江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第7886号
上诉人（原审原告）南京启承建筑安装工程有限公司，住所地在南京市雨花台区凤台南路138号2楼A1119。
法定代表人ＸＸ。
委托代理人刘恺晖，江苏朗华律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）国都建设（集团）有限公司，住所地在北京市大兴区瀛海镇同义村。
法定代表人肖中义，该公司总经理。
委托代理人陆妍彦，该公司法务部法务主管。
被上诉人（原审被告）郭建刚，男，汉族，1941年9月3日生。
委托代理人范仲泉，江苏正天衡律师事务所律师。
上诉人南京启承建筑安装工程有限公司（以下简称启承公司）因与被上诉人国都建设（集团）有限公司（以下简称国都公司）、郭建刚房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2015）雨民初字第99号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月24日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
启承公司原审诉称：2013年6月9日，启承公司与国都公司签订《房屋租赁合同》，约定启承公司将坐落于南京市雨花台区凤台南路138号3层305室房屋出租给国都公司，房屋面积325平米，租赁期间自2013年7月8日至2016年7月7日，年租金177938元，每半年一付。郭建刚作为国都公司在南京地区代理人在合同上签字予以确认，协议签订后，启承公司向国都公司交付租赁的房屋，国都公司向启承公司交付押金2万元。事后，启承公司多次向国都公司催缴房屋租金、物业费等费用，国都公司一直拖延，启承公司无奈于2014年4月4日向国都公司发出《终止合同通知》，与国都公司终止《房屋租赁合同》，但国都公司至今未向启承公司支付租金、物业费。基于上述事实，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关规定，特向原审法院提起诉讼，请求依法判允原告以下诉请，维护启承公司合法权益：1、判令国都公司支付启承公司房屋租金133453.50元、物业管理费7897.50元、从2013年6月12日至2014年4月4日的滞纳金158542.76元（按照合同约定年租金0.3%计算），共计299893.76元；2、判令郭建刚对上述费用承担连带赔偿责任；3、判令国都公司、郭建刚承担本案全部诉讼费用。
国都公司原审辩称：不同意启承公司的诉请，请求法院依法驳回对国都公司的诉请。理由如下：1、国都公司与启承公司不存在合同关系，因为启承公司起诉所依据的租赁合同非我公司的真实意思表示，属于无效合同，不产生法律效力；因为该租赁合同中的印章非我公司的合法用章，该租赁合同在授权人处所记载的郭建刚，我公司并不认识，也不是我公司的员工，我公司未授权给郭建刚签署，故对我公司不产生法律效果。2、与我公司没有事实上的租赁关系，启承公司未曾将该房屋交付给国都公司，我公司也未用过该房屋，不存在事实上的租赁关系。故综合这两点，请原审法院驳回对我公司的诉请，我方还将保留追究私用公司印章的法律责任。
郭建刚原审辩称：1、国都公司是房屋租赁合同的承租人和实际使用人；2、启承公司单方书面通知终止合同，并在通知的期限达到后明示通知停工，阻止承租方国都公司装潢和使用租赁物，承租方不应对已终止和未使用的承租房支付房屋使用费；3、依据租赁合同约定房屋使用费尚未达到结算时间，答辩人无理由支付所谓的房屋使用费；4、启承公司不是租赁房屋的权利人，无诉讼主体资格，无权出租和起诉。请求原审法院驳回启承公司诉请。
原审法院查明：
