广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤20民终2208号
上诉人(原审被告、反诉原告)：于胜泽，男，1976年12月14日出生，汉族，身份证住址为广东省中山市。
上诉人（原审被告、反诉原告)：王婷，女，1979年9月26日出生，汉族，身份证住址为广东省深圳市。
上列两上诉人共同委托诉讼代理人：饶明苏，广东ＸＸ海天律师事务所律师。
上列两上诉人共同委托诉讼代理人：钟芳燕，广东ＸＸ海天律师事务所律师助理。
被上诉人(原审原告、反诉被告)：邹家健，男，1955年12月10日出生，汉族，身份证住址为广东省深圳市，现住广东省深圳市。
上诉人于胜泽、王婷因与被上诉人邹家健房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法（2016）粤2071民初10956号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人于胜泽、王婷上诉请求：撤销一审判决第一项，改判上诉人无须支付违约金。事实与理由：一、上诉人没有违约，无须承担违约责任。2016年3月6日于胜泽与被上诉人签订《房地产买卖合同》，2016年3月11日上诉人王婷与被上诉人给广发行中山分行共同签订一份《承诺书》和一份《共同声明》。该《承诺书》和《共同声明》构成买卖合同附件，与买卖合同具有同等法律效力，至少证明两个事实：1.双方于2016年3月11日已通过书面形式一致同意并确认，上诉人购房尾款88万元由上诉人向银行按揭贷款来支付，即尾款88万元的支付义务由上诉人转给了广发行来履行。这点可认定双方协商变更了《房地产买卖合同》关于付款时间、方式的约定。2016年3月6日于胜泽与被上诉人签订《房地产买卖合同》第十四条之补充备注的第4项对双方不具有法律约束力。2.上诉人在整个按揭贷款过程中没有任何过错，银行何时放贷是上诉人无法控制和左右的，依据双方签订的《房地产买卖合同》第六条约定，可认定上诉人不构成违约。二、双方签订的《房地产买卖合同》第六条约定了三项违约责任，上诉人认为，一审法院适用第（2）项是错误的，因为即便上诉人违约，也只能适用第（3）违约责任条款，更何况138000元金额过高，明显超过被上诉人所产生的实际损失。1.被上诉人以实际行动明确表示了双方继续履行合同，故上诉人只能按《房地产买卖合同》第六条第（3）约定承担违约责任。2.上诉人于2016年4月25日领取新房地产证，逾期付款开始之日为同年5月3日，被上诉人同年5月20日收到尾款，逾期付款时间17天，以第（3）项约定计算，违约金应为23460元。更何况被上诉人没有提交任何损失的证据。三、一审判决上诉人承担案件全部受理费18462元不妥。一审案件受理费是按合同标的总额与违约金之和计收的，判决仅支持被上诉人138000元的主张，上诉人只须就违约金部分分摊诉讼费用。
被上诉人邹家健辩称，一、上诉人称购房尾款88万元的支付义务由上诉人转给了广发行来履行，即合同债务主体发生了变更转移，这是不能成立的。被上诉人不是银行贷款客户主体，同贷款银行并无合同关系。2016年3月11日被上诉人同上诉人所签的《承诺书》和《共同声明》，只是为配合上诉人贷款，向银行证明双方确有房屋买卖一事。二、本案一审中，上诉人对前后三次违约的事实并无异议，只是申辩第三次违约的原因是案外第三方银行“失误”所造成，其不应担责。被上诉人认为案外第三方的“失误”不能成为上诉人违约免责的理由。三、被上诉人身患胸腺肿瘤，手术切除后出现转移，读博士的小孩赴美国交换学习，急需用钱才亏本卖房。在整个交易过程中，被上诉人属完全无过错的守约方，完成了合同约定的所有配合交易的履约义务。上诉人领取新证时间明显超出合理的时间范围，未在合同约定的时间支付购房尾款构成违约。一审法院对两上诉人违约时间、违约事实的认定证据充分，判决上诉人赔偿10%的违约金，有事实和法律依据。四、上诉人称被上诉人以实际行动表示了继续履行合同的上诉理由不能成立。五、被上诉人作为完全无过错的守约方，依法享有法定的解除权，请求二审法院将本案发回重审，或改判支付被上诉人解除合同的合法请求。
