江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏03民终351号
上诉人（原审原告）：铙兰侠（曾用名饶兰侠），女，1969年2月22日生，汉族，居民，住邳州市。
委托诉讼代理人：汤先国，江苏汇英才律师事务所律师。
委托诉讼代理人：韩彦召，江苏汇英才律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：孙梅，女，1961年10月1日生，汉族，居民，住邳州市。
委托诉讼代理人：梁化松，江苏魏东律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周蔚，江苏魏东律师事务所律师。
原审第三人：秦安文，男，1987年10月2日生，汉族，农民，住邳州市。
上诉人铙兰侠因与被上诉人孙梅，原审第三人秦安文案外人执行异议之诉纠纷一案，不服江苏省邳州市人民法院（2016）苏0382民初4986号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月10日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人铙兰侠及其委托诉讼代理人汤先国、韩彦召，被上诉人孙梅及其委托诉讼代理人梁化松到庭接受询问。本案现已审理终结。
铙兰侠上诉请求：1.撤销原判，依法改判停止对涉案房屋恩的执行；2.案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。1.涉案房屋归上诉人所有。本案适用《最高人民法院关于<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。虽然涉案房屋登记所有人为第三人秦安文，但自2010年4月6日签订房屋转让协议后，涉案房屋的真实权利人为上诉人。在一审中，上诉人提供了水电费发票、物权费收据、天然气开户手续、储藏室购买发票等一系列证据来证明上诉人实际占有使用该房屋，在该房屋内生活。法庭调查中，上诉人提交了从中国银行调取的七张交易回执单，用以证明从2010年4月6日以后的涉案房屋的房贷都是上诉人及其亲属所交。2.应立即停止对涉案房屋的执行。涉案房屋的真实权利人为上诉人，上诉人在2014年已经装修入住。房屋转让协议为2010年签订，查封是在2016年第三人因为其哥哥执行阶段担保所致。本案不存在上诉人与第三人串通的可能。一审法院以2005年1月1日施行的最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定认为上诉人不能阻却对涉案房屋的强制执行是错误。《本案适用最高人民法院关于<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条之规定。综上，请求二审法院依法改判。
孙梅辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，由其是对上诉人房屋买卖行为法律效力问题进行了充分详细的释明和论述，上诉人的上诉请求和理由没有事实和法律依据，不能成立，请求依法驳回其诉请。
原审第三人秦安文未答辩。
铙兰侠向一审法院起诉请求：1.依法确认铙兰侠与第三人秦安文签订的房屋买卖协议有效并确认涉案房屋邳州市明珠御景花园小区4号楼2单元303室（所有权证号：商-154806）归饶兰侠所有；2.依法判决立即停止执行（2014）邳执字第00248-2号执行裁定书，解除对邳州市明珠御景花园小区4号楼2单元303室（所有权证号：商-154806）的查封；3.孙梅承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2010年4月6日，案外人刘某与第三人秦安文签订房屋买卖协议一份，约定第三人将其所有的位于邳州市运河街道明珠御景花园小区4号楼2单元303室商品房一套出售给刘某，双方约定房屋首付款为117200元，自2010年3月10日之后的房贷由刘某缴纳。秦安文于2010年4月6日出具收条一张，载明：“今收到刘某交付明珠御景4号楼2单元303室预付款计117200元，大写壹拾壹万柒仟贰佰元整”。同日秦安文将涉案房屋交付刘某。庭审中，铙兰侠提供证人刘某出庭作证，证明涉案房屋实为铙兰侠出资购买，只是以刘某的名义签订买卖协议，首付款117200也是铙兰侠支付，秦安文对此予以认可。现涉案房屋由铙兰侠占有，并以秦安文的名义偿还银行贷款。涉案房产因欠银行贷款仍未消灭抵押权。
另查明，铙兰侠与案外人吴建民为夫妻关系，铙兰侠与吴建民认可，涉案房屋为两人共同购买，属于两人所有，现以铙兰侠的名义提起案外人执行异议之诉。邳州市明珠御景花园小区4号楼2单元303室的所有权人为秦安文，所有权证号为商－154806，共有情况为单独所有。
再查明，孙梅与秦安阳民间借贷纠纷一案，一审法院于2013年7月1日作出（2013）邳民初字第1321号民事判决：“一、被告秦安阳于本判决生效之日起十日内偿还原告孙梅借款本金34万元及利息（按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算，自2012年5月21日算至本判决确定的履行之日）。二、被告秦安阳于本判决生效之日起十日内偿还原告孙梅借款本金10万元及利息（按中国人民银行公布的同期同类贷款利率四倍计算，自2012年5月17日算至本判决确定的履行之日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7900元减半收取3950元，保全费520元，合计4470元，由被告秦安阳负担。”该判决生效后，秦安阳未按判决书确定的内容履行义务，孙梅向一审法院申请执行。在执行过程中，2015年9月21日秦安文自愿为被执行人秦安阳提供担保，但被执行人秦安阳未按保证还款，秦安文亦未履行担保义务，一审法院于2015年12月22日作出（2014）邳执字第00248－1号执行裁定书：“一、追加第三人秦安文为本案被执行人，应在被执行人秦安阳给付范围内向申请执行人孙梅承担给付责任。