广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤19民终7958号
上诉人（原审被告、反诉原告）：东莞市寮步昌达灯饰门市部。住所地：东莞市寮步镇鸿图广场。
经营者：黄裕莲。
上诉人（原审被告）：黄裕莲，女，汉族，1969年10月2日出生，住广东省深圳市罗湖区，
被上诉人（原审原告、反诉被告）：东莞鸿图广场商住建造有限公司。住所地：东莞市寮步镇鸿图广场*栋*层。
法定代表人：尹庆聪。
委托代理人：杨鸿璋，广东遥力律师事务所律师。
委托代理人：何均秀，广东遥力律师事务所律师。
上诉人东莞市寮步昌达灯饰门市部（以下简称昌达灯饰）、黄裕莲因与被上诉人东莞鸿图广场商住建造有限公司（以下简称鸿图公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2016）粤1971民初12894号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2016年6月3日鸿图公司向原审法院起诉请求：一、确认昌达灯饰、黄裕莲与鸿图公司签订的《东莞鸿图广场物业租赁合同》已解除；二、昌达灯饰、黄裕莲即时将位于东莞市寮步镇新城市中心第五十二区鸿图广场A1-8、9号一楼的商铺返还给鸿图公司；三、昌达灯饰、黄裕莲支付鸿图公司租金11766元（暂计至2016年5月20日，实际计至昌达灯饰、黄裕莲返还商铺之日）；四、昌达灯饰、黄裕莲支付鸿图公司物业管理费579.6元（物业管理费暂计至2016年5月20日，实际物业管理费计至昌达灯饰、黄裕莲返还商铺之日）；五、鸿图公司没收昌达灯饰、黄裕莲合同保证金20000元；六、本案诉讼费由昌达灯饰、黄裕莲承担。一审庭审中，鸿图公司要求撤回第一、二项诉讼请求；将第三项诉讼请求变更为：昌达灯饰、黄裕莲支付鸿图公司至2016年4月的租金7844元及2016年5月、6月的场地占有费7844元；将第四项诉讼请求变更为昌达灯饰、黄裕莲支付鸿图公司至2016年6月30日的物业管理费772.8元。
昌达灯饰亦反诉请求：一、鸿图公司返还昌达灯饰租赁押金20000元；二、鸿图公司赔偿昌达灯饰相当于两个月租金的违约金7844元；三、鸿图公司承担本案诉讼费用。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二的条规定，于2016年8月26日判决：一、东莞市寮步昌达灯饰门市部、黄裕莲于判决发生法律效力之日起五日内向东莞鸿图广场商住建造有限公司支付2016年3月至4月的租金7844元、物业管理费386.4元；二、东莞市寮步昌达灯饰门市部、黄裕莲于判决发生法律效力之日起五日内向东莞鸿图广场商住建造有限公司支付2016年5月1日至2016年6月30日期间的占有使用费7844元及物业管理费386.4元；三、东莞鸿图广场商住建造有限公司无需向东莞市寮步昌达灯饰门市部、黄裕莲返还合同保证金20000元。四、驳回东莞市寮步昌达灯饰门市部的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费304.32元，东莞鸿图广场商住建造有限公司已预交，由东莞市寮步昌达灯饰门市部、黄裕莲负担；反诉受理费248.05元，东莞市寮步昌达灯饰门市部已预交，由东莞市寮步昌达灯饰门市部负担。
原审法院认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2016）粤1971民初12894号民事判决。
昌达灯饰、黄裕莲上诉请求：1.依法撤销原审判决并改判，要求退回押金20000元，赔偿相当于2个月租金的违约金7844元，并无需向鸿图公司支付任何费用；2.一、二审诉讼费用全部由鸿图公司承担。事实和理由：一、一审法院忽略“鸿图市场”已事实上关闭、所有承租户均已被迫搬迁现状，错误认定鸿图公司“并未作出强迫搬迁或单方解除合同的意思表示”、鸿图公司的装修行为对昌达灯饰、黄裕莲的经营行为不产生影响。（一）鸿图公司有“改造升级”鸿图市场、要求昌达灯饰、黄裕莲等租户搬迁的意思表示和行为。（二）鸿图公司的行为破坏了鸿图市场的经营环境。首先是鸿图市场现已事实上关闭。从2016年1月起，鸿图公司开始对鸿图市场装修施工，在市场通道内堆满装修材料和建筑施工垃圾，同时对外散布不再续租、不再经营的言论，使租户和鸿图公司之间产生了激烈冲突。鸿图市场是由众多经营商户共同组成的综合性灯饰品牌市场，有别于单个、独立的商铺。其装修行为必然会影响整个市场，进而影响到昌达灯饰、黄裕莲经营。昌达灯饰、黄裕莲认为，鸿图公司的装修行为影响了昌达灯饰、黄裕莲的正常经营，损害了昌达灯饰、黄裕莲利益，昌达灯饰、黄裕莲以此拒缴2016年3月份以后租金，并无不当；鸿图公司所谓的装修实际是为了迫使昌达灯饰、黄裕莲提前退场、终止合同，事实上鸿图公司也关闭了鸿图市场，鸿图公司违约在先。二、昌达灯饰、黄裕莲提交的证据真实，而且相互映证，足以支持昌达灯饰、黄裕莲要求鸿图公司返还押金、赔偿2个月租金的主张。