广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤06民终133号
上诉人（原审原告）：佛山瑞安天地房地产发展有限公司，住所地佛山市禅城区岭南天地商业中心祖庙大街2号ZM201号铺第3层02单元，统一社会信用代码91440600669823789U。
法定代表人：文德纯，董事长。
委托诉讼代理人：卢大为，广东创誉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：莫少荣，广东创誉律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）：何思博，男，汉族，1978年7月23日出生，住广州市越秀区，
委托诉讼代理人：张瑞洲，上海锦天城（广州）律师事务所律师。
上诉人佛山瑞安天地房地产发展有限公司（以下简称瑞安公司）因与上诉人何思博房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服广东省佛山市禅城区人民法院（2017）粤0604民初6299号民事判决，向本院提起上诉。本案经本院依法组成合议庭进行公开审理，现已审理终结。
上诉人瑞安公司上诉请求：一、撤销广东省佛山市禅城区人民法院（2017）粤0604民初6299号民事判决第二项、第五项、第七项，改判支持瑞安公司除律师费及注销工商、税务、食品卫生注册登记证以外的其他诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由何思博承担。事实和理由：一、一审法院未判决已收取的保证金全部归瑞安公司所有属于事实认定错误。根据案涉租赁合同l3.3条约定，瑞安公司有权在何思博拖欠租金、物业管理费或推广费、保证金、公用事业费押金超过七天时，合法地提前收回房屋及瑞安公司提供的设备，合同随即终止，何思博已经支付的保证金不予退还，且何思博还应向瑞安公司承担违约责任：按本合同保底租金标准向瑞安公司支付相当于何思博已经享用的免租期间之使用费。可见，瑞安公司有权全额没收何思博的保证金即312762.6元，并要求何思博支付免租期间的使用费，一审法院以部分保证金抵扣租金及免租期租金没有法律依据。二、一审判决认定事实错误，应当依法改判何思博支付瑞安公司2016年11月23日至2017年9月22日期间的占有使用费674586元。根据案涉租赁合同第13.6条约定，租赁期届满或因该合同提前终止，何思博逾期归还房屋的，每逾期一天，则应当向瑞安公司支付相当于原日租金2倍的违约金。一审法院经瑞安公司、何思博共同确认，何思博于2017年9月22日交还涉案房屋，即自2016年11月23日至何思博向瑞安公司归还涉案房屋，历时10个月，因此何思博应支付的占有使用费为674586元（33729.3元×2×10个月）。如上所述，瑞安公司有权全额没收何思博的保证金，且瑞安公司有权根据案涉租赁合同第七条、第十三条第八点的约定，主张按房屋建筑面积每平方米200元的标准计算违约金。瑞安公司多次要求何思博归还房屋无果，期间房屋仍由何思博实际占有，妨碍瑞安公司收回房屋并恢复原状以再次经营。该恢复原状违约金与房屋逾期归还的占有使用费并无冲突，瑞安公司有权一并主张。三、何思博拖延支付租金、推广费、物业管理费、水费、电费，瑞安公司要求其支付滞纳金，合法有据，应当得到支持。
上诉人何思博答辩称，一、案涉租赁合同是瑞安公司拟定的“格式合同”，其中重复性设定由承租方承担的违约责任、赔偿责任等，违反了国家法律的强制性规定，是无效的。二、瑞安公司已于2016年11月22日依据案涉合同约定以《终止函》行使权利，完全收回了案涉房屋。自该日起，瑞安公司无权再向他人收取案涉房屋的所谓占有使用费，更不能收取基于该所谓占用而产生的管理费、电费、水费、污水处理费、公用事业费、电话费及未能恢复房屋原状的违约金。三、若瑞安公司否认依据案涉合同约定于2016年11月22日起完全收回案涉房屋的使用权或自行管理使用权，那么就是承认其没有根据法律的规定和依据合同约定行使权利，没有采取适当措施防止损失的扩大，其不得就扩大的损失要求赔偿。
