南宁铁路运输中级法院
民 事 判 决 书
（2018）桂71民终22号
上诉人（原审原告）:易小小，女，1989年6月20日出生，汉族，住广西钦州市钦北区。
委托诉讼代理人：朱媛，广西顺运律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：广西南宁嘉海市场投资有限公司，住所地广西南宁市青秀区东葛路88号嘉园小区地下1层100-3号商铺。
法定代表人：滕树玲，该公司董事长。
委托诉讼代理人：梁丕桓，广西金懿晟律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨祖南，广西诚济（桂平）律师事务所律师。
上诉人易小小因与上诉人广西南宁嘉海市场投资有限公司（以下简称嘉海公司）房屋租赁合同纠纷一案，均不服南宁铁路运输法院（2017）桂7102民初162号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月9日立案后，依法组成合议庭，于2018年2月5日公开开庭审理了本案。易小小的委托诉讼代理人朱媛、嘉海公司的委托诉讼代理人杨祖南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
易小小上诉请求：1.撤销原审（2017）桂7102民初162号民事判决；2.改判支持易小小原审全部诉讼请求；3.判令由嘉海公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一.原审法院认定易小小与嘉海公司解除合同的时间不正确。易小小解除本案租赁合同理由：一是嘉海公司所提交给易小小的商铺未经过消防验收合格；二是涉案商铺经法院查封拍卖；三是涉案商铺其它各项设施、设备存在严重不完善现状，包括出入通道、通风设施，与招商宣传时的承诺差别巨大。易小小于2016年12月27日向嘉海公司寄出解除合同的律师函，律师函中明确告知嘉海公司双方的租赁合同于2016年12月31日起解除，嘉海公司于2016年12月28日收悉律师函。且易小小已于2016年12月31日前清空商铺，撤出市场，不再实际使用本案涉案商铺。然，原审法院判令合同于2017年4月26日解除并扣除2016年12月至2017年4月租金错误。二.原审法院认为合同成立并依法有效，但同时认定嘉海公司所提供的涉案商铺未经过消防验收未影响涉案摊位的使用，不是合同约定的解除条件，系适用法律错误。本案中，易小小主张的是法定解除，而非约定解除。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。消防法第十五条规定：公众聚集场院所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查，未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。而消防法附则第七十三条第三款明确规定：公众聚集场所，是指宾馆、饭店、商场、集贸市场、客运候车室、客运码头候船厅、民用机场航站楼、体育场馆、会堂以及公共娱乐场所等。本案涉案商铺属于集贸市场。根据上述法律规定，本案中消防验收不合格的商铺的承租人可以依法解除合同，因此，易小小虽然不能依据上述法律规定诉请租赁合同无效，但以此申请解除具有重大安全隐患商铺的租赁合同并无不妥。
嘉海公司答辩称，一.对易小小的第一项诉讼请求无异议，对第二、三项请求以及上诉的事实和理由有异议，理由：1.租赁合同是双方的真实意思表示、合法有效，易小小没有法定和约定的解除事由，易小小单方解除合同的行为不能产生法律效力。2.租赁房屋的消防验收有整体和部分的区分，本案嘉海市场在消防方面只是局部的问题未通过验收，不影响嘉海市场正常的经营和使用，也未曾被消防部门勒令停产停业过，且在2017年6月10日嘉海市场已经取得了消防合格证。3.嘉海公司与易小小一样不知道出租物被查封的事实，且查封的是市场房屋产权所有权人的物权，而不是嘉海公司的租赁权，查封的行为与嘉海公司无关，且查封行为是在嘉海公司租赁了租赁物之后，根据买卖不破租赁规则，不影响嘉海公司对市场的经营和使用，易小小的租赁合同目的完全可以实现。
嘉海公司上诉请求：1.撤销（2017）桂7102民初162号民事判决。2.请求二审法院查明事实并依法改判。3.一、二审诉讼费由易小小承担。事实与理由:一审法院在认定嘉园小区地下一层100-2号商铺被法院查封的事实和法律适用上，以及租赁合同的解除日期、租金费用等存在错误，依法应予撤销。一.查封并没有导致涉案房屋无法使用，易小小没有相关的证据证明涉案房屋在被查封后有被强制清场、腾空等“不能使用”的情形出现。一审法院对此没有查明，在此事实的认定上存在错误。本案中嘉海公司和易小小一样并不知道也无权知道租赁房屋被查封，因为该市场是由于房产所有权人因经济纠纷被南宁市青秀区法院查封，查封的是房产所有权人的物权，并不是查封嘉海公司的租赁权，查封行为与嘉海公司无关，法院不可能也不会通知嘉海公司，嘉海公司在整个过程中都没有隐瞒和不告知易小小的故意。