文书内容广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终20630号上诉人（原审被告）：李春波，女，1975年4月17日生，住所地：深圳市龙华新区。委托诉讼代理人：黄纲，广东华商律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛方华，广东华商律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：林睿颖，女，汉族，1989年7月5日生，住所地：广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：黄国景，广东深兴律师事务所律师。原审被告：袁革，男，汉族，1963年6月3日生，住所地：黑龙江省齐齐哈尔市富拉尔基区。原审第三人：深圳市世华房地产投资顾问有限公司，住所地：深圳市福田区深南大道7888号东海国际中心一期A栋17层01C，组织机构代码：715279885。法定代表人：吴军强。上诉人李春波因与被上诉人林睿颖、原审被告袁革、原审第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初3447号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李春波上诉请求：1、撤销一审判决第二项，依法调低违约金至10万元整；2、维持一审判决第一、三、四、五项；3、由林睿颖承担本案一审诉讼费的85%(58万/68万=85%)、承担本案二审全部诉讼费。事实和理由：一、李春波没有违约的恶意。事实上，李春波并非自己原因故意拖延缴交税费、怠于履行合同义务，原审法院对这一事实未予认定。本案为特殊的二手房交易，涉案房产在《二手房买卖合同》签订时还未出不动产权证，林睿颖和世华公司均知道这个事实，因此买卖双方所签的《二手房买卖合同》第四条约定买方在卖方办出房产证3日内办理首期款监管，同时买卖双方所签的《二手房买卖合同》备注条款里也约定卖方在收到买方定金3个工作日内应去相关部门交契税。因涉案房产由李春波从银行贷款购买，在涉案房产未出不动产权证的情况下，抵押合同作为李春波将涉案房产抵押给贷款银行的凭证，由贷款银行负责保管。贷款银行为了保证自己的抵押权，掌握涉案房产的所有文件和资料，涉案房产办证及缴税手续都是由贷款银行工作人员陪同、贷款银行主导办理。因李春波并不掌握办证及缴税手续所需资料，李春波无法独自完成办证及缴税。李春波并非主观上故意拖延缴交税费，李春波一直积极履行合同义务。在李春波收到林睿颖的第二笔定金次日，即2016年1月13日，李春波立即和世华公司的业务员一同到涉案房产贷款银行申请办理涉案房产的房产证并缴税。李春波在接到贷款银行通知后的次日立即到深圳市不动产登记中心缴纳全部税费。原审法院对以上事实未予认定，请求二审法院依法纠正。二、一审法院在一审判决书的事实认定部分错误，李春波并未收到林睿颖发出的《履约催告函》。依照深圳的二手房交易惯例，在由中介公司居间的交易下一般买卖双方均会签订送达地址确认书，以确定交易过程中有关文件的送达地址，与房产交易有关的任何文件均应按照送达地址确认书上的地址进行送达方为有效。涉案房产的交易由专业的中介公司居间进行，林睿颖《履约催告函》寄往地址与李春波确认书上的收件地址并不相同，李春波并未实际收到林睿颖发出的《履约催告函》。李春波并不居住在涉案房产内，涉案房产一直是对外出租状态，由涉案房产的承租人居住和使用。林睿颖在看房时已知晓这一情况，对李春波不在涉案房产居住这一情况十分清楚。因此林睿颖向涉案房产所在地址邮寄《履约催告函》，并不会产生李春波收到《履约催告函》的法律效果。三、一审判决李春波应承担违约金过高，请求依法予以调低。涉案的《二手房买卖合同》刚开始履行，林睿颖仅仅履行了定金支付义务，林睿颖并未办理首期款资金监管、并未向银行申请按揭贷款等手续，林睿颖并未因履行《二手房买卖合同》买方义务而导致大量资金被占用、耗费大量精力，因此林睿颖未遭受到巨大的实际损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“……约定的造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。本案中，林睿颖实际损失不大、李春波不存在主观恶意不予履行合同义务的情况，一审判决李春波按照合同成交价20%支付违约金承担违约责任，明显过重，显失公平。李春波主观上并非恶意不予履行合同义务，客观上不存在拒不履行合同义务的行为，林睿颖也未有效送达、催告。