浙江省兰溪市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）金兰民初字第1181号
原告卢玲玲，女，1963年6月15日出生，汉族，住本市。
委托代理人钱卫龙，浙江金奥律师事务所律师。
委托代理人陈国荣，兰溪市长安法律服务所法律工作者。
被告浙江广华房地产开发有限公司(下简称浙江广华房地产公司)，住所地本市云山街道中山路88号。
法定代表人楼守勤，公司董事长。
委托代理人方向明，浙江溪源律师事务所律师。
被告施晓军，男，1974年9月24日出生，汉族，住本市。
被告蔡兆征，男，1954年12月12日出生，汉族，住本市。
原告卢玲玲与被告浙江广华房地产公司、施晓军、蔡兆征（施晓军、蔡兆征二被告系2016年3月9日由被告浙江广华房地产公司向本院申请追加）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年9月19日预立案，同年10月20日正式立案。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年10月27日、2016年10月28日在本院第七审判庭公开开庭进行了审理。在第二次开庭审理时原告卢玲玲及其委托代理人钱卫龙、陈国荣，被告浙江广华房地产公司的委托代理人方向明、被告施晓军、蔡兆征到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告卢玲玲诉称，原告于2009年4月22日与被告签订浙江省商品房预销售合同书，原告购买了被告位于兰溪市云山街道迎春巷38号1-2层160.95㎡营业房一套（产权证兰江字第××号）。原告房屋购买后，当时就发现房屋严重漏水，原告于2009年6月份向被告公司楼总反映该房屋漏水一事要求维修，被告派人进行维修，但毫无效果。外面下大雨，里面下小雨，原告万般无奈，只得向兰溪市建设局投诉。建设局马局长、仇良副局长、洪益三副局长6次召集开发商，房产科刘科长、李峰副科长、质量监督局王副站长共同到现场勘查，特别是2014年6月18日建设局领导召集的协商会议，有开发商和建设局有关领导参加，但是没有协商结果。在这次协商会上，各方叫原告走诉讼渠道。至此，原告才逐渐了解到该房屋系2002年竣工，因为没有卖掉，被告就将房屋出租给新世纪休闲中心，2009年4月由不知情的原告购买了。为了维护原告的合法权益，根据《民法通则》第111条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷》司法解释第十三条之规定，由于建筑工程质量问题，其重要因素是设计时该楼与东侧七号楼之间有二堵墙之隔，而被告只建一堵墙，造成了没有伸缩沉降缝允许变形的缺陷。因房屋严重漏水，造成原告把房屋出租后，租金收不回损失惨重。原告不懂房屋漏水原因，除找被告单位修补外，同时原告自己也进行修补，特别是只要外面下大雨，屋内就下小雨后，屋内墙壁有漏水痕迹就只好再修补一次，如此循环数十次，又造成原告实际经济损失8万元。因被告房屋质量有问题，造成原告心神不宁、寝食不安。现原告向法院提起诉讼：请求1、判令被告因建筑工程质量问题的房屋严重漏水要求进行修复，并赔偿人民币50万元，赔偿精神损失费1万元，赔偿修补实际损失人民币8万元，共计59万元。2、由被告承担本案全部诉讼费用。
为证明上述事实，原告卢玲玲向本院递交了以下证据：
1、原告身份证，证明原告的主体资格。
2、被告公司工商登记基本情况表，证明被告的主体资格。
3、商品房预销售合同，证明原、被告进行商品房买卖关系的事实。
4、房产证，证明迎春巷38号房屋产权人为原告，房产证办证时间是2009年5月13日的事实。
5、契税缴款书、购房发票，证明原告一次性交购房款和交税的事实。
6、报告六份，证明原告已多次向被告及建设局反映房屋严重漏水要求进行修复的事实。
