广西壮族自治区桂平市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂0881民初4325号
原告:中国农业银行股份有限公司桂平市支行，住所地:桂平市西山镇广场街14号。
负责人:潘海良，该行行长。
委托诉讼代理人：李杰，女，该行职工。
委托诉讼代理人：麦浪，男，该行职工。
被告:陆卫志，男，1966年7月16日出生，汉族，住桂平市。
被告:覃雪莲，女，1971年8月5日出生，汉族，住桂平市。
被告:广西桂平市华燕房地产开发有限公司，住所地:桂平市西山镇凤凰新区。
法定代表人：陈君展，该公司董事长。
委托诉讼代理人：蒙剑，广西诚济(桂平)律师事务所律师。
原告中国农业银行股份有限公司桂平市支行(以下简称桂平农行)与被告陆卫志、覃雪莲、广西桂平市华燕房地产开发有限公司（以下简称华燕公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年10月18日立案后,依法适用简易程序，于2017年11月21日公开开庭进行了审理。原告桂平农行的委托诉讼代理人麦浪,被告陆卫志到庭参加诉讼，被告覃雪莲、华燕公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告桂平农行向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2012年5月14日签订的《个人购房担保借款合同》；2.判令被告陆卫志、覃雪莲立即偿还其所欠原告借款本息合计242605.41元，其中本金205878.02元、利息36727.39元(至2017年8月28日止数据，从2017年8月29日至其清偿完毕之日止的利息按合同约定利率另计)；3.判令原告对被告陆卫志、覃雪莲座落于桂平市西山镇岭头村莲塘花苑小区6幢2单元802号房产享有抵押权，抵押证号:浔房预字第2012-2037号，原告对处理该抵押物所得的价款具有优先受偿权；4.判令被告华燕公司对陆卫志、覃雪莲的债务负连带保证责任；5.本案诉讼费用由被告承担。
事实与理由：被告陆卫志、覃雪莲于2012年4月16日向原告提出申请一手房贷款21.9万元，期限20年，经原告审查，同意其申请，于2012年5月14日原告与借款人、担保人签订了《个人购房担保借款合同》，并于2012年6月26日向陆卫志、覃雪莲发放贷款21.9万元，用于购买莲塘花苑小区商品房6幢2单元802号房，期限为20年，利率（年息）6.8%、上浮0%，采取按月等额本息的还款方式，借款人陆卫志、覃雪莲以购买的商品房抵押、华燕公司做保证，于2012年6月26日办理了抵押物登记手续。抵押证证号：浔房预字第2012-2037号。被告华燕公司经营的莲塘花苑小区的经营初期，工程进展较顺利，自2012年底公司经营资金出现问题后，楼盘出现停工状态，2013年8月由广西建工集团第一建筑工程有限责任公司承建莲塘花苑小区的后期工程，2013年底又停工，一直到现在该楼盘都处于不正常开工状态，交房不按时，迟迟不交房给房主，由于上述原因，借款人于2014年11月开始不归还原告贷款，至2017年8月28日止已欠利息34期，共欠利息36727.39元，尚欠贷款本金205878.02元。贷款出现逾期后，虽原告多次电话催收、上门催收，但借款人无还款意愿，亦没有履行还款义务。由于华燕公司不按时交房，致使房主集体抗议不归还借款，造成原告对莲塘花苑小区的买房按揭贷款大批欠息，社会影响恶劣。被告的行为已构成违约。为了维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求法院支持原告的诉讼请求。
被告陆卫志辩称，借款是事实,同意解除借款合同，并要求原告返还其已经交的首付款及已供的房贷本息，其余的还款责任由开发商负责，其不应承担还款责任。本案房产办理的是抵押权预告登记，原告没有权利处理涉案房产，房产应由其及华燕公司处理，本案诉讼费亦应由原告负担。原告第一次起诉其的时候,其要求原告桂平农行出示考察莲塘花苑的证明,但原告没有出示,原告监管开发商华燕公司的资金不到位,导致华燕公司不能交房给其。如果开发商可以交房，其可以一次性付款，但因不能交房，所以其不同意继续偿还房贷。
被告华燕公司提交书面答辩状辩称，本案的借款是事实，但涉案楼盘商品房已被法院查封，无法按时交房给业主，又因经济十分困难，无力承担合同约定的保证责任，现请求法院依法判决，驳回原告不合理的诉讼请求，维护双方的合法利益。
