湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终4080号
上诉人（原审被告反诉原告）：武汉佳和第一门诊部，住所地武汉市武昌区和平大道1006号。
法定代表人：王沛霖，该门诊部主任。
委托诉讼代理人：柳清，湖北佳元律师事务所律师。
被上诉人（原审原告反诉被告）：武汉江瀚大药房连锁有限公司，住所地武汉市江汉区三眼桥北路26号3层。
法定代表人：严培中，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：余盛超，湖北联正律师事务所律师。
原审被告反诉原告：武汉市青山区东湖银龄安养院，住所地武汉市青山区黄家大湾特*号。
法定代表人：王沛霖，该院院长。
原审第三人：武汉思凯物流有限责任公司，工商登记住所地武汉市武昌区纺机路37号，现办公地址为武汉市武昌区余家头国棉村34栋2楼。
法定代表人：何伟，该公司董事长。
委托诉讼代理人：熊汉喜，系该公司员工。
原审第三人：武汉江瀚大药房连锁有限公司丽安分公司，住所地武汉市武昌区和平大道1108号1层1号。
负责人：章明，该分公司经理。
委托诉讼代理人：余盛超，湖北联正律师事务所律师。
上诉人武汉佳和第一门诊部（以下简称佳和门诊部）因与被上诉人武汉江瀚大药房连锁有限公司（以下简称江瀚大药房）及原审被告反诉原告武汉市青山区东湖银龄安养院（以下简称东湖安养院）、原审第三人武汉思凯物流有限责任公司（以下简称思凯物流公司）、武汉江瀚大药房连锁有限公司丽安分公司（以下简称江瀚大药房丽安分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2016）鄂0106民初5398号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年6月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
佳和门诊部的上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判驳回江瀚大药房的诉讼请求；三、本案全部诉讼费用由江瀚大药房承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。佳和门诊部与江瀚大药房之间签订有《佳和第一门诊部转让合同》、《房屋分租协议》及《补充协议》，租赁合同约定：合同期满，江瀚大药房不得与房主（思凯物流公司）就涉案房屋签订租赁合同，而由佳和门诊部直接与思凯物流公司签订租赁合同。合同期满，佳和门诊部即按协议的约定要求与思凯物流公司签订租赁合同，但思凯物流公司以各种理由拒绝签订租赁合同，至2016年9月，江瀚大药房突然通知佳和门诊部，称其已与思凯物流公司重新签订了租赁合同，并要求佳和门诊部支付房租，并同时以佳和门诊部拖欠房租为由，采取断电、断水的极端行为，给佳和门诊部造成经济损失。江瀚大药房违反了其和佳和门诊部签订的租赁合同约定，直接与思凯物流公司签订租赁合同，也违反了《佳和第一门诊部转让合同》的条款，侵犯了佳和门诊部的合法权益，租赁合同期满后的实际履行主体是佳和门诊部，租赁合同期满后的房屋租金与江瀚大药房无关，应由佳和门诊部和房主协商后直接将租金交给思凯物流公司。二、一审判决结果显失公平。江瀚大药房明知佳和门诊部要求与房主签订租赁合同的情形下，擅自与房主签订租赁合同，多次采取断电、断水的极端行为，给佳和门诊部造成经济损失，应当承担赔偿责任。而一审判决江瀚大药房赔偿20000元，明显过低，不足以弥补佳和门诊部的直接经济损失。
江瀚大药房答辩称：请求驳回佳和门诊部的上诉请求，维持一审判决。
东湖安养院述称：同意佳和门诊部的上诉意见。
思凯物流公司述称：其与本案无关，请求二审法院依法判决。
江瀚大药房丽安分公司述称：同意江瀚大药房的答辩意见。
江瀚大药房向一审法院提出诉讼，请求判令：1、解除江瀚大药房与佳和门诊部、东湖安养院的租赁合同并由佳和门诊部、东湖安养院腾退返还所租赁的位于武汉市武昌区和平大道1122号（原1006号）底层临街门面的9间房屋（建筑面积280平方米）；2、佳和门诊部、东湖安养院支付自2016年3月15日至实际腾退交付之日的房屋租金（暂计算至2016年9月15日为人民币210000元整）及违约金10000元；3、本案的诉讼费用由佳和门诊部、东湖安养院承担。一审庭审中，江瀚大药房变更诉讼请求为：1、判令双方签订的租赁合同于2016年9月12日解除；2、判令佳和门诊部、东湖安养院支付自2016年3月15日至2016年12月31日止的资金及房屋占用损失共计人民币297500元及违约金人民币10000元（违约金从应支付之日起至实际之日止的利息损失，截止2016年9月15日为10000元）；3、本案案件诉讼费由佳和门诊部、东湖安养院承担。
