江苏省扬州市中级人民法院
行 政 裁 定 书
（2017）苏10行终161号
上诉人（原审原告）扬州市金凤苑小区业主委员会，住所地在扬州市瘦西湖路78号。
负责人张军，主任。
委托代理人吴一力，扬州市金凤苑小区业主委员会副主任。
委托代理人梁金文，扬州市金凤苑小区业主委员会委员。
被上诉人（原审被告）扬州市住房保障和房产管理局，住所地在扬州市文昌东路20号。
法定代表人耿良，局长。
委托代理人洪利春，江苏唯是律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）扬州庆松房地产发展有限公司，住所地在扬州市经济开发区维扬路158号。
法定代表人张元松，董事长。
委托代理人邓晓华，扬州庆松房地产发展有限公司工作人员。
委托代理人吕万国，扬州庆松房地产发展有限公司工作人员。
上诉人（原审原告）扬州市金凤苑小区业主委员会（以下简称金凤苑小区业委会）因房屋行政登记一案，不服扬州市邗江区人民法院（2015）扬邗行初字第246号行政裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审原告金凤苑小区业委会向原审法院起诉称：2001年，扬州庆松房地产发展有限公司（以下简称庆松公司）通过竞拍取得原友谊路11号全部房地产开发建设凤凰山庄（现更名为金凤苑）居民小区。2002年1月，扬州市规划局对原友谊路11号房地产重新进行定点规划，对其中45#建筑楼房予以保留，规划为小区物业管理用房。2004年1月，上述11号土地进行了分割，金凤苑业主取得了国有土地使用权证，其中也包括上述45#房屋下的土地。后来得知庆松公司将规划为物业管理用房的房屋于2007年2月14日领取房产证。由于扬州市住房保障和房产管理局（以下简称扬州市房管局）未尽审查义务，向庆松公司颁发房产证，该行政行为侵害了金凤苑业主的合法财产权益。请求撤销扬州市房管局颁发给庆松公司位于扬州市友谊路××＃房屋的扬房权证维字第××号《房屋所有权证》。
原审法院认为：《中华人民共和国行政诉讼法》第二条规定，公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院提起诉讼。该法第二十五条规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起行政诉讼。本案中，金凤苑小区业委会要求撤销扬州市房管局对庆松公司作出的扬州市友谊路××＃房屋的房屋登记行为，该房屋登记行为的相对人是庆松公司，金凤苑小区业委会非该房屋登记行为的相对人。涉案房屋的登记行为发生于2007年，金凤苑小区业委会也没有提供相应的证据证明，与该房屋登记行为之间存在利害关系。故金凤苑小区业委会不具有本案行政诉讼的原告主体资格。金凤苑小区业委会可以通过其他途径，确认涉案房屋的权属，根据确权判决结果直接向房屋登记部门申请房屋登记。据此，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第三条第一款第（一）项之规定，裁定驳回金凤苑小区业委会的起诉。
上诉人金凤苑小区业委会上诉称：首先，原审法院认定上诉人不具有原告主体资格，认定事实错误。上诉人虽然不是本案被诉房屋登记行政行为的直接相对人，但与该行为之间有着切身的、现实的、直接的利害关系。本案所涉金凤苑小区45#房屋，经扬州市规划局2002年1月规划予以保留，并规划为小区物业管理用房，而《物权法》、《江苏省城市住宅区物业管理办法》及《江苏省物业管理条例》均明确规定物业服务用房属于业主共有。因此，本案所涉金凤苑小区45#房屋的房屋登记行为与上诉人之间具有直接的利害关系。上诉人作为依法成立的组织，有权作为原告提起本案诉讼。被上诉人扬州市房管局将本案所涉金凤苑小区45#房屋登记给被上诉人庆松公司的行为侵犯了上诉人的建筑物区分所有权。其次，原审法院审理程序违法。原审法院曾以本案审理需以另案审理结果为依据，而相关案件尚未审结为由，裁定中止诉讼。但相关案件至今尚在审理之中，原审法院却在没有恢复审理程序的情况下，径行作出了驳回上诉人起诉的一审裁定。综上，请求二审法院依法撤销原审裁定，指令原审法院继续审理。
