内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）内25民终307号
上诉人（原审原告、反诉被告）：王云翔，男，1989年9月12日出生，汉族，现住内蒙古自治区太旗。
委托诉讼代理人：王帅，内蒙古理想律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：李建南，男，1988年5月1日出生，汉族，现住内蒙古自治区锡市。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：包智宇，男，1989年10月15日出生，蒙古族，现住内蒙古自治区锡林浩特市。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘喆，男，1990年3月18日出生，蒙古族，现住内蒙古自治区呼和浩特市。
共同委托诉讼代理人：李俊彪，内蒙古睿骐律师事务所律师。
上诉人王云翔因与被上诉人李建南、包智宇、刘喆租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区锡林浩特市人民法院（2015）锡民二初字第627号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月16日立案后，依法组成合议庭，并于2018年2月8日公开开庭进行了审理。上诉人王云翔及其委托诉讼代理人王帅，被上诉人李建南、包智宇与刘喆共同委托诉讼代理人李俊彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王云翔上诉请求：1、撤销锡林浩特市人民法院（2015）锡民二初字第627号民事判决第一项、第二项，并改判支持王云翔原审全部诉讼请求；2、本案全部诉讼费用由李建南等人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清、适用法律不当。㈠涉案租赁合同无效，李建南等人也应当参照合同约定的租金标准支付占有期间的租金；㈡李建南欠付王云翔的租金是可以确定的，但是李建南装饰装修所花费的数额，因其未能提交有限证据予以证明是无法确定的，故其等人应承担举证不能的法律后果。
李建南、包智宇与刘喆辩称，㈠王云翔将没有达到消防合格的房屋出租给李建南等人违约在先；㈡李建南等人曾向一审法院申请启动装修与经营损失鉴定，后因无三年经营财务账未能成行。综述，王云翔上诉请求及理由，不能成立。
王云翔向一审法院请求：1、判令李建南等三人支付拖欠的租赁费39万元及取暖费30000元，并承担违约责任（以39万元为基数，自2015年8月1日起至实际给付完毕之日止，按照中国人民银行同期贷款利率四倍计算违约金）；2、判令李建南等三人支付王云翔从2015年8月2日至实际归还房屋之日止的房屋租金（按照年租金35万元计算）；3.本案诉讼费由李建南等三人承担。
李建南、包智宇与刘喆向一审法院反诉请求：1、判决解除双方之间的租赁合同；2、判决王云翔赔偿因所租赁的房屋消防未验收导致李建南等三人无法正常使用所造成的损失（以评估为准）；3.由王云翔承担本案的诉讼费用。
一审法院认定的事实：2013年10月10日，甲方（出租方）王云祥与乙方（承租方）李建南、包智宇与刘喆签订了《房屋租赁合同》，就乙方承租甲方的房屋事宜，主要约定有：一.房屋基本情况：坐落（锡林浩特市新区职业学院东、体育馆南、锡林郭勒盟水利局后院北侧综合楼四楼）、房屋用途（商业）、结构、楼层（共4层，本房位于4层1000平米左右）、有电梯、毛坯房、房屋及房屋内的一切装潢与安装，包括水、电、暖、宽带、税等一切个人费用由乙方自己负责。二.租赁用途：乙方向甲方承诺租赁该房屋作为宾馆、台球厅使用，乙方保证遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定，同时，乙方不得随意改变房屋用途（乙方转租的另一方含其内），必须与甲方达成协议才改变，否则甲方有权无条件收回该商铺，所交定金或租金不予返还。乙方保证在租赁期内征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批而未准前，不擅自改变上述约定的使用用途。三.交付日期和租赁期限：甲方于2013年10月12日前向乙方交付该房屋。甲方同意自2013年10月10日起至2014年1月1日止，该段时间作为乙方筹备和装修时间，不计入正式租期。房屋租赁自2014年1月2日起至2019年1月2日止，共计五年整。