江西省赣州经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣0791民初823号
原告：赣州市劲嘉房地产开发有限公司，住所地：赣州经济技术开发区赣通大道99号劲嘉山与城（二期）20#楼商业3。
法定代表人：乔鲁予，系该公司总经理。
委托代理人：刘祚芬、华剑山，江西南芳律师事务所律师。
被告：陈虹，男，汉族，1987年10月9日生，住赣州市章贡区。
委托代理人：凌青，江西明理律师事务所律师。
第三人：招商银行股份有限公司赣州分行，住所地：赣州市章贡区红旗大道66号。
法定代表人：邓云平，系该公司总经理。
原告赣州市劲嘉房地产开发有限公司与被告陈虹、第三人招商银行股份有限公司赣州分行房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告赣州市劲嘉房地产开发有限公司的委托代理人刘祚芬、被告陈虹的委托代理人凌青到庭参加诉讼，第三人招商银行股份有限公司赣州分行经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告赣州市劲嘉房地产开发有限公司诉称，2012年12月21日，原、被告签订《赣州市商品房买卖合同》。商品房买卖合同约定被告认购原告开发的“劲嘉山与城”××＃楼××号房，购房总价款为600817元，按银行按揭方式付款。被告向原告支付了首期购房款180817元，剩余42万元由被告在招商银行股份有限公司赣州分行(以下简称招商银行)办理了个人住房贷款。原告与招商银行签订的《个人住房贷款合作协议书》约定原告对招商银行向购房人发放的贷款承担连带保证责任，担保债权包括贷款本金、利息、违约金以及实现债权的费用等。被告在履行借款合同的过程中，截至2016年4月份共拖欠本金及利息等费用计14647.4元，招商银行依据《个人住房贷款合作协议书》的有关约定从原告账户14647.4元，用于归还被告拖欠的贷款本息等费用。根据《赣州市商品房买卖合同合同补充协议》第二条第2款第5项约定”出卖人有权向买受人收取银行扣划的款项和银行划拨当天至买受人向出卖人缴纳此款期间的滞纳金，滞纳金标准按每日万分之十计算。如买受人连续三个偿还银行本息期或累计六个偿还银行本息期未按时向银行缴纳贷款本息，出卖人有权解除合同，同时买受人应按总购房款的30%向出卖人支付违约金，因上述原因解除合同而产生的一切注销费用均由买受人承担。原告多次与被告协商还款，但被告均无理拒绝，遂诉诸法院，请求一、依法判决被告向原告支付违约金计人民币180245.1元；二、依法判决被告向原告返还代偿的按揭款(截至起诉之日为14647.4元，之后按照按揭银行扣划原告质押金账户具体数额，计算至被告向原告还清之日止)和滞纳金(截止至起诉之日为904元，之后的按约定计算至被告向原告缴纳此款之日)；三、本案诉讼费用全部由被告承担。
被告陈虹辩称，1、答辩人同意解除与被答辩人于2012年12月21日签订的买卖合同。但因被答辩人逾期交房，至今未办理房屋所有权登记，根据《赣州市商品房买卖合同》第八条、第九条、第十九条约定以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条之规定，答辩人有权要求退房，并且被答辩人应当立即向答辩人支付1、购房首付款180817元；2、自2013年6月至2015年6月的购房贷款利息65205.13元；3、逾期交房违约金18.08元；逾期办理房屋所有权登记违约金18609.08。被答辩人既主张滞纳金又主张高额的违约金，被答辩人的主张过分高于其损失，过高部分应当不予支持。
第三人未陈述。
经审理查明，2012年12月21日，原告和被告签订《赣州市商品房买卖合同》，双方约定由原告购买被告开发的劲嘉.山与城××#楼××号，房屋建筑面积123.49平方米，房屋单价4865.309元/平方米，总价600817元。同日，双方签订《合同补充协议》，对原告逾期付款的违约责任约定为买受人在银行按揭贷款手续办完后，应按银行贷款银行签订的贷款合同的约定及时向银行缴纳贷款本息，如发生违约拖欠导致银行从出卖人账户划款事项，出卖人有权向买受人收取银行扣划的款项和银行划拨当天至买受人向出卖人缴纳此款期间的滞纳金，滞纳金标准按每日万分之十计算。