襄阳市樊城区人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂0606民初3249号原告（反诉被告）：襄阳盛品商业管理有限公司。住所地：襄阳市樊城区前进路**号。法定代表人：余杰，襄阳盛品商业管理有限公司董事长。委托诉讼代理人:张建新、宋兵，均系湖北法正大律师事务所律师。被告（反诉原告）：冯娥，女，1962年11月16日出生，汉族，住襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：高伟、魏阳，均系湖北春园律师事务所律师。原告襄阳盛品商业管理有限公司（以下简称盛品公司）与被告冯娥租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月1日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。被告冯娥提出反诉，本院合并审理。原告盛品公司的委托诉讼代理人张建新、宋兵，被告冯娥及其委托诉讼代理人高伟、魏阳等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盛品公司向本院提出诉讼请求：1.判令冯娥立即返还位于襄阳市××路××“世纪××”家居广场××楼用于经营“天坛.和谐”家具的租赁房�；2.判令冯娥向盛品公司支付自2017年1月起至2017年4月28日起诉之日止欠付的租金、物业费共计156007.48元，并从2017年1月1日起至实际付清之日止以欠付数额为基数，按银行同期贷款利率的四倍支付利息；3.判令冯娥向盛品公司支付自2017年4月28日起至实际腾退房屋之日止逾期占有房屋期间的使用费、物业费及利息（逾期占有房屋期间的使用费、物业费参照冯娥每月应交的租金、物业费42221元的标准向盛品公司支付，利息按银行同期贷款利率的四倍计算）。在诉讼过程中，盛品公司变更诉讼请求第二项中“156007.48元”为“149334.48元”。事实和理由：2017年7月，冯娥租赁盛品公司位于襄阳市樊城区前进路31号“世纪金源”家居广场一楼的商铺经营家具，双方约定，实际租赁面积为593平方米，租金、物业费分别按46.20元、25元交纳，每月租金共计42221元，按月交纳。2012年7月至2016�12月的租金、物业费，冯娥已支付。从2017年1月起，冯娥未再交纳过租金，截至2017年4月28日，冯娥共欠租金、物业费共计149334.48元（已减免三个月的租金尾款），并拒绝腾退房屋，盛品公司多次催促无果，故诉至人民法院。被告冯娥辩称，1.冯娥一直在那里租赁商铺，故不同意返还租赁的房屋。2.由于盛品公司从2016年下半年起陆续不供电，到2017年3月份一点电都不再供了；盛品公司多次收到租金不开发票，并且不同的人来要租金，冯娥多次找盛品公司协商无果，造成冯娥一直不能正常营业，所以，冯娥从2017年4月1日没再支付租金。3.由于盛品公司违约在先，且合同没有约定，故盛品公司主张的利息损失不应支持。4.由于冯娥一直不能正常使用租赁的房屋，盛品公司请求的租赁费及物业费不能得到支持。综上，请求驳回盛品公司的诉讼请求。被告冯娥向本院提出反诉请求：1.盛品公司保证对冯娥的正常供电，能使其正常经营，并补开自2012年起至今冯娥缴纳租金的税务发票。2.赔偿停电期间不能正常经营导致的租金损失187184.20元，员工工资39900元。3.保留经营损失诉权，另案主张。原告盛品公司对被告冯娥的反诉辩称，1.盛品公司与冯娥之间属于不定期租赁关系，盛品公司享有随时解除合同的权利，因冯娥未按约缴纳租金、物业费，已构成根本违约，故冯娥要求为其正常供电继续履行合同的请求应予驳回；开具发票依法属于税务机关的行政管理范畴，而支付租金是冯娥应当履行的义务，两者并不具有对等性和牵连性，故此项反诉请求并不符合反诉的法定条件，且不属于本案的审理范围，应予驳回。2.商户的用电卡均由商户持有，需购电时，自行持卡向盛品公司购电，虽然前后收据中显示的购电数存在一�差距，但盛品公司所售电量完全是按照冯娥要求的电量售电，购电收据完全不能证明盛品公司拒绝供电影响了冯娥的正常经营，因此，冯娥提供的证据并不能证明盛品公司存在无故拒绝供电给其造成133天租金和员工工资损失的事实存在。