湖南省衡阳市雁峰区人民法院	民 事 判 决 书	（2017）湘0406民初955号	原告：衡阳万源房地产开发有限公司，住所地衡阳市解放路。	法定代表人：李明亮，系该公司执行董事。	原告：衡阳天河摩登百货有限公司，住所地衡阳市解放路。	法定代表人：李明亮，系该公司执行董事。	以上二原告共同委托代理人：唐小军，湖南秦湘律师事务所律师。	以上二原告共同委托代理人：丁仪，湖南秦湘律师事务所律师。	被告：李文权，男，1972年1月5日出生，汉族，现住衡阳市雁峰区。	委托代理人：朱蔚薇，湖南天戈律师事务所律师。	原告衡阳万源房地产开发有限公司（以下简称万源公司）、衡阳天河摩登百货有限公司（以下简称摩登百货）与被告李文权房屋租赁合同纠纷一案，于2017年8月1日向本院起诉。本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告万源公司、摩登百货的委托代理人唐小军、丁仪和被告李文权及其委托代理人朱蔚薇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。	原告万源公司、摩登百货向本院提出诉讼请求：1、确认二原告与被告于2016年5月24日签订的衡阳天河摩登百货《租赁合同书》于2017年6月30日解除；2、判令被告支付拖欠二原告的租金、管理服务费、公共能源使用费、电费、水费、广告制作费等共计76262元（详见清单）；3、判令被告赔偿二原告租金及管理服务费、公共能源使用费等损失共计653044.48元。事实与理由：2016年5月24日，万源公司、摩登百货与李文权签订了《租赁合同》，约定将万源公司位于衡阳市解放路55号摩登百货商场内三层C001、C002号商铺租给李文权经营湘菜项目；租赁商铺使用面积为471平方米，租期为三年；租赁合同第十九条“违约责任”第7点约定：“租赁期间若李文权未经万源公司、摩登百货同意中途撤柜或停止营业，本合同即时终止，李文权应赔偿万源公司损失，计算方法为：赔偿金额=合同约定租期内应缴租金总额-已缴租金金额。同时约定租赁合同因任何原因而终止后7日内应当将商铺交还给万源公司，逾期按合同终止时租赁商铺租金标准的200%支付租金，并按合同终止时租赁商铺管理费标准的100%支付管理费及相关能源费用直至按照合同要求交还租赁商铺为止。合同签订后，原告依约于2015年6月15日交付了房屋并给予6个月的免租期，但被告自2017年5月1日起无故停止支付租金及管理服务费用，截止2017年6月30日止，共计欠付76262元。2017年6月17日，被告停止营业。2017年6月21日、6月27日，原告二次向被告发函要求其支付拖欠租金和其他费用，并限期开门营业，但被告至今未履行合同义务。故诉至法院，请求依法判决。	被告李文权辩称：涉案门面原为李文权与邓金林、黎书玲合伙经营，李文权于2015年9月已将股权转让给邓金林、黎书玲，此后未再去过摩登百货；饭店停止经营李文权并不知情；原告主张的违约金和其他损失远高于其实际受到的损失，请法院依法核减。	当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据本院审核认定的证据及各方当事人及其委托代理人的当庭陈述，本院确认以下事实：	一、本案的基本事实。	2015年3月9日，原告万源公司（甲方、出租方）、摩登百货（丙方、管理方）、李文权（乙方、承租方）签订了一份《租赁合同》，约定由李文权租赁万源公司在摩登百货的商铺经营湘菜项目。2016年5月24日，原告万源公司（甲方、出租方）、摩登百货（丙方、管理方）、李文权（承租方）重新签订了一份《租赁合同》，约定甲方将位于解放路55号摩登百货商场内三层C001、C002号商铺租给乙方经营湘菜项目（友饭局），并一致约定三方于2015年3月9日签订的《租赁合同》作废。	原、被告于2016年5月24日签订的《租赁合同》主要内容如下：1、租赁期限为3年，从2015年9月26日至2018年9月25日；2、甲方给予乙方60天的装修期，从房产交付日起算，装修期内不承担租金，但应当缴纳装修物业管理费（每日50元）以及该商铺发生的水、电、燃气能源费等费用；商铺计租日至次年当月当日的前一日为第一个租约年，其他租约以此类推；3、乙方向甲方交付履约保证金73658元，以保障乙方按时进场并遵守合同条款，在正式营业时，转为质量、服务及合同条款执行保证金；本合同履行过程中，因乙方违约及依照合同约定对保证金进行扣除后，乙方应在5日内补足履约保证金金额；如乙方未发生违约行为，该保证金在合同终止期满三个月后无息退还；4、租赁期内乙方应缴纳的费用包括：①、租金，第一个租约年为18845元/月，第二个租约年为23550元/月，第三个租约年为28260元/月；②、管理服务费折合使用面积为9.75元/平方米/月；③、公共能源使用费折合使用面积为10.72元/平方米/月；④