湖北省宜昌市西陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0502民初524号
原告中国工商银行股份有限公司三峡铁路坝支行（以下简称工行铁路坝支行），住所地宜昌市西陵一路73号。
代表人曹辉鹏，该支行行长。
委托代理人杜根训，湖北百思特律师事务所律师。
委托代理人肖圣兰，湖北百思特律师事务所律师。
被告邓绍林。
被告覃国梅。
被告宜昌和开盛世投资有限公司（以下简称和开盛世公司），住所地宜昌市沿江大道41号。
法定代表人向华，该公司总经理。
原告工行铁路坝支行与被告邓绍林、覃国梅、和开盛世公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年1月12日立案受理后，依法由审判长尹暹宾、审判员李敏、人民陪审员苏丹组成合议庭，于2016年6月20日公开开庭进行了审理。原告工行铁路坝支行的委托代理人杜根训、肖圣兰，被告邓绍林到庭参加了诉讼，被告覃国梅、被告和开盛世公司经本院合法送达开庭传票未参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
原告诉称，2013年4月26日，被告邓绍林、覃国梅、和开盛世公司与工行铁路坝支行签订两份《个人购房借款／担保合同》，合同约定：邓绍林、覃国梅向原告借款共计554万元；借款用途为购买和开盛世公司开发的位于宜昌市××城东大道的大城往来酒店第18、19层；借款期限为10年；借款利率为基准利率上调15﹪，并根据人民银行的基准利率相应调整。借款逾期偿还的，罚息利率为本合同执行利率上浮50﹪并计收复利。被告邓绍林、覃国梅以前述所购房产为借款提供抵押担保，和开盛世公司对上述债务承担阶段性保证责任，原告取得抵押他项权证后，被告和开盛世公司的保证责任解除。合同签订后，原告依约向被告发放了贷款554万元，办理了预告抵押登记。但原告至今未取得抵押他项权证，被告和开盛世公司的保证责任尚未解除。被告邓绍林、覃国梅未按照约定的期限向原告偿还贷款的本金和利息，至今已逾期10期，截止2015年11月23日，借款本金余额为4879157.71元、利息304472.88元，本息合计5183630.59元。故诉至法院，请求：1、被告邓绍林、覃国梅共同偿还原告截至2015年11月23日止的借款本金4879157.71元，利息304472.88元，并承担自2015年11月24日起至还清之日止以4879157.71元为基数按年利率10.60875%计算的逾期还款利息并按月计收复利；2、被告邓绍林、覃国梅支付原告律师代理费176600元；3、原告对位于宜昌市伍家岗区城东大道的大城往来酒店第18、19层（产籍号XXXXXXXX）享有抵押权，即原告有权对前述房屋拍卖、变卖所得价款优先受偿；4、被告和开盛世公司对1、2项诉讼请求承担连带清偿责任；5、由被告承担本案的诉讼费用。
被告邓绍林辩称其是最大的受害者。2013年10月房款就已全部交清，因和开盛世公司停止营业，房子至今未交付，房产证一直没有办下来。现在整栋大城往来酒店都因为和开盛世公司的债务被法院查封了。并非自己不想还钱，因为还了银行的钱也拿不到房子，且利息高，损失很大。原告的诉讼请求中，本金、利息金额都认可，以银行系统为准，但利率超过了法律规定水准；本案过错在开发商，律师费和诉讼费应由开发商和开盛世公司承担；对原告其他诉讼请求都无异议，自己与和开盛世公司在伍家岗区人民法院诉讼中，法院判决和开盛世公司支付迟延交房的违约金，已申请执行。
被告覃国梅、被告和开盛世公司未到庭参加诉讼，亦未提交答辩状。
经审理查明，2013年4月26日邓绍林、覃国梅、和开盛世公司与工行铁路坝支行签订两份《个人购房借款／担保合同》，合同约定：邓绍林、覃国梅向原告借款554万元；借款期限为10年，借款用途为购买和开盛世公司开发的位于宜昌市××城东大道的大城往来酒店第18、19层，贷款利率为人民银行基准利率水平上调15﹪执行为7.5325%。借款逾期偿还的，借款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率为该合同执行贷款利率水平上浮50﹪；还款方式为委托扣款；还款方法采用按月等额本息还款法。借款担保方式为抵押，抵押物为宜昌市伍家岗区城东大道的大城往来酒店第18、19层房屋，建筑面积共1849.48㎡。合同第10.2条约定，和开盛世公司对上述债务承担阶段性保证责任：保证人对借款合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、实现债权的费用和所有其他应付费用承担连带保证责任，借款人收到正式抵押他项权证书时保证责任免除。合同签订后，原告于2013年5月23日按照合同的约定向被告一次性发放了贷款554万元。2013年5月20日，原被告就前述大城往来酒店第18、19层房屋办理了预告抵押登记，抵押权人为原告，因被告和开盛世公司资金链断裂，房屋一直未交付，房产证未办理完毕，导致抵押他项权证无法办理，现整栋大城往来酒店因和开盛世公司的债务纠纷已被宜昌市伍家岗区人民法院查封。根据《个人购房借款／担保合同》第14.2条第四款的约定，借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息的，贷款人可宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项及所产生的利息、罚息、实现债权的费用及其他费用。自2015年1月起，被告邓绍林、覃国梅未按照约定的期限足额向原告偿还贷款的本金和利息。截止2015年11月23日，被告欠原告借款本金4879157.71元，利息304472.88元。原告遂诉至法院。
