江苏省徐州市泉山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0311民初4350号
原告:宦芳，女，1961年9月9日生，汉族，南京输油处退休职工，住南京市栖霞区。
委托诉讼代理人：郑友启，江苏彭淮律师事务所律师。
被告：刘雪云，女，1973年10月18日生，汉族，丰县行政中心职工，住徐州市丰县。
被告：朱守志，男，1971年1月5日生，汉族，丰县交通局职工，住徐州市丰县。
以上两被告共同委托诉讼代理人：刘建全，江苏汉地律师事务所律师。
被告：徐州恒融立信房地产经纪有限公司，住所地徐州市三环西路开元四季新城一期C-8/C-9/C-10#-1-106。
法定代表人：周继长，经理。
委托诉讼代理人：梁波，江苏茂通律师事务所律师。
原告宦芳与被告刘雪云、朱守志、徐州恒融立信房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月10日立案后，依法由审判员李彩虹独任审判，于2017年9月4日公开开庭进行了审理。原告宦芳及其委托诉讼代理人郑友启、被告刘雪云、朱守志的委托诉讼代理人刘建全、被告徐州恒融立信房产经纪有限公司委托诉讼代理人梁波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告宦芳向本院提出诉讼请求，1、判令被告刘雪云、朱守志返还原告购房定金20000元并赔偿因被告违约造成的损失118000元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年2月3日，原被告双方在徐州恒融立信房产经纪有限公司的居间下签订了房地产买卖居间合同及签署出售承诺书，合同约定原告购买被告位于徐州市××山区××室的房屋一套，房屋建筑面积为85.47平方米，房屋总价款为590000元，为表示购房诚意，原告在签署房屋买卖合同当日支付了20000元定金，被告向原告出具了定金收据。合同及承诺书约定，被告不履行合同将承担购房总价20%的赔偿金损失。合同签订后，被告反悔不愿将房屋卖给原告，原告及居间人多次联系被告，被告均不予理睬。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。
庭审过程中，原告宦芳增加诉讼请求：要求解除原被告之间签订的房地产买卖居间合同。
被告刘雪云、朱守志辩称，根据原告的起诉，2017年2月3日原告与被告签订了房地产居间合同，是属于无效合同，因为被告朱守志作为房屋的共有产权人并没有签订该买卖居间合同，被告刘雪云擅自处分涉案房屋的行为是无效的；第二，即使该买卖合同有效，但是由于国家政策的规定导致合同无法履行，其责任并不在于被告。在合同签订之后，被告有一个售房合同丢失，进行公告，房产证在2017年5月3日被告才取得。同时由于该房产证进行了银行抵押贷款，在被告抵押贷款还清之前，房屋的产权也是不能进行变更，在这期间被告刘雪云一方面其做丈夫的工作，另一方面在协调银行还贷的关系，所以合同不能履行，被告刘雪云、朱守志都没有过错；第三，原告要求被告赔偿原告损失118000元是没有根据的。在2017年2月3日签订合同后，原告支付的20000元意向金也一直在本案的第三被告处，原告也没有支付任何购房款，所以原告要求赔偿其118000元损失没有根据。原告所提到的违约损失要求过高，应当按照20000元作为计算依据。综上，请求法院依法驳回原告的诉请。
被告徐州恒融立信房产经纪有限公司辩称，第一，原告起诉被告公司无事实和法律依据。被告公司为原告与被告刘雪云买卖双方提供居间服务，已经尽到了合同约定的义务。房产买卖双方也签订了房地产买卖居间合同，该合同真实合法有效。至于买卖双方在履行合同过程中发生的履行纠纷，我公司也为双方进行了协调处理。第二，我公司仅是买卖双方的居间方，无需承担违约责任。同样，被告公司也不应支付本案的诉讼费用。被告公司将在本案庭审过程中如实向法庭陈述本案房屋交易的具体情况，以查明本案的事实。综上，请求法院驳回原告对被告公司的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的房地产买卖居间合同、出售承诺书、2017年6月1日徐州市人民政府文件、2017年2月3日定金收据、徐州市政府非税收收款收据、徐州市房地产抵押合同、涉案房地产不动产权证等证据，本院予以确认并在卷佐证。
