安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖01民终6633号上诉人（原审被告）：陆群，女，1974年8月23日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。被上诉人（原审原告）：合肥美诚地产营销有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区政务区蔚蓝商务港城市广场C座1010座，统一社会信用代码91340100554562662H。法定代表人：谢硕，总经理。委托诉讼代理人：任长青，安徽万世律师事务所律师。委托诉讼代理人：金冀，安徽万世律师事务所实习律师。上诉人陆群因与被上诉人合肥美诚地产营销有限公司（以下简称美诚公司）居间合同纠纷一案，不服安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2017）皖0191民初570号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月25日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陆群上诉请求：请求撤销一审判决第一项。事实与理由：一审法院事实认定不清，法律适用错误。陆群不是房屋权属人，不具有签约能力和履约能力。居间合同签订后，陆群立即与买家签订房屋买卖合同，也将房产证原件及离婚证离婚协议的复印件交至美诚公司，陆群积极联系房主，撮合买卖合同的履行。由于房主认为卖价过低，不愿意签字。故房屋买卖交易无法完成的原因不能完全归咎于陆群。当时当地二手房地产市场均价在12000左右，房主不可能以8000的价格出售房屋。在签约过程中，美诚公司利用自己的信息优势和专业知识优势，故意隐瞒签订合同的后果，哄骗陆群签订不可能执行的合同，属于欺诈行为。美诚公司没有办理分公司营业执照，属于无照经营。所以案涉合同也为无效合同。美诚公司辩称：一审判决认定事实基本清楚、适用法律基本正确，一审判决在自由裁量范围内判决陆群支付美诚公司8000元的违约金，该数额虽然明显过低，但为了化解双方矛盾纠纷，美诚公司对此并未提出上诉，该数额已经充分考虑了陆群的履约能力和其他案情，对陆群并未造成侵害，陆群的上诉理由显然不能成立，应予以驳回。美诚公司向一审法院提出诉讼请求：1、解除美诚公司与陆群于2016年5月6日签订的《房地产经纪合同》；2、陆群支付美诚公司违约金50000元；3、案件诉讼费用由陆群承担。2017年8月17日，美诚公司变更诉讼请求为：1、陆群支付美诚公司违约金50000元；2、案件诉讼费用由陆群承担。一审法院认定事实：陆群系合肥市经济技术开发区××北、叠嶂路××室房产权利人（权证字号，房地权合产字406597号；面积，144.64平方米）。美诚地产营销有限公司分公司（以下简称美诚公司分公司）系美诚公司设立的分支机构，但未经工商登记注册，也未领取营业执照。2016年5月6日，陆群（委托方、甲方）与美诚公司分公司（经纪人、丙方）签订了《房地产经纪合同》一份。合同主要内容为：1、甲方委托丙方为其坐落在合肥市经济技术开发区××北、叠嶂路××室房屋转让提供中介服务；3、甲方委托转让的房屋产权人为陆群，经交易双方确认房地产转让价格为1270000元；4、权利义务，（1）甲方提供房地产转让的信息应真实、合法、准确，（4）甲方应配合丙方签订《存量房买卖合同》及到房地产管理部门办理相关手续；5、违约责任，（1）本合同第4条（1）至（4）项，甲方应按约定做到，特殊情况应在十日内告知丙方，取得丙方书面同意，否则导致房地产无法正常交易，甲方应向丙方支付违约金50000元。同日，经美诚公司分公司中介，陆群（出卖人、甲方）与李金玲（买受人、乙方）签订了《存量房买卖合同》一份。合同约定，由陆群将其位于合肥市经济技术开发区××北、叠嶂路××室房屋（权证字号，房地权合产字406597号）出卖给李金玲，转让价格为1270000元。合同签订当日，李金玲支付了陆群购房定金100000元。此后，陆群一直拒不办理房产过户登记手续。美诚公司员工任涛对此多次组织协调，未果。为此，李金玲诉至法院，要求解除其与陆群签订的《存量房买卖合同》，并要求其双倍返还购房定金200000元。