重庆市北碚区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）碚法民初字第05355号
原告任静，男，1991年1月4日出生，汉族，住址重庆市渝北区。
委托代理人胡雪梅，重庆方言律师事务所律师。
委托代理人邓样文，重庆百君律师事务所律师。
被告重庆鲁商地产有限公司，住所地重庆市北碚区碚南大道7号，组织机构代码79802200-5。
法定代表人李彦勇，该公司董事长。
委托代理人杨方洪，重庆大新律师事务所律师。
原告任静诉被告重庆鲁商地产有限公司（以下简称鲁商公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年7月17日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2015年9月9日、2016年1月27日、2016年4月20日公开开庭进行了审理。原告任静的委托代理人胡雪梅、邓杰文，被告鲁商公司的委托代理人杨方洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告任静诉称：重庆市渝北区润发门闸厂（以下简称润发门闸厂）承接了鲁商公司在云山原筑项目的铁艺栏杆、木平台等工程的施工。2013年8月26日，鲁商公司与润发门闸厂协商签订了《债权债务转让及债权债务抵消协议书》，协议约定鲁商公司将其开发的位于重庆市北碚区××大道××号××幢附××号的房屋转让给润发门闸厂，以冲抵工程款50万元。2014年7月14日，鲁商公司与润发门闸厂的经营业主任忠明签订了《重庆市商品房买卖合同》，鲁商公司向任忠明出具了购房收据1张，载明收到任忠明房款551113元。后任忠明把对鲁商公司的债权转让给任静。2014年9月22日，任静与鲁商公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同约定，任静于2014年9月22日前付首付款551113元，2014年10月31日前首付房款530447元，其余房款2523000元办理银行按揭。合同约定交房时间为2014年12月31日。2015年2月13日，任静与鲁商公司签订了《首付分期付款协议》，约定剩余首付款530447元及契税、大修基金等共计658111元，任静分五次付清。2015年2月26日，任静与中国银行股份有限公司重庆北碚支行签订《抵押合同》，以该房屋为抵押物，向该行借款2523000元用于向鲁商公司支付房款。在房屋交接过程中，鲁商公司始终未向任静出具《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《新建商品房质量保证书》和《新建商品房使用说明书》等文件，且房屋的客厅、厨房、卧室和露台的墙面存在大面积渗水，车库积水严重，外墙保温层不合格等严重质量问题，虽鲁商公司多次整改，仍未修复。至今，鲁商公司未将房屋实际交付给任静使用，已严重超过了合同约定的交房期限。综上，任静已按合同约定履行了相关义务，但鲁商公司拟交付的房屋存在严重的质量问题，且办证时间、交房期限亦超出合同约定，侵犯了任静的权利。故原告起诉来院，请求法院判决：1、解除双方于2014年9月22日签订的《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：CQ-5832489）；2、鲁商公司退还任静已付购房款551113元及利息（以551113元为基数，从2013年8月26日起按中国人民银行同期贷款利率计至付清时止）；3、鲁商公司支付任静违约金3000元，并赔偿损失100000元；4、本案诉讼费由鲁商公司承担。
被告鲁商公司辩称：鲁商公司于2013年8月26日与润发门闸厂签订了《抵消协议书》，协议约定鲁商公司欠润发门闸厂的相应款项抵偿部分购房款，其它购房款由其据实支付。2014年7月14日，鲁商公司与润发门闸厂的经营业主任忠明签订了商品房买卖合同，后因任忠明无法办理按揭，双方协议解除了合同。后在任忠明的要求下，鲁商公司与其儿子任静于2014年9月22日对同一套房屋签订了买卖合同。润发门闸厂对鲁商公司的债权转让给了任静，作为任静购房的首付款。鲁商公司与任静签订的合同中约定第二次首付款时间为2014年10月31日，金额为530447元，其余房款2523000元办理按揭。由于任静未履行合同义务，双方于2015年2月13日又签订了分期付款协议。合同对原合同约定的首付款530447元、以及大修基金等进行分期付款的约定。因任静的原因，导致不能按照合同约定向相关部门提交办证申请，该房屋的产权证现已办理完毕，且任静于2015年2月26日用该房屋作为抵押物与中国银行北碚支行签订了抵押合同，借款2523000元用于支付鲁商公司的房款。鲁商公司交付的房屋完全符合合同约定的交房条件，不存在违约。根据合同约定，任静未支付房款前，鲁商公司有权拒绝向任静交房。综上，请求法院驳回任静的诉讼请求。
