南宁铁路运输法院
民 事 判 决 书
（2016）桂7102民初773号
原告：烟台张裕先锋国际酒业有限公司，住所地山东省烟台市芝罘区大马路56号。
法定代表人：ＸＸ，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张大尉，山东同济律师事务所律师。
被告:李琳，女，1975年6月12日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市青秀区。
委托诉讼代理人：冯春丽，广西欣和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐曼，广西欣和律师事务所实习律师。
被告:金仪，女，1977年10月10日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。
委托诉讼代理人：陈钢，广西伟宁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：韦洁梅，广西伟宁律师事务所律师。
第三人：南宁市显浪房地产投资有限责任公司，住所地广西壮族自治区南宁市江南区星光大道13号巨隆大夏C座C2609号房。
法定代表人：李昆。
原告烟台张裕先锋国际酒业有限公司（以下简称张裕公司）与被告李琳、金仪，第三人南宁市显浪房地产投资有限责任公司（以下简称显浪公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月14日立案后，依法适用简易程序。在本案诉讼过程中，被告李琳、金仪在法定期限内申请追加显浪公司为本案第三人，经审查，本院予以准许。本案于2016年12月30日公开开庭进行了审理，原告张裕公司的委托诉讼代理人张大尉，被告李琳的委托诉讼代理人冯春丽、徐曼，被告金仪的委托诉讼代理人陈钢、韦洁梅到庭参加诉讼，第三人显浪公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张裕公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告张裕公司与被告李琳、金仪于2014年10月31日签订的《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同补充协议》无效；2.被告李琳、金仪向原告张裕公司返还商铺转让费105600元、租房押金25806元，并向原告张裕公司赔偿装修损失38945元，支付违约金58450元；3.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2014年10月31日，原告与二被告签订《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同补充协议》，约定二被告将位于南宁市青秀区商铺转租给原告，租赁期限自2014年11月1日至2019年10月31日，租房押金25806元，转让费105600元，合同还约定了其他相关事项。之后，原告依约向二被告支付了2014年11月1日至2015年10月31日期间的租金116901.47元、租房押金25806元、转让费105600元，合计248307元。原告对房屋门头进行了合理装修，花费装修费38945元。2015年10月9日，原告收到南宁市青秀区城市管理综合行政执法局作出的《关于限期自行搬离物品的通知》，此时原告才得知该房屋为违法建筑，需要依法拆除。2015年11月5日，原告再次收到南宁市青秀区整治违法用地建设协调领导小组办公室作出的《关于青秀区英华路北侧商铺具体搬离时间的通知》，为积极配合行政执法，原告于2015年11月18日搬离该房屋。原告认为，二被告将违法建筑出租给原告使用，违反了法律规定及双方合同的约定，给原告造成了巨大的经济损失。为维护合法权利，原告诉至法院，请求判如所请。
被告李琳辩称：1.房屋被政府拆除与二被告无关，二被告没有违约行为；2.原告支付的转让费包含了二被告对房屋的装修，原告实际使用了房屋，不能要求二被告返还转让费；3.在双方核算原告是否拖欠二被告相关费用后，房屋押金扣除原告拖欠的费用再予以返还；4.原告未经二被告同意进行装修，装修损失由原告自行承担，且原告提供的装修合同约定的装修费与发票付款数额不相同，无法证明装修价值。
被告金仪辩称：1.双方签订的租赁合同合法有效；2.原告擅自搬离房屋并解除租赁合同，属于违约，而二被告并没有违约行为；3.转让费是第一手承租人转让商铺时应收取的费用，原告无权要求二被告返还；4.押金应当在扣除原告拖欠的租金、违约金等费用后予以退还；5.原告无证据证明其装修损失，且二被告不同意原告进行装修，因此装修费应由原告自行承担。
第三人显浪公司未作陈述。依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，第三人显浪公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩和质证的权利，由其承担不利后果。
本院经审理认定事实如下：2014年10月31日，原告张裕公司（承租方，乙方）与被告李琳、金仪（出租方，甲方）签订一份《商铺租赁合同》和一份《商铺租赁合同补充协议》，约定：1.甲方将南宁市青秀区商铺出租给乙方，租赁期限自2014年11月1日至2019年10月31日；2.乙方应于每年10月25日前向甲方支付租金，2014年11月1日至2015年10月31日，年租金为116901.47元；3.在租赁期间房屋发生权属纠纷而导致合同无法继续履行的，甲方应向乙方支付月租金的6倍作为违约金；4.乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定向有关部门审批的，则还由甲方委托乙方报有关部门批准后，方可进行。合同还对其他的权利义务作了约定。合同签订后，二被告将房屋交付原告使用。之后，原告向二被告支付租房押金25806元、转让费105600元、2014年11月1日至2015年10月31日期间的租金116901.47元。
