山东省泰安市岱岳区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0911民初798号
原告韩兴银，男，1956年3月14日出生，汉族，住泰安市岱岳区，居民。
委托代理人韩健，男，1987年6月26日出生，汉族，住址同上，系原告之子。
被告卢方旭，男，1968年2月19日出生，汉族，住泰安市岱岳区，居民。
委托代理人高昌浩，山东同畅律师事务所律师。
被告王安理，男，1972年5月8日出生，汉族，住泰安市岱岳区，居民。
委托代理人李彦，山东华林律师事务所律师。
原告韩兴银与被告卢方旭、王安理案外人执行异议之诉纠纷一案，本院作出（2015）岱民初字第2931号民事判决书后，被告卢方旭不服该判决提起上诉，山东省泰安市中级人民法院依（2016）鲁09民终2390号民事裁定书，撤销本院（2015）岱民初字第2931号民事判决书，发回本院重审。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告韩兴银及其委托代理人韩健、被告卢方旭及其委托代理人高昌浩、被告王安理的委托诉讼代理人李彦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告韩兴银诉称，2014年7月1日，被告王安理将其于2003年9月28日购买时民的位于大汶口镇昌盛路中段××的门头房四间价值16万元的楼房卖给我，以此抵顶向我的借款54万元，房屋内的办公设施折款5000元抵顶了利息，同时签订房屋买卖合同，清点了屋内办公设备，将房屋交付给我。我和王安理相互交换了购房契约和借款协议、借条，当时也更换了锁。因王安理开公司需要继续使用房子（当时我本人也并不需要）又以租赁方式租给王安理使用三个月，到期后已将房屋收回由我本人占有使用。2014年11月28日，我听说该房屋被法院查封，于2014年12月1日向岱岳区人民法院提出执行异议申请，经人民法院审理于2015年9月24日作出（2015）岱执异字第11号执行裁定书，裁定驳回原告韩兴银的异议，并于2015年10月21日送达裁定书，据此依照《中华人民共和国民事诉讼法》第227条规定于2015年10月23日诉至法院，请求：1、停止对位于大汶口镇昌盛路中段××房产（门头房四间）的执行，并解除对该房产的查封。2、请求法院认定该涉案房屋的财产价值归原告所有。3、诉讼费用由被告承担。2017年3月6日原告变更诉讼请求，请求法院确认原告与被告王安年签订的房屋买卖合同合法有效，涉案房屋归原告所有。
被告卢方旭辩称，原告韩兴银不是查封房产的权利人，无权要求解除查封。原告要求确认房屋所有权无法律依据，应依法驳回其起诉。首先该房产为王安理的个人财产，产权所有人为王安理，王安理在向岱岳区法院申报自有财产时明确将该套房产列为自有可执行财产，在（2015）岱执异字第11号执行案件中已经查明。查封房产至今仍在王安理名下，仍由王安理占有使用。其次，原告没有取得该房屋产权的法律依据。根据（2015）岱执异字第11号裁定书来看，被告与王安理存在民间借贷关系，在其提供的借贷协议复印件中载明以本案查封的房产作为抵押担保，但是未办理抵押登记手续，并约定如到期不能还款，王安理把此房产无偿转让给异议人，并照常归还本息。从其提供的房屋买卖合同复印件看，该买卖合同就是为民间借贷合同提供的担保，该房屋买卖协议无效。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照买卖合同的标的物以偿还债务。结合本案来看，原告与王安理之间是民间借贷纠纷，以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保（在原告与王安理的借贷协议中明确约定以本案所涉房产提供抵押），所以根据法律规定应当以民间借贷法律关系审理，否则，根据法律规定法院应依法驳回其起诉。综上来看，原告韩兴银不是查封房产的权利人，应依法驳回其解除查封请求。原告与王安理之间为民间借贷纠纷，涉案房产为集体土地上的小产权房，原告为城镇居民，非该集体组织成员，其与王安理签订的房屋买卖合同违反法律强制规定，系无效合同，无效的合同自始无效，原告不能取得该物权，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告王安理辩称，同被告卢方旭的答辩意见。