重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书（2015）碚法民再初字第00002号原审原告喻光保，男，汉族，1945年1月4日出生，住重庆市北碚区。原审被告刘启善，男，汉族，1963年8月21日出生，住重庆市合川区。委托代理人杨毅，重庆聚兴律师事务所律师。原审被告杨云英，女，汉族，1964年12月10日出生，住重庆市合川区。原审第三人钟连华，男，汉族，1953年11月5日出生，组重庆市北碚区。原审第三人刘成万，男，汉族，1967年1月4日出生，住重庆市北碚区。原审原告喻光保与原审被告刘启善、杨云英、原审第三人钟连华、刘成万房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月8日作出的（2014）碚法民初字第06033号民事判决书，已发生法律效力。原审被告刘启善、杨云英认为原判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求对（2014）碚法民初字第06033号民事判决进行再审。2015年11月5日，经本院审查认为刘启善、杨云英提交的重庆市北碚区东阳街道磨心坡村佛尔岩农业合作社、重庆市北碚区东阳街道磨心坡村委会于2014年12月22日共同出具的书面证明，证明其在2012年8月至2013年8月期间未能实际使用喻光保的厂房的事实，该证据可能推翻原判决。刘启善、杨云英的再审申请符合相关法律规定，遂作出（2015）碚法民申字第00006号民事裁定书，裁定：“一、本案由本院另行组成合议庭进行再审；二、本案再审期间，中止原判决的执行”的决定。本院依法由审判员冉渝与人民陪审员刘昌元、薛金富组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审原告喻光保、原审被告刘启善及其委托代理人杨毅、原审被告杨云英、原审第三人刘成万、钟连华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原判认定：1988年3月1日，北碚区磨心坡煤渣砖厂在北碚区东阳镇佛尔岩生产队成立，钟连华为厂长，经济性质为集体经济。同年，该厂办理了《重庆市北碚区农村生产建设用地许可证》，批准该厂用地面积1253.29平方米（土1.319亩、非耕地0.56亩），证件有效期自1988年3月14日至1998年3月14日，该证的备注中载明“使用该土地期间，该企业因各种原因停业后土地必须立即复耕，不得转让，作为它用”，该证的说明中载明：“在规定时间内不能竣工的，或批准用地期满后如需再使用的，都必须重新申报批准，方能继续施工或使用”。1993年8月25日，喻敬涛与北碚区东阳镇磨心坡村经联社签订《厂地租用合同》，约定因建立天府矿山化工厂需要建厂场地，东阳镇磨心坡村经联社将所属磨心坡煤渣砖厂现有的全部场地以及小块村民种芋子地为建场用地，面积872平方米出租给喻敬涛，并约定了相关租金及合同租用期为10年。同年，位于东阳镇磨心坡村的重庆天府矿山化工厂成立，负责人为喻敬涛，经营期限到1997年9月17日，经济性质为私营独资企业。1994年2月5日，东阳镇磨心坡村佛尔岩社与重庆天府矿山化工厂签订《土地租借合同书》对重庆天府矿山化工厂租借的土地重新进行了明确，即重庆天府矿山化工厂租用原煤渣砖厂所使用的全部场地及河沟边小块耕地1.8亩；河沟空间0.32亩；部分与厂相邻村民用地0.47亩，共计约折2.6亩，同时约定租赁期限为10年，1993年9月15日至2003年9月14日，并约定合同双方均不得向第三方再行转租。1998年9月8日，因生产需要，重庆天府矿山化工厂与磨心坡村佛尔岩社村民刘支庆、唐其斌签订《租地合同书》约定由重庆天府矿山化工厂租借刘支庆坡地0.4亩、唐其斌坡地0.124亩。2001年10月5日，重庆天府矿山化工厂与陈桃签订《租赁协议》，约定重庆天府矿山化工厂将车间、院坝空地、水池、办公室等厂房及相关设施租赁给乙方，租金为20000元一年，租赁期间为三年，从2001年10月5日至2004年10月5日。2003年4月1日，喻光保与陈桃签订《补充协议》，约定将原协议的租赁场所变更为现有厂内的全部厂房，并将租金变更为30000元一年。2003年8月30日，喻光保与东阳镇磨心坡村佛尔岩社签订《土地租用合同》，约定由喻光保继续租用原煤渣砖厂土地总面积3.124亩，每年租金4000元，租用期限为20年，从2003年9月15日到2023年9月15日，并约定在合同期间内双方不得转租。