邹家健向一审法院起诉请求：1.解除双方于2016年3月6日签订的房屋买卖合同，并将涉案房屋恢复登记至邹家健名下；2.于胜泽、王婷向邹家健支付违约金138000元。
于胜泽、王婷向一审法院提起反诉请求：撤销双方2016年3月6日签订的《房地产买卖合同》第十四条后加备注的第4项“新证出来后五个工作日内收齐尾款捌拾捌万元整（880000元）”条款。
一审法院认定事实：2016年3月6日，邹家健（卖方）与于胜泽（买方）签订房地产买卖合同，约定由于胜泽购买邹家健位于中山市东区奕翠园紫马岭路28号18座3楼A室，建筑面积180.07平方米，转让总价款为1380000元。合同约定因买方或卖方违反本合同约定义务，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，逾期未超过十天的，违约方须按逾期每日总楼价的千分之一向守约方支付违约金；逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或支付等额于总楼价百分之十的违约金，守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收之房款应于解除合同发出之日起五日内退还。买方在签订合同之日将50000元定金交经纪方保管。此外,合同手写备注：1.本合同收到伍万定金生效；2.卖方实收1380000元整，所有税费由买方承担；3.2016年3月23日前支付首期款450000元，同日去国土局递件；4.新证出来后五个工作日收齐尾款880000元；5.买方另外支付维修金2959元和物管费。合同还约定了其它事项。合同签订当曰,邹家健将房地产证原件交付于胜泽,于胜泽当即支付了50000元定金,3月23日支付了首期款450000元给邹家健,3月31日双方到中山市国土局办理了递件更名过户的手续。同年4月14日,中山市国土局短信通知于胜泽领取房地产证,期间于胜泽因办理无房证明、交税等事项至4月25日领取房地产证,房地产证的权利人登记在王婷名下。于胜泽在向银行申请按揭贷款过程中,由于贷款人于胜泽与房地产权利人王婷主体不同及增加贷款担保人,于胜泽未能如期获得银行贷款审批,邹家健于5月18日分别通过微信和顺丰速运向于胜泽发出解除房地产买卖合同的信息和书面函件,同年5月20日于胜泽将银行按揭贷款880000元支付给邹家健账户（至一审庭审辩论前该款仍在邹家健账上）。2016年5月26日,邹家健提起本案诉讼。诉讼过程中，于泽胜、王婷提起反诉。
一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。邹家健与于胜泽签订的房地产买卖合同是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应恪守履行。
关于王婷的诉讼主体问题。虽然本案房屋买卖合同是邹家健与于胜泽所签,但涉案房屋的产权最后登记在王婷的名下。邹家健据此向于胜泽、王婷提起诉讼,王婷并无就此提出抗辩,且一并以反诉原告的身份向邹家健提起反诉,一审法院视为王婷已认可邹家健对其提起的诉讼,王婷在本案中的诉讼主体适格。
关于于胜泽、王婷反诉的问题。于胜泽、王婷认为2016年3月6日签订的房屋买卖合同备注4“新证出来后五个工作日内收齐尾款捌拾捌万元整（880000元）”条款并非其真实意思表示，该条款的签订存在重大误解，且该条款显失公平,应予撤销。其理由是：房屋买卖合同及相关补充协议约定，其购房尾款880000元是通过银行按揭贷款方式支付，其并不能就银行放贷能否批复、抵押登记时间长短或能否成功、放贷时间、放贷金额等事项做出准确预测的，即无法左右银行放贷。且因银行失误，直到2016年5月20日才将购房尾款转付至邹家健账户。上述情形显然属于情势变更，故上述备注4不具合理性和合法性，显失公平。一审法院认为,房屋买卖合同备注4“新证出来后五个工作日内收齐尾款捌拾捌万元整（880000元）”条款,是合同双方协商一致对房款具体支付时间的约定,这不言而喻是双方的真实意思表示,这也是作为房屋买受人于胜泽、王婷应依约定时间履行支付购房款的法定义务。如于胜泽、王婷所述,是因银行失误等原因,致使按揭贷款未能按其预期审批,因而无法按期支付给邹家健。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”。故于胜泽、王婷以第三人原因导致其无法按期支付购房尾款,其不存在过错为由抗辩不承担违约责任的理由不成立,及由此提起的反诉,一审法院不予采纳,应予驳回。
