成都市双流区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0116民初8629号原告（反诉被告）：徐艺萍，女，1980年12月8日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。委托诉讼代理人：任海，四川天润华邦律师事务所律师。委托诉讼代理人:张兆坤,四川天润华邦律师事务所律师。被告（反诉原告）：李金城，男，汉族，1995年6月30日出生，住四川省三台县。委托诉讼代理人：张富,四川盛豪律师事务所律师。第三人：李胡玮，男，1951年1月1日出生，汉族，住四川省三台县。第三人：成都市中环互联房地产经纪有限公司，住成都市武侯区。法定代表人：余国福，总经理。委托诉讼代理人：杨国琛，男，1999年2月2日出生，汉族，住天府新区华阳街道，公司员工。委托诉讼代理人：陈绍龙，男，1988年10月23日出生，汉族，住成都市青羊区，公司员工。原告（反诉被告）徐艺萍与被告（反诉原告）李金城、第三人李胡玮、成都市中环互联房地产经纪有限公司（以下简称“中环公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）徐艺萍及其委托诉讼代理人任海、张兆坤，被告（反诉原告）李金城及其委托诉讼代理人张富，第三人李胡玮、第三人中环公司的委托诉讼代理人杨国琛、陈绍龙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）徐艺萍向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告于十日内向原告交付成都市天府新区华阳街道房屋；2.请求依法判令被告协助原告办理产权登记手续；3.请求依法判令被告向原告支付违约金人民币13.8万元（大写：壹拾叁万捌仟元整）。事实与理由：2016年9月23日，经第三人成都中环互联房地产经纪公司及杨国琛介绍，原告徐艺萍与被告李金城的委托人李胡玮签署《成都市房屋存量房买卖居间合同》，约定将被告位于成都市天府新区华阳街道二江寺社区南湖左岸×栋×单元×号房屋出售给原告，合同就房屋的买卖价款（包括定金、违约金）、交付时间、产权更名入户以及违约责任等做出了明确约定。合同签订后，原告于2016年9月26日通过个人账户向第三人李胡玮的账户转款人民币10万元作为定金。同日，第三人李胡玮向原告出具《收条》证实收到了原告的定金。2016年10月25日，原告通过个人账户向第三人李胡玮支付剩余首付款30.5万元，同日，第三人李胡玮向原告出具《收条》，证实其代被告收取了原告支付的30.5万元房款。合同签订后，原告积极地履行了合同约定的义务，但被告及第三人李胡玮在收到原告支付的首付款（含定金）后，却一直未将房屋交付原告，拒绝协助办理相关手续，有意再次将房屋出售，被告的行为已构成严重违约，并已侵害了原告的合法权益。被告李金城辩称：请求驳回原告的诉讼请求。1.双方的交易过程是通过第三人中环公司进行的，对案涉房屋情况没有任何欺诈行为，由于案涉房屋已经备案但未办理产权证，经咨询，得知开发商愿意协助更名后，双方才签订了合同，交易方式也明确约定为更名购房；2.被告未向原告交付房屋不构成违约。原告购买房屋，目的在于占有案涉房屋并取得该房屋无权，由于在合同履行过程中，因政策导致无法更名，合同已无法继续履行。在双方未就合同的变更达成一致意见的情况下，被告向原告交付房屋不仅没有必要，而且符合逻辑；3.原告诉称被告拒绝协助办理相关手续与事实不符，2016年10月25日，原告向被告支付第二笔款项后，双方一同到售房部找开发商申请更名，经告知才知晓因政策原告无法更名；4.被告不具有合同第十一条约定的应承担违约责任的情形，案涉纠纷系政策突变导致的，三方均可免责，对于因政策突变给原、被告带来的损失，双方应合理分担。反诉原告（被告）李金城向本院提出诉讼请求：判令解除反诉原告与反诉被告2016年9月23日签订的《成都市房屋存量房买卖居间合同》。