山西省太原市中级人民法院民 事 裁 定 书（2015）并商终字第233号上诉人（原审被告、反诉原告）太原市嘉隆房地产开发有限公司，住所地太原市杏花岭区敦化南路127号。法定代表人李德新，总经理。委托代理人田源，山西艾伦律师事务所律师。委托代理人李翔宇，山西艾伦律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）山西新东大科教有限公司，住所地太原市杏花岭区三墙路裕德东里10号盛世华庭1幢3层。法定代表人孙仰士，董事长。委托代理人侯洁，山西谦诚律师事务所律师。上诉人太原市嘉隆房地产开发有限公司(以下简称嘉隆公司)因租赁合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2015）小商初字第00286号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人嘉隆公司的委托代理人田源、李翔宇及被上诉人山西新东大科教有限公司（以下简称新东大公司）的委托代理人侯洁均到庭参加诉讼。原审法院审理查明，2012年4月10日，新东大公司作为承租方（乙方）与嘉隆公司作为出租方（甲方）就乙方承租甲方位于太原市小店区平阳南路151号锦都苑小区的幼儿园事宜签订《幼儿园租赁合同》，合同主要约定，一、租赁物业。本合同标的物面积约2000平方米，幼儿园内部为毛墙毛地，外墙找平，无独立围界。乙方同意甲方以该幼儿园现状交付于乙方，后续工程乙方自行负责施工并承担费用。二、租赁物业交付时间。甲方应于本合同生效后三日内将租赁物业以双方约定交房标准交付乙方。三、租赁期限。承租期限自2012年7月10日始至2022年7月9日止，计10年。租赁期满，同等条件下乙方享有优先承租权。四、租金及支付。租金仅为使用幼儿园的费用，不包含水、电、暖、有线、煤气、停车、物业等费用。租金免收期：为帮助幼儿园尽快进入良性循环，从本合同生效之日至承租期计算起的日期为免租期，免租期不收租金。租金支付方式：五年支付一次，即租赁到期当年的4月10日前由乙方向甲方支付下一期的租金。租金的税费由乙方承担。本合同签定三个工作日内由乙方交付甲方首期租金。前五年每年租金5万元，合计25万元，乙方于2012年4月10日前支付。五、双方权利和义务。本合同期限内，甲方租赁给乙方开办幼儿园所用房产出现被出售、抵押、投资入股、抵偿债务等任何引起所有权或使用权发生变化的，甲方应提前180日书面通知乙方，并以书面形式保障乙方继续享有本合同期间的各项权利；甲方出售该房屋的，应在60日前书面征询乙方购买该房屋的意见，乙方在同等条件下享有优先购买权。六、违约责任。如果任何一方因特殊原因确需终止本合同，须提前180日书面通知相对方，自通知到达相对方时合同终止。终止合同后，幼儿园应保持终止时的现状，除可移动的教具、工具外，其他归甲方无偿所有。提出终止合同方按下列标准承担赔偿责任：如在承租期内甲方提出终止本合同，需赔偿乙方所投入费用，为避免争议，双方确认乙方接收幼儿园后投入的费用为200万元，甲方以每年按200万元的15%递减之标准承担违约赔偿责任，同时返还未使用租期的租金。合同终止后，乙方须在甲方规定的时间内（学期终了）撤离并将幼儿园交回给甲方。如乙方未按期将幼儿园交回给甲方，则乙方从逾期之日起按每日5000元标准向甲方支付违约金，直至交回给甲方为止。合同还约定了其他内容。2012年4月11日，双方签订了《补充合同》，合同主要约定，乙方同意每年按以下时间和金额支付给甲方幼儿园的维护费。维护费金额：维护费不包含水、电、暖、有线、煤气、停车、物业等费用，此费用由乙方按规定交纳。维护费只对除乙方自行施工外的幼儿园主体结构进行维护，对主体以外的装饰装修等甲方不负责维护。维护费免收期：免租期不收维护费。维护费支付方式：五年支付一次，即租赁到期当年的4月10日前由乙方向甲方支付下一期的维护费。维护费的税费有乙方承担。在本合同签订三个工作日内乙方交付甲方首期维护费。前五年每年维护费35万元，合计175万元，乙方于2012年4月10日前支付。补充合同还约定了其他内容。合同签订后，嘉隆公司将房屋租给新东大公司，新东大公司支付了前五年的租金和维护费共计200万元。2015年2月12日，嘉隆公司向新东大公司发出《优先购买权通知函》，主要内容为，嘉隆公司计划于2015年4月15日左右出售上述幼儿园，成交价为每平米10000元左右（不包括税费、给经纪方的佣金等费用），具体面积以测绘面积为准。根据法律规定及合同约定，新东大公司在同等条件下有优先购买权，如有意购买，请于收到函后15日内书面函复。如在上述期限内未能作出是否购买之意思表示并函复的，则视为放弃优先购买权。新东大公司收到了上述通知函并于2015年2月19日向嘉隆公司发出《通知函》，主要内容为，“因贵公司拟出售的幼儿园售价现未确定，我司无法知悉贵司最终确定的价格及购买条件，因此，请贵司在确定转让前15日书面通知我司，并向我司提供第三方所提出的价格及购买条件的书面证明，届时，我司按照相同的价格、购买条件再决定是否行使优先购买权。”同时新东大公司在函件中提出，依照买卖不破租赁的原则，即使新东大公司放弃优先购买权，仍享有租赁合同项下的权利义务。