山东省曹县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁1721民初5169号
原告（反诉被告）：曹县金纬房地产开发有限公司，住所地曹县磐石街道办事处杜庄村，统一社会信用代码913717215716792217。
法定代表人：金昌南，董事长。
委托诉讼代理人：宋瑜，山东汤都律师事务所律师。
被告（反诉原告）：曹建国，男，1989年6月9日出生，汉族，住曹县。
委托诉讼代理人：张华，山东汤都律师事务所律师。
原告（反诉被告）曹县金纬房地产开发有限公司（以上简称金纬公司）与被告（反诉原告）曹建国商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年11月7日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年12月28日公开开庭进行了审理，庭审中被告提起反诉，经本院审查后予以合并，并依法转为普通程序于2017年4月18日公开开庭进行审理。两次庭审中，原、被告双方之诉讼代理人均出庭参加诉讼，此后双方申请庭外和解未果。本案现已审理终结。
金纬公司向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的商品房买卖合同，被告返还原告商品房一处。2、判令被告返还原告垫付的按揭借款产生的借款利息、罚息等费用，共计9421.42元。3、判令被告返还原告垫付的税费28471.82元。4、判令被告支付总房款违约金16232.5元。事实和理由：2013年1月31日，原、被告签订商品房买卖合同，双方约定付款方式为银行按揭贷款，原告为被告提供担保，后被告连续数月未按时归还银行贷款，导致原告账户被银行扣款。被告构成违约，故要求与被告解除合同，承担违约责任。
曹建国辩称：虽然双方签订了买卖合同，但该房屋买卖实际并未完成，原告要求解除合同是因原告违约不守信用，已无履行合同诚意，被告同意解除合同。合同解除后房屋所有权仍归原告所有，涉案房屋产生的各项费用应由原告自行承担，与被告无关。
曹建国向本院提出反诉请求：1、依法判令金纬公司返还购房款相关费用计235572元。包括首付款114400元，从2013年5月至2016年2月归还银行贷款本金利息43462.52元，房屋维修基金3996元、有线电视开户费200元、补交面积差额款250元、装修垃圾清运费200元、电费100元、装修保证金1000元、物业费608元、天然气安装费2300元，以及原告未交房违约金3432元，未办理房产证违约金47358.75元（已交房款157862.52元的30%）。事实和理由：2013年1月31日，双方签订了商品房买卖合同，购买金纬公司第0001座2单元2-502室，此后其支付了首付款114400元，按金纬公司要求交付了各项费用，并在银行办理了按揭贷款，其按借款合同约定还本付息至2016年2月份。因金纬公司严重违反合同约定，导致合同目的不能实现，同意解除商品房买卖合同。
针对曹建国的反诉，金纬公司辩称：1、根据原告的诉讼请求可以看出反诉原告人已没有诚意履行双方于2013年1月31日所签订的商品房买卖合同，在此情况下双方签订的商品房买卖合同已经无法实现合同目的，该合同应依法予以解除。2、反诉原告人的诉讼请求既无事实根据又无法律依据，依法应予驳回。我公司已经严格按照合同约定履行了自己的合同义务，不存在任何违约情形，更不应承担任何的违约责任。3、对原告已实际支付的购房款包括首付款114400元及其已经向银行支付的本金6729.41元，我公司在扣除本诉所主张的利息、罚息、税费及违约金后剩余部分同意返还。4、反诉原告主张违约金已超过诉讼时效。
本案当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、ＸＸＸ提供售房宣传单及计算明细各一份，拟证明金纬公司目前销售的同类房屋价格为每平方米3808元。经质证，金纬公司否认出具计算明细者张艳系其公司员工。本院认为，该证据之证明目的与本案双方之诉求不具有关联性，故对其效力不予认定；2、ＸＸＸ提供证人孟某、于某出庭作证，其分别陈述ＸＸＸ在2014年底及2015年6、7月份去金纬公司处询问办理房产证之事，拟证明其主张违约金不超过诉讼时效。经质证，金纬公司对孟某之陈述无异议，但认为其证明要求办理房产证而非要求承担违约金，不能说明是否超过诉讼；金纬公司对于某之证明持有异议，认为其陈述不真实，且与证人孟某陈述相矛盾。本院认为，二证人均证明ＸＸＸ曾向金纬公司要求办理房产证，但未能证明是否要求金纬公司承担逾期办证违约金，与ＸＸＸ之诉求无关联性，故对其效力不予认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年1月31日，金纬公司与曹建国签订《商品房买卖合同》（合同号20130131010），载明：第三条，买受人（曹建国）所购买商品房的基本情况，（锦秀江南一期）第0001座02单元2-502号房，建筑面积共129.76平方米，套内建筑面积113.76平方米，分摊建筑面积16平方米。第四条，计价方式与价款，该商品房单价每平方米2500元，总金额324400元。第六条，买受人按下列第2种方式按期付款，2、买受人于合同签订之日付清114400元，剩余房款210000于签订合同之日起7日内办理银行按揭完毕，逾期办理的按合同第七条执行。第七条，买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期处理（不作累加）（1）逾期在30日之内，自支付本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之4的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之3（该比率不小于第（1）比率项中）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额，采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第八条，交付期限，出卖人应当在2013年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，1、该商品房验收合格。第九条，出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1方式处理。1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日的，自本合同第八条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当向买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3（该比率不低于第（1）项中的比率）的违约金。