浙江省磐安县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0727民初70号
原告：朱金莲，女，汉族，住永康市。
委托代理人：陈建升，金华市信实法律服务所法律工作者。
被告：浙江磐安万豪旅游开发有限公司，住所地：磐安县云山旅游度假区花溪路6号。
法定代表人：马连胜，董事长。
原告朱金莲与被告浙江磐安万豪旅游开发有限公司（以下简称万豪旅游）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员卢烨适用简易程序于2017年3月14日公开开庭进行了审理，原告朱金莲的委托代理人陈建升到庭参加诉讼，被告万豪旅游经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱金莲诉称：2014年5月1日，双方当事人签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于磐安县云山旅游度假区花溪路6号（磐安养生不夜城）6幢6-003号商业房，建筑面积38.17平方米，每平方米价格10479.44元。合同第五条约定：该商品房总价为40万元。第七条约定：买受人于2014年5月1日向出卖人支付首付款20万元，其余20万元房款办理按揭贷款，如买受人不能提供完整的按揭资料，出卖人或银行应7天内通知买受人补齐资料。第九条约定：出卖人应于2014年12月30日前将规范的商品房交给买受人。第十条约定：出卖人逾期交房的违约责任，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金。合同第十六条关于产权登记约定：出卖人应于2015年3月30日前将《房产证》、《土地证》交给买受人；否则出卖人应按日向买受人支付已交付房价万分之三的违约金。合同签订后，原告依约付清了首付款20万元，并于合同签订当日提供了完整的按揭贷款资料和办证资料给被告，并预交给被告550元预抵押登记费，以及房屋抵押保险费470元、印花税10元，因被告经营严重不当，毫无诚信而不能办理按揭手续。被告依约应当在2014年12月30日前将规范的商品房交给买受人，但至今还是烂尾楼状态。原告多次催促被告交房交证，但被告至今未能交付，已逾期730天。被告因其经营恶化而无法办理按揭手续，之后其也未通知原告原因或让原告分期付款或以现金支付全款，相应的法律后果应由被告承担。为维护原告的合法权益提起诉讼，诉请：1、判令被告立即支付原告迟延交房违约金73000元，迟延交付房屋权属证书违约金38400元，计人民币111400元（已计算至2016年12月30日，之后仍应按合同约定计算至实际交房和交证之日止）。2、由被告承担诉讼费用。
被告万豪旅游提交书面答辩意见称：一、根据双方签订的商品房买卖合同，原告总房款为40万元，已交20万元，至今尚欠购房款20万元。根据商品房买卖合同第九条第四款的第2点约定，原告没有将购房款如期到账，被告可以延期交房不承担违约责任。原告诉请的逾期交房、交证违约金没有依据，被告享有抗辩权，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告需缴纳剩余房款及逾期交款的违约金后，被告才协助原告办理不动产转移登记手续。二、根据双方签署的磐安养生不夜城产权式商铺（酒店）委托经营管理协议第六条第四款，被告于2016年5月9日商品房竣工备案后代理原告验收该房并直接办理交接手续。三、被告于2016年5月27日第一次信件通知原告办理不动产登记证，第一位业主办理不动产登记时间是2016年6月4日。延期办理属原告行为。
经审理查明：2014年5月1日，朱金莲与万豪旅游以买受人和出卖人名义签订《商品房买卖合同》（合同编号20140400044）一份，双方约定朱金莲购买万豪旅游所开发的位于磐安县云山旅游度假区花溪路6号6幢6-003号商品房。合同第五条“计价方式与价款”约定：“该商品房总价款40万元整。……”。付款方式：合同签订之日支付首付款20万元，同时需与双方指定的银行签订按揭贷款合同，买受人所提供的办理按揭的资料不全，不同意买受人的抵押贷款申请，买受人必须在收到银行或出卖人书面通知后七天内补全资料。合同第八条约定“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1、2种方式处理：〔2〕逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。…出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金”。2、…合同继续履行的，在商品房交付前，买受人应向出卖人足额付清违约金，否则出卖人有权不交付房屋，并不承当逾期交房的违约金。合同第九条“交付期限及条件”约定：“出卖人应当在2014年12月30日前，将具备下列第1种条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；……。”