广东省肇庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤12民终1418号
上诉人（原审被告）：肇庆市端州区岩前菜馆，住所地：肇庆市星湖风景区北侧，注册号：441202600037800。
经营者：刘焕明。
委托诉讼代理人：胡玉清，广东长科律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广东省肇庆市房地产开发总公司，住所地肇庆市端州四路13号（雅图商业城）西座3楼，组织机构代码19527725-2。
法定代表人：汪国齐。
委托诉讼代理人：丁涛、翁嘉红，分别为广东勤思进律师事务所律师和实习律师。
原审第三人：广东省肇庆市华侨乐园旅游中心，住所地广东省肇庆市象岗，营业执照号码企作粤肇总字第000098。
法定代表人：李刚。
原审第三人：肇庆市工贸房地产开发公司，住所地广东省肇庆市工农北路34号，营业执照号码19527840-7。
法定代表人：肖火新。
委托诉讼代理人：姚群英，该公司员工。
上诉人肇庆市端州区岩前菜馆（以下简称岩前菜馆）因与被上诉人广东省肇庆市房地产开发总公司（以下简称房产总公司）、原审第三人广东省肇庆市华侨乐园旅游中心（以下简称华侨乐园）、肇庆市工贸房地产开发公司（以下简称工贸公司）占有物返还纠纷一案，不服肇庆市端州区人民法院（2017）粤1202民初356号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月1日立案后组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人岩前菜馆上诉请求：1、撤销一审判决第二判项。2、追加原华侨乐园职工伦宁为本案诉讼当事人。3、房产总公司承担本案上诉费用。
事实与理由：一、岩前菜馆善意取得争议地块，并无明显过错。涉案地块权属变更错综复杂，涉及到国有企业之间的遗留问题，单纯通过司法途径判决解决，明显不妥。1993年12月3日，涉案地块以《国有土地使用权出让合同》与《土地转让合同》变更权属人，个中原因不得而知，但导致华侨乐园部分员工留守管理争议地块的事实客观存在。2005年1月1日，岩前菜馆通过与华侨乐园部分留守员工的协商，在支付了部分村民青苗补偿款及交纳15年租金后，岩前菜馆取得该地块的使用权投入大量资金经营餐饮业，2009年9月25日，该地块由房产总公司受让，直至2012年9月，房产总公司以律师函形式作为该地块权属人向岩前菜馆主张权利。由此可见，该地块多次变更权属人，导致原权属人与新权属人很多遗留的行政问题，包括员工安置及地块抵押及各种法律关系，尚待解决，同时存在法律意义上主张权利时效问题。所以在处理本纠纷时，涉及到《国有土地使用权出让合同》《土地转让合同》《租赁合同》《无偿划转协议》无论以行政方式或法律途径处理，都要考虑到各种关系的出处，而非简单的否定与否。二、一审判决有岩前菜馆支付所谓“占用费”是失公平原则。首先岩前菜馆是善意取得该地块使用权且支付一定费用，而且经营达八年之久，“权属人”应当知晓，但从未主张权利。其次，岩前菜馆对房产总公司单方委托的所谓“委托估价”证据持有异议，一审法院不予理会，属程序不当。第三，一审应当将原华侨乐园职工伦宁追加为本案当事人参加诉讼。
房地产总公司辩称：我方认为岩前菜馆的上诉理由没有事实和法律依据。首先，岩前菜馆租赁争议土地并不善意的，涉案土地在1994年前权属人是华乐实业有限公司，在2009年9月25日前权属人是工贸公司，之后涉案土地权属人是本案的房地产总公司。而从岩前菜馆提供的资料显示岩前菜馆是与华侨乐园就涉案的土地签订的租赁合同，合同记载的出租方从来不是涉案土地的权属人，且房地产总公司也从没有收取过所谓的租金，因此我方认为岩前菜馆租赁涉案土地中存在明显过错。二、既然岩前菜馆租赁涉案土地没有合法依据，那么岩前菜馆应当向我方支付涉案土地占用费，我方对于占用费的标准已委托具有资质的评估机构进行评估，这标准是合理合法的，应得到支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回岩前菜馆的上诉。
工贸公司述称：同意房地产总公司的答辩意见。
房地产总公司向一审法院起诉请求：1、岩前菜馆立即停止侵权，排除妨碍，立即搬出其占用房地产总公司拥有土地使用权的土地及上盖物；2、岩前菜馆向房地产总公司支付占用费930203.4元（从2010年8月27日至2015年10月10日的土地及其上盖物的占有使用费，之后的占有使用费按每月15631.2元的标准计至岩前菜馆腾退之日）；3、由岩前菜馆承担该案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：肇庆市华乐实业发展公司是全民所有制企业。肇庆地区中国旅行社华侨乐园旅游中心、广东省肇庆市华侨乐园旅游中心、肇庆市华侨乐园旅游中心是同一个单位企业名称的变更（以下均以华侨乐园简称）。1988年前企业名称是肇庆地区中国旅行社华侨乐园旅游中心，1988年后至今企业名称是肇庆市华侨乐园旅游中心；工商局登记的企业名称是广东省肇庆市华侨乐园旅游中心，但单位现使用的公章是肇庆市华侨乐园旅游中心。
