上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）松民三（民）初字第3045号
原告（反诉被告）上海誉为图文设计工作室，住所地上海市嘉定工业区。
投资人鲁玉玲。
委托代理人张弘，上海市鸿生律师事务所律师。
被告（反诉原告）王志华，男，1969年9月21日生，汉族，住江西省南昌市。
委托代理人吴冬辉，上海市诚至信律师事务所律师。
原告上海誉为图文设计工作室与被告王志华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月17日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。案件审理过程中，被告王志华提起反诉，本院予以受理。本案于2015年11月16日、2016年4月5日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人张弘、被告王志华及其委托代理人吴冬辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海誉为图文设计工作室诉称：原、被告于2015年3月10日签订上海市房屋租赁协议一份，约定被告将其所有的上海市松江区叶榭镇杨典路XXX号厂房出租给原告使用，租期三年，自2015年3月25日至2018年3月24日，年租金为193，012元，半年一付，首期租金为96，506元，原告并支付合同保证金2万元。合同签订后，原告支付了首期租金96，500元以及保证金2万元。2015年5月11日原告另外支付了保证金45，000元，并于2015年5月21日签订补充协议一份。上述协议签订后，被告对原告的合理使用厂房百般阻挠，致使原告无法正常使用。2015年7月16日，原告欲将储存在厂房内的87根原木取出，送至客户工地，但被告却堵住厂房门口，阻止原告拉走原木，当日经多次交涉，原告仍无法拉走原木，至今原木仍堆放在厂房之内。原告认为其无法正常使用厂房，被告的行为构成根本违约。故起诉请求判令：1、解除原、被告签订的上海市房屋租赁协议；2、被告返还原告已支付的自2015年7月17日至2015年9月24日的租金36，487.20元；3、被告返还保证金65，000元；4、被告赔偿原告装修损失156，789.50元、叉车费280元、运输费900元。
审理中，经本院释明双方签订的上海市房屋租赁协议无效后，原告变更其第一项诉讼请求为：确认原、被告签订的上海市房屋租赁协议无效。审理过程中，原告又放弃了关于叉车费280元及运输费900元的诉讼请求。
被告王志华辩称：合同效力问题请法院依法认定。关于第二项诉讼请求，因原告自2015年7月16日起一直继续使用厂房，被告从未阻止过原告使用厂房。原告要拉走木材实际上是强行搬场。房屋钥匙还是原告实际控制，原告并未将房屋交还被告，原、被告也未对房屋进行交接，故不同意返还租金。关于第三项诉讼请求，不同意返还。65，000元并非履约保证金，而是原告在使用厂房过程中未经被告书面同意，擅自对房屋进行了装修，该笔保证金是原告恢复原状的保证金，在原告未恢复原状的情况下被告不同意返还。对于装修损失，被告不同意赔偿。原告擅自进行装修，被告要求原告恢复原状。
被告王志华同时反诉称：基于上述事由，被告反诉请求判令：1、原告赔偿被告厂房恢复的费用112，249元及两个月恢复期间的租金损失32，000元；2、原告按每月16，084元的标准支付自2015年9月25日起至实际归还房屋之日止的房屋使用费。
针对被告王志华的反诉请求，原告上海誉为图文设计工作室辩称：对第一项诉请，没有事实和法律依据，不予认可。合同无效的过错方在于被告。对第二项诉请，亦不予认可。2015年7月16日之后，原告即不能正常使用系争房屋。故原告无支付使用费的义务。2015年10月14日，原告已通过快递方式将房屋的钥匙寄送给被告，故不应支付房屋使用费。
