湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘01民终6841号
上诉人（原审被告）:长沙某某房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区。
法定代表人：陈某，董事长。
委托诉讼代理人：戴维，湖南骏熙律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李单，湖南骏熙律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:刘某某，男，汉族，1966年11月14日出生，住长沙市芙蓉区。
委托诉讼代理人：赵赛杰，湖南越一律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邹佩，湖南越一律师事务所律师。
上诉人长沙某某房地产开发有限公司（以下简称某某公司）因与被上诉人刘某某所有权确认纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（以下简称原审法院）（2017）湘0105民初2126号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
某某公司上诉请求：请求撤销原审判决并依法改判或将本案发回重审，本案一审、二审诉讼费由刘某某负担。事实和理由：1、原审法院将某某公司与刘某某签订的《长沙市某某安居小区房屋出售合同书》认定为购买涉案房屋所有权的买卖合同属于事实认定错误、适用法律错误。上述合同未提及房屋所有权转让，合同第六条明确转让的是房屋使用权，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，涉案房屋作为无法登记的不动产，其所有权不可能发生转移和变更，如该合同对所有权进行变更即违反了法律的强制性规定，属于无效合同。2、2000年的商品房成交价在2000元/㎡左右，而上述合同约定的交易价格为1000元/㎡，两者有较大差距，因此原审法院认定涉案房屋以1000元/㎡的低价转让极大损害了某某公司的利益。3、上述合同明确涉案房屋不能办理单独的房屋权属证书，刘某某签订合同后享受的是完整的使用权，刘某某作为一个完全民事行为能力人，能理解签订合同的真实意思，因此原审法院认定涉案房屋与某某公司的整栋建筑物的所有权构成按份共有关系系认定事实错误。4、原审法院判决刘某某应承担某某公司办理权属证书时的合理费用，但没有明确该项费用的具体数额，使得某某公司的补偿无法在执行中得到实现。
刘某某辩称，1、某某公司试图通过2000年商品房成交均价来说明不可能以1000元/㎡转让房屋所有权，但某某公司向刘某某出售的是层高不足2.2米的附属房屋，该房屋只能作为杂屋使用，其价值决定了其价格不能和一般商品房相比较。2、某某公司在一审中辩称涉案房屋没有办理过户是因为刘某某认为费用过高，因此某某公司如果转让的仅为房屋使用权就不存在过户一说。3、某某公司称涉案房屋作为无法登记的不动产，其所有权不可能发生转移和变更，但某某公司以自己名义申请并于2004年12月28日取得该房屋的产权证。之所以合同未提及房屋所有权及办理过户登记等问题是因为某某公司说该房屋不能办理产权，违反诚实信用原则。4、《中华人民共和国物权法》第十五条规定当事人之间签订的不动产物权转让合同自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力，因此原审法院认定涉案合同为房屋买卖合同，且合法有效，有理有据。
刘某某向原审法院起诉请求：1、判令位于长沙市××区××路××号附属房屋（权证号码00××36）及房屋上的权益归刘某某所有；2、本案的诉讼费用由某某公司承担。
原审法院认定事实：2000年10月26日，某某公司（甲方）与刘某某（乙方）签订了一份《长沙市某某安居小区房屋出售合同书》，该合同约定：一、乙方自愿向甲方购买而甲方同意出售上述坐落于长沙市××区××路××小区××号之附属房，附属房建筑面积11.67平方米；二、甲、乙双方同意该房屋按每平方米1000元进行交易，乙方购买该房屋的总金额为11670元；三、甲、乙双方在签订本合同时，乙方需一次性付清房款，甲方于2001元7月31日前交竣工验收并符合本合同规定的该房屋给乙方使用，在此期间，如遇人力不可抗力的法定原因，甲方可凭长沙市人民政府有关管理部门出具的证明文件，据实延期交付，但甲、乙双方同意终止合同的除外；四、甲方出售该房屋给乙方作杂物间使用，乙方在使用期间不得违反政府有关规定，擅自改变该房屋的结构和用途。除本合同补充条款或附件另有规定者外，乙方有权享用与该房屋有关联的公共通道和设施。同时应自觉遵守管理公约的有关规定，维护公共设施和公共利益；五、乙方购买该房屋的使用年限与国家规定的该地块的土地使用年限相同。现行规定为70年，如有改变，以国家法律法规为准（以甲方土地使用权证为准）；六、乙方购买的该房屋按国家有关规定不能办理《房屋产权证》，但乙方享有完整的合法使用权，使用期间，按国家法律、法规规定承担相关税费；七、甲、乙双方在签署合同时，具有完全民事行为能力，对各自的权利和义务清楚明白，并愿意按本合同规定严格执行。如一方违反本合同，另一方有权按本合同规定索赔和追偿。该合同签后，刘某某于签约当天向某某公司支付了9000元，某某公司亦向刘某某出具了一份收款凭证，该收款凭证载明“1栋附1层21号杂屋房款9000元”。2000年11月15日，刘某某向某某公司支付了2670元，某某公司亦向刘某某出具了一份收款凭证，该收款凭证载明“1栋附1层21号附属房房款2670元”。之后，刘某某占有并使用该杂屋至今。
