北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第06836号
上诉人（原审被告）谢宝成，男，1964年1月22日出生。
委托代理人许占凤（谢宝成之妻），女，1961年9月13日出生。
委托代理人周保民，北京市亚太律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）金燕，女，1969年1月14日出生。
委托代理人江群，北京市中满律师事务所律师。
原审被告永创兴业（北京）置业有限公司，住所地北京市海淀区丰智东路11号4层409号。
法定代表人李建涛，董事长。
委托代理人柳丽明，女，1965年8月29日出生，永创兴业（北京）置业有限公司法律顾问。
上诉人谢宝成因合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第10401号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人谢宝成及其委托代理人许占凤、周保民，被上诉人金燕之委托代理人江群，原审被告永创兴业（北京）置业有限公司（以下简称永创兴业公司）之委托代理人柳丽明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
金燕在原审法院起诉称：我是北京苏娃蒂诺食品加工厂（以下简称苏娃蒂诺加工厂）法人，该公司注册地址在北京市海淀区×村东北平房处，房屋产权人为谢宝成。我与谢宝成于2010年9月1日就上述房屋签订租赁合同，约定国家拆迁时与营业执照和经营有关的赔偿与补偿属于我方。2012年，我承租的房屋遇拆迁。2012年5月11日，我与永创兴业公司签订腾退补偿协议，双方约定由永创兴业公司就我所租房屋的搬迁腾退向我支付经营性补偿款共计1842803.20元，且应在我移交地上物等20日内向我支付上述款项，否则永创兴业公司将按应支付额的每日万分之二支付违约金。补偿合同签订后，我方依约交付房屋，进行腾退，但永创兴业公司至今未支付上述补偿款，其理由是该笔款项要经过房屋产权人谢宝成的确认，但谢宝成一直不予配合。在此情况下，我诉至法院，要求永创兴业公司立即将搬迁腾退补偿款1842803.20元支付给我方，谢宝成予以配合；要求永创兴业公司按照总补偿款的每日万分之二支付2012年6月1日至2014年3月31日的违约金246935.60元。本案的诉讼费由永创兴业公司与谢宝成负担。
永创兴业公司在原审法院答辩称：不同意金燕的诉讼请求。谢宝成与村委会之间就包括涉案土地在内的三块土地签订有土地租赁协议，故我方在搬迁腾退中就诉争土地的安置腾退是针对谢宝成的，而金燕不是×村生产经营用地的被腾退人。就本案谢宝成从村委会承租土地后，再建房出租给他人用于经营的情况，我方在搬迁腾退处理中的一般流程是先由村委会与第一手土地承租人解除土地租赁合同，解约后才存在就搬迁腾退向土地承租人进行补偿的问题，补偿的数额是根据土地承租人承租的土地面积，按照《致×村生产经营用地被腾退人的一封信》确定的标准计算，然后，我公司会与第一手土地承租人签订腾退补偿协议，将协议报审计，审计通过后，财政会下拨补偿款，我方再将补偿款下发给作为被腾退人的土地承租人。本案中，我方是根据谢宝成承租的三块土地整体对谢宝成进行补偿，再由谢宝成从其获得的补偿款中向其租户进行补偿。因金燕是与谢宝成存在租赁关系，金燕应获得的补偿应包含在谢宝成应获得的补偿数额内。因谢宝成与村委会之间的租地协议现均未解除，导致谢宝成租赁的土地所涉腾退补偿数额尚未确定，故金燕就其租赁房屋进行经营应获得的搬迁腾退补偿数额现也无法确定。而金燕与我方人员施德明签订的腾退补偿协议未加盖我公司的公章，亦未通过审计，故该协议是不能生效的，亦不能得到履行。综上，请求法院驳回金燕的诉讼请求。
