广东省阳江市阳东区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤1704民初52号
原告：刘宏修，男，1961年8月14日出生，汉族，住阳江市江城区。
委托诉讼代理人：何晓星，广东一粤（阳江）律师事务所律师。
被告：阳江市阳东区东平镇恒兴房地产开发有限公司，住所地：阳江市阳东区东平镇政府大院办公大楼601室。
法定代表人：李德志，公司经理。
委托诉讼代理人：林仲荣。
原告刘宏修与被告阳江市阳东区东平镇恒兴房地产开发有限公司因建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2018年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告刘宏修的委托诉讼代理人何晓星、被告阳江市阳东区东平镇恒兴房地产开发有限公司的法定代表人李德志、委托诉讼代理人林仲荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘宏修提出诉讼请求：1、请求判决确认原告与被告于2009年7月3日签订的《土地使用权出让协助协议》合法有效，2、请求判决被告协助办理土地变更手续，将位于阳江市××东区××镇××开发区××号土地使用权变更登记在原告的名下。事实与理由如下：2009年7月3日，原被告双方签订一份《土地使用权出让协助协议》，约定：被告协助原告办理位于阳东区××镇××开发区××号的出让手续，土地总面积4871.87平方米，实用面积2895平方米，四至及界址见《出让宗地界址红线图》，该宗土地按实际面积每平方米244.01元，总价款706408.95元，办证费用按实际面积每平方米85元每平方，总费用246075元；上述两项费用共952483.95元。本协议签订后3天内支付200000元作为履行本协议保证金，余下的款项则在双方签订本协议之日起十天内付清。被告方负责代原告在该地块挂牌交易日期前3天内将土地出让费汇至阳东国土资源局指定账户。被告在原告缴清土地出让费后，配合原告于2009年8月30日前取得《国有土地使用权证》、《用地规划许可证》、《建设规划许可证》、《建筑工程施工许可证》。双方的权利义务是：被告就完善相关的征地手续，配合原告完成土地挂牌交易的所有手续。被告2009年8月30日前将出让宗地交付给原告使用，并保证该地块不存在任何抵押、质押。被告有责任协助原告办理该宗地的土地建设的报建手续，所需报建费用由原告负责。原告必须及时按约定支付款项，不得无故拖欠。原告必须根据被告指示提供相应的证明材料，配合被告完成该地块的挂牌出让手续，挂牌出让后及时与国土部门签订土地出让合同，并按规定的时间建设与开发。违约责任是：原告未能按时支付土地使用权出让费的，延期付款超过15日的，被告有权解除协议，收回土地，原告无权要求返还押金。原告按时支付土地使用权出让费的，被告必须按合同约定按时提供出让土地。被告延期交付土地超过2个月的，原告有权解除协议，并双倍返还定金，退还土地使用权出让金的其他部分。合同签订后，原告按合同约定支付了定金及全部土地出让费（包括办证费用）给被告，被告也按合同约定将土地交付给原告。但被告竟然将该土地使用权登记在其名下，该被告行为已构成严重违约，并且也给原告带来重大损失。为保护原告合法权益，原告现根据法律相关规定，特提起诉讼。
原告刘宏修在举证的期限内向本院提供的证据有：
一、《身份证复印件》1份，拟证明原告的自然人身份情况。
二、《土地使用权出让协助协议》1份，拟证明原告刘宏修与被告阳江市阳东区东平镇恒兴房地产开发有限公司于2009年7月3日签订的协议，约定由原告交款给被告，并由被告协助原告办理产权登记手续，将位于阳江市××东区××镇××开发区××号土地使用权通过出让的方式使原告取得该土地使用权。
三、《收款收据》2份，拟证明原告根据协议的约定交款952483.95元给被告收取，在原告利用土地的过程中原告交纳40000元围墙建设费用。
被告阳江市阳东区东平镇恒兴房地产开发有限公司辩称，原告所诉基本属实，但不同意原告的诉讼请求，合同是否有效由法院依法判断。我司可退还相关费用以及计算一定的利息给原告方。
