浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0782民初18352号
原告(反诉被告)：郑春生，男，1968年3月13日出生，汉族，住义乌市。
原告(反诉被告)：郑钦，男，1970年8月18日出生，汉族，住义乌市。
二原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：丁志坚、成俊颁，浙江国权明达律师事务所律师。
被告（反诉原告）：张世南，男，1941年4月11日出生，汉族，住义乌市。
被告（反诉原告）：张雪兰，女，1944年7月2日出生，汉族，住义乌市。
二被告（反诉原告）共同委托代理人：何伟通，浙江兴运律师事务所律师。
二被告（反诉原告）共同委托代理人：张伟香，女，1970年9月27日出生，汉族，住义乌市，系二被告的女儿。
原告郑春生、郑钦为与被告张世南、张雪兰房屋买卖合同纠纷一案，于2017年10月31日向本院起诉，本院立案受理后，依法由审判员黄胜民适用简易程序独任审判，被告在法定期限内提起反诉，本院将本诉及反诉予以合并审理，于2017年12月12日公开开庭进行了审理。原告郑春生、郑钦的共同委托诉讼代理人丁志坚，成俊颁及被告张世南、张雪兰的共同委托代理人何伟通、张伟香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郑春生、郑钦诉称：一、请求判令确认原、被告于2005年8月10日订立的《房产预购买合同》有效；二、请求判令二被告协助办理坐落在义乌市佛堂镇新安里三区38幢2单元503室（原佛堂镇江滨小区38幢503室）房地产、阁楼及车库的房地产权属证书的变更登记手续；三、请求判令二被告支付原告垫付的房地产首次登记的税费及各项费用共计23929.83元。
被告张世南、张雪兰辩称：关于诉讼请求一，对房产预购买合同有效，二被告没有异议，但二被告认为该合同是预购买合同，因此，被告要求按照合同第八条第三款的约定终止该合同履行，二被告同意按合同约定双倍返还给二原告购房款共88万元，涉案房屋仍然归二被告所有；关于诉讼请求二，二被告认为按照双方签订的预购买合同的约定，二被告要求终止履行，不存在再协助二原告办理过户手续，所以该项诉请请求法庭予以驳回；诉讼请求三，该部分款项不属于合同中约定的办理产权证和土地证的税费，如果房屋返还给二被告所有的，那么二被告是愿意支付该部分款项的，但这个款项不属于办证费用。关于二原告起诉的事实答辩如下：二原告并没有按照合同的约定支付购房款，因为按合同第七条第一款规定，在合同签订时二原告应一次性支付购房款451780元，但原告仅支付了440000元，所以原告也已经构成违约，所以原告在诉状中称原告按约支付购房款显然是不符合实际的。为此请求法院依法判决。
针对被告张世南、张雪兰的答辩，原告郑春生、郑钦补充陈述如下：1、原、被告于2005年8月10日签订的房屋买卖合同虽然名称叫房产预购买合同，但是双方合同中约定的权利义务已经全部具备正式的房屋买卖合同的所有条款，双方均应按照本合同履行权利义务，在买受人按照本合同履行义务的前提下，作为出卖人要求终止合同，我方不同意。2、本案双方合同中约定第六条第一项中，首次办理产权证和土地证的一切税收和其它费用，本案中由于原告的房屋需要首次登记，登记中镇政府要收取成本房超面积的加价款12311元，成本房维修基金8523元，首次登记的契税3095.83元，共计23929.83元，这个费用按合同约定由被告方承担，但是这些费用在做证过程中都已经由原告垫付，按合同第六条第一款的规定，应由被告方承担的。3、双方合同第七条第一款虽然约定第一次的购房款我方要支付451780元，但在合同签订后，由于被告方没有将交给义亭镇镇政府的购房押金1万元的票据交付给原告，当时口头商定先付44万，余下的11780元在被告交付1万元票据之后付清，之后，被告一直没有将该票据交付给原告，在被告交付房屋的时候，被告也没有就原告未付的11780元提出来异议，我方是同意在被告方交付票据之后支付上述款项，现在由于该票据在做证的时候已经到义亭镇镇政府进行核实，本案所涉的房地产证书也已经做出来了，我方也同意将上述款项跟合同约定的余款一并支付给被告方，所以本案原告不存在违约。现在被告方没有按照合同第五条的约定协助原告办理本案所涉房地产的变更登记手续，所以请求支持原告的三个诉请。