上诉人何思博上诉请求：改判驳回瑞安公司的全部诉讼请求。事实和理由：一、何思博系代表佛山第贰春餐饮服务有限公司（以下简称第贰春公司）与瑞安公司签订房屋租赁合同的，何思博只是代理人。（一）何思博仅为代理人，案涉合同的法律后果应当由委托人第贰春公司承担。1.《佛山第贰春餐饮服务有限公司公司住所确认书》明确记载：“经佛山第贰春餐饮服务有限公司全体股东一致确认，委托我公司股东何思博代表公司与佛山瑞安天地房地产发展有限公司签订公司住所的租赁合同，佛山市禅城区岭南天地商业中心福贤路68号FX6801，FX6802号铺为我公司的住所。”2.《佛山第贰春餐饮服务有限公司公司住所确认书》系由佛山第贰春餐饮服务有限公司在2014年l0月4日开具给工商行政主管部门，由公司全体股东“谢俊崑、吴剑虹、林应祈、刘俊斌、徐景华、李奕兵、何思博”共七人签名确认。案涉房屋的租赁人是第贰春公司，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条的规定，有关该案涉房屋的法律权利和义务，均应由第贰春公司承担。（二）何思博开具的案涉商铺租金发票、第贰春公司在实际使用案涉商铺等资料可证实，何思博代表第贰春公司所签案涉合同租赁的商铺的实际使用人，一直都是第贰春公司。二、第贰春公司的工商注册登记资料是本案的核心关键证据，何思博已向一审法院书面申请由法院调查收集证据，但一审法院未作处理。（一）何思博直至2017年9月14日才于广东省禅城区人民法院签收本案一审诉状，2017年9月19日就开庭了，何思博没有应有的提交证据时间和答辩时间。（二）何思博已向工商登记部门（佛山市禅城区市场监督管理局）申请查阅第贰春公司的工商注册登记资料。但当时得到的答复是可能要l5个工作日左右才有结果，因此，何思博立即于2017年9月27日向一审法院提交了《关于恳请法院依法调查收集证据的申请》，恳请法院依法调查收集此关键证据。三、何思博已于2017年10月16日将《佛山第贰春餐饮服务有限公司公司住所确认书》与《我的意见和要求》等本案核心关键证据提交法庭，并指出何思博仅为代理人，涉案房屋承租人是第贰春公司，但法庭未做认定和处理。四、一审判决以“《租赁合同》上载明承租人为被告，故本院确认涉案《租赁合同》的承租人为被告”认定何思博系承租人错误。（一）何思博仅仅是代理人，涉案房屋的租赁人是第贰春公司，有关涉案房屋的法律权利和义务，均应由第贰春公司承担。（二）一审判决以承租人没有变更为由，认定承租人系何思博是错误的。一审判决仅以“本案中，被告未有举证证明原告已出具同意书，而原告亦予阻否认”为由，认定所谓的“承租人没有变更为佛山第贰春公司”错误。涉案房屋的租赁人本来就是第贰春公司，根本不需要变更。五、一审判决不根据事实，以“推定”认定瑞安公司“已缴纳了”2016年10月1日至2016年11月22日期间涉案房屋的管理费，是错误的。一审的开庭时间是2017年l0月，一审判决是2017年ll月作出。瑞安公司始终均不能提供票据证明其缴纳了此项费用，法庭不能认定瑞安公司已经缴纳了此项费用。
上诉人瑞安公司答辩称，何思博陈述的意见没有事实和法律依据，合同中载明内容如需变更，需经双方协商后方可修改。一审法院已经查明本案并无对合同当事人进行任何调整，故一审法院认定何思博承担相应法律责任合法有据。
瑞安公司向一审法院起诉请求：一、确认瑞安公司、何思博双方关于佛山市禅城区岭南天地商业中心福贤路68号FX6801，FX6802号铺的租赁关系于2016年11月22日终止；二、何思博向瑞安公司支付所拖欠的租金、推广费、物业管理费、水费、电费等共计181646.06元及自逾期之日起按月息1%计算至实际清偿之日的滞纳金；三、何思博已付的保证金312762.6元及公用事业费押金30663元归瑞安公司所有；四、何思博向瑞安公司支付2014年10月15日至2015年1月14日（即免租期间）之使用费共计165580.20元；五、何思博腾退佛山市禅城区岭南天地商业中心福贤路68号FX6801，FX6802号铺，并支付自双方租赁关系终止之日起至实际腾退商铺之日止的房屋占用费（按保底租金33729.3元/月的2倍标准计算）；六、何思博注销以佛山市禅城区岭南天地商业中心福贤路68号FX6801，FX6802号铺为注册地址的工商、税务、食品卫生等各类注册登记证；七、何思博承担本案的诉讼费以及律师费10000元。一审诉讼中，瑞安公司明确第五项诉讼请求：确认瑞安公司已于2017年9月22日收回涉案铺位；增加诉讼请求：何思博支付房屋未恢复原状产生的违约金122652元。
