江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏03民终1463号
上诉人（原审被告）徐州市实屹物业管理有限公司。住所地本市云龙区金凯隆大厦*楼。
法定代表人白玉峰，该公司经理。
委托代理人袁秀秀，江苏泰信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王俊连，个体工商户。
委托代理人王萍，江苏金华星律师事务所律师。
委托代理人李娜，江苏金华星律师事务所实习律师。
上诉人徐州市实屹物业管理有限公司（以下简称实屹物业公司）因与被上诉人王俊连租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市云龙区人民法院（2014）云民初字第2956号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月7日立案受理后，依法审理了本案。上诉人实屹物业公司的委托代理人袁秀秀，被上诉人王俊连及委托代理人王萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年，王俊连与实屹物业公司签订《租赁合同》（含附件）一份，此《租赁合同》是实屹物业公司受该商场的权利所有人-
金凯隆业主代表委托与王俊连所签。合同约定：甲方（实屹物业公司）将坐落于徐州市淮海东路201号徐州金凯隆大厦3层北侧，承租范围39间客房出租给乙方（王俊连）用于经营宾馆；商场西侧一楼楼梯间可以作为王俊连吧台接待无偿使用，但不得阻碍消防通道，不得出租。租赁期间自2011年6月30日至2019年8月30日止（第一年付清租金免租1个月，第二年付清租金免租1个月，本合同完整履行免租两个月，如不能完整履行则乙方补缴2个月租金）。租金采取半年支付方式，第一年至第四年年租金300000元，第五年至第八年年租金为320000元，租金收取时间第一次为2011年6月13日交付150000元，以后租金收取的时间为提前60日交付下个年度的租金。逾期一个月不交租金实屹物业公司有权清场，按违约处理，所有租赁物范围内的房屋、设施、设备、财物、物品，实屹物业公司均有权处理，乙方不得主张任何权利。合同第五条约定甲方向乙方交付使用时，保证水、电路等基础设施正常。使用过程中的一切维修及费用由乙方负责。合同第八条乙方的权利、义务约定租赁期内，乙方承担使用该商场所发生的水、电、设备等费用，按其独立安装的表具计算。如因本次租赁产生相关的税费由乙方承担。合同第九条约定有商场因社会公共利益或城市建设需要被依法征用或者非实屹物业公司原因造成该商场毁损灭失的，本合同自行解除，双方互不承担责任。合同第十条约定违约责任，租赁期内，非本合同规定的情况或未经甲方许可，乙方中途擅自退租的，已交纳的押金及所有费用均不作退回。宾馆中乙方投入装修及物品归甲方所有，实屹物业公司无需支付费用。合同附有徐州金凯隆大厦平面图，明确标示一至三楼扶手电梯直达王俊连宾馆。
合同签订后，实屹物业公司将涉案房屋交付王俊连使用，在履行过程中，徐州金凯隆大厦一楼大门被堵上，面向徐州市复兴北路的一至三楼的扶手电梯被拆除，通往王俊连三楼宾馆的通道被堵，致使王俊连只能使用案外人所有的直行电梯作为通道，且王俊连用于经营的宾馆客房部分窗户亦被广告牌遮挡。2013年4月16日，王俊连向实屹物业公司寄出《解除合同通知书》，实屹物业公司于当天收到通知书后未明确表示同意解除也未在合理期限内向人民法院起诉。王俊连宾馆自2012年5月起即无法继续经营，双方未就涉案房屋内王俊连所有物品进行清点亦未办理交接手续，王俊连所有物品由实屹物业公司控制管理。在签订《租赁合同》前，王俊连于2011年6月13日向实屹物业公司交纳了5000元的租房押金。王俊连租金交至2013年7月30日。自2011年6月30日至2013年7月30日租赁期内，实屹物业公司按合同约定，免除了王俊连2个月租金（5万元），王俊连在此期间共交纳租金55.5万元。后王俊连提起诉讼，请求判令解除租赁合同，判令实屹物业公司赔偿各类损失共计400000元并承担诉讼费、鉴定费。
经原审法院委托，徐州公信资产评估土地房地产估价有限公司于2015年6月1日作出（2015）徐云法鉴委字第91号《徐州市云龙区人民法院委托司法鉴定资产评估报告书》，认定王俊连宾馆内现有资产价值为229480.00元。
原审法院认为，王俊连与实屹物业公司之间的租赁合同已解除。王俊连与实屹物业公司之间的租赁合同是双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，依法成立，且合法有效。依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力，当事人均应按照合同约定履行自己的义务。王俊连已于2013年4月16日向实屹物业公司寄出《解除合同通知书》，实屹物业公司收到后未明确表示同意解除也未在合理期限内向人民法院起诉，本案中，王俊连再次诉请要求解除双方《租赁合同》，但双方的租赁合同已于实屹物业公司收到《解除通知》时解除，故对王俊连要求解除合同的诉请，不予支持。
