浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙01民终7554号
上诉人（原审原告）：周某1，男，2009年11月6日出生，汉族，住杭州市萧山区。
法定代理人：周某2，男，1983年12月8日出生，汉族，住杭州市萧山区。系周某1之父。
委托代理人：来亚明、余鸣章，浙江海之星律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：冠鼎泽恒业千岛湖旅游有限公司，住所地淳安县千岛湖镇羡山半岛洲际酒店一楼。统一社会信用代码：913301277291179915。
法定代表人：余勇文，董事长。
委托代理人：章献彪，浙江泽道律师事务所律师。
上诉人周某1因与被上诉人冠鼎泽恒业千岛湖旅游有限公司（以下简称冠鼎泽公司）（以下简称冠鼎泽公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省淳安县人民法院(2017)浙0127民初2656号民事判决，向本院提出上诉，本院于2017年10月23日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院根据有效证据及双方当事人的庭审陈述认定事实如下：
2001年6月14日，顺发千岛湖旅游股份有限公司成立。2010年11月23日，顺发千岛湖旅游股份有限公司经核准更名为顺发千岛湖旅游有限公司。2013年3月6日，顺发千岛湖旅游有限公司经核准又更名为冠鼎泽恒业千岛湖旅游有限公司，即本案的冠鼎泽公司。2007年5月29日，杭州千岛湖顺发房产开发有限公司（以下简称顺发公司）成立，2013年5月29日，吸收合并为冠鼎泽恒业千岛湖旅游有限公司，即本案冠鼎泽公司。
2011年7月20日，周云根与顺发公司签订《商品房买卖合同》预约合同一份，约定周云根预定由顺发公司开发的随园87号别墅，房屋建筑面积340.34平方米，总房价730万元，并约定支付定金100万元，签订《商品房买卖合同》后，周某1支付的定金转为购房款。预约合同签订之后，周云根于2011年7月29日转账支付4万元至顺发公司，以高玲娟的名义转账支付46万元至顺发公司，以高玲娟的名义转账支付至顺发房产千岛湖乡村俱乐部。2011年9月16日，双方签订正式的《商品房买卖合同》一份，约定总房价为680万元，并于2011年10月11日转账支付至顺发公司290万元，于2012年12月10日以高条芬的名义转账支付至顺发公司340万元。2012年6月10日，杭州萧山经济技术开发区农贸市场申请加入顺发房产千岛湖乡村俱乐部，向顺发千岛湖旅游有限公司千岛湖洲际度假酒店转账支付了50万元的球卡款，并由周云根代表填写了入会申请表。周某2的会员资格取得为购买顺发公司随园别墅赠与的眷属会籍。
2016年8月17日，杭州萧山经济技术开发区农贸市场与周某2分别与冠鼎泽恒业千岛湖旅游有限公司签订《协议书》一份，内容为因政府宏观规划调整及保护千岛湖水质的需要，高尔夫球场停止运营，导致会员卡服务终止，冠鼎泽公司对杭州萧山经济技术开发区农贸市场达成如下意见：一、甲（本案冠鼎泽公司）乙（杭州萧山经济技术开发区农贸市场）双方一致同意，本协议生效时即取消和解除甲方因乙方购房后单独附送的乡村俱乐部会员卡资格和待遇，同时乙方入会相关的《会员章程》及《会员手册》相应解除，对双方不再产生法律约束力；二、会费的结算：1、双方一致确认，乙方依上述入会的价值费用988000元。2、根据会员章程结算规定，甲方提供球场服务的期限为2009年12月1日至2014年2月28日，应扣除乙方费用55135.03元。3、根据前述1、2项结算减扣，甲方应退还乙方会费932864.97元。对此，乙方确认无异议；三、甲乙双方依本协议第二项结算后，就乙方的会员卡资格在取消或解除后的经济结算相关权利义务全部处理终结，其他乙方汇入甲方公司和乡村俱乐部的款项均为购房款项，两笔款项组成为实际总的购房款，对此双方无异议；四、双方一致认为，前述会员卡的解除或取消系政府宏观调控和客观因素的结果，相互表示谅解和理解，双方在履行上述协议和《商品房买卖合同》过程中确认均不存在相互违约责任纠纷情形；五、甲、乙双方经上述结算外，无其他相关法律纠纷或者结算事项。冠鼎泽公司与周某2达成的意见除了会员结算费用不一致外，其他的内容一致。
周某1于2017年6月15日向法院提起诉讼，1、请求判令冠鼎泽公司支付延期办证违约金1384480元（自2013年6月12日计算至2016年3月26日，共计1018天，按总房款的万分之二每日计算）；2、请求判令冠鼎泽公司返还购房款500000元；3、请求判令冠鼎泽公司承担案件诉讼费用。
