贵州省黔西县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔0522民初2977号
原告（反诉被告）熊某某，女。
原告（反诉被告）卢某，男。
委托代理人高亚芬，系贵州穹达律师事务所律师，代理权限为特别授权。
委托代理人陈凯，系贵州穹达律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）张某某，女。
委托代理人熊书伟，系贵州中创联律师事务所毕节分所律师，代理权限为特别授权。
原告熊某某、卢某诉被告张某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月25日立案受理，同年8月1日，被告张某某提起反诉。2016年8月10日，依法由审判员汪霄朋适用简易程序公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）熊某某及卢某的委托代理人高亚芬、徐凯与张某某及委托代理人熊书伟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）熊某某、卢某诉称并反诉答辩称：熊某某、卢某与张某某于2016年5月25日签订《房屋租赁合同》，合同约定张某某将位于黔西县莲城大道153号华夏迎宾楼出租给熊某某、卢某使用，租赁期限为2016年7月5日至2026年7月5日，租金每年40.8万元，租赁期十年内不产生递增和递减。熊某某、卢某预付了租金10万元，合同约定于2016年6月25日付清余款。卢某因为腰部受伤住院，没能按时将剩余租金付清，张某某答应延期至7月5日支付剩余租金，熊某某、卢某于7月5日将剩余租金通过银行转账至张某某银行卡，但其银行卡已注销。2016年7月6日，张某某单方面通知熊某某、卢某解除合同。张某某仅给熊某某、卢某三天时间要求支付剩余租金30.8万元，而卢某因受伤住院需要资金，该期限对熊某某、卢某来说并非合理期限。且熊某某、卢某已经投入大量资金对房屋进行装修，若解除合同，会给熊某某、卢某造成巨大损失。根据合同约定，逾期支付租金，除应补交租金外，还应按拖欠天数计算支付违约金。熊某某、卢某自愿根据合同约定承担违约责任，补交租金并履行逾期未支付租金的违约金。但是熊某某、卢某占用房屋系合法占用，未给张某某造成损失，无需赔偿。请求法院判令：1、张某某单方面解除《房屋租赁合同》的行为无效；2、本案诉讼费由被告张某某承担。
为支持自已的诉讼及反诉抗辩主张成立，熊某某、卢某向本院提交了下列证据：
1、熊某某、卢某身份证复印件一份，用以证明熊某某、卢某诉讼主体适格；
2、《房屋租赁合同》，用以证明熊某某、卢某与张某某于2016年5月25日签订了《房屋租赁合同》，合同约定熊某某、卢某逾期支付租金的违约责任是补交租金并支付违约金，该条款对双方均具有法律约束力；
3、收据一份、电汇凭证，用以证明熊某某、卢某已经向张某某支付了10万元租金，且汇入张某某指定的黔西农村商业银行账户；
4、黔西县中心医院疾病诊断证明书，用以证明卢某在支付租金的期限内因遭受严重创伤于2016年6月16日-2016年7月19日住院治疗，因而不能按时支付租金；
5、张某某单方面解除合同的告知书、张某某在门面横挂出租房屋的横幅照片，用以证明张某某单方面向熊某某、卢某送达告知书要求与其解除合同，并在熊某某、卢某的经营场所张贴房屋出租的横幅；
6、熊某某、卢某在门面经营场所的照片，用以证明熊某某、卢某已经在投入大量资金装修门面并正式营业。
被告（反诉原告）张某某反诉并针对本诉辩称：熊某某、卢某与张某某签订了《房屋租赁合同》，但熊某某、卢某未按合同约定支付租金，仅预付了10万元租金。张某某多次向熊某某、卢某催交租金，其均未履行支付义务，2016年7月2日，张某某通过短信方式告知熊某某、卢某于7月5日前付清租金，逾期将解除双方签订的《房屋租赁合同》。但熊某某、卢某逾期未履行，之后张某某通过书面和短信的方式告知熊某某、卢某合同解除后要求其在2016年7月31日前腾退房屋。请求法院判令：1、确认反诉人行使合同解除权有效；2、确认被反诉人违约，判令其承担违约责任（自2016年6月25日起至7月5日止共9天，每日按272元计算），偿付反诉人违约金2448元；3、判令被反诉人及时腾退反诉人房屋，并赔偿其占用反诉人房屋期间的经济损失（自2016年8月1日起至本租赁房屋交还之日止，每日按408000元÷365元天=1117.81元计算）；4、本案诉讼费用由被反诉人承担。
张某某为支持自己的抗辩及反诉主张，向法庭提交如下证据：
1、《华夏迎宾楼租赁合同》、村镇银行通用回单、建行流水（帐）、熊某某和卢某从2014年至2016年支付租金情况说明，用以证明每年支付租金的时间是5月5日前，熊某某、卢某长期违约拖欠租金的事实，2014年的15万余元租金拖延至2016年5月25日才支付；
2、《房屋租赁合同》、村镇银行通用回单、《收款收据》，用以证明双方约定续签合同的首年交租时间是2016年6月25日，原告仅支付10万元，欠租30.8万元；
3、限期履行支付租金义务的催收短信、解除《房屋租赁合同》后的交房《告知书》，用以证明张某某已发短信给熊某某、卢某限期支付租金，逾期解除租赁合同，张某某设置了解除租赁合同的合理期限及继续履行合同的合理期限，合同解除后，熊某某、卢某继续占用张某某的房屋，应赔偿损失。
