江苏省南京市玄武区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）玄商初字第1209号
原告恒丰银行股份有限公司南京分行，住所地在南京市长江路188号。
负责人门成梅，该行行长。
委托代理人李赟，系该公司员工。
委托代理人时蒙蒙，系该公司员工。
被告常州市丰悦建筑工程有限公司，住所地在江苏省常州市新北区薛家镇奥园路77-25号。
法定代表人苏建国，该公司经理。
被告苏建国。
被告丁小琴，女，汉族，1951年11月16日生。
被告苏兴洁，女，汉族，1987年6月3日生。
被告史志愿，男，汉族，1985年2月1日生。
原告恒丰银行股份有限公司南京分行（以下简称恒丰银行南京分行）诉被告常州市丰悦建筑工程有限公司（以下简称丰悦公司）、苏建国、丁小琴、苏兴洁、史志愿借款合同纠纷一案，本院于2015年8月10日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告恒丰银行南京分行的委托代理人李赟，被告丰悦公司的法定代表人同时也是本案被告的苏建国到庭参加了诉讼；被告丁小琴、苏兴洁、史志愿经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告恒丰银行南京分行诉称：2014年4月23日，原告与被告丰悦公司签订了一份《委托债权投资协议》。合同约定由原告为被告丰悦公司的债权投资2500万元，期限自2014年4月28日至2015年4月27日，年利率7.5%，按季付息、到期还本。同时，原告与被告丰悦公司签订了《抵押合同》，约定以被告丰悦公司名下位于常州市新北区薛家镇奥园路66号1-5号的房产以及该房产所对应的国有土地使用权为上述债务提供抵押担保并办理了登记手续。被告苏建国、丁小琴、苏兴洁分别与原告签订了《保证合同》，约定为被告丰悦公司的上述债务提供连带保证责任。被告苏兴洁、史志愿向原告出具了《家庭担保承诺函》，承诺以其名下财产为被告丰悦公司的上述债务提供连带责任保证。同年4月29日，原告向被告丰悦公司发放了债权投资资金2500万元。2015年一季度起，被告丰悦公司未能按期支付利息，到期后亦未能偿还本金。故原告诉至法院，要求被告丰悦公司归还债权投资资金2500万元，利息666666.67元、罚息75万元、复利25566.41元（计算至2015年7月31日）以及自2015年8月1日至实际偿还之日的罚息、复利均按照合同约定标准计收；原告对于被告丰悦公司名下位于常州市新北区薛家镇XX号的房产以及土地使用权在上述债权范围内享有优先受偿权；被告苏建国、丁小琴、苏兴洁、史志愿对于上述债务承担共同还款责任。
被告丰悦公司和苏建国辩称，对借款和欠款的事实都认可。
被告丁小琴、苏兴洁、史志愿均未作答辩。
经审理查明：2014年4月23日，原告与被告丰悦公司签订了一份《委托债权投资协议》。合同约定：委托债权投资额2500万元；投资期限为2014年4月28日至2015年4月27日，自融资方实际提款日起算（分期提款的，自首次提款日起算），实际提款日以资金入账日为准；固定融资利率为年利率7.5%；按季结息、投资到期利随本清；委托债权投资资金一经划出受托人账户并到达融资方账户，即视为受托人一经发放投资资金，融资方已经提款；委托债权投资到期一次性于2015年4月27日偿还；融资方未按照约定偿还本协议项下委托债权投资本息及其他应付款项，或未履行本协议项下任何其他义务，或违背在本协议项下任何陈述、保证或承诺的；融资方发生违约事件，受托人有权采取要求融资方限期纠正违约行为，立即收回未偿还款项；委托债权投资到期（含被宣布立即到期）融资方未按约偿还时，受托人有权自逾期之日起向融资方计收罚息，罚息利率在原融资利率基础上加收50%确定。对融资方未按时支付的利息，按逾期罚息利率计收复利；因融资方违约而发生纠纷或诉讼的，解决纠纷的律师代理费、诉讼费及实现债权的费用等由融资方承担。
同日，原告与被告丰悦公司分别签订了两份《抵押合同》。合同约定：为确保原告与被告丰悦公司上述《委托债权投资协议》（以下简称主合同）项下债权的实现，抵押人以其有权处分的财产设定抵押。抵押人提供的抵押财产分别是房产、国有土地使用权；抵押担保的主合同项下本金分别为2320万元（房产）、180万元（国有土地使用权）；到期日2015年4月27日；抵押担保范围包括：借款本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和抵押权人实现债权的费用，实现债权的费用包括但不限于诉讼费、公告费、催收费、执行费、拍卖费、评估费等；抵押物清单上载明的房产和土地坐落于常州市新北区薛家镇XX号。原告与被告丰悦公司就上述房产办理了他项权证，权证记载：房屋所有权证号为××、常房他证新字第××号、债权数额“见抵押合同”，并就上述房产抵押合同在房产部门进行了备案；原告与被告丰悦公司亦就上述土地办理了他项权证，权证记载：地号××、他项权利范围180万元。
