广东省清远市清城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1802民初6228号
原告：胡志勇，男，1967年9月21日出生，汉族，住广东省广州市越秀区，
委托代理人：余荣伟，广东业证律师事务所律师。
委托代理人：徐淑图，广东业证律师事务所律师。
被告：清远市狮子湖房地产开发有限公司，住所地广东省清远市狮子湖大道1号行政大楼三层。
法定代表人：李文基。
委托代理人：黄威，北京大成（广州）律师事务所律师。
原告胡志勇与被告清远市狮子湖房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告胡志勇及其委托代理人余荣伟、徐淑图，被告的委托代理人黄威均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡志勇向本院提出诉讼请求：一、要求被告支付逾期交楼违约金81364.42元；二、要求被告支付逾期办理房地产权证违约金172928.94元；三、由被告承担本案诉讼费。其事实和理由如下：在2012年10月31日，原、被告签订一份《广东省商品房买卖合同》，合同约定原告以总房价2054657元购买被告开发建设的位于清远市清城区狮子湖大道××号狮子湖英伦壹区1层187号房屋，商品房建筑面积274.42平方米，其中套内面积262.89平方米；合同第八条约定出卖人应当在2013年12月31日前依照该商品房经清远市住房和城乡建设局验收备案后把房屋交付买受人使用；第九条对逾期交房约定为，出卖人如未按本合同规定的时间将商品房交付使用，在逾期120日之后，买受人要求继续履行合同的，在合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价万分之一的违约金；合同第十五条关于产权登记的约定为，出卖人应当在商品房交付使后90天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，在法定的办理期限界满后超过一年，买受人有权解除合同，当买受人解除合同的，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。合同还就双方的其他权利、义务进行约定。《广东省商品房买卖合同》签订后，原告按合同约定一次性支付购房款人民币2054657元，按约完成了买受人的支付义务。但是原告所购买的商品房在2014年12月26日才进行了竣工验收备案，且被告于2015年1月31日才通知原告收楼事项，故此被告延期交付房屋给原告使用的行为已违反了双方所签合同第八条的约定，违约期间为2014年1月1日至2015年1月31日（396天）。应根据合同第九条约定支付违约金给原告。另外，根据合同第十五条，被告因未能按时办理房屋所有权证给原告，致使失去利用涉案房屋所有权派生的其他权利和收益，存在违约行为，而原告虽然有权解除合同，但在选择不解除的情况下，合同条款没有约定此情形的违约处罚，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律的规定》，被告应对此承担违约责任，而合同对此没有约定或约定不明的，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。违约方应从违约行为开始日按年利率6%的标准计付违约金至办证之日止。违约期间为2014年4月1至2015年8月25日（512天）。由于被告违反了双方所签合同的约定，出现了逾期交楼、逾期办证的违约行为，故原告特向法院起诉要求被告支付违约金。
被告辩称：一、原告要求答辩人支付逾期交楼违约金的诉讼请求已过诉讼时效，法院应予驳回。原、被告双方于2012年10月31日签署《商品房买卖合同》（下称“买卖合同”)及补充协议，约定原告购买被告开发的位于清远市清城区狮子湖大道××号狮子湖英伦壹区l层187号房(下称“该商品房”)。其中，买卖合同第八条约定，被告应在2013年12月31日前将具备“该商品房经清远市住房和城乡建设局验收备案”条件的商品房交付给原告。本案中被告已在2015年1月31日将该商品房交付给原告。虽然，被告未能按照合同约定履行交付房屋的义务，已构成违约，理应承担延期交楼的违约责任，但在本案中，原告胡志勇在2014年1月1日开始，即应知晓其依据合同约定所享有的在2013年12月31日收取涉案房屋的权利受到侵害，后原告胡志勇在2015年1月31日收取涉案房屋并认可涉案房屋符合交楼条件，根据《中华人民共和国民法通则》（下称“民法通则”)第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”及第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”的规定，原告胡志勇向被告主张支付逾期交楼违约金的起止时间为2014年1月1日至2015年1月31日止。原告胡志勇主张权利的诉讼时效的起算点应为2015年2月1日，截止日期为2017年1月31日。但原告胡志勇直至2017年11月14日才向贵院主张权利，且原告胡志勇无证据证明存在诉讼时效中断、中止的法定情形，故原告胡志勇的关于逾期交楼违约金的请求权显然已过诉讼时效。另外，虽然《中华人民共和国民法总则》（下称“民法总则”)第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，但从诉讼时效作为消灭时效的性质来看，此时原告胡志勇作为请求权人的时效利益事实上在《民法总则》生效前已经享受完毕，诉讼时效已因此而归于消灭，不能因新法的实施而使已消灭的时效重新“激活”。而且，也不符合诉讼时效制度促使权利人及时行使权利、稳定现存社会秩序的制度本意。本案原告胡志勇要求被告承担逾期交楼的行为发生在《民法总则》生效以前，《民法通则》并没有被废止，《民法总则》实施之时《民法通则》诉讼时效已届满的，《民法总则》并无溯及力。二、原告无权要求答辩人支付逾期办证违约金，且该诉讼请求已过诉讼时效，法院应予驳回。买卖合同第十五条约定，被告应在房屋交付后90日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，本案中，被告已在2015年1月31日将该商品房交付给原告，被告应在2015年4月1日将办理权属登记的相关资料提交登记机关备案，事实上被告在2015年7月将该等资料提交清远市房管局办理备
