苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0506民初4270号
原告苏州市成扬物流有限公司，住所地苏州吴中经济开发区越溪天鹅荡路6号5幢。
法定代表人梁斌扬，该公司董事长。
委托诉讼代理人沈达明，江苏三理律师事务所律师。
委托诉讼代理人李明，江苏三理律师事务所实习律师。
被告苏州电器科学研究院股份有限公司，住所地苏州市吴中区越溪前珠路5号。
法定代表人胡德霖，该公司董事长。
委托诉讼代理人韩圣，江苏简恒律师事务所律师。
第三人苏州市苏越物流中心有限公司，住所地苏州市吴中区开发区旺山工业园区天鹅荡路。
法定代表人沙贤理，该公司董事长兼总经理。
委托诉讼代理人蒋维东，江苏益友天元（昆山）律师事务所律师。
委托诉讼代理人赵倩影，江苏益友天元律师事务所实习律师。
原告苏州市成扬物流有限公司（下称成扬物流公司）与被告苏州电器科学研究院股份有限公司（下称电科院）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月9日立案受理，同时本院另外立案受理（2017）苏0506民初4269号原告成扬物流公司与被告电科院房屋租赁合同纠纷一案，因两案具有关联性，本院决定合并审理并依法由审判员周宏适用简易程序独任审判，后本院裁定转为普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。审理中，本院依法追加苏州市苏越物流中心有限公司（下称苏越物流公司）作为第三人参加诉讼。原告成扬物流公司的法定代表人梁斌扬及其委托诉讼代理人沈达明、李明，被告电科院的委托诉讼代理人韩圣，第三人苏越物流公司的法定代表人沙贤理及其委托诉讼代理人蒋维东、赵倩影到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告成扬物流公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿装饰装修损失3252550元；2.判令被告赔偿另行租赁场地及管理费用367860元。审理中，原告明确表示不要求第三人承担责任。事实与理由：2009年12月1日，其与苏越物流公司签订租赁合同，租用该公司位于吴中经济开发区旺山工业园天鹅荡路6号的部分房屋及场地，用于经营物流运输，租赁期限自2009年12月1日至2019年11月30日。此后，其一直在该场地生产经营。承租期间，其因生产经营需要，对租赁房场地进行了装修。2012年12月4日，被告与苏越物流公司签订转让协议，达成转让包含其所租赁房屋在内的房屋产权及所在土地使用权的合意。被告为了尽快无偿获得该房屋，不顾“买卖不破租赁原则”，在房屋尚未过户的情况下，就多次采取倾倒建筑垃圾、堆放杂物、围堵其经营场地大门、断水断电等非法手段意图将其无偿赶走。2014年11月12日，被告在其经营场地张贴律师函，称涉案房屋已经过户给被告，限其尽快搬离场地。但实际房屋并未过户。2015年10月21日，被告又在其经营地张贴律师函，称涉案房屋已经过户，限其在2015年11月10日前搬离场地。然，2015年10月28日凌晨，大量保安及身着民兵标记的人包围其经营场地，所有人员及车辆只许出、不许进，其及其他承租人、客户的运货车辆司机多次打电话报警，后其认为被告构成破坏生产经营罪，又向越溪派出所报案。自2015年10月28日起，其除了经被告允许进入自己的经营场地拿几件客户的货物外，再也没能进入，大量的货物、生产物资、生活用品不知所踪。被告在尚未取得房屋所有权的情况下长期破坏其生产经营，存在重大过错，且无权将其强行赶走，应对其损失作出赔偿。2014年8月15日，其装修项目及附着物估价3252550元，临时租赁房屋场地租金产生费用367860元。
