江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏06民终244号
上诉人（原审原告）孙金美。
上诉人（原审原告）严志成。
两上诉人的共同委托代理人胡岗，上海市亚太长城（南通）律师事务所律师。
两上诉人的共同委托代理人陈晨，上海市亚太长城（南通）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）南通市久发房地产开发有限公司，住所地在南通市港闸区江海大道298号。
诉讼代表人单正益，该公司破产管理人负责人。
委托代理人任晓峰，江苏金平川律师事务所律师。
上诉人孙金美、严志成因与被上诉人南通市久发房地产开发有限公司（以下简称久发公司）与破产有关的纠纷一案，不服南通市港闸区人民法院（2015）港商初字第00170号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
孙金美、严志成原审诉称，2012年4月10日，久发公司向孙金美、严志成借款170万元，约定借款期限两个月，若不能到期归还，则同意将××北苑××幢×××室店面房出售给孙金美、严志成。次日，双方就该房屋签订了商品房买卖合同。后因久发公司未能如期还款，双方协商同意终止借贷关系，将借款本金及违约金转为房款。2013年10月，久发公司向孙金美、严志成开具了收据，确认已付清了该房屋的购房款。2014年10月28日，孙金美、严志成办理了该房屋的预告登记。2015年1月23日，原审法院受理了久发公司破产清算一案，同年3月18日，管理人通知解除上述房屋买卖合同。因双方签订的商品房买卖合同合法有效，孙金美、严志成已经履行支付房款义务，且办理了预告登记，孙金美、严志成基于预告登记而享有的请求权并非普通债权，具有优先性及物权效力。请求法院确认管理人解除商品房买卖合同的行为无效，要求继续履行合同，并确认案涉房屋不属于破产财产。
久发公司原审辩称，管理人解除尚未履行完毕的房屋买卖合同符合法律规定；双方之间事实上是借贷关系，并非房屋买卖合同关系，案涉房屋属于破产财产，孙金美、严志成并不享有对该房屋的优先权。请求法院驳回孙金美、严志成的诉讼请求。
原审查明，2012年4月10日，孙金美与久发公司签订借款协议书，约定由久发公司向孙金美借款170万元，借款期限自2012年4月10日至2012年6月9日止；如久发公司不能及时归还，在征得孙金美同意续借的前提下，提前5日支付延期利息，逾期加收借款总额每日千分之五的违约金；如久发公司借款到期既不能归还本金，又不能支付利息时，孙金美有权选择购买南通崇川区××北苑××幢×××室房产，单价为18000元／平方米；借款本金及逾期付款违约金转为购房款，购买上述房产，不足部分由孙金美补足剩余房款。同日，久发公司向孙金美出具借据一份，载明借款人为久发公司，同时加盖久发公司和南通久发建筑安装工程有限公司的公章，久发公司法定代表人张树清亦在借据上签字。
2012年4月11日，孙金美与久发公司就××北苑××幢×××室店面房签订商品房买卖合同一份，并进行了网签备案登记。孙金美提供的××北苑××幢×××室房屋买卖合同记载：建筑面积共101.56㎡，单价18000元／平方米，总金额为1828080元；合同成立三个月后支付房款；久发公司应当在2012年12月1日前，在该商品房经综合验收合格后交付孙金美。同日，孙金美将170万元借款汇给南通久发建筑安装工程有限公司。
2012年8月13日，久发公司与孙金美签订协议书一份，约定久发公司于2012年4月10日用××北苑××幢×××室（注：应当系笔误，实际是×××室）营业商铺向孙金美借款170万元，现久发公司支付利息至2012年9月10日。在此期间，孙金美同意久发公司出售上述房屋，出售时久发公司支付170万元作为还款，同时孙金美注销网购合同。如久发公司在2012年9月10日前未能还清借款，其同意在9月10日前支付下月利息，此协议继续履行。如久发公司正常履行以上协议而孙金美未能履行以上协议，孙金美将赔偿久发公司50万元作为补偿。如久发公司不能及时支付利息，孙金美有权单方终止协议。协议下方手写载明“2012年9月10日前利息已收”。同日，久发公司法定代表人张树清向孙金美汇付204000元。