经审理查明，2013年8月26日，润发门闸厂（个体工商户、经营业主任忠明）与鲁商公司签订了《债权债务转让及债权债务抵销协议书》，协议约定因润发门闸厂承建了鲁商公司云山原筑项目铁艺栏杆、木平台及入户栏杆的工程。由鲁商公司将其开发项目的房屋1套作价3604560元转让给润发门闸厂，以扣抵其尚欠润发门闸厂的工程款50万元（以实际结算为准）。超出工程款部分的房款由润发门闸厂向鲁商公司支付，房屋购买人为任忠明。2014年7月14日，鲁商公司与任忠明签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同约定鲁商公司将其开发的座落于重庆市北碚区××大道××号房屋出售给任忠明，总价款3604560元。同日，鲁商公司向任忠明出具金额为551113元的收据，2014年8月23日，案外人任忠明将其享有的对鲁商公司的债权551113元转让给任静，并通知了鲁商公司。鲁商公司及任静均认可该笔债权作为任静对涉案房屋于2014年9月22日应付的首付款。2014年9月22日，鲁商公司与任忠明协议解除了房屋买卖合同。
2014年9月22日，任静（乙方、买方）与鲁商公司（甲方、卖方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同约定，鲁商公司将其开发的座落于重庆市北碚区××大道××号房屋出售给任静，总价3604560元。合同约定付款方式为按揭付款，于2014年9月22日付首付款551113元，于2014年10月31日付首付款530447元，余款2523000元办理7成20年银行按揭。合同第七条交房期限及交付条件约定，属现售商品房的，甲方应在2014年12月31日前，将商品房交付乙方使用。第八条交房手续的办理约定，甲方应于确定交房日前的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。第九条甲方逾期交房的违约责约定，除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在60日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日（与本条第1款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款万分之0.5向乙方支付违约金。乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款百分之0.5的违约金（该比率应不小于本条第1款第（1）项的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。第十三条关于办理产权登记的约定，现售商品房的，自本合同签订之日起30日内，甲乙双方应向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的受理单。甲乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同10日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供甲方。如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之2的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日30日向乙方支付违约金。（2）逾期超过90日（与本条第1款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之1向乙方支付违约金。乙方要求继续履行的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资并取得登记受理单之日起至甲方实际资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之2（该比率应不小于本条第1款第（1）项的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。如因乙方的责任，导致甲方未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任。合同附件四补充条款第五条关于房屋交付的约定：双方同意按以下程序处理房屋交付事宜：6、在办理交割手续之前，买卖双方须按房产测绘部门的实测面积结清房款，如买受人未付清房款，在买受人交清全部房款之前，出卖人有权拒绝交房而不视为违约，由于买受人原因，未能按期交付的，出卖人不承担责任。第六条第2项税费的负担约定公共维修基金由买受人承担，具体事宜按政府相关规定办理。第九条关于办理产权登记的补充说明约定，甲乙双方一致同意：乙方同意委托甲方代办权属登记手续，乙方应按合同约定或甲方要求向甲方递交办理权属登记所需的资料；缴清房款、税款、手续费等费；并完善相关手续。否则，引起的逾期办证的责任由乙方自行承担。如乙方因故不能按期履行上述义务超过6个月的，甲方解除为乙方代办证的义务，由乙方自行向产权办理机构办理该房屋权证。
