福建省三明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三民终字第918号
上诉人（原审原告）江启东，男，1970年11月5日出生，汉族，个体工商户。
上诉人（原审原告）李文学，男，1955年1月28日出生，汉族，个体工商户。
上诉人（原审原告）江建琦，男，1964年10月30日出生，汉族，个体工商户。
上诉人（原审原告）熊小平，男，1969年7月11日出生，汉族，职工。
上述上诉人共同委托代理人吴晓挺，福建邱宁江律师事务所律师。
上诉人（原审被告）李勇军，男，1978年7月19日出生，汉族，个体户。
委托代理人张坚刚，福建闽中律师事务所律师。
上诉人江启东、李文学、江建琦、熊小平与上诉人李勇军合同纠纷一案，不服福建省泰宁县人民法院（2015）泰民初字第174号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人江启东、熊小平，上诉人江启东、李文学、江建琦、熊小平共同委托代理人吴晓挺，上诉人李勇军及其委托代理人张坚刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2006年7月，江启东、李文学、江建琦、熊小平与李勇军共同出资购买位于泰宁县金湖东路20号建材市场二楼整层商场和一楼两个店面（总面积为3874平方米），与开发商确定捆绑销售总金额为630万元，并分别以江启东、李文学、江建琦、熊小平、李勇军的名义与开发商签订购房合同并办理银行按揭贷款，五人支付楼盘首付款315万元，剩余315万元以五人名义办理银行按揭支付并由五人共同偿还。315万元的首付款由江启东、李文学、江建琦、熊小平、李勇军分别出资126万元、31.5万元、63万元、31.5万元、63万元。同年7月，五人共同投入185万元在所购商场从事家具经营，其中：江启东、李文学、江建琦、熊小平、李勇军分别出资74万元、18.5万元、37万元、18.5万元、37万元，并以江启东名义办理了个体工商户营业执照共同经营泰宁品位家具广场。不久后五人一致同意商场经营实行内部承包制，2007年9月，五人同意由被告李勇军承包经营二年即自2007年9月30日至2009年9月30日，并于2007年11月8日签订了《泰宁品位家居广场经营承包协议》，后被告李勇军使用江启东的个体工商户营业执照、税务登记本等证照经营泰宁县品位家居广场。
2009年11月28日，江启东、李文学、江建琦、熊小平与李勇军共同签订一份《建材市场合作购楼协议》，对各自的股权进行确认并就相关事项作出约定，该协议第一条约定：投入楼盘资金由各股东（自然人）按比例以货币形式出资，商场占地面积按投资比例划分，未来受益按投资比例享有。江启东、李勇军、江建琦、熊小平、李文学出资额分别为126万元、63万元、63万元、31.5万元、31.5万元，分别占首付款资金总额比例的40%、20%、20%、10%、10%，分别占商场总面积的40%、20%、20%、10%、10%。该协议第三条约定：本商场为了银行贷款需要，整个商场需要划分为五块产权才能达到银行按揭要求，五块产权证上的面积只是为了贷款需要而划分，因此各位股东（自然人）所持有的产权证上的楼层面积不代表各自的实际出资比例，也不代表股东（自然人）所持有的产权实际位置。该协议第五条约定：各股东（自然人）不得变卖和处置或转移本楼盘名下产权内的楼盘，如有发现任何股东擅自有变卖、转移、出租、抵押、对外担保等行为有不通过股东同意随意处置名下产权行为，则无条件赔偿其他股东（自然人）现金人民币一百万元，并且还必须立即纠正错误。违约股东赔偿款由其他未违约股东按比例享有。2009年11月30日，江启东、李文学、江建琦、熊小平与李勇军还共同签订一份《股东出售楼盘条件》，对整体出售楼盘有关事宜进行了约定。
2009年12月1日，李勇军经与江启东、李文学、江建琦、熊小平协商一致同意由李勇军继续承包经营，江启东、李文学、江建琦、熊小平与李勇军于当日签订一份《泰宁品位家居广场经营承包协议》，该《经营承包协议》第一条载明2006年7月原始合伙股东姓名、出资金额、股东的出资和出资比例情况，即商场家具经营共投入185万元人民币，江启东、江建琦、熊小平、李文学、李勇军出资额分别为现金74万元、37万元、18.5万元、18.5万元、37万元，分别占商场经营出资总额比例40%、20%、10%、10%、20%。该《经营承包协议》第二条载明：全体股东一致通过商场经营内部实行承包制，并决定从原始出资资本金中撤出50万元人民币，并按经营出资比例支付给各股东，现各股东出资比例不变，剩下133.5万元给承包人自主经营；承包期限2009年12月1日至2014年11月30日止；承包人必须分五年偿还全体股东现金133.5万元人民币，承包人在承包期每周年期满后五天内每年偿还本金，第一至四年各返还本金27万元，第五年返还本金25.5万元；承包费：承包人必须每月交纳银行按揭贷款为基本，年度分红每年25万元人民币；承包年保证押金20万元，各股东按投资比例享受；所有股东每月银行按揭贷款由承包人按时交纳到股东指定的账户，每年度分红款由承包人在满一年后结算分配给股东。该《经营承包协议》第四条载明了承包人承担的责任和义务：1.承包人未按时交纳各股东楼盘的银行按揭贷款，对拖欠股东楼盘的银行按揭贷款造成股东信用受损每人次应向该股东赔偿一千元；2.