成都市双流县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）双流民初字第6883号
原告钟辉，男，1977年9月5日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。
委托代理人周海峰，四川棠湖律师事务所律师。
委托代理人彭森，四川棠湖律师事务所律师。
被告成都太禾房地产开发有限责任公司。住所地：四川省成都市青羊区人民南路一段86号城市之心**楼***号。
法定代表人谢祥忠，总经理。
委托代理人吴秀芳，女，1956年7月29日出生，汉族，住成都市锦江区，系该公司员工。
第三人常江，女，1962年3月28日出生，汉族，住成都市青羊区。
委托代理人冯彪，四川盛豪律师事务所律师。
原告钟辉诉被告成都太禾房地产开发有限责任公司（以下简称“太禾公司”）、第三人常江商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年8月5日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告钟辉及其委托代理人周海峰、彭森、被告太禾公司的委托代理人吴秀芳、第三人常江的委托代理人冯彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告钟辉诉称，原告于2007年9月26日与被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，购买太禾·水晶城×幢×单元×－×号商品房一套（建筑面积126.15㎡），并支付了全部购房款434398元。2008年4月21日，原告与被告办理完房屋交接手续。原告于2009年2月装修入住至今已六年多，被告一直未协助原告办理房屋产权证及国有土地使用权证。后原告得知，被告已将原告购买的上述房屋用于其借款担保，且已备案于第三人名下，以致原告无法取得相关权属证书。原告认为，第三人并非实际购房人，原告购房在前，且原告合法占有及使用上述房屋数年，是该房屋的所有者。原、被告签订《商品房买卖合同》第十五条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款1%向买受人支付违约金。”即被告应支付原告违约金4342.09元。同时，补充协议第九条约定“产权证由买受人自办，出卖人应协助买受人办理。”故原告诉至法院，请求：1.确认原告购买的位于成都市双流县西航港街道机场路土桥段118号太禾·水晶城×幢×单元×－×号房屋归原告所有；判令被告协助原告办理上述房屋的房屋所有权证和国有土地使用权证（具体门牌号以公安机关核准为准）；2.判令被告及第三人共同向房管部门撤销上述房屋的合同备案登记；3.判令被告向原告支付逾期办理房产证的违约金4342.09元。
被告太禾公司辩称，其与原告签订的商品房买卖合同是真实的，其与第三人签订的商品房买卖合同并非真实的房屋买卖，而是为借款提供的担保。如确认房屋归原告所有，同意协助原告办证，但原告主张的办证违约金已过诉讼时效。
第三人常江述称，原、被告签订的合同中约定了仲裁条款，法院无管辖权；涉案房屋系由其购买，且已办理签约备案，登记已产生物权公示效力，被告应当向其交付房屋并承担违约责任。原告的诉请与第三人登记的物权存在冲突，不应得到支持。
经审理查明，原、被告于2007年9月26日签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告开发的太禾·水晶城项目×幢×单元×－×号房屋（建筑面积126.15㎡），总价434398元。合同约定：买受人应于2007年9月26日前向出卖人一次性付清购房款，出卖人应在2008年3月30日前，将符合约定的商品房交付买受人使用；在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。产权证由买受人自办，出卖人应协助买受人办理。办理房屋分户产权需要缴纳的税费，由出卖人与买受人各方按照国家及项目所在地政府相关规定缴纳。在买受人办理收房手续之日，买受人应将办理房屋分户产权证需要缴纳的税费支付给出卖人。买受人的分户国有土地使用证在分户房屋产权办理完毕后3年内，由出卖人协助买受人办理完毕。合同第十九条约定：本合同在发行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，提交成都市仲裁委员会仲裁。
