上海市闵行区人民法院执 行 裁 定 书（2014）闵执异字第16号案外人上海虹霞实业公司，住所地上海市。法定代表人丁卫国，董事长。委托代理人庄菁、倪耘，上海中夏旭波律师事务所律师。申请执行人上海嘉美信息广告有限公司，住所地上海市。法定代表人叶再长，总经理。委托代理人韩凌燕。被执行人上海好艺家灯饰有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人程文才，经理。本院依据2012年3月12日作出的已经发生法律效力的上海市闵行区人民法院(2012)闵民二(商)初字第298号民事判决书，在执行申请执行人上海嘉美信息广告有限公司与被执行人上海好艺家灯饰有限公司委托合同纠纷一案中，案外人上海虹霞实业公司对于本院查封的被执行人上海好艺家灯饰有限公司经营场所内的相关财产提出异议；本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人上海虹霞实业公司称：2013年11月1日，闵行法院在申请执行人上海嘉美信息广告有限公司与被执行人上海好艺家灯饰有限公司执行一案中，根据(2012)闵执预字第2444号执行裁定书对位于吴中路XXX号外墙巨型大屏幕LED显示屏进行查封、扣押，侵犯了案外人的合法权益。本案查封的吴中路XXX号的财产属于好艺家灯饰，后经(2012)闵民五(民)初字第1867号民事判决归于上海虹桥世贸家具有限公司。判决书已明确列明上海市吴中路XXX-XXX号房屋及其装修装饰，均为案外人合法财产，由案外人补偿虹桥世贸公司装修损失费600万元，案外人也为此支付了相应对价。现闵行法院查封的上列财产应属于装饰装修范畴，其财产所有权人应为案外人。基于上述事实与理由，案外人依法提出异议，请求法院立即解除对吴中路XXX号外墙巨型大屏幕LED显示屏的查封、扣押措施。本院经审查查明：本案因被执行人上海好艺家灯饰有限公司未履行(2012)闵民二(商)初字第298号民事判决书确定的给付义务，本院于2012年11月2日以(2012)闵执预字第2444号执行裁定书，依法对被执行人上海好艺家灯饰有限公司经营场所内的巨型大屏幕予以查封。同时查明，依据2013年2月26日作出的已经发生法律效力的上海市闵行区人民法院(2012)闵民五(民)初字第1867号民事判决确认的原告上海虹霞实业公司(以下简称虹霞公司)与被告上海虹桥世贸家具有限公司(以下简称虹桥世贸公司)、上海世贸家具(集团)有限公司(以下简称世贸集团公司)及被告上海世贸家具有限公司(以下简称世贸家具公司)房屋租赁合同纠纷一案审理查明：原告虹霞公司系位于上海市吴中路1169、1189、1199号房屋的权利人，该房屋类型为工厂，房屋用途为厂房。虹霞公司将上述房屋的A幢与B幢进行了连接，该连接工程未经规划许可，建筑面积约为3,300平方米。2005年11月30日，原告虹霞公司(为签约甲方)与案外人上海锦秀物业管理有限公司(以下简称锦秀公司；为签约乙方)签订的《房屋租赁合同》约定：甲方将位于上海市吴中路XXX-XXX号房屋出租给乙方，建筑面积约为45,555平方米，其中地上建筑物一至八楼建筑面积约为40,019平方米，地下建筑面积约为5,536平方米，租赁期限10年；年租金21,234,842元(地上部分房屋以每日每平方米1.35元计付租金，地下建筑物以每日每平方米0.75元计付租金),第一年度至第三年度期间年租金不变，自第四年度起至租赁期限届满时止，年租金每三年可调整一次，递增幅度为年租金的6%；乙方于每月15日向甲方支付当月租金，支付方式为支票，如乙方逾期支付当月租金的，逾期1日，乙方需按应付日租金的万分之二支付违约金；乙方于签订本合同后25日向甲方支付定金450万元，该定金于租赁期限日起算之日起转为租赁保证金450万元，该租赁保证金于本合同终止时归还乙方，但届时如乙方有欠交租金，或按本合同约定乙方已迟延向甲方支付的其他费用，从该租赁保证金中扣除。合同“违约责任”条款中规定：若乙方欠交租金超过三个月以上时(含三个月)，甲方有权提前解除本合同，在甲方以书面方式通知乙方之日起，本合同自动解除，但甲方无权留置乙方承租场所内不属于甲方的财产；如乙方确需提前解除本合同的，须提前3个月书面通知甲方，且履行完毕以下手续，乙方可提前解约：1、向甲方交回租赁物；2、交清实际租赁期限的租金以及法定或本合同约定由乙方承担的费用；3、应于本合同提前终止前1日或之前向甲方支付相当于当月租金三倍的款项作为赔偿；4、……；租赁期限内，任何一方未经对方同意擅自解除本合同的，或因一方原因致使对方无法实现合同目的的，除按本合同相关条款处理外，违约方支付的违约金应不低于守约方最近六个月就承租场所取得的平均月收益的三倍。