甘肃省金昌市金川区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）甘0302民初56号
原告赵勇，男，汉族，生于1954年8月22日，初中文化，甘肃省武威市人，系金川集团公司汽运分公司退休职工，住本区龙门里。
委托代理人郭文章，北京子悦律师事务所律师。
被告金昌市百辰房地产开发有限公司，住所地金川区上海路以东南昌路以北金域名都住宅小区11、12号商住楼商铺01号。
法定代表人李廷辉，职务董事长。
委托代理人常生峰，甘肃维正律师事务所律师。
被告中国工商银行股份有限公司金昌分行，住所地金昌市新华路18号。
负责人王多令，职务行长。
委托代理人李祥，男，汉族，生于1967年5月20日，大学文化，系该行职工，住本区金建里。
原告赵勇诉被告金昌市百辰房地产开发有限公司（下称百辰公司）、被告中国工商银行股份有限公司金昌分行（下称工行金昌分行）商品房预售合同、担保借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告赵勇及其委托代理人郭文章、被告百辰公司委托代理人常生峰、被告工行金昌分行委托代理人李祥到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2015年4月16日，原告赵勇与被告百辰公司签订商品房买卖合同，约定原告购买被告百辰公司开发的金域名都住宅小区15栋1单元16层1601号房，房屋建筑面积为98平方米，单价每平米2848元，总价款为279104元；合同还约定了其它事宜。合同签订后，原告于2015年4月11日、4月16日、4月27日三次支付给被告百辰公司购房款189104元。2015年6月3日，原告以所购房屋作为抵押，向被告工行金昌分行借款9万元，借期48个月，所借款项直接汇入百辰公司的账户中。至此，原告已付清合同约定的全部购房款。但被告百辰公司在2015年11月28日欲向原告交付的房屋，不符合合同约定的条件，原告遂拒绝接受。被告百辰公司在建房过程中擅自变更规划设计过的商品房建筑面积，且不履行通知义务，并以先交纳不合理费用作为原告查验和办理交房的前提条件，企图通过签订补充协议减轻、免除其责任，加重原告的责任和义务，被告百辰公司的种种行为，导致原告的合同目的无法实现。故请求判令原告与被告百辰公司签订的《商品房买卖合同》第十三条中关于“面积差异处理”条款无效；解除原告赵勇与被告百辰公司签订的《商品房买卖合同（预售）》；判令被告百辰公司退还原告已付房款189104元，并支付利息4970元；判令被告百辰公司按照全部购房款的3%向原告支付违约金8373元；解除原告赵勇与被告工行金昌分行签订的《个人购房借款担保合同》；判令被告百辰公司向被告工行金昌分行返还原告赵勇在工行金昌分行的借款本金9万元及利息2485元；判令被告工行金昌分行退回原告自2015年6月以来向其归还的借款本金及利息15000元。
被告百辰公司辩称，涉案合同第十三条是双方对约定面积与实际面积不符时如何处理的约定，是当事人的真实意思表示，也不违背法律的强制性规定，该条款应为有效。原告要求解除合同的主张既不符合合同约定的解除条件，也不符合法定解除条件。合同约定的交房时间是2015年11月28日，在此之前房屋已验收合格，可以交付使用，我公司也通知原告等业主前来办理交接手续，原告等人发现实测面积大于约定面积以及其他一些问题后，聚众上访，扰乱政府机关的工作秩序，拒绝办理交房手续。2015年12月26日，被告再次以电话、短信等方式通知原告来办理房屋交接手续，但原告置之不理。至今未交房的原因在于原告不接受房屋。事实上，涉案房屋在2015年12月24日就取得了综合验收备案表，完全符合交付条件，显然没有超过合同约定的30天。因此，原告的诉讼请求没有事实与法律依据，应予驳回。
被告工行金昌分行辩称，本案商品房买卖合同和借款合同是两个不同的法律关系，原告要求解除借款合同，可以另案起诉，应驳回原告对我行的起诉，被告工行金昌分行不同意解除本案的借款合同，亦不同意退还已归还的借款。
经审理查明，2015年4月16日，原告赵勇与被告百辰公司签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，约定由被告百辰公司将其开发修建的位于本区金域名都住宅小区15栋1单元16楼1601号住宅房屋一套（建筑面积为98平方米）预售给原告赵勇，每平方米单价为2848元，总价款为279104元；2015年11月28日被告百辰公司向原告赵勇交付房屋；双方所签订的房屋预售合同第九条约定：“商品房交付的条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.该商品房已取得商品房交付使用批准文件”。合同第十一条约定：“出卖人应当在2015年11月28日前向买受人交付该商品房，商品房达到交付条件后，出卖人应当在交付前30日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点、以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人”。合同第十二条约定，“出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第一种方式处理：（1）逾期不超过30日，自交付期限届满的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付房款，并自买受人付款之日起，按5.6%向买受人支付利息，同时按已付房款的3%支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金”。合同第十三条约定：“对合同约定预测面积与实测面积发生差异时，双方同意按照第四种方式进行处理，即：经有资质的房地产测绘机构测绘，核实后多退少补”。合同签订后，原告分别于2015年4月11日、4月16日、4月27日向被告百辰公司交纳购房款10000元、79104元、100000元。