台州市椒江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙1002民初6532号
原告：许海燕，女，1977年8月2日出生，汉族，住台州市椒江区。
委托诉讼代理人：李宏飞，浙江利群律师事务所律师。
被告：叶高平，男，1985年2月2日出生，汉族，住庆元县。
被告：董津津，女，1986年7月2日出生，汉族，住嵊州市。
两被告共同的委托诉讼代理人：王杰，浙江鑫湖律师事务所律师。
第三人：张玉函，女，1988年8月19日出生，汉族，住台州市椒江区。
委托诉讼代理人：徐敏，浙江常青藤律师事务所律师。
原告许海燕与被告叶高平、董津津合同纠纷一案，本院于2017年7月10日立案后，依法适用简易程序，于2017年7月26日公开开庭进行了审理。原告许海燕及其委托诉讼代理人李宏飞、两被告共同的委托诉讼代理人王杰到庭参加诉讼。因本案处理结果同张玉函有法律上的利害关系，本院依两被告的申请通知张玉函作为第三人参加诉讼。本院于2017年8月23日再次公开开庭进行了审理。原告许海燕及其委托诉讼代理人李宏飞、两被告共同的委托诉讼代理人王杰及第三人张玉函的委托诉讼代理人徐敏到庭参加诉讼。本案经各方庭外和解未能达成一致意见，现已审理终结。
原告许海燕向本院提出诉讼请求：1、判令两被告支付原告承包款310000元。诉讼中，原告许海燕将诉讼请求变更为：判令两被告承担椒江区中山西路136号二楼房屋租金286000元，并承担逾期支付租金的违约金（以286000元为基数按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率的1.3倍自2015年2月21日起计算至付清之日止）。事实和理由：原告经依法登记开设台州市椒江索菲亚婚纱摄影店（以下简称索菲亚婚纱摄影店），领有个体工商户营业执照，因另有发展需要，于2012年2月1日将索菲亚婚纱摄影店发包给两被告经营，双方签订了承包合同，承包期限一年，自2012年2月1日至2013年1月30日止。承包期满后，原被告于2013年2月3日签订一份以原告为甲方、以被告为乙方的转让协议，约定从2013年2月1日起甲方将位于台州市椒江区的索菲亚婚纱摄影店以130000元的价格转让给乙方，包括店内财物及经营权，甲方出面签订店面的续签合同，并在租房协议上同时加上乙方其中一个的名字，乙方接收店面后，承诺同时遵守原租房合同内的原有约定，乙方如有违反原租房合约内容的，一切赔偿由乙方承担，营业执照于店面续租合同签订后转到乙方名下等内容。转让协议签订后，因房东不同意在租房协议上加原告以外人的名字，故双方同意索菲亚婚纱摄影店经营所在的台州市椒江区中山西路136号二楼房屋仍以原告名义与房东签订续租协议交由被告经营使用，在履行过程中，转让协议约定的2013年度房租及2014年度房租均由被告直接支付给了房东。后因被告未经原告同意又于2014年5月25日与第三人签订关于椒江索菲亚婚纱概念馆转让合同，将影楼转让给第三人经营，被告及第三人均未支付房东2015年度房租，致使原告被房东起诉并被法院判决支付2015年度房租286000元。原告认为原被告签订转让协议后影楼已转让于被告经营，并根据原被告约定由原告出面为被告续签了房屋租赁协议，被告亦实际接受和使用了原告出面承租的房屋，且双方转让协议已明确被告遵守原租房合同约定，如有违反一切赔偿由被告承担。被告未经原告同意又转让包括店面房使用权在内的影楼与原告无关。因此，根据原被告双方约定由原告出面为被告向范荷妃承租的房屋租金理应由被告承担。
被告叶高平、董津津辩称，一、两被告并非本案的适格被告。首先两被告不存在未支付2015年度影楼租金的事实，也无需承担2015年影楼的房租。两被告在2013年2月3日受让影楼经营权后，按照转让协议的约定，将原租赁合同约定的剩余房租支付给了房东。自2014年原租赁合同到期后，原告与房东新签了房屋租赁合同，租赁期为三年，时间为2014年3月20日至2017年3月20日。因经营需要，两被告也支付了2014年度即新房屋租赁合同里面的第一年度（时间为2014年3月20日至2015年3月20日）租金，原告也认可两被告向房东支付了2013年度及2014年度的影楼租金。两被告在依法取得影楼的2014年度合法经营权后，于2014年5月25日在征得房东及原告同意的情况下，将影楼的经营权及使用权转让给本案的第三人张玉函。两被告对该影楼的转让系其对合法权利的处分，与第三人签订的转让合同真实、合法、有效，可以确定影楼相应的经营权及使用权自2014年5月25日起由第三人张玉函受让取得，第三人系影楼的实际经营人。