湖北省武汉市洪山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂洪山民商初字第00335号
原告（反诉被告）：倪永辉。
委托代理人：赵力国，湖北今天律师事务所律师。一般授权代理。
委托代理人：朱志中，湖北今天律师事务所实习律师。一般授权代理。
被告（反诉原告）：周志华。
被告（反诉原告）：黄红芳，系周志华妻子。
两被告共同委托代理人：曾振钢，湖北鼎力众邦律师事务所律师，�般授权代理。
陈干，湖北鼎力众邦律师事务所律师，一般授权代理。
原告（反诉被告）倪永辉诉被告（反诉原告）周志华、黄红芳房屋买卖合同纠纷一案。本院于2014年03月24日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员向真担任审判长，与人民陪审员王思鑫、李清组成合议庭，由书记员姚紫茶担任法庭记录。于2014年07月23日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）倪永辉及其委托代理人赵力国、朱志中，被告（反诉原告）周志华、黄红芳及其共同委托代理人曾振钢到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）倪永辉诉称：被告（反诉原告）周志华与黄红芳系夫妻关系，双方是同事同乡关系。原、被告双方于2012年2月29日签订一份二手房买卖合同，约定将两被告（反诉原告）位于武汉市雄楚大街946号枫林上城3栋3单元501的房屋�售给原告（反诉被告）。合同签字前原告（反诉被告）已履行全部合同义务，并额外支付了45000元。在此前因为两被告（反诉原告）过失曾给原告（反诉被告）造成巨大损失，因此双方约定：两被告（反诉原告）在收取原告（反诉被告）支付的45000元配合费后，必须按照原告（反诉被告）要求的时间配合过户，否则须向原告（反诉被告）支付违约金100000元。当日两被告（反诉原告）交付房屋钥匙。2013年8月下旬，原告（反诉被告）要求两被告（反诉原告）配合办理过户手续，两被告（反诉原告）以各种理由避而不见。2013年9月3日，两被告（反诉原告）在再次向原告（反诉被告）索要2200元后，双方在武汉市洪兴公证处办理了全权委托公证书，委托原告（反诉被告）全权处置上述房产（包括依合同收售房款）。但随后需要身份证等证件进行过户时，两被告（反诉原告）�次以各种理由不配合，房屋至今也仍未过户。两被告（反诉原告）的行为侵害原告（反诉被告）的合法权益，故诉至法院请求判令：1、两被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付违约金100000元。2、本案全部诉讼费用由两被告（反诉原告）承担。后增加诉讼请求：3、两被告（反诉原告）协助原告（反诉被告）将雄楚大街946号紫菘枫亭花园（枫林上城）3-3-501号房屋所有权和土地使用权过户至原告（反诉被告）名下。4、两被告（反诉原告）返还原告（反诉被告）向其支付的45000元过户配合费用。
原告（反诉被告）倪永辉为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据一：《协议书》。证明争议房屋实为原告（反诉被告）购买，以周志华持有；其在争议房屋办理房产证三年后有义务协助原告（反诉被告）办理房屋过户手续。
证据二：�屋买卖合同一份。证明原、被告约定45000元作为两被告（反诉原告）协助原告（反诉被告）过户的费用，被告（反诉原告）没有按约定主动协助原告（反诉被告）办理房屋过户，应当退还45000元的协助过户费用；原告（反诉被告）自2014年11月至2012年2月已支付两被告（反诉原告）的与争议房屋有关的各种款项于《房屋买卖合同》签订时（即2012年2月29日）经原、被告一致同意贴现或折合等计算为1500000元；因两被告（反诉原告）原因导致房屋不能过户，两被告（反诉原告）要向原告（反诉被告）支付100000元违约金。
证据三：房屋产权证、土地证各一份。证明以两被告（反诉原告）名义持有的争议房屋于2005年已办理《房屋所有权证》和《土地使用权证》，但直至目前房屋仍在周志华名下，未办理过户。
证据四：2004年11月22日的收条、2005年6月9日的收�。证明两被告（反诉原告）于2004年11月22日收取原告（反诉被告）购房款195600元；两被告（反诉原告）收取原告（反诉被告）房屋差价款2408元。
