吉林省通化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉05民终1311号
上诉人（原审被告）：通化市晟诚房地产开发有限公司。住所地：通化市新岭路***号。
法定代表人：王晓明，总经理。
委托代理人：潘廷荣，住通化市。
委托代理人：李玉霞，住通化市。
被上诉人（原审原告）：邵帅，住通化市。
委托代理人：王瑞霞，住通化市。系邵帅之母。
被上诉人（原审被告）：冷寒松，住通化市。
委托代理人：隋莉，吉林星浦律师事务所律师。
原审第三人：孙希宏，现在押于吉林省梅河口监狱。
上诉人通化市晟诚房地产开发有限公司（以下简称晟诚公司）因与被上诉人邵帅、冷寒松及原审第三人孙希宏房屋买卖合同纠纷一案，不服通化市东昌区人民法院(2015)东民重字第52号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人晟诚公司委托代理人潘廷荣、李玉霞，被上诉人冷寒松及其委托代理人隋莉，被上诉人邵帅委托代理人王瑞霞出庭参加诉讼。本案现已审理终结。
晟诚公司上诉请求：依法撤销(2015)东民重字第52号民事判决，查清事实依法改判。一切费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，没有证据证明晟诚公司承担败诉后果的事实。判决错误，应予纠正。二、一审判决联系到（2014）东民一初字第384号民事裁定书、（2014）东民一初字第108号民事判决书、（2015）通中民二终字第264号民事裁定书、（2015）东民重字第52号民事判决，应全面审查。三、案件细节：本案涉及诈骗犯罪在梅河口监狱服刑人员孙希宏一人所作出的民事行为，借贷抵押关系。晟诚公司也是被骗者，而遭受巨大财产损失无法挽回。孙希宏于2013年1月16日与晟诚公司签订借款协议，约定向别人给借款140万元，月息4分，晟诚公司用9户住宅和2套库房作抵押，房屋价值为5329689.60元。孙希宏于2013年1月21日协议书约定所借款后4个月利息由孙希宏负责支付。如孙希宏未按期支付借款利息，晟诚公司有权即时收回晟诚公司给孙希宏开出的冷寒松名的房屋，并按违约处理，承担一切经济损失和法律责任。2013年2月7日，签订补充协议。2013年1月21日签订的协议中原约定借款140万元，变更100万元，冷寒松的房屋现归孙希宏所有，此房用于偿还100万借款的后4个月利息，晟诚公司用5户住宅和1套库房作抵押，房屋总价值为4252507.82元，持有购房合同人并未全额交纳购房款，晟诚公司开出全额购房收据及合同作为抵押，是借款房屋抵押合同明细表。四、孙希宏将合同骗到手时，先扣8万元利息，全部到手后于2013年5月15日孙希宏、冷寒松、邵帅等人威逼的情况下篡改的邵帅名字。本案争议的房屋不合法，不能作为证据使用。最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第68条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第106条规定的证据不能作为认定案件事实的根据。五、（2014）东民一初字第384号、（2014）东民一初字第108号、（2015）通中民二终字第264号，未依权启动调查事实和收集证据。（2015）东民重字第52号，依职权调查收集证据，用孙希宏虚假询问笔录当作认定事实根据完全错误。
邵帅二审辩称，邵帅买的房屋三年多了，停电、停水、暖气也拆了，住不进去，应赔偿三年租房的损失。邵帅将钱交给冷寒松，服从法院判决。
冷寒松二审辩称，1、冷寒松从晟诚公司处购买涉案房屋，手续合法，房款已经全部交付，且冷寒松已经实际占有该房屋。冷寒松是涉案房屋的合法所有权人。2、冷寒松将自己所有的房屋出售给邵帅，并与邵帅共同到晟诚公司处办理了更名过户手续，晟诚公司也在该购房合同上盖章予以确认。三方意思表示真实，符合民法等价有偿、公平公正的法律原则。3、涉案房屋出售给邵帅后，冷寒松多次与晟诚公司就该房屋付款问题进行交涉，晟诚公司均称已收到该房款，冷寒松取得该房屋系合法行为。4、邵帅占有该房屋后，晟诚公司无故侵害邵帅的合法权益，对此造成的损害应由晟诚公司对邵帅予以赔偿。
孙希宏二审未答辩。
邵帅向一审法院起诉请求：依法确认邵帅与冷寒松、晟诚公司签订的《买卖合同》及《新岭家园房屋订购合同》无效，返还购房款215000元并承担利息（时间从2013年5月30日—2015年1月30日），冷寒松与晟诚公司负连带责任；判令冷寒松与晟诚公司赔偿邵帅租房费12350元（2013年6月—2015年1月共计19个月X650元）、改水、改电费用1100元、购买水泥款500元（20袋X25元/袋）。事实与理由：2013年4月13日，冷寒松将晟诚公司出卖给他的位于通化市东昌区新岭路1号6#楼2单元5层3号房屋出卖给邵帅。同年5月15日，晟诚公司同意并将其于2013年1月21日与冷寒松订立的《新岭家园房屋订购合同》更名为邵帅，并将变更后的合同及该房的钥匙交给邵帅。在邵帅备料装修过程中，晟诚公司切断该房屋的水源、更换了房屋门锁，导致邵帅花钱买的房不能入住，现租房至今。一年多来，邵帅多次找二被告协商未果，故诉至法院。
