广东省广州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）粤01执复79号
复议申请人（异议人、利害关系人）：中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司。住所地：广州市天河区体育西路***号建和中心**楼。
负责人：蓝晓寒，职务：总经理。
委托代理人：雷晓云，广东经纶律师事务所律师。
委托代理人：李志，男，1975年11月28日出生，系该公司职员，联系地址。
申请执行人：兴业银行股份有限公司广州环市东支行。住所地：广东省广州市越秀区天河路**号**号铺***号*层。
负责人：刘庆萍，职务：行长。
委托代理人：里曼，广东瀛杜律师事务所律师。
委托代理人：邓炜欣，广东瀛杜律师事务所律师。
被执行人：中山市天乙铜业有限公司，住所地：广东省中山市东凤镇同安大道西。
法定代表人：胡继洪。
被执行人：广东天乙集团有限公司，住所地：广东省中山市东凤镇同安大道西。
法定代表人：胡继洪。
被执行人：胡继洪，男，1966年5月25日出生，汉族，身份证住址：广东省中山市石岐区。
以上三被执行人的委托代理人：刘旖斐，广东通建律师事务所律师。
以上三被执行人的委托代理人：周国有，广东通建律师事务所律师。
被执行人：中山市天乙物流发展有限公司。住所地：广东省中山市东凤镇同安村同安大道西。
法定代表人：胡继洪。
委托代理人：邱枫，广东天穗律师事务所律师。
委托代理人：张飞鹏，广东天穗律师事务所律师。
被执行人：中山市天乙物流城有限公司。住所地：广东省中山市东凤镇东凤大道****号天乙海岸名都*幢。
法定代表人：胡继洪。
被执行人：中山市天都城房地产开发有限公司。住所地：广东省中山市东凤镇同安大道西。
法定代表人：胡继洪。
复议申请人中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司（以下简称信达公司）因不服广州市越秀区人民法院（以下简称越秀法院）在执行申请执行人兴业银行股份有限公司广州环市东支行（以下简称兴业银行）与被执行人中山市天乙铜业有限公司、广东天乙集团有限公司、中山市天乙物流发展有限公司（以下简称天乙物流公司）、中山市天乙物流城有限公司、中山市天都城房地产开发有限公司、胡继洪金融借款合同纠纷一案中，作出的（2018）粤0104执异1号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
越秀法院在（2018）粤0104执异1号案查明，兴业银行与中山市天乙铜业有限公司、广东天乙集团有限公司、天乙物流公司、中山市天乙物流城有限公司、中山市天都城房地产开发有限公司、胡继洪金融借款合同纠纷五案，越秀法院于2016年5月11日作出（2015）穗越法金民初字第4153-4157号《民事判决书》，判决中山市天乙铜业有限公司在判决发生法律效力之日起10日内向兴业银行偿还编号为兴银粤借字（环市东）第201409151125、201409151129、201409151110、201409151093、201409151130号《流动资金借款合同》项下的借款本金、利息、复利及罚息，并负担（2015）穗越法金民初字第4153-4157号案件受理费、保全费；广东天乙集团有限公司、中山市天都城房地产开发有限公司、天乙物流公司、中山市天乙物流城有限公司、胡继洪对上述债务承担连带清偿责任（广东天乙集团有限公司、中山市天都城房地产开发有限公司、天乙物流公司、中山市天乙物流城有限公司、胡继洪的保证最高本金限额各为1亿元）；中山市天乙铜业有限公司不履行上述判决时，兴业银行有权以拍卖或变卖广东天乙集团有限公司所有的4万KW废气综合利用发电机组生产线（详见附件）、60万吨/年重油减粘处理装置（详见附件）所得价款优先受偿（优先受偿金额以160890000元为限），并有权以拍卖或变卖胡继洪名下位于中山市××××一宗工业土地使用权[土地证号：中府国用（2002）字第030718号]所得价款优先受偿（优先受偿金额以232830**元为限）。因中山市天乙铜业有限公司对上述判决不服向本院提起上诉，本院于2016年10月8日作出（2016）粤01民终11845-11849号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。上述判决于2016年10月28日发生法律效力。因六被执行人未履行上述生效判决确定的义务，兴业银行向越秀法院申请执行，越秀法院于2017年1月3日以（2017）粤0104执72-76号案立案执行。