此外，双方还就广告、有关税费、不可抗力等事项分别进行了约定。签约当日，原告虹霞公司与锦秀公司还签订了一份《房屋租赁合同补充协议(一)》。双方约定，虹霞公司将B幢南侧二层房屋出租给锦秀公司，该房屋建筑面积1,489.34平方米，锦秀公司自2005年11月1日起向虹霞公司支付年租金计869,774.56元。签约后，原告虹霞公司交付了上述房屋，锦秀公司则在对房屋进行了装修后按约承租，其先前向原告虹霞公司支付的450万元定金转为租赁保证金。2007年7月23日，原告虹霞公司与锦秀公司签订了一份《房屋租赁合同补充协议》。双方约定，租赁合同(包括补充协议)的合同期限延长至2025年10月31日，租金的递增比例按原合同执行。2006年9月26日，原告虹霞公司(为签约甲方)与被告虹桥世贸公司(为签约乙)签订了一份《房产租赁合同》。双方约定：甲方将上海市吴中路XXX号XXX-XXX层(即自行搭建的连接部分)房屋出租给乙方，建筑面积约3,300平方米；租赁期限自2007年3月1日至2027年2月28日，免租期为六个月；租金每月166,667元，先付后租，每三年为一个调整年度，递增幅度为前一年租金的5%；为保证甲方的房产不受损失，乙方同意交付20万元作为保证金，待合同终止后三天内归还乙方。签约后，原告虹霞公司交付了上述房屋，被告虹桥世贸公司于2006年10月8日向原告虹霞公司支付保证金20万元，并在对承租场所进行了装饰装修后对外经营。2009年6月1日，原告虹霞公司(为签约甲方)与锦秀公司(为签约乙方)及被告虹桥世贸公司(为签约丙方)签订了一份《合同主体变更协议书》。该协议书记载：在2005年11月30日，甲乙双方签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》约定，甲方将坐落于上海市吴中路XXX-XXX号“科技研发中心”大楼出租给乙方，乙方根据甲乙双方的约定，将上述房屋转租给丙方。三方还约定：从2009年6月1日起，上述租赁合同中的乙方变更为丙方，由甲方与丙方全面履行租赁合同；2009年5月31日以前所发生的应付款项仍由乙方承担；从2009年6月1日起，丙方无偿提供相当于出租收益1,000万元的面积给乙方，作为乙方先前投入4,000万元装修的回报，并保证乙方每年收益1,000万元(双方另签订协议)。签约后，被告虹桥世贸公司对上述房屋(包括原告虹霞公司自行搭建的连接部分)重新进行了装修，并在A幢二至七层搭建了中庭，面积为763.02平方米。之后，对外招租经营。2010年5月25日，被告虹桥世贸公司(为签约甲方)与案外人无锡好艺家(为签约乙方)签订了一份《房屋租赁合同》。双方约定：甲方转租的房屋坐落于上海市吴中路XXX-XXX号(产权证为沪房地闵字2006第023999号)，甲方同意将上述房屋A幢自地下一层至八层，中间连接幢一层至七层(没有产权证)，B幢三层至六层，以及上述房屋现有的附属设施包括但不限于电路、管道和装饰装潢，不可分割的设备设施，物业的外墙墙面及横向空间，户外广场的广告栏出租给乙方；该房屋建筑面积40,193平方米(以双方实测的建筑面积为准)，用途为工业用途，甲方承租后已用于开办家具城多年，甲方承诺该房屋可用于商业用途，如因土地、房屋的用途不能满足乙方商业经营的，甲方承诺赔偿乙方所有的装修损失；乙方可将租赁物业分割出租，但不得整体出租；租赁期限自2010年6月1日至2025年10月30日，年租金为51,346,557.50元；甲方同意于2010年5月25日前将能满足乙方正常经营活动的物业交付给乙方使用。签约后，被告虹桥世贸公司按约将上述房屋交付给无锡好艺家。2010年11月25日，被告虹桥世贸公司(为签约甲方)与无锡好艺家(为签约乙方)及案外人上海好艺家灯饰有限公司(为签约丙方；以下简称上海好艺家)签订了一份《补充合同》。该合同记载：鉴于2010年5月25日丙方还未完成工商注册登记，甲乙双方签订了《房屋租赁合同》，即甲方将坐落于上海市吴中路XXX-XXX号A幢自地下一层至八层房屋，中间连接幢一层至七层及B幢三层至六层房屋出租给乙方使用。