浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙04民终2603号
上诉人（原审被告）：周盛东，男，1971年7月5日出生，汉族，住海盐县。
委托诉讼代理人：童晓灵，浙江圣文律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周连观，系周盛东父亲。
被上诉人（原审原告）：海盐县城市资产经营管理有限公司。住所地：海盐县武原街道河南西路***号。统一社会信用代码：91330424685570603K。
法定代表人：高庭，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：赵新华、徐月仙，浙江海赛律师事务所律师。
上诉人周盛东因与被上诉人海盐县城市资产经营管理有限公司（以下简称城市资产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服海盐县人民法院（2017）浙0424民初3278号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
周盛东上诉请求：撤销一审判决，改判驳回城市资产公司的诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：一、一审认定事实不清。1.海盐县海滨东路20号并非拆迁行为，而是土地收储行为。2.周盛东与城市资产公司签订的房屋租赁协议是源于政府对周盛东的拆迁安置过渡，有关部门应当为周盛东提供拆迁安置用房后，城市资产公司才有权解除合同。二、一审适用法律错误。1.合同第二条第1款并未赋予城市资产公司具有合同的任意解除权，否则也就无需在合同第二条第2款约定解除的客观条件和在第七条第3款约定违约责任。实际上，合同第二条第1款约定了租赁期限自2013年7月15日至城市资产公司要求搬迁为止，而第2款则约定了终止条件，即若合同无法履行，城市资产公司应提前30天通知周盛东搬迁。对于何为合同无法履行，合同第七条第3款及第4款进行了约定，即合同无法履行是指不可抗力或城市建设。2.一审的理解有违基本的法律原则。如果将合同第二条第1款理解为赋予了城市资产公司的任意解除权，显然违背了合同法的主体平等原则及公平原则。租赁期限是租赁合同的核心条款，如果租期仍由城市资产公司决定，那么周盛东的权益将无法保障。周盛东承租房屋是用于建造冷库，投资上千万元，又有客户货物的长期存放，如果赋予了城市资产公司的任意解除权，显然不是周盛东的本意，也有违基本的公平原则。3.一审的理解不符合本案背景及合同形成的过程。周盛东承租海滨东路20号房屋，从90年底一直正常承租至2009年。2009年10月26日，出租人与海盐县土地储备中心签订了海滨东路20号房屋的收购合同，导致租赁合同无法履行。后经政府部门协调，由海盐县特产公司将庆丰东路68号房屋租赁给周盛东经营使用，双方于2009年12月30日签订了房屋租赁合同，但周盛东投入了200多万元将冷库建造完毕后，特产公司告知庆丰东路68号房屋需要拆迁，并终止了合同（实际至今并未拆迁，损失亦未赔偿），周盛东只能在海滨东路20号继续经营至2013年。后经相关部门协调，由城市资产公司与周盛东签订了本案争议合同。由此可以明确的是：一是周盛东与海盐县相关部门的房屋租赁关系由来已久，已近30年，城市资产公司是知晓周盛东租赁房屋的目的是用于长期经营冷库，且冷库经营具有初次投入大，收益慢但稳定的特点。二是案涉租赁合同是安置周盛东从海滨东路20号搬离及庆丰东路68号因政府原因无法使用而形成的，具有一定的补偿安置性质。在合同第二条第1款未明确确切的终止时间，只要未达到第2款约定的合同无法履行的条件下，周盛东就可以一直使用，实际上是一个附条件的长期租赁合同，而条件则为第七条约定的无不可抗力和政府征收行为。三、一审程序违法。城市资产公司的诉讼请求是直接要求周盛东腾退房屋，并没有要求合同解除。而腾退房屋的前提条件是合同已经合法解除，故周盛东另案起诉了确认租赁合同解除无效的诉讼。本案一审审理过程中，上述另行起诉的案件尚未审理完毕，其结果直接影响本案的裁决结果，故周盛东在一审中提出中止审理本案的申请。但一审法院未中止本案审理，直接认定解除合同，且认为本案合同是否合法解除可以在本案中作为抗辩事由，无需另案起诉。一审未中止本案的审理与周盛东另案起诉的案件尚处在审理过程中的实际情况不符，也直接剥夺了周盛东另案起诉的基本诉权，其程序违法。
