成都市锦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）锦江民初字第241号
原告（反诉被告）刘旭。
委托代理人刘煜，四川亚峰律师事务所律师。
委托代理人张芷静。
被告（反诉原告）新嘉置地（成都）发展有限公司。住所地：成都市锦江区大慈寺路*号。
法定代表人杨玉燕，新嘉置地（成都）发展有限公司董事长。
委托代理人白鑫，四川善嘉律师事务所律师。
委托代理人王文迪，四川善嘉律师事务所律师实习律师。
原告（反诉被告）刘旭与被告（反诉原告）新嘉置地（成都）发展有限公司（以下简称“新嘉成都公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年12月18日立案受理。被告新嘉成都公司在举证期限内对原告刘旭提出反诉，本院依法予以受理后，由代理审判员康阳适用简易程序于2013年2月28日公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）刘旭的委托代理人刘煜、张芷静，被告（反诉原告）新嘉成都公司的委托代理人白鑫、王文迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘旭本诉诉称，2010年4月7日，刘旭与新嘉成都公司签订《商品房买卖合同》约定：刘旭购买新嘉成都公司开发的位于成都市锦江区大慈寺路3号朗御大厦1栋1单元45楼1号的商品房一套，房屋总价款3278474元，合同签订后，刘旭按约付款。按合同约定，新嘉成都公司应于2012年4月30日前向刘旭交付符合合同约定交付条件的商品房，新嘉成都公司却分别于2012年4月12日、5月29日两次发出《延迟交房通知》及《致歉信》推迟交房时间。6月19日，新嘉成都公司通知交房，但房屋存在缺陷和瑕疵，明显不符合约定交房条件，刘旭拒绝收房。新嘉成都公司承认该房屋尚不够交房条件，并承诺对房屋存在的问题进行整改后再交付。直至10月18日刘旭再次去收房时，发现该房屋仍不具备收房条件。新嘉成都公司为此出具的验房备忘录证实“房屋仍存在6项遗留问题待处理，处理时间确定后以函件形式通知业主收房”直至刘旭起诉之日，新嘉成都公司仍未交付房屋，已延期交房225天。根据双方合同约定，新嘉成都公司应向刘旭支付逾期交房的违约金221297元，扣除其9月21日已支付的55078.36元，还应支付166218.64元。故诉来法院，请求依法判令新嘉成都公司依《商品房买卖合同》及其《补充协议》约定条件交付房屋，支付违约金166218.64元（此违约金计算至起诉之日，请求判令至房屋实际交付之日止），承担本案诉讼费。
刘旭反诉辩称，房屋至今没有交付；合同约定违约金为日万之三，不违反法律规定且已实际履行；新嘉成都公司提出代刘旭缴纳了物管费，应当提供相应的代缴凭证；应当缴纳的契税等费用不能仅凭新嘉成都公司单方出具的材料，按合同约定，应于收房时缴纳，现新嘉成都公司没有交付房屋，该费用不应缴纳也不存在违约金；本案本、反诉的案件受理费应由新嘉成都公司承担。
刘旭为支持其诉讼请求，向本院提交了经庭审质证的以下证据：
1、刘旭的身份证、新嘉成都公司的工商信息，拟证明双方主体身份。
2、《商品房买卖合同》及其《补充协议》，拟证明刘旭与新嘉成都公司存在商品房买卖合同关系，合同约定了交房时间、交房条件（合同第十条）、商品房质量、装饰、设备标准、逾期交房责任。补充协议附件质量保证书第二条约定，但至今新嘉成都公司至今未向刘旭出具竣工验收备案表。截至2012年10月底，刘旭要求公证人员进行证据保全时，房屋尚未完成试水程序。
3、收据2张及经公证的《个人购房借款及担保合同》，拟证明刘旭已经履行自己的义务缴纳完全部房款。
4、2012年4月12日《延迟交房通知》，拟证明新嘉成都公司提前通知无法交房，预期违约。
5、2012年5月29日《致歉信》，拟证明新嘉成都公司称无法于2012年5月30日交付房屋，按照合同新嘉成都公司已经逾期。同时新嘉成都公司预计交房时间为2012年6月中下旬，具体时间另行书面通知。新嘉成都公司愿意按合同约定支付违约金。
