北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第08934号
上诉人（原审原告、反诉被告）朱席彬，女，1973年4月11日出生。
委托代理人关键，北京裕仁律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）贾宝强，男，1982年8月16日出生。
上诉人朱席彬因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2013）丰民初字第14538号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人朱席彬及委托代理人关键到庭参加了诉讼，被上诉人贾宝强经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2013年8月，朱席彬起诉至原审法院称：2010年11月15日，我与贾宝强签订了《商铺租赁合同》，约定由贾宝强承租我拥有的东亚三环项目1-1#单元商铺（以下简称1-1号商铺），租赁期限为2010年11月15日至2016年11月14日，房屋月租金为46203元，贾宝强应向我支付两个月的房屋租金92406元作为保证金。若贾宝强违约，应承担违约责任，保证金不予退还，若一方违约，则应向另一方支付违约金46203元。合同签订后，在应交第二年房租的时候，贾宝强提出，因其经营不善希望将合同租期调整至2012年11月14日，一定不会违约，否则支付200000元违约金，双方于2011年11月4日签订了一份补充协议。但贾宝强从2012年5月开始一直拖欠租金，共计277218元，我多次催要未果。故我诉至法院，请求贾宝强向我支付自2012年5月15日至2012年11月14日的房屋租金277218元，并向我支付违约金200000元。
贾宝强辩称：我不同意朱席彬的全部诉讼请求。朱席彬所述的租赁事实、租金数额及相关合同约定均属实，但签订合同的第一个月是免租期，不需要支付租金。《补充协议》对租赁期间进行了变更，缩短至2012年11月14日止。在履行合同至2012年5月10日时，朱席彬通知我搬家，称自己找到了新的租户，我于2012年5月14日、15日将房屋腾空，其后按照朱席彬的指示将房屋交给了链家公司的工作人员陈晓涛，后来1-1号商铺已经出租，现一直由链家公司在经营使用。综上，朱席彬称我欠付租金并不属实，我支付的租金一直可以使用到2012年6月15日，我并不存在违约行为，因此我不同意支付违约金。此外，租赁合同的诉讼时效为一年，朱席彬起诉的时间为2013年8月2日，其所主张的2012年5月15日至2012年8月2日的房屋租金已经超过诉讼时效，法院不应予以支持。
贾宝强反诉称：2010年11月15日，我与朱席彬签订了《商铺租赁合同》，其后我向朱席彬交纳了房屋押金92406元；2011年11月4日，我与朱席彬又签订了《补充协议》一份，双方自愿将租赁合同的终止期限调整为2012年11月14日。2012年5月18日，朱席彬委托中介公司向我收房，我将房屋全部腾空并交给了中介公司管理使用，其后朱席彬将房屋再次进行了出租收益。在合同履行过程中，双方以自己的行为终止了原租赁合同的履行，双方均未构成违约，朱席彬应当返还我房屋押金。故我请求法院判令：确认双方签订的《商铺租赁合同》、《补充协议》已于2012年5月18日解除，同时要求朱席彬退还我房屋押金92406元。
朱席彬针对反诉辩称：我不同意贾宝强的全部反诉请求。在《补充协议》中，双方约定租赁期限截至2012年11月14日，在此期间，贾宝强与我并未达成解除协议的合意，就擅自搬离，贾宝强存在违约行为，双方的合同并未解除，因此其要求退还房屋押金没有依据。我在贾宝强搬出后，直至2013年3月29日才与新租户链家公司重新签订租赁合同，房屋空置给我造成了损失。关于押金，我认为押金是单独的内容，是独立于租金、违约金以外的，贾宝强并未履行《补充协议》，所以我不同意退还押金。
原审法院经审理后认为：依法成立的合同，受法律保护。朱席彬与贾宝强签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。《补充协议》系双方在合同履行过程中对《商铺租赁合同》的变更，双方亦应当依照《补充协议》的约定履行各自的义务。本案争议的焦点在于双方之间的《商铺租赁合同》及《补充协议》是否解除以及何时解除。根据贾宝强提交的相关证据、证人证言以及朱席彬的相关陈述，法院可以认定，贾宝强于2012年5月14日、15日搬离了1-1号商铺，并于2012年5月18日按照朱席彬的指示将1-1号商铺的钥匙交给了链家公司的工作人员。尽管贾宝强未向法院提供证据证明其搬离1-1号商铺系朱席彬所通知，但朱席彬并未对贾宝强搬离1-1号商铺的行为及时提出异议，并指示链家公司取走1-1号商铺钥匙的行为，可以视为双方已经以行为解除了双方之间的《商铺租赁合同》及《补充协议》。