贵州省毕节市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黔毕中民终字第1228号
上诉人（原审原告）贵州省黔西县大兴实业有限公司，住所地贵州省黔西县杜鹃街道办事处大兴社区。
法定代表人姚朝贵，经理。
被上诉人（原审被告）余明贵。
被上诉人（原审被告）熊朝荣。
上诉人（原审原告）贵州省黔西县大兴实业有限公司（以下称大兴公司）因与被上诉人（原审被告）余明贵、熊朝荣房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省黔西县人民法院（2014）黔县民初字第829号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年9月4日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
原审原告大兴公司诉称：2000年12月25日，黔西县国土局批复将黔西县莲城大道出口处的7.3亩国有土地出让给原告使用（2011年12月22日国土局补办了国有土地使用证）。原告于2002年在该地上修建了商品房。同年6月30日，原、被告双方签订了房屋转让协议，原告将位于黔西县原城关镇莲城大道2.2公里出口处交叉点房屋四号、五号两个门面出卖给被告，房屋面积65平方米，单价1，800元／平方米，房屋总价款为117，000.00元。协议签订后，被告按约定支付了部分房款92，000.00元，尚欠余款25，000.00元未付。2012年10月31日，黔西县人民政府决定对黔西县城南部新区纵二线建设项目房屋进行行政征收，原告出卖给被告的房屋属征收范围，被告也在拆迁局领取了征收款，该房已被实际拆毁。由于政府部门原因消除了被告支付余款的约定条件，被告理应给付原告余款25，000.00元。原告经多次追索无果，特诉至法院，请求判令被告向原告支付上述买房余款25，000.00元。
原审被告余明贵、熊朝荣辩称：本案原告所诉的房屋买卖协议是两被告与姚朝贵签订的，姚朝贵收到房款后出具了收款收据，故本案的交易行为产生于姚朝贵与两被告之间，与大兴公司无关，大兴公司不是本案的适格原告，应予裁定驳回其起诉。大兴公司于1998年12月21日在黔西县工商局办理设立登记，2000年3月22日参加1999年度年检后再未进行过年检，按照《企业法人年度检验办法》的有关规定，大兴公司已不具备企业法人的形式要件，实际上于2002年已丧失了经营权资格，不能进行经营活动。黔西县工商局对大兴公司核定的经营范围并不包括房地产开发，从事房地产开发必须依法取得相应的资质等级证书等条件，属于国家限制经营、特许经营的范畴，大兴公司并不具备上述条件，在此前提下即以自身名义从事房地产开发业务也因违反法律的禁止性规定，应为无效。姚朝贵本人作为大兴公司的法定代表人曾因触犯刑法被判处有期徒刑，按照《公司法》规定其因执行期满未逾五年，故不得担任公司负责人或法定代表人，大兴公司违反规定的选举、委派或聘任行为无效。两被告与姚朝贵签订房屋买卖协议时，姚朝贵已不是大兴公司的法定代表人了，故姚朝贵的行为也不能代表大兴公司。实体上，姚朝贵并未按约定在2003年底以前办理房产证交付被告方，经双方于2005年4月交涉，被告所欠的25，000.00元购房余款扣除1万元留给被告作自行办证费用，由被告补付姚朝贵房款15，000.00元并已给付，双方的房屋买卖协议视为履行完毕，被告不再具有合同义务。此外，原告关于支付余款的诉求从2003年底开始计算已明显超出法定两年的时效期间，且未举证证明存在法定的中断、中止等情形，故从实体上也不应得到法律的支持。综上，大兴公司作原告起诉两被告属诉讼主体不适格，且实体上因存在超诉讼时效及已履行完毕等事实也不应得到法律的支持，请求法院查明事实驳回原告的诉讼请求。
原审经审理查明：2000年12月，原告大兴公司向黔西县国土局提交用地申请及相关附件，申请将县政府收回政协办煤矿转运场的7.03亩国有土地使用权转让给该公司修建畜产品开发市场。同年12月25日，黔西县国土局以黔土字（2000）69号文件作出批复，同意将上述土地使用权出让给该公司，并由该公司支付给政协办全部征地费用和地上建筑设施投资。此后，大兴公司即在位于黔西县原城关镇莲城大道2.2公里出口处交叉点受让所得的上述国有土地上着手修建了门面房。2002年6月30日，原告大兴公司法定代表人姚朝贵与两被告签订了《房屋买卖协议书》一式二份，约定将上述房屋中的四号、五号两个门面出售给两被告，房屋的建筑面积为65平方米，单价为1，800元／平方米，总价款为11.7万元。协议同时对付款方式、门面交付时间及房屋产权证手续的办理等事项进行了约定，并约定了违约责任。两被告于合同签订当日支付了购房定金30，000.00元，并在同年8月底前按约定交付房款计92，000.00元（包括上述定金3万元），余款25，000.00元双方约定待姚朝贵交付房产证等手续后补足。此后，姚朝贵未在协议约定的期限内向被告交付房屋产权证等手续，两被告也未补交购房余款25，000.00元。2005年4月17日，双方就上述问题自行协商并达成口头协议，由被告自行办理房屋产权证等手续，两被告所欠余款扣除10，000.00元作办证费用后，再补付15，000元给大兴公司（该款已于当日给付）。2011年12月22日，黔西县国土局为大兴公司补发了黔县国用（2011）第0320号《国有土地使用证》，使用权人为大兴公司。2012年10月31日，黔西县人民政府决定对黔西县城南部新区纵二线建设项目房屋进行行政征收，上述姚朝贵出卖给两被告的房屋属征收范围，被告也在拆迁局领取了征收款，目前该房已被实际拆毁。原告大兴公司以政府部门原因消除了被告支付余款的约定条件，被告理应给付余款25，000.00元为由诉至法院，请求如其所诉。
