浙江省湖州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙湖商终字第173号
上诉人（原审第三人）：饶德齐。
被上诉人（原审原告）：长兴银鹰房产开发有限公司。
法定代表人：王剑平。
委托代理人：刘明明。
被上诉人（原审被告）：长兴县盐业有限公司。
代表人：王道林。
上诉人饶德齐为与被上诉人长兴银鹰房产开发有限公司（下称银鹰公司）、长兴县盐业有限公司（下称盐业公司）拍卖合同纠纷一案，不服长兴县人民法院（2010）湖长商初字第23号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年5月6日立案受理后，依法组成由审判员窦修旺任审判长、审判员姜铮和代理审判员陈静参加评议的合议庭审理本案，书记员陈蓉担任记录，并于2010年6月24日公开开庭进行了审理，上诉人饶德齐，被上诉人银鹰公司的委托代理人刘明明到庭参加诉讼，被上诉人盐业公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：1996年，原长兴县糖业烟酒总公司在长兴县雉城镇雉洲桥北堍（即长兴金陵商城南区东侧）建造了一幢房屋，至今没有办理房产证。该房屋建好后，原长××县糖业烟酒总公司委托长兴金陵商城工商所管理该房屋。1998年，长××县商业（集团）总公司以原长××县糖业烟酒总公司单独投资实物的方式组建盐业公司。2003年10月，盐业公司将位于长××县雉城镇雉洲桥北堍的无证房产委托湖州信诚拍卖有限责任公司拍卖。2003年10月10日，该房产被银鹰公司买受，拍卖确认书约定：该无证房产已被租赁，继续保留至租赁期满，即2004年7月底，买受人付清全部价款后的次月可享受租赁收益权（租金按原租赁协议比例计算），由盐业公司与买受人办理相关手续。但银鹰公司按约定付清价款后，盐业公司至今未办理房产交付手续并腾空房屋，故纠纷成讼。另查明，饶德齐居住在长××县雉城镇雉洲桥北堍的无证房产中的一间房间。
银鹰公司于2009年12月28日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、盐业公司腾空并移交长××县雉城镇雉洲桥北堍房产中被饶德齐占用的房间；2、判令饶德齐腾空非法占用银鹰公司的房产。
盐业公司经原审法院合法传唤未到庭，未作答辩，未提交证据材料。
饶德齐在原审辩称：本案争议的房产是由长兴糖业烟酒有限公司建造，并由金陵商城发展有限公司分配给饶德齐居住。饶德齐居住该房产后，向盐业公司缴纳了租金，但盐业公司未将拍卖房产的事实告知饶德齐，故饶德齐应享有优先购买权。银鹰公司诉称其于2003年经拍卖程序买受房产，但其于2009年12月28日才起诉，已经超过了诉讼时效。饶德齐现住房产是唯一住所，无法腾空，故请求驳回银鹰公司的诉讼请求。
原审法院审理认为：银鹰公司与盐业公司的拍卖合同，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人应当按约全面履行自己的义务。本案中，银鹰公司已经履行支付房屋价款的义务，盐业公司应履行交付房屋的义务。故银鹰公司主张盐业公司交付该房间的请求，该院予以支持。因饶德齐占用了长××县雉城镇雉洲桥北堍的无证房产中的一间房间，故银鹰公司主张饶德齐腾空在长××县雉城镇雉洲桥北堍房产居住的房间的请求，该院予以支持。关于饶德齐提出其向盐业公司交纳房产租金，应享有优先购买权的抗辩，因长××县雉城镇雉洲桥北堍房产是整幢拍卖，而饶德齐仅居住在该房产中的一间房间，饶德齐对整幢房屋不应享有优先购买权，故对其上述抗辩不予采纳。关于饶德齐提出银鹰公司的诉请已超过诉讼时效的抗辩，因房屋所有权属于物权，不适用诉讼时效的规定，故对饶德齐的该项抗辩也不予采纳。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国拍卖法》第四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决：一、饶德齐腾空其占用的座落于长××县雉城镇雉洲桥北堍房产中的一间房间，于判决生效后十日内履行完毕；二、盐业公司向银鹰公司交付座落于长××县雉城镇雉洲桥北堍房产中被饶德齐占用的一间房间，于判决生效后十日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取40元，由盐业公司负担。
