北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
2015年三中民终字第06910号
上诉人（原审原告）：张光辉，男，1964年7月10日出生，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：单红梅，北京市兰台律师事务所律师。
委托诉讼代理人：艾渊源，北京市兰台律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：北京正旭晶典房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区工人体育场北路4号39号楼5层507A室。
法定代表人：张桐源，董事长。
委托诉讼代理人：赵军敏，北京市北方律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：李银霞，女，1950年11月20日出生，住河北省高碑店市。
委托诉讼代理人：胡秋明，北京市丰友律师事务所律师。
第三人：李海晴，女，1983年12月17日出生，住北京市通州区。
上诉人张光辉因与被上诉人北京正旭晶典房地产开发有限公司（以下简称正旭晶典公司）、李银霞房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第08021号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭开庭进行了审理。本案审理过程中，本院依法追加李海晴为本案第三人参加诉讼，李海晴经本院依法公告送达，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
张光辉上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持张光辉一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由正旭晶典公司、李银霞负担。事实与理由：1.一审判决认定事实错误，证据不足，适用法律错误。（1）一审判决认定正旭晶典公司与李银霞之间存在真实的房屋�卖关系，属错误认定。2007年8月至2011年6月期间，张光辉曾多次进入涉案房屋查看，并不存在李银霞已入住的情况。（2）正旭晶典公司与李银霞所签合同存在明显瑕疵，无合同编号，无法进行联机备案，无法办理产权登记手续，该合同应系伪造。（3）李银霞无实际付款行为，一审判决认定事实明显证据不足。（4）一审法院并未对涉案房屋进行实地调查，仅凭正旭晶典公司和李银霞口述就错误认定了李银霞占有房屋。2.一审判决违反法定程序，超审限审理。
正旭晶典公司辩称，同意一审判决，不同意张光辉的上诉请求。
李银霞辩称，同意一审判决，不同意张光辉的上诉请求。
李海晴未到庭，亦未就本案发表意见。
张光辉向�审法院起诉请求：1.正旭晶典公司立即向张光辉交付北京市朝阳区朝阳公园西小区正旭晶典花园×层×号房屋（以下简称涉案房屋）；2.正旭晶典公司向张光辉支付逾期交房违约金（以2601930元房款为基数，按照日万分之三的标准，从2007年12月6日起计算至实际交房之日止）；3.正旭晶典公司向张光辉支付逾期取得楼栋权属证明的违约金（以2601930元房款为基数，按照日万分之二的标准，从2007年11月1日起计算至实际取得楼栋权属证明之日止）。
一审法院认为：正旭晶典公司与张光辉及正旭晶典公司与李银霞签订的《北京市商品房预售合同》均系当事人的真实意思表示，且不违法法律、行政法规的强制性规定，均合法有效。张光辉虽提出正旭晶典公司与李银霞之间的交易是虚构的，但根据李银霞支付款项情况、李银霞实际占有涉案房屋的�况，可以认定正旭晶典公司与李银霞之间存在真实的买卖关系。张光辉虽称其在购房前看过涉案房屋，且其看房时，涉案房屋是空的，但其提供的证人证言所述模糊，且证人与张光辉存在一定利害关系，不能作为认定其主张事实的依据。因张光辉、李银霞与正旭晶典公司签订的合同均系合法有效，且均未办理所有权变更登记，故法院根据合同签订时间、占有房屋的情况，确定李银霞与正旭晶典公司之间的《北京市商品房预售合同》应优于张光辉、正旭晶典公司之间《北京市商品房预售合同》的履行，故对张光辉的诉讼请求，法院不予支持。正旭晶典公司一房二卖，系严重违约行为，张光辉可向正旭晶典公司主张解除合同，并要求承担相应违约责任。
据此，一审法院于2015年3月判决：驳回张光辉的全部诉讼请求。
