吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长民二终字第8号
上诉人（原审原告）单书有，男，1935年7月9日生，汉族，住农安县。
上诉人（原审原告）单珊珊，女，1985年10月2日生，汉族，住农安县。
上诉人（原审原告）胡欣，男，1982年4月16日生，汉族，住农安县。
上诉人（原审原告）单翠，女，1987年9月24日生，汉族，住农安县。
上诉人（原审原告）单哲，男，1989年4月23日生，汉族，住农安县。
上诉人（原审原告）苑百莉，女，1989年11月6日生，汉族，现住农安县。
六上诉人共同委托代理人刘俭，吉林诚元律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）冷旭东，男，1978年9月30日生，汉族，住德惠市。
委托代理人邴闻天，吉林邴闻天律师事务所律师。
原审第三人单湖宽，男，1964年2月16日生，汉族，住农安县。
原审第三人孟祥秋，女，1965年2月6日生，汉族，住农安县。
上诉人单书有、单姗姗、胡欣、单翠、单哲、苑百莉因案外人执行异议之诉一案，不服吉林省农安县人民法院（2013）吉农民初字第974号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人单书有、单哲及上诉人单书有、单哲、单姗姗、胡欣、单翠、苑百莉共同的委托代理人刘俭，被上诉人冷旭东及其委托代理人邴闻天，原审第三人单湖宽、孟祥秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
单书有、单姗姗、胡欣、单翠、单哲、苑百莉原审诉称：2005年7月单书有投资12万元与第三人单湖宽共同购买原青山口乡青山中心校房屋。2008年单书有因年事已高，为避免自己百年后继承人因遗产分割发生纠纷，提议分割该财产。于是在2008年10月20日经农安县青山口乡人民政府司法部门见证，单书有、单姗姗、胡欣、单翠、单哲、苑百莉与第三人签订《房屋分割及赠与协议》。该《房屋分割及赠与协议》约定房屋的1-4门及土地使用权归单书有所有，剩余5-10门归第三人所有。其后，第三人又将其所有5-8门房屋及土地使用权分别赠与单哲、苑百莉夫妇5-6号门，单珊珊、胡欣夫妇7号门，单翠8号门。2011年12月10日，农安县人民法院因第三人单湖宽与冷旭东存在债务纠纷，经申请执行人申请，将原青山中心校房屋全部查封并准备执行。单书有、单姗姗、胡欣、单翠、单哲、苑百莉遂向农安县人民法院提出书面执行异议。2013年3月29日农安县人民法院作出（2013）农执异字第1号裁定书，裁定驳回单书有、单姗姗、胡欣、单翠、单哲、苑百莉的异议。单书有、单姗姗、胡欣、单翠、单哲、苑百莉不服（2013）农执异字第1号裁定书，提起诉讼，请求：1、判令终结执行位于农安县青山口乡街内原农安县青山口乡中心校校舍1-8门房屋及土地使用权。2、判令农安县青山口乡街内原青山口乡中心校1-4门房屋所有权及土地使用权归属单书有所有。3、判令农安县青山口乡街内原青山口乡中心校7门房屋所有权及土地使用权归属为单珊珊、胡欣所有。4、判令农安县青山口乡街内原青山口乡中心校5-6门房屋所有权及土地使用权归单哲、苑百莉所有。5、判令农安县青山口乡街内原青山口乡中心校8门房屋所有权及土地使用权归单翠所有。6、诉讼费用由冷旭东承担。
冷旭东原审辩称：单书有、单姗姗、胡欣、单翠、单哲、苑百莉的诉讼主体是错误的，其财产权益应该与第三人争议。冷旭东申请查封的财产经法院认定属于第三人的财产。该查封是合法的。在2013年农安县人民法院（2013）农执异字第1号裁定书已确定诸单书有、单姗姗、胡欣、单翠、单哲、苑百莉无权争执被查封的财产，没有合法证据证明该财产属于单书有、单姗姗、胡欣、单翠、单哲、苑百莉所有，青山口乡人民政府司法所出具的见证书无效，请求法院驳回单书有、单姗姗、胡欣、单翠、单哲、苑百莉的诉讼请求。
