广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终9715号上诉人（原审原告、案外人）：匡俊富，男，1971年7月5日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：邓骏，广东源浩律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司，住所地广东省广州市天河区�育西路111号建和中心25楼。负责人：蓝晓寒。委托诉讼代理人：何志瑜，广东金轮律师事务所律师。委托诉讼代理人：林敏，该司职员。原审第三人（被执行人）：冯英勇，男，1972年8月16日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，原审第三人（被执行人）：张建云，女，1975年1月25日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，原审第三人（被执行人）：佛山市三英行贸易有限公司，住所地广东省佛山市禅城区弼塘东二街22号内自编12号五层（501室）。法定代表人：冯英杰。原审第三人（被执行人）：佛山市顺德区亚鑫商贸有限公司，住所地广东省佛山市顺德区北滘镇林头居委会商业街北三巷1号。法定代表人：冯英勇。上诉人匡俊富与被上诉人中国信达资产管理股份有限�司广东省分公司（以下简称信达资产公司）、原审第三人冯英勇、张建云、佛山市三英行贸易有限公司（以下简称三英行贸易公司）、佛山市顺德区亚鑫商贸有限公司（以下简称亚鑫商贸公司）案外人执行异议之诉一案，不服佛山市顺德区人民法院（以下简称原审法院）作出的（2016）粤0606民初16922号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月12日受理后，依法组成合议庭进行审理，并于2017年10月26日公开进行法庭调查。上诉人匡俊富及委托诉讼代理人邓骏、被上诉人信达资产公司的委托诉讼代理人何志瑜到庭参加法庭调查，原审第三人冯英勇、张建云、三英行贸易公司、亚鑫商贸公司经本院依法通知未到庭参加法庭调查。本案现已审理终结。原审法院查明，佛山市顺德区北滘镇海畔嘉苑9座听涛居702号房屋（以下简称涉案房产）登记于第三人三英行贸易�司名下，房产证号为03××36。上述房屋于2013年1月29日设立抵押登记，抵押权人为招商银行股份有限公司佛山分行。关于招商银行股份有限公司佛山分行诉冯英勇、张建云、三英行贸易公司、亚鑫商贸公司金融借款纠纷一案，佛山市南海区人民法院于2014年2月17日依法采取保全措施查封了涉案房产并于2014年8月27日作出（2014）佛南法桂民二初字第71号民事判决书，判决冯英勇于判决发生法律效力之日起十日内偿还贷款本金3922717.54元及利息，招商银行股份有限公司佛山分行有权对三英行贸易公司所有的佛山市顺德区北滘镇海畔嘉苑9座听涛居702号、1002号房产在折价或变卖、拍卖所得的价款范围内享有优先受偿权，张建云、亚鑫商贸公司对冯英勇上述债务承担连带清偿责任。该判决书发生法律效力后，因债务人无按期履行还款义务，权利人向佛山市南海区人民法院申请强制执行，佛山市南海区人民法院立案执行，受理案号为（2014）佛南法桂执字第1133号，随后，佛山市南海区人民法院依法委托该院执行，该院受理案号为（2015）佛顺法执字第766号。该院在执行过程中，拟拍卖涉案房产清偿债务，原告向该院提出执行异议，请求确认其对涉案房产享有优先购买权，并请求确认其对涉案房产装饰物享有所有权及租赁权、居住权。该院依法立案审查，并于2016年9月7日作出（2016）粤0606执异92号执行裁定书，驳回原告的异议请求，原告遂于法定期限内提起本案诉讼。2015年3月9日，佛山市南海区人民法院作出（2014）佛南法桂执字第1133-3号执行裁定书，变更信达资产公司为本案申请执行人。原告提交的《房屋租赁合同》显示，原告与第三人三英行贸易公司于2011年12月1日签订了一份《房屋租赁合同》，约定房屋建筑面积266.7平方米，租赁期限为二十年，每月租金为1000元，原告一次性支付租金24万元。三英行贸易公司不得中途无故终止本合同，否则作违约处理，三英行贸易公司必须赔偿原告因此造成的装修损失及承担因此造成的责任。另查明，原告于2011年至2012年期间对涉案房产进行装修并入住。庭审中，原告称，依据其与第三人三英行贸易公司签订的《房屋租赁合同》，主张对涉案房屋享有优先购买权、租赁权、居住权。另原告称，其与第三人三英行贸易公司约定，如果涉案房屋转让给他人，原告可按双方签订的《房屋租赁合同》约定起诉要求第三人三英行贸易公司赔偿装修款100万元。