甘肃省张掖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）甘07民终638号
上诉人（原审原告）：张掖市汇丰大厦商贸有限公司。
法定代表人：王国玉，该公司执行董事。
住所地：张掖市甘州区西大街*******号。
组织机构代码：22527XXXX。
委托诉讼代理人：陈强，甘肃重光律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王晓丽，女，1981年4月2日出生，汉族，甘肃省张掖市甘州区人，系张掖市汇丰大厦商贸有限公司经理，住甘州区万嘉家园6号楼。身份证号：×××。
被上诉人（原审被告）：杨志远，男，1946年10月11日出生，汉族，甘肃省张掖市人，系张掖市远志房地产开发有限公司董事长，住本区县。
委托诉讼代理人：窦志强，甘肃正峰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨波，男，1976年10月1日出生，汉族，甘肃省张掖市人。系被上诉人杨志远之子。
原审第三人：孙炳红，女，1969年2月8日出生，汉族，甘肃省张掖市人。
委托诉讼代理人：沈自荣，甘肃金厦律师事务所律师。
原审第三人：李登峰，男，1965年3月4日出生，汉族，甘肃省张掖市人。
上诉人张掖市汇丰大厦商贸有限公司（以下简称汇丰公司）与被上诉人杨志远，原审第三人�炳红、李登峰合资、合作开发房地产纠纷一案，不服甘肃省张掖市甘州区人民法院（2015）甘民重字第30号民事判决，向本院提出上诉，本院于2017年7月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人汇丰公司委托诉讼代理人陈强、王晓丽、被上诉人杨志远委托诉讼代理人窦志强、杨波到庭参加诉讼，原审第三人孙炳红委托诉讼代理人沈自荣、原审第三人李登峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人汇丰公司上诉认为：1、根据上诉人与被上诉人签订的《协议书》、《补充协议》、杨志远的承诺，上诉人应分的一层面积应为665㎡，而上诉人现实际占有516.09㎡，被上诉人多占上诉人一层面积为148.91㎡；2、已生效的张掖中院（2012）张中民初字第88号、省高院（2014）甘民一终字第174号民事判决书和最高人民法院（2015）民申字第1726号民事裁定书已确认上诉人拥有的一层面积为665㎡，一审未采信上述证据不当；3、原审以产权登记部门未对诉争的房屋面积进行整体测绘和勘验为由，驳回上诉人的诉讼请求属适用法律错误；4、原审第三人购买的房屋系上诉人所有，被上诉人杨志远无权出售，上诉人也未对被上诉人的出售行为进行追认，未收取原审第三人的房款，原审审判决驳回第三人孙炳红、李登峰的诉讼请求正确，应予维持。请求撤销原审判决第一项，判决杨志远返还一层面积148.91㎡。
被上诉人杨志远辩称：认可被上诉人应给上诉人返还一层面积148.91㎡，但上诉人主张的返还的面积应经行政部门测绘确认；虽然原审判决驳回了原审第三人的孙炳红、李登峰的诉讼请求，但驳回的理由并非上诉人上诉主张的理由，而是一审认为确认第三人购买所购房屋的时机尚不成熟。
原审第三人孙炳红、李登�辩称：原审第三人购买上诉人与被上诉人合资、合作开发的房地产并交付了房款并使用多年，一审判决驳回第三人的理由是确认房屋面积的时机尚不成熟，而非上诉人上诉主张的原审第三人无权取得已支付了房款的房屋。上诉人曲解了一审判决驳回原审第三人诉讼请求的理由
