浙江省苍南县人民法院
民 事 判 决 书
（2010）温苍民初字第40号
原告：陈甲。
原告：陈乙。
原告：陈丙。
原告：陈丁。
原告：陈戊。
原告：陈己。
原告：许某某。
原告：陈庚。
原告：陈辛。
原告陈庚、陈辛的法定代理人：许某某。
上列原告的委托代理人：陈壬。
原告：陈壬。
被告：梁某某。
被告：黄某某。
两被告的委托代理人：董某某。
两被告的委托代理人：林某某。
原告陈甲、陈乙、陈丙、陈丁、陈戊、陈己、许某某、
陈庚、陈辛、陈壬为与被告梁某某、黄某某房屋买卖合同纠纷
一案，原告于2009年12月29日向本院提起诉讼。本院于同日受
理后，依法由审判员章华适用简易程序独任审判，于2010年3月12日公开开庭审理了本案。原告的委托代理人和被告梁某
某及其两被告的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结
。
原告陈甲、陈乙、陈丙、陈丁、陈戊、陈己、许某某、
陈庚、陈辛、陈壬起诉称：1978年，陈甲、陈乙、陈丙、陈丁
、陈戊、陈己、陈壬、陈癸的父亲陈丑（已故），在村集体分
配给全体家庭成员的宅基地上建造了砖木结构二层楼房一间，
坐落于苍南县××棋××村××号，至今未办理权属证书。20
05年5月中旬，原告陈甲、陈乙私自作主将该房屋以80000元的
价格卖给被告梁某某、黄某某。为此原告家人多次为了该房产
继承之事发生纠纷，而后原告陈甲、陈乙多次与被告协商要求
解除契约，并返还购房款，但均遭被告拒绝。原告认为，陈甲
、陈乙卖给被告的房屋，是在集体土地上建成的，是农民住宅
，而被告是城镇居民，不是同一农某集体经济组织成员，该民
事行为，既侵犯了众原告的合法权益，也违反了有关法律法规
的效力性强制性规定，应当为无效，特请求判决确认原告陈甲
、陈乙与被告签订的关某某南县灵溪镇棋南村30号房屋买卖契
据无效。庭审中，原告方表示退还购房款80000元，并愿意按
银行同期贷款利率计算赔偿给被告损失35000元。
原告在本院指定的举证期限内，提供了下列证据材料：
1、原告的户籍证明，以证明原告的身份情况；
2、被告的户籍证明，以证明被告的身份情况；
3、证人陈某甲书面证词，以证明原告陈乙、陈甲与被告梁
某某、黄某某于2005年5月间双方签订了关于某某镇棋南村30号房屋作价80000元的买卖契据；
4、申请证人陈某乙出庭作证，其证词是：我与原告一家
人是族亲关系。我住的房屋与原告家的房屋均坐落在棋南村，
位置同排，中间只隔了一条一米多宽的小巷，建房至今均有30
余年。讼争的房屋是原告的上辈陈丑所建，原告陈乙、陈甲卖
房时我知道，当时我有到过原告家看了一下，具体经过不十分
清楚。上述证人证言用以证明原告陈乙、陈甲将其父陈丑所建
的讼争房屋卖给被告梁某某、黄某某夫妇。
5、申请证人陈某丙出庭作证，其证词是：我和陈丑都是同
村人。陈丑在棋南村一共盖了三间房屋，泥水工都是我干的，
工资是陈丑付给我的，那时我才30来岁。
6、航拍图，以证明讼争房屋是合法建筑；
7、灵溪中心派出所的证明，以证明陈丑一家人世居在棋
南村30号房屋。
被告梁某某、黄某某答辩称：1、2005年，双方签订房屋
买卖合同及价格是真实的；2、该房屋系众原告共有是不真实
的，缺乏事实依据；3、原告主张房屋买卖合同无效，缺乏法
律依据，我国法律法规并没有规定城镇居民不得购买农某房屋
；4、该房屋土地性质并非农某集体土地，所在地块属苍南县
县城新区规划范围内，土地性质已转为建设用地；5、讼争的
房屋现正在拆迁安置，被告以80000元购买此房屋，当时原告
方已明知该房屋将来会被拆迁安置，否则农某旧房不可能有如
此高价；6、双方签订的房屋买卖合同已过诉讼时效。综上，
请求依法驳回原告的诉讼请求。如果法院确认契据无效，请求判决原告退还数倍购房款，以弥补原告的损失。
被告在本院指定的举证期限内，提供了下列证据材料：
1、苍南县人民政府办公室下发的苍某办抄（2008）第18
号抄告单，以证明讼争房屋的地块正在报批农转用（征收）手
续；
2、契据复印件，以证明原告陈甲、陈乙与被告梁某某、
黄某某签订了房屋买卖合同，其兄弟陈丁、陈壬、陈丙均同意
并在契据上签名。
3、申请法院调取了审判法庭综合大楼迁建工程地质灾害
危险性评估说明某、苍南县测绘所关于审判法庭综合大楼迁建
建设项目土地分类面积汇总表，以证明讼争房屋在苍××规划
