湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0104民初5160号原告伍军行，被告湖南宜居物业管理有限公司，法定代表人王艳，系该公司董事长。委托代理人余雷，系该公司员工，委托代理人唐琢,系该公司员工，原告伍军行诉被告湖南宜居物业管理有限公司（以下简称“宜居公司”）物业服务合同纠纷，本院立案受理后，依法由审判员周赞适用简易程序进行了公开开庭审理。书记员毛嶷帆担任记录。原告伍军行、被告的委托代理人余雷、唐琢均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告伍军行诉称：2009年8月30日，原、被告及湖南天元房地产开发有限公司签订了《临时管理规约》，双方约定：被告维护小区交通秩序，对车辆（包括机动车与非机动车）停放进行管理。但是从原告入住到莱茵城小区起直到今日：该小区停车场的车辆随意停放，大量的车辆肆意停放在消防通道，造成严重的消防隐患。原告数次找到被告要求其加强管理，被告都以各种理由搪塞。因此被告对小区车辆的管理形同虚设，是明显的违约行为，被告理应承担违约责任。综上原告为维护自身合法权益，特向法院起诉，请求判决：1、确认被告对地下车库车辆疏于管理：让车辆随意停在消防通道因此产生严重的消防隐患不符合双方签订的《临时管理规约》约定，是违约行为；2、被告承担违约金1元；3、被告履行《临时管理规约》约定的义务：维护小区交通秩序，对车辆（包括机动车与非机动车）停放进行管理；4、诉讼费由被告承担。被告宜居公司辩称：一、伍军行不是本案的适格原告，无权就本案所涉及事项提起诉讼，本案的适格原告应当是开发商或者业主委员会。本案被告没有管理不当的行为，原告也没有因为被告的行为而利益受损，如果有管理不到位的情况，根据合同相对性原则，也应该是湖南省天元房地产开发有限公司根据与被告签订的《前期物业服务合同》追究违约责任。或者管理行为不当有可能危及小区公共利益，也应该是由业主委员会来起诉。二、堵塞消防通道的侵权人是车辆停放人，不是被告。根据《中华人民共和国消防法》第六十条之规定，任何单位或者个人不得占用、堵塞消防车通道，否则将受到行政处罚。停放车辆不堵塞消防通道是停车人的法定义务，违反规定的人应当由相关行政机关予以行政处罚，被告无权处理，只能进行劝阻。原告可以向有关部门举报车辆停放人的违法行为。三、被告已按《前期物业服务合同》的要求履行约定义务。《前期物业服务合同》第十三条第6款约定：“对业主和物业使用人违反法规、政策的行为，提交有关部门处理。对业主和物业使用人违反本合同和《临时管理规约》的行为，采取告知、劝说和制止等方式督促业主和物业使用人改正”。被告在停车场的醒目位置已张贴了规范停车横幅予以警示，另外，被告全天定时派员在停车场巡逻，并且针对随意停放的车辆通过“温馨提示”提醒停车人不要堵塞消防通道。被告没有执法权，只能对业主进行劝阻管理，已尽到相关的管理义务。综上，被告已经尽到车辆管理义务，原告主体不适格，各项主张不成立，恳请法院驳回原告的起诉。经审理查明：原告伍军行系湖南省天元房地产开发有限公司开发的宜居花园小区的业主。2009年8月30日，湖南省天元房地产开发有限公司（甲方）与被告宜居公司（乙方）签订《宜居花园前期物业服务合同》，由被告宜居公司负责宜居花园小区的物业管理。合同第二部分物业服务内容第三条约定：“业主入住后，乙方应当提供的物业服务包括以下内容：1、制订物业服务工作计划并组织实施；管理相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等；根据法律、法规和《临时管理规约》的授权制订物业服务的有关制度。…6、维护小区交通秩序，对车辆（包括机动车与非机动车）停放进行管理。7、协助做好小区公共秩序与安全防范工作。8、消防服务，包括公共区域消防设施的维护以及消防管理制度的建立等。11、发现物业区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规、规章的行为，应当及时告知、建议、劝阻和制止，并向有关部门报告。”第六部分第十三条乙方的权利义务约定：“…6、对业主和物业使用人违反法规、政策的行为，提请有关部门处理。对业主和物业使用人违反本合同和《临时管理规约》的行为，采取告知、劝说和制止等方式督促业主和物业使用人改正。”2010年4月28日，原、被告及湖南省天元房地产开发有限公司三方共同签订了《临时管理规约承诺书》。《临时管理规约》中关于业主义务细则约定：“18、各车位的业主或其使用者只可将车位用作停放车辆的用途，不得放置货物或其他物件，并应遵守停车场之规定，包括但不限于：（1）遵守物业服务企业随时指定及修改的交通标志、并服从管理人员的指示；（3）车辆必须停泊于指定车位内，每一车位只限停泊一辆车。使用车位时，不得妨碍停车场其他车辆出入，车辆停泊后请锁好车门及车窗，携带贵重物品及重要资料；…(8)物业服务企业可直接对违反本公司及停车场管理规则的业主实施锁车或扣押措施，直至有关业主停止或纠正有关违约行为，并对有关损失作出赔偿时止。”第八章关于违约责任和纠纷的处理有：“四、物业服务企业违反物业管理合同规定或《临时管理规约》的，业主及业主委员会可依照《临时管理规约》追究其民事责任。”在被告为宜居花园小区提供物业服务的过程中，被告于2009年9月制定了《巡逻队岗位职责》。在车库入口挂出了了倡导大家文明的标语。因原告对被告就小区停车管理问题不满，遂诉至法院。上述事实有当事人的当庭陈述，原告提交并经庭审质证的《宜居花园前期物业管理合同》、《临时管理规约承诺书》，被告提交并经庭审质证的《临时管理规约》等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：被告宜居公司及案外人湖南省天元房地产开发有限公司签订的《宜居花园前期物业服务合同》、以及原、被告及湖南省天元房地产开发有限公司共同签署的《临时管理规约》，均系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。原告及被告宜居公司均应自觉履行各自的合同义务。第一、本案中，宜居公司持续为原告所居住的小区提供物业服务，原告作为小区业主，客观上也接受了物业服务。原、被告在《临时管理规约》第八章第四条约定了，物业服务企业违反《临时管理规约》的，业主可追究其民事责任，本案原告作为宜居花园的业主享有相应的诉权。第二、对原告主张确认被告宜居公司对地下车库车辆疏于管理系违约行为，并要求被告履行《临时管理规约》义务，对车辆停放进行管理。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”本案中，原告提供的照片不足以证明被告对于停放在小区消防通道上的车辆怠于进行管理或者对于小区车辆停放疏于管理，故对原告诉请确认被告对地下车库车辆疏于管理以及要求被告履行维护小区交通秩序，对车辆停放进行管理的诉请，本院不予支持。同时，对于原告诉请被告承担违约金1元的诉请，没有相应的事实依据和法律依据，本院不予支持。第三、虽然本案原告的诉请没有得到本院支持，但原告在积极履行缴纳物业管理费的同时应当享有被告按相关约定积极为其提供服务的权利。小区物业管理的完善需要原、被告双方的共同参与和努力，特别是作为物业服务企业的被告，需积极履行相关义务、做好相关服务，才能让业主满意，自身也才能够继续经营与发展，因而本院希望被告能够积极与原告沟通，完善自身行为，与原告共建美好家园。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告伍军行的全部诉讼请求。本案案件受理费因适用简易程序减半收取25元，由原告伍军行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 周 赞二〇一七年十月十七日书记员 毛嶷帆