河南省周口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫16民终708号
上诉人（原审被告）:张国庆，男，1964年1月21日出生，汉族，住河南省项城市。
上诉人（原审被告）:季苏萍，女，1964年9月30日出生，汉族，住河南省项城市。
上列二上诉人的共同委托诉讼代理人：卫清华，上海市协力（郑州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:时保华，男，1979年9月6日出生，汉族，住河南省项城市。
委托诉讼代理人：钱炳言，河南平原律师事务所律师。
上诉人季苏萍、张国庆因与被上诉人时保华房屋买卖合同纠纷一案，不服项城市人民法院（2017）豫1681民初5515号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张国庆、季苏萍的委托诉讼代理人卫清华，被上诉人时保华及其委托诉讼代理人钱炳言到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张国庆上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审并终止对本案的审理；2.时保华承担本案的上诉费用。事实和理由：第一，张国庆擅自转让该房产时附有条件，时保华并没有按其承诺履行义务，且付款时间严重违约，当初时保华承诺给张国庆的女儿找工作，但是时保华并没有履行该义务，且付款时间严重违约。第二，张国庆在一审收到了郑州市高新技术产业开发区法院的财产保全裁定书一份，但是该法院并未向张国庆依法送达相关诉讼文书，本案在法律及事实上已经不能履行。
季苏萍上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回时保华的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由时保华承担。事实和理由：第一，一审认定事实错误，本案涉及的房屋已经被另案查封，对于时保华的诉讼请求，造成法律及事实上的履行不能，一审判决结果是错误的，季苏萍在一审收到了郑州市高新技术产业开发区法院的财产保全裁定书一份，经询问得知，涉案房屋已经被另案查封，一审法院以无法核实真实性为由，不作为证据质证，直接导致涉案房屋当时的权利状态没有查清，致使作出错误判决；季苏萍作为涉案房屋的共有人，对房屋出卖并不知情，始终没有同意出卖房屋，张国庆对该房屋没有处分权，房屋转让协议对季苏萍是无效协议。第二，一审适用法律错误，由于本案涉及的房屋被其他法院另案查封，时保华的诉讼请求，缺乏法律和事实上的履行基础，应当驳回时保华的诉讼请求，且依据法律规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，该房产不得转让。
时保华辩称，一审认定事实正确，双方签订的房屋转让协议合法有效，且时保华已经于2013年支付了全部转让价款，张国庆已经将房屋交付给时保华，时保华也已经居住近7年，张国庆和季苏萍应当协助时保华办理过户登记的合同义务；本案的房屋转让协议不是附条件的合同，协议内容并没有时保华应当为张国庆女儿找工作的约定，时保华支付全部房款距今已有5年之久，张国庆和季苏萍并没有提出任何异议，协议签订的见证人韩某见证了双方交易的过程，季苏萍也全程参与了房屋买卖交易，且时保华的第一笔购房款也是汇入季苏萍的银行账户，季苏萍称对房屋买卖不知情并不合乎逻辑；本案交易在先，诉讼在后，即使存在其他法院查封本案房产，也是不当查封，不能对抗本案一审判决，对张国庆和季苏萍来说，涉案房产被另案查封，并不代表张国庆和季苏萍无需履行合同义务，相反。其二人更应采取措施消除协助时保华就涉案房屋办理产权变更登记的障碍，或向查封法院另行提供担保从而解除对涉案房屋的查封，否则，张国庆和季苏萍仍应按合同约定向时保华承担违约责任。
时保华向一审法院起诉请求：1.请求依法判令张国庆、季苏萍依照《房屋转让协议书》的约定协助时保华将证号为“项字第××号”房产变更登记到时保华名下；2.诉讼费由张国庆、季苏萍承担。
一审法院认定事实：2010年12月22日，时保华与张国庆签订《房屋转让协议书》，约定将张国庆名下位于项城市××北面环城路南（老铁路××东，四邻为南面的出路、北邻黄启峰、东临任营耕地、西邻孟祥应的所有的自建房一套（证号为“项字第××号”，地号为“50-109”）转让给时保华。协议约定，转让价款180000元；付款方式：立协议之日时保华先付给张国庆转让金100000元整，余下的80000元与2011年12月底一次性付清，张国庆把此房产的一切手续转给时保华；如时保华要求变更房产手续，一切费用由时保华负担，张国庆协助办理；房屋转让前的一切责任由张国庆负责，出让后的一切债权债务由时保华负责；此协议双方签字有效，不得违约。合同签订后时保华分别于2011年1月1日将购房款100000元打入了季苏萍的工商银行账户，2012年1月22日、2013年1月31日将下余的80000元分两笔打入张国庆的建设银行的账户，购房款结清。张国庆、季苏萍系夫妻关系，此房于签订合同后一直由时保华居住至今。一审法院认为，本案争议的焦点时保华与张国庆签订的房屋买卖协议是否有效？是否侵犯第三人利益？时保华与张国庆就房屋买卖达成协议是双方真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，现在该合同时保华已经履行了全部价款的义务，张国庆也将房屋对时保华完成了转移占有。依据双方的协议约定，张国庆应当协助时保华办理变更房产登记手续。该协议是否侵犯了季苏萍的合法权益呢？张国庆、季苏萍是夫妻关系，在该协议签订后时保华将第一笔购房款100000元汇入季苏萍的银行账号，证人韩某证明季苏萍参与了房屋买卖交易，且该房时保华已经居住近7年之久，季苏萍说对买卖房屋不知情，显然不符合正常的逻辑关系，综合判断季苏萍对卖房一事是知情的。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；(二)在订立合同显失公平的。