被告电科院辩称：1.其不是本案适格的被告，即不是本案的债务责任主体。2.其对原告提交的《租赁合同》真实性不予认可。3.另行租用场地及管理费是原告基于生产经营需要的自主行为，与被告无关。4.2016年5月10日市检察院《刑事申诉和解协议书》载明：“梁斌扬承诺于2016年5月21日或5月22日在开发区工作人员见证下，拿走遗留在电科院的所有物品”，可知原告在被告处的物品是其遗留物品，其与被告无包括事实租赁在内的租赁关系，而其在承诺的时间不拿走其遗留在被告处的物品，系对自己物品的一种处分行为。综上，原告起诉被告无事实基础和法律依据，请求法院在查明事实的基础上依法驳回原告的全部诉讼请求。
第三人苏越物流公司述称，原告的诉讼请求无事实与法律依据，请求驳回。
经审理查明，第三人苏越物流公司成立于2006年4月27日。2012年12月4日，被告电科院（乙方）与第三人（甲方）签订《意向协议书》一份，约定甲方将其所拥有的位于天鹅荡路的房屋、土地、设备等资产整体转让给乙方，转让价格3980万元，鉴于甲方资产设备均在使用和租赁，原则上资产办理转让变更手续后，应保证合同的延续性，维持原有状况至合同承租期到止。协议书第四条约定，“本协议签订后承租户到期后，甲方有责任主动配合乙方清退租户。乙方不承担甲方与原租户之间的经济及法律纠纷，以及本合同附件外的任何合同、承诺书、协议等文件。因有一承租户为我物流市场先期引领者，并前期投入我市场100万元，故没有承租合同，涉及到前期投资、房租事宜处理由甲方负责，与乙方无关。（此户情况详见附件）”。《意向协议书》附件一：《情况说明》载明，苏越物流现有一承租户梁斌扬系由吴中区运管处介绍进驻，项目中投资壹佰万元。08年1月进驻至今已五年，租赁门面十一间（至今房租租金未付），经营规模较大。现因苏越物流整体转让，使其经营无法进行。考虑到该公司今后生存，希地方政府部门能否考虑帮助寻找经营场地。已利苏越物流与电科院双方资产转让顺利进行。该《情况说明》由第三人于上述协议书订立之日出具。2013年1月29日，被告与第三人签订《存量房买卖合同》三份，约定：被告购买第三人名下位于苏州市吴中区越溪街道××幢（苏存吴合同201301290037）、4幢（苏存吴合同201301290046）、5幢（苏存吴合同201301290050）的房屋，其中：2幢房屋建筑面积5362.98平方米，房屋价款19543522元；4幢房屋建筑面积4360.25平方米，房屋价款11191859元；5幢房屋建筑面积4360.25平方米，房屋价款11157129元；三幢房屋总价款41892510元。后被告分别于2013年2月4日、2014年9月26日、2014年11月15日分三次支付了全部购房款。2014年9月5日，上述三幢房屋的所有权转移登记至被告名下。
2015年3月3日，被告向苏州仲裁委员会提起仲裁，请求：1.裁决苏越物流公司向其交付苏州市吴中区越溪街道天鹅荡路6号4幢、5幢两幢房屋；2.裁决苏越物流公司承担从2014年12月16日至实际交付房屋之日止按照两幢房屋总价款每日万分之一计算的逾期交房违约金暂计172087.2元（暂算至申请仲裁之日）。2015年3月25日，第三人提出仲裁反申请，请求裁决电科院向其支付逾期付款违约金1241694元。经合并审理，苏州仲裁委员会于2015年11月2日作出（2015）苏仲裁字第128号仲裁裁决书，裁决第三人向被告支付逾期交房违约金188950元，驳回被告的其他仲裁请求及第三人的仲裁反请求。根据该仲裁裁决书记载，关于涉案房屋承租户的情况，被告提交了表格一份及A、B幢承租户分布图，第三人提交了目前留存租户明细，双方对于对方的证据均无异议，同时确认“目前涉案房屋4幢、5幢内仍有原租户六户共计租赁房屋24间（每间96平方米），其中一户无租赁合同，其余五户租赁期最迟的于2013年12月31日届满”。该裁决为终局裁决，已生效。
