广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民终971号上诉人（原审被告、反诉原告）：黄道康，男，1963年8月2日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：鲁力承，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：廖淑斌，男，1972年4月26日出生，汉族，住重庆市忠县。委托诉讼代理人：梁炎燎，广东品信律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈嘉莹，广东品信律师事务所律师。上诉人黄道康与被上诉人廖淑斌房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院作出的（2017）粤2072民初3084号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月24日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷，询问，审查上诉意见，认为本案事实清楚，决定不开庭审理。本案现已审理终结。黄道康上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项、第五项；2.判令支持黄道康在一审中提出的全部反诉请求；3.案件受理费由廖淑斌承担。事实和理由：一、一审判决认定其对廖淑斌增加改建厂房项目导致其未能如期交付厂房及廖淑斌多次推迟接收厂房未举证，是事实认定错误。1.其已举证证明廖淑斌变更、增加改建厂房项目导致未能如期交付的事实，且申请了证人出庭作证。各项举证客观真实、相互关联、形成证据链。对此，廖淑斌仅口头否认，并无任何反证作证。2.一审判决对其举证不予采信，仅凭廖淑斌的否定而认定姚某不是廖淑斌的工地代表。从其举证的手机短信、微信、姚某亲笔所写的“证明”及提交的“钣金设备台账表”能充分证明姚某代表廖淑斌，是廖淑斌的工地代表。廖淑斌仅否认姚某不是工地代表，并未否认姚某不是其公司的员工，相反证明其与姚某存在利益关系。3.廖淑斌在庭审中否认姚某不是工地代表不合常理。4.其提交的微信聊天记录证据中的“新厂房未完工项目”内容绝大部分均超出租赁合同及补充协议约定的交付厂房条件，这些变更或新增项目均要延长交房时间才能完成，且增加了其出租成本，合同解除后已造成了其经济损失。二、一审法院支持廖淑斌明显过高的违约金请求且支持其交付的30万元订金属定金返还，是适用法律错误。1.一审判决按照每日5000元违约金的约定，支持廖淑斌27万元的违约金请求与法律规定不符。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，廖淑斌没有举证损失，按廖淑斌交付30万元订金的利息计算，27万元的违约金是年利率608%，超过法律允许限度的近30倍，也与《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中规定最高利息不能超过年利率24%相违背。2.租赁合同补充协议第12条约定，廖淑斌交付的30万元作租厂房的定金，廖淑斌接收厂房后所附的定金自动转为租赁押金，廖淑斌交付的30万元不是定金，而是订金。定金是债权担保一定数额的货币，属于法律上的一种担保方式，法律上对定金作了规定，而订金或押金不具备定金所具有的担保性质，实际上订金或押金，一般视为预付款，仅是在履行合同前先付对方一部分款项。三、其诚实信用履行了合同并无过错，廖淑斌单方违约解除合同及补充协议，造成其各种经济损失，廖淑斌应承担违约责任，其在一审的反诉请求应当得到支持。1.涉案厂房已完成消防工程竣工验收备案、电梯验收合格及报装容量630KV安装施工验收合格并接电，虽超过了合同约定的最后交房期限，但并不构成根本违约。上述工作在8月初已向各主管部门申报安装和验收，由于各主管部门的原因在后验收，其对此无法控制，属不可抗力事件。且其名下原有590KV的供电可接，短期内也能满足廖淑斌的用电要求。2.廖淑斌称厂房存在诸多的安全隐患的理由不存在。因多次变更、增加装修项目导致后期延迟交房，廖淑斌从未提出过异议或催告，应视为默认。