湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂01民终305号
上诉人（原审被告、反诉原告）：汪宇亮，男，1986年10月27日出生，汉族，住武汉市武昌区，
委托诉讼代理人：侯志勇，湖北今天律师事务所律师。
委托诉讼代理人：汪木华（汪宇亮之父），1957年12月26日出生，汉族，住武汉市武昌区，
被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘洋，男，1988年4月5日出生，汉族，住武汉市汉阳区，
委托诉讼代理人：汤雨辰，北京盈科（武汉）律师事务所律师。
上诉人汪宇亮因与被上诉人刘洋房屋买卖合同纠纷一案，不服武汉市汉阳区人民法院（2017）鄂0105民初650号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月4日立案后，因本案一审查明事实清楚，依法不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
汪宇亮上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求；二、改判解除双方于2016年8月21日签订的《武汉市存量房买卖合同》，由被上诉人支付违约金18.2万元；三、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一．原审判决认定事实不清，本案系被上诉人违约，而非上诉人违约。1、刘洋逾期支付首付款，属于违约。刘洋迟迟不付款，后来汪宇亮自行筹款48万余元还款与解押，而刘洋于2016年12月2日才支付了19万元首付款。2、刘洋无法通过贷款审批或者继续申请贷款逾期，上诉人可以解除合同。刘洋一直未获得银行贷款审批，对此中介人员出庭证实，没有一起和刘洋去银行办理过贷款审批，刘洋提供的个人征信记录也证实刘洋有多次逾期还款问题，个人信用有问题。至今未提供通过银行贷款审批的审批单，故依照合同汪宇亮有权解除合同。3、刘洋亦未按补充协议履行义务，有违约行为。2016年10月27日签署的补充协议，是在刘洋无力支付首付款和无法办理贷款手续情况下，提出的所谓变通方案。4、因刘洋逾期付款违约，上诉人提出每逾期一个月付款，支付一万元违约金，2016年8月签订合同，付了2万定金，其余的款项都未付，所以10月27日签订补充协议时将房屋总价从89万变成了91万，证明了被上诉人违约。5、汪宇亮在积极履行合同，没有违约。原本由刘洋先付21万用于汪宇亮提前还贷和解押，但刘洋迟迟不付款，后来汪宇亮自行筹款48万余（借钱）提前还款与解押并办理了房产证。为方便过户，推迟了与未婚妻领证结婚，在刘洋付首付款当天，即2016年12月2日，还将房屋装修钥匙交给了刘洋（有收条为证）；二、原审判决认为补充协议变更了付款方式，上诉人违约未按补充协议配合办理公证是错误的。1、上诉人两次配合办理公证，资料不齐全不完全是上诉人的原因。2、补充协议约定办理公证当天付款，但刘洋去办公证时没有提供有付全款的资金能力和资金来源的证据，违约在先。3、此事未办成后，汪宇亮父亲感觉受骗和不安，将房屋办理委托卖房公证，案外人随时可以将房屋卖掉，而此时自己的购房款一点着落都没有，准备再次办理公证时，遂行使合同法的不安抗辩权，提出先付款，后公证，或者按原合同办贷款，被上诉人刘洋是同意的（有双方往来短信为证）。4、此后双方同意仍按原合同履行，被上诉人遂于2016年12月2日支付了21万首付款（含此前2万定金），从上述一系列行为看，补充协议只是所谓变通方案，在被上诉人没有能力和诚意按变通方案履行情况下，双方还是回到原合同的付款方式和条件。故按合同约定，被上诉人逾期办理贷款手续，上诉人有权解除合同。被上诉人应按合同成交价的20%承担违约金，故被上诉人应当承担违约金18.2万元；三、庭审查明事实，被上诉人刘洋属于随州市随县户口，无在武汉满两年的社保缴费记录或个人所得税纳税记录，根据武汉市人民政府武政办（2016）11月14日159号文件，被上诉人无在武汉买房的资格，涉案房屋无法交易过户，被上诉人辩称其妻子是武汉户口，具备武汉购买资格，系曲解规定。根据限购政策，是以被上诉人的刘洋的户籍确定其是否有购房资格，而非其妻子。
