陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕01民终3257号
上诉人（原审原告）：西安市临潼汽车站，住所地西安市临潼区人民东路。
法定代表人：周建刚，站长。
委托诉讼代理人：赵新平，陕西彬泽律师事务所律师。
委托诉讼代理人：韩二兵，陕西彬泽律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张森侠，女，1961年5月1日出生，汉族，西安市临潼区自来水公司退休职工，住西安市临潼区。
委托诉讼代理人：董为民，陕西昭应律师事务所律师。
上诉人西安市临潼汽车站因与被上诉人张森侠租赁合同纠纷一案，不服西安市临潼区人民法院（2016）陕0115民初2104号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。现已审理终结。
西安市临潼汽车站上诉请求：撤销原审判决，判令双方2011年3月20日签订的《场地租赁合同》无效，双方继续履行2003年5月9日签订的《租赁合同书》，上诉费用由张森侠承担。事实和理由：原审法院认定事实错误，西安市临潼汽车站与张森侠2003年5月9日签订汽车站滑冰场《租赁合同书》，租赁时间为十五年，从2003年11月1日起到2018年10月31日终止。在该合同己履行7年多时，即2011年3月20日时，双方又重新签订了《场地租赁合同》，租赁期限从2011年1月1日起至2031年12月31日止，共21年，将原租赁期限变相延长了13年，履行期限变为28年，超出了我国《合同法》第二百一十四条关于租赁期限不得超过20年的法律规定，虽然基于西安市临潼汽车站领导决策所做的会议纪要使双方重签了合同，但这是规避法律的行为，因违反了法律强制性规定，是无效行为。西安市临潼汽车站在一审庭审时提交了原临潼县交通局与原骊山镇西街村下北组在1990年签订的《联办临潼汽车站协议书》和《补充协议》，协议约定联办期限定为三十年，即从1990年5月起至2020年5月止，而2011年3月20日签订的《租赁合同书》租赁期限至2031年12月31日止，超过年限根本无法履行。2003年5月9日双方签订的合同合法有效，未超20年的期限，双方应当继续履行。本案中西安市临潼汽车站与张森侠存在恶意串通，损害西安市临潼汽车站集体利益的情形，原临潼县交通局与原骊山镇西街村下北组签订的《联办临潼汽车站协议书》和《补充协议》规定联办期限至2020年5月止，而西安市临潼汽车站明知有此协议还与张森侠签订了到2031年终止的《租赁合同书》，因无法履行西安市临潼汽车站会给张森侠巨额赔偿，显失公平，损害了西安市临潼汽车站的集体利益。后订的合同与同期同位置的房屋租赁租金差距悬殊，严重的低于市场价格。原审法院适用的法律是《合同法》第五十二条、第二百一十四条之规定，依此规定，原审法院应支持上诉人之诉讼请求。《合同法》第二百一十四条之规定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。双方签订的《场地租赁合同》违反“租赁期限不得超过二十年”之规定，且存在恶意串通的情形，依据《合同法》第五十二条第（二）、（五）项之规定，应确认合同无效。临潼区骊山街道办事处西街村下北街村民小组诉临潼区交通局确认合同无效纠纷一案原审法院己受理，判决结果会直接影响本案的实际履行。
张森侠辩称，原审法院认定事实清楚。2003年5月9日西安市临潼汽车站与张森侠签订的租赁合同在履行到2011年3月份时，因西安市临潼汽车站单方面的原因终止了该协议，2011年3月20日双方又重新签订了新的场地租赁合同。此客观事实已被证据证实，根本不存在西安市临潼汽车站所提规避法律，侵占国有资产事宜。西安市临潼汽车站在一审因不提供原临潼区交通局与下北组的《联办临潼汽车站协议书》和《补充协议书》造成该证据无法质证。现二审又提该证据，不符合举证期限和新证据的规定。西安市临潼汽车站所谓与张森侠存在恶意串通，损害西安市临潼汽车站集体利益的说法既无事实根据，更属二审上诉的一个新说法，但与西安市临潼汽车站和张森侠签订新合同时所附的会议纪要相矛盾。原审法院适用法律正确。由于双方就滑冰场签订的新租赁合同，不违反合同法52条和214条的规定，一审判决驳回其诉请完全是正确的。临潼区骊山街办西街村下北街组起诉临潼交通局的案子不能影响双方2011年3月20日签订的场地租赁合同。双方2011年3月20日签订的场地租赁合同已正常履行了6年之久，不能因下北街组起诉西安市临潼汽车站主管上级临潼区交通局而影响该合同的有效性。
西安市临潼汽车站向原审法院起诉称，2003年5月9日，西安市临潼汽车站、张森侠签订租赁合同，约定张森侠承租西安市临潼汽车站西侧原滑冰场场地，期限15年，从2003年11月1日至2018年10月31日。租赁费前3年每年八千元，从第四年起每年一万元。2016年至2018年不收租金，张森侠以厂内建筑作抵交，合同期满，滑冰场全部设施产权归西安市临潼汽车站。在合同没有到期的情况下，2011年3月20日，双方又以原租赁标的签订了租赁合同。将原合同进行了变更，期限变更为从2011年1月1日至2031年12月31日，延长了12年租赁期限；租金减少，将2011年10月31日至2019年11月1日的租金变为每年6250元，2019年11月2日至2031年11月2日的租金变为每年1万元；变更了期满后的财产归属。西安市临潼汽车站认为，双方在15年合同尚未履行完毕的情况下，又以原标的续签到2031年，使租赁期限变更为26年，超过了法律规定。同时又减少了租赁费，不符合市场规律。期满后的财产归属损害了西安市临潼汽车站的利益。双方2011年3月20日签订的合同属于无效合同，应当履行2003年5月9日的租赁合同。故诉至法院，请求判令双方2011年3月20日签订的场地租赁合同无效；判令双方履行2003年5月9日的租赁合同。
