湖北省武汉市新洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂新洲邾民商初字第00072号
原告黄汉华。
委托代理人巴志高，武汉市新洲区邾城法律服务所法律工作者。
被告吴和平。
原告黄汉华与被告吴和平房屋买卖�同纠纷一案，本院2015年10月12日立案受理，并向被告吴和平送达了诉状副本等。本案依法由审判员詹鑫钢担任审判长，与审判员周鹏、人民陪审员陈文娟组成合议庭，于同年10月22日适用普通程序公开开庭进行了审理。原告黄汉华及其委托代理人巴志高；被告吴和平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄汉华诉称，2006年4月10日，原告黄汉华与被告吴和平签订了《卖房协议书》，被告吴和平至今未将房屋产权办理变更登记，只是每年给付了房屋的租金。现诉请法院依法判令被告吴和平履行办理房屋产权变更登记的义务并负担本案诉讼费用。
原告黄汉华为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据一、《卖房协议书》及购房款收条各一份。拟证明：2006年4月10日，黄汉华与吴和平签订了房屋合同，同年4月15日吴和平收到购房款115000.00元；
证据二、武汉市新洲区国土资源管理局颁发的土地使用权证复印件一份。拟证明：吴和平系诉争买卖房屋的所有人；
被告吴和平辩称，（1）、本案诉争房屋是夫妻共同财产，单方处置无效；（2）、诉争房屋在出售前，以抵押给银行办理了贷款，没有银行的同意，买卖该房屋不符合法律规定，双方签订的房屋买卖合同属于无效合同。
被告吴和平未提交证据。
原告黄汉华提交的二组证据经被告吴和平质证，被告吴和平对证据的真实性、关联性、合法性均无异议。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经对原告黄汉华提交的证据进行审核。本院认为，当事人质证后无异议的证据效力，应当予以确认。原告黄汉华提交的证据，能够反映本案真实情况，与待证事实相关联、来源和形式符合最高人民法院《关于�事诉讼证据的若干规定》第六十五条的规定，应当作为认定案件事实的根据。
根据对上述证据的审查认定及当事人的陈述，本院查明如下事实，2004年9月2日，被告吴和平将其所有，位于武汉市新洲区邾城街邾城新区汪胜里的一栋房屋设定抵押给中国工商银行硚口支行，约定抵押期限至2007年9月1日。该栋房屋后来又被分割成两栋住宅，新洲区邾城街将该两栋住宅分别编号为邾城新区汪胜里121和121-1号，但被告吴和平未在房产管理部门进行分割登记。2006年4月10日，原告黄汉华与被告吴和平签订了《卖房协议书》，被告吴和平将位于武汉市新洲区邾城街邾城新区汪胜里121-1号的一栋两间三层半房屋出售给原告黄汉华。合同主要约定：（1）、买卖成交房位于武汉市新洲区邾城街汪胜（湾）里，即院内东边的一栋。坐北朝南两间三层半的楼房（此次转让的部分为左侧主体房屋，以及从地到天的公共面积共同所有），西边一栋为被告吴和平居住；（2）、房屋成交价格115000.00元，当日一次性付清所有房款，付款后协议生效。因房产证在银行抵押贷款，偿还贷款后，再办理房屋产权过户，费用由原告黄汉华承担。由于原告黄汉华在外地工作，现委托被告吴和平将房屋代为出租，每年租金6000.00元；（3）、自付款之日起，该房屋的物权归购原告黄汉华所有。违约一方每月按约定金额的10%支付另一方违约金；（4）、因房屋而引起的任何纠纷，由被告吴和平承担全部责任。合同签订后，原告黄汉华于4月15日支付购房款115000.00元，被告吴和平出具了购房款收条并交付诉争房屋的钥匙。原告黄汉华支付购房款后即将诉争房屋租赁给被告吴和平，每年租金6000.00元。2007年5月1日，被告吴和平又将诉争房屋以128000.00元的价格出售给吴鹏，双方签订了《房屋买卖协议书》。吴鹏按合同约定支付购房款110000.00元，余下购房款待变更房屋产权手续后付清，被告吴和平收到购房款后交付了诉争房屋的钥匙。同年9月，吴鹏及其父亲吴宏山对诉争房屋进行了装修并在该房屋生活、居住至今。吴鹏入住该房屋后，要求办理房屋产权的变更登记手续，被告吴和平表示待还清贷款后即办理登记变更房屋产权。2009年5月26日，被告吴和平偿还了借款，与中国工商银行硚口支行解除了诉争房屋的抵押。9月22日，被告吴和平又将诉争房屋设定抵押给中国农业银行股份有限公司武汉新洲支行，约定抵押期限至2012年9月21日。同年12月3日，被告吴和平偿还了借款，与中国农业银行股份有限公司武汉新洲支行解除了诉争房屋的抵押。2014年5月29日，被告吴和平又将诉争房屋设定抵押给中国农业银行股份有限公司武汉新洲支行，约定抵押期限至2017年11月28日。由于被告吴和平不履行合同约定的办理诉争房屋产权变更登记的义务，导致原告黄汉华无法取得标的房屋的产权。原告黄汉华诉请法院依法判令被告吴和平履行合同约定的办理房屋产权变更登记的义务和负担本案诉讼费用。
