广东省潮州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）潮中法民一终字第99号
上诉人（原审被告、反诉原告）：广东富宏房地产开发有限公司，住所地广东省潮州市湘桥区。
法定代表人：余继荣，该公司总经理。
委托代理人：杨树雄，广东新安律师事务所律师。
委托代理人：苏干勇，广东新安律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：董丽章，男，汉族，1973年3月13日出生，住广东省潮州市湘桥区。
委托代理人：陈健涛，广东祥源律师事务所律师。
委托代理人：林春，广东祥源律师事务所律师实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：周凤珍，女，汉族，l977年10月3日出生，住广东省潮州市湘桥区。
委托代理人：吴淡雄，广东新佳律师事务所律师。
上诉人广东富宏房地产开发有限公司（以下简称富宏公司）、董丽章与被上诉人周凤珍商品房销售合同纠纷一案，上诉人不服广东省潮州市潮安区人民法院（2013）安枫民一初字第6号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。
原审法院查明：被告原名称是潮州市富宏房地产开发有限公司，于2010年11月22日变更登记为现名称。被告的经营范围是房地产开发；物业管理；销售建筑材料、装饰材料。原、被告于2008年9月30日签订《海逸1号（住宅）认购协议书》两份，双方约定：原告分别自愿支付定金50000元，分别认购被告海逸1号项目的第B幢1单元25、26号商铺，用途均为商业。其中第B幢1单元25号商铺建筑面积约ll3.46平方米，房地产总价款约为人民币828258元，享受折扣后，总价款约为人民币745432.2元；第B幢1单元26号商铺建筑面积约lll.48平方米，房地产总价款约为人民币813804元，享受折扣后，总价款约为人民币732423．6元。对第B幢1单元25、26号商铺的付款方式，双方签订的协议第三条约定原告采取分期付款方式，在已支付定金外，应在2008年10月15日前支付第B幢1单元25号商铺款费用223629.66元（含定金，总支付房款不低于30％房地产总价款）及配套费（预付款）20000元、2009年5月30日前支付房款费用人民币149086.4元（总支付房款不低于50％房地产总价款），余房款及配套费用372716.14元在房产交付使用时（2010年12月30日前）一次性付清。对第B幢1单元26号商铺的付款方式，双方签订的协议第三条约定原告采取分期付款方式，在2008年10月15日前支付房款费用219727.08元（含定金，总支付房款不低于30％房地产总价款）及配套费（预付款）20000元、2009年5月30日支付房款费用人民币l46484.22元（总支付房款不低于50％房地产总价款），余房款及配套费用366211.8元在房产交付使用时（2010年12月30日前）一次性付清。原、被告签订的两份协议第四条均约定买方如未按本协议书第三条规定的时间付款，逾期14日（含14日）以内，卖方有权向买方收取每日以房地产总价款千分之一计的滞纳金，协议书继续履行。逾期l5日（含15日）以上，仍未付清所欠款项（含房款和配套费）和滞纳金，卖方有权单方终止协议，将所出售单位自行处理，买方已缴纳定金不予退回。协议签订后，如买卖双方其中一方中途退出解除契约，经买卖双方一致同意，提出的一方应按购房总款15％赔偿对方的损失，买方所支付款项不计利息。协议第五条内容为：签订正式的房地产买卖合同后，本认购协议书自动失效。原、被告在上述认购协议书中约定房产交付使用的时间为：2010年12月30日前。认购协议书签订后，原告分别于2008年10月7日支付海逸1号B25号房的房款173630元及配套费人民币20000元，2009年6月3日支付房款人民币l49086元，被告出具收据中写明收取“海逸1号B25号商铺”的“铺款”、“配套款”。2013年4月17日原告通过银行转账支付房款人民币372716.14元。