贵州省普安县人民法院民 事 判 决 书（2016）黔2323民初1193号原告：普安县房地产开发有限责任公司，住所地普安县盘水镇劳动街36号。法定代表人：罗永泽，系公司董事长。委托诉讼代理人：姚刚，男，系公司工作人员。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：付世鑫，男，系贵州心达律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：周燕，女，1973年7月6日生，汉族，中专文化，住兴义市（现拘押于兴义市看守所），第三人：汤彬，男，1989年3月18日生，汉族，高中文化，住兴义市，委托诉讼代理人：查净文，男，贵州四通律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告普安县房地产开发有限责任公司诉被告周燕、第三人汤彬租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告普安县房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人姚刚、付世鑫，被告周燕，第三人汤彬及其委托诉讼代理人查净文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告普安县房地产开发有限责任公司（以下简称房地产公司）向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告周燕给付原告2011年1月1日起至2015年12月31日所欠房租963423元及按合同约定万分之五的违约金543781.46元；2、判决被告周燕支付从2015年12月31日至2016年7月31日的房屋占用费444426.39元，并从2016年8月1日起按日万分之五支付违约金至付清租金之日止；3、判决被告周燕与第三人汤彬签订的《房屋租赁合同》无效，责令其搬离侵占房屋；4、全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年11月6日，原告与被告签订《门面租赁合同》，原告将位于普安县天和人家一楼3500平方米门面出租给被告，租期5年，从2011年1月1日起至2015年12月31日，约定租金第一、二年各为560000元，以后按8%递增，租金支付方式为每年的12月20日。合同第八条第1项约定“乙方应在本合同期限届满后三日内返还该房屋…每逾期一日，乙方应按5元/平方米向甲方支付该房屋占用使用费”，第九条约定乙方转租需征得甲方同意。2011年7月1日，被告又与原告签订《租赁合同》，被告租用原告安居小区11、12、13号楼一层1600平方米的房屋作仓库，租期5年，从2011年7月1日起至2016年6月30日止，第一年免交租金。合同签订后，原告已履行提供出租房屋和安居小区库房的全部义务，被告仅支付了2760000元的租金，拖欠租金963423元。在合同到期后，经原告多次催促，被告拒不补签《房屋租赁合同》，2016年7月31日才将房屋腾空交还原告。根据双方合同约定，被告应支付原告213天的房屋占用费计3727500。在交房时原告发现，被告未经原告同意于2014年10月30日私自将原告出租的部分房屋转租给第三人汤彬，出租期限六年，从2014年12月至2020年11月，并收取了汤彬2015、2016年的租金。被告超过其租赁期限的转租行为应认定无效，损害了原告整个门面的使用价值，第三人汤彬以已与被告签订合同为由拒不搬离。被告周燕辩称，安居小区的房子是框架结构的库房，之前的十多年一直是荒废的。是斯美公司的梁书建委托我去跟房地产公司接洽的，斯美公司用不完，我又联系大家康健药房去租用，斯美公司和大家康健药房都花了几十万进去装修。斯美公司用了一年就没有用了，只有大家康健药房付了四年的租金给我们，我们公司没有用过。车库是不具备出租条件的，车库的租金是超过废弃场所租金的。我是好心引进两个公司的。当时房租天地药业是七万，斯美公司是九万，两边加起来是十六万，当时是这么分的。天和人家超市，签的是五年，意向是十年，我们投资了300多万进去，当时超市的房子也是框架结构，都是我们进行装修的。