江西省南昌市东湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣0102民初4548号
原告（反诉被告）：南昌市东湖区美卡摄影，住所地：南昌市东湖区苏圃路**号，注册号：360102600182091。
经营者：骆崇华，女，1977年9月4日生，汉族，江西省南昌市人，住江西省南昌市东湖区。
原告（反诉被告）：南昌市东湖区东区元年婚纱摄影店，住所地：南昌市东湖区环湖路**号，注册号：360102600219076。
经营者：钟学成，男，1976年5月17日生，汉族，江西省南昌市人，住江西省南昌市东湖区。
两原告委托诉讼代理人：周保国，江西阳中阳律师事务所律师，执业证号：13601201510836419。
被告（反诉原告）：姜兰，女，1964年11月3日生，汉族，江西省南昌市人，住江西省南昌市东湖区。
被告（反诉原告）：童红莲，女，1970年10月14日生，汉族，江西省南昌市人，住江西省南昌市西湖区。
两被告委托诉讼代理人：杜宇，北京大成（南昌）律师事务所律师，执业证号：13601200720296300。
两被告委托诉讼代理人：李乐庆，北京大成（南昌）律师事务所实习律师，实习证号：36011707110188。
原告（反诉被告）南昌市东湖区美卡摄影、南昌市东湖区东区元年婚纱摄影店诉被告（反诉原告）姜兰、童红莲房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告南昌市东湖区美卡摄影经营者骆崇华及南昌市东湖区美卡摄影、南昌市东湖区东区元年婚纱摄影店的委托诉讼代理人周保国、被告姜兰、童红莲及委托诉讼代理人杜宇、李乐庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告南昌市东湖区美卡摄影、南昌市东湖区东区元年婚纱摄影店诉称：钟学成与骆崇华夫妻关系，以个体工商户的形式从事婚纱摄影工作，2012年为了筹备南昌市东湖区东区元年婚纱摄影店（以下简称东区元年），钟学成、骆崇华以南昌市东湖区美卡摄影（以下简称美卡摄影）的名义与被告姜兰、童红莲签订《房产租赁合同》，该房产作为东区元年的住所地。合同约定：1、租赁期限自2012年6月19日至2020年6月19日；2、合同约定租金按季支付，后在履行过程中双方达成一致，每月支付31800元租金；3、租赁保证金为三个月的月租金，合同签订后2日内，向两被告缴纳租赁保证金人民币10万元；4、因市政同意规划、征地拆迁，按照国家法律、政策法规规定的所有应该由承租方获得的政府各项补偿归承租方所有；5、如有欠租及未将各费缴清等情况，甲方可先从乙方的租赁保证金中扣除各项费用及违约金。合同签订后，原告一直按照约定履行。2014年4月份，《房产租赁合同》中的房屋大厅正中间发现化粪池，严重影响原告婚纱摄影经营，原告请求被告支付维修费及降租，多次协商后，被告仍不支付原告维修费，租金约定为按月支付。2016年5月后，各大新闻媒体相继报道环湖路、佑民寺周边拆迁信息，该房产也在拆迁范围内，原告的婚纱摄影经营更加惨淡，入不敷出。2016年11月5日，被告将正在营业的原告大门用其他锁锁住，致使原告员工及客人被反锁在屋内长达5、6小时，原告报警后，被告方拿钥匙将门打开，原告与被告协商，被告以将店面分而转租从原告手中拿走大门钥匙后，被告就将店面锁住不让原告经营，房屋钥匙一直被被告掌控至今。由于原告无法正常行使租赁权，原告多次通过电话、短信等方式与被告协商，但被告均置之不理。
2017年7月，南昌市东湖区房管局正式发布拆迁公告，该房产在拆迁范围内，两被告以虚假材料申报拆迁，以早已搬迁走的江西华迪置业有限公司南昌营销部的名义申请装修评估，导致原告无法正常获得拆迁补偿。2017年9月，该房产正式拆迁，原告众多财产无法抢救。为维护原告合法权益，特提起诉讼，1、请求判令两被告共同偿还原告租金保证金人民币10万元；2、请求判令两被告共同支付原告搬迁补偿费2644.35元、装修补偿费147159元、搬迁奖励200万元、停产停业损失费100万元、有线电视、空调等迁移费5440元，合计3155243.35元；3、请求判令两被告共同支付原告化粪池修理费用6600元（该项诉请原告当庭撤回）；4、本案诉讼费由被告承担。
