广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终11404号
上诉人（原审�告，反诉原告）：赵珂，男，汉族，1975年11月21日出生，住所地：广东省深圳市南山区。
委托诉讼代理人：王文兵，北京市大成（深圳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨波，北京大成（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：李薇，女，苗族，1983年4月17日出生，住所地：湖南省龙山县。
委托诉讼代理人：周争锋，广东华商律师事务所律师。
原审第三人：深圳市好房汇网络科技有限公司，住所地：深圳市宝安区西乡街道兴业路2005号宝安互联网产业基地C区C栋4楼，统一社会信用代码：914403003592051178。
法定代表人：于浩，执行董事。
上诉人赵珂因与被上诉人李薇以及原审第三人深圳市好房汇网络科技有限公司（以下简称好房汇公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初15303号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人赵珂上诉请求：一、依法撤销南山区人民法院(2016)粤0305民初15303号民事判决第三项，判令李薇支付占有使用费17500元；二、判决李薇承担本案的全部诉讼费用。
上诉事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1、李薇因该房在买卖过程中房价下跌明显，借深圳限购限贷新政之名掩盖其不想买房的真实目的，单方毁约行为明显。(1)在赵珂与李薇通话录音中，李薇妄称赵珂知道其社保要到2016年12月满3年却还是要与其签合同，李薇没有提供证据证明，另外，李薇提供的3条解决方案对赵珂极其不公平，并多次提及房价下跌的事实。(2)深圳于10月4日出台限购限贷的新政，随后于10月8日出台了关于新政缓冲期限的实施细则。李薇的购房条件是符合新政缓冲期限所需的条件。但李薇以购房资格的认定时间是以双方之间签署合同的时间为准，这是严重的认识错误。其之前诉称社保到2016年12月才满3年符合过户条件，后又称签订合同时不满三年不符合过户条件，前后矛盾。2、即使李薇不具备购房资格从二手房签约时就存在，这属于李薇的过错，其对自已是否具备购房资格没有尽到谨慎注意的义务。在李薇明知自己中断2月的社保记录，还与赵珂进行二手房买卖交易，浪费了赵珂从事正常交易的机会，延误赵珂的卖房时间，造成赵珂的巨大损失。
二、一审判决适用法律错误。一审法院认为双方房屋买卖合同不能履行系不可归责于当事人双方的事由造成的，实则不然，李薇的行为己经构成违约。上诉方积极地履行合同约定的义务，并因为新政的出台而积极地与李薇协商，但是李薇借着�圳购房新政之名掩盖其因为房价下跌而不想购房的真实目的，只顾着自己眼前的损失，一味地咬定其没有购房资格，没有协商的意思，其行为违反了买卖合同应有之意，给对方造成巨大损失，构成了根本违约。根据双方签订的合同第十条，买方违约的，卖方可解除合同并没收买方已支付的定金。
被上诉人李薇辩称，一、一审法院认定事实正确。二、一审法院已经充分考虑到双方的履约损失，在判决李薇胜诉的情况下，判决诉讼费由李薇承担，已经考虑到了赵珂相应的损失情况，赵珂在一审判决10500元的基础上要求撤销改判为17500元，实际上，赵珂的目的不是为了上诉，而是为了拖延支付购房款定金的时间，赚取差价。综上，请求二审法院驳回赵珂的上诉请求。
原审第三人好房汇公司未到庭亦未作答辩。
李薇向一审法院起诉请求：1、解�李薇与赵珂签订的《二手房买卖合同》；2、赵珂向李薇返还定金59.8万元（人民币，下同）、购房款89.2万元，共计149万元；3、赵珂承担本案的全部诉讼费、保全费。一审庭审中，李薇增加诉讼请求：赵珂向李薇支付购房款89.2万元的利息（按照银行同期同类贷款利率计算，从2016年11月25日起计算，计算至履行完毕之日止）。
赵珂向一审法院反诉请求：1、解除李薇与赵珂之间签订的《二手房买卖合同》；2、确认李薇构成违约，赵珂有权没收李薇已经支付的购房定金59.8万元；3、李薇退还深圳市××区××花园1栋C座31层3105号房；4、李薇向赵珂支付自2016年11月25日起至实际退还房屋之日止的使用费（暂计11250元，后续产生的使用费按4500元/月计算退还房屋之日止）；5、李薇承担本案全部诉讼费、保全费。
一审法院认定事实：位于深圳市南山区××大道与�业路交汇处××花园××房（涉案房产）于2009年12月29日核准登记至赵珂名下，建筑面积41.49平方米。