对于海逸1号B26号房款及配套费，原告于2008年10月7日支付房款人民币169770元及配套费（预付款）人民币20000元，2009年6月3日支付房款人民币l46485元，被告出具收据中写明收取“海逸1号B26号商铺”的“铺款”、“配套款”。2013年4月17日原告通过银行转账支付房款人民币366211.80元。在原、被告的认购协议书中，由被告方填写的合同标的物编号为：海逸1号B幢1单元25号、海逸1号B幢1单元26号。在被告方出具给原告的收款收据中，由被告方书写的合同标的物编号为：海逸1号B25号商铺，海逸1号B26号商铺。另，双方所签订的《海逸1号（住宅）认购协议书》除原告签名外，其余内容均由被告制作，在首行标注“特别提示”，其中二注明了“签署认购书前，买方应认真查阅并理解以下文件：1、《海逸1号交楼标准》、2、《海逸1号付款协议书》、3、《海逸1号配套费标准》”。被告2010年取得海逸1号四季园（首期）、（二期）的商品房预售许可证（潮建预（2010）列002号、潮建预（2010）列006号）。
另查明，原告于2011年7月4日向潮州市湘桥区人民法院提起诉讼，请求：l、判令被告履行与原告签订的《海逸1号（住宅）认购协议书》海逸1号项目的第B幢1单元25、26号铺面；2、确认被告于2011年4月6日单方出具的《解除合同通知书》无效；3、被告承担本案全部诉讼费用。该案件经审理，湘桥区人民法院于2011年12月16日作出判决：l、原、被告于2008年9月30日签订的两份《海逸1号（住宅）认购协议书》合法有效；2、被告于2011年3月25日向原告发出的《解除合同通知书》无效，原、被告双方于2008年9月30日签订的两份《海逸1号（住宅）认购协议书》继续履行；3、驳回原告的其他诉讼请求。后被告不服湘桥区人民法院的上述判决，向潮州市中级人民法院提起上诉，经审理，潮州市中级人民法院于2012年7月11日作出如下判决：驳回上诉，维持原判。后原告依判决请被告履行义务，被告没有按时履行。于是，原告于2013年1月21日向原审法院提起诉讼，提出了请求法院判决：一、被告继续履行签订的《海逸1号（住宅）认购协议书》，并交付海逸1号第B幢1单位25、26号两套商铺给原告使用；二、被告承担从2010年12月30日约定应交付商铺之日起违约逾期交付商铺给原告造成的经济损失。
另查明，2012年3月1日第三人董丽章与富宏公司签订了《商品房买卖合同》，约定第三人向富宏公司购买潮州市海逸1号四季园A幢一至二层51（B25）、52（B26）号房，房屋面积分别为l68.79平方米、426.11平方米，成交价分别为4920228.5元、7669980元。合同签订后，第三人依约向富宏公司支付了购房款共12590208.5元。后因富宏公司未向第三人交房、未办理房屋产权证，第三人依法向广州仲裁委员会申请仲裁。2012年11月8日广州仲裁委员会作出（2012）穗仲字第3385、3456号仲裁裁决，裁定：1、第三人与富宏公司于2012年3月1日签订的《商品房买卖合同》合法有效；2、富宏公司向第三人交付海逸1号四季园A幢一至二层51（B25）、52（B26）号房；3、富宏公司为第三人办理上述房屋的房屋产权证，并将产权证交付第三人。裁决生效后，富宏公司于2012年11月25日将海逸1号四季园A幢一至二层51（B25）、52（B26）号房交付给第三人使用。
以上事实，有原告提供的证据、本院调取的证据及双方的庭审笔录在案，足以认定。
原审法院认为：本案三方当事人争议的焦点为：一、原、被告双方于2008年9月30日签订的两份《海逸1号（住宅）认购协议书》中的标的物（即本案讼争标的物）是否存在；二、本诉案件讼争标的物是否具备交付、使用的条件；三、原告请求判令被告承担从2010年12月30日起至判决确定交房止原告已付款项按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息损失是否合理；四、第三人向被告购买的两套商铺是否与原告向被告购买的两套商铺属于同一标的物，第三人的请求可否得到保护。
