金华市婺城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0702民初18259号
原告：金华市恒定物业管理有限公司，住所地金华市婺城区丹光西路118号柳湖花园社区服务中心一楼。
法定代表人：杜玮草，总经理。
委托诉讼代理人（特别授权）：章玉群，女，1980年11月5日出生，汉族，系公司员工，住金华市婺城区，
被告：贾建茹，女，1960年8月5日出生，汉族，户籍地金华市婺城区，
原告金华市恒定物业管理有限公司为与被告贾建茹物业服务合同纠纷一案，于2017年12月27日向本院提起诉讼，诉请判令：1、被告立即支付拖欠物业管理费8115元（2009年8月1日至2015年6月30日）；2、被告支付逾期付款利息损失（自2015年7月1日起按中国人民银行同期贷款利率计付至实际履行之日止）；3、被告承担本案诉讼费用。本院受理后，依法适用简易程序，于2018年1月22日公开开庭进行了审理。原告金华市恒定物业管理有限公司的委托代理人章玉群、被告贾建茹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本院经审理认定，2003年，金华市辛迪物业管理有限公司进驻位于金华市婺城区柳湖花园从事前期物业服务。2005年6月27日，金华市物价局下发金价管［2005］83号文件，确定物业服务费新标准从2005年1月1日起执行，同时在附件1中明确金华市辛迪物业管理有限公司服务的柳湖花园收费等级为三级，在附件2中明确住宅小区多层三级收费中准价为0.30元/平方米/月，高层三级收费中准价为0.45元/平方米/月，别墅三级收费中准价最高不超过0.54元/平方米/月，上浮幅度为30%等内容。2010年7月8日，金华市物价局、金华市建设局联合下发金价价管［2010］64号“关于印发金华市物业服务收费管理实施办法的通知”，在《金华市物业服务收费管理实施办法》中规定，物业服务收费可采取包干制或酬金制计费方式，前期物业管理期间的物业服务收费实行包干制，业主委员会成立以后的计费方式由业主委员会与物业服务企业约定。该办法中也明确已办理交房手续但业主未居住的、居住后又空置且时间在半年以上的物业，经物业服务企业核实后，物业服务收费按应收标准的70%交纳，房屋装修期间不属于房屋空置，其物业服务费用应按规定标准全额缴纳等内容。同日，金华市物价局、金华市建设局联合下发金价价管［2010］65号“关于重新公布金华市区普通住宅小区前期物业服务收费等级评定标准及物业服务收费标准的通知”，通知要求等级评定标准中的“小区配套”为基本条件，由价格主管部门会同物业主管部门并邀请相关部门和单位组成的考评组认定，对“服务标准”的评定实行考核和评价相结合，考核由考评组实施，评价通过书面测评表由业主进行满意度评定，不满意率30%及以上的降低等级，通知自2010年8月1日起执行，同时在附件1中明确金华市区住宅小区前期物业服务收费标准，多层三级收费中准价为0.50元/平方米/月，高层三级收费中准价为0.75元/平方米/月，上浮幅度不超过20%等内容。事后，金华市辛迪物业管理有限公司未在业主中开展满意度测评。
案外人王樟球原系柳湖花园36幢1单元101室高层住宅（建筑面积为163.45平方米、车库面积为20.65平方米）的业主，其曾对该房屋进行装修，后于2009年8月5日将该房屋转让给被告贾建茹。被告贾建茹受让该房屋后除将车库交由他人使用外一直未使用、居住该房屋。因被告对物业公司服务不满，其一直未向物业公司交纳相关物业服务费。
