海南省第一中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）海南一中民一终字第45号
上诉人（原审原告）海南通铁商贸有限公司。
法定代表人马和平，总经理。
委托代理人黄一乐，海南嘉天律师事务所律师。
委托代理人吴兰现，海南嘉天律师事务所律师助理。
上诉人（原审原告）刘自知，男，汉族。
委托代理人黄一乐，海南嘉天律师事务所律师。
委托代理人吴兰现，海南嘉天律师事务所律师助理。
被上诉人（原审被告）陈景福，男，汉族。
委托代理人陈益泰，男，汉族。
上诉人海南通铁商贸有限公司（以下简称通铁公司）、刘自知因与被上诉人陈景福排除妨害纠纷一案，不服海南省定安县人民法院（2013）定民初字第368号驳回起诉的民事裁定，向本院提起上诉。本院于2014年5月7日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。
原审法院审理查明，1999年1月2日，定安县人民政府给海南江南开发公司颁发定国用（1999）字第18号《国有土地使用证》，海南江南开发公司取得了8600.98平方米国有土地使用权，该公司在该地上投资建设江南市场（后更名为通铁商贸城、和安市场），建起了一幢六层大楼，建筑物占地面积为4717.60平方米，其中一层为农贸市场，二层为服装市场，三至六层为商品房，三至六层有一百余住户，建筑面积约21900平方米，其中一、二层9435.2平方米。市场建好后，海南江南开发公司将三至六层商品房出售，一、二层自行经营。2006年12月30日，海南江南开发公司更名为海南江南投资有限公司。2007年6月20日，海南江南投资有限公司与通铁公司签订《房地产买卖契约》，海南江南投资有限公司将一、二层房产转让给通铁公司。定安县人民政府分别于2007年7月5日、7月17日给通铁公司颁发房权证定城镇字第0005302、0005308号《房屋所有权证》，面积分别为4717.60平方米。2008年2月2日，定安县人民政府给通铁公司颁发定安国用（2008）第1号《国有土地使用证》，土地使用权面积为3698.56平方米，其中独用面积2028.56平方米，分摊面积为1670平方米。2011年12月18日，通铁公司与刘自知签订《租赁合同》，约定：通铁公司将市场一、二层房屋面积约9435.2平方米和周围场地约3000平方米一并出租给刘自知使用，租期20年（自2012年1月1日至2031年12月31日止），租金2000万元等等。海南江南投资有限公司在经营市场期间，聘请陈景福为市场管理人员，2007年5月2日，海南江南开发公司与江南商贸城物业管理处签订《承诺合同书》，约定：“江南商贸城现有的道路，也是江南商贸城住户物业的共同道路，为方便住户的生活，甲方（海南江南开发公司）特划出市场东北角靠定安县人民银行一侧的场地（铁皮屋）壹块面积120平方米给物业处给住户作为停放单车和摩托车的场地为永久性，并属物业管理处管理。等等。”海南江南开发公司法定代表人张建光签名加盖公司印章，江南商贸城物业管理处法人代表陈景福签名。经查江南商贸城物业管理处没有注册登记，只有以陈景福个人名义登记成立定安定城景福自行车保管服务部，经营场所定安县定城镇通铁商贸城。陈景福于2007年5月在市场东北角搭建一车棚，为三至六楼住户提供水电、车辆保管等物业管理服务，收取一定的管理费，也接受外来车辆保管服务，现车棚面积422.65平方米。通铁公司受让市场一、二层房产后，继续聘用陈景福为市场管理人员，刘自知承租经营市场后也继续聘用陈景福为市场管理人员。陈景福在经营车辆保管业务期间，自2011年12月至2012年9月每月曾向刘自知缴交租金500元及水费。2013年3月8日，因在市场管理中产生矛盾，刘自知正式解聘陈景福，并为此提起诉讼，请求：1、依法确认陈景福侵占和安市场经营场地作停车场的行为构成民事侵权；2、请求判令陈景福立即停止侵害，撤出经营场地，并拆除其在侵占土地上所建的违法建筑物及其他附属物，恢复原状；3、请求判令陈景福向两原告赔偿自2012年1月1日至撤出场地之日止因侵占停车场造成的经济损失（暂计算至2013年7月31日，按每月人民币5000元计算约计经济损失为95000元）；并由陈景福承担本案诉讼费、测绘鉴定等所有费用。2013年8月30日，原审发函定安县国土环境资源局，要求该局对通铁公司持有的定安国用（2008）第1号《国有土地使用权证》所登记的土地进行测量并明确四至范围，该局于2014年1月26日复函本院，称通铁公司的土地界线范围未明确。
