苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0506民初5831号原告苏州保利房地产开发有限公司，住所地苏州吴中经济开发区商城大街157号。法定代表人王敬培，董事长。委托诉讼代理人何亚兵，江苏智择律师事务所律师。委托诉讼代理人钱晓娟，江苏智择律师事务所实习律师。被告冯辉。被告吕淑静。原告苏州保利房地产开发有限公司（下称保利公司）与被告冯辉、吕淑静房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月4日立案受理，依法由审判员周宏适用简易程序公开开庭进行了审理。后本案裁定转为普通程序，依法由审判员周宏担任审判长，与人民陪审员韩啸威、顾新华组成合议庭公开开庭进行了审理。原告保利公司的委托诉讼代理人何亚兵、钱晓娟，被告冯辉、吕淑静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告保利公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告办理独墅西岸花园95幢401室房屋交接手续，并申领房地产权属证书、房屋他项权证。2、判令被告支付违约金45180元（按180元/天的标准，自2016年10月28日起暂计算至2017年7月5日为45180元，实际计算至被告将房屋他项权证提交给贷款银行之日止）。审理中，原告撤回第1项诉讼请求。事实与理由：2016年1月14日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，约定被告向其购买独墅西岸花园95幢401室房屋一套，房屋总价2996280元，签署合同时支付首付款1196280元，余款1800000元由被告自主办理贷款支付，原告应于2016年4月30日将房屋交付给被告。合同第十九条约定，被告接到原告的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋风险责任自书面交房通知确定的交付使用之日起由被告承担。第二十二条第三款约定，该商品房符合合同约定的交付使用条件的，因被告原因未按约办理房屋交接手续或者无正当理由未按约申领房地产权属证书，经原告书面催告后买受人在三个月内未履行，致使该商品房的《房屋他项权证》不能及时提交给贷款银行，每延期一日，被告按获得的实际贷款总额的万分之一向原告支付违约金。合同签订后，被告办理了购房贷款1800000元并支付了全部购房款。2016年4月12日，原告以书面形式通知被告于2016年4月30日办理房屋交接手续，但被告未能依约前往办理，后其多次催促未果。被告通过贷款方式支付房款，却不能依约办理房屋交接手续及申领房地产权属证书及房屋他项权证的行为，已严重侵害其合法权益。被告冯辉、吕淑静辩称：其是和原告签的购房合同，和物业公司无关，但其于2016年4月前去收房时，原告强制性必须交半年物业费才能让业主收房。其所购房屋本来设计为电梯房，后来规划调整为无电梯房，但物业费至今未作调整。并且，其发现房屋质量问题很多，销售过程中存在虚假宣传，答应赠送的储藏室至今未验收且原告私自封闭，规划好的大面积景观绿地私改为儿童活动区，报审的图纸与实际施工不一致，目前很多业主在共同维权。以上原因导致其未收房，其先后多次将有关问题反映给原告，也希望尽快收房满足小孩上学需求，但上述问题未得到妥善解决。其已于2017年9月2日办理了收房手续。经审理查明，原告保利公司（出卖人）与被告冯辉、吕淑静（买受人）于2016年1月14日签订编号为苏房商吴中合同201601140162的《苏州市商品房买卖合同》一份，约定由被告购买原告开发的位于苏州吴中经济开发区郭巷街道独墅西岸花园95幢401室的商品房一套，建筑面积为178.35平方米，房屋总价为2996280元，被告可以首期支付房屋总价款的39.92%即1196280元，其余部分房价款由被告贷款支付。合同第十七条约定，出卖人定于2016年4月30日前将该商品房交付给买受人。第十九条约定，该商品房的风险责任自该商品房交付之日起由出卖人转移给买受人。