廖淑斌已对厂房进行了线路安装及机坑基础施工，应视为部分接收或使用厂房。廖淑斌提出“新厂房未完工项目”理由实际上为在原址继续租厂房而单方撕毁合同找借口。3.其已履行了合同及补充协议约定的装修及交房义务，廖淑斌故意不接收厂房，恶意解除合同，其行为已构成违约。其为厂房改建、装修已投入100多万元资金，另外，从合同签订后到合同解除前后五个多月的租金损失，均是廖淑斌违约实际造成的损失。因此，其反诉廖淑斌支付违约金并承担赔偿损失的请求，有法律和事实的依据，应当得到法院的支持。四、其已在举证期限内申请3个证人出庭作证，但一审法院未准许其申请，反而以其对增加改建厂房项目未举证作判决，有违程序正义。综上，请法院支持其上诉请求。廖淑斌辩称，黄道康的上诉请求没有事实和法律依据。理由如下：一、双方签订的《房屋租赁合同》及《3栋8层厂房租赁合同补充协议》解除的根本原因是黄道康迟延交付符合合同约定交付条件的厂房，黄道康主张其增加改建厂房项目导致未能如期交付厂房与事实不符，一审判决认定事实正确，应予维持。1.本案的《房屋租赁合同》及《3栋8层厂房租赁合同补充协议》均于2016年7月19日签订，补充协议中具体约定了厂房的基本交付条件，双方应恪守履行。2.根据黄道康提交的证据五《非居民客户新装、增/减容用电业务受理表》显示的涉案厂房的电梯获准接电时间及《厂房电梯的限售报告》显示的审核批准时间均超出了合同约定的最迟交房日期。3.涉案厂房的消防验收存在关于厂房用作“劳动密集场所”所使用的安全隐患，反映出涉案厂房根本无法实现双方约定“做灯具或电器产品使用”的租赁用途。根据合同法第九十四条、第二百一十六条的规定，廖淑斌解除涉案的房屋租赁合同合法有理。二、根据合同相对性原则，涉案《房屋租赁合同》及《3栋8层厂房租赁合同补充协议》均是由廖淑斌与黄道康签订，故廖淑斌与黄道康才是合同的主体，在没有合同约定授权代表或单独由某一方出具书面授权委托的情况下，黄道康以第三人的行为来证明和主张其没有违约不能成立。三、关于合同解除后的返还款项和违约金的问题，一审判决并不是适用双倍返还的“定金罚则”处理，而是返还已收款项，和按合同约定的违约金标准计算，且该违约金数额与合同总体金额相比，是很合理的。四、黄道康在一审提出的反诉请求没有事实和法律依据，其称的“损失”没有任何计算依据，都是相关的工程或装修添附在自己的厂房上，是对厂房的有益增值，不存在损失，且涉案合同解除的根本原因是黄道康违约，因此即使存在损失也应由黄道康承担。综上，请求法院驳回黄道康的上诉请求，维持原判。廖淑斌向一审法院提出的诉讼请求：1.解除廖淑斌与黄道康于2016年7月19日签订的《房屋租赁合同》及《3栋8层厂房租赁合同补充协议》；2.黄道康立即向廖淑斌返还租赁押金30万元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率，自2016年11月26日计算至清偿之日止）；3.黄道康向廖淑斌支付违约金30万元。诉讼过程中，廖淑斌放弃押金利息的诉讼请求。黄道康向一审法院提出反诉请求：1.廖淑斌向黄道康支付违约金30万元；2.廖淑斌赔偿黄道康因合同解除造成的经济损失1021415.6元。一审法院认定事实：2016年7月19日，黄道康与廖淑斌签订《房屋租赁合同》及《3栋8层厂房租赁合同补充协议》，房屋租赁合同约定：黄道康（甲方、出租方），廖淑斌（乙方、承租方）；甲方将整栋8层（第八层待建）厂房出租给乙方做灯具或电器产品使用；租期从2016年9月1日起至2026年8月31日止，共10年；厂房一楼租金每月60400元，二至七楼租金每月203823元，八楼待建好后再开始收取租金每月32436元；押金押三个月租金计849100元；厂房免三个月租金，宿舍不免租，租金从第三年开始每二年递增10%；交房时间为2016年9月1日，甲方最迟交房时间不超过同年9月30日，免租金日期从交房之日算起；如甲方未能在2016年10月1日前交房，每延期1天，要支付乙方5000元违约金，如甲方书面通知乙方接收厂房，乙方三天内未接收厂房，每推迟一天乙方赔偿甲方5000元，超过10天视同违约，甲方不退还订金；如果乙方违约，甲方有权没收乙方的押金，如果甲方违约，甲方要退回乙方的押金，并按押金等额赔偿。合同还对厂房的使用、其他费用的负担等问题作了约定。