黑龙江省牡丹江市爱民区人民法院民 事 判 决 书（2016）黑1004民初389号原告：韩志，男，1965年12月20日出生，住黑龙江省牡丹江市爱民区。委托诉讼代理人：郭冬梅，黑龙江国大律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵珊，黑龙江国大律师事务所律师。被告：牡丹江银邦房地产开发有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市东安区东三条路长安街南。法定代表人：李成斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：王金城，男，该公司法律顾问。被告：韩锋香，女，1979年12月23日出生，住黑龙江省哈尔滨市平房区。委托诉讼代理人：杨静昕，住黑龙江省牡丹江市东安区，由哈尔滨市平房区平新镇东福村民委员会推荐。委托诉讼代理人：贺凌，黑龙江鼎润律师事务所律师。原告韩志与被告牡丹江银邦房地产开发有限公司（以下简称银邦公司）、韩锋香房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月8日立案后，依法适用普通程序，于2016年10月24日、2016年10月31日、2016年11月25日公开开庭进行了审理。原告韩志及其委托诉讼代理人郭冬梅、赵珊，被告银邦公司的委托诉讼代理人王金城，被告韩锋香的委托诉讼代理人贺凌、证人于淑清到庭参加诉讼。2016年11月30日，原告韩志以本案须以（2016）黑1004民再x号案件审理结果为依据，现该案未审结为由申请中止审理；当日，本院裁定本案中止诉讼。2017年2月22日，本院通知原、被告本案恢复审理。因本案复杂、疑难，经本院院长批准，延长审限六个月。本案现已审理终结。韩志向本院提出诉讼请求：1.请求确认二被告于2012年6月13日签订的《商品房买卖合同》无效；2.请求确认原告与被告银邦公司签订的买卖合同有效，并请求被告银邦公司协助办理涉案房屋产权登记手续；3.请求确认涉案房屋归原告所有；4.诉讼费由二被告承担。事实和理由：2006年年初，原告与被告银邦公司协商后购买被告银邦公司开发的位于牡丹江市爱民区xx小区x号楼xx号、建筑面积145.97平方米房屋，并向被告银邦公司交纳了购房预付款。2011年，在涉案房屋接近完工时，原告付清了全部购房款。2015年4月23日，原告办理了正式入户手续。2015年12月20日，xx小区物业公司的工作人员给原告打电话称有人拿着购房合同和法院的民事调解书要求办理涉案房屋入户手续，原告此时才得知二被告已就涉案房屋提起诉讼，且牡丹江市爱民区人民法院（以下简称爱民区法院）已作出（2014）爱民初字第xx号民事调解书，后被告韩锋香强行占有了涉案房屋。经原告调查，二被告之间系民间借贷关系，即名为买卖实为借贷的关系，并不存在真实的房屋买卖关系。因二被告虚构房屋买卖的事实并恶意串通进行虚假诉讼的行为严重侵犯了原告的合法权益，故原告诉至法院。银邦公司辩称：被告银邦公司同意原告的诉讼请求。韩锋香辩称，一、因被告韩锋香已对涉案房屋进行装修，其已办理入户手续并交纳了各项费用，该房屋已由被告韩锋香实际占有使用至今，故原告称其在该房屋居住与实际不符；二、二被告签订的商品房买卖合同合法有效并已实际履行，故不存在无效的情形，且该买卖合同业经房产部门备案，具有物权法上的公示效力及合同法上的排他效力，而原告与被告银邦公司之间既未签订有效的买卖合同，也无证明资金流向的相关证据，故不能证明原告与被告银邦公司之间存在真实的房屋买卖关系；三、二被告已就涉案房屋的所有权问题向爱民区法院提起诉讼，被告银邦公司自认该房屋归被告韩锋香所有，爱民区法院在双方自愿的情况下作出民事调解书，这进一步加强了二被告所签订的房屋买卖合同的效力；四、被告银邦公司在本案答辩中作出了与之前相反的陈述，其行为已违反民法上的禁止反言原则，故其在本案中所作的陈述不应被采信；五、原告在明知涉案房屋经法院确认归被告韩锋香所有且该房屋已交付被告韩锋香使用的情况下仍向法院起诉，其行为系在浪费诉讼资源。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。