吉林省珲春市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）珲民二初字第43号
原告（反诉被告）珲春鼎立房地产开发有限公司。住所：珲春市。
法定代表人罗广军，董事长。
被告（反诉原告）王家友，男，汉族，个体工商户，住珲春市。
原告珲春鼎立房地产开发有限公司（以下简称“鼎立公司”）诉被告王家友房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告鼎立公司的法定代表人罗广军、被告王家友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告鼎立公司诉称，2010年8月17日，原、被告签订房屋销售合同，约定被告购买原告改造的珲春市祥林公寓2单元，面积为55.86平方米。原告按照合同约定2010年10月1日向被告交付房屋后，被告首付41808元，剩余房款92000元被告一直拖欠，多次催要至今拒不偿还。2012年3月23日被告向原告出具欠据，同意按照月息3分计算利息。我们于2012年3月23日办理了房照。要求被告立即给付拖欠购房款92000元及利息，利息自2012年3月23日起至房款全部付清之日止按月利率3%计算，截止缴费日本息共计118864元；诉讼费用由被告负担。
被告王家友辩称，确实在原告的公司购买了房屋，首付款41808元已经交完，2010年11月中旬向我交了房屋钥匙。剩余的款项也没有交纳。房款92000元我认可，利息我不同意支付。当时写欠据就是为了证明我欠房款的数额，没有约定过给3分利，欠据的内容与原告所述不符。写完欠据以后办理了房照，但是房照我始终没有见过。原告在卖房过程中存在欺诈行为，原告交付的房屋质量不合格，属于危楼，所以我没有配合办理按揭贷款手续。房屋面积增加超过3%；房屋质量存在瑕疵，我要求原告修复，原告不管；消防也不合格；排烟道严重串气。原告不按图纸施工，在交房后又进行了二期施工；我买的是1单元，但交房时变成了2单元，位置没变，房号发生了变化，房屋结构也发生了变化，原告因为房屋质量问题给我造成了重大经济损失，现提出反诉，要求原告赔偿45135元。对扣除以外的部分我同意支付。赔偿具体包括：1、逾期交付房屋损失1500元；2、逾期办理房照损失4506.9元；3、扣除超出面积3%的房价6095元；3、墙面粉漏做防水费用5000元；4、影响采光的费用13390元；5、多加的2.3平方米取暖费60年损失3450元。
反诉被告鼎立公司辩称，逾期交房的1500元同意支付。双方在买卖合同中约定，房屋面积以实际测量为准，多退少补，而且双方在确定未并纳的房款时均是按照房照面积55.86平方米计算的，反诉原告提出的超出面积3%的房款6095元及60年取暖费3450元，没有依据，不同意在房款中扣除。公司改造的房屋是经过多个部门验收的，而且有房照，不存在质量问题，对反诉原告提出的做防水5000元及影响采光的费用13390元不同意支付。
本案争议焦点：1、原被告在结算房款时，对逾期付款是否约定了利息；2、反诉原告提出的请求应否支持。
原告鼎立公司为证实自己的主张向本院提供如下证据：
1、2010年8月17日原、被告双方签订的房屋销售合同及首付款收据，证明原、被告双方存在房屋买卖关系，被告交付首付款41808元，实际购买了祥林公寓，面积为55.86平方米。被告对证据的真实性和证明的问题没有异议，但提出签合同时是1栋1单元503室，位置没变，房号变了，屋里的结构也变了。该证据本院予以采信。
2、房屋产权证及欠据，证明被告购买的房屋产权已经办理在被告名下，2012年3月23日被告为原告出具欠据，欠购房款92000元并约定逾期付款支付3分利息。被告对房屋产权证的真实性没有异议，确实没有交购房款92000元，也没有办理按揭贷款。但欠据上“如在二十五日内不能办理完欠款人愿支付开发商3分利息，计算时间按合同签订时间计算”，这句话是后填上去的。当时我看欠据的时候没有这句话。其他的没有问题，欠据上签字是我签的属实。本院认为，被告的质证意见没有相应依据，不予支持，该证据本院予以采信。
3、2010年5月23日延边建设工程质量检测鉴定有限公司出具的鉴定报告，证明原告改建的房屋符合改建的要求。被告对证据的真实性和证明问题没有异议。该证据本院予以采信。
4、2011年9月20日珲春市建筑工程质监站出具的验收合格备案的备案证，证明祥林公寓具备合格验收。被告对证据的真实性及证明问题没有异议。该证据本院予以采信。
