湖南省沅陵县人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1222民初1527号原告：沅陵天赐房地产开发有限公司，住所地：沅陵县沅陵镇城南高速连接线与龙兴路交叉东北处，统一社会信用代码：91431222550705507Q。法定代表人：李带秀，系该公司董事长。委托诉讼代理人：杨鹏（一般代理），湖南兴沅律师事务所律师，执业证号：14312201510508234。被告：李娟，女，1975年6月1日出生，苗族，湖南省沅陵县人。委托诉讼代理人：肖晓峰（一般代理，系被告李娟的姐夫），男，1974年12月27日出生，汉族，湖南省沅陵县人，教师。被告：张跃林，男，1968年6月19日出生，汉族，湖南省沅陵县人。原告沅陵天赐房地产开发有限公司（以下简称天赐房产）与被告李娟、张跃林租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人杨鹏，被告李娟的委托诉讼代理人肖晓峰，被告张跃林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天赐房产向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告李娟于2014年9月5日签订的《商铺租赁合同》，两被告腾空商铺并返还给原告；2.判令被告连带支付因未如期履行合同而需支付的18个月优惠租金441054元；3.判令两被告连带支付2017年7月1日起至腾空返还商铺止应支付的租金（月租金24503元）；4.判令两被告支付违约金169638元；5.诉讼费由被告负担。事实和理由：原告系沅陵县迎宾南路御鑫城10栋2楼201号商铺开发商，2014年9月5日，被告李娟与原告签订《商铺租赁合同》，约定原告将该商铺租赁给被告李娟，租赁期五年半，自2015年1月1日至2020年6月30日，其中2015年1月1日至2016年6月30日为免租期（前提是履行本合同），2016年7月1日至2018年6月30日月租金24503元，2018年7月1日至2020年6月30日月租金28273元。合同签订后，被告李娟向原告交纳了2016年7月1日至2017年6月30日的租金294036元，两被告合伙在该商铺经营沅陵县百汇家具生活馆，2016年3月，被告李娟退伙，被告张跃林继续经营，但未按约定时间交纳租金。经联系，被告张跃林明确表示不愿意继续履行合同费并不愿意支付2017年7月1日之后的租金。被告李娟辩称，按照合同约定，免租期不需要支付租金；被告李娟退出经营后，合同履行主体已经变更，合同权利义务已经发生转移，在此之后的合同权利义务与被告李娟无关；请求驳回原告对被告李娟的诉讼请求。被告张跃林辩称，原告起诉的不是事实，原告提供的租金合同根本无法看清楚。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据（原告提交的原告《营业执照》、对张跃林的《问话笔录》、《房产证》及证明，被告李娟提交的《身份证》），本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交的《商铺租赁合同》，欲证明原告法定代表人与被告李娟在2014年9月5日签订御鑫城10栋2楼201号商铺租赁合同，约定了租金、交付时间、违约责任、免租前提条件的内容；被告李娟对真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，认为李娟已经退出合伙、停止经营、注销了工商登记。原告与被告张跃林注册的沅顺家具有限责任公司建立了事实租赁合同关系、将门面出租给其继续用于生产经营，该行为本质上是合同履行主体的变更、合同权利义务的转让。李娟对于变更后的合同既不享有权利，也不承担义务。因此，李娟对二期租金、违约责任等合同义务均不承担责任；被告张跃林表示不清楚；本院认为，该证据系原告法定代表人与被告李娟签订，如无无效情形和可撤销可变更法定事由，双方均应全面履行，该合同与本案有关联性，可以作为有效证据使用，同时被告张跃林不清楚不影响该合同的效力；2.被告李娟提交的《关于我与张跃林合伙经营沅陵百汇家具生活馆的经过》，欲证实李娟与张跃林合伙经营沅陵县百汇家具生活馆，李娟于2016年3月退出合伙经营，由张跃林注册的沅顺家具有限责任公司继续经营，沅陵县百汇家具生活馆已注销等事实；原告表示不清楚，被告张跃林无异议；本院认为，该证据为被告李娟自书，属于当事人陈述范畴，被告张跃林无异议，该证据来源形式合法、内容客观真实、与本案有关联性，可以证明欲证事实，本院予以采信，因该事实发生在被告之间，原告不清楚不影响该证据的效力；3.被告李娟提交的《百汇家具生活馆总投资》（协议），欲证实李娟与张跃林合伙经营沅陵县百汇家具生活馆的事实，原告表示不清楚，被告张跃林无异议；本院认为，该证据属于书证，被告均签名捺印，被告张跃林无异议，该证据来源形式合法、内容客观真实、与本案有关联性，可以证实李娟与张跃林合伙经营沅陵县百汇家具生活馆，该生活馆于2015年1月30日开业，总投资187万元，被告张跃林出资170万元，被告李娟出资17万元等事实，本院予以采信，因该事实发生在被告之间，原告不清楚不影响该证据的效力；4.被告李娟提交的《个体工商户登记基本信息》，欲证实沅陵县百汇家具生活馆已于2016年3月16日注销等事实，原告表示不清楚，被告张跃林无异议；本院认为，该证据属于书证，来源于工商登记机关，被告张跃林无异议，该证据来源形式合法、内容客观真实、与本案有关联性，可以证实沅陵县百汇家具生活馆由被告李娟申请设立，于2014年11月14日核准成立，组成形式为个人经营，在沅陵县沅陵镇迎宾南路御鑫城11栋二楼经营，因停止经营于2016年3月16日注销等事实，本院予以采信，因该事实发生在被告之间，原告不清楚不影响该证据的效力；5.