温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0302民初14160号原告（反诉被告）：温州国贸有限公司，住所地：温州市鹿城区。法定代表人：梁志强，总经理。委托诉讼代理人：王文哲、程约，浙江震瓯律师事务所律师。被告：叶军，男，1962年9月18日出生，汉族，住温州市鹿城区。被告：程捷，女，1966年4月5日出生，汉族，住温州市鹿城区。以上二被告共同委托代理人：陈品新，浙江诚鼎律师事务所律师。被告（反诉原告）：温州国贸大酒店有限公司，住所地：温州市鹿城区。法定代表人：冯金生，总经理。委托诉讼代理人：项军权、张洁，浙江人民联合律师事务所律师。第三人：林晓峰，男，汉族，1977年12月19日出生，住温州市鹿城区。第三人：陈立业，男，汉族，1967年11月20日出生，住温州市鹿城区县。第三人：张顺妤，女，汉族，1969年4月20日出生，住温州市鹿城区。第三人：管洪初，男，汉族，1963年5月7日出生，住温州市鹿城区。原告温州国贸有限公司（以下简称国贸公司）与被告叶军、程捷、温州国贸大酒店有限公司（以下简称国贸大酒店）、第三人林晓峰、陈立业、张顺妤、管洪初合同纠纷一案，本院于2016年10月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。被告国贸大酒店在法定期限内提起反诉，本院依法合并审理。原告（反诉被告）国贸公司的委托诉讼代理人王文哲、陈约，被告叶军、程捷的委托诉讼代理人陈品新、被告（反诉原告）国贸大酒店的委托诉讼代理人项军权、张洁到庭参加诉讼。第三人陈立业未经法庭许可中途退庭，第三人林晓峰、张顺妤、管洪初经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告（反诉被告）国贸公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告国贸公司与被告叶军于2009年4月1日签订的《公有产权承包合同》已于2015年8月30日解除；2.判令被告叶军、程捷、国贸大酒店立即向原告国贸公司支付拖欠的2015年7、8月承包费共计921993.42元及给原告国贸公司造成的利息损失（按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率自2015年7月5日起算至实际支付完毕之日止）；3.被告叶军、程捷、国贸大酒店腾空房屋并支付自2015年9月1日起至实际腾空之日止的占有使用费（占有使用费按每月460996.71元的标准计算）及给原告国贸公司造成的利息损失（按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率自2015年9月1日起计算至实际支付完毕之日止）；4.判令原告国贸公司没收履约保证金100万元；5.判令被告叶军、程捷、国贸大酒店赔偿原告国贸公司经济损失1382990.13元（物业收回后重新出租的空置期按三个月计）；6.判令被告叶军、程捷、国贸大酒店对上述款项承担连带偿还责任；7.诉讼费由被告叶军、程捷、国贸大酒店承担。事实和理由：2009年4月1日，原告与被告叶军签订《公有产权承包合同》。双方约定：1.该产权承包期为八年九个月，从2009年4月1日起至2017年12月31日止。无论发生任何情况餐馆部分（XX-XX层）必须从2009年7月1日开始，其余部分必须从2009年5月1日开始无条件支付承包费；2.该产权承包履约保证金为100万元，签订承包合同之日将该款项打入原告账户。承包期满双方在5日内结清账款及确定无债权债务、无欠水电费的情况下，该履约保证金原告不计息退还给予被告叶军；3.承包费实行月支付制，所有产权合计承包费为397659.82元/月。承包费支付方式为支票或汇票；4.承包期为八年九个月，第三年起承包费以上年度的年承包费为基数，每年递增3%（第三年度为2011年1月1日至2011年12月31日），以此类推；5.承包费支付时间为当月5日前一次性支付。被告叶军如未在规定时间内支付的视为违约，逾期缴纳承包费超过30天的，原告有权解除合同并没收履约保证金；6.被告叶军逾期交纳本合同规定的承包费、水电费超过30天的，原告有权单方解除合同，并不负一切责任。原告依据合同权利和义务相关条款单方面解除合同的，合同自解除通知到达时终止。原告和被告叶军签订《公有产权承包合同》后，原告依约于2009年4月1日将国贸大厦10943.08平方米物业交付给被告叶军使用。