福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书(2017)闽0203民初7024号原告：林俊巧，女，1963年12月26日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。委托诉讼代理人：黄茂峰，北京观韬（厦门）律师事务所律师。被告：宋小萍，女，1957年7月6日出生，澳门特别行政区居民，被告：何毅元，男，1956年3月10日出生，澳门特别行政区居民，上列被告共同委托诉讼代理人：陈超，北京盈科（厦门）律师事务所律师。被告：潘奕典，男，1973年1月13日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。第三人：林宏伟，男，1993年8月16日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。原告林俊巧与被告潘奕典、宋小萍、何毅元，第三人林宏伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月25日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告林俊巧及其委托诉讼代理人黄茂峰，被告潘奕典，被告宋小萍、何毅元的共同委托诉讼代理人陈超，第三人林宏伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林俊巧向本院提出诉讼请求：1.解除林俊巧与潘奕典、宋小萍、何毅元于2017年2月26日签订的《房产买卖协议》、《补充协议》及林俊巧与宋小萍于2017年3月10日签订的《三方协议》；2.潘奕典、宋小萍、何毅元按照协议约定的房产总价款的20%共同向林俊巧支付违约金；3.潘奕典、宋小萍、何毅元共同向原告赔偿房屋差价损失82万元；4.潘奕典、宋小萍、何毅元共同向林俊巧赔偿中介服务费5万元；5.潘奕典、宋小萍、何毅元共同向林俊巧返还签订《房产买卖协议》时所支付的定金30万元；6.潘奕典、宋小萍、何毅元向林俊巧赔偿所支付的律师费45000元。审理过程中，林俊巧变更诉讼请求为：1.宋小萍、何毅元、潘奕典立即将厦门市思明区鹭江道97号3204室房屋过户至林宏伟名下；2.宋小萍、何毅元、潘奕典向林俊巧支付房产总价款的20%的违约金1436000元；3.宋小萍、何毅元、潘奕典向林俊巧赔偿中介服务费50000元；4.宋小萍、何毅元、潘奕典赔偿林俊巧律师费45000元。事实与理由：2016年8月25日，宋小萍委托潘奕典代其办理案涉房产的产权证事宜，同时约定在办妥房产证事宜后宋小萍应当以483万元的价格（后于2017年2月27日调整为488万元）将案涉房产出售给潘奕典。后潘奕典依约代宋小萍办理了案涉房产的产权证，因此二人之间的买卖关系依法成立，潘奕典遂依约向宋小萍支付了130万元的首付款。但潘奕典未让宋小萍将案涉房产过户至其名下，而是直接将案涉房产出售。其后，潘奕典以宋小萍、何毅元的名义将案涉房产以6980000元的价格出售给本案林俊巧，签订买卖合同当日，林俊巧即按潘奕典的要求将购房定金30万元支付至中介方提供的银行账户上。上述合同签订后，潘奕典向林俊巧要求将房价上调60万元，并告知林俊巧其在未获得产权人的授权的情况下以产权人的名义与林俊巧签订买卖合同属于无权代理，双方所签订的合同无效，如果林俊巧不接受价格调整，其将另售他人，如果林俊巧愿意接受价格调整，其将直接联系产权人出面共同协商交易事宜。林俊巧被迫同意将房价上调20万元即总房款为718万元。2017年3月10日，林俊巧与潘奕典、宋小萍三方碰面，经充分协商后，宋小萍同意将案涉房产以718万的价格出售给林俊巧，并于当天交付案涉房产的产权证给林俊巧并为林俊巧指定的案外人林明理办理与案涉房产过户相关的不可撤销的公证委托手续。办理了上述公证委托手续后，在中介的见证下，三方共同约定由林俊巧代潘奕典向宋小萍支付先前购房尾款358万，作为林俊巧向宋小萍购房首付款。