贵州省铜仁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔06民终403号
上诉人（一审原告）：杨济，女，1984年7月16日出生，土家族，教师，住贵州省铜仁市碧江区。
委托诉讼代理人：杨付国（系杨济之夫），住贵州省铜仁市碧江区，特别授权。
上诉人（一审被告）：贵州大容房地产开发有限公司，住所地贵州省铜仁市碧江区新华中路建设大楼四楼。
法定代表人：刘劲松，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张易才，贵州邦宇律师事务所律师，特别授权。
原告杨济诉被告贵州大容房地产开发有限公司（以下简称为大容公司）商品房预售合同纠纷一案，贵州省铜仁市碧江区人民法院于2015年8月18日作出（2015）碧民初字第997号民事判决。大容公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月11日作出（2015）铜中民终字第191号民事裁定，发回重审。贵州省铜仁市碧江区人民法院重新进行了审理，于2016年3月29日作出（2016）黔0602民初289号民事判决。上诉人杨济、大容公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人杨济的委托诉讼代理人杨付国、大容公司的委托诉讼代理人张易才到庭参加诉讼。本案现已审理终结
杨济上诉请求：撤销原判，改判大容公司支付上诉人逾期交房、逾期交付转移登记有关文书的违约金共计28143元。事实和理由：一、碧江区政府与大容公司签订《用地置换协议》时，对协议的内容及后果已有充分的预期和认知，其不履行协议的行为属于典型的违约行为，不符合“不可抗力”的法定条件，依法不构成“不可抗力”，一审对大容公司提出的“不可抗力”免责事由予以采信无事实和法律依据。二、从一审中大容公司提供的证据看，逾期交房次要免责事由是天气因素，即使采信该证，暴雨时间短，与大容公司严重逾期交房及办理房屋产权手续相比，短期不良天气造成的影响不可能导致严重逾期，不能证明天气因素影响了工期。三、《商品房买卖合同》是大容公司提供的格式合同，根据《合同法》第四十条规定，该合同中第十二条第一款第（三）项约定的免责事由无效，不能成为其免责依据。且该约定是针对政府或者相关部门及不可抗力因素造成供水、供电、供暖、燃气、通讯配套设施延期交付使用的，大容公司免责，而本案中逾期交付的原因是加油站未能如期搬迁，消防验收不合格导致涉案房屋不符合交付条件，造成逾期交房和逾期办理房屋产权手续，一审对大容公司提出的抗辩免责主张予以支持于法无据。
大容公司上诉请求：撤销原判，改判驳回杨济全部诉讼请求。事实和理由：一、2013年9月10、11日遭遇洪灾不可抗力因素造成竣工验收于2014年6月6日完成，另因政府调整建设用地及未拆迁中石化所属凉水井加油站地块，导致该项目不能通过消防验收，达不到合同约定的交房条件，再加上连续发生在5月以来三次洪水淹没地下室并毁损所有供电设施，变压器直到2014年12月才修复安装完毕，上诉人基于上述不可抗力的原因，应当全面免除上诉人延期交房的违约责任。二、上诉人开发建设的房屋在2013年12月31日前已经建设完成，达到了交付使用条件，尽管没有通过竣工验收合格，从业主需求出发，电话通知了所有购房户办理房屋交接，任刚等购房户2014年3月开始陆续办理交房手续，杨济自行选择2014年9月7日办理房屋交接手续，上诉人无权干涉，也无权统一，上诉人在房屋竣工验收合格之后不可能延期交房，更不应承担延期交房的违约责任，一审将2014年6月6日验收合格之日认定为上诉人延期交房的起始时间与客观事实不符。3、违约金的计算与合同约定不符。按照合同约定延期交房60日之内按照万分之一计算违约金，超过60日按照万分之二计算，一审一律按照万分之二计算违约金错误。请求撤销原判，驳回杨济的诉讼请求。
杨济向一审法院起诉请求：一、判令被告支付逾期交房247天违约金20105元、逾期交付转移登记有关文书的违约金8038元（计算至2015年5月31日），共计28143元。二、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2012年12月17日原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发建设的位于铜仁市××区花果山××“××市容××小区”××楼××单元××号房屋，建筑面积为119.93㎡，购房单价为4200.45元／㎡，房屋总价款为406982元；付款方式为合同签订之日原告交付首期房款122982元，余款284000元以银行按揭贷款方式支付；被告应于2013年12月31日前向原告交付所购房屋，逾期交房在60日之内，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，逾期交房超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算从约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止向买受人支付全部已付款万分之二的违约金；出卖人承诺于2014年4月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，约定日期起60日以后，出卖人不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之零点五的违约金；若因政府或相关部门的原因及不可抗力因素造成延期的出卖人不承担责任等。合同签订后，原告按约支付了首期房款122982元，2013年6月5日原告办理了按揭贷款支付了全部房款。双方于2014年9月7日办理了讼争房屋的交付手续，至今讼争房屋尚未办理所有权初始登记。