广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1973民初10894号
原告于聊生，男，汉族，1981年11月26日出生，住所地为山东省聊城市东昌府区，
委托代理人刘道元，湖南人和（东莞）律师事务所律师。
委托代理人王斌，湖南人和（东莞）律师事务所律师。
被告深圳市鸿鑫宝房地产有限公司，住所地为深圳市宝安区观澜街道丹湖社区泗黎路丹园一巷12号3楼301-304（办公场所）。
法定代表人李龙保。
委托代理人王劲松，广东联建律师事务所律师。
委托代理人杨倩倩，广东联建律师事务所律师。
原告于聊生诉被告深圳市鸿鑫宝房地产有限公司（以下简称鸿鑫宝公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2017年4月27日公开开庭进行了审理。原告于聊生的委托代理人王斌，被告鸿鑫宝公司的委托代理人杨倩倩，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告于聊生诉称，2015年4月1日，鸿鑫宝公司与于聊生签订《房屋租赁与管理合同书》，签合同时鸿鑫宝公司自称是一手房东，但未提供房产证明；租赁东莞市凤岗镇XXX工业区，约定每月租金为23450元，以“押二付一”的方式支付，租赁合同期自2015年4月1日至2018年3月30日，鸿鑫宝公司给予于聊生45天物业装修期，即2015年5月15日开始计算厂房租金。于聊生签订合同后，于2015年4月1日支付鸿鑫宝公司押金46900元，支付2015年5月15日至2015年6月14日厂房租金23450元。鸿鑫宝公司收取于聊生押金46900元、租金23450元后，其没有把厂房租金及押金支付给厂房业主，后来于聊生一直联系不上鸿鑫宝公司。厂房业主没有收取鸿鑫宝公司租金款项，厂房业主要求于聊生重新支付租金及押金，并采取不通知多次突然关电、停水等措施要求于聊生支付租金及押金，至此于聊生才知道鸿鑫宝公司是二手房东，并且对一手房东有欠款。厂房业主采取突然停电停水的不当行为致使于聊生厂房设备受损。于聊生认为，鸿鑫宝公司不是该工业区的房东，也没有得到授权，鸿鑫宝公司不具有收取于聊生租金和押金等的资格。于聊生为了维护自己的合法权益，特诉至法院，请求判令：一、鸿鑫宝公司退还于聊生厂房押金46900元；二、鸿鑫宝公司退还于聊生多收取的厂房租金23450元；三、鸿鑫宝公司支付于聊生利息545元（以中国人民银行同期贷款利率自2016年5月1日计算至付清全部款项之日止，暂计至2016年7月4日为545元）；四、本案诉讼费由鸿鑫宝公司承担。
原告于聊生对其上述主张提供的证据材料有：房屋租赁与管理合同书、专用收款收据、收费通知单、群众来访登记表、手机讯息。
被告鸿鑫宝公司辩称，一、于聊生主张要求鸿鑫宝公司退还涉案房屋押金缺乏事实依据与法律依据。1、鸿鑫宝公司享有对涉案厂房的转租权。鸿鑫宝公司与厂房原权利人陈某签订的《厂房租赁合同》第一条和和现权利人吴某签订的《厂房租赁合同》第十二条均约定，鸿鑫宝公司享有转租权，所以鸿鑫宝公司有权将涉案厂房转租并向于聊生收取租金及押金；2、鸿鑫宝公司不退还押金符合双方约定。鸿鑫宝公司与于聊生于2015年4月1日签订《房屋租赁与管理合同书》（下称“合同”），合同约定租期自2015年4月1日起至2018年3月30日止。涉案合同系双方真实意思表示，对双方均具有法律约束力。因合同尚在租赁期内，因此鸿鑫宝公司有权不予退还押金。二、于聊生与厂房现权利人恶意串通，歪曲事实，意图迫使鸿鑫宝公司搬离涉案厂房。从于聊生的起诉状可知，于聊生与涉案厂房现权利人吴某明显有过多次沟通。涉案《房屋租赁与管理合同书》出租人是鸿鑫宝公司，根据合同的相对性的原则，鸿鑫宝公司向于聊生收取的租金及押金无需向吴某缴纳。且于聊生未在起诉状中要求赔偿经营损失，说明吴某的种种行为未对其造成实际损失，存在于聊生与吴某恶意串通，中途退租、不按时交租以达到迫使鸿鑫宝公司搬离涉案厂房的可能。另外对于于聊生请求租赁合同无效问题，鸿鑫宝公司与房屋权利人吴某签订合同明确鸿鑫宝公司有转租权，并且其在签订合同时承诺尽快办理涉案厂房产权证明，但经鸿鑫宝公司多次催促仍未提供给鸿鑫宝�司，鸿鑫宝公司与权利人的租赁合同纠纷将于2017年6月20日开庭，至于权利人能否在一审法庭辩论终结前取得相关产权证明及现在是否取得相关产权证明我方均未得知。综上，于聊生的种种诉求均无事实与法律依据，请贵院依法驳回于聊生全部诉讼请求，维护鸿鑫宝公司的合法权益。
被告鸿鑫宝公司对其上述主张提供的证据材料有：厂房租赁合同（与陈某签订）、厂房租赁合同（与吴某签订）、民事起诉状及受理案件通知书。
经审理查明，2013年9月9日，鸿鑫宝公司与陈某签订一份《厂房租赁合同》，约定陈某将其拥有的东莞市凤岗镇XXX工业区（即XX工业园）XXX间（靠山边含天面炮楼）及XX楼饭堂一半、配电房、保安房等物业（总计8500平方米）出租给鸿鑫宝公司开办企业，租赁期限自2013年9月10日至2022年9月10日，租赁押金为306000元，鸿鑫宝公司可�租。合同期内，该物业由陈某转让给吴某。鸿鑫宝公司于2015年9月23日与吴某签订一份《厂房租赁合同》，确认吴某取得了东莞市凤岗镇XXX工业区（即XX工业园）的全部产权，约定由鸿鑫宝公司向吴某支付租金继续承租XX工业园内的前述部分物业，租赁期限自2015年9月1日至2022年9月10日，租赁押金306000元由原产权人转交吴某，鸿鑫宝公司有权将租赁物分租。
