黑龙江省牡丹江市阳明区人民法院民 事 判 决 书（2016）黑1003民初40号原告姚萍。委托代理人庄道坤，法律工作者。被告华隆房地产开发集团有限公司阳明分公司。负责人马江涛，经理。委托代理人霍丽华。被告华隆房地产开发集团有限公司。法定代表人王华桥，董事长。委托代理人霍丽华。原告姚萍诉被告华隆房地产开发集团有限公司阳明分公司、华隆房地产开发集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月6日立案受理后，由代理审判员韩雪雪依法适用简易程序于2016年5月20日公开开庭进行审理。原告姚萍及其委托代理人庄道坤到庭参加诉讼，被告华隆房地产开发集团有限公司阳明分公司、华隆房地产开发集团有限公司的其委托代理人霍丽华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称:2014年2月15日，原告与被告华隆房地产开发集团有限公司阳明分公司（以下简称被告华隆阳明分公司）签订了《“华隆富江阳光城”认购意向书》，约定原告购买被告华隆阳明分公司开发的“华隆富江阳光城”项目B27号楼二单元四层2-4-2号房屋，面积63.75平方米，价格为每平方米3895.00元。原告于签订意向书当日交纳了购房款75000.00元。双方签订意向书时，被告华隆阳明分公司称该房屋售房手续齐全。签订意向书后，原告多次要求被告华隆阳明分公司与原告签订正式购房合同，被告推脱至今。经原告查询，被告华隆阳明分公司开发的“华隆富江阳光城”项目并未取得商品房销售许可证。原告认为，被告华隆阳明分公司在未取得商品房销售许可证的情况下，故意隐瞒没有取得商品房销售许可证的事实，向原告出售商品房，属欺诈销售，损害了原告的合法权益。被告华隆房地产开发集团有限公司（以下简称华隆集团公司）是被告华隆阳明分公司的开办单位，依法应对被告华隆阳明分公司的民事行为承担责任。原告诉至法院。诉讼请求：1.请求法院判令解除原告与被告华隆阳明分公司双方签订的《“华隆富江阳光城”认购意向书》；2.请求判令被告华隆阳明分公司返还原告购房款75000.00元，赔偿原告损失人民币75000.00元，合计人民币150000.00元，同时要求被告华隆集团公司承担连带责任；3.由二被告承担本案诉讼费用。二被告辩称：一、原告与被告华隆阳明分公司签订的认购书是独立有效的预约合同。被告华隆阳明分公司与原告签订认购书时已具备签订预约合同的条件，且认购书中对商品房销售的核心条款作出约定，符合法律规定，该合同成立并实际履行。二、原告诉称事实不真实。原告在签订认购书时已了解房屋的基本情况，知道需等被告办理预售房许可证后才签订正式合同，说明原告所述被告隐瞒没有取得商品房销售许可证的事实不存在。原告在签订认购书一年后，由于家庭的变故没有能力贷款继续购买该商品房，原告为了规避认购书违约责任的约束而起诉。三、原告的诉讼请求没有法律依据。原告交付给被告华隆阳明分公司的75000.00元是首付款，不是定金，不应适用双倍返还的规定。“富江阳光城”是市政府保障性住房项目，被告在2014年9月份就向政府有关部门申请办理商品房预售许可证，预售许可证没有下发不是被告可以左右的。本案未签订商品房买卖合同并不影响原告入住，是由于原告的个人原因没有入住。综上，原告与被告签订的认购书合法有效，原告要求解除合同的理由不充分，被告要求继续履行合同。本案的争议焦点是：一、原告与被告华隆阳明分公司所签订的《“华隆富江阳光城”认购意向书》的性质如何；二、被告华隆阳明分公司是否有返还购房款并赔偿原告损失的义务，如有，数额如何确定，二被告之间如何承担责任；三、原告与被告华隆阳明分公司签订的《“华隆富江阳光城”认购意向书》应否解除。原告为支持其主张，向法庭提交如下一组证据：原告与被告华隆阳明分公司于2014年2月15日签订的《“华隆富江阳光城”认购意向书》一份、2014年2月15日被告华隆阳明分公司向原告出具的75000.00元的收据一份。欲证明：被告华隆阳明分公司与原告签订了意向书，意向书的内容符合法律规定的商品房买卖合同的相关要件，双方约定了价格、交易楼房的面积及合同履行需要的相关内容，同时约定原告向被告华隆阳明分公司缴纳75000.00元购房款事宜，证明原告如约于2014年2月15日将75000.00元定金交于被告华隆集团公司。