广东省始兴县人民法院民 事 判 决 书（2014）韶始法民一初字第213号原告：始兴县双赢物业服务有限公司，住所：始兴县太平镇城东路18号一品东城D座首层。法定代表人：段凯兵，公司总经理。委托代理人：张锦雄，男，汉族，1965年11月25日出生，住始兴县城南镇。被告：陈茂金，男，汉族，1979年8月2日出生，住始兴县太平镇。原告始兴县双赢物业服务有限公司（以下简称“双赢物业公司”）诉被告陈茂金物业服务合同纠纷一案，本院于2014年5月12日立案受理后，依法由审判员刘达旗适用小额诉讼程序，于2014年5月27日公开开庭进行审理。原告委托代理人张锦雄，被告陈茂金到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告双赢物业公司诉称：2010年11月3日，被告在原告承建的始兴一品东城小区购买一套商品房住宅房，座落位置F-403号，建筑面积119.47平方米。2010年11月13日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份前期《物业服务合同》，根据合同约定：前期服务期限自2011年2月1日至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止；甲方的管理服务事项对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理等。乙方按电梯楼建筑面积每月向甲方交纳人民币0.8元／平方米至1元／平方米的物业管理服务费，其中2011年2月起至2013年1月1日止按0.8元／平方米计算，2013年2月1日后按1元／平方米计算，须于每月10日前缴清当月物业管理服务费；乙方违反合同，不按期交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交并以逾期之日起按每天1‰交纳滞纳金；垃圾装运费每户暂定5元／月。被告未缴纳2012年2月至2013年1月的物业管理服务费1146.91元（119.47㎡×0.8元／平方米×12个月）、滞纳金34.41元（95.58元×1‰×360天）、2013年2月至2014年5月的物业管理费服务费1911.52元（119.47㎡×1元／平方米×16个月）、滞纳金57.35元（119.47元×1‰×480），垃圾装运费140元（5元／月×28个月），合计人民币3290.19元。被告欠缴物业管理服务费后，原告曾分别于2012年、2013年、2014年向被告书面催告未果。2014年4月30日原告采用邮递快件方式向被告邮递送达一份《催缴物业服务费的函》，并限被告在2014年5月8日前及时缴交尚欠相关物业服务费，但被告至今仍然拒不履行自己的缴费义务。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求判令：1、被告交纳尚欠的前期物业费3058.43元及滞纳金91.76、垃圾装运费140元，合计人民币3290.19元。2、本案诉讼费用由被告承担。原告双赢物业公司对其陈述的事实向本院提交的证据有：1、原告营业执照复印件、法定代表人身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格及法定代表人身份情况。2、物业服务合同，证明双方签订了有效的物业服务合同，被告未依约向原告交纳部分物业管理服务费、垃圾装运费的事实。3、催款通知书，证明被告拖欠原告各项费用的事实及原告多次向被告催缴尚欠物业服务管理费的事实。4、催缴物业服务费函；5、邮递快递单，均证明原告于2014年4月30日通过快递邮寄方式向被告催缴其尚欠的物业管理服务费、垃圾装运费的事实。6、备案申请，证明原告物业管理费的单据及垃圾装运费经始兴县物价局批复同意，原告向被告催要上述欠款于法有据。7、资质证书，证明原告具有物业服务经营管理资质的事实。被告陈茂金辩称：1、根据物业服务合同约定，就绿化和公共设施（如路灯）一事，EFGH栋迟迟没有搞绿化和路灯，直到2013年底才完成EF栋，但GH至今未完成，原告没履行其义务，业主没有享受应有的服务，所以才不缴纳物业管理费。2、原告改变了属购房时规划设计模式，将小区公共绿化地变为停车位，车辆进出严重影响业主安全，并且原规划设计的公共设、公共娱乐场所施均无兑现。3、每到高峰用水时，高层住户均无水可用，给生活带来严重困扰，并且小区存在严重的环境污染问题。4、至今为止业主委员会都未成立，业主享有的权利也未得到实现。被告对其辩称的事实向本院提交的证据有：1、规划图一份，2、《关于一品东城交纳2012、2013年物业管理费之事宜》，均证明小区物业公司没有尽到他们的管理责任，以及小区很多绿化带没有完善，很多绿化地带被改建为停车位。原、被告提交的证据经开庭质证，原告对被告提交的证据的三性均有异议，本院经审查认为，被告提交的证据规划图无相关部门的审批及盖章，无法核实其真实性，对此本院不予采信。