2013年6月9日，郭建刚以国都公司的名义与启承公司签订《房屋租赁合同》一份，约定启承公司将位于南京市雨花台区凤台南路138号3层305室的房屋出租给国都公司，租赁期限为叁年，自2013年7月8日起至2016年7月7日止。双方还就租金及支付、履约保证金、违约责任等内容进行约定。合同的尾部分别盖有启承公司公章和“国都建设（集团）有限公司合同专用章”，郭建刚在国都公司代表人处签名。合同签订后启承公司收到2万元押金。后因承租方未缴纳租金，启承公司分别于2013年7月8日和2013年7月29日出具《付款说明》各一份，均载明国都公司、郭建刚应支付启承公司的各项费用共计123890元（含房屋半年租金88969元、押金29656元、半年物业管理费5265元），并告知如未按约定时间支付的后果。郭建刚分别于2013年7月10日和2013年7月31日在两份《付款说明》上签字。
2014年3月28日，启承公司向郭建刚发出《终止合同通知》一份，郭建刚收取通知后转交孙爱玲，孙爱玲于2014年4月25日在该通知上签名并写明“同意终止合同”。后郭建刚将该通知转交给启承公司。2014年4月4日，启承公司向国都公司邮寄《终止合同通知》一份。2014年4月10日，国都公司向启承公司复函一份，答复为“贵公司与郭建刚签订房屋租赁合同为无效合同。郭建刚不是国都建设（集团）有限公司职员，公司合同章为私刻假章。公司合同章在北京市公安局备案，有北京市工商注册合同章编码，集团公司印章专人专职统一管理。”
庭审中，国都公司出具2012年8月30日北京市公安局刻制印章通知书及该公司合同专用章的印鉴留存卡，印鉴留存卡显示国都公司的合同专用章中含有13位防伪编码，而本案租赁合同中乙方的合同专用章中并无此编码。郭建刚提交的国都公司企业法人营业执照及法人代表肖忠义的身份证复印件上无国都公司盖章，且企业法人营业执照与国都公司到庭出示的企业法人营业执照不一致。审理中，启承公司要求调取国都公司南京分公司及国都公司江苏分公司的公章使用情况，经查，国都公司南京分公司成立日期在启承公司主张的合同签订之后，而国都公司江苏分公司自己有营业执照和公章。启承公司未能提供证据线索显示其主张的租赁合同中的国都公司的公章由国都公司或其分公司使用过。
庭审中，郭建刚陈述其并非国都公司员工，而是受国都公司的南京代理人孙爱玲委托代为办理租赁事宜，并提交孙爱玲于2014年5月10日和2014年5月29日出具的委托书予以佐证。2014年6月12日，启承公司代表人杨晏路在2014年5月29日的委托书副本上签写“原件已收”。启承公司认为有杨晏路签字的委托书是在双方发生纠纷后出具，且杨晏路仅签原件已收，而非对委托书内容的认可。
在本案的原一审审理中，孙爱玲到庭陈述涉案租赁房屋系其承租，并授权委托郭建刚租赁房屋。同时孙爱玲就相关事实陈述如下：孙爱玲在北京时认识国都公司的“王总”和“曹总”，并与之商定在南京筹建国都公司的分公司事宜，孙爱玲支付对方3万元后取得合同专用章，相关手续（包括营业执照）也均由对方提供。但此后他们一直没有协助孙爱玲办理分公司成立的手续。因分公司未能成立，孙爱玲已将相关材料还给“曹总”。国都公司认为，孙爱玲、“王总”、“曹总”等人均不是其公司人员，孙爱玲陈述的事项国都公司也均不知情。本次庭审中双方当事人均不知孙爱玲现在何处。经法庭释明，启承公司当庭表示不追加孙爱玲为本案原审被告，认为其租赁合同的相对方为国都公司，郭建刚为国都公司代理人。
原审法院认为：
启承公司应对其主张提供相应的证据。启承公司认为其签订的租赁合同的相对方为国都公司、郭建刚，而本案房屋租赁合同中国都公司的合同专用章与国都公司备案登记的合同专用章明显不一致，启承公司无证据证明国都公司在涉案合同中使用的合同专用章系合法有效，郭建刚非国都公司的代表人，也无国都公司的授权委托，其冒用国都公司名义签订合同，由此产生的法律后果不应由国都公司承担。虽然租赁合同中有郭建刚的签字，但启承公司坚持认为其系国都公司的代理人，以此为由要求其与国都公司承担连带责任于法无据，故对启承公司向国都公司、郭建刚主张租金、物业管理费等费用的请求，原审法院不予支持。
据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决驳回启承公司的诉讼请求。原审案件受理费5978元，由启承公司负担。
