云南省蒙自市人民法院民 事 判 决 书（2017）云2503民初1757号原告：红河州某某房地产开发经营有限公司。住所地：蒙自市。法定代表人：张某，职务董事长。委托诉讼代理人：谢礼章，力远律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：蒙自市文澜镇某某农业生产合作社。住所地：蒙自市。代表人：李某某，职务社长。委托诉讼代理人：王策，云南滇南律师事务所律师。代理权限为特别授权。第三人：某某市人民政府。住所地：蒙自市。法定代表人：姜某，职务市长。委托诉讼代理人：王鑫垠，云南众序律师事务所律师。代理权限为一般授权。委托诉讼代理人：马振华，云南众序律师事务所律师。代理权限为一般授权。原告红河州某某房地产开发经营有限公司（以下简称某某公司）与被告蒙自市文澜镇某某农业生产合作社（以下简称起龙八社）、第三人某某市人民政府（以下简称蒙自市政府）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月22日立案受理，依法由审判员李建英适用简易程序于2017年8月3日公开开庭进行了审理。原告某某公司的委托诉讼代理人谢礼章，被告起龙八社的委托诉讼代理人王策，第三人蒙自市政府的委托诉讼代理人王鑫垠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告某某公司向本院提出诉讼请求：1、支付投资损失1395678.13元；2、赔偿可得利益损失186万元；3、支付制作费600元、评估费28000元；4、支付违约金20万元。以上四项共计人民币3484278.13元。5、承担本案诉讼费用。事实与理由：2007年3月1日，原、被告签订《文澜镇某某农业生产合作社军山宾馆承包合同书》，租用被告所有的军山宾馆，租期13年，至2020年6月30日止。由于当时的军山宾馆破烂不堪，无法直接用于经营，被告同意给原告三个月装修改造期，原告投入了700余万元对宾馆进行改造和装修，并扩建了房屋691.64㎡。同年4月1日，原告将宾馆整体转租给蒙自帝锋房地产开发有限责任公司和股东张美玲经营，租期自2007年4月1日至2020年6月30日，年租金55万元。2014年4月，根据某某市人民政府蒙政复[2014]52号文件规定，军山宾馆所在片区的房屋将在三个月内被拆迁，被告已不能继续提供宾馆的房屋给原告经营使用，导致原告无法继续经营，被告对此不管不问，无视原告所受的巨大投资损失和经营损失。同年9月24日，被告将宾馆的房屋移交蒙自市政府拆迁工作组；25日，第三人将宾馆的房屋拆除，未给原告任何赔偿。原告于2015年1月向红河州中级人民法院提起诉讼，同年6月申请撤诉，法院裁定准予撤诉；原告又通过信访途径要求解决，同年9月11日，信访部门给予书面答复意见，建议原告通过诉讼途径解决。按照原、被告签订的合同第七条和第十一条第二项约定，被告及第三人应支付原告投资损失1395678.13元，赔偿可得利益损失186万元，支付违约金20万元。原告向本院提交了下列证据：1、《营业执照》、《法定代表人身份证明书》复印件各一份，欲证明原告的主体身份。2、《合同书》复印件一份，欲证明原告与被告的租赁关系及权利义务的约定。3、《收据》、《发票》复印件各一份，欲证明原告支付制作费600元、支付评估费28000元的事实。4、《估价报告》、《测绘报告》、《光盘》各一份，欲证明原告使用的租赁物的现状及投资的资产的事实。5、《房屋租赁合同》复印件一份，欲证明原告受到的经营损失的事实。6、《通知》复印件一份，欲证明租赁物被拆除的事实。7、《判决书》、《裁定书》复印件各一份，欲证明本案的部分事实已被生效的法律文书认定。8、《信访答复意见书》复印件一份，欲证明本案被告不同意调解。被告起龙八社辩称，原告提出的诉讼请求没有任何道理，依法应予驳回。