重庆市万州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）万法民初字第02463号
原告李某某，男，1985年9月19日出生，汉族，住重庆市万州区。
委托代理人熊飚（一般代理），重庆市云阳县青龙法律服务所法律工作者。
被告张某某，女，1979年7月7日出生，汉族，住重庆市万州区。
委托代理人崔坤建（特别授权），重庆佳施德律师事务所律师。
被告陈某某，男，1976年12月22日出生，汉族，住重庆市万州区。
第三人何某，女，1982年10月15日出生，汉族，住重庆市万州区。
原告李某某诉被告张某某、陈某某、第三人何某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月5日受理后，依法由审判员程地华独任审判，于2014年3月27日公开开庭进行了审理。因本案案情复杂，裁定转为普通程序进行审理。由审判员程地华担任审判长，与审判员程智、代理审判员曾维怡组成合议庭，于2014年7月10日公开开庭进行了审理。原告李某某及委托代理人熊飚、被告张某某及委托代理人崔坤建、第三人何某均到庭参加诉讼；被告陈某某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告李某某诉称，2014年2月15日，原告看中被告张某某所在的重庆市万州区龙都支路门市，便与被告协商转租，被告同意转租，原告于2014年2月21日向被告交订金1.5万元。订金支付后，原告与被告协商该门面房转让费为5.5万元，原告又于2014年2月22日向被告支付4万元。原告支付上述款项后，要求与被告签订门面房租赁协议，被告不同意，要求原告和房屋所有权人签协议。原告找到该门面房的所有权人，而门面房所有权人却说该门面房要出售，不再出租，不能达到房屋租赁的目的，原告要求被告退还转让费5.5万元，被告拒绝。被告张某某没有告知原告一年一租的事情，说她与房东之间没有合同，房东与她老公关系很好，可以保证原告长期租赁。原告与房主的租赁协议明确了不能将门面转租他人，但是在缔约过程中被告说是将门面转租到8月份，被告有欺诈行为。原告与被告张某某对转租房屋已达成口头协议，原告已支付转让费，现在合同事实上不能履行。为了维护原告的合法权益，依法提起诉讼，请求：1、判决解除原告李某某与被告张某某达成的转租重庆市万州区龙都支路19号第2号门面房的口头协议；2、判令二被告返还原告支付的门面房转让费5.5万元；3、本案诉讼费由被告承担。
被告张某某辩称，2014年2月15日，原、被告双方协商转让万州区龙都支路门面房是事实，原告已交转让费5.5万元。因为被告是租赁他人的房屋，在交订金的时候被告已告诉原告合同是一年一签，在缔约的时候基于诚实信用的原则，双方口头上达成了转让门面的相关条件，从双方的履行情况来看，双方已经达成了协议，而不是在缔约阶段。从这一过程本身来看，原告对门面房及其转让条件有充分的了解。被告为了履行合同，清空了超市，低价处理了商品，在约定的一周时间内具备了交付门面房的条件。原告不来接受门面房，导致不能交付。双方未签订书面合同，被告方保证到2014年7月31日能够让原告承租门面房，合同应由原告与房主签订。门面房转让的对象是不特定的，原告不来租，有别人来租，被告取得的利益是一样的。由于原告的行为导致被告没有继续经营，原告有恶意磋商的行为，被告不存在缔约过失的行为。原告在第一次庭审结束后，举证期限已过，再变更诉求没有法律依据。本案中增加被告陈某某和第三人何某实际上就是为原告变更诉求提供条件，本案审理的是租赁合同纠纷，把案外人列为当事人没有必要。原告要求解除口头协议，原因是不能实现合同目的，双方协商的转租条件是张某某保证她的租赁期限是可以租给原告的，已取得房屋所有权人同意，房子要卖就不续签合同，不卖就一年一签合同，提供了租赁条件，被告没有违反口头协议的约定。原告陈述是因为房屋所有权人不愿意签租赁合同或者转让协议的说法没有事实依据，请求驳回原告方的所有请求。
被告陈某某未答辩。
第三人何某陈述称，双方诉争的门面房是我的，当时是与被告陈某某签的合同，租赁期限是到2014年7月31日止。我们告知了张某某与李某某，门面房可能要卖，不卖就一年一签合同。在我与陈某某租赁期限内同意他们将门面房转租给原告，若到2014年7月31日我们没有出卖门面房，可以与原告签合同。现在已经将门面房卖给了重庆农村商业银行股份有限公司万州支行，所以已经不能再出租了。
