南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0106民初1318号原告(反诉被告)唐珊珊，女，汉族，1989年1月7日生。委托代理人孙学光。委托代理人曹双喜，江苏金三联律师事务所律师。被告（反诉原告）王世平，男，汉族，1957年12月3日生。被告（反诉原告）季松兰，女，汉族，1957年2月1日生。两被告（反诉原告）共同委托代理人唐俊华，江苏永衡昭辉律师事务所律师。第三人南京臻运房地产营销策划有限公司，住所地南京市鼓楼区高云岭39号。法定代表人向勇，经理。原告（反诉被告）唐珊珊与被告（反诉原告）王世平、季松兰、第三人南京臻运房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年2月3日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）唐珊珊的委托代理人孙学光、曹双喜，被告（反诉原告）季松兰及被告（反诉原告）王世平、季松兰的共同委托代理人唐俊华，第三人南京臻运房地产营销策划有限公司（以下简称臻运中介公司）的法定代表人向勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐珊珊诉称：原、被告于2015年8月上旬由南京裕兴不动产经纪有限公司（后变更由南京臻运房地产营销策划有限公司）居间介绍，于2015年8月15日签订《房地产买卖中介合同》。约定两被告自愿出售共同所有的位于南京市鼓楼区世纪花园93号301室房屋，并约定了付款方式、付款时间、房屋交接、违约责任等具体内容。合同订立后，原告按约给付了定金20万元，并按照中介公司向勇的要求及时提供了办理贷款所需的手续和资料。2015年11月30日前，原告多次通过中介公司约被告办理相关手续，但被告均以工作忙为由未能履约。经多次催促，两被告才先后到场签字办理了贷款手续，但仍未办理送件手续。直至2016年1月20日左右，被告明确拒绝履行合同。原告为购买涉案房屋，已经先行出售了自有的位于南京市积善新寓睦和园11幢202室房屋，因房价上涨，损失巨大。原告为维护自身合法权益，故诉至法院，请求依法判令：1、判令两被告全面履行原、被告双方于2015年8月15日签订的房地产买卖中介合同，接受原告相应购房款，配合原告办理南京市鼓楼区金陵世纪花园93号301室房地产的交易过户手续；2、两被告各自支付毁约的违约金贰拾万元，计40万元整；3、两被告赔偿原告因购买诉争房屋先行出售了南京市建邺区积善新寓睦和园11幢202室房屋而造成的经济损失二十万元整；4、被告赔偿原告先行支付的房屋中介佣金57000元；5、被告承担本案诉讼费用。被告王世平、季松兰辩称：造成本次合同不能履行的根本原因在于原告未按照合同约定支付首付款。原告未支付首付款的行为构成根本违约，被告不存在违约行为。综上，请求依法驳回原告的诉请。第三人臻运中介公司述称：在合同约定的交易日前，第三人一直在敦促双方进行交易，因为被告一直没有时间，所以贷款推迟到2015年12月7日才办理。合同约定过户当日付首付款，过户时需要被告双方到场办理，过户和付款同时办理。反诉原告王世平、季松兰诉称：反诉原告与反诉被告以及南京裕兴不动产有限公司、臻运中介公司于2015年8月15日签订《房屋买卖中介合同》，之后又签订了两份《补充协议》。合同中约定反诉原告将其共有房屋出售给反诉被告，反诉被告应于2015年8月21日前支付定金20万元，并于2015年11月30日前支付首付款75万元，余款以银行放贷时间为给付期限，2016年10月30日前交房。但反诉被告并未按照合同约定支付首付款，已构成根本违约。故提起反诉，请求依法判令：1、解除反诉原告与反诉被告签订的《房屋买卖中介合同》及补充协议；2、反诉被告支付的20万元定金不再返还；3、反诉费由反诉被告负担。反诉被告唐珊珊辩称：不同意解除合同，本案合同未继续履行的原因在于反诉原告未按照合同约定同时到场办理过户手续，反诉被告一直愿意按照合同约定履行义务。请求依法驳回反诉原告的反诉请求。