湖南省醴陵市人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0281民初2934号原告赵伟智。委托代理人李天乐，湖南醴源律师事务所律师，代理权限：特别授权，即代为起诉、参加诉讼庭审或调解，承认、放弃、变更诉讼（仲裁）请求，进行和解，提起反诉或者上诉。被告成若军。被告蔡湘陵。原告赵伟智与被告成若军、蔡湘陵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月21日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年10月27日进行了公开开庭审理。原告赵伟智及委托代理人李天乐，被告成若军、蔡湘陵均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告赵伟智向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法确认两被告解除原被告之间签订的《门面租赁合同》的行为构成违约；2、请求人民法院依法判令两被告赔偿因提前终止租赁合同造成原告的装饰装修损失计人民币30000元，停产停业损失计人民币18596元，门面搬迁费计人民币3000元，剩余租赁期限的经营损失计人民币48000元，并退还原告租赁押金计人民币1000元，已预交的租金1500元，上述合计人民币102096元。3、请求人民法院依法判令被告承担本案的全部诉讼费及诉讼费用。事实与理由：原告于2008年即租赁两被告位于醴陵市左权路25号市公路局职工宿舍楼的1号门面，2017年1月1日再次与被告成若军签订《门面租赁合同》约定租赁期限从2017年1月1日起至2019年12月31日止，约定租金为每月1500元，实际按每月1000元履行，每季度交纳一次，租赁押金1000元，期满退还。2017年醴陵市渌江书院工程建设对上述租赁房屋实施征收，被告在未予原告协商解除租赁合同的情况下即与征收部门签订了房屋征收补充协议，并由征收部门强制拆除了租赁房屋，并造成原告存放在租赁房屋内财物的损毁。鉴于前述租赁合同已无法继续履行，原告在租赁房屋被强制拆除前后数次与被告协商提前终止租赁合同及补偿事宜，但均未果。综上所述，原告认为：原被告之间签订的《门面祖赁合同》系依法订立的合同，受法律保护，由于征收的原因需要提前终止合同时，被告作为出租人依法应当就原告的装饰装修、停产停业损失、门面搬迁、剩余租赁期的可得利益损失等事项与征收部门协商补偿并将所获得的相关补偿支付给原告。故此，原告特依法提起诉讼，恳请人民法院在査清事实分清责任的基础上依法支持原告的全部诉讼请求，以维护原告的合法权益。被告成若军、蔡湘陵辩称，被告与原告之间签订的《门面租赁合同》的解除是由于房屋被政府依法征收，继续履行合同的条件已丧失所致，被告不存在违约。原告不是房屋所有权人，不享有房屋征收补偿协议权利，要求被告赔偿其所谓装饰装修、停产停业、门面搬迁等损失，不合法也不合理。被告不履行与原告之间签订的《门面租赁合同》的约定，拖欠门面租金和水费，构成违约，理应承担违约责任。原告租赁被告门面造成房屋污染及设施损坏理应恢复房屋原状或照价赔偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院结合本案其他证据和案件事实予以综合认定。根据本院认定的证据，结合当事人的诉、辩称事实和理由及其在庭审过程中的陈述，本院查明本案法律事实如下：2017年1月1日，原告赵伟智（乙方）租赁被告成若军、蔡湘陵（甲方）所有的位于醴陵市左权路25号市公路局职工宿舍楼处的1号门面。约定租赁期限为2017年1月1日起至2019年12月31日止；合同签订生效后，乙方向甲方交纳押金1000元，作为违约保证金，租金为1500元／月（税费由乙方负责），实际按每月1000元履行。原告租赁被告的房屋后，原告向被告付清了2017年9月30日前的租金。2017年7月21日，醴陵市人民政府作出醴政征[2017]3号“关于醴陵市渌江书院第一期第二阶段建设项目国有土地上房屋征收决定”，决定收回案涉门面的国有土地使用权。2017年8月25日，被告（乙方、被征收人）与醴陵市国有土地上房屋征收办公室（甲方、征收人）签订《房屋征收补偿安置协议书》，约定乙方自愿选择货币补偿的方式进行补偿安置；乙方房屋装饰装修及附属设施补偿金额计37035元；甲方补助乙方搬迁补助费3000元；征收生产经营性用房，造成停产停业损失的，甲方给予乙方停产停业补偿，按被征收房屋主体评估价格（生产经营部分）442764元×7‰×6个月计算，补偿金额计18596元。协议并对其他补偿项目等进行了约定。协议签订后，征收人向被告全额支付了补偿款。2017年9月12日，案涉门面被拆除。此后，原、被告因补偿款的分配问题发生纠纷，原告遂于2017年9月21日向本院提起诉讼，请求处理。