北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丰民初字第25771号
原告：陈小红，女，1983年12月29日出生，住北京市大兴区。
委托诉讼代理人：刘静，北京市道信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张夫玲，女，1983年3月29日出生，北京市道信律师事务所实习律师，住北京市昌平区。
被告：李莹，女，1962年9月16日出生，住北京市丰台区。
被告：焦宏，男，1961年4月8日出生，住北京市丰台区。
二被告委托诉讼代理人：王柏，北京市两高律师事务所律师。
第三人：北京存房房地产经纪有限公司，住所地北京市通州区翠景北里1号楼2303室。
法定代表人徐瑞东，总经理。
委托诉讼代理人：梁海涛，男，1978年7月20日出生，北京存房房地产经纪有限公司法务总监，住北京市通州区翠景北里1号楼2303室公司宿舍。
原告陈小红与被告李莹、焦宏，第三人北京存房房地产经纪有限公司（以下简称存房公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈小红及其委托代理人刘静、张夫玲，被告李莹、焦宏的委托代理人王柏，第三人存房公司的委托代理人梁海涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈小红向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行与原告之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》，协助原告办理北京市丰台区方庄芳古园一区32号楼1306号房屋的过户手续；2、判令被告向原告支付违约金305000元；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2015年7月19日签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》约定由被告向原告出售位于北京市丰台区方庄芳古园一区32号楼1306号房屋。合同签订当日原告向被告支付定金6万元。同日，原告、被告与第三人存房公司签署了《居间服务合同》约定由第三人为上述交易提供居间服务，原告为此向第三人支付了居间服务费15250元。依据《房屋买卖合同》约定，双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。被告应当在2015年12月31日前将该房屋交付给原告。同时约定，如合同可继续履行的双方继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任。另，双方口头约定，原告以房换房、卖旧买新，实际支付首付款时间以原告出售房屋时间为准。因此，房屋买卖合同中双方并未明确约定首付款的支付日期。合同签订后，被告突然口头通知原告，其出售的房屋为央产房不能上市，并以此为由要求解约，遭原告拒绝。此后被告多次以此为由与原告协商解约事宜，原告亦屡次告知被告应继续履行合同。正在积极协商当中，2015年9月21日，被告突然向原告发出《催款函》，要求原告在2015年9月28日前支付首付款金额60万元，如原告不能按时付款将视其违约。且被告在发出《催款函》后，拒接原告电话，不回信息，拒绝与原告进行任何商谈。鉴于被告在发出《催款函》之前，已多次提出解约要求且解约理由均是其所售房屋是央产房不能上市，且付款要求与双方约定不符，故原告对于其催款的真实意图心存疑虑，要求第三人沟通协调。在第三人协调过程中，2015年10月9日，被告又向原告发出《解约通知》，以原告逾期付款为由单方解约并要求原告按房屋成交总价的20%承担违约金。2015年10月23日，在原告与第三人的多次电话沟通下，被告同意与原告碰面协商房屋买卖事宜，此时被告提出，需通过其他中介再次签订买卖合同，原有合同作废，房价320万不能少。证明被告的真实意图是要违约上涨房价。综上所述，被告的行为已经严重违反了合同约定，依法应向原告承担违约责任。现原告诉至法院。
