安徽省宿州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖13民终218号
上诉人（原审被告）：陈超，男，1968年9月7日出生，汉族，住安徽省萧县。
委托诉讼代理人：王鑫宇，安徽烁光律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：赵星，男，1988年6月10日出生，汉族，住安徽省萧县。
被上诉人（原审原告）：殷召杨，男，1963年5月1日出生，汉族，住安徽省萧县。
委托诉讼代理人：张广连，安徽烁光律师事务所律师。
上诉人陈超因与被上诉人赵星、殷召杨房屋租赁合同预审被告被继承人摘债务清偿被继承人就电话号纠纷一案，不服安徽省萧县人民法院（2017）皖1322民初1434号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈超上诉请求：撤销一审判决，改判驳回赵星、殷召杨的诉讼请求。事实与理由：1.一审认定陈超违约错误。赵星、殷召杨与案外人ＸＸ侠系合伙关系，无论是赵星、殷召杨与陈超签订的一楼租赁合同还是赵星与陈超签订的二楼租赁合同，其权利义务均应由三合伙人共同承担。2016年11月23日，陈超与ＸＸ侠签订的《租赁合同》，应视为对原两份合同的解除与变更，不应认定是陈超违约的证据。因赵星与殷召杨拖欠房租、转租案涉房屋，违约在先，陈超索要房租不违反合同约定。2.一审法院未在法定期限内审结案件，违反法定程序。二审补充：赵星与殷召杨在一审中变更诉讼请求，一审法院不仅没有给陈超答辩期，更未就陈超是否要求调整违约金数额进行释明，亦违反法定程序。
赵星辩称，陈超的上诉理由不合理，应当驳回上诉，维持原判。
殷召杨辩称，1.赵星、殷召杨与陈超签订的一楼租赁合同中，ＸＸ侠不是合同当事人，对其没有约束力。2.赵星与陈超签订的二楼租赁合同，殷召杨未签字，不应承担责任，该合同与本案无关。3.陈超在其与赵星、殷召杨签订的租赁合同没有终止的情况下，又将案涉房屋出租给ＸＸ侠，构成根本违约。4.赵星与殷召杨提前交付房租，不存在拖欠租金的情形，更没有将案涉房屋转租他人。5.一审法院未在法定期限内审结，是因为本案案情复杂，由简易程序变更为普通程序。6.陈超未在期限内答辩是对权利的放弃。
赵星、殷召杨向一审法院起诉请求：1、判令陈超赔偿赵星、殷召杨违约金49万元；2、判令陈超返还赵星、殷召杨支付的租金5万元；3、本案诉讼费用由陈超承担。
一审法院查明事实：一、陈超对赵星、殷召杨提供的证据2、3的真实性无异议，但不能证明陈超违约；对证据4的真实性无异议，认为收条上约定的是定金，而不是交纳的房租，不能证明赵星、殷召杨交纳一年的租金；对证据5ＸＸ侠的证言认为能证明赵星、殷召杨殷召杨与ＸＸ侠、赵星是合伙关系，ＸＸ侠于2016年11月23日同陈超签订的协议是代表三合伙人与陈超签订协议，是对原合同的变更，陈超不存在违约行为。审理认为，陈超的质证意见与证据内容不符，不予采信；赵星、殷召杨提供的证据客观真实，能够实现赵星、殷召杨的证明目的，对赵星、殷召杨提供的证据1、2、3、4、5的真实性及证明目的予以认定。二、赵星、殷召杨对陈超提供的证据1两份租赁合同的真实性无异议，这两份合同是各自独立的合同，2014年7月3日的租赁合同的承租方是赵星和殷召杨，2014年8月26日的合同承租方是赵星，两份合同的主体不同，承租内容不同，时间不同，2014年8月26日的租房合同与本案无关；对证据2的真实性无异议，但认为该证据不能证明赵星、殷召杨存在任何违约的事实，该证据虽载明了有外地口音的人要卸货，该卸货人系赵星、殷召杨的供货商，该证据显示因赵星、殷召杨阻止卸货发生纠纷，证明陈超擅自终止合同、不履行合同的事实；对证据3谈话笔录认为能证实陈超不让上货的事实，擅自用暴力手段撕毁合同，陈超严重阻挠赵星、殷召杨的经营；对证据4的三性无异议，认为该证据能够证明陈超违约行为存在；对证据5两个证据的真实性无异议，认为出警记录证明陈超的违约事实。