城市资产公司辩称，一审判决周盛东腾退房屋和交付租金是正确的，周盛东在其上诉状中提出的程序违法问题也不能成立。关于合同解除，城市资产公司在诉请周盛东腾退之前已经向周盛东发出了腾退房屋的通知，故合同已解除。关于海滨东路20号的拆迁问题，周盛东是承租人，而非被拆迁人，而城市资产公司向周盛东提供的案涉房屋仅仅是过渡用房，并不能由周盛东长期永久使用，故周盛东在接到腾退通知后，就应当按照约定履行腾退义务。
城市资产公司向一审法院起诉请求:1.周盛东向城市资产公司腾退天宁寺老油筒厂区承租房屋（西侧621.18平方米，东侧473.28平方米）；2.周盛东按实际占用房屋时间付清实际腾退日之前的房屋使用费（2017年7月14日前已按原合同租金计算标准付清）；3、周盛东承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2013年4月23日，周盛东因其承租的海盐县海滨东路20号房屋因政府拆迁，其向县土地储备中心及城市资产公司申请安置过渡用房。经有关部门协调，由城市资产公司为周盛东搬迁过渡阶段提供房屋作生产使用。城市资产公司为此与周盛东于2013年7月15日签订《场地租赁合同》一份。协议约定，城市资产公司租赁给周盛东的房屋及附属设施坐落在天宁寺老油筒厂区内，租赁仓库面积为1094.46平方米（西侧621.18平方米，东侧473.28平方米）；年租金为人民币52500元，保证金为10000元。合同第二条房屋租赁期限约定为：1、房屋租赁自2013年7月15日开始至城市资产公司要求搬迁为止；2、若合同无法履行，城市资产公司应提前三十天通知周盛东收回房屋，周盛东应如期归还。合同第七条租赁期间其他有关约定第四款约定，当城市资产公司要求收回房屋后，周盛东应无条件在三十日内搬迁，如期满后周盛东拒不搬出的，由此造成的一切损失和后果，都由周盛东承担。上述协议签订后，周盛东按约定向城市资产公司支付租赁期内租金及保证金，使用承租房屋。2017年3月10日，城市资产公司以公证送达方式向周盛东发出腾退房屋的通知，通知要求周盛东于2017年6月10前将涉案租赁房屋向城市资产公司腾退。周盛东至今未有欠付涉案房屋租金之情形。本案城市资产公司起诉后，周盛东于2017年7月17日通过汇款形式向城市资产公司银行账户汇入52500元，周盛东陈述该笔费用系交至2018年7月14日止的房屋租金，城市资产公司对该笔费用金额予以确认，但表示周盛东交纳该费用并不表示其同意继续将房屋出租给周盛东使用，周盛东应当按照通知及时腾退房屋，对于其已交付的上述费用，城市资产公司同意按照周盛东实际腾退情况作为房屋占有使用费进行结算，多退少补。
一审另查明，2017年8月7日，周盛东将本案城市资产公司诉至一审法院，要求确认城市资产公司单方解除上述《场地租赁合同》的行为违法及双方继续履行合同。一审法院以（2017）浙0424民初3865号立案受理。
一审法院认为，城市资产公司、周盛东签订的《场地租赁合同》合法有效，双方应当按照协议的约定全面履行自己的义务。本案的主要的争议焦点为：一、城市资产公司单方解除双方之间的上述租赁合同的行为是否符合约定或法律规定，城市资产公司要求周盛东腾退房屋的条件是否已经成就？二、周盛东在城市资产公司起诉后又交至城市资产公司的52500元如何定性，如判决腾退房屋，则该费用如何处理？
一、对于城市资产公司单方解除合同行为的效力以及其要求周盛东腾退的诉请是否可依法予以支持的问题。
