天津市河西区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津0103民初2985号
原告（反诉被告）马淑慧。
委托代理人何雨潇。
原告（反诉被告）冯玉成。
委托代理人何雨潇。
被告（反诉原告）天津市佳顺商贸有限公司
法定代表人刘汝钢，总经理。
原告（反诉被告）马淑慧（以下统称原告马淑慧）、原告（反诉被告）冯玉成（以下统称原告冯玉成）与被告（反诉原告）天津市佳顺商贸有限公司（以下统称被告佳顺公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月22日受理后，依法由审判员李明独任审判，公开开庭进行了审理。原告马淑慧、原告冯玉成的委托代理人何雨潇，被告佳顺公司的法定代表人刘汝钢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告马淑慧、冯玉成诉称，二原告系租赁房屋的共有人关系；二原告与被告系房屋租赁合同关系。双方于2014年4月15日签订了房屋租赁协议，被告承租了二原告坐落南侧水映兰庭1号楼底商9号楼房屋作为被告经营使用。协议约定：该房屋租期自2014年4月20日至2020年4月19日，年租金为250000元，按每半年预付一次方式支付到二原告指定账户内。协议履行期间，被告以经营困难无法继续履行协议为由提出解除协议，并于2015年6月16日搬出该房屋。但被告至搬出该房屋之日，尚欠二原告房屋租金38360元及未支付的违约金125000元。后经二原告与被告多次协商、交涉未果。故二原告诉至法院，要求判令：1、被告给付所欠二原告租赁费38360元；2、被告向二原告支付违约金125000元；3、本案诉讼费全部由被告负担。
被告佳顺公司辩称，不同意原告诉讼请求。被告佳顺公司在2009年即与二原告签订了租赁河西区平山道水映兰庭1号楼底商9号的《房屋租赁协议》，该租赁期限届满后，双方经友好商议在2014年4月15日续订了《房屋租赁协议》，期限自2014年4月20日至2020年4月19日止。双方在租赁期间始终合作良好，被告按期支付房租，并承担房屋租赁缴纳税金的义务，从未有过欠缴租金的违约行为。后因被告经营不善，于2015年4月初向二原告提出了提前解除租赁协议的口头要约，二原告在接到被告的口头通知后，经商议同意被告解除合同的要求，双方经商议又确定了被告在2015年6月16日将租赁房屋腾空移交给二原告。2015年6月16日，被告与二原告委派的案外人刘汉生（租金的实际收款人）进行现场交接，被告将房屋钥匙当场交付给二原告所委派的刘汉生，同时签订了交接手续。该手续中对水电的读数进行记载，对于物业、采暖费、违约金仅是约定另行协商。双方在交接时彼此均无任何异议。据此，可以证明二原告对被告提前解除合同的口头要约以实际行为做出了承诺解除的意思表示，双方是在协商一致，并在二原告同意解除的基础上，依法提前终止了租赁协议，故被告不存在违约的事实，二原告要求被告承担违约金的主张于法无据。且二原告在格式合同中写明的违约金标准远远超过法律规定，属于违约金约定过高，应当依法予以调整。被告在房屋租赁协议签署后，即向二原告按照协议预付了62500元的风险抵押金，作为租金定金等履约保证。该风险押金相当于双方约定的一个季度的租金。按照双方租房协议约定，二原告在与被告交接完毕后三日内将抵押金给付被告，但二原告在与被告交接完毕租赁之房后并没有返还被告，但至今没有向被告返还的意思表示。被告考虑到双方约定的预付半年租金的时间为每年的4月和10月期间，被告欲提前解除合同，在二原告未确定是否同意及双方的租赁协议是否继续履行的情况下，被告暂时未付下一个半年的租金（即2015年4月10月）。在二原告同意被告撤出后至今，考虑到有未缴纳的部分租金，故从未向二原告主张过返还该笔费用，二原告可以用该项资金直接抵扣被告的租金，被告未缴纳租金并没有主观的恶意欠费的想法。且二原告在接到被告2015年4月提出的解除租房协议的口头要约之后，积极寻找另外租赁方，并在被告撤出时与新的租赁方签订租赁合同，新租赁方在2015年7月即开业经营。基于此，被告在提出解除合同时，为避免给二原告带来不便和降低、减少损失的发生，已经充分并为二原告预留出足够的再行租赁房屋的时间，故不应存在对二原告造成任何损失的情形。故请求驳回原告诉讼请求，并提出反诉。反诉请求：要求反诉被告返还24140元风险抵押金及自2015年6月17日起至实际返还24140元之日止的按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。
