浙江省嵊州市人民法院
民 事 判 决 书
（2009）绍嵊民初字第2253号
原告尹甲。
委托代理人（特别授权代理）金某某。
被告王某某。
被告任甲。
被告中国农业银行××支行，住所地嵊州市东南路××
号。
负责人陈某。
委托代理人（特别授权代理）张某某。
原告尹甲为与被告王某某、任甲、中国农业银行××支
行房屋买卖合同纠纷一案，于2009年9月24日向本院提起诉讼
，本院于同日受理后，依法组成合议庭，于2010年8月25日公
开开庭进行了审理。原告尹甲的委托代理人金某某，被告中国
农业银行××支行的委托代理人张某某到庭参加诉讼。被告王
某某、任甲经本院公告传唤，未到庭。本案现已审理终结。
原告尹甲起诉称：2006年11月8日第一、二被告将位于嵊
州市××山水××单××室商品房某某尹乙出卖，原告获悉后
，向第三被告询问按揭情况，并征询按揭出卖意见，第三被告
同意原告与二被告的委托人签订房屋转让合同，约定第一、第
二被告出卖的房屋为龙某某绿都兰香苑8幢1单元502室，房屋
建筑面积149.15平方米，车某面积32.63平方米，价款88万元。2007年3月28日原告支付第一、二被告委托代理人购房款88
万元，原告同时催促二被告代理人赶紧代偿银行按揭贷款余额
，以便转让办证，但原告随后发现该房屋在早于转让前的2006
年11月23日已由法院查封，此房屋根本不能出卖，原告又开始
催促被告代理人偿付法院查封案的执行款，已便法院解封，第
一、二被告代理人偿付了法院查封案的执行款（申请执行人钱
某某）。2007年8月17日法院解除了对该房屋的查封，同日第
一、二被告代理人用原告之款代为归还了第三被告处房屋按揭
贷款本息余额（含逾期息）计58万元。按揭贷款余额支付后，
原告要求房地产公司协助办理产权过户登记手续时，原告被告
知法院又于当日对该房屋进行了查封，后法院又公告将对该房
屋进行拍卖。原告认为第一、二被告同意出卖，第三被告同意
由原告代偿的按揭贷款后，允许出卖的房屋已被法院查封，因
标的物不能处分而买卖无效，因买卖无效，故从属于买卖行为
的代偿银行按揭贷款行为亦无效。在无效民事行为的情形下，
各方当事人应承担各自返还已取得的财物的法律后果。据此请
求法院1、确认原告与被告房屋转让合同无效。2、判令第三被
告返还原告支付的房屋按揭贷款余额58万元。
被告王某某、任甲未作答辩。
被告中国农业银行××支行答辩称：1、原告主张第三被
告同意原告与第一、二被告的委托人签订房屋转让合同是不事
实的，银行并没有同意他们之间的房屋转让合同。2、银行没
有收到过一分由原告支付的还款，实际是由第一、二被告的委
托代理人同时又是保证人的尹乙把款打到约定的还款账户上，又是原告催促两被告代理人赶紧还款，这与原告认为的是原告
代偿了按揭款项是有矛盾的。3、当时某某都知道该房屋是被
查封的，作为房子的买受人是有风险的，但房屋买卖合同与银
行借款合同是两个不同的法律关系，而且这两个法律关系的当
事人是不一样的，所以银行不是本案的适格被告，银行接受第
一被告归还按揭贷款的行为具有事实和法律依据，所以原告要
求银行归还58万元按揭贷款没有法律依据，并且标的物是否可
以处分作为合同无效也是缺乏法律依据的，法院应当驳回原告
的诉讼请求。
原告为证明其诉讼请求提供的证据有：
证据1、2006年7月6日商品房买卖合同1份及收款收据2份
，证明第一、二被告购买了龙某某绿都兰香苑8幢1单元502室
房屋。第三被告质证认为该合同第三页实收总款的内容在银行
的合同中是没有的。
证据2、2006年11月8日第一、二被告出具的授权委托书1
份，证明两被告委托尹乙出卖座落于某某水某某兰香苑8幢1单
元502室的房屋。第三被告经质证对真实性没有异议，但银行
当时不知道这个委托关系。
证据3、2007年1月20日尹乙与原告签订的房屋转让合同1
份，证明原告与第一、二被告签订了房屋买卖合同。第三被告
质证认为银行没有同意他们之间的买卖关系，原告与第一、二
被告间的房屋转让与银行没有关系，而且尹乙是银行借款的担
保人，又是第一、二被告的代理人，因此由尹乙向银行归还借
款是合理的。证据4、2007年3月28日尹乙出具的收条1份，证明原告支
付了房款88万元。第三被告质证认为不知道这一事实，如果属
实的话，这说明从出具收条开始，88万元钱的所有权不属于原
告所有。
证据5、尹乙在中国××银行嵊州市城北支行的个人结算
账户及该行的客户交易回单、4293借记卡账户历史明细查询各
1份和个人还款凭证两份，证明原告以王某某的名义向银行归
还了按揭贷款。第三被告质证认为对其中归还543206.94元及4
757.36元是认可的，另有4970元诉讼费也认可，而其中尹乙的
存折证明尹乙把钱转到王某某的存折上，不是尹乙直接还款。
证据6、（2008）绍中执裁字第1号民事裁定书、（2007
）嵊执字第934号民事裁定书、（2007）嵊执字第689号民事裁
定书各1份，证明本案房屋被查封的事实。第三被告质证认为
如与原件一致则无异议，但不能证明原告的证明目的。
第三被告为证明其答辩理由提供的证据有：
证据7、2006年7月11日签订的个人购房担保借款合同1份
，证明尹乙是房屋按揭贷款合同的担保人。
证据8、2007年7月19日第三被告的民事起诉状及法院受
理通知书和裁定书各1份，证明银行曾向法院起诉要求第一、
二被告归还按揭贷款，要求尹乙作为保证人承担连带责任。原
告经质证对真实性没有异议。
对上述证据本院认证如下：因质证人对上述证据的真实
