广东省深圳市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）粤03执异51-62号
案外人：诸春招。
委托诉讼代理人：李伟，广东知明律师事务所律师。
申请执行人：孙红艳。
委托诉讼代理人：黄怡钦，广东金地律师事务所律师。
被执行人：友和国际投资集团有限公司。
法定代表人：詹玉湘，该司董事长。
委托诉讼代理人：张瑜，广东远明律师事务所律师。
被执行人：深圳友和国际酒店有限公司（变更前名称“深圳友和唐拉雅秀酒店有限公司。
法定代表人：詹玉湘，该司执行（常务）董事。
被执行人：深圳市友和雅商酒店管理有限公司。
法定代表人：詹练鑫，该司执行（常务）董事。
被执行人：深圳市友和医药有限公司。
法定代表人：詹棵，该司执行（常务）董事。
被执行人：饶平县鸿洲渔港建设开发有限公司。
法定代表人：詹玉湘。
被执行人：詹玉湘。
被执行人：钟旭东。
被执行人：陈永。
本院在执行申请执行人孙红艳与被执行人友和国际投资集团有限公司（以下简称“友和国际公司”）、深圳友和国际酒店有限公司（原深圳友和唐拉雅秀酒店有限公司）、深圳市友和雅商酒店管理有限公司、深圳市友和医药有限公司（以下简称“友和医药公司”）、饶平县鸿洲渔港建设开发有限公司、詹玉湘、钟旭东、陈永借款合同纠纷一案中，查封了被执行人詹玉湘名下位于深圳市龙岗区龙岗中心城XX商场201-212号商铺（以下简称“涉案房产”），案外人诸春招不服对涉案房产的查封，提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了公开听证。案外人诸春招及其委托诉讼代理人李伟，申请执行人孙红艳的委托诉讼代理人黄怡钦以及被执行人友和国际公司的委托诉讼代理人张瑜到庭参加听证，其余被执行人经本院依法送达听证传票，未到庭参加听证。本案现已审查终结。
案外人诸春招提出异议称：2007年6月27日，其与深圳市志联佳实业有限公司（以下简称“志联佳公司”）签订了《XX商场认购书》，约定以人民币1990万元（以下均为人民币）的价格认购志联佳公司开发的XX商场118、160-163、201-212号共17套商铺。2009年6月5日，志联佳公司出具《通知》，确认其已付清上述17套房产的全部购房款，双方于同日又签订了《XX商场买卖协议》，再次确认双方就上述17套房产的买卖关系及购房款已付清的事实，同时确认志联佳公司已于2007年6月即将上述17套房产交付其实际占有、使用、收益的事实。志联佳公司还在协议中承诺将在XX酒店开业后一年内办理房产过户登记手续。2009年9月10日，志联佳公司向其出具已收到购房款1990万元的收款收据。但之后志联佳公司一再拖延为其办理上述17套房产的过户登记手续，其为维护自身权益，遂向深圳市龙岗区人民法院（以下简称“龙岗法院”）起诉志联佳公司，诉请法院判令志联佳公司为其办理房产证。在诉讼过程中发现，上述涉案房产已被恶意过户登记至志联佳公司的法定代表人、控股股东即本案被执行人詹玉湘名下，并被深圳市中级人民法院作为詹玉湘的财产予以查封。综上，在深圳市中级人民法院查封涉案房产之前，其即与开发商签订房产买卖合同，付清全部购房款，涉案房产也已于2007年交付其占有、使用、收益至今，早已具备所有权之全部权利属性，其应为涉案房产的真实所有权人，请求法院中止对涉案房产的执行。
就案外人的异议请求，申请执行人答辩称：一、根据物权法的规定，不动产的产权以登记为准，詹玉湘是涉案房产事实上和法律上的所有权人，案外人关于涉案房产归其所有的异议主张于法无据；二、案外人所主张的其与志联佳公司房屋买卖行为完全不符合惯例，且存在诸多疑点；三、即便案外人与志联佳公司之间真的存在房屋买卖事实，亦不具备能够排除执行的权利，涉案房产未能办理过户登记至案外人名下应归责于案外人本身。综上，请求法院驳回案外人的异议请求。
就案外人的异议请求，被执行人友和国际公司答辩称：一、据该司了解，涉案房产已经由被执行人詹玉湘向银行办理了抵押贷款，请求法院予以核实；二、案外人的主张无事实依据，案外人曾就涉案房产向龙岗法院提起诉讼，在龙岗法院的诉讼案件中，志联佳公司明确答辩称该司从未将涉案房产出售给案外人，案外人提供的证据是虚假的。案外人与志联佳公司原法定代表人朱仁宗为夫妻关系，其利用掌控公司公章的便利条件制造虚假证据。龙岗法院在诉讼中曾委托司法鉴定机构对案外人提交的买卖协议等证据进行鉴定，鉴定结论显示证据存在虚假之处。因此，案外人再次以虚假的证据提起本次异议，其异议不能成立。综上，请求法院驳回案外人的异议请求。