上述款项支付完毕后，潘奕典向宋小萍、何毅元购房的付款义务即履行完毕，林俊巧应当将剩余购房款全部支付给潘奕典。林俊巧和宋小萍在《三方协议》签字后，林俊巧即委托林明理依约向宋小萍支付了358万，但潘奕典拒绝在《三方协议》上签字，并将上述公证委托文件和产权证抢走并拒绝归还。后，潘奕典与林俊巧另签订了《补充协议》，约定林俊巧须于2017年3月18日前将购房尾款支付给潘奕典，但潘奕典并未依约将公证委托文件和产权证交由中介方保管，而是自行持有。2017年3月14日，潘奕典以800万元将案涉房产转售给案外人黄小静并收取了300万的购房款。得知此事后，林俊巧遂多次催促中介联系潘奕典出面说明此事，并要求潘奕典提供银行账户以供林俊巧履行合同约定义务。但2017年3月18日前，潘奕典拒不出面协调此事，更没有向林俊巧提供其银行账户。直至2017年3月24日，林俊巧收到潘奕典解除合同的短信后，林俊巧才清楚潘奕典当初拒签《三方协议》后又与其签订《补充协议》是为了通过制造合法假象来实现非法目的的真实意图。于是林俊巧立即与宋小萍联系，向其告知潘奕典的违约事实，不曾想宋小萍竟全额退还了林俊巧预先支付的购房款，并违反《三方协议》的约定擅自撤销了公证委托。综上，潘奕典、宋小萍、何毅元应履行合同，将案涉房屋过户至林俊巧指定的林宏伟名下。潘奕典辩称，一、林俊巧与潘奕典签订《房屋买卖合同》后，又签订了《补充协议》，约定房屋总价为718万元，部分购房款由林明理代潘奕典支付给宋小萍，林俊巧需在3月18日前付清剩余购房款，逾期未付的，潘奕典有权解除合同等内容。但林俊巧未在约定的期限内付款，已经构成根本违约。潘奕典于3月20日、3月24日两次告知林俊巧解除房产买卖协议，符合双方的约定，不存在违约情形。二、林俊巧在与宋小萍见面后，想绕开潘奕典直接与宋小萍交易，并承诺在潘奕典应支付给宋小萍的购房款基础上增加50万元来交易。显然，林俊巧不想履行与潘奕典之间的房屋买卖协议，单方面悔约，而事实上也构成了违约。三、宋小萍将林明理代潘奕典支付的款项退还，是因林俊巧违约而导致合同被解除，已付的购房款理所应当退还，并非宋小萍违约。四、潘奕典与黄小静签订《协议书》的行为并不构成违约，也没有导致本案合同无法履行。潘奕典与黄小静签订的是意向性的协议书，并不是正式的买卖合同，并没有约定尾款如何支付、何时过户、何时交房等内容。潘奕典没有拒绝履行与林俊巧之间的合同。且在双方约定的付款期限届满前，林俊巧不知道潘奕典与案外人签订意向协议，故该事由不应当作为林俊巧拒付购房款的理由。五、林俊巧并未向潘奕典或者中介索要收款账户。林俊巧在支付定金30万元时，是通过中介公司的资金监管方式进行的，为此中介向林俊巧出具了收据，该份收据里清楚的写明了潘奕典的账号信息。况且，林俊巧也可以通过公证提存、将款项支付给中介保管、邮局汇款、书面发函索要账号等行为履约，而林俊巧没有任何主动履行合同的行为。综上，林俊巧单方悔约，未在约定的付款期限内支付购房尾款，潘奕典依约解除协议并没收了林俊巧的定金。事后林俊巧得知潘奕典曾与案外人签订有协议书，便据此主张是潘奕典违约，拒绝履行，意图免除自身违约责任，其所提出的所有诉讼请求应当驳回。宋小萍、何毅元辩称，一、宋小萍、何毅元虽系案涉房产的产权人，但本案与林俊巧之间存在合同关系的是本案另一当事人潘奕典。宋小萍、何毅元已经将房产出售给了潘奕典，只是为了配合潘奕典而暂未办理过户登记，但有义务根据潘奕典的指示办理相应的全权公证。换句话说，有权出售本案房产的主体是潘奕典，而不是宋小萍、何毅元。二、宋小萍从未与林俊巧签署任何的协议，林俊巧提供的证据“三方协议”并非宋小萍提供给林俊巧的，且宋小萍唯一签过的三份空白的“三方协议”中的协议主体也无林俊巧，而是宋小萍、潘奕典以及林明理。林俊巧私自篡改三方协议，伪造相关证据。三、即便宋小萍、何毅元在林俊巧与潘奕典的房屋买卖关系中可能存在部分义务，该义务也只可能是配合潘奕典，而不是直接向林俊巧履行，且林俊巧也无任何证据证明宋小萍、何毅元拒绝履行。