重庆市合川区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0117民初8376号
原告：重庆固地实业有限公司，住所地重庆市北部新区金开大道1226号聚信美家具世纪城五楼，统一社会信用代码91500000059872882C。
法定代表人：翁光敏，该公司董事长。
委托诉讼代理人：杨帆，女，该公司职工，住重庆市南岸区。
被告：徐洲，男，住重庆市北碚区。
委托诉讼代理人王吉刚，男，住吉林省辉南县。
原告重庆固地实业有限公司与被告徐洲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告重庆固地实业有限公司的委托诉讼代理人杨帆、被告徐洲的委托诉讼代理人王吉刚，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告重庆固地实业有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除双方《租赁合同》；2、责令被告立即腾退房屋；3、判令被告支付截止双方租赁合同解除前的租金32,338元；4、判令被告自合同解除之日起至实际腾退房屋之日止按合同约定租金标准的三倍支付占有使用费；5、判令被告按照合同约定标准支付违约金至付清全部欠款。事实和理由：原、被告于2015年6月15日签订《租赁合同》，被告承租原告受托出租的位于合川区土场镇银翔大道二支路104号附9号商铺。但自2016年8月至今，被告拒绝支付租金。
被告徐洲辩称，原告方诉讼请求不成立，应予驳回。涉案位于合川区土场镇银翔大道二支路104号附9号的商铺与相邻附10、11、12、13号商铺属于同一商铺，由被告与其合伙人王吉刚、潘茂文共同承租，用于经营电玩和台球业务。根据原告方要求，双方就所租赁的同一商铺根据两种用途分别签订了两份《租赁合同》。承租商铺期间，被告方根据约定按季度向原告支付租金至2017年1月底。但原告至今未向被告交付涉案商铺房产证及消防验收合格单，导致被告无法通过娱乐行业消防验收，未能取得电玩和台球业务经营许可，至今未能正常开业经营，遭受重大损失。且原告未向被告明确指定收取租金的人员或账户，收到被告所交付的租金后亦未向被告出具发票。故被告虽未支付后期租金，但不构成违约。现被告因原告方的违约行为产生重大损失，原告方应当退还被告业已支付的租金，并赔偿被告方损失。
原告方围绕其诉讼请求当庭举示了《社区商业租赁合同》、《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，经当庭质证，本院予以确认。
被告方当庭举示了收据、收条、银行存款业务回单等证据，经当庭质证，本院亦予以采信。
根据双方当事人陈述及经审查确认的证据，本院确认如下事实：涉案位于重庆市合川区土场镇银翔大道二支路104号附9号商铺与相邻附10、11、12、13号商铺均属重庆银翔房地产开发有限公司所有，并由原告重庆固地实业有限公司受托经营，用于出租。2015年6月15日，原告重庆固地实业有限公司与被告徐洲签订《社区商业租赁合同》，约定由被告徐洲承租上述附9号商铺用于经营电玩业务。根据双方合同约定，商铺租赁期限为四年，自2015年6月15日起至2019年6月14日止；商铺租金为20元/㎡/月，并按每年10%的比例增长，商铺计租面积117.91㎡；租金支付方式为按季度支付，承租方于合同签订之日支付第一季度租金7,074元，并另支付7,074元作为履约保证金，此后于每季度届满15日前支付下一季度租金。该合同第四章“合同解除或终止”第一条1.4约定：“本合同履行期内乙方（即承租方）应支付甲方（出租方）的租金逾期5天，甲方有权提前解除本合同并要求乙方按照本合同约定承担违约责任。”第五章：“违约责任”第2.2约定：“乙方已明确其不按时交纳租金的行为将给甲方带来严重的经济损失，故乙方应向甲方支付逾期付款违约金，逾期付款违约金为：应交而未交、迟交费用的总和×万分之七×逾期天数。”；第2.3约定：“如合同提前解除或期满合同终止的，乙方拒绝从解约之日起或双方约定的其他期限按时交回原所租店面的，乙方应向甲方支付相当于三倍租金的逾期腾房占有使用费作为其应当承担的违约责任。”