案外人向本院提交了以下证据材料：一、《XX商场认购书》一份，证明其于2007年6月27日向志联佳公司认购该司开发的XX商场118、160-163、201-212号共17套商铺，定价为1990万元；二、《承诺函》一份，证明志联佳公司于2009年3月2日书面确认欠其借款并承诺于2009年5月31日前一次性偿还本金及利息，否则所欠借款冲抵其所购买的17套商铺的全部购房款；三、《通知》一份，证明志联佳公司于2009年6月5日确认以欠其的借款及利息冲抵其所购商铺的购房款，至此，其购买17套商铺的购房款已全部付清；四、《XX商场买卖协议》一份，证明双方于2009年6月5日签订协议，对购买商铺及付清款项的事实再次予以确认；五、收款收据一张，证明志联佳公司确认其已付清17套商铺的购房款1990万元；六、借据、收据、转账凭证、关于付款的《证明》、银行进账单若干，证明志联佳公司向其借款以及其向志联佳公司的关联公司瑞立信公司、志联佳物业公司账户汇入部分购房款的事实；七、《请求办理房产证的函》一份，证明其于2012年6月12日向志联佳公司发函，要求志联佳公司及时为其所购17套商铺办理过户手续；八、《租房协议》和《物业租赁合同》，证明其作为业主与他人签订租赁合同，将部分商铺对外出租；九、《通知》一份，证明志联佳公司2007年5月10日通知部分商铺的承租者称，该司已将商铺出售给诸迷，要求承租者将租金直接向业主诸迷支付；十、河源市公安局源城分局城西派出所出具的《户口注销证明》和《证明》，证明其曾用名诸迷；十一、《民事起诉状》以及龙岗法院（2012）深龙法民三初字第2352号民事裁定书、（2014）深龙法民三初字第660号民事裁定书，证明其一直在积极维权，向法院起诉志联佳公司要求办理房产过户手续；十二、瑞立信公司中国银行对账单，证明其向瑞立信公司账户汇入的购房款用于支付志联佳公司的相关案件执行款；十三、国信证券保证金存款凭据和取款凭据，证明其在购房前的经济能力；十四、中国建设银行、中国农业银行的交易记录，证明其实际收取涉案房产的租金。
就案外人所提交的证据材料，申请执行人质证称：对证据一、二、三、四、五、六、七、八、九的真实性、合法性和关联性都不予认可；对证据十、十二的关联性不予认可；对证据十三、十四的真实性无法确认，关联性不予认可。
就案外人所提交的证据材料，被执行人友和国际公司质证称：对证据一、二、三、四、五的真实性、合法性和关联性都不予认可；对证据六、十三、十四的真实性无法确认，且上述证据与本案无关；对证据七不予认可；对证据八、九的真实性无法确认；对证据十的真实性没有异议；对证据十一的真实性无异议，但该证据证明案外人向法院提起诉讼的结果不是被驳回就是撤诉；对证据十二的关联性不予认可。
被执行人友和国际公司向本院提交了以下证据：一、（2012）深龙法民三初字第2352号民事裁定书，证明案外人已经向法院提起过确权诉讼，后主动撤诉；二、（2014）深龙法民三初字第660号民事裁定书及司法鉴定意见书，证明该案审理过程中对案外人提起诉讼所提交的证据材料委托鉴定，鉴定结果为案外人提交的证据材料存在虚假之处；三、（2015）梅埔法执恢字第24、25号执行裁定书，证明XX酒店160-163号商铺为詹玉湘所有，且已经被法院拍卖；四、志联佳公司在龙岗法院诉讼案件中的答辩状，证明志联佳公司明确答辩并未将涉案商铺出售给案外人。
就被执行人友和国际公司提交的证据材料，案外人表示不发表质证意见，申请执行人发表质证意见予以认可。
本院查明，关于申请执行人孙红艳与被执行人友和国际公司、深圳友和国际酒店有限公司（原深圳友和唐拉雅秀酒店有限公司）、深圳市友和雅商酒店管理有限公司、友和医药公司、饶平县鸿洲渔港建设开发有限公司、詹玉湘、钟旭东、陈永借款合同纠纷一案，华南国际经济贸易仲裁委员会华南国仲深裁[2013]D102号裁决书已经发生法律效力。由于被执行人没有履行生效法律文书确定的内容，申请执行人向本院申请强制执行，请求被执行人支付人民币25,000,000元及利息等，本院依法受理，案号为（2013）深中法执字第699号。在该次执行过程中，本院于2013年11月7日查封了登记在被执行人詹玉湘名下的涉案房产。后因双方当事人达成执行和解协议，本院遂依法裁定终结该次执行程序。2014年1月24日，由于被执行人未按和解协议履行，本案恢复执行，案号为（2014）深中法执恢字第46号，在该次执行过程中，本院继续查封了涉案房产，后本院依申请执行人的申请依法裁定终结该次执行程序。2015年11月16日，申请执行人向本院申请恢复强制执行并处分被执行人詹玉湘名下被查封的房产，本院依法受理，案号为（2015）深中法执恢字第301号。2016年3月1日，本院作出（2015）深中法执恢字第301-2号执行裁定书，裁定强制拍卖被执行人詹玉湘所有的XX商场商铺177号、181号、182号、185号、186号、201-217号、219-235号、237-239号、248号等房产以清偿债务。
