河北省高级人民法院
民 事 判 决 书
冀民二终字第53号
上诉人（原审被告）：深圳市乐惠家家居市场管理有限公司。
法定代表人：戴荣华，该公司董事长。
上诉人（原审被告）：石家庄市乐惠家家居市场管理有限公司。
法定代表人：戴亚林，该公司董事长。
以上二上诉人共同委托代理人：梁雄归、涂四益，广东同益律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：石家庄市裕华区裕东街道办事处小马社区居民委员会。
法定代表人：张福禄，该居民委员会主任。
被上诉人（原审原告）：河北金马商贸集团股份有限公司。法定代表人：张福禄，该公司董事长。
以上二被上诉人共同委托代理人：杨素梅、孙志辉，河北圣佑律师事务所律师。
上诉人深圳市乐惠家家居市场管理有限公司（简称深圳乐惠家）、石家庄市乐惠家家居市场管理有限公司（简称石家庄乐惠家）与被上诉人石家庄市裕华区裕东街道办事处小马社区居民委员会（简称小马社区居委会）、河北金马商贸集团股份有限公司（简称金马公司）因租赁合同纠纷一案，不服河北省石家庄市中级人民法院（2013）石民三初字第00059号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员李欣任审判长、审判员苑秀霞、代理审判员鲍立斌参加的合议庭，书记员杨杰担任本案记录，依法公开开庭审理了本案。上诉人深圳乐惠家、石家庄乐惠家共同委托的代理人梁雄归、涂四益律师，被上诉人小马社区居委会、金马公司共同委托的代理人杨素梅、孙志辉律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2007年10月26日，深圳乐惠家与小马社区居委会、金马公司签订《商铺租赁合同》，主要内容为：一、出租商铺情况：1.甲方（小马社区居委会、金马公司）出租给乙方（深圳乐惠家）的商铺主要情况如下：座落：石家庄市裕华区槐安路153-155号（以下简称该商铺）。占地面积：50亩。建筑面积：37200平方米，共三层。结构：钢结构。3.乙方享有该规划占地面积内的土地上建筑物、以及空地的使用权。4.甲方同意乙方自行装修和增设附属设施内容：一楼增加夹层甲方不另收取租金及相关费用，室内装饰、外立面装饰、室外场地重新规划、施工等。乙方可以在本合同规划占地面积内自行增设房屋，以甲方名义向政府部门申报，甲方协助办理相关手续，甲方对乙方增设的房屋不再收取任何费用。在合同期结束后，乙方将新建的房屋及配套设施无偿移交给甲方。二、租赁用途：1.乙方作为商业经营用途，甲方同意乙方根据需要可以进行部分或整体转租。三、租期及免租期：1.租赁期二十年，租赁期起算日期：自免租期结束之日起。2.免租期为一年，免租期起算日期：甲方移交乙方该商铺并移交有关该商铺所有合法手续之日起算起。四、租金及支付方式，1.二十年共交租金人民币贰亿元整（20000万元），租金一定不变，甲、乙双方在租赁合同期内，不管政策如何调整，租金均不予调整。2.租金支付方式：合同签订后七天内支付人民币壹佰万元整（100万元）定金，甲方物业所有项目通过验收移交。3.免租期到期后上述定金作为首季度的租金抵扣（多退少补），以后每半年上交租金一次。八、违约责任及违约金：1.上述三项条款，若甲方违约每次支付乙方100万元违约金，并赔偿乙方损失。a.甲方应保证该商铺交付时商铺不存在建筑规范规定的质量问题等瑕疵（包括建筑物瑕疵和权利瑕疵），否则瑕疵期间不得计算租金，如自本合同签订后30日内，上述瑕疵仍存在，乙方有权单方解除本合同，甲方退回乙方已支付的订金。2.甲方未按约定时间交付乙方商铺和有关商铺合法手续，每延期一日，甲方支付乙方违约金2万元，延期超过30日，乙方有权单方解除合同。4.在合同期内若乙方不交租金，乙方交纳月租金5%的滞纳金。甲方可以终止合同。合同生效后，小马社区居委会和金马公司如约将商铺交于深圳乐惠家，深圳乐惠家支付100万元定金，但相关合法手续未办妥交付。2008年8月20日，石家庄乐惠家开业经营。由于租赁的商铺存在影响使用的问题，石家庄乐惠家与小马社区居委会和金马公司于2008年10月9日签订《补充协议》，主要内容为：鉴于甲（小马社区居委会、金马公司）、乙（石家庄乐惠家）双方在履行《商铺租赁合同》过程中出现的问题，经双方协商一致，达成如下协议：一、关于现存建筑工程、设备设施安装等遗留问题。现存问题需要处理的项目有：1、中央空调系统存在的问题：管道保温未安装、部分空调机不能使用、排风口漏水及有噪音的未加装降噪设备等；2.配电系统部分配电柜不能使用；3.所有卫生间漏、渗水问题：需拆除原墙地砖后做防水、粘贴墙地砖；4.屋顶漏水问题：需重新作防水处理；5.供水系统部分管道、阀门老化漏水问题：需进行检修更换并处理相关赔偿问题。解决办法：1.双方约定：甲方在2008年10月10前通知相关施工单位解决上述问题，若在2008年10月10日甲方未完成上述问题，甲方委托乙方于2008年10月11日开始处理本协议第三条存在的问题，所需费用由乙方先行垫付，待开始计算租赁期后在第一年乙方支付给甲方的租金中扣除，不足部分在后一年度租金中扣除，依次类推；2.因处理本协议第三条存在的问题所产生的费用，大约150万元最终以乙方与有关施工单位达成的结算协议为准。二、关于免租期问题，现存问题：由于甲方原因未能在合同约定的时间移交给乙方商铺的所有合法手续，给乙方的招商工作造成无法估量的损失。