云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昆民一终字第162号
上诉人（原审被告）赵勇，男。
上诉人（原审被告）林泓瑶，女。
两上诉人共同委托代理人陈永通，云南义成律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（原审原告）田翔升，男。
委托代理人莫崇斌，云南伟欣律师事务所律师。特别授权代理。
委托代理人任文佳，云南博赞律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人赵勇、林泓瑶因与被上诉人田翔升确认合同效力纠纷一案，不服云南省昆明市官渡区人民法院（2013）官民一初字第2662号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月29日受理后，依法组成合议庭于2014年3月21日公开开庭进行审理，上诉人赵勇、林泓瑶及其共同委托代理人陈永通，被上诉人田翔升及其委托代理人莫崇斌、任文佳均到庭参加诉讼。本案经报请批准延长审理期限，现已审理终结。
原审法院经审理确认如下法律事实：赵勇与林泓瑶系夫妻关系，双方于2004年12月29日登记结婚。2009年7月22日，赵勇与吴永红、赵开贵的转委托代理人签订《房屋买卖合同》，约定吴永红、赵开贵以人民币565000元的价值将其位于昆明市世纪城某建筑面积为136.1平方米的房屋出售给赵勇，房屋交付时间为款清交房。7月31日，赵勇、林泓瑶支付了房款565000元。同年12月9日，赵勇与田翔升签订《房屋买卖合同》，约定赵勇将该房屋以60万元的价格出卖给田翔升，其中首付款21万元，余款39万元为按揭贷款。合同同时约定，款清交房，房屋实际过户必须在2010年3月30日前办理结束，如不能按时过户，卖方须归还买方首付款，过户日期顺延至2010年12月30日，如到期不能过户，卖方须赔偿买方10万元。合同还约定了违约金、过户费用等其他权利义务。合同签订后，田翔升向赵勇支付了首付款21万元。同年12月29日，因未能交付房屋及办理过户手续，赵勇、林泓瑶将吴永红、赵开贵诉至法院，经一审法院审理后，作出（2011）官民一初字第410号《民事判决书》，判决双方之间的《房屋买卖合同》有效，同时判决吴永红、赵开贵将该房屋交付赵勇、林泓瑶并办理过户手续。该案上诉后，经昆明市中级人民法院审理，于2011年10月27日作出终审判决，判决驳回上诉，维持原判。2012年，该房屋由法院强制执行，已过户至赵勇名下。赵勇至今未将房屋交付给田翔升及办理产权变更登记，田翔升也未向赵勇、林泓瑶支付其余房款39万元。现田翔升诉至法院，请求确认赵勇与田翔升于2009年12月19日签订的《房屋买卖合同》有效。
一审法院认为，确认合同的效力是一种形成权而非请求权，形成权不受诉讼时效规定的约束，故本案不适用法律关于诉讼时效的规定。赵勇与田翔升签订《房屋买卖合同》时，因诉争房屋仍登记在原所有权人吴永红名下，属于他人财产，赵勇当时未实际取得房屋所有权及处分权，该合同的效力状态为效力待定。2012年，经法院判决并强制执行进行产权登记变更，赵勇已实际取得包括该房屋处分权在内的所有权，该合同效力状态依法转为有效合同。赵勇在与林泓瑶夫妻关系存续期间购买诉争房屋，赵勇、林泓瑶二人对诉争房屋系共同所有。但因该房屋系赵勇以其一人名义向吴永红购买，权属凭证上仅记载了赵勇为权利人，根据物权公示、公信的原则，田翔升足以相信赵勇对该房屋有完全处分权。同时，结合赵勇、林泓瑶共同贷款购买该房屋、共同还贷，在签订《房屋买卖合同》时，夫妻关系正常、曾作为共同原告提起诉讼以主张该房屋权利、在合同签订后长达四年均未提出异议等事实，田翔升有理由相信转让涉案房产，是赵勇与林泓瑶的共同真实意思表示，而该合同内容系田翔升以合理价格有偿、对价买受标的物，林泓瑶也未举证证明双方存在欺诈、胁迫、趁人之危、恶意串通的行为，故其不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人的田翔升，依法应当认定赵勇与田翔升签订的《房屋买卖合同》合法有效且法律效力及于林泓瑶。因合同履行与合同效力分属不同的法律范畴，合同是否实际履行并不影响合同的法律效力状态。综上所述，一审法院认为，田翔升与赵勇签订的《房屋买卖合同》属有效合同，判决：“原告田翔升与被告赵勇于二〇〇九年十二月十九日签订的《房屋买卖合同》有效。”一审案件受理费100元，由赵勇、林泓瑶各承担50元。
