陕西省咸阳市秦都区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕0402民初1001号
原告咸阳***工贸有限公司（以下简称***公司），住所地陕西省咸阳市秦都区马泉镇渭店村。
法定代表人安超先，系该公司执行董事。
委托诉讼代理人张令，系陕西太柏律师事务所律师。
被告杨某某，男，陕西省咸阳市人。
委托诉讼代理人田苟民，系咸阳市秦都区148法律服务所法律工作者。
第三人高某某，男，陕西省咸阳市人。
委托诉讼代理人杨峰，系咸阳市渭阳法律服务所法律工作者。
原告***公司诉被告杨某某、第三人高某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序，公开开庭审理了此案，原告***公司法定代表人安超先及委托诉讼代理人张令、被告杨某某及委托诉讼代理人田苟民、第三人高某某及委托诉讼代理人杨峰到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2015年9月原、被告签订租赁合同，约定将原告位于马泉镇玉泉路西段大约17000平方米全部库房和院内其他设施租赁给被告，租期20年，从2015年9月1日至2035年9月1日止。前两年每半年付一次租金，一年两次付清本年度租金，合同签订后付10%作为定金，前后不超过十天。合同第六条约定：“违约。甲乙双方在租赁期内严格遵守法律法规和本协议约定，否则给对方造成的损失视为违约，若违约，每天按年租金的1%作为违约金。两个月未按约定付款，甲方有权收回。”合同签订后，原告如约履行了合同，被告仅支付了租金82400元，其余租金1267600元上年度（817600元加下年度前半年450000元）至今未付。被告的行为已经严重违反合同约定，经原告多次催要无果，现被告已经无法实际全面履行合同，为避免损失进一步扩大，现原告诉至法院请求：1、依法解除原、被告2015年9月签订的租赁合同；2、判令被告支付拖欠原告的租赁费1492600元、违约金375000元；3、判令被告搬出租赁原告的仓库并恢复原状；4、诉讼费用由被告承担。
被告辩称：被告未交租金是有理由的。2015年9月以前租赁物都有漏水情况，自被告接受后也一直在漏水，造成了被告的损失约370000元。被告多次找原告协商，要求原告维修，原告一直没有维修。被告行使履行抗辩权，不存在违约。原告要求解除合同、恢复原状不合法，请求法院支持被告行使履行抗辩权。
第三人辩称：一、涉案租赁标的物的装饰、装修及租赁物二层1600平方米的钢构所有权属于本案第三人，原告于2015年9月1日租给被告使用至今。二、原告在没有支付第三人投资款5100000元的情况下，无权请求判令被告将租赁物（仓库装修部分）恢复原状。本案原告于2014年4月6日与第三人签订《租赁协议》，将原告位于茂陵马泉镇玉泉路西段大约17000平方米钢结构库房和院内其他设施租赁给第三人，租赁期限22年。该协议生效后，第三人对租赁物（17000平方米钢结构库房）进行了装饰、装修并加盖二层1600平方米商业用房，共计投资5100000元。合同生效后在履行期间的2015年9月1日，原告在没有与第三人解除《租赁协议》的情况下，又将租赁给第三人的租赁物及装饰、装修、建设投资的营业用房全部出租给本案被告并收取租金，租赁期限20年。期间，原告并未对第三人的投资部分支付费用。现原告请求被告恢复原状，原告应该支付第三人的投资款。三、2015年9月12日，被告受让第三人位于家具建材广场内的三间店内包括物件，转让价款1000000元，2015年9月15日被告将承租原告的商场中的十间门面房租赁给第三人20年，所得租金折抵三间店面的转让款1000000元并签订《房屋租赁协议》，该协议已履行至今。2015年9月18日被告给原告出具收条一张。现原、被告欲解除合同，第三人认为，第三人与被告签订的《房屋租赁协议》合法有效应继续履行。综上，第三人请求：1、解除原告与第三人签订的《租赁协议》由原告支付第三人投资款5100000元并退还收取的相应租金。2、依法确认第三人与被告签订的《房屋租赁协议》合法有效并继续履行。
为支持其诉讼请求，原告当庭提举如下证据：