6、2012年6月19日《“朗御大厦”交房通知书》，拟证明新嘉成都公司通知拟于6月中、下旬交付房屋。
7、《逾期交房违约责任承担协议》、中国民生银行进账单（复印件），拟证明新嘉成都公司按照日万分之三计算，已支付56天共计55078.36元逾期交房违约金。刘旭已收到新嘉成都公司支付的55078.36元逾期交房违约金。
8、2012年10月18日的验房备忘录，拟证明房屋不符合约定交房条件，新嘉成都公司直至当日仍未能依约交房，收房时间待整改完成后以函件形式再行通知。
9、2012年10月11日成都公证处《公证书》照片81张，拟证明刘旭所购买新嘉成都公司所诉房屋状况，截至公证之日仍然不符合约定。
10、建筑工程施工质量投诉处理（调解）监督意见书（复印件），拟证明2013年2月1日刘旭去建委投诉涉案四套房屋的质量问题，仍不具备收房条件。
11、2012年7月26日《致歉函》，证明新嘉成都公司房屋无法在约定期限内完成整改，是因为房屋未完工，新嘉成都公司表示愿意本着合同精神作出相应的补偿。
新嘉成都公司本、反诉答辩及诉称，刘旭购买的房屋无问题，新嘉成都公司已通知刘旭收房，但刘旭拒绝收房。新嘉成都公司在2012年6月26日事实上交付房屋。刘旭为获取过高违约金，新嘉成都公司多次通知收房，刘旭均予以拒绝。若违约责任在新嘉成都公司，请求法院裁减至万分之零点一，由刘旭返还新嘉成都公司多支付的违约金。该工程在2008年5月12日地震影响期间按照成都市建委相关规定，工程顺延80天，新嘉成都公司不存在逾期交房行为，请求法院扣减80天。2010年4月7日，双方签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》等其他文书，约定刘旭向新嘉成都公司购买位于成都市锦江区大慈寺路3号朗御大厦1栋1单元45楼1号商品房。2012年9月20日，双方达成协议，新嘉成都公司支付了逾期交房30天之后每天按照已付房款万分之三的违约金55078.36元，该违约金约定及支付比例较高，请求法院将违约金比例调低至万分之零点一，并要求刘旭返还多收取的违约金53242.41元。新嘉成都公司于2012年6月19日向刘旭送达《交房通知书》，但刘旭却以各种理由拒绝收房，新嘉成都公司在2012年6月26日已实际交房。同时，刘旭应当按照《商品房买卖合同》及《补充协议》和《业主临时管理规约》等其他协议、文书支付物管服务费用，刘旭未缴纳，由新嘉成都公司代其缴纳。刘旭还应当缴纳房屋专项维修基金及契税等其他费用，并承担逾期交纳专项维修基金及契税的违约责任。故请求法院判令：1、确认涉诉房屋于2012年6月26日已由新嘉成都公司交付刘旭；2、刘旭退还新嘉成都公司支付的过高违约金53242.41元；3、刘旭支付新嘉成都公司代其缴纳的物管费4748.1元（3.5元／平方米／月×6个月×226.1平方米，代缴期限为2012年8月1日起计算至2013年1月11日）；4、刘旭支付应当缴纳的契税、房屋专项维修基金等费用共计104673.4元，并支付从2012年6月27日起至实际缴纳之日的逾期缴纳违约金及滞纳金，暂计算至2013年1月11日为195天，共计63930.24元；5、本案诉讼费由刘旭承担。
为支持其诉讼主张，新嘉成都公司提交经庭审质证的以下证据：
1、《商品房买卖合同》及补充协议、《“朗御大厦”交房通知书》、《建设工程规划合格证》、《房产测绘技术报告》、《住宅工程两只分户验收结果表》、《住宅使用说明书》及《质量保证书》、《竣工验收报告》、房管局收到新嘉成都公司的规划合格证及面积实测报告书的原件回执，拟证明新嘉成都公司出售的房屋达到交付条件，已告知刘旭收房，刘旭拒绝收房，视为刘旭已收房。
2、第一项证据中的《商品房买卖合同》及《补充协议》和《“朗御大厦”交房通知书》，拟证明新嘉成都公司依照合同约定，提前7天告知刘旭收房，刘旭拒绝收房，视为刘旭已收房。
3、新嘉成都公司与总承包人的施工合同、《成都市建设委员会关于我市在建工程受地震影响造成工期延迟问题答复的通知》以及第一项证据中的《商品房买卖合同》，拟证明即使新嘉成都公司逾期交房，因该工程在2008年5月12日地震受影响期间，应当扣减80天。
