浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙绍民终字第287号
上诉人（原审被告、反诉原告）浙江××××开发有限
公司（现变更为浙江天鸿房地产集团有限公司，以下简称天鸿
公司），住所地新昌县南明街道××3-2a。
法定代表人梁某某。
委托代理人（特别授权代理）郑某某。
被上诉人（原审原告、反诉被告）杨某某。
上诉人天鸿公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省
新昌县人民法院（2009）绍新民初字第1660号民事判决，向本
院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2010年3月2日公开开庭
审理了本案。上诉人的委托代理人郑某某到庭参加诉讼，被上
诉人经本院传票传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决查明：原、被告于2006年11月24日签订了《房
屋买卖合同》二份，合同约定：（1）原告以130000元和31999
2元及70000元的价格分别购买被告天鸿雅苑b幢一单元111号房
屋和b幢一单元121房及15号车某；（2）被告应在2006年12月3
0日前以签署房屋交接单或接受房屋钥匙的方式交付房屋；（3
）被告在房屋交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖
人提供的资料报产权登记机关备案；（4）出卖人未按合同规
定交房逾期不超过90日的，自合同规定最后交付期限的第二天
起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金；（5）因出卖人的原因导致买受人不能在规
定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房款的百分之
一向买受人支付违约金；（6）因政府机关、买受人自己原因
等非出卖人原因造成逾期办理产权登记，出卖人不承担责任；
（7）因法律、政策以及政府行为等原因，出卖人可据实予以
延期交房；（8）买受人应于2006年11月24日付房款260000元
，付代收费5000元（如水表、电表、电信宽带、有限电视等费
用，多退少补），于2006年11月30日付房款260000元（买受人
可以通过银行按揭支付，交房前根据政府部门产权登记面积计
算总房款，多退少补）；合同签订后，原告分别于2006年11月
21日付款50000元、11月24日付款210000元、付代收费5200元
，2007年1月4日付款260000元，合计付房款520000元、代收费
5200元，被告于2007年1月11日向原告交付了房屋并结算，200
9年3月17日办理了房屋产权登记证，退还了多余部分办证费。
另查明，2007年1月11日，原、被告对房屋价值及代收费进行
了结算，原告实际付房款519992元、代收费5200元，并对结算
清单进行了签名确认，退还了装修保证金500元。
原审判决认为，原、被告争议的主要焦点：首先是原告
诉请被告支付交房违约金是否超过诉讼时效；其次是原告诉请
被告支付逾期办理权属登记违约金是否超过诉讼时效及被告能
否按合同约定免责；第三、被告逾期交房违约与逾期办理权属
登记违约是否同一之债的分期履行，诉讼时效是否从最后一期
履行届满之日起计算；第四、被告应否退还原告代收费；第五
、被告反诉请求是否超过诉讼时效。首先关于原告诉请被告支付逾期交房违约金是否超过诉讼时效问题。该院认为，原、被
告于2006年11月24日签订的《房屋买卖合同》约定，被告应于
2006年12月30日前以签署房屋交接单或接受房屋钥匙的方式交
付房屋，但被告实际于2007年1月11日向原告交付房屋，依合
同约定，被告逾期交房违约事实已成立，原告应于2007年1月1
1日起知道或应当知道被告逾期交房违约事实而自己的权甲遭
受侵害，因此，依法应于2007年1月11日起二年内提起诉讼以
保护自己的合法权甲，但原告于2009年7月24日诉请被告支付
逾期交房违约金，亦无诉讼时效中止、中断的证据证明，因此
，已超过法律规定的二年诉讼时效，故原告对此诉请，该院不
予支持。其次关于原告诉请被告支付逾期办理权属登记违约金
是否超过诉讼时效问题。原、被告于2006年11月24日签订的《
房屋买卖合同》约定，被告在房屋交付使用后360日内，将办
理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；因出
