广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第573号
上诉人（原审原告、反诉被告）李杰，男，1979年1月31日出生，汉族。
委托代理人臧俊峰，广东海际明律师事务所律师。
委托代理人欧阳斌，广东海际明律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）刘淡坤，男，1971年12月22日出生，汉族。
委托代理人林宽，广东绅源律师事务所律师。
上诉人李杰因与被上诉人刘淡坤房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2013）穗番法石民初字第766号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：坐落于广州市番禺区大石街福宁园8号楼605号（以下简称“涉案房产”）房屋系刘淡坤名下的房产，该房产建筑面积79.60平方米。2013年3月9日，卖方刘淡坤、买方李杰与经纪方广州市双惠房地产中介有限公司就上述涉案房产的买卖达成一致，并签订了一份《房地产买卖合同》，合同约定总楼价为人民币870000元。为本次交易而按规定向有关政府部门支付一切税费由买方承担；合同第四条约定买卖双方定于三十个工作日内办理房产登记过户手续，具体时间以卖方赎回房地产权证为准，如因银行问题，双方可协商延迟办理房产登记过户手续；合同第五条付款方式为按揭付款，于2013年3月9日买方支付卖方定金为人民币30000元。2013年3月12日前，买方支付卖方首期房款170000元，具体时间以银行通知为准。买卖双方办理登记过户当天，买方再支付卖方首期房款70000元，余款600000元整在银行办理按揭，卖方同意买方以公积金商业组合贷款形式办理按揭，银行实批金额与原贷款金额之差额，买方以现金方式付清给卖方。同时买方必须支付银行按揭手续费，买卖双方提供银行按揭所需的资料；上述合同还对其它条款进行了约定。上述合同签订当天，原告向被告交付了购房定金30000元。2013年3月12日，李杰向刘淡坤交付了首期购房款170000元。2013年3月11日，李杰出具了一份《承诺书》，内容为“本人李杰（买方）与刘淡坤（卖方）已在2013.3.9日签订房屋买卖合同，为避交易税费过重，在国家缴税部门签订买卖合同之时，本人要求报低此次房屋（番禺区大石街福宁园8号楼605房）交易金额来申报缴税，因此而产生的一切法律责任都由本人承担。”。“郭海宏”在《承诺书》的“见证人”栏处签名。同日，李杰向广州市番禺区地方税务局大石税务分局缴纳涉案房产（登记金额为500000元）的销售税费33899.38元。2013年3月12日，刘淡坤向银行办理了提前还贷手续。2013年4月18日，中国邮政储蓄银行广州番禺支行向李杰出具了一份《同意购房抵押贷款意向书》，经该行初步审核，拟同意李杰的贷款申请并报上级行审批，其中公积金贷款50万元，贷款期限为20年，商业贷款金额为10万元，贷款期限为20年。2013年4月25日，双方当事人及经纪方广州市双惠房地产中介有限公司签订了一份《房地产买卖合同》的补充协议，协议第1条约定：该物业总房价为870000元，其中的60万元的房款由买方向银行申请公积金商业组合贷款，因买方未能取得正式的银行已审批同意书却以邮政银行广州市番禺支行的购房抵押贷款意向书要求卖方办理过户手续，为确保卖方在卖房后能准时收到应收的房款，买方应尽快办理银行按揭贷款手续，买卖双方约定贷款金额必须在买卖双方办理过户手续之日起60天内划入卖方指定的收款账号，如银行未能在规定60天内放款或放款不足，买方必须在办理过户之日起第61天一次性以现金60万元或按该按揭额与银行实际放款的差额支付给卖方，买方逾期未付，则视买方违约，每逾期一天买方应按600元整的违约金支付给卖方；协议第2条约定卖方如在买卖双方办理过户之日起70天内未能收齐该按揭款项，则买方必须将该房屋产权过户回卖方名下。卖方无息退回买方之前已经支付的房款，其他所有款项（包括但不限于税费、手续费、中介费及违约金等）均由买方承担。在本案庭审中，李杰主张系刘淡坤签订合同后其按照合同约定及时将购房款支付给了刘淡坤，但刘淡坤却没有按照合同约定为李杰办理房地产登记过户手续；刘淡坤则认为是李杰为少交税金，要求在国家交税部门签订的买卖合同报低交易金额申报缴税，是变相压低房价约37万元，李杰要求按照50多万元的交易金额报税并非合法的避税行为，属于偷漏税行为，该行为违反了国家强制性法律规定，刘淡坤多次要求李杰按照实际交易金额补办报税手续并按原合同约定网签合同，但李杰予以拒绝。李杰对于《承诺书》的真实性无异议，该承诺书确实是李杰所写，但是在刘淡坤要求的情况下出具的，当时刘淡坤称不签就不协助其办理房屋过户手续。