刘洋辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
刘洋向一审法院起诉请求：1、判令汪宇亮继续履行《武汉市存量房屋买卖合同》；2、判令汪宇亮支付违约金91000元；3、判令汪宇亮承担刘洋因维权产生的费用包括律师费、诉讼保全费等；4、判令汪宇亮承担本案全部诉讼费用。
汪宇亮向一审法院反诉请求:1、判令解除双方于2016年8月21日签订的《武汉市存量房屋买卖合同》，协助办理涉案房屋过户手续；2、判令刘洋支付违约金182000元；3、判令本案的反诉费用由刘洋承担。
一审法院认定事实：2016年8月21日，刘洋作为买方（乙方）与汪宇亮作为卖方（甲方）签订《武汉市存量房屋买卖合同》，约定：甲方所出售房屋地址为汉阳区赫山新村46号梅家湖花园三期二组团（塞纳河畔）302栋20层2004室，房屋建筑面积共83.45平方米；该房屋已经设定抵押，抵押权人为建设银行，抵押金额为400000元，该房屋的抵押，甲方应过户前办理抵押注销手续；该房屋成交总价为890000元，乙方应于本合同签订当日向甲方支付购房定金20000元；乙方采取贷款方式支付该房屋成交总价款，于提前还贷的当天，乙方向甲方支付210000元，剩余部分采取贷款方式付款；甲、乙双方约定，办理银行贷款面签的时间为甲方不动产权证书出来后七个工作日，任何一方逾期的，应承担违约责任；若乙方无法按合同约定的贷款方式申请贷款的，乙方可继续向其他贷款银行申请贷款，但再次贷款获得批贷函的时间不得超过本合同签订之日起80个工作日。另，经甲方书面同意后，乙方亦可申请改变贷款方式，双方另行签署补充协议，因贷款方式改变导致的合同履行时间增加，双方互不承担违约责任。但若贷款方式变更，双方面签资料准备齐全后，因乙方原因导致自重新面签之日起60个工作日内仍无法通过贷款审批的，或继续申请贷款但超过本条约定的合同签订之日起80个工作日的，甲方有权解除合同，并按合同约定要求乙方承担违约责任；除本合同明确约定的违约责任外，任意一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，守约方可以选择是否继续履行合同。如守约方选择继续履行的，甲、乙双方须继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任；因维权产生的费用，包括不限于律师费、差旅费、鉴定费、评估费等，由违约方承担等条款。合同签订当日，刘洋向汪宇亮支付定金20000元。合同签订后，刘洋支付了涉案房屋的办证费100元、房屋契税7276.17元、房屋专项维修资金6092元。此后，汪宇亮和刘洋协商一致，由刘洋向案外人借款，将剩余部分购房款一次性支付给汪宇亮，为此，汪宇亮作为甲方，刘洋作为乙方于2016年10月27日签订《补充协议》一份，约定：房屋价格人民币910000元，中介费、办证费、过户费由乙方缴纳；甲方负责办理名下的不动产证及结清手续；在甲方到房地局办理贷款注销完毕后，甲方配合乙方到公证处做办理全委托手续及房屋交割手续，当日乙方一次性支付剩余房款人民币890000元给甲方。2016年11月2日，汪宇亮结清了其购买涉案房屋时办理的公积金贷款，并解除了涉案房屋的抵押手续。2016年12月2日，刘洋向汪宇亮支付购房款190000元，汪宇亮将涉案房屋的钥匙和门禁卡交付给刘洋。2016年12月26日及同月30日，刘洋、汪宇亮及案外人两次到公证处办理涉案房屋公证手续，均因汪宇亮未提供公证所需全部资料而未能办理成功。2017年1月10日，刘洋委托律师向汪宇亮发出《律师函》一份，该函件表明汪宇亮未按合同要求履行义务，要求其收到函件后五日内联系刘洋办理相关手续，否则将采取必要法律手段维护刘洋的合法权益。该《律师函》于2017年1月11日签收。