红线图内，房屋所占地块已被苍南县人民政府征用为建设用地
。
原告提供的证据，经庭审出示质证，被告对证据1、2、3
、6均无异议，对其证明力予以确认；对证据4认为不能证明讼
争的房屋是陈丑建造；对证据5认为证人陈述不真实；对证据7
认为派出所只能证明公民身份情况，不能证明房产权属，对证
明陈丑一家人居住情况也不真实。本院认为，证人陈某乙是原
告方的邻居；证人陈某丙是讼争房屋建造时的泥水匠，其陈述的
证言为其亲身所感知的事实；派出所是公民户籍地、居住地的
管理单位，其对辖区内人员的居住、生活情况十分清楚；同时
结合陈丑子女的陈述及其出生年月，能够形成证据链条，相互
印证，证明讼争房屋为陈丑于1978年间建造，对其证明力予以
确认。被告提供的证据，经庭审出示质证，原告对证据1、3认
为土地性质转变应以批文为准，在批文没有下发之前，该土地
仍然为集体性质。本院认为，该组证据只能证明原告的房屋在
新城××内，但不能证明原告房屋所坐落的地块已被征用为建
设用地，对其证明力不予确认；对证据2认为，陈丁没有在契
据上签名或捺印，原告陈壬、陈丙是碍于兄弟面子，减少兄弟
间矛盾，不得已才在契据上签名。事后陈乙、陈甲认识到自己
的错误行为，所以委托陈壬出面与被告方交涉。本院认为，被
告对陈丁否认在契据上签名或捺印不申请鉴定，故该证据只能
证明陈壬、陈丙作为见证人在契据上签名。
本院经审理，认定事实如下：坐落于苍南县××棋××
村××号房屋系陈丑、周某某夫妇在1978年间建造，至今未办
理房屋权属证书。2005年5月间，原告陈甲、陈乙将上述房屋
以80000元价格出让给被告梁某某、黄某某。原告陈丙、陈壬
作为见证人在契据上签名。
陈丑、周某某夫妇（均已故）婚后生育了陈甲、陈乙、
陈丙、陈丁、陈戊、陈己、陈壬、陈癸（已故）。许某某与陈
癸生前系夫妻关系，婚后生育了陈庚、陈辛。
本院认为：讼争的房屋虽没有办理产权证书，但其建造
时间为1978年间，而我国《中华人民共和国土地管理法》于19
87年1月1日起施行，国务院于1982年2月13日发布的《村镇建
房用地管理条例》同时废止。对于类似房屋，苍南县人民政府
于2003年4月30日下发了苍某发（2003）94号《苍南县城镇房
屋拆迁管理实施办法》文件，确认1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施前所建的房屋及建筑物视为合法建筑，
故讼争的房屋为陈丑、周某某的合法财产。陈丑、周某某夫妇
去世后，该遗产应由其子女即陈甲、陈乙、陈丙、陈丁、陈戊
、陈己、陈壬、陈癸共同继承。陈癸去世后，其应得的分额应
由许某某、陈庚、陈辛继承。原告陈甲、陈乙未经其他共同共
有人陈丁、陈戊、陈己、许某某、陈庚、陈辛同意，擅自与被
告梁某某、黄某某订立房屋买卖合同，并收取购房款，违反了
法律规定，侵犯了他人的合法权益，应认定为无效的民事行为
。庭审中，原告主动提出退还购房款，并自愿赔偿被告损失35
000元，应予准许。被告主张原告应以数倍购房款补偿其损失
，没有法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国物权
法》第九十五条、第九十七条、《中华人民共和国合同法》第
五十二条、第五十八条的规定，判决如下：
一、确认原告陈甲、陈乙与被告梁某某、黄某某签订的
关某某南县灵溪镇棋南村30号房屋买卖契据无效；
二、原告陈甲、陈乙应于本判决生效后十日内返还被告
梁某某、黄某某购房款80000元，并赔偿被告梁某某、黄某某
损失35000元。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍
支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1800元，减半收取900元，由原告陈甲、陈乙
负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江
省温州市中级人民法院［在递交上诉状之日起七日内，预缴上
诉案件受理费1800元（具体金额由温州市中级人民法院确定，
多余部分以后退还），款汇至浙江省省级财政专户结算分户，
开户行：温州市农行营业部，帐号：319-
2999010140006651。逾期不交按自动撤回上诉处理］。
审判员 章华
二〇一〇年三月十六日
书记员 娄 伟 伟