广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第345、346号
上诉人（原审原告）：卢志武，男，汉族，1962年10月10日出生。
委托代理人：吴永红，广东瀚宇律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：黄伟宏，男，汉族，1962年8月23日出生。
被上诉人（原审被告）：李素红，女，汉族，1963年9月26日出生。
委托代理人：黄伟宏，系李素红丈夫。
上诉人卢志武因与被上诉人黄伟宏、李素红房屋买卖合同纠纷两案，不服深圳市福田区人民法院（2013）深福法民三初字第1577、1578号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，2013年1月12日，卢志武与黄伟宏、李素红签订了两份《房屋买卖合同》，约定卢志武购买登记在黄伟宏、李素红名下的位于深圳市福田区华发南路xxxx栋xxx和位于深圳市福田区福强路皇岗公园街xxx栋xxxB的两套房产，转让总价款分别为420万元、1300万元，在签订合同时，卢志武须即时向黄伟宏、李素红支付两套房屋的定金分别为14万元、30万元，另最迟在2013年5月底之前，再分别支付定金70万元、230万元到黄伟宏、李素红指定账户，即定金分别合计84万元、260万元，且双方应最迟在2013年5月底之前启动办理房产过户手续。该两套房产均处于抵押状态，黄伟宏、李素红必须在2013年4月底前，自行还清银行贷款，以获得涉案房产的完全产权，通知卢志武办理过户手续。卢志武按约定支付完黄伟宏、李素红定金后，有权即时要求黄伟宏、李素红启动办理房产过户手续，黄伟宏、李素红不得以任何理由拖延，否则视为违约。如未能按约定完成交易过户，守约方有权要求解除合同，并要求违约方支付违约金，以合同总价款的20%支付违约金。
2013年1月12日，卢志武向黄伟宏、李素红支付了涉案两套房产的首期定金分别为14万元、30万元，黄伟宏、李素红黄伟宏出具了收据。
2013年1月26日，黄伟宏、李素红收到长春市朝阳区人民法院（下称朝阳法院）送达的（2013）朝民初字第162号民事裁定书，因东北证券股份有限公司以不当得利纠纷起诉黄伟宏、李素红并申请财产保全，该院查封了涉案两套房产。之后，黄伟宏、李素红与朝阳法院进行了沟通，试图解除对涉案两套房产的查封未果，遂于2013年5月底之前电话通知卢志武因涉案房产被查封，可能履行不能。
2013年5月30日，卢志武因担心己方违约，在知道涉案房产被另案查封的情况下，仍然通过银行转账向黄伟宏、李素红支付了涉案两套房产的剩余定金分别为70万元、230万元。
2013年6月25日，因涉案房产仍然处于查封状态，涉案合同确定履行不能，卢志武向黄伟宏、李素红全额退还了定金分别为84万元、260万元。
另查，黄伟宏、李素红系夫妻关系。
卢志武的诉讼请求是：1、解除卢志武与黄伟宏、李素红之间的两份《房屋买卖合同》；2、黄伟宏、李素红支付合同违约金84万元（原审1577案）、260万元（原审1578案）；3、黄伟宏、李素红承担本案全部诉讼费用。
原审法院认为，卢志武与黄伟宏、李素红签订了两份《房屋买卖合同》主体适格，意思表示真实，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。本案中，因涉案房产被另案查封，导致不能办理过户手续，涉案合同履行不能，卢志武请求解除双方签订的两份《房屋买卖合同》，符合法律规定，原审法院予以支持。关于违约责任的问题。目前虽无证据证明黄伟宏、李素红对合同履行不能具有过错，但鉴于办理房产过户手续主要是卖方的义务，违约责任具有无因性特征，故黄伟宏、李素红仍需承担相应的违约责任。但是，卢志武在2013年5月底之前已经收到黄伟宏、李素红的电话通知，得知因涉案房产被另案查封、合同可能履行不能的情况下，仍然于2013年5月30日向黄伟宏、李素红支付剩余定金70万元、230万元，其对于该损失的扩大应承担一定的责任。