中华人民共和国北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第00756号
上诉人（原审原告）朱其瑞，男，1955年7月22日出生。
委托代理人苑超，北京市通商律师事务所律师。
上诉人（原审被告）北京中业思廷房地产信息咨询中心。
法定代表人王珂，总经理。
上诉人朱其瑞、北京中业思廷房地产信息咨询中心（以下简称中业思廷公司）因租赁合同纠纷一案，均不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第38230号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。朱其瑞的委托代理人苑超，中业思廷公司的法定代表人王珂到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
朱其瑞于2014年8月向原审法院起诉称：2014年4月7日，朱其瑞与中业思廷公司签署了房屋租赁合同，约定自2014年4月8日至2015年4月7日，中业思廷公司将位于朝阳区×22号楼的一处房屋出租于朱其瑞使用，签约当天朱其瑞向中业思廷公司支付了5700元押金。后根据合同约定，朱其瑞分两期向中业思廷公司支付了房租共计人民币34200元。2014年8月27日，中业思廷公司采取诱骗等手段致使朱其瑞等四名住户离开所租房屋，并在朱其瑞不知情和未经朱其瑞允许的情况下更换了房屋门锁，致使朱其瑞及其他三名住户无法进入及正常使用租赁房屋。且朱其瑞身份证件、现金、私人物品等财物被锁在屋中。朱其瑞欲与中业思廷公司协商取出未果，中业思廷公司的行为给朱其瑞生活造成了极大的不便。在此期间，因为没有必要的身份证件，朱其瑞等四名住户只得暂住洗浴中心及餐厅等地。中业思廷公司的行为给朱其瑞造成了1440元的不必要开支及极大的精神伤害。根据以上事实，朱其瑞特向法院起诉，请求：1、判令中业思廷公司向朱其瑞返还房屋押金5700元；2、判令中业思廷公司退还尚未履约部分的已付房租7600元（5700元／30天＊40天）；3、判令中业思廷公司赔偿朱其瑞违约金11400元；4、判令中业思廷公司赔偿给朱其瑞造成的损失1440元；5、判令中业思廷公司赔偿朱其瑞精神损失费20000元。
中业思廷公司未出庭亦未提交书面答辩意见。
一审法院经审理查明：2014年4月7日，中业思廷公司作为出租方（甲方），朱其瑞作为承租方（乙方），双方签订了《北京市房屋租赁合同》。合同约定，中业思廷公司将位于北京市朝阳区×1702室房屋（下称涉案房屋）出租给朱其瑞，房屋建筑面积为72平方米，租赁用途为居住，居住人数为3人，最多不超过4人，租赁期自2014年4月8日至2015年4月7日；租金标准为每月5700元，支付方式为押一付三，各期租金支付日期为2014年4月8日、2014年6月7日、2014年9月7日、2014年12月7日；押金5700元，租赁期满或合同解除后，押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；除双方另有约定外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人；乙方擅自将房屋转租给第三人的，甲方有权单方解除合同，收回房屋；租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。
2014年4月8日，中业思廷公司向朱其瑞交付了涉案房屋，朱其瑞向中业思廷公司支付了押金5700元。此后，朱其瑞向中业思廷公司支付了2014年4月8日至2014年10月7日的租金共计34200元。
诉讼中，朱其瑞称其与案外人罗浩、吕威威、牛帅住在涉案房屋中，2014年8月27日，中业思廷公司采取诱骗等手段致使朱其瑞等四人离开涉案房屋，并在朱其瑞不知情和未允许的情况下更换了涉案房屋门锁，致使朱其瑞及其他三人无法进入涉案房屋，现涉案房屋已被中业思廷公司另行出租给他人。
朱其瑞提供了住宿费收据、吉九成（北京）餐饮管理有限公司的发票及《说明》、开锁费收据，用以证明因其无法进入涉案房屋居住所造成的损失情况。其中，住宿费收据上付款人处并无朱其瑞签名；吉九成（北京）餐饮管理有限公司的《说明》上载明：罗浩、吕威威、牛帅均是我公司员工，自2014年4月从朱其瑞处转租了公司附近的一处房屋，2014年8月27日，罗浩、吕威威、牛帅因朱其瑞与其租住房屋的中介发生纠纷，被赶出房屋，无处居住，只得暂时住在公司附近的北京瑞安宾馆，公司代三人支付了16天的住宿费用人民币20000元整，2014年9月25日，朱其瑞已将该2万元住宿费用还给我司。
一审法院审理后认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
本案中，朱其瑞与中业思廷公司签订的《北京市房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不具有法定的无效事由，因此，法院确认上述合同合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。
