湖南省衡阳市石鼓区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）石民二初字第107号
原告刘某某，男。
委托代理人唐为，湖南居安律师事务所律师。
被告衡阳市华源房地产开发有限公司，住址衡阳市石鼓区进步村3组。
法定代表人李伟生，该公司董事长。
委托代理人吴萍菲，湖南天戈律师事务所律师。
第三人凌某（曾用名丁水林），男。
委托代理人谢力平，男，1970年7月15日出生，汉族，衡阳市人，居民，住衡阳市雁峰区广场路7号301户。
原告刘某某为与被告衡阳市华源房地产开发有限公司（以下简称华源公司）、第三人凌某房屋租赁合同纠纷一案，2014年7月14日提起诉讼。本院受理后，依法由审判员刘振生担任审判长，审判员肖红生、人民陪审员欧祖流组成合议庭，于2014年9月4日公开开庭进行了审理，书记员龙小莉担任记录。原告刘某某的委托代理人唐为、被告华源公司的委托代理人吴萍菲、第三人凌某的委托代理人谢力平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2010年11月3日，被告与原告签订《华源装饰材料专业市场铺面租赁合同》约定被告租赁华源市场内的D-1栋105号铺面，租期自2010年12月1日至2012年11月30日止，租金共计350009元，被告享有转租权以及继续履行原告原与承租人签订的租赁合同的权利。双方约定了违约金。被告承租后，继续作为出租方履行与第三人凌某签订《华源装饰材料专业市场铺面租赁合同》，直至2012年11月30日双方约定的租期届满，被告未重新与原告签订合同，而是继续与第三人履行租赁合同，却没有支付租金。2013年7月17日，在原告多次催促下，被告通过银行转帐支付原告租金21030元，截止2014年1月被告将承租铺面交给原告时止，共欠租金153974.5元，综上，原、被告合同到期后，双方继续在履行原合同，被告应按时足额支付租金，第三人作为铺面的实际使用人应依法承担连带支付责任。为此，请求判令被告支付2012年12月至2013年12月租金153974.5元，支付原告违约金15397元，并由第三人凌某承担连带责任；判决被告承担2010年12月1日至2013年12月止的物业管理费，承担本案诉讼费用。
为支持其诉讼请求，原告提供了以下证据：
1、2、3、企业注册登记资料、户籍资料证明一份、以证明被告主体资格，第三人的经营场地及身份信息；
4、原告的铺面产权证明，以证明诉争房产为原告所有的事实；
5、2010年11月3日《华源装饰材料专业市场铺面租赁合同》，以证明原、被告建立租赁关系及相关权利义务的约定；
6、对私储蓄帐户明细帐，以证明原告于2013年7月17日收到21030元房屋租金；
7、2014年元月15日收据及协议各一份，以证明第三人出具给门面实际使用人王坤，第三人于2014年仍在使用房屋的事实；
8、租赁合同，以证明第三人与被告之间的租赁关系，原告与第三人没有直接租赁关系；
上述证据，经庭审质证，被告对原告提供的证据1、2、3、的“三性”无异议，对证据4、5、6、7、8的真实、合法性无异议、关联性有异议。主要理由是，原告未按约支付购房款，2014年5月原告才取得所有权，原告无权主张此前的房屋租金，且房屋租赁合同于2012年11月30日已终止，原告要求被告支付租金不符合合同约定。2013年7月17日原告收取的租金是第三人支付的，证据7，收据日期不能证明双方是当日发生铺面交接事宜。第三人对原告提供的证据1、2、3、8无异议，对证据4-7有异议，主要理由是，原告2010年11月30日并未取得铺面的所有权，系无效合同，2013年7月17日是第三人向原告支付的最后一笔租金，全部租金已结清。
被告辩称：2010年5月，答辩人与第三人签订租赁合同，租赁期至2012年11月30日止。2010年10月，答辩人与被答辩人签订房屋买卖合同，为了确保第三人的承租权。答辩人与被答辩人签订了租赁合同，租期至2012年11月30日，答辩人按约履行了各项义务。租赁合同到期后，答辩人既没有与被答辩人签订租赁合同也没有使用被答辩人的铺面，更没有收取第三人的租金，被答辩人要求答辩人支付租金及承担违约责任缺乏合同和法律依据。至于被答辩人主张的物业管理费，因被答辩人既不是物业管理公司也未向物业管理公司交纳物业管理费，其主张理由不成立，请求依法驳回被答辩人的诉讼请求。
为支持其抗辩意见，被告提供了以下证据。
1、房屋租赁合同，以证明被告与第三人签订租赁合同至2012年11月30日止；
2、商品房买卖合同，以证明被告与第三人在租赁期内，被告将104号门面出售给原告；
3、铺面租赁合同，以证明被告为保证第三人在门面出售后能继续依约享有承租权，故与原告签订租赁合同；
4、收条，以证明2010年10月29日被告依约履行了支付租金的义务。
5、网银转账电子回单，以证明第三人支付租金情况，被告与原告之间不存在租赁关系。
上述证据经庭审质证，原告对被告提供的5分证据的真实性、合法性无异议，但对证明的目的有异议，主要理由是，租赁合同到期后，被告与第三人并没有终止租赁关系。原告于2010年10月已取得了铺面的使用权，第三人与原告无租赁关系，故被告提供的证据达不到证明的目的。第三人对被告提供的证据均无异议。