2015年2月13日，任静（乙方）委托其母亲唐绪兰与鲁商公司（甲方）签订了《首付分期付款协议》，协议约定因乙方首付款及相关税杂费不足以支付首付款，甲方同意乙方首付款及税杂费、大修基金等658111元进行分期。首付分期金额658111元。其中包含首付款530447元，契税及其他手续费共计112000元、大修基金15664元。还款期限：乙方须在2020年2月15日前，分期支付甲方款项658111元；其中2016年2月15日前支付甲方欠款138111元；2017年2月15日前支付甲方欠款138000元；2018年2月15日前支付甲方欠款138000元；2019年2月15日前支付甲方欠款138000元；2020年2月15日前支付甲方欠款138000元。乙方如需按合同相关约定接房，须本人向我公司递交书面申请方可接房。协议还对违约责任、房屋质量整改条件等进行了约定。
2015年2月15日，鲁商公司取得涉案房屋的土地房屋权属登记受理单。后涉案房屋的产权转移到任静名下。
2015年2月26日，任静（甲方、抵押人）与中国银行股份有限公司重庆北碚支行（乙方、抵押权人）签订《重庆市房地产抵押合同》，合同约定甲方以座落于重庆市北碚区××大道××号设定抵押权为甲方向乙方履行债务的担保。贷款金额2523000元。贷款期限360个月（从2015年2月10日至2045年2月10日）。该合同于2015年2月27日进行了登记。
另查明，涉案房屋已于2013年11月4日进行了竣工验收。
庭审中，任静向法院申请到贷款银行中国银行股份有限公司重庆北碚支行了解贷款相关情况。2016年3月23日，中国银行股份有限公司重庆北碚支付的经办人李山向法院陈述：任静签署了借款所需的相关手续（含借款合同、借据），由经办人向银行内部报相关审批手续，审批通过后，又办理了涉案房屋的过户及抵押登记。银行再内部审批放贷。在银行内部审批放贷过程中，国家的贷款利率下调，需重新签订正式合同、借据。经银行通知任静，任静拒绝签订。故银行并未发放贷款。
庭审中，任静举示了20张照片及2013年12月13日、2014年4月5日、2015年3月4日《重庆鲁商﹒××业主验、收房交接书》复印件，拟证明涉案房屋存在质量问题，鲁商公司对照片及交接书的真实性均不予确认，认为涉案房屋已经过竣工验收不存在质量问题。
上述事实，有原被告的陈述、合同、房屋产权证、登记受理单、竣工验收备案登记证、收据，经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，任静与鲁商公司签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律行政法规的规定，合法有效。双方均应按合同约定履行各自义务。本案的争议焦点为任静是否可以鲁商公司逾期交房、逾期办证及涉案房屋存在质量问题为由解除双方的房屋买卖合同。
因涉案房屋已经过竣工验收备案登记，故本院对任静提出的涉案房屋存在严重质量问题的事实不予确认。
对于鲁商公司是否逾期交房的问题。合同附件五补充条款第五条第6款的约定，如买受人未付清房款，在买受人交清全部房款之前，出卖人有权拒绝交房而不视为违约，由于人原因，未能按期交付的，出卖人不承担责任。合同约定的任静支付第二笔首付款的时间为2014年10月31日，任静并未支付。故在任静未付清房款前，鲁商公司不交付房屋的行为不承担逾期交房的违约责任。
最后，鲁商公司是否逾期办证的问题。合同约定办证时间为合同签订后三十日内，即2014年10月22日前。鲁商公司提交办证时间为2015年2月15日。合同附件五第六条第2项约定公共维修基金由买受人承担，具体事宜按政府相关规定办理。第九条约定，任静委托鲁商公司代办权属登记手续。任静应按合同约定或甲方要求向甲方递交办理权属登记所需资料；缴清房款、税款、手续费等；并完善相关手续。否则，引的逾期办证的责任由任静自行承担。因任静负有缴纳大修基金的义务，在任静缴纳大修基金及付清房款之前，鲁商公司不提交办证的行为不应承担逾期办证的违约责任。至2015年2月13日鲁商公司及任静签订了《首付分期付款协议》，明确了大修基金的支付时间，鲁商公司于2015年2月15日提交了办证申请。故鲁商公司不应承担逾期办证的违约责任。
综上，鲁商公司并不存在逾期交房、逾期办证的事实，涉案房屋也不存在严重质量问题。任静以此为由提出解除合同，无事实依据。本院对任静要求解除合同的诉讼请求不予支持，对任静要求被告返还房款及利息、支付违约金并赔偿损失的诉讼请求也不予支持。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
驳回原告任静的诉讼请求。
案件受理费11009元，由原告任静负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。
审 判 长 赵红媚
代理审判员 刘凤华
人民陪审员 刘昌元
二〇一六年五月三十日
书 记 员 蒲宇嫣
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