天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）津01民终149号上诉人（原审被告）温州市玖玖旅馆管理有限公司，注册地浙江省温州市人民西路西湖锦园二楼，实际办公经营地上海市浦东新区金桥路1888号金领之都43幢6层。法定代表人于琨，总经理。委托代理人向开虎，该公司职员。被上诉人（原审原告）华北城（天津）市场管理有限公司，住所地天津市武清区下朱庄街南北辛庄立交桥南侧。法定代表人郭绍镔，董事长。委托代理人马泽良，天津至大律师事务所律师。委托代理人王晓菲，天津至大律师事务所律师。上诉人温州市玖玖旅馆管理有限公司（以下简称玖玖旅馆）因租赁合同纠纷一案，不服天津市武清区人民法院（2015）武民二初字第7563号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审人民法院经审理查明，2010年3月18日，原告与被告（签约时公司名称为玖玖旅馆管理股份有限公司，后变更公司形式并更名为被告现名称）签订房屋租赁合同，就原告受托进行经营管理的房屋转租给被告事宜进行约定，主要内容如下：出租房屋为天津市武清区华北工业用品城F区18号楼二楼整层、三楼整层及一层的101号，总计面积1508平方方，出租归被告经营旅馆使用；在被告向原告支付首期租金，并办理相应入场装修手续后，原告向被告交接房屋，被告可以进场施工；房屋租赁期限自2010年5月18日起至2020年5月17日止；2010年5月18日起至2011年5月17日止，总计一年，为原告给予被告的免租期，从第二年开始计收租金，第二、三租赁年按每平方米每天0.5元计收，第四、五租赁年按每平方米每天0.6元计收，第六、七、八租赁年按每平方米每天0.8元计收，第九、十租赁年按每平方米每天1.0元计收；被告须在合同签署后五个工作日内将房屋第二租赁年的租金（275210元）支付给原告，原告在收到租金一周内向被告提供金额为275210元的税务局房屋租赁发票，从第三个租赁年起，租金每6个月支付一次，以先付后用为原则，每半年的租金到期日为5月18日和11月18日；以前述方式计收的租金不包含物业管理费，租赁期内，被告无需支付第一租赁年的物业管理费，同时被告享有同其他住房同等的物业管理服务，后9个租赁年，被告按原告主办的市场统一规定向原告交纳物业管理费；未经原告书面同意，被告不得向第三方部分或全部转租；租赁期间，非本合同规定的情况，原告提前收回房屋的，应向被告支付违约金50万元，被告擅自退租的，应向原告支付违约金50万元；租赁合同履行过程中发生争议，应通过协商解决，协商不成的双方同意依法向房屋所属地人民法院起诉；房屋租赁合同还约定了其他相关事项。合同签订后，被告于2010年6月23日向原告交款275210元，原告出具的收据载明收到玖玖旅馆F18二、三楼整层，一楼101场地费275210元，同类的收据还有：2013年11月18日收到玖玖旅馆场地费82563元，2013年12月31日收到玖玖旅馆场地费50000元，2014年4月30日收到玖玖旅馆场地费50000元，2014年5月28日收到玖玖旅馆场地费50000元，2014年6月30日收到玖玖旅馆场地费50000元，2014年11月12日收到玖玖旅馆场地费20000元，以上场地费收据共7张合计577773元。另有物业费收据一张载明：2013年11月18日收到玖玖旅馆交来F18二三楼整层一楼101物业费612元。2015年7月，被告向原告发出《关于提前解除的告知函》（下称《告知函》），作为对原告发给被告的催交房租函件的回复，称涉案租赁房屋已于2013年5月5日和案外人郝东华签订《门店合作经营合同》，约定由郝东华承租并运营该门店，自负盈亏，该情形原告已经知情，且其后的两年都是郝东华在履行租赁合同，因此，因涉案房屋所生之租金应由郝东华负担，《告知函》送达原告之日起，双方于2010年3月18日签订的《房屋租赁合同》立即解除，被告不再承担该函送达日之后的租金，被告投资装修形成的添附资产及其他购置物品均归原告处置，原告可自由处置房屋，否则因此而扩大的损失与被告无关，等等。原告于2015年7月23日收到该《告知函》。另查明，涉案房屋系案外人赵寅等14人分别所购的商品房，原告与房屋业主签订有《委托经营管理协议书》，授权原告经营管理涉案房屋，含对外出租等权利。为欠租问题，原告起诉，请求判令被告立即向原告支付租赁费852707元、物业费12240元，合计864947元（截至2015年7月31日）；后原告当庭变更诉讼请求，称自2010年5月18日至2015年7月24日按合同约定共产生租金1282704.8元，被告已给付租金578385元，尚欠704319.8元，故要求被告支付原告租赁费704319.8元，物业费8784元（自2011年5月18日至2015年5月17日止，按一楼承租的61平方米计算物业费，每平方米每月3元），两项合计713103.8元。