1、作为原告，是租用被告的财产，而且在整个租用过程中没有看到任何投入，只有破坏被告的房屋，将标间拆除随意改造，导致内部设施丢失，被告保留相关的起诉权利。2、可得利益损失是违约导致的，但本案导致原告无法经营的原因是不可抗力，因此不存在被告违约的问题。原告已经向法院起诉过，判定的是原告违约不是被告违约，现在原告又来起诉没有法律及事实依据，所以原告要求赔偿可得利益损失不合理。其支付的制作费、评估费与被告无关，被告不认可，不应承担相应的费用。原告起诉的时候对其进行过处理，不但未支持原告违约金反而是要求原告支付被告违约金，所以原告不应再提出，原告的所有诉求没有事实及法律依据，依法应予驳回。被告未向本院提交证据。第三人蒙自市政府述称，一、第三人依法履行行政职责，对被征收房屋所有权人起龙八社给予公平补偿。2014年8月，因第三人依法对蒙自大园梓片区进行房屋征收工作，被告自愿选择房屋产权调换方式进行安置补偿，经第三人依法定程序进行评估工作，被征收房屋建筑面积为3866.13平方米，被告选择产权调换的建筑面积为3866.13平方米，补偿费用包括附属物补偿费、临时安置补偿费、搬迁奖励等有关费用，共计3444133.99元。二、第三人依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定向被告支付补偿费用，合法有效。2011年1月19日的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。”第三十五条规定：“2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止”。依据该条例，房屋承租人可以和拆迁人签订房屋拆迁补偿安置协议，可以取得搬迁补助费和临时安置补助费等，然而《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确排除了房屋承租人在房屋征收时的主体地位，明确规定征收补偿的主体为被征收房屋所有权人。因此，第三人向被征收房屋所有权人支付补偿费用合法有效。三、原告主张第三人承担其各项损失、费用及违约金没有任何法律依据。本案中，第三人不属于《文澜镇某某农业生产合作社军山宾馆承包合同书》的签订主体，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，第三人在房屋征收过程中与原告无任何法律上的权利义务关系。本案系租赁合同纠纷，原告应当依据合同法及相关法律向合同相对人主张其合法权利，原告要求第三人承担其各项损失、费用及违约金没有任何法律依据，应驳回其诉讼请求。1、《组织机构代码证》复印件、《法定代表人身份证明书》各一份，欲证明第三人的身份情况及诉讼主体资格。2、《国有土地上房屋征收与补充条例》、《证明》复印件各一份，欲证明军山宾馆所有权人为蒙自市文澜镇某某农业生产合作社；第三人依据法律规定对被征收房屋军山宾馆的所有权人蒙自市文澜镇某某农业生产合作社给予公平补偿。3、《付款单据》复印件一份，欲证明第三人于2014年8月26日及2014年9月25日分两次向蒙自市文澜镇某某农业生产合作社支付征收补偿款共计3444133.99元。本院经审理认定事实如下：2007年3月1日，被告起龙八社为甲方，原告某某公司为乙方，双方签订《文澜镇某某生产合作社军山宾馆承包合同书》，主要约定：1、乙方承包经营甲方所有的军山宾馆（包括全部房子、临街铺面、停车场至界限内的建筑物及土地）；2、承包期限13年，自2007年5月1日至2020年6月30日；3、承包费每年2400000元；4、若乙方需要进行装修改造，须经甲方同意方可施工。所投资费用乙方自己承担。承包期满后，乙方在宾馆内投资的不动产物，无偿归甲方所有，动产物乙方自行处理或带走；5、因城市规划致军山宾馆拆迁时，土地及房产的补偿归甲方所有。