江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏03民终8186号
上诉人（原审被告）：苗慧，女，1981年12月11日生，汉族,住徐州市铜山区。
委托诉讼代理人：张金龙(系上诉人苗慧丈夫)，男，1977年2月26日生，汉族，住徐州市铜山区。
被上诉人（原审原告）：徐州宝信物业服务有限公司，住所地徐州市铜山区汉王镇珠江路1-37。
法定代表人：孙丕渺，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王国平，男，1966年11月6日生，汉族，该公司法务，住徐州市云龙区。
上诉人苗慧因与被上诉人徐州宝信物业服务有限公司（以下简称宝信物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服徐州市铜山区人民法院（2017）苏0312民初3599号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月27日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人苗慧的委托诉讼代理人张金龙，被上诉人宝信物业公司的委托诉讼代理人王国平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
苗慧上诉请求：一、撤销原审判决，查清事实改判或发回重审。二、请求二审法院判决涉案物业费抵用券（壹万伍仟元整）合法有效，同时要求与其他三家同样享受空置房物业费减免（有新证据）。三、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。
宝信物业公司辩称，上诉人提出的上诉请求和理由缺乏事实根据和法律依据，上诉状中提及的XXXX置业发展有限公司与宝信物业公司是各自独立的公司，上诉人所谓的15000元的物业费抵用券并没有获得物业公司的认可，且宝信物业公司与上诉人之间的物业服务合同也不涉及该笔费用，因此请求中院驳回上诉人的上诉请求。
宝信物业公司向一审法院起诉请求：1、判令苗慧给付2016年4月7日至2017年4月6日的物业费12736.6元、滞纳金14340元、车位费360元、公共能耗费876.82元（系变更后诉请）；2、案件受理费由苗慧承担。
一审法院认定事实：宝信物业公司提供落款时间为2015年3月20日的《前期物业服务协议》（宝信·润山A区）一份，约定宝信物业公司为苗慧小区提供物业服务，其中第二条约定了物业管理服务内容，其中包括共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；共用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、生活垃圾的收集、清运；车辆停放场地维护管理及小区交通秩序维护管理等。第三条对物业管理服务质量进行了约定，第四条约定了物业管理费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备、大中修、更新、改造的费用）：宝信·润山A区按地上每平方米4元/月收取，地下每平方米按1.75元/月收取。物业管理服务费按入伙通知书规定的交房截止时间开始计算，每12个月为一个结算周期，业主应予每个结算周期前预先交纳一个周期物业费，物业公司有权对逾期欠费的业主催缴，并按日3‰加收违约金。车辆停泊服务费为地下车库停车位30元/月/位，是指停车场地（含室内车库）内，为维护保养场地设备设施、相关道路及管理所发生的人工、原辅材料、能源等。第三条约定，业主须按相关法律法规缴纳空置房屋的物业管理服务费及公共水电费等相关费用。苗慧否认该协议上“苗慧”的签名为其所签。苗慧为宝信·润山A1区-11-104室的业主，房屋类型为别墅，建筑面积为310.93平方米，已实际入住该房产。苗慧已缴纳2015年4月7日至2016年4月6日物业费12955.17元、水电预交金1000元、车位费360元等费用，因苗慧欠缴相关费用，产生本案诉争。
庭审中，苗慧提供盖有保利置业公司印章的物业抵用券（业主联）一张，该券载明：凭此券可免缴宝信·润山A1区12栋104号物业费15000元。宝信物业公司对该抵用券不予认可。在一审法院审理的宝信物业公司起诉宝信·润山A区-11-102室业主张某、A区-12-101室业主徐某两起案件中，宝信物业公司曾于2016年11月20日向该两人发出催缴函，催缴一年公共能耗费1000元，并表明同意根据《宝信公司与别墅A1代表商谈意见协议书》的约定，将A1区物业管理费减免部分，抵扣A1区集中供暖入住的建设费，按每户实际发生额具体分户计算，多退少补。宝信物业公司认可该约定参照适用于本案苗慧。
另查明，涉案小区存在停车场环境卫生差、道路破损、基础设施不齐全等问题。
一审法院认为，宝信物业公司在苗慧居住的宝信·润山A1区提供物业服务，庭审中苗慧对宝信物业公司提供的《前期物业服务协议》无异议，庭后苗慧辩称《前期物业服务协议》上签名非其本人所签，但无论该签名是否为其所签，均不影响双方之间存在物业服务合同关系。在宝信物业公司起诉本案苗慧同时，宝信物业公司另起诉了宝信·润山A区-11-102室业主张某、A区-12-101室业主徐某、A区-12-104业主梅雪飞，主张物业费、车位费、公共能耗费用及滞纳金等费用。宝信物业公司均与该三户业主签订了《前期物业服务协议》，协议内容除乙方当事人即业主姓名、坐落位置、建筑面积、签署日期不同外，其他关于双方权利和义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业管理服务费用等内容均一致，该协议系格式合同。苗慧作为宝信·润山A1区-11-104室业主，事实上接受了宝信物业公司提供的物业服务，且苗慧前期亦按照4元/月/平方米的标准缴纳物业费、按照30元/月/位标准缴纳停车服务费，故对于相关费用收取标准、物业服务质量等事宜，可以参照适用该协议。