另查明，吴鹏于2015年8月31日提起民事诉讼，要求判令被告吴和平履行合同约定的办理房屋产权变更登记义务的请求。本院已依法判决，被告吴和平协助吴鹏办理位于武汉市新洲区邾城街邾城新区汪胜里121-1号房屋的产权登记手续。
本案争议的焦点为：出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在数份合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同时如何处理。本院认为，（一）、被告吴和平与原告黄汉华签订的《卖房协议书》，是双方当事人之间设立、变更、消灭民事权利义务关系的协议，该协议系当事人真实意思的表示，依法认定该合同成立，为有效合同。（二）、被告吴和平以双方签订房屋买卖合同时，该诉争房屋以设定抵押，没有抵押权人同意转让抵押财产的，买卖合同属于无效合同。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条之规定“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存，转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。原告黄汉华受让诉争房屋，双方签订合同时，该诉争房屋处于抵押期间，但被告吴和平与中国工商银行硚口支行于2009年5月26日解除了诉争房屋的抵押权，抵押权因此消灭。原告黄汉华与被告吴和平签订的合同于2009年5月26日起生效，被�吴和平应当履行合同义务。被告吴和平以买卖诉争房屋，没有取得抵押权人同意，双方签订的买卖合同属于无效合同的抗辩的理由不能成立，本院不予支持。（三）、被告吴和平抗辩诉争房屋是夫妻共同财产，其单方买卖该房屋，属于无效买卖行为。基于夫妻间关系的亲密性和财产的共同性，夫妻之外的受让人对于夫妻双方是否同意买卖共同财产及分享了买卖财产的利益，在客观上难以甄别。被告吴和平的该抗辩的理由亦不能成立，本院不予支持。（四）、被告吴和平与吴鹏签订的房屋买卖合同，本院另案认定为有效合同并作出判决。且将相关案情告知原告黄汉华并释明其变更诉讼请求，但原告黄汉华不同意变更。综上，出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，不能仅考虑合同的签订时间，应当综合比较两份合同的履行程度。根据现行司法实践可确定如下履行顺序：（1）、已经办理房屋所有权转移登记的；（2）、均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；（3）、均未办理房屋所有权转移登记，又未实际合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理地予以确认。结合本案实际情况，原告黄汉华以及吴鹏均未办理房屋所有权转移登记，而吴鹏依据合同已实际合法占有、使用诉争房屋并对该房屋进行了装修，被告吴和平对吴鹏已履行交付义务，吴鹏在购买诉争房屋时是否知晓被告吴和平与原告黄汉华之间的房屋买卖并不影响合同的履行。故原告黄汉华要求被告吴和平继续履行合同的相关诉讼请求，本院不予支持。因被告吴和平确实是一房二卖，原告黄汉华可以主张违约责任等其他�式维护自己合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
驳回原告黄汉华的诉讼请求。
本案诉讼费500.00元，由原告黄汉华负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理费500.00元，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户——市中院诉讼费分户；帐号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 詹鑫钢
审 判 员 周 鹏
人民陪审员 陈文娟
二〇一五年十二月三十日
书 记 员 程 鹏