2009年5月5日，被告叶军将原告交付的上述公有产权物业交由被告国贸大酒店公司经营，之后有关承包一切费用及事宜均由国贸大酒店公司负责。但从2015年6月起，被告国贸大酒店公司并未依约按月向原告支付承包费。经多次催讨，被告国贸大酒店公司向原告支付了2015年6月的承包费，但仍拖欠7月、8月的承包费共计921993.42元。2015年8月27日，原告向被告叶军、国贸大酒店公司发函通知解除《公有产权承包合同》，叶军、国贸大酒店公司分别于2015年8月28日和2015年8月30日签收。2015年11月12日，原告与被告叶军签订《补充协议书》，双方约定就履行《公有产权承包合同》发生争议的，可依法向有管辖权的法院提起诉讼。另查明，被告叶军与程捷于1991年3月12日签记结婚。综上所述，被告叶军、国贸大酒店有限公司拖欠承包费，已构成严重违约，且仍继续占用国贸大厦物业，严重损害原告的合法权益。被告程捷作为被告叶军的妻子，对夫妻共同生活所负的债务，应当共同偿还。原告为此提起诉讼。被告叶军、程捷辩称，第一，被告程捷并非本案适格被告，并非合同相对人。婚姻法规定必须是债务产生收益并用于家庭生活才属于夫妻共同债务，原告未举证证明为夫妻共同债务。第二，本案所涉的《公有产权承包合同》已于2015年8月28日解除，被告叶军退出该合同。被告国贸大酒店自2009年5月开始承租并使用涉案房产，根据相关规定涉案房产的市场租金与询价相差过大的应该予以调整，原告一直未对涉案房产租金进行评估，未及时调整租金。第三、原承包合同的权利义务已经转移，被告叶军不再承担后续租金。原告诉请要求腾空并支付占有使用费、承担三个月损失，应当由实际占有人承担。被告叶军不受合同约束，没有腾空和支付实际占有费的义务。第四，保证金系质押性质，原告仅有优先受偿权而没有直接没收的权利。第五，原告要求利息的诉请没有法律依据，应当予以驳回。被告国贸大酒店辩称，第一、被告国贸大酒店并非本案适格被告，原告不能向其主张权利，公有产权承包合同的主体是原告与被告叶军，被告国贸大酒店并非合同相对人；第二、被告国贸大酒店与被告叶军存在经营权委托合同的法律关系，其有别与原告与被告叶军之间的法律关系，不应在本案中合并审理，且被告叶军与被告国贸大酒店之间的委托合同约定仲裁管辖，非法院管辖，故不能在本案中直接作为被告承担责任；第三、被告国贸大酒店对涉案房屋进行占有使用系基于与被告叶军签订的《经营权委托合同书》，原告向被告国贸大酒店提起的诉讼请求均没有依据。第四、被告国贸大酒店不存恶意拖欠租金的情形。曾多次致函协商，申请调整租金无果。本案经原一审判决后，为避免损失扩大，被告国贸大酒店发函告知将涉案房产交还原告。第五、若被告国贸大酒店须腾空涉案租赁房屋，则原告及被告叶军应赔偿被告国贸大酒店装修剩余价值。第三人陈立业未发表陈述意见。第三人张顺妤、管洪初、林晓峰未作陈述。反诉原告国贸大酒店向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告国贸公司返还反诉原告国贸大酒店100万元合同保证金；2.判令反诉被告国贸公司赔偿反诉原告国贸大酒店涉案租赁房产装修的剩余价值损失（具体数额以评估结果为准）；3.诉讼费由反诉被告国贸公司承担。事实和理由：反诉原告国贸大酒店基于叶军等与反诉被告国贸公司签订的《经营权委托合同书》，经叶军等的指示将100万元履约保证金交付反诉原告国贸公司。反诉原告与叶军等约定，该款在委托期满，双方财物结清后，且反诉原告不存在其他违约或损害叶军等的权益的情况下，由叶军等无息一次性退换。该合同中没有约定没收履约保证金的情形。另外，双方在《补充协议》中约定反诉原告缴纳给反诉被告的合同保证金100万元凭证以及退换保证金的权利交予反诉原告，双方明确并一致同意，合同截止日，反诉原告有权向反诉被告办理结算，该保证金一次性直接退还反诉原告，叶军等自愿放弃该保证金的领取及办理结算的一切权利。反诉被告与叶军之间的《公有产权承包合同》解除，将导致反诉原告与叶军等签订的《经营权委托合同书》无法履行，反诉原告自2009年开始租用涉案房屋并对其进行装饰装修，且与叶军之间的合同并未解除，故反诉被告需向反诉原告赔偿涉案租赁房屋装修的剩余价值。反诉被告国贸公司辩称，第一，反诉原告国贸大酒店作为涉案房产实际使用人在合同解除后无权占有房屋，反诉被告国贸公司作为所有权人依法享有物权请求权要求腾空房屋、支付占有使用费。第二，反诉被告没收叶军所交付的100万元履约保证金合法合理。该履约保证金是反诉被告与叶军的约定，反诉原告国贸大酒店和叶军关于履约保证金的约定与反诉被告无关。