本案中，对于房屋租赁期限的约定，根据合同第二条的规定：1、房屋租赁自2013年7月15日开始至城市资产公司要求搬迁为止；2、若合同无法履行，城市资产公司应提前三十天通知周盛东收回房屋，周盛东应如期归还。对于该二条款，城市资产公司认为，实际双方之间约定的租赁期限是有固定期限的，即一年，这是周盛东当初申请过渡用房时城市资产公司方同意给予的期限。在这一年中如果有特殊情况导致合同无法履行下，则城市资产公司根据上述条款也可以要求收回房屋。一年以后，因为城市资产公司暂时没有需要收回的特殊情况，也没有出现房屋老旧破损情况，而周盛东也就另外的诉求与城市资产公司一直在交涉，城市资产公司也就同意周盛东一直使用涉案房屋。但现在周盛东已经占用房屋多年，城市资产公司对房屋有其他的需要，就要求周盛东腾退。周盛东认为，该约定的第二款是对第一款的重新约定，即双方的合同是到客观无法履行（租赁标的物灭失或被政府征收拆迁等情况）下，城市资产公司才可要求周盛东腾退，现在城市资产公司没有提供充分证据证明现在存在合同无法履行的情形，所以城市资产公司要求解除合同、周盛东腾退房屋的行为是违法的，双方的合同应继续履行。另外，周盛东认为，涉案房屋系过渡用房，系周盛东为配合政府拆迁而由政府组织给予的过渡用房，故租赁期限也应是长期租赁。一审法院认为，该合同第二条对于租赁期限约定的二个条款是并列的，而非周盛东陈述的第二款是对第一款的更正或重新约定。从字面意义来讲，该约定可以理解为，如城市资产公司要求周盛东搬迁时，周盛东即需腾退，如果合同客观无法履行，即涉案房屋发生灭失或存在被政府征收、需要必须拆除等特殊情况下，则周盛东也需腾退。第一款是城市资产公司主观上要求腾退，第二款是客观履行不能下的要求腾退，二个条款互相并列，并不矛盾，双方之间的合同符合任一款约定的情形，城市资产公司均可要求解除合同及要求周盛东腾退房屋。
但是，城市资产公司陈述双方的合同实际是固定期限的租赁合同，但从合同就租赁期限的约定以及综合整个合同的内容上来看，无法得出该结论，且周盛东也不认可存在固定期限，城市资产公司也没有提供双方合意固定租赁期限为一年的证据材料，结合对于合同第二条约定的上述认定，一审法院认为双方签订的本案《场地租赁合同》为无固定期限的租赁合同。
因此，一审法院认为，城市资产公司于2017年3月10日通知周盛东腾退房屋，且给予周盛东腾退时间为三个月，其该行为既不违背双方的合同约定，也不违反法律的相关规定，故对于城市资产公司要求周盛东腾退涉案租赁房屋的诉讼请求，依法予以支持。
另，城市资产公司据此认为双方合同于2017年6月11日解除，该解除行为符合双方合同的约定，也符合法律规定的解除情形，故一审法院依法确认双方的租赁合同于2017年6月11日解除。周盛东现另案要求确认该解除行为违法及继续履行合同，并要求中止本案审理，但一审法院认为其在本案中可作为抗辩理由，无另诉必要，故对其要求中止审理的申请不予准许。
另，周盛东虽认为其是被安置对象，在其拆迁补偿事宜尚未得到妥善解决的情况下其应当仍接受房屋安置，但是周盛东陈述海滨东路20号房屋的拆迁事项，与本案没有直接的关联性。根据合同的相对性原理，周盛东的拆迁补偿事宜与本案的租房纠纷是独立的法律关系，并无必然的联系。故周盛东争议的补偿问题，与本案无关，也不能作为不腾退本案讼争房屋的抗辩事项。
二、对于周盛东陈述的已支付至2018年7月14日止的“租金”52500元的处理问题。由于一审法院已依法支持城市资产公司要求周盛东腾退房屋的诉请，而一审法院已确认双方的合同于2017年6月11日解除，因此，2017年6月11日以后，周盛东仍占有使用房屋的，城市资产公司按原合同约定的租金计算标准（一年52500元）请求周盛东支付占有使用费的请求，于法不悖，予以支持。故，对于周盛东于2017年7月17日支付的其认为系租至2018年7月14日止的“租金”费用52500元，可视为该费用系2017年7月15日起至2018年7月14日止的房屋占有使用费，但由于现尚未到2018年7月14日，后续周盛东实际腾退时间无法确定，对于该费用，一审法院采纳城市资产公司意见，在周盛东实际腾退之时进行结算。