李莹、焦宏辩称：不同意被答辩人的全部诉讼请求。答辩人已经书面通知被答辩人解除了存量房屋买卖合同关系，没有义务再履行合同。被答辩人陈述的事实与真实情况严重不符。首先，双方明确约定了由被答辩人向中介公司作一个60万元的金融服务，向中介公司贷款取得60万元首付款，并于合同签订后两周内将首付款支付给答辩人。除首付款之外，余款待被答辩人将房屋售出之后再行支付即可。因为答辩人也是换房需求，并且已经看中了位于马驹桥附近的一处房屋，已经交了定金，就等着支付首付款了。但是由于被答辩人不愿意支付贷款60万元所产生的利息，以至于最后被答辩人放弃了该获得首付款的方式，导致其没有钱向答辩人支付首付款，这才是事实的真实情况。在答辩人后续多次催要首付款时，被答辩人始终避而不谈其什么时候支付首付款，总是称其没有钱。被答辩人在诉状中丝毫不提起有义务先行贷款60万元，并应当于合同签订后两周内支付该60万元首付款的事实，而是混淆事实，将首付款的支付时间说成是双方口头约定，待其将自己的房屋售出后在支付。双方签订的存量房屋买卖合同当中也明确写着首付款60万元的支付时间为合同签订后两周内，此份合同有被答辩人的亲笔签名，能够证明被答辩人所说的双方的口头约定不存在。其次，在答辩人一直催要首付款，但被答辩人仍然拖延支付首付款的前提下，无奈为了维护自身合法权益，答辩人和中介公司的工作人员协商后，中介公司工作人员出主意说，可以向被答辩人提出以央产房无法上市的不可抗力情形为理由，要求双方签署协商一致解除房屋买卖合同书，并可以将全部定金退还给被答辩人，这样做的好处是买卖双方均无须承担违约责任，合同直接解除。同时，答辩人还答应替被答辩人向中介公司讨要中介费用。但就算是这样合理、合法的请求，在向被答辩人提出后也遭到了拒绝，其拒绝在协商一致解除合同书上签字。但没有想到的是，被答辩人居然利用了答辩人这一点，硬说答辩人的央产房无法上市，是答辩人违约在先，造成合同无法继续履行才解除合同的，完全是颠倒黑白的行为。真实情况就是，被答辩人在答辩人屡次催要首付款的前提下，始终不肯支付首付款，连20万元、30万元的首付款都不愿意支付，在答辩人要求协商解除合同，双方均不承担违约责任时，也不配合答辩人签署解除协议书。据此，答辩人解除房屋买卖合同的行为属于维护自身合法权益的行为，不构成违约，不应当承担任何违约责任。综上，被答辩人的诉讼请求没有事实依据和法律依据。答辩人在屡次催要首付款均无果的前提下，只得解除合同，终止双方的买卖关系，双方的房屋买卖合同关系已经因解除行为而终止，被答辩人无权在要求答辩人履行合同，答辩人也不存在任何违约行为。同时，答辩人将保留追究被答辩人拖延支付首付款的违约责任。
存房公司述称：第一、关于合同填写的说明。原告陈小红为卖旧买新的连环交易，因此买卖双方协商同意在原告陈小红出售旧房后支付首付款并办理网签等手续。据此，我公司于2015年7月19日安排在刘家窑门店为买卖双方办理签约手续。由于该房是独家委托房，我司员工郭某一直就与业主对接，与业主十分熟悉，对房屋状况也特别了解。因此当天，由郭某、店长孔某、经纪人李海丰共同接待办理，并由三人分别填写签约文件中的空白内容。第二、关于首付款支付时间的说明。就首付款支付时间约定的具体填写情况确认如下：当天，买卖双方所持合同中的首付款支付时间的原填写均为斜杠“／”。我公司认为被告合同关于首付款部分支付时间为其自行修改。需要说明的是，现经我公司在职员员工孔某、李海丰辨认，被告李莹所持的合同第4页至第7页为已经离职的郭某所填。第三、关于首付款是否由我公司提供贷款情况说明。关于首付款60万是否由我公司提供融资贷款事宜，具体事实经过如下：我公司确实有搜房金融服务，可以为买卖双方办理房屋买卖过程中的短期融资贷款服务。该单交易在签约前并未向我公司申请该项融资服务，签约时未签署任何关于该笔首付款支付的融资服务协议．