反诉原告国贸大酒店应当向叶军主张返还。第三，反诉原告国贸大酒店无权要求反诉被告赔偿装修剩余价值。导致本案《公有产权承包合同》解除的原因在于叶军或反诉原告未按约支付租金，故叶军和反诉原告仅有权拆除未形成附和的装饰物，无权要求赔偿装修剩余价值。综上，反诉原告国贸大酒店提起的反诉请求，均没有事实和法律依据，依法应予以驳回。反诉第三人叶军陈述称，根据叶军与反诉原告签订的《经营权委托合同书》的约定，涉案房产的租金以及其他费用由反诉原告国贸大酒店直接支付给反诉被告国贸公司，因此支付租金及费用的义务已转由反诉原告国贸大酒店承担；本院经审理查明事实如下：被告叶军、程捷系夫妻关系，于1991年3月12日登记结婚。2009年4月1日，原告（反诉被告）国贸公司（出租方，甲方）与被告叶军（承租方，乙方）签订《公有产权承包合同》，约定：甲方将位于XX路XX号XX大厦XX-XX层、XX-XX层，XX大厦XX层、XX层多功能厅、XX-XX层的房产出租给乙方用于经营餐饮、桑拿等，出租房屋总计建筑面积10943.08平方米；租期为八年九个月，自2009年4月1日起至2017年12月31日止；租金按月支付，第一年租金为397659.82元/月，第三年起，租金以上年度年租金为基数，每年递增3%（第三年度为2011年1月1日至2011年12月31日）；乙方向甲方提供履约保证金100万元，承包期满双方在5日内结清账款及确定无欠水电费的情况下，该履约保证金甲方不计息退还乙方；承包费支付时间为当月5日前一次性支付，乙方如未在规定时间内支付的视为违约，逾期交纳承包费超过30天的，甲方有权解除合同并没收履约保证金；乙方逾期交纳租金、水电费超过30天的，甲方有权单方解除合同，并不负一切责任；甲方依据合同权利和义务相关条款单方解除合同的，合同自解除通知到达时终止。合同签订后，原告（反诉被告）国贸公司依约将上述房屋交与被告叶军使用。2009年5月，被告叶军与被告（反诉原告）国贸大酒店公司签订《经营权委托合同书》，约定：被告叶军将位于XX路XX号XX大厦XX-XX层、XX-XX层，XX大厦XX层、XX层多功能厅、XX-XX层的房屋转租给被告（反诉原告）国贸大酒店公司使用，期限自2009年5月5日起至2017年12月31日止；租金于每月5日前由被告（反诉原告）国贸大酒店公司直接支付给原告（反诉被告）国贸公司，第一年租金为397659.82元/月，从2011年1月1日起，每年以上一年度的年租金为基数递增3%；为保证合同的履行，被告（反诉原告）国贸大酒店公司向被告叶军交纳合同保证金100万元，该款在委托期满，双方财务结清后，且被告（反诉原告）国贸大酒店公司不存在其他违约或损害被告叶军权益的情况下，由被告叶军无息一次性退还。上述合同签订后，被告叶军通过被告（反诉原告）国贸大酒店公司已支付原告（反诉被告）国贸公司履约保证金100万元、至2015年6月止的租金。2015年7月以后，被告叶军、被告（反诉原告）国贸大酒店公司均未再向原告（反诉被告）国贸公司支付租金。原告（反诉被告）国贸公司为此向被告（反诉原告）国贸大酒店公司、被告叶军发出解除《公有产权承包合同》的通知。2015年8月28日，被告叶军签收原告（反诉被告）国贸公司发出的上述通知。后双方为此产生纠纷，原告（反诉被告）国贸公司于2015年11月18日诉至本院，本院于2016年4月19日作出（2015）温鹿商初字第6184号民事判决书，确认原告（反诉被告）国贸公司与被告叶军签订的《公有产权承包合同》已于2015年8月28日解除，并判令被告叶军、被告（反诉原告）国贸大酒店公司腾空租赁房屋，并交还原告（反诉被告）国贸公司；被告叶军、程捷支付原告（反诉被告）国贸公司租金877380.87元；被告叶军、程捷、被告（反诉原告）国贸大酒店公司支付原告（反诉被告）国贸公司房屋占有使用费（自2015年8月29日起至实际腾空之日止）；被告叶军为履行《公有产权承包合同》向原告（反诉被告）国贸公司支付的100万元履约保证金归原告（反诉被告）国贸公司所有等。被告（反诉原告）国贸大酒店公司不服上述判决，向温州市中级人民法院提起上诉，该院于2016年9月12日作出（2016）浙03民终3351号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。2016年5月28日，被告（反诉原告）国贸大酒店公司曾向原告（反诉被告）国贸公司发出《报告》，告知涉案租赁房屋目前实际使用情况及部分场地已腾空的事实，并要求原告（反诉被告）国贸公司立即接收已腾空场地，由被告（反诉原告）国贸大酒店公司继续使用其余场地至腾空时止。