广西壮族自治区百色市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）桂10民终404号
上诉人（一审被告）：广西德保佳绿房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区德保县城关镇城东社区300号。
法定代表人：吴峻峰，总经理。
委托代理人：朱剑，广西大航律师事务所律师。
委托代理人：陈燕婷，广西大航律师事务所实习律师。
被上诉人（一审原告）：潘国仲，男，1972年9月10日生，壮族，户籍地：广西壮族自治区德保县，现住德保县。
委托诉讼代理人：韦高东，广西中名律师事务所靖西分所律师。
上诉人广西德保佳绿房地产开发有限公司与被上诉人潘国仲商品房销售合同纠纷一案，不服德保县人民法院（2017）桂1024民初180号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年3月7日立案受理后，依法组成合议庭于2018年4月24日组织双方到庭进行举证、质证和辩论。上诉人广西德保佳绿房地产开发有限公司的委托代理人朱剑、陈燕婷，被上诉人潘国仲及其委托代理人韦高东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
广西德保佳绿房地产开发有限公司上诉请求：1、请求二审法院依法撤销一审判决或依法予以改判；2、本案一、二审费用由被上诉人承担。事实和理由：1、本案交房延期是由于政府原因无法提供土地而导致总平、设计发生变化，影响上诉人施工进度所引起的，对此上诉人在签订合同时不可能预见，属于不可抗力的范畴。一审法院认为此行为不属于可据实延期的情形，属事实认定错误；2、本案所涉工程因政府行为导致延期，为此上诉人多方与政府部门积极沟通协调，目的是争取早日交房给业主，过错责任并不在上诉人本身。且被上诉人也并没有证据证实其遭受任何损失，即便有也仅仅是存款的利息损失，当事人在合同中约定每日万分之五的违约金标准过分高于被上诉人的实际损失，依照相关法律规定法院应予调整。综上所述，一审认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院查明案件事实并依法改判。
潘国仲辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，请求二审法院依法维持原判，驳回上诉人的上诉请求。
一审法院认定事实：2014年10月24日，潘国仲与广西德保佳绿房地产开发有限公司《商品房买卖合同》一份［合同编号：佳绿(经)房(潜)字2014044号］。约定潘国仲向广西德保佳绿房地产开发有限公司购买其开发建设的德保县经济适用房“潜龙小区”(商品房预售许可证号为德房预字第01号)第３幢2单元502号住房一套，建筑面积79.8平方米，单价1870元/平方米，总金额149226元，付款方式为银行按揭付款，合同第７条约定了买受人逾期付款的违约责任。合同第八条“交付期限”约定的交房时间为2015年3月31日前，该条第二款规定：“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、出卖人将竣工资料、报告提交政府部门并受理后（以政府接到资料的日期为准），等待验收及丈量所需的时间；３、双方约定：在交房前，买受人应全额付清约定的房款总价，如买受人未办妥银行按揭或未付完应付房款的，则交房期顺延，顺延至付清房款之日止”。合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定交房逾期超过180天后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。潘国仲于2014年8月2日向广西德保佳绿房地产开发有限公司交付定金10000元，2014年9月25日向广西德保佳绿房地产开发有限公司支付补超面积差价1960元，次日支付房款35226元，2014年12月15日向广西德保佳绿房地产开发有限公司支付房款104000元，按期足额交付了房屋价款。广西德保佳绿房地产开发有限公司于2015年6月15日向德保县房改办提交《关于德保县经济适用住房1#3#楼延期交房及小区基础设施建设延期的报告》，提出由于不可抗力等因素造成德保县经济适用住房1#3#楼延期交房及小区基础设施建设延期：1、原总平图1#楼处设计为小区大门，由于征地未果，故外水外电施工需调整并更改设计图，造成1#3#楼该部分施工延至2015年5月30日才得以开工实施，影响施工进度合计60天；2、因残联项目施工占用了1#楼施工道路，造成建筑材料堆放困难，形成多次重复搬运，同时我公司被迫调整采购数量，也造成采购周期延长，影响了施工进度统计约25天；3、因广西受台风暴雨等不可抗力，影响施工进度合计30天；4、德保县市政设施维护、维修造成小区停水停电，也对施工进度造成影响，统计约10天；5、由于上述原因以及该项目征地问题，导致整个小区建设不断调整，施工道路也相应变更，也导致了小区基础设施建设的延误。