2004年3月11日，喻光保与东阳镇磨心坡村民委员会为解决重庆天府矿山化工厂的历史遗留问题签订了《协议书》，约定由喻光保付款3000元以解决重庆天府矿山化工厂所欠的款项，并每年支付1000元给村委会作为协调费，合同期限为5年。2004年8月1日，喻光保与陈桃签订《场地租赁协议书》，约定喻光保将磨心坡村佛尔岩社土地3.124亩及地上建筑物和相关辅助设施出租给陈桃，租金每年30000元并每年递增1000元，租赁期限为5年从2004年10月1日到2009年9月30日。2007年12月25日，喻光保、东阳镇磨心坡村佛尔岩社、陈桃签订《补充协议》，三方协商将2003年8月30日签订的《土地租用协议》进行补充，将租金每年增加3000元。2010年8月16日，喻光保与刘启善签订《厂房租赁协议》，约定由喻光保将位于东阳镇磨心坡村佛尔岩社的集体土地3.123亩以及其上构筑的厂房、办公生活用房、电力设施等出租给刘启善的陶永善金属加工厂使用，每年租金40000元，租赁期限从2010年10月1日至2015年9月30日止，双方同时约定在合同的有效期内均不得解除合同，若一方解除合同应支付给对方200000元。因租金的给付问题，喻光保在2012年曾起诉刘启善要求其给付2011年4月1日到2013年3月31日的租金80000元，后经双方达成租金支付协议，喻光保申请撤诉，该协议并未实际完全履行完毕，从2012年10月1日至2014年9月30日，尚欠喻光保厂房租金80000元未付。喻光保在其租用的东阳镇磨心坡村佛尔岩社的集体土地上构筑的厂房等相关设施至今未办理产权证。另查明，北碚区陶永善金属加工厂原系李永林、陈桃、杨云英共同出资合办的个体工商户，2009年9月30日，李永林、陈桃将该厂转让给杨云英，并由杨云英支付相应股份折价款，转让后由杨云英承担、享有该厂的一切债权债务。现北碚区陶永善金属加工厂的业主为刘启善，成立日期为2010年8月27日。还查明，刘启善与杨云英原系夫妻，双方于2014年3月12日在合川区民政局协议离婚，约定在婚姻存续期间的债权债务由刘启善承担，与杨云英无关。还查明，喻敬涛与喻光保系父子关系。喻光保、杨云英、刘启善在履行《厂房租赁协议》的过程中多次就土地的权属、租金收取等问题与当地村民钟连华、刘成万发生纠纷。本案在审理中调解，双方各持己见，协议未果。原判决认为：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。违反法律、行政法规的强制性规定而签订的合同，应属无效。在本案中，北碚区磨心坡煤渣砖厂使用了集体土地（土1.319亩、非耕地0.56亩），并办理了《重庆市北碚区农村生产建设用地许可证》，其用地手续完备、合法，但其证件的有限期为1988年3月14日至1998年3月14日，且该证的备注和说明中载明“使用该土地期间，该企业因各种原因停业后土地必须立即复耕，不得转让，作为它用”，“4、在规定时间内不能竣工的，或批准用地期满后如需再使用的，都必须重新申报批准，方能继续施工或使用”。故在1998年3月14日许可证到期后，无论是喻敬涛或是喻光保若继续使用该地块均应进行重新申报批准，以获得该地块的使用权，而喻敬涛或是喻光保至今均未办理相关用地审批手续，所以喻光保使用该地块并以此出租给他人使用并不具备合法性，另外，喻光保在该地块上修建、扩建、改建的相关房屋及地上构筑物也未取得产权证，因此，喻光保与刘启善在2010年8月16日签订的《厂房租赁协议》应属无效。因《厂房租赁协议》无效，那么该协议从签订时起就无效，其中的违约金条款亦无效力，故喻光保要求刘启善、杨云英违约金200000元的诉讼请求，本院不予支持，但《厂房租赁协议》中约定的厂房等相关设施，杨云英、刘启善已经实际使用，喻光保要求依协议约定给付厂房的使用费80000元，本院予以支持。对厂房使用费的给付主体，本院认为，在2010年8月16日合同签订时杨云英与刘启善并未离婚，该协议的签订是在双方的婚姻的存续期间，且双方均知晓该协议的签订内容并履行了部分给付义务，虽在双方的离婚协议中约定由刘启善承担婚姻存续期间的所有债务，但该约定不能对抗喻光保，所以从2012年10月1日至2014年3月12日的厂房使用费60000元属于夫妻共同债务，应当由杨云英和刘启善共同给付喻光保；2014年3月12日至2014年9月30日的厂房使用费20000元发生在杨云英和刘启善离婚之后，应当由业主刘启善个人承担。