海南省第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）琼96民终248号
上诉人（原审被告）袁贵发，男，1939年9月29日出生，汉族，现住重庆市渝北区。
上诉人（原审被告）黄兰如，女，1943年10月13日出生，汉族，现住重庆市渝北区。
以上两位上诉人的共同委托代理人韩玮，海南法立信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王淑香，女，1952年7月22日出生，汉族，吉林省通化市东昌区民主街大众委二组人。
被上诉人（原审原告）胡光鑫，男，1979年3月10日出生，汉族，吉林省通化市东昌区民主街大众委二组人。
被上诉人（原审原告）胡博，女，1988年9月23日出生，汉族，吉林省通化市东昌区民主街大众委二组人。
以上三位被上诉人的共同委托代理人吴康丽，海南凯志律师事务所律师。
上诉人袁贵发、黄兰如因与被上诉人王淑香、胡光鑫、胡博房屋买卖合同纠纷一案，不服文昌市人民法院（2015）文民初字第839号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月28日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：原告王淑香与胡可刚系夫妻关系，双方婚后生育一子一女，即原告胡光鑫、胡博。被告袁贵发与被告黄兰如系夫妻关系。2010年1月，原告王淑香与其丈夫胡可刚共同向文昌中南房地产开发有限公司购买位于海南省文昌市高隆湾“中南森海湾”项目D5-3-106号商品房一套，该房屋面积为51.76平方米，房屋总价款为人民币230785.12元。原告王淑香与其丈夫胡可刚于2010年1月4日缴清该房款及相关税费，该房产所有权登记于原告王淑香名下。2010年10月25日，原告王淑香及胡可刚（甲方）将上述涉案房产转让给被告袁贵发、黄兰如（乙方），双方于当日签订《房屋转让协议》，约定：甲方自愿将海南省文昌市高隆湾“中南森海湾”项目D5-3-106号商品房一套出让给乙方，面积51.76平方米，总价款为480000元（含甲方购房已付的税费）；甲方有义务及责任帮助乙方完成转让过户等手续，由乙方承担房屋过户的相关税费。付款方式为：一、乙方在双方签订本协议后，取得甲方购房合同书及相关票据凭证复印件后，预付房款150000元；二、乙方取得甲方购买的该房的相关资料和原始凭证后即付100000元；三、乙方将房屋过户手续全部完善后，将余款230000元付清。双方签订《房屋转让协议》后，二被告随即入住该房屋。2011年2月24日，原告王淑香将涉案房屋的原始购房合同、购房款原始发票、税费原始发票、原告王淑香及胡可刚的结婚证、户口本及六把房门钥匙交给二被告。二被告依照协议约定向原告王淑香及其丈夫支付第一期、第二期购房款共计人民币250000元。2013年4月25日，原告王淑香及胡可刚作为委托人向二被告出具委托书一份，委托事项记载：“委托人在海南文昌森海湾有住宅一套（D5-3-106号）出售，委托袁贵发办理该房出售的手续及相关事宜。”2014年11月4日，胡可刚因病去世，原告王淑香及原告胡光鑫、胡博作为胡可刚的法定继承人，依法取得涉案房屋的继承权。三原告曾多次找二被告协商办理涉案房屋过户手续及支付购房款余款的事宜，双方协商未果诉至法院。
另查，胡可刚的父亲为胡国范、母亲为李玉坤。胡国范、李玉坤均因病去世，公安机关于2011年3月22日办理了胡国范、李玉坤的死亡注销证明。
原审法院认为：本案争议的焦点是：一、原告王淑香、胡光鑫、胡博是否是本案适格的诉讼主体。二、原告王淑香及其丈夫胡可刚与被告袁贵发、黄兰如签订的《房屋转让协议》是否有效；若该合同有效，被告袁贵发、黄兰如是否应当向原告王淑香、胡光鑫、胡博支付房屋转让款余款人民币230000元，并将该涉案房产过户至二被告名下。原告王淑香与胡可刚是夫妻关系，婚后生育儿子胡光鑫及女儿胡博。胡国范为胡可刚的父亲、李玉坤为胡可刚的母亲。胡国范、李玉坤均因病去世，公安机关于2011年3月22日办理了胡国范、李玉坤的死亡注销证明。根据《中华人民共和国继承法》第五条：“继承开始后，按照法定的继承办理；……”及第十条：“遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。”的规定，胡可刚去世之后，原告王淑香作为配偶、原告胡光鑫及胡博作为子女均系法定的第一顺序继承人，故三位原告可以继承胡可刚的合法财产，包括本案涉及的履行标的物为财物的债权。故原告王淑香、胡光鑫、胡博是本案适格的诉讼主体。二被告以原告胡光鑫、胡博可能不是唯一法定继承人为由提出对该二原告诉讼主体不适格的主张，不予采纳。原告王淑香及其丈夫胡可刚与被告袁贵发、黄兰如签订的《房屋转让协议》是否有效；若该合同有效，被告袁贵发、黄兰如是否应当向原告王淑香、胡光鑫、胡博支付房屋转让款余款人民币230000元，并将该涉案房产过户至二被告名下。原告王淑香与其丈夫胡可刚共同向文昌中南房地产开发有限公司购买本案涉案房产，购房款总价款为人民币230785.12元。2010年10月25日，原告王淑香及胡可刚将该涉案房产按照人民币480000元的价格转让给被告袁贵发、黄兰如，双方于当日自愿签订了《房屋转让协议》（以下简称协议）。该协议基于原、被告双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，故该院确认该协议合法有效，故双方应当按照协议的约定全面履行自己的权利和义务。二被告辩称因涉案房产不具备交房条件双方已经解除该协议，但二被告未能提交证据予以证明，不予采纳。双方协议约定该房屋转让款的付款方式为：1、二被告在取得购房合同书及相关票据凭证复印件后支付房屋转让款人民币150000元；2、二被告在取得购买涉案房屋的相关资料和原始凭证后，支付房屋转让款人民币100000元；3、二被告在涉案房屋过户手续全部完善后，将支付剩余房屋转让款人民币230000元。