陕西省榆林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）榆中法民一终字第00195号
上诉人（原审被告）神木县慧泽房地产开发有限公司。
住所地：神木县神木镇干河路东。
法定代表人高慧雄，该公司经理。
委托代理人乔小飞，陕西格道律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李某甲，退休干部。
委托代理人李培玉，男，汉族，1953年3月10日出生。
被上诉人（原审被告）王某，教师，系被上诉人李某甲之妻。
被上诉人（原审被告）李某乙。
上诉人神木县慧泽房地产开发有限公司与被上诉人李某甲、王某、李某乙房屋买卖合同纠纷一案，前由定边县人民法院于2011年12月14日作出（2011）定民初字第01362号民事判决，神木县慧泽房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉。本院作出（2012）榆中法民一终字第00090号民事裁定，发回定边县人民法院重审。定边县人民法院又于2013年5月27日作出（2013）定民初字第00696号民事判决。宣判后，神木县慧泽房地产开发有限公司不服一审判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2013年10月16日公开开庭进行了审理，上诉人的委托代理人乔小飞与被上诉人李某甲的委托代理人李培玉、被上诉人王某、李某乙到庭参加了诉讼，上诉人法定代表人高慧雄、被上诉人李某甲经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决查明以下事实：原告李某甲于2003年4月28日通过定边县法院委托陕西信达拍卖有限公司购买位于定边县定边镇农机路南一巷院落一处，占地面积4.8亩，用于开办幼儿园，名称为定边县慧园小学。2010年10月4日被告惠泽公司的法定代表人与被告王某（原告之妻）签订了《房屋搬迁安置补偿协议》，该协议签订后双方均未履行。2011年3月13日原告之妻王某、儿子李某乙与被告惠泽公司法定代表人高慧雄签订了购房合同，合同第一条约定乙方同意将慧园小学（原告开办的幼儿园）及东院（面积共计4.8亩）一次性卖给甲方（惠泽公司）。第二条约定：付款方式分两批付清，第一批款350万元在慧园小学及东院搬完后具备拆除条件（从签订后到2011年3月20日具备拆除条件）；第二批350万元在楼房预售开始15日内付清。被告惠泽公司与王某签订合同后，双方均未履行，原告所开办的小学一直未搬迁。2011年3月27日被告惠泽公司定边项目部负责人胡占忠、后勤人员刘峰及其雇佣的十余名民工，因房地产开发纠纷，强行将定边县慧园小学南围墙推到十余米，学校厕所损毁。发生纠纷后被告王某向定边县公安局报案，经公安局调解，被告惠泽公司赔偿推倒围墙，损毁厕所等损失费12000元。2011年4月30日凌晨，被告惠泽公司在定边县慧园小学未搬迁的情况下将该院落的所有房屋全部推倒。另查明，2010年10月5日被告惠泽公司给被告王某借款50万元，合同签订后被告惠泽公司未支付给王某价款，也未通过有关部门提存价款。原告李某甲未在二被告签订的协议和合同上签字、捺印。
原审法院判决认为：我国相关法律规定，共有房地产未经其他共有人书面同意的不得转让。本案中被告王某及其子李某乙在未经原告书面同意的情况下，与被告惠泽公司签订了《房屋安置补偿协议》和《购房合同》，损害了原告李某甲作为共有人的利益，依据相关法律规定属无效合同，原告所诉确认合同无效的理由成立，应予支持。被告惠泽公司认为其所取得原告的财产系善意取得，本案中原告开办的定边县慧园小学在未具备搬迁条件，且被告惠泽公司未给被告王某支付所购房款的情况下就将原告开办的慧园小学南墙及厕所推倒显属不当，经公安机关调解后再次于同年4月30日凌晨将原告所有的房屋强行拆除，其行为侵犯了原告及其共有人的合法权益，且双方均未实际履行合同，因此被告惠泽公司认为其所购房地产属于善意取得的理由不符合我国相关法律规定的善意取得的构成要件，不予支持。至于被告惠泽公司称被告王某借款50万元属购房押金，因双方签订合同在后，借款在前，惠泽公司无相关证据证明王某借款属押金，不予采纳。关于原、被告提到的损失问题，因双方在另案中均已主张，故在本案中不作处理。据此，本院依照《中华人民共和国物权法》第九十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第四项之规定，判决：被告神木县慧泽房地产开发有限公司与被告王某、李某乙签订的“房屋搬迁安置协议”和“购房合同”无效。案件受理费100元，由被告神木县慧泽房地产开发有限公司承担。
上诉人神木县慧泽房地产开发有限公司不服原审判决，向本院提起上诉，理由为：一、原审判决认定事实错误。双方签订协议时间为2010年10月4日，签订合同当日王某将定房工字第0123号房屋所有权证、拍卖成交确认书交付上诉人，2010年10月5日上诉人按约支付押金50万元，原审判决认定协议未予履行及借款在前，协议签订在后与事实不符。根据苏来成证言，因李某甲生病卧床，故委托其妻子王某找苏来成，经其协调，以土地面积1比0.8置换方式，签订了《房屋搬迁安置补偿协议》，被上诉人王某在协议上签字，李某甲签字由于李某甲行动不便，由王某将合同带回家中由李某甲签字。2010年10月5日，王某交来的合同有李某甲签字按印，上诉人有理由相信李某甲签字真实有效。二、原审判决认定上诉人在定边县慧园小学未搬迁的情况下将该院落的所有房屋全部推倒与事实完全不符。2011年3月13日，上诉人与被上诉人王某及其儿子李某乙在2010年10月4日所签订的房屋搬迁安置补偿协议约定内容的基础上，经自愿协商，补充签订了“购房合同”。