西安市碑林区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）碑民二初字第00736号
原告（反诉被告）：周文倩
委托代理人：王燕黎
委托代理人：王奇
被告（反诉原告）：西安港湾工贸实业总公司
法定代表人：韩利闻
委托代理人：勾晓强
委托代理人：艾伟
原告周文倩与被告西安港湾工贸实业总公司（以下简称西安港湾总公司）房屋买卖合同纠纷一案。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告周文倩及其委托代理人王燕黎、王奇和被告西安港湾总公司之委托代理人勾晓强、艾伟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告周文倩诉称，2006年3月31日，其与被告签订《商品房买卖合同》，其购买被告开发的“卧龙商城”10109号31.28平方米的商业用途房屋，每平方米7000元，总计218960元；合同约定被告应于2006年10月31日前向其交付房屋；如逾期交房，被告按日向其支付已交房价款万分之二的违约金。合同签订当日，其向被告付清全部购房款，但交房日期过后，被告经其多次催告仍拒不交付房屋，被告的行为已构成严重违约。现要求：1、被告立即向其交付卧龙商城10109号房屋；2、被告向其支付2006年3月31日至2006年10月31日期间的违约金9414.85元；3、被告向其支付2006年11月1日至2011年5月18日期间违约金72651元；4、本案诉讼费由被告承担。
被告西安港湾总公司辩称，2003年9月25日，其与原告之父周崇廉草签了《古韵沁园（卧龙商城）内部认购协议》，约定其将卧龙商城建筑面积29.5平方米的独立商铺（现房号10109号）出售给周崇廉，单价为每平方米9500元，合计房款280250元。周崇廉分别于2003年9月26日及2003年10月29日分别交款5万元，合计交款10万元，余款180250元经多次催促周崇廉未再支付。2006年3月31日，其又与原告签订《商品房买卖合同》，但原告仅交购房款118960元，余款经催要并未支付。上述的《内部认购协议》与《商品房买卖合同》是相互独立的，周崇廉的行为与原告无关。现原告并未按照合同约定全额支付购房款，属严重违约，其有权不交付房屋，原告诉请无法律及合同依据，不同意原告诉讼请求。
被告反诉称，2006年3月31日，其与原告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买其开发的卧龙商城10109号商铺，但原告并未按照约定在签订合同当日一次性付清全部房款。2011年5月18日，其在《西安晚报》刊登交房公告，但原告一直未履行合同约定的全额付款义务。原告的行为已构成根本违约，现要求：1、解除其与原告2006年3月31日签订的《商品房买卖合同》；2、原告向其支付合同解除后逾期付款违约金2189.60元；反诉费由原告承担。
针对被告反诉原告辩称，2003年9月25日，其父周崇廉与被告签订了《内部认购协议》，并分别于2003年9月26日、2003年10月29日分别交款5万元，合计付款10万元。后经被告同意，2006年3月31日，其与被告签订《商品房买卖合同》，并于合同签订当日其向被告交购房款118960元。《内部认购协议》与《商品房买卖合同》针对同一房屋，具有关联性。其已交清合同约定的全部购房款218960元，不存在违约行为，不同意被告的反诉请求。
经审理查明，2003年9月25日，原告之父周崇廉与被告西安港湾总公司签订《古韵沁园内部认购协议》，协议约定：周崇廉认购古韵沁园商铺29.50平方米商业用房，单价为每平方米9500元，总金额为贰拾捌万零贰佰伍拾元整。付款方式为：1、签订此合同时支付人民币伍万元整；2、2003年10月31日前支付人民币伍万元整；3、剩余房款交付时间由双方另行商议。当日，周崇廉又与被告西安港湾总公司签订《交款优惠协议》，该协议载明：“周崇廉购买卧龙商城商铺，商品房买卖合同中签订价格为9500元∕平方米，在周崇廉保证对优惠价格实行保密的基础上，西安港湾工贸实业总公司实际结算价格可按优惠价7000元∕平方米执行。”协议签订后，原告之父周崇廉分别于2003年9月26日、2003年10月29日向被告各支付购房款5万元，共计10万元。2006年3月31日，原告周文倩与被告西安港湾总公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：周文倩购买西安市碑林区柏树林南段卧龙商城第A幢壹层框架结构商业用途商品房，建筑面积共31.28平方米，其中，套内建筑面积24.20平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积7.08平方米。该商铺平面图见基本合同附图，位置以附图上标示为准。该商品房单价为每平方米7000元，总金额218960元整。付款方式为签合同当日一次性付清全部房款。被告应当在2006年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。被告未按合同规定的期限将商品房交付原告，逾期超过60日后，原告要求履行合同，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订当日原告向被告缴纳购房款118960元。2011年5月18日被告在《西安晚报》上刊登交房公告，要求卧龙商业城业主携带买受人身份证及相关商铺的买卖手续，办理交房手续。后被告以原告未交清房款一直未向原告交付该房屋。
审理中，被告提供原告之父周崇廉与其签订的《古韵沁园内部认购协议》，原告与其签订的《商品房买卖合同》称上述两份购房合同无承继关系，原告对此不予认可，认为两份合同针对的是同一套房屋，在签订《商品房买卖合同》时进行了更名。根据被告提供的2013年5月13日向原告发出的解约通知显示2003年9月26日、2003年10月29日周崇廉代原告共交房款10万元，综合上述事实，应认定上述两份合同具有承继关系，同时双方均认可房管部门登记的本案争议房屋为西安市碑林区柏树林南段卧龙商城第1幢1单元1层10109号。
以上事实，有《古韵沁园内部认购协议》、《商品房买卖合同》、收款收据等及庭审笔录在卷佐证。
本院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、法规强制性规定，应为有效。原、被告双方应依照合同约定履行各自的义务。根据双方合同约定被告应在2006年10月31日前向原告交付符合合同约定的房屋，现原告请求被告交付房屋，符合双方约定，本院予以支持。被告未按照合同约定的期限向原告交付房屋，应该承担一定的违约责任。原告要求被告支付自2006年11月1日至2011年5月18日期间的违约金，符合双方约定，本院予以支持。被告辩称因原告未交清房款存在严重违约，与事实不符，本院不予采信。原告请求支付2006年3月31日至2006年10月31日期间的违约金9414.85元，因双方签订的商品房买卖合同对认购协议的交房时间进行了重新约定，故对原告请求被告承担该部分的违约责任，本院不予支持。被告反诉要求解除双方商品房买卖合同并承担违约责任，不符合法律规定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、本判决生效之日起九十日内被告西安港湾工贸实业总公司向原告周文倩交付西安市碑林区柏树林南段卧龙商城第1幢1单元1层10109号房屋。
二、本判决生效之日起十五日内被告西安港湾工贸实业总公司按购房款218960元的每日万分之二的标准向原告周文倩支付2006年11月1日至2011年5月18日期间的违约金。
三、驳回原告周文倩要求被告西安港湾工贸实业总公司支付2006年3月31日至2006年10月31日期间的违约金9414.85元的诉讼请求。
四、驳回被告西安港湾工贸实业总公司要求解除与原告周文倩2006年3月31日签订的《商品房买卖合同》的反诉请求。
五、驳回被告西安港湾工贸实业总公司要求原告周文倩支付合同解除后逾期付款违约金2189.60元的反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费9201元，由原告周文倩负担201元，被告西安港湾工贸实业总公司负担9000元（此款原告已经预付，由被告在支付上述款项时一并支付原告）。反诉费3951元由被告西安港湾工贸实业总公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审判长 刘炜曦
审判员 杨晓齐
审判员 焦颖茹
二〇一三年十月十六日
书记员 袁 聪