福州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鼓民初字第4469号
原告福州益安物业管理服务有限公司，住所地：福州市台江区.
法定代表人曾建忠。
委托代理人党萍（公民身份号码XXXXXXXXXXX********），女，汉族，1958年9月3日出生。
被告陈友华（公民身份号码XXXXXXXXXXX********），男，汉族，1960年11月13日出生，住福州市鼓楼区。
原告福州益安物业管理服务有限公司与被告陈友华物业合同纠纷一案，本院于2014年10月9日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人党萍、被告陈友华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，福州市大儒世家花园＊区小区由开发商公开招标并经福州市房管局物业处审核把关后，于2008年4月9日，福州益安物业管理服务有限公司与福建仁文建设有限公司签定了《前期物业管理服务合同》，合同约定由原告承担福州市大儒世家花园＊区小区70177平方米共814个单元的物业管理服务，服务期限为壹年，自2008年4月16日至2009年4月15日止。合同于签定之日即已生效。合同第四章约定了物业管理服务费用的收取和开支要求，其中第21条第（一）项约定“物业管理服务费：1、住宅物业管理服务费（多层住宅）：0.4元／平方米／月；2、住宅物业管理服务费（带电梯住宅）：0.7元／平方米／月；3、商铺物业管理服务费：1.5元／平方米／月。4、小区其他公共用水、用电根据实际发生额由小区全体业主共同分摊。5、本物业管理服务费每个月交纳一次，交费时间为每月5日前。如业主或物业使用人逾期未交纳的，乙方有权要求业主或物业使用人补交，并从逾期之日起每天按应交费的0.3%交纳滞纳金。”依据国务院《物业管理条例》第七条第五项规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：。（五）按时交纳物业服务费用；。”及《福建省物业管理条例》第四十条第五款规定“业主应当按照合同约定交纳物业服务费”，但被告至今未交纳任何物业服务费用。根据约定物业费标准及被告所有的物业面积，被告每月应支付的物业费为：住宅部分121.67平方米＊0.7元／月／平方米=85.17元，自2012年7月份起至2014年7月份，暂计25个月为2129元。为维护原告合法权益，请求法院判令被告支付拖欠的物业费2129元人民币以及滞纳金249元人民币，并由被告承担本案诉讼费用。
被告辩称，一、原告福州市益安物业管理服务有限公司未完全履行《前期物业服务协议》。1、根据《前期物业服务协议》第一条约定：“按有关法规要求定期向甲方和物业使用人公布物业管理服务费用收支情况”，业主有权要求物业公司公布物业管理服务费用收支情况。但从2008年10月29日入住至今，被告等业主从未看到也未听说原告公示过账目，这是一种恶意严重侵害广大业主依法享有的知情权、参与权和监督权的行为。2、小区物业公司不作为，导致小区内时常发生白天入室盗窃和夜间车辆被盗等极不正常的案件。根据《前期物业服务协议》第一条和第二条的约定；“对房屋共同部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理”和“房屋建筑本体共同部位（包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、地下室，设备机房）的维修、养护和管理及房屋建筑本体共用设施设备（包括共用的上下水管道、落水管、共用照明、公用供配电系统、公用供水系统、消防系统、电梯、闭路监控系统及其他配套设施设备）的维修、养护、管理和运行服务”。2012年11月14日上午9：30左右被告（12-903室）家中失窃，造成直接财产损失近20万元（其中包括丢失一个100多斤重量的保险柜，内存由3位已故长辈留给4位孙辈的纪念物品），至今仍未破案。发生盗窃案件时，原告没有积极主动协助配合侦破工作，甚至连最基本的小区监控录像资料（监控设备损坏、楼内门禁系统损坏；目前消防监控室大门紧闭，各楼层烟感报警器工作指示灯未亮）和车辆、来访人员进出小区的有关记录（按有关规定门卫人员应经专业培训并持证上岗，原告是否持证有待相关部门查实）都无法提供。这就给整个案件的侦破工作带来巨大的难度。3、根据《前期物业服务协议》和《业主临时管理规约》约定“监督乙方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向乙方提出意见和建议”和“有权监督业主委员会的工作及物业管理企业履行物业服务合同工作，有权就物业管理的有关事项向业主委员会和物业管理单位提出质询”。被告等业主于2012年1月17日和6月22日就收费中的问题先后两次向原告负责人提出质询，同时要求原告提供小区业主近几个月的费用清单和具体说明，并明确告知原告待小区业主核实无误后再缴纳未交的费用。但原告对被告的合理合法的正当请求置之不理，至今未提供任何相关材料或答复。因此，被告只好暂时拒绝交纳物业费用。二、原告违规收费。1、对无用谁读数的住户收取了变频供水费用（0.4元／吨）。变频供水费用是按住户每月实际用水量计费的，那么无用水读数的住户就不应该有变频供水费用的产生。2009年2-3月被告的费用中被多收2.4元（见附件三：小区物业公司收据单）。2、对低层未使用变频供水的住户也收取了变频供水费用。小区平时有过停电时高层住户停水、自来水公司停水时低层住户也停水的现象。这种现象分析说明了高层住户是变频的供水方式，低层住户是靠自来水自然压力的供水方式。但原告对低层住户也同样按变频供水的标准来收费（见附件四：小区物业公司公示的水费及公共能耗统计表）。