贵州省六盘水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔02民终392号
上诉人（原审原告）：王义兰，女。
上诉人（原审原告）：王若兰，女。
上述二上诉人共同特别授权委托诉讼代理人：段志恒，系云南段志恒律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：王家章，男。
特别授权委托诉讼代理人：蔡碧远，系贵州祥紫律师事务所律师。
一般授权委托诉讼代理人：刘鋆，系贵州祥紫律师事务所律师。
原审第三人：六盘水红果经济开发区金果房地产开发有限公司红果分公司。
负责人：王启文。
上诉人王义兰、王若兰、王家章因与原审第三人六盘水红果经济开发区金果房地产开发有限公司红果分公司（以下简称“金果房开红果分公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省盘州市人民法院（2017）黔0222民初4625号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王义兰、王若兰的委托诉讼代理人段志恒，上诉人王家章的委托诉讼代理人蔡碧远、刘鋆，原审第三人金果房开红果分公司负责人王启文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王义兰、王若兰上诉请求：1、撤销贵州省盘州市人民法院（2017）黔0222民初4625号民事判决第一项、第四项；2、改判支持王义兰、王若兰主张的2012年7月1日至2013年10月20日的租金1504000元；3、改判王家章向王义兰、王若兰支付各季度租金自应付之日起至2017年1月12日止按银行同期贷款利率计算的违约金352790.05元，以及1504000元租金自2017年1月13日至该租金付清之日止按银行同期贷款利率计算的违约金；4、改判王家章向王义兰、王若兰支付拆除货架等人工费人民币98456元；5、改判王家章向王义兰、王若兰支付货架等物品堆放场地占用费人民币124815.87元（自2013年10月22日至2017年1月12日止，面积为217.26平方米，15元/平方米计算），并支付2017年1月12日起至实际搬离之日止的场地占用费；6、一、二审诉讼费用由王家章承担。事实和理由：一、一审法院片面理解责任划分问题，从而导致错误判决。从一审查明的事实来看，原告主张的1504000元租金是从2012年7月1日至2013年10月20日期间的租金，而这期间租赁场地一直由王家章占有和使用，且王家章在知道租赁合同不能继续履行的前提下仍故意占有租赁物，因此，租金损失是王家章故意造成的，应当由其全部承担。（2015）黔盘民初字第3264号民事判决确认的责任比例是针对王家章不能使用租赁物的损失赔偿问题，与本案无关联性。所以，王义兰、王若兰主张的2012年7月1日至2013年10月20日的租金损失以及按照银行同期贷款利率计算违约金应全额支持。二、一审法院的判决与其认定的事实存在矛盾。一审法院判决不支持王义兰、王若兰主张的拆除货架人工费98456元，违背客观事实。一审法院已查明原福乐多的物品由王义兰、王若兰整理靠墙堆放于鑫源商贸城负一楼四周，且王义兰、王若兰一审提交了相关收据，该证据与一审法院认定的事实已充分证明王义兰、王若兰因拆除货架支付98456元。三、一审法院不支持王义兰、王若兰主张的堆放货架等物品的场地占用费系认定事实错误。王家章的货架堆放在王义兰、王若兰的场地，实际占用的面积是217.26平方米，一审法院却只认定了66.37平方米，该认定没有事实依据，系错误认定。另外，王家章的货架等物品堆放在王义兰、王若兰的场地，实际上王家章在享有王义兰、王若兰场地的使用权，王家章就应支付场地占用费。
针对王义兰、王若兰的诉讼请求及理由，王家章辩称，一、一审法院并未认定由王义兰、王若兰承担50%的责任；二、（2016）黔02民终965号民事判决已经认定系王义兰、王若兰不能提供租赁物给王家章使用，因此，王义兰、王若兰的租金及其他损失均无事实及依据；三、王义兰、王若兰的租金起诉已经超过诉讼时效，应当全部驳回。