原审法院经审理认定：第三人单湖宽与孟祥秋系夫妻关系，单书有系单湖宽父亲。单珊珊、单翠系单湖宽的女儿，单哲是单湖宽之子，苑百莉系单湖宽儿媳，胡欣系单湖宽女婿。2011年1月15日，郭艳秋的丈夫张彦波（已故）向冷旭东借款人民币70万元及利息，单湖宽为担保人。2012年1月13日原审法院作出（2011）吉农民初字第6812号判决书，判决：“郭艳秋于本判决生效后立即给付冷旭东人民币70万元及利息33万元，单湖宽承担连带给付责任”。判决生效后，冷旭东申请对单湖宽购买的青山口乡中心校校舍进行执行，原审法院依法查封该房屋。案外人单书友、单哲、单珊珊、单翠、孟祥秋提出执行异议，原审法院裁定驳回执行异议的请求。单书有、单姗姗、胡欣、单翠、单哲、苑百莉又向原审法院起诉，要求所执行的房屋1-4门和土地使用权归单书有所有，5-6门的房屋和土地使用权归单哲、苑百莉所有，7门房屋所有权及土地使用权归属为单珊珊、胡欣所有，8号门房屋所有权及土地使用权归属为单翠所有。
原审法院认为：购买原青山中心校校舍是单湖宽一人购买的并有交款收据和单湖宽签订的买卖转让合同为证，法院执行时单湖宽又承认该校舍是自己购买的。单书有称自己花了12万元与单湖宽共同购买学校校舍并要求确认房屋分割协议有效，证据不足，不予支持。关于单珊珊、胡欣、单哲、苑百莉、单翠提出确认青山口乡人民政府司法所见证房屋赠与有效一节，因司法所不能办理见证义务，为此，青山口乡人民政府司法所为单书有、单姗姗、胡欣、单翠、单哲、苑百莉和第三人办理的房屋分割、赠与见证书无效，其诉讼请求不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百八十七条规定：赠与的财产依法需办理登记手续的，应办理相关手续，《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未登记的不发生效力。为此，单书友、单珊珊、胡欣、单哲、苑百莉、单翠均没有办理有关房屋登记手续，其主张不能成立，不予支持。故依据《中华人民共和国合同法》第五十二条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回单书友、单珊珊、胡欣、单哲、苑百莉、单翠执行异议的诉讼请求。
宣判后，单书有、单姗姗、胡欣、单翠、单哲、苑百莉不服，向本院提出上诉。上诉人单书有、单姗姗、胡欣、单翠、单哲、苑百莉主张：1、上诉人单书有将自己所有的房屋出售后与单湖宽共同购买青山中心校房屋，并共同居住至今，原审法院将属于单书有所有份额的房屋认定为单湖宽的财产并予以执行，属认定事实错误。2、关于见证资格问题，法律没有规定。且合同效力不以见证行为是否有效为合同生效的法定要件，各上诉人与第三人签订的《房屋分割赠与协议》是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定。3、自2008年房屋分割后，各上诉人就自行使用、占有、管理各自房屋，因此，所有权已经转移，虽然没有办理更名过户，但不是上诉人的过错，因该房产自始没有产权证，上诉人无法办理更名过户手续。4、一审法院审判程序违法，没有向第三人单湖宽送达开庭传票，就缺席审理。
被上诉人冷旭东二审答辩称，被上诉人申请查封房屋所有人是单湖宽，六名上诉人与第三人签订的《房屋分割赠与协议》是无效协议。原审判决公正合法，请求二审法院予以维持。
原审第三人单湖宽、孟祥秋二审答辩称，同意上诉人的上诉意见。
本院二审审理查明的事实与一审认定事实一致。
