湖北省孝感市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂09民终140号
上诉人（原审原告）招商银行股份有限公司孝感分行（原招商银行股份有限公司孝感支行）。住所地：孝感市乾坤大道**号。
负责人马晓村，该行行长。
委托代理人王庆贤，该行个贷部客户经理。代理权限：一般代理。
委托代理人吴迪，该行个贷部主管。代理权限：一般代理。
被上诉人（原审被告）何会峰，曾用名何辉。
被上诉人（原审被告）孝感三江航天房地产开发有限公司。住所地：孝感市乾坤大道特*号。
法定代表人严信平，该公司经理。
上诉人招商银行股份有限公司孝感分行（以下简称招行孝感分行）因金融借款合同纠纷一案，不服湖北省孝感市孝南区人民法院（2015）鄂孝南民初字第00072号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审判决认定，2013年1月16日，何会峰向原招商银行股份有限公司孝感支行交个人户籍登记簿、离婚证、无婚姻登记记录查询证明，个人贷款无配偶声明、银行客户交易查询打印单等证明材料，并填写个人贷款申请表后，申请个人购房贷款500000元，用于购买位于孝感市航天首府第6号楼1单元301号房。2013年2月8日，经原招商银行股份有限公司孝感支行审查后，该行与何会峰、孝感三江航天房地产开发有限公司三方签订了一份《个人购房借款及担保合同》，原招商银行股份有限公司孝感支行（贷款人）与何会峰（借款人暨抵押人）、孝感三江航天房地产开发有限公司（保证人）三方约定：1、何会峰从孝感三江航天房地产开发有限公司处购买孝感市航天首府第6号楼1单元301号房屋，向原招商银行股份有限公司孝感支行申请个人购房贷款用于支付购房款，该行同意提供此贷款；2、贷款金额为500000元，贷款期限240个月，即从2013年2月8日起到2033年2月8日止，贷款年利率为6.55%，合同有效期内，借款人未按期足额偿还贷款加收50%罚息，直至贷款本息清偿完毕为止。对不能按时支付的利息，按照罚息利率按日计收复息。借款人按照等额还款的方式归还贷款本息；3、保证人自愿为借款人在合同下的债务提供连带责任保证，保证范围包括但不限于合同贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用等。4、借款人连续三个月或累计六次未按照合同约定足额偿还贷款本息视为发生违约事件；5、发生违约事件后，贷款人有权宣布合同提前到期，并可提前收回已发放贷款的本息并要求支付费用，直接扣收借款人、保证人结算账户或其他账户存款，清偿全部债务，要求保证人或者其相应的权利义务继受人在规定期限内清偿借款人所欠的全部债务。6、合同经借款人（何会峰）、抵押人（何会峰）、保证人（孝感三江航天房地产开发有限公司）与贷款人（原招商银行股份有限公司孝感支行）协商一致并达成书面协议可变更和解除。在达成新的书面协议以前，所签订的此合同仍然有效。2013年2月22日，原招商银行股份有限公司孝感支行向何会峰6225887120262502的账户发放贷款500000元，并经何会峰本人签字确认同意，将已发放到其账户上的500000元购房贷款转入孝感三江航天房地产开发有限公司的71×××01银行账户上。同日，三方到房屋登记机关将何会峰所购买的房屋办理了商品房预售抵押预告登记手续，权证号为孝感市房预字第00034054号，预告登记权利人为原招商银行股份有限公司孝感支行，预告登记义务人为何会峰，债权数额为500000元。合同履行过程中，何会峰至2014年5月后未再偿付贷款本息，截至2015年1月31日，何会峰共计欠原招商银行股份有限公司孝感支行贷款本金484203.70元，利息29761.58元，经该行多次催要未果，遂引起诉讼。
另查明，原招商银行股份有限公司孝感支行与孝感三江航天房地产开发有限公司签订了一份《招商银行个人购房贷款合作协议书》，双方约定：1、双方就孝感三江航天房地产开发有限公司开发建设并依法销售的位于天仙路与孝天路交汇处（地段）的经批准命名为航天首府（楼宇名称）的商品楼宇进行个人购房贷款合作；2、孝感三江航天房地产开发有限公司对原招商银行股份有限公司孝感支行向购买约定合作商品房的购房人连续发放的购房款贷款提供无条件、不可撤销连带保证。孝感三江航天房地产开发有限公司不需再逐笔向原招商银行股份有限公司孝感支行出具担保书或者签署保证合同，若有其他保证人的，与其他保证人共同承担连带保证责任。3、孝感三江航天房地产开发有限公司承担保证责任的期间为自原招商银行股份有限公司孝感支行与购房人签订借款合同之日起至购房人所购房屋办妥期房抵押登记，并将期房抵押证明交由原招商银行股份有限公司孝感支行执管之日止。4、协议自双方有权签字人签字并加盖公章／合同专用章后生效。该合同由原招商银行股份有限公司孝感支行加盖公章及有权签字人谈继彬签章，孝感三江航天房地产开发有限公司有权签字人严信平签章，但未加盖公司公章或合同专用章，双方亦均未在合同上签署签字日期。
