新疆维吾尔自治区石河子市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）石民初字第4288号
原告苏彦娜，女，1971年2月12日出生，汉族，无固定职业。
原告何祥生，男，1971年5月23日出生，汉族，无固定职业。
两原告委托代理人仇兴民，新疆君正律师事务所律师。
被告石河子市易居苑房地产开发有限公司，住所地：石河子市北泉镇北泉路120号（百翠园生态酒店内）。
法定代表人王琦，该公司董事长。
委托代理人贾立农，新疆翔瑞律师事务所律师。
原告苏彦娜、何祥生与被告石河子市易居苑房地产开发有限公司（以下简称易居苑房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，原告于2014年10月29日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，分别于2014年11月25日、2014年11月27日、2014年12月1日、2015年1月4日公开开庭进行了审理。原告苏彦娜、何祥生及其委托代理人仇兴民，被告易居苑房产公司委托代理人贾立农均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告苏彦娜、何祥生诉称：2012年10月10日，原告与被告签订商品房买卖合同一份，约定由原告购买石河子总场北泉镇军垦新村南区52栋2单元243号房屋，总房款323015元。原告首付223015元，剩余100000元申请银行按揭贷款支付。2013年11月10日，被告收到原告按揭款项，原告房款全部付清。合同约定被告应当在2013年10月30日前给原告交付合同约定的商品房，但被告直到2014年8月26日才向原告履行交房入住手续。被告未按照合同约定的交房时间向原告交付房屋，构成违约。因双方协商未果，故原告诉至法院，请求判决被告给原告支付逾期交房违约金47644.71元（323015元×0.5‰×295天，2013年11月1日至2014年8月25日），并承担本案诉讼费和送达费。
被告易居苑房产公司辩称：原告所购房屋因市政基础设施建设进度影响延期交付，属于我公司无法预见和不能控制的不可抗力事由，我公司依法不应承担责任。另外，我公司曾经给原告发过书面通知，将市政配套设施不到位影响交房日期的情况，告知了包括原告在内的全体购房人，并开始办理退房手续。我公司销售人员曾经多次征询原告意见，原告表示同意交房日期顺延，不退房。因此，双方已对交房日期进行了变更，原告再主张延期交房违约责任依法不能成立。原告主张的违约金过高，应当予以调整或撤销。综上，请驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2012年10月10日，原、被告签订商品房买卖合同一份，约定原告购买被告在北泉镇军垦新村南区开发的商品住宅房一套，该房为第52幢2单元243号，建筑面积83.9平方米，每平方米单价3850元，总金额323015元。买受人于合同签订当日支付房款首付223015元，剩余100000元申请银行按揭。出卖人应当在2013年10月30日前交房，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、根据国家建设部和国家工商局监制的施工合同，以工程施工合同中的工期顺延的相关条款执行。出卖人逾期交房的违约责任：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。合同还约定了其他条款。合同签订后，原告依约在银行办理了按揭贷款，于2013年11月10日将全部购房款支付被告。2013年9月30日，被告在其位于百翠园小区的售房部门上张贴一份通知。该通知的内容为：“石河子百翠园小区全体业主，因市政配套设施暂时不到位，可能造成部分于2013年10月30日签订交房合同的客户暂时无法正常入住，对于我们的延期交房，我公司深表歉意。我公司也会及时与相关部门沟通处理尽快解决此事。如客户因时间问题需要申请退房的，我公司配合办理退房手续。如不退房，请等待我公司另行通知入住时间。”2014年3月12日，被告向石河子市北泉镇人民政府递交一份关于接市政排水网的报告。该报告的内容为：“我单位开发的百翠园小区即将交工，位于北泉路直径为200MM的市政排水管线无法满足正常使用且接口也未确定。为保证小区能正常入住，恳请领导尽快解决百翠园小区的外排水难题为盼。”2014年7月23日，被告向石河子市北泉镇规划建设局递交申请，要求对其开发的百翠园生态小区1#至10#住宅楼工程进行验收。2014年8月6日，被告开发建设的上述住宅楼工程的安全防范设施经验收合格。2014年8月8日，被告易居苑房产公司在《石河子日报》上发布一则公告，称石河子市北泉镇百翠园小区4栋、6栋、7栋、8栋、9栋、10栋已验收合格，要求购买前述栋号房屋的业主于2014年8月12日起携带相关资料办理入住手续。