广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中一法三民一初字第171号
原告：蔡玉英，女，1970年7月18日出生，台湾居民，住台湾台南市永康区。
委托代理人：姚朝阳、陈焕满，系广东万政律师事务所律师、实习律师。
被告：郑秀君，女，1967年3月25日出生，台湾居民，住台湾台北市内湖区。
被告：杨芳，女，1980年6月16日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。
被告：中山市三乡镇麒翔鞋厂，住所地中山市。
负责人：杨芳，总经理。
上列被告杨芳、中山市三乡镇麒翔鞋厂共同委托代理人：陈润、高健洪，系广东金丰华律师事务所律师。
原告蔡玉英诉被告郑秀君、杨芳、中山市三乡镇麟翔鞋厂（以下简称麟翔鞋厂）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月29日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告蔡玉英及其委托代理人姚朝阳、陈焕满，被告杨芳、麒翔鞋厂委托代理人陈润到庭参加了诉讼，被告郑秀君经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蔡玉英诉称：2006年9月21日，原告与被告郑秀君签订了《租赁合同》，约定原告将位于中山市＊＊镇＊＊村猪头山的厂房及设备租赁给被告作经营鞋厂使用，租赁期限为5年，自2006年10月15日至2011年10月14日止，第一年租金人民币30000元，以后每年递增1500元。每月租金须于5日前付清。签约当天，被告向原告支付了保证金320000元，其中设备保证金200000元，工资、水电、电话费等保证金120000元。至2011年10月14日，合同期满后，双方同意续租，每月租金台币125000元，租期至2016年10月14日止。约定提前终止合同的，保证金不得退回。2013年8月31日，被告提前终止合同，撤离厂区，但经各方结算、清点，被告截止至撤离时，共拖欠原告租金653084元，扣除设备保证金20万元，以偿还租金，则还欠453084元。又因被告经营管理不当，租赁期间损坏原告财产共计51005元。拖欠原告2013年9月份电费（8月）17238.52元，合计521327.52元。虽经原告多次催款，上述被告仍然拒不偿还。起诉要求：1.判令三被告连带偿还原告拖欠厂房租金453084元及其逾期利息11610.3元（按银行同期贷款利率6.15%）；2.判令三被告连带偿还原告拖欠8月份电费共计17238.52元及期逾期滞纳金441.74元（按银行同期贷款利率6.15%）；3.判令三被告连带偿还原告财产损害赔偿共计51005元；4.判令三被告共同承担本案全部诉讼费用及保全费用。
原告蔡玉英提交了如下证据：1.原告通行证；2.被告麟翔鞋厂工商登记机读资料；3.租赁合同及其附件（2006）；4.租赁合同（2011）；5.电费收费凭证；6.设备、财产损失清单；7.银行流水明细对账单及银行账本部分复印件；8.中山市＊＊镇＊＊村“猪头山”房地产权利人证明表；9.个体户机读档案登记资料；10.证明；11.郑秀君名片1张；12.证明；13.供电局缴费凭证；14.中山市国家税务局通用机打发票。
被告郑秀君未到庭，其书面辩称：被告郑秀君是被告麟翔鞋厂的员工，系受麟翔鞋厂委托与原告签署租赁合同、缴纳租金，其行为是职务行为，租赁合同的责任应由麟翔鞋厂承担。
被告郑秀君没有提交证据。
被告杨芳、麒翔鞋厂辩称：1.确认被告郑秀君的答辩意义，被告郑秀君是被告麒翔鞋厂的员工，受被告麒翔鞋厂委托由其与原告签订租赁合同及代为缴纳租金。2.被告的租金已经全额支付，不存在拖欠的情况。3.原告起诉已经超过诉讼时效，根据法律规定，延付或者拒付租金的诉讼时效为1年，被告的租金按月支付，所以诉讼时效应当从原告认为被告未付租金的月份分别计算。原告在2014年1月27日提起诉讼，关于2013年之前的租金诉讼时效已过。4.被告在租赁期间没有损坏原告财物，谁主张谁举证，应当由原告负举证责任。5.原被告系协商解除租赁关系，具体情况是在2013年7月双方协商约定，被告于2013年8月31日前撤离并解除租赁关系，被告也答应原告委托中介公司为原告寻找新的承租方。后来于2013年7月中旬，中介公司找到新的承租方并与原告签订合同，被告按约定撤离租赁物。原告拒绝向被告返还押金，被告保留向原告主张返还押金的权利。
被告杨芳、麒翔鞋厂提交了如下证据：1.汇款申请书回单4张、卡卡转账凭证1张、收据1张、农业银行综合应用系统单、转账交易明细；2.照片11张以及整修证明；3.委任证明书；4.存折6页；5.汇款单；6.工商银行转账记录4张；7.存折3页。