一、原、被告双方于2008年9月30日签订的《海逸1号（住宅）认购协议书》中的标的物（即本案讼争标的物）是否存在问题。双方于2008年9月30日签订的《海逸1号（住宅）认购协议书》，在潮州市中级人民法院的生效判决中，已被确认为商品房预售合同。虽然在法院向潮州市房地产管理局调取的由被告提供的《海逸1号商铺首层平面图》中没有出现编号为“海逸1号项目第B幢1单元25、26号”铺面，但在其编号为“51、52号”铺面中注明了“51、52号’’即是“B25”、“B26”，从《海逸1号（住宅）认购协议书》中的编号到被告方出具给原告的收款收据中的商铺编号，再参考潮州市湘桥区人民法院2012年9月12日发往潮州市房地产管理局的函件，可见编号虽不同，实际上是同一标的物的不同称呼，即“海逸1号项目第B幢1单元25号”、“海逸1号项目第B幢1单元26号”铺面是“海逸1号B25号”、“海逸1号B26号”铺面，也是“51号”、“52号”铺面。基于上述标的物被告已取得销售许可并已竣工（在被告在网上发布的销售讯息中可看出），故可认定本案讼争标的物是客观存在。对被告提出的标的物不存在，应解除合同的说法不予支持。对于标的物的地点，应认定为潮州市城新西路与南较西路之间海逸壹号四季园51、52号商铺（在被告网上发布的销售讯息中可看出）。对于标的物的四至，应认定四至为：西至50号商铺、东至53号商铺、南至空地，北至住宅区楼下（见《海逸1号商铺首层平面图》）。对于标的物的面积，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称《商品房买卖合同的解释》），应参照原、被告双方签订协议书时双方的约定，51号房建筑面积约113.46平方米，52号房建筑面积约111.48平方米，以上面积含公摊面积，以房地产交易部门丈量确定面积为结算依据，房屋实际面积大于协议约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房款价由原告按约定的价格补足，面积误差比超过3％部分的房款价由被告承担，所有权归原告；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房款价及利息由被告返还，面积误差比超过3％部分房款价由被告双倍返还原告。二、本案讼争标的物是否具备交付、使用条件问题。原审法院认为，从被告对讼争标的物的整体房产已取得预售许可证（预售许可证编号：潮建预［20l0］列002号、潮建预（2010）列006号）、被告在网上发布的销售讯息以及同期临近铺面“金德盛商场”已在经营的事实上看出，讼争标的物是符合交付给原告使用的条件的。基于讼争标的物客观存在及具备交付使用条件，根据《中华人民共和国合同法》（下称《合同法》）第六十条第一款、第六十二条第（四）项之规定，被告应在本判决生效之日起十五天内将讼争标的物交付原告使用。三、原告请求判令被告承担从2010年12月30日起至判决确定交房止原告已付款项按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息损失是否合理问题。原审法院认为，根据原、被告在《海逸1号（住宅）认购协议书》中的约定，2010年12月30日前被告应将“海逸1号B25号”、“海逸1号B26号”铺面交付给原告使用，但时至今天，被告仍拒不交付。根据《商品房买卖合同的解释》第十七条第二款之规定：“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”原告请求判令被告承担已付款项按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息损失的请求没有超过规定，应予以保护。但请求的起算时间部分有误，应予以调整，2010年12月30日前交付的款项778971元（即50000＋173630＋20000＋149086＋50000＋169770＋20000＋146485=778971）可自2010年12月30日起算，2013年4月17日交付的款项738927．94元（即366211.8＋372716.14=738927．94）应自2013年4月18日开始计算。四、第三人向被告购买的两套商铺是否与原告向被告购买的两套商铺属于同一标的物，第三人的请求可否得到保护问题。从上面查明的事实上可以看出，原告向被告购买的“海逸1号项目第B幢1单元25号”、（“海逸1号项目第B幢1单元26号”铺面，是“海逸1号B25号”、“海逸1号B26号”铺面，也是“51号”、“52号”铺，实际上是同一标的物的不同称呼。