一审法院认定事实：2014年8月13日，瑞安公司（出租方、甲方）与何思博（承租方、乙方）签订《租赁合同》（合同编号：LN1P2LA2014043），主要约定如下：第一条、甲方出租给乙方的房屋座落在佛山岭南天地商业中心项目内，详见合同附表一……第五条、5.5租赁期结束或本合同提前终止时，甲方从保证金中扣除乙方根据本合同约定应支付之违约金及其他应付费用，且乙方按本合同约定返还该房屋后，保证金如有剩余的，甲方应在乙方交清所有应付款项及履行完毕所有租赁义务后的三十日内无息返还乙方。乙方务必保存完好甲方开具给乙方的保证金收据原件，上述原件是退回保证金的唯一凭证……5.8乙方应按照政府公用事业单位或由甲方（或该项目管理公司）出具的合理证明所示的应缴金额向公用事业单位或甲方（或该项目管理公司）按期支付该房屋的水、动力、电（包括但不限于中央空调系统用电、基本电费等）、煤气、电话等公用事业费……5.10租赁期结束或本合同提前终止时，甲方从公用事业费押金中扣除乙方根据本合同约定应支付之水电费、滞纳金等费用后，押金如有剩余，应在乙方履行完毕所有租赁义务后（包括但不限于注销营业执照、终止煤气及电话使用手续等）的三十日内无息退还乙方，不足部分由乙方补足。乙方务必保存完好甲方开具给乙方的押金收据原件，上述原件是退回押金的唯一凭证……第七条、房屋返还时的状态。7.1乙方应在本合同届满终止之日或提前终止之日将该房屋按附表三的标准恢复原状（合理磨损除外）并经甲方验收和书面确认后返回给甲方……第八条、转租、转让和交换。8.1未经甲方书面同意乙方不得转租、转让、交换或以任何其他像是变相转租、转让、交换该房屋或其任何部分之权益予第三者。8.4若乙方设立新公司实际使用该房屋的，需事先经甲方书面同意，并出具有关资料证明该新公司为乙方的全资子公司。8.5甲方与乙方均同意，如乙方按照8.4之规定设立新公司实际使用该房屋的，乙方须在本合同签署后的三个月内完成新公司的所有手续并自行取得所有相关证件，自乙方之新公司或新经营主体于佛山注册成立之日，本合同的乙方将自动转为新公司，新公司享有本合同项下乙方的全部权利和义务，乙方将不再享有本合同项下乙方的权利和义务。届时，甲、乙、丙三方及新公司应另行签署相关确认文件，由此产生的无论应由甲方、或乙方、丙方或新公司承担的费用全部由新公司承担……第十三条、违约责任。13.1若乙方拖欠本合同约定的应付租金、物业管理费或推广费、保证金、公用事业费押金及其他按本合同约定应当支付的费用，在不影响甲方其他权利的前提下，甲方有权要求乙方支付滞纳利息（该滞纳利息从乙方应付所欠款项之日起按月息1%计算）及甲方因向乙方追讨欠款而支出的其他合理费用（包括但不限于查询费、诉讼费、律师费）。13.3甲方有权在下列事件发生的任何时间，合法的提前收回该房屋及甲方提供之设备，本合同亦随即终止，乙方已经交付的保证金不予退还，且乙方还应向甲方承担如下违约责任：（1）按本合同保底租金标准向甲方支付相当于乙方已经享用的免租期之使用费；……该等事件包括：若乙方拖欠租金、物业管理费或推广费、保证金、公用事业费押金超过七天……13.6租赁期届满或因本合同提前终止，如乙方逾期归还该房屋，则每逾期一天，应当向甲方支付相当于原日租金2倍的违约金……同时乙方应按照每平方米建筑面积200元的标准向甲方支付代为拆除乙方装修和设施设备的违约金；13.8租赁期提前终止，若乙方未按合同7.1的约定将该房屋恢复原状，乙方已支付的保证金不予退还，同时乙方应向甲方支付违约金，违约金按该房屋建筑面积乘以人民币200元/平方米计算。……第十四条、14.3乙方应提供该房屋联络人（详见本合同首页上载明），联络人应在甲方或管理公司办理签字备案手续。甲方将任何文件送达该联络人则视为送达乙方，该联络人的任何行为亦被视为乙方本身的行为；如乙方之联络人有变更的，应当及时书面通知甲方，并办理签字备案变更手续。按本合同须向乙方送达的任何通知或文件，如以投递、或邮寄方式寄往该房屋，则被视为送达乙方……。附表一、该房屋系指座落于佛山市禅城区岭南天地商业福贤路68号FX6801，FX6802号铺，房屋建筑面积为613.26平方米，套内面积为429.28平方米；附表二、“该房屋平面图”；附表三、装修、设施清单（返还标准），土建：外墙为砖/水泥沙浆；内墙为混凝土/砖/水泥沙批荡；地台为混凝土随手抹光；窗为木/铝合金；电气系统为电源到户；弱电系统为预留弱电箱；制冷系统为中央空调冷冻供回水管（7-15度）及空调排水管到户；给排水系统为给水管到户、厨房排水管预留到户；通风系统为补风风管或百叶提供鲜风；消防系统为标准配置消防系统（消防栓，喷淋及自动报警系统）；附表四、租赁物用途，乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为经营餐吧使用，以“春天”为店名；附表五、租赁期限及免租期，该房屋租赁期限自2014年9月15日（“暂定起始日”，同时为“约定交付日”）起至2019年9月14日（合同到期日），共计五年；自提前交付日起至暂定起始日前一日的实际租赁期间，乙方仍应当按照本合同约定使用期内的各项费用标准支付各项租金、物业管理费、推广费及公用事业费等应付之费用，该房屋免租期自2014年9月15日至2014年12月14日止，共计3个月。