吉林省延吉市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉2401民初280号
原告：蔡洙男，男，1957年3月15日出生，朝鲜族，个体，住延吉市公园街。
委托诉讼代理人：柳静，吉林敖联律师事务所律师。
被告：池明南，男，1977年3月20日出生，朝鲜族，无职业，住和龙市。
被告：延边春林房地产开发有限公司，地址：延吉市河南街。
法定代表人：李逢春，总经理。
被告：李逢春，男，1952年6月18日出生，朝鲜族，延边春林房地产开发有限公司总经理，住延吉市河南街。
原告蔡洙男诉被告池明南、延边春林房地产开发有限公司（简称：春林公司）、李逢春之间申请人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告蔡洙男及其委托诉讼代理人柳静，被告池明南、延边春林房地产开发有限公司的法定代表人李逢春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
蔡洙男向本院提出诉讼请求：1、要求继续执行春林公司名下的位于延吉市XX路XXX号园林小区X号楼X楼XXXX室房屋；2、案件受理费由池明南、春林公司、李逢春共同承担。事实与理由：延吉市人民法院于2017年12月5日作出（2017）吉2401执异207号执行裁定书，本院认为：一、在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三、已支付全部价款等。根据该规定，案外人池明南与春林公司签订商品房买卖合同，即在本院针对该房屋作出查封之前签订了商品房买卖合同，并支付了全部购房人民币。就此事实的认定，判定案外人池明南提出的异议理由成立。现蔡洙男认为以上的事实与理由不能成立，且该院所下的裁定程序违法。理由如下：1、蔡洙男与春林公司之间民间借贷纠纷于2017年7月3日起诉，于2017年7月11日蔡洙男申请财产保全，保全裁定（2017）吉2401执保544号向春林公司送达。期间春林公司找过法院，以蔡洙男的债权标的为小，保全标的过多为理由，要求解除部分门市，并未提及涉案房屋已经出售。延吉市人民法院于2017年8月25日作出（2017）吉2401民初4009号民事调解书，且已生效。2、2017年9月初，蔡洙男凭据生效的调解书向法院申请执行。法院受理后向春林公司送达，并通知相关事宜和下发法律文书。春林公司并未提任何异议，为此，执行局依法委托评估公司进行评估。3、2017年12月6日，蔡洙男向评估公司交纳了评估费73700元。后蔡洙男收到延吉市人民法院作出的（2017）吉2401执异207号执行裁定书，蔡洙男对此裁定书的内容完全不知，且法院没有通知蔡洙男参加听证。因此，延吉市人民法院作出的（2017）吉2401执异207号执行裁定书，程序违法。
池明南辩称，涉案房屋是春林公司抵顶工程款而给我的房屋，且与春林公司签订了商品房买卖合同。所以不同意对涉案房屋的执行。
春林公司辩称，我公司与蔡洙男之间是民间借贷关系，并非商品房买卖关系。池明南在我公司签订商品房买卖合同，并交纳了全部购房款。延边州中级人民法院和延吉市法院对涉案房屋的查封均予以解除。因此，不同意对涉案房屋的执行。
李逢春辩称，春林公司与蔡洙男之间是民间借贷关系，并非商品房买卖关系。池明南在我公司签订商品房买卖合同，并交纳了全部购房款。延边州中级人民法院和延吉市法院对涉案房屋的查封均予以解除。因此，不同意对涉案房屋的执行。
本院经审理认定事实如下：2016年10月8日，池明南与春林公司签订商品房买卖合同，约定池明南购买春林公司开发的位于延吉市XX路XXX号XX小区X号楼X楼XXXX室房屋，建筑面积为413.09平方米，单价为4000元/平方米，房屋总价款为165.2万元。同日，春林公司向池明南出具了收款收据。
