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种类民事判决书拟稿时间年月日－－年月日拟稿人
校对人核稿批示意见核稿
批示
意见石家庄市桥西区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）西民二初字第00453号
原告河北保龙仓家乐福商业有限公司。
法定代表人杨龙飞，该公司董事长。
委托代理人周立炳、王海龙，河北三和时代律师事务所律师。
被告张淑荣（系桥西区石库门酒店业主），女，1970年9月20日出生，汉族。
委托代理人杨跃云，男，桥西区石库门酒店法律顾问。
原告河北保龙仓家乐福商业有限公司（以下简称保龙仓家乐福公司）与被告张淑荣租赁合同纠纷一案，原告保龙仓家乐福公司于2013年7月18日向本院起诉。同日本院决定受理。后依法由审判员刘恰独任审判，于2013年8月14日、9月2日、11月1日、11月29日、12月13日公开开庭进行了审理。原告保龙仓家乐福公司的委托代理人周立炳、王海龙，被告张淑荣及委托代理人杨跃云到庭参加诉讼。期间，双方申请对本案进行调解。本案现已审理终结。
原告保龙仓家乐福公司诉称，2004年4月6日及2007年4月26日，河北保龙仓集团股份有限公司（以下简称保龙仓公司）与石家庄市第一粮库及石家庄市粮油贸易总公司签订了租赁合同，租赁了位于中华南大街323号和355号的建筑物的部分开设大型综合超市。2006年9月16日，受保龙仓公司委托，河北万嘉物业管理有限公司（以下简称万嘉物业公司）与被告（曾用名石家庄市食博苑饮食有限公司）签订了租赁合同，由被告租赁上述物业商业综合楼第三层3F-D-01号商位，用于大型中餐经营，同日，双方签订了物业管理协议书。本次转租得到了业主的同意。2010年7月1日，原告与保龙仓公司、石家庄市第一粮库、石家庄市粮油贸易总公司签订了转让合同权利义务的协议书，四方一致同意将2004年4月6日及2007年4月26日租赁合同及补充合同项下的全部合同权利义务转让给原告。之后，原、被告双方及万嘉物业公司签订了房屋租赁合同权利义务转让协议，原告取代万嘉物业公司成为了被告经营物业的出租方，被告承诺将租赁合同及管理合同项下的全部租金及管理费交付给原告。
上述协议签订后，被告一直未能正常履行合同约定的交付租金等义务，至诉前，被告共计拖欠原告租金390600元及空调费、垃圾费等管理费用110800元。另外，根据合同约定，被告逾期交付租金及管理费用的，每逾期一日，按月租金总金额或月管理费总金额5%支付滞纳金。截止2013年5月，张淑荣应支付的拖欠租金的滞纳金达到5419575元，拖欠管理费的滞纳金达到997272元。请求法院判令被告张淑荣支付拖欠的租金390600元及滞纳金390600元并自2013年6月1日起每日按照拖欠租金总额的5%支付滞纳金至付清拖欠的租金止；判令被告张淑荣支付拖欠的空调费、垃圾费等管理费用共计110800元及滞纳金110800元并自2013年6月1日起每日按照拖欠管理费用总额的5%支付滞纳金直至付清拖欠的管理费止；本案诉讼费用由被告负担。
被告张淑荣辩称，1、原告诉请中的租金问题，双方已经多次协商。在租赁期间电梯经常出现故障，特别是12月3日下午困住11人长达半小时，造成了不好的影响，给被告造成了损失。2、中央空调至今没有修复，16个房间夏天不制冷，在2012年市政府改造天然气，6、7、8三个月中77天没有空调，客户退餐接连不断。3、办啤酒节时，停车位无法保证正常使用，造成了损失。就上述问题，被告多次与原告协商，要求83万余元费用，最后意见是原告赔偿损失50多万。原告承认存在上述问题，但希望更改合同，空调电梯由被告自己维修。被告不同意，因此没有达成调解协议。