另查明，2012年8月，案外人诸春招以志联佳公司为被告向龙岗法院提起诉讼，要求确权并由志联佳公司协助办理过户手续，龙岗法院依法受理，案号为（2012）深龙法民三初字第2352号。在该案的审理过程中，志联佳公司于2013年3月25日为涉案的160-163、201-212号商铺办理了权利人为詹玉湘的房地产证。龙岗法院于2014年5月4日作出（2012）深龙法民三初字第2352号民事裁定书，裁定准许案外人撤诉。
2014年6月，案外人诸春招以志联佳公司为被告，詹玉湘为第三人，向龙岗法院提起诉讼，主张涉案房产的权利，龙岗法院依法受理，案号为（2014）深龙法民三初字第660号。龙岗法院于2015年5月25日作出（2014）深龙法民三初字第660号民事裁定书，以涉案房产已被深圳市中级人民法院作为执行标的予以查封，案外人应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定提出书面异议并主张权利为由，驳回了案外人的起诉。案外人诸春招不服提起上诉，在二审过程中申请撤回上诉，本院于2016年4月27日作出（2016）粤03民终7142号民事裁定书，裁定准许诸春招撤回上诉。
再查明，涉案房产最初由志联佳公司开发，志联佳公司于2013年1月6日与被执行人詹玉湘签订了涉案房产买卖合同，并于同年3月25日办理了权利人为詹玉湘的房地产证（登记类型为二级转移登记，转移方式为买卖）。2013年7月9日，被执行人詹玉湘以包括涉案房产在内的38套商铺为友和医药公司向汕头市潮阳农村信用合作联社（以下简称“潮阳农信社”）借款人民币4000万元提供抵押担保。同年7月12日，涉案房产办理了抵押登记，抵押权人为潮阳农信社。后因友和医药公司未能偿还上述借款，潮阳农信社向汕头市潮阳区人民法院（以下简称“潮阳法院”）提起诉讼，该院经审理后作出的（2015）汕阳法民二初字第604号民事判决书，判决友和医药公司应限期偿还潮阳农信社借款本金4000万元及利息等，詹玉湘以其提供抵押的XX商场商铺201至217、219至235、237至239和248共38处房地产对上述债务承担抵押担保责任。判决生效后，潮阳农信社向潮阳法院申请强制执行，该院立案受理，案号为（2016）粤05执67号。在本院执行过程中，潮阳法院来函商请本院将涉案房产处分款优先清偿该院执行案件中的抵押债权。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。第十四条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。对当事人基于民事法律行为引发的不动产物权变动，现行法系采取将登记作为表征物权变动的生效要件。在不动产登记没有发生变更的情况下，尚不能认为房产所有权已经现实发生物权变动的法律效力，否则便有违物权法关于不动产物权变动的相关条文意旨。其次，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款规定，“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；……”。本案中，根据查明的情况，涉案房产由志联佳公司售予詹玉湘，并在国土部门登记于被执行人詹玉湘名下，应认定为被执行人詹玉湘的财产。本院在执行过程中，将涉案房产作为被执行人詹玉湘的财产进行查封并拟处分，符合法律规定。案外人诸春招主张在本院将涉案房产作为被执行人詹玉湘的财产查封之前，志联佳公司早已将涉案房产出售给其，其是涉案房产的实际所有人。案外人诸春招的异议请求与上述物权法及相关司法解释的规定不符，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
驳回案外人诸春招的异议请求。
案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 朱轶超
审 判 员 张文佳
代理审判员 林 珊
二〇一六年八月二十二日
书 记 员 李秋霭
书 记 员 郑爱玲
书 记 员 叶志桃