清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2015）清城法民一初字第635号原告：中国农业银行股份有限公司清远分行，住所地清远市清城区。负责人：廖晓云，该分行行长。委托代理人：熊柏生、李文锋，该分行职员。被告：麦志明，男，汉族，住清远市清新区，身份证号码4750。被告：清远市荣景投资有限公司，住所地清远市。法定代表人：岑兆雄，该公司总经理。委托代理人：刘琪、陆彬，该公司职员。原告中国农业银行股份有限公司清远分行诉被告麦志明、清远市荣景投资有限公司（以下简称荣景公司）借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司清远分行的委托代理人熊柏生,被告荣景公司的委托代理人刘琪、陆彬到庭参加诉讼。被告麦志明经本院公告送达，无正当理由均拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告中国农业银行股份有限公司清远分行诉称：被告麦志明因购房的需要，于2014年3月3日向中国农业银行股份有限公司清远分行辖下清城支行借款人民币300000元，借款合同约定期限30年，期限自2014年3月3日起至2044年3月2日。采用等本递减还款法,分360期按每个月的借款对应日为还款日，随利率变化按年调整偿还金额）偿还本息，正常执行利率为年利率6.87750%，以所购的位于清远市清城区大学西路222号时代倾城七号楼15层02号的房屋作抵押，并办理了抵押登记手续。自2015年2月3日起至2015年5月3日止，连续3期没有归还借款，根据个人购房担保借款合同第十二条4(2)项的约定的情形，贷款人可以停止发放借款或者提前收回借款”，被告荣景公司对借款担供连带担保。贷款发放后，被告从2015年2月3日至5月3日止已累计逾期还款3期，尚欠原告贷款本息295606.60元，经我行多次催收无效，为维护我行的合法利益，特提起诉讼，请求法院依法判令:1、解除原告中国农业银行股份有限公司清远分行辖下清城支行与被告之间的《个人购房担保借款合同》（合同编号N044020120140015495）；2、被告偿还原告贷款本息人民币295606.60元[其中贷款本金290833.37元，利息（计至2015年5月3日止）4773.23元，此后利息按照原合同约定的贷款利率计算方式计算至贷款还清之日止];3、原告对被告抵押的位于清远市清城区大学西路222号时代倾城七号楼15层02号的房屋享有优先受偿权;4、被告荣景公司对借款承担连带担保责任;5、被告承担本案诉讼费用。被告麦志明没有提供答辩意见和证据。被告荣景公司答辩称：一、荣景公司与原告签订的《中国农业银行广东省分行一手购房贷款业务银企合作协议》（以下简称“《一手购房贷款合作协议》”）、荣景公司作为保证人与原告辖下清城支行、被告麦志明签订的《个人购房担保借款合同》（以上两份合同以下统称“涉案担保合同”）本意并不是为原告实现对被告麦志明的债权提供双重担保，而是提供附条件的阶段性保证担保，确保被告麦志明违约时原告对债权有优先受偿的权利。自涉案房屋办妥抵押登记手续始原告已达到签订涉案担保合同的目的，取得对涉案房屋的抵押权，获得优先受偿的权利，且涉案房屋已竣工验收，解除荣景公司阶段性保证担保的条件己成就，荣景公司在本案的保证责任己终止。1、荣景公司与原告双方签订涉案担保合同的本意并不是为原告实现债权提供双重担保。(1)双方签订的涉案担保合同的根本目的是为了保证原告任被告麦志明违约时，荣景公司在实现债权时可以获得优先受偿的权利，(2)双方在《一手购房贷款合作协议》第六条、《个人购房担保借款合同》第三十七条中将荣景公司提供附期限的阶段性保证担保的阶段界定为：自原告向被告麦志明发放借款之日起，至被告麦志明取得房地产权属证书、并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续之日止。该约定的根本的是荣景公司为原告提供附条件的阶段性保证担保，确保荣景公司协助办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续，从而保障原告在实现债权时可以获得优先受偿的权利，而并非是要为原告实现债权提供双重担保--既有借款人提供的抵押担保，又有荣景公司提供的保证担保。综上，双方的真实本意是：当原告不具备办妥抵押登记手续的条件时，由荣景公司承担保证担保；当原告具备办妥抵押登记手续的条件时，荣景公司的保证责任即告免除且荣景公司的保证义务终止。如果双方的本意是要为原告实现债权提供双重担保，就不可能约定荣景公司提供附条件的阶段性保证担保了。2、原告已经实现合同约定的协助办妥抵押登记手续的条件，原告实现优先受偿的目的也己实现，在双方签订的涉案担保合同目的已经实现的情况下，荣景公司的保证担保责任应当免除且保证义务应当终止。(1)由于人们通常认为办妥房屋的权属证书是办理抵押登记手续的必要条件，于是便出现了上述取得房地产权属证书并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续的表述。但实践中，根据《中华人民共和国物权法》、《房屋登记办法》、《清远市国有土地上房屋登记技术规范》及《清远市房屋登记办事指南（试行）》的相关规定，办理抵押登记手续并不必须取得房地产权属证书。而且荣景公司已经办妥了抵押登记手续。因此，原告实际上已经完全实现了取得对被告麦志明抵押房屋的优先受偿权的目的，双方签订的涉案担保合同目的也已经实现，荣景公司的保证责任应当已经终止，无须再向原告承担保证责任。