辽河人民法院民 事 判 决 书（2017）辽7401民初1622号原告：苏杭，男，1990年4月9日出生，汉族，辽河油田晨宇集团有限公司工人，现住盘锦市兴隆台区。委托诉讼代理人：李长富，辽宁泰来律师事务所律师。被告：盘锦鼎实实业集团摩天房地产开发有限公司，住所地盘锦市兴隆台区泰山路东兴油街北。法定代表人：赵力，该公司总经理。委托诉讼代理人：王方皓，辽宁辽河律师事务所律师。委托诉讼代理人：李章，辽宁辽河律师事务所律师。被告：ＸＸ军，男，1963年4月4日生，汉族，个体，现住盘锦市兴隆台区。第三人：林珂如，女，1996年10月1日出生，汉族，现住盘锦市兴隆台区。委托诉讼代理人：杨佰欣（林珂如母亲），女，1968年12月5日出生，汉族，现住盘锦市兴隆台区。委托诉讼代理人：周显文，辽宁裕景律师事务所律师。原告原告苏杭与被告盘锦鼎实实业集团摩天房地产开发有限公司（以下简称“鼎实集团”），第三人林珂如房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月19日立案后，依法适用简易程序，于2017年11月1日公开开庭进行了审理。原告苏杭及其委托诉讼代理人李长富，被告鼎实集团委托诉讼代理人王方皓、李章，第三人林珂如的委托诉讼代理人杨佰欣、董文文到庭参加诉讼。第三人林珂如在庭审过程中退出诉讼。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，于2017年12月18日裁定转为普通程序。经原告申请本院追加ＸＸ军作为本案的共同被告参加诉讼。第三人林珂如参加了本案诉讼。本案转为普通程序后，依法组成合议庭，于2018年1月24日公开开庭进行了审理。原告苏杭及其委托诉讼代理人李长富，被告鼎实集团委托诉讼代理人李章，第三人林珂如委托诉讼代理人杨佰欣、周显文到庭参加诉讼。被告ＸＸ军经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告和被告盘锦鼎实实业集团摩天房地产开发有限公司之间的房屋买卖合同有效；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与被告鼎实集团于2014年5月6日签订商网买卖合同，被告鼎实集团将其开发建设的位于盘锦市兴隆台区丰裕小区3号楼3号商网（面积231.44平方米）卖给原告，价款为254.9万元。合同签订后，原告一次性将房款全部付清。被告鼎实集团于2014年5月7日开具了销售发票，原告于当日到盘锦市房产交易中心辽河油田分中心办理了备案登记。被告将该商网销售给原告时已说明，该商网已出租给盘锦市老毕肥牛火锅店，租用时间为2013年3月1日至2018年3月1日，合同期为5年。被告鼎实集团已收取了2年的租金，自2015年3月1日起租金应由原告收取。原告收取租金时，发生争议，原告起诉至我院。在诉讼中，原告发现其购买的商网由鼎实集团销售给了第三人林珂如，未办理产权登记，又未开具发票，发生了产权争议，因此原告撤回起诉，才引发了本案的确权之诉。依照法律规定，不动产实行买卖登记制度，原告购买的商网已登记备案，被告为了骗取资金，将商网重复销售给本案第三人的行为违反法律规定，是严重的侵权行为，在确权之诉后，另行与被告交涉。综上，被告鼎实集团将原告购买的商网“一女二嫁”，原告为了尽快收回购买的商网，特提起确权之诉，请求依照事实和法律公正裁决。另外，原告认为第三人林珂如无权参加本案诉讼，并认为ＸＸ军系挂靠在鼎实集团名下，丰裕小区实际为ＸＸ军开发。被告鼎实集团辩称，原告诉请的丰裕小区项目已转给其他公司，被告ＸＸ军是用作废的公章签订的合同。鼎实集团并未收取相应的租金。鼎实集团对第三人林珂如的房屋买卖合同并不知情。原告苏杭不存在真实房产交易情况。请法院驳回原告的诉讼请求。被告ＸＸ军未作答辩。第三人林珂如述称，1、本案中第三人接到传票，原告诉状将其列为第三人，庭审中原告却否认该诉请。2、林珂如与本案涉案房屋存在利益纠葛，是利害关系人，有权利参加诉讼。3、原告与鼎实集团的买卖合同无效，根据鼎正公司承诺，是先借钱后买卖房屋，名为买卖实为借贷。4、根据第三人与鼎实集团之间诉讼调取的房产档案证据，原告并未进行备案合同登记，反而只有原告涉案房屋的查封申请，是鼎实集团向原告借款导致的，记载是借贷关系并非买卖关系，证实双方之间的合同是虚假合同。5、第三人案情公安机关已经介入，第三人并没有放弃维权。6、林珂如与鼎实集团之间的合同，以及原告与鼎实集团的合同所用的公章是同样的，效力是相同的，如本案确认原告买卖合同有效，与林珂如起诉的裁判结果相悖。因第三人买卖在先，并且已经占有涉案房屋，因此请求法院判决原告的买卖合同无效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的辽河人民法院（2017）辽7401民初1161号民事判决书，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有异议的下列证据：原告提供的房屋买卖合同1份、销售不动产统一发票2张、辽河油田矿区房屋交易查封收据1张、税收缴款证明4张，被告鼎实集团提供的登报作废公章的照片，其他当事人均未对证据本身提出实质性异议，且以上证据与本案有关联性，予以采信。