广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠中法民一终字第1126号
上诉人（原审被告）：惠州市太东实业有限公司。住所地：惠州市。
法定代表人：苏志团，董事长。
委托代理人：吕立。
被上诉人（原审原告）：张勇。
委托代理人：马育夫，广东铸铭律师事务所律师。
委托代理人：陈媚凤。
上诉人惠州市太东实业有限公司（下称：太东公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服惠阳区人民法院（2015）惠阳法民一初字第108号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
当事人原审的意见
2014年12月29日，原告一审诉称：2011年9月11日，被告与原告签订了编号为（2011）00007315的《商品房买卖合同》，约定将位于惠州市惠阳区淡水上塘石坑仔高地花园2栋2702房出售给原告，总房款为660610元，交房日期为2012年12月31日。按照合同约定，原告依约履行了付款义务和代办房产证一切费用的办证资料。双方《商品房买卖合同》第八条约定的商品房交付日期是2012年12月31日，实际的合法交付时间是2013年9月12日，逾期交付255天，被申请人应按《商品房买卖合同》第九条第1款第（2）项约定按已支付房价款每天万分之1.5向申请人支付逾期交房违约金。双方《商品房买卖合同》第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内办理好房地产权证，合同约定商品房交付日期是2012年12月31日，即出卖人应在2013年6月30日前办理出房地产权证，原告至2014年11月份才取得房产证，逾期办证超过487天。综上，原告认为被告的违约行为严重侵犯了原告的合法权益，最终造成原告无法对房子进行买卖、转让。致使原告遭受巨大损失。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，被告须支付给原告逾期交房违约金和迟办房产证违约金。为维护原告的合法权益，特依法向法院提起诉讼，请求：一、被告承担逾期交房违约金25268元（按已支付房价款660610元，每天万分之1.5计算，自2013年1月1日计至2013年9月12日共255天）；二、被告承担逾期办理房地产权证的违约责任，向原告支付逾期办证购房款利息71448元（按已付房款总额660610元参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算即在同期贷款利率水平上加收30%，自2013年6月30日计至2014年10月31日共487天）；三、诉讼费用由被告承担。
原告向原审提交的证据有：1、原告及委托人身份证复印件，证明原告及委托人身份信息；2、委托书及结婚证复印件，证明原告与委托人的身份关系；3、全国企业信用信息公示系统，证明被告企业信息；3、广东省商品房买卖合同及补充协议，证明原、被告存在合同买卖关系，证明交房时间、证明办理房产登记时间；4、购房发票，证明首付房款和按揭房款已支付；5、完税证，证明已缴纳契税；6、代缴代收费用收据，证明维修基金及代办证费已缴纳；7、竣工验收备案表，证明房产局提供证明该房产竣工验收时间；8、房屋登记受理回执，证明房产局提供证明该房产产权初始登记时间；9、房产证复印件，证明该房产办理好产权登记时间；10、刷卡单，证明原告已支付购房款，发票是后来补开的；11、设计平面图，证明涉案高地花园29-31层楼阳台的设计图与实际建成的阳台不相符，房产测绘不达标，是迟迟不能办理房产证的原因，而不是被告辩称的政府不作为。