也未在签约时的合同文本中约定办理该项融资。该单签约后，我公司经纪人曾向原告介绍过该项金融服务，但原被告双方并未办理该项业务。第四、关于被告是否向我司及原告披露其所售房屋属于央产房的情况说明。被告委托我司出售房屋时，未向我司明示过其所售房屋到底属不属于央产房，更未提供《在京中央单位已购公房变更通知单》及央产权房的相关证明。在原被告双方签署合同时，也未在签约文件中明示其房屋是否为央产权房。2015年8月底（阅兵前），原告联系我司店长孔某，就被告联系原告，告知其出售的房屋为央产房不能上市并以此为由要求解约事宜，请求我司确认房屋状况并进行协调。此后，我司多次沟通业主要求查验房源未果，协调原被告履约或解约也未果。后，原告告知我司被告发出解约通知，原告决定通过诉讼解决纠纷。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《居间服务合同》、《收条》等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2015年5月28日，李莹（甲方、委托方）与北京怡然居客科技发展有限公司（乙方，受托方）签订《搜房网独家委托房屋出售协议》约定，甲方委托乙方独家代理出售其位于北京市丰台区方庄芳古园一区32号楼1306号房屋。销售员：郭某。2015年7月19日，陈小红（买受方、乙方）与李莹（出售方、甲方）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》约定：李莹将其位于北京市丰台区方庄芳古园一区32号楼1306号房屋出售给陈小红；该房屋性质为下列选项中第2种情形。2、已购公有住房【非央产】【央产，甲方需提供《在京中央单位已购公房变更通知单》】；该房屋成交总价为305万元。陈小红应于本合同签订当日向李莹支付定金6万元，定金通过自行交接方式划转；双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；因甲方原因致使乙方未能在合同签订之日120日内取得房屋所有权证书的，乙方有权单方解除合同。因乙方原因致使甲方在合同签订之日起120日未能完成房屋产权转移且乙方未取得房屋产权证书，甲方有权单方解除合同。第十条第（二）款约定为，除不可抗力外，乙方未按本合同及补充协议约定时间付款的违约责任：1、乙方逾期在10日之内，合同继续履行。自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，乙方按逾期应付款万分之五/日向甲方支付逾期违约金，并于实际支付应付款之日内向甲方支付违约金。2、乙方逾期超过10日的，甲方有权单方解除合同。甲方选择解除合同的。适用本合同第十一条第一款约定。第十条第（五）款约定为除本合同另有约定的违约责任外，任意一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的甲乙双方须继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任；如构成本合同解除情形的，适用本合同第十一条解除条款约定。同日，陈小红（买受方、乙方）与李雪（出售方、甲方）、存房公司（居间方、丙方）签订《居间服务合同》约定，陈小红向存房公司支付居间服务费15250元。上述合同签订后，陈小红向李莹支付定金6万元。
