广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤07民终1855号
上诉人（原审原告）：陈丁明，男，1976年10月22日出生，汉族，住台山市。
委托诉讼代理人：周丽，广东志信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林容茂，广东志信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：黄文俊，男，1977年7月19日出生，汉族，住台山市。
被上诉人（原审被告）：黄丽荷，女，1974年4月20日出生，汉族，住广州市海珠区。
被上诉人（原审被告）：徐旭，男，1969年8月6日出生，汉族，住址同上。
被上诉人（原审被告）：聂伟超，男，1981年11月18日出生，汉族，住台山市台城街道办事处正市。
委托诉讼代理人：李世清，广东时通律师事务所律师。
上诉人陈丁明因与被上诉人黄文俊、黄丽荷、徐旭及聂伟超案外人执行异议之诉一案，不服台山市人民法院（2015）江台法民一初字第111号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月4日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
陈丁明上诉请求：1、依法撤销一审判决；2、判令解除对台山市台城镇沿河中路17号202号房的查封3、确认台山市台城镇沿河中路17号202号房属陈丁明所有；4、判令黄文俊、黄丽荷、徐旭及聂伟超承担本案的诉讼费用。事实与理由：一审法院于2015年5月14日作出（2015）江台法执外异字第2号执行裁定书，驳回陈丁明对一审法院于2014年6月11日作出的（2014）江台法民一初字第144-1号民事裁定书的执行异议。因此，本案的关键是（2014）江台法民一初字第144-1号民事裁定书。一审法院于2015年5月14日作出（2015）江台法执外异字第2号执行裁定书认定：“该院在审理（2014）江台法民一初字第144号原告聂伟超诉被告黄文俊民间借贷纠纷一案过程中，经聂伟超申请，该院于2014年6月11日作出的（2014）江台法民一初字第144-1号民事裁定书，裁定查封座落于台山市台城沿河中路17号202号房的房屋中属于黄文俊占有的份额”，江台法民一初字第144-1号民事裁定书不是在执行过程中作出的执行措施。一审判决所认定的事实与论理部分自相矛盾，不能成立。一审法院认定陈丁明在该院查封之前并没有合法占有涉案房屋，该认定不符合交易习惯。二手房屋交易是以房屋锁匙的交付为交付，并不是以入住为交付。在2014年6月11日，陈丁明与黄文俊签订《收款收据》后，黄文俊已将涉案房屋的锁匙交付给陈丁明，并相约在下个月办理水电费交接手续。黄文俊后来失联，直至2015年2月才办理水电费变更过户事项。陈丁明在2014年9月进行装修并入住，符合台山当地的风土人情。陈丁明提供的水电费及装修费用，只是对实际占有房屋提供证据进行证明。如果黄文俊不提交锁匙，陈丁明根本不能装修，也不能入住。关于手续办理情况。根据陈丁明提供的证据可以反映其一直积极办理过户登记手续，没有证据显示其消极履行义务，因此，陈丁明对未办理过户登记手续没有过错”。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，本条要求的是未办理过户登记，但是，原审法院所查明的事实是“2014年6月11日，陈丁明办理了《台山市销售（转让）房地产完税证明》、《受理房屋产登记申请收件回执》及缴纳了房地产交易手续费”，也即充分证明了陈丁明已经完成了办理过户登记手续，并不存在“未办理过户登记”。台山市人民法院是在陈丁明办理过户登记之后才于2014年6月18日查封涉案房屋的。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”之规定，陈丁明与黄文俊的房屋买卖合同合法有效，台山市房地产交易所已受理了产权变更登记，房屋所有权属于陈丁明，陈丁明请求原审法院排除执行，完全合法。为维护合法权益，现依法提起上诉，请依法改判。
