江西省吉安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣08民终1603号
上诉人（原审被告、反诉原告）：金发根，男，1952年4月24日生，汉族，住江西省峡江县。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：胡永平，男，1979年7月21日生，汉族，住江西省峡江县。
委托诉讼代理人：袁敏，峡江县法律援助中心法律援助律师。
上诉人金发根与被上诉人胡永平用益物权纠纷一案，不服江西省峡江县人民法院(2017)赣0823民初287号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年9月30日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人金发根上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。2、一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人只是将其位于峡江县公安局宿舍第一栋一单元2号楼的一处房产中的集资房有偿转让给乙方，并不包括地下室，后期在被上诉人居住的过程中，上诉人出于好意为了方便被上诉人检修下水管，所以才把地下室的钥匙给被上诉人保管使用，从没有说地下室就此转让给被上诉人，在这个期间上诉人也找被上诉人协商地下室的权属问题，被上诉人一直以各种理由搪塞或置之不理。上诉人与被上诉人于2005年12月30日在峡江县房产所签订的峡江县房屋交易协议书，是上诉人出于好意协助被上诉人办理房产证过程中为了避税而签订的一纸假协议，而且协议内并没有提及该交易房产包含地下室之事。如果20平方米的地下室卖37800元，而同一时间121.78平方米的房屋却只卖45000元，完全不合逻辑。二、《房屋有偿转让合同》仅约定上诉人将名下的集资房转让给被上诉人，不包括该土地使用权，若被上诉人要求上诉人将该土地使用权变更至其名下，应该向上诉人支付一定的经济补偿。根据合同约定，上诉人没有配合被上诉人协助办理土地使用权证过户手续的义务。三、在本案中被上诉人胡永平为避税故意对土地使用权证不过户，直到动产登记“二合一”才提起过户（土地使用权证），从2005年至今已有12年之久了，诉讼时效早已过期。四、一审法院对此案的性质定性错误。本案属一般普通的民事纠纷案，不应定性“用益物权”案。用益物权指对他人的动产、不动产在一定范围内占有、使用收益的限制物权。本案中被上诉人并没有向上诉人享有、占用、使用收益什么东西，只是因为地下室的纠纷和办理土地使用权证过户事宜，根本不存在“用益物权”的问题。
被上诉人胡永平辩称：一、上诉人与被上诉人签订的“房屋有偿转让合同”，明确了转让的事宜中包括房屋、地下室、转让金额等。根据《峡江县房屋交易协议书》，一审法院认定，45000元是当年集资房的房款，这是合法合理的。37800元是包括了地下室以及房中一些沙发、餐桌等物品的价格。二、根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。通俗的讲就是“地随房走”，这是有法律明文规定的。从这条规定，我们就可以认定，集资房既然已经转让并办理了相关手续，就不能再主张给付土地使用权的经济补偿了。上诉人当时拥有房屋的时候是划拨土地，上诉人并没有缴纳土地出让金，就算要缴纳土地出让金，这笔土地出让金也是受让方向县人民政府土地管理部门缴纳土地使用权出让金。上诉人是没有任何权利和任何理由主张要求给付土地出让金的，否则将构成不当得利。三、本案属于物权纠纷，不适用诉讼时效的规定。
被上诉人胡永平向一审法院起诉请求：1、判令被告协助原告办理位于峡江县新县城府环路公安局宿舍西侧一栋一单元502室住房土地使用权证变更登记手续；2、本案诉讼费由被告承担。
上诉人金发根向一审法院提出反诉请求：判令原告返还所占用被告所有的地下室。
一审法院认定事实：2004年5月7日，原告胡永平（反诉被告）与被告（反诉原告）签订房屋有偿转让合同，合同约定被告金发根（甲方）将单位一套集资房有偿转让给原告胡永平（乙方），具体转让事项如下：“1、甲方单位的集资房位于峡江县公安局宿舍第一栋一单元五楼2号楼一套（具体面积按设计图为准，不含地下室面积），另地下室一间；2、甲方的房款及房中的一些用品（沙发、餐桌等）用具名称见附件，总价值为人民币捌万贰仟捌佰元整（82800元），乙方先预付款四万元整，剩下余款则由甲方在2004年6月7日搬出交出钥匙后一次性付清；3、乙方在付清全部款项后，如以后甲方单位统一办理房产证，甲方要协助办理，且房产证户头要以乙方姓名办理，办证费由乙方承担……”该协议经原、被告及在场人唐柳根签字。原告向被告支付了购房款82800元，并占有、使用了该集资房及地下室。2005年12月30日，原告胡永平（买方）、被告金发根（卖方）签订峡江县房屋交易协议书，协议书约定：“出售房屋坐落峡江县水边镇府环路，峡房权证水边字第××号，建筑面积121.78平方米。砖混结构6/5层，四至界址共墙；2、双方议定上述房屋售价为人民币（大写）肆万伍元整，亦同意按交易所评估产价办理交易手续和按规定交纳契税、交易手续费、评估费及超标费等有关费用……7、买卖成交后，即办理产权过户手续（凭交易所发给买方成交通知书办理产权登记换证）……”原、被告及鉴证机关峡江县房地产交易所、鉴证人宋某在该协议上盖章或签字。2006年1月19日，原告交纳了相关税费并办理了房屋登记手续，房屋产权证号为峡房权证水边字第××号。另查明，被告金发根转让的集资房名下的土地使用权于2005年9月14日登记在被告金发根名下，使用权类型为划拨。