一审宣判后，赵勇、林泓瑶不服上诉至本院，上诉请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人田翔升的诉讼请求，由被上诉人承担本案一审、二审的诉讼费。上诉依据的主要事实和理由：一审认定事实不清，适用法律不当。一审认定田翔升支付了首付款21万元，无证据和法律依据，实际上田翔升从合同签订至今分文未付。田翔升在与赵勇签订《房屋买卖合同》时明知“赵勇和林泓瑶系夫妻关系，本案房屋是赵勇和林泓瑶共同向银行按揭贷款购买，林泓瑶不同意出卖本案房屋”，赵勇出卖房屋的行为不是处理夫妻日常事务，不能视为夫妻共同意思表示。同时，田翔升并非善意第三人，其在订立涉案买卖合同时亦明知赵勇并未取得涉案房屋的所有权，故该房屋买卖合同应为无效。二审审理时，赵勇、林泓瑶当庭补充：一审庭审后其发现新证据，证实其与田翔升间的房屋买卖并非双方真实意思表示，实情系赵勇之弟赵开贵欠付田翔升赌债21万元，因田翔升当时找不到赵开贵，就强迫赵勇向其出具21万元的欠条，并就此签订虚假的房屋买卖合同作为偿还该21万元赌债的担保。即：本案双方真实意思并非房屋买卖，而是以虚假的房屋买卖合同作为偿还21万元赌债的担保。综上，请求支持上诉人的前述上诉请求。
被上诉人田翔升辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。具体而言，田翔升在涉案房屋买卖合同订立后，即向赵勇支付首付款21万元，在合同订立时，林泓瑶亦在场并同意，故该买卖合同应当有效。至于订立合同时赵勇尚未取得房屋产权的情形亦不导致合同无效。最后，上诉人关于涉案房屋买卖实为债务担保的主张在一审中并未提出，亦无事实和法律依据。综上，请求依法驳回上诉人的上诉请求。
经审理，双方对于一审判决所确认的田翔升向赵勇支付首付款21万元的事实存在争议，同时，二审上诉人要求补充确认涉案田翔升与赵勇并不存在真实的房屋买卖，而是一种债务担保的相应事实。对此，田翔升不予认可。除此之外，一审判决已经确认的其余案件事实与二审查明事实一致，同时，本院二审根据各方当事人的一致陈述以及对真实性无异议的录音材料的相应内容，另查明：一、2009年12月19日，赵勇与田翔升订立《房屋买卖合同》时，林泓瑶亦在场，且田翔升知道涉案房屋产权尚未过户至赵勇及林泓瑶名下。二、涉案21万元“购房首付款”，田翔升并未向赵勇直接支付。三、涉案2009年12月20日《欠条》系提前写好，由赵勇签字后交给其弟赵开贵，由赵开贵再将该欠条交给田翔升，现该欠条（原件）确由田翔升持有，其中载明“今欠田翔升人民币210000元整，2010年3月30日前归还”。四、现各方当事人均表示无法找到赵开贵。五、根据2010年6月19日录音整理材料的记载，针对赵勇提问，即“扯也扯到这种份上，就说你有哪样要求或者是咋个？”，田翔升回答“我想的最简单，还我21万。什么买房不买房我所有手续全部还给你”；根据2010年6月19日录音整理材料的记载，田翔升说“我只能说是钱给掉你兄弟了，你兄弟给没给你我就不管了”，赵勇回答“你钱给掉我兄弟，转过头来，你直接来找我要钱，说得过去吗”？田翔升回答“那么有条子在那点，又不是我掐着脖子喊你写了我抢走掉的”。赵勇说“当时也告诉你喊你写成收条，你要喊我写成这种欠条”，田翔升回答“按合同办就完了，3月30日前你必须要给我钱，现在钱也不给我已经到六月份了，肯定是要把钱先还给我，我既不得房子又不得钱，咋个可能，我现在就是说你把钱还给我”。对前述二审查明事实，本院依法予以确认。
关于前述上诉人提出的两个事实争议存在实质上的关联关系，本院将在之后一并作出相应认定，在此不再赘述。