经审理查明，第三人何某是重庆市万州区龙都支路门面房的所有权人，陈某某与张某某是夫妻关系。2013年7月20日，何某（合同称甲方）与陈某某（合同称乙方）签订《房屋租赁协议》，主要约定：“甲方将万州区龙都支路门面房一间41平方米租赁给乙方生产经营；租赁时间一年，从二○一三年八月一日至二○一四年七月三十一日止；年租金15300元；在租赁期间，乙方只能自己生产经营，不得转租他人使用，如乙方自行转租他人，视为违约…。”马某某代表陈某某在合同上签名，被告陈某某对该合同追认。被告使用承租房屋经营超市。
2014年2月，被告张某某张贴门面房转租广告。同月15日，原告准备在该地段租房屋开设美发店，看到广告后与被告张某某协商转租其经营的万州区龙都支路19号第2号门面房，被告同意转租，原告于2014年2月21日向被告张某某交订金1.5万元。2014年2月22日，原告与被告张某某协商转让费5.5万元（包含2014年3月1日至2014年7月31日止的房租），将原支付订金转为转让费，原告于当日又支付转让费为4万元，双方口头约定一周（7天）交房。按被告提供的录音资料表明，双方在协商转租时，被告张某某告诉原告李某某，该门面房房主同意转租，与房主的租赁期未满，租赁期满后由原告直接与房主签订租房合同，到期后该门面房可能要卖，若不卖就一年一签合同，房租可能要涨到每年20000元，原告对该录音资料无异议。被告未将其与何某有租房合同的事实告知原告。被告张某某收到转让费后，将第三人何某父亲何天省的电话号告知原告李某某，李某某与何某某联系，何天省告知李某某，同意在原与陈某某的房屋租赁合同期内转租，租赁到期后该门面房可能要卖，若不卖就继续出租，合同每年签订。双方达成口头转租协议后，被告张某某对超市货物进行处理，将门面房腾空，2014年2月28日通知原告接房，因为房屋所有权人明确表示该门面房出卖的可能较大，原告认为租赁期间只有五个月，时间太短，不能收回投资，没有接房，并要求被告退还转让费，被告不同意退还，双方发生纠纷。后，被告将门面房关闭。第三人何某于2014年5月13日将争议门面房出卖给重庆农村商业银行股份有限公司万州支行，约定交房时间为2014年8月1日。
上列事实，有双方当事人提供的书证、视听资料及当庭陈述佐证，本院予以确认。
本院认为，被告陈某某、张某某是夫妻关系，虽然是以陈某某的名义与第三人何某签订《房屋租赁协议》，但所承租房屋用于家庭经营商业，符合现行法律和国家政策的规定。被告张某某张贴广告转租门面房，已取得房屋所有权人的许可，与原告李某某协商一致，虽然未签订书面合同，但已收取转让费并对超市货物进行处理，腾空门面房，已形成事实转租关系，双方关于转租重庆市万州区龙都支路门面房的口头协议成立，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，是有效协议。由于原告在向房主核实房屋出租的有关信息时，被告知该房屋出卖的可能性较大，原告未按约定期间接房。第三人提供的证据表明该门面房已出卖，不再出租，双方的口头转租协议已事实上不能履行，原告请求解除双方的口头转租协议符合法律规定，本院予以支持。房屋所有权人对房屋的出租是在不出卖的情况下继续出租，租赁合同每年签订，被告张某某已告知原告，原告也与房屋所有权人进行了核对，双方均是明知的，但又均对该房屋可能不会出卖抱有侥幸心理。双方协议的门面房转让费既包括被告未经营期间的房租，也包括该门面房转让后在经营中可能产生的预期利益，因房屋所有权人出卖房屋致使双方的口头转租协议不能履行，按照民事活动应遵循的诚实信用及公平原则，双方均应承担相应的风险责任。综合考虑双方的损失等因素，由被告将所收取转让费的50％退还原告较为合理，其余转让费被告不再退还。该债务是二被告的夫妻共同债务，被告陈某某应承担共同返还责任。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第一百零六条第一款、第一百八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告李某某与被告张某某于2014年2月22日达成的关于转租重庆市万州区龙都支路门面房的口头协议。
二、由被告陈某某、张某某于本判决生效后十日内返还原告李某某转让费27500元。
三、驳回原告李某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1550元，由原告李某某承担775元，被告陈某某、张某某承担775元。原告已预缴，被告直付原告，本院预收费用不作清退。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 程地华
审 判 员 程 智
代理审判员 曾维怡
二〇一四年八月十二日
书 记 员 罗小莉