2016年1月11日，设计单位广州大学建筑设计研究院向德保县住房和城乡规划建设局提交《规划设计总平图调整函》，提出德保县经济适用房1#3#楼局部规划用地征地未果，导致原规划设计总平图调整，将调整后规划设计总平图上报审批。2016年5月12日，被告向德保县住房制度改革委员会办公室提交《关于总平图调整报告函》，提出因德保县住房和城乡规划建设局不同意被告上报的规划设计总平调整，要求房改办组织县相关职能部门到现场了解实际情况并同意其上报调整后的规划设计总平图方案。2016年5月10日，广西德保佳绿房地产开发有限公司向德保县住房制度改革委员会办公室提交《关于1#3#楼尽快施工和验收交房的函》，请求该办同意按上报的调整方案先行施工，尽快完工和验收交房，德保县住房制度改革委员会办公室于次日同意先行施工，届时再按批复的调整方案实施。2016年9月23日，德保县住房制度改革委员会办公室向县人民政府提交《关于潜龙小区经济适用住房总平调整情况的说明》，2016年10月31日，该办向县人民政府提交《关于请求县人民政府审批县经济适用住房潜龙小区规划设计总平调整方案的请示》。2016年8月10日，广西德保佳绿房地产开发有限公司向潘国仲发出入住通知书，26日双方办理交房手续。潘国仲认为广西德保佳绿房地产开发有限公司逾期交房构成违约，应当承担违约责任，双方协商未果，遂诉至一审法院，请求：1、由广西德保佳绿房地产开发有限公司按双方签订的合同约定支付逾期交房的违约金38201元；2、本案案件受理费由广西德保佳绿房地产开发有限公司承担。
一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案潘国仲与广西德保佳绿房地产开发有限公司对延期交房的事实并无争议，合同约定的交房期限是2015年3月31日前，而到2016年8月10日才向潘国仲发出入住通知，延期了490天。广西德保佳绿房地产开发有限公司开发建设的是经济适用房项目，与普通的商品房项目有所区别，主要是取得土地使用权的方式、供应对象范围、售价等方面，广西德保佳绿房地产开发有限公司也取得了商品房预售许可证，而在按有关规定的程序确定买受人后，买卖双方签订的商品房买卖合同，同样应该受合同法的调整。双方为实现各自的经济利益，自愿协商订立的合同，约定了权利义务，是双方的真实意思表示，符合法律规定，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。潘国仲已经按期足额支付了全部购房款，履行了合同义务。合同中约定广西德保佳绿房地产开发有限公司延期交房可以免除责任的条款，一是遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的，二是出卖人将竣工资料、报告提交政府部门并受理后（以政府接到资料的日期为准），等待验收及丈量所需的时间。我国合同法上的不可抗力，是指不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况，广西德保佳绿房地产开发有限公司所遭遇的造成建设工程延期的情形不在此列。2015年6月15日，广西德保佳绿房地产开发有限公司向德保县房改办提交的《关于德保县经济适用住房1#3#楼延期交房及小区基础设施建设延期的报告》所列举造成工程进度延期的5种情形，也不属于“出卖人将竣工资料、报告提交政府部门并受理后（以政府接到资料的日期为准），等待验收及丈量所需的时间”。在合同合法有效的情况下，广西德保佳绿房地产开发有限公司在建设过程中因规划调整等客观情况影响工程进度，未能及时与潘国仲协商沟通，达成补充变更或协议，交房时间超过合同约定的期限490天，又不具备法律规定或合同约定的免责事由，已经构成违约，应当承担违约责任。
综上所述，潘国仲起诉请求广西德保佳绿房地产开发有限公司按合同约定承担延期交房的违约责任，有事实和法律依据，依法应予支持。实际延期交房490天，违约金应为36560.37元(149226元×5/10000×490天)。广西德保佳绿房地产开发有限公司提出工程进度延期是因不可抗力原因造成，其自身无过错，所以无需承担违约责任的抗辩主张，因缺乏证据支持，理由不充分，依法不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条、第一百一十八条的规定，判决：由德保佳绿公司向潘国仲支付逾期交房的违约金36560.37元；本案受理费755元，由德保佳绿公司负担。
