天津市西青区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津0111民初3970号
原告：张水英，女，1971年12月3日出生，汉族，住天津市武清区。
委托诉讼代理人：田子昱，天津至大律师事务所律师。
被告：周旭东，男，1965年2月23日出生，汉族，住天津市西青区。
被告：天津市西青区海腾房屋信息咨询服务中心，住所地天津市西青区精武镇开源里**号楼底商**号。
经营者：商祖海，男，1991年11月25日出生，汉族，住河北省沧州市南皮县。
委托诉讼代理人：王圆圆，女，1988年3月29日出生，汉族，住河北省沧州市南皮县。
原告张水英与被告周旭东、被告天津市西青区海腾房屋信息咨询服务中心房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月9日立案后，依法适用简易程序于2017年2月16日、2017年6月22日公开开庭进行了审理。原告张水英及其诉讼代理人田子昱，被告周旭东，被告天津市西青区海腾房屋信息咨询服务中心经营者商祖海及其诉讼代理人王圆圆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张水英向本院提出诉讼请求：1.判令被告周旭东退还原告房屋定金20000元；2.判令被告周旭东赔偿原告违约金36500元，房屋差价损失余额353500元；3.判令被告天津市西青区海腾房屋信息咨询服务中心对上述诉讼请求承担连带责任；4.本案诉讼费由被告担负。事实及理由：2016年6月16日原告与被告周旭东、被告天津市西青区海腾房屋信息咨询服务中心签订了《房屋买卖（置换）合同》，约定被告周旭东将坐落于天津市西青区开源里小区xx号房屋以730000元价格卖给原告，当日原告将20000元定金交与被告周旭东，被告对此出具收款收据。双方约定，待被告周旭东将涉案房屋办完继承手续过户至其名下即收取剩余房款，为原告办理过户手续。《房屋买卖（置换）合同》约定“甲方或乙方违反本合同的约定，违约方应向守约方支付相当于本合同约定的房屋实际成交价5%的违约金。违约金不足以弥补守约方损失的，违约方还应当就该损失承担赔偿责任。”现涉案房屋已经过户至被告周旭东母亲名下，《房屋买卖（置换）合同》已经无法继续履行，被告周旭东的恶意毁约对原告造成极大经济损失，应赔偿原告。被告天津市西青区海腾房屋信息咨询服务中心为本次交易的中介机构，其与被告周旭东在合同签订之日均向原告担保涉案房屋将由周旭东继承，此房屋买卖不会存在任何问题。现房屋买卖合同无法继续履行，被告天津市西青区海腾房屋信息咨询服务中心亦应承担相应责任。
被告周旭东辩称：原告所述不是事实，合同甲方是周家宝，周家宝是被告周旭东的父亲，已经去世，合同是周旭东签字，签合同时被告周旭东已经告诉原告这是意向书，不是协议和合同，不具备法律效力，房子不是被告的，签字时是经过三方同意被告才签字的，被告只能保证房子获得合法手续后合同才能合法有效，其他被告都不能保证。不同意原告诉讼请求。
被告天津市西青区海腾房屋信息咨询服务中心辩称：原告说的事实是对的。涉案房屋名字是周旭东父亲，需要公证到周旭东或者周旭东母亲身上，之后才能做过户。大约协议签订一个月后，三方去公证处，公证到周旭东母亲身上，因公证费高，双方出现分歧。不同意原告诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：
2016年6月16日原告与被告周旭东、被告天津市西青区海腾房屋信息咨询服务中心签订了《房屋买卖（置换）合同》，该合同中甲方（卖方）书写为周家宝，合同落款处甲方由被告周旭东签字。合同约定将坐落于天津市西青区开源里小区xx号房屋以730000元价格出卖给原告，原告于2016年6月16日交付20000元给被告周旭东作为定金，其余房款710000元采取一次性付款方式支付，被告承诺于房款到帐后七个工作日内将房屋及钥匙交付给原告。《房屋买卖（置换）合同》约定“甲方或乙方违反本合同的约定，违约方应向守约方支付相当于本合同约定的房屋实际成交价5%的违约金。违约金不足以弥补守约方损失的，违约方还应当就该损失承担赔偿责任。”合同中还约定“如果此房办完继承手续后房本未满两年，乙方不能购买此房，甲方退还乙方定金。如房本未满两年，因税费增高导致乙方不能购买此房甲方退还乙方所有定金。”
合同签订后，原告于2016年6月16日将20000元定金支付给被告周旭东。
在合同履行中，原告张水英与被告周旭东产生争议，合同未能继续履行。庭审中，经本院询问被告周旭东是否同意继续履行合同，被告周旭东明确表示因涉案房屋过户于其母亲名下，其无权买卖房屋。
涉案房屋原产权人为被告周旭东之父周家宝，周家宝于2010年去世。涉案房屋已经于2016年11月9日登记于李秀花名下。
诉讼中，原告申请对涉案房屋于2016年10月9日的市场价格进行评估，本院委托天津市中盛勃然房地产土地评估有限公司进行鉴定，2017年5月9日，天津市中盛勃然房地产土地评估有限公司出具《报告书》，结论为“确定估价对象在价值点2016年10月9日的公开市场价值为113.24万元”。原告支付评估费5300元。评估作出后，原告将诉讼请求中房屋差价损失余额变更为365900元。
本院认为，涉案《房屋买卖（置换）合同》中甲方（卖方）书写为周家宝，合同落款处甲方由被告周旭东签字，因周家宝已经去世，且该合同由被告周旭东与原告及被告天津市西青区海腾房屋信息咨询服务中心进行协商签订，故被告周旭东应为涉案房屋的出卖人。
关于合同效力问题。被告周旭东以涉案房屋其无权处分为由主张合同无效。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”故被告周旭东的主张，本院不予支持。本院认定原、被告及第三人于2016年6月16日签订《房屋买卖（置换）合同》系当事人真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效。原、被告均应依照合同约定履行各自义务。
关于原告要求被告周旭东返还定金并赔偿违约损失的诉讼请求。因被告明确表示不同意将涉案房屋出卖给原告，该违约行为导致原告无法实现合同目的，《房屋买卖（置换）合同》依法应予解除。被告收取原告的定金20000元，依法应返还给原告。原告要求被告赔偿违约金36500元及房屋差价损失365900元的诉讼请求。合同约定成交价格与评估价格的差价为402400元。结合原告在签订合同时对被告履行合同能力的应有预见、被告的过错程度及对房屋涨价预见能力等综合因素酌定，被告应赔偿原告经济损失201200元。
关于原告要求被告天津市西青区海腾房屋信息咨询服务中心承担连带责任的诉讼请求。无法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：
一、被告周旭东于本判决生效之日起15日内返还原告张水英定金20000元；
二、被告周旭东于本判决生效之日起15日内赔偿原告张水英经济损失201200元；
三、驳回原告张水英其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3725元，原告负担1416元，被告周旭东负担2309元（被告于本判决生效后15日内交付本院）。评估费5300元，由被告周旭东承担（此款原告已经支付给鉴定单位，被告于本判决生效后15日内将此款给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审判员 高建忠
二〇一七年八月二日
书记员 韩晓凤
附本案所依据法律规定的具体条文：
1.《中华人民共和国合同法》第四十四条：
依法成立的合同，自成立时生效。
2.《中华人民共和国合同法》第六十条:
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
3.《中华人民共和国合同法》第九十四条：
有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
4.《中华人民共和国合同法》第一百零七条：
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
5.《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条:
当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。