同时，房产所有权人的抵押行为是在与嘉海公司签订租赁合同之后发生的，根据买卖不破租赁规则，查封行为并不影响嘉海公司的出租和易小小的经营，而且至今嘉海公司的市场还在正常营业。再者，依据法律规定嘉海公司作为承租人有优先购买权，嘉海公司完全有可能成为新的业主行使租赁权。易小小的正常经营不会受影响，其合同目的完全可以实现。二.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定是适用于租赁房屋被司法机关依法查封导致租赁房屋“无法使用”的情形的，而租赁房屋在一直正常使用中，本案不存在法律规定合同解除的法定事由。三.从2016年12月1日至今（暂计至2017年7月11日）易小小已占有、使用本摊位共7个月10日，月租金1174元，应当交纳租金8609.3元。根据本合同第四条约定，如果中途退租，则押金不退。因为嘉海市场在月租金方面比其他市场已有适当降低，易小小要享受这让利，条件是要租满3年。现易小小中途退租，嘉海公司不可能马上就能将本摊位租出去，该违约责任应当由易小小来承担。因此租赁押金共计3522元不退，以赔偿嘉海公司的预期损失。水电押金500元，按照本条约定也不退回。易小小不正常经营，但嘉海公司的市场还在正常运行，期间产生物业费、公摊水电费、人工费，根据法律规定，这些费用应当由各权利人承担，需要从这里清算、分担、扣除。综上，本案租赁合同并未解除，应当继续履行。
易小小答辩称，一.对第一、二项上诉请求无异议。二.对第三项上诉请求及部分事实和理由有异议。首先易小小认可双方签订的租赁合同是合法有效，但易小小具有单方解除合同权。原审法院认定嘉海公司所提交给易小小的涉案商铺经法院拍卖，因此认定本案租赁合同可以解除，易小小对此没有异议，但对解除合同的时间不予认可。
易小小向一审法院起诉请求：1.确认易小小与嘉海公司签订的《嘉海海鲜市场摊位租赁合同》自2016年12月31日起解除；2.嘉海公司退还易小小支付的款项14588元（其中租金10566元、押金3522元，水电押金500元）及向易小小支付因逾期退还租金及押金所产生的利息（按中国人民银行同期贷款利率，从2016年12月31日起计至退还全部款项之日止）;3.本案诉讼费由嘉海公司承担。
一审法院认定事实：2016年8月17日，易小小（承租方）与嘉海公司（出租方）签订了一份《嘉海海鲜市场摊位租赁合同》。合同约定嘉海公司将嘉园地下一层嘉海海鲜市场水果区A5号摊位出租给易小小；租赁期限为三年，自2016年12月1日起至2019年11月30日止。约定租赁摊位月租金为1174元；租金支付方式为一次性交一年租金（立即返还三个月租金），即租金为10566元；租赁合同还约定，易小小需向嘉海公司交付3522元押金及水电押金500元。同日易小小向嘉海公司支付了租金10566元及押金3522元、水电押金500元，嘉海公司也向易小小出具了收据，易小小于2016年8月底接收了涉案摊位，并开展了前期的准备工作。2016年12月26日，易小小认为涉案摊位配套不完善，且嘉海公司未能提供符合消防安全验收的文件，安全存在隐患，委托律师向嘉海公司发律师函提出于2016年12月31日解除双方签订的租赁合同，并催讨易小小已交付的租金及押金，该律师函于2016年12月27日向嘉海公司邮寄，嘉海公司确认签收了该律师函，但双方协商未果。
另查明，2017年4月26日，南宁市青秀区人民法院在网上公开对嘉园地下一层进行拍卖，拍卖时间为2017年6月9日10时至2017年6月10日10时。嘉园地下一层已于2017年6月10日取得了消防安全检查合格证。
一审法院认为，易小小与嘉海公司于2016年8月17日签订的《嘉海海鲜市场摊位租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，对双方当事人均具有约束力。关于易小小要求确认双方的合同已于2016年12月31日解除的问题。一审法院认为，涉案铺面未经过消防验收未影响涉案摊位的使用，也不是合同约定的解除条件，易小小2016年12月27日向嘉海公司发函解除合同的行为并不产生合同解除的法律效力，但在合同履行过程中涉案摊位所在的嘉园地下一层被司法机关查封并公开进行了拍卖，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，易小小要求解除与嘉海公司签订的《嘉海海鲜市场摊位租赁合同》的诉讼请求，一审法院应予支持。因涉案摊位所在铺面是于2017年4月26日被人民法院公开拍卖，故双方的租赁合同于2017年4月26日解除。
关于退还租金及押金的问题。合同解除，易小小已经支付的押金，嘉海公司应予以退还，故易小小要求嘉海公司返还押金3522元、水电押金500元的诉讼请求，一审法院予以支持。双方合同约定租赁期限从2016年12月1日开始，合同又于2017年4月26日解除，每月租金为1174元，故应扣除2016年12月至2017年4月共5个月的租金后，嘉海公司将剩余租金4696元予以返还。
