广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1802民初4069号原告：吴坤陵，男，1990年8月20日出生，香港特别行政区居民，现住清远市清城区，委托代理人：肖伟光，广东业证律师事务所律师。委托代理人：欧靖斐，广东业证律师事务所实习律师。被告：清远市兴合力房地产开发有限公司。住所地：清远市新城北江一路**号翡翠绿洲*号楼***单元。法定代表人：何爱金。委托代理人：郭庭佳，广东金亚律师事务所律师。委托代理人：何永昌，广东金亚律师事务所律师。原告吴坤陵诉被告清远市兴合力房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告吴坤陵的委托代理人肖伟光，被告清远市兴合力房地产开发有限公司的委托代理人何永昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴坤陵向本院提出诉讼请求：1、被告清远市兴合力房地产开发有限公司将位于清远市新城北江一路XX号翡XX洲X号楼X层01号房屋办理房地产权证所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，协助原告办理该房屋产权至原告名下的登记手续；2、被告清远市兴合力房地产开发有限公司向原告吴坤陵支付违约金（该违约金包括逾期交付房屋的违约金和逾期办理产权证的违约金，逾期交付房屋的违约金从2015年1月1日起以总购房款1850000元为基数按日万分之五计算至2015年10月21日，逾期办理产权证的违约金从2016年1月20日起以总购房款1850000元为基数按中国人民银行规定的同期贷款利率计算至被告将清远市新城北江一路XX号翡XX洲X号楼X层01号房屋需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止）；3、本案诉讼费用由被告清远市兴合力房地产开发有限公司负担。事实和理由：2014年4月18日，原、被告签订了合同编号为20140418XXXXX83的《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的位于清远市新城北江一路XX号翡XX洲X号楼X层01号的商品房出售给原告，房屋建筑面积共386.83平方米，套内建筑面积为299.01平方米，房屋总价款为1850000元。《商品房买卖合同》第八条规定：“出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4、该商品房经清远市住房和城乡建设局工程竣工验收合格。”《商品房买卖合同》第九条规定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。2、×”。《商品房买卖合同》第十五条规定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”。上述《商品房买卖合同》签订后，原告依约支付了全部购房款，并交纳了办理产权证的税金和维修基金等相关费用。被告提供的资料显示，涉案房屋于2015年7月14日办理了竣工验收备案，但被告直至2015年10月才通知原告应于2015年10月27日收楼。原告于2015年10月22日按被告入住须知交纳了两个月的物业管理费。至原告提起诉讼之日，被告尚未将应当由其提供的资料包产权登记机关备案，令原告无法取得房屋产权证。原告认为，双方应严格遵守《商品房买卖合同》的约定，原告已经按合同约定履行了支付购房款的义务，但被告逾期交付房屋，也没有将办理该房屋权属证书所需的资料报产权登记机关备案，已构成违约，导致原告不能预期领取房屋权属证书，从而失去利用涉案房屋所有权派生的其他权利和收益，使原告遭受损失。被告应承担的违约金包括逾期交付房屋的违约金和逾期办理产权证的违约金。对于逾期交付房屋的违约金，应当根据合同第九条约定从2015年1月1日起以总购房款1850000元为基数按日万分之五计算至2015年10月21日（收楼前一日）。对于逾期办理产权证的违约金，应当从2016年1月20日起（收楼后第91日）以总购房款1850000元为基数按中国人民银行规定的同期贷款利率计算至被告将位于清远市新城北江一路XX号翡XX洲X号楼X层01号房屋需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止。对于逾期办理产权证的违约金，原告认为不能依照《商品房买卖合同》的第十五条的约定的比例来计算。理由如下：根据《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，原被告双方所签《商品房买卖合同》的第十五条属于格式条款，按该条款计算的违约金远远低于原告的损失，令被告可以以极低的、固定数额的经济代价进行持续性的违约，其结果实际上是免除了被告的绝大部分违约责任，排除了原告的主要权利，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，该条款是无效的。