江西省九江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣04民终1889号
上诉人(原审被告)九江市园晟房地产开发有限公司，住所地：江西省九江市浔阳区十里大道42号。
法定代表人：孙从国，系该公司执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人陈刚，江西惟民律师事务所律师。
被上诉人(原审原告）王文强，男，1997年7月26日出生，汉族，江西省九江市人，住江西省九江市浔阳区。
委托诉讼代理人蔡锦平，江西柴桑律师事务所律师。
上诉人九江市园晟房地产开发有限公司(简称“九江园晟公司”)因与被上诉人王文强商品房预售合同纠纷一案，不服江西省九江县人民法院（2017）赣0421民初536号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年原告父亲王军与被告就被告开发的金彩花园1幢共八套房屋达成了买卖合意。原告父亲按约支付了部分购房款。2013年7月10日，被告九江园晟公司出具收据，载明收到王军购房款（金彩花园）玖拾肆万元整。2013年11月25日，被告九江园晟公司出具收据，载明收到王军房款（金彩花园）壹佰肆拾壹万元整，其中原告通过其父亲王军向被告法定代表人孙从国转账927500元。2014年元月9日，被告九江园晟公司出具收据，载明收到王军金彩花园地下室壹拾万元整。三份收据均加盖了被告九江园晟公司财务专用章。
2016年1月4日，被告九江园晟公司法定代表人孙从国出具加盖公司印章的字据载明“本公司2013年11月25日与王军签订的购房合同总价款470万元，现调整为肆佰叁拾万元（交房延期），已付款贰佰肆拾伍万元，其他办理银行按揭，（计壹佰玖拾伍万元），房屋整体验收后，壹个月内完成小区分割，平台分隔工程。其他条款按原合同执行”。
2016年6月28日，被告九江园晟公司法定代表人孙从国在图纸上手写加盖公司印章的字据，载明“今年9月30日前交房（按以上方式），如不能交房，则按每月租金赔偿，孙从国”。
后被告与原告父亲协商，由原告父亲退还原签订的八套房屋，改签四套门面。2016年7月18日，原、被告双方签订了商品房买卖合同约定：所购商品房为金彩花园第1幢1-101号房，建筑面积为184.06平方米，总价为662616元，付款方式为2016年7月28日前一次性付清房款。2016年7月18日，原、被告签订了商品房买卖合同约定：所购商品房为金彩花园第1幢1-3-112号房，建筑面积为245.1平方米，总价为882360元，付款方式为2016年7月28日前一次性付清房款。2016年7月27日，原、被告签订了商品房买卖合同约定：所购商品房为金彩花园第1幢1-102号房，建筑面积为159.75平方米，总价为575100元，付款方式为2016年8月2日前一次性付清房款。2016年8月3日，原、被告签订了商品房买卖合同约定：所购商品房为金彩花园第1幢3-108号房，建筑面积为174.13平方米，总价为626868元，付款方式为2016年8月7日前一次性付清房款。以上四份商品房买卖合同均约定：房屋交付期限为2016年6月1日前。逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。
2017年7月18日，被告九江园晟公司法定代表人孙从国出具加盖公司印章的交房承诺书，保证“1、因王文强所购的四间门面已做在建工程抵押，故我公司承诺在2016年7月31日前办理好两套门面网签及备案；2016年9月31日前办理好另外两套门面网签及备案。如果未按期办理好网签及备案，本公司承诺给予王文强人民币叁拾万元现金作为赔偿。2、因现本门面楼梯间过道为西向，影响该门面日后使用价值，本公司承诺在该项目办理好综合验收后一个月以内（2016年9月31日前）由本公司负责出资安排施工队把过道由西向改为北向（具体见图示），如未改建好，本公司承诺给予王文强人民币叁拾万元现金作为补偿。3、本公司承诺在2016年7月20日将王文强所购的四个门面交付给王文强使用，如逾期交付则每月人民币壹万元给予补偿。4、本公司承诺该门面房具备独立的供电、供气、供水、排水及消防系统，不归在小区的物业管理，与所在小区的物业不发生关系，不需要承担物业管理及相关费用。另外该门面的二层综合用房由本公司出资在2016年9月31日之前在楼梯间内增加两个防盗门（具体见图示）。5、以上承诺，是对预售商品房套房本身品质和所在的整个房产项目的品质保证，也是对购房人的承诺，我公司将本承诺书作为房屋销售合同附件，为房屋合同的组成部分，并保证全面兑现承诺。在项目竣工综合（联合）验收后一个月内，如有与本承诺不符的，即为违约，我公司向购房人承担违约的法律责任，并接受房管局及政府其他部门的监督和处罚（处理）”。
