广西壮族自治区柳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂02民终395号
上诉人（原审被告）：覃汉高，男，1977年8月26日生，壮族，住广西柳州市鱼峰区。
被上诉人（原审原告）：覃光烈，男，1968年8月18日生，壮族，住广西武宣县，
委托诉讼代理人：黄俊刚，广西求衡律师事务所律师。
上诉人覃汉高因与被上诉人覃光烈排除妨害纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院（2016）桂0203民初2351号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
上诉人覃汉高上诉请求：撤销一审判决并驳回被上诉人的诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担：事实及理由：一、一审判决认定事实不清。上诉人居住在本案涉诉房屋是有法律依据的，上诉人及同住家属于2004年5月份起一直与涉诉房屋产权方鹿寨县国林纸业有限责任公司签订了住房租赁合同并交有租房押金，该住房租赁合同最后约定租赁期限从2008年6月1日至2009年5月31日止，租赁单价为每月房租价格按4.5元／平方米计，房租为264元，绿化卫生费35元／月，共计299元／月。上诉人覃汉高及同住家属韦小琴在本案涉诉房屋所居住的年限远超住合同所约定的期限，该租赁合同到期后，涉诉房屋产权方鹿寨县国林纸业有限责任公司并没有与承租方即本案上诉人续签租赁合同，在涉诉房屋产权方鹿寨县国林纸业有限责任公司被检察机关立案调查后，涉诉房屋交由原主管单位林业厅负责处理，林业厅主管单位在处置林纸厂职工住房第七条规定已默认了同租住在林纸厂生活区的合法租赁户，第七条规定“符合购房条件的职工，必须于签订购房合同之前交清历年所欠房租和水电费。拒不交清所欠房租水电费的职工视为自动放弃购房资格。由此证明了上诉人覃汉高及其同住家属韦小琴，在本单位取得购房的其他原租房户租赁存续关系相同，上诉人与取得购房的原租房户，同样是固定期限的房屋租赁合同分别于2010年前到期，购房时交清2010年以后4年所欠房租和水电费。上诉人对涉诉房屋的租赁关系存续，处置涉诉房屋时，上诉人依法享有优先购买权。上诉人认为原来的固定期限房屋租赁合同实际上已经变更为不定期租赁合同。而且，上诉人至今仍然居住在涉诉房屋，每月照常缴纳水电有关费用，涉诉房屋管理方都给出具收费凭证。涉诉房屋的所有权人变更前，出租人应当在合理期限之前通知承租人解除房屋租赁关系。因此被上诉人取得涉诉房屋所有权证的颁证程序违法，该涉诉房屋的出售合同违法，不能认定被诉人为涉诉房屋的合法所有权人。至于涉诉房屋的所有权人最终如何变更，都不改变原房屋的租赁法律关系，即民法上所讲的“买卖不破租赁”的原则，即在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物．因此，根据以上事实，上诉人认为一审法院认定的事实不清，必须予以改判纠正。二、一审判决适用法律错误。《合同法》第二百三十条规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖以前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购房权。上诉人认为原来的固定期限房屋租赁合同实际上已经变更为不定期租赁合同。该涉诉房屋出售合同违法，侵害了上诉人优先购买权。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院依法查明事实，依法纠正一审错误的判决，维护上诉人的合法权益。
被上诉人覃光烈辩称：一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。
覃光烈向一审法院提出诉讼请求：1、覃汉高立即归还给覃光烈所占用的柳州市鱼峰区房屋；2、覃汉高支付给覃光烈自2014年12月22日至2016年06月12日共18个月房屋占有使用费人民币16200元（900元/月×18个月=16200元）；3、本案诉讼费由覃汉高承担。
一审法院认定法律事实：2013年12月27日覃光烈与柳州市柳东新区管委会签订了《原广西林业造纸厂职工住房出售合同》一份，约定覃光烈向柳州市柳东新区管委会购买了位于柳州市鱼峰区房屋，建筑面积为61.67平方米。覃光烈于2014年7月21日办理了该房屋的房屋所有权证，证号为柳房权证字第××号。但覃光烈在接收该房屋时发现房屋已被覃汉高占用，覃光烈要求覃汉高停止占用并搬出房屋，遭到覃汉高拒绝。覃光烈认为，其对柳州市鱼峰区房屋享有完全的所有权，覃汉高的行为导致覃光烈无法居住房屋，侵犯了覃光烈的所有权，并造成了覃光烈的经济损失，故起诉至法院。
