北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终6468号
上诉人（原审原告）：李明依，女，1984年4月28日出生。
委托诉讼代理人：闫莹，河北庄铭律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：刘红，女，1969年11月5日出生。
委托诉讼代理人：陈绍武，北京市华贸硅谷律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈晨，女，1989年12月11日出生。
委托诉讼代理人：李永清，山西沙龙律师事务所律师。
原审第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。
法定代表人：刘田，董事长。
原审第三人：北京伟嘉安捷投资管理有限公司，住所地北京市大兴区安定镇定北街甲一号。
法定代表人：高晓辉，董事长。
上述二原审第三人之共同委托诉讼代理人：王达，女，该公司法务专员。
上诉人李明依因与被上诉人刘红、陈晨及原审第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）、北京伟嘉安捷投资管理有限公司（以下简称伟嘉安捷公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2016）京0106民初23073号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月21日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
李明依上诉请求：请求撤销北京市丰台区人民法院（2016）京0106民初23073号民事判决，将本案发回重审或改判刘红支付违约金130万元,若法院依法确认双方签订的房屋买卖合同无效，要求刘红赔偿因合同无效给李明依造成的损失130万元。事实和理由：刘红与陈晨系共同居住的母女关系，在刘红在合同里保证其共有权人同意出售房屋且保证代理人已获得合法授权出售房屋的前提下，事后又以共有权人不同意出售为由反悔，属于刘红的故意违约，应当按照合同约定承担违约责任。李明依因对方违约或过错造成了一直不能按合同价格购置房屋，损失巨大。刘红退还定金时并未表明不履行合同，其后来通知第三人不再履行时李明依有权通过法院诉请继续履行，李明依对刘红违约不存在过错。综上，请求人民法院支持李明依的上诉请求。
刘红辩称，同意一审判决，不同意李明依的上诉请求。
陈晨辩称，同意一审判决，不同意李明依的上诉请求。
我爱我家公司、伟嘉安捷公司述称，同意一审判决。
李明依向一审法院起诉请求：刘红支付违约金130万元（房屋总价款10%）,若法院依法确认双方签订的房屋买卖合同无效，要求刘红赔偿因合同无效给李明依造成的损失130万元（房屋总价款10%）。
一审法院认定事实：位于北京市丰台区1502号房屋登记在刘红、陈晨名下，二人各占50%份额。2016年9月24日，李明依（乙方、买受方）与刘红、陈晨（甲方、出售方）签订《北京市存量房屋买卖合同》约定：甲方所售房屋位于北京市丰台区1502号（以下简称1502号房屋），建筑面积258.62平方米；房屋成交总价为1300万元；乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金20万元，定金通过自行交接方式划转；乙方采取全款方式支付；甲方保证本人、共有权人同意出售上述房屋，且保证代理人已获得其合法授权出售上述房屋，……因上述任何一原因导致合同无效或不能履行，甲方应退还累计已收全部房款，并向乙方承担房屋成交总价的20%违约责任及全部赔偿责任。合同另对房款分期支付时间及房屋交付、权属转移登记等事项予以约定。刘红在合同落款处签字并代陈晨在落款处签字。上述合同签订当日，李明依支付刘红定金10万元，定金支付至赵国连中国建设银行账户。合同签订后第二日即2016年9月25日，刘红通过赵国连账户将10万元定金退还与李明依。后合同未予继续履行。
庭审中，关于签约第二日刘红即将收取的10万元定金返还李明依一节，刘红称其代理女儿陈晨签订房屋买卖合同后，询问陈晨意见，陈晨不同意出售房屋，其于签约当晚在北京家中接待了李明依夫妇二人，告知二人因女儿不同意出售房屋，其先将10万元定金返还与李明依，回去做女儿工作，女儿若同意了就继续将房屋出售，若不同意，李明依应尽快选择其他房屋，不要耽误买房之事。刘红提交2016年9月25日其与李明依的短信记录二条，一条短信载明了李明依的建行账号，另一条短信载明：“我已经在路上了，找到建行就给你打过去了，如果没有找到我会到了大同第一时间打给你，谢谢你的理解，我们会尽最大努力做女儿的工作，然后给你准确答复，同时也希望不要因为我的原因耽误你们家的事……。”刘红称其向李明依说明情况，返还定金，李明依提供账号收款的行为是同意解除合同的举措。刘红称尽力做女儿工作的表述是给原房屋买卖合同增加了附加履行条件，若陈晨同意即继续履行合同，不同意则解除合同。李明依对此不予认可，称其收取10万元定金并非同意解除合同，是刘红单方违约。