汇丰公司向一审法院起诉请求：请求人民法院依法判令被告杨志远立即返还多占汇丰公司一楼面积148.91㎡（不包括三部步行楼梯及后厅、两部电梯间面积），同时由被告承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2001年7月，原张掖市人民政府颁发了张国用（2001）字第4-16-89号国有土地使用证，载明土地使用者为张掖市汇丰有限责任公司，土地座落于张掖市县府街3号，使用权类型为出让，使用权面积1137㎡。
2003年10月28日，甘州区发展计划局作出甘区计发（2003）148号关�修建汇丰综合楼建设计划的批复，同意张掖市汇丰有限责任公司修建综合楼一幢，建筑面积为5000㎡。2004年7月13日，甘州区发展计划局作出（2004）97号关于汇丰综合楼追加建设计划的批复，同意张掖市汇丰有限责任公司在原批复的基础上追加建筑面积1300㎡。
2004年1月6日，以张掖市汇丰有限责任公司为甲方、杨志元为乙方签订协议书一份。该协议书约定：1、双方联合开发修建汇丰大厦综合楼工程，该楼为转角型综合楼；2、工程建设规模：占地面积1137㎡，工程建筑面积约5000㎡，地面工程建设六层，地下一层(附规划平面图)，全框架结构；3、沿街前楼梯(电梯)及后楼梯通道、工程变更项目、二期工程、地下一层消防喷淋系统设置等细节另附补充协议；4、甲方提供建设用地包括：项目实施前需拆除甲方原有商业门店16间480㎡，原商场538㎡，二、三层楼房29间685�，以及锅炉房、库房等建筑物205㎡，总计拆除1908㎡。拆除的原有建筑物及建设用地作为甲方实物资产投入，除此之外甲方不再承担与工程建设及出售房产有关的任何投资及各项税费；5、乙方一次性支付甲方搬迁安置费60万元，并承担修建汇丰大厦综合楼全部(配套、监理、规划设计、审图、消防、预决算、墙改、招投标、人防、勘探、质检验收、绿化、道路硬化、化粪池、水、电增容、采暖及接头费等)工程建设投资及税费。乙方不承担土地出让的任何税费；6、甲方拥有汇丰大厦综合楼一至四层1748㎡产权(东西进深不超过20米，另附图)，其中：第一层东半边(临县府街)面积410㎡、第二、三、四层南北拉直与第一层对应，每层面积446㎡，以及地下一层全部建筑面积的产权。甲方全部面积内不包括临街的5.5m宽上下共有楼梯（电梯）及后楼梯。楼梯产权各占一半，双方共用。工程二期修建面积不包括在内。乙方拥有其余全部建筑面积的产权；7、双方的权利和义务。（1）、甲方提供建设所用土地，建筑面积符合城建规划要求及消防安全要求。（2）、甲方积极协助乙方办理工程报建及审批手续。（3）、甲方负责完成原汇丰商场、小天鹅商场、汇丰公司综合楼、经营门店、锅炉房、库房的搬迁腾空及建设范围内居民的拆迁安置工作。（4）、甲方负责对属于乙方的产权，出具土地凭证及相关证明，办证费用由甲、乙双方各自承担（土地证由甲方办理）。（5）、乙方应具备合法的建筑开发资质。乙方负责招标、设计、建设、配套设施等全部费用。工程预算由甲、乙双方共同审定。工程完工后由甲、乙双方共同组织验收。工程建设期间所发生的一切债权债务由乙方承担。（6）、乙方向甲方支付的搬迁安置费60万元打入甲方指定帐户后，不再�还，也不参与分配。（7）、工程设计由甲、乙双方共同选定设计方案。双方对所拥有的楼房面积，按照各自内部使用要求设计。工程建设中，甲方如有项目变更，在不影响主体结构的情况下，乙方不得拒绝，应予以配合支持。（8）、乙方负责甲方原建筑物的拆除，拆除费用由乙方承担，拆除物归乙方所有(不包括锅炉)。（9）、乙方负责工程安全及施工管理。甲方负责工程监理，监理费用由乙方承担。（10）、工程开工时间以建设局放线日为准，竣工时间由甲乙双方协商确定的日期为准。（11）、乙方保证工程按期竣工交付使用，并符合各项建筑要求标准。