北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民初字第06593号
原告北京圣天阁传媒文化有限公司，住所地：北京市西城区白云路4号3幢101、102、103室。
法定代表人侯启明，任总经理职务。
委托代理人周坚，江苏博爱星律师事务所北京分所律师。
委托代理人ＸＸ。
被告北京市天华实业公司，住所地：北京市西城区莲花池东路16号。
法定代表人李欣，任经理职务。
委托代理人刘靖君，北京高文律师事务所律师。
原告北京圣天阁传媒文化有限公司（以下简称圣天阁公司）诉被告北京市天华实业公司（以下简称天华公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员韩进红独任审判，公开开庭进行了审理。原告圣天阁公司的委托代理人周坚、ＸＸ、被告天华公司的委托代理人刘靖君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告圣天阁公司诉称，2012年4月28日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，主要约定了以下内容：“1、租赁期限至租赁建筑拆迁为止；2、租金为每月人民币捌万伍仟元整，维持至2015年12月31日不变，采取三个月预交纳方式；3、合同有效期内，在原告方无违约行为的情况下，被告方不得终止合同；4、合同未尽事宜，双方协商，作出补充规定”。原告承租后，先后投资3000多万元建成现在集餐饮住宿一体的综合性场所。且合同签订后原告按期缴纳租金及水电等费用，尽心维护维修租赁房屋。但被告却突然在2014年11月27日向原告发出解除合同通知书，声称“依据租赁合同中第二款约定，根据《合同法》第二百三十二条规定，被告提出自2014年12月1日起31天后解除该租赁合同的要求，请原告于2015年1月31日前办理解约撤租手续”。关于被告向原告邮寄的解除合同通知书，原告认为，双方于2012年4月28日签订的《房屋租赁合同》中第二款明确约定“租赁期限至租赁建筑拆迁为止”。由此可以看出，合同明确约定有租赁期，租赁期限亦很明确；这与被告引用依据的《中华人民共和国合同法》第二百三十二条所述“当事人对租赁期限没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条规定仍不能确定的，视为不定期租赁”情形严重不符，因此该合同不属于不定期租赁合同。而且目前为止租赁标的即华电（北京）热电有限公司原有食堂、礼堂、部分单身宿舍并没有任何要被拆迁的迹象，因此原告认为该合同的租赁期限在拆迁以前为二十年，被告不具有不定期租赁合同随时解除合同的权利。综上所述，原告认为，被告不具有《房屋租赁合同》合同约定的解除权，也不享有法定合同解除权。现诉至法院，一、要求确认被告解除《房屋租赁合同》行为无效；二、本案诉讼费由被告承担。
被告天华公司辩称，不同意原告的诉讼请求。因为原告的诉讼请求是对合同的断章取义和对法律的错误理解。被告将本单位的总务科办公楼自1997年6月28日出租出去，出租给了北京长ＸＸ京有限公司，该份合同期限截止到2008年2月28日，后华京更名为长江国际俱乐部有限公司，2008年与我们续签了合同，这份合同中租金标准没有变，将租赁期限变更为“租赁期自2008年3月1日起至市政拆迁时止，若明确该租赁物不在拆迁范围，此租赁合同终止”，一直出租到现在。2009年1月21日，长江国际俱乐部公司与我公司及北京佳信投资公司签订了一份转让合同，将长江俱乐部的租赁合同中的权利义务全部转让给了北京佳信投资公司，租金每月10万元，合同主体发生变更，其余条款没有变化。2012年4月13日，本案原告向被告天华公司发出了一份变更租赁合同的申请，4月14日又发了一份解除合作投资协议通知书，原告和佳信公司及长江俱乐部公司是合作关系，圣天阁公司对之前的合同约定情况是清楚明确的。2008年4月续签合同的第五条，乙方需要经营进行的装修，应该充分考虑市政拆迁的因素，这就使合同期限成了不定期租赁，不是一个明确的期限。最开始的租赁物1700平方米，2010年至2014年就是5年了，合同上写到2015年是笔误。被告跟原告的租赁合同到2014年12月31日，租金的约定已经届满，从2015年1月1日开始，双方应该重新协商租金，如果协商不成，按照市场价计算，每平米每月8元。这个合同变更了很多租赁户，从一开始租赁是1700平米，每个月10万元，后来租赁标的面积为5550平方米，租金只有85000元，有违常理。我们认为这个约定的租金标准太低了，是被告公司管理上出现了问题，签合同没有履行合同审核。去年年底，我们按照市场价格协商租赁期间的租金，原被告没有达成一致，还有租赁期限的拆迁是臆造出来的，租赁期限成了不确定的，所以要解除合同。法律没有规定解除合同的通知到达对方时合同就解除，合同具体怎么解除需要双方进行协商或诉讼，所以请求驳回原告的诉讼请求。从2015年1月1日起应该按市场价格计算租金，直至原告归还租赁物。