证据五：收条一份。证明原告（反诉被告）已按协议书约定向两被告（反诉原告）支付完内部房屋购房指标款项。
证据六：2012年2月29日的收条、《理财金账户历史明细清单》。证明原告（反诉被告）按《房屋买卖合同》规定支付两被告（反诉原告）45000元的协助房屋过户的配合费用，至此《房屋买卖合同》涉及的所有支付款项，其中包括1500000元，已由原告（反诉被告）支付完毕；原告（反诉被告）于2012年2月27日取出24650元用于支付两被告（反诉原告）的45000元。
证据七：《武汉市服务业发票》（2005年、2006年3月9日、2006年6月7日、2006年12月15日）、收条（2007年2月27日）、收条（2009年6月13日）、收条（2010年6月10日）、武汉紫菘物业服务有限公司收据（2012年9月7日、2013年12月19日）、《湖北省地方税务局通用网络发票》（2014年1月11日、2014年7月11日）。证明原告（反诉被告）一直缴纳物业服务费。
证据八：《缴款单》（2005年8月25日）、收条（2005年7月14日）、《中华人民共和国契税完税凭证》（2005年11月3日）、《中华人民共和国税收通用缴款书》（2005年11月2日）、《湖北省住宅共用部位共用设施设备维修基金专用收据》（2005年11月3日）、《湖北省武汉市代收行政事业型收费收据》（2005年11月3日）、收条（2007年6月24日）。证明原告（反诉被告）一直在缴纳房屋各种税费及其他费用，并保有相关单据，是原告（反诉被告）一直在履行争议房屋所有权人应尽的义务。
证据九：《接受案件回执单》、《门诊病历》、《法医鉴定委托书》。证明原告（反诉被告）要求两被告（反诉原告）协助原告（反诉被告）办理房屋过户的主张一直得不到满足，反而被两被告（反诉原告）打伤。
证据十：联系函。证明两被告（反诉原告）通知原告（反诉被告）去交购房款，原告（反诉被告）是房屋的实际所有权人。
证据十一：公证委托书。证明两被告（反诉原告）已经将处分房屋的所有权限给了原告（反诉被告）
被告（反诉原告）周志华、黄红芳辩称并反诉称：两被告（反诉原告）与原告（反诉被告）于2012年02月29日签订的房屋买卖合同并未实际履行，原告（反诉被告）从未支付1500000元购房款及其配合费45000元。原告（反诉被告）利用两被告（反诉原告）的信任与疏忽，在合同空白处私自填写两被告（反诉原告）已收到购房款1500000元及其配合费45000元。两被告（反诉原告）对该内容和行�并不知情，也从未收到过房屋买卖合同中约定的1500000元购房款及其配合费45000元。因此两被告（反诉原告）未将房屋过户给原告（反诉被告）。原告（反诉被告）在房屋买卖合同的签订与履行中有欺诈行为，因而该合同应为无效合同。被告（反诉原告）反诉请求判令：1、两被告（反诉原告）与原告（反诉被告）于2012年2月29日所签订的房屋买卖合同无效。2、本案诉讼费由被原告（反诉被告）承担。
对被告（反诉原告）的反诉请求原告（反诉被告）答辩称：本案不存在合同无效的情形。合同的150万余元，原告是有合理的计算依据的。原告有事实证实已支付45000元，被告否认说法前后矛盾。原告的诉请合法、合理，请求法庭驳回被告的反诉，支持原告的诉请。
被告（反诉原告）周志华、黄红芳为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
�据一：物业缴费发票。证明涉案房屋一直都是被告（反诉原告）周志华所有，且该房屋物业费一直都是由被告（反诉原告）周志华进行交纳。
经庭审质证，被告（反诉原告）周志华、黄红术对原告（反诉被告）倪永辉提供的证据一真实性无异议，对合法性、证明目的均有异议。因为该协议书已经作废，且该协议书被告（反诉原告）黄红芳并未签字，处分房产必须是夫妻双方共同的做出。对证据二真实性有异议，两被告（反诉原告）从头到尾都没有收到过1500000元购房款。对证据三真实性、合法性均无异议，对证明目的有异议，该房产证仅仅是要求两被告（反诉原告）交给原告（反诉被告）的，但原告（反诉被告）不是合法持有的。对证据四真实性无异议，对证明目的有异议，从该收条可以看出，1545000元原告（反诉被告）并没有支付完毕，所以两被告（反�原告）无法配合原告过户。对证据五的收条真实性无异议，对证明内容有异议，因为原告（反诉被告）并不是向两被告（反诉原告）支付1500000元购房款。