卖人的原因导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书
的，出卖人按已付房款的百分之一向买受人支付违约金；因政
府机关、买受人自己原因等非出卖人原因造成逾期办理产权登
记，出卖人不承担责任。该院认为，这一问题有二点，一是支
付逾期办理权属登记违约金诉讼时效问题。首先应当肯定本案
纠纷属于有财产内容的纠纷案件，应当受到诉讼时效的限制。
诉讼时效应从知道或应当知道自已的权甲遭受侵害之日起二年
，从请求权的成立或产生日作为起算标准。本案中，合同约定
“被告在房屋交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖
人提供的资料报产权登记机关备案；因被告（出卖人）的原因导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告（
出卖人）按已付房款的百分之一向买受人支付违约金。”而被
告未能举证证明已在房屋交付使用后360日内，将办理权属登
记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，又未约定违约
金给付期限，且被告2007年1月11日向原告交付了房屋后，原
告于2009年3月取得房屋所有权证，才知道逾期办理权属登记
之事实，因此，追索逾期办理权属登记违约金的诉讼时效应从
原告取得房屋所有权证之日起计算。原告于2009年7月24日诉
请被告支付逾期办理权属登记违约金，并未超过法律规定的二
年诉讼时效，因此，被告主张原告诉请被告支付逾期办理权属
登记违约金，已超过法律规定的二年诉讼时效的辩解，该院不
予采纳；二是免责问题。原、被告于2006年11月24日签订的《
房屋买卖合同》约定，因政府机关、买受人自己原因等非出卖
人原因造成逾期办理产权登记，出卖人不承担责任。被告所举
证据虽经政府机关及相关单位协调后可办理产权登记，但该证
据明确载明被告建造天鸿雅苑项目主体建筑和阁楼存在超出规
划面积之事实，故难以证明逾期办理产权登记的根本原因在政
府机关及相关单位，被告对此抗辩理由不成立，该院不予采纳
。第三、关于被告逾期交房违约与逾期办理权属登记违约是否
同一之债的分期履行，诉讼时效是否从最后一期履行届满之日
起计算问题。该院认为，交房违约金与办理产权属登记违约金
，虽是同一合同被告应某某的义务，但依合同约定被告应某某
的时间不同，即2007年1月11日，原、被告对买卖房屋交接，
被告对这一义务已履行完毕，追索该项违约金的诉讼时效开始计算，即从2007年1月11日开始计算；追索逾期办理权属登记
违约金，则应依合同约定的办证期限届满之日开始计算，而本
案逾期办理权属登记违约金的诉讼时效应从原告取得房屋所有
权证之日起计算，两者的起算日显然不同，因此原告主张逾期
交房与逾期办理产权属登记是同一之债的分期履行，诉讼时效
是从最后一期履行届满之日起计算的主张，与本案事实不符，
该院不予支持。第四，关于被告应否退还原告代收费问题。原
、被告于2006年11月24日签订的《房屋买卖合同》约定：原告
于2006年11月24日付代收费5200元（如水表、电表、电信宽带
、有限电视等费用，多退少补）。该院认为，原、被告于2007
年1月11日对代收费进行了结算，原告亦在结算清单中进行了
签名确认，应当认定系原、被告真实意思表示，且在庭审中原
告陈述被告已履行代收费部分应某某的义务，并退还了装修保
证金500元，因此，原告对此诉请不成立，该院不予支持。第
五，关于被告反诉请求是否成立问题。该院认为，原、被告于
2006年11月24日签订的《房屋买卖合同》约定，原告于交房前
结清房款，虽然原告付款与合同约定有延期付款之事实，原告
尽管抗辩造成违约的原因是被告未及时办理造成，但原、被告
于2007年1月11日已对购房款及代收费进行了结算，被告应当
于2007年1月11日起知道原告违约而自己的权乙遭受侵害，因
此反诉请求追索逾期付款违约金的诉讼时效应当从2007年1月1
1日的次日开始计算，而被告于2009年8月19日提起反诉请求追
索逾期付款违约金，与事实与法律规定不符，该院不予支持。
依照《中华某某共和国民法通则》第一百三十五条、《中华某某共和国合同法》第六十条、最高人民法院《关于审理商品房
买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条之规定，判
决：一、驳回原告杨某某要求被告浙江××××开发有限公司
支付逾期交房违约金2144.96元的诉讼请求；二、被告浙江×
