吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉02民终637号
上诉人（原审被告）：吉林市中冶京冶房地产有限公司，住所地吉林市龙潭区。
法定代表人：谢应鹏，总经理。
委托诉讼代理人：崔强，男，公司职员。
委托诉讼代理人：孙燕芳，北京市英岛律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：林影，女，1964年7月21日出生，汉族，住吉林市船营区。
委托诉讼代理人：李强（系林影丈夫），住吉林市昌邑区。
被上诉人（原审被告）：吉林市中冶建研物业服务有限公司，住所地吉林市丰满区。
法定代表人：谢应鹏，总经理。
委托诉讼代理人：李旻静，北京市英岛律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：国电东北吉林市热力有限公司，住所地吉林市龙潭区。
法定代表人：李磊，经理。
上诉人吉林市中冶京冶房地产有限公司（以下简称中冶京冶地产公司）因与被上诉人林影、吉林市中冶建研物业服务有限公司以下简称中冶建研物业公司）、国电东北吉林市热力有限公司（以下简称热力公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服吉林市龙潭区人民法院（2015）龙民一初字第544号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
中冶京冶地产公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判中冶京冶地产公司不承担赔偿责任，案件受理费由林影负担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。中冶京冶地产公司与林影签订的《房屋买卖合同》约定交付商品房的期限为2011年9月10日至2011年9月15日。关于交房具体情况的补充说明中约定：林影应按中冶京冶地产公司的交付通知中的时间到出卖人售楼处或其指定地点办理商品房交付手续，如出卖人交付通知中所规定的交接期限届满时，买受人未到出卖人指定地点办理商品房交付手续，自出卖人发出的交付通知中所规定的交接期限届满之日起第二日视为该商品房已按合同约定的标准交付于买受人。换言之，林影应于2011年9月10日至15日间主动到中冶京冶地产公司售楼处办理收房手续，这既是林影的权利也是其义务。如林影未能提供证据证明中冶京冶地产公司另行通知了交房日期或按合同约定时间向中冶京冶地产公司主张收房被拒绝，则按合同约定应视为林影未履行收房义务，案涉房屋于2011年9月16日起视为已按约定标准交付，并不再承担房屋毁损等风险。“交房”是履行商品房买卖合同的关键环节，领取钥匙是正常办理交房的重要手续，不能独立于房屋交付。二、一审法院认定损失数额为6.3万元缺乏事实依据。一审法院未对损失数额进行评估、鉴定，也未对损失范围、具体价值进行审理，而仅以中冶京冶地产公司“诉讼能力”、“专业技术知识的掌握”、“占据优势”来确定中冶京冶地产公司应承担举证责任，于法无据。三、一审判决适用法律错误。林影未提交证据证明案涉地热管线因质量问题导致漏水，一审判决仅以案涉地热管线在保修期内判令中冶京冶地产公司承担侵权损害赔偿责任错误。
林影辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求二审驳回上诉，维持原判。
中冶建研物业公司辩称，同意一审判决对中冶建研物业公司的责任认定。
热力公司未答辩。
林影向一审法院起诉请求：一、判令中冶京冶地产公司、中冶建研物业公司、热力公司共同承担由于跑水给林影造成的损失6.3万元；二、诉讼费由中冶京冶地产公司、中冶建研物业公司、热力公司承担。
