成都市金牛区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金牛民初字第1024号
原告中国农业银行股份有限公司成都成华支行，住所地：成都市金牛区。
负责人刘莉，该行行长。
委托代理人梁蓉平，四川博成律师事务所律师。
委托代理人段静玲，四川博成律师事务所律师。
被告李怀福，男，汉族，1964年3月8日出生，住四川省巴中市。
被告成都武侯房地产开发有限责任公司，住所地：成都市。
法定代表人张涌，该公司董事长。
委托代理人谢建军，四川有度律师事务所律师。
原告中国农业银行股份有限公司成都成华支行（以下简称农行成华支行）与被告李怀富、被告成都武侯房地产开发有限责任公司（以下简称武侯房产公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序进行审理。因李怀福下落不明，本院依法向其公告送达民事起诉状及开庭传票等相关法律文书。2015年11月9日，本院依法由审判员曾祥海担任审判长与人民陪审员唐文建、谢建国组成合议庭，对本案公开开庭进行了审理。农行成华支行的委托代理人段静玲，武侯房产公司的委托代理人谢建军均到庭参加了诉讼。李怀福经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告农行成华支行诉称，李怀福因购买位于成都市高新区永路24号国际花园×幢×单元×楼×号房屋向农行成华支行借款。各方合意后，于2005年10月13日签订了《个人购房担保借款合同》。合同约定李怀福向农行成华支行借款216000元，借款期限240个月，自2005年11月11日至2025年11月10日，由李怀福按月归还借款本息，且借款以李怀福所购买的上述房屋设定抵押。同时，还约定由武侯房产公司为李怀福借款提供阶段性担保，在以农行成华支行为抵押权人的抵押登记手续未办妥以前，武侯房产公司承担连带担保责任。合同签订后，农行成华支行如约向李怀福发放了贷款，但李怀福并未按照合同约定还款，至2014年8月20日，李怀福连续7期贷款未还。李怀福与武侯房产公司也未按合同约定办理相关房屋抵押手续。李怀福与武侯房产公司的行为违反了合同约定，侵犯了农行成华支行的合法权益，为维护农行成华支行的合法权利，根据合同约定和相关法律规定向人民法院起诉，请求判决：1、李怀福、武侯房产公司归还农行成华支行剩余借款本金159533.82元，并按合同约定支付相应利息、逾期利息及复利26145.55元（计算至2014年8月20日）；2、李怀福、武侯房产公司向农行成华支行支付以上述借款本金为基数按合同约定计算自2014年8月21日起至还清借款之日止的利息、罚息及复利；3、武侯房产公司承担农行成华支行的律师费9940元、本院诉讼费用和其他农行成华支行实现债权的相关费用；4、农行成华支行有权处置抵押物并优先受偿，优先受偿范围为借款本金、利息、罚息、复利、损害赔偿金及诉讼费、律师费、处置费等农行成华支行实现债权和抵押权的一切费用。
被告李怀福经本院依法公告传唤未到庭应诉，也未向本院提交书面答辩意见。
被告武侯房产公司辩称，首先，农行成华支行主张的利息、复利计算基数和标准不明确，农行成华支行主张的欠款数额也是其单方提出，没有经过李怀福的确认。并且，合同约定违约产生的罚息和复利部分过高，应当降低。其次，虽然合同约定武侯房产公司提供阶段性的保证，但武侯房产公司按合同约定在办理了房屋产权证书后，通知李怀福办理抵押手续，但李怀福不予配合，导致未能按合同约定办理房屋的抵押手续，但责任在于李怀福，而非武侯房产公司，是李怀福恶意造成武侯房产公司阶段性保证的终止条件不成立。同时，农行成华支行也有权要求李怀福办理抵押登记，但农行成华支行一直没有要求李怀福办理抵押登记，也未通过诉讼方式要求其办理。故武侯房产公司对李怀福的欠款不应承担连带责任，应由李怀福承担全部责任。请求法院依法驳回农行成华支行要求武侯房产公司承担连带还款责任的诉讼请求。
经审理查明，2005年2月27日，李怀福与武侯房产公司签订《商品房买卖合同》，约定由李怀福购买武侯房产公司出售的成都市高新区永丰路24号国际花园×幢×单元×楼×号房屋一套，房屋总价款313262元。2005年9月13日，李怀福的委托人张玉萍以李怀富名义向农行成华支行提出贷款216000元的申请，武侯房产公司在该贷款申请书上明确同意为李怀福申请的借款提供保证担保，承担连带担保责任。同月20日，李怀福向张玉萍出具《委托书》并经公证机关公证，授权张玉萍代表其按揭购买成都市高新区永丰路24号国际花园×幢×单元×楼×号房屋一套，并办理有关按揭的一切相关事宜，包括签订借款合同和抵押合同、抵押登记及领取他项权证、公证及保险，办理并领取上述房屋的产权证、国土使用证，验收房屋并代管，及有转委托权等事项。2005年10月13日，张玉萍代表李怀福与农行成华支行、武侯房产公司签订一份《个人购房担保借款合同》，合同约定如下主要内容：1、农行成华支行向李怀福发放购房担保借款216000元，用于李怀福购买位于成都市高新区永丰路24号国际花园×幢×单元×楼×号房屋一套；2、借款期限为2005年11月11日至2025年11月10日，共计240个月；实际放款日与到期日以借款凭证为准；3、借款利率为6.12%；如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整后的次年1月1日起进行相应利率调整；李怀福未按该合同约定归还借款，武侯房产公司有权对逾期借款本金从逾期之日起，直至本息清偿之日止，在该合同约定的借款利率基础上上浮50%计收罚息；对应付未付利息，农行成华支行有权依据中国人民银行规定计收复利；4、李怀福对前述借款采用分期还款的方式归还本息，共240期，每月的20日为还款日；5、李怀福自愿以成都市高新区永丰路24号国际花园×幢×单元×楼×号房屋作为该合同项下债务的抵押物；6、保证担保：保证人为借款人依该合同所形成的债务提供连带责任保证，保证范围为该合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；借款人以该合同项下所购房屋作抵押的，由保证人武侯房产公司提供阶段性保证担保，武侯房产公司自该合同签订之日起，至借款人取得房产证书，办妥正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；7、该合同有效期内，李怀福连续三期（含三期）未足额偿还借款本息，农行成华支行有权宣布合同提前到期，行使抵押权和要求保证人承担保证责任。经农行成华支行、武侯房产公司及李怀福申请，该合同由成都蜀都公证处进行了公证。