经审理查明，2004年4月6日及2007年4月26日，保龙仓公司与石家庄市第一粮库及石家庄市粮油贸易总公司签订了租赁合同及补充协议，保龙仓公司租赁了位于中华南大街323号和355号的建筑物的部分开设大型综合超市。2005年9月15日，保龙仓公司授权万嘉物业公司对中华南大街355号和323号的保龙仓购物广场一、二、三层场地行使租赁及物业管理权。2006年9月16日，万嘉物业公司与被告（曾用名石家庄市食博苑饮食有限公司）签订了租赁合同书，由被告租赁上述物业商业综合楼第三层3F-D-01号商位用于大型中餐经营，租赁期限共120个月，租赁费用每3个月结算一次，即由被告在每个结算月的20日前交纳给万嘉物业公司，张淑荣逾期交付租金及管理费用的，每逾期一日，按月租金总金额的5%支付滞纳金。2010年7月1日，原告与保龙仓公司、石家庄市第一粮库、石家庄市粮油贸易总公司签订了转让合同权利义务的协议书，四方一致同意将2004年4月6日及2007年4月26日租赁合同及补充合同项下的全部合同权利义务转让给原告。之后，原被告双方及万嘉物业公司签订了房屋租赁合同权利义务转让协议，万嘉物业公司将其在房屋租赁合同项下的全部权利和义务转让给原告。原告成为了被告经营物业的出租方。上述协议签订后，被告未支付全部租金，至原告起诉前，欠2012年4个月的租金390600元及6个月的空调费、垃圾费等管理费用110800元。张淑荣称其曾与万嘉物业公司签订补充合同，约定若因万嘉物业公司因素致使被告无法正常使用万嘉公司提供的制冷、制热、电梯、排风、消防、水、电设备设施，被告有权不付非正常保障期间的物业管理费，如使被告无法正常营业，万嘉物业公司免除被告当月的租金。原告称万嘉物业并未向其移交补充合同，对补充合同内容及真实性均不清楚。
关于原告出租房屋的电梯是否出现故障影响被告使用问题。
原告认可东边电梯2011年7月5日至2012年10月5日共发生13起故障，其中2011年7月5日出现两次故障，2011年7月29日至8月16日出现故障19天，2011年8月26日出现1次故障，2011年9月10日至2012年10月5日期间有9天曾出现故障。故障。但认为维修比较及时，且两部电梯中的一部存在问题，另一部电梯可以正常使用，不影响张淑荣的正常经营。被告称除此之外，电梯多次发生故障。申请证人王某、房某出庭作证，证人王某陈述2012年12月16日到石库门酒店布置婚礼现场时，因两部电梯故障，搬东西时均走楼梯；证人房某出庭作证，称2012年12月3日至14日，其在负责河北儒商商会筹备会日常工作时，石库门酒店东面的电梯一直不能正常使用。此外，被告张淑荣还提交了2012年1月1日其支付维修电梯费用700元的收据一份、2010年1月31日张建军收电梯修理费900元的收条一份。
关于原告出租房屋的空调是否影响被告使用问题。
被告提交了石家庄东方热电股份有限公司热电一厂关停公告，公告称热电一厂自2012年6月18日起正式予以关停。原告对关停公告的真实性没有异议，但称其经协调，热电一厂停止供热后由热电二厂供热，于2012年6月26日恢复供热。并提交了如下证据：1、2012年6月22日与鹿泉市威振建筑安装队签订的关于保龙仓超市中华店临时供热管网建设结算的协商意见书，协议载明鹿泉市威振建筑安装队承诺于2012年6月22恢复供热。2、2012年7月23日原告与中电投石家庄供热有限公司热网管理一部签订的非采暖蒸汽用量协议，约定由于热电二厂代替热电一厂部分蒸汽用户，由于供热管网太长，超出蒸汽正常输出距离，热损耗加大，原告在非采暖期间除正常用汽量外，每月需增加热损汽量100吨。3、中电投石家庄供热有限公司关于签订临时供热协议的通知。4、原告2011年全年及2012年6月至9月交纳蒸汽费的发票，发票显示2012年空调使用期与2011年同期相比，各月用汽量增减互现，未发现用汽量明显减少。5、2011年11月26日中电投石家庄供热有限公司热网管理一部桥西所出具的证明，称热电一厂于2012年6月15日停止供蒸汽，经协商，热电二厂于2012年6月26日开始给保龙仓家乐福公司中华大街店供蒸汽。从上述证据可以看出，热电一厂关停后，保龙仓家乐福公司已经找到替代的能源，期间仅6月15日至6月26日影响被告经营11天。
