福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）榕民再终字第125号
上诉人（一审被告）屈雯，女，1979年11月2日出生，汉族。
委托代理人李文德，福建义通律师事务所律师。特别授权。
被上诉人（一审原告）林锦城，男，1949年11月20日出生，汉族。
被上诉人（一审原告）林守信，男，1947年3月23日出生，汉族。
原审被告蔡荣锋，男，1978年11月20日出生，汉族。
原审被告黄浩，男，1973年11月23日出生，汉族。
上诉人屈雯因与被上诉人林锦城、林守信、原审被告蔡荣锋、黄浩房屋租赁合同纠纷一案，不服福州市台江区人民法院（2013）台民再初字第7号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行审理。上诉人屈雯的委托代理人李文德、被上诉人林锦城、林守信，原审被告黄浩到庭参加诉讼。原审被告蔡荣锋经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
福州市台江区人民法院（以下简称“台江区法院”）判决查明，根据已发生法律效力的台江区法院（2007）台民初字第2059号民事判决和福州市中级人民法院（2008）榕民终字第2217号民事判决所认定的事实，福州市台江区瀛洲路59号店面系福州市国有房产管理中心出租给福州益丰食品厂。从2004年10月起，福州益丰食品厂将该店面转租给林守信、林锦城。2005年7月1日，林锦城又将上述店面转租给本案黄浩（每月租金为7000元，每个月1日付清）。2005年8月，黄浩经林锦城同意，将其店面的承租权转让给屈�，并收取屈雯店面承租权转让费18000元、店内设备转让费12000元。黄浩另向屈雯收取BP石油气瓶押金300元。同时，林锦城向屈雯收取租房押金6000元。嗣后，屈雯进行店面装修，装修费用为20100元，并自行进行广告宣传，广告宣传费3104元（含印刷广告喷绘费用104元）。2005年9月5日，因屈雯认为林锦城不是合法的使用人，无权出租讼争店面，且林守信与福州益丰食品厂租期只到2005年9月30日，而拒向林守信、林锦城交纳租金。双方发生争执，林守信、林锦城于次日阻挠屈雯开店营业，屈雯至此关店，于2005年9月12日向台江区法院起诉，要求确认双方签订的店面租赁合同无效，林守信、林锦城赔偿损失。后因屈雯认为需要补充新的证据，申请撤诉，台江区法院裁定准予屈雯撤诉。2005年11月23日，林锦城、林守信将店面撬进去，并使用讼争店面至今。
嗣后，屈雯再次诉至台江�法院，请求判令：1、林锦城返还租赁押金人民币6000元；2、林锦城赔偿屈雯经济损失人民币48628元，林守信对此承担连带赔偿责任；3、林锦城与林守信共同赔偿屈雯2005年8月21日至今因该店面所产生的费用及屈雯损失计人民币5000元；4、解除屈雯与黄浩之间的转让合同，黄浩退还屈雯所支付的转让费计人民币30000元，林锦城、林守信负连带赔偿责任等。台江区法院于2006年3月1日受理后，于2006年12月6日作出（2006）台民初字第452号民事判决。林锦城、林守信不服，提起上诉。福州市中级人民法院以（2007）榕民终字第1496号民事裁定，发回本院重审。台江区法院于2008年5月作出（2007）台民初字第2059号民事判决，判决：1、林锦城应于本判决生效之日起十日内将租房押金6000元退还屈雯；2、林锦城、林守信应于本判决生效之日起十日内赔偿给屈雯设备（转让）费12000元、BP石油�瓶押金300元、店面装修费20100元、BP石油气费402元，合计32802元；3、黄浩应于本判决生效之日起十日内将店面转让费18000元退还屈雯；4、驳回屈雯的其他诉讼请求。林锦城、林守信不服该判决，提出上诉。2008年12月24日，福州市中级人民法院作出（2008）榕民终字第2217号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。
本案在审理过程中，台江区法院曾于2007年8月20日作出（2007）台民初字第1552－1号民事裁定，认为本案必须以屈雯与林锦城、林守信、黄浩以及福州益丰食品厂、福州市国有房产管理中心房屋租赁纠纷一案的重审结果为依据，故裁定本案中止诉讼。
