山东省冠县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）冠商初字第1094号
原告：中国建设银行股份有限公司冠县支行，住所地冠县振兴西路17号。
负责人：李朝信，系该行行长。
委托代理人：陈洪霞，男。
被告：贾生伟，男，1985年7月4日生，汉族，职工，原住山东省冠县。
被告：曹书娟，女，1985年11月9日生，汉族，职工，原住山东省聊城市东昌府区。
原告中国建设银行股份有限公司冠县支行（以下简称建设银行）诉贾生伟、曹书娟借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告的委托代理人陈洪霞到庭参加诉讼，被告贾生伟、曹书娟经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告建设银行诉称：2009年8月14日，两被告与原告建设银行签订个人住房借款合同，从原告处借款15万元，借款期限120个月，该笔借款约定的利率为浮动利率，即在基准利率水平上下调30%。两被告用三里小区的楼房做抵押，双方签订了房地产抵押合同，并办理了楼房抵押登记，抵押担保的范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、赔偿金、借款人应当向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。两被告与原告签订合同后，建设银行按照合同的约定履行了义务，两被告在合同履行过程中违反合同约定，只偿还了原告部分借款本息，2013年3月后的借款本息拒不归还。原告经多方查找，均未发现二被告下落，原告诉至法院，请求依法判令：一、两被告偿还借款本金103，803.19元，自2013年4月15日至2013年8月31日的利息、罚息、复利共计1，864元，以及自2013年9月1日起至贷款本息清偿之日止按照借款合同约定及中国人民银行关于复利的相关规定计算的利息、罚息、复利；二、原告对两被告在冠县冠宜春东路南侧、东环路西侧（三里风景住宅小区）B4幢三单元105号楼房和1层32号储藏室享有优先受偿权。
被告贾生伟、曹书娟未答辩，亦未在本院指定的举证期间内提供证据。
经审理查明：2009年8月14日，被告贾生伟、曹书娟与原告建设银行签订《个人住房借款合同》。合同约定：被告贾生伟、曹书娟借款15万元（借款人同意并授权贷款人将全部贷款直接划至冠县民生房地产开发有限公司名下）；借款期限为2009年8月14日至2019年8月14日；借款利率为浮动利率（利率调整日为每年的1月1日；以调整日中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率下浮30%作为下一个浮动周期的适用利率）。
《个人住房借款合同》就违约责任约定：本合同项下借款逾期（借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为）的，罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；借款人发生下列任一情况，均构成违约：1、借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项；……12、借款人发生其他足以对其偿还债务能力造成不利影响的事件……；出现上述任一违约情形，贷款人有权行使下列一项或几项权利：……2、宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用……6、对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或者部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利……。
两被告以其所有的位于冠县冠宜春路东首南侧东环路西侧（三里风景小区第B4幢三单元二层105号及1层32号储藏室，面积共计为150.78平方米）的楼房及其土地使用权抵押给原告建设银行，并办理了抵押登记，抵押担保的范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、借款人应当向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等），抵押期间为2009年7月24日起至2019年10月24日止。冠县民生房地产开发有限公司为两被告借款提供保证，保证期间为《个人住房借款合同》保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。
2009年6月27日，建设银行将15万元转存到被告贾生伟指定的银行账户（冠县民生房地产开发有限公司名下）。被告自2013年4月14日向原告偿还利息393.63元再未偿还借款本息，二被告现已下落不明。2013年9月13日，原告诉至法院，要求被告偿还全部剩余借款本金103，803.19元及利息、罚息、复利，并要求对抵押财产享有优先受偿权。
另查明，2013年1月1日、2014年1月1日中国人民银行规定的5年以上贷款年利率均为6.55%（月利率5.4583‰）。2013年4月15日至今，被告的贷款月利率为5.4583‰×（1-30%）=3.8208‰，罚息利率为3.8208‰×（1＋50%）=5.7312‰，对每月应还利息按月为周期计算复利。
本院所确认的上述事实，有《个人住房借款合同》、《个人贷款支付凭证》、《房地产抵押契约》、《中国建设银行个人贷款对账单》及庭审笔录等在案为凭，经本院审查，可以采信。
本院认为：原告建设银行与被告贾生伟、曹书娟之间签订的《个人住房借款合同》和《房地产抵押契约》是双方当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效。原告按照合同约定的时间、金额向被告贾生伟发放了贷款，被告未按照约定的时间（2013年4月14日）分期偿还借款本金和利息已构成违约，原告依合同约定要求被告贾生伟提前偿还全部剩余借款本金103，803.19元及利息的诉讼请求，符合法律规定，本院应予支持。原、被告双方约定的逾期还款罚息利率未超过中国人民银行同期贷款基准利率的四倍，依法应予保护。关于原告要求被告对应付未付利息承担复利责任，本院认为复利是原被告双方在借款合同中明确约定的条款，系当事人双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，应予以支持。被告贾生伟、曹书娟将其所有的房屋（三里风景住宅小区B4幢3单元105号楼房及1层32号储藏室，面积共计为150.78平方米）及其土地使用权抵押给原告，并办理了合法登记手续，原告可就抵押财产优先实现债权。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，被告贾生伟、曹书娟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应视为其放弃诉讼答辩权利。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条和《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十三、第一百七十六条之规定，判决如下：
一、被告贾生伟、曹书娟于判决书生效后三日内偿还原告中国建设银行股份有限公司冠县支行本金103，803.19元及利息（利息具体为：自2013年4月14日起按本金103，803.19元，贷款月利率为3.8208‰，罚息月利率为5.7312‰，并对每月应还利息按月为周期计算复利，计算至本判决规定的给付日止）；
二、就上述借款本息，原告中国建设银行股份有限公司冠县支行有权对被告贾生伟、曹书娟所有的位于冠县冠宜春东路南侧、东环路西侧（三里风景住宅小区B4幢3单元105号及1层32号储藏室，面积共计为150.78平方米）的抵押楼房及土地使用权的价值行使优先受偿权；
三、驳回原告中国建设银行股份有限公司冠县支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2，413元，由二被告负担。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。
审 判 长 董 芸
审 判 员 武志明
人民陪审员 张祥会
二〇一四年三月二十一日
书 记 员 王冉冉