内蒙古自治区乌海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）内03民终357号
上诉人（原审被告）：李晓光，男，汉族，1981年9月29日生，个体，现住乌海市乌达区
委托诉讼代理人：胡晓东，内蒙古明炯律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：许瑞，男，汉族，1956年3月14日生，社保退休职工，现住乌海市乌达区
委托诉讼代理人：王娟，内蒙古天晟律师事务所律师。
原审第三人：乌海市凯达建筑安装有限责任公司，住所地乌海市乌达区沟北路民达办事处54号楼212室。
法定代表人：郭凯臣，公司董事长。
上诉人李晓光因与被上诉人许瑞，原审第三人乌海市凯达建筑安装有限责任公司执行异议之诉纠纷一案，不服乌海市乌达区人民法院（2016）内0304民初694号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月28日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李晓光的委托诉讼代理人胡晓东，被上诉人许瑞及其委托诉讼代理人王娟，原审第三人乌海市凯达建筑安装有限责任公司到庭参加诉讼。本案现己审理终结。
李晓光的上诉请求：撤销乌海市乌达区人民法院（2016）内0304民初694号民事判决。上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，作出判决的依据不足。一审以被上诉人购买并加装防盗门认定第三人将该房屋实际交付被上诉人，认定是所有权实现了转移，于法无据。一审判决中认定因施工工程款项下的债权优于其他普通债权，实属乌达法院的首创，没有任何法律依据作出过这样规定。本案应是对涉案房屋能否执行进行，并非是对《借款合同》及”以房抵款协议书”之间效力的比拼。本案所涉房屋没有办理产权登记，2014年5月上诉人向法院申请保全，法院依法查封涉案房屋，在这期间被上诉人及第三人均未提出异议，在评估时也没有任何人提出异议。本案的关键是房屋是否实际交付，房款是否全部交清的问题。从一审证据中可以看到并没有第三人交付房屋的任何证据，既然没有实际交付那么就不存在不予执行的情形。
许瑞辩称：被上诉人与第三人签订协议后，被上诉人加装防盗门的形式实际占有和使用了相关商铺，实现了所有权的转移，被上诉人取得房屋的产权，第三人与被上诉人的房屋买卖合同履行完毕。没有办理房屋产权证书不是被上诉人的责任，第三人应该协助被上诉人办理房产证。根据法律规定建设工程款优先受偿。被上诉人是基于第三人拖欠其工程款而与第三人达成的协议，而建设工程施工过程中发生的工程款项下的债权，工程款债权享有优先受偿权。以房屋抵顶债务是符合法律规定的。
原审第三人乌海市凯达建筑安装工程有限责任公司辩称：被上诉人参与我公司的施工，因我公司拖欠被上诉人工程款，所以将所争议商铺给被上诉人抵账，但是因为我公司原因无法办理产权登记证，房屋已经归被上诉人所有。
许瑞一审的诉讼请求：请求判决1、停止对位于乌海市乌达区新达C区的第4、5号商铺的强制执行，并解除对上述商铺的查封。2、确认原告与第三人签订达成的”以房抵款”《协议书》合法有效，并确认位于乌海市乌达区新达C区的第4、5号商铺归原告所有。3、本案的案件受理费用由被告承担。
一审法院认定事实：第三人凯达建筑公司是乌达区温馨家园的建筑商，原告许瑞是该项目内的施工承包人。2011年11月4日，第三人凯达建筑公司因建设资金短缺，向被告李晓光借款200万元，双方签订了《借款合同》和《借款商铺抵押合同》，约定以第三人建设的乌达区温馨家园商业C区5-12号商铺作为借款抵押，但并未办理抵押登记；同时约定该商铺售出80%以下时不得强制执行。2012年9月25日，因第三人凯达建筑公司拖欠原告许瑞的工程款，双方签订了一份”以房抵款”的协议，第三人将其开发的C区第4、5号商铺抵顶给了原告，约定在还款日2015年9月25日前双方都可对外出售上述商铺，如到期不能还款或者没有售出，上述商铺的所有权归原告，抵顶所欠原告的工程款。协议签订后的次日即2012年9月26日，第三人凯达建筑公司给原告许瑞出具了用工程款抵付房款的收据，载明收到了许瑞以工程款抵付房款的具体金额，并注明C区4、5号商铺的面积为266.7平方米，单价5000元。2013年4月23日原告购买并加装了防盗门。2014年5月，被告李晓光因第三人凯达建筑公司未如期偿还借款本息，诉至我院，并申请了财产保全，我院对包括本案争议房屋在内的相关房屋进行了查封。该案在审理过程中，双方当事人达成调解协议，协议由第三人凯达建筑公司于2015年6月30日前付清所欠被告李晓光的借款，我院据此出具了”（2014）乌达民初字第0387号”民事调解书。之后，第三人凯达建筑公司未能如期还款，被告李晓光向我院申请执行，在该案执行过程中，将被告李晓光申请财产保全的C区商铺作为执行标的物，进入评估、拍卖或者以房抵款的程序。其间，原告许瑞以C区4号、5号商铺已经由第三人抵给其本人为由提出执行异议，但被裁定驳回〔”（2014）乌达执字340号”执行裁定书〕，许瑞遂提起案外人执行异议之诉。