对证据六真实性无异议，对合法性、证明目的均有异议，该证据并不能证明原告（反诉被告）支付过1500000元购房款，且两被告（反诉原告）也从未收到过1500000元购房款。对证据七真实性无异议，对证明目的有异议，该证据恰好证明房屋的所有权是被告（反诉原告）周志华所有，且是由被告（反诉原告）周志华在缴纳物业费。该房屋仅适用于租赁合同关系。对证据八真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，该证据恰好证明两被告（反诉原告）已经向原告（反诉被告）履行了合同义务，然而原告（反诉被告）并未足额支付购房款。对证据九真实性无异议，对关联性有异议，该证据与本案无关，不予质证。对证据�真实性无异议，对证明目的有异议，因为房屋买卖合同约定的很清楚，购房款1500000元，而两被告（反诉原告）从未收到过1500000元，两被告（反诉原告）只是让原告（反诉被告）向单位缴纳购房款，原告（反诉被告）只给了20多万元，其他130万余元原告都没有给。对证据十一真实性无异议，对证明目的有异议，该公证的性质是一份委托代理书，该公证的内容仅仅是委托代理行为，所有的利益应归于委托人，同时该证据还可以证明原告（反诉被告）并未将1540000元购房款支付给两被告（反诉原告）。
原告（反诉被告）对两被告（反诉原告）提供的证据一的真实性无异议，对关联性、证明目的有异议。结合原告（反诉被告）提交的证据，证实物业费是原告（反诉被告）缴纳的，虽然物业费名义上是被告（反诉原告）周志华交纳的，但实际上是原告（反诉被告）�纳的。
对于上述证据中各方当事人均无异议的证据，本院对其真实性予以确认，并依法予以采信。
对上述有争议的证据，本院认为：原告（反诉被告）提交的证据二《房屋买卖合同》，被告（反诉原告）周志华、黄红芳开庭自认为其本人签名，本院予以确认。
经审理查明，被告（反诉原告）周志华与被告（反诉原告）周志华为夫妻关系。2004年11月3日原告（反诉被告）与被告（反诉原告）周志华签订《协议书》，约定将被告周志华拥有购买权的位于武汉市洪山区雄楚大街946号紫菘枫亭花园（枫林上城）3-3-501号房屋有偿转让给原告（反诉被告）购买，该房屋属紫菘集团内部职工认购，带有福利性质（以房产证下发为准，三年后办过户手续），同时约定：原告（反诉被告）自签定协议时一次性支付被告（反诉原告）周志华40000元，房屋内�价购买权，同时转让给原告（反诉被告），但被告（反诉原告）周志华保证交易价格及相关费用不超出以下几项：1、按建筑面积计算，每平方米1400元。2、办房屋产权证按总房价的2%。土地使用证33元，印花税5元，房屋产权登记表85元，公共维修费金按总房价的2%，土地税按5元，物业管理费1.3元㎡／月。3、原告（反诉被告）在2004年11月10日前一次性付清全部房价款，公司将在总房价款基础上优惠5%。原告（反诉被告）所有购买（包括交钱、办证、房屋交接）手续均由被告（反诉原告）周志华负责办理，交款后即将发票等凭证交于原告（反诉被告）倪永辉保管，房产证办下来五日内交由原告（反诉被告）保管。三年后，由双方共同办理过户手续，费用均由原告（反诉被告）承担，双方均应配合迅速办理。该份合同签订后当日，原告（反诉被告）倪永辉支付40000元，2004年11月22日，原告又支付195600元。2005年8月25日，办理了房屋产权所有权证（房产证号为：武房权证湖字第××号），所有权人周志华。2005年10月21日办理土地使用权证（武新国用商2005第4000号），使用权人周志华。2005年6月9日原告（反诉被告）又向周志华支付2408元，2005年7月15日原告（反诉被告）代周志华向紫菘集团开发公司交纳购房办证费8300元，2007年6月24日，向周志华补交办证费4000元，2012年2月29日，被告（反诉原告）周志华、黄红芳与原告（反诉被告）倪永辉签订《房屋买卖合同》，合同约定：双方协商一致，该房屋买卖成交价格为150万元，倪永辉自2004年11月至2012年2月前共已支付被告（反诉原告）周志华、黄红芳全部房款共计150万元及配合费45000元，原告（反诉被告）倪永辉同意另支付周志华、黄红芳45000元作为将来协助倪永辉过户或满足倪永辉处置该房产的一切配合费用，合同是基于双方2004年11月已签合同基础上改签合同，一经签订，立即生效，原合同失效。