重庆市永川区人民法院民 事 判 决 书（2015）永法民初字第02563号原告重庆梅西百货有限公司，住所地重庆市永川区人民大道239号及239号附1至附16号，组织机构代码58149039-3。法定代表人蓝海婴，经理。委托代理人童品彬，四川中豪（泸州）律师事务所律师。委托代理人艾智慧，男，1980年3月18日生，汉族，重庆梅西百货有限公司职工，住重庆市永川区。被告黄涛，男，1989年2月1日生，汉族，居民，户籍地云南省安宁市。原告重庆梅西百货有限公司（以下简称梅西百货公司）与被告黄涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月7日受理后，依法由代理审判员张建适用简易程序于2015年5月28日公开开庭进行了审理。原告梅西百货公司的委托代理人童品彬、艾智慧，被告黄涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梅西百货公司诉称，原、被告双方于2014年4月28日签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告将位于重庆永川渝西玉屏路167号第三层面积138平米的区域租与被告经营毅舞传播有限公司，租赁期限从2014年5月1日至2016年4月30日止；第一年租金为7000元每月，第二年租金为7350元每月，租金每季度支付一次，在上季度最后十五日内交纳下季度的租金；被告享有一个月（30天）的装修筹备期，从2014年7月1日起计收租金，被告按照约定缴纳了第一个季度的租金27000元，之后未按照约定缴纳租金及电费，经原告多次催收，被告至今未交纳。被告不交付租金及电费的行为违反合同的约定，给原告造成了严重经济损失，原告具有约定的合同解除权。原告在2015年3月5日向被告寄发了《解除房屋租赁合同》通知，被告收到了该通知。因此，合同已经于2015年3月7日解除，故起诉要求解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；由被告拆除装修后将场地恢复原貌并腾空后交付给原告；从2014年10月1日起，由被告以7000元每月的标准支付原告租金至合同解除之日止（即2015年3月7日）；从2015年3月15日起，由被告以933.33元每日的标准支付原告场地占用费至被告交付符合约定的场地之日止；由被告支付原告电费6337.15元；由被告支付原告租金及电费的违约金（按照应缴费而未缴费的金额，从逾期之日起按照1%每日的标准支付，截止到2015年3月7日（合同解除之日）的违约金为9348.64元）。被告黄涛辩称，一、不同意解除合同；二、原告所述租金未付，要求租金减半收取；三、场地占用费不予认可；四、空调费及电梯费不予缴纳；五、原告所述电费未付，电费应该按照实际使用量缴费；六、租金及电费的违约金不予认可。具体理由如下：1、原、被告双方签订的合同中约定了原告为被告免费提供对外店招位置一处，但原告一直以没有位置为由拒不为被告提供，因此被告的业态无法推广，业绩受到严重影响；2、2014年8、9月份，原告在没有通知被告的情况下在商城3楼进行大规模装修，装修期间对商城多个电梯进行封闭，装修现场烟雾弥漫，各种装修材料堆放混乱，堵塞通道，被告根本无法正常经营；3、商城3楼的装修是经过了原告同意才进行的，装修完毕也经过了原告的验收，现因原告的装修对被告造成严重影响，如装修后被告公司的前台被其他业态挡住，客户根本无法看到前台；被告的服装展示区被原告的展示柜部分封闭，桌椅无法通过，已无法使用；4、原告为了强迫客人多逛商场，将四部观光电梯封闭，不能到达被告所在的3楼，使租赁物存在严重问题，不能正常使用。由于原告的种种违约行为，严重影响了被告的正常经营，被告多次找原告协商，要求解决相关问题后按照合同缴纳租金及相关费用，但是原告一直是拖和推的态度，对被告的正常要求置之不理，才迫使被告不得不拒交租金来维护自身权利；5、被告租赁原告场地以来，租赁区域内的空调一直无法正常使用，被告多次向原告反映，原告虽然答应维修，但是至今未维修。被告的公司主营业务是舞蹈教学，没有空调严重影响教学，无奈只能自行购买数台大型风扇，但是使用效果均不佳，致使大量学员流失。因未使用空调，故不同意缴纳空调费电费；6、由于原告在正常营业时间内经常不开空调，只偶尔在节假日开启；四部观光电梯均不对3楼开放，所以电梯费被告不同意缴纳；7、原、被告签订的合同中约定的场地地址为重庆永川渝西玉屏路167号，实际应当为重庆市永川区玉屏路999号，被告公司在办理营业执照等相关证照时因该错误致使办理周期变长，影响了公司的经营；8、原告在招商时对被告作出很多承诺，均未兑现。如：保证商场百货品牌及市场认知度，并明确了太平洋百货等品牌将入住；对商场3楼规划作出承诺，现在规划与原来承诺的完全不符；保证被告公司租金最优惠，并每年租金递增与别家业态一致；保证商场LED屏滚动播出被告公司的店招及相关营销活动；保证商场内观光电梯、自动扶梯以及货运电梯正常有效使用；对外店招布置与承诺的完全不符；商场的招商对象与招商规划完全不同；9、原告装修工人在检修电路时将被告公司的天花板踩裂，对被告公司造成了损失；10、被告公司的储物柜区和服装展示区被强制拆封，且华盛百货在2014年10月1日开业至今，一直在商场做活动，经常遮挡被告公司门口，还有很多群众乱坐被告公司前台及休息区，对被告公司经营造成严重影响。基于以上情况，被告遭受了重大损失，故提出以上意见。经审理查明，2014年4月28日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告将位于重庆永川渝西玉屏路167号（现地址为重庆市永川区玉屏路999号）第三层面积138平米的区域租与被告经营毅舞传播有限公司（现为重庆毅舞文化传播有限公司），租赁期限从2014年5月1日至2016年4月30日止；第一年租金为7000元每月，第二年租金为7350元每月，租金每季度支付一次，在上季度最后十五日内交纳下季度的租金；被告享有一个月（30天）的装修筹备期，因此合同从2014年6月1日起计收租金，被告按照约定缴纳了第一个季度的租金21000元，之后未按照约定缴纳租金及电费，经原告多次催收，被告至今未交纳。