2015年4月1日，于聊生与鸿鑫宝公司签订一份《房屋租赁与管理合同书》，主要约定：鸿鑫宝公司将位于东莞市凤岗镇竹尾田麻埔坳工业区XX工业园厂房XXX层及宿舍XXX层出租给于聊生作为经管用途，期限自2015年4月1日起至2018年3月30日止，厂房每月租金为20150元，宿舍每月租金为3300元，合同签订日内于聊生应交2个月租金金额的履约保证金46900元并预交1个月租金23450元（共计70350元），自2015年5月15日开始计算租金�于聊生应于每月5日前交当月的租金、物业管理费、上月水电费等所有相关费用，租金收取以自然月起算，于聊生缴纳款项到鸿鑫宝公司指定帐户；合同终止的当天内，在双方交接完毕后，于聊生凭鸿鑫宝公司开出的履约保证金原始收据申请退还，鸿鑫宝公司经确认于聊生没有欠费的情况下无息退还履约保证金；如于聊生中途退租，应如提前三个月书面通知书鸿鑫宝公司，经鸿鑫宝公司同意并没收于聊生所有的履约保证金且于聊生还需另付二个月房租作为保证金，方可退租。
双方确认，于聊生已实际向鸿鑫宝公司缴纳前述厂房租赁履约保证金，也预交了合同约定的首月租金，亦有依约实际使用案涉厂房和宿舍，于聊生实际缴纳案涉厂房及宿舍租金至2016年5月份（5月份只交了10000元），后续租金则直接向吴某缴纳。鸿鑫宝公司主张，其承租案涉厂房及宿舍所在的物业时并不知道需要提供建设工程规划许可证，要求提供产权证明时陈某及后来的产权人吴某承诺尽快办理；鸿鑫宝公司已另案起诉吴某，但截至起诉之日，吴某仍未提供案涉物业的建设工程规划许可证。于聊生明确，其诉请返还多收的厂房和宿舍租金即为按合同约定需预付的首月租金，主张因吴某亦要求于聊生预付一个月租金，现于聊生已向吴某另行支付一个月租金和相当于两个月租金的履约保证金及押金，对此于聊生没有提供任何证据予以证明。
另查明，鸿鑫宝公司起诉吴某的房屋租赁合同纠纷一案，本院受理该案编号为（2017）粤1973民初2121号，本院已于2017年6月23日作出《民事判决书》，以吴某将未取得规划许可证的部分物业出租给鸿鑫宝公司为由，判决确认鸿鑫宝公司与吴某签订的《厂房租赁合同》无效，由吴某限期返还鸿鑫宝公司租赁押金306000元，并驳回了鸿鑫宝公司的其他诉讼请求。
以上事实，有双方当事人提交的前述证据材料及本案庭审笔录、本院（2017）粤1973民初2121号《民事判决书》等附卷为证。
本院认为，案涉租赁房屋为厂房和宿舍，所在的物业未办理建设工程规划许可证，已被本院（2017）粤1973民初2121号《民事判决书》判决确认鸿鑫宝公司与吴某签订的《厂房租赁合同》无效。案涉厂房和宿舍在前述物业范围内，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》及《中华人民共和国建筑法》的相关规定，于聊生与鸿鑫宝公司签订的《房屋租赁与管理合同书》亦属无效合同。
因案涉房屋租赁合同系无效合同，于聊生依法可诉请鸿鑫宝公司退还其交纳的相当于2个月租金的厂房及宿舍租赁履约保证金46900元。故对于聊生诉请�鑫宝公司退还租赁厂房及宿舍履约保证金46900元，本院予以支持。但因于聊生已依约实际使用案涉厂房及宿舍，依法应参照合同约定的租金标准支付场地占有使用费，故对于聊生诉请退还签订合同时所预交的厂房及宿舍首月租金，本院不予支持。如于聊生后续实际向物业权利人多付了租金或押金，可向物业权利人或实际收款人另循法律途径主张权利。于聊生诉请鸿鑫宝公司支付押金和租金的利息，缺乏理据，本院依法不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
确认原告于聊生与被告深圳市鸿鑫宝房地产有限公司于2015年4月1日签订的《房屋租赁与管理合同书》无效；
被告深圳市鸿鑫宝房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告于聊生退还厂房及宿舍租赁履约保证金合计46900元；
驳回原告于聊生的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1572元（已由原告预交），由原告于聊生负担532元，由被告深圳市鸿鑫宝房地产有限公司负担1040元；本案管辖权异议费100元（已由被告缴交），由被告深圳市鸿鑫宝房地产有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞�中级人民法院。
审 判 长 汤文锋
人民陪审员 曾 雯
人民陪审员 夏剑明
二〇一七年八月十四日
书 记 员 殷佩君
黄秀萍
附相关法律法规条文：
1、《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
2、《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
3、《中华人民共和国建筑法》第六十一条：交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。
建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
4、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
5、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案�具体应用法律若干问题的解释》第五条：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
6、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
7、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
8、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书�定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。