山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁01民终6823号
上诉人（原审被告）：济南东拓置业有限公司，住所地山东省济南市。
法定代表人：刘金辉，董事长。
委托诉讼代理人：樊兆杰，山东豪才律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王玉亮，北京市观韬（济南）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘一斌，男，1965年10月15日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：张敏，山东康桥律师事务所律师。
委托诉讼代理人：仪江勇，山东康桥律师事务所律师。
上诉人济南东拓置业有限公司（以下简称东拓置业）因与被上诉人刘一斌商品房销售合同纠纷一案，不服济南高新技术产业开发区人民法院（2015）高民初字第2038号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月6日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
东拓置业上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项，调减逾期交房违约金111769元；2.依法撤销一审判决第二项，调减逾期交付车位违约金9408元；3.依法撤销一审判决第三项，改判驳回刘一斌关于逾期办证违约金的相应诉求；4.本案一、二审诉讼费用依法分担。事实和理由：一、一审判决对超过诉讼时效期间的逾期交房违约金予以支持没有事实和法律依据。《商品房买卖合同》第八条已明确了房屋交付期限届满日为2011年12月31日，上诉人在该期限没有实际交付房屋，刘一斌就应当知道自己权利受到侵害，依据民法通则第一百三十五条以及第一百三十七条的规定，刘一斌应当在2013年12月31日前主张权利，但本案中其直到2015年7月份起诉主张权利已超过诉讼时效期间，且没有证据证实其诉求存在诉讼时效中断情形。二、一审判决认定逾期交付车位违约金诉求存在诉讼时效中断重新起算的情形没有证据支持，且对于东拓置业要求调减逾期交付车位违约金的主张没有支持适用法律错误。1、《地下车位使用权转让协议》第四条已明确了车位交付期限届满日为2012年1月31日，东拓置业在该期限没有实际交付车位，刘一斌就应当知道自己权利受到侵害，依据民法通则第一百三十五条以及第一百三十七条的规定，刘一斌应当在2014年1月31日前主张权利，但本案中其直到2015年7月份起诉主张权利已超过诉讼时效期间，且没有证据证实其诉求存在诉讼时效中断情形。2、退一步讲，即使存在诉讼时效中断的证据，刘一斌没有提供证据证明逾期交付车位实际损失的情况下，应当依据济南市物价局、市住房保障和房产管理局于2012年8月1日实施的济价费字[2012]77号文件公布的住宅小区车位租赁费价格作为调减违约金的基础依据。首先，依据日常生活经验法则，逾期交付车位所产生的损失只能是租赁费的损失。其次，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，逾期交付车位所产生的法定损失确定并不是只有评估机构评定的租金标准可以作为依据，有关主管部门公布租金标准也可以作为依据。因此，就车位租赁费再申请司法鉴定既没有必要，也浪费司法资源。此外，上述文件系物价局官网公示的属于法律性质的规范性文件，故并不存在是否是复印件的问题，且适用于济南市高新区。三、一审法院就涉案楼房存在违法建设的事实未依法查明，因违法建设所产生的法律后果不应由东拓置业承担，且刘一斌已在房屋增值过程中获得巨大预期利益，再支持高额违约金有悖公平原则。1、龙园小区物业部门的装修整改通知已证实刘一斌在收房后违反规划对房屋进行违法建设，对此，物业部门曾要求其限期恢复原状并上报给了城管执法部门，而且东拓置业也申请一审法院进行现场勘查，一审法院对此并没有依法查明。2、东拓置业及代理人因客观原因无法调取城管执法部门的责令限期整改通知，故依法申请调取，一审法院未依法调取适用法律错误。3、依据《济南市房屋登记条例》第十四条、十六条、二十七条规定以及山东省实施《房屋登记办法》细则第二十八条规定，因存在违法建设的房屋，东拓置业无法申报办理房屋所有权初始登记即大证，从而也就无法通知业主进行小证办理，两者存在法律上因果关系。因此，因违法建设所产生的法律后果不应当由东拓置业承担。4、依据合同法关于违约责任立法精神是以填补损失为原则，本案中刘一斌不仅没有任何损失，而且在房屋增值过程中获得巨大预期利益，再支持高额违约金明显有悖公平原则。综上，请二审在查清事实的基础上，依法改判。