2016年8月2日，李薇（买方）与赵珂（卖方）的代理人郭某签订《二手房买卖合同》（NO：1216182），约定：卖方将涉案房产以299万元的价格转让给买方；买方同意在本合同生效之日起两日内支付定金50万元，双方约定定金由买方直接交由卖方；双方约定买方须于2016年8月28日前（含当日）将除定金、交楼押金之外的剩余首期款以银行贷款为准支付至买卖双方约定的银行监管账号或第三方的监管账号中；买方须于2016年8月28日前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺为准；在买方按照本合同第四条约定将房款一次性支付至买卖双方指定的银行监管账号或第三方监管账号或取得银行贷款承诺函且银行承诺发放贷款金额加上买方已支付首期款及定金等于本合同转让成交价的，且卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方须签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，但最晚不得迟于2017年1月27日（含当日）；买方应当于收到定金三日内将该物业交予买方；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过5日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过5日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；及其他内容。该合同备注条款约定：1、买方因提前收房，故在签订本合同当日直接支付15000元给卖方作为租金补偿；2、因签署本合同时产权人赵珂未能到现场签署，其代理人郭某代为签署，如因产权人的原因未能使本合同履行，由此造成的法律责任则由郭某全权负责，产权人赵珂承诺在8月10日前在此合同上补签。该合同落款卖方处有赵珂赵珂的签名和捺印。同日，李薇（买方）与赵珂（卖方）签订《二手房买卖合同》（NO：****84），约定：卖方将涉案房产以299万元的价格转让给买方；买方同意在本合同生效之日起六十日内支付定金149万元，双方约定定金由买方直接交由卖方；双方约定买方须于2016年9月30日前（含当日）将除定金、交楼押金之外的全部房款150万元支付至买卖双方约定的银行监管账号或第三方的监管账号中；在买方按照本合同第四条约定将房款一次性支付至买卖双方指定的银行监管账号或第三方监管账号或取得银行贷款承诺函且银行承诺发放贷款金额加上买方已支付首期款及定金等于本合同转让成交价的，且卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方须签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，但最晚不得迟于2017年1月27日（含当日）；买方应当于收到定金三日内将该物业交予买方；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过5日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过5日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；及其他内容。
2016年8月2日，李薇向赵珂转账支付50万元和15000元，同日，赵珂向李薇出具收款收据，载明收到李薇支付购买涉案房产的定金50万元。2016年9月29日，李薇向赵珂银行账户转账支付99万元，赵珂向李薇出具了收款收据。2016年9月29日，李薇（买方，乙方）与赵珂（卖方，甲方）及中国建设银行股份有限公司深圳南油支行签订《房屋交易资金托管协议书》，约定：买卖双方同意以买方名义建立子账户，并将乙方的购房资金150万元存入子账户进行托管。同�，李薇将150万元转入资金监管账户。
李薇当庭提交了深圳市社会保险历年参保缴费明细表（个人）、深圳市规划和国土资源委员会会议纪要，以证明至2016年12月31日李薇的社保才满3年，才具备双方在合同签订时要求的过户条件，但文件对于购房资格的要求是以购房交易时间为准，李薇在签订合同时社保未满3年，因此不具备购房资格；而且，10月8日的缓冲政策也是要求在签订买卖合同时必须要符合当时的限购政策（符合社保满3年的325政策），而李薇不符合缓冲期的规定，也不符合新政的规定。赵珂则表示，上述证据并不能完全证明李薇不具有购房资格，李薇的社保记录在2013年11月到12月中间有中断，证明李薇从2012年11月到2016年12月都在该单位工作，李薇的纳税证明也能证明李薇是否有购房资格；且李薇对政策理解存在偏差，关于购房交易时间是以网签购�合同或网签预售合同为准的，而不是以原赵珂之间签署合同的时间为准。赵珂提交了其与李薇及好房汇公司工作人员之间的通话录音、微信记录等证据，以证明赵珂为了合同的履行作了极大的让步和协商，李薇以无购房资格、付款方式、房价下跌的理由想要解约。李薇称赵珂在接到李薇要求解除合同给出的方案时，赵珂是明确确认返还定金和购房款，但是仅仅是因为自己手中没有大量的现金，要求李薇等待。
一审庭审中，李薇、赵珂均确认涉案房产于2016年8月2日交付给李薇使用。关于租金补偿金15000元，李薇表示是按每月3000元的标准，从2016年8月支付至12月；赵珂确认李薇的陈述，但表示这不是租金，而是适当考虑低于市场价的租金，涉案房产的租金市场价为4500元/月。另查，2017年4月15日，李薇、赵珂签署《房产交接凭据》，载明李薇已搬离涉案房产，李薇使用期间产生的所有费用（水电煤、物业管理）均已结清，并与赵珂做好交接事宜。一审庭审后，李薇提交其在南山区地税局个税查询结果的照片，以证明李薇在深圳没有纳税记录。赵珂对该证据不予认可。