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，原、被告签订的《门面租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。本案审理中，双方争议的焦点是：一、案涉《门面租赁合同》应否予以解除；二、原告是否有权分配房屋征收补偿款及应分配的具体金额；三、被告应否向原告退还押金，及多预付的租金；四、被告应否赔偿原告的经营损失；五、原告是否应当补交租金、水费及赔偿被告的相关损失？关于争议焦点一、二，案涉门面因征收而被拆除，原、被告签订的《门面租赁合同》客观上已无法履行，合同目的已无法实现，被告对原告要求解除合同的诉讼请求无异议，本院予以确认。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，房屋征收的补偿对象虽然是房屋所有权人即本案被告，但在租赁合同未到期且原告出资对门面进行了装饰装修的情况下，原告亦对被征收门面享有相关权益，有权依据其与被告之间的房屋租赁合同关系取得相应的征收补偿款项。本案，由于双方签订的《门面租赁合同》对案涉门面的装饰装修在合同解除后的处理未进行约定，综合考虑原、被告双方均投入资金对门面进行了装饰装修，合同系因不可归责于双方的事由导致解除以及门面剩余的租赁期限较短等因素，对于征收人支付的装饰装修补偿款，本院依照公平原则，酌情认定原、被告各获得该项补偿款的50%，故原告应获得的装饰装修补偿款为18517.5元（37035元×50%），原告诉讼请求中的超过部分，本院不予支持。搬迁补助费3000元是征收人对门面实际使用人对门面中的生产经营设备进行拆卸、搬运的费用补偿，该部分费用是原告在搬迁过程中必然发生的合理费用，应归原告所有。案涉门面属于经营性用房，以租赁为主要用途，门面被征收后，原、被告客观上均遭受了相应的停产停业损失。综合本案案情，本院酌情认定原告取得18596元停产停业补偿款中的60%计11157.6元（18596元×60%），其余40%归被告所有。综上，原告合计应取得房屋征收补偿款32675.1元（18517.5元+11157.6元+3000元），被告应将该款项支付给原告。关于争议焦点三、五，被告对收到原告交纳的1000元押金无异议，本院予以确认。在合同履行过程中，原告向被告付清了2017年9月30日止的租金。结合案涉门面系于2017年9月12日拆除的事实，原告还多付给被告半个月的租金500元，为利于纠纷的一次性解决，其所交1000元押金和多付的500元租金应于退还给原告。由于原、被告双方在实际履行中系按每月1000元交纳的租金，故被告要求原告补交每月500元的租金没有事实依据，本院不予认可。至于被告要求原告交纳水费及赔偿门面的相关损失，由于被告没有提交其所主张损失的来源和依据，对此请求本院亦不予支持。关于争议焦点四，案涉门面因政府基于公共利益的征收行为被拆除，从而导致租赁合同无法继续履行。该事由的发生不可归责于被告，被告在合同履行过程中不存在违约行为，原告亦未提交有效证据证实其主张的48000元经营损失的来源和依据，应承担举证不能的不利后果，故本院对原告的该项诉求不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百二十六条、第二百三十一条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告赵伟智与被告成若军、蔡湘陵于2017年1月1日签订的《门面租赁合同》；二、被告成若军、蔡湘陵自本判决发生法律效力之日起三日内向原告赵伟智支付房屋征收补偿款32675.1元；三、被告成若军、蔡湘陵自本判决发生法律效力之日起三日内向原告赵伟智支付押金和预付租金1500元；四、驳回原告赵伟智的其他诉讼请求。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2342元，由原告赵伟智承担1171元，被告成若军、蔡湘陵承担1171元。如义务人未自觉履行义务，权利人可自期限届满之日起二年内向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金缴纳的，直接向株洲市中级人民法院缴纳。汇款或转帐的，开户行：华融湘江银行株洲金汇支行，户名：株洲市财政局非税收入专户，帐号：5017330100016。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审 判 长  何昌炎人民陪审员  文立珍人民陪审员  吴同玉二〇一七年十二月二十五日书 记 员  马雅琴附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十一条因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。