被告一审长答辩称：一、被告按时、依约交房，不存在违约行为，况且原告有关被告逾期交房的主张已超过法定的诉讼时效，依法应不予支持。被告按照合同约定于2012年12月31日交房给原告，且原告也已如期接收房屋，并占有、使用房屋至今，原告一直未提出任何异议，因此不存在原告所谓的逾期交房问题，被告当然无须承担违约责任。涉案购房合同约定的交房时间为2012年12月31日，至今已有2年多，原告在收房后一直未对交房提出过任何问题，也未在法定诉讼时效内就交房事宜向被告主张过权利且不存在诉讼时效中断的事由，法院应驳回其诉讼请求。二、原告存在逾期付款，即使被告存在延迟交房或办证，原告也应自行承担逾期交房或逾期办证的责任及损失。三、办理房屋产权登记期限的起算时间应为房屋竣工验收合格日期的次日（即2013年9月13日），且被告已按时将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因此被告履行合同符合约定。涉案房屋所属楼盘竣工验收合格后，《房产面积测绘成果报告书》是涉案办证所必须的文件之一，被告于2013年9月13日即向惠州市惠阳区房地产测绘所申请办理《房产面积测绘成果报告书》，但由于政府部门原因，导致被告直至2014年4月10日才取得《房产面积测绘成果报告书》，进而致使被告于2014年6月30日才取得《房屋登记受理回执》。该期间实属被告不能控制的事由，属于双方在《补充协议》第八条所约定的“非出卖人的原因”，不应归责于被告，因此被告无需对逾期办证承担责任。四、退一步讲，即便存在逾期提交办理房产证备案资料的情形，原告客观上也未受到任何实际损失，且其诉请的逾期交房或逾期办证违约金数额也与合同约定和法律规定不符。
被告向原审提交如下证据：1、《竣工验收备案登记表》，2、《工程竣工验收报告》；证据1、2证明被告交付商品房、提交办证资料等符合合同约定和法律规定；3、《商品房初始登记提供资料》，证明办理《房产面积测绘成果报告书》是进行产权登记备案的必经程序；4、《房屋登记受理回执》，证明被告将相关资料向产权登记机关备案，符合法律规定和合同约定；5、《房产面积测绘成果报告书》，证明由于非被告的原因，被告直到2014年4月10日才领到《房产面积测绘成果报告书》，因此该延迟时间不应计算在被告提供办理权属登记备案的180日期限内；6、《房地产权证》，证明《房地产权证》已办理至原告名下；7、《建设工程消防验收意见书》，8、《房屋白蚁防治合同备案证明书》，9、《人防工程建设许可证》；证据7-9证明在2013年9月12日前，除了《房产面积测绘成果报告书》外，已按规定办妥商品房产权登记所需要的其他资料；10、《商品房买卖合同》及《补充协议》，证明被告履行合同符合双方约定；11、《入伙会签单》等收房资料，证明原告已按合同约定如期接收房屋；12、《惠州市大亚湾区房屋登记办证指南》，证明政府部门办理涉案《房产面积测绘成果报告书》耗时达7个月，期限较长，属于非正常情况，被告对此免责；13、《房产面积测绘成果报告书》（惠房测字：20140401-Z002），证明政府部门办理《房产面积测绘成果报告书》的时间应为1个月左右；14、惠阳房管局出具的《高地花园项目受理商品房权属初始登记其他资料附表》，证明《竣工备案表》等资料原件已提交给惠阳房管局。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2011年9月11日，被告与原告签订了编号为惠阳（2011）00007315的《商品房买卖合同》，约定将位于惠州市惠阳区淡水上塘石坑仔高地花园2幢2702房出售给原告，总房款为660610元。首期房款200610元于2011年9月11日付清，余款460000元银行按揭付款。在签订合同当时，被告已向原告收取代缴代收费用共计7660元。2012年5月16日前，原告已付清房屋总价款660610元。
另查明，根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定：“交付期限，出卖人（被告）应当在2012年12月31日前，依国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，即该商品房经建设、监理、施工、勘察、设计部门验收合格并出具竣工验收报告”，涉案的高地花园于2012年12月30日取得《工程竣工验收报告》。
