湖南省平江县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0626民初560号
原告（反诉被告）：李蛮根，居民。
委托诉讼代理人：严少林，湖南湘杰律师事务所律师。
被告（反诉原告）：李样军，居民。
委托诉讼代理人：王政，湖南湘杰律师事务所律师。
原告李蛮根诉被告李样军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月13日立案受理，依法由审判员王仲君担任审判长和审判员王永红、人民陪审员曾星明组成合议庭进行审理。2017年4月17日被告李样军以原告李蛮根违约为由提起反诉，请求解除房屋买卖合同，并由原告李蛮根承担相应的违约责任。本案于2017年8月14日公开开庭进行审理，原告（反诉被告）李蛮根及其委托诉讼代理人严少林、被�（反诉原告）李样军的委托诉讼代理人王政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告李蛮根诉称：原告李蛮根与被告李样军于2013年12月27日订立房屋买卖合同，原告将平江县天岳经济开发区爱琴海岸10层10号住户卖给被告，总价款206000元，被告已付90060元，下欠115940元，要求被告立即偿付欠款，并承担拖延付款的违约金。
本诉被告李样军辩称：1、被告不存在违约行为，不同意支付违约金，被告与原告签订所谓的《商品房买卖合同》时支付了购房款106000元，而非原告所讲的只付90060元，余下房款100000元，双方约定“做银行按揭贷款”，但并未约定具体履行期限，故被告不存在违约行为；2、原告李蛮根存在大量违约行为，于法于理应承担相应违约责任。①按照所谓《商品房买卖合同》第七条，原告应于2014年10月1日前将经工程验收合格的商品房交付给被告，但原告一直提供不了房屋验收合格的相关文件，属原告违约迟延履行；②虽然所谓的《商品房买卖合同》没有约定“做银行按揭贷款”的期限，但被告还是准备积极履行合同，多次到银行申请按揭贷款，但银行要求作为出卖方的原告配合，可原告等因与严某某对诉争房地产存在产权纠纷，不能正常办理抵押贷款手续，根据合同相对性原则，原告应对被告承担违约责任；③被告购买原告的住房，希望得到的是土地使用年限为70年的房子，但原告提供的房子土地使用年限只有50年，不能达到订立合同的目的。
反诉原告李样军反诉称：2013年12月反诉被告李蛮根以所谓“爱琴海岸项目部”的名义与反诉原告签订了所谓《商品房买卖合同》，约定出售的房屋用途为居住用房，房屋价格每平方米3999元，总价款206000元，反诉原告首付购房款的50%，即人民币106000元，余款做银行按揭贷款，反诉被告应在2014年10月1日前，将经工程验收合格的商品房交付反诉原告，如未按合同约定将商品房交付反诉原告，反诉被告按反诉原告已缴房款的千分之五每天向反诉原告支付违约金等，合同签订，反诉原告按约支付了房款，然而反诉被告迟迟不交付经验收合格的商品房，反诉原告多次催告，由于反诉被告的原因，一直无法交付合格房屋，另外，反诉原告当时订立合同的目的是要求住宅用房，其土地使用权年限应为70年，但反诉被告根本无法提供土地使用权为70年的居住用房，故不能达到合同目的。现反诉被告起诉要求支付剩余房款及承担所谓违约责任，但反诉原告认为本案造成今�之局面完全是反诉被告的责任，且根据《中华人民共和国合同法》第九十四第（三）项、第（四）项之规定，由于反诉被告违约，迟延履行，不能达到合同目的，故依法提出反诉，请求解除反诉原告与反诉被告之间订立的《商品房买卖合同》。