工程质量必须达到合格，争取优良工程；8、甲方为乙方出具土地和产权证明。办证费用由甲、乙双方各自承担。楼房修建竣工交付使用后，一年内如果甲方未能为乙方出具以上证明，甲方应承担乙方拥有建筑面积每平方米100元的补偿；9、乙方如果不能按期给甲方交付工程，每延期一天乙方给甲方赔偿损失1500元，依此类推；10、甲方原综合楼及商场、门店于2004年3月20日前停业并腾出空房交乙方拆除。延期一天甲方给乙方赔偿损失600元，一月内若不腾空交付乙方拆除，乙方有权终止协议，甲方应退回乙方的所有投入，并承担伍万元的损失；11、甲、乙双方水、电、暖、安全、消防分开装置，以便于管理。工程竣工后的物业管理，根据产权划分，由甲、乙双方各自负责。共用楼梯(电梯)及通道由双方长期共同使用。乙方在工程竣工验收交付甲方时，修建图纸及全部资料应整理成册提供给甲方存档备查；12、协议还约定了其他内容。
2004年5月9日，张掖市规划管理局给张掖市汇丰有限责任公司颁发（2004）第18号建设用地规划许可证和2004第18号建设工程规划许可证，载明用地面积990.63㎡，建设规模5928.72㎡。2006年4月25日，张掖市规划管理局给张掖市汇丰有限责任公司出具便函一份，同意汇丰大厦由原设计的六层变更为九层。2007年9月20日，张掖市规划局颁发（2007）40号建设工程规划许可证，批准汇丰大厦增加七至九层的规划。
2005年3月17日，杨志元给张掖市汇丰有限责任公司出具条据一份，内容为：由于拆迁困难较大，本人杨志元愿意在合同外无偿拿出二十平米作为补偿，注一层楼面。（甘州区人民法院在审理（2011）甘民初字1415号一案中，因杨志元不认可该条据上的签名，甘州区法院委托法大法庭科学技术鉴定研究所进行了字迹鉴定，该所出具法大（2011）物鉴字第406号司法鉴定意见书，结论为检材与样材上的签名字迹是同一人书写。）
2005年6月1日，以杨志元为甲方、张掖市兴盛建筑工程有限责任公司（后更名为甘�神鼎建筑工程有限责任公司）、李海春项目部为乙方签订了汇丰大厦工程责任承包合同，约定由张掖市兴盛建筑工程有限责任公司承包汇丰大厦工程进行施工，并约定建设所需材料由杨志元提供。2005年6月30日对建设工程进行放线，相关人员在放线尺寸单和张掖市建设项目放线、验线、验槽通知单上签名。
2006年9月20日，以张掖市汇丰有限责任公司为甲方，杨志元为乙方签订补充协议一份。该补充协议载明：2004年1月6日，甲、乙双方签订协议，在县府街与西大街交汇处西南角规划范围内联建汇丰大厦转角型综合楼。协议签订之后将甲方原经营中商场、厂房、商店及营业楼等建筑物全部拆除并停业。由于拆迁户拒迁，至今历时三年，给甲方造成290万元的经营损失。为补救已造成的损失，甲方报请市政府于2006年4月23日经市规划局批准，将原汇丰大厦规划六层变�为九层，在不增加建设用地的前提下，增加建筑面积。经双方协商在原设计六层的基础上增加一层，按七层修建。乙方拥有的五、六层由原设计住宅变更为大厅或写字楼。因此原《协议》的一些条款和内容随之发生变化，经双方协商一致，对原《协议》作如下修订、变更和补充：1、增加的七层建筑面积为1130㎡，产权归甲方所有。乙方负责统一施工管理，工程造价由甲方承担；2、原《协议》二期工程(汇丰大厦后西南角部分)，变更为统一设计、一体建设。一至四层每层增加190㎡(13.8米×l3.8米)，增加建筑面积合计为760㎡，产权归甲方所有。