海南省三亚市城郊人民法院民 事 判 决 书（2017）琼0271民初1462号原告:刘建文，女，1954年3月2日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：刘云，海南三和元律师事务所律师。被告：三亚中铁置业有限公司。法定代表人：刘旭升，该公司董事长。委托诉讼代理人：王垚，海南邦威律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜国华，海南邦威律师事务所律师。原告刘建文与被告三亚中铁置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院作出（2016）琼0271民初4425号民事判决后，原告不服提起上诉，2016年12月26日，三亚中院作出（2016）琼02民终1653号民事裁定，撤销上述判决，将该案发回重审。本院于2017年2月14日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年4月12日公开开庭进行了审理。原告刘建文的委托诉讼代理人刘云、被告三亚中铁置业有限公司的委托诉讼代理人王垚、杜国华到庭参加诉讼。庭后给双方当事人45天的调解期限，未达成调解协议。本案现已审理终结。原告刘建文向本院提出诉讼请求：被告向原告支付逾期办理房屋产权过户登记手续的违约金38226元。事实和理由：原、被告于2013年2月16日签订《商品房买卖合同》及《房屋精装修协议书》，原告以2123674元的总价款购买了被告开发的三亚中铁月川项目中的*。原告向被告按约交付了全部房款，并交付了办理房屋产权变更登记手续所需的契税、物业维修基金、价格调节基金、产权证工本费、土地交易手续费、房屋转移登记费等相关费用。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属转移登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，每逾期一日，按买受人已付房款万分之一的标准支付违约金，直至出卖人将资料报产权登记机关之日止。截止原告起诉时，被告仍未将符合办理房产过户手续的相关材料提交产权登记部门，以致原告至今无法取得房屋权属证书，造成了一定的损失和影响。最高人民法院《商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人未能在合同约定的期限取得房屋权属证书的，出卖人应当承担合同约定的违约责任。原告暂主张被告自2015年11月7日至2016年5月6日期间的违约金38226元(180天×2123674元×1/10000)。原告保留继续追索被告延期办理产权变更手续的违约金以及契税款利息的权利。被告三亚中铁置业有限公司辩称，1、被告从物业取的资料，是业主的收房时间；2、根据双方合同约定被告办证应自收房之日起730日内，被告将需由其交付的资料交给产权登记机关；二次庭审中，原告自认是精装修房屋，协议14条明确约定，原告授权被告将房屋花架部分空间进行改造，导致楼盘容积率增加，国土局对涉案楼盘不办理大产权证，被告积极与政府相关部门协调，申请补交了3000多万地价款，整个过程中导致办证工作中止了379天，被告认为装修改造是经原告确认，根据被告小产权证上可得知业主面积普遍增加了8-11平方米，原告享受了相应权益，故这379天应从办证期间中扣除。原告主张的逾期办证违约金的性质是填平性，补偿性，案涉19户业主已经拿到房产证，并结合被告办证中无过错，且付出很多开发成本，原告的预期利益未得到损害，根据损益相抵原则，原告主张的违约金过高。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据认定如下：原告对被告提供的《同意收房通知单》、《钥匙托管协议》、《中铁·子悦薹前期物业服务协议》、《中铁·子悦薹业主临时规约》真实性无异议，但对证明目的有异议，认为被告发收房通知说不来也视为入住，故应以通知或交物业费时间为交房时间。本院认为被告通知收房的时间是被告履行交房义务的截止时间，与房屋交付使用时间不是一个概念；物业费的交纳时间也不是衡量交房的标准，因为在开发商发出收房通知后，业主没有合理理由延迟办理入住手续的，即使开发商无法或没有将房屋交付给业主，业主也应承担该段期间的物业费。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。从该规定可以看出，对于商品房买卖合同中约定的房屋交付使用时间应指的是房屋的转移占有时间，原告未提供证据证明房屋转移占有时间，被告提供的证据可以证实房屋交付使用时间是2013年11月18日。对《房屋精装修协议》，原告认为被告无装修资质，是无效合同，购买时房屋都装修改造好了。本院认为《房屋精装修协议书》是双方当事人自愿签订，未违反法律规定的强制性规定，是合法有效合同。原告对《关于办理三亚中铁子悦薹1、2号地块增加容积率补交地价款土地评估的申请》、《调整容积率补交地价缴款通知书》、《海南省非税收入一般缴款书》的证明目的有异议，认为申请未提交三亚市国土环境资源局受理时间，与业主无关，看不出是否因其他原因。