广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终7667号
上诉人（原审原告）：周启华，男，汉族，1972年1月4日出生，住广东省佛山市南海区，
委托诉讼代理人：廖建文，广东正明扬律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：谭绮玲，女，汉族，1967年4月29日出生，住广东省佛山市南海区，
被上诉人（原审被告）：关建东，男，汉族，1964年8月22日出生，住广东省佛山市南海区，
被上诉人（原审第三人）：田洁贞，女，汉族，1973年7月24日出生，住广东省佛山市顺德区，
委托诉讼代理人：杨强华，广东明宜律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈敏仪，广东明宜律师事务所律师。
上诉人周启华因与被上诉人谭绮玲、关建东、田洁贞所有权确认纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初17842号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
周启华上诉请求：1.撤销一审判决，改判确认周启华与谭绮玲就位于佛山市南海区九江镇沙头水南管理区南溪村的三层住宅(粤房证字第3080208号)所办理的房屋所有权变更手续无效，确认周启华是登记在谭绮玲名下位于佛山市南海区九江镇沙头水南管理区南溪村的三层住宅(粤房证字第3080208号)的所有权人，并判决田洁贞将位于佛山市南海区九江镇沙头水南管理区南溪村的三层住宅(粤房证字第3080208号)返还予周启华；2.本案一审、二审的全部诉讼费用由谭绮玲、关建东、田洁贞负担。事实和理由：一审判决认定事实部分错误、适用法律部分错误，应当予以纠正。一、一审判决认定周启华欠谭绮玲、关建东款项是错误的。周启华没有欠谭绮玲、关建东任何款项，谭绮玲、关建东在一审中提供的证据也无法充分证实周启华欠谭绮玲、关建东款项。二、一审判决认定周启华与谭绮玲签订的两份《房屋转让协议》有效是错误的。1.周启华是南溪村的村民及股东，谭绮玲是忠义社的村民及股东，周启华与谭绮玲、关建东、田洁贞是不同的集体经济组织的成员。2.根据地随房走或房随地走的原则，如果要处分房屋或土地，必须两者一并处分，不能单独分开处分。周启华至今仍然是涉讼土地的使用权人，周启华与谭绮玲之间至今没有处分涉讼土地的使用权。3.房产管理部门依法有义务审查《房屋转让协议》是否有效，在未经审查核实的情况下，其核发房屋所有权证的行为不能被认定为《房屋转让协议》有效的依据。4.根据我国《土地管理法》第62、63条规定，周启华与谭绮玲就位于佛山市南海区九江镇沙头水南管理区南溪村的三层住宅(粤房证字第3080208号)所办理的房屋所有权变更手续是无效的，周启华仍然是该三层住宅的所有权人。三、一审判决认定田洁贞属于善意取得涉讼房屋是错误的。1.田洁贞是乐从镇沙滘西村人，其依法不具备购买涉讼房屋的资格。2.南海法院执行局在没有核实涉讼房屋的土地权属情况下将涉讼房屋作为谭绮玲的财产予以处理是违法的。田洁贞在竟买时应当确定其是否具备购买资格。且南海法院执行局只是处理了涉讼房屋而没有处理涉讼房屋所涉及的宅基地使用权。3.田洁贞至今没有取得涉讼房屋的房屋所有权证，而周启华至今仍然是涉讼土地的使用权人。4.从田洁贞于一审中提交的拍卖成交确认书第8条可知，南海法院执行局没有查询土地权属，田洁贞知道这一情况，田洁贞有过错。由此可见，田洁贞占有、使用涉讼房屋的行为不属于善意取得，其至今没有取得涉讼房屋所有权。所以，田洁贞有义务将涉讼房屋返还予周启华。
谭绮玲、关建东、田洁贞辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
周启华向一审法院起诉请求：1.确认周启华与谭绮玲就位于佛山市南海区九江镇沙头水南管理区南溪村的三层住宅（证号：粤房字第××号）所办理的房屋所有权变更手续无效，并确认周启华是登记在谭绮玲名下位于佛山市南海区九江镇沙头水南管理区南溪村的三层住宅（证号：粤房字第××号）的所有权人；2.谭绮玲、关建东将位于佛山市南海区九江镇沙头水南管理区南溪村的三层住宅（证号：粤房字第××号）的房屋所有权变更登记至周启华名下；3.本案的诉讼费用由谭绮玲承担；4.田洁贞将涉讼房屋返还予周启华。