第十五条，关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。产权登记由【买受人委托出卖人】到产权登记机关办理房屋所有权证，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1/2/3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3、因买受人未在规定时间内向出卖人提供齐全办证资料和交清费用致使延期办理权属登记的，出卖人不承担责任。该合同附件四即合同补充协议第一条第4项约定：如买受人未能按《按揭借款合同》规定的期限归还银行贷款本金、利息、罚息和相关费用等原因，致使出卖人因履行担保责任受到损失（如银行账户资金被银行划转、抵扣等）时，买受人必须向出卖人支付总房款5%的违约金，出卖人有权另行出售该房产，并可直接人（在）买受人已交房款中扣除出卖人因此而产生的所有损失，若有余款无息退还买受人。双方还约定有其他事项。
合同签订后，曹建国（借款人、抵押人）、金纬公司（保证人）与中国建设银行股份有限公司曹县支行（贷款人）签订了借款合同，约定曹建国借款本金210000元，自2013年5月1日起按月还款。此后，曹建国偿还贷款至2016年2月1日，偿还本金6729.41元，利息36733.11元，共计43462.52元。因曹建国自2016年2月1日起未按约定还款，中国建设银行股份有限公司曹县支行分别于2016年4月29日、8月23日从金纬公司银行账户扣款4458.83元和204962.59元，其用途为归还曹建国贷款。
2016年3月25日，金纬公司因案涉房屋买卖合同开具销售不动产统一发票（发票号码000××××3593），载明销售金额324650元。
2013年6月28日，曹建国从金纬公司处领取了案涉房屋钥匙，并与曹县佳馨物业服务有限公司签订《前期物业服务合同》、《锦绣江南装修协议》，当日向金纬公司交纳维修基金3896元、房屋面积差价250元及有线电视开户费200元；向曹县佳馨物业服务有限公司缴纳垃圾清运费200元、装修保证金1000元、物业费608元、电费100元、天然气开户费2300元。
本院认为：金纬公司与曹建国签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，其效力予以认定，双方均应遵循诚实信用的原则，全面履行合同义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，曹建国未依合同约定按时归还银行按揭贷款，造成金纬公司因提供担保被银行扣款的事实，金纬公司要求解除，根据《商品房买卖合同》第七条之规定，解除合同条件成就，金纬公司要求解除，本院予以支持；合同解除后，金纬公司要求曹建国返还案涉房屋，亦应支持；关于金纬公司要求曹建国返还垫付的按揭借款产生的借款利息、罚息等费用9421.42元，因其未提供垫付罚息的证据，且借款确为金纬公司占用，支付相应利息并无不当，其要求曹建国返还，不予支持；关于金纬公司要求返还为原告垫付的税费28471.8元，未提供税费发票，且税费之缴纳与本案非同一法律关系，其要求由曹建国赔偿，本院不予支持，金纬公司可另循途径主张权利；根据案涉合同附件四即合同补充协议第一条第4项之约定，曹建国未依合同约定按时归还银行按揭贷款，造成金纬公司被银行扣款，曹建国应支付总房款5%的违约金，鉴于曹建国提出违约金约定过高，结合合同第九条约定如金纬公司逾期交房而解除合同其承担已付房款2%的违约金之事实，以及现行房价、金纬公司所受实际损失的考量，根据诚信、公平原则，违约金调整为总房款2%为宜，即曹建国应支付违约金6493元【（324400+250）×2%】。
曹建国同意解除房屋买卖合同，根据案涉合同附件四即合同补充协议第一条第4项之约定，金纬公司应无息返还购房款，故其要求金纬公司退还首付款114400元、补交面积差额款250元，本院予以支持；其已偿还按揭贷款本金6729.41元，银行回收贷款时亦对金纬公司扣减，等同于购房款的支付，金纬公司亦应返还，即购房款共计121379.41元（114400+250+6729.41）；对于其基于借款合同而偿还利息36733.11元，系其贷款购房之义务履行，要求金纬公司返还，于法无据，不予支持；合同解除后，房屋归金纬公司所有，曹建国所交纳房屋维修基金3996元金纬公司应予退还；有线电视开户费200元系金纬公司代收，以及装修垃圾清运费200元、装修保证金1000元、物业费608元、电费100元、天然气安装工程款2300元系曹建国向物业公司交纳或物业公司代收之费用，均与本案非同一法律关系，其要求金纬公司返还，不予支持，曹建国可另循途径主张权利。根据案涉合同第八条之规定，金纬公司应于2013年5月31日前交房，而实际于2013年6月28日交房，逾期28天，其诉讼时效为2年计算至2015年6月27日；根据案涉合同第十五条之规定，金纬公司应于2014年6月22日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，办理权属证书,其诉讼时效为2年计算至2016年6月21日，而曹建国提起诉讼之日为2016年12月28日，该二项违约金请求均已经过诉讼时效，金纬公司进行时效抗辩，于法有据，本院予以支持。
依据上述法律及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下：
一、解除原告曹县金纬房地产开发有限公司与被告曹建国签订的《商品房买卖合同》（合同号20130131010）；
二、被告曹建国返还原告曹县金纬房地产开发有限公司锦秀江南一期第0001座02单元2-502号房屋；
三、被告曹建国支付原告曹县金纬房地产开发有限公司违约金6493元；
四、原告（反诉被告）曹县金纬房地产开发有限公司返还被告（反诉原告）曹建国购房款121379.41元；
五、驳回原告（反诉被告）曹县金纬房地产开发有限公司、被告（反诉原告）曹建国的其他诉讼请求。
上述二、三、四项于判决生效后十日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十五条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5056元，由曹县金纬房地产开发有限公司负担2056元，曹建国负担3000元；反诉案件受理费2400元，由曹县金纬房地产开发有限公司负担1363元，曹建国负担1037元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。
审 判 长 付建立
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人民陪审员 刘志强
二〇一七年九月十三日
书 记 员 王玉柱