安徽省砀山县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖1321民初71号
原告：李立功，男，1966年10月7日出生，汉族，住安徽省宿州市萧县。
原告：唐森林，男，1968年12月8日出生，汉族，住安徽省宿州市砀山县。
上述两位原告共同的委托代理人：张勇，安徽张勇律师事务所律师。
上述两位原告共同的委托代理人：刘新华，安徽张勇律师事务所律师。
被告：砀山星港湾房地产开发有限公司，住所地安徽省宿州市砀山县。
法定代表人：彭奇妹，该公司总经理。
委托代理人：陈磊，北京市卓智律师事务所律师。
原告李立功、唐森林与被告砀山星港湾房地产开发有限公司（以下简称星港湾公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月6日立案受理后，依法由审判员常莉适用简易程序，于2016年2月23日公开开庭进行了审理。原告李立功、唐森林共同的委托代理人刘新华、被告星港湾公司的委托代理人陈磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李立功、唐森林诉称：2015年1月20日星港湾公司与李立功、唐森林签订了房屋租赁合同，租金每年13万元。星港湾公司向李立功、唐森林交付房屋后，李立功、唐森林向星港湾公司支付了租金83000元，后星港湾公司又收取了李立功、唐森林转让费40000元及押金30000元。星港湾公司在与李立功、唐森林签订租赁合同时，隐瞒了其不是房屋所有权人的事实，2015年8月24日房屋所有权人张瑞芳向第一承租人砀山县西地亚房地产开发有限公司及星港湾公司送达了解除房屋租赁合同通知书，现该房屋经由房屋所有权人张瑞芳已经另行租赁于他人，致使星港湾公司与李立功、唐森林签订的房屋租赁合同事实上已经无法履行。为此，李立功、唐森林依法提起诉讼，请求法院依法解除、终止星港湾公司与李立功、唐森林签订的房屋租赁合同；判令星港湾公司返还李立功、唐森林转让费40000元及押金30000元；诉讼费用由星港湾公司承担。
星港湾公司辩称：李立功、唐森林无权单方面解除合同，李立功、唐森林明确向房主表示不再续租，李立功、唐森林没有继续缴纳下一年的租金，并且8月1日前李立功、唐森林也没有实际交付后一年度租金，应承担违约的后果，其诉讼请求应予以驳回。
李立功、唐森林为支持其主张，向本院提交如下证据：
1、李立功、唐森林的身份证。以此证明李立功、唐森林的诉讼主体资格。
星港湾公司对该证据无异议。
2、张瑞芳2015年7月22日砀山县房屋转移登记申请书一份。以此证明李立功、唐森林租赁的房屋所有权人为张瑞芳。
星港湾公司对该证据无异议。
3、2015年1月20日星港湾公司与李立功、唐森林签订的房屋租赁合同。以此证明李立功、唐森林与星港湾公司签订了房屋租赁合同，合同未经房屋所有权人张瑞芳同意，该合同为无效合同。
星港湾公司对该证据的真实性无异议。但是该转租是经过房主同意后才转租的。
4、2015年1月19日星港湾公司给李立功、唐森林出具的收据三份。以此证明李立功、唐森林向星港湾公司缴纳店面转让金4万元、店面租赁押金3万元及租金8.3万元。
星港湾公司对该证据的真实性无异议。
5、解除房屋租赁合同通知书。以此证明房屋所有权人解除与砀山县西地亚房地产开发有限公司及星港湾公司的房屋租赁合同。
星港湾公司对该证据的真实性无异议。
6、图片两张。以此证明李立功、唐森林租赁房屋经由房屋所有权人另行租赁与他人。
星港湾公司对该证据的质证意见：图片来源不明；与本案关联性不明；李立功、唐森林应于2015年8月1日前交付租金，但李立功、唐森林已经向房主明确表示不再续租，不继续交下一年租金，本案房主才于2015年8月24日通知解除合同，如果发生转租、解除合同收回房屋的事实，也系李立功、唐森林违约的结果。
星港湾公司为支持其主张，向本院提交如下证据：
2012年10月19日张瑞芳、张彦英与西地亚公司签订的房屋租赁合同一份、2013年11月21日西地亚公司与星港湾公司签订的转租协议一份。以此证明本案转租系经房主同意。
李立功、唐森林认为该组证据不能证明房主同意将其房屋转租给李立功、唐森林；更不能证明星港湾将房屋转租给李立功、唐森林的时候是经房主同意的。
经庭审举证、质证，本院对李立功、唐森林以及星港湾公司所举证据分析认证如下：
李立功、唐森林提交的证据符合法律规定，并具有真实性、合法性和关联性，对其证据效力本院予以确认。
星港湾公司提交证据的真实性本院予以确认，但对其证明的目的本院不予确认。