在承包人确定之前，全体股东收到商场营业执照、商场营业执照副本、商场公章、税务登记本、消防验收等股东会成员认为属于商场的法律性证明文书、商场所有大门和仓库钥匙。该《经营承包协议》第五条第2款载明流动性资产指户外广告、电脑3台、空调1台、冰箱1台、办公冰箱1台、饮水装置3台、厨房用品、送货车辆一辆、电动车一辆都应处于正常运行状态，主部件无明显问题。第五条第5款约定：本承包合同和股东会协议条文有明确规定的按合同处理，没有明确、有争议或理解不同的条文由股东会按表决程序作最后解释权，各股东和承包人必须无条件服从。在不违反合同情况下，有任何超出合同条款需要补充协议的必须召开股东会，具有表决权数五分之三以上才能通过。表决结果与本合同具有同等法律效力。该《经营承包协议》第六条约定：股东个人以本商场楼盘份额原始出资楼盘资本金作担保，违约金不足部分和其他有违反股东会协议行为可联名起诉至法院并对违约股东的任何财产进行诉讼保全。该《经营承包协议》第七条约定：本协议与《合作购楼协议》、《股东出售楼盘条件》互相存在关联关系，并且相互制约。上述《经营承包协议》签订后，李勇军于2009年12月1日向江启东、李文学、江建琦、熊小平交纳了20万元年本金抵押保证金，该保证金由熊小平收取并保管，后熊小平将一张户名为熊小平的金额20万元的中国农业银行定期存单交给李勇军。李勇军继续使用江启东的个体工商户营业执照、税务登记本等证照经营泰宁县品位家居广场。李勇军按约于2010年至2013年的每年年底返还各股东本金及年度分红款（其中江启东名下的10%的股东本金及年度分红均由黄辉领取），同时自2009年12月起开始按月缴纳江启东、李文学、江建琦、熊小平及其本人名下的购楼按揭贷款（月还款额共计37500元），按约交纳江启东、李文学及其本人名下的按揭贷款至2014年11月（提前于2014年10月31日交纳应于11月交纳的贷款）。因出售楼盘事宜发生纠纷，李勇军自2014年8月至11月共4个月未按期交纳熊小平、江建琦的按揭贷款（熊小平月还贷额为4228.76元、江建琦月还贷额为9279.84元）。2014年11月4日江建琦、熊小平向法院起诉要求李勇军交纳已违约的银行按揭贷款并按协议约定赔偿违约金8000元及逾期利息，后李勇军在法院的调解下于2014年12月9日将拖欠的江建琦、熊小平的贷款付清，江建琦、熊小平于当日以违约金及逾期利息由双方当事人另行协商处理为由申请撤诉。
李丽萍系李勇军的姐姐。2009年3月21日，李丽萍在泰宁县工商行政管理局朱口工商所登记注册泰宁县城关品位家居广场朱口分店经营家具、家装饰品等，组织形式为个人经营，经营场所为泰宁县朱口镇隆盛路。2011年5月11日，李丽萍将泰宁县城关品位家居广场朱口分店变更为泰宁县城关品位家居广场全友家私专卖店，组织形式为家庭经营，经营场所变更为泰宁县杉城镇金湖东路建材市场二层，该经营场所与泰宁县城关品位家居广场系相同地点。在变更登记时，李丽萍向工商所提供与李勇军签订的房屋租赁合同及李勇军的相关房产证明。
2014年8月24日，泰宁县公安消防大队对泰宁县城关品位家居广场进行检查，发现该场所存在消防设施不符合标准（商场面积为3000多平方米，未设置火灾自动报警系统和自动喷水灭火系统）。李勇军向公安消防大队提供了江启东的工商营业执照，泰宁县公安消防大队于2014年9月22日作出泰公（消）行罚2014（0029）号行政处罚，对泰宁县品位家居广场作出罚款31000元的处罚（限收到处罚决定书起十五日内缴纳）并要求商场整改。李勇军未缴纳上述罚款，江启东于2014年10月10日交纳了上述罚款及滞纳金共计33790元。
2014年11月22日，李勇军因承包协议即将到期，邀请各发包人到场进行承包协议中约定的债权债务共同确认结算。2014年11月23日，江启东、江建琦、李文学到李勇军的办公室参加了李勇军主持的会议，江建琦电话确认熊小平委托其参会，会场上江启东、李文学在李勇军制作的《关于召开临时会议的通知》、《会议内容（承包期满清算依据及说明）》及《结算清单》（附表1：各发包人家具本金发放表，附表2：各发包人年度分红发放表，附表3：各发包人年度贷款缴纳表，附表4：其他所有发包人共有资产清点表，附表5：2014年12月以后各产权人按比例自付建材市场二楼楼盘贷款金额）上签字确认，江建琦亦在上述除附表3外的材料中签字，且代熊小平在除附表3、附表4外的材料上签字。该份《会议内容（承包期满清算依据及说明）》载明：一、依照《建材市场合作购楼协议》、《股东出售楼盘协议》、《泰宁品位家居广场经营承包协议》3份协议内容，承包人与各发包人对约定的债权债务等账款进行清算确认，附表1、附表2、附表3、附表4四份清单，各发包人签字全部确认后生效，承包人按照此依据一次性兑现。二、承包人已按时履行完各项协议内规定的义务，承包期满后以上各发包人分别按以上分配比例只享有建材市场二楼产权的物权权益，家具和其他流动性资产属于承包人个人所有。三、附表5《2014年12月以后各产权人按比例自付建材市场二楼楼盘贷款金额》，本次会议结算完毕后2014年12月以后建材市场二楼楼盘银行贷款按照此表由各发包人按实际产权比例缴交各人自付实际贷款额。李勇军在会上还要求熊小平保管的20万元抵押金要于2014年12月1日带来交接。李勇军制作的上述书面材料中《结算清单》的附表1、2、3、5的姓名栏上均列有黄辉的姓名及相应的份额、金额，在会议结束后，黄辉在上述书面材料上均予以签字。