刘一斌辩称，一、一审法院关于本案逾期交付房屋及车位违约金存在诉讼时效中断重新起算情形的认定是正确的。1、东拓置业迟延交付房屋及车位，刘一斌多次向东拓置业主张权利，要求其支付违约金，东拓置业均未答复及未采取任何合理方式处理该项事宜。2、刘一斌之前向一审法院起诉，但该院因涉及到东拓置业是高新控股下的国企，全部不予立案，导致当时刘一斌客观上无法提起诉讼，直至施行立案登记制之后刘一斌才能在一审法院成功立案。二、一审法院关于逾期交付车位违约金数额的认定是正确的。1、东拓置业与刘一斌签订的《地下车位使用权转让协议》系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，该协议合法有效，且该协议是东拓置业单方提供的格式文本，违约金的计算方式也是其主动写在协议上的，东拓置业作为专业的房地产开发商，在签订协议时应当预见到自己逾期交付车位应当承担的违约责任，东拓置业应当按照协议约定支付违约金。2、东拓置业在上诉理由中所述逾期交付车位损失应参照最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定是错误的，本案逾期交付车位有明确约定的违约金计算方法，不应该参照该条规定。东拓置业主张的依据《济南市物价局、市住房保障和房产管理局关于公布我市市内各区住宅小区共用车库内车位租赁费基准价格等有关问题的通知》调减车位违约金没有事实和法律依据。三、一审法院关于逾期办证违约金的认定是正确的。1、东拓置业与刘一斌签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，东拓置业应当按照合同约定支付逾期办证违约金。《商品房买卖合同》第15条明确约定，东拓置业应当在房屋交付后270天内，将办理权属登记需由东拓置业提供的资料报登记机关备案并书面通知刘一斌向房管部门申请办理房屋所有权证，否则东拓置业自逾期第一天起按日向刘一斌支付已交付房价款万分之一的违约金。2、济南市不动产登记中心于2017年5月24日出具的《不予登记通知单》，仅仅载明该楼“存在加建情形”，并没有指出加建的具体位置，不能依据该通知单认定不能办证的责任方。为了查明不能办证的根本原因，刘一斌已向法院提交调取证据申请书，请法院依职权调取相关证据。3、造成该房屋不能办证的根本原因是东拓置业违法加建阁楼。龙园小区B区批建规划中没有阁楼，而东拓置业在初始建设时擅自加建了阁楼。4、按照《不动产登记暂行条例实施细则》第35条规定，开发商应向登记机关提交建设工程竣工质量合格验收报告和建设规划合格验收报告等文件，刘一斌申请法院责令东拓置业提交龙园小区B区建设规划合格验收报告。如果东拓置业不能提交龙园小区B区建设规划合格验收报告，即说明龙园小区B区没有取得规划合格验收，进而说明该楼“存在加建情形”的责任方正是东拓置业。5、东拓置业出具的《不予登记通知单》的时间是2017年5月24日，由此可以看出东拓置业申请首次登记的时间远远迟于合同约定的办证时间，这恰恰证明了东拓置业的违约行为。6、由于东拓置业至今不能为刘一斌购买的房屋办理权属登记，给刘一斌造成巨大损失。四、关于物业、城管部门的相关证据。1、城管部门向刘一斌下达的《限期拆除决定书》内容，不属于《不予登记通知单》所指的“加建”行为，与能否办理产权登记无关联性。2016年3月城管部门下达的《限期拆除决定》中明确记载，被上诉人因“侵占小区公共物业空间”，责令限期拆除。实际情况是刘一斌居住一楼，门前的空地经常被推放垃圾，为解决这一脏乱差的问题，在该空地上铺了石板，摆放了一些花盆植物，没有任何建筑设施（见现场照片），刘一斌这一行为和城管部门的《决定书》与产权登记毫无关联性，因此，该证据无证明作用。2、东拓置业和物业公司有利害关系。物业公司是东拓置业聘用的，两者有共同利益，物业公司出据的证据，不足以采信。3、物业、城管部门做出的有关决定，不能作为确定不能办理产权登记责任的依据。只有产权登记机关依职权做出的认定，才是合法有效的认定。因此，不能以物业、城管出具的相关证明来确定不能办理产权登记的责任人。4、东拓置业向法庭提交的物业管理部门的装修整改通知和城管执法部门的限期整改通知，均未合法送达刘一斌。