湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终874号
上诉人（原审被告）：朱晓萍。
委托代理人：罗琳，湖北忠三律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈定武。
原审第三人：中铁物资武汉木材防腐有限公司，住所地：武汉市汉阳区归元寺路12号。
法定代表人：戴协成，系该公司董事长。
上诉人朱晓萍因与被上诉人陈定武及原审第三人中铁物资武汉木材防腐有限公司（以下简称中铁武汉木材防腐公司）合同纠纷一案，不服武汉市汉阳区人民法院（2015）鄂汉阳民一初字第00603号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
2015年9月，陈定武向一审法院提起诉讼称：2009年6月3日，陈定武与朱晓萍签订《协议书》一份，协议约定：朱晓萍自愿将武汉木材防腐厂单人宿舍住房一间出售给陈定武，价格为人民币33000元。协议签订后，陈定武依约向朱晓萍支付了购房款，朱晓萍将房屋交付给陈定武，陈定武一直居住至今，并在此期间按时向产权单位缴纳房屋租金。现该房屋已进入征收程序，朱晓萍此时认为协议无效，多次阻挠陈定武领取征收安置补偿。为维护陈定武合法权益，请求法院判令双方于2009年6月3日签订的《协议书》内容合法有效，判令陈定武为所涉房屋的合法实际承租人，判令陈定武享有所涉房屋的征收补偿权益，本案诉讼费用由朱晓萍承担。
一审法院经审理查明：朱晓萍原系武汉木材防腐厂职工，2000年6月27日，朱晓萍自武汉木材防腐厂辞职。陈定武原系武汉木材防腐厂下级单位武防劳务服务公司职工，后亦办理了买断手续。武汉木材防腐厂后经改制更名为中铁物资武汉木材防腐有限公司即本案第三人。位于武汉市汉阳区归元寺路12号3栋4栋房屋（建筑面积为1342.41平方米）原系武汉木材防腐厂自管公房，原房屋登记产权人为武汉木材防腐厂，原房屋所有权证号：阳2009007729、阳2009007728。后因武汉木材防腐厂企业改制，2011年4月29日武汉市汉阳区归元寺路12号3栋4栋房屋登记至中铁武汉木材防腐公司名下。武汉市汉阳区归元寺路12号3栋4栋房屋中翠微村50号1-19号房屋原系朱晓萍在职时武汉木材防腐厂分配给其居住的公房，单位每月收取租金，包括住房一间（使用面积约18平方米），厨房一间（使用面积约8平方米），住房与厨房对门。朱晓萍居住使用该房屋至2000年左右，之后朱晓萍将该房屋出租，收取租金。2009年朱晓萍将上述房屋出租给陈定武使用，包括住房和厨房，收取租金。陈定武使用该房屋一个月左右时，朱晓萍计划出卖该房屋。同年6月3日，陈定武作为乙方与朱晓萍作为甲方签订《协议书》一份，约定“甲方现有武汉木材防腐厂单人宿舍住房一间（18平方米）卖给乙方陈定武，价格：人民币叁万叁仟元整。此房无房产证、土地证。双方经协商达成协议：甲乙双方自愿交易，互相守约，如有一方违约，赔偿另一方5倍的违约金。此协议一式两份，甲乙双方各执壹份。”协议签订后，陈定武支付朱晓萍人民币33000元。上述房屋包括住房一间和厨房均由陈定武居住使用至今，并向中铁武汉木材防腐公司交纳租金每年220元。朱晓萍未再向中铁武汉木材防腐公司交纳租金。2011至2013年中铁武汉木材防腐公司向陈定武开具的房屋租金收据抬头为“今收到朱小平（陈定武）”。
2014年起，因武汉市汉阳区归元寺路12号3栋4栋房屋纳入征收范围，中铁武汉木材防腐公司未再收取租金。武汉市汉阳区归元寺路12号3栋4栋房屋内共有承租人42户，房屋产权登记上仅有总的建筑面积，并无每户的分割建筑面积记载，拆迁时，中铁武汉木材防腐公司向拆迁人出具了每户的建筑面积清册，1-19，承租人朱晓萍，建筑面积为35.06平方米。2015年4月1日，征收部门：武汉市汉阳区房屋征收管理办公室、征收实施单位：武汉市汉阳区人民政府翠微街办事处（甲方）依据中铁武汉木材防腐公司确定的诉争房屋的建筑面积35.06平方米与被征收人／公有房屋承租人：中铁武汉木材防腐公司／陈定武（乙方）签订了《汉阳区国有土地上房屋征收补偿协议书（货币补偿）》（征收序号：DGY-
