广西壮族自治区贺州市八步区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂1102民初2279号原告：黄吉媚，女，1985年5月5日出生，汉族，住贺州市八步区。委托代理人：苏达池，广西众望律师事务所律师。委托代理人：薛正璇，广西众望律师事务所实习律师。被告：广西贺州祥发房地产开发有限公司，住所地：贺州市八达西路602号金旗市场5号楼3-4-5号门面。法定代表人：曾余杭。委托代理人：钟晨，广西桂东律师事务所律师。委托代理人：黎苇，广西桂东律师事务所实习律师。原告黄吉媚与被告广西贺州祥发房地产开发有限公司（以下简称祥发公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年6月26日立案受理后，依法由审判员莫衍扬适用简易程序于2017年7月31日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人苏达池、薛正璇、被告祥发公司委托诉讼代理人钟晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄吉媚向本院提出诉讼请求：1、继续履行商品房买卖合同，被告在验收合格后向原告交付贺州市枫丹白露商住楼第1单元8层808号房屋；2、被告向原告支付逾期交房违约金（从2014年8月31日起至实际交付房屋之日止，每日按已交付房价款203085.4元的万分之十计，截止到2017年5月31日违约金暂计203897.7元）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年6月9日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告所开发的位于贺州市，购房金额为203085.4元；并约定2014年8月30日前经分期综合验收合格的商品房交付原告使用；被告逾期超过90日交房的，原告有权解除合同，若原告要求继续履行合同，合同继续履行，自最后交付期限（2014年8月30日）的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之十的违约金。签订合同后，原告依约付清了全部房款。交房期限到后，被告也没有向原告履行交房义务，已构成违约。原告多次催促被告交房、承担逾期交房的违约责任，但被告均置之不理。后经原告到贺州市住房和城乡建设局投诉，才知道被告开发建设的贺州市枫丹白露项目规划验收未通过，不能申请项目的竣工验收备案。被告对出售给原告的房屋应当保证没有任何法律瑕疵，该项目未验收合格并不能构成被告违约的免责事由，因此，被告应承担合同约定的逾期交房的违约责任，继续履行交房、办理不动产权证的义务，并向原告支付违约金。为维护原告的合法权益。为此特向法院提起诉讼，请判如诉请。原告为其主张向本院提交的证据有：1、《商品房买卖合同》，用以证明原、被告签订了合同及合同的有关约定。2、发票1张,用以证明原告已付清全部房款共计203085.4元。3、EMS快递单回执2张、通知1份，用以证明原告以书面形式催促被告履行交房义务，承担逾期交房的违约责任。4、《关于贺州市枫丹白露项目投诉的回复》1份，用以证明原告到贺州市住房和城乡建设局投诉，得知被告开发的贺州市枫丹白露项目规划验收未通过，不能申请项目的竣工验收备案。被告辩称，一、被告早在通过单体验收后于2015年2月12日就通知原告办理交房手续并交纳相关费用，该事实已为生效判决书（贺州市八步区人民法院（2016）桂1102民初3315号民事判决书、贺州市中级人民法院（2017）桂11民终397号民事判决书及同时宣判的68个系列案）所确认，原告以实现其他目的为由故意不办理房屋交接手续，从2015年2月12日开始不应计算逾期交房期间，由此产生的责任应由原告自行承担。二、被告与原告签订的商品房买卖合同，根据合同第八条约定，被告有权延期交房，相应天数应予扣除。根据已生效的民事判决书认定的事实，被告可延期的情形：1、在施工过程中因降雨（大雨以上）造成停工，可顺延交房34天；2、因停电停工9天；3、因中高考、政府相关部门通知停工10天；4、枫丹白露商住楼工程外墙采用涂料施工，根据相关施工规范，施工对气候有特别要求，如空气相对湿度不能超过85%，雨天、大风天不能施工等原因，可酌情扣除30天。以上天数合计86天，应予扣除。3315号案合同签订时间为2013年6月5日，比本案合同早4天，该四天期间有5日当天属于可扣除的雨天和7、8日两天高考停工期间，共3天。本案9号签合同，减除该3天可扣除天数，被告可扣除天数为83天。三、合同约定的违约金比例过高，应依法予以调整。根据合同法第一百一十四条第二款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，及已生效的（2016）桂1102民初2036-2055号、3278-3325号系列判决书的认定，本案逾期交房违约金应以日万分之二计算。综上，被告逾期交房天数为82天（165-83），违约金为3371.2元（203085.4×0.2‰×83），原告主张逾期交房违约金203897.7元无事实与法律依据。原告可随时到被告处办理房屋交接手续。被告为其辩称向本院提交的证据有：1、申请报告，2、贺州市规划局《关于对枫丹白露商住楼项目进行规划验收的复函》，3、枫丹白露商住楼客户资料，4、购房户房屋交接单，这一组证据以证明被告在规划部门同意单体验收后已于2015年2月12日通知包括原告在内的所有购房户开始办理交房手续。5、气象资料，6、雨天顺延累计天数统计表,7、中高考停工通知,8、（2016）桂1102民初3315号民事判决书、2017桂11民终397号民事判决书。这一组证据以证明经生效判决确认，被告2013年6月5日至2015年2月12日因雨天、停电、中高考等原因可扣除的延期交房天数为86天，涉案合同为2013年6月9日签订，扣除6月5日雨天停工1天，7、8日两天高考停工2天，涉案合同在2013年6月9日至2015年2月12日期间可扣除延期交房天数为83天。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据的事实，本院认定如下：1、原告证据3快递回单及通知，不能证明被告已收到该通知，不能证明原告所要证明的内容，对该证据，本院不予认定。2、被告证据3、证据4可以证明其他业主接收了房屋，本院予以认定。综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：2013年6月9日，原告黄吉媚（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的贺州市枫丹白露商住楼第1单元8层808号房，用途为住宅，建筑面积为85.33平方米，单价为2380元/平方米，房屋总价为203085.4元。