在诉讼期间，越秀法院于2015年10月30日以（2015）穗越法金民初字第4153-1、4154-1、4155-1、4156-1、4157-1号《民事裁定书》，裁定查封广东省××××一宗商业住宅用地（国有土地使用证号：中府国用（2010）字第330723号，土地使用面积：143850.3平方米）及其地上建筑物房屋产权（房产证号：粤房地权证中府字第××号，建筑面积：1621.59平方米），查封期限从2015年10月30日至2018年10月29日。
在执行期间，越秀法院依法委托评估机构中山市安平房地产评估有限公司（以下简称安平评估公司）进行评估，并于2017年12月1日作出（2017）粤0104执72-76号之一《执行裁定书》，裁定拍卖、变卖中山市天乙物流发展有限公司名下位于广东省××××一宗商业住宅用地（国有土地使用证号：中府国用（2010）字第330723号，土地使用面积：143850.3平方米）及其地上建筑物房屋产权（房产证号：粤房地权证中府字第××号，建筑面积：1621.59平方米）以清偿债务。越秀法院于当天到异议不动产张贴（2017）粤0104执72-76号《网络司法拍卖公告》，告知异议不动产的评估价为1359455063元，本案当事人及其利害关系人对上述评估结果有异议的，可在公告之日起7日内向越秀法院提交书面意见，逾期不提出的，视为没有异议，越秀法院将以评估结果、地块现状确定拍卖保留价，依法公开拍卖以清偿债务。
越秀法院在执行上述当事人金融借款合同纠纷案中，异议人信达公司对越秀法院评估、拍卖广东省××××一宗商业住宅用地(国有土地使用证号：中府国用（2010）字第330723号)及其地上建筑物房屋产权（房产证号：粤房地权证中府字第××号）（以下简称异议不动产）的执行行为不服，向该院提出书面异议。
安平评估公司就异议人信达公司对评估报告的异议事项函复越秀法院，第一、根据《房地产估价规范》的要求并不需要在房地产估价结果报告里列明可比实例的名称、位置及附位置图和外观照片及相应计算过程，其在进行本次估价时采用的三个可比实例均为中山市范围内近一年通过中山市国土部门公开招拍挂成交的土地分别是：(1)、W31-16-0067地块，位于中山市××乡镇××村，宗地面积为54633.6平方米，成交日期为2017年1月18日，竞得人为碧桂园地产；(2)、W25-16-0048地块，位于中山市××××村，宗地面积为84369.7平方米，成交日期为2016年12月30日，竞得人为碧桂园地产；(3)、W25-16-0049地块，位于中山市××××村，宗地面积为106013.1平方米，成交日期为2016年12月30日，竞得人为保利地产；该三宗地块成交价格、位置等相关资讯均可通过中山市国土资源局官网查询而得，信达公司以其评估作价中未列明可比实例的名称、位置及附位置图和外观照片及相应计算过程等为由提出其作出的评估报告不符合评估规范的主张应不予采信。第二、“容积率的规划允许值”与“容积率原土地出让合同约定值”是两个完全不同的概念，规划允许值是指相关政府部门根据城市规划发展的需要对某一区域土地的容积率作出的限制性要求，并不特指某一具体的地块，亦可在不同时间里对同一区域的土地根据城市规划发展的需要对规划允许值进行调整，而容积率的原土地出让合同约定值是指针对某一具体的地块在其最初与政府部门签订的国有土地使用权出让合同里已明确约定的数值，根据《国土资源部住房和城乡建设部关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》（国土资发【2010】151号文）的规定：土地出让后，任何单位和个人无权擅自更改规划和建设条件，因非企业原因确需调整的，必须依据《城乡规划法》规定的公开程序进行。