北京市第四中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京04民初47号
原告:华融国际信托有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区中山路333号。
法定代表人:周道许，董事长。
委托诉讼代理人:张繻心，北京永勤律师事务所律师。
委托诉讼代理人:乔国良,北京永勤律师事务所律师。
被告:鄂尔多斯市鑫源房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区天骄路5号街坊兴蒙商贸城A座15层。
法定代表人:杨晴亮，董事长。
被告:鄂尔多斯市鑫源投资集团有限责任公司，住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区天骄路5号街坊兴蒙商贸城A座15层。
法定代表人:杨晴亮，董事长。
被告:杨晴亮，男，1963年12月16日出生，住内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区。
被告:陈小莉，女，1964年6月5日出生，住内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区。
委托诉讼代理人:杨晴亮(系陈小莉之夫),住内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区杭锦南路22号街坊**号。
原告华融国际信托有限责任公司（以下简称华融信托）与被告鄂尔多斯市鑫源房地产开发有限责任公司（以下简称鑫源房地产公司）、鄂尔多斯市鑫源投资集团有限责任公司（以下简称鑫源投资集团）、杨晴亮、陈小莉金融借款合同纠纷一案，本院于2017年5月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华融信托的委托诉讼代理人张繻心、乔国良，被告杨晴亮（兼鑫源房地产公司、鑫源投资集团的法定代表人）到庭参加诉讼，被告陈小莉经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
华融信托向本院提出诉讼请求：1.判令鑫源房地产公司立即偿还贷款本金14150万元；2.判令鑫源房地产公司依据《信托贷款合同》约定的计算标准支付逾期未支付的利息7566543.47元（以本金14150万元为基数，自2015年3月21日起至2015年8月7日止，按年利率12.5%计算）、复利（对未按期给付的利息，自2015年6月21日起至利息实际付清之日止，按年利率18.75%计算，并扣除已归还复利5万元）、罚息（以本金300万元为基数，自2015年3月21日起至实际付清之日止，按年利率18.75%计算；以本金13850万元为基数，自2015年8月8日起至实际付清之日止，按年利率18.75%计算）；3.判令鑫源投资集团、杨晴亮、陈小莉对上述第一、二项诉求中鑫源房地产公司的债务承担连带担保责任；4、判令华融信托作为抵押权人对鑫源房地产公司提供的抵押物（位于内蒙古自治区乌海市阳光景园小区待售的43189.41平方米在建工程）在上述第一、二项诉请的债权范围内享有优先受偿权；5、判令鑫源房地产公司、鑫源投资集团、杨晴亮、陈小莉共同承担华融信托为实现债权而支付的律师费10万元、诉讼费、诉讼保全保险费、保全费以及华融信托为实现债权所支出的其他相关费用。事实和理由：2013年5月21日，华融信托与鑫源房地产公司签订华融信托【2013】集信第【56】号-贷第1号《信托贷款合同》(以下简称《贷款合同》)。2013年6月20日，华融信托与鑫源房地产公司签订华融信托【2013】集信第【56】号-贷第1号-补第1号《信托贷款合同之补充合同》（以下简称《补充贷款合同》）。《贷款合同》约定：华融信托向鑫源房地产公司提供贷款金额拟定15000万元，实际贷款金额根据信托计划实际募集的资金确定，以借款借据载明的金额为准。