广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛顺法滘民初1677号
原告胡家齐，男，汉族，1953年3月12日生，住广东省佛山市顺德区。
委托代理人孙志如，广东瑶琨律师事务所律师。
委托代理人李志武，广东瑶琨律师事务所实习律师。
被告陈桃源，男，汉族，1975年7月15日出生，住广东省佛山市顺德区。
被告周丽，女，汉族，1981年5月25日出生，住广东省佛山市顺德区。
原告胡家齐诉被告陈桃源、周丽民间借贷纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李海龙适用简易程序独任审理,本案于2016年3月17日公开开庭进行了审理，原告胡家齐的委托代理人孙志如、李志武，被告陈桃源到庭参加诉讼，被告周丽没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡家齐诉称,两被告因资金周转原因向原告借款400000元。借款时，两被告与原告签订《抵押借款协议书》，承诺：1.借款期限为2014年4月25日起至2015年4月24日止;2.借款利息利率为每月2.5%，两被告应付的利息按月由两被告支付给原告，具体支付方式为每月25日前清付当月利息。如两被告没有按期向原告支付利息的，两被告必须每天按利息的0.3%支付违约利息；3.两被告以其合法持有的位于广东省佛山市顺德区北滘镇北滘居委会南源路南源花园富逸楼6座6××号房产作为按时向原告履行还款义务的抵押担保，上述房产原告为第一抵押权人;4.两被告未能在约定借款期限内偿还借款，则两被告除应向原告返还借款本息外，同时需向原告赔偿因实现《抵押借款协议书》项下的债权所需的一切诉讼费、律师费、拍卖费、执行费、房屋评估费等。两被告与原告于2015年4月28日在佛山市顺德区办理抵押登记手续，原告以转账方式支付了借款400000元。借款期限届满后，经两被告与原告口头协商《抵押借款协议书》延续三个月，但两被告至今并未按照约定向原告支付借款利息。为此，原告要求两被告偿还借款本息，但均无结果。两被告的行为已经严重侵害原告的合法权益，现原告为维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求判令：一、两被告立即向原告偿还借款400000元及支付借款利息，暂计为64000元（利息从2015年4月24日起计至还清全部款项之日止，按年利率24%计付）;二、两被告向原告支付律师费16500元;三、原告对两被告位于广东省佛山市顺德区北滘镇北滘居委会南源路南源花园富免逸楼6座6××号房产享有第一顺位抵押权人的优先受偿权;四、本案诉讼费由两被告负担。
被告陈桃源答辩称，原告的陈述不真实。《抵押借款协议书》约定的月利率为2.5%，但实际上原告一直要求被告按月利率4%支付利息。被告也一直按4%的利息转账给原告之女胡惠雯;原告首先违反双方签署的协议，根据《抵押借款协议书》的规定，自协议签字生效之日及办理抵押登记手续之后，原告应当将借款转账给被告，签字及办理抵押登记手续之日均为2014年4月25日，而转账时间为4月28日，延误3天。此笔借款为高利贷，不是十万火急，被告不会轻易借，每耽误一天都会有致命的影响。由此导致被告经营的公司开具的支票由于不到位变成空头支票，直接被人民银行按5%处罚，金额达2万元，同时造成供应商停止供货、工厂生产停滞等问题,总损失达10万元，原告应赔偿被告损失10万元;且在协议签署后一年内，原告每月足额支付4%的利息共计19.2万。在2015年5月之后还陆续有支付利息，一直到2015年10月份，期间支付总额估计达3.2万元至7万元，而原告均没有说明这些付款，属于刻意隐瞒，应当承担不利结果。综上所述，此笔借款为高利贷，法院应认定条款约定无效，借款利率应参照同期银行月利率0.5%执行，且原告自签订协议之日起就违反了协议，原告多偿还的款项应抵减每月借款总额，最终应还借款总额预估为27606.08元。诉讼中，被告撤回有关要求原告赔偿10万元及确认《抵押借款协议书》无效的意见。
诉讼中，原告提供证据如下：
1.原、被告身份证复印件各一份，证明内容：原、被告的诉讼主体资格，原、被告是本案的适格主体。
