黑龙江省绥化农垦法院
民 事 判 决 书
（2015）绥民初字第120号
原告许丽艳，公民身份号码XXX，女，1963年5月8日出生，汉族，黑龙江省肿瘤医院护士，户籍所在地XXX，现住XXX。
被告黑龙江恒隆房地产开发有限责任公司，组织机构代码72692135-1，住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区长江路380号。
法定代表人李传业，该公司总经理。
委托代理人李培生，黑龙江福峰律师事务所律师。
原告许丽艳因与被告黑龙江恒隆房地产开发有限责任公司（以下简称恒隆房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2015年3月25日向本院起诉。本院于2015年3月30日受理后，依法组成合议庭，于2015年4月28日公开开庭进行了审理。原告许丽艳，被告恒隆房地产公司的委托代理人李培生到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告许丽艳诉称：2012年6月20日，原告与被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的位于南岗区王岗镇旗凯丽园2栋4单元2层002号房屋，并一次性付给被告购房款465820元。合同约定，被告应于2012年12月31日前将房屋交付原告，现被告未能按期向原告交付房屋，后又告知原告所购买房屋已被改为一层带二层的商服，让原告另行选房，原告不同意另行选房，要求退还房款，被告不给利息，只退本金，定于2014年9、10、11月各付100000元，12月末付清。原告无奈只好同意，但被告仅给付100000元，其余房款未付。故诉至法院请求判令被告返还原告购房款365832元；被告向原告支付房款465820元的违约金按每日万分之一计35400元；被告延迟交房期间原告租房居住的租金36000元及诉讼费用由被告承担。
被告恒隆房地产公司辩称：同意原告第一项诉请，同意按双方约定返还剩余购房款365832元。原告第二、三项诉请不符合法律规定，依法不应给付。如原告诉状所称，双方同意退房，支付购房款的本金，不付原告利息。被告无钱所以未支付剩余退房款。因双方口头约定已经履行，所以应按约定继续履行给付购房款本金，不付利息及其他违约责任。依据最高院证据规定，起诉状、答辩状等承认的事实，应当做为法院的判案依据。原告主张日万分之一是继续履行合同的违约责任与其主张的第一项诉请退房款相冲突。诉请第三项要求给付租金属于间接经济损失，不受法律保护。
庭审中，原告为证明其主张成立，向本院举示如下证据：
1、商品房买卖合同一份。证明根据合同第九条，被告应于2012年12月31日前将房屋交付给原告，但被告未交付，产生违约金。因被告未交付房屋，致使原告租房，产生的房租由被告承担。被告对证据真实性无异议，对证明问题有异议。认为只能证明原告在被告处购买房产旗凯丽园小区2栋4单元2层2号，购买金额约定为465832元，而原告与被告口头约定该合同已经解除，被告实际已经支付原告100000元退房款。原告要求继续履行合同，要求被告支付违约金与主诉讼请求退房款相矛盾，不应予以支持，且原、被告双方未履行合同的主要原因是由于规划变更导致原告所购买的房屋变成一带二门市房，而非住宅，致合同无法继续履行。原告又不同意调换房屋，致使该合同实际已无法履行。
2、2011年7月26日、8月28日收据两份。证明原告购买被告房屋并交付房款465832元。被告无异议。
3、退房申请单一份。证明原告要求退房，当时被告要给调房，但原告家有老人不能住高层。所以被告提出退房，原告同意退房并同意被告只给本金不给利息，但被告只是退给100000元，没有退全部房款。被告对证据真实性无异议，对证明问题有异议。认为只能证明原、被告双方约定2014年9、10、11月，每月被告付原告房款100000元，12月末付清。由于原告所购房屋系商服，且不同意调房，经原告申请，被告同意退还原告房款465832元，退款时间如上。
4、租房合同一份。证明因被告未交房，原告一直租房住，租金每年18000元，两年36000元。被告对证据真实性及证明问题均有异议。认为此证据是个人签字，应归为证人证言，且此租房合同没有出租人相关的个人材料证明，也没有出租人出庭作证。租房与本案购房协议无关。原告要求租房损失与合同约定的违约责任系双重违约，不符合法律规定。如果此证据真实，也只能证明原告与出租方存在租赁协议，不能证明其存在损失。
