安徽省滁州市琅琊区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖1102民初1637号
原告：滁州一九一二文化商业管理有限公司，住所地安徽省滁州市育新东路158号（滁州1912文化商业街区）9幢塔，组织机构代�06247127-0。
法定代表人：赵文，该公司董事长。
委托诉讼代理人：缪崇林，安徽环滁律师事务所律师。
被告：丁帮海，男，1976年11月28日出生，汉族，住江苏省仪征市，
委托诉讼代理人：张宏兵，安徽皖江律师事务所律师。
原告滁州一九一二文化商业管理有限公司（以下简称一九一二公司）与被告丁帮海房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月23日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年6月27日公开开庭进行了审理。原告一九一二公司的委托诉讼代理人缪崇林，被告丁帮海及其委托诉讼代理人张宏兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一九一二公司向本院提出诉讼请求：判令一、解除一九一二公司与丁帮海于2014年9月16日签订的《滁州1912文化商业街区店铺租赁经营合同》；二、丁帮海立即返还一九一二公�安徽省滁州市琅琊区育新东路158号的滁州1912文化商业街区7号楼204、205室；三、丁帮海支付自2016年4月起至2017年4月止的租金464314元，并自2017年5月1日起按39712元/月支付租金至返还房屋日止；四、丁帮海支付自2016年7月起至2017年4月止的物业管理费28560元，并自2017年5月1日起按2856元/月支付物业管理费至返还房屋时止；五、丁帮海支付水电费12014.6元；六、丁帮海支付违约金158848元；七、丁帮海返还免租期租金107967元，并承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年9月16日，一九一二公司与丁帮海签订一份《滁州1912文化商业街区店铺租赁经营合同》，约定一九一二公司将滁州1912文化商业街区7号楼（面积408平方米）204、205室出租给丁帮海经营海鲜自助餐厅，租赁期限为五年，自2014年9月15日起算，并对租金、物业管理费和水电费的计算标准及支付期限作出了约定；另合同对免租期及违约责任作出了相应的约定。丁帮海仅支付了2016年3月31日前的租金，之后未再支付租金，另丁帮海拖欠2016年7月1日后的物业管理费及水电费。
丁帮海在庭审中辩称：对租金的约定无异议，但是其承租的房屋出现严重的漏水，其要求一九一二公司进行维修，一九一二公司虽然经过多次维修，但未解决房屋漏水问题，造成房屋毁损。2016年8月13日，其与滁州市瑞轩装饰工程有限公司签订了一份《工程施工合同》，对租赁房屋进行维修，房屋维修装饰总计花费330000元。在此之前因维修其承租的房屋，已支付了50000元。因房屋维修及装饰的原因，自2016年8月13日起至今，其未开业经营，造成了巨大的经济损失，一九一二公司应当承担经济损失；一九一二公司未按照合同约定尽到管理义务，致使滁州一九一二文化商业街区经营出现重大问题，造成亏损50%以上的�铺处于停业状态，一九一二公司应当承担相应的责任，并相应减少租金；其愿意承担不超过30%（约200000元）的租金；对水电费无异议；认为违约金过高，请求法庭进行调整；一九一二公司主张的免租期的房屋租金没有依据；同意解除合同，返还房屋。
一九一二公司为支持其诉讼请求，举证下列证据：
证据一、《滁州市1912文化商业街区店铺租赁经营合同》一份。证明一九一二公司与丁帮海之间存在房屋租赁合同关系，合同中约定了租赁房屋的位置、租金、物业费及水电费的标准，因丁帮海违约导致合同解除，丁帮海应返还免租期租金，并承担违约责任；
证据二、2016年7月至2017年1月水电费通知单一份。证明丁帮海欠水电费。
上述二组证据经丁帮海质证，对证据一的真实性无异议，但对证明目的不认可，认为合同不能履行�原因是因为一九一二公司未及时对房屋进行维修，导致停业至今，一九一二公司应当承担相应的违约金，并从租金中减免；对证据二的真实性无异议。
丁帮海为支持其辩解意见，举证了《工程施工合同》一份及收据三张。证明丁帮海承租的房屋漏水，其进行维修装饰，花费330000元，并导致其自2016年8月起停业至今。