再查明，根据惠州市中级人民法院于2015年4月21日作出的（2015）惠中法民一终字第128号民事判决书，认定的事实如下：（一）涉案的《商品房买卖合同》的补充协议第八条“关于产权登记的约定”，有“正常情况下（注：因政府部门工作程序迟延办理房屋确权书及办理分户房地产权证属于非正常情况）出卖人按合同约定期限办理房地产证”。（二）涉案房屋所在楼盘于2013年5月24日经过勘察、设计、施工、监理、建设单位的竣工验收，同年9月12日取得住房和城乡规划建设局准予“同意备案”登记。根据惠阳区房地产测绘所出具的20131010-M007号《房产面积测绘成果（实测）报告书》，该所测绘人员现场测绘时间为2013年9月16日，测绘人员在2013年9月17日进行复审、打印测绘；《4-28层平面图》、《29-31层平面图》、《天面层平面图》上记载的时间为2013年10月12日；《房屋面积测绘记录表》记载现场测量时间为2013年9月13日，出图时间为2013年9月16日，“领导审批”、“同意按实测报告内容出分户图”的时间为2014年2月18日，领取分户图时间为2014年4月10日。（三）根据编号为169950的《房屋登记受理回执》，太东公司于2014年6月30日将包括涉案房屋在内的980套房屋办理初始登记的资料提交给惠阳区房地产交易中心。（四）《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件是：“该商品房经建设、监理、施工、勘察、设计部门验收合格并出具竣工验收报告”。
还查明，涉案张勇的房屋所在楼盘仅是惠阳区房地产测绘所出具的20131010-M002号《房产面积测绘成果（实测）报告书》的号码不同、《4-28层平面图》、《29-31层平面图》、《天面层平面图》上记载的时间为2013年10月11日，其余所有内容均与（2015）惠中法民一终字第128号民事判决书认定的事实一致。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。本案《商品房买卖合同》是原被告双方真实意思表示，合法有效，依法应受法律保护。原被告双方应当依据合同约定，履行各自义务。本案争议的焦点问题是（一）逾期交房违约金的时间起算和截止点；（二）逾期办证购房款利息的时间起算和截止点。
（一）逾期交房违约金的时间起算和截止点。根据惠州市中级人民法院于2015年4月21日作出的（2015）惠中法民一终字第128号民事判决书中判决理由和结果中认定，2013年5月25日即符合规定的交付条件的时间，依据《商品房买卖合同》第八条约定：“交付期限，出卖人（被告）应当在2012年12月31日前……”即逾期交房违约金的起算点是2013年1月1日，截止日是2013年5月25日，共145天。本院认为，被告未在合同约定时间内向原告交付商品房，存在违约行为，应当承担赔偿交房违约金的责任。根据《商品房买卖合同》第九条的约定：……合同继续履行的，自本合同第八规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人（原告）支付已交付房价款的万分之1.5的违约金。故被告应向原告支付逾期交房违约金为：14368元（总房款660610元×0.00015×145天）。
（二）原告要求被告支付逾期办证购房款利息，实际是逾期办证违约金问题。根据惠州市中级人民法院于2015年4月21日作出的（2015）惠中法民一终字第128号民事判决书中判决理由和结果中认定，应当以太东公司将办证的相关资料交付给政府部门的时间为准，因为在将资料交给政府部门以后，只要不是缺少应当由房产开发企业自行准备及向买受人收集的资料，政府部门何时能够予以办理产权证登记是房产开发企业不能控制的。太东公司已经在2014年6月30日将包括涉案房屋在内的980套房屋办理初始登记的资料提交给了产权登记部门，原告也没有举证证明此后产权登记部门因资料不齐全要求太东公司补充或者是做出过退件处理。因此，本院认定办证截止时间为2014年6月30日。
关于太东公司所称的由于测绘部门的工作延迟导致办证延迟的问题，根据商品房开发的客观实际和办理产权证的需要，对涉案的商品房进行测绘是办理产权证件的前提条件之一。从被告提交的20131010-M002号《房产面积测绘成果（实测）报告书》中，涉案的房屋所在楼栋最迟在2013年10月11日完成了测绘、出图程序，而测绘部门“同意按实测报告内容出分户图”的时间为2014年2月18日。涉案的《商品房买卖合同》的补充协议第八条关于“正常情况下（注：因政府部门工作程序迟延办理房屋确权书及办理分户房地产权证属于非正常情况）”的约定，也充分说明了房产开发企业和买受人对有可能出现的非常正常情况有所预测，并提出了“正常情况下”才按照合同约定办证期限处理的意见。结合本案太东公司提交的其他楼盘测绘所需时间只需7-30天的情况，这一段长达100多天的时间，应当属于《商品房买卖合同》的补充协议第八条“因政府部门工作程序迟延办理房屋确权书及办理分户房地产权证”的非正常情况，应当予以扣除。否则，从2013年9月13日开始测绘到2014年4月10日领取分户图，就已经达到207天超出了合同约定的180天的办证期限。至于测绘部门于2014年2月18日批准出分户图以后直到2014年4月10日太东公司领取分户图的期间，应当计入办证的合理时间不予扣除。
