安徽省安庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖08民终671号
上诉人（原审原告）：张艳林，男，1980年11月13日生，汉族，经商，住安徽省宿松县。
委托诉讼代理人：邓立岗，安徽文征律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：安徽龙鼎置业投资有限公司，住所地安徽省宿松县孚玉镇宿松路164-3号。
法定代表人：齐龙华，该公司董事长。
委托诉讼代理人：吴爱成，该公司工作人员。
上诉人张艳林因与被上诉人安徽龙鼎置业投资有限公司（以下简称龙鼎公司）合同纠纷一案，不服安徽省宿松县人民皖08**民初2057号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张艳林、委托诉讼代理人邓立岗，被上诉人龙鼎公司的委托诉讼代理人吴爱成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张艳林上诉请求：一、本案车库属建筑物区分所有权的共有部分，应当随建筑物专有部分所有权的转移，归全体业主所有，被上诉人无权处分。1.依据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，涉案车库不属于建筑物区分所有权的专有部分，而属于共有部分，应当随建筑物专有部分所有权的转移，归全体业主所有，被上诉人无权处分。2.依据《物权法》第六条、第九条规定，涉案车库不能办理产权登记，不能成为具有独立产权的物业，被上诉人没有所有权，无权买卖。3.依据《物权法》第七十三条规定，车库属于公共场所、公用设施，应属于业主共有。4.车库的投资同整个综合楼一起，分摊到每个单元，被上诉人房屋出售后，已经有了收益。一审判决认定：“龙鼎公司作为投资兴建涉案地下车库的开发商，对涉案地下车库享有专有使用权，龙鼎公司有权将该地下车库出租、出卖于他人。”错误。二、一审认定上诉人张艳林在购买车库五年后才以车库设计和管理不当，下雨水淹而要求解除合同与事实不符，上诉人于2012年购买车库，2013年车库被水淹、车辆受损后，就一直未使用车库，且一直找被上诉人要求退回车库预付款。此有车库被淹照片、视频、新闻报道、微信记录等证据予以证明。三、一审认定上诉人未履行通知义务与事实不符。在车库被淹后，上诉人及时通知了被上诉人，并明确告知不要车库，要求退回车库预付款，被上诉人拒不退款，上诉人才提起诉讼。综上，一审判决认定事实、适用法律错误，要求二审法院依法改判，支持上诉人的诉讼请求。
龙鼎公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
张艳林向一审法院起诉请求：1、判令解除张艳林与龙鼎公司于2012年2月口头订立的购买车库合同；2、判令龙鼎公司立即向张艳林返还3万元的车库款。
一审法院认定：龙鼎公司于2007年5月开发“宿松县红府购物广场综合楼”工程，建设工程规划许可建设地下车库，2009年9月竣工，地下车库没有纳入地上六层建筑面积的分摊。2010年2月，张艳林与龙鼎公司签订《商品房买卖合同》，约定张艳林购买宿松县红府购物广场综合楼B幢4单元702室，并于2010年12月登记颁发房地产证，登记面积为92.3㎡，其中公摊面积8.75㎡。2017年5月19日登记颁发土地使用证，登记面积为20.18㎡，其中分摊面积20.18㎡。2012年2月，龙鼎公司将该楼地下7号车库卖给张艳林，并口头约定车库总价款6.8万元。2012年2月2日张艳林预交2万元，2013年2月6日又交付1万元。后因该地下车库数次被雨水浸淹，张艳林认为龙鼎公司无权出卖地下车库，且不能实现合同目的，遂起诉来院，请求判准所请。
另查，宿松县房地产管理局测绘队于2017年11月16日出具“红府广场初始登记及分户面积说明”和“红府广场测面积说明”各一份，说明地下车库没有纳入地上六层建筑面积的分摊。
一审法院认为，我国法律并没有规定开发商要将地下车库无偿交给业主使用。地下车库和房屋的关系不同于水电和单元房屋、电梯和高层建筑的关系。地下车库并非房屋必须要配备的设施，它与单元房屋是主次关系，不是主物与从物关系，系相对独立的建筑物，它可以独立使用而不失使用价值。因此，只要在房屋买卖合同中没有特别约定，则不存在从物随主物一并买卖转让的说法。本案中，龙鼎公司与张艳林签订的《商品房买卖合同》未约定龙鼎公司要向张艳林无偿提供地下车库，再者涉案地下车库非人防工程，在计算公摊面积时也没有把地下车库的建筑面积计算在内。张艳林未能举证证明涉案地下车库系“宿松县红府购物广场综合楼”业主依法享有所有权或者使用权的物业共用部位、共用设施设备。因此，龙鼎公司作为投资兴建涉案地下车库的开发商，对涉案地下车库享有专有使用权，龙鼎公司有权将该地下车库出租、出卖与他人。张艳林诉称涉案地下车库属于整个小区的组成部分，依法属于小区全体业主所有，龙鼎公司无权买卖，无法律和事实依据，对其该项诉称不予采信。涉案合同系张艳林与龙鼎公司真实意思的表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，应确认张艳林与龙鼎公司口头达成的地下车库买卖合同合法有效。龙鼎公司已向张艳林交付了车库，龙鼎公司履行了合同义务。