山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁01民终6246号
上诉人（原审被告）：张婧洁，女，1987年11月11日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：陈磊，山东海蔚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙宗，山东海蔚律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：济南宝阳房地产咨询有限公司，住所地济南市。
法定代表人：亓志远，总经理。
委托诉讼代理人：刁存江，山东盈德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：高姗姗，山东盈德律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：陈延湖，男，1977年10月24日出生，汉族，山东大学老师，住济南市。
委托诉讼代理人：李栋斌，山东国曜律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张丽红，山东国曜律师事务所律师。
上诉人张婧洁、济南宝阳房地产咨询有限公司（以下简称宝阳房地产咨询公司）因与被上诉人陈延湖房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院(2017)鲁0112民初1173号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
张婧洁上诉请求：一、撤销(2017)鲁0112民初1173号判决第一、二、三项，依法改判或重审；二、案件受理费由陈延湖承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。本案中张婧洁与陈延湖签订的《房屋买卖合同》实为购房资格转让合同，陈延湖对涉案房产具体情况已充分了解；张婧洁与陈延湖之间的购房资格转让合同已经履行完毕；导致陈延湖不能办理网签，致使山东平安建设集团有限公司（以下简称平安公司）和陈延湖之间新的房屋买卖合同不能实际履行的原因在于陈延湖本人。二、一审判决第三项超出陈延湖诉讼请求，适用法律错误，且一审判决张婧洁承担全部案件受理费不符合法律规定。
宝阳房地产咨询公司述称，认可张婧洁的上诉请求、事实和理由。
陈延湖辩称，1.其与张婧洁签订《房屋买卖合同》时对涉案房产真实情况并不了解；2.陈延湖并未与平安公司形成买卖合同关系，张婧洁未脱离其与陈延湖的房屋买卖关系，张婧洁行为构成违约；3.陈延湖符合限购政策，仅因房管系统暂时无法办理单身证明导致陈延湖暂时无法网签，至2016年11月单身证明即可出具。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
宝阳房地产咨询公司上诉请求：1.撤销（2017）鲁0112民初1173号民事判决第四项；2.本案上诉费由陈延湖承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。宝阳房地产咨询公司已向陈延湖如实告知涉案房屋情况，不应对合同不能履行承担过错责任。2016年9月7日陈延湖与平安公司达成新的房屋买卖合意，宝阳房地产咨询公司并非该新买卖合同的居间人，无需对该新合同承担任何责任。现宝阳房地产咨询公司已完成居间服务，应得居间服务费。二、一审法院判令宝阳房地产咨询公司退还陈延湖28000元服务费超出陈延湖诉讼请求，适用法律错误。
张婧洁述称，认可宝阳房地产咨询公司的上诉请求、事实和理由。
陈延湖辩称，宝阳房地产咨询公司在中介活动中存在重大过错，其应将中介费予以退还。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
陈延湖向一审法院起诉请求：1.解除陈延湖与张婧洁之间的《房屋买卖合同》，张婧洁返还陈延湖购房款本金222000元；2.判令张婧洁、宝阳房地产咨询公司连带赔偿陈延湖房屋差价损失154000元；3.判令张婧洁、宝阳房地产咨询公司承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2016年9月3日，陈延湖（买方，乙方）与张婧洁（卖方，甲方）签订《房屋买卖合同》。合同编号：0000248。
合同第一条：甲方自愿出售位于济南市历城区华龙路绿地隆悦公馆2号楼2单元301室的房产给乙方，房屋所有权人为张婧洁；产别：（一手房）私有房产房屋建筑面积为111.00平方米；房屋抵押、租赁情况：无抵押、无租赁。甲方承诺和保证此房产无任何权属及其它经济纠纷，并如实陈述房产权属状况、设施、装饰情况和相关关系；乙方对甲方上述转让的房产具体状况已做充分了解，自愿购买甲方上述房产。第二条：甲乙双方经协商一致，同意本合同上述房产及其配套设施的成交总价款为140万元整。定金：乙方先交付甲方购房定金3万元整。第三条：按揭贷款，乙方于2016年9月13日前向甲方交付首付款人民币50万元整。甲方收到首付款后，经贷款银行对乙方贷款资质审核通过批准时七日内积极配合乙方办理过户手续。第四条：甲、乙双方办理过户手续所产生的税费：甲方承担开发商改合同费用，乙方承担办理房产证所产生的费用。第八条：若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。若乙方未按照第三条的约定并逾期3日仍不予履行义务，甲方有权解除合同，并且有权以前述之约定获取违约金。第九条：甲方负责给乙方所购买的此房屋进行基础装修，费用由乙方承担，甲方将费用控制在10万元以内；乙方同意甲方使用此房屋做样板间展示叁到陆个月；若乙方不允许甲方装修则须追加2万元房款给甲方。
