应得到支持。
二、关于涉案租赁房屋电费的问题，因为联达公司向供电局缴纳电费均是以涉案房屋所在的整栋建筑物为单位交纳，而涉案房屋每月的电费，联达公司会跟张岩在次月核实用电量后让张岩签名确认，但是因张岩于2016年9月28日未通知联达公司的情况下半夜私自搬离涉案租赁房屋，所以9月份的用电量没有张岩的签名，因此联达公司在一审中未提交涉案房屋的相关发票。但是张岩在租赁房屋实际居住至2016年9月28日，必然会产生电费，而且联达公司所要求的电费跟张岩往月交纳的电费相比也是符合其一贯用电量，应予支持。
三、一审法院以联达公司没收了张岩保证金就足以弥补损失为由，不支持联达公司关于滞纳金的诉求，属于认定事实错误。如本上诉状第一条所述，联达公司已经因为张岩的违约行为损失了几个月的租金，虽然联达公司依据合同没收了张岩两个月的保证金，但是远远不足以弥补联达公司的实际损失，因此，张岩应当依据《合同》第九条第2项约定向联达公司支付拖欠费用的滞纳金。
综上所述，一审判决认定事实错误，请求二审法院依法查明事实，支持联达公司的请求，维护联达公司的合法权益。
张岩上诉请求：1、撤销原审判决第五项、第六项；2、判决驳回联达公司要求租金的诉讼请求，联达公司返还保证金7004元。
事实和理由：
一、一审判决漏审张岩抗辩事实，导致裁决不公。张岩在一审答辩中抗辩双方订立的保证金条款，没有约定定金性质，联达公司无权适用定金罚则，无权没收张岩交付的押金（保证金），对于张岩这一重要抗辩内容是成立还是不成立，一审法院在判决书中没有任何交代。这不知是一审法院法官大意还是故意为之。在此，张岩再次重申：无论联达公司收取张岩的是押金还是保证金，由手双方依法没有约定定金性质，联达公司无权行使定金权利，没收张岩的押金（保证金）。理由如下：1、押金（保证金）虽然由张岩按约定交付给联达公司，但所有权仍然属于张岩。2、关乎保证金（押金）的约定，是作为租赁合同担保性质的从合同，应按保证金、押金相关法律规定执行。3、定金担保方式是双方担保，而不是担保债权人一方，定金对支付定金一方和接受定金一方均具有约束力，担保的是双方特定行为，任何一方不履行合同约定，均应接受定金处罚。4、根据最高人民法院关手适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第118条关于“当事人交付留置金、担保金、保证金、押金……等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持”的规定，本案双方当事人在合同中仅约定张岩违约适用保证金罚则，但没有约定联达公司违约时也适用保证金罚则，故双方没有约定定金性质，联达公司主张没收张岩保证金实质上是行使定金权利，人民法院不应予以支持。
二、张岩关于押金（保证金）与九月份租金进行抵消的主张应予以支持。1、双方合同仅约定在合同履行期内不得以保证金冲抵租金，但并没有约定在合同解除时不能用保证金抵租金。2、张岩提出解除合同，联达公司称结清租金等费用可以解除，那么此时应以押金（保证金）进行冲抵结算，如果张岩的押金不足支付所欠费用应补齐，如果足以支付所欠费用，就不需再交。
三、联达公司无权以张岩违约为由没收保证金。1、张岩九月份不存在迟延交付租金，而且应以押金抵销。2、张岩前几个月没有按约定时间交租金，己得到联达公司认可，虽然张岩逾期几天但因张岩未经催告已及时交清了租金，并没有给对方造成损失，更没有使合同目的不能实现。3、根本违约的是联达公司，在张岩提出解除合同时联达公司声称，结清费用才可以解除合同，否则视为合同继续。但联达公司却在其视为合同继续时将张岩租赁房上锁，导致张岩不可能再租赁，已为根本违约。如果认为保证金为定金，那么联达公司应双倍返还保证金。
四、联达公司应返还张岩押金（保证金）7004元。张岩的押金（保证金）与张岩应缴纳的租金（九月份）、物业费（九月份）抵消后多余部分7004元，联达公司应当返还给张岩。
综上所述：一审法院不根据保证金押金的法律性质，违反法律规定，认定联达公司因张岩逾期缴纳租金违约为由，有权没收张岩的保证金而没有在判决书中就张岩关于保证金性质及其适用的抗辩这一人民法院必须查明事实是否成立审理查明并说明理由，是导致判决不公的根本原因，请求二审法院根据保证金、押金的担保性质和最高人民法院司法解释的规定，驳回联达公司没收保证金和要求张岩支付九月份租金的主张，依法维护张岩的合法权益。
