江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣07民终2122号上诉人（原审原告）：邓春花，女，1970年2月9日出生，汉族，务工，住瑞金市。上诉人（原审原告）：袁广东，男，1972年1月7日出生，汉族，务工，住瑞金市。两上诉人共同委托代理人：廖富民，江西创新律师事务所律师。两上诉人共同委托代理人：刘小春，江西南芳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赖世森，男，1982年7月4日出生，汉族，经商，住瑞金市。委托诉讼代理人：杨辉，江西华瑞律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：袁小东，男，1974年10月12日出生，汉族，务工，住瑞金市。上诉人邓春花、袁广东因与被上诉人袁小东、赖世森确认合同无效纠纷一案，不服瑞金市人民法院（2016）赣0781民初602号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。邓春华、袁广东上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判袁小东名下的万田大道第2号宅基地使用权及其三层建筑物由袁小东与两上诉人共同所有，两被上诉人于2011年6月5日签订的《房地产出售协议》无效，本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。理由如下：1、一审法院仅认定本案房屋属于邓春华与袁小东夫妻共同财产错误，应当属于邓春华、袁小东、袁广东三人共同所有。袁小东与袁广东系兄弟关系，且未分家，户口登记为同一户口本成员。一审中，证人袁发生出庭作证足以证明本案房屋系兄弟共同出资，应为共同所有。2、本案中《房地产出售协议》无效。第一，本案房屋的出售未经两上诉人的同意，属于无权处分。第二，赖世森不属于善意取得房屋的所有权。首先，赖世森清楚袁小东的家庭情况，签订转让协议的真实原因是袁小东向其借款设定的抵押。其次，赖世森未支付合理对价，一审认定已支付价款的证据系复印件，也无银行盖章，不能作为证据采信。最后，房屋未办理过户登记，也未交付给赖世森。第三，两被上诉人签订协议时，本案房屋占用范围内土地为宅基地，而赖世林为非农业户口，不能取得房屋范围内的土地使用权。万田乡国土所出具的证明不能证实该土地已经转为国有划拨土地，本案一审起诉前并未经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续，应当认定合同无效。赖世森答辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求依法驳回对方上诉请求。1、袁广东对本案房屋不享有权利，没有出资的证据和事实，未取得物权的登记确认，并非共有权人。2、一审法院认定《房地产出售协议》有效，符合法律规定，应予以维持。第一，房屋不动产登记权利人仅为袁小东一人，并没有其他共有人。第二，邓春华以其行为表示了同意。首先，房屋转让已经过了五年，邓春华一直没有主张权利，却配合迁出房屋，同意由赖世森收取租金，将钥匙交给赖世森。其次，邓春华收取了赖世森的购房款，有银行凭证为证，袁小东亦予以认可。再次，赖世森有理由相信出售房屋是袁小东和邓春花夫妻双方真实意思表示。第三，即使袁小东系无权处分，合同依然有效，隐性共有人可以向袁小东主张赔偿损失。第四，本案合同标的为国有划拨土地及所建房屋，并非单纯的国有划拨用地转让，没有违反法律的强制性效力性规定。3、一审判决驳回上诉人要求确认本案房地产归其所有的诉讼请求正确。上诉人不能推翻确权部门的物权登记簿记载情况，两个上诉请求法律关系不同，不能合并审理，且赖世森已实际占有了本案房屋，并享受收益，已经成为实际权利人。袁小东答辩称，同意上诉人的上诉理由。邓春花、袁广东向一审法院提出诉讼请求：1、依法认定被告袁小东与被告赖世森于2011年6月5日签订的《房地产出售协议》无效；2、依法认定被告袁小东名下的万田大道第2号宅基地使用权由原告邓春花、袁广东及被告袁小东共同享有，该宅基地上的三层建筑物也由原告邓春花、袁广东及被告袁小东共同所有；3、本案诉讼费用由两被告承担。一审法院认定事实：原告邓春花于1992年10月19日与被告袁小东登记结婚。2007年9月10日，被告袁小东与瑞金市万田乡圩镇扩建指挥部项目部签订了《万田大道宅基地出让使用协议书》，以68500元的价款，取得了万田大道规划用地范围内第2号宅基地（万田圩镇万田大道南侧临街A地段，临街面宽5.4米，后面宽5.4米，进深25米，呈长方形的用地面积135平方米）的使用权，并于2007年12月1日接受了宅基地的交付，实际取得宅基地使用权。