吉林省长春市南关区人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0102民初2037号原告：吉林万晟房地产开发有限公司，住所地长春市南关区大马路111号万晟商务港A座7楼。法定代表人：张勇，总经理。委托诉讼代理人：任铃，北京天驰君泰（长春）律师事务所律师。被告：张瑶，男，1987年1月24日出生，住长春市二道区。委托诉讼代理人：周宇，吉林吉大律师事务所律师。被告：王盼盼，女，1987年8月4日出生，住长春市二道区。委托诉讼代理人：宋海英，吉林吉大律师事务所律师。原告吉林万晟房地产开发有限公司与被告张瑶、王盼盼房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月1日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吉林万晟房地产开发有限公司的委托诉讼代理人任铃，被告张瑶及委托诉讼代理人周宇、被告王盼盼及委托诉讼代理人宋海英均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吉林万晟房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《万晟·金地公馆商铺租赁合同》；2.判令二被告立即支付拖欠的租赁费人民币124.13万元及违约金人民币30万元。3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年6月，原、被告张瑶签订《万晟·金地公馆商铺租赁合同》，约定张瑶承租万晟·金地公馆B2栋103室、104室商铺及地下室，建筑面积1857.71平方米，租期5年4个月，租金第一年（16个月)零元，第二年至第五年每年100万元，物业费不计入租金，水电采暖等费用被告自行承担。被告承租后从事KTV经营，承租期间，被告共向物业公司支付331940.49元，物业公司扣除了物业费108658元，及被告预缴水电费1200元、拖欠的水费17142.6元，电费1834.77元，合计被告仅支付了租金203105.12元。2017年3月9日，原告收到被告发来的《解除租赁合同协议书》，要求解除租赁，原告未予同意。鉴于被告现将租赁房屋闲置，严重影响原告整体商铺运营情况，现原告提出解除合同。自合同生效之日起至2017年3月31日，被告租金共计144.44万元，支付203105.12元，尚欠租金124.13万元。被告行为构成违约，依据合同约定应当支付违约金，因合同约定违约金计算标准过高，现原告主张违约金30万元。被告双方为夫妻关系，拖欠租金应为夫妻共同债务，因此原告将二被告诉至法院，请求依法保护原告合法权益。张瑶辩称：1、租赁房屋不具备门市房使用条件，影响了经营活动，且造成了经济损失，经协商双方同意解除租赁合同，并达成一致意见。被告自2014年6月20日起承租房屋后，因房屋为毛坯房，房屋门前市政正在修路等原因，原告同意减免16个月的租金，但原告承诺2014年底市政道路维修完毕没有兑现，2015年底主干道通车，两侧附属设施2016年10月才竣工，竣工后的道路两侧加设了围栏，需绕行通过围栏才能到达门口，严重影响了正常的经营活动。所以，在租赁房屋始终不具备门市房的使用条件，KTV无法继续经营的情况下，其多次找到原告，要求解除合同并减免租金，原告表示同意并积极配合寻找房屋的买受人和新的承租人。2017年3月9日，被告张瑶向原告送达《解除租赁合同协议书》，原告经理同意并电话联系另一位购房人王某，协商出售此房等事宜，原告为了顺利出售房屋，双方口头达成协议，其于10日内迁出租赁房屋，双方互不承担违约责任。被告如约迁出后，并在现场进行了交接，其价值400多万元的装修（除可移动电器外）均无偿交付给原告，双方权利义务终止。2、不同意向原告支付租赁费124.13万元。租赁房屋原为毛坯房，被告前期投入装修费用400多万元，由于门前修路、市政加设围栏等原因，导致租赁房屋不具备经营KTV的条件，KTV始终处于负债经营的状态。对此，原告不仅明知也表示理解，也在积极寻找购房人，因房屋已有装修，出售的价格可以适当高于毛坯房，故原告同意免除未缴纳的租金。双方已于2017年3月9日达成一致意见，原告同意被告于10日内迁出后，双方再无任何权利义务。原告不应要求其支付租赁费。3、原告无权代扣水、电、物业费。水、电、物业费的支付与房屋租赁系不同的法律关系。其已给付的租金，不应折抵水、电、物业等费用。4、原告主张违约金30万元过高，无事实根据和法律依据。租赁房屋不具备经营条件，从租赁伊始门前就在修路，直至目前修好后，房屋门前增设了台阶和围栏，仍然不具备门市房的使用条件，即使作为门市使用，也不应收取如此高的租金，这也是原告同意在解除租赁合同后减免租金的原因。被告与原告解除租赁合同是双方协商一致的结果，任何一方互不追究违约责任，原告不应再向被告主张违约金30万元，且该30万元过高，计算无事实依据。王盼盼辩称，原告起诉其主体错误，其不是本案适格的被告。王盼盼与原告无任何法律关系，不是租赁合同当事人，原告起诉王盼盼主体错误，请求依法驳回原告对王盼盼的起诉。