湖南省常德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘07民终583号
上诉人（原审被告）：占金莲（曾用名占金年），城镇居民。
上诉人（原审被告）：刘丁民，城镇居民。
二上诉人委托诉讼代理人：占方金。
被上诉人（原审原告）：潘碧敏，城镇居民。
被上诉人（原审原告）：唐生霞，城镇居民。
被上诉人（原审原告）：杨绍平（曾用名杨少平），城镇居民。
三被上诉人委托诉讼代理人：喻世生，湖南楚江律师事务所律师。
上诉人占金莲、刘丁民因与被上诉人潘碧敏、唐生霞、杨绍平房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省石门县人民法院（2015）石民二初字第318号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人占金莲及上诉人占金莲、刘丁民的共同委托诉讼代理人占方金，被上诉人潘碧敏、唐生霞、杨绍平的共同委托诉讼代理人喻世生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
占金莲、刘丁民上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，片面解读“房屋随行就市”。一审原告以“房屋随行就市”为由，曲解合同，将房租由5万元上涨到7.5万元。一审原告明知文焱转让给上诉人时收取了转让费，而待上诉人转出时玩文字游戏，不准上诉人收取王继平的转让费，上诉人29.5万元被一审原告玩弄于股掌间。原审法院根本未考虑公平原则。二、一审判决与认定事实自相矛盾。一审判决认定上诉人2016年2月5日将承租门面钥匙交付法院，但未腾空承租门面。事实是门面在两年前就将未卖完的货物腾空，仅剩下大功率空调和挂衣架，属于装潢投入，故未拆卸，并未继续占用该门面。
潘碧敏、唐生霞、杨绍平辩称，请求驳回上诉，维持原判。理由为：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决处理适当，两上诉人的上诉理由不能成立。
潘碧敏、唐生霞、杨绍平向一审法院起诉请求：判令占金莲、刘丁民腾空并返还非法占用的位于石门县楚江镇澧阳中路石房权证楚江字第××号、第××号商业门面；占金莲、刘丁民按年租金7.5万元的标准支付自2013年12月2日起至腾空返还门面日止的房屋租金及违约金（违约金以逾期给付的房屋租金为基数，每日按1%计算），并结清占用期间的水、电费及电视收视费用。
一审法院认定事实：杨绍平与唐生霞、占金莲与刘丁民分别系夫妻关系。2009年2月28日，出租方（甲方）杨绍平、潘碧敏与承租方（乙方）文焱签订《门面出租合同》，双方约定：甲方将位于石门县澧阳中路门面两间（房屋产权证号为：石房权证楚江字第××号、石房权证楚江字第××号）出租给乙方，租期自2009年12月1日至2014年12月1日，其中2009年12月1日至2012年12月1日每年房租伍万元，此后房租随行就市；房租每三个月结清一次；乙方租赁期间，每月水电费、电视收视费由乙方实数缴纳；乙方经甲方同意，在不破坏房屋主体结构情况下对房屋进行装饰装修的，甲方不承担装修费用，租期届满后乙方不再续租的，甲方不承担任何费用，装饰装潢无偿归甲方所有；乙方逾期交付租金的，应补交欠租，每日按欠付租金1%的标准计付违约金；乙方未经甲方同意不得将承租房屋转给他人使用，经甲方同意后转让给他人的，须甲方与他人另行签订租赁合同，与乙方原租赁合同终止。
2010年9月1日，文焱经潘碧敏、唐生霞、杨绍平三人同意，将《门面出租合同》中的权利和义务一并转让给占金莲，三方将《门面出租合同》承租方变更为占金莲，占金莲受让《门面出租合同》中承租方全部权利、义务。同日，占金莲支付文焱门面转让费16万元（含已由文焱支付给出租方的押金2万元），潘碧敏、唐生霞、杨绍平三人将租赁房屋钥匙交付给占金莲。承租期间，占金莲、刘丁民对租赁门面进行了地板、射灯、安装空调等装饰装潢，并支付租金至2013年12月1日，期间潘碧敏、唐生霞、杨绍平三人与占金莲、刘丁民协商2012年12月1日至2013年12月1日止的房租变更为每年7.5万元。
