南京市溧水区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）溧民初字第857号
原告南京溧水新东方电脑培训学校，住所地南京市溧水区永阳镇毓秀路98号。
法定代表人张康弟，南京溧水新东方电脑培训学校负责人。
委托代理人张康根，男，1974年2月10日出生，汉族，无业。
被告南京英才职业技术学校，住所地南京市溧水区永阳镇毓秀路98号。
法定代表人张景，南京英才职业技术学校校长。
委托代理人赵晓金，南京英才职业技术学校副校长。
委托代理人魏冬华，江苏方胜律师事务所律师。
原告南京溧水新东方电脑培训学校（以下简称新东方学校）诉被告南京英才职业技术学校（以下简称英才学校）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告新东方学校的法定代表人张康弟及其委托代理人张康根、被告英才学校的委托代理人赵晓金、魏冬华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告新东方学校诉称，2006年2月22日，原、被告双方签订租赁合同，原告将位于溧水县永阳镇毓秀路98号校舍租赁给被告，双方约定非住宿生人数仍然支付租金。2006年被告支付了部分非住宿生部分租金，此后，被告支付一、二年级在校学生租金，但拒绝支付非住宿生（包括实习等非住宿生）租金，历年交涉仍然未果。鉴于以上事实，原告认为被告不按合同约定支付租金，造成原告损失，故起诉至法院请求：1.依法判决被告支付非住宿生学生租金748840元；2.被告承担诉讼费用。
被告英才学校辩称：1.原、被告2006年2月22日签订了租赁合同，合同第三条第2款约定原告需要保证容纳700-800人标准化住宿楼，并于2006年7月1日前投入正常使用，否则租金维持不变，标准化住宿楼建成后按约定计算。然而，原告至今未建成700-800人标准化住宿楼，租金应按每年168000元支付，现被告每年支付租金已超过168000元，故不欠原告租金。每年租金双方均已结清，有结算单为证且已付清，有对方收条为证。原告提供表中人数与实际不符，原告提供的表中人数无任何价值；2.原告认为被告拒绝支付非住宿生（包括实习等非住宿生）租金是其编造的谎言。首先从其提供的表中可以看出，被告支付了非住宿生租金。其次，从2007年3月3日及历年的结算中也可证实，被告的三年级学生被认为是不在校生，双方签字确认，原告方开始是张康弟本人结算，2008年1月1日原告委托张康根结算，有委托书为证，2009年5月19日双方确认本学期以前双方租金计算合理，结算两清。双方均只结算一、二年级学生租金，三年级从不结算。原告租金2012年2月2日被法院协助执行，被告不再直接支付给原告，原告与被告产生矛盾，2012年下半年原告起诉到法院要求支付三年级租金，法院认为其主张不合理，原告撤回诉讼。因此，原告所陈述并不属实。综上所述，原告主张证据不足，望法院驳回其诉讼请求。
经审理查明，原告新东方学校（甲方）与被告英才学校（乙方）于2006年2月22日签订租赁合同一份，双方约定甲方同意将位于洪兰收费站旁毓秀路98号所有甲方资产租赁给乙方使用，租赁期限自2006年2月22日至2016年2月22日止。该合同第三款中租金部分的具体内容为：“1.2006年2月22日-2006年8月21日租金为捌万肆仟元整；2.甲方需要保证容纳700-800人标准化住宿楼2006年7月1日前投入正常使用，否则租金维持不变，标准化住宿楼建成后租金按如下计算：2006年8月22日-2008年8月21日按实际在校住宿生人数680元／人·年，实际在校非住宿生人数440元／人·年；2008年8月22日-2011年8月21日按实际在校住宿生人数730元／人·年，实际在校非住宿生人数490元／人·年；2011年8月22日-2016年2月21日按实际在校住宿生人数780元／人·年，实际在校非住宿生人数540元／人·年”。双方还约定2006年2月22日-2006年8月22日的租金在签订合同时一次性付清，从2006年8月22日起每年租金分两次付清，每学期开学8个工作日内按实际在校人数和住宿人数付清本学期租金。该合同亦对双方职责、违约等其他相关事项进行了约定。在该合同尾部甲方处有新东方学校印章及其法定代表人张康弟的签名，乙方处有英才学校印章与法定代表人张景签名。合同签订后，原告依约将上述校舍场地移交于被告投入使用，双方亦按期进行租赁费用的结算。
