四平市铁东区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉0303民初1624号
原告(反诉被告)：王维丽，1976年10月23日出生，住四平市。
委托代理人：刘绍刚，吉林杨信律师事务所律师。
被告：苏畔，住四平市。
被告(反诉原告)：滕云喜，住四平市。
委托代理人：关秀，吉林邦安律师事务所律师。
原告(反诉被告)王维丽与被告苏畔、被告(反诉原告)滕云喜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月2日受理，于2016年12月16日对被告苏畔公告送达了起诉状副本、开庭传票等，于2017年4月10日公开开庭进行了审理，王维丽及委托代理人刘绍刚、滕云喜及委托代理人关秀到庭参加了诉讼，被告苏畔经本院传票传唤无正当理由没有到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，现已审理终结。
王维丽诉称：2015年9月1日（实际签约时间为2015年5月29日）原告与苏畔及滕云喜签订了《商业用房租赁合同》，原告将自有的原来从事酒店（四平市铁东区怡家时尚酒店）经营的五层楼房（面积1635.72平方米）出租给被告用于歌舞厅经营，租赁期十年，前两年年租金45万元，租金每年为上打租，以后每年提前一个月交付租金。拖欠房租累计一个月以上，原告有权终止合同，收回房屋；被告按总租金的2倍向原告偿付违约金，并承担赔偿责任。被告于2015年5月28日和5月29日两次向原告交付当年的租金45万元，并于同年5月28日出具了抵押金5万元的欠据。原告为满足被告3个月装修的要求，于同年5月28日向被告交付了房屋和全部设备设施。被告接收租赁房屋及设备设施后，对房屋原装修进行了全部拆扒，并拆除了原有水、电等全部设备设施，从当年7月因无力继续装修将其拆扒的房屋搁置至今。原告认为，原、被告签订的租赁合同合法有效并已经实际履行，被告对房屋拆扒的毁损后果应依法承担恢复原状或赔偿损失的责任；被告未能按约定期限交付第二年房屋租金，且已超过一个月时间，表明故意不履行合同。诉讼请求：一、依法解除原、被告签订的《商业用房租赁合同》；二、判令被告给付尚欠原告的租金262500元，按每月37500元X7个月计算；三、判令被告偿付违约金20万元，按向有关评估机构咨询恢复原状的造价120万的实际损失X30%计算；四、判令被告对其承租期间拆扒的房屋恢复原状或赔偿恢复原状的装修造价成本及其全部设备设施损失；五、被告承担全部诉讼费用。
王维丽委托代理人称：庭后提交书面意见。一本案合同是双方自愿签订并已实际履行的合同，双方在履行过程中特别是承租人自行终止的原因。是对方的责任。二、本案诉讼引发，做为原告方多次找被告方，在于对方有个五万抵押金没交。三、本案涉及到原告心理不平衡，是被告提出反诉请求。原告与被告间的租赁合同合法有效，应依据合同约定判定责任方的责任。
腾云喜辩称：对原告第一项解除合同请求我方无异议。但对于原告其他二三四五项请求均有异议。是原告无故阻止被告进行装修，导致双方合同目的无法实现。原告的所有损失应由自己承担，与被告无关。同时反诉称：2015年5月29日反诉人支付被反诉人一年的房租人民币45万元，租赁被反诉人所有的位于本市铁东区北门街芳草小区一至五层、面积1635.72平方米、房产证号224361的楼房用于开歌舞厅。2015年9月1日双方签订了《商业用房租赁合同》，约定了双方的权利义务。合同签订后，反诉人征得被反诉人同意，开始对楼房进行重新装修。在此期间，被反诉人突然无故用木板封住了该楼的门窗，阻止反诉人进行装修，给反诉人造成了12.8万元的损失。反诉人又要求终止合同，扣留了反诉人已经支付的房屋租赁费45万元。反诉请求：1、确认被反诉人违约，并终止双方签订的《商业用房租赁合同》；2、判决被反诉人返还反诉人已交付的房租45万元，并支付利息（按同期银行贷款利率，从2015年5月29日计算至被反诉人还款之日）；3、判决被反诉人赔偿反诉人房屋装修损失费12.8万元；4、本案的一切费用由被反诉人承担。