2014年12月1日，原告张裕公司（甲方）与案外人南宁市龙图标牌工艺厂（以下简称龙图工艺厂，乙方）签订《张裕先锋专卖店施工合同》，约定：甲、乙双方经友好协商，就甲方专卖店施工项目达成如下协议：1.工程包干总造价33653元，工期从2014年12月1日至2014年12月10日，在装修实施过程中，若有工程项目增减，必须向甲方设计部提出申请，得到书面确认后方可施工，并按照实际发生金额最终结算；2.甲方负责提供专卖店形象手册，或企业宣传文字、图片等内容，甲方审核乙方出具的设计施工图纸，并签字认可，在设计施工图确认后，乙方应凭甲方签字确认的设计施工图进行施工；3.甲乙按双方确认的设计效果图要求，商定各种材料等要求以及本工程报价单和施工效果图、设计变更作为工程验收的依据，装修工程竣工后，工程质量和环保要求应当符合国家有关标准。合同还对其它的权利义务作了约定。2014年12月10日，原告向龙图工艺厂支付26246元；2015年5月25日，原告向龙图工艺厂支付20192元。
2015年10月9日，南宁市青秀区城市管理综合行政执法局作出《关于限期自行搬离物品的通知》，主要内容为：“柳沙半岛商业街各租户：自2012年1月以来，南宁市显浪房地产投资有限责任公司未经国土、规划部门的合法批准，擅自占用南宁市青秀区英华路北侧的国有农用地，进行柳沙半岛商业街项目建设，严重违反相关法律规定。我局向该公司下达《行政处罚决定书》，对其作出责令退还非法占用的土地、没收在非法占用土地上新建建筑物和其他设施，并处以罚款的行政处罚决定，并多次责令其停止违法建设。现青秀区政府决定近期对该非法占用土地范围内的建筑物及地上附着物实施没收，并适时组织拆除，请柳沙半岛商业街各租户于2015年10月19日前自行清理搬离所有物品，对逾期不自行搬离的，产生的一切后果自负。”
2015年11月5日，南宁市青秀区整治违法用地建设协调领导小组办公室作出《关于青秀区英华路北侧商铺具体搬离时间的通知》，主要内容为：“柳沙半岛商业街各租户：依据青秀区人民法院分别于2015年9月16日、2015年9月28日依法作出的行政裁定，青秀区政府决定近日对南宁市青秀区英华路北侧柳沙半岛商业街的建筑物及地上附着物实施没收，并适时拆除。考虑到各位租户选址经营，搬离需一定时间，本着尽可能减少各租户的经济损失，维护各租户合法利益的原则，经研究，现将最后自行搬离时间延期至2015年11月19日。请各租户积极配合政府的工作，尽快自行搬离。”
另查明：2010年6月14日，第三人显浪公司（乙方）与案外人南宁市柳园物业服务有限责任公司（甲方）签订一份《合作协议书》，约定：1.甲方同意以其受委托管理权限下的柳沙半岛英华路边的部分闲置土地与乙方合作，临时经营开发“柳沙半岛商业街”项目；2.项目合作期限自2011年1月1日至2030年12月31日；3.商业街由乙方负责按经营需求，实际场地统一运作，设计商业街的总体规划、功能布局、格式等，乙方并负责办理有关临时用地和建设手续，甲方积极配合。协议书还对其他权利义务作了约定。
2013年7月5日，第三人显浪公司与被告李琳、金仪签订一份《南宁市英华路临街商业铺面租赁合同书》，约定显浪公司将南宁市英华路28号A栋10号房出租给李琳、金仪，租期自2013年7月8日至2018年7月7日。2014年10月30日，显浪公司出具《复函》，同意李琳、金仪承租的房屋合同期限变更为2014年7月6日至2019年10月31日，并同意李琳、金仪转租该房屋。
还查明：涉案房屋未取得建设工程规划许可证，已被政府有关部门拆除。
上述事实，有当事人举证、质证，并经本院审查确认的如下证据证实：《商铺租赁合同》、《商铺租赁合同补充协议》、《关于限期自行搬离物品的通知》、《关于青秀区英华路北侧商铺具体搬离时间的通知》、《张裕先锋专卖店施工合同》、《租赁合同书》、《复函》、《合作协议书》、中国工商银行业务回单、当事人陈述及庭审笔录等。
本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称房屋租赁合同解释）第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”涉案房屋未取得建设工程规划许可证，原告张裕公司与被告李琳、金仪签订的《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同补充协议》应属无效合同。故原告要求确认原告与被告李琳、金仪于2014年10月31日签订的《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同补充协议》无效，本院予以支持。
关于转让费、租房押金的问题。无效合同自始没有法律约束力，租赁双方的民事责任依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定予以调整。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还。故原告依据该合同向被告李琳、金仪支付的转让费、租房押金应当予以返还。原告要求被告李琳、金仪返还转让费105600元、租房押金25806元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。
关于赔偿损失的问题。根据房屋租赁合同解释第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。原告未能举证证明其对涉案房屋的装修已经过被告李琳、金仪的同意，其装饰装修涉案房屋所发生的费用，由其自行负担。故原告要求被告李琳、金仪赔偿装修损失38945元，本院不予支持。
关于违约金的问题。《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同补充协议》无效，原告要求被告李琳、金仪依据合同支付违约金于法无据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：
一、确认原告烟台张裕先锋国际酒业有限公司与被告李琳、金仪于2014年10月31日签订的《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同补充协议》无效；
二、被告李琳、金仪向原告烟台张裕先锋国际酒业有限公司返还商铺转让费105600元、租房押金25806元；
三、驳回原告烟台张裕先锋国际酒业有限公司的其他诉讼请求。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费4732元，减半收取计2366元（原告已预交），由原告烟台张裕先锋国际酒业有限公司负担1007元，被告李琳、金仪负担1359元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。
代理审判员 廖俊芳
二〇一七年一月十六日
书 记 员 宋卫科
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。