广西壮族自治区大化瑶族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民初字第396号
原告韦吉信。
被告覃江全。
被告覃卫国。
法定代表人覃卫国，经理。
被告广西国旺房地产开发有限公司.
三被告共同特别授权委托代理人唐柳依依，广西欣和律师事务所律师。
原告韦吉信与被告覃江全、覃卫国、广西国旺房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院2015年5月14日受理后依法由审判员梁寿强担任审判长，与审判员王桂康、人民陪审员韦家耿组成合议庭，于同年8月4日公开开庭进行了审理，书记员陆玉晴担任庭审活动记录。三被告缺席，原告韦吉信和三被告的委托代理人唐柳依依到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告韦吉信诉称，2009年2月24日，原告以195000元的价格向被告覃江全购买由其开发的大化县大化镇文昌西路5号工会小区套房，房号为204、304，并约定2009年5月30日前交房；2009年4月26日，原告以305000元的价格向被告覃江全购买由其开发的大化县大化镇文昌西路5号工会小区一楼750平方米的商铺，并约定2009年6月30日前交房；2010年9月26日，原告以500000元的价格向广西国旺房地产开发有限公司购买该公司开发的大化县民族广场西段都江苑小区906、907、908、909号四套商品房，并约定2010年12月31日前交房。以上购买的商铺及商品房原告均一次性向被告覃江全付清房款。之后到了交房期限，一直未收到被告覃江全交房通知，经多方打听，才知道被告覃江全将房子二次转卖给他人，被告的行为给原告造成极大的经济损失。经过与被告覃江全、覃卫国多次交涉协商，被告覃江全、覃卫国表示房子他人己住，没办法完成交房，只能退还购房款并支付违约金及原告几年过去房屋增值的经济损失。在双方平等自愿的情况下，于20l4年10月25日签订退房协议书，约定被告覃江全、覃卫国支付原告各项费用合计245万元，于协议签订之日起7日内向原告支付完毕。之后三被告没有任何付款的意向，经多次联系，三被告均避而不见。为维护原告的合法权益，特诉至人民法院，请求判令三被告退还购房款100万元并根据退房协议书赔偿违约金及经济损失145万元，共计245万元。
原告向法庭提供以下证据证明其诉讼主张：
1、原告身份证复印件一份。证明原告的身份信息；
2、《退房协议书》一份。证明被告覃江全、覃卫国未能交付房屋后与原告协商，愿意退还购房款并赔偿各项经济损失；
3、《商品房买卖合同》三份，证明原告向被告覃江全、广西国旺房地产开发有限公司先后购买工会小区204、304套房和一楼门面以及都江苑小区906、907、908、909号套房。
三被告辩称，1、原被告签订的《商品房买卖合同》和《退房协议书》已作废，双方约定以新协议取代《商品房买卖合同》。2、原被告约定被告转让另外的铺面和车库给原告，并以转让款冲抵被告原来向原告的借款，双方的债权债务互相抵销。本案虽然是房产买卖，但是之前是民间借贷关系。3、三原告所诉请的违约金过高，违反了合同法的规定，不应该得到支持。4、原告主张覃江全、覃卫国承担合同责任没有法律依据。5、假如《商品房买卖合同》有效，原告就其与广西国旺房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》向法院提起诉讼违反了法律的规定，因当时约定是先提交仲裁的。
三被告向法庭提供以下证据证明其诉讼主张：
1、《房地产转让协议》。双方约定被告覃江全把工会楼一楼铺面卖给原告，转让价是120万，该款从借条里扣减，由覃江全出具收到房款收据，以被告向原告的借款抵消原告的购房款，原来写的《商品房买卖合同》已经作废；
2、《民族广场“都江苑”地下车库转让协议书》。双方约定转让价是96万，覃江全以此冲抵借原告的款项；
3、《收据》。因证据1和证据2，韦吉信书写收到覃江全还款216万元；
4、《收据》。因证据1和证据2，覃江全书写收到韦吉信房产转让款216万元；
5、《借条》。覃江全、覃卫国向原告借款100万元；
6、《借条》。覃江全向原告借款后欠利息107万元；
7、《借条》。覃江全、覃卫国向原告的儿子韦昌思表示尚欠利息32万元。