具体到本估价对象，根据法院提供给其的“中山市国有土地使用权出让合同”【合同编号442000-2007-002567、中国土补出让字(442000-2010-002523)】等相关文件可知：估价对象原为国有出让工业用地，后经中山市国土房管局同意转功能为国有出让商住用地，该两份“国有土地使用权出让合同，均未约定其容积率数值，但根据中山市城乡规划局的规定：已办证用地，不论是否拍卖规划条件申请，建设单位如不能提供原土地出让合同（含规划条件）的，容积率认定为基准值1.5，实际报建时超过基准值的，必须经政府批准，并按规定补交超容地价（国有土地使用权出让金），若要按容积率规划允许值2.8进行评估的前提必须是估价对象的容积率调整已获得政府批准，并已按相关规定补交了超容地价，但根据法院提供的相关文件及查询相关政府部门，均无证据证实估价对象的容积率调整已获得政府批准及补交了超容地价，其据此认为估价对象的容积率依原土地出让合同约定值为1.5，按照估价原则中的合法原则依据该数据进行测算评估；异议人提出异议不动产周边的锦绣国际花城、中澳丽珠花园、海伦堡花园这三个楼盘的销售单价已达15000元／平方米左右，依据是2017年12月20日安居客网页打印件，根据房地产估价五大原则之一的估价时点原则，该原则强调估价结果具有很强的时间相关性和时效性，要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值，要遵循估价时点原则是因为影响房地产价格的因素是不断变化的，房地产市场是不断变化的，房地产价格自然也是不断变化的，在不同的时间，同一宗房地产往往会有不同的价格，因此，房地产价格具有很强的时间性，每一个价格对应着一个时间点，在本次估价中估价结果对应的估价时点是2017年6月5日，而异议人提出周边楼盘销售单价的时间为2017年12月20日，期间相隔约半年，在此期间，由于中山市受“深中通道”、“粤港澳大湾区”等重大利好因素的影响，导致了中山市的房地产市场持续出现了增长，且本次估价的估价目的是“协助法院处理案件提供价值参考依据而对房地产的市场价值进行评估”，物业处置方式为公开拍卖，在公开市场采用拍卖的方式进行房地产交易，能够进行充分的市场竞争，利用市场调节机制，最终拍卖成交价会接近或达到拍卖时点的市场公开价值甚至“溢价”，故异议人根据2017年12月20日中山市房地产市场状况及按照容积率规划允许值2.8来推断估价时点的估价结果偏低是不合理的。第三，异议人提出拟拍卖的异议不动产当中建筑物部分评估残值率为5%，残值率过低且不合理，且另两处房产的情况差不多，却有40%。出现该数值差异是因为两者的数值内涵不一样（前者5%的数值指的是残值率，后两者40%的数值指的是成新率），异议中提及的不动产为估价报告中的估价对象3，另两宗为估价对象1、2，估价对象3的土地用途为国有出让商住用地，估价对象1、2房产规划用途为工业，两者用途不一致，评估报告中“估价的假设和限制条件”的第三条第4点（第7页）列明估价对象3地块上的房产（即房屋建筑物）需拆除重新开发方可使土地得到最高最佳利用，该5%的数值指的是房屋建筑物的残值率，残值率是指：房屋建筑物在使用寿命结束后拆除剩余旧料的价值扣减清理费用之后（即净残值）与其房屋建筑物重置成本的比率；估价对象1、2的土地用途均为国有出让工业用地，房产规划用途亦均为工业，两者用途相一致，经实地勘察，估价人员认为该两宗房产尚可继续使用，故该40%数值指的是房屋建筑物的成新率，成新率是指：房屋建筑物重置成本扣减建筑物折旧之后（即房屋建筑物在估价时点的市场价值）与其房屋建筑物重置成本的比率。
另安平评估公司于2017年10月11日作出（2017）中安房评字第1002AJ号《评估报告》市场背景分析描述中提到2017年上半年因限签政策施行导致成交滞后等多方面成交不理想，但第二季度成交数据稳重有升，库存方面存在急剧上涨等情况；2017年上半年全市共计15宗商住招拍挂（含6宗私人拍卖），成交13宗，成交总建面积93.75万方，成交金额为42.74亿元，楼面地价均价5106元/㎡；估价方法及估价结果中描述：本次评估选用市场比较法（与近期类似房产进行比较，对交易情况、日期、区域因素修正）、假设开发法（预期开发后的价值）及成本法（开发、建造所需的各项必要费用为基础）进行综合测算估价，其中异议不动产于估价时点（2017年6月5日）的房地产市场评估价值合计为人民币1359455063元，地面单价为9450元/㎡。
