湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）郴民一终字第171号
上诉人（原审被告）周双其
上诉人（原审被告）熊淑兰
两上诉人共委托代理人薛红勇，湖南星河律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）曾新林
委托代理人吴鹃，湖南银光律师事务所律师。
上诉人周双其、熊淑兰因与被上诉人曾新林房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省苏仙区人民法院（2013）郴苏民初字第791号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年3月10日公开开庭审理了本案。上诉人周双其、熊淑兰及共同委托代理人薛红勇，被上诉人曾新林及其委托代理人吴鹃到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院审理查明，曾新林与周双其、熊淑兰均系湖南省第四工程公司第一分公司的职工（以下简称第四工程公司一公司），周双其和熊淑兰系夫妻关系。1998年周双其从其单位购得郴州市苏仙区石榴湾8号4栋2单元102号房住房一套（以下简称102房），房屋面积为47.85平方米，该房属于单位的房改房。1998年5月6日周双其取得102房郴房私字第038301号房屋所有权证、第0042024号房屋契证。该房屋总价为15，500.87元，成交金额为8994.54元。2002年1月19日，熊淑兰向曾新林出具内容为“今收到曾新林购旧房款壹万伍仟元整”的收条，并将102房的房屋钥匙交给曾新林，曾新林于2002年1月底搬入该房并居住至今。期间曾新林要求周双其、熊淑兰协助办理102房过户手续，周双其、熊淑兰一直未履行。2001年6月25日熊淑兰从单位物业科借出102房房产证。曾新林住进102房后，从单位物业科领取了102房房屋契证。第四工程公司一公司后勤科、物业开发公司出具的水费收据姓名系曾新林。湖南省第四工程公司对郴州分公司基地进行整体开发，本案诉争的102房系开发红线范围，4栋40户户主于2013年2月向郴州市国土资源局出具授权委托书，40户住户同意委托该公司蔡萌、彭经珂全权代表40户住户处理与土地摘牌的有关事宜。曾新林提交的授权委托书上有周双其、曾新林的签名，周双其提交的授权委托书上只有周双其的签名。第四工程公司一公司保卫科于2013年8月27日、2013年7月30日分别在曾新林、周双其提交的授权委托书上注明“此复印件与原告相符”并印章。2013年7月16日熊淑兰与周双其协议离婚，协议约定：郴州市苏仙区苏石路35号省建四公司院内4栋102号住房，面积47.85平方米的住房归周双其所有。另一套省建四公司7栋405号住房，面积83.75平方米，所有权归熊淑兰所有。2013年6月17日，曾新林以周双其、熊淑兰未配合其办理102房过户登记手续为由，诉至法院，请求：一、确认曾新林2002年1月19日从熊淑兰处购买102房的行为合法有效；二、判令周双其、熊淑兰履行102房过户登记手续；三，本案案件受理费由周双其、熊淑兰负担。
原审法院认为，本案争议焦点系曾新林与周双其、熊淑兰之间的房屋买卖行为是否成立、合法有效。102房系周双其、熊淑兰购买的单位福利房，属婚姻存续期间的共同财产。熊淑兰向曾新林出具了收到购房款15，000元的收条，并将房屋交付给曾新林居住。周双其、熊淑兰申请出庭的证人朱施丽、刘佩兰证实，周双其、熊淑兰因房子的事情经常吵架，据此，可以认定，周双其事后应知晓熊淑兰将房屋卖给曾新林的事实。曾新林从单位物业科领取102房的房屋契证，第四工程公司一公司收取的102房水费、电网改造均是以曾新林名义，说明第四工程公司一公司亦知晓曾新林、周双其、熊淑兰之间的房屋买卖行为。周双其、熊淑兰辩称，曾新林所交15，000元款项系房屋租金，但根据周双其、熊淑兰陈述，当时房屋月租金系100元，曾新林一次性交付十余年的租金亦不符合交易习惯及生活经验法则，故对该辩称意见不予采信。周双其虽未在熊淑兰出具的收条上签名，但根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条之规定，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权，且在曾新林居住此房长达十多年的时间里，熊淑兰、周双其均未提出过异议。故对周双其辩称其对熊淑兰卖房行为不知情的意见亦不予采信。曾新林与熊淑兰就102房的交易行为，没有违反法律、行政法规的强制性规定，根据湖南省郴州市苏仙区人民法院（2012）苏民初字第367号判决书查明的事实，102房交易价格亦未显失公平，该房屋买卖行为成立、合法有效。周双其、熊淑兰应协助曾新林办理郴房私字第038301号房屋的产权过户手续。周双其与熊淑兰2013年7月16日离婚时，对诉争房屋的处分行为对曾新林不发生效力。故，曾新林的诉讼请求符合法律规定，应予以支持。综上，原审法院根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，作出如下判决：“一、原告曾新林与被告熊淑兰于2002年1月19日就郴房私字第038301号房屋的买卖行为合法有效；二、被告周双其、熊淑兰于本判决生效后五日内履行协助原告曾新林到房产登记部门办理郴房私字第038301号房屋（郴州市苏仙区苏石路石榴湾8号4栋2单元102号房）所有权人变更为原告曾新林的登记手续义务。如未按本判决指定的期间履行义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。本案受理费80元，由被告周双其、熊淑兰承担。”