反诉被告李蛮根答辩称：反诉原告要求解除合同没有事实和法律依据，请求人民法院驳回反诉原告的诉讼请求：1、法律没有明文规定，出售居住用房的土地使用权必须70年，土地使用权少于70年的房屋买卖仍然合法有效，不是合同解除的理由；2、反诉被告与反诉原告在房屋买卖合同第七条、第八条约定了反诉被告交房的时间及逾期交房应承担的责任，逾期交房，反诉被告应承担支付违约金的责任，并非解除合同的条件，因反诉被告延期交房的时间并未超过双方合同第七条约定的3个月，不存�不能实现合同的目的情形；3、反诉原告解除合同已超过诉讼时效，合同解除权消灭，反诉原告应当继续履行合同。反诉被告与反诉原告于2013年12月27日签订房屋买卖合同，2014年12月房屋竣工可交付使用，反诉被告以短信、电话等多种方式多次通知反诉原告缴清余款，验收房屋，反诉原告置之不理，从没有提出解除合同。根据《合同法》第九十五条“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”之规定，反诉原告与反诉被告未约定解除权的行使期限，但经反诉被告多次催告反诉原告交纳余款，验收房屋，时间已两年多，期间从未提出解除合同，现在起诉要求解除合同，明显超过期限，反诉原告应继续�行合同。
本诉原告李蛮根为支持其诉讼请求和反诉辩称理由向本院提交了下列7份证据：
证据1，商品房买卖合同一份，以证实：①合同第一条已写明了房屋的土地来源；②合同约定了违约责任；
证据2，收据3份，以证明被告李样军已交纳购房款106000元；
证据3，电话录音和短信，以证明原告李蛮根多次通知被告李样军验收房屋并办理相关手续；
证据4、民事判决书2份，以证实在法院已生效判决中，确认原、被告签订的类似合同是合法有效的；
证据5，房屋建设规划许可证、审批单、放线单等，以证实原告所建房屋已通过了相关审批程序；
证据6，司法鉴定报告，以证实原告所建房屋没有质量问题，符合交付条件；
证据7，同类房屋购房者彭向阳所办理的土地使用和房屋所有权证，以证明原告所建房屋是可以办理相关证件的。
本诉被告李样军对本诉原告李蛮根的上述证据发表了如下质证意见：对证据1真实性无异议，对待证事实有异议，不能证明原告告知了被告土地使用年限的情况，合同是原告方提供的格式合同。对证据2无异议，对证据3的三性均有异议，既没有原告签字也没有单位盖章，电子证据应当按规定的形式提交，原告没有提交交房的相关文件，交房通知都是在2014年12月后，证据4与本案无关联性，证据5规划许可证、审批单的真实性无异议，对待证事实有异议。对放线单的真实性、合法性有异议，不是原告�名字。对证据6的三性都有异议，对待证事实有异议，没有原件，鉴定是原告自行委托的，而且房屋是否合格应由建设部门来确定。关于合同的效力我们认可，只是原告违约我们才要求解除合同，对证据7，对关联性和待证事实有异议，没有原件无法确认真实性，而且地址不是本案。
反诉原告（本诉被告）就其反诉请求及本诉辩称在举证期间提供了下列6份证据：
证据1，爱琴海岸住宅产品认购协议书，以证明反诉原告签订合同的目的是购买住宅产品；
证据2，商品房买卖合同，以证明交易的标的是居住用房，反诉原告首付义务为106000元，反诉被告应于2014年10月1日前交房，否则应当承担已付房款千分之五每日的违约金；
证据3，�据3份，以证实反诉原告已付购房款106000元；
证据4，国有土地使用权出让审批单，国有土地使用合同各一份，以证实土地使用权年限仅为50年，而且始于2006年1月6日，反诉被告实际提供的标的土地使用权年限不足40年；
证据5，商品房买卖合同示范文本（节选），以证明出卖人取得土地使用权的方式以及土地用途，土地使用权终止日期，房屋规划用途系房屋买卖合同应该具备的内容。反诉被告提供的商品房买卖合同不具备这些内容，隐瞒这些内容，应对提供格式合同的反诉被告作不利解释；
证据6，（2016）湘0626第151号民事判决书一份，以证实反诉被告提供的交易标的物在2016年10月前一直有权属纠纷。
反诉被告（本诉原告）对反诉原告（本诉被告）提供的上述证据发表如下质证意见：对证据1的真实性、合法性无异议；对证据2真实性、合法权无异议，对待证事实有异议，不能证明反诉被告有违约行为，而且再次证明反诉被告的土地是转让取得。对证据3无异议；对证据4的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，不能证明反诉被告有违约行为，土地使用权期限已作为公示的内容，反诉原告应当知道；对证据5真实性、合法性无异议，对关联性有异议，反诉原告与反诉被告之间的房屋买卖不属于商品房买卖，不应适用这一范本；对证据6的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，反诉原告与反诉被告之间交易的房屋不存在权属纠纷，可以办理相关证件。
