广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）深中法民四终字第216号
上诉人（原审被告）：深圳市轻××饮食有限公司。
法定代表人：吴某，该公司董事长。
委托代理人：王某某，广东×××律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王某某。
委托代理人：姚某，广东××律师事务所律师。
原审被告：吴某。
原审被告：田子某某。
二原审被告共同委托代理人：王某某，广东×××律师事务所律师。
上诉人深圳市轻××饮食有限公司（以下简称轻××公司）因与被上诉人王某某、原审被告吴某、原审被告田子某某合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2009）深罗法民二初字第430号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
王某某向原审法院起诉称：吴某、田子某某系夫妻关系，吴某系轻××公司的控股股东，田子某某系轻××公司的实际出资者与控制人。2007年11月8日，田子某某以轻××公司法定代表人即吴某的名义转让轻××公司名下的轻井泽日式酒吧（以下简称该酒吧），与王某某签订了《深圳市轻××饮食有限公司轻××酒吧买卖合同》一份，根据该合同约定，转让价款为人民币22万元，王某某已于合同签订的次日依约支付了定金人民币10万元，并于接收该酒吧之后积极履行合同并对该酒吧进行了全面的装修，并购置了经营必需品若干。但直至现在，轻××公司仍怠于履行其主要义务，为王某某的正常经营设置种种障碍，并于2008年6月起多次向王某某表示要撕毁合同并收回该酒吧。2008年10月1日轻××公司正式下达通知收回了该酒吧并交与他人经营。现王某某已完全无法正常经营，虽其多次试图与对方进行协商，但均遭无理拒绝。轻××公司、吴某、田子某某的行为现已经构成根本违约，故王某某诉至法院请求依法判令：1、解除王某某与轻××公司签订的《深圳市轻××饮食有限公司轻××酒吧买卖合同》；2、轻××公司、吴某、田子某某连带偿还王某某支付的合同定金人民币10万元，并承担定金罚则人民币4.4万元，以及轻××酒吧的部分装修费及器材等购置款约人民币18万元，以上三项合计人民币32.4万元；3、诉讼费和其他相关费用由轻××公司、吴某、田子某某共同承担。
原审法院查明：吴某为轻××公司法定代表人，吴某与田子某某为夫妻关系。2007年11月8日，吴某为甲方、田子某某为甲方代理人，王某某为乙方，双方签订了一份《深圳市轻××饮食有限公司轻××酒吧买卖合同》，约定吴某将”轻××酒吧”经营权出售给王某某。其中包括该酒吧经营权，商铺租赁权，酒吧现有的音响设备、酒吧备品的所有权，该酒吧的经营转让权，总价为人民币22万元整。该合同并约定：1、王某某在双方签署本合同当日向吴某支付首期付款人民币10万元；2、吴某在收到王某某首期付款当日将该酒吧的钥匙交给王某某，将经营权移交王某某；3、王某某自2007年12月1日起承担经营该酒吧发生的税金等应向政府部门上交的各项费用；4、王某某如需重新装修该酒吧，因此产生的费用由王某某承担；5、王某某如需重新办理酒吧各种执照，费用由王某某负担，在新执照批下来之前，王某某可使用吴某现有执照经营；6、吴某协助王某某以保持现租金（不）变为前提，尽快同业主签订新的租赁合同。在王某某与业主签订合同当日，王某某向吴某支付余款人民币12万元整及租赁合同保证金。该合同签订后，王某某向田子某某支付了首期款人民币10万元，轻××公司向王某某交付了酒吧钥匙。2007年11月15日，案外人华×集团有限公司向轻××公司出具一份《关于要求变更承租方的复函》，该复函称：关于贵司要求将承租方变更为王某某的函已收悉。我司以前未与王某某合作过，也不理解王某某的实力，故要求王某某支付租赁保证金15万元，因王某某表示不同意支付上述租赁保证金，故我司不同意变更承租方，望贵司继续履行合同。2008年6月14日，轻××公司向王某某出具一份函件，提出王某某拖欠12万元转让款已达六个月以上，要求解除与王某某之间转让合同，王某某在三日内搬离该物业。