天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津01民终1978号
上诉人（原审被告、反诉原告）：潘俊江，男，1973年3月16日出生，汉族，新明星幼儿园职工，住天津市西青区。
委托诉讼代理人：李莉（潘俊江之妻），住天津市西青区。
委托诉讼代理人：刘丽薇，天津天关律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：韩卫健，男，1988年3月11日出生，汉族，天津市一汽丰田发动机有限公司职工，住天津市南开区。
原审第三人：天津星宝物业服务有限公司，住所地天津市西青区张家窝镇灵泉南里10号楼前门底商11号。
法定代表人：仝宗魏，总经理。
上诉人潘俊江因与被上诉人韩卫健、原审第三人天津星宝物业服务有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市西青区人民法院（2016）津0111民初3810号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
潘俊江上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判解除上诉人与被上诉人签订的《房产交易合同》和《天津市房产买卖协议》，被上诉人支付上诉人违约金85500元；一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：双方签订《房产交易合同》后，因被上诉人没有首付款，在其和原审第三人承诺上诉人能在2016年5月1日前收到全部购房款并签订《补充协议》的前提下，上诉人同意于2016年3月15日前到房管局签署《天津市房产买卖协议》，但上诉人多次催告被上诉人，被上诉人直至3月21日方凑足首付款，双方于3月25日打印了买卖协议，因此，系被上诉人个人原因导致付款迟延；《补充协议》明确约定上诉人于2016年5月1日前能收到全部房款，被上诉人已迟延履行债务导致不能实现合同目的，上诉人有权解除合同；被上诉人全部房款于5月17日打入资金监管账户，逾期超出十五日，应视为其拒绝履行合同，上诉人有权解除合同并要求其支付违约金；被上诉人未提交证据证明银行房贷政策及业务情况，即使其迟延履行付款义务与银行有关，被上诉人也应向上诉人承担违约责任。
韩卫健辩称，被上诉人已按照约定履行合同。请求驳回上诉，维持原判。
天津星宝物业服务有限公司述称，同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求。
韩卫健向一审法院起诉请求：1．判令被告继续履行《天津市房产买卖协议》（编号：27725-011176），并与原告办理产权过户手续，第三人予以协助；2．判令被告返还原告定金50000元；3．本案诉讼费由被告承担。
潘俊江向一审法院提起反诉请求：1．解除潘俊江、韩卫健之间的房屋买卖合同关系；2．韩卫健支付潘俊江违约金85500元；3．反诉费由韩卫健承担。
一审法院认定事实：涉案房屋位于天津市西青区张家窝镇嘉和路（规）与知景道（规）交口翠景园6-2-801室，权利人为潘俊江，房屋建筑面积99.16平方米。2016年1月12日，原、被告及第三人签订了《房产交易合同》及《补充协议》，约定被告潘俊江将其名下的涉案房屋出售给原告韩卫健，房屋成交价格为855000元，其中定金50000元当日给付，剩余房款805000元中非以银行贷款形式支付的部分及定金作为首付款，其他以银行贷款方式支付；买卖双方须在2016年3月15日前亲自到房管局签署《天津市房产买卖协议》，并依约办理买卖手续，双方应通过天津市房地产交易资金监管中心对房款进行代收代付；买受方贷款申请经贷款银行审核通过后五个工作日内，双方应亲自赴房管局办理房地产所有权转移登记；居间方确定出售方2016年5月1号之前能收到全部房款；除双方另有约定外，《天津市房产买卖协议》中的履行日期与本合同发生冲突，以本合同为准；买卖双方应积极配合并亲自到现场办理打协议、贷款及过户等相关手续；买受方未按约定付款，买卖双方违反打协议、贷款、过户或合同其他约定的，每逾期一日，违约方应向守约方支付房产成交价的1‰作为违约金，若一方逾期超过十五日，视为拒绝履行合同，守约方有权解除买卖关系（但需书面通知违约方）并要求违约方支付房产成交价10%作为违约金……
