上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终160号
上诉人（原审原告）：上海盘鸿实业有限公司，住所地上海市宝山区牡丹江路1325号3316-Z室。
法定代表人：陈小四，执行董事。
委托诉讼代理人：鲁晓东，北京大成（上海）律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：上海崇沁物流有限公司，住所地上海市崇明区三星镇宏海公路4588号19号楼321室（上海三星经济小区）
法定代表人：陆七宝，总经理。
委托诉讼代理人：毛晓华，上海磐德律师事务所律师。
上诉人上海盘鸿实业有限公司（以下简称盘鸿公司）、上诉人上海崇沁物流有限公司（以下简称崇沁公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初42766号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月3日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年1月24日公开开庭进行了审理。上诉人盘鸿公司的委托诉讼代理人鲁晓东，上诉人崇沁公司的委托诉讼代理人毛晓华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
盘鸿公司上诉请求：维持一审判决第一项，撤销一审判决第二、第三项，改判崇沁公司返还盘鸿公司租金1,333,333元，崇沁公司支付盘鸿公司员工住宿费补偿款100,000元。事实和理由：盘鸿公司与崇沁公司签订租赁合同后，盘鸿公司已实际支付租金共计280万元，加之崇沁公司的法定代表人同意用20万元分红抵扣20万元租金，故盘鸿公司已经实际支付完毕2015年12月11日至2017年5月31日间的租金。根据补充协议的约定，如遇动迁，崇沁公司给予盘鸿公司3个月的免租期，故本案中，实际的计租日期应为2016年3月11日至2017年5月31日，3个月免租期的租金，崇沁公司应予以退还。一审法院虽然认定2017年4月租赁物停水停电并影响了盘鸿公司的经营，并酌情降低了盘鸿公司应负担的房屋占有使用费。但实际上，自2017年1月起，相关行政部门发布公告，对包括租赁物在内的用地及违章建筑进行综合整治，盘鸿公司自1月份起已经无法正常使用租赁物进行正常经营。2017年3月15日至3月26日，崇沁公司及案外人在雨棚和仓库内进行搭建加盖，仓库和雨棚自2017年3月已无法实际使用，影响了盘鸿公司的经营，故2017年3月份之后的租金，盘鸿公司无需支付。2017年1月至2月的租金，法院也应当酌情予以降低。根据盘鸿公司提供的录音证据，崇沁公司已经明确承诺用20万元分红抵扣租金，对该节事实，法院也应当予以认定。同时，盘鸿公司提供的录音证据，也足以证明崇沁公司同意支付10万元，该笔款项是对被拆除的盘鸿公司员工宿舍的住宿补偿款，崇沁公司应向盘鸿公司支付。
崇沁公司针对盘鸿公司的上诉请求辩称，不同意盘鸿公司的上诉请求，并向本院提起上诉，请求判令：撤销一审判决，改判驳回盘鸿公司一审中的全部诉讼请求。事实和理由：盘鸿公司自2015年10月1日至2017年4月30日起实际占用租赁物共计19个月，租金应为3,166,700元，盘鸿公司实际仅支付219万元，尚欠付租金976,700元，崇沁公司无需退还盘鸿公司租金及押金。对于盘鸿公司所述的投资分红及住宿补贴不予认可，双方并未就此达成一致。盘鸿公司于2017年4月底才搬离系争场地，在此期间盘鸿公司均正常经营，盘鸿公司使用系争场地理应支付租金，不存在租金退还问题。在另案中，盘鸿公司陈述被拆除的违章搭建物系其共同出资建造，崇沁公司虽然在2017年3月份对雨棚内有加层搭建行为，但盘鸿公司予以配合，并未提出异议，也不存在影响盘鸿公司正常经营的情况，故2017年3月份及之后的占有使用费，盘鸿公司应全额支付。
