广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤06民终6294号
上诉人（原审被告）:陈吕，男，汉族，住广东省阳东县。
委托诉讼代理人：马耀林，广东仲马律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：佛山市金茂房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。
法定代表人：黎裕章，该公司副总经理。
委托诉讼代理人：李军，广东天伦（佛山）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何嘉然，广东天伦（佛山）律师事务所律师。
上诉人陈吕因与被上诉人佛山市金茂房地产开发有限公司（以下简称金茂公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2015）佛顺法滘民初字第1612号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
陈吕上诉请求：（一）撤销一审判决，驳回金茂公司的诉讼请求；（二）�、二审诉讼费用由金茂公司承担。?事实及理由：（一）一审法院查明以及认定的多项事实存在错误或认定不清，主要表现在：1.没有查明合同约定的物业维护费及管理费的适格收取主体。《租赁合同书》第55条约定：“……从租期第四个月开始物业维护费和管理费由物业管理公司收取，物业管理公司及甲方（或业主）的变换，不影响本合同的履行”。根据该约定，物业维护费和管理费的收取主体是物业管理公司并非金茂公司。一审法院仅看到《租赁合同书》合同第58条“……每月10日前，乙方向甲方（金茂公司）交纳当月物业维护费及管理费……”的约定，而不加分析为何在同一合同中出现两项互相矛盾的约定，在没有任何依据下，拒绝适用合同第55条约定而适用第58条约定，显失公平。从整个合同的分析，《租赁合同书》把租金与物业维护费、管理费分为两部分，�是考虑到金茂公司作为业主方有权收取租金，但没有物业管理的资质，其经营范围也不包括物业维护、物业管理，故应当由专业的物业管理公司履行出租房屋的物业维护职责和收取物业维护费、管理费。《租赁合同书》第58条关于向金茂公司交纳当月物业维护费及管理费的约定明显与合同原意相违背，一审法院不应该引用作为判决的依据，更不应该以第58条的约定掩盖合同原意及第55条的约定。2.对代收款结算问题查明事实错误。佛山市金茂华美达广场酒店有限公司（以下简称华美达酒店）的顾客在陈吕的日本料理餐厅消费后，可以直接在华美达酒店结算，由华美达酒店代日本料理餐厅收取消费款项。一审认为是顾客直接在金茂公司处结算，由金茂公司代日本料理餐厅收取消费款项，是事实认定错误。在合同关系存续期间，对于代收款结算及抵扣陈吕的应付款的正确�解应该是：华美达酒店代收了客人在陈吕餐厅的消费款项，再将合同约定的租金支付给金茂公司，物业管理费和物业维护费则由华美达酒店收取，不足部分由陈吕另行支付现金。核对代收款所指的双方，是指华美达酒店与陈吕，并非金茂公司与陈吕。3.对华美达酒店授权金茂公司收取物业维护费和管理费的事实，以及收取代收款项的主体上认定事实错误，进而得出金茂公司有权收取物业维护费、管理费的错误结论。尽管金茂公司在一审庭审中提交了华美达酒店出具的情况说明，说明金茂公司委托华美达酒店对出租房产进行物业维护和管理及华美达酒店委托金茂公司收取物业维护费和管理费的情况。但接受委托收费，不等于“有权收费”。授权收取物业维护费和管理费，是属于委托代理的法律关系，从根本上不能否定华美达酒店作为物业维护和管理单位收取物业维护和管理费的主体资格。从金茂公司开具的物业维护费、管理费发票可以看出，金茂公司并非只是接受委托收取，而是直接向陈吕收取了物业维护费和管理费。该笔费用直接进入金茂公司账号，作为金茂公司的营业收入，然后金茂公司开出了发票给陈吕，且没有把该费用转交华美达酒店。金茂公司的这种行为与接受华美达酒店委托收取物业维护费和管理费的行为是完全不同的两种行为。一审法院不加区分，直接认定金茂公司有权收取物业管理费是错误的。4.