广东省高级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤民再69号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：黎建平，男，1965年4月20日出生，汉族，住广东省从化市。再审申请人（一审原告、二审上诉人）：黎晓弘，男，1999年10月20日出生，汉族，住广东省从化市。二再审申请人共同委托诉讼代理人：赵相国，广东四方三和律师事务所律师。二再审申请人共同委托诉讼代理人：刘秀娟，广东四方三和律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：广州从化珠光投资有限公司，住所地：广东省广州市从化街口街建云东路三巷12号204房。法定代表人：谢炳钊，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵紫莹，广东康浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐晓露，广东康浩律师事务所律师。再审申请人黎建平、黎晓弘因与被申请人广州从化珠光投资有限公司（以下简称珠光公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市中级人民法院（2014）穗中法民五终字第4205号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年11月18日作出（2015）粤高法民一申字第229号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人黎建平及二再审申请人共同委托诉讼代理人赵相国，被申请人珠光公司委托诉讼代理人赵紫莹、徐晓露到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黎建平、黎晓弘申请再审请求判令：1.撤销一、二审判决；2.珠光公司对（以下简称涉案房屋）依照双方签订的购房合同的约定、行业标准进行施工建筑完毕，对建筑物存在的瑕疵进行整改，达到交楼标准并办理房产证，一个月之内交楼；3.珠光公司向黎建平、黎晓弘支付迟延交楼违约金369549.78元（2011年12月31日至2013年12月31日）；4.珠光公司支付迟延办证违约金59060.46元（从2012年12月25日至2014年2月26日）；5.珠光公司赔偿黎建平、黎晓弘贷款（200万元）的利息损失203479.33元；6.珠光公司赔偿黎建平、黎晓弘从2011年12月31日至2013年12月31日期间120000元（每月5000元）租房费用损失；7.一、二审诉讼费用由珠光公司承担。主要事实和理由：珠光公司2011年12月30日通知验收涉案房屋，黎建平、黎晓弘发现不符交楼条件。经不断催促，涉案房屋至今仍未建设完工、整改到位。黎建平、黎晓弘一直在外支付租金租房居住，还要按期支付银行贷款利息，造成巨大的损失。一审法院认定涉案房屋不具备交楼条件，却把责任全部推给政府部门，认定事实和适用法律错误。（一）法院判决没有法律依据。一审判决错误认为，珠光公司不能按期交楼是因为该区市政管网未规划建设无法接驳造成，是政府相关部门的原因，开发商可以免责。但是，任何楼盘开发都要符合市政规划，如果涉案房屋不具备市政规划通水通电的开发条件，而珠光公司胡乱开发，并预售房屋，最终不能交楼，是典型的合同欺诈行为。（二）法院判决没有事实依据。从自来水公司和供电部门的复函可知，涉案房屋是可以接通永水永电的，没有提及是政府部门更改规划造成没有水电的情况，也没说是因为自来水公司、供电部门违约造成不能通水电。至今不能供水供电责任全在珠光公司。如果真是自来水公司、供电部门违约，没有按照约定提供水电，那么按照合同相对性原理，应当由其向珠光公司承担违约责任，而不能就此免除珠光公司依照约定向黎建平、黎晓弘承担的责任。一审判决后，黎建平、黎晓弘以从化供电局和自来水公司为被告，请求供电局和自来水公司赔偿其因没有送水送电给黎建平、黎晓弘造成的损失，从化市法院却以不存在合同关系为由不予立案。（三）一审法院明知珠光公司迟延履行、没有履行应尽义务，而判决珠光公司不承担违约责任，是颠倒是非枉法裁判。