广东省肇庆市端州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）肇端法民二初字第412号
原告：邹贤君，男，汉族，身份证住址广东省肇庆市端州区人民南路。
委托代理人：邹达坤，系原告父亲，男，汉族，身份证住址广东省肇庆市端州区人民南路。
被告：马振兴，男，壮族，身份证住址广西省巴马瑶族自治县。
委托代理人：何成亮、陈志伟，分别为广东端庆律师事务所律师和实习律师。
原告邹贤君诉被告马振兴租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月23日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员李国洪独任审判，于同年9月25日公开开庭进行了审理。原告邹贤君及其委托代理人邹达坤，被告马振兴及其委托代理人何成亮、陈志伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结�
原告诉称：2013年4月1日，我与被告签订楼房租赁合同，将位于端州八路（睦岗镇）南二区楼房第3层租赁给被告使用。合同合法公正、是双方真实意愿。签约时已收被告押金4000元、租金l000元。
但被告自从签约之日起，就没有履行合同，不仅押金没交，就连租金也从2013年5月之后没有交过，经我方多次催促，仍然拒不支付租金。此合同是被告和我方都阅读过，并清楚无误后，然后由被告和我方签名的，具有法律效力。根据《合同法》十三章第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当�由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。如今被告无视合同规定，拖欠租金，特起诉至法院。请求判令：1、被告履行合同，付清从2013年4月到2014年9月所欠的租金共50000元；2、被告支付所欠的违约金20000元（从2013年4月5日到2014年7月23日）；3、本案全部诉讼费由被告承担。
被告辩称：双方在签订合同后，在办理证件过程中由于原告房屋用途无法办证，故才与原告协商解除合同，将房屋钥匙交回原告，双方之间没有签订租赁合同的实际需要，合同无法履行，请求法院确认双方合同已解除；由于合同实际无法履行，请求原告返还押金4000元。
经审理查明：肇庆市端州区端州八路（睦岗镇）南二区楼房第3层楼房，权属人为原告，该楼房的性质为住宅。
2013年4月1日，对于上述楼房的租赁，经被告与原告父亲邹达坤协商一致，原、被告签订《楼房租赁合同》一份，约定：原告作为甲方（出租方），被告作为乙方（承租方）；租赁期限三年，即从2013年4月20日至2016年4月30日止；押金：第一年房租押金3000元，第二年起房租押金6000元，水电押金以千元为整数收取2个月的水电费、垃圾费押金，合同期满后，如乙方不违约又无赔偿问题，房租押金、水电押金如数退还；租金：每月租金为3000元，第3年提高5％，乙方于每月5日前转入甲方账户，甲方不提供完税发票，需要什么发票，乙方自己解决，甲方不负责房屋租赁税（或叫房屋出租税）；先交租金后用房，超过交租期限，甲方有权停水停电，并收回出租的楼房；同时向乙方每天加收1％的滞纳金；在租赁期间甲方对乙方使用楼房有监督权、建议权和索赔权；乙方如有违约或拖欠租金行为，甲方有权单方终止合同并不退还押金；合同签字生效后，乙方对楼房享有使用权；当地政府规定征收的行政费、房屋租赁税、各种附加费、水电费、垃圾费以及经营税费和工人工资等由乙方负责并按规定缴清；乙方经营涉及的工商经营执照、环保、消防、计生、治安、暂住证等问题，乙方须向有关部门办理，完备有关手续，若由此造成的一切后果由乙方负责，与甲方无关；租赁期间，乙方无权将楼房转租给他人，不得无故单方终止合同。
双方签订上述《楼房租赁合同》后，原告于当天将涉案楼房交付被告，并收取了被告楼房押金3000元、水电押金1000元和2013年4月份租金l000元，合计5000元。被告承租后，于2013年5月间以承租的楼房用于办理工商营业执照时，被工商部门告知承租的楼房属于住宅不能办理营业执照。被告因租赁的目的未能实现，遂联系原告要求解除双方签订�《楼房租赁合同》，并于2013年7月底8月初将楼房的钥匙退回原告父亲。2014年7月23日，原告诉至本院，要求被告交纳租金和支付违约金。
上述事实，有房地产权证、楼房租赁合同、押金和租金收据、被告与原告父亲的通话录音、证人李柏祥和吴日红的证言等证据在案佐证。
本院认为：原、被告于2013年4月1日签订的《楼房租赁合同》，是双方在平等自愿协商的基础上签订的，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的效力性规定，也没有损害国家、社会公共利益和他人的合法权益，应认定为合法有效。根据原、被告的诉求和辩论，本案争议的焦点是：一、原、被告之间的租赁合同是否已经解除；二、被告应否向原告支付租金及违约金；三、原告应否退回被告已交纳的水电押金。对以上争议焦点本院作如下评判：