张岩辩称，请求二审法院依法驳回联达公司的上诉请求。一、关于联达公司主张的2016年10月份租金问题，联达公司关于2016年10月租金的上诉理由之所以不能成应予以驳回是因为：1、联达公司的上诉理由否定了自己在一审主张的事实，联达公司一审的第一个诉讼请求是：请求从2016年10月25日起解除合同，这表明联达公司认为双方的合同一直在生效并在履行期间，所以才请求在2016年10月25日起解除合同，但联达公司的上诉状却提出双方合同已被张岩违约解除，导致其房屋不能出租，联达公司关于合同已解除的上诉主张与其一审关于解除合同的请求是根本对立的。另外，联达公司一审的第二项请求是：请求张岩支付拖欠的2016年9月、10月份租金。这表明联达公司一审是认为双方合同履行中，张岩应支付而未支付租金，所以请求张岩支付因使用租赁房而拖欠的应付租金但联达公司上诉状却称：请求张岩支付10月份租金不是基于张岩使用了房屋而是因张岩违约解除合同，导致其房屋不能出租，其请求支付10月份租金基于的事实其一审主张的事实也是根本对立的。2、联达公司的上诉在否认其一审主张的同时实质上是提出了一个新的诉求。联达公司在一审中请求张岩支付拖欠的10月份租金，而租金请求权为出租人的权利，其请求权的根据是承租人使用租赁物应支付的对价，支付租金是承租人的主要合同义务，而承租人违约解除合同导致出租人不能及时将租赁物重新出租而产生的租金收入减少，为承租人违约行为而给出租人造成租金损失，出租人请求权为违约损失赔偿请求权，现联达公司主张请求支付10月份租金是要张岩违约解除合同而导致其不能重新出租而应支付的租金，实为租金损失与联达公司一审主张的支付租金是两种性质不同的请求权。由上可知道：联达公司自己认为其一审主张是不存在的，那么一审法院据此判决驳回其请求又有什么错误呢？联达公司上诉状提出的主张并未在一审程序中主张一审法院又如何支持你主张呢？联达公司关于10月份租金的上诉理由恰恰证明其一审主张错误，其上诉主张未在一审总提出原为经一审审理应予以驳回。二、关于联达公司主张的张岩违约解除合同。虽然张岩认同合同已解除，但并非张岩违约解除，合同在履行中张岩提出解除合同，联达公司只是声称结清费用方可解除，联达公司既不与张岩进行结算却又在其认为合同仍在履行中时将租赁物上锁，从而实质解除了合同，故违约解除合同是联达公司而非张岩，但一审判决仅认定联达公司上锁导致张岩不能使用租赁物，张岩不应支付租金，却没有认定联达公司上锁行为是导致合同解除的违约行为，这也是张岩也提出上诉的原因。三、关于联达公司所谓的房屋不能出租。联达公司因张岩违约解除合同导致其几个月房屋租不出去其基于所谓“宅心仁厚”仅要求张岩支付一个月损失，但事实上联达公司在其所谓的合同履行期内，已将房屋另行出租，只不过承租人不告诉张岩承租的时间，但张岩有证据证明联达公司至少从2016年11月初已将房屋另行出租。四、关于联达公司的其他理由张岩已在一审中充分答辩，不再另行答辩。
联达公司辩称，与一审答辩意见一致。
联达公司向一审法院起诉请求：1、双方签订的《写字楼租赁合同》于2016年10月25日解除；2、张岩支付联达公司2016年9月、10月租金共14008元；3、张岩支付联达公司2016年9月、10月物业管理费1030元；4、张岩支付联达公司2016年8月、9月电费333元；5、张岩自2016年9月份起每日按拖欠费用的千分之三向联达公司支付滞纳金至实际支付完毕之日止（暂计至2016年10月10日为696.69元）；6、张岩承担本案诉讼费。原审庭审过程中，联达公司表示放弃第一项诉讼请求。
张岩提出反诉请求：1、联达公司向张岩返还押金7519元；2、联达公司返还张岩绿满园格力空调一台，价值5300元。
一审法院认定事实：2016年3月11日，联达公司（甲方）与张岩（乙方）签订《写字楼租赁合同》，约定甲方将涉案的亿利达大厦B8-001室出租给乙方使用，建筑面积为103平方米，租赁期限从2016年3月12日起至2017年3月11日止；该合同第五条约定了租金、保证金、其他各项费用及支付方式：“1.1……月租金总计7004元，乙方应于签订本合同时向甲方支付首期第一个月的租金7004元……1.2此后乙方应于每月的5日前向甲方支付当月的租金，乙方不得以任何理由用保证金等款项来扣减和抵消租金；……3.1乙方应于签订本合同时，向甲方支付相当于两个月租金的保证金，作为乙方履行本合同各项各款的保证，保证金总额为14008元；3.2如乙方违反本合同任何条款，甲方有权没收上述全部保证金；3.3当本合同期限届满，或者双方协议解除本合同时，若乙方全部缴清本合同规定的各项费用，完全履行本合同项下义务，并归还了甲方所租单元后，甲方应当在五个工作日内将乙方已交付保证金退还乙方；……6.2物业管理费每月515元；6.3乙方在缴纳首期租金的同时须向甲方支付两个月物业管理费保证金1030元，及首期第一个月物业管理费515元，……6.4此后每个月的物业管理费，乙方应当在支付当月租金的同时按时支付当月的物业管理费，乙方不得以任何理由扣减和抵消物业管理费；6.5乙方应在管理机构发出付款通知书的五日内按管理机构所定的收费标准和付费方法按时将每月的电费、电话费等费用交予管理机构；6.6当本合同期限届满而乙方不愿再续租，若乙方全部缴清本合同规定的各项费用，完全履行本合同项下义务，并归还了甲方所租单元，甲方或其指定的管理机构应在五个工作日内将物业管理费保证金退还给乙方；”合同第九条约定了违约和赔偿责任：“1.