本案的争议焦点：一、二被告于2012年6月13日签订的《商品房买卖合同》是否存在无效的法定情形；二、原告与被告银邦公司签订的《认购书》是否合法有效，涉案房屋是否归原告所有，被告银邦公司是否应协助原告办理房屋产权过户手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定如下：1.原告韩志举示的证据一、认购书复印件（与原件核对无异）1份、购房款收据复印件（与原件核对无异）1份、银行存款账户交易明细复印件（与原件核对无异）2份、物业费收据复印件（与原件核对无异）1份、残土清运押金收据复印件（与原件核对无异）1份、入户通知单复印件1份、钥匙发放通知单复印件1份。本院认为，一、认购书中有原告与被告银邦公司的签名和盖章确认，购房款收据系由被告银邦公司出具，有该公司的盖章及经手人的签名确认，二被告对银行存款账户交易明细的形式要件亦无异议，且均与原件核对无异，故本院对此组证据的形式要件予以采信；此组证据结合原告举示的证据六、证人于淑清出具的证言及其提供的财务账册，能够证明原告与被告银邦公司于2011年5月15日签订《认购书》，约定原告购买被告银邦公司开发的xx小区x号楼xx号房屋及原告以银行转账和现金方式支付被告银邦公司291940元的事实，本院予以确认。二、物业费收据和残土清运押金收据、入户通知单和钥匙发放通知单仅能证明原告交纳了涉案房屋物业费等相关费用的事实，本院对此予以确认；此组证据不能证明原告已实际占有涉案房屋的问题，故本院对此不予确认。证据二、商品房网上预（销）售备案证明复印件5份、原告从本院调取的商品房买卖合同3份、收据3份、中国建设银行转账凭条1份、还款凭证复印件（与原件核对无异）8份、收据复印件（与原件核对无异）2份、2016年4月10日证明复印件1份、2012年8月6日银行存款交易明细复印件2份、浩源公司个人借款偿还数额明细表1份。本院认为，一、二被告对商品房网上预（销）售备案证明、商品房买卖合同、收据及银行转账凭条的形式要件没有异议，本院予以采信；此组证据能够证明二被告于2012年6月13日签订了三份《商品房买卖合同》，约定被告韩锋香购买被告银邦公司开发的xx号楼xx号、xx号、xx号三套房屋，被告韩锋香于当日在中国建设银行以转账方式将1000000元款项汇入于淑清的账户，二被告于当日办理了五份商品房买卖合同备案手续的事实，本院对此予以确认。二、二被告对还款凭证的形式要件没有异议，本院予以采信；此组证据仅能证明2012年8月份至2013年6月份期间王丽娟的银行账户中汇款转款相关情况的问题，但不能证明其所收款项系被告银邦公司偿还给被告韩锋香的利息及二被告之间系名为买卖实为借贷关系的事实，本院对此不予确认。三、原告举示的两份收据不是正规票据，无法核实其真实性，且被告韩锋香对此有异议，故本院不予采信。四、2016年4月10日的证明系由被告银邦公司出具，属其单方陈述，且系复印件，被告韩锋香对此有异议，故本院不予采信。五、2012年8月6日的银行存款交易明细系复印件，无法核实其真实性，故本院不予采信。六、浩源公司个人借款偿还数额明细表系原告自行书写形成，属原告的单方陈述，且无有效证据予以佐证，故本院不予采信。证据三、原告从（2016）黑1004爱民再字第x号案件卷宗中调取的案外人执行异议书复印件1份、（2014）爱民初字第xx号案件庭审笔录复印件2页、（2016）黑10执异xx号执行卷宗中收据复印件2份、商品房买卖合同备案证明复印件2份。本院认为，此组证据系复印件，被告韩锋香对此有异议，且此组证据涉及的房屋并非涉案房屋，故不能证明二被告之间针对涉案房屋是否存在真实的买卖合同关系及被告韩锋香支付的1000000元是否系被告银邦公司的借款的事实，本院不予确认。证据四、结婚证复印件（与原件核对无异）1份、银行存款账户交易明细查询单复印件（与原件核对无异）2份、银行卡复印件及身份证复印件2页、微信往来记录复印件2页、财务账册复印件1页。本院认为，此组证据结合原告举示的证据六、证人于淑清出具的证言及其提供的财务账册，能够证明原告及其妻子张海波以银行转账方式向被告银邦公司支付291940元（含定金30000元）的事实，本院对此予以确认；被告韩锋香虽有异议，并称原告与被告银邦公司之间存在恶意串通的情形，但其未举示反驳证据证实，故该质证意见不成立。