另查明，金华市柳湖花园小区第一届业主委员会于2010年6月25日经选举产生。该届业主委员会和金华市辛迪物业管理有限公司因故一直未签订物业服务合同。2015年3月16日，金华市柳湖花园小区第二届业主委员会经选举产生。该届业主委员会与金华市辛迪物业管理有限公司仍未签订物业服务合同。同年6月23日，该届业主委员会以金华市辛迪物业管理有限公司未能落实物业管理整改方案等为由向该公司发送书面通知，要求其限期撤离。事后，金华市辛迪物业管理有限公司于2015年7月1日撤离柳湖花园小区。2016年1月27日，金华市辛迪物业管理有限公司更名为金华市恒定物业管理有限公司。2016年3月14日，金华市辛迪物业管理有限公司向本院提起诉讼，要求被告王樟球支付相关物业服务费。同年5月17日，本院以金华市辛迪物业管理有限公司已更名为金华市恒定物业管理有限公司，其原告诉讼主体资格不符为由驳回了金华市辛迪物业管理有限公司的起诉。2017年12月26日，原告金华市恒定物业管理有限公司向本院邮寄诉状，再次向本院提起诉讼。
本院认为，原告金华市恒定物业管理有限公司的前身金华市辛迪物业管理有限公司作为柳湖花园前期物业管理公司，已对柳湖花园实际从事物业服务工作，其虽未与各业主或业主委员会签订物业服务协议，但其仍有权要求该小区的业主根据政府主管部门审核确定的三级服务企业标准向其交纳相关物业费。鉴于金华市辛迪物业管理有限公司系因多数业主对其服务不满，且未能及时整改后被柳湖花园业主委员会强行要求其撤离的，其所提供的物业服务水平可见一斑，业主拒绝交纳物业服务费也是一种自我救济手段，情有可原，故本院对其主张的逾期付款利息损失的诉请不予支持。由于该小区自2010年6月25日起已成立业主委员会，物业服务收费需要实行市场调节价管理，而金华市辛迪物业管理有限公司未经协商、结果公示等程序，也未在小区业主中开展满意度测评工作，而直接要求各业主按政府新的指导价交纳物业服务费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。另关于本案诉讼时效问题，被告提出原告的诉请已满两年诉讼保护时效，故要求驳回原告的全部诉讼请求。本院认为，由于物业服务费按惯例是按年度收缴，属于定期给付债务，故当年的物业服务费的诉讼时效以次年1月1日开始起算，原告的前身金华市辛迪物业管理有限公司自2015年7月1日撤出柳湖花园小区，其主张的2013年度物业费诉讼时效应自2014年1月1日起算，2014年度的物业费应自2015年1月1日起算，2015年的物业费应自2015年7月1日起算。因原告的前身金华市辛迪物业管理有限公司曾于2016年3月14日提起诉讼，虽然最终因企业名称名更造成原告诉讼主体不符被法院驳回起诉，但提起诉讼这一行为仍可产生诉讼时效中断的法律效果，其诉讼时效可从被驳回起诉之日即2016年5月17日起重新起算两年。由于原告未有充分证据证实其前身金华市辛迪物业管理有限公司在提起该起诉讼前曾向被告催缴过物业服务费，且被告对物业费催缴事实也未予认可，故截至2016年3月14日，其对2013年度及其此前的物业费的权利主张已超过两年诉讼保护时效，虽然自2017年10月1日起正式实施的《民法总则》规定诉讼保护时效为三年，但适用该法的前提是截至该法施行之日应是尚未满两年诉讼时效的权利，对于该法实施之日已满两年诉讼保护时效的权利，其免于履行的诉讼时效抗辩权已确定成立，不能因该法的实施而作废。故被告诉讼时效的抗辩意见部分成立。同时，被告购得相关房屋后一直未居住使用，属空置房，相关物业服务费可按应收标准70%交纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第四十四条、第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和国务院《物业管理条例》第二十四条、第二十六条、第四十条、第四十一条第一款、第六十五条之规定，判决如下：
一、被告贾建茹于本判决生效之日起三日内给付原告金华市恒定物业管理有限公司2014年1月1日至2015年6月30日期间的物业服务费926.77元；
二、驳回原告金华市恒定物业管理有限公司其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，依法减半收取25元（原告已预交），由被告贾建茹负担，限于本判决生效之日起三日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 员 李良军
二〇一八年一月二十三日
代书记员 陈洛伊