连云港市新浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）新民初字第0655号
原告江苏省连云港财经高等职业技术学校，住所地连云港市新海新区春晖路8号。
法定代表人赵学群，校长。
委托代理人徐道波，江苏云台山律师事务所律师。
被告宋永超。
委托代理人李庆才，江苏金东吴律师事务所律师。
原告江苏省连云港财经高等职业技术学校（以下简称财经学校）与被告宋永超房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开进行了审理。原告财经学校委托代理人徐道波、被告宋永超及其委托代理人李庆才到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告财经学校诉称，2003年8月31日，原告与案外人乔广荣签订了《房屋租赁协议》，根据该协议，原告将其座落在新浦区解放西路125号老校区部分闲置房屋庭院租赁给第三人开办幼儿园用，租期为3年。自2003年9月1日起至2006年8月31日止。2005年9月1日前，合同租金为每年4000元，2005年9月1日之后每年6000元。结付方式为现金。每半年预收取一次。双方还就其他方面作了约定。2005年10月29日，乔广荣没有经原告同意将房屋转租给被告使用。2006年8月31日，原告与乔广荣的租赁合同到期后由被告实际使用该租赁房屋，2012年4月，连云港市土地储备中心要求原告将包括位于新浦区民主西路125号涉案房屋在内的原校区房屋负责拆至净地后全部移交至连云港市土地储备中心。为此，原告多次找到被告要求其搬迁，被告均予以拒绝，原告又于2013年7月6日、2013年11月9日两次书面要求被告交回租赁房屋，但被告均拒绝交回。且被告在实际使用房屋后，只交纳部分房屋使用费，2010年、2012年、2013年的房屋使用费一直欠交。鉴于上述事实，原告诉至法院，请求判决：1、被告腾空、交还租赁房屋；2、补交所欠房屋占用费12000元。
被告宋永超辩称，1、原告所谓的与乔广荣的合同，被告从未见过，对被告没有约束力。2、被告与乔广荣2005年签订了一份合同，该合同没有原告列举的内容。3、这份合同在2005年底、2006年初已经提前终止，后来租赁是被告与原告达成的口头协议。4、本案争议事实上是拆迁补偿争议，而非租赁纠纷。因涉案房屋面临拆迁，原告是想达到非法占有拆迁款的目的。
经审理查明，2002年12月31日，原告经市政府批示，与市企业改制办、市国土资源局在2002年12月31日签订土地移交协议，原告因此获得原连云港市罐头食品厂解放西路北侧地块68.231亩（以实际为准）土地的使用权及该土地上建筑物的所有权。2003年8月31日，原告与案外人乔广荣签订了《房屋租赁协议》，原告将本案涉案房屋、场地租赁给案外人乔广荣开办幼儿园用，租期3年，自2003年9月1日起至2006年8月31日止。2005年9月1日前，合同租金为每年4000元，2005年9月1日之后每年6000元。结付方式为现金，每半年预收取一次。双方还就其他方面作了约定。2005年10月29日，乔广荣将涉案房屋、场地中的一部分转租给被告使用开设厨师培训学校。租期自2005年11月1日至2006年8月31日。租金为1160元／月。原告与乔广荣的租赁合同到期后，乔广荣退出租赁，经由原、被告双方口头协商，由被告继续租赁使用该房屋及场地，年租金4000元。但双方并未就此签订书面租赁合同。2012年4月，连云港市土地储备中心要求原告将包括位于新浦区民主西路125号涉案房屋在内的原校区房屋负责拆至净地后全部移交至连云港市土地储备中心。为此，原告多次找到被告要求其搬迁，被告认为其在涉案房屋及场地上进行装修等投入，应当获得拆迁补偿，因此拒绝搬离租赁场所。原告于2013年7月6日、2013年11月9日两次书面要求被告交回租赁房屋，但被告均予以拒绝。
被告称其2012年、2013年确实未交纳租赁费用，但2010年已交纳，但未能提供相关收据或凭证。
上述事实，有原、被告的当庭陈述及原告举证的土地移交协议、房屋所有权证书、房屋租赁合同（两份）、通知、函告等在案予以证实。
本院认为，租赁期限在6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。当事人可随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人承担。本案中，原告与被告之间并无书面租赁合同，但长期存在租赁事实，双方之间形成不定期租赁关系。原告于2013年7月6日、2013年11月9日两次书面要求被告交回租赁房屋且给予被告合理的期限，已经履行了通知义务，被告应当返还租赁房屋。因此，原告要求被告腾空、交还租赁房屋的诉讼请求，本院予以支持。被告辩称其对租赁房屋进行了装修，原告应当进行补偿的主张，因被告并未举出其进行装修、装修金额多少的确凿证据且亦未能举证证明原告同意其装修。因此，对被告的这一辩称，本院不予采信；在双方不定期租赁关系存续期间，被告应当按口头约定给付原告租赁费用，涉案房屋2012年、2013年的租赁费用，被告自认未付，对原告要求被告给付其以上两年租金8000元的诉求，本院予以支持；原告要求被告给付其2010年欠付租金4000元的诉求，被告并未能举证证明其已给付原告当年租金。因此，对原告的这一诉求，本院予以支持。被告辩称本案纠纷产生的实质系拆迁补偿纠纷，但本案系房屋租赁合同纠纷，与拆迁补偿系不同的法律关系，故对被告的这一辩称，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告宋永超于本判决生效后十五日内将租赁的房屋返还原告江苏省连云港财经高等职业技术学校。
二、被告宋永超于本判决生效后十日内给付原告江苏省连云港财经高等职业技术学校租金12000元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100元（原告已预交），由被告负担。被告负担部分于给付上述款项时一并给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费100元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，帐号：44×××94。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
代理审判员 宋世安
二〇一四年三月十一日
书 记 员 李冬玲
法律条文和上诉须知
一、法律条文
（一）《中华人民共和国合同法》
第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
（二）最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
二、上诉须知
根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自上诉人递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或者未将缴纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。
收款人：连云港市中级人民法院
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开户行：连云港市农业银行苍梧支行