合同第八条约定出卖人应在2014年8月30日前将经分期综合验收合格的商品房交付买受人使用；有下列特殊原因的，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，2、停水、停电、政府通知停工，3、依据报纸通知、政府文件、设计及经规划部门批准规划变更的。第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：······逾期超过90日后，买受人有权解除合同。······买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之十的违约金。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。签订合同后，原告依约按时支付了全部购房款203085.4元。根据已生效的判决书认定的事实，枫丹白露商住楼工程项目于2012年2月6日开工，2015年4月22日通过施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位的竣工验收。被告祥发公司在合同期内施工过程中因降雨（大雨以上）影响造成停工，可以顺延交房期限的天数为34天；因中高考原因政府相关部门通知停工10天，因停电停工9天；因外墙施工延误工期30天，共计延误工期83天，因此被告可据以延期的天数83天。2015年1月4日，被告向贺州市规划局申请规划验收。贺州市规划局于2015年1月8日复函，同意被告向市住建局进行单体验收的申请，并要求被告在未验收通过前不得交房。2015年8月13日，该项目通过了绿化验收。2015年8月25日，该项目通过了消防验收。至本案法庭辩论终结前，枫丹白露商住楼项目尚未通过综合验收。2015年2月，被告电话通知原告办理交房手续，原告认为房屋未经综合验收，未办理收房手续。争议焦点：1、涉案房屋是否达到交房条件？2、原告要求被告支付逾期交房违约金是否有事实和法律依据？本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。关于房屋的交付条件。合同约定被告应在2014年8月30日前将经分期综合验收合格的房屋交付原告。2015年4月22日枫丹白露商住楼通过施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位的竣工验收，2015年8月又通过了绿化验收、消防验收，根据《建设工程质量管理条例》第十六条第三款“建设工程经验收合格的，方可交付使用”、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，建设工程竣工验收合格，是交付使用的必备条件。枫丹白露商住楼已竣工验收，达到交付使用的条件，可以交付使用。关于合同约定的综合验收，依据《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国法[2004]16号）“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”列在该文件附件1《国务院决定取消的行政审批项目目录》第83项，也就是说，早就2004年，竣工综合验收就已经取消了。原告要求涉案房屋经综合验收合格后才接收房屋的,从2015年4月22日枫丹白露商住楼通过施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位的竣工验收后,则不应计算为被告逾期交房的时间范围。依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告已履行交付房款的义务，被告应履行交房的义务。原告要求继续履行合同，被告向原告交付房屋的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于逾期交房的违约金。被告祥发公司没有在约定的期限内交付房屋，已构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告应承担逾期交房的违约责任。原、被告在签订合同时约定了被告祥发公司可据实予以延期的因素，包括遭遇不可抗力和停水、停电、政府通知停工等。合同期内因中高考原因政府相关部门通知停工10天，因停电停工9天，外墙施工因天气原因延误工期30天，降雨（大雨以上）延误工期34天，共计延误工期83天，因此被告可据以延期的天数为83天。双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定了逾期交房的违约责任为：1、按逾期时间，（1）逾期不超过90日，……；（2）逾期超过90日后，……，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之十的违约金。被告辩称合同中以房价款按日万分之十计算逾期交房违约金的约定明显偏高，请求调整。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少……”的规定，约定违约金过分高于造成损失的，可以请求人民法院以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少。因此，对于被告要求调整违约金计算标准的抗辩，本院予以采信。参照中国人民银行同期同类贷款利率标准，本案的违约金以已付房款的日万分之二计算为适。双方约定的交房时间为2014年8月30日前，被告称2015年2月12日电话通知原告收房，同一单元的其他业主已于当日办理了收房手续，可以映证被告电话通知了原告。原告未到被告处办理交房手续，当时房屋尚未竣工验收，本院认为逾期交房违约天数可计算至竣工验收合格之日。从约定交房的第二天即2014年8月31日至竣工验收合格的2015年4月22日，逾期交房天数计为234天，扣除被告可据以延期的83天，被告实际逾期交房的违约天数为151天（234天-83天）。被告应向原告支付的逾期交房违约金为6133元（203085.4元×0.2‰×151天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《建设工程质量管理条例》第十六条第三款、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下：一、被告广西贺州祥发房地产开发有限公司应于判决生效后十日内向原告黄吉媚交付贺州市枫丹白露商住楼第一单元8层808号房；二、被告广西贺州祥发房地产开发有限公司应于判决生效后十日内向原告黄吉媚支付逾期交房违约金6133元。上述债务，义务人应于指定期限内履行完毕，如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。本案受理费4358元，减半收取2179元（原告已预交），由被告广西贺州祥发房地产开发有限公司承担79元，原告黄吉媚承担2100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。审判员  莫衍扬二〇一七年九月十五日书记员  潘红熹