河南省郑州市二七区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫0103民初12719号
原告：林海涛，男，汉族，1979年9月23日生，住河南省汝南县。
委托诉讼代理人:朱彦召，河南昌浩律师事务所律师。
被告：河南德润置业有限公司，住所地郑州市二七区马寨镇东方路6号马寨产业集聚区管委会办公用房2号楼。
法定代表人：李爱国，该公司董事长。
委托诉讼代理人：余洋、苏登聪，河南世纪通律师事务所律师。
原告林海涛与被告河南德润置业有限公司（以下简称德润公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月23日受理后，被告德润公司提起反诉，本院经审理后于2017年7月11日作出（2017）豫0103民初2157号民事判决书。被告德润公司不服提起上诉，郑州市中级人民法院经审理后于2017年9月26日作出（2017）豫01民终12873号民事裁定书，撤销本院（2017）豫0103民初2157号民事判决，并发回重审。本院另行组成合议庭，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告林海涛及其委托诉讼代理人朱彦召，被告德润公司的委托诉讼代理人苏登聪到庭参加了诉讼。本案审理过程中，被告河南德润置业有限公司撤回其反诉请求。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付因其逾期办理位于二七区大学××、××、中秋××、××北××单元××号房屋产权初始登记的违约金48711元（自2015年3月2日计算至2017年9月11日，按日支付总房款的0.01%计算；以后以合同约定连续计算至该房屋产权初始登记办理完毕时止。）2、本案因诉讼产生的全部费用由被告承担。事实与理由:2014年2月25日，原、被告双方共同签订《商品房买卖合同》一份，合同附件四第六条产权初始登记中明确约定：××应当在2015年3月2日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。××在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向××支付总房款的0.01%违约金。时至今日，被告向原告交房已近两年，在此期间，原告多次向被告请求办理该房屋的产权初始登记，被告均以各种理由予以推脱，至今仍未向郑州市住房保障和房地产管理局报送该房屋的产权初始登记资料，也未办理该房屋产权的初始登记，严重侵犯了原告的合法权益。
被告辩称，一、原告诉请支付违约金没有依据，原告的诉请是基于合同附件的相关规定，该规定与2015年3月2日实施的不动产登记暂行条例相冲突，依据该条例，该约定是履行不能，该合同约定是到房管局办理房屋所有权的初始登记，该条例是到国土部门办理首次登记，显然该合同约定与法规相冲突的，致使被告履行不能，是不可抗力的行为。被告已于2017年9月11日到不动产登记中心办理首次登记。二、原告违约在先，被告可以行使先履行抗辩权，原告未能在合同约定的期限内向被告支付剩余全部购房款，根据法律规定，被告可以行使先履行抗辩权。三、原告请求支付的违约金数额明显过高，根据法律规定，违约金数额应当以实际损失为限，原告没有任何损失，也没有损失的证据，其主张的要求赔偿违约金没有依据，基于合同约定的履行不能，在不能办理初始登记的情况下，其主张违约金没有依据。违约金的性质应以补偿性为主，以惩罚性为辅，根据合同法解释（二）的规定，合同约定的违约金显然是过分高于造成的损失，基于此，法院应当查明原告是否有损失，没有损失不应支持或减少违约金。四、因原告逾期支付房款，被告办理房屋首次登记的期限，也应当相应的顺延，被告不承担该顺延期间任何责任，被告支付原告的的违约金数额也相应予以扣减。五、郑州市的相关文件明确了房管局不再办理房屋登记，而是由国土局办理房屋的首次登记。综上，原告的诉请无事实和法律依据，应当依法予以驳回。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据和事实，本院认定如下：2014年2月25日，原告（××）和被告（××）签订《商品房买卖合同》约定：原告以724864元的价格购买被告开发的位于二七区大学××、××、中秋××、××北××单元××房屋××套。合同第六条第3项约定：原告应于2014年2月25日向被告首付款224864元，剩余500000元购房款以商业贷款方式于2014年3月25日交付。合同第七条第一款约定：××如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起实际金额支付应付款之日止，××按日向××支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，××有权解除合同。××解除合同的，××按累计应付款的1%向××支付违约金。××愿意继续履行合同的，经××同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，××按日向××支付逾期应付款万分之一的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。合同附件四第六条第1款产权初始登记中约定：××应当在2015年3月2日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。××在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向××支付总房款的0.01%违约金。
该合同的实际履行中，原告按照约定向被告支付了首付款，并按照约定向被告提交了办理初始登记手续的相关资料。被告将涉案房屋交付原告后，未在约定的2015年3月2日前将办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，后于2017年9月11日办理了涉案房屋的首次登记。
另查明，一、本案证据未显示涉案房屋产权初始登记迟延已造成原告实际损失。二、商业贷款的实际放款时间为2014年6月6日。
再查明，《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日起施行，不动产的首次登记适用该条例。河南发布了《关于全省不动产统一登记制度建设的实施意见（暂行）》，并列出了时间表，即“2015年12月底前，各地完成机构组建、人员配置、窗口建立、流程设置和衔接方案制定工作。2016年12月底前各地完成资料移交、系统对接等工作”。《郑州市人民政府办公厅关于全市不动产统一登记制度建设的实施意见》[郑政办〔2015〕127号]于2015年11月12日发布，从2016年8月20日起在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记，该意见规定：按照不动产登记“四统一”的要求,由不动产统一登记机构负责全市土地、房屋、林地、农村土地承包经营权等所有不动产的登记,并使用统一的簿册、证书,规范记载不动产归属和权利内容。整合登记职责,组建登记机构,配置登记人员国土资源管理部门为本行政区域的不动产登记机构,负责土地以及房屋、林木等不动产登记工作,并接受上级不动产登记主管部门的指导监督,行业管理和交易监管等职责继续由原职能部门承担。农业部门承担的农村土地承包经营权登记职责给予五年过渡期,过渡期满后,按照国家有关要求纳入不动产统一登记管理范围。原分散在各部门的不动产登记职责、档案资料、成果数据按规定整合移交到新组建的不动产登记机构。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》及《附件》，是双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的的强制性规定，为有效合同，双方应本着诚实信用原则，按照约定全面履行各自的义务。上述合同及附件的实际履行中，被告虽将房屋交付原告使用，但未按照约定的期限将办理该房屋产权的初始登记资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，应承担相应的违约责任。但原告主张的违约金48711元数额过高，对过高部分本院不予支持。因原告的证据未显示迟延办理涉案房屋产权初始登记（首次登记）造成了原告的实际损失，且从2015年3月1日开始实施《不动产登记暂行条例》到《郑州市人民政府办公厅关于全市不动产统一登记制度建设的实施意见》[郑政办〔2015〕127号]确定2016年8月20日开始在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记期间，不动产登记管理部门因职责变化和手续交接给不动产登记带来了不便，并且以商业贷款方式支付的剩余购房款也未在约定的期限内支付被告。综上，被告逾期办理房屋产权初始登记（首次登记）的违约责任，应予以抵减，结合本案实际，被告支付原告逾期办理房屋产权初始登记（首次登记）违约金数额应以购房总价款3﹪的比例计算的14497.28元（724864元×2%）为限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告河南德润置业有限公司于本判决生效之日起15日内支付原告林海涛违约金14497.28元；
二、驳回原告林海涛的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1118元，原告林海涛负担785元,被告河南德润置业有限公司负担333元。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 郭洪涛
人民陪审员 李 玲
人民陪审员 苏志美
二〇一七年十二月三十一日
书 记 员 郭笑成