乙方负责统一施工管理，工程造价由甲方承担；3、本着互惠互利、损失共担的原则，原《协议》确定的一层门店、商场，甲、乙双方所拥有面积略作调整：甲方沿街铺面增加45㎡(位置必须与甲方沿街门店北山墙相连接)，乙方减少45�，以此作为对甲方拆迁损失的补偿，甲方不承担建设费用；4、甲方地下一层为营业用房，为确保商业价值和使用功能，乙方在设计、施工中必须以商场标准设计建设，并且安全达到可靠。乙方在设计、施工中，要确保地下一层建筑面积与地上一层建筑面积相一致，其中960㎡的工程建设造价由乙方承担，其余的建筑面积(不包括楼梯面积)造价由甲方承担，地下一层产权全部归甲方所有；5、五、六层原设计为住宅，现变更为大厅或写字楼，增加建筑面积约1100㎡(含二期工程五、六层)，产权属乙方所有，工程造价及建设费用由乙方承担；6、原《协议》甲方产权部分内没有包括全部楼梯(全部楼梯工程造价由乙方承担)。甲方沿街楼梯宽度为3.6米，至顶层各层建筑面积为37㎡，甲方专用，产权归甲方所有，甲方不承担工程造价。电梯购置及安装工程甲、乙双方各承担工程造价50％，双方共用，产权各占一半。其余所有楼梯双方共用，产权各占一半；7、原《协议》确定的甲方(一、二、三、四层)产权面积不变。变更后增加的甲方建筑面积，乙方必须保证落实，如少面积，由乙方负责补足。甲方拥有的产权用途：一层为商店、商场，二层为酒店或商场，三、四层为宾馆，七层为健身、娱乐。乙方应按甲方用途设计、施工。甲、乙双方各自楼层的面积、位置，在变更设计完成，双方共同审核后，在各楼层平面图纸上分割划清甲、乙双方产权所有具体位置和面积，然后双方在平面图纸上签字盖章。施工图根据甲、乙双方的用途变更设计后，双方在图纸上签字盖章予以确认；8、设计变更后增加面积，改变设施以及由此发生的相关费用(包括设计费、审图费、预算招标监理费、计划强改基金、城市增容、质检验收、道路场地铺设、采暖及接头费等)�根据原《协议》第二条精神均由乙方承担；9、变更以后，甲方增加建筑面积应承担的工程造价(包括甲方提供材料及应扣除部分)分期支付：(1)、工程从地下基础施工到竣工验收，甲方付给乙方应承担工程造价的70％，分三次支付：工程从基础施工到地面三层封顶后付30％，主体工程全部封顶后付30％，工程竣工验收后付40％。(2)、剩余的30％工程款决算后分二年付清：第一年支付50％，第二年支付50％；10、为尽快动工修建，甲方如能在2006年9月26日前，将沿街影响修建的陈姓两户拆除，乙方即刻动工修建。对工程建设影响不大的拆迁户冯吉元，由乙方负责实施拆迁。乙方保证今年地面封冻前完成地下一层的修建工程，争取地面一、二层封项，否则原《协议》终止。2007年11月20日前工程竣工验收交付甲方；11、工程按期竣工验收合格，乙方落实了协议各条款，并按协议交付甲方房产后，甲方按原协议在十八个月内协助乙方办理完毕土地证及产权证，费用由乙方承担。除以上各项外，原《协议》其他条款继续有效。
2006年10月1O日，以张掖市汇丰有限责任公司为甲方，杨志元为乙方，签订《汇丰大厦变更补充协议》一份。该补充协议载明：2006年4月23日经市规划局批准”汇丰大厦”由六层变更为九层，并审定外观造型。在开挖基础时因地下水升高排水困难，乙方向甲方提出要求，将原《补充协议》第四条确定的地下一层商场取消，以保证在2007年11月20日前工程顺利如期完工。甲、乙双方协商一致，达成如下变更补充条款：1、甲方同意将地下一层商场取消，取消后人防相关费用由乙方承担。原规划六层变更为九层设计施工。增加的七、八、九三层产权归甲方所有；2、为了弥补取消地下一层给甲方造成的损失，乙方同意承担八层1096㎡面积的工程造价，七、九两层造价由甲方承担，甲方付款方式按原《补充协议》第九条分期支付。原二期工程增加面积按2006年9月20日《补充协议》执行；3、由于基础工程灌注桩已经施工完毕。为了减轻基础承载，甲方同意第九层按钢筋混凝土工程设计，在不违反设计规范和结构安全、保证使用功能、保证外观与效果图一致前提下，在施工中第九层局部可采用轻钢结构和其他轻型建筑材料；4、关于各楼层层高，应在满足使用功能要求的前提下，合理设计施工，一层商场(店)层高应为4米，二层酒店层高应为3.9米，三至九层各层层高应为3.5米。6、本变更补充协议与原《协议书》及《补充协议》具有同等法律效力。该补充协议结尾处手写备注：”2006年9月22日甲方已将施工现场拆迁完毕交付乙方，施工开始”，杨志元签名。