一审法院认为：原、被告之间签订的房屋有偿转让合同、峡江县房屋交易协议书系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效。双方合同中明确约定被告金发根向原告胡永平转让集资房及地下室，原告胡永平支付了购房款，且在交纳相关契税后，该房屋登记在原告胡永平名下，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条之规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。故原告要求被告协助办理土地使用权变更登记手续，符合法律规定，一审法院予以支持。被告金发根反诉要求原告返还地下室，因双方合同中已明确约定转让包括集资房及地下室，且原告已按合同约定支付了相应的购房款，故被告金发根的该反诉请求，一审法院不予支持。被告金发根认为，原告应当向其支付土地出让金，该请求没有合同的约定及法律依据，一审法院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定，一审法院判决：被告金发根在判决生效之日起10日内协助原告胡永平办理位于峡江县新县城府环路公安局宿舍西侧一栋一单元502室住房（房屋产权证号为：峡房权证水边字第××号）的土地使用权证变更登记手续，相关税费按照有关法律、法规规定执行；驳回被告金发根（反诉原告）的反诉请求。案件受理费100元减半收取为50元，反诉费50元，由原告胡永平负担50元，被告金发根负担50元。
本院二审期间，双方当事人均没有提交新的证据。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：本案的争议焦点是：一是本案能否定性为用益物权纠纷？二是本案胡永平诉请协助办理土地权证变更登记手续是否已经超过了诉讼时效？三是双方当事人的房屋转让合同中是否包含了地下室？四是上诉人是否有义务协助被上诉人办理土地使用权证的变更登记手续？
民事案由应视当事人争议的民事法律关系而定，本案双方除对办理土地使用证除了争议外，还对合同交易的标的存在争议，用益物权是《民事案由规定》中的案由的第一大分类，民事纠纷案由应当归为对应案由的具体的子项中，结合上述两个原因，将本案定性为用益物权明显不妥。本案双方当事人系因房屋买卖合同而发生的纠纷，因此，本案案由定为房屋买卖合同较为适宜。
一般认为，诉请办理土地权证变更登记手续，系物权人为恢复物权圆满状态而依法享有的请求权，物权请求权依附于物权而存在，应与物权一样不受诉讼时效约束，金发根认为胡永平诉请协助办理土地权的诉讼时效已超过，本院不予支持。
《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。涉案房屋转让合同第1条约定“甲方单位的集资房位于峡江县公安局宿舍第一栋一单元五楼2号楼一套（具体面积按设计图为准，不含地下室面积），另地下室一间”，本案房屋出让人金发根原系公安局工作人员，相对其他公民而言，其具有一定的法律常识，如果房屋买卖标的中不含地下室，那么在文字表述时就不应将“另地下室一间”写入合同第1条中，因此从合同的文义以及从交易习惯等方面分析，本案地下室应包含在转让的范围内。
房屋买卖合同中，出卖人的义务主要包括交付房屋给买受人以及为买受人办理或协助办理权属证书。买受人享有物权的最直观表现是实际占有房屋和办理权属登记。《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。房地一体是房产交易一个不可回避的事实，我国不动产证权属登记的变革，也承认了房地一体的特征，本案上诉人辩称其出让的是房屋，并不包括土地，并以此为由认为没有协助办理土地权属变更登记的意见，与我国房产交易的实际情况不相符，本案上诉人与被上诉人达成了房屋买卖合同，上诉人有义务协助被上诉人办理土地权属变更登记。
综上所述，上诉人金发根的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人金发根负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄小红
审判员 肖建文
审判员 胡 婧
二〇一七年十一月二十一日
书记员 张志坚