谢宝成在原审法院答辩称：我是将我自建的位于北京市海淀区×村东北角130地块土地上的部分平房和楼房出租给了金燕，当时约定如遇拆迁，营业损失的赔偿归金燕所有，而上述房屋所在土地是我从北京市海淀区人民政府×村村民委员会（以下简称×村委会）处承租的。现诉争房屋已经拆除，但永创兴业公司尚未与我签订补偿协议，我应获得的补偿款数额现未确定。我不清楚金燕与永创兴业公司之间签订补偿协议一事。因我应获得的补偿数额尚未确定，所以我不同意金燕的诉讼请求。
原审法院经审理查明：谢宝成为经营三产与×村委会就该村六队130地块的三块土地各签订一份协议，约定：谢宝成就面积分别为16065平方米、7803平方米及849平方米的三块土地享有二十年的使用权。后谢宝成在上述土地上建房。
2010年9月1日，谢宝成（甲方）与金燕（乙方）签订《房屋租赁合同》，双方约定：谢宝成将位于×村东北角的上述土地上的北屋厂房（是平房）以及东、西、南侧二层楼房各一栋，建筑面积2400平方米，出租给金燕做商用；租赁期限为8年，自2010年9月1日起；如遇国家规划建设、不可抗力因素等，甲乙双方无条件终止合同，甲乙双方互不承担任何责任，合同终止时房租未到期，甲方将多收乙方预交的房租退回乙方，如租金不足，乙方将所欠租金补上；如遇强制性搬迁，双方遵守国家有关法律法规；国家拆迁与营业执照和经营有关的赔偿与补偿属于乙方，与地面建筑物有关的补偿属于甲方。签约后，金燕在租赁房屋处经营苏娃蒂诺加工厂，任公司法定代表人。租赁期间，金燕未建房，但对租赁房屋进行装修。苏娃蒂诺加工厂所在土地处另有谢宝成的租户即一家物流公司和一家电子厂，谢宝成也居住在该处。庭审中，就金燕对租赁房屋的装修情况，金燕称，其将北侧厂房改造水电、维修破损部位、在库房地面铺砖（大概100平方米）；将西侧楼房第一层南数第一间房屋（30平方米左右）加建隔断，改造成男女厕所各1间和浴室1间，改造部分暖气；东侧楼房第一层为两间房，1间作化验室，1间作菌种室，在化验室中加建隔断，建成1小间无菌室，对第一层房屋改造水电、地面及墙面铺砖、房屋吊顶；对南侧楼房第一层粉刷墙壁、改造电路及部分暖气；安装太阳能、化粪池、摄像设备、不锈钢池、院落大门、蹲便、水泥池。谢宝成称，金燕的装修包括：在北侧厂房的库房中铺设100平方米地砖，北侧厂房中原来就有水电，金燕未改造原有水电线路，只是根据用电需要另拉线缆，将原有电表箱拆下更换为配电柜，但于搬走时已将配电柜拆走了，维修北侧厂房的破损部位；西楼原就建有厕所、装有暖气，也有装修，金燕将西侧楼房一层南数第一间房屋（30平方米左右）加建隔断，改造成男女厕所各1间和浴室1间，对西楼一层房屋的部分暖气进行改造；东侧楼房分为上下两层，各为一大间房屋，金燕在一层打隔断，建1间作化验室、1间菌种室，在化验室中建成一小间无菌室，对一层房屋进行水电改造、房屋吊顶、墙面铺砖，一层地面铺砖原来就有；金燕对南侧楼房一层粉刷部分墙壁、部分安灯、改造部分暖气；另外，金燕安装太阳能、化粪池、摄像设备、不锈钢池，更换院门，其未见过水泥池，蹲便以前就有，其不清楚金燕在租赁房屋处拉了多少方电缆以及评估通知单上的31方电缆是否包括由其铺设的部分，但因评估通知单未涉及其出租的房屋，故其就该估价结果通知单上载明的28100元不主张权利。