双方约定，待丙方完成工商注册登记时，《房屋租赁合同》中应当由乙方承担享受的权利义务转为由丙方承担享受。现丙方已完成工商注册登记，故三方协议如下：自本补充合同签订之日起，原承租方即乙方变更为丙方即上海好艺家灯饰有限公司；原承租方在合同中的权利义务转由丙方接受；甲方提供房屋所有人出具的同意并确认变更为丙方承租经营的书面文件；本补充合同与《房屋租赁合同》具有同等法律效力。2011年1月5日，被告虹桥世贸公司(为签约甲方)与上海好艺家(为签约乙方)签订了一份《房屋租赁合同补充合同》。双方约定：将原合同中关于“本合同未尽事宜，由甲乙双方另行议定，并签订补充协议，补充协议与本合同不一致的，以本协议为准”的约定，变更为“本合同如与补充合同有冲突之处，以补充合同为准；补充合同未约定之处，依照原合同”；自2010年9月9日起，租金按照租赁物建筑面积40,193平方米(具体以双方实测面积为准)、每平方米每天2.60元计付(含税价)，该租金标准自2010年9月9日起三年内保持不变；2013年9月10日起按照每平方米每天3.50元计付(含税价)。上海好艺家在装修完毕后对外进行招租，招租进场的商户达数十家之多。期间，因上海好艺家长期拖欠租金，被告虹桥世贸公司于2012年3月12日向本院提起诉讼，本院审理后于2012年7月12日判决：被告虹桥世贸公司与上海好艺家签订的《房屋租赁合同》(包括补充合同)于2012年4月13日解除；上海好艺家于本判决生效之日起三十日内将承租的房屋腾空后返还给被告虹桥世贸公司；上海好艺家于本判决生效之日起十日内向被告虹桥世贸公司支付结欠至2012年4月12日止的租金20,919,717元及参照每天102,047.40元的租金标准向被告虹桥世贸公司支付自2012年4月13日起至其实际返还房屋之日止的占有房屋使用费；被告虹桥世贸公司赔偿上海好艺家在无证房屋投入的装饰装修损失120万元；……。本院判决后，上海好艺家不服向上海市第一中级人民法院提起上诉。二审法院从平衡当事人利益之考虑，将本院判决由被告虹桥世贸公司赔偿上海好艺家装饰装修损失120元，变更为由被告虹桥世贸公司补偿上海好艺家装饰装修损失600万元，对本院判决的其他内容予以了维持。2012年1月4日，原告虹霞公司通过律师向被告虹桥世贸公司发函，确认其至2011年12月31日结欠租金25,563,359.52元，并要求被告虹桥世贸公司于2012年1月15日前支付欠租2,000万元，同年3月底前付清欠款。2012年1月12日，原告虹霞公司直接向被告虹桥世贸公司发《公函》，该函的主要内容为：鉴于贵公司拖欠租金的严重违约情况，我公司郑重通知：我公司自2012年1月12日起解除与贵公司签订的《房屋租赁合同》及相关的一切协议；自2012年1月12日起，贵公司必须无条件地解除与上海好艺家签订的租赁合同，并由上海好艺家按现状立即向我公司交还承租房屋，该房屋的装潢、设施设备等添附物无条件归我公司所有；我公司要求贵公司在2012年3月31日前付清至解除合同之日止的租金、违约金。同时，原告虹霞公司将上述《公函》抄送上海好艺家。次日，原告虹霞公司又通过律师向被告虹桥世贸公司发函，重申自2012年1月12日起解除合同，要求被告虹桥世贸公司承担相应的违约责任。该《律师公函》同样抄送上海好艺家。2012年2月6日，原告虹霞公司(为签约甲方)与被告虹桥世贸公司(为签约乙方)及被告世贸集团公司、世贸家具公司(为签约丙方，即担保方)签订了一份《关于的补充协议(二)》。该协议记载，截止至2011年12月31日，乙方拖欠甲方租金25,563,359.52元，乙方再次承诺于2012年5月31日以前分期向甲方付清全部租金计36,201,231.82元(其中包括2012年1月至5月的租金10,637,872.30元)，并以此来取得甲方的信任和谅解；丙方向甲方提供无条件、不可撤销持续有效的保证，直至乙方付清本协议项下的全部应付款项之后二年的连带责任担保，且丙方代为乙方向甲方履行先行给付的义务，为此甲方同意与乙方继续履行《房屋租赁合同》及补充协议；乙方于2012年3月31日以前向甲方支付租金500万元，同年4月30日前支付500万元，同年5月31日前支付26,201,231.82元，并从同年6月起按约支付当月租金，并做到当月租金当月付清；乙方有任何一期迟延支付或不支付及未足额支付的，除应由乙方承担应付金额日万分之三的违