文书内容贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔26民终2036号上诉人（一审第三人）：尹长群，女，1986年10月5日出生，侗族，农民，户籍住所地贵州省三穗县，现住三穗县，被上诉人（一审原告）：ＸＸ，男，1952年8月15日出生，汉族，住贵州省三穗县，被上诉人（一审被告）：周绍铖，男，1984年12月10日出生，汉族，农民，住贵州省三穗县，上诉人尹长群因与被上诉人ＸＸ、周绍铖房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省三穗县人民法院作出的（2016）黔2624民初572号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。尹长群上诉请求：撤销三穗县人民法院（2016）黔2624民初572号判决书。事实及理由：一、一审认定的事实不清。1、一审判决书认定ＸＸ把房屋卖给周绍铖后，双方于次日到唐潇公司备案，唐潇公司又与周绍铖就东门一号楼17-5号房另行签订了《商品房买卖合同》，房屋价款为ＸＸ与周绍铖双方约定的404616元。既然ＸＸ已经把房屋卖给周绍铖，为何周绍铖还要与唐潇公司签订《商品房买卖合同》，对于ＸＸ与唐潇公司属于什么关系，一审未查清该事实。2、2014年6月9日，周绍铖与唐潇公司签订《商品房买卖合同》后已经全款支付购房款404616元及契税6096.24元。该事实有周绍铖缴纳的售房款发票及契税发票予以证明，而一审并未查明该事实。3、一审认定周绍铖未占有控制房屋错误。根据周绍铖缴纳电费的票据，证明了周绍铖于2016年1月18日用电141.69元、2月15日用电120.73元、3月9日用电136.68元、7月9日用电66.93元。由此，可以看出周绍铖已经实际控制了该房屋。二、一审判决适用法律错误。1、上诉人是在查看了周绍铖与唐潇公司签订《商品房买卖合同》、购房全款404616元及契税6096.24元相关发票之后，相信周绍铖有处分权的情况下才购买该房屋的。上诉人根本不知道该房屋属于ＸＸ所有，周绍铖也没有告知上诉人，且ＸＸ也未办理得该房屋的产权，上诉人有理由相信周绍铖对该房屋有处分权。2、本案不能仅以未办理产权登记转移手续否定上诉人对该房屋享有的权利。因为ＸＸ至今也未办得房屋产权，ＸＸ与周绍铖签订合同后，二人又到唐潇公司备案，唐潇公司又与周绍铖签订一份《商品房买卖合同》，由此可见，ＸＸ并未取得该房屋的产权，该房屋产权还应属于唐潇公司。一审法院认定房屋所有权归ＸＸ所有，属于事实认定错误。上诉人与周绍铖签订《东门1号商品房转让合同》后即去办理产权转移登记，但因该栋房屋存在问题才未能办得，未能办理产权变更登记是客观原因造成的，上诉人并不存在过错。3、上诉人符合善意取得条件。理由是唐潇公司开发的东门一号商品房因消防检查不过关，一直未能办理产权证(该房屋消防设计存在问题，无法整改，今后也无法办得产权证，仅能居住)，房屋纠纷多，这是三穗县人众所周知的，因此，没有人愿意购买该栋房屋的商品房。虽然周绍铖购房的合同价款为404616元，但因该栋房屋存在许多无法解决的纠纷，房屋价值根本不值所谓的404616元。上诉人与周绍铖是在平等协商的基础上以220000元价格购买，不能仅仅因上诉人的实际购买价格与ＸＸ、周绍铖之间合同价有差别，就认定上诉人不属于善意取得。4、本案中，周绍铖仅支付ＸＸ45000元首付款，为何周绍铖又持有与唐潇公司签订的《商品房买卖合同》、购房款404616元及契税6096.24元以及缴纳电费的相关凭证，ＸＸ对上述情况是明知，是在ＸＸ与周绍铖在唐潇公司备案过程中发生的。因此，上诉人有理由相信ＸＸ、周绍铖、唐潇公司存在欺诈上诉人的行为。综上，为维护上诉人的合法权益，特提起上诉。被上诉人ＸＸ答辩称：一、一审法院认定本案的事实清楚。答辩人ＸＸ原有房屋一栋，位于三××县八弓镇东门口片区，因唐潇公司实施三××县八弓镇东门口片区旧城改造建设项目，将答辩人的房屋进行了拆迁，唐潇公司在东门一号建设成功后给予答辩人补偿安置，获得了东门一号楼17-5号房。