2008年10月1日，轻××公司又向王某某出具一份函件，载明：根据之前双方的协商，我方按合同履行了同业主续签手续，签订了新合同。因此：1、你方应该立即将仍未支付我方的转让金人民币12万元支付我方。2、你方应该按期支付新合同规定的该酒吧场地使用租金。3、你方应立即办理自己的经营该酒吧所需的一切执照、证件，停止使用我方的现有证件、证照。2008年9月底，王某某停止了对该酒吧的经营，轻××公司以刘某某的名义与酒吧场地业主重新签订了租赁合同，租金提高到每月33580元。上述事实，有双方的陈述和提交的证据为证，原审法院予以确认。
原审法院认为：本案为合同纠纷。王某某、轻××公司双方之间转让合同合法自愿，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效。由于本案转让标的特殊，王某某购买该酒吧的目的是为了能继续经营，因此，该酒吧场地业主能够同意将该物业转租给王某某是王某某实现其合同目的的必备条件。双方买卖合同中也特别约定，轻××公司除需将酒吧交付给王某某外，还需协助王某某以保持租金不变为前提，尽快同业主签订新的租赁合同。而根据轻××公司提交的证据，在王某某、轻××公司合同签订一周后，业主华×集团有限公司即向轻××公司发函表示不同意变更承租方，在此情况下，轻××公司本应在王某某对本案所涉酒吧装修前，告知王某某其无法完成合同中约定的变更承租方的事项，与王某某协商变更或解除买卖合同，以减少王某某的损失。2008年10月1日，轻××公司与业主续签了合同，但大幅度提高了租金，也未将承租方变更为王某某。综上，轻××公司未完成合同中约定的事项，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。关于王某某的损失，原审法院从以下几个方面加以分析：1、虽然王某某提交的装修合同及发票均存在暇疵，但王某某对本案所涉酒吧进行了重新装修的事实是客观存在的，从证人的证言及轻××公司提供的酒吧账簿均可证实。从该酒吧的经营面积来看，王某某提出的21万元的装修费数额是合理的。2、王某某在签订合同时，虽然向轻××公司交付了首期款人民币10万元，但该笔款项是包括酒吧内备品、音响等财产的，由于双方在签订合同时未列明上述物品的详细清单及售价，原审法院综合该酒吧转让总金额为22万元及王某某在接手后使用轻××公司的证照经营近一年等情况综合考虑，酌定轻××公司无须退还该笔费用。综上，考虑到酒吧装修的折旧因素，原审法院认定王某某的损失为人民币18万元。双方在合同中虽然并未约定定金罚则，但田子某某在收取王某某首期款时载明收取的为定金，因此，王某某要求轻××公司双倍返还定金人民币4.4万元的诉讼请求，符合法律规定，原审法院予以支持。关于吴某、田子某某的责任问题。原审法院认为，本案所涉酒吧在轻××公司名下，吴某为轻××公司法定代表人，王某某在签订合同时亦认可田子某某代表吴某签订该合同，因此，吴某、田子某某的行为为职务行为，不应对轻××公司的赔偿责任承担连带责任。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十八条之规定，判决：一、解除王某某与轻××公司签订的《深圳市轻××饮食有限公司轻××酒吧买卖合同》；二、轻××公司应在判决生效之日起十五日内赔偿王某某损失人民币22.4万元；三、驳回王某某要求吴某、田子某某承担连带责任的诉讼请求；四、驳回王某某的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币6160元，由王某某负担人民币1160元，由轻××公司负担人民币5000元。
