贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0111民初2499号原告：聂倩茜，女，1987年2月23日出生，汉族，贵阳卷烟厂职工，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：何瑞江，贵州博文律师事务所律师，特别代理，执业证号：15201201610445491。委托诉讼代理人：周恩，贵州博文律师事务所律师，特别代理，执业证号：15201201110478494。被告：贵州一鸣房地产开发有限公司（以下简称一鸣房开），住所地：贵州省贵阳市经济技术开发区开发大道69号（周家寨村）。法定代表人：饶红星，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘星，贵州崇实律师事务所律师，特别代理，执业证号：15201201310336984。原告聂倩茜与被告一鸣房开商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告聂倩茜委托诉讼代理人何瑞江、周恩，被告一鸣房开委托诉讼代理人刘星到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告聂倩茜向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记文书的违约金人民币25307元（自2015年6月15日至2016年7月21日止，共402天，按已付房价款209840元每日万分之三计算）；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2012年1月9日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于贵阳市××开发大道××号“一鸣宽城国际”12-1-11-4号房屋，建筑面积90.06㎡，购房金额209840元。合同签订后，原告如约向被告支付全部购房款，但被告却未按照合同第二十二条第三款第（一）项约定向原告交付办证相关手续。2016年7月21日被告在《贵阳晚报》刊登《领取办理产权资料通知》，此时已超过约定办证期限，根据合同第二十二条第三款第（二）项约定，被告应当按日向买受人支付已付房款万分之三的违约金。因多次沟通未果，原告为维护自身合法权益，故提起诉讼。被告一鸣房开辩称，第一、原告主张的违约金起止时间计算错误。2010年11月25日，因贵阳卷烟厂整体搬迁至小河经济开发区，被告为响应政府招商引资政策的需求，解决卷烟厂职工安置问题，以远远低于当时正常市场价格与原告所在单位牵头的贵州中烟工业有限责任公司贵阳卷烟厂工会委员会就团购被告开发的“一鸣·宽城国际”房开项目签订了《商品房团购协议》，团购协议就团购商品房状况、团购价格及支付方式、双方权利义务等事项进行了约定。因原告系贵州中烟工业有限责任公司贵阳卷烟厂的职工，按约定可享受《商品房团购协议》所确定的相应福利条件。原、被告双方在团购协议的基础上，签订了具体《商品房买卖合同》。原告虽不是《商品房团购协议》的直接签约主体，但依其与贵州中烟工业有限责任公司贵阳卷烟厂之间的劳动关系及原告享受了《商品房团购协议》约定的以远远低于市场正常价格（甚至远远低于同期经济适用房的价格）购买相关房屋的福利，均可表明，《商品房团购协议》所约定的权利原告享受了，同理，《商品房团购协议》所约定的义务原告同样应当予以承担。而根据《商品房团购协议》第九条第七款的约定，房屋产权证的转移时间为自房屋交付使用日起730日内。而本案被告实际通知交房的时间为2013年11月30日（有交付公告证实），以此推算，被告承担违约金的起始时间应为2015年12月1日。而截止时间的确定并不是被告所主张的2016年7月21日，而应该是被告登报通知原告办理不动产权的时间，即2016年5月23日。因此，本案即便要计算违约金，亦应当从2015年12月1日起计算至2016年5月23日止。第二、本案逾期过错不在于被告。本案建设工程从施工到竣工，再到相关证照的办理等过程，被告均一直在积极履行自己的相应义务，申报、验收每项工程均是第一时间办理。因此，被告不存在故意拖延或者有意为之的情形。导致最终逾期的真正原因是，被告在办理相关备案申报过程中，原告所在单位的其他100多户购房同事，存在违规装修（如在公共消防通道上违法加装门栏、遮挡消防栓等）的行为，被其他已入住业主多次电话举报，致消防部门和城管部门多次要求整改。最终致使消防手续无法及时报备所致。除上述原因外，因房地产登记政策的改变及税务营改增调整等政策性因素的影响。因此，对于备案逾期的情形，被告确无任何过错。第三、本案合同约定的按日支付已付房价款万分之三的违约金，明显过高。首先，逾期转移登记影响的只是取得房屋产权的时间，并不影响原告方实际占有、使用该房屋，亦并未给原告造成任何实际的经济损失，且逾期的原因也并非被告过错造成。