另查明，2013年7月18日，原告向被告发函称其系第三人的股东之一，第三人未经其他股东同意擅自出卖土地，要求主张优先购买权。2014年11月12日，被告委托江苏简恒律师事务所向原告发出律师函，要求原告收函后三个工作日内立即迁出承租的天鹅荡路6号B幢房屋，搬离相关物品，交还房屋钥匙。2015年10月21日，被告又委托江苏简恒律师事务所发出律师函，要求天鹅荡路6号4幢、5幢房屋的占用人员不迟于2015年11月10日迁出各自占用的房屋，逾期不履行后果自负。2015年10月28日，被告禁止原告公司的物流车辆进入天鹅荡路6号的场地内，双方遂发生纠纷并报警处理。苏州市公安局吴中分局越溪派出所出警，被告告知称：电科院有整块土地及房屋的所有权证，大门为电科院在自己的房产、土地范围内建造，电科院从未收取过任何商户的租金及水电费，梁斌扬等人属于非法占用电科院4幢、5幢部分房屋，电科院已多次通知占用商户撤出，现南门只出不入。房屋占用期间，原告法定代表人梁斌扬曾与被告发生冲突。2016年5月10日，被告与梁斌扬在苏州市人民检察院主持下签订刑事申诉和解协议书，内容如下：1.梁斌扬就毁坏电科院财物的行为向电科院表示道歉；2.梁斌扬承诺于2016年5月21日或5月22日在开发区工作人员见证下，拿走遗留在电科院的所有物品；3.梁斌扬承诺不继续在网上发帖控告电科院等信访；4.申诉人电科院对梁斌扬的道歉表示接受，并对梁斌扬故意毁坏财物的行为表示谅解，同意梁斌扬拿走遗留在电科院的所有物品；5.电科院向苏州市人民检察院提交书面的撤回不服不起诉决定的申诉请求。
又查明，根据被告提交的由其与第三人确认的七份书面租赁合同，所有合同均使用同一合同模板，出租方（甲方）均为第三人，租赁期限的年月日、经营办公用房号、面积、年租金等重要内容均为手写，手写内容下方均打印有满格（完整）的下划线。上述租赁物均系经营办公用房，没有场地。其中一份租赁合同显示：丁建军以成扬物流公司（二部）的名义与第三人于2010年10月28日签订租赁合同，租赁期限为2010年12月1日至2013年11月31日，承租经营办公用房B幢18-22号，年租金75000元。合同第六条约定，租房期满或因乙方退出或违约，甲方在收回房屋时，不承担乙方房屋装修或增扩设备的补偿。根据被告从苏州市吴中区市场监督管理局调取的采用同一模板的另外一份备案《租赁合同》显示：2009年12月1日，原告股东梁斌扬、王小利与第三人签订租赁合同，约定租用第三人场地面积1500平方米，场地年租金10万元，租赁期限为2009年12月1日起至2012年11月30日止。
庭审中，原告与第三人一致确认，苏州市吴中区越溪街道天鹅荡路6号5幢即A幢，4幢即B幢，每间门面含3个小间（共三层）。
以上事实，有原告提供的意向协议书、情况说明、律师函、越溪派出所于2017年4月6日出具的证明，被告提供的存量房买卖合同、仲裁裁决书、房屋产权证、函、刑事申诉和解协议书、租赁合同，本院调取的越溪派出所出具的情况说明及庭审笔录等证据予以证实。
原告为证明其主张，还向本院提交了以下证据：
1.《租赁合同》一份共3页，证明原告于2009年12月1日向第三人租赁房屋、场地的事实，租赁期限为2009年12月1日至2019年11月30日。该租赁合同加盖了原告和第三人的公章，第三人公章（两个）加盖于尾部甲方处，原告公章加盖于合同第一页中部偏右位置，除签订日期手写的“2009.12.1”一页为原件外，第一页手写部分均系复印而成。经质证，被告对原告提交的《租赁合同》真实性不予认可，认为首先该合同与原告立案时提交的复印件在甲方盖章位置、日期上不一致；其次，该租赁合同与其提交的原告在工商部门备案租赁合同除了租赁期限为2019及数字“9”下方的下划线不同外，其余部分完全一致，因原告提交的租赁合同手写部分为复印件，因此不具有真实性，应当以工商备案的合同为准，且2019下划线与“年”之间存在很大空隙，而其他地方的下划线与字之间都是自然衔接，唯独这个地方不是，可见该份合同是伪造的。