广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛南法民三初字第828号
原告潘文飞，男，汉族，1958年6月6日出生，住广东省罗定市。
委托代理人陈慈梅、何健珊，广东龙浩律师事务所律师、实习律师。
被告潘荣，男，汉族，1968年7月16日出生，住佛山市南海区。
委托代理人区庆萍、刘俊峰，广东中信致诚律师事务所律师。
上述原、被告房屋买卖合同纠纷一案，本院2014年7月30日受理后，由审判员方菲适用简易程序于同年9月4日和10月14日两次公开开庭进行了审理。原告潘文飞及其委托代理人陈慈梅、何健珊、被告潘荣的委托代理人区庆萍、刘俊峰到庭参加第一次庭审。原告的委托代理人陈慈梅、被告的委托代理人刘俊峰到庭参加第二次庭审。双方当事人在诉讼中申请庭外和解但未能达成和解协议，相应期间审限予以扣除。本案现已审理终结。
原告诉称，2001年1月19日，原、被告签订房地产买卖契约，约定原告购买被告位于佛山市南海区黄岐海北大道（第六层）房屋，并于2001年2月15日经南海区房地产管理局核准，将该房产更名至潘文飞名下（房产证号：粤房字第××号）。但至今被告仍未配合办理房屋国土证的更名手续。为此，诉请：1、被告潘荣协助原告办理位于佛山市南海区黄岐海北大道（第六层）房屋国有土地使用证的过户手续（房产证号：粤房字第××号）；2、被告潘荣承担本案的诉讼费用。
被告辩称，被告与原告就案涉房屋付款及交付、办理国土证达成补充协议，只有在原告向被告支付购房款后，被告才需协助原告办理国土证过户手续，原告的主张与双方补充协议约定不符，请求法院驳回原告诉讼请求。
原告潘文飞在诉讼中举证如下：
1、潘文飞身份证（1份，原件），证明原告诉讼主体资格。
2、房地产买卖契约（1份，复印件），证明潘文飞、潘荣签订房地产买卖契约，潘文飞全额支付款项，合法取得房屋所有权。
3、粤房字第××号房屋所有权证（1份，复印件），证明潘文飞为该房屋的所有权人，潘文飞已付清房屋房款，合法取得房屋所有权。
4、（2013）佛南法沥民三初字第197号民事判决书（1份，原件）。
5、（2014）佛中法民一终字第153号民事判决书（1份，原件）。
6、（2014）佛南法沥执字第531号申请执行受理通知书（1份，原件）。
证据4-6证明潘文飞就房屋的物权保护起诉至法院，佛山中院生效判决确认潘文飞为房屋所有权人，但潘荣一直霸占该房屋，并且拒不协助潘文飞办理房屋国有土地使用证过户手续。潘文飞因案涉房屋物权保护纠纷向法院提出诉讼，佛山中院生效判决潘荣需返还房屋给潘文飞。潘荣此次起诉潘文飞支付房款，明显是意气之争，否则也不会在房屋出售后14年之久才提出房款纠纷。无论潘荣是出于何目的，已过诉讼时效。
7、国有土地使用权证（1份，复印件）。
8、土地登记申请、调查、审批表（1份，原件）。
证据7-8证明潘文飞多次催促被告协助办理国土证过户，但被告均拖延办理，且以国土证整体办理了抵押为由不予办理分割过户。
9、潘钜出具证明内容（1份，原件），证明潘钜（已去世）是潘荣、潘文飞的大哥，其生前曾亲笔书写一份文书，证明潘文飞向其借款8万元用于支付案涉房屋的房款，并亲眼见到潘文飞将几十万房款交给潘荣，当时双方也明确表示清数了。故潘文飞已全额支付房款。潘钜在潘文飞诉潘荣物权保护案（案号：（2014）佛中法民一终字第153号）二审庭审中出庭作证，陈述与所写一致，法院可去核实。
10、南海市房屋交易鉴证证明书（1份，复印件）。
11、广东省行政事业性收费统一收据NO﹒0006329（1份，原件）。
12、广东省南海市服务业发票NO﹒0049222（1份，原件）。
13、南海市房地产评估所评估收费发票NO﹒0029319（1份，原件）。
14、契税完税证（1份，原件）。
15、南海市行政事业性收费缴款通知书NO﹒0001216（1份，原件）、南海市房地产交易所经营服务性收费发票NO﹒0017156（1份，原件）。
证据10-15证明潘文飞在付清房款后，在2001年1月办理房屋过户登记，有相关行政服务单位的缴费凭证均可证明其在付清房款后向相关部门申请办理了房屋过户登记。
16、律师调查笔录（2份，复印件），证明潘文飞的邻居证言证实2000年前后，潘文飞一家周末在案涉房屋居住。
17、1985年8月10日收据（1份，复印件）。
18、2014年8月15日彭汉华出具证明（1份，原件）。
19、彭汉华身份证（1份，复印件）。
20、2014年8月15日陈永党出具证明（1份，原件）。