5、2011年9月20日前形成的建设工程竣工验收及竣工验收备案报告，证明该工程已经竣工并验收合格，经过了相关部门（珲春市规划管理办公室、珲春市防雹防雷办公室、珲春市公安消防大队、珲春市环境保护局、珲春市城乡建设档案管理处）的核准并加盖了公章。被告对证据的真实性有异议，提出该证据上虽然有各个部门加盖的公章，但我认为该证据是非法证据没有日期，形成时间应该在2011年9月26日之后。（2012）珲民二初字第156号民事判决书记载验收合格的时间是2011年9月26日，说明原告在2010年11月交房时验收通知还没有下来，这个楼是个危楼，至今没有完善。发改局的批文规划面积是400平方米，被告实际建了500多平方米。本院认为，该证据虽然没有日期，存在瑕疵，但被告未能提供相反证据反驳，原告交付的房屋经验收合格，该证据本院予以采信。
被告王家友为证实自己的主张向本院提供如下证据：
1、房屋销售合同及供热费收据，证明合同约定的面积是52平方米，取暖费也是按照52平方米交的，但是房照面积是55.86平方米，超出面积大，原告存在欺诈，追究原告的责任。原告提出合同约定的房屋面积确实是52平方米，但是合同同时约定按照最后房产测绘面积多退少补，交付房屋当年没有进行测绘，我方跟供热处联系，按照合同的约定面积交供热费，等测绘后按照房照面积交供热费，房照已经出来了，是55.86平方米办理在被告名下。本院认为，原被告签订合同时约定“按照最后房产测绘面积多退少补”，该约定有效，被告证明的问题不予支持。
2、照片8张及一份协议书，证明房屋质量存在瑕疵，墙面有粉漏现象。原告提出照片中墙面粉漏是被告装修质量有问题，并不是房屋存在瑕疵；因走廊多出间墙，影响被告采光与被告签过协议，房款中每平方米扣除100元，在结算时已扣除。
3、2013年3月5日消防队工作人员的录音资料，证明消防存在问题，消防队要求鼎立公司将走廊内家里的窗户封堵，因此影响采光，要求赔偿采光费13390元。原告鼎立公司提出消防部门确实让我们对房屋进行处理，可以堵窗也可以安装防火玻璃，但是被告不让安装防火玻璃，所以一直也没有处理。现在根本没有形成对被告采光的影响，不同意赔偿。
4、2013年3月6日质检站工作人员的录音资料，证明房屋防水存在问题，质检站要求原告进行维修，原告至今未维修，要求反诉被告赔偿墙体粉漏修复及做防水的费用5000元。鼎立公司提出，现在我方没有看到过专业部门对工程质量问题的鉴定，仅凭一个录音就证明工程存在问题，公司不认可，不同意赔偿。
本院认为，被告王家友提供的2、3、4号证据客观真实，对真实性予以确认，但被告主张损失的数额均为自行估算，依据不足，不予采信。
经审理查明，2010年8月17日原告鼎立公司与被告王家友签订房屋销售合同。合同约定：鼎立公司改建的祥林公寓，位于珲春市百货大楼北，于2010年6月1日开工，计划2010年10月1日交付使用，现房对外销售，双方达成如下协议：…二、用户所购房屋位置1栋1单元；三、所购房屋面积52平方米；四、所购房屋价格2650元∕平方米；五、所购房屋总价137800元；六、交款方式：3、乙方王家友如选择按揭贷款方式购房，在预定时，首付总房价的30%，即41808元，余款当主体封顶时，办理完银行贷款手续以后，乙方每月与银行之间结算。七、交房日期：2010年10月1日。注：甲方鼎立公司交付的楼房为改建房，如某个部位有瑕疵，甲方负责维修，主体已通过延边建设工程质量检测鉴定有限公司鉴定。八、甲乙双方责任：乙方房款交付完后，甲方负责为乙方办理产权，土地使用证，其费用由甲方负责。…附款：房屋面积以房照面积为准，房款多退少补。…合同签订当日，被告王家友向原告支付房屋首付款41808元。
2010年11月原告将房屋交付给被告，被告装修后居住至今。2011年因走廊间墙影响被告房屋采光，双方达成协议“房屋价格每平方米减少100元”。2012年3月23日，原被告对剩余房款数额进行了结算，计算方式为房屋面积55.86平方米，每平方米2550元，总房款142443元，扣除首付款41808元，被告又交纳房款8135元，剩余房款数额为92000元。原告经理罗广军书写了欠条，被告王家友在欠条中签名。欠条内容为“今欠祥林公寓购房款92000元，等手续办理完后贷款到开发商账户后此据作废。如在二十五内不能办理完，欠款人愿支付开发商3分利息，计算时间按合同签订时间计算。”在庭审中，被告王家友提出从未对利息作出约定，是原告私自填写的，对此不认可。但未能提供相应证据。2012年3月23日珲春市房产管理局为被告购买的房屋办理房屋产权证书，面积55.86平方米，位置为祥林公寓。产权证中记载的房号与房屋销售合同中约定的房号1栋1单元是同一房屋，但编号不同。对此原被告均认可。剩余房款被告欲办理按揭贷款后支付给原告，但因被告对房屋质量有意见，未能办理房屋抵押贷款手续，银行未向被告发放贷款。剩余房款92000元被告至今未付。