同时，原告于2015年9月10日被房东以拖欠2015年度房租为由诉至法院，案号为（2015）台椒民初字第1976号，原告在该案中答辩时陈述“被告无法对承租的房屋进行经营，在农历2015年年初就搬出去了，当时就通过电话、短信等方式告知了原告不再租赁”，可以确定在2015年年初时，该影楼的实际经营者系原告本人，并非本案的两被告。根据以上的事实可以确定，2014年5月25日后影楼的实际经营者系本案的第三人，且2015年年初的实际经营者也并非是两被告，2015年度即2015年3月20日至2016年3月20日的房屋租金应当由本案的第三人承担。因此原告要求两被告承担2015年房租，缺乏事实依据，两被告的诉讼主体不适格。二、原告诉称由原告代为出面签订书面合同不属实，新签订的房屋租赁合同并没有两被告的签字，该房屋租赁合同对两被告没有法律约束力，同时原来旧的那一份租赁协议已于2014年到期，相应的权利义务对两被告亦不再有约束力，因此2015年的房租也与本案的两被告无关。三、原告诉称两被告未经其同意将影楼转让给第三人，与事实不符，其主张转让协议无效不能成立。首先，两被告将影楼转让给第三人已获得原告以及房东同意，且两被告是在依法获得2014年度影楼的合法经营权后将经营权及使用权转让给本案第三人。其次，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。结合原告在（2015）台椒民初字第1976号案件中的答辩意见，以及（2015）台椒民初字第1976号民事判决作出至今已接近两年，应当认定原告知悉两被告将影楼转让给第三人。综上，两被告主体不适格，无需承担2015年度的影楼租金，应依法驳回原告对两被告的诉讼请求。如果两被告需要承担房租，对于2015年度租金金额为286000元及违约金从2015年2月21日起算没有异议，但违约金应按中国人民银行同期贷款利率计算。
第三人张玉函述称，第三人与两被告之间的转让合同于2014年5月份签订，转让合同约定了转让费用及剩余的一年房租费用，并约定了租金及其租金的支付方式。转让合同第二条约定转让费用共450000元，包括设备、装修及相关资料和剩余1年内的电费、房租及押金，并未涉及以后的租金，而且从2015年2月份，第三人已经履行了全部相关义务，并搬离了原房屋所在地，之后也没有跟两被告续签房屋租赁合同。至于两被告有无将原租赁场地再租给其他人，第三人并不知情。第三人已经完成了全部的合同义务，故不应该承担相应的责任。如果第三人需要承担房租，第三人认为租金金额为286000元过高，违约金应按中国人民银行同期贷款利率计算，对于违约金从2015年2月21日起算没有异议。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供的个体工商户营业执照、民事判决书、转让协议、转让合同，两被告和第三人对真实性没有异议，本院对真实性予以采信；原告提供的承包合同，系原告和两被告签订，两被告对真实性没有异议，本院对真实性予以采信；原告提供的房屋租赁合同系复印件，且涉及案外人范荷妃，本院在本案中不予采信，但原告主张的“发包给被告经营的影楼场所是由原告出面承租，已经约定的租金是286000元”等相关事实可通过民事判决书认定的相关事实来确认。两被告提供的转让协议、转让合同与原告提供的一致，本院对真实性予以采信。
本院经审理认定事实如下：
原告许海燕系个体工商户“索菲亚婚纱摄影店”的经营者，该个体工商户于2009年4月29日成立，经营范围及方式为摄影服务、婚纱出租，登记的经营场所为台州市椒江区中山西路138号，实际经营场所为台州市椒江区中山西路138号201室、202室、204室、205室和136号二楼房屋。原告许海燕作为发包方（甲方）与作为承包方（乙方）的被告董津津、叶高平签订了承包合同，约定甲方承包给乙方的影楼位于台州市椒江区，店名为索菲亚婚纱摄影店，承包期限共1年，自2012年2月1日至2013年1月30日止，每年承包金（含店面租金及车险）为310000元。承包合同签订后，原告将索菲亚婚纱摄影店交由两被告经营。2013年2月3日，原告许海燕作为甲方与作为乙方的董津津、叶高平签订了转让协议，约定：“从2013年2月1日起，甲方把位于椒江中山的索菲亚婚纱摄影店以壹拾叁万元整的价格转让给乙方，包括店内财物及经营权。甲方出面签订店面的续签合同，并在租房协议上同时加上乙方其中一个的名字。