山东省莱芜市莱城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）莱城民初字第1835号
原告：莱芜市莱城区高庄街道办事处魏家洼村村民委员会。
法定代表人：赵成彬，职务：村主任
委托代理人：张文峰，山东鲁中环宇律师事务所律师。
被告：亓玉芹，
委托代理人：王建峰，系被告亓玉芹所在单位莱芜市京福德肥牛餐饮有限公司推荐的本公司职工。
原告莱芜市莱城区高庄街道办事处魏家洼村村民委员会（以下简称魏家洼村委）与被告亓玉芹房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法由审判员亓珉担任审判长，与代理审判员李艳、人民陪审员咸凤英组成的合议庭公开开庭进行了审理。原告魏家洼村委的委托代理人张文峰、被告亓玉芹的委托代理人王建峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
魏家洼村委诉称：2013年10月6日原被告签订一份《莱芜禧旺嘉园三期小康楼项目定房协议书》，约定由被告购买原告建造的小康楼3号，面积330平方米，总价990000元，房款一次性付款。合同签订后，被告未向原告支付房款。原告建造的小康楼3号坐落于本村集体土地上，土地性质为集体用地，并未变更为国有，因此楼房不是商品房，原告无权对外销售，至今也未建成，不能买卖。该种楼房也不能办理预售房许可证。根据《土地管理法》、《合同法》等相关法律的规定，双方签订的《定房协议书》实际为无效合同。请求法院确认原被告签订的《莱芜禧旺嘉园三期小康楼项目定房协议书》无效，诉讼费由被告承担。
亓玉芹辩称：根据魏家洼村委诉讼请求，我方认为合同有效。在房屋出售时，魏家洼村委出示过规划许可证、施工许可证，有双证根据莱芜市地方村镇规划手续可以进行出售。
法庭归纳争议焦点为：魏家洼村委能否将在本村所有的集体土地上开发的房屋对村集体成员之外的人予以销售，魏家洼村委与亓玉芹签订的禧旺嘉园三期小康楼3号定房协议，是否成立，若成立是否有效，魏家洼村委请求确认无效解除，依法应否予以支持。
对归纳的上述争议焦点，魏家洼村委与亓玉芹，认可、无异议、无补充。
魏家洼村委就自己的主张提交2013年10月6日双方签订的购买小康楼3号的定房协议书一份，用以证实双方之间存在房屋买卖合同关系，但因违反现行法律法规的强制性规定，为无效协议。并陈述：合同法第52条规定违反法律法规强制性规定的合同为无效合同；土地管理法62条明确规定，农村郊区土地系集体所有，宅基地仅限村民使用，只能在本村成员间相互转让，不得对外出售、转让；房地产管理法明确规定，未取得预售房许可证的房屋不得销售；物权法规定，未建成的房屋不能作为房产进行转让；土地管理法63条、民法通则第6条、国务院办公厅《关于加强土地转让管理严谨炒卖土地通知》、《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》、《中共中央国务院关于切实加强农业基础设施进一步促进农业发展农民增收的若干意见》以及《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，都有相关规定。本案涉及房产为农村开发的在集体土地上的房屋，根据上述法律规定，此类房屋不得对集体经济组织外的成员进行转让即便签订转让合同，合同也为无效合同，涉案房屋均未竣工，未经验收合格，也不得销售、转让，签订买卖合同也是无效。
亓玉芹质证陈述：签订了购房合同属实，但我方付了款，有付款凭证即魏家洼村委的收款收据，系小康楼3号的收据一份，收据号为9714524，收据时间为2013年10月6日，载明的金额为990000元，有银行打款证明六份及我方银行取款清单流水四份，证明我方共购买了魏家洼村委12套房屋向魏家洼村委付了款。按照魏家洼村委书面要求，购房款有的汇付到了魏家洼村委会计窦圣民6223191201555187账户账户中，有汇付到了刘善东62×××66账户中。
对亓玉芹提交的收款收据、银行打款证明、取款证明，魏家洼村委质证陈述：真实性无异议，但款项并未实际到我村账户，也并非由我村实际使用，该款并不是购房款，而是亓玉芹借给建筑商的借款，是由建筑商实际使用了，而且打款证明中并未说明所打的款是打的购房款，也不能证实双方之间存在合法有效的房屋买卖关系。现金取款流水明细与本案支付购房款无关联性，只能证实被告在相应的时间提取过现金，不能证实该款已经支付给原告。在整个楼房建设、开发过程中，建筑商资金链断裂，向亓玉芹借款，亓玉芹要求建筑商提供担保，但建筑商不能提供担保，亓玉芹要求建筑商将在建与未建的房屋抵押给她，作为借款的担保。但由于房屋建成后的实际所有权归原告所有，为此，亓玉芹要求签订房屋买卖合同，亓玉芹为了将房屋买卖合同关系在法律手续上做的更完善，因此签订了房屋买卖合同，并向原告的财务人员付款，由原告出具收据，只有这样，从表面上看，房屋买卖法律关系才完整，但实际款项是建筑商向亓玉芹借的款，只是通过了我村窦圣民的账户转移了一下。对此，亓玉芹反驳陈述：原告村委出具的收款收据及与签订的房屋买卖合同，是合法有效的，建筑商与村委是同一个关系，我方将钱交给建筑商或村委，都是用于够房的，双方共同认可是房屋买卖，原告陈述的我方借给建筑商款之情况不存在，我方就是买房。