针对崇沁公司的上诉请求，盘鸿公司辩称，不同意崇沁公司的上诉请求和上诉意见，坚持己方的上诉请求和上诉意见。
盘鸿公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令崇沁公司退还盘鸿公司押金166,660元；2、判令崇沁公司退还盘鸿公司租金1,333,333元；3、判令支付盘鸿公司员工住宿补偿款10万元。
一审法院认定事实：2015年8月21日，盘鸿公司、崇沁公司签订《仓库租赁协议》，其中约定崇沁公司将上海市浦东新区XX路XX弄XX号仓库租赁给盘鸿公司使用，仓库面积4,460平方米，租赁用途物资储存、周转；租金为85,000元一亩一年，先付后用，租金每半年支付一次，支付方式付六押一；租赁期限自2015年10月1日至2018年11月1日。
同日，盘鸿公司、崇沁公司签订《补充合同》，约定：1、XX路XX弄仓库崇沁公司同意给盘鸿公司建造约3,000平方米雨棚。2、经双方协商一致，如遇动迁崇沁公司承诺给盘鸿公司3个月免租期或折合3个月租金。3、崇沁公司承诺把场地上一楼办公楼无偿租给盘鸿公司。4、崇沁公司承诺用单层彩钢板内仓隔两仓。5、场地及仓库面积约23亩地。6、定金已收60万元。
2015年9月29日，盘鸿公司、崇沁公司签订《虹星路场地合作投资协议》，其中约定场地地址为浦东新区XX路XX弄场地。1、崇沁公司总投资场地、雨棚、办公房及门卫共计168万元整。2、经双方协商同意，盘鸿公司出资投资总额三分之一，共计56万元，如遇动迁盘鸿公司同样享受动迁赔偿总额的三分之一（仓库赔款除外）。3、经双方协商同意，崇沁公司以每年20万元作为分红给予盘鸿公司，直至动迁为止。4、经双方协商同意，以每年的9月30日为一个结算日。5、如遇动迁经营性补赔由盘鸿公司所得，如有后续投资经双方协商后按比例再进行出资。
2016年6月30日，崇沁公司出具收条四份，分别载明收到盘鸿公司浦东新区XX路XX弄XX号仓库押金166,660元、2015年12月11日至2016年5月30日租金100万元、2016年5月30日至2016年11月30日租金100万元、投资款56万元。本案一审审理中，双方确认按年租金200万元结算。盘鸿公司表示由于双方签订投资协议后才投资建造雨棚，租赁标的物于2015年12月交付使用，故租金自2015年12月11日起算，2016年6月30日双方对之前的租金进行了相应结算，并出具相应收条。崇沁公司则表示，押金无异议，但租金收条系应盘鸿公司要求先行出具，并未足额收取，且租赁期限应自合同约定的2015年10月1日起算。
2016年12月2日，崇沁公司开具发票，载明仓储费80万元。本案一审审理中，盘鸿公司表示2016年12月1日至2017年5月31日本应支付租金100万元，崇沁公司同意扣除2015年12月1日至2016年12月1日的投资分红20万元，故实际支付80万元。崇沁公司则表示，双方就投资分红并未予明确，不认可盘鸿公司所述的抵扣问题，盘鸿公司仅支付租金80万元。
2017年1月3日，政府相关部门发布公告，表示即将开展对一心村环境综合整治工作，整治违法用地、违法建筑、违法经营、违法排污、违法居住等行为，于2017年1月1日启动整治，要求当事人在2017年3月31日前自行完成整改、清场、搬离等工作，逾期未整改的，政府将组织力量于2017年4月1日8时起对整治范围内场地实施封闭，交通限行，只进不出，并停水、停电、强制实施地面建筑拆除；2017年5月30日17时起，拆除地坪，覆土布绿。
2017年3月1日，崇沁公司向盘鸿公司送达拆违通知书，要求盘鸿公司于2017年3月15日搬离。
关于搬离时间，盘鸿公司表示已于2017年4月1日搬离，崇沁公司则表示盘鸿公司于2017年4月30日搬离。
本案一审审理中，浦东新区人民法院至上海市浦东新区XX镇XX村村委会了解相关情况，该村招商办工作人员表示，为响应政府提出的“五违四必”部署进行综合整治工作，本区XX路XX号属于拆违整治对象。2017年4月，XX路XX号尚未清空，仍有物品堆放现场，4月份进行断水断电，大概5月初搬离，后于2017年5月中旬拆除。
