湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终4006号
上诉人（原审被告）：肖伟，女，1966年2月19日出生，汉族，住武汉市青山区，
委托诉讼代理人：陆银、邱妮，湖北静海律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：余勇，男，1991年11月29日出生，汉族，住武汉市洪山区，
委托诉讼代理人：徐小明，湖北中和信律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：武汉华联行房地产经纪有限公司，住所地武汉市武昌区沙湖新村特1号沙湖友谊国际二期9栋架空层1号。
法定代表人：胡洋洋，该公司经理。
原审被告：谢则明（肖伟之夫），1967年6月20日出生，汉族，住武汉市青山区，
上诉人肖伟因与被上诉人余勇、武汉华联行房地产经纪有限公司（以下简称华联行公司）及原审被告谢则明房屋买卖合同纠纷一案，不服武汉市江夏区人民法院（2016）鄂0115民初3415号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月19日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
肖伟上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或依法改判；二、本案诉讼费由被上诉人余勇、华联行公司共同承担。事实和理由：一、一审法院事实认定错误，上诉人不存在违约行为。1、关于采用商业贷款方式支付房款的约定违反了国家的强制性规定，应认定为无效。在《存量房买卖合同》中约定：合同总金额为606,000元，定金1万元，首付款16,000元，剩余房款580,000元以商业贷款方式支付。而根据湖北省住建厅下发的《关于促进全省房地产市场平稳健康发展的若干意见》中规定：个人购买商品房屋首付比例不得低于30%。故双方关于房款付款约定违反了国家的强制性规定，该合同无效，无效的合同自始没有约束力。2、被上诉人，尤其是中介方应当知道采用合同约定的贷款方式根本无法实现银行贷款，却恶意拖延付款时间。上诉人本就是为了换房急需用钱才出售诉讼房屋，《存量房（居间）买卖合同》中虽未约定房款的具体支付时间，但上诉人自合同签订之日起就一直在催要房款。依据《中华人民共和国合同法》第六十二条的规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。参照《城市商品房预售管理办法》第十条的相关规定，合理的期限应当在30日内。上诉人提出了解除《存量房（居间）买卖合同》的行为既是不安抗辩权的正当行使，也是符合依据情势变更原则解除合同的条件。即在客观情况发生严重变化后继续履行对合同一方明显不公平，当事人可以请求解除该合同的情形。上诉人解除《存量房居间买卖合同》的行为并不是违约。3、余勇交付了1万元定金，其中5,000元由华联行公司留存，上诉人实际收到定金5,000元。二、一审法院适用法律错误，判决上诉人向余勇支付3万元违约金无任何依据。三、一审超过审理期限，严重违反法定程序，有失公允。
被上诉人余勇辩称，肖伟的上诉理由不成立，一审判决认定事实清楚，请求二审驳回上诉，维持原判。
被上诉人华联行公司未予答辩。
原审被告谢则明未发表意见。
余勇向一审法院起诉请求：一、解除余勇与肖伟、华联行公司于2016年4月25日签订的《存量房居间（买卖）合同》；二、判令肖伟支付违约金121,200元；三、肖伟、华联行公司返还购房款24,853元。
一审法院认定事实：肖伟、谢则明系夫妻关系。2016年4月25日，余勇与肖伟、谢则明在华联行公司中介下签订了一份《存量房居间（买卖）合同》，约定：余勇购买肖伟、谢则明所有登记在肖伟名下的位于武汉市江夏区经济开发区江夏大道梅南山居4栋3单元3层1室房屋一套（建筑面积122.13平方米），房产证号为武房权证夏字第××号，土地使用权证号为夏国用（商2012）第2289号，购房总价款60.6万元。合同签订时余勇应支付肖伟定金1万元，由华联行公司托管（余勇支付定金给华联行公司后，视为肖伟收讫）。购房款按银行按揭付款：1.余勇应在房产过户收单后当个工作日内付首期款1.6万元；2.余款58万元，余勇以商业贷款支付。如贷款数额少于申请贷款数额，余勇以现金补齐购房全款。合同签订时，余勇应向华联行公司支付佣金12,120元。合同签订后，若余勇支付定金后违约，肖伟有权解除合同，没收定金，或要求余勇支付房产转让价20%违约金。若肖伟收到定金后违约，余勇有权解除合同并要求肖伟双倍返还定金或要求肖伟支付房产转让价20%违约金。