2.广东桂顺律师事务所见证书、抵押借款协议书、房地产权证、房地产权共有证、他项权证、中国农业银行交易回单、借据原件各一份，证明内容：2014年4月25日，两被告因资金周转原因向原告借款人民币400000元。借款时，两被告在广东桂顺律师事务所的见证下与原告签订《抵押借款协议书》，约定：两被告于协议生效之日向原告借款人民币400000元，借款期限为2014年4月25日起至2015年4月24日止，期满后，经双方协商本协议自动延期，乙方须按实际借款时间支付借款利息；借款利息利率为每月2.5%，两被告应付的利息按月由两被告支付给原告，具体支付方式为每月25日前清付当月利息。如两被告没有按期向原告支付利息的，两被告还须每天按利息的0.3%支付违约利息；两被告以其合法持有的位于广东省佛山市顺德区北滘镇北滘居委会南源路南源花园富逸楼6座6××号房产作为按时向原告履行还款义务的抵押担保，上述房产原告为第一抵押权人，对于两被告向原告用以抵押借款所担保的房产，原告享有第一抵押权人的优先受偿权；两被告未能在约定借款期限内偿还借款，则两被告除应向原告返还借款本息外，同时还需向原告赔偿因实现《抵押借款协议书》项下的债权所需的一切诉讼费、律师费、拍卖费、执行费、房屋评估费等。两被告与原告于2014年4月28日在佛山市顺德区土地房产交易中心办理抵押登记手续后，原告通过中国农业银行向两被告支付了借款人民币400000元。借款期限届满后，经两被告与原告口头协商《抵押借款协议书》延续三个月，但从2015年4月24日起两被告再没有向原告支付借款利息和偿还借款。
3.民事委托代理合同、律师费发票原件一份，证明原告为维护自己的权益，依法委托广东瑶琨律师事务所为其主张合法权益，广东瑶琨律师事务所收取律师费的价格合法、合理，两被告应依约向原告支付主张权益所花费的律师费用。
经质证，被告陈桃源对原告提交的上述证据无异议。
诉讼中，被告陈桃源提交证据如下：
4.还款表、行内转账记录（手机截屏）、工商银行客户凭条、中国农业银行卡交易明细清单原件各一份，证明被告2014年5月至2015年4月每月均还16000元，2015年5月之后共还款约32000元至70000元，周小路是原告经营公司的财务，胡惠雯是原告的女儿。因为当时不方便书写偿还高利贷，就写货款。
原告质证认为，还款表为被告单方制作，不予确认，行内转账记录（手机截屏）缺乏原件，且记录为货款，不是借款及利息;对工商银行客户凭条、中国农业银行卡交易明细清单有异议，无法客观反应两被告向原告支付借款利息的真实情况。
5.已付利息明细及银行流水明细（中国农业银行交易明细、中国工商银行交易明细、周小路2015年1月1日至2015年12月14日交易明细），证明原告已经偿还了款项227000元。
原告质证认为，对于已付利息明细不予确认，我方对于付款账号为62×××19付款人为被告陈桃源本人的还款予以确认，对于陈桃源手写的还款日期不确认，应当以银行流水记载的转账日期为准。2015年5月27日的工商银行还款6000元，因未显示收款方账号，不予确认。付款人为周小路的打款，与本案无关。
被告周丽没有向本院提交证据材料。
诉讼中，本院向原告询问周小路支付款项的性质时，被告仅回复与本案借款无关。被告周丽经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃质证及抗辩的权利。
经审查，证据1-3，双方无异议，本院予以采信;证据4中的还款表及证据5中的已付利息明细为被告单方制作，原告不予认可，故本院不予采信；证据4中的其他证据与证据5相互印证，本院予以采信。因原告确认的还款均由胡惠雯收取，且在被告主张通过周小路支付至胡惠雯款项也为还款，并就备注“货款”作出解释的情况下，原告未否认收到该款项，也未对该款项的性质作明确的解释或主张其确实与周小路存在买卖关系导致周小路支付货款，显然是有意回避相关案件事实，故本院推定周小路支付的款项属实，对被告陈桃源主张款项性质属于还款予以采信。
