江西省新余市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）余民一终字第42号
上诉人（一审被告、反诉原告）：张秀平，女。
上诉人（一审被告、反诉原告）：胡亮，男。
上诉人（一审被告、反诉原告）：胡欧，男。
委托代理人：邹小强，江西弘杰律师事务所律师。
被上诉人（一审原告、反诉被告）：赵海峰，男。
被上诉人（一审原告、反诉被告）：马笑月，女。
委托代理人：严洪波，江西鑫淼犇律师事务所律师。
一审被告、反诉原告：胡芙，女。
一审被告、反诉原告：胡蓉，女。
上诉人张秀平、胡亮、胡欧因与被上诉人赵海峰、马笑月房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省分宜县人民法院（2013）分民一初字第433号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年3月17日公开开庭审理了本案。上诉人张秀平、胡亮及其与胡欧的共同委托代理人邹小强，被上诉人马笑月及其与赵海峰的共同委托代理人严洪波到庭参加诉讼，一审被告胡芙、胡蓉经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
一审法院查明，赵海峰、马笑月系夫妻关系，张秀平与胡亮、胡欧、胡芙、胡蓉系母子（女）关系。2009年元月20日，赵海峰在张秀平家（分宜镇怡心街31号3栋302室）与张秀平的丈夫胡金根签订一份房屋买卖合同。合同约定：1、甲方（指出卖方胡金根，以下简称甲方）将坐落于怡心街31号3栋第5层的房屋一套卖给乙方（指买受人赵海峰，以下简称乙方），房屋结构为三室二厅一卫，建筑面积150平方米，加底下储藏室一间为6平方米。2、价格按房屋实际建筑面积计算，该房屋总金额为人民币155000元整。3、付款方式：乙方应于本合同生效之日向甲方支付人民币105000元整。余款50000元整，在阳历2009年12月1日之前付其中的30000元整，剩余20000元整等乙方拿到该房的房产证原件等手续时全部付清。4、税费的承担：该房屋买卖所发生的税费（包括水电开户费）、房屋所有权转移所发生的税费均由甲方承担，乙方不承担。5、违约责任：甲方在四年内为乙方办理房产证，如超过期限，甲方每天按本合同房价千分之三支付违约金。逾期超过20天后，即视为甲方不履行合同，乙方有权追究甲方违约责任。乙方如未按本合同第三条规定的时间付款，应每天按约定付款金额的千分之三支付违约金。逾期20天后，即视为乙方不履行合同，甲方有权追究乙方的违约责任。双方在合同中还就其他事项进行了约定。合同签订时，张秀平在场未提出异议，也未在合同上签字。合同签订当日，赵海峰向胡金根支付现金人民币100000元，2009年11月25日又向胡金根支付购房款30000元，再加上2008年9月21日向胡金根支付的定金5000元，赵海峰共向胡金根支付购房款135000元整，履行了合同的义务。胡金根在合同签订后，也将怡心街31号3栋502室交付给赵海峰使用。2010年，赵海峰、马笑月对房屋进行了装修，并搬进居住至今。
怡心街31号3栋楼共8层14套，建筑面积2400.62平方米。2007年4月18日在分宜县房地产管理局办理了房屋所有权登记，证号为分城房权证（2007）字第0702**号，房屋所有权人为胡金根，共有人为胡欧、胡亮。土地证号为2006—1317、13**号，权属性质为国用（划拨土地）。2010年8月15日，胡金根因病去世。怡心街31号3栋楼14套房屋进行了分割。张秀平分得10套房（包括诉争房屋），其余胡亮、胡欧、胡芙、胡蓉各分得1套，2011年6月15日进行了房屋过户登记，诉争房屋的证号为钤房权证分宜字第00113**号，房屋所有权人为张秀平，建筑面积142.01平方米。
另查明，2004年12月5日，胡亮与案外人袁玉平签订《购买房屋合同书》，将同栋楼房的501室卖给袁玉平。2006年，胡金根、胡亮将同栋楼房的601室出卖给案外人黄秋萍。2007年1月11日，胡金根与案外人欧阳伟签订《房屋买卖合同》，将同栋楼房的701室出卖给欧阳伟。2011年，胡欧为袁玉平、黄秋萍、欧阳伟、赵海峰家统一办理了水电分户手续。至今袁玉平、黄秋萍、欧阳伟均未办理房屋过户登记。
一审法院认为：本案属房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点为：赵海峰与胡金根签订的房屋买卖合同是否有效。诉争房屋买卖时，房屋的登记权利人为胡金根、胡欧、胡亮，张秀平为事实上的权利人。房屋买卖合同是2009年1月20日在胡金根家签订的，当时张秀平在场，且未提出异议。尽管张秀平未在合同上签名，但赵海峰完全有理由相信出卖房屋是胡金根、张秀平夫妇的共同意思表示。张秀平有关其不同意的抗辩意见有违诚实信用原则，不予采信。
