上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一（民）初字第41023号
原告（反诉被告）范智雄�男，1995年6月13日生，汉族，住上海市静安区。
委托代理人杨洁，上海市万隆众信律师事务所律师。
被告（反诉原告）郑常青，女，1962年5月3日生，住上海市浦东新区。
委托代理人余凡，上海知亦行律师事务所律师。
委托代理人吴先芹，上海知亦行律师事务所律师。
原告范智雄诉被告郑常青及反诉原告郑常青诉反诉被告范智雄房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月3日立案受理后，依法适用简易程序，并于2015年12月28日、2016年2月19日两次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）范智雄的委托代理人杨洁，被告（反诉原告）郑常青的委托代理人余凡、吴先芹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告范智雄诉称，2015年7月25日，原、被告在中介温小姐的介绍下签订《租赁合同》，原告向被告承租位于上海市浦东新区龙东大道1号玉园J22别墅（以下简称系争房屋），租金每月25，000元（人民币，以下币种相同）。签约时，原告支付了保证金25，000元，被告则同意根据原告要求对房屋进行整改和修复，双方约定在同年8月18日前交房。同年8月16日，原告至系争房屋，发现房屋尚未整改和修复完毕，不具备交付条件。之后原告依被告要求向其支付了3个月的租金75，000元。同年9月4日，双方至系争房屋，但房屋仍未达到约定的交付状态和要求，存在大量问题，譬如房屋门窗不能正常使用、门窗锁损坏，墙体开裂、厨卫设备老化无法使用等。原告认为其支付的每月25，000元的租金标准，应相当于四星或五星酒店的入住条件，而系争房屋没有达到起码的入住要求，当即表示拒绝收房，要求被告继续整修。被告提出由原告自行整改，费用稍后结算。原告为了尽快入住租赁房屋，而接受了房�钥匙，对房屋进行了部分整修，支出25，110元的费用。原告在修缮中发现，系争房屋门窗均无法修复，外墙开裂，墙内电线和网线腐烂，中央空调无法使用等情况，故认为继续整修系争房屋的工程量和支付费用超出原告的原先认知和经济能力，遂要求被告前来协商后续修缮的事宜，但被告置之不理。原告遂于2015年9月28日将钥匙返还中介温小姐保管。原告认为由于被告拖延对系争房屋的整改修复，导致房屋不能达到交付和入住的要求，原告为此长期寄居在酒店，故起诉来院，要求：1、判令解除双方于2015年7月25日签署的《租赁合同》；2、判令被告退回已经收取的3个月租金75，000元、保证金25，000元；3、判令被告承担违约金25，000元、延期交房罚金18，250元（暂计至2015年10月30日，要求算至合同解除之日止）；4、判令被告支付原告房屋修缮费用25，110元；5、判令被告支�原告因无法入住租赁房屋而发生的额外酒店住宿费用24，526元。
被告郑常青辩称，不同意原告的全部诉请。双方合同约定了房屋按现状交付，并非原告所认为的四星或五星酒店入住标准；2015年7月25日签订合同当时，原告已对房屋详细了解并感觉满意，仅提出要求将所有内墙和橱柜重新刷成白色，原告提出房屋“门窗无法修复”、“外墙开裂”、“中央空调无法使用”等，均非事实；2015年8月16日，被告按要求将房屋整修并重新粉刷，也在当日验收完毕，只是因原告去了欧洲旅游，直至同年9月4日才取走了钥匙；房屋交付后，原告擅自将淋浴房和大床拆除了。被告认为，出租前，被告为了原告喜好将新修的房屋重新刷成白色，额外耗费了17，000元，房屋交付后原告仅支付了第一期三个月的租金，并拖欠了物业费等费用，之后原告起诉，被告为了证据保全付出�证费5，000元，故提出反诉，要求原告：1、按月租金25，000元标准支付后续租金，至其实际交还房屋之日止；2、将擅自拆除的淋浴房和丢弃的大床恢复原状或予以折价赔偿10，000元；3、支付额外的装修费17，000元；4、偿付单方提前解约违约金25，000元；5、支付拖欠的物业费等5，201.70元；6、支付保全证据的公证费5，000元。