2016年7月19日，被告九江园晟公司出具证明，载明“证明，兹有九江市园晟房地产开发有限公司金彩花园1#-1-101，面积184.06，单价3600元，合计662616；1#-1-102，面积159.75，单价3600元，合计575100元；1#-3-112，面积245.10，单价3600元，合计882360元；1#-3-111，面积174.13，单价3600元，合计626868元，总计人民币贰佰柒拾肆万陆仟玖百肆拾肆元整（￥2746944元），以上商铺金额已全部付清，特此证明”。原告王文强支付的购房款2746944元，由部分转账、部分现金及部分工程款折抵等组成。1#-3-111号商铺房产部门登记面积为311.78平方米，1#-3-108号商铺房产部门登记面积为174.13平方米，1#-3-112号商铺房产部门登记面积为272.66平方米，1#-3-107号商铺房产部门登记面积为245.1平方米，所以2016年7月19日九江园晟公司出具的证明中1#-3-111号商铺实际为房产部门登记的1#-3-108号商铺，1#-3-112号商铺实际上房产部门登记为1#-3-107号商铺。后原告王文强诉至法院，请求：1、依法确认原、被告于2016年7月18日签订的九江县金彩花园1#-1-101号商铺以及1#-3-112号（实际登记为1#-3-107号）商铺买卖合同有效；2、依法判令被告赔偿原告600000元；3、依法判令被告赔偿原告逾期交房违约金90000元（最终自2016年7月20日起按每月一万元计算至实际办理交付手续为止）；4、本案诉讼费由被告承担。
2017年5月5日，原告王文强以王军位于濂溪区××号万众嘉园（房产证号：九房权证庐字第××号）的房产担保申请查封被告九江县金彩花园1#-1-101号、1#-3-107号两间商铺以及冻结被告银行存款800000元，2017年6月23日，原告王文强申请将冻结被告银行存款800000元变更为查封被告九江县金彩花园1#-3-109号、1#-3-110号两间商铺。原审法院依法查封了被告九江县金彩花园1#-1-101号、1#-3-107号两间商铺和1#-3-109号、1#-3-110号两间商铺。
原审庭审中，被告经法庭释明后，仍然以原告应交付转账凭证抗辩，并未要求法院调整违约金。
原审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力。原、被告双方于2016年7月18日就九江县金彩花园1#-1-101号商铺和1#-3-112号商铺（按面积来说，实际上应为房产部门登记的1#-3-107号商铺）签订的两份商品房买卖合同（编号：GF-2000-0171，合同编号：预览标准版合同），是双方的真实意思表示，不违反法律规定，依法有效。对于未办理门面网签及备案300000元违约金问题，原审法院认为，因双方约定的是未办理四套门面网签及备案的违约金是300000元，故未办理两套门面网签及备案的违约金为150000元，因被告九江园晟公司已办理了两套门面的网签及备案，只剩两套门面的网签及备案未办理，故未办理门面网签及备案的违约金为150000元。对于2016年9月31日前项目办理好综合验收一个月以内门面楼梯间过道由西向改为北向300000元违约金问题，原审法院认为，该承诺有被告法定代表人孙从国的签名及被告的盖章，是其真实意思表示，且被告在法庭释明后仍然未依法申请调整该违约金，是其对自身权利的放弃，故对于该违约金300000元，原审法院予以支持。