黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）外民三商初字第1447号
原告哈尔滨滨江灯饰市场有限公司，住所地哈尔滨市道外区二十道街方远滨江国际小区C区3栋。
法定代表人胡亚利，总经理。
委托代理人李兆坤，黑龙江擎雨律师事务所律师。
被告田忠诚，公民身份号码×××，住哈尔滨市松北区。
委托代理人万俪，黑龙江北斗律师事务所律师。
原告哈尔滨滨江灯饰市场有限公司（以下简称滨江灯饰公司）与被告田忠诚租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2015年12月4日公开开庭进行了审理。原告滨江灯饰公司委托代理人李兆坤，被告田忠诚及其委托代理人万俪到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告滨江灯饰公司诉称，原告是合法成立的灯饰市场经营公司，2014年7月29日与被告签订《滨江精品灯饰城租赁合同》（合同编号：BJ-2014-202），约定将滨江精品灯饰城二层202号商铺出租给被告，租赁期限一年，自2014年11月1日至2015年10月30日止。总租金及管理费共172106元。签订时付给原告三个月租金及管理费43026元，第二次付款在上一次租金到期日前15天支付。同时约定拖欠租金累计达2个月的，原告有权单方解除合同。合同签订后，被告只付了三个月的租金及管理费43026元，第二次应支付租金及管理费至起诉之日已经逾期超过4个月，原合同已经履行届满。原告多次要求被告给付租金，被告无故拒绝给付。被告拒绝交付租金及管理费的行为，致使原告的合同目的无法实现，故原告起诉解除与被告之间的《滨江精品灯饰城租赁合同》，又因为在合同解除后至被告迁出前没某某合法依据占用原告的商铺，故请求参照租金及管理费标准向原告给付占用期间的占有使用费。诉讼请求：1、判令被告支付租金64540元、管理费64540元及违约金10836元，共计139916元；2、判令被告迁出原告商场，并自2015年10月31日起按照租金标准支付房屋占有使用费至实际迁出之日止，暂计算至开庭之日2015年11月25日为6214元；3、诉讼费用由被告承担。
被告田忠诚辩称，原告所述与事实不符，被告已不拖欠原告的租金，2015年5月份双方已经实际履行了解除租赁合同，解除合同后被告未使用该租赁物，也已经从该租赁物中搬走，对该租赁物原告已经以行动表示接收。被告认为合同约定，每月租金为7171元，被告总缴纳的金额为68026元，该金额的组成为租金21513元、管理费21513元、保证金20000元、装修押金5000元，被告实际占有使用租赁物日期为2015年的1月份至5月份，该5个月的租金应为35855元，因此被告不拖欠原告的租金，原告应将保证金、装修押金返还给被告，应将原告的诉请驳回。
滨江灯饰公司为证明其主张的事实成立，向法院提交如下证据并当庭举示：
证据一、滨江精品灯饰城租赁合同，拟证明双方之间曾经签订合同，合同签订期间为1年，年度租金86053元，同时合同约定了违约责任，逾期支付租金每天应当向滨江灯饰公司按照拖欠的金额1%支付违约金；
田忠诚对证据一真实性无异议，对证明问题有异议，该租赁合同约定的时间2014年11月1日至2015年10月30日，虽然合同签订的时间是2014年11月1日，但具体履行的时间为2015年1月1日，该合同中的违约金约定过高，已经超过损失。
证据二、滨江精品灯饰城管理费收缴协议，拟证明管理费年度收取86053元，该管理费与租赁合同是配套收取及履行；
田忠诚对证据二真实性无异议，该份证据无法证明滨江灯饰公司有合理的依据收取被告管理费用及管理费用的标准，该管理费用没某某法律依据。
证据三、书面催收租金、管理的通知2份及催收通知的送达照片2张，拟证明催收田忠诚按照合同约定交付租金和管理费，时间为2015年11月12日；
田忠诚对证据三真实性无异议，该份证据恰恰可以证明滨江灯饰公司在2015年5月1日通知田忠诚缴纳租金，该份通知明确显示于2015年5月1日至4日到滨江灯饰公司处交付租金，逾期不交付解除双方之间的合同，该通知可以证明双方于2015年5月份解除了租赁合同，滨江灯饰公司所举示的2015年11月2日通知下发时双方已经解除租赁合同，滨江灯饰公司无权再收取2015年5月份以后的租金。对照片真实性无异议，证明5月份已经贴出通知，已经解除合同，该照片上显示后一份通知没某某贴到租赁物处。