2017年5月3日，本院作出（2016）皖0191民初4893号民事判决，内容为：1、李金玲与陆群2016年5月6日签订的《存量房买卖合同》于2017年5月3日解除；2、陆群双倍返还李金玲定金200000元。之后，陆群不服并提起上诉，目前案件正在二审中。2015年11月5日，陆群与吴超在民政部门办理了离婚登记手续。双方签订的离婚协议中约定，夫妻双方的婚内财产中的坐落于合肥市经济区石门路246号雍景台2#401的楼房一套，登记在陆群名下，离婚后房屋产权归吴超所有。一审法院认为，美诚公司分公司与陆群于2016年5月6日签订的《房地产经纪合同》，系双方真实意思表示，内容并不违反国家法律法规的强制性规定，依法应为有效。美诚公司分公司在合同签订后，经过居间工作促成了陆群与李金玲签订《存量房买卖合同》，视为其已履行了已方的合同义务。陆群在与李金玲签订《存量房买卖合同》后，拒不办理房屋产权转移登记手续，违反了《房地产经纪合同》第四条（四）项中“甲方应配合丙方签订《存量房买卖合同》及到房地产管理部门办理相关手续”的约定，依法应当承担相应的违约责任。美诚公司作为美诚公司分公司的设立单位，有权就此向陆群主张合同权利。现在，美诚公司起诉要求陆群支付违约金50000元，由于合同约定的违约金过分高于陆群违约造成的损失，陆群对此请求予以减少，且美诚公司也未提供证据证明其实际经济损失数额，故法院依法酌情支持8000元。陆群辩称美诚公司分公司并非依法成立，其双方签订的《房地产经纪合同》未依法成立并生效，没有法律依据，依法不予采信。陆群又称美诚公司分公司明知其已离婚，案涉房产归其前夫，却仍与其签订《房地产经纪合同》，该分公司在合同签订中存在重大过错，由于陆群并未提供证据证明其在合同签订时披露上述事实，法院依法亦不采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、陆群于本判决生效之日起十日内向美诚公司支付违约金8000元；二、驳回美诚公司的其它诉讼请求。案件受理费1050元，由陆群负担。二审中，陆群提供以下证据：一、合房网2016年度发布的合肥二手房价格报道等网页截图，证明合肥市二手房市场均价在2016年5月份左右为12000元，我方不可能以8000元每平方米的价格出售案涉房屋。二、美诚公司在企业信用信息公示系统中查询所得的三家分店信息公示报告，证明美诚公司分公司主体是不存在的，公章是不合法的。美诚公司对上述证据真实性无异议，但网上公布的价格只是一个概述，不能证明案涉房屋当时存在价格欺诈问题，且法律并不禁止买卖合同双方当事人对于房屋价格的约定，只要该行为不损害国家利益、社会公共利益及第三人利益，即为合法有效。案涉合同加盖的公章是门店业务员为了签约方便私刻，不存在美诚公司分公司这一主体，但美诚公司认可该笔业务，合同合法有效。本院认为，由于美诚公司对上述证据真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以认可。但上述证据不能证明签约时存在价格欺诈问题。签约主体美诚公司分公司作为美诚公司的分支机构未合法成立，但美诚公司对该合同予以认可，应由独立法人美诚公司承担该合同的权利义务。综上，本院对陆群提供的上述证据的证明目的不予认定。本院对一审法院查明的事实予以认定。本院认为，美诚公司分公司与陆群于2016年5月6日签订的《房地产经纪合同》，系双方真实意思表示，内容并不违反国家法律法规的强制性规定，应属有效。案涉合同签约主体美诚公司分公司作为美诚公司的分支机构未合法成立，美诚公司作为其设立单位，应承受该合同项下美诚公司分公司的权利义务。陆群以此为由要求认定合同无效，于法无据。陆群是否为真实的房屋产权人，不影响居间合同的有效成立。美诚公司分公司在合同签订后，经过居间工作促成了陆群与李金玲签订《存量房买卖合同》，视为其已履行了己方的合同义务。虽然《存量房买卖合同》约定的房价低于市场平均价，但无证据证明《存量房买卖合同》是在美诚公司欺诈下签订的。一审法院酌情判决陆群给付美诚公司违约金8000元并不当。综上所述，陆群的上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人陆群负担。本判决为终审判决。审判长 王 苗审判员 古开利审判员 程亚娟二〇一七年十一月二十七日书记员 王 元附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。