经审理查明：该出租房屋座落于砀城人民西路北侧丽苑小区5栋114室，房主系张瑞芳。2012年10月19日张瑞芳、张彦英与西地亚开发公司签订了房屋租赁合同，合同约定：一、甲方张瑞芳将座落于砀山县丽苑小区5号楼人民路北侧从东往西，第一、二间门面房屋，建筑面积96平方米出租给乙方西地亚公司。二、1、房屋出租年限五年，从2013年9月16日至2018年9月16日；2、房屋每年租金拾叁万元，五年不变，一年一付，但必须在每年的8月16日付房租；3、……5、如乙方转租，应提前三个月和甲方协商，征求同意方可，乙方在正常经营活动中，甲方不得干涉。合同签订后，该出租房屋由西地亚开发公司使用。2013年11月21日，西地亚开发公司又与星港湾公司签订了转租协议，协议约定：甲方西地亚公司将砀山县人民路店面转租给乙方星港湾公司使用，租期3年10个月。每年租金13万元。1、乙方付甲方3万元押金，及16万元店面转让费。2、乙方付甲方店面装修费（折旧后）17630元。3、租金一年一交，乙方付甲方当年租金（10个月）108330元。4、此店面从协议生效起3年10个月内的使用权及转让权给乙方。协议签订后，该出租房屋由星港湾公司使用。2015年1月19日李立功、唐森林向星港湾公司缴纳了房屋租金83000元、押金30000元、转让费40000元。2015年1月20日星港湾公司与李立功、唐森林签订了房屋租赁合同，合同约定：1、甲方将砀山县丽苑小区5号楼人民路北侧从东往西，第一、二间门面房屋，共96平米出租给乙方。2、出租年限从2015年1月26日起至2018年9月16日止。3、该房屋每年租金为13万元，一年一付。4、乙方须支付甲方转让费4万元，及押金3万元。租期满后，本押金退回乙方。7、每年8月1日之前付清下一年房租，如延迟支付房租，甲方有权收回店面。星港湾公司在与李立功、唐森林签订租赁合同时，隐瞒了其不是房屋所有权人的事实，在合同履行过程中，2015年8月24日房屋所有权人张瑞芳向第一承租人砀山县西地亚房地产开发有限公司及星港湾公司送达了解除房屋租赁合同通知书，现该房屋经由房屋所有权人张瑞芳已经另行租赁于他人，致使星港湾公司与李立功、唐森林签订的房屋租赁合同事实上已经无法履行。李立功、唐森林遂要求星港湾公司退回李立功、唐森林的转让费40000元及押金30000元，双方由此发生争议。
本院认为：房屋转让费是市场发展过程中形成的一种商业习惯，该费用一般包含房屋装饰装修费用、承租人长期在该房屋经营形成的商业价值、承租人先行占有房屋的垄断利润及优先承租权等多种不同性质的费用集合体。但星港湾公司与李立功、唐森林签订的转让其承租的房屋经营权并没有约定转让费用具体包含的费用性质，而且，星港湾公司表示该转让费主要是一种经营权的转让费用，是沿袭市场惯例的做法。现因次承租人李立功、唐森林未与房主就租赁房屋事宜达成一致，该房屋现在已经由房屋所有权人张瑞芳另行租赁于他人，致使星港湾公司与李立功、唐森林签订的房屋租赁合同事实上已经无法履行，李立功、唐森林要求解除、终止履行该房屋租赁合同的诉讼请求，本院应予支持。本案中，李立功、唐森林在与星港湾公司协商租赁该房屋时，应当了解房屋的权属及星港湾公司有无转租权，因其疏忽没有了解，李立功、唐森林对造成合同无法继续履行存在一定过错，因此应承担相应的责任；星港湾公司明知自己无转租权而进行转租并收取转让费，其主观上存在过错，亦应承担相应责任，该责任以双方各自承担50％为宜。因星港湾公司无权转租造成房屋租赁合同解除，李立功、唐森林要求星港湾公司返还押金30000元的诉讼请求，本院亦予以支持。对星港湾公司的抗辩意见，因未有证据支持，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除2015年1月20日李立功、唐森林与砀山星港湾房地产开发有限公司签订的房屋租赁合同，并终止履行；
二、砀山星港湾房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还李立功、唐森林转让费40000元的50﹪即20000元；
三、砀山星港湾房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还李立功、唐森林押金30000元；
四、驳回李立功、唐森林的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1550元，因适用简易程序减半收取775元，由李立功、唐森林负担221元，砀山星港湾房地产开发有限公司负担554元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。
审判员 常 莉
二〇一六年二月二十四日
书记员 吕洪鑫
附：本案适用的相关法律条款
《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的。应当及时判决。