承租期间，占金莲、刘丁民欲将租赁门面转让给第三人王继平，并收取了王继平门面转让款、向王继平交付了租赁门面钥匙，但最终未能与潘碧敏、唐生霞、杨绍平三人及王继平达成一致协议。占金莲、刘丁民因此退还收取王继平的门面转让款。2014年3月14日刘丁民姐姐刘群英代为赔偿王继平部分货款损失后，王继平将门面钥匙交付楚江司法所，再由楚江司法所将钥匙交付给刘群英。由此，占金莲、刘丁民与潘碧敏、唐生霞、杨绍平三人就欠付房屋租金及占金莲、刘丁民的装饰装潢费用、退付王继平费用等发生纠纷，于2014年1月10日、2014年3月26日经石门县楚江司法所调解，未能达成调解协议。2014年12月1日租赁期限届满后，潘碧敏、唐生霞、杨绍平三人与占金莲、刘丁民双方未达成续租协议。本案一审诉讼过程中，占金莲、刘丁民于2016年2月5日将承租门面钥匙交付石门县人民法院，但未腾空承租门面。
一审法院认为：本案的争议焦点为：一、刘丁民是否是本案适格被告；二、潘碧敏、唐生霞、杨绍平三人请求占金莲、刘丁民支付自2013年12月2日起房屋租金的权利是否过诉讼时效；三、本案潘碧敏、唐生霞、杨绍平三人与占金莲、刘丁民之间的《门面出租合同》是否于2013年11月解除；四、占金莲、刘丁民是否应向潘碧敏、唐生霞、杨绍平三人支付租金、违约金，并结清水、电、电视收视费。
一、刘丁民是本案适格被告。本案《门面出租合同》双方分别为出租方杨绍平、潘碧敏和承租方占金莲，承租方占金莲向出租方负有支付租金之债，且占金莲承租门面之资金和经营门面之收入，在占金莲未证明系个人财产支出和收入的情况下，应认定为家庭共同支出和收入，用于家庭生活。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理”之规定，出租人向承租人占金莲主张支付租金等合同之债的，可以列占金莲配偶刘丁民为共同被告。
二、本案潘碧敏、唐生霞、杨绍平三人请求占金莲、刘丁民支付自2013年12月2日起房屋租金的权利未过诉讼时效。根据潘碧敏、唐生霞、杨绍平三人与占金莲、刘丁民在庭审过程中的陈述，潘碧敏、唐生霞、杨绍平三人与占金莲、刘丁民因《门面出租合同》的履行发生纠纷后，分别于2014年1月10日、2014年3月26日经石门县楚江司法所进行调解，内容涉及门面租金及装饰装潢损失等。根据民法通则第一百四十条之规定，潘碧敏、唐生霞、杨绍平三人向占金莲、刘丁民追索房屋租金的诉讼时效因潘碧敏、唐生霞、杨绍平三人在调解中向占金莲、刘丁民提出要求而中断，此后潘碧敏、唐生霞、杨绍平三人与占金莲、刘丁民双方一直处于争议未决状态。故潘碧敏、唐生霞、杨绍平三人请求占金莲、刘丁民支付2013年12月2日起房屋租金的权利未过诉讼时效。
三、本案潘碧敏、唐生霞、杨绍平三人与占金莲、刘丁民之间的《门面出租合同》并未于2013年11月解除。占金莲、刘丁民主张，2013年11月因潘碧敏、唐生霞、杨绍平三人同意占金莲、刘丁民将承租门面转让给王继平承租，故潘碧敏、唐生霞、杨绍平三人与占金莲、刘丁民之间的租赁合同已经解除。对占金莲、刘丁民的这一抗辩主张，缺乏事实依据和法律支持。首先，对于占金莲、刘丁民辩称的潘碧敏、唐生霞、杨绍平三人同意其将承租门面转让给王继平承租的的主张，占金莲、刘丁民没有提供证据予以证明，占金莲、刘丁民提交的收取王继平门面转让费的收条及杨耀红、蔡相明、刘群英的证明，仅能证明占金莲、刘丁民与王继平之间存在转让或转租合意或争议。其次，自占金莲、刘丁民继受本案《门面出租合同》权利义务起，门面一直处于占金莲、刘丁民占有状态。至于占金莲、刘丁民辩称的租赁期间将门面钥匙交付给第三人王继平，占金莲、刘丁民与王继平之间的纠纷经司法所调解后，门面钥匙在王继平、司法所、刘群英之间流转，属于占金莲、刘丁民自行对门面的处置行为，未经潘碧敏、唐生霞、杨绍平三人同意。至2016年2月5日占金莲、刘丁民将门面钥匙交付石门县人民法院止，门面一直处于占金莲、刘丁民占有或占金莲、刘丁民处置状态，未向潘碧敏、唐生霞、杨绍平三人交付门面。故占金莲、刘丁民承租期间，既未与潘碧敏、唐生霞、杨绍平三人达成解除合同的合意，亦未构成合同解除的事实，潘碧敏、唐生霞、杨绍平三人与之间的《门面出租合同》未经解除，合法有效。
四、关于潘碧敏、唐生霞、杨绍平三人主张占金莲、刘丁民支付租金、违约金及水电费、电视收视费的问题。
