广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）桂市民四终字第615号
上诉人（一审被告）刘世元，下岗工人。
上诉人（一审被告）刘元园，无业。
委托代理人龙能强，广�灵渠律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）高祖吉，个体工商户。
被上诉人（一审原告）魏凤玲，无业。
委托代理人覃小荃，广西嘉合律师事务所律师。
上诉人刘世元、刘元园与被上诉人高祖吉、魏凤玲房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区兴安县人民法院（2014）兴民初字第871号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月26日立案受理后，依法组成由审判员吕秀文担任审判长，审判员陆建华和代理审判员蒋子秀参加的合议庭，于2015年12月15日公开开庭进行了审理，书记员申峰峰担任法庭记录。上诉人刘世元、刘元园的委托代理人龙能强，被上诉人高祖吉、魏凤玲的委托代理人覃小荃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：原告高祖吉、魏凤玲与被告刘世元、刘元园于2004年8月9日签订�房屋地产买卖协议》，协议约定：卖方（高祖吉、魏凤玲）将位于道冠电站路口的自有房产、地产以80000元价格转卖给买方（刘世元、刘元园），购房转卖手续费用由买方负担；双方签字画押后将购房资金及有关《房屋准建证》、《土地使用证》、《房屋产权证》同时交换，协议生效，交易即完成，该房地产即为买方所有。被告刘世元、刘元园于2004年8月6日将购房款80000元交给原告高祖吉、魏凤玲，原告出具收条一张。在协议签订后，原告高祖吉、魏凤玲将兴（护）国有（1994）字第040258号《国有土地使用证》交给被告刘世元、刘元园。（该证的土地使用权四至为：东北至小路，以该户外墙为界；东南至公路，以该户外墙为界；西南至空地，以该户外墙为界；西北至菜地，以该户外墙为界。用地面积：肆佰叁拾肆点零肆平方米，其中建筑占地壹佰伍拾柒点肆平方米）�之后，被告刘世元、刘元园多次找原告高祖吉、魏凤玲要求协助办理变更手续，两原告均未答应。2011年11月23日，原告以所买卖的土地为集体土地，而其不知道集体土地不允许转让给其他集体经济组织的成员为由，向该院提起诉讼，要求确认双方2004年8月9日签订的《房屋地产买卖协议》无效，两被告退还占有原告的房屋及《集体土地使用权证》。被告刘世元户籍所在地为广西兴安县界首镇界首村委会上街村，被告刘元园户籍所在地为广西兴安县××镇城区××路。
另查明：2014年7月11日兴安县人民政府作出兴政函（2014）83号《关于撤销高祖吉兴（护）国用0990字第040258号国有土地使用证的决定》，决定撤销（护）国用（1994）字第040258号国有土地使用证。2014年11月5日兴安县人民法院作出（2014）兴行初字第25号行政判决书予以维持。刘世元、刘元园不服提出上诉�经桂林市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。两被告为城镇居民，审理中，被告申请撤回了反诉。
一审法院审理认为：根据土地法的规定，我国土地实行社会主义公有制，即全民所有制及劳动群众集体所有制。任何单位或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发（2004）28号）规定，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民购买宅基地；国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发（2007）71号）规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅，农民的住宅不得向城市居民出售。该案中高祖吉、魏凤玲与被告刘世元、刘元园于2004年8月9日签订《房屋地产买卖协议》，该房屋占用的是农村集体经济组织的土地，系宅基地上的住宅，而宅基地使用权是村集体经济组织成员享有的权利，与享有者有特定的身份相关联，非本集体经济组织成员无权取得和变相取得，双方签订的房地买卖协议的标的物不仅是房屋，还包含村集体经济组织的土地使用权，因此，高祖吉、魏凤玲与被告刘世元、刘元园于2004年8月9日签订的《房屋地产买卖协议》违反了国家法律法规强制性规定，是无效的。根据合同法的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告的诉讼请求合法有据，该院予以支持。被告刘世元、刘元园以原告用欺骗手段与被告签订的《房屋买卖协议》，骗取被告80000元人民币，依法应承担刑事责任或民事赔偿责任为抗辩理由，其承担刑事责任的问题，不属本案的审理范围，该院不予考虑。另外被告要求原告承担民事赔偿责任的问题，造成本次诉讼的原因在原告，本案的主要过错亦在原告，原告应承担过错责任，所收取被告80000元应退还给被告。但具体如何承担民事赔偿责任，因被告没有提出具体的诉求，根据民事诉讼法不告不理的原则，该院不予审理，刘世元、刘元园可以另行提起民事诉讼。