北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终1916号
上诉人（原审原告）：中铁十六局集团第一工程限公司，住所地北京市顺义区南法信镇顺畅大道1号8-013室。
法定代表人：王红伟，总经理。
委托诉讼代理人：ＸＸ，女，1982年5月22日出生，该公司职工，住该公司。
委托诉讼代理人：李岩，北京朗空律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）陈亚楠，女，1988年8月15日出生，住北京市顺义区。
上诉人中铁十六局集团第一工程限公司（以下简称十六局第一工程公司）因与被上诉人陈亚楠房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2017）京0113民初9926号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人十六局第一工程公司委托诉讼代理人ＸＸ、李岩，被上诉人陈亚楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
十六局第一工程公司一审诉称：2016年4月8日，陈亚楠以承租人名义与中铁十六局集团第一工程有限公司房地产管理办公室签订了《西辛南区菜市场租赁协议》，该协议约定陈亚楠以一次性支付租金109.2万元的方式承租了本属于十六局第一工程公司所有的位于顺义区西辛南区菜市场×号商铺，租期20年。
民事主体分为自然人和“拟制人”。拟制人即指法人。任何一个民事主体能够实施民事法律行为的前提即为：其必须具有民事权利能力和民事行为能力。法人民事权利能力和民事行为能力始于其依法成立，而终于其消灭。法人机关是法人的组成部分，分为权利机关（股东会）、执行机关（董事会）、代表机关（法定代表人）、监督机关（监事会）。特别注意的是，法人机关不具有独立的人格，法人机关不能以自己的名义对外实施民事法律行为，如同自然人的四肢，耳鼻口眼，皆为自然人人体构成部分，自然人不能以“鼻子”名义与他人实施民事法律行为。
我国《民法通则》第55条第1款规定：行为人须具有民事行为能力才能实施民事法律行为。我国《合同法》第9条规定：当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。依据上述法律规定，中铁十六局集团第一工程有限公司“房地产管理办公室”不具有法人资格，也不属于其他组织，其只是法人内部机构，没有民事权利能力和民事行为能力，其不能以自己名义对外实施民事法律行为。《合同法》第44条规定，依法成立的合同，自成立时生效。因中铁十六局集团第一工程有限公司“房地产管理办公室”既不是自然人，也不是“拟制人”，其与陈亚楠签订的《西辛南区菜市场租赁协议》不能成立，故该合同亦不能生效。
陈亚楠与中铁十六局集团第一工程有限公司“房地产管理办公室”签订的租赁合同约定其一次性支付20年的租金109.2万元，且该协议第二条第（二）款约定“租赁期满，陈亚楠继续承租，不需要再次交纳租金”；第五条又约定“20年期满后，若国家及北京市未出台相关政策则该合同继续有效，租赁期限为70年”。我国《合同法》第52条第3项规定：以合法形式掩盖非法目的的合同无效。陈亚楠一次性支付20年租金，却取得70年的使用权，这是明显的“以租代售”行为。该租赁协议涉及的租赁标的物所占用的土地属于国有划拨性质，其地上建筑物显然不属于商品房性质，不能作为融通物进入买卖市场。故陈亚楠与中铁十六局集团第一工程有限公司“房地产管理办公室”签订的租赁合同从另一角度分析属于《合同法》第52条第3项规定的无效情形。
