江苏省东台市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民初字第1345号
原告：东台市苏东物业服务有限公司，住所地：东台市范公南路168号二楼。
法定代表人：梅益华，总经理。
委托代理人：金炼栋，东台市海丰法律服务所法律工作者。
被告：张莉民，女，汉族。
委托代理人：陈超，江苏陈爱平律师事务所律师。
原告东台市苏东物业服务有限公司（以下至判决主文前简称“苏东物业公司”）诉被告张莉民物业服务合同纠纷一案，本院于2014年10月21日立案受理后，依法由审判员卢映宇适用简易程序，于2014年11月19日公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭，于2015年1月13日公开开庭进行了审理。原告苏东物业公司的委托代理人金炼栋、被告张莉民的委托代理人陈超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告苏东物业公司诉称：2011年6月1日，原告受东台市八达城商住区业主委员会委托接受其物业管理服务，并签订合同，被告张莉民所有及居住的东台市八达城商住区二楼房屋建筑面积为960.16m2，按照物业管理合同约定，其从2013年6月1日至2014年5月31日期间的物业服务费为15324.15元（营业用房1.10元／（月＊m2）），逾期则按0.5‰／日的标准加收滞纳金。但原告多次上门催收，被告却以多种无理要求推诿缴纳，严重侵害了原告的合法权益，故提起诉讼，请求依法判令被告张莉民给付物业服务费15324.15元和滞纳金3218.07元（从《物业管理服务合同》约定的最后缴纳时间起计算至2014年9月30日止），合计给付18542.22元，并承担本案诉讼费用。
被告张莉民辩称：一、本届八达城业主委员会系非法选举产生，本次选举共146张选票，其中有72张选票是伪造业主签名的选票和废票，所以本届八达城业主委员会是非法组织，无签订《物业管理服务合同》的主体资格，该份《物业管理服务合同》的签订主体不合法，依法应当属于无效合同。二、原告苏东物业公司与八达城业主委员会成员之间有经济往来，二者是利益共同体，其签订的合同存在恶意串通，该份《物业管理服务合同》依法应当属于无效合同。三、八达城前的公共道路改作停车位，被原告用于收费，依据《江苏省物业管理条例》第六十五条第一款之规定，该停车费的70%应当属于全体业主。四、《物业管理服务合同》中约定的物业费标准过高，超过了物价部门制订的标准。五、原告未给八达城小区业主提供任何物业管理服务，仅是利用该小区敛财，故被告不同意缴纳物业服务费，请求依法驳回其诉讼请求。
经审理查明，2011年6月13日，原告苏东物业公司（乙方）与东台市八达城商住区业主委员会（甲方）签订《物业管理服务合同》一份，约定从2011年6月1日起至2014年5月31日止，甲方委托原告对八达城商住区实行物业服务，合同约定了双方的权利义务和物业服务质量标准，以及物业服务费标准为第一层营业用房1.10元／（月＊m2），第二层住宅用房0.45元／（月＊m2）；每年按10%递增物业管理服务费”。
2011年12月28日，原告苏东物业公司（乙方）与东台市八达城商住区业主委员会（甲方）签订《物业管理服务合同补充协议》一份，约定：“从2011年6月1日起至2014年5月31日止，在每年的7月31日缴纳当年的物业管理服务费；未按照《物业管理服务合同》约定缴纳物业管理服务费的，物业管理服务企业可以催缴，逾期仍未缴纳的，物业管理服务企业可按缴费额0.5‰／天的标准加收滞纳金。”“……乙方违反本合同约定，未能达到约定的质量，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权中止合同。造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方适当赔偿。”
又查明，2010年8月10日，东台市住房和城乡建设局发布东建发（2010）140号《关于给予改选的“东台市八达城商住区业主委员会”备案的通知》文件，其中载明：“东台市八达城商住区业主委员会：八达城商住区业主委员会《关于请求给予八达城商住区业主委员会第三届业主委员会换届选举备案的报告》收悉。八达城商住区业主委员会于2007年4月28日选举产生，根据《江苏省物业管理条例》和住建部《业主大会和业主委员会指导规则》的有关规定，八达城商住区第二届业主委员会采取实名投票的方式于2010年7月28日改选产生了八达城商住区第三届业主委员会。经审查，八达城商住区第二届业主委员会组织的换届选举程序合法有效，改选后的第三届业主委员会由徐贞元、卢洪云、刘正华、陈勇、彭佩莲五人组成，徐贞元同志任主任，卢洪云、刘正华两同志任副主任，余为委员。现根据住建部《业主大会和业主委员会指导规则》和《江苏省物业管理条例》的规定，予以备案。特此通知。二○一○年八月十日。”
2014年4月22日，东台市物业管理办公室作出《关于2013年度物业服务项目综合考核的情况的通报》，其中对东台市八达城商住区的考核综合评分为78.40分。