经审理查明：2015年3月10日，原、被告签订《上海市房屋租赁协议》（以下简称租赁协议），原告向被告承租位于松江区叶榭镇杨典路XXX号标准厂房一座，办公楼二层，车间一层，厂房总建筑面积为1，322平方米。原告承诺租赁该房屋作为办公、展示道具用途。租期自2015年3月25日至2018年3月24日。房屋日租金为0.4元／平方米／日，年租金为193，012元。租金按半年一付，先付后租，每次付款于期满日前10日支付。首笔租金96，506元于2015年3月17日前一次性付清。原告同意支付被告合同保证金2万元。合同第九条约定，原告未征得被告书面同意或超出被告书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，被告可以要求原告立即赔偿损失。（因原告需要，被告同意原告在不破坏屋顶横梁的情况下开一天窗，合同期满后原告应恢复使用前状态）。
租赁协议签订后，被告将系争房屋交付原告使用，原告支付给被告2万元保证金以及2015年3月25日至2015年9月24日的租金96，500元。
2015年5月21日，原、被告双方签订《上海市房屋租赁协议补充协议》，载明：因原告装修，局部改变了所租赁厂房面貌，根据原合同特作以下补充：原告承诺租赁结束必须恢复原样事项有：一、车间部分，……二、办公区，……；三、宿舍区（二楼），……四、拆除办公楼至门卫室之间新增的隔墙。并约定，原告增补45，000元房屋抵押金，作为承诺保障，合同租赁期满后，原告7日内进场进行恢复，并于一个月内完成恢复，被告即退还押金。
补充协议签订后，原告另行支付给被告保证金45，000元。
审理过程中，本院向上海市松江区规划和土地管理局叶榭所发送调查函，就系争房屋是否属于集体土地，使用权归属于谁，土地是否为基本农田，是否已经转为国有或集体建设用地以及地上建筑物是否有建设工程规划许可证等情况进行调查，该所出具调查复函称：叶榭镇杨典路XXX号厂房土地属于集体土地，土地在租赁内使用权归王志华使用，每年土地租赁交费于松江区叶榭镇堰泾村村民委员会。该土地不属于基本农田，属于土地综合整备用地。未转为国有及集体建设用地。地上建筑物未办理建设工程规划许可证。
2015年10月14日，原告将系争房屋钥匙通过快递方式寄送给被告，被告称其收到过快递，但后又将快递退回。
审理中，经原告申请，本院委托万隆建设工程咨询集团有限公司（以下简称万隆公司）就系争厂房装修工程的总价进行审价。2016年3月4日，万隆公司出具鉴定意见书，结论为，涉案工程装修现值为111，817元。原告认为该份鉴定报告中未计取规费和税金，鉴定人员称，因原告未能提供其与具有相应资质的施工单位所签的合同，也未能提供施工单位出具的正式发票，故对规费和税金是不予计取的。被告认为应当计取该装修工程的残值而非现值。
此外，经被告申请，本院委托万隆公司对系争房屋恢复原状所需费用及所需工期进行司法鉴定。万隆公司于2016年3月4日出具鉴定意见书：1、可确定的上海市松江区叶榭镇杨典路XXX号厂房恢复原状工程造价为95，625元；2、双方存在争议的厂房恢复原状工程造价为16，624元。原告认为争议部分的工程造价不应被采信，且该部分不影响被告继续使用该厂房。被告对该份鉴定意见书无异议。
此外，被告提供上海市松江区叶榭镇堰泾村村民委员会出具的情况说明，以证明2015年3月原告经办人员到村委会了解厂房情况，村委会告知该厂房属村委会开发建造，没有产权证。原告认为该证据应属证人证言，村委会的具体经办人员应当到庭接受询问，故对该份证据不予认可。
原告于2016年4月8日将其堆放于系争房屋内的87根原木搬离。
以上事实，由上海市房屋租赁协议、补充协议、调查函及复函、鉴定意见书以及当事人陈述等证据予以证实。
本院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同应属无效。合同无效或被撤销的，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。
关于原、被告之间房屋租赁合同的效力问题。根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中现无证据证明系争厂房取得了建设工程规划许可证，被告就未取得建设工程规划许可证的厂房与原告签订承租合同，违反了上述禁止性规定，故合同效力应属无效。
