北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）通民初字第12381号
原告刘洪梅，女，1975年5月13日出生。
委托代理人赵保洋，北京市隆昌律师事务所律师。
被告北京实地房地产开发有限责任公司，住所地北京市通州区宋庄镇都市园望都一街2号，组织机构代码：80244120-3。
法定代表人杨维旺，总经理。
委托代理人朱红民，男，1976年4月21日出生，北京实地房地产开发有限责任公司职员。
原告刘洪梅诉被告北京实地房地产开发有限责任公司（以下简称实地公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员刘丹丹独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告刘洪梅及其委托代理人赵保洋，被告实地公司的委托代理人朱红民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘洪梅诉称：我与实地公司于2013年8月6日签订《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），我购买实地公司的坐落于北京市通州区新华大街南、中山大街北侧商业、办公综合楼5层x号房屋，并且缴纳购房款535681元。根据合同约定实地公司应当在2013年11月15日前向我交付x号房屋，延期超过90日，购房人有权退房，但实地公司至今未按约定交付房屋。故我起诉要求：1、判令解除我与实地公司签订的《预售合同》（合同编号：Y1514983）；2、实地公司返还我购房款525681元及给付违约金5256.81元；3、实地公司返还我活动费1万元；4、诉讼费由被告实地公司承担。
被告实地公司辩称：我公司不同意刘洪梅的诉讼请求，刘洪梅没有按照合同约定在90日内与我公司协商解除合同，故不应解除合同退还房款。我公司在刘洪梅正式办理入住时会按照合同约定给付违约金。认购活动费系我公司代收，我公司已经转交给第三方公司，我公司不同意退还。
经审理查明：2013年7月7日，刘洪梅至实地公司鑫源贸大厦售楼处看房，确定购买x号房屋，并于当日向实地公司交纳购房首付款525681元及搜房活动费1万元。2013年8月6日，刘洪梅作为买受人与实地公司作为出卖人签订《预售合同》，合同约定房屋总价款1035681元。合同附件五付款方式及期限的约定：“二、双方同意买受人以贷款方式付款，具体付款期限安排如下：1、2013年8月6日前，买受人向出卖人支付首付款计人民币￥525681元，伍拾贰万伍仟陆佰捌拾壹元整。2、2013年10月28日前，买受人向出卖人支付剩余房款计人民币￥510000元，伍拾壹万零仟零佰零拾零元整。”《预售合同》第十二条交付条件约定：实地公司应当在2013年11月15日前向刘洪梅交付该商品房。该商品房交付时应当符合3个条件：1、该商品房已经取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件（适用于2007年3月1日后签订土地使用权出让合同的住宅；或2007年3月1日前已签订土地使用权出让合同但在2007年8月1日后进行施工招投标的住宅）。合同第十四条逾期交房责任约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付给买受人的按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在90日之内（该时限应当不小于第十一条第（1）项中的时限），自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金（该违约金比率应当不小于第十一条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”合同第36页第5条对于商品房预售合同第十四条的修改和补充约定：“因出卖人原因逾期交房超过90日，买受人退房，买受人应最迟在出卖人逾期交房90日后的3日内向出卖人书面提出退房申请，逾期买受人不得再行使合同的解除权、退房权。”合同签订后，实地公司并未向刘洪梅交付合同原件，并且由于实地公司原因，刘洪梅至今未能办理银行贷款。2013年11月15日，因房屋未满足交付条件，实地公司未按照合同约定向刘洪梅交付x号房屋。2014年6月21日，实地公司向刘洪梅出具购房款发票。2014年6月26日，实地公司办理完毕了x号房屋所在的商业、办公综合楼的竣工验收备案手续。2014年7月10日，刘洪梅向实地公司在《预售合同》中约定的地址通州区新华大街222号邮寄《解除合同通知书》，后该邮件因原址查无此人被退回。
在本案审理过程中，刘洪梅称签订合同时并未仔细阅读合同条款，且实地公司未向其交付合同原件，2013年11月15日实地公司未按期交房后其多次询问销售人员交房时间，并曾以口头及书面的方式提出退房要求。因未能协商一致，故刘洪梅准备向法院提起诉讼，于2014年6月向实地公司的销售人员要求后取得了合同复印件，仔细阅读合同后向实地公司邮寄了《解除合同通知书》。实地公司称2013年底曾向刘洪梅邮寄了入住通知书，但并未向本院提供邮寄入住通知书的相应证据。实地公司同时称刘洪梅所交纳的搜房活动费1万元，系第三方公司与实地公司合作举办优惠活动，该1万元虽由实地公司代为收取，但已将该款项转交给第三方公司，但实地公司未向本院提交该公司与第三方公司合作及该公司向第三方公司转交上述款项的证据。
上述事实，有《预售合同》、购房发票、搜房活动费收据、《解除合同通知书》、《竣工验收备案表》、邮寄单及双方当事人陈述等在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。当事人一方有违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中原告刘洪梅与被告实地公司签订的《预售合同》合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。按照双方合同第十二条的约定实地公司应于2013年11月15日向刘洪梅交付x号房屋，实地公司未按时交付房屋，且实地公司于2014年6月26日才取得x号房屋所在商业、办公综合楼的竣工验收备案手续，实地公司已经构成违约。刘洪梅虽然未按照合同第36页第5条的约定在实地公司逾期交房超过90日的3日内书面提出退房申请，但该条款为实地公司提出的格式条款，对刘洪梅的退房权进行了限制，且实地公司未对该条款提醒刘洪梅注意并进行必要的说明。同时，因实地公司在签订合同后未及时向刘洪梅交付合同，也影响了刘洪梅知晓合同约定并及时提出退房申请，故对实地公司称因刘洪梅未按时提交书面的退房申请故不同意解除合同的答辩意见，本院不予采纳。故对刘洪梅要求解除与实地公司签订的《预售合同》，并要求实地公司退还全部已付款525681元及支付全部已付款的1%即5256.81元违约金的诉讼请求，证据充分，理由正当，本院依法予以支持。对于刘洪梅交纳的搜房活动费1万元，该笔费用为刘洪梅为购买x号房屋按照实地公司的要求所支付，由实地公司收取，现因实地公司违约刘洪梅不再购买x号房屋，且实地公司未提供证据证明该款项为其他公司所收取，故对刘洪梅要求实地公司返还商铺活动费1万元的诉讼请求，证据充分，理由正当，本院依法予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款、第九十四条第四项、第九十七条之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起解除原告刘洪梅与被告北京实地房地产开发有限责任公司签署的编号为Y1514983的《北京市商品房预售合同》；
二、被告北京实地房地产开发有限责任公司返还原告刘洪梅购房款人民币五十二万五千六百八十一元，于本判决生效之日起七日内执行清；
三、被告北京实地房地产开发有限责任公司赔偿原告刘洪梅违约金人民币五千二百五十六元八角一分，于本判决生效之日起七日内执行清；
四、被告北京实地房地产开发有限责任公司返还原告刘洪梅搜房活动费人民币一万元，于本判决生效之日起七日内执行清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费四千六百零五元，由被告北京实地房地产开发有限责任公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 刘丹丹
二〇一四年九月十六日
书 记 员 苑路佳