上述证据经一九一二公司质证，对证据的真实性不认可，认为即使存在装修行为，也是丁帮海为房屋升级改造而进行装修，装修期间的租金和管理费应当继续支付，装修费用与一九一二公司无关。
本院认为：一九一二公司举证的二组证据，符合证据的客观性，合法性，且与本案具有关联性，本院对其证明效力予以确认；丁帮海举证的证据不能证明其证明目的，本院对其证明效力不予以确认。
依据上述有效证据，并�合庭审调查，本院查明如下事实：
2014年9月16日，一九一二公司（甲方）与丁帮海（乙方）签订一份《滁州1912文化商业街区店铺租赁经营合同》，约定一九一二公司将位于滁州市琅琊区育新路158号“滁州1912”文化商业街区7号楼204、205店铺（面积408平方米）出租给乙方经营餐饮。8、履约保证金。8.1乙方为保证履行本合同及附件所约定的各项义务和责任，须缴纳给甲方履约保证金，该保证金不作为预付的租金、管理费及推广费，仅为乙方忠实履行合同所约定义务的保证。履约保证金具体数额见“附件2”。14、免租与装修。14.1甲方同意给予乙方“附件2”所列免租期，供乙方进行相关营业前准备，包括装修、装饰、物资进场、营业人员招聘培训等，免租期包含在租赁期限内。14.2免租仅限于店铺租金，合同及附件中约定乙方的其他义务均须履行。14.6装修免租期�后，无论乙方是否完成装修，是否开始营业，都必须按合同约定的时间开始向甲方支付租金。14.7在本合同履行期间，如出现因乙方违约行为导致终止，甲方有权按终止之日至原合同期满的时长所占原合同期的比率折抵免租期，并以合同终止前最后一个月租金的标准，向乙方追偿该租金。23.合同的变更和解除。23.1租赁期间如出现以下情形，双方可签订补充协议，变更或协商解除合同：（1）甲方或乙方有特殊原因或要求，经双方协商一致的。23.2租赁期间如出现以下情形，甲方可直接提前终止合同：（1）乙方违反本合同及补充条款约定，且经甲方提出整改，乙方拒绝或未按要求时间予以纠正的。24、违约责任及赔偿。24.2因乙方原因导致合同终止或解除的，乙方需以合同解除当月租金的4倍为标准向甲方赔偿闲置的损失。乙方缴纳的租金、管理费及履约保证金不予退还�因乙方违约导致甲方其他损失的，甲方有权追偿。27、合同的生效及其他。27.3本合同所列举的附件为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有相同效力并同时生效，对双方具有同等约束力。附件2《滁州1912店铺租赁经营条件书》约定：租赁期间自2014年9月15日至2019年9月30日止。租金从约定的免租期结束后次日起计算，2014年9月15日至2015年9月30日租金标准为2.0元/平方米/天，月租金为24820元；2015年10月1日至2016年9月30日租金标准为2.5元/平方米/天，月租金为31025元；2016年10月1日至2017年9月30日标准为3.2元/平方米/天，月租金为39712元；2017年10月1日至2018年9月30日标准为3.6元/平方米/天，月租金为44676元；租金支付方式：季付，首期支付时间为2014年9月15日(计租首月不足月的，合并在次月计算)。之后每次缴付时间为每季度最后一个月的20日前缴纳下个季度的租金。管理费从约定的店铺交付日起计算，2014年9月15日至2017年9月30日月管理费标准为7元/平方米/月，月费用为2856元，2017年10月1日至2018年9月30日月管理费标准为7.35元/平方米/月，月费用为2999元，支付方式为季支付，首期付款时间为2014年9月15日，之后每次缴付时间为每季度最后一个月的20日前缴纳下个季度管理费。履约保证金74460元，付款日期：合同签订后5个工作日内。街区水费为3.3元/吨；电费为1.30元/度，7、8、9月价格为1.40元/度。店铺交付日为2014年9月15日。免租期限：第一期免租装修期2014年9月15日-2015年1月31日（合计4个月）；第二期免租装修期2015年10月1日-2016年1月31日（合计4个月）。
