云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）云01民终288号
上诉人（原审原告）：昆明市攀钢集团物业管理中心，住所：昆明市北京路305号。
法定代表人：韩文斌。
委托诉讼代理人：戴启明，云南领正律师事务所律师，特别授权代理。
委托诉讼代理人：王强，男，汉族，1962年1月31日生，住云南省昆明市盘龙区，系该公司办公室主任，特别授权代理。
上诉人（原审被告）：徐坚，男，汉族，1977年2月27日生，住昆明市，
委托诉讼代理人：高明伟、高艾，云南亚明律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人昆明市攀钢集团物业管理中心（以下简称“攀钢物业”）、徐坚因租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市官渡区人民法院（2016）云0111民初5310号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
攀钢物业上诉请求：1、撤销（2016）云0111民初5310号民事判决，改判徐坚向攀钢物业支付占有资产使用费638020元；2、本案一、二审诉讼费由徐坚承担。事实和理由：占有资产的使用费不应以双方已终止的租赁合同的租金标准计算，应当以徐坚逾期返还租赁物给攀钢物业造成的实际损失为标准计算，根据攀钢物业提交的证据表明涉案租赁关系届满期时，通过合法的招拍挂程序，案外人云南攀渝商贸有限公司（以下简称“攀渝公司”）以957万元/三年（319万元/年、8740元/天）的租金获得了涉案租赁物的使用权，自租赁合同终止至徐坚返还租赁物期间应当按中标公示中约定的租金价格计算攀钢物业的损失。综上，请求二审法院依法改判。
针对攀钢物业的上诉，徐坚答辩称与上诉意见一致，其上诉请求：1、撤销（2016）云0111民初5310号民事判决，改判徐坚不向攀钢物业支付资产使用费；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：徐坚承租期间，年对外出租商铺租金收入近300万元，管理成本120万元左右，支付攀钢物业租赁费80万元，利润接近100万元，改造市场投入600万元，大约需要6年能收回成本。2016年3月攀钢物业不顾徐坚反对，就北京路305号院场地对外出租事宜发布招标公告，徐坚接到通知后，拒绝参加招投标，明确表示不放弃合同约定的优先续租权。2016年3月26日攀钢物业对外公布攀渝公司以每年租金319万元的价格中标，该价格明显不合理。2016年3月31日徐坚被攀钢物业雇佣的保安和社会人员武力驱赶出场。2016年4月1日后徐坚没有占用北京路305号院场地、房屋，攀钢物业也没有提供证据证明徐坚在2016年4月1日后继续使用北京路305号院，因租赁物为场地、房屋，攀钢物业实际控制、使用就是徐坚已交还的标志，现攀钢物业认可场地在其控制经营中，因此，可以认定徐坚已完成移交工作。综上，请求二审法院依法改判。
针对徐坚的上诉，攀钢物业答辩称，2016年6月16日攀钢物业才收回涉案租赁物，并非徐坚所称的2016年4月1日，徐坚的上诉请求无事实和法律依据，应当予以驳回。
攀钢物业向一审法院起诉请求：1、判令被告将所租赁的位于北京路305号与吴井路35号之间的商铺、停车场等所有资产完整归还给原告；2、判令被告向原告支付原《重大资产租赁合同》期满后仍占有资产的使用费。使用费的计算标准为：新中标人租赁费3,190,000元/年，每天的租金为8740元，使用费暂按32天计算，至2016年4月4日归还资产之日起至2016年5月5日起诉日止的使用费为32天×8740元=279,680元。庭审中，原告认为其已于2016年6月16日收回本案所涉及租赁物，故变更诉讼请求为：判令被告向原告支付《重大资产租赁合同》期满后仍占有资产的使用费，自2016年4月4日起至2016年6月16日止的使用费为638,020元。