7、房屋照片，证明涉案房屋严重漏水的事实。
8、房屋租赁合同、租户证明，证明原告已将房屋租出，但由于房屋漏水严重，租户减租或退租造成原告租金损失的事实。
9、浙江中能工程检测有限公司鉴定报告（鉴定费3万元），证明该房屋墙体是有渗水的，被告所售的房屋是与设计不符，质量存在缺陷的事实。
10、浙江中能工程检测有限公司补充报告（鉴定费1万元），证明房屋通道结构连接部位不合理以及下部施工未有填充墙的事实。
11、浙江展诚建筑设计有限公司司法鉴定报告（鉴定费2万元）、浙江致远工程管理有限公司工程造价咨询报告书（鉴定费5782元），证明因为涉及房屋有缺陷所产生的费用应该由被告一来承担，根据修复方案应该要砌墙，房间内多一堵墙就减少了使用面积的事实。
被告浙江广华房地产公司在庭审中辩称，一、被告向原告交付房屋时不存在渗漏水情况，房屋后经人为改动，与交付时的房屋状态已大不一样。事实是2009年4月，被告向原告交付的迎春巷38号房屋是现房，当时由案外人张金凤承租使用该房屋，原告在购买当时，已经对该房屋的现实状况有了充分的了解，交付当时，该房屋并不存在所谓“外面下大雨，里面下小雨”以及其他的渗漏水的情况。而原告在使用过程中，对该房屋的室内及室外进行了装潢，特别是擅自对室外的下水管进行了改动，并且该房屋的屋顶上面又被别的住户改建成了平台花园，设置有水池、花坛等。这两处的人为改动，使得该房屋的状况与被告交付时的房屋状况大不一样。160平方米的房屋，其他地方均不渗漏水，只有这两处被人为改动过的地方渗漏水，这显然不是原告所说的“建筑工程质量问题”。二、原告在诉状中称，因建筑工程质量问题造成房屋漏水，这不是事实。被告广华房产公司开发建设的中山苑房产，于2001年12月竣工验收，被兰溪市建设工程质量监督站定为优良质量等级，原告购买的迎春巷38号房屋就是中山苑的商品房，既然是优良质量等级，又怎么会有建筑工程质量问题呢？建筑工程质量问题通常分为：工程质量缺陷、××、工程质量事故等三类。浙江中能工程检测有限公司鉴定报告中认为渗水的主要原因为“该房屋通道上部结构构件采用的连接方式不合理”。这里的“连接方式不合理”，属于上述三类建筑工程质量问题的哪一类呢？该鉴定报告没有说明，这里的“连接方式不合理”，究竟是违反何种建筑标准和规范呢？该鉴定报告也没有说明。被告广华房产公司认为，该鉴定报告不能作为认定迎春巷38号房屋存在建筑工程质量问题的根据。三、本案所涉房屋已经超过法律规定的保修期限。根据原、被告双方签订的《浙江省商品房预售合同书》第七条“商品房移交乙方后，甲方应按《建筑工程保修办法》的有关规定负责保修”。2000年6月30日国家建设部发布施行的《房屋建筑工程质量保修办法》第七条第（二）项规定“屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房屋和外墙面的防渗漏，保修期限为五年。”第八条规定“房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。”本案所涉房屋工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。本案所涉房屋工程竣工验收日期为2001年12月，从那时起算早已超过法律规定的5年保修期限。再说，根据2001年6月1日国家建设部发布施行的《商品房销售管理办法》第三十三条规定“保修期从交付日起计算“保修期不得低于规定中确定的最低保修期限，该规定中第五条第三项规定正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年。本案所涉房屋的交付日期为2009年4月，从那时起算也早已超过了法律规定的3年及1年的保修期限。四、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出买人应当承担修复责任。”根据这一司法解释，出卖人承担修复责任的法定条件有二：一是房屋存在质量问题；二是在保修期内。而本案所涉的迎春巷38号房屋，既不存在房屋质量问题，又早就超出了保修期限。因此，原告请求被告广华房产公司承担修复并赔偿的诉讼请求，显然是不符合上述法律规定的。综上所诉，请求依法判决驳回原告对被告广华房产公司的全部诉讼请求。