交房前，出卖人应当发出书面交房通知书，买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或当事人另有约定的除外。第二十二条第三款约定，该商品房符合合同约定的交付使用条件的，因买受人原因未按约办理房屋交接手续或者无正当理由未按约申领房地产权属证书，经出卖人书面催告后买受人在三个月内未履行，致使该商品房的《房屋他项权证》不能及时提交给贷款银行，每延期一日，买受人按获得的实际贷款总额的万分之一向出卖人支付违约金。经出卖人书面催告后买受人超过30日仍未履行的，出卖人有权可以解除合同，买受人应承担违约责任。第二十三条约定，该商品房前期物业管理公共服务费为2.78元/平方米·月，买受人应当按照出卖人的书面交房通知，按时办理房屋交付手续；前期物业服务费、公共能耗代收代缴费在完成房屋交付手续的次月起，由买受人向物业服务企业交纳，未完成交付手续的前期物业服务费、公共能耗代收代缴费由出卖人先行支付，其中因买受人原因未按时办理交付手续的，出卖人有权向买受人追偿。合同补充条款第三条约定，买受人同意按照本合同的约定及交付通知中的房屋交接（入伙）验收程序与出卖人委托的物业公司逐项办理房屋交接（入伙）手续。补充条款第五条、关于物业管理约定，买受人同意在办理房屋交接手续前向物业管理企业预交物业管理费等费用，自房屋交付给买受人之日起或者视为交付给买受人之日起依照物业管理收费标准计算买受人应当支付的物业管理费等费用。合同签订后，被告按约支付首付款1196280元，并办理了按揭贷款1800000元，付清了全部房款。2016年4月13日，原告向被告邮寄了房屋交接（入住）通知书一份；2016年7月28日，原告向被告邮寄了收房催告函；2017年6月1日，原告向被告邮寄了通知书一份。被告收到了上述三份邮件，但始终未办理收房手续。另查明，2015年9月28日，原告开发建设的保利·独墅西岸二期95#、96#、98#、101#-103#商品楼取得商品房交付使用通知书。2016年1月25日，被告冯辉作为借款人与贷款人中国邮政储蓄银行股份有限公司苏州市分行签订个人购房/购车借款及担保合同一份，约定贷款人为借款人购买涉案房屋提供1800000元贷款，借款人及房屋共有人吕淑静将涉案房屋抵押给贷款人，原告作为保证人为借款人的贷款提供阶段性连带责任保证，合同约定的正式抵押登记手续办理完毕后免除原告的保证责任。审理中，被告于2017年9月2日前往原告处办理了房屋交接手续。在业主房屋验收表上，被告提出了主卧墙面开裂、空中花园漏水等诸多问题，并将房屋钥匙交付给保利独墅物业服务中心托管，该中心工作人员承诺于2017年9月8日前确定全部维修好的时间。2017年9月27日，两被告取得涉案房屋的不动产权登记并依法办理了抵押权登记，房屋抵押权人为中国邮政储蓄银行股份有限公司苏州市分行。以上事实，由原告提供的苏州商品房买卖合同、苏州市吴中区商品房交付使用通知书、房屋交接（入住）通知书、收房催告函、通知书、EMS邮寄凭证，被告提交的收房确认书、业主房屋验收表、钥匙托管承诺书、不动产权证书、个人购房/购车借款及担保合同及庭审笔录等证据予以证实。被告为证明其抗辩意见，还向本院提交：1、2017年6月19日的函件及邮寄凭证、签收情况打印件，证明其在收到原告的催告函后向原告发函称待物业费等问题解决后尽快通知其收房。2、发给原告领导的邮件、质量问题照片、防水材料照片、地下储藏室被封闭的照片、地下一、二层平面图、住宅使用说明书、地下车库使用权转让协议、虚假宣传材料、规划许可变更公布图、房屋质量维权书、房屋质量和安全隐患诉求书，均为打印件或复印件，证明其房屋所在小区公共部位及房屋质量存在很多问题，原告存在虚假宣传，擅自变更规划，小区业主联合起来进行维权，并向原告公司领导反映、沟通。3、业主代表之前和物业沟通的内容、保利独墅西岸物业服务中心工作人员陈芳出具的说明、物业费发票，证明因无电梯，其房屋物业费降低3分钱，由每月每平方米2.78元变成2.75元。4、2017年9月2日收房当天其和售楼处、保利物业沟通过程的手机录音，证明如果不交物业费，原告公司就不给收房，不给房屋钥匙。经质证，对证据1，原告称需要庭后核实，但被告提出的这些问题均非合同约定的主体结构质量问题，不影响被告收房，即使存在，原告也会按合同约定履行保修义务。