本院经审理认定事实如下：2014年6月20日，原告吉林万晟房地产开发有限公司与被告张瑶签订《万晟·金地公馆商铺租赁合同》，约定原告将位于南关区长通路与向阳街交汇处万晟·金地公馆B2栋103室、104室商铺及地下室（毛坯房）租给被告张瑶做餐饮娱乐项目使用，房屋建筑面积1857.71平方米。房屋租期5年4个月，自2014年6月20日起至2019年10月20日止。租金第一年(前16个月)零元，第二年至第五年每年100万元。租金按年支付，合同签订日支付第一年房屋租金，以后每年租金支付时间为上一年度租金到期前二个月内一次性付清。租赁期间产生的水、电费、物业费、采暖费等相关费用均由被告承担。物业费、采暖费不计入租金，由被告单独支付。物业服务和管理内容由被告与物业公司单独签订《物业服务合同》。被告未能如期交纳合同所规定的租金、保证金、物业管理费或者其他各项费用的，每延期一日按逾期付款额的千分之二标准向原告支付违约金。原被告签订合同后，被告将该房屋作为长春市漫步云端餐饮有限公司的经营场所进行了装修。2014年6月12日至2017年1月20日期间，被告张瑶陆续交费共计331940.49元，其中包含物业费60740.49元，预存水电费1200元。2017年3月9日，被告张瑶向原告发出《解除租赁合同协议书》，并于2017年3月16日迁出涉案房屋，原告承认已接受涉案房屋。另查，被告张瑶与被告王盼盼系夫妻关系，被告张瑶租赁涉案房屋时，该房屋门前的道路已经开始施工，2016年10月30日租赁房屋门前的整条道路全部竣工。本院认为，原告吉林万晟房地产开发有限公司与被告张瑶签订的《万晟·金地公馆商铺租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务，被告张瑶未按合同约定足额支付房屋租金已构成违约，应当履行支付租金的合同义务并对此承担违约责任。关于王盼盼的被告的主体资格问题，因本案系房屋租赁合同纠纷，被告人王盼盼非合同的主体，原告以王盼盼与张瑶为夫妻关系，张瑶所欠租金为夫妻共同债务为由，要求其承担还款责任缺乏法律依据，本院不予支持。关于合同解除的问题，被告于2017年3月9日向原告发出《解除租赁合同协议书》，要求解除双方之间的租赁合同，原告虽未明确表示同意解除，但其于2017年3月16日已接收被告交还的租赁房屋，应视为原、被告之间的租赁合同已于2017年3月16日实际解除，故原告主张解除双方签订的《万晟·金地公馆商铺租赁合同》的诉讼请求，本院不予支持。关于被告张瑶辩称原告同意免除其未缴纳的租金，被告迁出涉案房屋后双方再无任何权利义务，因其庭审中未能提供证据证实该主张，其对此应承担举证不能的责任。关于被告张瑶欠付的租金问题，合同约定租赁房屋的年租金为1000000元，被告应于2015年10月20日前付清第二年的租金，2016年10月20日前付清第三年的租金。被告张瑶自2014年6月12日至2017年1月20日期间共计支付331940.49元，原、被告双方庭审中明确被告所交款项含物业费60740.49元，预存水电费1200元。原告主张从被告所交款项中先行扣除被告拖欠的物业费、水电费，因租赁合同约定上述费用由被告承担，不计入租金，且原告未能提供其已为原告垫付所欠费用的证据，对此原告应承担举证不能的法律后果，不应从被告交付款项中扣除所欠费用，余款270000元应视为被告支付第二年的房屋租金，故被告欠付原告第二年的房屋租金应认定为730000元，原告为被告垫付所欠费用后可向被告追偿解决。被告张瑶在第三年共使用租赁房屋147天（自2016年10月20日至2017年3月16日迁出租赁房屋），被告欠付租金为402739.73元（1000000元/365天*147天）。关于原告主张的违约金问题，因原告对其主张的违约金数额未能提供足够的证据证实，被告张瑶亦认为违约金过高，请求减少，故对原告主张的违约金数额应予依法调整。结合本案租赁房屋的使用用途，市政道路施工客观上对被告的经营活动产生一定影响，被告对租赁房屋的装修投入情况，合同对装修虽有约定，根据公平、诚实信用原则，违约金数额以被告欠付租金的利息计算较为适宜，利率按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张瑶于本判决生效后十日内给付原告吉林万晟房地产开发有限公司房屋租金共计人民币1132739.73元。二、被告张瑶于本判决生效后十日内给付原告吉林万晟房地产开发有限公司违约金（即被告欠付的房屋租金的利息。利息计算方式为：第二年欠付租金的利息，以人民币730000元为基数，自2015年10月20日至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算；第三年欠付租金的利息，以人民币402739.73为基数，自2016年10月20日至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。）三、驳回原告吉林万晟房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18672元，由原告吉林万晟房地产开发有限公司负担2352元，被告张瑶负担16320元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长  李德保代理审判员  张忠国人民陪审员  孙晓晶二〇一七年十一月十七日书 记 员  隋 汉