广东省乐昌市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）韶乐法民一初字第168号
原告（反诉被告）：李飞炎，男，1943年12月7日出生，汉族，湖南省桂阳县人，住广东省乐昌市。
委托代理人：骆人杏，男，1964年9月24日出生，汉族，广东省乐昌市人，住乐昌市。
被告（反诉原告）：曾玉英，女，1961年3月12日出生，汉族，住乐昌市。
委托代理人：邓新忠，男，1958年1月5日出生，汉族，住广东省乐昌市。
原告李飞炎诉被告曾玉英及被告曾玉英反诉原告李飞炎合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理。原告李飞炎及其委托代理人骆人杏，被告委托代理人邓新忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李飞炎诉称：2011年9月31日，原告将自己的“乐昌市飞煌某宾馆”的经营权发包给被告承包经营，并签订了《承包合同书》，合同第一条约定：每月承包金8200元，每月15日之前交纳承包金；合同第四条约定：双方不能违约，如有违约，违约方赔偿对方5万元损失。
被告已交纳2015年4月15日之前的承包金，2015年4月16日至今未交承包金，原告多次找被告协商，被告均以与她无关为由拒付承包金。为了全面履行”承包合同”的约定，所以原告向人民法院起诉，请求：一、依法判决被告支付拖欠3个月的承包金24600元、赔偿款50000元，两项合计74600元。二、依法判决被告承担本案的诉讼费用。请法院依法支持原告的全部诉讼请求。
原告为支持其诉讼请求，向我院提供了如下证据：证据一、承包合同书，证明被告承包原告“乐昌市飞煌某宾馆”的事实；证据二、乐昌市飞煌某宾馆营业执照、卫生许可证、行业许可证，证明原告是该宾馆的合法业主，原告收取被告的承包金合法；证据三、原、被告的身份证，证明原、被告的身份；证据四、军队房地产租赁合同，证明原告向部队承租的房子是每年一签，承包的房租租金是每年13万元，证明飞煌某旅业包括一楼到五楼的宾馆房间，也包含两间铺面，原告将旅业发包给被告的物业仅仅包括宾馆，不包括铺面。
被告曾玉英反诉并答辩称：一、被反诉人要求反诉人支付拖欠三个月承包款24600元、赔偿款50000元的请求没有事实和法律依据，依法应驳回其诉求。
乐昌市飞煌某宾馆是空军油库的产业，被反诉人并不是该宾馆的业主。2011年9月31日，被反诉人将其承包的乐昌市飞煌某宾馆转包给反诉人经营，双方签订了《承包合同书》。该合同书约定：（一）承包年限为伍年，从2011年10月1日开始经营，飞皇旅业宾馆一至五楼所有物业，每月承包租金8200.00元。押金贰万元正〈￥20000.00元正），每月15号之前交租，如违约收取滞纳金千分之一，逾期一个月不交，甲方则有权终止合同，并收回飞皇宾馆……（四）乙方在经营期间，甲方不能无故终止合同，如有违约，违约方赔偿对方伍万元（￥50000.00元）损失。合同签订后，反诉人一直依该合同约定经营并如期缴交租金，即2015年2月15日交付的租金是2015年2月15日至2015年3月15日期间的租金，2015年3月15日交付的租金是2015年3月15日至2015年4月15日期间的租金，2015年4月15日交付的租金是2015年4月15日至2015年5月15日期间的租金。因此，反诉人从未拖欠被反诉人的租金。直至今年5月上旬，被反诉人提出要将乐昌市飞煌某宾馆重新进行装修，要求反诉人停止营业，装修后也不给反诉人继续经营该宾馆。为此，反诉人无法交付5月15日至6月15日期间的租金。在此期间，反诉人多次与被反诉人交涉，要求继续履行双方签订的承包合同内容，但被反诉人置之不理。并采取恶人先告状的手段向人民法院提起民事诉讼。反诉人认为，反诉人没有拖欠租金，而是被反诉人违反合同约定，自签订合同时始直至今天，该宾馆一楼的物业一直没有交付给反诉人经营使用，合同期间又无故终止合同的履行，造成了反诉人的经济损失，故被反诉人应依合同约定赔偿反诉人经济损失50000元。
二、双方签订的合同是当事人的真实意思表示，反诉人依约履行了合同的约定，被反诉人违反合同约定，应承担违约责任。
