江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终5745号
上诉人（原审被告）：陈军。
委托诉讼代理人：张经纬，江苏东大舟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：谭保金。
委托诉讼代理人：周胜，江苏名仁律师事务所律师。
原审第三人：苏州全屋置业投资顾问有限公司。
委托诉讼代理人：郭威，江苏九谷律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄飞，江苏九谷律师事务所律师。
上诉人陈军因与被上诉人谭保金、原审第三人苏州全屋置业投资顾问有限公司（以下简称全屋公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2017）苏0506民初670号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年6月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人陈军上诉请求：1.撤销一审判决；2.查清事实后依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；3.上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。上诉人对谭保金与全屋公司签订的定金合同并不知情。上诉人是在收到谭保金的律师函后才知道出售房屋的事情，全屋公司并未披露房屋出售一事，且全屋公司收到定金后也没有支付给上诉人。上诉人与全屋公司签订的《房产独家委托协议》约定的委托期限为2016年3月8日至2017年3月7日。谭保金在2016年3月5日、3月6日转账支付定金的行为明显存在过错，且款项转入杜秋实个人账户，并非全屋公司账户，转账款项应当认定为杜秋实与谭保金的其他经济往来，与上诉人无关。二、一审判决适用法律错误。上诉人与被上诉人的电话录音中，上诉人明确表示愿意履行合同，是被上诉人不愿继续履行，故上诉人并未违约，不应承担双倍返还定金的责任。
被上诉人谭保金辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人全屋公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审原告谭保金向一审法院起诉请求：判令原审被告陈军双倍返还购房定金400000元。
一审法院认定事实：位于苏州吴中经济开发区××街道湖滨花园××室房屋，房屋建筑面积为69.97平方米，于2016年7月18日产权登记至陈军名下，系单独所有。陈军与案外人魏红系夫妻，于1994年2月16日登记结婚。
2016年3月3日，陈军与全屋公司签订《房产独家委托协议》，双方约定，陈军将包括上述涉案房屋在内的18套房屋委托全屋公司独家出售和招商出租，其中涉案房屋的出售价格为1959160元；如实际成交价格高于约定价格，双方一致确认按如下方法分配溢价部分（全屋公司获得溢价部分分配也属于全屋公司代理费用）：超出部分陈军获取50%，全屋公司获取50%；房屋办理过户手续当日，陈军按套支付清全屋公司代理费用，逾期支付清代理费应向全屋公司赔偿违约金，违约金按每天违约房屋购房款1‰支付。陈军委托的事项包括：委托全屋公司介绍购买方并促成签订定金合同、网签合同等手续；委托全屋公司办理房屋转让后的转移登记手续；当全屋公司与购买方看房磋商后达到不低于上述销售协议价格时，全屋公司有权自行代陈军收取购房定金；委托全屋公司全权代理上述房屋招商出租（包括收取租房定金、押金、房租、交割等手续），租金归陈军所有，待对应商铺出售后将剩余租金及押金转给购买方。委托期限自2016年3月8日起至2017年3月7日。双方还约定，陈军应在全屋公司代收定金10日内，与全屋公司客户签定房屋买卖合同。另，双方补充约定具体签约时间在陈军产权证出来后10日内。
2016年3月11日，全屋公司向谭保金出具购房定金收款收据一份，其载明谭保金购买涉案房屋，价格为2380000元，定金金额为200000元，支付方式为转账。收款单位处盖有全屋公司印章，并载明有“陈军（代）”。2017年1月5日，谭保金委托律师向陈军寄送律师函，告知陈军自收到函件之日起，解除房屋买卖合同；接函后三日内，双倍返还购房定金400000元。该函件于2017年1月8日由他人代收，陈军确认收到该函件。