关于被告在诉讼中撤回反诉的问题，撤回反诉的理由是以原以定案的证据已经改变，而撤回起反诉，理由正当，予以准许。综上所述，依照国办发（2007）71号《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》、《中华人民共和国合同法》第52条第5项、第58条、《中华人民共和国民事诉讼法》笫64条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》笫二条的规定，案经该院审判委员会讨论决定，判决如下：一、原告高祖吉、魏凤玲与被告刘世元、刘元园2004年8月9日签订《房屋地产买卖协议》无效。二、被告刘世元、刘元园在三个月内将占有原告�房屋、土地及《集体土地使用权证》退还给原告。三、原告高祖吉、魏凤玲返还80000元给被告刘世元、刘元园。本案案件受理费100元，由被告刘世元、刘元园负担。
上诉人刘世元、刘元园不服一审判决，上诉称：一、上诉人占用的是集体土地和被上诉人的非法财产；在二被上诉人非法获得的国有土地使用证被撤销后，被上诉人没有获得该宗集体土地使用证之前，被上诉人无权对该宗土地及房屋主张任何权属。二、被上诉人建房占地面积为157.4㎡，已超过法律规定的100㎡，可见被上诉人建房是以国有土地性质报批的。现该宗地的国有土地使用证被撤销，土地使用权归属集体，一审判决判令上诉人将占用的土地退还给被上诉人严重侵犯了集体权利。三、被上诉人从未向上诉人交付过《集体土地使用权证》，被上诉人是城镇居民，也不可能取得该证。一审判决�诉人退还《集体土地使用权证》是无法执行的。故请求撤销一审判决第二项。
被上诉人高祖吉、魏凤玲答辩称：一、被上诉人是通过继承获得本案诉争房屋，并得到政府颁发的准建证，办理了产权证，依法享有本案诉争房屋的权属。二、一审判决认为被上诉人在签订合同时存在过错，应予以纠正。三、上诉人与被上诉人签订的合同无效，应当互相返还财产、恢复原状。故请求驳回上诉、维持原判。
综合诉辩双方的意见，当事人对一审查明的事实有以下异议：一审判决是否遗漏查明被上诉人在2004年8月还向上诉人交付了《准建证》、《集体土地使用权证》。
上诉人刘世元、刘元园在二审期间未提供新证据。
被上诉人高祖吉、魏凤玲在二审期间亦未提供新证据。
本院对当事人争议事实的分析和认定：上诉人与被上诉人对一审查明的基本事实没有异议，但被上诉人主张一审判决遗漏了部分事实，即被上诉人在2004年8月不仅向上诉人交付了《国有土地使用权证》，还交付了《准建证》与《集体土地使用权证》，有2004年8月6日书写的收条为凭。上诉人认可其在2004年8月收到了被上诉人交付的《准建证》和《国有土地使用权证》。故本院根据收条及当事人陈述认定，被上诉人在2004年8月向上诉人交付了《房产土地使用权证》及《准建证》。
本院认为：上诉人与被上诉人对双方于2004年8月9日签订的《房屋地产买卖协议》无效及由被上诉人向上诉人退还购房款80000元并无争议，争议的焦点问题是上诉人是否应在三个月内将其占有的房屋、土地及《集体土地使用权证》退还给被上诉人。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。即合同无效的法律后果是互相返还财产，现上诉人主张不应退还其占有的房屋、土地是没有事实依据和法律依据的。至于合同无效后的过错责任问题，因双方当事人均未提起诉讼，本案不予审理。关于上诉人是否应向被上诉人退还《集体土地使用权证》的问题。本院认为，根据上诉人提供的《收条》，双方在2004年8月6日时并未具体写明交付的《房产土地使用证》是集体土地使用权证还是国有土地使用证；但上诉人与被上诉人在2004年8月签订买卖协议时，本案诉争土地所有权性质为国有，证号为（护）国用（1994）字第040258号；直至2014年7月11日，兴安县人民政府才下文撤销了（护）国用（1994）字第040258�国有土地使用证。现被上诉人主张其与上诉人签订《房屋地产买卖协议》时向上诉人交付了《集体土地使用权证》与《国有土地使用权证》，对该主张被上诉人没有提供证据证实，且一宗土地同时交付《集体土地使用权证》与《国有土地使用权证》亦不符合常理。故本院对该主张不予采信，一审法院判决由上诉人在三个月内将《集体土地使用权证》退还给被上诉人应予以更正。
综上，一审法院判决审理程序合法，法律适用及实体判决正确，但部分事实认定有误，本院依法予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持广西壮族自治区兴安县人民法院（2014）兴民初字第871号民事判决第一项、第三项；
二、变更广西壮族自治区兴安县人民法院（2014）兴民初字第871号民事判决第�项为上诉人刘世元、刘元园在三个月内将占有的房屋、土地退还给被上诉人高祖吉、魏凤玲。
本案一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费100元（上诉人已预交），由上诉人刘世元、刘元园负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吕秀文
审 判 员 陆建华
代理审判员 蒋子秀
二〇一六年二月二日
书 记 员 申峰峰