珠光公司在2008年开始建设珠光御景花园二期项目，应当在建设之前做好调查研究，把用电计划报送给供电部门，而珠光公司却是在即将交楼当年才向供电部门申请，造成不能接入用电。（四）法院判决认定事实不清，珠光公司不能按期交楼不属于双方签订的补充协议第3条第三项约定可以顺延交楼的情形，珠光公司不能交楼没有免责事由。（五）法院判决适用法律错误。法院判决适用《中华人民共和国合同法》第六条、第八条规定，该条款没有规定开发商延期交楼不用承担责任，而是要求珠光公司本着诚实信用原则积极履行自己的合同义务。二审法院错误维持了一审判决，严重损害黎建平、黎晓弘的合法权益。（六）关于违约金问题，补充协议是在不对等情况下签订的，确实是显失公平，违约金过低。综上，一、二审判决认定事实和适用法律错误，应予改判。珠光公司辩称，珠光公司不构成逾期交房，无需承担逾期交房违约金。（一）双方当事人已在涉案合同第十二条中约定了涉案房屋的交房条件，应当适用该约定,取得《建设工程竣工验收备案表》不属于约定条件。（二）涉案合同及其附件七《本合同补充协议》（以下简称补充协议）是双方协商一致签订的，业主对上述条款均已知悉并明确其法律效果。上述合同均不属于格式合同，也不存在无效的格式合同条款。1.《广州市商品房买卖合同（预售）》的合同范本是由广州市国土资源和房屋管理局制定，合同双方可以根据实际情况填写合同空白处、签订合同补充协议。补充协议范本是由珠光公司制定，珠光公司基于市房管局合同版本精神，根据实际情况，经协商一致与业主签订了补充协议。珠光公司预售时在售楼部现场公示了合同版本，且该合同已经备案。珠光公司在与业主签《认购书》时，已提醒其在销售现场有公示合同范本。涉案合同有三处需要业主签名，包括涉案合同第一页、正文和补充协议，业主签订涉案合同、补充协议时是清楚、知悉相关条款的。在已公开、公示合同的情况下，签订的合同是合法有效的，没有违背法律强制性规定。2.涉案合同及补充协议的条款并非都是只对珠光公司有利，例如双方的违约金的比例都下调了，这是公平的。格式合同条款无效包括三种情形：提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利。补充协议中没有任何条款出现上述情形，因此是合法有效的。补充协议第18条写明应以附件约定为准，第3条并没有约定免除珠光公司按照合同约定交付房屋的责任，只是约定在双方都没法控制的情况下可以顺延交楼。3.目前所有房地产开发商都与业主签订补充协议，内容基本相同，如果人民法院认定本案补充协议无效，则其他房地产开发商与业主签订的类似补充协议也无效，将导致房地产市场交易的不稳定，产生恶劣的社会影响。（三）珠光公司已在合同约定的交房日期前将符合交付使用条件的房屋交付给业主使用。出现政府行为或市政规划改变导致未能达到永水、永电等情况后，珠光公司自行出资积极解决永水、永电问题。故根据合同约定，珠光公司不构成逾期交楼。1.涉案合同第十三条约定了交房日期。但是，双方在补充协议第3条中约定了三项可以顺延交楼的情形。珠光公司在本系列案中主张的顺延交楼的情形属于市政规划改变、政府行为等原因造成无法按期交楼，符合该第3条的约定。2.关于未按期达到永水、永电条件及取得《建设工程竣工验收备案表》的原因：（1）关于《建设工程竣工验收备案表》的问题，是因市政排污管问题而未能进行环评验收导致的。珠光公司早在2008年已提交环评报告书，环保局已通过审批。2008年9月22日，从化市建设和市政管理局出具《关于珠光流溪御景花园污水处理的复函》，允许珠光公司自建污水处理设施。但在2010年亚运期间，政府要求将排污源接入城市公共管网，项目须纳入中心城市污水处理系统，珠光公司不能自建排污系统。珠光公司须完成该工程，才能通过环保验收，之后才能申请办理建设工程竣工验收备案。因政府部门、公共服务单位原因及政府政策改变导致不能按期取得《建设工程竣工验收备案表》，珠光公司有权顺延交楼。（2）关于永水问题。从化市自来水公司2013年8月7日出具的《复函》、2013年8月9日出具的《补充说明》证明，珠光公司早于2009年就与从化市自来水公司签订《工程施工合同》，委托安装流溪御景花园项目的供水管网工程，但因该区域市政供水管网未能满足后继开发的区域生活用水需求，需另行建设一条供水管道。在2013年8月19日本案一审调查笔录中，从化市自来水公司明确供水管工程中有一段要经过流溪河堤，该段施工须经过广州市流溪河域管理办公室报批。