（一）昌达灯饰、黄裕莲提供了鸿图公司《关于鸿图市场外立面装修的通知》、《关于鸿图广场不再续租的通知》。两份通知反映鸿图公司对鸿图市场装修、要求收回商铺的意思表示。结合昌达灯饰、黄裕莲提供照片、视频以及鸿图市场现已实际关闭、停止经营灯饰的现状，能够清楚说明鸿图公司装修对昌达灯饰、黄裕莲经营影响以及要求提前终止合同的违约行为。（二）昌达灯饰、黄裕莲提供了论坛网页截屏，申请法院调取了鸿图市场租户上访维权资料。上述证据显示鸿图市场出租方（即鸿图公司）与租户（包括昌达灯饰、黄裕莲）之间的矛盾已在社会上公开化并广为人知。（三）一审法院不考虑昌达灯饰、黄裕莲等租户2016年2月以前的履约行为，孤立地看待昌达灯饰、黄裕莲2016年3月以后不缴租金事实。三、黄裕莲并非本案一审适格被告，一审法院判令黄裕莲承担责任，违反《中华人民共和国民事诉讼法》第五十九条“在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但同时应注明该字号经营者的基本信息”的规定，程序违法。综上，鸿图公司在与昌达灯饰、黄裕莲解除租赁合同关系前，应保证出租物符合约定的用途，鸿图公司的行为违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，构成违约，应承担违约责任；根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定，鸿图公司的维修行为影响了昌达灯饰、黄裕莲的使用，昌达灯饰、黄裕莲有权利拒缴2016年3月至2016年6月30日的租金、物业管理费。相反，鸿图公司违约在先，依法应承担违约责任，并将保证金返还昌达灯饰、黄裕莲。
鸿图公司答辩称：1.本系列案在一审中，原审法官特别进行现场勘查，因此对于原审法庭查明的事实是完全符合客观情况的。2.原审判决对案涉租赁合同条款以及相应法律的适用准确。3.昌达灯饰、黄裕莲提起的事实与请求没有任何证据以及法律支持，原审判决中对于双方的责任承担以及分配符合法律规定。
本院经审理查明，对原审查明事实，本院予以确认。
另查明，《东莞鸿图广场物业租赁合同》第七条约定租赁物用途：该租赁物业仅限经营灯饰、办公、仓库、宿舍等使用，不得存放易燃、易爆、有毒危险物品，因承租方自行放置货物遇损，出租方不作任何赔偿。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，昌达灯饰系个体工商户，黄裕莲为其经营者，黄裕莲为本案适格的诉讼主体，原审对此认定合法有据，本院予以维持。根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩，原审认定双方的租赁关系因昌达灯饰于2016年6月30日将案涉租赁物交还鸿图公司而终止，有事实依据，本院予以确认。本案二审争议焦点：一、昌达灯饰、黄裕莲要求鸿图公司返还保证金及赔偿相当于两个月的租金作为违约金是否成立。二、昌达灯饰、黄裕莲是否应向鸿图公司支付2016年3月1日至6月30日的租金及物业管理费。
首先，根据《关于鸿图广场外立面装修的通知》可知，鸿图公司告知各承租人鸿图广场外立面装修的事实，各承租人对于是否继续经营有选择的权利，而昌达灯饰、黄裕莲并未提供证据证明其按照上述通知的要求与鸿图公司选择搬迁退场事宜，而是选择继续经营。可见，鸿图公司发出上述通知的行为，并不必然得出鸿图公司违约或实际已解除合同的结论。
其次，根据原审法院的现场勘查，鸿图广场为部分外墙装修，而案涉的租赁物并未在装修范围之内，从实际功能上并不导致租赁物无法使用。昌达灯饰、黄裕莲主张鸿图公司对鸿图广场的装修影响整个灯饰城的经营环境，而案涉合同并未约定鸿图公司有保证整个灯饰城经营环境的义务。综上，昌达灯饰、黄裕莲主张鸿图公司违约不能成立。昌达灯饰、黄裕莲要求鸿图公司支付违约金以及以此为由拒绝支付租金及物业管理费，缺乏依据，本院不予支持。
再次，根据案涉合同约定“如承租方拖欠租金或本合同约定之各项承租方应向出租方支付或应由出租方代收的费用累计达15天，则出租方有权单方面终止合同，回收承租物业而无须给予承租方任何补偿，同时没收押金”的约定，昌达灯饰、黄裕莲拖欠租金远超过15天，鸿图公司没收保证金，有合同依据。昌达灯饰、黄裕莲占有使用租赁物，鸿图公司要求其赔偿2016年3月1日至6月30日的租金及物业管理费至返还租赁物之日止，合法有据，本院予以支持。
综上所述，昌达灯饰、黄裕莲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费907.62元，由昌达灯饰、黄裕莲负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审判长 李 倩
审判员 徐华毅
审判员 杨洁萍
二〇一七年二月二十七日
书记员 冯颖欣
陈佩君
附相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。