上述材料既没有签收证明，也没有合法送达。在物业部门完全知晓刘一斌住址、单位、联系方式的情况下，不把关系当事人重大利益的法律文件用合法方式送达本人，说明该证据不具有合法性，没有证明效力。5、东拓置业滥用国企优势。东拓置业利用国企优势，影响城管执法部门，城管部门向B区所有业主都下达了《限期拆除决定》，下达的时集中在2017年5月左右，与《不予登记通知单》的时间高度吻合。五、关于逾期办证违约金的时间计算。涉案房屋能否办证以及不能办证的原因应当由房屋登记机构界定，与物业、城管部门无关。根据《济南市房屋登记条例》第十七条规定，对有“加建”行为的，应当以房屋登记机构做出决定的时间为准。综上所述，依法按照合同约定判令东拓置业承担违约责任，既符合法律规定，也有事实依据，请二审依照合同约定判令东拓置业承担违约责。
刘一斌向一审法院起诉请求：1、东拓置业支付逾期交房违约金253126元；2、东拓置业支付逾期交付车位违约金9456元；3、东拓置业支付逾期办理房屋所有权证的违约金至东拓置业将办理权属登记费资料报产权登记机关备案并书面通知刘一斌向房管部门申请办理房屋所有权证止（暂计算至2015年7月13日止为118125元）；4、诉讼费由东拓置业承担。
一审法院认定事实：2011年1月22日，原告刘一斌（买受人）与被告东拓置业（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：销售（字）DTZY-02-2010-LYB-0049）一份，约定原告购买被告东拓置业开发的位于某室商品房，建筑层数地上4层，地下1层，该商品房建筑面积共247.93平方米，藏室建筑面积112.42平方米。该商品房每平方米6782元，金额为1681479元；储藏室每平方米2703元，金额为303820元，以上总价款共计1985299元。合同第五条约定：买受人应在本合同签订之日一次性付清房屋总价款人民币1985299元整。合同第八条约定：出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家有关规定，将取得《建设工程竣工验收备案表》的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力；2、因政府部门对项目进行调整造成工期顺延的；3、市政配套设施批准与安装的延误（因出卖人过失的除外）；4、因政府行为或法律法规发生变化等非出卖人原因造成工期延长。合同第九条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列约定处理：（1）逾期不超过60日，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同，但必须提出书面通知，出卖人应在接到通知书之日起30日内退还买受人已付房款本金，并按买受人已付房款的千分之十五向买受人支付违约金。若买受人要求继续履行合同，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并书面通知买受人向房管部门申请办理房屋所有权证。否则，若买受人不退房，出卖人自逾期第一天起按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。同日，原、被告双方签订《补充协议》一份作为上述《商品房买卖合同》的附件四，其中第三条第2项约定：在产权登记测量完成后，出卖人将向买受人出示产权登记测量结论，双方应当按照该测量结果办理面积差异款结算手续。该结算手续完成后，买受人才有权要求出卖人交付房屋和协助办理产权登记。2011年1月22日，原告刘一斌（买受人）与被告东拓置业（出卖人）签订《地下车位使用权转让协议》一份，约定原告向被告东拓置业购买龙园某车位使用权，计价80000元，于2012年1月31日前交付原告使用。如被告逾期交付，违约责任适用上述《商品房买卖合同》第九条的约定。上述协议签订后，原告向被告东拓置业支付上述房屋全部购房款及车位款。2013年2月26日，原、被告双方签署《房屋及车位交接单》，确认被告将上述房屋及车位交付原告。