2013年10月31日，久发公司向孙金美出具收据一份，载明收款金额为238万元，收款事由2012年4月10日转账170万元，付现金68万元。但现金部分并未实际支付，实际是170万元借款的利息（按月息2.5%计算）。
2014年10月28日，严志成、孙金美夫妇对××北苑××幢×××室房屋办理了预告登记。
另查明，2012年××北苑的店面房价格为25000元／平方米左右。原审法院于2015年1月23日裁定受理久发公司破产清算一案，并指定江苏金平川律师事务所为管理人。至裁定受理之时，××北苑××、××幢楼未能完成施工，仍需后续施工建设。只有完成后续施工建设后，方可竣工综合验收。2015年3月18日，管理人向孙金美、严志成发出解除合同通知书，决定解除××北苑××幢×××室房屋的买卖合同。
本案争议焦点为：一、孙金美与久发公司之间是否存在真实的房屋买卖合同关系？二、孙金美是否基于预告登记而对案涉房屋享有优先请求权？三、管理人是否有权解除孙金美与久发公司于2012年签订的商品房买卖合同？
原审认为，关于孙金美与久发公司之间的法律关系，孙金美与久发公司在2012年4月10日签订的借款协议中约定，由孙金美向久发公司出借170万元，借期两个月。据此约定可以认定双方之间存在民间借贷关系。但孙金美与久发公司作出上述约定的同时，又约定若久发公司不能按期归还本金和利息，孙金美有权选择购买案涉房屋，次日，双方签署了房屋买卖合同。孙金美认为民间借贷合同与房屋买卖合同并存，都是有效的合同，而房屋买卖合同是附解除条件（应当是附生效条件）的合同，双方之间存在真实的房屋买卖合同关系；而久发公司认为双方签订房屋买卖合同只是为借贷债权提供担保，并不存在真实的房屋买卖合同关系。对此原审认为，孙金美与久发公司之间关于孙金美有权选择购买案涉房屋的约定，同时签订房屋买卖合同的行为，是对即将发生的170万元借款本息进行担保的意思表示和行为：
第一，虽然孙金美与久发公司同时约定了民间借贷和房屋买卖，但根据双方之间的约定，并不能认定双方之间存在法律关系可转化的条件。我国合同法第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自合同条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”根据上述规定，对于附条件的合同，当事人必须约定条件，虽然条件是发生与否并不确定的事实，但条件本身应当是具体明确的；且在条件成就时，合同立即生效。本案中，孙金美与久发公司约定，借款期限为两个月，久发公司借款到期既不能归还本金，又不能支付利息时，孙金美有权选择购买案涉房屋。如果房屋买卖合同是附生效条件的合同，在久发公司借款到期既不归还借款本金亦不支付利息这一条件成就时即应发生法律效力。但是根据双方约定，即使上述条件成就，房屋买卖合同的生效仍然要取决于孙金美的选择。如孙金美同意续借，双方之间房屋买卖合同并不生效，这说明孙金美主张的所谓条件并非是具体明确的。而且，双方于2012年8月13日又重新签署了一份孙金美同意出售案涉房屋以偿还借款的协议，并注明2012年9月10日前利息已收，同日孙金美收取了张树清代久发公司偿还的204000元利息，显然上述行为可以说明在孙金美所主张的条件成就时，双方之间的法律关系并未发生转化。
第二，如果当事人之间有民间借贷合同不能履行的情况下转为房屋买卖合同关系的意思表示，一般而言，双方当事人应当在借贷一方不能归还借款本息的情况下，及时对民间借贷债权债务进行结算，并公平地确定房屋买卖的单价和价款，从而签订房屋买卖合同。但孙金美和久发公司在民间借贷合同关系发生之初，即签订了房屋买卖合同。这一行为特征完全符合以签订房屋买卖合同作为民间借贷合同的担保的特征；同时，孙金美与久发公司在发生民间借贷关系时约定孙金美有权决定借贷是否续期，有权决定是否选择购买案涉房屋，其真实目的是为了保证民间借贷债权的实现，而非购买案涉房屋的真实意思表示。事实上，在久发公司不能按期归还借款本息的情况下，孙金美又与久发公司签订同意出售案涉房屋以偿还借款的协议，同时孙金美收取了张树清代久发公司偿还的204000元借款利息，而在此协议又无法履行的情况下，又要求履行房屋买卖合同，这一系列行为也反映了所谓要求履行房屋买卖合同，都是为了保证民间借贷债权的实现。
