江苏省徐州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0391民初1724号原告（反诉被告）:李群，女，1976年12月07日出生，汉族，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：刘玉昌，男，1972年10月20日出生，住徐州市铜山区，系李群丈夫。原告（反诉被告）：刘玉昌，男，1972年10月20日出生，住徐州市铜山区，系李群丈夫。被告（反诉原告）：徐州城置有限公司，住所地徐州经济技术开发区1号路以东，徐海路以北。法定代表人：孔德辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：苏静，江苏清韵律师事务所律师。原告（反诉被告）李群、刘玉昌与被告（反诉原告）徐州城置有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年8月4日立案受理后，依法适用简易程序由审判员魏俊哲于2016年10月24日公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）刘玉昌并作为原告（反诉被告）李群的委托诉讼代理人、被告（反诉原告）徐州城置有限公司的委托诉讼代理人苏静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李群、刘玉昌向本院提出诉讼请求：1.请求法院解除城置第C9幢1单元1001号房的购房合同。2.退还原告总房款699208元、维修金5256元，退还3000元抵40000元的购房活动款的3000元，总计707464元。赔偿原告10万元的住房公积金至退还之日止的利息，2013年12月31日至还款日的210000元同期银行利息，2014年的12月至还款之日起的389000元的同期银行利息，购房活动款3000元、维修金5356计8256元的同期银行利息，合同约定的违约金7000元，暂时计算至2016年8月4日，总计利息40000元。3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年12月31日，原告与被告签订了购买C9幢1单元1001号购房合同，并付款210208元，余款489000元于2014年1月31日前付清给被告，其中住房公积金贷款10万元。合同约定2015年11月30日前将商品房交与原告使用，至今已逾期未上房，依据合同第九条、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十五条，原告申请退房。被告徐州城置有限公司辩称，一，双方应继续履行商品房买卖合同，不同意解除，根据双方确定规定的买卖合同，被告城置公司的义务是交付房屋。交付房屋包括主体的建成、竣工验收备案和取得交付使用通知书等3项主要义务，而涉案房屋已经具备了交房条件，在被告能够履行给付义务的前提下促进房产交易，应依法继续履行商品房买卖合同。二，如果判决解除合同，即被告不存在支付原告利息损失，被告逾期交房的原因是政府拆迁行为导致被告工期延误，被告没有过错，故不应当承担违约责任。即便承担违约责任，应按照双方商品房买卖合同约定我公司承担百分之一的违约金。三，关于原告诉请的维修基金，若判决合同解除，业主持有相关材料到收取方退还费用。故我公司不予以承担。四，我公司共收取原告总房款699208元，若合同解除公司应退还所收取的实际房款。五，原告不仅主张了利息损失也同时主张违约金。根据相关法律规定两项诉请不能同时主张。原告诉请的其他诉求无法律依据，请求依法予以驳回。被告徐州城置有限公司反诉称，其反诉请求为判令被反诉人支付逾期违约金24092.6元。事实与理由：反诉人与被反诉人在2013年12月31日签订商品房买卖合同，约定买受人余款489000元于2014年1月31日前以贷款方式付给出卖人，但被反诉人于2014年11月7日支付房款10万元，于2014年12月1日支付389000元。买受人逾期支付房款已经构成违约，应承担违约金。原告李群、刘玉昌针对被告的反诉辩称，被告反诉我逾期交付违约金不是事实，之所有逾期付款是被告同意的。各方当事人举证、质证情况。李群、刘玉昌为证明其主张，向本院提交如下证据：第一组证据，商品房买卖合同，合同约定总房款699208元，合同约定被告的交房日期2015年11月30日。被告已经违约11个月未交房，依据合同第九条违约责任，原告有权申请解除合同。赔偿违约金和对原告造成的损失进行补偿。依据合同法第114条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的赔偿，约定的违约金按照百分之一即6992.08元，实际损失比这个数额大。第二组证据，住房公积金个人住房委托贷款合同一份、住房公积金个人住房借款反担保合同一份。