经被告东拓置业申请，一审法院通过山东省济南市中级人民法院技术室委托山东中新资产评估有限公司对2012年1月1日至2016年6月30日期间，济南市高新区龙园小区B区同地段同类房屋每天每平方米租金价格进行了评估。评估结论为：2012年房地租金日租金年度区间价格为0.42-0.69元/日/平方米（所在楼层-1、1、2）；0.34-0.59元/日/平方米（所在楼层3、4）；2013年房地租金日租金年度区间价格为0.45-0.73元/日/平方米（所在楼层-1、1、2）；0.36-0.63元/日/平方米（所在楼层3、4）；2014年房地租金日租金年度区间价格为0.48-0.77元/日/平方米（所在楼层-1、1、2）；0.38-0.67元/日/平方米（所在楼层3、4）；2015年房地租金日租金年度区间价格为0.51-0.85元/日/平方米（所在楼层-1、1、2）；0.42-0.74元/日/平方米（所在楼层3、4）；2016年房地租金日租金年度区间价格为0.56-0.93元/日/平方米（所在楼层-1、1、2）；0.46-0.81元/日/平方米（所在楼层3、4）。原告对该鉴定结论不予认可，但对被告东拓置业因逾期交房的违约事实给其造成的实际损失未向一审法院提供相关证据。
2012年9月27日，济南高新技术产业开发区管理委员会建设局对涉案房产所涉工程予以竣工验收备案。
庭审中，原告刘一斌明确逾期交房天数自2012年1月1日至2013年2月28日，逾期共计425天。逾期交房违约金按照合同约定，计算方式为（1985299元×425天×3/10000）=253126元；逾期交付车位天数自2012年2月1日至2013年2月28日，逾期共计394天。逾期交付车位违约金按照合同约定，计算方式为（80000元×394天×3/10000）=9456元；逾期办证天数自2013年2月28日起，扣除270天，按日万分之一计算至被告将办理权属登记的资料报产权登记机关备案并书面通知原告向房管部门申请办理房屋所有权证之日止。被告东拓置业公司抗辩双方合同中约定的违约金过高，要求予以调整。
一审法院认为，原告刘一斌与被告东拓置业所签订的《商品房买卖合同》、《地下车位使用权转让协议》，均系双方当事人的真实意思表示，且不违背法律、法规的强制性规定，为有效合同。双方当事人均应依照合同约定全面履行自己的义务。原告依照合同约定履行了支付购房款及车位款的合同义务，被告东拓置业亦应依照合同约定于2011年12月31日前将本案房屋交付于原告；于2012年1月31日将车位交付原告。被告于2013年2月26日将涉案房产及车位移交给原告，且未就逾期交付房提出正当事由，已构成违约。原告主张被告东拓置业支付逾期交房及车位违约金的诉讼请求，事实清楚，证据充分，一审法院应予支持。依据合同第九条约定，逾期交房违约期限应自“自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止”，即2012年1月1日起计算至2013年2月26日止，共计423天。原告要求被告东拓置业按照合同约定支付其违约金，被告东拓置业抗辩双方合同中约定的违约金过高，要求予以调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原、被告双方合同中约定的违约金标准为“按日支付已付房价款的万分之三”，根据上述合同法及司法解释的相关规定精神，原告主张的违约金应以其实际损失为基础予以调整。鉴于因被告东拓置业的违约，造成了诸多业户先后起诉，为给当事人节约诉讼成本及防止给当事人造成不必要的“诉累”，在原告未能举证证明其实际损失的情况下，经被告东拓置业的申请，一审法院通过山东省济南市中级人民法院技术室委托山东中新资产评估有限公司对2012年1月1日至2016年6月30日期间，济南市高新区龙园小区B区同地段同类房屋每天每平方米租金价格进行了评估。该评估公司评估结论为：2012年房地租金日租金年度区间价格为0.42-0.69元/日/平方米（所在楼层-1、1、2）；0.34-0.59元/日/平方米（所在楼层3、4），2013年房地租金日租金年度区间价格为0.45-0.73元/日/平方米（所在楼层-1、1、2）；0.36-0.63元/日/平方米（所在楼层3、4）。原告虽对该鉴定结论不予认可，但对被告的违约事实给其造成的实际损失并未向一审法院提供相关证据证实。山东中新资产评估有限公司系一审法院通过山东省济南市中级人民法院技术室委托，具有相关资质，鉴定程序合法，一审法院予以采信。综合考虑被告东拓置业违背诚实信用原则造成逾期交付房屋的违约事实，结合原告所购房屋的价格及实际损失等公平因素，一审法院参照上述鉴定意见，根据各楼层日租金价格取其平均值酌情确定被告东拓置业逾期交房给原告造成的实际损失为2012年日租金为0.56元/日/平方米；2013年日租金为0.59元/日/平方米。