文书内容广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终5291号上诉人（原审被告）：魏水龙。委托诉讼代理人：杨彤彤，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦婷，广东广和律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：李苑琴。委托诉讼代理人：李霞，广东瀛尊律师事务所律师。委托诉讼代理人：张腾飞，广东瀛尊律师事务所实习律师。上诉人魏水龙因与被上诉人李苑琴相邻关系纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初14210号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。魏水龙上诉请求：一、撤销一审判决第一项，查清事实并依法合理确定赔偿责任及金额，或发回重审；二、本案一、二审诉讼费全部由李苑琴承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，漏水是多方共同造成的，魏水龙应承担的赔偿责任不应超过30%。1、公共通道的地下水管渗水是此次漏水的主要原因，魏水龙的厨房漏水影响程度较轻。2、开发商应对漏水承担间接的补充责任。在现场勘查时，物业管理处经理承认，该小区所有房屋的水管走向和设计，都是由开发商统一安装的，开发商施工时使用的水管质量较差，使用寿命短。漏水问题的发生，与开发商所使用的水管质量有必然的因果关系，开发商应承担本次漏水的补充责任。综合分析以上漏水的直接与间接原因以及影响程度，魏水龙对漏水给李苑琴造成的损失，应承担的赔偿责任不应超过30%。二、一审法院适用法律错误，认定李苑琴的租金损失过高。1、厨房局部的渗水并未损害全套房屋的出租价值。按常理来说，物品若有瑕疵，可采取降价的方式来处理，房屋租赁也是如此。局部的渗水并未影响房屋绝大部分的使用功能，该房屋仍可以通过降价措施达到获得租金的目的，所以魏水龙应承担的是实际的租金损失，也就是租金贬值的部分，而不是全部的租金价值。2、退一步讲，即使局部的渗水影响了租金的全部价值，那么从漏水问题彻底解决以后，魏水龙就不应再承担租金损失责任。魏水龙自2016年11月下旬将厨房内的水管全部进行更换后，漏水问题已经得到彻底解决。此后李苑琴的房屋即使继续空置，也属李苑琴的个人问题，此后的租金损失不应予以支持。李苑琴辩称，一、李苑琴的厨房漏水严重，系因魏水龙厨房水管漏水所致。二、《建设工程质量管理条例》第四十条第一款第（四）项规定“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为两年”，魏水龙所谓开发商承担间接补充责任于法无据。三、一审判决适用法律及判决正确。李苑琴无法在漏水期间修缮房屋，在未经修缮的情况下不可能将房屋租出去，而修缮房屋并非一朝一夕能完成，需待厨房不漏水且通风干燥后才能着手。魏水龙应当承担全部损失。李苑琴向一审法院起诉请求：一、魏水龙赔偿因其房屋漏水给李苑琴造成的财产损失，合计68080元；二、魏水龙赔偿李苑琴因漏水导致李苑琴因承租人解除《租房协议》损失的房屋租金，合计13000元（从2016年9月1日至2016年10月31日，每月租金6500元）；三、魏水龙承担本案诉讼费用；四、魏水龙支付本案李苑琴的律师费。庭审中，李苑琴将第二项诉讼请求金额变更为合计32500元。一审法院认定事实：李苑琴系位于深圳市南山区xx路以西、xx路以北的xxxx小区X座xx房屋（以下简称xx房屋）的所有权人，该房屋系李苑琴于2016年1月购买的二手房屋。魏水龙系xxxx小区X座xxx房屋（以下简称xxx房屋）的所有权人。2016年7月，李苑琴发现xx房屋的厨房漏水，遂与魏水龙及管理处进行了沟通。魏水龙于2016年8月开始找人对xxx房屋进行维修。此后，因房屋仍在继续漏水，魏水龙于2016年10月-11月期间又多次对xxx房屋进行了维修直至2016年11月下旬完全修复。李苑琴为证明漏水的情况及原因，申请了xxxx小区管理处经理陈志国作为证人出庭作证。证人陈志国当庭作证如下：xx房屋漏水发生在7月份，漏水的位置发生在xx的室内，漏水与管理处没有关系，也不确认魏水龙所述，漏水系公共部分的管道接头松头所致，魏水龙曾撬开室外公共通道的地板是为了更换室内部分的管道，因为魏水龙厨房的管是从公共部分穿墙进入室内的。