福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）闽01民终1098号上诉人（原审原告）：林成桂，男，1982年4月10日出生，汉族，住福建省连江县，现住福州市仓山区。委托诉讼代理人:邹禄彬，福建元一律师事务所律师。委托诉讼代理人:黄晓敏，福建元一律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：福州泰禾房地产开发有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区湖东路43号奥林匹克教学楼七层。法定代表人：郑钟，总经理。委托诉讼代理人：薛一通，系被上诉人的公司职员。委托诉讼代理人：邱星，系被上诉人的公司职员。上诉人林成桂因与被上诉人福州泰禾房地产开发有限公司（以下简称泰禾公司）商品房销售合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院(2017)闽0104民初2505号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。林成桂上诉请求：1.依法撤销原审判决第三项，改判认定泰禾公司虚构讼争房屋已符合交付条件的事实诱骗林成桂接收未经验收合格房屋构成商业欺诈,判令泰禾公司就其违反法律禁止性规定将未经验收合格房屋交付使用和商业欺诈等恶劣行为向公众和林成桂公开道歉；2.依法撤销原审判决第一项，改判泰禾公司按林成桂拒绝接收不符合交付条件房屋的责任方式加倍支付欺诈交付赔偿金（自2013年9月1日起按已购房款日万分之二计算至泰禾公司实际交付验收合格房屋之日止）；3.本案一审、二审诉讼费由泰禾公司承担。事实和理由：一、泰禾公司故意隐瞒工程未经消防验收合格、依法依约不具备交付条件的情况下，在其签发的《商品房交付通知书》明确告知林成桂房屋“已具备双方在《商品房买卖合同》中约定的交付条件”，一审法院以房屋通过四方竣工验收为由认定泰禾公司欺诈交付事实不成立，未认定交房时未通过消防验收。二、“买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任”既是开发商不能交付符合交付条件房屋的责任条款，也是买受人拒绝接受未经消防验收房屋的真实意思表示，更是买受人因开发商欺诈而接收不符合交付条件房屋后开发商仍应适用的责任条款。林成桂诉请的是“判令泰禾公司按买受人拒绝接收不符合交付条件房屋的责任方式加倍支付欺诈交付赔偿金”而非“逾期交房违约金”，不应混淆“按逾期交房承担违约责任”和“逾期交房违约金”，更不应当因为买受人被骗接收不合格房屋而免除开发商欺诈交付的赔偿责任。泰禾公司辩称，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，房屋的转移占有视为房屋的交付使用，林成桂已签署房屋交接单并实际入住、使用房屋，泰禾公司已履行房屋交付义务，不应再承担逾期交房违约金。请求驳回林成桂的上诉请求，维持原判。林成桂向一审法院起诉请求：1.认定泰禾公司虚构讼争房屋已符合交付条件事实诱骗其接收未经验收合格的房屋构成商业欺诈，判令泰禾公司就违反法律禁止性规定将未经验收合格房屋交付使用的违法行为向相关行政机关主动报告，并向公众和林成桂公开道歉；2.判令泰禾公司立即交付经竣工及消防验收合格的房屋并将办理权属登记须由泰禾公司提供的资料交付林成桂；3.判令泰禾公司按买受人拒绝接收不符合交付条件房屋的责任方式，加倍按逾期交房自合同约定交付日计至讼争房屋竣工及消防验收合格之日止支付欺诈交付赔偿金；4.判令本案诉讼费用由泰禾公司承担。一审法院认定事实：2010年10月16日，林成桂（买受人）与泰禾公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买由出卖人开发建设的坐落福州市仓山区金山街道浦上大道418号金山生活区八期南片（红树林二期暨泰禾·红峪），房产总价款为929182元；出卖人应当在2013年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格……如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按“买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任”方式处理；出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理（不作累加）方式处理（1.逾期不超过60日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；2.逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金）；关于产权登记的约定，双方协商同意选择“出卖人应当在商品房交付使用后60日内办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第1或2项处理（1.买受人退房，出卖人在买受人书面提出退房要求之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按中国人民银行规定的同期活期存款基准利率付给利息，同时按已付款的1%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的中国人民银行规定的同期活期存款基准利率向买受人支付违约金）”；买受人承诺应于出卖人通知办理产权之日起3个月内办理相关产权手续，并取得产权证，否则每逾期一日买受人应按购房总价的万分之三向出卖人支付违约金等等。