以上事实，有房地产买卖合同及补充协议、房地产权证、定金收据、首期购房款收据、完税证、同意购房抵押贷款意向书、承诺书、中国邮政储蓄银行个人贷款还款单和本院的庭审笔录等证据证实，足以认定。
2013年5月22日，李杰向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令刘淡坤立即办理广州市番禺区大石街福宁园8号楼605房的交易过户登记手续，并支付违约金（自2013年4月23日开始至办理交易过户登记手续之日止，按每日总楼价1%的标准计算）。刘淡坤反诉请求：1、解除《房地产买卖合同》；没收李杰支付的3万元定金；3、李杰支付赔偿金5万元。
原审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，并不得侵犯第三人利益。李杰、刘淡坤双方签订《房地产买卖合同》及《〈房地产买卖合同〉的补充协议》不违反法律规定，合法有效，依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。一、关于李杰、刘淡坤哪方违约问题。纵观全案事实，本案争议的焦点为李杰、刘淡坤哪方违约的问题。在本案庭审中，李杰、刘淡坤均认为自己守约，对方违约。原审法院认为，根据逻辑推理和日常生活经验，结合李杰、刘淡坤双方所提交的证据、庭审诉辩的情况来看，本案系李杰、刘淡坤双方均有违约情形。在双方签署合同后，李杰向刘淡坤及时支付定金、首期购房款，而刘淡坤也提前还贷，由此可见，签订合同之初李杰、刘淡坤对购买、出售房屋均是有诚意的；但在合同已明确约定总房价的情况下，李杰却存在避税等情形。李杰、刘淡坤交易没有成功的根本原因是李杰在向税务机关缴纳购房税费时采取了报低房屋交易价从而达到可以少缴税费的方法企图瞒骗税务部门，李杰的上述行为既违反国家的强制性规定，也有违诚实信用的民事原则，李杰违约是明显、严重的。刘淡坤在明知李杰违反了国家强制性法律规定的情况下，并没有当场阻止李杰，视为其默认，而后却以此理由拒绝履行合同，因此刘淡坤也存在一定的过错。二、关于李杰的诉讼主张问题。由于本案系李杰违反国家强制性规定致使交易不成功，属于李杰方违约，且因李杰违反诚实信用行为，致使双方继续完成交易失去了继续履行的信用基础，李杰的诉讼主张缺乏事实和法律依据，故对李杰的诉讼主张原审法院予以全部驳回。三、关于刘淡坤的诉讼主张问题。综上分析，本案纠纷的产生，李杰、刘淡坤双方均有违约情形，因此，双方对其各自违约责任由其自行承担；刘淡坤已收取李杰的定金及首期房款应予退还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，原审法院于2013年10月10日作出如下判决：一、驳回李杰的全部诉讼请求；二、解除李杰与刘淡坤就位于广州市番禺区大石街福宁园8号楼605的房屋买卖合同法律关系；三、刘淡坤于本判决发生法律效力之日起七日内退还李杰购房定金30000元及首期房款170000元；四、驳回刘淡坤的其余诉讼请求。一审案件本诉受理费4303元，由李杰负担；反诉受理费950元，由李杰负担250元，刘淡坤负担700元。
上诉人李杰不服原审判决，向本院提起上诉称：1、撤销原审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求，驳回被上诉人的反诉请求。理由：1、一审判决认定上诉人“违约是明显的、严重的”完全是歪曲事实，没有任何依据。（1）上诉人提交的证据充分证明《房地产买卖合同》签订后，上诉人一直遵循诚实信用的原则，积极履行合同约定的义务。2013年3月9日，《房地产买卖合同》订立当日，上诉人即按照合同约定支付了30000．00元定金给被上诉人；2013年3月11日，上诉人与被上诉人经过协商达成协议，约定“在国家缴税部门签订买卖合同时，报低此次房屋交易金额至500000元，并以此金额作为税费计算基数”，应被上诉人的要求（被上诉人写好样板，由上诉人抄写，此事真实性，可以由中介方证实），上诉人向其出具了一份《承诺书》；2013年3月12日上诉按照合同约定先是向被上诉人支付了170000元房款，之后到广州市番禺区地方税务局大石税务分局缴纳了销售税费33899．