房产交易合同签订当日，原告向被告支付了定金50000元，2016年3月25日，原、被告到房管局打印签署了《天津市房产买卖协议》（编号：27725-011176），原告缴纳了首付款161000元、个人所得税9113.80元，取得天津市个人销售房屋专用发票、天津市存量房屋交易监管资金收款凭证及税收缴款书，并办理了贷款手续。2016年4月28日，原告的贷款644000元已通过银行审批，2016年5月16日，贷款已全部发放，2016年5月17日，买方全款交齐。截至判决之日，原告已偿还了2016年6至12月份的贷款本金及利息。2016年4月29日，原告及第三人曾到西青区房管局拿号要求被告配合原告办理房屋过户手续，被告未到场。目前，涉案房屋仍由被告占有使用。对上述事实，原、被告及第三人均予认可。
在原告提交的其打印的贷款办理进度表中，显示2016年4月27日其贷款中心审批已完成，并处于资金划拨办理中。在原告提交的手机短信、还款信息明细中，载明贷款的发放日期为2016年5月16日。在被告提交的建行公积金组合贷款查询单中，载明买方全款交齐时间为2016年5月17日。对该三组证据，原、被告及第三人均予认可。但原告提出，在房管局签完房屋买卖协议当天原告便去银行办理了贷款手续，被告亦同意原告以贷款方式付款，因为公积金政策和业务问题以及被告拖延办理，导致银行放款慢了，这个责任不应由原告自己承担，被告也应承担。被告则称原、被告签订的合同约定了拿到全款的时间，银行不能及时放款，原告应当承担责任。第三人提出放款迟延原告无责，系因被告要求与原告、第三人签补充协议未能达成一致，导致去房管局打协议推迟，加之公积金管理中心在3、4月份业务量过多，资金额度不足，造成贷款积压，且在原告贷款手续办完后，按正常流程需原、被告办理房屋过户手续，但本案诉争房屋没有按正常流程办理过户手续，故而导致款项延迟。
《天津市房产买卖协议》约定，协议订立后，买卖双方应在30日内，到房地产权属登记机构办理房屋所有权转移登记手续，并缴纳相关税费。如因一方原因造成另一方未能及时办理房屋所有权转移登记、其他相关设施登记造成损失的，应依法承担违约责任。
庭审中，对于违约问题，原、被告产生分歧。原告主张，2016年3月15日之前被告未到房管局排号办理打印房产买卖协议手续；2016年3月15日至2016年3月25日期间，被告不配合原告及第三人；2016年4月29日，被告未配合原告办理房屋过户手续，均属被告违约。被告则主张，原告未能在2016年3月15日之前缴纳首付款，未能打印买卖协议；2016年5月1日之前，被告未能收到全部房款，属于原告违约，因在2016年3月15日之前未能打买卖协议，原告还赔付其违约金3000元。第三人则提出，原告不存在违约行为，系被告违约。
对上述各自主张，原告提交了书面通知函、微信转账记录、去房管局取号照片、3月18日微信照片及补充协议等证据证实。被告提交被告与第三人的微信聊天记录、索赔通知、录音光盘、通话清单等证据证实。被告除了对3月18日微信照片及补充协议的真实性不认可，对原告提交的上述其他证据的真实性均予以认可。第三人对原告提交的证据均予认可。原告对被告提交的微信聊天记录中显示的转账3000元的事实认可，但指出该笔款项并非违约金，而是为了让被告抓紧配合其办理打协议手续支付的，并且第三人也给付了3000元。对此，第三人予以认可。对被告提交的上述其他证据，原告、第三人均不予认可。
原告还主张，2016年3月15日之前没有办好打印买卖协议的手续是因为被告没有拿房本去房管局排号所导致。对此，被告不予认可，并提出原因是原告当时无首付款。原、被告均认可，3月15日之前两人均未去过房管局打印房产买卖协议。原告主张其第二项诉请系主张被告违约责任，依据为在三方签订的房产交易合同中约定的房屋价款为855000元，而在房管局签的协议中为805000元，系对房款进行了变更，故原告要求被告返还已交的50000元定金。被告则提出实际房款就是855000元，而非805000元，其不同意返还50000定金，并以原告逾期付款为由，要求原告给付85500元违约金，另提出其向案外人购买房屋，因未收到本案诉争房屋全款，导致其违约不能购买，造成其损失。对实际房款为855000元，原告与第三人均予认可，但对被告购房遭受损失一节，不予认可。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告及第三人自愿签订的《房产交易合同》、《补充协议》及原、被告自愿签订的《天津市房产买卖协议》真实合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应按照合同约定全面履行各自的义务。
房产交易合同约定买卖双方须在2016年3月15日前亲自到所辖区房管局签署《天津市房产买卖协议》，并依约定办理买卖手续，对于未能如期办理的原因，原、被告产生分歧，但经双方及第三人协商，达成一致，原、被告于2016年3月25日自愿办理了打印签署《天津市房产买卖协议》的手续，实现了合同的变更和继续履行。