合同签订后，原告于2007年10月18日向被告支付了全部购房款434398元，被告向原告出具《成都太禾房地产开发有限责任公司售房专用收据》。2008年3月25日，被告向原告发出《太禾·水晶城交房通知单》，通知原告在2008年3月30日至2008年3月31日带齐相关资料及费用到项目现场办理交房事宜。2008年4月21日，原告向被告交纳了契税、办证所需的相关费用、面积补差款，被告向原告交付了案涉房屋。后原告对该房屋进行了装修并入住至今。被告至今未协助原告办理房屋产权证和国有土地使用权证。
另查明，被告与第三人于2008年3月31日签订了《房屋备案借款合同》，该合同载明“甲方（被告）自愿将“太禾·水晶城”商品房屋作为借款的抵押物，并以房屋备案的方式向乙方（第三人）借款伍佰万元整；本次借款抵押物的房号为：太禾·水晶城：×-×-×-×……×-×-×-×（案涉房屋）……，甲方将上述房屋备案至乙方指定的人员：常江名下；借款期限为2008年3月31日至2008年6月30日；借款费率：月费率4%；借款期限届满当日甲方一次性将借款本金以转账方式支付给乙方；当乙方收到甲方归还的借款本金后当日无条件向双流县房管局申请办理注销上述房屋备案登记事宜……若甲方逾期30天以上不履行还款义务，则应按照《商品房买卖合同》办理房屋产权证及国有土地使用证……”等内容。当日，被告与第三人又签订了《商品房买卖合同》（合同签约备案号117024），约定第三人向被告购买太禾·水晶城×幢×单元×楼×号房屋，合同总价款340605元，出卖人应当在2008年3月30日前向第三人交付商品房。合同未对付款方式及期限、逾期交房责任、产权登记及违约责任等主要条款作出约定。前述买卖合同于当日在双流县房地产管理交易中心办理了签约备案登记，备案至第三人常江名下。
2011年12月19日，被告与第三人签订《退房协议》，同日，双方又与案外人谢详明签订《还款协议》，该二份协议均约定，因被告未还清第三人款项，尚有二套被告开发的太禾·水晶城房屋备案登记于第三人名下（房号×-×-×-×，备案登记号：117014；房号×-×-×-×，备案登记号117024），双方同意办理退房手续，解除房屋买卖合同，并就被告向第三人归还借款一事作出相应约定。
还查明，2015年7月23日，被告向原告等19户买受人出具声明，自愿放弃此前与张思可、朱树芳等19户购房者签订的《商品房买卖合同》第十九条第1款约定的关于争议解决的仲裁条款；如买卖双方在履行合同及补充协议过程中发生争议，协商不成，可选择通过房产所在地人民法院诉讼解决。原告据此向本院起诉，本院受理后依法向原、被告及第三人送达了法律文书，在答辩期内，第三人未向本院提出管辖权异议。
诉讼中，原告撤回了第二项“判令被告及第三人共同向房管部门撤销上述房屋的合同备案登记”诉讼请求。
上述事实，有原、被告及第三人的当庭陈述，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议、购房款收据、契税及面积补差收据、交房通知单、物业公司证明、水电费票据、物管费票据，被告与第三人签订的《房屋备案借款合同》、《商品房买卖合同》、《退房协议》、《还款协议》等在卷佐证。
本院认为，本案的争议焦点是：一、本案是否属法院主管及本院是否具有管辖权；二、原告与被告、被告与第三人是否存在买卖关系；三、原告主张确认案涉房屋归原告所有的请求是否成立；四、原告主张被告协助办理房屋所有权证、国有土地使用权证及支付逾期办理房产证的违约金是否成立。本案根据所查明的案件事实，对争议焦点综合评判如下：
一、关于本案是否属法院主管及本院是否具有管辖权的问题。本院认为，原、被告虽然在《商品房买卖合同》中约定发生争议提交成都市仲裁委员会仲裁，但被告向原告等19户买受人出具了声明，而原告对该声明的内容并未提出异议，应视为双方达成了新的合意，将争议解决的方式变更为房产所在地人民法院诉讼解决，故本案属人民法院主管；同时，第三人在庭审中对管辖权提出异议，已超过了民诉法规定的异议期限，应视为本院具有管辖权。综上，第三人抗辩本案应由仲裁委裁决的理由不能成立，本院不予采纳。