张森侠辩称，西安市临潼汽车站、张森侠签订了新的租赁合同，且双方按照新合同已经履行了6年，之前的合同已终止，现西安市临潼汽车站要求确认新合同无效、继续履行旧合同的请求不能成立，依法应予驳回。
原审法院经审理查明，2003年5月9日，西安市临潼汽车站（甲方）与张森侠（乙方）签订租赁合同，约定甲方将其原滑冰场租赁给乙方，租赁期限15年，从2003年11月1日起至2018年10月31日止；租赁费前三年每年8000元，从第四年起每年1万元；合同签订时乙方先向甲方预交2年租金共1.60万元，租赁费1年为1次交费周期，于每年10月份内交清；合同执行期间后三年即2016年至2018年不收取租赁费，乙方以厂内建筑物作抵交，合同期满后，滑冰场全部建筑设施产权归甲方所有。在合同履行过程中，鉴于甲方经营资金紧缺，为解决甲方资金紧缺，经2011年3月18日汽车站领导办公会议研究决定，西安市临潼汽车站、张森侠双方于2011年3月20日，就原滑冰场重新签订场地租赁合同，约定：乙方有权根据经营需要、使用需求对租赁场地进行改造、投资建设，改造、投资的全部费用由乙方自行筹集；合同期内，乙方投资建设的建筑物所有权归乙方所有，合同期满，所有权归甲方所有；期限从2011年1月1日起至2031年12月31日止；租赁期满，甲方有权收回租赁土地，滑冰场内全部建筑设施产权归甲方所有。如甲方提前终止协议，乙方有权就投资、建设、装修等相关费用向甲方主张；2011年10月31日至2019年11月1日租金共为5万元，2019年11月2日至2031年11月2日租金每年为1万元；乙方于2011年3月底之前一次性支付2011年10月31日至2019年11月1日的租金5万元；2019年至2028年12月31日的租金按年逐年支付（2029年1月1日至2031年12月31日不收取租赁费，乙方以场地内的建筑物作为抵押）；其他的责任及权利依据甲、乙双方2003年5月9日签订的协议执行。合同签订后，张森侠按合同约定向西安市临潼汽车站交纳了截止2019年11月1日的租金5万元，并对场地进行改造。后双方一直按该合同履行。2016年7月28日，西安市临潼汽车站诉至法院，请求判令双方2011年3月20日签订的场地租赁合同无效；判令双方履行2003年5月9日的租赁合同。
原审法院认为，西安市临潼汽车站与张森侠于2003年5月9日就滑冰场签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法、有效。在该合同履行过程中，应西安市临潼汽车站的要求，双方经过协商，于2011年3月20日就滑冰场重新签订了新的租赁合同，对租赁期限、租金标准、产权归属等相关内容重新进行了约定，双方之间形成了新的租赁关系。原租赁合同已终止履行，新的租赁合同租赁期限为20年，未超过法律规定的最长期限，且亦无其他违反法律、行政法规强制性规定的情形，故合法、有效。且之后双方也一直按新的租赁合同享受权利，履行相关义务。现西安市临潼汽车站以租赁期限变更为26年、超过20年为由要求确认新的租赁合同无效、继续履行原租赁合同没有依据，依法不予支持。增加或减少租赁费是双方当事人权衡各方因素后达成的，不违反法律、法规的强制性规定，亦合法有效。审理中，西安市临潼汽车站称交通局和下北组联办汽车站的期限截至到2020年，此后的租赁合同亦不能履行，因合同不能履行并不必然导致合同无效，故西安市临潼汽车站该观点亦不能成立。为了保护当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百一十四条之规定，判决：驳回原告西安市临潼汽车站的诉讼请求。一审案件受理费200元，由原告西安市临潼汽车站负担。
本院经审理查明，原审判决查明事实属实。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”本案中，西安市临潼汽车站、张森侠于2003年5月9日签订租赁合同，约定租赁期限15年，从2003年11月1日起至2018年10月31日止。双方又于2011年3月20日重新签订场地租赁合同，约定合同履行期限从2011年1月1日起至2031年12月31日止。自重新签订场地租赁合同的2011年3月20日，至该租赁合同约定的履行截止日2031年12月31日，超出法律规定的20年租赁期限，超出部分即2031年3月20日至2031年12月31日约定应属无效。据此，原审判决应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销西安市临潼区人民法院（2016）陕0115民初2104号民事判决；
二、确认西安市临潼汽车站与张森侠2011年3月20日签订的租赁合同中2031年3月20日至2031年12月31日期间的部分无效；
三、驳回西安市临潼汽车站其余诉讼请求。
一审案件受理费200元，西安市临潼汽车站已预交，由西安市临潼汽车站负担；二审案件受理费200元，西安市临潼汽车站已预交，由西安市临潼汽车站负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 琪
代理审判员 师 婷
代理审判员 同江龙
二〇一七年××月××日
书 记 员 邢尖尖