重庆市忠县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）忠法民初字第00991号
原告重庆迎主物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区长生路86号2幢1单元10-1号长盛花园，组织机构代码66357331-X。
法定代表人魏斌，该公司经理。
委托代理人王恒，该公司职工。
被告张飞，男，1987年5月19日出生，汉族，居民。
委托代理人陈乾丽，女，1984年9月23日出生，汉族，居民，系被告张飞妻子。
原告重庆迎主物业管理有限公司与被告张飞物业服务合同纠纷一案，本院于2014年3月17日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员廖耀东独任审判，于2014年5月23日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王恒和被告的委托代理人陈乾丽到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告重庆迎主物业管理有限公司诉称，被告购买了忠县宏盛花园小区X幢X房屋，面积106.13㎡。按照原告与百能房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务合同》及相关法律法规的规定，原告一直依法对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务，履行了自己的义务。根据重庆市忠县发展与改革委员会给原告的批复，忠发改发（2010）78号文件规定，被告自2011年4月1日至2013年12月31日共拖欠应缴纳的物业管理费、电梯费及公共能耗公摊费等共计2756.40元。原告经多次催收未果，被告仍拒绝缴纳，遂起诉至法院。请求判令：1、被告立即支付物业管理服务费1795.50元；2、被告立即支付公共能耗公摊费191.40元；3、被告立即支付电梯费769.50元，以上共计2756.40元；4、被告承担本案诉讼费用。
被告张飞辩称，没有缴纳物管费等费用是因为被告所在楼房顶楼被种上菜，用大小便浇灌，7号楼很多泥土都被种菜的人挖走了；公共设施坏了没有整修；小区车辆乱停靠，消防栓没有水，有家起火了消防车进不去等等，因此拒交费用。
经审理查明，重庆百能房地产开发有限公司开发了忠县忠州镇红星路19号宏盛花园小区楼盘，被告张飞购买了系该小区X幢X房屋，面积106.13㎡。2009年3月5日，原告与重庆百能房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》，约定：重庆百能房地产开发有限公司选聘原告为其开发的位于忠县忠州大道红星路19号宏盛花园小区实施前期物业管理服务，合同期限自2009年12月31日起至业主委员会成立为止。同时，对前期物业服务的其他相关权利义务也进行了约定。2010年11月16日，根据忠县发展和改革委员会《关于宏盛花园前期服务管理服务收费标准的批复》（忠发改发（2010）78号）的规定，原告收取物业服务费的标准为0.57元／月·㎡，包含日常养护费用0.20元／月·㎡，按建筑面积收费；电梯运行费在不超过重庆市物价局（2004）778文件规定标准内双方约定收取；公共水电费，由使用人据实分摊等等。之后，原告依照《前期物业管理服务合同》的约定对忠县宏盛花园小区实施了前期物业管理服务，该小区业主委员会至今尚未成立。但从2011年4月1日起至2013年12月31日期间，被告一直拖欠原告物业管理服务费，其中从2011年4月1日起至2012年12月31日期间，按0.48元／月·㎡计算共1069.50元，从2013年1月1日至2013年12月31日，按0.57元／月·㎡计算726元，共计1795.50元。从2011年4月1日至2013年12月31日期间，按0.22元／月·㎡计算共拖欠电梯运行分摊费769.50元。从2010年2月8日至2013年11月30日期间共拖欠公共能耗分摊费191.40元，以上总计2756.40元。
上述事实，有原、被告在庭审中的陈述以及原告提供的：《前期物业服务合同》、张飞欠费明细表、温馨提示、忠县发展和改革委员会《关于宏盛花园前期服务管理服务收费标准的批复》、原告提供物业服务的相关材料（以上均为复印件）等证据材料在案佐证，本院予以确认。
本院认为，原告与宏盛花园小区的建设方即重庆百能房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》，对宏盛花园小区进行前期物业管理服务，被告系宏盛花园小区业主并居住在该小区X幢X房屋。虽然被告未直接与原告签订《前期物业管理服务合同》，但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，《前期物业管理服务合同》对被告具有约束力，故原、被告双方均应依约履行自己的合同义务。根据忠县发展和改革委员会《关于宏盛花园前期服务管理服务收费标准的批复》（忠发改发（2010）78号）的规定，对小区电梯运行费、公共水电费等费用应由使用人据实分摊，被告作为该小区的业主，应当对公共设施设备产生的费用据实分摊。原告已经就被告应当分摊的电梯费、公共能耗公摊费提供了详细的明细表，被告在庭审中对各项分摊费用的计算无异议，故原告起诉请求被告支付公共能耗公摊费、电梯分摊费的诉讼请求成立，本院予以支持。被告抗辩未交物业管理服务费的原因是有业主在楼顶种菜而原告没有进行管理、小区公共设施坏了没有进行整修，车辆乱停靠等问题。原告则主张对于楼顶种菜的行为多次进行制止，但由于自身没有强制执法权而无可奈何，报告给忠县综合执法大队后，综合执法大队前去处理的情况是准许业主种菜，若今后房屋质量有问题必须由种菜业主承担后果，故原告已经尽到物业管理服务义务。对于车辆乱停乱靠问题，原告主张对乱停靠的车辆都张贴了警示纸条，但由于大多数车辆都是小区业主的，原告也没有强制执法权，因车辆乱停靠问题原告聘请的保安还经常被殴打辱骂，故对于存在的车辆停靠问题原告已经尽到相关义务。本院认为，小区楼顶被其他业主种菜以及小区车辆停靠问题属于原告管理服务的欠缺，原告负有一定责任。但楼顶种菜和车辆停靠问题均是目前忠县都普遍存在的问题，楼顶种菜和车辆停靠问题大多系小区业主造成，安全有序的居住环境需要小区业主共同自觉遵守，原告也在积极履行相应义务，不能将责任全归于原告。楼顶种菜和车辆停靠问题只是原告履行物业管理服务义务的一个方面，被告不能以此全部否认原告的服务，且被告也没有证据证明因楼顶种菜和车辆停靠问题给被告造成了损失，也无证据证明被告因此可以免交或者少交物业管理服务费，故被告应当支付原告物业管理服务费。被告还抗辩公共设施坏了原告没有进行整修，消防栓没有水等问题，原告承认被告提到的设施确实坏了，但刚坏不久，且被告正在进行维护整修，现在消防栓都随时有水，被告可以去查看。本院认为，被告提到的问题原告已经在处理，说明原告在履行自己的义务，被告不能以此作为拒交物业管理服务费的理由。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第七条第五款、《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、被告张飞于本判决生效之日起十日内支付原告重庆迎主物业管理有限公司从2011年4月1日至2013年12月31日期间拖欠的物业管理服务费1795.50元；
二、被告张飞于本判决生效之日起十日内支付原告重庆迎主物业管理有限公司从2010年2月8日至2013年11月30日期间拖欠的公共能耗公摊费191.40元；
三、被告张飞于本判决生效之日起十日内支付原告重庆迎主物业管理有限公司从2011年4月1日至2013年12月31日期间拖欠的电梯运行分摊费769.50元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告张飞负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费50元（在本院领取《忠县人民法院预交上诉费通知书》，凭该通知书到忠县忠州镇红星小区日月酒店附近的重庆农村商业银行股份有限公司忠县支行民旺分理处交纳上诉案件受理费），递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交案件受理费，又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期满内均未提出上诉或仅有一方上诉又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。本案申请强制执行的期限为二年，自本判决确定的履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 廖耀东
二〇一四年六月三日
书 记 员 万林朋