浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙03民终1205号
上诉人（原审原告）：饶友弟。
委托代理人：陈贤。
被上诉人（原审被告）：王晓慧。
委托代理人：温从威，温州人民联合律师事务所律师。
原审被告：陈洪星。
上诉人饶友弟因确认合同无效纠纷一案，不服浙江省永嘉县人民法院（2015）温永桥民初字第184号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原判认定，饶友弟与陈洪星系夫妻关系。陈洪星与饶友弟于早年取得永嘉县梨村肖四间救灾房屋（门牌：梨村白云西路利一巷2号），房屋经翻建后于1992年办理房屋土地使用权登记手续，次年两间房屋登记在饶友弟名下，另两间房屋登记在儿子陈贤名下。该四间房屋于2003年1月16日申请办理房屋所有权登记手续，同年2月26日取得房屋所有权证（登记在饶友弟名下的两间房屋所有权证号：03011880）。2003年1月23日，陈洪星与王晓慧（由王晓慧亲属陈其犁代理）就登记在饶友弟名下的两间房屋及地基一间签订了一份买卖协议即《转让书》，载明：“今有房屋二层二间及空基一间，坐落本村肖垟老人亭后边，西面是陈贤房屋同墙，东面是水泥路，南面以小弄为介，土地证号为永集建（93）第501509**号，地号50-15-2-190，建筑占地面积97.60平方米（14.15＊6.9）另外靠房屋边有屋基一间（现作柴间之用）……现将此房屋转让给表侄女王晓慧使用居住，经众人议定，计房价叁万玖仟元整，立此书时即日将钱一律付清，出让后房屋产权、土地使用权一切有王晓慧管业使用自行安排，……立书人饶有弟、陈洪星，见证人陈某，执笔陈作进，2003.2.23。”后王晓慧对房屋进行修缮并实际占有和控制，但未办理房产过户手续。上述《转让书》上落款时间“2003.2.23”系笔误，签订《转让书》的时间实际为2003年1月23日。2015年4月，饶友弟向原审法院起诉，要求王海燕即王晓慧的姐姐停止侵占并搬离诉争房屋，该院审理后认为诉争房屋的实际占有人为王晓慧，判决驳回饶友弟的诉讼请求。
2015年8月7日，饶友弟向原审法院起诉，要求：一、确认王晓慧与陈洪星于2003年2月23日签订的《转让书》无效；二、王晓慧立即停止侵占饶友弟所有的位于永嘉县桥头镇梨村肖房屋（所有权证号03011880，地号8-03Q18-359-1-1），腾空房屋返还饶友弟。
原判认为，本案系关于买卖协议效力的纠纷，故本案的案由宜变更为确认合同无效纠纷。关于陈洪星与王晓慧签订的《转让书》的效力问题。饶友弟主张确认陈洪星与王晓慧签订《转让书》无效，要求王晓慧返还诉争房屋。王晓慧认为其合法受让房屋，买卖协议有效。本案中，饶友弟与陈洪星系夫妻关系，诉争房屋二间系两夫妻在婚姻关系存续期间取得并重新建造，虽登记在饶友弟名下，但该诉争房屋仍应视为陈洪星与饶友弟夫妻共同财产，除非夫妻双方对婚姻存续期间的财产约定为各自所有。2003年1月23日陈洪星与王晓慧（王晓慧亲属陈其犁代理）就诉争房屋签订了房屋买卖协议即《转让书》，饶友弟未在《转让书》上签字，签订协议当时，王晓慧方虽知道房屋土地使用权登记在饶友弟名下，但基于饶友弟与陈洪星系夫妻关系，结合农村房屋买卖交易习惯，一般由丈夫出面签协议，作为同村人王晓慧有理由相信陈洪星为房屋所有人对涉案房屋有实际处分权，由此可认定王晓慧受让房屋的行为系善意的。另外王晓慧已支付购房款，房屋也在签订协议后交付给王晓慧使用，至今十余年涉案房屋一直由王晓慧管业使用，饶友弟一直没有提出异议。虽然饶友弟称直到2013年12月才知道房屋被陈洪星卖掉，但房屋买卖是公开进行的，是通过陈洪星的堂哥陈某介绍，并作为见证人在协议上签字，当时的村支书陈作进执笔，王晓慧也一直管业十余年，饶友弟辩称其不知情不符合常理。陈洪星与王晓慧之间的房屋买卖行为，符合表见代理的情形，饶友弟虽未明确表示授权陈洪星卖房，但其作为妻子对丈夫的卖房行为不作否认表示，应认定陈洪星有代理权。故陈洪星与王晓慧之间的房屋买卖行为应属有效，饶友弟主张陈洪星与王晓慧之间的房屋买卖合同无效，缺乏事实和法律依据，不予支持。王晓慧关于房屋买卖协议有效的辩解，理由成立，予以支持。但2003年1月23日陈洪星与王晓慧（王晓慧亲属陈其犁代理）签订的《转让书》还涉及房屋旁地基一间的转让，因违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条关于农民集体所有土地使用权不得出让、转让的规定，协议该部分内容违反法律强制性规定，该部分协议内容应属无效。因陈洪星与王晓慧之间的房屋买卖行为有效，王晓慧对讼争房屋的占有、使用合法有据，饶友弟主张王晓慧腾退房屋的诉讼请求，于法无据，不予支持。
