广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1802民初2563号原告：朱业亮，男，1979年9月28日出生，汉族，住清远市清城区，委托诉讼代理人：陈钢，广东亨信律师事务所律师。被告：清远市南远房地产开发有限公司，住所地清远市清城区城北二路西二座雅悦花园5号、6号、7号楼首层。法定代表人：林伟新，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡成，广东百思威律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗斌，广东百思威律师事务所律师。原告朱业亮与被告清远市南远房地产开发有限公司（以下简称南远房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月23日立案后，被告在答辩期内提出管辖权异议申请，本院经过审查，依法作出民事裁定书，驳回了被告的申请。被告不服上诉至广东省清远市中级人民法院，经广东省清远市中级人民法院审查，作出了驳回上诉、维持原裁定的终审民事裁定书。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱业亮的委托诉讼代理人陈钢；被告南远房地产公司的委托诉讼代理人罗斌，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱业亮向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付逾期办证违约金84125元（该违约金从2012年8月20日起以总购房款572477元为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2015年10月30日止。）；2、判决被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2011年3月11日，原被告签订了一份《广东省商品房买卖合同》，约定被告将位于清远市清城区城北二路西二座XX花园XX号楼XX层XX号商品房出售给原告，建筑面积为138.87平方米，总房价款为572477元。合同第八条约定：“出卖人应当在2012年5月20日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。”合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”合同签订后，原告已向被告付清房屋总价款，但由于雅悦花园建设工程尚有部分设施未完成验收，涉案商品房建设工程也未在市住房和城乡建设局办理建设工程竣工验收备案，导致原告所购商品房未能取得房产证，被告也未能在合同约定的时间内将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，直至2015年10月30日被告才取得涉案房屋的房产证。以上被告逾期办证的行为已经构成违约，根据原被告签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条有关逾期办证违约责任的约定，被告应当向原告支付逾期办证的违约金，该违约金从2012年8月20日起以总购房款572477元为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2015年10月30日。被告南远房地产公司辩称：1、违约金计算应尊重当事人意思自治，合同对于逾期办证违约金有明确约定，即已付房款的0.1%。原告主张按照银行一年期贷款基准利率逐日计算没有依据，人民法院即便要调整，最多也只能调整比例，不能既调整比例，又调整为逐日计算。关于这个问题，据我们所知，省法院已经有内部指导意见，而且贵院在翠湖花园楼盘案件也已经开始是这样处理了。2、证据显示，被告是在2012年6月18日交楼，根据90日办证的约定，违约行为发生时点是2012年9月16日，故原告主张从2012年8月20日开始的违约金没有依据。3、违约行为发生时点是2012年9月16日，违约金的计算支付也是在2012年9月16日，原告迟至2016年6月份才提起本案诉讼，其关于逾期办证违约金的主张已经超过了两年的诉讼时效。4、由于答辩人不能提交该案件的收件收据作为递件证据，所以答辩人同意以房产证办好的时间2015年10月30日作为将登记资料递交给了清远市住建局的时间。本院经审理认定事实如下：2011年3月11日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定被告将位于清远市清城区城北二路西二座XX花园XX号楼XX层XX号商品房出售给原告，建筑面积为138.87平方米，总房价款为572477元。合同第八条约定：“出卖人应当在2012年5月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、该单位工程商品房经市建设局竣工验收合格。”合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。”