AH0122）一份，协议确定翠微村50号1-19号房屋的拆迁补偿费用包括被征收房屋价值补偿人民币314979.04元、装饰装修价值补偿人民币17424.82元、附属设施补偿1120元、签约进度奖励31497.90元、房屋搬迁补偿费1000元、临时安置补偿费4500元、选择货币补偿补助62995.81元、其他补助43016元合计补偿费用人民币476533.57元。协议其他约定：中铁武汉木材防腐公司的补偿价为房屋价值的补偿款人民币314979.04元的10%即人民币31497.90元由第三人中铁武汉木材防腐公司所有，剩余房屋价值及其他补偿归陈定武所有等内容。协议上甲方武汉市汉阳区房屋征收管理办公室、武汉市汉阳区人民政府翠微街办事处盖章，乙方陈定武签名并捺印。协议签订后，朱晓萍向征收部门主张其与陈定武签订的《协议书》无效，因诉争房屋的权益产生纠纷，诉争房屋的征收部门将朱晓萍所签订的房屋征收补偿协议书所确定的补偿款项予以扣押未支付陈定武，陈定武现仍居住于诉争房屋中，未向征收部门移交房屋。
一审法院另查明，中铁武汉木材防腐公司将诉争房屋分配给朱晓萍使用后至朱晓萍与陈定武签订《协议书》之前，朱晓萍除向中铁武汉木材防腐公司支付诉争房屋租金外未支付其他任何费用。《协议书》签订后，朱晓萍及其家人在房屋拆迁前均未向陈定武主张任何权利，亦未向任何有关部门主张撤销《协议书》，双方亦未就诉争房屋的使用（包括正房和厨房）产生任何争议。位于武汉市汉阳区归元寺路12号3栋4栋房屋在拆迁中房屋价值补偿的10%由第三人中铁武汉木材防腐公司所有，剩余房屋价值的90%及其他补偿归公有房屋承租人所有。
一审法院认为：位于武汉市汉阳区归元寺路12号3栋4栋1-19号房屋系中铁武汉木材防腐公司所有，中铁武汉木材防腐公司将该房屋分配朱晓萍使用后，朱晓萍系该房屋的承租人，享有使用权。2009年6月3日朱晓萍与陈定武签订《协议书》将该房屋“卖”与陈定武，双方在《协议书》明确约定“此房无房产证、土地证”，可以看出双方签订的《协议书》转让该房屋的承租权。《协议书》系双方亲自签订，朱晓萍与陈定武均签名并捺印，合同约定内容未违反法律、行政法规的强制性规定，系双方的真实意思表示，合法有效。合同签订后，陈定武依约支付了《协议书》确定的相关款项，朱晓萍亦依约将上述房屋交付陈定武使用，并从此由陈定武直接向上述房屋的所有权人中铁武汉木材防腐公司支付房屋租金，故自2009年6月3日之后，上述房屋已在第三人中铁武汉木材防腐公司与陈定武之间产生租赁关系。陈定武为该房屋的实际承租人。2015年4月1日，上述房屋拆迁，就该房屋征收部门与被征收人／公有房屋承租人之间签订《汉阳区国有土地上房屋征收补偿协议书》，在征收补偿协议书中就该房屋的征收补偿权益在房屋所有权人与实际承租人之间进行了分配，该分配系房屋所有权人对其权益的处分，故对于《汉阳区国有土地上房屋征收补偿协议书》中确定的房屋价值补偿的90%及其他补偿合计人民币445035.67元由陈定武享有。对于朱晓萍辩称的《协议书》中签订的转让的房屋面积为18平方米，仅包括正房不包括厨房的观点，《协议书》签订后朱晓萍将诉争房屋包括正房和厨房均交付陈定武使用，在房屋拆迁前朱晓萍就厨房亦未向陈定武主张任何权利，陈定武向中铁武汉木材防腐公司支付的租金亦系包括正房和厨房，且从房屋的使用功能上来看，厨房系正房的从物，主物转让的，从物随主物转让。故双方之间签订的《协议书》转让的房屋应包括正房和厨房，对于朱晓萍的上述辩称观点不予采信。对于陈定武诉请判令其为所涉房屋的合法实际承租人，诉争房屋的权益已转化为征收部门与被征收人／公有房屋承租人之间签订的《汉阳区国有土地上房屋征收补偿协议书》确定的权益，陈定武对诉争房屋已由所享有的承租权转化为享有房屋拆迁补偿的相关权益，故对陈定武的该项诉请不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决：一、陈定武与朱晓萍于2009年6月3日签订的《协议书》合法有效；二、2015年4月1日《汉阳区国有土地上房屋征补偿协议书（货币补偿）》（征收序号：DGY-