故法院对贾宝强要求确认《商铺租赁合同》及《补充协议》已于2012年5月18日解除的反诉请求，予以支持。合同于2012年5月18日解除后，1-1号商铺已经不由贾宝强占有使用，朱席彬要求贾宝强支付2012年5月15日至2012年11月14日的房屋租金的诉讼请求中，只有2012年5月15日至2012年5月18日的房屋租金有法律依据，但贾宝强提出此部分房屋租金已经超过诉讼时效，故法院对朱席彬要求贾宝强支付房屋租金的上述诉讼请求，不予支持。根据《补充协议》的约定，贾宝强在《补充协议》中的义务主要包括：合同租期调整至2012年11月14日止，配合朱席彬在2012年5月1日后出租房屋，在朱席彬将房屋出租给新承租人后及时搬走，搬离房屋后应结清相关费用；在违反上述义务时，贾宝强应当向朱席彬支付违约金20万元。但在本案中，双方于2012年5月18日以行为解除了双方之间的租赁合同，相当于双方对合同的租期再次进行了变更，并不属于贾宝强违约。同时，贾宝强亦不存在违反《补充协议》中约定的其他义务的情形，故法院认为朱席彬要求贾宝强支付20万元违约金的诉讼请求，于法无据，不予支持。《补充协议》中还约定，如朱席彬在2012年11月14日前未与其他人达成协议，租赁保证金作为违约金不予退还。经查，朱席彬直至2013年3月29日，才与北京链家房地产经纪有限公司签订《房屋租赁合同》，故朱席彬有权收取贾宝强交纳的租赁保证金作为违约金。法院对贾宝强要求朱席彬返还租赁保证金的反诉请求，不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第九十七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条之规定，于2015年6月判决：一、确认朱席彬与贾宝强于二○一○年十一月十五日签订的《商铺租赁合同》、于二○一一年十一月四日签订的《补充协议》于二○一二年五月十八日解除。二、驳回朱席彬的全部诉讼请求。三、驳回贾宝强的其他反诉请求。
判决后，朱席彬不服，以原审判决认定事实不清、适用法律错误等为由向本院提起上诉，要求二审法院撤销原判，改判支持其原审全部诉讼请求。贾宝强未上诉。
经审理查明：2010年11月15日，朱席彬与贾宝强签订了《商铺租赁合同》，约定由贾宝强承租朱席彬合法拥有的东亚三环项目1-1#单元商铺；租赁期为6年，自2010年11月15日起至2016年11月14日止；免租期为1个月，自2010年11月15日起至2010年12月14日止，贾宝强在免租期内免付租金，如贾宝强在免租期内违约，租金费用标准按本租约规定支付；自2010年12月15日起至2012年11月14日止，租金为46203元／月，从第3年起，每年租金在上一年的基础上递增12%；租金应按半年支付，贾宝强应提前15日向朱席彬支付下期租金，首期租金应于2010年11月16日之前支付；贾宝强应向朱席彬缴付92406元作为租赁保证金（相当于2个月的租金）；在贾宝强全部履行本租约各项条款、规定和条件的情况下，并且贾宝强交还所租房间并交清所欠的一切费用后（包括但不限于水、电、气及电话等费用），朱席彬应于贾宝强退房之日十五天内退还租赁保证金（不计利息）；如租约双方任何一方提出解约，违约方应向守约方支付数额相当于1个月租金的租赁保证金共计46203元作为违约金，并赔偿相应的由此产生的经济损失。该合同还对其他相关内容进行了约定。
《商铺租赁合同》签订后，贾宝强向朱席彬支付了92406元作为租赁保证金，朱席彬向贾宝强交付了1-1号商铺，贾宝强依照合同约定按期支付了自2010年12月15日至2012年5月14日的房屋租金。其后，贾宝强提出因经营不善，希望将租赁合同的终止期限调整至2012年11月14日，朱席彬与贾宝强于2011年11月4日，经协商后达成了《补充协议》，该协议约定：1.租赁合同调整至2012年11月14日止。2.从2012年5月1日起，出租人可以向其他人出租，若在2012年11月14日前与其他人达成租赁协议，则贾宝强应于接到通知起1个月内搬走，与相关部门核实欠费情况，如有欠费，扣除后退还剩余租金部分。保证金退一个月，扣下一个月作为违约金。3.若在2012年11月14日前未与其他人达成协议，租赁保证金作为违约金不予退还。与相关部门核实欠费情况，如有欠费，贾宝强应自行立即结清。4.双方应遵守此协议，若一方违约，则应赔偿对方20万元作为违约金。