原审人民法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的期限支付租金，无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求其支付。本案中，原告作为有权出租方将涉案房屋租赁给被告，被告作为承租人应依约向原告支付租金。现其在支付部分租金后，拒不支付剩余租金，所持理由有四：一、租赁物系违章建筑，致使双方租赁合同无效；二、2013年5月5日其已将租赁物转租给案外人郝东华，原告已经认可，因此其后的租金应由郝东华支付；三、相比同地段被告租金过高，原告有欺诈行为，要求享受2014年之前免租的待遇；四、原告诉请部分已过诉讼时效，仅起诉之日起倒推一年的租金未过时效，且自2015年7月24日起之后不再有租金产生，因为双方合同已经解除。逐一分析被告以上抗辩理由，首先，涉案租赁物系案外人赵寅等通过行政主管部门备案的商品房买卖合同购买所得，被告称其系违章建筑不能成立，原告受托经营涉案房屋，有权对外出租，双方所签订的《房屋租赁合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；其次，据被告自述其与案外人郝东华系通过签署《门店经营合作合同》由郝东华运营门店，自负盈亏，类似于授权经营或承包经营，仍以被告名义对外经营，被告亦无证据证明其所称的转租行为得到原告的明确同意或默示同意，况且被告又认可原告出示的收据为其所交租金，这与其所称的2013年5月5日之后两年间均是郝东华履行合同与被告无关的说法自相矛盾，其抗辩应由郝东华支付自2013年5月5日之后租金的说法不予认可，其仍应作为与原告租赁合同的相对方对原告承担责任，其与郝东华的关系不属于本案审理范围；再次，被告主张的订立合同时原告存在欺诈行为，其并无证据证明属实，其要求2014年之前免租的主张原审法院不予支持；最后，关于时效问题，前文已述被告自认原告出示的收据系其交纳给原告的款项，现其又以时效进行抗辩显然不能成立。综上，被告的抗辩理由均不能成立，其无正当理由未支付租金属于违约，原告要求其支付租金的诉请符合法律规定，原审法院予以支持。关于被告尚欠租金数额问题，鉴于原告认可被告单方解除合同的行为，只是保留追究其单方解约责任的权利，因此双方的租赁合同已经于2015年7月23日原告收到被告《告知函》时解除，且双方均表示不知道收据记载的金额对应的租期，因此对原告主张按合同约定的租金计算标准计算出至2015年7月24日（不含本数）应付租金减去已付租金得出尚欠租金的方式，原审法院予以认可。经计算，自2011年5月18日至2015年7月23日止，被告应付租金原告自愿认可1282704.8元（经原审法院计算应为1291752.8元），被告已付租金577773元（其庭审中将一张物业费收据612元也计算在已付租金内），尚欠租金704931.8元，此款被告应支付给原告。关于原告主张的物业费问题。在双方合同第四条4-5的约定，后9个租赁年度（2011年5月18日至2020年5月17日）需按原告市场统一规定交纳物业管理费，且由承租人负担物业费符合行业惯例及合同法权责一致原则，故原告请求被告支付租赁期内自2011年5月18日至2015年5月17日止的物业费，原审法院予以支持。鉴于双方合同对价款约定不明且无法协商一致，参照武清区市场价格，原审法院认为原告提交的涉案租赁房屋同地段其他租赁房屋计收标准符合市场价格，原审法院予以认可。按该标准计算前述期间的物业费为8784元，减去2013年11月18日被告已交的物业费612元，被告尚欠原告物业费8172元，此款被告应支付给原告。被告抗辩称原告同意被告免交物业费或者是物业费包含在此前交纳的场地费中，两种说法本身就自相矛盾，且与合同约定及其曾交纳物业费的事实不符，原审法院不予认可。本案经调解无果，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十二条第（二）项、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款之规定，判决：被告于判决生效之日起3日内支付原告租金704931.8元、物业费8172元，两项合计713103.8元。如果未按照判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关规定，按中国人民银行同期贷款基准利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6225元，由原告负担1093元，由被告负担5132元。