我国《城乡规划法》第40条规定：在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案涉诉租赁标的物未取得建设工程规划许可证，为禁止出租物，故陈亚楠与中铁十六局集团第一工程有限公司“房地产管理办公室”签订的租赁合同依据上述司法解释规定亦为无效。因十六局第一工程公司与陈亚楠不能协商解决，故起诉要求：1.请求法院确认陈亚楠与中铁十六局集团第一工程有限公司房地产管理办公室签订的《西辛南区菜市场租赁协议》无效；2.要求陈亚楠将位于顺义区西辛南区菜市场×号商铺返还给十六局第一工程公司；3.诉讼费由陈亚楠承担。
陈亚楠一审辩称：不同意十六局第一工程公司诉讼请求。我认为双方签订的协议有效，不同意返还房屋。如果要求返还按照市价给钱或给一套房也行。
一审法院经审理查明：2016年4月8日签订的《西辛南区菜市场租赁协议》主要内容为：出租方（甲方）中铁十六局集团第一工程有限公司承租方（乙方）陈亚楠；第一条房屋基本情况该房屋坐落于北京市顺义区西辛南区菜市场×号，建筑面积120平方米；第二条房屋用途该房屋用途为商用。甲方将该房屋租给乙方使用二十年，乙方保证，在租赁期间内未征得甲方书面同意以及未按规定经有关部门审核审批前，不能擅自改变该房屋的用途；第三条房屋改善甲方允许乙方对该房屋进行装修、装饰或添置新物，但不得擅自改变房屋的建筑主体结构、承重结构和用途，不得拆改、扩大供暖主副管线结构等；第四条租赁期限房屋租赁期限为20年，即自2016年4月8日至2036年4月8日；租赁期满，乙方继续承租的不需要再次交纳租金，但仍需要支付第七条规定的其他费用，第五条所有条款继续有效；第五条如当地政府按违章建筑拆除该市场，甲方将乙方已租用期间的租金扣除后，甲方将乙方剩余租金退回，并且甲方需按中国人民银行同期利息（定期）支付剩余租金钱款的利息。二十年租期内若遇地方拆迁可予补偿，补偿款及地上物归乙方所有，合同期满二十年后，若国家及北京市未出台相关政策则该合同继续有效（房屋的租赁期限最终为七十年，即2014年7月1日至2084年7月1日）；第六条付款及违约金租金需一次性支付。一次性支付金额为竞租价格，单价为每建筑平方米9100元，租金共计1092000元。一次性出让金支付方式，乙方将全部房款一次性存入甲方指定的银行账号中，甲方收取房款后，应向乙方开具收款凭证；第七条其他费用出让期间，除一次性向甲方支付租金外，乙方还需按北京市规定缴纳维修费、水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、物业管理费、卫生费、停车费等有关费用，乙方应保存相关缴费凭据；第八条房屋交付时间甲方应于2016.4.8日将该房交付乙方，经双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为房屋交付完成……该协议结尾处出租方（甲方）签章处盖有“中铁十六局集团第一工程有限公司房地产管理办公室”公章，法定代表人处有“孙厚河”签字，承租方（乙方）签章有“陈亚楠”签字。
陈亚楠提交2016年4月6日收条欲证明其已交纳西辛南区×号楼×号商铺租赁款1092000元，该收条内容为“今收到陈亚楠交来房款（西辛×号）人民币109.2万元整”，收条中有“中铁十六局集团第一工程有限公司北京分公司财务专用章”公章且有孙厚河签字；十六局第一工程公司不认可上述收条的真实性，称已经与中铁十六局集团第一工程有限公司北京分公司核实，并无该笔钱款。
庭审中，十六局第一工程公司、陈亚楠一致认可上述《西辛南区菜市场租赁协议》涉及的租赁标的物位于北京市顺义区西辛南区×号楼（以下简称涉案房屋）；关于涉案房屋交付问题，十六局第一工程公司陈述因为并非其经手不清楚，陈亚楠称2016年4月6日交款当日，孙厚河将涉案房屋钥匙、水电卡、燃气卡等交付陈亚楠。
