上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终13702号
上诉人（原审原告，反诉被告）：上海搏瑞电器有限公司，住所地上海市松江区九亭镇九新公路339号1幢13楼-721。
法定代表人：赵德增，总经理。
委托诉讼代理人：周亮，上海合亦和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李嫣妮，上海合亦和律师事务所律师。
上诉人（原审被告，反诉原告）：上海永谊实业有限公司，住所地上海市松江区九亭镇庄家村588号一层东侧。
法定代表人：唐益华，总经理。
委托诉讼代理人：薛丽蓉，上海市新闵律师事务所律师。
委托诉讼代理人：沈夕涵，上海市新闵律师事务所律师。
上诉人上海搏瑞电器有限公司（以下简称搏瑞公司）、上海永谊实业有限公司（以下简称永谊公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初20032号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月7日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人搏瑞公司上诉请求：撤销一审判决主文第三、四项，改判永谊公司赔偿其损失人民币（下同）2,276.66万元。
事实和理由：双方间合同转让的内容包括土地使用权，现土地价值上涨，但永谊公司承诺的办证行为却未完成，这部分损失应由永谊公司承担；一审评估的涉讼土地及建筑物的有证价值为3,331万元，其中损失的计算也包含了土地使用权；其向永谊公司购买厂房，占有使用是购买目的之一，另行支付租金将使其遭受损失。
上诉人永谊公司上诉请求：撤销一审判决主文第四项，改判搏瑞公司支付其厂房占有使用费2,057.5万元。
事实和理由：搏瑞公司主张的赔偿金系合同有效情形下的履行利益，不适用于本案的合同无效情形；房屋的租赁价值与房屋有证、无证无关，与使用效果有关，如不按市场价值计算房屋使用费，则会使搏瑞公司获取不当得利。
搏瑞公司与永谊公司互不同意对方的诉讼请求。
搏瑞公司诉至一审法院，请求判令：1、确认双方签订的《房屋土地使用权转让协议书》无效；2、永谊公司赔偿搏瑞公司因合同无效所导致的经济损失3,331万元。
永谊公司向一审法院提起反诉，要求判令：1、搏瑞公司将坐落于上海市松江区XX镇XX区内（姚北公路西）的场地约9亩（约6,000平方米）、厂房5,459.83平方米以及所有的固定设施返还给永谊公司；2、搏瑞公司支付永谊公司占有使用费，自2005年1月1日起至实际返还之日止，按同地段厂房租金标准计算，截至2016年11月30日的评估价为2,057.5万元。
一审法院认定事实：2004年9月8日，搏瑞公司（乙方）与永谊公司（甲方）签订《房屋土地使用权转让协议书》一份，约定甲方将位于上海市松江区XX镇XX区内（姚北公路西）场地约合9亩（6,000平方米），房屋5,459.83平方米（以下简称涉案厂房），以及所有的固定设施转让给乙方作工业企业使用（室内装修、安装均由乙方投入）；转让期限为50年，即自2005年1月1日起至2055年12月30日止；转让价格按厂房每平方米1,700元，总价为928.34万元，转让费用按六年分期付款：1、乙方在签订合同后（9月30日前）支付定金158.34万元，2、乙方在2005年2月15日前支付170万元，3、乙方需在每年11月30日前支付100万元,剩余600万元作为乙方向甲方借款,并按月息5%按季支付甲方利息（银行利息如有上涨，按银行同期比例上涨），直至付清全部转让款，4、如提前还款，利息按实计算。甲方需协助乙方办理房屋土地证手续，费用由乙方负担。转让期间，甲方所有的房屋和固定设施，乙方根据经营需要可以自由变动使用。该协议书另对其他事项作了相应的约定。协议签订后，搏瑞公司于2004年9月14日支付永谊公司转让款158.34万元，其余770万元转让款由案外人上海A有限公司(以下简称A公司)代搏瑞公司向永谊公司支付，分别于2005年2月1日支付100万元、于2005年3月25日支付70万元、于2005年12月31日支付100万元、于2006年12月29日支付100万元、于2008年1月7日支付100万元、于2008年12月30日支付100万元、于2009年2月16日支付200万元。此外，A公司还于2005年3月29日至2009年1月9日先后向永谊公司支付“资金占用费”共计126万元，原审审理中，双方均确认该“资金占用费”即为合同中约定的利息，案外人A公司亦确认上述款项均系其代搏瑞公司支付，并同意由搏瑞公司向永谊公司主张权利。
原审另认定，涉案厂房所在的宗地号为XX的地块（东至B有限公司、西至Y公司，北至Z公司，南至姚北公路），面积约为8.7亩，属于集体所有土地，归上海市XX居委会所有，用途为农用地。涉案厂房因未办理合法的建造审批手续而于2016年11月被有关部门予以拆除，现厂房所在地块处于空置状态。
原审审理中，搏瑞公司申请对涉案厂房的市场价值和涉案厂房的基建工程造价进行评估。永谊公司申请对涉案厂房自2005年1月1日起至2016年11月止的租金进行评估。2017年4月20日，上海C有限公司出具[沪科东房估字(2017)ZX第0041号]咨询报告：设定土地及建筑物均为合法取得，以2016年12月5日为价格基准日，咨询价格为3,331万元。同日，上海C有限公司出具[沪科东房估字(2017)ZX第0042号]咨询报告：无建设用地使用权且无合法性建设文件，以2016年12月5日为价格基准日，建筑物及配套设施价格为1,291万元（每平方米2,365元）。同日，上海C有限公司出具[沪科东房估字(2017)ZX第0043号]咨询报告：设定土地及建筑物均为合法取得，2005年1月1日起至2016年11月30日的市场租金为2,057.5万元，房地产净收益（扣除空置损失、运营费用、税金等）为1,357.2万元。搏瑞公司对上述三份咨询报告的真实性均无异议，对于租金咨询报告，搏瑞公司认为双方对自己的经济损失应按各自过错来承担，2,057.5万元是承租人应支付的对价，1,357.20万元是出租人的收益。永谊公司对上述三份咨询报告的真实性及客观性均有异议，认为鉴定单位仅以搏瑞公司单方提供的图纸、照片及百度照片等未经永谊公司质证的材料进行评估，依据不足。
