北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第02819号
上诉人（原审原告）褚羿，女，1978年6月1日出生。
委托代理人徐驰，北京市炜衡律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）周月兰，女，1951年4月21日出生。
委托代理人张涛，北京市东卫律师事务所律师。
上诉人褚羿因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2013）丰民初字第12018号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，褚羿之委托代理人徐驰，周月兰及委托代理人张涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2013年6月，褚羿诉至原审法院称：2013年3月24日，我与周月兰签订《北京市存量房屋买卖合同》，我购买周月兰名下位于丰台区莲宝路×号房屋，总房款445万元。签订合同后，我依约支付了定金、首付款及房款共计218万元，后完成了贷款审批并交纳了房屋过户的全部税费，2013年4月23日，因周月兰出售的房产存在查封，无法办理过户，故起诉要求周月兰将该房屋过户至我名下，赔偿我贷款利息损失413621.62元，自2013年5月24日至实际领取产权证日止，以218万元为基数，按照每日万分之五支付逾期过户违约金，并支付自2013年5月24日始至实际交房之日止逾期交房违约金。
周月兰辩称：我曾将诉争房屋出售给朱维根，后我退还其所交定金，又与褚羿签订本案合同。我只收到褚羿交纳的定金5万元及首付款37万元，褚羿的176万元房款放在资金监管账户内，不等于该款已支付给我。双方办理过户前，我并不知悉该房存在查封，褚羿亦未完成批贷程序，房屋存在查封及未完成批贷是双方未能办理过户的原因。后我与褚羿达成和解协议，我提前将房屋交付给褚羿，但褚羿违反诚信原则，该房屋于2014年8月解除查封后，我及时通知褚羿办理过户，其拒不过户并恶意诉讼，因此增加的损失褚羿应自行承担。我系善意履行方，同意与褚羿办理房屋过户，褚羿尚未取得批贷，其要求增加贷款利息无依据，故不同意褚羿的其他诉讼请求。
原审法院经审理认为：依法订立的合同具有法律约束力。当事人双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，内容未违反相关法律规定，该合同有效。双方均应依合同约定履行。双方在办理房屋过户过程中，因周月兰与他人诉讼纠纷，601号房屋被查封，导致双方无法依合同约定办理过户手续，周月兰构成违约。经双方自行协议，周月兰于2013年7月向褚羿交付了601号房屋，在本案审理中，双方重新确认，褚羿一次性支付房款，房屋总价降至420万元，法院予以确认，双方应当按照该约定继续履行合同。褚羿已放弃重新申请贷款，其要求周月兰赔偿其申请贷款增加的利息损失，法院不予支持。周月兰以降低房价方式承担相应的违约责任，褚羿要求周月兰依原合同支付逾期交房、逾期过户的违约金，法院亦不予支持。据此，原审法院于2014年12月判决：一、褚羿于判决生效后七日内给付周月兰剩余房款三百七十八万元；二、周月兰于收到上述房款当日协助褚羿将位于丰台区莲宝路×号房屋权属转移登记至褚羿名下；三、驳回褚羿其他诉讼请求。
判决后，褚羿不服，以周月兰违约，应依据双方约定支付迟延过户违约金及迟延交房违约金等为由，上诉至本院，请求依法改判或发回重申。周月兰同意原判。
经审理查明：2013年3月24日，经北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）提供居间服务，褚羿（买受人）与周月兰（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：出卖人所售房屋，坐落为丰台区莲宝路×号（以下简称601号房屋）；经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为377万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为68万元，总计445万元；买受人在签订本合同的同时支付定金5万元；买受人申请抵押贷款，拟贷款金额为263万元；出卖人应当在收到全部房款后三日内将该房屋交付给买受人；自本合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。当日，褚羿（乙方）、周月兰（甲方）及链家公司（丙方）又签订《补充协议》，约定：乙方于银行面签当日，将首付款181万元（含定金5万元）以资金监管的方式支付甲方；甲乙双方同意，在批贷函下发三日内，应共同办理房屋所有权转移登记手续；甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五违约金。