2016年6月7日，原告（反诉被告）国贸公司回函称被告（反诉原告）国贸大酒店公司应将涉案租赁房屋全部腾空移交，原告（反诉被告）国贸公司不同意接收其中部分房屋。另查明：被告（反诉原告）国贸大酒店从被告叶军处转租涉案租赁房屋后，与第三人管洪初、陈立业签订《承包经营合同》，约定将涉案租赁房屋的三十二楼出租给第三人管洪初、陈立业使用，租赁期限自2015年4月1日起至被告（反诉原告）国贸大酒店本轮自然承包期结束止。2015年11月2日，被告（反诉原告）国贸大酒店与第三人张顺妤签订《房屋合作协议》，约定将涉案租赁房屋一楼二间店面计115平方米出租第三人张顺妤经营使用，租赁期限为2年，自2015年12月1日起至2017年11月30日止。2010年1月28日，被告（反诉原告）国贸大酒店与案外人蔡其慧及第三人林晓峰签订《房屋租赁合同》，将一楼临街店面共计221平方米出租给案外人蔡其慧及第三人林晓峰经营使用，租赁自2010年4月15日起至2017年12月31日止。以上事实由原告（反诉被告）国贸公司提供的《公有产权承包合同》、《补充协议书》、交通银行电子回单凭证、催款函、回执单、律师函、《关于解除公有产权承包合同的通知》、顺丰快递详情单、运单查询、产权证明，被告（反诉原告）国贸大酒店提供的《经营权委托合同书》、《补充协议》、报告、回函、《房屋租赁协议》、《房屋合作协议》、《承包经营合同》及双方当事人的陈述等予以证实。本院认为，一、租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告（反诉被告）国贸公司与被告叶军签订《公有产权承包合同》，将坐落于鹿城区XX路XX号XX大厦XX-XX层、XX-XX层、XX层、XX层多功能厅、XX-XX层的房屋交由被告叶军使用，被告叶军通过被告（反诉原告）国贸大酒店按月向原告（反诉被告）国贸公司支付租金，应认定原告（反诉被告）国贸公司与被告叶军之间存在房屋租赁合同关系。被告叶军与被告（反诉原告）国贸大酒店签订《经营权委托合同书》，将涉案租赁房屋交付被告（反诉原告）国贸大酒店使用，被告（反诉原告）国贸大酒店定期支付租金，双方之间存在房屋租赁合同关系。原告（反诉被告）国贸公司为涉案租赁房屋的出租人，被告叶军为承租人，被告（反诉原告）国贸大酒店为次承租人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。原告（反诉被告）国贸公司辩称其已退出《公有产权承包合同》没有依据。二、当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《公有产权承包合同》约定，被告叶军于2015年度应每月支付原告（反诉被告）国贸公司租金460996.73元，逾期交纳超过30天，原告（反诉被告）国贸公司有权解除合同，合同自解除通知到达被告叶军时终止。被告叶军于2015年7月起未再支付租金，已符合《公有产权承包合同》约定的原告（反诉被告）国贸公司可以单方解除合同的情形。被告叶军已于2015年8月28日收到原告（反诉被告）国贸公司的解除合同通知。因此，本院确认原告（反诉被告）国贸公司与被告叶军签订的《公有产权承包合同》已于2015年8月28日解除。《公有产权承包合同》解除后，原告（反诉被告）国贸公司要求被告叶军支付拖欠的租金，符合双方合同及法律规定，被告叶军应当支付原告拖欠的租金877380.87元（460996.73元/月+460996.73元/月÷31天×28天）。因被告（反诉原告）国贸大酒店并非《公有产权承包合同》的合同相对方，原告（反诉被告）国贸公司诉请其对被告叶军拖欠的租金承担共同偿还责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。三、《公有产权承包合同》解除后，被告叶军负有返还原告（反诉被告）国贸公司房屋的义务，被告（反诉原告）国贸大酒店作为房屋实际使用人，其继续占用房屋没有依据，原告（反诉被告）国贸公司要求被告叶军、被告（反诉原告）国贸大酒店腾空房屋的诉讼请求，本院予以支持。原告（反诉被告）国贸公司诉请被告叶军支付合同解除之日起至实际腾空日止的占有使用费，本院予以支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予以支持。”原告（反诉被告）国贸公司诉请被告（反诉原告）国贸大酒店共同支付逾期腾房的占有使用费，符合法律规定，本院予以支持。