谭保金分别于2016年3月5日、3月6日以银行转账及支付宝转账方式向全屋公司的法定代表人杜秋实的账户转款400000元。
上述事实，由谭保金提供的房产独家委托协议、定金收款收据、律师函及送达凭证、定金转款凭据，全屋公司提供的陈军结婚信息、涉案房屋的权属证、当事人的陈述以及庭审笔录予以证实。
庭审时，陈军陈述，本案委托协议系陈军与全屋公司之间关于出售房屋的约定，是居间合同，如确定买家后，销售合同应该与陈军签订，而不是与全屋公司签订，本案谭保金、陈军从未联系过，也未签订过房屋销售合同。其从来没有说过不出售涉案房屋。其没有收到过定金200000元。在2017年春节前，陈军接到谭保金的电话，称是支付了购房定金，要求签订合同，陈军要求谭保金提供相应转款凭证，但谭保金一直未提供，不久就收到了谭保金的律师函，对谭保金律师函中陈述的内容不予认可。另，谭保金与全屋公司进行交易，款项应该支付至全屋公司账上，而非转入杜秋实个人账上，对款项的性质无从知晓。全屋公司的法定代表人杜秋实在2016年3月5日、3月6日就收到谭保金的400000元，而陈军与全屋公司的委托期限自2016年3月8日开始，而且上述款项交至杜秋实个人账户，其认为该款项与本案无关。
全屋公司陈述，上述委托协议系陈军委托全屋公司销售、出租房屋，而非居间合同关系，陈军没有积极履行出售义务。其在收取定金时向谭保金出示过委托协议。收到定金后以电话方式及时告知了陈军，并告知陈军尽快与客户签订合同。全屋公司收取定金是陈军授权委托的，全屋公司向谭保金收取了定金，并向谭保金出具了定金收据并加盖了公司印章，已完成收取定金行为，至于款项进入其公司法定代表人的个人账户并不影响定金的性质。全屋公司为防止陈军在完成出售涉案房屋后不向全屋公司支付代理费用，或跳单私自销售房屋，故未将收取的定金转交给陈军。
谭保金陈述，其在支付定金时，全屋公司将上述委托协议交给其看过，并将复印件交付其。谭保金在发函解除合同后另行购买了其他房产，不愿继续购买涉案房屋。陈军与全屋公司的委托协议签订于2016年3月3日，其在该协议签订后支付定金400000元，而全屋公司在2016年3月11日向谭保金出具的定金收款收据，整个收款流程并无不妥，其向全屋公司的法定代表人杜秋实个人账户转款是其按全屋公司的指示转款，支付并无不妥。为此，谭保金提供如下证据：1.2016年12月31日、2017年1月4日谭保金与杜秋实的通话录音，拟证明谭保金催告杜秋实要求履行合同，杜秋实承认是陈军不同意卖房。2.2017年1月12日谭保金与陈军之间的通话录音，拟证明陈军知道与谭保金的交易关系存在，陈军不肯卖房。
经质证，陈军陈述，对与谭保金的通话录音真实性无异议，杜秋实无权代表公司收取定金，定金应当进入公司账户，且应该转交陈军，陈军在通话中愿意出售涉案房屋，并且要求立即办理过户手续。对谭保金与杜秋实的通话录音真实性无法确认。
全屋公司陈述，对上述录音的真实性均无异议，可以证明陈军知道全屋公司收取定金后，仍未履行出售义务。2016年12月31日谭保金与杜秋实的通话录音“今天是最后一天，过户肯定搞不起来了”，亦可证实双方就过户的事宜延长至2016年12月31日，全屋公司仍在督促陈军履行过户义务。谭保金提供的2017年1月12日谭保金与陈军的电话录音中，陈军明确知道并想卖房，可以证实全屋公司通知过陈军，陈军由于其他想法拖延办理过户，在收取定金后，谭保金与全屋公司多次向陈军催促尽快履行出售义务。其为证明其陈述，提供如下证据：1.2016年12月13日杜秋实与陈军的微信聊天记录，内容为：“陈总，湖滨花园188幢120、122已经成交，请你安排好过户时间通知我”。拟证明全屋公司告知陈军尽快安排过户。2.2017年1月19日杜秋实与陈军的微信聊天记录，内容为：“陈总，没有人骗钱跑路，我现在所做的事情没有一样是违反咱们之间的合同约束的，只要现在办理188幢120、122的过户手续，我赚我该赚的钱，办手续当天所有钱款都结算清楚，我现在老家手术后恢复，年前肯定回不去了。年后回去咱们好好处理这个事情”，拟证明全屋公司一直在催陈军。3.2017年3月8日全屋公司向陈军发催告函及送达回执，拟证明全屋公司催陈军办理过户出售义务。另，全屋公司还陈述，由于谭保金处发生工伤事故，造成资金短缺，无力购房，从而提出解除购买协议。
经质证，陈军陈述，对全屋公司举证的微信聊天内容不予认可。其是在收到谭保金的律师函后才知道出售房屋的事情，收到函件后，其与谭保金电话联系，同意继续履行合同，不存在不履行销售义务。对陈军的催告函收到，但不认可其内容。