经合议庭对证据进行审查，并综合分析双方当事人的质证意见，本院认证如下：
对本诉原告（反诉被告）提供的7份证据，本诉被告（反诉原告）对证据2无异议，本院予以采信。证据1双方都作为证据提供了，该证据客观、真实，本院予以采信，证据3因证据内容与双方在法庭上的陈述相吻合，本院予以采信；证据4系人民法院的生效法律文书，与本案具有关联性，本院予以采信；证据5系有关行政机关签发的文证，客观、真实与本案具有关联性，本院予以采信；证据6系有资质的中间机构所做的质量鉴定，本诉被告未提供相反证据予以推翻，本院予以采信；证据7与本案没有关联性，本院不予以采信。
对反诉原告（本诉被告）提供的6份证据，反诉被告（本诉原告）对证据1、3无异，本院予以采信，对证据2因原、被告均作为证据提供了，且该证据客观、真实，本院予以采信；对证据4系国土部门对原、被�双方所争议房屋的土地使用权签发的有关文证，本院予以采信，证据5系有关行政部门对商品买卖所制定合同范本，与本案没有关联性，本院不予采信；证据6系本院已生效判决书，与本案具有关联性，本院予以采信。
根据上述证据及双方当事人在庭审中的陈述，本院确认以下案件事实：
2006年1月6日，李靓、李峥、曾慧、廖李勇、李欣原、苏汉高、严琼、严长根、罗定安、方欣、刘恒湘通过公开拍卖方式单独或共同取得了位于平江县开发区百花台转盘处的第4号至9号的国有土地使用权。2011年12月28日，李晚林、李乾刚、李蛮根、罗建军与上述享有国有土地使用权人签订了《合作建房合同》和《合作建房附加合同》，合同中约定由苏汉高等十一户提供其各自或共同享有的国有土地使用权，由李晚林�李乾刚、李蛮根、罗建军提供建房资金，由其四人负责开发建成一栋地下一层地上十二层的商住楼，苏汉高等十一户拥有地面以上1至3层房屋的产权，李晚林、李乾刚、李蛮根、罗建军再按照每宗地20万元（第4号至9号共6宗地）补偿苏汉高等十一户，补偿款共计120万元。李晚林、李乾刚、李蛮根、罗建军拥有地下层和4至12层房屋的产权。2012年年初，李晚林等四人共支付苏汉高等十一户补偿款120万元，后罗建军因故退出并将其权利义务一并转让给了林永芳。2015年4月27日，本院依法确认李蛮根等四人与苏汉高等十一户签订的《合作建房合同》和《合作建房附加合同》有效。2015年1月8日，被告李乾刚、李晚林、林永芳向李蛮根出具授权委托书，将其四人与苏汉高等人以出让方式取得的土地进行合作开发，项目定名为“爱琴海岸”并对外出售，李�刚、李晚林、林永芳授权李蛮根与业主签订商品房买卖合同，并认定李蛮根与业主所签订的合同为有效合同，委托时间从2011年12月1日起至2014年12月1日止。
2013年2月30日，李晚林、李蛮根、李乾刚与平江县长城建筑有限公司签订了《建筑工程施工承包合同》，将“爱琴海岸”商居楼私宅承包给了平江县长城建筑有限公司。后因报建时未获通过审核，故又由苏汉高等十一户作为发包人将此商居楼建筑共十二层，建筑面积17510平方米建设工程发包了平江县长城建筑有限公司承建，合同工期自2013年3月6日起至2014年6月6日止，总天数300天，合同价款16500000元，工程质量标准为合格。2013年5月3日，平江县城乡建设规划管理办公室对苏汉高等十一户位于新城区百花台转盘西南角的建设工程（即爱琴海岸工程）发放了建设�程放线通知单。2015年3月25日，平江县城乡建设规划管理办公室出具证明，证明苏汉高等11户在新城区百花台转盘西南角的土地凭发放的建设工程放线通知单就可直接放线开工。该工程总建筑面积17509.9平方米（其中地下1326.3平方米），建筑用地面积1310.2平方米，该项目于2013年3月6日开工建设，土建部分于2014年10月竣工。因系个人合伙建房，建设行政主管部门按规定不会组织工程质量验收，苏汉高等十一户遂委托湖南科创高新工程检测有限公司对“爱琴海岸”工程项目进行质量检测，湖南科创高新工程检测有限公司于2015年1月12日出具了《苏汉高等十一户商居楼（爱琴海岸）司法鉴定报告》，结论为该建筑基础及主体结构安全性鉴定等级为ASU级。