一、原、被告之间的�赁合同是否已经解除问题。双方签订的租赁合同虽无约定出租楼房的用途，但由于被告在签订租赁合同前对涉讼楼房的性质、状况，涉讼楼房是否适租等情况疏于审查，而导致在办理工商营业执照时，被告知承租的楼房属于住宅不能办理营业执照，致使租赁的目的未能实现，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（三）项：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”和《中华人民共和国物权法》第七十七条“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房”的规定，被告可以要求解除租赁合同。而根据被告与原告父亲的通话录音、李柏祥和吴日红的证人证言，可�确认被告于2013年7月底8月初解除了双方签订的《楼房租赁合同》。至于解除租赁合同时间的确定，本院酌定为2013年8月10日。
二、被告应否向原告支付楼房的租金及违约金问题。双方签订租赁合同后，被告已实际占用了涉案的楼房，虽未能实现其租赁目的，这是由于被告在签订租赁合同前对涉讼楼房的性质、状况、是否适租等情况未尽审查义务，其后果应由被告自行承担，故被告仍应按租赁合同约定的租金标准，支付原告租金至租赁合同解除时止，上述2013年4月20日至同年8月10日的租金共11000元［计算方法：3000×（3＋20／30）］。又由于被告承租涉案楼房后，一直无按租赁合同的约定向原告交纳租金，其行为已构成违约，应承担违约责任。但原告要求被告支付违约金20000元，过分高于造成其损失，本院调整为从每月逾期支付租金之次日（即2013年4月6日）起参照中国人民银行规定的一至三年（含三年）的贷款利率标准的1.3倍计算，其中从2013年4月6日起以2000元为基数，2013年5月6日起以5000元为基数，2013年6月6日起以8000元为基数，2013年7月6日起以11000元为基数计算至付清所欠租金时止。
被告虽属于合法单方解除租赁合同，但其解除租赁合同对原告造成的损失仍应予以赔偿。双方在合同中并未约定单方解除合同的违约条款，应该以原告的实际损失为标准确定被告的赔偿责任。本院酌情确定被告赔偿原告自被告单方解除租赁合同后两个月的的租金损失。而原告在被告退回楼房钥匙、解除租赁合同后，已经知道被告终止合同，其应该采取积极措施，另觅租户，避免损失的扩大，但原告在被告单方解除租赁合同后却未采取积极的措施，及时将楼房出租，拖延至2014年9月仍未将楼房出租，因此导致损失的扩大部分，本院不予支持。�上，被告应支付原告的租金共为16000元（计算方法：11000＋3000×2-1000）。
三、原告应否退回被告已交纳的水电押金问题。押金不是违约金，提前解除合同不能直接扣除。现被告已将房屋返还原告，故原告收取的楼房押金和水电押金共4000元，应予退还被告。该押金与上述所欠的租金相抵减后，被告实应支付原告的租金为12000元（计算方法：16000-4000）。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十七条，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（三）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：
一、被告马振兴应在本判�发生法律效力之日起十日内付清租金12000元给原告邹贤君。
二、被告马振兴应在支付上述租金时一并支付滞纳金给原告邹贤君（违约金以实欠的租金为本金，参照中国人民银行规定的一至三年（含三年）的贷款利率标准的1.3倍计算，其中从2013年4月6日起以2000元为基数，2013年5月6日起以5000元为基数，2013年6月6日起以8000元为基数，2013年7月6日起以11000元为基数计算至付清所欠租金时止）。
三、驳回原告邹贤君的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
本案案件受理费775元（原告邹贤君已预交），分别由原告邹贤君承担590元，被告马振兴承担185元。被告马振兴承担的本案受理费，由其在支付上述租金和违约金时一并支付给原告邹贤君。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省肇庆市中级人民法院预交相应的受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 李国洪
二〇一四年十月十一日
书记员 钱颖连
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