河北省唐山市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）冀02民终8005号
上诉人（原审被告）：付双友，男，1972年10月26日生，汉族，系该村党支部委员，住迁西县.
委托代理人：张冬云，河北靖民律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：迁西县兴城镇兴城四村村民委员会。
法定代表人：蒋东梅，女，1970年1月26日生，汉族，系该村村主任，住迁西县兴城镇兴城四村***号。身份证号：×××。
委托代理人：奚新岚，女，河北奔驰律师事务所律师。
上诉人付双友因与被上诉人迁西县兴城镇兴城四村村民委员会租赁合同纠纷一案，不服河北省迁西县人民法院（2017）冀0227民初915号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：1995年11月7日，原告兴城四村（甲方）以兴城四村经济联合社名义与被告付双友（乙方）签订房产租赁协议书一份，将原告所属坐落于迁西县喜峰路西的厂房及院落一处承租给被告，协议约定：”一.租赁项目：权属甲方的厂房及院落（厂房5间、院落西至煤站、东至甲方楼西5米处、北至现矿山经销公司墙、南至李文兴厂房后檐）。二.租赁期限：10年，自1996年1月1日至2006年12月31日。三.租赁及租金交纳办法：前五年即96年1月1日至2001年12月31日租金每年1.8万元，后五年即2002年1月1日至2006年12月31日租金每年2.8万元，10年租金合计23万元。上交租金，每半年交付一次，每年的1月1日至1月5日内交付本年度租金的一半，每年的7月1日至5日内交付本年度租金的另一半。四.乙方在租赁期间须正常使用、维护甲方的厂房，财产不受损失，做到随用随修，费用由乙方自负。五.乙方须按时交纳租金，每逾期一天，须向甲方交纳承包费总额1%的滞纳金，但最多不能逾期5日，否则算乙方违约。六.合同的变更、解除及违约责任。（一）本协议履行期间如发生不可抗力的自然灾害或国家政策原因不属于双方违约。（二）本协议的变更、补充条款由双方协商后，由双方签字、盖章后共同解决。（三）本协议甲乙双方应严格遵守，如一方无故违约，应给付对方按余下租金20%的违约金。（四）本协议不因法定代表人的变更而变更。七.协议期满后乙方须返还原物（自然损失除外），在同等条件下乙方享有优先权”。在房产租赁协议履行过程中，被告对租赁的厂房院落进行了改善，施工增设了厂房设备，从事经营车辆维修业务。租赁期间向原告支付租赁费14160元。自1996年1月1日起至2006年12月31日止及租期届满后至2015年12月31日期间的租赁费合计人民币495840元[1.8万元×5年+2.8年×（6年+9年）-14160元]，被告未按合同约定向原告支付租金。租期届满后至今，原、被告双方未续签房产租赁协议，但被告一直租赁占有使用该厂房及院落。
一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在租赁关系中，出租人最主要的义务是按合同约定将租赁物交付承租人并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途；承租人最主要的义务是按照约定支付租金并按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，原告兴城四村与被告付双友于1995年11月7日签订的租期为10年的房产租赁合同早已届满，且自2006年12月31日租期届满后至今已达10年之久，此间被告一直租赁使用租赁物，应当按照合同约定积极履行向原告支付租金并承担违约责任的义务。依据《合同法》第223条规定，原、被告签订合同时未对租赁房产及院落的”用途”进行约定，履行过程中被告对租赁物的改善及增设他物情形，双方虽未就合同的变更等按合同第六条第二项约定签订补充条款，但原告作为出租人知道后不表示反对，且符合租赁合同的实际经营目的，此行为应视为租赁期间的善意添附。在不定期租赁期间，原告提出解除合同的请求，虽于法有据，可以解除合同，但根据租赁合同当事人双方应承担的主要义务，”协议期满后乙方须返还原物（自然损失除外），在同等条件下乙方享有优先权”的约定，结合本案中签订合同的租期10年及租期届满后使用10年的实际情况，在没有证据证明合同目的、用途须改变及如何行使优先权的情形下，消除因解除合同添附物权的变动所造成的当事人之间利益的不平衡，应当赋予双方一定的协调处理期限，期限以6个月为宜。合同中既有”交纳租金逾期5日视为违约”的滞纳金条款，又有违约方”应给付对方按余下租金20%的违约金”的约定，具有重复性，应当以订立合同时可预见的合同价款总额为限的20%支付违约金，即被告支付违约金为43168元[（23万元-14160元）×20%]。被告以原告提起诉讼超过二年诉讼时效、原告违约在先并给被告造成经济损失要求赔偿予以抗辩，证据不足，不予支持。综上所述，为维护当事人的合法权益遂判决如下：一、依法解除原告迁西县兴城镇兴城四村村民委员会与被告付双友于1995年11月7日签订的”房产租赁协议书”。被告于本判决生效之日起6个月内将租赁的厂房和院落返还给原告；二、被告付双友于本判决生效之日起五日内一次性给付原告迁西县兴城镇兴城四村村民委员会自1996年1月1日起至2015年12月31日止的租赁费人民币495840元、违约金43168元；三、被告付双友于本判决生效之日起五日内一次给付原告迁西县兴城镇兴城四村村民委员会自2016年1月1日起至本判决生效之日止按年租金2.8万元标准支付租赁费；四、驳回原告迁西县兴城镇兴城四村村民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8808元减半收取4404元，由被告付双友负担。
