上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宝民三（民）初字第982号
原告殷纯刚。
委托代理人史子虔，上海劲力律师事务所律师
被告王金发，男，1958年10月23日生，汉族，住上海市宝山区行知路***弄***号***室。
第三人李雷。
委托代理人傅天华，上海欣尚律师事务所律师。
原告殷纯刚与被告王金发房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月27日受理后，依法由代理审判员蒋梦娴独任审判，通知李雷作为第三人参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告殷纯刚的委托代理人史子虔，被告王金发，第三人李雷的委托代理人傅天华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告殷纯刚诉称，殷纯刚于2013年12月3日签订购房合同，购得上海市宝山区行知路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）。合同约定，殷纯刚应于2014年2月10日接收房屋。王金发至今不予交房，故殷纯刚起诉要求王金发交付系争房屋，并按每日人民币555元的标准支付2014年2月11日起至实际交房之日止的违约金。
被告王金发辩称，其不认识殷纯刚，从未将系争房屋出售，也从未收到过房款，现在系争房屋由王金发的母亲及王金发夫妻居住，不同意殷纯刚的所有诉讼请求；且合同约定的违约金标准过高，要求调低。
第三人李雷述称，王金发欠案外人王某某，王杰是李雷的朋友，王杰叫李雷帮忙将系争房屋卖掉，对此王金发也是同意的。吉勇是李雷的朋友，由于李雷在外地、怕来不及处理房屋，故由王金发出具公证委托手续，委托李雷和吉勇出售系争房屋。李雷在许多房产中介挂牌，后由恒美房产联系上了殷纯刚。王杰与吉勇曾陪同殷纯刚上门看过系争房屋，当时王金发也在。李雷代王金发与殷纯刚签订了房地产买卖合同，并收取了总共109万元房款。由于王金发欠案外人王永忠债务本金67万元，故王永忠登记为了系争房屋的抵押权人。李雷收取的109万元中，其中67万元用于偿还王永忠的债务本金、5万元用于偿还王永忠的利息，以此涤除了系争房屋上原有的抵押；4万元是李雷及其朋友的好处费，剩余款项用于偿还王金发的债权人王杰及张玮。由于李雷代理出售系争房屋是有效的，且李雷与殷纯刚间的买卖合同也是有效的，故同意殷纯刚的诉讼请求。
经审理查明，王金发原为系争房屋的房地产权利人。2013年5月27日，王金发出具委托书，内容为，委托人王金发，受托人李雷、吉勇。委托人因无法亲自办理出售位于上海市行知路XXX弄XXX号XXX室房地产的相关事宜，特委托受托人李雷或吉勇中任意一人为本委托人的代理人，就上述房地产代表本委托人办理下列附录中所列的全部事项。受托人无转委托权。受托人在上述代理权限内就上述房地产所实施的法律行为及所产生的法律后果，委托人均予以认可。上述委托的期限自2013年7月27日起至2014年7月26日止。附录：1、代为签订定金协议。2、代为签订、修改、解除房地产买卖合同，必要时办理合同注销手续。3、代为办理买卖合同公证、领取公证书。4、代为办理还贷、退保手续、代为办理转按揭相关手续（包括代为领取上述房屋的他项权利证明等相关抵押注销文件、保险单据、退保证明、保费并签署有关文件）。5、代为办理变更或注销房地产抵押登记。6、代为办理房地产转移登记，代为签署承诺书等文件。7、代为办理房地产转移登记，代为签署承诺书等文件。8、代为交房。9、代为收取房价款。10、代为至房地产登记机关、税务机关等部门查阅、调取上述房屋购入时的原始凭证。11、代为办理出售上述房地产过程中的审税手续申报并支付应付之相关税费（包括签署与税收相关的承诺文件及代为签署承诺本次出售的房产为家庭唯一住房的承诺书）。12、代为办理水、电、煤、电话、有线电视、物业管理等过户手续。13、代为办理出售上述房地产过程中的其它一切相关事宜。2013年5月27日，上海市东方公证处对签署《委托书》进行公证。
2013年12月1日，李雷（出售方，甲方）与殷纯刚（购买方，乙方）及上海恒美房地产经纪有限公司（居间方，丙方）签订《房地产买卖居间协议》，其中约定，乙方购买甲方位于行知路XXX弄XXX号XXX室房屋，房屋上存有抵押，贷款余额约68万元。居间协议第二条约定，购买总价款111万元，甲乙双方签订买卖合同当日，乙方支付给甲方房款82万元作为首付款（含定金），甲方如有贷款的，需于买卖合同签订后10日内向贷款银行申请提前偿还所有贷款。双方至交易中心办理过户手续，且交易中心出具收件收据当日，支付房款29万元。甲乙双方约定该房屋签订买卖合同当天去交易中心办理房屋抵押注销手续。居间协议第九条约定，甲乙双方约定该房屋价格111万元为甲方净到手价，所有税费全部由乙方承担，甲方愿意承诺是上海市唯一一套住宅。
2013年12月3日，王金发（卖售人，甲方）与殷纯刚（买受人，乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定，甲乙双方通过上海广威房地产经纪有限公司第三分公司居间介绍，由乙方受让甲方系争房屋，房屋建筑面积43.41平方米，房地产转让价款共计80万元。第四条约定，甲乙双方同意，甲方于2014年2月10日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的7日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志。第六条约定，甲乙双方确认，在2013年12月15日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第十条约定，甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲乙双方同意按下列第（一）款内容处理。（一）每逾期一日，甲方应向乙方支付已付款0.05%的违约金，合同继续履行。附件三付款协议约定，乙方在2013年12月3日支付甲方全额购房款80万元。该合同由李雷作为代理人代王金发进行签字。同日，甲乙双方签订《房地产买卖合同之补充条款》，其中约定，甲乙双方确认该房屋买卖合同成交价111万元为甲方净到手价格。乙方于2013年12月15日之前，向甲方支付搬迁及装修补贴费共计31万元。备注：其中31万元含尾款2万元交房付清。该补充条款出售方处由李雷代为签字。