1993年12月3日，华乐实业公司（甲方）与工贸公司（乙方）签订《土地转让合同》，约定甲方转让肇庆星湖风景区象岗北侧土地的使用权（含仓库、住宅、办公楼、厂房、车库等）转让给乙方，土地使用证号码120××××0403，转让价款为5000000元。1994年1月31日，华乐实业公司（甲方）与工贸公司（乙方）签订《转让厂房、住宅、办公楼及其用地的合同》，对上述合同的内容进行重新约定。该合同约定甲方转让肇庆星湖风景区象岗北侧的厂房、仓库、住宅、办公楼、车库及其用地使用权转让给乙方，土地使用证号码总编号001852，分编号120××××0403,转让价款为10000000元。
2005年1月1日，华侨乐园（甲方）与刘焕明（乙方）
签订《租赁合同》一份，约定：甲方将位于肇庆市岩前象岗
北侧的简易楼房二幢共576㎡及其它周边山地5500㎡租赁给乙方；租赁期限15年，从2005年1月1日起至2019年12月31日止；每年租金3500元，总租金52500元；付款办法先付款后租赁，即乙方先付15年租金后使用；租赁期内，水、电、加建楼房、推土工程，以及补偿村民青苗款，全部由乙方投资等等。《租赁合同》签订当天，刘焕明即依合同约定交了15年的租金52500元，伦宁在《收据》的收款人落款处签名并加盖了肇庆地区中国旅行社华侨乐园旅游中心的公章。刘焕明也在所租赁的楼房经营大排档至今。
2009年9月25日，工贸公司（划出方、甲方）与房地产总公司（划入方、乙方）签订了《无偿划转协议》一份，约定：甲方向乙方无偿划转甲方所有的位于肇庆市星湖风景区象岗北侧面积为8016平方米土地使用权及上盖物〔土地证号：肇国用（2007）第013**号］；本次划转属于国有资产行政划拨，不涉及对价、支付方式和支付期限等事宜等等。2010年8月27日，房产总公司办理了上述土地的使用权证［证号：肇国用(2010)第00652号〕。
在诉讼过程中，房地产总公司提供了一份由肇庆万联房地产土地评估有限公司出具的《房地产估计报告》（肇万评字技2015-2129号），该报告对端州区星湖风景区“象岗”北侧的土地的市场租金价格进行了测算，确定评估结果为：2010年-2012年为3.8元／㎡／月，2013年-2015年为3.9元／㎡／月，租金单价每三年上浮约2%。
一审法院认为：该案是占有物返还纠纷。根据房地产总公司、岩前菜馆以及第三人的意见，该院作以下认定：
（一）合同的效力问题。华乐实业公司与工贸公司在1993年12月3日签订的《土地转让合同》，工贸公司与房产总公司在2009年9月25日签订的《无偿划转协议》，是各方当事人的真实意思表示，内容合法，是有效的合同。华侨乐园与刘焕明在2005年1月1日签订《租赁合同》时，租赁标的物的权属人是工贸公司而非华侨乐园。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”构成表见代理的要件是客观表象和相对人善意无过失。结合本案情况，即使签订《租赁合同》的出租方代表伦宁是华侨乐园的员工，但其并没有出示有效的权属证明拟证明华侨乐园是涉案土地的权属人或得到真正权属人工贸公司的委托，即伦宁代表签订《租赁合同》的行为并不具有表见代理的客观表象，其行为不构成表见代理，为无处分权人处分他人财产的效力待定行为。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”鉴于工贸公司、房地产总公司直至庭审时止，仍没有对伦宁的行为进行追认，《租赁合同》对工贸公司、房产总公司不生效。
（二）责任的承担问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”房地产总公司要求岩前菜馆停止侵权，排除妨碍，立即搬出其占用的房产总公司拥有土地使用权的土地及上盖物，并支付场地占用费，合法合理，该院予以支持。对于场地占用费的计算标准，房地产总公司要求从其实际取得涉案土地的权属之日2010年8月27日起计至岩前菜馆腾退之日止，计费标准按照《房地产估计报告》（肇万评字技2015-2129号）的估价标准计算，合法合理，该院予以照准。岩前菜馆虽然对报告的估价标准有异议，但未能够提供证据证明该标准存在不合法、不合理的情形，应承担举证不能的法律后果。对于岩前菜馆的实际使用场地面积，房地产总公司主张以其享有权属的土地面积的一半计算，但不能证明岩前菜馆实际使用面积，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”的规定，房地产总公司应承担举证不能的法律后果。