山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁01民终5457号
上诉人（原审原告）：王伟，男，1980年4月8日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：孙冰，山东金仑律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：于妤，女，1981年9月14日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：张胜锋，山东舜达律师事务所律师。
上诉人王伟因与被上诉人于妤房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2017）鲁0103民初1632号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年7月26日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
王伟上诉请求：1.撤销一审判决改判支持王伟的诉讼请求；2.一、二审诉讼费均由于妤承担。事实与理由：一审判决认定事实不清。于妤在涉案房屋买卖合同签订之初未如实告知王伟房屋存在一个长达7年的租赁导致合同无法履行，系于妤构成违约，但一审判决却认定王伟违约实属认定事实严重错误。一、双方对涉案房屋买卖合同第八条约定内容有歧义。在合同签订之前，双方曾沟通过房屋状况，于妤告知房屋在租赁状态但签订买卖合同后租赁可以解除，双方在签订合同时就租赁解除问题达成了一致意见，即全部购房款支付完毕后，王伟给租房人2、3个月的时间搬家，因为涉案房屋面积达到280多平米，租房人找合适的出租房及搬家都需要时间。全部房款支付完毕后，王伟作为买受人理应接受该时间段内的房租，因此才有了涉案房屋买卖合同中的第八条。第八条内容为手写，是当时三方（出卖人、买受人、中介）共同确定的。二、在合同约定不明确且双方存在严重分歧的情况下，王伟申请中介方到庭作证说明情况，根据证人胡晨晨作证内容，在本案中是于妤违约在先，一审法院认定王伟违约明显违反事实。请求二审法院查明事实依法进行改判。
于妤辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。涉案房屋买卖合同明确表明于妤已将房屋出租，同时特别约定于妤在收到全款后，应当将剩余房租转交给王伟。上述约定表明王伟同意原房屋租赁合同由王伟在购买涉案房屋后继续承继。根据一审庭审调查情况，王伟对涉案房产的租赁现状是明知的，所以于妤不存在违约行为。王伟并未按照约定支付首付款，构成严重违约行为。根据合同法第一百一十五条之规定，王伟要求返还定金的诉讼请求没有事实和法律依据。二、王伟迟延履行债务的行为构成违约，于妤有权解除合同。王伟在一审庭审中所述向案外人的借贷行为与涉案的房屋买卖属于不同的法律关系，所以王伟要求于妤支付违约金的行为没有事实和法律依据。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回王伟的上诉请求，维持原判。
王伟向一审法院起诉请求：1、要求于妤支付王伟违约金20万元；2、要求于妤返还王伟定金2万元。
一审法院认定事实：2016年11月24日，王伟与于妤签订《济南市存量房屋买卖合同》（合同编号：济存量房字200XX**号）一份，约定于妤将其名下位于济南市某室房产〔房产证号为：鲁（2016）济南市不动产权第000XX**号，房屋面积为：263.67平方米〕一套卖于王伟。该合同载明：“第一条，房屋状况。（四）该房屋的租赁情况为，出卖人已将该房屋出租。……第二条，房款支付，买卖双方约定该房屋成交价款为人民币380万元。签订本合同时，买受人向出卖人支付定金人民币贰万元……。（二）付款方式，买卖双方在签订该合同25日内买受人向出卖人支付人民币贰佰万元作为首付款……。第三条，房屋交付及有关事项，（一）买卖双方定于卖方收到全款后，正式交付该房屋。出卖人应在正式交付房屋前腾空该房屋。……第八条，其他约定事项：1、甲乙双方协商，甲方收到全款后，应把剩余房租转给乙方。2、该交易包含该房屋附属的地下室和车位。3、甲乙双方协商，甲方在银行贷款贰佰万元整，由乙方首付款负责解押。4、甲乙双方约定，乙方贷款金额贰佰陆拾陆万元整，甲方保证于银行放款当日将捌拾陆万元整返还给乙方。5、甲乙双方协商，甲乙双方于2016年12月31日前解押并过户。6、合同正文与其它约定事宜不一致的，以其它约定为准。”
2016年11月24日，于妤向王伟出具定金收据一张，载明：“今收到买方王伟购买济南市某室房屋定金人民币贰万元整，以此为证。收款人：于妤，2016年11月24日。”
