重庆市荣昌县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）荣法民初字第01127号
原告：重庆置信物业服务有限公司，住所地重庆市江北区金科·10年城39号2单元1-3，组织机构代码56348756-1。
法定代表人：赵凯，总经理。
委托代理人：刘力，重庆置信物业服务有限公司员工，特别授权。
被告：吴开贵，男，1959年11月29日生，汉族。
原告重庆置信物业服务有限公司（以下简称置信物业公司）与被告吴开贵物业服务合同纠纷一案，本院于2015年2月4日立案受理后，依法由代理审判员唐艺铭适用简易程序公开开庭进行了审理。原告置信物业公司的委托代理人刘力，被告吴开贵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告置信物业公司诉称：2014年1月1日，原告与被告所在的荣昌县安富陶都名苑小区的业主委员会签订《物业服务合同》，约定由原告为位于荣昌县安富陶都名苑小区的业主提供物业服务，物业服务费的标准为0.35元／月／平方米，小修费0.03元／月／平方米，路灯费30元／年。合同签订后，原告按月履行了合同义务，而被告自2014年1月1日起至2014年12月31日却一直未交纳物业服务费等费用。经原告多次催交，被告仍拒绝交纳。根据《物业服务合同》约定，业主或者使用人违反约定，未按时足额交纳物业服务费的，自拖欠之日起，按日的3‰标准支付违约金。安富陶都名苑小区业主委员会作为。安富陶都名苑小区依法选举产生的业主委员会，有权依法代表全体业主与物业服务企业签订物业服务合同，业主委员会的行为对全体业主具有约束力。被告作为安富陶都名苑小区的业主，应当受《物业服务合同》的约束，应当按时足额向原告交纳物业服务费用，未按时交纳的，应当支付由此产生的违约金。原告为维护其合法权益，特起诉至法院，请求判决：一、被告向原告支付所欠2014年1月1日至2014年12月31日期间的物业服务费等共计1103.52元；二、被告向原告支付欠交物业服务相关费用所产生的违约金1103.59元；三、本案的诉讼费用由被告承担。
被告吴开贵辩称：本人系安富陶都名苑小区8-2-2-1室（建筑面积为110.34平方米）及8-1-2-2室（建筑面积为116.29平方米）的业主，2014年1月1日至2014年12月31日期间未缴纳物业服务费。原告与业主委员会签订的《物业服务合同》是霸王条款，只约定了业主的违约责任，违约金过高，减轻物业公司责任。我的家里曾下水管堵塞，通知原告后原告没有任何维护公共设施的行为，导致我家被淹，给我造成了不小的损失。原告还乱收费，其中路灯费一项，合同约定的是据实分摊，我只认可12元／年。原告的管理人员无管理资质，保安人员年老，不能胜任工作。原告擅自设置门卡收费，小区绿化、管理也不到位。是原告违约行为导致被告不缴费，所以不同意支付物业费及违约金。
经审理查明：被告吴开贵系安富陶都名苑小区8-2-2-1室（建筑面积为110.34平方米）及8-1-2-2室（建筑面积为116.29平方米）的业主，原告系该小区的物业管理公司。原告（乙方）与荣昌县陶都名苑业主委员会（甲方）签订了《物业服务合同》，合同约定服务期限为二年，自2014年1月1日起至2015年12月31日止。该合同第六条载明：“本物业管理区域的物业服务收费选择包干制，根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：（1）多层住宅为0.35元／月／平方米；小修费为0.03元／月／平方米，共计0.38元／月／平方米。……（4）业主共用部分、共用设施设备用水、用电费按户据实分摊，由产权人或使用人缴纳”。第八载明：“业主应在每月的30日前履行缴纳义务”。第二十条载明：“业主违反本合同约定，未能按时足额缴纳物业服务费，恶意拖欠之日起，按每日总欠费金额千分之三的标准支付违约金”。因对原告的服务管理工作不满，被告自2014年1月1日至2014年12月31日未向原告交纳物业服务的相关费用。经原告催收无果，原告遂诉至本院。
上述事实，有原、被告陈述，《物业服务合同》、照片、物业管理费催收函、过户分户申请书等证据予以证实。
本院认为：依法成立的合同对当事人具有约束力，当事人应根据合同约定全面履行自己的义务。被告所属小区成立了业主委员会，该业委会的决定对业主具有约束力，故本案原、被告应按照安富陶都名苑小区业主委员会与原告置信物业公司签订的物业服务合同履行各自的义务。原告向被告提供了物业管理服务，被告有按约定交纳物业服务费用的义务，现被告未按时交纳物业服务费，已构成违约，故本院对原告要求被告支付所欠的物业服务费用以及违约金的诉讼请求予以支持。被告抗辩自己家里因下水管堵塞被水淹，原告未采取措施而造成被告财产损失，故不应交物业服务费的意见，因被告仅提交照片证明损失，未提交证据证明损失原因，被告称原告的管理人员无管理资质，保安人员年老，不能胜任工作，原告擅自设置门卡收费，小区绿化、管理也不到位等情况也未举示证据证明。故其据此拒付物业服务费用无法律依据，本院对被告的该项辩称意见不予支持。
对被告应交纳的物业服务费用，本院确认如下：（1）物业费：本院根据物业服务合同约定，8-2-2-1室支持为463.4元（0.35元／月／平方米×110.34平方米×12个月）；8-2-2-2室支持为488.4元（0.35元／月／平方米×116.29平方米×12个月）。（2）小修费：根据物业服务合同的约定，该项费用8-2-2-1室计算为39.7元（0.03元／月／平方米×110.34平方米×12个月）；8-2-2-2室计算为41.9元（0.03元／月／平方米×116.29平方米×12个月）。（3）共用设施、设备分摊费：根据物业服务合同约定用电费按户据实分摊，原告未举示关于2014年小区内用电费用的相关证据，被告认可12元／年，本院支持为12元／年，被告2套房屋须支付24元。以上三项共计1057.4元。原告主张根据合同约定，业主恶意拖欠之日起，按每日总欠费金额千分之三的标准支付违约金。根据《合同法司法解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，予以适当减少，当事人约定的违约金超过造成损失的30%的一般可以认定为违约金约定过高。被告在书面答辩意见中抗辩违约金过高，原告也没有举示证据证明其损失。故本院对双方约定的违约金条款作出调整，根据被告迟延履行金钱债务，给原告造成了资金占用损失的客观情况，故本院对原告主张违约金的诉讼请求，酌情支持为从2014年1月1日起至2014年12月31日止，每月以88（1057.4÷12个月）元为基数，从欠费次月1日起按照中国人民银行同期贷款基准利率分别计算至付清上述物业服务费用为止。
综上，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、被告吴开贵于本判决生效后十日内支付原告重庆置信物业服务有限公司2014年1月1日至2014年12月31日期间的物业服务费、小修费、共用设施、设备分摊费共计1057.4元；并向原告重庆置信物业服务有限公司支付欠交物业服务费用的违约金（从2014年1月1日起至2014年12月31日止，每月以88元为基数，从欠费次月1日起按照中国人民银行同期贷款基准利率分别计算至付清上述物业服务费止）；
二、驳回原告重庆置信物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果被告吴开贵未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半预收25元，实收25元，由被告吴开贵负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 唐艺铭
二〇一五年四月二十四日
书 记 员 钟明友