反诉原告天华公司诉称，原告对之前的长江国际有限公司签订的租赁合同是知晓的，所以原告对本租赁合同是不定期租赁合同是知晓的，现在没有证据显示该租赁物属于拆迁范围或不属于拆迁范围，所以该租赁合同的租赁期限约定不明，本合同为不定期租赁合同，双方应该协商解决，现因双方协商不成，反诉提出反诉，涉案租赁合同是一个显失公平的合同，且侵害了国家利益，因反诉人的上级单位发现该合同可以撤销是在2014年，早已超过法律规定的除斥期间，现提出反诉，一、请求判令北京圣天阁传媒公司从2015年1月1日起按照2015年市场租赁价格每平方米每天8元的价格向反诉人支付租赁费，从2015年1月1日起直至实际交还租赁房屋为止；二、请求确认双方在2012年4月28日签订的合同是不定期租赁合同；三、请求解除双方在2012年4月28日签订的不定期租赁合同；四、请求判令原告在合同解除后15日内将租赁物交换给被告；五、请求判令原告如果延迟交付租赁物，原告每天应另外支付迟延履行赔偿金4万元；六、本案本诉和反诉的诉讼费全部由原告承担。
反诉被告圣天阁公司辩称，反诉原告的反诉请求，与本诉没有直接关系。反诉原告要求反诉被告按照每平米每天8块向其支付租赁费无依据，因为双方合同约定至2015年12月31日租金不变。第二、反诉原告要确认2012年4月28日签订的合同是不定期租赁合同，这个不能构成一个诉讼请求，应该是法院认定的问题。合同约定租赁期是从2012年4月28日起到拆迁时至。如果没有发生拆迁事实，那么租赁期应是20年，本合同不属于不定期租赁。第三、反诉原告要求解除合同，首先本合同不属于不定期租赁合同，司法实践中，没有书面合同约定，产生歧义的，才是不定期租赁，而本案租赁合同明确约定了合同期限至拆迁时止，该约定不属于不定期租赁，反诉原告要求按照不定期租赁要求解除合同的请求，不符合约定和法定的解除条件。第四、合同如果不能解除，也不存在返还租赁物的事情，所以这个反诉请求也没有依据；第五、对延迟交付租赁物的迟延履行赔偿金，合同没有解除，不存在这项请求。综上所述，请求法院依法驳回反诉原告的反诉请求。
经审理查明，1997年6月28日，本案被告天华公司与案外人北京长ＸＸ京责任有限公司（以下简称长ＸＸ京公司）签订《房屋租赁合同》，被告将北京市西城区广外天宁寺前街一号院内东北角原北京第二热电厂礼堂（食堂、办公楼）出租给长ＸＸ京公司使用，面积1700平方米，租赁期限为1998年2月28日至2008年2月28日止。
2008年4月1日，被告（甲方）与北京长江国际俱乐部有限公司（原称：北京长ＸＸ京责任有限公司，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方承租甲方5500余平方米建筑经营餐饮，租赁期限至2008年2月28日止。由于租赁的建筑物有可能因市政建设拆除，为解决乙方经营中的困难，经甲乙双方协商一致，对原租赁合同补充如下：租赁期自2008年3月1日始至市政规划要求拆除时止。若明确该租赁物不在拆除范围内，此租赁合同终止；每月租金100000元等内容。
2009年1月21日，北京长江国际俱乐部有限公司（甲方）、北京佳信投资发展有限公司（乙方）、北京市天华实业公司（丙方）签订《转让合同》，约定甲方将其经营的“长江食府”、“长江宾馆”、“长江桑拿”、“长江夜总会”经营权及全部资产转让给乙方，转让费5000000元，乙方支付转让费时，首先向丙方支付甲方欠缴租金1080000元，方可向甲方支付其剩余转让款3920000元；甲方须做到乙方与丙方执行原丙方与甲方的房屋租赁合同内容，即：每月租金人民币100000元，使用年限至拆迁为止等内容。
2009年5月31日，被告（甲方）与北京佳信投资发展有限公司（乙方）签订《房屋租赁合合同》，约定甲方将位于北京市xxx出租给乙方，面积约5550平方米，租赁期限至租赁建筑拆迁为止；每月租金100000元，维持五个经营年度不变即：2010年1月1日至2015年12月31日，计租时间为2010年1月1日等内容。
