湖北省黄石市黄石港区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂0202民初465号
原告：郭帆，居民。
委托诉讼代理人：姜培铭，湖北鸣伸律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李小红。
被告：黄石曼晶酒店管理有限公司，住所地黄石市黄石港区湖滨大道138号。
法定代表人：詹右铭，董事长。
委托诉讼代理人：罗琼，湖北元申律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张苗，湖北元申律师事务所律师。
被告：湖北联创房地产开发有限公司，住所地湖北省黄石湖滨大道138号。
法定代表人：詹右铭，董事长。
委托诉讼代理人：罗琼，湖北元申律师事务所律师。
委托诉讼代理人：翁武华，该公司职工。
原告郭帆与被告黄石曼晶酒店管理有限公司、湖北联创房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭帆的委托诉讼代理人姜培铭、李小红及两被告的共同委托诉讼代理人罗琼、被告湖北联创房地产开发有限公司的委托诉讼代理人翁武华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令二被告向原告支付租金272567.8元（庭审中明确租金计算起止时间为2009年1月12日起至2015年4月30日止）及逾期应付租金的利息（利息以272567.8元为基数，按合同约定的日8‰的逾期利率，自2009年1月12日起计算至实际付清之日止）；2、本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2010年1月12日，原告与被告湖北联创房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买酒店一幢10层1001-2号房，并于当日支付首付款236500元，余款办理银行按揭。原告另与被告湖北联创房地产开发有限公司签订一份《商品房买卖合同补充协议》，约定乙方（原告）所购房屋总值470000元，按此金额计算收益。2010年8月31日，原告（甲方）与被告黄石曼晶酒店管理有限公司（乙方）、被告湖北联创房地产开发有限公司（丙方）共同签订《产权式酒店委托经营合同》，各方在合同中共同约定：甲方将购买的商品房即位于黄石市湖滨大道138号房号为1001-2房屋一套委托给乙方用于酒店经营；委托经营期限十年，从2009年1月12日起至2019年1月11日止，于每季度第一个月底向甲方支付当季度租金；乙方将甲方委托经营的资产金额人民币470000元的10%作为每年的租金回报给甲方；委托经营期内，不管乙方经营情况如何，乙方均须按本合同约定每年固定向甲方支付其购买该房屋资产金额10%的年回报；丙方以曼晶酒店一至六楼物业及其经营收益作为担保物，为甲方租金回报及回购提供担保。二被告欠付原告租金至今，期间原告多次向二被告催讨租金未果。原告因此诉至法院，请求被告支付所欠租金及逾期利息。
两被告共同辩称：1、本案诉讼时效从2015年4月30日起算至2017年4月30日应予截止。原告并没有证据证明其在诉讼时效期间内向被告主张过权利，故本案已过诉讼时效，应驳回原告诉讼请求。2、原告未付清全部购房款，未取得房产完整的处分和收益权，按照公平原则，租金的计算应当按照实际支付的购房款计算，而不是按照房屋总价计算。3、被告黄石曼晶酒店有限公司已于2015年4月30日交于欣曼晶管理有限公司管理，因此，被告对于2015年4月30日之后的租金不予承担。4、经原告确认，截止至2015年4月30日，被告应付原告的收益金额为13350.77元，原告在收益表及欠款确认书中签字确认，表明其认可被告核算的金额。5、原告主张的违约金过高，请求法院依法予以调低。
本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对于有争议的事实，双方在本院组织下进行了举证、质证。根据认定的证据，结合原告、被告的当庭陈述，本院认定：2010年1月12日，原告与被告湖北联创房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买酒店一幢10层1001-2号房，并支付了首付款236500元，余款办理银行按揭。原告另与被告湖北联创房地产开发有限公司签订一份《商品房买卖合同补充协议》，约定乙方（原告）所购房屋总值470000元，按此金额计算收益。2010年8月31日，原告（甲方）与被告黄石曼晶酒店管理有限公司（乙方）、被告湖北联创房地产开发有限公司（丙方）共同签订《产权式酒店委托经营合同》，各方在合同中共同约定：甲方将购买的商品房即位于黄石市湖滨大道138号房号为1001-2房屋一套委托给乙方用于酒店经营；委托经营期限十年，从2009年1月12日起至2019年1月11日止，于每季度第一个月底向甲方支付当季度租金；乙方将甲方委托经营的资产金额人民币470000元的10%作为每年的租金回报给甲方；委托经营期内，不管乙方经营情况如何，乙方均须按本合同约定每年固定向甲方支付其购买该房屋资产金额10%的年回报；丙方以曼晶酒店一至六楼物业及其经营收益作为担保物，为甲方租金回报及回购提供担保；在委托经营期内，乙方若逾期一个月支付甲方租金，除应付甲方的租金外，每逾期一天，乙方按当季度应付租金的千分之八支付逾期利息给甲方。原告根据《商品房买卖合同》约定，向被告湖北联创房地产开发有限公司付款236500元。被告湖北联创房地产开发有限公司向原告出具236500元的购房款收据，该236500元中包含原告所购房屋半年的租金收入23500元。之后，被告黄石曼晶酒店管理有限公司陆续向原告支付部分租金至2015年1月12日，累计支付给原告租金74960.87元。2015年4月30日，两被告发出《公告》，要求单方解除《产权酒店委托经营合同》，并承诺所欠租金及其在托管期间产生的债务及供应商欠款和法律责任全部由两被告承担。2015年7月3日，被告黄石曼晶酒店管理有限公司、湖北联创房地产开发有限公司向原告郭帆发出《欠款确认书》，载明“1001-2号房业主郭帆：我公司欠贵业主2015年1月12日至2015年4月30日的租金计人民币¥13350.77元；大写壹万叁仟叁佰伍拾零元柒角柒分；现正在筹措资金，争取早日还清。”原告郭帆在欠款确认书中签字并注明“詹佑铭单方确认”。2018年2月7日，原告以被告拒付租金构成违约为由诉至法院。
