湖南省湘潭市雨湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）雨法民一初字第371号
原告步步高商业连锁股份有限公司，住所地湘潭市韶山西路309号。
法定代表人王填，该公司董事长。
委托代理人刘朝霞，女，1984年8月3日出生，汉族，步步高商业连锁股份有限公司法律顾问，住湖南省株洲市天元区。
委托代理人芮玉洪，女，1986年6月14日出生，汉族，步步高商业连锁股份有限公司法律顾问，住湘潭市岳塘区湘。
被告曾映辉，女，1977年4月16日出生，汉族。
委托代理人胡智林，湖南宇能律师事务所律师。
原告步步高商业连锁股份有限公司与被告曾映辉房屋租赁合同纠纷一案，原告于2014年6月16日向本院提起诉讼，并于2014年6月23日向本院提出财产保全的申请，本院于同日以（2014）雨法民一初字第371-1号民事裁定书，裁定冻结被告曾映辉银行存款人民币25000元或查封、扣押其同等价值的财产。本院受理后，被告在提交答辩状期间向本院提出管辖权异议，本院于2014年7月21日作出（2014）雨法民一初字第371-1号民事裁定书，裁定驳回被告对本案管辖权提出的异议。被告对该裁定不服，上诉至湘潭市中级人民法院。湘潭市中级人民法院于2014年9月11日作出（2014）潭中立民终字第57号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。本院依法组成由审判员张湛担任审判长，审判员陶华英、人民陪审员刘军平参加的合议庭，于2014年11月28日公开开庭进行了审理。代理书记员谢艳廷担任记录。原告步步高商业连锁股份有限公司的委托代理人刘朝霞、芮玉洪、被告曾映辉及其委托代理人胡智林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告步步高商业连锁股份有限公司诉称：自2011年6月1日起，原、被告双方多次签订租赁合同，约定由被告租赁原告下属步步高娄底银海店一楼招商区28平方米的经营场地用于经营水吧，最后一份租赁合同约定租期从2013年1月1日至2013年12月31日，租金及各项费用合计平均4400元／月（其中租金3600元／月，物业管理费200元／月、管理费350元／月、市场拓展费3000元／年），支付方式为按月形式。自合同期满后，由于被告未按合同约定向原告提出续签要求，故租赁合同自然终止，原告主张要求被告交还租赁场地，但没想到被告早在2013年3月23日，在未经原告允许的前提下违反合同约定，私自将其租赁场地转租给刘四红经营，转租约定租期自2013年4月24日至2014年3月23日。根据租赁合同第1.6条款的约定，被告擅自转租应向原告支付违约金21600元。同时，由于被告与刘四红之间的经济纠纷，被告擅自拖走水吧内设备设施导致刘四红无法，自2014年2月份起，刘四红多次在原告卖场内吵闹，打横幅、穿寿衣、放哀乐，甚至欲割腕自杀。为此，原告多次致函被告要求解决其与刘四红之间的矛盾，早日向原告交还租赁场地，但被告一直未积极处理，原告被迫多次向政府、公安机关反映，直至刘四红被公安机关予以治安拘留。至2014年5月14日，原告才将租赁场地清理和使用。从2014年1月1日至2014年4月30日因被告的行为造成原告无法出租等损失22000元。故原告诉至法院，请求判令被告赔偿原告场地出租等损失22000元（计算至2014年4月30日）；被告支付原告违约金21600元；被告承担本案诉讼费用。
被告曾映辉辩称：1、被告将租赁原告的场地还给原告的时间是2014年2月7日，而不是2014年5月14日，原告应承担的租赁费只到2014年2月7日。原告从未对被告雇请的人员进行管理和培训，无权要求原告支付管理费350元／月。2、刘四红与被告之间的纠纷，是刘四红的个人行为，不是被告与刘四红的共同行为，侵权责任只能由刘四红承担，原告要求被告赔偿损失的诉讼请求不能成立。3、被告与刘四红是合作经营关系，不存在被告将承租的场地转租给刘四红，因此，被告没有违约行为。即使被告存在违约行为，该违约行为没有对原告造成损失。原告提供的格式条款租赁合同约定的违约金过分高于实际损失，被告申请将合同约定的违约金减少为500元。4、根据法律规定，原告不能重复计算赔偿损失和支付违约金，只能以实际损失为限要求赔偿损失或给付违约金。5、根据法律规定，即便被告违约，原告也负有采取措施防止损失扩大的义务，在被告腾空房屋后，发挥该租赁场地使用价值的责任在于原告，被告对此后的损失不应承担责任。综上所述，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。
