湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0112民初3699号原告：佛山市玫瑰园物业发展有限公司长沙分公司。负责人罗伟强，该公司经理。委托诉讼代理人：郑周全，湖南湘博律师事务所律师。委托诉讼代理人：王日阳，湖南湘博律师事务所律师。被告：沈启华，女，汉族。原告佛山市玫瑰园物业发展有限公司长沙分公司（以下简称“玫瑰园物业长沙分公司”）与被告沈启华物业服务合同纠纷一案，本院于2016年12月7日立案后，依法适用普通程序，于2017年5月9日公开开庭进行了审理。原告佛山市玫瑰园物业发展有限公司长沙分公司的委托诉讼代理人王日阳到庭参加了诉讼，被告沈启华经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告玫瑰园物业长沙分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付物业管理费19111元，逾期违约滞纳金17906.2元，合计37017.2元（物业管理费自2007年11月至2014年10月）；2.判令本案诉讼费及其他费用由被告承担。事实与理由：被告购买了长沙市望城区玫瑰园小区××栋××××房和××××房，并购买了×××××和×××××号汽车车位，面积共348.23平方米。原告与开发商长沙玫瑰园房地产开发有限公司于2007年3月28日签订了《长沙玫瑰园前期物业管理服务合同》，合同签订后，原告履行合同约定的义务，对被告居住的小区实施规范化物业管理，为被告提供了物业服务。被告自2007年11月开始停止交纳物业管理费。根据合同约定，逾期缴纳物业管理费的，物业公司有权要求业主或物业使用人补交所欠费用并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约滞纳金。经原告多次催缴，被告仍拒绝交纳物业管理费。被告沈启华未予答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，因被告未到庭参加诉讼，视为放弃质证，本院对原告提交的证据予以审查确认并在卷佐证。根据本案的证据及开庭审理时当事人在庭审中的陈述，本院查明以下事实:被告沈启华系位于长沙市望城区星城镇长沙玫瑰园小区××栋××××房、××××房和××座首层×××××、×××××号房的所有权人（其中×××××、×××××号房屋用途为车位）。房屋产权面积分别为：××××号房155.49平方米，××××号房147.3平方米，×××××号房28.52平方米，×××××号房29.71平方米。2007年3月28日，原告与长沙玫瑰园房地产开发有限公司签订了《长沙玫瑰园前期物业管理服务合同》，约定由长沙玫瑰园房地产开发有限公司选聘原告玫瑰园物业长沙分公司对位于长沙市望城区星城镇的长沙玫瑰园小区进行物业管理；带电梯的高层建筑住宅（七层及以上）物业管理费按建筑面积每月每平方米1.68元收取，汽车位物业管理费按每月30元/个收取；业主如不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求其补交清所欠费用并从逾期之日起按欠费总额每日万分之五交纳违约金。2007年5月17日，被告沈启华与长沙玫瑰园房地产开发有限公司签订两份《长沙玫瑰园前期物业管理协议》（两份协议所购房屋情况分别为长沙玫瑰园一期××栋×××××号车位和×××××号车位），约定长沙玫瑰园房地产开发有限公司有权委托具有相应资质的物业管理企业履行本前期物业管理协议，并约定带电梯的高层建筑住宅（七层及以上）物业管理费按建筑面积每月每平方米1.68元收取，汽车位物业管理费按30元/个·月的标准收取，物业管理费暂按商品房买卖合同约定的建筑面积计算，长沙玫瑰园房地产开发有限公司取得商品房面积测绘报告书后，物业管理费按测绘报告中实际测绘的建筑面积计算；收取起始日期按《商品房买卖合同》约定，在开发商发出的《交楼通知书》中约定交付日期起计算，购房人（业主）无论是否收楼或入住均要遵守本规定交纳物业管理费。协议关于违约责任还约定，购房者未按照本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，除需补交清所欠费用外，还需从逾期之日起按欠费总额每天万分之五交纳违约滞纳金。2013年11月22日，被告沈启华将其所有的××××号房转让给案外人吴业艳；2014年3月7日，又将其所有的××××号房转让给案外人金忠富；2015年9月16日，再将其所有的×××××号车位转让给案外人金忠富。自2007年11月起至2014年10月，被告沈启华共拖欠两个车位的物业管理费各84个月。自2012年6月起被告开始拖欠房屋的物业管理费，其中××××号房共拖欠21个月（2012年6月起至2014年2月止），××××号房共拖欠17个月（2012年6月起至2013年10月止）。原告先于2014年10月13日向被告送达《长沙玫瑰园物业管理处催费通知书》，又于2016年4月1日和10月1日两次委托湖南湘博律师事务所向被告发出律师函，催促被告履行交费义务，但被告至今仍未履行。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告玫瑰园物业长沙分公司具备从事物业服务工作的相关资质，原、被告分别与长沙玫瑰园房地产开发有限公司签订的前期物业管理合同（协议）系双方真实意思表示，内容不违背法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。现原告依约提供了物业服务，而被告未按约支付物业管理费，故对于原告要求被告支付拖欠车位物业管理费的诉讼请求，本院依法予以支持。原告未提交证据证明被告沈启华所有的××××房和××××房与其存在物业管理服务关系，故对于原告要求被告支付拖欠房屋物业管理费的诉讼请求，本院不予支持。按照合同约定，汽车位物业管理费收费标准为30元/个/月，据此计算出被告自2007年11月至2014年10月期间两个车位拖欠的物业管理费为5040元（30元／个／月×84个月×2=5040元）。按照协议约定，业主未按时交纳物业管理费的，应从逾期之日起每天按欠费总额的万分之五交纳违约滞纳金，本院计算出被告应交纳的两个车位逾期违约金共3213元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告沈启华于本判决生效后十日内向原告佛山市玫瑰园物业发展有限公司长沙分公司支付自2007年11月起至2014年10月止的×××××号、×××××号车位物业管理费共5040元，违约滞纳金共3213元，合计8253元；二、驳回原告佛山市玫瑰园物业发展有限公司长沙分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费725元，由原告佛山市玫瑰园物业发展有限公司长沙分公司负担565元，被告沈启华负担160元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  王高瞻人民陪审员  李铁珍人民陪审员  陈佳福二〇一七年五月九日代理书记员  袁红丽附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。