根据以上理由，太东公司为原告办理涉案房屋产权证的时间，应当是从五方验收的次日即2013年5月25日起计算，直到向房产登记部门提交初始登记的2014年6月30日止，其中2013年5月25日至2013年10月11日计139天、2014年2月19日至2014年3月31日计41天合计180天为合同约定的办证期限予以扣除，2013年10月12日至2014年2月18日为因测绘造成的延期予以扣除。太东公司实际应当支付违约金的时间段为：2014年4月1日起至2014年6月30日。
综上，原告主张被告承担交房违约金及支付逾期办证购房款利息，本院予以支持，根据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
被告惠州市太东实业投资有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内支付逾期交房违约金14368元给原告张勇。
二、被告惠州市太东实业投资有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内支付逾期办证购房款利息（以房屋总价款660610元为基数，按中国人民银行同期贷款利率从2014年4月1日起至2014年6月30日，以不超过71448元为限）给原告张勇。
本案案件受理费1056元，由被告惠州市太东实业投资有限公司负担。
当事人二审的意见
太东公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。理由：一、上诉人按时依约交房，不存在违约行为，且被上诉人有关上诉人逾期交房的主张已超过法定的诉讼时效，不应支持。1、根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》(下称购房合同)第八条约定，交房时间2012年12月31日，交房条件“该房屋经建设、监理、施工、劫察、设计部门验收合格并出具竣工验收报告”。上诉人于2012年12月30日即取得购房合同第八条约定的《工程竣工验收报告》，并按合同约定于2012年12月31日交房给被上诉人，且被上诉人也已如期接收了房屋，并占有、使用房屋至今(一直未捉出任何异议)。依据《最高法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(简称“最高院解释》”)第11条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”。而“竣工验收备案”只是政府部门对开发商开发商品房的行政管理监督措施，其依据是部门规章，并不具有强制改变当事人在购房合同第八条中关于商品房买卖交付条件的约定的效力，即无论房屋是否通过政府部门的竣工验收备案手续，均不影响当事人依据约定交房的法律效力。因此，在被上诉人接收涉案房屋时，由于被上诉人与上诉人已就交房达成一致意见，并客观上完成了交房手续，即应视为涉案房屋已转移给被上诉人占有和使用，也就不存在被上诉人所谓的逾期交房问题，上诉人当然无须承担违约责任。2、根据《民法通则》第135条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”涉案购房合同约定的交房时间为2012年12月31日，至今已有2年多的时间，被上诉人收房后一直未对交房提出过任何问题，也未在法定诉讼时效期间内就交房事宜向上诉入主张过权利，且不存在诉讼时效中断的事由，故被上诉人要求上诉人承担逾期交房责任没有法律依据，人民法院依法应驳回其诉讼请求。二、被上诉人逾期付款，即使上诉人存在延迟交房或办证，被上诉人也应自行承担逾期交房或逾期办证的责任及损失。1、根据购房合同第六条约定，被上诉人应于2011年9月11日前付清首期房款200610元，余款46万元以银行按揭付款：购房合同之补充协议第七条约定“如买受人未付清房款(或未完善银行按揭及放款手续)及相关税费的，出卖人有权拒绝交付该商品房直至买受人付清房款为止：补充协议第八条约定：“买受人应承担的办证费由买受人在本合同签订时，按本合同签订的政府收费标准一次性预交给出卖人代收代缴，并在办证后多退少补”，“如买受人未按合同约定预交办证费及提供应由买受人提供的有效办证所需资料、材料等非出卖人的原因，办证期限顺延，逾期办证责任及损失由买受人承担”。