第五十五条规定有下列情形之一的，撤销或者消灭；（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；具有撤销权的当事人知道撤销事由后表示或者以自己的行为放弃撤销权。张国庆、季苏萍主张房屋的价款显失公平，张国庆、季苏萍在协商卖房时就应该知道房屋市场行情，张国庆、季苏萍在法定的期限内没有行使撤销权导致该撤销权灭失。张国庆、季苏萍主张本案应依法中止审理，因本案季苏萍没有提交项城市法院已经立案受理的房屋买卖合同确认无效之诉受理通知书及立案案号，对此主张不予支持。综上，时保华和张国庆的合同是合法有效的，张国庆、季苏萍应当依据合同协助时保华办理房产过户登记手续。时保华诉讼请求应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条之规定，判决：张国庆、季苏萍协助时保华将房产证证号为“项字第××号”房产变更登记到时保华时保华名下，于判决生效后十日内履行完毕。案件受理费100元，由张国庆、季苏萍承担。
本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。张国庆和季苏萍在二审提供河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民事裁定书、协助执行通知书，证明涉案的房产在2017年12月26日上午被查封。时保华发表质证意见为：裁定书并没有明确的查封本案房产的内容，不能作为本案查封的依据，该查封是2017年12月26日，而本案的交易完成时间是在2013年，依据关于执行的相关规定，该查封属于不当查封，查封裁定的案由属于民间借贷，进一步证明张国庆和季苏萍缺少最基本的诚实信用，其应当向债权人及时偿还债务，从案件标的看有15.2万元，该查封属于超标的查封，鉴于张国庆和季苏萍提交查封裁定，时保华申请中止本案的审理，给时保华留出提出执行异议的时间。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对张国庆和季苏萍二审提供证据的真实性予以认可。本院对一审查明的事实予以确认外，另查明，本案于2017年12月4日向张国庆、季苏萍送达开庭传票，张国庆、季苏萍于2017年12月11日以家中有特殊情况为由申请延期审理，予以准许；一审法院于2017年12月19日向时保华、张国庆、季苏萍的委托诉讼代理人韩中华再次送达了开庭传票，本案一审案件于2017年12月26日开庭审理；在张国庆、季苏萍2017年12月11日向一审法院申请延期审理的同一日，王伟丽以与张国庆、季苏萍民间借贷纠纷一案，向郑州市高新技术产业开发区人民法院提出诉前财产保全申请，郑州市高新技术产业开发区人民法院于2017年12月26日对涉案房产依法进行查封；王伟丽与张国庆、季苏萍之间的民间借贷纠纷一案于2018年1月29日立案，并于2018年1月29日调解结案。
本院认为，本案争议焦点为：1.本案房屋买卖协议是否附有条件，时保华是否存在违约行为；2.张国庆对本案房屋是否享有处分权，本案房屋买卖协议的效力应当如何认定；3.涉案房产被另案查封，是否影响本案的处理。
焦点1，关于本案协议是否附有条件和时保华是否存在违约行为的问题。张国庆主张本案房屋转让协议附有条件，由于房屋转让协议并无该内容显示，且张国庆并未提供充分的证据证明本案房屋转让协议附有条件，张国庆以此主张时保华存在违约，本院不予支持；虽然本案房屋转让协议书约定时保华应当2011年12月底一次性付清全部房款，但是自2013年1月31日时保华付清全部房款至本案起诉，张国庆并未对时保华的延期付款行为提出异议；时保华实际占用本案涉案房屋，并已经支付合同约定的全部房款，张国庆主张时保华的付款时间存在严重违约，本院不予支持。
焦点2，关于张国庆对房屋的处分权和协议效力的认定问题。本案房屋转让协议签订于2010年12月22日，本案其中一笔购房款10万元于2011年11月1日汇入季苏萍的工商银行账户，时保华提供了签订房屋转让协议的见证人证实季苏萍参与了房屋转让的过程，且时保华自房屋转让协议签订后一直居住至今，季苏萍主张其对房屋买卖并不知情并不能成立；因此，张国庆对房屋享有处分权，房屋转让协议应当认定为有效，张国庆、季苏萍应当按照协议的约定，履行相应的义务。
焦点3，关于本案房产被另案查封的问题。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”及最高人民法院《关于建设工程价款首先受偿问题的批复》第二条“消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”之规定内容可以看出，在房屋买卖中，买受人交付购买房屋的全部或者大部分款项后，对该不动产享有优先受偿的权利，法律基础为无过错的买受人对物权的期待权，应当得到优先保护，且可以对抗抵押权人、承包人的工程价款优先权等，当然也优先于一般债权。时保华在房屋转让协议签订后，2013年1月31日已经付清合同约定的全部房款，履行了作为买受人的义务，且时保华在房屋转让协议签订后在本案争议的房屋居住至今，故时保华对涉案的房屋享有优先权，郑州高新技术产业开发区人民法院对涉案房屋的查封的另案标的属于一般债权，债权人是王伟丽，故时保华对涉案房屋享有优先权。现涉案房屋被另案查封，导致张国庆、季苏萍无法自行协助时保华办理涉案房屋的产权变更登记手续，对张国庆、季苏萍来说，在涉案房屋被另案查封无法自行办理过户的情况下，并不代表其无需履行合同义务，相反，其更应积极采取措施消除协助时保华就涉案房屋办理产权变更登记的障碍，或向查封法院另行提供担保从而解除对涉案房屋的查封，否则，张国庆、季苏萍仍应按合同该约定向时保华承担违约责任。
综上所述，张国庆、季苏萍的上诉请求均不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由上诉人张国庆承担100元，由上诉人季苏萍承担100元。
本判决为终审判决。
审判长 张群阳
审判员 张 杰
审判员 金 薇
二〇一八年二月五日
书记员 种一行