越秀法院认为，异议人信达公司在获取评估报告后向越秀法院提出执行异议，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条的规定，人民法院收到评估机构作出的评估报告后，应当在五日内将评估报告发送当事人及其他利害关系人。当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面的形式向人民法院提出。当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法的而申请重新评估的，人民法院应当准许。在执行程序中拍卖的目的是为了尽快实现申请执行人的债权，法院委托评估机构对拍卖财产进行评估只是确定拍卖保留价，而评估价并不是成交价，最终的成交价仍由市场决定，故在评估结果出具后如没有法定的理由，不应进行重新评估。本案中的安平评估公司是在确定的评估机构名册中通过摇珠随机选定的，是经过审查具备相应评估资质的评估机构，安平评估公司在对异议不动产进行评估时选取的三个交易实例符合估价时点的原则，尽管有个别实例距离异议不动产稍远，不甚符合《房地产估价规范》，但未构成程序严重违法；安平评估公司根据《房地产估价规范》的要求，综合运用了市场比较法、假设开发法及成本法对异议不动产与选取的交易实例的交易情况、日期、区域因素等进行比较修正，并对预期开发后的价值及开发、建造所需的各项基础费用进行综合测算，而异议人信达公司未能提供相关证据证明安平评估公司仅采用比较法进行评估作价，故对其提出的安平评估公司选用评估方法不当的主张，越秀法院不予采信；对于容积率的选取，在估价对象的容积率调整未获得政府批准及补交了超容地价前，安平评估公司以原土地出让合同约定值为1.5计算容积率进行测算评估并无不妥；对于异议人提出的异议不动产中建筑物部分残值率为5%而其余两处房产情况相似却有40%，5%是指异议不动产中建筑物部分残值率，40%是指另外两个估价对象的成新率，三估价对象的用途不同，且残值率与成新率属不同概念，不具备可比性，同时根据《房地产估价规范》，评估机构在进行房地产拍卖底价评估时，可以考虑短期强制处分（快速变现）等因素的影响，异议人提出安平评估公司在评估中残值率、容积率等重要参数的选取错误导致评估价格严重失实的主张，越秀法院不予采纳。综上所述，异议人提出的评估报告在选用评估实例、评估方法、评估参数存在错误严重违反评估程序的主张缺乏依据，故对其提出的执行异议请求，越秀法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定：驳回异议人中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司对越秀法院（2017）粤0104执72号案评估、拍卖广东省××××一宗商业住宅用地(国有土地使用证号：中府国用（2010）字第330723号)及其地上建筑物房屋产权（房产证号：粤房地权证中府字第××号）的执行行为所提的异议请求。
申请复议人信达公司向本院申请复议称：一、安平评估公司做出的评估报告，违反《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》，违反《房地产估价规范》和《城镇土地估价规程》的要求，构成程序严重违法，越秀法院的裁定，错误认定事实，适用法律错误，应予撤销，并裁定重新评估。理由如下：第一，安平评估公司对所采用的估价方法披露模糊，委托法院在利害关系人提出异议的情况下，本应要求评估公司说明其估价方法，但却错误裁定异议人无证据证明其采用比较法（即原“市场比较法”）进行评估，进而驳回异议人的申请，适用法律错误。安平评估公司在其评估报告中第十项“估价方法”（见评估报告第34页）中陈述“依据《房地产估价规范》，常用的估价方法有市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价系数修正法等。根据估价对象的特点和目的，结合估价人员现场查勘、市场调查所收集的资料，本次估价采用市场比较法，假设开发法及成本法综合进行估价”。