被告覃雪莲未作答辩。
原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：被告陆卫志、覃雪莲为夫妻关系。2012年4月16日，被告陆卫志向原告申请一手房按揭贷款219000元，期限20年，经原告审查，同意其申请。2012年5月14日,原告与被告陆卫志(借款人、抵押人)、覃雪莲(抵押人)、华燕公司(保证人)签订《个人购房担保借款合同》，合同约定：被告陆卫志向原告借款219000元，用于购买被告华燕公司开发的位于桂平市,期限为20年，实际借款期限以借款凭证记载为准；借款利率适用浮动利率，即以中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率基础上上浮0％确定，当期执行年利率为6.80%，贷款发放后，如遇贷款基准利率调整的则按调整后相应期限档次的基准利率确定新的执行年利率;还款的方式为按月等额本息，还款日为每月的借款发放日对应日；借款以被告陆卫志、覃雪莲购买的上述商品房作抵押担保（并办理了抵押权预告登记，抵押权预告登记证号:浔房预字第2012-2282号），被告华燕公司并提供阶段性连带责任保证，保证范围包括借款合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的所有费用，保证期间自借款发放之日起至借款人取得房产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止。
合同签订后，原告即按合同约定于2012年6月26日向被告陆卫志发放一手房按揭贷款219000元（该款项按陆卫志的授权委托依约汇入华燕公司的销售专户，账户20×××46），借款期限自2012年6月26日起至2032年6月25日止。之后，被告华燕公司开发的“莲塘花苑”小区商品房因经营资金出现问题，楼盘陆陆续续出现停工状态，交房时间一拖再拖，按《商品房买卖合同》约定，华燕公司应于2012年12月31日前交房，但华燕公司至今没有交房给被告陆卫志，被告陆卫志应付的首付款和银行按揭借款已全部支付完毕。为此，被告陆卫志自2014年6月开始不再归还贷款本息给原告，原告曾于2015年3月27日向本院起诉，要求本院判令陆卫志归还所欠的贷款本息，此后本院作出了（2015）浔民初字第1603号民事判决书，判令被告陆卫志归还到期（计至2015年2月3日止）的贷款本息给原告。此后，经原告多次催收，被告陆卫志仍不归还贷款本息给原告，至今违约已超34期。截至2017年8月28日止，被告陆卫志尚欠原告合同项下的贷款本金205878.02元、利息36727.39元。为此，原告又再次提起本案诉讼，并提出上述的诉讼请求。
另查明，原、被告双方签订的《个人购房担保借款合同》第12.4条约定：发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放贷款、提前收回已发放贷款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿：…（2）借款人未按约定按期足额偿还借款。
本院认为，原告桂平农行与被告陆卫志、覃雪莲、华燕公司签订的《个人购房担保借款合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，本院确认合法有效。合同合法有效，各方当事人都应按照合同约定的内容全面履行各自的义务。合同签订后，原告已依约将贷款219000元发放给被告陆卫志，履行了借款的义务。按照借款合同关于还款方式、还款期限的约定，被告陆卫志应按合同约定的按月等额本息足额归还贷款本息给原告，而被告陆卫志自2014年6月份开始出现连续违约多期，导致原告于2015年3月27日向本院起诉，在本院判决被告偿还贷款后，被告仍然未能按合同的约定按时足额归还贷款本息给原告，至今已违约超34期，导致原告第二次向本院提起诉讼。被告的行为已构成根本性违约，完全符合合同约定的解除合同的条件，也符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的…”规定的解除合同的法定条件。故原告请求解除与被告陆卫志、覃雪莲、华燕公司签订的《个人购房担保借款合同》，符合合同的约定及法律规定，本院依法予以支持。截至2017年8月28日止，被告陆卫志尚欠原告合同项下的贷款本金205878.02元、利息36727.39元。原告要求被告陆卫志偿还合同项下尚欠的贷款本金及利息，符合法律规定，本院依法予以支持。被告覃雪莲与被告陆卫志是夫妻关系，上述按揭购房贷款发生在其夫妻关系存续期间，应属其夫妻共同债务，故被告覃雪莲应与被告陆卫志对本案债务承担连带清偿责任。至于被告陆卫志辩称解除合同后，其已归还的借款本息应由原告返还给其，剩余的贷款本息全部由被告华燕公司负责，其不应承担还款的责任的辩解意见，于法无据，本院不予采纳。