轻××公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决；2、驳回王某某的全部诉讼请求；3、由王某某承担本案全部诉讼费用。理由是：一、双方的合同约定轻××公司负有的是协助签订合同的义务，负有协助变更义务与负有独立完成变更义务是二个完全不同的约定，会产生完全不同的法律后果。二、华×集团有限公司不同意变更承租方的原因，是因为王某某不同意支付15万元的租赁保证金，轻××公司的协助义务在发函致华×集团有限公司要求变更原租赁合同的承租人时即已完成了合同所约定的”协助王某某与业主重新签订租赁合同”的义务，轻××公司不存在违约行为。三、一审判决认定上诉人负有”告知原告其无法完成合同中约定的变更承租方的事项，与原告协商变更或解决买卖合同，以减少原告的损失”的义务，无任何法律依据。王某某提供的双方均确认的2008年10月1日之函件，表明轻××公司与王某某双方就租赁合同的事宜另行达成了协议。双方已协商：由轻××公司与业主签订新合同，轻××公司按新合同规定的租金交纳酒吧场地使用费，且轻××公司已尽了完全履行的义务。四、关于装修费数额的问题。在无任何证据佐证的情况下，仍依据虚假的装修合同、虚假的发票所反映的事实，把装修费认定为21万元无事实依据。且王某某停业并非缘于轻××公司任何的违约行为，而是自行闭门停业。关于定金问题，合同中约定10万元是首期款，一审法院认定该款项为定金是错误的。
王某某答辩称：原审法院认定事实基本清楚，适用法律正确，依法应予以维持。关于定金，田子某某收到王某某支付的10万元后，亲笔书写收据并将该款项的性质自行确定为”定金”并按了手印，这说明田子某某本人已经作出了真实的意思表示，即该款项具有定金性质。王某某接收了该收据，双方已经达成了一致的意思表示。
本院查明：一审法院查明事实清楚，本院予以确认。
本院认为：王某某与轻××公司订立的合同合法有效，双方应按合同约定履行相应义务。双方在合同中约定：轻××公司将轻××酒吧经营权出售给王某某，其中包括商铺租赁权，并约定轻××公司协助王某某以保持现租金不变为前提，尽快同业主签订新的租赁合同。在王某某与业主签订合同当日，向轻××公司支付余款人民币12万元和租赁合同保证金。从双方的合同约定及转让标的的性质分析，以租金不变为前提让王某某取得商铺租赁权是轻××公司的重要合同义务。轻××公司在明知酒吧经营场地业主不同意变更承租方的情况下，不及时与王某某协商变更或解除合同，其后，又于2008年10月1日，以其员工名义而不是王某某名义与业主续签了租赁合同，并大幅度提高了租金，致使转让合同在2008年10月后无法履行，构成根本违约。王某某在2008年9月底停止经营属于在对方根本违约情况下单方解除合同。现王某某请求法院解除合同关系符合法律规定，本院对其解除合同行为予以确认。轻××公司主张双方已经就租赁合同另行达成协议即由其与业主签订新合同，王某某按新合同规定的租金缴纳租金，仅有其单方出具的函件予以证明，是单方意思表示，没有证据证明王某某同意该方案。综上，轻××公司应对其违约行为造成的损失承担责任。原审依据酒吧装修的事实酌定王某某的损失为18万元并无不妥，本院予以维持。关于定金双方在合同中并无约定，而是约定支付首期款人民币10万元，其后田子某某收取该10万元时在收据上注明”定金”与双方关于该10万元用途的约定不符，不能认为是双方协商一致的意思表示，不宜认定为定金。因此轻××公司对定金的上诉请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）、（二）项，《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项及《中华人民共和国担保法》第九十条之规定，判决如下：
一、维持深圳市罗湖区人民法院（2009）深罗法民二初字第430号民事判决第一、三、四项；
二、变更深圳市罗湖区人民法院（2009）深罗法民二初字第430号民事判决第二项为：深圳市轻××饮食有限公司应在本判决生效之日起十日内赔偿王某某损失人民币18万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一、二审案件受理费合计人民币12320元，由深圳市轻××饮食有限公司负担7900元，王某某负担4420元。
本判决为终审判决。
审 判 长 温 达 人
审 判 员 刘 杰 晖
代理审判员 李 原
二〇一〇年十二月一日
书 记 员 吴佳（兼）