一审法院认为：本案双方签订的《房屋土地使用权转让协议书》虽名为“房屋土地使用权转让”，但根据协议约定的内容及转让价款的计算方式可见，双方转让的标的物为厂房，故该合同应为房屋买卖合同。现查明，不仅涉案厂房所在的地块属于农用地，而且在建筑过程中亦未办理合法的建造审批手续，因此被有关部门拆除，故双方之间的《房屋土地使用权转让协议书》因转让标的物不合法，应属无效合同。
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，永谊公司依据《房屋土地使用权转让协议书》而向搏瑞公司收取的1,054.34万元应当返还搏瑞公司，搏瑞公司亦本应向永谊公司返还占用的场地、涉案厂房及固定设施等，但涉案厂房已被有关部门拆除，厂房所在地块处于空置状态，永谊公司亦没有证据证明搏瑞公司仍控制着该地块，因此，永谊公司反诉要求搏瑞公司返还场地、房屋及固定设施缺乏依据，法院不予支持。
根据《房屋土地使用权转让协议书》约定，室内装修、安装均由搏瑞公司投入，客观上搏瑞公司在使用涉案厂房期间也必然进行相应的装修、安装，然本案涉案厂房在司法鉴定之时已被整体拆除，无法将建筑物原有的建安成本与搏瑞公司投入的安装成本及已形成附和的装饰装修物价值进行区分，因此，法院酌情以无建设用地使用权且无合法性建设文件的建筑物及配套设施价格1,291万元作为拆除前的现值，扣除转让价款928.34万元，余款362.66万元即为搏瑞公司的投入损失。同时，双方在签订无效合同过程中均存在过错，永谊公司在明知涉案厂房既未取得建设用地使用权又未办理合法的建造审批手续的情况下，仍将该厂房予以转让，而搏瑞公司也未对涉案厂房的合法性尽到审慎的审查义务。法院综合双方的过错程度，酌情确定永谊公司对搏瑞公司的上述损失362.66万元承担70%的过错责任，计253.862万元。搏瑞公司主张按照土地及建筑物均为合法取得的咨询价格3,331万元计算损失，缺乏依据，法院不予支持。
关于永谊公司反诉主张的占有使用费,系搏瑞公司实际占有房屋所获取的占有利益，该占有利益为无形财产，无法返还，故应折价补偿。法院酌情参照合同约定的转让价款、转让期限以及实际使用的期限，确定自2005年1月1日起至2016年11月30日止的占有使用费为221.254万元（928.34万元÷50年÷12个月×143个月）。永谊公司要求按照土地及建筑物均为合法取得的市场租金计算占有使用费，缺乏依据，法院不予支持。
一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条和《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款的规定,于二〇一七年九月二十二日作出判决，判决如下：一、搏瑞公司与永谊公司于2004年9月8日签订的《房屋土地使用权转让协议书》无效；二、永谊公司于判决生效之日起十五日内返还搏瑞公司1,054.34万元；三、永谊公司于判决生效之日起十五日内赔偿搏瑞公司损失253.862万元；四、搏瑞公司于判决生效之日起十五日内支付永谊公司厂房占有使用费221.254万元；五、驳回搏瑞公司的其余诉讼请求；六、驳回永谊公司的其余反诉请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费208,430元，反诉案件受理费72,377.50元，鉴定费87,000元，合计诉讼费367,807.50元，由搏瑞公司负担182,598元(已付),由永谊公司负担185,209.50元(已付83,533.60元，余款101,675.90元于判决生效之日起七日内交付法院）。
二审中，永谊公司出示租赁协议书一组，旨在证明涉讼房屋的租金标准；搏瑞公司认为不是新证据，并且认为该组合同中租赁房屋地址与涉讼房屋不在一个区域，与本案无关。本院认为，搏瑞公司的质证意见成立，故对该组证据材料不予确认。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，鉴于涉讼厂房未取得合法规划、建造手续，故本案双方订立的《房屋土地使用权转让协议书》应为无效。搏瑞公司主张以合法取得前提下的土地使用权及有证建筑物价格计算损失，显与本案事实不符。至于其所述土地价值上涨，其遭受损失，本院认为，搏瑞公司订立无效合同，应自行承担合同目的不能实现可能带来的相应损失。本院同时认为，永谊公司主张的厂房占有使用费参照的标准为合法取得前提下的土地及建筑物市场租金价值，显然亦与本案事实不符且无合法依据，该主张难以成立。并且，在合同无效情形下，原审法院参照合同约定的转让价款、转让期限、实际使用期限等确定之厂房占有使用费，在现有证据条件下，合理妥当，可予维持。
综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人搏瑞公司关于撤销一审判决主文第三、四项，改判永谊公司赔偿其损失2,276.66万元的上诉请求，永谊公司关于撤销一审判决主文第四项，改判搏瑞公司支付其厂房占有使用费2,057.5万元的上诉请求，均缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币154,002.60元，由上诉人上海搏瑞电器有限公司负担84,697.21元，上诉人上海永谊实业有限公司负担69,305.39元。
本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 刘 佳
审判员 蒋辉霞
二〇一七年十二月二十九日
书记员 郭圣达
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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