针对王义兰、王若兰的诉讼请求及理由，金果房开红果分公司述称，同意王义兰、王若兰上诉状中的意见。
王家章上诉请求：1、撤销贵州省盘州市人民法院（2017）黔0222民初4625号民事判决，改判驳回王义兰、王若兰的全部诉讼请求；2、本案一、二审案件受理费由王义兰、王若兰承担。事实和理由：一、一审认定王家章与王义兰、王若兰之间形成事实上的租赁关系没有证据支持，不符合法律规定，属认定事实错误。依照买卖不破租赁的原则，租赁物在租赁期间发生物权变动，王义兰、王若兰作为新的物权所有人，承接原《鑫源商贸城地下一层商场租赁合同》的权利义务，王义兰、王若兰系法定出租人，王家章与王义兰、王若兰之间形成的是约定的租赁合同关系，而非事实上的租赁合同关系。二、一审法院以王义兰、王若兰委托金果房开红果分公司代为向王家章收取租金，金果房开红果分公司在王家章拒付租金时，以其名义向王家章主张租金的行为，应视为代表王义兰、王若兰主张租金损失，因而导致诉讼时效的中止、中断为由，不采纳王家章关于诉讼时效的抗辩理由，无法律依据。1、本案诉争从2013年2月5日王家章起诉至法院以来没有任何书面证据证明王义兰、王若兰委托金果房开红果分公司收取租金，在王家章起诉的案件中，王义兰、王若兰明确表示放弃参加诉讼，王义兰、王若兰怠于行使权利和放弃权利引起的法律后果应由王义兰、王若兰承担。2、金果房开红果分公司向王家章主张权利并不能代表王义兰、王若兰，不能导致本案诉讼时效的中断、中止。三、一审判决适用法律错误。本案应适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项的规定，即延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年，一审法院却适用《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条的规定，明显属适用法律错误。四、王家章不支付租金和电费于法有据。本案因出租方违反规划设计导致王家章经营的超市被相关部门责令停止经营，法院查明从2012年6月中旬起王家章已不能正常营业，是出租方违约在先。据法院查明的事实，2012年7月25日王家章清理完毕，之后未再经营，因此2012年7月25日至2012年8月10日间的电费显然不应由王家章承担。
针对王家章的诉讼请求及理由，王义兰、王若兰辩称，一、王家章认为一审法院认定王义兰、王若兰与王家章形成事实租赁关系系认定错误，同意该观点，王义兰、王若兰与王家章系约定的租赁关系，且本案租赁关系还涉及原审第三人金果房开红果分公司，本案的租赁关系不能只认定是王义兰、王若兰；二、关于诉讼时效的问题，我方认为没有过诉讼时效，王家章采用双重标准，原审第三人可以代为承担义务，如果原审第三人不能代行的话也不能代承担义务，原审第三人系代理行为，王家章认为需要有书面代理，但是口头的代理行为也是一种代理行为，且王义兰、王若兰与原审第三人的负责人王启文系父女关系，符合法律规定；三、一审法院引用民法总则并无不当；四、王义兰、王若兰所主张的租金是基于王家章在不能履行合同的情况下不退还租赁物造成的，是主观的故意，与王义兰、王若兰是否能提供租赁物并无关联，这也是一审判决王家章只承担50%责任的错误所在。电费是在此期间产生的，王家章应当支付。
针对王家章的诉讼请求及理由，原审第三人金果房开红果分公司述称，无意见。
王义兰、王若兰向一审法院起诉请求：1、判决被告向原告支付自2012年7月1日至2013年10月20日所欠的房屋租金1504000元；2、判决被告向原告支付各季度租金自应支付之日起至2017年1月12日止按银行同期贷款利息计算的违约金352790.05元（见附表），以及1504000元租金自2017年1月13日至该租金付清之日止按银行同期贷款利率计算的违约金；3、判决被告向原告支付所欠电费16474.75元；4、判决被告向原告支付拆除货架等人工费98456元；5、判决被告向原告支付货架等物品堆放场地占用费124815.87元（自2013年10月22日至2017年1月12日止计算到搬运时止，且被告即刻搬离，面积217.26㎡，按月每平方米15元计算），以上金额合计2096536.67元；6、案件受理费由被告承担。