一审法院依据该标准，依法按照130%支持原告主张的逾期交房违约金。综上，一审法院认定原告的逾期交房违约金为111769元[2012年：0.56元/日/平方米×（247.93.+112.42）平方米×366天×130%+2013年：0.59元/日/平方米×（247.93+112.42）平方米×57天×130%]。关于原告主张的逾期交付车位违约金，被告辩称原告主张的逾期交付车位的违约金过高，应根据《济南市物价局、市住房保障和房产管理局关于公布我市市内各区住宅小区共用车库内车位租赁费基准价格等有关问题的通知》（济价费字[2012]77号）的有关规定，“住宅小区共用车库内的车位租赁费实行政府指导价。车位租赁费基准价格为220元/个/月，可上浮10%。下浮不限”原告的逾期交付车位损失最高按照该标准上浮10%即242元/月计算，即每日不超过8.07元予以调整。一审法院认为，被告提交的该份证据为复印件，且即便该规定真实存在亦是有关部门为规范物业部门的收费行为所制定的指导性文件。针对本案来讲，原、被告双方已在涉案的《地下车位使用权转让协议》中就违约责任已作出约定，且被告亦未申请对涉案地段车位租赁费申请司法鉴定，故对于被告的该项抗辩，一审法院不予采纳。故被告逾期交付案涉车位使用权的违约金应以80000元为基数，自2012年2月1日起至2013年2月26日止，按照日万分之三计算。被告东拓置业辩称根据购房合同补充协议第三条第2项约定，在双方未办理完结算手续前，原告无权要求被告交付房屋及承担违约责任。一审法院认为，该款项系原、被告双方对差异款结算的相关约定，同时，该款项的约定并未否定主合同中关于房屋交付期限及违约责任的相关约定，故对于被告的该项抗辩，一审法院不予采纳。被告东拓置业提出的诉讼时效应自被告违约行为发生之日即2012年1月31日起计算，原告于2015年7月23日向法院提起诉讼，已过诉讼时效的抗辩理由，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条之规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案中存在原告诉讼时效中断重新起算的情形，故对被告的该抗辩理由，一审法院不予采纳。关于原告的逾期办证违约金，被告东拓置业公司虽主张原告存在违章建筑等原因，导致被告无法办理产权登记，但未提交证据证实原告对办理产权登记有过错，故一审法院对被告提出的抗辩理由不予采信。依据合同第十五条之约定，被告应在商品房交付之日后270日内，将需提供的资料报产权登记机关备案并书面通知买受人办理相关手续，但被告自2013年2月26日交付房屋后，至今未办理产权登记备案，故一审法院认定被告的逾期办证违约期间应自商品房交付之日后270日的次日即2013年11月24日起计算。原告要求逾期办证违约金计算至被告将办理权属登记费资料报产权登记机关本案并书面通知原告向房管部门申请办理房屋所有权证之日止，因至今尚未办理上述备案，逾期办证违约金的截止日期尚未确定，故一审法院认定原告的逾期办证违约金应以1985299元为基数，自2013年11月24日起至判决生效之日止，按照日万分之一计算。据此，判决：一、被告济南东拓置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告刘一斌自2012年1月1日至2013年2月26日期间的逾期交房违约金111769元[2012年：0.56元/日/平方米×（247.93.+112.42）平方米×366天×130%+2013年：0.59元/日/平方米×（247.93+112.42）平方米×57天×130%]。二、被告济南东拓置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告刘一斌逾期交付车位违约金（以80000元为基数，自2012年2月1日起至2013年2月26日止，按照日万分之三计算）。三、被告济南东拓置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告刘一斌逾期办证违约金（以1985299元为基数，自2013年11月24日起至判决生效之日止，按照日万分之一计算）。四、驳回原告刘一斌的其他诉讼请求。如果被告济南东拓置业有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7010元，由原告刘一斌负担2596元,被告济南东拓置业有限公司负担4414元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。