湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武汉中民终字第01397号
上诉人（原审被告）：湖北大禾商贸有限公司，住所地武汉市江岸区西马街香港路153号8栋4层。
法定代表人：徐霞，该公司董事长。
委托代理人：何海红，湖北山河律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：武汉港银物业有限公司，住所地武汉市江岸区香港路153号。
法定代表人：彭智慧，该公司总经理。
委托代理人：黄晨、廖芸，湖北得伟君尚律师事务所律师。
上诉人湖北大禾商贸有限公司（以下简称大禾公司）因与被上诉人武汉港银物业有限公司（以下简称港银公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2013）鄂江岸民商重字第00003号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明：1996年4月15日，中国农业银行武汉市分行营业部与原中国电子物资中南公司签订了《最高额抵押合同》，约定以原中国电子物资中南公司所有的位于武汉市江岸区香港路153号的房产设定抵押，担保该公司于1996年4月15日至1999年4月15日签订的借款合同项下债务的履行。2004年10月26日，原中国电子物资中南公司与港银公司签订了一份《武汉市房屋租赁合同》，合同约定：原中国电子物资中南公司将位于武汉市江岸区香港路153号的房屋出租给港银公司使用，承租期限从2004年11月1日至2014年10月31日止。2005年5月23日，原中国电子物资中南公司企业名称变更为湖北联储物业有限公司（以下简称联储公司），并办理了工商登记。
2005年年底至2006年2月期间，港银公司投入资金将承租的房屋进行改造，并在承租的房屋内开办了“香江宾馆”，“香江宾馆”于2006年5月正式对外营业。
2008年4月16日，武汉市蔡甸区人民法院作出了农业银行长江支行诉联储公司借款合同、抵押合同纠纷一案的（2008）蔡民二初字第24号民事判决书，判决：农业银行长江支行对联储公司提供担保的位于武汉市江岸区香港路153号第1、7、8栋及新1栋底层的房屋及其所占用范围内的土地使用权享有优先受偿权。判决生效后，联储公司未履行判决义务，农业银行长江支行向武汉市蔡甸区人民法院申请执行，武汉市蔡甸区人民法院于2008年5月19日向联储公司发出执行通知，责令联储公司限期履行法律文书确定的义务，但联储公司未按期履行。执行中，武汉市蔡甸区人民法院于2008年12月3日依法委托湖北鄂土拍卖有限公司对联储公司所有的位于武汉市江岸区香港路153号房地产进行公开拍卖。该房地产由大禾公司竞拍购买，并于2009年11月16日在武汉市江岸区房产管理局进行登记，办理了房屋所有权证。2009年12月1日，大禾公司进占其竞拍购买的位于武汉市江岸区香港路153号房屋，港银公司从其承租的房屋内退出。港银公司以大禾公司强行进入诉争房屋，未与房屋承租人办理正常接交手续，并扣押港银公司经营时购置的资产及相关会计凭证、资料等为由，认为大禾公司的行为严重侵害了港银公司的合法财产权利，并给港银公司造成了重大经济损失，诉至一审法院，要求大禾公司赔偿损失2，000，000元。
一审法院还查明：1、武汉市江岸区香港路153号房屋在拍卖评估时，只将房屋及土地进行了评估，并未对港银公司开办的“香江宾馆”的装修、电梯、办宾馆的必需用品、房屋的钢结构加层等财产进行评估。2、港银公司在重审中向一审法院提交了装修、电梯、办宾馆的必需用品、房屋的钢结构加层的相关合同及付款凭证，具体物品如下：（1）房屋的钢结构加层投资260，000元，其有2份合同、付款凭证10份予以证明，但10份付款凭证的总金额仅为237，734元；（2）电梯投资168，000元，其有电梯购买合同、付款凭证4份予以证明，但4份付款凭证的总金额仅为165，000元，其中包括电梯140，000元，安装费25，000元；（3）宾馆装修工程投资382，000元，其有付款凭证16份予以证明，但16份付款凭证的总金额仅为151，801元；（4）宾馆配套设施装修工程投资260，000元，其有付款凭证8份予以证明，但8份付款凭证的总金额仅为86，269元，另工程施工方金臣金属加工有限公司出具的证明1份，证明其工程款总额为260，000元，工程款除转账支付外，大部分工程款由港银公司现金支付；（5）“香江宾馆”家具、电器、网络安装投资837，000元，其有家具购买合同、电器购买合同、网络合同、工行付款凭证14份、发票1张予以证明，但14份付款凭证的总金额仅为303，912元，网络安装费25，800元，共计329，712元；（6）港银公司因投资“香江宾馆”向他人借款，并承担了借款利息138，000元，其有借款合同及付款凭证2张，证明港银公司借外债500，000元，本金已清偿，还偿付了138，000元利息。