广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤04民终717号
上诉人（原审被告、反诉原告）：张文彬，男，1985年12月13日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，
委托诉讼代理人：王任辉，广东正澳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：郑彪，男，1965年10月7日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，
委托诉讼代理人：夏红玲，北京市中银（珠海）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄伟胜，北京市中银（珠海）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：珠海市南屏裕丰达建材管理服务部，住所地：广东省珠海市南屏镇屏北二路1-3号。系个体工商户，经营者蔡伟生，男，汉族，1980年2月23日出生，住广东省陆丰市东海镇新厝仔村十六巷**号，公民身份号码：4415221980********。
上诉人张文彬因与被上诉人郑彪、原审被告珠海市南屏裕丰达建材管理服务部（以下简称裕丰达服务部）租赁合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院(2016)粤0402民初4681号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张文彬上诉请求：1、撤销原审判决第二项，并依法改判；2、判令郑彪承担本案的全部诉讼费用。
事实和理由：一、郑彪与裕丰达服务部于2014年4月19日签订《合同书》后，裕丰达服务部已按约定将租赁场地平整，并做好了通水、通电、通路等工作，将上述场地交付给了郑彪使用，至2015年上半年郑彪一直正常使用租赁场地，合同履行过程中没有受到任何干扰。
二、郑彪于2015年6月起一直没有支付租金，已违反了双方合同约定。张文彬于2015年2月份左右接获场地所有人通知，出租的场地政府需要整体开发使用，并多次将该情况通报给郑彪，协商相关租赁事宜，但郑彪置之不理，并从2015年6月起拒绝支付租金一直拖欠至今。事实上由于政府暂时没有整体开发使用案涉场地，直到现在该场地仍由郑彪占用，张文彬及场地所有人也没有采取其他措施或法律途径收回。张文彬多次催促郑彪缴纳租金，郑彪并不理会，因此根据该约定郑彪早已违约，客观上郑彪是受益者，在张文彬通知后一年中一直正常使用租赁场地，并且以张文彬所说的情况为借口拒绝支付租金。
三、原审判决认定郑彪的相关投入错误。退一万步讲，租赁合同亦已明确约定了二个月的租金作为违约损失。张文彬将租赁场地已平整，早做好了通水、通电、通�等工作，郑彪系直接入场使用，现场也没有做任何基础设施，不可能有三十万元的工程费用，并且根据合同第八款的规定，任何一方违反合同，违反方赔偿二个月租金为对方损失。综上所述，郑彪利用张文彬所谓的通知，在不缴纳租金的情况下继续占用案涉场地一年多，是事实上的受益者，却藉此为借口，虚构相关损失，企图获取非法利益。
四、郑彪诉请张文彬的诉讼主体不合格，张文彬是裕丰达服务部的员工，其法律行为均应由裕丰达服务部承担后果。
郑彪辩称：一、张文彬在上诉状中辩称其“已按约定将租赁场地已平整，并做好了通水、通电、通路等工作”，并非事实。双方于2014年4月19日签订的《合同书》第五条约定由甲方（即裕丰达服务部）负责填平土地和负责三通等工作，但合同签订后，张文彬迟迟未履行该项义务，导致郑彪无法正�经营。为避免损失的进一步扩大，无奈之下郑彪只能自行出资填平土地和安装电表。郑彪在原审时提交的电表安装发票和珠海市建力混凝土有限公司结算确认单、收款收据、石灰收据等证据皆能证明郑彪因张文彬违约而产生的费用。而张文彬一味主张其履行义务，却未能提出其履行义务的任何证明。
