中华人民共和国北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京03民终710号上诉人（原审第三人）：德怀特道格拉斯希尔，男，1954年9月1日出生，美利坚合众国国籍，住美国加利福尼亚州。委托诉讼代理人：孔祥红，北京市信凯律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：于建辉，男，1979年10月22日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王楠，北京理道律师事务所律师。委托诉讼代理人：石囡，北京理道律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：刘烨，女，1982年10月7日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王楠，北京理道律师事务所律师。委托诉讼代理人：石囡，北京理道律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：陆美珩，女，1952年6月9日出生，美利坚合众国国籍，住美国加利福尼亚州。委托诉讼代理人：李军军，北京市瀚翔律师事务所律师。第三人（原审第三人）：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。法定代表人：刘田，董事长。委托诉讼代理人：杜文娜，女，1991年2月3日出生，北京我爱我家房地产经纪有限公司职员。上诉人德怀特道格拉斯希尔（英文名：HILLDWIGHTDOUGLAS，以下简称希尔）因与被上诉人于建辉、刘烨、陆美珩以及第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷，不服中华人民共和国北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初5930号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人希尔之委托诉讼代理人孔祥红，被上诉人于建辉及其刘烨共同的委托诉讼代理人王楠、石囡，陆美珩之委托诉讼代理人李军军，第三人我爱我家公司之委托诉讼代理人杜文娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。希尔上诉请求：请求撤销一审判决一、二、三、四、六项，发回重审或依法改判支持希尔一审期间提出的请求，希尔虽然在一审期间是第三人，但该房屋买卖行为没有经过希尔同意，所以希尔主张解除陆美珩与于建辉的房屋买卖合同。事实与理由：第一，一审法院认定事实不清，存在明显错误。希尔与陆美珩系夫妻关系，涉案房屋属于其夫妻共同财产，但陆美珩出售此房屋从未告知希尔，直至于建辉、刘烨诉至法院，陆美珩才告知希尔房屋出售的事，但希尔不同意出售房屋，一审中也无任何证据证明希尔知情或同意出售。依据房屋买卖流程，配偶需要签署同意出售声明，但我爱我家公司对此疏忽，未要求陆美珩配偶签署同意声明，就让陆美珩与于建辉、刘烨签订买卖合同，此行为严重侵害了希尔的合法权利，然一审法院未审查并说明不采纳希尔意见的理由和依据。第二，一审法院适用法律存在错误。依据《物权法》第九十七条对于共有物处分的规定，在本案涉案房屋共有权人希尔不同意出售房屋的情况下，陆美珩对案涉房屋的处分不符合上述法律规定，故于建辉、刘烨的一审诉讼请求不能成立，应予以反驳。其次，驳回于建辉、刘烨的诉讼请求，也同《房地产管理法》第三十八条第四项规定保持了衔接。于建辉、刘烨明知陆美珩已婚且涉案房屋是陆美珩与希尔的夫妻共同财产的情况下，没有要求出示希尔同意出售的声明，而是隐瞒希尔，严重侵害了希尔的权利。于建辉、刘烨辩称：同意原审判决，不同意希尔的请求，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。第一，希尔没有证据证明涉诉房屋是陆美珩和希尔的夫妻共同财产，陆美珩仅提交1984年在香港登记结婚的证明书，不能证明二人目前的婚姻状况。第二，即使涉案房屋属于夫妻共同财产，陆美珩出售房屋的行为构成表见代理，对希尔具有拘束力。第三，本案一审中陆美珩关于办理夫妻共同出售房屋的公证手续的陈述、证人方某关于公证办理的陈述等，可以证明希尔以自己的行为同意履行合同，构成对房屋过户登记债务的加入。希尔现在称其不同意出售房产，且同陆美珩共同要求解除合同的行为，具有恶意串通损害他人利息之嫌，其上诉理由不应被采信。陆美珩辩称：不同意一审判决，但陆美珩没有提出上诉，一审法院没有载明签订补充协议时陆美珩没有授权方某，方某在没有授权的情况下签订了协议，后陆美珩要给方某办理授权公证，而不是希尔给方某授权。本案涉诉后，陆美珩才知道涉案房屋是夫妻共同财产，需要经过双方同意才能出售房屋，因此追加的希尔为第三人，双方并没有恶意串通。陆美珩同意希尔要求解除合同的上诉请求。我爱我家公司辩称：同意一审判决，不同意希尔的上诉请求。于建辉、刘烨向一审法院起诉请求：1.继续履行双方之间的合同，陆美珩协助于建辉、刘烨办理位于北京市朝阳区×房屋的所有权转移登记手续，陆美珩将上述房屋交付给于建辉、刘烨；2、陆美珩支付于建辉、刘烨违约金62万元。