该合同签订后，农行成华支行按约定于2005年11月1日向李怀福发放了借款216000元。李怀福也按照合同约定每月归还借款本息，但从2014年2月起至今，李怀福没有按约定归还过一期借款本息。截止2014年2月20日，尚欠借款本金159533.82元。
另查明，2005年10月12日，张玉萍曾向武侯房产公司出具《转委托书》并经公证，转委托武侯房产公司、农行成华支行办理成都市高新区永丰路24号国际花园×幢×单元×楼×号房屋的产权证和抵押担保登记手续。2011年12月30日，武侯房产公司办理取得了李怀福名下的成都市高新区永丰路24号国际花园×幢×单元×楼×号房屋产权证书，但未能在房屋管理部门办理抵押登记。
上述事实的认定，有农行成华支行、武侯房产公司在庭审中的陈述和经庭审质证认定的下述证据在案为据：《贷款申请书》，《个人购房担保借款合同》，《商品房买卖合同》，《放贷个人借款凭证》，（2005）成蜀证内民字第20538号、第56454号、第56455号《公证书》、李怀富按揭还款清单一组等。
本院认为，农行成华支行、武侯房产公司与李怀富签订的《个人购房担保借款合同》是三方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律法规之禁止性规定，属合法有效。合同各方当事人应按约定履行各自义务。农行成华支行按约定向李怀福放贷借款216000元后，李怀福按合同约定归还借款本息至2014年2月20日便未再还款，尚欠借款本金159533.82元的事实，证据充分。李怀福未按约还款的行为已构成违约，并符合合同约定的农行成华支行有权宣布合同提前到期，要求李怀福归还剩余借款本息并行使抵押权和要求保证人承担保证责任的条件，故农行成华支行要求李怀福归还借款本金159533.82元，并按合同约定支付相应利息、罚息及复利的请求，本院予以支持。李怀福应支付从2014年2月21日起至借款本金付清之日止的利息、罚息（按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计算利息，按同期中国人民银行公布的基准贷款利率的50%计算逾期还款的罚息），并按照同期中国人民银行规定计算的复利。由于武侯房产公司作为保证人对李怀福的上述借款本息提供阶段性连带责任保证担保，保证期间为自该合同签订之日起，至借款人取得房产证书，办妥正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止，而李怀福一直未将约定的抵押担保房屋办理抵押登记，因此，农行成华支行要求武侯房产公司对上述李怀福应归还的借款本息及有关费用承担连带责任的请求，理由充分，于法有据，本院予以支持。武侯房产公司承担保证责任后，有权向李怀福追偿。武侯房产公司认为其提供阶段性担保，已按合同约定履行了义务，对李怀福未将约定房屋办理抵押登记没有过错，不应承担相应保证责任的意见，与查明事实不符，理由不成立，本院不予采纳。武侯房产公司提出合同约定的借款罚息和复利过高应当调整的意见，缺乏事实和法律依据，理由不成立,本院不予采纳。农行成华支行主张支付律师费9940元及其他实现债权的费用，但未提供相应证据加以证明，本院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款和第一百八十七条之规定，以房屋作为抵押的，应当办理抵押登记，且抵押权自登记时成立。农行成华支行与李怀福虽约定以案涉房屋作为借款抵押，但该房屋未办理抵押登记，农行成华支行对该房屋并不享有抵押权。故农行成华支行要求有权处置抵押物并优先受偿的请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零八条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款、第一百八十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》九十条之规定，判决如下：
一、李怀福在本判决生效之日起10日内向中国农业银行股份有限公司成都成华支行归还借款本金159533.82元，支付从2014年2月21日起至借款本金付清之日止的利息、罚息（以借款本金159533.82元为基数，按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计算利息，按同期中国人民银行公布的贷款基准利率的50%计算逾期还款的罚息），并按照同期中国人民银行规定计算的复利。
二、成都武侯房地产开发有限责任公司对上述第一项李怀福应支付的款项承担连带支付责任；成都武侯房地产开发有限责任公司在承担保证责任后，有权向李怀福追偿。
三、驳回中国农业银行股份有限公司成都成华支行的其他诉讼请求。
案件受理费4214元，公告费260元，合计4474元，由被告李怀福、成都武侯房地产开发有限责任公司负担（此款中国农业银行股份有限公司成都成华支行支行在起诉时已垫付，李怀福、武侯房产公司在支付上述款项时一并支付）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 曾祥海
人民陪审员 唐文建
人民陪审员 谢建国
二〇一五年十一月十二日
书 记 员 赖万芬