湖南省祁阳县人民法院民 事 判 决 书（2015）祁民初字第211号原告黄龙生，男，1969年出生。委托代理人蒋建平，湖南博大律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托代理人吴汉阳，祁阳县羊角塘镇法律援助工作站工作人员，代理权限为一般授权。被告王仲华，男，1973年出生。被告王清泉，男，1977年出生。二被告委托代理人汪铁桥，湖南金浯律师事务所律师，代理权限为一般授权。原告黄龙生诉被告王仲华、王清泉、王公民土地租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月2日受理后，依法组成合议庭，由审判员江柏林担任审判长，审判员张琼、人民陪审员漆言娅参加评议。2015年3月6日原告黄龙生申请对羊角塘镇建峰养殖场的建筑物及其他附着物进行价值评估，经本院委托，2010年7月10日湖南华信求是地产矿产与资产评估有限公司作出资产评估报告书。被告王公民于2015年8月10日因病死亡，本院于2015年9月8日裁定驳回原告黄龙生对于被告王公民的起诉。于2015年9月9日公开开庭进行了审理。书记员罗丹丹担任记录。原告黄龙生及其委托代理人蒋建平、吴汉阳、被告王仲华、王清泉及其委托代理人汪铁桥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄龙生诉称：2007年6月8日原、被告订立口头协议，被告将其享有使用权的一块总面积约20亩的荒地出租给原告建设养猪场从事生猪养殖业，该块荒地位于羊角塘镇某某村梓木山，当时双方约定租金为每年3300元，承租时间至2030年1月1日止。达成协议后，原告花费70余万元在该块土地上建有房屋、猪舍及围墙等其他附属设施。截至2014年12月30日，原告已经向被告支付租金25200元。2015年1月1日被告向原告提出无理要求，在无法满足的情况下，被告王仲华、王清泉与其父亲王公民于2015年1月21日来到养猪场对原告的妻子邓文艳大打出手，并打死养猪场的两只狗，二被告还在养猪场的门上加了一把锁，导致原告无法继续经营养猪场。原、被告所订立的土地租赁合同合法有效，然而二被告的行为构成根本违约。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求：1、判令解除原告与被告订立的土地租赁合同；2、判令被告承担违约责任赔偿原告损失3万元；3、判令被告折价偿付原告养猪场建筑及其它附属设施费用30万元；4、本案诉讼费由被告承担。为支持其诉讼请求，原告提交了以下证据：1、2007年6月8日羊角塘镇某某村民委员会出具的证明，用以证明原告黄龙生租用王公民梓木山一块荒茶山建猪舍养猪。2、2014年4月8日收条，用以证明王公平收到原告黄龙生自2007年6月8日至2014年12月30日的租金25200元。3、个体工商户营业执照，用以证明原告黄龙生所办养猪场系个人经营，经营场所在羊角塘镇某某村一组。4、证人黄国忠、王建民、王铜石、蒋有娣、王敢香的书面证言，用以证明原告黄龙生在建设建峰养殖场时曾购买各类建筑材料。5、《黄龙生投入建设的猪场资产评估报告书》，用以证明建峰养殖场的资产在评估基准日2015年6月28日市场价值26.4万元。6、祁阳县公安局羊角塘派出所2015年1月21日在羊角塘镇建峰养殖场拍摄的照片，用以证明二被告到原告养猪场内打架的事实。7、原告黄龙生妻子邓文艳于2015年1月25日在祁阳县人民医院的疾病诊断证明书及报告单和司法医学鉴定书，用以证明二被告到原告的养猪场将原告妻子打伤的事实。8、建峰养殖场现状的照片，用以证明二被告企图霸占原告的养殖场，使原告无法继续经营养殖场。9、证人刘裕华（系黄龙生连襟）证言，用以证明2007年12月原告喊王公民签订书面合同，当时王公民说双方是亲戚，不用签订书面租赁合同，随便原告租赁多长时间。