东拓置业向本院提交以下证据：1.《资产评估报告》一份，证明东拓置业已就龙园小区B区同类型车位租赁费申请司法鉴定，根据鉴定结论，涉案车位2012年度月租金为87.46元，换算成日租金为2.92元，远低于合同约定的违约金，故应以此作为调减违约金的依据。2.《整改通知书》一份，证明龙园小区物业部门在2015年7月10日巡查时发现涉案房屋存在违建事实，并依法要求刘一斌恢复原样。3.《责令限期拆除决定书》一份，证明高新区城管执法局因涉案房屋存在违建事实责令刘一斌限期拆除。4.《不予登记通知单》一份，证明济南市不动产登记中心对涉案房屋无法正常办理登记手续的原因是因涉案房屋实际现状存在加建情形。5.现场照片一张，证明涉案房屋的违建现状。刘一斌对上述证据质证称，对证据1《资产评估报告》的真实性不予认可，该证据不属于新证据，与本案无关联性，并且一审中东拓置业没有针对本案申请司法鉴定，对于违约金的计算方式，双方已经有明确约定，违约金不但有弥补损失的功能，还有惩罚性的功能，东拓置业作为专业的商品房开发机构，并且提供了格式合同，其逾期交付车位时应当预见到将要承担的违约责任，其申请司法鉴定没有事实和法律依据，二审中不能依据该鉴定报告来调整车位违约金。证据2《整改通知书》在一审中已经提交，二审中不能作为新证据使用，并且物业公司与东拓置业具有利害关系，其提交的证据不能作为行政处罚的理由。对证据3的真实性有异议，该证据是复印件加盖公章，对证据的来源存在质疑，也没有证据证明该整改通知书已经送达给当事人，城管执法局并非不动产登记的法定机构，该证据不能作为不予办证的依据。对证据4的真实性无异议，但对其证明目的有异议，该通知单仅载明存在加建情形，并没有指明具体加建的位置，是何人所加建，以及没有注明根据哪条法律规定不能办理不动产登记，该通知单注明的时间是2017年5月24日，即便依照该时间也远于合同约定的办证期限。证据5是复印件，不予质证，对其证据来源存有异议，不能证明系刘一斌的房屋。
本院二审查明，2015年7月10日，山东佳园物业发展有限公司向刘一斌出具《整改通知书》一份，要求刘一斌对涉案房屋封阳台进行恢复原样的整改措施。2016年3月7日，济南高新技术产业开发区城市管理行政执法局向刘一斌留置送达《责令限期改正通知书》一份，载明：“你未取得建设工程规划许可证擅自占用物业公用空间的行为，违反了城乡规划管理之规定，依据《山东省城乡规划条例》第七十四条，现责令你于2016年3月10日前将违章建筑物或设施自行拆除。”2017年5月24日，济南市不动产登记中心向东拓置业出具《不予登记通知单》一份，载明内容为高新区某号楼，经现场调查，发现该楼实际现状存在加建情形，不符合不动产登记的规定，无法为其正常办理登记手续。本院另查明，一审法院审理的原告刘建伟与被告东拓置业商品房买卖合同纠纷案件中，东拓置业向法院申请对涉案龙园小区某号车位在2012年度至2017年8月逾期交付车位期间的单位租金价值进行司法鉴定，经一审法院委托，山东天元同泰资产评估有限公司于2017年9月18日作出鲁天元同泰鉴字（2017）第1007号资产评估报告，鉴定结论为：龙园小区某号车位在2012年度至2017年8月逾期交付车位期间的租金价值为：1.2017年1月1日至2017年8月31日的月租金为98.98元；2.2016年1月1日至2016年12月31日的月租金为96.62元；3.2015年1月1日至2015年12月31日的月资金为93.72元；4.2014年1月1日至2014年12月31日的月租金为91.38元；5.2013年1月1日至2013年12月31日的月租金为89.72元；6.2012年1月1日至2012年12月31日的月租金为87.46元。上述案件至今尚未审结。二审中，东拓置业明确主张按照上述鉴定结论的标准计算逾期交付车位违约金。东拓置业二审中还主张涉案逾期办证违约金应自合同约定的交房后270日至刘一斌违建之日的前一天止，并主张刘一斌违建之日的时间应以2015年7月10日山东佳园物业发展有限公司向刘一斌出具《整改通知书》为准。
本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，本案二审争议问题有三个，一是东拓置业要求调减逾期交房违约金111769元的主张能否成立；二是东拓置业要求调减逾期交付车位违约金9408元的主张能否成立；三是东拓置业要求驳回刘一斌关于逾期办证违约金诉求的主张能否成立。