2012年4月13日，本案原告圣天阁公司及案外人北京凯力丰电气技术有限责任公司向被告发出《关于向华电（北京）热电有限公司变更北京天华毛家菜馆分店房屋租赁合同申请》，该申请内容为：“2009年元月北京佳信投资发展有限公司同北京圣天阁传媒文化有限公司、北京凯力丰电气技术有限责任公司三方达成共识。将对北京宣武区莲花池东路16-1号原长江国际俱乐部旧址进行投资，投资比例为北京佳信投资发展有限公司占51%投资额，北京圣天阁传媒文化有限公司、北京凯力丰电气技术有限责任公司占49%投资额。（口头承诺没有形成文字投资协议）三方于2009年元月29日委托北京佳信投资发展有限公司法人易可佳代表三方在华电北京天华实业公司监督下同长江国际俱乐部签定了转让协议，转让金额为人民币500万元。2009年2月受三方委托北京佳信投资发展有限公司同北京第二热电厂天华实业公司签订了该楼的租赁合同。2009年6月三方开始对该楼进行装修改造。北京佳信投资发展有限公司未按承诺的投资比例进行投资，原因是资金紧张。前期装修费用均由北京圣天阁传媒文化有限公司及北京凯力丰电气技术有限责任公司进行装修改造的前期投入。2009年底该酒店面临开业，此时北京佳信投资发展有限公司资金紧张未得到缓解，开业前的全部投入近1600万元均由北京圣天阁传媒文化有限公司及北京凯力丰电气技术有限责任公司进行了全额投资。到目前北京天华毛家菜分店（毛家菜贵宾楼）已开业2年多时间了，北京佳信投资发展有限公司没有对该酒店的转让、装修、开业前期的费用进行进行过任何形式的投资。也未对酒店的正常经营、员工的工资，房租及酒店的经营履行投资及管理的责任和义务。已不具备投资的资格。为了对该酒店的正常经营和债权义务和相应的法律责任负责，经北京圣天阁传媒文化有限公司及北京凯力丰电气技术有限责任公司达成的口头投资意向。由目前酒店的实际控股方北京圣天阁传媒文化有限公司作为投资代表重新签订同华电（北京）热电有限公司天华实业公司签订该酒店（西城区莲花池东路16-1号）北京天华毛家菜馆分店的房屋租赁合同。”
2012年4月28日，原告作为承租方（乙方），被告作为出租方（甲方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将位于北京市莲花池东路16号租院内东北角华电（北京）热电有限公司原食堂、礼堂、部分单身宿舍出租给乙方，面积约5500平方米，租赁期限至租赁建筑拆迁为止；合同第三款关于租金和租金的交纳约定：“根据转让合同约定乙方向甲方支付租金每月为人民币捌万伍千元整，维持五个经营年度不变即：2010年1月1日至2015年12月31日”；计租时间为2010年1月1日，租金采取三个月预交纳方式，每年的1月1日至10日、4月1日至10日、7月1日至10日、10月1日至10日乙方向甲方预交纳三个月的租金；合同第八款其他约定：“根据甲乙双方约定，乙方需向甲方代支付北京长江国际俱乐部有限公司欠甲方租金人民币壹佰零捌万元整，本合同有效。”
该合同签订后，原告按照每月85000元的标准向被告支付了2012年5月至2014年1月的租金，2014年2月起，原告开始按照每月100000元的标准向被告支付租金。
2014年11月27日，被告向原告发出《解除合同通知书》：“依据贵公司与我公司2012年4月28日签定的《房屋租赁合同》中“第二款租赁期限”的约定，且根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，我公司提出自2014年12月1日起31天后解除该租赁合同的要求，请贵公司于2015年1月31日前办理解约撤租手续。”
同日，原告回函被告表示涉案租赁合同约定的期限未到期，不同意解除该租赁合同。
2014年12月26日，被告向原告发出“关于限期修正补充《房屋租赁合同》中约定不明事项的通知”，被告以双方租赁合同约定的租赁期限及租金增涨期限两项约定不明为由，要求原告于2014年12月31日前就上述内容签订新的补充协议，并将该公司就修订内容的意见告知原告。
2015年1月16日，原告针对被告向其送达的对“关于限期修正补充《房屋租赁合同》中约定不明确事项的通知”作出回复，原告在该复函中明确表示不同意被告就租赁期限及租金标准提出的修正意见。
现原告诉至本院，一、要求确认被告解除《房屋租赁合同》行为无效；二、本案诉讼费由被告承担。
庭审中，原告主张双方合同约定2010年1月1日至2015年12月31日的租金不变；双方合同签订日期为2012年4月28日，其实际支付租金的时间也是2012年4月28日以后，按该日起计算，如果根据合同五年租金不变的约定，应当至2017年4月27日租金不变。