一审法院认定事实：2009年11月12日，金果房开红果分公司（出租人）与贵州省平坝县福乐多购物广场（承租人）签订《鑫源商贸城地下一层商场租赁合同》，约定六盘水红果经济开发区金果房地产开发有限公司红果分公司将其坐落于盘县红果经济开发区胜境大道与兴华西路交汇处鑫源商贸城负一层1号楼101室、2号楼101室的鑫源商贸城地下一楼出租给贵州省平坝县福乐多购物广场，合同内容为：“甲方金果房开红果分公司与乙方贵州省平坝县福乐多购物广场就乙方租赁甲方所属物业‘鑫源商贸城’地下一层商场经营使用有关事宜达成协议如下：一、物业坐落、面积以及经营范围……。二、租金及支付方式。1、该物业租赁期共15年，即自2011年1月1日起至2026年12月31日止。2、十个月作为装修期，不计租金。于2010年3月1日至2010年12月31日止。3、租金按建筑面积折合单价进行计算，前三年租金按15元/平方米交付，第四年起每年租金递增4%……。4、租金支付方式按每季度一支付，2013年起按半年一次支付，即每次租金应在上一租赁期到期1个月前交付……。十、违约责任……。5、甲、乙任何一方单方面违约或解除合同，须承担相应的违约责任并赔偿对方经济损失，另赔偿对方违约金100万元整。十一、……。2、如该物业发生产权转移，甲方因配合乙方与新的业主按原有合同条款签订租赁合同……”。王家章作为贵州省平坝县福乐多购物广场业主在合同上签字。合同签订后，贵州省平坝县福乐多购物广场对该物业进行装修后于2010年8月26日开始营业，取名福乐多超市。后贵州省平坝县福乐多购物广场被注销。金果房开红果分公司的负责人王启文系王义兰、王若兰的父亲。2011年1月18日，金果房开红果分公司将鑫源商贸城负1-1号、负1-2号房屋过户给王义兰、王若兰。2011年2月21日，盘县住房和城乡建设局对坐落于盘县红果开发区胜境大道鑫源商贸城1幢101室房屋进行了变更登记，确认所有权人为王若兰，共有人为王义兰，房屋产权证号为盘房权证盘县字第××号，土地权属性质为国有出让，设计用途为商业。2011年2月28日，盘县住房和城乡建设局对坐落于盘县红果开发区胜境大道鑫源商贸城2号楼101室房屋进行了变更登记，确认所有权人为王义兰，共有人为王若兰，土地权属性质为国有出让，设计用途为商业。王若兰、王义兰取得产权后，王若兰、王义兰未与王家章重新签订租赁合同，房屋租金和该房屋管理仍由第三人金果房开红果分公司代为收取、管理。王家章对该房产权属的变更知情且认可。2012年4月10日，盘州市公安局消防大队、六盘水市工商行政管理局红果经济开发区分局、盘州市住房和城乡建设局、红果经济开发区城管分局联合向红果建材广场（包括鑫源商贸城地下一楼）发出《关于停止商业经营恢复停车场的通知》，以鑫源商贸城地下一楼违反规划设计，将设计的停车场用作商场经营，存在极大火灾安全隐患为由，要求鑫源商贸城地下一楼在2012年6月30日前停止商场经营，恢复停车场使用，届时如未停止商场经营将强制封闭。2012年6月14日，盘州市供电局红果供电所、现盘州市水利局对鑫源商贸城地下一楼福乐多超市下发了停电停水通知，王家章接到相关通知后，对商场进行清理，2012年7月25日清理完毕，2012年8月初将其货物搬走。王家章从鑫源商贸城负一楼撤离后将鑫源商贸城负一楼福乐多超市的大门锁住，未对其所有的可移动财物货架、储物柜、档案柜等做拉走、变卖等处理，也未安排人员对物品进行看管。2013年2月5日，王家章向贵州省盘州市人民法院提起诉讼，请求：1、判决撤销金果房开红果分公司与贵州平坝县福乐多购物广场于2009年11月12日签订的《鑫源商贸城地下一层商场租赁合同》。2、判决六盘水红果经济开发区金果房地产开发有限公司（以下简称“金果房开”）赔偿原告实际损失1500000元。一审作出判决后，王家章不服提出上诉，二审以一审程序违法为由发回重审。重审期间，王家章将其诉讼请求变更为：1、判决解除王家章与金果房开红果分公司于2009年11月12日订立的《鑫源商贸城地下一层商场租赁合同》。2、判令金果房开、金果房开红果分公司连带赔偿王家章的实际损失1500000元。3、本案的诉讼费用及20000元评估费由金果房开、金果房开红果分公司承担。