广西壮族自治区防城港市港口区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0602民初344号原告：龙立勇，男，1983年11月24日出生，汉族，住广西横县。委托诉讼代理人：黄财基，广西万合律师事务所律师。被告：广西方典置业投资有限公司，住所地南宁市青秀区双拥路38号广西国际金融投资大厦11层A区。法定代表人：陆飞驯，该公司执行董事。委托诉讼代理人：韦成瑶，广西海狮律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘连忠，广西海狮律师事务所实习律师。原告龙立勇诉被告广西方典置业投资有限公司（以下简称方典公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告龙立勇及其委托诉讼代理人黄财基，被告方典公司的委托诉讼代理人韦成瑶、刘连忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龙立勇向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告2014年1月14日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》；2、判决原告与被告2014年1月14日签订的《商品房买卖合同》第九条第2点内容无效；3、判令被告退还原告购房款310048元及其利息损失28319元；4、判令被告赔偿逾期交房违约金70747元和办理个人贷款抵押房屋综合保险费损失1309.1元。事实与理由：2013年10月2日，原告支付被告购房定金10000元，2013年12月7日，原告支付被告购房首付款83048元。原告与被告2014年1月14日签订了《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》。合同约定：原告购买被告建设的防城港市港口区东兴大道603号桃花苑8栋1单元607号房，房屋建筑面积96.89平方米，合同总金额310048元，被告应在2014年10月31日前将验收合格的房屋交付给原告，逾期超过180日后，原告有权解除合同。根据合同约定要支付30%的首付款93048元，在合同签订之前已经付清，余款217000元，原告向中国农业银行防城港港口区支行贷款，并于2015年2月13日支付给被告。但是被告至今仍然没有将房屋交付给原告，至2017年1月10日已经逾期800天。由于被告延期交房导致原告贷款利息损失和在外的租金损失，而被告制作的格式合同第九条约定的逾期交房违约金过低，因此原告请求法院调整为“逾期交付按照每日万分之三支付违约金”。被告方典公司辩称：一、原告没有按照合同约定行使解除权，应视为继续履行合同；二、原告诉称的合同第九条第2点非格式合同，合法有效；三、被告逾期交房存在合同约定可逾期的情形，为天气和规划设计变更原因，被告逾期违约责任起算时间应为2016年5月18日。本院经审理认定的事实如下：2014年1月14日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，约定出卖人以单价3200元每平方米的价格将位于防城港市港口区商品房卖给买受人，建筑面积为96.38平方米，房屋总价款为310048元。该合同第八条约定，出卖人应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人使用但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2.在施工过程中，如出现规划部门批准的规划设计变更，导致工期延长；政府停工行为、气象部门记录日降雨量达到中雨以上时，或为执行当时政府的法律法规或配合政府执法而引起的延误；其他非出卖人所能控制的因素，包括但不限于政府有关活动、节日、庆典、禁令等；不可抗力包括不限于自然灾害、公共突发事件或政府修路、封路、管线迁移、非正常停电、停水等，出卖人可据实延期交房……。合同第九条约定，除合同第八条的特殊情况外，出卖人如未按合同约定的期限内将商品房交付给买受人使用,按下列方式处理：1、按逾期时间，分别处理：……（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。2、逾期超过180日交房的，买受人应从第180日算起30日内，作出是否退房的决定，并以书面形式通知出卖人；如30日内买受人不以书面形式通知出卖人解除合同，则视为买受人要求继续履行合同，出卖人按前款约定支付违约金。买受人在签订本合同当日支付首期房款93048元；剩余房款21700元由买受人向银行申请个人住房按揭贷款付清。合同签订后，原告依约向支付了购房款。另查明，2014年1月14日至2014年10月31日，防城港市港口区降雨量达到中雨以上天数为36天。