反诉被告范智雄辩称，不同意反诉请求。理由是：反诉被告拿钥匙是为了协助反诉原告翻新和整修，并在2015年9月28日将房屋返还中介；淋浴房门和大床的拆除是经过反诉原告同意的，郑常青反诉要求恢复原状已无可能；反诉原告作为业主，买了房子本来就需要整修，不同意承担装修费；双方对入户时的水电煤没有进行抄表，反诉被告没有实际入住过，故不需要承担；公证费亦应由反诉原告自行承担。
经审理查明：2015年7月25日，原、被告签订租赁合同一份，约定：由甲方（郑常青）将其所有的系争房屋在正常状态下出租给乙方（范智雄）居住使用；房屋建筑面积189.14平方米；租期一年，自2015年8月18日起至2016年8月18日，甲方应于2015年8月18日前将房屋现状交付给乙方使用；租金每月25，000元，按三个月为一期支付，乙方同意在2015年8月18日前支付保证金25，000元和三个月租金，以后每期的租金先付后用；甲方应在租赁关系消除且乙方将房屋和附属物品完好向甲方交割清楚，并付清所有乙方应付费用后二天内将保证金全额无息退还乙方；租赁期内的水、电、煤气、电讯、物业费等使用费由乙方承担；合同第8.1条约定，甲方须按时将房屋及附属设施交付乙方使用，并确保水、电、煤、电话、闭路、卫星电视的正常使用，以及房屋内外结构、家具、电器等处于良好使用状态；合同第8.2条约定，甲方�供的房屋设施如因质量原因、自然损害而受到损坏时，甲方有修缮的责任并承担有关责任；合同第9.1条约定，乙方入住时应按合同附件检查甲方所配备的设备家具数量，以及是否完好，如发现问题应及时向甲方提出，由甲方负责修复和配置；合同第9.2条约定，未经甲方书面同意，乙方不得在承租的房屋内进行改装和添置固定设备；合同第9.4条约定，乙方对承租房屋及设施有爱护、保管的责任，如因乙方过失或过错致使房屋及设施收到损坏，乙方应付赔偿责任；合同第11.1条约定，任何一方如未按合同约定条款履行，导致中途终止合同，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，视为违约，违约金为25，000元，若违约金不足弥补损失，违约方还需就不足部分支付赔偿金；合同另对其他事项作了约定。
2015年9月3日下午3点8分，郑常青发短信给范智雄，“你们回来了吗，什么时候来交房？”。范智雄回，“我们刚下飞机，晚上阿姨在吗？休息的早吗？要是不是很早休息我们晚上来拿钥匙吧”。当日晚上8时19分，郑常青发短信给范智雄，“你们大概几点来”。范智雄回，“房东阿姨我朋友说你可以先给J23我的朋友，这样就不用麻烦你等我们了”。
2015年9月16日范智雄发微信给中介温某某，“好的，因为我们那房子到现在还没有入住，房东阿姨找的那个装修工人都没怎么翻新，然后我们找人花了10多万翻新，到现在还每天住酒店呢，我想知道怎么办，因为温小姐比较有经验嘛”。温某某回，“我问一下业主”。范智雄回，“好的，因为我们也实在是没办法，我们找了工人过来把洗手间都换了科勒的，然后等全换了，柜子全都重刷成白色的，搞到现在还没入住，每天都住酒店，上次我女朋友交房的时候和房东说，结果那�工人说做不了，我女朋友还在那里哭了一场，所以她让我来问问你该怎么办”。同年9月22日凌晨零点54分，范智雄发微信，“温小姐，等你回来了我希望你可以约房东我们一起谈一下，我对他这个房子非常的不满，而且我们到现在还没入住，我希望我们能好好谈一下，然后包括还得写一份清单，什么东西是我们的，什么是她的，包括水电表当初他也没看，我们现在装修的差不多了，我只希望温小姐可以自己来看一下，我爸去看来房子非常生气，所以希望温小姐回来了可以通知一下，我们一起开个会谈一下。”同年9月23日，温某某回，“晚上业主回来W16”。同日下午7时54分发，“来了吗”。范智雄回，“路上了”。2015年10月11日凌晨4点，温某某发，“明天下午业主安排人来维修房子，你来拿钥匙开门吧，业主你们不在不进去”，“钥匙还在我这里，业主说必须有人在�进去，不然的话说不清楚”。