重庆市江北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江法民初字第00899号
原告：重庆南方物业管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区歇台子科园四路195号，组织机构代码：20281326-1。
法定代表人：冉娅玲，董事长。
委托代理人：钟燕，女，1974年7月14日生，汉族，住重庆市沙坪坝区。
被告：蒋加珍，女，1966年12月2日生，汉族，住四川省岳池县。
原告重庆南方物业管理有限公司与被告蒋加珍物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员顾鲁晓独任审判，公开开庭进行了审理。原告重庆南方物业管理有限公司的委托代理人钟燕，被告蒋加珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告重庆南方物业管理有限公司诉称，被告系某房屋的业主。原告与重庆南方集团有限公司于2002年2月25日签订了《前期物业管理合同》，从某小区竣工交付起对该小区实施物业服务。2010年6月7日，原告与某小区业主委员会签订了《某小区物业服务合同》。原告按照前述两份合同约定履行了自己的义务，按照合同约定的物业服务收费标准收费。被告在享受原告物业服务的情况下，从2009年5月起一直拖欠物业服务费，原告多次催收未果，截止2013年12月被告已经累计拖欠原告物业服务费8597.20元，严重侵害了原告的合法权益。原告履行了物业服务，被告享受了原告的物业服务，被告就应当履行其交费义务。为维护原告的合法权益，原告现诉讼至法院，请求法院判决：一、被告向原告支付拖欠的2009年5月1日至2013年12月31日的物业服务费共计8597.20元；二、被告支付迟延交纳物业服务费的违约金至实际交费之日为止（违约金按拖欠的物业服务费每日千分之三的标准计算，每月物业服务费的违约金从次月开始计算）；三、本案诉讼费由被告承担。
被告蒋加珍辩称，原告所述事实基本属实。被告拖欠物业服务费是不对，但拖欠也是有原因的：第一，小区旁边修建轻轨放炮，被告的房屋因此受损开裂，但原告并未给被告解决，这是主要问题。第二，小区的相关收入、赔偿款应当予以公布。第三，小区的环境太差，公共设施如摄像头没有，小区业主吃的是消防水。第四，保安将被告停放在小区公共场地上的车辆划破；第五，不同意原告的违约金诉讼请求，被告不可能支付违约金；即使存在违约金，则该违约金的计算标准也太高。
经审理查明，2002年2月25日，开发商重庆南方集团有限公司与原告签订《前期物业管理合同》，该合同约定，根据有关法律法规，在自愿、平等协商一致的基础上，重庆南方集团有限公司将南方上格林委托于原告实行物业管理。委托管理事项中，合同第四条约定，房屋建筑共同部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等。合同第五条约定，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。包括：共用的上下水管、落水管、烟囱、共用照明、天线、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯。合同第六条约定，市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、井、停车场。合同第七条约定，公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。合同第八条约定，附属配套建筑和设施的维护、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所。合同第九条约定，公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运。合同第十条约定，交通与车辆停放秩序的管理。本物业区域内的业主和物业使用人在本物业区域的公共场地停车，车位使用人应与原告签订专项合同。原告可利用本物业区域的公共场所，进行经营在取得停车服务许可证后，对外开展停车服务。合同第十一条约定，维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤。前款约定的事项不含业主、非业主使用人的人身、财产保险和财产保管责任。双方另行签订人身、财产保险和财产保管专项合同的，以专项合同的约定执行。合同第十二条约定，管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。合同第十八条约定，委托管理期限为签约之日起至小区业主委员会成立之日止。合同第二十条第8款约定，原告每六个月向全体业主和物业使用人公布一次物业服务费用收支账目。合同第二十一条约定，原告须按下列约定，实现服务目标。1、房屋外观：统一、整齐、清洁、无违章搭建；2、设备运行：正常，故障停运每月不超过2起；3、房屋及设施、设备的维修、养护：及时、无跑、冒、滴、漏现象；4、公共环境：清洁、统一、保洁率95％以上；5、绿化：养护良好，无枯萎死亡之现象；6、交通秩序：维护良好，无违章停放，出入有序；7、保安：门岗24小时值班，定时巡逻，各种刑事案件发生率低于1.5‰；8、急修：30分钟内赶至现场，30分钟内解决，最长不超过48小时；小修：30分钟以内解决，最长不超过4小时；9、业主和物业使用人对原告的满意率达到90％。合同第二十二条物业服务费约定，1、本物业的管理费由业主按月交纳，业主应于每月月底前交清当月物业服务费；物业服务费的标准业主与重庆南方集团有限公司有约定的，从其约定；没有约定的，住宅由原告按建筑面积每月每平方米1.20元向业主或物业使用人收取。2、物业服务费标准的调整，按重庆市物价局相关文件调整。合同第二十六条约定，房屋共用部位、共用设施设备、公共设施的维修、养护、大中修、更新费用承担：（1）保修期内属保修范围的由重庆南方集团有限公司承担；（2）不属保修范围的由业主或全体使用人按建筑面积承担。合同第三十八条约定，本合同自重庆南方集团有限公司与原告签字（盖章）之日起生效。