一审对金茂公司代日本餐厅收取的消费款项如何抵扣租金、物业维护费及管理费、水电费的事实认定错误，一审认定是先抵扣水电费，如有剩余再抵扣租金，是没有依据的。根据《租赁合同书》第61条的约定，日本餐厅水电费的支付方式是：陈吕在收到金茂公司的付款通知单后，在指定的日期内一次性付清。陈吕在租赁期间从没收到过金茂公司发出的付款通知单，金茂公司也从没向陈吕指定支付日本餐厅水电费的时间。而《租赁合同书》对于租金、物业维护费及管理费的支付时间约定为：每月的10号前支付当月租金。很明显，租金、物业维护费及管理费的支付无须金茂公司另行通知，按约定为每月10日前，如果金茂公司没有指定陈吕在每月的10日前缴纳上个月的水电费，那么金茂公司代收的消费款项自然先抵扣租金、物业维护费及管理费了。再根据金茂公司提供的《松阪日本料理餐厅代收款明细表》，该表出具的时间是2015年12月2日。在该日期双方的租赁关系已经解除，陈吕已经撤出了租赁房屋，一审判决以陈吕的员工左某在该通知上签名来认定金茂公司有权先扣除水电费再扣租金有失公允。一审法院没有理由以后来的通知或确认约束之前的行为，进而得出逾期支付租金的结论。金茂公司在一审中提出代收款是先抵扣水电费后抵扣租金的主张，那么就应该提供相应的证据来支持其主张，即其已按合同约定通知陈吕于指定期限内缴交，否则就应当承担举证不能的后果。除《松阪日本料理餐厅代收款明细表》这一证据外，金茂公司没有任何证据证明其向陈吕发出了水电费付款通知，也没有证据证明其向陈吕指定了付清水电费的时间，一审判决不能认定代收款先行抵扣陈吕应向金茂公司缴交的水电费，如有剩余再抵扣租金、物业维护费及管理费。一审判决对抵扣水电费与租金、物业维护费及管理费的先后顺序的错误认定，直接影响对陈吕是否存在违约行为和金茂公司是否有权没收履约保证金的认定。5.一审法院对于2015年11月1日陈吕缴交的224693元费用是何性质认定错误，同时混淆了该费用的收取主体，错误的认为是金茂公司收取了该款项。陈吕于2015年11月1日并没有向金茂公司缴纳任何费用，而是向华美达酒店缴交了224693元物业维护费。按合同约定，只有出租方即金茂公司才有权收取租金，因此，华美达酒店收取的不可能是租金。陈吕在一审庭审中也强调，缴纳该笔费用实属被迫和无奈之举。当初陈吕一心想继续经营餐厅，已就续约问题与金茂公司协商多时，然而，金茂公司却一直以不结清之前的费用就不提供物业管理服务、停水停电、到期即清场等威胁，陈吕被迫无奈才向华美达酒店支付该笔物业维护费和管理费。陈吕认为，物业维护费的收取主体是物业公司即华美达酒店，而不是金茂公司，因此才向华美达酒店缴交224693元。华美达酒店理应向陈吕出具物业维护费和管理费的收据，然而却出具了租金收据，明显与合同约定的租金收取主体、物业管理费的收取主体相悖。陈吕在收到收据时已明确表示收据内容有误要求更改，但遭拒绝。金茂公司与华美达酒店之间的母子公司关系以及委托管理关系，陈吕也只是在本案诉讼中才知悉，此前根本无人向陈吕告知。因此，一审法院将该笔费用定性为租金是混淆了租金收取主体，也导致错误认定了代收款没有优先抵扣租金、陈吕存在逾期支付租金的违约行为等结论。6.一审关于案涉房屋租赁期间产生漏水发臭问题后，金茂公司是否彻底解决漏水问题，陈吕与金茂公司是否一致协商，陈吕是否认同减免6927元租金解决该问题等事实认定错误，进而得出金茂公司有权收取物业维护费、管理费请求的错误结论。房屋租赁期间产生漏水、发臭问题后，陈吕多次向金茂公司投诉，未获有效解决。陈吕于2015年5月21日向金茂公司书面提出餐厅漏水问题，认为金茂公司收了物业维护费而没有提供物业维护服务，要求金茂公司退还此前缴交的物业维护费约一百万元。而华美达酒店于2015年6月8日向陈吕出具《关于日本料理因大板房原因减租的通知》，单方作出减免日本餐厅2015年46月份租金6927元的承诺，但该减租承诺并未得到陈吕的同意，仅是金茂公司一厢情愿，是金茂公司意图弥补其没有履行物业维护义务的补救方式。一审判决认为减免6927元租金是“一致协商”的依据，仅仅是《关于日本料理因大板房原因减租的通知》上的单方声明，没有充足的证据证明陈吕对减租的价款予以接受，因此一审判决对此事实的认定是错误的。7.