湖南省宁乡市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0124民初7313号
原告：黄容，女，1988年7月1日出生，汉族，居民，住长沙市岳麓区。
委托诉讼代理人：雷佳，湖南湘鼎律师事务所律师。
被告：宁乡县恒源房地产开发有限公司，住所地宁乡县玉潭镇一环北路408号。
法定代表人：贺赛军。
委托诉讼代理人：程安春，女，1975年1月4日出生，汉族，居民，住宁乡县，该公司法律顾问。
原告黄容与被告宁乡县恒源房地产开发有限公司（以下简称恒源公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年12月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄容委托诉讼代理人雷佳、被告委托诉讼代理人程安春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告黄容向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告继续履行合同，交付原告所购商铺，并办妥不动产权证；2、判令被告向原告支付逾期办理逾期交房违约金38093元（暂计算至2017年11月29日，之后的违约金按日万分之三的标准计算至实际交付之日止）；3、判令被告支付逾期办理房屋所有产权证、土地使用权证违约金4246元（暂计算至2017.11.29，之后的违约金按日万分之一的标准计算至实际办妥登记之日止）；4、由被告承担本案诉讼费用。在诉讼过程中，原告将第三项诉讼请求变更为：请求判令被告向原告支付逾期办理房屋预告登记违约金14465.7元。事实和理由：2014年10月25日，原、被告双方签订了合同编号为20140144A-4146的《宁乡县商品房买卖合同》，由原告购买被告所有的位于宁乡县交汇处（义乌小商品城）第一幢A单元4层A-4146号房屋。合同签订当日，原告即一次性向被告支付了全部购房款139227元。但被告没有依约向原告交付房屋，也未依约办理房屋预告登记、所有权证、土地使用权证，致使原告至今未取得房屋，而无法进行正常的出租和买卖交易。被告的行为已构成违约，应依约承担违约责任，故诉至法院。
被告恒源公司辩称：1、原告要求预告登记违约金没有法律依据，被告公司认为存在预告登记违约金的前提是为了防止一房多卖，或防止开发商将在建房屋进行抵押的情况，但本公司没有以上行为，不存在预告登记违约金；2、逾期交房违约金主体不适格，从原、被告及第三方义务小商城公司签订的合同来看，本案的原告将所有的权利都委托给了宁乡县义乌小商品城。3、被告公司房屋已在2017年1月竣工验收备案，证明所售商铺合格，符合交付条件，第三方在此基础上都没有提出异议，那么对之前的判决第三方会提起执行异议之诉。且原告当时签订房屋买卖合同的时候是有互惠的，将商铺无偿交给第三方运营三年能享受公司到8.5折的优惠政策，原告在此基础上，再在合同期限内再要求逾期交房违约金，第三方也会对原告主张不当得利。4、约定的办理产权证的时间为交付房屋后的580个工作日内，现原告主张被告未交房，因此办证条件不成就。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据即原告提交的证据《宁乡县商品房买卖合同》、购房发票、税收完税证明、企业信用信息公示报告、本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院分析如下：对被告提交的预告登记证明，经本院核实，其来源合法，内容真实，能够实现被告已为原告商铺进行预告登记的目的，本院予以采信；对被告提交的委托经营合同，本院对其真实性予以确认，但不能实现被告的证明目的。
根据采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下案件事实：位于宁乡县交汇处的“义乌小商品批发城”系被告开发的商品房。2014年10月25日，原告黄容与被告签订了合同编号为20140144A-4146号《宁乡县商品房买卖合同》，由黄容购买被告开发的位于宁乡县交汇处的（义乌小商品批发城）第1幢A单元4层A-4146号商铺。合同有如下约定：1、总房价款为139227元，一次性付款；2、出卖人应当在2015年5月30日前向买受人交付该商品房。逾期交房的责任，除不可抗力，出卖人未按照第八条约定的时间和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理,……（2）逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第八条约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金；3、买受人购买的商品房为预售商品房的，自合同签订之日起，出卖人应于90日内向宁乡县房屋登记机构办理合同备案；自合同签订之日起，买卖双方应于90日内向宁乡县房屋登记机构申请办理预告登记。商品房交付后365个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，580个工作日内办妥买受人的土地使用权证。出卖人没有按约定申请预购商品房预告登记或者逾期办理产权证的，出卖人每日按已付房款的0.1‰支付违约金。合同签订后，原告于2014年12月25日一次性交纳了购房款，并于2014年12月29日缴清了契税。2017年12月19日，被告恒源公司为原告购买的上述房屋办理了预告登记。2014年11月24日，原告（甲方）与被告恒源房产（丙方）以及湖南宁乡义乌小商品批发城有限公司（乙方）签订《商铺委托经营合同》，约定原告将其所购商铺委托给湖南宁乡义乌小商品批发城有限公司进行经营。合同约定委托经营期限为三年，委托起始之日原则上从本市场开业之日起计算，开业日期最迟不超过2015年5月30日。原告自愿将在湖南宁乡义乌小商品批发城所购商铺在本合同规定的期限内，以不向乙方收取任何商铺收益的形式委托乙方运营使用。