第三组证据，交付购房合同交付的相关款项，分别是3000元的购房合同款发票1张原件，购房合同款2张原件，一张210208元，一张489000元，还有城置公司出具的收据一份3000元，维修基金票据一份5256元，利息计算明细2013年12月至2015年12月2年的利息21万*325*2等于13650元，2014年12月38.9万元至2015年12月一年的利息38.9万元*300等于11670元，2015年12月59.9万元至2016年6月半年利息58.9万元*130*0.5等于3893.5元，2016年6月至2016年10月24日58.9万元*110*0.25等于1647.25元，维修基金5256元，一年期的利息0.5256*300等于157.68元，10万元的住房公积金到2016年10月已付利息7074.64元，合计38090.4元。提交住房公积金利息明细单及同期银行存款利息情况表一份。违约金为6992.08元和利息同时主张。第四组证据，与城置公司签订的借款申请书一份，其中记明对被借款人予以免息无偿借款。第五组证据，关于公积金准入的通知函，证明没有延期履行，城置公司同意缓交。第六章证据，原告书写的文字，陈述城置公司没有将房屋建设为可以贷款的地步，建设进度慢，比原合同进度慢，导致银行无法贷款，也是城置同意的，是城置公司自己导致的。对此，徐州城置有限公司发表质证意见如下：对第一份证据的真实性没有异议，但证据合同第九条明确约定双方对违约责任确定为百分之一。对第二份证据的贷款合同及反担保合同的真实性没有异议，尽管原告提供的徐州市住房公积金的实际利息损失为复印件，真实性予以认可。对第三组证据中购房发票2张的真实性没有异议，也能够证明原告实际向我公司缴纳699208元的购房款。对于原告提交的搜房网购房优惠服务说明书3000元，由此看出原告与北京宏岸图升网络技术有限公司签订了一份协议书，与我公司没有关联性。对于关于维修基金5256元真实性没有异议，但该项费用在合同解除后到相关部门办理，申请办理退还。关于原告主张违约金与损失，根据我国合同法相关规定，当合同约定违约金时应按照合同约定予以履行，若违约金过低不能弥补一方实际损失的情况下，可以予以增加。通过原告的举证，原告的实际利息损失为利息损失，原则上原告实际利息损失7074.64元。对第四组证据真实性认可，借款申请书上已经明确约定我公司向原告借款89000元，我公司确实没有向原告收取任何利息，但与被告的反诉没有关联性。对第五组证据的真实性认可，只能证明我公司通知原告可以办理公积金准入的通知函，时间为2014年11月1日。原告是在2014年11月7日向我公司支付10万元公积金贷款，在合同第六条明确约定余款489000元于2014年1月31日前以贷款方式付给出卖人，此处并没有约定必须以公积金贷款，所以被告认为原告提出的我公司同意缓交不是事实。对第六组证据，原告陈述不是事实，涉案房屋所在的同栋楼其他业主都能在时间期限内办理银行贷款，并非是我公司原因造成的。徐州城置有限公司为证明其主张，向本院提交如下证据：第一组证据，关于城置国际花园城项目建设的材料汇报，系复印件，原件已经交给徐州市委市政府，证明城置公司在不间断的向政府申请解决拆迁问题，实际上导致逾期交房的真正原因是政府拆迁行为的延误。第二组证据，政府信息公开网打印的徐州市住宅专项维修基金管理办法，2015年9月6日徐州市人民政府令第140号27条，明确物业灭失后，业主持注销房屋所有权证的证明，本人身份证等材料向物管机构申请提取账户内的剩余专项维修基金并办理注销手续。第三组证据，原告付款的客户辅助账查询，证明原告在2014年11月7日向我公司付款十万元，于2014年12月1日向我公司付款389000元，已经构成逾期付款。以10万元为基准计算利息，自2014年1月31日至2014年11月7日为4616.67元；以389000元为基数，自2014年1月31日至2014年12月1日止为19475.93元，以上利息按照同期银行贷款利息计算，由于合同约定违约金过低，我公司增加违约金至24092.6元。第四组证据，房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收表，证明涉案房屋在2017年3月10日之后已经具备居住条件。对此，李群、刘玉昌发表质证意见：第一组证据，与本案没有关联性，商品房预售管理办法中规定，卖房之前必须先解决拆迁问题，说明被告有过错。第二组证据，维修办法与本案无关。第三组证据，付款时间是对的，但不认可我延期付款。对第四组证据的真实性认可，但证明被告违约在先，造成原告不能及时贷款。经双方当事人确认，本院对以下双方当事人没有争议的证据依法予以确认。李群、刘玉昌举证的商品房买卖合同、住房公积金个人住房委托贷款合同一份、住房公积金个人住房借款反担保合同一份、销售不动产统一发票2张、维修基金收据一份、借款申请书、关于公积金准入的通知函，徐州城置有限公司提交的客户辅助账查询、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。对于存在争议的证据，本院认定如下：李群、刘玉昌提交的搜房网购房优惠服务说明书，徐州城置有限公司提交的关于城置国际花园城项目建设的材料汇报、徐州市住宅专项维修基金管理办法，虽然对方均质证认为与本案无关联性，但从证明的事实来说均与本案事实存在关联性，本院对上述三组证据效力均予以确认。本院查明：2013年8月17日，刘玉昌与北京宏岸图升网络技术有限公司签订搜房网购房优惠服务协议书，约定搜房网为刘玉昌争取城置国际花园城3千抵肆万的楼盘优惠。