内蒙古自治区乌海市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）内03民终964号
上诉人（原审原告）：苑秀芝，女，汉族，1948年6月2日出生，乌海市一中退休教师，住乌海市。
委托诉讼代理人：石媛，广东扬权律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：杨树国，男，汉族，1963年1月6日出生，个体，住乌海市。
委托诉讼代理人：李燕（系杨树国妻子），女，汉族，1962年4月12日出生，无业，住乌海市。
委托诉讼代理人：李世华，乌海市海勃湾区新华法律服务所法律工作者。
上诉人苑秀芝因与被上诉人杨树国房屋买卖合同纠纷一案，不服乌海市海勃湾区人民法院作出的（2017）内0302民初2807号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人苑秀芝及委托诉讼代理人石媛，被上诉人杨树国及委托诉讼代理人李世华、李燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人苑秀芝上诉请求：1、维持一审判决第一项，即杨树国应向苑秀芝支付剩余房款50400元；2、撤销一审判决第二项；3、杨树国向苑秀芝支付房款利息56500元；4、杨树国支付违约金90000元；5、杨树国承担一、二审全部诉讼费用。事实与理由：杨树国在购买苑秀芝的房屋时，已经知晓了房屋的现状，双方明确约定购买的房屋为尚未获得房产证的房屋，由回迁房单位乌海市第一中学直接为杨树国办理房产证，杨树国也在校方提供的格式合同《商品房买卖合同》上签字，就此校方在办证时直接将房产证登记为杨树国的名字，因此苑秀芝作为房屋出卖方的义务已经全部履行完毕，并不存在违约，也一直就尾款进行催要。本案杨树国已经入住房屋，但又不支付尾款，需要承担违约责任，其行使不安抗辩权没有依据。一审法院认定事实和适用法律错误。
被上诉人杨树国辩称：2007年10月20日之后，杨树国就找不到苑秀芝了，无法给付剩余的50400元房款，经了解苑秀芝怕收了尾款后无法交付产权证构成单方违约，所以有意躲起来了，2016年6月份才统一办理产权证，但校方联系苑秀芝拒接电话，所以没有取得房产证。杨树国从未在《商品房买卖合同》上签过字。出于购房人的购买意图，合同签订的主要目的是交付产权证并办理过户登记，基于合理怀疑对合同订立最终目的实现不能的不安事实，未支付尾款系对不安抗辩权的行使。应当对一审判决予以维持。
苑秀芝向一审法院起诉请求：1、判令杨树国立即向苑秀芝支付购房款45000元；2、判令杨树国立即向苑秀芝支付房款利息56500元（45000元×1%月息×11年×12个月-25000元×1%月息×2个月）；3、判令杨树国向苑秀芝支付违约金90000元，以上共计193500元；4、本案诉讼费由杨树国承担。
一审法院认定事实：1.2005年10月20日，杨树国与苑秀芝签订《购房合同》一份，约定苑秀芝将乌海一中住宅楼东单元301室出售予杨树国，售价180000元。付款方式：首付90000元，剩余90000元两年内本利分两次付清，即2006年10月20日付55000元；2007年10月20日再付50400元，杨树国付清房款苑秀芝将产权证交付杨树国。如单方违约，须向对方交付违约金90000元。2.合同签订后，2005年10月21日杨树国向苑秀芝交付购房款90000元，苑秀芝向杨树国交付房屋。3.2006年10月23日杨树国向苑秀芝交付购房款55000元。4.案涉房屋系乌海市第一中学组织建设的职工回迁房，于2004年建成使用。2016年涉案房屋开始进行产权登记。2008年6月4日乌海市第一中学出具”证明”一份，内容为：”乌海一中于2004年建成使用的住宅楼，土地证、规划证等手续齐全，并已经消防、规划和质检等单位检查验收为合格工程。但由于住房代表杨振富将收回的住宅情况的住房意见反馈单，拒不给甲方及施工方移交，且有部分住户拒签。另外，部分住房还拒领保修书和使用说明书。经学校和施工单位多次做工作无效，致使后续手续无法办理，导致房产证至今未能办理”。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，双方之间签订的《购房合同》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，属有效合同，双方均应诚信履行。合同签订后，苑秀芝以杨树国未履行购房款尾款的付款义务，请求杨树国支付房款、利息及违约金，杨树国以苑秀芝无法提供房屋产权证书、不积极履行收款义务为由进行抗辩，本案争议焦点为杨树国未履行购房款尾款交付义务是否具备正当理由，违约责任如何认定。
