贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黔05民终1974号上诉人（原审原告）胡高艳，女，汉族，1980年2月25日出生，贵州省毕节市人，住贵州省毕节市。委托代理人孙建桥、钱娜，贵州锐驰律师事务所律师。上诉人（原审被告）被告毕节市宝鼎房地产开发有限责任公司，住所地:毕节市七星关区清毕北路138号。注册号：91520502780171985Y。法定代表人周祖明。委托代理人高克成，公司员工。上诉人胡高艳、毕节市宝鼎房地产开发有限责任公司（以下简称宝鼎公司）商品房预售买卖合同纠纷一案，不服贵州省七星关区人民法院(2016)黔0502民初1608号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行审理。上诉人胡高艳及其委托代理人孙建桥、钱娜，上诉人宝鼎公司委托代理人高克成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告胡高艳诉称：原告与被告于2012年8月8日就“金街1号A幢”二层57号门面签订《金街1号-门面认购合同》，签约时，原告依约支付给被告人民币128,281.00元的房款。占购房总款50%，双方约定于2015年7月28日交房，被告未交房。经催告的期限也远远超过三个月的合理期限，即2015年10月28日。被告公司已经构成根本违约，违背诚实信用原则。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，原告有权解除合同，并由被告承担返还财产义务，退还原告已付房款128,281.00元。同时，双方约定的违约金过低，根据法律规定，原告要求调高。为维护原告合法权益，诉至法院。请求法院：1、解除原、被告签订的《金街1号-门面认购合同》；2、判令被告一次性返还原告房款人民币128,281.00元；3、判令被告一次性支付原告违约金24,694.00元（按照中国人民银行同期同类贷款利率自2012年8月9日至被告完全返还原告首付款之日止）4.本案所有诉讼费用由被告承担。原审被告宝鼎公司未到庭也未向法庭提供证据。原审查明：原告与被告于2012年8月8日就“金街1号A幢”二层57号门面签订《金街1号-门面认购合同》约定：项目位置：毕节市清毕北路68号地段;项目名称：金街1号A幢贰层57号门面；建筑面积约13.18平方米，最终建筑面积以房产部门核定为准；单价19,445.00元/平方米；总价256,281.00元；付款方式为按揭付款，首付50%；交房时间为2015年7月28日前；逾期交房的，被告方按银行同期存款利息支付乙方违约金，以超期交房时间计算。签约当日，原告依约支付给被告首付款128,281.00元。交房日期到后，被告未交房。原告经催告，已经超过三个月的合理期限，即2015年10月28日，被告仍未交房。原告要求解除合同，并由被告退还原告已付房款128,281.00元及违约金。同时，原告认为双方约定的违约金过低，原告要求调高。原审认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，商品房的认购、订购、预订等协议内容具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六的内容即是签订商品房买卖合同的主要条款，包括名称、建筑面积、单价、总价、付款方式、交房时间及违约金等。原、被告双方订立的金街1号-门面认购合同已经具备上述内容，应当认定为商品房买卖合同。由于双方约定的交房时间为2015年7月28日前，被告未按约定交房，并在原告催要后，远远超过三个月的合理期间，被告已经构成违约。原告要求解除合同，符合法律规定，本院予以支持。被告应当返还原告房款128,281.00元，并支付原告违约金。根据合同法解释，由于双方约定违约金计算过低，应当予以调整。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原、被告双方于2012年8月8日签订的《金街1号-门面认购合同》；二、被告毕节市宝鼎房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内一次性返还原告胡高艳房款人民币128,281.00元，并支付违约金（违约金以128,281.00元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍从2015年7月29日起计算至实际履行完毕之日止）。案件受理费人民币3,360.00元，减半收取人民币1,680.00元，由被告毕节市宝鼎房地产开发有限责任公司承担。上诉人胡高艳不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决第二项关于违约金标准和计算时间，依法改判为违约金以128,281.00元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2012年8月9日至2015年7月28日期间利息18113.10元和按照中国人民银行同期同类贷款利率自2015年7月29日至实际履行完毕之日期间利息。