二原告向本院提供的证据有：1、房屋租赁协议，证明双方租赁关系；2、产权证，证明原告主体适格；3、收款清单，证明收租金的时间及数额；4、移交单，证明双方于2015年6月16日交接房屋及没有放弃其他欠款的主张。
经质证，被告对原告提交的证据均无异议。
被告未向本院提供证据。
被告对原告提供的证据均无异议，本院予以确认。
经审理查明，原告马淑慧、原告冯玉成与被告佳顺公司系租赁关系。双方于2014年4月15日签订《房屋租赁协议》，被告佳顺公司向二原告租赁南侧水映兰庭1号楼底商9号用于经营佳顺自选商场，租期自2014年4月20日至2020年4月19日，租金为年租金25万元。同时约定合同签订后三日内被告向二原告支付62500元风险抵押金，作为定金；未按约定时间给付租金时充当部分租金和滞纳金；租期届满，房屋交接完毕后三日内二原告向被告佳顺公司返还风险抵押金。协议还约定任何一方提出解除协议都将赔付给对方起始年度租金总额的50%作为经济补偿，然后解除合同。协议签订后双方均已按照合同约定履行。后被告佳顺公司不再承租上述房屋，并于2015年6月16日与二原告解除了租赁关系并交接了承租房屋，并约定物业费、采暖费、违约金等其他未尽事宜另行协商。现原告以二被告违约为由起诉来院，要求：1、被告给付所欠二原告租赁费38360元；2、被告向二原告支付违约金125000元；3、本案诉讼费全部由被告负担。诉讼中，被告佳顺公司提出反诉，要求判令反诉被告向反诉原告返还24140元风险抵押金及自2015年6月17日起至实际返还24140元之日止的按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。
本院认为，二原告与被告佳顺公司于2014年4月15日签订的租赁协议系双方真实意思表示，且不违反国家禁止性法律规定，应认定有效。关于原告主张的租金问题，被告提出用风险抵押金折抵，二原告表示同意，本院照准。关于违约金问题，双方就签订的《租赁协议》解除事宜达成一致意见，但就押金退还问题只是商定双方另议，但就另议内容双方未能达成一致意见。在此情形下，考虑双方对违约金均有商谈之意，且双方约定违约金过高，故本院对违约金数额酌情予以确定。关于佳顺公司请求返还剩余风险抵押金问题，双方约定房屋交接完毕后三日内退还风险抵押金，现双方已就风险抵押金抵销所欠租金达成一致意见，二原告以尚有其他费用用于抵销进行抗辩，但未提供相应证据，故二原告抗辩不能成立，应返还被告佳顺公司的剩余风险抵押金。关于被告佳顺公司主张的利息问题，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十九条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、自本判决生效后五日内，被告佳顺公司给付原告马淑慧、原告冯玉成违约金24140元；
二、自本判决生效后五日内，原告马淑慧、原告冯玉成返还被告佳顺公司风险抵押金24140元；
三、驳回原告马淑慧、原告冯玉成的其他诉讼请求；
四、驳回被告佳顺公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼受理费3567元，减半收取1783.50元，由原告马淑慧、原告冯玉成承担1101.50元，被告佳顺公司承担682元；反诉费403.50元，减半收取201.75元，由原告马淑慧、原告冯玉成承担150元，由被告佳顺公司承担51.75元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
审判员 李 明
二〇一六年六月二十一日
书记员 任镜伊
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。
当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。
第一百一十四条第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。