湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终3487号
上诉人（原审被告）：尹小兰，女，1963年8月7日出生，汉族，住武汉市江汉区，
委托诉讼代理人：周家龙，湖北山河律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李新，男，1991年12月10日出生，汉族，住安徽省寿县，
委托诉讼代理人：何宗财，湖北省正平法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审第三人）：武汉美家联合不动产有限公司美港分公司，住所地武汉市黄陂区盘龙城经济开发区刘古塘村珑景轩A1栋1层1室。
法定代表人：曹文敏，该公司总经理。
委托诉讼代理人：郭威，该公司员工。
原审被告：程琪，女，1990年7月11日出生，汉族，住武汉市江汉区，
委托诉讼代理人：周家龙，湖北山河律师事务所律师。
上诉人尹小兰因与被上诉人李新、武汉美家联合不动产有限公司美港分公司（以下简称美家不动产公司）、原审被告程琪房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市黄陂区人民法院（2017）鄂0116民初51号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月6日立案后，依法组成合议庭，于2017年7月10日公开开庭进行了审理。上诉人尹小兰及其委托诉讼代理人周家龙，被上诉人李新及其委托诉讼代理人何宗财，被上诉人美家不动产公司的委托诉讼代理人郭威，原审被告程琪的委托诉讼代理人周家龙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
尹小兰上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第三项，维持一审判决第二项，改判驳回李新的其他诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由李新、美家不动产公司承担。事实与理由：一、尹小兰与李新签订的《房屋买卖居间合同》未经诉争房屋所有权人程琪同意，事后也未获得其追认，该合同应属无效。二、即使不考虑合同效力问题，一审判决对合同解除的认定时间也属错误，合同应于签订后第二日解除，即尹小兰明确告知程琪不同意卖房的2016年12月10日。三、涉案合同并非在平等协商基础上拟定，而是中介公司提供的格式合同，即使尹小兰违约，其给李新造成的损失也远不及判决的100000元违约金。当事人在合同中约定的违约金额以及判决中支持的金额均与实际损失严重不符，尹小兰不应承担巨额的违约金责任。四、涉案合同并非尹小兰真实意思表示，且其违约责任不成立，尹小兰不应承担一、二审费用。
李新辩称：1.即便尹小兰在签订合同时没有取得程琪同意，但是基于尹小兰与程琪系母女关系的特殊身份，李新已产生了合理信赖。合同第八条第三款约定，该房屋产权人程琪因事未能到场签字，其母亲尹小兰代为签订本合同，尹小兰承诺程琪同意按本合同约定条件出售该房屋给李新，如有违约，尹小兰承担合同约定的违约责任。2.由于尹小兰违约，在合同不能履行的情况下，一审法院判决解除合同并无不当。3.合同双方主体平等，且是在双方协商一致的基础上签订，双方对违约责任有明确约定，故一审判决违约金有事实与法律依据。4.尹小兰的违约责任成立，诉讼费用的承担有法律依据。综上，请求驳回上诉，维持原判。
美家不动产公司辩称，看房当日即签订了合同，购房过程中双方协商合同成立，其他意见与李新的答辩意见一致。
程琪述称，同意上诉人的上诉请求以及事实和理由。
李新向一审法院起诉请求：1.解除李新与尹小兰、程琪及美家不动产公司之间的《房屋买卖居间合同》；2.尹小兰、程琪向李新双倍返还购房定金60000元；3.尹小兰、程琪向李新支付违约金130000元；4.尹小兰、程琪赔偿李新律师费5000元；5.本案诉讼费由尹小兰、程琪承担。
一审法院认定事实：程琪系尹小兰之女，涉案的位于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区刘古塘村珑璟轩A7栋2单元17层1室的房屋登记在程琪名下。2016年12月9日，尹小兰在没有取得程琪书面授权的情况下，以程琪代理人的身份，与李新、美家不动产公司签订了一份《房屋买卖居间合同》，由美家不动产公司为李新、程琪的房屋买卖提供居间服务。尹小兰将程琪所有的位于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区刘古塘村珑璟轩A7栋2单元17层1室的房屋以总价1300000元出卖给李新。三方约定付款方式为：签订合同当日买方向卖方交付定金30000元，在该房屋过户后该定金自动转为购房款；在卖方预约好该房屋的提前还贷后，买方将350000元借给卖方用于该房屋的提前还贷，在该房屋过户后自动转为房款。在该房屋过户当天买方见自己名下不动产证件单后一次性支付卖方130000元。余款790000元由买方通过商业贷款方式一次性支付给卖方。双方还约定，卖方应在签订本合同后三个工作日内预约该房屋的提前还贷。任何一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，拒绝履行本合同或中途解除合同的，均属违约，违约方向对方支付本合同第二条约定的房屋成交价的10%为违约金。合同签订当日，李新向尹小兰支付定金30000元，尹小兰出具收据一份。