协议签订后，二被告入住涉案房屋，并向原告王淑香及胡可刚支付了第一、第二笔房屋转让款共计人民币250000元。胡可刚去世后，三原告要求二被告将涉案房屋过户至二被告名下，支付房屋转让款余款人民币230000元。二被告未按约定办理涉案房屋的权属证书，并以“胡可刚同意将协议约定的房屋总价款人民币480000元降低为原始购买价款人民币230785.12元”为由拒绝向三原告支付购房款余款。庭审时，二被告提供原告王淑香及胡可刚向文昌中南房地产开发有限公司出具的书函一份，该证据内容载明原告王淑香及胡可刚向中南房地产开发有限公司表示，其二人愿意将涉案房屋按照房屋原值转让给二被告。三原告对该证据的真实性予以否认。该证据仅是原告王淑香及胡可刚出具给第三人的书函，其内容未注明“房屋原值”的金额，且该证据是原告王淑香及胡可刚对文昌中南房地产开发有限公司作出的意思表示，不是对双方签订协议的补充，对二被告没有约束力，故对二被告辩称“胡可刚同意将协议约定的房屋总价款人民币480000元降低为原始购买价款人民币230785.12元”的主张，不予采纳。三原告按照协议约定已经履行了房屋交付义务，二被告应当履行买方的付款义务。二被告辩称三原告不配合二被告办理房屋权属证书，按照协议约定二被告需在办理房屋过户手续完善后，才履行支付第三笔购房款的义务。双方协议约定二被告负责办理涉案房产权属证书，三原告负有协助义务。因二被告办理房屋权属证书需要，原告王淑香已于2011年2月24日将涉案房屋的原始购房合同、购房款原始发票、税费原始发票、原告王淑香及胡可刚的结婚证及户口本交付给二被告；2013年4月25日，原告王淑香及胡可刚作为委托人向二被告出具委托书一份，以此将“办理涉案房屋权属证书事宜”授权给二被告。三原告向二被告提供了完成转让过户所需要的手续，已经尽到协助义务。故对二被告以三原告未履行协助义务作为抗辩理由拒绝向三原告支付购房款余款的主张，缺少事实依据及法律依据，不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告袁贵发、黄兰如应当继续履行协议约定的义务，即配合原告王淑香、胡光鑫、胡博将涉案房屋所有权过户至二被告名下，并向原告王淑香、胡光鑫、胡博支付涉案房屋转让款余款人民币230000元。综上，依照《中华人民共和国继承法》第五条、第十条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、原告王淑香及胡可刚与被告袁贵发、黄兰如于2010年10月25日签订的《房屋转让协议》合法有效。二、被告袁贵发、黄兰如继续履行《房屋转让协议》义务，并限于本判决生效之日起十日内配合原告王淑香、胡光鑫、胡博将位于文昌市高隆湾“中南森海湾”项目D5-3-106号商品房过户至被告袁贵发、黄兰如的名下。三、被告袁贵发、黄兰如向原告王淑香、胡光鑫、胡博一次性支付房屋转让款余款人民币230000元，限于本判决生效之日起十日内付清。如果被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4750元，由被告袁贵发、黄兰如负担。
一审宣判后，袁贵发、黄兰如不服，向本院提起上诉称：一、本案上诉人与被上诉人对涉案房屋转让价格有变更。由于签约时王淑香、胡可刚故意隐瞒“涉案房屋并不具备办理过户的客观条件”重要事实，我方随即提出解除合同，并且准备向相关部门实名反映。王淑香、胡可刚二人则表示不再按48万元转让，同意按涉案房屋原值转让。因此，双方当事人对涉案房屋价格存在变更，一审法院未对此事实作出认定，属于事实不清。二、本案不满足要求被上诉人再次支付价款的条件，因为本案的当事人双方明确约定应先行办理完善过户手续，再行支付相应的房款，而目前涉案房屋过户手续尚未开始办理，根本不满足支付条件。一审判令判决生效后十日内即支付款项，有违双方约定。一审认定事实不清，适用法律错误，应撤销原判，按涉案房屋原值转让给方。
被上诉人王淑香、胡光鑫、胡博答辩称：一审认定事实清楚，适用法律处理正确，应予维持。
本院查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。
另外，二审还查明，2012年3月22日，王淑香已对涉案房屋在文昌市住房保障与房产管理局办理登记并取得房屋所有权证。
以上事实有双方当事人在一审中提供的证据和当事人的陈述为证，足资认定。
本院认为，被上诉人王淑香及其丈夫胡可刚与上诉人袁贵发、黄兰如签订的《房屋转让协议》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效，应受法律保护，双方应当按照协议的约定全面履行自己的权利和义务。上诉人提出涉案房屋价格存在变更，因未能提供双方签订的书面协议，其上诉理由不能成立，不予支持；另外，被上诉人已取得房屋所有权证，上诉人提出涉案房屋并不具备办理过户的客观条件，其理由不能成立，亦不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持；上诉人上诉无理，应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费4750元，全部由上诉人袁贵发、黄兰如共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 梁振文
审判员 黄声泽
审判员 白玉琳
二〇一六年三月三日
书记员 洪学雪
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
审核：梁振文撰稿：梁振文校对：洪学雪印刷：李慧玲
海南省第一中级人民法院2016年3月17日印制
（共印20份）