腾云喜委托代理人称：一、法律上对特别授权有明确规定，除特别授权内容上，对其他事实部分不能认定，没有依据。二、原告提供的录音，均是间接证据，不能做为证据使用。证人证言有不实之处，不能做为证据使用。原告用推理被告的风险性等问题，与本案无关联性。被告除第一诉求外的其他损失，即装修及违约金损失，由于未提交任何相关证据，因此被告也不用赔偿。租金损失，由于原告在合同未到期时，就阻止被告合法装修致使合同目的无法实现，因此被告无需要交纳任何租金。综上，原告的一切损失，均由自己承担。反诉意见，反诉人是完全按合同约定进行合理装修的，完全是由于被反诉人的无理阻挠，导致反诉人无法正常装修，合同目的无法实现，反诉人在装修过程中，也付出了人力物力，造成了一定的损失，反诉人的这些损失均是被反诉人的阻挠行为造成的，因此反诉人的所有损失均应由被反诉人承担。该租赁合同中，对于被告方的权利没有进行合理的保护，在合同中，被告方全是承担责任的一方，而所有的权利均被出租方享有，该租赁合同本身就是不平等合同。因此请求法院依相关法律维护被告合法权益。
王维丽对反诉辩称：一、反诉原告认为2015年9月1日签订租赁合同与事实不符，该合同实际签订时间为2015年5月29日。二、反诉人认为在9月1日之后进入装修的事实也不能成立，实际时间应是2015年5月29日。签约后在5月30日反诉原告接收房屋并同时开始拆扒房屋进行装修。反诉原告认为重新装修终止的原因是反诉被告无故封住门窗，阻止装修，这是自行编造的虚假事实。反诉原告的诉请及其理由不能成立，应依法驳回。
本案无争议的事实：2015年9月1日本诉原告王维丽与被告苏畔及被告滕云喜签订了《商业用房租赁合同》，王维丽将自有的原来从事酒店（四平市铁东区怡家时尚酒店）经营的一至五层楼房（面积1635.72平方米、房产证号2243**）出租给苏畔、滕云喜用于歌舞厅经营，租赁期十年，前两年年租金45万元，租金每年为上打租，以后每年提前一个月交付租金。王维丽于2015年5月29日收到腾云喜交付的2015年9月1日至2016年9月1日一年的租房款人民币45万元。为苏畔、滕云喜经营装修需要，王维丽于2015年5月28日向被告交付了房屋和房屋内全部设备设施，苏畔、滕云喜开始经营装修。现争议房屋门上锁、处于搁置状态。王维丽、腾云喜同意终止履行《商业用房租赁合同》，本案本诉和反诉合并审理。
争议焦点：一、双方在合同履行过程中，哪方存在违约行为，违约金的请求是否应当保护。二、本诉原告、反诉原告关于租金及利息的请求，是否应当保护。三、本诉原告要求被告对拆扒的房屋恢复原状或赔偿房屋及设备设施损失是否应当保护；反诉原告要求反诉被告赔偿房屋装修损失是否应当保护。
王维丽举证：