合同签订后，尹小兰未依约履行提前还贷事宜。一审庭审中，程琪明确表示其未授权尹小兰处理其房屋的买卖事宜，对尹小兰代理的房屋买卖行为不予追认。
一审法院认为，尹小兰代程琪与李新及美家不动产公司签订《房屋买卖居间合同》时未提供程琪的授权，李新、美家不动产公司在签订合同时亦知晓尹小兰签订合同时未提供程琪的授权，且该房屋买卖事宜事后未经程琪追认，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”之规定，本案中尹小兰与李新及美家不动产公司签订的《房屋买卖居间合同》对程琪不产生法律效力，相应责任应由尹小兰承担。尹小兰未按合同约定履行自己的义务，并且亦实际无法继续履行，故对于李新要求解除合同的诉讼请求，一审法院依法予以支持。合同解除后，尹小兰应将收取的定金30000元返还给李新，并按照合同约定向李新支付总房价10%即130000元的违约金。考虑到本案中李新明知尹小兰未取得程琪授权的情况下与尹小兰签订合同，也存在一定过错，根据公平原则及诚实信用原则，一审法院酌情确定尹小兰支付李新违约金100000元。
李新主张的其他损失，无事实及法律依据，一审法院不予支持；尹小兰辩称其在签订《房屋买卖居间合同》时意思表示存在瑕疵，系因重大误解而签订等意见，缺乏事实和法律依据，对其该抗辩，一审法院不予采纳。其辩称该合同为无效合同，相应责任应由李新及美家不动产公司承担。根据法律规定，该合同对程琪不产生效力，但并不具有法律规定的构成合同无效的因素，故对其该辩称意见，一审法院不予采纳。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十六条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、依法解除李新与尹小兰及武汉美家联合不动产有限公司美港分公司于2016年12月9日签订的《房屋买卖居间合同》；二、尹小兰返还李新定金30000元；三、尹小兰支付李新违约金100000元；四、驳回李新的其他诉讼请求；上述应付款项于一审判决生效之日起十日内付清。一审案件受理费4200元减半收取2100元，由尹小兰负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：尹小兰提交解除函一份、报纸一份，共同证明尹小兰、程琪第一时间依据诚信原则通知了李新，意味着李新在与尹小兰签订合同后仅一天就知道该合同不能履行，实际上没有产生大的损失。经质证，李新对尹小兰提交证据的意见为：对两份证据的真实性、合法性、关联性均不认可，不能达到其证明目的，李新没有收到该解除函。美家不动产公司对尹小兰提交证据的意见为：对两份证据的真实性均认可，但不能达到其证明目的。美家不动产公司没有见过解除函的原件，但程琪在2016年12月10日将解除函贴在美家不动产公司门口，拿着报纸在解除函张贴的地方拍了照片，然后程琪将照片发给美家不动产公司。程琪对尹小兰提交证据的意见为：对两份证据的真实性、合法性、关联性和证明目的均认可。本院认为，对于尹小兰提交的两份证据，美家不动产公司、程琪对其真实性均予以认可，李新虽对其真实性不予认可，但没有足以反驳的相反证据，本院对两份证据的真实性予以确认。因该两份证据仅能证明程琪通过美家不动产公司通知李新解除合同，本院对该两份证据关于程琪通过美家不动产公司通知李新解除合同外的证明目的不予确认。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
二审另查明，尹小兰、李新、美家不动产公司在2016年12月9日签订的《房屋买卖居间合同》中约定，该房屋产权人程琪因事未能到场签字，其母亲尹小兰代为签订本合同，尹小兰承诺程琪同意按本合同约定条件出售该房屋给李新，如有违约，尹小兰愿意承担合同约定的违约责任。
二审还查明，尹小兰、李新、美家不动产公司于2016年12月9日签订《房屋买卖居间合同》后，程琪通过美家不动产公司通知李新解除合同。
本院认为，尹小兰在代程琪与李新、美家不动产公司于2016年12月9日签订《房屋买卖居间合同》时，没有取得程琪的授权，程琪也未对该合同进行追认，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款的规定，该合同对程琪不发生法律效力，由尹小兰承担相应责任。尹小兰上诉认为一审判决对合同解除的认定时间错误，合同应于尹小兰明确告知程琪不同意卖房之日解除，但首先，合同签订后系程琪通过美家不动产公司通知李新解除合同，尹小兰并未提交充分的证据证明解除合同的通知系由其发出。其次，即使解除合同的通知系由尹小兰发出，因尹小兰系违约方，不享有解除合同的权利，其发出解除合同的通知并不发生解除合同的效力。尹小兰的该项上诉理由没有事实和法律依据，本院不予采纳。尹小兰上诉认为涉案合同并非其真实意思表示，且其违约责任不成立，但并未提交充分的证据予以证明，其该项上诉理由没有事实依据，本院不予采纳。一审认定尹小兰应将收取的30000元定金返还给李新，同时依照合同关于违约责任的约定，结合李新明知尹小兰未取得程琪的授权还与尹小兰签订合同，也存在一定过错等情况，根据公平原则及诚实信用原则酌定尹小兰支付李新违约金100000元并无不当，本院予以维持。
综上所述，尹小兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4200元，由尹小兰负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 薇
审判员 李 瑜
审判员 胡丹丹
二〇一七年九月一日
书记员 肖宇晴