河南省舞钢市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫0481民初2520号
原告舞钢市如春物业服务有限公司，住所地为舞钢市平顶山市舞钢市龙湖佳苑小区15号楼一楼东户。
法定代表人：李小方。
委托代理人张春华，女，1955年9月7日出生，汉族，住河南省舞钢市。
委托代理人杨秋琴，女1957年6月8日出生，汉族，住河南省舞钢市。
被告周某，男，1982年11月12日出生，住河南省舞钢市。
原告舞钢市如春物业服务有限公司（以下简称如春物业公司）诉被告周某物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月17日受理。依法适用小额诉裁程序，于2016年10月27日公开开庭进行了审理。原告如春物业公司委托代理人张春华、杨秋琴、被告周某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告如春物业公司诉称：原告为舞钢市龙湖佳苑小区的物业公司，为小区业主提供物业服务，同时是该小区的供暖经营单位，按照2012年11月27日《平顶山市城市供热管理办法》第六章第三十八条、《城市供热价格管理暂行办法》（发改价格（2007）1195号）第三章第十五条相关规定，原告从2014年12月1日多次向被告通知收取2014年基本热费390元（被告住宅面积111.49平方米×基本热价3.5元／平方米·月）、2015年基本热费937元（被告住宅面积111.49平方米×基本热价2.8元／平方米·月），被告一直推脱拒不缴纳，并产生2014年117元违约金、2015年281元违约金，总计费用1725元，故诉至法院，请求判令被告立即向原告支付基本热费及违约金共计1725元，本案诉讼费用由被告承担。
被告周某辩称：不认可，买龙湖佳苑房子时，售楼人员给我们介绍说使用钢司的暖气，并且龙湖佳苑交房时间超过合同时间，龙湖佳苑属违约，并且我方也没有和原告签订供暖协议，所以不认同原告所诉。
经审理查明：原告如春物业公司为舞钢市龙湖佳苑小区的物业公司，为该小区业主提供物业服务，同时是该小区的供暖经营单位。被告周某系该小区17号楼3单元1楼西户业主，住房建筑面积：111.49平方米，其在入住时已按约缴纳了天然气接口费3260元、暖气接口费4500元、智能安防建设费1600元等相关费用，共计9600元。2014年12月1日原告开始向该小区有偿供暖前，并依据中华人民共和国发展改革委员会颁布的《城市供热价格管理暂行办法》（发改价格（2007）1195号）及2012年11月27日平顶市政府发布的《平顶山市城市供热管理办法》的规定，于2013年11月25日对各住户预留暖气接口位置采取在小区内张贴通知的方式进行通知；在2014年度首期供暖前原告曾于11月8日对各住户应缴纳采暖费用采取了在小区内、各楼栋门口张贴供暖通知及在小区内电子屏幕上宣传的方式对小区各业主进行告知，其中供暖价格内容为：“供暖价格：每平方8.5元，2015年1月1日前预缴暖气费者按8.3折（7元／平方米）收取，2015年元月1日后缴暖气费者按原价收取，并收取相应滞纳金，没交房者、交房后没装修者和不用暖气者需到物业公司备案，并按规定缴取实收费用5折（3.5元／平方米）的基本热费”；2015年度原告在供暖前于11月2日对各住户应缴纳采暖费用采取上一年度相同方式对小区各业主进行告知，其中供暖价格内容为：“供暖价格：每平方8.5元，2015年11月30日前预缴暖气费者按8.3折（7元／平方米）收取，2015年12月1日后缴暖气费者按原价收取，并收取相应滞纳金，没交房者、交房后没装修者和不用暖气者需到物业公司备案，并按规定缴纳40％的基本热费”。
另查明：中华人民共和国发展改革委员会于2007年10月1日颁布的《城市供热价格管理暂行办法》（发改价格（2007）1195号）第十五条之规定：“新建建筑要同步安装热量计量和调控装置。既有建筑具备条件的，应当进行改造，达到节能和热计量的要求，实行按两步制热价计收热费。”2012年11月27日平顶市政府发布的《平顶山市城市供热管理办法》第六章第三十八条规定：“已售出的房屋，其空闲房屋的热费由业主缴纳；未售出的房屋，其热费由房屋建设单位缴纳；串联供热系统中不用热的住户，应当在采暖期到来7个工作日前向供热收费单位提出不用热申请，经供热收费单位同意后，在供热收费单位监督下拆除散热器，并按规定缴纳基本热费”。被告周某所住房屋至今未安装散热器，且未向原告缴纳采暖费和基本热费。
上述事实，有原告提供的前期物业管理服务协议、通知、告知书、向被告的交房通知单（副联）、供暖通知及2014年度、2015年度供暖情况说明、庭审笔录等证据为证，足以认定。
本院认为：原告为被告居住的住宅提供冬季供暖服务，双方形成了事实上的供热合同关系。在2014年、2015年度采暖期内，原告为被告所住小区提供了供热服务，被告虽未在房内安装散热器，但依据2012年11月27日平顶市政府发布的《平顶山市城市供热管理办法》第六章第三十八条之规定：“已售出的房屋，其空闲房屋的热费由业主缴纳；未售出的房屋，其热费由房屋建设单位缴纳；串联供热系统中不用热的住户，应当在采暖期到来7个工作日前向供热收费单位提出不用热申请，经供热收费单位同意后，在供热收费单位监督下拆除散热器，并按规定缴纳基本热费”，被告周某应按原告要求缴纳2014年基本热费390元、2015年度基本热费937元，共计1327元；针对原告主张被告应承担2014年违约金117元，2015年违约金281元，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益综合因素，根据公平原则和城市信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失百分之三十的，一般可以认定为合同法的一百一十四条第二条规定的“过分高于造成的损失”。故该案原告主张被告应承担的违约金不能超过基本热费1327元的30％，应为398元（即1327元×30％=398元），符合法律规定，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百八十二、第一百八十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释第二十九条、《城市供热价格管理暂行办法》（发改价格（2007）1195号）第十五条、《平顶山市城市供热管理办法》第六章第三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条之规定，判决如下：
被告周某应于本判决生效之日起10日内向原告舞钢市如春物业服务有限公司缴纳基本热费1327元，承担违约金398元。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元，由被告周某负担。
本判决为终审判决。
审判员 闫宏伟
二〇一六年十月二十八日
书记员 张世豪
附相关法律条款：
《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百八十二条用电人应当按照国家有关规定和当事人的约定及时交付电费。用电人逾期不交付电费的，应当按照约定支付违约金。经催告用电人在合理期限内仍不交付电费和违约金的，供电人可以按照国家规定的程序中止供电。
第一百八十四条供用水、供用气、供用热力合同，参照供用电合同的有关规定。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益综合因素，根据公平原则和城市信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失百分之三十的，一般可以认定为合同法的一百一十四条第二条规定的“过分高于造成的损失”。
《城市供热价格管理暂行办法》（发改价格（2007）1195号）
新建建筑要同步安装热量计量和调控装置。既有建筑具备条件的，应当进行改造，达到节能和热计量的要求，实行按两步制热价计收热费。
《平顶山市城市供热管理办法》
第六章第三十八条已售出的房屋，其空闲房屋的热费由业主缴纳；未售出的房屋，其热费由房屋建设单位缴纳；串联供热系统中不用热的住户，应当在采暖期到来7个工作日前向供热收费单位提出不用热申请，经供热收费单位同意后，在供热收费单位监督下拆除散热器，并按规定缴纳基本热费。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。