浙江省嵊州市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）绍嵊民初字第1329号
原告：马文英。
委托代理人（特别授权代理）：邢露丹，浙江求道律师事务所律师。
被告：嵊州市华夏置业有限公司。
法定代表人：林樟全。
委托代理人（特别授权代理）：周利雅，浙江世纪方正律师事务所律师。
委托代理人（特别授权代理）：王斌育，浙江世纪方正律师事务所律师。
原告马文英与被告嵊州市华夏置业有限公司（以下简称华夏公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月25日立案受理，依法由代理审判员吕泉清适用简易程序于2015年6月19日公开开庭进行了审理。原告马文英的委托代理人邢露丹及被告华夏公司的委托代理人周利雅、王斌育到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告马文英起诉称：2011年7月2日，原、被告双方签订浙江省商品房买卖合同二份，约定由原告向被告购买位于嵊州市双塔路18号嵊州五金机电城二期6号楼2-12号、2-13号房屋各一套，房屋售价分别为2054017元、2044046元，以首付加按揭贷款方式支付。房屋交付时间为2012年8月8日前，交房条件为建设工程经竣工验收合格，并取得竣工验收备案证明，及由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件。如逾期交付的，则在90天内每日按已付房款的万分之三支付违约金；逾期超过90日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自2012年8月9日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款的万分之三的违约金。合同签订后，原告已按约定支付了全部购房款，但被告未按约定条件向原告交付房屋。合同约定房屋权属证书交付时间为2013年10月8日前，由出卖人向买受人交付。出卖人逾期交付权属证书或登记证明的，逾期90日内的，按已付房款的千分之一承担违约责任；逾期90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人不退房，出卖人自约定日期起至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交房款万分之二的违约金。为维护原告的合法权益，现起诉至法院，提起如下诉讼请求：1、判令被告向原告支付2012年8月9日至2013年4月27日止的逾期交房违约金107369.26元。2、判令被告向原告支付2013年10月8日至2014年8月7日止的逾期交付权属证书的违约金4098.07元。3、本案诉讼费用由被告承担。
被告华夏公司答辩称：一、被告对其与原告于2011年7月2日签订商品房买卖合同以及对合同约定内容这一事实均没有异议。二、原告要求被告支付逾期交房违约金无事实和法律依据，应驳回原告的诉讼请求。1、被告已如期交房。原告购买的嵊州五金机电城二期工程6号楼2-12、2-13号房屋，按合同约定交房日为2012年8月8日。被告于2012年8月4日向原告寄发了书面的《交房通知书》及附件《嵊州五金机电城商品房费用结算清单》各一份，并对交接的时间、地点及相关事项均作了明确说明。原告在收到通知后于2012年11月28日来现场作了验收接收。故此，原告自2012年11月28日起已实际接收和占有房屋至今，被告已如期交房。2、原告明知被告交房时不符合合同第九条约定内容。根据商品房交付的实际情况，开发商应将交付相关文件均进行张贴供客户阅览，被告也不例外。基于此，原告对被告交付商品房时有未备案的情形是明知的。3、原告请求支付逾期交房违约金的诉讼时效显然已过。因原告明知被告交付的房屋是不符合合同约定的，故自原告知晓被告违约直至起诉日，显然已超过两年的诉讼时效。退一步讲，被告的违约行为最多持续至2013年4月27日完成备案之日，那么原告于2015年5月25日才向法院提起诉讼，也显然已超过两年的诉讼时效。三、假定本案诉讼时效未过和逾期交房的事实成立，那么原告作为房屋占有使用者，应向被告支付自2012年11月28日起至2013年4月27日止的房屋占有使用费，被告将保留对该权利的行使。
原告为证明自己的主张，在本院规定的举证期限内提交的证据，被告的质证意见及本院的认证意见如下：
证据1、身份证、营业执照复印件各1份，证明原、被告主体资格。
证据2、浙江省商品房买卖合同2份，补充协议1份，购房发票4份，证明原、被告于2011年7月2日签订房屋买卖合同2份，并约定了相关的违约责任和违约条款，且原告已经按照合同约定支付了全部购房款。
证据3、竣工验收备案表1份，证明被告于2013年4月27日完成备案，被告存在逾期交房的事实。
被告经质证称对证据1-3的真实性、合法性及与本案的关联性均无异议，但被告事实上已按合同约定交付了房屋。
本院认证认为，对于证据1-3，被告经质证无异议，本院对上述证据的证明力予以认定。
被告为证明自己的主张，在本院规定的举证期限内提交的证据，原告的质证意见及本院的认证意见如下：
证据4、工程质量监督报告1份，证明在2012年7月27日6号楼已经具备了备案条件，具备了房屋交付的基本条件。
证据5、交房通知书、费用结算清单各1份，物业费收款收据、入住交接单各2份，证明被告于2012年8月3日已通知原告交房和所要支付的相关物业费用，原告在收到通知后于2012年11月28日对讼争房屋进行验收、接收，并于同日按费用结算清单缴纳了相关费用。
