浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）金义民初字第1954号
原告：冯伟。
原告：金双君。
两原告委托代理人：王俊。
两原告委托代理人：江云峰。
被告：傅仁益。
被告：傅品正。
被告：王爱芳。
三被告委托代理人：鲍江云。
三被告委托代理人：黄旭飞。
第三人：冯长成。
原告冯伟、金双君与被告傅仁益、傅品正、王爱芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年8月21日立案受理。后追加第三人冯长成参加本案诉讼。依法由审判员季文超适用简易程序公开开庭进行了审理。原告冯伟、金双君的委托代理人王俊、被告傅仁益、王爱芳及被告傅仁益、傅品正、王爱芳的委托代理人鲍江云、第三人冯长成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告冯伟、金双君诉称：两原告系夫妻关系。两原告与三被告协商把坐落在义乌市江东街道江南四小区99幢6号的房屋一幢以310万的价格卖给两原告所有。2009年7月20日，双方签订了《房地产买卖契约》一份，契约中对双方的权利义务进行了明确的约定。两原告依照约定付清了房款。三被告也把房屋交付给了两原告。2009年7月20日，两原告与被告在义乌市房地产交易市场管理所的见证下办理了房屋过户的相关手续。2009年7月23日，义乌市江东街道江南四小区99幢6号房屋正式过户到两原告名下。嗣后，两原告多次去催促三被告办理土地使用权过户手续，但三被告都以种种理由拒绝，使得两原告至今未能如愿。综上，两原告已付清所购房款，应当享有房屋的所有权和土地的使用权。但三被告却拒绝履行协助土地使用权过户的义务。现原告为了维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求：1、依法判令两原告与三被告签订的房地产买卖契约合法有效。2、判令三被告协助两原告办理坐落在义乌市江东街道江南四区99幢6号的土地使用权证（证号为义乌国用2003字第1-457号）过户手续。
被告傅仁益、傅品正、王爱芳辩称：一、原告在诉状中提到的房地产买卖契约，是第三人以原告的名义与被告傅仁益、王爱芳签订的，被告傅品正不知情，也不在场。协议签订的时候是傅品正放暑假在家的时候，但是房地产买卖契约的事情没有告诉过傅品正，且签字也是傅仁益代签的。二、涉案房地产买卖契约的签订只不过是一种形式，实际上是傅仁益、王爱芳向第三人借款，以房屋买卖的形式作为担保，房屋买卖的形成过程陈述如下：2009年傅仁益、王爱芳在赤岸镇乔亭村承包了山庄，第三人冯长成是该村的村长，双方有往来，当时被告夫妇承包山庄投资巨大，在银行贷款180万元，第三人冯长成知道这个情况后向王爱芳提出其有闲散的资金，因银行贷款繁琐，还要支付利息，第三人提出由其借款给被告，赚取利息。在这样的情况下，2009年7月，由第三人冯长成为被告傅仁益、王爱芳提前归还了银行的180万元贷款。第三人提出要以担保的方式确保借款安全，由两原告与被告傅仁益、王爱芳签订了房屋买卖的合同。三、双方约定房地产买卖价格310万元低于市场价格，2010年是义乌市场房地产价值最高的时候，涉案房屋价格至少在450万元。如果是房产转让，被告也不可能以这么低的价格将房屋转让给原告。原告在诉状中提到310万元房款已经付清，与事实不符。原告明确，办理土地使用证的时候支付80万元，本案土地证没有办理手续，房款不可能全部付清。四、原告在诉状中提到多次催促被告办理手续，但这不是事实。原告从未与被告联系，如果有联系，原告应当提供通信联络的信息的证据。双方合同本质是借款，房产买卖是一种形式，没有约定土地使用权过户的意思。综上，原、被告双方不存在房屋买卖的合意，实际是借款行为，请法庭支持被告的意见。
第三人冯长城陈述称：当时第三人想买房屋，开始是江东南路的405个平方米的店面房，被告说他们资金紧张，将房屋卖给第三人。原、被告谈价格时第三人没有在场。当天房屋买卖结束后吃晚饭原告才和第三人说。转让价不包括出让金、中介费等费用。被告的房屋不是店面房，租金一年只有6-7万元，还要支付出让金。且被告的房屋租掉10年，无法拿回来，法院处有债务，乔亭那边承包山庄要钱，所以要将房屋卖掉。被告傅品正是打电话叫回来的，不是放假的。180万元是冯伟拿去的。50万元是现金借去的，后来过了两三天又汇款汇去50万元。第一笔50万元是向第三人借款的，后来抵作购房款。另外还支付了30万元。
为证明其诉讼主张，原告提供了以下证据：
证据一、房地产买卖契约一份，以证明原告与被告签订讼争房屋买卖合同的事实，约定了房屋的价格、房款的支付。
证据二、借条一份、收条两份，以证明原告付清310万元房款的事实。
证据三、房产证两份，以证明三被告已把房屋产权过户给原告的事实。