所以，在原告并未受到任何实际经济损失的前提下，按日计算已付房价款万分之三的违约金比例确实过高。其次，对比周边其他楼盘对于逾期转移登记违约金的计算，均远远低于本案违约金的标准，甚至根本不计算违约金。最后，原告在购买本案商品房时，是以远远低于正常市场价格，甚至低于同期经济适用房的价格取得的，具有明显的福利性质。被告亦是为了响应政府政策，在本商品房买卖中被告是亏本销售，未赚取任何收益。所以，让未赚取收益的被告承担如此高比例的违约金，明显违背公平原则。特请求人民法院对本案违约金的计算标准予以调减。本院经审理认定事实如下：2012年1月9日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告将其开发建设的位于小河区开发大道69号一鸣宽城国际12号楼1单元11层4号房出售给原告，购房总金额为209840元。该合同第八章第二十二条第二款初始登记约定：“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限申请初始登记的，但不影响出卖人按时办理转移登记的买受人同意接受。影响按时办理转移登记按本条第三款第（二）点执行。此条款是出卖人与买受人充分协商并经买受人同意达成的意愿”。第三款转移登记约定：“（一）出卖人承诺于2015年6月15日前，取得该商品房的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之三承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金”。现原告因被告未能按照上述合同的约定取得办理转移登记，遂提起诉讼，诉请如前。庭审中，原告出示一份“一鸣·宽城领取办理产权资料通知”，时间为2016年7月21日，主张该份通知系被告在《贵阳晚报》上刊登，并以此作为计算转移登记违约金的截止时间。庭审中，被告提交了其作为甲方与贵阳卷烟厂工会作为乙方于2010年11月25日签订的《商品房团购协议》，该协议主要约定，甲方取得位于贵阳市××开发大道东侧××家××村“2009-CR-009号”宗地使用权，甲方利用该地块上的部分土地建设商品房，乙方进行团购；乙方团购商品房状况总建筑面积19万平方米，共1698套；甲方确保乙方购房部分在2011年3月前开始动工建设，并于2013年6月30日前交房（交钥匙），房屋质量达到国家规范要求及本协议附件约定的交房标准，其工程竣工验收合格；乙方购房者委托甲方办理房屋和车位产权证（费用购房者自理），甲方自房屋交付使用日起730日（即2015年6月30日）前内向乙方购房者交付房屋和车位产权证等，该协议还对其他权利义务进行了约定。被告主张其与原告签订的《商品房买卖合同》，系基于上述协议而签订的，该协议约定的内容对原、被告均具有约束力。根据协议约定，转移登记时间为房屋交付使用日起730日内，而本案被告实际通知交房时间为2013年11月30日，因此，如本案被告需支付违约金，应当从2015年12月1日起算（730天即两年），并计算至被告通知原告办理不动产权的时间止，即2016年5月23日。对此，原告表示对于该协议内容并不清楚，且原、被告之间履行的应当双方签订的《商品房买卖合同》而不是团购协议书。同时，被告还出示了照片、消防违法行为举报、投诉查处情况记录、责令限期改正通知书、工期顺延函、专题会议纪要、贵阳晚报、预验收的函、防雷装置验收合格证、供水工程验收表、贵阳市驻地网通信基础设施验收证书、客户受电工程竣工复验意见书、燃气工程竣工启用证明、建设工程消防验收意见书、燃气工程竣工启用证明等一系列证据，证明该公司开工到竣工及相关手续的取得，均一直在积极办理工程的各项事宜，从未故意去拖延办理相关证照的时间，对于本案转移登记的逾期无任何主观过错；而导致在2016年5月23日才通知业主交付转移登记文书，主要原因在于因贵州卷烟厂其他100多户购房职工的违规装修行为，被告被消防部门和城管部门多次要求整改，导致其于2016年4月13日才完成备案登记手续；除此之外，还存在房地产登记政策的改变及营改增政策的调整等等客观及无法预料的情况所致。对此，原告表示以上证据不能作为逾期办理房产转移登记相关事宜的抗辩理由，部分业主违规装修是案外人的行为与本案没有关系。另，被告于2016年5月23日在《贵阳晚报》刊登“关于一鸣·宽城国际住宅小区3-13号楼核对办理不动产权相关信息资料的通知”的公告。被告主张应以此作为其通知原告交付转移登记文书的依据。原告表示对于该《通知》只是对资料的核对，并不能代表被告已具备办理产权的条件，不能达到被告的证明目的。被告表示《商品房买卖合同》第二十二条第三款第（四）项中约定由出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用300元，在被告代为办理产权证书的情况下，被告只需通知原告核对相关信息即可代为办理产权登记。所以，2016年5月23日被告在《贵阳晚报》上的公告只是核对信息。但是因为原告没有缴纳该笔费用，导致被告无法代为办理。