江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终11254号
上诉人（原审被告）：张家玲，女，汉族，1956年5月2日生，住南京市鼓楼区。
被上诉人（原审原告）：南京市鼓楼区人民政府江东办事处，住所地南京市鼓楼区江东北路101号。
法定代表人：浦健，该办事处主任。
委托诉讼代理人：李丰，江苏博事达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：顾嫄，江苏博事达律师事务所律师。
上诉人张家玲因与被上诉人南京市鼓楼区人民政府江东办事处（以下简称江东办事处）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2017）苏0106民初2725号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张家玲上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求，并赔偿上诉人：新买的四台麻将机5200元；给活动室刷白500元；水电费2300元；小区外监控用电费8600元；精神损失费10000元。事实与理由：被上诉人单方撤销协议，没有依据，给上诉人造成不良影响，要求法院判决被上诉人赔偿上述费用及精神损失费，并赔礼道歉。
江东办事处辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。被上诉人依法解除合同，并要求上诉人返还房屋，符合法律规定。因上诉人拖欠房屋租金，被上诉人向上诉人邮寄送达解除协议通知书，原租赁合同关系已经解除。上诉人应当返还房屋及房屋内物品。上诉人上诉中提出的赔偿请求中，对于麻将机的金额在一审判决已经予以判决，其他费用则属于上诉人经营麻将室的营业成本，不应由被上诉人承担。上诉人主张精神损失费无事实及法律依据。
江东办事处向一审法院起诉请求：1.判令解除江东办事处与张家玲签订的承包协议；2.张家玲支付江东办事处2015年10月11日至2016年10月10日的承包金3800元、2016年10月11日至2017年3月8日的承包金6082.19元，逾期付款违约金（分别以应付承包金为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自应付承包金之日起计至张家玲给付之日止），并支付自2017年3月8日起至张家玲迁出房屋之日止的房屋使用费（按每日41.67元计算）；3.张家玲在合同解除之日迁出南京市望江新寓3栋101室房屋并返还麻将机6台（含12副麻将）、座椅24张、1.5P空调3台、方桌2张、电风扇2台、电水壶1把；4.本案诉讼费用由张家玲承担。
一审法院认定的事实：南京市东宝路5号望江新寓03幢101室房屋（以下简称案涉房屋）的所有权人为江东办事处，建筑面积为65平方米，该房屋自2004年以来作为小区老年活动室使用。2014年10月21日，江东办事处（甲方）与张家玲（乙方）签订《协议》一份，约定：甲方将所属的案涉房屋承包给乙方经营管理；承包金每年一万五千元，承包金按季缴纳，乙方需在季初按相应金额向甲方足额缴纳；小区公共水电费（包括门卫室）由乙方承担；乙方如有违反协议约定或因政策调整等，甲方有权随时终止协议；该协议一年一签，自2014年10月10日生效。后张家玲按季度缴纳了2014年10月10日至2015年10月9日的租金共计1.5万元。2016年11月，因张家玲未按期交纳租金，江东办事处委托望江新寓管委会的工作人员黄之腾、戴素英与张家玲商量交纳租金一事，并收取租金11209元，黄之腾、戴素英出具收条：今收到张家玲交来小区活动室2015年10月10日到2016年10月9日使用费壹万壹仟贰佰零玖元整（充电房3676.8元电费、维修费1114元除外）。后张家玲未再向江东办事处支付任何费用。2017年3月2日，江东办事处使用快递向张家玲邮寄《解除协议通知书》：“张家玲：我办与你在2014年10月21日签订的《协议》已于2015年10月10日到期，双方未续签协议。根据相关法律规定，南京市鼓楼区人民政府江东办事处研究决定，不再将望江新寓活动室（3栋101室）承包于你，解除与你的承包关系。限你自接到本通知之日起十五日内结清拖欠的承包费并将活动室交还我办。……”该通知书于2017年3月3日被张家玲拒收退回。
张家玲自2011年开始在案涉房屋处经营麻将室，江东办事处向张家玲交付房屋时，屋内有麻将机6台（含10副麻将）、座椅24张、空调3台、方桌2张、电风扇2台、电水壶1把。后因麻将机损坏，张家玲将其中1台麻将机予以丢弃，将其中4台麻将机以以旧换新方式予以更换（2016年12月至2017年3月期间更换，每台费用1300元）。现案涉房屋中有麻将机5台（含10副麻将）、座椅20张、空调3台、方桌2张、电风扇2台、电水壶1把。
一审庭审中，张家玲陈述因座椅损坏，案涉房屋中现有20张座椅中有15张为原来的座椅，5张为张家玲自行添置。江东办事处同意张家玲将原来的15张座椅予以返还，张家玲的椅子由其自行处理。江东办事处与张家玲双方均同意将现有5台麻将机留在案涉房屋内，但就是否应给付麻将机更换费用无法达成一致意见。
一审审理中，经与黄之腾、戴素英了解，二人陈述均是望江新寓管委会的成员，2016年11月份代江东办事处收取的房租11209元中，不包括充电房的电费和维修费，也没有表示是用该两笔款项抵扣房租。
上述事实，有江东办事处与张家玲陈述、《协议》、《房屋所有权证》、《解除协议通知书》、快递单、运单追踪记录、收据、谈话笔录等证据证实，上述证据经一审当庭质证，证据来源合法，内容真实，与本案有关联性，一审法院予以确认。