2012年，北京市海淀区×村（以下简称×村）进行搬迁腾退。2012年4月13日，×村委会与永创兴业公司发布《致×村生产经营用地被腾退人的一封信》，该一封信载明，本次腾退搬迁改造工作范围是×村域内集体土地非住宅类生产经营范围内三产（村办企业）；被腾退对象指村域内承包土地使用人，村镇（乡）属房屋附属物的承包人、租赁人且在租约规定的使用年限内的及购买地上房屋附属物产权的单位及个人；腾退补偿、补助包括：（一）地上物补偿即重置成新价补偿；（二）搬家费，按评估公司出具的评估结果书中的正式房屋面积给予40元／平方米搬家补助，对大型设备、专用设备自行搬移的，按专业搬移单位出具的（运距在北京市行政区域内）发票给予全额搬移补贴；（三）停产停业补助，按工商营业执照有效期、注册地、用地经营性质、营业内容对评估报告中的正式房屋面积给予300元-700元／平方米停产停业补助，其中对转制企业、一次性趸交使用土地租金的企业、腾退后有劳动保险关系人员、残疾人待遣散的企业、有特种行业经营许可证的企业，按700元／平方米给予停产停业补助，对改变协议用地性质的工商企业、个体工商户给予最高500元／平方米停产停业补助，种养殖、观光采摘户按用地面积的5%的正式房屋面积给予500元／平方米停产停业补助；（四）其他补助，其中对有劳动保险关系人员、残疾人待遣散的企业、按租约面积给予200元／平方米补助，对一次性趸交租金使用土地、房屋的单位及个人，按其趸交租金数额（一次性卖断地上物，且土地使用长期免租的按7万元-10万元／亩计算原租金）的200%，补还原交租金，对已转个人使用的供销社、粮店、小学校等用地、用房，按使用人与原单位签订的转移资产文件中标明的房屋面积，给予区位（基准价2550元／平方米）价评估补偿；腾退截止时间为2013年4月30日。
经永创兴业公司（腾退实施人、甲方）负责搬迁腾退安置事宜及部分草签协议审核的副总经理施德明与金燕（被腾退人、乙方）签字确认的《非住宅腾退补偿协议书》、对应的补偿补助款支付凭证以及施德明签字的估价结果通知单均载明，金燕就其在上述×村六队130地块所租房屋的搬迁腾退享有地上物附属物评估价、补助等总款共计1842803.20元，其中包括太阳能、蹲便、31方电缆、摄像设备、化粪池、水泥池、大门、不锈钢池的重置成新评估价28100元，搬家费
64687.20元，停产停业补助1132026元，其他补助617990元；在签订补偿协议10日内，乙方将地上物、附属物全部移交给甲方；甲方应在乙方移交被腾退土地和地上物、附属物后20日内将补偿款一次性支付给乙方；如乙方未能如期移交土地、地上物或附属物或甲方未能按期支付腾退补偿款，违约方需向对方每日支付相当于总补偿额万分之二的违约金；甲方只与乙方协商支付补偿事宜，协议签订后，乙方与其他使用人因本次腾退补偿引起的法律纠纷和其他经济纠纷包括法院受理的各种案件均由乙方负责承担或解决，与甲方无关。上述协议未加盖永创兴业公司公章，但上述协议、对应的补偿补助款支付凭证以及估价结果通知单上均载有“与审报件一致，施德明，5月18”字样。
另查，谢宝成租赁的包括苏娃蒂诺加工厂所在土地在内的三块土地现全部已被腾退，地上物全部被拆除，但谢宝成与永创兴业公司尚未就上述三块土地及地上物的腾退补偿事宜协商一致。
庭审中，关于苏娃蒂诺加工厂的交房时间，金燕称，该厂系于签订腾退补偿协议后的十天内搬走；谢宝成称，其不知晓苏娃蒂诺加工厂何时搬离租赁房屋处，但该厂交房后永创兴业公司的苗建青曾将此事告知其，其于2012年6月才知晓诉争租赁房屋被拆除；永创兴业公司称，苏娃蒂诺加工厂于2012年5月11日签订补偿协议前已搬走，但其未向苏娃蒂诺加工厂出具交房手续。