4、《违约责任承担协议》及支付凭证，拟证明新嘉成都公司已支付高额违约金，现要求刘旭按照反诉状返还过高违约金。
5、第一项证据中的商品房买卖合同及补充协议、《物业服务委托合同》、《业主临时管理规约》及《承诺书》、物业公司收到新嘉成都公司代刘旭缴纳物管费的情况说明，拟证明新嘉成都公司代刘旭缴纳物管费用，现要求刘旭返还费用。
6、《入伙费用明细表》、第一项证据中的《商品房买卖合同》及《补充协议》，拟证明刘旭违约逾期支付房屋专项基金、契税等其他费用。
本院对证据认证如下：
一、新嘉成都公司对刘旭提供的第1、3、4、6、7项证据无异议。对第2项证据的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为按照合同第10条及补充协议第3条约定，新嘉成都公司在交房时不需要出示竣工验收备案表，竣工验收备案表只是办理产权证的行政手续，部分原件已交给房管局。国家没有硬性规定必须有竣工验收备案表。合同第15条约定，若刘旭收房时发现房屋存在问题，新嘉成都公司仅需履行修复义务。对第5项证据的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，新嘉成都公司请求调低违约金。对第8项证据的真实性、合法性无异议，房屋已于2012年6月26日交付，即使存在问题，并不影响刘旭居住，刘旭以各种理由拒绝收房目的是为了获取过高违约金，即使存在问题，新嘉成都公司履行修复义务。里面所提到的以函件方式通知业主收房，此处的收房意思为新嘉成都公司仅完成房屋的整改、维护义务，并非新嘉成都公司房屋质量存在问题，新嘉成都公司已于2012年6月26日交房。对第9项证据的真实性无异议，本案房屋事实上交付，刘旭在验房时提出的问题属于新嘉成都公司整改义务，成都市没有商品房精装标准，新嘉成都公司按照要求整改，刘旭所称不属实。刘旭与新嘉成都公司事实交付房屋之后取得公证书不合法，对该公证书的合法性不予认可。对第10项证据的真实性、关联性、合法性均有异议，该证据系复印件真实性无法考证，即使存在该意见书，也是产生于诉讼后，系刘旭为获取违约金而取得，该案进入诉讼中，偏袒刘旭。新嘉成都公司交付房屋符合交房条件且质检站的职权仅为涉及影响房屋主体结构，该意见书超越职权范围，合法性不予认可。即使存在该意见书，不是房屋主体存在问题，新嘉成都公司按照约定交付房屋，存在问题不影响使用，新嘉成都公司愿意履行整改义务。监督意见书中并未提到4501房屋存在问题。与刘旭的待证事实无关。第11项证据与刘旭的待证事实不符，新嘉成都公司事实上交付房屋，履行的只是维修期整改义务。
本院认为，新嘉成都公司对上述第1－9项、第11项证据、的真实性、合法性无异议，上述证据符合证据的真实性、关联性、合法性特征，本院予以采信。刘旭提交的第10项证据系复印件，无法核实其真实性，本院不予采纳。
二、刘旭对第4项证据无异议。对新嘉成都公司提供的第1项证据中的《竣工验收报告》、《建设工程规划验收合格证》的真实性有异议。认为《竣工验收报告》前置于规划验收，《建设工程规划验收合格证》系于2012年6月25日取得，新嘉成都公司取得该证之前不应进行竣工验收并交付房屋。按合同约定交房时间至2012年6月25日新嘉成都公司属于逾期交房，应当承担违约责任。对《房产测绘技术报告》、《住宅工程质量分户验收结果表》、《住宅使用说明书》及《质量保证书》无异议。本院认为，上述证据符合证据的真实性、合法性、关联性特征，本院予以采信。
刘旭对第2项证据的真实性、合法性无异议，新嘉成都公司交付房屋应符合其附件中住宅质量保证书中约定的条件，及相关法律规定，不能证明房屋达到交付条件。新嘉成都公司于2012年6月19日发出的交房通知书，不能证明新嘉成都公司交付房屋符合约定，也不能证明刘旭已收房。本院认为，该证据符合证据的真实性、合法性特征，且与本案有关联，本院予以采信。
刘旭认为第3项证据与本案无关，至今刘旭未收到新嘉成都公司通知收房的书面通知，且新嘉成都公司与总承包人约定的开工时间2008年6月1日，此时地震已经发生。该通知是适用于建设工程项目的发包方和承包方，与刘旭无关。且本案双方于2010年签订买卖合同，不应受到地震影响。新嘉成都公司不能以两年前的自然灾害作为其逃避违约责任的理由。本院认为，该证据与本案不具有关联系，故不予采信。
