陕西省咸阳市杨陵区人民法院民 事 判 决 书（2016）陕0403民初828号原告夏某某，女，汉族，住杨陵区某某路。原告柴某某，男，汉族，住杨陵区某某路，系原告夏某某丈夫。二原告共同委托代理人李某某，陕西某某律师事务所律师。被告陕西某某房地产开发有限公司。住所地：宝鸡市金台区某某路。法定代表人高某某，该公司董事长。委托代理人杨某某，该公司法律顾问。委托代理人谭某某，该公司员工。原告夏某某、柴某某与被告陕西某某房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序于2016年6月21日公开开庭进行了审理，原告夏某某及二原告共同委托代理人李某某，被告的委托代理人杨某某、谭某某到庭参加了诉讼，本院于2016年7月14日作出民事裁定书将本案转为普通程序审理，依法组成合议庭后于2016年7月20日公开开庭进行了审理。二原告的共同委托代理人李某某、被告的委托代理人杨某某、谭某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。二原告诉称，原告于2011年9月15日与被告签订了商品房预售买卖合同，约定单价为2636.62元，面积113.96平方米，总价300469.22元。房产证的办理期限应为2013年8月3日之前，被告未按期办理房产证。被告在约定房价外收取了原告水源热泵费每平方100元，计11396元；天然气初装费、有线电视初装费、对讲系统安装费总计3760元�而依据相关规定以上费用均为违规收取。原告与同小区业主多次上访投诉，杨凌示范区某某局等有关部门多次组织处理，但被告仅退还了对讲系统费用。多年来，几经周折无果，原告无奈诉至贵院，请求判令：1、被告向原告交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；2、被告返还原告违规收取的水源热泵费11396元，并承担同期银行贷款利息；3、被告返还原告违规收取的天然气初装费、有线电视初装费合计3260元，并承担同期银行贷款利息；4、判令被告支付延期办理房产证违约金（以所收房款总额依银行同期贷款利率计息，交房后90日起计至房产证交付日）；5、本案诉讼费用由被告承担，赔偿原告误工费100元。被告陕西某某房地产开发有限公司辩称，1、原告的起诉已经超过诉讼时效，协议是2011年签订的，至今已经四年有余；2、被告收取的暖气、天然气、有线电视等费用是依据合同收取的，这些费用的收取是合法有据的，不应退还；3、双方签订的有关协议符合国家法律规定，没有可撤销或无效的事由和情节，合同应依法完全履行；4、某某委及陕西省物价局发布的有关房屋销售的规定属于行政规章，不应作为认定合同效力的依据；5、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，当时没有发是因为主管部门要对制式文本进行更改，现在业主随时可以在销售部领取；6、按照合同约定，被告只提供有关房地产初始登记应当由开发商提供的手续，被告已经按照合同约定履行了合同义务，没有违约之处，不承担违约责任；7、原告的起诉没有法律依据和事实依据，应予驳回。根据原告陈述和被告答辩，总结本案争议焦点如下：1、原告的起诉是否超过诉讼时效；2、原告请求退还的�用是否有事实及法律依据；3、被告在办理房产证的过程中是否有违约行为，如果有违约行为，违约金应如何计算。二原告如下证据：1、房屋预售合同，证明原被告之间签订合同的事实；2、收据，证明原告向被告交付了天然气初装费、有线电视初装费、对讲材料费、水源热泵费，其中对讲材料费已经在2013年年底退还；3、信访事项实体性告知书、投诉书、投诉事项处理截图、2016年7月18日杨凌示范区某某局的情况说明，证明原告以及众多业主多次进行维权，主张自己的权利；4、某某局文件，证明从2011年5月1日起杨凌开始实行一价清政策；5、工商登记信息，证明杨凌某某物业管理有限公司从2015年开始才具有相关资质，签订供热合同时没有相应资质。被告陕西某某房地产开发有限公司质证认为，对原告提供的证据1无异议，应从签订合同的时间开始计算诉讼时效；对证据2的真实性无异议，票据所载明的时间是实际交款时间，应作为诉讼时效的起始时间；对证据3中关于某某小区违规收费投诉处理的情况反馈的截图真实性不予认可，该截图不完整，且恰好可以证明原被告就本案有关问题已经解决，原告的起诉违背了当时的承诺，是一种恶意诉讼；对证据3中领导信箱投诉截图的真实性不予认可，该截图是个人信件投诉，无法证明谁是投诉人，该投诉与本案无关，且投诉内容是对天然气初装费的投诉；对证据3中信访告知书的真实性认可，证明目的不认可，该告知书明确列举了信访人和参与人，与本案无关；对证据3中某某局的情况说明形式要件上的真实性认可，证明目的不认可，该情况说明是在多次开庭后，原告才要求某某局出具的，其出具的内容不真实；对证据3中的投诉书的真实性�认可，该投诉书是曹某某个人书写，是否投诉、有关部门是否收到无法证明，且投诉人与本案无关；对证据4的真实性认可，证明目的不认可，国家某某委、杨凌示范区某某局、陕西省物价局均发布过关于商品房明码标价的相关文件，其中国家某某委和杨凌示范区某某局的文件规定商品房经营者对收取的费用应当公示，如果不公示就视为违规，如果公示了就是合理的；陕西省物价局的文件是在杨凌示范区某某局的文件之后发布的，且也未公示实施，该文件即使实施，也是要求商品房销售者承担行政责任，而没有退还的说明；对证据5的真实性认可，证明目的不认可，物业公司作为投资方，投资了水源热泵系统，对此收费不存在违规之处。