陆美珩反诉请求：解除《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》。一审法院认定事实：2016年7月3日，方某作为陆美珩代理人与于建辉、刘烨签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定陆美珩出售朝阳区×房屋给于建辉、刘烨。该房屋成交价格为620万元，于建辉、刘烨于本合同签订当日支付陆美珩定金10万元，定金通过自行交接方式划转。于建辉、刘烨采取全款方式支付该房屋成交总价款，第一次于网签后一日内于建辉、刘烨向陆美珩支付50万元，资金通过资金存管方式划转，第二次产权转移登记前二个工作日，于建辉、刘烨向陆美珩支付560万元，资金通过资金存管方式划转。陆美珩应当在产权转移登记当日将该房屋交付给于建辉、刘烨。同日，方某作为陆美珩代理人与于建辉、刘烨签订《补充协议》，其内容为陆美珩同意将朝阳区×号，经双方友好协商，约定于陆美珩委托公证书办理完毕后推迟六个月共同到房屋权属登记部门办理房屋权属转移登记手续。2016年7月21日，陆美珩签署《收条》，其内容为本人陆美珩收到于建辉购买位于北京市朝阳区×房屋定金10万元。同日，陆美珩签署《委托书》，其内容为本人陆美珩委托方某代本人办理北京市朝阳区×房屋出售事宜。2016年8月28日，方某作为陆美珩代理人与于建辉、刘烨签订《补充协议》，其内容为原合同价620万元为陆美珩净得价，不包含屋内家具，经双方友好协商，家具款2万元在过户之前连同房款一并打入出卖人账户。2016年11月24日，于建辉、刘烨出具《催告函》，其内容为通知陆美珩请于接函后立即敦促受托人方某与陆美珩于十五日内办理完全权委托公证手续，继续履行合同直至完成房屋过户登记手续。若陆美珩在接函后十五日内仍未履行自己的合同义务，将视为陆美珩不再履行双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》，刘建辉、刘烨根据上述合同第十条第五款向法院提起诉讼请求。经询，证人方某到庭表示2016年12月中旬收到上述函件。庭审中，于建辉、刘烨提供短信公证书，以此证明其通过短信通知过方某。陆美珩表示方某没有合法授权，陆美珩是在领取诉讼材料之后知道此事的。另查，陆美珩与希尔于1984年7月8日在香港登记结婚。一审庭审中，于建辉、刘烨提供光盘，以此证明于建辉、刘烨与陆美珩在2016年6月27日通过视频沟通房屋交易事宜。陆美珩表示确实有过沟通，但是不能表示达成一致意见。一审诉讼中，于建辉、刘烨自愿向法院提存剩余购房款和家具款共计612万元。一审法院认为：2016年7月3日的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》和2016年8月28日的《补充协议》系双方真实意思表示，依法成立、合法有效，各方均应全面履行。本案争议的焦点：第一、陆美珩公证认证手续办理的时间。双方的合同未明确约定公证认证手续办理完毕的时间，陆美珩应该在合理期限内办理完毕公证认证手续，但陆美珩自2016年7月3日起至2016年11月24日期间未办理完毕公证认证手续，在于建辉、刘烨催告后的合理期间内也未办理完毕公证认证手续，陆美珩之行为构成违约。第二、希尔的问题。考虑到2016年6月27日的通话、合同签订情况、于建辉和刘烨的陈述、证人方某关于公证办理的陈述、公证认证办理的过程等因素，法院对希尔该意见不予采纳。关于继续履行双方之间的合同、过户、交房一节，鉴于陆美珩之行为构成违约，考虑到双方合同履行的程度、于建辉和刘烨提存的款项等因素，法院确定继续履行双方之间的合同，因此陆美珩应该配合过户及交房；关于违约金一节，考虑到陆美珩的抗辩意见等因素，法院酌定为5万元。关于反诉请求一节，鉴于涉案合同继续履行，故法院对陆美珩的全部反诉请求均不予支持。一审法院判决：一、于建辉、刘烨与陆美珩继续履行二〇一六年七月三日的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、二〇一六年八月二十八日的《补充协议》。二、陆美珩于判决生效后十日内将位于北京市朝阳区×房屋腾空交付给于建辉、刘烨，陆美珩、第三人德怀特道格拉斯希尔于判决生效后十日内配合于建辉、刘烨办理完毕位于北京市朝阳区×房屋之过户手续。三、陆美珩于判决生效后十日内支付于建辉、刘烨违约金五万元。四、于建辉、刘烨于判决生效后十日内支付陆美珩购房款和家具款六百一十二万元。五、驳回于建辉、刘烨的其他诉讼请求。六、驳回陆美珩的全部反诉请求。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，如未在规定的期限内支付全部款项，则自逾期之日起按照中国人民银行规定的同期贷款利率的标准加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，陆美珩和其代理律师到庭陈述，法庭询问其在美国办理公证时包括哪些手续，陆美珩回答“需要办理对于方某卖房子的授权委托书”，法庭询问陆美珩办理授权委托书时在美国居住在哪里，陆美珩表示其与希尔共同居住在美国的家中。法庭询问陆美珩是否告知过希尔出售房屋事宜，陆美珩回答“我当时告诉过希尔准备出售北京的房屋，但是没有与他讲出售房屋的细节”“我向希尔提出出售房屋时，他的态度是模糊的，我认为他希望看看出售房屋的机会和价格”。