湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终3354号
上诉人（原审原告、反诉被告）：刘丽明，女，1980年2月28日出生，汉族，住湖北省武汉市硚口区，
委托诉讼代理人：周成，湖北人言律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：武汉铭源盛世物业管理有限公司，住所地湖北省武昌区武珞路442号中南国际商务公寓1层2号。
法定代表人：唐玉荣，经理。
委托诉讼代理人：柳晓丽，湖北旗开律师事务所律师。
委托诉讼代理人：颜王中，湖北旗开律师事务所律师。
上诉人刘丽明因与被上诉人武汉铭源盛世物业管理有限公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2016）鄂0106民初6571号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人刘丽明上诉请求：（1）撤销湖北省武汉市武昌区人民法院（2016）鄂0106民初6571号民事判决第一项，发回重审或依法改判；（2）本案一、二审诉讼费由物业公司承担。事实和理由：1.一审法院认定共用的下水管道完好无损，其堵塞并非因物业公司消极不履行义务所造成的事实认定错误。第二次溢水事故发生后，刘丽明多次要求物业公司尽快疏通，同时务必在疏通时通知刘丽明到场查明事实真相，但物业公司为了掩饰事故真相，疏通时并未及时通知刘丽明。在疏通完毕后，物业公司向刘丽明提交了一份《工作联系函》，该联系函为物业公司向刘丽明在疏通事毕后对两次疏通工作的情况说明，物业公司在联系函中承认该次管道溢水的堵点至少就在支管与主管连接处。一审法院对此视而不见，认定共同下水道没有遭到物理破坏就算完好无损错误。2.一审法院将物业管理服务协议约定物业公司对室外共用下水管道具有维护、修缮、服务与管理的义务，解释为是指对共用下水管道本身的维护与管理，而非定期疏通室外共用下水管道的责任错误。下水管道的唯一作用就是保持畅通随时走水，物业公司对下水管道进行维护与管理，应当保持下水管道畅通随时走水。3.物业公司第一次未能彻底疏通下水管，扩大了刘丽明的损失，符合双方签订的物业管理服务协议第十一条违约责任的约定，物业公司应当承担刘丽明的损失。在刘丽明家中第一次被淹时，物业公司就向刘丽明保证管道已通，不会再发生溢水现象，物业公司未能改正管理服务质量，导致再次发生溢水现象，造成刘丽明的损失进一步的扩大，该损失应由物业公司承担。
被上诉人物业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审原告刘丽明向一审法院起诉请求：判令物业公司赔偿刘丽明经济损失31583.7元并承担本案诉讼费。
原审反诉原告物业公司向一审法院起诉请求：判令刘丽明向物业公司支付管道疏通费用3000元并承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2015年3月9日，刘丽明（乙方）与物业公司（甲方）签订《武汉市前期物业管理服务协议》。该协议主要约定以下内容：“第一条、双方的权利和义务。一、甲方的权利和义务：1、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；2、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度和《物业使用守则》并书面告知乙方；3、建立健全本物业的物业管理档案资料；4、制止违反本物业的物业管理制度和《物业使用守则》的行为；5、物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；6、依据本协议向乙方收取物业服务费用；7、编制物业管理服务及财务年度计划；8、每一年向乙方公布物业管理费用收支账目；9、提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知乙方，并与乙方订立《房屋装饰装修管理协议》；10、不得占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能；11、向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；12、自本协议终止时起5日内，与业主委员会选聘的物业管理企业办理本物业的物业管理移交手续，物业管理移交手续须经业主委员会确认；二、乙方的权利和义务：1、参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权；2、监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；3、遵守本物业的物业管理制度和《物业使用守则》；4、依据本协议向甲方缴纳物业管理费用；5、装饰装修房屋时，遵守《房屋装饰装修管理协议》；6、不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先通知甲方，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，给予赔偿；7、转让房屋时，事先通知甲方，告知受让方与甲方签订本协议；8、对承租人、使用人及访客等违反本物业管理制度和《物业使用守则》等造成的损失、损害承担民事责任；9、按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益；第二条、物业管理服务内容。