上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终6387号
上诉人（原审被告）上海市浦东新区金桥镇张桥皮鞋店。经营者陆秀芳，女，XX年XX月XX日生，汉族，住上海市宝山区XX路XX号XX室。委托代理人ＸＸ，上海一曼律师事务所律师。被上诉人（原审原告）上海沪光消防器材厂。法定代表人倪建龙，厂长。委托代理人臧高韵，上海盛沃律师事务所律师。上诉人上海市浦东新区金桥镇张桥皮鞋店因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第17222号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月7日受理后，依法组成合议庭，于2016年7月6日公开开庭审理了本案。上诉人上海市浦东新区金桥镇张桥皮鞋店（以下简称张桥皮鞋店）之经营者陆秀芳、委托代理人ＸＸ，被上诉人上海沪光消防器材厂（以下简称沪光厂）之委托代理人臧高韵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审认定，上海市浦东新区XX路XX号厂房的所有权人为沪光厂，张桥皮鞋店系个体工商户。2013年12月16日，沪光厂作为出租方（甲方）、张桥皮鞋店作为承租方（乙方），双方签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋为XX路XX号，该出租场所建筑面积约为30.6平方米。房屋租期自2014年1月1日起至2014年12月31日止，租赁期为12个月。租金按建筑面积为每天每平方米人民币2.18元（以下币种相同），年租金为29,151元。租金按半年为结算周期，先付后用。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同租期届满后的5日内返还该出租场所，未经甲方同意逾期返还的，乙方应按每日每平方米5.22元向沪光厂支付占用该出租场所期间的使用费。本合同履行期限内，乙方在该出租场所内擅自新建、改建、扩建、修建、装修的，本合同即告终止履行，甲方不予补偿。本合同履行期满，对乙方在出租场所内的装修，甲方不予补偿。同日，双方还签订了《出租场所安全生产管理协议书》、《承租单位安全承诺书》、《出租单位安全承诺书》。2014年12月24日，沪光厂向张桥皮鞋店送达了《房屋租赁合同不再续租通知书》，要求其搬离承租房屋，后张桥皮鞋店未搬离。经沪光厂与张桥皮鞋店一致确认，租赁房屋现编门牌号为“XX路XX号”；张桥皮鞋店支付租金至2014年12月31日，支付保证金2,915元。2015年5月6日，沪光厂起诉至原审法院，请求判令：1、张桥皮鞋店立即从承租房屋内迁出并将房屋返还沪光厂；2、张桥皮鞋店按每天每平方米5.22元的标准支付自2015年1月1日起至实际返还之日止的房屋占有使用费。张桥皮鞋店不同意沪光厂诉请。经司法鉴定，鉴定意见为：涉案房屋装修总造价88,586元，包括装修造价78,178元、规费7,430元、税金2,978元。鉴定费3,000元，由张桥皮鞋店预缴。经质证，沪光厂表示张桥皮鞋店没有提供装修合同、发票和施工单位资质，费用表中的综合费用、安全防护及文明施工措施费、规费、税金四项非实际支出费用，应予扣除；装修应按照实际使用年限、以最长不超过六年折旧。张桥皮鞋店对鉴定意见无异议。鉴定机构表示，综合费用、安全防护及文明施工措施费是合理的利润和管理费，规费、税金系按照2000定额规定计算；装修的一般综合折旧年限为六至八年。张桥皮鞋店对鉴定机构陈述的折旧年限无异议。原审审理中,沪光厂确认系争房屋属厂房外扩建出来的，没有产证。张桥皮鞋店表示若合同无效，要求沪光厂赔偿装修及库存损失15万元，生活来源损失5万元，期中固定装修10万元多一点，剩下的是空调、灯等，装修是在2014年夏天进行的。目前，系争房屋仍在正常经营。原审认为，系争房屋无产权证和合法建设手续，沪光厂与张桥皮鞋店就该房屋形成的房屋租赁合同应依法被确认为无效。沪光厂将无证房屋出租给张桥皮鞋店经营使用，其应承担合同无效的主要过错责任，张桥皮鞋店承租时对房屋的合法性未尽到必要的审核注意义务，其自身亦有过错。法律规定，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。沪光厂要求张桥皮鞋店迁出并返还系争房屋，并支付自2015年1月1日起至实际返还房屋之日止的使用费，具有法律依据。合同本属无效，沪光厂要求依据合同（无效）约定的每日每平方米5.22元标准支付使用费，原审法院不予支持，使用费的标准应参照原租金标准为宜。合同无效，沪光厂再行占有保证金已无合同依据，沪光厂应予退还。在张桥皮鞋店未就其主张的装修损失提供必要证据的情况下，鉴定机构依据2000定额的计价规则进行鉴定，其出具的鉴定意见具有客观性，沪光厂主张的鉴定异议，原审法院不予采纳。对装修损失，张桥皮鞋店依法应承担相应的过错赔偿责任，原审法院在装修折旧基础上，根据合同无效的过错责任及合同（无效）实际履行情况酌情确定。张桥皮鞋店就其主张的库存损失未提供证据，客观上至今其仍在租赁房屋内正常经营，另外张桥皮鞋店主张的生活来源损失不属因合同无效导致的损失范围，故张桥皮鞋店要求沪光厂赔偿上述两项损失，无事实和法律依据。原审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，于二〇一六年二月二十九日作出判决：一、上海沪光消防器材厂与上海市浦东新区金桥镇张桥皮鞋店于2013年12月16日签订的《房屋租赁合同》无效；二、上海市浦东新区金桥镇张桥皮鞋店应于判决生效之日起三十日内迁出上海市浦东新区XX路XX号房屋，并将上述房屋返还上海沪光消防器材厂；三、上海市浦东新区金桥镇张桥皮鞋店应于判决生效之日起三十日内按每年29,151元的标准支付上海沪光消防器材厂自2015年1月1日起至上海市浦东新区金桥镇张桥皮鞋店实际返还房屋之日止的房屋使用费；四、上海沪光消防器材厂应于判决生效之日起三十日内退还上海市浦东新区金桥镇张桥皮鞋店保证金2,915元；五、上海沪光消防器材厂应于判决生效之日起三十日内支付上海市浦东新区金桥镇张桥皮鞋店装修损失48,700元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费279元，鉴定费3,000元，合计3,279元，由上海沪光消防器材厂负担2,329元，上海市浦东新区金桥镇张桥皮鞋店负担950元。原审法院判决后，上诉人张桥皮鞋店不服，向本院提起上诉称，被上诉人曾经口头承诺过，只要房屋不遇到市政动迁，就会一直续租，合同是一年一签。双方之间的租赁关系已经存续多年，也是上诉人的家庭生活来源，即使合同无效，责任也在被上诉人。如果被上诉人继续出租，上诉人有优先承租的权利。故上诉人请求二审法院撤销原判，改判驳回被上诉人原审诉请。被上诉人沪光厂辩称，租赁合同无效，上诉人应当返还房屋，原审判决正确，要求维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案房屋因无合法建造手续，故系争租赁合同应属无效。上诉人无权占有涉案房屋，应予返还，其主张继续承租，无法律依据，本院不予支持。综上所述，原审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币279元，由上诉人上海市浦东新区金桥镇张桥皮鞋店负担。本判决为终审判决。
审 判 长 毛海波
代理审判员 李 兴
代理审判员 陈蓓蓉
二〇一六年七月二十一日
书 记 员 曹 靖
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……