一审法院认定事实：2010年8月13日，林影与中冶京冶地产公司签订房屋买卖合同，购买了坐落于吉林市龙潭区滨江东路7777号青山碧水小区1号楼3单元23层205号房屋（林影于2015年1月9日取得该房屋所有权证书，证号为吉林市房权证龙字第S0003142**号），双方的住宅质量保修书载明，住宅保修期从本公司将竣工验收的住宅钥匙交付用户之日起计算，供热系统保修期为2个采暖期。2013年4月29日，林影领取上述房屋钥匙，并填写房屋整改记录表，“地热”一栏为空白。同日林影与中冶建研物业公司签订物业服务合同。2013年9月26日，林影进房装修。2014年10月10日，因冬季供暖试水，该房屋内地热管线破裂导致房屋漏水，给林影造成损失。本案在审理过程中，一审法院依林影申请委托鉴定机构对其房屋因供热管线跑水而造成的损失价值进行鉴定，2017年9月4日，吉林市双信资产评估有限公司进行现场查看后，以“申请人和被申请人双方对鉴定的地热面积达不成一致，经法院多次协调也未达成一致”为由退回了该委托鉴定事项；2017年9月20日，吉林市霞光资产评估咨询有限责任公司以“时隔过长”，无法进行实地现场勘查、测量为由退回了该委托鉴定事项。另查明：该房屋建筑面积为213.76平方米。一审法院经实地踏查，该房屋唯一的地热分水器设施位于该房屋的厨房内，地热管线13路。分水器与地热管线漏点处的连线形成该房屋地面的一条对角线。地热管线漏点上方除铺设地板外，无其他装修。林影向一审法院提供了吉林市展鹏装饰装潢有限公司制作的修缮地热管线的工程报价为111353.68元。
一审法院认为，《中华人民共和国侵权责任法》第六条规定：“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。”本案中林影按照一般侵权法律关系主张中冶京冶地产公司、中冶建研物业公司、热力公司按各自过错比例承担责任，故其应对中冶京冶地产公司、中冶建研物业公司、热力公司的“侵权行为、过错、因果关系、损害后果”承担举证责任。一、对于中冶京冶地产公司的责任问题。对于因果关系，结合庭审调查及客观实际，因地热管线跑水给林影造成了损失这一事实，予以认可。对于“侵权行为及过错”，本案中，林影实际收房时间为2013年4月29日，虽中冶京冶地产公司主张按照合同约定交房日期为2011年9月10日至15日，但并未提供证据延迟收房系林影违约所致，且双方的住宅质量保修书载明，住宅保修期从钥匙交付用户之日起计算，供热系统保修期为2个采暖期，因此能够确认该房屋漏水的地热管线应在保修期内。另外，虽然交房当天林影填写了房屋整改记录表，但该表中“地热”一栏为空白，因“地热”管线等施工系隐蔽工程，对于收房人来讲，让其对该房屋的隐蔽工程进行收房验收既不现实也不公平，同时结合本院实地踏查来看，漏点上方除铺设地板外并不存在其他破坏性的施工或者装修，故对于中冶京冶地产公司关于不存在过错的抗辩以及其提供的欲证明其不存在过错的证据（商品房买卖合同及补充协议、住宅质量保证书、交接单、2011年青山碧水小区供热发票、房屋整改记录表、青山碧水小区供热站及供热系统移交协议）的证明力不予确认。对于林影提供的购房合同、住宅质量保证书、房屋整改记录表、保证书的证明力予以确认。对于损害后果，本案中林影对其财产损失申请了鉴定，但两家鉴定机构以“鉴定面积未达成一致”、“时间过长，无法进行实地现场勘查、测量”为由退回了该鉴定委托申请。在协调鉴定范围的过程中，中冶京冶地产公司与中冶建研物业公司向本院递交了关于损失鉴定的回复函，其第一个抗辩观点为“不存在侵权行为，不应承担责任”，关于该抗辩意见已在上文中予以阐述，不再赘述。第二个抗辩观点为中冶京冶地产公司与中冶建研物业公司认为本案中林影的财产损失应严格限定在“财产因遭受损害而造成的价值上的减少”方面，林影仅一间房屋地板受损，不应将未遭受损害的其他财产列入损失范围。针对该观点，在财产损害赔偿案件中，“财产损失”应界定于“客观损失”，该“客观损失”既应包括现有财产价值的贬损，亦应包括未实际产生但一定会发生的相关费用。具体到本案中，漏点所在房间的地板是漏水区域的受损区域，该区域内的地板损失为价值贬损部分，同时经查询中华人民共和国行业标准中《辐射供暖供冷技术规程》，该规程第五章5.4.5款规定，“加热供冷管及输配管不应有接头”，因此地热管线应整管铺设，在此基础上，因本案漏水房屋中唯一的地热分水器设施位于该房屋的厨房内，地热管线13路，分水器与地热管线漏点处的连线形成该房屋地面的一条对角线，地热管线所产生的过水面积将占据房屋大部分面积，因此本案中对于地热管线的修缮工程所产生的相关费用亦应包含在“客观损失”中，因此林影申请损失鉴定的范围并无不当，对于中冶京冶地产公司与中冶建研物业公司的该抗辩观点不予确认。第三个抗辩观点为热力公司未到场与林影协商确定损失计量“未能体现法律公平原则”。