免租期内，乙方仍需按附表七支付每月物业管理费、推广费及实际发生的公用事业费，无需支付租金；附表六、1、该房屋保底租金，租赁第一、二年，自2014年9月15日至2016年9月14日，55193.4元/月；第三、四租赁年，自2016年9月15日至2018年9月14日，61326元/月；第五租赁年，自2018年9月15日至2019年9月14日，67458.6元/月；2、房屋提成租金，自2014年9月15日至2016年9月14日，按当月营业额8%计算提成；自2016年9月15日至2018年9月14日，按当月营业额9%计算提成；自2018年9月15日至2019年9月14日，按当月营业额10%计算提成；3、上述第1条和第2条二种租金中较高者。4、乙方应于本合同签署时预付一个月的保底租金，并应在每个历月的第一天缴纳该月的保底租金；附表七、1、该房屋物业管理费按每月30663元计算，自交付日或起租日（以较早起计算）……2、房屋推广费按每月6132.60元计收，推广费将专款用于该项目之推广及宣传活动，乙方应于每个历月的第一天支付当月的推广费……3、房屋公用事业费押金按30663元计算收取，乙方应于签署本合同同时支付上述费用。附表八、保证金，乙方应向甲方支付保证金为312762.60元，即相当于第五租赁年三个月的保底租金、三个月的物业管理费和三个月的推广费之总和。
另，瑞安公司与何思博签订《补充协议》六份，双方主要对上述《租赁合同》作出如下修改及补充：《补充协议》（合同编号：LN1P2LA2014043-1），合同附表五第1条“该房屋租赁期限”修改为自2014年10月15日起至2019年10月14日，共计五年;合同附表五第2条“该房屋免租期”修改为自2014年10月15日至2015年1月14日止，共计3月。《补充协议》（合同编号：LN1P2LA2014043-2），合同附表六第1条“该房屋保底租金”修改为自2015年1月15日至2015年4月14日，保底租金为0元；《补充协议（三）》（合同编号：LN1P2LA2014043-3），2015年8月1日至2015年12月31日，保底租金按35569元每月计算。《补充协议（四）》（合同编号：LN1P2LA2014043-4），合同附表六第1条“该房屋保底租金”修改为2016年1月1日至2016年4月30日，保底租金按35569元每月计算；合同附表六第2条“提成租金”修改为自2016年1月1日至2016年4月30日，提成租金按当月营业额9%计算；《补充协议（五）》（合同编号：LN1P2LA2014043-5），自2016年5月1日至2016年8月31日，保底租金按33729.3元每月计算，提成租金按当月营业额9%计算；《补充协议》（合同编号：LN1P2LA2014043-6），自2016年9月1日至2016年12月31日，保底租金按33729.3元每月计算，提成租金按当月营业额9%计算。
2016年2月25日、3月25日、6月24日、7月25日，瑞安公司向何思博发出并送达《警告函》，催收欠款。
2016年11月14日，瑞安公司向何思博邮寄《催款函（终止警告）》。2016年11月22日，瑞安公司向何思博邮寄《终止函》，上载：现特此知会阁下，合同自2016年11月22日起立即终止，请阁下于2016年11月26日前将该房屋恢复原状返还我司。