庭审中，原告提交的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》原件中第四条第二款第二项约定为“2、乙方选择【√商业贷款】【公积金贷款】【组合贷款】申办贷款的，拟贷款金额为120万元，甲乙双方一致同意，乙方分【1次】【√2次】【3次】【其他／】向甲方支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款。第一次，于【甲方解抵押当天】【房源核验通过当天】【网签后／日内】【商贷面签】【公积金初审】【／年／月／日】【其他／】，乙方向甲方支付60万元，资金通过【资金监管】【资金存管】方式划转；第二次，于【办理房屋所有权转移登记当天】【／年／月／日】【其他／】乙方向甲方支付60万元，资金通过【√资金监管】【资金存管】方式划转；第三次，于【户口迁出当日】【交付房屋当日】【／年／月／日】【其他／】乙方向甲方支付／元，资金通过【资金监管】【资金存管】【自行交接】方式划转”。被告提交的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》原件中第四条第二款第二项约定为“2、乙方选择【√商业贷款】【公积金贷款】【组合贷款】申办贷款的，拟贷款金额为120万元，甲乙双方一致同意，乙方分【1次】【2次】【√3次】【其他／】向甲方支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款。第一次，于【甲方解抵押当天】【房源核验通过当天】【网签后／日内】【商贷面签】【公积金初审】【／年／月／日】【其他合同签订后2周内】，乙方向甲方支付60万元，资金通过【资金监管】【资金存管】方式划转；第二次，于【办理房屋所有权转移登记当天】【／年／月／日】【其他／】乙方向甲方支付60万元，资金通过【资金监管】【资金存管】方式划转；第三次，于【户口迁出当日】【交付房屋当日】／年／月／日】【其他／】乙方向甲方支付／元，资金通过【资金监管】【资金存管】【自行交接】方式划转”。第三人存房公司提交的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》原件中第四条第二款第二项约定为“2、乙方选择【√商业贷款】【公积金贷款】【组合贷款】申办贷款的，拟贷款金额为120万元，甲乙双方一致同意，乙方分【1次】【2次】【√3次】【其他／】向甲方支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款。第一次，于【甲方解抵押当天】【房源核验通过当天】【网签后日内】【商贷面签】【公积金初审】【年月日】【其他】，乙方向甲方支付元，资金通过【资金监管】【资金存管】方式划转；第二次，于【办理房屋所有权转移登记当天】【年月日】【其他】乙方向甲方支付元，资金通过【资金监管】【资金存管】方式划转；第三次，于【户口迁出当日】【交付房屋当日】【年月日】【其他】乙方向甲方支付元，资金通过【资金监管】【资金存管】【自行交接】方式划转”。原告、被告、第三人对于上述三份合同原件的签字的真实性均予以认可。但原告提交的合同原件与被告提交的合同原件在上述条款有三处不同，即1、乙方分【√2次】而不是【√3次】向甲方支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款；2、第一次，于【其他／】而不是【其他合同签订后2周内】，乙方向甲方支付60万元；3、对于第二次乙方向甲方支付60万元的方式，原告提交的合同原件勾选了【√资金监管】方式，而被告提交的合同原件未做勾选。原告、第三人认为合同内容应以原告提交的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》原件为准，签订合同时没有约定合同签订后2周内原告向被告支付60万元。被告认为合同内容应以其提交的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》原件为准，即使原告提交的合同原件上没有明确第一次付款的期限和日期，原告也应在被告催促其履行后及时付款，原告迟迟未支付第一笔首付款60万元系违约行为。
对于购房款305万元的支付一节，原告、被告对于合同签订当日支付定金6万元及拟贷款120万元没有异议。对于剩余购房款179万元的支付，原告认为因其系出售自有房屋购买涉诉房屋，故对于第一笔60万元没有约定具体时间，其承诺在出售自有房屋后尽快支付；第二笔是办理房屋所有权转移登记当天通过资金监管的方式支付60万元；剩余购房款虽然合同中没有约定，但应在过户前支付。被告认为第一笔购房款60万元应在合同签订后2周内支付，签订合同时原告称其需出售涉诉房屋才能支付购房款，存房公司提出可以办理融资贷款，原告可以办理融资贷款支付第一笔60万元购房款；剩余购房款是在过户前支付。
