重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）渝一中法民再终字第00057号
抗诉机关：重庆市人民检察院。
申诉人（一审原告、二审被上诉人）：金红。
委托代理人：ＸＸ，重庆金牧律师事务所律师。
委托代理人：袁仲国，上海和华利盛（重庆）律师事务所律师。
被申诉人（一审被告、二审上诉人）：邢相川。
委托代理人：张田春，重庆中柱律师事务所律师。
原二审上诉人（一审第三人）：ＸＸ。
申诉人金红与被申诉人邢相川、原二审上诉人ＸＸ房屋买卖合同纠纷一案，不服本院于2011年11月23日作出（2011）渝一中法民终字第08100号民事判决书，向检察机关申诉。重庆市人民检察院于2013年1月17日作出渝检民抗（2013）31号民事抗诉书，向重庆市高级人民法院提出抗诉。重庆市高级人民法院于2013年2月28日作出（2013）渝高法民抗字第00038号民事裁定，指令本院再审。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。重庆市人民检察院第一分院指派任志勇、蒋娟出庭，申诉人金红的委托代理人ＸＸ、袁仲国，被申诉人邢相川的委托代理人张田春到庭参加诉讼，原二审上诉人ＸＸ经送达传票后未出庭参加诉讼，依法对其缺席审理。本案现已审理终结。
重庆市渝北区人民法院一审查明，2010年11月12日，金红向ＸＸ出具委托书1份，将其所有的位于重庆市渝北区龙塔街道洋河北路19号御景天成6幢15-1号房屋委托ＸＸ出售，委托权限为：1、代为偿还上述房屋剩余贷款并领取相关结清证明；2、办理解除抵押登记手续；3、代为领取上述房屋的《房地产权证》等与房屋相关的资料；4、代为领取上述房屋的买卖合同并代收售房款；5、办理上述房屋产权买卖的过户登记手续；6、办理上述房屋的国有土地使用权过户登记手续；7、办理上述房屋的物管及水电气有线电视的过户手续；8、办理与上述房屋出售相关的一切手续；9、办理向评估公司申请对该房屋进行评估其评估价为售房价格。该委托书于2010年11月15日经重庆市公证处公证。2011年2月15日，ＸＸ依据公证委托书代金红与邢相川签订《房屋买卖合同》，将涉案房屋出售给邢相川，合同成交价为480000元。合同签订后，邢相川向ＸＸ支付了480000元，该房款现由ＸＸ持有。同月22日，为办理产权过户手续，ＸＸ再次以金红名义与邢相川签订了《重庆市房地产买卖合同》1份，双方为规避国家税费，将成交价定为256000元，并将该合同在房产主管部门备案登记，且依据该合同办理了产权过户手续。
庭审中，邢相川和ＸＸ均认可：双方实际系按照2011年2月15日签订的合同履行；因考虑到评估费用较高，故在签订合同时，并未委托评估机构对涉案房屋的价格进行评估。邢相川陈述，在与ＸＸ签订合同时，ＸＸ向其出示了公证委托书。ＸＸ亦陈述，在与邢相川签订合同之前以电话通话的方式告知了金红成交价格，但无书面证据证明。
金红起诉请求确认ＸＸ与邢相川于2011年2月15日签订的《房屋买卖合同》和同月22日签订的《重庆市房地产买卖合同》无效；诉讼费由邢相川负担。
重庆市渝北区人民法院一审认为，金红作为完全民事行为能力人，其向ＸＸ出具委托书并进行公证的行为符合法律规定，ＸＸ可以按照委托书的相关授权，进行相关代理行为。ＸＸ明知需要对涉案房屋价格进行评估并以评估价作为合同价而未按照委托授权进行代理行为，也无证据证明在与邢相川签订合同前将成交价告知了金红并经过金红同意，故ＸＸ以480000元的价格将涉案房屋出售给邢相川并与邢相川签订合同的行为，属于超越授权的行为。邢相川明知ＸＸ超越授权仍与其签订合同，其不构成善意。现金红对ＸＸ超越授权与邢相川签订合同的行为不予追认，故2011年2月15日ＸＸ代理金红与邢相川签订的《房屋买卖合同》应属无效。关于2011年2月22日签订的用于备案的《重庆市房地产买卖合同》，邢相川和ＸＸ均认可将房价定为256000元是为了规避国家税费，属于以合法形式掩盖非法目的，该合同也应属无效。依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定，判决：第三人ＸＸ代理原告金红与被告邢相川于2011年2月15日签订的《房屋买卖合同》和2011年2与22日签订的《重庆市房地产买卖合同》无效。诉讼费3650元，减半收取1825元，由原告金红负担825元，被告邢相川负担1000元。
邢相川、ＸＸ不服一审判决，向本院提起上诉。
本院二审查明，1、金红出具给ＸＸ的委托书第四项内容为：“签订出售上述房屋的买卖合同并代收房款”；2、二审中，ＸＸ认可在签订合同前，ＸＸ告知邢相川，其已在签订合同之前以电话通话的方式告知了金红成交价格，金红同意该价格转让诉争房屋；3、本案诉争房屋在办理过户缴纳税费时，税务机关核定计税价格为390000元。二审查明的其他事实与一审相同。