2014年4月23日，原告分别与被告苏建国、丁小琴、苏兴洁签订了三份《保证合同》，约定：保证人愿意为实现主合同项下债权提供连带责任保证；保证人担保的主债权为主合同项下本金2500万元、利率7.5%；保证范围包括：借款本金、利息、复利、罚息、贷款人实现债权的费用，实现债权的费用包括但不限于催收费用、诉讼费、保全费、公告费、评估费、拍卖费等。
同日，被告苏兴洁、史志愿向原告出具了一份“家庭担保承诺函”，载明：苏兴洁与史志愿系夫妻关系，同意以双方名下财产为丰悦公司向原告申请的综合授信敞口额度2500万元，期限2014年4月28日至2015年4月27日，提供连带责任担保，并放弃一切抗辩权。
2014年4月29日，原告依约向被告丰悦公司投资了2500万元。被告丰悦公司自2015年3月20日起未足额归还原告借款利息，到期后亦未依约归还本金。故原告诉至本院。截止到2015年7月31日，被告丰悦公司拖欠原告本金2500万元，利息666666.67元、罚息75万元、复利25566.41元。
以上事实由委托债权投资协议、抵押合同、房屋及土地他项权证、保证合同、家庭担保承诺函、欠款明细、放款凭证，及本院庭审笔录等证据证实。
本院认为：原告与被告丰悦公司签订的《委托债权投资协议》合法有效，双方均应当按约定履行。原告按约向被告丰悦公司发放了2500万元款项，被告丰悦公司应当按约定按季支付借款利息，并于借款到期后及时归还借款本金。但被告丰悦公司违反了合同约定未及时支付借款本息。故原告要求被告丰悦公司归还借款本金，并支付利息、罚息、复利的诉讼请求，本院应予支持。
原告与被告丰悦公司签订了《抵押合同》，并办理了抵押登记和他项权证。故被告丰悦公司未按约定支付原告借款本息，原告有权在抵押债权范围内对抵押财产享有优先受偿权。
原告与被告苏建国、丁小琴、苏兴洁签订的保证合同合法有效。因此对被告丰悦公司未归还所欠借款本息，被告苏建国、丁小琴、苏兴洁应当在其担保债权范围内对于被告丰悦公司的欠款承担连带还款责任。
被告苏兴洁与史志愿还为案涉债务向原告出具了家庭共同还款承诺。因此对被告丰悦公司未归还所欠借款本息，被告史志愿、苏兴洁应当对被告丰悦公司的欠款承担共同还款责任。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告常州市丰悦建筑工程有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内归还原告恒丰银行股份有限公司南京分行借款本金2500万元，利息666666.67元、罚息75万元、复利25566.41元，并自2015年8月1日起至实际给付之日止，以2500万元及利息为基数，按年息11.25%的标准支付逾期罚息和复利；
二、被告史志愿、苏兴洁对被告常州市丰悦建筑工程有限公司以上还款义务承担共同还款责任；
三、被告苏建国、丁小琴对被告常州市丰悦建筑工程有限公司以上还款义务承担连带还款责任；
四、原告恒丰银行股份有限公司南京分行有权在本金2320万元及相应利息、罚息、复利的范围内，以被告常州市丰悦建筑工程有限公司位于常州市新北区薛家镇XX号房地产（房屋所有权证号为××、常房他证新字第××号）折价或变卖、拍卖所得价款优先受偿；
五、原告恒丰银行股份有限公司南京分行有权在180万元范围内，以被告常州市丰悦建筑工程有限公司位于常州市新北区薛家镇XX号房地产（地号××）折价或变卖、拍卖所得价款优先受偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案案件受理费168984元、保全费5000元，公告费（以实际发生票据为准），均由五被告负担。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省南京市中级人民法院开户银行：南京市农业银行鼓楼支行；账号：10×××76。
审 判 长 战秋君
人民陪审员 伍世梅
人民陪审员 陶 芬
二〇一六年五月六日
见习书记员 栾昕然