广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0306民初字13921号原告（反诉被告）深圳市新航凯实业有限公司。法定代表人朱杰。原告（反诉被告）朱洪兴。委托代理人夏小刚。被告（反诉原告）深圳鹏城汇合物流园管理公司。法定代表人陈家辉。委托代理人李冬菊。上列当事人房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告朱洪兴、二原告共同委托代理人夏小刚、被告委托代理人李冬菊到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2016年3月27日，被告和原告朱洪兴签订《房屋租赁合同书》，约定被告将其承租的位于深圳市宝安区沙井街道岗头路岗头工业区蚝一商住楼A、B、C、D、E、F栋一、二、三层建筑面积为8600平方的物业转租给原告朱洪兴用于物流行业使用；由于被告迟迟未能按合同约定的交房标准将房屋正式交付给原告，双方发生纠纷。2016年11月19日，经双方友好协商，原告深圳市新航凯实业有限公司和原告朱洪兴签订《房屋租赁合同书》补充协议，约定被告将原《房屋租赁合同书》中的全部权利义务变更给原告朱洪兴。后被告以种种理由为难原告再起纠纷，于是双方再次经过协商，于2017年3月31日签订了《解除租赁合同书》，约定解除之前的《房屋租赁合同书》及《房屋租赁合同书》补充协议，被告向两原告支付人民币33万元作为经济赔偿，并向原告返还押金51.6万元，如双方任何一方违约，应支付另一方违约金100万元。现被告经原告多次催促未按约定履行《解除租赁合同书》，已构成违约，依法应承担违约责任。请求法院判令：一、被告向原告返还租赁押金、支付补偿款及垫付的工程款等余额人民币414480元（包括经济赔偿款330000元、返还的押金516000元、原告垫付的装修款50000元，再扣除2017年1-3月的租金172000元及原告收取的商户押金30950）；二、被告向原告支付违约金100万元；三、本案诉讼费由被告承担。被告答辩并反诉称，原告才是合同的违约方，其没有按照协议的约定履行完交接手续，双方未对金额进行确认，导致被告无法向其支付剩余金额。原、被告在《解除租赁合同书》中约定在签订该协议后的10日内，两原告应向被告办理物业交接手续；签订合同后15日内，两原告应将原租赁关系全部解除或将租赁关系全部变更至被告名下，且若次承租人不愿意承租的，两原告应及时清理租赁房屋内动产。在两原告履行了上述义务后，两原告原缴纳的押金及租金由被告在抵扣了约定的费用后，将剩余款项和33万元的补偿款支付给两原告。若原缴纳款项不足以抵扣约定费用，则在33万元的补偿中予以补扣，最终多退少补。且三方约定了任何一方违反合同约定，需支付守约方100万元违约金。且与原告系关联企业的京鹏物流公司承租的106号、107号、372号商铺在未到期且未经被告同意，于2017年5月底私自搬走，未向被告支付该月的租金、管理费、卫生费。现被告提起反诉，请求判令：一、两原告与被告签订的《解除租赁合同书》因原告违约而解除；二、原告向被告支付2017年5月份106号、107号、372号商铺租金、管理费、卫生费共计10737元；三、原告向被告支付违约金10万元（约定100万元，暂定10万元）；四、原告承担本案本诉、反诉的所有诉讼费用。原告对被告的反诉辩称，被告第二项反诉请求不构成反诉，因为该标的与本案无关。经本院审理查明，2016年3月27日，原告朱洪兴与被告签订《房屋租赁合同书》，约定被告将其承租的位于深圳市宝安区沙井街道岗头路岗头工业区蚝一商住楼A、B、C、D、E、F栋一、二、三层建筑面积为8600平方的物业转租给原告朱洪兴，租期12年。2016年11月19日，两原告与被告签订《房屋租赁合同书》之补充协议，约定原告朱洪兴将《房屋租赁合同书》的全部权利义务变更给深圳市新凯航实业有限公司，原告朱洪兴不再是《房屋租赁合同书》中的履行主体。2017年3月31日两原告与被告签订《解除租赁合同书》，达成如下意见：一、同意解除此前签订的《房屋租赁合同书》和《房屋租赁合同书》之补充协议；二、被告同意给两原告共计33万元作为经济补偿；三、协议签订起10日内两原告须向被告办理完毕物业交接手续，提供包括但不限于其在转租过程中与次承租人签订的合同、协议、押金保证金收据等原件，并制作清单列表盖章确认；四、协议签订起15日内，两原告与其转租的次承租人协商解除租赁关系或将租赁关系变更至被告名下，如次承租人愿意继续承租被告需接收，如次承租人不愿意，两原告须将租赁物完整交付被告（租赁物动产两原告清理，装修设施及其他不动产归被告所有）；五、被告同意在原告朱洪兴缴纳的人民币516000元押金和头一个月租金人民币258000元中扣除包括但不限于租金、水电费等应缴纳的费用及转租中次承租人的保证金、押金等费用，扣除上述费用后如还有剩余，将剩余部分金额无息退还两原告，若不足抵则在33万元补偿金中抵扣，费用按多退少补原则；六、任何一方违反本合同的约定，守约方有权要求违约方承担人民币100万元的违约金，违约金不足弥补实际损失的按实际损失承担违约责任。