2014年11月24日，因熊小平对江建琦代其签字的行为提出异议，江启东、江建琦、熊小平、李文学以2014年11月23日合伙人（股东）会议没能达成一致意见为由发起召开临时股东大会。2014年12月1日，江启东、江建琦、熊小平、李文学在李勇军未到场的情况下召开会议，并形成书面的《合伙人会议表决结果》并制作了一份《合伙到期结算表》，会议表决结果主要内容为：（1）原承包人承包于2014年11月30日承包到期，2014年12月1日前无承包人或合伙人提出承包方案，合伙人对建材市场二楼关门暂停营业；（2）不能将承包年保证押金20万元交给原承包人后进行分配，保证金要待原承包人执行《承包经营协议》完毕后才能退给；（3）商场关门停业决议生效后，所有权和使用权归所有合伙人，责令商场家具按合同由承包人搬离自行处理，商场家具清理工作截止2014年12月3日止，商场家具未清理完毕，绝对禁止打开一楼两个店面大门，承包人没有向合伙人办理移交前，打开建材市场一楼两个店面大门，视为开门营业。承包人如继承经营和开门营业，或合伙人申请电力公司停电和向社会发出停止营业公告；（4）承包人未按时交纳各股东楼盘的银行按揭贷款，对拖欠股东楼盘的银行按揭贷款造成股东信用受损每人次应向该股东赔偿一千元。在承包人确定之前，全体股东收到商场营业执照，商场营业执照副本、商场公章、税务登记本、商场购房原始发票、消防验收等股东会成员认为属于商场的法律性证明文书、商场所有大门和仓库钥匙都应上交合伙人。（5）11月份租金应由原承包人2014年12月5日前交清至各合伙人账户；（6）合伙人签字确认江建崎2014年11月23日代熊小平签名无效。
2014年12月1日，江启东、江建琦、熊小平、李文学要求李勇军暂停营业并按协议支付相应的返还本金、年度分红等款项，李勇军以江启东、李文学、江建琦、熊小平未按11月23日会议决定于12月1日将抵押金20万元交付且在其不在场情况下召开股东会议侵犯其权益为由拒绝履行。2014年12月2日，熊小平将金额为20万元中国农业银行定期存单以挂失补单再领取的方式取出，本息合计231279.77元。同月3至6日，江启东、李文学、江建琦、熊小平授权委托江中亮收回品位家居广场未果。后江启东于当月在泰宁县广播电台发了一份关于“泰宁县建材市场二楼品位家居广场暂停营业的公告”的走底字幕，并向泰宁县供电有限公司申请停电。同月6日，泰宁县品位家居广场全友家私专卖店向泰宁县供电有限公司申请用电，申请用电时有提供与李勇军签订的租赁合同及李勇军的房屋产权证。李勇军在开通用电后继续经营。江启东、江建琦、熊小平、李文学还于12月6日签订了《商业用房租赁合同》将商场出租给江启东，但无法执行。同月15日，双方因上述纠纷引发肢体接触并报警处理。因双方争议较大，江启东、李文学、江建琦、熊小平于2015年2月12日将李勇军诉至法院。请求判令：李勇军退出泰宁品位家居广场经营并履行交付手续；2、李勇军返还承包期第五年本金20.4万元（25.5万元扣除李勇军20%本金后李勇军需上缴其他合伙人20.4万元）；3、李勇军支付2013年11月30日起到2014年11月30日止未支付的承包金20万元（已扣除江启东、李文学、江建琦、熊小平自己享有的份额5万元）；4、李勇军支付承包期间违反消防的罚款31000元和滞纳金2730元；5、李勇军承担违约金100万元；6、李勇军支付未按合同约定为江启东、李文学、江建琦、熊小平交纳银行贷款违约金2万元（从2014年11月开始到2015年2月共计违约20人次，每人次应付1000元）。7、李勇军支付合同到期日后至实际退出之日仍占据经营品位家居广场的承包金（暂计2个月银行按揭贷款28200×2=56400元，两个月分红款16666.5×2=33333元）。2015年3月6日，泰宁县公安消防大队因泰宁县品位家居广场未整改故对该广场进行查封。李勇军被查封后仍未搬离商场。2015年6月12日第三次开庭审理时，李勇军将商场锁匙提交给法庭，但江启东、李文学、江建琦、熊小平以双方的合同不只是房屋租赁为由拒收锁匙并要求李勇军将所有财产一并予以交接。2015年7月14日，在原审法院的主持下，李勇军与江启东、李文学、江建琦、熊小平进行了现场交接，江启东、李文学、江建琦、熊小平收回了商场锁匙、营业执照、商场公章、税务登记本及部分流动资产，但江启东、李文学、江建琦、熊小平提出李勇军未交付属于商场经营的法律性证明或文书及相关资产，李勇军认为江启东、李文学、江建琦、熊小平所要求的该部分内容不在合同约定范围之内无法移交。
原审对双方焦点问题的分析：
一、关于李勇军是否有将商场转租给李丽萍经营及李勇军是否应承担违约金100万元的问题。
原审认为，虽然江启东、李文学、江建琦、熊小平提供了李丽萍的工商营业登记、纳税登记申报表、泰宁县工商局朱口工商局的证明和李丽萍申请用电开户时提供的房屋租赁合同、营业执照、税务登记证等书证，从书面形式看是李丽萍从李勇军处租用泰宁县杉城镇金湖东路建材市场二层进行经营。但李丽萍当庭陈述其只是出纳，是李勇军为了经营方便借用其名义进行经营；证人薛菁某证实是李勇军借用李丽萍的名义办理营业执照经营，且李勇军同时使用江启东和李丽萍的营业执照经营；结合李勇军在泰宁县城关品位家居广场经营中确实有使用江启东的营业执照即借用他人名义经营的事实，可以认定李勇军系借用李丽萍的名义办理营业执照在泰宁县城关品位家居广场经营，不存在出租行为，且江启东、李文学、江建琦、熊小平也未因此无法实现合同目的。故江启东、李文学、江建琦、熊小平要求李勇军按照《建材市场合作购楼协议》第五条规定支付违约金100万元，没有事实依据，不予支持。