乙方在承包期间投资的资产，由双方找拆迁部门索赔，索赔资金按：乙方所得＝索赔金除以13年乘以乙方未使用年限，其余归甲方所有；6、付款时间：乙方在每年承包期前一个月内支付甲方下一年度承包款；7、乙方承包宾馆后，可按自身发展需要，进行装修、改造和修建房屋，自负盈亏、自主经营任何项目，项目内容以不违反法律法规为限；8、乙方可在军山宾馆内建房和添置附加物，并可根据自身发展需要进行部份转租、转包等行为。但转包时间不得超过本合同期；9、乙方签订合同时支付保证金200000元；10、若甲、乙双方一方中途悔约或终止合同、干扰一方经营，或不按约定履行约定履行自身义务时，需支付守约方200000元并赔偿守约方全部经济损失等等。在履行承包合同过程中，原告向被告支付保证金（押金）200000元；被告也将军山宾馆（包括全部房子、临街铺面、停车场至界限内的建筑物及土地）交付原告经营使用；原告未交纳2014年7月1日起至军山宾馆拆迁之日止（2014年9月24日）期间的承包费。原告承租军山宾馆后，将被告在宾馆里的设施全部予以拆除。2007年4月1日，原告（甲方）与蒙自帝锋房地产开发有限责任公司、股东张美玲（乙方）签订《房屋租赁合同》，将军山宾馆整体进行转租，约定：租赁期限为13年，自2007年4月1日至2020年6月30日止；每年租金为55万元；甲方应保证房屋主体结构完整，所提供附属设备与所列项目相符；在租赁期履行完毕后，乙方所投入的装修不得拆走，并无权向甲方收取装修费用等内容。蒙自帝锋房地产开发有限责任公司承租后，又将军山宾馆再次转租给他人经营幼儿园、服装店、米线馆等等。2014年4月8日，第三人蒙自市政府发布蒙政公（2014）4号征地拆迁公告，涉案军山宾馆属于拆迁范围，征地拆迁期限为2014年4月8日至7月7日；同年8月6日，被告与拆迁部门签订拆迁补偿协议后于当天将南湖西路31号（军山宾馆）作了书面移交，但由于租住户未搬迁，南湖西路31号（军山宾馆）仍由被告及其转租户占有使用；同年8月9日，蒙自市重点项目建设工程领导小组办公室向南湖西路31号（军山宾馆）租住户、经营户发出《通知》，要求“于2014年8月13日前腾空房屋，清空屋内物品搬离，逾期造成的经济损失及法律责任由你户自行承担。”2015年3月5日，蒙自市房屋征收管理中心出具《证明》称“兹证明位于蒙自市南湖西路31号原军山宾馆于2014年9月24日腾空房屋移交工作组，于2014年9月25日开始拆除。”2015年1月22日，原告（反诉被告）某某公司诉被告（反诉被告）起龙八社房屋租赁合同纠纷一案被红河州中级人民法院受理；2015年6月12日，某某公司向红河州中级人民法院提出书面申请，称“因涉及诉讼主体问题，申请经慎重考虑，决定撤销诉讼请求第2、3、5项，依法另案诉讼，请求准予撤销并退还相应诉讼费。”同年6月29日，红河州中级人民法院分别作出（2015）红中民二初字第45号《民事裁定书》、《民事判决书》，裁定：准予本诉原告红河州某某房地产开发经营有限公司撤销其本诉中第2、3、5项诉讼请求（即第2、判令被告支付原告投资损失1395678.13元；第3、判令被告赔偿原告可得利益损失1860000元；第5、判令被告支付原告制作费600元、评估费28000元）。判决：本诉部分：一、被告蒙自市文澜镇某某农业生产合作社于本判决生效后十日内，返还原告红河州某某房地产开发经营有限公司保证金人民币200000元。二、驳回原告红河州某某房地产开发经营有限公司的其他诉讼请求。反诉部分：一、被告红河州某某房地产开发经营有限公司于本判决生效后十日内，支付原告蒙自市文澜镇某某农业生产合作社承包费人民币55333.33元。二、被告红河州某某房地产开发经营有限公司于本判决生效后十日内，支付原告蒙自市文澜镇某某农业生产合作社违约金人民币1005元。三、驳回原告蒙自市文澜镇第八农业生产合作社的其他诉讼请求。现判决已生效，双方均已按判决内容执行完毕。庭审中，原、被告均认可不清楚政府在拆迁时是否对军山宾馆的相关设施、自建房屋等进行过登记；原告表示不清楚政府是否支付过被告相应的补偿款。