佳和门诊部、东湖安养院向一审法院提出反诉，请求判令：1、江瀚大药房承担因其擅自停水、停电而给佳和门诊部、东湖安养院造成的营业额损失人民币13.1万元；2、江瀚大药房承担因其擅自停水、停电而给佳和门诊部、东湖安养院造成的名誉损失人民币5万元；3、江瀚大药房返还征收赔偿款人民币23.5万元；4、思凯物流公司对上述1、2、3项诉请承担连带责任。一审庭审中，佳和门诊部、东湖安养院变更反诉请求为：1、判令江瀚大药房承担因其擅自停水、停电而给佳和门诊部、东湖安养院造成的营业额损失人民币13.1万元；2、判令江瀚大药房承担因其擅自停水、停电而给佳和门诊部、东湖安养院造成的名誉损失人民币5万元；3、判令思凯物流公司对上述1、2项诉请承担连带责任。
一审法院认定的事实：2004年6月15日，思凯物流公司取得了坐落于武昌区和平大道1006号1层1号房屋（建筑面积462.81平方米）的权属证明，房屋所有权证号为武房权昌字第200407704号。
2013年3月14日，思凯物流公司作为出租方（甲方）与江瀚大药房作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“一、甲方将坐落于武汉市武昌区和平大道1006号自有产权门面15间，建筑面积462.81平方米租赁给乙方从事医药、医疗、健康用品经营。二、租赁期为三年，即2013年3月15日至2016年3月14日止。乙方在同等条件下享有优先承租权。三、房屋租赁金第一年，即2013年3月15日至2014年3月14日每月月租金为53223元（含物业管理费叁万元整）；第二、三年即2014年3月15日至2016年3月14日每月月租金为57851元（含物业管理费叁万元整），租金按季度结算……”。双方还就其他事项进行了约定，思凯物流公司在甲方签章处盖章，江瀚大药房在乙方签章处盖章。
2014年1月10日，江瀚大药房作为出租方（甲方）与佳和门诊部（东湖安养院）作为承租方（乙方）签订《房屋分租协议》，约定：“1、乙方向甲方租赁武昌区和平大道1122号（原1006号）底层临街门面的9间房屋，建筑面积280平方米。2、乙方对租赁的9间房屋实行单独管理，其与甲方用房的隔离工作由乙方负责。3、从2014年1月1日起，由乙方向甲方交纳水、电费，在此之前水电表的止码以共同查表为准。4、租赁期限甲方从2013年12月18日起将上述九间房屋交付乙方使用，租赁期限以甲方与思凯物流公司签订的合同为准。5、续租2016年3月14日甲方与思凯物流公司合同期满，由乙方自行与思凯物流公司办理续租手续……”。双方还就其他事项进行了约定，江瀚大药房在出租人处盖章并加盖法定代表人严培中私章，东湖安养院在承租人处盖章，并有其法定代表人王沛霖签名。
2014年1月16日，江瀚大药房向思凯物流公司提交申请书，载明：“思凯物流公司，因我公司经营调整，原诊所不再经营，但为方便社区居民看病就医，继续为人民服务，减少居民的后顾之忧，欲将原诊所转给东湖安养院按经营方式继续经营，为此需要将贵公司租与我司的门面（武昌余家头和平大道1006号）分租，分租面积为280平方米，特向贵公司提出分租申请!望支持批准为感!”思凯物流公司在该申请书的左下方备注“同意分租”并加盖思凯物流公司公章。
2016年2月25日，江瀚大药房向佳和门诊部（东湖安养院）下发《租赁合同到期通知函》告知租赁合同即将到期，请提前做好安置及退场工作。
2016年7月19日，江瀚大药房丽安分公司作为承租方与思凯物流公司作为出租方签订《房屋临时租赁合同》，出租房屋位于武汉市武昌区和平大道1006号，建筑面积462.81平方米。启租时间2016年3月15日，租赁房屋仅作为从事医药、医疗、健康用品经营使用，该房屋按月收取租金57851元。双方还就其他事项进行了约定。江瀚大药房丽安分公司与思凯物流公司分别在合同的尾部加盖公章。
2016年7月21日，江瀚大药房向佳和门诊部下发《催款通知书》及《告知书》，要求佳和门诊部支付2016年3月15日至2016年9月15日的房屋租金共计21万元，或办理续签事宜，若不缴清所欠租金又不交回租赁场地，江瀚大药房将进行清偿并依法追究相关法律责任。
2016年9月8日，江瀚大药房向佳和门诊部下发《解除租赁关系的通知》，因佳和门诊部未按租赁合同的约定按时支付租金特告知佳和门诊部解除租赁关系，并限二日内腾退完毕。