珠光公司于2010年已提出申请，但该办公室一直未作出批复。直至2013年3月1日，广州市水务局出具《关于从化珠光流溪御景小区自来水接驳工程的复函》，才同意珠光公司实施自来水接驳工程。所以珠光公司早已申请永久用水，是因为市政原因才导致今日的局面。（3）关于永电问题。2013年8月19日，从化供电局出具《关于珠光流溪御景花园有关问题的复函》，明确永久用电由用电单位申请，但由供电企业制定方案报批、设计、施工。在2011年1月18日，珠光公司申请永久用电，报装资料符合要求。但因从化电网负荷难以满足用电需求，所以未能通过。该局要从神岗变电站出线，工程量大，青赔难度大，市政管沟和线路走廊难以落实，导致未能接通永久用电。（4）珠光公司早已缴纳完毕34717250元的城市基础设施配套费，并就相关市政配套设施建设预留合理期限。而上述基础设施建设的审批与施工并非珠光公司所能控制。珠光公司一直积极解决上述问题，与当地政府、环保部门、水务部门、供电局、自来水公司沟通，建排污系统、供水管道接驳工程，支出费用好几千万。珠光公司不但履行自己的义务，而且代政府部门履行了义务。在未取得永水、永电时，珠光公司为了保证小业主正常使用水电，特意向相关部门申请临时水电，但仍按永久水电的价格收取水电费，差价部分珠光公司自行承担，足见珠光公司是一个良心开发商。3.延期交楼不需要以珠光公司发出延期交楼通知为前提。涉案合同第十三条约定，珠光公司应当书面通知业主收楼，该条款的主要目的是保障业主的知情权。事实上，此时房屋均具备使用条件，虽然由于政府行为、市政规划改变而无法取得永水、永电的证明，但并不影响房屋的正常使用。（四）涉案合同已约定违约金标准，且业主一方没有举证需要进行违约金调整，故该标准对双方均有约束力。业主们大部分通过住房公积金购房，不可能按照4.6%来支付利息，也没有证据证实其存在其他损失。（五）黎建平、黎晓弘所购涉案房屋不存在需要整改的瑕疵且已经取得质量验收报告，符合收楼条件。涉案合同第二十一条约定，房屋交付后才办理产权登记手续。鉴于珠光公司不存在迟延交楼的情况，也就不存在迟延办证的问题。按揭贷款是业主购买涉案房屋自行选择的负债，利息应由其本人承担，珠光公司并非贷款合同当事人，业主也未因涉案房屋的任何问题而导致多承担了债务，主张由珠光公司承担贷款利息没有任何法律依据。珠光公司不存在迟延交楼，不应承担租金损失。业主没有证据证明所购房屋是唯一住房，其自行租赁房屋居住，无权要求珠光公司承担租金。即使珠光公司逾期交楼需要承担违约责任，也是以业主的损失为限，违约金已经足以弥补损失，不能再要求承担租金损失。黎建平、黎晓弘向一审法院起诉请求判令：1.珠光公司对涉案房屋依照双方签订的购房合同的约定、行业标准进行施工建筑完毕；对建筑物存在的瑕疵进行整改，达到交楼标准并办理房产证，一个月之内交楼。2.珠光公司向黎建平、黎晓弘支付2011年12月31日至2013年12月31日期间迟延交楼违约金369547.9元、迟延办证违约金59083.35元。3.珠光公司赔偿黎建平、黎晓弘按揭贷款利息从2010年12月13日至2013年12月13日合计203479.33元。4.珠光公司赔偿黎建平、黎晓弘从2011年12月31日至2013年12月31日的租金损失共计120000元。5.本案诉讼费用由珠光公司承担。一审法院认定事实：2010年10月28日,黎建平、黎晓弘（乙方）与珠光公司（甲方）订立了一份《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定珠光公司将涉案房屋出售给黎建平、黎晓弘，成交价为5062326元。合同第十二条“交房条件”约定，该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条“房屋交付”约定，甲方应当在2011年12月31日前将房屋交付黎建平、黎晓弘使用。甲方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。第十四条“延期交房的违约责任”约定，甲方如未能按合同规定的期限交房，逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向黎建平、黎晓弘支付违约金，本合同继续履行；逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同。……乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。第十五条“房屋交付时的有关资料”约定，甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。……上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。合同附件七补充协议第3条约定，甲方应当按照合同第十三条约定的时间将房屋交付乙方使用，但如遇下列特殊原因，甲方可据实予以顺延（本合同顺延是指按累计逾期天数相应推迟）：（1）遭遇不可抗力；（2）乙方逾期付款（包括银行按揭款逾期划到甲方帐户）或未交清合同约定的其它各种税、费；（3）市政规划改变、政府行为、公共垄断、突发性社会事件等原因及甲方不可避免或者克服的异常天气，异常地质状况等。第4条约定，因政府部门或公共服务单位原因影响该栋楼宇办理竣工验收备案等交楼所需证件的，甲方有权顺延交楼时间但应尽全力做好该证件办理工作……。”第8条约定，水、电、气在该商品房交付时达到使用条件，如不能达到的，甲方应继续达到使用条件。对于因此未办理收楼手续的，甲方一次性按该商品房总价款的千分之五向乙方支付违约金，该违约金不得与延期交房的违约责任并用。第9条约定，甲方应当在商品房交付之日起360天内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记。第16条约定，本合同中所有0.05%的违约金比例均调整为0.01%。合同约定交房期限届满前，珠光公司通知黎建平、黎晓弘办理收楼手续。黎建平、黎晓弘以珠光公司交付的房屋不符合收楼条件为由拒绝收楼。一审法院另查明：珠光公司于2008年开始施工建设珠光流溪御景花园项目。案涉房屋属于项目二期，其于2011年12月14日取得《建设工程规划验收合格证》，2012年1月16日取得《建筑工程竣工验收报告》，2011年12月15日受理建设工程竣工验收消防备案，2013年3月14日接入永久通水，2011年12月19日燃气管道工程验收合格，2012年10月9日从化市邮政局同意通邮，2012年10月8日取得《办理人防工程验收意见书》，2012年6月14日取得《建设工程质量监督报告》。案涉房屋至今未取得永久用电。2013年8月7日，从化市自来水公司《复函》称：“珠光公司于2009年委托其安装珠江流溪御景花园的供水管网工程，并分别签定供水管网顶管工程，第一期供水管网工程及第二期供水管网工程三份施工合同。该司已按合同完成上述工程。但由于施工走廊原因，珠光公司尚未实施街北高速公路段的供水管工程，待该工程完成后该司将接入市政永久用水。”同时，《补充说明》称，珠光公司于2009年将小区供水管网接驳至流溪河北岸河堤DN400的市政供水管网用水，目前该市政供水管网流量暂时能满足该小区住户的生活用水需求；由于市政供水管网除供给珠光流溪御景用水之外，其还承担大坳村等片区用户用水。因流溪御景花园仍在后继开发，随着用水人口的增多，必然造成该市政管网超负荷运行，从而导致水量、水压不足的情况出现，届时将严重影响片区用户用水。因此，需另行建设一条供水管道，以完善该项目用水；珠光公司为尽快解决项目的用水问题，于2009年自行出资并委托我司安装一条从省道S355市政供水管网接出该小区的供水管道，由于该小区红线范围外的街北高速公路段的供水工程还在筹办中，待该工程完成后，珠光御景花园的整小片区的永久用水将全面解决。”2013年8月12日，从化市水务局《复函》称：“关于该项目供排水管网建设问题。广州从化珠光投资有限公司于2008年向相关职能部门申请供排水市政管网接驳，但是由于该区市政管网未规划建设无法接驳。2012年该公司为尽快解决项目污水排放问题，主动向我局申请自行出资承担该市政基础设施管网建设，该工程主要内容是建设一小型污水泵站以及流溪河过河污水管网，将小区产生的污水由泵站经过河管转输到河对岸的污水处理厂进行处理。污水管网工程于2013年8月建设完成。”2013年8月19日，广州供电局有限公司从化供电局《复函》称：“一、关于永久用电安装（受电）工程的问题。……目前，珠光流溪御景花园项目受电工程采取分期施工。