范智雄回，“谢谢温小姐，我最近可能没时间，你把钥匙给业主，门窗和锁的修理，业主维修完成后，列份房屋移交清单供双方确认签字，使租赁合同生效，然后其它维修，可以下一步”。温某某回，“第一业主不拿钥匙，第二你们没有人在房子里业主不进去”。范智雄回，“我的表达已够明白了，明确告诉房东，她是业主，租赁合同尚未生效，门窗和锁是住宅最基本安全，这是租赁房屋的最最基本的责任不可拖，其他一切等这个修理完毕，大家坐下谈”。温某某回，“业主说8月已经交付了”。范回，“原合同规定是8月18日交付，但房东未提供和完成合同条款的8.1和8.2双方未能交付签字，造成合同无法生效执行，目前前二封信函，我已清楚表达，如果至关人生安全的门窗以及门窗锁不修理好，不符合入住基本条件，我已敦促多时，请�安排一次你在场的双方会谈”。温回，“已经修理好了”。范回，“这是原则，业主没时间也得确认移交，我们安装的东西，包括他们搬走的东西都得列好清单，签好字，正式移交使得合同生效，在此之前我们是不会拿钥匙的，拖也是继续拖房东的时间”。
另查明，系争房屋2015年10月、11月产生电费216.7元，2015年11月产生燃气费69元，自2015年9月起至12月产生物业费4，916元（每月1，229元）。
2015年11月3日，范智雄起诉来院，诉请如前。
庭审中，双方确认一致：合同签订后，范智雄在2015年7月25日向郑常青缴纳了保证金25，000元，在2015年8月25日支付了租金75，000元。
范智雄提出：2015年8月16日，范智雄至系争房屋内准备收房，但发现房屋尚不具备交付条件；同年8月17日起至9月3日止，范智雄去了欧洲旅游；同年9月4日，范智雄去到系争房屋内，郑常青将钥匙扔在桌上，双方并没有办理移交手续；同年9月6日起至同年9月18、19日止，范智雄聘请装修队对系争房屋进行整修；同年9月28日，范智雄将系争房屋的钥匙返还给了中介温小姐。为此，范智雄向法庭提供了：2015年9月4日拍摄的照片一组，证明系争房屋存在损坏和无法使用的情况；酒店订单一组，证明其因无法入住房屋，借住酒店发生了费用；修补清单，证明其为系争房屋花费的修补费用。郑常青对上述证据的真实性均不予认可。
郑常青认为：2015年8月16日，范智雄确实曾到过系争房屋，但并非为了收房，而是因为出去旅游来告知郑常青推迟收房；同年9月3日，郑常青按照范智雄的要求，将系争房屋的钥匙交给了住在隔壁J23的范智雄的朋友，之后范智雄自己去取的钥匙。郑常青向法庭提供公证书和发票，证明其为证据公证花费公证费5，000元。
审理中，经郑常青申请，证人温某某到庭作证称，原、被告经其居间签订合同后，本约定在2015年8月18日交房，但因为范智雄去了欧洲旅游，故而郑常青实际在同年9月将房屋钥匙交给了范智雄。之后，范智雄还叫了装修工人对房屋进行维修和添置新家具。之后范智雄要求证人为其与郑常青沟通维修和添置家具的费用，并要求给予免租期。2015年9月中旬，范智雄声称房屋需要维修，将房屋钥匙放在证人家里。2015年10月份，范智雄又将家具搬走了。范智雄认为证人证言有偏颇。
以上事实，由租赁合同、短信来往、微信来往、证人证言及当事人的庭审陈述等在案佐证。
本院认为，原、被告双方签订的“租赁合同”系双方真实合意，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。本案争议焦点之一在于房屋是否已经交付。对此，双方合同明确约定在2015年8月18日前交付房屋，但8月18日当日因范智雄在外旅游而未交付，故系范智雄原因导致延迟交付房屋，此后范智雄亦取得了系争房屋的钥匙，并曾搬入家具，已能证明范智雄已经实际占有使用了系争房屋，其提出郑常青违约导致房屋至今未交付的事实和理由并不成立。范智雄还提出房屋没有达到约定的交付标准，认为系争房屋的租金价格应匹配四星或五星酒店标准，与合同约定的现状交付相悖，且未能举证证明，依法不予采信。故范智雄要求解除合同的诉请，并无事实和法律依据，予以驳回。对范智雄基于上述理由，提出退还已付租金，赔偿违约金和逾期交房罚金，赔偿酒店入住费用和支付房屋修缮费用的诉请，亦予以驳回。
