上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0112民初9950号
原告(反诉被告)俞国兴，住上海市闵行区。委托代理人张少省，上海嘉富诚律师事务所律师。被告(反诉原告)刘孝坤，现住上海市闵行区。委托代理人周知明，上海市申达律师事务所律师。委托代理人高睿静，上海市申达律师事务所律师。原告俞国兴与被告刘孝坤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月6日立案受理，依法由审判员邹巧弟独任审判,于2016年5月3日公开开庭进行了审理。被告刘孝坤向本院提起反诉,本院受理后,与本诉合并进行了审理。原告俞国兴之委托代理人张少省，被告刘孝坤之委托代理人周知明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。俞国兴诉称，原、被告原系邻里。1998年，被告有购房需求，原、被告遂于1999年1月就上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋达成了口头买卖合同，原告向被告转让此房，转让价10万元(人民币，下同)。被告陆续支付了7万元购房款，原告亦向被告交付了房屋。双方约定至房地产交易中心办理过户手续时签订房屋买卖合同，被告支付剩余的3万元购房款。之后，双方在咨询交易纳税过程中，因土地税费的承担而发生分歧，双方未能达成一致意见，后又多次协商仍未果，而房屋一直由被告使用至今。被告曾于2015年4月向法院提起诉讼要求过户，后撤诉。现要求：1、确认原、被告于1999年1月达成的关于上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋的口头买卖合同无效；2、被告迁出上述房屋，将房屋返还原告；3、被告支付自2016年4月1日起至实际返还房屋之日为止，按1,500元/月计算的房屋使用费。刘孝坤辩称，1999年1月，原、被告达成书面协议，被告以10万元的价格受让涉案房屋，在交房时由被告支付10万元房款，原告取得房屋产证后双方办理过户手续。当月，被告就支付了现金10万元的购房款，原告将房屋交付给了被告。原告在取得该房屋的产权证后亦将产权证原件交由被告保管。之后，被告多次要求原告办理产权过户手续，但原告多次搪塞。原告表示双方对交易税费的负担存在分歧，然事实上双方应当按国家规定各自负担相关税费。双方之间的买卖合同不存在无效的情形，不同意原告的诉讼请求。现提起反诉，要求：1、原、被告就上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋所达成的买卖协议继续履行，原告协助被告将上述房屋产权过户登记至被告名下；2、在办理产权过户登记手续中所应缴纳的交易税费，由原、被告各自负担。针对被告刘孝坤的反诉，原告俞国兴辩称，房屋买卖合同属于要式合同，双方未签订书面的买卖协议，故口头协议无效。即使按被告所述，被告提供的协议中约定10万元为原告的净到手价，所有交易税费均由被告负担。不同意被告的反诉请求。经审理查明，上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋登记的产权人为俞国兴，产权登记日期为1999年11月5日，在产权证的附记中注明“动迁安置”。此房系原告因动迁安置而取得的产权房。1999年1月，俞国兴作为出售方、刘孝坤作为受让方，双方达成协议，俞国兴以10万元的价格将上述房屋转让给刘孝坤。同月，俞国兴将上述房屋交付给了刘孝坤，刘孝坤接收后使用至今。刘孝坤曾于2015年4月向本院提起诉讼，要求俞国兴办理过户手续。后刘孝坤撤回了该案诉讼。刘孝坤向本院提供一份落款时间为“1999年元月20日”的《协议》，内容是：甲方：俞国兴，乙方：刘孝坤；主文：因各自需要，甲方将XX村XXX号XXX室住房转让给乙方，双方达成如下协议：1、拟定价为人民币壹拾万元整，交房日付清；2、因动迁房甲方未取得房地产证(绿证)，故未能当即交易，在甲方取得产证后，协助乙方办理产证；3、该房以前债权债务乙方概不负责；4、在办证时所需费用均由乙方负责；5、该协议自双方签名起生效。在甲、乙双方落款处分别签署“俞国兴”、“刘孝坤”的名字。俞国兴对此表示，其未签署过该协议。原、被告之间仅存在口头买卖合同关系。庭审中，刘孝坤表示，其已付清了全部的10万元购房款，在付清全部房款后，俞国兴才交付房屋。俞国兴将产权证交给其保管也证明俞国兴已收到了全部购房款。俞国兴则表示，刘孝坤仅支付了7万元购房款，双方约定剩余3万元应在办理产权过户时支付，故刘孝坤至今仍未支付剩余3万元购房款。现原告俞国兴以诉称理由诉至本院，而刘孝坤则提起反诉。上述事实，由原告提供的涉案房屋产权证复印件、刘孝坤于2015年4月提起诉讼时的民事起诉状以及《协议》复印件，双方当事人陈述所证实。本案的争议焦点在于，双方是否签署了关于涉案房屋买卖的要式合同；如果不存在要式合同，则双方达成的口头合同是否有效。本院认为，《中华人民共和国合同法》第十条规定：当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。此法条说明买卖合同既有要式合同，也有不要式合同。《中华人民共和国城市房地产管理办法》第四十一条针对房地产转让的形式要件亦规定：房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得方式。