经审查明：两被告为夫妻关系。2014年4月25日，两被告作为乙方与原告作为甲方在律师见证下，签订《抵押借款协议书》，约定：乙方于本协议签字生效之日向甲方借取人民币40万元，本协议签字生效之日及办理抵押登记手续后，由甲方将该笔借款通过银行转账方式支付给乙方，乙方收到此款时，另行出具借据给甲方。借款期限为2014年4月25日起至2015年4月24日止，期满后，经双方协商本协议自动延期;乙方可以提前清还借款，但按实际借款时间支付借款利息;借款利率为每月2.5%，乙方应自每月25日前付清当月利息;如乙方没有按期向甲方支付利息，乙方还须每天按利息的0.3%支付违约利息；乙方以位于广东省佛山市顺德区北滘镇北滘居委会南源路南源花园富逸楼6座6××号房产（房产证号：粤房地证字第××号）作为按时向原告履行还款义务的抵押担保，上述房产甲方为第一抵押权人；乙方未能在约定借款期限内偿还借款，则乙方除应向甲方返还借款本息外，同时还需向原告赔偿因实现《抵押借款协议书》项下的债权所需的一切诉讼费、律师费、拍卖费、执行费、房屋评估费等。合同签订后，原告于2014年4月28日通过中国农业银行向两被告支付了借款人民币40万元，双方办理了涉案房产的抵押登记手续，登记时间为2014年4月29日。
另查明，被告陈桃源先后于2014年4月29日、5月29日、7月4日、8月3日、9月10日、10月10日、11月12日、12月9日、2015年1月14日、3月12日、5月27日通过本人名下的账号向原告指定的收款人胡惠雯的账号还款19000元、16000元、16000元、16000元、16000元、16000元、16000元、16000元、16000元、16000元、6000元。后陈桃源于2015年4月15日、2015年5月20日、2015年7月28日、2015年8月26日、2015年10月21日通过周小路的账号还款20000元、10000元、12000元、10000元、6000元。
再查明，原告委托广东瑶琨律师事务所律师提起本案诉讼，支付了律师费16500元。
本院认为，双方的借贷关系及抵押担保关系合法有效，受法律保护。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条规定：“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。”由此，因双方约定借款利率为月利率2.5%，处于年利率24%至36%之间，对于已经支付款项，应按照2.5%的利率计算利息，对于未清偿的本金利息，应按照2%的利率计算利息。因原告已经清偿的本金及利息合计为227000元，按照先偿还利息（月利率2.5%），当月偿还数额超出利息部分视为偿还本金的方式，经计算，截止2015年10月21日，原告尚未清偿的借款本金为317622元，利息经核算已经支付至2015年9月16日。对于2015年9月17日起的利息应以317622元为本金，按照月利率2%计算。双方约定未能在约定借款期限内偿还借款，则需赔偿因实现债权所产生的律师费，故原告请求被告支付律师费16500元，符合双方的约定，本院予以支持。双方就涉案借款办理了抵押登记手续，故原告就被告所有的位于广东省佛山市顺德区北滘镇北滘居委会南源路南源花园富逸楼6座6××号房产（房产证号：粤房地证字第××号）享有优先受偿权。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告陈桃源、周丽应自本判决生效之日起十日内向原告胡家齐清偿借款本金317622元及利息（利息自2015年9月17日起按照月利率2%计算至清偿完毕之日止，息随本付）；
二、确认原告胡家齐就被告陈桃源、周丽所有的位于广东省佛山市顺德区北滘镇北滘居委会南源路南源花园富逸楼6座6××号房产（房产证号：粤房地证字第××号）房屋拍卖、变卖等处理方式所得价款享有优先受偿权;
三、被告陈桃源、周丽应自本判决生效之日起十日内向原告胡家齐支付律师费损失16500元;
四、驳回原告胡家齐的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费为4253.75元（已由原告胡家齐预交），由原告胡家齐负担1000.75元，由被告陈桃源负担3253元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 李海龙
二〇一六年五月十日
书记员 李书琼