案，被告在2015年7月已经履行该等义务。虽然被告存在逾期履行该等义务，但买卖合同中并未约定被告应承担何种违约责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因此，即使法院认定被告存在逾期办证的违约行为，也应判决被告按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算向原告胡志勇支付违约金。本案中，被告实际上存在逾期办证的违约责任的计算期限为2015年4月1日至2015年7月，根据民法通则第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”规定，原告胡志勇向被告主张支付逾期办证违约金诉讼时效的起算点应为2015年7月，截止日期为2017年7月。且、即使贵院认定被告有权主张自取得该房屋产权证书之日开始计算诉讼时效，但原告胡志勇直至2017年11月14日才向贵院主张权利，原告胡志勇无证据证明存在诉讼时效中断、中止的法定情形，故原告胡志勇的关于逾期办证违约金的请求权显然已过诉讼时效。另外，虽然《中华人民共和国民法总则》(下称“民法总则”)第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，但从诉讼时效作为消灭时效的性质来看，此时原告胡志勇作为请求权人的时效利益事实上在《民法总则》生效前已经享受完毕，诉讼时效已因此而归于消灭，不能因新法的实施而使已消灭的时效重新“激活”。而且，也不符合诉讼时效制度促使权利人及时行使权利、稳定现存社会秩序的制度本意。本案被告承担逾期办证的行为发生在《民法总则》生效以前，《民法通则》并没有被废止，《民法总则》实施之时《民法通则》诉讼时效已届满的，《民法总则》并无溯及力。综上所述，原告的诉请缺乏事实依据和法律依据，答辩人请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
本院经审理查明：2012年10月31日，原、被告双方签订《广东省商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于清远市清城区狮子湖大道××号狮子湖英伦壹区1层187号房屋，房价为2054657元，建筑面积为273.42平方米，其中套内面积262.89平方米，其中第八条交付期限，约定出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经清远市住房和城乡建设局验收备案并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第九条出卖人逾期交房的违约责任，出卖人未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用的，逾期不超过120日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金。第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，自法定的办理产权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法申请办理产权登记的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。
签订合同后，原告付清了全部的购房款。在庭审中，对于涉案房屋的交付时间，双方一致确认为2015年2月1日，被告对原告主张的迟延交房违约金的计算时段从2014年1月1日至2015年1月31日止并无异议。另外，被告并无向本院提供关于其向房管部门提供房屋办证资料报产权登记机关备案的情况，但根据原告所提交的房产证显示，房屋的登记日期为2015年8月25日。
本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。综合诉辩双方的意见，本案的争议焦点问题有两个：1、原告请求支付逾期交房违约金的诉讼请求是否已超过诉讼时效；2、原告请求支付逾期办证违约金的诉讼请求是否已超过诉讼时效。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，协议内容合法有效，对双方具有约束力。第一、对于逾期交房的问题，根据合同的条款，约定的交房日期为2013年12月31日前，还约定以日为单位累计计算违约金，根据案件的情况，原告的该权利自2014年1月1日起开始受到侵害，认定被告属于逾期交房，应从2014年1月1日起按日计算逾期交房违约金的诉讼时效，期间因2015年2月1日收楼行为发生诉讼时效中断，根据受侵害行为时的相关法律规定，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”，诉讼时效期间为两年，但即使从2015年2月1日收楼之日起计算，计至原告于2017年11月14日向本院起诉时，已超过了两年的诉讼时效，故对原告要求被告支付逾期交房违约金的请求，本院不予支持。第二、对于逾期办证违约金的问题，根据合同的条款，出卖人应当在商品房交付使后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，即被告应在2015年2月1日起90日内即2015年5月2日必须递交资料向产权登记机关备案，本案中被告并无提供关于交件日期的相关证据，故应认定原告的该权利自2015年5月3日起开始受到侵害，被告属于逾期办证，期间在2015年8月25日办理了房产登记的行为发生诉讼时效中断，同样根据受侵害行为时的相关法律规定，即《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，诉讼时效期间为两年，但即使从2015年8月25日房产登记之日起计算，计至原告于2017年11月14日向本院起诉时，已超过了两年的诉讼时效，故对原告要求被告支付逾期办证违约金的请求，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条的规定，判决如下：
驳回原告胡志勇的全部诉讼请求。
案件受理费2557元，由原告胡志勇负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审判员 钟展强
二〇一八年二月十四日
书记员 李志远
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第二百一十九条当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。