原审法院认为，当事人对自己的事实主张应当负有举证责任，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告主张其对涉案房屋享有租赁权，需举证证明租赁关系真实存在，但本案中，原告提交的《房屋租赁合同》存在以下不合理之处：1．涉案房屋建筑面积266.7平方米，合同约定租赁期限为20年，每月租金1000元，明显低于一般的市场价格，且与常理不符；2．原告主张其已一次性支付20年租金24万元，支付方式为从第三人冯英勇拖欠其借款中抵偿该款，但原告的举证并未能证明其与冯英勇存在借贷关系，即使双方存在借贷关系，第三人冯英勇与三英行贸易公司为两个独立的主体，原告并未能提供相应的证据证明三方存在抵债的合意，原告的该项主张缺乏理据，原告的举证未能证明其已支付全部租金；3．原告主张冯英勇用涉案房屋抵偿其欠原告的150万元借款，因限购原因未能办理过户手续，故签订《房屋租赁合同》，原告该项主张说明双方并不存在�立租赁关系的合意，《房屋租赁合同》并非出于双方的真实意思表示订立，该合同并不能产生设立租赁关系的法律效力。综上，原告的举证并不能证明原告与房产所有权人三英行贸易公司之间存在租赁关系，原告并非涉案房屋的租赁权人，原告主张其对涉案房屋享有租赁权，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。关于原告诉请确认其对涉案房屋享有居住权、优先购买权的问题，因租赁权的内涵就包括了居住权、优先购买权，原告就该两项权益单独提出请求，为重复诉请，该院予以驳回。关于原告诉请确认其对涉案房屋的装修物享有所有权的问题，该院认为，原告对涉案房屋进行装修的行为是对不动产增添附属物的行为。根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第86条规定：“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。”可见，对于财产添附物的处理，有约定的从其约定，无约定的按上述规定或拆除或折价处理。庭审中，原告称其与第三人三英行贸易公司约定，如果涉案房屋转让给他人，原告可按双方签订的《房屋租赁合同》约定起诉要求第三人三英行贸易公司赔偿装修款100万元。可见，双方对装修添附物已作出折价赔偿的约定，原告在本案中主张确认装修添附物的所有权，缺乏事实和法律依据，该院不予支持，原告当另循法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二�二十七条、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第86条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项、第二款的规定，判决驳回原告匡俊富的全部诉讼请求。上诉人匡俊富不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销（2016）粤0606民初第16922号民事判决书；2.判决确认上诉人拥有涉案房屋合法的租赁权、居住权；3.本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决适用程序严重不当。1.2016年4月7日，上诉人向原审法院提出执行异议申请书，原审法院立案受理，案号为（2016）粤0606执异92号。2.在2015年3月9日，佛山市南海区人民法院作出（2014）佛南法桂执字1133-3号执行裁定书，将本案申请执行人招商银行股份有限公司佛山分公司变更为信达资产公司。3.2016年9月7日，原审法院未查清本案事实，告知上诉人本案申请执行人已经变更的事实，未经过听证程序等法定程序，无视佛山市南海区人民法院作出的（2014）佛南法桂执字1133-3号执行裁定书，继续将申请执行人错误列为招商银行股份有限公司佛山分公司，作出（2016）粤0606执异92号执行裁定书，程序严重违法。4.上诉人不服（2016）粤0606执异92号执行裁定书，依法向原审法院提起诉讼，但在庭审过程中，原审法院要求上诉人申请变更诉讼主体，原审法院在明知（2016）粤0606执异92号执行裁定书错误的前提下，依然作出（2016）粤0606民初第16922号民事判决书，没有将（2016）粤0606执异92号执行裁定书撤销或发回重新审理，原审法院没有依法作出任何处理。二、原审法院认定事实错误，认定上诉人提交的《�屋租赁合同》存在不合理之处，继而推论该合同不能产生设立租赁关系的法律效力，其依据不足。1.