广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终7974号
上诉人（原审�告）：深圳市长润实发投资有限公司，住所地：广东省深圳市龙岗区平湖街道平湖社区大皇公工业区第7栋三至四楼，统一社会信用代码：91440300797988684H。
法定代表人：王耀华，总经理。
委托诉讼代理人：陈志钧，广东华商（龙岗）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：彭旭，广东华商（龙岗）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：李晓艳，女，汉族，1986年10月5日出生，住所地：湖南省新邵县.
上诉人深圳市长润实发投资有限公司（以下简称长润实发公司）因与被上诉人李晓艳房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初16314号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，上诉人长润实发公司的委托诉讼代理人陈志钧到庭参加诉讼，被上诉人李晓艳经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
长润实发公司上诉请求：1、维持原审判决第一、二项；2、李晓艳支付拖欠的水电费合计26498.06元（己扣除水电费押金10000元）：（1）李晓艳支付6、7、8、9月电费共计31262.76元；（2）李晓艳支付6、7、8、9月水费共计5235.3元；3、本案诉讼费由李晓艳承担。
事实与理由：一、一审判决认定长润实发公司无法证明用水用电数额与事实不符。1、长润实发公司一审提交的证据5、6可证实李晓艳用水数额。证据5“水表拍照”是长润实发公司在诉前拍摄，证实截至2016年10月18日李晓艳使用水表数额为6437m3；证据6“水表记录”是长润实发公司每月底对李晓艳使用的水表数额进行的记录，其中标记的“4.15”对应的5267m3是李晓艳租赁商铺当天即4月15日的记录，5380m3则是4月底的水表记�，其后的记录均是每月底抄录的，最后的数值6435m3是9月底的水表记录。李晓艳10月起便不再经营，因此证据5显示的10月18日的水表记录为6437m3，仅比上月多了2度。证据5、6可以互相吻合，相互印证，说明李晓艳的水表使用数额。2、与水费一样，长润实发公司一审提交的证据7、8可证实李晓艳用电数额，该两份证据也可互相吻合。证据8每份电表抄录表的最后读值均与证据7显示的3个电表的显示数额一致，证实电表的使用数额。3、李晓艳占用使用房屋是事实，使用水电也是事实，应按照合同约定支付房屋占有使用费，亦应按照合同约定支付水电费。且李晓艳按照约定已经支付了4、5月份的水电费，说明李晓艳对双方约定的水电费价格是认可并实际履行。长润实发公司一审已经提供充分证据证实李晓艳拖欠水电费的情况及数额，现李晓艳予以否认，应提供证据证实。李晓�起码应提交证据证实其水电费缴纳到几月份、当时的水电费立方数、读数是多少，否则就应承担举证不利的法律后果。一审判决却将李晓艳的举证责任归于长润实发公司承担，与法与理不符。
二、双方约定的水电费单价在合理范畴。1、长润实发公司提交的新证据一，证实约定电费单价的合理性。新证据一是长润实发公司代缴电费时，供电局提供的缴费单。因长润实发公司为物业管理中介，供电局将长润实发公司管理的所有商铺的用电量统一计算，并将用电总量分成4个用户分别缴纳电费，其中包括李晓艳的用电量。电费单价按照峰期电费、平期电费、谷期电费、基本电费几个不同阶段计算，每个阶段、每个月用电量不同，电费单价也不同。且供电局按长润实发公司管理的所有商铺的用电量合并计算电费单价，无法单独确定李晓艳的电费单价，长润实发公�只能以峰期电费电价为依据，固定李晓艳电费单价，方便李晓艳缴纳电费。长润实发公司实际收取的电费单价仅比峰期电费多2角左右，该2角钱是长润实发公司提供的输电线路设备折旧损耗、输电线路电阻用电损耗成本，属合理收费。且李晓艳也按照该价格支付电费，说明李晓艳认可该价格并愿意实际履行。2、长润实发公司提交新证据二，证实约定水费单价的合理性。供水局收取水费也是按照长润实发公司管理的所有商铺该月用水量合并计算，无法单独确定李晓艳用水量及水费单价。长润实发公司为方便李晓艳每月缴纳水费，将水费单价固定下来，就在自来水费的基础上加收给排水管道设备折旧损耗、漏水损耗、维修成本损耗，综合计算每个月水费单价。