2017年7月11日，延吉市人民法院依蔡洙男的申请作出（2017）吉2401执保544号民事裁定书，冻结了春林公司名下的位于延吉市XX路XXX号XX小区X号楼X楼XXXX室，面积为489.15平方米；X号楼X楼XXXX室，面积为489.15平方米；X号楼X楼XXXX室，面积为400.26平方米；X号楼X楼XXXX室，面积为473.75平方米；X号楼X楼XXXX室，面积为413.09平方米；X号楼X楼XXXX室，面积为473.75平方米；X号楼X楼XXXX室，面积为413.09平方米，产籍号为XX-
XX-XXXX。
2017年8月25日，延吉市人民法院作出（2017）吉2401民初4009号民事调解书，内容如下：李逢春、春林公司于2017年9月20日前向蔡洙男返还借款本金160.5万元并支付利息19.5万元。
2017年12月5日，延吉市人民法院依案外人池明南的执行异议之诉，作出（2017）吉2401执异207号执行裁定书，裁定中止对被保全人春林公司名下的位于延吉市XX路XXX号XX小区X号楼X楼XXXX室房屋的执行。
另查明，春林公司名下的位于延吉市XX路XXX号XX小区X号楼已竣工，但未经验收。至此，春林公司至今未向池明南交付涉案房屋。因法院查封了涉案房屋在内的春林公司名下的位于延吉市XX路XXX号XX小区X号楼的部分房屋，至此，池明南未能对涉案房屋在房屋产权管理中心办理登记备案手续。涉案房屋是春林公司因拖欠池明南工程款而抵顶的房屋。
再查明，2017年8月15日，延边州中级人民法院依本案池明南所提出案外人执行异议之诉作出（2017）吉24执异84号执行裁定书，裁定中止对春林公司名下的位于延吉市XX路XXX号XX小区X号楼（丘地号：XX-
XX-XXXX）X楼XXXX室的执行。
认定上述事实的有蔡洙男向本院提供的身份证复印件一份、延吉市人民法院作出的（2017）吉2401执保544号民事裁定书一份、（2017）吉2401民初4009号民事调解书复印件一份、（2017）吉2401执异207号执行裁定书复印件一份、工程结算书复印件一份及池明南向本院提供的身份证复印件一份、商品房买卖合同复印件一份、延边州朝鲜族自治州中级人民法院作出的（2017）吉24执异84号执行裁定书复印件一份、延吉市人民法院作出的（2017）吉2401执异203号执行裁定书复印件一份，并由春林公司向本院提供的营业执照复印件及法定代表人身份证明复印件一份及李逢春向本院提交的身份证复印件一份，并根据当事人陈述及本案庭审笔录等证据材料在案为凭，经本院审查，均予以采信。
本院认为，本案是申请执行人执行异议之诉，争议的焦点在于蔡洙男是否对诉争房屋享有足以排除中止执行的实体权利。池明南与春林公司签订的商品房买卖合同系当事人之间真实意思表示，符合法律规定，故合法有效。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，本案中，池明南与春林公司在延吉市人民法院查封涉案房屋之前已签订合法有效的商品房买卖合同。池明南在春林公司处承包工程，春林公司以涉案房屋抵顶其拖欠池明南工程款的行为来看，池明南已支付全部购房款。另外，春林公司虽未向池明南交付涉案房屋钥匙，但池明南作为承建商，在池明南的控制管理状态下，可视为其已合法占有涉案房屋。且池明南未办理备案登记手续的原因是法院查封涉案房屋在内的春林公司名下的部分房屋所导致，故并非是池明南的自身原因。故本院对蔡洙男申请法院恢复对涉案房屋的执行的诉讼请求，本院不予支持。本案中，蔡洙男虽主张池明南与春林公司存在恶意串通，但未能提供充分证据证明其主张，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，本院对此主张，不予认可。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：
驳回原告蔡洙男的诉讼请求。
案件受理费19668元，由原告蔡洙男负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审 判 长 姜吉松
人民陪审员 周国君
人民陪审员 李战江
二〇一八年三月二十二日
书 记 员 金美玲