贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0402民初3335号原告：陈金新，男，1970年7月25日生，汉族，住贵州省安顺市西秀区。原告：陈曲，男，1963年5月7日生，汉族，住贵州省安顺市西秀区。原告：袁麒麟，男，1966年1月11日生，汉族，住贵州省安顺市西秀区。原告：朱光绚，女，1970年7月5日生，汉族，住贵州省安顺市。原告：鲁峰，男，1963年11月4日生，汉族，住贵州省安顺市西秀区。原告：吴静飞，男，1970年12月13日生，汉族，住贵州省安顺市。原告：吴文珊，女，1947年5月16日生，汉族，住贵州省安顺市西秀区。原告：黄松，男，1980年5月15日生，汉族，住贵州省安顺市西秀区。原告：邱玺，男，1977年12月31日生，汉族，住贵州省安顺市西秀区。原告：帅猛，男，1972年9月30日生，汉族，住贵州省安顺市西秀区。原告：杨剑林，女，1970年8月7日生，汉族，住贵州省安顺市。诉讼代表人：陈金新、黄松。委托诉讼代理人：肖仕刚，贵州上运潇荣律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：张斌，男，1972年11月8日生，汉族，住安顺市开发区。被告：付畅，女，1973年7月27日生，汉族，住安顺市开发区。第三人：安顺千禧房地产开发有限责任公司，住所：安顺市经济技术开发区小米山（北二环路千禧花园）。法定代表人：戴永祥，男，1956年8月8日生，汉族，贵州省安顺市人，系贵州千禧房地产开发有限公司法定代表人，住贵州省安顺市西秀区，第三人：陈斌，男，1966年7月17日生，汉族，住贵州省安顺市西秀区。委托诉讼代理人：肖仕刚，贵州上运潇荣律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告陈金新、陈曲、袁麒麟、朱光绚、鲁峰、吴静飞、吴文珊、黄松、邱玺、帅猛、杨剑林（以下简称十一位原告）与被告张斌、付畅及第三人安顺千禧房地产开发有限责任公司（以下简称千禧公司）、陈斌商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年9月1日立案后，由本院审判员徐侨生依法适用简易程序公开开庭进行了审理。十一位原告及其委托诉讼代理人肖仕刚、第三人陈斌及其委托诉讼代理人肖仕刚、被告张斌、被告付畅、第三人千禧公司之法定代表人戴永祥到庭参加诉讼，被告张斌、付畅经本院合法（传票）无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。十一位原告诉请判决：一、确认十一位原告及第三人陈斌与二被告签订的《合同权利转让协议》（2014年5月26日）有效；二、第三人千禧公司与十一位原告、第三人陈斌另行签订《商品房买卖合同》，《合同权利转让协议》涉及房产权利义务转由十一位原告、第三人陈斌概括受让；三、二被告、第三人千禧公司协助转移备案登记到十一位原告及第三人陈斌的名下；四、本案受理费由二被告共同承担。事实及理由：东方花园项目系第三人千禧公司开发，2013年8月，二被告与第三人千禧公司签订六份《商品房买卖合同》，约定：由二被告向第三人千禧公司购买该项目１栋负１-１、负１-2、负１-6、负１-7、负１-9、负１-10号商业用房，全部购房款为41296890元（已支付完毕）。第三人千禧公司向二被告出具收款凭证，房产部门进行了合同预售备案登记；2014年5月26日，二被告、十一位原告、第三人陈斌协商后签订了《合同权利转让协议》，约定：十一位原告、第三人陈斌将合计持有佳鸿公司25%的股份与六份《商品房买卖合同》中被告张斌的权利义务对价转让，其中：陈斌占20%、袁麒麟占16%、黄松占8.8%、吴文珊占12%、吴静飞占8%、朱光绚占4%、鲁峰占2%、陈曲占8%、陈金新12.5%、邱玺5%、帅猛2.5%、杨剑林占1.2%。2014年5月26日，鉴于被告张斌作为安顺市佳鸿商贸有限责任公司（佳鸿公司）的法定代表人，已将十一位原告及第三人陈斌合计持有该公司25%股权转让与案外人彭东、陈东泉，并进行变更登记；二被告将《安顺市商品房预售合同备案登记表》、收款收据、《商品房买卖合同》（加盖备案章）全部交与原告、第三人陈斌持有。