聂伟超辩称，一、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第四条的规定，原审法院于2014年6月11日依（2014）江台法民一初字第144-1号《民事裁定书》而进行的诉讼财产保全措施，在该案进入执行阶段时，已自动转为执行强制措施。二、陈丁明与被执行人黄文俊签订的关于案涉房屋买卖两个合同均是无效合同，该两合同自始没有法律约束力。1、落款时间为2014年3月15日的《房屋买卖合同》是陈丁明与被执行人黄文俊以恶意转移财产，逃避债务为目的，恶意串通而泡制的虚假买卖合同，并企图损害了聂伟超的合法债权权益。以下几个事实即已证明：首先，该合同的签订时间与该合同项下款项的给付时间，均不符现实交易习惯。通常的交易习惯是签订合同时及之后才发生支付定金或预付款的情况，但陈丁明在该合同在签订前的一个多月已支付所谓的定金，明显不符合交易惯例，特别是交易金额达30万元的巨额买卖合同。其次，黄文俊在该合同中明确“本协议本人同意”的表述，更加不符合房屋买卖合同的习惯。再者，陈丁明在落款时间为2014年6月9日的《购房确认书》中“如有人来沿河中路17号202号房追债，本人一力承担”的约定，即可证黄文俊与陈丁明明知黄文俊的涉诉债务和涉案房屋被法院查封的事实，但仍互相串通并订立该房屋买卖合同，目的是规避债务并损害聂伟超的合法利益。根据合同法的相关规定，应认定该合同为无效合同。2、落款时间为2014年6月9日的《房地产买卖合同》也因违反《合同法》第五十二条的规定而无效。据陈丁明在执行异议听证及原审庭审期间提交的证据及陈述及主张，陈丁明与被执行人黄文俊房屋交易价格为人民币30万元，但其在前述房地产买卖合同中却约定房屋买卖价款为人民币8.8万元，价差达21.2万元之巨。由此可证，陈丁明在2014年6月9日签订的《房地产买卖合同》，属于买卖双方恶意串通并以规避国家税收为目的而签订的虚假合同，并严重损害了国家利益，根据《合同法》第五十二条的规定，该合同同样属于无效合同。三、陈丁明已支付的款项不是所谓的购房款。实际上，陈丁明在2014年3月15日签订《房屋买卖合同》前支付黄文俊的款项，是基于民间借贷或其他经济往来而发生的支付行为，与房屋买卖无关。此外，陈丁明在2014年6月5日支付给非合同当事人龚海燕的12万元也不是购房款。否则，陈丁明为何在同一天既支付3万元给黄文俊，又支付12万元给龚海燕？这与陈丁明在2014年2月均是以银行转账支付给黄文俊的事实不符。实际上，据前述2014年6月5日的3万元取款凭条，已证实该款是属于定期存款到期的整取提款，银行业务流水号是4406708670090000082，而同时发生的12万元的存款凭条的流水号是4406708670090000084。根据该两笔款的银行业务流水号是同一银行柜台的，且仅间隔一个号码的事实，不能排除陈丁明在2014年6月5日在同一银行柜台，先将到期的整存整取定期存款3万元提现，再加上从其建行的其他账户再取款9万元，一并存入龚海燕的账户12万元的可能。即黄文俊有可能实际上并没有取得流水号为4406708670090000082的该笔提款。同时，龚海燕并没有确认或陈丁明提供其他证据证实龚海燕已将其收取12万元交付黄文俊的事实。因此，根据证据的唯一性和排他性，陈丁明对该款已支付黄文俊应承担举证不能的不利法律后果。相反，陈丁明作为借款人在2014年6月11日《收款收据》中签署的事实，则印证了陈丁明与黄文俊或龚海燕之间款项往来纯属基于民间借贷法律关系而发生的款项，而不是基于房屋买卖合同而发生的购房款。否则，陈丁明应作为购买方或付款人，而不是借款人，签署该《收款收据》。四、陈丁明在本案的执行异议听证笔录中已确认其在案涉房屋被查封保全之前没有占有该房屋的事实。相反，是在2014年9月份明知案涉房屋被诉讼查封的情况下而恶意占有该房屋。因此，陈丁明占有房屋的行为不是善意取得行为。五、陈丁明提起本案，没有事实根据和法律依据，应当驳回陈丁明的上诉请求。陈丁明以案外人提起执行异议之诉，请求排除原审法院在（2014）江台法执字第1183号案中对案涉房屋的执行措施，人民法院应当依《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定的范围进行审查，即应当审查陈丁明是否是案涉房屋的权利人、陈丁明主张的权利上是否合法、真实以及陈丁明主张的权利能否排除执行措施。据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一项的规定，陈丁明是否是案涉房屋的权利人，应按不动产登记簿登记的内容进行的审查。而案涉房屋在原审法院进行查封措施时，仍是被执行人名下，根据《物权法》的规定，陈丁明不属该房屋的权利人。陈丁明当然不享有排除执行的异议权利。综上，原审判决符合法律规定，陈丁明的上诉请求是没有事实根据和法律依据的，特请二审法院应法驳回陈丁明的上诉请求，维持原审判决。
被上诉人黄文俊、黄丽荷、徐旭没有到庭参加诉讼，也没有提供任何答辩意见。
陈丁明向一审法院起诉请求：1、解除对台山市台城沿河中路17号202号房的查封，排除执行；2、确认台山市台城镇沿河中路17号202号房属陈丁明所有。
一审法院认定事实：坐落于台山市台城沿河中路17号202号房屋登记在黄文俊及黄丽荷名下，黄丽荷占有的份额属黄丽荷与徐旭的夫妻共有财产。