谈话结束后数日，陆美珩又向本庭邮寄一份其签名的文字材料，其又认为“陆美珩与希尔聊天时曾经想把房屋出售的想法告诉希尔，希尔告我不要出售，想要我在北京留下一套住处。由于希尔身体不好，患有癌症，经常住院，陆美珩没有再和希尔说过卖房的事情。”此外，陆美珩表示其工作的大部分时间在美国。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院认定的证据的证明效力亦予以确认。上述事实还有二审开庭笔录在案佐证。本院认为:结合希尔的上诉请求和陆美珩、于建辉、刘烨的答辩意见,本案的争议焦点集中在以下三个层面:其一，该案应当如何确定准据法；其二,希尔是否享有合同解除权;其三,合同是否应当继续履行。关于争议焦点一，本案中希尔和陆美珩均为美国国籍，故本案为涉外民事法律关系。对于本案涉及的法律适用，应当遵循如下逻辑：首先，本案涉及民事关系的性质为买卖合同法律关系，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”依该条规定，当事人可以协议选择合同适用的法律。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第八条第二款规定：“各方当事人援引相同国家的法律且未提出法律适用异议的，人民法院可以认定当事人已经就涉外民事关系适用的法律做出了选择。”本案中各方当事人在陈述中均援引了中国的法律且未对合同关系的法律适用提出异议，故此当可认定各方对于合同适用的法律做出了适用中国法律的选择。然不可否认的是，由于本案涉及的是房屋买卖合同，而房屋是否属于夫妻共同财产对于合同能否正常履行又将产生重要影响，故涉诉房屋是否属于夫妻共同财产是本案需要作出的前提性判断，此一判断的做出则依赖于对《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第二十四条的理解，该条规定“夫妻财产关系，当事人可以协议选择适用一方当事人经常居所地法律、国籍国法律或者主要财产所在地法律。当事人没有选择的，适用共同经常居所地法律；没有共同经常居所地的，适用共同国籍国法律。”本案中，陆美珩和希尔并未提供其关于夫妻财产关系适用法律的前期约定，故依上述规范，当适用共同经常居住地法律即美国法律。在此前提下，似应查明美国法的相关规定，然从我国合同法律的相关规定出发，涉诉合同能否继续履行的前提在于对希尔是否同意出售房屋的行为判断，换言之，如果无法确定希尔同意出售，则将导致房屋过户产生履行障碍，进而出现合同有效但无法履行并转向合同解除和违约救济层面，此时涉诉房屋是否为夫妻共同财产至关重要，故此种情形下，美国法的查明实为必要。然如果能够确定希尔知晓并同意出售房屋，则其已构成债务加入，负有协助办理房屋过户的义务，此时无论涉诉房屋是夫妻共同财产还是陆美珩的个人财产，都无法避免合同继续履行的法律后果，故此种情形下，已无查明美国法的必要。关此疑问，本院将结合第三个争议焦点的梳理作出回应。关于争议焦点二，本院认为涉诉合同的签订方为陆美珩和于建辉、刘烨，虽然陆美珩于一审期间否认方某的授权，然结合本院审查的在案证据和陆美珩并未上诉的情况，本院认为一审法院对合同效力的认定并无不当，即方某受陆美珩的委托签订了涉诉合同。在此前提下，希尔并无合同解除权，究其理由，在于如希尔认为合同的签订未经其同意，则其并非合同当事人，自然无权解除他人所签合同；如果希尔认为其同意出售房屋，则合同可约束己方，并不存在可解除合同的法定理由。故此，综合上述分析，本院认为希尔在本案中并无合同解除权。关于争议焦点三，合同能否继续履行，其前提在于对希尔态度的判断。对此，本院认为希尔知晓且同意出售房屋，理由如下：其一，2016年7月3日之买卖合同第六条明确:甲方（陆美珩）保证本人、共有权人同意出售上述房屋；其二，方某到公证处咨询出售事宜的时候，拿着陆美珩和希尔的结婚证（复印件）、房产证，咨询了婚内财产的相关事宜，公证处表示需要大使馆的认证；其三，方某与中介的短信显示：房子事按原合同办理、夫妻双方的证件正在办理。其四，一审期间，方某作为陆美珩一方的证人出庭作证，二审期间又作为希尔一方的证人出庭；其五，二审期间，陆美珩在其律师的陪同下到法庭进行了陈述，从中可知陆美珩将出售房屋事宜告诉了希尔，且希尔并未明确反对，在未有证据显示陆美珩和希尔婚姻关系恶化的前提下，陆美珩的陈述亦可作为判断希尔态度的重要参考。至于陆美珩事后反悔其陈述内容一节，依据禁止反言的法律规则，本院不予采信。综上分析，本院认为对于陆美珩出售涉诉房屋事宜，希尔知晓且同意，在此前提下，即使涉诉房屋为夫妻共同财产，涉诉合同亦当继续履行。同时，有鉴于此，本院认为与夫妻财产关系有关的美国法的查明亦无必要。综上，本院认为，希尔的上诉请求无相应的事实及法律依据，本院对此不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费55200元，由德怀特道格拉斯希尔负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  孙 京代理审判员  史智军代理审判员  楚 静二〇一八年一月三十一日法官 助理  邱 江书 记 员  王秋岩