经审理查明：2009年2月24日，原告以195000元的价格向被告覃江全购买由其开发的大化县大化镇文昌西路5号工会小区套房，房号为204、304，约定2009年5月30日前交房，双方签订有《商品房买卖合同》，被告覃江全于签订合同当日出具给原告一张195000元的《收据》，盖上“现金收讫”之章；2009年4月26日，原告以305000元的价格向被告覃江全购买由其开发的大化县大化镇文昌西路5号工会小区一楼750平方米的商铺，约定2009年6月30日前交房，双方签订有《商品房买卖合同》，被告覃江全于签订合同当日出具给原告一张305000元的《收据》，盖上“现金收讫”之章；2010年9月26日，原告以50万元的价格向广西国旺房地产开发有限公司购买该公司开发的大化县民族广场西段都江苑小区906、907、908、909号四套商品房，约定2010年12月31日前交房，双方签订有《商品房买卖合同》，被告覃卫国作为出卖方的法定代表人、被告覃江全作为委托代理人均在合同上签字、被告覃江全于签订合同当日出具给原告一张50万元的《收据》并在“现金”一栏打钩。被告覃卫国系被告广西国旺房地产开发有限公司的法定代表人，系被告覃江全之子。三份合同约定的交房期限到后，被告覃江全和广西国旺房地产开发有限公司未能和原告办理房产移交手续。原告经与被告覃江全、覃卫国多次交涉协商，双方同意原《商品房买卖合同》不再履行。2014年10月25日，被告覃江全、覃卫国作为甲方与乙方即原告韦吉信签订《退房协议书》，约定：“由于甲方在未交房的情况下已将上述所有房产再次出售给他人，导致上述三份合同均无法继续履行，现双方在平等、自愿协商一致的基础上达成如下协议：一、甲方将已经收取乙方的全部购房款共计壹佰万（1000000.00）元人民币全额退还给乙方。二、甲方支付给乙方违约金并且自愿赔偿乙方经济损失共计壹佰肆拾伍万（1450000.00）元人民币。三、上述款项共计贰佰肆拾伍万（2450000.00）元人民币于本协议签订之日起7日内由甲方一次性支付完毕”。《退房协议书》签订之后被告覃江全、覃卫国没有按约付款，原告因此诉至本院。
本院认为，原告韦吉信和被告覃江全、广西国旺房地产开发有限公司分别签订三份《商品房买卖合同》的事实客观存在。原告主张是以现金交付的方式支付房款，而被告辩称是以之前所欠原告民间借贷的债务冲抵房款，双方对付款方式虽有意见分歧，但可以认定原告方已经依约履行了交付房款的义务。《退房协议书》是双方经平等自愿协商后所订立，是双方解除《商品房买卖合同》后重新确立的权利义务关系，双方应按约履行。被告关于《商品房买卖合同》作废后《退房协议书》自然作废的理由不成立。原告请求的损失赔偿中，145万元并不全是违约金，按照法律规定，违约金不足以弥补损失的，当事人还有权请求赔偿损失。按照双方在原《商品房买卖合同》中约定的购房面积，参照同路段现今房价，原告请求145万元违约金及经济损失赔偿属合理范围。被告覃卫国系被告广西国旺房地产开发有限公司的法定代表人，与原告签订《商品房买卖合同》和《退房协议书》代表的是公司行为，由此而产生的民事责任不应由其本人直接承担。《退房协议书》中所列房产，系被告覃江全和被告广西国旺房地产开发有限公司分别开发和出售，被告覃江全和被告广西国旺房地产开发有限公司的法定代表人覃卫国在与原告订立《退房协议书》中没有约定各自应承担的责任份额，故应确定为共同承担。原告与广西国旺房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》虽然约定仲裁为解决争议的方式，但该合同双方已经协商解除，重新签订的《退房协议书》不再约定以仲裁的方式来解决争议，故原告直接向人民法院提起诉讼并不违反双方约定。原告对被告是否另外享有239万元借款本息的合法债权，以及双方签订的工会小区商铺《房地产转让协议》和《民族广场“都江苑”地下车库转让协议书》价款216万元冲抵被告所欠原告民间借贷债务的效力问题，不属于本案审理范围。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一、第二款，《中华人民共和国民法通则》第一百零八条之规定，判决如下：
一、被告覃江全、广西国旺房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内共同退还给原告韦吉信购房款100万元，并支付违约金和经济损失145万元，合计245万元；
二、驳回原告韦吉信对覃卫国的诉讼请求。
上述债务，义务人应按期履行。权利人可于本判决确定的履行期限届满之日起二年内向法院申请执行。
案件受理费26400元，由被告覃江全和广西国旺房地产开发有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院。
审 判 长 梁寿强
审 判 员 王桂康
人民陪审员 韦家耿
二〇一五年九月十五日
书 记 员 陆玉晴