另，在2017年3月5日开庭审理中经询问，王伟及于妤均同意解除双方于2016年11月24日签订的《济南市存量房屋买卖合同》（合同编号：济存量房字200XX**号）。经对于妤进行询问，于妤自愿同意返还王伟向其交纳的2万元定金。
对当事人有争议的事实，一审法院认定如下：
1、王伟提交了中介公司出具的证明一份并申请证人胡晨晨出庭作证，王伟主张于妤在合同签订之初未告知其涉案房产上有一个长达7年的租赁关系且不可解除，已构成违约。济南浩信易居房地产经纪有限公司出具的证明载明的内容及证人胡晨晨陈述，均为“于妤在签订和同时告知王伟该房屋存在的租赁关系可以解除，但在合同履行过程中又告知王伟租赁期间为七年且无法解除。”于妤对上述证据的真实性及关联性均不认可。针对王伟与于妤签订的《济南市存量房屋买卖合同》第八条内容“甲方收到全款后，应把剩余房租转给乙方”的解释，一审法庭对王伟、于妤分别进行了询问，王伟解释称，“上述约定的意思是我将购房全款支付给于妤后，再给租房人2、3个月腾空房屋，该时间段的房屋租金交给我，上述合同中约定的剩余租金就是指2、3个月租金。”于妤解释称：“我于2013年9月1日将位于济南市某室房屋出租，租期至2020年8月31日，承租人每半年交纳一次房租，我与王伟买卖上述房屋时我已收取截至2017年2月28日期间的房租，当时我与王伟约定我收到王伟支付的购房全款后，将已收取的剩余部分房租转给王伟，自2017年3月1日起的房租由王伟收取。”一审法院经审查认为，从双方签订的房屋买卖合同约定的内容“甲方收到全款后，应把剩余房租转给乙方”来看，王伟对其所购买的房屋正处于出租状态是明知的，并同意接受剩余房租；根据“买卖不破租赁”的一般原则，王伟、于妤之间关于涉案房屋的买卖并不导致房产上原有的租赁关系的解除，因双方签订的房屋买卖合同中并未约定出卖人于妤负有解除租赁关系的义务，王伟亦未进一步举证证明其与于妤对此有相关约定；因此王伟主张的于妤未告知其涉案房屋存在租赁关系且不可解除构成违约的主张，于法无据，一审法院不予支持。
2、王伟主张按照合同约定于妤应向其支付合同标的20%违约金，现按其实际损失要求于妤支付违约金20万元。王伟为证明其主张的内容提交了借条、收到条、网银转账记录各一份，并申请了证人李三春出庭作证。证人李三春陈述，“王伟因买房子需要钱，于2016年12月9日向其借款130万元，其在经十路宾利店以现金方式给王伟100万元，银行转款给王伟30万元，借款当天王伟支付了一年的借款利息39万元。”王伟于2016年12月9日向李三春出具借条一张，载明：“今借李三春人民币壹佰叁拾万元，其中现金人民币壹佰万元，银行转账叁拾万元，此借款用于购买自住房，并承诺于2017年12月31日归还。”李三春于2016年12月9日向王伟出具收条一张，载明：“今收到王伟利息款叁拾玖万元整，本利息款概不退还。李三春（签名捺印），2016、12、9日。”于妤对上述证据的真实性及关联性均不认可。一审法院经审查认为，王伟向案外人的借贷行为与其与于妤之间的房屋买卖属于不同法律关系，没有必然的因果关系，且王伟要求于妤赔偿损失的前提是于妤存在违约行为，因王伟对此未能举证证实，故对王伟要求于妤赔偿损失的请求，一审法院不予支持。
一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，王伟与于妤于2016年11月24日签订的《济南市存量房屋买卖合同》，是双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现王伟及于妤均于2017年3月5日作出同意解除双方于2016年11月24日签订的《济南市存量房屋买卖合同》（合同编号：济存量房字200XX**号）的意思表示，不违反法律规定，一审法院对此予以准许。现王伟主张于妤存在违约行为，证据不足，故对王伟要求于妤支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。根据合同约定王伟应在合同签订25日内向于妤支付首付款贰佰万元，但王伟未按照约定支付首付款，已构成违约，鉴于于妤自愿同意返还王伟向其交纳的2万元定金，系对其自身权利的处分，不违反法律规定，一审法院予以准许。综上所述，判决：一、原告王伟与被告于妤于2016年11月24日签订的《济南市存量房屋买卖合同》（合同编号：济存量房字200XX**号）于2017年3月5日解除。二、被告于妤于判决生效之日起10日内返还原告王伟定金2万元。三、驳回原告王伟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由原告王伟负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：