关于违约责任的承担问题。如上所述,于胜泽、王婷未能按期支付购房尾款给邹家健，责在已方,其应承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，以及该法第一百一十二条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”，从合同严守原则及合同目的解释看，最大限度促进合同全面履行是合同之诉裁判的基本规则（诚如合同一方违约，相对守约方只有在对方的违约行为构成根本违约时，才可诉请判令解除合同）。涉案房屋已过户登记在王婷名下,作为卖方的邹家健交付房屋收取购房款的目的已经实现。如因于胜泽、王婷逾期支付购房尾款的违约行为,而解除双方的房地产买卖合同,将房屋重新过户登记到邹家健名下,势必造成重大的经济损失,亦不符合合同法的相关立法本意。而且按照合同约定,当一方违约，守约方有权解除合同时,守约方应在向违约方发出解除合同通知书之日起五日内退还已收购房款，但邹家健至今亦未按约定将购房款退还，综上,一审法院认为,邹家健请求解除本案房地产买卖合同的理据不充分,一审法院不予支持。
虽然一审法院不支持邹家健解除合同的请求,但并不由此可以免除于胜泽、王婷应承担的违约责任。合同约定,于胜泽、王婷逾期超过十天仍未支付购房尾款的，邹家健除有权解除合同外并可要求违约方承担定金责任或支付等额于总楼价百分之十的违约金。鉴于本案合同已实际履行完毕,因此,于胜泽、王婷应按约定支付等额于总楼价百分之十的违约金即138000元给邹家健。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、于胜泽、王婷于一审判决发生法律效力之日起七日内支付违约金138000元给邹家健；二、驳回邹家健的其他诉讼请求；三、驳回于胜泽、王婷的反诉请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费18462元（邹家健已预交），由于胜泽、王婷负担（于胜泽、王婷于一审判决生效之日起七日内迳付邹家健）；反诉案件受理费6300元，由于胜泽、王婷负担(已预交)。
二审中，当事人没有提交新证据。
一审法院认定基本事实清楚，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，根据民事诉讼的相对性审查规则，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理。但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。本案中，被上诉人邹家健关于要求二审法院判令解除合同的请求，因其并未针对一审判决提起上诉，不属于本案二审审理对象，本院对此不作审查。本案二审争议焦点及审查重点为上诉人是否构成违约，应否承担违约责任，以及具体的违约金给付标准问题。
本案作为一起房屋买卖合同之诉，其违约责任的归责原则应为严格责任原则，即违约方是否存在过错及是否因第三人原因造成违约，均不影响本案违约责任的判定和承担。具体而言，就是要根据双方当事人所签订的房屋买卖合同项下的权利义务作为判断标准。
邹家健与于胜泽于2016年3月6日签订的房地产买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。
涉案房屋买卖的合同相对人是邹家健与于胜泽，虽然上诉人作为买受人是通过银行按揭方式进行付款，邹家健于2016年3月6日同王婷所签的《承诺书》及《共同声明》，只是为配合上诉人贷款需要，但这不影响房屋买卖合同主体的相对性和确定性，发放按揭贷款的银行不是该房屋买卖合同的主体。上诉人称尾款88万元的支付义务由上诉人转给了广发行来履行，无事实和法律依据，本院不予采信。