为证明上述部分事实，被告浙江广华房地产公司向本院递交了以下证据：
1、建设工程质量鉴定书、质量等级证，证明被告开发建设的中山苑房产工程质量等级为优良的事实。
2、房屋平面图纸、设计变更通知单（当庭递交），证明迎春巷38号房屋属中山苑房产中的一间、36、38号是卢玲玲的房屋，该房产是经过设计审核后建造的，设计单位是兰溪市建筑设计室的事实。
3、被告公司与张金凤签订的场地租赁合同、领款收据，证明在原告购买房屋之前，被告已将该房屋出租给张金凤，原告与被告是现房交付，房屋张金凤是正常使用营业的，其余的房租款已经转交给了原告的事实。
4、现场照片4张（室外3张，室内1张），证明1、迎春巷38号房屋的外观状况及下水管被原告擅自改动（封掉）的事实。证明2、房屋楼顶已被别的住户改建成了平顶花园，室内也由原告进行过装修的事实。
被告施晓军、蔡兆征在庭审中共同答辩：一、这是一件原告向浙江广华房地产公司所购房屋“严重漏水”，经广华公司“派人维修，但毫无效果”，又经兰溪市建设局等领导单位“6次召集”协商会，“但没有协商结果”而提出赔偿损失的诉讼。但追加的两被告只是用户，从来没有参加过协商会等事，应该与纠纷没有关系，将我们列为被告，实为不妥。二、关于原告的房屋漏水原因，经浙江中能工程检测有限公司鉴定，有下列原因：1、“主要原因为”该涉案房屋通道上部结构构件采用……。2、涉案房屋鉴定区域……轴屋面梁下部在施工时未设置填充墙。3、涉案房屋附近……设置有花坛及水池……增加屋面的荷载，对防水层的使用性产生影响。前两点是主要原因，而与我们有关的第三点只是“产生影响”，应该属于次要的。三、据我们理解，前两点与第三点，不但存在着主次的关系，而更重要的还存在着因果关系。如果没有前两点的设计缺陷和施工质量问题，即使屋面设置花坛、小水池等所增负荷，也不会“对防水层的使用性产生影响”。反过来，即使屋面没有水池和花坛，但由于前两点的缺陷必然会造成严重渗漏水。四、据此，此次房屋渗水纠纷，是原告与广华公司的纠纷，是房屋设计缺陷与施工质量问题所造成严重渗漏水的根本原因，与我们两户无关。当然，鉴定单位提出了花坛、水池会增加负荷，对防水层的适用性产生影响，我们理应配合相关补漏工作，为彻底解决原告的严重漏水问题我们同意该拆除部分就拆除，该如何施工就如何施工，本着和为贵的精神，将问题解决为止。但有一点我们要提出，如何补救施工，不是我们的责任，我们只为施工提供便利，对于施工费用，我们也绝不能负担的，我们只为施工提供便利，对于施工费用，我们也绝对不能负担的，而且施工后的善后工作如清理等，必须由施工者负责。至于造成的损失是否给我们一定补偿，我们请法院定夺。我们要指出的问题有1、相邻平台有花坛均未有如此严重漏水现象。2、花坛对屋面的防水层有保护作用，不受自然条件的日晒风吹及材料老化，且有保温隔热作用。3、如无开发商主要原因设计及施工严重质量缺陷，就不会造成如此严重漏水，次要原因就不足考虑，业主也不会为此上法院起诉。4、单纯的花坛、水池拆除后，并不能改变主要原因质量缺陷的存在而造成渗漏水的后果。5、如果不是质量缺陷问题引起，花坛、水池不会造成如此严重漏水、该起诉应追加施工单位承担，未按图纸设计及施工规范施工、造成如此严重质量问题所引起的责任。6、经调查，该伸缩缝相邻的商户也存在严重渗漏水，该户楼上无水池。7、第一份鉴定报告中提到该鉴定部位阳影部分无建筑物实际施工且与设计不符，是开发商不安设计要求擅自变更设计图纸施工造成的。8、对原告所提出的房屋维修，我们均提供便利。9、花坛的蓄水均已留置排水管，水池均做防水。10、按鉴定报告要求，需要我们配合处理的我们均同意，但对此造成的损失，我们恳请实事求是给我们进行补偿或回复屋顶、绿化费用。11、对渗漏水的问题，我们均未参加任何协调会，也不知开发商、物业与原告答复的任何意见，所以该事件与我们无关（其未向本院递交过证明材料）。