该房屋本应在2007年就应由周志华、黄红芳过户给倪永辉（当时倪永辉已履行全部合同条款）由于周志华、黄红芳单方责任造成至今未过户交房，已造成倪永辉各种损失（7年余房屋空置损失、过户税费增加、维权费用等），为弥补过失，周志华、黄红芳同意倪永辉今后有权要求周志华、黄红芳将房屋过户至倪永辉夫妻名下或由倪永辉出租或出售给第三方，周志华、黄红芳必须积极配合倪永辉办理一切手续，直接将房产过户到倪永辉指定的受让人，今后由此房产生的一切收益均由倪永辉获得，周志华、黄红芳不得以任何理由主张。除倪永辉不配合外，不论因任何原因造成该房屋不能直接过户到倪永辉指定受让人名下，周志华、黄红芳者要支付倪永辉10万元，以弥补倪永辉先前损失。签订合同当日周志华向原告（反诉被告）出据收条一份，记载内容为：收到原告（反诉被告）配合费45000元，至此合同内所有款项原告（反诉被告）已支付完毕。2004年至2012年期间该房屋空置，原告（反诉被告）倪永辉2012年2月起占有使用该房屋至今。被告（反诉原告）周志华、黄红芳开庭自认2012年合同最后署名为双方所签，内容中空白处均为倪永辉事后单方填写。2013年9月4日，被告（反诉原告）周志华、黄红芳与原告（反诉被告）倪永辉办理委托公证，被告（反诉原告）周志华、黄红芳委托倪永辉办理涉案房屋的买卖交易及过户手续。
本院认为，被告（反诉原告）周志华、黄红芳与原告（反诉被告）倪永辉2012年2月29日签订的《房屋买卖合同》是在2004年11月3日周志华与倪永辉签订《协议书》的基础上形成的，被告（反诉原告）周志华�黄红芳辩称倪永辉伪造合同，自行填写两被告（反诉原告）已收到购房款1500000元及其配合费45000元的行为属欺诈行为，本院认为原告（反诉被告）倪永辉与被告（反诉原告）周志华、黄红芳签订该份合同是在双方转让购买权八年以后，倪永辉在此八年期间积极履行了2004年合同的相关义务，支付房款、办证费、物业费，而被告（反诉原告）周志华未按约定在取得产权后办理过户手续，双方为进一步明确权利义务，实现合同目的签订2012年合同，尽管合同内容空白处为倪永辉单方填写，但双方从购买权转让合同变更为房屋买卖合同的意思表示真实，150万元房屋交易价格并非双方共同协商的房屋买卖价格，为倪永辉单方意思表示，而合同当日倪永辉支付给周志华45000元后，周志华在收条上所书写的“至此合同内所有款项倪永辉已支付完毕”是双方对房屋价格最后的双方约�，倪永辉无欺诈行为，双方买卖房屋的意思表示真实，不违反国家法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效。故被告（反诉原告）周志华、黄红芳主张合同无效的诉讼请求本院不予支持。原告（反诉被告）倪永辉诉请即要求过户又主张违约金，本院认为双方合同约定“除倪永辉不配合外，不论因任何原因造成该房屋不能直接过户到倪永辉指定受让人名下，周志华、黄红芳都要支付倪永辉10万元，以弥补倪永辉先前损失”，因原告（反诉被告）倪永辉请求继续履行合同要求过户，故不能主张该项违约金。原告（反诉被告）倪永辉诉请两被告（反诉原告）返还45000元过户配合费用，因而合同当日周志华在收到45000元后在书写为“至此合同内所有款项倪永辉已支付完毕”是双方对房屋价格最后的双方约定，该45000元就为购房的款项的一部分，原告（反诉被告）倪永辉主�继续履行合同要求过户，就不能同时要求被告返还该购房款。故原告（反诉被告）倪永辉主张违约金及退还配合费45000元的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第七十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）周志华、黄红芳协助原告（反诉被告）倪永辉将雄楚大街946号紫菘枫亭花园（枫林上城）3-3-501号房屋所有权和土地使用权过户至原告（反诉被告）倪永辉名下。
二、驳回原告（反诉被告）倪永辉其他诉讼请求
三、驳回被告（反诉原告）周志华、黄红芳全部反诉请求。
案件本诉受理费用2300元，反诉费500元，由被告（反诉原告）周志华、黄红芳承担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》的规定，预交上诉案件受理费，款汇至武汉市中级人民法院，收款单位全称：武汉市财政局非税收收入汇缴专户市中院诉讼费分户；账号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 向 真
人民陪审员 王思鑫
人民陪审员 李 清
二〇一五年十二月十六日
书 记 员 姚紫茶