AH0122）中所确定的房屋征收补偿权益人民币445035.67元归陈定武所有；三、驳回陈定武的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为人民币1410元，由陈定武负担。
判后，朱晓萍不服向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法发回重审或者驳回陈定武的全部诉讼请求或改判确认朱晓萍与陈定武于2009年6月3日签订的《协议书》无效；判决位于武汉市汉阳区归元寺12号第3、4栋部分房产1-19号房屋征收补偿权益全部归朱晓萍所有。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。一审判决认定朱晓萍与陈定武签订的《协议书》系对房屋承租权的转让，属事实认定错误。《协议书》载明朱晓萍对诉争房屋并无所有权、处分权，陈定武明知朱晓萍对该房无处分权而与其签订协议，该协议系无权处分而无效。一审判决认定《协议书》中转让的房屋包括正房和厨房，无视当事人的意思表示。《协议书》载明转让房屋只包括单人宿舍住房一间（18平方米），该约定具体明确并不包含厨房的转让，不能因使用功能上的主从关系而认定“主物转让的，从物随主物转让”。二、一审判决超出陈定武的诉讼请求且程序违法。陈定武在一审诉状中将本案“诉争房屋”仅指向2009年6月3日《协议书》中的“武汉木材防腐厂单人宿舍住房一间”，并不包括“厨房”，一审法院竟将厨房连同住房一同处理并判给陈定武，超出其一审诉讼请求。三、一审判决适用法律错误。由于朱晓萍订立合同后没有取得处分权且并未得到中铁武汉木材防腐公司的追认，故其与陈定武之间的房屋转让协议书无效；即使双方签订的协议有效，也不应将《协议书》中的“转让”认定为承租权的转让，而应适用《合同法》第二百二十四条的规定，将《协议书》认定为转租合同，即朱晓萍将诉争房屋转租于陈定武，并由陈定武按期向出租人中铁武汉木材防腐公司交付租金，因而朱晓萍作为转租人应优先享有房屋征收补偿的权益。
本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。
本院审理期间，陈定武自述其已实际领取拆迁补偿445035.67元并将诉争房屋移交征收部门，该房屋现已被拆迁。
本院另查明，一审法院审理期间曾向中铁武汉木材防腐公司邮寄起诉状副本、参加诉讼通知书、开庭传票等，中铁武汉木材防腐公司未到庭应诉。此后，一审法院与该公司取得联系，中铁武汉木材防腐公司表示诉讼材料已收到但不会参加诉讼，针对本案纠纷即承租人是否转让房屋承租权，该公司没有意见也不作任何干涉。
本院认为，诉争房屋的产权人为中铁武汉木材防腐公司，朱晓萍系承租人，享有使用权。2009年6月3日，朱晓萍与陈定武签订《协议书》，明确约定朱晓萍将该房屋“卖”与陈定武，根据协议内容可以看出双方系对承租权的转让。该协议是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，且已实际履行，合法有效。上述房屋拆迁时，中铁武汉木材防腐公司作为被征收人与公有房屋承租人陈定武一起与房屋征收部门共同签订《汉阳区国有土地上房屋征收补偿协议书》，亦表明中铁武汉木材防腐公司认可陈定武系房屋的实际承租人。朱晓萍主张转让协议无效的上诉请求本院不予支持。
关于朱晓萍主张转让的房屋只包括正房不包含厨房问题。《协议书》签订后，朱晓萍已将诉争房屋包括正房和厨房均交付陈定武使用，在房屋拆迁前朱晓萍从未就厨房向陈定武主张任何权利，陈定武向中铁武汉木材防腐公司支付的租金亦系包括正房和厨房，且正房和厨房整体使用才具备房屋的正常使用功能，朱晓萍所称仅转让正房不包括厨房，有悖常理。朱晓萍的该项上诉请求，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2820元，由朱晓萍负担。
本判决为终审判决。
审判长 熊 青
审判员 李斌成
审判员 安林锋
二〇一六年三月十八日
书记员 舒 渲