山西省孝义市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）晋1181民初184号
原告：王某。
委托诉讼代理人：聂宇博，山西承鸣律师事务所律师。
被告：甲公司（原名称为甲公司），住所地：孝义市永安路东侧（吉庆大酒店院内）。
法定代表人：张某，董事长。
委托诉讼代理人：刘某。
原告王某与被告甲公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月13日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王某及其委托诉讼代理人聂宇博，被告甲公司委托诉讼代理人刘某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王某向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告签订之《商品房买卖合同》无效；2、请求确认原、被告签订之《某广�内部认购协议》（编号XY0001079）无效；3、判令被告返还原告所付款项642755元，并支付占用原告款项期间的利息88580.34元（从原告交付款项之日起至2016年12月按同期银行贷款利率计算）以及至还清款项之日按同期银行贷款利率计算的利息；4、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年9月27日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买某中心（现定名）ID-070、ID-072、IJ-002号商铺。2014年10月10日，双方签订了《某广场内部认购协议》，约定原告认购“某广场”公寓B栋9层902号公寓。原告依约交付被告所有房款642755元。
合同签订后，约定交房日期已过，被告迟迟不能交付房屋。后原告与被告多次交涉仍得不到解决。经原告调查，被告根本不具备商品房预售的资格，至今也没有取得商品房预售许可证。原告认为，被告没有商品房许可�却进行销售及相关商业活动的违法行为给原告造成了极大的损失，为了维护原告的合法权益，诉至法院，望判如所请。
被告甲公司辩称，应依法驳回原告的诉请。原被告双方签订房屋买卖合同之前，原告购买的商铺所属房屋已经进行了房产产权登记，不需要办理任何销售许可手续。物权法规定，不动产物权自登记之日起生效，所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，任何人不得干涉。《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营条例》、《商品房销售管理办法》规范的商品房销售合同，系指尚未建成或已经竣工验收的房屋，而不是指已经办理了房屋产权登记的房屋销售行为。尚未建成的房屋销售需要取得预售许可，其实质是此时的房屋并未形成法律意义上的房屋，更谈不上开发商对尚未建成的房屋的�有权，因此其出售的行为建成的房屋属于无权处分；而已竣工的房屋法律并未规定需要办理销售许可证。本案中，双方签订的合同因出售方已经取得房屋所有权而不需要办理认可销售许可手续而直接具有法律效力。因此，双方所签合同有效。双方签订的内部认购协议虽约定了房屋坐落、面积、单价、总价以及付款方式等，但尚不具备《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同的主要内容，而是一种预约合同。根据现行法律，预约合同对当事人的约束力是创设了双方为将来订立商品房预售合同进行协商的义务，而不具有强制订立本约或据以强制实际履行本约的效力。内部认购协议是双方的真实意思表示，受法律保护。
原告王某围绕其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1、《商品房买卖合同》1份；2、编号为XY0001079的《某广场内部认购协�》1份；3、收据4支。被告甲公司针对其辩解，向本院提供如下证据：1、家居、百货的房屋登记表、房产平面图；2、土地证及房权证。