同日，原告重庆固地实业有限公司还与王吉刚签订《社区商业租赁合同》，约定由王吉刚承租前述相邻附10、11、12、13号商铺用于经营台球业务，计租面积215.46㎡，每季度租金12,927元。该合同其他约定与前述原、被告之间《社区商业租赁合同》一致。
合同实际履行过程中，原、被告双方均系一并支付和收取前述两份《社区商业租赁合同》所约定的租金。法庭审理过程中，双方当事人确认被告徐洲与王吉刚系合伙关系，前述两份《社区商业租赁合同》所涉商铺实际由二人共同承租，并共同承担和享有两份合同所约定的承租人权利义务。
被告徐洲与王吉刚按照两份《社区商业租赁合同》约定的金额之和按季度向原告重庆固地实业有限公司支付租金22,001元至2016年10月，并于2016年12月支付2016年11月至2017年1月期间的租金20,000元。后被告方以原告方所交付的商铺不符合合同所约定的台球和电玩业务经营条件导致其无法开业并遭受重大损失为由，拒绝支付后续租金。
2017年8月，原告重庆固地实业有限公司以被告徐洲与王吉刚迟延支付租金为由，依据与被告徐洲和王吉刚分别签订的《社区商业租赁合同》，将二人分别诉至本院，分别要求解除合同、腾退房屋并支付租金、占有使用费和违约金。本院依法将两案进行了合并审理。
法庭审理过程中，被告方确认被告徐洲及其合伙人王吉刚长期从事台球和电玩经营，在重庆市北碚区和合川区均曾经营同种业务。
本案诉讼过程中，被告方以原告未向其交付涉案商铺权属证书及消防验收证明导致被告无法通过娱乐行业消防验收因而未能取得电玩和台球业务经营许可，导致至今未能正常开业经营遭受重大损失为由，拒不支付后续租金，并要求原告方退回前期租金及赔偿损失，经本院释明，被告方未在指定期限内向本院提起反诉。法庭审理过程中，原告方承诺向被告方交付涉案商铺产权证明和消防验收文件，被告方以原告方迟延交付为由予以拒绝。
本院认为，民事主体依法订立的民事合同具有法律效力，合同双方当事人应当依据诚实信用原则，按照合同约定及时行使合同权利并全面履行合同义务。民事合同是合同双方当事人为实现各自合同目的经意思表示一致所设定的一系列权利义务的集合，一方当事人所负有的合同义务即另一方当事人所享有的合同权利。根据对合同当事人合同目的的实现所具有的影响力大小和关联性程度，合同给付义务可分为主给付义务和从给付义务，其中主给付义务是合同关系所固有、必备并据以确定合同类型、对合同当事人合同目的的实现具有直接关联和决定性影响的基本义务，从给付义务是为补全和完善主给付义务功能，确保合同当事人合同目的充分且完全的实现的补充或附属义务。双务合同中，主合同义务构成对待给付，得为同时履行抗辩。一方当事人在对方当事人未履行其主给付义务之前，有权拒绝履行。通常情况下，从给付义务对合同当事人合同目的的实现不具有决定性影响，与另一方当事人的主给付义务不构成对待给付，不发生同时履行抗辩。因合同一方当事人不履行从给付义务的，另一方当事人可诉请继续履行、减轻责任或赔偿损失，但不得以此为由拒绝履行己方主给付义务。如果基于合同一方当事人的某种特殊情况或特别需要，或依据某类型交易的特殊性质或惯例，某项从给付义务的履行对合同一方当事人合同目的的实现具有直接关联或决定性影响，依据双方当事人的特别约定，或特殊类型交易的特别惯例，该项从给付义务和主给付义务共同构成双方合同订立的基础，具有与主给付义务同等效力，与合同另一方当事人的主给付义务构成对待给付，得为同时履行抗辩。