证据四、滨江灯饰公司操控滨江灯饰城LED屏控制室及相关照片7张、田忠诚仍占用202室商铺的照片8张，共15张照片，拟证明滨江灯饰公司有独立的监控管理师，并非必经田忠诚占用的商铺，田忠诚主张的滨江灯饰公司使用商场LED屏，必须经过商铺属于确认收回商铺的主张不能成立。田忠诚至开庭之日仍在室内存在着大量物品，合同虽经履行期限届满解除，田忠诚仍未迁出，应支付占用使用费，并迁出商铺。
田忠诚对证据四真实性无异议，对证明问题有异议，对监控室的照片，该监控室好似独立的但无法证明原告外显示的LED屏的配电箱设置在田忠诚的承租摊位中，其在使用LED显示屏必须经过田忠诚的租赁摊位。对摊位的照片可以证明双方解除租赁合同，如未解除租赁合同滨江灯饰公司有权进入该商铺中，该行为对该商铺已经有实际控制及使用。
田忠诚为证明其主张的事实成立，向法院提交如下证据并当庭举示：
证据一、滨江精品灯饰城租赁合同、滨江精品灯饰城管理费收缴协议及收据1张，拟证明在滨江精品灯饰城、田忠诚租赁合同中第四条第一款中甲方的义务，该义务是对商场日常的管理，不应另行向田忠诚收取管理费用，因为收取管理费用所履行的管理事项，为租赁合同当中的义务。该管理费用及田忠诚所缴纳的装修保证金原告未返还；
滨江灯饰公司对证据一真实性无异议，该合同是双方自愿签订，合同内容清晰、明确，应为有效。对于有效的合同双方都应履行合同约定，田忠诚是否履行约定需要结合其他证据证明。装修保证金是否返还应当是诉讼请求权不能抗辩滨江灯饰公司的主张，故认为该5000元的收据与滨江灯饰公司向田忠诚主张租金及管理费无关。
证据二、网络截图，拟证明滨江灯饰公司实际的开业时间为2015年1月1日，开业时间改变双方租赁合同的时间，租金起始的时间为2015年1月1日；
滨江灯饰公司认为证据二中显示开业为1月1日，但是田忠诚实际占有使用的时间为2014年7月9日，滨江精品灯饰城曾给付田忠诚足够的装修时间，其后又从2014年11月1日已经能够实际经营时，开始计算合同时间，滨江灯饰公司实际经营的时间与商场正式开业的时间虽然不一致，但并不排除滨江灯饰公司、田忠诚已经按照合同约定，由滨江灯饰公司将商铺交给田忠诚，田忠诚实际使用的事实，所有新开设的商场之前均有试营业的时间。
证据三、照片6张，拟证明滨江灯饰公司的商场，消防验收不合格，所规划的摊位阻隔消防通道，其所提供的租赁物存在危险隐患，无法正常使用和经营，在田忠诚承租的摊位位置与事先合同所确定的存在差异，按照双方约定装修时，如有过道必须开设门，但是未开设，阻碍了田忠诚的客源无法使田忠诚正常经营。照片可以显示田忠诚租赁摊位的位置是商场的2楼，2楼中大部分商铺已无人租赁，解除租赁合同不能给滨江灯饰公司造成实际损失；
滨江灯饰公司认为证据三的照片证明不了商场消防验收的任何事项，商场有合法消防验收，假设没某某正常的消防验收也应当支付租金，田忠诚选择商铺的位置和商铺的经营风险在签署合同之初，就应当充分明确。田忠诚在丰光灯饰城已经经营多年灯饰，签订合同时不存在重大误解，田忠诚想要证明的问题属于经营风险，该风险不是合同权利，不能对抗滨江精品灯饰城的主张。
证据四、三份人工费收据，拟证明2015年5月份田忠诚已经从商场处搬离，搬离时拆卸物品费用的支出；
滨江精品灯饰城对证据四的合法性、关联性有异议，该收据无法体现开票人是谁，该费用是否发生不能确定，田忠诚如何使用承租的商铺，使用的方式原告不会干涉，滨江灯饰公司是新开设的商场随着经营时间的推迟，即便空闲也可升值。
证据五、刘醒石、殷艳霞书面证言，拟证明田忠诚于2015年5月份已经从滨江灯饰公司处搬离，商场经营状态不好，很多商铺都是闲置状态；
滨江灯饰公司认为证据五中因证人没某某出庭作证，证人身某某，所待证的事实无法通过该证据确认。
证据六、证人宋某某、唐某某出庭证言，拟证明田忠诚于2015年5月份搬离了滨江精品灯饰城的商场，搬离工作由宋某某、唐某某、马旭臣负责。
滨江精品灯饰城认为证据六能够否定田忠诚证据四收据的合法性，因证人说自己没收过收据。均能证明田忠诚从使用的商铺拆卸和搬走了一些灯具，反而证明田忠诚正常使用了承租的商铺，对于后期消极使用情况不能对抗合同权利，不影响滨江灯饰公司收取租金，田忠诚的抗辩应侧重于已经将商铺交付给滨江灯饰城，而不是不在此经营。
本院认证意见如下：滨江灯饰公司提供的证据及田忠诚提供的证据一、二、三、四、六来源合法、内容客观真实，能够相互关联证明案件事实，本院均予以采信。田忠诚提供的证据五因证人未出庭，不能认定其真实性，故对该份证据本院不予采信。