经庭审质证，被告甲公司对原告提供之证据的真实性均不持异议；经质证，原告对被告提供之证据认为，被告提供之全部证据均为复印件，故对证据的真实性、关联性均不予认可；并认为房产证平面图不能确定原告所购房产的具体方位，故对该证据与本案的关联性亦持异议。土地证，是房地产开发商出售商品房的首要要件，但销售商品房须在五证俱全的情况下才能销售商品房，故仅持土地证不能证明被告具有销售商品房的资格。另，被告提供之房权证的房屋所有权人是甲公司，与原告无关，故对证据的真实性与关联性都不予认可。此外，被告提供房权证的时间2015年2月5日，原告购房时间是在2014年8月到10月左�，即被告售房时，尚未取得房屋的所有权，另，本案是商品房买卖行为，而不是商品房转移协议，《物权法》适用于建筑物区分所有权，一物一证，而被告代理人陈述的大产权，不适合本案。被告提供的所有证据仅能证明其对商场具有所有权，不代表被告有售房的资质，本案标的物的资格从庭审中没有看到法律上的证件，如竣工验收证、预售许可证等。本院对双方均不持异议的证据依法予以确认，并在卷佐证。
本院认定事实如下：2014年9月27日，原告与甲公司签订了《商品房买卖合同》一份，约定原告向甲公司购买京粤奥特莱斯购物中心“。百货[栋]ID-070（12.46㎡，8561.52元∕㎡）；ID-072（12.46㎡，8561.52元∕㎡）；ID-073（8.63㎡，8561.52元∕㎡）④IJ-002（12.9㎡，8561.52元∕㎡）⑤IJ-003（12.12㎡，8561.52元∕㎡）号商铺，建筑面积共58.66平方米，商铺�金额（人民币）大写伍拾万贰仟贰佰壹拾玖元整”；付款方式为：“一次性付款共计人民币伍拾万贰仟贰佰壹拾玖元整（小写502219元整），于2014年8月7日前付清”。
合同签订后，原告王某于2014年8月3日、2014年8月7日依约定向甲公司以现金支付的方式交纳50000元、452219元，共计502219元。甲公司为原告出具收据二支。
同年10月10日，原告王某与甲公司签订编号为XY0001079《某广场内部认购协议》一份，协议约定原告王某向甲公司认购位于“某广场”公寓栋B层902号，建筑面积为38.49m2,单价为3651.2元／m2，总金额为人民币壹拾肆万零伍佰叁拾陆元（即¥140536元）；原告同意签署本认购协议后在该房屋的销售过程中不更名、不增减名、不换房，若原告不能按认购协议姓名签署《商品房买卖合同》则视为原告违约，原告无权要求返还已付房款；该商品房面积以签署《商品房买卖合同》约定为准，成交价按本协议中的建筑面积单价重新计算等事宜。
协议签订后，原告王某依约定于2014年10月6日分两次以刷卡或现金支付的方式向甲公司交纳120000元、20536元，共计140536元的购房款。甲公司为原告出具收据二支。
上述两份合同及四份收据经甲公司加盖公司印章，原告王某签字予以确认。
综上，原告王某就前述房产共计交付房款642755元。
另，甲公司经山西省工商行政管理局核准，于2016年8月11日名称变更为甲公司。被告甲公司未在相关房产管理部门申请办理商品房预售许可证。
本院认为，甲公司经山西省工商行政管理局核准名称变更为甲公司，故原告王某与甲公司签订之《商品房�卖合同》、《某广场内部认购协议》所承载之权利义务应由被告甲公司承继。庭审查明，被告在本案庭审结束时仍未取得商品房预售许可证。因此，原、被告双方签订之《商品房买卖合同》、《某广场内部认购协议》因违反法律的强制性规定而应属无效。原告据此请求确认前述合同无效并返还购房款642755元，本院依法予以支持。另，原告王某要求被告甲公司支付从交付房款之日起至付清之日止，按银行同期贷款利率计算之利息，符合法律规定，本院依法亦予以支持。对于被告甲公司提供的所有证据，均系复印件，其未能提供原件，无法核对其真实性，故本院依法均不予采信，被告需自行承担举证不力的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二�、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：
1、原告王某与甲公司于2014年9月27日签订之《商品房买卖合同》无效；
2、原告王某与甲公司于2014年10月10日签订之编号为XY0001079的《某广场内部认购协议》无效；
3、被告甲公司返还原告王某购房款共计642755元,于判决书生效后十五日内付清。
4、被告甲公司支付原告王某上述购房款642755元从2014年10月6日（交付房款之日）起至付清之日止之利息，按中国人民银行同期同类贷款利率计算。
如果未按照本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11113元，由被告甲公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吕梁市中级人民法院。
审 判 长 张海霞
审 判 员 郭立香
人民陪审员 张瑞旋
二〇一七年六月十二日
法官 助理 杨 涌
书 记 员 梁 洁