结合本案双方当事人的履约情况、合同履行不能的客观原因，原审法院依法对双方约定的违约金标准予以调整，酌定黄伟宏、李素红应按照合同总价款的5%向卢志武支付违约金，即分别支付违约金21万元、65万元，合计86万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除卢志武与黄伟宏、李素红于2013年1月12日签订的两份《房屋买卖合同》；二、黄伟宏、李素红应于判决生效之日起十日内向卢志武支付违约金21万元（1577案）、65万元（1578案），合计86万元；三、驳回卢志武的其他诉讼请求。黄伟宏、李素红如未按判决指定期限履行金钱给付义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。两案受理费12200元、27600元，卢志武均已预交，按规定分别收取6100元、13800元，由卢志武分别负担4575元、10350元，由黄伟宏、李素红分别负担1525元、3450元。
上诉人卢志武不服原审判决，向本院提起上诉，请求二审法院：1、撤销原审判决；2、判令黄伟宏、李素红支付合同违约金共计344万元；3、判令黄伟宏、李素红承担本案全部诉讼费。一、一审判决对于涉案合同的履行适用了过错责任原则，主观的认为对于合同不能履行，合同当事人应当根据双方的过错承担各自相应的责任。合同法关于违约责任的规定确立的是无过错责任原则，对于免除或部分免除违约责任的事由规定的极少，一般限于不可抗力及有效的免责条款。原告只须向法庭证明被告未履行合同义务的事实，不要求证明被告有过错，也不要求被告证明自己对于不履行无过错，即无须再要求使违约责任具有合理性和说服力的其他理由。本案的不能履行是由于第三人的财产保全申请所导致，应适用合同法第121条规定，即当事人一方因第三人原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。二、卢志武在2013年5月底接到黄伟宏、李素红通知，得知涉案房产被法院查封，特意问询了黄伟宏、李素红合同能否继续履行，是否要解除合同，黄伟宏、李素红答复说房产是在2013年1月被查封的，他已问过法院和律师，一审案件最长在6个月期限内审结，因此涉案房产最迟会在5月底或6月初解封，不会影响合同的履行，不用解除合同。为此，卢志武才在支付定金的最后期限日2013年5月30日向黄伟宏、李素红支付了约定的定金。相反，如果卢志武没有支付定金，在2013年5月底涉案房产解封了，那卢志武即构成了违约，要承担黄伟宏、李素红没收定金的违约责任。所以，一审判决认为卢志武支付定金的行为存在过错，要对于损失的扩大承担一定的责任，判令黄伟宏、李素红按合同总价款的5％支付违约金，错误认为卢志武支付定金的行为构成过错，要占违约责任一大半之多，对卢志武是不公平的。
被上诉人黄伟宏、李素红答辩称，双方原来签订的合同是双方沟通好的，合同是对方提出解除的，我方没有过错，不应该赔偿。
本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，卢志武与黄伟宏、李素红签订的涉案两份《房屋买卖合同》是当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。因黄伟宏、李素红未对原审判决提起上诉，根据卢志武上诉请求，本案二审焦点为：黄伟宏、李素红应支付的违约金数额。
本案中，黄伟宏、李素红在确认合同无法按约履行后已及时告知卢志武，并退还定金，减少了损失的扩大，原审根据双方履行情况、合同履行不能的客观原因，判令其按合同总价款5%支付违约金并无不当。卢志武主张合同价款20%的违约金约定符合市场客观情况，但并未提供充分证据证明涉案房产在该期间的增值数额，亦未能证明原审酌定的违约金数额不足以弥补其实际损失，故，对其要求黄伟宏、李素红按照合同价款20%承担违约责任的上诉请求，本院依法予以驳回。
综上，原审判决查明事实清楚，适用法律正确，处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
两案二审案件受理费分别为人民币12200元及人民币27600元，均由卢志武负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 力
审 判 员 杨潮声
代理审判员 蔡妍婷
二〇一四年三月六日
书 记 员 李全慧
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……