若乙方未能如期支付合同所规定的各项费用，甲方可书面通知乙方于三日内缴清该款项，如乙方在甲方发出通知后三日内仍未缴付该款或者乙方逾期未支付的期限超过五日的，甲方即有权解除本合同，没收保证金，并要求乙方赔偿由此引致的损失及滞纳金；2.如乙方拖欠根据本合同应支付甲方的任何款项，甲方有权根据延迟支付的实际天数向乙方收取应付款项3‰每天的滞纳金，上述滞纳金自该款项到期之日起计，直至乙方付清所有应付款项的本金、利息和其他相关的费用；……”。此外，双方在该合同中还对改造装修期、双方的权利义务、合同的终止、纠纷解决和适用法律等事项进行了约定。合同签订后，张岩于2016年3月11日向联达公司预交了第一个月租金和管理费共7509元，同时向联达公司支付了15038元，收款收据注明该笔款项为“合同押金”。
2016年9月28日，联达公司的工作人员给张岩发送短信，内容为：“张先生你好！请在今明两天过来我司结清费用，如果不过来结清费用解除合同那么我司将认定你继续租用并将继续收取10月份租金，并将起诉您，请您今明两天过来解决，谢谢”，翌日，张岩回复联达公司的工作人员：“我要解除合约是提前给你们打过招呼的，可是你们锁我门都没有给我打招呼。十月份我是不会继续租用的，既然你们爱锁门，那就守着那些东西吧，要起诉我的话，随便”。
张岩提交了每月的物业缴费通知单与租金、物业管理费、电费收款收据，以证明因联达公司没有按照合同约定时间将缴费单给张岩，所以张岩未能按时缴纳费用；联达公司认为租金是不需要发缴费通知的，按合同约定张岩应于每月5日前支付。
原审庭审中，联达公司确认张岩所主张的格力牌空调现仍由联达公司保管；张岩陈述联达公司并未书面同意在2016年9月解除合同。
一审法院认为，双方签订的《写字楼租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自义务。
关于联达公司要求张岩支付2016年9月份至10月份租金14008元的诉讼请求。根据合同约定，张岩应于每月5日前向联达公司缴纳当月租金及物业管理费，截至2016年9月28日，张岩尚未缴纳2016年9月的租金7004元，应属违约，联达公司要求张岩缴纳该款，理据充足，原审法院予以支持。张岩关于双方在合同履行过程中对租金的缴纳时间进行变更的答辩意见无相关事实与法律依据，原审法院不予采信。至于2016年10月的租金，因联达公司于2016年9月底将租赁房屋上锁，造成张岩事实上无法使用租赁房屋，联达公司要求张岩继续承担该月租金无相关事实和法律依据，故对于联达公司要求张岩支付2016年10月租金的诉求，原审法院不予支持。
关于联达公司要求张岩支付2016年9月份至10月份物业管理费1030元的诉讼请求，如前所述，原审法院仅对其中2016年9月的物业管理费予以支持，认定张岩应向联达公司支付2016年9月的物业管理费515元。
联达公司要求张岩支付2016年8月和9月的电费333元，但未提交相关证据予以证明，故原审法院对其该部分诉讼请求不予支持。
关于张岩2016年3月11日向联达公司支付的15038元款项，联达公司主张该笔款项为合同约定的保证金，在张岩违约的情况下联达公司有权全部没收；张岩主张该笔款项并非合同约定的保证金，仅为押金，并要求联达公司将该押金与张岩所欠租金、物业管理费抵消后的余款7519元返还张岩。对此原审法院认为，该笔款项系与首月的租金、物业管理费同日支付，支付日期与合同约定的两个月租金的保证金以及物业管理费保证金的支付日期一致，金额也与该两笔款项的金额之和一致，在张岩未能举证证明双方对“合同押金”另有约定的情况下，原审法院对联达公司的主张予以采信，确认该笔款项即为合同第五条第3项和第6项所约定的保证金及物业管理费保证金。但是，双方在合同第五条中明确约定保证金总额为两个月租金14008元，并约定在张岩违约的情况下联达公司有权没收该款，而未对物业管理费保证金1030元作出相关约定，因此，在张岩迟延缴纳租金的情况下，联达公司有权没收保证金14008元，而无权继续占有1030元物业管理费保证金。故，对于张岩要求联达公司返还7519元款项的反诉请求，原审法院不予全部支持，认定联达公司应返还张岩1030元。