丁帮海交纳了2016年3月31日前的房租，之后未再交纳房租。丁帮海2016年7月至2017年2月共使用13067度电及130吨水，电费合计16987.1元（13067×1.3），水费合计429（130×3.3）元，水电费共计17416.1元，该费用未交纳。丁帮海交纳履约保证金74460元。丁帮海自认交纳了2016年10月之前的物业管理费。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。一九一二公司与丁帮海签订的《滁州1912文化商业街区店铺租赁经营合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。合同对租赁期限、租金物业费标准，违约责任等均明确约定，丁帮海应按约履行。丁帮海交纳了2016年3月31日前的房租，之后未再交纳房租。因此，一九一二公司有权要求解除与丁帮海签订的《滁州1912文化商业街区店铺租赁经营合同》。丁帮海应当支付自2016年4月1日起至返还房屋日止的房租，本院对一九一二公司要求丁帮海支付房租(自2016年4月1日起至2016年9月30日止按31025元/月计算；自2016年10月1日起至房屋返还之日止按39712元/月计算)予以支持。合同约定第一期免租装修期2014年9月15日-2015年1月31日（合计4个月）；第二期免租装修期2015年10月1日-2016年1月31日（合计4个月），同时约定在本合同履行期间，如出现因丁帮海违约行为导致终止，一九一二公司有权按终止之日至原合同期满的时长所占原合同期的比率折抵免租期，并以合同终止前最后一个月租金的标准，向丁帮海追偿该租金。一九一二公司于2017年5月23日起诉至本院，要求解除与丁帮海签订的《滁州1912文化商业街区店铺租赁经营合同》，至合同期满日2019年9月30日，时长为28个月，占合同期46%（28÷60），免租期共计8个月，丁帮海应当承担3.68个月（8×46%）的免租期的租金，丁帮海应当支付的免租期的租金为146140元（39712×3.68），本院对一九一二公司要求丁帮海支付免租期租金107967元予以支持。一九一二公司同意丁帮海交纳的履约保证金74460元冲抵租金，一九一二公司计收租金时对该部分予以扣除，扣除后，丁帮海应当支付的免租期的租金为33507元（107967-74460）。一九一二公司未举证丁帮海交至何时的物业管理费，本院以丁帮海自认的交至2016年10月为准，本院对一九一二公司要求丁帮海支付自2016年11月起至返还房屋时按2856元/月支付物业管理费予以支持，对超出部分不予支持。丁帮海共欠水电费17416.1元，本院对一九一二公司要求丁帮海支付水电费12014.6元予以支持。一九一二公司要求丁帮海按39712元/月的4倍即158848元支付违约金过高，本院依法调整按39712元/月2倍计算违约金即79424元（39712×2）。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、解除原告滁州一九一二文化商业管理有限公司与被告丁帮海于2015年12月11日签订的《滁州1912文化商�街区店铺租赁经营合同》；被告丁帮海于判决生效后十日内将于安徽省滁州市琅琊区育新东路158号的滁州1912文化商业街区7号楼204、205房屋返还给原告滁州一九一二文化商业管理有限公司；
二、被告丁帮海于判决生效后十日内支付原告滁州一九一二文化商业管理有限公司房屋租金（自2016年4月1日起至2016年9月30日止按31025元/月计算；自2016年10月1日起至房屋返还之日止按39712元/月计算。）；
三、被告丁帮海于判决生效后十日内支付原告滁州一九一二文化商业管理有限公司房屋免租期租金33507元；
四、被告丁帮海于判决生效后十日内支付原告滁州一九一二文化商业管理有限公司物业管理费（自2016年11月起至房屋返还之日止按2856元/月计算。）；
五、被告丁帮海于判决生效后十日内支付原告滁州一九一二文化商业管理有限公司水电�12014.6元及违约金79424元；
六、驳回原告滁州一九一二文化商业管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11520元，减半收取5760元，由被告丁帮海负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。
审判员 汪涛
二〇一七年八月二十一日
书记员 贾瑶
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定�
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成�损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。