黑龙江省哈尔滨市双城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑0113民初4615号
原告魏晓鹏，女，1975年9月30日出生，汉族，住哈尔滨市道里区，
委托代理人李文斌，黑龙江久通律师事务所律师。
被告刘海雷，男，1984年3月21日出生，汉族，住哈尔滨市双城区，
原告魏晓鹏与被告刘海雷房屋租赁合同纠纷一案，原告魏晓鹏于2016年9月28日向本院提起诉讼。本院于2016年10月9日受理后，依法组成合议庭，于2016年11月30日公开开庭审理了本案。原告魏晓鹏的委托代理人李文斌，被告刘海雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告魏晓鹏诉称：2014年9月23日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，双方约定：被告承租原告位于哈尔滨市××城区××大街东侧××新城小区××高层××号商服，房屋租赁期间为2014年12月1日至2019年11月30日止，该房屋的总租金为1750000元，该房屋支付租金时间及金额为租金期内的每年10月31日支付437500元，违约金为总租金的30%。合同签订后，被告未按房屋租赁合同的约定向原告支付租金，依据约定被告应当在2015年10月31日前足额向原告支付租金，且被告应支付原告物业费19856元，包烧费65865元。上述欠费经原告多次催要未果，后原告数次向被告发出《催收函》主张权利未果，于2016年9月19日发出《解除协议通知书》。现原告为维护合法权益，诉至法院。诉讼请求：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》，被告将房屋交还原告；2、被告按合同的约定支付原告拖欠的房屋租金277874元（租金暂计22个月，2016年10月1日后的租金以被告实际搬出日止据实计算为准）；3、被告按合同的约定支付原告违约金525000元；4、被告按合同的约定支付原告物业费19856元、包烧费65865元（2016至2017年年度及以后包烧费、2016年10月1日后的物业费以被告实际搬出日止据实计算为准）；5、本案的诉讼费用由被告承担。
被告刘海雷辩称：我对租房交房租的事情没有异议。我生意不好我要转租这个房屋，我们签合同时已经商量好了我经营不善可以转租，原告也同意了，但是当我找好下家要转租的时候原告不同意了，说要转租可以但是要承担违约金，当时签合同的时候没有约定违约金。我们交过六七次房租，最后剩几万块的时候原告不收了，要解除合同，收违约金。现在据我所知租的房子是开发商的，开发商已经把这个房子抵给一个建筑商了，原告急需我搬出去，要不然这事办不成。
在本院开庭审理中，原告魏晓鹏为证明其诉讼主张的事实成立举示了证据，被告刘海雷发表了质证意见。
原告魏晓鹏举证情况如下：
证据1、《房屋租赁合同》一份，拟证明：原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租奥运新城小区3号高层一层二层1-7号商服，租期为2014年12月1日至2019年11月30日，总租金为1750000元，支付租金时间及金额为租金期内的每年10月31日支付437500元，违约金为总租金的30%。被告未依约支付租金等，截至2016年9月30日尚欠租金277874元，2015至2016年度包烧费65865元，2015年5月23日至2016年9月30日物业费19856元，被告应当依约定承担违约责任。在原告起诉后，被告一直未履约，截至2016年11月30日支付第二次租金，原告也未支付租金以及2016至2017年度包烧费、起诉至今的物业费。
证据2、《催收函》一份、邮政快递单一份，拟证明：原告通过EMS向被告主张权利，要求被告支付所欠租金及包烧费、物业费。
证据3、《解除协议通知书》一份、邮政快递单一份，拟证明：原告通过EMS向被告主张权利，鉴于被告的违约事实，原告依法依约主张解除《房屋租赁合同》，并告知被告房屋租金计算至其搬出房屋之日，据实结算。
被告刘海雷对原告魏晓鹏举示的证据质证认为：证据1，真实性无异议，我产生违约主要是中途有下家要兑了，原告不同意兑，兑之前我没欠房租；取暖费我应当交到大物业，不应该交给房主，物业费应当由物业公司收取，我没见过物业公司的人，后期我们产生纠纷我就没有交物业费和包烧费。证据2，我收到过，对真实性无异议，但这份催收函是在我们发生纠纷之后，就是我要往出兑原告不同意之后才发给我的，原告跟我说不能往出兑，我要不租要给他违约金。证据3，我收到过，对真实性无异议，但是我没有违约，我交租金了，我手里有票据。
被告刘海雷未举示证据。
本院确认：证据1、2、3，被告对真实性均无异议，且合法，与本案具有关联性，为有效证据，本院均予以采信。