刘旭对第5、6项证据中的《物业服务委托合同》、业主临时管理规约及承诺书、《入伙费用明细表》、物业公司收到新嘉成都公司代刘旭缴纳物管费的情况说明，认为新嘉成都公司未提交代缴费凭证，同时即使新嘉成都公司缴纳费用，也属于新嘉成都公司与物管公司的不当得利纠纷，新嘉成都公司应自行解决。刘旭至今没有收房，不存在违约逾期支付房屋维修基金及办证税费。本院认为，仅凭物管公司出具的情况说明，不能认定新嘉成都公司代刘旭缴纳物管费用，故本院对情况说明不予采信。
经审理查明，2010年4月7日，刘旭与新嘉成都公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》约定，购买新嘉成都公司开发的位于成都市锦江区大慈寺路3号朗御大厦1栋1单元45楼1号的商品房一套，房屋总价款3278474元。《商品房买卖合同》就逾期付款责任、交付条件、逾期交房责任等内容作出约定，其中，第十条“交付条件”约定：“（一）出卖人应当在2012年4月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、4、5项所列条件；……1、该商品房已取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书；4、满足第十一条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件；5、该商品房为住宅的，出卖人提供《住宅工程质量分户验收表》……”第十一条“市政基础设施和其他设施的承诺”约定：“出卖人承诺与该商品房正常使用直接相关的市政基础设施和其他设施按照约定的日期达到下列条件：1、市政基础设施：（1）上水、下水：2012年4月30日达到使用条件；（2）电：2012年4月30日达到正式使用条件；（4）燃气：2012年4月30日达到开通基础条件，由买受人自行向有关部门申请开通。如果在约定期限内未达到以上条件，双方同意按照下列方式处理：“买受人允许出卖人在三十日内整改完毕，如超过三十日仍未达到约定条件的，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金”。第十二条“逾期交房责任”约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：……（1）逾期在30日之内，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金……”。（2）逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起10日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。第十五条“商品房质量、装饰、设备标准的约定”双方约定：“……3、交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，出卖人应当与买受人共同查验收房，发现有其他问题的，双方同意按照第3种方式处理：由出卖人按照国家和四川省有关工程质量的规范和标准在商品房交付之日起60日内负责修复，并承担修复费用。在出卖人或其他委托的物业管理公司或其他第三人或其毗邻业主履行修复义务时，买受人应当予以配合，若因买受人不配合导致损失扩大的，扩大部分的损失由买受人承担。4、出卖人交付的商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第2种方式处理：出卖人按当时市场价格赔偿装修、设备差价”。双方合同附件六对朗御大厦的结构、公共区域及地面、墙面、吊顶、入户门、厨房系统、卫浴系统、强弱电、部品配置、空调系统、新风系统、地暖系统及其他的装饰和设备标准进行了约定。