审理认为,对陈超提供的证据1、2、3、4、5的真实性予以认定，证据1中2014年8月26日赵星与陈超签订的合同与本案无关；陈超提供的证据1、2、3、4、5的内容不能证明赵星、殷召杨违约，对陈超的证明目的不予认定。一审法院认为，依法成立的合同具有法律约束力，合同主体应当按照合同约定全面履行义务。赵星、殷召杨与陈超签订的租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该合同依法成立，合法有效。合同约定：赵星、殷召杨租赁陈超的位于萧县间门面房及后院改扩建成符合安全要求的一层结构的营业房屋用于经营超市，面积约1100平方米，租赁期限10年，从超市开业开始计算租期，超市营业期间三年内免租，后七年每年7万元，先租后用；承租方依法自主经营、自负盈亏，合同期满，在相同的条件下承租方有优先续租的权利，若不续租，承租方投入的固定资产归陈超所有；合同签订后，双方不得违约，否则，按十年合同期总租金赔偿对方双倍损失。赵星、殷召杨于2014年8月14日交给陈超定金5万元，陈超出具收条，约定该款抵作第四年的房租。陈超根据合同约定将房屋交给赵星、殷召杨使用。案外人ＸＸ侠与赵星、殷召杨合作经营超市，超市名称为大时代超市，ＸＸ侠负责超市的货源，赵星、殷召杨作为超市的店长，赵星、殷召杨根据经营需要对房屋进行装修，铺地砖、刮白墙、吊顶、安装室内照明、安装配电箱及电料配件、装修柱子、室内围栏、打井、安电机、安水管、在室内改造办公室、室内夹山改梁，并购置经营超市的设备，购买了保险柜、办公桌椅、买儿童娃娃机、买大冰箱两台、安装生鲜区保鲜系统、超市货架、馒头架、铁桌子寄包柜、低温鲜奶保鲜柜、发动机、登高梯、布帘子、扫地机、鼓风机，安装电话、网线、电脑系统软件、监控系统。超市于2014年10月1日开业，经营至2016年11月份，陈超采取锁门、堵门、砸门等强制手段，阻止ＸＸ侠卸货，双方发生纠纷，报案至王寨派出所。未经赵星、殷召杨同意，陈超与ＸＸ侠签订租赁了合同，约定ＸＸ侠租用陈超的门面房的一楼及二楼，租金每年13万元，每年的3月1日付清1年的租金，否则，将于3月2日终止合同,但陈超自2016年11月22日起锁门，始终没有将房屋交给ＸＸ侠使用，并发布招租广告。现该房屋为陈超用于经营美惠家超市使用，赵星、殷召杨购置的大部分超市设备为陈超经营使用。赵星、殷召杨和ＸＸ侠合作经营一楼超市，赵星作为店长进行管理，殷召杨负责超市的装修及设备的投入，ＸＸ侠负责货源，超市经营期间ＸＸ侠交给殷召杨的11.8万元和4.5万元，是经营超市的利润收入，而非转租房屋的租金。二楼是赵星个人投资经营，赵星欠二楼的租金，并非是一楼超市欠租金。陈超认为赵星、殷召杨将房屋转租他人、欠二楼的租金均不成立。故陈超抗辩称赵星、殷召杨违约的理由不成立。综上所述，陈超出租房屋，赵星、殷召杨按照合同约定的方式经营使用房屋，并且支付陈超第四年的租金5万元，没有违反合同约定，没有影响陈超实现收取房屋租金的租赁合同目的；陈超堵门、锁门、砸门，不让赵星、殷召杨上货、将房屋租给他人、发布招租广告，现又自己使用房屋经营超市，其行为构成根本违约，致赵星、殷召杨不能实现经营超市的租赁合同目的。根据租赁合同约定，陈超应当按十年合同期总租金49万元赔偿赵星、殷召杨损失。合同约定超市营业期间三年内免租，赵星、殷召杨仅仅经营2年，陈超收取赵星、殷召杨第四年的租金5万元应予以返还。赵星、殷召杨的诉讼请求有事实及法律依据，予以支持；陈超的抗辩理由不成立，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：陈超于本判决生效后十日内赔偿赵星、殷召杨违约金49万元，并返还赵星、殷召杨租金5万元。