2010年6月7日，重庆市江北区某小区业主委员会与原告签订《某小区物业服务合同》，该合同第一条约定，物业基本情况，物业名称：某小区，物业类型：住宅小区，坐落位置：江北区桥北苑，占地面积：228667.81平方米，建筑面积：435602.33平方米。合同第三条约定，重庆市江北区某小区业主委员会提供的物业服务的主要内容为：1、物业共用部分的日常维修、养护和管理。物业共用部分具体包括：房屋的承重结构（包括：基础、承重墙体、梁柱、楼盖等），费承重结构的分户墙外墙面，屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、电梯井、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置、楼梯栏杆等。2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。具体包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明、天线、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯。3、市政共用设施（不属市政部门管理的）和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯等。4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。5、附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所等。6、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通。7、交通秩序与车辆停放的管理。8、协助做好物业管理区域内的安全防范工作。9、物业档案资料管理。10、物业项目使用专项维修资金的预算和计划。11、装修管理，监督并协助有关部门制止和撤除违章乱搭乱建。合同第五条约定，原告提供的物业服务应达到约定的标准（具体服务标准见附件一）。合同第六条约定，本物业管理区域的物业服务收费选择包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润）方式：根据本物业管理区域的实际情况和重庆市物业服务收费指导价格确定的原则，双方约定物业服务费用按月收取，标准维持原来收费标准不变，分类标准如下（按建筑面积计算）：（1）住宅：蓝天苑1.40元／月·平方米，其他组团1.20元／月·平方米。业主向原告按约定的标准交纳物业服务费，原告按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由原告享有或承担。合同第七条约定，业主应于购房合同约定的交房之日起交纳物业服务费用。已纳入管理服务范围的，开发建设单位未出售或未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳；业主的空置房，其物业服务费用由业主按全额交纳。物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月5-15日内履行交纳义务。合同第十八条约定，本合同期限为三年，自2010年6月1日起至2013年6月1日止。合同期届满前三个月内，重庆市江北区某小区业主委员会作出续聘或选聘的决定，在重庆市江北区某小区业主委员会与续聘或者选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。合同第二十一条约定，原告因管理不善造成房屋建筑质量、设施设备质量损害，达不到使用功能和造成重大事故的，由原告承担相应责任。合同第二十五条约定，业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，从逾期之日起每日以应交费用千分之三的标准向原告支付违约金。合同第三十一条约定，本合同之附件均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。
合同附件一为物业管理服务标准，该标准表明，（二）房屋管理中约定，1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。2、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况。需要维修，属于小修范围的，及时组织修复。属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。3、每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。6、小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标志。（三）共用设施设备维修养护，1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。2、建立共用设施设备档案（设备台账），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备正常。