采用何种估价方法，是专业的评估公司在估价报告中必须披露的事项，执行法院本次委托安平评估公司进行评估的标的为三宗地块，因为地块使用性质不同，评估公司本应分别对三宗地块使用何种估价方法进行说明，工业用地的估价方法与商业住宅用地的估价方法当然不能用同一估价方法，但安平评估公司在其估价报告中只是简单的陈述其用“市场比较法、假设开发法和成本法综合进行估价”，在我们提出其采用比较法（即原“市场比较法”）未列明可比对象后，安平评估公司才在其复函中答复可比实例为位于翠亨村和鸦岗村的三宗地块作为可比实例，进而我们才推断其使用比较法进行本次商业住宅用地的评估，执行法院以异议人没有证据证明安平评估公司仅采用比较法进行评估的认定是错误的。首先，法院应要求评估公司说明其对此次拟拍卖的商业住宅地块作出估价的评估方法，证明评估公司用什么方法进行估价本不是异议人的责任，执行法院将此举证责任强加给异议人，显属不合理。第二，评估报告陈述其采用三种方法综合进行评估，但不能说明其是如何进行综合的，是每宗地块采用三种方法进行综合评估还是每宗地块采用不同的方法评估之后再综合得出总价？我们无从判断，利害关系人有权知道估价方法，作为专业的评估机构，为什么不能在评估报告中对此加以说明？第三，根据《房地产估价规范》对估价方法的选用的规定，估价对象的同类房地产有较多的交易的，应选用比较法（即原“市场比较法”）；估价对象可假定为独立的开发建设项目进行重新开发建设的，宜选用成本法；估价对象具有开发或再开发潜力且开发后的价值可采用成本法以外的方法测算的，应选用假设开发法；那么安平评估公司在本次评估的三块地块中，为什么不在其评估报告中说明哪一块地适合成本法，哪一块地适合比较法，哪一块地又适合假设开发法呢？既然法律赋予了利害关系人提出异议的权利，在利害关系人提出这些问题时本着公开公平公正的原则，执行法院都应要求评估公司对此进行专业上的解答，而不是要求异议人举证，所以执行法院对此问题的认定是错误的，应予纠正。二、安平评估公司的评估严重违反估价程序，应予重新进行评估。根据《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》【法释（2009）16号】第十二条，评估机构在工作中需要对现场进行勘验的，人民法院应当提前通知审判、执行人员和当事人到场。当事人不到场的，不影响勘验的进行，但应当有见证人见证。评估机构勘验现场，应当制作勘验笔录，勘验现场人员、当事人或见证人应当在勘验笔录上签字或盖章确认。但我们仔细查看评估报告及所包含的附件，其中对实地查勘一事的说明是“我们已对本估价报告中的估价对象于2017年9月13日进行了实地查勘，（实地查勘人员：曾艺芝、黄宇净）（见评估报告第5页）”，没有对其他应到场人员的说明；在其附件中所列明的现场拍摄照片中，也没有查勘人员和应到场人员的签名（见评估报告第40
--43页）；在其《房地产实地查勘记录表》中，只有评估人员的签名而没有应到场人员的签名（见评估报告第98--
99页），更没有见证人的签名。在执行法院出具的《司法委托评估委托书》的“委托要求”第2项中，执行法院已经明确要求评估公司在“接受委托后，如需对现场进行勘验的，请在五天之内提交《现场勘验申请表》，评估报告需附现场勘验笔录”，法院给与其五天时间，即是要通知各方人员到场。在法院有如此明确要求的情况下，评估公司都不能按照法律的规定进行见证和签名，严重违反法律程序。三、安平评估公司已经在其评估报告中明确了其所使用三种方法进行评估，即应分别按照三种估价方法的规范程序进行估价，根据《房地产估价规范》4.2.5，采用比较法的，应选取不少于三个可比实例，且应对可比实例的外部状况和区位状况进行实地查勘，并应在估价报告中说明可比实例的名称、位置及附位置图和外观照片。但在评估报告中我们看不到安平评估公司对可比实例进行了查勘，更看不到其在评估报告中对可比实例的描述及说明，只是在我们提出异议后，其在答复中说明了其采用的可比实例是位于三乡镇××地××、南朗镇××、南朗镇××Ｗ25-16-0048地块。可见，安平评估公司采用了可比实例，但没有按照《房地产估价规范》的要求，将可比实例的查勘信息在评估报告中说明，是严重违反评估程序的。四、执行法院认定应按土地出让合同的约定值测算容积率没有依据异议人在异议申请书中多次强调，评估报告认定的容积率是根据原土地出让合同，但在全部三块土地的出让合同中都没有容积率的规定，所以执行法院认定安平评估公司以“原土地出让合同约定值为1.5计算容积率测算评估并无不妥”，是没有任何依据的。