广西壮族自治区贺州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2017）桂11民再5号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：覃建乡，男，1953年11月11日出生，壮族，住广西南丹县。委托代理人：陈天文，广西宁斌律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：南宁市战略营销策划有限责任公司。住所地：广西南宁市河堤路23号安宇望江公寓。法定代表人：黄兰芬，该公司董事长。委托代理人：施明，该公司总经理。委托代理人：彭超，广西双贺律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：施明，男，1963年8月14日出生，汉族，住广西南宁市青秀区。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：钟山县农村信用合作联社。住所地：广西钟山县钟山镇兴钟路23号。诉讼代表人：骆利华，理事长。委托代理人：黄洪波，男，1972年9月15日出生，汉族，钟山县农村信用合作联社职工，住广西钟山县。委托代理人：梁远行，广西文威律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：广西链家家庭服务集团有限公司。住所地：广西南宁市园湖路12—23号。法定代表人：蔡伟伟。再审申请人覃建乡因与被申请人南宁市战略营销策划有限责任公司（下称战略公司）、施明、钟山县农村信用合作联社（下称信用联社）、广西链家家庭服务集团有限公司（下称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2015）贺民二终字第139号民事判决，向广西壮族自治区高级人民法院申请再审。广西壮族自治区高级人民法院于2016年11月8日作出（2016）桂民申499号民事裁定，指令本院再审本案。本院于2017年1月4日受理后，依法另行组成合议庭，于2017年5月12日公开开庭审理了本案。再审申请人覃建乡及其委托代理人陈天文，被申请人战略公司的委托代理人施明、彭超，被申请人施明，被申请人信用联社的委托代理人黄洪波、梁远行到庭参加诉讼。链家公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。因案情复杂、疑难，经本院院长批准延长审理期限三个月。现已审查终结。覃建乡申请再审称，（一）原审法院认定的事实出现严重错误。1．原审法院认定房屋买卖合同是其与战略公司签订，故只能由战略公司承担责任，信用联社与施明不承担责任，该认定是错误的。信用联社委托施明、战略公司销售标的房屋事实清楚，证据充分。其在战略公司披露与信用联社的委托关系后，多次到信用联社进行交涉，信用联社承认与战略公司之间的委托关系，在迟迟不交房屋的情况下，信用联社也曾承诺会妥善处理。信用联社为逃避责任而否认委托合同关系，狡辩系行纪合同关系。但是，信用联社委托施明个人与不具备一定经济实力的小公司即战略公司进行房屋买卖，显然不属于行纪合同关系；且行纪合同往往以行纪人信用为基础，在登记后方可营业，从信用联社委托施明个人这个角度分析，也不应视为行纪合同关系。行纪人没有义务向第三人披露委托人，本案中，施明与战略公司不仅主动向其披露委托人，其还曾向信用联社进行交涉确认过。本案房屋买卖的重要步骤即产权的变更、购房贷款等业务都是施明、战略公司与信用联社共同完成，而非如行纪合同中行纪人独立完成行纪业务。信用联社与战略公司、施明之间约定的报酬并非明确，而是待定的，不符合委托人与行纪人之间报酬必须明确、具体的规定。战略公司、施明自始至终都不认为与信用联社之间属于行纪合同关系。本案房屋买卖合同的另一方主体还包括了施明，出卖方合同也明确约定要求覃建乡将房款转入施明个人账户，而不是战略公司，故受托方主体应为战略公司和施明，战略公司、施明作为受托人以自己的名义与其签订合同，并不排除委托人信用联社承担相应责任。2．房屋买卖合同中明确约定了买卖双方的违约责任，法院认定了战略公司构成根本违约，且战略公司在一审诉讼中从未对违约金数额问题提出过任何异议，法院却以战略公司支付利息已经弥补了覃建乡因支付购房款所造成的损失，故不再支持其违约金的诉讼请求，是错误的。3．