同日，双方签订《商品房买卖合同补充协议》，第一条“对合同第五条、第九条付款方式、期限及逾期付款的说明及补充”约定：2、付款方式为按揭贷款方式，首付房款1478474元，余款1800000元，由买受人向招商银行申请5.5成三十年房屋抵押贷款的方式支付，买受人应于签订合同及本补充协议的当日内，一次性向出卖人付清全部首付房款；2.2买受人应于自签订合同和补充协议的3日内，按要求提供按揭贷款所需全部资料，并在合同签订之日起5日内到指定银行办理相关按揭事宜，逾期未办理则视为买受人逾期付款；2.3项约定：买受人向出卖人指定银行申请办理“按揭贷款”的，买受人承诺在签订合同和补充协议时，已充分了解并同意严格按照“按揭贷款”的办理条件、程序及补充协议的约定及时办理相关手续。若因买受人原因而导致以下情况发生的，买受人应承担相应责任：其中A约定，买受人未按时办理按揭手续或由于买受人未积极配合导致最终未能办理按揭贷款：若非因出卖人的原因导致出卖人在合同签订之日起30日内未能收到银行划转的相应款项或者银行拒绝为买受人办理按揭借款，则视为买受人违约，出卖人有权单方面解除合同及补充协议，并由买受人向出卖人支付房屋总价款10%的违约金；出卖人在扣除买受人应承担的违约金等费用后，应于30日内向将买受人已付房款的等剩余部分无息退还买受人。在出卖人行使合同解除权之前，买受人可与出卖人协商另行达成协议，采取继续补充相关按揭资料或变更为一次性付款方式向出卖人支付剩余房款。若出卖人同意买受人继续补充按揭资料的，则原合同继续履行，但买受人应按日承揽应付款万分之四的违约金至出卖人收到该款项时止。若买受人不同意以上处理办法的，出卖人可以解除合同及补充协议，并要求买受人承担房屋总价款10%的违约金。第三条“合同第十条交付条件的补充约定”：经双方协商，商定该商品房取得竣工验收合格报告后即可交房。第六条“对合同第十四条交接手续的说明及补充”：买受人应在交接房屋前交纳合同约定的全部应付款以及按合同第十四条约定委托出卖人代交的政府部门规定费用，并签署委托出卖人代办房屋产权证、国土证及他项权利登记的各项手续。无论买受人是否接到出卖人发出的书面交房通知，买受人均应按合同约定的交房期限前往办理房屋交接手续。买受人逾期不接房、不办理房屋交接手续，由此产生的一切责任由买受人承担。上述情况下，按合同约定的交房期满之次日起视为出卖人已按合同约定交付房屋，风险也因此转移至买受人。商品房交付时，买受人按照《成都市城市住宅专项维修资金管理暂行办法》的规定和《商品房买卖合同》的约定，将所购商品房的首次专项维修基金交由出卖人代收代缴至房管局指定银行管理专户；缴纳契税及其它相关的办证费用给出卖人。如因买受人原因导致未按时交纳上述费用的，买受人应自合同约定的交付期限之次日起，向出卖人支付房屋总价款每日万分之一的违约金。刘旭于2010年3月29日向新嘉成都公司交纳了认购金100000元，于2010年4月7日支付首付款1378474元。
同日，双方于《住宅质量保证书》上签字确认。2010年4月15日，刘旭与招商银行股份有限公司成都分行签订《个人购房借款及担保合同》，向其贷款1800000元，2010年4月20日，该行开具个人贷款借款借据，向赵新发放借款1800000元，期限自2010年4月20日起到2040年4月20日。
2012年4月12日，新嘉成都公司向业主发出《延迟交房通知》，告知业主由于朗御项目施工有一些延迟，工程正处于收尾阶段，为确保施工质量，原定的2012年4月30日前的交房约定，现将推迟。新嘉成都公司将于5月30日前另行书面通知交房时间，并将根据合同约定按实际逾期交房天数承担相应的逾期交房违约金。该违约金将于正式交房时进行核算确认，并在正式交房后10个工作日内完成支付。
2012年5月29日，新嘉成都公司发出《致歉信》，告知业主由于朗御系成都首个超高层且精装报建的住宅项目，在施工过程中一些细节问题的处理造成了施工进度的一些延误。在最后冲刺验收阶段，由于施工合作方工作操作失误造成断电，导致电力部分无法按时验收，因此影响了预期的交房时间。原定于2012年5月30日的交房约定，现将再次推迟，预计交房时间为2012年6月中下旬，将于交房前7天另行书面通知交房时间。并将根据合同约定按实际逾期交房天数承担相应的逾期交房违约金。该违约金将于正式交房时进行核算确认，并在正式交房后10个工作日内完成支付。