二、关于原告与被告、被告与第三人是否存在买卖关系的问题。本院认为，买卖合同是指出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，该合同对商品房买卖相关的总价款、付款方式及期限、交房时间、产权证办理以及相应的违约责任等主要条款均作了约定。合同签订后，原告当日就支付了全部购房款，并于2008年4月21日向被告交纳了契税、办证所需的相关费用后，被告也及时向原告交付了案涉房屋，且原告收房后已实际入住多年。原、被告的上述一系列行为符合商品房买卖的生活常理和交易习惯，其买卖关系成立。而第三人虽然也与被告签订了《商品房买卖合同》，但该合同仅约定了房屋的总价款，对《商品房买卖合同》所必备的付款方式及期限、逾期交房责任、产权登记及违约责任等主要条款均未作出约定，有违常理，同时，第三人与被告又签订了《房屋备案借款合同》，明确案涉房屋为借款抵押物，这恰好印证了第三人与被告签订《商品房买卖合同》时有违常理的做法的真实意思并非房屋买卖，而是融资，其将案涉房屋签约备案于第三人名下也仅仅为了保证其融资债权得以实现；同时，双方后来所签订的《退房协议》、《还款协议》更加证实了第三人与被告之间并非商品房买卖关系，根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条“民事法律行为应当具备下列条件：……（二）意思表示真实”的规定，第三人与被告的意思表示不真实，故不能产生预期的法律后果。综上，第三人与被告之间是“名为买卖，实为借贷”的法律关系。
三、关于原告主张确认案涉房屋归原告所有的请求是否成立的问题。本院认为，案涉房屋虽然签约备案于第三人名下，但因第三人与被告之间系“名为买卖，实为借贷”的关系，故其不能产生买卖关系的相应法律后果，且第三人的签约备案登记并非《物权法》第二十条第一款规定的预告登记，不能产生物权公示效力，第三人辩称该房屋已备案至第三人名下，已产生物权公示效力的理由不能成立，本院不予采纳。同时，原、被告虽是真实的买卖关系，但原告基于买卖对案涉房屋只是享有物权期待权，还不具备法律规定的物权性质，故其主张确认位于成都市双流县西航港街道机场路土桥段118号太禾·水晶城×幢×单元×－×号房屋归其所有与不动产物权登记制度相矛盾，本院不予支持。
四、关于原告主张被告协助办理房屋所有权证、国有土地使用权证的请求是否成立的问题。本院认为，根据合同及补充协议的约定，被告应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，且被告协助原告取得案涉房屋的房屋所有权证书亦系被告的附随义务。综上，原告主张被告协助理房屋所有权证于法有据，本院予以支持。而对于原告主张办理国有土地使用权证，因补充协议明确约定原告的分户国有土地使用权证在分户房屋产权办理完毕后3年内，由被告协助原告办理完毕，而目前案涉房屋的分户产权证书尚未办理完毕，故办理分户国有土地使用权证的约定期限尚未届满，如太禾公司在约定的期限届满后仍未完成协助办理分户国有土地使用权证义务，原告可另行就此主张其权利。
关于原告主张被告支付逾期办理房产证违约金的问题。本院认为，根据合同的约定被告应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房产证的，原告不退房，由被告按已付房价款的1%向原告支付违约金。而案涉房屋已于2008年4月12日交付与原告，且被告至今未将原告的办证资料提交给双流区房产管理局，同时被告亦未举证证明原告未取得房屋产权证书并非被告的责任，故被告本应承担相应的违约责任，但因庭审中被告抗辩称办证的违约金已过诉讼时效，而本案中当事双方在合同中又明确约定了逾期办证违约金的数额，其为一时性债权，应从约定的期限届满之次日即2008年10月9日起计算诉讼时效，原告至迟应在2010年10月9日前主张其权利，而原告却于2015年8月5日才向本院起诉，且其亦未举证证明存在诉讼时效中断、中止的情形，故原告主张被告支付逾期办证违约金的请求已超过诉讼时效，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第二十条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告成都太禾房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告钟辉办理太禾·水晶城×幢×单元×－×号房屋所有权证；
二、驳回原告钟辉的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7881元，由被告成都太禾房地产开发有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 黄红斌
人民陪审员 徐图萍
人民陪审员 杜望旭
二〇一六年六月八日
书 记 员 陈雨晴