天津市南开区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津0104民初11901号
原告：冯广图，男，1984年12月17日出生，汉族，住天津市西青区。
委托诉讼代理人：刘忠元，上海锦天城（天津）律师事务所律师。
被告：董某，女，2002年7月4日出生，汉族，住天津市西青区。
法定代理人：郭某（被告董某之母），1978年6月17日出生，汉族，第七王兰庄小学教师，住天津市西青区。
被告：郭某，女，1978年6月17日出生，汉族，住天津市西青区。
被告：天津链家宝业房地产经纪有限公司，住所天津市南开区南门外大街与服装街交口悦府广场1号楼13层04、05、06、07、08室。
法定代表人：左晖，总经理。
委托诉讼代理人；孙桂荣，天津朗通律师事务所律师。
被告：董佳彬，男，1979年3月2日出生，汉族，住天津市西青区。
委托诉讼代理人：李青娟，天津永真律师事务所律师。
原告冯广图、被告董某、被告郭某、被告天津链家宝业房地产经纪有限公司（被告链家）、被告董佳彬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯广图及其委托诉讼代理人刘忠元，被告董某的法定代理人郭某，被告郭某，被告链家的委托诉讼代理人孙桂荣，被告董佳彬及其委托诉讼代理人李青娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
冯广图向本院提出诉讼请求：1.判令被告董某、被告郭某、被告董佳彬返还原告定金100000元；2.判令被告链家返还原告居间服务费52000元、贷款服务费600元及评估费1000元；3.判令被告董某、被告郭某、被告链家、被告董佳彬赔偿原告经济损失260000元；4.诉讼费由四被告承担。事实和理由：2016年8月22日，原告与被告郭某及被告链家签订《房产买卖合同》，约定原告以26万元的价格购买被告董某名下的天津市南开区红旗南路金合园2-4-601号房屋。被告郭某代被告董某在合同上签字并收取了原告定金10万元。原告同时按约定给付被告链家居间服务费52000元。原告及被告郭某、被告链家按约定于2016年9月26日到南开区房管局打印《天津市房产买卖协议》，因被告董某、郭某出售房屋手续不齐全，房管部门要求被告董佳彬签字才能打印协议，但被告董佳彬并未到场，导致当日未能继续办理。此后，因被告董佳彬拒绝配合，合同无法继续履行。原告因此要求解除与被告郭某、董某签订的《房产交易合同》。被告郭某、董某违反合同约定，未能与原告办理房屋过户手续，应赔偿因此给原告造成的损失。被告董佳彬系被告董某的父亲，应与被告郭某、董某承担连带赔偿责任。双方办理交易手续时，隐瞒被告彬不同意出售的事实。被告链家作为专业中介机构，没有尽到居间义务告知售房人准备充分的过户手续，对于合同无法继续履行存在严重过错，也应承担连带责任。
董某、郭某辩称，被告郭某与被告董佳彬早已离婚，婚生女董某由被告郭某抚养。出售房屋时，被告郭某已将该情况如实告知被告链家，同时按照被告链家的要求到民政局调取了离婚协议。被告链家从未告知被告郭某办理房屋过户手续需要被告董佳彬配合签字。被告郭某、董某不了解办理房屋交易的程序，被告链家作为专业机构应当了解，故对于合同无法继续履行，被告郭某、董某没有违约行为，也不应承担违约责任，且被告郭某、董某现在仍同意继续履行合同。
董佳彬辩称，被告郭某没有经过被告董佳彬的同意私自出售房屋，在2016年9月到房管局办理房屋交易手续，得知必须要有被告董佳彬签字时，才将售房情况告知被告董佳彬。因涉诉房屋是留给被告董某的，被告董佳彬不同意出售房屋。被告董佳彬系被告董某的监护人，原告与被告郭某签订的《房产交易合同》未经被告董佳彬的同意，应认定无效。被告链家没有尽到居间方的告知义务，应承担合同无效的全部责任。
被告链家辩称，2016年8月22日，原告与被告郭某、被告链家签订了《房产交易合同》，约定原告购买被告董某名下的涉诉房屋，于2016年9月25日前到房管部门进行网签。合同签订当天，原告交付被告郭某定金10万元，交付被告链家居间服务费52000元、评估费1000元及贷款服务费600元。被告郭某给付被告链家腾房押金5000元。合同签订前，被告郭某出示了离婚协议书及被告董某的售房委托书。出售方在签署的《房产交易合同》中也承诺房屋权属无任何纠纷。此后，原告及被告董某、郭某按约定到房管局打印了《天津市房产买卖协议》，但没有签字。原因是房管局要求被告董某的父亲也要到场签字。至今原告及被告郭某仍同意继续履行合同，仅是由于被告董佳彬不同意导致无法办理过户手续。被告郭某作为被告董某的监护人，被告链家有理由相信其有代理权。被告链家已经尽到合理的审查义务，故不应承担责任。
本院经审理认定事实如下：被告郭某与被告董佳彬原系夫妻关系，于2014年2月24日登记离婚。离婚协议书中约定，婚生女（即被告董某）由被告郭某抚养；被告董佳彬名下的天津市南开区红旗南路金合园2-4-601号房屋自愿过户到董某名下。2016年8月22日，被告郭某代被告董某与原告及被告链家签订《房产交易合同》，约定原告购买被告董某名下的天津市南开区红旗南路金合园2-4-601号房屋，总价款260万元，原告于签订合同当日支付被告董某定金10万元，剩余房款250万元原告采用贷款方式支付；双方于2016年9月25日前到房管部门签订《天津市房产买卖协议》；原告在本合同签订时应向第三人交纳居间服务费52000元，如买卖双方或其中任何一方未能履行本合同，守约方有权直接向违约方或合同解除过错方追缴其居间服务费损失。