对所欠房租金额无异议，但安居小区我们没有用，房开公司要求收回，完全可以收回，而且斯美公司也就用了一年，斯美公司花了很多钱装修，也是亏损的，我也协调过几次但是没有协调下来。在合同上有约定，租期期间房屋不允许转卖，但是中间房屋产权是更改过的，被告存在过错。不管现在是谁的债权，希望大家都可以站在对方的角度去考虑。我与原告签合同时，意向投入在400万左右，后面我们确实投入了300多万，当时如果是签五年我们不会签，当时原告的理由是没有这么长期限的合同，原告说了合同只是形式。在经营过程中，原告在房屋物业管理、消防设施等方面都是做得不到位，房屋主体结构外墙脱落，给我们公司经营带来很多阻碍。我们每个月缴纳2000多的物管费，但是从来没有给我们尽过职责。外墙脱落，搭了大半年的架子，严重影响我们生意。我们从经营开始，就年年亏损，直到去年才把房子分租给他们。我们也一直在找钱来继续租房子，但是生意确实不好做，最后一次我承诺的时间是7月15日，但是他们在7月1日就将房屋租给别人，我们公司只能在十多天的时间内搬离。房开公司有责任，辅助我们把生意做起来。外墙搭了大半年，也没有减过房租。安居小区的库房，房开公司有权收回，但这几年一直没有收回。跟汤彬的合同真实有效，当时签订的时候是在我租赁期限内的，而且原告公司法人罗永良知道该门面转给别人经营的情况。我们超市是2016年7月8日关的门，原告不诚信的行为给我们超市造成巨大的损失，远远不止这点房租，一百多个供应商向我追款。我们租下来后，做了这么多年，我们把房子炒热了，现在房租上涨，这也是原告不愿意租给我们的原因。我租给金店的房子，原告现在也租给金店，我还补偿了金店100000元。房开公司之所以提这些，就是要涨房租。我也多次给他们协商过，花花公子也做出过让步，但是房开公司要价太高。第三人汤彬述称，我在与被告签订合同前，并不知道原告与被告所签订的合同的内容，我在不知道被告是否有权转租的情况下，与被告签订合同，通过向被告支付对价房租的方式，善意取得有偿该争议房屋的使用权，我依法属于善意第三人。周燕与房地产公司签订的租赁合同意向续租五年，周燕有对该门面房至2020年的使用权和承租权，周燕与我2014年10月30日签订的合同合法有效。我使用该房屋长达两年之久，期间房地产公司与我多次打过交道，应该知道该房屋已被周燕转租，但未提出异议。根据相关法律规定，房地产公司以未经其同意转租为由主张合同无效的，人民法院应不予支持。本案是因为周燕未按约定向房地产公司交纳房租，并在第一租赁期限到期后未与房地产公司续签第二期房屋租赁合同导致的，我没有任何过错，不应承担任何责任。我与周燕签订的房屋租赁合同是合法有效的，原告应该继续履行，原告主张合同无效的理由不能成立，请人民法院依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的下列证据本院予以确认并在卷佐证：原告提交：1、营业执照正、副本复印件、法定代表人身份证明，证明原告的诉讼主体资格；2、2010年11月6日签订的门面房屋租赁合同及11月7日签订的补充协议，证明原告与被告签订合同，并对期限、房租、违约等有约定；3、2011年7月1日签订的租赁合同，证明与被告签订安居小区库房出租合同的事实；4、2016年6月3日周燕签的承诺书及房地产公司向其发出的两份通知，证明合同到期后，向周燕催要房租，周燕承诺给付房租；5、原告向汤彬发出的两份通知，证明原告通知第三人汤彬搬离；6、房租票据8张，证明被告支付原告2760000元的房租。第三人提交：1、转账回单两张，证明第三人向被告支付了2015、2016年的房租；2、被告周燕与第三人汤彬签订的房屋租赁合同一份，证明第三人汤彬向被告周燕租赁房屋的事实；3、原告向汤彬发出的两份通知，证明原告知道汤彬转租房屋的事实。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院审理认定事实如下：2010年11月6日，原告与被告签订《门面房屋租赁合同》，原告将位于天和人家一楼3500平方米的门面出租给被告，租期至2015年12月31日，双方在合同中约定了租金、违约金、转租条款等内容。2010年11月7日，原、被告双方签订《补充协议》，约定税费由被告承担。2011年7月1日，原、被告双方签订《租赁合同》，被告向原告租赁位于安居小区1600平方米的房屋，租期至2016年6月30日，租金为每年160000元，第一年免交。