3、虚设项目，重复收费。电梯机房内只有一个用电计量表（见附件六：实地图片），空调使用的是电梯的电，也就是说空调使用时用电已计入电梯用电中。但从2011年起物业公司虚设了所谓机房空调费用项目，以达到重复收费的目的（见四、五：小区物业公司公示的水费及公共能耗统计表、小区物业公司收据单）。综上所述，被告认为其延迟缴纳物业费是因原告首先没有履行双方的合同约定和违规收费问题，才暂时拒绝交纳物业费用（目前小区又因原告违约违规问题，引发了广大业主共同签名从2014年10月起拒绝缴纳物业费用）。在原告按合同执行并解决下面列出的约定及问题后，被告再缴纳所欠费用。1、判决日后15天内在小区公告栏公布物业费用的收支情况（包括利用公共场所自主﹤出租﹥经营的收支情况），以后每6个月公布一次。2、遵守行业规范不得越权，并对收费项目的标准和依据予以公示，方便广大业主监督。3、承担违规责任并清退多收所有业主的违规费用和利息。4、承担违约责任并依法赔偿所有被盗住户的财产损失。5、依法赔偿误工费用和精神损失费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条和第五条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维护、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予以支持”和：物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规。部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予以支持；业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予以支持“的精神。请求依法予以支持并驳回原告的诉讼请求。上述5项内容要求原告依约履行，不作为反诉，但保留诉讼权利。
经审理查明，2008年4月9日，开发商福建仁文建设有限公司与原告签定《前期物业管理服务合同》，合同约定由原告承担福州市大儒世家原厝住宅小区北区1#-16#楼的物业管理服务，服务期限自2008年4月16日至2009年4月15日止。合同对委托管理事项、双方权利义务、物业服务质量、物业服务费用及违约责任进行了约定。其中物业管理服务费：1、住宅物业管理服务费（多层住宅）：0.4元／平方米／月；2、住宅物业管理服务费（带电梯住宅）：0.7元／平方米／月；3、商铺物业管理服务费：1.5元／平方米／月。4、小区其他公共用水、用电根据实际发生额由小区全体业主共同分摊。5、本物业管理服务费每个月交纳一次，交费时间为每月5日前。如业主或物业使用人逾期未交纳的，乙方有权要求业主或物业使用人补交，并从逾期之日起每天按应交费的0.3%交纳滞纳金。”该合同于2008年5月20日报福州市鼓楼区房地产管理局备案。合同签订后，原告进驻为福州市大儒世家原厝住宅小区提供物业服务。
另查，大儒世家花园＊区业主委员会于2010年1月13日成立，并经福州市鼓楼区房地产管理局备案。2013年1月1日，大儒世家花园＊区业主委员会与原告签订一份《物业服务合同》，约定由原告继续为该小区提供物业管理服务。合同期限自2013年1月1日至2018年12月31日，双方亦对委托管理事项、双方权利义务、物业服务质量、物业服务费用及违约责任进行了约定。
被告陈友华系大儒世家花园＊区业主，建筑面积为121.67平方米，每月应缴纳的物业费为0.7元／平方米×121.67
平方米=85.17元。被告自2012年7月起至2014年7月，共欠物业费2129元。
本院认为，《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。2008年起原告进驻为福州市大儒世家原厝住宅小区提供物业服务，被告系该小区业主，应受合同约束，依约履行交纳物业管理费的义务。被告在享受原告提供的物业服务的同时未缴纳物业费，已构成违约。因此，原告要求被告缴纳物业费及其滞纳金的诉请，于法有据，原告仅诉请要求2847元，本院予以支持。但原告主张按日0.3%计算滞纳金标准过高，应予调整，本院认为应按中国人民银行同期贷款利率的四倍计付为宜。被告辩解原告在提供的物业服务的过程中存在服务不到位的问题，但其提供相应的证据不足以证明，本院不予采信。另被告辩称家中财物被窃的事实，与本案物业服务合同纠纷非同一法律关系，应另行主张解决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、国务院《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条之规定，判决如下：
一、被告陈友华于本判决生效之日起十日内向原告福州益安物业管理服务有限公司支付2012年7月起至2014年7月的物业管理费2129元及滞纳金（以每月85.17元为基数，从2012年8月起逐月递增85.17元，按银行同期贷款利率的四倍计至款项还清之日止）。
二、驳回原告福州益安物业管理服务有限公司其他诉讼请求。
本案诉讼费25元（原告预交50元），由被告承担。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
代理审判员 郑艺凤
二〇一四年十二月十日
书 记 员 刘 林
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
国务院《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
申请执行提示：
第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。