上海丰城物业管理有限公司佛山分公司（下简称丰城公司）出具《证明》一份，上载：物业管理费收费标准为30663元/月，何思博自2016年10月1日至2016年11月22日拖欠我司物业管理费，拖欠总额为53149元。水电费收费标准为：水费3.45元/吨；电费1.10元/度；何思博自2016年8月1日至2016年12月30日累计拖欠我司水费889.04吨，电费21666.19度；水电费合计拖欠总额为26900元。同意由佛山瑞安天地房地产发展有限公司直接向何思博主张上述费用。根据瑞安公司提供的《用电记录表》、《用水记录表》显示，何思博商铺用电情况如下：2016年8月1156度、7440度，2016年9月986度、6960度，2016年10月919度、3120度，2016年11月620度，2016年12月393度、80度；用水情况如下：2016年8月8吨、433吨，2016年9月6吨、353吨。另根据瑞安公司提供的水电费发票显示，丰城公司已交纳佛山岭南天地商业街的水电费如下，水费：2016年7月18日至2016年8月8日78134.4元，2016年8月8日至2016年8月18日35196.32元，2016年8月18日至2016年9月8日73269.89元，2016年9月8日至2016年9月18日34601.85元，2016年9月18日至2016年10月8日73650.36元，2016年10月8日至2016年10月18日31449.42元，2016年10月18日至2016年11月8日67590.11元，2016年11月8日至2016年11月17日21808.74元，2016年11月17日至2016年12月6日51046.72元，2016年12月6日至2016年12月16日25086.84元；电费：2016年8月1日至2016年9月1日1274394.29元，2016年9月1日至2016年10月1日1115203.04元，2016年10月1日至2016年11月1日1092387.35元，2016年11月1日至2016年12月1日683779.19元。
另查明，依据不动产权证上载，佛山市禅城区福贤路68号、协天里10号为瑞安公司单独所有。依据佛山第贰春餐饮服务有限公司营业执照载，该公司成立于2014年10月22日，注册号为440602000375800，住所为佛山市禅城区岭南天地商业中心福贤路68号FX6801、FX6802号铺，法定代表人为何思博。
瑞安公司、何思博共同确认，何思博已于2017年9月22日交还涉案房屋。
瑞安公司陈述，瑞安公司认为除何思博外没有其他承租人。何思博在2016年11月左右停止经营。瑞安公司在向何思博发函要求终止合同后，瑞安公司一直与何思博沟通，但何思博拖延未决，直到瑞安公司认为不能再拖延才提起诉讼。瑞安公司确认于2017年9月22日收回涉案房屋，因何思博没有能力恢复铺位，瑞安公司同意代何思博恢复原状，但要求何思博支付违约金。
何思博陈述，何思博估计第贰春公司在2016年9月后没有经营。何思博没有收到瑞安公司要求沟通协商解除合同事宜的任何信息。何思博没有能力对铺位恢复原状。
一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。《租赁合同》上载明承租人为何思博，故一审法院确认涉案《租赁合同》的承租人为何思博。关于何思博抗辩认为承租人已由何思博变更为第贰春公司的问题。依据涉案租赁合同第8.4、8.5条的约定，涉案合同的承租人自动转为新公司的前提条件是出租人书面同意承租人设立新公司并实际使用该房屋。本案中，何思博未有举证证明瑞安公司已出具同意书，而瑞安公司亦予以否认，故何思博的抗辩意见不能成立，一审法院不予采纳。瑞安公司、何思博签订的《租赁合同》以及《补充协议》系双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，双方均应按照合同约定全面善意履行各自的义务。
关于瑞安公司诉请确认解除涉案商铺的租赁合同关系。依据涉案《租赁合同》第13.3条的约定，乙方逾期不交租的，甲方有权收回房屋。何思博确认自2016年9月起欠付租金，瑞安公司有权依据涉案《租赁合同》第13.3条的约定主张解除上述合同。至于合同解除的时间，瑞安公司于2016年11月22日向何思博邮寄《终止函》要求解除合同，依据涉案《租赁合同》第14.3条的约定，瑞安公司、何思博的租赁合同关系已于2016年11月22日解除。诉讼中瑞安公司、何思博确认涉案房屋已完成交接，故瑞安公司要求何思博返还租赁房屋的诉请无处理的必要，一审法院不再另行处理。
关于瑞安公司诉请的租金。如前所述，何思博自2016年9月起拖欠租金，故截至涉案租赁合同解除日，何思博应向瑞安公司支付租金90967.22元（32503.10元+33729.3元+33729.30元÷30日×22日）。瑞安公司诉请有合同依据，一审法院予以支持。
