安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖01民终4332号
上诉人（原审被告）：纵建波，男，1986年2月25日出生，汉族，住合肥市庐阳区。
委托诉讼代理人：侯鹏，安徽徽商律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：侯晓沁，女，1989年1月4日出生，回族，住安徽省淮南市八公山区。
委托诉讼代理人：魏奇，安徽至达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王新晨，安徽至达律师事务所实习律师。
上诉人纵建波因与被上诉人侯晓沁房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2017）皖0103民初375号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
纵建波上诉请求：撤销一审判决第一、二项，依法改判驳回侯晓沁的诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由侯晓沁承担。事实和理由：一、纵建波与侯晓沁之间洽谈房屋转租事宜的时间是2016年9月，当时纵建波支付房屋租金至2016年9月28日到期，侯晓沁承诺2016年9月28日之后的房租由其承担，后双方为了规避房东扣除纵建波支付的1万元房租押金，纵建波就向房东支付了2016年9月29日至12月28日之间的房租19000元。11月3日，双方正式签订了《店面转让协议》，侯晓沁按照约定向纵建波支付了19000元的房租。后由于侯晓沁违反合同约定，拒不向出租人支付2016年12月28日之后的房屋租金，经多次交涉无果，出租人于2017年2月8日正式收回房屋，房租交至2016年12月28日。故，案涉出租房屋被出租人收回的时间实际是2017年2月8日，而不是一审法院认定的2016年12月。二、纵建波支付的房租期限至2016年12月28日，即使按照一审法院理论推定日期，纵建波向侯晓沁返还房租，也只能返还一个月零5天即2016年12月29日至2017年2月2日的房租合计7388.89元。三、侯晓沁支付的1万元押金不应当返还。双方合同约定“乙方在使用该店面两个季度且支付了该两季度租金后，如合同解除的，甲方应将1万元押金退还乙方”，合同签订后，侯晓沁因其合伙人内部问题随后违约，根本就没有按照约定使用店面，故该押金不应当退还侯晓沁。
侯晓沁辩称，一、侯晓沁已交付一个季度的租金即从2016年11月3日至2017年2月2日，根据《店面转让协议》第三条的约定，纵建波保证将租金支付给房东，若因纵建波未将租金转交给房东导致侯晓沁使用权受阻，纵建波负责赔偿由此给侯晓沁造成的损失。纵建波于2016年12月就不向房东交付房租，导致案涉房屋被房东收回。纵建波的行为严重违约，根据《店面转让协议》第六条第3款的约定，在转租期间，因纵建波或房东的原因致使纵建波与房东租赁合同中途解除，导致本合同无法继续履行的，纵建波赔偿侯晓沁所有损失包括但不限于侯晓沁支付的转让费、装修装饰款并支付一个季度的租金支付违约金，因此可看出，纵建波的行为已严重违约。二、纵建波在一审中已陈述，案涉的房屋于2016年12月份被房东收回，一审法院也向其说明了房屋收回的具体时间，但纵建波在一审中并没有提交。因此，一审法院认定的退还侯晓沁两个月的房租符合客观事实。三、因纵建波的违约导致涉案房屋在租赁期限内被房东收回，且侯晓沁交付房租并没有违约，因此侯晓沁支付的1万元押金，纵建波应当予以返回。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
侯晓沁向一审法院起诉请求：1、确认侯晓沁、纵建波双方签订的《店面转让协议》已于2016年11月10日解除；2、纵建波返还侯晓沁给付的部分转让款、押金及租金共计62000元，自2016年11月10日起按照中国人民银行同期贷款利率计算利息，款清止算；并根据合同承担700元违约金；3、本案诉讼费用由纵建波承担。
一审法院认定事实：对于双方当事人没有争议的事实予以确认。对双方当事人有争议的事实和质证认定如下：一、案涉合同是否已解除。侯晓沁诉称纵建波至今逾期交付�屋，侯晓沁依据案涉合同约定超过七日交付房屋的，可有权解除合同，因此，双方合同于2016年11月11日解除。纵建波抗辩侯晓沁如行使单方解除权，应履行通知义务，但至今未通知，且根据纵建波提供的电话录音，纵建波向侯晓沁交付房屋和钥匙，但其拒收。一审法院的认证意见同纵建波质证意见，侯晓沁不享有单方合同解除权，双方的合同在2016年11月11日未解除，故对纵建波提供的电话录音予以认定。二、侯晓沁、纵建波是否存在违约行为。根据案涉合同约定，侯晓沁应在合同签订后七日内收房，故侯晓沁存在逾期收房等违约行为。而纵建波在庭审中自认案涉房屋于2016年12月被出租人收回，理由是侯晓沁未支付房租，但案涉合同于2016年11月3日签订，次日交付房租，因此，案涉房屋的租金应自2016年11月4日起算，同时根据侯晓沁提供的收条，能够证明侯晓沁已支付了一个季度房租，即使侯晓沁不收房致使案涉房屋空置，其在2017年2月前对案涉房屋依据转让协议享有实际使用权，故侯晓沁在支付房租上不存在违约行为，纵建波致使案涉房屋被出租人收回则存在违约行为。