一审案件受理费9258元，由陈超负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：陈超提供证据1殷召杨营业执照信息打印件，以证明殷召杨营业执照信息载明其经营范围包括服装、鞋帽，二楼与一楼同属殷召杨、赵星经营；殷召杨、赵星质证认为，该营业执照信息真实性无异议，但不能证明二楼经营包含在超市范围内。证据2陈超申请王中山、ＸＸ出庭作证，王中山证言证明陈超与ＸＸ侠因租房产生矛盾，后双方签订合同，但未履行，ＸＸ侠系超市实际经营人；ＸＸ证言证明超市二楼卖服装，其不知超市是谁经营，是ＸＸ侠让其去该超市工作，其在一楼办公室领工资，赵星发给其工资，ＸＸ侠参与一二楼整体经营；赵星质证认为，不认识王中山，ＸＸ的工资系其发放，二楼也是其装修、经营；殷召杨质证认为，王中山证言虚假，不予认可；ＸＸ与陈超有亲戚关系，仅能证明二楼系赵星经营，与一楼经营无关。本院认为，陈超提供的殷召杨营业执照信息虽载明经营范围包括服装、鞋帽，但不能证明案涉房屋一二层系整体经营，本案不予认定；王中山、ＸＸ证言不能证明赵星、殷召杨因案涉合同而存在转租、拖欠租金的事实，本案不予认定。一审查明事实属实，本院予以确认。另查明，一审为解决双方争议，经一审法官组织双方当事人现场确认，赵星、殷召杨在承租案涉房屋经营超市时，对承租房屋进行了装修改造及购置经营超市的设备，包括：保险柜、办公桌椅、儿童娃娃机、大冰箱两台、安装生鲜区保鲜系统、超市货架、馒头架、铁桌子寄包柜、低温鲜奶保鲜柜、发动机、登高梯、布帘子、扫地机、鼓风机，安装电话、网线、电脑系统软件、监控系统等物品，经折算后价值496514元；陈超对赵星、殷召杨装修案涉房屋及购置的经营超市设备的品种、数量无异议，但对其价值不予认可。
本院认为，赵星、殷召杨与陈超于2014年7月3日签订的租房合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。陈超根据合同约定将房屋交给赵星、殷召杨使用，赵星、殷召杨为经营超市，对案涉房屋进行全面装修，购买并安装经营超市所需设备、系统，在经营两年后，陈超于2016年11月份采取堵门、锁门、砸门等方式，阻止赵星、殷召杨正常进货、营业，导致赵星、殷召杨经营的超市关闭，现其又利用赵星、殷召杨对案涉承租房屋的装修及购置的设备、系统经营超市，其行为构成根本违约，致赵星、殷召杨不能实现经营超市的租赁合同目的，亦导致赵星、殷召杨对其装修及购置设备、系统的投资无法收回，陈超作为违约方应承担相应的责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。按照双方于2014年7月3日签订的租房合同约定，如一方违约，按十年合同房租总金额赔偿对方双倍损失，从双方合同约定来看，按约定标准和方法计算违约金过高，而根据相关司法精神看，违约金的计算应当以实际损失为基础，并兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素确定。本案中，陈超提供的相关证据不足以证明赵星、殷召杨违约，根据双方一审确认的装修及投资设备清单，赵星、殷召杨对案涉房屋投入装修及购买设备的支出超过一审判决给付的金额，陈超虽不认可上述装修及所购买设备的价值，但其未提供相反的证据，因此一审法院根据双方履行情况和实际损失判决陈超赔偿违约金49万元并无不当。
综上所述，陈超的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9258元，由陈超负担。
本判决为终审判决。
审判长 周亚丽
审判员 李德道
审判员 杨俊举
二〇一八年四月五日
书记员 刘 敏
附：本案适用相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。