4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更行改造。5、载人电梯24小时正常运行。6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。7、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。8、小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐、规范。9、路灯、楼道灯完好率不低于95％。10、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。（五）保洁服务，1、高层按层、多层按幢设置垃圾桶，每日清运2次。垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。2、合理设置果壳箱或者垃圾桶，每日清运2次。3、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次。电梯厅、楼道每日清扫2次，每周拖洗1次；一层共用大厅每日拖洗1次；楼梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁1次。及时清除道路积水、积雪。4、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。5、二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。6、根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。
2008年被告购买了某房屋，购买后被告即入住。庭审中，原、被告均认可被告未交纳物业服务费的期间为2009年5月1日至2013年12月31日。合同虽然约定每月每平方米1.20元的物业服务费标准，但原、被告均认可的物业服务费标准为：2013年之前为每月每平方米1.00元，被告应交纳的物业服务费为147.20元；2013年1月1日开始调整为每月每平方米1.20元，被告应交纳的物业服务费为176.70元。原告从2002年开始一直持续为某小区进行物业服务至今。
在本案审理过程中，原告自愿撤回要求被告支付违约金的诉讼请求，该行为系其处分诉讼权利的行为，符合法律规定，故本院予以准许。
上述事实，有《前期物业管理合同》、《某小区物业服务合同》（包括附件）、重庆市物价局文件、律师函、照片、审计报告及当事人的陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。
本院认为，开发商重庆南方集团有限公司与原告签订的《前期物业管理合同》、重庆市江北区某小区业主委员会与原告签订的《某小区物业服务合同》均系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《物业管理条例》的相关规定，《前期物业管理合同》和《某小区物业服务合同》对业主具有约束力。据此，《前期物业管理合同》和《某小区物业服务合同》对原、被告亦发生法律效力。
关于被告辩称的意见，本院认为，第一，从本案的物业服务合同中可见，关于房屋问题，原告仅负责对小区房屋的公共部位进行巡查、维修和养护等，而被告所提其房屋开裂系其专有部分的房屋问题，所以不属于原告物业服务的范围，对被告的该项抗辩意见，本院不予采纳。第二，被告辩称自己的车辆遭保安剐蹭导致财产损失的问题，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告并未举示证据证明其车辆剐蹭等相关事实，故被告对此应当承担举证不能的责任，对被告的该辩称意见，本院不予采信。第三，关于被告要求公布原告相关款项的问题，本院认为，该辩称意见属于另一法律关系，如原告认为有必要及合法依据，可另觅途径进行合法救济。第四，关于原告物业服务不到位的问题，被告举示照片予以证明，本院认为，被告举示的证据所反映的情况并不能证明是原告的行为直接导致，亦不能证明原告完全不履行物业服务或履行服务存在重大瑕疵，故对于被告主张原告的服务不符合要求和标准的辩解理由，本院不予采信。
原告履行了物业服务合同的义务，根据《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。据此，被告应当按照该合同约定的物业服务费的标准交纳物业服务费用，本案中，原、被告认可的物业服务费标准为：2013年之前为每月每平方米1.00元，被告应交纳的物业服务费为147.20元；2013年1月1日开始调整为每月每平方米1.20元，被告应交纳的物业服务费为176.70元。故2009年5月1日至2013年12月31日期间，被告应当交纳的物业服务费共计8597.20元。
综上，根据《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：
本判决生效之日起五日内，被告蒋加珍向原告重庆南方物业管理有限公司支付2009年5月1日至2013年12月31日期间的物业服务费8597.20元。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，减半收取25元由蒋加珍负担。前述受理费已由重庆南方物业管理有限公司向本院预交，蒋加珍在履行上述义务时一并向重庆南方物业管理有限公司支付本案受理费，本院不作清退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
代理审判员 顾鲁晓
二〇一四年五月七日
书 记 员 杨凌燕