江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终10343号
上诉人（原审被告）：ＸＸ，男，1984年9月22日生，汉族，个体工商户，住江苏省盐城市亭湖区。
被上诉人（原审原告）：张娟，女，1987年8月31日生，汉族，无业，住江苏省南京市玄武区。
委托诉讼代理人：丁明胜，江苏朗华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：戴程程，江苏朗华律师事务所律师。
上诉人ＸＸ因与被上诉人张娟就房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市秦淮区人民法院（2016）苏0104民初3068号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人ＸＸ上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人一审全部诉讼请求。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：（一）诉争房屋不具备使用条件，上诉人一直未使用过该房屋；（二）被上诉人曾承诺补偿上诉人，但一直未履行；（三）被上诉人一直不和上诉人商谈，其拖延期间所产生的租金不应由上诉人承担；（四）被上诉人拖欠燃气费，导致上诉人无法缴费，其造成的利息和滞纳金不应由上诉人承担。
被上诉人张娟辩称：一审判决是公正的，认可一审判决内容。
一审中，张娟向一审法院起诉请求：1.确认其与ＸＸ于2016年3月28日解除租赁合同关系；2.ＸＸ将房屋恢复原状即毛坯，立即腾空并返还房屋、钥匙、门禁卡；3.ＸＸ支付拖欠的房屋租金73367元及利息（按中国人民银行同期同档贷款基准利率，从2015年8月15日起计算至实际给付之日止）；4.ＸＸ支付房屋使用费（按每年146000元的标准自2016年3月29日计算至实际迁出之日止）；5.ＸＸ支付燃气费6991.37元；6.ＸＸ承担诉讼费用。
一审法院认定事实：
2014年8月20日，张娟取得诉争房屋所有权。2015年6月15日，张娟（甲方）与ＸＸ（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定：甲方将诉争房屋出租给乙方作为经营；租期为5年，自2015年6月16日至2020年8月15日；租金为146000元/年，付款方式为季付（前半年），首期租金为20000元；房屋押金为10000元；租赁期内乙方承担水费、电费、煤气费、有线电视、电话、垃圾、物业管理费、宽带费等与租赁方有关的费用；乙方在租期内不得任意改变房屋结构，不得损坏原有设施、如需改变和改装，必须征得甲方同意后，方可进行；租赁期内房屋出租如遇有政策改变、拆迁及不可抗拒因素而导致搬迁、损坏、双方互不承担责任，以实际租期结算租金；承租期内双方皆不得转让、转租此房即违约，否则违约方应付违约金10000元；双方约定该房屋于装修期内遇政府部门干涉，使得装修无法进行的情况下，双方需尽快转租，转租期内所产生的房租由甲乙双方各50%负担。同日，双方签订《备忘录》，约定：自2015年6月16日至2015年8月15日为装修期，合同租赁期限自2015年8月16日至2020年8月15日；合同签订之日被告支付20000元，剩余房租于2015年8月15日之前付清，应付款为16500元，下季房租ＸＸ需提前半个月支付；张娟有义务在被告租期内配合处理物业门禁及邻里纠纷发生的协调事项；租赁期满后ＸＸ有优先租赁权，租赁期内ＸＸ有权转让转租该房屋。2015年12月18日，ＸＸ出具《欠条》，载明：今ＸＸ欠张娟房屋租金63000元。该欠条备注：在2015年12月30日前支付10000元，不然自愿断水电，把钥匙交给张娟，以上房租自2015年8月15日至2016年2月15日止。现ＸＸ仍占有诉争房屋，并持有诉争房屋一把钥匙及四张门禁卡。租赁期间，ＸＸ共向张娟支付27000元。
2016年2月20日，南京市公安局秦淮分局双塘派出所出警，《接处警工作登记表》载明：经了解张娟系房东，与ＸＸ二人因为诉争房屋租房问题发生纠纷，张娟今日采用断电方式影响ＸＸ正常经营，张娟陈述其是为了讨要房租63000元，ＸＸ则称合同有问题并要求张娟赔偿装修相关费用，双方互不相让；经民警现场调解，张娟同意不再去被告处影响其正常经营，同时对于房租及装修费用问题将通过法院司法程序解决。
对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：