而2012年3月1日第三人向被告购买的也是潮州市海逸1号四季园51（B25）、52（B26）商铺。故可认为第三人向被告购买的两套商铺与原告向被告购买的两套商铺属于同一标的物。原告与被告于2008年9月30日签订的《海逸1号（住宅）认购协议书》，之后2011年12月16日湘桥区人民法院判决确认该协议书合法有效，2012年7月11日潮州市中级人民法院终审判决认该协议书合法有效。期间湘桥区人民法院根据原告的申请，于2011年7月14日对上述标的物进行查封，此后，上述标的物一直处于被查封状态。人民法院的民事审判秩序应列入社会公共利益，本案中所涉房产在第三人向广州仲裁委员会申请仲裁前已处于诉讼阶段，且已被潮州市湘桥区人民法院查封，这意味着司法公权的介入，具有排他的法律效力。而在这一系列案件的另外案件如杨玉娇与富宏公司案件中，第三人王财向潮州市中级人民法院申请执行广州仲裁委员会作出的仲裁裁决书，潮州市中级人民法院经向广州仲裁委员会了解，申请仲裁的双方当事人均未提供涉案房产涉及另案诉讼和被法院查封的证据也未向仲裁庭披露过涉案房产存在讼争或被查封的情况，在仲裁过程中没有如实向仲裁庭反映情况，而是请求仲裁庭依据双方当事人的调解协议制作裁决书，仲裁庭根据双方的申请作出裁决书，潮州市中级人民法院最终作出对广州仲裁委员会的裁决书不予执行的裁定。原审法院认为，被告擅自将已卖给原告且被法院查封的商铺再卖给第三人。第三人由此造成的损失可向被告主张，对本案中第三人的请求不予保护。
综上所述，依照《合同法》第六十条第一款、第六十二条第（四）项以及《商品房买卖合同的解释》第十四条第（二）项、第十七条第二款之规定，遂判决：一、被告富宏公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内将位于潮州市城新西路与南较西路之间海逸壹号四季园51、52号（又名“海逸1号项目第B幢1单元25号”、“海逸1号项目第B幢1单元26号”，“海逸1号B25号”、“海逸1号B26号”）商铺［西至50号商铺、东至53号商铺、南至空地，北至住宅区楼下］交付给原告使用［51号商铺建筑面积约113.46平方米，52号商铺建筑面积约111.48平方米，以房地产交易部门丈量确定面积为结算依据，房屋实际面积大于协议约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房款价由原告按约定的价格补足，面积误差比超过3％部分的房款价由被告承担，所有权归原告；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房款价及利息由被告返还，面积误差比超过3％部分房款价由被告双倍返还原告。二、被告富宏公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内付还原告周凤珍已付款项按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息损失（其中778971元从2010年12月30日起算，738927.94元从2013年4月l8日起算。）三、驳回被告富宏公司的反诉请求。四、驳回第三人董丽章的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费中的人民币l9196元及诉讼保全费5000元由被告富宏公司承担。本诉受理费中的人民币31735.5元由第三人董丽章自行承担；案件反诉受理费人民币9598元由被告自行承担。