归纳各方当事人诉辩主张，本案的争议焦点在于：一、田翔升与赵勇就涉案房屋是否存在真实意义上的买卖合同关系？二、涉案2009年12月19日订立的《房屋买卖合同》是否有效？
本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。
本案中，田翔升主张其与赵勇存在真实的房屋买卖合同关系，主要提交2009年12月19日《房屋买卖合同》及2009年12月20日《欠条》予以证实，对此，根据该合同第四条即“房屋实际过户必须于2010年3月30日前办理结束，如不能按时过户，卖方须归还买方首付款（即21万元），过户日期顺延至2010年12月30日，如到期不能过户，卖方须赔偿买方10万元”的约定，该内容与通常意义上的房屋买卖交易惯例并不相符，其客观上加重了卖方义务，具体而言，1、涉案买方仅需支付约定首付款21万元的情况下，即可要求卖方办理产权过户，但对余款的支付时间并未作出明确约定；2、如卖方未按约定于2010年3月30日前办理过户的情况下，卖方就必须归还买方首付款21万元，且过户时间顺延至2010年12月30日，如再不能按期完成过户的，卖方须赔偿买方10万元，为此，从某种意义上说，买方系通过上述约定强调了通过办理涉案房屋产权过户而达到保障其首付款安全的目的，同时，卖方权利（特别是收取购房款）的必要保障于合同的约定却较为弱化，甚至于在归还首付款（且谈不上收取尾款）的情况下卖方仍需办理产权过户以及赔偿买方损失的约定确实与惯例不符。况且，根据涉案欠条，即卖方赵勇于涉案合同订立的次日向买方田翔升出具的“今欠田翔升21万元，2010年3月30日前归还”的内容（结合田翔升对该欠条的举证观点），亦与前述合同约定的首付款金额及其归还时间密切关联，现田翔升就上述不符合惯例的合同约定及所认为的欠条欠款即为合同约定支付的首付款问题未能作出合理解释的情况下，其主张就涉案房屋与赵勇存在真实买卖合同关系的举证并不充分。相反，赵勇、林泓瑶对此已提交的反驳证据，即录音材料的相关内容以及二审各方当事人一致认可的相应事实则能够证实田翔升确未直接向赵勇支付21万元购房首付款、欠条系通过赵勇之弟（赵开贵）交付给田翔升以及田翔升要求赵勇归还其21万元欠款后即可归还赵勇所有卖房手续的事实，与田翔升二审当庭陈述的“其与赵开贵系合伙作铅锌矿生意，赵开贵因欠田翔升结算款而告之田翔升用已卖给其兄赵勇（当时尚未过户）的涉案房屋作冲抵”以及“涉案21万元首付款系用赵开贵欠田翔升的16万元的结算款和5万元的其他借款作折抵”的内容相关联，现因赵开贵（下落不明）无法到案配合调查，故结合之前所作论述以及现有证据材料，本案不能必然排除赵勇、林泓瑶所主张的名为“房屋买卖”实为“赵勇为赵开贵向田翔升提供债务担保”的事实存在的情况下，田翔升认为本案其与赵勇存在真实房屋买卖关系的主张因举证不足而导致该待证事实真伪不明，本院依法不予确认。
关于涉案《房屋买卖合同》的效力问题。合同有效须以缔约双方存在真实意思表示为前提。如前所述，本案因无充分证据证实田翔升与赵勇就涉案房屋存在买卖的真实意思表示，故涉案2009年12月19日《房屋买卖合同》尚未成立，即不发生法律效力。为此，对田翔升要求确认该合同有效的诉请，本院不予支持。至于赵勇、林泓瑶一并提出的导致合同无效的其他抗辩理由须以合同成立为前提，其与本案的最终处理无必然关联，本院对此不作相应论述。
综上所述，由于本案二审出现新的证据，导致一审判决认定及处理有误，本院依法予以改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、撤销昆明市官渡区人民法院（2013）官民一初字第2662号民事判决；
二、驳回田翔升的诉讼请求。
一、二审案件受理费合计人民币200元，由被上诉人田翔升承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 起 俊
审 判 员 汪 佳
代理审判员 熊梓旭
二〇一六年八月二十六日
书 记 员 仝倩华