张娟提供燃气费催缴通知书，证明ＸＸ应支付燃气费6991.37元。燃气费催缴通知书显示2015年8月费用为4596元，2015年10月费用为422.58元，2015年12月费用为314.64元，2016年2月费用为641.32元，2016年4月费用为773.25元，2016年6月费用为257.58元。经质证，ＸＸ认为2015年8月显示的费用系之前遗留的费用，与其无关，其6月16日开工装修，到7月12、13日装修好，后试营业，试营业期间ＸＸ让张娟请燃气公司开通燃气，张娟母亲带着房产证与燃气公司沟通，隔了一两天派师傅来换了新表，气的管子没有接，ＸＸ自己安装，到了抄表时间，抄表人员告知前面有欠费3000多元。一审法院认定，关于2015年8月费用，一审法院向燃气公司进行调查，调查显示该费用系多年欠缴的费用累计，不应由ＸＸ承担，故ＸＸ应缴纳的燃气费为2395.37元。
ＸＸ提供照片、微信记录、短信记录、证人杨某证言证明签合同时约定遇到不可抗力的原因，补偿一半房租；张娟父亲答应ＸＸ帮其办理营业执照以及答应在楼下租门面房或开楼梯解决客人上楼问题。具体为：
1、照片显示诉争房屋从毛坯进行装修，现在装修完毕。
2、ＸＸ妻子与张娟之间的微信记录，ＸＸ妻子问：你看你们什么时候过来趟，明天小区居民要去市政府闹，横幅都做了，这事这样也不是办法。张娟答：怎么回事，我听我老公说不是ＸＸ找人公关去了吗，怎么闹成这样。ＸＸ妻子答：唉，现在是物业和那个马主任捣鬼，那个主任就是那天和你爸吵的那个老太。ＸＸ妻子问：晚上你们回去研究研究，我们现在也是。张娟答：我们会尽量帮忙的。微信记录中，ＸＸ妻子向原告提供燃气缴费通知，显示有原来费用未结算，张娟表示明天去燃气公司看看。
3、短信记录，短信记录显示：张娟父亲于2015年10月27日向被告发出短信，内容为：王总我是张光富，方便时请你回个电话给我。张娟于2015年12月18日向ＸＸ发出短信，内容为：王老板，最后一次告知，如果明天没有房租到账，对不起，房子停水停电你准备歇业整顿，不要当我之前的通知你的二十号是放屁。同日，ＸＸ将张娟发的消息发给张娟父亲，张娟父亲回短信，内容为：给我看什么意思，女儿如果有不到之处一切我来，南京不就那么一块地吗。张娟父亲于2016年2月29日向ＸＸ发出短信，内容为：张娟父亲银行卡号以及其实我们本来合作就是有缘且很愉快的事，相隔这么多天了，你们一直合作都没有诚意，就看明天吧，希望我们不要闹翻，最后受益的是别人；ＸＸ回：我们一直很有诚意，我这人说道做到，如果不是出了点意外房租今天就已经给你了，今天通电话既然答应你了，明天我怎么样都会办到。2016年3月1日，ＸＸ向张娟父亲发信息，内容为：吃完了吗？什么时候碰面？张娟父亲回：对不起，我本来想去了，但是想以后还是不要在见面了吧，我昨天已经给过你们机会了，今天什么反应都没有，明天我会派人处理的，我们现在已经缘尽缘散了。ＸＸ回：话不能这么说我，我提前打了电话给你和你碰面，你说在吃饭，我等你，提前发了信息给你和你碰面解决问题。自己父亲回：我认为你今天上午先把钱打了再说，其他没有谈不好的事。
4、照片，显示被告店里没有客人。
5、照片，显示诉争房屋网络出售信息使用的照片为装修后照片。
6、杨某陈述，2015年5月，ＸＸ委托其就诉争房屋的租赁事宜与张娟居间，签订合同之前有备忘录，谈好生意不好房租可以减免；由于诉争房屋原系毛坯，ＸＸ进行装修小区居民抵制ＸＸ开设棋牌室，张娟承诺帮助ＸＸ办理营业执照以及帮助ＸＸ在诉争房屋楼下承租门面房或开条楼梯用以解决上楼问题，但张娟未去办理；ＸＸ的棋牌室开业后，与小区业主与物业产生纠纷，ＸＸ曾在装修期间表示想转让房屋，自己亦予以同意，转让费算装修费用，之后张娟父亲又表示想出售诉争房屋，并愿补偿被告300000元装修款，后双方产生矛盾，张娟遂拉闸，报警。
经质证，张娟认为，对于上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，其父亲及其从未对ＸＸ做出承诺，关于ＸＸ与物业之间的纠纷系ＸＸ未按时交物业费、装修保证金以及垃圾搬运费导致；对于证人证言，证人与ＸＸ关系好，证人的陈述的内容都来源于ＸＸ转述或者其本人的感觉，不认可证人的陈述。一审法院认为，双方之间的微信内容并未载明张娟负责办理营业执照，短信记录显示的内容亦围绕催缴租金展开，ＸＸ提供的证据不能证明其证明目的。