合同签订后，原告已向被告付清房屋总价款，原告于2012年6月18日签署了雅悦花园楼宇收楼确认书并领取了房屋钥匙。被告在提交了办证所需全部资料后，清远市住房和城乡建设管理局于2015年10月30日办理了涉案房屋登记至原告名下的房地产权证。因原告未能如期取得涉案商品房的房地产权证，原告与雅悦花园其他众多业主一起多次与被告进行交涉，2013年3月28日，被告向小区业主出具一份房屋确权的工作内容及完成时间表，该表显示：“……3、验收报批备案计划于2013年9月10日前完成，4、房屋确权计划于2013年11月25日前完成。”因房产证办理的问题，在原告及其他业主的共同交涉下，被告再次于2013年12月3日向雅悦花园全体业主发出复函一份，该复函记载：“……2、房产证的拖延可能因为部分设施没有完成验收所致，预计房产证在2014年10月10日前可以办理完毕。3、你们与本公司签订的《商品房买卖合同》里，已经约定了房产证延期办理的处理条款，本公司愿意承担约定的法律责任。……”除了与被告交涉外，原告及其他业主还就雅悦花园房产证拖延的问题投诉至清远市住房和城乡建设局，该局于2013年12月9日向雅悦花园的全体业主作出书面答复。答复主要内容为：房产证拖延的原因是还有部分设施未完成验收，开发商愿意按照签订的《商品房买卖合同》中约定的房产证延期办理的违约条款，承担法律责任。此外，雅悦花园的众多业主还于2013年12月19日就雅悦花园消防设施设置不完备的问题举报投诉至清远市公安消防局，该局于2013年12月23日向雅悦花园的业主作出书面回复，该回复主要内容为：经该局执法干部实地核查，雅悦花园3-7号楼已建成并投入使用，该开发商曾于2007年12月向该局申报了雅悦花园1-7号楼的消防设计审核，该局作出了不同意的审核意见，此后，该开发商再无向该局申报1-7号楼的消防设计审核和消防竣工验收；目前，该局已受理了对南远房地产公司的行政处罚案件。2015年10月9日，被告制作印发了办证通知，在该通知中，被告告知了雅悦花园1—7号楼的业主其所开发建设的雅悦花园1—7号楼均已取得竣工验收备案的事实，并提示若业主需要委托被告办理房产证的，请业主按照该通知的详细要求在相关时限内备齐办证资料和交纳办证税费。以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、个人购房贷款合同、发票、契税完税证、房地产权证、答复、办证通知，被告提供的收楼确认书，以及本案的庭审笔录予以证实。本院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷，双方争议焦点为：一是原告主张的逾期办证违约金请求是否已超过诉讼时效；二是原告认为合同关于逾期办证违约金的约定明显过低并要求调整的主张是否应该得到支持；三是逾期办证违约金的起算时间如何确定。对于第一个争议焦点，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年。按照合同约定，被告应于2012年9月16日前协助原告办理房屋权属登记，逾期办证违约金的诉讼时效应从约定办证期限届满次日起计算2年时间。被告于2013年12月3日向全体业主发出的复函，以及清远市住建局于2013年12月9日作出的答复等内容可以从侧面印证原告称其在诉讼时效期间内就逾期办证、承担违约责任等事项多次与被告进行过交涉的陈述，可以引起逾期办证违约金诉讼时效的中断。而对于被告印制的办证通知，被告在该通知中并没有同意支付逾期办证违约金的承诺，也没有确认原告就逾期办证违约金在通知发出前向被告提出过相关请求，显然，办证通知并不能引起逾期办证违约金诉讼时效的中断。因此，原告主张的逾期办证违约金最迟也应该在2015年12月9日前提出。原告于2016年5月23日提起本次诉讼主张的逾期办证违约金已超过2年诉讼时效期间，原告亦不能提供证据证明就逾期办证的违约金问题在诉讼时效中断后再次向被告主张过权利或者存在引起诉讼时效中断或中止的情形。故对被告抗辩认为原告主张逾期办证违约金已超过诉讼时效期间的意见，本院予以采纳。对于原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。鉴于原告所主张的逾期办证违约金已超过诉讼时效，对于第二、第三个争议焦点已无论述必要。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告朱业亮的诉讼请求。案件受理费1904元，减半收取计952元，由原告朱业亮负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  潘金桥二〇一六年十一月三十日书记员  黎婉华附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十六条义务人作出分期履行、部分履行、提供担保、请求延期履行、制定清偿债务计划等承诺或者行为的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的当事人一方“同意履行义务。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。