湖北省荆州市荆州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂荆州区民初字第00090号
原告陈胜艳。
委托代理人胡威威，湖北居正律师事务所律师。代理权限：特别授权。
被告索森群。
委托代理人索生菊，系被告索森群妹妹。代理权限：一般代理。
被告索生菊。
原告陈胜艳诉被告索森群、索生菊房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成由审判员杨玲担任审判长、审判员张法忠、代理审判员荣晓黎参加的合议庭，分别于2015年2月2日、2015年5月11日公开开庭进行了审理。原告陈胜艳及委托代理人胡威威、被告索生菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈胜艳诉称，2014年7月13日，原告与被告签订了一份“购房协议”，约定：被告将其位于职业学院旁新风村新苑小区57号二楼两室两厅96平方米房屋出售，精装修总价28万元，买方先付定金5000元，并于7月13日付部分房款15.5万元，尚余12万元应于三个月内付清。余款付清时再签订正式购房合同。上述协议签订后，原告先后分三次汇给被告5000元、109000元、46000元共计16万元。原告汇款后发现，被告的上述房屋既没有土地证也没有房产证，也永远办不了房产证。根据国家相关法律规定，买卖上述房屋根本就是违法的。同时上述购房协议出售方不是本人签字。请求法院确认原、被告所签协议无效，并要求被告返还原告已支付的房款16万元，诉讼费由被告承担。
被告索生菊辩称，原、被告签订的《购房协议》有效，被告应继续支付原告购房尾款12万元，原告的违约行为给自己造成了精神损害，应赔偿被告精神损害赔偿金及相关经济损失13.2万元。
审理中，合议庭认为原告陈胜艳主张的民事行为的效力与本院根据案件事实作出的认定不一致，依法向原告陈胜艳进行释明，原告陈胜艳于2015年3月16日申请变更诉讼请求为解除原、被告签订的《购房协议》并由被告退还原告购房款16万元。
原告陈胜艳为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：
证据一：陈胜艳身份证复印件，证明原告诉讼主体资格。
证据二：索森群户籍证明，证明被告索森群诉讼主体资格。
证据三：索生菊户籍证明，证明被告索生菊诉讼主体资格。
证据四：购房协议，证明原、被告签订购房协议的事实。
证据五：建设银行银行卡客户交易查询记录，证明原告给被告汇款109000元的事实。
证据六：农业银行交易记录，证明原告给被告汇款5000元和46000元的事实。
证据七：证人证言，证明被告索生菊曾表示涉诉房屋可以办证。
证据八：房屋租赁合同、收条，原告从涉诉房屋搬出。
对于原告陈胜艳变更后的诉讼请求，被告索生菊辩称，我拒绝与原告解除合同，当初是原告主动与我联系买房的，我告诉她这是小产权房，暂时没有房产证，有证与无证的价格肯定是不一样的，原告以这个价格买房应该知道没有房产证。
被告索生菊为支持其抗辩主张，向本院提交了以下证据：
证据一：手机短信，证明原告知道该房屋是小产权房，原告自愿买房。
证据二：手机存储照片中的房门上由原告书写“家住有人，业主电话：135××××7885”，证明原告一直居住在涉诉房屋。
证据三：证人证言，证明原告知道是小产权房。
证据四：换锁发票，证明原告换了两次锁，原告一直到2014年12月都居住在该房屋。
证据五：水电费发票，证明原告居住了好几个月。
证据六：房屋中介，证明精装修房屋租金价格平均为1800元每月。
经庭审质证，被告索生菊对原告陈胜艳提交的证据一、证据二、证据三、证据四、证据五、证据六无异议，对上述无争议的证据，本院依法予以采信。
被告索生菊对原告陈胜艳提交的证据七、证据八有异议，认为证据七的证人证言都不真实，证据八的房屋租赁合同及收条与本案无关；原告陈胜艳对被告的证据均有异议，认为：证据一中第一次的短信内容被被告修改了，证据二的照片不能证明自己仍然在该房屋居住，证据三的证人证言不真实，证据四的2014年12月7日及2015年1月5日的换锁票据、证据五的水电费发票都不能证明自己一直在该房屋居住，证据六的房屋中介的证明对于租金没有确切的说服力。
