新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）克民二初字第175号
原告：克拉玛依市常盛物业服务有限责任公司，住所地：新疆克拉玛依市金龙镇万向路5号。
法定代表人：严仕太，该公司总经理。
委托代理人：王菡，新疆玺善律师事务所律师。
被告：克拉玛依市绿丰盐业蔬菜有限公司，住所地：新疆克拉玛依市塔河路135号。
法定代表人：邱美玲，该公司总经理。
委托代理人：田荣，女，汉族，1968年7月23日出生，系该公司副总经理，住克拉玛依市。
委托代理人：施常元，新疆炎黄律师事务所律师。
原告克拉玛依市常盛物业服务有限责任公司（以下简称常盛物业公司）诉被告克拉玛依市绿丰盐业蔬菜有限公司（以下简称绿丰盐业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2015年3月16日立案受理后，依法由审判员余波适用简易程序公开开庭进行了审理。原告常盛物业公司之法定代表人严仕太及其委托代理人王菡、被告绿丰盐业公司之委托代理人田荣、施常元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告常盛物业公司诉称，2014年5月27日，原、被告及新疆常盛房地产开发有限公司签订了针对蔬菜批发市场综合楼的《前期物业委托服务合同》，三方就克拉玛依市粮食蔬菜批发市场物业服务事宜达成协议，由原告提供物业服务，期限自2014年5月27日至2015年5月27日，物业服务费为2.5元／平方米／月，物业使用人应于每年8月26日前向原告交纳物业费，如未能按时交纳，应按每日万分之一的标准向原告支付违约金。合同签订后原告严格按照合同约定提供物业服务，被告仅向其支付了64721.37元，尚欠原告物业费313509.63元，原告多次催要未果，故诉至法院，要求被告向其支付物业费313509.63元，违约金14036.86元（自2014年8月26日至2015年12月8日共计468天，按照日万分之一的标准计算，299983.30元×0.0001元／天×468天），并承担本案诉讼费用。
被告辩称，原告主张从2014年5月27日开始计算物业费错误，因涉案房产于2014年7月25日通过竣工验收，2014年8月1日开发商才向被告交付，故应自2014年8月1日起开始计算物业费用。依据双方签订的前期物业委托合同第八条约定，业主与物业使用人约定，由物业使用人交纳物业费用的，从其约定，原告可以直接向使用人收取费用，使用人不缴纳的被告方不承担交纳责任。现被告已将涉案房屋租给了81户商户，并将租赁合同全部移交给了原告，原告应该向该81户商户收取。原告提供的物业服务不到位，存在消防隐患，克拉玛依市消防支队以此查封大楼，被告多次要求原告履行义务，原告拒绝履行，且物业使用人也多次向被告反映原告提供的物业服务不符合要求，故请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2014年5月27日，原告常盛物业公司与被告绿丰盐业公司、新疆常盛房地产开发有限公司签订了《前期物业委托服务合同》一份，三方约定由原告对克拉玛依市粮食蔬菜批发市场提供物业服务，服务期限自2014年5月27日至2015年5月26日，物业费标准为2.50元／平方米／月。被告应于每年8月26日前向原告交纳物业费，如未能按时交纳，应按每日万分之一的标准向原告支付违约金。双方对其他权利、义务亦进行了约定。后原告共收取了物业费81073.10元，因物业合同终止后，原告不再继续提供物业服务，故将多收取的16351.73元退还给租户，原告实际收取的费用为64721.37元（81073.10元-16351.73元）。后原告多次催要剩余物业费未果，故诉至本院。
另查，2009年10月29日，被告绿丰盐业公司与新疆常盛房地产开发有限公司签订了《联合建设交易市场合同》一份，双方约定由原告提供土地使用权作为投资，与新疆常盛房地产开发有限公司联合开发克拉玛依市粮食蔬菜批发交易市场项目，项目建成后原告享有地下1层和地上1层的产权。
另查，2014年7月25日，克拉玛依市粮食蔬菜批发交易市场综合楼通过竣工验收，该综合楼层数为地上4层，地下1层。庭审中，原、被告双方均认可被告所有的物业包括为地下1层及地上1层，面积为12607.70平方米，新疆常盛房地产开发有限公司向被告交付地下1层及地上1层物业的时间为2014年8月30日。
另查，庭审中，原、被告双方均认可原告收取了87133.71元水电费，该笔费用应当退还给被告，双方均同意从被告应交纳的物业费中予以扣除。
另查，2015年5月22日，新疆常盛房地产开发有限公司出具证明一份，载明其公司于2014年8月30日向被告交付克拉玛依市粮食蔬菜批发交易市场综合楼一层及负一层。
上述事实，有当庭出示并经质证的《前期物业委托服务合同》原件、《联合建设交易市场合同》原件、收款收据原件、信息查询表原件、《房屋租赁合同》原件、照片、竣工验收记录表复印件、《临时查封决定书》复印件、证明原件、证人证言及原、被告当庭陈述等证据在案予以证实。