判决后，上诉人温州市玖玖旅馆管理有限公司不服原审判决，向本院提起上诉。请求：撤销原审法院判决，改判上诉人仅承担2014年9月11日至2015年7月23日期间的房租；或者将本案发回原审法院重审；一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要理由：原审法院在未查清事实的情况下，仅凭涉案房屋的买卖合同经过备案，就认定涉案房屋不是违章建筑，依据不足，由此认定合同有效无法律依据，根据上诉人与案外人郝东华签订的合同，郝东华系本案必要共同诉讼人，原审法院遗漏此人，违反法定程序。原审法院认定上诉人的时效抗辩不能成立属于认定事实错误。依照《最高人民法院关于分期履行的合同中诉讼时效应如何计算问题的答复》的精神，根据双方的合同约定的先付后用原则，被上诉人应当自各笔租金的履行期届满之日起一年之内行使该笔租金请求权，到期未主张的则对该笔租金丧失胜诉权。现有证据表明对于分期履行的债务，被上诉人仅有权主张2014年9月11日之后的房租。另外，原审法院计算的被上诉人收到款项数额不正确，上诉人一共收到12张收款凭证，其中的四张是发票，但原审法院没有将四张发票的数额计算在内。被上诉人华北城（天津）市场管理有限公司答辩称，涉案租赁物的房屋买卖合同经过房管局备案，且有房屋租赁许可证，因此不属于违建，涉案房屋租赁合同合法有效。上诉人向被上诉人于2014年10月12日最后一次缴纳租金，诉讼时效在此产生了中断。上诉人虽然与案外人郝东华签订挂靠协议，但是原审中上诉人自认租金是其向被上诉人缴纳，因此郝东华并非本案共同诉讼参与人。请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。本院经审理查明，原审人民法院判决认定事实除上诉人欠付租金的数额外无误，另在本院审理期间，被上诉人提出申请及说明，因未能全面收集证据，导致诉讼请求超出实际主张的金额，请求准予被上诉人变更租金的诉讼请求为429721.8元。上述事实，有当事人陈述、相关书证等证据证明属实，本院予以确认。案经本院调解，双方当事人未能达成一致意见。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》系合意后订立的，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应依法确认有效，双方当事人均应按照合同的约定享受权利、承担义务。上诉人与案外人郝东华签订的《门店经营合作合同》系以上诉人的名义由郝东华对外经营，自负盈亏，此种经营的方式应属于授权经营或承包经营，故原审法院未通知案外人郝东华参加本案诉讼，符合法律规定，本院予以确认。关于上诉人主张原审判决对诉讼时效的法律适用问题。根据最高人民法院《关于民事案件诉讼时效司法解释》第五条的规定，“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”该司法解释系本案诉讼时的有效司法解释，其效力高于最高人民法院《关于分期履行的合同中诉讼时效应如何计算问题的答复》，故原审判决驳回上诉人的诉讼时效抗辩，认定讼争的租金债权没有超过诉讼时效期间，符合法律规定，本院予以确认。对于被上诉人主张租金的数额问题，因被上诉人认可起诉时的数额计算有误，请求变更租金的诉讼请求为429721.8元，本院予以准许。对于原审判决上诉人给付被上诉人租金的数额依法予以改判。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销天津市武清区人民法院（2015）武民二初字第7563号民事判决；二、上诉人温州市玖玖旅馆管理有限公司于本判决生效之日起3日内支付被上诉人租金429721.8元、物业费8172元，两项合计437893.8元。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关规定，按中国人民银行同期贷款基准利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费用6225元，二审案件受理费用10931元共计17156元，由上诉人温州市玖玖旅馆管理有限公司负担12009.2元，由被上诉人华北城（天津）市场管理有限公司负担5146.8元。本判决为终审判决。审 判 长  苏庆松审 判 员  王宗新代理审判员  张贝贝二０一六年三月十五日书 记 员  刘振铭附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……