广西壮族自治区贺州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂11民终783号上诉人（原审原告）：毛国富，男，1975年6月13日出生，汉族，住贺州市八步区。委托诉讼代理人：黄琦，广西宏民律师事务所律师。上诉人（原审被告）：江滨，女，1975年5月13日出生，汉族，住贺州市八步区。委托诉讼代理人：余涵，广西众望律师事务所律师。委托诉讼代理人：李祥期，广西众望律师事务所律师。上诉人毛国富因与上诉人江滨合同纠纷一案，不服广西壮族自治区贺州市八步区人民法院（2017）桂1102民初1624号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人毛国富委托诉讼代理人黄琦，上诉人江滨及其委托诉讼代理人余涵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人毛国富上诉请求：1、请求撤销(2017)桂1102民初l624号民事判决书，依法改判；2、请求被上诉人退回原告定金5万元，并赔偿5万元。3、请求被上诉人补偿房价与市场售价差额的一半，即10万元补偿款。4、请求判决被上诉人承担一审、二审全部诉讼费。事实和理由：一、一审认定事实不清、证据不足。1、根据《合同法》第五十二条第四款，损害社会公共利益是指违反了社会主义的公共道德，破坏了社会经济秩序和生活秩序。本案争诉的集资房资格是单位给予本单位职工集资建房的权利，实际是单位给予其职工的一种福利，这种权利实际上就是一种可期�的财产性权利，属于债权范围。现行法律法规并未规定禁止集资房资格转让，集资房资格转让也未也未损害国家、集体和他人的利益，也不涉及对善良风俗的伤害，故集资房资格可以依法转让。签订协议时都没有房子，所以当时双方交易的是购房名额和购房权利。而一审法院认定《转让协议》是经济适用房的买卖，认定事实不清。2、本案中原告和被告之间签订合同时表达意思清楚，且原告已经履行完毕当时购房名额的主要条件，即交款5万元，同时被告在知晓和同意的情况下带领原告到单位财务处缴纳房款领取收据交付给原告保管。双方未对协议条款提出意见，证明双方是认可的，符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二条的规定，应该认定为有效合同。二、一审适用法律错误。1、根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第四条规定：合同法实施后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。也就是说，如《广西壮族自治区经济适用房管理办法》部门法规、地方性条例等的规定都不能作为认定合同效力的依据。因此原《转让协议》是有效的。2、根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条“合同法第五十二条第(五)项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”效力性强制性规定，是指法律及行政法规明确规定违反了这些禁止性规定将导致合同无效或者合同不成立的规范。由于《广西壮族自治区经济适用房管理办法》属于地方性规范，所以法院在认定合同效力时不能引用这些规定认定集资房转让合同无效。即便单位和职工签订的集资房合同约定不能转让，但同样不能作为认定合同效力的依据，因为合同的约束力是具有相对性的，不约束第三方。3、本案争诉的集资房买卖协议有效，符合《合同法》诚实信用的基本原则。从众多集资房转让纠纷的案例来看，买卖双方在签订合同时都是在平等、自愿的基础上签订合同的，之后出卖人之所以要违约都是因为如今的房价高涨想从中获取利益所为。这种做法显然违背了《合同法》诚实信用的基本原则。4、一审判决中认为适用《广西壮自治区经济适用住房管理办法》是适用法律错误，不能用该办法第三十六条的引用做出错误的判决。三、一审的判决不符合公平正义、诚实守信的社会�德伦理。1、原审判决第一项“一、被告江滨返还原告……”中没有明确规定按银行同期是一年，还是五年，或是十年的利息上浮30％利息计算，还是每年计算一次，利息本金一起再重复计算。造成利息总数不清。2、原被告双方在2006年10月25日签订了《转让协议》是市公安局八步分局职工报名的最后一天，假如当天被告没有交款5万元，被告次日就丧失报名资格。也就是说原告不以被告的名义交款5万元，被告就没有购房资格，就没有后面就该房的权利之争。因此是先有原告的购房权利，才有被告的房子。原来房价1800元，现在市场价3500元，每平方米的差价有1700元之多，整套房间的差价有20多万。3、原审判定双方签订的《转让协议》无效，不符合我国和当地的国情。本案中的景园小区的房子有30％以上是有转让交易的，有的甚至交易三次。按照原审认定类似的协议无效，很多一手卖房人会纷纷效仿追认类似买卖合同无效。将给房产市场带来混乱的交易局面，也会给所有的按合同履约，讲信用交易的买家带来巨大的利益损失。4、《最高人民法院关于人民法院诉讼收费办法》第四章规定“第十九条案件受理费由败诉的当事人负担。双方都有责任的由双方分担。”