关于推广费的诉请。依据涉案《租赁合同》附表七的约定，何思博应按月支付推广费，推广费专用于项目的推广及宣传活动，故瑞安公司诉请2016年10月1日至2016年11月22日期间的推广费有理有据，一审法院予以支持，上述期间的推广费合计为10629.84元（6132.60元＋6132.60元÷30日×22日）。
关于物业管理费。依据涉案《租赁合同》附表七的约定，何思博应向瑞安公司支付租赁期间的物业管理费，何思博未能举证证明已交纳相关的物业管理费，而瑞安公司虽未提供已交纳管理费的票据，但其作为涉案铺位的产权人是缴纳物业管理费的义务人。故瑞安公司诉请何思博交纳2016年10月1日至2016年11月22日期间的管理费有理有据，一审法院予以支持，上述期间的物业管理费合计为53149.20元（30663元＋30663元÷30日×22日）。瑞安公司主张53149元，是对自己权利的自由处分，不违反法律规定，一审法院予以准许。
关于免租期间的使用费的诉请。依据涉案租赁合同第13.3条的约定，如何思博拖欠租金导致合同解除的，瑞安公司有权按合同的保底租金标准要求何思博支付已经享用的免租期间的使用费，故瑞安公司该项诉请有理有据，一审法院予以支持。经计算，免租期的使用费为165580.20元（55193.40元×3个月）。
关于水电费的诉请。依据涉案《租赁合同》第5.8条的约定，承租期间内的水电费应当由承租人支付。瑞安公司提交的水电费发票证实已经实际代为垫付包括涉案商铺在内的相关水电费，何思博亦未对水电费的计算金额提出异议或举证证明该计算结果存在不合理之处，故何思博应向瑞安公司支付2016年8月至2016年10月的水费3067.20元（1521.50元+1238.60元+307.10元），2016年8月至2016年12月的电费23832.80元（9455.60元+8740.60元+4683.80元+441.10元+511.70元）。
关于恢复原状违约金的诉请。何思博确认没有能力对铺位恢复原状，经法庭询问，瑞安公司亦同意收回房屋代何思博恢复，故对瑞安公司恢复原状的诉请，一审法院不再处理。因何思博未依约将涉案房屋恢复原状，依据涉案租赁合同第七条、第十三条第八点的约定，瑞安公司有权主张按照房屋建筑面积每平方米200元的标准计算违约金，故瑞安公司该项诉请有理有据，一审法院予以支持，经计算，违约金为122652元（613.26元×200元/平方米）。
关于没收保证金、公用事业费押金以及支付租金、推广费、物业管理费、水费、电费滞纳金的诉请。从合同上下文条款理解，涉案合同所约定的保证金本质上属于履约担保性质，其作用在于弥补因何思博违约对瑞安公司造成的损失，前述一审法院已支持何思博向瑞安公司支付恢复铺位的违约金，已弥补何思博违约导致瑞安公司需恢复铺位所造成的损失，再综合考量何思博逾期交租时段和金额，一审法院酌定参考以《补充协议》所约定的三个月的保底租金标准没收何思博已向瑞安公司交纳的保证金的部分，即101187.90元（33729.30元×3个月）。剩余的保证金211574.70元（312762.60元-101187.90元），涉案租赁合同第5.5条同时约定可用于抵扣各项费用，且诉讼中何思博同意以保证金折抵各项费用，为免讼累，一审法院将剩余保证金折抵租金和免租期的使用费，经计算，何思博仍需向瑞安公司支付租金和免租期的使用费合计44972.72元（165580.20元+90967.22元-211574.70元）。至于公用事业费押金。依据涉案租赁合同5.10条的约定，公用事业费押金可用于抵扣水电费，且诉讼中何思博同意折抵各项费用，为免讼累，一审法院将公用事业费押金折抵水电费：30663元-3067.20元-23832.80元=3763元，瑞安公司诉请没收公用事业费押金，无合同依据，一审法院不予支持。经折抵后，何思博无需再向瑞安公司支付水电费用。因上述支持的没收部分保证金和恢复铺位的违约金足以弥补瑞安公司的损失，故一审法院对瑞安公司诉请各项费用的滞纳金不予支持。
关于瑞安公司诉请的占有使用费。据前查明，直至2017年9月22日，何思博才将商铺内的物品搬迁并返还商铺，故在解除合同之后（2016年11月23日）至搬迁之前（2017年9月22日）的占有使用费，何思博应予以支付。但瑞安公司在何思博已逾期交租、停止经营，且瑞安公司已于2016年11月22日发出解除合同通知书后，直至2017年5月9日方提起诉讼，瑞安公司怠于主张权利的行为应自担一定损失，故一审法院酌定产生于2016年11月23日至2017年9月22日期间的占有使用费以三个月为限计付，至于占有使用费标准，依据涉案租赁合同的约定，占有使用费为租金的两倍标准，该占用费实际具有违约金性质，一审法院前述已支持房屋恢复原状的违约金以及没收部分保证金，故瑞安公司再主张以双方租赁合同约定的标准诉请占有使用费显著偏高，何思博亦有异议，故一审法院酌定仍以《补充协议》所约定的三个月的保底租金额度为限计付，经计算，占有使用费应为101187.90元（33729.30元×3个月）。瑞安公司诉请超出部分，一审法院不予支持。