2014年2月份，陈丁明与黄文俊口头达成房屋买卖协议，黄文俊将属黄文俊、黄丽荷共同共有的坐落于台山市台城沿河中路17号202号房屋卖给陈丁明。陈丁明于2014年2月10日通过其账户转账5万元给黄文俊；于2014年2月11日支付现金1万元给黄文俊；于2014年2月17日通过其账户转账35500元给黄文俊；于2014年3月15日支付现金54500元给黄文俊；于2014年6月5日通过现金存入的方式将12万元存入龚海燕账户，黄文俊在《存款凭条》上签名确认已收到房款；于2014年6月5日提取现金3万元，黄文俊在《取款凭条》上签名确认已收到房款。以上款项合共30万元。2014年3月15日，陈丁明与黄文俊签订《房屋买卖合同》，约定：1、黄文俊将坐落于台山市台城沿河中路17号202号房屋出卖给陈丁明；2、房屋总价为30万元，先支付15万元定金；3、双方确认陈丁明已经支付上述“定金”，分别于2014年2月10日转账5万元、2014年2月11日支付现金1万元、2014年2月17日支付现金35500元、2014年3月15日支付现金54500元；4、余下房款至手续搞齐一次付清。2014年6月4日，黄丽荷、徐旭办理公证《委托书》，委托黄文俊代为出售坐落于台山市台城沿河中路17号202号房屋，委托事项包括与买方签订交易协议／办理房地产所有权转移手续，收取售房款等。2014年6月5日，黄文俊在台山市房产交易登记所对涉案房屋办理了房产证明及房屋产权档案查档。2014年6月9日，陈丁明与黄文俊签订《广东省房地产买卖合同》，约定将登记在黄文俊、黄丽荷名下的坐落于台山市台城沿河中路17号202号房屋转让给陈丁明。2014年6月10日，陈丁明缴纳了普通标准住宅税及房屋转让所得税。2014年6月11日，陈丁明与黄文俊签订《收款收据》，黄文俊确认已收到30万元，其中工商银行转账85500元，建设银行转账12万元，收取现金94500元。2014年6月11日，陈丁明办理了《台山市销售（转让）房地产完税证明》、《受理房地产登记申请收件回执》及缴纳了房地产交易手续费。2014年6月18日，台山市人民法院查封了涉案房屋。陈丁明承认其于2014年9月底入住涉案房屋，陈丁明提供的水电费票据是2015年2月11日开始缴纳，装修票据《收据》出具的时间是2014年9月27日。
上述事实有陈丁明、黄文俊的陈述及《房屋买卖合同》、活期历史明细清单、《存款凭条》、《取款凭条》、《收款收据》、“水电费交付发票”、《广东省房地产买卖合同》、《台山市销售（转让）房地产完税证明》、《受理房地产登记申请收件回执》“办理产权变更之合法票据”、《公证书》、“龚海燕交易明细”、“黄文俊交易明细”、《房地产权证》、（2014）江台法民一初字第144号的《送到回证》、（2015）江台法执外异字第2号的《执行听证笔录》第7、8、9页等证据证明，查证属实，予以确认。
一审法院认为，本案是案外人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，陈丁明诉请解除对坐落于台山市台城沿河中路17号202号房屋的查封及排除执行，需符合上述规定的四个条件：在一审法院查封前即2014年6月18日前已经签订合法有效的书面买卖合同、支付全部价款并实际占有案涉房屋，且对未办理过户登记手续没有过错。对于上述四个条件分析如下：1、房屋买卖合同签订情况。在该院查封涉案房屋前，陈丁明与黄文俊签订的《广东省房地产买卖合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律的相关规定，是合法有效的合同。2、房屋的占有情况。根据陈丁明提供的装修票据和水电费票据无法证实其于本院查封涉案房屋前已经占有涉案房屋，且根据陈丁明在《执行听证笔录》及在本案的陈述可知，陈丁明于2014年9月底才入住涉案房屋，故确认陈丁明在该院查封之前没有合法占有涉案房屋。3、房款的支付情况。对于陈丁明通过银行转账的房款，包括2014年2月10日转账5万元、2014年2月17日转账35500元，由于有转账记录，且黄文俊已书面确认收到房款，故确认陈丁明已向黄文俊支付房款85500元；对于部分现金支付的房款，包括2014年2月11日现金支付1万元、2014年3月15日现金支付54500元、2014年6月5日现金支付3万元，其中2014年2月11日现金支付1万元、2014年6月5日现金支付3万元均有提款记录，故确认陈丁明已向黄文俊支付房款40000元。而2014年3月15日现金支付的54500元虽无提款记录，但黄文俊已书面确认收取了房款，且该现金数额不大，通过现金支付的方式支付也符合常理和交易习惯，故确认陈丁明已向黄文俊支付房款54500元；对于现金存入龚海燕账户的12万元是否属陈丁明向黄文俊支付的房款，因黄文俊已确认收到该款项，且根据龚海燕账户交易情况来看，作为房屋所有权人之一的黄丽荷与龚海燕认识且存在款项交易往来，故黄文俊请求陈丁明将房款存入龚海燕账户即请求债务人向第三人履行这样一种履行方式是存在事实基础的，故确认陈丁明已向黄文俊支付房款120000元。