广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第4451号
上诉人（原审被告）：徐时敏，男，1976年1月15日出生，汉族，住广州市番禺区。
委托代理人：周斌，广东中大圣律师事务所律师。
委托代理人：叶杜兴，广东中大圣律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：卢敏川，女，1975年11月27日出生，汉族，身份证地址：广州市番禺区。
委托代理人：吴凯，广东宏力律师事务所律师。
委托代理人：马安好，广东宏力律师事务所实习律师。
上诉人徐时敏因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2014）穗番法石民初字第134号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：卢敏川作为卖方、徐时敏作为买方、星展地产作为经纪方于2012年12月13日签订《房屋买卖合同》（no.000472），卢敏川、徐时敏双方约定卢敏川向徐时敏出售位于广州市雅居乐花园润园3、4栋观景路333号3栋31层3104房，售价为228万元；交付日期为卢敏川收齐首期款当天；付款方式为于2012年12月13日前支付定金5万元，首期楼款（含定金）80万元于签订《广州市房地产买卖合同》并取得房地产交易中心收缴证件收据当天内付清，余下楼款148万于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入徐时敏银行账号用为楼价余款，银行实际贷款与原贷款之间差额由徐时敏以现金支付。交易手续需在2013年5月31日前完成，如因房管局或银行原因导致延迟，则时间相应顺延。此外，上述《房屋买卖合同》还约定了其他事项。2012年12月13日，徐时敏向卢敏川支付定金5万元，2012年12月14日，徐时敏向卢敏川支付75万元，卢敏川遂将涉诉房屋（毛坯）交付徐时敏使用，徐时敏对该房屋进行了装修并入住。后卢敏川、徐时敏双方于2013年4月14日签订补充协议，内容为：“由于该物业目前未能领取房产证，导致交易双方无法按照原买卖合同约定时间如期办理房屋交易过户手续，现合同双方重新约定该物业办理相关手续的具体时间：一、现双方约定该物业办理日期顺延至2013年12月31日前。二、每月徐时敏向卢敏川支付人民币￥3500元作为租金。以上2条至2013年12月31日前有效，如超过该日期未能办结所有手续，则合同双方提前30天再行约定。备注：每月租金为人民币：叁仟伍佰元整3500元，该租金自2013年6月1日起计算，至2013年12月31日止，如在该日期前双方收到银行出示的同意贷款通知书〈即具备交易过户条件〉则该租金只算到当期，另未足月约租金按日计算。”
一审另查明：卢敏川于2010年12月29日与广州市番禺雅居乐房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》，约定由卢敏川向广州市番禺雅居乐房地产开发有限公司购买位于广州雅居乐花园润园3、4栋观景路333号3栋31层3104房即本案涉诉房屋。卢敏川已全部支付楼款。卢敏川于2014年6月17日向广州市番禺雅居乐房地产开发有限公司提交办理房产证的相关材料。因此，卢敏川于2014年1月16日向原审法院提起诉讼，请求：1.判令解除卢敏川与徐时敏签订的《房屋买卖合同》；2.判令徐时敏将广州雅居乐花园润园观景路333号3栋3104房房屋返还给卢敏川；3.判令徐时敏支付租金21000元及利息357元、房屋占用费（自2014年1月1日起按每月4000元支付至实际返还日止）。
在一审庭审过程中，卢敏川主张解除双方签订的《房屋买卖合同》的理由是徐时敏不具备在广州市购房的资格。对此，徐时敏确认户籍非广州市，且称在广州市没有房产，其经营的个体工商户有缴纳相应的个人所得税（2013年1月至2014年4月），只是不符合广州于2013年实施的购房政策要求；同时，徐时敏主张卢敏川、徐时敏曾约定可将涉诉房屋过户到徐时敏其他家庭成员名下或公司名下，卢敏川不满意售房价格故不同意继续履行合同，且提供卢敏川丈夫于2014年1月22日向徐时敏及中介麦纪玉发送的短信息证明其主张。上述短信息的内容为卢敏川因故不能继续出售涉诉物业，补充协议约定的有效期过后其将终止合同，不再续期，同时，卢敏川提出另一解决方案是徐时敏就房屋价格上涨部分向卢敏川作出补偿。卢敏川对上述短信息的内容的真实性没有异议，但认为双方在协商，卢敏川提出解决方案，但不确认双方曾协商将涉诉房屋过户至其他人名下。
