呼和浩特市新城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）新民五初字第78号
原告杨青山，男，1959年12月27日出生，汉族，住呼和浩特市赛罕区。
被告呼和浩特市第二十一中学，住所地呼和浩特市新城区。
法定代表人：康莲枝，校长。
委托代理人：吴振宇，内蒙古慧聪律师事务所律师。
原告杨青山诉被告呼和浩特市第二十一中学（简称二十一中）合同纠纷一案，本院于2014年3月26日受理。本院依法组成合议庭，于2014年5月7日公开开庭进行了审理。原告杨青山、被告二十一中委托代理人吴振宇到庭参加诉讼。
原告杨青山诉称，2005年12月25日，为解决学生住宿问题，原告与被告签订《关于投资兴建呼市新城区第二十一中学学生公寓楼的协议书》，约定由二十一中办理建设学生公寓楼所需的手续，原告出资建设一栋四层学生公寓（砖混结构），建筑面积3629平方米。建成后产权归被告，原告拥有27年的收益权，自2006年8月30日起至2033年8月30日止。期间，原告靠收取学生住宿费回收建楼投资。该协议书同时约定学生公寓楼的采暖费由原告每年负担贰万元。2005年12月3日，原、被告又签订了一份补充协议，将建筑面积扩大至4536平方米。2006年8月26日，原告按约如期完成了学生公寓的建设，投入了使用。2007年12月10日，原被告双方又签订一份《关于续建呼和浩特市第二十一中学学生公寓楼的协议书》，约定再建一栋2829平方米的五层学生公寓，2008年8月15日前交付，原告的收益期仍为27年，自2008年8月30日起至2035年8月30日止。使用期间，原告每年分担公寓楼采暖费壹万元。其他约定同前一协议内容。原告建设完工后，一直正常管理和收费。2013年8月份，被告突然通知原告，该两栋学生公寓达不到抗震级别，不能再继续使用，解除双方的合作建房协议，而截止此时，原告仅靠收费回收投资294万元，尚有大部分投资未收回。原告认为，造成学生公寓不能继续使用的原因主要在于被告，因为被告至今也未依约办理两栋学生公寓的建设手续和验收手续。2013年11月10日，呼和浩特市信益佳地产咨询评估有限责任公司根据被告的委托，将原告所建两栋学生公寓定价为11678509元。原告认为，对于楼房不能继续使用的责任，被告应当承担80%的损失。即9342807元，减去原告已收益294万元，赔偿原告损失6402807元。请求法院判令被告赔偿原告因建学生宿舍楼的损失6402807元，判令被告返还由原告承担的不合理费用16万元；判令被告承担本案诉讼费。
被告二十一中辩称，认可原告陈述的合作建房事实，原告陈述的收益294万元，原告承担采暖费16万元的事实认可，但对合作建房未办理规划和开工手续，建成后也未补办，现宿舍楼不符合抗震条件，属于无效合同。应按无效合同处理，考虑各自返还目的已不能实现，双方对损失应分担责任。被告承担80%的责任偏高，请求适当降低，同时减去原告收益294万元。原告承担的16万元采暖费按公平原则分担。
原告为证明其主张提交以下证据：1、2005年10月25日、2007年12月10日双方签订的两份《学生公寓楼协议书》；2、呼和浩特市第二十一中学委托呼和浩特市信益佳地产咨询评估有限责任公司对原告建设公寓楼的投资作出的《房产及附属设施估价报告》。被告对两组证据的真实性认可，对损失按80%分担认为偏高。
经审理查明，2005年12月25日，原告与被告签订《关于投资兴建呼市新城区第二十一中学学生公寓楼的协议书》，协议约定主要内容有：双方投资建设一栋四层楼3269平方米的公寓楼，甲方二十一中负责办理所有建设学生公寓楼所需的手续（土地使用证、规划、公寓楼的地勘、设计、工程开竣工、建设施工等），乙方杨青山负责投资和组织施工，采暖费由乙方杨青山每年负担2万元。建成后产权归甲方二十一中，乙方杨青山按学生入住收取公寓费，享有27年的收益权，自2006年8月30日起至2033年8月30日止。2006年8月26日，原告按约如期完成了学生公寓的建设，投入使用。2007年12月10日，原、被告双方又签订一份《关于续建呼和浩特市第二十一中学学生公寓楼的协议书》，约定再建一栋2829平方米的五层学生公寓，原告的收益期仍为27年，自2008年8月30日起至2035年8月30日止。使用期间，原告每年分担公寓楼采暖费壹万元，其他约定同前一协议内容。原告建设完工后按约定进行管理和收费。2013年8月，因两栋学生公寓达不到抗震级别，被告通知原告解除合同。截止此时，原告以收学生住宿费方式回收投资294万元。双方为确定损失数额，被告二十一中于2013年11月10日委托呼和浩特市信益佳地产咨询评估有限责任公司对其房产进行评估，评估机构采用重置成本法进行估价，确定杨青山投资的两栋学生公寓楼合计7500平方米，评估总值为11678509元。
本院审理认为，关于合同效力及责任承担，双方签订的两份投资建设学生公寓楼协议书性质为合作建房及合作经营合同，杨青山投资施工的两栋公寓楼至今均未办理建设、规划及验收手续，违反法律强制性规定，双方签订的合同无效。关于无效合同的过错责任，合同约定由被告二十一中负责公寓楼的土地使用证、规划、公寓楼的地勘、设计、工程开竣工、建设施工等手续办理，杨青山负责投资和组织施工。被告二十一中对合同无效负主要责任，杨青山履行了投资义务，但在不具备施工条件下仍组织施工亦应承担相应的过错责任，对被告提出的酌情降低责任份额的主张予以支持，被告应按损失的70%承担责任。
关于损失的认定，双方对被告二十一中委托呼和浩特市信益佳地产咨询评估有限责任公司评估认定的公寓楼总值11678509元均无争议。该评估是按重置成本法估价，评估房产7500平方米，评估房屋价值及附属设施为11678509元，该评估报告评估方法符合合同无效后的损失认定的客观事实和法律规定。合同无效，至始无效，原告杨青山在经营期间取得的收益不予保护，应予以核减，原告对此在起诉状中认可。据此，被告二十一中应按评估值的70%即8174956.30元，减去原告已收益294万元，赔偿原告损失5234956.30元。
关于采暖费16万元，是原告在管理收益期间支出的费用，被告请求按公平原则分担，对此损失，亦应按无效合同的过错比例认定被告承担70%，即由被告负担112000元。
综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条一款第（五）项，《中华人民共和国建筑法》第七条之规定，判决如下：
一、被告呼和浩特市第二十一中学于本判决生效之日起10内赔偿原告投资损失5234956.30元、采暖费112000元。
二、驳回原告杨青山的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费57740元，由被告承担47040，原告承担10700元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。
审 判 长 孟春燕
审 判 员 刘艳涛
人民陪审员 李桂林
二〇一四年五月二十八日
书 记 员 范芙蓉
相关法规
《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
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（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国建筑法》第七条建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证；但是，国务院建设行政主管部门确定的限额以下的小型工程除外。
按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证。