湖北省宜昌市夷陵�人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0506民初1894号
原告:马国欣,男,1961年8月29日出生汉族,个体工商业者，住河北省安国市。
委托诉讼代理人：蔡安碧，湖北今天（宜昌）律师事务所律师，特别授权。
委托诉讼代理人：范亮亮，湖北今天（宜昌）律师事务所律师，特别授权。
被告:宜昌江枫置业有限公司,统一社会信用代码914205067959122996，住所地宜昌市夷陵区三峡路10号。
法定代表人：曾华宾，系公司董事长。
委托诉讼代理人：王常德，湖北三雄律师事务所律师，特别授权。
原告马国欣与被告宜昌江枫置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月8日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人蔡安碧和被告委托诉讼代理人王常德到庭参加�讼。本案现已审理终结。
原告马国欣向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金23962.53元；2.判令被告为原告办理长河湾11号楼2单元5层02××01号房屋产权转移登记手续并交付不动产权证书，并以已付购房款578805元为基数，从2016年4月1日起至实际交付房地产证书之日止，按年利率6%向原告支付逾期办证违约金；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年1月25日，原告因购房需要与被告宜昌江枫置业有限公司签订《宜昌市商品房买卖合同》，约定：被告向原告出售长河湾11号楼2单元5层02××01号房屋，房屋建筑面积127.08平方米，总价款为578805元，合同第九条、第十条、第十五条约定了交房、办证期限及违约责任。合同签订以后，原告依约支付了全部购房款，但被告因与建设工程承包方发生矛盾，不能及时取得建设工程质量、消防安全等验收合�证明，导致案涉房屋于2017年2月17日才取得商品房项目竣工交付使用备案证，同时至今未依约为原告办理产权转移登记手续并交付不动产权证书。被告逾期交房、逾期办证构成违约，应该依法承担继续履行、赔偿损失等违约责任。特诉至法院，请求依法公正判决。
被告宜昌江枫置业有限公司辩称，1、被告不是颁发不动产登记证书的机关，不具备交付不动产证书的职能，开发商只是协助买受人进行办证，原告诉请没有法律依据；2、原告诉请按年利率6%支付延期办证违约金没有合同依据，也没有提供相应证据支持。
经审理查明，2014年1月25日，原告马国欣与被告宜昌江枫置业有限公司签订《宜昌市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的长河湾小区二期房产中的11号楼2单元5层02××01号房屋，合同总价款578805元，交房期限为2015年12月30日前。该�同第九条就出卖人交付的商品房应符合的条件中第（4）条约定“完成商品房项目竣工交付使用相关手续（取得商品房项目竣工交付使用备案证）”。该合同第十条中第1（2）条就出卖人逾期交房的违约责任约定“逾期超过30日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。”合同第十五条就产权登记约定“出卖人应当在商品房交付使用之日起60日内将符合办理房屋权属登记的资料提交产权部门办理该房屋产权证书。因出卖人的责任造成买受人在商品房交付后90日内不能办理房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.03%向买受人支付违约金。”原被告还签订了�合同补充协议》，其中第四条约定“关于证件缴费、办理、领取本合同商品房的房屋所有权证及土地使用权证，由买受人委托出卖人代为办理，办证费用由买受人承担，办理费用的范围及标准按国家规定为准。买受人如不按办证机关要求提供相关资料及缴纳相关费用，出卖人不承担违约责任。对于使用银行按揭或公积金方式付款的在办理完产权以后（产权证原件办毕后直接用于办理房屋他项权证，不发放给买受人），买受人需在办毕产权证10日内配合相应银行（公积金管理中心）完成办理《房屋他项权证》……”。合同签订后，原告通过贷款方式按约定向被告支付了全部房款，但被告因故未能依约如期向原告交付房屋，所售房屋到2017年2月17日才取得《宜昌市夷陵区商品房项目竣工交付使用备案证》。原告于2017年8月8日诉至本院，要求判如所请。