安平评估公司在《异议的答复》中，说明其采纳1.5容积率是根据《中山市建设用地规划条件》（见评估报告第77页），我们认为，首先评估报告未说明此《中山市建设用地规划条件》的出处及是否有原件；第二、在此规划条件的第10项中已经明确了“同意控规条件：容积率2.5、建设密度30%、绿地率36%、建设限高70%、办理建设用地规划条件，同时应按控规”。即已经说明该地的容积率应按2.5而不是1.5计算。评估公司虽采纳了该《规划条件》第二项“说明”中的内容：土地使用者超出土地出让合同约定的容积率，应补交差价，不能提供土地出让合同的，按基准值1.5测算。但其在“估价的假设和限制条件”中对容积率也进行了说明，“估价对象3的容积率原土地出让合同约定值为1.5，现规划允许值为2.5，该数值需相关利害关系人向相关政府部门核实”。此说明即表明：安平评估公司对该地的容积率也无法确定。在利害关系人已经多次向执行法院要求向国土部门函询核实的情况下，执行法院不予理睬，实属查明事实不清，导致认定错误，将该土地的容积率测算为1.5，极大地降低了该地的价值，损害了利害关系人的利益。五、原裁定认为“估价只是为了确认拍卖保留价，而评估价不是成交价，最终的成交价由市场决定”，故对异议人的异议及重新评估的要求不予理睬，是极端错误的，将为国有资产流失提供良好的土壤。《最高人民法院关于人民法院民事执行拍卖、变卖财产的规定》第八条规定，拍卖应当确定保留价，拍卖保留价由人民法院参照评估价确定，未作评估的，参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。由于拟处置标的价值巨大，其可能的投资者并不多。在此情况下，评估过程不严格执行评估规范，并对以“公开处置发现价值”为由，在未经查核标的地块容积率确切数字、未经合法听证的情况下，对包括申请人在内的多家国有金融机构的异议一一驳回，导致评估价格的基本根基失准，评估结果难免失准。安平评估公司所做出的拟拍卖土地的评估楼面价才三千多块钱，大大低于其相邻的楼盘，实属低估，严重损害包括申请人在内的多家国有债权人的利益，而唯一的受益人是申请执行人。据知，申请执行人已将债权转让给一家私有企业。因此，此举毫无疑问是为国有资产向私人投资者流失提供了温床。因此，必须予以纠正。我们认为，本次评估的主要问题在于安平评估公司在资料不确定的情况下，违反相关评估程序得出了错误的结论，执行法院应向中山市政府国土部门发函，函询容积率的问题并要求评估公司出庭进行听证。故复议请求：1、撤销越秀法院做出的（2018）粤0104执异1号《执行裁定书》；2、裁定对拟拍卖地块【证号：中府国用（2010）第330723号】重新进行评估。
兴业银行辩称信达公司提出的复议请求、事实和理由均不成立。评估报告异议不属于执行异议及复议的范畴，信达公司目的在于阻碍异议不动产的拍卖程序，恳请贵院裁定驳回信达公司的复议申请，维持异议裁定，具体理由如下：一、关于中山市坦洲镇永二村商住用地容积率的问题，此前评估公司已经向越秀法院调取有关资料，已经经过充分论证，不属于新问题，选取的容积率数据正确，信达公司错误解读容积率问题，混淆视听，误导贵院的正确判断，专业评估公司的评估结论符合市场价值，评估程序合法，对评估报告的异议不属于执行异议，不属于重新评估的事项。越秀法院拟在淘宝网拍卖天乙物流公司名下的异议不动产，该评估报告77页的《中山市建设用地规划条件》第二点说明第1项中明确“建设单位如不能提供原土地出让合同的，其容积率认定基准值1.5，实际报建时超过基准值的，须按规定补交超容地价”，按照该规定以及中山市国土局的一贯做法，原土地出让合同没有标明容积率的，均认定基准值1.5。而该块土地的规划的容积率允许最大值是2.5，但是在没有补土地超容地价前，容积率仍为基准值1.5。与此同时，信达公司提供的所谓《中山市建设用地规划条件》没有规划局的盖章，没有原件，无法确认该材料的真实合法性。而且在该材料中显示，异议不动产的容积率基准率为1.5，容积率可小于等于2.8，并没有直接认定该土地的容积率为2.8，在补土地超容地价后，才能提高容积率。信达公司错误解读容积率问题，并提供非有关部门盖章确认的真实合法有效文件，而且信达公司并非专业的评估机构，没有足以推翻该评估结论的证据，只是混淆视听，误导贵院的正确判断，阻碍本案的异议不动产的执行。