岩前菜馆在诉讼过程中，自认其实际使用面积为2000平方米，该院予以确认。即岩前菜馆应当支付房地产总公司2010年8月27日至2012年12月31日的场地占用费为214092元（3.8元／㎡／月×2000㎡×28.17个月＝214092元），2013年1月1日至2015年12月31日的场地占用费为280800元（3.9元／㎡／月×2000㎡×36个月＝280800元），以上合计494892元；2016年1月1日后至腾退之日的场地占用费按照3.9元／㎡／月计算，属房地产总公司自行处分权利，该院予以照准。
依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十一条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、岩前菜馆应在该判决发生法律效力之日起三十日内停止侵权，排除妨碍，搬出其占用的房地产总公司为土地使用权人的端州区星湖风景区“象岗”北侧土地及地上建筑物。二、岩前菜馆应在该判决发生法律效力之日起三十日内向房地产总公司支付场地占用费（2010年8月27日至2015年12月31日的场地占用费为494892元，2016年1月1日至岩前菜馆腾退之日的场地占用费按照3.9元／㎡／月的标准计算）。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。该案案件受理费13331元（房地产总公司已预付），由房地产总公司承担6849元，岩前菜馆承担6482元。
本院二审期间，各方当事人均没有提供新证据证实其主张。
本院经审理查明，一审法院查明的事实正确，本院依法予以确认。
案经本院主持调解，各方当事人不能达成一致意见。
本院认为，本案是占有物返还纠纷。根据岩前菜馆上诉和房地产总公司以及第三人答辩的意见，二审争议的焦点为应否追加原肇庆市华侨乐园旅游中心职工伦宁作为本案当事人、涉案土地租赁协议效力问题、土地租金的评估价是否合理、应否支付占用土地费用等问题。
关于应否追加原肇庆市华侨乐园旅游中心职工伦宁作为本案当事人的问题。本案是占有物返还纠纷，涉案权属人起诉列写了涉案土地占有使用人以及相关的涉案权属人作为诉讼主体符合法律规定，不存在漏列诉讼当事人的情形。岩前菜馆要求追加伦宁作为本案当事人没有法律依据，伦宁与本案纠纷没有利害关系，岩前菜馆若认为其交付租金给伦宁造成其损失，应另循途径解决。
关于涉案土地租赁协议效力问题。涉案土地位于肇庆市星湖风景区象岗北侧面积为8016平方米，房地产总公司于2009年9月25日受让取得土地使用权及上盖物，并于2010年8月27日办理了上述土地的使用权证。房地产总公司对涉案土地享有处分权。岩前菜馆的负责人刘焕明与华侨乐园于2005年1月1日签订涉案土地的租用合同无效，华侨乐园并非租赁标的物的权属人，其无权出租涉案土地。伦宁以华侨乐园员工的身份在租用合同出租方处签名，伦宁的行为没有得到涉案土地的权属人工贸公司、房地产总公司的委托或追认，租用合同对工贸公司、房地产总公司不生效。
关于涉案土地租金的评估及占用土地费用等问题。涉案土地租赁协议被确认无效，房地产总公司要求岩前菜馆停止侵权，排除妨碍，搬出其占用的涉案土地及地上建筑物，并支付场地占用费合法有据，本院予以支持。对于场地占用费的计算标准，一审法院按照《房地产估计报告》（肇万评字技2015-2129号）的估价标准计算并无不当，岩前菜馆上诉认为对房地产总公司单方委托的所谓“估价”证据持异议，但其在一、二审期间未能提供充分证据证明《房地产估计报告》存在不合法、不合理的情形，岩前菜馆应承担举证不能的法律后果。一审法院按照《房地产估计报告》估价标准，从房地产总公司实际取得涉案土地的权属之日即2010年8月27日起计至岩前菜馆腾退之日止核算确认岩前菜馆应支付的涉案土地占用费合法合理，本院予以维持。岩前菜馆上诉主张无需支付涉案土地占用费没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，一审法院判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，实体处理恰当，本院依法予以维持。上诉人岩前菜馆的上诉请求理据不足，本院依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费8723.88元，由上诉人岩前菜馆负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 谢肇雄
审 判 员 李升文
审 判 员 蔡红茂
二〇一八年六月二十七日
法官助理 黎颖诗
书 记 员 何桂好