根据该补充协议约定：被上诉人将位于定边县农机路南一巷慧园小学及东院4.8亩土地及房屋（面积：3412.5平方米）以700万元卖给上诉人，同时上诉人改造项目新建房屋建成后给被上诉人一套140平方米的单元房及车位一个。合同约定从签订后到2011年3月20日具备拆除条件。2011年3月20日，约定的拆迁日期到来后，上诉人到慧园小学实地勘查时得知慧园小学办学资质转让给赵春林（系租赁被上诉人位于定边县农机路南一巷慧园小学及东院办学）。上诉人要求被上诉人协调安置学生的事，但被上诉人拒不履行约定义务。上诉人迫于工期延误所造成巨大损失的压力，直接与赵春林协商学生搬迁安置事宜，达成一致协议，向赵春林补偿了搬迁损失费36万元，支付慧园小学新校址校舍维修费123790元，彩钢房材料及人工费21000元，搬运费及工人工资14000元，共计518790元。2011年4月30日，学生搬迁安置事项办理完毕后，具备约定的拆迁条件，上诉人遂组织人员将农机路南一巷慧园小学拆除。三、一审判决适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权，不影响买卖合同的效力。本案中涉诉土地系李某甲、王某夫妻共同财产，上诉人有理由相信协议系李某甲、王某共同意思表示，即便王某、李某乙无完全处分权，根据上述规定，协议应为有效。原审判决依据《城市房地产管理法》第三十八条第一款第四项、《物权法》第九十五条、《合同法》第五十二条第一款第五项规定判决双方放所签协议无效错误。四、被上诉人恶意诉讼行为应依法制裁。被上诉人李某甲、王某及李某乙系家庭共同成员，明显恶意串通，违背诚实信用原则，致使涉诉土地被定边县人民法院查封冻结，造成上诉人棚户区改建工程延误，造成巨大经济损失，应当依法追究责任。请求撤销原判，改判驳回被上诉人李某甲的诉讼请求。
被上诉人李某甲答辩认为：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。一、上诉人给付王某的50万元属于借款，并非押金，合同及收据中均没有体现50万元属于押金。二、李某乙在两份合同上的签字不能体现李某甲真实意思，也未得到李某甲的授权，上诉人明知李某甲与王某属夫妻关系，且李某甲有病，但只和王某签订合同属恶意签订。同时，上诉人至今没有履行合同，没有诚意。三、上诉人推倒慧园小学行为恶劣，公安机关曾对上诉人进行过处理。请求驳回上诉人上诉请求。
被上诉人王某答辩称其向上诉人公司借款50万元，与房屋买卖无关，李某乙签字不能代表李某甲，李某甲对此事概不知情。上诉人将学校南墙推倒，将厕所损毁，经公安部门调解处理，为恶意强拆。上诉人称其赔偿赵春林60万元，与被上诉人无关，被上诉人未将学校转让赵春林，赵春林仅是上诉人学校教师。
被上诉人李某乙与王某答辩意见一致。
二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，故对一审判决认定的事实予以确认。
本院认为：本案争议焦点是上诉人惠泽公司与被上诉人王某签订的《房屋搬迁安置补偿协议》，上诉人惠泽公司与被上诉人王某、李某乙签订的《购房合同》效力问题。经查，涉诉合同标的物为被上诉人李某甲与被上诉人王某夫妻共有房地产。合同签订时，惠泽公司与王某意思表示一致，约定了相应的权利义务，李某甲因病休养，其子李某乙代理其父李某甲在合同上签字，并向上诉人交付了部分房地产的权属证件。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（一）》第十七条规定：婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：…….（二）夫或妻因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。……”，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。上诉人有理由相信王某处分房地产及李某乙代理李某甲的行为系王某夫妻双方共同意思表示，主观上亦非为损害李某甲利益，李某甲以王某签订合同时没有处分权为由主张合同无效亦无相关法律依据支持。上述合同系双方当事人真实意思表示，合同内容不违法法律、行政法规效力性强制性规定，为有效合同。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第（四）项，共有房地产，未经其他共有人书面同意，不得转让的规定，是为规范房地产转让的行政管理性规定，非效力性禁止性规定，不能直接导致合同无效，原审判决依据上述规定判决合同无效欠妥，应予纠正。上诉人在合同签订后，推到慧园小学南墙、厕所及合同是否履行系合同履行过程中发生的争议，属另一法律关系，并不影响合同效力。据此，上诉人所持上诉理由成立，原审判决适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第十四条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（一）》第十七条第一款第二项、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
撤销陕西省定边县人民法院（2013）定民初字第00696号民事判决。
驳回被上诉人李某甲诉讼请求。
一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，共计200元，由被上诉人李某甲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩燕妮
代理审判员 白成钰
代理审判员 吴凤凤
二〇一三年十二月五日
书 记 员 康 娜