二审期间，上诉人和被上诉人均未向法庭提交任何新证据。
综合全案证据，一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案系在履行房屋买卖合同过程中因延期交房而引发的纠纷。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》约定交房期限为2015年3月31日前，但上诉人于2016年8月10日才向被上诉人发出入住通知，实际交房时间已超过合同约定的交房期限497天。为此，依照双方所订立依照合同第九条“出卖人逾期交房超过180天，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行并由出卖人自最后交付期限的第二天起按日向买受人支付已付房款万分之五的违约金至实际交付之日止。”的约定，被上诉人要求上诉人承担违约责任并支付相应违约金，具有事实和法律依据，依法应予支持。
关于本案讼争的违约金计算标准是否过高以及计算天数应如何确定的问题。上诉人抗辩其延期交房系因不可抗力原因所致，要求予以免责。为此提供《关于德保县经济适用住房1#3#楼延期交房及小区基础设施建设延期的报告》分别列举了造成工程进度延期的5种具体原因，即1、因部分工程所涉土地征地未果导致设计图调整和变更，影响施工进度60天；2、因其他项目施工占用通道，造成建筑材料对方困难，造成采购方案调整及多次重复搬运，影响施工进度25天；3、因受台风暴雨等不可抗力，影响施工尽速30天；4、因停水停电影响施工进度10天；5、因征地未果而调整工程规划设计总平面图，政府部门审核批复该总平图调整方案导致工程暂停施工，历时共4个月（自2016年1月11日提交申请起至2016年5月11日同意先行施工）。对此，综合全案证据并考虑到本案所涉商品房属经济适用房，其规划、开发和建设易受政府行为影响等特性，本院认为上诉人主张的第1和第5种抗辩事由有广州大学建筑设计研究院出具的《规划设计总平图调整函》、上诉人出具的《关于总平调整报告函》、《关于1#33楼尽快施工和验收交房的函》、《关于请求县人民政府审批县经济适用住房潜龙小区规划设计总平调整方案的请示》以及德保县住房制度改革委员会办公室盖章确认的批示内容相互印证，与事实相符，且属于当事人在签订合同时不可预见的不可抗力，故对该部分免责主张本院予以支持。至于其他第2、3、4种抗辩事由，因不属于在签订合适不可预见的情形，不属于不可抗力范畴，且上诉人在发现上述2、3、4种延期事由后又未能及时与被上诉人等业主积极沟通协调，相互达成补充协议或变更原约定内容，故对其要求免责的抗辩主张，本院不予采信。结合上述分析，因第1、5种事由所导致施工进度延后的180天（60天+4个月）应从上诉人延期交房的总天数中相应扣除，故其因延期交房并应承担违约责任的实际天数为317天。另，上诉人抗辩合同约定的每日按已交付房价款万分之五计算违约金的标准过高，但由于该约定标准系双方当事人在平等自愿基础上协商订立而成，是真实意思的表示且该计算标准并未超出法律规定的同期银行贷款年利率4倍24%的最高范围，故对其要求调整违约金标准的主张，本院不予支持。据此，上诉人因延期交付本案所涉商品房构成违约所应向被上诉人支付的违约金为23652.32元（149226元×5/10000×317天）。被上诉人诉请超出部分，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实基本清楚，审判程序合法，适用法律正确，但判决结果部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
变更德保县人民法院（2017）桂1024民初180号民事判决为：由广西德保佳绿房地产开发有限公司向潘国仲支付逾期交房违约金23652.32元。
一审案件受理费755元（被上诉人已预交378元），由上诉人广西德保佳绿房地产开发有限公司负担467元、被上诉人潘国仲负担288元；二审案件受理费755元（上诉人已预交755元），由上诉人广西德保佳绿房地产开发有限公司负担467元、被上诉人潘国仲负担288元。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向一审法院申请执行。
本判决为终审判决。
审判长 刘 亮
审判员 凌文楼
审判员 玉 江
二〇一八年五月二十一日
书记员 黄晓莉