胡金根、张秀平与胡亮、胡欧系父（母）子关系，平时房屋由胡金根管理，且房屋买卖合同在胡金根家里签订，赵海峰购买胡金根家房屋前，胡金根就已先后卖出了三套房给案外人袁玉平、黄秋萍、欧阳伟，卖房给袁玉平、欧阳伟的交易习惯都是一人代签合同（有的是胡亮代签，有的是胡金根代签），故赵海峰有理由相信胡金根、张秀平夫妇可以代表家庭出卖房屋。赵海峰、马笑月提出胡金根构成表见代理的意见，予以支持。且本案房屋买卖合同签订于四年前，赵海峰、马笑月支付了合理对价且已占有、使用诉争房屋长达四年多时间。在此期间，胡亮、胡欧知道或应当知道诉争房屋已出售，却从未提出异议，故应视为其同意房屋买卖。况且证人袁玉平、欧阳伟在法庭上证实他们都曾找过胡亮要求办房产证，胡亮均称等再卖些房子一起办，证明家庭卖房是胡亮的真实意思表示。
胡亮辩称其在上海务工，对房屋买卖不知情。一审法院认为，胡亮尽管在外务工，但每年都会回家探望父母。在长达四年的时间里，胡亮对父母家楼上的502室已经装修且有人居住的事实不知情不符合常理。且现在的通讯发达，仅凭在外务工不能证明对房屋买卖不知情。故胡亮的上述辩解，不予采纳。胡欧提出其对房屋买卖不知情且不同意，亦与事实不符。胡欧房屋买卖前后经常在父母家，对楼上的502室搞装修、有人居住的事实应当知道。证人袁玉平、黄秋萍均证实2011年四户购房户家的水电分户都是胡欧统一去办理的，胡欧以自己的行为表明其同意了房屋买卖。故胡欧提出其对房屋买卖不知情且不同意有违诚实信用原则，不予采纳。况且，胡金根去世后，诉争房屋已过户至张秀平名下，胡亮、胡欧不属诉争房屋的权利人或共有权人，无权对该房屋主张权利。
胡芙、胡蓉既非房屋买卖时诉争房屋的登记权利人，也无证据证明其是事实上的权利人。胡金根去世后房屋进行了继承分割，胡芙、胡蓉也非诉争房屋的权利共有人，故胡芙、胡蓉不是本案适格被告，赵海峰、马笑月要求胡芙、胡蓉履行合同义务不予支持。
综上，赵海峰与胡金根签订的房屋买卖合同，是赵海峰、马笑月与胡金根、张秀平、胡亮、胡欧的真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，合法有效，双方均应遵守合同约定，履行合同义务。张秀平、胡亮、胡欧不仅未按合同约定办理房屋过户、交付地下室，反而将房屋过户到张秀平名下，已构成违约，应承担违约责任。但根据本案的客观情况以及赵海峰、马笑月的损失，赵海峰、马笑月要求张秀平等按购房交付价135000元的日千分之一承担违约金过高，应予调整，按2013年中国人民银行同期贷款基准利率计算较为合理，从2013年1月20日计算至起诉日2013年10月8日止，共258天，赵海峰、马笑月主张计算250天应予准许，故违约金为135000元×年利率6%÷365天×250天=5547.95元，应由张秀平、胡亮、胡欧三人共同承担。
关于赵海峰、马笑月要求张秀平等办理房屋所有权证及土地使用证过户问题。因本案的诉争房屋在胡金根去世后由张秀平继承和分得，且在分宜县房产局办理了房屋过户手续，物权人为张秀平。因此张秀平应协助赵海峰、马笑月办理房屋过户手续。胡亮、胡欧现在并非诉争房屋的权利人，要求胡亮、胡欧协助赵海峰、马笑月办理房屋过户手续已无实质意义。关于土地使用权过户问题。因涉案房屋所占土地为划拨土地，划拨土地过户涉及相关人民政府的审批，属于行政管理范畴，不属于人民法院主管范围。故赵海峰、马笑月要求张秀平等办理土地使用权过户，一审法院不予支持。
关于赵海峰、马笑月要求张秀平等从地下室中补足短少的套内面积7.99平方米，地下室变更为13.99平方米，予以分隔后交付使用的问题。尽管房屋买卖合同的第一条约定了甲方（出卖方）出售给乙方（买方）的房屋建筑面积为150平方米，但合同的第二条又约定房屋的价格按实际建筑面积计算，房屋总金额为155000元。由此可见，双方并未约定单价，仅约定总价款，应属按套计价，而非按面积计价。故赵海峰、马笑月认为房屋套内面积短少了7.99平方米的意见系对房屋买卖合同的片面理解，其要求在地下室补足短少的套内面积7.99平方米，不予支持。但要求张秀平、胡亮、胡欧将地下室分隔6平方米交付其使用符合合同约定，应予支持。另外，赵海峰、马笑月欠张秀平、胡亮、胡欧的购房款20000元，在张秀平、胡亮、胡欧全面履行了判决后，应予支付。