一审法院认为，本案争议的焦点是原告对执行标的是否享有合法真实的实体权利，主要是物权，也包括部分法定优先权，以及原告与被告各自权利的性质和效力边界。从原告许瑞与第三人凯达建筑公司于2012年9月25日签订的协议书的内容来看，该协议既是一个还款协议，又是一个附条件的”以房抵款”协议，约定了还款期为2015年9月25日，约定了在还款期内双方都可以对外出售相关房屋，如到期未还款或者未售出，商铺所有权归原告。经审查，该协议是第三人与原告双方真实意思的表示，且不违反法律规定，合法有效，该院予以确认。从该协议的履行情况看，该协议已经实际履行。表现在：一方面，第三人依据双方达成的协议于2012年9月26日给原告出具了收款收据，进一步明确了第三人实际收到了原告用应收工程款顶抵房屋的对价款，双方从原来的建设施工合同法律关系转换为房屋买卖合同法律关系，也就是说原告在2012年9月26日已经向第三人支付了全额购房款，履行了付款义务，形成了取得财产权利的首要条件，对C区4号、5号商铺享有了实体权益，只是因第三人对于房屋市场价格的不确定，双方约定房屋交付时间定为2015年9月25日，但交付时间并不必然影响原告以支付全额房款的形式而取得相关房屋实体权益的状态。另一方面，在2012年9月26日第三人给原告出具了工程款抵房款的收据之后，在2015年9月25日还款期之前，原告明确享有对该房屋的出售权，而出售权是实体权利，是权利人实际享有财产权利后才可行使的处分权，是原告以债务消灭的方式从第三人处取得的财产权利，这就意味着第三人对相关商铺完成了向原告的权利移交。之外，原告在协议签订后，以购买加装防盗门的形式实际占有和使用了相关商铺，并以此形式对外宣示在相关商铺上的权利，第三人也未提出异议，所有权实现了转移。从原告与第三人之所以达成”以房抵款”协议的背景看，原告是基于第三人拖欠其工程款而与第三人达成的协议，而建设工程施工过程中发生的工程款项下的债权，优先于其他普通债权，在同一债务人清偿债务的过程中，工程款债权人享有优先受偿权。从被告与第三人签订的《借款合同》和《借款商铺抵押合同》的内容以及经人民法院民事调解书确认的债权看，被告、第三人之间的债权是普通债权，较原告与第三人签订的”以房抵款”《协议书》，其效力不足以消灭原告对相关商铺所享有的实体权和优先权。而且并未办理抵押登记，不能直接对抗其他权利人已经取得的权利。综上所述，虽然被告依据法院生效的民事调解书和财产保全裁定，申请对争议商铺强制执行的行为，本身并没有不妥之处，但是在原告作为案外人对执行标的物提出权利主张且主张成立的情况下，仍将执行标的物进行查封、评估、拍卖或者交由被告接收，必然会妨害到原告对该执行标的物所享有的权利。因此，对原告已经先于被告实际取得的位于乌海市乌达区新达C区的第4、5号商铺，应当停止强制执行。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。因此，原告与第三人虽然没有办理物权变更登记，但并不影响合同效力，对原告请求确认原告与第三人签订达成的《协议书》合法有效，并确认位于乌海市乌达区新达C区的第4、5号商铺归原告所有的诉讼请求，该院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判决：一、停止对”乌海市乌达区新达C区的第4、5号商铺”的强制执行。二、确认原告许瑞与第三人乌海市凯达建筑安装有限责任公司所签订的《协议书》合法有效，并确认”乌海市乌达区新达C区的第4、5号商铺”归原告许瑞所有。案件受理费100元，由被告李晓光承担。
二审中，上诉人李晓光提供民事调解笔录一份，证明第三人在2014年6月6日在乌达区人民法院调解时说明5号商铺没有出售给其他人，没有办理房屋交付手续。执行笔录一份，证明2014年10月27日第三人在法院执行局陈述4-10号商铺还没有卖出，没有在房屋产权登记部门进行产权登记。评估报告一份，证明法院对4-10号商铺作出评估勘验时商铺空置暂无试用，所有商铺的入户门都是双开铝合金玻璃门，并非被上诉人所说的加装防盗门。二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，上诉人李晓光提出乌达区人民法院查封乌海市乌达区新达C区的第4、5号商铺是正确的，上诉人对此房有申请执行的权利。但根据被上诉人与第三人签订的协议书来看，该房屋实际所有权已转移至被上诉人名下，被上诉人以购买加装防盗门的形式实际占有和使用该商铺，现被上诉人与第三人是基于第三人拖欠其工程款项下的债权，优先于其他普通债权，被上诉人享有足以排除强制执行的民事权益，故上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人李晓光负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 田 浩
审 判 员 韩小东
代理审判员 钟思敏
二〇一七年五月二十日
书 记 员 林梦婕