证据四、土地证一份，以证明被告享有土地使用权的事实。
被告对原告提供的证据质证认为：
对证据一，真实性无异议，关联性有异议，1、房地产买卖契约是在中介义乌市希望房地产服务部形成的，原来双方形成借款关系的时候，不办理产权关系的转让的，后来发生房产过户，是第三人提出其妻子、儿子不同意。房地产买卖契约形成的时候，被告王爱芳与第三人冯长成到中介处办理的。冯伟的签字怎么形成，现在也既不清楚，当事人回忆是冯长成通知冯伟到场的。第三人陈述房屋过户的时候其不在场的陈述不实。2、傅品正对房地产买卖不知情，没有收到过购房款。3、被告不可能以310万元的价格转让房屋。契约只是一种形式，是为借款做担保的。4、合同约定的付款方式很明确，合同签订日支付50万元定金，过土地证的时候付80万。原告不可能提前付款。土地证尚未办理过户，不可能办理支付全部款项。因为是一种形式，故没有约定土地证过户的日期。如果是真实的房地产买卖，应当约定一个合理的期限过户土地证，第三人借款给被告，如果房产证不过户的，不放心，但是双证一起过户，被告也是不放心的。这是常理。
对证据二，50万元的借条，真实性无异议，关联性有异议，借条的形成在2009年6月3日晚上第三人冯长成家里形成。借条形成之后两天，原告从原告妻子的账户转账50万元给被告。借款形成于涉案房地产买卖之前，在房地产买卖契约中没有约定过或者提到该笔借款冲抵定金或者房款，如果有这笔借款存在的，原告肯定要在房地产买卖契约中注明。且该借条出借人的主体是冯长成，而非本案原告。因此，该借条与本案房地产买卖之间没有关联。反而证明原、被告及第三人之间不存在房地产买卖关系，而是借款关系的事实。该笔借款已经归还冯长成夫妇。对180万元收条真实性无异议，对关联性有异议，该180万元也是冯长成夫妇支付，是以冯长成妻子邵海芳妻子的名义开具本票，为了被告偿还银行贷款。还款手续是冯长成与王爱芳办理提前还款的。如果不是第三人提议，被告无需提前还款。更没有必要将涉案房屋出卖。收条的出具完全是按照冯长成的意思。被告傅品正对该180万元款项不清楚，也没有收到过购房款。对30万元的收条，收条的真实性无异议，关联性有异议，1、被告傅品正对该收条具体情况不清楚。2、2009年10月12日，被告傅仁益、王爱芳出具30万收条的时候没有收到30万元的款项。这一收条是冯长成精心谋划让被告出具的，故写的名字也是冯长成。实际是冯长成谋划让被告出具的。3、收条出具的收款人主体是冯长成，进一步印证了被告与第三人发生借款关系，以房产买卖抵押的事实。
对证据三、四，真实性无异议，关联性有异议，涉案的房产买卖是对借款作担保的。原告及第三人得到保障了，故没有约定土地证的过户问题。
第三人对原告提供的证据没有异议。
为证明其辩解主张，被告提供了以下证据：
证据一、手机短信一份，以证明原告与被告、第三人之间实际借款并非房屋买卖的事实。
证据二、中国移动通信客户清单一份。
证据三、录音一份。
证据二、三共同用以证明被告王爱芳于第三人通信事实、通信内容，体现原告与被告、第三人之间实际借款并非房屋买卖的事实，争议的是借款的本金及利息的计算问题。
证据四、房屋租赁合同一份，以证明房屋租赁等事宜一直由被告在管理，原告与被告、第三人之间实际借款并未产生房屋买卖的事实。
证据五、银行转账凭证一份，以证明被告向原告借款人民币50万元已归还的事实。
证据六、冯长成出具的协议书一份，以证明冯长成在信息中提到的内容。协议书是冯长成提供给被告如何还款的，被告未认可，也未签字。
证据七、夫妻关系证明一份，以证明冯长成与邵海花是夫妻关系。
原告对被告提供的证据质证认为：
对证据一，原告不清楚。原告及第三人在与被告商量如何过户及还款的事情。实际上手机短信中也反映了当时三被告也是愿意过户土地证的。并不像被告说的由于借款不转让土地证。房屋买卖的主体实际是原告与三被告，而非第三人与三被告。
对证据二、三，这是第三人与被告间的通话，不清楚。从录音来看，里面也涉及到归还款项，实际上第三人与被告还有其他的借款纠纷。
对证据四，房屋租赁合同真实性予以承认。被告认为原告不清楚房屋出租不是事实，原、被告双方签订的买卖合同明确房屋以出租的形式交付给原告，租赁款50万元抵扣房款。与被告的证明目的不符。
对证据五，转账的50万，是冯伟母亲邵海华在2009年6月5日借给被告的50万元，而非本案争议的50万元。
对证据六，没有当事人的签名，对证据三性均有异议。
对证据七，无异议。
第三人对被告提供的证据的质证意见与原告一致。
第三人提供了以下证据：
证据一、银行交易流水账一份，以证明邵海芳与傅仁益、王爱芳款项往来事实。
证据二、房屋出售补充协议一份，以证明被告与第三人约定了土地证过户的事实。
被告方对第三人提供的证据质证认为：
对证据一，2009年6月5日汇款50万元，是借条中的50万元。第三人与被告间没有现金往来，都是汇款的。7月29日是将50万元借款归还的。该笔50万元的借款实际上已经归还了。
