贵州省望谟县人民法院民 事 裁 定 书（2017）黔2326民特监3号申请人：邵正庆，男，1964年10月7日出生，布依族，贵州省望谟县人，住望谟县。被申请人：安龙县环宇小额贷款有限责任公司（以下简称：安龙环宇公司）。统一社会信用代码：91522328080662409P。地址：贵州省安龙县金荷名都。法定代表人：甘春益，系该公司经理。委托代理人：韦桥坤，贵州集法律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托代理人：吴宣灯，贵州集法律师事务所律师。代理权限：特别授权。被申请人：陶焯，女，1962年9月7日出生，汉族，贵州省望谟县人，住望谟县。本院于2017年11月15日立案受理申请人邵正庆与被申请人安龙环宇公司、陶焯申请撤销准许实现担保物权裁定一案，依法适用特别程序进行了审查。现已审查终结。原申请人安龙环宇公司向本院提出申请称：2015年6月26日，被申请人陶焯、邵正庆与申请人签订《借款抵押合同》﹙2015字0626号﹚，二被申请人向申请人借款50万元；2015年8月17日又签订《借款抵押合同》﹙2015字第0817号﹚，追加贷款50万元。两次贷款约定的月利率均为3％，两份借款合同均约定，用二被申请人所有的、××于××谟县××人民路的建筑面积为513.29平方米、占地面积为125.4平方米的房屋作抵押。2017年4月12日双方办理了房屋抵押登记，登记证号为“黔﹙2017﹚望谟县不动产证明第0000263号”。二被申请人借款后，未偿还本金，自2016年9月至2017年11月共13个月未付利息，合计未付利息42万元。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十六条“申请实现担保物权，由担保物权人以及其他有权请求实现担保物权的人依照物权法等法律，向担保财产所在地或者担保物权登记地基层人民法院提出”之规定，提出申请，准许拍卖二被申请人房屋产权证号为“望房权望复兴字第××号”的房屋，并在拍卖所得款的范围内由申请人优先受偿﹙到2017年11月止本息合计142万元﹚。被申请人陶焯、邵正庆在法定异议期限内未提出异议和提供任何证据。本院原审认为，申请人安龙环宇公司与被申请人陶焯、邵正庆签订的《借款抵押合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方依法办理了抵押登记，申请人安龙环宇公司取得“望房权证望复兴字第××号”房屋的抵押权。因被申请人陶焯、邵正庆不能按约履行还款义务，且对实现该抵押房屋的担保物权无争议，实现担保物权的条件成就。故抵押权人即申请人安龙环宇公司依法可以抵押房地产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿，优先受偿的范围限于抵押登记的债权数额即100万元。综上,申请人的申请部分符合法律规定，本院原审予以支持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百七十二条第一项规定，裁定如下：准许拍卖、变卖被申请人陶焯、邵正庆所有的位于望谟县××人民路的房屋﹙建筑面积为513.29平方米、占地面积为125.4平方米、房产证号为“望房权证望复兴字第××号”﹚，申请人安龙环宇公司对变价后所得款项在100万元的抵押债权范围内优先受偿。申请费60.00元，由被申请人陶焯、邵正庆负担。被申请人邵正庆不服本院作出的（2017）黔2326民特21号民事裁定，于2017年12月11日向本院提出异议申请，请求：1、撤销（2017）黔2326民特21号民事裁定，并依法裁定驳回被申请人安龙环宇公司申请准予拍卖申请人产权证号为“望房权证望复兴字第××号”房屋的请求。2、请求裁定本案申请费由几被申请人承担。事实和理由：一、申请人依法对案涉抵押物享有共有所有权。被申请人陶焯与申请人邵正庆系夫妻，2017年4月11日，被申请人陶焯在申请人不知情的情况下，独自以夫妻二人名义与被申请人安龙环宇公司签订安环宇贷2017字0411号《借款抵押合同》，约定用陶焯、邵正庆共同所有的坐落于望谟县××人民路、占地面积为125.4平方米、建筑面积为513.29平方米、产权证号为“望房权证望复兴字第××号”房屋进行抵押担保。被申请人陶焯未经共有申请人邵正庆同意，擅自与被申请人安龙环宇公司签订安环宇贷2017字0411号《借款抵押合同》并在共有财产上设定抵押权等行为，属于无权处分行为。二、望谟县人民法院作出（2017）黔2326民特21号民事裁定存在法律适用错误和事实认定错误。申请人认为，二被申请人签订安环宇贷2017字0411号《借款抵押合同》属于无效合同。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意”。被申请人陶焯就“望房权证望复兴字第××号”房屋与被申请人安龙环宇公司公司签订安环宇贷2017字0411号《借款抵押合同》并在共有财产上设定抵押权等行为，属于无权处分行为。望谟县法院准予拍卖申请人共有的“望房权证望复兴字第××号”房屋的（2017）黔2326民特21号民事裁定，存在法律适用错误和事实认定错误。综上所述，请贵院依法撤销原裁定，并依法改裁，以维护申请人的合法权益。