北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终3836号
上诉人（原审原告）：赵敏，男，1954年3月28日出生，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：栗健，北京天达共和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何维，北京天达共和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：蒋素燕，1946年4月15日出生，住浙江省乐清市。
被上诉人（原审被告）：郑松煜，1966年8月26日出生，住浙江省乐清市。
被上诉人（原审被告）：郑安琪，1991年10月30日出生，住浙江省乐清市。
被上诉人（原审被告）：郑奥琦，1994年10月16日出生，住浙江省乐清市。
原审第三人：北京麦田房产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳北路237号楼20层2302室。
法定代表人：缪寿建，总经理。
委托诉讼代理人：李宇，女，1989年5月13日出生，北京麦田房产经纪有限公司员工，住河南省固始县。
原审第三人：张弘明，女，1960年1月15日出生，住北京市朝阳区。
原审第三人：谢少荣，女，1965年12月8日出生，住浙江省乐清市。
委托诉讼代理人：郑建国，男，1962年4月1日出生，个体经营者，住浙江省乐清市。
上诉人赵敏因与被上诉人郑松煜、郑安琪、郑奥琦、蒋素燕及原审第三人北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）、原审第三人张弘明、原审第三人谢少荣房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初67565号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人赵敏及其委托诉讼代理人栗健、何维，原审第三人麦田公司之委托诉讼代理人李宇，原审第三人张弘明，原审第三人谢少荣及其委托诉讼代理人郑建国到庭参加诉讼，被上诉人郑松煜、郑安琪、郑奥琦、蒋素燕，经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
赵敏上诉请求：撤销原判，依法改判要求郑松煜、郑安琪、郑奥琦、蒋素燕继续履行双方签订的北京市存量房屋买卖合同（以下简称涉案合同），由郑松煜、郑安琪、郑奥琦、蒋素燕向张弘明交付北京市朝阳区望京西园429号楼5层5单元××室（以下简称涉案房屋），将诉争房屋过户到张弘明名下，要求郑松煜、郑安琪、郑奥琦、蒋素燕支付违约金42万元，并承担律师费3万元，两审的诉讼费用由郑松煜、郑安琪、郑奥琦、蒋素燕承担。事实和理由：谢少荣夫妇代理买卖涉案房屋的事情谢玉荣完全知情，赵敏已经支付定金给谢玉荣，谢玉荣本人没有予以返还，本案合同已经实际履行。一审判决对于本案的关键证据证明力的认定上适用法律错误。对于谢玉荣是否到场并知晓谢少荣代签的事实，麦田提供的证人和某的证言完全不同。第三人谢少荣是谢玉荣的姐姐，对比两方证言可知谢少荣的证言证明力较弱。一审对于案件关键事实的证据证明力适用法律错误，二审应该予以改判支持赵敏的诉讼请求。
被上诉人郑松煜、郑安琪、郑奥琦、蒋素燕未到庭发表答辩意见。
原审第三人麦田公司述称，同意赵敏的上诉请求。签约的时候谢玉荣本人在场，麦田公司申请了法庭调取签约当时现场的录像。谢玉荣其实已经委托了郑建国办理售房事宜，给郑建国出示了售房委托公证书、办理贷款等所有在内的售房权限，合同的效力已经得到了追认。因此谢少荣夫妇的代理行为是有效的，涉案合同也是合法有效的。合同当事人应继续履行合同。
原审第三人张弘明述称，同意赵敏的意见。
原审第三人谢少荣述称，同意调解解决合同纠纷，如果无法调解解决就坚持一审判决结果。在一审的过程中谢少荣给赵敏转账50万元。
赵敏向一审法院起诉请求：要求谢玉荣继续履行赵敏、谢玉荣间的买卖合同，要求谢玉荣向张弘明交付涉案房屋，将诉争房屋过户到张弘明名下，要求谢玉荣按照日2875元支付从2016年4月27日起至实际过户之日止的违约金，并承担律师费3万元。
