山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁10民终1905号上诉人（原审原告）：董晓玲，女，汉族，1978年7月18日出生，住威海市环翠区。委托诉讼代理人：丛蓬勃，山东东方未来律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山东宏领地产开发有限公司，统一社会信用代码913710007677676969，住所地威海市海滨北路111号。法定代表人：于文胜，总经理。委托诉讼代理人：高佩良，山东英良泰业律师事务所律师。上诉人董晓玲因与被上诉人山东宏领地产开发有限公司（以下简称宏领地产）财产损害赔偿纠纷一案，不服山东省威海市环翠区人民法院（2017）鲁1002民初2457号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。董晓玲上诉请求：请求二审法院依法撤销威海市环翠区人民法院（2017）鲁1002民初2457号民事判决，改判宏岭地产赔偿董晓玲损失54684元。事实和理由：1、一审判决认定事实错误，宏岭地产负有安排案外人丛伟搬离的完全义务，而非一审判决中认定的“对于丛伟的搬迁事宜，宏岭地产负有的是协助义务，即协助董晓玲做好丛伟的搬迁工作”，一审判决脱离合同约定，擅自增加“协助”二字，减轻、改变宏岭地产义务，与事实不符。2、购买房屋固然是丛伟的权利，但是否出售也是宏岭地产的权利，宏岭地产向丛伟出售房屋，最终导致丛伟不再租赁房屋的行为违背了双方约定。宏岭地产未依约定向丛伟履行义务，导致董晓玲蒙受损失，故宏岭地产应向董晓玲承担赔偿责任。宏岭地产辩称，在董晓玲与丛伟之间的租赁合同关系中宏岭地产不是该合同中的一方，故只能就该二人间的租赁合同的解除或者变更进行协助。后宏岭地产在同董晓玲签定协议书后也按约定向丛伟提供了租赁的房屋并提供了免租期或租金优惠，最终因丛伟自行选择了购买宏岭地产的房屋而导致丛伟与董晓玲间解除租赁合同。按双方协议书内容，只有在丛伟继续租赁宏岭地产房屋前提下，宏岭地产方可给予丛伟一年的免租期，双方并没有约定丛伟不再租赁宏岭地产的房屋如何处理的相关事实，且宏岭地产购买董晓玲原价值142万余元的房产价格是240万元，这多出的100多万元实际上也已涵盖董晓玲此次出售房屋的所有损失。故认同一审法院的判决结果，请求维持原判。董晓玲向一院提出诉讼请求：请求判令宏岭地产赔偿董晓玲返还给丛伟的租金42000元，支付的违约金10000元，承担的一、二审受理费2684元，共计54684元。一审法院认定事实：董晓玲于2009年5月13日购买了位于威海市海滨北路111号名座504室房屋，建筑面积120.41平方米，总价款1421801.28元。2014年8月14日，董晓玲与案外人丛伟签订《房屋租赁合同》一份，主要内容载明：丛伟租赁董晓玲上述房屋，租期自2014年9月5日至2016年9月4日，每年租金70000元，第一年租金最晚支付期限2014年8月15日，第二年租金最晚支付期限2015年8月1日；董晓玲在收取丛伟第一次房租时，收取丛伟押金5000元整，合同到期，丛伟交回房屋且无其他违约行为后，董晓玲退还丛伟；无论董晓玲与丛伟哪方在合同到期前终止合同，均应提前两个月通知对方，否则应向另一方支付10000元作为违约金，房租按实际发生结算；如果董晓玲将房产所有权转移给第三方时，合同对新的房产所有权人继续有效；董晓玲将房屋出卖给第三方时，如第三方不愿继续履行原租赁合同，董晓玲有义务配合第三方，提前两个月通知丛伟提前解除租赁合同，如果董晓玲按此约定执行，则不视为违约。该合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，董晓玲将上述房屋交付丛伟使用，丛伟当日通过银行转账方式支付董晓玲第一年房屋租金70000及押金5000元。