第三人对租赁合同真实性不予认可，认为原告提交的加盖公章的原件与立案时提交的复印件存在明显的不一致，租赁合同载明的期限是从2009年12月1日起，但原告公司成立于2010年3月4日，合同形成之日公司尚未成立，不可能有公章。该份租赁合同租赁期限一栏伪造痕迹明显，截止日“2019”的“9”字明显是复印时遮住下划线后加上去的，合同其他部分，包括被告提供的类似租赁合同，所有的下划线都是完整的，唯独“9”的下划线缺失右半段。真实的情况是，这份租赁合同即工商局备案的租赁合同，就是为了原告注册之用而签署的，期限是2009年12月1日至2012年11月30日，事实上原告从未支付租金。退一步而言，即使存在原告提交的这份协议，租赁标的也是场地1500平方米，并无办公用房与仓储，与原告诉请之装修损失无关。
2.视频资料、照片，证明被告为获得房屋使用权，自2012年起在其租赁的工地场所倾倒建筑垃圾、堆积杂物、围堵经营场地大门，致使其长期无法正常经营，造成大量损失；2015年10月28日，被告采取封门手段禁止出入，导致其公司大量物资无法正常卸载，物流生产无法进行，经营场所内的货物、生产资料无法取出。经质证，被告对真实性无法确认，关联性不予认可，也不能达到原告的证明目的。第三人对真实性无法确认，关联性不予确认，即使真实，也不能印证原告的证明目的，未能反映出原告物品滞留现场造成损失。
3.上海仲衡信银房地产评估有限公司2014年8月15日出具的评估报告、装修项目清单、附着物相关照片，证明其公司位于天鹅荡路××房××号门面房（一至三楼装修30间）、A幢配载房23号门面房（一至三楼装修3间）、B幢配载房B18至B22号门面房（一至三楼精装修15间）、B幢配载房B40至B43号门面房（一至三楼精装修12间）的装修及附着物价值3252550元。经质证，被告认为评估报告系原告单方委托，评估报告所载房屋20个门面共计60间与事实不符，原、被告之间不存在租赁关系，原告与第三人也没有租赁关系，故不认可其真实性，与本案亦无关联。第三人认为评估报告系原告单方出具，真实性不予认可。从评估报告的内容看，评估对象是门面房的装修项目及附着物，但原告提供的租赁合同标的是1500平方米的场地，因此该评估报告与本案也无关联性。
4.苏州市城南建筑安装工程有限责任公司开具的发票四份，证明其向苏州市城南建筑安装工程有限责任公司租用1号厂房花费367860元，该费用为原告仍在房屋租赁期限内因被告违约导致其另寻工作场地而产生的费用，应由被告承担。经质证，被告表示真实性由法院核实，原告提交的原件与复印件不一致，原件开票日期为2015年3月18日，房租期间为2015年4月20日至2015年10月19日，与本案无关联性。第三人认为真实性无法确认，与本案没有关联性，也无法证明原告的证明目的。
本案庭审中，对于原告提交的租赁合同，本院要求其提供合同第一页手写内容部分为原件的租赁合同，原告第一次庭审时表示应当在第三人手里，可以提供。第二次庭审时，原告向第三人确认其提供的就是原件。本院再次询问原告是否能提交手写内容部分为原件的合同，原告法定代表人表示其2010年左右前往运管处办理道路运输许可证，把租赁合同原件和复印件搞混了，将合同第一页的原件和盖公章一页的复印件交给运管处了，自己保留了第一页的复印件和盖章一页的原件。上次庭后，其去运管处找，但对方称材料只保留三年，已经没有了。因此交给法院的租赁合同第一张是复印件，没有原件。