林俊巧通过案外人林明理转账支付的款项系代潘奕典支付给宋小萍、何毅元的购房款，而非是林俊巧直接支付给宋小萍、何毅元的款项，双方之间不存在任何关系，宋小萍、何毅元根据潘奕典的指示将款项退还给林俊巧，是出于善意且诚信的考虑，降低了林俊巧的资金风险，维护了林俊巧的资金利益。综上，宋小萍、何毅元不存在任何违约行为，不应承担违约责任。林宏伟述称，其对林俊巧的诉讼请求无异议。当事人围绕诉讼请求提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对上述证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：厦门市思明区鹭江道97号3204室（以下简称讼争房屋）登记在宋小萍、何毅元名下。2016年8月25日，宋小萍、何毅元（均为甲方）与潘奕典（乙方）签订一份《协议》，约定：甲方同意委托乙方向相关部门办理讼争房屋的产权证，并在乙方产权证办好之后把讼争房屋卖给乙方或乙方指定的人员；双方约定价格为483万元。同日，何毅元出具一份《委托书》，委托宋小萍代为办理讼争房屋出售等相关事宜。厦门市鹭江公证处对该《委托书》进行了公证。2017年2月26日，潘奕典（甲方）与林俊巧（乙方）、厦门中原世纪房地产代理有限公司（丙方，以下简称中介）签订一份《房产买卖协议》，约定：甲方将讼争房屋出售给乙方，成交总价为698万元；乙方于本协议签订之日支付甲方购房定金30万元，该定金先交至丙方处；于过户当日向甲方支付319万元，于取件当日向甲方支付349万元；双方应于2017年5月1日前办理交易过户登记手续；甲方应于过户后三日内将房屋交给乙方使用；甲、乙双方在签订本协议后不得中途违约。否则违约方除应向守约方承担总房款百分之二十的违约金外，还应赔偿守约方含中介费用、装修损失、房屋使用费、房屋差价损失等时机损失和收益损失，以及由此引发的诉讼费用和律师费用等；若乙方不能按时交付房款或甲方不能按期交付房产，每逾期一日，违约方应向守约方支付房产成交总价的0.05%的违约金。任何一方逾期超过三日仍未履约的，视为违约，守约方有权解除合同，同时按上述的约定承担违约责任；甲方同意过户给乙方指定的第三人；潘奕典代理业主签署本协议，如果由潘奕典原因导致无法交易，定金由潘奕典退还并赔偿违约金。协议落款处宋小萍、何毅元的签名系潘奕典代签。林明理于签订协议当日，根据林俊巧的指示，通过转账方式支付30万元定金至中介指定账户。2017年2月27日，宋小萍、何毅元（均为甲方）与潘奕典（乙方）签订一份《房产买卖协议》，约定：乙方将讼争房屋出售给甲方，成交总价为488万元；本协议签订之日，乙方支付甲方购房定金130万元，于办理过户登记当日支付358万元。2017年3月10日，潘奕典（甲方）与林俊巧（乙方）签订一份《补充协议》，约定：原房产买卖协议约定的购房总价由698万元调整为718万元；部分购房款由案外人林明理代潘奕典支付给宋小萍；公证后，全权委托公证书和产权证方在中介方保管，潘奕典未收到全部购房款，不得交给除潘奕典外其他第三方，否则由中介方承担责任；乙方于2017年3月18日前，将购房余款支付给潘奕典，逾期未全额支付，乙方应承担违约责任，甲方有权解约合同。同日，林明理根据前述协议约定，向宋小萍支付了358万元。宋小萍亦于当日将讼争房屋相关权利委托给林俊巧指定的林明理，并办理公证手续。此后，林俊巧并未支付购房余款。另查明，2017年3月14日，潘奕典（甲方）与案外人黄小静（乙方）签订一份《协议书》，约定：甲方将讼争房屋出售给乙方，成交价为800万元，乙方于2017年3月14日已向甲方支付了购房款300万元；若出现甲方无法将讼争房屋过户到乙方或乙方指定的人员名下，则甲方将购房款300万元无息退还乙方，同时甲方不承担任何违约责任。同日，黄小静向潘奕典转款300万元。2017年3月20日，潘奕典向林俊巧提出解除双方签订的《房产买卖协议》和《补充协议》。