2012年6月19日，新嘉成都公司向刘旭发出《“朗御大厦”交房通知书》，告知刘旭已具备交房条件，请于2012年6月26日起前去办理交房手续。
2012年7月26日，新嘉成都公司向刘旭发出《致歉函》，对刘旭的投诉进行了回复：对未能按期完工交房，以及装修质量未能让其满意，表示歉意，愿意本着合同精神做出相应补偿。已书面责令相关施工单位，对刘旭提出的问题进行切实整改，并加强监督管理，尽心尽力做好整改工作。整改工作一旦完成，会第一时间通知刘旭复验。
2012年9月21日新嘉成都公司与刘旭签订一份《逾期交房违约责任承担协议》表明，双方确认新嘉成都公司于2012年6月26日通知正式交房（即实际交付或视为交付之日），逾期交房时间共计56天。根据合同约定，刘旭不选择解除合同或退房，而要求继续履行合同，由出卖人承担支付违约金的违约责任。双方确认，违约金按日以买受人全部已付房款万分之叁计算，共计56天。违约金金额共计55078.36元。2012年9月21日，新嘉成都公司向任伟支付逾期交房违约金110410.91元（为刘旭所购两套房屋的违约金）。
2012年10月18日，新嘉成都公司与刘旭达成关于诉争房屋的验房备忘录，载明验房遗留问题为：1、客厅地脚线地方断裂；2、客厅卫生间混合龙头不紧；3、客厅西厨台面封口板安装不平整，需处理；4、客厅卫生间镜面有划痕；5、客厅卫生间右下角渗水处理效果需时间验证；6、主卧浴缸花洒安装错误，需更换。新嘉成都公司表示，待前述问题处理时间确定后，以函件形式通知业主收房。
应刘旭的申请，四川省成都市成都公证处于2012年10月11日作出（2012）成证内经字第31475号公证书，对位于成都市锦江区大慈寺路3号朗御大厦1幢1单元45层1号、1幢1单元43层2号、1幢1单元47层1、2号房屋现状进行了保全证据公证，并将所拍摄照片刻录成光盘。
另查明，新嘉成都公司与中国建筑一局（集团）有限公司签订总承包工程合同，约定总工期为31个月，合同工期的起计日为2008年6月1日。
2012年4月6日，新嘉成都公司朗御项目取得了住宅工程质量分户验收结果表，该房屋的室内装修工程经分户验收合格。2012年5月24日，取得房产测绘技术成果报告，2012年6月25日，新嘉成都公司开发的住宅、商业及配套设施、公厕工程取得建设工程规划合格证，2012年5月21日，取得竣工验收报告。
本院认为，刘旭与新嘉成都公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，系双方当事人真实意思的表示。合同签订后，双方建立商品房买卖合同关系，且未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约全面履行其义务。
关于新嘉成都公司是否已向刘旭交付房屋。刘旭认为新嘉成都公司至今未交付房屋，新嘉成都公司辩称已于2012年6月26日实际交付。本院认为，双方签订的《逾期交房违约责任承担协议》中虽确认出卖人于2012年6月26日通知正式交房（即实际交付或视为交付之日），逾期交房时间共计56天。但双方于2012年7月26日，新嘉成都公司向刘旭发出《致歉函》，对未能近期完工交房，以及装修质量未能让业主满意，表示歉意，并承诺整改工作一旦完成，会第一时间通知业主复验。2012年10月18日，新嘉成都公司在验房备忘录表示，将验房遗留的问题处理时间确定后，以函件形式通知业主收房。但目前无证据证明10月9日之后新嘉成都公司书面通知了刘旭收房。故应当认为新嘉成都公司未向刘旭实际交房。刘旭起诉要求新嘉成都公司交付房屋的诉讼请求，本院予以支持。新嘉成都公司反诉要求确认房屋已于2012年6月26日交付刘旭的理由不能成立，本院不予支持。
关于房屋是否已达到交付条件。双方签订的《商品房买卖合同》就房屋的交付条件进行约定，2012年6月26日前，该商品房已经取得了《建设工程规划合格证》、《房产测绘技术报告》、《住宅工程两只分户验收结果表》、《住宅使用说明书》及《质量保证书》、《竣工验收报告》，市政基础设施也已经达到了合同约定的条件。由于该房屋系精装房，双方对装修的设备和标准进行了约定，但对精装房的交付条件没有具体的约定。结合本案诉争房屋的情况，本院认为，2012年10月18日新嘉成都公司与刘旭达成关于诉争房屋的验房备忘录中载明的地脚线地方断裂、混合龙头不紧、厨台面封口板安装不平整等问题应属房屋装修存在的瑕疵，可通过整改、维修得以解决，不属于房屋主体结构质量不合格，不能直接导致该房屋不能交付和使用。且刘旭未能提交证据证明该房屋主体结构存在质量问题，导致无法使用。故本院认为，该房屋已符合双方合同约定的交付条件，新嘉成都公司应立即向刘旭交付房屋。
