北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终1886号
上诉人（原审被告、反诉原告）：刘琴，女，1979年10月12日出生。
上诉人（原审被告、反诉原告）：毛海生，男，1977年9月22日出生。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘亚丹，女，1988年2月8日出生。
委托诉讼代理人：陈玉坤，北京市天元律师事务所律师。
上诉人刘琴、毛海生因与被上诉人刘亚丹房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初50192号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年2月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘琴、毛海生，被上诉人刘亚丹及其委托诉讼代理人陈玉坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘琴、毛海生上诉请求：撤销原判第一项、第二项、第三项、第五项，改判被上诉人支付逾期迁出户口违约金355790元，上诉人逾期交付房屋违约金16200元，被上诉人返还上诉人不当得利4064元，并驳回被上诉人的原审诉讼请求。事实和理由：1、对方违反合同约定，违约出租，不满足交易条件。2、对方存在迟延交房、延期迁出户口的违约行为。
刘亚丹辩称，签订合同之前，我明确告知对方房屋已经出租；物业交割前，租金应当由我方收取。不存在迟延交房的行为。
刘亚丹向一审法院起诉请求：1、请求判令刘琴、毛海生支付剩余房屋价款368525元；2、请求判令刘琴、毛海生赔偿资金占用损失，按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清之日止，暂计至2017年9月18日，共计1801.84元；3、请求判令刘琴、毛海生支付违约金，即以房屋总价款640万元为本金，自2017年6月1日起算，按照日万分之五的比率计算至实际付清之日止，暂计至2017年9月18日，共计352000元；4、请求判令刘琴、毛海生承担原告为本案支出的律师费21200元;5、刘琴、毛海生承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2017年2月16日，刘亚丹（出卖人）与刘琴（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：出售人所售房屋位于海淀区203（以下简称203房屋），建筑面积61.50平方米，出卖人未将该房屋出租；该房屋成交价467万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设备等作价173万元，买受人拟贷款金额233万元；出卖人应当在该房屋所有权转移之日起60日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金，逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。同日，刘亚丹（甲方）与毛海生、刘琴（乙方）签订《补充协议》，约定：乙方于2017年2月16日当日将第一笔定金10万元以自行划转方式支付甲方；乙方于2017年2月25日之前将第二笔定金80万元以理房通的方式支付甲方；乙方于缴税过户后前3个工作日内将第一笔首付款234万元以建委监管支付的方式支付甲方；乙方于缴税过户前3个工作日内将第二笔首付款81万元以理房通支付的方式支付甲方；在缴税后15个工作日内双方应共同办理房屋所有权转移登记手续；双方应在该房屋所有权转移登记手续办理完毕后，于10个工作日内将该房屋交付给买受人，乙方留存2万元作为物业交接保证金；甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2017年4月28日，刘亚丹（甲方）与毛海生、刘琴（乙方）签订《变更协议书》，约定：买受人拟贷款金额由233万元变更为186万元；房屋交付时间变更为过完户后60个自然日内，若买受方筹集齐物业保证金及户口保证金，应于三个自然日前通知出卖人，出卖人应于五个工作日内配合买受方做物业交接并在收到所有物业保证金和户口保证金后将房子腾给买受方；乙方从本协议约定的购房款中留存47万元作为户口保证金，甲方迁出户口当日，由乙方自行划转至甲方。双方约定的房屋总价款640万元，毛海生、刘琴尚有368525元未支付。