(2)《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条明确规定：“被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人己向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结”。在本案，涉案房产己在清远市住房和城乡建设管理局办理了预告登记及抵押登记手续，抵押登记的权利人为原告、义务人为被告麦志明，麦志明已通过银行贷款的方式向荣景公司支付房款。因此，按照上述司法解释的规定，原告己办理完毕抵押登记手续，并事实上已取得涉案房屋的抵押权，原告请求处分涉案抵押房屋并优先受偿并无任何事实和法律上的障碍，原告实现抵押权的条件已经完全具备。按照荣景公司与原告签订的“提供附条件的阶段性保证担保”的本意，荣景公司的保证担保责任应当免除。3、免除荣景公司的保证责任符合《中华人民共和国合同法》的有关规定。《中华人民共和国合同法》第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”本案中，双方在《一手购房贷款合作协议》、《个人购房担保借款合同》约定的是附条件的阶段性保证担保，实际就是附解除条件的保证担保合同。在解除条件（原告办理完毕抵押登记手续的条件）未成就时，若出现保证人应承担保证责任的情形，荣景公司应承担保证责任；在解除条件（原告办理完毕抵押登记手续的条件）成就时，该两份保证担保合同失效，荣景公司无需再承担保证担保责任。综上所述，在本案中，涉案房屋己办妥合同约定的以贷款人为权利人的抵押登记手续，涉案房屋亦已于2014年10月31日前经竣工验收合格，至此，原告实现抵押权获得优先受偿的条件已经完全具备。鉴此，荣景公司的保证责任也应免除。依据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定，即使法庭认定荣景公司仍应承担保证责任，荣景公司也不应该对被告麦志明的全部未还借款本息承担连带责任，而仅应对被告麦志明以本案抵押物的价值偿还原告未还借款本息后所剩余的债务承担保证责任，无需对被告麦志明全部涉案债务承担保证责任。1、本案既有被告麦志明自己提供的抵押物，又有荣景公司提供的附条件的阶段性保证担保。荣景公司认为条件己成立，荣景公司不应再承担保证责任），且双方在两份涉及权利义务的担保、合同中均未对于原告实现债权的优先序位明确约定。2、原告的诉求第三项为获得对抵押物的优先受偿权，第四项为要求荣景公司承担连带担保责任，荣景公司认为：(1)原告已经对行使担保权利酌序位做出了选择，即被告麦志明自己提供的抵押物受偿，对于抵押物处分后仍不足以清偿的部分，荣景公司才就不足部分承担连带清偿责任；(2)原告的第四项诉求既不符合订立涉案担保合同的本意，也加重荣景公司的义务，有违公平原则。荣景公司作为一家房地产开发企业，对于被告麦志明已经履行签订房屋买卖合同、办理预告登记、要求其履行还款、办理抵押登记手续的义务；对于原告，荣景公司已经履行协助办妥抵押登记手续的义务，且在被告逾期归还借款本息这一问题发生以来，荣景公司极力配合原告的工作，寻找并敦促被告麦志明履行还款义务，荣景公司均已经尽到涉案担保合同要求的最大义务。因此，即使荣景公司需要承担担保责任，不管是依据《中华人民共和国物权法》的规定，还是按照公平原则，荣景公司都仅应对被告麦志明以本案抵押物的价值偿还原告未还借款本息后所剩余的债务承担连带担保责任，而无需对被告麦志明全部涉案债务承担担保责任。三、依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条的规定，人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。因此，如果法院不接受荣景公司免除保证责任的答辩意见，而判令荣景公司承担保证责任，荣景公司请求明确荣景公司对被告麦志明的追偿权，以免荣景公司要对被告麦志明另行提起诉讼，造成司法资源的浪费。综上所述，荣景公司请求人民法院依法驳回原告对荣景公司的诉讼请求。经审理查明，被告麦志明因购房需要向原告申请贷款，2013年12月6日，原告辖下机构中国农业银行股份有限公司清远清城支行为贷款人、被告麦志明为借款人及抵押人、被告清远市荣景投资有限公司为保证人，共同签订了一份合同编号为44020120140015495的《个人购房担保借款合同》，该合同约定：贷款人向借款人提供借款300000元，用于购买位于清远市清城区大学西路222号时代倾城七号楼15层02号房屋，借款期限360个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；借款利率为浮动利率，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之伍后确定，如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自调整后的次年1月1日起，贷款人按调整后相应档次的基准利率和本合同约定的借款利率确定新的借款执行年利率；分360期还款，每期还款付息日期为借款对应日；借款人未按本合同约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止，逾期期间，如遇中国人民银行同期人民贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调，对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；借款以抵押人麦志明位于清远市清城区大学西路222号时代倾城七号楼15层02号房屋作抵押担保，保证人清远市荣景投资有限公司提供阶段性保证担保，自借款发放之日起至借款人取得房地产权利证书、并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；抵押担保及保证的范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的所有费用；借款既有借款人以自己的财产设定抵押又有保证人提供保证的，当贷款人放弃抵押权、抵押权顺位或者变更该抵押权时，保证人承诺仍然按照本合同约定承担连带保证责任；如发生借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权；等等…。