温州市龙湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0303民初2739号
原告（反诉被告）：ＸＸ崇，男，1955年5月23日出生，汉族，住温州市龙湾区。
委托诉讼代理人：叶国珍，浙江南越律师事务所律师。
被告（反诉原告）：温州市龙湾区永中街道上京村股份经济合作社，住所地温州市龙湾区永中街道建中街420号，统一社会信用代码：330303000083054。
法定代表人：陈继华，系执行董事。
委托诉讼代理人：张炘，浙江东瓯律师事务所律师。
原告ＸＸ崇与被告温州市龙湾区永中街道上京村股份经济合作社（以下简称：上京合作社）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月17日立案后，在适用简易程序审理过程中，因案情复杂，于2016年10月17日裁定转为普通程序，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。审理中，被告上京合作社提出了反诉，本院受理后与本诉合并审理。原告（反诉被告）ＸＸ崇的委托诉讼代理人叶国珍、被告（反诉原告）上京合作社的委托诉讼代理人张炘到庭参加诉讼。应当事人申请进行庭外和解未果。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行合同约定的交房义务；2.被告支付原告逾期交房违约金840000元（每日按拍卖成交金额的万分之五，从2014年7月1日起暂算至2016年6月1日计700天，并计算至实际交房之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年6月，原告通过温州市嘉诚拍卖有限公司举办的拍卖会，拍得温州市龙湾区永中街道上京村所属龙湾行政中心区C18地块在建三产安置营业房（6）号商业用房一套，并于当日与被告签订《永中街道上京村三层返回安置房（商业用房）认购权合同》（以下简称：《认购权合同》）。原告按约支付第一期购房款2160000元。根据《认购权合同》第二条第3款约定，被告承诺于2014年6月30日前完成房屋验收工作，并交付房产，但原告至今没有收到被告的交房通知，被告逾期交房已700多天。根据《认购权合同》第六条第2款约定，被告每日按拍卖成交金额日万分之五向原告支付违约金。原告为此起诉。
针对被告当庭提出的反诉请求，原告答辩称：一、程序上，不需要新的答辩和举证期限。二、实体上，《认购权合同》不存在显失公平，不应变更，反诉请求应予驳回。
被告答辩称：一、《认购权合同》约定交付时间2014年6月30日显失公平，应予变更。双方签订《认购权合同》属实，当时涉案三产安置房项目已办理《建设用地规划许可》、《国有土地使用证》，但尚未办理《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》。由于该三产安置房项目启动较早，期间受钢管厂搬迁影响拖延，村民意见较大，被告出于维稳考虑，书面向有关部门报告后提前进场施工。签订《认购权合同》时，没有合理估算工期，未考虑到办理《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》所需要的时间及无证施工被政府责令停工的情况。事实上，2013年5月28日《建筑工程施工许可证》办理前，三产安置房项目建设多次被有关部门责令停工，无法正常施工，直到2013年5月28日后才正常施工。根据被告与代建单位签订的合同约定，工期36个月，故正常完工应是2016年5月28日。根据变更后的交房时间，涉案三产安置房于2016年2月1日竣工验收，没有超过。二、涉案三产安置房竣工验收后，本可交付，但因原消防登高操作场不符合新的消防规范，需要重新设计施工，否则无法通过消防验收，无法交付。因此，由于消防政策变化造成房屋未能按时交付，延误时间应扣减。现已上报审批，预计两个月左右就能完成。三、关于违约金。逾期交房违约金应等于实际损失，实际损失就是房屋租金。《认购权合同》约定逾期交房违约金每日按拍卖成交金额的万分之五，远远高于正常租金标准，超出实际损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》（以下简称：《商品房纠纷司法解释》）第十六条、第十七条规定，逾期交房违约金应根据同地段同类房屋租金标准确定。涉案三产安置房周边商铺租金情况：南面财智大厦50-60元/平方米/月，东面宏欣家园35-40元/平方米/月，涉案商铺预计20-30元/平方米/月，故即使违约，也应调整违约金标准。综上，第一项诉讼请求被告同意，但目前尚不具备交付条件，预计两个月左右可通过消防验收；第二项诉讼请求应予驳回。