本案中，签订《房屋租赁合同》的背景是：上诉人与第三人冯英勇相熟，因冯英勇资金周转需要，遂通过妻子叶小敏借款150万元给冯英勇，2011年期间冯英勇没有还钱给上诉人，提出用三英行贸易公司拥有的涉案房产进行抵债，由于2011年顺德区政府对购房施行限购政策，不知道何时才能解禁，无奈之下上诉人只好先与三英行贸易公司于2011年12月1日签订了一份《房屋租赁合同》，确保上诉人可以入住该房屋，这是双方自愿签订的，不存在任何合同违法或无效的情形，上述合同合法有效，法律应当予以保护。三英行贸易公司实际属冯英勇控制的公司，这也可以从三英行贸易公司自愿为冯英勇的借款行为做抵押担保这一点来证实。2.原审法院认为“《房屋租赁合同》存在不合理之处”有三点：（1）、原审法院认为租金明显低于一般的市场价格，与常理不符。上诉人认为，该房屋属超大户型毛坯房，没有进行任何装修，并不符合居住要求，按原状出租基本上是不可能的。在上诉人必须投入大量装修款后才能进行正常使用的情况下，租金的价格水平不可能与普通房屋一致，只会大幅降低。另外，一般的市场价格也没有明文规定，如果原审法院认为租金太低，也可以按照市场租金价格进行调整，但租金条款是合同的一个约定，但原审法院据此认为该合同整体不具有法律效力的说法，当然是错误的；（2）、原审法院认为“原告的举证未能证明其已支付全部租金”。上诉人认为，双方签订的《房屋租赁合同》上清楚地写明，第三人三英行贸易公司已确认上诉人已交清租金24万元，只是该租金是以第三人冯英勇借款中扣除的方式进行，然后再由冯英勇自行支付给第三人三英行贸易公司，对方当事人三英行贸易公司白纸黑字确认已经支付，原审法院偏偏说没有证据证明，明显不妥；（3）、因限购原因未能办理过户手续，该房屋转让无法进行。上诉人与第三人协商，就该涉案房产签订《房屋租赁合同》，没有违反任何法律规定。上诉人只是先以租赁合同方式取得房屋的占有和使用权，待限购原因取消后，双方将继续办理过户手续。但在上述合同签订及上诉人装修入住房屋后，三英行贸易公司为担保冯英勇借款，将房产抵押给了招商银行，过户手续难以继续办理。原审法院一方面对双方抵债的合意不予以采信，另一方面又说上诉人与三英行贸易公司签订的《房屋租赁合同》也不存在设立租赁关系的合意，有没有合意，原审法院空口说了算，完全否认租赁合同的真实存在，明显有失公平。试问，上诉人与三英行贸易公司不存在租赁关系的话，三英行贸易公司为何要将房产交付与上诉人使用？上诉人凭什么占有此房产，凭什么投入大量装修款，又凭什么居住多年？而这一切，都是发生在三英行贸易公司将涉案房产抵押与招商银行之前的客观事实。人民法院不应违背一个基本的认识，即上诉人不可能无偿占有和使用房屋。三、原审法院对涉案房产的装修物享有所有权的问题要求上诉人可按《房屋租赁合同》约定起诉第三人要求第三人三英行贸易公司赔偿，这已经实际认定了《房屋租赁合同》是有法律效力的，如果《房屋租赁合同》没有法律效力，那合同约定怎么有效？原审法院的判决显然自相矛盾。另外，原审法院扭曲了《房屋租赁合同》的原意，《房屋租赁合同》第四条第一款第二点，约定三英行贸易公司（即甲方）不得中途无故终止本合同，否则作违约处理�而不是原审法院判决的“如果涉案房屋转让给他人，原告可按双方签订的《房屋租赁合同》的约定起诉要求第三人三英行贸易公司可赔偿装修款100万元”，上诉人认为，该涉案房屋装修物的处理，应该由该房屋买受人承担赔偿上诉人的损失。四、原审判决适用法律有误。综上，原审法院认定事实错误，适用程序严重不当，适用法律有误，违背了“以事实为依据，以法律为准绳”的审案原则，置上诉人的合法权益不顾，继而判决有误，也显失公正，为此上诉人特向法院提出上诉，请求撤销原审判决，并依法改判，以维护上诉人的合法权益。被上诉人信达资产公司答辩称，一、上诉人提出的一审判决适用法律有误的说法是错误的。（2016）粤0606执异92号执行裁定符合法律规定，因为执行异议是采取书面审理为原则；二、上诉人提交的证据�乏真实性、合法性、关联性，证据与证据之间不能形成证据链，不能证明其与三英行贸易公司存在租赁关系，且上诉人在向法院提起执行异议等程序中多次提交证据，足以证明其有意拖延执行，导致被上诉人信达资产公司的损失。对此，在证据存疑的前提下，其请求不应支持，请求法院作出公正判决；三、被上诉人对涉案房产由上诉人进行装修的事实不予确认。上诉人匡俊富向本院提交以下新证据：1.确认书一份，拟证明上诉人妻子在2009年9月11日受上诉人委托向冯英勇账户转账150万借款。2.委托收费协议书一份，拟证明上诉人与该涉案房产的物业管理公司签订委托协议，办理入住手续，由物业公司代收物业管理费。3.水电费收款收据十份及顺德农村商业银行存折明细表，拟证明上诉人自2011年11月开始至今所缴纳的水电费，证明上诉人在涉案房产居住至今。4.顺德港华燃气卡及涉案房产燃气充值记录打印件各一份，拟证明上诉人办理涉案房产的煤气充气，从2012年12月11日至今。5.发票十二份及数字电视扣费记录一份，拟证明上诉人对涉案房产数字电视的使用从2012年11月28日开通至今。6.