山西省清徐县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）清民初字第239号
原告（反诉被告）李艳刚，男，1985年11月25日出生，汉族，清徐县王答乡北录树村农民。
被告（反诉原告）王华峰，男，1965年5月2日出生，汉族，清徐县东湖街道办事处迎宪社区居民，住清徐县。
被告（反诉原告）焦永贞，女，1965年9月25日出生，汉族，清徐县东湖街道办事处迎宪社区居民，住清徐县。
委托代理人马瑞章，山西邦宁律师事务所律师。
原告李艳刚与被告王华峰、焦永贞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年1月23日立案受理后，依法由审判员赵启珺适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李艳刚、被告王华峰、被告焦永贞的委托代理人马瑞章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李艳刚诉称，2012年3月11日原告与二被告达成房屋租赁协议，原告租赁二被告位于清源镇紫林路113号的门面房用于经�汽车美容。协议约定：租赁期限为一年，自2012年4月2日起开始计算；二被告按照原告要求对该房屋内部进行施工、装潢，并达到汽车美容的基本要求。2012年3月11日原告向二被告支付了订金2000元，2012年4月21日原告又向二被告支付了房屋租金8000元。被告曾向原告承诺在2012年4月2日原告就可以开始营业，但到期后，该房屋并未完成装潢，直到2012年7月二被告才通知原告验收。但原告发现，该房屋既不通水，也不通电，地漏及台阶设计等多项施工均不符合汽车美容基本要求，根本达不到经营标准。原告多次找二被告协商处理此事，二被告均以种种理由拒绝。时至今日将近一年的时间，二被告既不给原告退钱，也不对该房屋进行整改。原告认为二被告上述行为已构成违约，并给原告造成巨大经济损失，原告诉至人民法院，请求依法判令解除原、被告的房屋租赁协议；被告返还原告租金、订金共计10000元。
被告王华峰、焦永贞辩称，原告所叙述的双方签订房屋租赁协议是事实，被告认可，原告说被告没有按照原告的要求进行房屋装潢是不实的，当时书面和口头都没有约定装潢这一项，合同约定被告的义务就是达到汽车美容的基本要求，基本要求就是沉淀池，洗车平台，屋内有防水层，水电，这些要求被告全部都做到了，原告看后认为门的宽度不够，提出加宽的要求，被告就把门框加宽，这些都完全达到了洗车和汽车美容的基本要求，原告提到至2012年7月份未通水也不通电不是事实，2012年4月1日前已经通了水电。关于地漏的问题，当时商定就没有这一项，现在室内洗车基本都不安装地漏，因为洗车时汽车挡泥板上会洗下大量的淤泥，如果用地漏很容易造成下水堵塞，一般都采取地面漫流的排水方式。关于原告所说的台阶，被告�原告商定由钢管焊接斜坡架，因为被告的沉淀池就在台阶下面，如果用水泥修斜坡，沉淀池就不能用了，所谓的原告所述的整改等不符合要求不符合事实，被告按照约定履行了自己的义务。当时租赁合同约定，整个施工过程，双方都有义务，双方监督达到基本要求，但是原告没有履行协议约定的这项监督义务。按照一般常识，如果2012年4月2日没有见到成效的话，就不会再付租金，但是原告起诉的时候说已经付了。如果一点进展没有，就不会付过订金之后又付了租金。
反诉原告王华峰、焦永贞诉称，2012年3月11日，反诉原告王华峰、焦永贞与反诉被告李艳刚签订了《紫林路113号商用房屋租赁协议》，反诉被告要使用该房屋经营洗车、汽车美容项目，该协议是双方意思真实表示，合法有效。反诉被告支付2000元定金。反诉原告根据协议中双方的约定，立即对房�进行适合洗车要求的施工，接通水电，修建两个沉淀池，一个洗车平台，对室内做了三层防水处理，锯开砖墙，对房门做加宽处理，投入资金10000元。工程完工后，反诉原告及时通知反诉被告，反诉被告过了好多天才来看了看，并给付了8000元房屋租金，但未做任何开业准备。反诉原告按照合同约定，全面履行了义务，而反诉被告却没有给付合同约定的全年的租金，尚欠8000元，反诉原告请求判令反诉被告给付租金8000元。
