江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第1323号
上诉人（原审被告）：南京五星高能房地产开发有限公司，住所地江苏省南京市鼓楼区东宝路18号。
法定代表人：薛频，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈新，该公司员工。
委托诉讼代理人：张琳，该公司员工。（委托代理期限为2016年6月16日至本案审理终结）
委托诉讼代理人：侯国友，江苏北斗人律师事务所律师。（委托代理期限至2016年6月15日）
被上诉人（原审原告）：杨晓宝，男，1950年12月8日生，汉族。
委托诉讼代理人：田茂通，江苏杰仁律师事务所律师。
原审被告：南京勋远置业有限公司，住所地江苏省南京市秦淮区太平南路1号新世纪广场A幢4303、4304室。
法定代表人：陈明兴，该公司总经理。
委托诉讼代理人：戴安娜，该公司职员。
上诉人南京五星高能房地产开发有限公司（以下简称五星高能公司）因与被上诉人杨晓宝、原审被告南京勋远置业有限公司（以下简称勋远公司）房屋买卖合同纠纷一案，南京市秦淮区人民法院（原南京市白下区人民法院）于2012年9月作出（2012）白民初字第958号民事判决，上诉人五星高能公司不服该判决向本院提起上诉，本院审理后于2013年4月作出（2012）宁民终字第3657号民事裁定，裁定撤销原判、发回重审。后南京市秦淮区人民法院作出（2013）秦民初字第902号民事判决，上诉人五星高能公司不服该判决向本院提起上诉。本院于2014年3月12日立案受理后，依法组成合议庭分别于2014年4月3日、2016年5月19日公开开庭审理了本案。上诉人五星高能公司的法定代表人薛频、委托代理人陈新、侯国友，被上诉人杨晓宝的委托代理人田茂通到庭参加诉讼。原审被告勋远公司的委托代理人戴安娜第二次庭审经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。
五星高能公司上诉请求：撤销一审判决第一项，驳回被上诉人杨晓宝在一审中的诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人杨晓宝承担。事实与理由如下：一、双方签订的《南京市商品房买卖契约》（以下简称《买卖契约》）没有成立也未生效。《买卖契约》第19条约定双方同意本契约经双方签字后10日内到南京市房地产市场管理处登记生效，但事实上双方没有办理登记，约定的生效条件即鉴证未成就；《收据》和《备忘录》都证明五星高能公司只把东王府园西一新村某幢602室（以下简称602室）交付给江都工业建筑安装工程公司南京工程处（以下简称江都公司），并非杨晓宝；二、根据《江苏省高级人民法院审判委员会会议纪要》规定，上诉人与江都公司并未办理涉案房屋物权转移手续，被上诉人无权主张该房屋所有权；三、江都公司、苏华江建筑工程有限公司（以下简称华江公司）均没有也无权转让债权给杨晓宝。上诉人与华江公司、江都公司之间的工程款未结算，因华江公司与江都公司违约给上诉人造成的损失多于工程款数额，双方之间的债权、债务还不确定，华江公司、江都公司根本无权转让所谓的债权。四、上诉人已经超付了工程款，华江公司应当退还工程款73700元。五、被上诉人、江都公司并未向上诉人支付涉案房屋价款，《买卖契约》已经解除，上诉人已于2004年、2006年分别与华泰公司、华勇签订了买卖合同并已收到房款，故涉案房屋应当归华泰公司、华勇所有。六、本案已过诉讼时效。《买卖契约》签订时间为1998年，自协议签订至今杨晓宝从未向五星高能公司主张过权利；2005年杨晓宝起诉后又撤诉，至今也已八年，也超过诉讼时效。七、江都公司没有向上诉人先交付《竣工报告》和《竣工图》，上诉人享有先履行抗辩权。八、本案应当追加江都公司为第三人参加诉讼。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法驳回杨晓宝的诉讼请求，由杨晓宝承担本案一、二审诉讼费。