另查明，原告当庭陈述，其违约金计算来源：预告登记的违约金的计算方法是以合同总价139227元为基数，按照合同约定的日万分之一的标准从2015年1月25日暂计算至2017年11月29日止，后段顺延；逾期交房的违约金的计算方法是以合同总价139227元为基数，按日万分之三从2015年5月31日暂计算至2017年11月29日止，后段顺延。
本院认为，本案争议的焦点是被告是否有违约行为及被告应当如何承担违约责任的问题。
本院认为，一、原告黄容与被告恒源公司签订的《宁乡县商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按约定全面履行义务。二、《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程经竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。本案中，涉案房屋在2017年1月12日才办理竣工验收备案，在此之前的房屋交付行为，因违反法律的强行规定，本院不予认可。故本院认为本案的交付房屋的行为在2017年1月12日之后才能发生法律效力。原告办理不动产权证的履行期限亦应根据合同约定的期限履行。而本案中，原、被告合同约定的被告办理不动产权证书的期限尚未届满，故本院对原告要求被告恒源公司办理不动产权证的诉讼请求，不予支持。三、原、被告签订的合同中约定，自合同签订之日起，出卖人应于90日内向宁乡县房屋登记机构办理合同备案，与合同备案时间相同，买卖双方向宁乡县房屋登记机构申请办理预告登记。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，买受人不解除合同，自本合同规定的期限次日起至实际办妥登记之日为止，出卖人每日按已付房款的0.1‰支付违约金。根据该约定，被告恒源公司应在2014年10月25日后的90日内（即在2015年1月23日前）为原告办理好合同备案和预告登记，被告直至2017年12月19日才为原告办理了预告登记，被告恒源公司已构成违约，应向原告支付逾期办理预告登记的违约金。关于违约金标准的问题，本院认为，违约金的支付应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本院综合考虑具体案情及受诉法院所在地经济状况，本院酌情支持由被告恒源公司以原告已付房款139277元为基数，按日万分之零点六的标准向原告支付逾期办理预告登记的违约金，自2015年1月24日计算至2017年12月18日止。原告主张被告办理预告登记备案手续的请求，因被告已履行所诉行为，本院对该请求不予支持。四、根据原、被告合同的约定，被告恒源公司应在2015年5月30日前将达到交付条件的房屋向原告交付，被告恒源公司虽辩称已通过签订商铺委托经营合同向原告交付房屋，但直至2017年1月12日涉案房屋才竣工验收合格并办理备案手续，而根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。且根据原、被告双方合同约定，“已经竣工验收备案”是交房的必备条件，故直到2017年1月12日才具备法定及约定交房条件，故被告恒源公司逾期交房已构成违约，应承担相应的违约责任。原告主张以139227元为基数，按照日万分之六的标准，自2015年5月31日计算至实际交付之日，要求被告支付逾期交房违约金，本院根据上述第三点确定违约金标准的原则，酌情支持由被告恒源公司以原告已付款139227元为基数，按日万分之一点五的标准向原告支付逾期交房的违约金，自2015年5月31日计算至2017年1月12日止。被告认为原告已与第三方签订委托商铺经营合同，主张逾期交房违约金的权利主体应为第三方，本院认为，原告主张逾期交房的违约金是基于原、被告在《宁乡县商品房买卖合同》中的明确约定,第三方并非《宁乡县商品房买卖合同》的相对方，故对于被告的该辩解意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、限被告宁乡县恒源房地产开发有限公司在本判决发生法律效力后十日内支付原告黄容逾期交房的违约金（以已付房款139227元为基数，自2015年5月31日起至2017年1月12日止，按日利率万分之一点五计算）；
二、限被告宁乡县恒源房地产开发有限公司在本判决发生法律效力后十日内支付原告黄容逾期办理预告登记违约金（以已付房款139227元为基数，自2015年1月24日计算至2017年12月18日止，按日利率万分之零点六计算）；
三、驳回原告黄容的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费858元，减半收取429元，由原告黄容负担216元，由被告宁乡县恒源房地产开发有限公司负担213元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 张 示
二〇一七年十二月二十六日
书记员 王帅朝
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。
建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。