江苏省南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0106民初11748号
原告：中国人民解放军江苏省军区保障局，住所地南京市鼓楼区虎踞关1号。
负责人：徐志坚，该局局长。
委托诉讼代理人：管澄伟，江苏高的律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李华思，江苏高的律师事务所实习律师。
被告：南京新西堤岛咖啡有限公司，住所地南京市鼓楼区丁家桥2号综合楼C区。
法定代表人：梁学和，职务总经理。
委托诉讼代理人：沈慧，女，1974年8月2日出生，汉族，南京新西堤岛咖啡有限公司员工。
原告中国人民解放军江苏省军区保障局（以下简称省军区保障局）与被告南京新西堤岛咖啡有限公司（以下简称新西堤岛公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2017年11月10日立案后,依法适用简易程序,于2017年12月4日公开开庭进行了审理。原告省军区保障局的委托诉讼代理人管澄伟、李华思，被告新西堤岛公司的委托诉讼代理人沈慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告省军区保障局向本院提出诉讼请求:1.被告腾空并返还位于南京市鼓楼区××楼××层房屋（以下简称丁家桥2号21号楼2层房屋）；2.被告支付拖欠房租40万元及按租金标准支付自2017年3月1日起至实际返还房屋之日止房屋占有使用费；3.被告支付违约金（其中以10万元为基数，按日万分之二标准自2016年2月29日至2017年6月30日；30万元为基数，按日万分之二标准自2016年8月30日至2017年6月30日；以房屋占有使用费为基数，按日万分之二标准自2017年6月31日至实际返还房屋之日止）。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1.被告腾空并返还丁家桥2号21号楼2层房屋；2.被告支付拖欠房租10万元及按租金标准支付自2017年3月1日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费）；3.被告支付违约金（其中以10万元为基数，按日万分之二标准自自2016年8月30日至实际返还房屋之日止；以房屋占有使用费为基数，按日万分之二标准自2017年3月1日至实际返还房屋之日止）。事实和理由：坐落于丁家桥2号21号楼2层房屋系军产。2016年1月6日，江苏省军区后勤部基建营房处（以下简称省军区营房处）与被告签订了一份《军队房地产租赁合同》，约定将上述房屋出租给被告使用，年租金为60万元，租赁期限自2016年2月29日至2017年2月28日止。现合同约定的租赁期限已届满，被告在省军区营房处的多次催促下，仍未返还房屋，且欠付的房租及房屋占有使用费仍未支付，为维护合法权益，原告诉至法院，请求判如所请。
被告新西堤岛公司辩称，对合同真实性、占有房屋及拖欠房租10万元事实无异议，但认为双方租赁期已届满，合同终止，不存在按照合同约定支付房屋占有使用费及违约金。因无对接人，所以不知道将钥匙交给何人，现愿意腾空并返还房屋。综上，请求法院依法判决。
原告围绕其诉讼请求提交了《军队房地产租赁合同》、国有土地使用证，被告提交了银行对账单，本院依法组织原、被告双方进行证据交换及质证，原、被告对上述证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，结合已生效判决，本院经审理认定事实如下：
坐落于南京市鼓楼区丁家桥街道湖南路18号登记的土地使用权人为中国人民解放军江苏省军区政治部，使用权类型为划拨。丁家桥2号21号楼2层房屋在上述土地范围内。
2016年1月6日，省军区营房处（出租房、甲方）与新西堤岛公司（承租方、乙方）签订《军队房地产租赁合同》（编号：0060411），约定:甲方将丁家桥2号21号楼2层房屋（坐落号：南京字第3786，建筑面积500平方米）出租给乙方使用；租赁用途为商业，租赁期限自2016年2月29日起至2017年2月28日止；租金总额为60万元，租金按半年结算，乙方每半年的前十日内交付甲方；因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任；租赁期满，合同解除；乙方逾期交付租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效等等。中国人民解放军南京军区房地产管理局加盖租赁合同审核专用章。
2016年3月1日、3月25日，2017年6月19日，新西堤岛公司通过其名下工商银行账户向中国人民解放军江苏省军区账户分别汇款15万元、5万元、30万元，合计50万元。庭审中，原告确认收到50万元租金。
上述合同期满后，双方未再续签书面的租赁合同，但被告继续使用案涉房屋。2016年2月16日，中央军委下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》。
2017年7月1日，中国人民解放军江苏省军区根据中央军委关于省军区编制体制调整改革部署，决定原江苏省军区司令部直属工作处、江苏省军区政治部秘书群联处、江苏省军区后勤部战勤处、江苏省军区后勤部基建营房处、省军区营房处等单位对外签订的包括但不限于《军队房地产租赁合同》等在内的有偿服务合同，均由原告全权代表处理与停止有偿服务相关的工作，该等有偿服务合同项下的权利和义务均由原告享有和承担。
庭审中，原告明确表示丁家桥2号21号楼2层房屋内没有任何建设、规划许可。被告承诺2017年12月11日前腾空并返还丁家桥2号21号楼2层房屋，但并未按约履行，致双方调解不成。
本院认为，依法成立的合同自成立时生效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，出租人未取得建设工程规划许可证也未取得主管部门批准建设，故本院认定省军区营房处与新西堤岛公司签订的《军队房地产租赁合同》无效，被告应腾空被返还丁家桥2号21号楼2层房屋。因军队编制体制调整，原由省军区有偿办等单位对外签订的包括但不限于《军队房地产租赁合同》等在内的有偿服务合同，均由原告全权代表处理与停止有偿服务相关的工作，合同项下的权利和义务均由原告享有和承担，故本案原告系适格主体。
关于租金和占有使用费问题。根据法律规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。鉴于省军区营房处与新西堤岛公司签订的《军队房地产租赁合同》无效，被告新西堤岛公司实际已支付50万元，本院参照双方合同约定租金标准确定被告新西堤岛公司按照60万元/年的标准支付原告自2017年1月1日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费。
关于违约金问题。双方签订的《军队房地产租赁合同》无效，原告据此合同主张违约金于法无据，本院不予支持。
综上所述，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：
一、被告南京新西堤岛咖啡有限公司于本判决生效之日起十日内腾空并返还原告中国人民解放军江苏省军区保障局位于南京市鼓楼区丁家桥2号21号楼2层房屋；
二、被告南京新西堤岛咖啡有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告中国人民解放军江苏省军区保障局房屋占有使用费（以60万元/年的标准支付自2017年1月1日起至实际返还房屋之日止）；
三、驳回原告中国人民解放军江苏省军区保障局的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10104元，减半收取计5052元，由原告中国人民解放军江苏省军区保障局负担3650元、被告南京新西堤岛咖啡有限公司负担1402元（此款原告已预交，被告应负担部分，在履行上述债务时加付此款）。
如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审判员 余敏
二〇一七年十二月十八日
书记员 朱可