其中，该项目一期、三期已通过了竣工检验，工程已送电；项目二期受电工程，由于现有供电线路供电可靠性不能满足用户需求，要从神岗变电站出线，工程量大，青赔难度大，市政管沟和线路走廊难以落实，经反复勘察和协商，目前已制定临时供电方案，正在推进中。二、关于永久用电申请问题。2011年1月18日，广州从化珠光投资有限公司向我局城郊供电所申请永久用电，我局对提交的资料进行审查，报装资料符合要求，在供电方案联合审批阶段，由于其投建项目永久用电负荷约32000KW，当时从化电网负荷难以满足其用电需求，故未能通过。现广州从化珠光投资有限公司为尽快解决项目永久用电问题，已将该项目分期向我局申请永久用电，于现有供电线路供电可靠性不能满足用户需求，要从神岗变电站出线，工程量大，青赔难度大，市政管沟和线路走廊难以落实，经反复勘察和协商，目前已制定临时供电方案，正在推进中。待该工程完成后，珠光流溪御景花园的永久用电问题将全面解决。”2013年9月4日，从化市规划局《复函》称：“到目前为止，珠光流溪御景花园已办理建设工程规划许可证的工程总建筑面积475329平方米，应缴交城市基础设施配套费34717250元，该费用已全额缴清。”2013年9月29日，从化市环境保护局《复函》称：“珠光御景山庄建设项目位于从化市街口街地块，建设单位为广州从化珠光投资有限公司，项目环评文件由我局于2008年6月从环批[2008]25号批复同意建设。目前，该项目仍在建设之中。该项目建设单位从2008年开始建设至今，进行分期建设，向我局提出环保验收申请共3次。其中：第1次在一期工程竣工后，2011年6月2日向我局申请一期环保验收，我局于2011年8月23日出具了同意一期工程项目预验收的意见；第2次在二期工程竣工后，2013年3月14日向我局申请二期环保验收后，因该项目排污管网工程未完成建设，未达到验收条件，对此我局作出暂不予以验收的意见；第3次在2013年7月23日再次向我局申请二期环保验收，我局出具了同意二期工程交付使用的意见。”一审法院判决：驳回黎建平、黎晓弘的诉讼请求。黎建平、黎晓弘不服一审判决，上诉请求：l.判令珠光公司对案涉房屋依照双方签订的购房合同的约定、行业标准进行施工建筑完毕，对建筑物存在的瑕疵进行整改，达到交楼标准并办理房产证，一个月之内交楼；2.判令珠光公司支付迟延交楼违约金369549.78元（2011年12月31日至2013年12月31日）;3.判令珠光公司支付迟延办证违约金59060.46元（2012年12月25日至2014年2月26日计一年零六十一天）;4.判令珠光公司赔偿2000000元按揭贷款利息203479.33元资金损失；5.判令珠光公司赔偿2011年12月31日至2013年12月31日期间租房费用损失120000元（每月5000元）资金损失;6.一、二审诉讼费用由珠光公司承担。二审法院认定事实：一审法院查明事实无误，二审法院予以确认。二审另查明，已生效的（2014）穗中法民五终字第1371号民事判决查明：二审法院针对《建设工程竣工验收备案表》未能取得的原因向从化市城乡建设局进行调查，该局表示：该局是依申请办理工程备案手续，珠光公司于2013年10月提出备案申请，当时资料已齐备，但在审核期间，公安机关立案受理关于二期的监理公司涉嫌利用假公章的案件，因此该局暂停了二期的备案审批手续。二审法院针对案涉楼盘的环保验收问题向从化市环境保护局进行调查，该局表示：珠光公司于2008年向该局提交《珠光御景山庄建设项目环境影响评价报告书》，该局于2008年6月23日作出《的批复》，明确由珠光公司自建排污系统；2010年亚运期间政府要求将排污源接入城市公共管网，根据相关部门的要求，案涉项目须纳入中心城区污水处理系统，珠光公司不能自建排污系统，只能接入公共排污管网，珠光公司须完成该工程，该局才能予以环保验收。珠光公司于2011年向广州市水务局申请建设过江排污管网，广州市水务局于2011年8月4日作出《关于流溪御景花园穿流溪河管道工程的复函》允许珠光公司建设该管网。工程完工后，珠光公司于2013年7月23日向该局申请二期环保验收，该局于2013年7月26日出具《关于同意珠光流溪御景二期建设项目交付使用的函》。二审期间，珠光公司提交珠光流溪御景花园项目二期住宅楼工程27幢（自编A-b-7-19、A-b-23-26）于2014年9月29日取得的《竣工验收备案表》。黎建平、黎晓弘表示，珠光公司应按照我方在交楼验收表上提出的问题整改完毕，并且具备永水、永电条件及办理房产证之后交楼。