新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院
民 事 判 决 书
（2016）新40民终192号
上诉人（原审被告）：伊犁金屋房地产有限公司。
法定代表人：杜怀银。
委托代理人：杨进，新疆边塞律师事务所律师。
委托代理人：王丽丽，新疆边塞律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘天宝。
被上诉人（原审原告）：骆开花。
上诉人伊犁金屋房地产有限公司（以下简称金屋房地产公司）因与被上诉人刘天宝、骆开花商品房预售合同纠纷一案，不服伊宁市人民法院（2015）伊民初字第3125号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2016年3月1日公开开庭进行了审理。上诉人金屋房地产公司的委托代理人杨进、王丽丽，被上诉人刘天宝、骆开花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘天宝、骆开花原审诉称：2013年6月26日，其与金屋房地产公司签订商品房买卖合同，合同约定由其购买金屋房地产公司开发的金屋·紫都城2号楼3单元703室楼房一套，总价款为313896元，于2013年12月30日前交付房屋。签订合同后，其已经按照约定支付完毕全部购房款，但金屋房地产公司至今未按照合同约定的条件交付房屋和协助办理产权过户登记手续。请求：1、金屋房地产公司立即交付房屋，并协助其办理房屋所有权转移登记手续；2、金屋房地产公司支付迟延交付房屋的违约金34214.664元（自2014年1月1日至2015年6月30日止，313896元×545天×0.2‰）,延迟办理房屋转移登记的违约金22914.408元(自2014年6月30日至2015年6月30日止，313896元×365天×0.2‰)，共计57129.072元；3、本案的诉讼费由金屋房地产公司承担。
金屋房地产公司原审辩称：1、2014年初，其以电话方式通知办理入房手续，并在2014年9月4日在银城物业网络平台通知入住，已按期履行了通知交房义务，系刘天宝、骆开花因拖延办理才导致无法交付房屋；2、逾期交房系因市政原因造成，其不存在违约；3、逾期办证是因刘天宝、骆开花没有及时交纳维修资金，才导致无法办理房屋所有权转移登记；4、何时取得房屋面积预测报告不影响入住和交房；5、双方签订的补充协议中也明确约定了按补充协议的规定履行各自义务，刘天宝、骆开花不得依据双方签订的商品房买卖合同向其主张其他任何权利。请求：驳回刘天宝、骆开花的诉讼请求。
原审法院查明：2013年6月26日，刘天宝、骆开花购买金屋房地产公司开发建设的位于伊宁市深圳路449号金屋·紫都城2号楼3单元703室的楼房一套，双方签订商品房买卖合同，约定：房屋总价款为313896元，于2013年12月30日前，金屋房地产公司向刘天宝、骆开花交付取得建设工程竣工验收备案证明、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书、与选聘物业服务企业签订前期物业合同的商品房；金屋房地产公司应当在交付日的10日前，书面通知办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件，买受人未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交接的时间，以该商品房所在地为交接手续办理地点；双方进行房屋交接时，金屋房地产公司应当出示满足合同约定的证明文件，不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足约定的条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由金屋房地产公司承担，并按约定承担逾期交付责任；如遇不可抗力，且金屋房地产公司在发生之日起30日内告知买受人的，可以据实予以延期；双方进行房屋交接时，金屋房地产公司应当出示满足合同约定的证明文件，不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全的，不能满足约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由金屋房地产公司承担；除不可抗力外，金屋房地产公司未按照合同约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间分别处理。逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，金屋房地产公司按日计算向买受人支付全部房款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内支付违约金；商品房交付时，金屋房地产公司应当出示其委托的房产测绘机构出具的商品房实测面积技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据，实测数据与约定的预测面积发生误差的，套内面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，根据实测建筑面积结算房价款；商品房交付使用后，双方同意共同在180日内，向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记，如因金屋房地产公司的原因，买受人未能在商品房交付之日起180日内办理房屋所有权登记的，买受人选择不解除合同的，在买受人取得房屋所有权等级的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金等。合同签订后，刘天宝、骆开花于2013年7月9日全额支付了313896元购房款，并取得购房发票。双方签订的商品房买卖合同于2013年7月1日在伊宁市房地产管理局备案。另查明，2013年11月15日，伊宁市边境经济合作区规划建设管理局向西城区各房地产开发公司下发了“关于西城区建筑外立面装修停工的函”要求做外立面粉刷装修的项目停止粉刷，并将审批规划效果图报送该局审核重新审批。2014年6月16日该局书面通知金屋房地产公司同意其报送的施工工程外立面效果图方案。金屋房地产公司于2014年9月4日通过短信平台通知刘天宝、骆开花交房。伊犁正信测绘工程咨询有限公司于2015年3月30日作出了金屋·紫都城1号楼、2号楼高层住宅楼的分户面积明细表。2015年5月22日，双方签订《商品房买卖合同面积差异补充协议》，该协议约定刘天宝、骆开花购买的位于2号楼3单元703室，原合同约定的商品房建筑面积为108.24平方米，经伊犁正信测绘工程咨询有限公司测定的实际建筑面积为107.96平方米，双方同意按照商品房买卖合同的约定据实结算房价，金屋房地产公司返还房价款812元；双方按本协议的规定履行各自义务后，刘天宝、骆开花不得依据双方签订的商品房买卖合同以仲裁、诉讼等方式向金屋房地产公司主张其他任何权利。刘天宝、骆开花于签订补充协议当天缴纳了本案诉争房屋的维修资金。庭审中，双方认可本案诉争房屋尚未交付，金屋房地产公司也未按照补充协议退还房价款812元。金屋房地产公司尚未取得本案诉争房屋的单体建筑物所有权登记证。
原审法院认为，刘天宝、骆开花与金屋房地产公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。刘天宝、骆开花主张金屋房地产公司向其交付本案诉争房屋并协助办理房屋所有权转移登记手续的诉讼请求，金屋房地产公司无异议，故对刘天宝、骆开花的该项主张，予以支持。对于刘天宝、骆开花主张的逾期交房违约金的诉讼请求，根据《商品房销售管理办法》第三十四条第一款“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记”的规定及合同的约定，庭审中刘天宝、骆开花提供的证据可以证实本案诉争房屋的实测报告是于2015年3月30日才作出的，故金屋房地产公司于2014年9月通知刘天宝、骆开花办理交房时，该房屋并不符合合同约定的交房条件，亦属违约，所以对于刘天宝、骆开花主张的逾期交房违约金34214.664元（自2014年1月1日至2015年6月30日止）的诉讼请求，予以支持。对于刘天宝、骆开花主张的延迟办理房屋转移登记的违约金22914.408元(自2014年6月30日至2015年6月30日止)的诉讼请求，因金屋房地产公司辩称未取得单体建筑物所有权登记证是因刘天宝、骆开花未交纳维修资金的抗辩理由，因其未提供证据证实两者之间存在因果关系，且刘天宝、骆开花可以证实金屋房地产公司尚未向相关部门提交备案手续，履行相关义务，故刘天宝、骆开花的该项诉讼请求，于法有据，予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款之规定，判决：一、金屋房地产公司于判决生效之日起十日内向刘天宝、骆开花交付位于伊宁市深圳路449号金屋·紫都城2号楼3单元703室的楼房；二、金屋房地产公司于判决生效之日起十日内协助刘天宝、骆开花办理涉案房屋的产权证手续；三、金屋房地产公司于判决生效之日起十日内支付刘天宝、骆开花逾期交房违约金34214.664元、逾期协助办理产权登记手续违约金22914.408元。案件受理费1228元，减半收取614元，由金屋房地产公司负担。
金屋房地产公司不服原审判决，向本院提起上诉称：1、测绘报告只是用于审核后进行房屋权属登记，与是否符合交房条件并无关系，也并不必然构成逾期交房。原审法院认定其在房屋交付使用前未取得测绘报告不符合交房条件属违约于法无据。2013年11月15日，伊宁市边境经济合作区规划建设管理局下发了“关于西城区建筑外立面装修停工的函”要求做外立面粉刷装修的项目停止粉刷，并将审批规划效果图报送该局审核重新审批。2014年6月16日，该局才通知同意其报送的施工工程外立面效果图方案，逾期交房不是其的原因。2、根据商品房买卖合同约定，其通知买受人交付涉案房屋，刘天宝、骆开花应及时办理房屋入住手续。同时，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的原因，是刘天宝、骆开花未及时交纳维修资金，其不构成违约。3、2015年5月22日，双方签订商品房买卖合同面积差异补充协议，刘天宝、骆开花不得依据双方签订的商品房买卖合同以仲裁、诉讼等方式向其主张其他任何权利。请求：1、维持原审判决第一项、第二项，撤销原审判决第三项；2、一、二审诉讼费由刘天宝、骆开花承担。