即使该条款有效，亦由于按该条款计算的违约金数额极小，远远低于原告的损失，且该条款约定的违约金是一个固定数额，而原告的损失却在持续扩大，具体的数额现还无法确定，原告因此依法请求按《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定增加违约金。原告吴坤陵举证如下：1、居民身份证，港澳居民往来内地通行证，拟证明原告的主体资格；2、企业信用信息公示系统查询结果，拟证明被告的基本信息；3、商品房买卖合同，拟证明被告将其开发的位于清远市新城北江一路25号翡翠绿洲三号楼29层01号的商品房出售给原告，原被告之间的权利义务关系；4、广东省地方税务通用发票，拟证明原告按合同约定交付购房款的事实；5、契税完税证明，拟证明原告已缴纳契税；6、住宅专项维修资金交存通知书、清远市住宅专项维修资金转移存折，拟证明原告已缴纳住宅专项维修资金；7、收楼通知书、“翡翠绿洲”入住须知，拟证明被告通知原告于2015年10月27日收楼；8、物业服务费收据，拟证明原告已经于2015年10月22日收楼。被告清远市兴合力房地产开发有限公司答辩称：一、答辩人在变更法定代表人之前经营不善，出现资不抵债，变更法定代表人之后，积极处理楼盘通水、通电、房屋竣工验收等事宜，于2015年7月14日办理完毕《竣工验收备案表》；2015年10月8日，答辩人通知原告收楼。二、答辩人逾期交楼是因为经营上的不可抗力及政府部门相关市政配套的延误所致。三、即使认定答辩人存在逾期交楼的违约情形，原告主张的违约金过高，不应支持，计算截止日期也只能到2015年10月8日。四、关于逾期办证违约金，首先是原告经催收没有收楼；其次，商品房买卖合同的补充协议第八条第3款约定：“出卖人提供资料报产权登记机关备案的时间并非承诺办结确权资料的时间。如买受人自行办理该商品房的权属登记，出卖人在商品房交付后540工作日内提供能办理商品房权属登记的确权资料给买受人。如买受人委托出卖人办理该商品房的产权登记手续，在买受人履行义务且提供资料齐全的前提下，出卖人在收齐买受人资料之日起540工作日内办理房屋所有权证。”因此原告主张逾期办证违约金没有任何依据。五、原告主张不能按照合同约定计算逾期办证违约金违反公平原则，不应支持。综上，原告的主张没有事实依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告清远市兴合力房地产开发有限公司举证如下：1、债权分配方案确认书、翡翠壹号资产确认表、翡翠壹号债务数据确认、私人欠债明细表，拟证明黄志清负责的清远市兴合力房地产开发有限公司开发建设翡翠绿洲房地产项目过程中，黄志清经营不善，兴合力公司出现资不抵债；2、核准变更登记通知书，拟证明2014年12月29日，兴合力公司法定代表人由黄志清变更为何爱金，由何爱金对兴合力公司的翡翠绿洲项目接盘；3、表后（户内）供水设施入网检验表，拟证明2015年5月20日，翡翠绿洲供水设施入网检验合格；4、清城供电局客户低压配电工程竣工检验意见书、客户受电工程竣工检验意见书，拟证明2015年5月21日，翡翠绿洲低压配电工程检验合格；5、竣工验收备案表，拟证明2015年6月26日，翡翠绿洲项目办理竣工验收，2015年7月14日，翡翠绿洲项目取得《竣工验收备案表》；6、收楼通知书、“翡翠绿洲”入住须知、收楼委托书、整付零寄交寄清单，拟证明2015年10月8日，被告通知原告收楼。本院经审理查明，2014年4月18日，原告吴坤陵与被告清远市兴合力房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于清远市新城北江一路XX号翡XX洲X号楼X层01号房屋，总房价为1850000元，原告于2014年4月18日一次性支付全部购房款。合同第八条约定，被告应当在2014年12月31日前将经清远市住房和城乡建设局工程竣工验收合格的商品房交付给原告使用。合同第九条约定，逾期交房不超过90天，则自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期交房超过90天，原告有权解除合同，也可要求继续履行合同，合同继续履行，则自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之五的违约金。同时约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告的；2、政府部门负责的市政配套安装之延误以及政府部门对项目验收之延误；3、遭遇异常天气、异常地质状况，第三方责任和政府行为导致工期延误的。合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、原告不退房，被告按已付房价款的0.1%向原告支付违约金。