答辩人是唐潇公司的安置补偿户。2014年6月8日，答辩人将唐潇公司安置补偿获得的东门一号楼17-5号房以404616元有偿转让给周绍铖，为便于办理房产过户手续，答辩人与周绍铖于次日（即2014年6月9日）到唐潇公司另行签订《商品房买卖合同》，这一事实，在一审法院判决书“另查明…”中作了详细的阐述。答辩人与周绍铖签订《房屋出售协议》后，因周绍铖未按《协议》向答辩人支付购房款，在事实上已经严重违约，其也未办理房屋产权登记。至于周绍铖在2016年1月18日至7月9日所交电费票据，只能证明周绍铖缴纳电费的事实，并不能说明其已经占有控制答辩人转让给周绍铖的东门一号楼17-5号房屋。因周绍铖与答辩人签订《房屋出售协议》后，周绍铖未按照协议及补偿协议履行自己的义务，其行为严重违约，并未按照国家政策规定办理房产过户手续。一审法院认定的事实是客观的，实事求是的。二、一审法院适用的法律正确无误。合法的民事权益受法律保护。周绍铖作为合同一方的当事人，应依法履行自己权利义务，应当遵循诚实守信的原则。答辩人与周绍铖签订的《协议》，因周绍铖违约，具备了解除合同的构成要件。一审法院适用《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条第三项及第九十七条依法判决，适用法律正确。三、被答辩人尹长群的上诉理由不成立。被答辩人在《上诉状》中称：“上诉人有理由相信周绍铖对该房屋有处分权”、“上诉人不存在过错”、“上诉人符合善意取得条件”及“上诉人有理由相信ＸＸ、周绍铖、唐潇公司存在欺诈上诉人的行为”等上诉理由不能成立。被答辩人尹长群相信什么事实、相信什么原则、相信什么东西，只不过是被答辩人的一己之见而已。被答辩人从周绍铖处购买的房产，其前提是周绍铖没有依法取得东门一号楼17-5号房屋产权。周绍铖在与答辩人签订《房屋出售协议》及补偿协议后，未有按照约定履行自己应尽的义务，因而应依法解除所签订的协议。被答辩人应尊重客观事实，不能凭空臆断。因此，请求二审法院依法驳回被答辩人尹长群的上诉请求。被上诉人周绍铖未作答辩。ＸＸ向一审法院起诉请求：1、解除原、被告之间的《房屋出售协议》及《补充协议》，由被告周绍铖及第三人尹长群返还东门一号楼17－5号房屋；2、由被告周绍铖支付原告34个月房屋租金27200元。一审法院认定事实：原告ＸＸ在贵州省××县八弓镇东门口片区有房屋一栋，2007年，黔东南州唐潇房地产开发有限责任公司（下称唐潇公司）实施三穗县东门口片区旧城改造建设项目，对ＸＸ的房屋进行拆迁。完成拆迁后，唐潇公司修建了东门一号楼，并对ＸＸ进行安置补偿。2014年6月8日，ＸＸ将其中补偿所得的东门一号楼17-5号房转让给周绍铖，双方签订《房屋出售协议》，约定房屋转让价款404616元（含装修费40000元），首付50000元，余款354616元计收6年利息75195元，分6年付清，每年11月30日前支付71639元，不按时付款则按月息3%计罚。合同签订后，ＸＸ同意从购房款中扣除5000元用于缴纳契税（周绍铖实际缴纳契税6096.24元），周绍铖实际支付ＸＸ首付款45000元。支付首付款后，周绍铖不按约定支付其余购房款，经原告催讨，双方又于2016年2月16日签订《补充协议》，约定原订立合同不变，按每月800元房租的价格，周绍铖每年支付ＸＸ违约金9600元，一年一付，共支付4年。《补充协议》签订后，周绍铖仍未按约定付款。2016年8月15日，被告周绍铖为偿还其他债务，将东门一号楼17-5号房屋转让给第三人尹长群，约定转让价款260000元，合同签订后周绍铖减让40000元，房屋实际转让价款为220000元，尹长群用70000元债权冲抵后，实际支付150000元。周绍铖收到房屋转让款后将房屋交付给尹长群，但所得款仍未用于支付原告，因此，原告提起诉讼，请求判令解除原、被告之间的《房屋出售协议》及《补充协议》，由周绍铖支付2014年6月至2017年4月共34个月房屋租金（违约金）27200元，并由被告周绍铖、第三人尹长群返还东门一号楼17－5号房屋。