另外，当时借韩兴银现金用于中铁房地产公司搞房地产开发项目，因到期中铁公司没有偿还，故在2014年7月份和韩兴银签订了房屋买卖协议，用于抵押房产及地上附属物，因大汶口昌盛路××房产是我私有财产，至今没有交付韩兴银。2015年10月份韩兴银在没有告知我的情况下强行换锁住进了房子，当时我公司账目也没有搬走，还有其他东西，不知道韩兴银把账目和一些办公家具给弄到什么地方，导致现在和汶口镇结算汶口文化广场建筑款130万元，原先的借款协议和借据韩兴银都没有给中铁地产公司财务，该房产及地上附属物至今仍归我王安理所有和管理。我正寻求法律要求造成的损失给予赔偿。我认可岱岳区法院对该房产及地上附属物的查封，我本人同意依法对该房产及地上附属物的财产的判决。
经审理查明，2013年11月27日，原告韩兴银与被告王安理签订借贷协议，约定，王安理（乙方）向韩兴银（甲方）借款50万元，用于房地产经营，借款利息为月息3%，每月30日前付息一次，每超一天加收20%滞纳金，借款期限为6个月（即2013年11月27日至2014年5月27日），到期还本付息。房产抵押：乙方以昌盛路中段昌盛酒水对面的房产四间门牌号码为××为抵押，如到期未还此款，乙方须把此房无偿转让给甲方拥有（无须办理任何手续），并照常归还甲方本息，以此为据。原告韩兴银、被告王安理、担保人王某在协议上签字并按手印。同日，被告王安理向原告出具收据，载明交款单位韩兴银，人民币伍拾万元，收款事由借款，被告王安理在收据上签字并按手印，该收据上加盖了山东中铁地产有限公司财务专用章。韩兴银提交了其农信社（账号62×××38）自2011年11月至2012年4月的交易明细用于证实其出借给王安理30万元的利息支付情况，并且提供其于2012年4月27日将20万元存入被告王安理在中铁地产公司的工作人员吕素文农行（账号62×××12）的交易明细，用于证实其出借给被告王安理20万元。
2014年7月1日，原告韩兴银与被告王安理签订房屋买卖合同，约定，（甲方）王安理自愿将坐落在泰安市岱岳区大汶口镇昌盛路（现改为云亭大道）门牌号××，自有商住房壹套，出卖给（乙方）韩兴银，并将与所出卖该房产相关的土地使用权同时出卖给乙方。房屋基本情况为：甲方所售房产为门头房四间，院内配套房三小间，均为二层楼。该商住房四至范围：东至昌盛路(现改为云亭大道)，西至兴华村农地，南邻贾继强，北邻为李伟。房屋内现有装修及物品全部随房屋转让，并不另外计价。双方议定上述房产（含门头房四间、配套房三小间、院落、房屋内现有装修及物品及地上附属物、构筑物及水电暖等公共设施），总价款为人民币大写伍拾肆万元整。房屋内办公桌椅，沙发，空调三台等设施折价人民币大写伍仟元整。合计人民币大写伍拾肆万伍仟元整。甲方承诺此商住房，没有产权纠纷，无房产抵押，无债权债务纠纷，以及其他权利纠纷。交易后如有上述未请事项，完全由甲方承担，乙方不承担任何责任。甲方应将原购房协议，购房票据付款凭证，土地使用协议等原件全部交给乙方，归乙方所有。甲方应在合同生效后10天内到镇有关部门变更登记手续。付款方式为甲乙双方协商同意，用甲方王安理欠乙方韩兴银本金人民币大写伍拾万元和甲方王安理欠乙方韩兴银2014年4月至6月三个月利息人民币大写肆万伍仟元，合计欠韩兴银人民币大写伍拾肆万伍仟元债务，抵清此购房款。甲方承诺如果该房产因甲方原因而被有关部门查封或个人查封、拍卖或甲方擅自转让或抵押给第三人，甲方应向乙方支付违约金人民币大写叁拾万元，并应立即返还所欠全部债务。双方对其他事项进行了约定。被告王安理、原告韩兴银、见证人王某在合同上签字并按手印。同日，被告王安理向原告出具凭据一份，载明今收到王安理借韩兴银本金收据原件一张（加盖中铁地产公章），人民币大写伍拾万元整加三个月利息（2014年4月至2014年6月）人民币大写肆万伍仟元整，合计伍拾肆万伍仟元整（此款用于抵清购买王安理位于大汶口镇昌盛路××商住房一套，价格为伍拾肆万伍仟元整），被告王安理在收款人处签字并按手印。同日，被告王安理又向原告出具凭据一张，载明今收到韩兴银借贷协议原件一份（此协议为韩兴银与王安理共同签署内容为：王安理于2013年11月27日向韩兴银借款人民币大写伍拾万元，利息为月息百分之三，借款时间为陆个月）。