本院认为，所谓物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。原告常盛物业公司与被告绿丰盐业公司、新疆常盛房地产开发有限公司签订了《前期物业委托服务合同》系三方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。原告主张自2014年5月27日开始向原告收取物业管理费用，但依据庭审查明的事实，涉案房产项目于2014年7月25日通过竣工验收，被告绿丰盐业公司作为该项目的联合开发商，其投资的方式为该项目的土地使用权，被告并无从事建筑活动的资质，其并非《中华人民共和国建筑法》规定的建设单位。依据《物业管理条例》第四十二条第二款之规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业费用由建设单位交纳。经审理查明，涉案房产于2014年7月25日通过竣工验收，新疆常盛房地产开发有限公司于2014年8月30日向被告交付负1层及地上1层房产，2014年7月25日至2014年8月30日期间产生的物业费不应由被告承担；对于竣工验收前产生的物业费用，因该房产尚未向被告交付，因此产生物业费用亦不应当由被告承担，故被告享受物业服务的时间应自2014年8月30日起开始计算。按照《前期物业委托服务合同》合同约定，自2014年8月30日至2015年5月26日共计269天，产生物业费282622.61元（12607.70平方米×2.5元／平方米／月÷30天×269天）。被告辩称依据《前期物业委托服务合同》第八条第二款的约定，业主与物业使用人约定，由物业使用人交纳物业费用的，从其约定，原告可以直接向使用人收取费用，使用人不缴纳的被告方不承担交纳责任，原告应当向物业使用人主张物业费用，但该主张系原告的权利，原告可依据双方签订的《前期物业委托服务合同》向被告主张物业费用，并非只能向物业使用人主张，故被告的该项辩解意见无事实和法律依据，本院依法不予采信。
庭审中，被告辩称原告提供的物业服务存在瑕疵，应当减少物业费用，并提供物业使用人证明、证人证言及《临时查封决定书》等证据欲证实其辩解意见。根据双方签订《前期物业委托服务合同》第二条第8项的约定，原告提供的物业服务内容包括公共区域消防设施的维护，建立消防管理制度。克拉玛依市消防支队出具的《临时查封决定书》中载明，蔬菜批发市场综合楼存在消防控制室值班室人员对消防设施操作不熟练；高位水箱间电解压力表故障无法启动；自动喷水灭火系统管网污水；室内消火栓管网无水等火灾隐患，可以看出，被告在提供物业服务时确有瑕疵。原告亦提供的多位证人证言及证明，欲证实原告提供的保洁保安服务、垃圾存放及清运服务、常规设施维修服务、电梯管理服务等存在瑕疵。本院认为，《前期物业委托服务合同》第二条中明确约定了原告应当提供的服务范围，现原告提供的物业服务未达到其承诺的标准，鉴于物业公司依照物业服务收费应当遵循费用与服务水平相适应的原则，原告提供的服务确实长期存在瑕疵，故应对原告的物业服务费进行酌减，即按照物业管理费的90%支付，原告支付的物业费为254360.35元（282622.61元×90%）。扣除已经交付的物业费64721.37元，故被告应当支付的物业费为189638.98元（254360.35元-64721.37元）。原告主张被告向其支付物业费189638.98元的诉讼请求，合法有据，本院依法予以支持，其他超出部分无事实和法律依据，本院依法不予支持。扣除原、被告双方均同意抵消的的87133.71元水电费后，被告实际应付物业费102505.27元。
关于原告要求被告向其支付违约金的诉讼请求，原告主张被告未按合同约定于2014年8月26日支付物业费，应当承担相应的违约责任，按照合同约定的日万分之一作为计算标准，自2014年8月26日至2015年12月8日共计468天，产生违约金14036.86元（299983.30元×0.0001元／天×468天）。本院认为，双方约定的逾期付款违约金按照日万分之一计算符合法律规定，本院依法予以确认。自2014年8月26日至2015年12月8日共计468天，产生违约金应为8875.10元（189638.98元×0.0001元／天×468天），原告主张的合理部分，合法有据，本院依法予以支持，其他超出部分无事实和法律依据，本院依法不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件的司法解释》第三条、第六条，《物业管理条例》第四十二条第二款之规定，判决如下：
一、被告克拉玛依市绿丰盐业蔬菜有限公司于本判决生效之日起十日内向原告克拉玛依市常盛物业服务有限责任公司支付物业费102505.27元、违约金8875.10元，共计111380.37元；
二、驳回原告克拉玛依市常盛物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2961元、邮寄送达费32.40元，由原告克拉玛依市常盛物业服务有限责任公司负担1704元，由被告克拉玛依市绿丰盐业蔬菜有限公司负担1289.40元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院。
审判员 余波
二〇一五年十二月八日
书记员 周亮