浙江省磐安县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0727民初2794号
原告：徐江格，男，汉族，住永康市。
原告：陈巧玲，女，汉族，住永康市。
二原告共同委托代理人：陈建升，金华市信实法律服务所法律工作者。
被告：浙江磐安万豪旅游开发有限公司，住所地：磐安云山旅游度假区花溪路6号。
法定代表人：马连胜，董事长。
委托代理人：吴鸿平，浙江陈吴记律师事务所律师。
原告徐江格、陈巧玲与被告浙江磐安万豪旅游开发有限公司（以下简称万豪旅游）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员卢烨适用简易程序于2017年2月9日公开开庭进行了审理，原告徐江格、陈巧玲的委托代理人陈建升，被告万豪旅游的委托代理人吴鸿平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐江格、陈巧玲诉称：2014年6月20日，双方当事人签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于磐安县云山旅游度假区（磐安养生不夜城）3幢302号商业房，建筑面积54.16平方米，每平方米价格7471.39元。合同第五条约定：该商品房总价为404650元。第七条约定：买受人于2014年6月20日向出卖人支付首付款204650元，其余20万元房款办理按揭贷款，如买受人不能提供完整的按揭资料，出卖人或银行应7天内通知买受人补齐资料。第九条约定：出卖人应于2014年12月30日前将规范的商品房交给买受人。第十条约定：出卖人逾期交房的违约责任，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金。合同第十六条关于产权登记约定：出卖人应于2015年3月30日前将《房产证》、《土地证》交给买受人；否则出卖人应按日向买受人支付已交付房价万分之三的违约金。合同签订后，原告依约付清了首付款204650元，并于合同签订当日提供了完整的按揭贷款资料和办证资料给被告，并预交给被告550元预抵押登记费，以及房屋抵押保险费890元、印花税10元，因被告经营严重不当，毫无诚信而不能办理按揭手续。被告依约应当在2014年12月30日前将规范的商品房交给买受人，但至今还是烂尾楼状态。原告多次催促被告交房交证，但被告至今未能交付，已逾期730天；根据合同约定，被告应承担逾期交房违约金为74697元（按日万分之五计算）。逾期办证的违约金为39292元（按日万分之三计算）。被告因其经营恶化而无法办理按揭手续，之后其也未通知原告原因或让原告分期付款或以现金支付全款，相应的法律后果应由被告承担。为维护原告的合法权益提起诉讼，诉请：1、判令被告立即支付原告迟延交房违约金74697元，迟延交付房屋权属证书违约金39292元，计人民币113989元（已计算至2016年12月30日，之后仍应按合同约定计算至实际交房和交证之日止）。2、由被告承担诉讼费用。
被告万豪旅游辩称：1、根据合同第七条，原告是分期付款，原告在付完首付款后，余款未按约履行，原告方违约在先，被告不应承担违约责任。2、根据双方签订的商品房买卖合同第九条第四款的第2点约定，原告没有将购房款如期到账，被告可以延期交房不承担违约责任。原告诉请的逾期交房、交证违约金没有依据，被告享有抗辩权，请求法院驳回原告的诉讼请求。3、原告需缴纳剩余房款及逾期交款的违约金后，被告才协助原告办理不动产转移登记手续。产权登记证书也是因为原告未交清房款，被告方无法办理相关手续。
经审理查明：2014年6月20日，徐江格、陈巧玲与万豪旅游以买受人和出卖人名义签订《商品房买卖合同》（合同编号20140600031）一份，双方约定徐江格、陈巧玲购买万豪旅游所开发的位于磐安县云山旅游度假区商品房。合同第五条“计价方式与价款”约定：“该商品房总价款404650元整。……”。付款方式：合同签订之日支付首付款204650元，同时需与双方指定的银行签订按揭贷款合同，买受人所提供的办理按揭的资料不全，不同意买受人的抵押贷款申请，买受人必须在收到银行或出卖人书面通知后七天内补全资料。合同第八条约定“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1、2种方式处理：〔2〕逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。…出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金”。2、…合同继续履行的，在商品房交付前，买受人应向出卖人足额付清违约金，否则出卖人有权不交付房屋，并不承当逾期交房的违约金。合同第九条“交付期限及条件”约定：“出卖人应当在2014年12月30日前，将具备下列第1种条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；……。”