山东省高密市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）高法民初字第1853号
原告杨国志。
委托代理人罗彬，律师。
被告山东沂蒙集团东方房地产开发有限公司。
法定代表人谭琳。
委托代理人刘琨，律师。
委托代理人徐厚彦。
原告杨国志与被告山东沂蒙集团东方房地产开发有限公司（以下简称沂蒙集团东方房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张莉独任审判，公开开庭进行了审理。原告杨国志的委托代理人罗彬、被告沂蒙集团东方房地产公司的委托代理人刘琨、徐厚彦均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告2012年7月25日签订合同编号为YS0018076的商品房预售合同。合同约定：被告将开发的高密市人民大街“蝶苑华府”第11幢1单元702室出售给原告，房屋建筑面积143.01平方米，每平方米4685.53元，共计价款670077元，附房16011元，被告应在2013年7月30日前将具备交房条件的房屋交付给原告，如被告超过约定期限90天未向原告交付房屋，则被告应按房款总额按日万分之五向原告承担违约金，直到交付房屋为止。本次购房，原告共向被告支付购房款686548元（主房670077元＋附房16011元＋押金460元），但被告严重违约，直至2015年3月26日才向原告交付房屋，故原告具状起诉，请求依法判令被告继续履行原被告双方签订的编号为YS0018076的商品房预售合同；判令被告向原告承担违约金164771.52元（暂从2013年8月1日计算至2014年11月30日）；诉讼费由被告负担。
被告辩称，被告不存在任何违约行为，不应当承担任何违约责任；涉案房屋已实际交付，该合同已履行；假设存在延期交付的情况，依据原被告双方的约定被告也不应该承担任何责任，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，原、被告于2012年7月25日签订合同编号为YS0018076的商品房预售合同。合同约定：被告将开发的高密市人民大街“蝶苑华府”第11幢1单元702室出售给原告，房屋建筑面积143.01平方米，每平方米4685.53元。储藏室面积5.93平方米，每平方米2700元。合同第九条还约定了房屋的交付期限，内容：“第九条交付期限出卖人应当在2013年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房取得建筑工程竣工验收备案表。2、该商品房取得面积实测技术报告书。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5、该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因买受人未能按约付清房款或未能按约办好贷款手续的。合同第十条规定了逾期交房的违约责任，内容：“除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应交房日期之第二天起至实际交房日期之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之三的赔偿金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人可以提出解除合同。买受人解除合同的，出卖人按累计已付房款的万分之五向买受人支付赔偿金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应交房日期之第二天起至实际交房日期之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之五的赔偿金。”合同第十一条规定了交接事项，内容：“第十一条交接商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。同时提供《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。……”。合同第十四条规定了出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺，内容：“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达成使用条件：自交付之日起达到1、供水、供电入户能正常使用2、公开配套正常交付使用。合同签订后，原告共向被告支付购房款686548元（主房670077元＋附房16011元＋押金460元）。
庭审中，被告质证称原告主张的延期交房不属实，在合同约定的交付时间2013年7月30日被告即电话通知原告来办理房屋交接手续，而原告接到通知后拒不到被告处办理，导致房屋延期交付是原告的原因造成的，与被告没有任何关系，并且被告因为没有及时接收房屋，按合同第十一条的约定应向被告交付每天15元的钥匙看管费。被告提供了住宅工程质量分户验收汇总表和11号楼1单元502室业主孙勋、11号楼1单元601室业主赵丽丽的入户声明等证据证明涉案房屋已达到合同约定的交付条件，并且与涉案房屋相邻的房屋分别已于2013年8月16日、2013年8月23日交付的事实。其中住宅工程质量分户验收汇总表中载明工程名称系蝶苑华府11#楼建设单位系山东沂蒙集团东方房地产开发有限公司高密分公司监理单位系山东智汇工程项目管理有限公司施工单位系山东沂蒙建设集团有限公司高密分公司，结构层数十七层，总户数68户，验收结论为该工程由建设、施工、监理、物业等单位验收人员组成验收组，按照有关要求对68户工程质量进行了分户验收，验收均合格。山东沂蒙集团东方房地产开发有限公司高密分公司、山东智汇工程项目管理有限公司、山东沂蒙建设集团有限公司高密分公司、高密市永安物业管理有限公司均在住宅工程质量分户验收汇总表上盖章，该汇总表的落款时间系2013年8月16日。原告对被告提供的住宅工程质量分户验收汇总表质证称该证据不是房屋验收的合格证明，是内部所作的文件。根据规定，验收必须是建设主管部门进行验收，方具有法律效力，所以被告提供的这份汇总表不能证明其商品房已经验收合格。还质证称，被告既没有电话通知也没有书面通知原告去交接房屋，但过了合同约定的交房时间后，原告多次找被告要求被告提供具备第九条中规定的五个条件的文件材料，被告不提供，原告有理由认为被告不具备交房条件，即使被告打电话通知过原告交房，因被告不能提供第九条规定的五个条件的文件，原告也有权拒绝接收房屋。原告还陈述原告拒收涉案房屋的另一个原因是被告违反了合同的第十四条规定，未保证在合同约定的交房日期供水、供电、配套设施的正常使用，但原告对该拒收房屋的理由未提供证据证明，被告庭审中称未违反合同第十四条的规定。
