淮安市清河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）河民初字第0014号
原告大连万达物业管理有限公司淮安分公司。
法定代表人曲德君，该公司董事长。
委托代理人赵燕，江苏楚平鸣律师事务所律师。
被告董书云，男，汉族，1973年11月23日生。
原告大连万达物业管理有限公司淮安分公司（以下简称万达物业）与被告董书云物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员刘平静适用简易程序公开开庭进行了审理。原告万达物业的委托代理人赵燕、被告董书云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告万达物业诉称：被告于2011年4月15日与原告签订了一份物业服务协议，按照合同约定理应履行缴纳物业服务费的义务。被告仅支付了2010年11月1日-2011年10月31日的物业管理费用，对于2011年11月1日-2012年12月31日期间的费用1598元，尚未支付，且由此产生了违约金340元。原告多次上门催缴，被告仍不予理睬。被告的行为已经严重损害了原告的合法利益。请求法院判令：1、被告及时交清所欠物业服务费1598元，违约金340元，合计1938元；2、被告承担本案全部诉讼费用。
被告董书云辩称：我不应当交物业费，房屋在交付前是空着的，当时物管的经理说转到下一年的，还给我写了单子。此外，房屋的水表、减压阀等均无法使用，多次找到原告处反映，均未解决。公摊面积应当归业主共有，但是原告却私自让别人占有使用。
庭审中，原告对房屋空置申请书上原告公司人员的签字认可。但不认可其证明目的。并辩称2010年11月1日至2011年10月31日的物管费，被告方已经支付，在支付时被告方没有向我公司提出房屋空置符合管理规约减免30%的规定，所以双方对被告已经缴纳的物管费没有异议。空置房屋的申请书上约定是在缴纳下一年物管费时如果符合减免30%的规定我方给与减免，而被告方从2011年4月29日就已经对房屋进行了装潢，在该申请书申请后的十几天，就对房屋实际上进行了使用，所以不符合减免30%的条件，被告方应当按照合同约定的物业费100%进行缴纳。被告购房的时间是在交房前，因为被告是现役军人，没有及时依据我公司的通知办理房屋入住，所以在被告回来后办理了房屋入住手续，也缴纳了第一年的物管费，如果要减免物业费要根据合同约定。
经审理查明：被告董书云为淮安市万达广场一期7号楼1902室业主，其房屋建筑面积为87.82平方米。被告在签订房屋买卖合同时与出卖人约定前期物业委托大连万达物业管理有限公司实施。
2011年4月15日，被告董书云与原告万达物业签订前期物业服务协议，约定被告为原告所在的万达广场一期住宅提供物业服务，住宅物业管理服务费按建筑面积收取，每平方米每月收费1.3元，被告应于物业管理服务费期满前的15日内交纳下年度物业管理服务费，首期物业管理服务费应于办理入伙（住）手续时交纳12个月的物业管理服务费，首期物业管理服务费起算日期自《入伙通知》上载明的收楼日期为起始日期计算，而非业主办理入伙手续的日期。业主办理入伙手续后，自业主书面告知物业服务企业之日起超过六个月未入住或未使用的物业，物业管理服务费用由业主按物业管理服务费收费标准的70%交纳。协议同时还约定业主未按时足额交纳物业管理服务费用的，应按拖欠金额每日万分之五的标准支付违约金。合同签订后，原告提供了相应的物业服务。
2011年4月15日，被告董书云向原告递交房屋空置申请书一份，申请书第二条载明，“本人书面告知物业服务企业，本人及物业使用人不使用该物业，期限自2010年10月28日起至2011年4月28日。”第四条载明，“本人同意在双方确认本人及物业使用人超过6个月未使用该物业的物业管理服务费交纳方式为：在交纳下一年度物业管理服务费时，经物业服务企业核实确认，符合《临时管理规约》规定的予以减免30%，其余相关费用应100%交纳。”协议上有原告公司人员张玲签字并同意。
经原告万达物业书面催缴，被告董书云仍未交纳2011年11月1日起至2012年12月31日期间的物业管理服务费用，原告万达物业遂诉至本院。
本案审理过程中，被告董书云提出反诉请求，要求原告赔偿其购买及更换水表、减压阀的费用，并退还其缴纳的水费共计1890元，但就其反诉请求未在本院指定期限内缴纳反诉费用。
以上事实有前期物业服务协议、装潢申请书、催告函、商品房买卖合同、房屋空闲申请书、房屋验收单、业主入住文件及清单、双方当事人当庭陈述为证，经庭审质证，予以认定。
由于原、被告各持诉、辩称意见，致调解不成。
本院认为：当事人应按约定全面履行自己的义务。原、被告签订前期物业服务协议，原告应按约定为被告提供物业服务，被告应按约定交纳物业服务费用。在原告已经为被告提供物业服务的情况下，被告应当按照协议约定交纳物业服务费。同时，根据被告提供的房屋空置申请书，被告因房屋空置超过6个月，故向原告申请在交纳下一年度物业服务费时减免物业服务费的30%，原告工作人员在此申请书上签字同意，原告开庭时对该签字同意亦表示认可。因此，双方当事人应当按照申请书的内容履行。原告辩称依据前期物业服务协议，如果房屋空置，被告应当事先递交书面申请得到我方批准，才可以减免物业费。因此，董书云递交的申请是针对下一年度的物业费缴纳。本院认为，对格式条款的理解发生争议时，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两张以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释。
本案中，房屋空置申请书中载明了房屋空置的时间为2010年10月28日起至2011年4月28日止。同时载明了物业管理服务费的交纳方式为“在交纳下一年度物业管理服务费时，经物业服务企业核实确认，符合《临时管理规约》规定的予以减免30%，其余相关费用应100%交纳。”现该申请书上有原告人员的签字并同意。按照通常理解，应当视作对被告交纳下一年度物业费的减免。故对原告的此点辩解理由本院不予采纳。在被告交纳下一年度物业费时，原告应当对其减免30%。据此，被告2011年11月1日至2012年10月31日应当交纳的物业服务费为959元（87.82平方米×1.3元／平方／月×12个月×0.7），2012年11月1日至2012年12月31日应当交纳的物业服务费为228元（87.82平方米×1.3元／平方／月×2个月），合计1187元。
对于被告提出的房屋的水表、减压阀的维修以及公摊面积的使用和管理问题。本院认为，物业服务的水平应当与物业服务的收费标准相适应，原告提供的物业服务不可能绝对完美、没有任何瑕疵。但是物业服务需要一个长期持续、不断完善的过程，如果因为物业服务有一点瑕疵，业主就不交物业服务费，物业服务就无法正常开展下去；这样既不利于物业服务的长远发展，也不利于维护广大业主的利益。被告作为业主，应当根据物业服务合同约定，及时缴纳物业服务费用；被告若主张原告未尽义务致其造成损失，可另案向原告主张权利。因原告提供的物业服务并非完美无瑕，故对原告要求被告支付违约金的请求本院不予支持。
经调解未果，依据《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九条之规定，判决如下：
一、被告董书云于本判决生效后七日内一次性支付原告大连万达物业管理有限公司淮安分公司2011年11月1日起至2012年12月31日物业服务费用1187元；
二、驳回原告大连万达物业管理有限公司淮安分公司其他诉讼请求。
本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告董书云负担（该款原告已垫付，被告于付款时一并给付原告）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：341201040002554）
代理审判员 刘平静
二〇一四年三月十八日
书 记 员 李 媛
附：相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国合同法》
第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两张以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
…
（五）按时交纳物业服务费用；
…
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。