本院经审理查明：2007年9月5日，张光辉与正旭晶典公司签订了编号为Y525025的《北京市商品房预售合同》及补充协议，约定：张光辉购买正旭晶典公司开发建设的涉案房屋，房屋单价每平米25342.65元，房屋总价款2601930元。正旭晶典公司应当在2007年12月5日前向张光辉交付房屋；正旭晶典公司未按合同约定的期限和条件将该商品房交付张光辉的，逾期超过30日后，张光辉要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，正旭晶典公司按日计算向张光辉支付全部已付款万分之三的违约金，并于房屋实际交付之日起30日内向张光辉支付违约金。正旭晶典公司应当在2007年10月31日前，取得房屋所在楼栋权属证明。如因正旭晶典公司的责任未能在约定期限内取得房屋所在楼栋权属证明的，张光辉不退房的，合同继续履行，�正旭晶典公司应当取得房屋所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，正旭晶典公司应当按日计算向张光辉支付全部已付款万分之二的违约金，并于正旭晶典公司实际取得权属证明之日起30日内向张光辉支付。
合同签订后，张光辉向正旭晶典公司支付了全部购房款2601930元，正旭晶典公司于2007年11月7日为张光辉出具了涉案房屋购房款发票。该《北京市商品房预售合同》于2008年6月19日办理了网上联机备案。
2011年6月，张光辉以正旭晶典公司未按约向其交付房屋及办理所在楼栋权属证明为由，将正旭晶典公司诉至一审法院。该案审理过程中，正旭晶典公司答辩称已先于张光辉将涉案房屋卖于案外人李银霞，并提出反诉要求解除其与张光辉签订的《北京市商品房预售合同》。�其主张，正旭晶典公司提交其与李银霞就涉案房屋签订的《北京市商品房预售合同》，该合同显示签订时间为2007年3月2日，房屋单价每平米26946.53元，总价款2766600元整。张光辉对该合同的真实性不认可，提出该合同的格式与正旭晶典公司对外签订的合同不一致，应当有合同编号，但该合同没有编号，且合同说明页没有正旭晶典花园公寓正本章。该案审理过程中，李银霞申请作为第三人参加诉讼，并向一审法院提交其与正旭晶典公司签订的《商品房预售合同》、正旭晶典公司为其出具的房款收据8张及维多莉亚花寓住户手册等证据。上述收据显示李银霞于2007年2月25日向正旭晶典公司支付购房定金100000元，2007年3月2日支付购房款2666600元，2007年6月26日，李银霞向正旭晶典公司支付涉案房屋房差款80300元、契税85407元、公共维修基金56938元，代办产权证款2000元，物业管理费12648元，供暖费2976元。该案中，一审法院未追加李银霞参加诉讼，一审法院经审理后于2013年5月就该案作出（2011）朝民初字第30759号民事判决，判决：一、北京正旭晶典房地产开发有限公司于判决书生效后十五日内将位于北京市朝阳公园西小区正旭经典花园×层×号的房屋交付给张光辉；二、北京正旭晶典房地产开发有限公司于判决书生效后十五日内以二百六十万一千九百三十元房款为基数，按照日万分之三的标准向张光辉计算支付二○○七年十二月六日起至实际交房之日止的逾期交房违约金；三、驳回张光辉其他诉讼请求；四、驳回北京正旭晶典房地产开发有限公司全部诉讼请求。正旭晶典公司不服该判决，向北京市第二中级人民法院提起上诉。北京市第二中级人民法院于2013年12月作出（2013）二中民终字第11395号民事裁定书，以原审判决违反法定程序为由，裁定将�案发回一审法院重审。
发回重审后，一审法院依法追加李银霞作为第三人参与诉讼，即本案一审诉讼。在本案一审审理过程中，正旭晶典公司称涉案房屋因存在违章建筑，尚未取得规划验收手续，何时能取得手续不清楚。一审庭审中，正旭晶典公司提交涉案房屋的住户手册、住户资料表、物业服务协议、供暖协议、消防安全责任书、业主临时公约，证明在张光辉与正旭晶典公司签订合同前，涉案房屋已出卖给李银霞，张光辉对此不予认可，李银霞对上述证据均认可。就房款交付情况，李银霞先是陈述涉案房屋购房款200多万元是其从银行取的，其大女儿拿的现金给的开发商，分几次给的，有一次是拿的160万元现金给的开发商，所有买房的钱都是从李银霞账户上取的，具体钱从哪儿取的，不记得了。后又陈述其中160万元是其给别人施工，别人给的现金，就交了房款。李银霞认可正旭晶典公司未向其开具购房款发票。关于房屋居住使用情况，李银霞陈述其于2007年搬进涉案房屋，之后一直由其居住使用。张光辉对此不予认可，称其在2007年12月、2008年6月去看过涉案房屋，涉案房屋是空的。
