北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第16678号
原告北京利弘通商国际商务服务有限公司，住所地北京市朝阳区建国门外大街甲6号C座29层，注册号110105009493178。
法定代表人魏玉珍，董事长。
委托代理人魏晓丽，女，1975年10月23日出生，北京利弘通商国际商务服务有限公司财务经理。
委托代理人蔡姑，北京市中伦律师事务所律师。
被告传线网络科技（上海）有限公司，住所地上海市闵行区东川路555号戊楼2层02室，注册号310000400663116。
法定代表人杨伟东，董事长。
委托代理人杨忠勤，上海瀛泰律师事务所律师。
原告北京利弘通商国际商务服务有限公司（以下简称原告）与被告传线网络科技（上海）有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员徐悦独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人魏晓丽、蔡姑，被告委托代理人杨忠勤到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2012年2月3日，我公司作为出租方与被告签订《北京市房屋租赁合同》（合同编号×××，以下简称租赁合同）及其补充协议（合同编号为×××），约定我公司向被告出租北京市朝阳区三里屯SOHOC座16层1601单元的房屋；该房屋建筑面积294.50平方米，租赁期限自2012年1月1日至2014年10月31日。
2013年4月9日，被告向我公司送达《提前解约通知书》，声称由于租赁需求变化，要求提前退租。我公司与被告磋商合同解除及违约赔偿责任承担事宜。被告于2013年4月25日和4月26日向我公司表示，在放弃押金及提前支付的租金的基础上，与另一承租人共同向我公司支付赔偿金1680000元。为了避免损失的进一步扩大，我公司委托房产中介另寻承租人。
2013年5月，被告向法院起诉。2013年9月3日，法院作出（2013）朝民初字第20990号判决书，判决双方租赁合同于2013年6月13日解除，由我公司退还被告租金及押金，对于被告提前解约的违约责任另行起诉处理。为了维护我公司的合法权益，现诉至法院要求：1、被告给付违约金241857元；2、被告补偿因提前解除合同造成的2013年6月14日至11月10日房屋空置损失412629.84元；3、被告给付另行出租房屋导致的房租损失211185.95元；4、被告给付中介费损失61347.90元；5、被告给付免租期租金80619元；6、被告给付律师费9200元；7、被告给付因退还租金的税金13979.33元。
被告辩称：双方在2013年1月开始协商合同解除事宜，因协商不成，我公司按照约定提前60天行使单方解除权。原告始终主张继续履行合同，不同意我公司腾退和交接，才导致房屋空置。关于剩余期限的租金问题，原告与田松林的房屋租赁合同是否真实、是否履行我公司均无法确认。而且，租金标准有市场风险，原告与田松林的合同是自愿签订的，不应当由我公司承担租金差价。中介费、律师费等除非合同有明确约定，否则不应当由我公司承担。我公司不存在违约恶意，原告主张数额过高，没有法律和事实依据，合同解除的实际损失应当在合同有限的范围内，以违约金为限。
经审理查明：2012年2月3日，原、被告签订《北京市房屋租赁合同》及补充协议，约定原告承租被告位于北京市朝阳区三里屯SOHOC座16层1601单元用以办公使用；该房屋建筑面积294.50平方米；租赁期限自2012年1月1日至2014年10月31日；2012年1月1日至2013年8月31日期间月租金80619元、2013年9月1日至2014年10月31日期间月租金87068元；如被告提前退租，应提前60日通知对方，按月租金的300%支付违约金外，还应赔偿另一方由此产生的经济损失等。
双方在补充协议中约定，2012年1月1日至2012年1月31日为免租期；如被告因违约导致原告解除合同，则应按实际使用天数向原告支付免租期租金等。
自2013年1月9日起，原告即提出要提前解除租赁合同，双方自此开始就违约责任进行协商。5月6日，被告通知原告要求从涉案房屋中腾退，5月14日原告向被告表示不同意解除双方协议办理房屋交接手续。5月28日原告给被告发函，表示有中介看房屋，被告回复同意配合。
2013年5月底，被告将涉案房屋钥匙邮寄原告，原告拒收。原告表示，被告撤场后，涉案房屋并未上锁。
被告曾因要求确认与原告签订的租赁合同及补充协议解除、原告返还租金80619元、押金241857元等诉至我院。
2013年9月3日，我院作出（2013）朝民初字第20990号民事判决书，判决：一、确认原、被告间《北京市房屋租赁合同》（合同编号×××）及《补充协议》（合同编号×××）于2013年6月13日解除；二、原告退还被告租金四万五千六百八十四元一角；三、原告退还被告押金二十四万一千八百五十七元等。
在上述案件审理中，本院认定：自2013年1月起，原告即提出要提前解除租赁合同，双方自此开始就违约责任的协商；根据双方约定，提前解除租赁合同的，应提前60日通知对方，双方的房屋租赁合同及补充协议于2013年6月13日解除；原告完全可以预见被告要求提前解除租赁合同及补充协议的行为，双方仅是就提前解除的相关违约责任及赔偿数额方面存在争议；在本院的释明下，原告坚持不同意解除租赁合同，并不在该案中主张违约责任、损失赔偿等，故对于提前解约的违约责任，被告可另行主张。原告对本院上述判决有异议，上诉至北京市第三中级人民法院，后撤回上诉。现原告因主张赔偿诉至本院。
审理中，原告提供《北京市房屋出租居间合同》记载，原告于2013年5月26日委托案外人北京众信驿家房地产经纪有限公司出租包括涉案房屋面积在内的1257.42平方米房屋；佣金按照一个月租金的标准（266730元）支付等。原告要求被告按照租赁面积比例给付中介费损失61347.90元。