事实与理由：2016年9月23日，李金城、徐艺萍经第三人成都中环互联房地产经纪公司居间后，签订了《成都市房屋存量房买卖居间合同》，就徐艺萍购买李金城位于成都市天府新区华阳街道房屋的相关事宜进行了约定。因李金诚尚未取得案涉房屋的产权，无法办理产权过户，故双方约定，案涉案涉房屋由开发商更名给徐艺萍。2016年10月25日，在双方拟通过开发商办理案涉房屋的更名事宜时，才得知自2016年10月1日起，成都市相关部门调整了房地产政策，按照成都市现行政策，商品住房网签备案后，不予变更和注销。从而导致案涉《房屋买卖合同》无法按约履行。政策调整导致案涉合同无法履行，双方的合同目的都难以实现，故诉至法院，请求支付反诉原告的诉讼请求。反诉被告辩称：《成都市房屋存量房买卖居间合同》应当继续履行，被告要求解除合同的反诉请求应当予以驳回：1.原告已经支付了大部分购房款，并帮助被告结清了银行贷款，并解除了银行抵押，如判决解除《买卖合同》，有违公平，严重损害原告的合法权益；2.《买卖合同》仍然能够继续履行，不存在法定可解除或变更的情形，被告无权要求解除该合同，其反诉请求应当予以驳回；3.开发商已经获得所设房屋所在楼盘的大产权，分户产权正在办理过程中判决被告协助办理产权转移存在可能性，不存在法律上或者事实上的履行不能。新政策规定是针对商品房，本案是二手房，不能更名不影响合同的目的实现。本院经审理认定事实如下：2016年9月23日，李金城出具委托书一份，载明：“本人李金城（510722199506×××13x）是成都市天府新区华阳街道南湖左岸×-×-×房屋业主，因自己事情比较多，特委托我父亲李胡玮（51072214951010×××15）代为办理该房屋买卖的相关事宜。由此产生的一切法律后果由我本人承担。李胡玮的代理权限如下：1.代为协商买卖事宜；2.代为签署与房屋买卖相关的买卖合同等文件；3.代为办理与房屋买卖有关的产权变更事宜；4.代为收取房款。授权期限：自2016年9月23日（签订买卖合同当日）起直至房屋买卖事宜办理完结止。”同日，李胡玮作为李金城的委托代理人与徐艺萍、第三人中环公司签订了《成都市房屋存量房买卖居间合同》，约定徐艺萍购买李金城位于成都市天府新区华阳街道房屋（即成都市天府新区）一套，合同总价款为69万元。合同第十一条约定：“2、三方商定，甲、乙方有下列情形之一的应承担违约责任：（1）无正当理由不履行合同或毁约的；……3、三方约定，上述违约行为，选择下列第2条约定的金额作为违约金分别支付给各守约方。按标的额的20%，计人民币壹拾叁万捌仟元……”第十五条约定：“1.双方约定签订合同当时乙方（徐艺萍）支付柒仟元整（7000.00元），剩余定金乙方于2016年9月26日转交剩余定金人民币玖万叁仟元整（93000.00元）。甲方（李金城）约还清该房屋的贷款当日，乙方支付首付款人民币肆拾万元整（400000.00元）。甲方交房给乙方。甲方还清银行贷款后，甲方承诺一个月后办理更名手续给乙方，更名成功后，乙方于2017年3月30日支付甲方尾款人民币壹拾伍万元整（15000.00元），剩余尾款于产权证下发当日支付人民币壹拾肆万元整（14000.00元）。”2016年9月26日，徐艺萍通过银行转账的方式向李胡玮支付购房定金10万元，李胡玮出具收条一张，载明：“今收到徐艺萍（51022819801208×××9）购买成都市天府新区绿野路三段南湖左岸如果×栋×单元××号房屋定金人民币拾万元整（10000元）。”2016年10月25日，徐艺萍通过个人账户向第三人李胡玮中国工商银行账户转款305000.00元，用于支付购房款，李胡玮出具收条一张，载明：“本人李胡玮（51072219510101×××5）是李金城的父亲，也是李金城的代理人。李金城系成都市天府新区华阳街道南湖左岸如果6栋1单元501房子业主，李胡玮知晓此收条代理签字后，李金城已经确认收到徐艺萍银行转账305000.00元（银行回执单做凭证，此收条作辅证）。”2016年10月25日，李金城结清了案涉房屋的银行贷款。