此后，原告履行了给付首付款、支付税费等义务，并于2016年3月25日签协议当天办理了贷款手续，2016年5月16日贷款已发放。截至2016年5月17日，诉争房屋的首付款、贷款均已打入天津市房地产交易资金监管账户。截至判决之日，6至12月份的银行贷款本息原告已偿还完毕。按照合同约定，买售双方应通过天津市房地产交易资金监管中心对房款进行代收代付，故连同2016年1月12日支付的定金50000元，截止2016年5月17日，原告已履行完付款义务。较合同约定的2016年5月1日的付款期限确有延迟，但原告并未怠于履行支付首付款、税费、办理贷款等义务，付款延迟并非原告个人原因所致。故以上情形，不能认定原告已构成根本违约。
在此情况下，被告却不按时履行配合原告过户的义务，违反了合同约定和法律规定，应当承担相应责任和义务。故对原告要求被告继续履行《天津市房产买卖协议》并与原告办理产权过户手续的诉请，予以支持。第三人表示同意协助办理，系其职责所在和真实意思表示，予以采纳。对原告要求第三人予以协助的诉请，予以支持。被告提出解除原、被告之间的房屋买卖合同的反诉请求，无事实和法律依据，不予支持。
关于原告要求被告返还50000元定金的诉请，因原、被告及第三人均认可诉争房屋实际价款为三方房产交易合同中约定的855000元，而天津市房产买卖协议中约定的价款805000元并非实际价款，系扣除定金50000元后的价格。原告依据两合同中约定房屋价款的差值，提出返还该50000元定金的诉请，无事实和法律依据，故对该项诉请，不予支持。
关于被告要求原告支付违约金85500元的诉请，因原告并未怠于履行支付首付款、税费、办理贷款等义务，到款延迟系因原、被告签订房产买卖协议延迟（原定2016年3月15日之前去房管局签订房产买卖协议，而经原、被告协商最终签订时间推迟至2016年3月25日）、未办理过户手续以及银行放贷政策、业务等客观原因所致，而非原告个人原因，原告未构成根本违约，故对被告的该项诉请，不予支持。判决：一、原告（反诉被告）韩卫健与被告（反诉原告）潘俊江继续履行《天津市房产买卖协议》（协议编号：27725-011176）；二、被告（反诉原告）潘俊江于本判决发生法律效力之日起十五日内与原告（反诉被告）韩卫健办理天津市西青区张家窝镇嘉和路（规）与知景道（规）交口翠景园6-2-801室产权过户手续，第三人天津星宝物业服务有限公司予以协助；三、驳回原告（反诉被告）的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）全部反诉请求。本诉案件受理费1050元，全部由本诉原告负担，反诉案件受理费1938元，全部由反诉原告负担。
二审中，当事人未提供新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案上诉人、被上诉人及原审第三人签订的《房产交易合同》、《补充协议》及上诉人与被上诉人签订的《天津市房产买卖协议》均系双方真实意思表示，具有法律效力，双方均应遵照履行。虽然上诉人与被上诉人未能按约在2016年3月15日前到房管局签署《天津市房产买卖协议》，但随后双方以行为方式达成一致并在2016年3月25日自愿签署了《天津市房产买卖协议》。上诉人虽主张被上诉人存在违约行为，但未提供充分证据证实被上诉人因故意或重大过失而存在根本违约、合同应予解除的情形。且被上诉人签署《天津市房产买卖协议》后，当天即缴纳首付款、税款并办理贷款手续，因银行办理贷款原因，涉案房屋房款于2016年5月17日全部存入监管账户，但双方合同已明确约定，上诉人亦明知被上诉人以银行贷款方式支付房价款，其将迟延收取房价款的原因全部归责于被上诉人并要求被上诉人承担违约责任有失公允。被上诉人已履行合同义务并自2016年6月开始偿还涉案房屋银行贷款及利息，对其要求上诉人继续履行《天津市房产买卖协议》并协助办理过户手续的请求，一审法院予以支持并无不当。
综上所述，潘俊江的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1938元，由潘俊江负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘应红
代理审判员 姚 琦
代理审判员 姜纪超
二〇一七年四月十七日
书 记 员 仇 维
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……