审理中，本院前往苏州仲裁委员会调取了（2015）苏仲裁字第128号仲裁裁决书庭审笔录与涉及租赁的表格一份及承租户分布图（被告仲裁时提交）、目前留存租户的明细（第三人仲裁时提交），其中涉及租赁的表格及承租户分布图记载：梁斌扬城南托运部租赁11间，无租期无年租金；原告租赁5间，租期2010.12.1-2013.11.31,年租金7.5万元；租赁期限最晚届满的租户为奥通物流，至2014年9月15日到期。目前留存租户的明细记载：梁斌扬租赁1-10、23号，面积1056平方米，无到期时间；原告租赁18、19、20、21、22，面积480平方米，到期时间2013年11月31日。经质证，原告对上述材料的真实性无异议，认为能够证明原告与第三人之间存在合法的租赁关系；被告认为上述材料可以证明原告与其之间没有书面租赁合同，也无事实上的租赁关系（不定期租赁）；第三人对真实性无异议，认为上述材料显示租赁面积、位置与原告提交的租赁合同没有关联性。
关于原告与第三人的租赁合同、范围及期限，原告代理人第一次庭审时陈述，苏越物流公司的租赁合同是统一签订的，格式相同，内容相似，中间是通用页，其提交的租赁合同是2009年12月1日签订的，当时由股东签字确认，公司成立之后再补盖的公章，具体时间是2010年4月。《意向协议书》系被告与第三人签订，其中“一承租户为我物流市场先期引领者”即其公司，但第三人负责人沙贤理并不了解具体细节，梁斌扬与沙贤理最早有约定，由梁斌扬协助管理苏越物流公司事项，苏越物流公司支付工资，抵掉房租，且事实上双方存在租赁合同。租赁门面11间在4幢、5幢，至于11间门面就是1500平方米还是除门面外还有1500平方米场地，其不清楚。后原告法定代表人当庭陈述，该租赁合同是在苏越物流公司房子造好后两个月签订的，具体时间不记得了，是苏越物流公司收房租及水电费的杨科长弄好后交给其的，不清楚手写内容及落款日期是谁写的、何时写的，也不清楚第三人的公章是何时加盖的。租赁合同中约定的1500平方米，具体为其公司使用的配载房A幢01-11号11间门面合计33小间，B幢19-22号、41-44号共8间，门朝南4间合计12小间，门朝北4间合计12小间。
第三人法定代表人沙贤理陈述，其确实与原告签订了一份租赁合同，就是工商局备案的那一份，是为了原告注册登记而用，实际并未履行。其公司从来没有签过租期十年的合同，而且场地一般与门面配载房配套使用，不单独出租。其当时在吴中区投资搞苏越物流公司，为引进成扬物流公司，遂签订了一份协议，成扬物流公司投资100万元作为内部股，且只限于两栋配载房。配载房建好之后，原告实际租赁使用了A栋的11间门面，每间96平方米，其要求签订租赁合同时，梁斌扬就以股东自居，拒不签订合同，也不缴纳租金。另外，梁斌扬弟弟以原告的名义租了B幢的5间，双方有租赁合同，租金也交纳的，早已经到期，应该就是被告提交的七份租赁合同中由丁建军签字的那一份。除此以外，就没有了。所有租赁户的合同在2014年12月底之前全部到期。
经本院询问，原告法定代表人表示，其提交的租赁合同租金确实没有付过，当时其股东身份没有确定，第三人说确定后再支付租金。丁建军是其公司业务部经理，丁建军签字的那份租赁合同是代表公司签订的，房子也是公司在用，这份合同是正常履行的，正常缴纳租金。其提交的租赁合同的房屋1500平方米是后来租的，与丁建军这份合同无关，租赁范围也不重复。
本案的主要争议在于：原告是否有权在被告取得不动产所有权后继续占有使用承租房屋，双方有无形成新的租赁关系。
一、原告提交的租赁合同之真实性问题。
本院认为，首先，关于这份租赁合同，原告立案时提交的复印件和庭审时提供的加盖公章其所认为的原件存在三处明显的不一致：一是日期“2009.12.1”字体明显不同；二是第三人苏越物流公司的两个公章中，上面一个公章公司名称方位不同，下面一个公章复印件是空心章，原件是实心章；三是原告加盖公章的位置和方位不同。对此，原告解释称系复印变形所致，但该解释不合常理，本院不予采信。其次，关于合同内容手写部分为原件的租赁合同，原告两次庭审所做陈述不一致。