根据本案查明的事实，朱其瑞向中业思廷公司支付了5700元的押金和2014年4月8日至2014年10月7日的租金。朱其瑞自2014年8月27日起就未在涉案房屋中租住，且涉案房屋已被另行出租给他人，双方合同目的已无法实现。因此，根据双方合同约定，中业思廷公司应向朱其瑞退还押金。由于自2014年8月27日起至2014年10月7日，朱其瑞未在涉案房屋中租住，中业思廷公司还应向朱其瑞退还上述期间的租金，至于租金数额，朱其瑞主张的7600元符合双方合同约定，法院予以认可。综上，对于朱其瑞主张的要求中业思廷公司退还5700元押金和7600元租金的诉讼请求，法院予以支持。
关于朱其瑞要求中业思廷公司赔偿违约金一节，根据朱其瑞提供的吉九成（北京）餐饮管理有限公司的《说明》，其上明确载明朱其瑞将涉案房屋转租给案外人罗浩、吕威威、牛帅，而朱其瑞未提供中业思廷公司同意其转租的书面证明，故朱其瑞存在未经中业思廷公司许可转租的违约行为，中业思廷公司要求朱其瑞从涉案房屋中搬出，事出有因，不存在违约行为，故对于朱其瑞上述请求，法院不予支持。
关于朱其瑞要求中业思廷公司赔偿其损失一节，由于朱其瑞提供的相关收据上没有朱其瑞签名，对其与本案的关联性，法院不予认可，而罗浩、吕威威、牛帅等人的住宿费与本案亦不存在关联性，故对于朱其瑞要求中业思廷公司赔偿1440元损失的诉讼请求，法院不予支持。
关于朱其瑞要求中业思廷公司赔偿精神损失费一节，由于本案系合同纠纷，朱其瑞主张精神损害赔偿，缺乏法律依据，法院不予支持。
中业思廷公司经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利，不影响法院依据查明的事实依法判决。
据此，原审法院于2014年10月判决如下：一、北京中业思廷房地产信息咨询中心自判决生效之日起七日内退还朱其瑞押金五千七百元、租金七千六百元。二、驳回朱其瑞的其他诉讼请求。
一审法院判决后，朱其瑞、中业思廷公司均不服，向本院提起上诉。朱其瑞的上诉请求为：要求撤销原判第二项，改判为支持其一审关于违约金的诉讼请求。事实理由：1、朱其瑞并未转租房屋，没有违约行为；2、中业思廷公司从未主张过朱其瑞违背转租的合同约定；3、中业思廷公司违反合同约定解除合同，应当承担违约责任。中业思廷公司的上诉请求为：撤销原审判决，驳回朱其瑞的一审诉讼请求。事实理由：1、中业思廷公司代理人一审已到庭，法官以委托手续不全拒绝其参加庭审，程序违法；2、原审判决中认定了朱其瑞的违约事实，但未对违约责任做出法律适用，明显错误。
本院经审理查明：中业思廷公司在一审时曾委托代理人出庭，但该代理人既非律师、基层法律服务工作者，也没有与中业思廷公司的劳动关系证明或相关社区、单位、社会团体的推荐信。中业思廷公司二审提交证据1、照片4张，证明涉案房屋居住人数超过合同约定。证据2、发给朱其瑞的短信记录，证明曾就朱其瑞的违约行为与其进行过沟通。朱其瑞对两份证据的真实性均不认可，但认可短信记录是发给朱其瑞的。
本院经审理查明的其他事实与原审法院所查明的事实一致。
上述事实，有双方当事人陈述、《北京市房屋租赁合同》、收据、发票、《说明》、照片、短信记录等在案佐证。
本院认为：朱其瑞与中业思廷公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，应属有效，双方应按照合同约定行使权利、履行义务。本案中，根据朱其瑞提交的吉九成（北京）餐饮管理有限公司出具的《说明》以及中业思廷公司提交的照片可以看出朱其瑞在使用涉案租赁房屋过程中，确有不当使用之处。中业思廷公司主张曾通过短信形式告知朱其瑞涉案房屋按照合同约定只能居住四人，否则按违约处理，但未提供证据证明其曾明确向朱其瑞提出过解除合同的要求，以及为朱其瑞搬离涉案房屋留出合理的时间，因此中业思廷公司在行使合同权利时亦有不当。现双方均认可涉案房屋由中业思廷公司实际控制，双方亦同意解除合同，故可认定合同在事实上已经解除，原审认定中业思廷公司向朱其瑞返还解除合同后未履行部分的房租及押金并无不当，本院予以确认。关于中业思廷公司主张的原审法院审理程序错误一节，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条第二款规定：“下列人员可以被委托为诉讼代理人：（一）律师、基层法律服务工作者；（二）当事人的近亲属或者工作人员；（三）当事人所在社区、单位以及有关社会团体推荐的公民。”故在中业思廷公司委托的代理人提交委托手续不完整的情况下，原审未允许其出庭应诉并无不妥。
综上所述，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费1049元，由朱其瑞负担649元（已交纳），由北京中业思廷房地产信息咨询中心负担400元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
二审案件受理费217.5元，由朱其瑞负担85元（已交纳），由北京中业思廷房地产信息咨询中心负担132.5元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王成
代理审判员 夏莉
代理审判员 陈茜
二〇一五年四月二十日
书 记 员 李惠