2007年3月3日，原、被告达成涉案校舍房租估算说明一份，该估算说明的内容为：“2006-2007学年第一学期按双方订立的租赁合同计算，实际在校人数为431人，其中住校生为388人，租金计388×680×0.5=131920元，非住校生为43人，租金计43×440×0.5=9460元，合计租金为141380元；2006-2007学年第二学期按双方订立的租赁合同计算，实际在校人数为354人，其中住校生313人，租金计313×680×0.5=106420元，非住校生41人，租金计41×440×0.5=9020元，合计租金为115440元。以上两学期的租金总计为256820元”。同年3月6日，原告收取被告租金250820元。
2007年9月10日，双方订立2007-2008学年第一学期关于校舍租赁租金核算办法确认书一份，该确认书的内容为：“1、人数统计：经学校教务处准确统计，全校在校生人数（一、二年级在校，三年级校外实习）492人，其中住校生465人，走读生27人；2.根据租赁合同，住校生每生每年680元，非住校生每生每年440元，全年应付租金为328080元，第一学期支付164040元，第二学期重新统计人数”。同年9月10日、9月11日，被告分别向原告交付租金60800元、103240元，合计164040元。
2008年2月27日，双方订立2007-2008学年第二学期校舍租金结算方案一份，该结算方案内容为：1.结算标准：住校生680元／生·年，走读生440元／生·年；2.实际在校人数统计表中显示，一、二年级在校生人数为394人，走读生人数为31人，合计为425人（并未涉及三年级学生人数）；3.结算方法，应支付租金为（394×680＋31×440）×0.5=140780元”。同日，被告向原告支付租金140780元，原告的法定代表人张康弟向被告出具收据一份，收据内容：今收到南京英才职业技术学校支付2008年2月第二学期房屋租金共计人民币壹拾肆万零柒佰捌拾元整。
2010年5月19日，双方订立南京英才学校2009-2010学年第二学期校舍租金结算确认书一份，该结算确认书内容为：“1.经对实际在校人数进行具体统计后，统计表显示一、二年级学生住校生总数为327人，走读生为20人；2.租金结算方法：以全年计算，取1／2为2009-2010学年第二学期租金；计算公式1／2（327×730元／人·年＋20×490元／人·年）=124255元；2009-2010学年第二学期应付租金124255元；3.本学期以前双方租金计算合理，结算两清，其他事宜双方参照合同补充条款执行”。
2010年9月25日，双方订立英才学校和新东方学校2010-2011学年第一学期校舍租金结算确认书一份，该结算确认书的内容为：“1.经双方核实，全校实际在校生人数为441人（其中住宿生人数387人，外住宿人数54人）；2.租金计算：387人×730元／人÷2=141255元（住宿生），54人×490元／人÷2=13230元（外住宿生），总计为154485元；3.本学期应付租金为该款额扣除按双方签订的补充条款由新东方学校所承担费用（该费用根据双方补充条款实际发生后由新东方学校认可）”。
2011年2月24日，双方订立英才学校和新东方学校2010-2011学年第二学期校舍租金结算确认书一份，该结算确认书的内容为：“1.经双方核实，全校实际在校生人数为401人（其中住宿生人数357人，外住宿人数44人）；2.租金计算：357人×730元／人÷2=130305元（住宿生），44人×490元／人÷2=10780元（外住宿生），总计为141085元”。
2011年9月20日，双方订立英才学校和新东方学校2011-2012学年第一学期校舍租金结算确认书一份，该结算确认书内容为：“1.经双方核实，全校实际在校生人数为409人（其中住宿生人数346人，外住宿人数63人）；2.租金计算：346人×780元／人÷2=134940元（住宿生），63人×540元／人÷2=17010元（外住宿生），总计为151950元”。
2012年2月13日，本院向被告发出（2006）溧执字第407号协助执行通知书，要求被告未经本院允许不得向原告支付租金，此后双方未再进行相关租金的结算。
2013年4月23日，原告诉至法院，称被告仅于2006年上半年结清了三年级实习学生租金，自2006年下半年开始拒不支付三年级实习学生的租金，且经其统计后，被告自2006年至今历年未支付租金的三年级学生人数分别为136人（2006年度）、384人（2007年度）、233人（2008年度）、232人（2009年度）、208人（2010年度）、166人（2011年度）、193人（2012年度），租金总计748840元，现要求被告支付上述租金。对此，被告认为，双方已对每年的租金结清，被告所提供三年级人数与实际不符，且无任何价值。
