安徽省六安市金安区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）六金民二初字第01898号
原告：胡亮，男，汉族，1977年7月19日出生，安徽省金寨县人，住安徽省合肥市蜀山区。
原告：漆瑜，女，汉族，1977年8月12日出生，安徽金寨县人，住同上。
两原告的共同委托代理人：李登宏，安徽大别山律师事务所律师。
被告：六安正兴绣品有限责任公司，住所地六安市经济开发区财富广场，组织机构代码76904815-0。
法定代表人：胡兴国，总经理。
委托代理人：尤良旺，安徽英锐律师事务所律师。
原告胡亮、漆瑜与被告六安正兴绣品有限责任公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告胡亮、漆瑜的共同委托代理人李登宏，被告六安正兴绣品有限责任公司的委托代理人尤良旺等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
胡亮、漆瑜诉称：原告系六安金凤凰财富广场22#楼房屋所有权人，签订房屋买卖合同时，据××介绍，该楼西二层承租人系被告，原告购得该处房产后，就被告拖欠原告的租金以及相应的租金标准调整事宜，多次与被告联系，但被告以种种理由拒绝就租金标准调整事宜与原告沟通，对于依法应承担的租金也寻找各种借口不愿支付，其行为明显侵害原告合法权益，无论依照租赁合同约定还是按照被告的履约现状，原告主张解除双方存在的租赁关系，均能依法成立。被告作为承租人，租赁房屋应及时支付租金。租金及租金标准调整事宜，租赁合同有明确约定。原告不但委托亲戚多次与被告联系，而且委托律师向被告发布《律师函》敦促被告履行合同义务，但被告根本不把原告合法权利当一回事。请求判令1、解除原、被告之间的房屋租赁关系，被告将租赁房屋返还给两原告；2、被告支付拖欠原告的房屋租金48294.40元（2010年7月28日计算至2011年7月11日），被告在将租赁房屋交付原告前按140元／日按日累计计算支付原告损失；3、被告承担违约（滞纳）金20000元；4、被告承担诉讼费。
六安正兴绣品有限责任公司辩称：一、原告诉讼请求缺乏事实依据和法律依据。1、被告于2011年6月21日才得知该租赁房屋卖给原告，但该通知未明确向被告告知房屋租金向谁履行；2、被告与原房主金凤凰房地产公司对房屋租金的支付时间没有进行约定，根据《合同法》第226条规定，被告交付租金的时间应为每年的9月28日和10月15日，因此，被告不存在拖欠租金的事实，更不存在违约；3、即使被告迟延支付租金，也是原房主未履行房屋维修义务造成的，且原告在2011年7月4日的《告知函》中未明确要求被告在合理的时间内向其交付租金，根据合同法227条的规定，原告要求解除租赁合同不符合法律规定；4、被告与原房主签订的两份《商铺与仓库租赁合同》及两份租赁合同的承诺是双方真实意思表示，原房主将该租赁房屋卖给原告，根据《合同法》229条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，原告要求调整房屋租金无事实和法律依据；5、原告未向法庭提供证据证明其损失，其要求赔偿损失依据不足，同时，根据《商铺与仓库租赁合同》第四款及第五款第一条的规定，即使被告拖欠房屋租金，也无需承担违约金。二、合法的租赁关系应受法律保护，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2006年8月17日，出租方六安金凤凰市场经营管理有限公司（甲方）与承租方六安正兴绣品有限责任公司（乙方）签订了一份《商铺与仓库租赁合同》。约定，乙方租赁甲方22#（西二层）仓库640平方米；租期自2006年9月8日至2016年9月7日止；租金4元／㎡，租金自合同签定之日起一次性交清，同时补充约定，租金自市场开业起计算，租金一年一付，每年9月20日前交付，租金前三年不变，后两年双方协商议定；乙方必须依约缴纳租金及其他费用，如有无故拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金为实欠租金4%按天计算，如拖欠租金15天，视为违约，甲方有权收回房屋，并不退还乙方押金；租赁期间，甲方如将房产所有权转移给第三方，应符合国家有关房产转让规定，不必乙方同意，但甲方应提前一个月书面通知乙方，房产所有权转移给第三方后，该第三方即成为本合同的甲方，享有原甲方的权利，承担原甲方的义务，合同期满，如甲方的租赁房屋需继续出租，在甲方向第三方提出的同一条件下，乙方享有优先权（但租金可随社会物价指数变动而适当调整）。2006年10月15日，出租方六安金凤凰市场经营管理有限公司（甲方）与承租方六安正兴绣品有限责任公司（乙方）又签订了一份《商铺与仓库租赁合同》，约定，乙方租赁甲方22#西侧北面（二楼）仓库64平方米；租期自2006年10月15日至2016年10月14日止；租金4元／㎡，租金自合同签定之日起一次性交清，同时补充约定，租金自市场开业之日起，前三年租金不变，后两年租金另议。该合同其他内容与2006年8月17日双方签订的内容一致。2007年3月10日，六安金凤凰房地产开发有限公司作出《关于金凤凰财富广场与正兴绣品有限公司续签租赁合同的承诺》：正兴绣品有限公司于2006年9月应本公司招商引资要求，迁入我市场22栋西2楼，面积704平方米，租期为五年，五年期满后继续与正兴绣品有限公司签定五年租赁合同，租金为每月每平方4元。正兴绣品有限公司需按合同按时交纳房租水电费用，否则我公司将无偿收回房屋，解除合同。如本公司未能履行承诺将负责赔偿正兴绣品有限公司办公厂房的一切装修费用（注：现有厂房前大约30平方米空地，免费为正兴绣品有限公司提供使用）。2010年7月16日，六安金凤凰房地产开发有限公司（××）与胡亮、漆瑜（××）签订了《商品房买卖合同》，将建筑面积共4031.1平方米其中套内建筑面积3994.4平方米的第东22幢二层楼房，以3959639元价格转让给胡亮、漆瑜，且于2010年7月28日取得房地产权证。2010年9月29日，金凤凰房地产公司对22#楼的买卖及租金事宜张贴通知。