重庆市第一中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）渝01执异2171号
案外人：徐天久，男，汉族，1957年9月9日出生，住重庆市双桥区。
案外人：何益芳，女，汉族，1959年5月25日出生，住重庆市双桥区。
申请执行人：重庆昊邦房地产开发有限公司，住所地重庆市九龙坡区龙泉村39幢11-22号，组织机构代码75925718-6。
被执行人：重庆市龙乡苑房地产开发有限公司，住所地重庆市铜梁区巴川街道飞凤街218号，组织机构代码70941490-5。
本院以（2015）渝一中法民执字第00939号案立案执行申请执行人重庆昊邦房地产开发有限公司与被执行人重庆市龙乡苑房地产开发有限公司（以下简称龙乡苑公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，执行依据为本院（2013）渝一中法民初字第01185号民事判决。在执行过程中，案外人徐天久、何益芳对本院执行位于重庆市大足区双桥双路老街印象项目B幢5-3号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人徐天久、何益芳提出异议称，2011年8月8日，其与原重庆市双桥区国土资源管理局签订《双桥区定向购房协议》，将龙乡苑公司开发建设的老街印象（凯旋世家）项目A、B、C幢392套住宅纳入双桥区安置征地拆迁户定向购房范围。2011年11月21日，徐天久、何益芳与龙乡苑公司签订《商品房买卖合同》，且已交纳购房款，并已接房入住，由于本院的查封导致其无法办理房地产权证，请求裁定解除（2013）渝一中法民保字第00045号民事裁定书和（2013）渝一中法民初字第01185号民事裁定书对双桥双路老街印象项目B幢5-3号房屋的查封。为支持其主张，徐天久、何益芳向本院提交了《征地拆迁自愿购买商品房补助申请表》、《重庆市商品房买卖合同》、收据、发票等证据材料。
审查查明，2011年7月5日，龙乡苑公司（甲方）与重庆市双桥区国土资源和房屋管理局（乙方）签订《双桥区定向购房协议》，主要约定：1、甲方提供取得预售许可证的房屋392套，房屋套数以实际选择为准，购房价格为多层住宅3000元/㎡、高层住宅3200元/㎡；3、甲方所提供的房屋允许自行销售，但不能低于前述价格，且必须经国土房管局批准；2、甲方根据乙方提供的安置户自愿购房花名册，与安置户签订购房合同和物管合同，交房期限为2011年12月31日前；3、安置户选定房屋后，与开发企业签订购房协议和物管协议，交清应交的购房款和超面积房款后，甲方应按约定的交房期限交房，乙方在交房一个月内支付差额部分款项；4、甲方负责在规定的时限内办理房屋产权证和国有土地使用权证。同年8月8日，双方签订《双桥区定向购房协议补充协议》，主要约定了安置户购房款的支付和购房税费的缴纳等具体问题。
2012年12月10日，龙乡苑公司（甲方）与重庆市双桥经济技术开发区土地储备中心（乙方，以下简称双桥土储中心）签订《双桥经开区拆迁安置户定向购房补助协议》，主要约定：1、甲方提供在2012年12月31日取得预售许可证的房屋66套，购房价格为多层2800元/㎡、高层3000元/㎡；2、乙方对拆迁户购买上述房源提供补助，补助标准为原双桥片区多层无电梯住宅1400元/㎡、高层电梯住宅1600元/㎡，邮亭片区多层无电梯住宅1500元/㎡、高层电梯住宅1700元/㎡，补助面积以拆迁户领取自愿购买商品房申请表上确定的实际补助面积为准；3、甲方所提供的房屋对外销售由安置户自由选择，签订购房合同后，即为享受补助房源。甲方所提供的房屋允许自行销售，但不能低于前述价格，且必须经双桥土储中心批准；4、甲方根据乙方提供的安置户自愿购房花名册，与安置户签订购房合同和物管合同，交房期限为2013年8月31日前；3、安置户选定房屋后，与开发企业签订购房协议和物管协议，交清应交的购房款和超面积房款后，甲方应按约定的交房期限交房，乙方在交房一年内向甲方支付补助价格的50%，两年内付清购房补助款尾款；4、甲方负责在规定的时限内办理房屋产权证和国有土地使用权证。
2011年11月10日，徐天久、何益芳提交《征地拆迁自愿购买商品房补助申请表》，载明应安置人员徐天久、何益芳2人,申请购买凯旋世家Ｂ-5-3号房屋，交房时间2011年8月31日，申请补助金额为108000元，应交房款为240608元。该申请表加盖重庆市大足区通桥镇人民政府公章，何益芳在申请人处签字捺印。
2011年11月21日，龙乡苑公司（甲方）与徐天久、何益芳（乙方）签订《商品房买卖合同》，约定由乙方向甲方购买其开发的重庆市双桥区双路街双北路125号附2号5-3房屋，房屋总成交金额为240608元，付款方式为分期付款，乙方于2011年11月21日首付32408元、2011年12月31日前付房款100200元、2012年1月31日前付房款108000元。
2013年5月27日，龙乡苑公司向双桥土储中心出具《委托付款说明》，载明：“贵中心因定向购房向我公司购买'凯旋世家'264套商品房（总建筑面积26895.84平方米），总房款为77199380.00元，截至本付款委托书出具之日，贵中心已支付我公司67396000.00元，尚有9803380.00元未支付给我公司……现我公司特委托贵中心直接将欠付我公司的9803380.00元购房款，扣除我公司应纳的企业所得税、营业税、土地增值税等总金额2996338.00元后，将余额6807042.00元支付给江都公司”。同年6月5日，重庆市双桥经济技术开发区财务局向江苏江都建设集团有限公司汇款6807042.00元，向龙乡苑公司付款2996338.00元。其后，龙乡苑公司按约定向徐天久、何益芳交付案涉房屋。
2013年9月16日，本院作出（2013）渝一中法民保字第00045号民事裁定，查封龙乡苑公司包括案涉房屋在内的重庆市大足区双桥双路老街二期房屋59套。2015年8月13日，本院作出（2013）渝一中法民初字第01185号民事裁定，继续查封包括上述房屋在内的相应房产。
本院审查过程中，徐天久、何益芳向本院提交了开票日期为2014年4月23日的销售不动产统一发票复印件，载明：付款方为徐天久、何益芳，收款方为龙乡苑公司，不动产项目名称为老街印象商住楼，销售的不动产楼牌号为双北路125号附2号5-3，购房款金额为240608元等内容。该发票加盖龙乡苑公司发票专用章。2017年12月18日，重庆市大足区国土资源和房屋管理局双桥经开区分局在该发票复印件上载明“复印属实”并加盖公章。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，徐天久、何益芳在本院查封之前已与龙乡苑公司签订了书面买卖合同购买案涉房屋，其作为拆迁安置人员已经支付了其应支付的全部价款，剩余部分价款已由双桥土储中心向龙乡苑公司支付完毕。在上述款项支付完毕后，龙乡苑公司已经向徐天久、何益芳交付了案涉房屋，且龙乡苑公司与重庆市双桥区国土资源和房屋管理局、双桥土储中心签订的合同均约定了由龙乡苑公司负责办理房屋产权证和国有土地使用权证，故案涉房屋未办理过户手续非因徐天久、何益芳自身原因所致。因此，案外人徐天久、何益芳对案涉房屋享有足以排除强制执行的权益，其异议理由成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
中止对重庆市双桥区双路街双北路125号附2号5-3房屋的执行。
案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
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审 判 长 谭国贞
代理审判员 胡海滨
代理审判员 吴 泰
二〇一七年十二月十九日
书 记 员 李 勤