原审法院认为，一、首先，虽然双方签订的《商品房买卖合同》约定的总房价为680万元，但是在预约合同中双方约定的总房价是730万元，而且周某1也确实向顺发公司转账支付了680万元，向顺发房产千岛湖旅游有限公司千岛湖乡村俱乐部转账支付50万元，且均以房款名义转账支付。签订《商品房买卖合同》的时间为2011年9月16日，而付清房款的时间为2012年12月10日，若周某1主张总房价为680万元，就无须在签订合同之后支付730万元房款。其次，2016年8月17日周某2与冠鼎泽公司签订的《协议书》中也写明了，汇入顺发房产及乡村俱乐部的款项均为购房款，故周某1对于总房款为730万元的事实是明知也是认可的，故周某1要求冠鼎泽公司退还购房款50万元的诉讼请求，不予支持。二、杭州萧山经济技术开发区农贸市场、周某2与冠鼎泽公司签订的《协议书》中均约定双方对于会员解除、球卡退费及履行《商品房买卖合同》过程中均不存在违约责任，已经全部结算结束。周某1主张认为协议书只涉及了会员解除退费事宜，没有涉及案涉别墅逾期办证的违约责任。按照常理分析，既然冠鼎泽公司已经与周某1商量如何解除会员如何退费了，且协议中也明确约定了，双方在履行《商品房买卖合同》过程中不存在着相互违约责任纠纷的情形，说明在协商解除会员并按照市场价值退还剩余会费的同时也对履行《商品房买卖合同》的违约责任一并进行了协商并且已经达成了一致的意见，故周某1要求冠鼎泽公司支付延期办证违约金的诉讼请求，缺乏法律及事实依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回周某1的全部诉讼请求。案件受理费21760元，由周某1负担。
宣判后，周某1不服，向本院提出上诉称：1、关于延期办证违约金的诉请。一审判决认为，周某1已经放弃对了冠鼎泽公司逾期办证违约责任的追究，该项认定属错误认定，理由如下：首先2016年8月17日《协议书》从内容来看，通篇都是双方就高尔夫球场停止运营以及退卡事宜的补充协议，只字未提逾期办证违约责任，协议第四条约定：”双方一致认为，前述会员卡的解除或取消系政府宏观调控和客观因素的结果，相互表示谅解和理解，双方在履行上述协议和《商品房买卖合同》过程中确认不存在相互违约责任纠纷情形”，协议第五条：”甲乙双方经上述结算外，无其他相关法律纠纷或结算事项”，按照协议所使用的词句、协议的有关条款、协议的目的、交易习惯以及诚实信用原则，上述约定显然是指双方对高尔夫球卡一事不再有违约责任、其他纠纷或结算事项。其次，(如认定)周某1在《协议书》中放弃了违约责任的主张是完全不合生活常理的。按照双方签订的《浙江省商品房买卖合同》第十六条：出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书且逾期30日以上的，买受人如不退房，出卖人应自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二违约金，故周某1在2016年8月17目签订这份《协议书》时已经可向冠鼎泽公司主张延期办证违约金1384480元(自2013年6月12日算至2016年3月26日，共计1018天)。涉及如此重大的事项及权利，金额甚至高于高尔夫球卡的退款、赔偿，按照生活常理周某1不可能在没有理由、没有对价的情况下直接放弃。再次，一审法院据以认定周某1放弃逾期办证违约责任的另一份证据”承诺书”(2016年9月21日签订)同理，当时冠鼎泽公司告知周某1前往签署减免两年物业费的单子，签单时并没有谈及和明示逾期办证违约金的放弃问题，且物业费减免的优惠并非周某1所独享，因而自然也不是放弃逾期办证违约金的对价。一审中冠鼎泽公司确认两年的物业费价值约为40000元，这与逾期办证违约金1384480元在数额上完全不对等，换做任何一个理性人都不可能同意，何况当时周某1与冠鼎泽公司已有纠纷准备诉讼。故该份”承诺书”中所述的”相互无违约责任纠纷”不能认定为周某1放弃逾期办证违约金的意思表示。综上，一审法院认定周某1已经放弃对了冠鼎泽公司逾期办证违约责任的追究，属断章取义、错误认定，应予改判。2、关于退还50万购房款的诉请。2011年7月20日，周某1的祖父周云根与顺发公司签订《商品房买卖合同》预约合同。该合同并非正式购房合同，预约合同仅为购房合同的意向合同，其所约定的内容包括标的价格等在内，均可能在签订正式合同时有所变动。2011年9月16日周某1与冠鼎泽公司之间的《商品房买卖合同》明确了购房款为680万元，故680万元才是双方最终协议确定的价格。2016年8月17曰，周某1与冠鼎泽公司的《协议书》中虽约定其他乙方汇入甲方公司和乡村俱乐部的款项均为购房款项，但这仅是双方确认730万元以房款名义汇款的事实，不能以此作为双方对房款金额的确认。周某1多支付的50万元应予退还。综上，一审判决认定事实适用法律错误，请求撤销原判；依法改判冠鼎泽公司支付延期办证违约金1384480元(自2013年6月12日计算至2016年3月26日，共计1018天，按总房款的万分之二每日计算)并改判冠鼎泽公司返还购房款500000元；本案一审二审全部诉讼费由冠鼎泽公司承担；
