江苏省启东市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0681民初5697号
原告：杨凯，男，1980年1月8日生，汉族，住启东市。
委托诉讼代理人：卫华，江苏东疆律师事务所律师。
被告：启东市汇龙镇华伦房产服务部，住所地江苏省启东市汇龙镇人民中路321号。
负责人：黄凯，该公司总经理。
被告：朱慧能，男，1971年2月15日生，汉族，住启东市。
委托诉讼代理人：姚必昌，启东市新安法律服务所法律工作者。
被告：张林飞，男，1960年7月17日生，汉族，住启东市。
被告：蔡石兵，男，1960年3月21日生，汉族，住启东市。
被告：陆美菊，女，1961年11月28日生，汉族，住启东市。
被告：黄凯，男，1987年1月22日生，汉族，住启东市。
委托诉讼代理人：姚必昌，启东市新安法律服务所法律工作者。
原告杨凯与被告启东市汇龙镇华伦房产服务部（以下简称:华伦房产）、朱慧能、张林飞、蔡石兵、陆美菊、黄凯房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月21日立案后，依法于2017年9月27日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨凯及其委托诉讼代理人卫华、被告朱慧能、黄凯的委托诉讼代理人姚必昌及被告蔡石兵到庭参加诉讼，被告张林飞、陆美菊经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。分别于2017年11月7日、2018年1月12日，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告杨凯及其委托诉讼代理人卫华、被告朱慧能、黄凯的委托诉讼代理人姚必昌到庭参加诉讼，被告张林飞、蔡石兵、陆美菊经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。审理过程中，原告杨凯撤回了对被告启东市汇龙镇华伦房产服务部的起诉。本院经审查认为，原告杨凯的申请符合法律规定，口头裁定予以准许。本案现已审理终结。
杨凯向本院提出诉讼请求：1、被告朱慧能、黄凯、蔡石兵、陆美菊向原告交付房屋并协助办理产权过户登记手续。2、被告黄凯、朱慧能向原告支付违约金164000元。3、被告张林飞对被告黄凯、朱慧能的违约责任负连带清偿责任。4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告张林飞知悉原告为改善居住条件后，推介原告向他购房。2015年6月4日，原告欲向其购房时，被告张林飞称房屋实际为华伦房产、朱慧能所有。为此，原告与华伦房产、朱慧能签订了《房屋买卖合同》。合同约定：华伦房产、朱慧能将坐落于启东市汇龙镇北上海花苑C区8号楼（施工号），现为23号楼601室，建筑面积为130平方米，车库面积为12平方米的房产出售给原告。房屋总价为包括配套设施费、过户所交税费等在内计人民币820000元。在合同签订时原告支付定金20000元，以原告拥有的坐落于启东市汇龙镇××新村××楼××室抵作房价款400000元，余400000元待原告办理好房产证后全部支付给被告。合同签订后不因市场房价涨跌而反悔，如违约，支付总房价20%违约金。被告张林飞作为履约担保人在合同上签名。次日，原告向被告朱慧能支付定金20000元，并将抵作房价款的房屋一并交付给被告。2017年4月，案涉房屋具备交付条件，原告要求被告履行合同，遭被告拒绝。
朱慧能、黄凯辩称，与原告签订合同时是为启东市汇龙镇华伦房产咨询服务部，该服务部是带字号的个体工商户，黄凯的主体不适格。朱慧能、黄凯是履行职务行为。房屋产权不是华伦房产及朱慧能、黄凯所有，其仅是受蔡石兵、陆美菊委托出售案涉房屋。请求驳回原告对朱慧能、黄凯的诉讼请求。
蔡石兵辩称，案涉房屋是委托黄凯出售的，委托书事后补的。现房价涨价，所以不愿办理过户手续。
被告张林飞、陆美菊未作答辩，亦未到庭应诉。