经庭审质证：张某某对熊某某、卢某提交的第1、3、5组证据无异议，对第2组证据的真实性无异议，但达不到熊某某、卢某的证明目的，对第4、6组证据认为与本案无关。
熊某某、卢某对张某某提交的第一组证据中2013年签订的合同，认为与本案无关，对村镇银行的回单只是熊某某、卢某偿还张某某的借款，并不是拖欠的租金，对建行的流水认为不能达到张某某的证明目的，这只是熊某某、卢某向张某某支付利息的情况，并不是支付租金，对房屋租赁合同认为不能达到张某某的证明目的；对第二组证据村镇银行的收款收据，只能证明熊某某、卢某在花都村镇银行通过汇款的方式支付了10万元的租金，不能证明其欠租38万元；对第三组证据催租短信的真实性无异议，但是3天时间对熊某某、卢某来说并非是合理期限；对第四组证据交房告知书，不能引起合同解除的法律效果，达不到张某某的证明目的。
经本院认证：原告提交的证据及被告提交的第2、3组证据能相互结合证明本案的客观事实，来源合法，与本案具有关联性，均可以作为本案的定案依据，本院依法予以采信。被告提交的第1组证据与本案不具有关联性，本院依法不予采信。
本案争执的焦点是：1、涉案房屋租赁合同是否具有解除的条件；2、熊某某、卢某是否应该支付张某某的违约金及经济损失。
经审理查明：2016年5月25日，熊某某、卢某与张某某签订《房屋租赁合同》，合同约定张某某将位于黔西县莲城大道153号华夏迎宾楼（一楼双门面、二、三、四、五楼）出租给熊某某、卢某使用，租赁期限从2016年7月5日至2026年7月5日，租金每年40.8万元，租金支付方式为预付租金10万元，剩余租金30.8万元于2016年6月25日付清。双方在合同中约定了违约责任为逾期交付租金，除应补交租金外，还应按拖欠天数计算支付违约金，每天违约金为272元。2016年5月25日，熊某某、卢某向张某某预付了租金10万元。2016年6月16日至2016年7月19日，卢某受伤住院，未按时将剩余租金付清。张某某于2016年7月2日通过发送短信的方式通知熊某某、卢某于2016年7月5日前支付剩余租金30.8万元，逾期将解除双方签订的《房屋租赁合同》，熊某某、卢某到期未支付。2016年7月6日，张某某出具《告知书》通知熊某某、卢某解除双方签订的租赁合同并令其限期交还租赁房屋。现涉案房屋由熊某某、卢某使用，用于经营多乐福蛋糕店。
本院认为：熊某某、卢某与张某某签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反国家相关法律的规定，合法有效，双方当事人应当按照合同的约定，履行合同义务。本案中，熊某某、卢某未按合同约定的时间支付租金，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）项关于合同的法定解除：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行可以解除合同”。此法条明文规定是非违约方一定要预先催告对方在合理期限内履行，只有对方在合理期限内仍未履行的，非违约方才可以行使法定解除权。张某某于2016年7月2日通过短信的方式通知熊某某、卢某于2016年7月5日前支付剩余租金30.8万元。张某某要求其三天时间付清30.8万元显然不是合理期限，且卢某在此期间因伤住院，该情况下拖欠租金的行为可以理解，属有正当理由。故本案未达到合同的法定解除条件，张某某行使合同解除权的行为无效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。关于违约金及经济损失，双方在合同中约定了违约责任：乙方逾期交付租金，除应补交租金外，还应按拖欠天数计算支付违约金，每天违约金为272元（以租金40.8万元为基数，按月利率2%计算所得）。本案中，因熊某某、卢某还应向张某某付清剩余租金30.8万元，故依双方约定从2016年6月26日起以未付租金30.8万元为基数，按月利率2%计算违约金至租金实际履行完毕之日止。本案中涉案房屋的用途为出租，收益为租金，熊某某、卢某基于租赁关系占用房屋，其逾期未支付租金已经承担了补交租金及相应的违约责任，故对张某某要求原告承担经济损失的反诉不予支持。综上，为了维护正常的经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、由原告（反诉被告）熊某某、卢某于本判决生效之日起15日内支付被告（反诉原告）张某某剩余租金30.8万元，并从2016年6月26日起以未付租金30.8万元为基数，按月利率2%计算违约金至实际履行完毕之日止；
二、驳回被告（反诉原告）张某某的反诉请求。
案件受理费3710元（已减半收取），由熊某某、卢某负担，反诉费2899.5元，由张某某负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。
逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力。权利人可从判决生效之日起二年之内向本院申请强制执行。
审判员 汪霄朋
二〇一六年八月二十九日
书记员 陈清芸