关于律师费的诉请。瑞安公司未举证证明瑞安公司因本案而产生的律师费，故应承担举证不能的法律后果，对瑞安公司该项诉请，一审法院不予支持。
关于注销工商、税务、食品卫生的注册登记诉请。因瑞安公司的上述诉请亦不属于本民事案件的审查处理范围，故一审法院对瑞安公司的上述诉请不支持。
综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第三款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、确认瑞安公司与何思博于2014年8月13日签订的《租赁合同》及《补充协议》（合同编号：LN1P2LA2014043-1）、《补充协议》（合同编号：LN1P2LA2014043-2）、《补充协议（三）》（合同编号：LN1P2LA2014043-3）、《补充协议（四）》（合同编号：LN1P2LA2014043-4）、《补充协议（五）》（合同编号：LN1P2LA2014043-5）、《补充协议》（合同编号：LN1P2LA2014043-6）已于2016年11月22日解除；二、何思博于判决发生法律效力之日起十日内，向瑞安公司支付2016年11月22日前的租金及免租期间的使用费合计44972.72元；三、何思博于判决发生法律效力之日起十日内，向瑞安公司支付2016年10月1日至2016年11月22日期间的推广费合计为10629.84元；四、何思博于判决发生法律效力之日起十日内，向瑞安公司支付2016年10月1日至2016年11月22日期间的物业管理费53149元；五、何思博于判决发生法律效力之日起十日内，向瑞安公司支付2016年11月23日至2017年9月22日期间的占有使用费101187.90元；六、何思博于判决发生法律效力之日起十日内，向瑞安公司支付恢复原状违约金122652元；七、瑞安公司已收取的保证金101187.90元不予退还何思博；八、驳回瑞安公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费15237元、财产保全费2366元，合计17603元，由瑞安公司负担11019元，何思博负担6584元。
在二审诉讼中，上诉人瑞安公司未向本院提供新的证据。
上诉人何思博提交了以下证据：证据1.向禅城区市场监督管理局查档资料一份（原件）；拟证明签订案涉协议时，何思博是作为代理人签订协议。证据2.建行存款明细账一份（复印件）、证据3.上海丰诚物业管理有限公司开具的物业管理费用发票一份（复印件）、证据4.瑞安公司开具的发票一份（复印件）；证据5.彩色现场照片13张（打印件），拟证明涉案房屋使用人为第贰春公司。
上诉人瑞安公司质证认为，对证据1的真实性无异议，但与本案并无关联；对证据2、3、4的真实性由法院确认，但与本案并无关联；对证据5的真实性、合法性与关联性均不予确认。
本院对上述证据的认证意见在下文一并论述。
经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为，综合双方诉辩意见，现将本案二审争议焦点归纳并评析如下：
第一，如何确定案涉房产承租人。首先，案涉租赁合同于2014年8月13日签订，承租方为何思博，合同中并无约定何思博受他人委托，代表即将成立的第贰春公司签订上述租赁合同。同时，根据合同约定，若何思博设立新公司实际使用该房屋的，需事先经瑞安公司书面同意，并出具有关资料证明该新公司为何思博的全资子公司。但第贰春公司并非何思博的全资子公司，且瑞安公司亦未曾书面同意承租方变更为第贰春公司。其次，根据禅城区市场监督管理局档案资料反映，第贰春公司七名股东（包括何思博）出具的公司住所确认书，确认何思博代表第贰春公司与瑞安公司签订案涉租赁合同，有关租赁房产为第贰春公司的住所。但上述确认书的出具时间为2014年10月4日，即在签订案涉租赁合同之后，且该确认书为工商登记内部资料，无法证明何思博已告知瑞安公司并得到瑞安公司认可，有关签订租赁合同属代理行为。再次，何思博提交的证据2、3、4、5，无原件核对，对上述证据的真实性不能确认。即使上述证据真实合法，亦仅表明第贰春公司为案涉房产的使用人，并支付相应的租金、物管费及水电费。瑞安公司、丰城公司向第贰春公司出具的发票，仅为方便第贰春公司作账务处理，并不能表明瑞安公司已事实上同意第贰春公司变更为案涉房产的承租人。故案涉房产的承租人应为何思博。