2013年11月2日，本诉原告李蛮根与被告李样军签订爱琴海岸住宅�品认购协议书，被告认购了爱琴海岸10层10号房，并支付购房定金1000元。2013年12月23日，双方正式签订《商品房买卖合同》，合同中写明，甲（出卖人即李蛮根）、乙（买受人即李样军）双方本着平等自愿，协商一致的原则就乙方购买甲方承建开发的“爱琴海岸”项目（以下简称“本项目”）商品房事宜达成协议，合同中载明：甲方经批准将位于岳阳市平江县平伍公路与天岳大道交汇处西南角的方欣、罗定安、苏汉高、严琼、李峥、刘恒湘等6户所属以出让方式取得的土地进行合作开发。本项目建筑设计方案为地面以上12层，地面以下1层。乙方所购商品房为本合同本项目地上第10层10号房，该商品房的用途为居住用房，属框剪结构，总层高为5.1米，其中下层层高为2.7米，上层层高为2.4米，该商品房建筑面积（即计价面积和产权证面积）约51.63平方米，实用面积约60.64平方米，购房款按建筑面积计算，该商品房单位价款为每平方米3999元，购房总价款206000元整。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异的，以产权登记证面积为准，本合同中约定的购房单价不变，根据面积变化实行总价款多退少补的原则。乙方选择按揭付款方式，签订合同时乙方付购房款50%，剩余房款做银行按揭贷款。乙方如未按照本合同规定的时间付款，由甲方收取乙方滞纳金，滞纳金比率按照该套商品房当期应缴房款的千分之五每天计算。由于乙方提供银行按揭资料审批不通过的，乙方应在接到甲方通知后30日内将该商品房的余款全额付清，买受人未按期付清余款，甲方按应收余款的千分之五每天向乙方收取滞纳金。乙方要求终止本合同的，乙方按总房款的20%向甲方支付合同违约金。甲方应在2014年10月1日前，将经工程验收合格的商品房交付乙方使用，如逾不可抗力导致甲方无法如期交房，甲方应及时通知乙方予以交房延期，但延期交房最多不能超过三个月。除本合同规定的不可抗力的特殊情况外，甲方如未按本合同规定的期限将该商品房交付乙方使用，甲方应按乙方缴房款的千分之五每天向乙方支付违约金。商品房达到交付使用条件后，甲方应通知乙方办理交接手续，双方进行验收交接。甲方保证销售的商品房没有产权纠纷和债权、债务纠纷。甲乙双方还对房屋买卖过程中应缴契税、维修资金、印花税、办证手续费、物业管理费、水电初装费、管道煤气初装费、有线电视开户初装费等代收代缴费用进行了约定，交房后六个月内甲方代乙方办理房产证和国土证。甲、乙双方签订合同时，乙方付现金65000元，加上之前2013年11月2日付的购房定金1000元，11月8日付的购房定金40000元，乙方实际支付购房款106000元，下欠购房余款100000元，乙方选择做银行按揭贷款。由于天气不好等原因，2014年10月1日，甲方未能如期交房，延至2014年12月7日短信通知乙方于2014年12月28日交房，但乙方以房屋质量不合格等理由而不同意收房。同时，购买了“爱琴海岸”房屋的其他业主也都到政府部门投诉，政府相关部门对其反映的问题进行了协调处理，因双方分歧较大，协调未果。本诉被告一直未接收购买的“爱琴海岸”的房屋和交纳余款。
另查明：2015年5月28日，李蛮根等四人向平江县房地产管理局申请对坐落于平江县开发区天岳大道“爱琴海岸”建设项目地下层和地上4-12层房屋产权进行过户登记，经平江县房地产管理局初审认定�该项目具备产权首次登记的必备条件，初始登记可以颁证到苏汉高等十一位国有土地使用人名下，“爱琴海岸”项目地下层和4-12层房屋可以过户登记，李蛮根等已与“爱琴海岸”项目买受人签订的房屋买卖合同，如买卖双方对合同内容不持异议或经法律程序确认买卖合同有效并发生法律效力，亦可以通过转移登记过户到买受人名下。