若余勇或肖伟任何一方未能依约购买或出售合同约定房地产，则违约方支付华联行公司违约金1.2万元。若余勇与肖伟协议解除合同，则余勇与肖伟均成为本合同之违约方，须共同连带支付华联行公司违约金1.2万元。合同还就房产过户、税费承担等进行了约定。合同签订后，余勇于合同签订当日支付肖伟定金1万元，于2016年5月12日支付华联行公司房产过户服务费14,853元。事后，余勇与肖伟、谢则明到银行办理贷款而未通过，导致余勇未能按合同约定以商业贷款方式支付购房款，现余勇表示同意全额现款支付购房款，而肖伟、谢则明认为余勇以商业贷款方式支付购房款未通过，不同意再将合同约定房产出售给余勇。余勇于2016年10月17日向一审法院提起本案诉讼，一审法院在审理中追加谢则明为共同被告参加诉讼。
一审法院认为，余勇与肖伟、谢则明及华联行公司签订的房屋买卖合同，系各方当事人真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，合同有效，各方当事人均应按约履行。在履行合同中，余勇根据合同约定，在银行办理商业贷款支付购房款虽未能通过，但其同意以现款方式支付购房款，符合合同约定的付款方式，即贷款数额低于申请贷款数额，余勇可以现款补齐购房款。但肖伟、谢则明以余勇商业贷款未成功拒绝出售合同约定房产，不符合合同约定，构成违约，应承担相应违约责任。在履行合同中，余勇履行了支付定金和房产过户的服务费用，并未对合同的其他主要条款实质性履行，如主要购房款的支付，房产的交付等。结合合同实际履行情况，肖伟、谢则明的违约责任应以已支付的定金1万元和已交纳的房产过户服务费14,853元及房价上涨的客观实际综合进行确定，故肖伟、谢则明应承担的违约金，酌定为3万元。现肖伟、谢则明不同意出售合同约定房产，余勇有权要求解除合同，对余勇的该项诉请，予以支持。由于合同约定房产未出现过户事实，华联行公司收取余勇的房产过户服务费应予返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十五条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决：一、解除余勇与肖伟于2016年4月25日签订的《存量房居间（买卖）合同》；二、由肖伟于本判决生效后10日内返还余勇定金1万元，赔偿余勇违约金3万元，合计4万元；三、由华联行公司于本判决生效后10日内返还余勇房产过户服务费14,853元；四、驳回余勇其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费3,222元，减半收取1,611元，由肖伟负担1,000元，由华联行公司负担611元。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审查明的事实中除“2016年4月25日，余勇与肖伟、谢则明在华联行公司中介下签订了一份《存量房居间（买卖）合同》”应为“2016年4月25日，余勇与肖伟在华联行公司中介下签订了一份《存量房居间（买卖）合同》”以外，其余事实属实，本院予以确认。
二审另查明，肖伟于2016年4月25日向余勇出具《收据》一份，载明收到余勇购买武汉市江夏区经济开发区江夏大道梅南山居4栋3单元3层1室购房定金1万元。
本院认为，余勇与肖伟、华联行公司于2016年4月25日签订的《存量房居间（买卖）合同》，系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，该合同合法有效。肖伟与余勇在合同中既未约定余勇办理银行贷款手续的期限，也未约定肖伟可在余勇不能办理银行贷款手续的情况下单方解除合同，故肖伟拒绝出售诉争房屋，违反合同约定，应当按合同约定向余勇支付违约金，一审结合合同的实际履行情况，酌定由肖伟向余勇支付违约金3万元，因余勇对此未提起上诉，本院予以维持。
关于肖伟称余勇交付了1万元定金，其中5,000元由华联行公司留存，上诉人实际收到定金5,000元的上诉理由。根据合同约定：“合同签订时余勇应支付肖伟定金1万元，由华联行公司托管（余勇支付定金给华联行公司后，视为肖伟收讫）”，肖伟虽将其中5,000元交由华联行公司留存，但肖伟向余勇出具的收条已载明收到定金1万元，故肖伟的此项上诉理由，缺乏事实依据。
关于肖伟称一审超过审理期限，严重违反法定程序，有失公允的上诉理由。一审法院对本案的审理时间未超过6个月，未违反法定程序，故肖伟的此项上诉理由，亦缺乏事实依据。
综上所述，肖伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3,222元由肖伟负担。
本判决为终审判决。
审判长 张文霞
审判员 申 斌
审判员 丰 伟
二〇一七年九月十二日
书记员 陈亮希