另查，刘红与李明依签约时未取得陈晨授权。对此，第三人我爱我家公司称经与公司业务员核实，签约时，刘红持有房产证原件及陈晨身份证原件并称第二日补充陈晨委托授权手续，但第二日刘红即称陈晨不同意出售房屋，未再提供委托手续。刘红称我爱我家公司作为居间方未尽到审查委托授权义务，对双方纠纷产生负有相应责任。我爱我家公司称促成合同签订的前提是刘红可以取得相应委托，其方并未隐瞒相关事实，买卖双方应当就自己的行为承担相应责任。
庭审中，经法院释明，本案合同存在无效风险，李明依表示若法院依法确认合同无效，刘红未取得陈晨授权即与其签约，应当承担合同无效责任，依据合同约定赔偿其所受损失。李明依另称房屋价格不断上涨，其因与刘红签约未能购买其他房屋受损。
一审法院认为，刘红未取得涉案房屋共有权人陈晨授权，即与李明依签订房屋买卖合同，代理陈晨在房屋买卖合同落款处签字，现陈晨明确表示不同意出售涉案房屋，故刘红的行为系无权代理，合同应属无效。导致合同无效，刘红应负主要责任。李明依未见陈晨出具委托授权手续即与刘红签约，亦有过错，应当承担相应责任。双方在合同中约定因一方原因导致合同无效，应当承担相应赔偿责任。法院认为，刘红对合同无效负主要责任，应当给予李明依相应赔偿。关于赔偿数额，依据双方的短信往来、合同签订第二日刘红即将定金10万元返还、李明依于起诉书中所称10月10日对方通知我爱我家公司合同不再履行等事实，李明依知晓签约后共有人陈晨不同意出售房屋，应当预见房屋买卖合同履行存在风险，应当及时止损，法院综合考虑上述情况、双方过错及房屋价格变动因素等对赔偿数额予以酌定。据此，一审法院判决：刘红于本判决生效之日起七日内赔偿李明依二万元。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实无异，本院对一审法院查明的事实予以确认。
二审审理中，因李明依坚持合同有效的诉讼意见，本院遂询问李明依于本案中主张权利的基础，即系基于代理权争议，抑或基于处分权争议。李明依称，刘红处分自己共有部分的房屋为有权处分，其代陈晨签订合同的行为系表见代理。
本院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。根据本案现有证据显示，刘红在不具备陈晨合法有效授权的情况下，以其自身及陈晨的名义与李明依签订房屋买卖合同，将二人共有的房屋予以出卖，刘红的行为已构成无权代理，因陈晨明确表示不予追认，故刘红代陈晨签订合同的民事法律行为应属无效。李明依关于刘红的行为构成表见代理的上诉理由，依据不足，本院难以采信。关于李明依主张的合同有效一节，须特别指出，如刘红于本案纠纷中的行为构成无权处分，则根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，则对本案合同效力并不产生影响。但从本案双方签订合同的实际情况分析，合同首部载明的出卖人为刘红、陈晨二人，落款处亦为“刘红”、“陈晨（代）”。据此，应认定刘红于本案中的行为系代陈晨签订合同的无权代理行为，而非以自身单方名义处分共同财产的无权处分行为。一审法院对本案合同效力定性正确，本院予以确认。李明依基于合同有效的前提下的上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。至于该代理行为无效的法律后果，刘红作为进行无权代理的行为人，应当承担相应责任。而李明依作为具有完全民事行为能力的自然人，其在未见合法有效委托授权手续、亦无充分理由相信刘红具有代理权的情况下，即与刘红签订房屋买卖合同，其作为相对人未尽到必要的审慎注意义务，亦负有一定责任。一审法院依据双方过错及当事人应负有的止损义务，并综合考虑双方履行的实际情况，对刘红应承担的赔偿责任酌情予以确定，处理原则正确，酌定数额并无不当。李明依的相关上诉理由，依据不足，本院不予采信。
综上所述，李明依的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费16500元，由李明依负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 周梦峰
审判员 李 珊
审判员 姚 颖
二〇一七年七月二十七日
书记员 胡 月