魏水龙为证明漏水的原因及其维修情况，亦申请了为其提供维修服务的沈友忠作为证人出庭作证。证人沈友忠当庭作证如下：魏水龙房屋漏水的主要原因是厨房与过道间的水管接头漏水，证人第一次到魏水龙家检查时发现是热水器的水管接头渗水，但不严重，证人进行了处理；后来发现还在漏水，证人协助魏水龙进行了排查，把所有水管砸开，发现漏水是室外属于公共部分的水管的接头松动，地面有明显积水，水已经冒到地面上了；发现室外漏水时，魏水龙和管理处的维修工都在现场，后来证人安排人进行了维修。庭后，该院组织双方当事人对涉案房屋的现场进行了勘查，具体情况如下：1、xx房屋厨房漏水情况明显，有多处痕迹。吊柜因漏水受损较为严重，尤其是位于厨房进门处左边的吊柜。地柜情况稍好，但地柜门有起翘现象，拉栏生锈严重，但起翘及生锈原因不明。2、xx门口的公共通道地面被撬开，露出地板下的水管，共有四根。其中有三根水管由一个有三个接口的水龙头接口（俗称三通）连接，垂直于入户门的一根为公共水管，平行于入户门的其中一根直接入墙进入xx厨房，另有一根经过部分公共走道及xx客厅进入xx卫生间。另外单独的那根水管系xx的热水管，从xx的厨房热水器接出进入到卫生间。3、管理处在勘查现场确认，涉案两套房屋交房时均带有简装，所有水管的布置、走向为开发商统一设计安装。4、双方均为涉案房屋的二手业主，xxx房屋为魏水龙在2007年购买，购买后没有进行全屋改造及装修，现在装修为上一任业主在2004年作为一手业主购买后装修的，装修时没有进行水电改造。xx房屋现有的装修为李苑琴的上一任业主于2004年首次购买时进行的装修，装修的内容包括了水电改造、拆墙、地板安装等内容。5、进行现场勘查时，两套房屋均属于空置无人居住的状态。庭后，魏水龙就xxx房屋的修复情况陈述如下，魏水龙在2016年7月底8月初得知漏水的情况，在8月底进行了第一次修复，将热水器的接头拧紧，测水压确认不漏水；到了10月份，李苑琴反映还在漏水，魏水龙顺着管道向前排查，发现位于门口公共走道下面的水管接头松头，便将接头进行了更换；后来，李苑琴还是反映漏水，十一月上旬，魏水龙又派维修工人去拧过一次水管，但因没有彻底解决问题，魏水龙遂在十一月底将厨房水管从进水管处全部进行了更换，并将接口留在墙外做成明管，此后就没有再漏水。李苑琴对魏水龙上述陈述表示，魏水龙所述修复时间和原因与李苑琴掌握的情况不一致，漏水最严重的时期是7月底至8月底期间，后来经多次修复虽有好转，但一直未根本解决问题，直至十一月底魏水龙换管修复后就不再漏水。另查，李苑琴与案外人袁某签订了《房屋租赁合同》，将xx房屋出租给袁某，租期为2016年3月1日至2017年2月28日，月租金为6500元。2016年8月27日，双方解除合同，李苑琴将租房押金退给袁某。李苑琴称袁某退租的原因是厨房漏水太严重，影响了租客对房屋的正常使用。魏水龙对李苑琴主张的退租原因不予认可。李苑琴为证明其损失，另提交了油烟机和燃气灶的价格截图、乐安居的百分百橱柜销售单等证据佐证，其中橱柜销售单显示送货地址为xx房屋，总计金额为15200元。庭审中，李苑琴称其橱柜、油烟机和燃气灶已经实际下单。一审法院认为，魏水龙对于xx房厨房漏水的事实没有异议，该院予以确认。本案的争议焦点有两个，一是李苑琴xx房屋厨房漏水原因认定，二是李苑琴的损失认定。关于房屋厨房漏水原因。魏水龙主张，漏水最主要的原因是xxx房屋门口公共通道下面的水管接头松动所致。依据魏水龙的自述，2016年8月底魏水龙对xxx房屋作了第一次维修后，xx房屋的漏水情况有一些好转。魏水龙在2016年10月将xxx房屋门口公共通道下面的水管作了更换后，xx房屋的漏水问题也没有因此彻底解决，漏水仍在继续，直到2016年11月下旬，魏水龙将厨房全部水管进行更换后漏水问题才得以彻底解决。由此可见，6E门口公共通道下方水管接头的松动只是导致xx房屋漏水的原因之一，持续漏水的最主要原因仍在于xxx房屋的室内水管。因此，魏水龙以公共通道下方水管接头的松动是漏水最主要的原因为由认为其不应当对xx房屋漏水承担赔偿责任的抗辩主张，与事实不符，该院不予采信。就现已查明的事实，xx厨房水管漏水及xxx房屋门口公共通道下面的水管松动均为导致xx厨房漏水的原因。魏水龙系xxx房屋的所有权人，其系xxx房屋屋内水管的维修责任主体，其应当对因房屋屋内水管漏水给李苑琴造成的损失承担相应的损害赔偿责任。