解决办法：1.甲方考虑到上述事实给乙方造成的影响，同意给予乙方在原来免租期一年的基础上再免租一年。2.免租期计算时间为：甲方如于2008年12月31日前将商铺的建筑工程验收、消防工程验收等所有合法手续移交给乙方后，双方同意免租期于2009年1月1日算起，租赁期2011年1月1日至2030年12月31日共20年。三、关于租金支付的问题，现存问题：因甲方现阶段资金紧张，请求乙方借款给甲方。解决办法：乙方考虑到甲方的实际困难，本着合作的原则，同意借款给甲方款项，具体如下：乙方在第二年的免租期内借款给甲方500万元，甲方同意上述借款从乙方应支付的租金中扣除。五、乙方受深圳市乐惠家家居用品有限公司的委托与甲方签订本协议，本协议有关乙方的权利义务由深圳市乐惠家家居用品有限公司承受。
补充协议生效之后，深圳乐惠家、石家庄乐惠家（以下统称乐惠家）借给小马社区居委会、金马公司200万元。2010年12月31日免租期到期后，乐惠家未按合同约定支付租金，小马社区居委会、金马公司委托律师以律师函的方式于2011年9月1日、15日两次向乐惠家催收租金。2011年10月10日，小马社区居委会、金马公司向乐惠家发出《解除合同通知书》，并以公证送达方式通知了乐惠家，乐惠家未作回应。2012年2月，小马社区居委会、金马公司收回了租赁物。关于租金的起算，《补充协议》约定：应当从2011年1月1日起算，至2012年2月小马社区居委会、金马公司收回租赁物止，一年租金应为500万元。
另查明：2009年12月7日，小马社区居委会、金马公司取得该租赁物的消防验收合格证，2012年1月11日，取得了该租赁物的国有土地使用权证。
原审法院认为：小马社区居委会、金马公司与乐惠家签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》，均是双方当事人真实意思的表示，且不违反法律禁止性规定，合同有效。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中小马社区居委会、金马公司在建设上述建筑物时，已取得建设规划许可证，因此，小马社区居委会、金马公司与乐惠家之间签订的合同有效。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：承租人无正当理由未交付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条：当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵消虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持。小马社区居委会、金马公司以律师函的形式向乐惠家催收租金，乐惠家在合理期限内未支付。小马社区居委会、金马公司发出《解除合同通知书》送达乐惠家后，乐惠家在法定期限内未提出异议，合同解除通知生效，租赁合同已解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。小马社区居委会、金马公司请求收回租赁物，请求乐惠家支付租金的诉讼请求，依法有据，应予支持。乐惠家的辩称理由，缺少事实和法律依据，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、第九十七条、第二百一十二条、第九十六条、第九十九条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条，判决如下：一、被告深圳市乐惠家家居市场管理有限公司、石家庄市乐惠家家居市场管理有限公司返还原告石家庄市裕华区裕东街道办事处小马社区居民委员会、河北金马商贸集团股份有限公司租赁物，即位于槐安路153、154、155号房产（该租赁物已由原告收回）。二、被告深圳市乐惠家家居市场管理有限公司、石家庄市乐惠家家居市场管理有限公司向原告石家庄市裕华区裕东街道办事处小马社区居民委员会、河北金马商贸集团股份有限公司支付2011年剩余租金200万元（定金100万元、借款200万元，已充抵2011年租金）。限本判决生效之日起十日内履行完毕。三、驳回原告石家庄市裕华区裕东街道办事处小马社区居民委员会、河北金马商贸集团股份有限公司其他诉讼请求。如未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费105800元，原告石家庄市裕华区裕东街道办事处小马社区居民委员会、河北金马商贸集团股份有限公司负担5800元，被告深圳市乐惠家家居市场管理有限公司、石家庄市乐惠家家居市场管理有限公司负担100000元。
深圳乐惠家、石家庄乐惠家上诉主要称：一、上诉人支付租金的条件未成就。根据双方签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》的约定可知，上诉人支付租金义务的前提是在“免租期到期后”。免租期的起算日起有两个选择方式：1、出租方向承租方移交商铺并移交有关商铺所有合法手续之日起算起；2、如在2008年12月31日前，出租方提供所有合法手续给承租方的，从2009年1月1日起算。由于在2008年12月31日前，出租方未能提供所有合法手续给承租方，免租期的起算只能选择第1个方式，依据上述合同的约定，免租期都还未起算，何来上诉人应支付租金的义务，上诉人不支付租金的违约行为根本就不存在。二、被上诉人未能提供符合约定用途的租赁物，属于违约行为。三、处于违约状态的当事人不享有基于催告对方履行而对方仍不履行所产生的合同解除权。一审法院认定合同已经解除完全本末倒置，认定事实，适用法律错误。请求撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。
