吉林省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉民再101号
抗诉机关：吉林省人民检察院。
申诉人（一审被告、二审上诉人、再审申请人）：陈占江，男，满族，1948年10月26日生，住吉林省长春市。
被申诉人（一审原告、二审被上诉人、再审被申请人）：林会，男，汉族，1952年4月22日生，原住吉林省长春市。
申诉人陈占江与被申诉人林会房屋租赁合同纠纷一案，吉林省长春市中级人民法院于2010年5月6日作出（2010）长民一终字第128号民事判决书。判决生效后，陈占江向检察机关申请抗诉。2015年8月13日，吉林省人民检察院作出吉检民（行）监〔2015〕22000000078号民事抗诉书，以终审判决适用法律错误为由对本案提出抗诉。本院于2015年12月8日作出（2015）吉民抗字第69号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2016年9月26日公开开庭对本案进行了审理。吉林省人民检察院检察员康旭、任素平出庭支持抗诉，申诉人陈占江到庭参加庭审，被申诉人林会经本院以公告送达方式传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
吉林省长春市绿园区人民法院一审审理查明，2003年3月6日，林会、陈占江签订《借用房协议书》，约定：陈占江将位于二道区自由大路259号的3号楼105室出借给林会开超市，借期为一年，自2003年5月1日起至2004年4月30日止，借用金15000元，在2003年3月15日前一次性给付；林会不能私自改变房屋结构和用途，室内外装修由林会负责；借用期间除采暖费外，其他费用由林会负责；此协议双方签订后即生效。该协议签订后，林会于2003年3月12日前给陈占江租金10000元。2003年3月末，陈占江以林会将房屋转租给他人开诊所为由，要求解除借用房协议，同时陈占江在该房屋的门窗上张贴了另行出租的广告。上述事实，有林会提供的借用房协议书、陈占江收到租金的收条二份、陈占江另行租房的广告和证人郝桂香证言，以及双方当事人的陈述为凭，认定属实。
一审法院认为，双方签订的借用房协议，在借期到来前实际已经解除，陈占江应将收到的租金返还给林会。林会要求陈占江赔偿损失的证据不足，不应支持。陈占江反诉林会占用房屋10个月，要求给付水、电费的请求证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决：（一）陈占江返还林会房屋租金10000元；（二）驳回陈占江的其他诉讼请求；（三）驳回林会的反诉请求。案件受理费340元，由陈占江承担250元，林会承担90元。
宣判后，陈占江不服，向吉林省长春市中级人民法院提出上诉。主要理由是，本案原审承办法官灭失证据，违法裁判被长春市中级人民法院依法撤销，重审时合议庭无视南关区法院卷宗记载的双方毫无异议的法律事实，无根据地采信林会代理律师的谎言，枉法裁判。请求撤销一审判决，判令林会给付租金2000元并承担一、二审诉讼费用。
林会答辩称：一审判决正确，应当维持原判。
吉林省长春市中级人民法院经审理查明的案件事实与一审法院查明的事实基本相同。
二审另查明，（一）在2003年8月12日陈占江起诉林会和案外人罗玉军租赁合同纠纷一案的庭审中，罗玉军自述，林会将房屋转借给我的；我与林会之间有口头协议；现房屋还有医用空瓶、纸箱；（二）2003年9月3日，吉林省长春市南关区人民法院作出（2003）南民初字第1465号民事裁定，以陈占江与林会签订的租赁合同，罗玉军与陈占江未形成租赁关系，现陈占江撤回对林会的起诉，单独起诉罗玉军，其与罗玉军无直接利害关系为由，驳回陈占江的起诉。
二审法院认为，（一）陈占江与林会于2003年3月6日签订的《借用房协议书》，名为借房合同实为房屋租赁合同，对此双方均无异议，故应认定陈占江与林会之间是房屋租赁合同关系；（二）因该房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应严格按照该协议约定履行自己的义务；（三）该协议明确约定，陈占江将诉争房屋借给林会开超市使用，不得私自改变房屋结构和用途。林会在未经陈占江同意的情况下，私自将诉争房屋转租给案外人罗玉军开诊所使用，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定，陈占江有权单方解除其与林会之间的租赁合同。事实上陈占江已经于2003年3月末行使了合同解除权，双方之间的房屋租赁合同已经解除；（四）虽然陈占江与林会之间的租赁合同已在租期到来之前（2003年5月1日）解除，且陈占江已经要求转承租人罗玉军腾出房屋，但据（2003）南民初字第1465号案件的庭审笔录证实，转承租人罗玉军并没有及时向陈占江返还房屋，已给陈占江造成了损失，根据合同相对性原则，该损失应当由作为租赁合同承租人的林会赔偿；（五）林会主张其没有使用诉争房屋，在租期到来之前就已经腾出房屋，但根据（2003）南民初字第1465号案件的庭审笔录证实，罗玉军在2003年8月12日时仍然占用该房屋存放物品，故林会此主张不能成立，不予支持；（六）林会主张其转租给罗玉军开诊所是因为“非典”时期超市效益不好，在征得陈占江同意的情况下才改变房屋用途开诊所的，陈占江违约单方解除合同，应当向其返还预收10000元租金。