另查明，原告大兴公司是于1999年1月4日经工商行政管理部门核准登记的企业法人，企业类型为有限责任公司，其登记的经营范围包括养殖业、饲料加工销售、室内装潢、塑料制品生产销售、日用百货、建筑材料购销。自2000年3月22日参加年度检验之后，该公司至今未提交任何年检材料和变更事项材料。
原审认为：订立合同作为一种民事法律行为，首先要求行为人具有相应的民事行为能力，双方的意思表示真实，且所订合同内容不违反法律及公序良俗原则。合同订立后对双方当事人均产生法律上的拘束力，双方均应按合同约定履行义务和行使权利。本案中与两被告订立房屋买卖协议的一方当事人从形式上看是大兴公司的法定代表人姚朝贵，但姚朝贵在签订上述合同时并非出于个人意愿的考虑，结合其修建房屋的土地使用权人及其后来出具并加盖大兴公司印章的收款收据等进行综合分析，姚朝贵实质上是以大兴公司法定代表人身份代表大兴公司从事经营活动，包括签订合同等民事法律行为，其在此基础上签订合同的行为应当视为一种职务行为，根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第42条“法人或者其他组织的工作人员因职务行为或者授权行为发生的诉讼，该法人或其他组织为当事人”之规定，大兴公司以原告名义起诉两被告并无不当，两被告关于其主体身份不适格的抗辩理由，因无事实依据，不应成立。大兴公司设立后多年未参加年检可能受到工商行政管理部门吊销执照等行政处罚，并因此丧失经营权资格，但经营权资格不能混同于法人资格，该企业至今并未注销工商登记，仍具有法人资格，并可以公司名义从事民事活动，故两被告关于其不能进行民事行为的抗辩理由也不能成立，不应采信。被告大兴公司本身不是房地产开发企业，其核定登记的经营范围确不包括房地产开发，但房地产开发经营项目本身并非属于国家禁止经营、限制经营及特许经营的范围，该公司无相应资质等级从事开发仅涉及违反一般行政管理性规定，而非法律、行政法规的强制性规定，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第十条“当事人超越经营范围订立合同，人民法院不因此认定合同无效。但违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营规定的除外”之规定，上述大兴公司与两被告签订的房屋买卖协议应为合法有效。两被告关于合同无效的抗辩理由因无事实依据，不应采信。姚朝贵目前仍是大兴公司登记的法定代表人，其是否曾因触犯刑法被判刑及有无资格继续担任该企业负责人属其他法律予以规范的问题，不影响其以该公司法定代表人身份与两被告签订合同，故两被告以其签订合同时已不属该公司法定代表人，其行为不能代表大兴公司的抗辩主张，因无事实依据，不应采信。两被告虽存在因购房下欠原告25，000.00元余款的事实，但该笔债务经双方后来自行协商并达成协议，两被告已按协议履行完毕，双方对合同的权利义务终止，两被告不再具有合同义务，原告的诉求因无事实依据，不应支持。本案原告是依合同行使债权请求权，适用法定两年的诉讼时效期间，双方自2005年4月就两被告欠款问题重新达成的协议并未约定履行期间，原告有随时主张请求的权利，原告的诉求并未超出上述时效期间，故两被告关于时效抗辩的理由不能成立，不应采信。据此，为维护正常的社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第（一）项、第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告贵州省黔西县大兴实业有限公司的诉讼请求。案件受理费426元，减半收取213元，由原告贵州省黔西县大兴实业有限公司负担。
上诉人大兴公司不服一审判决，上诉至本院。请求：撤销贵州省黔西县人民法院（2014）黔县民初字第829号民事判决，依法改判。主要事实及理由：上诉人主张被上诉人支付买房余款1万元事实清楚，证据充分。双方签订的《房屋转让协议书》约定房屋总价117，000.00元，协议签订后被上诉人支付了92，000.00元购房款，后于2005年4月17日又支付购房款15，000.00元，余款10，000.00元至今未付。协议约定余款待交房产证等手续后补足，但由于政府的征收行为消除了支付余款的约定条件，因此，被上诉人理应支付10，000.00元余款；一审在没有其他书证的情况下仅凭三个证人的虚假证言就认定双方协议10，000.00元作为办证费用属主观臆断。综上，请求改判被上诉人支付上诉人10，000.00元购房余款。