第二、案涉物业管理费应如何确定。案涉租赁合同约定，何思博应向瑞安公司支付租赁期间案涉房产的物业管理费。丰城公司亦出具证明，证实何思博尚未支付2016年10月1日至2016年11月22日期间的物业管理费，并同意由瑞安公司直接向何思博收取。何思博认为瑞安公司未能提供票据证明已缴纳了物业管理费，故何思博不应承担相应物业管理费的主张，于法无据，本院不予支持。
第三、没收保证金的标准应如何确定。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，在瑞安公司主张的恢复案涉房产原状违约金已得到支持的情况下，瑞安公司因何思博的违约行为所遭受的损失主要是租金损失。而案涉租赁合同约定的保证金数额相当于三个月的保底租金、三个月的物业管理费和三个月的推广费之总和。该保证金约定把物业管理费及推广费亦作为计算标准，显然过高。一审法院酌定没收保证金的标准为《补充协议》所约定的三个月的保底租金，处理恰当，本院予以维持。
第四、公共事业费押金应否没收。根据案涉租赁合同第五条5.1款，何思博应向瑞安公司支付一笔保证金，数额及支付期限详见附表八。而附表八中，有关保证金的约定并未包括公共事业费押金。故案涉租赁合同中关于出租人可在承租人发生违约情形时不予退还保证金的约定，并不适用于公共事业费押金。瑞安公司要求没收公共事业费押金的主张，于法无据，本院不予支持。一审法院将公共事业费押金折抵水电费，处理恰当。但公共事业费押金折抵水电费后（30663元-3067.20元-23832.80元=3763元），仍剩余3763元。为免当事人讼累，上述剩余公共事业费押金可用于折抵部分租金。折抵租金后，何思博应向瑞安公司支付的租金及免租期间使用费为41209.72元（44972.72元-3763元=41209.72元）。
第五、房屋占用费应如何计算。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。案涉租赁合同第十三条违约责任中约定，出租人可在承租人违约时提前收回案涉房产，并有权进入案涉房产，拆除房屋内的所有装修及设施。瑞安公司可按照上述约定，在何思博违约后，及时收回案涉房产，以避免损失进一步扩大。而瑞安公司在明确告知何思博于2016年11月22日起立即终止案涉租赁合同后，直至2017年5月向一审法院提起诉讼，始终怠于行使权利，未采取有效措施防止损失扩大，有关扩大部分的损失应由瑞安公司自行承担。而对于占用费的计算标准，案涉租赁合同约定按租金的两倍标准计算，该约定明显偏高。一审法院酌定按三个月的保底租金额度为限，计算房屋占用费，处理恰当，本院予以维持。
第六、应否收取滞纳金。如前所述，在恢复案涉房产原状违约金、房屋占用费及没收保证金等诉请得到支持的情况下，已足以弥补瑞安公司所遭受的损失。故瑞安公司要求何思博支付租金、推广费、物业管理费、水费、电费的滞纳金的主张，于法无据，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但部分处理欠当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持广东省佛山市禅城区人民法院（2017）粤0604民初6299号民事判决第一、三、四、五、六、七、八项；
二、变更广东省佛山市禅城区人民法院（2017）粤0604民初6299号民事判决第二项为：何思博于本判决发生法律效力之日起十日内，向佛山瑞安天地房地产发展有限公司支付2016年11月22日前的租金及免租期间的使用费合计41209.72元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费18866元，由上诉人佛山瑞安天地房地产发展有限公司负担11059元，上诉人何思博负担7807元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李少锋
审 判 员 文 坚
审 判 员 余珂珂
二〇一八年三月二日
法官助理 欧阳莹
书 记 员 陈慧乔