战略公司在诉讼中提供的交付房屋的登报《通知》以及钟山县国土资源局的《证明》，在诉讼前从未提及；覃建乡已明确表示《通知》存在重大虚假内容，《证明》所载时间区间不在本案范围内，法院认可上述两份证据存在重大错误。正是由于施明虽是战略公司的总经理而非法定代表人，但其是战略公司真正的老板，战略公司诉讼中多次强调信用联社不能完全证明在合同约定的期间内具备变更房屋产权的能力，才导致该公司根本违约，在战略公司、施明、信用联社都存在过错的情况下，应判决他们均应承担法律责任。（二）根据覃建乡等人的最新调查了解，信用联社委托施明、战略公司销售的房屋，都是有主人的，且房屋拥有合法的土地使用权证、房屋产权证，故原审判决依据的主要证据即信用联社提供的这些房主所谓的抵债协议书系信用联社故意伪造。综上，请求改判施明、战略公司、信用联社、链家公司向覃建乡支付从2010年6月1日起至2016年3月1日止的逾期交房违约金293533.27元；改判施明、信用联社、链家公司对覃建乡一案的全部诉讼请求承担连带责任；本案一切诉讼费用由施明、战略公司、信用联社、链家公司承担。战略公司提交意见称，在2008年初钟山县人范木德找到战略公司，欲进行项目合作。施明作为战略公司的总经理，代表公司带队到钟山县考察本案所涉项目，范木德为促成合作，介绍信用联社骆利华主任与施明等人认识。信用联社提出有45人和其办理了抵押，但因贷款无法偿还，同意由信用联社处置抵押物并签订了《抵债协议书》，为了避免坏账，希望由战略公司续建房屋，偿还本息，房屋即归战略公司。经施明向战略公司董事会汇报，同意指派施明负责该项目。施明于2008年3月20日代表战略公司和信用联社代表骆利华签订了《委托协议书》，约定由于协议载明的45人无法偿还贷款本息，由战略公司续建和代为偿还本息，信用联社保证房屋无任何他项权利，可以销售。在该协议签订后，范木德占用了一套房屋，信用联社只移交了44套房屋给战略公司续建、销售。战略公司投入了大量的人力物力，将当时只完成了主体框架工程的房屋完成了外装修、水电、道路、园林等续建工作，并按照约定代45人归还了部分贷款本息。2010年4月，战略公司正常履行并偿还了48万元左右的贷款本息，解押了4套房屋，也拿到了原业主抵押给信用联社的证件原件。在战略公司销售了30套房屋后，信用联社开始不配合战略公司办理解押和过户登记手续，最终售出的房屋只有13套办理了国有土地使用权证和房屋所有权证。在本案启动再审复查程序前，公司一直相信信用联社的主张，即无法办证是因为钟山县国土资源局档案因另案被查封，但经该公司调查了解并获取了信用联社与周兆文借款合同纠纷一案的民事判决书后，才知道信用联社与原业主签订的《抵债协议书》上原业主的签名都是他人代签，这些协议都是无效的，故战略公司和信用联社签订的《委托协议书》也应该是无效的。战略公司不应该在本案承担任何责任，应由信用联社承担。综上，请求查清事实，作出判决。施明提交意见称，同意战略公司提出的意见，信用联社实际上在2011年已将案件涉及的部分房屋收回并重新用于抵押，因为信用联社的欺骗行为，导致战略公司和购房业主的损失越来越大。其本人是在履行公司职务行为，与信用联社签订的协议也是经过战略公司董事会同意的，构成表见代理，且战略公司也盖章予以认可。信用联社与战略公司合作，而非和施明个人合作。因此，施明不应承担任何责任。信用联社提交意见称，（一）关于原审判决是否存在认定事实出现严重错误的问题。虽然《委托协议书》表面上具有委托特征，但从其内容约定的权利义务，以及有关法律事实，结合法律规定分析可知，该协议书确立的民事法律关系，完全是行纪法律关系中的委托行为，而非普通的民事委托关系。1．从《委托协议书》的内容看，根据协议书第一条约定表明处理委托事务的费用由战略公司承担，第二条表明处理事务获利归战略公司所有，第三、四、五条表明处理事务以战略公司名义进行，信用联社对战略公司不仅不具制约关系，还反而受制于战略公司即保证协调、给予方便等。2．销售房屋进行的所有广告宣传、与所有客户签约及往来函件，均由战略公司进行；订立合同确立的权利义务均由战略公司承受，且所有售房款也由其收取，与信用联社无关；所售房装修标准、交房条件、收房催告亦全部由战略公司确定。3．如前所述，本案处理事务费用由战略公司承担，处理事务以战略公司名义进行，处理事务获利归战略公司所有，在售房过程中的交房条件、收房催告、何时办理过户登记等亦全部由战略公司确定。如信用联社与战略公司属委托关系，战略公司在收取20多万元售房款后，却只代原业主偿还了10多万元。