事实及理由：一审判决认定的事实清楚，但在违约责任和赔偿损失方面显失公平。一审判决解除涉案合同后，只判决宝鼎公司自2015年7月29日起承担解除合同违约金不公平。胡高艳与宝鼎公司签订签订认购合同后于2012年8月9日向宝鼎公司支付购房款128,281.00元，在合同解除后2012年8月9日至2015年7月28日期间利息损失一审并未判决，而该损失因宝鼎公司违约行为产生，其应承担赔偿责任。宝鼎公司上诉并答辩称：涉案商铺于2015年4月已修建完毕，已有业主进行装修并办理按揭贷款。但胡高艳不来公司办理按揭相关手续，在未与公司协商情况下进行诉讼，主要原因是胡高艳认为现阶段商铺价格下滑，想单方违约退商铺。若胡高艳想要商铺，来我公司办理相关手续即可。胡高艳未与我公司联系办理相关手续，我公司无法交付商铺。2012年8月9日为签订认购合同日期，何来签约之日即违约之说，并且胡高艳错误将购房款当做贷款给我公司，购房款按贷款利率1.3倍退赔不妥。现阶段由于公司资金紧张，若胡高艳想退本，需等公司将该商铺销售后再支付胡高艳，并按银行同期存款利率支付。故请求撤销一审判决，依法改判。胡高艳对宝鼎公司上诉答辩称：宝鼎公司没有通知我办理交房，我主动找宝鼎公司要求交房，但公司仍然不交房。我与宝鼎公司没有签订正式买卖合同。二审另查明：2012年8月8日宝鼎公司作为甲方与胡高艳作为乙方签订《金街1号-门面认购合同》，约定：三、付款方式为按揭付款，买受人于2012年8月8日付门面款首付50%即128,281.00元；剩余50%按银行相关规定办理按揭。甲方通知签正式合同之日起30日内乙方必须与甲方签定正式合同，否则造成的责任由乙方负责。胡高艳于2012年8月8日向宝鼎公司支付首付款128,281.00元。2015年8月，胡高艳到宝鼎公司要求交房，宝鼎公司承诺1个月内与胡高艳签订正式合同并备案。本案二审争议的焦点：一、胡高艳是否享有涉案认购合同的解除权；二、胡高艳要求调整涉案认购合同约定违约金是否符合法律规定。本院认为：关于焦点一，《金街1号-门面认购合同》符合《商品房销售管理办法》第十六的规定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，因宝鼎公司收受胡高艳购房款，所以该认购合同应当认定为商品房买卖合同。按照认购合同约定宝鼎公司应于2015年7月28日以前交房，但定鼎公司在该时间届满前既未通知胡高艳签订正式合同办理按揭贷款相关手续，也未向胡高艳交房，宝鼎公司存在违约行为。2015年8月胡高艳要求宝鼎公司签订正式合同并交房，宝鼎公司既未与胡高艳签订正式合同，也未向胡高艳交房，导致胡高艳于2016年3月28日向一审法院起诉，即宝鼎公司在胡高艳催告后三个月的合理期限内仍未履行签订正式合同和交房的义务，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，胡高艳取得解除涉案认购合同的法定解除权，其诉请解除合同的主张应予以支持。关于焦点二，因为《金街1号-门面认购合同》未对合同解除后的违约金标准进行约定且约定的逾期交房违约金按银行同期存款利率计付，胡高艳认为按银行同期存款利率计算违约金标准过低，请求调整为按银行贷款利率计付。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条和第一百一十四条的规定，胡高艳有权要求宝鼎公司赔偿损失，胡高艳的损失为其向宝鼎公司支付的资金贷款利率损失。因此，胡高艳请求调整违约金标准符合法律规定，应予支持。在涉案合同解除后，宝鼎公司自2012年8月9日使用胡高艳支付购房款没有合法依据，应予退还并支付使用期间利息。故一审法院只支持逾期交房后违约金而对胡高艳自支付购房款之日至合同约定交房之日期间的资金贷款利率损失未作认定及判决错误，本院予以纠正。宝鼎公司应以128,281.00元为基数向胡高艳支付按照中国人民银行同期同类贷款利率计算2012年8月9日至2015年7月28日期间资金利息。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持贵州省七星关区人民法院(2016)黔0502民初1608号民事判决书第一项；二、撤销贵州省七星关区人民法院(2016)黔0502民初1608号民事判决书第二项；改判为毕节市宝鼎房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还胡高艳房款128,281.00元及违约金（2012年8月9日至2015年7月28日期间违约金以128,281.00元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；2015年7月29日至实际履行完毕之日止违约金以128,281.00元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1680元，胡高艳与毕节市宝鼎房地产开发有限责任公司分别向本院缴纳的二审案件受理费3368元，共计8416元（1680+3368×2）由上诉人毕节市宝鼎房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 可审判员 陈红梅审判员 徐 洪二〇一六年十月二十五日书记员 詹 淼