被告对该合同真实性没有异议，但不认可关联性，表示即使双方租期正常结束，原告重新出租也会产生中介费用，故并不是其公司提前解除合同而产生的损失，且26万余元的中介费金额过高。
原告提供《房屋租赁协议》记载，原告与案外人田松林于2013年9月16日约定将上述1257.42平方米面积的房屋整体出租给田松林；租赁期限自2013年11月11日至2014年11月10日；月租金标准为294498元；房租支付原告法定代表人魏玉珍名下账户等。原告用以证明被告提前解除合同为其造成2013年6月14日至11月10日期间的房屋空置损失412629.84元及另行出租房屋导致2013年11月11日至2014年10月31日期间房租差价损失211185.95元。
原告表示，在被告口头通知解除合同的意向后，其公司即开始寻找新的租户。在2013年5月收到了上述相关案件的起诉书副本后，寻找中介公司出租房屋。9月9日收到了上一个案件的判决书后，就要求被告邮寄房屋钥匙，后与田松林签订上述协议。
原告另主张，因被告撤场时没有将本案租赁协议以外面积的部分房屋恢复原状，故其重新进行了装修。在2013年9月16日签订租赁合同，约定2013年11月11日将房屋交田松林。
被告对该房屋租赁合同的真实性不予认可，并表示租赁条件由市场决定，存在不可预见的风险，不能作为损失的依据；且原告在案件审理中提供的2014年9月4日光大银行汇款的贷记通知中摘要记录为“首期房租及车位款”，系魏玉珍的个人的账户往来，不能认定原告与田松林之间合同实际履行。
对于原告主张的房屋空置期间租金损失，被告表示双方自2013年1月开始磋商解除事宜，其公司于4月1日书面通知原告解除租赁合同，因此原告有充分时间找新的承租人；其公司积极办理腾退，原告不配合腾退并拒收钥匙等材料的快递，因此房屋空置系原告自身原因所致。
原告提供委托代理协议，用以证明其支出的律师费应由被告按照面积比例计算承担9200元。被告表示，双方没有约定律师费由被告负担，且原告可以在上一案件中提起反诉、一并处理，经法院释明原告坚持重新立案，故即使产生律师费，也是原告的额外支出。
此外，原告表示因被告违约造成其税款损失应当予以赔偿。被告表示原告可以申请退税，不存在实际损失。
就涉案房屋装修恢复原状的问题，原告表示本案中房屋装修没有被破坏，不存在需要恢复原状的问题。
上述事实，有租赁合同及补充协议、（2013）朝民初字第20990号民事判决书及当事人陈述意见在案佐证。
本院认为，当事人应当按照约定履行合同义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
本案中，原、被告签订房屋租赁合同及补充协议的事实清楚，双方权利义务明确。被告因自身原因要求提前解约，并自行腾退房屋的违约事实存在，对此被告应当向原告承担相应的违约责任。
根据双方约定，2012年1月1日至2012年1月31日为免租期；如被告因违约导致原告解除合同，则应按实际使用天数向原告支付免租期租金。据此，原告主张的免租期租金80619元于法有据。
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人依法请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。
本案中，原、被告在合同中约定如被告提前退租，应提前60日通知对方，并按月租金的300%赔偿违约金和其他经济损失等。根据本院生效判决认定，自2013年1月起，被告即提出要提前解除租赁合同，双方自此开始就违约责任的协商；此后被告亦明确向原告提出解除房屋租赁合同，原告虽表示不予同意，但完全可以预见被告要提前解约的行为，事实上原告亦开始着手重新寻找新的租户，并于2013年5月26日委托中介机构办理出租事宜。2013年5月底，被告将房屋钥匙邮寄原告，原告虽然拒收，但事实上亦可以进入该房屋，不影响其对该房屋的实际控制。而本案涉案房屋并不存在须“装修恢复原状”的情形，故被告虽然存在提前解约的违约行为，但已经按照双方约定履行提前通知义务，对于房屋空置期间无法预见，原告主张的2013年6月14日至11月10日期间的房屋空置损失依据不足。
原告另行将房屋出租的租金标准，应为其与承租人约定，受市场因素影响会具有一定的不确定性，亦为被告所无法预见。而原告提供的部分证据，系在诉讼中形成，亦不足以证明其提供的另行将房屋出租协议的实际履行情况，故原告主张的房租差价损失本院不予支持。
原告主张的律师费亦为其与相对方的约定，原、被告对费用的产生和承担并无合同约定。原告主张的税金损失不具有现实性，本院亦不予支持。
原告主张的中介费损失系其为增加交易机会、减低被告违约行为造成损失的合理费用支出。但鉴于原告主张的违约金已可以弥补该损失，故对于原告要求被告支付中介费的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十八条的规定，判决如下：
一、被告传线网络科技（上海）有限公司于本判决生效后七日内支付原告北京利弘通商国际商务服务有限公司免租期租金八万零六百一十九元；
二、被告传线网络科技（上海）有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告北京利弘通商国际商务服务有限公司违约金二十四万一千八百五十七元；
三、驳回原告北京利弘通商国际商务服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5616元，由原告北京利弘通商国际商务服务有限公司负担2548元（已交纳），由被告传线网络科技（上海）有限公司负担3068元（原告北京利弘通商国际商务服务有限公司已交纳，被告传线网络科技（上海）有限公司于本判决生效后七日内支付给原告北京利弘通商国际商务服务有限公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 徐 悦
二〇一四年九月十七日
书记员 郭天天