判后，付双友不服上述判决，向本院提起上诉，其主要上诉理由为：被上诉人交付的租赁物不符合约定，构成违约。租赁物不合格状态为事实状态，原审法院就此问题没有查证。二、一审判决适用法律错误。一审判决第七页”被告以原告提起诉讼超过两年时效予以抗辩，证据不足，不予支持”的判决的错误的。民法通则第一百三十六条规定：延付或拒付租金的诉讼时效为一年。本案上诉人与被上诉人签订的为期十年的合同，合同明确规定：上交租金，每半年交付一次，即每年的1月1日至1月5日交付本年度租金的一半，每年的7月1日至五日交付本年度租金的另一半。合同对交付租金的期限作了明确规定，被上诉人应该在履行期限届满一年内主张，但是履行期限届满一年内被上诉人没有主张，已超过诉讼。在租赁合同十年期满后，上诉人一直占有租赁物，被上诉人没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期为不定期。根据法律规定，承租人应当按照约定的定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上，应当在租赁期间届满时支付；剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。在法律规定的期限届满前被上诉人没有主张，根据诉讼时效的规定，其已经丧失了胜诉权。故原审判决适用法律错误。综上所述，请求法院在查明事实的基础上，撤销原审判决，依法维护上诉人的合法权益。
被上诉人迁西县兴城四村村民委员会答辩称：1.在上诉人与被上诉人签订租赁合同以后，被上诉人按照合同约定向上诉人交付了租赁标的物，在合同履行中没有任何违约行为。2.本案不超过诉讼时效，本案是租赁合同纠纷，被上诉人的诉求是基于租赁合同产生的合同之债，根据双方合同及法律规定，被上诉人要求上诉人支付租金属于分期履行的债务，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题规定》第5条规定，因此本案不存在超过诉讼时效问题。关于诉讼时效第二点理由，从双方签订合同上诉人应当履行义务之日向上诉人主张权利，包括上诉人担任村委会主任期间也曾经承诺向被上诉人支付交纳的租金，根据法律规定，被上诉人向上诉人主张权利，上诉人也有同意履行义务的表示，诉讼时效存在中断，因此本案不存在诉讼时效问题。关于租赁物返还，由于上诉人一直在使用租赁物，所以也不存在诉讼时效问题。综上，上诉人上诉理由不能成立，一审判决结果正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。
本院二审查明，法院组织上诉人付双友与被上诉人迁西县兴城镇兴城四村村民委员会对租赁标的物进行了勘验，现场丈量情况为：甲方楼南侧西山墙缝处往西丈量至现在后扩建楼西墙边为5.17米，从此处往西丈量至付双友办公楼东墙面为1.9米-1.92米。双方均认可勘验笔录中勘验现场图标注的甲方楼为迁西县兴城镇兴城四村村民委员会出售给李志文等六家的房屋，乙方办公楼为付双有租赁房屋。付双有质证意见为：勘验图中扩建楼兴城四村村民委员会卖的时候就有。迁西县兴城镇兴城四村村民委员会质证意见为：甲方楼西扩建部分为购买者在2014年私自扩建，超占0.17米是甲方楼购买者个人行为，不能说明村委会交付的租赁物不符合约定。对迁西县兴城镇兴城四村村民委员会提交的甲方楼购买者中王振文、李志文的集体土地建设用地使用证付双有发表质证意见为：农村实际使用面积大于土地证上的使用范围。村委会质证意见为：与购买者签订的合同载明东至楼西五米处。其他事实与一审法院查明的事实相一致。
本院认为：上诉人付双友称被上诉人迁西县兴城镇兴城四村村民委员会将属于其租赁范围内的两米租赁场地出卖给第三人，村委会交付的租赁标的物不符合租赁协议书的约定，但未提交证据予以证实，且根据现场勘验及被上诉人提交的集体土地建设用地使用证不足以证实其主张，故上诉人主张被上诉人交付的租赁物不符合约定的上诉理由理据不足，本院不予支持。关于诉讼时效的问题，被上诉人主张一直在向被上诉人主张权利，且上诉人在租赁协议期间及租赁期限届满后一直占有、使用租赁标的物的事实存在，故上诉人以被上诉人的诉请未超过诉讼时效，原审适用法律错误的上诉理由理据不足，本院不予支持。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项”原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9190元，由上诉人付双友负担。
本判决为终审判决。
审判长李学静
审判员姚春涛
审判员刘群勇
二0一七年十二月二十三日
书记员郑悦