广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终16821号
上诉人（原审被告）：广州市新创建投资有限公司，住所地广东省广州市海珠区。
法定代表人：郑作钦，总经理。
委托代理人：郝岳华、肖碧艳，广东海云天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张娅，住重庆市江津区。
被上诉人（原审原告）：谢伟，住广东省广州市天河区。
上列两被上诉人共同委托代理人：余焕伟，广东金轮律师事务所律师。
原审被告：广州启星广告有限公司，住所地广东省广州市天河区。
法定代表人：陈世聪，常务副总经理。
上诉人广州市新创建投资有限公司（以下简称“新创建公司”）因与被上诉人张娅、谢伟，原审被告广州启星广告有限公司（以下简称“启星公司”）合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院(2016)粤0105民初3624号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
新创建公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项判项：2、本案一、二审诉讼费由张娅、谢伟承担。事实和理由：（一）《[新城国际寓]认购须知》(以下简称“《认购须知》”)并非《[新城国际寓]认购书(2#)》(以下简称“《认购书》”)的补充约定，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》的时间应以《认购书》第五条第3款的约定为准，一审判决认定事实错误。1、从购房流程看，购房人认购商品房的一般步骤为：(1)购房人到上诉人的销售中心进行认购时，上诉人的销售人员首先向购房人出示并解释《认购须知》、《按揭须知》、户型图、商品房买卖合同等公示资料，告知其认购商品房的一般流程及需要提交的文件；(2)购房人有购房意向并对购房流程、公示文件基本了解并确定没有问题后，开始选购商品房；(3)被上诉人选定涉案商品房后，上诉人再根据其选购的商品房实际情况与被上诉人签订《认购书》，购房人支付定金；(4)按照《认购书》的约定，购房者支付房款(或申请按揭贷款)、双方签署《商品房买卖合同》及补充协议等。本案中，被上诉人同样是按照上述流程完成了商品房认购手续，对此被上诉人在一审庭审中也予以确认。因此，《认购书》才是双方在整个认购流程中最终意思表示的体现，是对双方具有法律约束力的双务合同；2、从法律效力看，《认购须知》是上诉人单方作出的针对不特定购房对象的一般性告知文件，其上既无上诉人签章，也无被上诉人签字确认，其对双方不具有合同效力，不是《认购书》的补充约定。3、从条款内容看，《认购须知》也不是《认购书》的补充约定。《认购须知》只是对认购的大概流程、需要提交的文件资料等作出了相关的指引，其并不涉及涉案商品房具体的认购条款，如认购单元、成交价格、付款方式、违约责任等；相反，上述内容均在《认购书》进行了详细的约定。从《认购书》可以看出，双方是在《认购书》的“备注”栏以添加手写内容的方式，对被上诉人支付首期款的时间、享受优惠购房价的条件以及符合条件最终的优惠购房价进行了补充约定。这些约定是针对被上诉人所购房屋的特殊情况而约定的。一审判决以上诉人针对不特定购房者的一般性公示文件《认购须知》作为确定双方法律责任的依据，是错误的。4、《认购须知》第二条第四款列明：“若认购方不按《认购书》上约定的期限支付房款和签署《商品房买卖合同》，或不提供用于办理合同备案和银行按揭的个人真实资料，则认购方违约，视为自动放弃认购权，本公司有权对认购方所认购之物业另行处置，所收取定金及房款不予退还”。显然，《认购须知》载明了支付房款和签署《商品房买卖合同》的时间以《认购书》的约定为准。《认购书》第五条第3款约定：“乙方须按照A种方式约定的时间携同本认购书及《[新城国际寓]认购须知》上规定的文件到甲方指定地点签署《商品房买卖合同》及补充协议等相关文件。A、乙方清楚知晓所购买的单元己抵押，乙方同意在甲方完成涂销抵押后按照甲方另行通知的时间与甲方签订《商品房买卖合同》”。在签订《认购书》时，上诉人己将涉案商品房存在抵押尚未涂销的现状充分告知被上诉人，被上诉人在一审庭审中亦明确表示清晰知晓该现状。因此，在被上诉人要求签订《商品房买卖合同》时，由于涉案商品房的涂销抵押手续尚未完成，《认购书》约定的签约条件尚未成就，上诉人无法与被上诉人签订《商品房买卖合同》，上诉人不构成违约。（二）被上诉人未按《认购书》约定的期限支付购房款和签署《商品房买卖合同》，构成违约，其要求上诉人双倍返还定金，无事实和法律依据。