一、房屋共用部位的维护和管理。共有部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。二、房屋共用设施设备及其运行的维修和管理。共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、锅炉、供热线路、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。三、环境卫生。1、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生。2、生活垃圾的收集、清运，外运由环卫部门负责。3、化粪池的清理、运输。4、停车场、绿地的卫生保洁。……六、房屋装饰装修管理。见附件：《房屋装饰装修管理协议》。……第五条、其他有偿服务费用。二、其他有偿服务项目和收费标准由甲方提出，经双方协商同意后执行。……第十一条违约责任。一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。”
协议签订后，刘丽明向物业公司出具了《装修申请表》、《自行装修承诺书》，并与物业公司、江南美装饰公司共同签署了《装饰装修管理协议》。《自行装修承诺书》的主要内容为：“一、个人声明。本人是中南国际城C座1单元603房号业主，现申请对所购物业进行自行装修。本人已通读《业主手册》，愿意遵守物业公司的各项装修管理规定，严格履行《房屋装饰装修管理协议》、接受违章装修行为的处罚。并承诺：1、严格按照《房屋装饰装修管理协议》办理装修图纸、缴费、施工人员证件等相关手续；2、本人在签订承诺书的同时，与管理处签订《房屋装饰装修管理协议》，并严格按照《装修管理规定》文明施工；3、凡因本人装修原因，造成：（1）公共设施（包括楼道、墙面、天台、电梯等）设备损坏，如管路堵塞、厨房、卫生间渗漏水、停水停电、坠落和火警等，负责修复、赔偿；（2）对其他业主﹨住户﹨租户利益造成损失的，所产生的费用由本人负责赔付，并承担由此产生的全部责任；（3）破坏外观立面，影响整体和谐美观，保证负责恢复并同意接受处罚；（4）破坏承重结构，危害物业主体安全，保证立即恢复，并根据危害程度，视情接受物业管理公司或者房屋管理部门的处罚，同时承担由此引发的一切后果。4、燃气管表不准擅自拆、改、移。未事先申报燃气公司，私自更改燃气管、表而导致的所有问题，由业主自己负全部责任。”《装饰装修管理协议》的内容显示：“一、工程名称及位置。C1座6层室内装饰装修工程。二、装修面积及主要施工内容。装修工程建筑面积：49.73m2。主要施工内容：水电、瓦工、油漆。三、装饰装修工程工期。开工日期：2015年3月12日；竣工日期：2015年4月12日；总工期：30天。五、三方责任。1、甲方的权利与义务。3）向乙方、丙方解释并宣传《业主手册》中告知的装修管理规定。2、乙方权利与义务。3）配合甲方向丙方宣传《业主手册》中告知的装修管理规定。3、丙方的权利与义务。4）如因丙方的装修而使公共设施、公共场地及其他业主/住户的利益受损或危害其他业主/住户的正常生活，其责任由丙方负责。丙方需负责修复及承担一切有关责任。”
2015年6月6日，刘丽明向物业公司反映武昌区武珞路442号中南国际商务公寓1单元6层3室房屋卫生间发生下水管道堵塞溢水造成家中被淹，物业公司派人上门查看了现场并安排了保洁人员上门清理，同时联系了疏通单位上门疏通。2015年6月8日，物业公司安排工程人员上门帮刘丽明将室内泡坏的地板撬起来丢掉并清理了地面。2015年6月10日，该房屋再次发生下水管道堵塞溢水造成家中被淹，物业公司再次联系了疏通单位进行疏通。2015年6月15日，经过拆主管疏通，从该房屋与主管相接处管道里凿出大量水泥块，管道于当日彻底疏通完毕。
2015年6月23日，物业公司向刘丽明发出《工作联系函》，内容为:“致：C1-603业主刘丽明。事由：关于C1-603管道疏通相关事宜的回函。就2015年6月6日中南国际城C1-603家中厕所排水管堵塞造成家中被淹一事，在你向我管理处反映后，我司工程及客服人员在第一时间上门查看并安排保洁上门清理，同时联系疏通单位上门疏通。由于你在装修期间封闭了管道检修口，影响了疏通工作，为防止厕所污水继续漫延，我司工程部及客服人员经过一上午的找管道，在与疏通公司沟通后最终确定疏通方案：将您家中铸铁管开孔后由管道孔向下疏通。疏通后明显听见水流声音及积水消退，疏通公司人员声称管道已通。6月8日上午，经您到管理处协商，让我司安排工程人员帮您将家中泡坏的地板撬起来丢掉，并清理地面，我司工程人员利用一下午时间做以上配合工作。