第三，2013年10月31日久发公司开具收据，表明结欠孙金美的借款本息转为购房款的行为，但这一行为并不会导致双方之间的法律关系发生转化，因为当事人之间并没有履行清算义务。虽然久发公司开具的收据上记载的案涉房屋的房屋价款金额高于民间借贷发生之初签订房屋买卖合同记载的房屋价款金额，而预告登记记载的房屋价款金额与房屋买卖合同价款金额是一致的，但上述价款均低于当时的市场价格（25000元／平方米左右）。也就是说，孙金美与久发公司并没有根据当时的市场行情重新合理确定当时的房屋交易价格，双方之间没有履行清算义务，直接以民间借贷发生之初签订的房屋买卖合同作为双方之间的权利义务关系载体，导致双方之间的权利义务严重失衡，严重违反了公平原则。综上，孙金美与久发公司之间并不存在真实的房屋买卖合同关系。
关于孙金美、严志成是否基于预告登记享有优先请求权，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定的不动产预告登记，是基于当事人之间存在真实的房屋买卖合同关系，为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记；该条第二款规定了预告登记失效的情形，即预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本案中，由于孙金美与久发公司之间并不存在真实的房屋买卖合同关系，即不存在房屋买卖合同的债权债务。孙金美和久发公司基于不存在的房屋买卖合同债权而对案涉房屋进行的预告登记，在法院最终确认的情况下，案涉房屋的预告登记失去效力。因预告登记失效，孙金美再基于预告登记而主张对案涉房屋享有优先请求权，缺乏事实基础和法律依据，法院不予支持。
关于管理人是否有权解除商品房买卖合同，原审认为，《中华人民共和国企业破产法》第十八条赋予了管理人单方解除债务人与债权人之间签订、未履行完毕的合同的法定权利，保证不对个别债务进行清偿，保证有利于破产财产清偿，从而保护全体债权人的利益。暂且不论孙金美与久发公司就案涉房屋签订的商品房买卖合同是否是双方的真实意思表示，以及孙金美、严志成是否已经付清房款，按孙金美主张的事实，孙金美已按合同约定付清了房款，但久发公司未能按约交房。事实上，至法院裁定受理久发公司破产清算时，××北苑××、××幢楼仍未能完成施工建设和竣工综合验收，不具备交付的条件。由于孙金美与久发公司之间的商品房买卖合同未能履行完毕，管理人有权决定是否解除合同。如果管理人不解除孙金美与久发公司之间的商品房买卖合同而继续履行，则构成对孙金美的个别债务清偿，不利于破产财产清偿，显然与法律规定是相违背的。故管理人解除孙金美与久发公司之间商品房买卖合同的行为并无不当。事实上，由于孙金美与久发公司之间不存在真实的房屋买卖合同关系，管理人提请法院确认案涉房屋买卖合同无效即可。孙金美要求确认管理人解除合同的行为不当并要求继续履行合同的请求无事实和法律依据，不能成立，法院不予支持。
综上，原审根据《中华人民共和国民法通则》第八十五条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国企业破产法》第十八条之规定，判决：驳回孙金美、严志成的诉讼请求。案件受理费21252元，由孙金美、严志成负担。
孙金美、严志成不服原审判决，向本院提起上诉称，孙金美、严志成与久发公司之间存在真实、合法有效的房屋买卖合同关系。即使在最初是为借款作担保而签订房屋买卖合同，但之后双方已经变更明确为房屋买卖关系，久发公司开具房款发票，借款本息已经作为购房款，说明双方最终一致决定履行房屋买卖合同。案涉房屋买卖合同不存在显失公平的情形，久发公司也没有提出撤销合同，原审主动认定存在显失公平没有依据。孙金美、严志成已经就房屋办理了预告登记，领取了预告登记证，对房屋具有物上请求权。管理人无权解除房屋买卖合同，预告登记具有破产保护的效力，案涉房屋不应列入破产财产。且孙金美、严志成已经足额支付了购房款，管理人也无权解除合同。此外，即使根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，认为系当事人以签订买卖合同作为民间借贷的担保，当事人经释明不同意变更诉讼请求的，也应当是裁定驳回起诉而非判决驳回诉讼请求。孙金美、严志成与久发公司之间成立房屋买卖合同关系且合法有效，不存在显失公平，且已支付全部房款、经预告登记具有优先权，管理人无权解除合同。请求依法改判。