被告王安理在收款人处签字并按手印。同日，原告与被告王安理签订租房协议，约定将涉案房屋南两间商住房第一层租赁给被告王安理用于办公，租用期间为2014年7月1日至2014年9月30日，租金为600元（免），原告韩兴银、被告王安理在协议上签字并按手印。同日，案外人杨帅向原告出具收条一张，载明今收到锁钱及换锁费，合计300元。上述协议签订后被告王安理将2003年9月28日案外人时民与被告王安理签订的购房契约交付给原告，该契约载明立契约人时民，将昌盛路中段路西楼房四间，卖于王安理名下，基础面积，东西长20米，南北长13.5米，南邻侯金诚，北邻王安良，楼房南墙与侯金诚是伙墙，院墙与四邻无任何牵扯，楼房作价16万元，立契约之日起房款一次性付清，立此协议，永无后患。卖方时民、买方王安理、见证人卢某、杨某在该契约上签字并按手印。2015年1月16日，被告王安理向原告出具证明一份，载明今证明大汶口镇昌盛路××房产（门头房4间）已于2014年7月1日转让给韩兴银价格是54.5万元，并签订了正式的买卖合同，此房产已于2014年7月1日以后归属韩兴银所有。被告王安理在证明上签字并按手印。2015年9月14日，被告王安理向原告出具说明一份，载明我本人王安理因借用韩兴银资金周转，到期没有归还，在2014年7月1日和韩兴银签订了昌盛路中段××房屋四间转让给韩兴银抵顶借款，签订了房屋买卖合同。然后从2014年7月1日以后每个月给韩兴银房租1200元。被告王安理在说明上签字并按手印。经向国土部门查询，涉案房产用地为集体土地。2014年7月1日，泰安市仲裁委因卢方旭与王安理、王仁成民间借贷纠纷一案，原告要求查封王安理744000元的房产、存款等财产，通过书面函件的方式向我院转交卢方旭的财产保全申请书，2014年10月31日，卢方旭向我院递交财产保全申请，并向本院提供购房契约，用于证明王安理曾于2003年9月28日以16万元购买了时民位于大汶口镇昌盛路中段××房产，我院受理后于当日作出（2014）岱民保字第279-1号民事裁定书，查封被申请人王安理名下位于泰安市岱岳区大汶口镇昌盛路中段××路西门头房四间，查封期限二年，查封期间不准办理过户、抵押手续。后于2014年11月4日向卢方旭、王安理送达了上述裁定书。2015年4月10日，卢方旭依据泰安市仲裁委（2014）泰仲裁字第43号裁决书向泰安市中级人民法院（以下简称中院）申请强制执行，中院以（2015）泰执字第113号立案执行。2015年5月5日中院作出（2015）泰执指字第150号执行裁定书，裁定该案由我院执行。本院于2015年5月14日以（2015）岱执字第629号立案执行。执行过程中韩兴银对本院查封王安理名下位于泰安市大汶口镇昌盛路中段××路西门头房四间提出书面异议，本院作出（2015）岱执异字第11号执行裁定书，驳回案外人韩兴银的异议。主要理由是：卢方旭提供了王安理购买该房产的购房契约，且该房产尚由王安理占有使用。韩兴银与王安理签订房屋买卖合同后，双方未办理房产交接手续，未交韩兴银占有。韩兴银于法定期限内诉来本院。
2015年10月17日，案外人杨帅为原告出具证明一份，用于证明其在2014年7月1日上午在涉案房产处换锁的事实。2015年10月16日案外人赵吉波为原告出具证明一份，载明2014年7月1日，韩兴银叫我与他一块去找王安理交接房屋。我跟他到了汶口昌盛路××的房里，见了王安理。韩兴银和王安理交接了房屋内的办公家具，将所有家具折价5000元。写合同54.5万元，将房屋和家具一并给了韩兴银，当时韩兴银将欠条交给了王安理，还有一份协议王安理写了收条两份，王安理拿出他买房时的合同交给了韩兴银。当时找来一个姓杨的换了锁。最后王安理提出要求租这个房子，韩兴银考虑后就租给了他。赵吉波在该证明上签字并按手印。庭审中原告提交了分别对时民、原汶口建办主任卢宝玉及在汶口土管所办公室、汶口建设委员会办公室的四份录音文件，用于证明涉案房产当时系在集体土地上建设的情况，以及时民与王安理签订购房契约的事实。另外，原告提交了1998年12月31日泰安市人民政府土地审批文件泰政土批租（1998）702号关于郊区大汶口镇兴华村补办使用土地手续的批复，该文件同意为郊区大汶口镇兴华村于1996年春天未经批准，擅自占用本村耕地19400平方米（29.1亩）建起的兴华村商业服务网点营业楼补办使用土地手续。