江苏省海安县人民法院民 事 判 决 书（2015）安民初字第00235号原告唐和兵，（海安001安防科技）。委托代理人陈源，海安县城东立发法律服务所法律工作者。被告江苏爱法投资发展有限公司，住所地海安县海安镇安平西路105号。指定法律文书送达地址海安县海安镇江海中路32号C楼江苏紫石律师事务所。法定代表人庞爱珠，江苏爱法投资发展有限公司董事长。委托代理人吉远来，江苏紫石律师事务所律师。原告唐和兵与被告江苏爱法投资发展有限公司（以下简称爱法公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告唐和兵及其委托代理人陈源，被告爱法公司的委托代理人吉远来到庭参加诉讼。本院通知公众参审员崔恒凤、吕昌明、闾可勤到庭参与庭审。本案现已审理终结。原告唐和兵诉称：原告于2012年10月27日预定被告开发的爱法山水国际楼盘8号13幢3－301商品房1套。2012年12月17日双方签订商品房买卖合同。原告陆续支付了房款，但被告工程进度缓慢且所宣传的350亩生态湖未能开工。2014年11月4日，经双方协商达成补充协议，被告愿意补贴原告购房款的10%，原合同继续履行。但直至合同约定交付之日，被告根本无法交房且已超过3个月。无奈原告向被告发出解除合同通知，而被告置原告实际损失及其根本违约之情形于不顾，不但不能弥补原告的实际损失，且购房款也不肯按约给付。请求依法判决解除原、被告签订的商品房买卖合同；被告退还原告购房款699022元，赔偿原告资金被占用损失118366元[从付款之日（分段付款）至2015年6月30日，附清单；从2015年6月30日到判决之日按照银行基准利利率上调30%计算]。被告爱法公司辩称：我公司同意解除双方订立的商品房买卖合同，也同意将购房款退给原告，但退款的时间要到今年年底。原告要求赔偿资金占用损失没有依据。经审理查明：被告爱法公司系房地产开发企业。爱法公司以出让方式取得位于海安县海安镇平桥村的土地使用权，从事商品房开发建设，定名“爱法山水国际”。2012年10月27日，原告唐和兵向被告爱法公司订购商品房1套并缴纳定金10000元。双方于2012年11月4日签订了《定金合同》，约定原告唐和兵向爱法公司预定百花街13幢第3层301室商品房1套，唐和兵同意签订本协议时支付定金10000元，签订商品房出售合同后，支付的定金转为房款。该定金合同中还约定了房屋的建筑面积、房价及签订商品房买卖合同的时间。2012年12月17日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告向被告购买座落海安县海安镇百花街8号13幢301室商品房1套，总价699022元；买受人于签署合同当日向出卖人支付首付款219022元，剩余购房款480000元在合同签订之日45个工作日内以银行贷款方式支付；出卖人应当在2014年12月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经验收合格条件，并符合合同约定的商品房交付买受人；出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当在买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。此后，原告分别于2012年12月17日支付房款100000元；2013年1月22日按揭贷款支付279000元；2013年7月16日付房款170000元；2014年2月16付140022元。加上此前支付的定金10000元，原告共支付房款699022元。2014年11月4日，双方就案涉商品房价格调整相关问题签订一份补贴协议，约定爱法公司（不含车库）给予购房总价699022元的10%的一次性补贴69902元；自协议签订后，唐和兵解除商品房预售合同的，不享有上述补贴。该协议中还就补贴方式及双方的其他权利义务进行了约定。2015年4月1日，原告以被告爱法公司逾期90天未能按约交付房屋为由，致函爱法公司要求解除合同，并要求爱法公司依合同约定退还房款，按照银行同期贷款利率承担其损失。爱法公司于同日签收该通知，但至今未能退还房款并赔偿损失。以上事实，有原告唐和兵提交的解除合同通知、缴购房款的收据及有关凭证、商品房买卖合同、补贴协议、定金合同等证据及当事人陈述等证据证明，被告无异议，上述证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认。本案公众参审员的意见为，双方应按合同约定处理，提高违约金要有法律依据，要结合商品房买卖整体情况酌定。本院认为：原、被告签订的商品房买卖合同，系当事人真实意思的体现，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。首先，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，案涉合同约定，出卖人爱法公司应当在2014年12月31日前交付房屋，超过90日后，买受人有权解除合同。因爱法公司违反上述约定，原告唐和兵有权解除合同。合同自解除合同的通知到达对方时解除。故案涉合同自爱法公司收到解除合同通知之日即2015年4月1日解除。其次，合同解除后，原告有权要求被告返还购房款，并承担违约责任、赔偿损失。案涉合同约定，买受人解除合同的，出卖人应当在买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。现原告依约要求被告返还购房款，依法有据，被告爱法公司应于2015年6月30日前向原告返还购房款，并按照已付购房款的1%向原告支付违约金。原告以合同约定的违约金低于造成的损失为由请求予以增加。因原告所受损失明显大于约定的违约金，可按中国人民银行公布的国有商业银行同期同类贷款基准利率计算利息，本院认定为109649.17元（自实际付款之日至判决之日分段计算）。自判决次日起至本判决确定的履行期间届满之日的利息，仍按上述标准计算。原告超出上述部分的请求，因其未能就其损失举证证明，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零三条《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、被告江苏爱法投资发展有限公司于本判决发生法律效力后10日内返还原告购房款699022元。二、被告江苏爱法投资发展有限公司支付原告唐和兵损失109649.17元。上述第一至二项合计808671.17元，被告于本判决发生效力后15日内履行完毕。同时支付自判决次日至本判决确定的履行期间届满之日的利息（按中国人民银行公布的国有商业银行同期同类贷款基准利率标准计算）。被告江苏爱法投资发展有限公司不履行本判决确定的金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》（2012年修正）第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告唐和兵的其他诉讼请求。案件受理费11974元，由原告唐和兵负担87元，被告爱法公司负担11887元（已由原告代垫，被告在履行上述义务时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状及按对方当事人提供副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费11974元（户名：南通市财政局，开户行：中国银行南通市西被闸支行，账号：47×××82）。审 判 长  张小平审 判 员  贲 华人民陪审员  吴达华二〇一五年十二月十八日书 记 员  丁 吉附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。