同时查明，ＸＸ与周绍铖之间、周绍铖与尹长群之间的房屋转让均未办理房屋产权转移登记。另查明，原告ＸＸ2014年6月8日将房屋转让给被告周绍铖后，双方于次日到唐潇公司备案，唐潇公司又与周绍铖就东门一号楼17-5号房屋另行签订《商品房买卖合同》，房屋价款为原、被告双方约定的价款404616元。唐潇公司与周绍铖之间亦未办理房屋产权转移登记。在诉讼过程中，原告ＸＸ表示如果被告返还房屋，其自愿放弃27200元房屋租金（违约金）的诉讼请求，并自愿承担房屋交易中产生的契税。一审法院认为：被告周绍铖与原告ＸＸ签订《房屋出售协议》及《补充协议》后，仅支付首付款45000元，余款经原告催讨，至今仍未支付，已根本违约，原告请求解除《房屋出售协议》及《补充协议》的事实与理由充分，予以支持，协议解除后，原告所收受被告的首付款应予返还。案涉房屋虽然被告已转让给第三人尹长群并予以交付，但未办理房屋产权转移登记，房屋产权仍为原告ＸＸ所有，并未发生转移，原告要求第三人返还房屋的理由充分，予以支持。第三人返还原告房屋后，可基于与周绍铖之间的房屋买卖合同另行向周绍铖主张债权。因周绍铖未占有控制房屋，故对原告请求周绍铖返还房屋的诉请，不予支持。在诉讼中，原告自愿放弃27200元房屋租金的诉讼请求，并自愿承担房屋交易中产生的契税，系对自己权利的处分，予以准许。被告实际缴纳契税6096.24元，扣除原告已承担的5000元，原告应返还被告1096.24元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条第三项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第五十六条、第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告ＸＸ与被告周绍铖2014年6月8日签订的《房屋出售协议》及2016年2月16日的《补充协议》。二、由原告ＸＸ返还被告周绍铖房屋转让首付款45000元、契税款1096.24元，共计46096.24元，限于本判决生效后三十日内付清。三、第三人尹长群于本判决生效后十日内返还原告ＸＸ东门一号楼17-5号房屋。四、驳回原告ＸＸ的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币7636元，公告费400元，合计8036元，由被告周绍铖负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院二审查明的事实与一审一致。本案争议焦点为：上诉人尹长群能否通过善意取得方式获得唐潇公司开发的东门一号楼17-5号房屋的产权。本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”的规定，善意取得不动产物权应当具备无权处分人处分他人财产、受让人受让财产时系善意并支付合理的价格及完成所有权变更登记手续四个要件。本案中，被上诉人周绍铖将不属于自己所有的房屋转让给上诉人尹长群系无权处分行为，转让价格为22万元，与被上诉人ＸＸ转让给周绍铖的价格404616元相差较大，显然受让人尹长群受让该房屋时并未支付合理的价格，且尹长群在受让该房屋后并未办理所有权变更登记手续，故上诉人尹长群受让房屋的行为不符合物权法规定的善意取得不动产物权的要件，其请求本院撤销一审判决，于法无据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律和判决正确，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7636元，公告费400元，合计8036元，由上诉人尹长群负担。本判决为终审判决。审判长 刘 琴审判员 杨再幸审判员 龙 恺二〇一七年十一月二十一日书记员 龙冬冬