二审法院认为：双方当事人均确认案涉房屋目前尚不具备永久供电条件，而黎建平、黎晓弘要求具备永水、永电条件及办理房产证之后交楼，故黎建平、黎晓弘在本案中请求判令珠光公司交付案涉房屋，二审法院不予支持。关于珠光公司应否承担迟延交楼违约责任的问题，首先，珠光公司认为迟延申请办理《竣工验收备案表》是因为市政排污管网问题未能通过环保验收导致。根据查明事实，珠光公司于2013年7月26日取得环保部门出具的《关于同意珠光流溪御景二期建设项目交付使用的函》，于2013年10月向从化市城乡建设局申请办理工程备案手续。根据二审法院向从化市环境保护局调查的结果显示，该局在2008年的批复中明确珠光公司可自建排污系统，但在2010年由于政府规划变更，珠光公司不能自建排污系统，必须接入公共排污管网，才能办理环保验收。由此可以认定，案涉楼盘第二期未能在合理期限内办理环保验收非珠光公司自身责任造成。根据双方签订的合同补充协议第4条关于“合同正文第十二条补充：因政府部门或公共服务单位原因影响该栋楼宇办理竣工验收备案等交楼所需证件的，珠光公司有权顺延交楼时间但应尽全力做好该证件办理工作”的约定，珠光公司因环保验收问题迟延申请办理《竣工验收备案表》符合上述顺延交楼的条件，故而珠光公司主张顺延交楼时间的理由成立。此外，根据二审法院向从化市城乡建设局调查的结果显示，珠光公司于2013年10月提出备案申请时资料已齐备，但由于二期的监理公司涉嫌利用假公章而被公安机关立案侦查，导致该备案申请暂停审批，因此，二期的《竣工验收备案表》迟延取得并非珠光公司的原因所致。其次，珠光公司认为未能办理永久用水是市政供水管网工程未完成建设导致，未能办理永久用电是该区用电指标紧张，供电部门需改造供电线路导致。对此，根据从化市自来水公司的《复函》，珠光公司于2009年委托该局安装案涉楼盘的供水管网工程，但由于该区市政供水管网未能满足后继开发的区域的生活用水需求，需另行建设一条供水管道。根据广州供电局有限公司从化供电局的《复函》显示，珠光公司于2011年1月向该局申请永久用电，由于该区电网负荷难以满足案涉楼盘用电负荷而未获通过，现珠光公司分批申请永久用电，该局要从神岗变电站出线，该工程量大，青赔难度大，正在推进中。由此可以认定，珠光公司就相关市政配套设施建设已预留合理期限，而上述基础设施建设的审批与施工并非珠光公司所能掌控。根据合同附件七补充协议第3条约定，珠光公司应当按照合同第十三条约定的时间将房屋交付使用，但如遇下列特殊原因，珠光公司可据实予以顺延（本合同顺延是指按累计逾期天数相应推迟）：（3）市政规划改变、政府行为、公共垄断、突发性社会事件等原因及珠光公司不可避免或者克服的异常天气，异常地质状况等。案涉楼盘未能在约定的交楼日期前取得永水、永电应归属于政府行为，符合上述顺延交楼的条件。因此，黎建平、黎晓弘上诉认为珠光公司迟延交房构成违约，理据不足，二审法院不予支持。由于合同约定珠光公司在商品房交付之日起360天内办妥产权登记，但案涉房屋尚未交付，而珠光公司主张顺延交楼的理由成立，故黎建平、黎晓弘主张珠光公司办理房地产权证及承担迟延办证违约责任，二审法院不予支持。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。本案再审庭审中，黎建平、黎晓弘提交了以下证据：1.广东省从化市人民法院（2014）穗从法立民初字第1号民事裁定书；2.广州日报关于从化名城御景绿洲楼盘案件报道的复印件。因上述证据与本案无关，不属于本案再审的新证据，本院不予采信。珠光公司提交了《客户受电工程竣工检验意见书》（二期），拟证明涉案房屋所在二期工程于2014年11月28日接入永久用电。因该证据形成于二审庭审结束之后，本院不予审理。珠光公司另提交了：1.《建设工程竣工验收备案表》，拟证明涉案二期工程于2014年9月29日通过建设工程竣工验收备案；2.城市规划费发票9张，拟证明该司于2011年8月20日已缴清城市基础设施配套费。本院认定该两份证据在一、二审中已提交过，不属于再审的新证据。本院经再审审理查明，一、二审判决查明基本事实属实，本院予以确认。至于二审庭审结束后发生的新的事实，不在一、二审审理范围，本院亦不予审理。本院再审认为，本案系商品房预售合同纠纷。本案的争议焦点为：交楼标准如何确定；涉案房屋是否符合交楼标准；补充协议中顺延交楼约定条款的效力问题；珠光公司抗辩可顺延交楼理由是否成立。