1、租金及门面占用费的计算标准及期限。根据《门面出租合同》约定，自2012年12月2日起的房租随行就市，潘碧敏、唐生霞、杨绍平三人与占金莲、刘丁民在履行合同过程中，协商将2012年12月2日起至2013年12月1日止的房租变更为7.5万元。双方虽未对2013年12月2日起的房租做出具体约定，但根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”之规定，潘碧敏、唐生霞、杨绍平三人与占金莲、刘丁民双方对于房屋租金的最新合意为年租金7.5万元，对于此后的房屋租金在未做另行约定的情况下，应比照这一约定履行。对于潘碧敏、唐生霞、杨绍平三人收取的占金莲、刘丁民的租房押金2万元，应在《门面出租合同》履行期限届满时，抵扣下欠房租。合同约定租赁期届满后，占金莲、刘丁民继续占有租赁房屋拒不返还的，潘碧敏、唐生霞、杨绍平三人有权随时要求占金莲、刘丁民返还租赁物并按原租赁合同租金标准支付门面占用费。故占金莲、刘丁民应以年租金7.5万元的标准支付自2013年12月2日起至2014年12月1日止的下欠房租5.5万元(租金7.5万元抵减押金2万元)，并以每年7.5万元的标准支付自2014年12月2日起至租赁房屋腾空返还之日止的占用费。
2、违约金的计算标准及期限。潘碧敏、唐生霞、杨绍平三人与占金莲、刘丁民《门面出租合同》约定，承租人逾期支付租金的，每日按欠付租金的1%计付违约金。而根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，对于违约金的约定不宜过分高于因违约造成的损失。本案占金莲、刘丁民拒付租金给潘碧敏、唐生霞、杨绍平三人造成的可预期损失即为应收取房租的利息损失，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第二款之规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。故潘碧敏、唐生霞、杨绍平三人与占金莲、刘丁民之间约定的欠付租金日1%的违约金标准明显过分高于占金莲、刘丁民逾期支付租金造成的损失，酌定将违约金计算标准核减为租赁期限届满时中国人民银行核准的一至三年（含）贷款基准利率的1.3倍，即年利率7.8%。违约金计算期限自占金莲、刘丁民每期应付租金期限届满次日起至当期租金付清之日止，即占金莲、刘丁民应支付租赁期内违约金2193元[（7.5/4×7.8%）/12×(9+6+3)=2193]，并以欠付租金5.5万元为基数，按年利率7.8%的标准支付自2014年12月2日起至欠付租金付清之日止的违约金。另，租赁期届满后，占金莲、刘丁民拒不返还门面的，承担支付门面占用费的违约责任，对逾期占用门面期间的门面占用费不再计收违约金。
3、关于占金莲、刘丁民对门面的装饰装潢。根据《门面出租合同》约定，承租方对房屋进行装饰装修的，出租方不承担装修费用，租期届满后装饰装潢无偿归出租方所有。本案占金莲、刘丁民在承租门面后，对门面进行了地板、射灯、安装空调等装饰装潢。对于与租赁门面形成附合和未形成附合的装饰装潢，应依照《门面出租合同》的约定，无偿归潘碧敏、唐生霞、杨绍平三人所有。
4、根据《门面出租合同》的约定，占金莲、刘丁民在承租期间和逾期占用承租门面期间所产生的水电费、电视收视费，由占金莲、刘丁民如实缴清。
一审法院判决：一、占金莲、刘丁民于本判决生效后五日内向潘碧敏、唐生霞、杨绍平腾空、返还位于石门县楚江镇城南居委会澧阳中路的租赁房屋（房屋产权证号为：石房权证楚江字第××号、石房权证楚江字第××号）；二、占金莲、刘丁民于本判决生效后五日内向潘碧敏、唐生霞、杨绍平支付房屋租金5.5万元(租金7.5万元抵减押金2万元)，并以每年7.5万元的标准支付自2014年12月2日起至房屋腾退之日止的房屋占用费；三、占金莲、刘丁民于本判决生效后五日内向潘碧敏、唐生霞、杨绍平支付租赁期内违约金2193元，并以下欠租金5.5万元为基数，按年利率7.8%的标准支付自2014年12月2日起至下欠5.5万元租金全部付清之日止的违约金；四、占金莲、刘丁民在腾退租赁房屋之日结清占有租赁房屋期间发生的水、电费及电视收视费；五、驳回潘碧敏、唐生霞、杨绍平其他诉讼请求。本案案件受理费3300元，由潘碧敏负担150元，唐生霞、杨绍平共同负担150元，占金莲、刘丁民共同负担3000元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审中潘碧敏、杨绍平、唐生霞提交了杨生华书面证言，证明潘碧敏、杨绍平将门面出租给杨生华，2016年6月6日杨生华在装修中被占金莲方阻挠，占金莲对该证言认可，结合一审案卷中占金莲2016年2月5日交付钥匙给石门县人民法院的收条，2016年2月29日石门县人民法院交付钥匙给唐生霞的收条，可以认定，2016年2月5日，占金莲、刘丁民虽然将门面钥匙交给石门县人民法院，但并没有完全腾空门面，门面内还有空调、挂衣架等可拆卸的物品。二审对其他事实的认定与一审认定的一致。
