天津市东丽区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0110民初3787号原告：许凤娟,女，1966年1月12日出生，汉族，住天津市蓟县。委托诉讼代理人：王玲玲，天津正轩律师事务所律师。被告：杨军,女，1985年1月8日出生，汉族，住天津市东丽区。委托诉讼代理人：祝长虹，天津顺昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘永伟，天津顺昊律师事务所实习律师。第三人：天津品创房地产经纪有限责任公司（统一社会信用代码91120105052095283），住所地天津市河北区岷江路12-13号。法定代表人：王长芬，总经理。委托诉讼代理人：任振兴，男，天津品创房地产经纪有限责任公司经理。委托诉讼代理人：李洪云，女，天津品创房地产经纪有限责任公司置业顾问。原告许凤娟与被告杨军、天津品创房地产经纪有限责任公司（以下简称“品创地产”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月4日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年5月26日公开开庭进行了审理。原告许凤娟及其委托诉讼代理人王玲玲，被告杨军及其委托诉讼代理人祝长虹、刘永伟，被告天津品创房地产经纪有限责任公司的委托诉讼代理人任振兴、李洪云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许凤娟向本院提出诉讼请求：1.依法解除2017年3月12日原、被告签订的《房产交易合同》及《补充协议》；2.判令被告退还原告购房定金10万元；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：2017年3月12日原告经第三人品创地产介绍购买了被告所有的位于天津市东丽区的房产，双方签订了《房产交易合同》和《补充协议》，双方约定，上述房产成交价格248万元，乙方（即原告）首付72万元，其余房款乙方申请银行贷款，甲方（即被告）于2017年7月1日前还清贷款并注销抵押权，在甲方拿到全部房款，乙方拿到房本后，乙方同意甲方居住壹整年。当日原告给付被告定金10万元。后原告于2017年3月17日将首付款72万元汇入房地产交易资金监管账户中。2017年3月31日天津市公布并实施了新的房地产限购政策，根据新的规定，原告购买被告的上述房产，首付比例提高至房屋总价款的60%，因原告只是工薪阶层，多年省吃俭用才积攒了30%的首付款，原告实在无力支付60%的首付款，不能继续履行合同，原告曾几次通过第三人找被告协商解除合同，并退还原告定金10万元的事宜，但双方未能达成一致意见，故成讼。被告杨军辩称，同意解除2017年3月12日原、被告签订的《房产交易合同》及《补充协议》，但不同意退还定金10万元。理由为：一、原告诉状中所陈述的合同签订的时间、涉案的房款均属于事实情况。双方在合同中约定的原告购房方式为贷款，但双方并未对贷款的比例进行约定。原告现在以贷款比例上调为由解除合同，明显没有任何事实和法律依据。二、按照双方合同的约定，被告应于2017年7月1日前办理涉案房屋的清贷手续，涉案房屋到房管局正式签约以及办理相应贷款的手续应在2017年7月1日以后方可进行，因政策的可变性，现原告所主张的相应的一些无法履行合同的情况，在目前该事情尚未到来之前并非一个确定的事实，原告以此为由要求不再履行合同，很明显也是原告的违约责任。三、合同签订之后，被告方为切实履行合同义务，多方筹集资金及时办理房屋清贷手续，向他人借款70余万元，现因原告违约，导致被告的借款产生了利息，而且因为原告方未积极履行义务，导致被告方未能在最好的时机将涉案房屋卖出，给被告造成了一定经济损失，被告保留要求原告赔偿其损失的权利。第三人品创地产辩称，对于原、被告解除《房产交易合同》及《补充协议》没有异议。在交易过程中，双方均积极履行各自义务，后由于政策原因导致原告无法购房，不属于双方过错。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的第一组证据：1.2017年3月12日原、被告及第三人签订的《房地产交易合同》及补充协议各一份；2.2017年3月12日被告收取原告购房定金10万元的业主收据一份；3.2017年3月17日原告将购房的首付款72万元存入中国工商银行资金监管账户明细清单一份，该组证据拟证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系并且原告履行了合同约定的义务，给付了被告购房定金10万元，并将30%的首付款存入了资金监管账户中，原告在该合同的履行过程中无过错，无违约。被告对该组证据的真实性无异议，证明目的不认可。第三人对该组证据无异议。本院认为原告提交的该组证据来源合法，真实有效，对证明目的予以认可。原告提交的第二组证据：1.原告位于蓟县房屋所有权证一份；2.2017年3月31日天津市人民政府办公厅下发的关于进一步深化我市房地产市场调控的意见打印件一份；3.中国人民银行天津分行与银监局下发的津银发（2017）65号文件打印件一份；4.天津市国土资源和房屋管理局下发文件打印件一份，该组证据拟证明2017年3月31日天津市人民政府下发一系列文件加强了房地产市场调控，根据新政策，原告再购房属于二套房，贷款首付比例由30%变为不低于60%。