3、因造成此案纠纷行为发生时离重审时间较长，相关物品已有部分灭失，现因大禾公司的经营需要，已将涉案房屋进行了改造。故本案两次委托相关评估机构对涉案房屋装修、电梯、办宾馆的必需用品、房屋的钢结构加层进行评估都未成功，评估机构均以资料不全，无法评估退卷。为此，一审法院依职权向武汉市江岸区成本监审价格认定分局咨询相关物品的剩余价值及折算标准，武汉市江岸区成本监审价格认定分局答复一审法院，标的物已灭失，无法确定剩余价值，但出具了相关物品的折算年限。具体折算年限如下：（1）非生产用房钢结构80年；（2）彩色电视机（老式非液晶）10年；（3）分体空调8年；（4）电热水器10年；（5）电梯15年；（6）宾馆装修5年。
一审法院经审理认为：1、武汉市江岸区香港路153号的房屋由原产权人联储公司于1996年将房屋抵押给中国农业银行武汉市分行营业部，并办理了抵押登记。在抵押后原产权人联储公司又与港银公司签订《房屋租赁合同》，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押时，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”的规定，港银公司与联储公司签订的《房屋租赁合同》对大禾公司不具有约束力。因涉案房屋抵押在前租赁在后，大禾公司经拍卖程序合法取得涉案房屋的所有权，故大禾公司要求港银公司腾退涉案房屋的要求符合法律规定。但大禾公司要求港银公司腾退涉案房屋时应将港银公司的财产办理交接手续，大禾公司强行进占涉案房屋，又未将港银公司的财产办理交接手续，大禾公司的行为是造成本次纠纷的主要原因，其行为侵犯了港银公司财产权利，应承担相应的民事赔偿责任。
2、现因涉案房屋已由大禾公司强行进占，并实际使用至今，又对涉案房屋进行了改造，涉案房屋装修、电梯、办旅社的必需用品、房屋的钢结构加层等部分物品已灭失，大禾公司也未向一审法院提交进占涉案房屋时，房屋内的相关物品的数量及价格的反驳证据，且一审法院二次委托评估机构对相关物品评估都因资料不全均未果。一审法院认为港银公司在涉案房屋内开设“香江宾馆”，宾馆在正常营业的状态下，理应具备正常营业的相关物品，现依港银公司向一审法院提交的证据，依付款凭证实际付款金额，按武汉市江岸区成本监审价格认定分局咨询折算年限为依据，一审法院酌定折算出相关物品的剩余价值。具体折算物品的剩余价值如下：“香江宾馆”于2006年5月开业，港银公司于2009年12月1日退出涉案房屋，实际使用年限为3年6个月。（1）房屋的钢结构加层实际付款为237，734元，非生产用房钢结构使用年限为80年，平均每年折旧价值为2，972元，港银公司已使用3年6个月，故房屋的钢结构加层剩余价值为227，332元；（2）电梯净价为140，000元，实际付款为140，000元，电梯使用年限为15年，平均每年折旧价值为9，333元，港银公司已使用3年6个月，故电梯剩余价值为107，334元；（3）宾馆装修工程实际付款151，801元，宾馆配套设施装修工程实际付款86，269元，二项共计238，070元。宾馆装修使用年限为5年，平均每年折旧价值为47，614元，港银公司已使用3年6个月，故宾馆装修剩余价值为71，421元；（4）“香江宾馆”家具、电器、网络安装工程实际付款329，712元。而一审法院询问的电视机使用年限为10年，空调使用年限为8年，电热器使用年限为10年，家具及网络安装工程没有参考使用年限。为此，一审法院认为家电的使用年限是指一般家用年限，而宾馆作为营业性的公共场所，其家电的使用寿命要短于家用使用寿命，故宾馆家电使用寿命统一定为8年较为适宜，家具及网络安装工程也参照家电使用年限。“香江宾馆”家具、电器、网络安装工程平均每年折旧价值为41，214元，港银公司已使用3年6个月，故宾馆家具、电器、网络安装工程宾馆装修剩余价值为185，463元；（5）港银公司因投资“香江宾馆”向他人借款，并承担了借款利息138，000元，与本案无关联性，不予支持。