汇丰大厦工�于2009年8月完工。2009年9月21日，张掖市弘星工程造价咨询有限公司作出汇丰大厦结算汇总一份，该结算汇总载明：汇丰大厦建筑面积为10088.96㎡，实际结算价为7894874.52元，扣除工程变增、变减项目及供应的材料款，工程结算造价为4888888.95元。同日，张掖市弘星工程造价咨询有限公司作出汇丰大厦室外工程结算汇总一份，扣除供应的材料款，室外工程结算造价为252549.69元。该二份结算汇总上有原告杨志元和施工单位人员的签名。
2009年11月15日，张掖市建筑安装工程质量监督站作出质监2009改字第43号建设工程质量整改通知单，要求对汇丰大厦工程擅自在原有结构层上增加电梯间破坏建筑主体和承重结构等问题进行整改。
至2009年12月30日，被告向原告支付工程款共计1865000元。
2011年1月26日，张掖市汇丰有限责任公司将名称变更为张掖市汇丰�厦商贸有限责任公司，并在工商行政管理部门进行了名称变更登记。
另查明，原告杨志远与被告张掖市汇丰大厦商贸有限公司合同纠纷一案，甘州区人民法院于2015年7月3日立案受理。在该案的审理过程中，杨志远作为原告的诉讼请求，其中包括要求确认被告张掖市汇丰大厦商贸有限公司多占二至四层面积249㎡。对该诉讼请求，我院作出（2015）甘民初字第4578号民事判决书，认为”关于原告要求确认被告多占二至四层面积249㎡的问题，因原告在（2012）张中民初字第88号民事案件中起诉要求被告返还或按市场价折价补偿一至四层多占的面积，张掖市中级人民法院经审理，判决驳回了原告的此项诉讼请求，故原告主张要求确认被告多占二至四层面积249㎡的诉讼请求亦不能成立”，该判决驳回了原告的该项诉讼请求，该案杨志远不服提起上诉，张掖市中级人民法院生效的（2016）甘07民终335号民事判决书认为”关于上诉人杨志远要求被上诉人张掖市汇丰大厦商贸有限责任公司返还多占用的涉案楼房面积，因双方均未取得房产所有权证，故本院无法确定双方所占的房屋面积，现上诉人仅以本院（2015）张中民初字第66号民事判决书进行诉讼证据不足。”该判决依法驳回了杨志远的上诉，维持了甘州区人民法院（2015）甘民初字第4578号民事判决书。现联合开发修建的汇丰大厦综合楼未进行竣工验收，未进行产权登记并取得房产所有权。
再查明，2004年10月25日，第三人孙炳红作为乙方，被告杨志远作为甲方，双方签订《售房合同》一份，合同约定：一、甲方售给乙方一楼五号铺面，乙方所购铺面单价为9333元/㎡，共计298650元（建筑总面积约32㎡）。公用楼梯、公用设施及楼顶水箱间等面积分摊，待工�竣工后，铺面面积以测量单位的实际测量数为准，多退少补。二、1、甲、乙双方签订此合同时，乙方必须先向甲方交纳铺面预付款80000元，2、二次付款时间为开工后1月内，金额120000元，若延期15天不予交付，则甲方有权终止合同并扣除乙方预付款50%的违约金。剩余房款待工程竣工后一次性交付甲方。乙方付款以收据为凭，合同还约定了其他条款内容。合同签订后，第三人孙炳红交付购房款，并对所购铺面占有使用至今。