10、证人王铜石证言，用以证明原告建设猪舍时曾向证人购买树木，证人曾经喊了十多个人帮原告施工建设猪舍。被告王仲华、王清泉辩称：因王仲华、王清泉不是土地租赁合同的当事人，所以不是本案适格的主体。原告要求王仲华、王清泉赔偿原告3万元及折价偿付猪场建筑物30万元的请求均与事实不符。养殖场是王仲华、王清泉父亲王公民建好以后再出租给原告养猪的，原告没有付过租金。王公民与原告签订了书面合同，原告有意隐瞒书面租赁合同。2014年11月17日王公民因脑溢血住院，王公民没有能力去违约。2015年1月21日王公民住院需要大额治疗费，王仲华、王清泉兄弟去养殖场向原告收取租金，发现原告已经搬走了很多猪场设施，已经毁坏了场地；原告经营不善，拖欠租金才发生冲突，王仲华、王清泉的母亲在冲突中受伤。原告的诉讼请求缺乏事实根据和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。为支持其抗辩主张，被告王仲华、王清泉提供下列证据：1、羊角塘镇某某村民委员会2007年4月16日出具的证明，用以证明王公民在本村梓木山自家茶山修建养殖场。2、王公民在祁阳县人民医院治疗CT检查报告单2份、死亡证明、户口注销证明，用以证明2015年1月19日王公民病危无行动能力、2015年8月10日王公民因病死亡。3、证人王平生证言，用以证明今年春节前原、被告出现了矛盾，请证人去调解，当时双方协商签合同时，原告说要等其哥哥和弟弟回来再签；当时是说原告付钱给被告。4、证人彭强黎证言，用以证明2015年1月21日派出所接到报警后，证人陪同民警在现场拍照，当时养殖场的一些设施比如食槽、水管等都被敲了，当时养殖场已经没有养猪了，东西都已经搬走了。5、羊角塘派出所出警拍摄的照片，用以证明派出所来调查时原告已经把东西搬走了，发生纠纷时被告母亲受伤。上述证据经庭审质证，对于原告黄龙生提供的证据，被告王仲华、王清泉发表如下质证意见：对于原告证据1，被告对其合法性提出异议。对于原告证据2，被告签名是王公平并非被告父亲王公民所签。对于原告证据3，被告对其合法性、关联性提出异议。对于原告证据4，被告认为证人未出庭作证。对于原告证据5，被告认为该报告并不能证明猪场系原告所有。对于原告证据6，被告对其真实性、合法性无异议，对其关联性提出异议，认为被告向原告收租金时双方发生冲突，原告将被告母亲打倒在地。对于原告证据7，被告提出异议，认为不能证明是被告去收租金时受伤。对于原告证据8，被告提出异议认为不能证明狗是被告打的、锁是被告加的。对于原告证据9，被告认为证人与原告有利害关系，证言不是事实。对于原告证据10，被告无异议。对于被告王仲华、王清泉提供的证据，原告黄龙生发表如下质证意见：对于被告证据1，原告提出异议，认为与原告证据1互相矛盾，应以落款时间在后的原告证据1为准。对于被告证据2，原告认为CT报告单无疾病诊断证明佐证，死亡证明是复印件。对于被告证据3，原告对于调解签合同部分内容无异议，对于付钱部分原告提出异议。对于被告证据4，原告认为被告打原告老婆，原告报警后民警喊原告把东西搬走，猪舍里的东西不是原告破坏的。对于被告证据5，原告对其合法性提出异议。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的有关规定，本院对双方当事人的证据分析认证如下：对于原告证据1、10、被告证据1，原告证据1有村民委员会公章出具证据人员的签名，且原告证据1与证据10互相佐证，对于原告证据1、10二份证据依法予以采信，证实猪舍是原告所建；对于被告证据1，只有村民委员会公章，没有出具证据的工作人员签名，而且落款时间在原告证据1之前，故对于被告证据1，依法不予采信。对于原告证据2，原告未提供证据证明“王公平”名字系王公民所签，因王公民已亡故，对该证据依法不予采信。原告证据3、6是国家机关出具的公文书证，依法予以采信，原告证据6能够证明发生冲突是养殖场内的场景。