广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第1236号
原告方国亮，男，汉族，1977年6月27日出生，住址广东省汕头市潮南区。
委托代理人沈利芬，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。
被告何英，汉族，1967年4月26日出生，住址广东省深圳市福田区。
第三人深圳市云联地产有限公司，地址广东省深圳市龙华新区民治街道。
法定代表人王飞。
原告方国亮诉被告何英、第三人深圳市云联地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告方国亮的委托代理人沈利芬到庭参加诉讼。被告何英及第三人深圳市云联地产有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告方国亮诉称，2015年5月3日，原告与被告签订《二手房买卖合同》，由被告将名下位于深圳市龙华新区人民路锦绣江南1栋四单元510的房产，以199万元的价格转让给原告，双方就定金支付、房款支付、房屋产权现状、违约责任等进行了约定。此外，被告还签署了《地址及账号确认书（卖方）》，确认该房产交易的法律文件及通知的送达地址为涉案房产地址。上述两份合同签订后，原告积极履行义务，分别于2015年5月3日及5月5日向监管账户共支付定金10万元，但被告仅出具了4万元定金的收据。2015年5月10日，经第三人催告，被告拒绝履行签收定金的手续，并向第三人提出“取消合同退回定金”。2015年5月13日，双方约定的被告应将房地产证原件交给第三人的履行期限届满，但被告并未依约履行。原告多次催告，被告先口头表示“合同撤销”，后对原告发出的限期履行催告函件完全拒绝回应，也不履行《二手房买卖合同》的义务。原告于2015年6月9日及6月15日向被告的送达地址和户籍地址分别寄出《解除合同通知书》，要求解除原、被告的《二手房买卖合同》，但均被退回。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、确认原被告之间的《二手房买卖合同》于2015年6月10日解除；2、被告立即向原告返还定金人民币100,000元（该定金托管在第三人处）；3、被告立即向原告支付违约金人民币398,000元；4、被告承担本案的诉讼费用。
被告何英未提交书面答辩意见，亦未提交任何证据。
第三人深圳市云联地产有限公司未到庭答辩，但书面答辩如下：一、原告与被告在第三人的居间服务下签署了《二手房买卖合同》，该合同为双方真实的意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，双方应依合同约定履行相关义务；二、被告拒绝履行合同约定义务，应由被告承担相应违约责任。1、原告签署合同后积极履行合同义务，向被告支付定金人民币100,000元整，但被告却拒绝履行合同指定义务，即被告拒绝将涉案物业之红本房产证原件交与第三人及拒绝出具公证委托书用于赎楼，同时拒绝配合办理申请按揭付款手续，并口头表示“合同撤销”；2、原告依约支付定金后，根据《资金监管协议》的约定，托管于第三人处，合同约定在经纪方查验该物业产权清晰且无抵押无查封后放予被告，但被告不提交房地产证原件亦不配合前往国土部门查档，第三人无法确认产权当然不能放款予被告；三、现定金仍然托管于第三人处，第三人将依据法院的判决将托管款放予当事人。综上所述，被告在签署合同后，违反合同约定拒不履行合同，破坏市场经济秩序，第三人请求人民法院核实本案的真实情况，给予公正的裁决。
经审理查明，2015年5月3日，原告方国亮作为买方，被告何英作为卖方，在第三人深圳市云联地产有限公司的居间下，签订了《二手房买卖合同》，约定：买卖双方交易的房地产位于深圳市龙华新区人民路锦绣江南1栋四单元510，建筑面积约为74.17平方米，房地产证号为50××84，转让成交价为人民币1,990,000元。买方同意在本合同生效之日向卖方支付定金人民币40,000元，在合同生效后三日内再向卖方支付定金人民币60,000元。定金交由双方约定的第三方托管，买方将定金支付给监管方或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账号以后，视为卖方本人已收讫定金，卖方应向买方出具定金收据。卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金的生效。买方向银行按揭贷款支付楼款，买方须于2015年5月20日前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款（以银行贷款为准）支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中。买方须于2015年5月20日前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准。该物业没有设定抵押，卖方对该物业享有完全的处分权，卖方保证于签署合同后十日内将房地产证原件交予替买卖双方监管定金及交楼押金的第三方。双方协商同意在定金或首期款中预留人民币10,000元作为交楼押金，交由第三方监管。如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。