一审判决认为“在双方合同关系存续期间，金茂公司一直有以代收款抵扣物业维护费及管理费，或另外现金交取的惯例”，进而说明“被告（陈吕）对按合同约定的金额向原告（金茂公司）缴交物业维护费及管理费并不存在异议”，是毫无依据的先入为主，是事实认定错误，是惘顾金茂公司是否履行了物业维护义务这一收取物业维护费的基本前提而得出缺乏依据的结论。合同约定的物业维护费和管理费的收取方是华美达酒店而非金茂公司，该约定是双方真实意思表示，应当予以尊重和认定。至于陈吕对支付物业维护费是否有异议，除了看收取物业维护的主体是否符合合同约定外，更重要的还是看金茂公司或金茂公司委托的物业维护方是否有履行物业维护的义务。只有履行了物业维护义务才具备收取物业维护费的基本前提，否则陈吕就有权提出异议或拒绝缴交。一审判决抛开合同约定，混淆租金收取方和物业维护费、管理费收取方两个主体，惘顾物业维护义务是否已履行这一基本前提，从而得出了“被告（陈吕）对按合同约定的金额向原告缴交物业维护费及管理费并不存在异议”的错误结论。8.陈吕在坚持金茂公司无权收取物业维护费的基础上，�为代收款已足以抵扣租金，进而认为不存在逾期支付租金的违约行为。陈吕在一审中并没有称“2015年11月21日之前全部的租金、物业维护费、管理费及水电费已从代收款中抵扣完毕”。一审判决对此认定错误，并以此认定金茂公司有权收取物业维护费，缺乏事实依据。（二）一审判决未审查金茂公司是否履行对租赁房屋的物业维护义务以及其物业维护义务是否与所收取的物业维护费相当，是否达到出租房屋正常使用需要的标准，即认定金茂公司有权收取物业维护费是错误的。物业维护费和管理费的性质有别于租金，是以物业管理人实施了物业维护和管理的义务为收取的前提。陈吕在一审中提交的《关于日本料理因大板房原因减租的通知》证明金茂公司未对出租房屋进行维护，甚至在出租房屋遭受漏水严重影响经营时也没有主动给予维护。华美达酒店出具的落款时间�2015年6月8日的通知明确反映了以下事实：“自去年12月份（2014年12月份）开始，日本餐厅曾多次向酒店反映，其大阪包房从2014年10月起墙身出现严重渗水，导致房间的木地板和天花发霉，并且时常发出臭味，致使客人无法用餐，严重影响其日常经营。经现场检查，情况属实。至今漏水和发臭问题仍未解决。”而金茂公司在一审中提交的《天面漏水工程施工协议书》、工程预算表、《完工证明》等证据，试图证明其对陈吕提出的租赁房屋存在漏水、发霉等问题进行了维修，并由陈吕、金茂公司进行了验收，但该组证据的证明内容明显不成立，理由如下：《天面漏水工程施工协议书》的签订时间是2015年5月4日，价格为6516.62元，是针对日本餐厅天面通风口边补漏，完工后有陈吕餐厅员工签名确认。但华美达酒店出具的《关于日本料理因大板房原因减租的通知》上写明“�现场检查，情况属实。至今（通知发出当天即2015年6月8日）漏水和发臭问题仍未解决”，可见该补漏没有成功。一审法院认定了该组证据的真实性，但对该组证据是否能证实金茂公司主张的证明内容没有作出认定。日本餐厅虽然在2015年5月4日实施了天面补漏，但没有完全补漏成功，直至2015年6月8日及以后漏水的问题仍未解决。陈吕餐厅员工虽然在2015年5月4日补漏工程完工后在“完工证明”上签名，但仅仅是确认补漏工程已完工，无法证明是否成功补漏，更无法证明金茂公司是否对出租房屋履行了全部的物业维护义务。陈吕并不是不愿意缴交物业维护费和管理费，正如合同履行初期，物业各方面均正常运作，陈吕认为金茂公司尽到了物业维护的责任，于是按合同约定足额支付物业维护费、管理费。但是后期随着漏水、发臭等问题的陆续发生，严重影响正常经营，才明白金茂公司“只收钱不办事”。金茂公司既然主张已经实施了物业维护和管理，有权收取每月两万多元的物业维护费和管理费，那么根据谁主张谁举证的诉讼规则，金茂公司就应该举证证明其已经实施了与所收取款项相当的物业维护和管理内容，否则就应当承担举证不能的后果。在物业维护和服务当中，物业管理方（金茂公司或金茂公司委托的管理公司）提供房屋及配套设备的养护、维修等服务，物业使用者（陈吕）支付费用，双方的权利义务是相互对应相互依赖的。物业服务收费的一项基本原则是质价相符，充分反应了其双务性的特点。陈吕在一审中提交的证据足以证明金茂公司没有充分履行物业维护义务，导致出租房屋漏水发臭，时间从2014年10月至合同终止，严重影响其餐厅经营。