之后，原告邓春花与被告袁小东于2008年至2009年期间在该宅基地上建起了砖混结构三层楼房。2011年6月5日，被告袁小东与被告赖世森签订了《房地产出售协议》，约定以242800元的价款将该房地产出售给被告赖世森。在交付价款的过程中，被告赖世森曾于2011年6月18日将其中的183000元价款存入了户名为原告邓春花、账号为62×××**的信用社账户。涉案宅基地原系集体土地，2011年7月7日，经瑞金市人民政府办公室批复万田乡人民政府，该宅基地以解决万田乡移民安置用地的名义，随后取得了划拨国有土地的性质。自2013年始，被告赖世森将涉案房地产中的店面租赁给了证人陈某以其母亲袁桂英的名义经营手机及数码商品，期间，原告邓春花与被告袁小东一家曾于2014年回来过春节，进入涉案房屋的钥匙需经过被告赖世森的允许，向证人陈某拿。一审法院认为，原告袁广东虽然户籍登记仍与原告邓春花及被告袁小东夫妇同属一户，但并没有证据证明其对原告邓春花及被告袁小东夫妇以被告袁小东一人的名义于2007年购买的宅基地及随后建起的三层砖混结构楼房存在出资行为。因此，涉案房地产只能认定属于原告邓春花及被告袁小东的夫妻共同财产。而被告袁小东作为宅基地的登记权利人，与被告赖世森签订的《房地产出售协议》，于2011年至目前已历时多年，期间还有183000元的价款还通过存入原告邓春花的信用社账户的形式予以交付，另外，证人陈某还通过与被告赖世森签订《店面租赁合同》于2013年始在涉案房地产的店面内公开经营手机及数码商品多年，因此，原告邓春花应当知道涉案房地产已被签订出售协议的事实。由此，应当认定被告袁小东与被告赖世森签订《房地产出售协议》的行为代表了其夫妻共同的行为。况且，被告赖世森已支付了合理对价，涉案宅基地随后又转变成了划拨国有土地的性质。因此，据此，原告邓春花、袁广东主张本案《房地产出售协议》无效的理由均不成立，其诉讼请求证据不足，不予支持。原告邓春花、袁广东的第2项诉讼请求基于同样的理由，也不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、驳回原告邓春花、袁广东要求认定被告袁小东与被告赖世森于2011年6月5日签订的《房地产出售协议》无效的诉讼请求；二、驳回原告邓春花、袁广东要求认定被告袁小东名下的万田大道第2号宅基地使用权由原告邓春花、袁广东及被告袁小东共同享有、宅基地上三层建筑物由原告邓春花、袁广东及被告袁小东共同所有的诉讼请求。案件受理费200元，由原告邓春花、袁广东负担。本院二审期间，上诉人向本院提交以下证据：证据1、上诉人原有住房照片四张，证明袁广东、袁小东原有的住房已经破败不堪。证据2、户口簿一份，证明袁广东、袁小东与其过世的父亲袁上源尚未分家。证据3、《房屋租赁协议》一份，证明袁广东、袁小东一直在广东打工，他们共同委托其叔叔袁某2办理建房事宜，诉争房屋属于袁广东和袁小东共同共有。证据4、证人袁某1、袁某2、袁应德证言，证明诉争房产属于袁广东、袁小东和邓春花三人共有。赖世森质证认为，对证据1有异议，这组证据如果真实，那么上诉人还有其他宅基地。对证据2的真实性、合法性无异议，但在一审中已经提供了该证据，所以不属于二审新证据，以一审时的质证意见为准。对证据3有异议，该组证据无法证实房屋的共有状况，且属于本案合同之前的事实，与本案不具有关联性。对证据4，认可袁某2陈述的袁小东通过银行汇款方式转账给袁某2用于建房的事实，认可证人袁应德陈述的诉争房屋是袁小东所有的事实，对其他证言不予认可。三名证人与上诉人存在利害关系，证人证言没有其他证据相互印证，不符合社会生活经验法则。证人袁某1的证言前后矛盾，仅仅属于传来证据。三名证人的证言不能够达到上诉人的证明目的。袁小东质证认为，对上诉人的证据无异议。本院对上述证据审查认为，对证据1-2的真实性、合法性和关联性予以确认；对证据3的真实性、合法性予以确认，但不足以证明房屋系袁广东与袁小东共同委托建设及共同共有，故对其关联性不予确认；对证据4中认为房屋系袁小东、袁广东共同共有的证言，证人证言之间存在矛盾，故对其真实性不予确认。二审认定的事实与一审判决查明的事实一致。本院认为，关于袁广东是否属于诉争房屋共有权人的问题。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。本案中，《万田大道宅基地出让使用协议书》、《宅基地交付使用书》以及瑞金市万田乡圩镇扩建指挥部出具的《收条》均显示土地使用权人为袁小东，瑞金市国土资源局万田国土资源所出具的《证明》也进一步证实案涉土地权利人为袁小东。