反诉人在经营期间一直遵循合同约定，积极为被反诉人创造经济效益。反诉人没有违反合同的各项约定，不存在过错。该合同的期限至今尚未履行完毕，由于被反诉人自合同开始一直没有交付飞煌某宾馆第一层楼的物业交给反诉人经营使用，违反了《承包合同书》第一条的约定：在反诉人营业期间，未经反诉人同意擅自报停营业，强行维修，致使反诉人无法营业，造成反诉人经济损失。因此，被反诉人应全额退回所收取的押金20000元给反诉人，并依照《承包合同书》第四条的约定赔偿反诉人50000元的经济损失。
综上所述，反诉人认为，被反诉人违反合同约定，无故终止合同，造成了反诉人的经济损失，应按合同约定赔偿反诉人的经济损失；如数退回反诉人的承包押金20000元。为此，反诉人请求：l、依法判决被反诉人返还押金20000元给反诉人；2、依法判决被反诉人赔偿反诉人损失费50000元；3、依法判决被反诉人负担本案的全部诉讼费。请求贵院对反诉人和被反诉人之间签订的《承包合同书》进行核实裁定，支持反诉人的反诉请求，驳回被反诉人的全部诉讼请求。
被告曾玉英在本诉部分未提交证据，在反诉部分提供了如下证据：证据一、承包合同书，证明反诉人承包乐昌市飞煌某宾馆的事实，被反诉人收取反诉人押金20000元的事实及被反诉人无故终止合同应赔偿反诉人50000元损失的约定；证据2、收据，证明被反诉人收取反诉人押金20000元的事实；证据3、收款收据，证明反诉人每月如期交付租金的事实以及交付租金的具体期间；证据4、收款收据，证明被反诉人加收反诉人承包的一楼物业租金的事实，从2014年6到8月的收据包括原告向被告收取1楼到5楼的租金，从9月份之后收取的是2楼到5楼的租金，因此可以证实原告在2014年6月到8月违反合同多收了原告1楼的租金；证据5、照片一张，证明本案旅业一楼的情况；证据6、证人证言，证明双方合同纠纷一案的事实真相，印证反诉人的观点。
原告李飞炎对被告曾玉英的反诉口头辩称：被告的反诉与事实不相符。首先，乐昌市飞煌某宾馆的房子是部队的，而宾馆的经营权是原告的；其次，原告将宾馆的经营权发包给被告经营的事实，部队是知情的；再次，原告将宾馆的经营权发包给被告经营，是将宾馆的1楼到5楼的所有物业交给了被告经营；第四，被告在经营的过程中，擅自到香港，同时另外找合伙人来经营乐昌市飞煌某旅业，即本案的证人作合伙人来经营，其行为没有经过原告的同意，原告也不知情，因此，是被告首先违反合同第9条的约定。因此，被告反诉没有事实和法律依据，应予驳回。
原告李飞炎在反诉部分未向本院提交证据。
另原、被告均向本院书面申请了调查取证，故本院依双方的申请对中国人民解放军76174部队作了一份调查笔录，也向乐昌市公安局治安管理大队调取了原告的申请报告及“关于开通飞煌某宾馆旅业信息系统的申请”。
经庭审质证，被告对原告的证据的质证意见是：对证据1的证明目的有异议，该承包合同书包含原告收取了2万元押金的事实，而且是原告违反了合同约定，因此原告应赔偿被告5万元损失；对证据2的证明目的有异议，飞煌某旅业的产权和业主是部队的，而不是原告所有；对证据3没有异议；对证据4，说明房屋的产权是部队的，第二，被告每月向原告缴纳的租金已经在原告的证据1所写，跟这份证据没有关联。原告对被告的证据的质证意见是：对证据1的真实性没有异议，可以证实被告是承包了宾馆，原告也确实收了2万元押金，但对其要求赔偿5万元的损失有异议；对证据2无异议；对证据3，该份证据与本案无关；对证据4的真实性没有异议，但飞煌某旅业并不包括另外一间茶房，但是在6月到8月期间，被告使用了该茶房，是双方协商的结果，与本案无关；对证据5的真实性没异议，但对其证明目的有异议；对证据6有异议，认为这两个证人实际是与本案被告一起合伙经营乐昌市飞煌某旅业，其与本案有利害关系，不能作证人。原、被告对本院调取的证据的质证意见是：原告对乐昌市公安局治安管理大队的两份申请没有意见，但认为与本案无关，对调查笔录无异议；被告对乐昌市公安局治安管理大队的两份申请亦没有意见，同时认为可以证实原告在未经被告同意的情况下，擅自向公安部门申请停业，因此该损失应当由原告承担，对调查笔录的真实性没有意见，同时认为该份笔录正好反映原告转租给被告经营，部队并不知情。