对杨云英辩称未对该厂实际经营管理，对刘启善辩称该厂房只使用至2013年8月，均无证据予以证明，对此抗辩意见，本院不予采纳。对喻光保要求钟连华将强行停放在车间内的载货汽车移出厂内，并支付12年的车间占用费43800元的诉讼请求，因与本案分属不同的法律关系，喻光保可另案起诉，在本案中不应处理。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、由被告杨云英、被告刘启善在本判决生效之日起十日内共同给付喻光保厂房使用费60000元。二、由被告刘启善在本判决生效之日起十日内给付喻光保厂房使用费20000元。三、驳回原告喻光保的其他诉讼请求。再审审理中，原审原告喻光保诉称：1、判决二被告支付拖欠的2012年10月1日至2014年9月30日的厂房租金80000元及违约金200000元。2、请求判令第三人对80000元租金及违约金20000元承担连带责任。3、请求法院责令第三人钟连华将强行停放在车间内的载货汽车移出厂内，并判决钟连华支付12年的车间占用费43800元。事实及理由：喻光保于1993年租用磨心坡村经联社所属的煤渣砖厂，双方的合同约定：1、租金每年5000元，自第二年起每年递增10%，其中含土地租金1200元一亩。2、合同以10年为限。3、租用人与土地承包人及煤渣砖厂员工不发生关系。在此房屋和土地基础上，喻光保扩建了相关厂房，成立天府矿山化工厂，后该厂因为产品市场问题于2000年停产，后经村社同意，喻光保与陈桃签订租赁合同将相关土地和厂房出租给陈桃经营的陶永善金属加工厂。2009年，陈桃将陶永善金属加工厂转让给杨云英，由杨云英一人经营。2010年8月16日，喻光保与杨云英的丈夫刘启善签订《厂房租赁协议》，约定由刘启善租用喻光保在佛尔岩组修建的厂房、场地、电力设施等，租赁期限从2010年10月1日到2015年9月30日，租金每年40000元。后因刘启善拖欠租金，2012年喻光保曾起诉至北碚区法院，要求刘启善支付2011年、2012年的租金，后双方达成和解，喻光保撤诉。因第三人钟连华、刘成万不允许杨云英、刘启善支付租金、通过封路、锁门等方式恶意挡工，导致喻光保至今未收到租金。原审认定合同无效错误，但判决结果正确，请求维持原判决。原审被告刘启善辩称：2010年8月，喻光保与刘启善签订的《厂房租赁协议》，约定喻光保将位于东阳街道磨心坡村佛尔岩社的集体土地3.123亩及其上厂房、办公生活用房、电力设施等出租，在履行过程中，因喻光保没有解决好土地使用权等问题与当地村民发生纠纷，村民于2012年8月中旬锁住刘启善承租的厂房，导致刘启善无法正常使用承租的厂房，故不同意原告的诉讼请求。原审被告杨云英辩称：2012年10月1日至2014年9月30日租金80000元未给付属实，没有给付的原因是当地村民从2012年8月中旬即采取锁门堵厂，导致厂里无法正常生产，再加上该厂杨云英并没有实际经营，故不同意原告的诉讼请求。第三人钟连华辩称：从2012年下半年开始锁门属实，喻光保的用地没有经过国家审批，合同应属无效，社里要求收回土地。关于租金及违约金的支付与钟连华无关，钟连华不应承担责任。因车辆停放在社里的土地上，对车辆的停放和使用，钟连华不应该支付费用。第三人刘成万辩称：从2012年下半年开始锁门属实，关于租金及违约金的支付与刘成万无关，喻光保的用地没有经过国家审批，合同应属无效，社里要求收回土地。再审查明的事实与原审查明的事实基本一致。另查明，2014年12月22日，重庆市北碚区东阳街道磨心坡村村民委员会以及重庆市北碚区东阳街道磨心坡村佛尔岩社出具了书面证明材料，该证明内容载明：“关于喻光保从我村佛尔岩社租赁来的承包地非法修建成厂房并出租给陶永善金属加工厂一事，自2010年来，该社村民多次向我村、北碚区东阳街道、北碚区国土局及区政府反映，要求政府出面阻止喻光保违法使用出租地，违法转租出租地建筑物等行为，并对其所违法占用的土地复耕。其间，虽然区相关部门对喻光保做了大量的工作，要求其退出违法占用的土地，东阳派出所也多次进行了协调，但喻光保采用多种方式对抗，至今也没解决。出于义愤，也为了配合解决问题，在村民向有关部门反映问题期间，我村村民刘成万、钟连华等十余人曾于2012年8月中旬对喻光保非法修建的厂房采取锁门、封路，直到2013年8月因为我社将涉及本案的厂房出租给了案外人何术华，该厂房大门才被我社安排村民打开，恢复使用。