原告重庆固地实业有限公司与被告徐洲签订《社区商业租赁合同》，将涉案位于合川区土场镇银翔大道二支路104号附9号商铺出租给被告徐洲，用于经营台球业务，双方由此形成房屋租赁合同关系。房屋租赁合同是出租人将租赁物交付承租人占有、使用和收益，承租人支付租金的合同。原告重庆固地实业有限公司作为出租方，其将涉案商铺交付给被告徐洲占有、使用和收益的义务构成其主给付义务，被告徐洲作为承租方，其支付租金的义务构成其主给付义务。双方各自所负主给付义务互为对待给付，得为同时履行抗辩。原告重庆固地实业有限公司拒绝交付商铺的，被告徐洲有权拒绝支付租金。
原、被告双方签订前述《社区商业租赁合同》后，原告重庆固地实业有限公司履行了向被告徐洲交付约定商铺的主给付义务。依据商铺租赁合同的性质，补全和完善商铺出租方主给付行为的功能和效果，确保承租方合同约定目的充分且完全的实现，被告徐洲有权要求原告重庆固地实业有限公司出示或提供涉案商铺的权属证书和消防验收合格证明，原告重庆固地实业有限公司依法负有出示或提供的合同义务，该项义务构成原告方的从给付义务。原、被告《社区商业租赁合同》履行过程中，原告重庆固地实业有限公司至今未向被告徐洲出示或提供涉案商铺权属证书和消防验收合格证明，构成从给付义务的违反。关于该项从给付义务的履行或违反对被告徐洲合同目的的实现所具有的关联性程度和影响力大小，首先，被告徐洲及其合伙人作为台球和电玩行业的长期经营者，对该行业的经营场所应当满足的特殊要求或应当具备的特殊功能，理应具有全面而明确的了解和认知，其选择承租涉案商铺用于台球和电玩经营，应当视为其认可涉案商铺的构造和设施等硬件符合电玩和台球经营的需要。其次，从原、被告双方《社区商业租赁合同》的约定内容来看，如果商铺出租方重庆固地实业有限公司出示或交付涉案商铺权属证书和消防验收合格证明的合同义务与承租方被告徐洲承租目的的实现具有直接关联和决定性影响，原告方该项义务的违反将导致被告方合同目的的落空，则被告徐洲在双方《社区商业租赁合同》中理应予以特别关切并与出租方原告重庆固地实业有限公司作出特别约定，但原、被告双方《社区商业租赁合同》未就出租方该项义务的负担及违反该项义务的后果作出约定，难以认定该项义务的履行或违反对承租方合同目的的实现具有直接关联或决定性影响。再次，从原、被告双方《社区商业租赁合同》的履行情况来看，如果确如被告徐洲所述，因原告未向其出示或提供涉案商铺权属证书和消防验收合格证明，致使其未能开业，其合同目的因而彻底落空，则原告方构成根本违约，被告方继续占有使用涉案商铺失去意义，依据诚实信用原则或市场交易逻辑，被告方理应及时采取救济措施，催告原告方及时履行，并在原告方履行该项义务前中止支付租金，若经催告无果则要求解除合同并赔偿损失。但在合同实际履行过程中，被告方并未采取上述救济措施，而是自2015年6月起持续占有使用涉案商铺至今，并支付租金至2017年1月。被告方的上述行为应当视为原告方虽然违反了出示或提供涉案商铺权属证书和消防验收合格证明的合同义务，但实际并未对被告方就涉案商铺行使占有、使用和收益的权利造成决定性影响，并未实际导致其合同目的的落空。最后，本案诉讼过程中，被告徐洲主张其因原告方未向其出示或提供涉案商铺权属证书和消防验收合格证明导致合同目的落空，但却一方面拒绝接受原告重庆固地实业有限公司补充出示或提供，另一方面又拒绝解除双方《社区商业租赁合同》，其理由和意见相互矛盾，既不符合诚实信用原则，也不符合市场交易逻辑。
因此，原告重庆固地实业有限公司按照合同约定履行了向被告徐洲交付涉案商铺的主给付义务，被告徐洲依法应当履行相应的对待给付义务即支付租金。虽然原告方违反了向被告徐洲出示或提供涉案商铺权属证书和消防验收合格证明的从给付义务，但依据原、被告双方《社区商业租赁合同》的约定内容，以及被告方占有使用涉案商铺并支付租金的实际情况，足以推定原告方该项义务的违反，并未对被告方合同目的的实现造成实际且决定性影响，并未实际导致被告方承租目的的落空，故原告方所负该项从给付义务，与被告方支付租金的义务相互不构成对待给付。在原告方已履行交付商铺的主给付义务的情况下，被告方应当进行相应的对待给付即支付租金。对于原告因违反前述从给付义务所应承担的违约责任，被告方有权通过反诉或另行起诉要求继续履行并赔偿损失。本案诉讼过程中，经本院释明，被告方未在指定期限内提起反诉，故本院在本案中不作处理，被告方可与原告方另行协商或诉讼解决。