合同第十条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“除本合同第九条约定的特殊情况以外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。①……；②逾期超过30日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金。”合同第十六条“关于产权登记的约定”：“……。出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2015年3月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人、委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、……；2、约定日期30日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第②项处理：①……。②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金”。当天，原、被告签订《磐安县养生不夜城酒店委托经营管理协议》一份，该协议第四条约定：在浙江磐安万豪旅游开发有限公司交付房屋时，甲方（朱金莲）委托乙方代为验收该房，直接办理该房交接手续。并对委托经营期限、权利义务等作了约定。合同签订后，朱金莲依约向万豪旅游支付了首付购房价款20万元。同日，朱金莲缴纳个人房屋抵押保险款、印花税计480元，以及预登记费550元给被告，同时出具按揭贷款相关资料给万豪旅游。嗣后，按揭贷款未能办成，原告也未接到被告不能办理按揭申请或补全资料通知。至今原告未缴纳余款20万元。
以上事实，有原、被告陈述，以及《商品房买卖合同》、磐安养生不夜城产权式酒店委托经营管理协议、建筑工程竣工验收备案表、购房发票、证明、录音整理资料、以房抵押保险收据及印花税收据等证据所证实。
本院认为，朱金莲与万豪旅游签订的商品房买卖合同系双方真实的意思表示，除约定的违约金过高应予适当调整之外，其他条款均没有违反法律规定，应认定合法有效，万豪旅游未能按合同约定期限交付房屋，并将初始登记的土地、房屋权属证书交付给范应超已构成违约，故应承担相应违约责任。鉴于双方约定的违约金过高，且朱金莲也未提供证据证明因万豪旅游的违约给其所造成的损失，故应对双方约定的违约金计算标准作适当的调整，本院酌定交房违约金按日万分之三的标准计付，交付初始登记房屋、土地权属证书违约金按日万分之一的标准计付。现因万豪旅游的原因导致银行停止办理按揭贷款，致使双方继续履行合同的基本条件发生重大变化，且万豪旅游作为商品房销售过程中更专业的一方，在银行暂停办理按揭贷款后，应在合理期限内告知购房业主可解除合同或变更付款方式，但万豪旅游却在两年多的时间内未履行合理义务，致使双方未能在合理期限内及时磋商并达成新的合意，故万豪旅游应当在合理期限内承担未能按时交房、交证的违约责任。该合理期限，本院综合考量各业主与万豪旅游合同签订的时间，约定的交房、办证时限、业主的实际损失、万豪旅游的支付能力等因素，酌情确定为合同约定的交房之次日起一年，即本案的合理期限自2014年12月31日至2015年12月30日。在该合理期限后，朱金莲作为商品房销售合同的一方当事人，在支付了首付款后未对合同的履行情况，尤其是对按揭贷款事宜办妥与否尽到充分的注意义务，故不应再由万豪旅游承担违约责任。万豪旅游认为按揭贷款不能办理系朱金莲的原因，证据不足，本院不予采信。故万豪旅游抗辩要求朱金莲按合同约定支付逾期付款违约金，于法无据，本院不予支持。至于万豪旅游要求原告支付尾款，因其未提出反诉，本案不做一并处理。综上，双方诉讼请求合理部分，本院予以支持；不合理部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告浙江磐安万豪旅游开发有限公司支付原告朱金莲迟延交付房屋以及办理权属证书违约金共计人民币27320元（其中迟延交房违约金按已付购房款20万元每日万分之三计算，自2014年12月31日至2015年12月30日，计人民币21840元；迟延交付房屋权属证书的违约金按已付购房款每日万分之一计算，计人民币5480元，自2015年3月31日至2015年12月30日止）。限于本判决生效后十日内履行。
二、驳回原告朱金莲的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1264元（已减半收取），由原告朱金莲负担954元，被告浙江磐安万豪旅游开发有限公司负担310元。限于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 员 卢 烨
二〇一七年三月十四日
代书记员 郑定邦