因林会并没有证据证明陈占江同意其转租、同意其改变房屋用途开诊所，故其主张不予支持；（七）陈占江主张林会和罗玉军占用其房屋10个月，除不返还10000元租金外，林会还应向其赔偿2000元租金损失。因陈占江并没有提供充分的证据证明林会是在2003年12月份迁出房屋的，故其主张不予支持；（八）虽然陈占江没有充分证据证明林会和罗玉军占用诉争房屋10个月，但由于罗玉军在（2003）南民初字第1465号案件庭审笔录中自认其在2003年8月12日时仍然占用诉争房屋存放物品，故应当认定林会和罗玉军在2003年8月12日之前一直占用陈占江房屋，林会应向陈占江支付自2003年5月1日至2003年8月12日期间的房屋占用费（租金），即人民币4250元（15000元÷12个月×3个月＋15000元÷12个月÷30天×12天）。同时因陈占江没有充分证据证明林会占用房屋10个月，其应将多收的5750元租金返还给林会；（九）陈占江主张林会向其赔偿占用房屋期间的水、电费，因其没有提供充分的证据，不予支持。
综上，一审判决对部分事实认定错误，依法应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十三条第一款第（三）项规定，判决：（一）撤销吉林省长春市绿园区人民法院（2006）绿民重字第11号民事判决；（二）陈占江返还林会房屋租金人民币5750元；（三）双方其他之诉予以驳回。一、二审案件受理费共计680元，由陈占江负担440元，林会负担240元。
陈占江不服吉林省长春市中级人民法院（2010）长民一终字第128号民事判决，向检察机关申请抗诉，吉林省人民检察院于2015年8月13日作出吉检民（行）监〔2015〕22000000078号民事抗诉书，对本案提出抗诉。
吉林省人民检察院抗诉意见为：二审法院认定林会应当赔偿陈占江2003年5月1日至2003年8月12日期间的房屋占用费，因适用法律错误，导致赔偿时间段计算有误。根据长春市南关区人民法院庭审笔录，可以判定转承租人罗玉军在2003年8月12日前一直占用陈占江房屋，故该赔偿时间段的终止计算至此，并无不当。但其起止时间，二审法院以双方租赁合同自2003年5月1日履行，而以该时间作为开始时间，应属不当。虽然陈占江在此之前已将房屋钥匙交付林会用于装修房屋使用，即赋予林会一段时间的装修免租期，但林会所享有的该装修免租期权利来源于该房屋租赁合同有效，根据长春市绿园区人民法院重审庭审笔录，因林会违法转租，陈占江依《合同法》第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”之规定，于2003年3月19日依法行使合同解除权，且解除通知于当日到达合同相对方林会，即陈占江与林会的房屋租赁合同已于2003年3月19日解除，故赔偿时间应当从陈占江解除房屋租赁合同之日即2003年3月19日开始计算更为适宜，同时，这也充分体现法律对林会违约责任的惩处。综上，二审法院对林会赔偿责任的确定即从2003年5月1日计算有违法律规定，应属适用法律错误。
陈占江同意检察机关抗诉意见，要求林会赔偿其损失2000元。
本院审理期间各方当事人均未提交新证据。本院查明的事实与（2010）长民一终字第128号民事判决认定事实一致。
本院认为，陈占江与林会于2003年3月6日签订的《借用房协议书》，实为房屋租赁合同关系。双方明确约定，林会使用陈占江房屋经营超市，不得私自改变房屋结构和用途。但林会在未经陈占江同意的情况下，私自将诉争房屋转租给案外人罗玉军开诊所使用，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》二百二十四条第二款规定，陈占江有权单方解除其与林会之间的租赁合同。事实上陈占江已经于2003年3月19日行使了合同解除权，双方之间的房屋租赁合同已经解除，林会亦应于合同解除之日及时归还租赁房屋，但由于转承租人罗玉军在2003年8月12日时仍然占用该房屋存放物品，并没有及时向陈占江返还房屋，给陈占江造成了损失，根据合同相对性原则，该损失应当由承租人林会予以赔偿，起算时间应自2003年3月19日起至2003年8月12日止。此间的房屋占用费租金为人民币5984元（15000元÷12个月×4个月＋15000元÷12个月÷30天×24天。二审判决林会向陈占江支付自2003年5月1日至2003年8月12日期间的房屋占用费（租金）人民币4250元，应属不当，本院予以纠正。
综上，吉林省人民检察院的抗诉理由及陈占江的申诉理由部分成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持吉林省长春市中级人民法院（2010）长民一终字第128号民事判决第一项、第三项；
二、变更吉林省长春市中级人民法院（2010）长民一终字第128号民事判决第二项为陈占江返还林会房屋租金人民币4015元；
一、二审案件受理费共计680元，由林会负担470元；由陈占江负担210元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张山彪
审 判 员 季伟明
代理审判员 李 爽
二〇一六年十月二十一日
书 记 员 李 婧