本院经审理查明：2014年9月23日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，该合同主要内容为：第一条原告将坐落于双城市民安大街东侧奥运新城小区3号高层一、二层1-7号商服（以下简称该房屋）出租给被告使用；第四条（一）房屋租赁期自2014年12月1日至2019年11月30日止；第五条（一）该房屋总计租金为1750000元，2015年至2018年的每年10月31日前支付437500元；第六条租赁期间内，被告自行承担该房屋产生的水费、电费、电话费、电视收视费、卫生费、物业管理费、包烧费及其他各项税、费等，被告应保存并向原告出示相关缴费凭据；第八条（一）除原、被告双方另有书面约定以外，被告需事先征得原告书面同意，方可在租赁期内将该房屋部分或全部转租给他人；第九条租赁期满或合同解除后，被告应立即返还该房屋及附属设施，原、被告双方应结清各自应当承担的费用，返还后对于该房屋内被告未经原告同意遗留的物品，原告有权自行处置；第十一条（三）被告有下列情形之一的，原告有权单方解除合同，自原告向被告发送通知时合同自行解除，1、不支付或者不按照约定支付租金逾期达10日的，2、欠缴各项费用达1000元的，3、擅自改变该房屋用途的，4、擅自拆改变动或损坏房屋结构或扩建改建的，5、擅自将该房屋部分或全部转租给第三人的，6、利用该房屋从事违法活动的；第十二条（一）被告有第十一条（三）约定的情形之一的、违反合同其他约定或被告单方解除合同的，应按合同约定的总租金的30%向原告支付违约金并赔偿损失；第十五条（一）原告向该房屋所在地址发送的信函，均视为被告能够收到。
后被告未按合同约定支付原告租金、未交纳物业费和包烧费。2016年9月12日，原告通过邮政特快专递EMS向被告邮寄了《催收函》，向原告催收租金71200元、物业费19856元、包烧费65865元。2016年9月21日，原告通过邮政特快专递EMS向被告邮寄了《解除协议通知书》，通知被告解除双方于2014年9月23日签订的《房屋租赁合同》，经查，被告于2016年9月22日收到《解除协议通知书》。庭审中，被告承认收到过上述《催收函》和《解除协议通知书》，自与原告产生纠纷后未交纳过物业费和包烧费，现该房屋由其占有、使用。原告自认被告向其交纳过租金363800元。
本院认为：原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立，合法有效，该合同对双方具有法律约束力，双方应当按照约定全面履行自己的义务。被告未按该合同的约定向原告支付租金、未向相关部门交纳物业费、包烧费的行为，已构成违约，依法应承担相应的违约责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告关于解除《房屋租赁合同》的诉请，因被告的违约行为，原告已于2016年9月21日向被告发出《解除协议通知书》，被告于2016年9月22日收到，根据《房屋租赁合同》第十一条（三）的约定和《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，《房屋租赁合同》自《解除协议通知书》到达被告时即2016年9月22日已解除，现原告要求再次解除，实属不能，不予支持。原告关于被告将房屋交还的诉请，因《房屋租赁合同》已于2016年9月22日解除，故根据《房屋租赁合同》第九条的规定，被告应将房屋返还原告，予以支持。原告关于被告支付拖欠的房屋租金277874元的诉请，根据《房屋租赁合同》第四条、第五条的约定，截至2016年9月22日，被告应支付原告租金元633888.89元（1750000元÷60个月×21个月+1750000元÷60个月÷30天×22天），被告并未举示证据其向原告支付租金的数额，原告自认被告已经向其支付租金363800元，故被告应向原告支付拖欠的租金270088.89元，对超出部分不予支持。原告关于被告支付违约金525000元的诉请，根据《房屋租赁合同》第十二条（一）的约定，被告应向原告支付违约金525000元（1750000元×30%），予以支持。原告关于被告支付物业费19856元、包烧费65865元的诉请，根据《房屋租赁合同》第六条的约定，被告系自行向收费、收税部门交纳，并非向原告交纳，且庭审中原告自认未向相关部门交纳过其主张的物业费、包烧费，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条第一款、第六十条、第九十一条第（二）项、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零九条、第一百四十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告刘海雷返还原告魏晓鹏哈尔滨市双城区民安大街东侧奥运新城小区3号高层一层二层1-7号商服；
二、被告刘海雷支付原告魏晓鹏拖欠的房租租金270088.89元；
三、被告刘海雷支付原告魏晓鹏违约金525000元；
上述一至三项自本判决生效之日起十日内履行完毕。
四、驳回原告魏晓鹏的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费12686元，由原告魏晓鹏负担935元，由被告刘海雷负担11751元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 于 红
审 判 员 张凯军
代理审判员 张彦鹏
二〇一七年三月十三日
书 记 员 马莉娅