另查明，2009年4月17日，原铜仁市人民政府与被告签订了铜仁市20060218挂牌《国有土地使用出让合同》的补充协议，按《大容公司调整用地图》对原使用地块进行调整。2014年9月28日，铜仁市碧江区人民政府专题会议纪要（碧府专议（2014）39号）要求区住建局等部门切实落实《铜仁市人民政府与大容房地产开发有限公司关于调整花果山广场项目的用地置换协议》，加快1号置换地块（凉水井加油站处）拆迁力度，完成拆迁工作。2014年6月6日涉案房屋经相关部门验收合格，因消防设施未验收通过，竣工验收备案表未能备案。再查明，2013年9月10日晚至同月11日，铜仁市区遭遇暴雨，造成容湾商住小区1号、6号楼工地、地下车库被洪水淹没，清淤工作从2013年9月23日起至11月30日止共81天。一审法院认为：原、被告于2012年12月17日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，没有违背法律、行政法规强制性规定，应为有效合同，双方当事人应按照合同约定的内容全面履行各自的义务。原告按照合同的约定交付了购房款，被告应按照合同约定的时间交付房屋及办理房屋权属证书。《商品房买卖合同》约定：若因政府或相关部门的原因及不可抗力因素造成延期的出卖人不承担责任（并用下划线进行了特别标注），现被告大容公司开发建设的容湾小区1号、6号楼，因政府调整用地、未及时拆迁置换地块，导致本案容湾小区1号、6号楼消防设施系统未通过验收，无法办理相关产权登记手续，加上被告在2013年9月施工期间遭遇大到暴雨，清淤作业延误工期，均属于不可抗力，被告依约不应承担逾期交付办理转移登记有关文书的违约责任。故原告要求被告支付逾期交付办理转移登记有关文书违约金的诉求，不予支持。涉案房屋于2014年6月6日验收合格，达到交付条件，原、被告于2014年9月7日才办理交房手续，被告称其已通知原告办理交房手续，但未提供有效证据证明，故被告应对2014年6月6日至9月7日期间逾期交房承担违约责任，即：7407.07元（406982元×91×0.0002）。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审判决：一、由被告贵州大容房地产开发有限公司支付原告杨济逾期交房的违约金人民币7407.07元；二、驳回原告杨济的其他诉讼请求。案件受理费人民币504元，由被告贵州大容房地产开发有限公司承担人民币252元，原告杨济承担人民币252元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人杨济提交《关于花果山六号6楼入户大厅建设说明》附13张照片，证明目的：涉案房屋入户大厅没有建设完毕，达不到交付条件。大容公司认为照片上没有拍摄时间，无法核实真实性，且与交付入住相矛盾，对该证不予认可。本院对证据的分析和认定：杨济已装修入住，对该证不予认定。
二审对一审查明的事实予以确认。另查明：《商品房买卖合同》第四章商品房交付使用条件及日期、交接手续。第十一条“交付时间和条件（一）出卖人应当在2013年12月31日前向买受人交付商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到条件。第十二条本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件（一）城市基础设施1、上水、下水：交付时达到使用条件；2、供电：交付时达到使用条件；3、供暖：4、燃气；5、电话通信：交付时线路敷设到户；6、有线电视：交付时线路敷设到户；7、宽带网络：交付时线路敷设到户。如果在约定期限内未达到交付使用条件，双方同意按照下列3种方式处理：（1）以上设施中第3、4项未按时达到交付条件的，出卖人按合同约定承担逾期交付的违约责任；第5项未按时达到交付条件的，出卖人按日向买受人支付违约金；第6项未按时达到交付条件的，出卖人按日向买受人支付违约金；第7项未按时达到交付条件的，出卖人按日向买受人支付违约金。（2）出卖人向买受人一次性支付相当于房屋总价款违约金，并采取措施保证相关设施于日之内到达交付条件。届时仍不能达到交付条件的，买受人有权要求退房和给予赔偿。（3）若因政府或者相关部门的原因及不可抗力因素造成延期的出卖人不承担责任。（该项粗黑线标注）。（二）公共服务设施（三）商业配套设施。第十三条逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第一种方式处理。1、按照逾期时间，分别处理（（1）、（2）不作累加）：（2）逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付全部已付款万分之二的违约金。第十四条交接手续（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的15日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。第二十二条三、转移登记（一）出卖人承诺于2014年4月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之零点五的违约金”。另查明，2010年11月18日碧江区人民政府（原铜仁市人民政府）与大容公司签订了《关于调整花果山广场项目的用地置换协议》，约定将大容公司取得的17250平方米中的5417平方米（3号地块）调整到该地块的西北方向的1号地块（凉水井加油站处），东北方向6号地块及东南方向5号地块，置换给大容公司的1号、5号、6号共计三块地块，政府需净地交付给大容公司使用。
本院认为，根据双方的诉、辨理由，本案的争议焦点是：1、施工期间遭受大雨天气和政府未拆迁置换凉水井加油站是否属于不可抗力？2、政府未拆迁置换加油站是否属于逾期交房的免责事由？3、大容公司应否承担逾期交房和逾期办证的违约责任？