一、商业用房租赁合同，证明一是合同落款时间2015年9月1日，实际签约时间为2015年5月29日。相差三个月的目的是为满足被告三个月装修，因此注明9月1日是为了租金的计算起止日。二是该合同实际履行时间为自2015年5月28日起开始履行，5月28日、29日被告向原告交付租金45万元；5月28日被告向原告出具了抵押保证金5万元的欠据；5月30日原告向被告交付了房屋及全部设备设施。三是租赁期限为十年，2015年9月1日起至2025年9月1日止。但实际租赁期限的起始日应为2015年5月28日。四是交付租金的时间为每年上打租，第二年租金提前一个月交付，即2016年9月1日应交付的租金时间为8月1日前交付。根据合同第四条、第十条、第十一条四项约定，被告至今已超过9个月时间未交付第二年的租金，构成违约，应给欠房租及违约金。同时原告有权解除合同，并有权要求被告对拆除的原装修房屋恢复原状或赔偿恢复原状造价成本及全部设备设施的损失。合同中抵押金从10万改成5万，本合同当中抵押金都是5万元。
腾云喜质证：对合同真实性无异议，但对证明问题有异议。合同第二条明确说明，被告租赁房屋是经营活动。原告房屋原是酒店经营，被告对房屋重新装潢是合理合法，也是经过原告同意的。合同第四条约定第二年交付房租的期限是从2016年9月1日开始，那么即使被告现在未交付房屋，未交付房租期限也未到9个月。合同第六条一款规定，原告应于2016年6月1日前向被告交付房屋，是用于被告进行装潢的期限，该部分期限是双方协商好，也是社会上约定成俗的交易习惯，即免租装潢期限。
二、四段录音，1、2015年6月21日原告丈夫张春建与苏畔的通话录音，主要内容是差保温工程款等问题。证明拆扒工程进行期间，由于承租人之间出现矛盾造成装修中止。2、2015年7月4日张春建与苏畔电话录音，主要内容是苏畔证明装修的矛盾。证明装修中止后，原告方找不到苏畔本人，苏畔负责整个装修事宜，终止装修的原因与原告方无关。3、2015年7月20日张春建与蒋明电话录音，主要内容是原告找不到承租方二人。证明至7月20日苏畔拆扒工程已经终止了，原因不清，蒋明做为二被告的朋友，向原告方说明了二被告的合伙关系出现矛盾，不在一起了，是造成装修终止的根本原因，与原告方无关。4、2015年7月23日张春建与滕云喜见面谈话录音，主要内容被告合伙人出现纠纷，被告已干不了了。证明滕云喜自认了两个重要事实，一是外墙保温是个女包工头干的，二自认了他个人投资原装修的拆扒，由于被告合伙人一分不出，他不能再拿再出，所以终止了装修，与诉讼期间被告代理人所说的阻止装修一点关系没有。滕云喜自认本人在这次承租期间有错在先，理亏在他们自己，而不在原告方。
滕云喜质证：对四份录音真实性有异议，不排除录音经过剪缉，我方保留鉴定权利。对于前两段录音，均是原告的丈夫与本案苏畔的对话，由于苏畔未到庭，无法证实苏畔是否与张春建是否真的对话。而且这两段对话仅能证明在装修过程中，合伙中出现一点分歧，并没有说明不再进行装修，而且张春建能够电话联系上苏畔，也说明原告能找到被告苏畔。第三段录音是张春建与本案案外人蒋明间的通话，蒋明根本不是本案合同当事人，因此他说的话不能做为本案定案依据。而且蒋明本人未出庭证实其与张春建进行过此段通话。第四段通话是张春建与滕云喜的通话，通话中原告提出滕云喜说过在租赁房屋和进行装修过程中已投入63万，原告即然在本案中提出，也就直接证明和认可原告确实交纳租金45万和装修扒拆的投入18万多。同时证明滕云喜并未明确表明不再续租本房屋。这四段录音共同说明就是无论是滕云喜还是苏畔均未说过不再履行合同义务，而且这四段录音中也没说过房屋无法继续装修是什么原因。
三、被告拆扒房屋装修前后的照片，其中一组是2014年10月31日拍照的原来房屋照片，另一组是被告承租后2015年5月8日拍照的拆扒后的房屋现状。证明被告承租前该房屋是装修完好的商务宾馆酒店服务场所，室内装修及各种设备设施完好。被告承租后为改造成歌厅将原有的装修设备设施全部拆扒掉，且不再继续装修。现状已不能使用，被告有恢复原状的责任。