《认购书》“备注”第3款约定：“乙方须于2016年4月26日前交齐首付房款，须于2016年5月5日前付清房款……”，但截至上述约定的期限届满，经上诉人多次口头通知及发函催促，被上诉人仍拒绝支付首期房款；且在上诉人如约完成涉案商品房涂销抵押手续，以微信、短信、电话的方式告知被上诉人，要求被上诉人前来签署《商品房买卖合同》时，被上诉人拒绝与上诉人进行沟通甚至提起本案诉讼。被上诉人的上述行为明显构成违约，上诉人有权根据《认购书》的第五条第5款的约定：“如乙方在本协议书约定期限内未能缴付应付房款或不履行本认购书任何条款时，甲方有权没收乙方己缴付的定金”，没收被上诉人缴付的定金，不予返还。因此，被上诉人作为违约方要求上诉人双倍返还定金，不应得到法院的支持。综上，《认购须知》并非《认购书》的补充约定，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》的时间应以《认购书》约定的时间为准；被上诉人逾期拒不支付首期房款和签署《商品房买卖合同》，构成违约，上诉人有权没收定金，被上诉人作为违约方要求上诉人双倍返还定金毫无事实和法律依据。
被上诉人张娅、谢伟二审答辩称：同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求。
原审被告启星公司经本院传票传唤，没有到庭参加诉讼，也没有向本院提交书面意见。
2016年5月10日，张娅、谢伟向一审法院提起本案诉讼，请求：1、解除张娅、谢伟与新创建公司签订的《[新城国际寓]认购书（2#）》；2、新创建公司双倍返还定金10万元；3、启星公司返还2万元信息服务费；4、本案诉讼费用由新创建公司、启星公司承担。
一审法院查明事实：2016年4月19日，张娅、谢伟（乙方）与新创建公司（甲方）签订《【新城国际寓】认购书（2#）》，约定由乙方向甲方认购位于广州市海珠区江南大道南1100号新城国际寓X层XXX房单位，总建筑面积约为75.3531平方米，定价2036951元，优惠折扣购房券20000元，交楼标准带装修，认购价2016951元；乙方于签订本认购书时交付定金50000元，甲方收到乙方定金时开具收款收据；乙方以一次性付款方式付款，2016年4月26日前交付首期房款2016951元（含定金）；如上述付款方式及金额与甲乙双方签订的《商品房买卖合同》约定不一致的，以甲乙双方签订的《商品房买卖合同》所列的为准；甲乙双方一致确认，在签订本认购书时乙方已详细阅读本认购书及甲方所提供并公示的认购须知、付款方式、按揭须知、平面图和商品房买卖合同及补充协议等所有合同、文件，且双方已根据各自的要求和实际情况对本协议及前述文件之所有条款予以充分协商；双方对本认购书及前述文件中免除或限制对方权利、己方责任的内容，在签订本认购书时已向对方进行特别解释说明，双方均无异议，乙方进一步确认本认购书及前述文件非甲方格式条款，知悉并认可本认购书及前述文件之全部条款内容，且本认购书及前述文件均为其真实意思的反映；乙方须按照以下方式约定的时间携同本认购书及《【新城国际寓】认购须知》上规定的文件到甲方指定地点签署《商品房买卖合同》及补充协议等相关文件：乙方清楚知晓所购买的单元已抵押，乙方同意在甲方完成涂销抵押后按照甲方另行通知的时间与甲方签订《商品房买卖合同》；该物业于2017年12月31日前带装修交付使用；如乙方在本认购书约定期限内未能缴付应付房款或不履行本认购书任何条款时，甲方有权没收乙方已缴付的定金，本认购书自动失效，甲方有权另行出售该物业且无需通知乙方；如甲方同意继续履行本认购书，乙方须向甲方支付相应的违约金，违约金为自违约之日起计至乙方完全履约日止，每日按未付房款总价的千分之一计算；乙方已充分了解该物业的使用性质为办公，该物业的水/电费、税费等的交付标准均按照国家有关规定执行；双方同意在未签订《商品房买卖合同》之前，本认购书作为法律有效之合约，在双方签署《商品房买卖合同》后，双方的权利义务以《商品房买卖合同》为准；备注：准时（签）99折于准时付清首期（签约合同）时生效，乙方须于2016年4月26日前交齐首付房款，须于2016年5月5日前付清房款，方某成交价1990000元成交；等。
同日，新创建公司出示并提供给张娅、谢伟《【新城国际寓】温馨提示（2#）》和《【新城国际寓】认购须知》各一份。《【新城国际寓】认购须知》主要内容：阁下在购买该物业前，请仔细阅读本认购须知；（第二条）签署《认购书》后，认购方须7天内携带以下资料到本项目销售中心或其它本公司指定地点缴纳房款并签署《商品房买卖合同》及补充协议；逾期不办理上述手续的，视为自动放弃认购物业，本公司有权将客户所认购的物业转售而无需通知认购方，且已缴纳的定金本公司不予退回；等。同日，新创建公司向张娅、谢伟开出定金50000元的《预收款收据》。