双方签订合同后，被告周燕交付租金如下：2012年1月16日200000元、2012年8月8日60000元、2013年6月24日500000元、2013年10月2日500000元、2014年3月11日200000元、2014年3月24日300000元、2015年3月10日600000元、2016年3月3日400000元，以上均为天和人家门面的租金。2014年10月30日，被告周燕与第三人汤彬签订《房屋租赁合同》，被告周燕将位于天和人家一楼门面三间及二楼整体出租给第三人汤彬，租期自2014年12月1日至2020年11月30日，双方约定租金第一、二年均为268000元，第三人汤彬于2014年10月31日、2015年10月25日分别交付租金270000元、277600元给被告周燕。原告于2016年5月25日向第三人发出通知，要求第三人于5月30日前搬离。被告于2016年6月3日签订承诺书给原告，承诺在7月15日前将天和人家购物广场所欠房租全部付清。原告于2016年7月1日向被告周燕发出通知，要求被告于7月15日前交还房屋并结清租金。于2016年7月1日向第三人汤彬发出通知，要求其在7月3日前搬离。于2016年7月14日向周燕发出通知，要求其在7月15日下午15时前腾空门面交还房屋。于2016年8月1日向第三人汤彬发出通知，要求其于8月2日搬离。原告经多次向被告催要所欠房租未果，遂诉讼来院。本院认为，本案的争议焦点为：一、第三人与被告签订的租赁合同是否有效？二、原告诉请的超期支付房租的违约金的金额是否恰当？三、被告超过租赁期限占用房屋的费用如何计算？关于争议焦点一，第三人汤彬与被告周燕签订的房屋租赁合同，被告及第三人认为该合同有效，原告认为该合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，本案中第三人汤彬与被告周燕签订的房屋租赁合同并无上述情形。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定，原告认为被告转租未经其同意可以解除与被告的合同，但原告未在其与被告的合同履行期限内提出解除合同的请求，原告在《门面房屋租赁合同》承租期限届满后提出被告未经其同意的转租行为无效，要求本院确认被告与第三人签订的《房屋租赁合同》无效，于法无据，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。”的规定，本案中，在原、被告的承租期内原告与第三人未发生争议，现已过承租期，被告周燕对天和人家门面的承租期限为2011年1月1日至2015年12月31日，第三人对门面的承租期限为2014年12月1日至2020年11月30日，对于超过2015年12月31日的租赁期间约定无效，但该条款无效不影响房屋租赁合同的效力。被告周燕提出其租赁的天和人家门面有3500平方米，其将门面分租出去是为了盘活经营，且与第三人汤彬签订合同时是在其租赁期限内的，合同应该继续履行的辩解，根据相关法律规定，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分无效，本案中，被告周燕与第三人汤彬签订的合同超过被告周燕租赁期限的部分约定无效，故对被告周燕的辩解理由不予采纳。第三人提出其合同合法有效，原告应继续履行的请求，因合同中关于租赁期限部分的效力，上文已经阐述，在此不再累述，第三人请求原告继续履行合同于法无据，本院不予支持。第三人汤彬与被告周燕签订的房屋租赁合同中关于租赁期限的条款为无效条款，第三人汤彬无权占用房屋，对原告要求第三人汤彬搬离侵占房屋的诉求，本院予以支持。关于争议焦点二，原告已将房屋交付给被告使用，被告应当按合同的约定给付租金，原告提出被告周燕尚欠2011年1月1日至2015年12月31日的房租963423元（天和人家门面五年租金共计3083423元，安居小区五年租金共计640000元，尚欠房租3083423+640000-2760000=963423），被告周燕对所欠金额无异议，对原告要求被告支付所欠租金的请求，本院予以支持。