为证明自己的主张，孙金美、严志成申请证人久发公司法定代表人张树清出庭作证，证明双方之间是真实的买卖合同关系；还申请调查与案涉房屋相邻房屋的买卖合同，以证明本案买卖合同约定的价格不存在畸低、显失公平的情形。
张树清出庭陈述称：借了孙金美、严志成170万元，这笔钱没有还，后来我们的房子就卖给他们了；少他们的钱核了一下，我发现时间太长不划算，就把房子卖给他们，然后就两清了；开具收据表示愿意把房子卖给他们，开具收据后不再支付利息；借钱的时候没有用房子抵债的意思，我在通州找其他人买房子然后还她钱，但是后来人家回了我，我发现时间太长不划算，就把房子卖给她。
久发公司答辩称，原审查明事实清楚，处理正确，应当维持原判。孙金美、严志成与久发公司签订房屋买卖合同就是为民间借贷提供担保，不是真正的房屋买卖；预告登记不能产生物权效力；房屋尚未交付，合同并未履行完毕，管理人有权决定解除。同时，与案涉买卖合同类似的相邻房屋买卖合同管理人也均已通知解除。
对张树清的证言，管理人质证称张树清的陈述与管理人接管久发公司时与其谈话的陈述内容不完全相符；房屋买卖合同网签备案后久发公司还向孙金美、严志成支付过利息，久发公司与孙金美、严志成之间是借款关系，并非房屋买卖关系。至于孙金美、严志成要求调查相邻店面的售价，相邻店面房屋买卖和本案相似情况的管理人都已通知解除合同，且作为久发公司管理人，处理房屋当然售价越高越好。
对张树清的证言，本院认为其基本反映了借款及之后的情况，与书面证据反映的内容基本一致。
经审理查明，原审查明的基本事实清楚，本院予以确认。
本案争议焦点为，孙金美、严志成与久发公司之间“商品房买卖合同”的性质、管理人是否有权解除该合同。
本院认为，合同是缔约双方在订立合同时的真实意思表示，本案双方当事人从合同成立之初到发生争议，书面证据显示的双方的真实意思是清晰无误的。案涉房屋从签订商品房买卖合同时起就是作为借款的“担保”，借款协议中明确约定在借款不能归还时孙金美有权买房；后在发生借款不能按约归还时，孙金美同意久发公司出售该房并以售房款还借款，双方并没有真正买卖该房屋的意思，真正的意图是以房屋担保还款。
2012年4月10日双方签订借款协议书，久发公司向孙金美借款，并约定如到期不能归还，孙金美有权选择购房；次日，双方签订商品房买卖合同，并网签备案登记，同日孙金美交付出借款项。这两日内双方签订的合同和款项交付行为表明双方的基本意图是久发公司向孙金美借款，为担保借款的归还，久发公司以房屋提供担保，但无法办理房屋抵押手续，双方以签订商品房买卖合同的形式确定。借款协议约定的借款期限届满后款项未能归还，2012年8月13日，双方又签订协议书一份，载明“久发公司用房屋向孙金美借款，现孙金美同意久发公司出售该房屋，出售时还款”。该协议进一步表明房屋是借款的担保，双方同意久发公司处置“担保”房产，并以处置款归还借款。2013年10月31日，房屋未能出售，借款也未能归还，久发公司向孙金美出具收据，载明收款金额238万元，该款包含了未能归还的借款170万元及利息。这一行为表明双方以购房款的形式结算了借贷本息，并同意孙金美取得房屋、久发公司不再归还借款。因为孙金美、严志成不能举证证明双方就房屋买卖达成新的合意，应认定此时双方履行的仍是借款协议中有关借款不能归还时孙金美选择购买久发公司房产的约定，而该项约定，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的相关规定，应当不予支持。
既然双方未产生新的买卖合意，则久发公司出具房款收据及为孙金美等办理预告登记的行为属于债务到期不能归还时的“以房抵债”，并非履行商品房买卖合同。当然，“一方转移房屋所有权、一方免除对方到期债务”的抵债合同与“一方转移房屋所有权、一方支付房屋价款”的买卖合同有相似之处，但以物抵债合同与买卖合同是不同的法律关系，以物抵债合同以消灭到期债务为目的。本案中双方的合同、行为体现的是从借款到以房抵债的过程，而非从借款变更为买卖。现久发公司陷入破产，孙金美为维护自身“以房抵债”的利益坚称双方是商品房买卖合同关系不符合事实。以物抵债协议系实践性法律行为，在尚未办理物权转移手续前，债务人反悔不履行抵债协议、债权人要求继续履行抵债协议或要求确认抵债物归自己的，应当不予支持。
