成都市锦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锦江民初字第197号
原告四川博瑞麦迪亚置业有限公司。住所地：成都市锦江区。
法定代表人徐晓东，四川博瑞麦迪亚置业有限公司执行董事。
委托代理人王骏，四川商信律师事务所律师。
委托代理人李星龙，四川商信律师事务所律师。
被告自贡联合石油工程技术有限公司。住所地：四川省自贡市自流井区。
法定代表人许冰佑。
原告四川博瑞麦迪亚置业有限公司（简称博瑞公司）与被告自贡联合石油工程技术有限公司（简称联合公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，由于被告联合公司下落不明，本院依法组成合议庭，适用普通程序于2015年4月23日公开开庭进行了审理。原告博瑞公司的委托代理人王骏、李星龙到庭参加了诉讼。被告联合公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本案现已缺席审理终结。
原告博瑞公司诉称，根据博瑞公司、联合公司的租赁合同及相关协议文件（以下统称“租赁合同”），联合公司承租博瑞.创意成都写字楼A座第9层（实际楼层第9层）02单元，并且联合公司应按季支付租金，先付后用，每一季度租金于上季租金到期7日前支付。合同履行过程中，联合公司长期拖欠大额到期租金，经博瑞公司多次催收，联合公司仍拒不支付，并随后向博瑞公司提出终止前述《租赁合同》，且于2014年9月16日向博瑞公司交还了前述《租赁合同》项下租赁单元，现前述租赁合同已解除。在前述租赁合同项下，联合公司应付的到期未付租金为183976.52元（计至2014年9月16日，其中2014年1月3日至2014年4月2日期间租金为65188.53元，2014年4月3日至2014年7月2日期间租金为65188．53元，2014年7月3至2014年9月16日期间租金为53599.46元），前述到期未付租金的违约金241139．62元（暂计至2014年11月20日），以及联合公司己享受的免租期（即2013年6月3日至2013年7月2期间）之租金21729.51元。联合公司前述违约行为已严重损害博瑞公司利益。请求判令：1、联合公司向博瑞公司支付到期未付租金183976.52元（计至2014年9月16日），以及到期未付租金至实际付清之日的违约金（暂计至2014年11月20日为241139.62元，其余违约金从2014年11月21日起以实际拖欠的到期未付租金总额为本金，按每日0.5％的标准计付至联合公司实际付清之日止）；2、联合公司向博瑞公司支付其在租赁合同项下已享受的免租期之租金21729.51元；3、联合公司承担本案全部诉讼费用。
被告联合公司未作答辩。
经审理查明，2013年6月3日，博瑞公司（出租方）与许杨博（承租方）签订《租赁合同》，约定：出租方将其所有的坐落于成都市锦江区创意产业商务区三色路38号“博瑞.创意”成都写字楼A座第9层（实际楼层第9层）02单元的房屋或场地（以下简称“租赁单元”）出租给承租方使用；租赁单元的面积为219.49平方米；起租日为2013年6月3日；租赁单元的租金按其租赁面积计算，租赁标准为：2013年6月3日至2016年6月2日，每月每平方米为99元，每月租金总额为21729.51元，此费用不包括物业服务费和其他费用；承租方应于本合同签署之日后七日内向出租方支付相当于租赁单元3个月租金的首期租金，其余租赁期间的租金按季支付租金，先付后用，每一季度租金于上季度租金到期7日前支付；承租方逾期支付租金的，应当自逾期之起至实际支付之日止，每日按拖欠金额的0.3%向出租方支付违约金，逾期超过30日以上的时间，按0.5%支付违约金；在承租方合格履约的前提下，出租方同意给予承租方一个月免租期即2013年6月3日至2013年7月2日，本合同如承租方原因而提前终止时，则承租方应向出租方支付全部已享受的免租期之租金；未经出租方同意，承租方不得将本合同项下的权利义务转让给他人；承租单元交付承租方的时间为2013年6月3日。其后，博瑞公司（甲方）、许杨博（乙方）、联合公司（丙方）签订了《博瑞.创意成都写字楼A座第9层02单元租赁合同》之合同权利义务转让协议，约定：鉴于甲乙双方于2013年6月3日签订了《租赁合同》，由乙方承租坐落于成都市锦江区创意产业商务区三色路38号“博瑞.创意”成都写字楼A座第9层02单元，并应按约定向甲方支付租金；甲方已依《租赁合同》的约定完成向乙方交付《租赁合同》项下的租赁单元，对此，乙、丙方均认可；乙方和丙方现共同向甲方申请，要求由丙方概括受让乙方在《租赁合同》项下的权利、义务和责任；甲、乙、丙三方同意，自本协议签署生效之日起，乙方在《租赁合同》项下的全部权利、义务及责任一并概括转让给丙方，丙方代替乙方成为《租赁合同》项下的承租方，由甲、丙双方继续履行《租赁合同》，甲方对乙方不再负有任何义务和责任。上述权利义务转让协议由钟锐代许杨博签署，许杨博其后出具了授权委托书，对钟锐的行为予以追认。