如周盛东实际腾退系在2018年7月14日前的，则城市资产公司应根据一审法院确定的费用计算标准（一年52500元）向周盛东退回多交的费用；如周盛东在2018年7月15日及之后实际腾退的，则周盛东按一年52500元向城市资产公司支付2018年7月15日起至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第九十三条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、周盛东于判决生效之日起十日内将坐落于海盐县天宁寺老油筒厂区承租房屋（西侧621.18平方米，东侧473.28平方米）腾空并退还于城市资产公司；二、周盛东按一年52500元标准支付城市资产公司自2017年6月11日以后至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费（因该周盛东已支付至2018年7月14日，如周盛东实际腾退系在2018年7月14日前的，则城市资产公司应向周盛东退回多交的费用；如周盛东在2018年7月15日以后实际腾退的，则周盛东按一年52500元向城市资产公司支付2018年7月15日起至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费）。案件受理费40元，由周盛东负担。
二审中，双方当事人均未提供新的证据。
本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，周盛东认为按照《场地租赁合同》第二条第2款的约定只有合同无法履行时，城市资产公司才可以解除合同，而按照合同第七条第3款的约定，合同无法履行是指“不可抗拒的原因”以及“城市建设”。本院认为，周盛东关于合同解除条件的理解是错误的。第一，《场地租赁合同》第二条的名称是“房屋租赁期限”，而非合同解除权，应当首先在租赁期限的框架下去理解该条。其中第1款“房屋租赁自2013年7月15日开始至甲方要求搬迁为止”所约定的租赁期限并不固定，按照合同法第二百三十二条的规定，当事人可以随时解除合同。第二，本院认同周盛东关于《场地租赁合同》第二条第2款约定的“合同无法履行”结合第七条第3款的约定是指城市建设或不可抗拒的原因。而按照合同法第九十四条的规定，因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人均有解除合同的权利，故在城市建设或不可抗拒的原因出现时，城市资产公司、周盛东均可行使单方解除权，不必单以该条赋予城市资产公司以解除权。该条款应侧重理解为在合同无法履行的情况下，城市资产公司应给予周盛东合理的腾退期限，此也可算作租赁期限的组成部分。故《场地租赁合同》第二条项下的第1款、第2款明显是两层意思，周盛东以第2款来解释第1款，显然不能成立。第三，《场地租赁合同》第七条第3款仅指在“不可抗拒的原因”或“城市建设”造成合同无法履行的情况下，双方互不负责任，并不是指合同只有在上述情况出现时才能解除。而第4款又重申了当城市资产公司要求收回房屋，周盛东应当无条件搬迁，相当于赋予了城市资产公司随时解除合同的权利，此与《场地租赁合同》系不定期租赁合同的效果是相同的。第四，案涉合同的标的物虽然系周盛东的安置过渡用房，但并没有法律规定相关部门必须再为周盛东提供拆迁安置用房后才能解除合同。并且，城市资产公司也并非拆迁部门，其没有义务为周盛东提供安置用房。综上，城市资产公司于2017年3月10日通知周盛东腾退房屋，并给予周盛东三个月的腾退宽限期，符合合同的约定，故一审确认《场地租赁合同》于2017年6月11日解除并判决周盛东腾退房屋及支付相应的占有使用费正确。
周盛东二审还主张其已另案起诉要求确认城市资产公司的解除行为违法及继续履行合同，一审法院对其中止本案审理的申请未予准许，程序违法。对此，本院认为，城市资产公司的解除行为是否合法及双方是否应继续履行合同也是本案审查城市资产公司诉讼请求是否成立的核心事项，本案可以对上述事项直接予以裁判，无需以周盛东的另案审理结果为依据，故一审未准许周盛东中止诉讼的申请并不违反法律规定。
综上，周盛东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人周盛东负担。
本判决为终审判决。
审判长 谭 灿
审判员 倪 勤
审判员 陈 远
二〇一八年二月七日
书记员 陈丽琼