福建省南安市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民初字第74号
原告张爱冰，男，1977年4月4日出生，汉族，住江西省上饶市。
委托代理人张金利、戴春燕，福建求信律师事务所律师。
被告连集体，男，1959年8月29日出生，汉族，住福建省南安市。
委托代理人戴平原，福建文衡律师事务所律师。
原告张爱冰与被告连集体租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月22日受理后，依法由审判员高燕玲担任审判长，与代理审判员刘超群、人民陪审员洪槟玲组成合议庭，于2015年2月3日、2015年7月1日、2015年8月25日和2015年9月10日四次公开开庭进行了审理。原告张爱冰的委托代理人张金利，被告连集体的委托代理人戴平原到庭参加诉讼。原告张爱冰向本院申请对被告连集体出租的厂房及附属的卫生间等进行装修支付的费用进行评估，并经本院准许。2015年9月10日，因原告张爱冰撤回部分诉讼请求，其又向本院撤回了上述评估申请，并经本院准许。本案现已审理终结。
原告张爱冰诉称，原、被告于2013年4月28日签订了一份《石材加工厂房租赁合同》，该合同约定：被告将其位于南安市官桥镇漳里村许林自然村的厂房及办公场所等出租原告经营石材加工之用，租期五年，自2013年7月6日起至2018年7月5日，其中2013年5月1日至2013年5月31日为免租期，年租金人民币40万元，保证金5万元等。合同签订后，原告依约支付了被告租金人民币40万元及保证金5万元，并就被告交付的厂房及办公楼、场地进行了重新整修、建设及购买、安装各种生产设备后即招收工人投入生产经营。2014年1月13日，被告将一份南安市官桥镇政府的通知转交给原告。嗣后，原告经营的石材厂被停止供电，并被南安市官桥镇政府强制拆除，夷为平地。为此，原告被迫停止一切生产经营活动。综上，被告出租给原告经营使用的厂房及办公楼系违章建筑，没有相关规划许可证等，现已被南安市官桥镇政府强制拆除，原告已无法继续生产经营，并蒙受了巨大经济损失。为此，原告请求判令：1、确认原告与被告签订的《石材加工厂房租赁合同》无效；2、被告返还原告租金人民币40万元；3、被告返还原告保证金人民币5万元；4、被告赔偿原告经济损失人民币100万元；5、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告于2015年9月10日向本院申请撤回第4项诉讼请求。
被告连集体辩称，他出租给原告的厂房现尚存在，且原告至2014年11月25日才将房屋返还给他，故原告主张出租的厂房已被拆除及停电均违背事实。即使租赁合同无效，原告也应按约定的租金标准向他支付至厂房返还之日的占用、使用费，现原告占用厂房应支付的费用已超出原告支付的租金及保证金，故原告要求返还租金及保证金的请求缺乏事实与法律依据。不管租赁合同是否有效，原告并未因租赁行为受到任何损失。原告提供的《照片》上体现的被拆除的建筑物是原告在租赁后未经出租方同意擅自加建的临时搭盖，该部分建筑被拆除与他无关。双方签订合同时，原告已清楚出租厂房的真实情况，合同也明确约定他不承担因出租厂房未取得相关证照所产生的责任，因此，即使合同无效，且确实给原告造成损失，他也不应承担责任。综上，原告要求赔偿损失明显缺乏事实和法律依据，恳请依法驳回原告全部诉讼请求。
本案争议的焦点是：1、原、被告签订的《石材加工厂房租赁合同》的法律效力如何？2、若该合同无效，原告已支付的租金及保证金应如何处理？
围绕上述争议的焦点，原告张爱冰向本院提供以下证据：1、《石材加工厂房租赁合同》一份，证明原告租用被告厂房经营石材加工厂的事实。2、《收款收据》二张，证明原告支付被告厂房租金及保证金共计人民币45万元的事实。3、《责令整改通知》一份，照片五张，证明原告向被告租赁的厂房因属违章建筑于2014年1月被南安市官桥政府强制拆除的事实。4、记账凭证（原告因租赁讼争厂房而进行装修、投入的内部做帐凭证），证明原告为投入生产经营购买设备及所投入的各种费用。5、《张爱冰2015年单项资产评估报告》一份及评估现场录像，证明原告购买各种生产设备及配套工具的事实以及原告因被告出租厂房为违章建筑而被迫停产导致所购买生产设备贬值的理论损失为人民币244400元的事实；现场录像证明原告在讼争厂房内投入的具体生产设备设施，因无法生产经营，机器设备已经贱卖。