滕云喜质证：对照片真实无异议，对证明的问题有异议。根据合同约定，被告租赁房屋是用于KTV，而原装修是酒店装修，所以被告对租赁房屋内原装修进行扒拆重建是应当的，也是原告同意的，不能继续装修是原告阻止装潢造成的。扒拆后的照片证明被告投入了人力物力进行装潢，因此被告也在这期间受了损失，被告因此遭受的损失应原告赔偿。
四、原告名下的房屋所有权证（证号224361），证明原告的主体资格。被告在2015年5月29日向原告汇款45万元；被告出具的5万元抵押金欠据一份，证明合同的履行时间。工商营业执照及个体户工商注册信息，证明房屋出租前使用状态，当初租给杨春艳经营。原告与张春建的结婚登记证，证明原告与张春建的身份关系。
滕云喜质证：对前三份证据无异议，第四份证据真实性无异议，对证明的问题有异议。在被告原告房屋时，该酒店已停业一年，租赁房屋处于闲置状态，该证据与本案无关。第五份证据无异议。
五、证人窦某出庭作证，主要内容是我通过朋友王老三介绍干这个活的。2015年6月15日至20日我在芳草小区原怡家酒店做外墙保温，给苏老板做，老板讲我进材料就给钱，20日还没给。我问他为啥没给钱？他说和合伙人闹意见了，先停下工。第二天让我给姓滕的135XXXX****打电话，对方说我在医院呢，这事和我无关。我又给苏打电话，苏让我等，7月3号我又打电话，对方往我卡号打了一万元，卡号赵振宽×××建行的，7月3号当天打的。持续到7月中旬，他给我打电话，我彻底不干了，让我量面积，但要求我不能让房东不知道。我正量面积时候，房东张老板来了问我咋回事，我把门锁上了，我就给苏打电话，问钥匙咋办？苏让我给张老板，说别的以后再说。室内有人干活，里面有工人清垃圾，我还说你们咋没带安全帽？里面出点事，还有人碰了。装修工人自己有钥匙，我自己也有钥匙。我的钥匙是苏老板给的，我不认识滕老板，干活时也见过滕老板，对方还照下我的卡号。我锁的门，当时室内工人没干活的了平时我干活的工具也放屋内。钥匙是普通钥匙，记不住颜色了。苏老板雇我干活，没有合同，约定58元一平，材料进场就给钱，先给材料钱。保证工人开资和材料。
王维丽质证：一、证人证言证明了证人是被告雇佣的保温承包人。二、承包人在施工时的房门钥匙由被告方提供。三、被告方同时还向楼内拆扒工人提供了房屋钥匙。四、证人干活结束后是被告要求锁上房门，并要求证人将钥匙交给原告方，由此证明被告保温终止等原因并非是原告方造成的与原告无关。
腾云喜质证：一、证人提出受苏畔雇佣，但苏畔未到庭，不能证实苏畔是否雇佣了证人进行外墙保温。二、被告不否认与苏畔之间存在分歧，证人也提到其未与滕云喜有过就装修问题进行过任何的交流，不能证明滕云喜也打算终止与原告的合同。三、本案在2016年已开过一次庭，证人也作为原审的证人出庭进行做证，在本案中和原审审判中均能详细描述与苏畔间的对话以及与原告丈夫的对话，与其他装修人员对话的细节，保温过程中的工作细节，却唯独记不清当时交给张春建的钥匙，以及锁门锁头的样式颜色，足以说明证人在某证言不实。四、证人所说仅能做为本案间接证据，而且没有其他证据进行佐证，因此证人证言不能做为本案定案依据。
腾云喜没有向法庭提供证据。
本院对王维丽举证的张春建与苏畔、蒋明电话录音，因苏畔、蒋明没有到庭无法核实，不予确认外，其他证据予以确认。