关于第一个争议焦点。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款“不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”的规定，本案中，2013年9月10日晚至11日持续降雨46.3毫米，其降水的强度、密度不大，造成自然灾害的可能性较小。大容公司作为开发涉案房屋的建设单位，对施工期间遭遇不良天气应当有充分的认知，且对该天气造成的影响能够采取措施予以克服，加之大容公司主张该天持续降雨引发洪水淹没工地，造成清淤延误工期83天的严重后果也不符合常理，该情形不符合不可抗力的构成要件，大容公司以此为由提出暴雨天气造成延误工期属于不可抗力的理由，本院不予采纳。《国有土地出让合同》、《用地置换协议》是大容公司与碧江区政府之间设立的具有民事权利和义务的民事法律行为，双方基于该民事法律关系产生了明确、具体的权利义务，双方对该民事权利义务的内容是明知的，对其产生的后果也是能够预见的。政府未按合同的约定及时置换拆迁加油站应由双方签订的合同予以调整，该行为不符合不可抗力的法定条件。杨济提出政府未拆迁置换加油站不属于不可抗力的上诉理由成立，予以支持。一审以大容公司对政府未置换地块主观上不能预见、客观上不能克服和避免为由，认定属于不可抗力错误，本院予以纠正。
关于第二个争议焦点。双方当事人约定的“若因政府或相关部门的原因及不可抗力因素造成延期的，出卖人不承担违约责任”条款位于《商品房买卖合同》第十二条相关设施、设备的交付时间与使用条件中“城市基础设施”的第3小项，属于合同约定的商品房交付时必须具备的条件。从合同内容和上、下文结构看，主要是针对商品房自身的基础设施应当具备的交付条件形成的合意，如通水、通电、通气、供暖、宽带网络等线路敷设到户后，才符合合同约定的房屋交付条件。如果是政府原因或是其他原因造成房屋的上述基础设施未达到交付条件的，大容公司免除民事责任。其次，从合同结构体系看，《商品房买卖合同》规定有专门的逾期交房、逾期办证的违约责任，分别位于第十三条和第二十二条，而当事人约定的上述免责条款不在该项条款内容之中。再次，《商品房买卖合同》是格式合同，杨济主张该条款只是针对政府原因致使通水、通电等基础设施不具备商品房交付条件造成延期的而约定的免责事由，大容公司则主张只要是因政府原因造成逾期的，均属于合同约定的免责事由。在当事人对条款内容发生争议的情况下，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”的规定，应当作出对合同条款有利于杨济的解释。综上，该条款应当是针对通水、通电等基础设施不具备商品房交付条件造成延期而约定的免责事由。杨济上诉提出政府未拆迁置换加油站不属于逾期交房免责事由的理由，予以采纳。
关于第三个争议焦点。杨济与大容公司经平等协商签订的《商品房买卖合同》是当事人双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，属有效合同。双方应按照合同约定履行各自的权利义务。杨济已支付了全部购房款，大容公司未按照合同约定办理涉案房屋书面交付手续，且2014年9月7日向杨济交付涉案房屋，超过合同约定期限247天，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人不履行合同义务，或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，大容公司应承担逾期交房的违约责任。按照合同第十三条约定支付违约金20105元（406982元×0.0002×247天）。大容公司提出以电话方式通知杨济交付房屋，没有逾期交房，不应承担逾期交房违约责任，及违约金计算方法错误的上诉理由，不予采纳。至于大容公司应否承担逾期办证违约金的问题。根据《商品房买卖合同》第二十二条规定，大容公司负有办理涉案房屋所有权的初始登记并将转移登记有关文书交付给杨济的合同义务，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续的主体依法应由商品房买受人杨济行使，该约定符合《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”规定。涉案房屋经竣工验收合格，杨济已装修入住，大容公司未履行转移登记有关文书的交付协助义务非其自身原因所致。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”规定，房开商承担逾期办证违约责任的前提是“由于出卖人的原因”导致，本案确因不可归责于大容公司的原因导致迟延履行合同义务，大容公司对此不应承担逾期交付转移登记有关文书的违约责任。故，对杨济要求大容公司承担逾期办证违约责任的上诉请求，不予支持。
综上，一审认定的基本事实清楚，但适用法律不当，判决结果错误，本院予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条、第一百零七条、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、撤销贵州省铜仁市碧江区人民法院（2016）黔0602民初289号民事判决；
二、由贵州大容房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付杨济逾期交房的违约金20105元；
三、驳回杨济其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费504元（杨济预交）、二审案件受理费504元（杨济预交），共计1008元，由贵州大容房地产开发有限公司负担708元，杨济负担300元。
本判决为终审判决
审判长 吴晓慧
审判员 张金勇
审判员 向 俊
二〇一六年十二月二十九日
书记员 黄海燕