乙方接收店面后，承诺同时遵守原租房合同内的原有约定。乙方如有违反原租房合约内容的，一切赔偿由乙方承担。营业执照于店面续租合同签订后转到乙方名下。转让协议签订之日起，甲方不得再以索菲亚婚纱的名义私自牟利，否则乙方有权对甲方以法律手段要求甲方赔偿。甲方同意提供乙方瑞风商务车用车至2013年5月30日，费用由乙方负责；乙方承诺按时对车子进行保养及维修，保持车子的车况良好。付款方式：转让费13万，房租有余贰万捌仟元，总计壹拾伍万捌仟。合同签订之日起乙方支付甲方一期叁万元，二期四月中旬付贰万整，并在2013年5月30日前付清所有款项，总计壹拾万捌仟元，乙方承诺在2013年2月20日把2013年度的房租金打入房东账户，如不及时打入，甲方有权收回公司，并按租房合同引发的一切损失要求乙方赔偿。如甲方续签不下店面合同，店则以承包的形式包给乙方，承包费一年玖万陆仟，并承担2013年乙方对店整修总价的一半。”2014年5月25日，被告董津津、叶高平作为转让方（甲方）和作为顶让方（乙方）的第三人张玉函签订了关于椒江索菲亚婚纱概念馆转让合同，约定：甲方同意将椒江中山西路136-138号二楼索菲亚婚纱概念馆转让给乙方，转让费用共45万，费用包括设备、装修和相关资料和剩余一年内的店面房租及押金，宿舍房租及押金，仓库房租及押金，还有关于店面的一切押金费用（如水电费，POSS押金）；转让费分三期付清，第一期付250000元，于2014年6月10日之前付清，并弄好相关手续（如营业执照转让等），第二期付40000元，于2014年6月25日付清，第三期付160000元，于2014年12月15日前付清；甲方应协助乙方办理工商营业执照，税务登记等相关执照的过户手续，过户费用由乙方承担，乙方接手前该店所产生的费用归甲方所有，乙方接手后所产生的费用归乙方所有，乙方要承认并服务好未服务完的客人单子，经营期交接以2014年6月1日起。两被告在转让索菲亚婚纱摄影店时曾征求原告意见，原告并未反对，且在诉讼中原告对两被告将索菲亚婚纱摄影店转让给第三人及索菲亚婚纱摄影店后由第三人实际经营予以认可。
另查明，台州市椒江区中心大楼南楼二层34-36现地址为台州市椒江区中山西路138号201室。2009年3月25日，案外人范荷妃作为出租人与原告许海燕签订房屋租赁合同，将台州市椒江区中山西路138号201室、202室、204室、205室和136号房屋出租给原告许海燕。2014年2月25日，范荷妃作为甲方与作为乙方的原告许海燕签订房屋租赁合同，该合同载明“一、房屋的坐落位置：甲方出租给乙方的房屋位于浙江省台州市椒江区中山西路中兴大楼二楼写字楼（椒江中山西路138号202、204、205室，椒江区中兴大楼南楼二层34-36，椒江区中山西路136号二楼），共六间。二、租赁期限及用途：租赁期限为三年，自2014年3月20日至2017年3月20日止……乙方向甲方承诺，租赁房屋仅作为广告摄影行业使用。三、租金及乙方付款方式……（2）第二年年租金定在：2015年2月20日前一次性付清贰拾捌万陆仟元正……租金必须依照上述期限一次性付清，否则甲方立即终止合同，无条件收回出租的房屋并且没收押金贰万元……五、其他约定……装修费由乙方负责，乙方在三年满年（或者中途停业退房）时，不准自行拆除装潢……七、乙方在承租期内需交给甲方押金贰万元，此押金应用于：……（2）对乙方在上述第三条租金付款违约、未在房屋租赁期限满时就中途退房的，甲方对押金贰万元予以没收。八、合同经双方协商，真实有效。双方必须严格遵守，如甲、乙双方违约，则押金全额返还或没收，并承担三年总租金6%的违约赔偿金……”。案外人范荷妃于2015年8月18日向本院起诉，要求原告许海燕按合同约定支付第二年租金286000元及逾期付款违约金51600元。原告许海燕在该案中抗辩认为其在农历2015年年初就搬出去了，当时其通过电话、短信等方式通知了原告不再租赁房屋，要求解除合同，因此2014年2月25日的房屋租赁合同已经解除。本院经审理后认为范荷妃和原告许海燕于2014年2月25日签订的房屋租赁合同并未解除，并于2015年11月17日作出（2015）台椒民初字第1976号民事判决书，判决原告许海燕支付给范荷妃租金286000元，同时支付逾期支付租金的违约金（按286000元按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍计算自2015年2月21日起至判决确定给付之日止）；驳回范荷妃的其余诉讼请求。上述房屋租赁合同约定的第二年租期前的租金，被告叶高平、董津津均已支付，之后的租金被告叶高平、董津津未曾支付。