因此，原告重庆固地实业有限公司已履行向被告徐洲交付涉案商铺的主给付义务，其请求被告徐洲履行相应的对待给付即支付租金理由成立，本院予以支持。依据双方《社区商业租赁合同》的约定，截止原告起诉之日即2017年8月14日止，被告方应当支付截止2017年10月期间的租金。根据被告方当庭举示的收据和收条，被告方按季度向原告方支付租金22,001元至2016年10月，双方《社区商业租赁合同》约定的一年期届满后，被告方并未提高租金支付标准而原告方予以接受，应当视为原告方对一年期租赁期届满后至2016年10月前提高部分租金的放弃，故该租赁阶段内的租金应当视为被告方已足额支付。关于原告方提出的被告方所举示的2016年8月至10月期间的租金收条与2016年5月至7月期间的租金收据所载明的租金系同一租赁季度的同一笔租金的质证意见，因原告方未举示证据予以证明，且与上述收条及收据所明确载明的内容不符，本院不予采信。对于自2016年11月1日至2017年6月14日期间的租金，依照双方《社区商业租赁合同》的约定，应当按照提高后的租金标准执行，故被告徐洲在该租赁期限内每月应当支付的租金数额为2,594.02元（22元/月/平方米×117.91㎡），该租赁阶段内的租金数额合计19,455.15元（2,594.02元/月×7.5月）；对于自2017年6月15日至2017年10月期间的租金，依照双方《社区商业租赁合同》的约定，应当按照24.2元/月/㎡的标准执行，故该阶段内的租金数额为12,840.40元（24.2元/㎡/月×117.91㎡×4.5月）。因此，截止原告方起诉之日，被告方应当支付2016年11月至2017年10月期间的商铺租金合计32,295.55元。被告徐洲与其合伙人王吉刚另共同支付了2016年11月至2017年1月期间的租金20,000元，该部分租金应从被告徐洲与王吉刚所欠租金中予以扣除，法庭审理过程中，原、被告双方未就被告徐洲与王吉刚各自的扣除金额或比例作出明确说明，考虑到二人之间的合伙关系，本院确定平均扣除10,000元，故被告徐洲还应支付的租金数额为22,295.55元。
对于原告重庆固地实业有限公司提出的要求解除双方《社区商业租赁合同》并判令被告徐洲腾退房屋、支付占有使用费的诉讼请求，一方面，无论基于法定抑或约定合同解除权，一方当事人以另一方当事人违约为由主张享有并请求行使合同解除权，均应以该方当事人不存在违约行为为前提，原告存在违反合同义务的行为，其以被告违约为由单方面要求行使合同约定的解除权，理由不成立；另一方面，法庭审理过程中，原告方当庭承诺向被告方补充出示或提供涉案商铺权属证书和消防验收合同证明，原告方承诺继续履行的意思表示使其解除合同及其他相关诉讼请求丧失了成立的基础；故本院对原告方提出的上述诉讼请求不予支持。
对于原告方要求被告方支付迟延履行的违约金的诉讼请求，因原告方自身亦未完全履行其合同义务，存在一定的违约行为，其单方面要求被告方承担违约责任违反合同权利义务对等原则，有失公平，本院亦不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十六条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告徐洲于判决生效后十日内支付原告重庆固地实业有限公司所欠2016年11月至2017年10月期间的到期租金22,295.55元；
二、驳回原告重庆固地实业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费748元，减半收取374元，由原告重庆固地实业有限公司承担195元，由被告徐洲承担179元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审判员 黄永宏
二〇一七年十一月一日
书记员 刘德川