签订《补充协议》后，贾宝强称由于接到了朱席彬即将出租1-1号商铺并要求其搬出的通知，其按照朱席彬的指示将1-1号商铺的钥匙交给了链家公司的工作人员陈晓涛，并于2012年5月14日、15日搬离1-1号商铺。原审中，陈晓涛作为证人出庭作证，证实其曾帮助朱席彬出租1-1号商铺，并于2012年5月18日受朱席彬的指示从贾宝强处取走了1-1号商铺的钥匙，陈晓涛取走钥匙后曾为朱席彬介绍过几个新的承租人，但并未居间成功，其后，朱席彬从链家公司取走了1-1号商铺的钥匙。朱席彬称自己只是在2012年5月告知贾宝强即将出租1-1号商铺，并未通知贾宝强搬离，其表示自己并未委托链家公司出租房屋，只是告知他们可以带人去看房，1-1号商铺的钥匙是其在2013年2月、3月的时候从链家公司取走的。朱席彬对上述陈述并未向法院提交相关证据予以证明。
原审中，1-1号商铺的邻近租户薛×1亦出庭作证，证实其看到贾宝强于2012年5月搬离1-1号商铺，其后商铺空置过一段时间，在商铺空置期间，房屋有出租广告贴出。在贾宝强提交的与证人薛×1及薛×2的电话录音中显示，1-1号商铺空置期间，出租广告中所留的是朱席彬的手机号码。在贾宝强提交的照片中显示，1-1号商铺部分出租给链家公司，部分仍然空置，空置部分仍贴有残存的房屋出租电话号码，该号码前八位与朱席彬的手机号码一致。
另查，2013年3月29日，朱席彬将1-1号商铺中110平方米的部分出租给了北京链家房地产经纪有限公司。
本院审理过程中，朱席彬提交盖有“东亚三环中心客服部”章的证明两份，欲证明贾宝强开办的鄂尔多斯市金穗种植有限责任公司北京销售分公司于2012年5月18日之后仍占有使用1-1号商铺并向物业公司缴纳了相关费用，后又提交一份机打发票复印件一份，记载：开票单位为北京天岳恒房屋经营管理有限公司，付款单位为鄂尔多斯市金穗种植有限责任公司北京销售分公司，金额为12856.80元，复印件盖有北京天岳恒房屋经营管理有限公司第一物业管理分部的章，该复印件上未显示开票时间，付款名目模糊，无法辨认。此外，朱席彬还向本院提交了盖有“北京天岳恒房屋经营管理有限公司第三物业管理分部”章的证明一份，该证明记载：“经我单位核查，位于北京市丰台区马家堡角门14号商业金融用地1#酒店商业1层1-1号房屋（即：北京东亚三环1-1#单元商铺）由鄂尔多斯市金穗种植有限责任公司北京销售分公司于2012年7月17日交来供暖费12856.80元，物业费6428.40元，垃圾费1285.68元，所属期间为2011年11月29日至2012年11月30日。”
以上事实，有双方当事人陈述、房屋所有权证、《商铺租赁合同》、《补充协议》、证人证言、收据、电话录音、照片、《房屋租赁合同》、证明等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。朱席彬与贾宝强签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》反映了双方真实意思表示，应属有效。《补充协议》中约定了双方解除合同的条件，依据贾宝强提供的相关证据、证人证言，贾宝强于2012年5月18日搬离了1-1号商铺并依照朱席彬的指示将1-1号商铺的钥匙交给链家公司工作人员的事实可以得到佐证，因朱席彬在起诉至法院之前并未就上述事实及时提出异议，故虽其上诉主张自己并不知晓贾宝强搬离的事实，且未委托链家公司工作人员取走1-1号商铺钥匙，并且此后一直在向贾宝强催缴租金，但均未向本院提供证据予以证明，本院对此不予采纳。有关朱席彬于本院审理过程中提交的相关证明文件，仅能证明贾宝强于2012年5月18日之后存在向物业缴费的情形，但尚不能充分证实1-1号商铺在2012年5月18日之后仍由贾宝强持续占有使用的状态，朱席彬亦未就贾宝强于2012年5月18日之后并未搬离且一直占有使用1-1号商铺至2012年底的上诉主张向本院提供其他确凿、充分、有效的证据，故原审法院认定朱席彬与贾宝强签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》已于2012年5月18日解除，并无不当，且原审法院认定朱席彬要求贾宝强支付2012年5月15日至2012年5月18日期间的房屋租金超过诉讼时效，亦无不妥，朱席彬要求贾宝强支付2012年5月15日至2012年11月14日期间的房屋租金277218元的上诉主张，缺乏事实及法律依据，本院实难支持。另，双方既以行为解除了《商铺租赁合同》及《补充协议》，等同于双方对《补充协议》的内容进行了再次变更，贾宝强亦无违反《补充协议》约定的情形，故朱席彬要求贾宝强支付200000元违约金的上诉主张，无法律依据，本院不予支持。
综上，原审法院所作判决并无不当，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费8458元，由朱席彬负担（已交纳4229元，剩余部分于本判决生效之日起7日内交至原审法院），反诉案件受理费1055元，由贾宝强负担（已交纳）；二审案件受理费8458元，由朱席彬负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李明磊
代理审判员 王军华
代理审判员 胡珊珊
二〇一五年十二月四日
书 记 员 张晓鸥