2017年4月，宋小萍向林俊巧退还358万元。还查明，因本案支出律师代理费45000元及财产保全费1万元、公告费300元。本案双方争议的焦点如下：一、宋小萍、何毅元是否系本案交易主体林俊巧主张，宋小萍、何毅元作为讼争房屋所有权人，委托潘奕典出售房屋，且与林俊巧签订了《三方协议》，应系交易主体，应当承担合同义务。宋小萍、何毅元主张，其已将房屋出售给潘奕典，林俊巧明知该事实，应认定交易双方为林俊巧和潘奕典。潘奕典主张，其虽以宋小萍、何毅元的名义签订合同，但签约时林俊巧知晓讼争房屋系其向宋小萍、何毅元购买，亦确定林俊巧系向其购买房屋，故应认定交易双方为林俊巧和潘奕典。本院分析认为，《三方协议》虽有林俊巧及宋小萍的签名，但该协议的主要条款均约定了潘奕典的权利义务，而潘奕典未在该协议上签名，该协议并未成立。潘奕典虽以宋小萍、何毅元的名义与林俊巧签订了《房产买卖协议》和《补充协议》，但签约时林俊巧已知晓讼争房屋系潘奕典向宋小萍购买，应认定本案讼争交易双方系林俊巧与潘奕典，林俊巧主张宋小萍、何毅元系本案交易主体，无事实依据，本院不予采信。二、潘奕典是否构成违约林俊巧主张，潘奕典未向其提供银行账号，且潘奕典未将委托林明理处理讼争房屋相关事宜的《公证书》以及讼争房屋产权证放在中介处，并将讼争房屋另售他人，已构成违约，故未向潘奕典支付购房余款。为证明其主张，林俊巧提供以下证据：1.《三方协议》，载明宋小萍（甲方）与潘奕典（乙方）、林俊巧（丙方）经充分友好协商，在何毅元知情且同意的情况下，乙方同意甲方及其配偶将讼争房屋出售给丙方，并办理相关的房产过户委托公证手续，丙方须支付的购房款为718万元；任何一方违反约定，违约方必须向守约方承担140万元的违约金等内容；2.证人证言。林俊巧申请证人刘某出庭作证。刘某陈述，其系中介工作人员，本案交易的时候其都有参与；林俊巧将定金支付到中介处，再由中介转给潘奕典；林俊巧与潘奕典约定在签署《补充协议》的当天上午办理给林明理的全权委托手续，并在下午将所有剩余款项（扣除定金）由林俊巧支付给宋小萍、潘奕典，其中358万元支付给宋小萍，差价300多万元支付给潘奕典；后潘奕典称不能无缘无故收取款项，后林俊巧拟定一份《三方协议》，林俊巧、宋小萍都签署了该协议，但潘奕典没签。签署《补充协议》后，林俊巧将款项转账支付给宋小萍，潘奕典因不同意《三方协议》故没有收取款项，也没有提供银行账户；全权委托林明理的《公证书》做出来后，由潘奕典持有；此后，林俊巧并未要求中介告知潘奕典的银行账号，只是要求中介联系潘奕典来协商，潘奕典亦未主动联系中介。潘奕典主张，林俊巧主张解除上述合同，其亦确认上述合同已解除，林俊巧此后主张继续履行合同没有依据。但潘奕典不认可林俊巧主张的解除时间及理由，林俊巧知道潘奕典银行账号，也从未向其及中介提出支付购房余款，林俊巧逾期付款构成违约，潘奕典有权解除合同。潘奕典对林俊巧的前述证据质证认为：1.对《三方协议》的真实性不予认可。《三方协议》系宋小萍先签完空白协议后，林俊巧将协议中的林明理篡改成自己的名字后再签署，其未在该协议上签名，该协议未能成立；2.对刘某的证人证言不予认可。为证明其主张，潘奕典提供以下证据：1.《资金监管收款收据》、《购房收款收据》，分别为代某和潘奕典出具，均载明2017年2月26日收到林俊巧购买讼争房屋的购房款30万元，该款项由中介转入潘奕典名下账号62×××90的中国建设银行账户；2.证人证言。潘奕典申请证人代某出庭作证。代某陈述，其系中介公司的经理，参与了林俊巧和潘奕典签署《房产买卖协议》和《补充协议》的过程，按照《补充协议》的约定，在潘奕典收到全款前，委托林明理的《公证书》和讼争房屋产权证应该放在中介处保管，该《公证书》共有五份，其中一份在中介处，而产权证未在中介处，在没有收到全款前也没必要将产权证放在中介；签完《补充协议》后，3月18日前，林明理说要准备诉讼，要求其出具买方没有卖方账户的证明，《资金监管收款收据》中载明了潘奕典的银行账户；该收据系签约当天出具并交给了林俊巧。