经本院释明，被告当庭反诉请求：将《认购权合同》中约定的交房时间变更至2016年5月28日。事实与理由同答辩意见。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院结合当事人诉请在下文再行分析。
本院经审理认定事实如下：2010年4月3日，被告作为委托人，温州明欧房地产开发有限公司作为代建人，双方签订《上京村三产安置房委托代建合同书》一份，载明“经有关部门批准，委托人在龙湾中心区C15、C18地块上建设三产安置住宅及商业用房，将整个建设任务委托代建人总包代建，总造价约163130000元，工程建设日期36个月（以正式打工程桩之日起至交付使用止）”等。
2010年9月7日，温州市龙湾区建设工程质量监督站向被告及温州市中原建筑安装工程有限公司发出温龙质监改2010-2（17）号《工程质量整改通知书》，载明“你单位永中街道上京村三产安置房工程，经查存在下列质量问题：……2.现场未办理土地、规划、质监、施工等手续；3.已完成设计试桩9根，9月1日又进场施工了9根……该工程前期审批手续不齐，责令停工补办”等。
2011年3月14日，温州市龙湾区住房和城乡建设局向被告及温州市中原建筑安装工程有限公司发出温龙建检停2011-11号《工程建设停工整改通知书》，载明“你单位永中街道上京村三产安置房工程，现已施工到桩基施工，经查存在下列问题：1.未办理施工许可证已进场施工，现责令停止施工……整改完毕后，报我局复查”等。2011年4月27日，该局发出的温龙建检停2011-19号《工程建设停工整改通知书》载明“你单位永中街道上京村三产安置房工程，现已施工到基坑开挖”，其余内容基本同上。
2011年11月25日，被告以村委会名义取得浙规证2011-030300171、030300172号《建设用地规划许可证》各一份，载明“用地位置：永中街道上京村（龙湾行政中心区C-15地块、C-18地块）；用地性质：商业金融业用地、二类居住用地；净用地14921.23平方米、5045.78平方米”等。
2012年5月17日，温州市龙湾区住房和城乡建设局又向温州市中原建筑安装工程有限公司和诸暨市工程建设监理有限公司发出温龙建检停2012-03A号《工程建设停工整改通知书》，载明“你单位承建上京村三产安置房C-15、C-18地块工程，现已施工到C-18桩基施工完成，C-15主体七层，经查存在下列问题：1.未办理施工许可证手续……现责令你单位停止施工……整改完毕后，报我局复查”等。
2012年6月4日，被告取得温国用（2012）第2-272944、272970号《国有土地使用证》各一份，载明“地号：2-6-1-806、2-6-1-807；地类（用途）：批发零售用地/城镇住宅用地；使用类型：出让；使用权面积：5045.78平方米、14921.23平方米”等。
2012年6月28日，原告在温州市嘉诚拍卖有限公司举办的拍卖会上，通过公开竞价，竞得温州市龙湾区永中街道上京村所属龙湾行政中心区C18地块在建三产安置营业房（6）号（套内使用参考面积为82.28平方米）的营业房认购权，成交价为2400000元。后，被告作为转让人（甲方），原告作为认购权人（乙方），双方签订《认购权合同》一份，约定“第一条，认购权基本情况。1.乙方拍卖所得的认购权对应的商业用房（以下简称认购房）目前未竣工，乙方有权依认购权取得对应商业用房实物，办理房屋权属转移登记。2.认购房为甲方所有的上京村所属龙湾行政中心区C18地块在建三产安置房（商业用房）中的6号标的。第二条，价款结算、认购方交付即产权过户。1.经拍卖程序，乙方以2400000元买受认购权。2.甲方承诺于申领取得认购权产权证（登记甲方名下）后7日内，无条件配合乙方办理产权转移登记手续。3.甲方承诺于2014年6月30日前完成房屋验收工作，并交付房产。……第六条，违约责任。……2.甲方逾期交付房屋、办理房屋产权登记甲方名下、办理房屋产权转移登记至乙方名下的，每日按拍卖成交金额的万分之五向乙方支付违约金，合同继续履行”等。
2012年7月16日，原告依约支付第一期拍卖成交款2160000元，被告出具浙江省农村集体经济组织统一收据，载明“三产店面拍卖成交款（第一期，C-18地块6号，240万×90%）”；被告在2014年6月30日未向原告交付房屋。
2013年1月9日，温州市龙湾区住房和城乡建设局又向温州市中原建筑安装工程有限公司和诸暨市工程建设监理有限公司发出温龙建检停2013-A01、02号《工程建设停工整改通知书》，载明“你单位承建上京村三产安置房C-15、C-18地块工程，现已施工到C-15主体结顶，C-18主体3层结构，经查存在下列问题：1.未办理施工许可证手续……现责令你单位停止施工……整改完毕后，报我局复查”等。2013年3月11日，该局发出的温龙建检停2013-1-001号《工程建设停工整改通知书》载明“你单位承建上京村三产安置房C-15、C-18地块工程，现已施工到C-15主体结顶，C-18主体一半”，其余内容基本同上。