本案一审判决作出后，张光辉不服，向本院提起上诉。在本案二审审理期间，张光辉又以正旭晶典公司和李银霞为被告，向一审法院提起确认合同无效之诉，要求确认正旭晶典公司与李银霞所签《北京市商品房预售合同》无效，故本案中止审理。在张光辉与正旭晶典公司、李银霞确认合同无效纠纷案一审中，正旭晶典公司、李银霞均未出庭。一审法院经审理后于2016年5月就该案作出（2015）朝民初字第27052号民事判决，判决：驳回张光辉的全部诉讼请求。
张光辉不服该判决，向本院提出上诉。本院受理后，就该确认合同无效纠纷二审案件（案号：（2017）京03民终7086号，以下简称7086号案件）与本案合并审理。审理期间，本院多次与李银霞电话联系，其于2017年6月到庭接受询问。就购买涉案房屋经过，李银霞陈述其当初是为了投资在北京买房，买房的钱都是从家里拿的，不是从银行取的，买房款都是其自己出的。买房之后，偶尔到涉案房屋居住。本院询问其为何在本案一审时陈述买房款是从银行取的，李银霞回答其记得是拿很多钱来的，也有可能有部分钱是从银行取得，现记不清了，其只在河北省高碑店市北城农村信用社开过户，可能在该信用社取过80万元。本院要求其庭后提交相应的银行账户交易明细，但李银霞一直未提交。关于房屋居住使用情况，李银霞陈述，买房之后偶尔到涉案房屋居住，目前房屋空置，也可能由其子女的朋友在居住。
本案与7086号案件第一次开庭时，张光辉提交一份其从涉案房屋物业管理公司处调取的维多莉亚花园公寓应收费用表，其上记载涉案房屋业主姓名为案外人李海晴，入住日期为2012年4月25日。就该证据，正旭晶典公司称对记载的业主姓名情况不清楚，李银霞代理人亦表示需要就该情况进行核实。庭后，本案承办人至涉案房屋所在地的物业公司处实地调查，调取了物业公司的业主登记表，该登记表显示，涉案房屋登记的业主姓名为李海晴，居住状态为自住，除联系电话外，没有其他身份信息。承办人同时查询了涉案房屋公寓缴费通知单，其上显示的水电费缴费人签名不清楚，但可以确定并非李银霞或李海晴签署。随后，承办人拨打业主登记表上的电话，对方认可自己是李海晴，在承办人向其表明身份，告知其所居住的房屋涉诉，要求其到庭说明情况后，李海晴以不方便接听为由，挂断电话。其后，承办人又多次拨打其电话，均无法接通或显示正在通话。基于此，承办人在涉案房屋的房门、电梯口、楼梯口三处，张贴了通知，告知李海晴涉案房屋涉诉的事实，并明确告知如其对涉案房屋享有权利，请尽快与承办法官联系，并留下了联系方式。同时，承办人还告知物业公司相关人员，请他们代为转告李海晴，但是本院一直未得到李海晴任何反馈。第一次开庭后，本院亦多次与李银霞联系，要求其就业主登记信息为李海晴一事进行说明，但李银霞一直未予说明。之后，本院电话通知李银霞第二次开庭时间，但李银霞电话一直无人接听或被挂断，本院又向其邮寄了开庭传票，但李银霞及其代理人均未参加第二次庭审。
本案与7086号案件第二次开庭时，张光辉申请证人相某出庭作证，该证人陈述在购买涉案房屋前，其曾与张光辉一同看房，2007年6、7月时，涉案房屋状态为空房，无人居住。正旭晶典公司对该证人证言不认可。正旭晶典公司又提交《北京市商品房预售合同》一份，显示购房人为李海晴，合同签署日期为2012年4月24日，房屋单价为每平米33004.38元，总价3388560元。正旭晶典公司代理人陈述2007年正旭晶典公司曾将涉案房屋卖给李银霞，后李银霞因急需用钱，委托其将房屋出售，故其又将房屋卖于李海晴，但房款没有全部退还李银霞，涉案房屋现由李海晴居住。除该份合同外，正旭晶典公司未提交其他证据。张光辉对该份证据不认可，认为该证据不属于二审新证据，且合同真实性无法核实，即使合同真实存在，也应属无效。庭后，本院再次与李海晴电话联系，向其说明涉案房屋涉诉的有�事实，同时通过手机短信的形式向其说明情况，并向涉案房屋所在地、李海晴身份证所在地邮寄了要求其到庭的传票，但均被退回。
本案审理过程中，本院依法追加李海晴为本案第三人，并向其公告送达了开庭传票。李海晴未出庭，亦未向本院反馈其对涉案房屋是否享有权利的意见。本案第三次开庭过程中，李银霞提交其与正旭晶典公司签订的《房屋买卖委托合同一份》，其上显示合同签订时间为2010年12月23日，内容为李银霞因急需资金，委托正旭晶典公司将涉案房屋出售。张光辉对该合同真实性不予认可，正旭晶典公司认可合同真实性。
2017年12月27日，本院就7086号案件作出终审判决，判决：一、撤销北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第27052号民事判决；二、北京正旭晶典房地产开发有限�司与李银霞于2007年3月2日签订的《北京市商品房预售合同》无效。