庭审中，十六局第一工程公司认为上述《西辛南区菜市场租赁协议》属无效协议，主要理由为：1.中铁十六局集团第一工程有限公司房地产管理办公室无权签订该协议；2.涉案房屋未取得建设工程规划许可证；3.陈亚楠一次性支付20年租金，却取得70年的使用权，这是明显的“以租代售”行为，以合法形式掩盖非法目的，且十六局第一工程公司未收到陈亚楠所交纳的租金。陈亚楠不认可十六局第一工程公司上述意见，认为《西辛南区菜市场租赁协议》属有效协议，并提交2011年1月26日制作的盖有“北京市规划委员会（顺义分局）规划管理专用章”的北京市规划委员会建设项目规划条件（自有用地）、北京市顺义区旺泉街道办事处2013年11月20日出具的证明、北京市顺义区住房和城乡建设委员会2015年3月2日出具的证明等证据佐证。北京市规划委员会建设项目规划条件（自有用地）主要内容为“中铁十六局集团第一工程有限公司：你单位2011年1月13日申报的，拟在顺义新城第2街区规划建设的新建市场有关材料收悉。经研究，根据有关法律、法规、规章的规定和城乡规划要求，同意你单位按下列规划条件及附图所示用地范围，办理该项目建设计划、规划设计等前期工作。……”，北京市顺义区旺泉街道办事处2013年11月20日出具的证明主要内容为“顺义区西辛南区新建市场系原中铁十六局集团第一工程有限公司礼堂，经顺义区规划局和顺义区市场管理委员会批准改建农贸市场。该建筑不属于违章建筑。”，北京市顺义区住房和城乡建设委员会2015年3月2日出具的证明主要内容为“北京市顺义区西辛南区×号楼坐落在顺义区西辛南区，房屋产权人为中铁十六局第一工程有限公司，设计用途为商业用房，手续正在办理过程中。特此证明”。十六局第一工程公司不认可上述证据，认为该涉案房屋并无规划许可手续，并申请一审法院到北京市规划委员会顺义分局调查涉案房屋建设工程规划许可情况。
一审庭审中，陈亚楠称所提交的上述证据材料均来自原中铁十六局集团第一工程有限公司北京分公司法定代表人孙厚河处，并申请孙厚河出庭作证，孙厚河当庭陈述“我是2009年4月-2015年底担任中铁十六局第一工程有限公司北京分公司经理，是中铁十六局第一工程有限公司北京分公司法人代表，现在是中铁十六局第一工程有限公司物业公司副经理。西辛南区×号楼当时是脏乱差地区，我上来之后，请示顺义政府、旺泉街道对该地进行改造，我们中铁十六局第一工程有限公司分公司领导上报中铁十六局领导，中铁十六局领导同意对×号楼进行改造，×号楼从改造到销售都是我一手负责。因为当时是找施工队垫资建设，当时第一年2013年行情好卖，卖了三套1.8万一平米卖的，当时是×-6、×-9、×-10以单价1.8万每平出售，后来2014年不好卖了，卖了两套1.3万每平米，是×-3、×-11两套。我们单位中铁十六局第一工程有限公司换了领导，换成王红伟了。王红伟未经过我，也没有经过中铁十六局第一工程有限公司北京分公司，就用×号楼的几套抵账抵给了他人。在中铁十六局第一工程有限公司用涉诉房屋中的几套抵账抵给他人之前，我已经将涉诉房屋中三套即×-1、×-4、×-12卖给王丽萍、吴俊义、陈亚楠，此事现任经理葛俏也知情。后公司给杨国林抵账一事我不清楚也不知情，公司是夜里十二点与杨国林签的协议。涉诉房屋的钥匙、房卡都在我这，这是单位领导工作失误，与杨国林、王丽萍、吴俊义、陈亚楠无关。王丽萍、吴俊义、陈亚楠是通过我交的款项，陈亚楠这笔钱是通过现金的方式给的我本人，我给陈亚楠出具了收条，也就是2016年4月6日的收条。陈亚楠提交的证据材料都是我提供给陈亚楠的，原件大部分都在我处，建委证明原件在市场中心，至于为什么涉诉房屋没有办理房屋产权证，因为涉诉房屋的土地70%是北京市铁路局的，不是我们公司，故房本迟迟未办。×号楼的商铺按照我们提交的材料的都可以办理执照，建委的证明是我和市场中心主任蒋大才一起去办理的，建委当时就出具了证明就是为了方便我们办理营业执照，因为办理不了房本，所以我和市场中心主任蒋大才一起去建委办理证明。当时涉诉房屋建设时经过了规划委员会、建委、旺泉街道办事处同意，都是经过规划委员会、建委、旺泉街道办事处同意才开工建设，之所以办理不了房本是因为涉诉地块有70%的产权属于北京市铁路局。”十六局第一工程公司不认可孙厚河上述陈述，坚持认为《西辛南区菜市场租赁协议》应属无效。