公共通道下面的水管维修责任不在于魏水龙，魏水龙无需就该漏水因素给造成李苑琴的损失承担责任。该院综合考虑xxx房屋屋内水管漏水和公共通道下面的水管松动漏水对xx厨房漏水造成的影响，并结合xxx房屋漏水的维修过程，酌定魏水龙应当对漏水给李苑琴造成的损失承担70%的赔偿责任。关于李苑琴损失的认定。首先关于李苑琴主张的厨房橱柜及厨房各种设施设备损失，xx房屋现有的装修包括受损的橱柜及厨房设备均为2004年装修及安装，至漏水事故发生时已有十二年，依据日常生活经验，这些设施设备已经接近其使用寿命，对于这些装修及设施设备是否还具备残余价值，应当通过专业的鉴定机构鉴定，而李苑琴对此明确表示不申请鉴定。因李苑琴不申请鉴定，该院无法确认受损橱柜、装修及其他厨房设施设备的价值，李苑琴对此应当承担举证不能的法律后果，李苑琴要求按其新购置橱柜、烟机和灶台的价值确认这部分损失，没有依据，该院对李苑琴主张的这部分损失不予认定。其次关于租金损失，xx房屋自2016年7月底开始漏水，从现场勘察的情况看，厨房的受损情况严重，已经无法正常使用，xx房屋的租客因此解除租赁合同，符合客观情况及常理。xx房屋的租期至2017年2月28日，因房屋漏水，租客于2016年8月27日提前6个月解除租赁合同，由此导致李苑琴的租金损失，李苑琴要求魏水龙赔偿，理据充分。李苑琴在本案中仅主张了其中5个月的租金损失32500元，系李苑琴对其合法权益的自由处分，该院予以确认。对于李苑琴主张的租金损失，魏水龙应当承担其中的70%，为22750元。再次关于律师费，李苑琴该项主张没有法律依据，该院不予支持。最后李苑琴在庭后要求魏水龙承担旧橱柜拆除的损失，但就此未提交证据证明，该院不予确认。综上，依照《中华人民共和国侵权行为法》第六条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、魏水龙应于该判决生效之日起十日内赔偿李苑琴损失22750元。二、驳回李苑琴的其他诉讼请求。如果魏水龙未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1827元，由魏水龙承担703元，李苑琴负担1124元。因李苑琴已经预交案件受理费，魏水龙应负担之数应于该判决生效之日起十日内迳付李苑琴。本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：一、应如何确定魏水龙承担赔偿责任的比例；二、一审支持的损失范围是否合理。关于应如何确定魏水龙承担赔偿责任比例的问题。首先，双方当事人均确认xx厨房漏水系xx厨房漏水与xxx房屋门口共同通道下方水管接头松动导致漏水共同形成的，在2016年10月更换xxx房屋门口共同通道下方水管接头后，xx厨房仍有漏水。在11月底魏水龙对其厨房水管全部更换后,xx厨房漏水问题才彻底解决。一审判决据此酌情认定魏水龙承担主要责任（70%）比较合理。其次，《建设工程质量管理条例》第四十条第一款第（四）项规定“在正常使用条件下，给排水管道的最低保修期限为为两年”，而涉案房屋已建成十多年，故魏水龙上诉主张涉案房屋的开发商应承担补充清偿责任缺乏依据，本院不予支持。关于一审支持的损失范围是否合理的问题。首先，魏水龙主张李苑琴可以通过降低租金将涉案房屋出租以减少租金损失。对此，本院认为，因涉案房屋的厨房漏水导致无法使用，而承租人承租住宅通常需要使用厨房，无法判定李苑琴可以通过降低租金的方式将涉案房屋出租。其次，魏水龙主张从漏水问题彻底解决后，魏水龙就不应承担租金损失责任。对此，本院认为，李苑琴主张了5个月的租金损失，其中前3个月处于漏水状态，魏水龙应当承担赔偿责任；xx房屋漏水问题解决后，并非可以立即对外出租，而需对厨房及其设备进行必要的修缮和更换，应给予合理的期限，故一审判令魏水龙再行承担2个月的租金损失是合理的。综上，魏水龙的上诉理由均不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费368.75元，由上诉人魏水龙负担。本判决为终审判决。审 判 长 柯  云  宗审 判 员 张  秀  萍代理审判员 蔡  妍  婷二〇一七年六月二十三日书 记 员 尚宇楠（兼）附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。