广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0102民初428号
原告：王有威，男，1985年10月25日出生，壮族，住南宁市兴宁区。
委托代理人：蒙炳帆，广西横原律师事务所律师。
委托代理人：甘卓，广西花山律师事务所律师。
被告：广西金旭茂市场投资开发集团有限公司，住所地：南宁市三塘镇九曲湾办公楼一楼108号房，组织机构代码：66213434-X。
法定代表人：曾智深，该公司董事长。
委托代理人：曾镜同，广西元胜律师事务所律师。
原告王有威与被告广西金旭茂市场投资开发集团有限公司（以下简称“金旭茂公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月25日立案受理后，适用普通程序，依法组成由审判员凌伟东担任审判长，人民陪审员张惠与人民陪审员罗云华参加的合议庭，于2016年7月19日公开开庭进行审理，书记员刘艳担任记录。原告王有威的委托代理人蒙炳帆、甘卓与被告金旭茂公司的委托代理人曾镜同到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王有威诉称：区一层B110号商铺使用权转让给原告，使用权转让期限自2012年5月1日起至2035年4月30日止，原告支付转让费164502元给被告，约定自2012年5月1日起至2014年4月30日止商铺由被告经营管理，在委托管理期间被告每年向原告支付16450元租金。合同签订后，原告依照约定履行合同义务。被告未按约定支付委托管理期间的租金给原告，原告自2012年5月开始催促被告支付拖欠的租金，但被告均以各种理由拒绝支付，共拖欠32900元租金。故请求人民法院判令：一、原告与被告签订的《九曲湾商贸城商铺使用权转让合同书》无效；二、被告向原告返还商铺转让费164502元；三、被告向原告支付2012年5月1日起至2014年4月30日委托管理期间租金32900元；四、被告向原告赔偿利息损失（以164502元为基数，自2012年6月1日起至全部返还止，按中国人民银行同期贷款利率计算）五、本案诉讼费由被告承担。
被告金旭茂公司辩称：一、双方签订的《九曲湾商贸城商铺使用权转让合同书》无效；二、委托期限届满之后，即2014年5月1日至今，原告一直占用被告商铺，原告至少应支付2014年5月1日至2016年7月19日期间的房屋占用使用费，按每月4113元计算，暂时计算至2016年6月30日为35646元，余下的不超过12886元才能由被告返还；三、原告要求支付租金32900元没有依据，已经超过诉讼时效，应当予以驳回。根据合同法第五十八条之规定，双方签订的合同无效，原告根据合同要求支付租金32900元没有法律依据；根据民法通则规定，起诉主张租金的诉讼时效为一年，原告起诉主张租金已经超过诉讼时效。原告提供的证据《调查笔录》邱祥锋并非被告办公室主任，无权代表被告，笔录中的陈述不属实。《调解结案书》所谓“被申请人”即被告陈述亦不属实。被告不清楚调解的事情，也没有委托任何人参与调解。其次，根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题规定》第十条第（一）项，产生诉讼时效中断效力情形中当事人一方直接向对方当事人送交主张权利文书，对方当事人在文书上签字、盖章或者虽未签字、盖章但能够以其他方式证明该文书到达对方当事人。原告未能提供何时何地对其权利向“当事人乙方提出要求”，不能产生诉讼时效中断效力。四、被告以164502元为基数主张赔偿利息损失没有事实依据，最多以128856元为基数计算。
经审理查明：2012年1月8日，原告（受让方、乙方）与被告（出让方、甲方）签订《九曲湾商贸城商铺使用权转让合同书》，约定：一、甲方将位于南宁市三塘镇二级公路北侧九曲湾商贸城B区一层B126号商铺使用权转让给乙方，使用面积16.65平方米；商铺使用权转让单价9880元／平方米：交房标准为毛坯房；商业用途。二、使用权转让期限共23年整，即自2012年5月1日起至2035年4月30日止。三、转让成交价格164502元，付款方式分两期，第一期在签订合同当日付款60%即98701元；第二期在甲方将商铺交付乙方使用前，支付40%款项，即65801元。四、委托管理，商铺在使用权转让给乙方后，乙方把商铺交由甲方进行经营管理，乙方委托管理期间的收益如下：1、商铺年租金按商铺总额10%返还乙方。委托招商管理期限2年，自2012年5月1日起至2014年4月30日止。2、年租金16450元，每季度租金4113元。付款方式：租金按季度返还，每季度首月10号前将季度租金通过转账方式一次性支付给乙方。委托管理付款起算时间：2012年5月1日。五、甲方应于2012年5月1日前将物业交付乙方使用。乙方享有商铺使用权期间，甲方不得擅自转让、抵押、租赁该商铺。乙方享有该商铺使用（出租、转让）、收益等权利，委托管理期间除外。六、违约责任。甲方逾期支付委托管理租金，逾期部分按月利息5%计息。逾期超过三个月，乙方有权收回商铺并要求甲方支付拖欠租金；甲方因使用权或执照等不齐，造成乙方不能正常使用，应承担因此给乙方造成的实际损失；乙方未按约定交付商铺转让款超过7日，视为乙方自动放弃购买商铺，甲方解除合同并不退还已缴纳的款项。合同签订前，原告已于2011年12月30日向被告支付98701元商铺转让款。原告于2012年5月15日向被告支付65801元商铺转让款。另查明，2014年5月5日，案外人广西农垦国有九曲湾农场出具证明，载明南宁市兴宁区昆仑大道399号九曲湾商贸城土地权属归属该单位，由金旭茂公司在该土地上新建市场、商铺，同意该公司以九曲湾商贸城的名义对外出租、经营管理。经本院向广西壮族自治区农垦局调查租赁商铺项目规划报建情况，广西壮族自治区农垦局于2016年6月1日向本院回复桂垦规建函（2016）1号关于九曲湾农场农贸综合楼工程项目规划审批情况的复函，答复称：九曲湾农场农贸综合楼工程的建设单位为广西农垦国有九曲湾农场。2010年11月22日审批了项目建设用地规划许可证。2010年12月24日审判了项目总平面图；由于涉及总平面图调整，2011年6月29日自治区农垦局撤消了原总平面图并重新审批该项目总平面图。2011年3月8日审批了项目建筑设计方案；该项目建设工程规划许可证、规划核实等手续建设单位未申请办理。