一审法院认为，侯晓沁、纵建波签订的《店面转让协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，侯晓沁在案涉合同签订后即向纵建波表示解除合同，纵建波不同意解除，但案涉房屋于2016年12月被承租人收回，致使案涉合同无法继续履行，故一审法院认定案涉合同于2016年12月解除。合同解除后，纵建波应退还剩余的租金，因纵建波未举证出租人收回案涉房屋的具体时间，故一审法院确认纵建波应退还侯晓沁两个月房租12667元（19000元÷3个月×2个月）。关于侯晓沁诉请的�屋转让款，由于侯晓沁在签订合同后要求纵建波撤除案涉房屋装潢，纵建波已按侯晓沁要求撤除装潢，故一审法院对侯晓沁诉请纵建波返还转让款不予支持。
关于1万元押金。侯晓沁在合同签订后，并未实际使用案涉房屋，且案涉合同第八条约定，“乙方在使用该店面两个季度且支付了该两季度租金后，如本合同解除的，甲方应将1万元押金退还乙方”，该条约定的押金应为房租押金，因纵建波已按照案涉合同交付了一个季度房租，其就房租交付上无违约行为，加之案涉合同实际履行至2016年12月，故纵建波应退还给侯晓沁1万元押金。上述房租和押金共计22667元。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：一、侯晓沁与纵建波签订的《店面转让协议》于2016年12月解除；二、纵建波于判决生效之日起十日内向侯晓沁返还房租和押金22667元；三、驳回侯晓沁的其他诉讼请求。本案一审案件受理费减半收取为724元，由侯晓沁负担500元，纵建波负担224元。
对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。另二审期间，纵建波提供一份房东与纵建波签订的《解除房屋租赁合同中的说明》，旨在证明案涉房屋是在2017年2月8日被房东收回，而非2016年12月份。侯晓沁的质证意见为，首先，该份证据并不属于二审中的新证据。其次，对解除房屋租赁合同中的说明的真实性及证明目的均有异议。退一步讲，即使是真实的，也是在一审庭审后房东后补的，且该说明只是说2017年2月8日合同已解除，但案涉房屋是2016年12月份就收回了，因为在一审庭审中纵建波已明确说明案涉房屋于2016年12月份收回。
本院认为，2016年11月3日，侯晓沁与纵建波签订的《店面转让协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同履行自己的义务。纵建波认为侯晓沁承诺2016年9月28日之后的房租由其承担，故该1.9万元房租系2016年9月29日至12月28日期间的房租。但从本案现有证据来看，双方合同约定：转租的期限为2016年11月3日至2019年3月28日，租金支付为合同签订后三日内支付第一季度的租金，在合同签订当日，侯晓沁支付了房租租金1.9万元。纵建波认为侯晓沁承诺2016年9月28日之后的房租由其承担，但并未提供切实有效的证据予以证明，侯晓沁对此也予以否认，故纵建波的该项主张，依据不足，本院不予采信。
关于纵建波是�应当返还侯晓沁房租的问题。纵建波认为根据其二审提供的房东相关说明，可以看出房东收回案涉房屋的时间为2017年2月8日，故其只应返还侯晓沁2016年12月29日至2017年2月2日的房租。就本案现已查明的事实反映，首先，2016年11月3日，合同签订当日侯晓沁已向纵建波缴纳了一个季度的房租，即2016年11月3日至2017年2月2日的租金，合同签订后侯晓沁即向纵建波提出解除合同，在纵建波不同意的情况下，侯晓沁无权单方行使合同解除权，双方应继续履行合同；其次，纵建波认可其向房东缴纳了至2016年12月28日的房租，这也与纵建波提供的其与房东签订的《房屋租赁合同》及相关解除说明一致，但在侯晓沁已将房租交至2017年2月2日的情况下，纵建波在2016年12月28日后未再向房东缴纳后期的租金，导致房东收回案涉房屋，此时纵建波与侯晓沁的合同无法继续履行，已实际解除。�此情况下，结合本案的现有证据，本院认为案涉合同应当认定在2016年12月28日解除，现纵建波认为其只应返还侯晓沁2016年12月29日至2017年2月2日的房租，符合法律规定，本院予以支持。故纵建波应返还侯晓沁2016年12月29日至2017年2月2日的剩余租金7435元（19000元÷92天×36天）。因2016年12月28日纵建波与侯晓沁签订的案涉合同已实际解除，故纵建波应退还侯晓沁缴纳的1万元押金，纵建波认为1万元押金不应返还，依据不足，不予采信。
综上所述，纵建波的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十六条之规定，判决如下：
一、撤销安徽省合肥市庐阳区人民法院（2017）皖0103民初375号民事判决；
二、侯晓沁与纵建波签订的《店面转让协议》于2016年12月28日解除；
三、纵建波于本判决生效之日起十日内向侯晓沁返还房租和押金17435元；
四、驳回侯晓沁的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费724元，由侯晓沁负担。二审案件受理费367元，由纵建波负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 勇
审判员 张 怡
审判员 董江宁
二〇一七年九月十二日
书记员 李 颖
附相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实�楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第四十六条由于当事人的原因未能在指定期限内举证，致使案件在二审或者再审期间因提出新的证据被人民法院发回重审或者改判的，原审裁判不属于错误裁判案件。一方当事人请求提出新的证据的另一方当事人负担由此增加的差旅、误工、证人出庭作证、诉讼等合理费用以及由此扩�的直接损失，人民法院应予支持。