庭审中，被告为证明其主张成立，向本院举示如下证据：
收据及汇款单各一份。证明被告依据双方约定，于2014年9月29日向原告支付退房款100000元。原告无异议。
综上，原告提供的证据1、3，因被告对真实性无异议，本院予以采信；原告提供的证据2，被告无异议，本院予以采信；原告提供的证据4，因系原告与他人签订租房协议，未提供其他证据佐证其租房损失与本案具有关联性，故本院不予采信。被告提供的证据，原告无异议，本院予以采信。
根据当事人的举证、质证及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下：
2012年6月20日，原告许丽艳与被告恒隆房地产公司签订商品房买卖合同。约定原告购买被告坐落于哈尔滨市南岗区王岗镇旗凯丽园2栋4单元2层2号住宅，原告按合同约定将房款465832元交付被告。房屋交付期限为2012年12月31日前。因规划变更导致原告所购买的房屋变成一带二门市房，而非住宅，原告不同意调换房屋，致使该合同实际无法履行。原告要求退房，被告同意退房。双方约定被告于2014年9月至11月每月返还原告购房款100000元，12月末付清。只返还本金，不给付利息。被告于2014年9月26日返还原告购房款100000元，剩余房款365832元至今未付。
本院认为：原、被告双方签订的商品房买卖合同，因被告规划变更致原告所购买的房屋变成一带二门市房，而非住宅，因原告不同意调换房屋，经双方协商同意解除该合同，并约定被告于2014年12月末全部返还原告购房款的本金，不付利息。该约定合法有效，双方应按约定履行各自义务。现被告拖欠购房款余额的行为违反了约定，应负违约责任。因此，对原告要求被告返还购房款余额365832元的诉求，本院予以支持。
关于原告诉求被告给付按房款的每日万分之一计算违约金35400元的问题。本院认为双方签订的商品房买卖合同已协商解除，原告要求被告按购房合同约定给付违约金的理由不成立，本院不予支持。但被告未按约定时间返还原告购房款余额的行为确给原告造成了利息上的损失，按相关法律规定，对该余额部分的逾期给付利息应予以保护。被告未退还原告购房款余额为365832元，利率按中国人民银行同期贷款利率标准计算，期限自其超过约定期限之日起计算。先期利息分别为以本金100000元为基数自2014年11月1日起至2014年11月30日计算利息为542元（按年利息6.5%计算：100000元×6.5%÷12月×1个月）、以本金200000元为基数自2014年12月1日起至2014年12月31日计算利息为1083元（按年利息6.5%计算：200000元×6.5%÷12月×1个月），合计为1625元；后期利息以本金365832元自2015年1月1日计算至实际给付之日止。
关于原告诉求被告赔偿其延迟交房期间租房居住的租金问题。本院认为，原、被告双方签订的房屋买卖合同已协商解除，双方并约定返还原告购房款。自双方协商解除购房合同之际起，被告便不再负有向原告交付房屋的义务，因此不存在延迟交房的
问题。在双方的口头约定中，并没有涉及原告租房损失，原告亦未提交有效证据证明其租房费用与本案存在关联性。该主张事实依据不足，于法无据，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告黑龙江恒隆房地产开发有限责任公司返还原告许丽艳购房款365832元，支付先期利息1625元，合计367457元。后期利息以本金365832元为基数自2015年1月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际给付之日止。于本判决生效之日起十日内履行完毕；
二、驳回原告许丽艳的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的日期履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7858元，由原告许丽艳负担1254元，由被告黑龙江恒隆房地产开发有限责任公司负担6604元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省农垦中级法院。
审 判 长 陈 实
人民陪审员 王言杰
人民陪审员 王景山
二〇一五年六月十八日
书 记 员 张 慧