上述事实，有当事人陈述、李银霞与正旭晶典公司签订的《北京市商品房预售合同》（复印件）、收据、正旭晶典公司与张光辉签订的《北京市商品房预售合同》、购房发票、维多莉亚花园公寓应收费用表、工作记录、（2011）朝民初字第30759号民事判决书、（2013）二中民终字第11395号民事裁定书及（2014）朝民初字第08021号民事判决书、（2017）京03民终7086号民事判决书等证据在案佐证。
本院认为，根据庭审查明的事实和相关证据可以看出，本案共出现了两份商品房预售合同：第一份是正旭晶典公司与李银霞签订的商品房预售合同，该合同显示的签订时间为2007年3月2日，该合同未办理网签手续。第二份合同是正旭晶典公司与张光辉�订的商品房预售合同，签订时间为2007年9月5日，张光辉支付了相应的房屋价款，正旭晶典公司为其开具发票，并办理了网签手续。
本案的争议焦点为正旭晶典公司与张光辉签订的《北京市商品房预售合同》是否应继续履行。对此，本院认为，该《北京市商品房预售合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，当事人均应依约履行。根据庭审查明的事实和有关证据可以看出，本院（2017）京03民终7086号民事判决已经确认李银霞与正旭晶典公司签订的商品房预售合同属无效合同，故一审判决认为李银霞与正旭晶典公司之间的商品房预售合同应优于张光辉、正旭晶典公司之间的商品房预售合同履行，进而驳回张光辉的诉讼请求，处理明显不当，本院予以纠正。在本案第三次庭审中，李银霞提交其�正旭晶典公司签订的《房屋买卖委托合同》一份，欲证明其与正旭晶典公司就涉案房屋存在委托买卖关系，结合李银霞在本案审理过程中对关键事实所作种种矛盾陈述，对于该份证据的真实性，本院不予采信。
对于涉案房屋物业公司处登记的房屋实际使用人李海晴，本院已通过电话联系、物业转告、房门张贴通知等多种方式，告知其如认为对涉案房屋享有权利，尽快向法院主张，但是至今未收到其任何反馈信息。根据本院7086号民事判决确认的事实，虽然李海晴目前属于物业公司业主登记表中显示的涉案房屋居住人，但是没有任何证据证明李海晴对于涉案房屋享有权利，本院推定其对涉案房屋并无合法权利。基于此，张光辉与正旭晶典公司签订的商品房预售合同应继续履行，正旭晶典公司负有向张光辉交付涉案房屋的义务。在正�晶典公司向张光辉交付房屋时，若李海晴确在涉案房屋内居住，则其负有搬离涉案房屋的协助义务。同时，按照双方合同约定，正旭晶典公司未如期向张光辉交付涉案房屋，还应当向张光辉支付逾期交房违约金。对于张光辉提出的逾期取得楼栋权属证明违约金，鉴于涉案房屋目前尚未办理竣工验收手续，房屋还没有交付的情况下，其主张的该违约金的请求条件尚未成就，对此请求本院不予支持，其可待条件成就后再行主张。
综上，张光辉要求正旭晶典公司交付涉案房屋及承担逾期交房违约金的上诉请求，具有事实和法律依据，本院予以支持；原审判决对此处理不当，本院予以纠正。李海晴经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华�民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第08021号民事判决；
二、北京正旭晶典房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内，将位于北京市朝阳区朝阳公园西小区正旭晶典花园×层×号房屋交付于张光辉，李海晴负有搬离上述房屋的协助义务。
三、北京正旭晶典房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向张光辉支付逾期交房违约金（以二百六十万一千九百三十元房款为基数，按照每日万分之三的标准，自二○○七年十二月六日起支付至实际交付房屋之日止。）
四、驳回张光辉的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
公告费900元，由北京正旭晶典房地产开发有限公司与李海晴连带负担（于本判决生效后七日内交纳）。
一审案件受理费19928元，由北京正旭晶典房地产开发有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
二审案件受理费19928元，由北京正旭晶典房地产开发有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 林存义
审判员 万丽丽
审判员 杨 夏
二〇一七年十二月二十八日
书记员 郑 芳
书记员 卢园园