证据五、证人于淑清出庭作证。本院认为，该证人虽系被告银邦公司的工作人员，但其出具的证言结合原告举示的认购书、购房款收据、银行转款凭证及财务账册，能够证明证人于2011年5月15日通过银行转账方式收取了原告支付的三笔款项共计261940元及原告于2011年5月15日前曾向被告银邦公司支付购房定金30000元的事实，本院对此予以确认；该证人称被告韩锋香于2012年6月12日向其支付的1000000元系被告银邦公司的借款，且被告银邦公司向被告韩锋香开具的五套购房手续系用xx的五套房屋作为此笔借款的抵押，因无相关证据予以佐证，故本院对此不予确认。证据六、银行活期存款账户明细单复印件（与原件核对无异）2份。本院认为，二被告对此组证据的形式要件没有异议，本院予以采信；本院对此组证据的认证意见已在原告举示的证据四和证据五中进行论述，故不再赘述；被告韩锋香虽质证称此组证据不能证明原告已按合同约定向被告银邦公司支付全部购房款，但其未举示反驳证据证实，故该质证意见不成立。2.被告韩锋香举示的证据一、民事调解书复印件（与原件核对无异）1份。本院认为，原告与被告银邦公司对此份证据的形式要件没有异议，本院予以采信；此份证据结合被告韩锋香举示的证据七，仅能证明二被告针对涉案房屋所签订的商品房买卖合同有效的事实，本院对此予以确认；此份证据不能证明涉案房屋是否归被告韩锋香所有的问题，故本院对此不予确认。证据二、商品房买卖合同复印件（与原件核对无异）1份。本院认为，此份证据中有二被告的签名和盖章确认，并已在房产部门办理备案手续，且经与原件核对无异，来源合法，故本院予以采信；此份证据能够证明二被告于2012年6月13日签订《商品房买卖合同》，约定被告韩锋香以291940元价格购买被告银邦公司开发的涉案房屋并办理了商品房买卖合同备案证明的事实，本院予以确认；原告与被告银邦公司虽质证称此份商品房买卖合同是虚假的无效的合同，双方系名为买卖实为借贷的关系，但其未举示充分证据证实，故该质证意见不成立。证据三、中国建设银行转账凭条复印件（与原件核对无异）1份、收据复印件（与原件核对无异）1份。本院认为，原告与被告银邦公司对此组证据的形式要件没有异议，本院予以采信；此组证据能够证明被告韩锋香购买涉案房屋的价款为291940元及其于2012年6月13日通过银行转账方式向于淑清的账户汇入1000000元的事实，本院对此予以确认；原告与被告银邦公司虽质证称此1000000元系被告银邦公司向被告韩锋香的借款，但其未举示充分证据证实，故该质证意见不成立。证据四、预售房商品房预告登记约定书复印件（与原件核对无异）1份。本院认为，此份证据中仅有被告银邦公司的盖章，而无预购人的签名或盖章，故不能证明被告银邦公司认可涉案房屋归被告韩锋香所有并同意协助其过户的事实，本院不予确认。证据五、入户通知单复印件1份、收据复印件3份。本院认为，此组证据结合被告韩锋香举示的证据六和证据七，能够证明被告韩锋香交纳了涉案房屋的物业费等相关费用，并已实际占有涉案房屋的事实，本院予以确认。证据六、装饰装修工程施工合同复印件（与原件核对无异）1份、收据复印件（与原件核对无异）1份、照片复印件9张。本院认为，本院依原告的申请对涉案房屋进行查封时，该房屋与相邻的xx室房屋已被打通且室内有施工人员正在进行装修，故此组证据结合原、被告的陈述，仅能证明被告韩锋香对涉案房屋进行装修的事实，本院对此予以确认；此组证据不能证明涉案房屋是否归被告韩锋香所有的问题，故本院对此不予确认。证据七、民事判决书复印件（与原件核对无异）1份、民事裁定书复印件（与原件核对无异）1份。本院认为，二被告对此组证据的形式要件没有异议，本院予以采信；此组证据能够证明本院于2016年12月20日作出（2016）黑1004民再初x号民事判决，维持本院（2014）爱民初字第xx号民事调解书及被告银邦公司对该判决不服并提出上诉，牡丹江市中级人民法院于2017年2月17日作出（2017）黑10民终xx号民事裁定，本案按银邦公司撤回上诉处理的事实，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年5月15日，原告韩志与被告银邦公司签订《认购书》，约定原告购买被告银邦公司开发的位于xx号楼xx号、建筑面积145.97平方米房屋，原告一次性支付被告银邦公司购房款291940元；原告与被告银邦公司均不得违反本协议条款，原告如未按合同第五条规定按期付款，被告银邦公司有权单方面解除和终止本认购书，同时被告银邦公司有权将原告所认购房屋转售他人，原告所交定金不予退还；原告按指定日期与被告银邦公司签署《商品房买卖合同》（预售），所有条款均以双方所签合同为准；双方自签订正式《商品房买卖合同》（预售）后本认购书自行失效。