贷款用途为：用于借款人支付其开发建设内蒙古乌海市阳光景园项目三期工程的前期应付工程款及后续建设。贷款期限为24个月，自信托计划成立日起计算，具体以借款借据载明的为准。贷款利率为固定利率12.5%／年，贷款按季结息。约定借款人不按约定偿还本合同项下贷款本金或利息的，贷款人有权对借款人的逾期贷款本金按贷款日利率的150%按日计收罚息，并对应付未付利息按贷款日利率的150%按日计收复利。为确保鑫源房地产公司能够按照《贷款合同》的约定还款，鑫源房地产公司以其拥有的资产向华融信托提供抵押担保。2013年5月20日，华融信托与鑫源房地产公司签订华融信托【2013】集信第【56】号-抵第1号《抵押合同》（以下简称《抵押合同》）。2013年6月20日，华融信托与鑫源房地产公司签订华融信托【2013】集信第【56】号-抵第1号-补第1号《抵押合同之补充合同》（以下简称《补充抵押合同》）。《抵押合同》的担保措施为：1.在建工程抵押：用位于乌海市阳光景园小区待售的43609.32平方米在建工程〔其中地上商业20869.19平方米（含第一层底商9196.55平方米，地上其他商业11672.64平方米）、地下建筑13360.14平方米、住宅9379.99平方米〕作为抵押；抵押权人有权要求抵押人采取包括但不限于实际履行、纠正违约行为、赔偿损失、支付违约金等补救措施且有权按照本合同约定行使抵押权；抵押人未按照本合同约定期限履行相应义务的，每延迟一日，抵押权人有权对抵押人按照每日贰万元的标准计收违约金。上述抵押权已分别于2013年3月23日、5月21日、6月13日办理登记设立。另外，2013年5月21日，华融信托与鑫源投资集团签订华融信托【2013】集信第【56】号-保第1号《保证合同》（以下简称《保证合同1》）；同日，华融信托、杨晴亮、陈小莉签订华融信托【2013】集信第【56】号-保第2号《保证合同》（以下简称《保证合同2》）。该二份合同均约定：主合同为《贷款合同》以及对其的任何修订与补充；保证方式为不可撤销的连带责任保证；保证范围为债务人应付的贷款本金、利息、应归集的资金、债务人因违反约定的义务而产生的违约金、损害赔偿金、罚息、复利等以及华融信托为实现上述债权而发生的所有费用。上述合同签订后，华融信托于2013年8月7日发行设立了“华融·鑫源地产信托贷款集合资金信托计划”，信托计划规模1.5亿元，信托资金用于向鑫源房地产公司发放信托贷款。此后，华融信托分别于2013年8月7日、9月4日、10月18日、10月29日向鑫源房地产公司发放贷款5110万元、5710万元、3910万元和270万元，合计15000万元，鑫源房地产公司也在借款借据上签章确认收到信托贷款。但是信托贷款到期后，鑫源房地产公司未能依约履行还款义务，故华融信托依法提起诉讼，请求判如所请。
鑫源房地产公司、鑫源投资集团、杨晴亮共同辩称，1.鑫源房地产公司已归还本金1000多万，仅认可鑫源房地产公司欠付本金13000多万；2.认可华融信托主张的逾期利息，但不认可罚息、复利；3.对华融信托主张的律师费10万元，需要出示发票和委托合同，认可保全费等其他的费用。4.认可华融信托的第3、4项诉讼请求。
陈小莉未作答辩。
华融信托围绕诉讼请求依法提交了《贷款合同》、《补充贷款合同》、《抵押合同》、《补充抵押合同》、《保证合同1》、《保证合同2》《诉讼案件委托代理合同》、借款借据、转款凭证、增值税普通发票等证据。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2013年5月21日，华融信托（贷款人）与鑫源房地产公司（借款人）签订《贷款合同》，合同约定：华融信托向鑫源房地产公司提供担保贷款，贷款金额拟定15000万元，实际贷款金额根据信托计划实际募集的资金确定，以借款借据载明的金额为准。贷款用途为：用于借款人支付其开发建设内蒙古乌海市阳光景园项目三期工程的前期应付工程款及后续建设。