2013年12月1日，李雷出具收款收据，内容为，收到殷纯刚购房定金2万元。2013年12月2日，殷纯刚开具收款人为李雷、金额为80万元的银行本票；12月3日，李雷出具收款收据，内容为，收到殷纯刚的部分房价款80万元。2013年12月9日，殷纯刚开具收款人为李雷、金额为22万元的银行本票；12月10日，殷纯刚开具收款人为李雷、金额为5万元的银行本票；12月11日，李雷出具收款收据，内容为，收到殷纯刚的部分房价款27万元。2013年12月25日，殷纯刚经登记为系争房屋的房地产权利人。2013年12月31日，殷纯刚的户口迁入系争房屋。
审理中，殷纯刚表示，2013年11月底得知系争房屋的出售信息后，曾想去看房，但是第一次没有看成功。第二次看房是在2013年11月30日去的，当时王金发也在场，王金发同意卖房。由于王金发逾期交房，导致殷纯刚目前借住在父母家，哪怕按照群租房的标准，一个月租金也要500-600元。王金发表示，2011年年底、2012年年初，其朋友孟文波向高利贷借了25万元，说借2个月，并由王金发将系争房屋的房产证借给他去借钱。之后由于孟文波没有还钱，故高利贷一直滚到了一百多万元。李雷是放高利贷的老板。王金发的确去办理过公证，但是从未有人上门看过房子，此前也不知道房屋被出售。2014年过年后，李雷、孟文波、王金发碰面讨论过还钱的事情，但也没有谈拢。后来经人提醒，王金发至交易中心查询，才发现房子已经被出售。系争房屋现由王金发夫妇及王金发的母亲居住，他处无住房。系争房屋市场价大概在130万元，月租大概1，000多元。李雷表示，由于王金发欠债太多，故公证委托李雷卖房。刚挂牌时，因为房价较为便宜，看房人多，所以没有同意看房。之后由于殷纯刚表示可以一次性全部付款，故选择了殷纯刚，让其看过一次房，王金发本人是在场的。
审理中，为证明己方主张，殷纯刚提供下列证据：1、佣金收据，证明殷纯刚为购买系争房屋向上海恒美房地产经纪有限公司支付佣金22，200元。2、申请钟超群出庭作证，钟超群的证人证言的主要内容为，其是上海恒美房地产经纪有限公司的员工，其参与居间殷纯刚向李雷购买系争房屋的过程，并曾陪同殷纯刚上门看房。由于上海恒美房地产经纪有限公司没有签订正式合同的密钥，故用了上海广威房地产经纪有限公司第三分公司密钥签订了合同。王金发对殷纯刚的证据不予认可。李雷对于殷纯刚的证据予以认可。
另查明，2014年8月20日，王金发起诉李雷、殷纯刚，以李雷代理王金发出售系争房屋属于欺诈为由，要求撤销李雷代王金发与殷纯刚就系争房屋签订的买卖合同，系争房屋恢复登记至王金发名下。该案审理中，经王金发申请，本院通过上海市高级人民法院委托估价公司对系争房屋于2013年12月3日的市场价值进行评估，估价结果为120万元。本院于2014年12月22日判决对王金发的诉讼请求不予支持。一审判决后，各方当事人均未上诉。审理中，王金发表示，已另案起诉李雷要求返还代收的部分房款。
以上事实，有原告殷纯刚提供的上海市房地产买卖合同、补充条款、公证书、上海市房地产权证、收条、收据、居间协议、证人证言等，（2014）宝民三（民）初字第1219号民事判决书，及各方当事人的陈述等证据为证，本院予以认定。
本院认为，代理人在代理权限内以被代理人的名义实施民事法律行为，依法由被代理人对代理人的代理行为承担民事责任。王金发于2013年5月27日出具公证委托书，委托李雷、吉勇代为办理出售系争房屋、收取房价款等相关事宜。李雷作为王金发的受托人，先后与殷纯刚签订的《上海市房地产买卖合同》及补充条款，应认定为合法有效。王金发作为出售方，理应严格遵守买卖合同的相关约定。殷纯刚已根据合同约定支付了109万元房款。根据合同约定，王金发应于2014年2月10日前交付房屋，现王金发尚未交屋，殷纯刚为此起诉要求王金发交房并支付逾期交房的违约金，应予准许。关于违约金标准，王金发抗辩合同约定的违约金标准过高，本院酌情调整。此外，根据合同约定，殷纯刚应在交房当日支付尾款2万元。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、被告王金发于本判决生效之日起十五日内，将上海市宝山区行知路XXX弄XXX号XXX室房屋交付给原告殷纯刚；
二、原告殷纯刚于本判决生效之日起十五日内，向被告王金发支付房屋尾款2万元；
三、被告王金发于本判决生效之日起十五日内，按每日35元的标准向原告殷纯刚支付自2014年2月11日起至本判决生效之日止的逾期交房违约金；
四、原告殷纯刚的其余诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照上述规定，支付迟延履行金。
案件受理费减半收取为525元，由被告王金发负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 蒋梦娴
二〇一五年二月九日
书 记 员 罗仁冰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。
代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。
依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。
二、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。