合同附件四《合同补充协议》第八条第3款约定，买卖合同第十五条约定的“90日”是指被告提供资料报产权登记机关备案的时间，并非承诺办结确权资料的时间。如原告自行办理该商品房的权属登记，被告在商品房交付后540工作日内提供能办理商品房权属登记的确权资料给原告。如原告委托被告办理该商品房的产权登记手续，在原告履行义务且提供资料齐全的前提下，被告在收齐原告资料之日起540工作日内办理房屋所有权证。合同签订后，双方到房地产管理部门办理了备案登记手续。原告按照合同约定支付了购房款，被告向原告出具了购房发票。但在2014年12月31日，被告并未将经清远市住房和城乡建设局工程竣工验收合格的商品房交付给原告使用。涉案楼盘于2015年5月20日办理供水设施入网验收，于2015年5月21日办理配电工程竣工验收，于2015年7月14日在清远市住房和城乡建设局办理竣工验收备案手续。2015年10月8日，被告以挂号信的方式向原告发出《收楼通知书》，通知原告于2015年10月27日收楼。2015年10月22日，原告前往被告处办理了收楼手续，并交纳了两个月的物业管理费。此外，被告并没有按照商品房买卖合同第十五条的约定，在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。本院认为，本案的争议焦点有：1、被告是否存在未协助原告办理房屋产权登记的违约行为，如果存在违约，是否应该按照合同约定继续履行；2、被告未按照约定的交楼时间将符合双方约定条件的商品房交付给原告是否构成违约；3、如果构成违约，违约金如何计算；4、被告是否应当向原告支付逾期办证违约金，逾期办证违约金应当如何计算。对于第一个争议焦点，本案中，原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容合法，为有效合同，双方应予恪守。原告已按约定向被告付清购房价款，按约定被告应于商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告在庭审中也确认没有履行相关义务。因此，对于原告要求被告将涉案房屋办理房地产权证所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，协助原告办理该房屋产权至原告名下的登记手续的诉讼请求，本院依法予以支持。对于第二个争议焦点，原告吴坤陵与被告清远市兴合力房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。本案中，原告已支付全部购房款，被告应依约在2014年12月31日前将经建设局工程竣工验收备案的商品房交付原告使用。被告答辩认为其逾期交房的原因有两个：一个是政府部门负责的市政配套安装的延误，第二个是经营上的不可抗力。针对其答辩的第一个抗辩理由，被告并没有提供任何证据可以证明相关部门对于翡翠绿洲周边市政配套安装应于何时完成制定出了一个明确的时间表，而市政配套工程的完工日期没有一个明确的期限，缺少了预定的完工期限，也就缺少了参照系，自然不可能对市政配套安装实际的完工日期是否超出了预定的完工日期即市政配套安装是否延误作出一个判断，因此，被告并无证据可以证明本案出现了合同约定的政府部门负责的市政基础配套安装存在延误的特殊情况。其次，供水供电工程系由被告与供水供电部门在平等协商基础上自愿签订合同由供水供电部门进行安装，被告理应在约定的交楼期限前尽早与相关部门签订相关合同，完成供水供电的安装工程。因此相应的不利后果应由被告自负。对于被告提出的第二个抗辩理由，民法上的“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。而本案中被告经营不善导致资不抵债是被告自身的经营问题，不属于“不可抗力”的范畴。综合以上两点，被告没有充分的证据证明出现了政府部门负责的市政配套安装延误这一特殊情况，也没有证据证明存在不可抗力的情形，因此，被告并没有任何理由对商品房买卖合同约定的交楼期限进行顺延。被告未在约定时间内交付商品房给原告已构成违约，原告有权要求被告继续履行合同将涉案房屋交付原告使用，并按照合同约定承担给付违约金的违约责任。对于第三个争议焦点，《商品房买卖合同》是原、被告双方在充分协商的基础上签订的，是当事人的真实意思表示，双方约定的按日以已交付房价款的万分之五计算逾期交房违约金并没有过分高于实际损失，合同当事人的意思自治应受到充分尊重，逾期交房的违约金应按照合同约定按日以原告已付房价款的万分之五的标准进行计算。对于违约金的计算起止时间，按照合同第九条的约定，应自房屋交付期限的第二天起即自2015年1月1日开始计算。对于截止时间,涉案房屋于2015年7月14日在清远市住房和城乡建设局办理了竣工验收备案手续，被告于2015年10月8日以挂号信的方式通知原告于2015年10月27日办理交楼手续，原告于2015年10月22日与被告办理了交楼手续，故截止时间应计算至2015年10月21日，共计算294天。