贷款期限为24个月，自信托计划成立日起计算，具体以借款借据载明的为准。贷款利率为固定利率12.5%／年，贷款期限内不调整，每年按360天计算，日利率为12.5%/年÷360。贷款到期日指合同项下贷款期限届满之日，为自信托计划成立日起满24个月之日。贷款按日计息，按照自信托计划成立日起（含该日）至本合同项下贷款本息及其他应付款项全部清偿完毕之日止（不含该日）的实际天数计收，每天应计提利息=该日贷款本金余额×日利率。贷款按季结息，结息日为贷款期间每自然季度末月的20日（即3月20日、6月20日、9月20日、12月20日），以及贷款到期日。借款人须于每一结息日的下一工作日将截至该结息日（含）已计提但未支付的所有利息支付给贷款人。借款人按照本合同3.2条约定，每次偿还贷款本金时，应当一并付清所偿还贷款本金对应的截止该贷款本金偿还日（不含）已计提但未支付的利息。还款日指信托计划成立日起满6个月之日、满12个月之日、满18个月之日以及贷款到期日。贷款本金的偿还，借款人应于各还款日按照如下规定向贷款人偿还贷款本金：（1）借款人应于信托计划成立日起满6个月之日、满12个月之日及满18个月之日分别向贷款人偿还贷款本金总额（即贷款人累计已经向借款人发放的贷款总额）的5%的贷款本金。贷款人有权根据信托计划实际募集情况调整上述还款日借款人应向贷款人偿还的贷款本金数额，并应于本信托计划资金全部募集完成后及时通知借款人。（2）于贷款到期日向贷款人偿还全部剩余贷款本金。关于罚息和复利，借款人不按约定偿还本合同项下贷款本金或利息的，贷款人有权对借款人的逾期贷款本金按贷款日利率的150%按日计收罚息，并对应付未付利息按贷款日利率的150%按日计收复利。关于担保措施，第4.1条约定，本合同项下贷款的担保措施如下：（1）鑫源投资集团向贷款人提供连带责任保证担保，具体由《保证合同1》进行约定；（2）借款人实际控制人杨晴亮及其配偶陈小莉向贷款人提供连带责任保证担保，具体由《保证合同2》进行约定；（3）借款人以其开发的“阳光景园”项目面积为43606.08平方米的在建工程（前述在建工程均处于待售状态，包括20816.74平方米商铺、13409.35平方米地下建筑、9379.99平方米住宅）及其附着之国有土地使用权向贷款人提供抵押担保。借款人经提前向贷款人提出书面申请，并提供替代抵押物或相关金额的保证金的，贷款人可解除部分抵押物的抵押，具体由《抵押合同》进行约定。关于违约责任，第10.1条约定，本合同生效后，双方当事人均应履行本合同所约定的义务，任何一方不履行或不完全履行本合同所约定义务的，视为该方违约，违约方应按照本合同约定支付违约金、赔偿因其违约而对其他方造成的全部损失，其他方有权要求违约方采取包括但不限于实际履行、赔偿损失、支付违约金、罚息、复利等补救措施。第10.11条约定，在借款人违约的情况下，贷款人收取的资金按以下顺序偿还：（1）偿还贷款人为实现债权所发生的费用；（2）清偿应付给贷款人的损害赔偿金；（3）清偿应付给贷款人的违约金；（4）逾期利息（包括罚息、复利）；（5）按照约定应付时间的先后顺序（如有）清偿利息；（6）按照约定应付时间的先后顺序（如有）清偿贷款本金。
2013年5月20日，华融信托（抵押权人）与鑫源房地产公司（抵押人）签订《抵押合同》，合同约定：抵押担保的主合同为前述《贷款合同》以及对其的任何修订与补充，主债权为华融信托根据主合同享有的要求债务人支付全部应付款项的主债权。抵押人抵押担保的主债权中贷款本金金额为15000万元，具体以华融信托作为受托人设立的“华融·鑫源地产信托贷款集合资金信托计划”实际募集的信托资金数额为准。抵押人的抵押担保范围为主合同项下债务人应付的贷款本金、利息、应归集资金、债务人因违反约定的义务而产生的违约金、损害赔偿金、罚息、复利等，以及华融信托为实现上述债权而发生的所有费用。华融信托为实现债权而发生的所有费用是指华融信托依据主合同及相应的从合同（包括但不限于本合同）行使任何权益、权利而发生的所有费用，包括但不限于诉讼费、律师代理费、差旅费等。抵押物清单载明的抵押物名称为阳光景园项目之在建工程及其附着之国有土地使用权，抵押在建工程坐落于乌海市海勃湾区海达棋盘井街，在建工程面积为43606.08平方米，对应土地面积11536平方米，权属证书号码为《国有土地使用权证》（乌国土资海勃湾分国用【2007】第×号、乌国土资海勃湾分国用【2007】第×号）、《建设工程规划许可证》（调整×号）。