一审法院认定事实：涉案房屋登记在谢玉荣名下。赵敏提交一份日期2016年3月24日，出卖人为谢玉荣，买受人为赵敏的北京市存量房屋买卖合同，合同约定赵敏经麦田公司居间服务从谢玉荣处购买诉争房屋，成交价575万元，其中定金50万元，签订合同当日支付5万元，2016年3月25日前支付45万元，2016年5月10日前支付523万元，1万元物业交接保证金于物业交接完毕当日支付，1万元户籍迁出保证金，于房屋内原有户籍迁出后当日支付，诉争房屋有抵押，抵押权人交通银行，抵押数额80万元，出卖人应于2016年4月27日前向抵押权人申请提前清偿借款，并在取得借款结清证明后十个工作日内申请办理抵押登记注销手续，双方于2016年5月10日前办理税费缴纳手续，税费由赵敏承担，于取得契税完税凭证后五个工作日内办理房屋权属转移登记手续，出卖人已将该房屋出租，租赁期至2017年1月30日，出卖人应于2016年5月30日前解除房屋的租赁关系，将房屋交付买受人。2016年3月24日赵敏通过麦田公司向谢玉荣转账5万元，2016年3月30日赵敏向谢玉荣转账45万元。
谢玉荣不认可上述涉案合同是其本人签署，称是其姐姐谢少荣未经其同意以其名义签署的。赵敏称上述买卖合同是其签好后，由麦田公司拿给出卖方签字，其不清楚是谁签的字。麦田公司称2015年8月郑建国通过其工作人员出售其他房屋，当时郑建国表示涉案房屋虽然登记在谢玉荣名下，但实际是其和妻子谢少荣出资购买，让麦田公司发布诉争房屋的出售信息，之后郑建国、谢少荣通过微信方式向其工作人员出示了诉争房屋的房产证、购房合同、契税票据照片，因郑建国、谢少荣承诺谢玉荣本人能在外地签署买卖合同，故其工作人员未让郑建国、谢少荣出具授权委托书，一直和某、郑建国沟通卖房事宜，2016年3月23日其工作人员让赵敏先在涉案合同上签字，没签时间，2016年3月24日晚其工作人员乘飞机赶到温州机场，在温州机场签署的房屋买卖合同及附件，房屋交易保障服务合同及包括购房资格协议的附属文件，配偶同意出售房屋声明及补充协议。庭审中，麦田公司工作人员于某到庭作证，于某称签订涉案合同时谢玉荣夫妇，谢少荣及郑建国夫妇都在场，因谢少荣称诉争房屋虽然登记在谢玉荣名下，但购房款是谢少荣支付的，故谢少荣要求在买卖合同上签字，且谢少荣出示了诉争房屋的房产证、契税票据原件，故其同意由谢少荣在买卖合同上签字。谢玉荣不认可2016年3月24日晚曾到过温州机场，称2016年3月29日前几天，谢少荣告知其涉案房屋已被卖出，其才知道此事，当时就明确向谢少荣表示不会卖房。谢少荣称因谢玉荣得病，其和几个亲戚商量把涉案房屋卖了给谢玉荣治病，谢玉荣治病期间银行卡一直由其保管，2016年3月24日，谢玉荣的丈夫郑松煜将房产证和谢玉荣的身份证带到温州机场，其问麦田公司工作人员谢玉荣没来自己代签可不可以，麦田公司工作人员说可以，其就在买卖合同上签了谢玉荣的名，当时在场的只有谢少荣、郑建国和郑松煜，谢玉荣并不在场，2016年3月25、26日其将卖房事宜告知谢玉荣，谢玉荣不同意，让其把房子要回来，2016年4月初其以合同不是谢玉荣本人签字为由，通知麦田公司不会继续履行买卖合同。赵敏和麦田公司认可2016年4月初知晓谢玉荣不会继续履行合同。本案诉讼过程中，谢玉荣将50万元定金退还赵敏。赵敏称本案是第二次起诉，第一次起诉时法院进行过调解，当时谢玉荣未提出签名问题，同意继续履行合同，因其未按法院通知的开庭时间到庭，该案被按撤诉处理。
一审法院认为，谢少荣以谢玉荣名义和赵敏签订涉案合同，首先，现无证据显示谢少荣有代理谢玉荣出售诉争房屋的权利；其次，赵敏未见过谢玉荣本人，连买卖合同上签字的是谁都不清楚，其是基于对麦田公司的信赖认为和其签订房屋买卖合同是谢玉荣的真实意思表示；再次，麦田公司明知签订买卖合同的不是谢玉荣本人，也没有委托授权，而放任谢少荣以谢玉荣名义签订买卖合同，其虽称签订合同时谢玉荣在场而未做否定表示，但对此未举证，一审法院不予采信；最后，谢玉荣在调解过程中的意见，不能视为谢玉荣对谢少荣代为签字行为的追认。综上，谢少荣冒用谢玉荣名义和赵敏签订买卖合同，谢少荣没有代理权，也没有充分的权利外观使赵敏相信其有代理权，谢少荣签订的买卖合同对房屋所有权人即谢玉荣没有约束力，合同无效，赵敏要求继续履行，一审法院不予支持。判决：驳回赵敏的全部诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：