另，一审法院依职权调取的北京鸿瑞福寿商贸有限公司工商档案显示，北京鸿瑞福寿商贸有限公司住所为北京市顺义区仁和地区西辛南区×号楼；在住所证明中产权人证明处记载“同意将上述地址提供给该公司使用”并在产权人盖章处盖有“中铁十六局集团第一工程有限公司”公章；其工商档案中有上述北京市顺义区住房和城乡建设委员会2015年3月2日出具主要内容为“北京市顺义区西辛南区×号楼坐落在顺义区西辛南区，房屋产权人为中铁十六局第一工程有限公司，设计用途为商业用房，手续正在办理过程中”的证明，该证明中盖有“中铁十六局集团第一工程有限公司”公章。王丽萍称，其租赁北京市顺义区仁和地区西辛南区×-1商铺后于2017年3月16日租给殷洪加，后殷洪加以该商铺为住所地成立北京鸿瑞福寿商贸有限公司。
一审法院（2017）京0113民初2353号案件中，杨国林诉称其实际承租了位于顺义区西辛南区×号楼×-1、×-3、×-4、×-12、×-13、×-14、×-15七间商铺，但十六局第一工程公司尚未交付×-1、×-4、×-12，因上述三间商铺被其他人占有，故起诉要求十六局第一工程公司退还租金等。在2017年5月31日庭审过程中，杨国林陈述“收房的时候，房屋钥匙、水电卡、门卡都在上一个房主手里，已经收的四套房子都是我自己进去的，没有钥匙。合同签订后，我去收房，当时屋里有人，有一个做健身的，还有一个什么的忘了，人家手里有水电卡、钥匙什么都有……还因此报警，我说房子给了我，别人凭什么装修，就是陈亚楠那套房子，当时还去了中铁十六局公司”，十六局第一工程公司亦认可“交给杨国林房屋时，确实没有钥匙，房屋交付后，水电卡可以随时办理”。
一审法院认为：第一，关于十六局第一工程公司称《西辛南区菜市场租赁协议》中铁十六局集团第一工程有限公司房地产管理办公室无权签订协议问题。因十六局第一工程公司工作人员孙厚河认可陈亚楠已经交纳涉案房屋租金亦认可收条的真实性，且收条中有“中铁十六局集团第一工程有限公司北京分公司财务专用章”，一审法院亦不持异议；因陈亚楠已经实际交纳了涉案房屋租金，从孙厚河及杨国林庭审陈述来看，孙厚河称其掌握涉案房屋钥匙、水电卡以及相关手续等并将涉案房屋交付陈亚楠具有合理性。同时，北京鸿瑞福寿商贸有限公司的工商档案显示，十六局第一工程公司为其出具“同意将上述地址提供给该公司使用”证明并加盖公章且在北京市顺义区住房和城乡建设委员会2015年3月2日出具的证明中亦加盖公章，北京市顺义区西辛南区×号楼×-1商铺租赁协议与本案涉案房屋签订的租赁协议格式均相同，且出租方签章内容均相同，一审法院有理由相信十六局第一工程公司对涉案房屋对外租赁的事实是知情且同意的，在陈亚楠已经交纳租金且实际占有涉案房屋时，现十六局第一工程公司又称中铁十六局集团第一工程有限公司房地产管理办公室无权签订协议，一审法院不予采信。
第二，关于十六局第一工程公司称因涉案房屋无规划许可手续《西辛南区菜市场租赁协议》应属无效问题。从陈亚楠提交的有北京市规划委员会（顺义分局）规划管理专用章的北京市规划委员会建设项目规划条件（自有用地）、北京市顺义区旺泉街道办事处2013年11月20日出具的证明、北京市顺义区住房和城乡建设委员会2015年3月2日出具的证明等材料看以看出，涉案房屋虽无建设工程规划许可证，但相关主管部门并非不同意建设，且北京鸿瑞福寿商贸有限公司已经申请工商注册并实际取得营业执照。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。故十六局第一工程公司称因涉案房屋无建设工程规划许可证而主张《西辛南区菜市场租赁协议》无效，一审法院无法支持。
第三，十六局第一工程公司称《西辛南区菜市场租赁协议》以合法形式掩盖非法目的应属无效问题。因《西辛南区菜市场租赁协议》为格式合同且由十六局第一工程公司提供，十六局第一工程公司、陈亚楠双方自愿签约，十六局第一工程公司并无证据证明该协议存在合法形式掩盖非法目的情形，协议中某些条款是否有效并不当然影响整个协议的效力，故对于十六局第一工程公司此项主张，一审法院亦无法支持。