2017年5月12日，毛海生、刘琴办理203房屋产权证。203房屋在2017年5月27日之前处于出租状态。刘亚丹的户口于2017年8月11日迁出。物业查验交接单显示填表日期为2017年5月31日，刘亚丹与毛海生、刘琴均在交接单上签字，但并未签署日期，双方就水电、家具、钥匙、门禁卡等事项进行交接。毛海生、刘琴主张2017年5月31日的交接单是链家公司称查水电数据，让其签字但当时其并未拿到钥匙，真正交接的时间是2017年6月11日。毛海生、刘琴就其主张向法院提交与链家公司窦某的短信记录、授权委托书、录音、承租人李某的短信证明对其主张予以佐证。与窦某的短信记录发生显示：在2017年5月25日窦某发出信息“毛哥，昨天我问业主那边了，业主说周五周六就解约完，这边跟业主确定好时间，我告诉你，到时候约定下时间做下物业交接”；在2017年5月31日窦某发出信息“毛哥，自如已经跟租户解完约了，业主这边明天下午3点以后都有时间，但是上次业主说的把空调拆走，还是坚持要。”授权委托书为2017年5月27日，田某受刘亚丹委托办理物业交接事宜。录音显示2017年6月1日，毛海生问田某“业主要将房间里的东西拉走？”田某说“属于业主的东西，合同里有。”李某的短信记录称“房屋租赁解约日期为2017年5月31日，其与毛先生实际进行物业交接的时间是2017年6月11日，毛先生与链家工作人员也于2017年6月11日当天进行了物业交接”。刘亚丹认可上述证据的真实性，但不认可证明目的。另，刘亚丹申请证人田某出庭作证，田某出庭陈述称其为刘亚丹买卖房屋的经纪人，正常房屋贷款程序一个半月之内，贷款新政出来后放款的速度可能会变慢，但其并非毛海生、刘琴的经纪人，对于他们的具体贷款流程不清楚。毛海生、刘琴对上述证言不予认可。
一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。就户口迁出问题，合同约定刘亚丹应在该房屋所有权转移之日起60日内办理户口迁出手续，无论刘亚丹是否购买新的住房，是否有落户地址，其均负有按约定期限迁出户口的义务，现刘亚丹迁出户口迟延，应向毛海生、刘琴承担违约责任。考虑到刘亚丹迁出户口并未严重迟延，亦未给毛海生、刘琴造成较大损失，法院酌情判令刘亚丹向毛海生、刘琴支付迟延迁出户口的违约金3万元。就物业交接问题，双方签署的物业交接单虽显示填表时间为2017年5月31日，但买卖双方并未签署交接时间，且根据毛海生提供的录音、短信记录显示，双方并未在2017年5月31日完成交接，最终完成物业交接的时间为2017年6月11日。毛海生于2017年5月25日提出物业交接请求，刘亚丹应在5个工作日内配合交接，现最终交接时间晚于双方约定，刘亚丹应承担物业交接迟延的违约责任。考虑到物业交接时间并未严重迟延，亦未给毛海生、刘琴造成较大损失，法院酌情判令刘亚丹支付违约金5000元。毛海生、刘琴要求刘亚丹支付房屋物业交接之前的租金收益，于法无据，法院不予支持。双方约定留存47万元房款作为户口迁出保证金，毛海生、刘琴未退还保证金系因刘亚丹存在迟延迁出户口的违约行为，并非无故恶意拖欠房屋尾款，故刘亚丹要求毛海生、刘琴支付迟延付款的违约金及资金占用损失，法院不予支持。在刘亚丹承担相应的违约责任的情况下，毛海生、刘琴应支付刘亚丹剩余房款368525元。刘亚丹要求毛海生、刘琴支付律师费，无事实依据与法律依据，法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：一、毛海生、刘琴于本判决生效后十日内支付刘亚丹剩余房屋价款368525元；二、刘亚丹于本判决生效后十日内支付毛海生、刘琴迟延迁出户口的违约金30000元；三、刘亚丹于本判决生效后十日内支付毛海生、刘琴迟延物业交接的违约金5000元；四、驳回刘亚丹的其他诉讼请求；五、驳回毛海生、刘琴的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
上述事实，有双方当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》《变更协议书》、物业查验交接单、户口本、付款凭证、证人证言、短信记录、录音、不动产登记证明等证据材料在案佐证。
本院认为，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。就户口迁出问题，合同约定刘亚丹应在该房屋所有权转移之日起60日内办理户口迁出手续，双方于2017年5月12日办理203房屋产权证，刘亚丹的户口于2017年8月11日迁出，一审法院考虑到刘亚丹迁出户口并未严重迟延，亦未给毛海生、刘琴造成较大损失，故酌情判令刘亚丹向毛海生、刘琴支付迟延迁出户口的违约金3万元，并无不当，本院予以维持。毛海生于2017年5月25日提出物业交接请求，刘亚丹应在5个工作日内配合交接，现最终交接时间为2017年6月11日，刘亚丹应承担物业交接迟延的违约责任。一审法院考虑到物业交接时间并未严重迟延，亦未给毛海生、刘琴造成较大损失，酌情判令刘亚丹支付违约金5000元，并不不当，本院予以确认。毛海生、刘琴要求刘亚丹支付双方约定的交房之日之前的租金收益，于法无据，法院不予支持。刘琴、毛海生尚欠刘亚丹剩余房款368525元，刘亚丹已经将203房屋过户并交付毛海生、刘琴，办理完毕物业交割，且将户口迁出，故原审法院判决刘琴、毛海生支付刘亚丹剩余房款，具有事实及法律依据，本院予以确认。
综上所述，毛海生、刘琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12034元，由刘琴、毛海生负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 柳适思
审 判 员 王爱红
审 判 员 赵 蕾
二〇一八年三月十二日
法官助理 王志栋
书 记 员 刘芳芳