被告姜兰、童红莲辩称：1、原告要求被告偿还租赁保证金的诉求毫无事实与法律根据，本案是由于原告根本违约，拒不按照合同约定支付租金，被告有权根据合同约定没收原告交纳的租赁保证金。2、原告要求被告支付搬迁补偿费2644.35元、装修补偿费147159元、搬迁奖励200万元、停产停业损失100万元、有线电视、空调等迁移费5440元的诉求毫无事实与法律依据。在涉案房屋拆迁之时，原告与被告签订的《房屋租赁合同》已于2016年12月份被解除，涉案房屋的拆迁事宜与原告没有任何事实与法律上的关联性。
反诉原告姜兰、童红莲诉称：2012年，为了筹备南昌市东湖区东区元年婚纱摄影店，钟学成、骆崇华以南昌市东湖区美卡摄影的名义与反诉原告签订了《房产租赁合同》，合同约定：租赁期限自2012年6月19日至2020年6月19日，第一年、第二年月租金为人民币叁万元整，第三年开始月租金以上年月租金的6%递增，合同还约定：如乙方（反诉被告）迟延缴纳租金，从迟交之日起，按日加收所欠金额2%的违约金；如乙方逾期10日未缴足租金及违约金，甲方（反诉原告）有权解除本合同，收回房产，没收租赁保证金。合同签订后，反诉被告自2016年6月19日开始拒绝向反诉原告支付房屋租金。
2016年11月6日，钟学成向反诉原告出具《保证书》一份，承诺：若反诉被告未在2016年11月15日向反诉原告支付拖欠房租10万元，未在11月底结清尾款，则反诉被告属于违约，反诉被告自动离场（由于反诉被告未能兑现承诺，反诉被告已于2012年12月搬出承租的房屋）。经反诉原告多次催告后，反诉被告仍然拒绝支付租金，反诉被告的行为已经构成严重违约。综上，为维护反诉原告的合法权益，特提起反诉，1、请求确认反诉原告与反诉被告于2012年签订的《房产租赁合同》已于2016年12月解除；2、请求判决反诉被告支付反诉原告自2016年6月19日至2016年12月5日的房屋租金196515元；3、请求判决反诉被告支付反诉原告逾期支付租金违约金10万元；4、请求判决反诉被告承担反诉费。
反诉被告南昌市东湖区美卡摄影、南昌市东湖区东区元年婚纱摄影店辩称：1、反诉原告与反诉被告签订的房产租赁合同并未于2016年12月解除。房产租赁合同的签订是双方真实意思表示，双方并未就房产租赁合同解除达成一致，合同是否解除应当由法院判决，而不是反诉原告自认解除，反诉原告也未向反诉被告送达任何有关解除合同的通知书。2、反诉被告交付的租赁保证金应当用于抵扣租金，房产租赁合同中关于租赁保证金的约定，前后相互矛盾，双方也未就租赁保证金进行协商，应当以公平原则对待租赁保证金，而租赁保证金本就是反诉被告向反诉原告支付的，故该保证金应属于反诉被告所有。3、反诉被告无需向反诉原告支付违约金，虽然反诉被告当庭撤销了化粪池修理费用，但不意味着化粪池不存在，反诉原告提供的租赁房屋一楼大厅存在巨大化粪池，严重影响了反诉被告的正常经营，且反诉被告未及时交付租金是出现在拆迁新闻发布之后，双方就租金支付事项进行过多次协商。
经审理查明：南昌市东湖区东区元年婚纱摄影店系个体工商户，经营者为钟学成。南昌市东湖区美卡摄影也系个体工商户，经营者为骆崇华。其中，南昌市东湖区东区元年婚纱摄影店经营者钟学成与南昌市东湖区美卡摄影经营者骆崇华系夫妻关系。
2012年6月，原告南昌市东湖区美卡摄影（乙方）与被告姜兰、童红莲（甲方）签订《房产租赁合同》一份，合同约定，“甲方将位于南昌市XX路XX号X栋（面积528.87m2）房屋出租给乙方，租赁期限8年，自2012年6月19日至2020年6月19日。租金标准：第一年、第二年月租金为3万元，第三年开始月租金以上年月租金的6%递增，租金每3个月支付一次。租赁保证金为10万元，租赁保证金待租期届满，如乙方未出现违反本合同之约定的情况，甲方将租赁保证金一周内一次性无息退还给乙方。”合同签订后，被告将租赁房屋交付给原告南昌市东湖区美卡摄影使用，原告南昌市东湖区美卡摄影向被告交付租赁保证金10万元并按合同约定支付租金至2016年6月19日。其中，双方口头约定，第四年租金仍按第三年月租金31800元执行。自2016年6月20日起，原告南昌市东湖区美卡摄影则未交租金。为此，被告曾多次以微信方式向钟学成催交租金并于2016年11月5日采取锁门方式催交租金。2016年11月6日，钟学成向被告出具保证书，保证于2016年11月15日先支付拖欠房租10万元，尾数于11月底结清。如未做到，属于违约，自动离场，所有损失后果自己解决。钟学成出具保证书后仍未向被告交纳租金。在此期间，被告要求骆崇华搬出租赁房屋，骆崇华也通过短信方式表示如果月底没有结果，保证月底一定搬出。自2016年12月5日起，南昌市东湖区美卡摄影陆续搬出租赁房屋。2016年12月17日，骆崇华在被告的催促下将租赁房屋钥匙交给了被告。同日，钟学成的父亲向被告发送短信，表示“我方已按贵方要求在2016年12月5日全部搬空撤离请予接受。转让我会尽力帮忙。钟学成特此敬告。”至此，原告南昌市东湖区美卡摄影仍欠被告2016年6月19日至2016年12月4日期间的房屋租金174900元（31800元/月×5.5个月）。此后，被告在地宝网发布该房屋出租广告。