签订上述合同后，褚羿给付周月兰首付款42万元（含定金5万元），又将176万元房款存入居间方在中国光大银行股份有限公司北京分行开立的专用监管账户内。褚羿另向中国光大银行北京望京支行申请贷款，该行出具《按揭贷款承诺书》，确认褚羿应于180天内与其办理完毕以该行为抵押权人的抵押登记及其他必要手续。2013年4月23日，周月兰与褚羿签订《存量房屋买卖合同》（经济成交版），双方约定：周月兰应在收到全部房款3个工作日内将房屋交付褚羿；双方同意，自本合同签订之日起30日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。褚羿未能在房产过户后30日内取得房屋所有权证书的双方同意按照下列方式处理。如因周月兰的责任，褚羿有权退房。褚羿不退房的，自褚羿应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，周月兰按日计算向褚羿支付全部已付款万分之五的违约金，并于褚羿实际取得房屋所有权证书之日起15日内向褚羿支付。
2013年4月23日，周月兰与褚羿签订在办理601号房屋过户时，因发现该房屋已被原审法院依法查封，双方未能办理房屋过户手续。当日，双方经协商，周月兰承诺如一周内未能解决法律纠纷，买方褚羿可先入住房屋，7月2日，周月兰将601号房屋钥匙交与褚羿。
另查，中国光大银行北京望京支行出具的《按揭贷款承诺书》现已失效。
在本院审理中，周月兰称双方在原审中，经法院主持已达成调解协议，自己降低房价款，褚羿不一次性给付，自己不承担违约责任。如褚羿否认调解的事实，自己亦不同意降低约定的房价款，另褚羿主张违约金的标准过高，要求降低。
上述事实有《北京市存量房屋买卖合同》、补充协议、收条、证明、存量房客户交易结算资金监管协议书及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法签订的合同具有法律约束力，签约各方应严格依照约定履行各自义务，因自己的原因未履行约定义务，应承担违约责任。本案中，周月兰与褚羿签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》和《存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合同有效。上述合同约定内容不一致，应以签订日期在后的约定为准。关于交房时间，上述合同均约定为周月兰应在收到全部房款3个工作日内将房屋交付褚羿。在合同履行中，因发现涉诉房屋已被原审法院依法查封，不能办理房屋过户手续。经双方协商，周月兰于2013年7月2日，将601号房屋钥匙交与褚羿，此时褚羿并未将约定的全部房价款支付给周月兰，故褚羿要求周月兰支付自2013年5月24日始至实际交房之日止逾期交房违约金的上诉请求，没有事实依据，本院不予支持。关于办理房屋权属转移登记手续及取得房屋产权证书的时间，《北京市存量房屋买卖合同》与《存量房屋买卖合同》约定不一致，本院确定应以《存量房屋买卖合同》约定为准，即双方应于2013年4月23日起30日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。褚羿至迟应在2013年6月23日取得房屋所有权证书。因周月兰与他人诉讼纠纷，涉诉房屋被查封，导致双方无法依合同约定办理过户手续，周月兰构成违约，其应承担违约责任。关于违约金标准问题，本院考虑本案实际情况及周月兰违约程度，认为双方约定的支付违约金标准过高，本院予以酌降，以褚羿已付房款为基准，日万分之二为宜。原审法院以周月兰以降低房价方式承担相应的违约责任，褚羿要求周月兰依原合同支付逾期交房、逾期过户的违约金，不予支持不当，本院予以纠正。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销北京市丰台区人民法院（2013）丰民初字第12018号民事判决；
二、褚羿于本判决生效后七日内给付周月兰剩余房款四百零三万元（该款项包括褚羿存于居间方在中国光大银行股份有限公司北京分行开立的专用监管账户内的一百七十六万元）；
三、周月兰于收到上述房款当日协助褚羿将位于丰台区莲宝路×号房屋权属转移登记至褚羿名下；
四、周月兰于本判决生效后十五日内支付褚羿迟延办证违约金（自二Ｏ一三年六月二十四日起至丰台区莲宝路×号房屋权属登记在褚羿名下之日止，以二百一十八万元为基准，按每日万分之二之标准支付）；
五、驳回褚羿其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费14497元，由褚羿负担9057元（已交纳），由周月兰负担5440元（本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费14497元，由褚羿负担9057元（已交纳），由周月兰负担5440元（本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王羽红
审 判 员 史 伟
代理审判员 纪灵筠
二〇一五年三月二十日
书 记 员 徐方烁