二、被执行人秦安文应于裁定书生效后十日内向申请执行人孙梅履行借款本金34万元和利息（按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算，自2012年5月21日算至本判决确定的履行之日）及案件受理费3950元、保全费520元，逾期不履行的，本院将依法强制执行。本裁定书送达后立即生效。”一审法院向秦安文送达（2014）邳执字第00248－1号执行裁定书，但秦安文未按裁定书确定的内容履行义务，一审法院于2016年1月5日作出（2014）邳执字第00248－2号执行裁定书：“冻结、扣划被执行人秦安阳、秦安文的银行存款444470元和利息及迟延履行利息；或扣留、提取其相应的收入；或查封、扣押其相应价值的财产（以查封、扣押财产清单为准）。”2016年1月11日一审法院向邳州市房产服务中心送达（2014）邳执字第00248－2号执行裁定书及协助执行通知书，协助执行通知书的协助执行事项为：“协助查封秦安文名下的位于邳州市明珠御景花园小区4号楼2单元303室房产一处（证号：商－154806号），查封三年。”邳州市房产服务中心工作人员在送达回证备考栏内注明“此房已设定抵押。”一审法院于2016年2月24日作出查封公告，并张贴于涉案房产门口。执行过程中，铙兰侠提出异议，认为涉案房屋为其所有，要求停止对涉案房屋的执行。一审法院于2016年5月20日作出（2016）苏0382执异9号执行裁定书，裁定驳回异议。原告不服该裁定，在法定期限内提起案外人执行异议之诉。
一审法院认为，关于铙兰侠的诉讼主体资格问题，虽然签订房屋买卖协议的相对方为刘某，但只是以刘某的名义所签订，首付款与银行贷款均由铙兰侠支付，秦安文亦认可知道当时购买房屋的为铙兰侠，故铙兰侠具有诉讼主体资格。
铙兰侠对执行异议裁定不服，在法定期限内提起执行异议之诉，对执行标的提出异议，符合执行异议之诉受理范围。关于涉案房屋是否属原告铙兰侠所有。根据物权法规定，房屋等不动产的设立、转让和消灭，应当依照法律规定登记，未经登记，不发生法律效力。铙兰侠虽然购买了涉案房屋，但未完成过户登记，铙兰侠尚未取得所有权，从物权归属上看，涉案房屋仍属于秦安文所有，铙兰侠要求确认涉案房产属其所有的诉讼请求，无法律依据，不予支持。
关于铙兰侠是否能阻却对涉案房屋的强制执行，应依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定进行判定。根据该规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。具体而言，铙兰侠据此阻却强制执行，应当具备下列条件：一是铙兰侠与被执行人（秦安文）之间存在合法有效的房屋买卖关系；二是第三人在法院采取查封等强制执行措施之前，已经支付全部房屋价款；三是第三人在法院采取强制执行措施前已经实际占有该房屋；四是第三人对未办理房屋过户无过错。秦安文将尚在按揭贷款抵押期间的房屋出卖给铙兰侠，尽管未经抵押权人同意，但就房屋买卖合同这一债权行为而言，并未违反法律强制性规定，仍属有效。但铙兰侠并未就涉案房屋办理转按揭贷款，铙兰侠仍以秦安文的名义分期偿还银行贷款，而银行贷款仍未清偿完毕，不能视为铙兰侠已经支付了全部的房屋价款。铙兰侠主张，其未办理过户登记不存在过错。而“第三人没有过错”的前提应是第三人已经支付全部价款并实际占有房屋。铙兰侠以代偿按揭贷款的方式，在未经抵押权人同意办理转按揭贷款手续的情况下，不能认定其已经付清全部购房款，其要求停止执行房屋，并解除对该房屋的查封的请求，不应得到支持。遂依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，判决：驳回铙兰侠的诉讼请求。案件受理费5800元，由铙兰侠负担。
二审中，双方当事人均没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。另依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。“第三人已经支付全部价款”应理解为第三人在法院针对房屋采取查封等强制执行措施前，已经支付了全部房屋价款。本案中，秦安文系擅自将尚在按揭贷款抵押期间的房屋转让给上诉人铙兰侠，约定由上诉人铙兰侠直接将首付款、契税支付给秦安文，并由上诉人铙兰侠以秦安文名义继续为其代偿剩余的贷款本息，直至还清后再办理产权更名手续。涉案房屋贷款至今仍未清偿完毕。只有贷款清偿完毕后，方能认定上诉人铙兰侠已经全部付清购房款。银行按揭部分的法定还款义务人仍为秦安文，上诉人铙兰侠以秦安文名义偿还银行贷款，只是基于双方的房屋转让合同关系而分期支付给秦安文的对价。因此，在该贷款清偿完毕前，不能视为其已经付清了二手房买卖合同中的全部价款。上诉人铙兰侠对涉案诉争房屋不享有排除强制执行的民事权益，其要求停止执行，不予支持。
上诉人铙兰侠虽主张本案适用《最高人民法院关于<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条的规定，但上诉人与第三人秦安文2010年4月6日签订房屋转让协议，涉案房屋存在抵押权，上诉人及第三人未经抵押权人同意进行转让，且未办理房屋变更登记手续。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。由此，不动产登记设立主义为法律的强制性规定。涉案房屋未办理变更登记手续，上诉人铙兰侠不能取得房屋所有权。故上诉人铙兰侠不能阻却对涉案房屋的强制执行。
综上所述，上诉人铙兰侠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5800元，由上诉人铙兰侠负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 廖伟巍
审 判 员 宋新河
代理审判员 孟 娟
二〇一七年四月七日
书 记 员 宗 正