被告李娟提交的《DCC个人活期明细账查询》单，欲证实张跃林于2016年3月8日退还李娟入股金176450元，李娟于2016年3月退出合伙经营，由张跃林注册的沅顺家具有限责任公司继续经营等事实，原告表示不清楚，被告张跃林无异议；本院认为，该证据属于书证，来源于金融部门，被告张跃林无异议，该证据来源形式合法、内容客观真实、与本案有关联性，可以证实建行账号6236683020000489126于2016年3月8日有一笔176450元的资金入账的事实，张跃林认可其于2016年3月8日退还李娟入股金176450元，本院对该事实予以采信，因该事实发生在被告之间，原告不清楚不影响该证据的效力。根据采信的证据及当事人的当庭陈述，本院可以确认以下案件事实：原告天赐房产系沅陵县迎宾南路御鑫城10栋2楼201号商铺开发商，2014年9月5日，被告李娟与原告法定代表人李带秀签订《商铺租赁合同》，约定原告将该商铺租赁给被告李娟经营家具，租赁期五年半，自2015年1月1日至2020年6月30日，其中2015年1月1日至2016年6月30日为免租期（前提是履行本合同），2016年7月1日至2018年6月30日月租金24503元，2018年7月1日至2020年6月30日月租金28273元。合同签订时,被告李娟向原告交纳了2016年7月1日至2017年6月30日的租金294036元，同时缴纳履约保证金20000元。同时约定了转租转让、解除合同条件、违约责任等。沅陵县百汇家具生活馆由被告李娟申请设立，于2014年11月14日核准成立，组成形式为个人经营，在沅陵县沅陵镇迎宾南路御鑫城11栋二楼经营，因停止经营于2016年3月16日注销。被告李娟与被告张跃林合伙在案涉商铺经营沅陵县百汇家具生活馆，该生活馆于2015年1月30日开业，总投资187万元，其中被告张跃林出资170万元，被告李娟出资17万元。2016年3月8日，被告李娟退伙，被告张跃林于当日退还被告李娟入股金176450元，被告李娟于2016年3月16日注销沅陵县百汇家具生活馆，被告张跃林继续经营沅陵县百汇家具生活馆。2017年7月1日，因被告李娟未依约交纳2017年7月1日至2018年6月30日的租金294036元，原告于2017年9月30日找到实际经营者即被告张跃林，因被告张跃林未继续交纳租金，原告将案涉商铺的水电停了，并将门锁了。此后被告张跃林开始腾空商铺，至2017年11月20日腾空并返还原告。另查明，被告李娟与被告张跃林合伙经营沅陵县百汇家具生活馆及被告李娟退伙均未告知原告，庭审中，被告李娟和被告张跃林均表示不愿意继续履行案涉合同。本院认为，本案系一起租赁合同纠纷，应当适用《中华人民共和国合同法》及相关司法解释。合同生效后，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，对于租赁合同，承租人应当按照约定的期限支付租金。被告李娟与原告法定代表人李带秀2014年9月5日签订《商铺租赁合同》，对于该合同实质上系被告李娟与原告签订这一事实，原告及被告李娟均无异议。原告诉请判令解除原告与被告李娟于2014年9月5日签订的《商铺租赁合同》，两被告腾空商铺并返还给原告，经庭审查明，被告均表示不愿意继续履行案涉合同，故对原告诉请判令解除原告与被告李娟于2014年9月5日签订的《商铺租赁合同》的主张，本院予以支持；原告诉请判令两被告腾空商铺并返还给原告，庭审中，双方均认可被告张跃林已腾空商铺并返还给原告，故该诉请不需裁判；本案案涉合同系被告李娟与原告签订，原告不知晓被告合伙和退伙情况，原告主张被告李娟与实际经营者即被告张跃林共同履行合同义务，符合法律规定，本院予以支持；被告李娟与被告张跃林的退伙协议，效力不及于第三人，且被告李娟与被告张跃林均未告知原告，被告李娟主张其已退伙且非实际经营者，合同履行主体已变更，其不应该履行合同义务，缺乏法律依据，本院不予支持。原告诉请判令被告连带支付因未如期履行合同而需支付的18个月优惠租金441054元，按照约定，2015年1月1日至2016年6月30日为免租期（前提是履行本合同），本案并非没有履行合同，而是属于一方未依约支付租金引起的解除合同，故原告的该诉请不符合约定，也无法律依据，本院不予支持。原告诉请判令两被告连带支付2017年7月1日起至腾空返还商铺止应支付的租金（月租金24503元）既符合约定，也符合法律规定，本院予以支持，被告应按约定支付4个月20天的租金，即114347元，抵扣已缴纳的履约保证金20000元，还应支付94347元。原告诉请判令两被告支付违约金169638元，本案中原告的损失应当为未按《商铺租赁合同》约定（2017年5月20日）支付租金产生的利息，双方约定的违约金明显过分高于造成的损失，本院酌情确定以不超过损失的20%为限计算违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第八十条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告沅陵天赐房地产开发有限公司与被告李娟于2014年9月5日签订的《商铺租赁合同》；二、限被告李娟与被告张跃林在本判决生效后立即向原告沅陵天赐房地产开发有限公司支付所欠的租金114347元，抵扣已缴纳的履约保证金20000元，还应支付94347元；三、限被告李娟与被告张跃林在本判决生效后立即向原告沅陵天赐房地产开发有限公司支付所欠违约金（按所欠租金94347元，依照中国人民银行同期贷款利率的120%计算，自2017年5月20日至租金支付完毕止）；四、驳回原告沅陵天赐房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10887元，减半收取5443.5元，由原告沅陵天赐房地产开发有限公司负担4443.5元，被告李娟与被告张跃林负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 员  吴 艳二〇一七年十二月二十九日代理书记员  张惠皖附法律、司法解释条文：1.《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。2.最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。3.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。