湖南省怀化市鹤城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）怀鹤民一初字第1302号
原告颜干平，男，1980年12月8日出生，汉族。
原告乐焰香，女，1982年3月17日出生，汉族。
被告怀化英泰建设投资有限公司。
法定代表人谢永健，该公司董事长。
委托代理人丁健（特别授权），湖南五溪律师事务所律师。
第三人杨贤智，男，1964年1月22日出生，汉族。
原告颜干平、乐焰香诉被告怀化英泰建设投资有限公司、第三人杨贤智商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年11月16日受理后，依法适用普通程序，于2016年1月14日公开开庭进行了审理。原告颜干平、乐焰香，被告怀化英泰建设投资有限公司的委托代理人丁健到庭参加诉讼，第三人杨贤智经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告颜干平、乐焰香诉称：原、被告于2012年12月24日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于怀化市鹤洲路与迎丰路交汇处的1幢1-16F（16-01）（16-40）号房，建筑面积共1467.01平方米，按每平方米人民币3580元计算，被告应当在2013年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定将合同约定的商品房交付给原告使用，原告于合同签订当天向被告付清了购房款5251896元，但被告没有按期交房，逾期应按已交房款总额日万分之一支付违约金。原告在合同约定的时间到期后曾多次找到被告要求被告按照约定履行合同，为原告办理房屋过户手续，但被告都以种种借口推托。2014年，原告在多次要求被告办理过户未果的情况下，到房产局查询了所购房产的现状，发现购买的房屋已在原告不知情的情况下被被告抵押给了第三人。原告找到被告要求解除所购房屋上的抵押权继续履行合同，但被告始终没有采取补救措施。被告在原告已付清购房款的情况下，又将该房卖给第三人，严重侵犯了原告的合法权益。为了维护自身的合法权益，原告决定向法院提起诉讼，请求判决：1、确认原告与被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，被告继续履行合同，立即交付怀化市鹤洲路与迎丰路交汇处的1幢1-16F（16-01）（16-40）号房；2、被告办理原告的房屋所有权证和土地使用权证；3、被告按照购房合同支付逾期交房违约金（从合同约定交房之日起计算至2015年11月16日止，按已交房款总额的日万分之一计算）；4、被告承担本案的全部诉讼费用。
被告怀化英泰建设投资有限公司（以下简称英泰公司）辩称：原、被告双方签订的商品房买卖合同是双方真实意思的表示。被告与第三人之间是借款关系，被告向第三人借款，并将原告所购买的房产抵押给第三人，因为当时抵押房产未办理房产证，所以无法办理抵押他项权，只能以买卖合同的形式将原告所有的房子抵押给第三人。
第三人杨贤智未作答辩。
经审理查明：2012年12月24日，原告颜干平、乐焰香与被告英泰公司签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的“英泰国际综合楼”项目第1幢1-16F层（16-01）（16-40）号商品房；该房的预售许可证号为怀房售许字（2011）第0067号；总建筑面积1467.01平方米，每平方米单价3580元，房屋总价5251896元，付款方式为一次性付清；被告应当在2013年6月30日前，交付经竣工验收合格、在当地建设主管部门备案并取得《竣工验收备案表》的房屋给原告使用；如被告未在合同约定的期限交付商品房，逾期超过90日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；交房后两年内办好房、地产权证，如遇买受人原因或政府原因顺延。合同签订当日，原告一次性支付了购房款5251896元，被告出具了收款收据。原、被告均确认原告购买的是“英泰国际综合楼”项目第1幢16层16-01至16-40号共40套商品房。被告于2014年1月17日将原告购买的40套房屋网签至第三人杨贤智名下（合同编号：2011006716-01至2011006716-40）。以上40套房屋至今未交付。
另查明：被告自认：第三人并未交付购房款，被告与第三人之间存在借贷关系，双方以签订商品房买卖合同的形式将原告购买的房子抵押给第三人。
上述事实，经本院公开开庭审理，原、被告当庭举证、质证和辩论，本院确认，有下列证据证实：
1、原告身份证复印件，被告企业营业执照、组织机构代码证、第三人基本信息各一份，证明原、被告及第三人诉讼主体资格适格；
2、《商品房买卖合同》、收款收据各一份，证明原、被告就买卖涉案商品房进行了相关约定，原告已付清全部购房款；
3、怀化市房产管理局网上签约信息系统查询结果证明一份，证明涉案40套商品房于2014年1月17日网签至第三人名下；
4、庭审笔录一份，证明本案其他事实。
本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，原告与被告英泰公司签订的《商品房买卖合同》意思表示真实，未违反法律、规定的禁止性规定，合法有效。虽然被告与第三人就买卖涉案房屋也签订了《商品房买卖合同》并办理了合同网签，但被告自认第三人并未交付购房款，其与第三人之间所谓的商品房买卖并非签约双方真实的合同目的，而是以商品房买卖合同的形式代替借款担保合同，为第三人的借款提供抵押担保。第三人虽未到庭对被告的自认进行确认，但是其签约时间在原告之后，且其并未到庭要求实际履行合同，因此，被告应诚实全面履行与原告签订的《商品房买卖合同》。原告已依约交清全部购房款，被告应按合同约定于2013年6月30日前交付经竣工验收合格并取得《竣工验收备案表》的房屋。被告至今未交付房屋已构成违约，应按合同约定从2013年7月1日起按日向原告支付购房款万分之一的违约金。按照原告的诉请，至2015年11月16日，被告应向原告支付逾期交房违约金455865元（
5251896元×868天×0.0001）。被告应在2015年6月30日前办好房屋所有权证和土地使用权证，但被告至今未办理好上述两证构成违约，故对于原告要求被告办理房屋所有权证和土地使用权证的诉请，本院予以支持。原告要求被告交付涉案房屋符合合同约定，但被告交付的房屋应按约经竣工验收合格并取得《竣工验收备案表》。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原告颜干平、乐焰香与被告怀化英泰建设投资有限公司于2012年12月24日签订的购买“英泰国际综合楼”项目第1栋16层16-01至16-40号共40套商品房的《商品房买卖合同》合法有效，被告怀化英泰建设投资有限公司应继续履行合同，向原告颜干平、乐焰香立即交付经竣工验收合格并取得《竣工验收备案表》的“英泰国际综合楼”项目第1栋16层16-01至16-40号共40套商品房；
二、被告怀化英泰建设投资有限公司立即为原告颜干平、乐焰香办理“英泰国际综合楼”项目第1栋16层16-01至16-40号共40套商品房的房屋所有权证和土地使用权证；
三、被告怀化英泰建设投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告颜干平、乐焰香支付从2013年7月1日至2015年11月16日的逾期交房违约金455865元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费56795元，由被告怀化英泰建设投资有限公司承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审 判 长 王 黎
人民陪审员 舒友德
人民陪审员 朱达和
二〇一六年一月十四日
代理书记员 曾建波
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。