2015年6月8日，原告对被告提供的住宅工程质量分户验收汇总表的真实性质疑，书面申请本院到高密市建设工程竣工验收备案办公室调取争议房屋的竣工验收备案材料（包括工程竣工验收备案表、工程竣工验收报告、法律、行政法规规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件、法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场和其他特殊建设工程验收合格的证明文件、施工单位签署的工程质量保修书、法规、规章规定必须提供的其他文件、住宅质量保证书、住宅使用说明书）。本院依原告申请到高密市城建档案馆调取了相关证据，包括落款时间为2014年9月30日的竣工验收报告表、建设工程质量保修书，落款时间为2013年10月8日的有机房电梯监督检验报告，落款时间为2013年8月30日的电气分部工程安全和功能检验资料核查及主要功抽查记录、工程竣工报告、单位工程质量竣工验收笔录。被告在庭审中也提交了落款时间为2014年10月14日的竣工验收备案表，称根据建设工程管理条例第16条、第49条的规定，通过施工单位、建设单位、监理单位、物业管理联合验收就视为工程验收合格，报建设行政部门备案是行政管理性措施，并不是房屋交付的必备条件。如果建设单位没有报建设主管部门备案，则只是承担行政性的法律后果。
还查明，涉案房屋于2015年3月26日交付原告使用，原告签署了蝶苑华府小区交房验收记录表、临时管理规约、住宅装饰装修管理服务协议、住房接管验收交接表、入户声明、物业管理服务协议等。其中交房验收记录表中有原告杨国志的签名，该表中并有备注栏（注：除质量问题外，其他问题互不追究）。
上述事实，有原告提供的《商品房预售合同书》、收款收据，被告提供的住宅工程质量分户验收汇总表和11号楼1单元502室业主孙勋、11号楼1单元601室业主赵丽丽的入户声明等证据、2014年10月14日的竣工验收备案表，本院依原告申请调取的竣工验收报告表、建设工程质量保修书、有机房电梯监督检验报告、电气分部工程安全和功能检验资料核查及主要功抽查记录、工程竣工报告、单位工程质量竣工验收笔录等相关竣工验收备案相关材料、涉案房屋交接的相关材料及当事人当庭陈述等证据予以证实。
本院认为，本案的争议焦点问题是如何认定涉案商品房的验收合格的时间。该验收合格的时间是确定本案被告是否存在违约交房事实的关键。根据《中华人民共和国合同法》第二百七十九条的规定：建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。本案中双方签订的合同第九条也明确约定将具备第5种条件即该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。原告与被告签订的《商品房预售合同书》合法有效，合同第九条第5项交付房屋条件不违背法律规定、或低于法律规定义务，双方应当履行。对涉案商品房验收合格的时间问题，被告提供了住宅工程质量分户验收汇总表，以证明涉案商品房于2013年8月16日经建设单位山东沂蒙集团东方房地产开发有限公司高密分公司、监理单位山东智汇工程项目管理有限公司、施工单位山东沂蒙建设集团有限公司高密分公司和高密市永安物业管理有限公司联合验收，按照有关要求对建设的68户工程质量进行了分户验收，验收均合格。原告认为被告提供的住宅工程质量分户验收汇总表不是房屋验收的合格证明，是内部所作的文件，根据规定，验收必须是建设主管部门进行验收，方具有法律效力。根据《建设工程质量管理条例》第四十九条规定“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他部门备案。建设行政主管部门或者其他部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”可见建设工程在建设、施工、监理等参建主体联合验收合格后，可以交付使用，工程竣工验收备案是管理性法律规范，在备案过程中发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。本案原告主张到合同约定的交房日期后，原告多次找被告要求被告提供具备第九条中规定的五个条件的文件材料，被告不提供，原告有理由认为被告不具备交房条件，即使被告打电话通知过原告交房，因被告不能提供第九条规定的五个条件的文件，原告也有权拒绝接收房屋。该主张即不符合合同的约定，也不符合法律规定，原告据此拒绝接收房屋，理由不成立。原告还主张至合同约定的交房日期后，被告未保证在合同约定的交房日期供水、供电、配套设施的正常使用，违反了双方签订合同的第十四条的规定，未提供证据证明，本院对原告的该项主张不予采信。故，原告拒绝接收涉案房屋的理由均不成立。原告庭审中称被告未电话或书面通知其去交付，责任应在被告。但根据庭审中原告的陈述，能够认定原告于合同约定的交付时间之后就多次找过被告，其理应了解涉案房屋可以交付的事实，只是原告认为被告不具备房屋交付的条件，其有权拒绝接收，所以原告称未接到交房通知本院不予采信。综上，造成涉案房屋至2015年3月26日才得以交付的责任不在被告。且根据原告提供的交房验收记录表的备注，能够体现出除质量问题外，关于涉案房屋的其他问题双方已达成了互不追究的协议，原告请求法院判令被告向原告承担从2013年8月1日计算至2014年11月30日的违约金164771.52元，无事实和法律依据，本院不予支持。对被告辩称的钥匙管理费，未在本案中提起反诉，本案不予一并审理。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
驳回原告的诉讼请求。
案件受理费3595元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。
审判员 张 莉
二〇一五年六月二十四日
书记员 单秋香