杨晓宝辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。具体理由如下：一、根据上诉人与被上诉人以及原审被告勋远公司所签订的《买卖契约》，涉案房屋的买卖双方一方为买方杨晓宝，另一方为上诉人和勋远公司。被上诉人已经履行了该合同的主要义务，包括支付房屋价款、缴纳税费等，并且该房屋由被上诉人实际占有使用至今。双方已经履行了合同的主要义务，而且该合同也符合合同法的规定，因此该合同已实际生效，上诉人应当配合被上诉人将房屋过户到被上诉人的名下。二、不论江都公司还是华江公司，还是华江集团，事实上都已经经过工商部门的合法登记，进行了名称的变更，即使不变更，也只是一种工商登记行为，不影响本案买卖合同的成立。三、关于债权转让问题，本案中杨晓宝与江都公司之间本来就存在债权债务关系，江都公司将其抵债所得商品房转让给杨晓宝完全符合法律规定，而且上诉人已经完全知晓并以其实际的行动接受了前述的债权转让。四、对方谈到的以物抵债、诺成合同的学术性观点与本案无关；对于省高院的会议纪要，该会议纪要主要强调的是涉及到虚假诉讼以及损害第三人利益的问题，不适用于本案。五、涉案工程不仅按约定已经完成，而且该工程也已经通过了上诉人自己所组织的内部验收，也出具了内部验收通过的资料，并且在验收的标准上盖章确认该工程是优良工程。六、关于时效问题，认同一审判决书的意见。七、关于上诉人所提到的被上诉人的自认，应以被上诉人向法院提交的材料为准。
勋远公司述称，本案与其无关，请求依法判决。
一审法院认定事实：1995年11月3日五星高能公司与江都公司签订《建设工程施工合同》，约定：江都公司自五星高能公司处承接东王府园危房改造工程010、011幢，承包范围包括水、电、土建。
1996年2月9日南京市白下区房地产综合开发公司（以下简称白下开发公司）与五星高能公司签订协议，约定双方共同开发东王府园小区（即西一新村小区），白下开发公司负责前期工作，五星高能公司负责建设与销售。
1998年4月23日五星高能公司（甲方）与江都公司（乙方）签订《协议书》，约定：为妥善处理010幢竣工交付和010幢、011幢工程初步结算，双方经友好协商达成本协议；双方同意工程结算总价为4230800元，甲方尚应支付乙方工程款1400100元；为妥善解决010幢竣工交付及010幢、011幢初步结算，经甲乙双方商定：1、由甲方从包装公司给付购房款中支付500000元给乙方，乙方如期完善010幢竣工验收和交付工作，具体办法详见《三方协议》；2、尚欠900100元工程款，甲方同意以011幢402室和某幢602室两套商品房抵给乙方，折合人民币1087246.4元，其中某幢602室折抵428925元；包括乙方施工水电费在内的010幢、011幢工程最终结算待审计部门审计后，根据审计结果与商品房所折房款之间的差额多退少补；本协议一经签订，乙方应立即提供011幢房屋竣工报告与竣工图，抓紧010幢的工程完善、竣工验收和交付工作，负责及时提供010幢、011幢工程决算送审所需全部资料给甲方，甲方同意在竣工验收合格的前提下不奖不罚；本协议签订后，甲乙双方同时办理所涉商品房买卖手续，甲方负责办理相关产权登记手续”。同日，杨晓宝与五星高能公司、白下开发公司签订《买卖契约》，约定：杨晓宝购买602室，房款为428925元；双方同意协议经双方签字后十日内到南京市房地产市场管理处登记生效；双方交接钥匙，签署房屋交接单，即为该房屋正式交付；双方同意该房屋正式交付后三个月内共同到南京市房地产市场管理处办理房屋买卖过户手续，并按规定申领房屋所有权证。1999年1月12日，五星高能公司向杨晓宝出具602室的房款发票。1999年7月，杨晓宝向南京市财政局契税征收管理所缴纳了602室的契税。
