广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东中法民一终字第1955号
上诉人（原审被告）：钟世芳。
上诉人（原审被告）：杨冬松。
两上诉人共同委托代理人：郑佳明。
被上诉人（原审原告）：刘秋媚。
被上诉人（原审原告）：蔡俊苏。
两被上诉人共同委托代理人：樊强，广东智成律师事务所律师。
原审被告：东莞市创一实业投资有限公司。住所地：广东省东莞市凤岗镇三正上河坊**号。
法定代表人：包宜岑。
原审被告：东莞市创一实业投资有限公司凤岗水岸豪门分公司。住所地：广东省东莞市凤岗镇雁田村东深路东侧水岸豪门**栋**号铺。
负责人：陈仕成。
上诉人钟世芳、杨冬松因与被上诉人刘秋媚、蔡俊苏、原审被告东莞市创一实业投资有限公司（以下简称创一公司）、东莞市创一实业投资有限公司凤岗水岸豪门分公司（以下简称创一分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2014）东三法清民一初字第1527号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年6月9日，刘秋媚、蔡俊苏向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、钟世芳、杨冬松、创一公司、创一分公司支付违约金120000元。2、钟世芳、杨冬松返还购房定金10000元。3、钟世芳、杨冬松、创一公司、创一分公司承担本案的诉讼费用。
原审法院经审理查明：杨冬松原为东莞市凤岗镇塘沥村东深公路旁龙福花园F栋85号商铺（以下简称85号商铺）的所有权人，钟世芳为共有人。2013年11月5日，刘秋媚、蔡俊苏与钟世芳、杨冬松以及创一分公司签订商铺买卖协议书，约定钟世芳、杨冬松将其所有的85号商铺转让给刘秋媚、蔡俊苏，经纪方为创一公司，房屋交易价格为600000元，定金为10000元；钟世芳、杨冬松赎回抵押在银行的房地产权后，双方共同预约到东莞市凤岗房管所提供交易过户的资料，在核对过户资料齐全无误并收到房产管理部门的回执后，当天刘秋媚、蔡俊苏支付购房首期余款10000元；余下购房款590000元，在双方共同预约到东莞市凤岗房管所提供交易过户的相关资料之前必需向银行提前提出申请按揭贷款，最终由银行审批通过后双方再预约到当地房管部门签订房地产买卖合同；钟世芳、杨冬松应保证对房产享有完全的所有权，否则，因钟世芳、杨冬松原因造成刘秋媚、蔡俊苏无法办理有关房产完税、登记过户、抵押或无法交付房产的，钟世芳、杨冬松应赔偿刘秋媚、蔡俊苏在交易过程中产生的全部经济损失和承担一切法律责任，同时还要支付相当于总房款20%的违约金。刘秋媚、蔡俊苏、钟世芳、杨冬松、创一分公司均有在商铺买卖协议书上签字捺印或者盖章。签订合同当日，刘秋媚、蔡俊苏向钟世芳、杨冬松支付了定金10000元。2014年4月22日，85号商铺被办理转移登记，变更产权人为案外人张治安。
双方主要对以下问题存在争议：
一、关于85号商铺被转卖给案外人张治安的原因。刘秋媚、蔡俊苏主张，为了购买85号商铺，蔡俊苏在2013年12月就申请了银行贷款且贷款已经到账，但是因为案外人出价更高，所以，钟世芳、杨冬松将85号商铺转卖给案外人。钟世芳、杨冬松主张，刘秋媚、蔡俊苏存在故意不履行协议的先违约情形，而转卖85号商铺给案外人是创一分公司的行为，不是受钟世芳、杨冬松的指示，钟世芳、杨冬松不清楚85号商铺的转卖情况。创一公司、创一分公司主张，钟世芳、杨冬松按照约定赎回85号商铺后，通知了刘秋媚、蔡俊苏申请按揭贷款，但是，刘秋媚、蔡俊苏一直拖延没有申请已经构成违约，于是经询问钟世芳、杨冬松的意见，钟世芳、杨冬松指示创一分公司将85号商铺转卖给案外人。
二、关于违约金数额。刘秋媚、蔡俊苏主张，刘秋媚、蔡俊苏的实际损失包括定金10000元、申请贷款费用与利息、罚息、精神损失，故20%的违约金不算高。钟世芳、杨冬松认为20%的违约金数额过高，应为5%；创一公司、创一分公司认为20%的违约金过高，远超过了刘秋媚、蔡俊苏的实际损失。
原审法院认定以上事实的证据有：刘秋媚、蔡俊苏提交商品房买卖协议书、收款收据、房地产权共有（用）证、房地产权证、房产登记信息查询结果、“逸贷”协议、中国银行网页查询、活期历史明细清单、原审法院调取的房产登记信息查询结果以及一审庭审笔录等附卷为证。