判决后，富宏公司不服该判决，向本院提起上诉称：一、一、一审判决违反“一事不再理”原则。“一事不再理”原则，是指判决或裁定已经生效的案件，除法律另有规定者外不得再起诉，也不得再受理的诉讼原则。本案一审判决在“经审理查明”部分称：2011年7月4日原告以富宏公司为被告向潮州市湘桥区法院提起诉讼，其诉讼请求之一为：交付海逸1号项目第B栋1单元25、26号两套商铺。湘桥区法院于2011年12月16日作出（2011）潮湘法民一初字第303号民事判决，驳回了被上诉人的该项诉讼请求。潮州市中级人民法院于2012年7月11日作出（2012）潮中法民一终字第88号判决，维持了湘桥区法院上述一审判决结果。2013年1月21日原告向本院提起诉讼，诉讼请求为：交付海逸1号项目笫B栋1单元25、26号两套商铺给原告使用。可见，被上诉人在本案一审中提出的交房请求与其在前案中提出的交房请求完全相同，被上诉人就此请求再次起诉，构成“一案两诉”，违反了“一事不再理”的诉讼原则。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第（五）项规定，对判决、裁定、调解书已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知原告申请再审，但人民法院准许撤诉的裁定除外。根据这一法律规定，诉讼标的在生效裁判中已经作出处理，除法律另有规定外，当事人不得就该法律关系另行起诉。本案中，被上诉人就讼争房产交付的合同法律关系两次对上诉人提出了重合的诉讼请求，违反了“一事不再理”原则。最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法若干问题的意见》第一百三十九条规定，“起诉不符合受理条件的，人民法院应当裁定不予受理。立案后发现起诉不符合受理条件的，裁定驳回起诉”。据此，一审法院应当依法裁定不予受理或驳回起诉，一审法院受理了被上诉人的上述诉讼请求并作出判决支持其诉讼请求显然违反了上述规定。为此，请求二审法院依据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第一百八十六条规定，依法裁定撤销一审判决，驳回被上诉人的起诉。二、一审判令上诉人交房无合法依据：1、被上诉人诉请交房，缺乏依据。生效判决所认定的事实及判决驳回被上诉人交房请求的理由是：“《海逸1号（住宅）认购协议书》对房产交付使用的时间及办理房产权属登记等具体权利义务均未作约定，双方对此还应另行协商解决。因此，原告该请求，缺乏依据，不予支持”。可见，生效判决确认合同有效，应当继续履行，该履行行为应当是“双方对房产交付使用的时间及办理房产权属登记等认购协议未约定的具体权利义务另行协商”，而不是“交房”。被上诉人诉请交房，缺乏依据，不能被支持。而“双方另行协商”，则可能出现两种协商结果和解决方案：一是“协商一致”，该协商结果则可作为上诉人交房或被上诉人诉请交房的依据；二是“协商不成”，则应当按照“双方未能达成一致”处理，返还购房款。因此，被上诉人在合同无约定，双方亦未能就交房时间等具体权利义务协商一致的情况下，主张交房，既缺乏依据，也有悖于生效判决的规定。2、一审判决交房无合法依据。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。可见，一审判决以“讼争房产已经取得预售许可证、临近铺面已在经营”为由，认定讼争房产符合交付条件，并判令上诉人交付使用，缺乏合法依据。一审判决认定讼争房产符合交付使用的条件，认定事实不清，适用法律错误。三、一审判决上诉人交付的标的物与被上诉人诉请交付的标的物并非同一标的物，一审判决认定事实不清，判决结果错误。1、被上诉人诉请交付的标的物是海逸1号项目第B栋1单元25、26号房产，而一审判决交付的是海逸1号项目51、52号商铺。两者的位置、座向、四至、层数、面积均不同，不是同一标的物，也不是不同的称谓或编号。2、一审判决认定被上诉人起诉的标的物与其判决的标的物为同一处房产，缺乏合法依据。（1）一审判决将规划图上铅笔标注的B25、26，推定为认购协议中的B栋1单元25、26号，缺乏依据。（2）一审判决以湘桥区法院给房管局的《复函》作为“参考”，参考依据错误。根据我国法律，房地产权属登记属于行政机关的权利和义务，而非法院司法权的范围，更非该房地产所在地以外的法院可以指手画脚的。根据法律规定，房产登记机关对拟登记的房屋产权登记事项有疑问，应当暂缓登记，而不是向法院请示如何登记；对产权有争议的房产，应当暂缓登记，待争议解决后再依法登记。据此，登记机关在对涉案房产登记事项有疑问的情况下，不是暂缓登记，而是向湘桥区法院请示如何登记，违反了房产登记的行政法规，属于行政违法行为，应当予以纠正。