2013年6月4日，博瑞公司与许杨博办理了交付租赁物的手续，双方签署了收楼资料／物品签收单、承租区域设施设备状况确认表。承租人在承租期间，向博瑞公司支付了2013年7月3日至2014年1月2日前的租金，从2014年1月3日起承租人未再向博瑞公司支付租金。其后，联合公司提出退租。2014年9月16日钟锐代表联合公司办理了退租手续，双方签署了《退租区域设施设备状况检查表》，钟锐在该表上签署：现我方提前终止合同，于2014年9月16日租赁房屋及设备（见附件清单）交予博瑞公司。对钟锐与博瑞公司办理退租的行为，联合公司于2014年11月21日向博瑞公司出具了授权委托书，授权钟锐代为办理签署终止租赁合同事宜，移交承租房屋及设备、设施。
以上事实有以下证据在案为证：博瑞公司和联合公司营业执照；博瑞公司与许杨博签订的《租赁合同》和收楼资料／物品签收单以及承租区域设施设备状况确认表；《博瑞.创意成都写字楼A座第9层（实际楼层第9层）02单元租赁合同》之合同权利义务概括转让协议、授权委托书两份、退租区域设施设备状态检查表。
本院认为，2013年6月3日，博瑞公司与许杨博签订了《租赁合同》，博瑞公司将其所有的位于成都市锦江区创意产业商务区三色路38号“博瑞.创意”成都写字楼A座第9层02单元的房屋出租给许杨博使用，博瑞公司并向许杨博履行了交付租赁物的义务，故博瑞公司与许杨博之间的租赁关系合法有效，双方签订的《租赁合同》约定的内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。其后，博瑞公司、许杨博、联合公司签订了《博瑞.创意成都写字楼A座第9层02单元租赁合同》之合同权利义务转让协议，根据协议约定，联合公司承接了《租赁合同》中许杨博的全部权利、义务和责任，成为《租赁合同》的承租方。该协议的签订也是各方当事人的真实意思表示，合法有效。
根据《租赁合同》的约定：承租人租赁期间的租金按季支付租金，先付后用，每一季度租金于上季度租金到期7日前支付。因联合公司从2014年1月3日起未再向博瑞公司支付租金，截止2014年9月16日，联合公司应付博瑞公司租金为183976.52元（每月租金21729.51元×8月零16天），故博瑞公司要求联合公司给付租金183976.52元，本院予以支持。联合公司迟延支付租金的行为，且单方提出终止合同，其行为属违约行为，应向博瑞公司承担相应的违约责任。本案中，博瑞公司要求按《租赁合同》的约定即每日0.5%支付违约金，该约定虽然是双方当事人意思自治，但明显过高，根据公平原则，本院确定违约金标准调整为每日0.065%。又因联合公司提前终止《租赁合同》，根据《租赁合同合同》约定；出租方同意给予承租方一个月免租期即2013年6月3日至2013年7月2日，本合同如承租方原因而提前终止时，则承租方应向出租方支付全部已享受的免租期之租金。故博瑞公司要求联合公司给付免租期租金21729.51元，符合合同约定，本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条（法律条文全文附后）之规定，判决如下：
一、被告自贡联合石油工程技术有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告四川博瑞麦迪亚置业有限公司给付租金183976.52元；
二、被告自贡联合石油工程技术有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告四川博瑞麦迪亚置业有限公司违约金（2014年第一季度的租金65188.53元，从2013年12月27日开始计算至付清时止；2014年第二季度的租金65188.53元，从2014年3月27日开始计算至付清时止；2014年7月3日至2014年9月16日的租金53599.46元，从2014年6月27日开始计算至付清时止，按每日0.065%标准执行）；
三、被告自贡联合石油工程技术有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告四川博瑞麦迪亚置业有限公司免租期租金21729.51元；
四、驳回原告四川博瑞麦迪亚置业有限公司的其他诉讼请求。
如果被告自贡联合石油工程技术有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费8002元，由被告自贡联合石油工程技术有限公司承担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 徐国书
人民陪审员 张一川
人民陪审员 党岱玉
二〇一五年五月七日
书 记 员 熊 崴
附：本判决所适用法律条文全文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。