原、被告所递交的证据经庭审举证、质证，本院认证如下：
对原告递交的第1、2、3、4、5项证据，被告方没有异议，本院予以认定。对原告递交的第6、7、9项证据，被告方有异议，本院认为被告方的异议不能成立。对原告递交的第8项证据，被告方有异议，本院认为被告方的异议部分成立。对原告递交的第10项证据，第一被告有异议，第二、三被告没有异议，本院认为第一被告的异议不能成立。对原告递交的第11项证据，被告方对修复方案及修复费用没有异议，本院予以认定。
对第一被告递交的第1项证据，相对方有异议，本院认为相对方的异议成立。对第一被告递交的第2项证据，相对方有异议，本院认为相对方的异议部分成立。对第一被告递交的第3、4项证据，原告有异议，第二、三被告不知情，本院认为原告的异议成立。
根据原、被告方在庭审中的陈述及对证据的举证、质证，本院对本案的事实认定如下：
原告卢玲玲与被告浙江广华房地产公司于2009年4月22日签订一份商品房预销售合同书，原告向被告浙江广华房地产公司购买位于兰溪市云山街道迎春巷38号1-2层营业房一套，总房价为人民币69万元，原告已将房款一次性付清，被告浙江广华房地产公司也已将迎春巷38号的房屋交付给原告，同年5月13日原告办理了房屋产权证（兰房权证兰江字第××号）。之后原告将营业房出租给他人，但由于房屋漏水严重，造成租户减租或退房，影响了原告的房屋使用价值。多年来原告为房屋漏水问题一直要求被告浙江广华房地产公司进行维修，也曾多次向建设局等部门反映情况，被告浙江广华房地产公司也曾进行过维修，但漏水问题依旧，建设局多次进行过协调，但问题仍不能解决，为此原告向本院提起了诉讼。之后本院根据原告的申请，对相关的问题一一进行了鉴定。浙江中能工程检测有限公司出具的鉴定报告（含补充报告）称：该房屋墙体有渗水，主要原因是所售房屋通道上部结构构件采用的连接方式不合理，次要原因是涉案房屋鉴定区域轴房面梁下部在施工时未设置填充墙及屋面设置有花坛及水池。浙江展诚建筑设计有限公司出具的修复方案的司法鉴定报告称：原有的屋面花坛及水池要求拆除，同时要求在3/A彻筑120厚普通彻墙体。浙江致远工程管理有限公司工程出具的造价咨询报告书称：申请人修复费用为31899元：屋面花坛及水池拆除（靠17轴）和恢复屋面地砖费用6788元（其中恢复屋面地砖费用4258元）；屋面花坛及水池拆除（靠1/14轴）和恢复屋面地砖费用5717元（其中恢复屋面地砖费用2927元）。另查明1、被告施晓军、蔡兆征的房屋购买于2002年，其室外平台位于原告房屋二楼（东面）平顶之上，被告施晓军室外花坛及水池是在2002年4月份做的，被告蔡兆征室外花坛及水池是在2003年做的。虽然追加的两被告（施晓军、蔡兆征）是浙江广华房地产公司向本院申请追加，可原告在庭审中，也已向两追加的被告提出了具体的诉请即花坛及水池要求拆除。另查明2、原告在第二次庭审中，对50万元的赔偿款内容作了新的解释（之前是按买一赔一计算），修复方案中室内需加一堵墙，将会造成原告房屋实际使用面积减少（被告浙江广华房地产公司不认可，其称少一堵墙是为了增大房屋使用面积，不影响房产权证的面积）要求赔偿。涉案房屋在维修时需停业二个月，期间的租金损失要求赔偿。涉案房屋楼上的过道因漏水严重没法出租（或减租、退房），七年来的租金损失要求赔偿。最后原告将50万元的赔偿款降低至28万元。在庭审中，因各方意见分歧太大，致本案难以进行调解。