另查明，2008年10月20日，单书有、单姗姗、胡欣、单翠、单哲、苑百莉与单湖宽、孟祥秋签订《房屋分割及赠予协议》，约定：单湖宽、孟祥秋与其父单书有一起生活，因老人年事已高，为避免百年后与子女财产及经济纠纷，提出将当初自己投资12万元所买的房屋分割开来，单湖宽夫妇经研究决定，同意老人的意见，同时决定将自己的现有房屋分别赠予三个子女，分割及赠予房屋分配如下：（一）房屋东起1-4个门及沿街土地、门前院中土地使用权分割给父亲单书有所有（买房时老人拿12万元），其余6个门归单湖宽、孟祥秋所有；（二）第5-6个门及前院中土地使用权归儿子及儿媳单哲、苑百莉夫妻二人所有；（三）第7个门及院中对应土地使用权归大女儿及女婿单珊珊、胡欣所有；（四）第8个门及院中对应土地使用权归小女儿单翠所有；（五）第9-10个门及院中对应土地使用权归单湖宽、孟祥秋夫妇所有；（六）以上的分割及赠予房屋产权及土地使用权，归分割人单书有及受赠人所有、支配，可以转让、赠予、转卖、开发、出让等，各自范围具有法律效力，望相互信守。此协议书加盖农安县青山口乡人民政府司法专用章。
本院认为，人民法院采取执行行为的标的物应为被执行人所有。案外人认为其对该标的物享有实体权利，可以向人民法院要求停止对该标的物的执行。本案中，单湖宽在购买农安县青山口乡街内原青山口乡中心校房屋后，于2008年10月20日与上诉人单书有、单姗姗、胡欣、单翠、单哲、苑百莉签订《房屋分割及赠予协议》，对农安县青山口乡街内原青山口乡中心校1-8门房屋予以处分。上诉人单书有、单姗姗、胡欣、单翠、单哲、苑百莉对该房屋已经实际占有和使用。虽然该房屋的转让没有办理不动产登记手续，但系因该房屋原为农安县青山口乡中心校房屋，没有产权登记记载，故没有办理不动产变更手续不属上诉人单书有、单姗姗、胡欣、单翠、单哲、苑百莉的过错。农安县青山口乡司法服务所于某某所长在原审法院询问笔录中证实，单湖宽与上诉人签订《房屋分割及赠予协议》并到司法服务所盖章的事实。司法服务所是否具有见证资质，不影响单湖宽与各上诉人签订《房屋分割及赠予协议》的真实性。根据证人于某某的证言，可以认定《房屋分割及赠予协议》是单湖宽与各上诉人真实意思表示。原审第三人单湖宽处分个人所有的不动产行为及上诉人单书有、单姗姗、胡欣、单翠、单哲、苑百莉接受该不动产的行为并不违反法律规定，上诉人单书有、单姗姗、胡欣、单翠、单哲、苑百莉对农安县青山口乡街内原青山口乡中心校1-8门房屋及土地享有实体权利。鉴于本案诉争的房屋没有办理产权登记手续，故上诉人单书有、单姗姗、胡欣、单翠、单哲、苑百莉关于确认诉争房屋所有权的上诉请求，本院不予支持。原审第三人单湖宽于2011年1月15日为张彦波（已死亡）向冷旭东借款进行担保。2011年12月20日，原审法院作出（2011）吉农民初字第6809-1号民事裁定书，查封本案诉争房屋及土地使用权。以上事实均发生在单湖宽处分本案诉争房屋及土地使用权之后，诉争房屋及土地的实体权利已归上诉人单书有、单姗姗、胡欣、单翠、单哲、苑百莉享有，故原审法院认定诉争房屋所有权及土地使用权为单湖宽享有并予以查封的行为不当，应当予以停止。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百七十条第一款第（二）项，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十九条之规定，判决如下：
一、撤销吉林省农安县人民法院（2013）吉农民初字第974号民事判决；
二、停止对农安县青山口乡街内原青山口乡中心校1-8门房屋及土地使用权的执行。
三、驳回上诉人单书有、单姗姗、胡欣、单翠、单哲、苑百莉其他诉讼请求。
一审案件受理费10.00元，由被上诉人冷旭东负担；二审案件受理费2，700.00元，由被上诉人冷旭东负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁 伟
代理审判员 郭 宇
代理审判员 雷 勇
二〇一四年三月七日
书 记 员 高云燕