原告步步高商业连锁股份有限公司为支持自己的诉讼请求，向本院提供了如下证据：
1、《租赁合同》，拟证明原、被告之间租赁关系及租金标准等约定。
2、《水吧合作协议》，拟证明被告违约，擅自转租。
3、告知函，拟证明原告多次催促被告解决被告与刘四红之间的纠纷，要求被告支付相关费用及违约金。
4、照片，拟证明刘四红在租赁场地及门店闹事直至2014年4月份，而刘四红闹事是被告擅自转租所致，至今门店没有进行租赁，给原告造成损失，应由被告承担。
被告曾映辉对原告提供的证据质证如下：对证据1、2真实性无异议，对证明目的有异议，被告与刘四红是合作经营关系，水吧由被告投资，转租是不经营也不投资的。对证据3真实性无异议，证明目的有异议，恰恰证明原告明知被告2014年2月7日将租赁场地腾空的事实，被告已经告知了原告。对证据4的真实性无异议，时间不是原告所述的时间，应该是2月7日。闹事是刘四红的个人行为，与被告无关。刘四红闹事的原因都在照片上体现，是原告向刘四红索要财物所致。
被告曾映辉为了支持自己的答辩意见，向本院提供了以下证据：
1、报警案件登记表，拟证明被告于2014年2月7日腾空场地。
2、场地照片，拟证明被告租赁的场地是开放式场地，属原告直接管辖。
3、2014年3月14日的函，拟证明原告明知被告腾空场地，并且告知了原告。
4、回复函，拟证明被告于2014年3月22日通知原告并交还场地。
原告步步高商业连锁股份有限公司对被告曾映辉提供的证据的质证意见：对证据1真实性合法性无异议，对证明目的有异议，是刘四红发现水吧内的东西不见了，没有交租金就搬走了，因此是被告的非法行为造成的，不能证明被告向原告交还了租赁场地。证据2不能达到被告的证明目的，被告没有及时处理纠纷，导致原告的门店无法出租，被告应当承担相应的责任。对证据3的证明目的有异议，质证意见同证据1和2。对证据4的质证意见同以上证据，被告与刘四红之间是转租关系。
本院对原、被告提供的证据综合认定如下：对原告提供的证据1、2、3、4，被告对真实性无异议，本院予以认可。对被告提供的证据1、2、3、4，原告对真实性无异议，本院予以认可。
本院根据采信的证据和双方当事人在法庭上的陈述，经审理查明以下事实：原告步步高商业连锁股份有限公司与被告曾映辉签订了一份《租赁合同》，该合同约定由被告租赁原告位于娄底市娄底步步高店一楼面积28平方米的经营场地及相关的配套设施，租赁期限为2013年1月1日至2013年12月31日，租金及各项费用合计平均4400元／月（其中租金3600元／月，物业管理费200元／月、管理费350元／月、市场拓展费3000元／年），支付方式为按月形式。并约定租赁期内，被告未经原告允许，不得采取全部转租及肢解分租的方式将租赁场地转让给他人使用，以及采取与第三方合营等类似方式全部或部分转让租赁场地使用权，否则应承担金额为年租金50%的违约金。后被告向原告依合同支付了租金，原告交付场地供被告使用。2013年3月23日，被告在未经原告允许的前提下，与刘四红签订了《步步高水吧合作协议》，该协议约定：步步高水吧由甲方（即被告曾映辉）投资，乙方（即刘四红）经营。合作期限为2013年3月24日至2014年3月23日止。乙方在未得到甲方许可时，不得以任何形式找人替代合作关系。甲方负责办理营业执照及卫生许可证，负责与步步高公司的合同签订，负责缴纳水吧的租金及水电费。乙方负责店面一切工作的正常运转。每月25号乙方以现金方式交付甲方投资回报费6000元，水电费以步步高实收金额为准，支付给甲方。合同期间，乙方须向甲方支付保证金15000元，以确保店面工作的正常运转。乙方由于工作不当，与步步高公司引发的任何争端甲方概不负责，相应的任何责任均由乙方承担。后因被告与刘四红之间发生纠纷，被告于2014年2月7日拖走水吧内设备设施，刘四红多次在原告卖场内吵闹，并采取了一些过激行为。原告多次致函被告要求解决其与刘四红之间的矛盾，并向原告交还租赁场地。因被告未积极处理与刘四红之间的矛盾，原告向当地公安机关反映后，直到2014年5月份，原告才将被告租赁的场地清理和使用。原告认为从2014年1月1日至2014年4月30日因被告的行为造成了原告损失，故原告诉至法院，请求判令被告赔偿原告场地租金等损失22000元（计算至2014年4月30日）；被告支付原告违约金21600元；被告承担本案诉讼费用。