针对上述主张，原告申请第三人存房公司工作人员孔某作为证人出庭作证。孔某称签订合同时没有约定合同签订后二周内支付60万元，之后双方协商解除合同时还没有上述内容。关于第一笔60万元，双方约定陈小红出售房屋后直接支付给李莹，李莹在签订合同时未表示着急用钱，合同仅约定最晚过户期限。因陈小红签合同时尚未出售自有房屋无法支付首付款，该公司建议可以办理该公司的搜房金融服务产品，但因费用高，双方未办理该业务。李莹系委托该公司独家出售涉诉房屋，签订合同时未告知该公司系无法上市的央产房。合同履行过程中，李莹以央产房无法上市提出解除合同，当时该公司要求其前往房地产管理部门查询涉诉房屋是否为可上市的央产房，其未予配合。李莹在以央产房无法上市提出解除合同后，才提出要求陈小红支付首付款，但因李莹已经提出解除合同，故陈小红未同意付款。因负责李莹的经纪人员郭某从该公司调到其他房地产经纪公司工作，希望将房源带到其他房地产经纪公司，其他房地产经纪公司的售价比该公司高，李莹以央产房无法上市为由要求解除合同，且不同意退还定金，导致双方产生纠纷。被告不认可上述证人证言。第三人认可上述证人证言。
原告另提交原告、被告与存房公司工作人员于2015年9月13日在存房公司门店、2015年10月23日在工商银行的、2015年10月23日在芳城园派出所的谈话录音，2015年9月22日被告邮寄的《催款函》、2015年10月9日被告邮寄的《解约通知》以证明合同中没有约定在合同签订后2周内支付第一笔购房款60万元，被告在以央产房不能上市为由提出解除合同后才催促原告付款的。其中，2015年9月13日，原告、被告、证人孔某、证人郭某等在存房公司门店的谈话录音中显示：郭某称“首先明天去查去，如果房子不能卖的话，不能上市的话直接赶紧谈解约，把解约的事赶紧给签了。陈先生那边行不行？”，陈文理称“如果是真的不能卖，那也是我听孔经理的”；陈文理称“这房卖不了给我的，我是想买的，我不是说我不买”，郭某称“我们的意思说的，业主也不是说不想卖”，陈文理称“你可以按照合同到12月底前我把这个款还给你”，郭某称“首先业主从来没有表示过不想卖”，陈文理称“我也没有说过我不买呀”，郭某称“但是现在出现问题了，业主主观上他想卖，但是客观原因造成了这房卖不了”。2015年10月23日，原告配偶陈文理，被告李莹、焦宏，存房公司工作人员孔某、ＸＸＸ在芳城园派出所的谈话录音中显示：民警询问“其实说白了还是没上市？”，焦宏称“能上市。但是他不给我60万元，我能带他去签这字去吗？你想想，他不给我钱我就把房卖了，这不可能”；民警询问“但是你说他违约违约在哪儿”，焦宏称“就这60万一直到现在就没给，就是这付款违约”，民警询问“你不断的催他”，焦宏称“对，他一直不给我钱，所以就只能解约了，没别的办法”，民警称“但是合同上也没写结算日期”，焦宏称“对。合同因为没有写具体的日期就是什么时候付，你也看到合同了。但是作为合同里来说有一条，专门针对忘了写日期这一条。有一个适当的日期，这个所谓的适当日期不是无限的拖。他这有个适当。适当在什么地？这也是个日期，我发函给他也是日期”。被告认可上述证据的真实性，但不认可证明目的，同时认为其一直催促原告支付购房款，但原告一直未付款，后双方协商如何解除合同及善后事宜，是原告违约在先。第三人存房公司认可上述谈话录音的真实性。