2014年8月26日，建设单位、设计单位、地勘单位、监理单位和施工单位五方正式对百翠园生态小区1#至10#住宅楼工程进行了验收。同日，原告苏彦娜、何祥生办理了涉案房屋入住手续。2014年9月，被告向石河子市北泉镇规划建设局（以下简称北泉镇建设局）递交一份报告。该报告的内容为：“由我公司开发建设的百翠园小区高层已全部办理完竣工验收手续，现入住已办理一半。目前居民情绪稳定。在一部分居民对外围排水管线等市政配套设施不了解的情况下，我公司一再说明此事需按师市统一规划要求，北泉镇市政排水管线于二零一四年六月陆续建成投入使用。此事不是北泉镇政府及开发商所能完全左右之事。属实否请向领导批示。”北泉镇建设局收到被告报告后，其工作人员刘兵在该报告上书写“经与阳光城建公司张长生联系，北泉路排水改造工程于2014年7月底交付使用”的内容，并加盖了北泉镇建设局印章。2014年11月25日，北泉镇建设局给原告出具了一份情况说明。该情况说明内容为：“经查阅相关资料，石河子市易居苑房地产开发有限公司开发建设的百翠园生态小区延期交工一事与北泉路排水改造工程无关，延期交工是由于石河子市易居苑房地产开发有限公司工程未竣工验收所造成的。”2014年11月28日，北泉镇建设局又给原告等人出具一份关于北泉路排水改造项目情况说明。该情况说明的内容为：“北泉镇没有接到任何石河子市易居苑房地产开发有限公司关于百翠园小区接入排水管网的书面报告。新排水管网改造项目是从2014年5月20日至2014年7月30日改造结束，在新排水管网改造期间原排水管网一直正常运转使用，而且原排水管网可以满足百翠园小区正常使用，因此与新排水管网改造没有任何关系。”2014年12月29日，我院向石河子市价格认证中心去函询问位于石河子总场区域房屋的租赁价格。2014年12月30日，石河子市价格认证中心回函称，石河子总场区域房屋的租赁价格为500元／月左右。
以上事实有原、被告的陈述，商品房买卖合同，房款收据，延期交房通知及照片、房屋入住公告、报告、批复、百翠园生态小区竣工规划核实测量报告、住宅信报箱补建验收单、安全防范系统工程验收报告、建设工程竣工规划认可书、住宅楼工程竣工验收监督通知、意见书、通知、公告、回函等证据材料在卷佐证，足以认定。
本院认为：原、被告签订的商品房买卖合同，意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。合同订立后，原告按约交纳了购房款，应认定其履行了合同义务。根据合同约定，被告应当于2013年10月30日前将验收合格的房屋交付原告。而事实上，被告于2014年8月26日才向原告交付房屋。被告逾期交房的行为构成违约，应当承担违约责任。被告辩解原、被告经协商对交房期限条款进行变更的理由没有依据，本院不予采纳。对于被告辩解逾期交房系市政管网改造所致的理由，因其未提供充分的证据加以证明，故本院不予采纳。原告要求被告给付违约金的请求符合法律的规定和合同的约定，本院予以支持。关于原告主张的违约金数额问题。根据合同约定，被告逾期交房不超过60日的，自2013年10月31日起至实际交付房屋之日止，被告按日向原告支付已交购房款万分之五的违约金，合同继续履行；被告逾期交房超过60日，原告要求继续履行合同的，自2013年10月31日起至实际交付房屋之日止，被告按日向原告支付已交购房款万分之五的违约金。如按照原、被告约定的方法计算违约金，则违约金显得畸高。鉴于我国合同法规定的违约金的性质系弥补守约方遭受的经济损失为主，惩罚违约方的违约行为为辅，故本案原告主张的违约金应以其实际损失为基础，综合考虑其他因素确定。被告辩解原告主张的违约金过高，应当依法予以调整的理由成立，本院予以采纳。综合考虑本案的具体情况，按照被告交付房屋之前占用购房款期间的存款利息来确定原告的经济损失较为合理。据此，本院确定原告的经济损失为8075.38元（购房款323015元×年息3%÷12个月×迟延交房时间10个月）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：
一、被告石河子市易居苑房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内给付原告苏彦娜、何祥生违约金8075.38元。
二、驳回原告苏彦娜、何祥生的其他诉讼请求。
本案受理费991元，邮寄送达费90元，合计1081元（原告已预交），由石河子市易居苑房地产开发有限公司负担，与前款同期给付原告苏彦娜、何祥生。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第八师中级人民法院。
审 判 长 刘忠军
审 判 员 宋 杰
代理审判员 高芳芳
二〇一五年一月十五日
书 记 员 张若晞
附相关法律法规：
1、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
2、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。