一审法院认为，李薇与赵珂签订的两份《二手房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院确认其效力。本案的争议焦点为，李薇未能继续履行房屋买卖合同是否构成违约。对此，一审法院认为，根据李薇提交的社保缴纳清单显示，李薇签订涉案买卖合同时，其社保缴纳尚不符合当时房产政策规定的“连续缴纳满三年”的要求，应至2016年12月31日止，李薇的社保缴纳才满三年、才具备购房资格。在李薇、赵珂签订合同后，深圳新出台的房产调控政策规定买方的社保缴纳须满足“连续缴纳满五年”的条件，故按新的调控政策的规定，李薇已不具备购房资格。而且，即使2016年10月8日房产调控政策有相关的“缓冲政策”规定，但因李薇与赵珂签订合同时社保还未满三年，故李薇仍无法适用“缓冲政策”的规定、无法办理过户手续。本案中，李薇已按合同约定全额支付了购房款，并不存在其他违约行为，涉案合同未能继续履行确系因新的房产调控政策的出台导致，此系不可归责于双方当事人的事由，李薇的行为并不构成违约，亦不应承担违约责任。故对于赵珂要求没收李薇已支付的定金59.2万元的反诉请求，一审法院不予支持。因本案李薇、赵珂均要求解除《二手房买卖合同》，故该合同应予解除。合同解除的，应恢复原状，故赵珂收取的定金及购房款共计149万元，应退还李薇。对于李薇要求赵珂支付购房款89.2万元的利息的诉讼请求，因涉案合同未能继续履行并非赵珂原因导致，故李薇要求赵珂支付利息的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。对于赵珂要求李薇支付2016年11月25日至其实际退还涉案房产之日止的使用费的诉讼请求。一审法院认为，一审庭审中，李薇、赵珂均确认李薇支付给赵珂的15000元系2016年8月至2016年12月期间的租金补偿，故2017年12月31日日之前李薇占用涉案房产有合法依据，但自2017年1月1日起，李薇占用房屋至其搬离之日（2017年4月15日）止，李薇应向赵珂支付相应的房屋占有使用费。对于使用费的计算标准，赵珂要求按每月4500元的标准计算使用费，并无事实和法律依据，一审法院不予采信；鉴于双方曾约定李薇支付赵珂2016年8月至2016年12月期间的使用费共计15000元，故参照上述双方约定的每月使用费3000元的标准计算，上述期间的房屋占有使用费为10500元（3000元/月×3个月15天）。对于本案诉讼费的承担问题�考虑到涉案买卖合同不能履行系不可归责于当事人双方的事由造成，赵珂作为出卖人并无过错，基于公平原则和避免新的利益失衡，一审法院决定本诉案件受理费和保全费由李薇自行承担。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，一审法院经缺席审理，缺席判决：一、解除李薇与赵珂于2016年8月2日签订的两份《二手房买卖合同》；二、赵珂于本判决生效之日起十日内向李薇返还定金和购房款共计149万元；三、李薇于本判决生效之日起十日内向赵珂返支付占有使用费10500元；四、驳回李薇的其他诉讼请求；五、驳回赵珂的其他反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的�定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉一审案件受理费18210元，保全费5000元，共计23210元，由李薇负担。反诉案件受理费4946.25元，由李薇负担85元，赵珂负担4861.25元。
本院经二审审理查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。另查明，二审期间，赵珂明确其仅对一审判决第三项提出上诉。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。依据赵珂的上诉请求，本案二审的争议焦点为李薇应付房屋占有使用费的标准问题。本案中，赵珂与李薇于一审庭审均已确认涉案款项15000元系李薇向赵珂支付的2016年8月至2016年12月期间的租金补偿，原审据此参照每月3000元的标准计付李薇应向赵珂支付的房屋占有使用费并无不妥，本院予以维持。赵珂上诉主张应以每月5000元的标准计付涉案房屋占有使用费，但未能提供充分有效的证据予以证明，应承担举证不力的�利后果，本院对其主张不予采纳。
综上，赵珂的上诉主张不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费237.5元（赵珂已预交），由赵珂负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
审 判 员 路 德 虎
代理审判员 周 敏
二〇一七年九月十四日
书 记 员 林翘（兼）
附录相关法律条文:
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。