合同签订后，中国农业银行股份有限公司清远清城支行于2014年3月3日即依约划付了借款300000元，上述抵押的房屋已于2014年3月31日在房管部门办理了预购商品房抵押权登记，并已取得了预购商品房抵押权证（粤房地预登清字第0100137278号），但至今尚未取得正式的房地产权利证书。被告麦志明借款后，并未能按合同约定每月依时还款，自2015年2月3日至2015年5月3日，连续3期没有归还借款本息，原告经催收无果，遂以上述诉求向本院提起诉讼。另查明，2015年6月25日，被告荣景公司代麦志明归还了借款本息共9741.83元，但此后已到期的借款本息并无归还，至2015年9月3日，被告麦志明又逾期3期无还款。截至2015年12月2日，麦志明尚欠借款本金287500.05元、利息9522.71元。以上事实，有原告提供的个人购房担保借款合同、借款凭证、被告麦志明的身份证和户口簿复印件、企业法人营业执照复印件、预购商品房抵押权证、欠款清单等，以及本院庭审笔录为证。本院认为，原告辖下的中国农业银行股份有限公司清远清城支行与被告麦志明、清远市荣景投资有限公司签订的《个人购房担保借款合同》，主体适格，内容合法，属于有效合同。被告麦志明用于抵押担保的房屋已办理了抵押登记，抵押关系成立，合法有效，各方当事人理应恪守信用，依约全面履行各自义务。中国农业银行股份有限公司清远清城支行已履行了给付借款的义务，但被告麦志明在借款后，并无按合同的约定依时清还每月应还的贷款本息，从2015年2月3日起拖欠不还款，影响了原告的债权实现，而致原告提起诉讼，被告的行为已构成违约，应依照合同的约定承担相应的违约责任。合同中“如发生借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权”的约定，应认定属于双方约定解除合同的条件。因此，对原告要求解除与被告所签订的《个人购房担保借款合同》、被告麦志明偿还尚欠全部借款本息的请求，符合合同的约定，依据充分，本院予以支持，被告麦志明应将尚欠的贷款本金287500.05元及相关利息全部清还给原告，利息参照原合同约定的借款利率计算方式计付。由于借款是以被告麦志明位于清远市清城区大学西路222号时代倾城七号楼15层02号的房屋作抵押担保，虽尚未取得房产证书，但已办理了预购商品房抵押登记，因此，原告对被告麦志明提供的借款抵押物享有优先受偿权，原告可以该抵押房产折价或拍卖、变卖的价款优先受偿。对于原告请求被告清远市荣景投资有限公司承担连带担保责任的请求，被告清远市荣景投资有限公司作为阶段性保证担保人，因借款人至今尚未取得房产证书，按照合同约定在借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日前，为该债务承担连带保证责任，且在借款既有借款人以自己的财产设定抵押又有保证人提供保证情况下，贷款人放弃抵押权、抵押权顺位或者变更该抵押权时，保证人承诺仍然按照本合同约定承担连带保证责任，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权”的规定，被告清远市荣景投资有限公司对该债务应承担连带保证责任。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第九十条、第一百零八条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条第（四）项、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条、第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除中国农业银行股份有限公司清远清城支行与被告麦志明、清远市荣景投资有限公司签订的合同编号为44020120140015495的《个人购房担保借款合同》；二、限被告麦志明于本判决生效之日起10日内向原告中国农业银行股份有限公司清远分行清偿借款本金287500.05元及相应的利息（该利息计至2015年12月2日为9522.71元，从2015年12月3日起参照原合同约定的借款利率计算方式计算至本金还清之日）；三、原告中国农业银行股份有限公司清远分行对被告麦志明提供的借款抵押房屋（位于清远市清城区大学西路222号时代倾城七号楼15层02号的房屋）享有优先受偿权；四、被告清远市荣景投资有限公司对上述债务承担连带责任。本案受理费5734元，由被告麦志明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  胡 敏人民陪审员  黄桂娟人民陪审员  向洁明二〇一五年十二月九日书 记 员  郭晓君附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第九十条合法的借贷关系受法律保护。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《中华人民共和国物权法》第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。