上述事实，有原告提交的《合同书》、《通知》、《判决书》、《裁定书》、《信访答复意见书》，第三人提交的《国有土地上房屋征收与补充条例》、《证明》、《付款单据》及原、被告和第三人在庭审中的陈述足以证实。原告提交的《估价报告》明确注明该次评估结果的估价时点为2014年9月15日，价格有效期限为12个月，该报告现已超过有效期限，不具备合法性，不予采信；《测绘报告》中所载建筑、装修项目未经被告确认，原告已当庭承认被告未参与测绘，且原告未提供充分证据证实该项目属其投入，故不具备合法性，不予采信；《光盘》上的设施及附属物，被告不认可，原告也未提交其他证据证实系其投资，不予采信。《收据》、《发票》与《估价报告》、《测绘报告》有关联性，现因该报告无效，也不具备合法性，不予采信，不能证实原告的主张。《房屋租赁合同》客观真实，且被告在庭审中也承认原告将军山宾馆整体转租给蒙自帝锋房地产开发有限责任公司和张美玲，与本案有关，予以采信，能证实原告转租军山宾馆的事实，但不能证实原告的主张。本院认为，一、关于第三人与本案合同是否有关的问题。根据原、被告于2007年3月1日签订的《文澜镇某某生产合作社军山宾馆承包合同书》，合同主体分别是某某公司和起龙八社，因该合同产生的权利义务也归于某某公司和起龙八社。第三人蒙自市政府并非该合同主体，其不享有该合同所产生的权利义务，且在涉案军山宾馆被拆迁时，第三人是依据《国有土地上的房屋征收与补偿条例》的规定与军山宾馆的所有人起龙八社签订的拆迁补偿协议，并对起龙八社进行了相应补偿，而原告也未提交充分证据证实，故其认为第三人与本案有关的理由不成立；第三人陈述的理由予以采纳。二、关于投资损失、可得利益损失、评估费、制作费应否赔偿的问题。（一）本案原告认为其向被告承租军山宾馆之后投入大量资金进行装修和自建房屋，并向本院提交了《估价报告》、《测绘报告》、《光盘》予以证实其投资损失，但其在承租一个月后即将军山宾馆整体转租给蒙自帝锋房地产开发有限责任公司、张美玲，之后又再次转租给他人经营幼儿园、服装店、米线馆，且其未提供充分证据证实《测绘报告》、《光盘》上所载建筑、装修项目系其实际投资建盖和装修，而《估价报告》已超过有效期限，不具备合法性。（二）根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案原、被告签订的《文澜镇某某生产合作社军山宾馆承包合同书》不能继续履行的原因，并非被告原因所致，而是由于第三人因城市规划发生征地拆迁所致，属于法定事由的发生。因此，原告主张的可得利益损失并非被告违约所致。（三）本案原告支付的制作费、评估费系其为收集证据所产生，且本院不采信《估价报告》、《测绘报告》，故因此而产生的制作费、评估费也不予采信。综上，原告要求被告及第三人赔偿投资损失、可得利益损失、评估费、制作费的主张，无证据证实，不予支持。被告及第三人不同意承担赔偿责任的辩解理由成立，予以采纳。三、关于违约的问题。如前所述，导致原、被告合同终止的原因不在于被告，而是第三人因城市规划征地拆迁所致。因此，被告在合同履行过程中不存在违约行为，其也就没有承担违约金的事实依据和法律依据。而第三人与原、被告签订的合同无关，无违约事实，不承担违约金。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”由于本案原告对自己提出的诉讼请求无充分证据证实，其主张不予支持。被告及第三人的辩解理由成立，予以采纳。据此，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告红河州某某房地产开发经营有限公司的诉讼请求。案件受理费34674元，减半收取计17337元，由原告红河州某某房地产开发经营有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  李建英二〇一七年九月十三日书记员  夏许莲