一审法院认定事实：周启华是南溪社的村民及股东。谭绮玲、关建东均是忠义社的村民及股东。谭绮玲、关建东于1991年3月18日登记结婚，2007年12月21日登记离婚。
1994年5月24日，周启华取得位于南溪社的一块集体土地使用权[证号：集用（1994）006902号]，独用土地使用权面积为89平方米。后周启华该地块上兴建了涉讼房屋，并取得了房屋所有权证（证号：粤房字第××号），房产登记记载涉讼房屋为“混凝三层”。
周启华欠谭绮玲、关建东款项及欠银行借款。1998年11月30日，周启华与谭绮玲签订一份《房屋转让协议》，约定：因周启华要偿还债务，周启华转让涉讼房屋予谭绮玲，转让款为77000元，转让款于同年12月1日付清，此协议需南海市人民法院和中国银行南海分行审核同意后生效等。
周启华与谭绮玲签订一份《房地产买卖契约》（没有签署日期，已交由房产管理部门备案），约定谭绮玲购买周启华抵押（没有办理抵押登记）给银行的涉讼房屋，谭绮玲代周启华偿还清银行贷款本息后周启华将涉讼房屋以76000元转让给谭绮玲；双方于1998年12月10日交付房屋。之后，双方在房产管理部门办理了一系列的房产买卖、变更手续。
1998年12月22日，房产管理部门登记涉讼房屋权利人为谭绮玲，权利证号3080208。
谭绮玲获得涉讼房屋后，因欠债涉及多案，涉讼房屋被一审法院查封，并于2011年7月28日公开进行拍卖，由田洁贞以610000元竞得。2011年8月9日，一审法院裁定涉讼房屋归田洁贞所有并向相关房产管理部门发送了法律文书。现涉讼房屋由田洁贞使用中；涉讼土地登记的使用权人仍为周启华。2016年11月4日，周启华向一审法院提起本案诉讼。
一审法院认为，涉讼房地产中的地上建筑物即涉讼房屋属周启华建设的不动产，周启华有权处分。谭绮玲以代周启华偿还债务的方式受让周启华涉讼房屋，双方没有处分涉讼土地，房产管理部门对涉讼房屋办理了变更登记，并核发了新的房屋所有权证予谭绮玲，故涉讼房屋权属已经批准转移。自涉讼房屋权属发生转移后，周启华未赎回，亦未申请更正或异议登记。之后，涉讼房产经法院拍卖并由田洁贞竞得，现由田洁贞占有、使用，田洁贞属于善意取得，且不存在过错。尽管涉讼房屋与房屋所使用的土地即涉讼土地登记权属人不统一，但涉讼房屋作为不动产，其权属、性质以登记记载为要件；又基于周启华与谭绮玲对涉讼房屋的最初处理达成合意的真实意思表示及已经行政主管部门核准，故除其他合法方式改变外，现仍应维持涉讼房屋及涉讼土地的现状以维护契约的稳定及保护当事人的权益。
周启华诉称出借房屋为谭绮玲作担保，谭绮玲以不当手段获得涉讼房屋并以不当手段办理房产证，缺乏理据，一审法院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院判决驳回周启华的诉讼请求。案件受理费9800元（周启华已预交），由周启华负担。
各方当事人在二审期间均未向本院提交新的证据。
经审查，本院对一审判决认定的事实予以确认。
本院认为，本案系所有权确认纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审围绕周启华的上诉请求进行审理，根据周启华的上诉请求，本案二审的争议焦点是周启华与谭绮玲就涉案房屋办理的房屋所有权变更手续是否有效，是否应确认周启华是涉案房屋的所有权人，及田洁贞是否应向周启华返还涉案房屋。
根据查明的事实，谭绮玲以代周启华偿还银行贷款本息的方式受让周启华建设的涉案房屋，房产管理部门对涉案房屋办理了变更登记，并向谭绮玲核发了新的房屋所有权证，故涉案房屋权属已经批准转移。尽管涉案房屋与房屋使用的土地登记权属人不统一，但涉案房屋作为不动产，其权属、性质以登记为要件，而自涉案房屋权属发生转移后，周启华未赎回，亦未申请更正或异议登记。现周启华上诉主张其与谭绮玲就涉案房屋办理的房屋所有权变更手续无效，实质是主张房产管理部门的变更登记无效，因本案系民事诉讼，故周启华在本案中提出该主张，于法无据，本院不予支持。现涉案房屋经法院拍卖由田洁贞竞得，周启华对此有异议，但其并未向执行法院提出异议，现确认涉案房屋归田洁贞所有的裁定已发生法律效力，涉案房屋已由田洁贞占有、使用，故周启华上诉主张确认其是涉案房屋的所有权人，及田洁贞向其返还涉案房屋，于法无据，本院不予支持。
综上所述，周启华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9800元，由上诉人周启华负担。
本判决为终审判决。
审判
审 判 长 陈笑尘
审 判 员 钱 伟
代理审判员 安 静
二〇一七年十月十九日
书 记 员 梁 理