一审法院认为，江东办事处与张家玲签订的《协议》系当事人的真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方当事人应按合同约定履行自己的义务，违反合同约定的应承担违约责任。江东办事处与张家玲签订的协议内容虽称“承包”，但其主要权利义务约定为房屋的租赁，应比照房屋租赁合同的法律法规处理。本案双方争议的焦点：1.协议应否解除？江东办事处与张家玲双方约定的合同期限于2015年10月9日届满，后双方未签订其他协议，但张家玲继续使用案涉房屋，江东办事处亦未提出异议，应视为原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，江东办事处可随时解除合同，但应当给予承租人合理的准备时间。另，根据双方合同约定，租金按季缴纳，张家玲应在季初向江东办事处足额缴纳，现张家玲未按照该约定缴纳租金，江东办事处向张家玲邮寄送达解除协议通知书，符合解除合同的情形。考虑到江东办事处在解除协议通知书中给予张家玲十五日的合理期限，故该《协议》已于2017年3月18日解除。2.张家玲主张的充电费、维修费应否冲抵协议约定的“承包金”？小区业主电动车充电发生的费用在双方2014年签订协议前已存在，该费用由张家玲交纳，物业公司收取后返还张家玲，故该费用不包括在江东办事处与张家玲协议中约定的“小区公共水电费（包括门卫室）由乙方承担”中；又因该费用物业公司未能返还张家玲是因小区管委会与原物业公司发生矛盾所致，故该费用在“承包金”中扣除符合公平原则，也与案件反映的情况相符；从江东办事处与张家玲签订的协议来看，双方约定的所涉物品应为当时的现状，使用的物品、约定的费用符合自行承担维修费用的惯例，故张家玲主张的该维修费用不应冲抵“承包金”。故，张家玲还应支付江东办事处的租金为2015年10月10日至2016年10月9日期间的1114元、2016年10月10日至2017年3月18日期间的6576元（41.1元/天×160天），并继续支付2017年3月19日至实际搬出之日止按41.1元/天计算的使用费。3.张家玲未按约定交纳“承包金”应否承担贷款利率标准的违约金？如前所述，张家玲未按照双方签订的协议履行按时交纳“承包金”的义务，应承担违约责任，但该违约责任结合张家玲的违约情形以相应的存款利率标准计算更为公平。4.张家玲丢弃的麻将机和椅子应如何处理？张家玲以旧换新的麻将机江东办事处应否予以补偿？江东办事处交付张家玲的麻将机和椅子等用品，是张家玲经营管理活动室的必要用品，通常情形下，该用品如能使用或经必要维修后仍然可以使用的，张家玲不会丢弃，故张家玲丢弃的麻将机和椅子不管是否经过江东办事处的同意，可以表明当时已不具有使用的价值，并根据当时废旧物品的处理一般情形，该用品亦不具有残余价值，故张家玲丢弃的麻将机和椅子张家玲亦不需给予江东办事处补偿；张家玲以旧换新的四台麻将机，根据江东办事处提供的证据，其在协议签订时交付张家玲的麻将机购置于2010年至2012年，至张家玲2016年底和2017年初更换，麻将机的使用期限一般在五至六年，故江东办事处在接收张家玲更换的新麻将机时应补偿张家玲，根据双方提供的麻将机的证据，一审法院酌定江东办事处给予张家玲每台麻将机1000元的补偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、江东办事处南京市鼓楼区人民政府江东办事处与张家玲之间的《协议》于2017年3月18日解除；二、张家玲应于判决生效之日起十日内搬出位于南京市××路××室房屋，并返还南京市鼓楼区人民政府江东办事处室内的麻将机5台（含10副麻将）、座椅15张、空调3台、方桌2张、电风扇2台、电水壶1把；南京市鼓楼区人民政府江东办事处给予张家玲补偿4000元；三、张家玲应于判决生效之日起十日内向江东办事处南京市鼓楼区人民政府江东办事处一次性支付租金（承包金）7690元及违约金（按中国人民银行同期存款利率，以1114元为基数自2016年7月10日起，以3750元为基数自2016年10月10日起，以2826元为基数自2017年1月1日起，均计算至张家玲实际给付之日止），并支付房屋使用费（按每日41.1元，自2017年3月19日起计至张家玲搬出案涉房屋之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费69元，由张家玲负担。
二审中，双方当事人均未提交新证据，对一审法院查明的事实亦均无异议，本院依法予以确认。
本院认为，江东办事处与张家玲双方约定的合同期限于2015年10月9日届满，张家玲继续使用案涉房屋，江东办事处未提出异议，应视为原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，江东办事处在给予承租人合理的准备时间的情况下可随时解除合同。因张家玲未按照该约定缴纳租金，江东办事处向张家玲邮寄送达解除协议通知书，符合解除合同的情形。张家玲关于江东办事处单方撤销协议的上诉主张，本院不予采信。
关于张家玲上诉提出的四台麻将机赔偿5200元问题。张家玲以旧换新的四台麻将机，江东办事处在协议签订时交付张家玲的麻将机购置于2010年至2012年，至张家玲2016年底和2017年初更换，麻将机的使用期限一般在五至六年，故一审法院认定江东办事处在接收张家玲更换的新麻将机时应补偿张家玲每台麻将机1000元，并无不当。张家玲关于按每台13**元的上诉主张，本院不予支持。关于张家玲上诉提出的活动室刷白、水电费等赔偿，因缺乏事实与法律依据，本院不予支持。
关于张家玲的其他上诉请求，因不符合法律规定，本院亦不予支持。
综上所述，张家玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费69元，由上诉人张家玲负担。
本判决为终审判决。
审判长 夏海南
审判员 白文虎
审判员 龚 达
二〇一八年二月七日
书记员 郭旭冬