二、张文彬辩称“郑彪自2015年6月起就一直没有支付租金，已违反双方的合同约定”，并非事实。首先，双方在《合同书》中约定，案涉场地的租赁期为四年，从2014年4月20日至2018年4月30日止；租金为每平方米5.5元，即每月租金为22000元。但事实上，郑彪在原审中提交的由裕丰达服务部登记业主蔡伟生手写并签名的收回文件就可证明，该证明证实张文彬在2015年5月就已经将该月的租金退还给郑彪，即张文彬强行的解除了双方的合同。合同解除后，张文彬无权再要�郑彪支付合同解除后（2015年6月之后）的租金。其次，郑彪所租赁的场地在2015年5月份已被边防检查站收回。一方面，从郑彪提交的现场照片可以看出，该租赁场地已经围起围墙，现场仅余一个废弃集装箱及临时搭建的部分建筑材料，并不存在郑彪的生产设备。郑彪从事的是废品回收工作。现场没有废品，郑彪的生产相当于缺少原料，因此，生产根本无法进行。在这种情况下，张文彬声称郑彪仍在使用租赁场地，显然不合常理。另一方面，该租赁场地的土地使用权人为边防检查站，该站曾在2015年6月初就发出了清场撤离的公告，郑彪在接到该公告后即撤离了租赁场地（这也是张文彬退回郑彪租金的原因），如果郑彪占用该场地，边防检查站势必再发通知或公告，但在这之后边防检查站未再提出清理场地要求，这也佐证了郑彪早已撤离场地、没有继续占用的事实。故�文彬认为郑彪一直占用场地并拒付租金的主张无据可依。另外，原审庭审中，张文彬称其在边防检查站的撤场公告后仍有向检查站交纳租金，但在法庭要求其补充证据时，却一直拿不出相关的证据。事实上，边防检查站在撤场公告后并未向其收取租金，因此，张文彬要求郑彪支付2015年6月之后的租金毫无依据。
三、张文彬认为郑彪的相关投入错误，且租赁合同已明确约定了三个月的租金作为违约损失，郑彪对此表示异议。事实上，裕丰达服务部未取得案涉土地所有权人边防检查站的同意，将案涉划拨性质的土地使用权出租给郑彪，违反《土地管理法》关于土地用途及用地申请的强制性规定，因此双方签订的《合同书》被确认为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。故双方《合同�》中第八条的违约条款因合同的整体无效而自始无法律约束力。根据合同法第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，合同无效的原因在于张文彬并未取得土地使用权人的同意，因此，张文彬应承担合同无效的全部过错。在此情况下，张文彬依法理应赔偿郑彪所遭受的所有损失。郑彪在原审时已提交了对租赁土地进行填平及其他投入的发票及收款收据来证明自己的损失，张文彬对此不予承认，但却没有提出合理的抗辩。因此，张文彬认为郑彪的相关投入错误及应当按违约金条款赔偿的上诉理由于情无理，于法无据。
四、张文彬在原审庭审过程中已确认其是裕丰达服务�的实际经营人，因此作为诉讼主体没有问题。
综上，郑彪认为张文彬的上诉请求既无事实根据，又无法律依据。原审法院认定事实清楚，适应法律正确，请求二审法院查明事实，依法驳回张文彬的全部的上诉请求，以维护郑彪的合法权益。
郑彪向原审法院起诉请求：1.判令裕丰达服务部（蔡伟生）退还郑彪押金44000元；2.判令裕丰达服务部（蔡伟生）赔偿郑彪损失522878元；3.判令张文彬对裕丰达服务部的上述债务连带责任；4.诉讼费由裕丰达服务部、张文彬承担。
张文彬向原审法院反诉请求：1.判决郑彪向张文彬支付从2015年6月至2016年7月所拖欠租金共计308000元、滞纳金69220元，从2016年8月起至郑彪腾退场地并将涉案场地交付张文彬之日止的租金滞纳金另行计算。2.判令郑彪赔偿张文彬两个月租金的违约金损失44000元；3.判令郑彪承担全部诉讼费用。