从合同义务角度看，邹家健作为出卖人履行交付涉案房屋及协助办理房屋过户手续是其合同项下的主要义务，于胜泽作为买受人按期足额给付购房款是其合同项下的主要义务。根据该合同备注4约定“新证出来后五个工作日内收齐尾款捌拾捌万元整（880000元）”，现上诉人客观上未在合同约定的期限内按期足额给付购房尾款是一个基本事实，不论其是否存在过错，以及是否因银行失误等原因致使无法按期付款，均不影响对其违约责任的认定，故本案应认定上诉人构成违约，依法应承担相应的违约责任。
关于违约责任的承担，以及具体的违约金给付标准问题。双方在房屋买卖合同第六条约定：“因买方或卖方违反本合同约定义务，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则：（1）逾期未超过十天的，违约方须按逾期每日总楼价的千分之一向守约方支付违约金；（2）逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或支付等额于总楼价百分之十的违约金。守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收之房款应于解除合同发出之日起五日内退还。（3）若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价的千分之一支付违约金。”如上所述，上诉人未在合同约定的期限内按期足额给付购房尾款构成违约，被上诉人邹家健于2016年5月18日分别通过微信和顺丰速运向于胜泽发出解除房地产买卖合同的信息和书面函件,并于2016年5月26日起诉要求解除合同，也即邹家健作为房屋买卖交易的守约方是依据合同第六条第（2）项来行使并主张权利的。一审法院基于涉案房屋已过户登记在上诉人王婷名下，上诉人亦已于2016年5月20日将购房尾款88万转入邹家健账户这一基础事实，本着合同之诉的裁判理念，从合同严守原则及合同目的解释考量，秉承最大限度促进合同全面履行这一合同之诉的基本裁判规则，判决驳回邹家健关于解除合同的诉讼请求，从司法理念看符合合同法立法本意及利益衡量的法律适用方法，双方当事人亦对此均未提出上诉，但不能因此反过来否定上诉人构成违约的事实及应按房屋买卖合同第六条第（2）项约定承担违约金的责任，故一审法院按照房屋买卖合同第六条第（2）项约定，判令上诉人支付总楼价百分之十的违约金，符合法律规定。关于上诉人称邹家健没有提交任何损失的证据及138000元违约金过高问题，一则我国合同法上的违约金就是一种事先约定的损害赔偿金，违约金的适用原则上不以实际损害为前提，不管是否发生损害，违约方都应支付违约金。违约金的适用可以节省损害赔偿额计算上的麻烦，其在诉讼法上的一个重要功能就在于避免守约方就损失举证所遇到的困难；二则从违约金调整这一具体法律制度讲，违约方对于违约金约定过高的主张应承担举证责任。上诉人作为违约方，其亦并未就该总楼价百分之十的违约金是否过分高于实际损失进行充分有效举证。故本院对于上诉人的该项上诉理由亦不予采信。
至于案件受理费负担问题，邹家健在本案中行使合同解除权及主张赔偿违约金是基于上诉人作为房屋买受人未依约按期足额给付购房款已构成违约这一基础事实，且其是按照双方合同约定来主张权利的，虽然一审法院从合同严守原则及合同目的解释考量，秉承最大限度促进合同全面履行这一合同之诉的基本裁判规则出发，判决驳回邹家健关于解除合同的诉讼请求，但本案诉讼本质上是上诉人违约未按期足额给付购房尾款所致，也即邹家健在本案中不存在虚构诉讼标的额等滥用诉权行为，一审判决确定案件受理费全部由上诉人负担并无不当。
综上所述，上诉人于胜泽、王婷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3060元，由上诉人于胜泽、王婷负担(已预交)。
本判决为终审判决。
审判长 张煌辉
审判员 黄岳文
审判员 官 琳
二〇一七年六月十四日
书记员 郑 蕙