由此证明，房地产转让需要采用要式合同。房地产交易采用要式合同的原因在于，不动产权利转让应当登记，交易双方需要向不动产登记机关提出申请，而登记机关对不动产登记的申请及相关材料需要进行必要的审核，况且不动产交易作为重要的经济活动应当审慎，履行过程需要一定的周期，不可能即时结清，为避免交易双方对合同内容产生不必要的分歧，故涉及不动产的交易需要采用要式合同。未采用要式合同，而是采用口头合同形式的房地产买卖是否有效？《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行了主要义务，对方接受的，该合同成立。按现有不动产登记的相关要求，不动产交易双方必须提供符合要求的书面合同，否则登记机关不会受理不动产登记申请。但是，如果交易双方对于如合同主体、合同标的、交易价格、标的物的交付等交易的主要条款约定明确，则即使双方采用了口头形式，且当事人已支付对价、交接了不动产，履行了主要合同义务，则基于自愿原则，从促进交易、保护交易安全的角度考量，应认定双方的口头合同有效，交易双方可以继续履行合同。本案中，对于刘孝坤提供的落款时间为“1999年元月20日”的《协议》，俞国兴否认该协议甲方落款处的“俞国兴”系其本人签名，对此刘孝坤负有举证责任以进一步证明该《协议》的真实性、合法性。但刘孝坤未能针对性的补强证据，故本院对《协议》真实性不予认可，不能据此证明双方就涉案房屋签订了此份要式合同。俞国兴与刘孝坤就涉案房屋明确约定了交易价格为10万元，交易金额确定无误；双方已实际交付了涉案房屋，即实体权利已交接；从双方的庭审陈述证实，双方明确约定在俞国兴取得产权房屋产权后，办理转移过户手续。因此，双方就上述内容达成一致，已具备了买卖合同的基本的主要要件，并且双方已履行了合同的主要义务。本院认为，双方就涉案房屋交易而达成的口头合同有效。俞国兴要求确认双方的口头合同无效的诉讼请求，本院不予支持。根据诚实信用原则，俞国兴应当继续履行双方的口头合同，协助刘孝坤办理涉案房地产的过户手续。虽然双方未签订书面合同，但如果俞国兴主动协助刘孝坤办理产权过户手续，不动产所在地的房地产交易中心可以提供为办理产权过户所需的网络版示范文本《上海市房地产买卖合同》的相关服务，由双方签署后申请过户。但是，俞国兴一直未能办理过户，故现刘孝坤要求俞国兴办理过户手续，于法有据，本院予以支持。从双方当事人的庭审陈述证实，双方未能办理产权过户手续的原因在于双方对交易税费的负担存在分歧，俞国兴认为全部的交易税费由刘孝坤承担，而刘孝坤认为交易税费应由双方各自承担。对此，本院认为，现无证据证明双方对交易税费的负担存在明确的约定，因此按正常的不动产交易之相关规定，应当由交易双方各自承担相关税费。然而，刘孝坤向本院提供的《协议》中却又记载了“在办证时所需费用均由乙方(刘孝坤)负责”，虽然本院并未认可《协议》的效力，但鉴于此证据系由刘孝坤提供，则应视为其接受《协议》中对其自身不利的条款的约定，故本院认定，涉案房屋交易所应缴纳的全部税费均由刘孝坤负担。关于涉案房屋的转让价款是否已全部结清的问题，根据谁主张举证的基本民事诉讼证据规则，刘孝坤表示其已付清了全部房款，其应向本院提供付款依据或俞国兴的收款凭证，但其未能提供确凿证据予以佐证，因此，本院结合双方的陈述，确认刘孝坤支付了7万元购房款，余款3万元未付。该余款应当由刘孝坤支付给俞国兴。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第三十六条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)俞国兴与被告(反诉原告)刘孝坤就上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋买卖而达成的口头合同继续履行；二、原告(反诉被告)俞国兴于本判决生效之日起十日内协助被告(反诉原告)刘孝坤办理上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户手续，将此房屋产权过户登记至被告(反诉原告)刘孝坤名下。在办理产权过户过程中所应缴纳的全部税费均由被告(反诉原告)刘孝坤负担；三、被告(反诉原告)刘孝坤于办理上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户手续当日支付原告(反诉被告)俞国兴购房款人民币3万元；四、驳回原告(反诉被告)俞国兴的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币2,300元，减半收取计1,150元，由原告(反诉被告)俞国兴负担。反诉案件受理费减半收取计1,150元，由原告(反诉被告)俞国兴负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 邹巧弟
二〇一六年六月二十三日
书记员 周佳慧
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。
第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行了主要义务，对方接受的，该合同成立。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。