在损失鉴定过程中，一审法院依法向中冶京冶地产公司、中冶建研物业公司、热力公司送达了抽取鉴定机构的传票，但热力公司未到庭抽取鉴定机构，在鉴定机构吉林市双信资产评估有限公司实地踏查时经一审法院通知亦未到现场参与，其自行承担法律风险，与中冶京冶地产公司与中冶建研物业公司并无关联。另外，在鉴定委托退回后，林影向一审法院提交了工程施工说明、过水区示意图、报价表，用以证明其实际损失，虽然中冶京冶地产公司、中冶建研物业公司、热力公司对上述证据的证明力提出异议，但在本案诉讼中，中冶京冶地产公司作为地产类的企业法人，相比作为购房人的林影来看，不论是诉讼能力还是涉及本案的专业技术知识掌握的情况来看，均占据着优势地位，因此一审法院认为林影已完成其相应的举证责任，中冶京冶地产公司未能提供相反证据，应承担举证不能的法律后果，对于林影提供的工程施工说明、过水区示意图、报价表的证明力予以确认。故林影主张其损失金额为6.3万元，符合法律规定，予以支持。二、对于中冶建研物业公司、热力公司的责任问题。本案中，系室内地热管线漏水造成林影损失，因地热管线的维修维护并不在物业服务合同范围内，而正常的供热试水并非造成林影损失的根本原因，虽林影主张中冶建研物业公司、热力公司未尽到通知义务，但是漏水发生后，中冶建研物业公司及时联系了业主，热力公司亦及时关闭了阀门，避免了损失的进一步扩大，因此对于林影提供的欲证明中冶建研物业公司及热力公司承担责任的证据（物业服务合同、2014-2015年度供热费收据）的证明力不予确认。对于中冶建研物业公司及热力公司提供的欲证明其无需承担责任的证据的证明力予以确认。林影要求中冶建研物业公司、热力公司承担责任缺乏事实及法律依据，不予支持。故结合上述论述对于林影主张的损失6.3万元应由中冶京冶地产公司承担，对于林影诉请超出部分，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定作出判决。
一审法院判决：一、中冶京冶地产公司于判决生效之日起立即赔偿林影6.3万元；二、驳回林影的其他诉讼请求。案件受理费1375元，由中冶京冶地产公司承担。
本院二审期间，中冶京冶地产公司围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。
中冶京冶地产公司提交证据：《竣工工程备案证》，证明案涉工程符合质量要求，具备出售及交房的条件。
林影质证称，有异议，该证据不能证明案涉房屋无质量瑕疵，与本案无关。
中冶建研物业公司质证称，无异议。
热力公司未到庭，亦未发表书面质证意见。
本院经审查认为，吉林市青山碧水小区1号楼虽竣工验收，但案涉地热管线确存在漏点，故本院对中冶京冶地产公司提交的竣工工程备案证不予采信。
林影、中冶建研物业公司、热力公司未向本院提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，《住宅质量保证书》载明：供热与供冷系统保修期为２个采暖期、供冷期。住宅保修期从本公司（中冶京冶地产公司）将竣工验收的住宅钥匙交付用户之日起计算。本案中，2013年4月29日，林影领取吉林市龙潭区滨江东路7777号青山碧水小区1号楼3单元23层205号房屋钥匙。2014年10月10日，地热管线破裂漏水，故一审判决认定于漏水发生时地热管线仍在保修期内并无不当。
虽地热管线仅存在一处漏点，但地热管线需整管铺设，且漏水所在区域的地板亦存在损失。一审法院在委托两家鉴定机构对财产损失进行鉴定，而该两家鉴定机构对委托鉴定均予以退回的情况下，结合吉林市展鹏装饰装潢有限公司出具的《工程施工说明》、《报价表》，综合认定本案财产损失数额为6.3万元并无不当。
各方当事人均未对案涉地热管线存在漏点提出异议，而地热管线存在漏点系本案损害发生的直接原因。案涉房屋系中冶京冶地产公司开发，中冶京冶地产公司未提交证据证明林影在装修时，擅自改动或破坏案涉房屋的地热管线，故一审法院在未经鉴定地热管线是否存在质量问题的情况下，判决中冶京冶地产公司对地热管线漏水产生的损失承担赔偿责任并无不当。
综上，中冶京冶地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1025元，由上诉人吉林市中冶京冶房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张英
审 判 员 孙伟
代理审判员 陈卓
二〇一八年三月二日
书 记 员 李玉