补充协议约定：黄道康（甲方），廖淑斌（乙方）；甲方负责厂房的电力设施安装到一楼厂区的墙边的墙上，具体用电分布为一楼500KV，二至八楼共130KV，但每层楼需有独立开关控制；甲方保证电梯在交房时通电运行，并提供质检局的验收合格报告；乙方必须在2016年7月14日转账支付15万元，同年7月20日转账15万元，共计30万元给甲方作为租厂房订金，待乙方接收厂房当天乙方所付订金自动转为租赁押金，同时乙方补足冲减订金后的剩余押金与租金给甲方。补充协议还约定黄道康负责厂房的水安装、贴瓷砖、卷闸门改造等。2016年7月14日、20日，廖淑斌通过银行向黄道康分别转账15万元，合计转账30万元支付定金。同年7月20日，黄道康向廖淑斌开具收据确认收到廖淑斌租赁订金30万元。涉案厂房建筑工程于2016年9月28日通过竣工验收，同年10月21日通过建设工程竣工验收消防备案。同年11月4日，涉案厂房的电梯经检验机构检验合格，同年11月18日，涉案厂房报装容量630kVA用电安装施工竣工验收合格并经横栏供电分局确认接电。黄道康未书面通知廖淑斌接收上述租赁厂房。同年11月23日，廖淑斌通过快递方式向黄道康送达《关于解除房屋租赁合同的函》，载明：1.自2016年11月23日起，廖淑斌正式解除合同号为“2016-Z-00001”的房屋租赁合同；2.自本函发出之日起，黄道康应在2个工作日内全额退还廖淑斌已交付的全部押金；3.黄道康承担的违约金，廖淑斌保留追偿的权利。至今廖淑斌未接收及使用上述租赁厂房。自合同约定交付厂房日期逾期之日起至廖淑斌提出解除合同之日止，黄道康逾期54天未交付租赁厂房给廖淑斌。另查明：黄道康主张于2016年9月26日通知廖淑斌的工地代表姚某接收涉案厂房，并提供其与姚某的短信、微信记录证明。廖淑斌对此予以否认，并否认该短信、微信记录。黄道康还主张廖淑斌增加超出合同约定的改建要求，并申请法院对涉案厂房改建工程及电器安装工程的损失委托评估鉴定。再查明：涉案厂房用地已取得《建设用地规划许可证》、《建设工程施工许可证》及《不动产权证》，不动产权证登记的权利人为黄道康，权利类型为国有建设用地使用权，用途为工业房屋。庭审中，廖淑斌与黄道康一致确认涉案的《房屋租赁合同》及《3栋8层厂房租赁合同补充协议》已于2016年11月23日解除。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。廖淑斌与黄道康签订的《房屋租赁合同》及《3栋8层厂房租赁合同补充协议》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规规定，依法成立，合法有效，对双方具有约束力。廖淑斌通过快递方式向黄道康送达《关于解除房屋租赁合同的函》提出解除合同，双方在庭审中一致确认上述租赁合同及协议于2016年11月23日解除，不违反法律规定，予以确认。合同解除后，廖淑斌要求黄道康返还定金的，黄道康应当返还。合同约定廖淑斌支付给黄道康的30万元为定金，因此，廖淑斌请求的押金应当为定金。廖淑斌请求黄道康返还定金30万元理据充分，予以支持。黄道康主张已经通知廖淑斌的工地代表姚某接收厂房，并提供证据短信、微信记录加以证明，廖淑斌否认姚某是其工地代表，否认该短信、微信记录。黄道康不能举证证明姚某是廖淑斌的工地代表，也不能举证佐证短信、微信记录的合法来源及真实性，故对短信、微信记录的证据不予采纳，并不予认定姚某是廖淑斌的工地代表。涉案租赁合同约定“黄道康最迟应于2016年9月30日前交付涉案厂房给廖淑斌；如黄道康未能在2016年10月1日前交房，每延期1天，要支付廖淑斌5000元违约金，如黄道康书面通知廖淑斌接收厂房，廖淑斌三天内未接收厂房，每推迟一天廖淑斌赔偿黄道康5000元，超过10天视同违约，黄道康不退还订金”补充协议约定“黄道康负责厂房的电力设施安装并保证电梯在交房时通电运行及约定”黄道康未在上述期限内书面通知廖淑斌接收厂房，逾期也未将厂房交付给廖淑斌使用，且涉案厂房于2016年10月21日才通过建设工程竣工验收消防备案，厂房电梯于同年11月4日才经检验机构检验合格，厂房报装容量630kVA用电安装施工于同年11月18日才竣工验收合格并经横栏供电分局确认接电，均超过了合同约定的厂房交付时间，可以认定厂房在交付期限内未达到交付使用的条件，廖淑斌有权拒绝接收租赁厂房，不应认定廖淑斌逾期接收厂房。综上，认定黄道康逾期交付租赁厂房构成违约。