、因使用商铺产生的独立自用水、电、燃气、通讯等能源费用，其中燃气、通讯由乙方自行安装并自行向相关部门缴费，水电费乙方按独立表具实际发生费用金额加3%的损耗费向丙方交纳；5、补充条款：甲乙双方协商在合同期内第一年度，甲方给予乙方6个月免租期，不含装修期；在合同期内，甲乙双方未解除合同，乙方无重大违反合同条款情况下，甲方三楼餐饮区经营湘菜项目不得超过二家；6、甲乙双方确认本合同项目下商铺场地交付日为2015年6月15日；7、乙方延迟缴纳本合同项目下租金及其他费用的，则每逾期一日，乙方按所欠款项的1%向甲方、丙方支付违约金至付清欠款之日止，逾期超过30日，甲、丙方有权单方解除合同，乙方应按履约保证金的双倍向甲方支付违约金；三方特别确认，租赁期内，若乙方逾期缴纳租金及其他费用等累计超过3次（含本数），则甲、丙方也有权单方解除合同，并要求乙方按上款标准支付违约金；乙方逾期缴纳租金、管理费、能源费用或其他应付费用超过15日，经甲方书面催告，仍不缴纳的，甲、丙方可以对租赁商铺暂停部分或全部能源供应，直至乙方履行相关付款义务为止，甲、丙方无需因此而向乙方或第四方承担任何责任，甲、丙方因此受到第四方索赔的，有权向乙方追偿损失；三方特别确认，乙方欠付租金、管理费用期间，未经甲、丙方书面同意，不得将放置于店内的货物、商品等财物搬出店铺，否则甲方有权采取强制制止措施；租赁期间若乙方未经甲、丙方书面同意中途撤柜或停止营业，本合同即时终止，乙方应赔偿甲方损失，其计算方法如下：(A)、赔偿金额=合同约定租期内乙方应缴租金总额-乙方已缴租金金额；（B）、赔偿金额=乙方自开业之日平均营业额×扣率×自撤柜之日起至合同期限止之天数，如乙方自开业之日平均营业额低于合同所签日平均保底额的，则以日平均保底额为基数计算赔偿金额。	2015年6月15日，甲方（万源公司）与乙方（李文权）签署了《地地交接确认书》，一致确认租赁面积为471平方米，交接日期为2015年6月15日，租赁场地经营的餐饮品牌为“友饭局”。此后双方均依照合同约定履行了合同义务，李文权于2015年4月28日向摩登百货交纳了合同保证金73658元，摩登百货出具了编号为0010673的收据一张。2015年5月28日，李文权向摩登百货交纳了施工押金5000元、出入证押金600元，摩登百货分别出具了编号为0011101、0011103的收据二张。	2015年6月15日房屋交付至2015年9月25日为万源公司、摩登百货给予李文权的装修期,未计算租金、公共能源使用费、管理服务费。2015年9月26日至2016年3月26日，为万源公司、摩登百货根据合同补充条款第①项给予李文权的6个月免租期。从2016年3月27日开始，李文权向万源公司、摩登百货按合同约定的标准交纳了租金、管理服务费、公共能源使用费至2017年4月30日（其中2016年3月27日至2016年9月25日按合同约定的第一个租约年租金计付标准18845元/月，加上管理服务费、公共能源使用费共计28486元/月；从2016年9月26日至2017年4月30日按合同约定的第二个租约年租金计付标准23550元/月，加上管理服务费、公共能源使用费共计33676元/月，水电费按照合同约定根据独立表具实际发生费用金额加3%的损耗交纳）。从2017年5月1日至今，经原告多次催收，李文权未向原告交纳租金、管理服务费、公共能源使用费及欠付的水电费。	2017年6月17日，本案诉争租赁场地经营的“友饭局家味餐厅”在未通知万源公司、摩登百货的情况下停止营业，摩登百货于2017年6月21日向李文权发函，要求其支付拖欠的租金、管理服务费、公共能源使用费、水电费、广告制作费，并须于2017年6月25日开门营业，逾期仍未营业的，将依法追究李文权的违约责任。万源公司、摩登百货将上述函件张贴在诉争场地“友饭局家味餐厅”招牌侧旁醒目位置并通过微信告知李文权，李文权当庭陈述其收到微信后通知了其合伙人，但合伙人未给予其答复。2017年6月27日，万源公司、摩登百货再次书面通知李文权，要求其于2017年6月30日前支付拖欠的租金、管理服务费、公共能源使用费、水电费、广告制作费，并根据《租赁合同》约定收回C001、C002号商铺、没收履约保证金，解除合同且将追究李文权的违约、赔偿责任，该函件通过邮政EMS特快专递送达，于2017年6月30日由衡阳市雁峰区雁城路85号友饭局辣味馆（本案诉讼文书邮政送达地址）员工代收（EMS快递单上载明的收件人为李文权，联系电话为李文权在本案诉讼过程中仍在使用的手机号码18175828999）。2017年8月23日，万源公司、摩登百货在衡阳市衡州公证处的公证下向李文权送达《自行清铺告知函》，要求其自收到函件7日内自行将C001、C002号商铺内所有物品予以清出，逾期原告将所有物品转移至该公司其他场地放置并按80元/月/平方米收取场地占用费，并要求李文权自收到函件3日内将原装修及装修附合物予以拆除，将租赁的商铺返还至原样交还原告，逾期原告将自行或委托他人拆除，……。	