上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第1107号
上诉人（原审原告、反诉被告）王德庆
上诉人（原审原告、反诉被告）王春昊
委托代理人王德庆（系王春昊父亲），身份年籍同上。
被上诉人（原审被告、反诉原告）上海浦江物业有限公司，
法定代表人＊＊，董事长。
委托代理人周敏，上海市信能仁律师事务所律师。
上诉人王德庆、王春昊因物业服务合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2013）闵民一（民）初字第18923号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月17日受理后，依法组成合议庭，于2014年5月13日公开开庭审理了本案。上诉人王德庆（暨上诉人王春昊之委托代理人）、被上诉人上海浦江物业有限公司（以下简称浦江公司）之委托代理人周敏到庭参加诉讼。现已审理终结。
原审经审理查明，浦江公司与案外人上海源瑞置业有限公司签订了前期物业服务合同一份，合同约定由浦江公司对座落在xxxxxxx的物业进行服务管理。该合同约定“别墅物业费每月每平方米人民币（下同）1.80元，浦江公司提供物业共用部位的维护，物业共用设施设备的日常运行和维护，绿化的养护，公共秩序的维护服务。前期物业管理期间，收费采用包干制，由业主向浦江公司支付约定的物业服务费，盈余或者亏损由浦江公司自行负担。物业费按季度缴纳，业主应在每季度第一个月1-5日履行缴纳义务。共用部位，是指一幢住宅……室外墙面、屋面等部位”。根据上海市物业分等收费标准规定，公共部位一类零星修理的范围包括内外墙面（墙面砖、涂料）小面积修补（每处1平方米以下）。王德庆、王春昊系该小区110号的业主，2007年购买该物业并登记为权利人，该房屋建筑面积185.43平方米。因王德庆、王春昊认为浦江公司未履行绿化维护及物业共用设施设备的维护，故未缴纳2010年7月至2013年9月的物业费，双方涉诉，王德庆、王春昊提起诉讼，要求判令：1、浦江公司开通提供住宅室内报警系统联网的技防服务；2、浦江公司提供外墙修复服务；3、浦江公司提供树木修复服务；4、浦江公司赔偿王德庆、王春昊房租损失15，000元；5、浦江公司返还垃圾清理费150元；6、浦江公司返还多收的绿化物业费；7、浦江公司承担本案诉讼费。浦江公司反诉请求判令王德庆、王春昊支付2010年7月至2013年9月物业服务费13，018.20元。
原审另查明，2007年4月4日，王德庆、王春昊交给浦江公司建筑垃圾清运费300元；2008年8月28日，交给浦江公司建筑垃圾清运费150元。浦江公司提供的住宅物业收费标准确认表上显示，公共秩序维护服务0.45元，公共部位项目每月每平方米0.10元，公共区域绿化养护服务每月每平方米0.435元。
原审再查明，浦江公司在2010年8月12日起诉至原审法院，要求王德庆支付物业费，经原审法院调解，王德庆支付浦江公司自2008年4月1日至2010年6月30日的物业服务费9，012.60元。2013年8月26日，浦江公司又起诉王德庆，要求王德庆支付物业费12，350.60元，后撤诉。
庭审中，王德庆、王春昊向原审法院陈述该小区安保中心技防设备大面积损坏，浦江公司陈述该小区公寓技防正常，别墅区域技防不能使用，但是浦江公司已经向开发商选定的提供该小区技防安装及设备的上海畅龙电子科技有限公司发函要求修复，但未得到回应，并提供了发函复印件。浦江公司在该小区服务至2013年9月30日，现在该小区已经另行聘请了物业管理公司，并成立了业主委员会。
原审认为，针对本诉：1、前期物业服务合同合法有效，对王德庆、王春昊与浦江公司双方均具有约束力。王德庆、王春昊有按时缴纳物业费的义务，浦江公司有按约履行的义务。2、对于王德庆、王春昊要求浦江公司开通提供住宅室内报警系统联网的技防服务和树木修复服务，因为技防服务并非王德庆、王春昊一户的问题，而涉及大面积的别墅区，对于技防不能正常工作的原因尚存在争议，王德庆、王春昊反映的绿化区域也属于公共绿化，对此原审认为依照物权法的规定，由于此均涉及该小区全体业主的利益，属于与全体业主有关的涉及共有和共同管理权利的事项，法律并未赋予单一业主的直接诉权。现在该小区业主委员会已经成立，故王德庆、王春昊可另行通过自治组织解决，法院难以支持王德庆、王春昊要求浦江公司开通提供住宅小区室内报警系统联网技防服务和修复公共区域绿化的诉请。3、对于王德庆、王春昊后门口墙面砖脱落要求浦江公司修复的诉请，原审认为，依照物业合同的约定和上海市物业服务行政管理的标准，属于浦江公司应遵守和履行的事项。该部分属于联体物业的一部分，属于王德庆、王春昊与他人共有部分，且同王德庆、王春昊物业利益最相关，虽然浦江公司已经撤离了该小区，但是并不妨碍王德庆、王春昊要求浦江公司履行合同义务，故王德庆、王春昊要求浦江公司修复该处的诉请，法院予以支持。4、对于王德庆、王春昊要求浦江公司赔偿房屋租金损失和误工损失15，000元，王德庆、王春昊并未提供相应的证据予以证明系浦江公司违约导致王德庆、王春昊的实际损失，况且两者并无直接的因果关系，对于王德庆、王春昊的此项主张，法院不予支持。5、对于王德庆、王春昊要求浦江公司返还建筑垃圾清运费150元，王德庆、王春昊并未提供证据证明浦江公司系重复收取，相反系王德庆、王春昊自愿缴纳，故法院不予支持。6、对于王德庆、王春昊主张的多收取的绿化费，上海市关于物业收费的价格标准，具有一定程度上的指导意义，并不排除当事人之间达成约定的市场价格，故王德庆、王春昊的主张无依据，法院不予支持。
