台州市黄岩区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）台黄民初字第646号
原告：杨琴飞，身份证
号332622195312280024，住台州市黄岩区西城街道青年西路10
3号。
委托代理人：卢法友，台州市东城法律服务所法律工作者
。
被告：杨一奇，
32603197308043413，住台州市黄岩区北城街道塔水桥村三区2
3号。
被告：陈辉，
529197803015428，住台州市黄岩区北城街道塔水桥村三区23
号。
�被告委托代理人：郑彦，浙江中程律师事务所律师。
两被告委托代理人：王林，浙江中程律师事务所律师。
原告杨琴飞与被告杨一奇、陈辉为房屋买卖合同纠纷一案
，于2010年6月1日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审
判员徐凌洁适用简易程序于2010年7月5日公开开庭进行了审理
。原告杨琴飞的委托代理人卢法友，被告杨一奇、陈辉的委托代理人郑彦、王林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨琴飞起诉称：两被告系夫妻关系。200××年11月5日，
两被告与浙江黄岩经济开发区管委会签订了黄岩西工业园区（
北城）农民住宅房屋拆迁补偿安置协议，取得了国有划拨土地
使用权，被告可建房三间。200××年11月15日，被告将其中一间
安置房宅基地有偿转让给原告。并立契据载明：建房的建设费
用由乙方（即原告）自己负责，由甲方（即被告）负责办理好
土地证、房产证等，交与乙方不得滞留；甲乙双方应当尽快办
理土地证及房产权证的转户手续…甲方必须无条件给予协助配
合；如一方违反以上任何一条款，应向另一方按土地款××0％支
付违约金。被告宅基地的转让价为19万元，原告依约支付了全
部转让款人民币19万元。原告建好房屋后即行使用，即现塔水
桥村三区42号。当时原告以被告的名义自筹资金建造了该房屋
，被告已办理并取得了该房屋的房产所有权证及土地使用权证
。原告得知被告取得“两证”后，即要求被告将“两证”转户
给原告，但遭被告拒绝。故请求判令：1、确认原、被告房屋
买卖合同成立、有效。2、两被告交付房屋所有权证及土地使
用证，并协助配合原告办理房屋所有权证及土地使用权证过户
手续。××、两被告支付违约金57000元。
被告杨一奇、陈辉答辩称：答辩人与被答辩人于200××年1
1月15日签订了一份屋基地卖断契，该契载明屋基地面积为4××.
2平方。后答辩人陆续收取被答辩人的款项。被答辩人自行建造了坐落在黄岩区北城街道塔水桥村42号的楼房二间，其中答
辩人杨一奇的土地使用权面积为41.67平方，而实际用地面积
为47.××4平方米，违规用地5.67平方。而答辩人卖给被答辩人
的屋基地面积为4××.2平方米，即被答辩人多占了4.14平方米的
土地。本案答辩人对违规用地5.67平方米已经作了处罚。答辩
人于2007年办理了房屋的土地使用证和房产证。被�辩人知悉
后一直未要求答辩人及时将房产权和土地权交付给被答辩人和
要求答辩人及时协助办理“两证”过户手续，反而是答辩人一
直要求被答辩人支付违规用地的处罚款，被答辩人至今尚未支
付，故本案中答辩人不存在违约行为。
原告杨琴飞为支持其起诉主张的事实，向本院提供了如
下证据材料：1、原告身份证、两被告户籍证明，证明原、被
告诉讼主体适格；2、结婚登记审批表，证明两被告系夫妻关
系；××、拆迁补偿安置协议书，证明被告取得房屋的事实；4、
屋基地卖断契，证明原、被告宅基地有偿转让的事实；5、收
条三张，证明原告已付款项的事实；6、房屋所有权证，证明
被告取得房屋所有权的事实；7、土地使用权登记审批表，证
明被告取得国有土地使用权的事实。
对于原告提交的证据，被告质证后认为：对证据1、2、××
、5、6均无异议。对证据4的真实性无异议，但是该份契约卖
方杨一奇不是他本人签字按指印。对于证据7的真实性无异议
，但上面记载的面积是41.67平方，实际占地面积是47.××4平方，但屋基地卖断契上的面积是4××.2平方，原告实际多占了面积
，被告方已经为此交纳了罚款。
被告杨一奇、陈辉为支持其答辩主张，向本院提供了如
下证据材料：1、原告向被告邻居购买座落在黄岩区北城街道
塔水桥村42号楼房的二张屋基地卖断契及二本土地使用证，证
明当时原告向被告及被告邻居周凌华各买了一间屋，当时为方
便起见，两间屋连在一起，由原告自行建造，本案两间屋的面
积是4××.2平方，与建筑实际占地面积47.××4平方相比，多出4.1
4平方。本案被告已经接受了处罚，并合法拥有了该4.14平方
的土地使用权。2、北城街道塔水桥村委会出具的证明一份，
证明由于土地面积的差异，该屋基地被黄岩开发区在征地款中
扣除的事实。
对于被告提交的证据，原告质证后认为：对证据1屋基地
卖断契无异议，但该契约应为国有土地使用权有偿转让协议。
对土地证无异议，但原、被告当时写明的占地面积是4××.2平方
，土地使用证是41.67平方，其中少了1.5××平方的面积；对周凌
华的卖断契及土地使用证复印件，认为与本案没有关系。对证
据2塔水桥村委会的证明，没有村委会主任的签字，该份证据
的出具不规范，不具有证明效力。
本院认证认为：对于原告提供的证据1、2、××、5、6、7
及被告提供的证据1，双方当事人均无异议，本院予以确认。