2013年3月5日被告王家友向消防部门反映房屋存在消防隐患，消防部门要求原告鼎立公司对存在消防隐患的走廊窗户进行封堵或更换防火玻璃，原告同意更换防火玻璃，被告要求对窗户进行封堵，双方未能形成一致意见，至今未采取任何措施。现王家友要求鼎立公司赔偿封堵窗户影响采光造成的损失13390元。但未能提供相应依据。对此鼎立公司提出，不存在影响采光的问题，不同意赔偿。
2013年3月6日被告王家友向质检站反映鼎立公司改造的房屋防水存在问题，造成自家房屋墙面粉漏需要修复。在庭审中，王家友要求鼎立公司赔偿损失5000元。但未能提供相应依据。对此鼎立公司提出，王家友的房屋已装修，墙面粉漏与房屋质量无关，不同意赔偿。
另查明，珲春市祥林公寓原为商业性用房。鼎立公司欲将其改造为住宅。2010年5月经鼎立公司申请，延边建设工程质量检测鉴定有限公司对珲春市祥林公寓进行鉴定，经鉴定祥林公寓具备改造可行性。2010年6月原告鼎立公司对祥林公寓整体进行扩建改造。2010年11月完工。2012年9月规划部门、防雷部门、消防部门、环保部门对该楼进行了竣工验收，并在竣工验收报告上盖章。
在诉讼中，原告鼎立公司提出变更诉讼请求，利息以92000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从签订房屋销售合同之日2010年8月17日起至付清之日止。
本院认为，关于被告王家友是否应当将剩余房款92000元支付给原告鼎立公司的问题。2012年3月23日被告王家友为原告出具的欠据中记载房款余额为92000元。该欠据是当事人的真实意思表示，不违反法律规定，被告王家友应当支付给原告。关于原告鼎立公司主张的利息问题。2012年3月23日被告王家友签名的欠条中记载“如在二十五内不能办理完，欠款人愿支付开发商3分利息，计算时间按合同签订时间计算。”被告否认有该约定，但未能提供相应依据。在诉讼中原告变更该请求，利息按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从签订房屋销售合同之日2010年8月17日起算至付清之日止。原告请求的计算利率的标准不违反法律规定，应予支持。
关于反诉原告王家友提出的反诉请求问题。在诉讼中，反诉被告鼎立公司同意扣除延期交房给反诉原告王家友造成的损失1500元，应予准许。关于反诉原告王家友要求反诉被告鼎立公司支付逾期办理产权证产生的违约损失4506.9元问题。双方在房屋销售合同中第八条约定，“乙方王家友在房款交付完后，甲方鼎立公司负责为乙方办理产权、土地使用权证”。王家友未能按约定交付完房款，鼎立公司不存在违约责任，反诉原告的该主张依据不足，本院不予支持。关于反诉原告王家友提出的超出面积3%的房价6095元不应支付的问题。2012年3月23日双方在对房款进行结算时，均认可是按照房照面积55.86平方米计算的，同时双方在合同中约定“房屋面积以房照面积为准，房款多退少补”，以上约定均不违反法律规定，应按照约定诚实履行。现反诉原告主张不应支付超出面积3%的房价6095元，依据不足，本院不予支持。关于反诉原告王家友要求反诉被告鼎立公司赔偿多加房屋面积2.3平方米60年取暖费3450元的问题。双方在房款结算时，已经对房屋面积55.86平方米认可，反诉原告的该项主张依据不足，本院不予支持。关于反诉原告王家友提出墙面粉漏做防水5000元，影响采光的费用13390元的问题。因反诉原告未能提供赔偿数额的相应依据，该主张本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告王家友于本判决生效后十日内支付给原告珲春鼎立房地产开发有限公司剩余购房款92000元及利息（计算方式：以92000元为本金，自2012年2012年3月24日起至生效判决指定的给付期限届满之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计息）；
二、反诉被告珲春鼎立房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿给反诉原告王家友逾期交付房屋损失1500元；
三、驳回原告珲春鼎立房地产开发有限公司其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告王家友其他反诉请求。
如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2677元，其他诉讼费用100元，诉讼保全费1114元，合计3891元，原告鼎立公司负担577元，被告王家友负担3314元；反诉费150元，反诉原告王家友负担100元，反诉被告鼎立公司负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审 判 长 白业春
人民陪审员 任鸿吉
人民陪审员 吴志国
二〇一三年七月十七日
书 记 员 付世森