诉讼中，林锦城、林守信提供了2005年10月28日福州市益丰食品厂出具的《收款收据》一张，旨证明讼争店面2005年9月、10月期间发生水费金额为200元；并提供电业局2005年11月23日出具的瀛洲路59号2005年9月6日和10月6日的抄表电费发票各一张，旨证明讼争店面2005年9月发生的电费金额为1598.3元、10月的电费为345.2元。经质证，屈雯、蔡荣锋认为，水费票据是由益丰食品厂出具的，而非水费收费单位出具的；而且屈雯从2005年9月6日已撤离该店面，之后的水电费用与其无关。对此，一审法院分析认定，上述证据真实、合法，可以证明林锦城、林守信支付了讼争店面2005年9月和10月的水、电费用。
台江区法院认为，根据福州市中级人民法院作出的（2008）榕民终字第2217号民事判决的认定，黄浩转让讼争店面时经林锦城同意屈雯直接已与林锦城建立了租赁关系，由于讼争店面的原出租人福州市国有房产管理中心不同意转租，且林锦城、林守信于2005年11月23日擅自撬开讼争店面并收回店面使用至今，致使屈雯不能实现合同目的，双方租赁关系已实际解除。林锦城、林守信对造成合同解除存在过错，应承担相应的法律后果。蔡荣锋和黄浩并非林锦城、林守信与屈雯之间的房屋租赁合同关系的当事人，现林锦城、林守信请求蔡荣锋和黄浩承担属于承租人一方的诸如支付租金、水电费等违约责任，不符合合同相对性原则，亦没有事实和法律依据，一审法院不予支持。
对林锦城、林守信请求屈雯支付2005年9月、10月和11月的租金，一审法院认为，屈雯应支付承租使用店面期间的租金，但由于2005年9月6日林锦城、林守信阻挠屈雯开店营业，屈雯至此关店，故自2005年9月6日起屈雯已无法正常使用承租的店面，其无须支付此后的租金，因此，林锦城、林守信该项诉讼请求中要求屈雯支付自2005年9月1日起至9月5日止的租金共计1166.5元（7000元／月×5日）的部分一审法院予以支持，其余期间的租金请求则不予支持。同时，因合同约定承租人应于每月1日支付当月的租金，故屈雯应按�行同期贷款利率标准，向林锦城、林守信支付上述租金1166.5元自2005年9月2日起至付清款项之日止的利息。至于林锦城、林守信请求屈雯支付2005年9月、10月和11月的电费以及2005年9月和10月的水费，因如前文所述，屈雯自2005年9月6日起已无法正常使用讼争店面，故屈雯无须支付此后的水电费用。而且由于通常情况下水电费用的统计均按月计算，故对自2005年9月1日起至9月5日止共五日的水电费用的具体金额，当事人事实上是无法加以举证证明的，而林锦城、林守信又已实际支出了讼争店面相关期间的水电费用，基于民法公平原则，屈雯理应向林锦城、林守信支付自2005年9月1日起至9月5日止的水电费用，该费用本院酌情按以下计算标准来确定：电费为266.5元（2005年9月的电费1598.3元÷30日＝53.3元／日，53.3元／日×5日＝266.5元），水费为16.5元（2005年9月和10月的电费200元÷60日＝3.3元／日，3.3元／日×5＝16.5元）。应当指出，黄浩经本院合法传唤拒不到庭，依法视为自动放弃质证、辩论等诉讼权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条和第二百二十六条的规定，缺席判决如下：一、屈雯应于判决生效之日起七日内向林锦城、林守信支付租金1166.5元。二、屈雯应于支付上述租金1166.5元的同时，按银行同期贷款利率标准，向林锦城、林守信支付租金1166.5元自2005年9月2日起至付清款项之日止的利息。三、屈雯应于判决生效之日起七日内向林锦城、林守信支付电费266.5元和水费16.5元。四、驳回林锦城、林守信的其他诉讼请求。
福州市人民检察院抗诉认为，台江区法院（2007）台民初字第1552号民事判决存在认定事实不清，证�不足，从而导致判决错误。理由如下：
一、原审法院认定2005年9月6日林锦城、林守信阻挠屈雯开店营业的事实存在依据不足。
