贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）筑民一终字第824号
上诉人（原审被告）徐琪祥，男，1950年7月26日出生，汉族。
上诉人（原审被告）肖廷温，女，1956年8月5日出生，汉族。
委托代理人徐琪祥，身份情况同上。
被上诉人（原审原告）徐革新，男，1962年11月17日出生，汉族，贵州送变电公司职工。
上诉人徐琪祥、肖廷温与被上诉人徐革新房屋买卖合同纠纷一案，贵州省贵阳市南明区人民法院于2015年2月6日作出(2015)南民初字第131号民事判决，上诉人徐琪祥、肖廷温不服该判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月26日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
原判查明，原告徐革新与被告徐琪祥系兄弟关系，徐琪祥与被告肖廷温系夫妻关系。位于贵阳市南明区嘉润路X号云虹花园X单元XXX号，建筑面积为105.44平方米房屋一套，系原告向贵州送变电工程公司购买的房改房，并以原告的名字办理了房屋产权证。2004年3月9日，原告及其妻子梁霞与被告徐琪祥、肖廷温在他人的见证下签订《关于内部出售住房的协议》，约定原告为照顾被告从水城来贵阳定居，原告将上述房屋以130000元出售给二被告，被告后辈只有居住权，无转让权、出租权、出售租，原告后辈今后无权干涉被告的居住。该房屋需补交的房款差价、土地收益金等由被告负责交纳，原告出面牵头办理。本协议自原告搬出房屋被告入住之日起生效。协议签订前，被告已向原告支付了购房款120000元。协议签订后被告又向原告支付了10000元。从2006年开始，原告将房屋交给被告使用至今，双方至今未办理房屋产权过户手续。2010年7月，原告以自己的名义办理了该房的准入许可证。2014年5月12日，被告及其儿子徐任之将上述房屋租给案外人使用，双方为此发生纠纷，原告遂起诉至法院，请求判令：一、终止与被告签订的售房协议，判令被告返还房屋，原告退还被告购房款130000元；二、判令被告支付原告房屋使用费；三、判令被告将违法出租所取得的收益归原告所有；诉讼费由被告承担。
原判认为，依法成立的合同受法律保护，本案中，原、被告签订有售房协议，双方形成房屋买卖合同关系。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”之规定，双方约定原告出售房屋给被告的目的是为了照顾其从水城来贵阳定居，且被告后辈无转让权、出租权，现被告及其儿子将上述房屋出租给案外人，已违反双方合同约定，导致原告为照顾被告家从水城来贵阳定居而将房屋出售给被告的合同目的不能实现，故对原告诉请终止与被告签订的售房协议，判令被告返还房屋，原告退还被告购房款130000元的主张，法院予以支持。原告诉请判令被告支付原告房屋使用费及将违法出租所取得的收益归原告所有，因双方并未约定被告违约的法律后果，原告亦未能举证证明自己遭受的损失，故对其此项诉请不予支持。被告辩称被告已取得房屋产权，依照《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，本案双方交易的标的物为不动产。双方签订的协议虽然依法成立，因未依法登记，不发生物权变动的效力。故对被告此项辩称，因不符合上述法律规定，不予采纳。被告辩称租赁房屋的是被告徐琪祥，并非其儿子，因《房屋租赁合同》上有被告儿子徐仕之的银行账号，且收取房租费也是被告儿子徐仕之在收取，故对被告的此项辩称不予采纳。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决：一、被告徐琪祥、肖廷温于本判决生效后十日内将位于贵阳市南明区嘉润路X号云虹花园X单元XXX号房屋（建筑面积105.44平方米）一套退还原告徐革新，原告徐革新在收到上述房屋后立即退还被告徐琪祥、肖廷温购房款130000元。二、驳回原告徐革新对本案的其他诉讼请求。案件受理费120元，由被告徐琪祥承担。
一审宣判后，上诉人徐琪祥、肖廷温不服，向本院提起上诉称，一、原判认定事实错误，上诉人与被上诉人签订的是一个房屋买卖合同，合同目的是转移标的物的价款。照顾被上诉人来贵阳居住只是合同签订背景而不是合同目的。合同约定争议房屋为单位福利性分房，故不具备上市资格，故上诉人的后辈只有居住权，不得出租出售。该条约定是针对双方的子女，未约定上诉人不得将房屋出租。而上诉人与第三人签订的租赁合同甲方是上诉人，而不是上诉人的子女，上诉人也未将该房屋的权益转让给子女。合同约定将租金汇至上诉人的儿子是账户，但并非上诉人的儿子就是合同当事人。二、被上诉人存在严重违约，双方协议约定由上诉人缴纳房款差价、土地收益金，而被上诉人在2010年自行缴纳了两笔款项，对上诉人隐瞒了该事实，自行办理了准入许可证，属于恶意违约。三、原判适用《合同法》第九十四条、《物权法》第九条错误。
被上诉人徐革新答辩称，一、我与上诉人签订的《关于内部出售住房的协议》明确约定房屋不得进入市场，上诉人将房屋出租违背了协议条款的初衷；二、协议上约定上诉人的子女不得出租房屋，在上诉人与他人签订的《房屋租赁合同》中，其儿子已参与了房屋的出租；三、上诉人称我自行交纳房款差价、土地收益金，对其恶意隐瞒的主张不符合事实，协议约定补交房款差价、土地收益金等由我牵头办理，且我在交纳完上述款项，办理了准入许可证后几次告知了上诉人。综上，请求法院维持一审判决。
二审中，上诉人徐琪祥向法院提交录音文字整理材料三份，证明直到2014年8月，被上诉人未告诉上诉人其自行交纳土地收益金并办理了房产证、市场准入证。被上诉人徐革新答辩称，对该份证据真实性不予认可，该录音是剪辑过的。二审审理查明的事实与原判查明的事实一致。本案事实有双方当事人的陈述、《关于内部出售住房的协议》、《售房合同》、公司文件、批复、房屋产权证、准入许可证、租赁合同、证人证言、收款收据、录音文字整理材料等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点在于被上诉人徐琪祥出租房屋的行为是否属于根本违约。双方签订的《关于内部出售住房的协议》第一条约定：“甲方将云虹花园现有住房三室二厅一厨一卫（102m）以总价壹拾叁万元(130000元)整出售给乙方，作为永久性居住”，第三条约定乙方搬进房屋后不得擅自改变房屋内部结构，房款差价、土地收益金由乙方交纳，甲方牵头办理，但对房屋产权归属未作约定。根据双方签订的协议可以看出，由于双方签订协议时，房屋属于被上诉人的单位福利房，不具备上市交易条件，双方协议仅是对房屋的居住权进行交易，且明确约定不能转让、出租、出售房屋。上诉人徐琪祥仅享有房屋的居住权，故不能对房屋进行收益和处分。现上诉人将房屋出租给他人，属于违反合同约定导致合同目的不能实现。对上诉人称合同约定上诉人的后辈不得出租房屋故其将房屋出租未违反协议约定的主张，本院不予采信。由于双方在协议中仅对如何交纳房款差价及土地收益金进行约定，未对房屋产权作出规定，故对上诉人称被上诉人人自行交纳房款差价、土地收益金并办理准入许可证属违约行为的主张不予采信。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费120元，由上诉人徐琪祥负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 黄 新
代理审判员 衷进全
代理审判员 王 晨
二〇一五年六月十一日
书 记 员 陈子靳