对原告张爱冰提供的上述证据，被告连集体提出如下质证意见：对证据1-3的真实性没有异议，其中证据1可以证明按合同约定，被告不承担出租房屋未取得相关证照所产生的责任，合同中“8.2”条款被划掉，可以证明出租房屋未取得相关证书产生的损失由原告承担，也证明了原告在合同签订时就清楚租赁房屋的真实情况，并愿意承担相关损失。租赁厂房至今未取得任何权属证书，该租赁合同的法律效力由法院认定。证据2可以证明出租的厂房为被告所有。证据3中的照片显示被拆除的建筑并不是被告出租给原告的房屋，而是原告承租后在租赁空地上的私自搭盖，该照片无法证明出租的厂房已被拆除。证据4是原告单方制作的，不具备真实性，无法证明原告的主张，且与本案无关，原告购买的设备与租赁合同也无关，根据合同约定，原告擅自搭盖应由原告自行承担后果。证据5中的鉴定是原告单方委托的，对其真实性有意见，也不清楚租赁厂房中是否有原告委托鉴定中的机器设备，而且这些机器设备与租赁合同无关，无进行鉴定的必要，故不予认可其鉴定结论。现场录像体现的厂房应该是出租的厂房，但不清楚该厂房里存放什么设备。
围绕上述争议的焦点，被告连集体向本院提供以下证据：1、1、行政罚款收据一张，证明讼争的厂房归被告所有，被告搭盖厂房时未取得相关部门的批准，但国土部门在厂房搭盖之后对被告进行了罚款，现被告已经缴纳了罚款55967.7元。2、电费票据十张，证明原告所主张的2014年1月份本案租赁的厂房被断电致无法进行生产并不是事实，原告租赁该厂房生产至2014年11月，发票上的“南安市许林石材有限公司”是被告自取的字号，未经工商登记，本案出租厂房是以该名称交纳电费。
对被告连集体提供的上述证据，原告张爱冰提出如下质证意见：对证据1的真实性无意见，该罚款是针对本案租赁厂房作出的处罚，被告在签订合同时告知原告政府已对出租厂房的土地进行了罚款，仅差未办理产权证，厂房可以正常租赁。对证据2的证据三性均有意见，电费发票上的公司名称并不是本案的当事人，无法证明与本案的关联性。
本院依被告申请对租赁厂房进行现场勘验所作的笔录一份及现场拍摄的照片若干张，该组证据体现了租赁厂房的现状等情况。
对上述证据，原、被告均没有异议。
对原、被告提供的上述证据及本院调查收集的证据，本院分析认证如下：原告提供的证据1，系原、被告就石材加工厂房租赁而签订合同，结合庭审陈述，可以确认该厂房至今未取得建设工程规划许可证，也未取得房屋权属证书，故依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，该租赁合同应认定为无效合同，其合同内容不能作为处理本案权利义务的依据，有关权利义务按相关法律、法规规定处理。原告提供的证据2，系被告向原告缴纳厂房押金和租金的条据，且被告对其真实性没有异议，故本院予以认定；该证据可以证明原告向被告缴纳厂房押金5万元和租金40万元，本院予以认定。原告提供的证据3中的《责令整改通知》，系南安市官桥镇人民政府确认“昊辉石业”在周厝村未经批准违法占用土地面积4.8亩，南安市官桥镇人民政府要求“昊辉石业”停止一切施工等违法行为，并于2014年元月12日前自行拆除整改复耕。结合庭审陈述，可以确认“昊辉石业”是原告因本案租赁厂房的经营活动而取的字号，该字号未经工商登记。结合本院现场勘验的情况，可以确认原告提供的照片体现的是原告在租赁的空地上搭盖的建筑物被拆除，而不是本案租赁厂房被拆除，本院对该事实予以认定。原告提供的证据4-5，因原告已向本院撤回要求被告赔偿经济损失的诉讼请求，故在本案中对这二组证据不作认定。被告提供的证据1，原告对其真实性没有异议，本院予以认定，该证据结合原、被告的庭审陈述可以佐证本案租赁厂房至今未取得建设工程规划许可证，也未取得房屋权属证书。被告提供的证据2上记载的名称为“南安市许林石材有限公司”，且原告否认其与本案的关联性，故该证据无法直接证明与本案的关联性，也无法证明被告的主张，本院不予认定。本院调查收集的证据，其证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，且原、被告均没有异议，本院予以认定，该证据可以证明被告出租给原告的厂房现尚存在，并没有被拆除。