被上诉人扬州市房管局辩称：首先，本案所涉房屋登记系根据扬州市广陵区人民法院（2001）广破字第7-6号、第8-6号《民事裁定书》办理的登记。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》规定，本案应不予受理。其次，上诉人金凤苑小区业委会与本案被诉房屋登记行为之间没有法律上的利害关系。扬州市广陵区人民法院（2001）广破字第7-6号、第8-6号《民事裁定书》裁定本案所涉房屋归被上诉人庆松公司所有，证明被诉登记行为作出时与上诉人没有权属关系，也就不存在利害关系。开发建设的房屋必须首先归房地产开发企业所有，然后房地产开发企业才有权出售或根据法律规定，转移给全体业主所有。按照上诉人的起诉理由，金凤苑小区业主通过购买并根据法律规定取得了物业服务用房的所有权，所以被上诉人扬州市房管局先登记给作为房地产开发企业的庆松公司是正确的。上诉人主张的利害关系存在于本案被诉登记行为形成之后。再次，本案所涉房屋登记归庆松公司所有后，如果经过有关行政机关审批作为物业服务用房，上诉人可以通过民事法律途径向庆松公司要求该房屋转移登记为上诉人所有。被上诉人扬州市房管局作出的本案登记行为没有影响上诉人后续取得物业服务用房的权利。如果按照上诉人的诉讼请求，本案被诉房屋登记行为被撤销，则本案所涉房屋将归扬州鞋厂所有，上诉人主张将该房屋作为物业服务用房的请求将无法实现。综上，请求二审法院依法裁定驳回上诉人的上诉。
被上诉人庆松公司辩称：首先，庆松公司同意被上诉人扬州市房管局答辩理由。其次，庆松公司是依据合法的登记手续获得本案所涉房屋的所有权。上诉人金凤苑小区业委会声称本案所涉房屋是金凤苑小区物业服务用房的主张不能成立。因为按照法律规定，房地产开发企业应当无偿提供占小区总面积千分之三的房屋作为物业服务用房，而金凤苑小区总面积为两万多平方米，按照法律规定应当提供的物业服务用房面积为60多平方米，但本案所涉房屋的建筑面积为3000多平方米。此外，庆松公司也已经向上诉人提供了60多平方米的房屋作为物业服务用房，且上诉人正在使用中。因此，上诉人以本案所涉房屋为物业服务用房，进而认为其与本案被诉房屋登记行为之间存在利害关系的主张，不能成立。综上，请求二审法院依法裁定驳回上诉人的上诉。
本案的争议焦点在于：上诉人金凤苑小区业委会提起本案诉讼，是否符合行政诉讼的起诉与受理条件。
本院认为：《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定，当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。结合《物权法》及上述司法解释的规定，对建筑区划内的共有部分引起争议，首先为权属争议，当民事权属行为为解决问题的前提时应当先行民事诉讼。本案中，一方面，本案所涉原友谊路11号45#房屋原系扬州鞋厂所有，后被上诉人庆松公司基于买卖而取得了上述房屋的本案被诉房屋登记；另一方面，上诉人金凤苑小区业委会虽然主张上述买卖行为无效，本案所涉原友谊路11号45#房屋应归全体业主所有，但针对其与被上诉人庆松公司之间的上述民事争议，在其提起本案诉讼前，并未经过相关民事争议处理程序予以实体处理。因此，在现有情况下，上诉人提起本案诉讼，要求撤销被上诉人扬州市房管局对被上诉人庆松公司作出的上述房屋的房屋登记行为，确不符合行政诉讼的起诉与受理条件。原审法院裁定驳回上诉人的起诉，结果正确。
综上所述，上诉人金凤苑小区业委会提出的上诉请求，无事实及法律依据，应予以驳回。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，本院裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审判
审判长 周 涛
审判员 王岚林
审判员 徐沐阳
二〇一七年十二月十一日
书记员 仇 琳
文书附页：
（2017）苏10行终161号案件适用法律条文：
1、《中华人民共和国行政诉讼法》
第八十九条第一款人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；……。
2、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》
第八条当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。
3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》
第三条有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉：……；（十）不符合其他法定起诉条件的。
人民法院经过阅卷、调查和询问当事人，认为不需要开庭审理的，可以迳行裁定驳回起诉。