2014年10月28日严志成、孙金美对案涉房屋办理了预告登记，但其并不因此在久发公司破产中对该房屋享优先有权。《中华人民共和国物权法》规定当事人为保障将来实现物权，可以申请预告登记；预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的不发生物权效力；预告登记后，债权消灭或者超期未申请登记的，预告登记失效。可见预告登记是为保障将来物权的实现，预告登记本身不产生物权设立与变动的后果，即孙金美、严志成不因预告登记而取得房屋所有权、久发公司不因办理预告登记而产生向孙金美、严志成转移房屋所有权的后果，且在债权消灭时预告登记失效，即预告登记的效力以债权有效存续为基础，而不是因为进行了预告登记所以债权必定有效且具有了物权属性。严志成、孙金美上诉称因为进行了房屋预告登记故管理人无权解除合同、其对房屋具有了破产优先权没有法律依据。且预告登记发生在久发公司进入破产程序前六个月内，属个别清偿行为，管理人亦有权撤销。
严志成、孙金美与久发公司之间虽然签订了“商品房买卖合同”，但双方之间实际是民间借贷法律关系，故管理人解除商品房买卖合同、对双方之间按照民间借贷关系确定权利义务符合事实及法律规定。即使久发公司向严志成、孙金美开立售房收据、双方达成了以房抵债协议，但因抵债房屋并未完成产权登记及过户，原民间借贷债权债务并未消灭，管理人也有权不再履行以房抵债协议而继续履行民间借贷的还款义务。因久发公司进入破产清算，涉及多方债权人利益，管理人一并解除本案及其他类似“商品房买卖合同”、以房抵债协议等尚未履行完毕的协议亦有利于久发公司统筹、公平处理债务。2013年9月16日起施行的《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国企业破产法﹥若干问题的规定（二）》第二条则规定：“下列财产不应认定为债务人财产：（一）债务人基于仓储、保管、承揽、代销、借用、寄存、租赁等合同或者其他法律关系占有、使用的他人财产；（二）债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产；（三）所有权专属于国家且不得转让的财产；（四）其他依照法律、行政法规不属于债务人的财产。”根据该规定，即便设定物权或其他优先权的财产仍为破产企业财产，即使如孙金美等所言双方通过开立房款收据建立房屋买卖关系，但案涉房屋仍属于久发公司破产财产，孙金美、严志成主张该房屋不是久发公司破产财产的理由不能成立。
至于案涉房屋买卖合同价款是否存在显失公平、原审认定的同类房屋市场价是否属实，因本案并非管理人基于合同显失公平要求撤销合同，合同价款仅是原审对房屋买卖是否为当事人真实意思的一个考量因素，并非本案关注重点，本院对此不予理涉。
关于严志成、孙金美上诉所称的原审程序问题，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，当事人要求履行房屋买卖合同的应当向其释明变更诉讼请求，如坚持不变更的，应当裁定驳回起诉。但本案中严志成、孙金美原审中提出确认管理人解除商品房买卖合同的行为无效、要求继续履行合同、要求确认案涉房屋不属于破产财产等多项诉讼请求，并不仅是要求继续履行商品房买卖合同，故原审审理后一并判决驳回程序并无不当。
综上，原审查明基本事实清楚，判决恰当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费21252元，由上诉人严志成、孙金美负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 金 玮
代理审判员 张志刚
代理审判员 胡 皓
二〇一六年六月十三日
书 记 员 李晓晴
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉、维持原判决、裁定；
……