涉案地下车库于2009年9月竣工，张艳林于2010年2月与龙鼎公司签订《商品房买卖合同》，2012年2月与龙鼎公司口头达成的地下车库买卖合同，时隔二年，张艳林对该地下车库的状况及周边环境应有所了解，现张艳林在使用该车库五年之久后又以该车库设计和管理不当，下雨就被水淹，存在严重瑕疵，致不能实现合同目的，而要求解除合同，于理不合。再者，无证据证明张艳林已根据《中国人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定履行了通知对方的义务，故对其解除合同、由龙鼎公司返还3万元购买车库款的诉讼请求，依法不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条一款、第九十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告张艳林的诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。一审中，张艳林所举证据有：1.张艳林身份证复印件；2.龙鼎公司私营企业基本注册信息；3.龙鼎公司车库款收据；4.2014年、2015年、2016年、2017年红府广场业主会微信聊天记录和历年车库被水淹的照片；5.安徽卫视公共频道新闻第一线报道；6.房屋买卖合同。龙鼎公司所举证据有：1.营业执照、法人证明；2.松住建函[2015]135号、（2017）8号函；3.初始登记面积说明。
上述证据经庭审举证、质证，龙鼎公司对张艳林所举证据1、2、3、6证据的真实性、合法性、关联性无异议，对证据4、5中的真实性有异议，认为证据5与本案不具有关联性，对此，龙鼎公司虽对张艳林所举证据4、5提出异议，但其既未提出反驳证据，异议理由本身亦不能成立，张艳林所举证据本身真实，合法，与本案具有关联性，可予采信。张艳林对龙鼎公司所举证据无异议，可予采信。
根据采信证据，并结合当事人庭审诉辩意见，二审对一审查明的事实予以确认。
二审另查明，张艳林购买涉案车库后，因下雨被淹，多次找龙鼎公司表明不要车库，要求退回车库款未果。
本院认为，张艳林与龙鼎公司于2012年2月口头达成的购买涉案车库的合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。本案的争议焦点为：1、涉案地下车库是否属于业主共有部分，龙鼎公司是否有权处分该地下车库？2、张艳林与龙鼎公司订立的车库买卖合同能否依法解除？围绕争议焦点，分析评判如下：
关于涉案地下车库是否属于业主共有部分，龙鼎公司是否有权处分该地下车库的问题。根据法律规定，属于业主共有的财产，应是那些不可分割、不宜也不可能归任何业主专有的财产，如电梯等公用设施、绿地等公用场所。根据《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有；第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位属于业主共有。经查，本案争议车库属于地下车库，而非地上车位，地下车库面积未参与该小区业主分摊的国有土地使用面积，且其结构和利用上具有一定的独立性，依据前述法律规定，不属于业主共用建筑面积，即依法不属于业主共有部分。张艳林上诉提出涉案车库属于业主共有部分的理由属于对法律的不正确理解，对此上诉理由不能成立。另龙鼎公司系地下车库的建设方，地下车库依法经行政职能部门批准建设，未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法建筑；又因该地下车库不属于人防工程，故龙鼎公司依法对争议车库有权决定出售、附赠或出租等处分方式。张艳林上诉提出龙鼎公司无权处分争议车库的理由不能成立。
关于张艳林与龙鼎公司订立的车库买卖合同能否依法解除的问题。龙鼎公司依法享有对争议车库的处分权。张艳林与龙鼎公司口头达成的买卖地下车库的协议，系双方当事人真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立合同法律关系，双方均应按合同约定履行义务。现张艳林为购买车库已预交3万元，龙鼎公司亦已实际交付争议车库。期间，张艳林曾因车库被雨水所淹而要求龙鼎公司赔偿损失和退回购买车库款，但考虑到涉案合同内容已大部分履行；张艳林从购买商品房到购买商品房地下车库，时隔两年，其理应对购买的地下车库周边环境有所了解；另争议车库下雨被水淹虽事实存在，但对车库的使用功能并未构成根本阻却，合同目的能大部分实现。现张艳林系在使用该车库五年后提出解除合同，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，不属于合同目的不能实现的情形，不符合合同的法定解除情形，依法不予支持。上诉人对此上诉理由亦不能成立。另，龙鼎公司作为争议车库的开发商，在其建设的地下车库符合规范设计要求的前提下，有义务就地下车库被雨水所淹一事，及时向相关部门反应、沟通、协调解决此问题。
综上所述，张艳林的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费550元，由上诉人张艳林负担。
本判决为终审判决。
审判长 陆 舫
审判员 董华敏
审判员 陈澜竞
二〇一八年四月九日
书记员 毕雅茹
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。