本案只有屈雯在2009年3月26日台江区法院庭审时提出，2005年9月6日起林锦城就对讼争店面加锁封闭阻挠其开店经营，但林锦城、林守信当庭予以否认，且屈雯也无法提供其它证据加以证实。从2005年11月24日屈雯合伙人蔡荣锋报警记录和台江区公安局经侦大队对涉案当事人询问笔录来看，直至2005年11月23日林锦城、林守信才擅自撬开讼争店面并强行收回。由此反证，如果讼争店面已被阻扰开店营业直至关店，林锦城、林守信也没必要强行撬开收回。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条之规定：“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。”因此，原判决认定：“由于2005年9月6日林锦城、林守信阻扰屈雯开店营业，屈雯至此关店，故自2005年9月6日起屈雯已无法正常使用承租店面，其无须支付此后的租金”存在依据不足。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条之规定，结合讼争合同第六条“乙方若逾期付租金，超过五天不付租金，则甲方有权解除本合同，收回店面，有权转租他人，乙方押金不予退还”的约定内容看，本案系屈雯连续三个月未按约支付租金构成根本违约后，林锦城才行使合同解除权将讼争店面强行收回。此外，福州市人民检察院曾受理的申诉人黄浩、林锦城、林守信因与被申诉人屈雯、第三人福州益丰食品厂、福州市国有房产管理中心房屋租赁合同纠纷一案，不服福州市中级人民法院（2008）榕民终字第2217号民事判决，经审查提请福建省人民检察院抗诉。2010年11月5日福建省人民检察院作出闽检民抗（2010）41�民事抗诉书，其中抗诉理由三认为：“应认定屈雯连续三个月未按约支付租金已构成根本违约，致使讼争租赁合同被解除。同时，从2005年9月至11月，屈雯实际占用讼争店面近三个月之久，应判令屈雯支付实际占用三个月店面的租金，以体现公平原则。”对此，2012年10月11日福建省高级人民法院作出（2011）闽民提字第265号民事判决，以“关于屈雯是否应当支付林锦城、林守信三个月租金问题，林锦城、林守信并没有就该问题提出反诉请求，不属本案审理范围。”为由未予审理。检察机关在受理本案申诉后，才发现林锦城、林守信已于2007年6月提出独立诉讼，故省高法以此为由未予审理是不妥的。综上，原审法院以林锦城、林守信阻挠屈雯开店营业为由判决屈雯无须支付大部分讼争租金和水、电费理由不能成立。
二、屈雯以林守信、林锦城未告知其讼争店面真实所有人情况，同时福州益丰食品厂和林守信的租约只到2005年9月30日为由认为合同无效而拒付租金于法无据。首先，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款的规定：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”即发生未经出租人同意擅自转租的行为，出租人可以解除合同也可以不解除合同，但未规定次承租人可以以出租人或所有人未知转租行为而主张合同无效。只要转租人能够满足承租人占有、使用、收益租赁物等要求，次承租人以承租权利瑕疵为理由主张合同无效于法无据。其次，在2005年9月30日合同期满后，林守信、林锦城又与福州益丰食品厂签订一份《房屋（仓库）租赁合同》，租期从2005年10月1日起至2007年12月30日，可见事实上屈雯继续租赁讼争店面并不会受到影响。综上，本案屈雯以上述两种理由认为本案讼争租赁合同无效不能成立。
综上所述，福州市人民检察院认为，台江区人民法院（2007）台民初字第1552号民事判决存在认定事实和适用法律错误，可能影响案件正确判决，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零八条第一款的规定，向你院依法提出抗诉，请依法再审。
再审中，林锦城、林守信诉称：一、屈雯、蔡荣锋立即偿还三个月店租21000元，2005年9月电费1598.3元、10月电费345.2元，以及水费200元，合计23143.5元；二、屈雯、蔡荣锋支付欠款23143.5元的利息（按银行贷款同期利率，从2005年9月1日起计算至还款之日止）。屈雯辩称，希望按照租期5天时间的费用依法判决。蔡荣锋辩称，本人非该案的当事人，请求法院判令驳回林锦城、林守信的诉讼请求。
台江区法院再审对原审查明的除认定2005年9月6日起林锦城就对讼争店面加锁封闭阻挠屈雯开店经营外的其余事实予以确认。
台江区法院再审另查明，2005年9月6日，屈雯与林锦城等因租金纠纷发生争执。2005年11月23日，林锦城、林守信将店面撬进去后，并擅自收回讼争店面。再审中，屈雯陈述2005年9月6日后，讼争店面除了自己上锁外，还被林锦城、林守信额外加锁，并进行言语上的阻扰，致使其无法经营。对此，林锦城、林守信予以否认，而屈雯未能提供相应的证据予以支持。林锦城与黄浩、屈雯所签订的租赁合同中第二条约定，店面每月租金7000元，每个月1日付一次租金，一次性付清7000元整；第六条约定，乙方若逾期付租金、超过五天不付租金，则甲方解除本合同，收回店面，有权转租给他人，乙方押金不予退还。第七条约定，租满乙方应交清水电费并办理好退房手续后，甲方将押金退还乙方。