2016年4月19日，启星公司签订《购房优惠信息服务申请表》，载明启星公司为张娅、谢伟从开发商处争取到楼盘优惠信息，同时张娅、谢伟也愿意接受启星公司提供的本次优惠信息服务；楼盘名称为新城国际寓2#611，服务信息为提供最新的楼盘信息，如开盘时间、优惠折扣、看房团等提示；张娅、谢伟在签署本申请表之时应向某公司支付优惠信息服务费20000元；在优惠期间选房认购后，因为任何原因最终未能成功购买，未办理《商品房买卖合同》的，必须于以下条款期限内向某公司申请退款，启星公司将按照退款流程退还张娅、谢伟已支付的信息服务费；等。同日，启星公司向张娅、谢伟开出信息服务费20000元的《收款收据》。
2016年4月30日，新创建公司向张娅、谢伟发出《催告通知书》，要求张娅、谢伟于2016年5月3日前交齐首期房款；等。张娅、谢伟于2016年5月1日签收。
2016年5月6日，张娅、谢伟向新创建公司发出《告知函》，要求新创建公司解除认购书，并支付定金10万元，协调启星公司退还信息服务费2万元；等。新创建公司于2016年5月9日签收。
据查册时间为2016年8月4日的《广州市不动产登记查册表》反映，广州市海珠区金辉路39号的权属人为广州市新创建投资有限公司和广州龙沙有限公司，2016年5月13日广州市新创建投资有限公司、广州农村商业银行股份有限公司华夏支行申请涂销在建工程抵押预告登记，包括2016登记字1392489号（新城国际广场自编2号611），于2016年5月17日核准登记；等。
张娅、谢伟与新创建公司的员工甘小康的微信记录中，有以下对话：1、2016年4月21日，甘小康：合同在一个月的时间段签，交完首付款，剩下的一半房款在5月5号，或者写我这边特申延期交，然后签合同。张娅：合同不是付首期的时候签吗？这个你要帮我弄清楚。2、2016年4月23日，甘小康：是这样的张小姐，我们的客户都不是当天签的，因为当天签合同，需要写申请批，然后您这边需要签字才能拿去批，所以要领导在。3、2016年4月24日，张娅：我和我先生现在前往你售楼部。甘小康：早上好，嗯好的。张娅：小甘，今日在你售楼部浪费足有七小时，对新城国际之销售代理或是开发商，我深表不满。首先将已抵押房产售出已是不妥，其次涂销抵押亦属于开发商之义务。于我买家而言，签合同，按约定付款即可，可是，你们居然要求客户放弃权利以显失公平的条款要求我在无任何合同保障之前提下预付一半房款。经我抗议，最后你的上司在同意按照正常流程签合同付款。你七点四十多给电话我，谈及或者接受你们显示公平之条款，或者退定金。对你上司出尔反尔之劣行我深表愤怒。对于无信誉无信用的交易对家，我不会再浪费多一点时间。我将于接下来的某日前往你售楼部将定金悉数退回，特此告知。甘小康：张姐，给您添麻烦了，真的非常非常抱歉。4、2016年5月4日，甘小康：张姐，您的房子正在银行涂销，大概15号左右完成，我这边确认后再通知您那边。
本案一审庭审中，新创建公司表示：新创建公司、启星公司之间是合作关系，由启星公司负责出售房屋；确认是新创建公司要求张娅、谢伟要享受优惠购房就与启星公司签订《购房优惠信息服务申请表》，新创建公司没有收取张娅、谢伟的信息服务费。
一审法院认为：张娅、谢伟与新创建公司签订的《【新城国际寓】认购书（2#）》属于双方约定负有将来缔结合同义务的预约合同。该认购书订明，甲乙双方一致确认，在签订本认购书时乙方已详细阅读本认购书及甲方所提供并公示的认购须知、付款方式、按揭须知、平面图和商品房买卖合同及补充协议等所有合同、文件，且双方已根据各自的要求和实际情况对本协议及前述文件之所有条款予以充分协商，且本认购书及前述文件均为其真实意思的反映。《【新城国际寓】认购须知》与《【新城国际寓】认购书（2#）》同日出示给张娅、谢伟。故《【新城国际寓】认购须知》应为《【新城国际寓】认购书（2#）》的补充约定内容。《【新城国际寓】认购书（2#）》约定，乙方清楚知晓所购买的单元已抵押，乙方同意在甲方完成涂销抵押后按照甲方另行通知的时间与甲方签订《商品房买卖合同》。该条款对于签订《商品房买卖合同》的时间并没有明确约定。《【新城国际寓】认购须知》中注明签署《认购书》后，认购方须7天内携带资料到本项目销售中心或其它本公司指定地点缴纳房款并签署《商品房买卖合同》及补充协议。该条款约定了签订《商品房买卖合同》的具体时间和地点，且其约定的签订《商品房买卖合同》的日期与支付首期房款的日期一致，更加符合交易习惯，故《【新城国际寓】认购须知》的上述约定应当为签订《商品房买卖合同》的补充约定，张娅、谢伟和新创建公司应当按《【新城国际寓】认购须知》的约定按期签订《商品房买卖合同》。