21、陈永党身份证（1份，复印件）。
22、2014年8月15日苏水源出具证明（1份，原件）。
23、苏水源身份证（1份，复印件）。
证据17-23证明彭汉华、苏水源、陈永党证言以及潘文飞1985年已有能力买地的收据等均可证明潘文飞完全有能力支付房款。
经质证，被告潘荣对原告潘文飞的证据1无异议。对证据2真实性、合法性无异议，对关联性有异议，不能证明潘文飞已支付购房款，只能证明签订案涉购房合同时潘文飞没有付购房款。对证据3真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该证据只能证明潘荣按合同约定将案涉房屋过户至潘文飞名下，不能证明潘文飞已付购房款。对证据4-6真实性、合法性无异议，对关联性有异议，只明确双方签订买卖合同后潘荣将案涉房屋过户至潘文飞名下，但判决书没有确认潘荣将案涉房屋交付潘文飞使用，也没有确认潘文飞已支付购房款，十三年后双方产生纠纷起因是潘文飞认为潘荣出租案涉房屋超过十年，其收取的租金已超过购房款，所以潘文飞主张收回案涉房屋。对证据7真实性、合法性无异议，证明因双方变更国土证过户条件，潘荣才至今没有将国土证过户至潘文飞名下。对证据8真实性、合法性、关联性均有异议，该表上没有任何行政部门盖章。对证据9真实性、合法性、关联性均有异议，无法证明是潘钜本人书写，潘钜出具的证明内容与案涉房地产买卖契约相互矛盾。对证据10-15真实性无异议，对证明内容有异议，办理过户与付清房款没有必然联系，不能证明潘文飞已付清购房款，过户后才支付房款也是房地产交易的常见做法。对证据16真实性、合法性、关联性均有异议，不能证明潘文飞已付清购房款，也不能证明潘荣将房屋交付潘文飞使用。对证据17-23真实性、合法性、关联性均有异议，证人应出庭作证，证人证言不能证明潘文飞具有支付购房款能力，也不能证明潘文飞已支付购房款。
被告潘荣在诉讼中举证如下：
1、潘荣身份证（1份，复印件），证明潘荣诉讼主体资格。
2、潘文飞、潘华身份证（各1份，复印件），证明潘文飞、潘华诉讼主体资格。
3、房地产买卖契约（1份，复印件），证明潘华是潘文飞的全权代理人，潘华有得到潘文飞授权就付款时间、交付时间等可以与潘荣协商并达成合意；案涉房屋购房款是32万元，约定逾期付款违约方需支付日千分之五的滞纳金；签订合同的时间是2001年1月19日，契约已明确注明签订契约当天及之前潘文飞是没有向潘荣支付任何款项，潘文飞支付购房款只能是之后发生的。
4、粤房字第××号房屋所有权证（1份，复印件），证明潘荣已将案涉房屋过户至潘文飞名下，潘文飞应向潘荣支付相应的购房款。
经质证，原告潘文飞对被告潘荣的证据1-2无异议。对证据3真实性、合法性无异议，对证明内容有异议，该契约不能证明潘华是全权代理人，在签订契约过程中，潘文飞没有就付款条件和时间进行变更；契约签订时间是2001年1月19日，契约约定32万元购房款是在2001年1月19日前付清，所以购房款在签订契约前已全额支付予潘荣。对证据4真实性、合法性无异议，对证明内容有异议，潘文飞已入住案涉房屋，如果潘文飞尚未付款，潘荣已将案涉房屋过户至潘文飞名下，与常理不符，所以潘文飞已付清购房款。
诉讼中，本院依法向佛山市南海区国土城建和水务局调查并出示以下材料：
1、（2014）佛南法民三初字第828号调查函。
2、佛山市南海区国土城建和水务局关于（2014）佛南法民三初字第828号调查函的复函。
经质证，原告与被告均对材料1、2无异议。
经审查，潘荣对潘文飞的证据1-7、10-15的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。潘文飞的证据8没有任何部门的确认，本院对证据8不予采信。证据9有证据5相印证，本院对证据9的真实性予以确认。潘文飞不能证明证据16-23与本案的关联性，本院对其与本案的关联性不予确认。潘文飞对潘荣的证据1-4的真实性均无异议，本院对其真实性予以确认。双方均对本院出示的材料无异议，本院予以采信。
本院综合当事人的陈述及采信的证据，确认以下事实：
