襄阳市襄州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂襄州民三初字第00040号原告襄阳市民发置业有限公司（以下简称民发置业公司）。法定代表人黄萍，民发置业公司总经理。委托代理人李满，民发置业公司员工。委托代理人姜凌，湖北法正大律师事务所律师。被告鲁燕，女。原告民发置业公司与被告鲁燕商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月25日受理后，依法组成合议庭，于2015年5月4日公开开庭进行了审理。原告民发置业公司的委托代理人李满、姜凌到庭参加诉讼，被告鲁燕经本院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告民发置业公司诉称：2013年5月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定被告鲁燕购买原告开发的民发·世界城编号为25—2—18—3的商品房一套，建筑面积为186.44平方米，总价款为915192元。该购房合同签订后，被告支付房款275192元，余款640000元由被告向中国工商银行股份有限公司襄阳兴业支行（以下简称工行兴业支行）办理按揭支付，原告为被告与工行兴业支行借款的担保人。但是，被告在按揭手续办好后，却未按按揭合同的约定还款，导致原告承担了相应的担保责任，原告因此被工行兴业支行扣款636648.5元。被告的行为给原告造成巨大经济损失，根据原、被告之间签订的《商品房买卖合同补充协议》第1.4条的约定：“买受人未能履行其向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）而导致出卖人作为借款担保人承担担保责任的，出卖人除向买受人行使追偿权外，还可在按揭银行同意的情况下解除本合同，收回该商品房，并要求买受人按总房款的20%支付违约金”。故请求法院依法解除原、被告之间签订的《商品房买卖合同》，由原告收回2013年5月15日所签《商品房买卖合同》项下的民发·世界城编号为25—2—18—3的商品房，由被告在判决生效后十日内协助原告办理该商品房买卖合同注销备案登记手续，并要求被告支付违约金183038.4元及本案诉讼费用。被告鲁燕未提出答辩意见。原告民发置业公司为证明所陈述的事实及支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一、民发置业公司的企业法人营业执照和组织机构代码证副本及被告的身份证复印件各1份。据以证明，原、被告的主体资格适格。证据二、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《买卖合同补充协议》各1份。据以证明，原、被告之间存在商品房买卖合同关系，及双方约定的价款、付款方式、违约责任等事项。证据三、原、被告双方与案外人工行兴业支行签订的《个人购房借款／担保合同》1份。据以证明，被告鲁燕与工行兴业支行达成了购房借款协议，该行向鲁燕发放贷款640000元直接划入民发置业公司在该行设立的账户，被告将其购买的本案讼争房屋抵押给工行兴业支行，原告在尚未办理该商品房抵押登记手续之前提供阶段性连带责任保证。证据四、原告与案外人工行兴业支行签订的《按揭贷款业务合作协议》1份。据以证明，工行兴业支行为购买原告开发的民发·世界城商品房的购房人提供购房贷款，原告为该购房人贷款提供阶段性连带责任保证，并在工行兴业支行指定的账户存入履约保证金。当购房人未按时偿还本息时，工行兴业支行有权直接从上述保证金账户扣划相关款项。证据五、工行兴业支行发给原告的扣款通知1份。据以证明，2014年10月31日，工行兴业支行通知原告从其保证金账户中扣划被告鲁燕所欠的本息合计636648.5元，并将此债权转让给原告。证据六、工行兴业支行制作的个人还款凭证5份。据以证明，2014年10月31日，工行兴业支行从原告账户中扣划了被告鲁燕所欠的房贷本金、利息（包括逾期贷款本息和剩余贷款本息）合计636648.5元。证据七、工行兴业支行出具的被告鲁燕账户还贷明细列表。据以证明被告鲁燕贷款的本金、利息、罚息、复利等的详细情况。证据八、2014年10月31日，工行兴业支行向原告出具的情况说明一份。据以证明，截止2014年10月31日，被告鲁燕已连续出现4期未按期偿还贷款本息的情形，工行兴业支行根据与原告签订的《按揭贷款业务合作协议》的规定，从原告保证金账户扣除，并宣布贷款提前到期。原告民发置业公司提交的上述证据一至证据八，经本院审查，符合证据真实性、合法性、关联性，本院予以采信。被告鲁燕未向法庭举证。本院根据上述有效证据及当事人的陈述，认定以下事实：2013年5月15日，原告民发置业公司与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：被告作为买受人购买原告开发的民发·世界城编号为25—2—18—3的商品房一套，建筑面积为186.44平方米，总价款为915192元；买受人选择分期付款方式购房，首期（含定金）付款人民币275192元，于商品房买卖合同签订时交付，余款640000元于2013年5月15日前向指定银行办理按揭；原告应当在银行按揭房款时间即2013年5月28日将本合同约定并经验收合格的商品房交付被告使用等事项。