一审中徐时敏申请了涉诉房屋买卖过程中负责双方交易的中介人员麦纪玉、骆建威作为证人出庭作证。麦纪玉称卢敏川、徐时敏双方在签订涉诉合同是曾口头约定涉诉房屋过户时房产证可以写徐时敏其他家庭成员名下，后卢敏川认为房价过低，故要求徐时敏支付租金，再后卢敏川不愿意继续履行合同。骆建威称卢敏川、徐时敏双方在签订合同时双方同意涉诉房屋可过户在徐时敏家庭成员名下，卢敏川收到房款即可；后卢敏川认为房价过低，而徐时敏不愿意接受卢敏川补偿房价上涨部分的要求，卢敏川就称不再出售涉诉房屋。
2014年9月1日，卢敏川向原审法院提交了涉诉房屋的房地产权证，该证的登记时间为2014年8月1日，卢敏川称其于2014年8月29日从开发商处收到该证。徐时敏对该房地产权证无异议，但提供了其经营的广州市海珠区凤阳炫发服装辅料商行的营业执照、税务登记证、税收完税证明（2014年5月27日填发，税款所属时间自2013年1月1日至2014年4月30日共17张）以及其作为法定代表人的广州市炫发服装辅料有限公司营业执照。对徐时敏提供的上述证据，卢敏川不予认可。
原审法院认为：卢敏川、徐时敏双方存在房屋买卖合同关系，依法受法律保护，双方应根据合同要求全面履行合同义务。首先，徐时敏不具备广州市购房资格；其次，虽徐时敏主张卢敏川、徐时敏双方曾约定将涉诉房屋过户到徐时敏其他家庭成员或其公司名下，其除提供两中介人员的证人证言外并未能提供其他证据证明其主张，且卢敏川亦不予认可；最后，徐时敏亦未能提供证据证明其家庭成员或名下公司具有广州市购房资格，故卢敏川、徐时敏双方签订的《房屋买卖合同》缺乏继续履行的条件，卢敏川主张解除上述合同，符合法律规定，原审法院予以支持。因广州雅居乐花园润园观景路333号3栋3104房已交付徐时敏实际使用，因此，卢敏川主张徐时敏向其返还上述房屋，予以支持。
关于租金及利息问题，因卢敏川、徐时敏在《补充协议》中约定徐时敏在2013年6月1日至2013年12月31日止每月向徐时敏支付房租3500元，卢敏川主张徐时敏支付2013年7月至12月的房租21000元，原审法院予以支持。因双方并未约定房租的支付时间，且双方因涉诉房屋房产证未办理导致交易无法进行的情况下徐时敏使用房屋而进行的租金约定，因此，酌定徐时敏自起诉之日即2014年1月16日按照人民银行同期贷款利率标准给计付逾期支付房租利息。关于卢敏川主张徐时敏按每月4000元的标准支付2014年1月1日起至徐时敏实际返还涉诉房屋期间的占用费问题，因卢敏川并未提供证据证明徐时敏于2014年始占用该房屋导致卢敏川产生额外的损失，因此，房屋占用费应参照双方约定的月租3500元处理为宜，因此，徐时敏应按照月租3500元的标准向卢敏川支付自2014年1月1日至2014年8月31日期间的占用费合共28000元，此时间后产生的占用费，卢敏川可在实际发生后再另行主张。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2014年9月17日作出如下判决：一、解除卢敏川与徐时敏于2012年12月13日签订的编号为no.000472的《房屋买卖合同》；二、徐时敏在本判决发生法律效力之日起三十日内将位于广州市番禺区南村镇景观路333号3栋3104房交还给卢敏川管业；三、徐时敏在本判决发生法律效力之日起五日向卢敏川支付房租21000元、房屋占用费28000元、逾期支付房租利息（以21000元为本金，按中国人民银行同期贷款利息标准自2014年1月16日计付至本判决确定的支付之日止，以本金为限）；四、驳回卢敏川的其余诉讼请求。本案一审诉讼费434元，由徐时敏负担。