刘玉昌在签署本协议书之时向搜房网支付了购房优惠服务费人民币3000元（大写叁仟元）。该协议书特别说明：当您成功购房后，因任何原因取消购房的，您需要向与您签订《商品房买卖合同》的开发商申请，由开发区开具《退房确认函》，请您持《退房确认函》及首付款退款凭证，随时申请您已支付的服务费。2013年12月31日，李群、刘玉昌与徐州城置有限公司签订商品房买卖合同（合同号：0413638），约定出卖人徐州城置有限公司将其所有的城置国际花园城尚东花园C9幢1单元1001号房出售给买受人李群、刘玉昌。该商品房建筑面积116.79平方米，单价为人民币每平方米5986.88元，总金额（人民币）699208.00元。买受人在2013年12月31日之前支付房款￥210208元，余款￥489000元于2014年1月31日前以贷款方式付给出卖人。买受人如未按本合同规定的时间付款，按预期时间，分别处理（不作累加）。逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。出卖人应当在2015年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得商品住宅交付使用批准文件和已竣工验收备案，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）。逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过90天后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。2014年10月31日，李群（乙方，借款人）与徐州市住房公积金管理中心（甲方，委托人）签订住房公积金个人住房委托贷款合同，约定乙方向甲方借款金额为人民币10万元。同日，李群（乙方，借款人）与徐州市住房置业担保有限公司（甲方，担保公司）签订住房公积金个人住房借款反担保合同，约定乙方借款金额为10万元，抵押物为一号路东、徐海龙北尚东花园C9-1-1001幢房屋。后，徐州城置有限公司向李群发出关于公积金准入的通知函，指出您所购买的商品房所在楼栋已在2014年11月1日办理完毕公积金准入手续，请您按照合同约定在11月30日前办理完毕公积金贷款手续。2014年11月7日，李群、刘玉昌向徐州城置有限公司付款十万元。2014年12月1日，李群、刘玉昌向徐州城置有限公司申请无息借款89000元。2014年12月1日，李群、刘玉昌向徐州城置有限公司付款389000元。2015年10月30日，徐州城置有限公司代收了李群、刘玉昌交付的维修基金5256元。2017年3月10日，涉案房屋取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。根据当事人的诉讼请求、答辩意见和举证、质证的情况，在征求当事人意见的基础上，将本案的争议焦点归纳为：1.是否应当依法解除城置国际花园城第C9幢1单元1001号房的商品房买卖合同。2.李群、刘玉昌诉请判令徐州城置有限公司退还总房款699208元、维修基金5256元，退还3000元抵40000元的购房活动款的3000元，赔偿原告10万元的住房公积金至退还之日止的利息，2013年12月31日至还款日的210000元同期银行利息，2014年的12月至还款之日起的389000元的同期银行利息，购房活动款3000元、维修金5356计8256元的同期银行利息，合同约定的违约金7000元，暂时计算至2016年8月4日，总计利息40000元是否有事实与法律依据。3.徐州城置有限公司诉请判令李群、刘玉昌支付逾期付款违约金24092.6元是否有事实与法律依据。本院认为，（一）当事人之间签订的商品房买卖合同应依法解除。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。该法第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，李群、刘玉昌与徐州城置有限公司签订商品房买卖合同，约定出卖人徐州城置有限公司应当在2015年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得商品住宅交付使用批准文件和已竣工验收备案，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。逾期超过90天后，买受人有权解除合同。但如遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。徐州城置有限公司主张因为拆迁原因导致房屋迟延交付，但拆迁并非不可抗力，且双方未能协商解除或变更合同。因此，李群、刘玉昌依约解除合同的诉请，本院予以支持。（二）关于李群、刘玉昌主张徐州城置有限公司应退还、利息、违约金等具体数额的确定。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。具体认定如下：关于购房款，李群、刘玉昌主张为699208元，亦得到徐州城置有限公司认可，本院予以确认。