综上，房屋的钢结构加层剩余价值为227，332元，电梯剩余价值为107，334元，宾馆装修剩余价值为71，421元，宾馆家具、电器、网络安装工程宾馆装修剩余价值为185，463元，共计591，550元。因大禾公司的侵权行为，导致港银公司财产损失591，550元，大禾公司应予以赔偿，故对港银公司要求大禾公司赔偿财产损失2，000，000元的诉讼请求予以部分支持。对大禾公司的抗辩意见不予采纳。经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条，《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、湖北大禾商贸有限公司于本判决生效之日起五日内赔偿武汉港银物业有限公司财产损失591，550元；二、驳回武汉港银物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22，800元、邮寄送达费20元、共计22，820元，由武汉港银物业有限公司负担13，084元，由湖北大禾商贸有限公司负担9，736元。
大禾公司不服上述一审判决，向本院提起上诉称：一、大禾公司未实施侵犯港银公司权利的行为。大禾公司收回通过竞拍方式购得的诉争房屋是合法行使物权的行为，一审判决认定侵权行为成立仅依据港银公司提供的《紧急报告》、《补充材料》，这两份证据不仅不能证明大禾公司的侵权行为，而且是孤证，根本无法证实大禾公司侵权事实的存在。二、一审法院未查明港银公司所经营的“香江宾馆”内家具、电器网络设备等物品的实际数量及其价值。港银公司未举证证明上述物品是否存在及具体数量，一审法院依据推断出来的法律事实所作出得出的结论，损害了大禾公司的权益和法律权威。三、一审法院未经实物评估以酌定折算方式认定涉案相关物品的剩余价值，与客观事实不符。上诉请求：一、撤销一审判决；二、依法改判驳回港银公司的诉讼请求；三、本案一、二审诉讼费由港银公司承担。
港银公司答辩称：一、大禾公司认为一审法院认定侵权行为依据不足的上诉理由不成立，一审法院认定大禾公司存在侵权行为的证据不仅包括紧急报告和补充材料，还包括情况说明以及生效法律文书认定的相关事实，而并非大禾公司所称的孤证。二、大禾公司认为一审法院未审理查明港银公司所经营的香江宾馆内家具、电器、网络设备等物品的实际数量及价值，仅以酌定折算的方式认定涉案相关物品的剩余价值与事实不符，该观点不能成立。请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。
经审理查明，一审法院审理查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案应围绕上诉人大禾公司的上诉理由及请求进行审理。综合当事人的上诉理由及答辩意见，本案的争议焦点是：一、大禾公司的行为是否构成侵权；二、港银公司的损失如何认定。
关于第一个焦点问题。大禾公司虽通过拍卖合法取得诉争房屋的所有权，但其强行进占港银公司经营的酒店，也未与港银公司办理财产交接手续，对此，港银公司提供了《紧急报告》、《补充材料》、《情况说明》等证据及（2010）岸民初字第618号民事判决予以证实，大禾公司也未提供证据证明强行进占港银公司经营的酒店的行为是他人所为，因此，一审法院认定大禾公司侵权并无不当。
关于第二个焦点问题。因大禾公司于2009年12月1日强行进占港银公司经营的酒店，且未与港银公司办理财产交接手续，加之大禾公司对诉争房屋进行了改造，在港银公司申请评估鉴定，鉴定单位退案的情况下，一审法院根据武汉市江岸区成本监审价格认定分局出具的相关物品折算年限并结合港银公司提供的证据作出的残值认定，亦无不当。
综上，大禾公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费22，800元，由湖北大禾商贸有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 余小乔
审判员 叶玉宝
审判员 张 红
二〇一六年一月五日
书记员 吴 艳