2013年5月21日，华融信托与鑫源投资集团签订《保证合同1》，与杨晴亮、陈小莉签订《保证合同2》，两份合同第1.2条均约定，保证担保的主合同为上述《贷款合同》以及对其的任何修订与补充。第1.3条均约定，主债权指华融信托根据主合同享有的要求债务人支付全部应付款项的债权。第3.1条均约定，保证范围包括主合同项下债务人应付的贷款本金、利息、应归集的资金、债务人因违反约定的义务而产生的违约金、损害赔偿金、罚息、复利等，以及债权人为实现上述债权及主合同项下其他权利而发生的所有费用。第3.2条均约定，债权人为实现债权所发生的所有费用是指债权人依据主合同及相应的从合同（包括但不限于本合同）行使任何权益、权利而发生的所有费用，包括但不限于诉讼费、律师代理费、差旅费、公证费、评估费、拍卖费等。第4条保证期间约定，保证期间为自本合同生效之日起至主合同项下全部债务履行期限届满之日后两年止。第5.3条第（2）项均约定：不论债务人或第三方是否为主债权提供其他任何形式的担保或债权人对该等担保予以任何程度的豁免，保证人均对担保范围内的全部债权承担担保责任，并且同意由债权人在各项担保中自主选择实现担保权利的顺序和额度。
2013年6月20日，华融信托（贷款人）与鑫源房地产公司（借款人）签订《补充贷款合同》，约定，将原贷款合同第4.1条第（3）项整体修改为：借款人以其开发的“阳光景园”项目面积为
43609.32平方米的在建工程（前述在建工程均处于待售状态，包括20869.19平方米地上商铺、9379.99平方米住宅、13360.14平方米地下建筑）向贷款人提供抵押担保。借款人经提前向贷款人提出书面申请，并提供替代抵押物或相关金额的保证金的，贷款人可解除部分抵押物的抵押，具体由《抵押合同》进行约定。
2013年6月20日，华融信托（抵押权人）与鑫源房地产公司（抵押人）签订《补充抵押合同》，约定将《抵押合同》部分条款进行变更，变更内容如下：1.将原《抵押合同》的附件《抵押物清单》及《抵押在建工程明细》整体变更为本补充合同附件之《抵押物清单》及《抵押在建工程明细》，双方同意按照本补充合同约定的抵押物办理抵押登记手续。2.将原《抵押合同》第16.2条第（2）项②中抵押物面积进行变更，原地下建筑抵押物面积为
13409.35平方米，变更为13360.14平方米，原第一层底商抵押物面积为9215.21平方米，变更为9196.55平方米，原地上其他商业抵押物面积为11601.53平方米，变更为11672.64平方米，原地上住宅抵押物面积为9379.99平方米，未变更。抵押物清单载明的抵押物名称为阳光景园项目之在建工程，抵押在建工程坐落于乌海市海勃湾区海达棋盘井街，在建工程面积为43609.32平方米，权属证书号码为《国有土地使用权证》（乌国土资海勃湾分国用【2007】第×号、乌国土资海勃湾分国用【2007】第×号）、《建设工程规划许可证》（调整×号）、《建设用地规划许可证》（新建20070082号）、《建设工程施工许可证》（8#、9#：×××，10#、11#：×××，18#、19#：×××,20#、21#：×××，25#、26#：×××,27#、28#、29#：×××）。
关于本案抵押物办理抵押登记的情况：1.2013年5月21日，华融信托和鑫源房地产公司就坐落于乌海市海勃湾区海达棋盘井大街南一街坊阳光景园小区的在建工程办理抵押登记，并取得蒙房建乌海市字第×号抵押权证，抵押面积为3152.79平方米，债权数额为1500万元。2.2013年6月13日，华融信托与鑫源房地产公司就坐落于乌海市海勃湾区海达棋盘井大街南一街坊阳光景园小区的在建工程办理抵押登记，并取得蒙房建乌海市字第×号抵押权证，抵押面积为