再次，从被告提交的租赁合同与原告提交的租赁合同对比看，所有的租赁合同均为同一格式，但惟独原告主张的租赁合同载明标的物是“场地”，并非其陈述的门面房，而原告从事物流运输业务，与其他租户业务性质完全相同，合同标的物不填“经营办公用房”而写“场地”，令人难以理解，同时第三人称场地与门面房系配套使用，不单独出租，该份合同是否系原告主张的门面房出租合同，其真实性值得怀疑。第四，从被告和第三人认可的工商备案租赁合同与原告提交的租赁合同比较看，两份合同高度类似，合同第三页乙方负责人签字“梁斌扬王小利”完全一样，第一页手写内容除了租赁期限终止年份不一样外，其他也完全一致，备案租赁合同的截止期限为2012年11月30日，原告的租赁合同截止期限是2019年11月30日，其他所有合同（包括被告提交的七份租赁合同和备案合同）中及原告这份租赁合同其他所有部位的下划线都是满格的，惟独年份“2019”中“9”的下划线部分缺失，足以引起合理怀疑，而原告法定代表人对该份合同的签订情况语焉不详，部分陈述与原告代理人的陈述相互矛盾。综合以上四点，再考虑到原告作为己方证据提交的意向协议书、情况说明均明确没有租赁合同，本院对原告提交的该份租赁合同之真实性不予认定。
二、原告与第三人租赁范围、期限之认定。
本院认为，原告提交的意向协议书、附件情况说明均明确原告租赁门面11间，租金未付，没有租赁合同；生效仲裁裁决查明被告和第三人“确认目前涉案房屋4、5幢内仍有原租户六户共计租赁房屋24间（每间96平方米），其中一户无租赁合同，其余五户租赁期最迟于2013年12月31日届满”，仲裁时双方提交的租赁表格及承租户分布图、目前留存租户的明细显示原告（城南托运部）11间门面无租赁合同，5间门面租赁合同至2013年11月30日到期，其中5间门面租赁情况与被告提交的由丁建军签订的租赁合同相互印证，第三人亦确认该租赁合同即5间门面的合同。因此，凭现有证据，结合原告及第三人各自的陈述，本院可以确认：原告合计向第三人承租门面16间，其中11间（面积1056平方米）没有书面合同，租金未交，应视为不定期租赁；其中5间（面积480平方米）有书面租赁合同，租期至2013年11月30日终止。至于被告提交的工商备案租赁合同，即使该合同系双方真实意思表示，该合同之标的为场地，但也已于2012年11月30日到期。
综上，原告与第三人之间的租赁关系部分为定期租赁，部分为不定期租赁，在涉案房屋所有权转移登记给被告后，定期租赁已经到期，尽管原告一直占用涉案的承租门面，但原、被告之间并无租赁合意，未签订新的租赁合同，被告也未收取租金，相反，被告在买受涉案房屋后即要求第三人通知承租人腾退并交付房屋，并先后发出律师函要求占用相关房屋的人员搬离，可见，原、被告之间不存在租赁关系，即使不定期租赁，也因第三人出售不动产、被告明确做出要求原告撤出的意思表示而终止。故而，双方之间没有形成新的租赁关系，原告无权一直占有使用被告的房屋。
本院认为，原告以被告违反房屋租赁合同为由要求被告赔偿装修损失，但原、被告之间自被告取得涉案房屋不动产权时就不存在房屋租赁关系，原告一直强行占用其曾向第三人承租之门面房屋，被告有权要求原告搬离，原告要求被告赔偿装修损失3252550元，缺乏事实与法律依据。关于原告主张另行租赁场地产生的花费367860元，因原、被告不存在租赁关系，被告要求原告搬迁并禁止原告继续使用其房屋符合法律规定，由此导致原告产生自行另外租赁房屋的费用，应由原告自行承担，与被告无关。综上，本院对原告的全部诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告苏州市成扬物流有限公司的诉讼请求。
案件受理费人民币35764元，由原告苏州市成扬物流有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76
审 判 长 周长丽
审 判 员 周 宏
代理审判员 陈建军
人民陪审员 方 倩
人民陪审员 华 康
二〇一七年十二月五日
法官 助理 王爱军
书 记 员 周诗韵