根据上述举证、质证，本院调查收集的证据及本院对证据的分析认证，结合当事人的庭审陈述，本院确认如下事实：
2013年4月28日，原、被告签订一份《石材加工厂房租赁合同》，约定被告将位于南安市官桥镇漳里村许林自然村的钢结构厂房及砖混结构的办公场所等（围墙内的面积大概4.8亩，其中建筑面积2200平方米）出租给原告加工石材，租期五年，自2013年7月6日起至2018年7月5日，年租金为人民币40万元，保证金为5万元等内容。合同签订后，原告向被告缴纳了租金人民币40万元及押金5万元，并就被告交付的厂房及办公场所等进行了装修，并投入生产经营。2014年1月7日，南安市官桥镇人民政府向“昊辉石业”发出一份《责令整改通知》，确认“昊辉石业”在周厝村未经批准违法占用土地面积4.8亩（其中耕地4.7亩），要求“昊辉石业”停止一切施工等违法行为，并于2014年元月12日前自行拆除整改复耕，否则将组织强制拆除，并依法追究相关法律责任。该通知于2014年1月13日送达至原告。之后，原告在租赁厂房外搭盖的简易厂房被拆除，但本案出租厂房及办公场所至今尚存，并未被拆除。“昊辉石业”是原告因本案租赁厂房的经营活动而取的字号，该字号未经工商登记。
综上事实，本院认为，被告出租给原告加工石材的厂房至今未取得建设工程规划许可证，也未取得房屋权属证书，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原、被告签订的《石材加工厂房租赁合同》应认定为无效合同。鉴于本案厂房出租的用途为加工石材，且原告已实际使用租赁厂房并投入生产，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，本案租赁合同虽为无效，但原告已实际占有使用租赁厂房，为此，被告主张原告应按约定的租金标准支付厂房占有使用费，合理合法，本院予以支持。但本案租赁厂房系未经政府有关部门批准违法占用土地，且其中大部分土地为耕地，为此，南安市官桥镇人民政府于2014年1月7日发出整改通知，责令原告应停止一切施工等违法行为，并整改复耕，该通知于2014年1月13日送达至原告，故本院酌情确定原告应支付被告自2013年7月6日起至2014年1月13日止按合同约定租金标准计算的占有使用费，即为：40万元÷12×6（1＋7／30）＝207778元。因原告已向被告缴纳租金及押金共计人民币45万元，故被告尚应退还原告242222元（45万元-207778元＝242222元）。原告诉请中合理合法的部分，本院予以支持；超过部分，本院予以驳回。庭审中，原告向本院申请撤回部分诉讼请求，属原告依法行使处分自己民事权利和诉讼权利的行为，没有违反法律、法规的规定，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、确认原告张爱冰与被告连集体于2013年4月28日签订的《石材加工厂房租赁合同》无效；
二、被告连集体应于本判决生效后十日内退还原告张爱冰款项人民币242222元；
三、驳回原告张爱冰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币8050元，由原告张爱冰负担3717元，由被告连集体负担4333元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审 判 长 高燕玲
代理审判员 刘超群
人民陪审员 洪槟玲
二〇一五年九月十八日
书 记 员 倪丽端
附本案引用的主要法律条文及执行的申请提示：
《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。
当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。