对原告提交的定金收据、资料验看确认书、被告刘雪云购房合同、完税证明、交易房屋的维修基金缴款凭证、被告刘雪云及朱守志与中介的通讯联系，被告刘雪云、朱守志的质证意见为，对定金收据的真实性不予认可，两被告未收到20000元定金；对资料验看确认书、被告刘雪云购房合同、完税证明、交易房屋的维修基金缴款凭证认为只是被告在名义上签字，不能证明原告的证明目的；对被告刘雪云及朱守志与中介的联系的真实性不予认可。被告徐州恒融立信房产经纪有限公司的质证意见为，对原告的上述证据无异议。本院认为，结合被告提交的2017年2月3日定金收据，原告将购房意向金20000元交付被告徐州恒融立信房产经纪有限公司，本院对该事实予以确认；对资料验看确认书有被告刘雪云签字，对该证据本院予以认可；对被告刘雪云的购房合同能够证明涉案房屋位置、面积、购房款等信息，对原告的证明目的本院予以认可；对契税完税证明、房屋维修基金凭证能够证明涉案房屋已缴纳契税和维修基金且能够办理产权证，对该组证据本院予以认可；对原告提交的通讯联系证据，无法得知通话内容且系原告单方制作，本院对该证据不予采信。
根据原被告双方的举证、质证，本院认定如下：2017年2月3日，原告宦芳与被告刘雪云在被告徐州恒融立信房地产经纪有限公司房产经纪人主持下签订房地产买卖居间合同，约定：刘雪云（甲方）将位于徐州市泉山区开元四季三期XX-
X-
XXX室房屋出售给宦芳（乙方），房屋总价款590000元；乙方为表示购买诚意，同意支付意向金20000元，该意向金由丙方（徐州恒融立信房产经纪有限公司）保管，此后10个工作日作为丙方与甲方商洽本合同签订事宜之用，该期间内乙方不得收回意向金，超过期限甲方未同意签订本合同的该意向金无息全额退还，甲方同意签署本合同的视为同意收取乙方支付的意向金，意向金自动转为购房定金；甲方承诺，此房有贷款，过户前向银行申请预约还款手续，并办妥银行还贷及抵押注销手续；甲方逾期履行房屋抵押或其他权利限制注销手续、房屋所有权证、土地使用证、产权过户等约定义务的，每逾期一天，按房屋总价款的万分之五向乙方支付违约金，逾期履行前述事项超过二十天或者其他严重违约行为，导致本协议无法履行的，甲方应按房屋总价款的20%的比例向乙方支付违约金，乙方有权解除本协议；甲方保证，对该房地产具有合法的处置权或已取得产权人、其他共有人的同意，否则因甲方无权处分房屋或者其代理人无代理权导致本合同无效的，甲方及其代理人应按房屋总价款的20%的比例向乙方支付损失赔偿金或违约金。被告刘雪云在甲方处签字捺印、原告宦芳在乙方处签字捺印，被告徐州恒融立信房产经纪有限公司在居间方（丙方）处盖章。
同日，被告刘雪云签署了出售承诺书，承诺：本人已经取得房屋共有人或所有人的同意，有权签订该房屋的买卖合同并办理相关手续，否则因本人无权处分上述房屋或没有房屋所有人授权，导致所签订的房地产买卖居间合同无效或无法履行的，本人愿按前述合同中载明的房屋总价款20%的比例赔偿房屋买受方的损失，并赔偿付佣方佣金损失。被告刘雪云在承诺人处签字捺印，原告宦芳在乙方处签字捺印。
同日，上述房地产买卖居间合同、出售承诺书签订后，原告宦芳向被告徐州恒融立信房产经纪有限公司支付了20000元，徐州恒融立信房地产经纪有限公司向原告宦芳出具了收据，载明：被告徐州恒融立信房产经纪有限公司收到原告宦芳购房意向金20000元。同时，刘雪云亦签署定金收据，证实收到原告宦芳购房定金20000元，被告徐州恒融立信房地产经纪有限公司又向被告刘雪云开具20000元收据，收款事由为“代收开元四季三期XX-
X-XXX室购房定金，由过户当日转监管账户”。该20000元购房意向金（定金）现仍在被告徐州恒融立信房产经纪有限公司处。
另查，被告朱守志于2011年9月22日办理了涉案房屋的契税完税凭证；2015年10月14日，办理了涉案房屋的维修基金缴款凭证；2017年5月3日，被告刘雪云、朱守志取得涉案房屋的所有权证书。涉案房屋现仍处于抵押状态，抵押权人为徐州市住房置业担保有限公司。