另查明，对于屈雯起诉林锦城、林守信租赁合同纠纷一案，台江区法院于2006年3月1日受理后，于2006年12月6�作出（2006）台民初字第452号民事判决。林锦城、林守信不服，提起上诉。福州市中级人民法院以（2007）榕民终字第1496号民事裁定，发回本院重审。台江区法院又于2008年5月作出（2007）台民初字第2059号民事判决：1、林锦城应于本判决生效之日起十日内将租房押金6000元退还屈雯；2、林锦城、林守信应于本判决生效之日起十日内赔偿给屈雯设备（转让）费12000元、BP石油气瓶押金300元、店面装修费20100元、BP石油气费402元，合计32802元；3、黄浩应于本判决生效之日起十日内将店面转让费18000元退还屈雯；4、驳回屈雯的其他诉讼请求。林锦城、林守信不服该判决，提出上诉。2008年12月24日，福州市中级人民法院作出（2008）榕民终字第2217号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。福建省人民检察院于2010年11月5日向省高院提出抗诉。省高院于2011年8月7日提审该案。2012年10月11日，省高院作出的（2011）闽民提字第265号民事判决，认为检察机关关于装修费发票系伪证，装修费损失不应支持的抗诉理由成立，应予支持；检察机关关于店面转让费不应退还的理由虽不成立，但结论可予支持；检察机关关于屈雯违约在先的抗诉理由不能成立；屈雯是否应向林锦城、林守信支付三个月店面租金的问题，认为屈雯是因为发现林锦城不是讼争店面的实际所有人而拒交租金，不应认为屈雯是违约在先，林锦城、林守信并没有就租金问题提出反诉请求，不属于该案的审理范围，不予审理。故判决：一、撤销福州市中级人民法院（2008）榕民终字第2217号民事判决及台江区人民法院（2007）台民初字第2059号民事判决；二、林锦城应于本判决生效之日起十日内将租金押金6000元退还屈雯。三、林锦城、林守信应于本判决生效之日起十日内赔偿给屈雯设备（转让）非12000元、BP石油气瓶押金300元、BP石油气费402元，合计12702元。四、驳回屈雯的其他诉讼请求。该判决已经发生法律效力。本案在审理过程中，林锦城、林守信撤回对黄浩负连带偿还责任的诉请。
台江区法院再审认为，1、关于认定无法经营期间的租金问题。林锦城、林守信于2005年11月23日撬开讼争店面并擅自收回讼争店面，致使屈雯不能实现合同目的，双方租赁关系已实际解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。因此，合同解除不影响结算清理条款的效力。屈雯仍应支付承租使用店面期间的租金。根据《最高人民法院关于民事�讼证据的若干规定》第七十六条规定，当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。屈雯陈述自2005年9月6日林锦城、林守信阻挠其开店营业起至2005年11月23日，林锦城、林守信将店面撬进去并使用讼争店面至今，导致店面无法经营，但未提交证据予以证明系因林锦城、林守信加锁导致其店面无法开业经营，一审法院不予采信，故屈雯仍应支付承租店面2005年9月1日至2005年11月22日止共计2个月零22天的租金，合计19133.33元=7000＊2＋7000／30＊22元。
2、关于租赁期间水电费问题。根据双方签订的第七条约定，租满乙方应交清水电费并办理好退房手续后，甲方将押金退还乙方。由此，屈雯应承担租赁期间产生的2005年9月电费1598.3元、2005年10月电费345.2元，以及水费200元。3、关于租赁期间费用的利息问题。根据已经发生法律效力的福建省高�人民法院（2011）闽民提字第265号民事判决书，本案中屈雯是因为发现林锦城不是讼争店面的实际所有人而拒交租金，不应认为屈雯是违约在先，况且在双方签订的租赁合同中亦未约定利息问题，故对于林锦城、林守信要求屈雯支付租赁期间费用的利息的主张，一审法院不予支持。4、关于蔡荣锋是否应承担相应的责任的问题。蔡荣锋并非林锦城、林守信与屈雯之间的房屋租赁合同关系的当事人，现林锦城、林守信请求蔡荣锋承担属于承租人一方的诸如支付租金、水电费等违约责任，不符合合同相对性原则，亦没有事实和法律依据，一审法院不予支持。