被上诉人冠鼎泽公司辩称：一、涉案房款为730万元，周某1所提多付50万元购房款没有事实依据。2011年9月16日双方签订的涉案房产《商品房买卖合同》虽约定购房款为680万元，这仅仅是为适当避税而约定的形式交易价款，双方真正的交易价款为730万元，一审中2011年7月20日双方签订的《商品房买卖合同》预约合同，2012年12月10日前周某1均以房款名义支付的共计730万元购房款项的事实，以及2016年8月17日周某1亲属周某2与冠鼎泽公司和杭州萧山经济开发区农贸市场与冠鼎泽公司签订的《协议书》（因乡村俱乐部停业退卡产生的结算协议），对该款项性质的确认无异议，且相互印证、相互吻合，本案中这应该是没有争议的事实。二、2017年8月27日两份《协议书》是双方对购房协议及乡村俱乐部退卡过程中形成的最终经济结算一致意见，对双方具有法律约束力。首先周某1亲属持有冠鼎泽公司所属乡村俱乐部会员卡资格和待遇是基于双方2017年9月16日签订《商品房买卖合同》的附随义务所形成的财产权利，并不是一个独立的协议内容。其次，基于双方都是来自萧山的成功企业经营者，关系良好，这两份协议均是在双方互谅互让的情形下所形成，一方面周某1亲属及关联单位虽花费50万元购买会员费用，但冠鼎泽公司仍按相当的价值108.8万元退还会费，这一点也让利60余万元，二方面涉案房产因政策因素存在逾期办证是一个双方明知的客观事实，双方也一致同意表示理解和谅解，协议文字表述不存在相应违约责任纠纷或结算事项，实质就是视为没有违约责任纠纷追究的矛盾。无论是周某1的亲属周某2还是其经营管理的杭州萧山经宁消费品综合市场均一致确认无异议。第三，2016年9月21日，周某1名义给冠鼎泽公司的申请要求免除两年及物业费的书面要求中，也确认2011年9月16日签订的《商品房买卖合同》中无违约责任纠纷，即没有违约责任结算或追责纠纷。这是从另一个角度说明双方一直保持良好的沟通和互谅互让的合作关系。上述事实和证据是以正式双方对《商品房买卖合同》履行中达成不追究逾期办证的违约责任，同时冠鼎泽公司在球卡退费上对周某1让利情形下形成最终的结算意见，周某1之诉请没有事实依据。三、周某1在一审起诉之前，甚至在2016年8、9月份结算之前，因逾期办证产生的违约责任纠纷，未能形成一致意见的，个别业主都是通过诉讼解决违约金，这一点作为周某1也是明知，在当时，一些关系良好的业主大多选择与冠鼎泽公司和解方式，互谅互让方式在退卡时一并解决，本案属于此类，周某1在达成和解协议后，又因个人经济利益考虑反悔提起诉讼，是违背双方约定的。综上，周某1的诉求没有事实依据和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。
上诉人周某1和被上诉人冠鼎泽公司在二审期间均未向本院提交新的证据。
经二审审理查明，原审法院所认定的事实正确，本院予以确认。
本院认为，根据双方签订正式的《商品房买卖合同》约定，权属证书应在2013年6月12日前办理，但事实直到2016年3月26日才办出权属证书，冠鼎泽公司显已违反了合同的约定。但在冠鼎泽公司违约的事态结束后的2016年8月17日，杭州萧山经济技术开发区农贸市场、周某2与冠鼎泽公司在签订的《协议书》中确认对于会员解除、球卡退费以及《商品房买卖合同》履行过程中双方均不存在相互违约责任纠纷的情形。并经结算，无其他相关法律纠纷或结算事项。故原审法院认定该《协议书》的签订，是对冠鼎泽公司履行《商品房买卖合同》的违约责任达成了一致的意见，从而对周某1要求冠鼎泽公司支付延期办证违约金的诉讼请求未予支持并无不当。双方在2011年7月20日所签订的《商品房买卖合同》预约合同中，约定周云根预定房屋的房价为730万元。2011年9月16日，双方签订正式的《商品房买卖合同》，约定的总房价确为680万元。现周某1认为按正式的《商品房买卖合同》约定的房价，其多支付了50万元，要求返还。对此，本院认为，在签订正式《商品房买卖合同》后，周某1应明知房价为680万元，无需按730万元支付，但事实上周某1共支付了730万元，且周某2与冠鼎泽公司在2016年8月17日签订的《协议书》中再一次对房价进行了确认，即明确”乙方汇入甲方公司和乡村俱乐部的款项均为购房款项，两笔款项组成为实际总的购房款，对此双方无异议；”故原审法院对周某1要求冠鼎泽公司返还购房款50万元的诉讼请求未予支持亦并无不当。综上，周某1的上诉请求依据不足，不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费21760元，由周某1负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵为民
审判员 徐 丹
审判员 毕克来
二〇一八年一月二十二日
书记员 项 琳