但新创建公司以涉案房屋未涂销抵押，张娅、谢伟应先支付首期房款为由拒不签订《商品房买卖合同》，在张娅、谢伟催告后仍然拒不履行，已经构成违约，应承担相应的违约责任。故张娅、谢伟主张解除本案认购书及双倍退还定金100000元，合理合法，该院予以支持。认购书解除后，启星公司应将其收取的信息服务费20000元返还给张娅、谢伟，故张娅、谢伟该诉讼请求有理，亦予以支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四条、第五条及第八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2016年8月19日作出如下判决：一、解除原告张娅、谢伟与被告广州市新创建投资有限公司于2016年4月19日签订的《【新城国际寓】认购书（2#）》；二、被告广州市新创建投资有限公司在本判决生效之日起10日内，向原告张娅、谢伟双倍返还定金100000元；三、被告广州启星广告有限公司在本判决生效之日起10日内，向原告张娅、谢伟返还信息服务费20000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十五条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2700元，由被告广州市新创建投资有限公司负担2250元，被告广州启星广告有限公司负担450元。
经查，一审法院查明事实基本无误，本院予以确认。
二审中，新创建公司向本院提交张娅、谢伟2016年4月19日签署的《新城国际寓客户申请表》作为新证据，拟证明张娅、谢伟在签订《认购书》时，为享受一次性付款的购房优惠，承诺于7天内支付首付房款，15天一次性付清房款。对此，张娅、谢伟表示：该《新城国际寓客户申请表》在2016年4月19日已经形成，新创建公司在二审中提交，并非新证据，故不予质证；如果法庭认定该申请表属于新证据，张娅、谢伟确认其真实性，但认为其不能证明新创建公司所要证明的内容,证明目的也没有相关的事实依据。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。针对新创建公司的上诉意见，认定如下：
根据《【新城国际寓】认购书（2#）》的约定，甲（新创建公司）乙（张娅、谢伟）双方一致确认，在签订该认购书时乙方已详细阅读该认购书及甲方所提供并公示的包括认购须知在内的所有合同、文件，且双方已根据各自的要求和实际情况对该认购书及前述文件之所有条款予以充分协商，对该认购书及前述文件中免除或限制对方权利、己方责任的内容均无异议，乙方确认知悉并认可该认购书及前述文件之全部条款内容。故双方均应受《【新城国际寓】认购须知》条款的约束。
根据《【新城国际寓】认购须知》，签署《认购书》后，认购方须7天内携带资料到涉案项目销售中心或其它新创建公司指定地点缴纳房款并签署《商品房买卖合同》及补充协议。该条款明确了双方签订《商品房买卖合同》的具体期限和地点，且签订《商品房买卖合同》的期限与支付首期房款的期限一致。《【新城国际寓】认购书（2#）》虽约定“乙方同意在甲方完成涂销抵押后按照甲方另行通知的时间与甲方签订《商品房买卖合同》”，但并没有明确变更《【新城国际寓】认购须知》关于签订《商品房买卖合同》的期限，故双方签订《商品房买卖合同》期限仍应与张娅、谢伟缴纳首期房款的期限相一致，“甲方完成涂销抵押后另行通知的时间”亦不应超过上述期限即2016年4月26日前。新创建公司没有按上述期限涂销抵押，以涉案房屋未涂销抵押及张娅、谢伟应先支付首期房款为由，拒不签订《商品房买卖合同》，在张娅、谢伟催告后仍然拒不履行，已构成违约，应承担相应违约责任。一审法院对张娅、谢伟解除认购书及双倍退还定金100000元的请求予以支持，并无不当。新创建公司上诉主张“《认购须知》对双方不具有合同效力”、“张娅、谢伟构成违约”，理据不足，本院不予支持。
新创建公司提交的上述《新城国际寓客户申请表》不属于二审新证据，且不足以支持其上诉主张，本院不予采纳。
综上所述，新创建公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。启星公司经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由上诉人广州市新创建投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 万力平
审判员 张燕宁
审判员 郑怀勇
二〇一七年二月十四日
书记员 杨 旦
黄妙丽