启承公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，依法改判支持上诉人原审的诉讼请求，并由国都公司、郭建刚承担一、二审诉讼费用。理由如下：一、郭建刚以国都公司名义与启承公司签订《房屋租赁合同》的行为构成表见代理，国都公司应承担支付房屋使用费、物业管理费及利息的责任。原审法院认为，“本案房屋租赁合同中国都公司的合同专用章与国都公司备案登记的合同专用章明显不一致，启承公司无证据证明国都公司在涉案合同中使用的合同专用章系合法有效，郭建刚非国都公司的代表人，也无国都公司的授权委托，其冒用国都公司名义签订合同，由此产生的法律后果不应由国都公司承担”。现实中一个公司拥有多个合同章比比皆是，法律也没有禁止一个公司可以拥有多个合同章，合同章也不是必须要进行备案，合同章并不具有唯一性。国都公司仅凭一份北京备案登记的合同专用章不能证明涉案合同中使用的合同专用章的真伪。启承公司根据郭建刚提供的国都公司的营业执照、公司印章及法人代表身份证复印件，有理由相信郭建刚具有代表权表象。启承公司作为合同相对人，已经尽到了善意、谨慎、无过失的注意义务，属于善意第三人。故国都公司应当承担支付房屋使用费、物业管理费及利息的责任。二、郭建刚在无权代理的情况下，支付房屋使用费、物业管理费及利息的责任也应由行为人，即郭建刚承担。根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条、合同法第四十八条的规定，行为人没有代理权以被代理人名义订立合同的，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，郭建刚承认《房屋租赁合同》由其签订，交房及交房后所有手续也都是由其出面进行处理，郭建刚显然是本案租赁房屋的行为人。当不能证明国都公司是被代理人时，租赁房屋的法律后果理应由郭建刚承担。原审法院以“虽然租赁合同中有郭建刚的签字，但启承公司坚持认为其系国都公司的代理人，以此为由要求其与国都公司承担连带责任于法无据”为由，对启承公司的诉请不予支持，系事实不清，适用法律错误。二审中，启承公司明确其上诉状中所表述的利息等有误，以原审主张的诉讼请求为准。
国都公司答辩意见为：坚持原审的答辩意见，请求维持原审判决。
郭建刚答辩意见为：坚持原审的答辩意见，请求维持原审判决。
本案二审争议焦点为：国都公司、郭建刚是否应当向启承公司支付房屋租金、物业管理费及滞纳金。
双方当事人二审期间均未提交新的证据。
原审法院查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。
本院二审另查明：
涉案《房屋租赁合同》第四条“租赁期限及房屋交接”中约定，“房屋租赁期限为叁年，自2013年7月8日起至2016年7月7日止。”第五条“租金的含义与标准”中约定，“租金按年计算（月租金=年租金／12个月，日租金=年租金／365天）。房屋第一年、第二年的租金均为人民币177938元。”第六条“租金支付方式”中约定，“租金每半年支付一次（每年支付两次），每次支付年租金的一半。首次支付租金88969元，押金29656元。半年的物业管理费5265元，共计123890元。”“房屋租金支付日期：首次支付的费用在合同签订三个工作日内支付，第二笔半年租金在2013年12月8日前支付。”第十三条“乙方的违约责任”中约定，“乙方未按期足额支付租金的，每逾期一天按当年年租金的0.3%支付滞纳金；单次逾期15天（含）以上或累计逾期30天（含）以上欠缴租金的，除乙方应按上述规定缴纳滞纳金外，甲方有权解除合同，收回房屋，由此产生的费用和损失由乙方承担。”
启承公司二审中陈述，其主张的房屋租金和物业管理费是按照9个月计算的，实际天数不满9个月；其主张的滞纳金起算点2013年6月12日有误，应为2013年6月13日。
2014年4月4日，启承公司出具的《终止合同通知》中载明，“贵司于2013年6月14日支付定金10000元，2013年7月16日支付房屋租金10000元，共计20000元。”启承公司、郭建刚在二审中各出具书面《情况说明》一份，启承公司确认郭建刚支付的2万元系租金，郭建刚陈述该2万元租金不是其支付的，应该是孙爱玲支付的。
以上事实有《房屋租赁合同》、二份《情况说明》、本院二审的谈话笔录在案为凭。