2013年2月26日，被告向防城港市住房和城乡建设委员会提交《建设工程规划方案调整申请》，根据市场需求，申请在总建筑面积、容积率等主要指标不变的前提下对5#、8#楼的部分户型进行调整，具体为：1、将5#、8#楼的楼中楼户型调整为普通户型；2、将5#、8#楼部分大户型调整为小户型；户型调整后增加户数81套，根据原批复方案中的车位配比比例，增设车位46个。2016年4月28日，被告就变更事项进行批前公示。2016年5月11日，被告取得东湾桃花苑5号、8号楼及一期地下室项目变更后的《建设工程规划许可证》（编号：建字第450601201610049）。2017年3月7日，原告就被告逾期交房向本院提起诉讼。2017年5月3日，本院开庭审理本案。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，是行使自己民事权利的表现，未违反国家法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。原告与被告应当按照合同的约定行使权利，履行义务。合同第八条约定被告应在2014年10月31日前将经验收合格的商品房交付给原告使用，被告未在上述期限内交付，其行为已构成违约。被告辩称其存在合同约定的据实可延期交房的情形，主要为天气以及规划部门比准的规划设计变更。经审查，被告于2013年2月26日向防城港市住房和城乡建设委员会申请规划变更，防城港市住房和城乡建设委员会予以批准并在2016年5月11日颁发项目变更后的《建设工程规划许可证》，该情形符合合同第八条第二款第2项据实可延期交房的情形，但被告未提交相关证据证明案涉商品房的开工时间以及该规划变更导致工期延长的具体时间等，且被告承认规划变更未涉及原告所购买的商品房。考虑到房屋建设工程项目属于整体规划，而原告与被告签订《商品房买卖合同》是在2014年1月14日，晚于被告申请项目变更的时间，本院对2014年11月1日至2016年5月11日这段时间予以扣除，加上降雨量达到中雨以上天气的天数36天，根据双方合同约定应当予以扣除，被告请求从2016年5月18日作为违约责任的起算日期，本院予以认可。关于《商品房买卖合同》第九条第2点的效力问题。该点约定“逾期超过180日交房的，买受人应从第180日算起30日内，作出是否退房的决定，并以书面形式通知出卖人；如30日内买受人不以书面形式通知出卖人解除合同，则视为买受人要求继续履行合同，出卖人按前款约定支付违约金”，此约定符合《最高人民法院》第十五条的规定，属于当事人对逾期交房买受人解除权的另行约定。原告以逾期交房已导致合同根本目的无法实现，条款显失公平为由，请求确认无效，本院不予支持，本院认为逾期交房并不属于根本违约，该条款亦不存在加重买受人责任的情况，故《商品房买卖合同》第九条第2点合法有效，双方应予遵守。本案中由于原告未在合同约定的期限内作出要求解除合同的书面通知，则应视为原告要求继续履行合同，故对于原告请求解除双方签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》本院不予支持，同时，由于合同尚未解除，因此对于原告请求返还购房款310048元及其利息损失、办理个人贷款抵押房屋综合保险费损失1309.10元的诉讼请求，本院亦不予支持。关于逾期交房违约金，原告主张违约金计算标准过低，但并未提供其产生相应损失的依据，本案中原告的实际损失应为被告逾期交房期间原告已付房款所产生的利息收入，双方约定万分之一的违约金，并未过分低于中国人民银行同期同类贷款利率，且逾期交房违约金的约定是双方真实意思的表示，在合同中亦不存在显失公平的情形，因此，本院对原告请求按照万分之三予以计算违约金的诉讼请求，不予支持。另因被告在一审辩论终结前尚未交房且交房时间不确定，则本案中逾期交房违约金从2016年5月18日暂计至2017年3月7日，为9115.41元（310048元×0.0001×294天）。2017年3月7日至实际交房之日期间的违约金待被告交房后可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院》第十五规定，判决如下：一、被告广西方典置业投资有限公司在本判决生效之日起十日内向原告龙立勇支付违约金9115.41元；二、驳回原告龙立勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7456.34元，由原告龙立勇负担2982.54元，被告广西方典置业投资有限公司负担4473.8元。如如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区防城港市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费7456.34元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户银行：农行防城港分行营业室，账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  叶汪绿人民陪审员  苏丕雄人民陪审员  韦廷华二〇一七年六月九日书 记 员  李佳芮