经审理查明：2006年9月21日，蔡玉英作为甲方（出租方），郑秀君作为乙方（承租方），签订租赁合同，约定：租赁地点：甲方将位于中山市＊＊镇＊＊村猪头山的厂房设备租赁给乙方作经营鞋厂使用，租赁期限5年，自2006年10月15日至2011年10月14日，租金及其他费用：第一年月租金30000元，第二年月租金31500元，第三年月租金33000元，第四年月租金34500元，第五年月租金36000元，签约当天乙方必须支付设备保证20万元，工资、水电、电话费保证金12万元，每月租金必须于5日前付清。乙方租满五年后，生产设备（所有生产鞋子的设备）全归乙方所有，办公设备（含电脑、办公桌、空调）除外。合同还约定了其它事项。后该厂房用作经营麟翔鞋厂。
2011年8月16日，蔡玉英获颁土地使用权证，房地产座落：中山市＊＊镇＊＊村猪头山，土地证号：国（2011）310006**，土地使用起始时间2004年3月2日。
2011年10月15日，蔡玉英作为甲方（出租方），郑秀君作为乙方（承租方），签订租赁合同，租赁地点同前一合同，租赁期限5年，自2011年10月15日至2016年10月14日，租金每月台币125000元，签约当天乙方必须支付保证12万元，每月租金必须于5日前付清。租赁期内，如乙方需要提前终止本合同，必须提前三个月通知甲方，结清租金和各项费用，保证金12万元不得退回。2012年2月至2013年8月8日，被告郑秀君以转帐、网银转帐、汇款、预借、转支方式，逐月支付125000台币，或26709元、26650元、26653元、26652元、25773元（随汇率变化而相应变化的等价人民币），至吴蔡秀桂、吴宝祥帐户。2013年7月，被告郑秀君提出解除租赁关系，并委托中介公司物色新的承租方。2013年8月31日，被告退回租赁厂房，2013年9月1日原告将厂房租给新承租人。2013年9月23日，原告支付上述租赁厂房8月份的电费17238.52元。现被告计欠2013年8月份租金台币125000元及电费17238.52元。原告诉至本院，主张前述实体权利。
本院认为：郑秀君与蔡玉英签订租赁合同，租用原告的厂房，用于经营麟翔鞋厂，麟翔鞋厂与原告形成租赁合同关系，双方应按法律规定和合同约定履行自己的义务。麟翔鞋厂是杨芳开办的个人独资企业，其债务应由杨芳承担无限责任。郑秀君与蔡玉英签订租赁合同，从自己的个人帐户支付租金，应认定郑秀君是麟翔鞋厂的实际经营人，也应对该债务承担清偿责任。从被告麟翔鞋厂提供的二年内交付租金的证据可以看出，其每月所交租金数额与第二份租赁合同约定租金数额相符，足以表明，其履行的是第二份租赁合同，原告也应明白被告履行的是第二份租赁合同。原告诉称被告尚欠该租赁合同租金的主张不能成立。因被告郑秀君逐月所交租金与第二份租赁合同的租金相符，故原告所称，被告郑秀群所交租金充抵第一份租赁合同的主张不能成立。第一份租赁合同的履行期限截止至2011年10月14日，至今已超过一年诉讼时效，对原告主张该合同租金的诉求不予支持。被告没有提交证据证实，其已支付2013年8月份租金台币125000元及电费人民币17238.52元，应予支付。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第一款第（三）项、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告郑秀君、杨芳、中山市三乡镇麟翔鞋厂欠原告蔡玉英2013年8月份租金台币125000元，于本判决生效之日起七日内付清，并从2013年8月6日起至本判决确定给付之日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算利息；
二、被告郑秀君、杨芳、中山市三乡镇麟翔鞋厂欠原告蔡玉英2013年8月份租金电费人民币17238.52元，于本判决生效之日起七日内付清，并从2013年9月6日起至本判决确定给付之日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算利息；
三、驳回原告蔡玉英的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9134元（原告已预缴），由原告蔡玉英负担8240元，被告郑秀君、杨芳、中山市三乡镇麟翔鞋厂负担894元。诉讼保全费2020元，由原告蔡玉英负担1560元，被告郑秀君、杨芳、中山市三乡镇麟翔鞋厂负担460元。上述被告负担部分须在本判决生效之日起七日内向迳付原告。
如不服本判决，原告蔡玉英、被告郑秀君可在判决书送达之日起三十日内，被告杨芳、中山市三乡镇麟翔鞋厂可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 向良平
审 判 员 张群立
代理审判员 马燕清
二〇一四年五月五日
书 记 员 杨志伟