本院认为：
一、国都公司不应当向启承公司支付房屋租金、物业管理费及滞纳金。启承公司上诉认为，郭建刚代表国都公司签订涉案《房屋租赁合同》的行为构成表见代理，国都公司应承担支付房屋租金、物业管理费及滞纳金的责任。本院认为，本案中，郭建刚虽然以国都公司的名义与启承公司签订了涉案《房屋租赁合同》，但国都公司并不认可该合同，原审中已查明该合同中所盖的国都公司合同专用章并非国都公司备案登记的合同专用章，郭建刚提交的国都公司企业法人营业执照及法定代表人的身份证复印件上没有国都公司的印章，其中企业法人营业执照与国都公司当庭出示的营业执照亦不一致；郭建刚并非国都公司的工作人员，也没有国都公司的授权委托，故原审法院认定国都公司对郭建刚冒用其名义签订涉案合同的行为不承担责任并无不当。
二、郭建刚应当向启承公司支付房屋租金、物业管理费。根据合同法第四十八条的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，郭建刚未取得国都公司的授权而以国都公司的名义与启承公司签订涉案《房屋租赁合同》，虽对国都公司不发生效力，但由此造成启承公司的损失，应由郭建刚承担责任。启承公司要求郭建刚支付房屋租金、物业管理费的请求有事实和法律依据，本院予以支持，但具体的计算金额应以涉案《房屋租赁合同》实际存续的天数为准，即自起租日2013年7月8日至合同终止日2014年4月4日，共计271天。按照涉案《房屋租赁合同》的约定，郭建刚应当支付的房屋租金的计算方式及数额为：177938／365＊271=132112.87元；应当支付的物业管理费的计算方式及数额为：5265＊2／365＊271=7818.16元。至于启承公司主张的滞纳金，本院认为，根据涉案《房屋租赁合同》的约定，出租方支付租金单次逾期15天以上或累计逾期30天以上的，启承公司就有权解除合同并收回房屋。本案中，启承公司在2013年7月后一直未再收到过承租方的租金的情况下，却直至2014年4月4日才出具《终止合同通知》终止涉案合同，其对于自身损失的扩大有一定的责任，故对于启承公司主张的滞纳金本院不予支持。
二审中，启承公司已确认其在涉案《房屋租赁合同》签订后收到的2万元系郭建刚支付的租金，虽然郭建刚认为该2万元应系孙爱玲所支付，但本院认为，对于启承公司已收到的2万元租金在本案中不能重复主张，应从郭建刚应当支付的租金中予以抵扣，即郭建刚应当支付的房屋租金为112112.87元。
郭建刚认为，其系受孙爱玲委托办理涉案租赁事宜。本院认为，涉案《房屋租赁合同》系由郭建刚所签订，孙爱玲并非本案的当事人，且原审中启承公司当庭表示不追加孙爱玲为本案原审被告，故本院对于郭建刚的该抗辩意见不予采信。如郭建刚和孙爱玲之间的委托代理关系属实，郭建刚可另行主张。
综上，启承公司的上诉理由部分成立，其上诉请求本院予以部分支持。原审判决认定基本事实不清，适用法律错误，本院依法改判。郭建刚应当向启承公司支付房屋租金112112.87元、物业管理费7818.16元，合计119931.03元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第一百一十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销南京市雨花台区人民法院（2015）雨民初字第99号民事判决；
二、郭建刚自本判决生效之日起十五日内向南京启承建筑安装工程有限公司支付房屋租金112112.87元、物业管理费7818.16元，合计119931.03元；
三、驳回南京启承建筑安装工程有限公司原审的其他诉讼请求。
一审案件受理费人民币5978元，由被上诉人郭建刚负担2390.7元，上诉人南京启承建筑安装工程有限公司负担3587.3元；二审案件受理费5978元，由被上诉人郭建刚负担2390.7元，上诉人南京启承建筑安装工程有限公司负担3587.3元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 晔
审 判 员 张旭东
代理审判员 王 路
二〇一六年三月十六日
书 记 员 郭旭冬