被告对该组证据的真实性无异议，证明目的不认可。第三人对该组证据无异议。本院认为原告提交的该组证据来源合法，真实有效，对证明目的予以认可。原告提交的第三组证据：1.中国工商银行取款单1张，拟证明原告于2017年5月2日解冻了二手房首付款，取走该72万元。被告对该证据真实性不认可，并认为原告单方取款构成违约。第三人对该证据无异议。本院结合原告提交的第一组证据对该组证据的真实性予以认可。被告提交的证据：1.涉案房屋不动产权证书1份，拟证明被告对涉案房屋享有所有权；2.2017年3月12日原、被告双方签订的房产交易合同及补充协议各一份，拟证明原、被告之间签订的涉案合同系双方真实意思表示，双方合同成立且合法有效，双方之间明确约定的付款方式为贷款，并没有约定具体的比例，同时约定如贷款不能审批，原告需一次性支付房款，贷款不能审批及贷款相应的审批条件，并非双方约定合同解除的条件。原告对上述证据的真实性无异议，不认可证明目的。第三人对上述证据的真实性无异议。本院认为，被告提交的证据1来源合法，真实有效，对证明目的予以认可，对证据2的真实性予以认可。第三人未提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月12日，原告经第三人天津品创房地产经纪有限责任公司居间介绍购买了被告所有的位于天津市东丽区的房屋，并签订了《房产交易合同》（合同编号0000705），双方约定：房产成交价格248万元，乙方（原告）于签订本合同之时向甲方（被告）支付定金10万元，该笔定金在甲、乙双方办理产权过户手续时自动转为房款的一部分。剩余房款238万元以银行贷款方式支付。乙方须于2017年5月1日前办理贷款申请手续，并将除定金之外的其他首付款存入资金监管中心。乙方交付定金后未按照本合同约定履行的，无权要求甲方返还定金；甲方收取定金后未按照本合同约定履行的，必须将定金双倍返还给乙方。如遇不可抗拒力导致本合同不能履行或履行已无意义，经三方协商可解除本合同，三方均免责。该合同还约定了其他事项。因涉诉房屋在中国银行股份有限公司天津武清支行有73万元抵押贷款，原、被告于2017年3月12日签订《补充协议》，约定：经甲、乙双方协商，还清该房产贷款并注销抵押的时间以中国银行股份有限公司天津武清支行预约时间为准。甲方拿到全部房款后，乙方拿到房产证，乙方同意甲方居住壹整年。在《房产交易合同》及《补充协议》签订后当日，原告给付被告定金10万元。后原告于2017年3月17日将首付款72万元汇入中国工商银行监管账户中。2017年3月31日天津市公布并实施了新的房地产限购政策，因原告名下已有一套房产，再购买被告的房屋属于二套房，贷款首付比例提高至不低于房屋总价款的60%。原告无法继续履行合同，于2017年4月通知被告解除合同，并就解除合同事宜进行协商。原告于2017年5月2日解冻二手房首付款，取回首付款72万元。后因原、被告协商未果，原告成讼。本院认为，原告许凤娟与被告杨军、品创地产之间签订的《房产交易合同》（合同编号0000705）及《补充协议》系三方真实意思表示，不违反强制法规规定，合法有效，本院予以确认。原告坚持在本诉中仅解除与被告之间的《房产交易合同》（合同编号0000705）及《补充协议》，被告及第三人均同意，本院准许。本案的争议焦点为定金10万元是否退还，对此本院评判如下：天津市人民政府及相关部门于2017年3月31日颁布的一系列房地产调控政策，大幅度调整了二套房贷款的首付比例，系合同成立以后，发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，导致合同不能履行，不属于原告违约的情形。同时，被告亦无证据证实原告有能力支付变更后的首付款或全款购房，故应当免除原告责任，双方合同解除后，10万元定金应予退还。至于被告所称解除合同造成其损失一节，因被告在本诉中未提交相应证据，并坚称保留后续主张的权利，故本院在本诉中不再审查，被告可在取得证据后另行解决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第九十三条第一款、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用》第二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、准予原告许凤娟与被告杨军解除于2017年3月12日签订的《房产交易合同》（合同编号0000705）及《补充协议》；二、被告杨军于本判决生效后十五日内返还原告许凤娟定金10万元。如被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1150元，由原告许凤娟负担575元、被告杨军负担575元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。代理审判员  郭飞二〇一七年六月十二日书 记 员  李健本判决所依据的相关法律、法规一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。......第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于适用》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。