二、对本案各方争议的主要问题，本院作如下分析认定：	（1）、被告李文权是否存在违约行为，是否应当承担违约责任。	本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定“当事人应当按照约定全面履行自已的义务”，李文权与万源公司、摩登百货签订《租赁合同》后，双方应当按照诚实信用原则全面履行义务。李文权在万源公司、摩登百货履行合同后，无故拖欠租金、管理服务费、公共能源使用费，并停止营业，构成违约，应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同约定条件成就时，解除权人可以解除合同”，第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”，本案原、被告双方在签订的《租赁合同》第十九条第3项、第7项约定“乙方延迟缴纳本合同项下租金及其他费用的，逾期超过30日，甲、丙方有权单方解除合同；租赁期间若乙方未经甲方和丙方书面同意中途撤柜或停止营业，本合同即时终止”，本案中李文权拖欠租金、停止营业经万源公司、摩登百货催告后仍拒不履行，构成根本性违约，系以其行为表明不履行主要债务，既符合双方在《租赁合同》约定的合同解除条件，也符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的法定解除条件，且在万源公司、摩登百货根据《中华人民共和国合同法》第九十六条通知李文权后，李文权并未提出异议或依法定程序请求确认解除合同的效力，故本院依法确认原、被告双方签订的《租赁合同》已于2017年6月30日解除，李文权应当承担违约责任。根据“合同相对性”原则，合同只对签订合同的各方主体产生法律上的约束力，合同当事人一方亦只能基于合同向另一方当事人主张权利，合同关系以外的人不负违约责任。李文权租赁场地后是否与他人合伙经营、后期是否退伙有待另案查明，且与本案系不同的法律关系，李文权辩称租赁场地用于经营“友饭局家味餐厅”系与他人合伙经营、李文权后期已退伙不应承担违约责任的抗辩理由不能成立，本院不予采信。李文权对其主张的合伙关系所引发的法律纠纷可另行依法主张权利。	（2）、李文权拖欠的租金、管理服务费、公共能源使用费数额如何确定。	本院认为，根据原、被告在《租赁合同》中的约定，第二个租约年的租金标准为23550元/月，管理服务费为9.75元/平方米/月，公共能源使用费按10.72元/平方米/月，合计为33676元/月。则从2017年5月1日至2017年6月30日（合同解除），万源公司欠缴的租金、管理服务费、公共能源使用费金额为67352元；原告主张的水、电费、广告费因无证据支持，本院不予采信。	（3）、因被告违约给原告造成的损失如何确定。	本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，由此可见，我国《合同法》对违约金的规定是可以高于因违约造成的损失，具有补偿因非违约方受到的损失和适当惩罚违约方的功能，但违约金不能过分高于实际损失；而因合同违约主张的损害赔偿则是采用了“损失填平”原则，即损失赔偿额相当于因违约造成的损失。本案中原告主张根据《租赁合同》的约定计算损害赔偿额为补足合同期内合同约定的租金总金额，考虑到本案本院确认的合同解除时间（2017年6月30日）离合同期满（2018年9月25日）尚差15个月这久，而正常情况下原告于2017年9月1日将商铺收回后不可能一直处于闲置状态，可另行租赁给他人从而产生收益，如果按此计算被告违约给原告造成的损失，将会使原告获得的利益远高于其因对方违约给其造成的损失，不符合《合同法》中的“损失填平”原则，也有违公平正义之法律精神。根据原告于2017年8月23日在衡阳市衡州公证处公证下向被告送达的《自行清铺告知函》，被告在2017年8月31日前未将商铺内物品搬出的，原告将自行清理商铺并对被告的物品转移另行存放，本院视为原告于2017年9月1日已收回C001、C002号商铺，此前商铺未转移占有，原告无法对外招租，该期间应认定为原告的损失，即租金、管理服务费、公共能源使用费33676元/月×2个月=67352元（解除合同之后，2017年7月1日至2017年8月31日）；参照原、被告签订的《租赁合同》，对商铺重新招租一般给予对方2个月装修期、6个月免租期及另需合理的招租期间，以及原告向被告交付商铺时曾超出合同约定给予了3个月零10天的装修期（免租）及6个月的免租期（含管理服务费、公共能源使用费）这一客观事实，本院酌情决定从2017年9月1日起再核定6个月的租金、管理服务费、公共能源使用费损失，基本能弥补原告因此受到的损失，即此6个月的损失为223912.91元：①、2017年9月1日至2017年9月