本院认为虽然被告没有提交三亚市国土环境资源局受理申请时间的证据，但被告庭后向本院提交了三亚市国土环境资源局2013年10月17日出具给评估机构的《三亚市土地价格评估业务委托通知书》，证实三亚市国土环境资源局开展评估工作的时间，从而推断被告于2013年10月16日向三亚市国土环境资源局提交申请属实。而该局直至2014年10月30日才向被告送达缴款通知书，由此导致办证工作迟延了379天。被告提供的《受理通知书》可以证明被告是在2016年9月20日向三亚市不动产登记中心提交办证所需资料，此时被告才算是完成了合同约定的办证义务。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年2月16日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的三亚中铁月川项目*（所占地块编号为03-08-27），房款总额为2123674元；被告应当在2012年5月31日前将经验收合格并取得工程竣工验收备案证明的商品房交付原告使用；被告应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属转移登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续，否则，每逾期一日，按买受人已付房款万分之一的标准支付违约金；逾期360天以上的，买受人有权单方解除合同，买受人不选择解除合同的，出卖人按照前述标准（已付房款万分之一/日）支付违约金，直至出卖人将资料报产权登记机关之日止。同日，双方签订《房屋精装修协议书》约定，被告交付的是毛坯房，原告决定在接收上述房屋后，委托被告进行房屋精装修；精装修的全部价款，包括但不限于设计费、材料采购成本、包装费、运输费、人工费等折合每平方米建筑面积费用为5000元，该房屋建筑面积为89.23平方米，费用总计446150元，由原告承担；精装修工程的工期为330个工作日，自房屋实际交付或视为交付之日开始计算工期起点。原告授权被告将房屋花架部分空间，改造成为一个房间等。上述合同签订后，原告依约向被告支付购房款、装修款共2123674元，并支付了办理房屋产权变更登记手续所需的契税、物业维修基金、价格调节基金、产权证工本费、土地交易手续费、房屋转移登记费等相关费用。2013年11月18日,被告将房屋交付原告使用。2015年5月26日被告取得涉案楼房大产权证。2016年9月20日，被告将办证所需资料提交三亚市不动产登记中心，2016年9月22日，原告取得涉案房屋《不动产权证书》。另查，由于原告所购房屋花架部分空间被改造成为一个房间导致所占地块容积率改变，2013年10月16日被告向三亚市国土环境资源局提交《关于办理三亚中铁子悦薹1、2号地块增加容积率补交地价款土地评估申请》，次日，该局委托评估，2014年10月30日向被告送达《调整容积率补交地价缴款通知书》，被告当日补交了地价款，原告购买房屋所占地块在上述增加容积率的地块（编号为03-08-27）范围内。本院认为，原告与被告于2013年2月16日签订的《商品房买卖合同》、《房屋精装修协议书》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效合同。原告已按合同约定支付购房款及房屋精装修款，被告应按约定装修完毕涉案房屋交付给原告使用，并向登记机关报送办理产权证的相关材料。关于被告是否应承担违约责任。根据《商品房买卖合同》的约定，被告应在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关。庭审查明，被告实际交房时间是2013年11月18日，故被告履行办证义务的起始时间应自此时开始计算往后推算730天，至2015年11月18日止。合同法第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。本案合同履行过程中，因原告所购房屋花架部分空间被改造成为一个房间导致所占地块容积率改变，被告于2013年10月16日向行政机关申请补交地价款土地评估手续，行政机关至2014年10月30日向被告下发《调整容积率补交地价缴款通知书》，造成被告迟延379天才能办理涉案楼房的初始登记，因花架空间改造是经业主授权进行的，业主亦因花架空间改造而受益，被告却要因此多支出几千万地价款，被告已及时向国土局申请补交地价款，但之后因行政机关的工作程序导致办证工作迟延的期间并非被告的过错，也是被告在签订合同之初不可预见的，属于不可抗力，应当顺延。被告的办证义务履行期应当往后顺延379天至2016年12月1日止，被告2016年9月20日将办证所需资料提交三亚市不动产登记中心，尚在义务履行期内，被告没有违约，无需承担违约责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告刘建文的诉讼请求。案件受理费755.66元（原告已预缴），由原告刘建文负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于海南省三亚市中级人民法院。审 判 长  张 萍人民陪审员  赵明敬人民陪审员  李雪群{文书日期}书 记 员  符郑鲜