在合同履行过程中,被告未按约定支付原告剩余款项，原告遂诉至我院，酿成本纠纷。以上事实，有《解除协议书》、庭审笔录及当事人的陈述等为证。本院认为，合同双方应严格按照合同履行自己的义务。本案的争议焦点在于合同双方谁是违约方。被告主张其未向原告付款系因原告未履行完毕物业交接手续，未提供与续租的次承租人签订的合同、协议、押金保证金收据等原件，原告予以否认，按照常理，合同、押金原件等如此重要之物品的交接，接收方应出具收据等凭证，但原告未提供任何证据证明其移交了上述物品，应承担举证不能的不利后果，原告在此问题上构成违约。但本院认为，原告的违约行为并非根本违约，被告已积极采取行动与续租的商户均签订了租赁合同并重新出具了押金条，已达到了与原告履行合同义务相同的后果，未影响正常的经营活动，因此本案不属于《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同法定解除的条件，故对于被告确认双方签订的《解除租赁合同通知书》因原告违约而解除的反诉请求，本院不予支持。被告以京鹏物流公司拖欠其租金、管理费、卫生费共计10737元，而原告与京鹏物流公司系关联企业为由要求原告支付该租金，本院认为，被告既未举证证明京鹏物流公司拖欠其租金的事实，也未举证证明原告与京鹏物流公司系关联企业，且被告的该项请求，系基于另一租赁合同关系，因此，对于被告的该项反诉请求，本院不予支持。原告的违约行为造成被告损失较小，且双方在结算金额上具有分歧，原告一直采取积极态度进行磋商，反而被告一直拖延，且被告已实际收回了涉案租赁物业，并未造成实际损失的扩大。因此，本院酌定原告需赔偿被告违约金40000元。对于被告的其他反诉请求，本院不予支持。关于原告关于要求被告返还租赁押金、支付补偿金及装修费等414480元的诉讼请求。本院认为，根据双方在《解除租赁合同书》约定，被告同意给两原告共计33万元作为经济补偿，516000元押金和头一个月租金人民币258000元中扣除包括但不限于租金、水电费等应缴纳的费用及转租中次承租人的保证金、押金等费用，扣除上述费用后如还有剩余，将剩余部分金额无息退还两原告，因此，两原告请求被告支付原告经济补偿金330000元，扣除租金、水电费及转租押金后的押金，本院予以支持，其主张其垫付了装修费50000元，既未提供证据证明该费用存在，且双方也未在合同约定有被告承担或补偿，故本院对原告该项请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于续租商户押金的问题，原告主张是309520万元，并列明了清单，被告对此不予认可，认为不够全面，但未能提供证据证明存在遗漏，因此，本院认可原告主张的309520万元。对于被告要求原告支付变压器耗损费的问题，被告仅提供了一个单方面出具的通知，未证明其与原告之间就变压器耗损费的承担达成了一致意见，原告亦不认可，故本院对被告该项主张不予支持，经双方确认的实际电费为20297.4元，1-3月房租172000元。综上所述，被告应支付给原告的款项金额应为：退还原告的押金516000元+经济补偿330000元-2017年1-3月房租172000元-电费20297.4元-租户押金309520元=344182.6元。由于在双务履行合同中，违约在先，因此，其主张被告支付违约金1000000元，本院不予支持。因此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告深圳鹏城汇合物流园管理有限公司应于本判决生效之日起五日内支付原告深圳市新凯航实业有限公司344182.6元；二、原告深圳市新凯航实业有限公司应于本判决生效之日起五日内支付被告深圳鹏城汇合物流园管理有限公司违约金40000元；三、驳回原告深圳市新凯航实业有限公司、朱洪兴其他诉讼请求；四、驳回被告深圳鹏城汇合物流园管理有限公司其他反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费17530元及诉讼保全费5000元合计23530元，由被告承担5726元，两原告承担17804元。反诉受理费1257元，由被告承担803元，两原告承担454元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 王    辉人民陪审员 郭  永  发人民陪审员 金  炳  德二〇一七年十一月二十四日书 记 员 王  昭  贤书 记 员 卢风帆（兼）附本案相关法律法规条文如下:第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第8页共10页