根据《中国人民共和国合同法》第68条、第69条的规定，合同成立后有先后履行顺序的，先履行的一方有确切证据表明另一方丧失履行债务能力时，在对方没有恢复履行能力或者没有提供担保之前，有权中止履行合同的权利。但当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。本案中，双方就案涉房屋买卖达成的双务合同中，合同约定在付清房款时苑秀芝将房产证交付杨树国，杨树国作为购买方，应依约履行付款义务。合同签订后，杨树国如约已先行向苑秀芝支付了两笔购房款，但在杨树国入住涉案房屋后知晓该房屋在合同履行期满后尚不能办理房屋产权证书，即杨树国如将购房尾款支付苑秀芝后，苑秀芝也无法按约向杨树国交付产权证。同时，苑秀芝并未提供证据表明其于合同期满后长达十年期间曾向杨树国主张过尾款，其怠于行使自己的到期债权的行为不具合理性，亦违背常理。综上所述，出于购房人的购买意图，合同签订的主要目的为交付产权证并办理过户登记，杨树国在明知苑秀芝无法履行合同约定的主要义务的情况下，基于合理怀疑与对合同订立最终目的实现不能的不安事实，未向苑秀芝支付尾款系对不安抗辩权的行使，据此，苑秀芝以杨树国违约，请求其支付资金占用期间利息及违约金的诉讼请求，不予支持。
因不安抗辩权是先给付义务人享有合理信赖后履行义务人可能丧失履行能力而延期履行，但其履行义务仍然存在。庭审过程中杨树国对房屋尾款总额不持异议，故苑秀芝请求支付剩余房款的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第六十九条、第一百零七条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条之规定，判决：一、杨树国向苑秀芝支付剩余房款50400元，杨树国于本判决生效后十日内履行完毕；二、驳回苑秀芝的其他诉讼请求。
本院二审期间，上诉人苑秀芝提交证据《商品房买卖合同》及《证明》一份，证明目的：被上诉人杨树国在2005年10月20日签订《购房合同》前已经清楚涉案房屋尚未办理房产证，与苑秀芝一起到乌海一中询问，商定由乌海一中直接为杨树国办理房产证。
经质证，被上诉人对两份证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为本案应以双方签订的购房合同为依据，上诉人出示的《商品房买卖合同》中合同签订的时间是2002年9月1日，而购房合同中买房时间是2005年10月20日。
在二审过程中，本院依法从乌海一中调取了留档的《商品房买卖合同》。
经质证，上诉人对证据的真实性、合法性、关联性予以认可，认为该证据能证明杨树国买房时已知晓房屋尚未办证，约定由一中直接与杨树国夫妇签订《商品房买卖合同》办理房产证的事实。
被上诉人认为，该份合同是在2015或2016年补办的，为了办理房产证就签了字。
二审认定的事实与一审认定的事实一致,本院予以确认。
本院认为，本案的焦点在于被上诉人杨树国是否可就购房尾款50400元对上诉人苑秀芝行使不安抗辩权。《合同法》第68、69条规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形的，可以中止履行；当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。当事人中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。本案中上诉人与被上诉人在签订购房合同时，案涉房屋及同批次房屋产权证尚未进行办理，而及至2016年，一中住宅楼所涉房屋已具备办理产权证的条件，大部分住户也办理了房产证，阻却取得房产证的因素已经扫清，在这种情况下，被上诉人已使用房屋多年仍不向上诉人支付购房尾款，就其中止履行行为也未向上诉人进行通知，且其为办理房产证独自与校方签订《商品房买卖合同》，因此其行使不安抗辩权于法无据，构成合同违约，对上诉人的相应上诉理由予以支持。关于被上诉人称其无法联系上诉人，此与常理及逻辑不符，对此不予采信。本案上诉人既主张被上诉人支付违约金，又主张被上诉人支付房款利息，对此，因两笔金额在性质上存在冲突，双方在购房合同中又明确约定了违约金，故本院仅支持违约金。对于被上诉人承担违约金的数额问题，双方在购房合同中约定违约金为90000元，而案涉房屋总价款为195400元，被上诉人明确提出上诉人未能按约定办理产权证而不予履行支付尾款，不予支付违约金。违约金目的是为了弥补损失，双方约定违约金明显过高，根据本案中双方履行相应义务均存在障碍的客观情况，本院依据被上诉人欠付尾款50400元在总价款中所占比例，参照约定违约金数额，酌定违约金数额为23214元。
综上，结合事实及法律，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持乌海市海勃湾区人民法院（2017）内0302民初2807号民事判决第一项。
二、撤销乌海市海勃湾区人民法院（2017）内0302民初2807号民事判决第二项。
三、被上诉人杨树国向上诉人苑秀芝支付违约金23214元，于本判决生效后十日内履行完毕。
四、驳回上诉人苑秀芝的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5315元（上诉人已预交），上诉人苑秀芝承担3313元，被上诉人杨树国承担2002元，被上诉人承担部分，其应于上述给付期限一并给付上诉人。
本判决为终审判决。
审判长刘原
代理审判员张新峰
代理审判员张娜
二〇一八年一月十六日
书记员高慧雪
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。