安龙环宇公司答辩称：被答辩人的异议不能成立，理由：1、被答辩人与陶焯系合法夫妻关系，因经营工程生意缺乏资金，夫妻共同向答辩人借款，并以夫妻共同享有的房产证号为“望房权证望复兴字第××号”房屋作为对该笔借款的抵押物，且已办理抵押登记，答辩人已按照合同约定履行支付借款义务，故答辩人合法享有抵押物权，即抵押权利人。该笔债务已届清偿期，被答辩人及其妻子未按期偿债，答辩人合法实现担保物权于法有据，贵院作出的（2017）黔2326民特21号民事裁定合法合理，应受到法律保护。2、被答辩人异议称：“递交到贵院的土地他项权利登记申请书、委托书等非本人签字，均系其妻子代签，本人毫不知情”，被答辩人的异议不能对抗善意第三人即答辩人，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”之规定。因被答辩人的妻子陶焯在办理借款、房屋抵押等过程中，向答辩人提交了被答辩人的身份证、结婚证、房产证、委托书等证件，且已说明借款用途，答辩人作为善意的相对人，完全有理由相信被答辩人委托其妻子陶焯办理借款和房屋抵押的事实，陶焯代被答辩人与答辩人签订的借款合同、房屋抵押合同等符合表见代理行为规定，该代理行为合法有效。3、根据我国《物权法》第一百零六条规定，无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定的除外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。又从维护交易安全和秩序，保护相对人的权益出发，从普通常人的理解，妻子借款上百万，以及把夫妻共有房屋作为抵押，妻子不可能没有与丈夫商量，且长达两年之久，而作为丈夫即被答辩人不可能也不应该不知情。加之被答辩人已尽到注意审查义务，其为善意并有偿取得抵押物权，且已完成法律上认可的房屋抵押登记手续和履行支付借款的义务，该担保物权是合法有效的。综上所述，被答辩人的异议不成立，请贵院依法裁定驳回被答辩人的异议申请，维护答辩人的合法权益。经审查本院认为：本院原审认定“因被申请人陶焯、邵正庆不能按约履行还款义务，被申请人陶焯、邵正庆对实现该抵押房屋的担保物权无争议，且条件成就。故抵押权人即申请人安龙环宇公司依法可以抵押房地产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿，优先受偿的范围限于抵押登记的债权数额即100万元”事实有误，应予纠正，理由如下：原审申请人安龙环宇公司称“2015年6月26日，被申请人陶焯、邵正庆与申请人签订《借款抵押合同》﹙2015字0626号﹚，二被申请人向申请人借款50万元；2015年8月17日又签订《借款抵押合同》﹙2015字第0817号﹚，追加贷款50万元。两份借款合同均约定，用二被申请人所有的、××于××谟县××人民路的建筑面积为513.29平方米、占地面积为125.4平方米的房屋作抵押。2017年4月12日双方办理了房屋抵押登记，登记证号为黔﹙2017﹚望谟县不动产证明第0000263号”。经审查查明，2015字0626号《借款抵押合同》系陶焯、邵正庆共同签订，邵正庆予以认可；该份《借款抵押合同》载明担保的主债权为主合同项下的本金50万元，主合同编号为2015262。2015字第0817号《借款抵押合同》上虽有邵正庆的签名，但邵正庆否认曾在该合同上签名的事实，经查实系陶焯代邵正庆所签；该份《借款抵押合同》载明担保的主债权为主合同项下的本金50万元，主合同编号为2015281。同时查明，原审申请人安龙环宇公司虽然与陶焯、邵正庆签订过上述两份《借款抵押合同》，约定用抵押人位于望谟县××人民路513.29平方米的私有房产作为贷款抵押，但在上述两份《借款抵押合同》签订后，并未依据其办理房屋抵押登记。本院从望谟县不动产登记管理局调取的相关资料载明，2017年4月12日双方办理登记证号为“黔﹙2017﹚望谟县不动产证明第0000263号”房屋抵押登记所依据的《借款抵押合同》编号为安环宇贷2017字0411号，签订日期为2017年4月11日；邵正庆否认曾在该合同上签名的事实，经查系陶焯代邵正庆所签，该份《借款抵押合同》载明的主合同编号为2016367，担保的债权为主合同项下的本金100万元，债权起止时间为2017年4月11日至2019年4月10日，与2017年4月12日双方办理登记证号为“黔﹙2017﹚望谟县不动产证明第0000263号”房屋抵押登记所载明的担保的债权数额及债权起止时间一致。上述三份《借款抵押合同》所涉及的主合同，原审申请人安龙环宇公司均未向本院提交，除2015字0626号《借款抵押合同》系邵正庆本人参与签订外，其余的《借款抵押合同》及主合同邵正庆均未参与签订，系陶焯代签。安龙环宇公司在答辩状中称，陶焯在办理借款、房屋抵押等过程中，向其提供了邵正庆的身份证、结婚证、房产证、委托书等证件，经查明，在原审申请人安龙环宇公司向本院提交的证据中，并无邵正庆委托陶焯代其与安龙环宇公司签订安环宇贷2017字0411号《借款抵押合同》及相应的编号为2016367号借款主合同的委托书；望谟县不动产登记管理局提供的由陶焯提交的落款日期为2017年4月11日、委托人为邵正庆、被委托人为陶焯的委托书（委托办理房产抵押登记）上“邵正庆”的签名与邵正庆本人签名笔迹存在显著差异，系陶焯伪造，邵正庆不予认可。