嘉隆公司收到了该函件，后并于2015年3月16日就幼儿园出租事宜向新东大公司发出《解除合同通知书》，新东大公司于次日收到了该通知书，该通知书主要内容为，“因我司经营需要不能继续出租该物业，据此依据双方约定特通知如下：一、解除贵司与我司签订的《嘉隆•锦都苑幼儿园租赁合同》及《补充合同》等相关协议，请贵司与2015年上半学年（以教育行政部门确定的上半学年截止日为准）终了后10日内将幼儿园腾退并交回我司；二、对于解除合同后的双方责任承担及租赁期间的各项费用结算等事宜依照原合同双方约定相关条款处理。”后双方因合同应否解除产生纠纷。现幼儿园仍由新东大公司使用。嘉隆公司在庭审中提出，幼儿园至今未售出，是否要出售现在不确定。一审法院认为，双方当事人签订的《幼儿园租赁合同》、《补充合同》系双方的真实意思表示，均系有效合同，双方应依约履行。双方约定的租期为10年，自2012年7月租赁开始至2015年2、3月不到3年租期时，嘉隆公司先通知新东大公司要求其优先购买涉案幼儿园、后通知新东大公司解除双方合同，双方因此产生纠纷，但嘉隆公司至今未出售幼儿园，故对幼儿园的优先购买问题，本院不予评判。关于双方合同是否解除的问题，双方约定，如果任何一方因特殊原因确需终止本合同，须提前180日书面通知相对方，自通知到达相对方时合同终止。嘉隆公司至今未提出解除合同的确切原因，其在《解除合同通知书》提出解除合同的原因系经营需要，该理由并非双方约定的特殊原因，其要求解除合同具有随意性，显然违背了双方所订立合同的目的，亦违反了法律规定的诚实信用原则，故对其要求确认合同已解除、新东大公司腾退幼儿园并支付违约金的主张，本院不予支持。合同签订后，合同相对方均需依约履行自己的义务，新东大公司在租用幼儿园后依约支付了前五年的租金和维护费，其行为符合双方的约定。嘉隆公司在新东大公司未违约的情况下向其发出《解除合同通知书》，该行为已构成违约。现新东大公司主张合同继续履行，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条第一款、第六十四条第一款、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：1、原告（反诉被告）山西新东大科教有限公司与被告（反诉原告）太原市嘉隆房地产开发有限公司继续履行双方签订的《幼儿园租赁合同》和《补充合同》。2、驳回被告（反诉原告）太原市嘉隆房地产开发有限公司的反诉请求。判决后。嘉隆公司不服，上诉称，1、双方在合同中约定，如果任何一方因特殊原因确需终止本合同，须提前180日书面通知相对方，自通知到达相对方时合同终止。法律对“特殊原因”并没有明确解释，原审判决不应对“特殊原因”进行限缩解释，从而不认为“因经营需要”属于合同约定的特殊原因；2、本合同中，双方已经约定了单方解除权，嘉隆公司也按照合同约定的解除方式履行了合同解除手续；3、双方在合同中约定了单方的解除权，而且如解除合同设置了巨额的违约金，对此双方是认可的。并非嘉隆公司因经营需要而解除合同是违背了诚实信用原则；4、现在双方已丧失了履行合同的基础，嘉隆公司为解除合同自愿承担违约责任，并要求新东大公司按期腾房，逾期则按照合同约定支付违约金；而新东大公司则要求继续履行租赁合同，如此的尖锐矛盾在继续履行该合同，反而不利于问题的解决。故请求二审法院查清事实，依法改判或发回重审。新东大公司辩称，“特殊原因”应指出现不同于通常情况下的特殊情形，而且该情形将导致合同无法继续履行而确需解除，嘉隆公司未证明经营需要确属合同约定的特殊原因，也未证明因经营需要将导致合同不能继续履行确需解除。因此嘉隆公司以经营需要为由而解除合同，显然不符合法律规定及合同约定；2、双方的租赁合同约定，关于合同终止后一方需承担违约责任，约定赔偿数额的同时约定了终止后幼儿园现状的处理，并不是承担了违约赔偿责任就可以解除合同；3、嘉隆公司要求解除合同，并没有按照约定提前180日通知新东大公司。嘉隆公司解除合同的程序不符合合同的约定，而且嘉隆公司要求解除合同的通知送达新东大公司后，新东大公司即时提起诉讼，只有终审判决才能确定合同是否应当予以解除；4、嘉隆公司主张新东大公司承担逾期腾房的违约金的前提是合同解除，现在合同是否应当解除，并无最终定论，所以，嘉隆公司主张的逾期腾房违约金没有事实和法律依据。故请求二审法院驳回上诉，维持原判决。二审法院审理查明的事实与一审法院处理查明的事实一致。本院认为，上诉人嘉隆公司与被上诉人新东大公司签订的租赁合同及补充合同对“特殊原因”理解不一致，陈述也不一致。什么是特殊原因？嘉隆公司因经营需要而解除合同是否为“特殊原因”？双方租赁合同约定，每年租金5万元，该租金与市场价有无差距？差距多大？该问题均需在重审时予以查明。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项的规定，裁定如下：一、撤销太原市小店区人民法院（2015）小商初字第00286号民事判决。二、发回太原市小店区人民法院重审。审 判 长  刘 卫审 判 员  赵耀功代理审判员  温冠华二〇一五年十二月十日书 记 员  陈晋婷