另查明，覃汉高的妻子韦小琴与鹿寨县国林纸业有限责任公司于2008年5月20日签订《住房租赁合同》一份，约定：由韦小琴租住雒容镇蜜园路X号X栋X单元X号房屋，租赁期限从2008年6月1日至2009年5月31日止。雒容镇蜜园路X号X栋X单元X-
X号房屋与雒容镇蜜园路X号X栋X单元X号房屋系同一房屋。
一审法院认为，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案中，覃光烈通过购买取得了位于柳州市房屋的《房屋所有权证》，覃光烈系该房屋的合法所有权人，依法对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。而覃汉高占有使用该房屋，妨害所有权人即覃光烈对该房屋所有权的行使，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险”的规定，覃光烈要求覃汉高搬离该房屋，并立即将占用的房屋归还给覃光烈，有事实和法律依据，应予支持，但应给予覃汉高一定的合理期限搬离该房屋。覃汉高关于其妻子韦小琴在覃光烈购买涉案房屋时已经合法租住在该房屋，覃汉高有权居住的观点，因覃光烈在购买该房屋时，韦小琴与鹿寨县国林纸业有限责任公司签订的《住房租赁合同》约定的租赁期限已过，故覃汉高的观点没有事实和法律依据，本院不予采纳。关于房屋占有使用费，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任”的规定，覃汉高占用涉案房屋的行为侵害了覃光烈的物权，依法应赔偿覃光烈因此造成的损失。因此覃光烈诉请要求覃汉高给付房屋占有使用费，本院予以支持。根据涉案房屋的面积、新旧程度、周边环境等因素，本院酌情确定每月房屋占有使用费为人民币600元，则覃汉高应支付覃光烈房屋占有使用费为10800元（600元/月×18个月，自2014年12月22日起至2016年6月21日止）。对覃光烈请求的过高部分，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第七十五条、第一百一十七条，《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条之规定，一审法院判决如下：一、覃汉高应于本判决生效之日起二十日内搬离柳州市鱼峰区房屋，并将该房屋交付给覃光烈；二、覃汉高应支付给覃光烈房屋占有使用费人民币10800元。
二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，公民的合法权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。被上诉人覃光烈与柳州市柳东新区管委会签订《原广西林业造纸厂职工住房出售合同》购买涉案房屋，并取得涉案房屋的权属证书，被上诉人覃光烈已取得涉案房屋的所有权。
关于上诉人覃汉高认为其妻子韦小琴租赁在先，其有权按照不定期租赁合同关系继续使用涉案房屋并享有优先买权的上诉理由。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，约定的租赁期限届满后，形成不定期租赁关系的，应符合以下条件：1、原合同约定的租赁期间届满，承租人仍继续使用租赁物，出租人不表示反对；2、承租人继续支付租金，出租人予以接受。符合以上两个条件的，即可以推定双方有继续租赁关系的意向。而在本案中，上诉人覃汉高其妻子韦小琴签订的租赁合同到期后，上诉人覃汉高虽继续使用涉案房屋，但并未继续支付房屋租金，被上诉人覃光烈与柳州市柳东新区管委会签订购房合同时，上诉人覃汉高及妻子与涉案房屋并不存在租赁关系，也不存在所谓的优先购买权和由被上诉人覃光烈继续履行原租赁合同的问题。上诉人覃汉高的该上诉理由不能成立，其上诉请求，本院不予支持。
关于房屋占有使用费问题，如上所述，上诉人覃汉高及妻子与被上诉人覃光烈之间均不存在租赁关系，覃汉高占有使用覃光烈的房屋，造成其经济损失。一审法院充分考虑涉案房屋的具体情况及类似房屋的租金水平，酌情判令上诉人覃汉高按照每月600元的标准向被上诉人覃光烈支付房屋占用费，符合法律规定，本院予以维持。
综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费205元（上诉人覃汉高已预交），由上诉人覃汉高负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄智文
审 判 员 古龙盘
代理审判员 罗贵琼
二〇一七年六月九日
代书 记员 黄习家