本案一审审理中，经浦东新区人民法院释明，盘鸿公司表示如果涉案租赁合同无效，无其他法律后果需要处理。崇沁公司则表示要求盘鸿公司支付至2017年4月30日的欠付租金976,700元。
一审法院认为，崇沁公司向盘鸿公司出租的仓库无合法批建手续，被作为违法建筑拆除，故双方签订的《仓库租赁协议》及《补充合同》系无效合同。合同被确认无效后，崇沁公司因该合同收取的租赁押金166,660元，应返还盘鸿公司。盘鸿公司应支付实际使用租赁物期间的使用费，标准可以参照双方约定的标准即每年200万元。关于使用费的起止时间，盘鸿公司主张自2015年12月11日起算，由崇沁公司出具收条等为凭，予以采信。但关于搬离时间，盘鸿公司称于2017年4月1日搬离，未能提供充分证据予以佐证，不予采信。根据崇沁公司所述及至村委会了解的相关情况，确认盘鸿公司应支付使用费至2017年4月30日。其中，2017年4月系争仓库进行了停水停电，显然影响盘鸿公司对租赁物的使用，故对2017年4月的使用费，酌定为83,333元。根据崇沁公司出具的收条，确认盘鸿公司已足额支付2015年12月11日至2016年11月30日的使用费，对于2016年12月1日至2017年4月30日的使用费应为749,999元，盘鸿公司于2016年12月2日支付80万元，故崇沁公司应退还盘鸿公司多付款项50,001元。盘鸿公司主张投资分红20万元抵扣租金后其于2016年12月2日支付的租金实为半年的租金，但盘鸿公司提供的录音证据尚不足以证明双方就投资分红抵扣租金达成一致，故对盘鸿公司的该项主张，不予采信。对于盘鸿公司主张的补偿3个月租金，盘鸿公司、崇沁公司签订的租赁合同系无效合同，故盘鸿公司的该项主张，缺乏合同及法律依据，不予支持。关于员工住宿补偿款，盘鸿公司提供的录音尚不足以证明崇沁公司明确表示支付盘鸿公司员工住宿补偿款，故在现有证据的情况下，盘鸿公司关于员工住宿补偿款的诉请，不予支持。
一审法院审理后于2017年10月25日作出判决：一、上海崇沁物流有限公司于判决生效之日起十日内返还上海盘鸿实业有限公司押金166,660元；二、上海崇沁物流有限公司于判决生效之日起十日内返还上海盘鸿实业有限公司多付款项50,001元；三、驳回上海盘鸿实业有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18,299元，减半收取计9,149.50元，由上海盘鸿实业有限公司负担6,874.50元，由上海崇沁物流有限公司负担2,275元。诉讼保全费5,000元，由上海盘鸿实业有限公司负担3,397元，由上海崇沁物流有限公司负担1,603元。
二审中，双方当事人均未向本院递交新证据。
经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，盘鸿公司与崇沁公司签订了《仓库租赁协议》及《补充合同》，但涉案仓库并未取得房地产权证，也未取得建设工程规划许可证，故涉案《仓库租赁协议》及《补充合同》依法应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。由此，盘鸿公司要求崇沁公司返还已付押金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于盘鸿公司应付占有使用费计算期间的争议。《仓库租赁合同》约定租期自2015年10月1日起，但崇沁公司出具的收条中记载的首期占有使用费的计算起点为2015年12月11日起，加之本案诉争前，崇沁公司从未要求盘鸿公司支付2015年10月1日起至2015年12月10日的占有使用费，并结合双方关于共同投资建造场地的协议内容，可以认定双方确定的占有使用费之计算起点为2015年12月11日，崇沁公司关于占有使用费计算起点为2015年10月1日的主张，与事实相悖，本院予以驳回。