被告华燕公司承诺为被告陆卫志的上述借款提供阶段性保证担保，保证期间自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续为止，而现涉案的商品房尚未取得房地产权属证书，亦尚未办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续，故被告华燕公司应对被告陆卫志所欠的贷款本息承担连带清偿责任。原告请求判令被告华燕公司对本案债务负连带清偿责任，符合法律规定，本院予以支持。至于被告华燕公司辩称不应负连带清偿责任的意见，于法无据，本院不予采纳。
关于原告还主张对涉案房产享有抵押优先受偿权的问题。因涉案房产上设定的是预购商品房抵押权预告登记，与正式抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定：预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即本案抵押权预告登记所登记的并非是现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为涉案商品房抵押权预告登记的权利人，在抵押人未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性对抗他人针对涉案房屋的处分，但并非对涉案房产享有现实抵押权。因此，在预售商品房抵押按揭贷款中，虽然按揭银行与借款人（即购房人）对预售商品房作了抵押权预告登记，但该预告登记并未使按揭银行获得现实的抵押权，而是待房屋建成交付借款人后银行就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。如果房屋建成后产权未登记至借款人名下或是房屋未交付并办理房屋产权证，则抵押权设立登记无法完成，银行不能对该预售商品房行使抵押权。因此，原告请求确认其对涉案的房产具有抵押权，并对处分该抵押物所得的价款具有优先受偿权没有法律依据，本院依法不予支持。
综上所述，被告覃雪莲、华燕公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本院依据查明的事实依法缺席判决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第四项、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十三条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国农业银行股份有限公司桂平市支行与被告陆卫志、覃雪莲、广西桂平市华燕房地产开发有限公司于2012年5月14日签订的《个人购房担保借款合同》；
二、被告陆卫志、覃雪莲应归还合同项下尚欠的借款本金205878.02元给原告中国农业银行股份有限公司桂平市支行；
三、被告陆卫志、覃雪莲应支付利息（以借款本金205878.02元为基数，暂计至2017年8月28日止的利息为36727.39元,从2017年8月29日起至其清偿完毕之日止的利息按合同约定的利率另计）给原告中国农业银行股份有限公司桂平市支行；
四、被告广西桂平市华燕房地产开发有限公司对被告陆卫志、覃雪莲上述债务承担连带清偿责任；
五、驳回原告中国农业银行股份有限公司桂平市支公司的其他诉讼请求。
案件受理费2469元（立案时已按简易程序减半收取，原告已预交），由被告陆卫志、覃雪莲、广西桂平市华燕房地产开发有限公司共同负担。
上述债务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院，同时应于上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费4938元，款汇至户名为：贵港市中级人民法院
--诉讼费；开户行：中国农业银行贵港分行营业部，帐号：20×××93。逾期不交也未提出司法救助申请的，按自动撤回上诉处理。
审判员 黄君玉
二〇一七年十一月二十七日
书记员 黄小钊