经审理查明：2015年9月1日王维丽（甲方）与苏畔、滕云喜（乙方）签订了《商业用房租赁合同》，其中“第四条约定租金（一）2015年9月1日至2016年9月1日和2016年9月1日至2017年9月1日前两年年租金45万元，租金每年为上打租，以后每年提前一个月交付租金；第五条租赁房屋抵押金5万元，（三）乙方租赁期满后，退还租赁房屋时，不得损坏房屋原来的装饰及设备，保证房屋及设备设施可使用状态，否则，乙方应负责修复，并视为乙方未履行交还房屋的义务，若乙方不能修复至正常使用状态，甲方有权不退还抵押金5万元，若乙方抵押金不足以弥补甲方的损失的，甲方还有权向乙方主张赔偿；第七条装修约定、维修养护责任中（一）乙方可根据需要在租赁房屋内外进行装修或改造，费用由乙方自行承担，装修或改造的设计图纸和施工方案须事先经甲方书面同意，如未经甲方书面同意，乙方擅自装修施工造成房屋的损坏损毁，乙方负责赔偿和修复，甲方有权追究乙方法律责任并不返还抵押金。（二）乙方在租赁期间应当爱护并合理使用房屋及设施设备，未经甲方书面同意，不得拆卸和改装，扩建增添，因乙方过错造成房屋及设施设备损坏，由乙方承担违约责任并负责修复或赔偿；第十条房屋在租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方应按照合同总租金的200%向甲方支付违约金，甲方有权不退还租赁抵押金5万元，若支付的违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿甲方经济损失，直至达到弥补甲方全部经济损失为止。（1）未经甲方同意，将房屋转租、转借他人使用的；（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋的；（3）改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；（4）拖欠房租累计一个月以上的；（5）因乙方使用不当造成房屋重大损失的（如火灾、水灾、人为灾害等的）。第十一条从2015年9月1日起每两年甲方有权对租赁房屋设施设备进行全面查看，如发现问题甲方提出，乙方积极修改，如乙方不按期整改所造成的损失由乙方承担。（4）乙方如逾期祝福租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的2倍支付滞纳金，如逾期15日以上未交租金或违约金，甲方有权终止执行本合同，收回租赁房屋，甲方有权不退还乙方房屋租赁抵押金5万元，并有乙方赔偿甲方经济损失。”等条款。王维丽于2015年5月29日收到腾云喜交付的2015年9月1日至2016年9月1日一年的租房款人民币45万元。为苏畔、滕云喜经营装修需要，王维丽于2015年5月28日向被告交付了房屋和房屋内全部设备设施，苏畔、滕云喜开始装修，至2015年5月8日时已对房屋进行了拆扒，拆除了房屋内原有的水、电设施，现争议房屋门上锁、处于搁置状态。
另查明：王维丽于2015年9月10日以行使不安抗辩权为由诉至本院，要求终止履行《商业用房租赁合同》。腾云喜、苏畔以被反诉人突然无故用木板封住了该楼的门窗，阻止反诉人进行装修，给反诉人造成损失为由提出反诉，要求终止合同。在诉讼中，王维丽申请撤诉，本院于2016年9月29日作出（2015）东北民初字第191号民事裁定，准许王维丽撤诉。腾云喜、苏畔提出撤回反诉，本院于2016年11月7日作出（2015）东北民初字第191-1号民事裁定，准许腾云喜、苏畔撤回起诉。本次诉讼中，王维丽以“被告未能按约定期限交付第二年房屋租金，且已超过一个月时间，表明故意不履行合同。”为由，要求解除合同并收回房屋；腾云喜以“被反诉人突然无故用木板封住了该楼的门窗，阻止反诉人进行装修，给反诉人造成损失。”为由，要求确认被反诉人违约，终止履行《商业用房租赁合同》。