因此，金茂公司向陈吕收取高达20858元/月的物业维护费以及1040元/月的管理费缺�事实依据，质价完全不相符，应当予以退还。（三）一审判决认定金茂公司作为房屋出租方有权收取每月巨额的物业维护费和管理费，助长了金茂公司的税务违法行为，若不加以纠正，将对整个不动产租赁行业中将租金转化为物业维护费和管理费，意图偷逃税费的不法行为起到错误的社会示范效应。《租赁合同书》把应收款项分成了租金和物业维护费、管理费两块，两块的金额大致相等，在没有相应的物业维护项目的前提下，金茂公司是有意将租金摊派到物业维护和管理的项目中，目的是为了逃避税收、减轻税赋。根据税务管理规定，租金要缴纳房产税和营业税，税率分别是12%和5%，合共是17%的税率。物业管理费只缴纳营业税，税率为5%。陈吕在一审提交的物业维护费和管理费发票显示的行业类别是“服务业”。而金茂公司的经营范围是“房地产开发，商品房销售、租赁”，并非服务行业，没有物业维护和管理的经营范围。金茂公司作为房屋出租方，既然委托了华美达酒店履行物业维护及管理义务，理应按照合同的约定由华美达酒店向陈吕开具服务业发票，而不是由金茂公司以业主身份开具物业维护和管理发票。更何况金茂公司根本没有提供物业维护和管理的服务，每月高达两万元的物业维护费纯粹虚构成本，以物业维护和管理的低税率掩盖租金的高税率，从而达到逃税的目的。金茂公司开具服务业中的“物业维护费、管理费”发票是未经税务机关批准擅自将行业适用的专业发票使用到其他行业的税务违法行为，涉嫌违反了《发票管理办法》第二十四条、第二十五条的规定。恳请法院正视其社会影响，纠正不法行为。
被上诉人金茂公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。�案的主要事实已由（2016）粤06民终3207号民事判决书作出认定，该判决已于2016年8月17日发生法律效力。陈吕的上诉请求没有事实和法律依据，请求予以驳回。
金茂公司向一审法院起诉请求：（一）陈吕向金茂公司支付租金22122元、物业维护费166864元、管理费1040元、违约金248331元（暂计至2015年12月9日，以后以190026元为本金，每日按本金的0.3%计到实际清偿之日止）；（二）本案诉讼费由陈吕承担。
一审法院认定事实：2009年10月28日，陈吕、金茂公司双方签订了《租赁合同书》，约定的主要内容如下：陈吕承租金茂公司位于佛山市金茂华美达广场酒店第一层的物业，面积为520平方米，租赁期自2009年10月28日至2015年10月27日，第一年月租金为18200元，每年递增5%，第一年月物业维护费为17160元，每年递增5%，管理费为1040元/月，陈吕向金茂公司缴交70000元作为保证金。合同还约定陈吕应于每月的10日前向金茂公司缴纳当月租金、物业维护费及管理费，逾期未付的，按日缴纳费用的0.3%作为违约金，且金茂公司有权没收保证金。合同签订后，金茂公司按时交付房屋给陈吕使用。至2015年10月28日合同期满后，陈吕仍在案涉房屋经营至2015年11月29日。截止至2015年12月4日，陈吕尚欠金茂公司2015年11月租金22122元及管理费1040元、2015年4月11月物业维护费166864元。
另查明，案涉房屋的物业维护及管理一直由金茂公司的子公司华美达酒店负责，该子公司授权金茂公司收取物业维护费及管理费。在金茂公司与陈吕的租赁合同的履行过程中，如果华美达广场酒店的顾客在陈吕的日本料理餐厅消费后，可以直接在金茂公司处结算，由金茂公司代日本料理餐厅收取消费款项。该代收款双方于每月进行核对之后，再就该代�款先进行抵扣陈吕应向金茂公司缴交的水电费，如有剩余，再抵扣租金、物业维护费及管理费，如余额不足，再由陈吕另行交付。2015年12月2日，金茂公司与日本料理餐厅的员工左某共同签署了一份收款明细表，确认日本料理餐厅2015年1月2月的代收款抵扣14年的租金，2015年3月10月的代收款在抵扣各月的水电费后剩余62548.39元，陈吕再另外支付26元现金，作为抵扣2015年13月的物业维护费62574元。2015年11月1日，陈吕向金茂公司缴交了2015年110月的租金共224693元。
再查明，因案涉房屋于2015年产生漏水、发臭的问题，双方经一致协商，金茂公司减免了陈吕2015年4月6月的租金共6927元。