二、关于双方是否已完成交接及李勇军能否以江启东、李文学、江建琦、熊小平未交还抵押保证金为由拒付应付款项的问题。
原审认为，李勇军与江启东、李文学、江建琦、熊小平签订的《泰宁品位家居广场经营承包协议》约定承包期限2009年12月1日至2014年11月30日止，双方在承包期满后未能达成新的承包协议，合同已终止。李勇军依法应退出泰宁品位家居广场经营并履行交付手续。根据江启东、李文学、江建琦、熊小平与李勇军共同订立的《建材市场合作购楼协议》、《泰宁品位家居广场经营承包协议》，江启东、李文学、江建琦、熊小平、李勇军合伙购买位于泰宁县金湖东路20号建材市场二楼整层商场和一楼两个店面并共同出资经营泰宁品位家居广场。李勇军作为承包人与发包人江启东、李文学、江建琦、熊小平签订了《泰宁品位家居广场经营承包协议》，李勇军作为承包人应依据《泰宁品位家居广场经营承包协议》向江启东、李文学、江建琦、熊小平履行义务。从合同主体的相对性看，黄辉不是合同的主体，黄辉与江启东的股权纠纷系另一个法律关系，李勇军不能以此为由不履行应向江启东、李文学、江建琦、熊小平履行的义务。且李勇军在江启东、李文学、江建琦、熊小平发出通知停止经营并对商场停电后，仍未搬离商场并以泰宁县城关品位家居广场全友家私专卖店的名义办理用电手续继续经营。在案件审理过程中，李勇军与江启东、李文学、江建琦、熊小平在法院的主持下进行了现场交接，江启东、李文学、江建琦、熊小平收回了商场锁匙并接收了部分财物，但双方对于属于商场经营的法律性证明或文书及相关资产是否交接有异议，双方对合同中约定的“股东会成员认为属于商场的法律性证明文书”的内容有争议，可另行主张。但基于李勇军未提供已对商场用全友家私专卖店申请的电力开户注销，故应认定李勇军未完全交付，李勇军应继续履行相关交付义务。李勇军承包经营期满后应按合同履行向发包人退还本金及支付年度分红的义务，虽然李勇军于2014年11月23日的会议上有提出要求交付保证金后才按结算清单给付，但因江启东、李文学、江建琦、熊小平于2014年12月1日召开的会议不同意先交付保证金，双方产生矛盾。考虑到双方合同订立收取保证金的目的在于保证发包人能够向收取年本金及年度分红等，而李勇军在向发包人支付相应款项前要求发包人返还保证金，不利于实现合同目的，故李勇军以江启东、李文学、江建琦、熊小平未退还保证金为由拒付相应款项的要求不予支持。
三、关于李勇军在承包期满后继续占据经营品位家居广场是否应支付承包金及承包金如何计算的问题。
原审认为，2014年12月1日起，双方签订的承包协议合同已终止，李勇军依法应退出泰宁品位家居广场经营，其继续占据经营的行为给江启东、李文学、江建琦、熊小平造成了损失，该占用费可参照承包期内的承包费的标准进行支付，即年承包费为年度分红25万元加上一年的银行还贷额45万元（12月×37500元每月）合计为70万元。合同到期后，李勇军未退出广场经营亦未支付相关的费用，江启东、李文学、江建琦、熊小平采取广告停止营业、申请停电等措施虽有不妥但其事出有因，但李勇军在合同终止后继续占据经营没有法律依据，且李勇军在承包期间就明知消防大队对商场进行行政处罚，合同到期后仍占据经营，故李勇军无论是否正常营业均应支付占用期间的占用费，提出该占有费应按过错比例承担的理由不能成立。李勇军提出其名下承担更多的贷款，因该事由系合伙内部事务，李勇军可另行主张。2015年7月14日，双方对商场进行了部分交接，李勇军方已交付商场锁匙及营业执照，可认定李勇军于当日退出商场经营，故占用费计算自2014年12月1日起至2015年7月14日止，共计226天，李勇军应支付给发包人的占用费为433424.66元（以70万元除以365天乘以226天计算）。在扣除李勇军作为合伙人所享有的20%份额后，李勇军应支付给江启东、李文学、江建琦、熊小平占用费346739.73元（其中：江启东、李文学、江建琦、熊小平分别为173369.86元、43342.47元、86684.93元、43342.47元）。
四、关于李勇军是否应支付违反消防的罚款31000元及滞纳金2730元的问题。
原审认为，泰宁县公安消防大队2014年9月22日作出泰公（消）行罚2014（0029）号行政处罚，是基于商场面积为3000多平方米未设置火灾自动报警系统和自动喷水灭火系统这一原因认定消防设施不符合标准而作出。该商场由江启东、李文学、江建琦、熊小平与李勇军共同出资购买，江启东、李文学、江建琦、熊小平及李勇军作为发包人应共同负责商场的消防设施的设置，对消防违法行为共同担责。故该笔罚款及滞纳金应由发包人共同负担，对江启东、李文学、江建琦、熊小平要求由李勇军支付罚款及滞纳金的主张不予支持。
五、关于李勇军是否应支付未按合同约定为江启东、李文学、江建琦、熊小平交纳银行贷款违约金2万元的问题。