第三人述称：第三人与被告签订的租赁合同到期后没有续签租赁合同，对于续租一事均由华源物业管理有限公司组织商谈，第三人虽与原告就续签租赁合同有过多次商谈，均未达成一致意见，第三人并不欠原告租金，原告主张第三人承担连带责任没有法律依据。
为支持其述称理由，第三人提供了以下证据。
1、租赁合同，以证明第三人与被告签订租赁合同。租金按时间段分别为每月每平方米40元、48元、58元，仓储为每月每平方米20、24、29元；
2、房屋租赁合同，以证明第三人已于2013年1月24日已另租了华源装饰材料市场D-1栋101-102号门面；
3、原告与王坤的租赁合同，以证明原告将门面另租他人；
4、网银转账电子回单，以证明第三人于2013年7月15日支付原告租金21030元；
5、华源装修材料市场D-1栋103-105号门面相关事项的处理意见，以证明原告同意支付D-1栋102与103门面间砌墙费20000元；
6、华源装修材料市场D-1栋103-105号门面租赁的情况说明，以证明原告承诺补偿第三人因未续租门面而造成的损失60000元及102与103门面间砌墙费20000元，并确定门面租金于2013年6月15日截止；
7、易运发证言，以证明第三人将门面于2013年6月腾空并将钥匙交给了原告；
8、周小平证言，以证明第三人将门面于2013年6月腾空并将钥匙交给了原告。
上述证据经庭审质证，原告对第三人提供的6份证据的证据3、4无异议，对证据1的真实性、合法性无异议，对证据2、5、6及2名证人证言有异议。主要理由是，证据2与本案无关，证据5无双方签名，未生效，证据6说明无事实和法律依据，二名证人证言所说的不是事实，不能作为证据使用。被告对第三人提供的8份证据的证据1-4、6无异议。对证据5有异议，对证人证言未发表质证意见。主要理由是，该份证据与被告无关。
对于原告提供的8份证据，经庭审质证，被告及第三人对证据1-3、8无异议，证据来源符合法律规定，可以作为定案的依据。对于有异议的证据4-7，合议庭综合全案的证据和事实作如下评判，证据4，即房屋产权证，属国家机关颁发的权属证明，可以作为原告于2014年5月12日取得该房屋产权的定案依据；证据5，能证明原、被告约定的权利义务关系，应予采信；证据6，能够证明原告收取铺面租金21030元的事实存在，可以作为收取租金的定案依据；证据7，即收据及协议，该收据及协议是第三人与案外人签订，与本案无关联性，不能作为本案的定案依据；证据8，即华源装饰材料市场铺面租赁合同，原告双方于2010年11月3日签订铺面租赁合同的事实存在，可以作为原、被告签订租赁合同的定案依据。
对于被告提供的5份证据，经庭审质证，第三人均无异议，原告均有异议，对于有异议的证据，合议庭综合全案的证据和事实作如下评判，证据1，即房屋租赁合同，被告与第三人签订租赁合同的事实存在，可以作为定案的依据；证据2，即商品房买卖合同，原、被告于2010年10月25日签订商品房买卖合同，被告将华源装饰材料市场D-1栋105室销售给了原告，可以作为原告购房的定案依据；证据3，即铺面租赁合同，原、被告签订铺面租赁合同的事实存在，可以作为原告收取被告租金的定案依据；证据4，即收条，原告收取被告2010年12月1日至2012年11月30日铺面租赁350009元的事实存在，可以作为原告收取被告租金的定案依据；证据5，即网银转账电子回单，第三人于2013年7月15日付给原告房租21030元的事实存在，可以作为定案的依据。
对于第三人提供的6份证据及2名证人证言，经庭审质证，原、被告对证据3、4无异议，证据来源符合法律规定，可以作为定案的依据，对于有异议的证据1、2、5-8合议庭综合全案的证据和事实作如下评判.证据1，即租赁合同、第三人与被告签订租赁合同的事实存在，可以作为定案的依据。证据2，即房屋租赁合同，第三人与案外人伍合森于2013年1月24日签订房屋租赁合同与本案无关联性，不能作为本案的定案依据。证据5，即华源装饰材料市场D-1栋103-105号门面相关事项处理意见，该处理意见二位业主已签名确认，且砌墙隔断已履行，具有真实性，该部分内容可以作为定案的依据，证据6，即华源装饰材料市场D-1栋103-105号门面租赁的情况说明，该份证据系衡阳市华源装饰材料市场管理处出具，该管理处对该市场的门面进行管理，对租赁情况比较清楚，可以作为定案的依据。证据7、8，即易运华、周小平证言，2名证人均出庭作证，所证明的交房时间与华源装饰材料市场管理处出具的证明基本一致，可以作为定案的依据。