原审法院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。商铺买卖协议书是双方协商一致的结果且有双方签字确认，合法有效，双方均应按照商铺买卖协议书的约定履行各自义务。根据商铺买卖协议书，钟世芳、杨冬松应将85号商铺过户给刘秋媚、蔡俊苏。但是，85号商铺已经于2014年4月22日被办理转移登记，变更产权人为张治安。作为85号商铺的原所有权人及出卖人，钟世芳、杨冬松在商铺买卖协议书尚未解除的情况下将85号商铺过户给案外人张治安，致使商铺买卖协议书无法实际履行，构成严重违约。即使如钟世芳、杨冬松以及创一公司、创一分公司所主张的，刘秋媚、蔡俊苏存在迟延履行合同义务的情况，钟世芳、杨冬松也应依照法律规定，经催告并给予合理履行期限后通知刘秋媚、蔡俊苏解除商铺买卖协议书，然后才可以将85号商铺转让与他人。但是，钟世芳、杨冬松未举证证明双方签订的商铺买卖协议书无效或者有通知解除商铺买卖协议书，应承担不利后果。原审法院认定，钟世芳、杨冬松违反商铺买卖协议书的约定，应对非违约方刘秋媚、蔡俊苏承担违约责任。但是，根据刘秋媚、蔡俊苏关于实际损失的陈述，结合本案案情，原审法院认为刘秋媚、蔡俊苏诉请的违约金120000元过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款，原审法院酌定钟世芳、杨冬松应向刘秋媚、蔡俊苏支付违约金40000元。对于刘秋媚、蔡俊苏超出部分的违约金诉请，原审法院不予支持。
关于刘秋媚、蔡俊苏要求创一公司、创一分公司支付违约金的诉讼请求，因无事实和法律依据，原审法院不予支持。如果钟世芳、杨冬松认为已经委托了创一分公司处理85号商铺的过户手续，而将85号商铺转给案外人张治安的责任在于创一分公司，钟世芳、杨冬松可以另案向创一分公司、创一公司主张赔偿。
关于定金，因为商铺买卖协议书已经不能继续履行，且不能履行的责任在于钟世芳、杨冬松，故钟世芳、杨冬松应向刘秋媚、蔡俊苏退回定金10000元。对刘秋媚、蔡俊苏要求钟世芳、杨冬松返还定金10000元的诉讼请求，原审法院予以支持。
综上所述，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、限钟世芳、杨冬松于判决发生法律效力之日起五日内向刘秋媚、蔡俊苏支付违约金40000元；二、限钟世芳、杨冬松于判决发生法律效力之日起五日内向刘秋媚、蔡俊苏返还定金10000元；三、驳回刘秋媚、蔡俊苏的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费2900元，由钟世芳、杨冬松共同负担。
上诉人钟世芳、杨冬松不服原审判决，向本院提起上诉称：2013年12月钟世芳、杨冬松向银行赎回房屋后，刘秋媚、蔡俊苏没有申请按揭贷款手续，经催告后仍置之不理，致使钟世芳、杨冬松卖房目的无法实现，案涉协议因此解除。刘秋媚、蔡俊苏才是违约方，其无权要求返还保证金和支付违约金。据此，请求本院：1、撤销原审判决。2、驳回刘秋媚、蔡俊苏的诉讼请求。3、本案诉讼费由刘秋媚、蔡俊苏承担。
被上诉人刘秋媚、蔡俊苏答辩称：是钟世芳、杨冬松恶意违约，单方解除合同，其应承担违约责任。
原审被告创一分公司、创一公司并未提交任何相关证据和答辩意见。
本院经审理查明，对原审查明事实，本院予以确认。
本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对钟世芳、杨冬松上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：本案谁存在违约。案涉商铺买卖协议书并未违反法律、行政法规的强制性规定，依法为有效合同。根据案涉协议书约定，钟世芳、杨冬松应将案涉商铺过户给刘秋媚、蔡俊苏，但钟世芳、杨冬松已于2014年4月22日将案涉商铺过户给案外人，案涉协议书已无法履行。钟世芳、杨冬松主张刘秋媚、蔡俊苏一直未办理申请贷款手续，但案涉协议书并未约定办理按揭贷款手续的期限，同时也约定按揭不成的由刘秋媚、蔡俊苏自行补足差额，蔡俊苏也为此向银行申请了200000元的信用贷款，现有证据无法证实刘秋媚、蔡俊苏迟延履行贷款义务，亦无法证实钟世芳、杨冬松曾就贷款事项对刘秋媚、蔡俊苏进行催告，在案涉协议书仍未依法解除的情况下，钟世芳、杨冬松将案涉商铺转卖他人已经违反合同约定，构成违约。原审法院据此认定钟世芳、杨冬松需赔偿刘秋媚、蔡俊苏违约金40000元及返还定金10000元正确，本院予以维持。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。钟世芳、杨冬松的上诉主张没有任何依据，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费1050元，由上诉人钟世芳、杨冬松负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黎淑娴
代理审判员 杨 浩
代理审判员 冯婉娥
二〇一五年十月二十六日
书 记 员 梁玮珊
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
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