因涉案《补充合同》无效，故盘鸿公司依据该合同之约定，要求崇沁公司给予三个月租金或者三个月免租期的诉请请求，已丧失合同依据，本院同样不予支持，盘鸿公司要求以2016年3月11日作为占有使用费计算起点的上诉意见，本院不予采纳。关于盘鸿公司搬离租赁物的时间。盘鸿公司主张其于2017年4月1日已经搬离，但未提供相应的证据予以证明，也没有证据显示盘鸿公司于该日或嗣后要求崇沁公司接收租赁物，故盘鸿公司主张的搬离时间，本院不予采纳。结合一审法院至XX镇XX村民委员会了解的情况及崇沁公司自认的搬离时间，一审法院认定盘鸿公司于2017年4月30日搬离租赁物，并无不当，本院予以认同。一审法院认定盘鸿公司应支付2015年12月11日至2017年4月30日间的占有使用费，具有相应的事实基础，本院予以维持。
关于盘鸿公司已付占有使用费是否应予以退还及数额的争议。2017年1月3日，相关行政部门发布公告，对包括涉案租赁物在内的用地及违法建筑进行综合治理。此时，盘鸿公司应知晓其不能继续按照合同约定的期限租赁使用租赁物，其准备撤离租赁场地，符合常理，可以认定自此时起盘鸿公司正常使用租赁物的合同目的受到一定影响。但需要注意的是，双方签订租赁合同时，涉案仓库不具有合法的建造手续，盘鸿公司对此属于明知，则对于仓库及雨棚存在将来被整治拆除的风险，亦在盘鸿公司可以预见的范围内，由此对盘鸿公司正常经营所致之影响，亦应由盘鸿公司自行负担。盘鸿公司要求不付或者少付2017年1月至2月占有使用费的要求，本院不予支持。本案二审审理中，崇沁公司认可其在2017年3月份对雨棚进行了加层施工，但从实际情况看，在此期间，盘鸿公司并未反对或者阻止崇沁公司的施工行为，也未向崇沁公司提出减少或者排除施工行为对其正常使用租赁物所造成之妨碍，故本院认为，崇沁公司或者案外人对租赁物的施工行为，并不违背盘鸿公司真实的意思表示，盘鸿公司要求退还2017年3月份已付占有使用费的上诉请求，本院予以驳回。因2017年4月份，租赁物已被停水停电，故一审法院酌定盘鸿公司应负担的该月之占有使用费为83,333元，并无不妥，本院予以维持。根据涉案《虹星路场地合作投资协议》看，双方约定崇沁公司以每年20万元作为分红给予盘鸿公司，但盘鸿公司提供的录音证据，并不足以证明崇沁公司同意以20万元分红抵扣2017年上半年的部分占有使用费，由此，盘鸿公司以无法正常使用租赁物或已撤离租赁物为由要求退还该笔20万元款项的上诉请求，因缺乏证据证明，本院不予支持。综合上述分析，一审法院判令崇沁公司退还盘鸿公司已付占有使用费50,001元，具有相应的事实基础，本院予以维持。盘鸿公司要求崇沁公司退还占有使用费1,333,333元的上诉请求及崇沁公司关于不同意退还盘鸿公司已付占有使用费的上诉请求，本院均予以驳回。关于盘鸿公司要求崇沁公司支付员工住宿补偿款10万元的上诉请求。盘鸿公司提供的录音证据，仅能证明双方就10万元款项进行过协商，但无法证明双方就此达成一致，也无法证明10万元款项系因租赁物中的员工宿舍被拆除，崇沁公司支付盘鸿公司的员工住宿补偿款，由此，盘鸿公司的该项上诉请求，本院予以驳回。
综上所述，一审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人盘鸿公司、崇沁公司的上诉请求，缺乏事实基础及法律依据，本院均予以驳回。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费共计人民币21,799元,由上诉人上海盘鸿实业有限公司负担17,249元，由上诉人上海崇沁物流有限公司负担4,550元。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛 焱
代理审判员 谢 猛
审 判 员 蒋庆琨
二〇一八年二月二十八日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……