阳江市江城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）阳城法民二初字第1307号
原告：吴挺，男，1978年2月13日出生，汉族，住广州市天河区。
委托代理人：龚杨立，广东金轮律师事务所律师。
委托代理人：刘庆娜，广东金轮律师事务所律师。
被告：阳江市格林豪泰酒店物业管理有限公司。住所地：阳江市闸坡镇帆之影渡假村*楼****房。
法定代表人：陈建威。
被告：阳江市境界房地产开发有限公司。住所地：阳江市闸坡镇旅游大道建委办公楼*楼***房。
法定代表人：麦红伟。
原告吴挺诉被告阳江市格林豪泰酒店物业管理有限公司（以下简称格林豪泰酒店）、阳江市境界房地产开发有限公司（以下简称境界地产公司）委托合同纠纷一案，原告于2015年10月27日向本院起诉，本院于同日受理，依法由审判员梁胜光独任审判，后依法转为普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告吴挺的委托代理人龚杨立到庭参加诉讼；被告格林豪泰酒店、境界地产公司经本院依法公告送达开庭传票无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴挺诉称：2009年3月20日，原告与被告境界地产公司签订了《房屋买卖合同》、与格林豪泰酒店签订了《委托经营合同书》，约定由原告向被告境界地产公司购买位于广东省阳江市闸坡镇旅游大道的阳江半岛国际公寓14层16号公寓（下称“该公寓”），面积为107.07平方米，总价为790221元，后委托被告格林豪泰酒店统一经营管理该公寓，委托经营期限为十五年。根据《委托经营合同书》约定，被告格林豪泰酒店按该公寓总房价的8%按季度于每季度开始前5个工作日向原告支付经营收益。同时，被告境界地产公司承诺对被告格林豪泰酒店在《委托经营合同书》项下的各项权利和义务承担不可撤销的连带责任。但是，自2014年9月15日起至今，被告格林豪泰酒店并未按约定向原告支付经营收益，且原告多次催告后仍不予支付。被告格林豪泰酒店的行为已构成违约，并严重损害原告的合法权益。原告为维护自身的合法权益，故诉至法院，请求判令：一、被告格林豪泰酒店按每季度15804.22元向原告支付从2014年9月15日至2015年12月14日（共5个季度）止的经营收益，并按每日逾期金额的千分之三计算违约金（违约金按逾期金额每日千分之三计算，从2014年10月8日起至被告付清之日止）；二、被告境界地产公司对被告格林豪泰酒店上述所欠的款项承担连带保证责任；三、两被告连带承担本案全部诉讼费用。
原告对其诉称向本院提供了《商品房买卖合同》、《阳江市阳光半岛国际公寓委托经营合同书》、Ems快递单及律师函、房地产权证（粤房地权证海字第050004xx**号）、原告的银行户口历史交易明细表。
被告格林豪泰酒店、境界地产公司没有答辩，在举证期限内亦没有向本院提供证据。
经审理查明：2009年3月20日，原告吴挺（买受人）与被告境界地产公司（出卖人）签订了《房屋买卖合同》，合同主要约定：出卖人以出让方式取得位于阳江市闸坡镇旅游大道南区S-05-1、S-05-2、编号为阳府国用（2008）第22-1144号地块的土地使用权，取得《土地使用权证书》；该块土地面积为3102㎡，规划用途为商住，土地使用权限自2008年9月3日至2062年9月30日；出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名阳光半岛国际公寓，建设工程规划许可证号为2007-001，施工许可证号为44170120070810xxxx；买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为阳江市建设局，商品房预售许可证号为阳预许证字第2008015号；买受人购买的商品房为本合同项目中的第A幢14层16号房，建筑面积共107.07平方米，其中套内建筑面积79.76平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积27.31平方米，该商品房的用途为公寓；买受人在签订本买卖合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》；出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款，1、该商品房属预售，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方7380元，总金额790211元；付款方式为买受人支付定金20000元，须于2009年2月22日前付清，首期楼款300211元（不含定金）须于2009年3月22日前付清，剩余楼款470000元，由银行按揭支付，银行按揭贷款不足的，乙方需于银行贷款确定后7天内支付不足部分，银行按揭贷款不获批准的，乙方应于银行通知不批准按揭贷款后30天内付清全部楼款；买受人应按以上约定的付款方式，将商品房预售款直接存入该商品房项目预售款专用账户，开户银行为中国建设银行股份有限公司阳江海陵支行，专用账户为4400175510805300xxxx，凭银行出具的存款凭证，向出卖人换领交款收据；交付期限为出卖人应当在2009年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、非甲方原因延误的；合同还约定其他相关条款。