原审法院认定事实：2014年4月19日，裕丰达服务部（甲方）与珠海市物资回收公司前山收购站（乙方）签订《合同书》，约定甲方将位于珠海市南屏大道南侧太澳高速立交东侧土地租给乙方一事达成如下协议:一、租地使用时间，案涉土地作为废铁打包场（不包括存放易燃及化学等有危险物品）。甲方承诺有权出租土地，租赁期为四年，2014年4月20日至2018年4月30日，第三年起租金按原来递增5%，价钱双方协调而定。二、租金使用面积，承租面积4000平方米，甲方将该地填平，供乙方自行修整。三、管理费，租金每平方每月5.5元，（以上价格不包括发票）。四、付款方式及付款时间，合同签订三天内，乙方预付二个月租金44000元作为押金给甲方，合同期满，如无欠款，退回押金（不计利息）。乙方每月5日前付租金给甲方，逾期支付每月加收3%滞纳金，逾期一个月不付，甲方有权终止合同，经济损失均由乙方自行承担，甲方有权处置乙方地上等值的物品。五、双方责任，甲方负责填平土地和负责三通，在乙方使用该地期间，税费每吨4元，电费1.5元。乙方自行承担并承担用水用电安全。合同未经甲方许可不得转委托或转包，一经发现，即时终止本合同，没收押金。……七、合同期内，政府或开发商等单位要征收征用，乙方无条件服从，如政府有对乙方投入的临建等赔偿乙方所得。填土青苗等其他补偿甲方所得，与乙方无关。八、双方任何乙方违反合同，违反方赔偿二个月租金为对方损失。九、甲方在合同履行期内应保证其双方认可本合同，必要时再签补充约定，期限届满，乙方无遗留等欠款，退回押金（不计利息）。同等条件下，乙方优先使用。合同还约定了其他相关内容。合同甲方处由裕丰达服务部盖章，甲方代表签字处由张文灼签字，乙方处由郑彪签字。合同附有张文彬的身份证复印件，并由张文彬手写“此复印件签租地合同使用。”张文灼为张文彬的兄弟。
合同签订后，郑彪支付了押金44000元，裕丰达服务部出具收据，经手人张文灼签字。2014年7月16日，郑彪支付用电押金15000元，裕丰达服务部盖章出具收据，备注“此款以张文彬负责退回。”双方认可该款项张文彬已退回。
之后，郑彪按月支付租金至2015年5月，其中至2014年10月的租金单据上由裕丰达服务部盖公章，2014年12月的收据上仅有张文彬签名。2014年11月及2015年的单据上由张文彬签字，并盖有珠海市南屏莹丰达建材经营部公章。珠海市南屏莹丰达建材经营部为张文彬2010年4月29日设立的个体工商户，现已注销。上述租金，郑彪按月支付至张文彬的银行账户。
2015年5月5日，张文彬�具字条内容为“前山收购站退回5月份管理费22000元，因边检场地需要开发使用，甲方乙方无条件服从，现原数退回管理费。珠海市裕丰达建材部蔡伟生（代），张生，2015年5月5日。”
2015年6月5日，珠海出入境边防检查总站后勤处发布《公告》，内容为此围墙范围内用地归属我单位所有，近期将入场使用。定于2015年6月16日对此用地停水、停电，请相关方于6月15日前清场撤离。
2015年6月5日，珠海市南屏莹丰达建材经营部向郑彪发出通知，内容为：接获边检总站通知，你方使用的场地，现已需要整体开发使用，我司以多次口头通知你方，妥善处理搬迁事宜，现再次通知你方须于2015年6月16日之前完成搬迁，我司已停止收取所有管理费，已缴纳本月的，在二日内来我司办理退费手续，如逾期搬迁导致相关损失的法律责任由你方全部承担。
双方提交的现场照片显示场地上仅余一空集装箱，郑彪陈述该集装箱是废弃的，已于2015年5月搬离场地，张文彬认为郑彪一直使用场地至今。另有照片显示场地已经建围墙封闭管理。
郑彪提供珠海市新宏达电器安装工程有限公司的发票显示2014年8月21日支出表计安装工程款11588.74元。郑彪提供与珠海市建力混凝土有限公司的结算确认单，显示基础地面施工费用237840元，并有建力公司出具收款收据。郑彪提供珠海市南屏志弘晟建材经营部2014年5月28日出具的收据，显示收到石粉等建材款60388元。