被上诉人熊朝荣、余明贵答辩称：一、一审关于房屋买卖合同已经履行完毕认定事实清楚、适用法律正确，证据确实充分。上诉人称三个证人的证言属伪证，但并没有证据证明三个证人的证言是虚假的，且15，000.00元的收据与三个证人的证言能相互佐证，证明合同已经履行完毕。上诉人还称若双方有将1万元作办证费用的意向，必须是有书面协议。《中华人民共和国合同法》第十条规定，合同可以采用书面形式和口头形式。因此，双方口头约定将1万元作办证费用并不违反法律规定，且双方已实际履行。合同履行完毕后，姚朝贵将《建设用地批准书》及《国有土地使用证》交被上诉人，后由被上诉人交指挥部。姚朝贵将“两证”交被上诉人的行为正好反证双方合同已经履行完毕。二、一审判决有瑕疵。首先，大兴公司作为原告属主体不适格。根据《中华人民共和国公司法》第五十七条规定，姚朝贵被判过有期徒行，是不能担任大兴公司法定代表人的，故房屋买卖是姚朝贵与二被上诉人之间的合同，与大兴公司无关。其次，上诉人所主张的权利已超诉讼时效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：商品房买卖合同未约定办理房屋所有权登记期限的，商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，办理房屋所有权登记期限为“自合同订立之日起90日”。综上，请求人民法院驳回上诉。
本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。
二审双方争议的焦点是：一、大兴公司作为本案原告主体是否适格；二、大兴公司所主张的权利是否超过诉讼时效；三、双方《房屋买卖协议书》是否已履行完毕。
本院认为：大兴公司作为本案原告主体是否适格的认定。从黔西县国土局黔土字（2000）69号批复及黔西县人民政府补发的黔县国用（2011）第0320号国有土地使用证可以看出，涉案房屋所依附的土地使用权人是大兴公司而非姚朝贵。姚朝贵以自已的名义与二被上诉人签订《房屋买卖协议书》的行为因姚朝贵系大兴公司法定代表人，及大兴公司事实上依据该《房屋买卖协议书》而收取二被上诉人购房款的事实，可以认定为职务行为。而根据《中华人民共和国公司法》第十三条“公司法定代表人依照公司章程的规定，由董事长、执行董事或者经理担任，并依法登记。公司法定代表人变更，应当办理变更登记”的规定，公司法定代表人由谁担任以及是否变更由公司章程决定。故在大兴公司章程未对法定代表人进行变更并办理变更登记以前，根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条的规定，大兴公司应对姚朝贵的经营活动承担民事责任。故一审认定大兴公司为本案适格原告正确，本院依法予以维持。
大兴公司所主张的权利是否超过诉讼时效的认定。2002年6月30日双方《房屋买卖协议书》对房屋价格、付款方式、产权证的办理等作出明确约定。2005年4月17日双方就欠款问题重新作出约定，且被上诉人已实际向上诉人履行了15，000.00元的支付义务。根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条的规定“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”。而2005年4月17日双方并没有签订书面协议，也没有对履行期间作出明确约定，上诉人可随时向被上诉人主张权利。一审对大兴公司的诉讼主张未超过诉讼时效的认定并无不妥，本院依法予以维持。
双方《房屋买卖协议书》是否已履行完毕的认定。2002年6月30日，大兴公司法定代表人姚朝贵与二被上诉人签订《房屋买卖协议书》，双方签订的合同真实有效，对上诉人及二被上诉人均有拘束力。《房屋买卖协议书》第五条约定：房屋产权证等手续由甲方在2003年底以前交办乙方，除发生不可抗力的原因外，如果到时甲方不能办交乙方房屋产权证等手续，甲方必须退还乙方本金，并从交款之日起按月息百分之二赔偿乙方损失。2005年4月17日双方通过协商重新达成协议，被上诉人再支付上诉人购房余款15，000.00元。根据《房屋买卖协议书》第五条的约定，在上诉人已经违约的情况下，被上诉人还愿意再支付15，000.00元给上诉人，只能是双方就办证的问题达成某种协议，这与三个证人的证言及15，000.00元收款收据正好能相互印证，证明上诉人将10，000.00元作为办证费用由被上诉人自行办理产权证的事实成立。上诉人否认该事实的成立未提供相应证据予以佐证，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，上诉人的该上诉理由本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50.00元由上诉人贵州省黔西县大兴实业有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 李可
审判员 唐琳
审判员 朱莉
二〇一四年十一月二十七日
书记员 詹淼