2016年2月23日，经被告卢方旭申请我院对案外人马连军进行了调查，调查笔录中马连军陈述了2015年10月1日后其应韩兴银要求为涉案房屋的卷帘门换锁的事实。庭审时被告卢方旭提交王安理于2012年6月18日向其出具的承诺书一份，载明我今向卢方旭借款六十万元整，期限一年，如到期归还不上，我在大汶口镇昌盛路上的四间门头房归卢方旭所有，门牌号：泰安市岱岳区大汶口镇昌盛路中段××路西。承诺人：王安理。身份证号：。同时提交2015年9月10日被告王安理向其出具的证明一份，载明本人王安理因与卢方旭的民间借贷案件，我占有使用大汶口镇昌盛路××房产，已经被法院查封，我同意法院按照司法程序处置该套房产。被告王安理在证明上签字并按手印。又提交2015年9月12日被告王安理出具的说明一份，载明我本人王安理和卢方旭借款事宜，卢方旭起诉到法院，封了我在昌盛路中段××门头房四间，因借款关系，我本人王安理服从法院的判决。身份证号：。被告王安理在证明上签字并按手印。另提交了1996年12月23日泰安市郊区土地管理局文件泰郊土征字[1996]第84号关于对大汶口镇东武等四个村使用土地的批复，该文件批准同意大汶口镇兴华村建综合商社，使用耕地1930平方米（2.9亩）；建土产门市部，使用耕地1932平方米（2.9亩）。太平街村建贸易批发部，使用耕地1800平方米（2.7亩）。同日，经被告卢方旭申请我院对案外人裴敦涛进行了调查，裴敦涛在笔录中陈述韩兴银是2015年10月初强行搬入涉案房屋，被告王安理2015年10月4日打的电话，跟裴敦涛说韩兴银想强行搬进去住，意思是想让卢方旭去占上两间，因王安理欠韩兴银的钱，韩兴银搬进去，王安理也没法说韩兴银。2016年3月22日，经原告申请我院对案外人冯爱民进行了调查，冯爱民在调查笔录中陈述了2015年9月中旬应韩兴银要求为涉案房产更换门锁的事实。2016年3月28日，我院根据原告申请赴汶口镇建办，对涉案房产的土地审批手续和建设用地规划许可证情况进行了调查，该部门工作人员反映当时去五楼档案室查询过档案，该宗土地没有办理过土地审批手续和建设用地手续的记录，当时找的是选址意见书，且具体当时办理的人员现在也已经调走了，现在的工作人员都是新调过来的。以上事实有原、被告陈述、房屋买卖合同、租房协议、购房契约、借贷协议、仲裁裁决书、执行异议裁定书及送达回证、收据、凭据、收条、证明、说明、承诺书、录音文件、调查笔录、证人证言等在案证实。
本院认为，关于涉案土地的性质。经向国土部门查阅档案，涉案土地是大汶口镇兴华村于1996年春天未经批准，擅自占用本村土地19400平方米建起兴华村商业服务网点营业楼，后经该村申请，1998年12月31日泰安市人民政府以泰证土批租（1998）702号土地审批文件同意补办使用土地手续。现涉案土地为集体土地。关于房屋买卖合同的效力。原告韩兴银与被告王安理签订房屋买卖合同，合同对价即房款是通过抵顶民间借贷款及利息的方式实现的属实。根据上级法院关于审理集体土地房屋买卖的处理意见，商业小产权房除补办了、征地、出让、规划、完税等手续情形可以有效外，应认定无效，无论出售给本村村民还是其他人。因此，原告韩兴银与被告王安理签订的房屋买卖合同无效。原告要求对涉案房产进行确权，本院不予支持。
关于停止执行或继续执行的问题。由于涉案房产系商业小产权房，原告韩兴银与被告王安理签订的房屋买卖合同无效，不能对涉案房产进行确权，现原告基于以房抵债对涉案房屋管理使用，应停止对涉案房产的执行。本案经审判委员会研究，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条,《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：
一、停止对位于泰安市岱岳区大汶口镇昌盛路中段315号四间门头房的执行。
二、驳回原告韩兴银的其他诉讼请求。
案件受理费4600元，由被告王安理、卢方旭共同承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。
审判长 玄甲明
审判员 翟旭东
审判员 宋 磊
二〇一七年六月六日
书记员 宋宪玲