河南省驻马店市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫17民终1463号
上诉人（原审原告）：康亚伟，男，1982年3月13日出生，汉族，住驻马店市驿城区。
委托诉讼代理人：屠明，河南忠良律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈花朵，女，1967年6月20日出生，汉族，住汝南县。
委托诉讼代理人：陈同一，汝南县法律援助中心工作者。
原审第三人：驻马店市开发区龙诚置业有限公司。住所地：驻马店市范楼*号楼*层*户。
法定代表人：雷先林，该公司董事长。
上诉人康亚伟因与被上诉人陈花朵、原审第三人驻马店市开发区龙诚置业有限公司（以下简称龙诚公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服汝南县人民法院（2017）豫1727民初4862号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人康亚伟的委托诉讼代理人屠明，被上诉人陈花朵及其委托诉讼代理人陈同一到庭参加诉讼,原审第三人龙诚公司经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
康亚伟上诉请求：维持原判的事实，撤销原判判决结果，改判支持上诉人一审诉讼请求。事实和理由：上诉人签订选房协议、付房款60万元、占有并使用房屋的时间在前，被上诉人提出财产保全的时间在后；选房协议具备合同所有要件，应视为买卖合同；上诉人一直愿意补交余款，第三人无人收取，致余款无人接收、无法完善购房合同、无法办理过户登记的责任在第三人，非上诉人。
陈花朵辩称：原判认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。
龙诚公司未陈述意见。
康亚伟向一审法院起诉请求：1、解除汝南县人民法院（2017）豫1727财保10号民事裁定书中“查封龙诚公司开发的远景时代广场A座写字楼六层”的查封；2、依法确认原告与第三人之间的选房协议有效成立且实际履行，认定原告对该被查封的六层600平方米的建筑面积具有所有权。
一审法院认定事实：（一）2016年07月02日，原告康亚伟为购买“远景时代广场”A座商品房，与第三人签订了选房协议，约定：原告选定“远景时代广场”A座6层南户房屋，建筑面积600平方米，一次性付款单价2450元/平方米，总房款为147万元人民币，自协议签订之日起7日内全部付清；分期付款方式：自本协议签定之日起7日内交齐总房款的50%，剩余50%的费用由第三人通知签定正式《商品房买卖合同》之日起7日内办理完毕相关手续。选房当日，原告向第三人交付选房款60万元人民币。后因第三人开发的项目证照不全，原告与第三人未签订《商品房买卖合同》，原告也未向第三人交付约定的房款。2017年03月10日，驻马店市远景时代广场物业管理处向原告收取了物业费和公共能源费，售楼部经理董佩瑜、经办人张静向原告交付了房屋钥匙，交付了房屋，并通知补交房款87万元。因第三人开发的项目证照不全，原告至今未交付剩余的房款，双方也未办理房屋过户手续。（二）本院依据被告陈花朵的诉前保险申请，于2017年04月05日作出（2017）豫1727财保10号民事裁定：查封第三人开发的“远景时代广场”A座写字楼5层、6层及龙诚嘉苑的土地使用权，期限三年。查封的房屋未办理产权登记或备案。同年04月07日，本院发出了查封公告。原告康亚伟不服本院（2017）豫1727财保10号民事裁定查封房产的执行措施，于同年09月15日向本院提出书面异议。2017年11月06日，本院作出（2017）豫1727执异字59号执行裁定，驳回原告的异议请求。
一审法院认为，原告康亚伟请求解除本院查封的讼争房屋并要求确认其与第三人之间的选房协议成立，讼争房屋所有权已转移其所有为由诉至来院，本案系案外人执行异议之诉纠纷。本案的争议焦点是：原告是否取得了讼争房屋的所有权，要求解除对讼争房屋的查封是否符合法律规定？针对上述焦点，原告认为其与第三人签订了选房协议，并支付了60万元选房费，因第三人的证照不全，双方未签订《商品房买卖合同》，未支付下余房款，未办理房屋过户手续，但于法院查封之前已实际占有了讼争房屋，因此已拥有对讼争房屋的所有权。被告认为，原告与第三人未签订《商品房买卖合同》，未付清房款，也未办理过户手续，原告主张不能成立。本院认为：第一，物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”，原告与第三人仅签订了选房协议，未签订商品房买卖合同，也未进行产权登记，原告请求法院确认其拥有讼争的600平方米的房屋产权，没有法律依据，本院不予支持；第二，根据原告与第三人签订的选房协议第3条约定：分期付款的自本协议签订之日起7日内补足房款的50%，剩余50%的房款在签定正式《商品房买卖合同》之日起7日内办理完毕相关手续，但原告仅交纳选房款60万元，下余的13.5万元（总房款147万元的50%）并未按照协议约定交付。虽然在法院查封之前已实际占有了房屋，但原告主张解除讼争房屋的查封，不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。）”的规定，本院不予支持。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”的规定，原告的诉讼请求不符合法律规定，不予支持。根据上述理由及法律、司法解释的规定，另依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，一审法院判决：驳回原告康亚伟的诉讼请求。案件受理费100元，由原告康亚伟负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议的焦点问题在于，上诉人康亚伟对诉争房屋是否享有足以排除被上诉人陈花朵申请法院强制执行的权益。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案诉讼过程中，案外人即上诉人康亚伟提供了选房协议书、交房款收据、水电费票据、执行裁定书等证据，可以证明上诉人交纳购房款60万元，且房屋已经交付使用的相关事实，但上诉人对房屋享有的权益仍不能阻却执行，原因在于，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条的规定，以及通过一审查明且双方均已认可的事实来看，本案诉争房屋未办理产权登记或备案，其权利主体仍应归属于第三人龙诚公司，且在卷没有证据能够证明第三人龙诚公司取得房屋预售许可证，上诉人不能证明其与龙诚公司签订的协议合法有效，同时，上诉人二审当庭认可其所购房屋并非实际用于居住，且上诉人交纳的房款未超过协议约定总价款的百分之五十。因此，上诉人康亚伟虽实际交纳部分购房款并实际占有房屋，其对争议房屋享有的权益仍不能排除被上诉人陈花朵申请的强制执行行为。
综上所述，康亚伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由康亚伟负担。
本判决为终审判决。
审判长 张雪奎
审判员 李晓龙
审判员 刘 涛
二〇一八年四月四日
书记员 曾 克