1998年7月22日五星高能公司与杨晓宝签订《备忘录》，内容为：“五星高能公司与江都工程处根据1998年4月23日签订的协议书，就涉及江都工程处工程决算有关事项，双方解决如下：五星高能公司已将某幢602室、11幢402室住房钥匙交江都工程队杨队长亲自接收，江都工程处暂时占用的某幢402室住房应在双方工程结算、办理上述两套房屋产权手续之前，尽快交给五星高能公司。本备忘录经双方签字后生效，系1998年4月23日协议的补充，同协议书具有同等法律效力。”
2000年12月20日江都公司出具《证明》一份，内容为：“关于南京五星房地产开发有限公司于1998年7月8日预收我单位购房款1087246.4元，此款系我单位杨晓宝同志个人所有，特此证明。”
一审法院另查明，2006年，白下开发公司经过改制并更名为勋远公司现名称。
一审法院再查明，2000年6月经相关部门批准，江都公司以企业资产出让的形式进行了改制，设立华江公司。2000年6月10日华江公司的首次股东会上，华江公司的全体股东一致同意华江公司承担原江都建筑安装公司的债权、债务。2000年6月30日，华江公司申请将原江都公司的营业执照延长一年，以满足经营开拓和清理债权债务的需要。2012年8月16日，华江公司向一审法院出具《证明》两份，内容分别为：“我公司承建的五星高能公司东王府园010栋、011栋工程由杨晓宝任该项目的负责人，情况属实。”；“五星高能公司作为工程款抵付给我公司的东王府园05栋602室商品房，我公司已抵让给杨晓宝个人所有，情况属实”。
一审法院认为，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。五星高能公司与江都公司签订《协议书》约定以602室折抵工程款，虽然三方未就有关602室的权利转让另行签订协议，但江都公司以及华江公司事后出具的相关证明足以说明江都公司已经将《协议书》中约定冲抵工程款的602室相关权利转让给杨晓宝；从五星高能公司在签订《协议书》当日即与杨晓宝就602室签订《买卖契约》、随后将602室交付给杨晓宝并出具602室房款发票等行为，能够认定五星高能公司已经知晓并同意上述权利的转让。杨晓宝受让有关602室权利后与五星高能公司签订的《买卖契约》系双方真实意思，双方均应依约履行。关于《买卖契约》是否生效的问题，当事人约定以办理登记备案手续为《商品房预售合同》生效条件的，从其约定，但一方当事人已经履行主要义务，对方接受的除外。本案杨晓宝与五星高能公司、勋远公司签订《买卖契约》后，五星高能公司已经将房屋交付杨晓宝，双方均认可杨晓宝以五星高能公司所欠江都公司工程款冲抵购房款，应视为杨晓宝已完成付款义务。因此，双方均已履行主要义务，故对于五星高能公司认为《买卖契约》未生效的辩称意见，一审法院不予采纳。《买卖契约》包含了房屋坐落、房屋价款、房屋交付方式等合同主要条款，因此对于五星高能公司认为《商品房买卖契约》违反《商品房销售管理办法》而未成立的辩称意见，不予采纳。关于五星高能公司主张其享有先履行抗辩权及同时履行抗辩权的辩称意见。从五星高能公司与江都公司签订的《协议书》内容来看，双方并未就010幢、011幢房屋的竣工验收以及结算与协助办理产权登记手续约定先后履行顺序；双方通过《协议书》约定以房抵款时即确认工程款并未经最终审计结算，系初步结算，双方仅约定审计结算后按工程款数额与冲抵房款数额多退少补，并未约定以房抵款负任何生效或履行条件；对于《协议书》中约定的江都公司所负有的交付竣工报告和竣工图的义务，五星高能公司已另行起诉向华江公司主张权利，对于工程款，双方可另行就工程款结算进行协商或主张权利；杨晓宝与五星高能公司在签订《协议书》当天即签订《买卖契约》，双方明确约定了房屋过户时间，并未约定房屋过户附上述有关条件。综合以上几点，五星高能公司主张其享有先履行抗辩权及同时履行抗辩权的辩称意见，无事实及法律依据，一审法院不予采纳。关于五星高能公司提出的杨晓宝起诉超过诉讼时效的辩解意见，因杨晓宝已实际占有602室，其诉请要求将602室所有权登记至其名下，是为了实现物权，法律后果是产生物权变动的效力，不受诉讼时效的限制，故对于五星高能公司该项辩解意见，一审法院不予采纳。