所以被告才会在2016年7月21日再次发出通知要求原告领取办理产权相关资料自行办理。原告提出已交纳代办费，但认为与本案诉请没有关联性，因此未提交该证据。上述事实，有当事人陈述、原告身份证、被告营业执照、法定代表人身份证明书、身份证复印件、《商品房买卖合同》、贵阳市商品房预售合同备案登记表、购房发票、“一鸣·宽城领取办理产权资料通知”、《商品房团购协议书》、“关于一鸣·宽城国际住宅小区3-13号楼核对办理不动产权相关信息资料的通知”等相关证据在卷佐证，上述证据经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为：公民、法人或其他组织的合法权益受法律保护。原、被告签订的《商品房买卖合同》双方真实意思表示，符合法律规定，属合法有效的合同。依法成立的合同，对双方当事人均有约束力。订立合同的双方均应按约履行合同。现被告未按照合同约定的时间即2015年6月15日前向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，已构成违约，原告诉请其按照合同约定承担违约责任，事实清楚，于法有据，本院予以支持。对于被告辩称其对于逾期备案无任何过错，本院认为，首先，被告主张因贵州卷烟厂其他100多户购房职工的违规装修行为，导致其被消防部门和城管部门多次要求整改，故而延迟备案手续，但其未能证明原告存在前述的违约行为，故不能以此作为无需向原告承担违约金的抗辩理由；其次，被告所列举的其办理防雷装置验收、通信驻地网设施建设验收、水电工程验收、燃气工程验收等属于其作为出卖人在交付商品房过程中应尽的义务，亦不能作为其逾期办理转移登记的理由，而房地产登记政策的改变及营改增政策的调整等理由，亦不属于法律规定的不可抗力的免责情形。综上，被告的辩称，无事实依据及法律依据，本院不予采信。关于本案违约金的计算方式，原告主张按照合同约定，即从2015年6月15日起至2016年7月21日止，按日万分之三的标准计算。被告对于原告主张的起止日期有异议，认为其与原告签订的《商品房买卖合同》，系基于其与贵阳卷烟厂工会2010年11月25日签订的《商品房团购协议》而签订的，该协议约定的内容对原、被告均具有约束力。根据协议约定，转移登记时间为房屋交付使用日起730日内，而本案被告实际通知交房时间为2013年11月30日，因此，如本案被告需支付违约金，应当从2015年12月1日起算（730天即两年）。而截止日期应当以其在《贵阳晚报》上刊登公告的时间为准，即2016年5月23日。本院认为，《商品房团购协议》的签订主体系被告与贵阳卷烟厂工会，而非原告与被告；而原、被告之间的合同系双方签订的《商品房买卖合同》，根据合同的相对性，原、被告应当享有的是该份《商品房买卖合同》中规定的权利，并承担该合同规定的义务，被告主张原告应该受《商品房团购协议》的约束，不符合法律规定，本院不予支持，即，本案违约金的起算时间应为合同约定的2015年6月15日。原、被告双方在合同中已约定出卖人以公告的方式通知买受人办理申请产权证，被告在满足交付条件之后即在贵阳晚报上刊登公告通知包括原告在的内一鸣·宽城国际住宅小区3-13号楼的住户办理不动产权相关信息资料，应当视为其已经履行了合同约定的通知交付义务，故应当以刊登公告的时间作为本案违约金计算的截止时间，即2016年5月23日。对于被告辩称违约金标准过高，要求调减，本院认为，《商品房买卖合同》系原、被告真实意思表示，关于转移登记违约金的条款亦是双方充分协商达成的意愿，是对被告积极履行合同义务的督促，双方理应严格按照合同的约定执行。现被告主张违约金数额明显过高，但并未就其该主张提供证据证明约定违约金数额明显高于原告实际遭受的损失，故本院对其请求，不予支持。原告主张按照合同约定的标准计算违约金，符合双方约定，本院予以支持。另，因房屋的具体售价系被告从事商业活动的经营范畴，盈利或亏损均属于商业活动中的风险，因此，被告关于其在出卖案涉房屋时是亏本销售、其它周边楼盘的逾期转移违约金的计算低于本案合同等辩称，均不足以作为其要求调整违约金的理由，故本院不予支持。综上，本案违约金计算为：2015年6月15日-2016年5月23日（343天）：209840元×0.0003×343天=21592.54元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州一鸣房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告聂倩茜转移登记违约金人民币21592.54元。二、驳回原告聂倩茜的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币216元（已减半收取），原告聂倩茜负担人民币32元，被告贵州一鸣房地产开发有限公司负担人民币184元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  吴怔秋二〇一七年七月二十七日书记员  杨芝烜