原告在该认购书中签名，被告银邦公司及其负责人在该认购书中盖章。当日，原告向被告银邦公司支付了购房款，其中原告及其妻子张海波以银行转账方式向被告银邦公司的工作人员于淑清的账户汇入211940元，并以现金方式向于淑清的账户汇入50000元，余款30000元系原告此前支付给被告银邦公司的定金；被告银邦公司向原告出具了金额为291940元的购房款收据。2012年6月13日，被告韩锋香与被告银邦公司签订三份《商品房买卖合同》，约定被告韩锋香购买被告银邦公司开发的位于牡丹江市爱民区xx路东、xx街北xx的三套房屋，即x幢xx号房（房产图号xx、建筑面积145.97平方米、总价款291940元）、x幢xx号房（房产图号xx、建筑面积124.34平方米、总价款417782元）及x幢xx号房（房产图号xx、建筑面积145.97平方米、总价款437910元），并约定被告韩锋香于签订合同之日一次性付清购房款；被告韩锋香在该合同中签名捺印，被告银邦公司及其法定代表人在该合同中盖章。当日，二被告在牡丹江市房地产产权市场管理处办理了商品房买卖合同备案证明；被告韩锋香向被告银邦公司支付了上述三套房屋的购房款，其中以银行转账方式向于淑清的账户汇入1000000元，以现金方式支付147632元；被告银邦公司向被告韩锋香出具了此三套房屋的购房款收据。原告称，被告银邦公司的工作人员于2012年至2013年期间向王丽娟、王萌的银行账户汇入的款项系被告银邦公司向被告韩锋香偿还的借款利息且二被告之间系民间借贷关系，但其未举示充分证据证实。在签订商品房买卖合同时，被告银邦公司未向被告韩锋香告知其已与原告针对涉案房屋签订认购书。2014年3月11日，韩锋香作为原告向本院提起房屋买卖合同纠纷，要求确认其与被告银邦公司签订的三份商品房买卖合同有效，被告银邦公司向其交付房屋并承担违约金27645元；2014年4月16日，本院作出（2014）爱民初字第xx号民事调解书，内容为：“一、原告韩锋香与被告牡丹江银邦房地产开发有限公司于2012年6月13日签订的三份商品房买卖合同（合同备案编号分别为xx、xx）有效；二、案件受理费15307元，减半收取7653.50元，由原告韩锋香负担”。2016年4月8日，经本院院长提交审判委员会讨论决定后，本院作出（2016）黑1004民监字x号民事裁定，再审本案；2016年12月20日，本院作出（2016）黑1004民再初x号民事判决，维持本院（2014）爱民初字第xx号民事调解书。后被告银邦公司对该判决不服并提出上诉；2017年2月17日，牡丹江市中级人民法院作出（2017）黑10民终xx号民事裁定，因银邦公司经传票传唤无正当理由拒不到庭，本案按银邦公司撤回上诉处理。另查，原告与被告韩锋香均向牡丹江天和物业管理有限公司交纳了涉案房屋的物业费等相关费用，且被告韩锋香已对涉案房屋进行装修；原告称，被告韩锋香系私自撬开房门后强行进入室内进行装修，但其未举证证实。本院认为：关于本案案由的问题。本案立案案由为房屋买卖合同纠纷，因涉案房屋系商品房并已竣工，且原、被告之间系基于涉案房屋买卖而产生争议，故根据《民事案件案由规定》的规定，本案案由应为商品房销售合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效”。本案中，原告与被告银邦公司于2011年5月15日签订了《认购书》，约定原告购买被告银邦公司开发的涉案房屋，因该认购书有原告与被告银邦公司的签名和盖章确认，系双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，故该认购书有效，本院对原告诉请确认该认购书有效的问题予以支持。