被告周燕提出安居小区的库房，其未实际使用，是牵线找了斯美公司和大家康健药房来租用，但其承认是其出面签订的租赁合同，并且大家康健药房向被告周燕支付了租金，被告周燕未使用的抗辩理由不成立，本院不予采纳。被告周燕至今未给付所欠租金963423元，已经违约，应当承担相应的违约金，违约金是为了弥补违约方给对方造成的损失，双方约定的违约金超出实际损失30%部分，属于过分高于造成的损失，法律不予保护。被告周燕提出房屋因外墙脱落原告搭了大半年的架子，严重影响了被告的经营行为，原告存在违约，但被告未在本案中提出具体的诉求，本院不予认定，但该辩解可视为被告对原告请求违约金的抗辩。本案中，原告的损失是被告拖欠的租金963423元，合同第十一条第二款约定“…乙方未经甲方同意逾期交付。甲方有权（原文错字‘关’）要求乙方按当年租金的日万分之五支付违约金…”，且合同第十条第一款约定“…甲方有权解除合同…未按约定期限交付租金，超过60天以上的…”，在被告多次逾期交付租金的行为中，原告可以解除合同，说明原告在履行合同中存在过错，原告主张按合同约定按日万分之五给付违约金的主张，本院不予支持，本院在充分衡量原、被告双方合同履行情况及双方过错情况下，认为按照原告损失的30%支持较为合理，即被告支付的违约金为原告的损失963423元×30%＝289026.9元。原告请求判令被告支付违约金543781.46元的诉讼请求，本院不予支持，本院予以支持违约金289026.9元。关于争议焦点三，原告要求被告按照合同约定递增租金支付天和人家门面房屋2016年1月1日至7月31日占用费444426.39元及按日万分之五支付违约金至付清租金之日止。被告周燕提出原告在7月1日就将天和人家的门面租给案外人，但被告与原告在6月3日签订的承诺书定的期限是至7月15日，原告的不诚信行为导致被告超市在7月8日匆匆关门，给被告造成巨大损失。原告提出被告是在7月29日将货物转给案外人，7月31日才交的钥匙。本院认为，原、被告双方签订的承诺书不违反法律强制性规定，予以认可，原告在2016年7月1日将天和人家门面租赁给案外人，现再向被告主张1-7月份的房屋占用费，本院支持被告给付原告2016年1月1日至2016年6月31日的房屋占用费，560000*（1+8%）4*6/12=380936.9元，关于原告要求被告按照日万分之五给付违约金的请求，因原、被告双方签订的合同对此有约定，且被告存在过错，本院对此诉请予以支持。对原告在起诉状中提到合同第八条第1项约定“除甲方同意乙方续租外、乙方应在合同的租期届满后的3日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按5元/平方米向甲方支付该房屋占用费”，计算房屋占用费为3727500元，本院认为，原告已经主张按照房租递涨来计算2016年度的房屋占用费，再提出按每日5元/平方米的主张，于理不合，于法无据，本院不予支持。综上，依法成立的合同应受到法律的保护，合同双方当事人应按合同的约定全面履行自己的义务，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第六十条、第一百一十四条、第二百二十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条的规定，判决如下：一、由被告周燕在本判决生效之日起十五日内给付原告普安县房地产开发有限责任公司房屋租金963423元及违约金289026.9元；二、由被告周燕在本判决生效之日起十五日内给付原告普安县房地产开发有限责任公司房屋占用费380936.9元，以本金380936.9元按日万分之五支付违约金至付清该款之日止；三、第三人汤彬于本判决生效之日起十五日内搬离房屋；四、对原告普安县房地产开发有限责任公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22364元，减半收取11182元，由被告周燕负担9358元，由原告普安县房地产开发有限责任公司负担1824元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。权利人可在判决书规定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。审判员  田友华二〇一六年十二月八日书记员  黄才敏