北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终695号
上诉人（原审原告，反诉被告）北京市一喂汽车租赁有限公司，住所地北京市朝阳区青年路12号院2号楼3层325。
法定代表人丁方锐，经理。
委托诉讼代理人：白静，北京市富华邦律师事务所律师。
上诉人（原审被告，反诉原告）北京益达隆基冷藏服务有限公司，住所地北京市通州区台湖镇口子村村委会南500米。
法定代表人郑国霖，总经理。
委托诉讼代理人：ＸＸ德，北京建豪律师事务所律师。
上诉人北京市一喂汽车租赁有限公司（以下简称一喂公司）、上诉人北京益达隆基冷藏服务有限公司（以下简称益达隆基公司）租赁合同纠纷一案，均不服北京市通州区人民法院（2016）京0112民初42768号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人一喂公司之委托诉讼代理人白静，上诉人益达隆基公司之委托诉讼代理人ＸＸ德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一喂公司上诉请求：请求撤销一审判决，改判益达隆基公司返还房屋租金52213元、办公家具损失11600元、广告宣传牌损失20000元、电动卷帘门损失2800元、山东一喂汽车租赁有限公司代一喂公司支付的工资、差旅费以及住宿费70000元，赔偿鉴定报告确定的装修价值284765元，并驳回益达隆公司全部反诉请求。上诉事实和理由：一审法院认定事实不清，益达隆基公司未能按照合同约定提供企业住所证明等文件导致一喂公司无法办理必须的经营所需证照，从而导致租赁房屋无法合法经营使用，益达隆基公司存在严重违约。租赁合同解除的时间不应当依照益达隆基公司提出的解除时间来认定，一喂公司认为合同不存在解除。一审法院没有依法采纳双方提供的证据，一喂公司基于益达隆基公司提供的三份文件，并在合同中作出了明确约定，由此足以证明一喂公司在签署租赁协议前进行了慎重的调查和规避风险的合同约定。
益达隆基公司辩称：不同意一喂公司的上诉请求和理由。合同履行过程中，一喂公司没有按照合同约定支付租金，已经构成根本违约。益达隆基公司依法行使合同解除权，于2016年12月6日解除了合同。签订租赁合同时，一喂公司并未明确厂房的使用目的，益达隆基公司也没有承诺办理执照。
益达隆基公司上诉请求：请求撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回一喂公司的全部诉讼请求，支持益达隆基公司的全部反诉请求。上诉事实和理由：第一，一审判决并没有确定违约方，但结合本案事实和证据，一喂公司存在根本违约，其损失应由其自行承担，益达隆基公司不存在违约，不应当承担任何责任。第二，益达隆基公司作为守约方不应承担百分之七十的责任，判决有失公允。一喂公司租赁房屋的目的是自己使用，故其应当进行简单装修即可，但其在未告知益达隆基公司也未经同意的情况下，进行大规模、破坏性装修行为，且其系违约方，其后果应当自行承担。益达隆基公司如基于公平原则承担部分补偿责任，也应当是次要部分，不应承担70%的责任。评估报告确定的装修价值包含了17316.57元的争议项部分。第三，房屋空置损失应由一喂公司承担。益达隆基公司在2016年12月8日与案外人签订了租赁合同，但是在2017年1月1日才开始计算租金，这期间的租金损失属于可得利益损失，应当由一喂公司赔偿。第四，案件受理费和鉴定费的承担判决有误。
一喂公司辩称：不同意益达隆基公司的上诉请求和理由。益达隆基公司上诉超过了上诉期。协议书对房屋用途没有约定，但是约定了违约责任，即益达隆基公司应保证房屋的合法性，一喂公司投入多少进行装修和益达隆基公司无关。一喂公司签订合同的目的就是为了经营。
一喂公司向法院提出诉讼请求：要求益达隆基公司返还房屋租金52213元、办公家具损失11600元、广告宣传牌损失2万元、电动卷帘门2800元、山东一喂汽车租赁有限公司代一喂公司支付的工资、差旅费以及住宿费7万元及评估报告确定的装修价值284765元，共计441378元，要求益达隆基公司给付自2016年11月6日起至实际给付之日止的利息损失；诉讼费由益达隆基公司承担。
益达隆基公司提出反诉请求，要求一喂公司给付益达隆基公司2016年8月1日至2016年12月6日的租金79002元、自2016年12月7日起至2017年1月1日止的房屋空置费14421元；反诉费由一喂公司承担。