一审法院认为，《租赁合同书》是陈吕、金茂公司双方在平等自愿的基础上所签订，系各自的真实意思表示，其内容并未违反法律禁止性规定，合法有效，故其对双方当事人均�有法律约束力，双方应依据合同的约定行使权利和履行义务。
一、双方一致确认，合同结束后第二天（2015年10月28日）起至交还租赁物（2015年11月29日）期间的租金、物业维护费、管理费，陈吕没有缴交，故金茂公司请求陈吕支付该月的租金22122元，合法有据，一审法院予以支持。
二、关于金茂公司是否有权收取物业维护费及管理费问题。在双方的合同关系存续期间，陈吕一直有以代收款抵扣上述费用或另外现金交取的惯例，说明陈吕对按合同约定的金额向金茂公司缴交物业维护费及管理费并不存在异议，且该租赁物的物管公司为金茂公司的子公司，该子公司亦授权金茂公司收取上述费用，故金茂公司是有权向陈吕收取物业维护费及管理费的。至于陈吕尚欠多少物业维护费及管理费问题。陈吕一开始在答辩称其按时足额向金茂公司支付了租金，�金茂公司并无收取物业维护费及管理费的权利，故陈吕无需向金茂公司缴交物业维护费及管理费，没有提及其交过物业维护费及管理费。而在金茂公司于庭审发问阶段问起陈吕其于2015年11月1日缴交的224693元是何性质时，其又辩称该224693元为2015年1月10月物业维护费，可见，陈吕的说法存在自相矛盾之处。而陈吕声称其所有的租金、物业维护费、管理费及水电费均从金茂公司收取的代收款中抵扣完毕，根据其提交的2014年6月至2015年10月的结算表可以计得代收款的总额为441221.4元，陈吕在此期间的租金为371862元，物业维护费约34万元，管理费为17680元，金茂公司与陈吕员工左某签署的明细表可以看出，水电费每月约为15000元，17个月共约255000元，上述费用共约983000元，金茂公司收取的代收款为441221.4元，加上陈吕于2015年11月21日缴纳的214293元，亦仍有约33万元的差额。故陈吕�称2015年11月之前全部的租金、物业维护费、管理费及水电费已从代收款抵扣完毕，亦不符合实情。再次，金茂公司与陈吕员工左某签署的明细表中双方已确认，2015年1月10月的代收款在扣抵14年的租金、各月的水电费后，剩余的款项抵扣2015年13月的物业维护费，而2015年1月起的租金及2015年4月起的物业维护费是没有金额抵扣到的。故一审法院综合上述因素认定，陈吕于2015年11月1日所缴纳的224693元的并非物业维护费，而是其补交的2015年1月至2015年10月的租金及物业管理费10400元，该数额亦与金茂公司称的扣除2015年4月6月因漏水而减免的租金6927元后的租金及管理费的总额刚好吻合。故金茂公司要求陈吕支付2015年4月至11月的物业维护费166864元，合法有据，一审法院予以支持。
三、至于陈吕是否需要支付违约金及违约金应如何计算的问题。双方在合同中约定，如陈�逾期交付上述费用的，金茂公司有权按上述应缴纳费用的日千分之三计收违约金，该违约金标准过高，陈吕请求进行调整，故一审法院对该违约金标准进行调整，酌定按月利率2%自陈吕应缴纳费用的次日（当月的11日）起计算至实际清偿之日止。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、陈吕应于判决发生法律效力起十日向金茂公司支付2015年11月租金22122元、2015年411月物业维护费166864元、2015年11月管理费1040元及违约金（违约金以月利率2%为标准，自每月应缴纳费用的当月11日起计至实际清偿之日止，其中2015年13月、710月的租金按22122元/月计算至2015年11月24日，2015年46月的租金按19813元/月计算至2015年11月24日，2015年11月的租金按22122元/月计算至实际清偿日止，2015年411月物业维护费按每月20858元为本金计算，2015年11月的管理费按1040元/月计算）；二、驳回金茂公司的其他诉讼请求。一审受理费减半收取为3937.68元、财产保全费2335元，合共6272.28元，由金茂公司负担3072.28元，由陈吕负担3200元。
