广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤18民终2913号
上诉人(原审原告)：宋彩虹，女，汉族，住广东省佛冈县。
被上诉人(原审被告)：丘远玲，女，汉族，住广东省佛山市南海区。
原审第三人：丘立文，女，汉族，住广东省佛冈县。
上诉人宋彩虹因与被上诉人丘远玲、原审第三人丘立文房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛冈县人民法院(2017)粤1821民初722号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。
宋彩虹上诉请求：1、依法撤销原审判决第二、三项，改判为丘远玲向宋彩虹返还定金20000元及支付违约金40000元，合计60000元；2、一、二审诉讼费用由丘远玲承担。事实与理由：宋彩虹与丘立文于2017年3月16日以邓X素的名义签订了房屋买卖协议，约定以28.5万元成交佛冈县振兴南路X号XX名都X房，约定丘远玲于2017年4月1日办理过户手续，但得知该房屋的房产证还没办理好，无法过户，担心房价上涨卖家反悔，所以立刻再起草一份合同注明如果卖家违约就赔付200%违约金，到2017年4月18日因宋彩虹卖房的贷款没有下来，所以跟丘立文沟通可否推迟几天交付首期款，丘立文答应可以在2017年5月5日前办妥。2017年5月2日宋彩虹20万元到账，因为无法联系业主，所以积极联系丘立文办理手续，丘立文以房价上涨，要求把房价从原来的28.5万元上升到32万元，并强调2017年4月10日已取得房产证，误导法官认为是宋彩虹违约，但实质宋彩虹没有违约，不应承担违约责任。
丘远玲无书面答辩意见。
丘立文书面答辩称：一、宋彩虹没有按约定时间去签订二手房买卖合同，丘立文已于2017年4月10日微信截图及文字告知宋彩虹不动产中心已办理好不动产证，催促其办理手续，其亦知晓房子的状态是在按揭中，所以不存在误导法官一说法，一旦产权证出了，随时可以属证过户。二、原审中相关证据表明，宋彩虹并没有想按照原计划的时间去办理过户手续及交付楼款，并提出三种不同的付款方式，属于有意违约。三、答辩人自愿退还宋彩虹的20000元定金，并不对其违约行为进行追究，但宋彩虹却多次在公共场合及网络途径对事实进行扭曲，对答辩人造成情绪及精神上的困扰。综上，请法院驳回宋的上诉请求。
宋彩虹向原审法院提出诉讼请求：1、解除宋彩虹与丘远玲签订的《二手房定金合同》及《房屋买卖协议》；2、判令丘远玲向宋彩虹返还定金20000元并支付违约金40000元；3、案件诉讼费由丘远玲负担。
原审法院认定事实如下：涉诉位于佛冈县石角镇××都花园××房的所有权人是丘远玲，丘远玲委托丘立文代为办理涉诉房屋的转让事宜。2017年3月16日，宋彩虹以邓X素的名义向丘远玲购置涉诉房屋，为此宋彩虹与丘立文签订了一份《房屋买卖协议》，约定邓X素交付涉诉房屋的定金1万元给丘远玲，双方以285000元的价格转让涉诉房屋，并约定丘远玲已交付的房屋维修基金及装修押金赠送给买家，所欠物管费和水电费由买家付清；买方需于2017年4月30日前交付首期165000元（含定金10000元），办理按揭放款时间为2017年6月15日前，逾期买家需在一周内交清尾款；买家的合同名及金额卖家不予干涉。协议签订后，宋彩虹于2017年3月16日和3月20日通过微信转账，分别支付了10000元定金给丘立文。2017年4月1日，宋彩虹作为预购方（乙方）与丘远玲作为卖方（甲方）签订了一份《二手房定金合同》，约定：乙方以285000元的价格购买甲方位于佛冈县石角镇××都花园××房，甲方收取乙方20000元定金；双方于2017年5月1日之前签订正式买卖合同（以出房产证7天内），签定地点为佛冈县房管所，甲乙双方如不按时签定正式买卖合同，则作违约处理；房屋有质量问题或安全隐患的，乙方有权拒绝购买，不承担违约责任，双方如有一方不能遵守本协议所约定的条款，则视为违约，如甲方违约，甲方应退还乙方已付的定金，并再向乙方支付相当于定金金额200%的违约金，如乙方违约，乙方放弃收回定金的权利，乙方所付定金视作违约金。此外合同第六条第3款约定，3月由丘立文代签的买卖协议由今天起作废；第4款约定，买方过户前有权变更名字，如价格高于285000元，差价部分归买方所有。合同签订后，双方就购房款的支付问题进行磋商。根据宋彩虹与丘立文的微信聊天记录显示，宋彩虹提出分期付款，2017年4月25日，丘立文回复要求“5月5日前搞掂提前还款”，同日宋彩虹答复同意五一假期后转钱。2015年5月2日，宋彩虹再次提出分期付款，丘立文答复不同意，并提出不转让房屋，退回定金给宋彩虹。经协商，双方未能达成一致意见，宋彩虹、丘远玲双方至今未前往佛冈县不动产登记中心签订房屋买卖合同。原审庭审中，宋彩虹自认在佛冈县XX房地产开发有限公司担任营销总监，从事一手房销售工作；丘立文自认其从事别墅销售工作。
另，根据丘远玲和丘立文提交的不动产登记证书显示，涉诉房屋在2017年3月30日已经佛冈县不动产登记中心核发不动产权证和抵押权证。丘远玲主张其已于2017年4月10日在佛冈县不动产登记中心的电脑系统上查询了涉诉房屋的不动产权证办理流程，并截图通知宋彩虹可以办理房屋过户手续。原审庭审中，宋彩虹确认收到丘立文的通知，但认为如果丘立文的通知有效，那么丘立文同意在2017年5月5日前再签订合同也应当有效。