现二被告并未依照《合同权利转让协议》之约定，将已明确的六份《商品房买卖合同》购买人转移合同备案登记为十一位原告、第三人陈斌名下，违背诚实信用。被告张斌、付畅未进行答辩，亦未出庭参与诉讼对庭审所举证据进行质证。第三人千禧公司述称，《商品房买卖合同》是我公司与被告张斌签订，因为我公司向被告张斌借款后，经结算用六套房屋来抵债。六套房屋房款是六笔借款按月利率5%的利息再计息所购买，被告张斌未实际付款，亦未用借款本金抵房款；购房款41296890元，购房合同中约定被告张斌要支付50%首付款，余款50%被告张斌通过银行按揭支付，但被告张斌实际未履行付款义务。自2010年后，被告张斌向我公司出借60000000元，我公司至今支付130000000多元。十一位原告、第三人陈斌与二被告的经济纠纷与我公司无关，其诉请属无理；被告张斌与我公司的购房支付款纠纷尚未经有关法律部门依据法律法规确认到被告张斌名下，不具备转让条件；被告张斌与我公司股权转让，由于其未按合同约定履行，造成我公司巨大损失，请人民法院依法判决。第三人陈斌述称，我所有的意见同十一位原告一致。围绕十一位原告的诉请，当事人进行了举证、质证，对无异议的部分，本院予以确认。有争议的事实，经审理认定：被告张斌曾多次向第三人千禧公司提供借款，后经结算，第三人千禧公司于2013年8月19日向被告张斌出具收到下述六份《商品房买卖合同》中约定的六套房屋总价款共计41296890元的十二份收据。2013年8月21日，被告张斌与第三人千禧公司签订六份《商品房买卖合同》，约定：被告张斌购买第三人千禧公司开发的东方花园项目第１栋负1-1、负1-2、负1-6、负1-7、负1-9、负1-10号六套商业用房，六套房屋房款共计41296890元（建筑面积共计1021.43平方米，平均单价为40430元/平方米），款项支付方式为首付20996890元、余款20300000元按遏支付。被告张斌与第三人千禧公司就上述六份《商品房买卖合同》报房产职能部门于2013年8月26日进行了预售合同备案登记。十一位原告及第三人陈斌（乙方）与被告张斌、付畅（甲方）协商后，于2014年5月26日签订《合同权利转让协议》，约定：甲、乙双方作为贵州省安顺市佳鸿商贸有限责任有限公司（以下简称佳鸿公司）的股东或权利人，乙方将其持有该公司25%的股份同甲方与第三人千禧公司签订六份《商品房买卖合同》的合同权利（房屋期待权）作对价转让，乙方作为六份《商品房买卖合同》的一方享受权利并履行义务，十一位原告、第三人陈斌对上述合同的权利义务的比例为：陈斌占20%、袁麒麟占16%、黄松占8.8%、吴文珊占12%、吴静飞占8%、朱光绚占4%、鲁峰占2%、陈曲占8%、陈金新12.5%、邱玺5%、帅猛2.5%、杨剑林占1.2%。2014年5月8日，十一位原告、第三人陈斌在佳鸿公司共计持有25%的股份登记变更为“删除”。另，二被告系夫妻关系；东方花园项目沿未竣工，并处于停工状态。上述事实，有十一位原告、二被告、第三人陈斌、第三人千禧公司的当庭陈述，十一位原告及第三人陈斌提供的：十一位原告及第三人陈斌身份证复印件、六份《商品买卖合同》、十二份收据、六份《商品房预售合同备案登记表》、《合同权利转让协议》、贵州省安顺市佳鸿商贸有限责任有限公司的工商登记信息表、安顺市直地房地产开发有限公司信息表等证据在卷，并经庭审质证，足以采信。原告提供的：十二份收据，主张证实被告张斌向第三人千禧公司支付房款；第三人千禧公司对真实性无异议，但认为内容不实，是被告张斌将向我公司出借的借款本金计息后，用利息再计利息来充抵房款，因为我方无力支付，故借贷不合法，另房屋处于认购阶段，未正式预售，是被告张斌急用合同去办理贷款，但合同备案登记时已具备登记条件；结合十二份收据、六份《商品房买卖合同》、第三人千禧公司的质证意见，因第三人千禧公司未能举证证实其主张的借贷不合法，即不能证实其非自愿用债务来抵房款的事实，故对第三人千禧公司的主张不予采信，对该组证据及原告的主张，本院予以采信。本院认为，从被告张斌与第三人千禧公司对签订的六份《商品房买卖合同》约定六套房屋的预售、并在房产部门进行了预售合同备案登记的行为，结合第三人千禧公司向被告张斌出具六套房屋总价款的十二份收据，足以说明：第三人千禧公司向被告张斌借款后，因无力偿还，经结算后，将被告张斌其中41296890元的债权充抵六套房屋总房款，而六套房屋平均单价40430元/平方米，按本地当时的房价，并不显失公平，不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定属于无效、第五十四条规定可变更、可撤销的情形，房屋虽均未竣工，但具备合同备案登记的条件，故六份《商品房买卖合同》合法有效。