合同第十条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“除本合同第九条约定的特殊情况以外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。①……；②逾期超过30日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金。”合同第十六条“关于产权登记的约定”：“……。出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2015年3月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人、委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、……；2、约定日期30日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第②项处理：①……。②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金”。当天，原、被告签订《磐安县养生不夜城酒店委托经营管理协议》一份，该协议第四条约定：在浙江磐安万豪旅游开发有限公司交付房屋时，甲方（徐江格、陈巧玲）委托乙方代为验收该房，直接办理该房交接手续。并对委托经营期限、权利义务等作了约定。合同签订后，徐江格、陈巧玲依约向万豪旅游支付了首付购房价款204650元。同日，徐江格、陈巧玲缴纳个人房屋抵押保险款、印花税计900元，以及预登记费550元给被告，同时出具按揭贷款相关资料给万豪旅游。嗣后，按揭贷款未能办成，原告也未接到被告不能办理按揭申请或补全资料通知。至今原告未缴纳余款20万元。
以上事实，有原、被告陈述，以及《商品房买卖合同》、磐安养生不夜城产权式酒店委托经营管理协议、建筑工程竣工验收备案表、购房发票、证明、录音整理资料、以房抵押保险收据及印花税收据等证据所证实。
本院认为，徐江格、陈巧玲与万豪旅游签订的商品房买卖合同系双方真实的意思表示，除约定的违约金过高应予适当调整之外，其他条款均没有违反法律规定，应认定合法有效，万豪旅游未能按合同约定期限交付房屋，并将初始登记的土地、房屋权属证书交付给徐江格、陈巧玲已构成违约，故应承担相应违约责任。鉴于双方约定的违约金过高，且徐江格、陈巧玲也未提供证据证明因万豪旅游的违约给其所造成的损失，故应对双方约定的违约金计算标准作适当的调整，本院酌定交房违约金按日万分之三的标准计付，交付初始登记房屋、土地权属证书违约金按日万分之一的标准计付。现因万豪旅游的原因导致银行停止办理按揭贷款，致使双方继续履行合同的基本条件发生重大变化，且万豪旅游作为商品房销售过程中更专业的一方，在银行暂停办理按揭贷款后，应在合理期限内告知购房业主可解除合同或变更付款方式，但万豪旅游却在两年多的时间内未履行合理义务，致使双方未能在合理期限内及时磋商并达成新的合意，故万豪旅游应当在合理期限内承担未能按时交房、交证的违约责任。该合理期限，本院综合考量各业主与万豪旅游合同签订的时间，约定的交房、办证时限、业主的实际损失、万豪旅游的支付能力等因素，酌情确定为合同约定的交房之次日起一年，即本案的合理期限自2014年12月31日至2015年12月30日。在该合理期限后，徐江格、陈巧玲作为商品房销售合同的一方当事人，在支付了首付款后未对合同的履行情况，尤其是对按揭贷款事宜办妥与否尽到充分的注意义务，故不应再由万豪旅游承担违约责任。万豪旅游认为按揭贷款不能办理系徐江格、陈巧玲的原因，证据不足，本院不予采信。故万豪旅游抗辩要求徐江格、陈巧玲按合同约定支付逾期付款违约金，于法无据，本院不予支持。至于万豪旅游要求原告支付尾款，因其未提出反诉，本案不做一并处理。综上，双方诉讼请求合理部分，本院予以支持；不合理部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告浙江磐安万豪旅游开发有限公司支付原告徐江格、陈巧玲迟延交付房屋以及办理权属证书违约金共计人民币27955.19元（其中迟延交房违约金按已付购房款204650元每日万分之三计算，自2014年12月31日至2015年12月30日，计人民币22347.78元；迟延交付房屋权属证书的违约金按已付购房款每日万分之一计算，计人民币5607.41元，自2015年3月31日至2015年12月30日止）。限于本判决生效后十日内履行。
二、驳回原告徐江格、陈巧玲的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1290元（已减半收取），由原告徐江格、陈巧玲负担974元，被告浙江磐安万豪旅游开发有限公司负担316元。限于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 员 卢 烨
二〇一七年二月九日
代书记员 郑定邦