25日租金损失28063.33元（33676元/月〈参照第二个租约年的标准计算，含管理服务费、公共能源使用费，被告此前按月交纳的租金总额包括上述费用，也是按此标准缴纳〉÷30天×25天=28063.33元）；②、2017年9月26日至2018年4月30日租金损失195849.58元（参照《租赁合同》约定的第三个租约年计租标准核定损失，{〈9.75元/平方米/月×471平方米+10.72元/平方米/月×471平方米+28260元/月〉÷30天×5天〈2017年9月26日至2017年9月30日〉=6317.73元}+{〈9.75元/平方米/月×471平方米+10.72元/平方米/月×471平方米+28260元/月〉×5个月〈2017年10月1日至2018年2月28日〉=189531.85}=195849.58元）；上述①②项合计为223912.91元，加上2017年7月1日至2017年8月31日被告的物品未搬出商铺期间的损失67352元，合计损失为291264.91元。	（4）、原告要求被告将承租的C001、C002号商铺恢复原状有无法律依据。	本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”，说明只有在承租人未经出租人同意装修的情况下，出租人才有权请求承租人恢复原状；本案被告对承租场地装修系经原告同意，且办理了相关手续，故对原告要求被告对装修场地恢复原状关承担恢复原状所花费用的诉请不予支持。	综上所述，本院认为：依法成立的合同，受法律保护，各方当事人均应依照诚实信用原则充分、全面履行合同义务。原、被告于2016年5月24日签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，该合同合法有效。被告无故拖欠租金和合同约定的其他费用，擅自停止营业，并经催告后拒不履行合同义务，构成违约，应当承担违约责任，对原告诉请的合理部分本院予以支持。因原、被告之间签订的租赁合同已解除，故原告收取被告的合同押金73658元应予退还，但因被告并未就退还押金一事在答辩意见中提出，亦未提起反诉，故对该押金退还事项不予处理。被告主张的合伙关系与本案不是同一法律关系，不宜一并处理；且被告租赁的场地是否与他人合伙经营不是突破合同相对性原则的法定理由，故本院对被告以承租的商铺系与他人合伙经营为由不应承担违约责任的抗辩理由不予采信，被告可另行主张权利。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第一百一十三条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：	一、原告衡阳万源房地产开发有限公司、衡阳天河摩登百货有限公司与被告李文权于2016年5月24日签订的《租赁合同》已于2017年6月30日解除；	二、被告李文权自本判决生效之日起三日内支付给原告衡阳万源房地产开发有限公司、衡阳天河摩登百货有限公司所欠租金、管理服务费、公共能源使用费人民币67352元；	三、被告李文权自本判决生效之日起三日内赔偿原告衡阳万源房地产开发有限公司、衡阳天河摩登百货有限公司损失人民币291264.91元；	四、驳回原告衡阳万源房地产开发有限公司、衡阳天河摩登百货有限公司的其他诉讼请求。	如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。	本案受理费11093元，由被告李文权负担。	如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。	审 判 长  李小兵	审 判 员  王 燕	人民陪审员  刘秋贵	二〇一七年九月十四日	代理书记员  廖玉婷																											校对人：廖 玉 婷																注：本案适用法律条款见附页	附：本案适用的法律条文	《中华人民共和国合同法》	第八条依法成立的合同，对当事人具有法律的约束力，当事人应当按照约定履行自已的义务，不得擅自变更或者解除合同。	依法成立的合同，受法律保护。	第九十三条当事人协商一致，可以解除合同	当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除事同。	第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……	第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。	第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。	《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。