12369.05平方米，债权数额为4500万元。3.2015年3月23日，华融信托和鑫源房地产公司就坐落于乌海市海勃湾区海达棋盘井大街南一街坊阳光景园小区的在建工程办理抵押登记，并取得蒙房建乌海市字第×号抵押权证，抵押面积为
27667.57平方米，债权数额为9000万元，附记注明本次登记为在建工程抵押权变更登记，变更内容为：将原抵押物18号楼101拆分为10套，拆分后房号为101至110，将其中107号解除抵押，变更前18号楼101抵押面积为1726.69平方米，变更后为1306.78平方米。
2013年8月7日、2013年9月4日、2013年10月18日、2013年10月29日，华融信托向鑫源房地产公司分四次发放贷款，分别为5110万元、5710万元、3910万元、270万元。四笔贷款还款日期均为2015年8月7日，利率为年利率12.5%。
2013年11月11日，华融信托向鑫源房地产公司发出书面通知，调整贷款合同项下贷款本金还款时间及金额为（1）应于信托计划成立日起满6个月之日向华融信托偿还750万元贷款本金；（2）应于信托计划成立之日起满12个月之日向华融信托偿还100万元贷款本金；（3）应于信托计划成立之日起满18个月之日向华融信托偿还300万元贷款本金。2013年11月14日，鑫源房地产公司回函确认收到该通知，并承诺将按照该通知的规定，履行相应的还款责任。
庭审中，华融信托认可鑫源房地产公司已归还本金850万元。华融信托和鑫源房地产公司、鑫源投资集团、杨晴亮在庭审中共同认可，鑫源房地产公司于2015年7月3日还款7432000元，2016年4月12日还款3045000元，2016年8月29日还款5万元。鑫源房地产公司认为上述三笔款项均为归还贷款本金，华融信托则认为还款顺序应依次为：欠付复利、罚息、利息、本金，上述三次还款均未充抵本金。根据华融提交的证据，上述三笔还款用于归还了欠付的复利（2017年4月11日前的复利已还清，2016年8月29日的5万元还款用于充抵2017年4月12日后产生的复利）、罚息（300万逾期本金于2015年7月2日前产生的罚息已还清）、部分利息（尚欠利息7566543.47元）。
另，华融信托与北京永勤律师事务所签订《诉讼案件委托代理合同》，约定华融信托因与鑫源房地产公司金融借款合同纠纷一案，委托北京永勤律师事务所指派张繻心、乔国良律师作为案件代理人，代理事项包括本案诉讼、执行、诉讼或执行中的调解、和解等阶段的相关事宜。华融信托向北京永勤律师事务所支付了10万元。另，华融信托因本案申请财产保全，提供了诉讼财产保全责任保险作为担保，并为此支付了保费19.7万元。
本院认为，华融信托与鑫源房地产公司签订的《贷款合同》、《补充贷款合同》、《抵押合同》、《补充抵押合同》，华融信托与鑫源投资集团签订的《保证合同1》、华融信托与杨晴亮、陈小莉签订的《保证合同2》均系签约各方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，合同当事人均应严格履行合同所约定的义务。
华融信托依约向鑫源房地产公司发放了贷款，鑫源房地产公司未能按期偿还债务，故华融信托有权依约要求鑫源房地产公司归还借款本息。陈小莉经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉,应视为其放弃了出庭答辩和提交证据的权利。根据贷款合同关于还本付息的相应约定，华融信托要求鑫源房地产公司偿还本金、利息、罚息及对未按期给付的利息计收复利的主张，有法律和合同依据，对主张的合理金额，本院予以支持。鑫源房地产公司认可欠息，但不认可罚息和复利，该答辩意见无相应证据予以证明，本院对此不予采信。