原审认为，李勇军与江启东、李文学、江建琦、熊小平签订的《经营承包协议》约定对拖欠股东楼盘的银行按揭贷款造成股东银行信用受损每人次应向该股东赔偿一千元。即双方对银行贷款支付约定逾期付款违约金，李勇军提出该违约金过高，原审认为，因熊小平月还贷额为4228.76元、江建琦月还贷额为9279.84元，以每人次一千元的违约金确属过高，故原审法院予以调整，按同期同类贷款利率的四倍即（短期贷款基准年利率5.6%的4倍计付）自逾期还贷之日起计算至实际还款之日止。李勇军在经营期内自2014年8月至11月共4个月未按期交纳熊小平、江建琦的按揭贷款，江建琦、熊小平向法院起诉，后因李勇军于2014年12月9日将拖欠的江建琦、熊小平的贷款付清，江建琦、熊小平以其主张的违约金及逾期利息由双方当事人另行协商处理为由撤诉。故认定江建琦、熊小平未放弃要求李勇军支付该违约金的诉权，现江建琦、熊小平要求李勇军支付该违约金，符合法律规定，予以支持，但违约金应按调整后的标准计算，李勇军应支付江建琦违约金1870.82元（第一笔9279.84元的违约金自2014年8月3日计算至2014年12月9日为727.54元，第二笔9279.84元的违约金自2014年9月3日计算至2014年12月9日为554.32元，第三笔9279.84元的违约金自2014年10月3日计算至2014年12月9日为381.10元，第四笔9279.84元的违约金自2014年11月3日计算至2014年12月9日为207.86元，以上合计1870.82元），被告李勇军应支付原告熊小平违约金852.52元（第一笔4228.76元的违约金自2014年8月3日计算至2014年12月9日为331.54元，第二笔4228.76元的违约金自2014年9月3日计算至2014年12月9日为252.60元，第三笔4228.76元的违约金自2014年10月3日计算至2014年12月9日为173.66元，第四笔4228.76元的违约金自2014年11月3日计算至2014年12月9日为94.72元，以上合计852.52元）。李勇军在承包期满后继续占据商场经营应依法承担参照承包期内的承包费计算的占用费，但因双方在2014年11月23日签署的文件约定2014年12月以后的银行贷款由各发包人按实际产权比例缴自付实际贷款额，李勇军在承包期满后无合同义务为江启东、李文学、江建琦、熊小平归还银行贷款，故江启东、李文学、江建琦、熊小平要求李勇军支付承包期满后的逾期还贷违约金没有依据，不予支持。
六、关于江启东、李文学、江建琦、熊小平是否应当归还李勇军20万元保证金的利息的问题。
原审认为，李勇军向发包人交付20万元保证金，该保证金实质上属抵押物，交付抵押物并未改变财产的所有权，故该20万元保证金虽由熊小平保管，但仍属李勇军所有，由其产生的孳息即利息31279.77元亦归李勇军所有。江启东、李文学、江建琦、熊小平在李勇军履行相应义务时应将本息共计231279.77元返还李勇军。由于李勇军负有向江启东、李文学、江建琦、熊小平给付金钱的义务，故可在给付时将该金额予以折抵。
综上，原审认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十条和第一百一十四条的规定，判决如下：一、李勇军退出泰宁县城关品位家居广场的经营并于判决生效后十日内履行全部交付手续；二、李勇军于判决生效后十日内向江启东、李文学、江建琦、熊小平返还本金20.4万元（其中江启东、李文学、江建琦、熊小平的数额分别为10.2万元、2.55万元、5.1万元、2.55万元）；三、李勇军于判决生效后十日内向江启东、李文学、江建琦、熊小平支付尚欠的承包期内承包金20万元（其中江启东、李文学、江建琦、熊小平的数额分别为10万元、2.5万元、5万元、2.5万元）；四、李勇军于判决生效后十日内向江启东、李文学、江建琦、熊小平支付在承包期满后占据经营的占用费346739.73元（其中江启东、李文学、江建琦、熊小平的数额分别为173369.86元、43342.47元、86684.93元、43342.47元）；五、李勇军于判决生效后十日内分别向江建琦、熊小平支付未按合同交纳银行贷款的违约金1870.82元、852.52元；六、驳回江启东、李文学、江建琦、熊小平的其他诉讼请求。案件受理费18727元，由江启东、李文学、江建琦、熊小平负担9642元，由李勇军负担9085元。
上诉人江启东、李文学、江建琦、熊小平不服原审判决，向本院提起上诉称：一、李勇军擅自出租经营场所，转移全友家私代理权的行为构成违约，应当支付违约金100万元。本案李勇军违约事实清晰明确。⑴李勇军擅自将承包经营场所部分出租给李丽萍经营，并且在未经其他股东同意的情况下，擅自将“全友家居”品牌代理权转移到李丽萍名下，违反了上诉人与李勇军在《建材市场合作购楼协议》中的约定。⑵李勇军并非借用上诉人江启东营业执照经营，而是延续了原先合伙经营的经营方式，一审判决认定李勇军“借用”他人名义经营是错误的。⑶一审判决仅凭李勇军的姐姐及李勇军的会计这些与李勇军有利益关系的证人作证“轻易”的推翻了上诉人所提交大量书证是错误的。除上述书证外，李丽萍存在大量以自己名义进行的经营行为，且该经营行为持续至今，足以证明一审判决所谓的李勇军系“借用李丽萍名义经营”是错误的。⑷李勇军恶意违反合同，承包后擅自出租商场给他人，影响了合伙人投资并兴办家俱城的目标，损害了投资人可持续发展的环境，造成直接经济损失350多万元，间接损失无法估量。除李勇军以外的其他合伙人为了收回商场，耗费了大量时间和精力，也对商场合伙人的精神造成了长时间的折磨，李勇军的违约行为事实上已经严重损害了上诉人合同目的的实现。