关于占有使用费的标准，《公有产权承包合同》及《经营权委托合同书》关于租金标准的约定一致，且二份合同约定的合同终止期限均为2017年12月31日止，在租金已有明确约定且合同期限未满的情形下，原告（反诉被告）国贸公司诉请参照2015年租金标准计算房屋占有使用费460996.71元/月，合理合法，本院予以支持。原告（反诉被告）国贸公司诉请被告叶军、程捷、被告（反诉原告）国贸大酒店赔偿其因重新出租造成空置期的经济损失1382990.13元，本院不予支持。四、关于履约保证金。依据《经营权委托合同书》的约定，被告叶军如未在规定时间内支付租金视为违约，逾期交纳租金超过30天的，原告（反诉被告）国贸公司有权解除合同并没收履约保证金。综合考虑被告叶军已欠付的租金及占有使用费金额等情形，本院认为，原告（反诉被告）国贸公司要求没收被告叶军支付的履约保证金100万元，符合双方约定，本院予以支持，但对原告（反诉被告）国贸公司主张的租金及占有使用费的利息损失，不予支持。虽被告（反诉原告）国贸大酒店公司受被告叶军指示向原告（反诉被告）国贸公司的账户汇入100万元款项，但其支付的系《经营权委托合同书》项下的合同保证金，应据《经营权委托合同书》的约定向被告叶军主张权利。被告（反诉原告）国贸大酒店公司收取的上述100万元款项系被告叶军支付的《公有产权承包合同》项下的履约保证金，其并未与被告（反诉原告）国贸大酒店公司发生法律关系，向其收取款项，故被告（反诉原告）国贸大酒店公司诉请原告（反诉被告）国贸公司退还合同保证金100万元，没有依据，本院不予支持。五、因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。因被告叶军、被告（反诉原告）国贸大酒店公司未按约向原告（反诉被告）国贸公司支付涉案租赁房屋的租金导致合同解除，被告（反诉原告）国贸大酒店公司主张其在租赁期间对涉案租赁房屋进行装修，诉请原告（反诉被告）国贸公司赔偿涉案租赁房屋的装饰装修残值损失，本院不予支持。六、债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定，以夫或妻一方所有的财产清偿。本案债务发生在被告叶军与程捷夫妻关系存续期间，被告程捷未举证证明被告叶军所负债务为个人债务，也未证明其和叶军曾约定婚姻关系存续期间所得的财产归各自所有。因此，被告程捷应当对被告叶军所负债务承担共同清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第五条第一款、第十一条、第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）温州国贸有限公司与被告叶军于2009年4月1日签订的《公有产权承包合同》于2015年8月28日解除；二、被告叶军、被告（反诉原告）温州国贸大酒店有限公司于本判决生效之日起三十日内腾空坐落于温州市鹿城区XX路XX号XX大厦XX-XX层、XX-XX层，XX大厦XX层、XX层多功能厅、XX-XX层的房屋，交还原告（反诉被告）温州国贸有限公司；三、被告叶军、程捷于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）温州国贸有限公司2015年7月1日至2015年8月28日期间的租金877380.87元；四、被告叶军、程捷、被告（反诉原告）温州国贸大酒店有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告（反诉被告）温州国贸有限公司房屋占有使用费（自2015年8月29日起至实际腾空房屋之日止，按每月460996.71元计算）；五、被告叶军为履行《公有产权承包合同》向原告（反诉被告）温州国贸有限公司支付的100万元履约保证金归原告（反诉被告）温州国贸有限公司所有；六、驳回原告（反诉被告）温州国贸有限公司的其他诉讼请求。七、驳回被告（反诉原告）温州国贸大酒店有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费81636元，财产保全费10000元，两项合计91636元，由被告叶军、程捷、被告（反诉原告）温州国贸大酒店有限公司共同负担。反诉受理费6900元，由被告（反诉原告）温州国贸大酒店有限公司负担。如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 长  林鸯鸯人民陪审员  郭笑春人民陪审员  黄迎庆二〇一七年四月十七日书 记 员  杨 沁