本院二审期间，陈吕向本院提交了2015年11月日本餐厅客人消费清单，拟证明双方对该月份代收款未对账，该笔款项可以冲抵租金。
金茂公司向本院提交了以下证据：
证据1.11月份日本餐厅代收款；
证据2.华美达酒店代收款结算清单；
证据3.2015年10月26日至2015年11月25日费用缴纳通知单；
证据4.2015年11月26日至2015年12月25日费用缴纳通知单；
证据1至证据4拟证明金茂公司与陈吕对账确认：2015年11月代收款为24663元，扣除手续费2466.3元、2015年10月26日至2015年11月25日能耗费用14567.6元和洗涤费184.9元、2015年11月26日至2015年12月25日能耗费用2035元，余款为5409.2元可用于抵扣租金；
证据5.华美达酒店分层平面图，拟证明陈吕经营的日本餐厅所在位置对应酒店二层用于家具库、休息室等区域，三层为通道，并非游泳池及花园。
经审查，双方对对方提交的上述证据的真实性均无异议，本院予以确认。
本院对一审法院查明的除“2015年11月1日，被告向原告缴交了2015年110月的租金共224693元”外的事实予以确认。
本院另查明：双方在二审中确认2015年11月日本餐厅代收款为24663元，扣除手续费2466.3元后余22196.7元；2015年10月26日至2015年11月25日能耗费用为14567.6元，洗涤费184.9元；2015年11月26日至2015年12月25日能耗费用为2035元。
（2015）佛顺法滘民初字第1608号民事判决查明：案涉房屋的物业维护及管理一直由金茂公司的子公司华美达酒店负责，该子公司授权金茂公司收取物业维护费及管理费。在陈吕与金茂公司的租赁合同履行过程中，如果华美达酒店的顾客在陈吕的日本料理餐厅消费后，可以直接在金茂公司处结算，由金茂公司代日本料理餐厅收取消费款项。该代收款双方于每月进行核对之后，再就该代收款先进行抵扣陈吕应向金茂公司缴交的水电费，如有剩余，再抵扣租金、物业维护费及管理费，如余额不足，再由陈吕另行交付。
2016年8月17日发生法律效力的（2016）粤06民终3207号民事判决书（以下简称3207号民事判决）对前述判决认定的事实予以确认，并认定金茂公司有权收取物业维护费和管理费，对陈吕请求金茂公司返还物业维护费、管理费的诉讼请求予以驳回。
本院认为，本案是租赁合同纠纷。陈吕和金茂公司签订的《租赁合同书》系双方真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方有法律约束力。
关于金茂公司请求陈吕支付的2015年11月租金22122元。因发生法律效力的3207号民事判决查明：在合同实际履行中，存在由金茂公司代收陈吕的日本料理餐厅客户的消费款项后，先行抵扣陈吕应支付的水电费，再抵扣陈吕应支付租金、物业维护费及管理费，如余额不足再由陈吕另行交付这一履行方式，故本院对该事实迳予确认。在二审期间双方确认对2015年11月日本餐厅代收款尚未结算，其中：该月代收款为24663元，代收款手续费为2466.3元，2015年10月26日至2015年11月25日的能耗费用和洗涤费为14567.6元、184.9元，2015年11月26日至2015年12月25日能耗费用为2035元。因此，2015年11月日本餐厅代收款经抵扣上述费用后尚余5409.2元（24663元2466.3元14567.6元184.9元2035元），可用来抵扣陈吕欠付的2015年11月租金，陈吕还应向金茂公司支付租金16712.8元（22122元5409.2元）。虽然上述能耗费用等费用清单直至本案二审期间才经陈吕确认，但系双方的真实意思表示，抵扣顺序亦符合双方一贯的合同履行方式，故陈吕关于上述代收款不应抵扣能耗费用等费用的意见，本院不予支持。