本院二审认为，本案的争议焦点有二，依次评析如下：一、ＸＸ代理金红与邢相川于2011年2月15日签订的《房屋买卖合同》效力问题。该案中，1、委托书第九条的内容仅约束金红和ＸＸ，邢相川作为购房人，无需知晓金红和ＸＸ是否将诉争房屋价格进行评估，亦无权要求查看诉争房屋的评估报告，金红与ＸＸ在委托书的该项约定不能约束邢相川。2、委托书第四条已授权ＸＸ代金红出售房屋。3、ＸＸ在邢相川签订合同前明确告知金红同意以480000元作为诉争房屋交易价格，因金红已经授权ＸＸ，邢相川有理由相信ＸＸ告知属实，故无论金红实际是否知晓或者同意，均不影响邢相川善意取得诉争房屋。4、本案诉争房屋经税务机关核定计税价格为390000元，不存在损害金红利益的情形。金红亦未举示邢相川与ＸＸ串通损害其利益的相关证据。故ＸＸ代理金红与邢相川于2011年2月15日签订的《房屋买卖合同》不存在合同无效的情形。二、邢相川与ＸＸ于2011年2月22日签订的《重庆市房地产买卖合同》是否有效的问题。邢相川与ＸＸ一致认可该合同是为了少缴交易税费而少报了交易价格，属于恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的情形，故该合同无效。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项的规定，判决：一、撤销重庆市渝北区人民法院（2011）渝北法民初字第10090号民事判决。二、邢相川与ＸＸ代理金红于2011年2月22日签订的《重庆市房地产买卖合同》合同无效。三、驳回金红的其他诉讼请求。一审案件受理费3650元，减半收取1825元，由金红负担825元，邢相川负担1000元；二审案件受理费3650元，由金红负担1825元，邢相川负担1825元。
重庆市人民检察院抗诉认为，原二审判决认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律错误。其主要理由是：作为受托人，ＸＸ明知需要对讼争房屋价格进行评估并以评估价作为合同价，而未按照委托授权进行代理行为，原审中ＸＸ虽然陈述签订合同前告知金红以480000元作为讼争房屋交易价格，但未提供证据证明该事实，且金红对此也予以否认，故ＸＸ以480000元的协商价格将讼争房屋出售给邢相川的行为，属于超越授权行为。邢相川陈述其在与ＸＸ签订合同时，ＸＸ向其出示了公证委托书；因考虑到评估费用较高，所以在签订合同时，并未委托评估机构对涉案房屋的价格进行评估，故邢相川知晓公证委托书上关于涉案房屋以评估价作为售房价的授权，邢相川在明知ＸＸ超越代理权的情况下，仍与ＸＸ签订《房屋买卖合同》，其行为不符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定的善意取得的构成要件，不应当认定为善意买受人。委托人金红对ＸＸ超越代理权的行为明确表示拒绝追认。故ＸＸ与邢相川签订的《房屋买卖合同》应当依法认定为无效。综上，请依法再审。
申诉人金红的申诉意见除与抗诉意见一致外，另提出涉案房屋未经过评估，出售价不合理；邢相川明知ＸＸ越权代理，仍与其签订购房合同，其与ＸＸ系恶意串通；邢相川购房时未看房，不符合购房的一般常理。被申诉人邢相川答辩称，委托合同只约束合同相对人，邢相川属善意取得，涉案房屋出售价合理，其与ＸＸ无恶意串通。原审第三人ＸＸ无答辩意见。
再审中，申诉人金红提交了下列证据：1、重庆远达物业管理公司以及重庆龙塔街道办事处联合证明，拟证实金红长期居住在涉案房屋，邢相川的代理人陈述金红未在涉案房屋居住不属实，邢相川不是善意取得，且与ＸＸ系恶意串通购房；2、重庆市渝北区产权交易中心证明，拟证实金红仅此一套房屋，并无卖房意愿。对于证据1，不能证明邢相川在购房过程中与ＸＸ系恶意串通，关于金红是否在涉案房屋居住的问题与本案无关联性；对于证据2，不能证明金红是否仅此一套住房以及是否有出售房屋的意愿。对以上证据，本院不予采纳。
经再审查明的事实与原审一致，予以确认。
本院认为，本案争议的主要焦点是当事人双方于2011年2月15日签订的《房屋买卖合同》的效力问题。现评析如下：1、根据涉案委托书第四条，“签订出售上述房屋的买卖合同并代收房款”，ＸＸ享有代为出售金红的涉案房屋的代理权，代理人出售房屋时，金红是否知道售房，不影响房屋的实际出售；2、虽然委托书第九条载明，“办理向评估公司申请对该房屋进行评估其评估价为售房价格”，但该内容仅约束金红和ＸＸ，邢相川无需知晓，也无需查看评估报告，该约定不约束邢相川；3、ＸＸ称在签订合同前已将成交价格告知了金红并征得金红同意，也将该情况告知了邢相川，由于ＸＸ享有代为出售金红涉案房屋的代理权，故邢相川亦有理由相信最后成交价格征得了金红的同意；4、金红称邢相川与ＸＸ系恶意串通损害其利益，但其举示的证据不能予以证明；5、关于金红称涉案房屋出售价不合理和邢相川购房时未看房的问题，结合金红所举示的证据，并不能影响涉案合同的效力。同时，本案亦不存在《中华人民共和国合同法》所规定的合同无效的其他情形。因此，涉案争议《房屋买卖合同》依法应确认为有效合同。
综上，原二审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。抗诉机关的抗诉意见不成立，本院不予支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第三十七条之规定，判决如下：
维持本院（2011）渝一中法民终字第08100号民事判决书。
本判决为终审判决。
审 判 长 符 虎
代理审判员 彭曼殊
代理审判员 李 仿
二〇一三年十一月二十一日
书 记 员 汤雪晨