一审法院认为，双方签订的《房屋租赁协议》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。ＸＸ承租诉争房屋，理应支付相应的租金，现ＸＸ未按约定支付租金，已构成违约，由于张娟未提供证据证明其于2016年3月28日向被告发出解除通知，张娟无权要求确认合同于该日解除，但ＸＸ违约，原告有权解除合同。合同解除，承租人应当将诉争房屋返还给出租方，现诉争房屋处的一把钥匙及四张门禁卡仍由ＸＸ持有，理应一并返还张娟。对于张娟要求ＸＸ将诉争房屋恢复原状的诉讼请求，张娟交付给ＸＸ时诉争房屋系毛坯状态，ＸＸ承租后对诉争房屋进行装修，但现因ＸＸ违约导致合同解除，张娟有权要求被告将诉争房屋恢复原状。对于ＸＸ主张诉争房屋租金应减半收取的辩称意见，双方约定的内容系装修期内遇政府部门干涉，使得装修无法进行的情况下，双方尽快转租，转租期间所产生的房租则双方各负担50%。ＸＸ对诉争房屋进行装修后已对外营业，且2015年12月18日，ＸＸ向张娟出具的欠条中载明的63000元亦是根据年租金146000元的标准计算，ＸＸ提供的证据不能证明张娟同意租金减半，故对于ＸＸ的该抗辩意见，一审法院不予采信。关于张娟要求ＸＸ支付2015年8月16日至2016年3月28日期间尚欠租金73367元及利息的诉讼请求，双方签订的备忘录约定2015年8月15日之前付清2015年8月16日至2015年11月15日租金中欠的租金16500元，2015年11月16日至2016年2月15日期间的租金36500元应于2015年11月1日前支付，2016年2月16日至2016年3月28日期间的租金17367元应于2016年2月1日前支付，2015年8月16日至2016年3月28日期间的租金为90367元，由于ＸＸ之前已支付27000元，故ＸＸ尚欠63367元，利息应分别以16500元、36500元、17367元为基数，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算，分别自2015年8月16日、2015年11月1日、2016年2月1日起至实际给付之日止。现ＸＸ仍占用使用诉争房屋，合同解除后，张娟有权要求被告按照146000元/年标准支付房屋使用费。关于燃气费，由于诉争房屋在交付给ＸＸ之前已存在欠费，6991.37元中应扣除非ＸＸ使用的费用，被告应支付燃气费2395.37元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除张娟与ＸＸ关于南京市集庆路120号房屋的房屋租赁合同关系；
二、ＸＸ于本判决生效之日起十五日内将南京市秦淮区集庆路120号房屋及一把钥匙、四张门禁卡返还给张娟，并将该房屋恢复原状至毛坯。
三、ＸＸ于本判决生效之日起十五日内向张娟支付2015年8月16日至2016年3月28日期间所欠租金63367元（该费用已扣除27000元）及利息（分别以16500元、36500元、17367元为基数，分别自2015年8月16日、2015年11月1日、2016年2月1日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率标准计算）。
四、ＸＸ于本判决生效之日起十五日内向张娟支付房屋租金、占有使用费（自2016年3月29日起至房屋实际交付之日止，按146000元/年标准计算）。
五、ＸＸ于本判决生效之日起十五日内向张娟支付燃气费2395.37元。
六、驳回张娟的其他诉讼请求。
案件受理费11000元，由ＸＸ负担。
二审中，被上诉人向本院提交了燃气费发票和欠费停电通知书以证明上诉人实际使用了承租房屋。对此，上诉人辩称其承租涉案房屋时，该房屋就已存在欠费，故其无法缴费。其一直按时交纳电费，双方发生纠纷后，其就未再缴费。同时，上诉人向本院提交了《房屋装修合同》一份，据该合同记载上诉人为涉案房屋装修工程共支付价款46万元。上诉人陈述该价款包括材料、人工、厨卫设备和全部电器的费用。
对于一审法院查明的事实，双方当事人均无异议。本院依法予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据证明。本案中，对于上诉人应向被上诉人支付的租金在《房屋租赁协议》中已有明确约定，同时也有上诉人出具的欠条予以佐证。而对上诉人所称的被上诉人曾承诺为其提供经营通道，租金减半收取，欠条并非其真实意思表示的上诉理由，上诉人均未能提供相应证据予以证明，应承担举证不能的法律后果。现上诉人未依约支付租金，已构成违约，应依法承担相应的违约责任。至于上诉人应支付的燃气费，一审判决中，已将上诉人承租涉案房屋之前的欠费扣除，其判决数额并无不当。
综上所述，上诉人ＸＸ的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币11000元，由上诉人ＸＸ负担。
本判决为终审判决。
审判长 王劲松
审判员 郑 慧
审判员 龚 震
二〇一七年一月十八日
书记员 戴 苗