2016年9月3日，陈延湖向张婧洁支付购房定金3万元。9月5日，陈延湖又向张婧洁支付购房首付款5万元。9月7日，陈延湖再次向张婧洁支付购房首付款42万元。陈延湖共向张婧洁支付购房款50万元。
2016年9月7日当日，陈延湖与张婧洁一同去了平安公司，张婧洁向平安公司支付了278000元款项，平安公司向陈延湖开具了收据。2016年9月29日，陈延湖又向平安公司支付了301611元，平安公司向陈延湖开具了收据。2017年2月16日，平安公司向陈延湖返还了278000元和301611元购房款。
一审法院认为，陈延湖与张婧洁签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同解除后，张婧洁应当返还陈延湖222000元购房款，故对陈延湖的该项诉讼请求，予以支持。张婧洁对涉案房屋没有所有权和处分权，在未向陈延湖示明的情况下签订合同，应当对合同的不能履行承担一定的过错责任。陈延湖虽不知情涉案房屋的具体情况，但作为购房人其应当对所购买房屋的权属情况进行充分的调查和了解，其在未完全了解的情况下签订涉案《房屋买卖合同》，亦应当对该合同的不能履行承担一定的过错责任，其要求张婧洁、宝阳房地产咨询公司全部承担其未购买成涉案房屋产生的差价款无法律依据，不予支持。宝阳房地产咨询公司在没有向陈延湖示明涉案房屋的权属情况下，居间让张婧洁、陈延湖签订了《房屋买卖合同》，亦应对该合同不能履行承担一定的过错责任。陈延湖因涉案《房屋买卖合同》的签订向宝阳房地产咨询公司支付的28000元服务费系陈延湖的直接经济损失范围，宝阳房地产咨询公司对《房屋买卖合同》的不能履行负有过错责任，应该将服务费退还给陈延湖。张婧洁明知双方签订的《房屋买卖合同》不能履行，拒不返还陈延湖222000元购房款，亦给陈延湖造成了直接经济损失，张婧洁应当自其告知陈延湖双方《房屋买卖合同》不能履行之日起，即2016年9月7日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算赔偿陈延湖经济损失。综上，一审判决；一、解除陈延湖与张婧洁、济南宝阳房地产咨询有限公司于2016年9月3日签订的《房屋买卖合同》；二、张婧洁于判决生效之日起10日内返还陈延湖购房款222000元；三、张婧洁于判决生效之日起10日内以222000元为基数按中国人民银行同期贷款基准利率计算支付陈延湖利息损失至判决生效之日止；四、济南宝阳房地产咨询有限公司于判决生效之日起10日内赔偿陈延湖服务费损失28000元；五、驳回陈延湖的其他诉讼请求。案件受理费6940元、财产保全费2470元，均由张婧洁负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议的焦点为：一、张婧洁应否返还陈延湖购房款222000元及利息；二、宝阳房地产咨询公司应否返还陈延湖居间服务费28000元。
关于焦点一，2016年9月3日，陈延湖（买方，乙方）与张婧洁（卖方，甲方）签订《房屋买卖合同》。双方均认可涉案合同的真实性，但对合同性质存在争议。张婧洁主张涉案合同系购房资格转让合同，合同第4条约定甲方承担开发商改合同费用，即将其所有手续及收据均改到陈延湖名下，张婧洁已履行购房资格转让的义务，故不应退还陈延湖购房款222000元及利息。对此，陈延湖辩称其并不知道涉案房产系平安公司的顶账房，认为合同中约定的开发商改合同费用指的是与开发商隆悦公司更改合同的费用。本院认为，从合同内容看，涉案合同为宝阳房地产咨询公司提供的房屋买卖格式合同，双方对房产情况、成交价格、付款方式、违约责任等进行约定，并未提及购房资格转让等内容。张婧洁主张陈延湖与平安公司已就涉案房产达成新的合意，说明其与陈延湖之间的购房资格转让合同已履行完毕，理由不能成立，本院不予采信。根据合同相对性原则，陈延湖与平安公司达成的新的合意不影响其与张婧洁之间的法律关系。故一审判令解除涉案合同，张婧洁返还陈延湖购房款222000元，并无不当。但对于利息损失一审中陈延湖并未主张，一审判令张婧洁支付陈延湖利息损失超出陈延湖诉讼请求，适用法律欠当，本院予以纠正。
关于焦点二，一审中陈延湖并未就居间服务费提出诉讼主张，一审判令宝阳房地产咨询公司返还陈延湖居间服务费，亦超出陈延湖诉讼请求，适用法律欠当，本院予以纠正。
综上所述，张婧洁的上诉请求部分成立，宝阳房地产咨询公司的上诉请求成立，应予支持；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持济南市历城区人民法院(2017)鲁0112民初1173号民事判决第一、第二、第五项；
二、撤销济南市历城区人民法院(2017)鲁0112民初1173号民事判决第三、第四项；
三、驳回张婧洁的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费6940元，财产保全费2470元，均由张婧洁负担。二审案件受理费5130元，由张婧洁负担4630元，宝阳房地产咨询公司负担500元。
本判决为终审判决。
审判长 褚 飞
审判员 刘晓菲
审判员 高希亮
二〇一七年九月二十一日
书记员 刘 琳