广西壮族自治区防城港市港口区人民法院民 事 判 决 书（2015）港民初字第1180号原告广州奥联酒店物业管理有限公司防城港分公司，住所地防城港市中心区南北大道东面万基中央公馆1号楼架空层。负责人苏天鹏。原告广州奥联酒店物业管理有限公司，住所地广州市黄埔区世纪南三街1号303之08房。法定代表人苏天鹏。两原告共同委托代理人陈华，广西万通律师事务所律师。两原告共同委托代理人邹代懋，广西万通律师事务所实习律师。被告防城港市业嘉房地产开发有限公司，住所地防城港市中心区迎宾路北面三生观邸四楼、法定代表人刘德宽。委托代理人杨秀秦，广西精一律师事务所律师。委托代理人黄怀伟，广西精一律师事务所实习律师。原告广州奥联酒店物业管理有限公司防城港分公司（以下简称奥联公司防城港分公司）、广州奥联酒店物业管理有限公司（以下简称奥联公司）诉被告防城港市业嘉房地产开发有限公司（以下简称业嘉公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月22日受理后，依法由代理审判员凌枝适用简易程序，于2015年8月24日公开开庭进行审理，书记员谭源担任法庭记录。两原告共同委托代理人陈华、邹代懋、被告委托代理人杨秀秦、黄怀伟到庭参加诉讼。本院现已审理终结。原告奥联公司防城港分公司、奥联公司诉称：2012年11月30日原告奥联公司防城港分公司与被告就被告开发建设的三生云海观邸小区物业管理服务达成一致共识，双方于当日签订《三生云海观邸前期物业管理服务合同》，合同对物业管理的服务内容与质量、服务费用、物业的经营与管理、物业的接管与验收、物业的使用与维护、专项维修资金、违约责任以及其他事项均作出了明确的约定。截止2015年4月30日止，经原告奥联公司防城港分公司与被告双方结算核对确认，被告应支付原告费用640477元。但经原告多次催促，被告却一直以资金困难为由拖延未付，为了维护原告的合法权益，特请求法院判令：被告支付拖欠原告的费用640477元及其逾期利息5574.78元（暂计至2015年7月1日）。被告业嘉公司辩称：1、两原告没有按照约定完全履行合同已经构成部分违约。原告奥联公司防城港分公司与被告于2011年11月30日签订的《三生云海观邸前期物业服务管理服务合同》合法有效，根据前期服务合同第二章服务内容和质量第二条在物业管理区域内，原告提供的前期物业管理服务包括（第三项），车库垃圾遍地，原告提供的服务达不到标准；并且对空中花园不进行管理，达不到约定的标准，从以上方面看原告提供的物业服务不合格，所以不应该按照约定的款项收费，要扣除不符合约定部分的款项；2、原告诉请数额的统计有误，我们交房后物业费由住户支付，现在原告起诉的已经重复了；3、在整个过程中需要支付的维修费用原告没有支付，但是在诉状中也主张了；4、请求法院主持重新审计或者合计。综合本案证据，本院确认以下法律事实：2011年11月30日，被告作为甲方与原告奥联公司防城港分公司作为乙方签订了一份《三生云海观邸前期物业服务合同》，内容为：由乙方设定的管理团队在物业交付使用前60天进驻项目，开展交房的前期筹备工作，配合甲方做好物业接管验收和房屋交付工作；住宅物业服务费1.2元/月/平方米；乙方向物业业主或使用人按7.5元/月/户收取城市生活垃圾清运费用；维修资金收费标准：按照0.1元/月/平方米的标准收取；物业服务费及垃圾清运费等相关服务费用按每月12个月为一个周期缴纳，业主应按照《商品房销售合同》内约定的交付日起预缴物业服务费及垃圾清运费等相关服务费用；业主或者物业使用人应在每周前5日内按时向乙方缴纳当周期物业服务费及垃圾清运费等相关服务费用，履行交纳义务；甲方、业主或者物业使用人违反本合同的约定，未能按时交纳物业相关服务费用的，自逾期之时起，乙方可以向责任方加收欠费总额日千分之三的违约金。2015年4月17日，被告与原告奥联公司防城港分公司签订了一份《三生云海观邸开发商应支付物业公司相关费用汇总表》（截止到2015年4月30日），被告合计应支付的物业服务费、生活垃圾清运费、水电公摊合计934547元，被告已支付294070元，仍拖欠费用合计640477元。三生云海观邸项目以上费用及相关明细甲乙双方已全部核对完毕，被告公司开发商代表龙雪伟签名并加盖了公司公章，注明以上表格仅用于双方对房号、交房日期、未售、未付数字核对，核对无误，原告奥联公司防城港分公司物业代表崔化勇签字并加盖了公司公章。以上事实，有《三生云海观邸前期物业管理服务合同》、《三生云海观邸开发商应支付物业公司相关费用汇总表》、庭审笔录为证。本院认为：原告奥联公司防城港分公司与被告签订的《三生观邸前期物业管理服务合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，对双方均有约束力。原告奥联公司防城港分公司依据物业管理服务合同对三生云海观邸项目实行物业管理，履行了管理服务职责。被告作为建设单位，应按照《三生云海观邸前期物业管理服务合同》及《三生云海观邸开发商应支付物业公司相关费用汇总表》的约定向原告奥联公司防城港分公司交纳物业服务费、生活垃圾清运费、水电公摊等相关费用。被告辩称原告未按《三生云海观邸前期物业管理服务合同》的约定提供合格的物业服务，故其拒付相关费用。对此本院认为，被告对其辩称并未提交充足证据予以证明，即便是原告奥联公司防城港分公司在物业服务过程中存在一些瑕疵和不足，需要完善和改进，但双方已经对服务项目内容全部核对完毕，确认了还需支付的各项费用合计640477元，并经双方代表签字加盖了公司公章，表示双方对服务内容的认可，被告不能以此拒付或少付物业费。被告的欠费的行为不利于多数缴费业主的权益和小区整体利益的维护，也不利于物业服务产业的正常发展。由于原告奥联物业公司防城港分公司不具有法人资格，其民事责任应由原告奥联公司承担,故本案中被告应将拖欠的各项费用共计640477元支付给原告奥联公司。关于两原告请求被告支付逾期利息的问题。两原告请求本案利息按照中国人民银行同期贷款利率支付利息，本院参照《最高人民法院》第九条的规定，予以认可。根据《三生官邸前期物业管理服务合同》的约定，“业主或者物业使用人应在每周前5日内按时向乙方缴纳当周期物业服务费及垃圾清运费等相关服务费用，履行交纳义务”。由于双方已于2015年4月17日结算核对了截止2015年4月30日的各项费用，因此两原告请求从2015年5月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计算逾期利息，起算时间和利息计算方法均在双方约定的范围内，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以认可。则本案利息，应以本金640477元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2015年5月1日计算至付清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《最高人民法院》第一条、《最高人民法院》第九条之规定，判决如下：被告防城港市业嘉房地产有限公司支付原告广州奥联酒店物业管理有限公司物业服务费、生活垃圾清运费、水电公摊共计640477元及其逾期利息（逾期利息以本金640477元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，从2015年5月1日起计算至付清之日止）。案件受理费10260元，减半收取计5130元，由被告防城港市业嘉房地产有限公司负担。原告已预交的案件受理费本院不予退回，被告应负担的案件受理费，由其在履行债务时一并支付给原告。上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并提交副本八份，上诉于防城港市中级人民法院，预交上诉费10260元（收款单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户行：农行防城港分行营业室，帐号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  凌枝二〇一五年九月十五日书 记 员  谭源