本院认为：本诉原告李蛮根（反诉被告）与本诉被告李样军（反诉原告）在平等、自愿的基础上签订的《高品房买卖合同》是双方真实意见表示，双方均应受合同的约束，各自履行合同约定的义务。即原告李蛮根按期交付经验收合格的房屋给被告李样军，被告李样军按期验收房屋，支付全部购房款。原告所建的房屋主体工程于2014年12月竣工，因系个�合伙建房，在建设行政主管部门不组织验收的情况下，委托具有资质的社会中间机构进行检测鉴定，结论为合格，作为发包方委托房屋检测鉴定机构对承包方承建的房屋质量进行检测鉴定，是发包方的监督责任所在，对原告委托鉴定行为是可以信赖的，在程序上并无不妥，本院采信这一鉴定结论，2014年12月7日，原告用短信通知被告接收房屋，虽超过了双方约定的交房时间，但仍在双方约定同意延期交房的范围之内，被告应该及时接收房屋，交清购房余款或办理银行按揭贷款。双方对被告应当何时办理银行按揭贷款虽无明确约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条（四）项“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”之规定，原告在房屋竣工后通知被告收房，支付余款或�理银行按揭贷款的行为是合理合法的，被告长时间拖延不予履行属违约行为。对于居住用房的土地使用权年限是70年还是50年，是根据土地的性质、用途等决定的，原、被告在商品房买卖合同的第一条已写明“甲方经批准将位于岳阳市平江县平伍公路与天岳大道交汇处西南角的方欣、罗定安、苏汉高、严琼、李峥、刘恒湘等6户所属的出让方式取得的土地进行合作开发……”，原告对土地的来源和使用年限并未隐瞒，也不是原告在合同履行过程中改变了土地使用年限，不属原告的违约行为。本诉被告李样军以本诉原告李蛮根违约，提起反诉，要求解除双方签订的商品房买卖合同，理由不成立，本诉被告李样军本应继续履行合同，承担相应的违约责任。本案在审理过程中，李样军明确表示不再履行合同，并提起反诉�要求解除合同，本诉原告李蛮根亦表示，如果被告李样军坚持要求退房，原告可以同意，但被告李样军必须承担违约责任。即承担合同约定的全部购房款20%的违约金41200元。在原告同意解除合同的前提下，本院认为违约金的多少，应与对方违约行为给其造成的损失基本相当。自原、被告房屋买卖合同签订至现在，房屋价格并未下跌，如果解除合同，被告给原告造成的损失主要是购房款未及时收回而承担的利息损失。双方合同中约定的被告要求终止合同则承担总房款20%的违约金过高，应予以适当减少。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条（二）项、第九十七条、第九十八条、第一百一十三条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）李蛮根与被告（反诉原告）李样军签订的商品房买卖合同；
二、由原告李蛮根返还被告李样军购房款106000元；
三、由被告李样军赔偿原告李蛮根经济损失20000元；
四、驳回原告（反诉被告）李蛮根的诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）李样军的其它诉讼请求。
上述二、三项相抵，原告李蛮样应给付被告李样军人民币86000元，限原告李蛮根在本判决生效后十天内支付。
如未按上述指定的期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2618元，反诉案件受理费2420元，共计4038元，由原告李蛮根负担1000元，被告李样军负担3038元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。
审 判 长 王仲君
审 判 员 王永红
人民陪审员 曾星明
二〇一七年九月六日
代理书记员 尹盼盼