对于逾期交付四套门面每月壹万元的违约金问题，原审法院认为，原、被告所签订的四份商品房买卖合同均约定了逾期交房违约金为按已交付房款的日万分之一计算违约金，原告已付房款2746944元，月违约金为8240.83元。被告2016年7月18日出具的逾期交房月违约金10000元的承诺，并不过分高于原、被告原有关于逾期交房违约金的约定。因原、被告双方约定交房日期为2016年7月20日，故违约金应当从2016年7月21日起进行结算，故对于原告要求被告从2016年7月21日起按月违约金10000元计算逾期交房违约金的诉讼请求，原审法院予以支持。对于被告关于原告未支付购房款的辩称，原审法院认为，被告财务部门出具的收据载明原告已付房款245万元，2016年1月4日被告法定代表人签名并加盖公章的字据也表明已付款245万元，另被告于2016年7月19日出具的证明也已明确2746944元购房款已全部付清。且能与原告所称的已付房款包括有银行转账、现金、部分工程款折抵等相互印证，被告虽然否认，但未提供其他相反证据予以反驳，故对于被告关于原告未支付购房款的辩称，原审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、原告王文强与被告九江市园晟房地产开发有限公司于2016年7月18日就九江县金彩花园第1幢1-101号商铺和第1幢3-112号商铺（按面积来说，实际上应为房产部门登记的1幢3-107号商铺）签订的两份商品房买卖合同（编号：GF-2000-0171，合同编号：预览标准版合同）有效；二、由被告九江市园晟房地产开发有限公司赔偿原告王文强逾期办理网签备案及楼梯间过道改向违约金450000元；三、由被告九江市园晟房地产开发有限公司赔偿原告逾期交房违约金（违约金按10000元/月标准，从2016年7月21日起计算至实际办理交付手续为止）；四、驳回原告王文强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费18704.78元，申请费5000元，共计23704.78元，由被告九江市园晟房地产开发有限公司负担21888.75元，由原告王文强负担1816.03元。
宣判后，上诉人九江园晟公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。主要理由为：一、被上诉人并未付清全部购房款，一审判决却认定被上诉人已经支付全部购房款，属认定事实错误。上诉人在一审期间已经指出，因为被上诉人并未付清全部房款，所以没有为其办理全部四间商铺的网签备案，要求其提供付款凭证作为已经足额付款的依据。上诉人可以确认的是被上诉人已经支付235万元购房款，尚有39万余元款项未付，一审判决对此事实认定错误。基于被上诉人并未按照合同约定付清全部购房款，属于违约行为，上诉人没有为其办理全部四间商铺的网签手续、未将商铺交付其使用以及更改过道方向，是在对方违约后合理合法的抗辩，不应为此承担违约责任。二、双方签订的四份商品房买卖合同，其中两份合同签订于“交房承诺书”之后，不应受“交房承诺书”约束，一审判决上诉人支付违约金完全错误。涉案四份商品房买卖合同，一审判决认定两份签订于2016年7月18日，一份签订于2016年7月27日，一份签订于2016年8月3日，“交房承诺书”出具的时间是2016年7月18日，此时，还有两份合同没有签订，不可能受“交房承诺书”的约束。上诉人已经按照“交房承诺书”所承诺的在2016年7月31日前办理好两间门面的网签备案，也仅是按照合同约定承担相应的违约责任，而不能按照“交房承诺书”的内容来承担违约责任。同样的，按照“交房承诺书”应当在2016年7月20日交付给被上诉人使用的商铺也仅有两间，而不是全部四间，也不能按照全部四间来计算未交付使用的违约金额，一审判决对此所作的认定完全错误，损害上诉人的合法权益。三、一审判决重复计算违约金，远远超出被上诉人的实际损失，属适用法律错误。上诉人没有向被上诉人交付房屋，已经承担了逾期交房违约金，此时，涉案房屋并不在被上诉人控制之下，上诉人没有在此从事经营活动或者将房屋对外出租，楼梯间过道方向没有改向并不会给被上诉人造成任何损失。被上诉人不应既取得逾期交房违约金，又取得房屋未改向的违约金，一审判决支持双重违约金，已经超出违约金过高应予调整的范畴，属适用法律错误。综上，请求二审查明事实，支持上诉人的上诉请求。