而湘桥区法院，作为司法审判机关，更清楚房屋登记机关请示的事项属于房产权属争议，自己并非被请示房产所在地法院，无论登记机关的请示行为是否得当，自己对于请示事项都无权作出答复。何况对于权属有争议的房产，司法救济的途径应当是由利害关系人将权属争议提交法庭裁判，而非通过内部答复来确认。需要指出的是，湘桥区法院虽然受理和审理了上诉人与被上诉人之间的认购合同纠纷，但该法院并非因此而享有对登记机关请示事项的认定权和答复权，因为该请示的事项既非合同纠纷的争议事项，也非其审理范围，因此，湘桥区法院无权对登记机关的请示作出肯定或否定的答复。湘桥区法院的该答复行为违法，答复内容无事实与法律依据，故该答复函不具有任何法律约束力和参考价值，不能作为证据被采信。一审判决将其作为认定案件事实的参考依据，显属不当。3、一审判决上诉人须交付的标的物已依法实际交付给第三人董丽章，客观上无法进行二次交付，根据合同法的相关规定，应依法判令解除认购协议。因此，一审的判决结果是错误的。四、一审判决第一项内容认定事实不清、适用法律错误，且超出了当事人诉讼请求的范围。1、认购协议约定的买售面积是“约113.46、111.48平方米”，不是113.46、111.48平方米；约定的结算面积是以房地产交易部门丈量的面积为结算依据，而不是以协议中的“约113.46、111.48平方米”为依据。换言之，认购协议对于交付面积的结算依据是明确的即“以相关部门丈量的面积为准”，而非一审判决所认定的“视为约定不明”。一审判决认定事实不清，导致其适用法律错误。2、一审判决引述的《商品房买卖合同的解释》第十四条，不适用于本案。根据解释第十四条的规定，其适用的条件：一是交付的面积与合同约定面积不符；二是有约定的从约定；三是没有约定或约定不明的。如上所述，认购协议关于结算面积的约定是明确的，不存在交付面积与约定面积不符，或约定不明的情形。因此，即便双方协商一致，房屋交付以后的面积结算，也应当是根据有约定从约定的原则，按照丈量面积据实结算，而不是按照解释第十四条第二、三款的规定进行结算。3、需要指出的是，认购协议的总价是按照113.46、111.48平方米来计算的，虽然协议中对交付面积作了以相关部门丈量结果为依据的约定，但并没有对超出113.46、111.48平方米以外的面积价格进行约定。因此，认购协议不仅是没有约定交房时间和办理房产证的时间，对于超出面积的价格等其他权利义务也没有约定。按照正常情况，认购书中未约定的事项，双方将在签订正式合同时加以明确，但由于被上诉人在履行认购协议中的违约行为，导致上诉人行使了解除权，并因此而引发了前案认购协议纠纷诉讼。在前案诉讼中，正是因为认购协议对诸多权利义务未作约定，因此，法院作出了“《海逸1号（住宅）认购协议书》对房产交付使用的时间及办理房产权属登记等具体权利义务均未作约定，双方对此还应另行协商解决”的认定和对于被上诉人的交房、办证请求，不予支持的判决。由此亦可看出，一审判决交房和按照113.46、111.48平方米面积结算价款，认定事实不清，适用法律错误。4、该判项超出了当事人的诉讼请求。本案中本诉和反诉当事人均未请求确认交房面积和结算购房款，一审判决对当事人未请求事项进行处理违反了“不告不理”的审判原则。五、一审判令上诉人支付利息依法无据、适用法律错误。1、认购协议约定的标的物因其他原因事实上无法交付，合同目的已不能实现，上诉人就此也多次告知被上诉人并解除合同，因此，原协议约定的交付同期不能作为逾期依据。2、一审审判依据是《商品房买卖合同的解释》第十七条第二款之规定，该规定明确按同地段同类房屋租金标准确定，而一审法院对同地段同类房屋租金不作评估，却直接以“原告请求没有超过规定”为由予以支持，在租金无法确定的情况下，一审法院单凭个人判断，依据上述法律进行判决明显自相矛盾，是适用法律错误。3、2013年4月17日交付的款项是被上诉人强行上诉人账户中，上诉人对此明确拒绝收取，查明后己多次通知被上诉人收回该款，一审判令上诉人承担该款利息变相支持了被上诉人的强买强卖行为，利用司法程序确认了被上诉人的违法目的，不合法理且依法无据。另外，该款按协议约定必须于2010年l2月30日前支付，而一审法院对此却故意规避，明显偏袒一方。六、上诉人与被上诉人签订的认购协议应当解除本案中，上诉人基于认购协议约定的标的物事实上无法交付，合同目的不能实现的客观事实，反诉主张解除合同，合理合法。一审判决因对认购书约定的标的物能否交付这一事实认定错误，故判决驳回上诉人的反诉请求不当。请求二审法院依法查明事实，判决解除认购协议。综上所述，一审判决违反一事不再理原则，对案件诸多基本事实认定不清，适用法律不当，判决结果错误且超出当事人的诉讼请求，请求二审法院依法撤销一审判决，驳回被上诉人的起诉，判决解除《海逸1号（住宅）认购协议书》。