被告陕西某某房地产开发有限公司提供如下证据：1、商品房预售合同及补充协议，证明双方就办理房产证约定为出卖方在交房后540个工作日内将办理房产产权证初始登记需要的由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；补充协议第四条约定买受人在办理房屋手续前应缴纳有线电视初装费和天然气初装费；2、供暖合同，证明双方就供暖设施的费用有明确约定，应当由原告按实际购房面积交付；3、商品房预售许可证，证明国家某某委和陕西省物价局有关文件发布前，被告就所售商品房的手续已经办理完结；4、委托书、数字电视安装合同及票据、天然气初装费票据，证明水源热泵费、有线电视初装费、天然气初装费都是第三方收取，被告只是代收。二原告质证认为，对被告提供的证据1的真实性认可，证明目的不认可，这两份合同都是格式合同，且关于办理房产证的约定缺失必要内容，该条款是无效的；补充协议违反了相关规定，不予认可；对证�2不予认可，该合同缺乏必要要件，且杨凌某某物业管理有限公司在签订合同时没有主体资质，原告交纳水源热泵费是向被告公司交纳的，而不是交给了杨凌某某物业管理有限公司；对证据3的真实性认可，证明目的不认可，被告的销售行为是产生在一价清政策实施之后；对证据4的真实性和证明目的均不认可，被告和杨凌某某物业管理有限公司是关联公司，有利害关系；有线电视和天然气的票据与本案没有关联性，该费用应当在房价构成范围之内。本院认为，对原告提供的证据1的真实性予以认定，可以证明原被告之间存在商品房买卖关系；对证据2的真实性予以认定，可以证明被告收取了原告水源热泵费11396元、天然气初装费、有线电视初装费共计3260元；对证据3中曹某某的投诉书因无法证明是否送达，不予认定，其余证据予以认定，可以证�原告及其他业主就本案所涉水源热泵费、天然气初装费、有线电视初装费多次以投诉方式主张权利，本案未超过诉讼时效；对证据4的真实性予以认定，可以证明杨陵区发展和改革局发布文件要求从2011年5月1日起，全区商品房销售价格，都必须按省上统一规定的内容和格式在交易场所实行明码标价，实行一房一价制度。开发商、经销商不得在明码标价之外加收任何未予标明的费用。对不按规定实行明码标价的，对其进行行政处罚；对证据5的真实性予以认定，可以证明杨凌某某物业管理有限公司的成立时间为2010年1月5日；对被告提供的证据1的真实性予以认定，可以证明原被告就办理房产证及交纳天然气初装费、有线电视初装费进行了约定；对证据2的真实性予以认定，可以证明原告与杨凌某某物业管理有限公司签订合同约定由原告按100元/平方米的标准交纳供暖相关材�、设备费；对证据3的真实性予以认定，可以证明被告销售房屋办理了商品房预售许可证；对证据4的真实性予以认定，可以证明被告收取的水源热泵费是代杨凌某某物业管理有限公司收取，天然气初装费、有线电视初装费已向第三方杨凌示范区天然气有限公司、陕西广电网络传媒股份有限公司杨凌分公司移交。经审理查明，2011年4月29日，被告陕西某某房地产开发有限公司取得了其开发的某某小区一期16、17、22、24、31、32号楼及会所的商品房预售许可证。2011年9月15日，原告夏某某、柴某某与被告陕西某某房地产开发有限公司签订了商品房预售合同及合同补充协议，约定由二原告通过公积金贷款方式购买被告开发的某某小区房屋，该商品房预测建筑面积为112.41平方米。合同第八条约定，被告应在2013年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有�规定，将经验收合格的商品房交付原告使用；合同第十一条约定，房屋交接时被告应向原告提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后540个工作日内，将办理房屋权属初始登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按以下约定处理：若被告未按照合同约定的时间将办理权属初始登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，则被告按原告已付房价款的1%向原告支付违约金。