证据6、五金机电城商品房产权证办理通知书、五金机电城产权证办理须知、国内特快专递邮件详情单、查询单、房屋产权证各1份，证明被告已于2013年9月28日向原告履行办理房屋产权证及办证须知的告知义务，并于2013年11月11日办理了讼争房屋的房屋产权证（大证），故逾期办证的违约金只能按已付房款的千分之一计付至2013年11月11日。
原告经质证称对证据4、6的真实性无异议，但工程质量监督报告不等同于竣工验收备案，被告不能否定其违约的事实；对证据5中交房通知书、费用结算清单、入住交接验收单、物业费收据的真实性无异议，但被告未提供国内挂号信函，无法证明其已向原告寄送了交房通知书与费用结算清单。
本院认证认为，对于证据4、6，被告经质证对该证据的真实性无异议，本院将其作为认定本案事实的有效证据予以收集。对于证据5，入住交接验收单的业主（委托人）的签字虽为马绍林，但原告经质证称对入住交接验收单、物业费收据的真实性无异议，可以认定其已于2012年11月28日实际接收了房屋。
经审理查明，2011年7月2日，原、被告双方签订《浙江省商品房买卖合同》二份，约定由原告向被告购买位于嵊州市双塔路18号嵊州五金机电城6号楼2-12、2-13号商铺二个，房价款分别为2054017元、2044046元，共计4098063元。原告已按约向被告付清了全部购房款。按照双方签订的买卖合同第九条的约定：被告应在2012年8月8日前将建设工程验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明，取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件的商品房交付给原告。第十条规定：出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，双方同意按照下列约定处理：逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款8%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同第十六条规定：房屋权属证书交付时间为2013年10月8日前，由出卖人向买受人交付。出卖人逾期交付权属证书或登记证明的，逾期90日内的，按已付房款的千分之一承担违约责任；逾期90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人不退房，出卖人自约定日期起至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交房款万分之二的违约金。原告于2012年11月28日实际接收了房屋。被告曾于2013年9月28日向原告邮寄办理房屋产权证书通知书。嵊州市建筑业管理局于2013年4月27日同意对讼争房屋进行备案。被告于2013年11月11日办理完毕讼争房屋产权初始登记。
本院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同，其内容未违反法律的强制性规定，应属有效合同，各方当事人应依照约定全面履行各自的义务。对于原告起诉要求被告支付逾期交房的违约金是否已经超过诉讼时效的问题。被告答辩称“原、被告签订的合同约定被告应于2012年8月8日前交房，且在双方进行验收交接时，被告就应出示证明文件，可见，当时原告应知道被告未完成备案的事实，原告的违约行为最多持续至完成备案之日，原告要求被告支付违约金显然已超过两年的诉讼时效”。本院认为，原告于2012年11月28日开始实际占有、使用房屋，其基于被告交付了未完成竣工验收备案的房屋要求被告承担逾期交房的违约责任，但被告已于2013年4月27日完成竣工验收备案，被告的违约情形自此已不再存在，故原告向被告主张权利的诉讼时效应自嵊州市建筑业管理局同意对讼争房屋备案之日起算。现原告于2015年5月25日起诉至本院，且其又未提供曾向被告主张逾期交房违约金的依据，故原告的起诉已超过两年的诉讼时效，其要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求本院依法予以驳回。对于原告主张被告承担逾期办理产权证书违约金的问题，因原、被告双方签订的合同中约定被告应在2013年10月8日前取得相关产权证书交付给原告，而被告在2013年11月11日才取得讼争房屋的房屋产权证书，显属违约，理应承担相应的违约责任，故原告可要求被告按已付购房款总额的1‰承担逾期办理产权证的违约金为4098.06元（4098063元×1‰﹦4098.06元）。综上，原告合理的诉讼请求本院依法予以支持，不合理的诉讼请求，依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决如下：
一、嵊州市华夏置业有限公司支付马文英逾期办理产权证书违约金4098.06元，款限本判决发生法律效力之日起十日内付清。
二、驳回马文英的其余诉讼请求。
如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2528元，依法减半收取计1264元，由原告马文英负担1200元，由被告嵊州市华夏置业有限公司负担64元（款限被告于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院[在递交上诉状之日起7日内应预缴上诉案件受理费2528元，款汇绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。如逾期按自动撤回上诉处理]。
代理审判员 吕泉清
二〇一五年六月二十六日
书 记 员 徐 辉
本案引用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。