四川省三台县人民法院民 事 判 决 书（2015）三民初字第2911号原告：绵阳市三江物业服务有限责任公司三台分公司，住所地：绵阳市三台县北坝镇。负责人：陈鲳名，系分公司经理。委托代理人：王敏，系该公司员工，特别授权。委托代理人：林照辉，四川蜀华律师事务所律师。被告：滕理，男，汉族，住四川省三台县潼川镇。被告：李秀琼，女，汉族，住四川省三台县潼川镇。原告绵阳市三江物业服务有限责任公司三台分公司诉被告滕理、李秀琼物业服务合同纠纷一案，本院于2015年8月27日立案受理，依法由审判员张莉适用简易程序公开开庭进行了审理。原告绵阳市三江物业服务有限责任公司三台分公司（以下简称三江物业公司）之委托代理人王敏、林照辉到庭参加诉讼，被告滕理经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，被告李秀琼未经法庭许可中途退庭，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告三江物业公司诉称：被告购买了潼川镇学街松花丽景小区4幢3单元2楼1号房产（面积104.62平方米）。按照四川鑫泰物业服务有限公司签订的前期物业服务合同，该公司与三江物业公司于2014年5月26日签订的物业转让协议，2014年7月20日签订的补充协议，上述协议规定四川鑫泰物业服务有限公司前期应收取的物业费用全部由三江物业公司收取。原告公司与四川润茂房地产开发有限责任公司签订的《松花丽景前期物业服务合同》及法律法规相关规定，物业服务方一直依法对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务，履行了自己应尽的义务。被告自2013年10月1日至2015年6月30日共拖欠应缴纳的物业管理费769元。物业服务方曾多次以多种形式向被告催交物业管理费，但其未予理睬。现请求依法判定被告支付物业管理费769元，并承担本案诉讼费。被告滕理未到庭亦未作答辩。被告李秀琼辩称：我确实居住在松花丽景，我只与开发商签订了购房合同，没有签订其它合同，我也未授权他人签订合同。开发商只能签订首次物业服务合同。开发商没有任何权力与任何物业公司签订后期物业服务合同，只有业主或业主委员会与其它的物业公司签订后期服务合同。原告与四川润茂房地产开发有限责任公司和鑫泰物业服务公司所签订的服务合同，只限于他们三者的合同法律关系，与被告没有任何合同关系。经审理查明：滕理与李秀琼系松花丽景4幢3单元2-1号房屋业主，该房屋建筑面积为104.62m2，滕理与李秀琼各自享有50%的份额。滕理、李秀琼与四川润茂房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》中第二十三条“前期物业服务”约定“…前期物业管理期间，物业服务收费价格为0.35元／月·平方米（建筑面积）。”2010年5月10日，四川润茂房地产开发有限公司与四川鑫泰物业服务有限公司签订了《松花丽景前期物业服务合同》，约定合同期限为物业承接验收2010年7月30日至本小区业主大会选聘物业服务企业，收费标准为住宅多层0.35元／平方米／月，服务内容为共用部位的维修、养护、运行等等。2014年1月1日，四川润茂房地产开发有限责任公司（甲方）又与三江物业公司（乙方）签订《松花丽景前期物业服务合同》，该合同约定“合同期限：物业承接查验2014年2月24日至本小区业主大会选聘物业服务企业签订服务合同生效时止。第一条物业服务内容……第二条物业服务质量与标准按绵阳市物价局《绵价费（2004）56号》物业管理服务质量标准及服务内容三级提供物业服务。第三条专项维修资金……第四条甲方的权利与义务……第五条乙方的权利和义务……第八条物业服务费用根据《绵价费（2004）56号》《绵阳市普通住宅物业服务收费指导标准》三级，按物业建筑面积向业主或物业使用人收取物业服务费。物业服务费不包括物业共有部位、公共场地、共用设施设备的大修、中修，设施设备改造费用。不包括园林建筑、园林配套设施设备、园林绿化更新费用。