反诉原告张世南、张雪兰诉称：1、请求依法判决两反诉被告支付反诉原告购房款31780元。2、请求依法判决两反诉被告按《房产预购买合同》支付逾期付款违约金20万元（违约金计算方法是按合同第八条第一款的约定，每逾期一天，反诉被告应支付未付款项的1%作为违约金，未付款项是11780元，按该条款约定，违约金计算应达到52万多，现在我们主张20万元）。
反诉被告郑春生、郑钦辩称：1、本案反诉被告不存在违约，理由为双方的房屋买卖合同约定，付款方式分为两期：第一期是451780元，第二期是在反诉原告将本案的房地产的两证交付给反诉被告时付清余款2万元，本案第一次的付款我们共计支付了44万元，剩下的11780元当时口头约定反诉原告将交给义亭镇镇府的购房押金1万元票据给了反诉被告后再付清，所以在最后一次付了4万元后，扣了11780元，这是双方口头约定的，现在反诉原告不认可这个事实，是不守诚信的做法，作为反诉被告来讲，根本不存在说要违约或支付不出11780元购房款的事实。2、退一步讲，既使我方没有证据证明第一次购房款11780元没有支付且是违约的话，那么本案反诉原告的反诉请求要求反诉被告现在支付31780元，没有事实依据，因为本案反诉原告并没有将房地产过户的两证交付给反诉被告，不存在要先支付余款2万元的事实，即使说反诉被告违约，要承担违约责任，双方合同中约定的违约金过分高于反诉原告造成的损失，按合同约定的违约金相当于月利率30%，大大超过本案反诉原告所造成的损失，也仅仅是银行贷款的利息损失，那么按照合同法司法解释二中的第29条规定，双方约定的违约金过分高于损失30%的，人民法院可以作出相应的减少，减少的标准就是不能过分高于损失的30%，按现在银行同期贷款利率千分之六加上30%，仅仅是千分之八，如果按这个角度来讲，也只能够支持反诉原告按照11780元的月利率千分之八计付相应的违约金，反诉原告要求20万元违约金显然是没有法律依据。综上，我们要求法庭驳回反诉原告的反诉请求。
原告（反诉被告）郑春生、郑钦为证明其诉讼主张及反驳被告的反诉，向本院提供如下证据：
一、房产预购买合同一份，证明双方约定购买本案所涉房屋的事实及双方约定的权利义务。
二、收条两份、存款凭条一份，证明原告已分三次支付共计44万元购房款的事实。
三、房屋不动产的登记证复印件一份（来源于国信房地产咨询有限公司复印的），证明本案房屋已具备过户手续的条件。
四、非税收入票据、资金往来结算票据、税收缴款书打印件各一份，证明原告已为被告首次登记垫付税费等共计23929.83元。
被告（反诉原告）质证认为：一、房产预购买合同的真实性没有异议，但该证据也约定第一期的付款期限及付款金额及违约金的事实；二、收条两份和存款凭条均没有异议，也证明原告并没有按合同约定的时间付款，因为其中有个4万元是2005年8月13日才支付，而且收条的金额加起来也达不到451780元；三、房屋不动产的登记证，真实性没有异议，但这个证据也证明了产权证是原告代为办理，所以应视为证件已经交付；四、非税收入票据、资金往来结算票据、税收缴款书，金额是8523元维修基金、房屋超面积加价款12311元这两笔款项不属于合同约定的办理产权证的税费，因为维修基金是属于原告使用的，合同的价款是按照当时的面积，契税没有异议，按照约定做一手证的契税应由被告承担是对的。
被告（反诉原告）未向本院提供证据。
根据原、被告的举证、质证意见及证据审核认定的有关规定，本院对原告（反诉被告）郑春生、郑钦提供的上述证据认证如下：
证据一，被告质证认为无异议，本院予以确认；证据二，被告质证认为无异议，可以证明原告已分三次支付共计44万元购房款的事实；证据三，被告质证认为无异议，本院予以确认；证据四，系原告在代为办理初始登记时缴纳的费用，本院予以确认。
根据本院已确认证明力的证据及当事人的庭审陈述，本院认定以下事实：
2005年8月10日，原告郑春生、郑钦与被告张世南、张雪兰签订《房产预购买合同》一份，约定：二被告将坐落于义乌市佛堂镇江滨小区38幢503室(现更名为新安里三区38幢二单元503室)套房及车库转让给二原告；转让价为471780元，于合同签订时一次性支付购房预付款451780元，于二被告将双证交与二原告时付清合同余款；二被告应于房屋开发商交付次日将房屋交付给二原告使用；二被告应在房屋开发商开始办理相关产权证后15日内办理完产权证和土地证，并将两证交给二原告保管，二被告应于该房屋允许交易后7日内完成该房屋正式交易准备，并完成正式交易手续，二被告须协助二原告共同完成过户交易的一切事宜；房屋首次办理产权证和土地证的一切税费由二被告承担，房屋过户交易的一切税费由二原告承担；二原告须按期付款，每逾期一天，应向二被告支付违约部分房产款1％的违约金，二被告须按期将房屋交付二原告事宜，每逾期一天，应向二原告支付已支付部分房产款1％的违约金，二被告若提出终止该合同，二被告应返还二原告双倍已支付部分房产款；双方还约定了其他内容。