一审判决以“原告也未因此无法实现合同目的”为由不认定李勇军的违约事实是完全错误的。⑸上诉人因李勇军的违约行为造成了重大的经济损失。首先，上诉人广告费用损失80多万元，包括高速公路连接线的大型路牌广告、商场外墙、商场周边户外广告、印刷品、车体广告及长期电视广告。李勇军违反合同，导致全友品牌代理权转移到合伙人之外的李丽萍，此品牌在当地转让费用至少需要50万元。其次、造成上诉人经营利润损失190万元。李勇军与李丽萍出租合同期限超过承包期限5个月，导致上诉人无法在承包期届满时收回商场，造成旺季经营利润损失180万元以上。承租人李丽萍不重视且不及时进行消防整改，导致商场3月份被消防主管部门责令停业整改，又使商场合伙人损失10万元以上。再者、李勇军恶意出租、将全友品牌转让并带出建材市场，直接打乱了合伙人从2014年12月起执行经营品味家居广场及全友家私的计划，这项损失达25万多元。最后，李勇军应当在2014年12月1日交付给上诉人承包费用和本金二项合计40.4万元，至今这项利息损失就达7万多元。二、一审判决对全面履行交付义务的认定并不完整，应当予以纠正。应当明确将应当交付的用电手续、全友家居品牌代理权、各合伙人购楼原始发票、注销李勇军出租给李丽萍商场的法律性文件、移交固定电话号码等法律性文件手续移交，作为全面履行交付手续基本内容加以明确。三、李勇军应当依约承担未按合同约定交纳银行贷款违约金0.8万元，一审判决对违约金约定进行调整依据不足。李勇军未按时缴交各股东楼盘的银行按揭贷款，造成股东银行信用受损的违约事实明确，上诉人因此所受银行信用损失是长期且影响深远的，一审判决单纯依据每月所缴按揭款数额认定违约金过高，属于认定事实错误，因此，李勇军应当按合同约定的违约金承担违约责任。四、一审判决在分析认定中认为“原告方在被告方履行相应义务时应将保证金利息共计31279.77元返还给被告”，这一认定是错误的。第一、李勇军未就保证金本息问题提起反诉，法院对该内容进行认定或判决没有依据；第二、一审认为“该保证金实质上属抵押物”是错误的，依据抵押物所有权属性来认定保证金孳息归属没有任何法律依据；第三、当事人未就保证金孳息归属进行约定，且保证金是非种类物；第四、农业银行20万元定期存单系上诉人个人定期存款。综上，一、请求二审法院依法撤销泰宁县人民法院（2015）泰民初字第174号民事判决书中第五项、第六项判决，并对第一项判决进行补正。二、请求判令支持上诉人以下诉讼请求：⑴判令李勇军交出泰宁品味家居广场经营权并履行全部交付手续（包括①用电手续；②“全友家居品牌代理权法律文件”；③各合伙人购楼原始发票；④注销李勇军出租给李丽萍商场的法律性文件；⑤固定电话号码）⑵判令李勇军承担违约金100万元；⑶判令李勇军支付未按合同约定为原告交纳银行贷款违约金0.8万元。三、判令一、二审诉讼费由李勇军承担。
上诉人李勇军答辩称：李勇军在承包经营过程中不存在擅自出租经营场所等违约行为。原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人江启东、李文学、江建琦、熊小平的上诉请求没有事实及法律依据，请求驳回上诉人江启东、李文学、江建琦、熊小平的上诉请求。
上诉人李勇军不服原审判决，向本院提起上诉称：李勇军与江启东、李文学、江建琦、熊小平于2014年11月23日已完成承包结算，并签署了结算文件，确定了各发包人的实际分配金额，发包人应于2014年12月1日将保证金20万元返还给承包人，该结算文件对于承包双方均有约束力。然而江启东、李文学、江建琦、熊小平却于2014年12月1日在李勇军未参与的情况下单方结算，不仅改变了分配人员名单，分配金额、保证金的处理方式、商城家具处理方式，并要求承包人按其单方制作的结算文件履行合同，发包人单方决定变更结算文件确认的约定是造成承包资产移交手续无法办理的主要原因，发包人应承担承包资产无法移交的全部责任，故不应由李勇军承担承包到期后的承包资产占用费。即便要承包人承担承包期满后的继续占用的占用费，一审判决在占用费所涉及的占用时间，占用费损失依据认定上均存在错误。⑴原审判决认定占用费计算至2015年7月14日是错误的。本案李勇军占用场所，为李勇军与江启东、李文学、江建琦、熊小平共同出资购买，李勇军承包经营之前，已是用于家具经营，因为没有安装设置火灾自动报警系统和自动喷水灭火系统，于2015年3月6日被泰宁县公安消防大队查封，李勇军从那时起就无法正常营业，而原审判决已认定江启东、李文学、江建琦、熊小平与李勇军作为发包人应共同负责商场的消防设施的设置，共同对消费违法行为担责。所以，2015年3月6日之后的占用费不应由李勇军承担。⑵原审计算占用费参照承包期内的承包费的标准没有事实依据。2006年7月，李勇军与江启东、李文学、江建琦、熊小平五人共投入185万元从事家具经营，2009年经协商同意由李勇军承包经营，承包期限五年，并决定从原始出资资本金中撤出50万元，剩余133.5万元给上诉人自主经营，由上诉人分五年偿还全体股东，第一年至第四年各返还27万元，第五年返还25.5万元，同时每年年度分红25万元。所以，年度分红25万元为股本金所产生的红利。现五人共同出资的185万元原始资金及五年分红款125万元已给付给各出资人，故不再存在年度分红25万元这一款项。一审判决将25万元年度分红款继续作为承包费的基数，用以计算房屋占用费是没有依据的。请求改判原审第四项判决，上诉人无需支付被上诉人承包期满后的占用费。
