福建省宁德市蕉城区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0902民初4202号原告：福建省九龙房地产有限公司，住所地福建省宁德市商贸街8号1幢2-C，统一社会信用代码91350900724202986Q。法定代表人：杜早治，董事长。委托诉讼代理人：陈颖，男，1978年4月15日出生，汉族，住福建省福州市马尾区，系公司员工。委托诉讼代理人：陈镓，女，1978年12月27日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区，系公司员工。被告：陈大洲，男，1976年12月20日出生，户籍地福建省宁德市蕉城区，现住福建省宁德市。被告：谢蕉华，女，1982年6月8日出生，户籍地福建省宁德市蕉城区，现住福建省宁德市。原告福建省九龙房地产有限公司与被告陈大洲、谢蕉华商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈颖到庭参加诉讼，被告陈大洲、谢蕉华经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告福建省九龙房地产有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原被告双方签订的《商品房买卖合同》（备案编号：20110800337）已解除,并判令被告配合办理解除《商品房买卖合同》的备案及预告登记注销手续，并承担因解除合同产生的一切注销手续费用；2.俩被告按购房款的30%向原告支付违约金733608.6元；3.判令俩被告返还原告暂计至《商品房买卖合同》注销之日止向银行垫付款项（暂计至2017年3月30日，垫付款项为134590.1元），并按原告向银行垫付款项的每日千分之二，向原告支付从向银行垫付之日起至俩被告实际还款之日止的违约金（暂计至2017年5月8日，违约金为56105.97元）；4.判令原告从俩被告已支付给原告的款项中扣除本案被告应向原告支付的垫付款项、违约金及一切注销手续费用。事实与理由：原告与被告于2011年11月15日签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于宁德市东侨开发区亭莲花心山君临天下（海德公园）76号楼102单元房产，购房款总计2445362元，首期房款745362元，余款170万元办理按揭贷款；若被告未按时向银行还款，导致银行从原告账户划拨，原告有权向被告收取被银行划拨款项及被告从拖欠之日起至补足款项期间的违约金（按照每日千分之二计算），若被告连续三个付款期或累计六个付款期未按时向银行缴纳贷款本息，原告有权解除合同，被告还应按购房款的30%向原告支付违约金。自2016年2月起，被告未按时向银行偿还贷款本息，导致原告多次替被告承担担保责任，垫付相关款项。经原告多次催告，但被告至今未向原告归还垫付款项，且累计已超过6期未按时向银行偿还贷款本息。原告遂于2017年5月12日发出《解除通知书》，通知被告解除双方签订的《商品房买卖合同》。被告收到该通知书后，至今仍拒不办理相关善后事宜。被告陈大洲、谢蕉华未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据：1.《商品房买卖合同》（编号：20110800337），证明①被告购买原告开发的宁德市东侨开发区亭莲花心山君临天下第71幢105单元。购房款总价2445362元，被告应于2011年8月23日支付首期房款745362元，余款170万元办理按揭贷款；②合同约定若被告未按时向银行还款，导致银行从原告账户划拨，原告有权向被告收取被银行划拨款项及被告从拖欠之日起至补足款项期间的违约金（按每日千分之二计算）。若被告连续三个付款期或累计六个付款期未按时向银行缴纳贷款本息，原告有权解除买卖合同，同时被告还应另按购房款的30%向原告支付违约金，因解除合同而产生的一切注销手续费用由被告承担；2.《个人住房借款合同》（编号：2012年建宁蕉个房借字17号），证明2012年3月31日与被告与建行宁德分行签订《个人住房借款合同》，申请按揭贷款170万元，原告为被告申请的上述按揭贷款承担连带保证责任；3.个人贷款还款凭证，证明原告保证金账户于2016年2月29日、2016年5月31日、2016年7月29日、2016年8月31日、2016年11月30日、2017年2月23日、2017年3月30日被银行划拨款项共计134590.1元；4.中国建设银行单位客户账户印鉴共用申请书，证明个人贷款还款凭证中的付款账号为原告保证金账户账号；5.《垫付按揭贷款还款通知函》及邮寄凭证、《按揭贷款逾期还款催告函》及邮寄凭证，证明原告于2016年6月8日、7月7日发函通被告及时向原告支付被银行划拨款项及滞纳金；6.