一审法院认定事实：2012年12月28日，原告攀钢物业与被告徐坚签订《场地租赁合同书》，约定：原告攀钢物业将其所有的位于北京路305号院内的：吴井路焊管厂宿舍3幢1层、北京路539号8幢1层、北京路539号9幢1层房屋以及以上房屋与吴井路焊管厂宿舍5幢、吴井路焊管厂宿舍8幢西面隔墙等几幢房屋之间的场地并地上建筑物一起整体出租给被告，租赁期限为2013年1月1日起至2016年3月31日止，合同并对租金及支付方式、保证金、其他费用、经营要求等作了明确约定。2015年5月30日，双方就租赁物再次签订《重大资产租赁合同》，其主要内容与《场地租赁合同书》内容一致，并约定被告徐坚享有本重大资产同等条件下的优先承租权。2016年2月29日，基于租赁合同期限快届满，原告出具关于参加重大资产租赁招标的通知及关于收回租赁资产的通知给被告，明确原告将委托鞍钢招标有限公司成都分公司对被告租赁的场地进行公开招标，希望被告积极参与投标，并且要求被告于2016年4月10日前搬离完毕，将该资产完整交与原告攀钢物业，并办理完毕相关交接手续。被告在通知上签字并载明希望在同等条件下，被告徐坚有承租优先权。2016年3月18日，经鞍钢招标有限公司成都分公司公开招投标，攀渝公司为中标候选第一名，蔡霞为第二名，昆明聚寨茶业有限公司为第三名。2016年3月26日，鞍钢招标有限公司成都分公司出具中标通知书明确攀渝公司中标。2016年3月31日，原、被告租赁期限届满后，因被告未与原告办理交接手续，原告诉至法院，要求被告将所租赁的位于北京路305号与吴井路35号之间的商铺、停车场等所有资产完整归还给原告，并支付原告至归还场地止的占有资产使用费。在本案审理过程中，2016年6月16日被告徐坚将上述场地归还原告。
一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条规定：承租人应当按照约定的期限支付租金。第二百三十五条规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，双方在合同中已约定租赁期限至2016年3月31日，租赁期届满后，原告攀钢物业已明确告知被告徐坚于2016年4月10日返还租赁的场地，但被告徐坚至2016年6月16日才向原告返还租赁物，现原告要求被告支付至2016年6月16日的占有资产使用费有事实及法律依据，予以支持，对占有资产使用费计算标准，按原、被告签订的租赁合同约定的2016年租金762,300元/年计算，每天2088.5元，自2016年4月10日至2016年6月16日共计67天，共计139,929.5元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：被告徐坚于本判决生效后十日内支付原告昆明市攀钢集团物业管理中心占有资产使用费139,929.5元。
本院二审审理期间，攀钢物业提交：1、《谅解备忘录》、《重大资产租赁合同》、《租金支付凭证》、（2017）云0111民初385号民事判决书，欲证明攀钢物业于2016年6月16日收回租赁物，并在当天移交攀渝公司，徐坚在占用租赁物期间，攀钢物业受到经济损失638020元；2、（2016）川0403刑初76号刑事判决书，欲证明徐坚系通过非法及不正当的手段以极低的价格承租租赁物，所约定的租金低于市场价。经质证，徐坚对《谅解备忘录》、《重大资产租赁合同》、《租金支付凭证》的三性不予认可，这是攀钢物业与攀渝公司之间的虚假合同，是两家公司暗中串通为赶走徐坚而进行的虚假投标，从而占有徐坚的大量资产，并且攀渝公司也仅支付了部份租金、保证金，根本没有严格履行合同；（2017）云0111民初385号民事判决书尚未生效，徐坚怀疑该案涉及虚假诉讼，该判决涉及的监控系统实际是徐坚所投资；（2016）川0403刑初76号刑事判决书，对真实性无异议，但徐坚当时属被索贿，并非自愿，租赁物在徐坚的投资经营下才具有了商业价值，并非是以低于市场价获得租赁物。本院认为，《谅解备忘录》、《重大资产租赁合同》、《租金支付凭证》真实有效，符合证据的形式要件，徐坚并未举证证明上述证据系攀钢物业与攀渝公司共同伪造，故予以采信；（2017）云0111民初385号民事判决书、（2016）川0403刑初76号刑事判决书与本案处理无关，故在本案中不作为证据采信。