另查明，被告支付租赁原告的场地的租赁费及相应的水电费至2013年12月31日，后未再支付。被告收取了刘四红保证金15000元，并每月收取刘四红回报6000元直至2013年10月。
本院认为：原、被告签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，合法有效，受法律保护，双方应当积极履行。被告未征得原告允许擅自将租赁原告的场地转租他人，在与他人发生纠纷后未积极处理，导致原告的门店无法出租，造成了原告租金损失，被告的行为构成违约，也是引起本案纠纷的根本原因，被告应当承担法律责任，故原告请求被告赔偿原告租金损失，并支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。被告辩称被告与刘四红之间的合作经营关系，不是转租关系，被告没有违约行为，不应当承担违约责任。根据被告与刘四红签订的《步步高水吧合作协议》，被告收取刘四红15000元的保证金，并每月收取6000元的回报，而不参与经营管理，不承担经营风险，故被告与刘四红不是合作经营关系，而是转租关系，被告的辩称主张不成立。被告辩称，原告不能重复计算赔偿损失和支付违约金，只能以实际损失为限要求赔偿损失或给付违约金。因原告的损失是该门店由于被告的违约行为而未能出租造成的租金损失，是一种补偿性损失，不具有惩罚性，而违约金具有惩罚性，因此被告承担原告的租金损失后，还应当根据双方的合同约定承担违约责任，被告的辩称主张不成立。因原告于2014年5月份才将被告租赁的场地清理使用，在2014年1月至2014年5月期间内，因被告的违约行为致原告的门店无法出租，必然造成原告租金损失，因此，原告租金的损失应当由被告承担，具体损失数额可参照原、被告之间关于该门店租金的约定，原告请求损失计算至2014年4月30日，租金为每月3600元，物业管理费每月200元，至于市场拓展费及员工管理费，因该段时间内被告并未在该门店经营，故该两项费用不存在，不在原告损失范围内，故原告的损失共计15200元（3800元×4个月=15200元）。被告辩称其将租赁原告的场地还给原告的时间是2014年2月7日，因原告不予认可，被告未提交证据证明，而原告实际于2014年5月才将租赁的场地清理使用，故被告的辩称主张不能成立。被告辩称原告未对被告的员工进行管理，不应当收取350元／月的管理费，原告收取该管理费是不当得利。因原、被告签订合同后，被告依合同约定每月支付了350元的管理费，直至2014年12月31日，故双方对该管理费的约定是双方的真实意思表示，且被告已经积极履行，亦未提起反诉，故被告辩称主张不能成立。根据原、被告签订的《租赁合同》，双方约定被告违约时的违约金为年租金50%，即3600元×12个月×50%=21600元，双方约定的违约金过分高于原告的实际损失，可予以适当减少，被告请求减少违约金的诉讼请求，本院予以支持，结合原告的实际损失、当事人的过错程度本院酌情认定违约金为5000元。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告曾映辉在本判决生效之日起10日内一次性支付原告步步高商业连锁股份有限公司租金损失15200元和违约金5000元；
二、驳回原告步步高商业连锁股份有限公司的其他诉讼请求。
如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费890元，由原告步步高商业连锁股份有限公司负担290元，被告曾映辉负担600元。保全费260元，由原告步步高商业连锁股份有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。
审 判 长 张 湛
审 判 员 陶华英
人民陪审员 刘军平
二〇一四年十二月四日
代理书记员 谢艳廷
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附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条因当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方所订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。