经计算，被告应支付的逾期交房违约金为271950元（1850000元×0.0005×294天）。对于第四个争议焦点，双方在商品房买卖合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。但被告并没有按照约定履行该项义务。被告抗辩称，按照合同补充协议第八条第3款的约定，办理房产证的时间是540工作日。然而，合同补充协议第八条第3款同时约定，合同第十五条约定的“90日”是指被告提供资料报产权登记备案的时间，但被告并没有提供证据证实其履行了提供资料报产权登记备案的义务。因此被告构成违约，应当向原告支付逾期办证的违约金。关于该项违约金的计算标准，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，原告认为约定的违约金低于实际造成的损失，其有权提出增加的要求。同时，根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”的规定，由于被告迟延协助原告办理房屋产权证的违约行为导致原告不能预期领取房屋权属证书，从而失去利用涉案房屋所有权派生的其他权利和收益，确实存在实际损失。虽然原告无举证证明其实际损失的数额，但由于被告的违约行为处于继续状态，该损失虽然难以确定但必然不断扩大。双方约定的逾期办证违约金为原告已付房价款的0.1%，是不变的金额，仅为1850元，被告违约时间的长短与其承担的违约金数额没有任何关联，双方的权利义务明显不对等。在被告长期未履行义务的情形下该违约金本身难以实现其设立的初衷，该违约金显然过低，不符合公平原则。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，对于原告的损失本院确定按照中国人民银行规定的金融机构同期1年期贷款基准利率的标准予以计算。关于逾期办证违约金的起止时间问题，涉及到对于合同第十五条合同条款含义的理解。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”首先，该条款中的“商品房交付使用”几个汉字内容清晰明确、文义清楚，按照通常含义理解，该几个文字表达的意思应该是商品房实际交付使用。其次，如果按照“商品房约定交付使用”进行理解，则在逾期交楼的情况下将导致在某个时段内买受人可以主张获得逾期交房违约金以及逾期办证违约金双重违约金难免加重一方当事人的义务。如果按照商品房实际交付使用进行理解，则在逾期交楼的情况下买受人可以主张获得至房屋实际交付使用之日止的逾期交房违约金，在实际交付使用之日起加算协助办证期限则可以主张逾期办证违约金，按此理解则不会出现前述问题。因此，对于合同第十五条“商品房交付使用”的理解本院确定为商品房的实际交付使用。本案中原告已于2015年10月22日办理了商品房实际交付使用的手续，故逾期办证的违约金应从2016年1月23日开始计算，计算至被告将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条第一款，最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十六条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告清远市兴合力房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内将位于清远市新城北江一路XX号翡XX洲X号楼X层01号房屋的房地产权证需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，协助原告吴坤陵办理该房屋产权至原告名下的登记手续直至产权登记机关出具受理涉案房屋转移登记申请的收件收据之日止；二、被告清远市兴合力房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告吴坤陵支付逾期交楼违约金271950元；三、被告清远市兴合力房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告吴坤陵支付逾期办证违约金（该违约金从2016年1月23日起以总购房款1850000元为基数按中国人民银行规定的金融机构同期1年期贷款基准利率计算至被告将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案之日止）。本案受理费6100元，由被告清远市兴合力房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  周文俊人民陪审员  麦 雅人民陪审员  潘素华二〇一六年十一月九日书 记 员  胡梓恒附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。