案件审理过程中，王若兰、王义兰明确表示放弃参加诉讼的权利。贵州省盘州市人民法院于2016年4月18日作出（2015）黔盘民初字第3264号民事判决，认定《鑫源商贸城地下一层商场租赁合同》的解除时间为2012年6月30日，金果房开红果分公司、王家章对王家章的损失均存在过错，由双方当事人各承担50%。金果房开红果分公司和金果房开不服（2015）黔盘民初字第3264号民事判决，向贵州省六盘水市中级人民法院提出上诉。贵州省六盘水市中级人民法院于2016年8月31日作出（2016）黔02民终965号民事判决书，除对一审判决认定的解除合同的时间为2012年6月30日不予确认外，对一审查明的其他事实予以确认，并以金果房开红果分公司和金果房开对王家章不能继续承租房屋承担违约责任为由，判决驳回上诉，维持原判。盘州市人民政府于2013年10月21日组织相关人员将鑫源商贸城负一楼福乐多超市的大门打开，将超市恢复为停车场，交由王若兰、王义兰进行管理。王若兰、王义兰委托其父亲王启文代为管理。王若兰、王义兰管理期间以王良森的名义代为缴纳了王家章管理期间即2012年7月25日至2012年8月10日所产生的电费16474.75元。原福乐多超市的物品已由王若兰、王义兰整理靠墙堆放于鑫源商贸城负一楼四周，占用鑫源商贸城负一楼停车场的面积为66.37平方米，但并未占用停车位面积。2013年1月11日，金果房开红果分公司以贵州省平坝县福乐多购物广场为被告向贵州省盘州市人民法院提起租赁合同之诉，后于2013年2月26日撤回起诉。2013年9月10日，金果房开红果分公司以王家章作为被告提起诉讼，请求解除《鑫源商贸城地下一层商场租赁合同》，判决王家章支付2012年7月至2013年8月的房屋租金。贵州省盘州市人民法院于2014年9月1日作出（2013）黔盘民初字第3029-1号民事裁定，以起诉不符合受理条件为由驳回了金果房开红果分公司的起诉。2016年2月1日，金果房开红果分公司以王家章为被告提起房屋租赁合同之诉，贵州省盘州市人民法院于2016年3月9日作出（2016）黔0222民初626号民事裁定书，以属重复起诉为由驳回了金果房开红果分公司的起诉。2016年9月28日，金果房开红果分公司以王家章为被告再次向贵州省盘州市人民法院提起租赁合同之诉，请求判决王家章支付2012年7月2日至2013年10月20日的房屋租金、租金利息、所欠水电费、拆除货架的人工费、货架等物品堆放费。贵州省盘州市人民法院于2016年12月12日作出（2016）黔0222民初4787号之一民事裁定，认定《鑫源商贸城地下一层商场租赁合同》的利害关系人为王若兰、王义兰，驳回了金果房开红果分公司的起诉。第三人金果房开红果分公司系金果房开的分公司。案件审理过程中，原告王若兰、王义兰明确表示放弃追加金果房开作为本案的当事人。
一审法院认为：原告在取得鑫源商贸城地下一层房屋的所有权后，将该房产的管理和租金的收取交由第三人代为进行，被告对该转让和代为收取租金的行为也予以认可，应视为原告与被告之间形成了事实上的租赁关系。原告主张被告所欠房屋租金1504000元，系第三人与被告王家章签订的《鑫源商贸城地下一层商场租赁合同》解除前，被告占用该房屋产生的租金，应当认定为原告的租金损失。已生效的（2015）黔盘民初字第3264号民事判决中确认，第三人与被告签订的租赁合同，双方各存在50%的过错，故该损失也仅应由被告承担50%的赔偿责任，（2016）黔02民终965号民事判决也对该事实予以确认。故对原告主张被告向原告支付所欠房屋租金1504000元的诉讼请求，被告只应承担50%的赔偿责任即752000元，超过部分不予支持。对原告要求被告支付租金违约金的诉讼请求，因双方均存在违约，不予支持。对原告主张被告向原告支付所欠电费16474.75元的诉讼请求，系被告管理鑫源商贸城地下一层房屋期间所产生的电费，已由原告代交，予以支持。对原告主张被告向原告支付拆除货架等人工费98456元的诉讼请求，无证据证明，不予支持。对于原告主张被告将其物品搬离的诉讼请求，因被告与第三人之间的租赁合同已解除，被告无权占用二原告的房屋，予以支持。