经审理查明，2010年5月13日，被告将其开发的华源装饰材料市场D-1栋101-105号（含105号门面，共五间）门面租赁给第三人凌某经营陶瓷，面积为778.47㎡，租金分段计算，即2010年6月至同年11月30日租金为20609元/月，2010年12月1日至2011年11月30日租金为24371元/月，2011年12月1日至2012年11月30日租金为29884元/月。租赁期限从2010年6月1日起至2012年11月30日止。2010年10月25日，被告将105号门面销售给原告，并与原告签订商品房买卖合同，被告为保证第三人能在租赁期内继续履行合同，于2010年11月3日与原告签订一份租赁合同，约定被告租用原告座落在华源装饰材料市场D-1栋105号铺面，建筑面积150.49㎡，租期为2010年12月1日至2012年11月30日止。共计租金350009元，被告在签订合同时一次性支付给原告。如一方违约，则应向另一方一次性支付总租金10%的违约金。合同签订后，双方均按约履行了各自的义务。合同到期后，被告与原告对续租及租金数额多次协商未果，之后第三人凌某也参与了协商，各方仍未成一致，2013年6月15日第三人凌某搬离105号门面，并将钥匙交付原告。同年7月15日支付原告租金21030元。2013年9月2日，被告与原告、103号门面业主夏琼芳、104号门面业主柏志华达成《关于协调D1栋103、104、105号门面相关事项的处理意见》，约定由被告负责追缴第三人拖欠的门面租金，并负责在D1栋102号与103号门面间砌墙完全间隔，砌墙费20000元由103、104、105号业主承担，从原告追缴第三人拖欠门面租金中扣除，该协议原告虽未签名，但在履行该协议时，原告并未提出异议。原告认为被告自2012年12月至2013年12月份止门面租金未付清，故酿成纠纷诉至本院，请求判准如诉之请求。
另查明，原告将其所有的华源装饰材料市场D-1栋105号门面于2014年1月10日出租给案外人王坤，每平方米为46元/月。
本案争议的焦点是：1、被告以及第三人是否拖欠原告租金。2、租赁合同到期后的续租金应如何计算。3、第三人是否应当承担连带责任。
本院认为，原、被告于2010年11月3日签订的铺面租赁合同是双方当事人真实意思表示，内容合法有效，双方当事人应全面履行。合同到期后，被告既未主张终止租赁合同并将门面返还给原告，也没有要求第三人搬出门面，并多次与原告就续租及租金问题进行协商，根据《中国人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，原、被告之间形成不定期租赁合同关系。被告负有按原合同支付租金的责任。根据证人证言，结合第三人支付最后租金的银行汇款单被告支付租金的时间从2012年12月1日计算至2013年6月15日止，合计196日，租金为93975元（350009元÷730×196日）。此外，根据原告与被告达成《关于协调D1栋103、104、105号门面相关事项处理意见》中砌墙费20000元应由103、104、105号业主承担的约定，该约定103、104号门面业主已签名认可，原告虽未签名但并未提出异议，第三人也代被告履行了砌墙义务，故原告应按该处理意见承担砌墙费20000元的三分之一即6667元，该费用与第三人支付21030元租金折抵后，被告还应支付原告门面租金为66278元（93975-21030-6667元）。至于违约责任问题，本院认为，在不定期租赁期间，原告与被告就门面续租等问题多次协商，由于原租金标准是被告在销售门面时的促销手段，并不能真实反映市场规律，原租金标准（97元/㎡/月）不但远高于被告租给第三人的租金标准（38元/㎡/月），而且比现租金标准（46元/㎡/月）多一倍，双方因租金标准差距过大不能达成一致，被告并无拒绝支付租金主观故意，且第三人已代被告支付了部分租金，原告提出被告未足额支付租金，应承担违约责任的理由不能成立，本院不予采纳。虽然第三人实际占用105号门面，但其与原告之间既未签订租赁合同，也没有租赁房屋的意思表示，双方不具有合同关系；第三人虽然在2013年6月15日支付21030元给原告，其性质应为代被告支付租金。因此，被告提出租赁合同到期后，原、被告的合同关系已终止，门面已返还的理由以及原告提出第三人应承担连带责任的理由均于法无据，本院不予采纳。至于原告请求被告承担门面的物业管理费问题，本院经审查认为，原告在诉讼中未提交支付物业管理费的依据，且该费用的收取与本案的当事人无关，该项请求没有事实依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、被告衡阳市华源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告门面租金66278元；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告刘某某的其他诉讼请求。
本案受理费3654元，原告负担1843.5元，被告衡阳市华源房地产开发有限公司负担1843.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。
审 判 长 刘振生
审 判 员 肖红生
人民陪审员 欧祖流
二〇一五年七月十五日
书 记 员 龙小莉
校对责任人：朱先荣打印责任人：龙小莉
附本判决生效所适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。