关于勋远公司提出的公司在改制时已经约定不承担改制前的债权债务、杨晓宝诉请与其无关辩解意见，因勋远公司系白下开发公司改制而来，其主张杨晓宝诉请与其无关，未提供相反证据加以证明，故对其辩解意见，一审法院不予采纳。综上，五星高能公司、勋远公司应协助杨晓宝将602室产权登记过户至杨晓宝名下；因五星高能公司、勋远公司并非发证机关，亦非权属证书申领主体，故杨晓宝要求五星高能公司、勋远公司交付两证的诉讼请求，依法不予支持。另杨晓宝向五星高能公司、勋远公司主张损失30000元，但杨晓宝未提交任何证据证明自己主张，因此对于杨晓宝该诉讼请求，一审法院不予支持。
判决：一、南京五星高能房地产开发有限公司、南京勋远置业有限公司于判决生效之日起三十日内协助杨晓宝将南京市东王府园西一新村某幢602室房屋产权过户至杨晓宝名下；二、驳回杨晓宝其他诉讼请求。一审案件受理费630元，由杨晓宝负担550元，南京五星高能房地产开发有限公司、南京勋远置业有限公司各负担40元。
本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
二审中，上诉人五星高能公司提交以下证据：
一、《江苏省高级人民法院审判委员会会议纪要【2014】2号》、四份已经生效的民事判决书、文章《债务清偿期届满后当事人间达成以物抵债协议但未履行无权转移手续，该协议效力如何确认》，证明双方约定以物抵债没有办理物权转移手续，应当驳回被上诉人的诉讼请求；
二、本院（2016）苏01民终1118号民事判决书，证明江都公司和华江公司均未履行合同义务；
三、《民事起诉状》和《受理案件通知书》，证明上诉人已经起诉了华江公司，要求退还73700元工程款以及要求支付工期延误违约金459900元，上诉人并不欠江都公司或华江公司工程款；
四、《合作开发协议》、《建设用地许可证》、2004年6月4日上诉人五星高能公司向南京市国土资源局递交的《关于分割土地使用权证有关问题的汇报》，证明涉案土地上有纠纷，至今尚未解决，本案诉争房屋土地也有问题；涉案项目系三个公司合作开发，共同投资，共担风险，共享利润，共同销售，本案《买卖契约》仅是上诉人和白下房产综合开发公司及杨晓宝签订，合同效力及权属存在问题；
五、上诉人与案外人华勇签订的《东王府园商品房现售合同》、华勇交纳定金的《收据》和交纳首付款的《收据》，证明涉案房屋已经卖给华勇，已无可能另过户给被上诉人杨晓宝。
被上诉人杨晓宝质证称，对于证据一，该证据不符合证据的形式要求，不能作为证据使用。会议纪要与本案没有关联性，四份民事判决书真实性上也不能确认，而且我们国家实行的是成文法，即使上述判决书是真实的，对本案也没有任何约束力；上诉人所提交的文章，真实性没有办法确认，即使是真实的，也只是文章，对本案的审判没有任何约束力。对于证据二，真实性、合法性、关联性均没有异议，但是对该判决被上诉人也有异议，华江公司已经向上诉人提交了全部的竣工验收资料，而且实际上该工程已经被上诉人采取多种形式，以买卖或者抵让的方式交付给业主使用，该判决诉讼主体和案由与本案均不相同，对本案不具有约束力。对于证据三，起诉的内容与本案的房屋买卖合同没有关联性。对于证据四，上诉人提交的都是复印件，即使有原件，也与本案没有关联性。对于证据五，对其真实性、合法性均不予认可，即使该合同存在，也无法履行，因为该房屋早就卖给了杨晓宝，而且杨晓宝也早就交纳了契税和费用，也进行了房屋和钥匙的实际交接，杨晓宝接收该房屋后实际使用、控制该房屋十多年，上诉人再另行与他人签订合同，与被上诉人无关。
原审被告勋远公司未到庭发表质证意见。
本院对一审认定的事实予以确认。
二审中，本院到南京市房屋产权监理处调取了涉案房屋的《房屋登记簿》等相关材料，证实涉案房屋目前登记在上诉人五星高能公司名下。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