解除《商品房买卖合同》通知书及邮寄凭证，证明原告于2017年5月12日发函通知被告解除双方签订的《商品房买卖合同》。本院认为，被告陈大洲、谢蕉华未到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见，视为放弃质证的权利；上述证据，来源合法，内容真实，本院予以采信。上述证据与原告的陈述能互相印证，予以采信，根据采信的证据，本院对原告诉称的事实予以确认。综上所述，本院认为，原告福建省九龙房地产有限公司与被告陈大洲、谢蕉华签订的《商品房买卖合同》及附件六《合同补充协议》为有效合同，对原、被告双方都具有约束力，原、被告应当按照协议的约定履行义务。在合同履行过程中，因被告连续多个付款期未偿还银行按揭贷款本息，在原告书面催告后，被告并未在告知的时间内履行付款义务，并且在此后继续拖欠购房款，导致贷款银行将拖欠的购房贷款从原告保证金账户扣划。依《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第三条3.3.2约定“在甲方为乙方担保期间，乙方若连续三个付款期或累计六个付款期未按时向银行缴纳贷款本息，甲方有权解除双方签订的《合同》，同时乙方还应另按购房款的30%向甲方支付违约金”的约定，俩被告的行为已构成违约，原告依据合同的约定请求解除双方之间的《商品房买卖合同》并要求被告按购房款的30%向原告支付违约金733608.6元，于法有据，本院予以支持。原告于2017年5月12日发出《解除〈商品房买卖合同〉通知书》，根据《合同补充协议》第一条约定“自函件寄发之日起第五日视为送达”，可认定被告解除合同的主张已通知原告。合同解除后，当事人应当遵循诚实信用原则，履行妥善处理合同终止事宜的协助义务，原告请求被告配合办理解除备案登记、预告登记相关手续符合法律规定，本院予以支持，但原告请求被告承担因解除合同所产生的一切注销手续费用，因尚未发生，具体数额无法确定，本院不予支持。对于原告诉请被告支付截至2017年3月30日原告被银行扣划的本息计134590.1元，经查，根据原告提供的个人贷款还款凭证，原告在该期间被银行扣划利息及罚息计67299.87元，该部分扣款系由于被告违约造成，原告诉请返还，予以支持；另本金部分计67290.2元，因合同已解除，原告诉请返还，依据不足，不予支持。对于原告诉请被告应按被银行划拨款项的每日千分之二支付违约金56105.97元，本院认为，被告未按期偿还银行按揭贷款的违约行为是导致原告要求解除《商品房买卖合同》的原因，被告已为此承担解除合同而支付违约金责任，原告另要求被告就该违约行为按被银行划拨款项的每日千分之二支付违约金，系对被告同一违约行为的重复评价，本院不予支持。被告陈大洲、谢蕉华经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本案依法缺席审理与判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、原告福建省九龙房地产有限公司与被告陈大洲、谢蕉华签订的《商品房买卖合同》（备案合同编号20110800337）于2017年5月18日解除；二、被告陈大洲、谢蕉华于本判决生效之日协助原告福建省九龙房地产有限公司办理解除《商品房买卖合同》的备案登记及预告登记注销手续；三、被告陈大洲、谢蕉华于本判决生效之日向原告福建省九龙房地产有限公司支付解除合同违约金733608.6元；四、被告陈大洲、谢蕉华于本判决生效之日向原告福建省九龙房地产有限公司支付原告被银行划拨按揭贷款中的利息、罚息67299.87元（从2016年2月29日起至《商品房买卖合同》注销之日止，暂计至2017年3月30日）；五、驳回原告福建省九龙房地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26363元，由原告福建省九龙房地产有限公司负担1330元，由被告陈大洲、谢蕉华负担25033元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。(上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理)。审 判 长 陈 庄人民陪审员 陈 芳人民陪审员 何忠清二〇一八年一月十八日书 记 员 薛梦玲申请执行期限提示：义务人在规定的期限内必须履行义务，如未履行义务的，权利人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限为两年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。