对于浦江公司要求王德庆、王春昊支付2010年7月至2013年9月的物业费，原审认为，浦江公司于2013年8月26日提起诉讼要求王德庆、王春昊缴纳物业费，在之前并未提供其他证据证明向王德庆、王春昊催讨过物业费，且王德庆、王春昊否认浦江公司向其催讨过物业费，故浦江公司2013年8月26日的起诉发生诉讼时效中断，应向前推算二年，超出部分不予保护。因前期物业服务合同约定物业费应于每季度第一个月1-5日缴纳，故法院支持2011年10月1日至2013年9月30日的物业费。王德庆、王春昊不同意浦江公司的全部诉讼请求，原因在于王德庆、王春昊认为浦江公司未能履行相应的合同义务，虽然原审认为王德庆、王春昊在本诉的某些事项上并无直接诉权，但并不妨碍王德庆、王春昊直接对于浦江公司提出抗辩，从双方提供的证据来看，浦江公司在技防和绿化服务上存在瑕疵，虽然浦江公司提供了向案外人上海畅龙电子科技有限公司发出的函件，以证明其履行了相应的合同义务，但首先，浦江公司并未向法院证明其接手的安保技防设备的确在案外人上海畅龙电子科技有限公司的质保期内，从而证明属于他人责任；其次，即便不属于浦江公司的维护保修责任，但浦江公司接受上海源瑞置业有限公司的委托，对委托的事项有及时向委托人反馈、沟通、协调的义务，以分清责任，以便使得业主反映的问题得到解决；第三，浦江公司提供向案外人上海畅龙电子科技有限公司发出的往来函均属于浦江公司自己出具的，在得不到王德庆、王春昊的认可情况下，法院不予采纳。浦江公司应积极勤勉的履行合同义务，履行合同不符合约定的，考虑合同的标的性质及履行义务的整体状况，可减少相应的服务费。考虑浦江公司的履行情况，法院酌情支持浦江公司2011年10月1日至2013年9月30日的物业费7，000元。
据此，原审法院于二○一四年三月十日依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，作出判决：一、上海浦江物业有限公司于判决生效之日起十日内修复王德庆、王春昊金平路777弄110号后门处破损的墙面；二、王德庆、王春昊于判决生效之日起十日内支付上海浦江物业有限公司物业费7，000元；三、驳回王德庆、王春昊的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半收取计87.50元，由王德庆负担27.50元，上海浦江物业有限公司负担50元。反诉案件受理费减半收取62.50元，由王德庆负担42.50元，上海浦江物业有限公司负担20元。
原审判决后，王德庆、王春昊不服，向本院提起上诉，诉称，上诉人请求开通的住宅室内报警系统，直接关系到上诉人住宅的居住安全，是上诉人购买房屋并支付物业服务费后理应享有的权利。上诉人要求被上诉人修复的树木，是阻隔上诉人住宅后门与小区地下车库出口的绿化树木，直接影响到上诉人的生活质量，被上诉人应履行物业服务合同修复这部分绿化树木。上诉人要求被上诉人赔偿的15，000元，包含上诉人的房租损失、误工损失以及被上诉人没有按照物业服务合同和相关政府规定提供物业服务应退回的部分物业服务费，被上诉人理应对上诉人作出赔偿。综上，同意原审判决第二项，对原判第一项要求予以改判，明确修复内容、修复质量，并应明确修复后应由有资质的机构进行鉴定，对原判第三项要求予以撤销，并改判被上诉人修复绿化树木、开通上诉人室内报警联网系统，赔偿上诉人损失15，000元。
被上诉人浦江公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。原审对被上诉人诉请的2010年7月至2011年9月的物业费予以扣除，对2011年10月至2013年9月的物业费又予以打折，被上诉人对原判第一、二项也有意见。
经本院审理查明，原审判决查明事实属实，本院依法予以确认。
本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。被上诉人与案外人签订的前期物业服务合同，于法不悖，对上诉人与被上诉人均具有法律效力，双方均应按约行使各自的权利并履行各自的义务。上诉人自2008年4月起即拖欠物业管理费，其不按物业服务合同约定及时缴纳物业管理费的行为在一定程度上亦影响了被上诉人物业管理服务工作的正常运作。对于上诉人所述的被上诉人提供物业管理服务期间在小区技防和绿化服务上所存在的瑕疵问题，原审已作了认定和考量，并已对上诉人应支付的物业管理费酌情予以了扣减，且现被上诉人已退出上诉人所在小区的物业管理，对该小区已不再享有提供物业管理服务之权利，故上诉人上诉仍坚持要求被上诉人修复绿化树木、提供报警联网系统的技防服务，本院难以支持。对于上诉人在原审中提出的要求被上诉人提供外墙修复服务的诉请，原审已予以了支持，上诉人上诉要求二审改判明确修复质量并要求对修复后的质量进行鉴定，已超出了其原审诉请范围，本院对此不予采信。上诉人要求被上诉人赔偿其房租损失、误工损失、退回部分物业服务费，缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。被上诉人虽表示对原判第一、二项内容持有异议，但因被上诉人并未就此提起上诉，故本院对此不予处理。综上，原审根据本案查明的事实所作的判决应无不当，本院予以维持。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币300元，由上诉人王德庆、王春昊负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张薇佳
审 判 员 唐建芳
代理审判员 朱 强
二〇一四年五月二十六日
书 记 员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……