本院于2013年9月18日受理潘文飞诉潘荣、梁永泰物权保护纠纷一案，潘文飞在该案以潘荣擅自把潘文飞的位于南海黄岐海北大道旁（第六层）的房屋委托梁永泰自用及分租使用并违法收取租金为由，诉请两人腾退房屋并支付非法侵占期间的占用费。潘荣辩称潘文飞尚未支付购房款，根据约定潘荣有权不交付房产予潘文飞。本院经审理，作出（2013）佛南法沥民三初字第197号民事判决书，认定如下事实：2001年1月19日，潘荣与潘文飞签订房地产买卖契约，约定潘荣自愿将座落于黄岐海北大道（第六层）的房地产出售给潘文飞，成交价320000元，潘文飞于签约当日前付清给潘荣。双方同意于签约当日由潘荣将房地产正式交付给潘文飞。房屋移交时，其建筑物范围内的土地使用权一并转移。房管部门于2001年2月15日将该房屋的所有权人由潘荣变更为潘文飞。潘文飞尚未支付购房款予潘荣。
本院以潘文飞未支付购房款、潘荣可行使抗辩权抗辩交付房屋为由，判决驳回潘文飞的全部诉讼请求。
潘文飞不服，提起上诉，佛山市中级人民法院作出（2014）佛中法民一终字第153号民事判决书，该民事判决书已于2014年3月21日发生法律效力。
佛山市中级人民法院对一审认定事实除“潘文飞未向潘荣支付购房款”不予确认外，对其他事实均予以确认，并认定案涉房屋的所有权证号为粤房字第××号，潘文飞陈述案涉房屋除其一家人居住的套间，其他套间委托潘荣出租，租金其不收取，用于父母作生活费及房子的相关费用。该院认为潘文飞是否付清房款，属另一法律关系，该院不予审理；以潘文飞已于2001年2月15日取得案涉房屋所有权证，潘文飞以对案涉房产依法享有物权为由，判决撤销一审判决，潘荣返还房产予潘文飞，驳回潘文飞的其他诉讼请求。
本案另查明：
位于佛山市南海黄岐海北大道旁的房屋对应的宗地的登记土地权属人为潘荣，土地证号国用（1997）特×××190017，地号为×××440605007035GB01528，性质为国有土地使用权，土地用途为综合楼，2014年9月19日查询无查封无抵押记录。宗地上建有一座九层综合楼，该楼第六层的房屋所有权人为潘文飞，其余楼层房屋所有权人为潘荣。佛山市南海区国土和城建水务局2014年9月19日复函载明，潘文飞若需要办理其所属房屋相应土地使用权的登记，须由宗地权属人潘荣提出申请将该宗地由独立宗土地变更为全体业主后，潘文飞再办理“两证合一”的房地产变更登记。
本院于2014年7月28日受理潘荣诉潘文飞、潘华房屋买卖合同纠纷一案，案号：（2014）佛南法民三初字第812号，潘荣在该案以潘文飞尚未支付案涉房屋的购房款320000元为由，诉请潘文飞支付购房款并潘华承担保证责任。
潘文飞于2014年7月30日提起本案诉讼。
潘文飞在诉讼中明确，请求潘荣协助办理案涉房屋国有土地使用权的过户手续，实为请求潘荣协助潘文飞将案涉土地由独立宗土地变更为全体业主共有，为潘文飞办理案涉房屋的“两证合一”的房地产权证提供必要准备。
本院认为，潘文飞与潘荣在2001年1月19日订立的房屋买卖契约中明确约定同日支付购房款、交付房屋并一并转移房屋范围内的土地使用权。根据法律规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。案涉房屋已办理房产权属变更登记，潘文飞请求潘荣协助办理房屋对应土地使用权的登记手续，符合双方约定，且相应登记手续具备办理的条件。潘文飞已在诉讼中明确，请求潘荣协助办理案涉房屋国有土地使用权的过户手续，实为请求潘荣协助潘文飞将案涉土地由独立宗土地变更为全体业主共有，为潘文飞办理案涉房屋的“两证合一”的房地产权证提供必要准备，本院对潘文飞的相应请求予以支持。潘荣没有提供有效证据证明双方之间确有未付清房款则不转移房地产权属的约定，由于双方并没有明确约定购房款支付和土地使用权转移的先后顺序，潘荣履行土地使用权变更登记手续的义务并不以潘文飞付清购房款为条件，且潘荣已另案提起诉讼请求潘文飞履行购房款支付义务，潘荣以潘文飞未支付购房款为由抗辩履行土地使用权过户义务，没有约定或法定依据，本院不予采纳。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
被告潘荣应于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告潘文飞办理位于佛山市南海区黄岐海北大道旁的土地由独立宗土地变更为全体业主潘荣、潘文飞共有的手续（土地证号国用（1997）特×××190017）。
本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取50元（原告已预交），由被告潘荣负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 方 菲
二〇一四年十一月五日
书记员 蓝斯艺