原告在2015年3月5日向被告寄发了《解除房屋租赁合同》通知，被告已经于2015年3月6日收到了该通知。合同中约定，原告为被告免费提供对外店招位置一处（具体位置双方另行协商）；租金三个月支付一次，被告应在上一租期最后十五日内缴纳下期租金；被告应当按水、电表支付费用外，还应按实际使用情况和时间，分摊中央空调费及自动扶梯/客、货梯电费；被告不按时支付租金、电费等费用，从逾期之日起按应付金额每日1%向原告支付逾期付款违约金，若逾期付款超过五日，原告有权采取措施停止被告的经营活动。如逾期付款超过十日，原告有权解除、终止合同，被告除支付欠付费用和违约金外，还应赔偿由此给原告造成的全部损失；在合同的履行过程中，任何一方出现违约行为导致合同解除、终止，违约方应向守约方支付合同期限内租金总额的20%的违约金；被告未按约腾空、交还标的物，每逾期一天，被告按合同期满、解除、终止时的当期租金和管理费标准的四倍向原告支付场地占用费，并赔偿由此给原告造成的所有损失；被告应当在合同期满或合同不论何种原因解除、终止之日起七日内，按照原告要求腾空、交还标的物（场地、房屋）。被告租赁场所的独立水表读数为1043.9立方米（截止2015年5月28日），独立电表读数为51776度。审理中，原告变更了电费的诉讼请求（暂不主张分摊电费），要求被告支付截止2015年5月28日其租赁场所独立电表电费3100元（不主张电费违约金），被告对该费用予以认可。上述事实，有原、被告的陈述、《房屋租赁合同》、《解除房屋租赁合同通知》、邮件查单、邮政快递投递单等证据在卷佐证，经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原、被告经自愿协商签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。原告将诉争场地交付被告使用后，被告应按照合同约定及时向原告支付租金。被告仅支付三个月租金，其从2014年10月1日起不付租金系违反合同根本义务，根据原、被告双方的约定，原告具有单方解除合同的权利。原告在2015年3月5日向被告发出了《解除房屋租赁合同通知》，被告于2015年3月6日收到通知，合同应当在通知到达时解除，因此，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》在2015年3月6日解除。因被告从2014年10月1日起拖欠原告租金的行为已构成根本违约，原告有权按照合同约定要求解除合同，故原告要求解除与被告签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。解除合同之前，被告应当按照合同约定的标准支付租金，故原告要求被告从2014年10月1日起按照7000元每月支付租金至合同解除之日的诉讼请求成立，本院予以支持。合同解除后，被告应当按照合同的约定在七日内腾空、交还标的物（场地、房屋）给原告，故原告要求被告腾空、交还场地的诉讼请求成立，本院予以支持。合同解除后，被告应当及时将诉争场地交还原告，并向原告支付约定占用租赁场地期间的场地占有使用费。关于原告要求被告从2015年3月15日起按每日933.33元（租金的4倍）支付场地占用费的诉讼请求，本院认为，虽然双方约定了合同解除后，被告应在7日内将租赁场地交还原告，逾期则按当期租金的四倍支付场地占用费，该约定的场地占用费，实际是被告因占用该场地给原告造成的损失，本院认为，该损失实际为原告的租金损失，但该约定过高，本院调整为按当期月租金计算为宜，即每日场地占用费为233.33元（7000÷30）。因被告从2014年10月1日拖欠原告房屋租金的行为已构成违约，双方亦在租赁合同中对被告违约产生的违约金计算方法进行了明确约定，即按照应付总金额每日1%支付违约金。原告的该违约损失，实际为资金占用损失，该违约金的约定过高，本院酌定按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准计算支付至付清之日止，超过该标准部分的违约金本院不予支持。对于原告要求被告支付截止2015年5月28日的电费3100元，因该费用实际产生且被告予以认可，故本院对原告该诉讼请求予以支持。对于被告辩称的诸多理由即便属实，也不构成法定和约定的减半缴纳租金的理由，故本院对被告要求减半缴纳租金的理由不予采纳。根据本院查明的情况，被告对违约金不予认可的理由亦不能成立，本院对该辩称理由不予采纳。据此，依照《中华人民共和国共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、原告重庆梅西百货有限公司与被告黄涛在2014年4月28日签订的《房屋租赁合同》于2015年3月6日解除;二、由被告黄涛于本判决生效后7日内拆除租赁物上的装修，将租赁场地腾空后交还给原告重庆梅西百货有限公司；三、由被告黄涛于本判决生效后立即向原告重庆梅西百货有限公司支付2014年10月1日至2015年3月6日的租金36400元及租金违约金（以21000元为本金，从2014年10月1日起，以27000元为本金按银行同类贷款利率计算至2015年3月6日止；从2015年1月1日起，以15400元为本金按银行同类贷款利率计算至2015年3月6日止）；四、由被告赵震于本判决生效后立即向原告重庆梅西百货有限公司支付截止2015年5月28日的电费3100元；五、由被告黄涛于本判决生效后立即向重庆梅西百货有限公司支付场地占用费、该场地占用费从2015年3月15日起按每日233.33元支付至将租赁场地交还给原告重庆梅西百货有限公司时止;六、驳回原告重庆梅西百货有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2430元，减半收取1215元，由被告黄涛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员 张 建二〇一五年六月二十九日书 记 员 史金旺