当日，原、被告还签订了《买卖合同补充协议》一份，约定：买受人未能履行其向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）而导致出卖人作为借款担保人承担担保责任的，出卖人除向买受人行使追偿权外，还可在按揭银行同意的情况下解除本合同，收回该商品房，并要求买受人按总房款的20%支付违约金等事项。上述合同签订后，被告按约定向原告支付首付款275192元，余款640000元由被告鲁燕选择向案外人工行兴业支行办理按揭支付，原告民发置业公司为被告鲁燕在该行借款的担保人，三方于2013年5月28日签订了《个人购房借款／担保合同》，约定被告鲁燕及案外人刘富江向案外人工行兴业支行贷款人民币640000元，贷款期限20年，还款日与贷款实际发放日相对应；保证人自愿向贷款人提供连带责任保证，保证人不按本合同约定履行保证担保责任的，保证人授权贷款人从保证人开立在中国工商银行的所有本外币账户中扣收相应款项用以清偿，直至借款人在本合同项下的所有债务全部清偿完毕为止等事项。该借款合同签订后，案外人工行兴业支行即将被告鲁燕贷款640000元转入原告民发置业公司的保证金账户1804088629900006818。合同签订后，被告鲁燕开始尚能按借款合同约定的期限按时还款，但至2014年10月31日，被告鲁燕出现连续四期未按期偿还贷款本息的情形。2014年10月31日，案外人工行兴业支行向原告发出扣款通知，并从原告的上述保证金账户扣划了被告鲁燕所欠的房贷本金、利息合计636648.5元。由于被告鲁燕在原告处预留的联系方式已无法接通，其本人至今未到原告处办理收房手续。审理中，原告民发置业公司同意返还被告支付的首付款275192元和其公司收到被告鲁燕银行按揭贷款640000元与工行兴业支行从民发置业公司保证金账户扣划的被告鲁燕尚欠的贷款本息636648.5元的差额10793.25元，合计278543.5元，但要求扣减二被告应支付的违约金183038.4元。还查明，原告襄阳市民发置业有限公司（以下简称民发置业公司）系注册成立的具有独立法人资格的企业法人。其经营范围包括房地产开发、商品房销售、物业管理等。该公司的商品房预售许可证号为襄阳区预字（2010）016号。2010年9月10日，原告民发置业公司与案外人工行兴业支行签订了《按揭贷款业务合作协议》，该协议约定：开发商协助购房户办理好购房合同备案登记手续后发放贷款，在《房屋他项权证》未办妥之前，房地产开发企业同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证，并在工行兴业支行指定账户上存入相当于全部按揭贷款余额1%的款项，作为履约保证金，未经工行兴业支行同意，民发置业公司不得动用该款项。如借款人在民发置业公司提供阶段性连带责任保证期间未按合同约定履行还款义务，民发置业公司保证在工行兴业支行书面催款通知后30日内履行还款义务。如发民置业公司未主动履行上述还款义务，即表示民发置业公司授权工行兴业支行从其开立的账户中扣收。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《买卖合同补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，本院予以确认。根据购房合同约定，被告鲁燕的银行按揭贷款发放时间即为合同约定的交房时间，而被告鲁燕至今未接收房屋，且未按约定向银行偿还贷款本息，导致工行兴业支行从原告在该行开立的保证金账户中扣划代偿，应当承担相应的民事责任。原告要求解除双方之间签订的《商品房买卖合同》，并由被告协助办理讼争房屋买卖合同备案注销登记手续的诉讼请求，符合法律规定及双方约定，本院予以支持。原告还要求被告按商品房总价款915192元的20%支付违约金183038.4元的诉讼请求，因被告已按约定向原告支付首付款275192元，且向银行支付了部分贷款本息，若让二被告承担购房总价款按20%计算的违约金显失公平，本院根据实际情况即判决二被告向原告支付按工行兴业支行从原告保证金账户扣划金额636648.5元的20%计算的违约金127329.7元，对原告主张超出部分违约金的诉请，本院不予支持。因解除合同后，原告应返还给被告的款项278543.5元，扣除被告应支付给原告的上述违约金后，原告还应向被告返还人民币151213.8元。被告鲁燕经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、解除原告襄阳市民发置业有限公司与被告鲁燕于2013年5月15日签订的《商品房买卖合同》；二、被告鲁燕于本判决生效后十日内将本案讼争的民发·世界城编号为25—2—18—3的商品房一套返还给原告襄阳市民发置业有限公司，并在前述期限内协助原告襄阳市民发置业有限公司办理该房屋买卖合同备案注销登记手续。三、被告鲁燕向原告襄阳市民发置业有限公司支付违约金127329.7元；四、原告襄阳市民发置业有限公司向被告返还购房首付款275192元和原告收到被告鲁燕银行按揭贷款640000元与中国工商银行股份有限公司襄阳兴业支行从原告保证金账户扣划的被告鲁燕贷款本息636648.5元的差额3351.5元，合计278543.5元；五、以上三、四项相抵后，原告襄阳市民发置业有限公司于本判决生效后十日内向被告鲁燕返还人民币151213.8元；六、驳回原告襄阳市民发置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14700元，由被告鲁燕负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判长田国珍审判员肖家志代理审判员刘玉衡二〇一五年五月十三日书记员李姜