被告申请郭某作为证人到庭作证以证明双方约定在合同签订后2周内支付第一笔购房款60万元。郭某称签订合同时其是负责接待李莹的经纪人，签订合同时双方约定在合同签订后2周内支付第一笔购房款60万元，没有写在合同上，其不清楚合同是如何书写的，也不清楚三份合同中有不同之处。陈小红当时表示没有钱支付首付款，需要办理存房公司的融资贷款产品，但之后未办理。不清楚未办理该产品的具体原因。涉诉房屋可以办理央产房上市交易手续，因陈小红未支付首付款，李莹尚未办理央产房上市交易手续。2015年8月李莹及其配偶通过电话方式催促陈小红支付首付款。2015年9月，其陪同李莹与陈小红协商，开始想催款，如果陈小红无法付款则要求解除合同，其建议李莹以央产房无法上市为理由解除合同，央产房不能上市只是解除合同的借口，实际是可以办理央产房上市交易手续的。原告不认可上述证人证言，郭某称其没有看到合同内容，这与其可以肯定双方约定在合同签订后2周内支付第一笔购房款60万元自相矛盾，在被告提出央产房无法上市后原告有权不支付首付款，原告并未违约。第三人认为相关情况以孔某的证人证言为准。
被告提交焦宏与原告配偶陈文理于2015年9月1日的谈话录音，被告与原告配偶陈文理、存房公司工作人员于2015年10月14日的谈话录音以证明被告一直催促原告付款，但原告迟迟未付款；同时提交导航定位轨迹、照片、视频等证据以证明被告2015年8月不在北京，被告未于2015年8月向原告提出因央产房无法上市而解除合同。焦宏与原告配偶陈文理于2015年9月1日的谈话录音显示：焦宏称“你说从7月19号到现在，这么长时间你那儿钱也老过不来，这这，8月19号我就跟你说过一回，我就说你赶紧给我一信儿，一礼拜时间你给我一信儿，到现在了，回来本来说昨天咱约一下八点咱碰个面，把这事谈一谈，结果你这儿又临时手术什么的出不来，那你说你这钱什么时候能给我呀”，陈文理说“我现在没法给你时间表真的，你这套房子百分百我买明白吧，但是我现在着急把我的房子卖了我才有钱，明白吧”；焦宏称“你这催你你还老没信儿，你说跟你商量商量咱把这时间给定下来，你，你老没时间”，陈文理说“……反正按照咱们那个合同时间嘛，应该是，合同时间应该是肯定是能够到位的，应该没有什么问题”，焦宏称：“合同时间你也没到位呀，合同咱那天，7月19号去谈哒，对吧，说你贷款60万，对不对，说大概拖几天时间，然后我们跟人家那边说往后拖一个礼拜两个礼拜。人那边也同意了，说你这边十几天时间能办下来，我们跟那边说，往后推了半个月，那你最后，最后贷款什么你也没办呀，你这钱你也没给我，你这是不是本身就违约了。完了以后进展什么什么情况你也不跟我们说，怎么回事我们也不知道。我们等一个多月了最后还是没信儿”，“你老抓紧，有没有最后的一个时间，你给我一个时间好不好”；陈文理称“我给不了具体时间好吧”，“合同规定时间之前我肯定会把这些钱给你拿过去明白吧”，焦宏称“合同规定什么时间啊，合同规定是在你那个房屋审完资格以后马上就应该给我那个60万，那你到现在都没有给我，你这本身你就违约了可就”，陈文理说“不可能”，“反正合同之内的时间我肯定会把这个事情给你理清楚的好吧”。原告对于谈话录音的真实性认可，不认可证明目的；对于导航定位轨迹、照片、视频等证据的真实性无法核实，且与本案无关。第三人对于谈话录音的真实性认可，不认可证明目的；对于导航定位轨迹、照片、视频等证据的真实性无法核实，且与本案无关。
另查，1998年2月26日，中国人民共和国对外贸易经济合作部（卖方、甲方）与李万荣（买方、乙方）签订《公有住宅楼房买卖合同》约定李万荣自愿以一九九七年成本价购买现承租的座落于丰台区方庄芳古园一区小区32号楼13层6号。2001年6月26日李万荣取得涉诉房屋的房屋所有权证。李万荣于2001年5月23日死亡。李莹经继承（成本价）取得涉诉房屋，于2004年7月27日取得涉诉房屋的房屋所有权证。涉诉房屋现无查封，无抵押。