被上诉人王文强答辩称，一、关于被上诉人是否付清了购房款，一审中被上诉人已经提供了证据证实应付房款已付清，且有上诉人的法人及财务人员出具相关的证明，被上诉已经完成法律的举证义务证明被上诉人房款付清；二、关于上诉人提到的交房承诺书在两份商品房买卖合同之前签订的，在一审庭审查明可以明确双方于同一时间签订的四份商品房买卖合同，其中上诉人仅将其中两份商品房买卖合同进行备案并办理网签手续，因备案的需要将两份商品房买卖合同置换成正式的由房产局出具的商品房买卖合同，其中两份未办理备案手续，故出现上诉人提到的两份合同在交房承诺书之后签订的事实；三、关于违约金，被上诉人主张逾期交房违约金及楼道改向的违约金，属于两个不同的违约行为不算重复计算，且违约金计算标准在合理范围内，上诉人在一审中未主张对违约金进行调整，因此一审法院认定的违约金标准不过高，恳请二审法院维持原判。
本院二审期间，上诉人未向本院提交新的证据，被上诉人向本院提交2016年7月18日两份已经备案的被置换的商品房买卖合同，证明该合同签订时间与另两个商品房买卖合同是同一时间签订的，该两份合同也是在交房承诺书之前签订的。上诉人质证称，该两份合同不属于新证据，被上诉人在一审中并未提交，一审判决对此也未做出认定，应当以其提交的合同来认定相关事实。
二审补充查明，上诉人称其确认被上诉人已向其支付245万元购房款。
本院二审查明其他事实与一审查明的事实一致。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应按约履行。根据双方签订的四份《商品房买卖合同》约定，被上诉人应向上诉人支付2746944元购房款。上诉人称其确认被上诉人已向其支付245万元购房款，尚有29万余元购房款未付清。对此，本院认为，根据上诉人于2016年7月19日出具的《证明》载明，被上诉人所购买的商铺共计2746944元购房款已全部付清，上诉人对该份《证明》上所加盖的上诉人公章提出异议，但其在原审法院释明后，未就此提出鉴定申请，亦未提交其他证据予以证实，故对其该辩称，本院不予采纳，上诉人提出被上诉人未付清购房款的上诉理由不能成立。关于上诉人与被上诉人签订的四份《商品房买卖合同》的时间，上诉人认为，其中有两份合同签订于《交房承诺书》之后，因此不应受《交房承诺书》的约束，对此，被上诉人在本案二审期间向本院补充提交了两份《商品房买卖合同》，证明四份商品房买卖合同实际上是在同一时间签订，且均签订于《交房承诺书》之前，上诉人则表示被上诉人二审所提交的两份合同不属于新证据。本院认为，在一审期间，被上诉人系依照《交房承诺书》进行主张，而上诉人当时并未就被上诉人主张的其中两份《商品房买卖合同》是否受《交房承诺书》的约束提出抗辩，现被上诉人就上诉人提出的新的事实主张进行举证不违反法律规定，对被上诉人二审提交的两份《商品房买卖合同》，本院作为证据予以采信。对上诉人提出有两份《商品房买卖合同》不应受《交房承诺书》约束的上诉理由不予采纳。关于被上诉人主张的违约金问题，上诉人认为，一审判决重复计算违约金，远远超出被上诉人的实际损失，属适用法律错误，本院认为，商品房买卖合同的约定系双方当事人协商一致的结果，因此，对于违约金的认定，首先应尊重当事人的意思表示，在双方当事人对违约金有明确约定的情况下，应以约定优先法定，依据合同的约定确定违约金，本案双方当事人虽既约定了逾期交房的违约金，又约定了楼梯间过道改向的违约金等，但此应属双方当事人的意思自治；其次，如果违约方提出违约金过高要求调整的，应当由违约方就违约金高于给守约方实际造成的损失承担举证责任，本案上诉人经原审法院释明，未提出违约金过高并要求调整的主张，二审期间，上诉人虽请求调整，但未能就此提供证据，故上诉人要求调整违约金的上诉理由不能成立。上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费23880元，由上诉人九江市园晟房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 文江平
审 判 员 黄丽丽
审 判 员 顾佰成
二〇一七年十一月二十七日
书记员代 泠