对证据2，原告表示真实性无法认可，同时上述证据与本案没有关联性，所反映的问题不能作为被告不收房的理由。对证据3中物业服务中心人员的说明，原告认可真实性，从内容看，能够说明并非被告一直所称的其要求按照2.78元收缴物业费，不交物业费就不予收房的情况；对于物业费票据的真实性无异议，物业费的收费主体为物业公司，与其无关，其没有理由因为被告不缴纳物业费而不让被告收房。对证据4，原告认为已过举证期限，不应作为证据提交，且被告没有明确被录音人员的姓名，无法核实真实性，另物业费标准系按照合同约定确定的，经过物价局备案，被告一直要求调整物业费收费标准没有依据。庭审中，原告称，根据合同约定及被告办理贷款时签署的贷款合同，在房屋他项权证办出且交付给贷款银行之前，其均需要为被告的贷款承担保证责任，即在此期间被告逾期还款或者断贷，其需无条件承担责任。其目前实际上并未承担保证责任，但风险一直存在。只有在被告收房并且缴纳了契税、维修基金等有关费用后才能办理有关权证，被告一直拖延收房导致他项权证一直没有办出。两被告陈述，不收房的主要原因是房屋质量和物业费问题。其收到交房通知后去验房，但发现很多质量问题，并且物业费标准存在问题，其本来想先收房再协调物业费，但对方称收房的前提是必须先交物业费，所以其最终没有按时收房。被告吕淑静陈述，其确实收到了收房催告函，但具体收到时间不能确定，因为EMS快递发到其东吴广电公司传达室，由保安代收，其当时已离职到同城旅游，快递员给其打过电话，但其过了很久大概天气热的时候才去拿的。对此，原告表示其根据购房合同上预留的地址寄送收房催告函，通过电话查询该函件于2016年7月29日签收，但无法提供书面材料。本院认为，原、被告于2016年1月14日签订的《苏州市商品房买卖合同》合法有效，双方均应恪守履行。被告在收到原告书面的交房通知、催告函件后始终拒绝收房，主要理由是两点，一是房屋质量存在问题，二是物业费收费标准过高，且只有交了物业费才让业主收房。对此，首先，被告提出的质量问题均非房屋主体结构的质量问题，不影响被告居住使用，涉案商品房具备房屋交付条件，被告以质量问题为由拒绝收房不符合合同约定；其次，被告房屋因设计变更，有电梯房变为无电梯房，从被告提交的说明、物业费发票看，物业费确实应有所调整，收费标准实际从2.78元/平方米·月降低为2.75元/平方米·月，被告对物业费标准一直有异议，故不愿意在收房时一并交纳，而被告声称原告交房时必须交纳物业费，导致收房未成，为此提供了其与原告及保利物业工作人员的对话录音。原告对该录音真实性无法确认，本院难以认定其真实性，即便真实，原告提出这样的要求也不违背合同补充条款中关于物业管理部分的约定，被告本可在收房之后再另行处理物业费收取标准问题，物业管理费的问题不足以构成被告拒绝收房的合法阻却事由。综上，被告未按照合同约定履行收房义务，构成违约，应承担违约责任。原告于2016年7月28日向被告寄送了收房催告函，但不能证明被告本人是何时收到的，本院亦难以依职权查明；即使该函件于2016年7月29日签收，若非本人或其指定人员签收，亦不能视为送达，故原告主张的违约金起算点从2016年10月28日起没有事实依据，原告又无法提供其他合理的时间起算点，故本院考虑实际情况，酌定从立案之日开始计算违约金，计算至被告实际收房之日即2017年9月2日，延期天数为30天，被告应支付的违约金为5400元。原告主张违约金按每日180元标准实际计算至被告将房屋他项权证提交给贷款银行之日，没有法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告冯辉、吕淑静于本判决生效之日起十日内支付原告苏州保利房地产开发有限公司延期违约金人民币5400元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币930元，由原告苏州保利房地产开发有限公司负担800元，被告冯辉、吕淑静负担130元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76审 判 长  周 宏人民陪审员  韩啸威人民陪审员  顾新华二〇一七年十二月十四日法官 助理  王爱军书 记 员  周诗韵