关于争议问题一，刘一斌向一审法院提起本案诉讼之前，存在诉讼时效中断的客观事实，故一审法院认定本案未超过诉讼时效并无不当，本院予以确认。东拓置业关于刘一斌提出的逾期交付房屋和车位违约金的诉求已超过诉讼时效的上诉主张不能成立，本院不予支持。东拓置业要求调减逾期交房违约金111769元，没有任何事实和法律依据，本院对此不予支持。
关于争议问题二，刘一斌与东拓置业于2011年1月22日签订的《地下车位使用权转让协议》中对2012年1月31日前交付车位的时间及出卖人逾期交付车位的违约责任均作出明确约定。逾期交付车位自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。东拓置业逾期于2013年2月26日交付涉案车位，应当按约定向刘一斌承担违约责任。一审判决东拓置业向刘一斌支付逾期交付车位违约金（以80000元为基数，自2012年2月1日至2013年2月26日止，按照日万分之三的利率计算），于法有据，并无不当。东拓置业上诉主张以鲁天元同泰鉴字（2017）第1007号资产评估报告确定的租金标准调减逾期交付车位违约金，于法无据，本院不予支持。
关于争议问题三，根据刘一斌与东拓置业于2011年1月22日签订的《商品房买卖合同》关于办理产权登记的约定，刘一斌依照合同约定履行了支付购房款的合同义务，东拓置业理应依合同约定于双方交付房屋后270日内，将办理权属登记的相关资料报产权登记机关备案并书面通知刘一斌向房管部门申请办理房屋所有权证。而东拓置业未在规定期限内通知刘一斌办理房屋产权登记，已构成违约，应承担违约责任。东拓置业在二审中提交山东佳园物业发展有限公司于2015年7月10日向刘一斌出具的《整改通知书》、济南高新技术产业开发区城市管理行政执法局于2016年3月7日下达的《责令限期改正通知书》、济南市不动产登记中心于2017年5月24日出具的《不予登记通知单》,欲证明涉案房屋逾期办证的原因在于刘一斌擅自违法建设行为所致，但该《整改通知书》中并无刘一斌的签字确认，且山东佳园物业发展有限公司与东拓置业具有利害关系，其出具的《整改通知书》证明效力较低，刘一斌对此不予认可，且该通知载明的“封阳台”与《责令限期拆除决定书》载明的“占用物业公用空间”，以及《不予登记通知单》载明的“加建”均不相符，故本院对《整改通知书》的证明效力不予采信。虽然济南高新技术产业开发区城市管理行政执法局出具的《责令限期拆除决定书》载明刘一斌存在“擅自占用物业公用空间”行为，但现有证据无法证明该行为与济南市不动产登记中心出具的《不予登记通知单》载明的“加建”内容存在关联性，即无法证明涉案房屋逾期办证的原因在于刘一斌上述“占用物业公用空间”行为。鉴于此，本院认为涉案房屋逾期办证违约金计算截止时间应为济南市不动产登记中心出具《不予登记通知单》（2017年5月24日）为宜，即以购房款1985299元为基数，自2013年11月24日（实际交房之日2013年2月26日往后推算270日）起至2017年5月23日止，按照日万分之一的标准计算。刘一斌关于“逾期办证违约金计算期间应截至房屋登记机构作出决定的时间为准”的主张具有事实依据，本院予以采信。东拓置业关于“刘一斌已在房屋增值过程中获得巨大预期利益，再支持高额违约金有悖公平原则”的上诉理由于法无据，本院不予采信。
综上所述，东拓置业的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持济南高新技术产业开发区人民法院（2015）高民初字第2038号民事判决第一、二项；
二、撤销济南高新技术产业开发区人民法院（2015）高民初字第2038号民事判决第三、四项及案件受理费负担；
三、济南东拓置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付刘一斌逾期办证违约金（以1985299元为基数，自2013年11月24日起至2017年5月23日止，按照日万分之一的标准计算）；
四、驳回刘一斌的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费7010元，由刘一斌负担2337元,济南东拓置业有限公司负担4673元；二审案件受理费6542元，由刘一斌负担2181元,济南东拓置业有限公司负担4361元。
本判决为终审判决。
审判长 闫振华
审判员 黄宏伟
审判员 李 静
二〇一七年十月十七日
书记员 朱俞颖