上诉人周双其、熊淑兰不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院认定事实不清，适用法律错误。曾新林的购房行为在民事主体、行为内容、意思表示、法定形式方面都不符合法律规定，因此曾新林的购房行为应认定为无效民事行为。1、本案诉争房屋产权证上只登记周双其一人的名字，没有熊淑兰的名字。本案没有任何证据可以证明周双其同意将自己名下的房屋卖给曾新林，更没有任何证据证明该房屋买卖取得了周双其的书面同意。熊淑兰单方擅自处理自己没有完全处理权的房屋，是效力待定的民事行为，必须征得周双其事后书面追认才能有效。但周双其一直反对将房屋卖给被上诉人，并为此事与熊淑兰离婚，因此熊淑兰的卖房行为无效；2、15，000元卖房的价格显失公平的；3、房屋买卖行为没有采取法定的书面形式，形式违法；4、房屋所有权的转移必须经依法登记发生法律效力，本案诉争房屋房产证上所有权人名字一直系周双其，没有进行过任何变更登记，因此诉争房屋所有权人依然是周双其，曾新林只享有使用权。综上，请求二审法院撤销原审判决，发回重审，并判令由曾新林负担本案诉全部讼费用。
被上诉人曾新林答辩称：1、周双其与熊淑兰1986年结婚，系同一单位职工。本案诉争102房系单位福利建房，1998年房改后，卖给了答辩人。熊淑兰的名字虽然没有登记在产权证上，但其与周双其为夫妻，因此诉争房屋为夫妻共同财产，熊淑兰有平等的家事处理权，答辩人有理由相信熊淑兰的卖房行为系夫妻二人共同意思的表示。熊淑兰2002年1月19日出具“今收到曾新林购旧房款壹万伍仟元正”收条，并将房屋契证及钥匙交给答辩人。答辩人一家于2002年1月底住进102房至今已12年，并以房屋所有权人对房屋进行水电改造、行使权利。在长达12年的时间里，上诉人未提出任何关于房屋租金或索要房屋未付完房款等主张。周双其如果当时不同意买房，完全可以行使撤销，但12年以来，周双其一直没有主张该权利，其实是以默认的方式追认了妻子熊淑兰2002年1月19日的卖房行为。这一系列事实都证明答辩人与上诉人的房屋买卖行为合法有效；2、答辩人以15，000元购买102房，符合当时的市场行情，答辩人是支付了合理对价买的房；3、法律并没有二手房买卖因无书面购房合同而认定房屋买卖行为无效的禁止性规定；4、根据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，未办理物权登记，不影响合同的效力。本案房屋买卖行为是债权行为，上诉人不能以物权变动的效力来对抗房屋买卖行为的效力。综上，原审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院二审审理查明的事实与原审查明事实一致。另查明，周双其二审庭审陈述其在2002年2月份左右知道102房卖给了曾新林。
本院认为，本案争议的焦点系周双其、熊淑兰与曾新林之间的房屋买卖行为是否合法有效。上诉人提出房屋买卖未经所有权人周双其同意，且未采取法定书面形式，因此上诉人与曾新林没有形成买卖房屋的合同关系。本院认为，熊淑兰向曾新林出具收到购房款15，000元收条，并将房屋交付曾新林使用至今，熊淑兰与曾新林之间形成了买卖房屋的一致意思表示。102房产权证虽只登记在周双其名下，但该房属于周双其与熊淑兰夫妻婚姻存续期间的共同财产，且周双其在卖房行为发生后不久就已知熊淑兰将102房卖给曾新林，但周双其在十多年内，并未向曾新林对熊淑兰的卖房行为提出异议，说明周双其对熊淑兰的卖房行为是认可的，曾新林有理由相信卖房行为是熊淑兰夫妻双方共同意思表示。因此本院对周双其辩称卖房行为未经其同意的上诉理由不予采纳。此外，双方买卖行为虽无书面合同，但双方已经履行了付款、交房义务，形成事实上的房屋买卖关系，并不违反法律规定。上诉人辩称15，000元卖房价格显失公平。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条、五十五条的相关规定，上诉人如认为15，000元卖房款显失公平，可在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权。但上诉人一直未向曾新林就卖房款提出异议及行使撤销权，说明上诉人对15，000元卖房款是无异议的。上诉人提出房屋所有权的转移必须经依法登记发生法律效力，本案诉争房屋没有进行过任何变更登记，因此本案诉争房屋所有权人依然是周双其。根据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定“当事人订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案诉争房屋虽未办理过户登记，但并不影响2002年1月19日熊淑兰与曾新林之间房屋买卖行为的效力。综上所述，上诉人上诉理由均不成立，本院不予采纳。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人周双其、熊淑兰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许斌海
审 判 员 杨利平
代理审判员 邵毅波
二〇一四年四月八日
书 记 员 陈道勇
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。