三、一审判决违背商业习惯，造成不利社会效果。长润实发公司缴纳水电费时，水电机关均将长润实发公司管理的数百家商铺的水电用量合并计算，且每月水电用量不一样，峰期值不一样，均可导致水电费单价不一样，无法单独确定每个租户的水电费单价。实践中，为解决这一难题，均是出租方根据多年交纳水电费的经验，大致估算水电单价的波动值，并在此基础上适当增加损耗成本，由此将水电费单价固定下来，方便承租方每月计算并缴纳水电费用，这已经成为租赁行业约定俗成的商业习惯。一审作出不支持水电费的判决，一旦生效则会导致商业市场中承租方恶意违约，出租方的合法权益无法保障，引起整个租赁市场的混乱。
李晓艳未到庭，未答辩。
长润实发公司向一审法院起诉请求：1、确认长润实发公司、李晓艳签订的《商铺租赁合同》为无效合同；2、李晓艳向长润实发公司支付拖欠6月至9月份房屋使用费共31962元、水电费36498元；3、李晓艳支付长润实发公司从2016年10月1日起至商铺转给他人止期间的房屋使用费（按每月9520元计算）；4、李晓艳补交20202元房屋使用费给长润实发公司作为赔偿金；5、长润实发公司有权没收李晓艳租赁、水电押金；6、诉讼费由李晓艳承担。
一审法院认定事实：2016年4月15日，长润实发公司、李晓艳签署了《商铺租赁合同》，约定长润实发公司将位于深圳市龙岗区平湖街道办平湖社区大皇公商业中心第十四栋二层商铺出租给李晓艳经营餐饮使用，租期为2011年5月1日至2019年4月31日，约定每月租金为9520元，从第三年开始递增，每三年递增20%，租赁押金19040元、水电押金10000元。电费按供电部门收费标准每度加收电损费4角，水费按自来水公司收费标准每方加收损耗费5角，物业费每平方1元等内容。签订合同后，长润实发公司将上述物业交付给李晓艳使用。双方又�订了《临时协议书》，约定李晓艳承租长润实发公司18平方米的宿舍，押金500元，每月租金290元。
一审另查，涉案的深圳市龙岗区平湖街道办平湖社区大皇公商业中心第十四栋为深圳市平湖股份合作公司在2007年出租给长润实发公司使用。该房并无建设用地规划许可证、建筑许可证、用地批准通知书，曾申报了历史遗留违法建筑。
一审法院认为，因涉案的房产为违章建筑，双方签订的商铺租赁合同应当为无效合同，长润实发公司请求确认合同无效，一审法院予以支持。长润实发公司请求李晓艳支付2016年7月至9月的房屋使用费共计31962元，因李晓艳未提出异议，一审法院予以支持。长润实发公司请求李晓艳支付水电费36498元，李晓艳不予认可，认为长润实发公司无权收取李晓艳的水电费，但根据双方签订合同中约定了水电费的计算方式及李晓艳缴纳了水电费押金10000元，一审法院确认李晓艳应向长润实发公司支付相应的水电费，而李晓艳称长润实发公司水费按物业的平方数计算，系长润实发公司起诉状中的笔误，并无证据显示水费是按物业平方数计算的，合同中也约定按实际用水的立方数计算。对水电费的数额，因李晓艳不予认可，长润实发公司提交的证据也不足以证明李晓艳实际用水用电的数额，李晓艳也无证据显示水电费已经交清，故对长润实发公司起诉的水电费部分，一审法院不予支持，李晓艳缴纳的水电押金长润实发公司也可暂不退还。因双方签订的租赁合同为无效合同，故长润实发公司收取李晓艳的租赁押金19000元，长润实发公司应予以退还李晓艳，抵扣李晓艳应支付的房屋使用费后，李晓艳还应支付长润实发公司12962元。长润实发公司请求的李晓艳支付从2016年10月1日起至商铺转给他人止期间的房屋使用费没有法律依据，一审法院不予支持。长润实发公司诉请的李晓艳补交20202元房屋使用费给长润实发公司作为赔偿金，没有法律依据，一审法院不予支持。对于长润实发公司、李晓艳签订关于宿舍的租赁部分，因李晓艳已经交还了该宿舍，双方该部分的协议已经解除。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、确认长润实发公司、李晓艳签订的《商铺租赁合同》为无效合同；二、李晓艳应在判决生效之日起三日内支付长润实发公司2016年7月至2016年9月的房屋使用费12962元（押金19000元已抵扣）；三、驳回长润实发公司其他诉讼请求。如付款义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三�之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1008元，长润实发公司已预缴，由李晓艳承担147元。