被告提交的小区照片属小区内部现状反映，对其真实性本院予以采信。被告提交《关于一品东城交纳2012、2013年物业管理费之事宜》仅有签名，但签名业主并未出庭作证，对此本院不予采信。被告对原告提交的证据原告营业执照复印件、法定代表人身份证复印件、催缴物业服务费函、邮递快递单、备案申请、资质证书无异议，本院予以确认。对原告提交的证据物业服务合同、催款通知书有异议，认为已交卫生费，故不应再收取垃圾装运费，且原告没有按服务合同履行义务，被告经反映无果，因此才不缴纳物业管理费。本院审查认为，被告仅是辩解其不交纳物业服务管理费的理由，但未对该证据真实性提出异议，故本院确认上述证据的真实性。经审理查明，原告公司为具有物业服务资质企业。2011年8月29日经始兴县物价局备案，该公司承接始兴县双赢房地产公司开发的始兴县一品东城住宅小区物业服务并收取相应费用。2010年11月13日，原、被告签订了一份《物业服务合同》，合同约定“甲方（原告）负责对房屋共用部位、共用设施设备、绿环、环境卫生、保安交通等项目进行维护、修缮、服务与管理”；“甲方依据本合同向乙方（被告）收取物业管理费用”；“乙方依据本合同向甲方交纳物业管理费用”“乙方在2011年2月1日至2013年1月1日按电梯楼建筑面积每月向甲方交纳人民币0.8元／平方米的物业管理服务费，2013年1月1日后按始兴县物价局核定的指导价或市场调节价确定。须于每月10日前缴清当月物业管理服务费，乙方违反合同，不按期交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交并以逾期之日起按每天1‰交纳滞纳金。生活垃圾装运费每户暂定5元／月。”被告的商品住宅房位于始兴县一品东城小区，座落位置F-403号，建筑面积119.47平方米。该合同签订后，被告从入住始兴县一品东城小区始均能依约缴纳相关物业管理费用。2012年2月起被告违约不履行缴纳物业管理费用至2014年5月。经原告催缴未果后诉至本院，提出上述诉请。2011年8月29日，原告经向始兴县物价局申请备案，将原、被告签订的《物业服务合同》约定的2013年1月1日后的物业管理费用确定为1元／平方米。本院认为，本案是物业服务合同。经查，原告为具有物业管理资质的企业，其承接被告居住的始兴县一品东城住宅小区物业服务管理并收取相应费用已经相关部门批准备案。被告入住该小区与原告于2010年11月13日签订了《物业服务合同》，该合同对双方权利义务以及费用的缴交进行了约定，是双方自愿签订的，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力，双方应依约全面履行。被告在入住小区期间，未缴交2012年2月至2014年5月共28个月的物业管理费用，属违约，应承担违约责任。《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款规定“公民、法人违法合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。”《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”故原告主张被告缴交物业管理费119.47㎡×0.8元／㎡×12个月＋119.47㎡×1元／㎡×16个月=3058.43元，滞纳金119.47㎡×0.8元／㎡×1‰／天×（12个月×30天／月）＋119.47㎡×1元／㎡×1‰天×（16个月×30天／月）=91.76元，垃圾装运费5元／月×28个月=140元，合计3290.19元，有事实及法律依据，本院予以支持。关于被告辩称原告对小区未尽到管理义务，物业占用小区公共部位，小区业主委员会至今未成立，所以不交物业管理费的问题。被告虽提交照片证实其主张，但该照片仅能证实目前小区内部情况，并不能证实系原告占用了公共部门或者是原告没有尽到管理服务责任。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”因此，对被告的该项辩解本院不予采信。对被告辩解小区业主委员会至今未成立，不缴纳物业管理费之问题。因小区业主委员会属小区业主自发组织，原告无帮助成立之责任，故被告以上述理由归避其义务不成立，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十七条第一款、第一百六十二条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告陈茂金于本判决发生法律效力之日起七日内给付原告始兴县双赢物业服务有限公司物业服务管理费等合计3290.19元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告陈茂金负担。此款原告已预交，本院不作收退，由被告在给付上述款项时一并迳付给原告。本判决为终审判决。审判员  刘达旗二〇一四年六月四日书记员  陈晓玲