原审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，双方当事人的争议焦点在于：一、宋彩虹与丘远玲于2017年4月1日签订的《二手房定金合同》是否有效，该合同是否应当予以解除；二、双方当事人是否存在违反合同约定的行为及违约责任的承担问题。根据双方庭审的陈诉、申辩及查明的事实，本院作如下分析认定：
对于争议焦点一：宋彩虹与丘远玲签订的《二手房定金合同》，是为了将来双方签订《房屋买卖合同》而签订的合同,双方意思表示真实，合同内容没有违反法律规定，是合法有效的合同。就涉诉房屋的转让事宜，从2017年3月16日丘立文代为签订《房屋买卖协议》并收取定金，到丘远玲与宋彩虹于2017年4月1日签订《二手房定金合同》可知，虽然丘远玲与丘立文就涉诉房屋的转让事宜未签订书面的授权委托合同，但丘远玲对丘立文的代理行为是予以认可的，丘立文有权代理丘远玲处理涉诉房屋的转让事宜，故对丘远玲和丘立文在原审庭审中确认涉诉房屋的转让事宜由丘立文代理，原审法院予以采信。宋彩虹与丘立文均从事房地产销售行业，对本地房地产业的行情变动、交易流程等均比普通民众熟悉，丘立文及丘远玲在与宋彩虹签订合同时应当知晓宋彩虹的购房目的，其以宋彩虹为炒楼而购房并欺瞒丘远玲而主张合同无效，事实和法律依据不足，原审法院不予支持。现宋彩虹、丘远玲就涉诉房屋的买卖事宜无法达成一致意见，双方已无继续履约的可能，宋彩虹要求解除该《二手房定金合同》，原审法院予以支持。
对于争议焦点二：宋彩虹与丘远玲签订《二手房定金合同》后，双方应本着公平、诚实信用原则协商签订《房屋买卖合同》。根据宋彩虹与丘立文的微信记录及原审庭审中双方确认的事实，丘立文于2017年4月10日已告知宋彩虹涉诉房屋的不动产登记证已核发，双方可办理过户事宜，根据《二手房定金合同》的约定，双方应在房产证核发后七日内签订《房屋买卖合同》，但双方因购房款的支付问题未达成一致意见而未签订正式的房屋买卖合同。双方于2017年4月25日一致同意于“5月5日前搞掂提前还款”，可视为双方就购房款的支付方式及付款时间达成一致意见，双方仍应当按照《二手房定金合同》约定的时间在2017年5月1日前前往佛冈县不动产登记中心签订《房屋买卖合同》。根据双方的微信聊天记录显示，2017年4月25日至2017年5月1日期间，双方均未向对方提出在5月1日前前往约定的地点签约，宋彩虹据此认为丘远玲是同意在付清房款时即5月5日再签约也无悖常理，但在2017年5月2日，宋彩虹再次提出变更付款方式和时间，丘远玲拒绝并提出退回定金给宋彩虹解约。由此可知，《房屋买卖合同》一直未能签订主要是因宋彩虹多次要求变更付款方式和付款时间所致，因此导致双方未能签订《房屋买卖合同》的主要责任在于宋彩虹，其应当承担相应的违约责任，其请求丘远玲支付40000元违约金的事实和法律依据不足，原审法院不予支持。现丘远玲自愿退回宋彩虹支付的20000元定金，无违反法律规定，原审法院予以准许。
至于宋彩虹与丘立文在2017年3月16日签订的《房屋买卖协议》，宋彩虹与丘远玲在《二手房定金合同》中已明确约定该协议于2017年4月1日起作废，即该协议约定的权利义务在宋彩虹与丘远玲签订《二手房定金合同》时已终止，宋彩虹无需再请求解除该《房屋买卖协议》。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，作出判决：一、解除宋彩虹与丘远玲于2017年4月1日签订的《二手房定金合同》；二、丘远玲自原审判决生效之日起五日内退还20000元定金给宋彩虹；三、驳回宋彩虹的其他诉讼请求。案件受理费1300元，减半收取650元，由宋彩虹负担。
二审期间，宋彩虹围绕上诉请求向本院提交了与涉案房屋同一栋楼同一户型的《房屋买卖合同》，拟证明当时丘远玲意识到涉案房屋价格过低，因此才答应于2017年5月5日办妥过户手续。本院组织双方当事人进行了质证。
本院经审理查明，原审判决查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人的上诉请求范围进行审理。根据双方当事人的诉辩意见，结合查明的事实，本案争议的焦点归纳为：涉案双方当事人未能签订《房屋买卖合同》是否因一方违约造成。
根据《中华人民共和国合同法》第三条规定：“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。”本案双方当事人签订《二手房定金合同》后，宋彩虹希望通过分期付款的方式支付购房款，但丘远玲不同意。本案没有证据证明有任何一方当事人违背公平、诚信原则，或者提出令对方无法接受的不合理条件，导致合同不能签订，而构成违约。根据查明的事实可知，双方当事人是基于各自利益考虑，对购房款的支付方式、支付期限未能达成一致的意思表示，致使《房屋买卖合同》不能订立。再者，本案双方未能在约定的时间到房屋行政管理部门订立《房屋买卖合同》属于不可归责于双方的原因，且不在涉案《二手房定金合同》所指的违约情形内。因此，《二手房定金合同》应予解除，已付定金应当返还。宋彩虹的上诉理据不足，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费800元，由上诉人宋彩虹负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李慧玲
审 判 员 肖惠文
审 判 员 何 燕
二〇一七年十二月十六日
法官助理 黄洁怡
书 记 员 朱 健
附相关法律条文:
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。