同时查明，宜昌市夷陵区房产管理局于2017年2月20日下发了《关于禁止开发企业强制代收代缴业主各项税费的通知》，通知自2017年2月20日起，禁止开发企业强制代收代缴任何应由业主自行向相关部门缴纳的税费。案件审理过程中，被告于2017年9月22日在三峡商报第12版向长河湾小区二期业主发出通知，告知二期业主购买的房屋已经具备办理不动产登记的条件，请各位业主及时到宜昌市夷陵区不动产登记中心办理不动产登记的相关手续并缴纳相应税费。但原告称因被告尚未办理二期房屋首次登记，其仍旧无法办理所购房屋的产权，本院于2017年11月8日前往宜昌市夷陵区不动产登记部门调查得知，因被告将其开发的二期房产进行了在建工程抵押，在该抵押未解除的情况下，被告所售房屋均无法办理产权登记。同时，被告现正积极同抵押权人中国建设银行股份有限公司宜昌夷陵支行沟通，该行于2017年11月9日书面同意在不解除抵押的前提下办理被告开发的二期不动产的首次登记和已销售房屋客户的分户产权。
上述事实，有《宜昌市商品房买卖合同》及附件、销售不动产统一网络发票、宜昌市夷陵区商品房项目竣工交付使用备案证、三峡商报、夷陵区房产管理局关于禁止开发企业强制代收代缴业主各项税费的通知、询问笔录、宜昌江枫置业有限公司申请以及双方当事人的当庭陈述等证据在卷佐证，足以认定。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告于2014年1月25日签订《宜昌市商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，为有效合同，原、被告双方应当按照合同的约定全面履行各自的义务。合同签订后，原告按照合同约定付清了购房款，被告应当按照合同约定于2015年12月30日之前交付房屋，但被告�2017年2月17日才取得商品房项目竣工交付使用备案证，该证的取得是合同约定的交付条件中特别明确约定的，故被告属于迟延交房，应该按照合同的约定支付违约金。原告主张被告自2015年12月31日起至2017年2月17日止按日支付其已付房款万分之一的违约金23962.53元（578805元×0.0001×414天），被告亦当庭认可原告的该项违约金计算方法，故原告的诉讼请求理由成立，本院予以支持。
关于原告的第二项诉讼请求。按照双方签订的《宜昌市商品房买卖合同》第十五条及《合同补充协议》第四条的约定，被告应在商品房交付后90日内代为原告办理房地产权属证书，否则应向原告支付违约金，上述约定是双方真实意思表示且不违反法律规定，被告应依约代为原告办理不动产转移登记；被告先行办理所开发的长河湾小区二期不动产的首次登记，是办理原告所购房屋产权转移�记的前提和基础，被告未履行前述义务，继而未能按期为原告办理房屋产权转移登记，构成违约。宜昌市夷陵区房管部门下发通知，禁止开发企业代收代缴任何应由业主自行向相关部门缴纳的税费，只是将业主缴纳税费的方式由过去的开发企业代收变更为业主直接缴纳，并不能因此免除开发商依约代为业主办理房屋产权转移登记的义务，故被告仍应在原告缴纳相关税费后代为办理产权转移登记手续。被告辩称其不是颁发不动产登记证书的机关，不具备交付不动产证书职能的理由不能成立。鉴于原告采取银行按揭贷款方式购房，其与被告在合同中约定不动产权证书不直接发放给原告，而是用于办理房屋他项权证，故原告要求被告交付不动产权证书的理由不能成立，本院不予支持。综上，被告应代为原告办理所购房屋产权转移登记手续，并承担逾期办证的违约责任。�被告签订合同时，原告未对合同中约定的逾期办证违约金计算标准提出异议，诉讼中要求将该项违约金计算标准进行变更，但未提供证据证明其主张的成立。本着依合同履行义务原则，本院仅按照合同约定的按已付房价款的0.03%支持原告主张的逾期办证违约金，即173.64元（578805元×0.03%）。如因被告迟延履行代为办理房屋产权转移登记手续义务，导致原告不能处分所购房屋，因房价变化而遭受损失，原告可另行主张被告赔偿损失。
综上所述，原、被告之间商品房买卖合同成立，原告已向被告支付全部房款，被告应依约按期向原告交付房屋、代为原告办理房屋产权转移登记手续。被告逾期交房、逾期办证，应依约向原告支付违约金。经本院主持调解，双方当事人达不成协议，经合议庭合议，并报请本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法总则》第五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：
一、被告宜昌江枫置业有限公司于本判决生效后立即支付原告马国欣逾期交房违约金23962.53元及逾期办证违约金173.64元。
二、被告宜昌江枫置业有限公司于本判决生效后立即代为原告马国欣办理长河湾11号楼2单元5层02××01号房屋产权转移登记手续(依法应由业主承担的税费由原告马国欣缴纳)。
三、驳回原告马国欣的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费399元，由被告宜昌江枫置业有限公司负担，该费用原告马国欣已预�，由被告宜昌江枫置业有限公司在履行本判决确定义务时一并转付给原告马国欣。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。
审 判 长 张静波
审 判 员 辛雪莲
代理审判员 姜 静
二〇一七年十一月十四日
书 记 员 李安琪