2014年6月2日，东台市八达城商住区业主委员会对原告苏东物业公司的服务质量表示认可，并出具证明。
2014年2月26日、2014年6月3日，原告向被告张莉民发出《物业费催缴通知书》、《八达城商住区物业费催款通知书》，敦促被告张莉民限期缴纳物业服务费。
2014年6月2日、2014年10月24日，原告向张莉民邮寄挂号信函2份，再次敦促被告张莉民限期缴纳物业服务费。
另查明，被告张莉民所有的位于东台市八达城商住区二楼的房屋为营业用房，用于浴室经营，建筑面积960m2，按照以上2份物业服务合同，被告拖欠原告从2013年6月1日至2014年5月31日期间的物业服务费为{［（1.10元／（月＊m2））］＊960m2＊12月］＊（110%）2}=15333.12元。
上述事实，有原告苏东物业公司提供的营业执照、资质证书、法人代表证明书、东台市住房和城乡建设局东建发（2010）140号文件复印件、东台市八达城商住区业主委员会出具的证明、《物业管理服务合同》、《物业管理服务合同补充协议》、《物业服务费催缴通知书》照片打印件2份、挂号信及回执复印件各2份、《东台市新东东路南侧八达城总图规划》盖章复印件、东台市物业管理办公室《关于2013年度物业服务项目综合考核的情况的通报》、东台市房产档案馆出具的东台市八达城商住区二层信息表，员工工资发放表复印件，被告张莉民提供的东台市人民法院（2013）东民初字第0043号民事判决书复印件以及原、被告的当庭陈述等证据予以证明。
本院认为，东台市住房和城乡建设局东建发（2010）140号文件证明了东台市八达城商住区业主委员会经依法选举产生，且经主管部门备案，其代表八达城业主与原告苏东物业公司签订的《物业管理服务合同》、《物业管理服务合同补充协议》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的规定，应予认定合法有效，被告张莉民作为东台市八达城商住区的业主，应当按照合同约定主动按时缴纳物业服务费。
关于被告张莉民提出的本届八达城业主委员会系非法选举产生，其无资格代表八达城全体业主与原告苏东物业公司签订合同，《物业管理服务合同》、《物业管理服务合同补充协议》均属无效合同的问题，经审查，被告当庭提供的照片3页不足以证明其主张的该项事实；原告提供的东台市住房和城乡建设局东建发（2010）140号文件未经法定程序撤销不得否定其行政确认效力，故对被告以上辩解意见，依法亦不予采纳。
关于被告张莉民提出的原告苏东物业公司与八达城业主委员会成员之间有经济往来，二者是利益共同体，双方所签订的合同存在恶意串通，《物业管理服务合同》、《物业管理服务合同补充协议》均属无效合同的问题，经审查，被告未能举证证明原告与八达城业主委员会之间存在恶意串通的情形，故对以上辩解意见，依法不予采纳。
关于被告张莉民提出的物业费标准超过了物价部门制订标准的问题，经审查，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”；又根据《江苏省物业管理条例》第四十九条“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循合理、公开、服务质量和价格相符的原则确定，实行政府指导价和市场调节价。普通住宅的前期物业服务收费实行政府指导价，业主大会成立后，物业服务收费是否实行政府指导价由业主大会决定；非普通住宅和非住宅、满足部分业主需要或者接受业主委托开展的特约服务等其他物业服务收费，实行市场调节价。具体物业服务收费标准，由当事人在物业服务合同中约定”之规定，现双方约定《物业管理服务合同》、《物业管理服务合同补充协议》中约定的营业用房物业费标准1.10元／（月＊m2），被告认为偏高，但并未提供该标准超过国家法律、行政法规的强制性规定的依据。又《物业管理条例》第十五条第一款第二项规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”，故业主委员会有权代表业主与物业服务公司之间签订物业服务合同，并对业主具有合同约束力；又《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效”，第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，原告已按合同约定履行了物业服务义务，被告张莉民依法应当履行《物业管理服务合同》、《物业管理服务合同补充协议》中约定的标准1.10元／（月＊m2）履行缴纳物业服务费义务。
关于被告张莉民提出的原告将八达城前的公共道路改为停车位用于收费，并占有全体业主的公共利益的问题，对此情况被告如有证据，可以业主身份向八达城商住区业主委员会以及物业管理部门反映，通过正常途径解决问题，而不能作为自己拒绝缴纳物业管理费的理由，故对以上辩解意见，依法亦不予采纳。