然而，被上诉人存在逾期付款的违约情形，这一点从被上诉人提供的证据中得以印证(其中首期房款直至2012年5月11日才支付，逾期时间已达242天，被上诉人为此还应向上诉人承担违约赔偿责任)，并对上诉人造成了严重影响和经济损失，因此被上诉人应依约自行承担逾期交房或逾期办证的责任和损失。三、办理房屋产权登记期限的起算时间应为房屋竣工验收合格日期的次日(即2013年9月13日)，且上诉人已按时将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，上诉人履行合同符合约定1、依据《城市房地产管理法》第二十七条规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”惠阳区房产管理局办证服务指南明确规定，办理房产证须提供《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》(简称《竣工验收备案表》)。上述法律规定清楚表明：办理房屋产权登记必须以房屋依法通过竣工验收合格为前提。而本案的房屋竣工验收合格日期为2013年9月12日，因此从办理房产证的角度讲。2013年9月12日才是房屋的法定、无瑕疵交付时间，房屋的办证期限应从房屋竣工验收合格的次日(2013年9月13日)起算。被上诉人于房屋未竣工验收合格之前接收房屋，是双方对交房条件的变更约定，并非购房合同第十五条所述的、符合法律规定办证要求房屋交付。也就是说，涉案房屋有关办理房屋产权登记意义上的“房屋交付”，应为上诉人取得《竣工验收备案表》时的交付，这不仅是法律的强制性规定，同时也是双方在签订购房合同时的真实意思表示。2、上诉人在通过涉案楼盘的正式竣工验收后次日(即2013年9月13日，在房屋依法有效交付后的180天内)，就将办理权属登记需由出卖人提供的资料向产权登汜机关备案，按规定向惠阳区房地产测绘所申请办理《房产面积测绘成果报告书》(简称“测绘报告书”)，但由于政府部门的工作延迟(政府部门仅办理该测绘报告书就用了七个月的时间，属非正常情况)，导致上诉人直至2014年4月10日才取得测绘报告书，进而致使上诉人于2014年6月30日才取得《房屋登记受理回执》，对于该类非正常情况，双方在《补充协议》第八条已约定：“因政府部门工作程序迟延办理房屋确权书及办理分户房地产权证属于非正常情况，办证期限顺延，逾期办证责任及损失由买受人承担”。可见，政府部门办理测绘报告书的迟延即属于《补充协议》第8条所约定的“非出卖人的原因”，同时也属于最高院解释第十八条所述“当事人有特殊约定”的情形，不应归责于上诉人，上诉人无需对逾期办证承担责任。3、关于房屋的产权登记，无论是法律规定还是双方的购房合同约定，上诉人的法定义务均仅限于“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”(即于2014年6月30取得《房屋登记受理同执》)时为止：至于产权证书何时办好，这完全取决于政府主管部门工作程序和规定，上诉人无法控制，上诉人在法律上并无义务、也无权利干涉产权登记机关办理房屋的产权登记。四、退一步讲，即便存在逾期提交办理房产证备案资料的情形，被上诉人客观上也未受到任何实际损失，且其诉请的逾期交房或逾期办证违约金数额也与合同约定和法律规定不符。1、鉴于涉案房屋已如期交付给被上诉人实际占有和使用(消防验收也已于交房前验收合格)，被上诉人也已顺利入住，不存在逾期交房问题：即便存在被上诉人声称的逾期提交办理房产证备案资料的情形，也并未给被上诉人造成实际损失，且被上诉人也未能提供其遭受实际损失的有效证据。需要指出的是，被上诉人有关违约金的计算标准也是错误的。2、依据最高院解释第18条规定和购房合同之补充协议第八条约定，只有归因于上诉人的原因导致被上诉人未能依法取得房屋权属证书的，上诉人才应当承担违约责任。正如前所述，被上诉人并非不能取得房屋权属证书，而只是由于政府原因造成了办证延迟，应属于“非出卖人的原因”，政府部门的工作延迟时间应从上诉人办理产权登记期限中扣除。