黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黑02民终1091号上诉人（原审被告）：哈尔滨多元房地产开发有限公司。法定代表人：江廷科，该公司总经理。委托诉讼代理人：张新宇，该公司法律顾问。被上诉人（原审原告）：张璐璐，女。委托诉讼代理人：张双玲，女。上诉人哈尔滨多元房地产开发有限公司（以下简称多元开发公司）因与被上诉人张璐璐�品房买卖合同纠纷一案，不服齐齐哈尔市建华区人民法院（2016）黑0203民初1272号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。多元开发公司上诉请求：一、撤销原审判决第二项，驳回被上诉人要求上诉人给付逾期办证违约金的诉讼请求；二、撤销原审判决第三项，依法改判为被上诉人向上诉人补交购房款后，上诉人为其办理房屋产权证的全部手续；三、一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实有误。2013年9月25日，上诉人向被上诉人交付房屋，依照双方签订的《商品房买卖合同》第十五条，由于政府工作原因可以延迟办理，不承担违约责任。上诉人已提交相关证据，证实由于政府审批时间过长导致超期限取得商品房销售证。故上诉人不存在违约行为。如认定上诉�违约，上诉人承担责任的期限应为2014年9月到2015年10月期间。2015年10月8日，上诉人通知所有住户办理产权手续，被上诉人未按合同约定补交重新测量后增加的面积的房款，致其不能办理房屋所有权手续，该责任在于被上诉人。张璐璐辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。事实与理由：上诉人实际交房日期是2013年9月25日，至一审法院开庭时仍未给被上诉人办理房地产权属证书，共计推迟773天，故上诉人应依据合同约定支付违约金。被上诉人积极补交房屋面积差价款，但上诉人要求被上诉人与其签订有失公平的和解协议，因被上诉人不同意签订，上诉人就不给办产权证，故被上诉人无过错。张璐璐向一审法院起诉请求：1、请求判令被告立即履行原、被告于2011年11月15日签订的《商品房买卖合同》；2、请求判令被告支付逾期交付房屋违约金78,760.51元，并支付未按合同给付房屋的违约金利息36,189.35元，合计114,949.86元；3、判令被告立即提供办理房屋产权证的全部手续，按合同约定给付逾期办理产权证所形成的违约金302,044.88元；4、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2011年11月15日，原告张璐璐与被告哈尔滨多元房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，购买位于齐齐哈尔市建华区游览路北侧曼哈顿水岸公馆3单元403室的商品房合同，该房屋建筑面积共137.85平方米，每平方米售价7,080.00元，合计购房款975,978.00元，合同约定，被告应于2012年12月31日前，将符合合同约定的商品房交付原告张璐璐使用，如逾期交房超过60日则出卖人按逾期交付房屋第二天起至交付之日止，日支付已交房款万分之三的违约金。据此约定，被告未按双方约定的期限交付标的物，逾期268天，实际交房之日为2013年9月25日。另查明，原、被告双方约定，出卖人应当在商品方交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意由于政府政策以及工作原因，可延期办理手续，本案被告实际交房日期为2013年9月25日，至本案开庭时尚未向原告提供办理房屋产权证所需的全部手续，违约773天。一审法院认为，原、被告签订商品房买卖合同，系双方的真实意思表示，该合同合法有效。被告应立即履行该合同。被告主张延期交付房屋是政府部门禁止向劳动湖排水导致工程无法施工造成的。因原、被告签约的时间均在政府部门批文时间之后，被告有时间考虑工程拖延的问题，双方仍然约定的2012年12月31日前交付房屋，导致未按时履行交付房屋的义务，被告属明显违约行为，应承担违约责任。本案中被告哈尔滨多元房地产开发公司交房日期为2013年9月25日，逾期交房268日，故违约金计算为975,978.00元×0.0003×268日=78,468.63元，至于原告要求被告支付违约金利息36,189.35元，因违约金是惩罚违约方的违约行为的一种方式，在违约金上附加支付违约金利息不符合《中华人民共和国合同法》关于违约金的性质,且于法无据，不予支持。至于原告张璐璐要求的逾期提供办理产权证手续的违约金302,044.88元，一审法院认为虽然双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定由于政府政策及工作原因，可延期办理手续。但被告辩称所提到的政府原因系双方签订合同之前。同时该合同条款属于格式条款，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条；最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第九�、第十条的规定，本院认定该条款无效。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定,由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋所有权证书的，出卖人可以参照《中国人民银行规定的经融机构计收逾期贷款利息的标准》计算违约金。而依据原、被告双方签订的“商品房买卖合同”第十五条规定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权部门备案。