云南省玉溪市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）云04民终793号
上诉人（原审原告）：殷志祥，男，1970年12月28日生，汉族，居民，住云南省玉溪市峨山县。
被上诉人（原审被告）：玉溪锦悦房地产开发有限公司。住所地：云南省玉溪市红塔区北城街道玉丰路下段。
法定代表人：黄欣，执行董事。
委托诉讼代理人：陈平，云南兴诚律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
上诉人殷志祥因与被上诉人玉溪锦悦房地产开发有限公司（以下简称锦悦公司）商品房预售合同纠纷一案，不服云南省玉溪市红塔区人民法院（2016）云0426民初1808号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
殷志祥上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求或将本案发回重审；2、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审认定部分事实错误。一审庭审中被上诉人仅口头提出违约金约定过高，应参照春和片区租房标准每月大概200多元计算上诉人损失，但未提供任何证据证实，也未证实约定的违约金超过造成损失的30%，在此情况下一审按被上诉人意见擅自将违约金调整为为260元/月错误。本案双方签订的商品房购销合同是被上诉人事先拟好的格式合同，并非双方平等协商约定，合同已明确写明逾期交房违约金及计算方法，一审按同地段同类房屋租金标准确定逾期交房违约金与事实不符。2、一审部分法律适用错误。如前所述，被上诉人未举证证实其主张的租金标准及双方约定的违约金过高，本案也不属于没有约定违约金或损失赔偿的情形，一审适用最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条第二款的规定参考同地段房屋租金标准260元/月确定违约金错误，违背中立、公正的审判原则。
锦悦公司答辩请求驳回上诉，维持原判。
殷志祥向一审法院起诉请求：1、判令锦悦公司按合同约定支付违约金16870.74元（暂从2014年7月1日计算至2016年6月30日，之后按此标准支付至实际验收交房时止）；2、判令锦悦公司承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：锦悦公司通过出让方式取得位于玉溪××××区春和镇太极山玉红国用（2010）第1612号地块的使用权，并在该地块上开发“太极名城”住宅小区，建设工程许可证号为建字第530401-2011-00003号。2011年8月18日，殷志祥向锦悦公司交纳了8万元认购款。2012年1月1日，殷志祥（乙方）与锦悦公司（甲方）签订了《商品房购销合同》。合同第三条约定乙方购买“太极名城”第1幢第5层505号房。第四条约定房屋套内建筑面积31.32平方米，单价每平方米3978.03元，分摊面积7.17平方米，建筑面积38.49平方米，房屋总价款为124592元；第七条约定甲方应于2014年6月30日前，把经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给乙方；第九条第一款甲方逾期交房的违约责任约定自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，甲方按每天5元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期60天后，甲方按乙方已付款的0.02%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。签订合同当天，殷志祥又交给锦悦公司尾款44592元，按合同约定支付了全部购房款124592元。但之后，“太极名城”小区因锦悦公司和建筑承包商玉溪马桥建设集团有限公司发生建设工程施工合同纠纷，还有地下车库的消防设施等工程没有完工，也没有能够按期组织竣工验收。“太极名城”小区已具备居住生活的基本条件，锦悦公司通知购房户交房，部分购房户按约接房并装修入住，但殷志祥等人以项目不具备法定交房条件拒绝接房，并起诉要求锦悦公司承担逾期交房的违约责任，支付违约金。2016年6月30日，殷志祥向一审法院起诉，请求判如所请。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案殷志祥、锦悦公司的《商品房购销合同》合法有效，殷志祥履行了付款义务，锦悦公司应当按约履行交房义务。锦悦公司因故未能按约于2014年6月30日履行交房义务，已经构成违约，殷志祥要求锦悦公司承担逾期交房的诉讼请求有事实及法律依据，予以支持。即使锦悦公司曾通知过殷志祥交房，但因为“太极名城”小区并没有按时竣工验收，不符合法定交房条件，故对锦悦公司不承担违约责任的答辩请求不予支持。