因一审反诉被告赵海峰与胡金根签订的房屋买卖合同合法有效，故反诉原告张秀平、胡亮、胡欧等全部反诉请求均不能成立，应予驳回。依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第六十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条之规定，判决：一、赵海峰与胡金根生前签订的《房屋买卖合同》有效；二、张秀平应在本判决生效后十日内将钤房权证分宜字第00113**号房屋过户登记至赵海峰、马笑月名下；三、张秀平、胡亮、胡欧在本判决生效后二十日内分隔6平方米地下室交付原告（反诉被告）赵海峰、马笑月使用；四、张秀平、胡亮、胡欧在本判决生效后十日内向赵海峰、马笑月支付违约金5547.95元；五、驳回赵海峰、马笑月的其他诉讼请求；六、驳回张秀平、胡亮、胡欧、胡芙、胡蓉的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本诉案件受理费844元，由赵海峰、马笑月承担150元，张秀平、胡亮、胡欧承担694元；反诉案件受理费325元，由胡亮、胡欧、胡芙、胡蓉、张秀平共同承担。
宣判后，张秀平、胡亮、胡欧不服一审判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销一审判决，改判驳回赵海峰、马笑月的一审诉讼请求。其理由主要有：1、2009年1月20日胡金根与张海峰签订的《房屋买卖合同》没有经过张秀平本人的同意，合同应属无效，一审法院法院认定张秀平在场，且未提出异议，没有任何证据证明。2、本案诉争的房屋是胡金根与其儿子胡亮、胡欧共同共有，胡金根与赵海峰签订的《房屋买卖合同》未经过胡亮、胡欧的同意，胡亮、胡欧未在该合同上签字，合同应属无效，一审法院推定胡亮、胡欧知道或应当知道诉争房屋已出售，也没有相关证据证实。
针对张秀平、胡亮、胡欧的上诉请求，赵海峰、马笑月辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。
二审中，赵海峰、马笑月提交了一份自来水开户、分户材料复印件一份，拟证明赵海峰、马笑月购买的房屋自来水分户是由胡欧亲自到自来水公司办理，与一审中证人袁玉平、黄秋萍的证言相互印证。张秀平、胡亮、胡欧认为该证据材料没有原件，无法核对材料上关于胡欧签字的真实性。本院认为，该证据材料虽然为复印件，但与一审中证人袁玉平、黄秋萍的证言能相互印证，能证实赵海峰、马笑月购买的房屋自来水开户、分户手续是由胡欧办理的事实，该事实已由一审法院认定，本院予以确认。
二审查明事实与一审查明一致。
本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。根据双方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：赵海峰与胡金根签订的《房屋买卖合同》效力如何认定？首先，关于张秀平主张其未在合同上签字，不同意胡金根出售诉争房屋，合同应属无效，一审法院法院认定“张秀平在场，且未提出异议”没有证据证明的问题。本院认为，一审法院的庭审笔录记载张秀平、胡亮、胡欧及其一审代理人均未对赵海峰、马笑月主张合同签订时张秀平在场的事实予以否认，结合该合同签订地点在胡金根家中的事实，一审法院认定“赵海峰与胡金根签订合同时张秀平在场，未提出异议”并无不当，本院予以确认。因合同签订的地点在胡金根家中，且张秀平在场未提出异议，故赵海峰有理由相信出售房屋是胡金根与张秀平的共同意思表示，张秀平的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。其次，关于胡亮、胡欧主张其未在合同上签字，合同应属无效，一审法院推定胡亮、胡欧知道或应当知道诉争房屋已出售没有证据证实的问题。本院认为，一审证人袁玉平、黄秋萍的证言均证实胡亮已允诺再卖出部分房屋，将一起为其办理房产证；2011年，胡欧为赵海峰、马笑月购买的房屋办理了自来水分户手续。由此可见，胡亮、胡欧对胡金根出售诉争房屋的行为均是明知的，且胡亮、胡欧的上述行为应当视为其对胡金根出售诉争房屋的行为表示同意，因此，胡亮、胡欧的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费844元，由上诉人张秀平、胡亮、胡欧承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 艾力钊
审 判 员 赵素萍
代理审判员 熊 剑
二〇一四年五月十五日
书 记 员 袁 文