不包括业主物业专有部位、专有设施的维修维护费；不包括业主或物业使用人的人身、财产安全保护、保管费用1、多层住宅：0.35元／平方米·月；营业用房：1.00元／平方米·月；住宅改商用（办公）：0.80元／平方米·月……第十二条……9、合同争议的解决：协商解决；协商未果，双方一致同意由乙方所在地的人民法院管辖；10、本合同期满前40日，业主大会尚未成立的，甲乙双方应就本合同期限达成协议，双方未达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业服务企业。甲方在选聘新的物业公司提供物业服务有多方参与竞标时，在同等条件下甲方应优先选聘乙方。如未订立新合同，按本合同继续执行……13、本合同生效后，2010年5月10日签订的《松花丽景前期物业服务合同》自动废止”。2014年5月26日，四川鑫泰物业服务有限公司（甲方）与三江物业公司（乙方）签订物业转让协议，该协议约定“甲方在三台片区管理的项目北城凤凰栖、滨江丽舍、松花丽景、金域蓝湾、锦绣星城属于前期物业服务项目，因甲方战略调整等诸多原因，现根据《绵阳市物业服务退出物业项目管理的指导意见》，甲方决定于2014年6月1日主动放弃北城凤凰栖、滨江丽舍、松花丽景、金域蓝湾、锦绣星城的物业经营管理权。按照《绵阳市物业服务退出物业项目管理的指导意见》，我公司在2014年6月1日至2014年8月1日期间，委托乙方代理北城凤凰栖、滨江丽舍、松花丽景、金域蓝湾、锦绣星城小区的物业经营管理权，并全力支持乙方协助辖区主管部门成立业主委员会、并且与乙方签订《物业服务合同》，按照《物业管理条例》、《绵阳市物业服务退出物业项目管理指导意见》完成物业管理交接及承接查验工作。双方本着协商、平等、自愿的原则，现就交接相关事宜达成以下协议：……三、甲方收取各类物业费用截止2014年5月31日，甲方应收但未收的物业费用，甲方按应收账款总额的25%作为乙方的报酬，在乙方接受前由乙方支付给甲方应收账款总额的75%。……六、甲方应全力支持乙方在2014年6月1日至2014年8月1日两个月期间，对已服务的四个小区成立业主委员会，由乙方同业委会签订《物业服务合同》，如业委会成立因程序延误，乙方代理物业经营管理期限顺延……”。三江物业公司于2014年6月1日进入松花丽景进行物业服务。滕理、李秀琼从2013年10月1日直至2015年6月30日未缴纳物业管理费。上述事实，有当事人陈述、房屋登记信息查询记录表、前期物业服务合同、物业转让协议等证据在卷佐证。本院认为：原告三江物业公司与四川润茂房地产开发有限责任公司签订的《松花丽景前期物业服务合同》、与四川鑫泰物业服务有限公司签订的物业转让协议，均不违反法律的强制性规定，属有效合同。被告滕理、李秀琼作为松花丽景小区的业主，已实际接受了原告的物业管理服务，应当根据《松花丽景前期物业服务合同》及时支付相应的物业服务费用。被告李秀琼虽辩称自己未与他人签订合同，但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，李秀琼的辩称本院不予采信。故本院对原告三江物业公司要求被告滕理、李秀琼支付拖欠的物业服务费的请求予以支持。滕理、李秀琼应支付物业管理费计算如下：2013年10月1日至2015年6月30日769元（房屋面积104.62平方米×0.35元／平方米／月×21月）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十条之规定，判决如下：由被告滕理、李秀琼自本判决生效之日起十日内向原告绵阳市三江物业服务有限责任公司三台分公司支付物业服务费769元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半后收取为25元，由被告滕理、李秀琼负担（此款已由原告垫付，在执行中一并给付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。审判员 张 莉二〇一五年十月十五日书记员 廖绪岚