永创兴业公司主张，施德明与金燕签订的上述补偿协议未加盖该公司公章、亦未通过审计，故该协议无效；就金燕用于经营苏娃蒂诺加工厂的房屋及房屋所在土地的搬迁腾退，谢宝成是被腾退人，但该公司为尽早完成腾退，由施德明与金燕签订腾退补偿协议，并在苏娃蒂诺加工厂交房后即拆除房屋；施德明与金燕签订的腾退补偿协议所载补偿款，均是针对金燕经营的苏娃蒂诺加工厂之搬迁腾退给予的经营性补偿，不涉及谢宝成就其承租的土地、自建房屋及营业执照应获得的搬迁腾退补偿，其中的搬家费是按照40元／平方米＊建筑面积1617.18平方米计算，停产停业补助费是指向苏娃蒂诺加工厂的营业执照，是按照700元／平方米＊建筑面积1617.18平方米计算，其他补助是遣散费，是按照200元＊诉争房屋所在院落的土地面积（含全部一层的建筑面积）及全部二层的建筑面积之和共计3089.95平方米计算的；该公司与金燕和谢宝成就诉争房屋及土地的腾退事宜曾进行协商，谢宝成知晓施德明与金燕签订的腾退补偿协议所涉补偿款数额，该公司在签订腾退补偿协议后，亦将签约一事告知谢宝成。永创兴业公司就其在答辩中所述，先由谢宝成与村委会解除租地合同，再由该公司与谢宝成就其所租三块土地整体性地达成腾退补偿协议，再由谢宝成从其获得的腾退补偿款中赔偿其租户的主张，未提交证据，予以证明。
原审法院认定上述事实，有双方当事人陈述，金燕提供的腾退补偿协议等证据，谢宝成提供的土地租赁协议等证据，本案开庭笔录，在案佐证。
原判法院判决认为：当事人行使权利、履行义务，应当遵循诚实信用原则。本案中，谢宝成与金燕签订的《房屋租赁合同》，是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应系合法有效，对双方当事人均具有约束力。在租赁房屋已遇搬迁腾退的情况下，金燕依据其与谢宝成之间的租赁合同之约定，有权获得与其营业执照和经营有关的赔偿与补偿。
关于金燕应获得的腾退补偿款数额以及应否支付，本院认为，第一，虽涉案腾退补偿协议未加盖永创兴业公司公章，但永创兴业公司负责搬迁腾退事宜的副总经理施德明已在上述腾退补偿协议及相应的补偿补助款支付凭证、估价结果通知单上签字确认“与审报件一致”，且施德明的上述行为非其个人行为，而金燕与永创兴业公司均主张上述腾退补偿协议所涉补偿款数额是双方协商一致的结果，故永创兴业公司以涉案腾退补偿协议未加盖该公司公章、未通过审计为由不同意向金燕支付上述腾退补偿，该抗辩主张无事实和法律依据，不予支持；第二，永创兴业公司已确认上述腾退补偿协议所涉的重置成新评估价、搬家费、停产停业补助及其它补助共计1842803.20元，均系针对金燕就其经营的苏娃蒂诺加工厂之搬迁腾退给予的经营性补偿，不涉及谢宝成的搬迁腾退利益，且永创兴业公司就其在答辩中所述先由谢宝成与村委会解除租地合同、再由该公司与谢宝成就其所租三块土地整体性地达成腾退补偿协议，进而由谢宝成从其获得的腾退补偿款中赔偿其租户的主张，未提交证据予以证明，且金燕不予认可，加之，根据金燕与谢宝成的约定，金燕应获得的经营性补偿与谢宝成应获得的腾退补偿无直接联系，且谢宝成明确表示涉案腾退补偿协议所涉重置成新价28100元不涉及其所建房屋、其不就此笔款项主张权利，故永创兴业公司及谢宝成以二者尚未就谢宝成的搬迁腾退利益协商一致为由拒绝向金燕支付腾退补偿款的抗辩主张，亦无事实和法律依据，不予支持；第三，金燕及其经营的苏娃蒂诺加工厂搬迁腾退至今已近两年，永创兴业公司至今未向金燕支付补偿款，严重影响了企业的正常经营活动。综上，金燕要求永创兴业公司向其支付腾退补偿款共计1842803.20元并要求谢宝成就此予以配合的诉讼请求，存在事实和法律依据，依法予以支持。