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第二项规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻共同的意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被告代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。《中华人民共和国物权法》第一百八十五条第一款规定，设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立合同。第九十七条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。该案中，虽然邵正庆于2015年6月26日与安龙环宇公司签订了《借款抵押合同》（安环宇贷2015字0626号），但双方并未据此办理房产抵押登记，安龙环宇公司并未因此而取得涉案房屋抵押权。而陶焯于2017年4月12日向望谟县不动产登记管理局提交办理房屋抵押登记所依据的《借款抵押合同》（安环宇贷2017字0411号）及其编号为2016367的主合同，邵正庆均未参与签订，也未委托陶焯代其签订，该《借款抵押合同》载明的担保的主债权为主合同项下的本金100万元，数额巨大，原审申请人安龙环宇公司并无证据证明该笔借款用于陶焯夫妻日常生活，陶焯用夫妻共同共有的房产为该笔借款设定抵押属于对夫妻共同财产做重要处理决定，但在签订该借款合同及相应的抵押合同时陶焯并未与邵正庆协商取得一致意见，且合同签订后也未得到邵正庆的追认，故该借款合同及抵押合同对邵正庆不发生效力。安龙环宇公司辩称“陶焯在办理借款、房屋抵押等过程，向其提交了邵正庆的委托书、身份证、结婚证等相关证件，其有理由相信邵正庆委托其妻陶焯办理借款和房屋抵押的事实，陶焯与其签订的借款合同及抵押合同符合表见代理的规定，该代理行为合同有效”，但安龙环宇公司并未向本院提交邵正庆委托陶焯签订《借款抵押合同》（安环宇贷2017字0411号）及其编号为2016367的主合同的委托手续；本院认为，安龙环宇公司的表述自相矛盾，因为，构成表见代理的前提是代理人无权代理，若陶焯代表邵正庆与该公司签订借款合同和抵押合同时持有邵正庆出具的真实委托书，就属于合法的代理行为，不能构成表见代理。另外，凭日常生活常识，100万元的巨额贷款已远远超出了一般家庭的夫妻日常生活所需，作为专业的贷款公司，安龙环宇公司在与陶焯签订100万元的借款合同及《借款抵押合同》时，陶焯并未持有邵正庆出具的委托书，对用夫妻共同共有的房产为该100万元借款设定抵押担保并非邵正庆的真实意思表示，陶焯向安龙环宇公司提交了邵正庆的身份证复印件、结婚证、房产证等相关证据不能成为安龙环宇公司相信陶焯有权代理邵正庆签订合同的合理理由，故安龙环宇公司主张陶焯与其签订借款合同及抵押合同的行为符合表见代理的理由不成立；且安龙环宇公司在与陶焯签订上述100万元的借款合同及抵押合同后，未通过其他任何方式征得邵正庆的同意，也未催告邵正庆对合同进行追认，在明知陶焯无权处分的情况下仍然与其签订借款合同和抵押合同，未尽到合理审慎的注意义务，并非善意无过失，不能善于取得抵押权，故安龙环宇公司主张其已尽到注意审查义务并有偿取得抵押物权的主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，本案中原审申请人安龙环宇公司主张实现的抵押权即黔﹙2017﹚望谟县不动产证明第0000263号所依据的《借款抵押合同》是陶焯在未经邵正庆授权的情况下擅自与安龙环宇公司签订的安环宇贷2017字0411号《借款抵押合同》，并非是安龙环宇公司向本院提交的《实现担保物权申请书》中所称的安环宇贷2015字0626号《借款抵押合同》及安环宇贷2015字0817号《借款抵押合同》，本院原审根据这两份《借款抵押合同》及房屋抵押登记认定“被申请人陶焯、邵正庆对实现该抵押房屋的担保物权无争议，且条件成就。故抵押权人即申请人安龙环宇公司依法可以抵押房地产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿，优先受偿的范围限于抵押登记的债权数额即100万元”属于认定事实有误，依法应予纠正。陶焯擅自代表邵正庆与安龙环宇公司签订据以抵押登记的案涉100万元借款合同及相应的抵押合同（即安环宇贷2017字0411号）的行为属无权代理且不构成表见代理；在签订合同的过程中，安龙环宇公司未尽到合理审慎的注意义务，不能善意取得案涉房屋的抵押权。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条，《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百八十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百七十四条的规定，裁定如下：一、撤销望谟县人民法院（2017）黔2326民特21号民事裁定书；二、驳回安龙县环宇小额贷款有限责任公司的实现担保物权申请。原审申请费60.00元，由原申请人安龙县环宇小额贷款有限责任公司承担。审判员  刘文望二〇一八年二月二十四日书记员  李 强