该房屋于2013年9月25日交付使用，即出卖人应于2014年9月24日之前完成上述备案，本案被告直至开庭即2016年10月12日亦未完成上述备案，共计违约773天。原告主张“商品房买卖合同”第十五条规定的“商品房交付使用”应按该合同约定日期计算即2012年12月31日计算违约日期。一审�院认为，首先，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“买受人在商品房买卖合同约定办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋所有权证书的。”而“商品房买卖合同”第十五条约定的为“商品房交付使用后的365日内。”该商品房交付使用日期为2013年9月25日。其次，原告主张虽然实际交房日期为2013年9月25日，但合同约定的交房日期为2012年12月31日。被告交房本身违约，因此应按合同约定的日期计算延期办理房屋产权证违约金。一审法院认为已经判决被告支付了延期交房违约金，如果延期办理房屋产权证书违约日期继续按照合同约定的2012年12月31日计算，则对于该日期与实际交房日期即2013年9月25日之间的268天，被告既支付了一遍延期交房违约金，又支付了一遍延期办理房屋权属证书违约金。有违《中华人民�和国民法通则》第四条规定的公平原则，对原告的主张不予支持。参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发【2003】251号）第三条之规定，逾期办理房屋产权证书违约金应为975,978.00元×6.5%÷365×773天=134,350.72元。另外庭审过程中双方明确原告的第三项诉讼请求即提供办理产权证所需的全部手续为产权初始登记证并换取正式发票，对此依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条；最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第九条、第十条之规定，判决如下：一、被告哈尔滨多元房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告张璐璐逾期交付房屋违约金78,468.63元；二、被告哈尔滨多元房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告张璐璐逾期办理房屋权属证书违约金134,350.72元；三、被告哈尔滨多元房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内向原告提供办理房屋产权证的全部手续即产权初始登记证并换取正式发票；四、驳回原告张璐璐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,555.00元,由原告张璐璐负担3,702.00元，由被告哈尔滨多元房地产开发有限公司负担3,853.00元。本院经二审审理，对一审查明的事实基本予以确认。另查明，本案争议房屋于2013年9月25日交付使用，上诉�应于2014年9月24日之前到产权部门完成房屋相关资料备案程序，本案上诉人直至一审开庭即2016年10月12日尚未完成上述备案，共计违约749天。本院认为，上诉人与被上诉人于2011年11月15日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，且符合法律规定，该合同合法有效。双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。本案因上诉人原因，致被上诉人未在合同约定的时间内取得房屋权属证书，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定及上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，上诉人应承担违约责任，故一审判决认定上诉人给付被上诉人逾期办理房屋权属证书违约金是正确的，但对于上诉人逾期为被上诉人办理房屋权属证书的时间计算有误。一审判决认为上诉人逾期办理房�产权证书的期间为773天，经查，实际应为749天，本院对此予以纠正。上诉人提出系由于政府工作原因导致延迟办理，不应承担违约责任的主张，未提交充足的证据予以证实，且不符合客观实际，故对上诉人第一项上诉请求，本院不予支持。关于上诉人第二项上诉请求，由于被上诉人是否补交房屋差价与本案不是同一法律关系，不在本案审理范围内，故本院不予审理。上诉人主张一审、二审案件受理费由被上诉人承担的上诉理由无法律依据，本院对此不予支持。综上所述，多元开发公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但关于计算逾期办理房屋权属证书违约时间有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持建华区人民法院（2016�黑02**民初1272号民事判决第一、三、四项；二、变更建华区人民法院（2016）黑0203民初1272号民事判决第二项为哈尔滨多元房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付张璐璐逾期办理房屋产权证书违约金130,179.42元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7,555.00元，由被上诉人张璐璐负担3,702.00元；由上诉人哈尔滨多元房地产开发有限公司负担3,853.00元。二审案件受理费3,000.00元，由上诉人哈尔滨房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 娜审判员 李宏艳审判员 田 鹤二〇一七年六月八日书记员 刘 璐