关于金茂公司请求陈吕支付的物业维护费166864元、管理费1040元。陈吕辩称金茂公司无权收取物业维护费、管理费，对此，本院认为，首先，在租赁合同关系存续期间，陈吕和金茂公司一直有以代收款抵扣物业维护费、管理费的惯例，说明陈吕对按合同约定的金额向金茂公司缴交物业维护费及管理费并不存在异议，其次，案涉房屋的物业管理公司为金茂公司的子公司华美达酒店，华美达酒店亦授权金茂公司收取上述费用，最后，签订案涉合同的当事人系陈吕与金茂公司，陈吕和华美达酒店并未另行签订合同，在合同关于收取�业维护费及管理费主体的约定前后不一致的情况下，根据合同相对性原则以及合同实际履行情况，应认定金茂公司有权收取物业维护费和管理费，故本院对陈吕关于金茂公司无权收取上述费用的抗辩不予支持。虽然双方均确认案涉房屋租赁期间曾存在漏水、发臭情况，但金茂公司提交的证据证明华美达酒店已对上述问题采取了补救措施，并发函同意对存在上述问题的包房按面积对租金予以相应减免，陈吕仅以物业服务存在瑕疵为由拒绝支付2015年4月至11月的物业维护费、管理费，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。
至于陈吕应支付的物业维护费、管理费的数额。陈吕辩称其于2015年11月1日缴纳的224693元系物业维护费而非租金，对此，本院认为，首先，陈吕在一审答辩称其按时足额支付了租金，而金茂公司无权收取物业维护费及管理费，其无需向金茂公司�交物业维护费及管理费，没有提及其交过物业维护费及管理费，而在一审庭审发问阶段陈吕又辩称该224693元为2015年1月10月的物业维护费，可见，陈吕的说法存在自相矛盾之处；其次，陈吕在上诉状中陈述其在缴纳224693元后华美达酒店向其开具了“租金”收据，即金茂公司亦或华美达酒店确认陈吕支付的上述款项系租金而非物业维护费；最后，根据双方确认的《松阪日本料理餐厅代收款明细表》，陈吕尚欠2015年1月起的租金和2015年4月起的物业维护费、管理费，而2015年1月至10月的租金和管理费总额再扣除金茂公司减免的2015年4月6月租金6927元后，其数额刚好与224693元吻合。故本院认定该224693元系陈吕缴纳的2015年1月10月的租金和管理费，陈吕还应向金茂公司支付2015年4月至11月的物业维护费166864元和2015年11月的管理费1040元。
关于陈吕是否应支付违约金及违约�的计算问题，根据双方约定，如陈吕逾期交付租金、物业维护费、管理费，金茂公司有权按上述应缴纳费用的日千分之三计收违约金。陈吕主张该违约金标准过高，请求予以调整，一审法院酌情按月利率2%自陈吕应缴纳费用的次日（当月的11日）起计算至实际清偿之日止，处理恰当，本院予以维持。因陈吕于2015年11月1日缴纳了2015年1月10月的租金和管理费，故该期间的租金和管理费的违约金应计付至2015年11月1日，一审法院误将其计付至2015年11月24日，本院予以纠正。虽然一审法院未判决陈吕支付2015年1月10月管理费的违约金，但金茂公司未对此提出上诉，此系其对自身权利的处分，本院对此予以维持。
综上，因双方当事人二审提交新证据，导致二审认定事实改变而改判，一审判决不属于错误判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、陈吕应于本判决发生法律效力起十日向佛山市金茂房地产开发有限公司支付2015年11月租金16712.8元、2015年411月物业维护费166864元、2015年11月管理费1040元及违约金（违约金以月利率2%为标准，自每月应缴纳费用的当月11日起计至实际清偿之日止，其中2015年13月、710月的租金按22122元/月计算至2015年11月1日，2015年46月的租金按19813元/月计算至2015年11月1日，2015年11月的租金16712.8元计算至实际清偿之日止，2015年411月物业维护费按20858元/月计算至实际清偿之日止，2015年11月的管理费1040元计算至实际清偿之日止）；
二、驳回佛山市金茂房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务�息。
一审受理费减半收取为3937.68元、财产保全费2335元，合共6272.28元，由佛山市金茂房地产开发有限公司负担3274.13元，由陈吕负担2998.15元；二审案件受理费7875.36元，由佛山市金茂房地产开发有限公司负担220.51元，由陈吕负担7654.85元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘建红
审 判 员 郑正坚
代理审判员 吴媛媛
二〇一六年十二月二十二日
书 记 员 许佩珊