饶德齐不服原审判决，向本院提起上诉称：1、一审法院认定饶德齐占用无证房产事实错误。饶德齐在一审中提交的证明等证据证实饶德齐居住的房屋系原管理部门安排的宿舍，是合法居住，非“占用”。2、一审法院认定饶德齐不享有优先购买权事实错误。银鹰公司向一审法院提交的拍卖确认书中明确载明无证房产已被租赁的事实。饶德齐提交的月份工资表证明饶德齐在2002年以前已合法居住该处并交纳租金的事实。因此饶德齐是承租人，根据法律规定享有优先购买权。一审法院以房产是整幢拍卖，饶德齐仅居住其中一间而对整幢房屋不享有优先购买权为由剥夺饶德齐的优先购买权，无事实和法律依据。3、一审法院未尽证据调查核实义务。银鹰公司提交的重要证据均为复印件，一审法院未经调查核对，就对复印件的三性予以认定，不符合证据规则。请求二审法院撤销原判，发回重审或依法改判。
银鹰公司在二审中辩称：我们是通过拍卖的方式所得房屋的所有权，买的房子是整幢的，而不是套间。因此饶德齐的上诉理由不能成立。一审判决符合事实和法律，程序合法，请求二审法院予以维持。
盐业公司未作答辩。
二审中，饶德齐提交照片两张，证明无证房产属于金陵商城的管理范围，长兴县工商局金陵商城工商所有权把房屋分配给本人当宿舍。银鹰公司质证认为：该证据无法证明饶德齐的证明目的。本院认证认为：该证据不能证明待证事实，本院不予认定。
银鹰公司补充提供一审证据的原件：拍卖委托书、成交确认书和拍卖公司的收款发票原件，原件来源于市财政局财政开发公司档案室，因湖州信诚拍卖有限责任公司已经注销，所以有关该公司的材料都留存在原来的主管部门。证明目的与一审相同。饶德齐质证认为：对拍卖委托书、成交确认书没有异议，对发票有异议，发票上写明“本发票限于2000年12月31日前填开使用方为有效”，该发票的开票日期是2003年11月4日，所以该发票已经过期，是虚假的。本院认证认为：发票左上角加盖“本发票有效期限截止2003年12月31日湖州市地方税务局”的印章，故该些证据符合真实性、合法性和关联性，本院予以认定。
盐业公司未到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利，也未向本院举证。
本院审理查明的事实与原审法院认定的事实基本一致。另查明：2005年10月9日，长××县盐业有限公司进入破产程序，王道林任该公司清算组组长。2006年6月20日，长兴县人民法院以（2005）长法破字第3-2号民事裁定书宣告终结长××县盐业有限公司的破产程序。
本院认为：本案的争议焦点是上诉人饶德齐是否属于占用无证房产以及是否享有优先购买权。
第一，上诉人饶德齐在一审中提供的证明能够证实其从1995年以来一直居住在金陵商城安排的宿舍即涉案房产二楼房屋的事实，但金陵商城仅为涉案房产的管理人，并不是所有权人，其无权处置房屋。故一审认定饶德齐占用涉案房产并无不妥。
第二，上诉人饶德齐认可其现居住的房屋系金陵商城安排的宿舍，居住期间曾交纳过几个月的房租，但其并没有与涉案房产所有权人签订过租赁合同，也未一直交纳房租，饶德齐不属于法律意义上的承租人，故其不享有优先购买权。
此外，对于证据的形式问题，鉴于银鹰公司在二审中提供了证据原件，本院对该些证据予以认定。一审法院在对当事人的主体资格问题上，未尽仔细审查义务，未查实盐业公司已破产的事实，二审予以纠正。
综上，上诉人饶德齐的上诉理由不充分，本院不予采信。原审认定事实基本清楚，适用法律和实体处理无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人饶德齐负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 窦修旺
审 判 员 姜 铮
代理审判员 陈 静
二〇一〇年六月二十五日
书 记 员 陈 蓉