2013年5月6日，被告以村委会名义取得浙规证2013-030300046、030300047号《建设工程规划许可证》各一份，载明“龙湾城市中心区C18地块三产安置房建设规模为地上建筑面积13645.24平方米（其中商业3344.95平方米）、C15地块三产安置房建设规模为地上建筑面积为31317.90平方米（其中商业3482.26平方米）；因该项目属于在建工程，根据区长办公会议纪要[2013]3号及温市规龙审字[2013]7号和温龙城法函[2013]38号等文件，免于处罚”等。
2013年5月28日，被告取得《建筑工程施工许可证》两份，载明“根据《中华人民共和国建筑法》第八条规定，经审查，本建筑工程符合施工条件，准予施工；工程名称：三产安置房；建设地址：龙湾城市中心区C15、C18地块；设计单位：浙江联合建工设计研究院有限公司；施工单位：温州市中原建筑安装工程有限公司；监理单位：诸暨市建筑工程监理有限公司；合同开工日期：2013年5月29日；合同竣工日期C18地块为2014年12月30日，C15地块为2014年11月30日”等。
2013年6月4日，被告以村委会名义申请向温州市公安消防局龙湾区分局提交《建设工程消防设计备案申报表》。2013年7月5日，温州市公安消防局龙湾区分局作出龙公消设查字[2013]第8号《建设工程消防设计备案检查不合格通知书》，载明“我局对你单位报送的上京村三产安置房土建、自动消防设施及燃气工程（位于龙湾××区Ｃ18地块）进行了备案检查，认为该工程消防设计不符合消防法规和国家工程建设消防技术标准要求，检查结果为不合格，主要存在以下问题：二、消防登高面小于一个长边，不符合《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95，2005年版）第4.1.7条的规定（共八项问题）。你单位收到本通知书后，应当停止施工，组织整改后向我局申请复查，未经复查合格，不得施工”等。
2015年10月27日，被告以村委会名义申请向温州市公安消防局龙湾区分局提交《建设工程消防设计复查申请表》。2015年11月11日，温州市公安消防局龙湾区分局作出龙公消设复字[2015]第7号《建设工程消防设计备案复查意见书》，载明“检查结果为不合格，主要存在以下问题：1.消防登高面小于一个长边，且裙房的高度大于5米，进深大于4米，不符合《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95，2005年版）第4.1.7条的规定（共四项问题），你单位收到本通知书后，应当停止施工，组织整改后向我分局再次申请复查，未经复查合格，不得施工”等。
2016年2月1日，被告作为建设单位，组织施工、勘察、设计、监理单位对涉案三产安置房工程进行竣工验收，并形成了《建设工程竣工验收意见表》（C15、C18地块各一份），载明“C15地块开工日期2010年9月1日，C18地块开工日期2011年1月20日；工程竣工验收结论：符合国家质量标准，同意使用”等。
2016年3月4日，温州市龙湾区人民政府永中街道办事处向温州市龙湾区人民政府发出《关于借用市政道路作为消防登高操作场的请示》，载明“位于中心区××地××街道××三产安置房，于2009年7月立项，启动至今已有8年之久。由于前几年村两委换届、班子调整等主客观因素，未能及时在建设中处理好相关审批事宜，导致该项目消防登高操作场无法满足实际操作要求。为切实解决好这一问题，使安置房早上建成投用，根据消防设计防火规范（GB50016-2014）第7.1.9点及《2015年浙江省消防技术规范难点问题操作技术指南》第23条规定，且经相关单位实地勘查后，该小区西面市政道路（秀东路）符合消防登高操作场使用标准。现盼借用该市政道路（秀东路）作为登高操作场，恳请相关部门予以帮助支持”等。根据温州市龙湾区人民政府办公室公文处理单记载，形成了“在符合消防要求的前提下，请区规划分局、区消防分局等单位予以支持”的意见，并“转永中街道办事处、区规划分局、区消防分局”；区消防分局于2016年5月16日收文，永中街道办事处于2016年5月18日收文，区规划分局于2016年6月6日收文。
根据双方一致陈述，截止法庭辩论终结时，涉案三产安置房尚不具备交付条件。
本院认为：原、被告签订的《认购权合同》系双方真实意思表示，依法成立并生效。就双方争议事项，本院结合双方诉请分析如下。