约金外，甲方还有权单方面提前解除合同，乙方投入于房屋内外的装修、装潢、设施设备等添附物全部无偿的归甲方所有，自甲方向乙方发出解除合同之日起10日内由乙方在保持租赁物现状的条件下，无条件地向甲方返还租赁物，逾期返还则应按照租金标准向甲方支付房屋使用费，直至实际交还租赁物为止；乙方不履行本协议致使租赁合同解除的，甲方有权向乙方追索其所欠的全部租金及违约金，甲方起诉至法院的案件受理费、财产保全费、律师代理费等全部费用由乙方承担，乙方对此无异议，并表明放弃对此案的一切抗辩权利；乙方承诺，一旦甲方行使合同解除权并收回房屋，在该房屋内外的装修、装潢、设施设备等添附物全部无偿的归甲方所有，并由乙方自行负责清退第二承租人或第三承租人等义务，由此所发生的全部费用由乙方承担；丙方将其位于上海市闵行金汇路XXX号“虹桥古玩城”及位于上海市徐汇区文定路上开办的“世贸家具城”的租金收入向甲方提供担保，并在诉讼时放弃抗辩的权利，以确保甲方的合法权益得以实现。嗣后，因被告虹桥世贸公司未按约付款，原告虹霞公司遂先后通过律师发函，要求被告虹桥世贸公司支付拖欠的租金。2012年7月5日，原告虹霞公司向被告虹桥世贸公司送达《租金欠费对帐函》。该函记载的主要内容为：至2012年6月30日止，你单位尚欠我单位租金30,828,806.28元。望你单位接到本函后及时通知财务人员核对相关帐目，如无异议，请在本对帐单确认回执上确认盖章后交回我单位财务室。同年7月10日，被告虹桥世贸公司寄回《租金欠款对帐函确认回执》，对结欠租金额不持异议，并加盖公章。2012年8月21日,原告虹霞公司通过特快专递向被告虹桥世贸公司送达《关于提前解除的通知》，该通知记载：贵公司至今拒不履行给付租金之义务的行为已构成违约，我公司通知贵公司自2012年6月21日起解除双方签订的《房屋租赁合同》，并支付结欠至2012年6月30日的租金30,828,806.28元，支付自2012年7月至8月的房屋使用费4,255,149.20元。同时，原告虹霞公司向被告世贸集团公司、世贸家具公司抄送了《关于提前解除的通知》。2012年8月22日，被告虹桥世贸公司收到《关于提前解除的通知》。同年9月26日，原告虹霞公司以诉称之理由向本院提起诉讼。(2012)闵民五(民)初字第1867号民事判决认为，原告虹霞公司与被告虹桥世贸公司(通过合同的概括转让取代锦秀公司)签订的《房屋租赁合同》(包括补充协议)系当事人的真实意思表示，合同内容于法不悖(原告虹霞公司与被告虹桥世贸公司就自行搭建的无证建筑所签订的《房产租赁合同》，因该租赁物不具有合法性，故双方签订的租赁合同自始无效)，合同成立后对签约双方具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。被告虹桥世贸公司作为承租人向出租人支付租金系其最重要的合同义务，虽然上海好艺家长期拖欠租金客观上造成其资金周转困难，但根据合同相对性原理，次承租人拖欠转租人租金的行为不能成为被告虹桥世贸公司拒绝向原告虹霞公司支付租金的理由，其拖欠原告虹霞公司租金之行为已构成违约，且该违约行为已符合双方约定的出租人可单方面行使合同解除权的情形，故原告虹霞公司要求解除合同的诉讼请求成立，本院予以支持，并确认原告虹霞公司与被告虹桥世贸公司之间的《房屋租赁合同》(包括补充协议)于被告虹桥世贸公司收到《关于提前解除的通知》之日即2012年8月22日解除(无证部分的合同自始无效)。同时，原告虹霞公司要求被告虹桥世贸公司支付租金、占有房屋使用费，并偿付解除合同违约金及逾期付款违约金的诉讼请求成立，本院亦予以支持。其中，被告虹桥世贸公司应向原告虹霞公司支付租金的截止日为2012年8月21日。自2012年8月22日起即合同解除之日起其应参照租金标准向原告虹霞公司支付占有房屋使用费至实际返还承租房屋之日止。至于先前(由锦秀公司)支付的450万元租赁保证金及被告虹桥世贸公司按《房产租赁合同》支付的20万元保证金，则在其清偿了全部债务后由原告虹霞公司无息返还。被告世贸集团公司、世贸家具公司作为保证人，应根据约定及法律规定，对被告虹桥世贸公司之债务承担连带清偿责任。合同解除后，涉及租赁房屋中已形成附合的装饰装修物处理问题，本案中，虽然系被告虹桥世贸公司违约导致原告虹霞公司依约行使单方合同解除权，并根据约定，原告虹霞公司对投入于房屋内外的装修、装潢、设施设备等添附物不予补偿。