被告还提交了部分顾客在餐厅用餐的照片，但照片无法反映是在被告经营的酒店，也无法反映空调无法使用。
关于原告出租房屋的停车场是否影响被告使用问题。被告并未提交证据证明因原告场地有啤酒节活动，影响了其酒店经营。
本院认为，原告保龙仓家乐福公司在与保龙仓公司、石家庄市第一粮库、石家庄市粮油贸易总公司签订转让合同权利义务的协议书，并与被告及万嘉物业公司签订房屋租赁合同权利义务转让协议后，保龙仓家乐福公司成为了被告经营物业的出租方，保龙仓家乐福公司虽否认万嘉物业公司向其移交了被告与万嘉物业公司签订的补充合同，但其接收万嘉物业公司房屋租赁合同的权利义务后，应受上述补充合同条款的约束。依据上述合同约定，被告张淑荣应当向原告交纳2012年所欠租金及管理费用501400元。在被告承租过程中，因空调、电梯出现问题，影响其经营，应当根据万嘉物业公司与被告张淑荣所签补充合同的约定酌情扣减房屋租金及管理费。
2011年7月5日至8月16日，东侧电梯出现19天故障，2011年6月15日至6月26日期间共11天停止供汽影响空调使用。上述问题影响被告经营天数较长，虽然2011年6月、8月两个月被告张淑荣并非无法营业，但考虑到空调无法正常使用、电梯经常出现故障给被告张淑荣经营带来的长远的无法量化的影响，2011年6月、8月可以认定为属于被告与万嘉物业公司签订的补充协议所约定的被告无法正常使用设备设施，使被告无法正常营业的情形，应免除被告该两个月的租金195300元。此外，电梯还于2011年7月5日、7月29日、30日、31日、2011年9月10日至2012年10月5日13天内出现14次故障，因此，应扣除上述13天的管理费用8002.8元。上述应扣除的房屋租金及管理费用合计203302.8元。被告应付原告2012年租金及管理费用501400元，扣除上述203302.8元后为298097.2元。因被告张淑荣所承租的房屋存在上述问题，双方就租金及管理费用应否给付问题存在争议并多次协商，因此，被告张淑荣未按房屋租赁合同约定时间给付租金及管理费用不构成违约，不应支付违约金。被告张淑荣称承租房屋存在其他影响经营的情形，但其提交的证人证言、收到维修费用的收条、照片并不足以证明影响其经营的情况，其所称的停车场无法正常使用也并未提交证据，因此，对被告张淑荣所提出的其他应扣减款项本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、被告张淑荣于本判决生效之日起十日内给付原告河北保龙仓家乐福商业有限公司租金及管理费用298097.2元；
二、驳回原告河北保龙仓家乐福商业有限公司的其他诉讼请求。
被告张淑荣如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费13825元，因适用简易程序减半收取为6912.5元，原告河北保龙仓家乐福商业有限公司负担4858元，被告张淑荣负担2054.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起7日内预交上诉费（上诉费按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳；收款单位：石家庄市中级人民法院诉讼费专户，账号：62320109058647，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 员 刘恰
二〇一四年一月十五日
代书记员 张雪