原告吴挺与被告境界地产公司在合同上签名盖章确认。
签订《房屋买卖合同》后，原告吴挺（委托方、甲方）于当天又与被告格林豪泰酒店（受托方、乙方）、被告境界地产公司（担保方、丙方）签订《委托经营合同书》，合同主要约定：甲方委托乙方经营甲方所有的位于广东省阳江市闸坡镇旅游大道的阳光半岛国际公寓14层16号公寓（以下简称该公寓），该公寓的建筑面积为107.07平方米（以政府部门产权登记面积为准），总房价款为790211元（此款不含甲方购买时支付的税费）；委托经营期限为十五年，自2009年9月15日起开始计算，若乙方酒店实际开业时间早于2009年9月15日的，则委托经营期限从乙方酒店实际开业之日起计算；在委托经营期限内，甲方不得将该公寓另行委托或出租给第三方；甲方因违反商品房买卖合同被发展商解除合同收回该公寓的，自商品房买卖合同被解除或该公寓被收回之日起，本合同终止；甲方应按丙方交楼时的房屋现状将该公寓及附有装修、家私家电等交付给乙方，不得自行改动和增减公寓内设施、设备和家具；甲方应按丙方通知及时收楼，并于收楼后当天将该公寓交付给乙方，甲方不按时收楼，被丙方按已收楼处理的，则乙方有权代为接收该公寓；乙方有权自行经营管理该公寓或委托、出租给第三方经营管理，或与第三方合作经营，但乙方不得损害甲方对该公寓的产权及其他权益；乙方在经营过程中有权代表甲方处理该公寓与第三方出现的经营性纠纷，甲方予以必要的协助；甲方将公寓租赁乙方并委托给乙方经营，经营期间双方按国家相关法规缴纳税款，各付各税（甲方承担个人租赁所产生的税费，乙方承担该公寓经营管理所相关的物业管理费、水电费、电话费、宽带网络费及其他税费）；委托经营收益，除按本合同支付给甲方的以外，剩余部分全部归乙方所有，若发生亏损的，亦由乙方承担，与甲方无关；乙方应按该公寓总房价的8%/年，按季度于每季度开始前5个工作日（如遇节假日，则顺延）向甲方支付经营收益；乙方逾期付款的，按每日千分之三支付滞纳金，逾期超过90天，甲方有权解除本合同，乙方按该公寓总房价的20%支付违约金；甲方每年对该公寓享有10天的免费使用权，其中选择农历年三十至年初四入住者，或选择每年5月1-3日和9月30日至10月6日入住者，每入住一天按实际入住二天计算，甲方原则上入住自有公寓，但需视乎乙方的订房情况，鉴于甲方购买的户型，应甲方要求，乙方需安排2间标准房公寓供甲方使用；如甲方在当年度内未免费使用完以上入住天数，乙方可视甲方放弃当年度免费入住权益；丙方承诺对本合同项下乙方的各项权利和义务承担不可撤销的连带责任；任何一方擅自解除合同，均应按总房价的20%支付违约金；合同还约定了其他相关条款。原告吴挺与被告格林豪泰酒店、被告境界地产公司在合同上签名盖章确认。
庭审中，原告提供了房地产权证（粤房地权证海字第050004xx**号）、原告的银行户口历史交易明细表等证据，用以证明在签订上述合同后，原告交付了涉案房屋给被告格林豪泰酒店经营使用，被告格林豪泰酒店亦向原告支付了2009年9月15日起至2014年9月14日期间的经营收益。2014年9月15日以后（2014年第三季度以后）的经营收益，原告多次向被告催收无果，为此诉至本院，请求如诉称。
又查明，坐落于广东省阳江市闸坡镇旅游大道的阳光半岛国际公寓14层16号已于2014年12月31日向阳江市住房和城乡规划建设局进行了房地产权证权属登记，原告亦已领取了房地产权证（粤房地权证海字第050004xx**号），房地产权证的权属人为原告吴挺。
以上事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、《阳江市阳光半岛国际公寓委托经营合同书》、Ems快递单及律师函、房地产权证（粤房地权证海字第050004xx**号）、原告的银行户口历史交易明细表及庭审笔录等证据证实，两被告经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视其放弃质证和抗辩权利，本院对上述事实和证据予以确认。