本院认为，原告虽在诉讼请求中将286000元表述为台州市椒江区中山西路136号二楼房屋的租金，但从其陈述的事实和理由以及本院查明的事实来看，该租金实为索菲亚婚纱摄影店实际经营地所在房屋的租金。本案中，各方的争议焦点在于：一、原告主张的2015年度（原告和范荷妃签订的房屋租赁合同所涉的第二年）租金应由谁承担；二、原告主张的2015年度房屋租金金额286000元和违约金是否合理。对此，本院分析如下。原告和两被告签订的承包合同、转让协议系双方真实意思表示，对双方均有约束力，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。承包合同约定两被告从原告处承包位于台州市椒江区的索菲亚婚纱摄影店，承包金包含店面房租金等，可见两被告向原告承包索菲亚婚纱摄影店的同时向原告承租了台州市椒江区中山西路136号二楼房屋。转让协议约定原告将索菲亚婚纱摄影店的经营权和店内财物以130000元（不包含房租）转让给两被告，原告出面签订店面的续签合同，并在租房协议上加上两被告的名字，同时约定2013年度开始的租金由两被告支付给“房东”，意味着双方约定两被告直接向“房东”承租涉案房屋。但在转让协议签订后，原告与“房东”即范荷妃签订的房屋租赁合同中并未加上两被告的名字，且原告也未提供证据证明已将与范荷妃所签订的房屋租赁合同的全部告知两被告，因此，原告和范荷妃于2014年2月25日签订的房屋租赁合同对两被告没有约束力，两被告和范荷妃并未建立房屋租赁合同关系。在承包合同约定的期限届满后，原被告另行签订的转让协议虽未约定两被告续租台州市椒江区中山西路136号二楼房屋的相关事宜，但两被告未向原告归还房屋，仍继续使用租赁房屋，且原告也未提出异议，故原被告间的原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。虽然两被告在2014年5月25日将影楼的经营权（包含剩余一年内的店面房租）转让给第三人，两被告和第三人之间存在合同关系，但第三人并不直接与原告发生法律关系，两被告抗辩租金应由第三人来承担依据不足，本院不予采纳。根据合同相对性原则，本案向原告承担涉案房屋租金的主体应为两被告，两被告关于其主体不适格的抗辩不能成立。本案中，两被告和第三人均未提供充足证据证明在2016年3月20日前已将涉案房屋归还给原告，故两被告仍应向原告支付2015年度租金。两被告对于涉案房屋2015年度租金按（2015）台椒民初字第1976号民事判决确定的286000元计算没有异议，本院予以确认。原被告对于租金支付期限没有约定，根据法律规定，租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，现两被告在租赁期间1年届满后未及时支付该期间的租金，构成违约，应承担相应的违约责任。在原告和范荷妃签订的房屋租赁合同对两被告不具有约束力的情况下，原告要求两被告承担（2015）台椒民初字第1976号民事判决确定的违约金缺乏依据，鉴于两被告认为违约金应按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算，本院按两被告认可的金额予以确认。至于该违约金的起算时间，被告对于原告主张从2015年2月21日起算没有异议，本院亦予以确认。
综上所述，原告诉讼请求的合理部分，本院予以支持；不合理部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十六条的规定，判决如下：
一、被告叶高平、董津津于本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告许海燕租金286000元，并支付该款自2015年2月21日起至实际给付之日止按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算的违约金；
二、驳回原告许海燕的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3128元（已减半），由原告许海燕负担97元，被告叶高平、董津津共同负担3031元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。
审 判 员 胡红芳
二〇一七年十一月二十日
代书记员 林 晓