再审期间，林锦城、林守信放弃对黄浩负连带偿还责任的诉请，没有违反相关法律法规，一审法院依法予以照准。综上所述，原审判决确有不妥，应予以纠正。本案经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共�国民事诉讼法》第二百零七条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、九十八条规定和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条规定，判决：一、撤销（2007）台民初字第1552号民事判决。二、屈雯应于判决生效之日起七日内向林锦城、林守信支付租金19133.33元、2005年9月电费1598.3元、10月电费345.2元，以及水费200元，合计21276.83元；三、驳回林锦城、林守信的其他诉讼请求。
判决后，屈雯不服，向本院提起上诉。
屈雯上诉称，一、一审法院认定事实错误。⑴、林锦城、林守信与屈雯签订的讼争店面《租赁合同》无效。从屈雯和林锦城、林守信提交的《租赁合同》显示，林锦城采用欺诈手段将林守信从福州益丰食品厂租赁的讼争店面租赁给屈雯，造成屈雯与林锦城所签订的该店面《租赁合同》无效。⑵、讼争店面在转租前未经所有权人福州市国有�产管理中心同意，双方的转租行为无效。二、从2005年9月6日开始林锦城、林守信已实际控制了讼争的店面，屈雯只须承担2005年9月1日至5日止的电费。三、一审法院适用法律错误。根据合同法的相关规定，合同认定无效后，就按各方的过错承担相应的责任。一审依据合同法第九十七条和九十八条对本案作出判决是适用法律错误。请求二审法院：一、撤销一审判决，发回重审或改判屈雯只承担2005年9月1日至5日止讼争店面的租金和电费。二、一、二审诉讼费由林锦城、林守信承担。
林锦城、林守信辩称，屈雯讲益丰食品厂不同意转租，实际上林锦城、林守信还在经营，屈雯称合同无效，只愿交几天的房租，既然合同无效，应不要交房租了，为何还要交几天的房租？自相矛盾。因此屈雯的上诉理由不能成立。
经审理查明，屈雯对一审查明事实提出以下异议：1、一审法�认定无法经营期间的租金问题有异议，实际上店面被林锦城、林守信控制，屈雯无法正常经营。2、9月6日店面就被关了，此后的电费不能计算，因此电费的计算错误。
林锦城、林守信对一审判决认定的事实无异议，屈雯对一审判决认定的其他事实无异议，本院予以确认。
本院认为，根据一审法院查明的事实以及二审审理过程中当事人的陈述，本案的讼争租赁店面转租，是经三方当事人确认黄浩在经林锦城同意后将店面承租权转让给屈雯，黄浩与林锦城之间的租赁关系解除后，屈雯与林锦城之间建立新的租赁关系。在合同的履行过程中，由于屈雯未按合同规定的时间支付租金，林锦城依租赁合同第六条的约定，收回店面，解除双方的租赁关系，并要求屈雯支付尚欠的租金。为此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条的规定，以解除合�不影响结算清理条款的效力，判令屈雯应支付承租使用店面期间的租金和电费并无不当。在本案一、二审诉讼过程中，由于屈雯对其提出因林锦城、林守信将店面撬进去并使用讼争店面至今，导致店面无法经营的主张，均无法提交相关证据予以证实。因此，屈雯提出林锦城采用欺诈手段将林守信从福州益丰食品厂租赁的讼争店面租赁给屈雯，造成屈雯与林锦城所签订的该店面《租赁合同》无效；从2005年9月6日开始林锦城、林守信已实际控制了讼争的店面，屈雯只须承担2005年9月1日至5日止的电费的上诉理由，证据不足，本院不能予以采信。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第二百零七条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持福州市台江区人民法院（2013）台民再初字第7号民事判决。
本案二审案件受理费370元，由屈雯负担。
本判决为终审判决。
审判长 谢红波
审判员 张天平
审判员 刘宗煜
二〇一四年五月九日
书记员 林星星
附本案适用的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序�理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。