关于维修基金，李群、刘玉昌主张应退还5256元。参照《徐州市物业维修基金管理办法》第四条规定，市房管部门负责本市维修基金收集、使用审核和代管工作，市财政部门负责监督维修基金的使用。该办法十六条规定，业主转让房屋所有权时，其财政专户中剩余维修基金不予退还，随房屋所有权同时结算过户。因拆迁或其他原因造成房屋灭失的，应当将维修基金账面余额按照业主个人缴纳比例退还业户。本案中，徐州城置有限公司只是代收，李群、刘玉昌在退房后，可依照有关规定向职能机构申请提取。因此，本院对该项主张不予支持。关于退还3000元抵40000元的购房活动款的3000元的主张，根据刘玉昌与北京宏岸图升网络技术有限公司签订搜房网购房优惠服务协议书中的约定，刘玉昌可持本案相关材料，向北京宏岸图升网络技术有限公司申请退还相应的服务费，徐州城置有限公司无义务退还。因此，本院对此不予支持。关于主张赔偿10万元的住房公积金至退还之日止的利息、2013年12月31日至还款日210000元同期银行利息、2014年的12月1日至还款之日起389000元的同期银行利息、购房活动款3000元、维修金5356计8256元的同期银行利息与合同约定的违约金7000元。本案中，按照合同约定违约金仅为购房款的1%即6992.08元，远远低于李群、刘玉昌的经济损失，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。因此，对于其合理诉请应予支持。鉴于李群、刘玉昌的住房公积金贷款系由购房引起，此部分损失应由徐州城置有限公司承担，以10万元为本金，具体按照徐州市住房公积金确定的贷款利率计算，时间从2014年12月开始至本判决确定的履行之日止。对于其他各项数额的起算点，确定分别为：210000元自2013年12月31日、389000元自2014年12月1日、3000元自2013年8月17日、5256元自2015年10月30日结算，利率以其主张的工商银行公布的同期存款利率为标准，结算至本判决确定的履行之日止。（三）徐州城置有限公司的反诉请求不成立。根据徐州城置有限公司的举证关于城置国际花园城项目建设的材料汇报、竣工验收备案表，可以证明涉案房屋因为拆迁等原因，造成建设进度缓慢，致使李群、刘玉昌无法及时办理贷款事宜，结合李群、刘玉昌举证的借款申请书、关于公积金准入的通知函、商品房买卖合同，可以证明徐州城置有限公司对于李群、刘玉昌延期交付剩余购房款是明知和认可的，且徐州城置有限公司当时在接收剩余购房款时并没有要求对方支付违约金。因此，本案中徐州城置有限公司因为自身的过错导致李群、刘玉昌延期交付剩余购房款，其关于对方逾期支付房款已经构成违约、应承担违约金的诉请无事实与法律依据。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十六条，参照《徐州市物业维修基金管理办法》第四条、第十六条，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条第一款之规定，判决如下：一、解除李群、刘玉昌与徐州城置有限公司签订的商品房买卖合同（合同号：0413638）：二、徐州城置有限公司于本判决发生法律效力后十日内向李群、刘玉昌退还购房款699208元、支付违约金6992.08元、支付公积金贷款利息（以10万元为本金、利率以徐州市住房公积金确定的贷款利率为标准、自2014年12月起计算计算至本判决确定的履行之日止）、其他利息（210000元自2013年12月31日、389000元自2014年12月1日、3000元自2013年8月17日、5256元自2015年10月30日起，利率以工商银行公布的同期存款利率为标准，计算至本判决确定的履行之日止。）；四、驳回徐州城置有限公司反诉请求。案件受理费11345元、减半收取5672.5元，由徐州城置有限公司负担（李群、刘玉昌已预交，徐州城置有限公司随案款一并给付李群、刘玉昌）；反诉案件受理费减半收取200元，由徐州城置有限公司负担。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院（同时预交上诉费至江苏省徐州市中级人民法院账户，帐号：32×××02，开户行：建行徐州市永安支行）。审判员  魏俊哲二〇一七年四月十一日书记员  卜凡胜本案援引法律条款一、中华人民共和国合同法第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。三、徐州市物业维修基金管理办法（自２００２年１１月１日起施行）第四条市房管部门负责本市维修基金收集、使用审核和代管工作，市财政部门负责监督维修基金的使用。第十六条业主转让房屋所有权时，其财政专户中剩余维修基金不予退还，随房屋所有权同时结算过户。因拆迁或其他原因造成房屋灭失的，应当将维修基金账面余额按照业主个人缴纳比例退还业户。四、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十二条第一款一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。