2011年6月21日，六安金凤凰房地产开发有限公司向六安正兴绣品有限责任公司发出《告知函》，其内容主要为“你公司长期拖欠租金，经多次通知后仍未交纳，显已违约，根据租赁合同的约定'租金前三年不变，后两年双方协议调整'，该22#楼已整体卖与胡亮、漆瑜，就该处房屋三年租赁期间届满后，你公司承租房屋的租金调整以及2010年7月28日以后拖欠的租金给付事宜，请你方接到本通知函之日起7日内与胡亮、漆瑜商谈确定租金调整事宜，请接到此函后三日内同我公司联系，结算支付拖欠我公司的租金”。2011年3月3日，六安正兴绣品有限公司向六安金凤凰房地产开发有限公司递交《关于要求租赁房屋维修的函》。2011年7月1日，六安金凤凰房地产开发有限公司（甲方）与六安正兴绣品有限公司责任公司（乙方）签订协议书，就租赁房屋屋面部分渗水，造成房租租金纠纷等事宜约定，一、乙方租赁甲方的房屋未缴租金已达22月（其间只交给甲方房屋租金2万元），甲方现同意乙方交纳租金18000元；二、现乙方所承租的房屋已整体出卖给胡亮、漆瑜，已于2010年7月28日获得房产部门登记确认产权，故乙方支付给甲方的上述18000元租金为2010年7月28日前乙方应交给甲方的房屋租金；三、2010年7月28日以后，有关房屋租金由现房屋产权人胡亮、漆瑜收取等。2011年5月28日，胡亮、漆瑜委托安徽大别山律师事务所向六安正兴绣品有限责任公司向六安正兴绣品有限责任公司发出《律师函》，要求其将2010年7月28日以后拖欠的租金付清，同时要求调整租金标准及合同解除等事宜与其协商。2011年7月4日，胡亮、漆瑜向六安正兴绣品有限责任公司发出《告知函》，再次要求付清所拖欠的租金及协商解决后两年租金调整事宜。双方就租金等事宜未能达成协议。
以上事实，本院经庭审举证、质证，有《商铺与仓库租赁合同》、《关于金凤凰财富广场与正兴绣品有限公司续签租赁合同的承诺》、《商品房买卖合同》、《告知函》、《律师函》及其他证据材料等在卷佐证，本院予以确认。
本院认为：六安金凤凰市场经营管理有限公司与六安正兴绣品有限责任公司签订的两份《商铺与仓库租赁合同》，是双方真实意思表示，其内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，应属有效，对双方当事人均具有法律约束力。双方应当按照约定全面履行自己的义务。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。2011年7月1日，六安金凤凰房地产开发有限公司与六安正兴绣品有限公司责任公司的协议规定，2010年7月28日以后的房租由胡亮、漆瑜收取。《合同法》第80条规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力”。2011年7月1日应当作为债权人转让权利的通知时间，所以应当从2011年7月1日起计算被告的违约时间。截止2011年7月11日原告起诉时，被告应向原告交付房租32666.76元（93.87元／天×348天）。故原告要求被告支付48294.4元，其合理的部分本院予以支持，不合理的部分应予以剔除。按照《商铺与仓库租赁合同》的约定，租金一年一付，每年9月20日前支付。2010年7月28日至2011年7月1日共计338天，被告实欠原告该时间段的房租31728.06元，应当于2011年7月1日向原告付清，至2011年7月11日原告起诉时，被告仍未付清，实际违约11天，被告应当按照约定承担违约金31728.06×4%×11=13960元。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。根据该规定，原告主张违约金13960元过高。本院酌定违约金为9518元（31728.06×30%）。在2011年7月1日之前，六安金凤凰房地产开发有限公司与六安正兴绣品有限公司责任公司因租赁房屋漏雨、拖欠租金等事宜达成协议。同时，原告认为按6元／平方米计算，被告认为按合同约定及金凤凰公司的承诺4／平方米计算。本院认为，原告主张按6元／平方米缺乏事实依据。因2011年7月1日六安金凤凰房地产开发有限公司与六安正兴绣品有限公司责任公司在结算租金时是按照2007年3月10日《关于金凤凰财富广场与正兴绣品有限公司续签租赁合同的承诺》4元／平方米结算的，故原告的主张违反《合同法》“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，本院依法不予采信。按照《商铺与仓库租赁合同》的约定“如拖欠租金15天，视为违约，甲方有权收回房屋”。被告构成违约，拖欠原告租金11天，没有15天。故原告要求解除合同没有事实和法律依据。为了维护合同的稳定性和交易的安全性，本院认为原、被告双方应当继续履行该租赁合同。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第八十条、第九十四条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：
一、六安正兴绣品有限责任公司于本判决生效之日起立即支付其所拖欠胡亮、漆瑜自2010年7月28日至2011年7月11日的租金32666.76元；
二、六安正兴绣品有限责任公司于本判决生效之日起立即支付胡亮、漆瑜因其迟延履行的违约金9518元；
三、驳回胡亮、漆瑜要求解除房屋租赁合同的诉讼请求；
四、驳回胡亮、漆瑜的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6940元，由六安正兴绣品有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。
审判长 杨效成
审判员 马开功
审判员 何 琼
二〇一一年九月二十日
书记员 余子敏
附：法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。
债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。