在与双方沟通的过程中，中介要求双方尽快履行合同，潘奕典回复现在先不考虑，等等看，因为《补充协议》约定的最终付款日期是3月18日；林俊巧称潘奕典不急他们也不急；在此期间，林俊巧从未要求中介提供潘奕典的银行账户。林俊巧对潘奕典前述证据的质证意见为：1.对《资金监管收款收据》、《购房收款收据》的真实性无法确认，没有林俊巧的签名确认，无法证明林俊巧知道潘奕典的银行账户；2.对代某的证人证言真实性、合法性、关联性均无异议。潘奕典没有依约将全部公证文件、房产证放在中介处保管，已违约在先。根据证人证言可以证明，双方在3月10日当天将付款日期变更为当天支付购房尾款，但潘奕典拒收，且拒不提供银行账户。宋小萍、何毅元对前述证据的质证意见为：1.对《三方协议》的真实性不予认可。宋小萍的确签署过《三方协议》，但潘奕典未签字，该协议未生效；2.对刘某证人证言的真实性无法确认，因为宋小萍、何毅元没有与其直接联系。签《三方协议》时潘奕典确提出要收取款项，但当时林俊巧已经走了。此外，刘某主要负责与林俊巧联系，其证人证言是片面的；3.对《资金监管收款收据》、《购房收款收据》的真实性、合法性、关联性无异议；4.对代某证人证言的真实性不发表意见，宋小萍、何毅元没有与其直接联系。代某称其下属从未要过潘奕典的账户，林俊巧也没有要求过，且林俊巧称潘奕典不急他们也不急，可见林俊巧并未主动履行合同在付款期限内支付购房余款，已构成违约。本院分析认为：1.根据证人证言，潘奕典未依约将讼争房屋产权证放在中介处。关于委托林明理的《公证书》，代某与刘某的陈述不一，潘奕典未能证明其将该《公证书》放在公证处保管，故对林俊巧主张潘奕典未将上述《公证书》及产权证放在中介处保管的主张，本院予以采信。2.林俊巧主张其与潘奕典已将付款期限变更为2017年3月10日，但根据证人证言，双方未就此达成一致，林俊巧亦无其他证据证明该主张，故对林俊巧的该项主张，本院不予采信。潘奕典与黄小静另行签订的《协议书》对房屋交付、产权过户、尾款支付等事项均未约定，且不必然导致《房产买卖协议》及《补充协议》无法履行，林俊巧以潘奕典另行签订房屋买卖协议为由主张潘奕典违约，不能成立。案涉交易系通过中介方进行，而根据在案证据，中介方具有潘奕典银行账号，林俊巧有条件通过中介方的协助完成付款，但林俊巧未能证明曾要求向潘奕典支付购房款或曾向中介方要求协助付款，故其主张无法支付余款的抗辩理由，不能成立。潘奕典虽未将委托林明理的《公证书》及讼争房屋产权证放置中介处保管，但双方对该义务的履行期限以及与林俊巧的付款义务是否存在履行顺序均未约定，林俊巧以此主张潘奕典违约，无法成立。综上，林俊巧主张其未支付购房余款系潘奕典先违约所致，无合同及法律依据，本院不予采信。本院认为，林俊巧以提起诉讼的方式要求解除合同，潘奕典确认上述合同已经解除，且潘奕典亦于2017年3月20日通知林俊巧解除合同，双方就解除合同的意思表示一致，故讼争的《房产买卖协议》和《补充协议》已解除，林俊巧要求潘奕典、宋小萍、何毅元履行合同的诉求，于法无据，本院不予支持。根据前述认定，双方对合同履行方式及期限存在约定不明，讼争合同解除不可归责于任何一方，故林俊巧要求潘奕典承担违约责任的诉求，于法无据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回林俊巧的诉讼请求。案件受理费62060元，由林俊巧负担。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。诉讼保全费10000元、公告费300元，由林俊巧负担。如不服本判决，宋小萍、何毅元可在判决书送达之日起三十日内，林俊巧、潘奕典可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 长 王 瑛代理审判员 辛 鹏人民陪审员 陈慧玲二〇一七年十一月二十三日代书 记员 李 馨附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。