经本院向南宁市城乡建设委员会调查该项目竣工验收备案情况，南宁市城乡建设委员会2016年6月7日向本院作出南建函（2016）814号复函称：未有名称为“南宁市三塘镇二级公路北侧九曲湾商贸城”的项目申请办理建设工程竣工验收备案相关手续。
案件审理过程中，原告主张铺面2014年4月28日建成完工，被告于2014年4月28日向原告实际交付铺面。被告未提供租赁铺面竣工验收报告，主张竣工时间为2013年年底。被告认可2014年4月28日向原告交付铺面。双方确认2016年7月19日原告向被告返还铺面。
以上事实，有《商铺租赁合同》、《退铺协议》、银行业务回单、当事人陈述等证据予以证实。
本院认为：一、关于合同效力问题。原告与被告签订合同约定，被告向原告转让约定商铺的使用权，明确商铺的面积、用途、转让期限、转让费用及费用支付方式。双方签订的合同虽名为商铺使用权转让，但是实际为商铺权利人将商铺使用权交付合同相对方使用并收取相应费用，实际为出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，双方签订的合同名为使用权转让合同实际为租赁合同。根据《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案法庭辩论终结前被告未能提供该房屋取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的相关证据材料，经本院向办理涉案项目建设工程规划许可主管部门调查核实，该租赁房屋涉及的项目未申请办理建设工程规划许可证，故双方签订的《九曲湾商贸城商铺使用权转让合同书》无效。
二、关于原告主张返还商铺转让费问题，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，双方签订合同无效，因合同无效取得的财产应当予以返还，故被告因合同收取的164502元商铺转让费，应当予以返还。被告抗辩主张返还的费用应扣除原告2014年5月1日至2016年7月18日房屋占有使用费，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案原告自认其于2014年4月28日接收铺面，双方认可铺面至2016年7月19日进行交接，故原告抗辩主张返还的费用应扣除房屋占有使用费，本院予以支持。房屋占有使用费应当参照双方约定的租金标准计算，双方约定23年的租金为164502元，即月租金为596元，故2014年5月1日至2016年7月18日的房屋占有使用费为15854元（596元／月×26个月＋596元／月÷30天×18天），故扣除上述房屋占有使用费，被告应当返还的费用为148648元。三、关于原告主张的租金问题。如前所述，双方签订的合同无效，双方合同第四条有关委托管理条款对双方即无约束力，合同无效被告返还实际收取租金费用，原告主张委托管理期间的租金亦缺乏相应主张权利的基础，故原告主张被告支付租金，本院不予支持。
四、关于原告主张的利息损失问题。
本案因被告未取得建设工程规划许可证建设房屋，双方签订的合同无效。原告于2016年7月19日向被告交接返还铺面，被告应向原告返还相应的租金而未予以返还，原告主张被告支付相应资金占用利息损失，本院予以支持，但利息起算时间应当自2016年7月19日起算，原告主张自2014年3月10日起算，本院不予支持。故利息损失计算为：以148648元为基数，自2016年7月19日起至还清款项之日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率分段计付。被告答辩主张以128856元为基数计算利息损失，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：
一、原告王有威与被告广西金旭茂市场投资开发集团有限公司于2012年1月8日签订的《九曲湾商贸城商铺使用权转让合同书》无效；
二、被告广西金旭茂市场投资开发集团有限公司向原告王有威商铺转让费148648元；
三、被告广西金旭茂市场投资开发集团有限公司向原告王芸赔偿利息损失（计算方式：以148648元为基数，从2016年7月19日起至还清款项之日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率分段计付）。
四、驳回原告王有威的其他诉讼请求。
案件受理费4468元，由原告王有威负担1324元，被告广西金旭茂市场投资开发集团有限公司负担3144元。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本按生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的财产所在地的人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时于上诉期满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期未交纳又不提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 员 凌伟东
人民陪审员 张 惠
人民陪审员 罗云华
二〇一六年七月二十八日
书 记 员 刘 艳
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照