被告对此不予认可，被告主张双方合同约定租金五年不变，自2010年1月1日起租至2014年12月31日已满五年，2015年1月1日起应当重新计算租金，合同中至“2015年12月31日”的租金不变的日期是笔误。
本案庭审中，双方当事人对合同约定的租赁期限至拆迁时止这一内容，应理解为定期租赁还是不定期租赁产生分歧。原告认为该期限是明确的，如果该房屋不拆迁，租赁期限为二十年，如果该房屋拆迁，租赁期限截止到拆迁时止。被告认为租赁合同的期限分为定期和不定期租赁两种，如果是定期租赁合同，应当有明确的年限，否则，应当视为不定期租赁。被告认为本案涉及租赁合同没有明确的年限，应为不定期租赁合同，被告据此提出反诉，一、请求判令北京圣天阁传媒公司从2015年1月1日起按照2015年市场租赁价格每平方米每天8元的价格向反诉人支付租赁费，从2015年1月1日起直至实际交还租赁房屋为止；二、请求确认双方在2012年4月28日签订的合同是不定期租赁合同；三、请求解除双方在2012年4月28日签订的不定期租赁合同；四、请求判令原告在合同解除后15日内将租赁物交换给被告；五、请求判令原告如果延迟交付租赁物，原告每天应另外支付迟延履行赔偿金4万元；六、本案本诉和反诉的诉讼费全部由原告承担。原告不同意被告的上述反诉请求。
上述事实，有双方当事人陈述、房屋租赁合同、支付租金的票据、解除合同的通知、复函、关于期限修正补充《房屋租赁合同》中约定不明事项的通知、回复及复函、房屋租赁合同、转让合同、《关于向华电（北京）热电有限公司变更北京天华毛家菜馆分店房屋租赁合同申请》等证据在案佐证。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。
庭审中，本案涉及以下争议问题：
一、双方合同约定，“根据转让合同约定乙方向甲方支付租金每月为人民币捌万伍千元整，维持五个经营年度不变即：2010年1月1日至2015年12月31日”，双方当事人对该条款的理解存有争议。
原告主张该租金标准的支付期限应为2010年1月1日至2015年12月31日，该约定明确具体，故其按照每月85000元的标准支付租金应至2015年12月31日。
被告则主张“维持五个经营年度不变”是双方的真实意思，该期限应为“2010年1月1日至2014年12月31日”。
对此问题，本院认为，上述约定中“五个经营年度”的表述未明确界定期限的起始时间，故该期限是不确定的，易引发争议，而“2010年1月1日至2015年12月31日”明确约定了期限的起始时间，更加明确、具体，更具可执行性，故对于该条款的解释应以“2010年1月1日至2015年12月31日”作为双方首次对租金支付期限的约定更为合理，原告要求按照每月85000元的标准支付租金至2015年12月31日的请求，符合双方约定，应予支持。被告反诉要求原告自2015年1月1日起按照8元／天／平方米的标准支付租金的请求，缺乏依据，本院不予支持。
二、双方合同关于“租赁期限至租赁建筑拆迁为止”的约定，能否认定为不定期租赁。
原告主张该期限是明确的，如果租赁房屋不拆迁，租赁期限为二十年，如果该房屋拆迁，租赁期限截止到拆迁时止。
被告认为租赁合同的期限分为定期和不定期租赁两种，如果是定期租赁合同，应当有明确的年限，否则，应当视为不定期租赁，而本案涉及租赁合同没有明确的年限，应为不定期租赁合同。
对此问题，本院认为，凡属期限，必确定到来，如果到来的时日确定，则属于确定的期限，反之，则为不确定的期限。本案涉及的租赁期限为到拆迁时止，该约定中没有确定的起始时间，该约定应为不确定期限，但鉴于双方在合同关于租金支付的期限中又明确约定了租金“2010年1月1日至2015年12月31日”不变的条款，据此，应认为涉案租赁合同在2015年12月31日之前的租赁期限是明确具体的，目前该期限的终止日期尚未届至，被告向原告发出的解除合同通知书应属无效，对被告反诉要求确认涉案租赁合同为不定期租赁合同并要求解除合同、腾退房屋、支付房屋租金至实际腾房之日止及迟延交房赔偿金的反诉请求，本院均不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百二十五条第一款之规定，判决如下：
一、被告北京市天华实业公司于二一四年十一月二十七日向原告北京圣天阁传媒文化有限公司发出的《解除合同通知书》无效。
二、驳回被告北京市天华实业公司的反诉请求。
案件受理费六千六百七十五元、反诉费一万一千五百六十元，由被告北京市天华实业公司负担（已交纳一万一千五百六十元），余款自本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 韩进红
二〇一五年四月二十七日
书记员 王志伟