2017年7月12日，南昌市东湖区人民政府作出东征字（2017）1号房屋征收决定书，根据该征收决定确定的征收范围，被告所有的南昌市××××栋房屋列入拆迁范围。2017年9月13日，被告与南昌市东湖区住房保障和房产管理局、南昌市东湖区国有土地上房屋征收与补偿办事处签订《拆迁补偿协议》，被告获得房屋拆迁货币补偿款22606469.42元（含提前搬迁奖6万、搬迁补助2644.35元、装修补偿费147188元、经营性非住宅补助和奖励651076元、空调挂机3000元、消防设备40028.04元）。
上述事实，有南昌市东湖区东区元年婚纱摄影店、南昌市东湖区美卡摄影个体工商户营业执照，结婚证、房屋租赁合同、保证书、短信记录、拆迁补偿协议以及当事人陈述等证据予以证实。
本院认为，原告南昌市东湖区美卡摄影与被告姜兰、童红莲在履行房屋租赁合同过程中，由于原告南昌市东湖区美卡摄影未按约支付租金，在被告不断催讨租金后，钟学成向被告出具保证书表示在2016年11月底结清所欠租金，否则自动离场。同时骆崇华也通过短信方式向被告表示如果在2016年11月底没有结果，保证月底一定搬出。此后，原告南昌市东湖区美卡摄影仍未按照保证书的承诺结清所欠租金。自2016年12月5日起，在被告催促搬离的情况下，原告南昌市东湖区美卡摄影自行搬离租赁房屋并向被告交付了租赁房屋钥匙，被告也接受了原告南昌市东湖区美卡摄影交付的房屋钥匙。至此，租赁双方当事人属协商一致解除了租赁合同。租赁合同解除后，原告南昌市东湖区美卡摄影有权要求被告返还租赁保证金，被告也有权要求南昌市东湖区美卡摄影有权支付所欠租金，故原告南昌市东湖区美卡摄影请求被告姜兰、童红莲返还租赁保证金10万元的诉讼请求和反诉原告姜兰、童红莲请求反诉被告南昌市东湖区美卡摄影支付租金174900元的反诉请求，本院均予以支持。由于原告南昌市东湖区美卡摄影与被告姜兰、童红莲签订的《房产租赁合同》于2016年12月5日协商解除，而政府决定该房屋于2017年7月12日起拆迁，故被告姜兰、童红莲所获得的搬迁补偿费、装修补偿费、搬迁奖励、停产停业损失费、有线电视、空调迁移费与原告南昌市东湖区美卡摄影没有关联性，故原告南昌市东湖区美卡摄影要求被告支付搬迁补偿费、装修补偿费、搬迁奖励、停产停业损失费、有线电视、空调迁移费的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条之规定，判决如下：
一、确认反诉原告姜兰、童红莲与反诉被告南昌市东湖区美卡摄影（经营者骆崇华）签订的《房产租赁合同》于2016年12月5日解除；
二、被告姜兰、童红莲在本判决生效之日起十日内返还原告南昌市东湖区美卡摄影（经营者骆崇华）租赁保证金10万元；
三、反诉被告南昌市东湖区美卡摄影（经营者骆崇华）在本判决生效之日起十日内支付反诉原告姜兰、童红莲2016年6月19日至2016年12月4日期间的房屋租金174900元；
四、驳回原告南昌市东湖区美卡摄影（经营者骆崇华）、南昌市东湖区东区元年婚纱摄影店（经营者钟学成）的其他诉讼请求；
五、驳回反诉原告姜兰、童红莲的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原告南昌市东湖区美卡摄影（经营者骆崇华）、南昌市东湖区东区元年婚纱摄影店（经营者钟学成）预交案件受理费32890元，反诉原告姜兰、童红莲预交反诉费11210元，合计44100元，原告（反诉被告）南昌市东湖区美卡摄影（经营者骆崇华）、南昌市东湖区东区元年婚纱摄影店（经营者钟学成）承担34370元，被告（反诉原告）姜兰、童红莲承担9730元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。在上诉期满后七日内向南昌市中级人民法院缴纳上诉费，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 徐荣根
人民陪审员 胡明哲
人民陪审员 张晓茜
二〇一八年四月二十七日
书 记 员 郑晓晓
附:本案适用的有关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。