3、在上诉人于2014年6月30日取得《房屋登记受理回执》时止，上诉人即履行完毕购房合同第十五条约定的义务。上诉人并不负有为被上诉人办理产权证的法定义务，被上诉人应自行从房屋产权登记机关“取得房地产权属证书”。虽然合同约定了被上诉人委托上诉人代为办理房地产权证，但双方对该委托并无违约责任约定，因此，被上诉人要求上诉人对2014年6月30日之后的房屋产权登记承担责任，是没有法律依据的。4、依据最高法院关于适用《合同法》若干问题的解释(二)第二十九条规定，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。由于房产证的办理迟延是由于政府部门原因所致，依据相关法律规定，应当根据实际情况免除上诉人的逾期办证责任。鉴于被上诉人并未遭受实际损失，且其诉讼请求与法律规定不符，不应支持。
被上诉人答辩称：一、关于办理房产证义务的问题按照《商品房买卖合同》第十五条及《补充协议》第八条的约定，向政府部门提交办理房产证所需的开发商资料，同时为买房人办理房产证，是开发商的约定义务。上诉人称办理房产证是政府部门的职能和权限，是偷换了合同约定“办理房产证”的概念，从而推卸自己应承担的合同义务。二、关于是否逾期交房的问题。合同约定交房时间是2012年12月31日，符合法定交房条件的交房时间是2013年9月12日，逾期交房的事实明显。上诉人主张2012年12月31日已经实际交房，但在该日期商品房并未竣工验收合格备案，不符合商品房的约定交房条件和法定交房条件，上诉人所主张的己交房是违法无效的。三、关于诉讼时效问题。逾期交房违约行为是一个延续的状态，延续到实际合法交房之日结束，逾期交房的诉讼时效应从实际合法交房的第二天(2013.9.13，约定交房日是2012.12.31))起算，本案2014年底己起诉，未超过诉讼时效。四、关于购房人有无逾期支付购房款的问题。购房人支付购房款是先刷卡支付，开发商开具收款收据，在付清最后款项后开发商开具正式发票，收回之前开具的所有收款收据。购房发票不能反映购房人实际支付首期款的时间，上诉人以购房发票的开具时间作为购房人的，实际付款时间是不客观的。本案购房人的刷卡凭证显示付款并无超过合同约定时间，上诉入主张购房人逾期付款没有事实依据。五、关于是否逾期办理房产证的问题。从2013年5月25日五方验收至2014年6月30日向房产登记机关提交初始登记整整400天，超过了180天的办证期限，理应按照最高院《关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定承担逾期办证的违约责任。一审将测绘时间予以扣除是不对的。测绘时间过长是开发商变更29-31层阳台设计造成的，不是测绘部门原因造成的。开发商变更阳台设计造成测绘迟延的事实，我们在一审曾书面向法院申请调查取证，但一审未依法调查取证。实际上现有证据也可以证明测绘迟延是开发商变更设计造成的：《商品房买卖合同》的平面图显示29-31楼阳台是圆弧形，测绘报告测绘图显示是长方形，足以证明开发商变更了设计，并造成了测绘迟延。所以迟延办证日期的计算方法，希二审能予以更正。综上，一审判令开发商承担逾期交房和逾期办理房产证的违约责任，有充分的合同、事实和法律依据，请驳回上诉人的上诉。
各方当事人未向本院提交新的证据。
本院审理查明的事实
本院经审理查明，原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明一、双方签订的《广东省商品房买卖合同》第八条交付期限规定：出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：（4）、该商品房经建设、监理、施工、劫察、设计部门验收合格并出具竣工验收报告。第九条出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过120日，按已交付房款万分之一计违约金，超过120日，按已交付房款万分之1.5计违约金。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：如买受人委托出卖人办理房地产权证的，出卖人应在房屋交付使用后的180天内办理好上述证书（由于买受人原因导致延迟的除外）。《补充协议》第五条关于交付期限的约定（对原合同第八条的补充）：1、如遇到以下特殊原因，出卖人可据实予以延期。如在原合同约定的交付期限届满时，买受人未按原合同约定支付房价款、违约金、税费（包括律师费、公证费、抵押登记费、足额缴纳维修基金等）或按揭贷款未支付到指定的监控帐户，以及其他原因买受人原因导致合同未备案的。第七条关于房屋交接（对原合同第十一条的补充）：4、如买受人未付清房款及相关税费的，出卖人有权拒绝交付该商品房直至买受人付清房款为止。