×××开发有限公司支付原告杨某某逾期办理房地产权属登记
违约金5200元，限于本判决生效后十日内付清（款汇新昌县预
算外资金财政专户，开户银行：新昌农村合作银行，帐号：11
0604010201000029679）；三、驳回原告杨某某要求被告浙江
××××开发有限公司退还代收费3000元的诉讼请求；四、驳
回被告浙江××××开发有限公司要求原告杨某某支付逾期付
款违约金4420元的反诉请求。如果被告浙江××××开发有限
公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中
华某某共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付
迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，反诉案件受理费
50元，合计诉讼费100元，由原告杨某某负担35元，被告浙江
××××开发有限公司负担65元，限于本判决生效后七日内向
该院缴纳。
上诉人天鸿公司上诉称：首先，事实上，上诉人于2007
年1月11日向被上诉人交付了房屋，自此起算360日内，为上诉
人履行义务期限，故被上诉人请求违约金的诉讼时效期间应从
该履行期间届满起算，显然被上诉人起诉时已过两年的诉讼时
效。且根据《城市房地产开发管理条例》第33条之规定，上诉
人所负有的是协助义务而非办证义务，被上诉人本应在房屋交
付之日起90日届满的次日起，在法律上便应当知道自己的权乙被侵害，其请求违约金的诉讼时效也应自此计算。故原审法院
所认定被上诉人“取得房屋所有权证，才知道逾期办理权属登
记之事实”、“追索逾期办理权属登记违约金的诉讼时效应从
原告取得房屋所有权证之日起计算”，既与事实相悖，亦明显
违背我国法律关于诉讼时效的规定，并且不符合民法关于诉讼
时效的基本原理。其次，根据上诉人在原审提供的证明书和20
09年7月23日《新昌县人民政府专题会议纪要》（2009）58号
（见一审被告提供的证据7），被上诉人已经在合同约定的期
限内提交了需由出卖人提供的资料，但由于新昌县土地管理部
门的原因，导致该资料未能备案。根据前列合同第十五条第3
项：“因政府机关、买受人自己的原因等非出卖人原因的，出
卖人不承担责任。”综上，原审判决认定事实错误，并错误理
解和适用法律，请求二审法院撤销原判，依法改判。
被上诉人杨某某未作答辩。
双方当事人在二审中均未提供新的证据。
本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点在于：一、被上诉人诉请上
诉人支付逾期办理权属登记违约金是否超过诉讼时效；二、上
诉人在原审时提供了证明书、新昌县人民政府专题会议纪要等
证据，以此证明其可依约免责，该主张是否成立。
关于第一个争议焦点，因双方在商品房买卖合同中未约
定支付违约金的履行期限，被上诉人可以随时向上诉人主张权
乙，在被上诉人向上诉人主张权乙、上诉人表明不履行义务之
日起，被上诉人即应当认识到其权乙受到侵害，因此，根据《中华某某共和国民法通则》第一百三十七条的规定，本案诉讼
时效期间应从被上诉人向上诉人主张权乙时起算。故根据本案
实际，现被上诉人之起诉，并未超过二年的诉讼时效期间。
关于第二个争议焦点，虽然双方签订的商品房买卖合同
第十五条第3项明确约定：“因政府机关、买受人自己原因等
非出卖人原因的，出卖人不承担违约责任”，但是从上诉人在
一审时提供的证明书以及新昌县人民政府专题会议纪要等证据
来看，上诉人无法证实非出卖人原因之抗辩事由的存在，故其
不能据此免责。原审判决认定：“被告所举证据虽有可证明经
政府机关相关单位协调，天鸿雅苑房产购买人可以办理相应的
产权登记，但该证据明确载明被告天鸿雅苑项目主体建筑和阁
楼存在超面积之事实，因此，被告所举证据难以证明逾期办理
产权登记的根本原因在政府机关相关单位，本院不予采信”并
无不当。
综上所述，上诉人的上诉理由不足，本院不予支持。原
审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华某某共和国
民事诉讼法》第一百三十条、第一百五十三条第一款第（一）
项、第一百五十七条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由上诉人浙江天鸿房地产集
团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高伯军
审 判 员 冯勤伟
代理审判员 丁林阳
二〇一〇年三月十日
书 记 员 卢雅娟