袁广东主张其共同出资建房，仅有袁某2、袁某1、袁应德的证人证言，不能充分证实袁广东系共同出资人，理由如下：首先，袁某2与上诉人具有亲属关系；其次，袁某1并未参与建房过程，其证言属于传来证据；再次，袁应德证明案涉房屋的权利人为袁小东，其证言与上述两名证人证言相矛盾；最后，上诉人并未提交出资的书面凭证予以佐证。因此，上诉人主张袁广东属于诉争房屋共有权人，本院不予采信。关于两被上诉人签订的合同效力问题。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项规定：“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”本案中，涉案房屋是袁小东、邓春花的夫妻共有财产，两被上诉人于2011年就签订了合同，赖世森已经接收了房屋并于2013年与陈某签订了《店面租赁合同》，已实际使用房屋多年，且有183000元的购房价款是转账到了邓春花的银行账户，应当推定，邓春花对诉争房屋买卖合同知晓并且未作否认表示。故赖世森有理由相信出卖涉案房屋为袁小东、邓春花夫妻双方的共同意思表示。上诉人以袁小东无处分权为由主张合同无效，本院不予支持。关于两被上诉人签订的合同是否违反法律、行政法规强制性规定的问题。上诉人认为，案涉土地为宅基地，而赖世森为非农业户口，其购买宅基地的行为无效。本院认为，认定宅基地土地使用权的性质到底是国有划拨还是集体土地，其依据是土地管理部门颁发的《土地使用权证》，但本案中，并没有案涉房屋所占宅基地的土地使用权证，而且，瑞金市国土资源局万田国土资源所出具《证明》称，案涉土地的土地类型目前为划拨国有建设用地，不属于宅基地。故上诉人主张案涉宅基地为集体土地，没有提交证据支持。上诉人又主张，既然宅基地是国有划拨土地，那么案涉房屋的买卖也是无效的。对此，本院认为，虽然瑞金市国土资源局万田国土资源所也属于土地管理部门，但是，土地使用权证的颁发程序与证明的出具程序是完全不同的程序。土地使用权证的颁发程序是法定的、特定的、严格的程序。而一份证明的出具过程则没有这些规则限制。而且，瑞金市国土资源局万田国土资源所是土地管理部门的派出机构，并不是土地使用权证的颁发部门。因此，瑞金市国土资源局万田国土资源所的证明不能成为认定案涉房屋土地使用权性质的依据。退一步来讲，即使土地管理部门将来颁发的案涉宅基地的土地使用权证的土地性质确实为国有划拨，也不影响房屋买卖合同的法律效力。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权受让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”。该条款并未规定转让划拨土地上房屋的合同无效，其影响的仅仅是合同履行的问题，并不影响转让合同的效力。因此，划拨土地上的房屋并非禁止转让，只要经有批准权的人民政府审批，办理土地出让手续，缴纳土地出让金即可转让过户。即使合同签订后，有批准权的人民政府未予批准转让，只是不发生房屋所有权和土地使用权转移的后果，并不当然导致合同无效。上诉人依据的最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条所规定的范围，是指直接以土地使用权为合同标的的转让行为，而本案属于房屋的转让，不适用该司法解释对合同效力的规定。综上，本案两被上诉人签订的房屋买卖合同，内容不违反法律法规的效力性强制性规定，应为有效。需要说明的是，本案争议的焦点是案涉房屋买卖合同的法律效力问题，是邓春花等人与赖世森之间的合同效力争议，并不是邓春花、袁广东、袁小东之间就案涉房屋的权属争议。上诉人意图主张袁广东属于房屋共有权人之一来达到否定案涉房屋买卖合同效力的诉讼目的。对此，本院认为，案涉房屋虽没有进行土地使用权以及房屋所有权的不动产登记。但是，该宗宅基地属万田乡圩镇扩建安置土地，从2007年9月10日《万田大道宅基地出让使用协议书》、2007年12月1日的《宅基地交付使用书》，宅基地的权利人均为袁小东一个人，袁广东并不是共同的权利人。赖世森基于对这些权利文件的信赖而与这些文件所载明权利人袁小东签订案涉房屋买卖合同，该种信赖利益应当保护。即使袁小东、邓春花两个人均认可袁广东对于案涉房屋具有份额，也仅是袁广东对于房屋转让款的分配请求权这一债权的实现问题，不影响合同效力。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律及处理正确，应予维持。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。故，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人邓春花、袁广东承担。本判决为终审判决。审 判 长  赖国东审 判 员  郑小兵审 判 员  王阿婷二〇一七年九月三十日代理书记员  管燕梅