对于联达公司要求张岩支付滞纳金的诉讼请求。因原审法院已确认联达公司有权没收相当于两个月租金标准的保证金，该保证金足以弥补联达公司的相关损失，故对联达公司该项诉求，原审法院不予支持。
对于张岩要求联达公司返还格力牌空调的反诉请求，由于双方均确认涉案租赁房屋内的格力牌空调系张岩所有，联达公司占有该空调无相关合同与法律依据，故对于张岩要求联达公司返还格力牌空调的反诉请求，原审法院予以支持。
综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决：一、张岩于本判决生效之日起十日内向联达公司支付2016年9月的租金7004元；二、张岩于本判决生效之日起十日内向联达公司支付2016年9月的物业管理费515元；三、联达公司于本判决生效之日起十日内向张岩返还物业管理费保证金1030元；四、联达公司于本判决生效之日起十日内向张岩返还张岩所有的格力牌空调一台；五、驳回联达公司的其他诉讼请求；六、驳回张岩的其他反诉请求。如上述当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费100.84元，反诉受理费30元，共计130.84元，由联达公司负担68.84元，张岩负担62元。联达公司已向原审法院预缴100.84元，其多缴纳的部分32元，张岩应于本判决生效之日起十日内迳付联达公司，原审法院不另作收退。
本院二审期间，双方当事人确认涉案房产在2016年8月的电费为222元。
原审已查明的其他事实无误，本院予以确认。
本院认为，张岩与联达公司签订的《写字楼租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效，双方均应全面履行。
依据涉案合同的约定，张岩迟延支付租金超过5日，联达公司有权解除合同并没收保证金。合同约定张岩应于每月5日支付当月租金，但张岩直到2016年9月28日仍未支付2016年9月份的租金并提出解除合同，张岩的上述行为已构成违约，联达公司将涉案房产锁门的行为应视为终止了合同的履行。依据上述合同约定，联达公司有权没收租赁保证金，张岩上诉主张租赁保证金应予返还的意见本院不予支持。
关于张岩应支付的合同租金，因张岩2016年10月之后未再使用涉案房产，原审判令张岩支付拖欠的2016年9月的租金正确，本院予以维持。至于联达公司上诉称其存在其他租金以及滞纳金损失，本院认为，联达公司已上锁收回涉案房产，应将房产及时出租，联达公司没收的租金保证金相当于两个月的租金，该段时间为联达公司将涉案房产另行出租的合理期限，租赁保证金已足以弥补联达公司的租金以及滞纳金损失，原审未支持张岩支付2016年10月的租金以及相关滞纳金损失并无不当，本院予以维持。
关于联达公司要求张岩支付2016年8月和9月的电费，双方认可涉案房产2016年8月产生的电费为222元，但对2016年9月的电费数额存在争议，故张岩应支付双方确认的2016年8月的电费222元，原审未支持2016年8月的电费不当，本院予以纠正。
综上所述，张岩的上诉请求不能成立，应予驳回；联达公司关于电费的上诉请求部分成立，本院予以部分支持，其他上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初13025号民事判决第一、二、三、四、六项；
二、撤销深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初13025号民事判决第五项；
三、张岩应于本判决生效之日起十日内向深圳市联达物业发展有限公司支付2016年8月的电费222元；
四、驳回深圳市联达物业发展有限公司的其他诉讼请求。
若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审本诉受理费100.84元，反诉案件受理费而30元，共计130.84元，由联达公司65.84元，张岩负担65元，负担6二审案件受理费200元（其中联达公司预交50元、张岩预交150元），由联达公司负担40元，张岩负担160元。
本判决为终审判决。
审判长 彭 宁
审判员 聂 效
审判员 吴 春 泷
二〇一七年三月二十五日
书记员 廖冉冉（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。