2014年4月6日租赁合同、2015年9月3日转让协议、2015年9月租赁协议各1份。证明原告将位于马泉镇玉泉路西段大约17000平方米全部库房和院内其他设施租赁给被告杨某某，租期20年；被告根本违反合同，应解除合同，支付违约金、搬出仓库、恢复原状。
被告质证认为：原告与第三人的租赁协议无异议；转让协议不认可，安超先关于同意转让的意见是后补的；2015年租赁协议无异议。
第三人质证认为：2014年租赁合同无异议；2015年转让协议不认可，协议当时成立但并未生效，因为原告没有同意，没有签字，也没有履行，而且不能证明原告将门面房的装饰装修转让给被告；2015年租赁协议无异议。
被告向法庭提举如下证据：
因厂房漏雨导致商户损失清单4份。证明被告租赁原告的厂房，应该采取安全措施，因原告没有尽到维修、安全保护义务，厂房漏雨导致商户损失，是被告行使履行抗辩权的理由。
原告质证认为：真实性不认可，根据证据形式应属于证人证言，证人未出庭作证，2016年8月24日下雨导致商户损失，不能作为被告不支付2015年租金的抗辩理由，被告也一直没有告知原告因下雨导致损失的情况，且关于2016年8月24日下雨的情况没有其他证据佐证，不能证明被告要证明的问题。
第三人质证认为：无异议。
第三人向法庭提举如下证据：
1、2014年4月6日租赁协议1份。证明2014年4月6日原告将17000平方米钢结构库房和院内其他设施租赁给第三人，租期22年，原告与第三人签订的《租赁协议》至今尚未解除属于有效合同，租赁标的物的装饰装修及租赁物二层1600平方米的钢结构所有权属于本案第三人。
原告质证认为：真实性认可，证明问题不认可，该协议已经于2015年9月解除了，第三人在答辩中已经承认从被告处租赁的十间门面房，第三人已经将权利转让给了被告。
2、2015年9月1日租赁协议复印件1份。证明原告在没有与第三人解除《租赁协议》的情况下，又将租赁给第三人的租赁物及装饰、装修、建设投资的营业用房全部租给本案被告并收取租金。
原告质证认为：真实性认可，证明问题不认可，原告与第三人合同已经因转让解除。
被告质证认为：无异议。
3、2015年9月12日房屋租赁协议1份、转让协议1份、收条1张。证明被告受让第三人位于家具建材广场内的三间店面包括物件，转让价款1000000元，2015年9月15日被告将承租原告的商场中门面房租给第三人20年以折抵三间店面的转让款1000000元并签订《房屋租赁协议》，该协议合法有效且履行至今，应继续履行。
原告质证认为：真实性认可，合法性、关联性、证明问题不认可，租赁是被告与第三人签订来侵占原告权益的，第三人既然不承认原、被告之间的转让协议，为什么又和被告签订转让协议、租赁协议，第三人要证明的问题自相矛盾，与事实不符。
被告质证认为：无异议。
4、天马公司财务支出明细表16张。证明2014年7月至2015年8月，第三人给租赁物装饰、装修的投资款共计5100000元。
原告质证认为：不认可，天马公司不是本案诉讼参与人，无权在本案中主张权利，关联性不认可，真实性不能确定，只是单方记账。
被告质证认为：无异议，天马家具广场就是本案的标的。
经综合评议，原告所举证据来源合法，除2015年转让协议安超先后补的意见外，真实性均予认定。被告所举商户损失清单无其它证据印证，不予采信。第三人所举证据1、2与原告所举证据相同，真实性予以认定；证据3租赁协议真实性予以认定，转让协议、收条与本案无关，不予认定；证据4不是本案审查范围，不予认定。
经审理查明：2005年3月20日原告与渭店村委会签订租地合同，约定由原告租赁原秦渭漂染厂东边22.79亩土地，兴建集仓储物流为一体的工贸公司，租期30年。2014年4月6日，原告（甲方）与第三人（乙方）签订《租赁协议》，约定：乙方同意租赁甲方拥有的位于茂陵马泉镇玉泉路西段大约17000平方米（28亩多地）、钢屋架结构全部库房和院内其他一切设施，甲方同意出租。租期22年。2015年9月3日，第三人（甲方）、被告（乙方）、原告（丙方）拟定《转让协议》，约定：将第三人经营的17000平方米钢屋架结构全部库房及院内其他一切设施转让给被告，被告同意。该协议原告因不认可第三人投资款、转让款部分，未予签字。2015年9月，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁协议》，约定：一、乙方同意租赁甲方拥有的位于茂陵马泉镇玉泉路西段大约17000平方米（28亩多地），钢屋架结构全部库房和院内其他一切设施，甲方同意出租。