对证据二，这份协议应当是在佛堂的农行，冯长成让被告书写的，过户手续延迟一年的事情是没有的，补充协议也是没有签订过的。这份协议也是不符合情理的。是冯长成骗取被告书写的。
原告对第三人提供的证据无异议。
三被告申请证人何某、楼某出庭作证。以证明第三人出借给两被告180万元的款项的事实，是以冯长成夫妇名义支付，冯长成妻子邵海芳的名义开具的本票，第三人与两被告之间是借款的关系。
原告方质证认为：
两个证人不能证明原、被告双方购买房屋不存在这一事实，实际上双方合同中也清楚，被告因为有贷款急需归还，所以出卖房屋。
第三人对证人证言质证认为：
无异议。但没有与两证人去归还过贷款。
经庭审质证，本院对原告提供的证据一、证据二中的收条两份、证据三、证据四的真实性、合法性关联性均予以认定。对被告提供的证据一、证据二、证据三、证据四、证据五、证据七的真实性予以认定；对被告提供的证据六的真实性不予认定。对第三人提供的证据一、证据二的真实性予以认定。证人证言的关联性本院不予认定。
经审理查明，原告冯伟、金双君系夫妻关系，第三人冯长城系原告冯伟的父亲；被告傅仁益、王爱芳系夫妻关系，被告傅品正系被告傅仁益、王爱芳的儿子。
义乌市江南四小区99幢6号四间四层（四层以上为阁楼）房屋（建筑面积为725.46平方米）原系三被告共有。该房屋由三被告出租给外商使用，租期为2006年8月1日至2016年7月31日，租金共计68万元，一次性已经付清。2009年7月17日，原告与被告通过中介签订了《房地产买卖契约》一份，约定三被告将上述房屋房地产以人民币310万元的价款转让给两原告，合同签订之日原告向被告支付定金50万元，双方约定在2009年7月25日前办理房地产产权过户手续。在房产见证及受理当日支付首付款（含购房定金）人民币230万元，在双方土地证签字当日支付人民币80万元。房屋现状为出租，双方同意于2015年7月1日前由被告将房地产以出租的形式交付给乙方。一切税、费均由原告负担。另外，双方约定了其他事项：一、被告将房屋的六年租金共计50万元退给原告，该租金从交付总房款中扣除；二、因房屋有银行贷款180万元，需由原告提前支付180万元给被告还贷款。合同签订当日，原告冯伟支付给被告傅仁益、王爱芳转让款180万元，被告傅仁益、王爱芳出具了收条一张。2009年7月23日，三被告协助原告办理了上述房屋的房屋所有权过户登记手续，将上述户屋所有权过户至两原告名下。2009年10月12日，由第三人冯长成交给被告傅仁益、王爱芳转让款30万元，被告傅仁益、王爱芳出具了收条一张。原告共计已支付房屋转让款260万元（含已由原告收取的房屋租金50万元）。三被告至今未协助原告办理上述房屋的土地使用权过户登记手续。
本院认为，原、被告2009年7月17日通过中介签订的《房地产买卖契约》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，且已办理了房屋所有权过户登记手续，依法应认定有效。被告辩称签订协议只是抵押借款、被告傅品正对协议不知情的主张证据不足，本院不予采信。原告以被告出具给第三人的50万元的借条抵为转让款，因协议中未作约定，本院不予采纳。被告主张的转让款支付情况符合协议约定，本院予以采纳。被告与第三人之间的债务关系不属本案审理范围。原、被告应当按照约定全面履行自己的义务。原告已按照约定支付了土地使用权转让款260万元，被告应当按照约定协助原告办理涉讼房屋的土地使用权过户登记手续。同时原告应当及时支付剩余转让款50万元。为此，原告的诉讼请求应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条第一款、第六十条的规定，判决如下：
一、原告冯伟、金双君与被告傅仁益、傅品正、王爱芳于2009年7月17日签订的《房地产买卖契约》合法有效。
二、被告傅仁益、傅品正、王爱芳于本判决生效后十五日内协助原告冯伟、金双君将义乌市江南四小区99幢6号房屋（［义乌国用（2003）第1-457号《国有土地使用证》］的国有土地使用权过户登记给原告冯伟、金双君。办理过户登记应交纳的税、费由原告冯伟、金双君负担。
案件受理费15800元，由被告傅仁益、傅品正、王爱芳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院（在递交上诉状同时预交上诉费人民币31600.00元，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入单位：金华市财政局；汇入帐号：19×××37，开户银行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理）。
审判员 季文超
二〇一四年一月九日
书记员 朱晗晟