福建省三明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽04民终891号
上诉人（原审被告）：李学清，男，汉族，1967年9月16日出生，住福建省沙县。
委托诉讼代理人：黄书明，福建万天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张卫东，男，汉族，1969年7月14日出生，住福�省。
原审被告：张万贵，男，汉族，1971年8月7日出生，住福建省沙县。
上诉人李学清因与被上诉人张卫东、原审被告张万贵租赁合同纠纷一案，不服福建省沙县人民法院(2016)闽0427民初2669号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李学清及其委托诉讼代理人黄书明，被上诉人张卫东，原审被告张万贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李学清上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回张卫东一审诉讼请求或发回重审。2.本案一、二审诉讼费用由张卫东承担。事实和理由：一、一审判决遗漏当事人，应发回重审。案涉租赁合同的所有权人沙县凤岗街道办事处北门村委会（以下简称北门村委会）将北门村文化�心大楼出租给张卫东后，张卫东违反合同约定，未经北门村委会书面同意，擅自将租赁楼层转租给卢丰凯。后卢丰凯未经北门村委会的书面同意，又将租赁楼层转租给张万贵。北门村委会和卢丰凯均是租赁合同的当事人，一审法院遗漏上述两个重要当事人，属严重违反法定程序，依法应发回重审。二、一审判决认定事实错误。1.张卫东在租赁期限届满后，无权将租赁楼层转租他人，一审判决将该租金判归无转租权的张卫东所有是错误的。根据北门村委会与张卫东签订的房屋租赁合同，租赁期限至2015年12月31日届满，即2015年12月31日起张卫东不再是租赁房屋的承租人，无权行使转租权。2015年12月31日前，沙县金福缘酒楼的管理人员多次找张卫东商量续租事宜，张卫东自己也认为其与北门村委会签订的租赁合同已到期，其无权收取租赁房屋的租金。2.张卫东、李学清不是�案适格的主体。北门村委会与张卫东签订的租赁合同到期后，张卫东即不无权收取租赁楼层的租金，因此，张卫东不是本案的适格原告。张万贵是租赁楼层的第三手承租人，沙县金福缘酒楼是租赁楼层的使用人，李学清只是该酒楼的管理人员，因此，李学清也不是本案适格的被告。三、一审判决适用法律错误。张卫东违反合同约定，未经北门村委会书面同意将租赁楼层转租卢丰凯，卢丰凯又未经北门村委会同意转租给张万贵，均不符合《中华人民共和国合同法》第二百二十四条关于“经出租人同意，可以将租赁转租给第三人”的规定。因此，张卫东、卢丰凯、张万贵之间的转租是无效的。四、李学清实际使用租赁楼层的时间为2016年1月1日至2016年2月20日，应按其实际使用时间支付租金。
张卫东辩称，一、�学清认为一审判决遗漏当事人，没有事实和法律依据，不能成立。北门村委会虽与张卫东签订租赁合同，但不是本案转租合同的当事人。卢丰凯将转租合同的权利义务转让给张万贵后，其与张卫东之间的转租合同关系也已经终止。本案审理仅涉及李学清与张卫东之间的转租合同关系，北门村委会与卢丰凯均不是该合同的当事人，因此，不是本案的必要共同诉讼人。二、李学清认为张卫东的租赁期限至2015年12月31日已经届满，张卫东无权收取此后的租金，该观点不能成立。张卫东与北门村委会签订的租赁合同虽约定租期从2006年1月1日至2015年12月31日止，但因租赁房屋到2006年6月底才通过消防验收，所以北门村委会同意延长租期6个月。2017年3月31日，双方经法院调解达成调解协议，一致同意将租期延长至2016年6月30日止。三、李学清认为张卫东未经北门村委会同意，将租�楼层转租他人无效的观点，不能成立。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”张卫东早在2013年8月即将租赁楼层转租给卢丰凯，北门村委会也早已知情，但从未提出异议。且一审法院已就转租事宜询问过北门村委会主任丁建平，其表示北门村委会对张卫东的转租行为没有异议。四、李学清认为其仅是沙县金福缘酒楼的管理人员，与事实不符。一审庭审中，李学清自认其与张万贵存在合伙关系，张万贵于2014年退出合伙后，沙县金福缘酒楼实际由李学清经营。五、李学清提供的《情况说明》不能作为本案审理的依据。李学清提供的《情况说明》仅加盖了北门村委会的公章，并没有北门村委会负责人及制作证明材料的人员的签名或者盖章，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十五条的规定，不能作为本案认定事实的依据。并且，《情况说明》的内容与事实不符。张卫东在承租租赁房屋期间均按照交付租金，最后一年因北门村委会正值换届选举，对张卫东续租和装修补偿事宜迟迟未作决定，张卫东因此延迟交付最后一年租金，不存在屡次拖欠租金的情况。一审判决认定事实清楚，证据充分，程序合法，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审被告张万贵辩称，其不应承担2015年12月31日后的责任。