关于交楼标准如何确定的问题。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《建设工程质量管理条例》第四十九条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。当事人约定的交付条件高于该标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于该标准的，按该标准认定。二审判决认定取得《建设工程竣工验收备案表》为法定交楼条件，对珠光公司关于《建设工程竣工验收备案表》不属于涉案房屋交付条件的抗辩理由不予采纳，适用法律正确，本院予以维持。本院认定，涉案房屋的交楼标准必须同时符合取得《建设工程竣工验收备案表》的法定交楼条件和提供永久用水、永久用电等合同约定交楼条件。关于涉案房屋是否符合交楼标准的问题。本案二审期间双方当事人均确认涉案房屋尚不具备永久供电条件，故不符合交楼标准，而黎建平、黎晓弘要求具备永水、永电条件及办理房产证后交楼，二审法院对其请求判令交付涉案房屋不予支持，并无不妥。关于补充协议中顺延交楼约定条款的效力问题。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”补充协议为珠光公司制定的格式合同，其第3条约定如遇到政府行为等特殊原因不能按合同约定时间交楼，第4条第二款约定因政府部门或公共服务单位原因未能按期取得交楼所需证件的，珠光公司可以顺延交楼。上述条款并不存在违反合同法第五十二条、第五十三条的规定，或者免除珠光公司交楼责任、排除黎建平和黎晓弘主要合同权利的情形。故，补充协议中顺延交楼约定条款合法有效，不属于无效的格式条款。关于珠光公司抗辩可顺延交楼理由是否成立的问题。从化市自来水公司《复函》和《补充说明》载明，珠光公司于2009年即委托该公司安装珠江流溪御景花园的供水管网工程并签订施工合同，但因该区市政供水管网未能满足后续开发生活用水需求，需另行建设一条供水管道。从化市建设和市政管理局曾在2008年的《复函》中明确由珠光公司自建污水处理系统。但在2010年亚运期间政府要求将排污源接入城市公共管网，珠光公司不能自建排污系统，只能接入公共排污管网后才能办理环保验收。珠光公司因环保验收问题导致迟延申请办理《建设工程竣工验收备案表》。从化市城乡建设局表示，珠光公司于2013年10月提出建设工程竣工验收备案，当时资料已经齐备，但因公安机关立案受理关于二期的监理公司涉嫌利用假公章的案件，该局暂停了二期备案审批手续。从化供电局出具的《复函》载明，珠光公司2011年1月18日向该局申请永久用电，由于该区电网负荷难以满足涉案楼盘用电负荷而未获通过。现珠光公司分批申请永久用电，该局要从神岗变电站出线，该工程量大、青赔难度大，正在推进中。从以上查明的事实可见，珠光公司已提前申请市政配套基础设施建设，预留了合理的市政工程施工时间。因政府行为或公共服务单位原因，涉案房屋未能在合同约定交房日期达到交楼标准，珠光公司依据补充协议第3条、第4条的约定抗辩其可顺延交楼，理由成立，本院予以采纳。黎建平、黎晓弘称根据合同相对性原理不应免除珠光公司向业主承担的责任，珠光公司构成逾期交楼并应当支付迟延交楼违约金、迟延办证违约金和赔偿贷款利息损失、租房费用损失，但因珠光公司依照约定可顺延交楼不构成违约，上述主张均缺乏依据，本院不予采纳。黎建平、黎晓弘请求判令珠光公司办理房地产权证，因补充协议第9条约定珠光公司应当在交房之日起360日内办妥产权登记，而截至二审庭审结束时涉案房屋尚未交付，且珠光公司顺延交楼理由成立，二审法院对此不予支持并无不妥。综上所述，黎建平、黎晓弘的再审请求理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第一款的规定，判决如下：维持广州市中级人民法院（2014）穗中法民五终字第4205号民事判决。一审案件受理费5760元，由黎建平、黎晓弘负担；二审案件受理费11520元，由黎建平、黎晓弘负担。本判决为终审判决。审判长  戴佛明审判员  余洪春审判员  陈志坚二〇一七年十二月二十五日书记员  曾丽君附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。