被告以《认购权合同》约定交房时间2014年6月30日显失公平为由，反诉请求变更约定交房时间至2016年5月28日，其主要是认为涉案工程是在未取得《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》情况下提前施工，签订《认购权合同》时未考虑无证施工被责令停工的情况，亦未考虑所需合理工期，原约定交房时间显失公平。本院认为，首先，从同批起诉的案件来看，《认购权合同》系被告提供的格式文本，约定的交房时间系被告提出。其次，涉案三产安置房建设工程确实存在未取得《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》而提前施工并因此多次被相关行政部门责令停止施工的情况，但上述情况并非原告造成，其后果不应转嫁给原告，且在原、被告签订《认购权合同》时，被告对上述情况是明知的。第三，《委托代建合同书》中约定的涉案三产安置房建设工程所需工期系被告与案外人之间的约定，属于另一民事法律关系，也与原告无关，且在原、被告签订《认购权合同时》，被告对此亦属明知。因此，《认购权合同》约定的交房时间并不存在显失公平，被告反诉请求变更，缺乏事实和法律依据。
原告诉请被告继续履行合同约定的交房义务。本院认为，虽《认购权合同》约定的交房期限早已届满，涉案三产安置房整体也已于2016年2月1日经被告组织施工、勘察、设计、监理单位进行了竣工验收，但根据原、被告一致陈述，截止法庭辩论终结时，涉案三产安置房尚不具备交房条件，能否交房仍存在不确定性，本院无法直接判决被告向原告交房，原告该项诉请，本院在本案中无法予以支持。但需要指出的是，此处理并不免除被告的交房义务，可待交房条件具备后，由双方另行解决。
原告另诉请被告支付逾期交房违约金840000元（每日按拍卖成交金额的万分之五，从2014年7月1日起暂算至2016年6月1日计700天，并计算至实际交房之日止）。本院认为，首先，根据审理查明的事实，被告未按《认购权合同》约定在2014年6月30日前交付涉案房屋给原告，已构成违约，而被告反诉请求变更约定的交房时间缺乏依据，本院已不予支持。根据《认购权合同》第六条第2款约定，逾期交房，被告应从2014年7月1日起向原告支付逾期交房违约金。其次，至于被告提出的因消防政策变化导致涉案三产安置房消防登高面需要重新设计建设，由此造成的延误时间应当扣减的主张。经查，早在2013年7月5日温州市公安消防局龙湾区分局作出龙公消设查字[2013]第8号《建设工程消防设计备案检查不合格通知书》中就已指出消防登高面问题并要求整改，2015年11月11日温州市公安消防局龙湾区分局作出龙公消设复字[2015]第7号《建设工程消防设计备案复查意见书》再次指出消防登高面问题，表明被告尚未完成整改，而其中适用的消防规范并未变化，被告该节主张缺乏依据，本院不予采纳。第三，关于被告提出的约定违约金过高，根据《商品房纠纷司法解释》第十六条、第十七条规定，应以同地段同类房屋租金标准予以减少的主张。本院认为，虽本案并非商品房买卖，被告引用的《商品房纠纷司法解释》并不适用，但根据《合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。具体到本案，《认购权合同》第六条第2款约定逾期交房的违约金为每日拍卖成交金额的万分之五，被告主张逾期交房的损失即同地段同类房屋租金，故约定的违约金过分高于造成的损失，但一方面，被告未提供证据证明同地段同类房屋租金数额，另一方面，即使被告所称同地段同类房屋租金数额属实，但逾期交房的损失并不等同于实际损失；综合考虑各方面因素，本院酌情确定逾期交房违约金以已付购房款2160000元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算为宜。据此，从2014年7月1日计算至法庭辩论终结的2016年11月28日，逾期交房的违约金计285696元；至于此后逾期交房的违约金，本应继续计算至交房之日止，但因交房条件目前尚不具备，能否交房存在不确定性，本院在本案中暂不予处理，可待交房条件具备后，双方办理房屋交接手续时再行解决。
综上所述，原告诉讼请求的合理部分，本院予以支持，超出部分，依法予以驳回，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告温州市龙湾区永中街道上京村股份经济合作社于本判决生效之日起十日内支付原告ＸＸ崇逾期交房违约金285696元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告ＸＸ崇的其他诉讼请求。
三、驳回反诉原告温州市龙湾区永中街道上京村股份经济合作社的反诉请求。
本案受理费12200元，由原告ＸＸ崇负担6616元，被告温州市龙湾区永中街道上京村股份经济合作社负担5584元；反诉受理费40元，由反诉原告温州市龙湾区永中街道上京村股份经济合作社负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。
审 判 长 金 丛
人民陪审员 王 旭
人民陪审员 朱建光
二〇一六年十二月二十九日
代书 记员 章 特