鑫源房地产公司、鑫源投资集团、杨晴亮认为鑫源房地产公司于2015年7月3日、2016年4月12日、2016年8月29日的三次还款均归还了本金，华融信托则认为上述还款均用以还息，对此，本院认为，贷款合同第10.11条约定，在借款人违约的情况下，贷款人收取的资金按以下顺序偿还：（1）偿还贷款人为实现债权所发生的费用；（2）清偿应付给贷款人的损害赔偿金；（3）清偿应付给贷款人的违约金；（4）逾期利息（包括罚息、复利）；（5）按照约定应付时间的先后顺序（如有）清偿利息；（6）按照约定应付时间的先后顺序（如有）清偿贷款本金。根据华融信托向本院提交的逾期项目明细表，鑫源房地产公司在上述三次还款时，所欠付的利息、复利、罚息总金额远超过每笔还款金额，根据上述合同约定，在还款金额尚不足以支付逾期利息（包括罚息、复利）情况下，应不会发生归还本金的情况。故鑫源房地产公司认为上述款项均归还本金的意见，本院不予采纳。
另，华融信托要求鑫源房地产公司承担其因本案支出的律师费10万元及诉讼财产保全责任险保费19.7万元，保全费5000元，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。
借款到期后，鑫源房地产公司未能依约按期偿还借款本息，华融信托请求对本案所涉及的抵押物在担保债权范围内享有优先受偿权的主张，以及依据保证合同要求鑫源投资集团、杨晴亮、陈小莉对上述债务承担连带保证责任的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。鑫源投资集团、杨晴亮、陈小莉在承担了相应的连带保证责任后，有权向鑫源房地产公司进行追偿。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本院判决如下：
一、鄂尔多斯市鑫源房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内偿还华融国际信托有限责任公司借款本金14150万元、利息7566543.47元、复利（以利息7566543.47元为基数，自2016年4月12日起至利息实际付清之日止，按年利率18.75%计算，并扣除已归还复利5万元）、罚息（分两部分计收：第一部分，以本金300万元为基数，自2015年7月3日起至实际付清之日止，按年利率18.75%计算；第二部分，以本金13850万元为基数，自2015年8月7日起至实际付清之日止，按年利率18.75%计算）；
二、鄂尔多斯市鑫源房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内偿还华融国际信托有限责任公司律师费10万元、诉讼财产保全责任保险保费19.7万元、保全费5000元；
三、华融国际信托有限责任公司有权以鄂尔多斯市鑫源房地产开发有限责任公司提供抵押的在建工程（抵押权证分别为：蒙房建乌海市字第×号、蒙房建乌海市字第×号、蒙房建乌海市字第×号）在本判决第一项、第二项确定的债权范围内优先受偿；
四、鄂尔多斯市鑫源投资集团有限责任公司、杨晴亮、陈小莉对本判决第一项、第二项所确定的鄂尔多斯市鑫源房地产开发有限责任公司对华融国际信托有限责任公司的债务承担连带保证责任；
五、鄂尔多斯市鑫源投资集团有限责任公司、杨晴亮、陈小莉在承担本判决第四项连带保证责任后，有权向鄂尔多斯市鑫源房地产开发有限责任公司追偿；
六、驳回华融国际信托有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1021900元，由华融国际信托有限责任公司负担21900元（已交纳），由鄂尔多斯市鑫源房地产开发有限责任公司、鄂尔多斯市鑫源投资集团有限责任公司、杨晴亮、陈小莉共同负担1000000元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。
审 判 长 崔智瑜
审 判 员 高 晶
审 判 员 冀 东
二〇一七年十二月二十一日
法官助理 王 静
书 记 员 张 利