魏家洼村委为支持购房合同无效主张，进一步向法庭提交了以下书证四份，以证实本案中的房屋买卖协议、房款收据，名义上虽为了房屋买卖，实际为借款的抵押。证据一，房屋合作开发协议书一份，系魏家洼村委与山东传旺置业有限公司刘俊平签订的，约定双方合作开发小康楼合作项目，本案涉及的小康楼3号房产就在该项目中；证据二与三，均为上述房屋合作开发协议书的补充协议，同样证明涉案房产在该开发项目中；证据四，山东传旺置业有限公司及刘俊平出具的承诺书一份，内容（略），证实魏家洼村委与亓玉芹签订的房屋买卖合同及出具的收取房款的收据，是作为被告亓玉芹山东向传旺置业公司及刘俊平借款的抵押。刘俊平本人陈述其是传旺公司的法定代表人，对该公司是否确实存在我方不清楚。刘俊平是河北人，其基本信息、身份证号我方也不清楚，打刘俊平的电话能打通，但不接，也见不到他。
亓玉芹就上述四份证据质证：对原告提供的证据一、证据二、证据三，涉案房屋均在其合作开发范围内，无异议。对证据四承诺书有异议，该证据只能证明魏家洼村与开发商之间的约定，与我方无关。
以上事实，由双方认可的定房协议书、魏家洼村委出具的收款收据、银行汇付款证明、提取现金银行流水明细单、房屋合作开发协议书及补充协议、双方陈述及案件庭审笔录等，在案佐证。
根据以上法庭调查，处理本案的关键所在是原告魏家洼村委能否将在本村所有的集体土地上开发的房屋对村集体成员之外的人予以销售；若能对外销售，本案中双方之间的权利义务法律关系是房屋买卖合同法律关系，还是开发商及村委向亓玉芹借款用房屋做抵押法律关系。
本院认为：根据最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释》第4条“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”的规定、《中华人民共和国民法通则》第六条“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策”的规定及根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”的规定，国务院办公厅的文件虽然不是国家法律，但却是国家的政策规定。在农村集体土地使用权的转让问题上，国家政策必须遵守。凡违反国家政策的买卖合同或其他民事处分行为，自然不具有法律效力。因此，2007年《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》中的“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”、“其他任何单位和个人进行非农业建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。任何单位和个人不得自行与农村集体经济组织或个人签订协议将农用地和未利用地转为建设用地”之规定，以及2008年《中共中央国务院关于切实加强农业基础设施进一步促进农业发展农民增收的若干意见》中的“城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’”之规定，均应适用于本案的认定与处理。又根据《土地管理法》第62条、第63条及国务院《村镇建房用地管理条例》第64条、最高人民法院2011年全国民事审判工作会议纪要第15条“在农村集体所有土地上建造房屋并向社会公开销售，应当依据合同法第五十二条和土地管理法第四十三条规定，认定该买卖合同无效”的相关规定，向农村集体经济组织之外的他人转让农村房屋，是现行的法律政策严格禁止的，将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同，不具有法律效力。故，本案中原告魏家洼村委要求确认与亓玉芹签订的购房协议无效的诉讼请求，符合相关法律及政策规定，本院予以支持，亓玉芹辩称合同有效主张，不予采纳；至于亓玉芹陈述的魏家洼村委出具了收款收据已付购房款问题，不属本案审查评判处理范围，无论亓玉芹是否支付了购房款，都不影响判定合同有效或无效，涉案购房款性质的认定与处理，双方可根据客观实际情况，实事求是的协商处理或另案诉讼处理。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，判决如下：
原告莱芜市莱城区高庄街道办事处魏家洼村村民委员会与被告亓玉芹于2013年10月6日签订的莱芜禧旺嘉园三期小康楼3号（面积330平方米，总价990000元）定房协议书无效。
案件受理费100元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省莱芜市中级人民法院。
审 判 长 亓 珉
代理审判员 李 艳
人民陪审员 咸凤英
二〇一五年十一月十二日
书 记 员 胥文恺