对于一审认定的案件事实，徐坚对“2016年3月31日，原、被告租赁期限届满后，因被告未与原告办理交接手续，原告诉至法院”及“在本案审理过程中，2016年6月16日被告徐坚将上述场地归还原告”有异议，认为系双方发生争议后攀钢物业将徐坚逐出场地，导致徐坚没有办法办理场地交接；徐坚要求补充确认：徐坚与攀钢物业签订《场地租赁合同书》后，徐坚向攀钢物业缴纳保证金30万元，该保证金未退还；2016年11月11日攀钢物业、攀渝公司发布公告，攀渝公司不再经营市场，由攀钢物业自行经营。对此，攀钢物业认可收到保证金30万元，对徐坚的其他异议不予认可。攀钢物业要求补充确认：《重大资产租赁合同》中约定，茶叶市场的租金是63525元/月、停车场的租金是2750元/月；对此，徐坚予以认可。本院认为，徐坚作为承租人，对已经向出租人攀钢物业返还租赁物负有举证责任，徐坚并未举证证明其于2016年4月4日被攀钢物业逐出市场，亦无证据证明其于2016年6月16日前将所承租的租赁物返还给攀钢物业，故对徐坚的事实异议不予确认；双方当事人对徐坚向攀钢物业缴纳保证金30万元无异议，但该保证金是否缴纳是否应予退还，与本案处理无关，故在本案中不作为事实确认；2016年11月11日之后攀渝公司是否继续承租涉案租赁物，与本案系不同的法律关系，在本案中不作确认；双方当事人对徐坚与攀钢物业在《重大资产租赁合同》中约定，茶叶市场的租金是63525元/月、停车场的租金是2750元/月无异议，予以确认。
综上，本案经本院二审审理查明的案件事实与一审判决认定的案件事实一致。并补充确认：徐坚与攀钢物业在《重大资产租赁合同》中约定，茶叶市场的租金是63525元/月、停车场的租金是2750元/月。
归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：徐坚是否应当向攀钢物业支付资产使用费？
本院认为：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，徐坚与攀钢物业在《重大资产租赁合同》中约定租赁期限至2016年3月31日届满，攀钢物业另行公开招租，攀渝公司同意按每年319万元向攀钢物业承租涉案标的物，徐坚虽享有同等条件下的优先承租权，但徐坚所举证据既不能证明攀钢物业与攀渝公司之间系恶意串通，亦不能证明其已经按同等条件向攀钢物业支付后续租金，经审查，徐坚未在攀钢物业通知的时间内腾还租赁物，故徐坚应当向攀钢物业支付2016年4月10日至2016年6月16日期间的场地使用费，鉴于攀钢物业已经提交有效证据证明，其在收回涉案标的物后与攀渝公司达成新的《重大资产租赁合同》，攀渝公司按合同约定预付租金39.75万元、支付保证金500000元，而徐坚所担任法定代表人的昆明聚寨茶叶有限公司参与了攀钢物业对涉案租赁物的招投标，可确定徐坚是知悉招投标结果以及攀渝公司的中标价格，其对继续占用涉案租赁物给攀钢物业造成的损失是可预期的，故徐坚应当按年租金319万元的标准向攀钢物业支付场地使用费319万元÷365天×67天，合计585561.91元。综上，一审判决认定事实清楚，但所作处理有误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：
一、撤销云南省昆明市官渡区人民法院（2016）云0111民初5310号民事判决；
二、上诉人徐坚于本判决生效后十日内支付上诉人昆明市攀钢集团物业管理中心资产占用费585561.91元；
三、驳回上诉人昆明市攀钢集团物业管理中心的其他上诉请求；
四、驳回上诉人徐坚的上诉请求。
一审案件受理费5495元、二审案件受理费5495元，均由上诉人徐坚负担。
本判决为终审判决。
审判长 金 馨
审判员 李 锋
审判员 白 昱
二〇一八年三月二十三日
书记员 汪雪媛