经协商，十一位原告、第三人陈斌与二被告签订《合同权利转让协议》，约定六份《商品房买卖合同》中被告张斌的权利义务转让给十一位原告、第三人陈斌，以作十一位原告、第三人陈斌在佳鸿公司持有25%股份的对价转让，因二被告系夫妻，二被告对六份《商品房买卖合同》中约定被告张斌购买、合同备案登记的房屋的相关权利有共同的处分权，并且从第三人千禧公司出具收到六套房屋总价款的十二份收据，十一位原告及第三人陈斌有理由相信被告张斌对房款已全额付清，即《商品房买卖合同》约定中被告张斌支付房款的义务已全部履行完毕，之后，被告张斌应主要享受合同中约定的权利，《合同权利转让协议》（2014年5月26日）实则是对《商品房买卖合同》中的权利义务的转让协议（主要是权利的转让），根据《中华人民共和国公司法》第一百三十七条的规定：“股东持有的股份可以依法转让”、《中华人民共和国合同法》第八十条的规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力”，十一位原告、第三人陈斌的起诉实质为告知第三人千禧公司合权利转让，故转让应当合法有效，现十一位原告、第三人陈斌诉请确认与二被告签订的《合同权利转让协议》有效，本院依法予以支持。十一位原告、第三人陈斌诉请判决第三人千禧公司与十一位原告、第三人陈斌另行签订《商品房买卖合同》，《合同权利转让协议》涉及房产权利义务转由十一位原告、第三人陈斌概括受让；因对《商品房买卖合同》已进行了合同备案登记，十一位原告、第三人陈斌应通过《合同权利转让协议》取得预购的地位，无须另行签订《商品房买卖合同》，《合同权利转让协议》涉及房产权利义务转由十一位原告及第三人陈斌概括受让，十一位原告及第三人陈斌、二被告、第三人千禧公司可按房产部门的要求持备案登记的合同及转让合同、具有法律效力的法律文等证据材料办理合同转让备案登记，故其该项诉请，本院不作处理。综上，故十一位原告、第三人张斌诉请判决二被告、第三人千禧公司协助转移备案登记到十一位原告及第三人陈斌的名下，本院依法予以支持。第三人千禧公司辩称被告张斌对首付款只用借款利息的利息支付，另50%未按遏支付，认为被告张斌造成其公司巨大损失，要求对双方之前的借款进行结算，但其辩称主张与其向被告张斌出具十二份《收据》注明收到全额房款的事实相矛盾，且主张的债权债务已超过本案争议范围，故本案本院不作处理，第三人千禧公司如对房款有异议，可另行主张权利。二被告不到庭参加诉讼，视其对权利的放弃，不影响本案的审理。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、第八十九条，《中华人民共和国公司法》第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条第一款的规定，判决如下：一、原告陈金新、陈曲、袁麒麟、朱光绚、鲁峰、吴静飞、吴文珊、黄松、邱玺、帅猛、杨剑林及第三人陈斌与被告张斌、付畅签订的《合同权利转让协议》有效；二、被告张斌、付畅与第三人安顺千禧房地产开发有限责任公司协助将上述六套商业用房的合同备案登记转移为十一位原告陈金新、陈曲、袁麒麟、朱光绚、鲁峰、吴静飞、吴文珊、黄松、邱玺、帅猛、杨剑林及第三人陈斌购买；三、驳回原告陈金新、陈曲、袁麒麟、朱光绚、鲁峰、吴静飞、吴文珊、黄松、邱玺、帅猛、杨剑林及第三人陈斌关于要求被告张斌、付畅、第三人安顺千禧房地产开发有限责任公司与原告陈金新、陈曲、袁麒麟、朱光绚、鲁峰、吴静飞、吴文珊、黄松、邱玺、帅猛、杨剑林及第三人陈斌的其他诉讼请求。案件受理费150元，减半收取75元，二被告负担（该费用十一位原告已预交，二被告在本判决生效之日起三日内向十一位原告直接支付，十一位原告不再向本院申请退取）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力，十一位原告及第三人陈斌可在履行期届满二年内，向本院申请强制执行。审判员 徐  侨  生二〇一七年十二月一日书记员 丁雅洁（代）