本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2015年6月4日，原告作为乙方与被告朱慧能作为甲方、被告张林飞作为丙方签订了房屋买卖合同。约定甲方将位于启东市汇龙镇汇东小区电梯房（××区（施工号）8号楼601室，其中房屋建筑面积为130平方米，车库建筑面积为12平方米（注：房屋面积在实际交房为准，不再按照多贴少补原则计算。），交易价为820000元；乙方以自有的位于汇龙镇明珠新村183号楼402室，折价人民币肆拾万元整抵作支付甲方房款。合同签定时，乙方支付定金20000元。买卖成立后，此款即转为购房款，余款人民币400000元，待乙方办理好房产证后，乙方将全部款项打给甲方。合同签订后不管房地产涨跌多少，双方均不得反悔，如有违约，违约方除按规定，支付对方购房定金的双倍外，还应支付对方总房价20%的违约金。此合同，有丙方担保，乙方总房款为捌拾贰万元整。原被双方并就期房实际面积增减、过户费用和办理产权登记费用承担等其它事项作了约定。在甲方签字栏上还加盖了启东市汇龙镇华伦房产服务部的章。在签订合同次日，杨凯向朱慧能支付定金20000元。朱慧能向杨凯出具收条一份，载明：今收杨凯定金贰万元整。具收人：朱慧能。2015年6月5日。同时，朱慧能向杨凯、陈春愁出具收条一份，载明：今收到杨凯、陈春愁（名下明珠新村183号402室）房款计人民币肆拾万元整。嗣后，原告位于汇龙镇明珠新村183号楼402室的房屋已被华伦房产出售，房款40万元在华伦房产处。2017年7月3日，案涉房屋产权登记到蔡石兵、陆美菊名下。2017年7月4日，蔡石兵、陆美菊办理了公证委托书，委托内容：委托黄凯办理启东市北上海花园23幢601室房产出售相关事宜。2017年7月21日，原告杨凯向本院提起诉讼。审理过程中，原告杨凯放弃了要求被告朱慧能、黄凯支付违约金的诉讼请求。
另查明，被告蔡石兵、陆美菊系夫妻关系。本案所涉位于启东市汇龙镇××花园××室××住房及车库是被告蔡石兵、陆美菊拆迁安置房。华伦房产曾向蔡石兵、陆美菊支付了20万元。
再查明，启东市汇龙镇华伦房产服务部未经工商登记。签订合同时，黄凯系启东市汇龙镇华伦房产咨询服务部的业主。朱慧能系启东市汇龙镇华伦房产咨询服务部的员工。启东市汇龙镇华伦房产咨询服务部于2017年6月13日注销。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告杨凯提供的蔡石兵、陆美菊在2017年7月4日办理的公证委托书，可以证明蔡石兵、陆美菊委托黄凯办理启东市北上海花园23幢601室房产出售相关事宜。黄凯、朱慧能在庭审中亦认可系受蔡石兵、陆美菊委托办理案涉房屋出售相关事宜。虽然蔡石兵在第一次庭审中陈述，案涉房屋的拆迁证是以20万元卖给华伦房产，但嗣后蔡石兵亦表示其是委托黄凯出售案涉房屋，并对黄凯转委托朱慧能出售案涉房屋无异议。故可以认定朱慧能、黄凯与蔡石兵、陆美菊之间是委托代理关系。黄凯、朱慧能受托行为产生的法律责任应由蔡石兵、陆美菊承担。案涉合同中虽有华伦房产盖章，但其未经工商登记。华伦房产真实字号为启东市汇龙镇华伦房产咨询服务部，该服务部已注销，故其经营期间的民事责任应由业主黄凯承担。案涉房屋买卖合同合法有效，双方均应当根据合同约定履行义务。原告杨凯已履行了约定的付款义务，余款也在庭审中表示愿意在过户的同时支付。被告蔡石兵、陆美菊已就案涉房屋办理了产权登记手续。故本案并不存在法律上或者事实上不能履行之情行。审理过程中，被告黄凯、朱慧能、蔡石兵均表示不能过户的原因是房价上涨。而房价上涨不能作为不能履行的理由。故原告要求继续履行案涉合同及被告蔡石兵、陆美菊交付房屋并办理产权过户登记手续依法有据。原告自愿放弃要求黄凯、朱慧能支付违约金的诉讼请求，于法不悖，依法照准。被告张林飞、蔡石兵、陆美菊经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，系其对自身诉讼权利的处置，不碍本院在查明事实的基础上依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第四百条、第四百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、被告蔡石兵、陆美菊应于本判决发生法律效力之日起十五日内配合原告杨凯办理位于启东市汇龙镇北上海花园23幢601室房屋（不动产权证号：苏（2017）启东市不动产权第0016836号）的所有权过户手续，过户费用根据合同约定及法律规定承担。同时，原告杨凯向被告蔡石兵、陆美菊支付剩余房款40万元（总价82万元扣除已支付的定金2万元抵作房款及原告杨凯用汇龙镇明珠新村183号楼402室作价40万元抵作房款）；
二、驳回原告杨凯的其他诉讼请求。
本案受理费13640元，财产保全费5000元（原告已预交），由被告蔡石兵、陆美菊负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费13640元（该院开户行户名：江苏省南通市中级人民法院；开户银行：中国银行南通市濠南路支行；账号：46×××65）。
审 判 长 朱永美
代理审判员 朱莲花
人民陪审员 庞素珍
二〇一八年一月十二日
书 记 员 周小楠