关于被告张莉民提出的原告未给八达城小区业主提供任何物业管理服务，仅是利用该小区敛财的问题，经审查，原告认为已全面履行合同约定的物业服务义务，但未能提供证据充分证明其主张，东台市物业管理办公室《关于2013年度物业服务项目综合考核的情况的通报》中对原告的物业管理服务工作考核综合评分为78.40分，证明原告的服务、管理与《物业管理服务合同》、《物业管理服务合同补充协议》约定的质量标准尚有差距；依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、《物业管理条例》第四十一条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定”之规定，棕合本案的具体情况以及原告提供的物业服务质量，可酌情按照80%的比例计算收取物业服务费，即被告张莉民应当向原告缴纳从2013年6月1日至2014年5月31日期间的物业服务费为15333.12＊80%=12266.50元。关于原告主张的物业服务费滞纳金问题，因原告履行合同质量不到位，存在违约行为，故对其主张滞纳金的诉讼请求，依法不予支持。
依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条第（五）项、第六十条第一款、《物业管理条例》第十五条第一款第二项、第四十一条、第四十二条第一款、《江苏省物业管理条例》第四十八条第一款、第四十九条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告张莉民于本判决生效之日起10日内给付原告东台市苏东物业服务有限公司物业服务费12266.50元（从2013年6月1日至2014年5月31日止）；
二、驳回原告东台市苏东物业服务有限公司的其它诉讼请求。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费264元，由原告东台市苏东物业服务有限公司负担89元，被告张莉民负担175元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时按国务院《诉讼费用交纳办法》的相关规定，向江苏省盐城市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：盐城市财政局非税收入汇缴专户，开户行：盐城市农行中汇支行，账号：XXXX）。如不按时缴纳上诉费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王元元
审 判 员 卢映宇
人民陪审员 吴永海
二〇一五年三月十二日
书 记 员 朱婷婷
附录法律条文
1、《中华人民共和国民法通则》
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
2、《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
3、《物业管理条例》
第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（四）监督管理规约的实施；
（五）业主大会赋予的其他职责。
第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
4、《江苏省物业管理条例》
第四十八条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
物业所有权发生转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。
第四十九条物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循合理、公开、服务质量和价格相符的原则确定，实行政府指导价和市场调节价。普通住宅的前期物业服务收费实行政府指导价，业主大会成立后，物业服务收费是否实行政府指导价由业主大会决定；非普通住宅和非住宅、满足部分业主需要或者接受业主委托开展的特约服务等其他物业服务收费，实行市场调节价。具体物业服务收费标准，由当事人在物业服务合同中约定。
实行政府指导价的，价格行政主管部门应当会同物业管理行政主管部门，综合考虑物业服务平均成本、最低工资标准调整幅度以及消费物价指数变动情况，制定物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度，并向社会公布。价格行政主管部门应当每三年内对物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度进行评估，并根据评估结果适时调整。
物业服务企业为业主或者物业使用人提供物业服务合同约定以外的专项服务的，其收费标准可以由双方另行约定。”
5、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
6、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。