案件审理过程中，在京中央和国家机关住房交易办公室向本院复函称“经查询住房档案备案情况，该诉争房屋未在交易办建档，能否上市交易请与产权单位核实”。商务部机关服务局资产房改处向本院复函称“我部职工李万荣（正科级），于1998年购买我部位于丰台区方庄芳古园一区32号楼1306号房改房，建筑面积74.21平方米。其名下另有一套位于东城区前门东大街4号楼7门1001号的承租公有住房，建筑面积45.6平方米。按照国管局《在京中央和国家机关职工住房面积核定及未达标、超标处理办法》的通知（国管房改字［2000］36号）文件规定，李万荣住房面积标准为70平方米，其住房属成套超标，如不腾退超标住房，不能办理房屋上市相关手续。附件：《在京中央和国家机关职工住房面积核定及未达标、超标处理办法》，该办法第十八条规定，职工购买现承租的公有住房，其住房面积标准之内的部分，按当年规定的出售公有住宅楼房的价格和优惠政策购买。职工购买现住房超标，能分割退回的，要分割退回；不能分割退回的，可上浮一个职级，作为住房控制面积标准，本职级与上一个职级住房面积标准之差的部分，按当年房改成本价购买，可享受住房折旧政策优惠，不享受工龄折扣、现住房折扣、西藏内调人员和教师购房等政策优惠。超过住房控制面积标准而确实难以分割退回的，每建筑平方米按4000元计价；实际价值低于4000元的，按实际价值确定房价，但不得低于当年房改成本价”。李莹表示对于商务部机关服务局资产房改处的复函不予认可，其认为涉诉房屋系分配给李万荣和李万荣的岳父贾同山二人的，李万荣住房不存在超标问题，且另有一套位于东城区的承租公有住房由李莹的妹妹居住，无法腾退。本院就此向商务部机关服务局资产房改处询问，该单位向本院回复称涉诉房屋系李万荣通过房改取得，与贾同山无关，最终意见以复函为准。
本院认为：陈小红与李莹签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。故双方均应按照合同的约定，履行各自的合同义务。关于双方是否约定在合同签订后2周内支付第一笔购房款60万元一节，本院认为，依据2015年10月23日，原告配偶陈文理，被告李莹、焦宏，存房公司工作人员孔某、ＸＸＸ在芳城园派出所的谈话录音中显示：民警称“但是合同上也没写结算日期”，焦宏称“对。合同因为没有写具体的日期就是什么时候付，你也看到合同了。但是作为合同里来说有一条，专门针对忘了写日期这一条。有一个适当的日期，这个所谓的适当日期不是无限的拖。他这有个适当。适当在什么地？这也是个日期，我发函给他也是日期”，以及现有证据、当事人陈述，可以证明双方未在合同中明确约定合同签订后2周内支付第一笔购房款60万元。在此情况下，依据被告提供被告焦宏与原告配偶陈文理于2015年9月1日的通话录音证明被告知晓原告系出售自有房屋后购买涉诉房屋，同时被告催促原告尽快付款，并要求原告确定具体支付时间，原告表示抓紧时间办理，被告未提出异议。之后，依据原告提供的原告、被告、证人郭某及第三人工作人员于2015年9月13日在第三人门店的谈话录音证明证人郭某提出涉诉房屋为央产房无法上市，进而原告、被告及第三人商谈解除合同及后续事宜未果。在一方提出央产房无法上市且三方协商解除事宜未果的情况下，被告于2015年9月22日向原告发出《催款函》要求原告支付首付款60万元，于2015年10月9日以原告迟延履行付款义务为由向原告发出《解约通知》，缺乏依据，该《解约通知》不发生法律效力。关于合同履行一节，涉诉房屋系央产房，经向原产权单位核实涉诉房屋属成套超标，如不腾退超标住房，不能办理房屋上市相关手续。现李莹明确表示无法腾退超标住房，目前该房屋的原产权单位未办理该房屋上市交易的备案手续，导致双方的房屋买卖合同无法继续履行。故原告要求被告配合办理房屋过户手续，不具备条件，本院对其诉讼请求不予支持。对于原告主张的违约金，本院认为，原告系基于继续履行合同的情况下主张的逾期履行违约金，现合同无法继续履行，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
驳回原告陈小红的诉讼请求。
案件受理费16820元，由原告陈小红负担3000元（已交纳），由被告李莹、焦宏负担13820元（于本判决书生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。
审 判 长 梁 艳
人民陪审员 肖进华
人民陪审员 田 磊
二〇一七年十二月二十六日
书 记 员 宋 悦
贾雄水