原审法院审查认为，本案属排除妨害纠纷。本案争议的焦点是陈景福在和安市场搭建车棚从事车辆保管业务的行为是否构成侵权。《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”通铁商贸城（和安市场）小区，土地总面积8600.98平方米，建筑面积21900多平方米，包括通铁公司与三至六层100余住户均为小区业主，小区的土地属于全体业主共有，依法享有共有和共同管理的权利。小区业主至今尚未成立业主大会或者业主委员会。2007年5月2日，开发商海南江南投资有限公司法定代表人张建光以公司更名前的名义即海南江南开发公司承诺给物业管理处120平方米土地作为业主停放单车和摩托车的场地，合同虽然是盖公司更名前的海南江南开发公司的印章，但实际是海南江南投资有限公司的行为，受承诺方江南商贸城物业管理处未经登记成立，受承诺方实际是陈景福个人，经开发商同意后，陈景福在市场内搭建车棚，为住户提供车辆保管服务，也为业主提供水电等物业管理服务，并收取管理费，小区业主并没有提出异议，而是一直接受陈景福提供的物业服务。因此，海南江南投资有限公司法定代表人张建光与陈景福签订的《承诺合同书》是有效合同，陈景福的行为应视为是受业主聘请从事小区物业管理的行为，陈景福搭建车棚从事车辆保管服务，有合法依据，其行为不构成侵权。通铁公司受让和安市场后，应受《承诺合同书》的约束，对建筑物专有部分以外的共有部分，通铁公司与其他业主享有共有和共同管理的权利。根据上述法律规定，是否允许陈景福继续保留车棚，应当由小区全体业主共同决定，有关共有和共同管理权利的重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。通铁公司所享有的建筑面积只有9435.2平方米，专有部分面积未过半，且主张拆除车棚的业主也只有通铁公司一家，不符合法律规定的条件。通铁公司与刘自知主张《承诺合同书》无效，理由不成立，不予采纳。陈景福超出承诺合同书约定的120平方米范围使用小区土地的行为，依法亦应当由小区业主共同决定。综上所述，通铁公司只是小区的业主之一，不能单独提出拆除物业设施，依法不具有诉讼主体资格。刘自知不是小区业主，无权对物业设施的处置主张权利，陈景福的行为亦未对刘自知的承包经营权构成侵权。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条之规定，裁定：驳回原告海南通铁商贸有限公司、刘自知的起诉。案件受理费1087元，退还给原告海南通铁商贸有限公司、刘自知。
上诉人通铁公司、刘自知均不服原审裁定，共同提起上诉称，陈景福在其独用面积2028.56平方米的土地上，并不是在小区业主的分摊面积塔建车棚，其行为已侵占上诉人的专有土地使用权，原审在没有经过正规测绘的情况下，认定该地为分摊面积，并据此认为应由业主大会代表二分之一以上才能起诉，并作出驳回起诉的裁定，显然认定事实和适用法律均错误，侵犯了上诉人的诉权。故上诉请求：1、撤销原审民事裁定；2、发回重审，并支持上诉人的一审诉讼请求。
被上诉人陈景福针对二上诉人的上诉状，共同答辩称，原审裁定认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原裁定。
本院经审查认为，通铁公司、刘自知在一审中明确以陈景福的行为侵占了自己的独用面积，提起侵权之诉，并不是代表小区业主为小区的分摊面积提起侵权之诉。一审在无法查清该争议地是独用面积还是分摊面积情况下，以通铁公司、刘自知未经业主代表大会二分之一以上同意，不具有诉讼主体资格为由裁定驳回起诉，已脱离了通铁公司、刘自知原来的诉讼请求进行审理，况且由业主大会作为业主共同利益诉讼主体并不能够排斥业主的诉讼主体资格。同时，通铁公司、刘自知的起诉，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的起诉条件。因此，一审裁定驳回通铁公司、刘自知的起诉，属认定事实不清、适用法律错误，应予纠正。通铁公司、刘自知的上诉理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，裁定如下：
一、撤销海南省定安县人民法院（2013）定民初字第368号民事裁定；
二、发回海南省定安县人民法院重审。
审 判 长 李秋芸
代理审判员 符 强
代理审判员 王思霖
二〇一四年六月三日
书 记 员 陈进平
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百一十九条起诉必须符合下列条件：
原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；
有明确的被告；
有具体的诉讼请求和事实、理由；
属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
审核：彭健生撰稿：符强校对：陈进平印刷：李慧玲
海南省第一中级人民法院2014年6月3日印制
（共印25份）