经审理查明，被告阳江市阳东区东平镇恒兴房地产开发有限公司是隶属阳江市阳东区东平镇人民政府的企业。2009年7月3日，原告刘宏修与被告阳江市阳东区东平镇恒兴房地产开发有限公司签订《土地使用权出让协助协议》，约定由阳江市阳东区东平镇恒兴房地产开发有限公司出让位于阳江市××东区××镇××开发区××号的土地使用权给原告刘宏修，该地毛地面积4871.87平方米，实用面积2895平方米；该宗土地征地及基础设施建设费用按实用面积2895平方米计算每平方米244.01元，总金额706408.95元；办证费用暂按实用面积2895平方米计算每平方米85元，办证总费用246075元；上述总费用952483.95元，本协议经双方签字后3日内，由原告支付200000元作为定金，余下土地出让费在签订协议之日起十日内支付；由被告代原告在该地块挂牌交易日期前3日内将土地出让费汇到阳江市阳东区国土分局指定账户；被告配合原告于2009年8月30日前取得《国有土地使用权证》、《用地规划许可证》、《建设规划许可证》、《建筑工程施工许可证》······。签订协议后，原告按协议的约定于2009年7月6日交付952483.95元给被告；2013年3月14日，因城镇建设的需要，为美化周边环境，有关部门要求在宗地上建设围墙，原告交纳40000元建设费用。被告于2009年11月10日为该宗地办理了国有土地使用证书[证号：东府国用（2009）第0100096号]。
本院认为，原告为取得位于阳江市××东区××镇××开发区××号土地使用权，与被告签订《土地使用权出让协助协议》，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，原告与被告签订的合同因没有违反合同效力的禁止性规定，应为有效合同，但由于在签订合同时被告尚未取得土地使用权，属于效力待定。
双方签订合同后，因原告已按合同的约定将款项全部交付给被告收取，但被告在国土部门举行招拍挂流程时，以自己的名义举牌并将土地使用权登记在自己名下而导致原告未按协议的约定取得土地物权权利，双方遂产生纠纷，原告诉请确认协议有效并要求被告按协议的约定将土地使用权人变更到原告名下，因涉二平等合同主体，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，本案符合人民法院受案范围。
关于本案属于土地使用权出让合同纠纷还是土地使用权转让纠纷的问题。出让合同的合同主体应是国土部门与竞得者签订出让合同，因原告与阳东国土局无签订书面的土地出让合同，故原告与阳东国土局的出让关系不成立。根据原被告双方的约定，协议的内容虽然具有委托关系的某些要素，但从法律的基础关系看，并不完全符合委托关系的法律特征，双方的关系的本质是建设用地使用权转让合同关系。根据房地产开发的流程，土地市场分一级市场、二级市场，一级市场经过招拍挂之后，应由竞得者即本案原告或被告签订国有建设用地使用权出让合同，领取国有建设用地使用权证书后进入二级市场签订转让合同进行流转。本案中，被告在协议之前，已实际从农户的手中征得土地，原告与被告达成协议，仅因为按照政府的规定获取土地物权必须通过招拍挂程序，在此情形之下，原告与被告签订协议约定，由被告出让上述土地给原告，并配合原告完成招拍挂流程，以让原告取得土地使用权，因此，原告与被告签订协议的目的最终指向原告取得土地使用权。在经过招拍挂时，被告用自己的名义完成流程，并最终导致原告应该领取的国有建设用地使用权证书登记在被告的名下，被告的行为不属于法律禁止性行为也符合国土部门的规定，但违反了原告与被告双方达成的协议约定。现原告请求被告按协议的约定，将土地使用权人的名称变更到原告的名下并取得土地物权权利，因在履行合同的过程中，乃至本案辩论终结前，被告通过招拍挂程序，已取得土地使用权，被告仍有条件按合同的约定，协助办理将土地的使用权登记到原告的名下，以实现合同之目的，故原告的诉讼请求符合法律的规定以及合同的约定，本院应予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定，判决如下：
一、原告刘宏修与被告阳江市阳东区东平镇恒兴房地产开发有限公司签订的《土地使用权出让协助协议》有效。
二、被告阳江市阳东区东平镇恒兴房地产开发有限公司将其名下的位于阳江市阳东区东平镇五谷围开发区F24号地使用权变更到原告刘宏修名下，自本判决生效之日起三十日内履行。
本案受理费13324元，减半收取6662元，由被告阳江市阳东区东平镇恒兴房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。
审判员 李宜伟
二〇一八年二月二日
书记员 曾如亨