再查，徐政发[2017]33号徐州市人民政府文件《市政府关于进一步促进市区房地产市场平稳健康发展的意见》第六条规定：设置已购商品住房限制交易年限，在市区范围内户籍居民家庭拥有2套住房及以上、非市区范围内户籍居民家庭拥有1套住房以上的，家庭所拥有商品住房自权属登记之日起未满2年的，不得上市交易。被告刘雪云、朱守志为非市区户籍居民，且在市区仅有一套住房。
现被告刘雪云、朱守志以被告刘雪云无权处分涉案房屋以及涉案房屋处于抵押状态、政策变更为由主张该房地产买卖居间合同无效以及合同无法履行。
本院认为，首先，关于原告与被告刘雪云签订的房产买卖居间合同效力的认定。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或无权处分为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，被告刘雪云、朱守志主张被告刘雪云无权处分夫妻共有房屋为由主张与原告签订的房地产买卖居间合同无效，本院不予支持。另外，在合同签订后被告朱守志同意将房屋出售，亦形成无权处分的事后追认。因此，原告与被告刘雪云之间签订的房地产买卖居间合同有效。
其次，依法成立的合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告与被告刘雪云签订的房地产买卖居间合同中已经约定，由被告在过户前向银行申请预约还款手续并办妥银行贷款及抵押注销手续，领证10日内双方共同至市产权处办理产权过户手续。涉案房屋已于2017年5月3日领取了权属证书，被告刘雪云、朱守志应于2017年5月13日前办理抵押注销及过户手续，现被告刘雪云、朱守志既未办理抵押注销手续，也未在合同约定的期限与原告办理产权过户手续，已构成违约。现因徐政发[2017]33号徐州市人民政府文件第六条的规定造成合同履行不能，原告主张解除与被告刘雪云、朱守志房地产买卖合同的主张，本院予以支持。根据双方签订的房地产买卖居间合同“甲方（刘雪云）逾期履行房屋抵押或其他权利限制注销手续、房屋所有权证、土地使用证、产权过户等约定义务的，每逾期一天，按房屋总价款的万分之五向乙方支付违约金，逾期履行前述事项超过二十天或者其他严重违约行为，导致本协议无法履行的，甲方应按房屋总价款的20%的比例向乙方（宦芳）支付违约金，乙方有权解除本协议”之约定，原告主张按照房屋总价款20%的比例赔偿违约金118000元，被告提出该违约损失过高，结合原告系全款购买，资金占用期间的损失以及房价上涨的因素，本院酌定按照房屋总价款10%的比例支付违约金，被告刘雪云、朱守志应支付违约金59000元。
对于原告主张返还的购房定金20000元，因原告主张解除合同，且该购房定金现存放于被告徐州恒融立信房产经纪有限公司处，为减少当事人诉累，该20000元购房定金由被告徐州恒融立信房产经纪有限公司直接返还原告为宜。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条、第九十四条、第一百一十四条、第一百一十六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：
一、解除原告宦芳与被告刘雪云、徐州恒融立信房产经纪有限公司之间的房地产买卖居间合同；
二、被告刘雪云、朱守志于本判决生效后十日内赔偿原告宦芳违约金59000元；
三、被告徐州恒融立信房产经纪有限公司返还原告宦芳购房定金20000元。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费3060元，减半收取1530元，由原告宦芳负担650元，被告刘雪云、朱守志负担880元（原告宦芳已预交，被告刘雪云、朱守志于本判决生效后十日内给付原告宦芳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审判员 李彩虹
二〇一七年十一月三日
书记员 阴 蕾