本案中所有的行为都是因为被告的过错才产生的，原告的诉求也合情合理，不应由原告承担一审诉讼费用。综上所述，一审判决没有事实依据，适用法律错误，依法应当予以撤销，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。上诉人江滨针对毛国富的上诉答辩称，第一，认为一审认定的双方合同的性质是正确的。双方签订的协议应当是一个无效的协议，所产生的法律后�就应当是相互返还财产。第二，本案造成协议无效的原因主要在于上诉人毛国富，所以毛国富要求赔偿损失没有事实依据。第三，由于毛国富在2006年10月25日交纳的5万元不是定金而是购房款，所以也不适用定金法则。上诉人江滨上诉人请求：1、请求二审法院依法改判上诉人无需向被上诉人支付利息；2、由被上诉人承担本案的一、二审诉讼费用。事实和理由：一审判决以江滨未向毛国富提出退还房款为由，判决“被告江滨返还原告毛国富集资建房款50000元并支付利息(利息以50000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率上浮30％计算，从2006年10月25日起计至本案判决生效之日止)”，系认定事实错误和适用法律错误。第一，上诉人江滨在2008年即向被上诉人毛国富提出将50000元房款返还给被上诉人，但被上诉人�不接受。并不是一审判决所认定的江滨未向毛国富提出退还房款。第二，被上诉人在一审的诉讼请求中并未主张利息损失，一审判决超出被上诉人的主张范围，要求上诉人按中国人民银行同期贷款利率，并上浮30％计算利息，没有任何法律和合同的依据。第三，一审判决对双方过错的认定欠妥当。本案协议无效，对于无效的原因，上诉人与被上诉人均有过错，因此，一审判决由上诉人承担全部过错责任，显然不当。同时，由于上诉人在2008年即与被上诉人协商返还50000元建房款事宜，而且，被上诉人未向上诉人支付5000元也是导致双方纠纷的起因。因此，本案利息损失应当由被上诉人全部承担。上诉人毛国富针对江滨的上诉答辩称，第一，就本案的合同纠纷，是一个房屋指标的转让合同，这个合同是双方真实有效的意思表示，符合法律的规定，合同应该是合法有效的。一审法院适用法律错误，造成错误的判决。一审法院所适用的《广西壮族自治区经济适用住房管理办法》将本案的住房认定为经济适用房是错误的认定，本案的协议纠纷不适用该办法，应该认定双方协议真实有效。第二，本案的协议即使无效也不应当以该办法认定，应当适用强制性法律的规定。效力性强制性的规定，是指法律及行政法规明确规定的违反了禁止性规定才导致合同无效或合同不成立。本案协议不是无效，所以一审判决认定双方存在过错适用法律错误。由于被上诉人江滨单方面的要求解除合同，才造成本案房屋没有正常交付给毛国富使用。双方虽然在本案开庭之前有过协商，但是毛国富并没有同意解除合同，而是江滨单方面要求解除。在毛国富拒绝之后，即使要求解除本案的协议也应当经过法定程序而不是单方面解除�达到解除合同的效力。第三，双方的5000元补偿款并没有约定具体的交付时间，但是双方口头有约定是在江滨交付房屋之后或者是确认该指标所对应的房屋交付给毛国富之后才支付5000元补偿款，所以毛国富并没有违反双方签订的转让协议。毛国富向一审法院起诉请求：1、解除原、被告双方签订的《转让协议》；2、被告返还原告建房款定金50000元及赔偿原告损失100000元（具体损失数额以鉴定后的数额为准）；3、本案诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：原、被告均为贺州市公安局干警。2006年，贺州市公安局采用市场运行的方式兴建职工住房（集资建房）,根据该局制定的集资建房分配方案，被告江滨符合该局集资建房分配条件，享有参与集资建房的资格。同年10月25日，被告江滨将其享有的集�建房名额转让给原告毛国富，双方为此签订了《转让协议》，约定：江滨享有的市公安局集资建房名额转给毛国富，市公安局通知交纳的费用（房款金额）由毛国富支付。毛国富一次性支付江滨5000元作为建房名额的福利补偿。集资建房后，房子产权、使用权均为交纳房款的毛国富所有。建房款定金50000元由毛国富交纳（收据号为桂01734**），收据交由毛国富保管。签订上述协议后，原告毛国富依约以被告江滨名义于2006年10月25日向市公安局交纳了集资建房款50000元，未支付江滨5000元的名额补偿,后续建房款系被告江滨直接向市公安局交纳，目前，系争房产即贺州市公安局景园小区2－2－903号房已建好并已交付被告江滨使用，该2号楼土地性质原为划拨地，2017年2月转为出让地，截止法庭辩论终结前，系争房产尚未办理不动产权证。一审法院认为，原、被告双方签订《转让协议》，进行集资建房名额转让，该名额转让指向的标的物即为集资房。集资房系经济适用房的一种，具有特定的人身属性和较强的公益性质。根据《广西壮族自治区经济适用住房管理办法》第三十六条“经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。政府回购的经济适用住房，继续向符合条件的低收入住房困难家庭出售。”的规定，经济适用住房系由国家财政负担的带有社会福利性质的住房，其对购房人资格、处分权利、上市年限及政府回购等均进行严格的限制。