综上，确认陈丁明已于2014年6月5日将房款30万元支付完毕。4、手续办理情况。根据陈丁明提供的证据可以反映其一直积极办理过户登记手续，没有证据显示其消极履行义务，因此，陈丁明对未办理过户登记手续没有过错。综上，在该院查封涉案房屋前，陈丁明签订了合法有效的合同、支付了全部价款、对未办理过户登记手续没有过错，但其没有在该院查封之前合法占有涉案房屋，不符合上述规定的情形，故对于陈丁明诉请解除对涉案房屋的查封、排除执行及确认涉案房屋属陈丁明所有两项诉讼请求依法不予支持。黄文俊、黄丽荷、徐旭经该院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法应予缺席判决。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回陈丁明的诉讼请求。本案受理费5800元，由陈丁明负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为：本案为执行异议之诉。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，归纳双方当事人的诉辩情况，本案二审争议焦点为：陈丁明对涉案房屋是否享有实体权利，能否排除强制执行。
陈丁明与黄文俊签订的《广东省房地产买卖合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的相关规定，应认定为合法有效。经查明的事实显示在原审法院查封前陈丁明已按约支付了全部购房款，且在购房后也及时并积极申请办理过户登记手续，原审法院认定陈丁明已全额支付购房款及对未办理过户登记手续并无过错合法有据，本院予以维持。聂伟超主张购房合同是陈丁明与黄文俊恶意串通签订的虚假合同及并未支付购房款并未有证据证实，本院不予支持。虽然陈丁明陈述其是在2015年9月才正式入住涉案房屋，但其同时陈述在2015年6月9日签订合同当天黄文俊即将房屋钥匙交给其，其在黄文俊交付进行装修后正式入住，陈丁明的上述陈述并无不合理之处，结合陈丁明在签订合同后即去办理房产过户登记手续，可以认定在2015年6月18日原审法院查封前陈丁明即从黄文俊手中取得相应产权资料并申请办理过户登记，陈丁明实际已经对房屋进行事实支配和管理，合法占有涉案房屋。原审法院认定陈丁明在法院查封前未合法占有房屋不当，本院依法予以纠正。
虽然我国物权法对不动产物权变动采取登记生效主义原则，买方未办理不动产物权登记的，尚未取得物权，但根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”规定，可知该条规定实则对物权公示公信原则作了例外性规定，在此情形下，应保护善意第三人的利益，以维护交易秩序的稳定。本案中虽然陈丁明尚未依法登记取得物权，但其在签订合同后即已支付全部购房款，陈丁明已实际支配和管理房屋且及时申请办理过户登记，后因黄文俊与聂伟超之前的金钱纠纷导致涉案诉争房屋被查封及过户登记未能完成，过错不在于陈丁明，陈丁明是申请办理过户登记后才得知房屋被查封的事实，从以上事实可知，陈丁明是善意受让人。本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定的情形。涉案房屋虽登记在黄文俊、黄丽荷名下，但黄文俊已将房屋出售取得房款并交付，已非该房屋实际所有权人，陈丁明依法占有使用该房屋，已成为实际所有权人，取得对涉案房屋的所有权。在房屋登记所有权人与实际所有权人不一致的情况下，应保护实际所有人利益以维护交易秩序的稳定。故现陈丁明在执行异议之诉中诉请确认对涉案房屋享有所有权并停止对涉案房屋的执行及解除查封合法有据，本院予以支持。原审法院对此处理不当，本院依法予以纠正。
综上，陈丁明上诉有理，本院予以支持。原审法院认定事实基本清楚，但处理欠妥，依法应予纠正。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销台山市人民法院（2015）江台法民一初字第111号民事判决；
二、台山市台城镇沿河中路17号202号房屋为陈丁明所有；
三、不得执行台山市台城镇沿河中路17号202号房屋。
本案一审案件5800元，二审案件受理费5800元，合计11600元由黄文俊、黄丽荷、徐旭和聂伟超共同负担。
台山市人民法院（2015）江台法执外异字第2号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。
本判决为终审判决。
审 判 长 张萍辉
审 判 员 刘邦中
代理审判员 应海燕
二〇一六年十一月四日
书 记 员 李美茹