关于逾期退还租金的利息问题。导致涉案房屋被人民法院查封的人并不是嘉海公司，且嘉海公司对合同的解除并不存在过错，故不应要求嘉海公司承担因此造成的损失，故对易小小要求嘉海公司支付利息的诉讼请求，一审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一.确认易小小与广西南宁嘉海市场投资有限公司于2016年8月17日签订的《嘉海海鲜市场摊位租赁合同》已于2017年4月26日解除；二.广西南宁嘉海市场投资有限公司向易小小退还租金4696元、押金3522元、水电押金500元，共计8718元；三.驳回易小小其他的诉讼请求。案件受理费165元(易小小已预交)，由易小小负担45元，广西南宁嘉海市场投资有限公司负担120元。
二审期间，嘉海公司没有新证据提交。易小小提交南宁市青秀区人民法院出具的（2016）桂0103执577、577-1号、576-1号等三份《公告》，证明涉案商铺是李献勤名下位于南宁市青秀区商铺（房产证邕房权证字第××号），即嘉海公司提供给易小小的商铺是已经经过法院查封、拍卖的。
嘉海公司对上述证据的质证意见为：由于上述三份公告嘉海公司均未收到，该证据的真实性由法院认定，鉴于南宁市青秀区人民法院从未向嘉海公司提出腾房或者不能继续经营的要求，根据买卖不破租赁的规则，嘉海公司的租赁权未受影响。
对于当事人有争议的证据，本院认证如下：易小小提交的三份《公告》是由法院作出的法律文书，对其真实性予以认可，但（2016）桂0103执576-1号《公告》中涉及的房屋并非本案涉案商铺，对其关联性不予认可，（2016）桂0103执577、577-1号《公告》与本案事实具有关联性，本院予以采信。
双方当事人对一审法院查明事实均无异议，本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明，李献勤名下位于南宁市青秀区东葛路88号嘉园小区地下1层100-2号商铺已于2015年8月19日被南宁市青秀区人民法院查封，该法院于2016年3月22日出具（2016）桂0103执577-1号公告，公告的内容主要为告知李献勤及房屋使用人，该法院裁定拍卖被执行人李献勤名下位于南宁市青秀区商铺，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条的规定，责令被执行人李献勤及房屋使用人于公告张贴之日起十日内迁出、腾空上述房屋。
综合诉辩双方的意见，归纳本案的争议焦点为：1.双方签订的《嘉海海鲜市场摊位租赁合同》是否应当解除？如应解除，解除时间是何时？2.一审判决关于嘉海公司退还易小小租金、押金、水电押金的处理是否正确？
关于第一个争议焦点，本院认为，易小小与嘉海公司签订的《嘉海海鲜市场摊位租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。在合同履行过程中，法院对涉案房屋进行了拍卖，其公告要求房屋使用人迁出、腾空涉案房屋，在此情形下，易小小作为承租人已无法正常使用房屋，涉案摊位所在铺面于2017年4月26日被法院公开拍卖，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定,一审判决双方的租赁合同于2017年4月26日解除，合法有据，本院予以维持，嘉海公司关于租赁合同不应解除的主张不能成立。易小小主张其于2016年12月27日向嘉海公司寄出解除合同的律师函，双方的租赁合同应于2016年12月31日解除，根据一审查明的事实，易小小在律师函中提出的解除合同的理由为涉案摊位配套不完善，且嘉海公司未能提供符合消防安全验收的文件，安全存在隐患，本院认为，上述解除合同的理由并未导致租赁房屋无法使用，不符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定的情形，因此易小小向嘉海公司发函解除合同的行为并不产生法律效力，其主张没有法律依据，本院不予支持。
关于第二个争议焦点，双方签订的《嘉海海鲜市场摊位租赁合同》于2017年4月26日解除后，因易小小对于合同的解除并不存在过错，嘉海公司应向易小小退还其已支付的押金3522元、水电押金500元，并在扣除2016年12月至2017年4月的租金后，将剩余租金4696元返还给易小小，且嘉海公司不应承担逾期退还租金的利息，一审判决对此处理并无不当，应予维持。
综上所述，上诉人易小小、嘉海公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费215元（其中易小小预交165元，广西南宁嘉海市场投资有限公司预交50元），由上诉人易小小负担165元，广西南宁嘉海市场投资有限公司负担50元。
本判决为终审判决。
审判长 易 妙
审判员 玉 萍
审判员 韦圆圆
二〇一八年二月二十八日
书记员 明俊君