第三人臻运中介公司述称：办理过户需要反诉原告同时到场，但反诉原告并未同时到场办理过户手续，而首付款是在办理过户当天支付。反诉被告并未违反合同约定，而是反诉原告未同时到场办理过户手续违反了合同约定。经审理查明：2015年8月15日，唐珊珊（乙方、买受方）与王世平、季松兰（甲方、出售方）以及裕兴不动产有限公司（丙方、中介方，以下简称裕兴公司）签订《房地产买卖中介合同》，约定甲方将其名下共有的位于南京市鼓楼区世纪花园93号301室房屋（以下简称涉案房屋）出售给乙方；房屋售价为285万元；甲方委托丙方办理产权转移、房屋交付等事宜，乙方委托丙方办理产权证、房屋交付、贷款、抵押登记、土地使用证等相关事宜；甲方的义务包括：1、保证出售的房屋权属真实，并符合国家及南京市房屋上市交易的政策法规及有关规定，且房屋财产的共有人对出售此房屋无异议。2、协助乙方办理房屋的交易过户手续，提供相应的证件资料。3、按照合同约定的交付日期腾空房屋，并完好保留所应交付给乙方的附属设施及原装修。4、在房屋交付前，负责户口迁出，结清水、电、气、有线电视、电话、物管等费用；乙方的义务包括：按照合同约定支付房款。2、根据合同约定的委托事项，按时支付佣金和代办费。3……；丙方派向勇经纪人负责该房产的居间活动，认真履行甲、乙方委托的事项；甲方应在2016年10月31日前腾空房屋，并书面通知乙、丙方办理交付的具体时间；丙方完成本合同约定的乙方委托事项，由乙方支付佣金和代办费57000元，该费用于签订合同当日支付；三方商定，甲、乙方有下列情形之一的，应承担违约责任：1、无正当理由不履行合同的。2……。上述违约行为，由违约方向守约方支付违约金20万元；经再次协商，对本合同达成如下补充协议：房款的支付方式为非网签流程，乙方于2015年8月25日前，支付甲方定金人民币20万元整；乙方于2015年11月30日前，支付甲方首付款人民币75万元，同时，双方办理产权过户及贷款手续；以房产局通知出件15个工作日内，双方办理出件手续，同时乙方支付甲方贷款185万元，下款时间以银行放款时间为准；双方于2016年10月31日前办理房屋交接手续，同时乙方支付甲方尾款5万元；应缴纳的税费由乙方承担；甲乙双方任何一方不履行合同的，由违约方承担丙方佣金。如守约方已支付，违约方直接支付给守约方；甲方承诺户口于2015年11月30日前迁出，并同样法律责任（违约金10万元）；甲方承诺此房无学区占用，并承担法律责任（违约金按房屋总价20%支付）；甲方承诺，此房夫妻共有同意出售此房，并同样法律责任（违约金40万元整）。上述合同签订后，唐珊珊分两次向王世平、季松兰支付定金合计20万元，并向向勇支付中介费57000元。合同履行过程中，居间方由裕兴公司变更为第三人臻运中介公司，而臻运中介公司的法人即为向勇，本次房屋买卖的居间服务仍由向勇负责。2015年11月30日前，第三人臻运中介公司通知王世平、季松兰办理送件、贷款等手续，但王世平、季松兰未及时办理。2015年12月7日，王世平同第三人及唐珊珊共同办理了贷款手续，季松兰于次日补办了贷款手续。因王世平、季松兰未同时到场办理房屋权属变更登记，唐珊珊未向王世平、季松兰支付首付款。此后王世平、季松兰要求先付首付款再办理过户，唐珊珊要求过户当日付首付款。同时王世平、季松兰认为唐珊珊未在2015年11月30日前办理贷款预批手续，导致付款期限延长，给其造成了损失，要求唐珊珊补偿15万元，由于唐珊珊不同意，双方至今未能履行合同。另查明，唐珊珊的配偶孙加杰名下位于南京市积善新寓睦和园11幢202室房屋于2015年7月8日出售，售价为199万元。唐珊珊称出售该房屋就是为了买学区房，但出售该房屋时尚未决定购买涉案房屋。因双方调解意见相差较大，致使本案调解未果。以上事实，有当事人陈述、房地产买卖中介合同、交通银行汇款凭证和短信、收条、个人信用报告、通话记录等证据予以证实。本院认为，唐珊珊与王世平、季松兰签订的《房地产买卖中介合同》系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，该合同依法成立并生效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据双方合同约定，唐珊珊应于2015年11月30日前，向王世平、季松兰支付首付款75万元整，同时，唐珊珊与王世平、季松兰办理产权过户及贷款手续。