一、关于涉案《买卖契约》的成立生效问题。本案三方于1998年4月23日签订《买卖契约》，对涉案房屋的转让问题做了约定。虽然三方约定该协议到南京市房地产市场管理处登记生效，但1998年7月22日上诉人与被上诉人签订的《备忘录》证明上诉人已经将涉案房屋交由被上诉人接收，1999年1月12日上诉人亦向被上诉人出具了购房发票，被上诉人亦向相关政府部门缴纳了契税，表明双方已经以实际行动履行了合同的主要义务，涉案《买卖契约》已经成立生效。上诉人主张涉案房屋系交付给江都公司并未交付给被上诉人，但涉案《备忘录》系上诉人与被上诉人签订，江都公司和华江公司亦认可涉案房屋抵扣的工程款或房屋归被上诉人个人所有，故上诉人该主张依据不足，本院对此不予支持。
二、关于涉案《买卖契约》能否履行的问题。涉案《买卖契约》已经成立生效，故上诉人以及一审被告均应当按照该契约约定履行协助被上诉人过户的义务。上诉人主张其与江都公司或华江公司尚未结算，其已经超付了工程款，江都公司或华江公司均无权转让债权给被上诉人。从本案查明的事实看，上诉人与江都公司签订《协议书》对涉案工程款进行了初步结算，并约定以涉案房屋冲抵部分工程款，随后上诉人与被上诉人签订《买卖契约》，江都公司或华江公司对此均不持异议，上诉人亦实际履行了《买卖契约》的主要义务，表明上诉人与江都公司之间的以房抵债协议已经基本完成，涉案房屋所冲抵款项应视为上诉人对江都公司或华江公司的已付工程款，故上诉人与江都公司或华江公司之间是否结算或上诉人是否超付工程款，并不影响涉案《买卖契约》的履行，上诉人此主张依据不足，本院对此不予支持。上诉人还主张按照相关会议纪要，被上诉人无权主张涉案房屋所有权，因涉案以房抵债协议已经基本完成，本案系房屋买卖合同纠纷，故上诉人该主张没有依据，本院对此不予支持。关于上诉人主张的先履行抗辩权问题，上诉人主张江都公司或华江公司应当先行向其交付涉案工程的竣工资料，但该约定系上诉人与江都公司的约定，上诉人与被上诉人并未在《买卖契约》中约定涉案房屋过户附有以上条件，且上诉人早以实际行动履行了《买卖契约》的主要义务，故上诉人向被上诉人主张先履行抗辩权依据不足，本院对此亦不予支持。上诉人还主张江都公司、被上诉人均未支付房款，故涉案《买卖契约》已经解除，且其已与案外人签订了涉案房屋的买卖合同，涉案房屋已经无法过户至被上诉人名下。从本案查明的情况看，上诉人已经与江都公司协商一致以部分工程款抵扣涉案房屋房款，上诉人亦向被上诉人出具了购房发票，应视为被上诉人已经向上诉人支付了房款，故上诉人主张涉案《买卖契约》已经解除依据不足；且从本院调查的情况看，涉案房屋目前登记在上诉人名下，即使上诉人与案外人另行签订了买卖合同，亦不影响涉案《买卖契约》的履行，故上诉人此主张亦无依据，本院对此亦不予支持。
三、关于被上诉人起诉有无超过诉讼时效的问题。根据相关司法解释规定，当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩，但本案上诉人已经将涉案房屋交付被上诉人，被上诉人主张上诉人以及原审被告协助过户的请求具有物权属性，不应受诉讼时效限制，故上诉人主张被上诉人提起本案诉讼超过诉讼时效没有依据，本院对此不予支持。
四、关于本案是否应当追加江都公司为第三人参加诉讼的问题。根据相关司法解释规定，第三人可以申请或者由人民法院通知参加诉讼。本案江都公司并未申请参加本案诉讼，且从本案查明的事实和本院已经生效的（2016）苏01民终1118号民事判决看，江都公司已经变更为华江公司，合同权利义务均由华江公司承继，本案中江都公司和华江公司均出具《证明》对本案的情况进行了说明，故一审法院未通知江都公司作为第三人参加本案诉讼并无不当。
综上，五星高能公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人五星高能公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 夏海南
审判员 汪德全
审判员 刘 凡
二〇一六年九月二十一日
书记员 朱亚芳