上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第34550号
原告沈卫。
原告顾某某。
原告沈某某。
法定代理人顾某某。
上列三原告的共同委托代理人周雪爽，上海市华诚律师事务所律师。
被告上海绿地湾置业有限公司。
法定代表人黄敏康。
委托代理人洪维争，北京大成（上海）律师事务所律师。
委托代理人史琪敏，北京大成（上海）律师事务所律师。
原告沈卫、顾某某、沈某某诉被告上海绿地湾置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年9月18日受理，依法适用简易程序，于2014年10月29日、11月20日公开开庭进行了审理。原告沈卫及三原告的共同委托代理人周雪爽、被告上海绿地湾置业有限公司的委托代理人洪维争、史琪敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告沈卫、顾某某、沈某某共同诉称：2008年3月29日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告购买位于上海市浦东新区芦潮港镇古棕路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋），房屋转让价为人民币633，367元（以下币种相同）。原告付清房款。根据合同约定，被告交付该房屋有其他工程质量问题的，原告在保修期内有权要求被告除免费修复外，还须按照修复费的0.5倍给予补偿。原告于2009年7月5日取得系争房屋后发现多处墙面空鼓、外墙存在裂缝、房屋内多处渗水等诸多严重质量问题。原告向被告及被告选聘的物业公司上海欣周物业管理有限公司报修。在维修过程中，不但很多原有问题未能得到彻底解决，还新发现墙体开裂、渗水、漏水等质量问题。时至今日，系争房屋的主卧室东墙、次卧室北墙、客厅东墙墙面、卫生间东墙和北墙以及厨房间西北角仍有不同程度的渗水未能完全彻底修复。原告一直无法对系争房屋进行装修入住，无奈长期与原告父母居住。现向法院起诉要求：一、判令被告修复上海市浦东新区芦潮港镇古棕路XXX弄XXX号XXX室房屋主卧室东墙、次卧室北墙、客厅东墙墙面、卫生间东墙和北墙以及厨房间西北角渗水；二、判令被告支付按照修复费0.5倍计算的补偿金暂计20，000元；三、判令被告支付自2009年7月6日起至2014年9月5日止的房屋空置费93，000元（每月1，500元计算62个月）；四、诉讼费由被告负担。
被告上海绿地湾置业有限公司辩称，系争房屋的5年质量保修期已经届满。原告保修的渗漏水已经修复好。2010年以后原告未申请过保修。原告称曾于2014年7月27日保修，对原告提交的2014年7月27日的保修工作联系单真实性不予认可。原告提出的2010年之前的补偿金以及房屋空置费已超过诉讼时效。请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2008年3月29日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告购买位于上海市浦东新区芦潮港镇古棕路XXX弄XXX号XXX室房屋，房屋转让价为633，367元。合同中特别告知约定，国务院发布的《建设工程质量管理条例》规定，施工单位对商品房屋的质量的保修期为：“（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。”保修期限自竣工合格验收之日起计算。房地产开发企业对购房人购买的商品房屋的保修责任从房屋交付之日起承担，保修期自房地产权利转移之日起，不得少于两年。合同第二十二条约定，被告交付该房屋有其他工程质量问题的，原告在保修期内有权要求被告除免费修复外，还须按照修复费的0.5倍给予补偿。第二十三条约定，自该房屋验收交接之日起，被告对该房屋负责保修。保修范围和保修期由甲乙双方参照国务院发布的《建筑工程质量管理条例》及《上海市房地产转让办法》规定在本合同附件五中约定。合同签订后，原告付清房款。2009年7月5日，被告将系争房屋交付给原告。原告于2009年7月5日至2010年5月3日期间多次就房屋质量问题进行报修，被告进行维修。2011年2月14日，原告取得系争房屋房地产权证。
以上事实，由经庭审质证的《上海市商品房预售合同》、发票、沪房地浦字（2011）第204959号房地产权证、交房保修工作联系单、业委会证明、照片等证据以及当事人庭审陈述在案佐证。
本院认为，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，双方理应按照合同的约定全面履行各自的义务。
综观本案事实以及双方当事人诉辩称，本院对本案争议焦点归纳分析如下：
一、针对被告是否需要承担保修责任
根据合同约定，房地产开发企业对购房人购买的商品房屋的保修责任从房屋交付之日起承担，保修期自房地产权利转移之日起，不得少于两年。庭审中，原、被告对被告于2009年7月5日将系争房屋交付给原告、系争房屋的保修期自2009年7月5日起算、保修期限为5年均无异议，本院依法予以确认。原告提供了手机短信截屏以及上海市浦东新区东岸涟城小区业主委员会出具的《证明》，证明上海欣周物业管理有限公司的工作人员何家佳于2014年7月22日发短信给原告称“系争房屋渗漏水保修期为五年，即将到期，截止时间为2014年7月31日。请及时查看房屋情况报物业，过后开发商将不予以维修”。原告主张其于2014年7月27日就系争房屋东墙、次卧北墙以及客厅东墙渗水进行报修，故要求被告对系争房屋的渗水部位继续承担保修义务。本院认为，首先，系争房屋的保修期为5年，自2009年7月5日起至2014年7月5日止。对保修期的延长必须经原、被告协商一致方可变更，而上海欣周物业管理有限公司的何家佳既不是被告公司员工亦未得到被告公司授权，故其发短信给原告称系争房屋保修期截止时间为2014年7月31日缺乏合同依据和法律依据，何家佳无权将系争房屋的保修期由2014年7月5日延长至2014年7月31日，故系争房屋的保修期于2014年7月5日截止。其次，原告于2009年7月5日至2010年5月3日期间多次就房屋质量问题进行报修，自2010年5月3日至2014年7月5日长达四年多时间内从未对系争房屋进行过报修。综上，鉴于系争房屋保修期限已届满，故对原告要求被告对系争房屋内渗水部位进行修复的诉讼请求，本院难以支持。
二、针对原告要求被告支付修复费0.5倍的补偿金以及修复期间的房屋空置费
原告提供了交房保修工作联系单证明原告于2009年7月5日至2010年5月3日期间多次就房屋质量问题进行报修。根据法律规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起算。原告主张2009年7月6日至2010年5月3日房屋修复期间的补偿金以及房屋空置费已超过二年诉讼时效。自2010年5月4日至2014年7月5日保修期终止日期间，原告未提出过报修，原告主张修复期间的房屋空置费缺乏依据，故对原告要求被告支付按照修复费0.5倍计算的补偿金20，000元以及自2009年7月6日起至2014年9月5日期间房屋空置费93，000元的诉讼请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，判决如下：
驳回原告沈卫、顾某某、沈某某的全部诉讼请求。
案件受理费人民币2，560元，减半收取计人民币1，280元，由原告沈卫、顾某某、沈某某共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 杨怡霖
二〇一四年十二月二十六日
书记员 胡贤君
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。
二、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
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