综上，请求驳回冯娥的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2012年7月，盛品公司与冯娥达成口头租赁协议，主要约定盛品公司将其位于襄阳市前进路31号“世纪金源”大厦一楼07、09、21号房屋出租给冯娥经营家具，每月租金、物业费共计42221元，电费由商户持卡向盛品公司购买等等。冯娥在双方达成协议后即进场经营并按时、足额缴纳租金、物业费。2016年6月开始，由于其他商户进场装修，影响了冯娥�经营，冯娥从7月开始没有缴纳租金、物业费。经双方协商，2016年9月，冯娥向盛品公司提出减租申请，要求免去当年6-8月三个月的租金尾款6663元（月租金42221元，2221元/月×3个月），同时，冯娥书面承诺三天内补齐7、8月份租金共计8万元，9月份租金42221元在9月25日前交清，以后租金缴纳按合同执行。盛品公司的负责人在冯娥的书面申请上签字同意。但冯娥没有按约缴纳9月份费用。根据双方提交的票据计算，2016年9月至12月，冯娥应缴费为168884元，实际缴纳了143377.52元（包括代收的货款），欠费25506.48元。之后，冯娥在2017年3月6日再次缴纳了42221元。综合计算，冯娥对2017年9月以前的租赁费用已交清，之后截至2017年4月28日，冯娥欠盛品公司租金、物业费149344.48元。本院认为，盛品公司自2012年起与冯娥达成口头租赁协议，没有采用书面形式，但冯娥已实际租赁并缴纳租赁费用，根据法律规定，该合同为不定期租赁合同，该租赁合同不违反法律规定，是有效合同。冯娥未按约定交纳租金、物业费，是违约行为，且该合同是不定期租赁合同，当事人有权随时解除合同，因此，盛品公司的诉请符合法律规定，冯娥应在一定期限内将房屋腾退给盛品公司，并支付拖欠的租金、物业费及以后的逾期占用房屋的使用费。盛品公司对拖欠的租金、物业费诉请的按银行同期贷款利率的4倍支付利息，因双方对逾期付款没有约定，可从起诉之日起按年利率6%支付资金占用费。冯娥反诉称，盛品公司未能保证供电，给冯娥造成一定经济损失，根据相关证据证实，大厦商户的用电卡均由商户持有，需购电时，自行持卡向盛品公司购电，虽然前后收据中显示的购电数存在一定差距，但盛品公司所售电量完全是按照冯娥的要求的电量售电，购电�据完全不能证明盛品公司拒绝供电影响了冯娥的正常经营，因此，冯娥提供的证据并不能证明盛品公司存在无故拒绝供电给其造成133天租金和员工工资损失的事实存在；冯娥还诉称要求盛品公司开具正规发票，因从事经营活动未开具发票属税务机关的行政管理范畴，当事人可通过税务机关处理。综上，冯娥的反诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条规定，判决如下：一、解除原告襄阳盛品商业管理有限公司与被告冯娥之间的房屋租赁合同，冯娥于本判决生效后二十日内将所租金的房屋返还给告襄阳盛品商业管理有限公司；二、被告冯娥应支付原告襄阳盛品商业管理有限公司在2017年4月28日前拖欠的租金、物业费共计149334.48元及利息损失（利息以149334.48为基数，按年利率6%计算，自2017年6月1日起计算至付清之日止）；三、被告冯娥应支付原告告襄阳盛品商业管理有限公司在2017年4月29日至实际腾退租赁房屋之日止的房屋占用费（该费用参照租赁期间的费用计算）；四、驳回原告襄阳盛品商业管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告冯娥的反诉请求。上述应支付款项，于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3420元，反诉费财产保全费4706元，由被告冯娥负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院（上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第13条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：农行襄阳万山支行，户名，湖北省襄阳市中级人民法院，帐号：17×××56。上诉人也可以将上诉案件受理费直接交襄阳市中级人民法院。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理）。审 判 长  张小明人民陪审员  方 怡人民陪审员  马 爽二〇一八年二月十八日书 记 员  邵泽润