关于金燕主张的违约金，因永创兴业公司至今未向金燕付款涉及该公司与谢宝成之间的争议，而该争议与金燕为获得己方在搬迁腾退中的经营性利益而将其所租谢宝成的房屋直接交给永创兴业公司不无关系，故金燕向永创兴业公司主张违约金，系举证不足，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，判决：一、永创兴业（北京）置业有限公司于本判决生效后十日内向金燕支付腾退补偿款共计人民币一百八十四万二千八百零三元二角，谢宝成予以配合。二、驳回金燕的其他诉讼请求。如果永创兴业（北京）置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
谢宝成不服原判，上诉至本院。要求二审法院撤销原判，依法驳回金燕的诉讼请求。上诉理由为：原判对腾退数额没有明细，拆迁办签订的协议必须经过审计，损失费没有经过审计，就没有生效。金燕提交的腾退书中的营业执照是公司，但是将拆迁利益判给金燕个人没有法律依据。永创兴业公司应当先与谢宝成签订合同，然后再由谢宝成补偿给金燕。请求二审法院维护上诉人的合法权益。
金燕同意原判，不同意上诉人谢宝成的上诉请求。
永创兴业公司同意原判，不同意上诉人谢宝成的上诉请求。
本院经审理查明：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
上述事实，有双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。谢宝成与金燕签订的《房屋租赁合同》，是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。该合同中的约定对双方当事人均具有约束力。双方合同中约定在租赁房屋已遇搬迁腾退的情况下，金燕有权获得与其营业执照和经营有关的赔偿与补偿。上诉人所述金燕提交的腾退书中的营业执照是公司，原判将拆迁利益判给金燕个人没有法律依据一节，因谢宝成与金燕签订的《房屋租赁合同》中约定该部分拆迁利益归金燕享有，且苏娃蒂诺加工厂是否应当获取该部分拆迁利益是金燕与苏娃蒂诺加工厂二者之间的问题，与永创兴业公司是否应当支付该笔费用无关，故原审法院判决永创兴业公司支付金燕该笔费用并无不妥。上诉人谢宝成所述永创兴业公司应当先与谢宝成签订合同，然后再由谢宝成将相关款项补偿给金燕一节，因谢宝成至今仍未能与永创兴业公司签订腾退补偿协议书，金燕就属于己方在拆迁过程中应享受的利益与永创兴业公司订立补偿协议书并无不妥。永创兴业公司已认可对于金燕的补偿数额，该数额的确定并未超过标准，且现无证据表明审计部门对于该补偿数额提出异议，原审法院按照金燕与永创兴业公司签订的补偿协议中确定的补偿数额作出判决并无不当。
综上所述，上诉人谢宝成的上诉理由不能成立，上诉请求本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费一万一千七百五十九元，由金燕负担一千三百九十元（已交纳），由永创兴业（北京）置业有限公司负担一万零三百六十九元（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费二万三千五百一十八元，由谢宝成负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张洁芳
审 判 员 刘国俊
代理审判员 朱文君
二〇一四年九月一日
书 记 员 明 玥
书 记 员 黄旭宁