关于合同无效的后果处理问题。在厂房租赁合同被认定无效后，原告应将系争房屋返还给被告，被告应将收取的保证金65，000元返还给原告。关于系争房屋的返还时间，原告虽认为其在2015年10月14日已经通过快递方式将房屋钥匙寄送给被告，其已经将系争房屋返还给了被告，但被告对此不予确认。退一步讲，即便被告对该快递进行了签收，因原告在该房屋内尚堆放了原木，双方对房屋也未进行交接，本院仅凭快递也难以认定双方对是否返还房屋以及何时返还房屋达成了一致，故原告关于系争房屋已经返还的意见本院不予采信。因原告未能举证证明双方对房屋交接时间协商一致，故结合原告于2016年4月8日将原木自系争厂房搬离的事实，本院酌定以该日作为系争房屋的交接时间。原告要求被告返还已支付的自2015年7月17日至2015年9月24日的租金36，487.20元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于房屋占有使用费，被告主张按合同约定的租金标准（每月16，084元）自2015年9月25日计算至房屋实际归还之日止的占有使用费。结合以上分析，本院认定房屋实际归还之日为2016年4月8日，故原告应当支付自2015年9月25日至2016年4月8日的房屋使用费104，436元。
关于原告主张的装修损失，本院认为，在原、被告双方签订的租赁协议中明确约定，原告未征得被告书面同意或超出被告书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，被告可要求原告立即赔偿损失。原告未能提供证据证明其对系争房屋进行的装修经过了被告的书面同意，故原告要求被告赔偿其装修损失，缺乏事实依据，本院难以支持。
关于叉车费280元、运输费900元，原告自行放弃，系在法律规定范围内自由处分其民事权利和诉讼权利，于法不悖，本院予以确认。
关于厂房恢复的费用及两个月恢复期间的租金损失，本院认为，原告已经在补充协议中作出承诺，租赁结束时将系争房屋恢复原状，并对需恢复原状的范围进行了明确。根据万隆公司出具的司法鉴定意见书，上述恢复原状工程无争议部分造价为95，625元。该份鉴定意见书程序合法，内容客观有据，本院予以采纳。关于双方存有争议的恢复原状工程造价16，624元，被告自愿放弃，本院予以确认。原告在审理过程中表示，其同意自行进行恢复工程的施工，被告不予认可，因原、被告已经涉诉，双方争议较大，已经丧失了合作的基础，被告申请进行恢复工程的审价之前，原告也从未表示过其愿意自行进行恢复工程，故其此项意见，本院难以采信。综上，原告应当赔偿被告厂房的恢复费用95，625元。此外，根据鉴定意见书，进行上述恢复工程的时间为2个月，故原告还应赔偿被告该期间的租金损失，因系争房屋未取得建设工程规划许可证，被告主张租金损失，缺乏法律依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）上海誉为图文设计工作室与被告（反诉原告）王志华之间所签订的《上海市房屋租赁协议》无效；
二、被告（反诉原告）王志华返还原告（反诉被告）上海誉为图文设计工作室保证金65，000元；
三、原告（反诉被告）上海誉为图文设计工作室支付被告（反诉原告）王志华房屋使用费104，436元；
四、原告（反诉被告）上海誉为图文设计工作室支付被告（反诉原告）王志华厂房恢复费用95，625元；
五、上述第二至四项相抵后，原告（反诉被告）上海誉为图文设计工作室于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）王志华135，061元；
六、驳回原告（反诉被告）上海誉为图文设计工作室的其余诉讼请求；
七、驳回被告（反诉原告）王志华的其余反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费5，192元，减半收取2，596元，反诉案件受理费1，970元，装修工程审价费5，000元，恢复工程审价费4，500元，合计诉讼费14，066元，由原告（反诉被告）上海誉为图文设计工作室负担11，978.50元（已付10，192元，余款1，786.50元于本判决生效之日起七日内交付本院），由被告（反诉原告）王志华负担2，087.50元（已付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 惠 蕙
二〇一六年五月九日
书记员 沈晓燕
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。