上诉人江启东、李文学、江建琦、熊小平答辩称：李勇军在承包期满后未按约交付经营场所应当支付占用费；应当以年度分红来确定场地占用费。原审关于该部分事实的认定是正确的，上诉人李勇军的上诉请求没有事实及法律依据，请求驳回上诉人李勇军的上诉请求。
在本案审理过程中，上诉人江启东、李文学、江建琦、熊小平对其主张提供以下证据：
1、个体工商户登记基本信息一份，证明：李勇军以泰宁城关品位家居广场全友家私专卖店仍在继续经营，营业场所变更至金湖路20号二楼，违约状态延续至今。
2、纳税证明一份，证明：李勇军以泰宁城关品位家居广场全友家私专卖店仍在继续经营，并缴纳增值税，违约状态延续至今。
3、中标通知书、成交确认书各一份，证明：李勇军以泰宁城关品位家居广场全友家私专卖店仍在继续经营，中标大宗办公家具采购。
4、特大型广告牌出租协议书一份，证明：合伙人共同设置的广告牌广告收入年可达52000元。另外还有一组视频资料，证明2015年10月份，李勇军仍以品位家居的名义在泰宁县电视台进行字幕广告及目前品位家居广场全友家俬经营场所的资料（光盘）。
5、品位家居广场2007年7月份会计报表一份，证明：开设品位家居广场时的固定资产及投入。合伙人在2007年就支付了全友家俬品牌合作费用3万元由合伙人共同支出的表明全友家俬品牌是共同合伙期间取得的品牌经营权。
对上诉人江启东、李文学、江建琦、熊小平所提供的证据，上诉人李勇军经质证认为：对证据1的真实性、合法性没有异议。但是对所要证明的内容及本案关联性存在异议。个体工商户登记的经营场所变更到金湖路20号，证明李勇军已经按约定在承包结束后将营业场移到金湖路20号，并不能证明违约状态继续存在。对证据2的真实性、合法性也没有异议，但不能证明违约状态继续存在。品位家居广场专卖店是李勇军依法设立的经营场所。对证据3的真实性、合法性没有异议。在营业执照允许的范围内进行经营是不存在违法的，认为与本案没有关联。对证据4的真实性有异议，因为没有原件。对证明内容也有异议，认为与本案没有关联性。对于证据5报表，报表上没有全体合伙人的认可，也没有制作单位的盖章，认为不具有合法性。
本院认证认为，上诉人李勇军对证据1、2、3的真实性没有异议，故证据1、2、3可以作为本案认定事实的依据，至于能否支持上诉人的主张，将在争议焦点部分内容中予以分析。证据4没有原件，且上诉人李勇军否认，故该证据不能作为本案认定事实的依据；证据5系案外人邱淑敏个人制作，且没有全体合伙人的认可，上诉人李勇军亦予以否认，故该证据不能作为本案认定事实的依据。
在本案审理过程中，上诉人李勇军对其主张提供以下证据：
1、客户账单确认函及“交货单”，证明：全友家俬2014公司年度季度账单确认函，证明泰宁全友家私的实际经营人是李勇军。
2、泰宁品位家居广场经营承包协议，证明：2007-2009年度品位家居广场的承包协议，证明自李勇军承包伊始，合伙人的合作项目便已由李勇军买断。“承包”实际是资金与房屋使用权的出让即是民间借贷与房屋租赁的合体。
3、合伙人会议决议书（二），证明：自合伙人决议争议的承包协议结束后，承包将回复到本来的形成即房屋租赁，经营内容由经营者自我决定，以此证明李勇军之前的是资金的借贷与房屋租赁的混合体。
4、合伙人会议表决结果，证明：2014年12月1日，合伙人决议对承包经营的房屋场采取关门暂住营业，以此证明发包方主张自2014年12月1日由李勇军占用上述房屋而存在经营不能的损失主张不符合客观事实。
对上诉人李勇军所提供的证据，上诉人江启东、李文学、江建琦、熊小平经质证认为：对证据1的真实性无法确认，一审时李勇军已经承认全友家俬的品牌是在承包前合伙人持有的，在承包后将品牌代理权移交给李勇军经营。对于证据2的真实性没有异议，但认为是已经履行完毕的合同，与本案没有关系。对于证据3的真实性没异议，但江启东、李文学、江建琦、熊小平有要求李勇军到场参加合议，只是李勇军没有到场，认为不能证明之前的承包关系是借贷与租赁混合体的事实。对于证据4的真实性不持异议，是基于李勇军拒绝关闭，所以才导致经营场没有移交的事实。
本院认证认为，上诉人江启东、李文学、江建琦、熊小平对证据2、3、4的真实性没有异议，故证据2、3、4可以作为本案认定事实的依据，至于能否支持上诉人的主张，将在争议焦点部分内容中予以分析。虽然上诉人江启东、李文学、江建琦、熊小平证据1的真实性不予认可，但未能提供相反的证据予以佐证，应当认定该证据为真实、合法、有效，可以作为本案认定事实的依据，至于能否支持上诉人的主张，将在争议焦点部分内容中予以分析。
案经审理，除上诉人熊小平对20万元保证金存单交给李勇军保管的事实有异议外，各方当事人对原审判决查明的事实没有异议，本院予以确认。
本案双方当事人争议的焦点是：1、李勇军是否存在违约行为及是否应当支付违约金100万元；2、原审判决李勇军履行全部交付手续是否明确；3、原审对李勇军因未及时为江建琦等偿还银行借款构成违约所应支付的违约金进行调整是否符合法律规定；4、保证金的利息归谁所有；5、李勇军是否应当承担承包期满后的占用费及占用费的具体数额。