郑彪提供与林润堂签订的《租场地合同》，约定2016年3月13日至2026年5月1日租林润堂的场地，每月28000元，2016年5月开始计租，并提交了收据，显示2016年3月支付按金28000元，2016年5月开始支付租金，每月28000元。
郑彪提交2014年1月的《订购合同》，约定向佛山�南海区大沥城冠机械厂订购400吨卧式打包机一台，总价548000元。并提供了相应的转账凭证。
郑彪提交2014年3月9日的《工业品买卖合同》显示向河南省天桥重型机械有限公司购置起重机等金额90000元，并提交了收据。郑彪还提供了其他收款收据显示支付电子地磅货款费用155000元，运行电机费用860元、叉车费用97000元、勾机费用14500元、集装箱27000元、吊车费1800元、长城机电费用550元、五金材料8090元、五金材料22685元、铜线费用29234元、长城液压油费用59850元、铜管费用158元。
郑彪主张上述费用作为损失计算，折旧后计算总额为522878元。
2016年1月25日，广东省珠海市物资回收公司前山收购站出具《证明》，内容为证明郑彪以“广东省珠海市物资回收公司前山收购站”名义与珠海市南屏裕丰达建材管理部于2014年4月19日签订的合同书，我回收站没有加盖公章，此合同项下权利义务由郑彪个人享有和承担。因该合同产生的纠纷亦由郑彪个人负责解决，如提起诉讼、要求赔偿等，所得赔偿款、违约金等亦由个人享有，与回收站无关。
另查明，珠海市南屏裕丰达建材管理服务部登记为个体工商户，注册日期为2009年3月26日，经营者为蔡伟生，经营状况为存续。
案件审理过程中，张文彬表示裕丰达服务部的公章一致由其管理，蔡伟生已经联系不上。原审法院对蔡伟生的应诉资料及开庭传票重新送达后，蔡伟生未到庭参加诉讼。张文彬以裕丰达服务部的名义提出的反诉，不能体现裕丰达服务部经营者的真实意思，本案不予处理。之后张文彬以自己名义提出前述反诉内容。
张文彬提交房地产权证证明案涉场地土地使用权属于中华人民共和国茂盛围出入境边防检查站划拨用地。双方对此无异议，张文彬主张土地是从边检站承租而来，支付了相关租金，但并未提交租赁合同或支付租金的证据。经原审法院释明，租赁合同无效，双方均不变更诉讼请求。
原审法院认为，裕丰达服务部未取得案涉土地使用权人同意，将案涉划拨性质土地使用权出租给郑彪，违反《土地管理法》关于土地用途及用地申请的强制性规定，双方签订的《合同书》应做无效处理。针对双方的诉讼请求内容，分析认定如下：
关于押金。《合同法》规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。基于前述理由，案涉合同无效，张文彬收取郑彪的押金44000元应予退回。
关于张文彬反诉的租金及滞纳金。郑彪主张在2015年6月已经搬离案涉土地，张文彬则主张郑彪一直占用案涉土地，并反诉要求支付实际腾退之日的费用。对此，从双方提交的证据来分析，双方在2015年5月已经将该月的租金作退还处理，证明双方不再继续履行合同的事实，2015年6月初，土地使用权人及张文彬均再次提出清场撤离、停水停电的要求，从现场照片来看，场地已经围起围墙，现场仅余一废弃集装箱及临时搭建的部分建筑材料，并无郑彪租用期间的生产经营器材，且在郑彪提起诉讼之前，亦未见土地使用权人向郑彪提出清理场地的实际要求，综合上述证据应认定郑彪自2015年6月已经未继续使用场地，张文彬反诉主张郑彪一直占用场地，并要求支付租金及滞纳金，证据不足，原审法院不予支持。