后宏领地产同董晓玲协商购买该房屋，并于2014年12月19日签订《协议书》一份，载明：董晓玲、宏岭地产双方解除海滨北路111号名座504室《商品房预售合同》，宏岭地产同意支付董晓玲总房款2400000元（该款包含宏岭地产应当退还董晓玲的购房款及应向董晓玲支付的补偿金）；宏领地产同意于本协议生效之日向董晓玲支付定金400000元，在董晓玲协助宏岭地产腾空房屋交付宏岭地产并配合宏岭地产办理完毕原合同的预售备案解除手续的同时，宏岭地产向董晓玲付清剩余全部款项，至此，双方签订的商品房预售合同正式解除。在本协议签订之日起，董晓玲即协助宏岭地产着手办理腾空房屋事宜，因该房屋已经出租，故宏岭地产应在7楼或其他楼层给予承租户即丛伟免租金安排同面积房屋，免租期限至2015年9月4日；2015年9月5日至2016年9月4日年租金按人民币70000元收取，且宏岭地产替董晓玲做好第三人丛伟的工作让其同意搬迁，同时董晓玲与丛伟解除原房屋租赁合同，由宏岭地产与丛伟按上述条件签订新房屋租赁合同。除本协议约定的事项外，双方就商品房预售合同解除后的事宜全部处理完毕，双方互不追究责任。后宏岭地产于2015年1月16日向丛伟出具《通知函》一份，内容载明威海市海滨北路111号名座504室房屋已由宏岭地产所有，丛伟需于2015年1月25日前搬离该房屋，通知亦载明，若丛伟有意向继续在海滨北路111号名座大厦办公，需于2015年1月20日前，按照名座大厦整体情况另行选择租赁同面积房屋，并与宏岭地产签订《名座租赁合同》，宏岭地产给丛伟免租期至2015年9月4日止。丛伟在收到该通知后，于2015年1月21日同宏岭地产签订《商品房买卖合同书》，购买了宏岭地产位于威海市海滨北路111号名座706室房屋，并于2015年1月28日由名座504室搬至706室。后丛伟以董晓玲违约为由诉至法院，要求董晓玲返还丛伟租金42000元、押金5000元，并支付丛伟违约金10000元，经生效法律文书判决，董晓玲返还丛伟租金42000元、支付丛伟违约金10000元、并负担一、二审诉讼费用2684元。判决生效后，董晓玲按照法院判决将未履行部分租金42000元及违约金10000元支付给丛伟。董晓玲认为，宏岭地产并未做好丛伟的搬迁工作，而是以价格优惠鼓动丛伟购买房屋，从而导致丛伟选择购买房屋而非继续租赁，进而导致董晓玲蒙受损失，故起诉至法院，要求宏岭地产赔偿其损失54684元。一审法院认定上述事实，有2014年12月19日董晓玲与宏岭地产间签订的协议书、宏岭地产于2015年1月16日向丛伟发送的通知函、（2015）威环民初字第712号民事判决书、（2016）鲁10民终699号民事判决书等证据及当事人的陈述证实。一审法院认为，本案的焦点问题为：一、本案是否构成重复诉讼问题；二、宏岭地产是否应赔偿董晓玲损失问题。关于第一个焦点问题，一审法院认为，当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。本案董晓玲曾被案外人丛伟以违约为由起诉，宏岭地产作为第三人参加了诉讼，但本次诉讼系董晓玲以宏岭地产违反双方之间的合同约定为由起诉，并不符合重复诉讼的法定构成要件。关于第二个焦点问题，本案中，董晓玲主张因宏岭地产未按照双方间的约定向丛伟履行义务，没有做好丛伟的搬迁工作，反而以价格优惠鼓动丛伟购买房屋，导致丛伟选择购买房屋而没有继续租赁，进而导致董晓玲蒙受损失。从董晓玲、宏岭地产之间签订的《协议书》可知，对于丛伟的搬迁事宜，宏岭地产负有的是协助义务，即协助董晓玲做好丛伟的搬迁工作。从宏岭地产向丛伟发出的通知函内容来看，宏岭地产已经按照与董晓玲签订的协议书内容履行了其应尽的义务，为丛伟提供了搬迁条件即另外安排房屋并免除一年租金。而丛伟选择接受董晓玲、宏岭地产的安排继续租赁房屋或选择重新购买房屋，则是丛伟依法享有的民事权利，他人无权侵犯。现丛伟选择购买房屋，宏岭地产无权要求丛伟放弃该权利，故董晓玲主张宏岭地产未按照双方间的约定向丛伟履行义务的事实，不予采信。综上所述，董晓玲所称损失，系其违反与案外人丛伟签订的房屋租赁合同中的约定，未提前两个月通知丛伟解除租赁合同从而构成违约所致，宏岭地产并无过错，现董晓玲主张宏岭地产承担上述损失，无事实和法律依据，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十七条之规定，判决：驳回董晓玲的诉讼请求。