本院认为，原告郭帆与被告黄石曼晶酒店管理有限公司、湖北联创房地产开发有限公司于2010年8月31日签订的《产权酒店委托经营合同》系各方当事人真实意思表示，其主要内容不违反法律规定，是有效合同，双方均应全面履行合同约定义务。原告按约将房屋交付被告黄石曼晶酒店管理有限公司经营使用后，被告黄石曼晶酒店管理有限公司应按约支付租金，现被告逾期支付租金，已构成违约。
关于本案的诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条之规定，权利人向义务人提出履行请求的，诉讼时效中断。本案中证人明瑞林陈述了黄石曼晶酒店业主委员会代表业主多次向被告追讨租金的事实，证人杨春华陈述了黄石曼晶酒店业主（包括原告）从2012年8月9日至2017年11月30日向被告追讨租金的事实，本院予以采信，本案诉讼时效依法中断，故对于被告主张的本案已过诉讼时效的抗辩本院不予支持。
关于所欠租金的起止时间及金额。根据原告诉讼请求及庭审查明的事实，被告黄石曼晶酒店管理有限公司应支付租金的起止期间为2009年1月12日至2015年4月30日，共计75个月零19天。原告与被告湖北联创房地产开发有限公司在《商品房买卖合同补充协议》中约定，原告所购房屋总值为470000元，按此金额计算收益，同时，原告与黄石曼晶酒店管理有限公司、湖北联创房地产开发有限公司签订的《产权酒店委托经营合同》又约定，黄石曼晶酒店管理有限公司将原告委托经营资产金额470000元的10%作为每年的租金回报给原告，委托经营期内，不管黄石曼晶酒店管理有限公司经营情况如何，黄石曼晶酒店管理有限公司均须按本合同约定每年固定向原告支付其购买该房屋资产金额10%的年回报。上述约定表明黄石曼晶酒店管理有限公司同意按原告购买房屋资产金额470000元的10%即47000元向原告支付年租金。因《产权酒店委托经营合同》第七条第一款约定，本合同的变更、解除和终止，需三方签订书面协议，否则无效，故在黄石曼晶酒店管理有限公司、湖北联创房地产开发有限公司没有向法院提供证据证明其与原告之间已签订变更年租金计算标准的书面协议或原告同意按236500元的10%收取年租金的情形下，黄石曼晶酒店管理有限公司应按约定向原告支付47000元年租金，同时，本案诉争焦点系房屋租赁合同纠纷，不是房屋买卖合同纠纷，湖北联创房地产开发有限公司认为原告没有按约交付购房尾款，可以通过诉讼方式另行向原告主张支付购房尾款及损失权利。故原告提出曼晶酒店应按470000元的10%即47000元向其支付年租金的理由成立，本院予以支持。关于被告主张的《欠款确认书》中确认的从2015年1月12日起至2015年4月30日止被告欠原告郭帆租金13350.77元的事实。原告在确认书中明确注明“詹佑铭单方确认”，应视为双方对此未达成合意，本院不予支持。据此，被告黄石曼晶酒店管理有限公司应支付原告的租金总额为47000元／年÷12个月×（75个月＋19天）=296230.56元。减去被告黄石曼晶酒店管理有限公司已经支付的租金23500元＋74960.87元=98460.87元，还应支付197769.69元（296230.56元-98460.87元）。
关于违约金的请求。被告逾期支付租金使原告遭受的损失主要为逾期支付租金的可得利益，故其损失可参照中国人民银行规定的逾期贷款利息（中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%至50%）的标准计算。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，视为约定违约金过分高于遭受的损失，由此，原告主张的日8‰的逾期利率标准过高，本院对被告认为双方约定违约金过高请求调整的理由予以支持。据此，对逾期支付租金的违约金调整为，以租金欠款197769.69元为基数，按中国人民银行同期一年以内（含一年）贷款基准利率上浮50%的130%计付。违约金计算期限自被告已付租金截止日之次日即2015年1月13日起至被告实际支付之日止。原告请求超出的部分，因不符合法律规定，本院不予支持。
关于被告湖北联创房地产开发有限公司的责任。根据两被告的庭审陈述及《产权酒店委托经营合同》的约定，被告湖北联创房地产开发有限公司在《产权酒店委托经营合同》中担保人一栏盖章的行为应为对原告提供的保证担保。根据《中华人民共和国担保法》第十九条规定，“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任”。故被告湖北联创房地产开发有限公司应对被告黄石曼晶酒店管理有限公司的租金欠款承担连带给付责任。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国担保法》第十九条之规定，判决如下：
一、被告黄石曼晶酒店管理有限公司及被告湖北联创房地产开发有限公司于本判决生效后十日内连带给付原告郭帆自2009年1月12日起至2015年4月30日止的租金欠款197769.69元及违约金（以197769.69元为基数，按中国人民银行同期一年以内（含一年）贷款基准利率上浮50%的130%计付自2015年1月13日起至实际付清之日止）。
二、驳回原告郭帆的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6138元，减半收取计3069元，由被告黄石曼晶酒店管理有限公司、被告湖北联创房地产开发有限公司连带负担2300元，原告郭帆负担769元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。
审 判 员 许卫武
二〇一八年四月十九日
法官助理 何 雷
书 记 员 余松泉