宁波市江东区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0204民初2171号原告：宁波都市房产�发有限公司。住所地浙江省宁波市江东区姚隘路****号。法定代表人：郑学明，该公司董事长。委托代理人：范方立、张路，浙江和义观达律师事务所律师。被告：黄东星。原告宁波都市房产开发有限公司（以下简称：都市房产）与被告黄东星房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月21日立案后，依法由审判员施益适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人范方立到庭参加诉讼，被告黄东星经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：一、解除原告与被告签订的编号为2012005000176的《商品房买卖合同》；二、被告支付解除合同的违约金805114元；三、被告支付原告已垫付的银行逾期按揭款59445.12元。2013年12月2日，原、被告签订《房屋买卖合同》一份，约定了房屋的单价、建筑面�、首付款及其他权利义务。合同签订后，因被告资金紧张，原告同意被告首付款573000元房款通过借款形式支付，但被告至今未按合同约定履行，且多次逾期支付银行按揭款，故原告诉至法院，请求判如所请。被告未作答辩。原告为证明其主张，向本院提供下述证据：1.商品房买卖合同及其附件一份，拟证明被告向原告购买房屋，双方就合同价款、款项支付方式等进行约定。2.借款协议、借据各一份，拟证明双方就部分房款支付另行达成协议的事实。3.法院受理案件通知书、撤诉通知书各一份，拟证明原告就被告欠付房款向法院起诉，后撤诉的事实。4.《解除合同及代偿三方协议书》一份，拟证明原、被告就欠付房款达成协议并约定相关权利义务的事实。5.中国工商银行股份公司个人逾期贷款催�通知书各两份，拟证明被告拖欠房屋按揭贷款本息的事实。6.催告函、EMS快递面单，拟证明原告向被告催告要求其按揭贷款本息。7.中国建设银行网上银行电子回执二张，拟证明原告向银行垫付按揭款59445.12元。上述证据经庭审出示，被告放弃质证权利。本院认为，上述证据符合证据的合法性、关联性、真实性，且被告未对原告关于其曾向其催告履行义务的主张提供充分反驳，故本院对该事实予以确认。被告未向本院提供证据。本院经审理，认定事实如下：2013年12月2日，原告宁波都市房产开发有限公司与被告黄东星签订商品房买卖合同一份，约定：被告向原告购买位于宁波中心·蘭园C1-4地块3号楼房屋503号房屋一套；商品房单价为24903.18元/平方米，总价款为2869344元；被告于签约同时支付首付款869344元，剩余购房款2000000元通过商业银行贷款的方式予以支付，并应在达到办理按揭条件时向出卖人指定的银行提交完备的贷款申请资料，签妥办理按揭贷款所需的费用，并促成贷款银行在出卖人规定的时间内将该商品房的按揭贷款支付到出卖人的银行账户，逾期视为买受人逾期付款。逾期超过120日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的15%向出卖人支付违约金。合同还对其他具体事项进行约定。2013年12月23日，原、被告签订《借款协议》一份，约定原告同意借款573000元给被告用于支付购买涉案房屋购房款，约定年息8%，借款协议同时对违约责任等进行约定。同日，被告收到573000元借款并出具借据一份。2015年10月22日，原告、被告、案外人黄美斌签订《解除合同及代偿三方协议书》一份，约定原告与案外人黄美斌同意双方解除编号为2012012000151的《商品房买卖合同》，合同撤销备案登记手续后，案外人黄美斌支付的首付款首先用于原告已经代为案外人黄美斌支付的按揭贷款逾期本金及利息、为实现债权产生的诉讼费，剩余443343元同意委托原告支付被告尚欠的首付款案外已还银行按揭本金65427元案外人亦同意并委托原告用于尚欠的首付款；原、被告双方之间的《商品房买卖合同》继续履行，经被告查勘、确认，被告购买的房屋房屋已达合同约定交付条件，可以交付，被告于2015年11月20日前归还原告借款71756元，则原告有权决定配合被告办理C1-4,3#503室的交付、办理产权过户及银行抵押手续，被告必须配合。如被告未能在第五条约定期限内办理产权过户手续及银行抵押手续，导致原告在上述期限后仍不能脱离被告按揭贷款的阶段性担保，则视为被告严重违约，被告明确同意并承诺：如被告有逾期支付银行按揭�或因其他债券债务被司法机关依法查封房产，则原告有权立即解除双方之间的《商品房买卖合同》，被告已支付的首付款作为解除合同的违约金。2015年12月29日，原告向被告发催告函，内容为被告与工商银行宁波东门支行签署《个人借款合同》，该行已一月发放贷款。但截至2015年12月23日，被告连续4期未按约定还款，共拖欠该行贷款本息。如被告未及时归还上述欠款，原告根据《解除合同及代偿三方协议书》之约定，将立即解除《商品房买卖合同》，被告已支付的全部首付款作为解除合同的违约金不予退还，同时原告仍将追究您逾期欠付银行贷款的责任，邮寄地址为被告在合同上预留的地址。2015年12月24日、2016年2月22日，原告收到中国工商银行股份有限公司个人逾期贷款催收通知书两份，内容为原告为被告就涉案房产的银行按揭贷款提供担保，但因被告未及时支付贷款本息，要求原告督促被告还款或承担连带担保责任。后原告向被告寄发催告函，要求被告向银行支付拖欠款项，但未果。2015年12月30日，2016年2月29日后原告向中国工商银行股份有限公司代原告支付上述两笔共计59445.12元。后被告未按期履行《商品房买卖合同》、《解除合同及代偿三方协议书》的内容。本院认为，本案的争议焦点在于合同是否具备解除条件、违约责任的认定。首先，原、被告于2013年12月2日签订的《商品房买卖合同》、2015年10月22日签订的《解除合同及代偿三方协议书》系双方的真实意思表示，合法、有效，各方均应严格按约履行。《商品房买卖合同》签订后，《解除合同及代偿三方协议书》对双方的权利义务进行了变更，根据该协议约定，如被告有逾期支付银行按揭款或因其他债券债务被司法机关依法查封房产，则原告有权立即解除双方之间的《商品房买卖合同》，被告已支付的首付款作为解除合同的违约金，现被告未及时支付按揭贷款，故原告有权解除《商品房买卖合同》并收取被告支付的首付款作为违约金。因案外人支付的两笔首付款共计508770元已通过《解除合同及代偿三方协议书》确认视为被告的首付款，故被告的首付款合计应为805114元，该笔款项应作为违约金偿付原告；其次，被告未对原告提供两份收款凭证提供充分反驳意见，故原告要求被告支付垫付的银行与其按揭款的诉请本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告宁波都市房产开发有限公司与被告黄东星于2013年12月3日签订的编号2012005000176的《商品房买卖�同》；二、被告黄东星于本判决生效之日起十日内支付原告宁波都市房产开发有限公司违约金805114元；三、被告黄东星于本判决生效之日起十日内支付原告宁波都市房产开发有限公司垫付的银行逾期按揭款59445.12元。如果被告黄东星未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×延迟履行期间）。本案受理费12546元，公告费650元，由被告黄东星负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。审 判 长  施 益人民陪审员  杨慧伦人民陪审员  史 琴二〇一六年八月二十日代书 记员  章潮琳本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。