本院认为：一、王维丽与苏畔、腾云喜之间签订的《商业用房租赁合同》是双方当时的真实意思表示，内容符合法律规定，合法有效。根据《商业用房租赁合同》第四条、第十条的约定，从2016年9月1日至2017年9月1日的房屋租金苏畔、腾云喜应提前一个月交付给王维丽。虽王维丽在2015年6月曾以行使不安抗辩权为由起诉要求解除合同，但王维丽撤诉后苏畔、腾云喜也撤回了终止履行合同的反诉，因此应视为《商业用房租赁合同》在继续履行中。苏畔、腾云喜从2016年11月7日本院准许撤回反诉后没有向王维丽交纳第二年房租，拖欠房租累计一个月以上，王维丽以苏畔、腾云喜未能按约定期限交付第二年房屋租金为由要求解除合同并收回房屋的诉请，本院应当予以支持。腾云喜在反诉请求中主张王维丽违约并要求终止履行合同，因没有提供证据，本院不予支持。二、本案争议房屋现虽处于搁置状态，但苏畔、腾云喜作为房屋承租人在2016年11月撤回反诉后，就应当把第二年的房租从2016年9月开始计算到2017年2月提出反诉前，即按每月37500元、时间6个月计算，计225000元，给付王维丽；2017年3月份房租37500元应由苏畔给付王维丽。腾云喜主张的王维丽返还房租45万元及利息，证据不足，本院不予支持。三、根据《商业用房租赁合同》第十条、第十一的约定，苏畔、腾云喜拖欠房租累计一个月以上，属于违约，应当向王维丽支付违约金，王维丽有权不退换房屋抵押金5万元。王维丽认为抵押金不足以弥补其全部经济损失，要求按实际损失的30%偿付违约金20万元，证据不足，本院对超过5万元的违约金请求不予保护。腾云喜认为双方约定按合同总租金200%支付违约金属于违约金过高，本院予以采纳。腾云喜主张王维丽赔偿其装修损失，证据不足，本院不予支持。四、王维丽主张的要求苏畔、腾云喜对拆扒房屋恢复原状或赔偿恢复原状的装修造价成本及全部设备设施损失，根据《商业用房租赁合同》第七条的约定，王维丽没有提供苏畔、腾云喜擅自装修施工造成租赁房屋损坏损毁或因苏畔、腾云喜过错造成房屋及设备设施损坏及对房屋主体结构、公共设施承担维修责任的证据，本院不予支持。
依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
本诉原告王维丽与本诉被告苏畔、腾云喜于2015年9月1日签订的《商业用房租赁合同》，由本诉原告王维丽收回租赁给本诉被告苏畔、腾云喜房屋。
本诉被告苏畔、滕云喜给付本诉原告王维丽2016年9月至2017年2月的房屋租金人民币225000元，本诉被告苏畔给付本诉原告王维丽2017年3月的房屋租金人民币37500元，于判决生效后立即给付。
本诉被告苏畔、腾云喜向本诉原告王维丽偿付违约金人民币5万元（即房屋抵押金5万元），于于判决生效后立即给付。
驳回本诉原告王维丽的其他诉讼请求。
驳回反诉原告腾云喜的反诉请求。
本诉案件受理费5425元，由本诉被告苏畔、腾云喜承担元，由本诉原告王维丽承担元；反诉案件受理费元，由承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。
审 判 长 张春平
审 判 员 姜军龙
人民陪审员 白云飞
二〇一七年四月十七日
书 记 员 侯成国
四平市铁东区人民法院
通知
（2016）吉0303民初1624号
滕云喜：
在本院审理的王维丽诉苏畔、滕云喜房屋租赁合同纠纷一案中，你提出反诉要求终止履行房屋租赁合同；返还已交付的房租45万元及利息；赔偿房屋装修损失12.8万元。现本院依法通知你在收到本通知7日，按争议标的额向本院缴纳反诉费9580元。如只要求终止履行房屋租赁合同，须向本院缴纳案件受理费100元。
特此通知
四平市铁东区人民法院
二0一七年四月十七日