二、租期：租期为20年（在甲方租地期限内），从2015年9月1日至2035年9月1日止。到期后乙方有优先续租权。三、租金。每年租金（税后）900000元人民币（大写：玖拾万元整），两年后租金壹佰万元整，第四年开始每两年上浮5%。四、付款方式：前两年每半年付一次租金，一年两次付清本年度租金（实在无法支付打欠条），合同签订后付10%作为定金，前后不超过十天。五、甲方责任：甲方负责水电路三通，和租地户租赁费及村上的管理费。甲方只限于现有条件下的设施，乙方可根据经营需要改造。六、违约。甲乙双方在租赁期内应严格遵守法律法规和本协议约定，否则给对方造成的损失均视为违约，若违约，每天按年租金的1%作为违约金。两个月未按约定付款，甲方有权收回。七、乙方在经营期限内发生的一切工商、税务、消防、卫生等费用乙方自理。若违法经营，产生的一切后果由自己承担。八、乙方在租赁期内转让，甲方不应干涉，如遇拆迁一层原建筑归甲方，二层及全部装修归乙方。九、乙方在经营期限内不能破坏甲方房屋主体结构，如房屋出现小的问题，乙方应及时处理，如需要改造，应征得甲方同意。十、如遇不可抗力因素（如自然灾害等）造成的损失，甲乙双方互不承担。十一、本协议一式五份，由双方签字盖章后生效，具有同等法律效力。2015年9月15日，被告杨某某（甲方）与第三人高煊皓（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定：一、甲方同意将该家具商场西门以东连续计拾间门面房出租给乙方，乙方同意租赁。二、租赁费。每间门面房每年伍仟元人民币，拾间门面房每年租费伍万元人民币。乙方一次性交清壹佰万元人民币租费，二十年租费两清。三、租期。租期二十年。从2015年9月10日至2035年9月9日止。四、租期内乙方可以转租，甲方不得干涉。五、本租赁协议一式二份，双方签字即具有法律效力。六、未尽事宜双方可重新协商。七、本协议一式二份，甲、乙双方各执一份。被告书写手条1份，称：“收到高煊皓、高某某交来拾间门面房租金计壹佰万元人民币整（1000000）元，贰拾年房租费已清”。另查，被告承租案涉标的物后，至今仅支付租金102400元，经原告多方催要，被告均以经营不善为由，未予支付。
本院认为:原被告经平等协商，自愿鉴定租赁协议，相关约定不违反法律规定，为有效合同，双方均应履行。被告拖欠租金已达两年之久，无能力履行合同主要义务，原告要求解除合同并支付拖欠租金合法有据，本院予以支持。原告主张租金至2017年5月31日，扣除已付租金，被告仍应付租金为1472600元。双方约定违约金每日按年租金1%计算过高，被告拖欠租金计19个月，原告仅主张违约金375000元不违反法律规定，本院予以支持。第三人辩称其与原告的租赁协议未解除，但据2015年9月3日三方签订的《转让协议》，第三人同意将案涉标的物转由被告经营，且在原告与被告签订租赁协议后，第三人又从被告处承租10间门面房，可视为其认可解除与原告的租赁协议，认可原被告之间的租赁关系，故第三人称其与原告存在租赁关系与事实不符，本院不予认定。第三人主张其承租案涉标的物期间，投入资金进行装修建设，要求原告予以返还，该请求系另一法律关系，可由当事人另案处理，本案不予判处。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
解除原告咸阳***工贸有限公司与被告杨某某于2015年9月签订的《租赁协议》。
被告杨某某于本判决生效之日起十五日内支付原告咸阳***工贸有限公司租金1472600元、违约金375000元。
被告杨某某于本判决生效之日起十五日内搬出其承租的位于马泉镇玉泉路西段大约17000平方米全部库房。
如给付义务人未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费21108元，由被告杨某某负担。
如不服本判决，可在接到本判决之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。
审 判 长 任伟圣
人民陪审员 魏明利
人民陪审员 王线芬
二〇一八年二月十一日
书 记 员 董立凡