性没有提出明确的异议，并且这些证据上的内容与本案事实之
间存在一定的关联性，因此这些证据的内容对本案事实应具有证明效力。
根据以上有效证据本院认定，2006年7月6日第一被告王
某某从嵊州市卧龙绿都置业有限公司购买了座落在嵊州市××
山水××单××室计某某面积为149.15平方米的房屋及编号为
c8-
q6的车某一间，总计款项为822470元，在2006年7月6日前第一
被告已付房款252470元，其余款项由按揭支付。同年7月11日
第一、二被告与第三被告签订个人购房担保借款合同1份，约
定由第一被告向第三被告借款570000元，每月以等额本息还款
法归还借款及利息，并由第一、二被告所有的卧龙山水××单
××室房屋作为借款抵押物，又有尹乙等作为该借款的担保人
。2006年11月8日第一、二被告出具委托书1份，载明由委托人
任甲、王某某委托尹乙出卖一套座落于嵊州市三江街道卧龙山
水××单××室商品房，委托权限：代理委托人全权与买受人
洽谈卖方事项，即与买受人洽谈房价及付款方式、房款的交接
、房屋交付与过户等事项。2007年1月20日尹乙以任甲、王某
某为出卖方（甲方）与原告（乙方）签订房屋转让合同1份，
约定：1、甲方自愿将座落在卧龙山水××单××室房屋转让
给乙方，附加车某面积32.63平方米。2、双方约定该房屋的价
款为人民币880000元，该款于2007年3月底前付清。3、双方某
某于2007年3月底前由甲方将上述房屋正式交付给乙方，原商
品房买卖合同、购房发票、钥匙一并移交。4、因该房现暂不
能办理过户手续，待可办理过户手续时，甲方应给予积极配合
，该房办理过户手续所需的费用，按国家有关规定，各方所应负担的各方自负。5、甲方保证上述房产权属清楚，若发生与
甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担
民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿等
内容。2007年3月28日原告支付尹乙房款880000元，并由尹乙
出具给原告收条1份。因第一、二被告已逾期五个月未还本付
息，中国农业银行××支行于2007年7月25日向本院提起诉讼
，要求与第一、二被告及尹乙解除借款合同并归还借款本息56
1486.99元，另再计付自2007年3月12日起至付清本息之日止的
约定逾期利息。2007年8月17日尹乙将23092.39元钱打到王某
某开户在第三被告处尾号为58113的帐号上，第三被告扣除了
第一被告欠付的罚息及逾期归还的五个月借款共计23092.39元
，同时尹乙又以王某某的名义归还了尚欠第三被告的借款本金
和利息548582.30元，当日第三被告遂向法院撤回了起诉，该
案诉讼费亦由尹乙支付。
另认定，2006年11月23日因钱某某与任甲、王某某民间
借贷纠纷一案，本院查封了卧龙山水××单××室房屋，2007
年8月17日因钱某某要求撤回强制执行，故本院解除了任甲、
王某某位于卧龙山水××单××室的房屋。但当日本院又因执
行任乙与任甲民间借贷纠纷一案，对该房屋进行了查封。2007
年9月15日本院裁定对该房屋进行拍卖。
本院认为，本案双方当事人争议的第一个焦点是2007年1
月20日原告与尹乙签订的房屋买卖合同是否有效。虽然尹乙在
2006年11月8日获得了第一、二被告的委托权，但在2007年1月
20日与原告签订房屋买卖合同时，该房屋已被法院查封，即该房屋已符合《城市房地产管理法》第三十七条规定的禁止转让
的情形，因此该合同违反了法律、行政法规的强制性规定，依
据《合同法》第五十二条第五项的规定，应确认为无效合同。
本案争议的第二个焦点是第三被告是否应当返还其已收取的借
款本金及利息。从尹乙与原告签订合同的行为来分析，此时尹
乙是第一、二被告的委托代理人，即尹乙在本案中所实施的行
为即为第一、二被告的行为，因此2007年3月28日原告支付尹
乙房款后，该房款的所有权已属于第一、二被告所有，尹乙向
第三被告归还贷款的行为即为第一、二被告向银行归还借款，
属第一、二被告履行了与第三被告之间的合同义务，而原告与
第三被告之间不存在合同关系，所以因买卖合同无效而导致的
结果是原告只能向第一、二被告要求返还房款，无权向第三被
告主张权利，因此原告要求第三被告返还房屋按揭贷款的请求
无法予以支持。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第
三十七条第二项、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五
项的规定，判决如下：
一、确认2007年1月20日尹甲与任甲、王某某签订的房屋
买卖合同无效。
二、驳回尹甲的其余诉讼请求。
案件受理费12600元，由第一、二被告方负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院
递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省
绍兴市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内应预缴上诉
案件受理费12600元，款汇绍兴市预算外资金财政专户，帐号：09×××27，开户行：绍兴银行业务部。如逾期按
自动撤回上诉处理］。
审 判 长 吴展宁
人民陪审员 楼月娥
人民陪审员 周哲钿
二〇一〇年十月十五日
书 记 员 赵少杰