经审理查明：滨江灯饰公司与田忠诚于2014年7月29日签订《滨江精品灯饰城租赁合同》，双方约定滨江灯饰公司将位于哈尔滨市道外区北二十道街二层202号商铺租赁给田忠诚，租赁期一年，自2014年11月1日起至2015年10月30日止。商铺租金35元／平方米／月，合同有效年度租金共计86053元。田忠诚在签订合同时给付滨江灯饰公司3个月租金21513元，租金日期自2014年11月1日至2015年1月30日。田忠诚第二次付款，应在上一次租金到期日前15日支付。双方约定滨江灯饰公司在田忠诚拖欠租金累计达两个月时有权随时终止合同收回商铺，并在违约条款中约定任何一方单方面取消、中断合同，应提前两个月通知对方。同时还约定田忠诚未按时向滨江灯饰公司支付所有应付款项属于违约，每逾期一天，除应付清所有款项外，每天向滨江灯饰公司支付所欠款1%的违约金，超过60日滨江灯饰公司有权采取措施，收回商铺。同日，田忠诚与滨江灯饰公司签订《滨江精品灯饰城管理费收缴协议》，双方约定商铺管理费35元／平方米／月。田忠诚首付3个月管理费21513元，自2014年11月1日至2015年1月30日。田忠诚支付第二次管理费，在上一次管理费到期日前15日支付。后田忠诚向滨江灯饰公司缴纳抵押金20000元及装修押金5000元。2015年5月1日，滨江灯饰公司向田忠诚经营的店铺张贴通知，告知田忠诚拖欠2015年2月1日至2015年4月30日租金及管理费43026元，告知田忠诚于2015年5月1日至4日到滨江灯饰城二楼财务室交付合同约定租金43026元，逾期不缴纳租金，将解除合同。田忠诚于2015年5月27日、5月28日雇佣装卸工拆卸灯具，迁出承租滨江灯饰公司商铺。2015年11月12日，滨江灯饰公司再次向店铺张贴通知。田忠诚已给付滨江灯饰公司自2014年11月1日至2015年1月30日租金及管理费共计43026元。
本院认为：滨江灯饰公司与田忠诚签订的《滨江精品灯饰城租赁合同》与《滨江精品灯饰城管理费收缴协议》，系双方真实意思表示，合同合法有效。当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。双方在合同中约定“滨江灯饰公司在田忠诚拖欠租金累计达两个月时有权随时终止合同收回商铺，并在违约条款中约定任何一方单方面取消、中断合同，应提前两个月通知对方”。截至2015年5月1日，田忠诚已拖欠三个月租金21513元及三个月管理费21513元，田忠诚逾期不支付滨江灯饰公司租金及管理费，滨江灯饰公司可以解除合同。滨江灯饰公司向田忠诚下达了附条件的解除合同通知，因田忠诚未按通知履行支付租金的义务，故双方约定的解除合同的条件已成就，应视为双方签订的合同已于2015年5月1日解除。田忠诚拖欠租金及管理费应给付滨江灯饰公司。因双方合同已解除且已终止履行，故田忠诚缴纳给滨江灯饰公司的抵押金20000元、装修押金5000元应予返还田忠诚。该款与田忠诚拖欠的租金及管理费抵销后，田忠诚尚欠滨江灯饰公司租金及管理费18026元。田忠诚逾期给付租金应向滨江灯饰公司承担违约责任。本院对滨江灯饰公司要求田忠诚给付租金、管理费及违约金的诉讼请求予以部分支持。
田忠诚在接到滨江灯饰公司通知后已于2015年5月28日迁出承租商铺，该商铺其后田忠诚并未使用，故应视为田忠诚已实际迁出滨江灯饰公司。滨江灯饰公司主张按照租金标准支付房屋占有使用费无事实及法律依据。本院对滨江灯饰公司要求田忠诚迁出原告商场，并自2015年10月31日起按照租金标准支付房屋占有使用费的诉讼请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第一百零九条之规定，判决如下：
一、被告田忠诚于本判决生效后十日内给付原告哈尔滨滨江灯饰市场有限公司租金及管理费18026元并支付违约金（自2015年2月1日起至本判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率四倍计算）；
二、驳回哈尔滨滨江灯饰市场有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3158元（原告已预交），减半收取1579元，由原告哈尔滨滨江灯饰市场有限公司负担1441元，由被告田忠诚负担138元。此款于本判决生效后十日内给付原告哈尔滨滨江灯饰市场有限公司
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审判员 郎 芳
二〇一五年十二月九日
书记员 孟凡麟