同日，原、被告及第三人签署《资金监管协议》，约定将定金人民币100,000元、交房保证金10,000元交由第三人托管。原告应根据原、被告双方签署的房地产买卖合同的约定将定金及交房保证金打入该协议约定的第三人指定的账号。
被告同时签署《地址和账号确认书（卖方）》，确认以涉案房产所在地址为其联系地址。
同日，原告支付定金人民币40,000元，被告出具了相应的收款收据。
2015年5月5日，原告支付第二笔定金人民币60,000元，第三人出具了相应的收据确认托管上述款项。
2015年6月4日，原告向被告邮寄《催告函》，催促被告于2015年6月7日前将房产证原件交予第三人托管。后原告于2015年6月9日向被告邮寄《解除合同通知书》，要求解除双方签订的《二手房买卖合同》。上述两封邮件均寄往涉案房产所在地址，均被退回。
另查，1、截至2015年6月29日，涉案房产仍处于抵押状态，抵押权人为中国银行深圳市分行龙华支行。
2、关于合同不能履行的原因。原告主张系因被告未在约定时间内将房地产证原件交给第三人监管，也未办理赎楼手续，并拒绝签收定金、表示要取消合同。
3、原告主张第三人于2015年5月9日向被告发出《履约催告函》，主要内容为：原告已履行了支付定金义务，经第三人多次催促被告前往签收剩余定金，被告临时提出合同异议，要求取消合同退回定金。故催促被告尽快按照合同约定履行义务。原告未能提交上述《履约催告函》及相关寄送材料原件以供核对。
上述事实，有经庭审审查的二手房买卖合同、资金监管协议、收款收据、地址及账号确认书、催告函、解除合同通知书、快递单及快递网上查询记录及庭审笔录相互印证，本院予以认定。
本院认为，原告方国亮与被告何英签订的《二手房买卖合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。
关于合同的履行情况。原告于签订合同后，已依约履行了其支付定金的义务。而根据原告与第三人陈述，被告拒绝接收第二笔定金，并明确要求取消合同。与此同时，被告作为出售房产一方，在双方签署的《二手房买卖合同》中，并未如实陈述涉案房产已设定抵押的产权现状，亦未在合同约定的期限内将房产证原件交由第三人托管。至原告提起本案诉讼时，涉案房产仍处于抵押状态。被告的上述行为均已违反了合同约定，导致合同无法继续履行，应承担相应的违约责任。原告作为守约方，有权单方主张解除合同。根据法律规定，一方当事人依法解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方之日解除，故本院确认上述合同自本案起诉状副本送达被告之日已解除。合同解除之后，剩余定金已无保留的必要，被告应向原告返还定金人民币100,000元。由于该款项现仍托管于第三人深圳市云联地产有限公司处，故应由第三人负责返还原告。
关于违约金的数额。原告依据《二手房买卖合同》的约定有权主张被告向其支付涉案房产交易价格百分之二十的违约金。但由于本案合同仅履行到支付定金的阶段，原告在获知被告拒绝履行合同后，亦有义务采取适当措施防止损失的扩大。综合考虑本案案情，原、被告于合同中约定的违约金过分高于实际造成的损失，本院酌情调低违约金为人民币298,500元。对于原告的超额诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告方国亮与被告何英签订的《二手房买卖合同》已解除；
二、第三人深圳市云联地产有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告方国亮返还定金人民币100,000元；
三、被告何英于本判决发生法律效力之日起五日内向原告方国亮支付违约金人民币298,500元；
四、驳回原告方国亮的其他诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币4,385元，保全费人民币2,510元，公告费人民币390元，合计人民币7,285元，均由原告负担人民币1,455元，被告负担人民币5,830元。案件受理费、保全费及公告费原告均已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 陈 平
人民陪审员 陈蕾仰
人民陪审员 郭映舜
二〇一六年二月二十三日
书 记 员 陈锐强
书 记 员 李玉婷
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
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