四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川01民终8369号
上诉人（原审被告）：四川招生考试信息资讯有限责任公司。住所地：四川省成都市锦江区锦兴路**号*楼。
法定代表人：侯建宁,四川招生考试信息资讯有限责任公司董事长。
委托诉讼代理人：李均国，四川思勉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：四川凌海房地产开发有限公司。住所地：成都市武侯区洗面桥街**号**幢**层*号。
法定代表人刘蓉，四川凌海房地产开发有限公司董事长。
委托代理人魏世翔，北京颐合中鸿（成都）律师事务所律师。
委托代理人董山，北京颐合中鸿（成都）律师事务所律师。
上诉人四川招生考试信息资讯有限责任公司（以下简称：考试资讯公司）因与被上诉人四川凌海房地产开发有限公司（以下简称：凌海公司）商品房销售合同纠纷纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院(2015)锦江民初字第3276号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
考试资讯公司上诉请求：撤销一审判决，驳回凌海公司的诉讼请求，一审、二审诉讼费用由凌海公司承担。事实和理由：1、原建设部公布的《商品房买卖合同示范文本》未将产权证办理和交付分别约定，表明二者实际是一个行为。凌海公司办理完房产证后即交给上诉人，以行为表明交付是办理产权证的附随义务。原审判决将办理和交付房产证、国土证割裂为两个行为，认定考试资讯问题未付款即构成违约，无法律依据。2.一审法院认定考试资讯公司支付的违约金，过分高于对方实际损失，应再次降低。
凌海公司辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1.凌海公司与购买人付款相对应的主要义务是交付房屋，现该公司已将案涉房产交付买受人，考试资讯公司不应以凌海公司未履行次要义务拒绝履行付款的主要义务。2.一审判决已兼顾双方利益，对违约金计收标准降低至万分之三，这一标准是合适的。
向一审法院起诉请求，判令：1、考试资讯公司支付房屋面积补差款247095.55元；2、考试资讯公司支付逾期付款违约金（庭审中，凌海公司阐明主张的违约金包括：逾期支付购房款尾款违约金28972.72元：236512元×2012年1月10日至2012年9月10日共245天×日万分之五；逾期支付面积补差款违约金：暂计至2015年5月10日为150357元；此后的违约金以247095.55元为基数，按日万分之五计算至实际付清之日止）；3、本案诉讼费由考试资讯公司承担。
一审法院认定事实：2005年4月21日，凌海公司与考试资讯公司签订《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》，约定：考试资讯公司购买凌海公司开发的位于成都市锦江区商品房，建筑面积1715.94平方米，其中，套内建筑面积1412.14平方米，公摊建筑面积303.80平方米，以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，该商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下原则处理：面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超出3%的，考试资讯公司有权退房；不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由考试资讯公司补足，超出3%的部分的房价款由凌海公司承担，产权归凌海公司；产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由凌海公司返还考试资讯公司，绝对值超出3%部分的房价款由凌海公司双倍返还考试资讯公司。该商品房总价款8236512元，采取分期付款方式付款：本合同签订后三日内，付8000000元，余款在产权证及国土证办理完后三日内一次性付清；考试资讯公司如未按本合同规定的时间付款，逾期超过15日后，凌海公司有权解除合同，考试资讯公司愿意继续履行合同的，经凌海公司同意合同继续履行，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，考试资讯公司按日支付逾期应付款万分之五的违约金。房屋交付时间为2005年7月1日前，凌海公司如未按期交付，合同继续履行，凌海公司按已付房款的万分之三支付违约金；由于考试资讯公司原因，未能按期交付的，自约定的交付时间届满后第15日视为交付已经完成。凌海公司应当在商品房交付使用后120日内，办理完毕产权证及国土证。如因考试资讯公司的责任，凌海公司不能在规定期限内取得房地产权属证书的，凌海公司不退房，考试资讯公司按已付房价款的0.05%向凌海公司支付违约金。
2005年8月3日，凌海公司、考试资讯公司签订《商品房买卖合同》，约定：考试资讯公司购买凌海公司开发的位于成都市锦江区个车位，按套(个)计价，每套(个)车库价款为100000元，总款为1200000元。考试资讯公司采取一次性付款方式付款，合同签订后三个工作日内支付全款。
上述合同签订后，考试资讯公司支付了购房首付款8000000元，凌海公司按约定向考试资讯公司交付了案涉商品房。2011年10月12日，考试资讯公司取得了位于成都市锦江区房屋的房屋所有权证，产权证书上记载建筑面积为1772.28平方米，其中，套内建筑面积1621.13平方米。2012年1月6日，凌海公司为考试资讯公司办理了位于成都市锦江区房屋的土地使用权登记。2012年9月11日，考试资讯公司向凌海公司支付购房尾款236512元，尚欠凌海公司房屋面积补差款247095.55元。
2012年10月19日，凌海公司向考试资讯公司发出《关于要求支付面积补差款及违约金的催告函》，载明请考试资讯公司接到本函后三日内，向凌海公司如实支付面积补差款247095.55元、违约金63324.29元；若考试资讯公司未在通知的日期内向凌海公司支付应付款项，凌海公司将依法采取包括但不限于通过诉讼在内的一切法律手段追究考试资讯公司的还款责任、违约责任及利息，并向房管局申请收回超面积部分并重新核发产权证。考试资讯公司于同日针对凌海公司的催告函进行了书面回复。后凌海公司又于2013年4月19日向考试资讯公司发送了《催款公函》、要求考试资讯公司立即支付面积补差款及违约金。