38元；2013年4月18日，上诉人获得中国邮政储蓄银行广州番禺支行出具的《同意购房抵押贷款意向书》；由于被上诉人在上诉人和经纪方的多次催促下拒绝履行合同约定的义务，无奈之下，上诉人与中介方分别于2013年4月21日向被上诉人邮寄送达了《履行合同通知书》，但被上诉人却拒绝签收；2013年4月25日，上诉人与被上诉人及经纪方广州市双惠房地产中介有限公司签订了一份《房地产买卖合同》的补充协议。由此可以看出，在此次房地产交易的整个过程中，上诉人没有任何违约行为。（2）一审判决以上诉人报低房屋价格逃避税费为由认定上诉人存在明显、严重的违约行为是极其错误的。首先，上诉人向国家税务机关申报房屋交易价格之前的2013年3月11日就已经与被上诉人就申报缴税的房屋价格达成了协议，为此上诉人还按被上诉人的要求向其出具了一份《承诺书》。因此，上诉人向国家税务机关报低房价正是履行了协议约定，根本不是什么违约行为。其次，上诉人报低房价的行为违反的是国家税法的有关规定。对于上诉人报低房价逃避税费的行为应当承担何种法律责任，国家有关法律法规有明确规定。2、一审判决在认定《房地产买卖合同》及《﹤房地产买卖合同﹥的补充协议》合法有效的情况下判令解除，没有任何事实和法律依据。（1）被上诉人仅仅要求解除《房地产买卖合同》并未请求一审法院处理《﹤房地产买卖合同﹥的补充协议》。一审法院判决解除《﹤房地产买卖合同﹥的补充协议》违反了“不告不理”的基本司法原则。（2）一审判决依据《合同法》第6条、第8条的规定判令解除《房地产买卖合同》及补充协议，显然是荒谬的。《合同法》第6条、第8条分别规定“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”该两条的内容根本不涉及合同解除的问题。对于合同的解除，《合同法》第93条、94条做了明确规定。本案根本不符合《合同法》规定的任何可以解除合同的情形。（3）本案涉及的《房地产买卖合同》暂时未能履行的根本原因是被上诉人拒绝协助原告办理过户手续，而并非一审判决所谓的“双方继续完成交易失去了继续履行的信用基础”。实际上，由于上诉人已经按照被上诉人的要求向其出具了《承诺书》，因此在上诉人要求被上诉人履行合同的整个过程中，被上诉人都没有提到关于报低房价逃避税费的风险问题；而且在一审开庭过程中，上诉人明确表示愿意补缴相关税费。另外，国务院颁布的《诉讼费交纳办法》明确规定非财产争议案件按照每件50元至100元的标准交纳案件受理费用。本案中，上诉人仅仅是要求被上诉人为上诉人办理交易过户登记手续并承担违约责任支付违约金，而一审判决判令上诉人交纳4303元案件受理费显然是错误的。综上所述，请求二审支持我方请求。
被上诉人刘淡坤辩称：原审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人上诉请求，维持原判。
本院二审经庭询调查，确认原审法院查明事实。二审庭询中，双方当事人确认因于2013年4月26日至27日在中介处就网签交易价格分歧导致合同没有继续履行。
本院认为，双方网签交易价格应该按照双方商定的内容执行。网签前双方已就向登记机关虚报交易价格达成一致，但此约定违反国家法律，故不能得到法律的保护。被上诉人要求按真实价格网签，与双方房屋买卖合同内容一致，也符合法律规定。上诉人不同意按照真实价格网签导致合同没有继续履行，不能归责于被上诉人。现合同履行期限已过，上诉人坚持要求被上诉人继续交易，未能得到被上诉人同意，法院不予支持。上诉人要求被上诉人承担违约责任，缺乏依据，本院不予采纳。双方当事人就房屋买卖内容达成的合同及补充协议，构成房屋买卖关系全部内容，房屋买卖关系的解除必然包含合同及补充协议，故原审判决未超出诉讼请求。至于原审诉讼费用负担的决定，按照上诉人要求每日以8700元计算违约金，至原审判决时早已超过房款，故原审法院根据上诉人诉讼标的中财产价值部分计算诉讼费用，并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300元，由上诉人李杰负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 涛
审判员 郭东升
审判员 陈珊彬
二〇一四年三月五日
书记员 阮志雄