小马社区居委会、金马公司答辩称：一、根据本案事实和公平原则，应对《商铺租赁合同》第三条第二款：“免租期起算日期：甲方移交乙方商铺并移交有关该商铺所有合法手续之日起算起”理解为：交付商铺是履行合同的主要义务，交付合法手续是履行合同的附随义务。被上诉人已经履行了合同的主要义务，免租期应自2007年12月至2009年11月，租赁期应从2009年12月至2012年2月。2、、一审法院认定合同已经依法解除，认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
本院经开庭审理查明的事实与原审法院认定的基本事实一致。
另查明：金马公司至今尚未办妥建筑工程施工质量的验收手续。庭审中金马公司称未办妥验收手续的原因是建筑物所在辖区原属河北正定县管辖，2005年1月20日取得正定县颁发的《建筑工程施工许可证》后，即开工建设。建设过程中，小马社区居民委员会划归石家庄市裕华区管辖。建设完成后，曾多次申请对该建筑物进行建筑工程施工质量的验收工作。但由于建筑物在开工前和完工后，小马社区居委会分别属于不同的两个区管辖，至今未取得建筑工程施工质量的验收手续。本案争议的建筑物现已由永辉超市股份有限公司租赁经营。
本院认为，依照深圳乐惠家、石家庄乐惠家（以下统称乐惠家）与小马社区居委会、金马公司签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》的约定，免租期的起算时间为小马社区居委会、金马公司向乐惠家交付商铺和合法手续开始。金马公司于签订《商铺租赁合同》之日，即将租赁物交付给乐惠家实际占有使用，乐惠家在2008年8月20日开始经营。基于《补充协议》的约定，乐惠家对承租物有质量瑕疵的部分进行了修复，达到了承租使用的目的。双方“延长一年免租期”的约定，已经是对金马公司未一并交付相关手续的惩罚。在乐惠家明知金马公司没有办妥建筑工程施工质量验收手续的情况下，未按《商铺租赁合同》第八条第1项a.“甲方应保证该商铺交付时商铺不存在建筑规范规定的质量问题等瑕疵（包括建筑物瑕疵和权利瑕疵），否则瑕疵期间不得计算租金，如自本合同签订后30日内，上述瑕疵仍存在，乙方有权单方解除本合同……”的规定，在30日内行使合同解除权，而是继续占有使用，至今仍要求继续租赁。乐惠家在对本院（2012）冀立民初字第4号《民事裁定书》提出管辖权异议上诉时，自认其“承租该商铺后将一层、二层出租，每月收取租赁费92.1688万元”，可见，金马公司在交付租赁物时未一并交付相关手续并未对上诉人的经营造成实际影响。根据双方约定及合同法遵循公平原则确定各方权利义务的规定，一审法院认定承租期从2001年1月1日起计算是正确的。乐惠家“不提交相关手续，免租期就不开始计算”的主张显然违背了基本的公平原则。本院对其“免租期还未起算，支付租金的条件未成就”的上诉主张不予支持。
小马社区居委会、金马公司基于《补充协议》“免租期于2009年1月1日算起，租赁期于2011年1月1日至2030年12月31日共20年”及《商铺租赁合同》“免租期到期后上述定金作为首季度的租金抵扣，以后每半年上交租金一次”的约定，于2011年9月2日和26日分别以《律师函》、《催收函》的方式，要求乐惠家支付租金，乐惠家在合理期限内未支付，其行为已构成根本违约。小马社区居委会、金马公司依据《商铺租赁合同》第八条第4项“在合同期内若乙方不交租金，甲方可以终止合同”的约定，向其发出《解除合同通知书》，符合《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未交付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定。乐惠家在收到《解除合同通知书》后，在法定时间内未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”之规定，乐惠家在接到通知后三个月的法定期限内未提出异议，小马社区居委会、金马公司发出解除合同的通知生效，双方签订的合同已合法解除。本院对乐惠家以“处于违约状态的当事人不享有基于催告对方履行而对方仍不履行所产生的合同解除权”的主张不予支持。
综上，本院认为，金马公司与乐惠家签定的租赁合同的承租期应从2011年1月1日起计算。基于双方的租赁合同已合法解除，乐惠家应返还租赁物，支付欠付的租金。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费105800元，由深圳市乐惠家家居市场管理有限公司和石家庄市乐惠家家居市场管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 欣
审 判 员 苑秀霞
代理审判员 鲍立斌
二〇一四年七月二十四日
书 记 员 杨 杰