因此，安平评估公司的评估报告正确合法有效，评估价格符合市场价值。《最高院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产规定》第六条明确规定，当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。而本案中完全不属于重新评估情况，安平评估公司在评估前已经通知越秀法院及案件当事人，评估程序合法，更加不属于执行异议及复议应当受理的事项。二、关于评估报告的异议，此前被执行人已经向越秀法院提出，针对该异议，评估公司已经书面回复越秀法院，安平评估公司出具的评估报告合法有效，在本案中应当适用。若贵院再因为该评估报告的异议再次发函给评估公司或影响商住用地的拍卖进程，将违反“一事不再理”的原则，严重违反法律规定。况且，购买异议不动产后须缴纳高达成交价60%的土地增值税，本案中该地块评估楼面价（成本价）含增值税已经达10000元以上，远超近期中山同地段地块成交价，根本不存在低价评估的任何事实。三、根据法律规定以及执行实务，信达公司不属于执行案件中的利害关系人，根本不构成提出执行异议及复议的权利主体，因此提出的执行异议及复议没有任何法律依据，越秀法院的执行程序符合法律规定，仅在破产程序中，评估报告必须通知所有的相关债权人。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条的规定，利害关系人指的应该是申请执行人、被执行人、抵押权人、首封债权人，信达公司不属于上述任何一个主体，因此在本案中不属于利害关系人，不符合提起执行异议的条件。再有，根据现有的执行实践操作中，评估报告已经按照法定程序送达申请执行人、被执行人、抵押权人、首封债权人，越秀法院的执行行为完全符合法律规定，信达公司在本案只是单纯的案外人，并非利害关系人。在本案中，信达公司仅仅是第七顺位轮候查封申请人，并非利害关系人，无须送达评估报告给信达公司。仅在破产程序中，评估报告必须通知所有的相关债权人。本案是一个执行案件，并非破产案件！若任由案外人滥用提出执行异议的权利，那么导致每一个执行案件中评估报告需要通知所有债权人以及轮候查封人，都须接受任何无理异议的干扰，将不利于法院解决矛盾纷争，大大降低了执行效率，与解决“执行难”的理念完全相违背。越秀法院在执行异议立案前，应当审核有无实质性证据证明执行异议的来源，不应随意对任何带有“执行异议”字眼的材料作为真正的执行异议，应正确把握执行异议立案的力度。四、越秀法院在拍卖前到异议不动产现场张贴《网络司法拍卖公告》，根据该拍卖公告，信达公司所谓“利害关系人”的异议，已经超过法定期限，贵院应视为没有异议。五、信达公司对天乙物流公司等关联方的债权有明确的抵押物（23万平米同地段商住用地），该抵押物足够覆盖其债权（6.91亿元）；而且，该地块商住楼正在建设中，房屋的预售款完全可足额覆盖信达公司的债权。换言之，兴业银行对本案地块的处置，完全不会对其债权有任何影响。信达公司之所以在此期间跳出来提出异议，完全是受债务人唆使，或者是因为想通过异议及复议达到拖延拍卖阻却执行的目的。六、信达公司作为全国性专业处置不良资产的大型机构，惯常做法为收购关联债务人的所有债权以达到其重组目的，但是在本案中，信达公司的做法十分异常，有联合被执行人天乙物流公司等关联方阻碍本案执行的嫌疑，目的在于阻碍本案的执行。综上所述，信达公司向贵院提出的执行复议没有任何法律和事实依据，不符合执行异议及复议的法定条件，不应当受理！背后真正的目的在于阻碍本案的商住用地的拍卖程序！既然现在已经受理，恳请贵院尽快驳回信达公司的执行复议，维护申请执行人的合法权益。
本院查明事实与越秀法院查明事实一致。