2014年12月10日，凌海公司向考试资讯公司发出《律师函》，载明凌海公司要求考试资讯公司尽快支付其购买商品房的面积补差款及逾期付款违约金在内的一切欠款，凌海公司在收到前述款项后，将协助考试资讯公司尽快办理车位的产权登记手续。若不愿支付欠款，凌海公司同意从考试资讯公司已支付的车位款中抵扣考试资讯公司的欠款，并根据抵扣后车位款余额及合同约定单价，重新确定考试资讯公司实际购车位数量，并按该数量协助考试资讯公司办理车位产权登记手续，剩余车位由凌海公司收回。
2015年5月11日，凌海公司提起本案诉讼。
上述事实，有凌海公司提交的双方当事人营业执照、组织机构代码证、《商品房买卖合同》、《〈商品房买卖合同〉补充协议》、《催款公函》、《律师函》、手机短信、《关于要求支付面积补差款及违约金的催告函》、《回函》、EMS快递单、房屋所有权证、国土证、中国农业银行大额支付入账通知书等证据以及双方的庭审陈述在案为证。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。凌海公司、考试资讯公司双方在平等、自愿基础上签订的《商品房买卖合同》、《〈商品房买卖合同〉补充协议》及《〈商品房买卖合同〉面积补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应全面履行合同约定的义务。上述合同约定，凌海公司向考试资讯公司交付案涉商品房后，考试资讯公司应在其产权证及国土证办理完后三日内一次性付清余款。但考试资讯公司直至2012年9月11日才支付购房尾款236512元，至今尚欠凌海公司面积补差款247095.55元，考试资讯公司的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。现凌海公司请求考试资讯公司支付尚欠的面积补差款247095.55元，具有事实及法律依据，本院予以支持。考试资讯公司辩称凌海公司未将其办理的国土证交付凌海公司导致面积补差款的付款条件不成立。因合同约定的是凌海公司负有办理国土证的义务，但并未对办证后的交付事宜作出明确约定，凌海公司在为考试资讯公司办证后三日内考试资讯公司支付余款的条件即已成就，应当履行付款义务，凌海公司未交付国土证并不必然成为阻却付款的正当事由，故其该项辩称意见不能成立，本院不予采纳。考试资讯公司辩称凌海公司的诉讼主张已超过诉讼时效，虽双方合同约定支付购房款余款的时间为2012年1月9日，但凌海公司自2012年10月起曾多次向考试资讯公司发函催收案涉房屋面积补差款及逾期付款违约金，本案存在诉讼时效中断的情形，至凌海公司于2015年5月提起本案诉讼，未超过2年的诉讼时效期间。故其该项辩称意见不能成立，本院不予采纳。
关于凌海公司主张的逾期付款违约金。双方合同约定，考试资讯公司如未按合同规定时间付款，考试资讯公司自期限届满之次日起至实际支付款项之日止，按日向凌海公司支付逾期应付款万分之五的违约金。凌海公司据此主张考试资讯公司按逾期应付款万分之五的标准分别支付购房款尾款和面积补差款的违约金，而考试资讯公司辩称违约金的约定过高，请求予以调低。对此，该院认为，我国法律对于违约金采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，主要以补偿守约方的实际损失为主要功能。故本院结合凌海公司的实际损失，兼顾合同的履行情况、考试资讯公司的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，对凌海公司主张的逾期付款违约金酌情确定为逾期应付款的万分之三标准计算。本案中，凌海公司主张的购房款尾款违约金应以236512元为基数，从2012年1月10日起按每日万分之三计算至2102年9月10日止为17383.63元；凌海公司主张的面积补差款违约金应以247095.55元为基数，从2012年1月10日起按每日万分之三计算至实际付清之日止。对凌海公司多主张的部分，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、考试资讯公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向凌海公司支付尚欠的房屋面积补差款247095.55元。二、考试资讯公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向凌海公司支付购房款尾款违约17383.63元及房屋面积补差款违约金（以247095.55元为基数，从2012年1月10日起按每日万分之三计算至实际付清之日止）。三、驳回凌海公司的其他诉讼请求。案件受理费2503元，由考试资讯公司承担。
二审中，当事人没有提交新的证据。经二审审理查明的事实与原审一致，本院予以确认。
本院认为,凌海公司与考试资讯公司签订的《商品房买卖合同》、《〈商品房买卖合同〉补充协议》及《〈商品房买卖合同〉面积补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定合法有效，双方应按约定全面履行和解决发生的争议。
关于考试资讯公司所提凌海公司应先交付房产证、国土证，己方才应支付补差款的上诉意见，本院认为，首先，上述购房合同仅约定办理房产证、国土证三日内考试资讯公司即应支付尾款，而未规定将上述证件的交付作为付款的前提条件，故考试资讯公司该上诉意见缺乏合同约定的支持。其次，案涉合同属双务合同，凌海公司与考试资讯公司支付购房款对应的主要义务是交付房屋，该公司在交付房屋后办理和交付房产证、国土证只是其附随和次要义务，考试资讯公司以对方次要义务抗辩自身主要义务，与市场经济活动应遵循的权利义务对等原则不符。故考试资讯公司该上诉意见不能成立，本院亦不采纳。
关于考试资讯公司所提一审法院认定的万分之三的违约金太高的上诉意见，本院认为，一审法院调整后的违约金计收标准按年度计约为11%，未违反国家政策关于借贷利率的禁止性规定，故考试资讯公司该上诉意见缺乏法律依据，本院不予支持。信用证w
综上所述，四川招生考试信息资讯有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5006元，由四川招生考试信息资讯有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张卫敏
审判员 曹 洁
审判员 冯 璐
二〇一六年十月三十一日
书记员 谭小雨