每年房租为35万元，房租支付方式为一年一付。四.甲、乙双方约定西商铺四楼，第一年即2013年10月10日交付租金人民币35万元，乙方应于2014年10月1日前向甲方支付该房屋第二年租金及取暖费（剩余年份交付房租等各项费用均与10月1日前向甲方支付），逾期支付的，逾期一日按日租金的千分之十支付滞纳金。逾期五日以上甲方有权收回房屋，定金不予返还。五.保证金和其他费用：租赁期间使用该房屋所发生的水、电、煤气、取暖、物业、通讯等费用，房屋和设备日常维修由乙方承担。......。七.房屋返还时状态：乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态，返还时应经甲方验收认可，属于乙方的家具、电器等设备由乙方负责搬走，由乙方增加的装修由双方根据当时的实际情况协商处理。......。其他条款：甲乙双方在履行本合同过程中发生争执的，应通过协商解决，并签订补充协议，补充协议与本合同同等法律效力。同日，双方又签订了《房屋租赁合同（附件）》，主要约定了甲方将四楼靠西一层（22个房间，包括电梯间近1000平米）出租给乙方，协议出租价款为35万元。于2013年10月10日正式签订本合同和附件合同。乙方付款方式为分期付款，第一期房款于2013年10月11日向甲方支付10万元，第二期付款于2013年11月25日向甲方支付15万元，第三期付款于2013年12月25日向甲方支付尾款10万元。
合同签订后，李建南等三人支付王云翔租金15万元后，经王云翔同意李建南等三人开始对租赁的房屋进行装饰装修，并于2013年11月8日在锡林浩特市工商行政管理局进行了登记，注册该经营场所为锡林浩特市体育馆对面林水局商业楼，名称为锡林浩特市贰拾叁号台球会馆，经营者是李建南。但李建南等三人对外以”锡林浩特市23号KTV主题CLUB”实际经营。经营过程由于楼内没有安装电梯，经双方协商由李建南等三人出资约17万元安装了电梯。
2014年12月24日，锡林郭勒盟公安局消防支队锡林浩特市大队在对全市集中开展娱乐场所消防安全专项整治行动中，发现该经营场所存在自动喷水灭火系统不能正常使用、室内消火栓无水不能正常使用和西侧安全出口封闭等消防违法行为和火灾隐患。消防部门对该场所依法实施了临时查封，同时要求该场所按照国家、行政标准配置火灾自动报警系统、消防泵房和高位水箱。事后，双方当事人均未按照要求进行全面有效的整改，采取规避或逃避检查的方法继续经营。2015年6月11日，锡林郭勒盟公安局消防支队锡林浩特市大队消防监督检查人员再次对该场所进行消防监督检查时，发现该场所自动喷水灭火系统和火灾自动报警系统均不能正常使用。为此，消防部门再次对该场所依法实施了临时查封，查封期限届满后，双方当事人均未提出申请解除查封，自此该场所自行停止营业。
双方就房屋租赁事宜曾在2015年4月27日、2015年7月23日协商并签订过协议，终因不能自行解决而诉诸该院。诉讼中，李建南等三人就房屋经营KTV的营业损失和装修进行价格评估提起鉴定申请，但由于双方当事人提供不出关于案件鉴定所需的相关材料，鉴定机构予以退案。一审法院认为，王云翔与李建南等三人租赁的房屋对外用于”锡林浩特市23号KTV主题CLUB”经营（工商登记名称为锡林浩特市贰拾叁号台球会馆），故该经营场所属于公众聚集场所，在投入使用、营业前，无论出租人还是承租人均有向消防部门申请消防安全检查的义务，在未向消防部门申请或经检查不符合消防安全要求的情况下，擅自投入使用、营业，违反了法律法规的相关规定，且该出租的商业楼至今无证据证明已经竣工验收。因此，将未经竣工验收的房屋用于出租的行为违反了《中华人民共和国建筑法》关于工程交付使用的强制性规定，双方所签订的《房屋租赁合同》无效。承租人在经营使用出租房屋过程，经消防部门例行检查发现确实存在诸多安全隐患而被处以临时查封。因此，王云翔作为出租人违反了对租赁物的瑕疵担保义务，应承担造成合同无效的主要责任。由于房屋租赁合同履行期限未满，承租人对其按原约定履行期限投资的附合于房屋的装饰装修的价值并未完全享用，即在剩余租赁期限内附合的装饰装修物还存在一定的价值，参照双方当事人合同履行的时间、已交付的租金（包括出资安装的电梯）并参考双方当事人产生纠纷后多次协商的意思表示以及双方当事人责任的大小等因素，由出租人自行承担主要租金和取暖费损失，承租人自行承担剩余租赁期限内构成附合的装饰装修残值和安装电梯的损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）李建南、包智宇、刘喆用其附合于租赁房屋上的装饰装修的残值（包括电梯）抵顶其使用房屋期间所欠原告（反诉被告）王云翔的房屋租金和取暖费用，构成附合的装饰装修物归原告（反诉被告）王云翔所有；二、驳回原告（反诉被告）王云翔其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）李建南、包智宇、刘喆其他诉讼请求。