张卫东向一审法院起诉请求：
一审法院认�事实如下：
2005年12月13日，张卫东与北门村委会签订《房屋租赁合同》，约定北门村委会将文化中心活动大楼的房屋出租给张卫东，租赁期限从2006年1月1日起至2015年12月31日止，另约定北门村委会从大楼验收合格后十五天开始起算租期。2013年8月24日，张卫东将北门村文化中心大楼（第二层楼层）转租给卢丰凯，双方约定：转租期从2013年8月23日起至2015年12月31日止，年度租金为99000元，房屋转租期间，卢丰凯使用该房屋所发生的水、电工商、税费、煤气、通讯、设备、物业管理等费用由卢丰凯承担。2014年6月17日，张卫东、卢丰凯、张万贵三方达成协议，卢丰凯将租赁楼层转让给张万贵经营，《转租合同》的权益由张万贵享有直到合同期限终止，租金半年一付。2014年6月起，张万贵租赁北门村文化中心大楼（第二层楼层）用于经营沙�金福缘酒楼，李学清系酒楼合伙人，营业执照上的经营者为张万贵。2014年10月起，沙县金福缘酒楼由李学清实际经营，由李学清负责向张卫东缴纳房租、水电等费用，但营业执照上的经营者未进行变更。《转租合同》到期后，李学清与张卫东协商续租事宜，但未果，李学清向张卫东缴纳水电费直至2016年8月止。2016年10月21日，一审法院受理北门村委会与张卫东租赁合同纠纷一案，2017年3月31日，北门村委会与张卫东达成调解协议，协议中确认北门村委会与张卫东的房屋租赁期限至2016年6月30日终止。
另一审法院向现任北门村委会主任丁建平询问，丁建平表示北门村委会对张卫东转租事宜没有异议，另李学清于2016年6月后向北门村委会交还租赁房屋的钥匙。
关于双方当事人争议的北门村文化中心大楼�第二层楼层）
租期到何时的事实，一审法院分析和认定如下：沙县金福缘酒楼在转租期届满后继续使用租赁房屋，张卫东没有提出异议，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同。李学清主张其已于2016年2月20日前与张卫东解除租赁合同，但未提供相应的证据予以证实。同时，承租人解除合同理应将房屋返还，但酒楼的桌椅、空调、厨具于2016年6月30日前仍放置于租赁房屋内，房屋的钥匙也未于2016年6月30日前返还，李学清仍向张卫东缴纳水电费至2016年8月止，李学清未提供证据证实其于2016年6月30日前履行了返还房屋的义务。故李学清认为其租赁期限至2016年2月20日的辩解，证据不足，不予采纳。综上，认定李学清承租的北门村文�中心大楼（第二层楼层）租赁期限至2016年6月30日止。
一审法院认为，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效”的规定，承租人应按照合同约定履行支付租金的义务。张万贵向张卫东租赁房屋用于经营沙县金福缘酒楼，现李学清为酒楼实际经营者，张万贵为酒楼营业执照上登记的经营者，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条“营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人”的规定，张卫东主张张万贵、李学清共同支付2016年1月1日起至2016年6月30日止租金49500元的诉讼请求，予以支持。李学清未�供证据证实其与北门村委会就房屋租赁的期限、金额达成新的协议，故其认为租金应向北门村委会支付的意见，不予采纳。张万贵经传票传唤，无正当理由未到庭，视为放弃抗辩和举证的权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：张万贵、李学清应于判决生效之日起十日内支付张卫东2016年1月1日起至2016年6月30日止的租金49500元。本案受理费1038元，由张万贵、李学清承担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
李学清提交以下证据：1.《证明》一份，拟证明其于2016年2月将租赁楼层的钥匙交给北门村委会，但北门村委会让其自行保管。2.福建省沙县人民法院（2016）闽0427民初2667号民事判决，拟证明北门村委会所有的同一租赁房屋的第三层所涉租赁合同纠纷案件中，沙县人民法院追加北门村委会为第三人，本案中未追加北门村委会为第三人，属遗漏重要当事人，违反法定程序。张卫东质证认为：1.对《证明》的真实性有异议，该证明并无北门村委会盖章，也无法确认是否为北门村书记签字，亦无法证明其于2016年2月将钥匙交还北门村委会；2.（2016）闽0427民初2667号案件追加北门村委会为第三人与本案无关，该案之所以追加北门村委会作为第三人，是因陈秋宽与北门村委会的一份收据无法核实清楚。本案是张卫东与李学清、张万贵之间的租赁合同纠纷，与北门村委会没有任何关系。本院认证认为，1.李学清提交的《证明》并非北门村委会所出具，且证明人未到庭接受质证，故不予采信；2.福建省沙县人民法院（2016）闽0427民初2667号民事判决与本案并无关联，故不予确认。