李金城至今未向徐艺萍交付涉案房屋。另查明，涉案房屋现登记于李金城名下，权证号为川（2017）成天不动产权第000×××9号。同时查明，另查明，2016年10月1日，成都市房管局等部门出台的了《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》，其中第五条规定：“严格商品住房合同网签备案管理，严格期房转让，商品住房合同网签备案后，不予变更、注销。”以上事实，有原、被告陈述、《成都市房屋存量房买卖居间合同》、原告提供的收条两张、银行转账业务客户回执、“南湖左岸”项目住宅交付通知书等证据在卷予以佐证，本院予以采信。本院认为，原、被告签订《成都市房屋存量房买卖居间合同》，该合同是双方真实意思的表示，并未违反相关法律法规的规定，该合同有效，原、被告双方均应按照约定履行各自的权利义务。合同签订后，徐艺萍按照约定向李金城支付了部分购房款，按照合同约定，李金城应当在结清贷款后的一个月内办理更名手续给徐艺萍。由于新政策的出台，2016年10月1日后商品房网签备案后，不予变更、注销，导致李金城不能在合同约定的期限内办理房屋更名手续，不能归结于买卖双方的原因，故李金城不应承担逾期未协助办理网签备案更名手续的违约责任。但徐艺萍与李金城签订购房合同的目的是通过支付对价的方式由徐艺萍取得房屋的所有权，因在签订合同时，涉案房屋尚处于签约备案状态，故双方约定由李金城办理房屋更名手续符合签订合同时的房屋产权状况，其目的是将房屋的权属转移到徐艺萍名下。现房屋已经取得了不动产权证，李金城应当及时协助徐艺萍办理产权变更登记手续，故徐艺萍请求李金城协助其办理产权登记手续符合法律规定。反诉原告李金城主张因新政策的出台导致网签备案不能更名，合同目的无法实现，但结合查明的事实，案涉房屋能够通过产权变更的方式将所有权转移至徐艺萍名下，故李金城请求解除双方签订的《成都市房屋存量房买卖居间合同》无事实和法律依据，本院不予支持。同时，根据合同约定，在李金城结清贷款并由徐艺萍向其支付首付款400000元的当日即2016年10月25日，李金城应将房屋交付给徐艺萍，李金城逾期未交付房屋，已经构成违约，应当承担相应的违约责任，徐艺萍主张其交付房屋有事实和法律依据，本院予以支持。但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”违约金的认定因以实际损失予以衡量，徐艺萍并未举证证明其实际损失的大小，故徐艺萍主张的违约金过高，本院结合双方过错程度大小、徐艺萍未及时取得房屋的损失大小等因素，酌情确定违约金为8000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）李金城于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）徐艺萍交付位于成都市天府新区华阳绿野路三段×号×栋×单元×层×号房屋一套；二、被告（反诉原告）李金城于本判决生效之日起十日内协助原告（反诉被告）徐艺萍办理位于成都市天府新区房屋的产权过户手续（权证号：川（20**）成天不动产权第000×××9号）；三、被告（反诉原告）李金城于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）徐艺萍支付违约金8000元；四、驳回原告（反诉被告）徐艺萍的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告（被告）李金城的诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1530元，反诉案件受理费50元，案件保全费3970元，共计5550元，由原告（反诉被告）负担1000元，被告（反诉原告）李金城负担4550元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 员 邱盛林二〇一七年三月二十二日法官助理 李之霞书 记 员 向兰新