依法黄道康应当承担违约责任，按照合同约定每延期1天支付违约金5000元给廖淑斌，黄道康逾期54天交付租赁厂房，计违约金27万元。廖淑斌请求黄道康支付违约金27万元理据充分，予以支持，请求超出27万元的部分违约金缺乏理据，不予支持。黄道康反诉主张因廖淑斌增加超出合同约定的改建要求，多次推迟接收厂房致厂房未能如期交付，其单方解除合同已经构成违约。根据补充协议约定“黄道康负责厂房的电力设施安装并保证电梯在交房时通电运行”及“黄道康负责厂房的水安装、贴瓷砖、卷闸门改造等”上述电力设施安装及厂房建设均属合同约定的范围，黄道康未举证证明廖淑斌增加改建厂房项目导致其未能如期交付厂房，也未能举证证明廖淑斌多次推迟接收厂房，应当承担举证不能的不利后果。对黄道康上述主张的事实不予认定。因此，黄道康反诉主张廖淑斌构成违约缺乏事实依据，不予认定；反诉请求廖淑斌支付违约金30万元，缺乏事实和法律依据，不予支持。黄道康反诉请求廖淑斌赔偿因解除合同造成的经济损失1021415.6元。上述已不予认定廖淑斌增加改建要求、推迟接收厂房致厂房未能如期交付、单方解除合同构成违约，故黄道康的反诉请求廖淑斌赔偿损失缺乏事实和法律依据，不予支持。黄道康申请法院对涉案厂房改造工程及电器安装工程损失进行评估鉴定。鉴于上述对黄道康反诉请求廖淑斌赔偿损失不予支持，评估鉴定的事项对证明待证事实无意义，故依法不予准许黄道康评估鉴定的申请。综上所述，廖淑斌请求黄道康返还定金30万元及支付违约金27万元理据充分，予以支持，请求超出27万元的部分违约金缺乏理据，不予支持。黄道康的反诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十四条第四项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百二十一条第一款规定，判决：一、确认廖淑斌与黄道康签订的《房屋租赁合同》及《3栋8层厂房租赁合同补充协议》于2016年11月23日解除；二、黄道康于判决发生法律效力之日起三日内返还租赁定金30万元给廖淑斌；三、黄道康于判决发生法律效力之日起三日内支付违约金27万元给廖淑斌；四、驳回廖淑斌的其他诉讼请求；五、驳回黄道康的反诉请求。本诉案件受理费9841元，由廖淑斌负担554元，由黄道康负担9287元；反诉案件受理费16693元，由黄道康负担。二审期间，黄道康与廖淑斌均无新证据提交。本院审理查明：一审查明的事实属实，本院予以确认。另查明,涉案厂房建设工程竣工验收消防备案表记载:竣工验收日期为2016年9月30日,备案时间为2016年10月21日,其中工程简要说明注明“该工程位于中山市,厂房地上7屋,建筑面积26422.25平方米,为丙类厂房,该工程完工后不作制衣、制鞋、制帽、电子、玩具等劳动密集型场所使用，初步竣工验收合格”。本院认为，根据双方诉辩意见，二审的争议焦点是：一、违约方的认定；二、黄道康应否退还30万元给廖淑斌；三、经济损失及违约金应如何承担。争议焦点一，关于违约方的认定问题。黄道康与廖淑斌签订《房屋租赁合同》及《3栋8层厂房租赁合同补充协议》，房屋租赁合同约定:交房时间为2016年9月1日，甲方(黄道康)最迟交房时间不超过同年9月30日，免租金日期从交房之日算起；如甲方未能在2016年10月1日前交房，每延期1天，要支付乙方(廖淑斌)5000元违约金，如甲方书面通知乙方接收厂房，乙方三天内未接收厂房，每推迟一天乙方赔偿甲方5000元，超过10天视同违约，甲方不退还订金；如果乙方违约，甲方有权没收乙方的押金，如果甲方违约，甲方要退回乙方的押金，并按押金等额赔偿。补充协议约定:甲方负责厂房的电力设施安装到一楼厂区的墙边的墙上，具体用电分布为一楼500KV，二至八楼共130KV，……，甲方保证电梯在交房时通电运行，并提供质检局的验收合格报告。黄道康主张已于2016年9月26日通过微信通知廖淑斌的工地代表姚某接收涉案厂房，但是，第一，2016年9月28日涉案厂房才通过建筑工程竣工验收；2016年9月30日涉案厂房才进行竣工消防验收,备案时间则为2016年10月21日；2016年11月4日涉案厂房的电梯才出具检验合格报告；2016年11月18日合同要求的容量为630KVA受电工程才竣工检验合格并接电。