2016年9月12日，佳和门诊部向江瀚大药房出具书面的《通知回函》，认为双方的租赁关系已于2016年3月14日履行完毕，之后未与江瀚大药房签订任何租赁合同，不存在任何合同关系，也不应向江瀚大药房支付任何租金、水电费等，更不存在违约金。
2016年11月3日，武汉安奕拆迁安置有限公司向佳和门诊部下发《腾退通知》，要求佳和门诊部于2016年11月8日前自行腾退。
2016年11月10日，思凯物流公司向佳和门诊部下发《关于腾退事宜函》，要求佳和门诊部于2016年12月31日前腾退完毕。
庭审中，佳和门诊部、东湖安养院向一审法院提交核定定额通知书，认为江瀚大药房对其停电、停水107天，按1000元/天，大概损失13.1万元。另外，佳和门诊部、东湖安养院还向一审法院提交转让合同，认为佳和门诊部以58万元的价格从江瀚大药房转让取得，现因江瀚大药房的停电、停水行为导致其不能正常经营，要求江瀚大药房赔偿名誉损失5万元。
审理中，江瀚大药房与佳和门诊部、东湖安养院均确认2016年3月14日前双方的租金已全部结清。2016年3月15日－2016年12月31日的房屋租金，江瀚大药房已向思凯物流公司交清。现佳和门诊部、东湖安养院也认可差欠2016年3月15日－2016年12月31日的297500元租金的事实，但只认可差欠的相对方是思凯物流公司，而不是江瀚大药房。
一审法院就本案涉及停电、停水事宜专程到武汉市公安局武昌分局杨园街派出所进行调查，该所证实，2016年8月17日，佳和门诊部曾因电线被扯向杨园派出所报警，并调取报警记录，杨园派出所也派专人进行多次调处，经协商无果，告知双方通过司法程序处理。
一审法院经审理认为：江瀚大药房与思凯物流公司签订《房屋租赁合同》及江瀚大药房与佳和门诊部、东湖安养院签订了《房屋分租协议》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。江瀚大药房与佳和门诊部、东湖安养院间至2016年3月14日的租金已全部结清。合同到期后，江瀚大药房、佳和门诊部各自实际继续承租思凯物流公司的房屋。后江瀚大药房丽安分公司（系江瀚大药房下属公司）与思凯物流公司签订《房屋临时租赁合同》，启租时间为2016年3月15日，租金与原《房屋租赁合同》一致。虽然佳和门诊部、东湖安养院既没与江瀚大药房也没与思凯物流公司续签租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”及《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，江瀚大药房与思凯物流公司之间以及江瀚大药房与佳和门诊部、东湖安养院之间均为不定期的租赁关系，因佳和门诊部、东湖安养院迟延履行支付租金，经江瀚大药房催告后在合理期限内仍未履行，且佳和门诊部、东湖安养院于2016年9月12日对江瀚大药房的《解除租赁关系的通知》进行了书面的《通知回函》，故对江瀚大药房要求确认双方签订的租赁合同于2016年9月12日解除，予以支持。基于佳和门诊部、东湖安养院对于差欠租金的事实与金额均无异议，且思凯物流公司对江瀚大药房向佳和门诊部、东湖安养院收取租金表示不持异议，故对江瀚大药房主张要求佳和门诊部、东湖安养院支付自2016年3月15日至2016年12月31日止的租金人民币297500元，予以支持。
关于违约金，因江瀚大药房与东湖安养院签订的《房屋分租协议》中第五条明确约定：“2016年3月14日江瀚大药房与思凯物流公司合同期满，由东湖安养院自行与思凯物流公司办理续租手续。”但事实上合同期满后，江瀚大药房并未按原《房屋分租协议》的约定，直接与思凯物流公司签订《房屋临时租赁合同》，故对江瀚大药房主张的要求佳和门诊部、东湖安养院支付违约金10000元的诉讼请求不予支持。
关于停电、停水损失，佳和门诊部、东湖安养院与江瀚大药房因后期续签合同及支付房屋租金事宜发生纠纷，确有停电、停水的事实，已得到杨园派出所的证实。佳和门诊部、东湖安养院向一审法院所提交的核定定额通知书，不足以证明其因停电、停水所造成的实际损失已达13.1万元，就该停电、停水事宜一审法院酌情认定由江瀚大药房补偿佳和门诊部、东湖安养院经济损失2万元较为适宜。
关于名誉损失，佳和门诊部、东湖安养院并未提供证据证明其有实际的名誉损失，也未提供证据主张其5万元的赔偿依据，故对其请求依法判令江瀚大药房承担擅自停电、停水造成的名誉损失人民币5万元的反诉请求不予支持。