对于原告提供的4号证据屋基地卖断契中，卖方杨一奇不是他本人签字捺印，但在杨一奇事后知情并认可的情况下，不影响
该份契约的效力，对该份证据本院予以确认。对于被告提供的
2号证据塔水桥村委会的证明，原告虽有异议，但结合原告提
供的证据7土地使用权登记审批表，能够反映出被告就5.67平
方的违规用地受到处罚的相关事实。
本院经审理，并结合双方当事人的当庭陈述，认定本案
事实如下：被告杨一奇、陈辉系夫妻关系。200××年11月5日，
两被告与黄岩经济开发区管委会签订拆迁补偿安置协议书，约
定被告杨一奇在拆除一间三层楼房�一间二层楼房的基础上，
由黄岩经济开发区管委会调还被告杨一奇宅基地三间，建筑占
地面积为129.6㎡。同年11月15日两被告将取得的其中一间屋
基地（占地面积为4××.2㎡）出卖给原告杨琴飞，双方签订了屋
基地卖断契，约定：价格为人民币190000元，该款在甲方（即
两被告）办理审批手续完毕后（支付），余款在桩基动工时付
清；以上费用包括所有建设、审批、配套等一切费用；甲方不
得以任何理由再向乙方（即原告杨琴飞）索取任何费用；建房
的建设费用由乙方自己负责，建房完毕后，由甲方负责办理好
土地证、房产权证等相关一切权属证书，交与乙方不得滞留，
费用由甲方自已负责，之后双方应当尽快办理土地证及房产权
证的转户手续，转户所需�各项费用由乙方负责，甲方必须无
条件地给予协助配合；协议签订后由乙方付甲方人民币50000
元等条款。屋基地卖断契签订当日，原告按约支付了人民币50000元。之后原告又分别于2004年5月24日、同年7月××1日支付
人民币1××0000元、10000元。所建房屋的实际用地面积为47.××4
㎡。2007年4月，两被告在申报其诉争房屋的土地使用权时，
查明黄政发（2005）4号文件批准杨一奇户座落在塔水桥村d－
4幢第4间用地面积41.67㎡，现已竣工；经实地调查，该户的
实际用地47.××4㎡，其中违规用地5.67㎡已处罚。同年5月××1日
，两被告取得诉争房的土地使用权证、房屋所有权证。审理中
，经原告的申请，本院依法冻结被告杨一奇所有、陈辉共有的
座落在台州市黄岩区北城街道塔水桥村三区42号三层楼房一间
的过户手续。
本院认为：一、关于原、被告签订买卖协议的效力问题
。本案中，原、被告双方买卖时房屋尚未建造，该买卖实际上
是宅基地的安置权利享有，且双方签订的《屋基地卖断契》系
自愿的，应为当事人真实的意思表示。该份契约中被告杨一奇
虽非本人签字捺印，但杨一奇事后知晓，并认可了该份契约，
视为对《屋基地卖断契》的追认，故该份契约合法有效，双方
都应当依约履行。原告支付了屋基地价款后，被告在取得房屋
所有权证、土地使用权后，应当根据契约的约定协助原告办理
二权属变更登记的相关手续。据此，原告要求两被告协助配合
办理房屋所有权证及土地使用权证过户手续，理由合法正当，
本院�以支持。二、关于《屋基地卖断契》中屋基地转让面积
4××.2㎡与安置补偿土地使用权登记面积41.67㎡，及新建房屋实际占地面积47.××4㎡之间存在差异的问题。本院认为双方在
卖断契中约定的屋基地面积4××.2㎡来源于拆迁补偿安置协议书
，土地使用权登记面积41.67㎡之间是政府部门按被告家人口
及其他等综合因素审批所得，而原告新建房屋的实际使用占地
面积是47.××4㎡，虽两被告对违规用地5.67㎡接受了处罚，但
并未因此而取得了超出部分的土地使用权。审理中，被告又未
对违规定用地部分的罚款主张权利，故本院不作处理。三、对
被告是否应当向原告支付违约金的问题。根据原、被告签订的
《屋基地卖断契》约定，建房的建设费用由杨琴飞负责，建房
完毕后�由杨一奇负责办理好土地证、房产权证等相关一切权
属证书，交与杨琴飞不得滞留。因违规用地5.67㎡的处罚与房
屋建设存在必要的关联性，该笔款项的支付应当属于与建房相
关的建设费用，原告理应承担。因原告未及时向两被告支付其
处罚款，故原告要求两被告支付违约金人民币57000元，本院
不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六
十条，第一百二十条之规定，判决如下：
一、200××年11月15日原告杨琴飞与被告杨一奇、陈辉之
间的买卖行为有效。
二、被告杨一奇、陈辉于判决生效后十日内协助原告杨
琴飞办理坐落于黄岩区北城街道塔水桥村三区42号房屋所有权
、土地使用权的权属变更登记手续。
三、驳回原告杨琴飞的其他诉讼请求。案件受理费人民币5005元，适用简易程序依法减半收取2
502.50元，由原告杨琴飞负担602.50元，被告杨一奇、陈辉负
担1900元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本
院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江
省台州市中级人民法院［在递交上诉状后至上诉期满后七日内
，预缴上诉案件受理费5005元（具体金额由浙江省台州市中级
人民法院确认，多余部分以后退还），逾期不交按自动撤回上
诉处理。款汇：台州市财政局，开户银行：中国农业银行台州
市经济开发区支行，帐号：90×××35，
在预交上诉案件受理费后及时将收据复印件送交本院］。
审 判 员 徐 凌 洁
二〇一〇年八月十一日
代书记员 �吴秋容