一审法院认定事实：2016年2月26日，一喂公司（承租方、乙方）与益达隆基公司（出租方、甲方）签订《益达汽配城协议书》，主要约定：标的：位于通州区通马路口子桥南，益达隆基冷藏服务有限公司院内，两层楼一层门面院外南1.2.3号，共计418平方米。租金标准和付款方式：租金单价每平米每天1.5元。每季度定期交付租金，需在季度末的28日前交清下季度的租金。租赁期限：2016年5月1日至2021年4月30日为止。其他费用：水费每吨按4元计算，电费每度按1.1元计算，以上费用由乙方负责。双方权利和义务：甲方应向乙方保证所出租的厂房、场地具有独立合法使用权，保证其具有合法性，如因甲方的合法性等原因而造成合同不能履行，并给乙方造成的损失由甲方负责赔偿乙方。协议还约定了其他内容。协议签订后，一喂公司对涉案厂房进行了装修。一喂公司已将2016年5月31日至2016年7月31日的租金52213元交付给了益达隆基公司。
另查，2016年12月6日，益达隆基公司以一喂公司拖欠租金为由向一喂公司发出一份《解除合同通知书》，后益达隆基公司将一喂公司存放在涉案厂房内的物品搬至涉案房屋北侧的一间房屋存放，并将涉案房屋另行出租给案外人易鹏使用。
再查，2016年10月15日，一喂公司自行委托山东安诚信土地房地产资产评估有限公司对涉案厂房装修价值进行了评估，评估结论为：386200元。诉讼过程中，益达隆基公司对一喂公司自行委托的评估不予认可，并申请重新评估，后经法院摇号随机确定北京科正资产评估有限责任公司为本案的评估机构，2017年7月24日，北京科正资产评估有限责任公司作出评估报告，评估结论为：284765元。
庭审中，关于一喂公司、益达隆基公司双方租赁合同的履行情况，一喂公司诉称其公司注册地原在北京市朝阳区，其租用益达隆基公司的厂房系欲将注册地从朝阳迁至通州，用于开办奇瑞新能源汽车4S店，但因益达隆基公司无法提供房产证，导致其无法办理营业执照，导致其未实际使用涉案厂房，后关于合同履行问题其与益达隆基公司进行沟通。益达隆基公司对一喂公司的上述意见不予认可，并称一喂公司、益达隆基公司双方并未就益达隆基公司协助一喂公司办理营业执照进行约定。双方各执一词。
诉讼过程中，法院对涉案厂房进行了现场勘查，关于涉案厂房北侧房屋内一喂公司的物品，经询问，益达隆基公司表示要求一喂公司将物品拉走，一喂公司表示没地放，后法院向一喂公司释明，若东西丢失由其自行承担责任，一喂公司表示认可。
上述事实，有《益达汽配城协议书》、《解除合同通知书》、评估报告及评估费发票、现场照片及双方当事人当庭陈述等证据在案予以佐证。
一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。一喂公司、益达隆基公司双方签订的《益达汽配城协议书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规和社会公共利益，合法有效，双方均应严格遵守。租赁合同签订后，一喂公司交纳了部分房屋租金并对涉案房屋进行了装修。一喂公司诉称因益达隆基公司无法提供房产证导致其无法办理营业执照，益达隆基公司对此不予认可，对此法院认为，双方租赁合同中对一喂公司租赁房屋的用途以及益达隆基公司是否有配合一喂公司办理营业执照的义务均未进行约定，故对于一喂公司主张的因益达隆基公司原因导致其无法办理营业执照的意见，依据不足，法院不予采信。
关于一喂公司、益达隆基公司双方租赁协议能否继续履行问题，在一喂公司、益达隆基公司双方租赁协议履行过程中，2016年12月6日，益达隆基公司向一喂公司发出一份《解除合同通知书》，并将涉案房屋腾空后另行出租，故一喂公司、益达隆基公司双方的租赁协议实际已无法继续履行，应当予以解除。关于合同解除的具体时间，一喂公司表示合同解除的具体时间由法院依法确定，益达隆基公司表示合同解除日期应为2016年12月6日，对此法院认为，一喂公司、益达隆基公司双方签订租赁合同后，一喂公司将涉案房屋进行了装修，虽然一喂公司并未实际使用涉案房屋，但是，益达隆基公司在2016年12月6日一喂公司发出《解除合同通知书》前并未向益达隆基公司作出解除合同的意思表示，亦未就合同解除事宜与益达隆基公司进行沟通，故双方的租赁合同在2016年12月6日之前仍处于继续履行状态，双方均应严格遵守，在此情形下，益达隆基公司于2016年12月6日以一喂公司拖欠房屋租金为由向一喂公司发出《解除合同通知书》的行为，于法有据，法院予以采信，故一喂公司、益达隆基公司双方合同解除具体时间应为2016年12月6日。