原审法院认为，原招商银行股份有限公司孝感支行与何会峰、孝感三江航天房地产开发有限公司三方签订的《个人购房借款及担保合同》是三方真实意思的表示，合法有效，依法应予保护。原招商银行股份有限公司孝感支行按照合同约定履行了自己的全部义务，而何会峰在实际履行合同过程中并未遵照合同履约，造成原招商银行股份有限公司孝感支行贷款未按合同约定收回，显属违约，该行现根据合同约定要求何会峰提前偿还全部借款本金并支付利息的诉讼请求是合法行使自己的权利，依法予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”的规定，何会峰以其所购商品房为贷款设定抵押权，原招商银行股份有限公司孝感支行也对此项请求权在房屋登记管理部门办理了预售房屋的抵押预告登记，但抵押预告登记并非物权登记行为，且该行未就抵押房屋办理正式的抵押登记手续，故抵押权未设立，原招商银行股份有限公司孝感支行主张对何会峰所购房屋享有优先受偿权不符合法律规定，依法不予以支持。孝感三江航天房地产开发有限公司与原招商银行股份有限公司孝感支行签订的《招商银行个人购房贷款合作协议书》虽有原招商银行股份有限公司孝感支行的有权签字人签字并加盖单位公章，但孝感三江航天房地产开发有限公司在合同上只有有权签字人的签字并没有加盖单位公章或者合同专用章，双方亦未在合同上签署签订合同的时间，该形式不符合协议书约定的合同所附生效条件，故该协议并未生效，孝感三江航天房地产开发有限公司以该协议有约定来证明其保证期限责任已过，不应承担保证责任的抗辩理由不成立，且其与招商银行股份有限公司孝感支行签订的担保合同中对保证明确约定为连带责任保证，故其应在保证范围内承担连带责任。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条之规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”本案中债务人何会峰以其自有购买的房屋为其贷款提供了抵押担保，因此，原招商银行股份有限公司孝感支行应当先就债务人何会峰提供的抵押担保来实现债权，不足以清偿的部分，由孝感三江航天房地产开发有限公司承担补充连带清偿责任，在承担担保责任后，有权向何会峰追偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百七十六条、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、何会峰于本判决生效后三日内偿付招商银行股份有限公司孝感分行贷款本金484203.70元及利息29761.58元（算至2015年1月31日止，自2015年1月31日之后的利息，按照年利率6.55%，算至本金付清之日止）；二、何会峰若未按期偿付招商银行股份有限公司孝感分行上述借款本息，则以其所抵押房屋予以拍卖清偿，不足清偿部分由孝感三江航天房地产开发有限公司承担补充连带清偿责任。三、驳回招商银行股份有限公司孝感分行的其他诉讼请求。案件受理费8940元，诉讼保全费3000元，共计11940元，由何会峰负担9940元，招商银行股份有限公司孝感分行负担2000元。
上诉人招行孝感分行不服上述判决，向本院提出上诉，请求改判上诉人对何会峰的抵押房屋有优先受偿权，本案上诉费由被上诉人承担。其理由为：一、上诉人已经对何会峰按揭贷款购买的、用于贷款抵押的房屋，在房产部门办理了正式的登记，依法应当认定抵押有效。二、本案预抵押登记并未失效，物权法第20条规定，预告登记失效的条件是债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记。但三个月内的起算点，不能仅凭办理了房产证为唯一标准，因为预售商品房按揭贷款购房所及当事者有多方，有多种因素和条件，仅有房产证根本不能重新办理抵押登记。在本案中，没有任何人告知上诉人，上述房屋已经办理了房屋产权证，因此，上诉人无从知晓何时可以重新办理抵押登记，故上诉人的预抵押登记有效。
两被上诉人未向本院提出答辩意见。
二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。
经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。
另查明，2014年12月29日，中国银行业监督管理委员会湖北监管局鄂银监复（2014）500号文件批准招商银行股份有限公司孝感支行升格为分行，升格后名称为招行孝感分行。
本案争议焦点：招行孝感分行对何会峰已办理抵押预告登记的房屋是否享有优先受偿权。
本院认为，招行孝感分行与何会峰、孝感三江航天房地产开发有限公司之间签订的《个人购房借款及担保合同》，是在平等、自愿的基础上建立的，是当事人真实意思表示，依法有效，各方均应按约履行各自的义务。何会峰未按约还款已构成违约，应承担相应的违约责任。按合同约定，招行孝感分行有权要求何会峰归还借款本息。孝感三江航天房地产开发有限公司对何会峰的债务提供连带责任保证，应承担相应的保证责任，对招行孝感分行的此项诉求予以支持。关于招行孝感分行对何会峰贷款所购商品房在房屋登记管理部门办理预售房屋的抵押预告登记的问题，根据《中华人民共和国物权法》规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力；预告登记后，自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。招行孝感分行作为抵押预告登记的权利人，在未办理房屋抵押登记之前，其依法享有当抵押登记条件成就或约定期限届满对该房屋办理抵押登记的请求权，以及排他性地对抗他人针对该房屋的处分，并非对该房屋享有现实抵押权。抵押预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力，抵押预告登记在未转为抵押登记之前，根据物权法定原则，招行孝感分行无法就抵押预告登记房屋行使优先受偿的权利。综上，招行孝感分行的上诉理由无事实和法律依据，本院不予采信。原审判决并无不当，应依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费8940元，财产保全费3000元，共计11940元，由何会峰负担9940元，招商银行股份有限公司孝感分行负担2000元。二审案件受理费8940元，由招商银行股份有限公司孝感分行负担。
本判决为终审判决。
审判长 毛峰
审判员 戴捷
审判员 鲍龙
二〇一六年三月二十八日
书记员 刘彬