在谢玉荣收取了赵敏5万元合同定金后，谢玉荣与郑松煜于2016年3月29日在浙江省乐清市公证处办理了《委托书》公证。委托人为谢玉荣与郑松煜；受托人为郑建国。委托内容为：两委托人系夫妻关系，两人就坐落在北京市朝阳区望京西园429号楼5层5单元××的房产（房屋所有权证号：X京房权证朝字第XX**号）特委托受托人代为办理如下事宜：房屋的立契过户、权属登记相关一切手续；转让房产过程中，有权代为接受询问并签署文件；代为签署、注销网签合同；代委托人签订《首付款收据》、《房价款收据》、《存量房买卖合同》；代收房款并签署相关文件……受托人在委托范围内办理的事项及在相关文件上的签名，两委托人均予以承认并承担相应的法律责任。后，谢玉荣于2016年3月30日又收取赵敏转账的定金尾款45万元。二审庭审中，郑建国亦认可该授权是谢玉荣夫妇委托其继续履行卖房事宜。
谢玉荣于2017年3月1日死亡。本院赴浙江省乐清市公安局柳市分局调取户籍信息，查明谢玉荣第一顺序法定继承人为其夫郑松煜、其女郑安琪、其子郑奥琦、其母蒋素燕。
二审审理中，赵敏与谢少荣均认可，是谢少荣在诉讼中给赵敏转账50万元。
本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为：
归纳诉争当事人的诉辩主张，本案的焦点问题为：谢少荣与郑建国夫妇的代理行为是否合法有效、涉案合同是否有效并继续履行。
行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。根据本案查明事实，谢玉荣与谢少荣是姐妹关系。谢少荣与郑建国夫妇与麦田公司联系出售谢玉荣名下的涉案房屋，并在与赵敏签订合同过程中，提供了谢玉荣的身份证件、账户，以及涉案房屋产权手续。谢玉荣之夫郑松煜向赵敏、麦田公司出具了“配偶同意出售房屋声明”。关于2016年3月24日温州机场签署涉案合同的情况，虽然谢玉荣与谢少荣称谢玉荣本人并未到场，但均认可谢少荣与郑建国夫妇及郑松煜在场，并代签了涉案合同；而麦田公司工作人员证言称，当日谢玉荣夫妇与谢少荣夫妇四人均到场，且麦田公司工作人员当场核对了谢玉荣的身份及证件。此后，谢玉荣与郑松煜在浙江省乐清市公证处办理了委托公证，授权郑建国办理涉案房屋网签、过户等相关手续，并收取了赵敏转账的定金尾款。上述事实可以认定，即便涉案合同是谢少荣与郑建国夫妇代签，但是他们的行为足以使赵敏相信其有代理权限，可以代理谢玉荣处置涉案房屋。而且，在温州机场签约后，谢玉荣夫妇对郑建国的授权行为，也足以认定谢玉荣夫妇认可谢少荣与郑建国夫妇的代理行为。谢玉荣夫妇公证授权的行为，也表明了其积极继续履行合同的意愿。故，本院认为谢少荣与郑建国夫妇的代理行为有效；涉案合同是谢玉荣与赵敏的真实意思表示，不违反法律规定，应认定为合法有效，双方均应继续履行。对于赵敏请求继续履行合同的上诉主张，本院予以支持。一审法院对此认定事实不清，且适用法律有误，本院予以纠正。
由于谢玉荣在二审审理期间死亡，赵敏有权要求其法定继承人在继承遗产范围内继续履行合同，交付房屋并办理房屋过户登记。张弘明同意将涉案房屋转移登记至其名下，本院予以确认。
关于违约金一节，因谢玉荣未及时履行合同义务，已构成违约。赵敏在二审审理中主动提出降低违约金至42万元，本院不持异议。
谢少荣在诉讼中向赵敏转账50万元，因谢玉荣死亡，且谢少荣在本案中的诉讼地位为第三人，本院不予处理为宜，双方可另行解决。
综上，一审法院认定事实错误，适用法律不当，本院依法予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初67565号民事判决；
二、赵敏于本判决生效之日起十五日内支付郑松煜、郑安琪、郑奥琦、蒋素燕剩余购房款五百二十五万元；
三、赵敏执行完毕上述第二项当日，郑松煜、郑安琪、郑奥琦、蒋素燕即协助赵敏办理北京市朝阳区望京西园429号楼5层5单元××室的房屋权属转移登记手续，将上述房屋转移登记至张弘明名下，并将上述房屋交付张弘明；
四、郑松煜、郑安琪、郑奥琦、蒋素燕于本判决生效之日起十五日内支付赵敏违约金四十二万元；
五、驳回赵敏其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费28183元，由郑松煜、郑安琪、郑奥琦、蒋素燕负担（于本判决生效后七日内交纳）；二审案件受理费51490元，由郑松煜、郑安琪、郑奥琦、蒋素燕负担（于本判决生效后七日内交纳）。
保全费5000元，由郑松煜、郑安琪、郑奥琦、蒋素燕负担（于本判决生效后七日内交纳）。
公告费200元，由郑松煜、郑安琪、郑奥琦、蒋素燕负担（于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张岚岚
代理审判员 赵 纳
代理审判员 申峻屹
二〇一七年十一月一日
法官 助理 杨 琳
书 记 员 高 明