陈洪星关于其与饶友弟商量将涉案房屋赠送儿子陈贤的辩解，因其未提供证据证实，不予采信。王晓慧关于饶友弟的起诉已过诉讼时效的辩解，因本案系确认之诉，不适用诉讼时效的相关规定，故该辩解不予采纳。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十二条第一款第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、确认王晓慧与陈洪星2003年1月23日签订的《转让书》中关于地基一间的转让无效；二、驳回饶友弟的其他诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由饶友弟负担。
宣判后，饶友弟不服，提起上诉称：一、讼争房屋系饶友弟个人所有，并非其与陈洪星的夫妻共同财产。二、《转让书》上陈洪星的签字不足以认定是其本人的笔迹，王晓慧与陈洪星涉嫌恶意串通，损害第三人利益，该《转让书》应认定为无效。三、陈洪星买卖房屋的行为不属表见代理。签订合同时，王晓慧明知涉案讼争房屋土地使用权人为饶友弟，合同签订后，王晓慧又多次联系陈洪星要求其妻子即饶友弟签字，上述行为足以证明王晓慧明知涉案房屋并非陈洪星所有，此后十多年来未办理产权过户手续，也未要求饶友弟追认，显然存在过失，不构成善意取得。本案房屋买卖不符合农村房屋买卖交易习惯。农村房屋一般由丈夫出面签协议的交易习惯是建立在产权登记在丈夫名下的基础上，而本案诉争房屋并不属陈洪星所有。饶友弟与陈洪星虽系夫妻关系，但因陈洪星故意隐瞒，饶友弟对房屋买卖的事实并不知情。原判认定饶友弟知情，不符合客观事实。综上，请求撤销原判，依法改判支持饶友弟的原审诉讼请求。
被上诉人王晓慧答辩称：一、诉争房屋系1963年间因水灾由政府分配给陈洪星，属陈洪星的个人财产。产权登记在饶友弟名下是为了避税。饶友弟主张该房屋系其个人财产，没有事实与法律依据。二、陈洪星处分诉争房屋的行为构成表见代理。饶友弟与陈洪星系夫妻关系，由陈洪星出面签订协议符合农村房屋交易习惯，且房屋买卖是公开进行的，王晓慧有理由相信陈洪星对诉争房屋有处分权。诉争房屋于2003年交易至今，饶友弟在长达十余年的时间利均未提出任何异议，可见其对陈洪星的处分行为是认可的。三、陈洪星已将诉争房屋出卖给王晓慧所有，王晓慧已支付全部购房款并对该房屋进行实际控制、管理和修缮。王晓慧与陈洪星签订的《转让书》不存在无效情形，饶友弟主张合同无效并要求王晓慧腾空素争房屋，没有事实与法律依据。四、饶友弟提起本案诉讼系因诉争房屋大幅升值，其行为明显有违诚信。综上，请求驳回上诉，维持原判。
原审被告陈洪星未作答辩。
二审期间，各方当事人均未提供新的证据。本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原判决认定的事实予以确认。
本院认为，诉争房屋虽登记在饶友弟一人名下，但系饶友弟与陈洪星婚姻关系存续期间建造，应认定为双方的夫妻共同财产。饶友弟主张该房屋属其个人所有，缺乏事实与法律依据。基于饶友弟与陈洪星的夫妻关系，王晓慧有理由相信陈洪星对诉争房屋具有处分权。《转让书》签订后，王晓慧已依约支付了价款并对诉争房屋进行管业，其行为构成善意取得。饶友弟主张王晓慧与陈洪星存在恶意串通的行为，《转让书》上陈洪星的签名不属实，均未提供证据予以证明，本院不予采信。陈洪星签订《转让书》将涉案房屋转让给王晓慧的行为系部分共有人处分共有财产的行为，鉴于王晓慧系善意、有偿取得诉争房屋，即使陈洪星的处分行为损害了共有人饶友弟的合法权益，也不能否定涉案《转让书》的效力，而应当由擅自处分人即陈洪星承担赔偿责任。饶友弟要求确认《转让书》无效、王晓慧腾空并交回诉争房屋的诉讼请求缺乏事实依据，原审法院不予支持，并无不当。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。饶友弟的上诉理由均不成立，对其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人饶友弟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余 萌
审 判 员 蔡蓓蓓
代理审判员 曾 慧
二〇一六年四月七日
书 记 员 周婷婷