造成《二手房买卖合同》难以继续履行的主要原因在于中介公司和贷款银行存在工作失误，未发挥应有作用。一审判决认定李春波构成根本违约，即使李春波违约，也并非主观恶意，而是客观不能。鉴于目前《二手房买卖合同》继续履行陷入僵局、李春波与林睿颖均同意解除合同的现实情况，李春波愿意给与林睿颖一定的经济补偿，在退还林睿颖定金10万元后另外再补偿林睿颖10万元。一审判决李春波按照合同成交价20%支付违约金、承担违约责任，明显过重,显失公平，请求二审法院依法予以调低。林睿颖辩称，一审认定事实清楚，判决于法有据，请求二审法院予以维持。一、双方签订了二手房买卖合同，明确约定了李春波应当在收到全部定金之日起三日内去相关部门缴纳税费。但是，根据李春波一审提交的深圳市不动产登记中心业务受理通知书显示，李春波于2016年1月21日才去申请办理涉案房产产权证。根据李春波提交的房地产交易税费申请表及深圳市不动产登记缴款通知书显示，2016年1月26日不动产登记中心就向李春波出具了申请报表及缴款通知书。但是，李春波在拖延近两个月之后，才实际缴纳了税费。因此，李春波声称自己并非故意拖延缴纳税费怠于履行合同的说法完全不符合事实。二、从李春波与林睿颖2016年2月21日6：08至6：25微信记录，可以看出林睿颖不仅通过快递的方式向李春波履约催告函，还在当日将履约催告函以照片的形式发给了李春波。李春波也声称收到了函件，但是，李春波仍然坚持必须加价30万元才肯履行合同义务。而且，顺丰快递单追踪信息显示是因客户要求按新地址转寄，因此，李春波声称其未收到林睿颖履约催告函并非是事实。三、一审法院判决李春波承担68万元的违约金，并不存在过高的问题。首先，百分之二十违约金是双方在合同中约定的，而且，买卖双方的违约责任是对等的。一审判决尊重了双方的意思自治。根据合同法第113条，因违约所造成的损失应当包含合同履行后可以获得的利益。根据双方的微信聊天记录，可以知道李春波之所以拒不履行合同义务，很大程度是因为涉案房产价格上涨。而李春波在违约后，将涉案房产挂在链家网的出售价格达到410万元，比双方的交易价多了70万元。经查询，2017年12月链家网上与涉案房产同一类型格局的房屋出售挂牌价已经上涨到420万元。也就是说，一审判决李春波承担68万元违约金，也不及房产上涨的价格。四、林睿颖是在怀孕期间购买涉案房产，购房的目的就是希望一家人在深圳定居。但是，因为李春波的违约行为，加上诉讼期间房价暴涨，导致林睿颖已错失在深圳购房的机会，现在只能把小孩送回老家。因为李春波的违约，林睿颖一家为了维权，不仅投入了大量时间和经历，还花费了高额的诉讼费、保全费、担保费、律师费等，给林睿颖造成了巨大的损失。五、违约金设立的目的是惩罚违约方和补偿无过错方当事人所受的损失。一审判决李春波承担68万元违约金，补偿过错方损失的合同履行可得利益都很勉强，也不能补偿林睿颖维权的支出，更谈不上达到惩罚的目的。因此，一审法院判决李春波承担违约金不存在明显过错或者显示公平的情形。袁革未到庭，未发表意见。世华公司未到庭，未发表意见。林睿颖向一审法院诉讼请求，1、李春波、袁革依照《二手房买卖合同》约定按合同总成交价20%赔偿违约金68万元；2、李春波、袁革即时返还购房定金10万元；3、李春波、袁革即时返还购买电器费用1万元；4、诉讼费由李春波、袁革承担。在一审庭审过程中，林睿颖主张要求解除双方签订的《二手房买卖合同》。一审经审理查明，林睿颖（作为买方）与李春波（作为卖方）于2016年1月9日签订了《二手房买卖合同》（编号：1502750），李春波将位于深圳市龙岗区坂田街道布龙路和成世纪名园X栋B单元X层6XX房出售给林睿颖，转让成交价为340万元，定金为10万元，其中5万元于签订合同之日支付，剩下的5万元于合同签订后4日内支付。合同的第四条约定双方应于卖方办理房产证3日内付清首期款（金额以银行贷款为准），买方应当在付清首期房款之日起三日内办理完毕全部银行按揭贷款申请手续，卖方应无条件配合提交相关资料。合同第六条约定，涉案房产处于抵押状态，卖方须于合同签署之日起10日内办理公证委托，委托担保公司进行赎楼。合同的第十四条约定，如买方未按照合同约定的期限履行义务，卖方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同。如买方逾期履行义务超过3日或其他根本违约行为的，卖方可要求买方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可以解除合同并选择卖方支付转让成交价20%的违约金或没收定金。在第十五条约定，如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同。