对于上述有争议的证据，本院认为：原告的证据七与被告的证据三均属有利害关系的证人证言，且证人证明的内容均为间接获知而非直接参与，对上述证据的真实性均不予采信；原告证据八的合同相对人及收条的出具人未出庭接受质证，对其真实性本院不予采信；被告的证据一的短信记录，经与原始载体核对，对被修改的第一条短信记录不予采信，其他内容的真实性予以认定；被告的证据二、证据四、证据五经与原件核对无异，对其真实性予以采信，该三份证据形成证据链可认定原告使用该房屋至2014年12月；被告的证据六的证明的真实性予以采信，但不能证明涉诉房屋的具体租金损失。
经审理查明，被告索森群与被告索生菊系姐妹关系，2014年7月13日，被告索生菊以被告索森群的名义与原告陈胜艳订了《购房协议》一份，约定：“被告将其位于职业学院旁新风村新苑小区57号二楼两室两厅96平方米房屋出售给原告，精装修总价为28万元，买方先付定金5000元，并于7月13日付部分房款15.5万元，尚余12万元应于三个月内付清。余款付清时再签订正式购房合同。三个月过后若未付齐全额，买方应主动搬出，押金不予退还”。上述协议签订后，原告陈胜艳向被告支付了购房押金5000元及部分购房款155000元，被告索生菊收受上述购房款并在收款人处签了索森群的名字。原告入住该房屋后，认为该房屋是办不了房产证的小产权房，于是向被告索生菊表示不想买了。被告索生菊表示如果原告不想买房了就尽快搬出来，这样好再卖出去。最终由被告索生菊于2015年1月5日更换了房屋门锁。
另查明，本案的涉诉房屋位于荆州市荆州区南环路新风小区，系被告索生菊于2009年11月7日从建筑商黄传亮处购买，该房屋的土地性质为新风村集体土地，被告索生菊系荆州区卸甲山的非农业户口。
本院认为，农村集体土地属农村集体组织所有，不得向本集体经济组织以外的人转让农村住房及宅基地，本案的原、被告均属城镇居民，依法不得购买涉案集体土地所建房屋。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”，被告索生菊、索森群未取得权属登记证书，涉案房屋也已返还被告占有，现原告陈胜艳要求解除其与被告签订的《购房协议》的请求应予支持。合同解除后，原告陈胜艳尚未给付的购房尾款12万元，终止履行，已经给付的16万购房款，应由被告索森群、索生菊返还原告陈胜艳。关于被告索生菊辩称由于原告解除合同致使自己产生的错过售房黄金期的损失费、精神损失费、违约金、未支付的尾款的资金占用损失等，因没有法律依据及合同约定，对其抗辩主张不予支持。考虑到本案的实际履行情况，即涉案房屋转让时系新装修，原告使用该房屋数月后要求解除合同，致使被告在此期间无法实现对房屋占有、使用、收益等权利，本院参照本地租金水平将该项损失酌情确定为6000元。合同权利义务终止后，不影响合同中结算和清理条款的效力，因双方合同中约定“三个月后，若未付齐全款，买方应主动搬出，押金5000元不予退还”，应视为双方对合同终止履行的结算方式作出了约定。扣除对被告造成的上述损失后，被告应返还原告14.9万元。依照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决如下：
一、解除原告陈胜艳与被告索生菊、索森群签订的《购房协议》。
二、由被告索生菊、索森群返还原告陈胜艳购房款14.9万元。
本案受理费3500元，由原告陈胜艳负担2500元、被告索生菊负担1000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件诉讼费，款汇（收款人：荆州市非税收入管理局汇缴结算户，帐号：26×××32，开户行：农业银行荆州市分行直属支行）。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 杨 玲
审 判 员 张法忠
代理审判员 荣晓黎
二〇一五年六月二十九日
书 记 员 黄微微