依据长沙市房产档案馆出具的房屋产权情况表显示，2004年12月28日长沙市房屋产权管理局为某某路631号1栋整栋房屋办理产权证，登记某某公司为所有权人，权证号码为00××36。
2016年6月30日，长沙市开福区人民政府发布了开政征字（2016）4号《关于开福区某某路片区棚户区改造项目（丝茅冲地块）一期房屋征收决定公告》以及征收范围图，决定征收某某路、浏阳河路及车站北路围合三角形区域范围内的部分地块。位于某某路631号1栋的房屋在此征收范围内。
另查明，某某公司于1997年3月26日成立。依据湖南省工商行政管理局企业工商登记信息显示，某某公司现处于被吊销营业执照状态。
原审法院认为，本案是物权确认纠纷，刘某某的诉请是要求涉案房屋即位于长沙市××区××路××号杂屋的所有权以及房屋上的权益归属于其所有。对此，原审法院分析如下：一、对双方签订的《长沙市某某安居小区房屋出售合同书》的认定问题。双方签订的《长沙市某某安居小区房屋出售合同书》是双方当事人的真实意思表示，不违反我国法律、行政法规的强制性规定，原审法院认定合法、有效，双方当事人应当全面履行各自的义务。按照该合同书的约定，刘某某出资购买某某公司所建的涉案房屋，享有除不能办理权属证书之外的其他所有权的权能。故原审法院认定，刘某某与某某公司签订的《长沙市某某安居小区房屋出售合同书》是购买杂屋的买卖合同，并对某某公司主张的是转让杂屋的使用权的抗辩理由，不予采信；二、基于本案涉诉杂屋不能办理单独房屋权属证书的实际情况，刘某某享有的该杂屋的所有权与某某公司享有的整栋房屋的所有权之间应构成按份共有关系，刘某某享有的杂屋所有权依附在某某公司取得的房屋产权证00××36号之中，且该杂屋在房屋产权证00××36号的内档中亦有体现。现刘某某因杂屋的物权即所有权的归属与某某公司发生争议，原审法院可以确认位于长沙市××区××路××号杂屋的所有权以及该杂屋上的权益应归属于刘某某，但是基于杂屋不能办理权属证书的实际情况，刘某某不能对外对抗善意第三人，同时刘某某也应承担办理权属证书时的合理费用。
综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第九条、第三十三条、第三十九条、第六十四条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条第一款、第二款、第三款的规定，判决如下：确认位于长沙市××区××路××号杂屋的所有权以及该杂物上的权益属于刘某某。案件受理费100元，由刘某某承担。
本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。
本院二审查明的事实与一审法院一致。
本院认为，本案的争议焦点为：位于长沙市××区××路××号杂屋的所有权以及房屋上的权益归属问题。
刘某某与某某公司于2000年10月26日签订《长沙市某某安居小区房屋出售合同书》，现双方对该合同是转让涉案房屋的所有权还是使用权意见不一致，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，双方对合同有关内容约定不明确的，可按照合同有关条款或者交易习惯确定。首先，《长沙市某某安居小区房屋出售合同书》中多次出现“出售”字眼，其次该合同第六条约定“乙方购买的该房屋按国家有关规定不能办理《房屋产权证》，但乙方享有完整的合法使用权，使用期间，按国家法律、法规规定承担相关税费”，从该条规定可知刘某某对涉案房屋享有除办理权属证书之外的其他所有权的权能。再次，涉案合同第二条约定“甲、乙双方同意，该房屋按每平方米建筑面积人民币1000元进行交易，乙方购买该房屋的总金额为人民币11670元。”涉案房屋系附一层的杂屋，根据当时房地产交易行情以及涉案房屋不能办理单独房屋权属证书的实际情况，本院认为将双方约定1000元/平米的价格认定为房屋买卖价格为宜，因此上述合同应认定为购买涉案杂屋的买卖合同。基于本案涉诉杂屋不能办理单独房屋权属证书的实际情况，刘某某享有的杂屋所有权依附在某某公司取得的房屋产权证00××36号之中，因此原审法院认定刘某某享有的该杂屋的所有权与某某公司享有的整栋房屋的所有权之间应构成按份共有关系并无不当。因办理权属证书的相关费用暂不确定，某某公司可待实际办理后持相关票据让刘某某承担该笔费用。
综上所述，某某公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由长沙某某房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 袁 胜
审判员 王晓虹
审判员 张文欢
二〇一七年十一月二十八日
书记员 李 蒙
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。