如卖方逾期履行义务超过3日或其他根本违约行为的，买方可要求卖方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可以解除合同并选择卖方支付转让成交价20%的违约金或双倍返还已支付的定金。合同备注条款约定，卖方在收到买方定金后三个工作日内应去相关部门交契税，卖方交房3部空调、抽油烟机一台、炉具一套。合同签订当日，林睿颖向李春波支付了5万元的定金及1万元的家电费用，李春波出具了收据。2016年1月12日，林睿颖支付剩余的5万元定金。2016年1月21日，李春波向深圳市不动产登记中心提交办理房产登记申请，2016年1月26日，深圳市不动产登记中心及深圳市龙岗区地方税务局出具缴费通知书，缴费金额共计14851元。2016年3月23日，李春波缴纳了产权登记费及相关税费。2016年2月21日林睿颖向李春波发出《履约催告函》要求李春波于2016年2月24日前办理交契税流程。一审法院认为，林睿颖与李春波于2016年1月9日签订的《二手房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，属于有效合同，双方均应切实履行合同义务。林睿颖在签订合同之后，按照合同约定支付定金10万元及电器费用1万元。李春波作为卖方，应当按照合同约定，在林睿颖支付全部定金之日起3日内去相关部门缴交契税。林睿颖于2016年1月12日支付李春波剩余定金5万元，李春波应于2016年1月15日前支付涉案房产的契税。李春波向不动产权登记中心申请办理房产登记的时间为2016年1月21日，不动产权登记中心向李春波出具缴费通知书的时间为2016年1月26日，而李春波实际缴交税费的时间为2016年3月23日，距不动产权登记中心出具缴费通知书的时间近2个月之久，已经超过了合理的期限，李春波主张系由于按揭银行的原因导致无法在合同约定的期限内缴交税费，但未能提交充分的证据证明，故一审法院不予采信李春波的主张。世华公司作为居间方，其在答辩状中亦主张李春波在合同履行过程中提出加价30万元以致合同无法继续履行。故一审院认为，李春波未按照合同约定的期限，履行缴交契税的义务，且经林睿颖催告，仍拒不履行合同义务，已经构成根本违约，应当承担合同约定的违约责任。林睿颖在庭审过程中，明确提出解除合同，并要求李春波按照合同约定支付合同成交价款20%的违约金68万元一审法院予以支持。李春波收取林睿颖的定金10万元及家用电器款1万元，应当予以退回。袁革并非合同的相对方，林睿颖亦未能提交证据证明其系涉案房产的真实权利人，故林睿颖诉请要求袁革承担合同义务，没有事实依据，本院依法不予支持。据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决：一、解除林睿颖与李春波于2016年1月9日签订的《二手房买卖合同》（编号：1502750）；二、李春波于判决生效之日起十日内向林睿颖支付违约金68万元；三、李春波于判决生效之日起十日内林睿颖返还定金10万元；四、李春波于判决生效之日起十日内返还购买电器费用1万元；五、驳回林睿颖其他诉讼请求。上述付款义务人如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5850元、保全费3920元，共计9770元，由李春波负担9770元。二审经审理查明：除一审认定的2016年2月21日林睿颖向李春波发出《履约催告函》的内容外，一审查明的其他内容属实，本院予以确认。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷案件。根据李春波的上诉内容，本案的争议焦点为一审按照约定判决李春波承担68万元的违约金是否过高。本院认为，合同约定了李春波如果根本违约，应承担68万元的违约金。本案中，李春波在2016年1月26日收到缴费通知书后，在2016年3月23日才缴纳了有关费用，明显超出缴费的合理时间，一审据此根据约定判决李春波承担约定的违约责任并无不当。如果李春波认为是案外人的原因造成其损失的，可在承担赔偿责任后另寻法律途径主张。至于林睿颖是否发出履约催告函，并不妨碍李春波按照合同约定履行自己的义务。综上，李春波的上诉请求不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费2300元，由李春波负担。本判决为终审判决。审判长 陈  明  亮审判员 张  秀  萍审判员 朱    宽二〇一七年十二月二十一日本件与原本核对无异书记员 崔艳慧（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。