王世平、季松兰据此认为唐珊珊应当先付首付款；唐珊珊及中介公司认为买卖双方应同时到场，唐珊珊于办理过户手续及贷款手续时，当天支付首付款。对此本院认为，双方在合同中明确约定唐珊珊向王世平、季松兰支付首付款的义务与王世平、季松兰协助唐珊珊办理过户及贷款手续的义务应同时履行，故王世平、季松兰关于唐珊珊应先支付首付款的辩解意见，无合同依据，本院不予采纳。我国合同法规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前，有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合合同约定时，有权拒绝其相应的履行要求。因唐珊珊与王世平、季松兰签订的合同中并未约定唐珊珊应在2015年11月30日前办理贷款预批手续，故唐珊珊并不存在违约行为。而合同约定王世平、季松兰应同时到场办理过户手续，由于王世平、季松兰从未同时到场办理过户等手续，故唐珊珊有权依据合同约定及法律规定拒绝支付首付款。因此，王世平、季松兰要求唐珊珊先支付首付款无合同依据，其以唐珊珊未支付首付款为由要求解除合同，无法律依据，本院不予支持。根据法律规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当根据诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，双方当事人签订买卖合同后，作为卖方的王世平、季松兰应当积极协助唐珊珊办理贷款、过户等合同义务，与此同时，唐珊珊向王世平、季松兰支付首付款等。故唐珊珊要求王世平、季松兰全面履行双方签订的《房地产买卖中介合同》，配合唐珊珊办理涉案房屋的交易过户手续，并接受唐珊珊支付的相应购房款的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。如果王世平、季松兰不接受唐珊珊支付的首付款，唐珊珊可直接提存至本院。关于唐珊珊要求王世平、季松兰支付违约金40万元的诉讼请求，因唐珊珊支付首付款的义务和王世平、季松兰协助过户等义务应同时履行，而唐珊珊并未先履行支付首付款的义务，故唐珊珊该项诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。关于唐珊珊要求王世平、季松兰赔偿因购买诉争房屋先行出售了南京市建邺区积善新寓睦和园11幢202室房屋而造成的经济损失20万元的诉讼请求，因唐珊珊出售该房屋时，尚未决定购买涉案房屋，故唐珊珊主张的该项损失与本案无关联性，本院不予支持。关于唐珊珊要求王世平、季松兰赔偿房屋中介佣金57000元的诉讼请求，因本院已支持唐珊珊继续履行合同的诉讼请求，在继续履行合同的情况下，中介佣金理应由唐珊珊承担，故唐珊珊该项诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告唐珊珊与被告王世平、季松兰于2015年8月15日签订的《房地产买卖中介合同》继续履行；原告唐珊珊于本判决生效之日起三日内向王世平、季松兰支付首付款，王世平、季松兰在唐珊珊支付首付款后三日内协助唐珊珊将南京市鼓楼区金陵世纪花园93号301室的房屋所有权证及国有土地使用权证变更登记至唐珊珊名下。二、驳回原告唐珊珊的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告王世平、季松兰的反诉请求。本诉案件受理费36456元，反诉案件受理费15600元，合计52056元，原告唐珊珊承担5056元，被告王世平、季松兰承担47000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  武加庆代理审判员  周 磊人民陪审员  连丽萍二〇一六年七月十一日见习书记员  徐 钰