实屹物业公司应赔偿王俊连损失的具体数额。关于延期开业损失。王俊连诉称由于实屹物业公司交付的房屋缺乏合格的消防手续，导致王俊连至2011年8月才开始经营，实屹物业公司还擅自抬高电价、随意随时停电等行为，严重影响了王俊连宾馆的经营，对以上事实，王俊连均没有提供充分证据予以证实，应承担举证不能的法律后果，且实屹物业公司除按合同约定免除王俊连2个月租金的同时，亦另免除了王俊连1个月的租金，故王俊连要求实屹物业公司赔偿延期开业损失25000元的诉请，不予支持。关于租金损失。2012年4月，实屹物业公司将出入快捷宾馆的主要大门封死，同时拆除了一至三楼的手扶电梯，在三楼客房窗外安装了巨型广告牌，虽面向徐州市复兴北路一楼的电梯仍可到达王俊连所租赁场所，但据现场勘查，王俊连宾馆的经营明显受到严重影响，以致王俊连无法实现合同目的，于2012年5月停止经营，实屹物业公司的行为构成根本违约，应当承担违约责任。王俊连租金交至2013年7月30日，王俊连在此期间的损失主要为14个月的租金及押金损失（即25000元／月＊14个月＋5000元=355000元），故支持王俊连租金损失35.5万元。关于涉案宾馆内投资物品损失。因租赁合同解除后，双方没有就涉案房屋内王俊连所有物品进行清点亦未办理交接手续，故宾馆内物品仍归王俊连所有。根据对宾馆内现有财产进行鉴定，支持王俊连主张的投资损失229480.00元。根据王俊连提供的票据显示安装上传系统4800元，对该损失予以支持；吧台形象墙5000元，考虑到王俊连已实际使用，故支持吧台形象墙损失3000元为宜。对于其他投资财产，因双方在解除合同后，实屹物业公司将涉案房屋收回，双方并没有就涉案房屋办理交接手续，涉案宾馆内的财产还归王俊连所有，王俊连负有看管自己财产的义务，故对王俊连主张的其他投资财产损失，不予支持。综上，王俊连的各项损失合计592280元，王俊连仅主张400000元，多余部分损失王俊连自愿放弃，对王俊连放弃主张是其真实意思表示予以确认。综上，遂判决：一、徐州市实屹物业管理有限公司于判决生效之日起十五日内赔偿王俊连各项损失400000元；二、驳回王俊连的其他诉讼请求。
上诉人实屹物业公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、上诉人不存在违约行为，不应当承担赔偿责任。没有证据证明三楼电梯是上诉人拆除的，上诉人也无权对大厦改造。认定将主要大门封死、安装巨型广告也与事实不符。认定被上诉人无法实现合同目的，2012年5月停止经营也与事实严重不符。2、上诉人没有扣押被上诉人的物品。被上诉人于2013年4月16日向上诉人发出解除合同通知书，直至2013年7月将房产交还上诉人。期间，上诉人多次要求被上诉人清理收回自己的物品，被上诉人没有清理收回，责任在被上诉人，而不在上诉人，判决上诉人对此承担责任无事实依据。综上，请求撤销原判，依法改判。
被上诉人王俊连答辩称：1、上诉人于2012年3月将被上诉人经营宾馆上客必经的手扶电梯拆除，又将一楼大门封堵改建成“大食客”饭店，导致被上诉人无法实现经营目的，构成根本违约。2、被上诉人经营宾馆的物品一直由上诉人控制，一审法官现场勘查时上诉人仍以钥匙丢失为由拒不开门接受清点。一审判决认定事实清楚正确，上诉人上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。
经当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：1、上诉人在租赁合同履行过程中是否存在违约行为。2、上诉人应否赔偿被上诉人租金及投资物品损失；如应赔偿，赔偿数额如何确定。
二审期间，上诉人提交加盖徐州市云龙区上客优宾馆公章的个体工商户营业执照、特种行业许可证、消防安全承诺书及预收款收据，淮海广场派出所出具的上客优快捷宾馆经营状态表，上客优快捷宾馆的目前经营状态的视频，证明被上诉人经营的宾馆至今仍然处于正常经营状态，上诉人不存在根本违约，更不应当承担赔偿责任。被上诉人王俊连质证认为，其从来没有使用过上诉人提供证据上的公章，上诉人在一审中对被上诉人停止营业并退出原租用房屋是认可的，该房屋已经由上诉人租赁给他人，与被上诉人无关。
二审另查明，本院（2015）徐民再终字第0026号民事判决认定上诉人因金凯隆大厦1-3楼扶手电梯被拆除，应当向与王俊连承租房屋同一楼层的承租人沙xx承担违约责任。其他查明的事实同一审。
本院认为，关于上诉人在租赁合同履行过程中是否存在违约行为的问题。上诉人实屹物业公司作为出租方，负有保证被上诉人承租房屋的使用功能持续、正常发挥的合同附随义务。双方所签租赁合同虽未明确约定涉案房屋的通道使用情况，但在合同所附的金凯隆大厦平面图中明确标示一至三楼扶手电梯直达被上诉人宾馆，该电梯是被上诉人经营宾馆的主要通道。但在合同履行过程中，该扶手电梯被拆除，一楼电梯口被封堵，致使被上诉人经营的宾馆丧失了主要通道，经营活动受到严重影响。扶手电梯的拆除应认定为出租方即上诉人的违约行为。上诉人辩称扶手电梯系他人拆除，但基于合同相对性，上诉人作为出租人应向被上诉人承担相应的违约责任。
关于上诉人应否承担赔偿责任的问题。因上诉人的违约行为，导致被上诉人经营的宾馆无法继续经营，被上诉人要求上诉人返还停止经营期间的租金损失，并无不当。被上诉人因经营宾馆投资的物品经鉴定价值229480元，该物品被本案的上诉人控制管理，且涉案房屋已由上诉人另行租赁他人经营使用。在上诉人违约的情况下，被上诉人要求上诉人赔偿投资损失，应予支持。上诉人上诉称被上诉人经营的宾馆目前仍正常经营，与其在一审庭审中认可被上诉人停止经营、上诉人又另行出租的陈述不符，不予采信。
综上，上诉人实屹物业公司的上诉理由不能成立，本院不予采纳。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7300元，由徐州市实屹物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 潘全民
审 判 员 张 伟
代理审判员 胡元静
二〇一六年五月九日
书 记 员 苗 鑫