2004年2月25日，第三人李登峰作为乙方，被告杨志远作为甲方，双方签订《售房合同》一份，合同约定：一、甲方售给乙方一楼西起四号铺面，乙方所购铺面单价为8000元/㎡，建筑总面积约81.8㎡。公用楼梯、公用设施及楼顶水箱间等面积分摊，待工程竣工后，铺面面积以测量单位的实际测量数为准，多退少补。二、1、甲、乙双方签订此�同时，乙方必须先向甲方交纳铺面预付款400000元，2、二次付款时间为2004年4月1日，金额100000元，若延期15天不予交付，则甲方有权终止合同并扣除乙方预付款50%的违约金。剩余房款待工程竣工后一次性交付甲方。乙方付款以收据为凭，合同还约定了其他条款内容。合同签订后，第三人李登峰交付购房款，并对所购铺面占有使用至今。
本案在原审处理过程中，因原、被告双方对汇丰大厦的建筑面积及各自占用部分的面积提出异议，本院委托甘肃信诺房地产测绘有限责任公司进行面积测绘，测绘费10000元，原告汇丰公司支付5000元，被告杨志远支付5000元。原告汇丰公司向法庭提交被告杨志远于2005年书写的条据一份，内容为：由于拆迁困难较大，本人杨志远愿意在合同外无偿拿出二十平米作为补偿。庭审中，因杨志远不认可该合同上自己的签名，被告汇丰公司申请字迹鉴定，本院委托甘肃政法学院司法鉴定中心进行了字迹鉴定，该所出具了（2011）甘政司（文）鉴字第119号司法鉴定意见书，结论为条据上杨志远的签名笔迹倾向于杨志远书写。原告汇丰公司支付鉴定费2062元，因该鉴定结论不是肯定性或否定性结论，原告汇丰公司申请重新鉴定，本院委托法大法庭科学技术鉴定研究所进行了字迹鉴定，该所出具法大（2011）物鉴字第406号司法鉴定意见书，结论为检材与样材上的签名字迹是同一人书写。原告汇丰公司支付鉴定费11272元。
原告汇丰公司在本案诉讼前向本院申请诉讼保全，本院于2011年4月7日作出（2011）甘民保字第14号民事裁定书，对汇丰大厦一楼前电梯间西侧一、二、三间铺面112㎡予以查封。原告汇丰公司预交保全费5000元。
一审法院认为，原、被告签订的协议书、补充协议书、汇丰大厦变更补充协议书，系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。原告起诉要求确认汇丰大厦一楼铺面有争议的148.91㎡属于原告所有，该诉争性质属于房屋产权面积确认和测算的争议。房产面积包括房屋建筑面积、共有建筑面积、使用面积等测算。房屋产权面积测算的主要依据有中华人民共和国建设部制定的《房产测绘管理办法》，按照该办法第五条规定：国务院测绘行政主管部门和国务院建设行政主管部门根据国务院确定的职责分工，负责房产测绘及成果应用的监督管理。省、自治区、直辖市人民政府测绘行政主管部门和省、自治区人民政府建设行政主管部门、直辖市人民政府房地产行政主管部门根据省、自治区、直辖市人民政府确定的职责分工，负责房产测绘及成果应用的监督管理。据此，房屋产权面积由直辖市、市县房地产行政主管部门登记确权认定。执行国家标准《房产测量规范》。因原、被告合资、合作开发的汇丰大厦综合楼作为一个整体到目前仍未办理产权证。产权登记部门没有对整体楼层的面积进行勘验和测定，法院无法确定双方诉争的房屋面积。已经生效的法院判决，对原、被告之间相类似争议已经进行了判决处理。现原告张掖市汇丰大厦商贸有限公司在本案中提出要求确定双方诉争的房屋面积诉请，证据不足，本院不予支持。在本案诉讼过程中，本院依法追加第三人孙炳红、李登峰参加诉讼，以求得本案争议的纠纷协商解决，但因原、被告之间不同意协商处理，而第三人孙炳红、第三人李登峰要求确认出售给自己的房屋产权归属的诉讼请求，又涉及到汇丰大厦的整体产权登记面积的大小，因原、被告合资、合作修建的房屋未经房产登记部门进行产权的原始或初始登记，第三人�出的诉讼请求中的出售房屋的面积与原合同中签订的面积大小亦不相同。