补充协议第四条第1项约定，原告在办理房屋交付手续前，应按照国家相关法律、法规签订《业主临时公约》并缴纳如下费用：（1）有线电视初装费；（2）天然气初装费、IC卡费、报警器费……（以上收费金额在缴费时如遇政策调整，本合同据实调整）。补充协议第六条第3项约定，双方约定，被告或委托物业管理公司通过在小区内张贴办理房产证登记《公告》的方式通知办理房产权登记事宜。被告代原告办理所购房屋的产权证书，原告办理房屋交接手续前须将办理房屋产权证书所需资料和相关税费（包括但不仅限于购房合同、身份证复印件、收款收据以及契税、交易手续费和证书费等）提交给被告。原告逾期不提交的，被告有权选择以下（1）不再代原告办理产权证，相关责任由原告自行承担；（2）或代原告垫付相关税费，并取得产权证，直至办妥抵押登记，因此产生的费用可以向原告追索，同时，自原告逾期向被告交付代缴税费之日起，原告每日应按代缴税费总额的万分之五向被告支付违约金。商品房预售合同及补充协议中还对商品房买卖的其他事项进行了约定。合同履行过程中，原告交纳了房产证代办费。2013年5月4日，二原告与被告办理了房屋交接手续，并于当日交纳了天然气初装费、有线电视初装费共计3260元。原告夏某某与杨凌某某物业管理有限公司签订了供暖合同，合同约定，本项目住宅销售价格中未包含任何采暖方式的材料设备及安装费，原告应按100元/平方米（《商品房买卖合同》中房屋建筑面积为准，最终以房屋产权登记面积为准，多退少补）的标准支付采暖末端（即户内部分）的材料设备及安装费。原告于2011年5月24日、2013年5月4日分两次交纳了水源热泵费共计11396元，该费用由被告代杨凌某某物业管理有限公司收取。另查明，2011年3月16日，国家发展改革委发布了《商品房销售明码标价规定》，该规定自2011年5月1日起施行。2011年3月16日，陕西省物价局发布了《陕西省商品房销售明码标价规定实施细则》。2011年4月28日，杨陵区发展改革局发布了《关于商品房销售实行明码标价规定的通知》。原告及该小区其他业主以被告收取的水源热泵费、天然气初装费、有线电视初装费不符合商品房销售明码标价的相关规定为由，多次以投诉形式主张权利。另，被告至今未按合同约定向原告提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。因未提供首套房证明，原告的房产证至今未办理。本院认为，当事人订立履行合同，应当遵守法律、行政法规。本案中原、被告之间、原告与杨凌某某物业管理有限公司之间签订了合同，对商品房买卖、天然气初装费、有线电视初装费、水源热泵费进行了约定，虽2011年国家某某委和陕西省某某局出台了关于商品房销售明码标价的政策，但该规定属行政规章，根据有关法律规定，违反国家法律、行政法规的强制性规定时，产生合同无效的后果，上述行政规章不属于行政法规的范畴，因而原被告及原告与杨凌某某物业管理有限公司签订的合同未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按合同约定履行合同。对于被告违反国家某某委文件的行为，应由政府相关部门进行处罚，而不属于法院民事案件管辖范围，故原告请求被告退还三项费用的请求，本院不予支持，原告称被告收取水源热泵费、天然气初装费、有线电视初装费存在价格欺诈行为，合同中的相关约定为无效约定的意见本院不予采信。被告应按合同约定向原告提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，但被告至今未提供，故原告请求交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》的诉讼请求应予支持。原告及小区其他业主就涉案水源热泵费、天然气初装费、有线电视初装费一�以投诉方式主张权利，故被告辩称原告的起诉已超过诉讼时效的意见不应予以支持。原告请求被告支付延期办理房产证违约金，根据双方合同的约定，如代办房产证，原告应在办理房屋交接手续时提供办理房产证所需的材料，但因原告未提供首套房证明，原告的房产证至今未办理，其责任不在于被告，故原告要求被告承担违约金的诉讼请求应予驳回。原告请求的误工费100元，因其未提供证据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：一、被告陕西某某房地产开发有限公司于判决生效后五日内向原告夏某某、柴某某交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；二、驳回原告夏某某、柴某某的其他诉讼请求。案件受理费170元（原告已预交），由原告夏某某、柴某某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。审 判 长  崔 灿审 判 员  刘雨蓉代理审判员  武 鑫二〇一六年八月八日书 记 员  张 涛附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。