被锁门期间，陶永善金属加工厂从未使用过该厂房及土地”。该书面证明材料后附北碚区东阳街道磨心坡村佛尔岩社与何述华2013年8月30日签订的《土地租借合同书》，该合同约定：北碚区东阳街道磨心坡村佛尔岩社将佛尔岩社原煤渣砖厂（现铁厂）地坝路坎上所租村民耕地面背坎公路止，南与村属预制场、建筑场北边缘相连厂内，北到已租村民耕地，北边缘排沟为界租借给何术华，租期从2013年9月1日起至2016年8月30日止，年租金30000元。以及何术华缴纳租金30000元的收据。上述事实，有《重庆市北碚区农村生产建设用地许可证》、《厂房租地合同》、《土地租用合同》、《协议书》、《场地租赁协议书》《补充协议》、《厂房租赁协议》、租金支付协议《转让合同》、离婚协议、工商档案、户籍档案、2014年12月22日，重庆市北碚区东阳街道磨心坡村村民委员会以及重庆市北碚区东阳街道磨心坡村佛尔岩社出具的证明及原审原被告、第三人的当庭陈述等载卷为据，足以认定。本院再审认为：根据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第六十三条规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。因此，违反法律、行政法规的强制性规定所签订的合同，应属无效合同。在本案中，原北碚区磨心坡煤渣砖厂使用了集体土地（土1.319亩、非耕地0.56亩），并办理了《重庆市北碚区农村生产建设用地许可证》，其用地手续完备、合法，但其证件的有效期为1988年3月14日至1998年3月14日，且该证的备注和说明中载明“使用该土地期间，该企业因各种原因停业后土地必须立即复耕，不得转让，作为它用；在规定时间内不能竣工的，或批准用地期满后如需再使用的，都必须重新申报批准，方能继续施工或使用”。故在1998年3月14日其建设用地许可证到期后，无论是喻敬涛或是喻光保若继续使用该地块均应进行重新申报批准，以获得该地块的使用权，而喻敬涛或是喻光保至今均未办理相关用地审批手续，所以喻光保使用该地块并以此出租给他人使用并不具备合法性。另外，喻光保在该地块上修建、扩建、改建的相关房屋及地上构筑物也未办理相关审批手续并取得相关权属证书，因此，喻光保与刘启善在2010年8月16日签订的《厂房租赁协议》应属无效协议。该协议从签订时起就无效，其中的违约金条款亦无效力，故对喻光保要求刘启善、杨云英支付违约金200000元的诉讼请求，本院不予支持。庭审中刘启善、杨云英提供了新证据证明从2012年8月中旬起，刘成万、钟连华等村民对双方讼争的厂房采取了锁门、封路等手段，导致刘启善、杨云英经营的陶永善金属加工厂至2012年8月中旬起即未实际使用过该讼争厂房直至2013年8月北碚区东阳街道磨心坡村佛尔岩社将该讼争厂房另行出租给他人的事实，喻光保在本案中未提供相反证据足以推翻该证据，故本院对喻光保要求刘启善、杨云英依协议约定给付2012年10月1日至2014年9月30日的厂房租金80000元的诉讼请求，本院不予以支持。因喻光保与刘启善所签《厂房租赁合同》无效以及刘启善、杨云英所经营的陶永善金属加工厂从2012年8月中旬起未实际使用租赁厂房的实际情况，对喻光保请求第三人钟连华、刘成万对80000元租金及违约金20000元承担连带清偿责任的诉讼请求不予支持。对喻光保要求钟连华将强行停放在车间内的载货汽车移出厂内，并支付12年的车间占用费43800元的诉讼请求，因与本案分属不同的法律关系，在本案中不予处理。故本案因出现新证据原判决认定事实错误应予以纠正。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十九条、第二百条第一项、《最高人民法院关于适用审判监督程序若干问题的解释》第十条、第三十九条之规定，判决如下：撤销本院2014年12月8日作出的（2014）碚法民初字第06033号民事判决书。驳回喻光保的诉讼请求。案件受理费6157元，保全费2170元，共计8327元，由喻光保负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，在收到缴费通知后七日内未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日计算。审 判 长  冉 渝人民陪审员  刘昌元人民陪审员  薛金富二〇一六年十月十五日书 记 员  樊怡伶