原告证据4王铜石书面证言有原告证据10印证，对于王铜石书面证言予以采信，其余四名证人未出庭作证，对该四份书面证言不作分析。原告证据5是经本院委托评估公司作出的评估报告书，依法予以采信，能够证明养殖场资产的现有价值。对于原告证据7，原告未提供其他证据佐证，不能证明是二被告打伤原告妻子。对于原告证据8，原告未提供其他有效证据佐证，不能证明原告的举证目的。对于原告证据9关于原告与王公民未签订书面合同部分内容，被告也未能提供书面合同，对于该部分内容予以采信；其余部分关于租赁期限等内容，因原告未提供证据佐证不予采信。对于被告证据2，检查报告单、死亡证明、户口注销证明互相印证，对于该证据予以采信。对于被告证据3，关于双方协商签合同部分内容，双方均无异议，对于该部分内容依法予以采信；对于被告证据3其余部分，原告有异议，被告未提供证据佐证，故对于证据3其余部分不予采信。对于被告证据4，证人关于当时猪舍内部食槽等部分设施被破坏、水管等被拆除、已经没有养猪部分内容被告未提出异议，依法予以采信；至于是谁报警、是谁破坏设施部分内容，因被告未提供证据佐证，依法不予采信。对于被告证据5，与原告证据6相吻合的部分予以采信，其余部分因该系列照片未加盖派出所公章不予采信。根据采信的证据及双方当事人陈述，本院认定以下案件事实：被告王仲华、王清泉系王公民之子。2007年6月8日王公民与原告黄龙生口头订立土地租赁合同，王公民将其承包经营的一块茶山出租给原告黄龙生建猪舍养猪，该块土地位于羊角塘镇某某村梓木山。原告租用该块土地时，羊角塘镇某某村民委员会为原告出具证明。其后原告在该块山地上建猪舍养猪，并建设住房、围墙等养猪场其它附属设施。2009年5月4日原告在祁阳县工商行政管理局为养猪场办理工商登记，后来原告为该养猪场取名建峰养殖场。2014年11月17日王公民因脑溢血住院治疗，2015年8月10日因病死亡。2014年下半年，原、被告找来共同的朋友王平生，组织双方调解并协商签订书面合同事宜，原告说等农历年底其哥哥弟弟回来时双方再来签合同。2015年1月21日，二被告到原告开办的养殖场找原告，发现该养殖场已经停止养猪了，所有猪舍都是空的，二被告认为原告尚欠其父亲王公民租金，认为原告要把钱付清才能搬走，双方遂发生激烈冲突。祁阳县公安局羊角塘派出所接警后赶到现场，拍摄了现场照片，当时猪舍内部的部分食槽、矮墙被破坏，水管等用于养猪的设施已经被拆除。原告夫妇从建峰养殖场搬走后，该养殖场住房的屋顶从普通瓦被改为琉璃瓦。2015年7月10日，受本院委托湖南华信求是地产矿产与资产评估有限公司对于建峰养殖场的资产进行了评估，建峰养殖场的房屋建筑物在评估基准日2015年6月28日市场价值26.4万元。本院认为：本案属土地租赁合同纠纷。王公民与原告黄龙生口头签订土地租赁合同，王公民将其承包经营的土地出租给原告黄龙生用于畜牧业生产，该合同系双方真实意思表示，且不违反国家法律和行政法规的禁止性规定，王公民所属的村民委员会也知情，原告亦到有关部门办理了相关手续，该合同合法有效。在纠纷得到妥善处理前，不应改变建峰养殖场的现状。原告黄龙生不愿意继续履行合同，王公民已经死亡，二被告也无代替王公民继续履行该合同的意愿，从而导致租赁合同无法继续履行，应依法予以解除合同。被告王仲华、王清泉不是合同相对方，原告要求被告王仲华、王清泉承担违约责任赔偿原告3万元及折价偿付原告猪场建筑及其他附属设施价值30万元的主张于法无据，应依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除王公民与原告黄龙生于2007年6月8日口头订立的土地租赁合同；二、驳回原告黄龙生的其他诉讼请求。案件受理费3000元，由原告黄龙生负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 长  江柏林审 判 员  张 琼人民陪审员  漆言娅二〇一五年十月十三日书 记 员  罗丹丹