合同第八条违约责任中约定，合同履行期限届满前，任何一方明确表示不再出售或不再购买本合同标的房屋，则构成根本性违约，守约方有权解除房屋买卖合同关系（但需书面告知违约方），并要求违约方支付该房屋成交价10%作为违约金；出售方承诺其所售房产已得到该房产共有人、继承人同意，如因此导致本合同无效，则构成根本性违约，适用上述违约规定。合同签订前，被告郭某已将婚姻状况如实告知被告链家。合同签订后，被告郭某代被告董某收取了原告定金10万元，并交付被告链家腾房押金5000元。原告交付被告链家居间服务费52000元、评估费1000元及贷款服务费600元。至2016年9月25日约定办理网签协议签，被告郭某与被告链家的经纪人多次联系询问办理房屋所需手续，经纪人仅强调需要确认被告董某由被告郭某抚养即可，均未告知需要被告董佳彬配合签字。2016年9月25日，原告、被告董某、被告郭某及被告链家的经纪人到房管部门打印了《天津市房产买卖协议》，因房管部门要求被告董某父亲的签字，故该协议未能完成签订程序。被告郭某与被告董佳彬联系后，被告董佳彬不同意出售房屋。2016年10月28日，原告委托律师给被告董某、郭某发出律师函，要求解除合同，由被告董某、郭某返还定金并按合同约定支付违约金。被告郭某仍要求继续履行合同，原告遂诉至本院。庭审中，被告郭某仍表示同意继续履行合同，被告董佳彬坚持不同意被告郭某出售房屋，调解未果。就2016年9月25日涉诉房屋的市场价格，各方当事人协商确认已由原交易价格上涨了26万元。
本院认为，被告郭某作为被告董某的监护人，其有权代理被告董某与原告及被告链家签订的《房产交易合同书》。该合同是当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。被告郭某在签订合同前已将涉及房屋交易的全部情况如实告知被告链家，并按照被告链家的要求准备了交易所需的各项手续。原告及被告董某、郭某均按照约定时间到房管部门办理网签手续。因交易房屋登记在被告董某名下，其作为未成年人，房管部门要求交易过程中其父母均要到场签字，被告董佳彬拒绝签字，导致合同不能继续履行。因被告董佳彬不同意出售房屋，房管部门网签手续无法进行，原告贷款手续也无法办理，合同目的已无法实现，故原告有权要求解除合同。合同解除后，被告郭某应返还原告所收取的定金。对于因《房产交易合同》无法继续履行给原告造成的经济损失，可以按照各方确认的交易房屋上涨部分的差价26万元予以确认。合同无法继续履行并非原告及被告董某、郭某的违约行为所致，被告董佳彬并非《房产交易合同》的当事人，该合同的形成也未经其认可，其有权拒绝配合合同的履行。故原告、被告董某、被告郭某、被告董佳彬对于合同无法继续履行，均无过错。原告要求被告董某、被告郭某、被告董佳彬承担赔偿责任，本院不予支持。被告链家作为从事房地产居间服务的专业机构，应当全面、充分、准确的掌握房屋交易各项政策、规定和办理流程。其在未充分掌握房管部门相关规定的情况下，促成原告与被告郭某签订《房产交易合同》，导致合同履行过程中发生合同约定以外非买卖双方责任的其他情况出现，致使合同无法继续履行。被告链家在居间活动中存在过错，对此应就合同无法履行给原告造成的损失承担赔偿责任。原告要求被告链家返还收取的各项费用并赔偿其经济损失26万元的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第十二条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第四百二十五条规定，判决如下：
一、本判决生效后十五日内，被告郭某返还原告冯广图定金100000元；
二、本判决生效后十五日内，被告天津链家宝业房地产经纪有限公司返还原告冯广图居间服务费52000元、评估费1000元及贷款服务费600元；
三、本判决生效后十五日内，被告天津链家宝业房地产经纪有限公司给付原告冯广图260000元；
四、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7504元，减半收取计3752元，由被告郭某负担1150元，被告天津链家宝业房地产经纪有限公司负担2602元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审判员 刘静
二〇一七年四月××日
书记员 徐晶
本案所引用的相关法律规定
《中华人民共和国民法通则》
第十二条第一款十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。
居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。
宣判后当事人权利义务告知书
一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。
当事人提出上诉的，应在上诉期内，将天津市第一中级人民法院上诉费缴费凭证及上诉状副本一并交至本院诉讼服务中心。逾期不提交，经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。由此产生的后果，由上诉人承担。
二、申请再审权的行使。当事人对已经发生的法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。
当事人审请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。
三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。
四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的人民法院不予受理。