二审期间，王伟提交如下证据：1.交通银行交易清单一份，欲证明王伟在2016年12月9日至2016年12月13日之间，多次向王伟交通银行账户存入及转账共计126万元，王伟是在积极为交纳首付款做准备工作。2.房地产估价报告一份，欲证明2016年12月7日，房地产估价报告显示涉案房屋价值为421.87万元，按照交通银行房贷客户经理的要求，王伟应向于妤交纳的首付款数额为126.56万元。于妤对证据1的真实性、关联性以及证明目的均不予认可，称该证据显示的内容为王伟自己的银行卡之间的资金往来，不能证明与本案的关联性。对于证据2的真实性无异议，但对关联性不予认可。根据双方签订的买卖合同，首付款为200万元，该份证据是王伟单方面作出的房地产估价报告，不能作为本案应缴首付款数额的凭证。
二审中，王伟申请证人孟粲、叶宝春出庭作证。证人孟粲称，2016年11月份，王伟在我行办理二手房贷款业务，有一天其和中介一起来我行办理手续时，中介的人当时说这个房子还有租客，卖房的人说要协调，王伟说之前没有告知过他。证人叶宝春称，王伟是2016年11月份要买二手房，我把办理二手房的程序给王伟交待了一下，需要交首付款房价的30%，以评估报告为准，我收到评估报告后，因房子里住着人一直没做，我就一直等材料弄好了后再办，后来王伟就把评估报告要走了，说要解决这个问题。针对两证人证言，王伟称证人陈述事实属实，两位证人出庭作证的主要证明目的是王伟一直在积极履行涉案房屋买卖合同，并已经筹措了首付款，因房屋租赁状态问题出现分歧，才导致首付款未缴纳。于妤称，证人孟粲与王伟有利害关系，对其证言不予认可，叶宝春的证言证明王伟未缴纳首付款，且银行没有收到办理贷款的相关材料，两证人证言均不能证明于妤存在违约行为。
以上事实，由王伟在二审提交的证据及证人陈述、二审调查笔录等在案为凭。本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，本案二审争议的焦点问题：一、签订涉案房屋买卖合同时，王伟是否已明知房屋存在租赁关系；二、涉案房屋买卖合同是谁存在违约以及承担何种违约责任。
关于焦点一，签订涉案房屋买卖合同时，王伟是否已明知房屋存在租赁关系的问题。王伟与于妤于2016年11月24日签订的《济南市存量房屋买卖合同》对涉案房屋是否存在租赁是明确作出约定，即：第一条第（四）项房屋的租赁情况为：出卖人已将该房屋出租。第八条其他约定事项为：1.甲乙双方协商，甲方收到全款后，应把剩余房租转给乙方。王伟主张涉案房屋买卖合同第八条约定不明，双方对该约定内容有歧义，认为全部房款支付完毕后，由于涉案房产面积较大，故给予承租人2至3个月搬家时间，剩余房租系指给予承租人预留的2至3个月搬家时间的房租，而非于妤与承租人所签租赁合同中剩余租期的房租。本院认为，涉案房屋买卖合同中并未列明剩余房租系指预留给承租人搬家时间的房租，且王伟在签订涉案房屋买卖合同时，具有完全民事行为能力，应理解涉案房屋买卖合同各条款的意思，其在合同上签字的行为也表明了其对合同中所列内容是知晓并同意。另，证人孟粲、叶宝春的证人证言均不足以证明王伟在签订涉案房屋买卖合同时对房屋存在租赁关系的事实不知情。故，王伟主张其在签订涉案房屋买卖合同时并不知道该房屋存在长期租赁关系的主张，证据不足，本院不予支持。
关于焦点二，涉案房屋买卖合同是谁存在违约以及承担何种违约责任的问题。2016年11月24日，王伟与于妤根据意思自治原则签订《济南市存量房屋买卖合同》，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。该合同第二条第（二）款第2项约定：买卖双方在签订此合同25日内买受人向出卖人支付200万元作为首付款。依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。王伟在签订涉案房屋买卖合同时对房屋已出租的事实知情，根据合同约定，王伟应于2016年12月19日前向于妤支付首付款200万元，而其并未按约定履行支付首付款义务，已构成违约。2017年3月5日王伟与于妤均同意解除涉案房屋买卖合同，一审法院对此予以确认并无不当。于妤自愿返还王伟向其支付的2万元定金，系其对自身权利的处分，一审法院予以准许并无不当，本院予以确认。
综上所述，王伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300元，由上诉人王伟负担。
本判决为终审判决。
审判长 闫振华
审判员 黄宏伟
审判员 李 静
二〇一七年十月十六日
书记员 朱俞颖