一审法院认定事实：2013年4月13日，邵帅母亲王瑞霞与冷寒松签订房屋买卖合同。合同约定：冷寒松将坐落于通化市东昌区新岭家园6#楼2单元5层3号房屋以215000元价格卖给邵帅，邵帅于2013年5月20日交齐房款。冷寒松将购房合同及收据通过晟诚公司更名为邵帅。经查：坐落于通化市东昌区新岭家园6#楼2单元5层3号房屋系晟诚公司向第三人孙希宏借款担保物，晟诚公司按债权人要求与冷寒松签订购房合同并开收据，冷寒松将房屋出售给邵帅，并由晟诚公司在原冷寒松缴款收据上加盖公章，记载内容为2013年5月15日邵帅，同时在新岭家园房屋订购合同上改为邵帅名下加盖公章，晟诚公司称系受到威胁、恐吓所为，但未向公安部门报案。
一审法院认为，邵帅购买了冷寒松的房屋后，到晟诚公司更改购房人，并由晟诚公司加盖公章，是与邵帅之间形成买卖合同关系，晟诚公司将争议房屋收回违约，晟诚公司出售房屋称系棚户区改造项目，无需商品房预售许可证，未能提供相关法律规定，晟诚公司主张无法律依据。现邵帅主张晟诚公司返还购房款215000元，少于冷寒松与晟诚公司所签合同价款252582元，应予以支持。邵帅请求欠款利息和房屋装修损失改水、改电费用1100元、购买水泥款500元（20袋X25元/袋）合计1600元，符合当地实际情况，应予以赔偿。因邵帅未实际居住争议房屋，故请求房屋租金损失，该院无法支持。晟诚公司称系受到威胁、恐吓所为证据不足，该院无法支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第九条：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。判决：一、邵帅与通化市晟诚房地产开发有限公司签订的《新岭家园房屋定购合同》无效。二、通化市晟诚房地产开发有限公司于一审判决生效后立即返还邵帅购房款215000元。三、通化市晟诚房地产开发有限公司赔偿邵帅2013年5月30日—2015年1月30日上述款项的贷款利息，利率按中国人民银行同期同类利率计算。四、通化市晟诚房地产开发有限公司赔偿邵帅装修房屋损失1600元。五、邵帅其他请求不予支持。一审案件受理4740元（已交2370元），由通化市晟诚房地产开发有限公司负担。
本院二审期间，晟诚公司提供通化市发展和改革委员会通市发改资字（2009）173号文件复印件一份及建设工程规划许可证等证据，证明孙希宏给晟诚公司借的款，晟诚公司与出借人发生的房屋抵押关系。2013年2月7日，晟诚公司和孙希宏的补充协议，明确了借款名册上是6个人，借款100万元。孙希宏收了2个月8万元利息，后4个月6个人的借款利息，用涉案房屋抵顶。补充协议第二页约定，利息由孙希宏偿还后4个月的利息，多退少补，如果孙希宏没有按合同约定支付利息，晟诚公司收回此房屋。冷寒松认为，晟诚公司与孙希宏之间签订协议时间是在2013年1月21日，而晟诚公司将涉案房屋更改到邵帅的名下是在2013年5月15日，根据该日期可以看出，晟诚公司是认可其对孙希宏的欠款，否则不会在购房合同上加盖公司印章，并且将该房屋交付给邵帅。至于晟诚公司与孙希宏之间是否还有其他债权债务关系，应另案告诉，与本案无关。邵帅认为晟诚公司提供的证据与其无关。本院认为，晟诚公司提供的证据除通市发改资字（2009）173号文件、房地产案件法律适用关键词与典型案例指导外，其他证据在原审理过程中均已提供，本院不再赘述。关于通市发改资字（2009）173号文件，晟诚公司结合建设工程规划许可证、建设用地规划许可证，拟证明棚户区改造工程，不需要办理商品房销售许可证，但该书证的内容并无相关规定，不能证明晟诚公司的证明目的，故对该证据，本院不予采信。关于房地产案件法律适用关键词与典型案例指导不属于证据，本院不予评判。
晟诚公司提请证人孙某某、王某某出庭证言，证明孙希宏没有给晟诚公司送过建筑材料。邵帅对证人证言不认可，认为与其无关。冷寒松认为，证人证言与本案无关。本院认为，孙希宏与晟诚公司是否有业务往来与本案不具有关联性，本院不予采信。
本院认定事实与一审认定事实基本一致。
本院认为，争议房屋是晟诚公司向孙希宏借款提供的担保物，晟诚公司按照约定出具了买受人为冷寒松的房屋定购合同及收款收据。后冷寒松将房屋出售给邵帅，晟诚公司在变更购房人为邵帅的合同及收据上加盖公章，对此孙希宏亦认可。且晟诚公司曾将房屋交付给邵帅。故应认定晟诚公司与邵帅之间已形成房屋买卖合同关系。晟诚公司未取得商品房预售许可证明，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，该合同应认定无效，且争议房屋已被晟诚公司收回。因此，一审判决判令晟诚公司返还已付购房款及利息、赔偿损失，并无不当。晟诚公司上诉主张变更邵帅为买受人系受胁迫，因其未提供充分证据证明，本院不予支持。
综上所述，通化市晟诚房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4740元，由通化市晟诚房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王艳刚
审判员 孙忠武
审判员 范立华
二〇一六年十二月六日
书记员 赵 航