一审法院认为，刘洋、汪宇亮双方签订的《武汉市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应全面履行。合同签订后，刘洋、汪宇亮经协商一致变更了《武汉市存量房买卖合同》中约定的房屋总价及付款方式等内容，并就此达成了《补充协议》，该《补充协议》合法有效，双方均应全面履行，故对刘洋要求继续履行合同的诉讼请求，本院予以支持。汪宇亮反诉称刘洋不具备购房资格及未按合同约定办理贷款手续，因汪宇亮未提交充分证据予以证明，且双方达成的《补充协议》已经就付款方式进行了变更，故对汪宇亮反诉要求解除合同并要求刘洋承担违约责任的诉讼请求，均不予支持。根据《补充协议》的约定，汪宇亮应当配合刘洋办理涉案房屋的公证相关手续及交割手续，故汪宇亮未能协助刘洋办理上述手续系违约行为，应当承担相应的违约责任，故对刘洋要求汪宇亮按合同约定承担违约责任即91000元（910000元×10%）的诉讼请求，予以支持。根据《武汉市存量房买卖合同》的约定，汪宇亮作为违约方应当承担刘洋因维权而产生的费用，包括不限于律师费、差旅费、鉴定费、评估费等，但因刘洋未提交其律师费的相关证据，故对刘洋要求汪宇亮承担律师费的诉讼请求，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、汪宇亮于本判决生效之日起十日内协助刘洋办理位于武汉市汉阳区赫山新村46号梅家湖花园三期二组团（塞纳河畔）302栋20层2004室房屋的交易过户手续；二、汪宇亮于本判决生效之日起十日内向刘洋一次性支付违约金91000元；三、驳回刘洋的其他诉讼请求；四、驳回汪宇亮的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费2075元、保全费5000元，由汪宇亮负担；反诉案件受理费1970元由汪宇亮负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：双方当事人在履行房屋买卖合同中是谁构成了违约的问题。
根据本院查明的事实，双方在履行《武汉市存量房屋买卖合同》中，经汪宇亮和刘洋协商一致，由刘洋向案外人借款，将剩余部分购房款一次性支付给汪宇亮，为此，汪宇亮作为甲方，刘洋作为乙方于2016年10月27日签订《补充协议》一份，约定：房屋价格人民币910000元，中介费、办证费、过户费由乙方缴纳；甲方负责办理名下的不动产证及结清手续；在甲方到房地局办理贷款注销完毕后，甲方配合乙方到公证处做办理全委托手续及房屋交割手续，当日乙方一次性支付剩余房款人民币890000元给甲方。2016年11月2日，汪宇亮结清了其购买涉案房屋时办理的公积金贷款，并解除了涉案房屋的抵押手续。2016年12月2日，刘洋向汪宇亮支付购房款190000元，汪宇亮将涉案房屋的钥匙和门禁卡交付给刘洋。2016年12月26日及同月30日，刘洋、汪宇亮及案外人两次到公证处办理涉案房屋公证手续，均因汪宇亮未提供公证所需全部资料而未能办理成功。2017年1月10日，刘洋委托律师向汪宇亮发出《律师函》一份，该函件表明汪宇亮未按合同要求履行义务，要求其收到函件后五日内联系刘洋办理相关手续。汪宇亮亦未履行其义务。因此，在刘洋、汪宇亮经协商一致变更了《武汉市存量房买卖合同》中约定的房屋总价及付款方式等内容，并就此达成了《补充协议》后，根据《补充协议》的约定，汪宇亮应当配合刘洋办理涉案房屋的公证相关手续及交割手续，因汪宇亮未能协助刘洋办理上述手续已实际构成违约。一审认定汪宇亮构成违约并判决其承担相应的违约责任，并无不当。汪宇亮诉称刘洋逾期支付首付款已实际构成违约，在办理涉案房屋公证时汪宇亮行使了合同法的不安抗辩权，提出了先付款，后公证，不构成违约，刘洋无在武汉买房的资格，涉案房屋无法交易过户等，均因缺乏事实和法律依据，不能成立。
综上，上诉人汪宇亮的上诉理由缺乏事实和法律依据，不能成立；其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理公平公正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2075元，由汪宇亮负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 焰
审 判 员 申 斌
审 判 员 丰 伟
二〇一八年三月十九日
法官助理 刘 卫
书 记 员 陈亮希