本案中，原、被告双方签订�让协议时，系争房产尚未开始动工建设，被告江滨对其享有的建房名额所对应的地块、楼号、楼层、房号等均不清楚，且截止法庭辩论前，系争房产尚未取得产权证书，江滨对系争房产未拥有产权，其对系争房产不具备处分权，无权对系争房产进行转让。原、被告签订转让协议，违规交易尚未取得产权的集资房的行为，破坏了单位集资建房设立的初衷，扰乱了集资房分配的管理秩序。被告江滨如不需要系争的集资房，对其享有的集资建房名额可以选择放弃，交由单位统一分配给其他符合条件的人员，但江滨直接将名额转让给原告的行为，剥夺了同单位其他具备参与集资建房而因名额限制尚未能享受集资建房人员的权利，损害了公共利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（四）损害社会公共利益……”的规定，本案原、被告双方签订的《转让协议》依法为无效协议，无效协议自始没有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，被告江滨应当返还原告毛国富集资建房款50000元。关于赔偿损失的问题，该院认为，原、被告同为贺州市公安局干警，对单位集资建房分配方案均知悉，对私下转让集资建房名额的行为均有过错，被告江滨在收取原告支付的50000元集资建房款后长达10余年中，在系争房产不能买卖、亦不能向原告交付的情况下，仍未将上述�项返还给原告，给原告造成的损失客观存在，应承担相应的赔偿责任。根据本案协议实际履行情况，被告江滨在转让中未实际受益、原告资金被占用确有损失，结合公平原则，该院酌定被告江滨赔偿原告毛国富50000元被占用期间的利息损失，利率按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%确定，从2006年10月25日起计至本案判决生效之日止。关于原告申请对系争房产进行价格评估以确定其损失的具体数额请求。该院认为，本案转让协议为无效协议，该协议自始没有法律约束力，转让协议无效给原告造成的损失无须对系争房产进行评估确定，该院对原告的鉴定申请依法不予支持。判决：一、被告江滨返还原告毛国富集资建房款50000元并支付利息（利息以50000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款�率上浮30%计算，从2006年10月25日起计至本案判决生效之日止）。二、驳回原告毛国富的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，涉案房屋为单位集资建房，购房者必须为贺州市公安机关的职工，具有特定的人身属性和一定的福利性质，并非公开向社会公众出售。一审判决认为转让集资建房名额损害公共利益不当，本院予以纠正。双方当事人签订《转让协议》时，涉案房屋尚未开工建设，上诉人毛国富与上诉人江滨协议转让的是集资建房名额，即购房权，该权利属于债权而非物权。对于集资建房名额的转让，目前我国法律、行政法规尚无禁止性规定�本案《转让协议》是双方当事人真实的意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……”上诉人江滨已经明确表示不再转让《转让协议》中约定的集资建房名额，上诉人毛国富享有法定解除权，其在一审中请求解除合同，二审上诉时未请求解除合同，本院不予处理，但根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，上诉人毛国富解除合同的通知已于一审时到达上诉人江滨，该《转让协议》已经解除。合同解除�，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。上诉人毛国富支付的50000元集资建房款，上诉人江滨应当予以返还。由于上诉人江滨不履行合同约定的义务，不再转让集资建房名额，给上诉人毛国富造成了一定的损失，应当予以赔偿。涉案房屋为单位集资建房，购房者拥有有限产权，房屋上市交易和过户具有一定的限制，即在双方签订《转让协议》时，对于上诉人毛国富能否最终取得涉案房屋的所有权是无法预见的，且《转让协议》中没有约定违约责任，上诉人毛国富主张按照房屋现在的价值进行赔偿，本院不予支持。一审法院根据本案协议实际履行情况，结合公平原则，酌定上诉人江滨赔偿上诉人毛国富50000元被占用期间的利息损失，利率按中国人民银行同期同类贷款利率�浮30%确定，从2006年10月25日起计至本案判决生效之日止，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人毛国富、江滨的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律虽有错误，但实体处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费1650元（上诉人毛国富已预交），由上诉人江滨负担；二审案件受理费2143元（上诉人毛国富已预交1650元，上诉人江滨已预交493元），由上诉人江滨负担。本判决为终审判决。审判长  苏少勋审判员  严永茂审判员  张依传二〇一七年十月二十五日书记员  袁 巧