淮安市淮阴区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0804民初357号
原告：江苏淮安农村商业银行股份有限公司，住所地淮安市健康东路69号。
法定代表人：徐建强，该公司董事长。
委托代理人。
被告：周士东。
被告：蒋婕。
原告江苏淮安农村商业银行股份有限公司（以下至判决主文前简称淮安农商行）与被告周士东、蒋婕金融借款合同纠纷一案，本院于2017年1月13日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告淮安农商行的委托代理人到庭参加诉讼，被告周士东、蒋婕经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告淮安农商行向本院提出诉讼请求：1、被告周士东偿还原告淮安农商行借款本金270000元及相应利息；2、准予对被告周士东用以抵押的淮安市清江浦区某小区小区18幢605室房屋予以拍卖、变卖，原告淮安农商行就变价款享有优先受偿权；3、本案诉讼费用由两被告负担。事实与理由：2014年1月16日，被告周士东向原告淮安农商行王营支行借款270000元，约定到期日为2015年1月15日，约定年利率9.17%。此笔贷款系两被告的夫妻共同债务，被告蒋婕应与被告周士东承担共同还款责任。被告周士东的借款到期后，两被告未能偿还全部借款本息。
被告周士东、蒋婕均未作答辩。
经审理查明：2013年1月28日，贷款人淮安农商行王营支行与被告周士东（借款人）签订《最高额个人担保借款合同》。合同约定，自2013年1月28日起至2016年1月28日止，被告周士东在贷款人淮安农商行王营支行处的最高贷款本金余额为270000元；每笔借款的金额、期限、利率、还款方式等以借款借据为准；被告周士东未能按照合同约定期限归还借款本金的，贷款人淮安农商行王营支行对逾期借款从逾期之日起在借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿完毕为止；本案所涉借款的担保方式为抵押担保。
2013年1月28日，原告淮安农商行（××）与被告周士东、蒋婕（××）签订《房地产抵押合同》一份。合同约定，被告周士东、蒋婕自愿以二人所有的淮安市清江浦区某小区小区18幢605室房屋为被告周士东在原告淮安农商行的债务提供抵押担保，担保范围包括债权本金、利息、违约金、实现债权的费用。原告淮安农商行与被告周士东、蒋婕就前述抵押房产办理了抵押登记，登记的债权数额为270000元。
2014年1月16日，贷款人淮安农商行王营支行向被告周士东发放借款270000元，约定到期日为2015年1月15日，约定年利率9.17%。贷款人淮安农商行王营支行向被告周士东发放借款后，已偿还利息23359.59元，全部本金及剩余利息未偿还。庭审中，原告淮安农商行主张，2014年1月16日起至2015年1月15日止的利息，按年利率9.17%计算；2015年1月16日起至实际给付之日止的利息，按年利率9.17%上浮50%计算；扣除已偿还的利息23359.59元。
以上事实有原告淮安农商行提供的《最高额个人担保借款合同》、《房地产抵押合同》、他项权证、贷款账户明细及原告淮安农商行的庭审陈述等在卷佐证。
本院认为：贷款人淮安农商行与被告周士东、蒋婕之间的《最高额个人担保借款合同》及《房地产抵押合同》系双方当事人自愿签订，贷款人淮安农商行与被告周士东之间的借款合同关系及其与被告周士东、蒋婕之间的抵押担保合同关系合法有效，应受法律保护。借款合同即借款人向贷款人借款，依约偿还借款本息的合同。贷款人淮安农商行王营支行系淮安农商行的分支机构，淮安农商行可以作为本案原告提起诉讼。贷款人淮安农商行王营支行向被告周士东发放借款后，被告周士东未能按期偿还借款本息，构成违约。原告淮安农商行要求被告周士东偿还尚欠借款本金270000元，并自2015年1月16日起按罚息利率计收利息，符合合同约定且未违反法律规定，本院予以支持。被告蒋婕与被告周士东系夫妻关系，涉案借款的发放时间在双方的夫妻关系存续期间内，涉案的贷款债务应属被告周士东、蒋婕的夫妻共同债务。原告淮安农商行要求被告蒋婕与被告周士东承担共同还款责任，本院予以支持。
为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务的，债权人有权就该抵押财产优先受偿；××与××未就抵押权实现方式达成协议的，××可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。被告周士东、蒋婕自愿以共同所有的房产为二人的贷款债务提供抵押担保，现被告周士东、蒋婕未能偿还全部借款本息，原告工行淮安城北支行要求拍卖、变卖抵押房产，并就拍卖、变卖抵押房产所得价款优先受偿的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。虽然原告淮安农商行与被告周士东、蒋婕约定抵押物的抵押担保范围包括本金、利息、违约金及实现债权的费用，但抵押担保的范围应以登记机关记载的债权数额为准，原告淮安农商行就抵押财产的拍卖、变卖款项仅可以270000元限额内享有优先受偿权。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十五条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告周士东、蒋婕于判决生效后十日内共同偿还原告江苏淮安农村商业银行股份有限公司借款本金270000元及利息（2014年1月16日起至2015年1月15日止的利息，按年利率9.17%计算；2015年1月16日起至实际给付之日止的利息，按年利率9.17%上浮50%计算；扣除已偿还的利息23359.59元）；
二、准予对被告周士东、蒋婕共同所有的淮安市清江浦区某小区小区18幢605室房屋予以拍卖、变卖，原告江苏淮安农村商业银行股份有限公司就拍卖、变卖所得价款在抵押担保范围内享有优先受偿权，限额270000元。
如果被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费5350元，减半收取2675元，由被告周士东、蒋婕共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于淮安市中级人民法院。
审 判 长 李金亮
人民陪审员 毛立发
人民陪审员 于长书
二〇一七年六月十六日
书 记 员 左嫣茹
附：相关法律条文及司法解释
1、《中华人民共和国合同法》第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
2、《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
3、《中华人民共和国合同法》第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本人第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时要求返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
4、《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
5、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
6、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为××，债权人为××，提供担保的财产为抵押财产。
7、《中华人民共和国物权法》第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，××可以与××协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
××与××未就抵押权实现方式达成协议的，××可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
8、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。