另查明二、上诉人于2012年5月11日、16日分别开具支付房款200610元、46万元的《发票》给被上诉人。2011年9月11日上诉人开具代缴代收费用7660元的《收据》给被上诉人。2012年6月3日，被上诉人支付了契税19818元。
另查明三、涉案工程的五方签名盖章的《工程竣工验收报告》（建筑工程）落款验收时间为2012年12月30日，验收为工程合格。但2013年9月12日的《竣工验收备案表》又写明竣工验收日期为2013年5月24日。消防验收合格时间为2012年10月15日。2013年1月2日上诉人与被上诉人办理了涉案房屋的交房手续。2014年11月13日被上诉人取得涉案房屋的房产证。因上诉人提交的五方验收报告的验收时间为2012年12月30日，与《竣工验收备案表》的确定的竣工时间2013年5月24日不一致，故本院（2015）惠中法民一终字第128号民事判决书认定2013年5月24日为竣工验收。
本院判决理由和结果
本院认为：本案是商品房预售合同纠纷，原审判决后，仅太东公司提出上诉，因此，本院二审仅对太东公司的上诉进行审理。
原审认定双方签订的《商品买卖合同》合法有效，双方均无异议，本院予以维持。
根据查明的事实和各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议的主要焦点是：（一）上诉人是否存在逾期交房的违约行为，是否应按约支付逾期交楼违约金。（二）上诉人是否存在逾期办证的违约行为，是否应支付逾期办证的违约金。
关于上诉人是否存在逾期交房的违约行为，是否应按约支付逾期交楼违约金的问题。发生法律效力的（2015）惠中法民一终字第128号民事判决书已认定涉案楼房于2013年5月24日竣工验收，即此时才符合合同约定的交房条件，虽然被上诉人于2013年1月2日已办理了收房手续，但因不符合合同约定的交房条件，故上诉人仍应承担逾期交房的违约责任，原审按合同约定计算逾期交房违约金正确，本院予以维持。合同约定于2012年12月31日交房，被上诉人于2014年12月29日起诉，未超过二年诉讼时效期间。上诉人上诉主张不存在逾期交房，不应承担违约责任以及被上诉人主张逾期交房已超过诉讼时效的理由不能成立，本院不予支持。
关于上诉人是否存在逾期办证的违约行为，是否应支付逾期办证的违约金的问题。按合同约定，被上诉人委托上诉人办理房地产权证，上诉人应在房屋交付使用后的180内办理好房地产权证，案涉房屋于2013年5月24日竣工验收即此时才符合合同约定的交房条件，按约此时起计算办理房产权证的时间为180天，但上诉人于2014年6月30日才向房产登记部门提交产权初始登记资料，此时开始何时能办出产权证上诉人不能控制，因此，原审认定办理产权证的截止时间为上诉人提交产权初始登记资料的2014年6月30日并无不当，扣除合同约定的180天及因测绘造成的延期时间外，实际延期的时间段为2014年4月1日至同年6月30日，已构成违约，应支付逾期办证的违约金，且因合同未约定逾期办证违约金，按最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，以房屋总价款为基数按中国人民银行规定的同期贷款利率标准计算违约金给被上诉人，并无不当，本院予以维持。上诉人上诉主张办理房产证属于政府管理部门的职能和权限，要求上诉人办理房产证没有法律依据的理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，上诉人的上诉不能成立，本院不予采纳，其上诉请求本院不予支持。原审处理结果并无不当，本院可以予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费1056元，由上诉人惠州市太东实业投资有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 郭志文
审判员 赖锦荣
审判员 郑 杰
二〇一五年十月二十七日
书记员 黄美静