关于一喂公司主张的涉案房屋的装修损失，益达隆基公司反诉主张一喂公司将涉案房屋恢复原状，对此法院认为，一方面，按照一喂公司主张的观点，其租赁涉案房屋系用于经营奇瑞新能源汽车4S店，但因无法办理营业执照而导致合同无法履行，由此可以看出，一喂公司在没有对经营奇瑞新能源汽车4S店做好充分事先准备的情形下就对涉案房屋进行大规模的改造装修，其自身存在一定的过错，故其自身应对装修损失承担一定的责任。另一方面，益达隆基公司在2016年12月6日向一喂公司发出《解除合同通知书》后将涉案房屋另行出租，其实际使用和享受了一喂公司装修利益，故益达隆基公司反诉主张一喂公司将涉案房屋恢复原状，没有法律和事实依据，法院不予支持。综上，一喂公司的装修损失，应在一喂公司、益达隆基公司双方之间合理分担，具体比例由法院依法确定为一喂公司负担装修损失的30%，益达隆基公司负担装修损失的70%。
关于一喂公司主张的办公家具、广告宣传牌、电动卷帘门等损失，因上述物品可以拆卸移动并未与涉案房屋形成附合，加之，法院在现场勘查时已向一喂公司就拉走上述物品进行了释明，故现一喂公司的上述诉讼请求，没有事实依据，法院不予支持。一喂公司主张山东一喂汽车租赁有限公司代一喂公司支付的工资、差旅费以及住宿费7万元由益达隆基公司负担，没有法律依据，法院不予支持。
关于益达隆基公司反诉要求一喂公司给付益达隆基公司2016年8月1日至2016年12月6日的租金79002元的请求，法院认为，在一喂公司、益达隆基公司双方合同解除具体时间应为2016年12月6日的情形下，一喂公司理应将拖欠的相应租金给付益达隆基公司。益达隆基公司反诉一喂公司要求给付房屋空置费，依据不足，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决：一、确认北京市一喂汽车租赁有限公司与北京益达隆基冷藏服务有限公司之间的《益达汽配城协议书》于二○一六年十二月六日解除；二、北京市一喂汽车租赁有限公司给付北京益达隆基冷藏服务有限公司自二○一六年八月一日起至二○一六年十二月六日止的房屋租金共计七万九千零二元，于判决生效之日起十五日内执行清；三、北京益达隆基冷藏服务有限公司给付北京市一喂汽车租赁有限公司房屋装饰装修损失十九万九千三百三十五元五角，于判决生效之日起十五日内执行清；四、驳回北京市一喂汽车租赁有限公司的其他诉讼请求；五、驳回北京益达隆基冷藏服务有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院对于一审法院认定的相关事实予以确认。二审期间，益达隆基公司对一喂公司提交的2016年4月18日的收据发表质证意见，不认可证据的真实性和关联性，认为一喂公司未提供相应的合同，该收据本身不是正规发票，该收据是在鉴定报告出具之后提交的，不排除是后补的。
本院认为：一喂公司与益达隆基公司签订的《益达汽配城协议书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故而合法有效。关于合同解除问题，益达隆基公司以一喂公司拖欠租金为由于2016年12月6日向一喂公司发出《解除合同通知书》，并将房屋腾空后另行出租。一喂公司主张由于益达隆基公司未履行合同约定的协助办理营业执照义务故而构成违约、无权主张租金，缺乏事实依据，本院不予采信。因此一审法院认定双方之间的协议于2016年12月6日解除并判决一喂公司支付协议解除之前的租金，处理正确；一喂公司要求益达隆基公司返还已付租金，缺乏依据，本院不予支持。关于装修损失问题，原审法院在评估确定的装修价值基础上，考虑合同履行情况、涉案房屋装修的现状及双方的过错程度，确定的双方对装修损失的分担比例合理有据，并无不当，本院予以维持。益达隆基公司主张由于一喂公司违约故而不应由其负担70%的装修损失，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。益达隆基公司主张装修价值评估报告中的争议项部分并非一喂公司建设，应予扣减，对此一喂公司提交了加盖装饰公司财务章的收据，益达隆基公司虽对其真实性不予认可但未提交相反证据，本院对其主张不予采信。益达隆基公司主张的房屋空置损失，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一喂公司主张益达隆基公司赔偿办公家具等可拆卸部分的损失及筹建工作人员的工资等直接损失70000元，缺乏依据，本院不予支持。
综上，一喂公司、益达隆基公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10106元，由一喂公司负担5600元（已交纳），由益达隆基公司负担4506元（已交纳2136元，余2370元于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 京
审 判 员 曹 炜
代理审判员 楚 静
二〇一八年一月三十一日
法官 助理 衡珊珊
书 记 员 王秋岩