经审理查明，一审法院查明的事实基本清楚，应予确认。
本院二审查明，一、长润实发公司提供了深圳市深水龙岗水务集团有限公司出具的《水费通知单（含代政府征收污水、垃圾费）》、深圳市平湖自来水有限公司出具的发票，证明其已缴纳包括涉案房产在内的2016年6、7、8、9月的水费。前述证据显示，商业、建筑用水单价为3.35元/m3。
二、长润实发公司提供了深圳供电局有限公司出具的《电费通知单》、发票，证明其已缴纳包括涉案房产在内的2016年6、7、8、9月的电费。前述证据显示，峰期电费单价为1.1009元/kWh、1.0809元/kWh，平期电费单价为0.7484元/kWh、0.7284元/kWh，谷期电费单价为0.3044元/kWh、0.2844元/kWh。
三、长润实发公司提供的水电明细表显示，在2016年6、7、8、9月期间，李晓艳所承租的涉案房产水表用量830m3，电表用量22650kWh。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷案件。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，涉案房产未取得建设工程规划许可证，涉案《商铺租赁合同》和《临时协议书》因违反了法律法规的效力性强制性规定而无效，但李晓艳实际使用涉案房产，在此期间所发生的水电费应当由其承担。现长润实发公司提供了抄表照片、费用通知单及发票等证据，能够证明其已代李晓艳缴纳水费电，其要求李晓艳支付水电费的上诉主张，有事实和法律依据，应予支持。因李晓艳未提供反证证明其缴纳水电费的情况，应自行承担举证不能的不利后果，一审法院处理结果有误，应予纠正。经核算，李晓�应承担的水费为2780.5元（3.35元/m3×830m3）；由于李晓艳应承担的电费未由深圳供电局有限公司单独计费，本院酌定按照平期电费单价0.7484元/kWh作为电费单价，李晓艳应承担的电费为16951.26元（0.7484元/kWh×22650kWh）。扣除长润实发公司已收取的水电费押金10000元，李晓艳还需向长润实发公司支付水电费9731.76元（2780.5元＋16951.26元－10000元），对长润实发公司该部分上诉主张，应予支持。
综上所述，一审判决认定事实基本清楚，但处理结果有误，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初16314号民事判决第一、二项；
二、撤销深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初16314号民事判决第三项；
三、李晓艳应在本判决生效之日起三日内支付深圳市长润实发投资有限公司2016年6月至9月的水电费9731.76元；
四、驳回深圳市长润实发投资有限公司的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费1008元，由深圳市长润实发投资有限公司负担750元，李晓艳负担258元。二审案件受理费462元，由深圳市长润实发投资有限公司负担292元，李晓艳负担170元。
本判决为终审判决。
审判长 陈 明 亮
审判员 路 德 虎
审判员 朱 � � 宽
二〇一七年七月四日
书记员 张东阳（兼）
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划�可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民�院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。