本院认证意见：对于原、被告无异议的证据，本院经审查，依法对其证据的证明效力予以确认；对于原、被告的证据，本院经审查，对其真实性全部予以确认，但对于被告的证人证言，其与庭审中的陈述不符，本院经审查，对其证明力依法不予确认。
综合到庭双方当事人的陈述和举证、质证及本院的认证意见，本院确认如下法律事实：
2011年9月份，原告李飞炎承租了中国人民解放军76174部队位于乐昌市昌山中路9号的房地产，用于经营旅业、饮食业和零售业，合同每年签订一次。事后，原告将该房屋的一至五楼开设了“乐昌市飞煌某宾馆”（其中一楼有两间铺面，部分为宾馆通道，部分为商铺）。2011年9月30日，原告经中国人民解放军76174部队同意，将该宾馆转租给被告经营，并以原告为甲方，被告为乙方，双方签订了书面的《承包合同书》。合同书中约定：一、承包年限为伍年，从2011年10月1日开始经营，飞煌某（皇）旅业宾馆一至五楼所有物业，每月承包租金8200.00元。押金贰万元正（￥20000.00元正），每月15号之前交租，如违约收取滞纳金千分之一，逾期一个月不交，甲方则有权终止合同，并收回飞煌某（皇）宾馆……四、乙方在经营期间，甲方不能无故终止合同，如有违约，违约方赔偿对方伍万元（￥50000.00元）损失。此后被告一直经营着该宾馆并按时支付租金至2015年5月15日。2015年6月11日，原告向乐昌市公安局治安管理大队提出书面申请报停，要求飞煌某宾馆从2015年6月11日至7月11日暂停营业一个月，之后被告退出经营。从2015年7月始，原告将飞煌某宾馆收回自己经营。被告为此拒付租金，原告特向本院起诉，要求被告支付2015年6-8月份的租金及赔偿损失，被告为此亦提起反诉。
另查，2014年被告在经营飞煌某宾馆的6-8月期间，曾使用原告在一楼的一间茶房，故每月多交了租赁费500元。
本院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原、被告签订的《承包合同书》是在双方自愿的条件下签订的，合同合法有效，双方应遵照执行，被告理应按照合同的约定交纳租金。被告的证人证言与庭审中的陈述不符，本院依法不予采信，故被告辩称系原告违约造成自己不能继续履行合同证据不足，本院依法不予支持。由于飞煌某宾馆于2015年6月11日至7月11日已暂停营业，7月份以后原告自己在经营该宾馆，故双方的租赁关系已实际终止，租金应从2015年5月16日计至2015年6月10日止。押金在性质上是一种单向担保，即承租方不履行约定义务时，出租人可以从押金中抵扣或优先受偿，由于原告的租赁关系已实际终止，故原告应将押金退回给被告。原告称系被告违约终止合同亦证据不足，故对原告要求赔偿50000元的诉讼请求不予支持。被告反诉称原告一直未将宾馆一楼的物业交付给被告经营使用为由，要求原告赔偿经济损失50000元的反诉请求，本院经查，一楼确实有两间铺面，而宾馆部分只是一个通道。虽然合同约定飞煌某旅业宾馆一至五楼所有物业转给被告经营，但这么多年以来被告不但没有要求原告交付一楼，反而被告在使用一楼时还要另外多交租金，显然与常理不符，因此本院对原告的陈述予以采信，被告反诉证据不足，理由不充分，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）曾玉英应支付原告李飞炎（反诉被告）租金7106.67元（8200元／月×26天）。
二、原告（反诉被告）李飞炎应退回被告（反诉原告）曾玉英押金20000元。
上述款项应在本判决生效后两日支付。
三、驳回原告（反诉被告）李飞炎的其它诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）曾玉英的其它反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1665元，反诉费775元，由原告（反诉被告）李飞炎负担2060元，被告（反诉原告）曾玉英负担380元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于韶关市中级人民法院。
审 判 长 曾 庆 秀
代理审判员 曾 维
代理审判员 谢 珍 珍
二〇一五年十月八日
书 记 员 曾德利（代）
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