关于郑常青的反诉诉请。租期内范智雄作为承租人擅自搬离，亦未支付第二期租金，显已�约，因郑常青在庭审中亦表示同意解除合同，故本院确认双方合同解除。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，中止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故合同解除后，范智雄应将系争房屋返还郑常青，郑常青应返还范智雄已付的保证金25，000元。合同解除前，范智雄应按照合同约定向郑常青支付所欠租金；合同解除后，范智雄应按照约定承担至返还之日止的使用费，使用费标准参照原约定标准。范智雄还应按约支付租赁期间发生的物业费、电费和燃气费合计5，201.7元。对反诉原告的相应主张予以支持。对范智雄已拆除的大床和淋浴房门，双方确认已经无法恢复，但对具体金额不能协商一致，本院酌情由范智雄赔偿5，000元。对郑常青支付的证据公证费损失5，000元，范智雄亦应予以赔偿。合同还约定，任何一方如未按合同约定条款履行，导致中途终止合同，应支付违约金25，000元，故对郑常青要求范智雄支付违约金25，000元的反诉诉请予以支持。郑常青还诉请要求范智雄支付额外的装修费17，000元，因合同并未予以约定，且其作为出租人在出租前对房屋进行适当装修亦属于正常支出，难谓系承租人违约导致的损失，故对该项诉请不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条判决如下：
一、原告（反诉被告）范智雄与被告（反诉原告）郑常青之间于2015年7月25日签订的“租赁合同”予以解除；
二、原告（反诉被告）范智雄应于本判决生效之日起十日内将位于上海市浦东新区龙东大道1号玉园J22号别墅返还给被告（反诉原告）郑常青；
三、被告（反诉原告）郑常青应于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）范智雄保证金25，000元；
四、原告（反诉被告）范智雄应于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）郑常青租金和使用费（按每月25，000元的标准，自2015年11月18日起至实际返还房屋之日止）；
五、原告（反诉被告）范智雄应于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）郑常青违约金25，000元；
六、原告（反诉被告）范智雄应于本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）郑常青大床和淋浴房门损失5000元、公证费5000元；
七、原告（反诉被告）范智雄应于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）郑常青物业费、电费和燃气费合计5201.7元；
八、驳回原告（反诉被告）范智雄的其余本诉诉讼请求；
九、驳回被告（反诉原告）郑常青的其余反诉诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费4，157元（原告范智雄已预付），减半收取计2，078.5元，由原告范智雄负担。反诉案件受理费990元（反诉原告郑常青已预付），由反诉原告负担90元，反诉被告负担900元。
如不服本判决，原告（反诉被告）范智雄可在判决书送达之日起十五日内，被告（反诉原告）郑常青可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 张 斌
二〇一六年二月二十六日
书 记 员 杨丽琼
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还�当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。