因宝信物业公司提供的物业服务存在明显瑕疵，一审法院结合宝信物业公司提供的物业服务情况，酌定按实际应交物业费的80%计算物业服务费。宝信物业公司经计算，主张苗慧缴纳2016年4月7日至2017年4月6日物业费12736.6元，一审法院支持10189.28元（12736.6元*80%）。苗慧辩称应按照其与保利置业公司达成的《宝信公司与别墅A1代表商谈意见协议书》约定的内容扣减物业费，一审法院认为，宝信物业公司向其他业主发函表明，宝信物业公司同意将物业费扣减部分在苗慧先行交纳物业费后，再与建设费多退少补，苗慧不能以此为由直接扣减物业费。苗慧另辩称应以保利置业公司出具的物业费抵用券抵扣物业费，一审法院认为，保利置业公司与本案宝信物业公司系独立的法人，保利置业公司向宝信物业公司出具的物业费抵用券不能代表系宝信物业公司的意思表示，故对苗慧的该辩解一审法院不予采信。关于公共能耗费，该费用系实际产生，结合宝信物业公司提供的公共能耗费用票据及计算依据等相关证据，一审法院予以支持778.56元（2015年：310.93㎡*0.08元/月/㎡*8.8个月=218.89元；2016年：310.93㎡*0.15元/月/㎡*12个月=559.67元）。关于车位服务费，苗慧已实际入住并使用车位，对该费用一审法院予以支持。关于滞纳金，因宝信物业公司提供的物业服务存在明显瑕疵，苗慧并非无故拖欠物业费，对滞纳金一审法院不予支持。综上，苗慧应缴纳物业费、公共能耗费、车位服务费共计11327.84元。宝信物业公司于2015年3月30日收取苗慧水电预交金1000元，根据宝信物业公司向其他业主发出的催缴函，宝信物业公司催缴一年公共能耗费1000元，故苗慧缴纳的水电预交金可以推定为公共能耗费，本案中应予扣减。且退一步讲，即便该费用并非公共能耗费，因宝信物业公司对收取该费用的性质及依据未作出合理解释，苗慧要求扣减有事实依据，为减少诉累节省诉讼资源，本案亦予以一并处理，故苗慧尚应缴纳宝信物业公司物业费、公共能耗费共计10327.84元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、苗慧于本判决生效之日起十日内支付徐州宝信物业服务有限公司2016年4月7日至2017年4月6日物业费、公共能耗费、车位服务费合计10327.84元；二、驳回徐州宝信物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费550元，减半收取275元，由苗慧负担100元，徐州宝信物业服务有限公司负担175元。
根据诉辩双方的诉辩意见，本案二审期间的争议焦点是：1、案外人XXXX置业发展有限公司出具的物业费抵用券可否折抵本案物业费。2、苗慧要求空置房物业费减免应否支持。
二审期间，上诉人提供业主徐某与宝信物业公司接待处工作人员通话记录一份，拟证明1、该物业费抵用券是由物业公司发放的。2、该物业费抵用券其他业主可以抵用，而只有这四户（梅某某、张某、徐某、苗慧）不能使用。经质证，被上诉人对该录音证据形式的真实性无异议，该录音内容非常明确，被录音的人员明确表示该抵用券不能用于充抵物业费，且也谈及到原一审判决书已经确认了这一事实，因此以上部分内容充分证明该物业费抵用券不能用于抵用本案上诉人的物业费，这与原一审判决法律适用部分一致，没有冲突，上诉人提交的以上证据不能证明上诉人的主张。
二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，第一、关于苗慧要求空置房物业费减免应否支持的问题。鉴于苗慧未提供充分证据证明涉案房屋空置，宝信物业公司对苗慧陈述的涉案房屋空置亦不予认可，故苗慧要求空置房物业费减免不应予以支持。
第二、关于案外人XXXX置业发展有限公司出具的物业费抵用券可否折抵本案物业费的问题。案外人XXXX置业发展有限公司出具的物业费抵用券应当折抵本案物业费。理由如下：涉案《前期物业服务协议》虽然系上诉人与被上诉人所签，但是该协议中明确：“前期物业管理是指：自XXXX置业发展有限公司（以下称开发商）与徐州宝信物业服务公司（以下称物业服务企业）签订前期物业服务合同之日起至业主委员会与其聘用新物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业管理，本案中，根据现有的证据，业主委员会并未与其聘用新物业服务企业签订《物业服务合同》，故上诉人与被上诉人履行的系《前期物业服务协议》，上诉人与被上诉人签订的《前期物业服务协议》表明，XXXX置业发展有限公司与被上诉人是委托关系，即被上诉人是按照XXXX置业发展有限公司对物业管理的意思进行物业管理服务，而物业费抵用券上有XXXX置业发展有限公司的盖章，并明确载明本卷一式三联盖章有效，XXXX置业发展有限公司、业主、物业公司各持一联，该物业费抵用券载明的意思表示明确，宝信物业公司应当按照该物业费抵用券载明的意思对上诉人所需缴纳的物业费进行抵扣。
综上，鉴于一审支持物业公司主张的物业费不足15000元，经过抵扣之后，还有剩余，故本院对一审判决予以纠正。
综上所述，苗慧的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销徐州市铜山区人民法院（2017）苏0312民初3599号民事判决，即“一、苗慧于本判决生效之日起十日内支付徐州宝信物业服务有限公司2016年4月7日至2017年4月6日物业费、公共能耗费、车位服务费合计10327.84元；二、驳回徐州宝信物业服务有限公司的其他诉讼请求。”；
二、驳回徐州宝信物业服务有限公司的诉讼请求。
一审案件受理费550元，减半收取275元，二审案件受理费550元，共计825元，均由徐州宝信物业服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 潘全民
审 判 员 胡元静
代理审判员 张 璟
二〇一八年二月二十五日
书 记 员 陈斯雅