对于上述租金结算凭据，原、被告双方均认可并未涉及英才学校三年级学生的租金，仅是对一、二年级学生租金的结算。对此，原告认为是其基于结算凭据中不包括三年级实习学生人数的租金才予以签字确认，原告从没有放弃收取三年级实习学生租金的要求。被告认为因双方合同约定仅需支付实际在校生租金，因三年级学生并不属于实际在校生，故没有对其进行租金的结算。
诉讼过程中，双方对租赁合同中所提及的实际在校生应包括的学生范围各执一词。原告认为一、二、三年级学生均属于实际在校生，被告认为实际在校生仅指一、二年级学生，并不包括三年级学生。为支持其主张，被告提交其向南京市溧水区教育局成职科咨询“实际在校生”一事后的答复一份，该答复内容为：“我们查阅了《江苏省中等职业学校学生学籍管理规定》，目前对中等职业学校“在籍生”、“在校生”、“实际在校生”并没有明确的规定，它们的内涵与外延不尽相同，按照以往的经验做法一般认为：在籍生一般是指取得该校学籍经过该校注册的学生；在校生一般是指在籍在校的学生或无学籍暂时在校借读的学生；实际在校生一般是指在学校正常上课的实有学生数”。
另查明，英才学校学生分为三个年级，一、二年级学生需在校上课且可选择是否在校住宿，三年级学生已到社会中参加实习一般不需在学校上课亦不需在校住宿。另查明，2009年至2010年被告处三年级注册人数155人，2010年至2011年为159人，2011年至2012年（第一学期）为184人。
以上事实，有租赁合同、协助执行通知书、估算说明、核算办法确认书、结算方案、结算确认书、收据（收条）、调解笔录、通知、解释、委托书以及当事人陈述等证据予以证实。
本院认为，双方当事人应按照合同的约定全面的履行自己的义务。本案中原告新东方学校与被告英才学校于2006年2月22日签订的租赁合同系双方的真实意思表示，且并未违反法律、法规的禁止性规定，应认定为有效合同。庭审过程中，原、被告均认可自2006年下半年至今，双方仅对被告一、二年级学生进行过租金的结算，并未对三年级学生进行过租金的结算，本院对该事实予以确认。现原告认为实际在校生应包括三年级学生，故要求被告支付三年级学生的租金，而被告持相反意见。因案涉合同中没有对应付租金的实际在校住进行明确说明，加之相关法律行政法规等对此亦没有明确规定，故如何理解租赁合同中的实际在校生成为双方争议的焦点问题。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”。首先，从被告所提供的历次租金结算的相关凭据来看，双方并未涉及三年级学生的租金结算，该结算行为延续数年，且在此期间原告并未提供充分证据予以证明其曾向被告索要过三年级学生租金，结合上述双方于2009-2010学年第二学期校舍租金结算确认书中明确载明“本学期以前双方租金计算合理，结算两清”的事实来看，应认定为双方仅结算一、二年级学生租金而不结算三年级学生租金为双方的交易习惯；其次，从三年级学生的在校情况分析，三年级学生一般并不需要在学校上课，已到社会中参加实习，按照双方以往认为实际在校生一般应指在学校正常上课的实有学生数的经验做法来看，本案中的三年级学生不宜理解为实际在校生；最后，双方在上述结算凭据中对每学期的（全校）实际在校人数进行了统计，所统计的实际在校人数中仅有一、二年级学生数并无三年级学生数。综合上述分析，应认定租赁合同中的实际在校生仅指一、二年级学生并不包括三年级学生。加之，本院（2006）溧民初字第407号协助执行通知书要求被告未经本院许可不得向原告支付租金。因此，原告要求被告对三年级学生支付租金总计748840元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十五条的规定，判决如下：
驳回原告南京溧水新东方电脑培训学校的诉讼请求。
案件受理费11288元，由原告南京溧水新东方电脑培训学校负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时应向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费11288元。南京市中级人民法院开户银行：农行南京市鼓楼支行，帐号：10105901040001276。逾期未交纳上诉费，依法按自动撤回上诉处理。
审 判 长 任天保
人民陪审员 陈语智
人民陪审员 张大权
二〇一三年十月十日
见习书记员 俞玉琴