关于思凯物流公司是否承担连带责任，因停电、停水事宜发生在江瀚大药房与佳和门诊部、东湖安养院之间，与思凯物流公司没有关联，故思凯物流公司不应承担因停电、停水而导致的法律责任。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、武汉江瀚大药房连锁有限公司与武汉佳和第一门诊部、武汉市青山区东湖银铃安养院签订的《房屋分租协议》于2016年9月12日解除；二、武汉佳和第一门诊部、武汉市青山区东湖银铃安养院于本判决生效之日起十日内向武汉江瀚大药房连锁有限公司支付房屋租金297500元；三、武汉江瀚大药房连锁有限公司本判决生效之日起十日内向武汉佳和第一门诊部、武汉市青山区东湖银铃安养院补偿因停电、停水造成的损失2万元；四、驳回武汉江瀚大药房连锁有限公司的其他诉讼请求；五、驳回武汉佳和第一门诊部、武汉市青山区东湖银铃安养院的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费8250元，减半收取4125元，保全费2120元，共计6245元，由武汉江瀚大药房连锁有限公司负担245元，武汉佳和第一门诊部、武汉市青山区东湖银铃安养院负担6000元。本案反诉案件受理费3770元，由武汉江瀚大药房连锁有限公司负担400元，武汉佳和第一门诊部、武汉市青山区东湖银铃安养院负担3370元。
二审中，双方当事人均未提交新证据，一审认定的事实属实，本院予以确认。
二审另查明，一审判决将“武汉市青山区东湖银龄安养院”书写为“武汉市青山区东湖银铃安养院”，属于笔误。
本院认为，江瀚大药房与佳和门诊部、东湖安养院签订了《房屋分租协议》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。双方在租赁合同中约定：2016年3月14日，甲方（江瀚大药房）与思凯物流公司合同期满，由乙方（佳和门诊部、东湖安养院）自行与思凯物流公司办理续租手续。该约定对于江瀚大药房而言，其无任何的协助义务。佳和门诊部与思凯物流公司能否续约与江瀚大药房无关，且在双方的租赁合同期满后，江瀚大药房也未与思凯物流公司继续签订租赁合同，江瀚大药房不存在违约行为。江瀚大药房与佳和门诊部、东湖安养院签订了《房屋分租协议》到期后，佳和门诊部、东湖安养院继续使用租赁房屋，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”及《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，江瀚大药房与佳和门诊部、东湖安养院之间为不定期的租赁关系，基于佳和门诊部、东湖安养院对于差欠租金的事实与金额均无异议，且思凯物流公司对江瀚大药房向佳和门诊部、东湖安养院收取租金表示不持异议，佳和门诊部、东湖安养院应向江瀚大药房支付自2016年3月15日至2016年12月31日止的租金人民币297500元。
由于佳和门诊部、东湖安养院提交的证据，不足以证明其因停电、停水所造成的实际损失已达13.1万元，一审判决酌定江瀚大药房补偿佳和门诊部、东湖安养院20000元经济损失并无不当。
综上，佳和门诊部的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本应维持，但一审判决将部分当事人名称书写有误，应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销湖北省武汉市武昌区人民法院（2016）鄂0106民初5398号民事判决；
二、武汉江瀚大药房连锁有限公司与武汉佳和第一门诊部、武汉市青山区东湖银龄安养院签订的《房屋分租协议》于2016年9月12日解除；
三、武汉佳和第一门诊部、武汉市青山区东湖银龄安养院于本判决生效之日起十日内向武汉江瀚大药房连锁有限公司支付房屋租金297500元；
四、武汉江瀚大药房连锁有限公司于本判决生效之日起十日内向武汉佳和第一门诊部、武汉市青山区东湖银龄安养院补偿因停电、停水造成的损失20000元；
五、驳回武汉江瀚大药房连锁有限公司的其他诉讼请求；
六、驳回武汉佳和第一门诊部、武汉市青山区东湖银龄安养院的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
维持一审关于诉讼费用负担的判决。
二审案件受理费12020元，由武汉佳和第一门诊部负担。
本判决为终审判决。
审判长 张立新
审判员 王 阳
审判员 陈继红
二〇一七年九月十一日
书记员 何 瑛