二被告对该组证据的形式要件无异议，对证明问题有异议：一、本案原告交给被告的是首付款，也就是房款，并不是定金，在收据中写明的也是房款；二、本案签订的是认购意向书，并不是商品房买卖合同，签订认购书与签订商品房买卖合同中间是有一定的期限的。被告没有过错，也没有违约，不同意解除合同。本院认为，由于二被告对该证据的形式要件无异议，故本院对该证据的内容予以采信。被告为支持其反驳主张，向法庭提供如下一组证据：建设用地规划许可证一份、建设用地批准书两份，欲证明：被告具备了签订预约合同的条件。原告对此证据的形式要件无异议，对证明问题有异议。假设被告方取得建设用地规划许可证，也无法证明被告有出售本案诉争房屋的权利，同时被告提供的证据显示用地性质是R2居住用地、土地取得方式为挂牌、划拨。以上记载充分说明，根据法律规定，被告不允许出售本案诉争房屋。由此该证据恰恰可以证明原告的主张符合解除合同的条件。本院认为，该组证据来源及形式合法，本院对该组证据予以采信。根据当事人的举证、质证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下：2014年2月15日，原告姚萍与被告华隆阳明分公司签订《“华隆富江阳光城”认购意向书》，约定：原告认购被告华隆阳明分公司开发的“华隆富江阳光城”B27号楼二单元四层2-4-2号住宅，建筑面积63.75平方米（以房产部门核定建筑面积为准，房款多退少补），价款合计246000.00元。同日，原告向被告交付75000.000元。被告华隆阳明分公司至今未取得该诉争房屋的预售许可证及销售许可证。另查明，被告华隆阳明分公司虽有营业执照，但无独立于法人华隆集团公司以外的财产。本院认为，被告华隆阳明分公司与原告签订认购意向书时不具有商品房预售许可证，且认购意向书中明确约定了将来签订正式的商品房买卖合同的事宜，故该认购意向书的性质为预约合同。该合同依法成立并有效。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，另一方当事人可以解除合同。被告华隆阳明分公司与原告签订认购意向书时涉及的房屋已经在建设，且该房屋所在小区于2015年即有住户入住，而被告华隆阳明分公司已表示其尚不能办理商品房预售许可证，应视为其不能履行主要债务，符合解除合同的条件。故本院认为，原告与被告华隆阳明分公司于2014年2月15日签订的《“华隆富江阳光城”认购意向书》应予以解除。关于原告交付的75000.00元款项的性质，该款项书写在合同的“分期付款”项下，被告华隆阳明分公司出具的收据上亦注明是房款，且该款数额已超过合同标的的百分之二十，故该款项的性质应认定为购房款。则原告主张的双倍定金返还即无依据，故本院对原告的损失以发生的实际损失予以保护。以75000.00元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算利息为9464.00元。依据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，因被告华隆阳明分公司系被告华隆集团公司的分公司，故被告华隆阳明分公司的责任应由被告华隆集团公司承担。综上，被告华隆集团公司应返还原告购房款75000.00元，并赔偿原告损失9464.00元，共计84464.00元。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国担保法》第九十一条：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，判决如下：一、解除原告姚萍与被告华隆房地产开发集团有限公司阳明分公司于2014年2月15日签订的《“华隆富江阳光城”认购意向书》；二、被告华隆房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告姚萍购房款及损失共计84464.00元；三、驳回原告姚萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3300.00元,由被告华隆房地产开发集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。审 判 长  来晓强代理审判员  韩雪雪人民陪审员  高广明二〇一六年五月二十三日书 记 员  徐雯雯