本院认为，原告卢玲玲与被告浙江广华房地产公司于2009年4月22日签订的商品房预销售合同书合法有效，应当受到国家法律的保护。原告已将购房款一次性支付被告浙江广华房地产公司，被告浙江广华房地产公司也已交付了原告迎春巷38号1-2层的营业房，可被告浙江广华房地产公司交付的房屋有质量问题（严重漏水等），在保修期内被告浙江广华房地产公司负有维修义务。原告在接收房屋后不久即发现房屋有质量问题，之后原告不断要求被告浙江广华房地产公司进行维修及向有关部门投诉，可问题一直没有得到解决，无奈原告才走诉讼程序，故原告的房屋本院认定还在保修期内。因被告浙江广华房地产公司一直不承认房屋有质量问题，为此原告向法院申请的一系列鉴定所花去的鉴定费共计人民币65782元应由被告浙江广华房地产公司承担。而按浙江展诚建筑设计有限公司出具的修复方案，维修费用31899元应由被告浙江广华房地产公司承担，而修复方案的实施，由原告自已组织人员进行，但原告在实施房屋维修时，三被告均负有协助义务。另被告施晓军、蔡兆征所建的花坛及水池已对原告的房屋造成影响（妨碍），应予以拆除（原则上要求恢复到交付房屋时的状态），拆除花坛、水池及恢复到交付房屋时的状态的费用由被告施晓军、蔡兆征自理。至于原告提出的维修期间二个月的停业（应为租金）损失问题，本院予以认定（按年租金25000元折算）4167元。至于原告提出的涉案房屋楼上过道因漏水严重没法出租及七年来减租、退租造成租金损失7万元的问题，本院酌情认定三分之一即为23333元。至于原告提出的历年来房屋漏水循环修补数十次，又造成原告实际经济损失8万元的问题，本院酌情认定20000元。至于原告提出的修复方案中需加一堵墙，房屋的使用面积减少的赔偿问题，因原告没有提供足够的证据，故本院不予认定。至于原告要求赔偿精神损失费10000元的问题，因于法无据，故本院不予支持。综上所述，对原告的诉讼请求，本院只能酌情支持，对被告方在庭审中的抗辩，其合理部分本院予以采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十一条、第一百一十三条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条及《中华人民共和国民法通则》第八十三条之规定，特判决如下：
一、被告浙江广华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告卢玲玲房屋修复费用人民币31899元。
二、被告浙江广华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告卢玲玲房屋修复期间二个月的租金损失4167元、七年来的租金损失（没法出租、减租、退租）23333元、历年房屋修补费用20000元，合计人民币47500元。
三、被告施晓军、蔡兆征于本判决生效之日起一个月内拆除原告卢玲玲房屋二楼顶层的花坛、水池及恢复原状（原则上要求恢复到房屋时交付的状态），所产生的费用自理。
四、原告卢玲玲在按浙江展诚建筑设计有限公司出具了修复方案修复迎春巷38号营业房时，被告浙江广华房地产开发有限公司、施晓军、蔡兆征负有协助义务。
五、驳回原告卢玲玲其他的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6850元（因原告诉讼标的降低，受理费也作了相应调整，实际预收原告受理费9700元），由原告卢玲玲负担4000元，由被告浙江广华房地产开发有限公司负担2850元。本案鉴定费65782元（原告已垫付），由被告浙江广华房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 长 朱国俊
人民陪审员 何寄芸
人民陪审员 薛慧芬
二〇一六年十月三十一日
书 记 员 徐小蓓