针对金屋房地产公司的上诉请求及理由，刘天宝、骆开花答辩称：1、即便是金屋房地产公司在2014年9月通知其交房，但其未向房产局提交办理单体建筑物所有权登记证书、房屋实测报告。因此，该房屋不符合约定的交付条件，金屋房地产公司构成违约。2、在确定实测面积后，其才能向房产局缴纳住宅专项维修资金。2015年5月22日，其与金屋房地产公司才签订面积差异补充协议，并于当日缴纳了维修资金，不存在其不缴纳维修资金导致无法办证的事实。现无法办理产权证的原因是金屋房地产公司尚未向房产局提交办理单体建筑物所有权登记证所需的备案手续。3、双方虽签订商品房买卖合同面积差异补充协议，但金屋房地产公司未履行协议约定的内容，其仍享有诉权。请求：驳回上诉，维持原判。
经本院审理，对原审法院查明的事实予以确认。
本院另查明：双方签订的《商品房买卖合同》第八条交付时间和条件：“（三）但如遇下列特殊原因，除双方协调同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的”。伊宁市边境经济合作区规划建设管理局向西城区各房地产开发公司下发“关于西城区建筑外立面装修停工的函”一事，金屋房地产公司未告知买受人。
本院认为，本案《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据合同约定，金屋房地产公司应于2013年12月30日前交房，金屋房地产公司实际于2014年9月4日通知交付讼争房屋，对逾期交房的事实，双方均无异议，本院予以确认。本案争议焦点是：1、本案刘天宝、骆开花是否丧失向金屋房地产公司主张诉权的资格。2、行政主管部门的市政停工要求能否成为开发商免除逾期交房的责任。3、金屋房地产公司是否应承担涉案房屋逾期办证的违约责任。
关于焦点1。《中华人民共和国合同法》六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求”。本案中，依据双方达成的《商品房买卖合同面积差异补充协议》约定，经测涉案房屋实际建筑面积为107.96平方米，金屋房地产公司应返还房价款812元，且双方按本协议的规定履行各自义务后，刘天宝、骆开花不得再以仲裁、诉讼等方式向金屋房地产公司主张其他任何权利。由此可见，金屋房地产公司成为先履行义务人，刘天宝、骆开花便具备了行使抗辩权的可能。根据已查明的情况看，金屋房地产公司未如约履行退款义务，刘天宝、骆开花有权拒绝相应履行义务。因此，刘天宝、骆开花仍享有向金屋房地产公司主张其他权利的资格。
关于焦点2。本案中，金屋房地产公司上诉认为由于伊宁市边境经济合作区规划建设管理局下发“关于西城区建筑外立面装修停工的函”要求做外立面粉刷装修的项目停止粉刷，该行为造成其不能如期交房，应免予违约责任。对此，刘天宝、骆开花不予认可。关于行政主管部门的市政停工要求能否成为开发商免除逾期交房的责任问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条第一款第（三）项约定，遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，出卖人可据实予以延期交房。庭审中，金屋房地产公司未提供证据证明其履行了告知义务，故其主张免除逾期交房责任的请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于焦点3。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干若干问题的解释》第十八条规定：“由于出买人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：㈠商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限”。本案中，依据双方合同约定，金屋房地产公司应于商品房交付使用后，在180日内向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记，而实际上刘天宝、骆开花于2015年5月22日在实测面积确认后及时缴纳了诉争房屋的维修资金，金屋房地产公司却尚未完成初始登记，从而影响了转移登记工作的正常进行，因此，金屋房地产公司存在拖延办理权属登记的过错责任，应承担逾期办证的违约责任。
综上，原审认定基本事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1228元，由金屋房地产公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 凤
审 判 员 芦海龙
代理审判员 杨 静
二〇一六年三月三十日
书 记 员 蒋红梅