合同签订后，林成桂依约向泰禾公司支付了全部款项929182元。2013年8月26日，林成桂在《房屋交接单》上签字并实际接收讼争房屋。为此，林成桂诉至本院。另查，讼争房屋于2011年12月25日通过竣工验收，并于2016年8月31日消防验收合格。一审法院认为，林成桂与泰禾公司于2010年10月16日签订的《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，合法有效，双方均应按约履行合同义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。即在当事人之间不存在另有约定情形下，房屋转移占有即应认定为交付使用，而不论是否符合交付条件。故林成桂主张泰禾公司虚构事实诱骗其接收未经验收合格房屋构成商业欺诈的意见，不能成立。本案《商品房买卖合同》约定讼争房屋交付时间为2013年8月31日前，虽然在合同约定时间内讼争房屋尚未通过消防验收，但林成桂已于2013年8月22日实际接收了房屋，应当认定为泰禾公司已履行了交房义务，故林成桂诉请逾期交房违约金，一审法院不予支持。本案讼争的泰禾红峪A3#-A6#、A7#-A14#楼及地下室建设工程于2016年8月31日综合评定工程消防验收合格，泰禾公司交付讼争房屋时明知该工程尚未通过消防验收，却未向业主明示，导致业主在不知情情况下接收讼争房屋，违反公平交易原则，故泰禾公司应对其瑕疵交房行为承担过错责任，一审法院酌定泰禾公司赔偿林成桂瑕疵交房赔偿金10000元。本案《商品房买卖合同》第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。林成桂于2013年8月22日实际接收讼争房屋，泰禾公司至今未举证证明其已将办理权属登记需由其提供的资料交付林成桂，泰禾公司已构成逾期办证违约。故林成桂诉请泰禾公司向其交付办理权属登记需由泰禾公司提供的资料，一审法院予以支持。泰禾公司作为建设单位，在交付商品房过程中违反法律强制性规定之情况属行政管理范畴，应由相应行政机关予以处理，林成桂诉请泰禾公司就违反法律强制性规定交付讼争房屋之行为向相关行政机关主动报告不属于民事诉讼受案范围，故林成桂诉请泰禾公司向公众和其本人公开道歉，于法无据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定，判决：一、福州泰禾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向林成桂支付瑕疵交房赔偿金10000元；二、福州泰禾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将办理权属登记需由其提供的资料交付林成桂；三、驳回林成桂的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4599元，由林成桂负担4389元，福州泰禾房地产开发有限公司负担210元。福州泰禾房地产开发有限公司负担的诉讼费用于本判决生效之日起七日内向一审法院缴纳。二审中，当事人没有提交新证据。根据本案现有证据及双方当事人陈述，本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，本案讼争《商品房买卖合同》第八条系双方当事人对“交房条件与期限”所作的约定，该约定对商品房法定交付条件与约定交付条件作了明确界定；同时该条第二款约定了两种解决房屋不符合交付条件的方式。本案双方当事人选择第1种解决方式，即“买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任。”根据泰禾公司提交的福建省房屋建筑工程竣工验收报告，讼争商品房已于2011年12月25日经建设单位组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格，林成桂亦对该报告的真实性不持异议。本案合同约定讼争房屋应在2013年8月31日前交付买受人使用，林成桂实际也已在该日期前接收房屋，故一审法院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”规定，认定泰禾公司未构成逾期交付，并无不当。虽然本案讼争房于2016年8月31日消防验收合格，但现有证据无法证明林成桂在收房时对商品房是否已通过消防验收进行审查，故林成桂以其实际行为变更了双方合同所约定的房屋不符合交付条件的解决方式，即林成桂选择了同意接收不符合交付条件的讼争房。因讼争房交付时未通过消防验收，不符合合同第八条约定的交付条件，故泰禾公司仍然应当参照合同第八条约定承担瑕疵交付的违约责任。泰禾公司向林成桂提供的记载为“（讼争房屋）已具备双方在《商品房买卖合同》中约定的交付条件”的《商品房交付通知书》，违反诚实信用原则，一审法院酌定泰禾公司赔偿林成桂瑕疵交房赔偿金10000元，符合本案实际，本院予以认可。林成桂主张在其接收房产的情况下按逾期交房标准承担违约责任缺乏合同依据，本院不予支持。综上所述，林成桂的上诉请求不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费按一审判决负担，二审案件受理费4599元，由林成桂负担。本判决为终审判决。审判长 汪 霞审判员 唐宇恒审判员 林 伟二〇一八年三月九日书记员 蒋莉莉