张卫东于2017年9月6日提交落款为北门村委会、落款时间为2017年9月6日的《补充说明》一份，后张卫东将该《补充说明》交由北门村委会主任丁建平及制作该证明人员孟少丹签字并于2017年9月18日再次提交本院，拟证明北门村委会同意张卫东将北门文化中心大楼租赁期限延长至2016年6月30日，同意由张卫东收取2016年1月1日至2016年6月30日期间的租金。李学清质证认为，该《补充说明》不属于新证据，且张卫东第一次出示时，该《补充说明》并无北门村委会负责人签字，不符合民事诉讼法的规定，即使事后补充签字，仍应以第一次出示时为准，故不应予以采信。而且，该《补充说明》的第三条也证实了租赁房屋的租金应交给房屋所有权人北门村委会。本院认证认为，张卫东第一次提交《补充说明》时虽无北门村委会负责人和材料制作人签字，但事后已交由北门村委会主任丁建平和材料制作人孟少丹予以补签，且本院在双方当事人在场情形下向北门村委会主任丁建平电话核实《补充说明》的出具事实和相关人员签字的真实性，双方当事人对此均无异议，故对该《补充说明》予以采信。
二审中，各方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。
根据二审审查确认的证据，本院认定以下事实：
2017年9月6日，北门村委会出具《补充说明》一份，载明：“1.北门村委会坚决按照沙县人民法院（2016）闽0427民初2404号调解书执行；2.北门村委会同意张卫东将北门文化中心大楼租赁期限（延长）至2016年6月30日终止，并且同意由张卫东收取2016年1月1日至2016年6月30日该时间段北门文化中心大楼经营商户的租金；3.北门村委会同意张卫东与大楼商户之间的法院判决租金交给北门村委会；或委托商户将判决的租金款项直接转付给北门村委会，用于冲抵2015年度北门文化中心大楼的租金236236元，多还少补。特此说明!”
本院认为，二审各方争议的焦点为：1.李学清、张卫东是否为本案适格主体，一审法院是否遗漏诉讼当事人；2.张卫东、卢丰凯、张万贵之间的转租行为是否有效；3.本案租赁期限何时终止。
一、关于李学清、张卫东是否为本案适格主体，以及一审法院是否遗漏当事人的问题
张卫东承租北门村文化中心大楼后，与卢丰凯签订《转租协议》将租赁房屋第二楼层转租给卢丰凯，后张卫东、卢丰凯、张万贵三方达成协议，卢丰凯将租赁楼层转让给张万贵用于经营沙县金福缘酒楼，实际系三方协议卢丰凯退出转租，张万贵成为转租协议当事人，与张卫东形成转租关系。2014年10月起，张万贵退出沙县金福缘酒楼的经营，由李学清实际使用租赁楼层经营该酒楼，并向张卫东缴纳房租、水电等费用，应认定李学清与张卫东之间已形成事实转租关系。李学清主张沙县金福缘酒楼系租赁房屋的使用人，李学清并非本案适格的被告，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。根据2017年3月31日北门村委会与张卫东达成的调解协议，及2017年9月6日北门村委会出具的《补充说明》，北门村委会确认其与张卫东的房屋租赁期限至2016年6月30日终止，并同意由张卫东收取自2016年1月1日起至2016年6月30日期间租赁房屋的租金，故李学清主张张卫东无权收取租赁楼层的租金，张卫东并非本案适格的原告，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。因北门村委会、卢丰凯并非本案所涉张卫东与李学清之间转租关系的当事人，一审法院未追加北门村委会、卢丰凯为第三人，并无不当。
二、关于张卫东、卢丰凯、张万贵之间的转租行为是否有效问题
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”张卫东将租赁楼层转租给卢丰凯，以及张卫东、卢丰凯、张万贵之间达成的协议，虽未经北门村委会同意，但北门村委会知晓张卫东的转租事宜且至今未提出异议，李学清主张张卫东、卢丰凯、张万贵之间的转租行为无效，缺乏法律依据，本院不予采纳。
三、关于本案租赁期限何时终止问题
李学清在租赁期间届满后继续使用租赁房屋，张卫东未提出异议，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，原租赁合同继续有效。李学清直至2016年6月才向北门村委会交还租赁房屋钥匙，且2016年6月30日前该酒楼的桌椅、空调、厨具仍放置于租赁房屋内，李学清向张卫东缴纳水电费至2016年8月止，结合北门村委会与张卫东之间租赁合同期限至2016年6月30日终止的事实，一审法院认定李学清�租北门村文化中心大楼（第二层楼层）的租赁期限至2016年6月30日止合理，本院予以维持。
综上所述，李学清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1038元由上诉人李学清负担。
本判决为终审判决。
审判长 罗继民
审判员 廖 春
审判员 吴良盛
二〇一七年九月二十八日
书记�张翠芳
附：本案适用的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反�定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。