关于郑彪主张的损失。导致案涉合同无效的原因是张文彬未能取得案涉土地使用权出租的权利和依据，张文彬对于合同无效存在过错，应赔偿郑彪因此所受损失。郑彪在签订合同后，对租赁土地进行填平及投入，对于其实际支出的费用而未能依照合同约定使用的部分应视为其损失。结合郑彪提交的证据，郑彪主张的表计安装工程款11586.74元、与珠海市建力混凝土有限公司结算的基础及地面工程费用237840元、支付给珠海市南屏志弘晟建材经销部的石粉等材料费用60388元，提交了相关的发票及收据，且与现场实际基本相符，张文彬亦未提供相反证据否定，原审法院予以认定。郑彪主张的打包机等相关机械费用支出，因可另行转产使用，不宜作为损失认定。郑彪主张的另行租赁场地的费用支出，属于合同无效后另行转产的生产成本，亦不宜作为损失认定，原审法院不予支持。前述费用共计309814.74元，按照合同约定期限扣除郑彪实际使用土地时间的剩余期限占比（因2015年5月租�已退回，实际使用时间为2014年4月至2015年4月），计算郑彪损失为309814.74元*3/4=232361.06元，张文彬应予赔偿。
关于张文彬反诉的违约损失，因前述合同无效及理由，张文彬反诉要求郑彪支付两个月的租金违约损失，没有法律和事实依据，原审法院不予支持。
关于裕丰达服务部和张文彬的责任。从双方提交的证据来看，合同虽以裕丰达服务部的名义签订，合同履行过程中一直由张文彬收取租金，以裕丰达服务部、珠海市南屏莹丰达建材经营部出具收据，张文彬亦认可裕丰达服务部的公章由其控制，应认定合同实际履行人以及裕丰达服务部的实际经营人系张文彬。合同签订时，裕丰达服务部为个体工商户，登记业主为蔡伟生，张文彬为实际经营者，故应作为共同被告，前述债务应由张文彬承担。裕丰达服务部作为工商登记部门核准的个体工商户，营�执照具有公示性，也应对前述债务承担连带责任。郑彪主张张文彬和裕丰达服务部承担连带责任，原审法院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四条、第五十四条、第五十六条规定，原审法院判决：一、张文彬于判决发生法律效力之日起十日内退还郑彪郑彪押金44000元。二、张文彬于判决发生法律效力之日起十日内赔偿郑彪损失232361.06元。三、珠海市南屏裕丰达建材管理服务部（经营者蔡伟生）对前述第一、二项承担连带责任。四、驳回郑彪的其他诉讼请求。五、驳回张文彬的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9469元，由郑彪负担4024元，裕丰达�务部（经营者蔡伟生）、张文彬负担5445元。保全费3354元，由裕丰达服务部（经营者蔡伟生）、张文彬负担。反诉受理费3809元，由张文彬负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与原审查明的事实一致，对原审查明的事实本院予以确认。
本院认为，首先，张文彬系与郑彪实际发生租赁关系的民事主体，其在原审中亦认可裕丰达服务部的公章由其管理，并且以自己的名义就租赁关系提出反诉，现张文彬在二审中提出其为裕丰达服务部员工的主张与事实不符，本院不予采信。其次，张文彬认为郑彪自2015年6月即未支付租金，直至2016年7月才搬离租赁场地，但并未能就此主张提供充分的证据，从现场照片也仅能显示租赁场地除余一空集装箱外并无其他经营设备及人员。并且如原审判决所认定，从张文彬在2015年5月退还当月租金及2015�6月边防检查站及张文彬要求郑彪清场撤离及限期搬迁的行为，也能够认定郑彪自2015年6月已经未继续使用租赁场地，张文彬的该主张没有事实依据，本院不予采信。最后，虽然《合同书》约定由甲方负责填平土地和负责三通，但张文彬并未能提交其履行了该合同义务的证据，反之郑彪能够提交其对租赁场地进行平整及投入的相关证据，由于张文彬对案涉《合同书》无效存在过错，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，张文彬应当赔偿郑彪因此所受到的损失，原审判决根据郑彪提交的损失产生的相关证据进行区分认定并无不当，本院予以认同。
综上所述，张文彬的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回�诉，维持原判。
二审案件受理费4785元，由上诉人张文彬负担。
本判决为终审判决。
审判长 曾艺能
审判员 庹 佳
审判员 王 芳
二〇一八年三月三十日
书记员 王 莉