一、关于李勇军是否存在违约行为及是否应当支付违约金100万元的问题。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《建材市场合作购楼协议》第五条约定：各股东（自然人）不得变卖和处置或转移本楼盘名下产权内的楼盘，如有发现任何股东擅自有变卖、转移、出租、抵押、对外担保等行为有不通过股东同意随意处置名下产权行为，则无条件赔偿其他股东（自然人）现金人民币一百万元，并且还必须立即纠正错误。故江启东、李文学、江建琦、熊小平对李勇军存违约行为的事实负有举证证明责任。在本案中，江启东、李文学、江建琦、熊小平提供了李丽萍的工商营业登记、纳税登记申报表、泰宁县工商局朱口工商局的证明和李丽萍申请用电开户时提供的房屋租赁合同、营业执照、税务登记证等书证，从书面形式看是李丽萍从李勇军处租用泰宁县杉城镇金湖东路建材市场二层进行经营。李丽萍与李勇军系姐弟关系，且李勇军以个体工商户的形式经营本案讼争的家俱商场，其不可能独自一个经营，必然要聘用他人帮助其开展经营活动。且李丽萍当庭陈述其只是出纳，是李勇军为了经营方便借用其名义进行经营；证人薛菁某证实是李勇军借用李丽萍的名义办理营业执照经营。结合江启东、李文学、江建琦、熊小平在二审中自认对原审认定的“李勇军继续使用江启东的个体工商户营业执照、税务登记本等证照经营泰宁县品位家居广场。李勇军按约于2010年至2013年的每年年底返还各股东本金及年度分红款（其中江启东名下的10%的股东本金及年度分红均由黄辉领取），同时自2009年12月起开始按月缴纳江启东、李文学、江建琦、熊小平及其本人名下的购楼按揭贷款（月还款额共计37500元），按约交纳江启东、李文学及其本人名下的按揭贷款至2014年11月（提前于2014年10月31日交纳应于11月交纳的贷款）”的事实没有异议。故应当认定李勇军系借用李丽萍的名义办理营业执照在泰宁县城关品位家居广场经营，不存在出租行为。该行为并未损害第三人的合法权益，且江启东、李文学、江建琦、熊小平也未因此无法实现合同目的。故江启东、李文学、江建琦、熊小平所提供的证据不足以证明李勇军在承包经营过程中有存在出租等违约行为，其要求李勇军按照《建材市场合作购楼协议》第五条规定支付违约金100万元，没有事实依据，本院不予支持。
二、关于原审判决李勇军履行全部交付手续是否明确的问题。
本院认为，江启东、李文学、江建琦、熊小平一审诉讼请求第一项明确为“判令李勇军退出泰宁品位家居广场经营并履行交付手续”。且其在一审庭审辩论终结之前并未变更诉讼请求，故原审根据江启东、李文学、江建琦、熊小平的诉讼请求判决李勇军履行全部交付手续的做法并无不当。江启东、李文学、江建琦、熊小平在二审中要求补正：“交付的用电手续、全友家居品牌代理权、各合伙人购楼原始发票、注销李勇军出租给李丽萍商场的法律性文件、移交固定电话号码等法律性文件手续移交，作为全面履行交付手续基本内容加以明确”属于在二审中增加诉讼请求，且上诉李勇军不同意调解，故应当由江启东、李文学、江建琦、熊小平另行起诉。
三、关于原审对李勇军因未及时为江建琦等偿还银行借款构成违约所应支付的违约金进行调整是否符合法律规定的问题。
本院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。在本案中，李勇军与江启东、李文学、江建琦、熊小平签订的《经营承包协议》约定对拖欠股东楼盘的银行按揭贷款造成股东银行信用受损每人次应向该股东赔偿一千元。即双方对银行贷款支付约定逾期付款违约金，李勇军提出该违约金过高，原审认为，因熊小平月还贷额为4228.76元、江建琦月还贷额为9279.84元，以每人次一千元的计算违约金，分别超出偿还借款本金的20%、10%，实属过高，应当予以调整。原审判决对双方约定的违约金进行调整，并按同期同类贷款利率的四倍即（短期贷款基准年利率5.6%的4倍计付）自逾期还贷之日起计算至实际还款之日止的利息作为违约金，并无不当。江建琦、熊小平在李勇军未按时偿还银行借款的情形出现之后，本可以自行履行还款付息义务，以减少其自身信用损失，嗣后再向李勇军主张违约责任，但其并未自行还款以减少信用损失的扩大。故江建琦、熊小平以信用损失过大，无法办理银行贷款为由认为双方约定每人次一千元的违约金未过分高于实际损失的辩解，因缺乏事实及法律依据，本院不予采信。
四、关于保证金的利息归谁所有的问题。
本院认为，李勇军向发包人（江启东、李文学、江建琦、熊小平）交付20万元保证金，该20万元保证金由熊小平保管，熊小平将一张户名为熊小平的金额20万元的中国农业银行定期存单交给李勇军的姐夫江小明。从上述事实可以得知该20万元属于履约保证金，银行定期存单仍由李勇军控制，所有权尚未转移，不构成权利质押，由其产生的孳息即利息31279.77元亦归李勇军所有。在本案中，由于双方互负有履行给付金钱义务的债务，故李勇军无需通过提出反诉便可在给付时将该金额主张抵销。
五、李勇军是否应当承担承包期满后的占用费及占用费的具体数额。
本院认为，《泰宁品位家居广场经营承包协议》所约定的承包期限于2014年11月30日届满，双方在承包期满后未能达成新的承包协议，合同已终止。李勇军依约定应退出泰宁品位家居广场经营并履行交付手续。其继续占用本案讼争经营场所无事实及法律依据，亦损害江启东、李文学、江建琦、熊小平合法权利，根据权利义务相一致的原则，李勇军应当向江启东、李文学、江建琦、熊小平支付占用期间的占用费。因李勇军仍以此前的承包经营模式对外','2018-09-22
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