谭保金陈述，其没有陈军的联系方式，在发律师函后，陈军主动联系谭保金。陈军拖延至2017年1月一直未签订合同，延期达10个月，涉及商铺租金收益近20余万元，谭保金、陈军在通话录音中也谈到租金问题，陈军不愿意就拖延期间给谭保金造成的损失进行任何补偿，所以谭保金就不愿意继续购买房屋。谭保金与全屋公司通话录音中提及的最后一天是指2016年最后一天，不存在将签订合同的期限延至2016年12月31日。
一审法院认为，陈军与全屋公司在独家委托协议中明确约定陈军委托全屋公司为其出售涉案房屋并代收定金，该约定符合委托合同关系的特征，陈军与全屋公司存在委托合同关系，该委托合同不违反法律规定，应属有效，双方应受其约束。陈军抗辩其与全屋公司间系居间合同，与事实不符，于法无据，一审法院不予采信。全屋公司根据委托将涉案房屋拟出售给谭保金并收取购房定金，应为全屋公司履行上述委托合同约定的事项。根据谭保金及全屋公司有关全屋公司向谭保金出示委托协议的陈述，以及定金收据中亦载明代陈军收款的信息，可以证明全屋公司向谭保金批露其代陈军出售涉案房屋并收取购房定金的信息。从定金收据的内容可见，拟购置的房屋具体坐落明确及购房价款、定金等内容约定明确，该定金收取具有应订立房屋买卖合同并出售涉案房屋等债务的担保性质，全屋公司收取定金200000元的行为对陈军具有法律约束力。电话录音资料不能证明未签订合同应归责于谭保金，全屋公司称谭保金因资金不足而不愿买房，仅系主观陈述。因此，无证据证明未签订合同的原因责任在于谭保金。陈军应当与谭保金及时签订房屋买卖合同而未与谭保金签订合同，已构成违约。谭保金据此向陈军送达解除合同通知，陈军确认收到解除通知，故解除合同通知发生效力。至于谭保金向杜秋实账户交付定金以及实际交付日期发生在委托期限开始之日前，陈军与全屋公司的委托协议签订于2016年3月3日，谭保金在此日后支付定金，全屋公司在2016年3月11日出具定金收款凭据，而且全屋公司及谭保金均陈述谭保金系根据全屋公司的指示付款，故谭保金上述定金支付行为并无不当。至于陈军有关不知道全屋公司已收取购房定金及全屋公司未将定金交付其的抗辩意见，该些事项系陈军与全屋公司之间处理委托事项的内部交接问题，不能成为对谭保金免责的理由。陈军作为收取定金一方没有履行约定的义务，应当双倍返还定金。基于本案涉案房屋的委托出售最低价格为1959160元与谭保金拟购买价格为2380000元有关价款对比，结合本案合同履行情况，现谭保金要求其双倍返还定金，在合理范围内，应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条、第一百二十一条、第三百九十六条之规定，一审法院判决：陈军于本判决生效之日起十日内支付谭保金400000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3650元，由陈军负担。
本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。
本院认为，2016年3月3日陈军与全屋公司签订的《房产独家委托协议》合法有效。陈军将涉案房屋委托全屋公司独家出售和招商出租，委托期限为2016年3月8日至2017年3月7日。全屋公司收取谭金保购房定金属于处理委托事务，虽然谭金保向全屋公司支付定金的时间为2016年3月5日和3月6日，但全屋公司向谭金保出具收款收据的时间为2016年3月11日，在委托期限之内，故全屋公司收取定金的行为对委托人陈军具有法律约束力。陈军上诉认为其对全屋公司出售房屋不知情，本院认为，此系陈军与全屋公司之间的内部事宜，对外不能对抗善意的买受人谭金保。全屋公司已向谭金保披露《房产独家委托协议》，根据协议约定，陈军应与谭金保在房屋产权证出来后10日内签订房屋买卖合同。二审中，陈军确认其已于2016年7月取得涉案房屋产权证，但陈军未能在约定期限内与谭金保签订房屋买卖合同，已然构成违约。陈军上诉认为其在与谭保金的电话录音中明确表示愿意履行合同，是谭保金不愿继续履行，经审查双方2017年1月12日电话录音内容，本院认为，陈军在通话中并未作出明确的愿意履行合同的意思表示，且当时也早已超出委托协议约定的合同签订期限，故陈军以此主张不构成违约，本院不予支持。根据法律规定，收取定金一方没有履行约定的义务，应当双倍返还定金。本案中谭金保要求陈军双倍返还定金，有相应的事实和法律依据，一审法院予以支持，并无不当。
综上，陈军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7300元，由上诉人陈军负担。
本判决为终审判决。
审判长 周 红
审判员 黄文杰
审判员 曾雪蓉
二〇一七年九月一日
书记员 王文君