合同签订后，原告除了于2005年1月17日支付二被告的购房款15万元外，于2005年8月10日、2005年8月13日分二次支付给二被告购房款25万元、4万元，合计44万元。2005年8月13日，二被告将讼争房屋交付给二原告，并由二原告使用涉案房屋至今。2017年5月，二被告委托义乌国信勘测造价咨询有限公司对涉案房屋进行了首次登记，目前讼争房屋的不动产权证在义乌国信勘测造价咨询有限公司，二原告为此支付了契税、成本房超面积加价款、成本价房维修基金等共计23929.83元。
本院认为：二原告与二被告签订的《房产预购买合同》虽然名称为预购买合同，但该合同中约定了买卖的标的物、价款、付款期限、违约责任等内容，已经具备合同的基本要素，且签订该合同系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律强制性规定，故应确认有效。二原告已按约支付绝大部分房款，并接收该房屋使用至今，且协助办理房地产过户手续系房屋买卖合同的附随义务，故二被告应协助二原告办理涉案房屋的不动产权利转移登记手续。合同约定房屋首次办理产权证和土地证的一切税费由二被告承担，二原告已经支付的契税、成本房超面积加价款、成本价房维修基金等共计23929.83元属于上述税费范围，且合同中约定的建筑面积（214.6平方米，不含车库）大于不动产权证中的建筑面积（213.08平方米），故应由二被告负担。二原告的诉讼请求合法有据，本院应予支持。二被告辩称二原告未按期支付购房款，要求按照合同第八条第三款的约定终止该合同履行，由二被告按合同约定双倍返还给二原告购房款共88万元，涉案房屋仍然归二被告所有，违反诚信原则，且不利于保护交易安全，本院不予采信。二原告未按合同约定支付购房款451780元中的11780元，依法应予以支付，且应自付款期限届满之次日始支付违约金，因双方约定的违约金过高，本院依法调整为按中国人民银行同期同类贷款利率的二倍计算。二被告至今未将产权证交付给二原告，故其要求二原告支付购房余款20000元的条件尚未成就，但原告愿意将该款连同11780元购房款一并支付给被告，本院不予干涉。反诉原告合理的反诉请求，本院予以支持，不合理部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条的规定，判决如下：
一、原告郑春生、郑钦与被告张世南、张雪兰于2005年8月10日签订的《房产预购买合同》有效。
二、被告张世南、张雪兰于本判决生效后十五日内协助原告郑春生、郑钦办理义乌市佛堂镇新安里三区38幢二单元503室（原江滨小区38幢503室）房屋及车库的不动产权利转移登记手续。
三、被告张世南、张雪兰于本判决生效后十五日内支付原告郑春生、郑钦首次登记的费用23929.83元。
三、反诉被告郑春生、郑钦于本判决生效后十五日内支付反诉原告张世南、张雪兰购房款31780元及违约金（以11780元为基数自2005年8月11日始按中国人民银行同期同类贷款利率的二倍计至实际履行之日止）。
四、驳回反诉原告张世南、张雪兰的其他反诉请求。
案件受理费4368元，由被告张世南、张雪兰负担，反诉案件受理费2389元，由反诉原告张世南、张雪兰负担1889元，由反诉被告郑春生、郑钦负担500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 员 黄胜民
二〇一八年一月十七日
代书记员 贾惠青
义乌市人民法院
上诉案件交纳诉讼费用通知书
(2017)浙0782民初18352号
双方当事人：
原告郑春生、郑钦与被告张世南、张雪兰房屋买卖合同纠纷一案，若你对本判决不服，提起上诉的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交诉讼费用8736元，并在提交上诉状时一并预交，上诉期满七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
金华市中级人民法院专户名称：金华市中级人民法院诉讼费预收户（财政汇缴专户）；开户银行：中国农业银行金华市分行；账号：196999010400040900000106003。
特此通知。
二○一八年一月十七日
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