可见，涉案厂房的建筑工程、消防工程竣工验收时间及电梯检验合格报告、通电时间均晚于黄道康主张的通知廖淑斌接收涉案厂房时间2016年9月26日，故即使按黄道康所称其已于2016年9月26日通知廖淑斌接收涉案厂房，但当时其交付条件也与双方的合同约定不符。第二，黄道康主张姚某为廖淑斌的工地代表，虽提供了手机短信、微信、证明、钣金设备台账表等为证，但涉案合同的相对方是廖淑斌，在上述证据的真实性无法查实的情况下，凭上述证据尚不足以证明姚某为廖淑斌的工地代表。另双方合同约定是通过书面通知，即使按黄道康通过短信、微信通知接收的主张，其通知形式也不符合双方合同的相关约定。第三,涉案工程竣工验收消防备案表记载:“该工程完工后不作制衣、制鞋、制帽、电子、玩具等劳动密集型场所使用”,而涉案合现约定该厂房是“出租给乙方（廖淑斌）做灯具或电器产品使用”，生产灯具或电器产品，应属劳动密集型场所，故该厂房也无法实现合同约定的使用目的，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：……（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”的规定，廖淑斌可以主张解除合同。综上，黄道康确实存在迟延交付符合合同约定条件及使用目的厂房的违约行为，故廖淑斌以黄道康未能如期交付符合约定条件和使用目的厂房，请求解除合同的理由成立，一审法院认定涉案租赁合同已于2016年11月23日解除正确，本院予以维持。而黄道康主张廖淑斌单方解除合同违约不成立，本院予以驳回。争议焦点二，关于黄道康应否退还30万元给廖淑斌的问题。根据涉案租赁合同中“如果乙方违约，甲方有权没收乙方的押金，如果甲方违约，甲方要退回乙方的押金，并按押金等额赔偿”的约定，合同中约定的押金具备定金的法律属性。而补充协议第12条约定：“乙方必须在2016年7月14日转账支付150000元，2016年7月20日转账支付150000元，共计300000元给甲方作为租厂房订金，待乙方接收厂房当天乙方所付订金自动转为租赁押金，同时乙方补足冲减订金后的剩余押金与租金给甲方”。按照双方的上述约定，本案中廖淑斌于2016年7月14日、20日通过银行向黄道康转账的30万元，因黄道康仍未交付厂房，该30万元订金（预付款）转化为押金（定金）的条件并未成就，故该30万元的性质仍为预付款性质，一审判决对此认定有误，应予纠正。根据《合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他被救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，故廖淑斌因黄道康违约而行使合同解除权，由此要求黄道康返还该30万元预付款，本院予以支持。争议焦点三，关于经济损失及违约金应如何承担的问题。因黄道康确实存在迟延交付符合合同约定条件的厂房的违约行为，一审判决根据涉案合同中“如黄道康未能在2016年10月1日前交房，每延期1天，要支付廖淑斌5000元违约金”的违约金计算标准，结合黄道康迟延交付租赁物的天数和租赁物的租金标准，认定黄道康应支付廖淑斌违约金27万元并不存在明显过高及显失公平的情形，本院予以维持。黄道康要求廖淑斌支付违约金及赔偿因合同解除造成的经济损失无法律及事实依据，不予支持。综上所述，黄道康的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决除对廖淑斌支付的30万元款项定性有误，本院予以纠正外，其余认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及第二项规定，判决如下：一、维持广东省中山市第二人民法院（2017）粤2072民初3084号民事判决第一项、第三项、第四项、第五项；二、变更广东省中山市第二人民法院（2017）粤2072民初3084号民事判决第二项为：黄道康于判决发生法律效力之日起三日内返还预付款30万元给廖淑斌。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉案件受理费9841元，由廖淑斌负担554元，由黄道康负担9287元；反诉案件受理费16693元，由黄道康负担。二审案件受理费19123元,由黄道康负担。本判决为终审判决。审判长  何泳东审判员  焦凤迎审判员  谢劲东二〇一八年六月六日书记员  雷 媛