本院认为：本案原、被告双方虽然以签订《委托经营合同书》形式，约定原告委托被告格林豪泰酒店经营原告购买的阳江市闸坡镇旅游大道的阳光半岛国际公寓14层16号房屋，被告格林豪泰酒店按房屋价值的固定比例收取经营收益，但事实上是原告将其房屋出租给被告格林豪泰酒店经营使用，被告格林豪泰酒店按季度向原告支付租金的过程中所产生的纠纷，本案案由应定房屋租赁合同纠纷，合同主体适格，内容不违反法律规定，应认定为合法有效，原、被告双方应按约定履行各自的权利义务。从原告提供的《阳江市阳光半岛国际公寓委托经营合同书》、房地产权证、银行户口历史交易明细表等，可以认定原告已按合同约定将涉案房屋交给被告格林豪泰酒店管理使用。根据原告提供的上述证据和庭审陈述，被告格林豪泰酒店从2014年9月15日起未按合同约定支付房屋租金给原告，已构成违约。因此，原告请求被告格林豪泰酒店按约定总房价790211元的8%/年（即每季度15804.22元）向原告支付从2014年9月15日至2015年12月14日止（15个月，折合共5个季度）的租金共79021.10元，合法合理，本院予以支持。
对于逾期付款违约金的问题。由于被告格林豪泰酒店没有按约在每季度（三个月为一个季度）开始前5日支付租金给原告，已构成违约，原告请求被告格林豪泰酒店支付逾期付款违约金，应予支持。根据合同约定和被告支付租金情况以及原告请求，计算违约金的本金和时间情况如下：从2014年10月8日起至2014年12月20日止以15804.22元为本金计算违约金，从2014年12月21日起至2015年3月20日止以31608.44元（15804.22元×2）为本金计算违约金，从2015年3月21日起至2015年6月20日止以47412.66元（15804.22元×3）为本金计算违约金，从2015年6月21日起至2015年9月20日止以63216.88元（15804.22元×4）为本金计算违约金，从2015年9月21日起至付清时止以79021.10元（15804.22元×5）为本金计算违约金。至于违约金的计算标准，虽然原、被告双方约定逾期付款则按每日千分之三支付滞纳金（违约金），但由于原告未能提供证据证明因被告逾期付款而造成其实际损失的具体数额，故原告请求每日按尚欠租金的千分之三计算逾期付款违约金过高，应适当调低，并酌情调整为按中国人民银行同期同类贷款利率的2倍计算上述逾期付款违约金。
被告境界地产公司作为对被告格林豪泰酒店的上述债务的连带保证责任人，根据《中华人民共和国担保法》第十八条：“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”的规定，原告请求被告境界地产公司对被告格林豪泰酒店的上述债务承担连带清偿责任，合理合法，本院应予支持。被告境界地产公司承担保证责任后，有权向被告格林豪泰酒店追偿。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《最高人民法院关于〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告阳江市格林豪泰酒店物业管理有限公司支付租金79021.10元给原告吴挺，限在本判决发生法律效力之日起十日内付清；
二、被告阳江市格林豪泰酒店物业管理有限公司支付逾期付款违约金（其中从2014年10月8日起至2014年12月20日止以15804.22元为本金计算违约金，从2014年12月21日起至2015年3月20日止以31608.44元为本金计算违约金，从2015年3月21日起至2015年6月20日止以47412.66元为本金计算违约金，从2015年6月21日起至2015年9月20日止以63216.88元为本金计算违约金，从2015年9月21日起至付清时止以79021.10元为本金计算违约金；以上违约金均按中国人民银行同期同类贷款利率的2倍计算。）给原告吴挺，限在本判决发生法律效力之日起十日内付清；
三、被告阳江市境界房地产开发有限公司对上述判决第一、二项所确定的被告阳江市格林豪泰酒店物业管理有限公司所欠债务承担连带清偿责任；被告阳江市境界房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告阳江市格林豪泰酒店物业管理有限公司追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2422.50元（该款原告已预交），由原告吴挺负担390元；由被告阳江市格林豪泰酒店物业管理有限公司负担2032.5元，被告阳江市境界房地产开发有限公司连带负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。
审 判 长 梁胜光
人民陪审员 林天成
人民陪审员 冯宏竞
二〇一六年五月六日
书 记 员 林良超