房地产权证三份，拟证明上诉人是海畔嘉苑的业主，在该小区有三套房产，对涉案房产进行装修而没有对本人名下的物业进行装修，是基于真实合同和协议的基础上才对涉案房产进行装修并入住。上诉人匡俊富在法庭调查后又向本院提交证据如下：7.证明及现场照片一组，拟证明涉案房产海畔嘉苑9座702房又编号9座7B；涉案房产由匡俊富租住，于2011年11月办理物管手续、2012年入住至今，并已缴纳物业管理费。8.用电业务单、客户档案查询网页面、广东增值税电子普通发票，拟证明匡俊富与广东电网佛山顺德供电局于2013年签订用电合同，约定缴费账号为04×××65，用电地址为涉案房产，户号尾数为43648，涉案房产用电电费一直由匡俊富前述账户扣款支付至今。9.管道燃气供气合同，拟证明匡俊富与燃气公司于2012年11月签订供气合同，用气地址为涉案房产地址。10.账户交易明细，拟证明匡俊富缴交涉案房产水电费账户04×××56的交易明细，显示其交水、电费等，该明细与电费发票完全对应，以证明其从2013年起一直用该账户缴交涉案房产水电费等费用。经质证，被上诉人信达资产公司对上诉人提交的证据1-2的真实性、合法性、关联性不予确认；对证据3中存折明细表的真实性、合法性、关联性不予确认，顺德农村商业银行存折原件有一部分是一整本的，另外两部分好像是人为扯出来的；�折的电费水费没有写明与涉案房屋有关，有可能是交其他房产的水电费。对证据3中的收款收据的真实性、合法性、关联性不予确认，其出具时间是2011-2012年，出具的具体单位也没有注明；对证据4-5的真实性、合法性、关联性不予确认；对证据6的真实性、合法性、关联性予以确认；对证据7-10中证明的“三性”不予认可。本院经审查认为，对上诉人提交的证据1无其他证据相佐证，本院不予采纳；证据2与证据7能够相互印证，本院对证据2、7予以采纳；对证据3中收款收据其中编号为0068962、01095654、0068707与本案无关，本院不予采纳，对剩余7张收据予以采纳，证据3中的顺德农村商业银行存折明细表无显示缴纳电费的使用住所，本院对该证据不予采纳；证据4中的燃气卡中仅手写三英行贸易，无该司盖章确认，本院对该证据不予采纳，充值记录打印件无原件核对，本院对该证据不予采纳；证据5-6与原件核对一致，本院予以采纳；对证据8中用电业务单有广东电网佛山顺德供电局盖章，本院予以采纳，对证据8中的客户档案查询网页面，本院不予采纳，对广东增值税电子普通发票有广东电网佛山供电局盖章且与证据10相互印证，本院对该发票及证据10予以采纳；对证据9，本院予以采纳。被上诉人信达资产公司在二审期间未向本院提交新证据。原审第三人冯英勇、张建云、三英行贸易公司、亚鑫商贸公司未进行答辩，亦未向本院提交新证据。经审查，本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案是案外人执行异议之诉,争议的焦点为上诉人匡俊富对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用的解释�第三百一十一条的规定，上诉人匡俊富应当就其对涉案财产享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。上诉人匡俊富（乙方）与三英行贸易公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定租赁期二十年，自2011年12月1日起至2031年12月1日止，乙方每月向甲方缴交租金1000元，乙方一次性交付房租240000元（已交）。关于租金支付问题，上诉人未能提供证据证明其向三英行贸易公司交付租金240000元。另，上诉人称其借款给被上诉人冯英勇，冯英勇无力还钱，将三英行贸易公司名下的涉案房产转让予其，因限购无法过户，故其与冯英勇协商就涉案房产签订了《房屋租赁合同》，租金240000元直接从冯英勇的借款1500000元中直接扣减。但上诉人未能提供足够证据证明上述借贷关系成立。即使上述借贷关系成立，上诉人亦未能提供证据证明上诉人、冯英勇和三英行�易公司之间就上述租赁合同中的租金支付方式达成合意，三英行贸易公司同意涉案房产的租金从上述借款中抵扣。因此，即使上诉人与三英行贸易公司于2011年12月1日签订《房屋租赁合同》，且上诉人向本院提交其缴纳涉案房产公摊电费、数字主机基本收视费、部分电费发票等证据证明其占有涉案房产事实，但上诉人不能证明其有效履行该租赁合同，支付相应租金。故，上诉人主张对涉案房产享有租赁权及居住权无事实和法律依据，本院不予支持。综上，原审法院认定案件事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人匡俊富负担。本判决为终审判决。审判长  张照栋审判员  李蔚婕审判员  尹小娜二〇一八年一月十一日书记员  梁佩玲