综上所述，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：驳回中铁十六局集团第一工程有限公司全部诉讼请求。
十六局第一工程公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持十六局第一工程公司的全部诉讼请求或将本案发回重审；2、案件受理费由陈亚楠承担。事实和理由：1、2016年4月，陈亚楠以承租人名义与中铁十六局集团第一工程有限公司房地产管理办公室签订了《西辛南区菜市场租赁协议》，约定陈亚楠以一次性支付租金109.2万元的方式承租了本属于十六局第一工程公司所有的位于顺义区西辛南区菜市场×号商铺，租期20年。中铁十六局集团第一工程有限公司“房地产管理办公室”不具有法人资格，也不属于其他组织，没有民事权利能力和民事行为能力，不能以自己名义对外实施民事法律行为，其与陈亚楠签订的《西辛南区菜市场租赁协议》不能成立，该合同亦不能生效；2、陈亚楠与中铁十六局集团第一工程有限公司“房地产管理办公室“签订的租赁合同约定，其一次性支付20年的租金109.2万元，该协议第二条第（二）款约定”租赁期满，陈亚楠继续承租，不需要再次交纳租金”；第五条又约定“20年期满后，若国家及北京市未出台相关政策则该合同继续有效，租赁期限为70年”。陈亚楠一次性支付20年租金，却取得70年的使用权，这是明显的“以租代售”行为。该租赁协议涉及的租赁标的物所占用的土地属于国有划拨性质，其地上建筑物显然不属于商品房性质，不能作为融通物进入买卖市场。故陈亚楠与中铁十六局集团第一工程有限公司“房地产管理办公室”签订的租赁合同从另一角度分析属于《合同法》第52条第3项规定的无效情形；3、本案涉诉租赁标的物未取得建设工程规划许可证，为禁止出租物。陈亚楠与中铁十六局集团第一工程有限公司“房地产管理办公室”签订的租赁合同应为无效。
陈亚楠辩称，同意一审判决，不同意十六局第一工程公司的上诉请求。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有双方当事人陈述、西辛南区菜市场租赁协议、证人证言、证明、收据、工商档案、（2017）京0113民初2353号案件卷宗材料等证据在案佐证。
本院认为：根据本案查明的事实，并结合证据情况，应认定十六局第一工程公司对涉案房屋对外租赁的事实是知情且同意的，在陈亚楠已经交纳租金且实际占有涉案房屋后，十六局第一工程公司以中铁十六局集团第一工程有限公司房地产管理办公室无权签订协议，该协议不能成立的主张，不能成立；对于十六局第一工程公司以涉案房屋未取得建设工程规划许可证，为禁止出租物，租赁合同应为无效的上诉主张，因从陈亚楠提交的相关机关出具的证明材料可以确定，涉案房屋虽无建设工程规划许可证，但相关主管部门并非不同意建设，故十六局第一工程公司的该项主张，缺乏依据，本院不予采纳；因《西辛南区菜市场租赁协议》的格式文本系十六局第一工程公司提供，协议的签订又是基于双方当事人的自愿，十六局第一工程公司并无证据证明该协议存在合法形式掩盖非法目的情形，而协议中某些条款是否有效并不影响整个协议的效力，故对于十六局第一工程公司的该项主张，本院不予支持。综上，十六局第一工程公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费14628元，由中铁十六局集团第一工程有限公司负担（已交纳）
二审案件受理费14628元，由中铁十六局集团第一工程有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨淑敏
审 判 员 付 辉
代理审判员 楚 静
二〇一八年二月二十六日
法官 助理 梁 丽
书 记 员 李星月