6月10日上午，您这边再次发现家中被淹，并请装修协会、装修公司看现场，中午我司再次联系相关疏通单位进行疏通，6月10日下午疏通公司疏通完毕，确保您家中暂时不会再出现反水现象。6月10日下午我司与疏通公司就您家中管道堵塞事宜沟通，商议彻底解决办法，同年6月11日我司联系楼下商铺东易日盛相关负责人，要求该单位配合打开检修口彻底检修。该单位与公司负责人商议后同意开吊顶疏通，管道疏通时间定为6月15日。6月15日我司采购相关塑料盒、塑料布、扣板等相关疏通工具，于6月15日下午2点正式开始疏通，经过2小时拆主管疏通工作，从603与主管相接处管道里凿出大量水泥块。管道于下午3点半彻底疏通完毕。在此期间，我司共产生疏通费用明细如下：1、疏通公司疏通费1000元。2、6月6日工程人员4人参与疏通排水。上午8：30-16：30。3、6月8日工程人员2人参与2次疏通16：00-20：30。4、6月15日工程人员6人参与东易日盛拆除管道8：00-11：00。5、保洁2次排除室内污水（保洁4人）3小时。6、工程安排拆地板（4人2小时）。7、保安将拆下的地板放置垃圾场，及将家具搬至604号房。综上所述，此次发生人工费及相关拆除材料采购及商铺恢复费用合计2000元，为603管道堵塞我司共产生费用3000元。该费用已超出物业正常服务范畴，应由您承担，望您收函后马上支付。特此函告！”
一审法院认为，本案的争议焦点是刘丽明因涉案房屋卫生间发生堵塞溢水所造成的财产损失是否应由物业公司承担违反物业服务约定的违约责任。双方签订的《武汉市前期物业管理服务协议》约定了双方在履行物业管理服务协议过程中的权利义务及违约责任。根据该协议约定，物业公司具有对刘丽明所在单元的室外共用下水管道进行维护、修缮、服务与管理的义务，此义务是指对“共用的上下水管道”本身的维护与管理，合同中未明确约定物业公司具有定期疏通室外共用下水管道的责任。本案中共用下水管道完好无损，因此管道堵塞并非因物业公司消极不履行义务所造成。协议第十一条违约责任明确约定了“甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。”本案中，物业公司不存在违反协议条款，刘丽明要求其限期改正，逾期未改正的情节，因此刘丽明认为物业公司应承担财产损失的合同违约行为不存在。刘丽明因此所造成的损失，物业公司不应当承担责任。根据《装饰装修管理协议》的规定，物业公司向刘丽明解释并宣传《业主手册》中告知的装修管理规定，已尽到合理的注意义务。根据双方签订的《武汉市前期物业管理服务协议》，物业公司得知刘丽明房屋卫生间下水管道发生堵塞后，积极查找原因，及时进行疏通，尽到了相应的职责。综上所述，刘丽明认为物业公司应当根据协议约定对房屋的共用部位、共用设施设备及其运行进行维护和管理，其违反物业服务协议约定，没有尽到合同义务，由此造成了刘丽明的财产损失，应当由物业公司承担违约赔偿责任的主张不能成立，一审法院不予支持。物业公司反诉请求判令刘丽明向物业公司支付管道疏通费用3000元的反诉请求缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。判决：一、驳回刘丽明的诉讼请求；二、驳回物业公司的反诉请求。
二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。
本院认为，根据一审查明的事实，刘丽明家中两次发生下水管道堵塞溢水，物业公司均联系了疏通单位进行维修。刘丽明上诉认为，物业公司提供的物业服务质量未达到物业服务协议约定的质量，应承担赔偿损失的法律责任，但刘丽明提交的证据不足以证明物业公司存在违约行为。首先，根据物业公司的检修结果，下水管道溢水的发生原因是主管与支管连接处出现大量水泥块，物业公司认为是刘丽明家中装修不规范引起，刘丽明对此不予认可，但未对下水管道堵塞原因进行鉴定，故刘丽明认为物业公司掩盖事故真相，缺乏证据支持。其次，刘丽明家中第一次发生溢水时，物业公司联系了疏通公司进行疏通，但因刘丽明家中装修封闭了管道检修口，致使物业公司第一次疏通时未能及时发现堵点，刘丽明认为物业公司未能改正物业服务质量，导致再次发生溢水现象，与事实不符。再次，2015年6月10日第二次溢水发生后，物业公司于6月11日与东易日盛公司进行协商，请求该公司配合打开检修口进行彻底检修，并定于6月15日打开吊顶疏通，当日下午管道彻底疏通完毕。上述事实表明物业公司采取了积极应对措施，及时对下水管道进行了疏通，刘丽明认为物业公司怠于履行管道疏通义务的理由不成立。综上，刘丽明主张物业公司违反物业服务协议约定，应当承担违约责任的依据不足，本院不予支持。但需要指出的是，物业公司作为物业服务企业，应不断提高物业服务水平，增强物业服务的透明度，加强与业主的沟通工作，构建和谐的物业服务关系。
综上所述，上诉人刘丽明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费410元，由上诉人刘丽明负担。
本判决为终审判决。
审判长 魏 兰
审判员 汤晓峰
审判员 张 剑
二〇一七年七月三十一日
书记员 钟家鹏