对于复议申请人信达公司提出的复议理由，本院认为，首先，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条的规定，人民法院收到评估机构作出的评估报告后，应当在五日内将评估报告发送当事人及其他利害关系人。当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面的形式向人民法院提出。当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法的而申请重新评估的，人民法院应当准许。该条款并没有规定法院一定要将评估报告直接送达给当事人及其他利害关系人，只要法院通过相应的法律途径将该报告发布或送达给当事人及其他利害关系人知晓，即视为发送到位。经查，信达公司仅是该评估报告所涉异议不动产的第六轮候查封申请人，依照法律规定，轮候查封自在先的查封解除时自动生效，即从查封效力来看，轮候查封自始未产生查封的效力。故信达公司既非该执行案件的当事人，也非直接的利害关系人，如抵押权人，首封申请人等，因此，虽然越秀法院并未将评估报告直接送达给信达公司，但越秀法院采用在异议不动产场所张贴（2017）粤0104执72-76号《网络司法拍卖公告》的方式，告知异议不动产的评估价为1359455063元，本案当事人及其利害关系人对上述评估结果有异议的，可在公告之日起7日内向越秀法院提交书面意见，逾期不提出的，视为没有异议，越秀法院将以评估结果、地块现状确定拍卖保留价，依法公开拍卖以清偿债务。信达公司通过上述方式得知了涉案评估报告的情况，并向越秀法院对该评估报告提出异议，表明越秀法院已将评估报告发送给作为其他利害关系人的信达公司，故越秀法院以张贴公告发送评估报告给其他利害关系人的方式并无不当，本院予以支持。
对于信达公司称评估程序严重违法，评估方法以及容积率的确定等不符合相关规定，导致异议不动产的评估价格已低于市场价的理由。本院认为，信达公司只是对评估报告的评估方法以及容积率等问题提出质疑，对于信达公司提出的异议，越秀法院按照法律规定要求安平评估公司作出回复。安平评估公司针对信达公司提出的异议进行了书面回复，明确本次评估选用市场比较法（与近期类似房产进行比较，对交易情况、日期、区域因素修正）、假设开发法（预期开发后的价值）及成本法（开发、建造所需的各项必要费用为基础）进行综合测算估价，其中异议不动产于估价时点（2017年6月5日）的房地产市场评估价值合计为人民币1359455063元，地面单价为9450元/㎡。安平评估公司也对信达公司异议的容积率等问题也做了答复。信达公司并未提交确实充分的证据证明安平评估公司的评估报告的评估程序严重违法，因此，信达公司的上述复议理由依据不足，本院不予采纳。评估的功能在于辅助法院确定拍卖保留价，避免因拍卖价格过低损害被执行人的利益，拍卖成交价才能最终客观反映标的物的实际市场价值，况且越秀法院拍卖公告已经明确拟通过淘宝网络司法拍卖（变卖）平台进行公开拍卖，以利最大限度保证拍卖的公正公平，保护被执行人的利益。但由于本案涉案的异议不动产尚未进行拍卖，并未经过市场交易，复议申请人信达公司即认定评估价已经低于市场价属于对尚未发生的事实的臆测，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。由于信达公司未能提供充分证据证明安平评估公司存在作为评估机构，其评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法的事实，因此，其要求对异议不动产重新进行评估的复议请求没有法律依据，本院不予采纳。
对于复议申请人反映该执行异议案在异议期间没有进行听证的问题。本院认为，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条的规定：“人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查。案情复杂、争议较大的，应当进行听证”。因本案信达公司仅是针对评估报告提出异议，且其并未提交确实充分的证据佐证其主张，故本案案情清楚，越秀法院对此进行书面审查并无不当，对信达公司的该理由，本院不予采纳。
综上所述，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：
驳回中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司的复议请求，维持广州市越秀区人民法院（2018）粤0104执异1号执行裁定。
定为终审裁定。
审判长 胡伟东
审判员 叶洁靖
审判员 李小明
二〇一八年四月二十六日
书记员 赖 千