被告韩锋香虽主张原告与被告银邦公司存在恶意串通损害其合法权益的情形，双方之间系虚假的房屋买卖合同关系，但根据相关证据，原告在二被告签订商品房买卖合同前已依约向被告银邦公司支付全部购房款，且被告银邦公司对此予以认可，被告韩锋香亦未举示反驳证据证实其主张，故本院对被告韩锋香的抗辩主张不予支持。关于原告诉请二被告于2012年6月13日签订的商品房买卖合同无效的问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”；《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。本案中，二被告于2012年6月13日针对涉案房屋签订了《商品房买卖合同》，该合同有二被告的签名和盖章确认，系双方的真实意思表示，且内容未违反法律法规的强制性规定，并业经房产部门备案登记，故该商品房买卖合同有效。原告虽主张二被告之间系名为买卖实为借贷的关系，并不存在真实的房屋买卖合同关系，但根据相关证据，被告韩锋香已依约向被告银邦公司支付全部购房款，并已对涉案房屋进行装修，且该商品房买卖合同业经本院调解和判决确认有效并已发生法律效力，原告在庭审中举示的证据亦不足以证实二被告之间系名为买卖实为借贷的关系；该商品房买卖合同的签订时间虽后于原告与被告银邦公司签订认购书的时间，但在签订商品房买卖合同过程中被告银邦公司未履行告知义务，即被告银邦公司在主观上存在恶意，而被告韩锋香对被告银邦公司已与原告签订认购书一事并不知情，原告亦未举证证实二被告签订商品房买卖合同存在恶意串通损害其合法权益等合同无效的法定情形，故原告诉请确认二被告于2012年6月13日针对涉案房屋签订的《商品房买卖合同》无效，依据不足，本院不予支持。关于原告诉请涉案房屋归其所有的问题。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”；第三十三条规定：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利”。本案中，原、被告针对涉案房屋虽已签订相关的买卖合同，但因买卖合同尚未履行完结，物权变动尚未完成，涉案房屋仍登记在被告银邦公司的名下，即涉案房屋所有权归属于被告银邦公司是确定的，现原、被告之所以发生纠纷系因被告银邦公司未依约变更涉案房屋所有权，而非因该房屋的所有权归属不明或存在争议，故原告诉请确认涉案房屋归其所有，于法无据，本院不予支持。关于原告诉请被告银邦公司协助其办理房屋产权登记的问题。原告与被告银邦公司签订的认购书虽有效，该认购书的签订时间虽先于二被告签订商品房买卖合同的时间，但因二被告签订的商品房买卖合同业经房产部门备案，具有一定的公示效力，即该商品房买卖合同的效力优于认购书的效力；被告银邦公司在与原告签订认购书后又与被告韩锋香签订了正式的商品房买卖合同，即被告银邦公司以自己的行为表示不再履行其与原告签订的认购书，且根据现有证据，被告韩锋香已实际占有涉案房屋，原告虽主张被告韩锋香系私自撬开房门强行进入室内进行装修，但其并未举证证实，原告在庭审中举示的证据亦不足以证实其已实际占有涉案房屋，故原告诉请被告银邦公司协助其办理涉案房屋产权登记手续，依据不足，本院不予支持。综上所述，本院对原告要求确认其与被告银邦公司签订的《认购书》有效的诉讼请求予以支持，对原告的其他诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十三条第一款第（五）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第（四）项规定，判决如下：一、原告韩志与被告牡丹江银邦房地产开发有限公司于2011年5月15日签订的《认购书》有效；二、驳回原告韩志的其他诉讼请求。案件受理费5679元，由原告韩志负担5579元，被告牡丹江银邦房地产开发有限公司和被告韩锋香共同负担100元；财产保全费2710元，由原告韩志负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。审 判 长  刘凤羽审 判 员  丁 玲人民陪审员  刘淑芝二〇一七年六月二十八日书 记 员  董俊萍