判后，上诉人徐时敏不服原审判决，向本院提起上诉称：1.卢敏川出卖房屋的根本目的是取得相应价款，我方按照合同约定履行了支付相应价款并无违约行为，即本案不存在合同目的无法实现的情形，相反卢敏川违反约定直到2014年8月29日才拿到房产证，其作为违约方无权解除合同，故不能适用《合同法》第94条的规定解除合同；2.我方虽然不符合2013年11月15日穗府办（2013）44号文规定的缴纳3年个税的购房资格，但购房合同是在2012年12月13日就签订，签订合同时我方有经营个体户的营业执照，可以去补交个税，直到2013年3月23日出台的第14号文件才明确不得通过补交个税、社保的方式来购房，因此签订涉案合同时我方是具备购房资格的，但是当时房产证还没有出来；3、我方已按照合同约定支付相应价款，卢敏川也交付了当时还是毛坯的房屋，现在我方已经投入了几十万进行装修，倘若法院保护毫无诚实信用的卢敏川，明显对我方不公平。卢敏川在短信中明确表示房屋涨价了，不愿意将房屋再卖给我方，并愿意承担相应违约责任，除非我方接受其涨价的要求，可见，其是解除合同是恶意的；4.一审判决我方支付租金、房屋占用费缺乏事实及法律依据。在购房合同尚未正式解除之前，卢敏川基于房屋买卖合同规定的义务，将房屋交给我方合法占有使用，而并非基于侵权行为而侵占房屋，双方签订的补充协议中“租金”本质是补偿款的意思，并不存在租赁的意思及事实。协议约定是2013年6月1日至2013年12月31日期间，之后双方对房屋的使用并无其他约定。故我方无需支付占用费；5.如果判决我方搬出涉案房屋，我方将没有房屋居住，孩子也没有学校读书，影响社会和谐。综上，上诉请求：1.依法撤销原审判决，驳回卢敏川的全部诉讼请求；2.本案一、二审全部诉讼费用由卢敏川承担。
被上诉人卢敏川答辩称：一审判决查明事实清楚、适用法律正确，请求予以维持。
经查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。
二审中，徐时敏陈述对其签订涉案合同时具备购房资格的说法没有书面证据证明，并确认现在仍然不具备购房资格，同时确认其从未支付3500元房租。
二审另查明，一审中卢敏川提供ems快递单及妥投证明，拟证明卢敏川委托律师吴凯于2013年12月31日向徐时敏邮寄一份《解除合同通知书》。对此，徐时敏不予确认。经查，该通知书邮寄地址与双方签订《房屋买卖合同》联系地址一致，且《房屋买卖合同》第十五条约定：甲乙双方的有效文书送达地址以本合同记载的联系地址为准，自邮寄之日起五天内视为送达。因此，应视为该通知已经送达至徐时敏。
本院认为：本案争议的焦点在于：一、涉案合同能否解除；二、徐时敏应否支付租金（房屋占用费）。
首先，关于涉案合同能否解除问题。办理交易过户是买卖双方签订房屋买卖合同的一个最根本的目的，根据本案双方2013年4月14日签订的《补充协议》，涉案房屋交易过户时间应在2013年12月31日前完成，现已超过该约定时间一年之久，而且徐时敏二审中陈述仍不具备广州市购房资格，存在限购的障碍，涉案合同无法继续履行。卢敏川也于2013年12月31日向徐时敏发出《解除合同通知书》。因此，基于上述事实，原审判令涉案合同解除并据此要求徐时敏返还上述房屋并无不当，本院予以支持，徐时敏主张本案不存在合同目的无法实现的情形，缺乏依据，本院不予支持。徐时敏还主张其签订涉案合同时符合限购政策，但并无证据证明，故该主张本院亦不予支持。至于徐时敏陈述投入装修及对方违约的问题，在本案中徐时敏并未提出反诉，且不影响本案处理，可另行调处。
其次，关于徐时敏应否支付租金（房屋占用费）的问题。双方签订的《补充协议》约定“徐时敏应自2013年6月1日起至2013年12月31日按照每月3500元向卢敏川支付租金”，该约定视为双方就不能在原合同约定的2013年5月31日之前办理交易过户手续之后，对如何继续使用涉案房屋达成新的一致意见，即徐时敏使用涉案房屋应按照每月3500支付相应对价。因此，一审参照之前约定，判令徐时敏按照每月3500元的标准支付租金（房屋占用费）及逾期支付《补充协议》约定房租利息并无不妥，本院予以维持。徐时敏主张其无需支付占用费，理据不足，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人徐时敏的上诉请求和理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1125元，由上诉人徐时敏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张怡
代理审判员 蔡峰
代理审判员 余盾
二〇一五年一月九日
书 记 员 张辉
李杨