关于违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少”、“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，即我国合同法规定的违约金兼有补偿和惩罚的双重性质，且以补偿性为主，惩罚性为辅。本案中，新嘉成都公司答辩称，双方约定的违约金比例过高，要求裁判至万分之零点一。现诉争房屋已符合双方《商品房买卖合同》第十条“交付条件”和第十一条“市政基础设施和其他设施的承诺”的条件，由于系精装房，装修存在瑕疵而导致未能交房，基于违约金具有“补偿和惩罚”的双重性质，并以补偿非违约方的损失为主要功能，故本案综合考虑新嘉成都公司的违约情况及给刘旭可能造成的损失等相关因素，对违约金作适当裁减，并兼顾公平原则及损益相抵规则，酌情确定新嘉成都公司应支付违约金18000元。
关于刘旭是否应向新嘉成都公司支付应当缴纳的契税、房屋专项维修基金并承担逾期支付的违约责任。本院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同补充协议》的约定，商品房交付时，刘旭应当向新嘉成都公司缴纳专项维修基金、契税及其它相关的办证费用，因刘旭原因导致未按时交纳上述费用的，刘旭应自合同约定的交付期限之次日起，向新嘉成都公司支付房屋总价款每日万分之一的违约金。但诉争房屋至今未予交付，刘旭交纳上述费用的条件尚未成就，故不应承担逾期支付的违约责任。而收房时刘旭应当缴纳的相关费用的金额，不属本案处理的范畴，本案不作处理。故新嘉成都公司反诉要求刘旭支付契税、房屋专项维修基金等费用，并支付逾期缴纳违约金的反诉请求不能成立，本院不予支持。
关于新嘉成都公司是否代缴物管费用，刘旭是否应当支付该费用。新嘉成都公司未提交其他证据对其代缴的事实及金额予以佐证，仅凭物管中心出具的情况说明，不能证实其代付行为，故新嘉成都公司要求刘旭向其支付代付的物管费用4748.1元的反诉请求不能成立，本院不予支持。
关于刘旭是否应当返还新嘉成都公司违约金。新嘉成都公司反诉要求刘旭退还其多支付的违约金53242.41元。本院认为，双方签订的《逾期交房违约责任承担协议》，系双方当事人的真实意思表示，双方确认违约金的计算方式及金额为55078.36元，该款已由新嘉成都公司向刘旭实际支付。庭审中，新嘉成都公司请求裁减违约金比例，只能针对尚未支付的部分，故其要求刘旭退还其已实际履行支付违约金的反诉请求，不能成立，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条（法律条文全文附后）之规定，判决如下：
一、本诉被告新嘉置地（成都）发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向本诉原告刘旭交付位于成都市锦江区大慈寺路3号朗御大厦1栋1单元45楼1号的商品房；
二、本诉被告新嘉置地（成都）发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向本诉原告刘旭支付违约金18000元；
三、驳回本诉原告刘旭的其他本诉诉讼请求；
四、驳回反诉原告新嘉置地（成都）发展有限公司的反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件本诉受理费减半收取1812元，反诉受理费减半收取2349元，合计4161元，由被告新嘉置地（成都）有限公司负担4000元，原告刘旭负担161元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 康阳
二〇一三年九月六日
书 记 员 罗龙