2015年11月13日，宜昌市伍家岗区人民法院受理了邓绍林、覃国梅诉和开盛世公司商品房销售合同纠纷一案，伍家岗区人民法院作出（2015）鄂伍家岗民初字第01549号民事判决书，判决和开盛世公司继续履行2013年1月30日签订的《商品房买卖合同》，并以11096880元购房款为基数，按照日万分之三比率向邓绍林、覃国梅支付自2013年12月1日起至实际交房之日止的违约金。
上述事实，有原、被告身份证明、邓绍林与覃国梅结婚证、个人购房借款／担保合同、个人借款凭证、宜昌市房屋抵押权预告登记证明、自营历史明细表、（2015）鄂伍家岗民初字第01549号民事判决书、查封公告以及当事人当庭陈述在卷佐证，足以认定。
本院认为，原告工行铁路坝支行与被告邓绍林、覃国梅、和开盛世公司签订的《个人购房借款／担保合同》，系双方当事人真实意思表示，符合法律规定，系有效协议，协议双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中原告已经按照合同约定，履行了贷款发放义务，被告应按照合同约定承担还款责任，对于原告要求被告偿还截止2015年11月23日的借款本金4879157.71元、利息304472.88元的诉讼请求，本院予以支持。经审查，原被告合同约定的贷款利率及罚息利率符合法律规定，被告亦未提出相反证据证明原告主张的利率超出法律规定水平，因此，对原告请求自2015年11月24日至借款还清之日止，按年利率10.60875%（银行同期贷款基准利率上浮15%的1.5倍）计算罚息并按月计收复利的诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张的律师代理费，虽然借款合同约定被告应承担实现债权的费用，但原告未提供证据予以证明，律师代理费尚未实际发生，本院不予支持。原、被告依法已就本案抵押房屋办理了预告抵押登记，根据《物权法》第二十条的规定，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预抵押权享有排他性和对抗性的准物权效力，可以对抗普通债权人。本案抵押房屋未能办理正式抵押权证的过错在于开发商和开盛世公司，而且就目前的情况而言，已无法办理房产证和抵押他项权证，认可原告的预抵押权享有优先受偿权既能维护原告债权的实现，又能减轻被告邓绍林、覃国梅对原告的债务的履行。因此，原告主张对大城往来酒店第18、19层房屋享有抵押权，即有权就抵押房屋拍卖、变卖所得价款优先受偿的诉讼请求，本院予以支持。因尚未办理正式抵押他项权证，根据借款合同的约定，被告和开盛世公司的阶段性保证责任尚未解除，原告主张被告和开盛世公司承担连带清偿责任的诉讼请求，本院予以支持。关于被告邓绍林以宜昌市伍家岗区人民法院的判决提出的抗辩，系被告邓绍林、覃国梅与被告和开盛世公司之间的商品房销售合同纠纷，与本案金融借款合同纠纷属于两种不同的法律关系，不影响本案原告对其债权的主张。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第二十一条、《物权法》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告邓绍林、覃国梅共同偿还原告中国工商银行股份有限公司三峡铁路坝支行的借款本金4879157.71元、利息304472.88元（截至2015年11月23日止），并承担以4879157.71元为基数，自2015年11月24日起至还清之日止按年利率10.60875%计算的逾期还款利息并按月计收复利。
二、被告宜昌和开盛世投资有限公司对被告邓绍林、覃国梅第一项给付义务承担连带清偿责任。
三、原告中国工商银行股份有限公司三峡铁路坝支行对位于宜昌市伍家岗区城东大道的大城往来酒店第18、19层（产籍号XXXXXXXXX）享有抵押权，即原告中国工商银行股份有限公司三峡铁路坝支行有权对前述房屋拍卖、变卖所得价款优先受偿。
四、驳回原告中国工商银行股份有限公司三峡铁路坝支行其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费49402元（原告已预交），公告费600元，共计50002元，由被告邓绍林、覃国梅、被告宜昌和开盛世投资有限公司共同负担，在履行上述判决时一并清结。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。
审 判 长 尹暹宾
审 判 员 李 敏
人民陪审员 苏 丹
二〇一六年六月二十四日
书 记 员 陶 易