考虑到原有装修仍可继续利用增益，以及涉案房屋中部分系无证建筑，应按过错责任分担损失等情况，故综合本案各方面的因素及从双方利益平衡角度考量，本院酌情由原告虹霞公司补偿被告虹桥世贸公司装饰装修损失600万元。此外，原告虹霞公司诉请的律师费，由于其没有提出具体的赔偿金额，也未提供支出律师费用的相关凭证，故本院对原告虹霞公司的该项诉讼请求不予支持。关于被告抗辩的涉案房屋性质问题，本案中，没有证据证明因涉案房屋记载之用途及存在部分无证建筑，影响承租人正常的经营，故涉案房屋的性质不能成为承租人拖延或拒绝支付租金的抗辩理由。另，被告抗辩的保证合同的效力问题，被告世贸集团公司、世贸家具公司系对被告虹桥世贸公司结欠的债务承担保证责任，并非对租赁合同进行担保，且租赁合同中涉及无证建筑的面积也只占租赁房屋的很小部分，故被告以主合同(部分)无效，要求确认担保合同归于无效的抗辩理由不能成立，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国担保法》第十二条、第十八条、第二十一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百二十六条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款的规定，判决如下：一、原告上海虹霞实业公司与被告上海虹桥世贸家具有限公司签订的《房屋租赁合同》(包括补充协议)于2012年8月22日解除(双方就无证部分房屋签订的《房产租赁合同》自始无效)；二、被告上海虹桥世贸家具有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于上海市吴中路XXX-XXX号房屋腾空后返还给原告上海虹霞实业公司；三、被告上海虹桥世贸家具有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海虹霞实业公司支付结欠至2012年8月21日的租金34,466,084.08元(包括无证部分房屋的使用费)；四、被告上海虹桥世贸家具有限公司于本判决生效之日起十日内，参照每天69,947.65元的租金标准向原告上海虹霞实业公司支付自2012年8月22日起至其实际返还位于上海市吴中路XXX-XXX号房屋之日止的占有房屋使用费；五、被告上海虹桥世贸家具有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海虹霞实业公司支付违约金6,854,344.98元(其中解除合同违约金为6,382,723.38元,逾期支付租金的违约金为471,621.60元)；六、被告上海世贸家具(集团)有限公司、上海世贸家具有限公司对被告上海虹桥世贸家具有限公司上述之债务承担连带清偿责任；七、原告上海虹霞实业公司在被告上海虹桥世贸家具有限公司支付了上述应付款项后七日内退还其租赁保证金470万元；八、原告上海虹霞实业公司于被告上海虹桥世贸家具有限公司履行了上述义务后三日内赔偿其装修损失600万元；九、驳回原告上海虹霞实业公司其余诉讼请求。本院认为，案外人对执行标的主张权利的，可以向执行法院提出异议，执行法院就其实施的执行措施的合法性予以着重审查。本案依据上列审查查明的事实确认，因案外人上海虹霞实业公司就系争财产主张的权属异议，未能提交该相应财产归其所有的物权凭证；同时，本院(2012)闵民五(民)初字第1867号民事判决确认的系该涉案当事人之间因房屋租赁关系形成的具有给付内容的债权法律关系，且该判决未对本案系争财产的物权归属作出明确界定。综上，基于被执行人上海好艺家灯饰有限公司未履行法定的给付义务，本院对其经营场所内的的相应责任财产实施的执行行为，符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的规定，案外人上海虹霞实业公司主张的异议请求没有相应的事实予以佐证，故其异议不足以阻却本案强制执行措施的依法实施。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：驳回案外人上海虹霞实业公司的异议。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  孔祥虎审判员  金联涌审判员  金 慧二〇一四年九月一日书记员  徐昺颢