战略公司并没有以信用联社的名义，而是以自己的名义与覃建乡等人签约。故信用联社与战略公司之间应为行纪合同法律关系，如覃建乡等人认为权利遭受侵害，只能根据合同相对性原则，要求战略公司承担相应责任。覃建乡要求信用联社承担连带责任赔偿其损失，无事实和法律依据，原审不予认定信用联社与战略公司存在委托关系，根据合同相对性原则，判决信用联社不需承担责任，认定事实清楚，证据确凿。（二）《委托协议书》所涉及的45套房屋，部分由范木德从原业主李如雄处买受而来，部分则由范木德从李如雄处购地开发建设而成。因范木德买受和建好房屋后，销售不理想又无法融资，遂将这些房屋借名登记在莫士林等人名下，并以房产登记人的名义向信用联社贷款。因贷款到期无法归还，经与范木德协商，由借名业主与信用联社签订《抵债协议书》，将抵押房产进行抵债处理。信用联社在取得房产的处置权后，经与战略公司联系协商，签订《委托协议书》，将处置房产交战略公司打包式委托销售，即不管战略公司如何销售，信用联社只管收回房产抵押贷款的本息。战略公司先后售出28栋房屋，其中13栋已过户，7栋需要过户，8栋要求退房。根据战略公司提供的《处理情况明细表》证实该公司从需要过户和要求退房的15栋房屋中，收取了购房款3438016元，加上已过户的13栋的400多万元，战略公司已收到销售款达800多万元。包括提起诉讼的2栋房产在内的4栋房产因战略公司于20l0年10月支付完贷款本息，信用联社已依约为战略公司解除抵押，但2010年9月后，因李如雄案，钟山县国土资源局档案被依法查封，导致无法过户。该4栋房产证件尚在战略公司手中。其余11栋房产仍抵押在信用联社。真正导致本案购房户与战略公司之间纠纷，是战略公司收取购房款后将约300万元挪作他用，没有履行还款义务，导致无法将抵债房产过户引起，与合法有效的《抵债协议书》无任何关联。信用联社发现上述情况后，多次要求战略公司按协议约定履行还款义务，但该公司均置之不理。为此，信用联社于2013年9月26日致函战略公司，因其怠于履行义务，信用联社依法解除与其签订的《委托协议书》。后购房户到信用联社了解情况，知道战略公司将购房款挪作他用，没有履行合同的诚意，特别是因过户费用增加，加上房地产低潮，导致购房户纷纷要求退房、退款。虽然在原审判决里没有阐明信用联社与战略公司的法律关系，但已充分论述了信用联社不是合同主体，也没有收取覃建乡的购房款，不应为覃建乡与战略公司的纠纷承担责任的理由。战略公司与覃建乡签订《房地产买卖契约》不是受信用联社委托，而是为自己的利益而为。覃建乡认为原审判决适用法律不够准确是错误的。（三）在信用联社与董发强、周兆文两案中，信用联社败诉，但董发强一案所涉房屋并不是《委托协议书》所处置的房屋。周兆文因在广东打工而由原房产实际权利人范木德代为在《抵债协议书》上签名，2007年后房产大幅升值，范木德感觉抵债太亏，唆使周兆文提起诉讼。如果《抵债协议书》是伪造的，为什么45份《抵债协议书》，范木德只让周兆文一个人起诉呢？且在战略公司支付了l7户贷款本息后，信用联社依法为其办理了l3栋房产过户，将4栋房产证件交付战略公司，都说明信用联社交由战略公司处理房产所涉及的《抵债协议书》是客观真实、合法有效的。综上，信用联社在取得抵债房产的处置权后，依法委托战略公司销售，未违反法律规定，没有任何过错；且无论信用联社是否具有过错，也与购房户无关，信用联社不是房屋买卖合同纠纷的当事人，也没有收取购房户的房款，根据合同权利义务一致原则，覃建乡等人将信用联社列为被告是错误的，是在纠纷发生后考虑到战略公司的财力问题，才将矛头指向信用联社。请求驳回覃建乡的再审申请。链家公司在再审期间未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。本院再审认为：原一、二审民事判决认定基本事实不清，证据不足，适用法律错误，可能影响案件的公正审判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（三）项和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款的规定，拟裁定如下：一、撤销本院（2015）贺民二终字第139号民事判决及钟山县人民法院（2014）钟民初字第581号民事判决；二、本案发回钟山县人民法院重审。审判长  甘怀新审判员  谭洪生审判员  于克平二〇一七年六月二十二日书记员  吴 晨