本院认为，本案二审当事人争议焦点为：1、占金莲、刘丁民是否应腾空门面，并将门面返还潘碧敏、杨绍平、唐生霞；2、占金莲、刘丁民是否应向潘碧敏、杨绍平、唐生霞支付租金和违约金。
关于争议焦点一，占金莲与潘碧敏、杨绍平签订了《门面出租合同》，潘碧敏、杨绍平将其所有的门面出租给占金莲，双方所签合同合法有效。合同到期后，占金莲一直占有门面，直到2016年2月5日才将把钥匙交给石门县人民法院。占金莲在交出钥匙的同时并未腾空门面，门面内还有空调、挂衣架等可拆卸的物品，不属双方合同约定的不可拆的装饰装潢，按双方合同约定应属占金莲所有，故潘碧敏三人的门面仍无法出租，影响了门面的使用，且潘碧敏等三人出租门面，占金莲又加以阻挠，故占金莲应腾空门面，并将门面返还潘碧敏、杨绍平、唐生霞。占金莲所提已经腾空门面的理由不能成立。
关于争议焦点二，占金莲承租潘碧敏、杨绍平的门面，2014年12月1日合同期满，期满后一直占有门面。占金莲已经按约支付租金到2013年12月1日。2013年1月6日，潘碧敏、唐生霞、杨绍平三人与占金莲、刘丁民双方对于房屋租金已经将年租金变更为75000元，故对租赁合同期满内2013年12月2日起至2014年12月1日租金，占金莲宜按双方合同约定的75000元/年支付，其20000元押金应予抵扣，故占金莲、刘丁民还应向潘碧敏、杨绍平、唐生霞支付租金55000元。从2014年12月2日起，占金莲在没有双方约定的情况下，仍继续占有原承租门面，没有移交，应继续向潘碧敏、杨绍平、唐生霞支付门面占有使用费。潘碧敏、杨绍平、唐生霞主张按应按此前双方合同约定的75000元/年给付门面占有使用费，符合实际，本院予以确认。故占金莲、刘丁民应按75000元/年的标准向潘碧敏、杨绍平、唐生霞门面占有使用费至腾空门面之日止。
因占金莲在承租期内未按时交清租金，应按双方合同约定向潘碧敏、杨绍平、唐生霞支付违约金。潘碧敏、杨绍平与占金莲《门面出租合同》约定“承租人逾期支付租金的，每日按欠付租金的1%计付违约金。”《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第二款之规定“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中占金莲、刘丁民拒付租金给潘碧敏、唐生霞、杨绍平三人造成的可预期损失即为应收取房租的利息损失，故潘碧敏、唐生霞、杨绍平三人与占金莲、刘丁民之间约定的欠付租金日1%的违约金标准明显过分高于占金莲、刘丁民逾期支付租金造成的损失，一审法院以中国人民银行2014年11月22日发布的一至三年贷款基准利率6%的1.3倍即年利率7.8%（6%×1.3）为标准计算占金莲、刘丁民逾期支付租金的违约金较为恰当。对于2013年12月2日至2014年12月1日之间因按季度逾期交租金而产生的违约金，占金莲应支付的违约金为2193元[（75000元/年÷4次）×(9月+6月+3月)×（7.8%/年÷12月）=2193元]。对2014年12月2日起至欠付租金付清之日止，占金莲、刘丁民还应以欠付租金55000元为基数，按年利率7.8%的标准支付违约金。对占金莲在承租期间和期满后继续占有门面期间产生的水、电、电视收视费，因该期间门面由占金莲控制，故占金莲、刘丁民也应结清。
综上所述，占金莲、刘丁民的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3300元，由占金莲、刘丁民3300元。
本判决为终审判决。
审判长 金春明
审判员 彭 炜
审判员 张 利
二〇一六年十月二十八日
书记员 余 芳
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
㈠原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
㈡原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
㈢原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
㈣原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。