案件受理费584元，由董晓玲负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中宏岭地产在与董晓玲签订了协议书并完成房屋回购事项后，应按协议书中约定的“由宏岭地产在7楼或其他楼层给予承租户丛伟免租租金安排同面积房屋，免租期限至2015年9月4日。且替董晓玲做好租户丛伟的工作让其同意搬迁，同时董晓玲与丛伟解除原房屋租赁合同，由宏岭地产与丛伟按上述条件签订新房屋租赁合同”，虽然丛伟无论是选择接受董晓玲、宏岭地产的安排继续租赁房屋还是选择购买房屋，是丛伟依法享有的民事权利，但宏岭地产将自己所有的706室房屋销售给丛伟，而未按约定中规定的安排同面积房屋给丛伟使用并且免租期至2015年9月4日，致使该期限内的应收租金利益流失，应视为宏岭地产没有按约定履行义务的违约行为。从该约定内容可以看出对丛伟租赁房屋的搬迁事宜，宏岭地产主动地位明显，并不是负有协助义务，故一审法院“对于丛伟的搬迁事宜，宏岭地产负有的是协助义务，即协助董晓玲做好丛伟的搬迁工作”系事实认定错误。对于宏岭地产承诺的“由宏岭地产在7楼或其他楼层给予承租户丛伟免租租金安排同面积房屋，免租期限至2015年9月4日”内容，可认定是宏岭地产对该段期间的租金不再重复收取的承诺。协议书中虽对丛伟该段时间内所交租金如何处置没有明确约定，但结合协议书中约定“双方就原合同解除后的事宜全部处理完毕，双方互不追究责任”内容，完全可认定董晓玲对该时段丛伟已交租金不需转付给宏岭地产，宏岭地产对该部分租金已视为董晓玲个人既得利益，即该部分租金也完全应包括在宏岭地产回收董晓玲504室房屋时的给付利益之中。如因宏岭地产出售房屋给丛伟，导致董晓玲无法获得该部分租金利益却不需承担任何赔偿责任，则董晓玲与宏岭地产在协议书中约定的相关第一年免租期的内容将没有任何意义。宏领地产辩称“按双方协议书内容，宏岭地产购买董晓玲原价值142万余元的房产价格是240万元，这多出的100多万元实际上也已涵盖董晓玲此次出售房屋的所有损失”，明显与协议书中载明的“宏岭地产同意支付董晓玲总房款2400000元（该款包含宏岭地产应当退还董晓玲的购房款及应向董晓玲支付的补偿金）”内容不符，故对宏岭地产该辩解理由，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第六十四条规定“当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任”，现因宏岭地产的违约行为，导致董晓玲与丛伟间租房合同履行不能，为此董晓玲所受直接经济损失为按丛伟实际租期退赔给丛伟租金42000元，所受间接经济损失为支付违约金10000元，并承担了由此发生的诉讼案件一、二审受理费2684元，所受经济损失共计54684元，宏岭地产应对其违约行为承担赔偿责任，对董晓玲由此所受经济损失54684元予以赔偿。一审判决因对董晓玲与宏岭地产签订的协议书内容误解，致使合同应有的公平、诚信原则不存，本院予以纠正。由此导致的适用法律不当的错误，本院亦予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销威海市环翠区人民法院（2016）鲁1002民初2457号民事判决；二、山东宏领地产开发有限公司赔偿董晓玲经济损失54684元，于本判决生效后十五日内给付；如果未按本判决指定的期限履行给附金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费584元，由山东宏领地产开发有限公司负担；二审案件受理费1168元，由山东宏领地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  金永祥审判员  方 波审判员  潘 慧二〇一七年十一月二十一日书记员  许 彤