如买受人连续三个偿还银行本息期或累计六个偿还银行本息期未按时向银行缴纳贷款本息，出卖人有权解除合同，同时买受人应按总购房款的30%向出卖人支付违约金，因上述原因解除合同而产生的一切注销费用均由买受人承担。合同签订后，双方签订的《赣州市商品房买卖合同》和《合同补充协议》对其他事项也进行了约定，上述合同签订后，被告向原告支付首付款180817元，剩余款项向第三人按揭贷款。2013年5月31日，原、被告及第三人签订《个人购房借款及担保合同》。三方约定，被告向第三人贷款42万元，分360个月还清。贷款年利率6.55%，等额本息法方式计算本息，被告每月应还款2668.51元。原告为该按揭贷款提供连带责任担保。三方对违约责任应当为：借款人未按照本合同约定按时足额偿还贷款的，贷款人有权对未偿还的贷款本金按日在本合同执行利率水平上增加50%计收罚息，直至贷款本息清偿完毕为止。对不能按时支付的利息，罚息利率按日计收复息。被告从2013年6月开始向第三人交纳按揭贷款至2015年6月止共交纳按揭贷款计人民币65205.13元。被告之后未向第三人支付按揭贷款。由于被告逾期支付按揭贷款，根据三方签订的《个人购房借款及担保合同》第三人一次性从原告质押金账户中划走412720.70元，后又将该款返还原告，并从2015年11月开始按照被告应交纳的按揭贷款数扣除原告质押金账户的款项。截止原告提起诉讼之日，第三人共扣除原告质押金账户按揭款14647.4元，滞纳金904元，之后并继续按照三方签订的合同扣除原告质押金账户款项。原告遂向本院提起诉讼，要求依法判决被告向原告支付违约金计人民币180245.1元；依法判决被告向原告返还代偿的按揭款14647.4元，之后按照按揭银行扣划原告质押金账户具体数额，计算至被告向原告还清之日止和滞纳金904元，之后的按约定计算至被告向原告缴纳此款之日；本案诉讼费用全部由被告承担。
另查明，原告按照合同约定将房屋交付被告并已办理房产证。
原告为证明自己的主张提供了以下证据：营业执照、组织机构代码证、法定代表人证明、被告身份证、《赣州市商品房买卖合同》、《个人购房借款及担保合同》、《个人住房贷款合作协议书》、客户资金扣划通知书、收款回单。被告提供了如下证据：被告身份证、钥匙托管回执、收楼意见书、购房首付款收据、银行流水。以上事实还有庭审笔录予以证实。
本院认为，原、被告签订的《赣州市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，该合同合法有效，该合同对原、被告均有约束力，原告按照合同约定已将所购房屋交付被告，被告应当按照合同约定按时足额交纳银行按揭贷款。由于被告未按照原、被告及第三人签订的《个人购房借款及担保合同》履行付款义务，造成原告质押金账户的款项被第三人扣除，扣除的款项被告应当返还原告。且被告应当承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，约定以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，原告的损失是为被告垫付相关费用的利息损失，故双方约定的违约责任计算过高，应当予以调整，本院酌定违约金为5万元。被告主张原告逾期交房未充分的证据证明，要求原告支付逾期交房违约金的主张，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十九条、第一百六十一条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下：
一、由被告陈虹返还原告赣州市劲嘉房地产开发有限公司被第三人扣除的按揭贷款计人民币14647.4元，滞纳金计人民币904元。之后的按揭贷款继续按照三方签订的合同由被告陈虹履行付款义务。
二、由被告陈虹向原告赣州市劲嘉房地产开发有限公司支付违约金5万元人民币。
三、上述款项限本判决发生法律效力后一个月内履行完毕。逾期未付则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11757元，由被告陈虹承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。
审 判 长 罗美娥
人民陪审员 吴桂林
人民陪审员 曾令惠
二〇一七年九月七日
代理书记员 张声涛