第三人提供的承诺书1份、证明1份、原告查封登记申请1份、购房付款凭证1份，虽然系复印件，但原件在（2017）辽7401民初1161号民事判决书提及并采纳，因此本院对上述证据予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年5月6日，被告ＸＸ军以鼎实集团名义与原告苏杭签订了房屋买卖合同1份（合同编号：GF-2000-0171），合同上加盖了鼎实集团丰裕小区合同专用章和法定代表人名章，合同约定出卖人鼎实集团将盘锦市兴隆台区丰裕小区3幢3号商网（面积：231.44平方米）出售给买受人苏杭，合同约定价款按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米11008.67元，总金额为（人民币）3451000元整，付款方式为一次性付款。2014年5月7日，被告鼎实集团向原告苏杭开具了该商网销售不动产统一发票，发票所载建筑面积为231.44平方米，单价为11013.6536元/㎡，购房款总金额为2549000元。原告苏杭于2017年9月20日为该房产缴纳契税101960元、印花税1274.50元，兴隆台区地方税务局于同日向原告开具了税收缴款证明。另查，据本案被告ＸＸ军和鼎实集团的自认，案涉房产所在的丰裕小区系被告鼎实集团与盘锦隆祥房地产开发有限公司（以下简称“隆祥公司”）联合开发，鼎实集团将其相关印章交给了隆祥公司。后隆祥公司将该项目转交被告ＸＸ军个人开发，并将鼎实集团的相关印章也交给了ＸＸ军。ＸＸ军承认丰裕小区建成后，是其拿着鼎实集团的相关印章及手续在售楼处售楼。2013年4月7日，被告鼎实集团在盘锦日报发布了《新印章启用公告》，内容为：“依据相关法律和公司章程，经股东会决议并经集团理事会批准，从即日起我公司启用公章、合同专用章、法人名章、财务专用章等4枚新防伪印章，同时原印章作废。特此公告。”鼎实集团经本院询问后承认除登报外未采取其他有效措施阻止他人在丰裕小区售楼处以自己名义售楼。本案第三人林珂如于2014年3月22日与鼎实公司签订有案涉房屋买卖合同，但鼎实公司并未开具购房发票以及办理后续手续。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”本案按涉房屋所在丰裕小区为被告鼎实集团开发，但其将其出售该小区房屋的合同专用章及法定代表人的名章交给了隆祥公司，继而隆祥公司又将其印章转交给了ＸＸ军。虽然本案各方没有提供证据证明被告ＸＸ军对于销售鼎实集团开发的房屋有代理权，但因ＸＸ军持有鼎实集团的丰裕小区合同专用章以及法定代表人的名章，在与原告苏杭以鼎实集团名义签订了《商品房买卖合同》后，鼎实公司还为原告开具了销售不动产统一发票，该一系列行为可以使作为相对人的苏杭有理由相信ＸＸ军有权代理鼎实集团销售商品房。因此，对外而言，ＸＸ军代理鼎实集团向苏杭出售商品房的行为有效。鼎实集团虽在ＸＸ军与苏杭签订合同之前在报纸上公告启用新印章，但相对人在无法区分现有印章是否为作废印章，加之ＸＸ军以鼎实集团名义开具了发票的情况下，相对人苏杭可以形成被告ＸＸ军有代理权的内心确信。关于原告苏杭与鼎实公司签订的《商品房买卖合同》，合同价款中单价和面积相乘与总价不符，原告苏杭解释为因苏杭从鼎实集团购买了两套房屋，另一套已经过户，因此在实际操作中对方将两套房屋的价款误写到了一套房屋的总价上。因当事人对合同条款存在争议，而购房发票所载数额前后一致，并且原告苏杭后续缴税的证明也以购房发票作为计税依据，因此合同发票所载的价款应为双方真实的意思表示。综上，原告苏杭与被告苏杭与鼎实公司之间的本案案涉房屋的买卖合同应为有效合同。原告苏杭支付了合同价款后，被告鼎实集团应配合原告办理房屋过户手续。至于被告鼎实集团关于其未收到购房款的抗辩，因其已开具购房发票，至于ＸＸ军是否向其交纳了购房款，应作按其与ＸＸ军的内部关系解决。本案被告及第三人提供的证据不足以证明苏杭与ＸＸ军之间名为买卖实为借贷的事实，或者存在《中华人民共和国担保法》第四十条关于抵押的限制性规定，因此原告与鼎实集团之间的房屋买卖合同未违反法律规定。第三人林珂如虽然也与鼎实集团之间签订有相同的房屋买卖合同，但后续并未由鼎实集团开具购房发票，两者案情并不完全相同，因此对于其主张的本案亦应作出与其相同判决结果的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》四十九条、第六十条、第一百二十五条、第一百三十条，《中华人民共和国担保法》第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告苏杭与被告盘锦鼎实实业集团摩天房地产开发有限公司签订的关于盘锦市兴隆台区丰裕小区3幢3号商网（面积：231.44平方米）的房屋买卖合同有效；二、被告盘锦鼎实实业集团摩天房地产开发有限公司于本判决生效后十日内协助原告苏杭办理房屋过户登记手续。案件受理费27192元，由被告ＸＸ军承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省辽河中级人民法院。审 判 长  运佳明人民陪审员  武刚林人民陪审员  崔 伟二〇一八年二月十二日书 记 员  贾丹妮