因此，第三人所要求确认的房产归属面积，在本案的处理中亦不能确认。第三人孙炳红、第三人李登峰作为有独立请求的第三人，在具备房产登记的条件后，可依法主张其权利，维护自己的合法权益。一审法院判决：1、驳回原告张掖市汇丰大厦商贸有限公司的诉讼请求；2、驳回第三人孙炳红的诉讼请求；3、驳回第三人李登峰的诉讼请求。案件受理费140元，由原告张掖市汇丰大厦商贸有限公司负担。工程面积测绘鉴定费10000元，由原告张掖市汇丰大厦商贸有限公司负担。字迹鉴定费13334元由被告杨志远负担，保全费5000元由原告张掖市汇丰大厦商贸有限公司承担。第三人孙炳红交纳的案件受理费70元由孙炳红负担。第三人李登峰交纳的案件受理费70元由李登峰负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对上诉人提交的张掖市中级人民法院(2015)张中民初字第93号民事裁定书，经质证被上诉人无异议，本院予以确认。二审查明的事实与原审一致，本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人达成合意共同出资、合作修建张掖市汇丰大厦综合楼，并签订协议书，修建过程中因设计规划和拆迁过程出现的问题，双方在签订的协议书基础上又签订了补充协议、汇丰大厦变更补充协议书，属双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应根据协议约定并遵循诚实信用的原则全面履行协议约定的义务。
根据双方签订的协议书，上诉人汇丰公司应分得汇丰大厦综合楼一层自东半边（临县府街）面积645㎡的建筑面积（不包括楼梯及电梯占用�面积），以及2005年3月17日，因拆迁困难，杨志远承诺在协议约定的范围外无偿给上诉人给付的一层20㎡的建筑面积，上述共计665㎡。依据甘肃信诺房地产测绘有限责任公司作出的（2012）甘信测字第14号房屋面积测绘报告书及已生效的本院（2012）张中民初字第88号民事判决书确认汇丰公司现实际占用一层面积为516.09㎡。
被上诉人杨志远将汇丰大厦综合楼一层5号铺面（面积37.39㎡）、4号铺面（面积58.11㎡）出售给原审第三人孙炳红和李登峰，并占有现中国银行279.39㎡及前电梯楼梯间面积13.72㎡的二分之一（6.86㎡），其中前电梯间测绘面积为13.72㎡，但电梯间实际占用面积为5.75㎡，另外7.97㎡的并未被电梯间占用，上诉人与被上诉人应各自分得其中的二分之一，即3.985㎡。根据双方协议约定，汇丰公司应分得汇丰大厦综合楼一层的建筑面积应自东半边（临县府街）沿汇丰大厦综合楼转角分割其应得建筑面积，按上述分割方式，被上诉人应当返还上诉人汇丰公司一层5号铺面（面积37.39㎡）、4号铺面（面积58.11㎡）、现中国银行279.39㎡中的49.425㎡给上诉人。上诉人认为根据上诉人与被上诉人签订的《协议书》、《补充协议》、杨志远的承诺，上诉人应分的一层面积应为665㎡，而上诉人现实际占有516.09㎡，被上诉人多占上诉人一层面积为148.91㎡、已生效的张掖中院（2012）张中民初字第88号、省高院（2014）甘民一终字第174号民事判决书和最高人民法院（2015）民申字第1726号民事裁定书已确认上诉人拥有的一层面积为665㎡，一审未采信上述证据不当的上诉意见成立，本院予以采信。