违约金的性质是补偿守约方损失为主，惩罚违约方的违约行为为辅。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。违约金的确定应以当事人的实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错及预期利益，并遵照公平合理的原则。”上述规定表明违约金不能违背公平合理的法律原则，不能超过守约方损失的合理限度，否则经当事人申请人民法院可以进行调整。本案锦悦公司逾期交房给殷志祥造成的损失客观表现为房屋未能占用使用的租金损失，双方合同约定的逾期交房违约金为日万分之二，殷志祥依照双方合同约定要求的违约金数额远远大于因锦悦公司违约给殷志祥造成的实际损失，锦悦公司要求减少违约金，参考同地段房屋租金标准确定殷志祥损失的答辩请求具有事实及法律依据，予以采纳。对锦悦公司应承担的违约金酌情确定为每月260元。遂判决：“一、被告玉溪锦悦房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告殷志祥逾期交房违约金6240元（从2014年7月1日计算到2016年6月30日），之后的违约金按每月260元支付到实际验收交房时止。二、驳回原告殷志祥的其他诉讼请求。”
本院经审理查明的事实与一审认定相一致，本院予以确认。另，2012年1月1日锦悦公司与殷志祥签订的《合同补充协议》第九条约定：锦悦公司取得竣工验收备案证即具备交房条件。
本院认为，双方当事人签订的《商品房购销合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应认为为合法有效。本案二审的争议焦点为殷志祥要求锦悦公司按合同约定支付逾期交房违约金的请求能否得到支持。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”经审查，本案双方签订的《商品房购销合同》第七条约定：锦悦公司应于2014年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给殷志祥。同时双方的合同补充协议第九条约定：锦悦公司取得竣工验收备案证即具备交房条件。关于竣工验收的问题，2013年12月2日住房和城乡建设部发布的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第四条规定：“工程竣工验收由建设单位负责组织实施。”第五条规定：“工程符合下列要求方可进行竣工验收：（一）完成工程设计和合同约定的各项内容。（二）施工单位在工程完工后对工程质量进行了检查，确认工程质量符合有关法律、法规和工程建设强制性标准，符合设计文件及合同要求，并提出工程竣工报告……（八）有施工单位签署的工程质量保修书……”第六条第一款规定：“工程竣工验收应当按以下程序进行：（一）工程完工后，施工单位向建设单位提交工程竣工报告，申请工程竣工验收……（四）建设单位组织工程竣工验收。1.建设、勘察、设计、施工、监理单位分别汇报工程合同履约情况和在工程建设各个环节执行法律、法规和工程建设强制性标准的情况；2.审阅建设、勘察、设计、施工、监理单位的工程档案资料；3.实地查验工程质量；4.对工程勘察、设计、施工、设备安装质量和各管理环节等方面作出全面评价，形成经验收组人员签署的工程竣工验收意见。”第七条规定：“工程竣工验收合格后，建设单位应当及时提出工程竣工验收报告。工程竣工验收报告主要包括工程概况，建设单位执行基本建设程序情况，对工程勘察、设计、施工、监理等方面的评价，工程竣工验收时间、程序、内容和组织形式，工程竣工验收意见等内容……。”本案中，因锦悦公司提交的材料不能证明太极名城工程已按上述规定进行了验收，现双方合同约定的房屋交付条件尚不具备，也就导致逾期交房违约金的止点无法计算，故殷志祥要求锦悦公司按合同约定支付逾期交房违约金的主张，需待相关部门督促建设单位锦悦公司组织验收合格后再起诉解决，一审进行实体判决不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下：
一、撤销云南省玉溪市红塔区人民法院（2016）云0402民初1808号民事判决；
二、驳回殷志祥的起诉。
一审案件受理费110元，退还殷志祥；上诉人殷志祥预交的二审案件220元予以退还。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 曹 燕
审 判 员 吴析咛
代理审判员 段 娟
二〇一七年一月二十四日
书 记 员 邹 欣