2015年6月3日，原告赵勇以所购房屋作为抵押，向被告工行金昌分行借款9万元，借期48个月，所借款项直接汇入被告百辰公司的账户中。2015年10月21日，金昌市建设局对金域名都住宅小区三期工程出具了《竣工验收报告》。2015年10月28日，金昌市建设工程安全质量监督管理局对涉案工程出具了《工程质量监督报告》。2015年11月28日，被告百辰公司通知原告接收房屋，并要求原告按实际测量面积104.87平方米补交购房款19703元，并交纳物业管理费、水费、电费、天燃气初装费、装修垃圾清运费、装修押金、公摊电费、生活垃圾处理费、维修基金、太阳能、电梯使用等费用19689元，双方为此产生争议，原告拒绝按百辰公司要求交纳上述费用，百辰公司亦拒绝向原告交付房屋。12月9日，原告等买受人向被告百辰公司送达了解除购房合同的通知，百辰公司于次日进行了书面答复，不同意解除。12月18日，金昌市住房和城乡建设局对涉案工程出具了《竣工验收备案表》。12月24日，金昌市住房和城乡建设局对涉案工程出具了《住宅小区竣工综合（分期）验收备案表》。本案纠纷发生后，原告等人到市政府进行上访，经协调，被告百辰公司同意对涉案房屋原约定面积超过3%的部分不再收取差价款，且只收取2300元的天燃气初装费、6292.2元的维修基金，但原告拒绝签订补充协议。2016年1月13日，原告向本院提起诉讼。
上述事实，由原告提交《商品房买卖合同（预售）》、《个人住房借款担保合同》、交纳房款收据4张、借款凭证、《房屋面积测绘报告》、交房收费清单、公告、解除合同通知、解除合同通知的答复、补充协议，被告提交的《建设工程竣工验收报告》、《建设工程质量监督报告》、《建设工程竣工验收备案表》、《住宅小区竣工综合（分期）验收备案表》、答复意见，以及原、被告双方在庭审中的陈述予以证实，双方在庭审质证时，均未对上述证据的真实性提出异议，本院予以认定。
本院认为，原告赵勇与被告百辰公司所签订的商品房买卖合同采用的是全国统一使用的售房格式合同样本，该合同第十三条所约定的面积差异处理方式，勾选的是“经有资质的房地产测绘机构测绘，核实后多退少补”，而该段文字内容为盖章体，并非原格式合同的打印体内容，该段内容应为非格式条款，亦是对房屋面积出现误差及处理方式的约定，该约定是合同双方当事人的真实意思表示，也不违背法律的强制性规定，应为明确有效。《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理”。本案预售合同约定的房屋建筑面积为98平方米，出卖人准备交付的房屋面积为104.87平方米，比约定面积多出6.87平方米，按照约定“多退少补”的处理办法，买受人应当补足多出面积的价款，但因出卖人百辰公司在买受人拒绝接收该房屋时，主动提出对超出原约定面积3%之外部分的价款不予收取，而仅收取原约定房屋面积3%之内的价款8373.12元（98平方米×3%×2848元），原告应按照双方的约定补足上述价款。因此，本案买卖双方对面积出现误差时的处理方式有明确约定，且出卖人实际是在《司法解释》所规定的3%范围内收取超出部分的房屋价款，原告要求确认合同第十三条无效、解除双方所签订商品房买卖合同的请求，既不具备合同约定解除的条件，也不具备法定解除的条件，本院不予支持。对于原告提出房屋的状况不符合交付条件，且被告百辰公司交房时附加其它收费加重原告负担，以此要求解除合同的主张，因截止到2015年12月24日，被告百辰公司此时才全面取得了《建设工程竣工验收报告》、《建设工程质量监督报告》、《建设工程竣工验收备案表》、《住宅小区竣工综合（分期）验收备案表》，涉案房屋具备了合同第九条所约定的交付条件，比合同约定的交付时间迟延了26天，被告百辰公司对此构成违约。根据合同约定被告应承担向买受人支付已交付房款万分之三违约金的违约责任，违约金金额为2177.01元（279104元×0.3‰×26天）。12月24日之后系买受人拒绝接收房屋，不应认定为被告百辰公司迟延交付。因此，被告百辰公司逾期交付房屋并未超过30日，尚未达到双方约定的原告单方面解除合同的条件，原告无权解除合同。原告主张的被告百辰公司在交付房屋时附加其它收费的行为，并非加重原告的责任和义务，如被告百辰公司确实增加了合同标的之外的设施及提供了其他服务，原告应当按照实际情况予以交纳，该主张不足以成为其解除合同的事由，原告据此要求解除合同不符合双方的约定和法律规定，本案的合同应继续履行。对于原告请求解除其与被告工行金昌分行之间所签订《个人购房借款担保合同》，及返还借款本金及已付利息的主张，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第二十五条规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷”。根据该条规定，原告并非担保贷款合同的担保权人，其对被告工行金昌分行借贷关系的请求，应另案提出，本案不予合并审理。据此，案经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十四条、第二十五条之规定，判决如下：
一、被告金昌市百辰房地产开发有限公司向原告赵勇支付因迟延交付房屋所产生的违约金2177.01元，限判决书生效后10日内付清；
二、驳回原告赵勇要求确认其与被告金昌市百辰房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》第十三条中关于“面积差异处理”条款无效的诉讼请求；
三、驳回原告赵勇要求解除其与被告金昌市百辰房地产开发有限公司所签订的《商品房买卖合同（预售）》，及退还已付房款189104元，并支付利息4970元的诉讼请求；
四、驳回原告赵勇的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5949元，由原告承担5907元，被告百辰公司承担42元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省金昌市中级人民法院。
审 判 长 彭 毳
人民陪审员 李 红
人民陪审员 黄廷英
二〇一六年九月七日
书 记 员 张银红