但汇丰大厦综合楼系上诉人与被上诉人合资、合作开发修建，该栋房屋本应属上诉人与被上诉人共有，只是双方需根据签订的协议对该栋房屋�建筑面积进行分割。在修建拆迁初期，即2004年2月25日、10月5日，合资共建人之一的杨志远分别与原审第三人李登峰、孙炳红签订了售房合同，由孙炳红预购一层5号铺面（面积37.39㎡）、李登峰预购4号铺面（面积58.11㎡），原审第三人自合同签订后陆续缴纳了全部房款，并于2011年4月实际使用至今，作为本案原审第三人并不清楚上诉人与被上诉人关于建筑面积分割的协议约定，即原审第三人与汇丰大厦其中共建人之一的被上诉人杨志远签订的购房合同并不因上诉人与被上诉人因分割协议而无效，同时一审第三人在2004年购买房屋时支付了合理对价，且被上诉人与原审第三人签订购房合同时，上诉人与被上诉人就原审第三人购买的房屋按照共建协议分割给上诉人的事实并未确定，故原审第三人对被上诉人杨志远无处分权的情形并不知情，也不可能知情，上诉人无权要求�三人返还。虽然本案第三人孙炳红、李登峰善意取得的房屋属不动产，应自房屋交付之日办理产权登记，但涉案的汇丰大厦综合楼从2011完工至今未进行整体验收，至今仍不具备办理产权登记的条件，上诉人不能因未办理产权登记即否认第三人的善意取得，还应充分尊重第三人未办理产权证登记的客观原因和2011年房屋交付第三人使用已愈六年的事实。为了维护原审第三人的利益和交易安全，上诉人认为原审第三人和被上诉人签订的售房合同无效的上诉理由不能成立，上诉人只能要求被上诉人予以赔偿。虽然本案上诉人认为原审第三人购买的房屋系上诉人所有，被上诉人杨志远无权出售，上诉人也未对被上诉人的出售行为进行追认，未收取原审第三人的房款，应驳回第三人孙炳红、李登峰的诉讼请求的上诉意见不能成立，本院不予支持。但原审第三人孙炳红、李登峰�待后根据产权测绘部门测绘形成的面积和与被上诉人签订的售房合同办理产权登记，确认其产权归属，故原审第三人孙炳红、李登峰分别要求确认汇丰大厦一层5号铺面（面积37.39㎡）、4号铺面（面积58.11㎡）归其所有的诉讼请求在本案中本院不予确认。
对上诉人认为原审以产权登记部门未对诉争的房屋面积进行整体测绘和勘验为由，驳回上诉人的诉讼请求属适用法律错误的上诉意见，本院认为，上诉人与被上诉人签订协议，约定了如何分割合资共建房屋面积，应充分尊重当事人的约定，按照约定进行面积分割，本案双方争议的主要问题是如何按照协议对共建面积分割，并不涉及产权登记，故一审以汇丰大厦综合楼现未办理产权证，产权部门未进行面积测绘为由驳回上诉人的诉讼请求不当，应予纠正。故上诉人的上述上诉理由成立，本院予以支持。
综上所述，上诉人的部分上诉理由成立，原审认定事实清楚，但适用法律错误，判处不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，判决如下：
一、维持甘肃省张掖市甘州区人民法院（2015）甘民重字第30号民事判决第二、三项；
二、撤销甘肃省张掖市甘州区人民法院（2015）甘民重字第30号民事判决第一项；
三、变更甘肃省张掖市甘州区人民法院（2015）甘民重字第30号民事判决第一项为：被上诉人杨志远于判决生效后三十日内，按照148.91㎡以现行市场价格折算后，向上诉人张掖市汇丰大厦商贸有限公司支付货币。
工程面积测绘鉴定费10000元，由上诉人张掖市汇丰大厦商贸有限公司负担。字迹鉴定费13334元由被上诉人杨志远负担，保全费5000元由上诉人张掖市汇丰大厦商贸有限公司承担。
一审案件受理费140元，由被上诉人杨志远负担。二审案件受理费140元，由被上诉人杨志远负担。第三人孙炳红交纳的案件受理费70元由孙炳红负担。第三人李登峰交纳的案件受理费70元由李登峰负担。
本判决为终审判决。
审判长 张文清
审判员 安凤梅
审判员 胡宏睿
二〇一七年九月二十六日
书记员 尹建兵