本案案件受理费7600元，减半收取3800元，由原告（反诉被告）王云翔承担1900元，由被告（反诉原告）李建南、包智宇、刘喆承担1900元；反诉案件受理费100元，由原告（反诉被告）王云翔承担50元，由被告（反诉原告）李建南、包智宇、刘喆承担50元。
二审中，当事人没有提交新证据。但对涉案争议的已形成附合装修物残值，经征求双方意见均不同意交费启动评估鉴定程序。
本院认为，王云翔将部分租赁物转租李建南等人作为商业经营场所使用，房屋所有权人知道而不提出异议，视为默认。由此，双方签订的《房屋租赁合同》及《附件》，意思表示真实，内容不违反法律法规的禁止性规定，当属有效。一审法院以双方租赁行为违反了《建筑法》关于交付使用的强制性规定，认定合同无效不当。该法调整的上述行为是管理性规定，而非认定合同效力的强制性规定，实属适用法律不当，应予纠正。
二审，双方当事人诉争的焦点是，合同履行不能责任在谁；期内租金如何确认；装修物残值能否满足抵扣租金。
关于合同履行不能责任问题。根据双方合同约定及履行情况，王云翔未能依约提供电梯，并因房屋消防设施不完备，有悖于租赁物瑕疵担保义务；反之，李建南等人不积极给付租金，不按规定将带有公众聚集性经营场所在投入使用、营业前申请消防安全检查。由此，经营中被消防部门以设备不完善等原因临时查封，之后又不积极采取补救措施，从而导致合同履行不能结果，双方均存在违约与过错责任。由此，王云翔主张逾期付款违约金请求，不予支持。李建南等人反诉主张赔偿其营业损失，一审法院驳回其该项诉求而未上诉，视为服判。
关于期内租金认定问题。如前所述，合同履行不能责任在双方，而期内租金的确认也应以此为据。根据庭审查明的事实，涉案房屋于2014年12月25日被消防部门查封，其后至2015年6月11日被该部门再次查封，期间是否存在正常经营活动案内尚无证据佐证。因此，王云翔主张租金应已合同约定起算日2014年1月1日至被消防部门查封日即同年12月25日止，共计11月零24天，合款343847.03元，其中扣除已付租金82000元，双方认可的抵扣安装电梯款130000元，余欠租金为131847.03元。
关于装修物残值抵扣租金问题。李建南等人将合同约定的房屋用途变更为娱乐性KTV经营场所，王云翔知道而不提出异议，视为认可。由此，李建南等人对涉案房屋进行的装修项目，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三项的规定，应当作为合同终止后剩余租期内装饰装修残值认定，由双方各自承担损失的50%。鉴于，双方均表示不同意申请交费启动评估鉴定程序，从而造成无法认定装修物实际残值，也无法认定该残值的50%能否满足抵扣所欠租金131847.03元。由此，根据”举证责任”分配原则，王云翔主张该装修物残值不足以抵扣租金，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，应当承担举证责任不能后果。一审法院认定事实与适用法律虽有瑕疵，但裁判结果是正确的，应予维持。
综述所述，王云翔的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第三百三十四条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7600元，由王云翔负担（其已向本院申请获准免交上诉费）。
本判决为终审判决。
审判长 肖有才
审判员 程鹏皎
审判员 娜日苏
二〇一八年三月十九日
书记员 陈墨颖
附：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项”第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；”；
2、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条”当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”、第三百三十四条”原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。”。