对原告主张被告向原告支付货架等物品堆放场地占用费124815.87元的诉讼请求，因货架等物品堆放并未占用鑫源商贸城地下一层停车场的停车位，未影响停车位的使用，不予支持。第三人金果房开红果分公司系金果房开的分公司，不具备独立承担民事责任的主体资格，原告明确表示不要求金果房开承担责任。被告提出原告主张的租金损失已超过诉讼时效的辩解意见，因原告委托第三人代为向被告收取租金，第三人在被告拒付租金时，以其名义向被告主张租金的行为，应视为代表原告主张租金损失，被告的辩解理由不能成立，不予采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条，《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十九条之规定，判决：一、由被告王家章于判决生效之日起十日内支付原告王若兰、王义兰租金损失752000元；二、由被告王家章于判决生效之日起十日内支付原告王若兰、王义兰代交电费16474.75元；三、由被告王家章于判决生效之日起十日内将其物品搬离鑫源商贸城地下一层房屋；四、驳回原告王若兰、王义兰的其他诉讼请求。案件受理费23572元，由原告王若兰、王义兰负担14932元，被告王家章承担8640元。
二审中，各方当事人均未提交新证据。
二审查明的事实与一审查明的事实基本一致，对一审查明的事实予以确认。
本案二审的争议焦点是：1、本案是否超过诉讼时效；2、对王若兰、王义兰主张的各项损失是否予以支持；3、王家章是否应将堆放在停车场四周的货架等物品搬离。
本院认为，关于本案是否超过诉讼时效的问题。虽然案涉房屋已于2011年过户给王义兰、王若兰，但在之后双方的合同履行过程中王家章仍是与金果房开红果分公司继续履行合同，之后案涉的租赁合同被人民法院判决解除，人民法院作出生效判决的时间为2016年8月31日，故王义兰、王若兰于2017年1月提起本案诉讼并未超过诉讼时效。
关于对王若兰、王义兰主张的各项损失是否予以支持的问题。对于租金及租金的违约金，王家章交纳租金至2012年6月30日，其于2012年7月25日清理完毕并于8月初将货物搬走，此期间其并未经营超市，未使用案涉租赁物获得收益。对于电费，该费用产生于2012年7月之后，此期间王家章并未使用案涉租赁物经营超市。本案是由于金果房开红果分公司、王义兰、王若兰的违约行为导致案涉租赁合同不能履行而被解除，王义兰、王若兰要求王家章赔偿上述费用及拆除货架等人工费的理由不能成立，本院不予支持。对于场地占用费，王义兰、王若兰及金果房开红果分公司认可货架等物品的堆放是堆放在墙角，并未占用停车场的位置，所以对该费用，本院亦不予支持。
关于王家章是否应将堆放在停车场四周的货架等物品搬离的问题。因堆放在停车场四周的物品属于王家章所有，虽然王家章陈述该物品已经过鉴定，包含在损失部分，其他案件对该损失已进行了处理，但并不能因此免除王家章将物品搬离的义务，故对王义兰、王若兰的该项诉讼请求，本院予以支持。
综上所述，上诉人王义兰、王若兰、王家章的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持贵州省盘州市人民法院（2017）黔0222民初4625号民事判决第三项，即“三、由被告王家章于本判决生效之日起十日内将其物品搬离鑫源商贸城地下一层房屋”；
二、撤销贵州省盘州市人民法院（2017）黔0222民初4625号民事判决第一、二、四项，即“一、由被告王家章于本判决生效之日起十日内支付原告王若兰、王义兰租金损失752000元；二、由被告王家章于本判决生效之日起十日内支付原告王若兰、王义兰代交电费16474.75元；四、驳回原告王若兰、王义兰的其他诉讼请求”；
三、驳回王若兰、王义兰的其他诉讼请求。
一审案件受理费23572元，由王若兰、王义兰负担20000元，王家章负担3572元；二审案件受理费34926元，由王若兰、王义兰负担30000元，王家章负担4926元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 梅
审 判 员 周元军
审 判 员 蒙彩虹
二〇一八年三月二十七日
法官助理 张钰涵
书 记 员 杨清冰