反诉被告李艳刚辩称，反诉原告所说的我没有进行开业准备是不实的，如果反诉原告装修的房屋都符合要求的话，当初我就会将剩余租金给付反诉原告。2012年4月20日反诉原告给我打电话，我去看了之后，反诉原告没有做下水，不符合要求，当时反诉原告说没有钱，钱没有到位，让先付了8000元。在4月21日反诉原告才开始做下水，反诉原告根�没有达到洗车的要求。反诉原告要求我给付剩余的租金8000元我不同意，反诉原告的房子我没有占用过。
经审理查明，被告王华峰、焦永贞系夫妻。2012年3月11日，原告李艳刚与被告王华峰、焦永贞签订《紫林路113号商业用房租赁协议》，约定：1、被告同意将紫林路113号商业用房第一层靠东和中间的两大间门市房租赁给原告从事汽车美容业（东边前中后都占，中间只占前和中）；2、租期暂定一年，租金为18000元（水、电、暖费用不计在内，水电费用按公定价格交相关部门，取暖方式另行商定）；3、被告按照原告的要求组织房屋里活施工，双方监督达到汽车美容的基本要求；4、租金暂不动，明年起租金随行就市，原告在同等情况下享有优先租赁权；5、租期从2012年4月2日起算起；6、合同生效日从原告全额预付租金日生效。合同签订当日，原告给付被告房屋订金2000元。此后被告根据原告的要求开始对房屋组织施工，雇佣人员先进行电路改装，证人牛某当庭证言称改装电路时原、被告在场，2012年3月28日电路改装完工，水暖完工后立即安装线盒合闸通电，但时间记不清了。被告称2012年4月21日还未通电。2012年4月1日，被告雇佣工人进行水暖施工，于2012年4月6日完工，房内墙角通有水管，此项施工时原告不在场。被告还进行了两个沉淀池、室外洗车平台的施工，原告称自己没有要求在室外打平台，只要求室内达到标准，沉淀池最初商量是必须有走水的地方。2012年4月21日，原告给付被告房租8000元，并提出房门宽度不够要求加宽，后被告按照原告的要求锯宽了房门。原告庭审中表示，房屋施工时其不常在场监督，2012年5月20日被告通知其房屋完工，原告提出沉淀池旁边进屋的台阶过高，车上不去，要求被告将台阶改平，而被告是要用钢管焊接斜坡，此事双方协商很长时间未达成一致。原告未占用被告的房屋，也未给付被告剩余的房租。被告庭审中表示原告一直未要房屋钥匙，涉案房屋现在空着，仍等原告拿钥匙。原告庭后向法庭提交情况说明称被告春节前已将涉案房屋出租。
以上事实，有原告提供的房屋租赁协议一份、收条二份、被告提供的照片8份、证人牛某、赵某当庭证言及原、被告当庭陈述在案佐证。
本院认为，原、被告2012年3月11日签订的房屋租赁协议是双方真实意思表示，自双方签字之日起合同成立。该房屋租赁协议第六条约定”合同生效日从原告全额预付租金日生效”，是原、被告对合同生效所附的条件，合同自条件成就时生效，因原告至今未付清被告租金，所附条件未成就，原、被告之间的合同未生效，不存在解除合同，原告请求解除房屋租赁协议本院不能支持。原、被告之间签订的房屋租赁协议虽然未生效，但双方仍按协议约定不完全履行了部分义务，协议第三条约定被告按照原告的要求组织房屋里活施工，双方监督达到汽车美容的基本要求，但原告在履行协议过程中有过错，未真正起到监督作用，导致被告通知原告房屋完工时，达不到原告要求。房屋达不到原告要求协商不妥时，原、被告均应及时采取补救措施或实施法律救济，避免损失的扩大，双方均未提供证据证明采取过任何措施，对造成房屋现在的状况均有一定的过错，均应承担相应的责任。原告要求被告返还房屋租金、订金10000元，本院不予支持。被告要求原告给付剩余的租金8000元，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十五条第一款、第一百一十条、第一百二十条的规定，判决如下：
一、驳回原�李艳刚的诉讼请求；
二、驳回反诉原告王华峰、焦永贞的反诉请求。
本诉案件受理费75元，由原告李艳刚负担，反诉案件受理费25元，由被告王华峰、焦永贞负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。
审判员 赵启珺
二〇一三年四月一日
书记员 方 微