对于上诉人富宏公司的上诉，被上诉人周凤珍答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，被上诉人在原审诉请的要求上诉人交付的商铺的请求在此案件中已生效的判决支持，被上诉人与上诉人富宏公司在合同中明确约定交房时间，在一系列案件中仅此一案有约定商铺交房时间是2010年10月30日，因此，在合同有效应当继续履行的情况下，上诉人应于该时间内完成交房的义务，而被上诉人已完成了其应履行的义务，因此，被上诉人在原审的请求应当予以支持。上诉人的上诉违背事实应予以驳回，请求二审法院予以驳回上诉，维持原审。
原审第三人董丽章也不服一审判决，向本院提起上诉称，一、一审法院认为“第三人向被告购买的两套商铺与原告向被告购买的两套商铺属于同一标的物”系认定事实错误。根据原审中三方当事人提供的证据材料可知，上诉人购买的潮州市海逸壹号四季园A幢一至二层51（B25）、52（B26）号房与被上诉人周凤珍认购的海逸1号项目第B栋1单元25、26号房在位置、座向、四至、层数、面积上均不相同，明显可见，上诉人与被上诉人周凤珍所购买的房产实际上是不同的房产。二、一审法院错误地将上诉人合法取得的房产进行查封，严重侵犯了上诉人的合法权益。一审法院依据潮州市湘桥区人民法院2012年9月12日发给潮州市房地产管理局的函件，将上诉人合法取得的房产认定为被上诉人周凤珍认购的房产并予以查封，但是该份内部函件系湘桥法院超越法院的职权，在没有经过相关职能部门或司法鉴定机构的现场测量及勘察，违法作出的错误认定，其依法不能作为本案的依据。因此，一审法院将上诉人合法取得的房产进行查封，缺乏相应的事实依据及法律依据，严重侵犯了上诉人的合法权益，依法应当予以解除查封。综上所述，上诉人认为原审判决认定事实错误，侵犯了上诉人的合法权益，恳请二审法院依法撤销原审判决，依法改判。
针对上诉人董丽章的上诉，被上诉人周凤珍答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，被上诉人周凤珍重点提出涉案的房产已被人民法院查封，那么原审第三人董丽章是在人民法院查封后之后才订立了商品房买卖合同，之后又通过补充协议到广州仲裁，人民法院已否认了仲裁裁决，指出在广州仲裁时没有说明房产在潮州涉讼的情况，所以其上诉是无法得到支持的，请求二审法院驳回董丽章的上诉，维持原判。
本院经审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案双方当事人争议的焦点为：一、海逸1号第B幢25、26铺面、海逸1号B25号、B26号、海逸1号A幢51、52号是否指向同一标的物；二、本案讼争标的物是否符合交付条件及交付面积如何确定；三、董丽章的诉求能否得到支持；四、一审判决富宏公司向周凤珍支付房款的利息损失是否正确；五、本案审理是否违反“一事不再理”诉讼原则。
一、关于海逸1号第B幢1单元25、26铺面、海逸1号B25号、B26号、海逸1号A幢51、52号是否指向同一标的物。经查，周凤珍与富宏公司签订的二份《海逸1号（住宅）认购协议书》中，约定购买的商铺编号为海逸1号项目第B栋1单元25号、26号房，在周凤珍向富宏公司支付部分购房款及配套费，富宏公司收取后出具的收款收据中载明合同标的物编号为：海逸1号B25号、B26号。可见，富宏公司自己出具的收据，说明了海逸1号1单元B幢25号、26号与海逸1号第B25、B26铺面是指同一处商铺。一审期间，原审法院向潮州市房地产管理局调取了“海逸1号商铺首层平面图”，该图注明“‘51’‘52’为现在的编号，‘B25号、B26号’为老编号”。51，52也是现编的第A幢一至二层52、52（也即是富宏公司与董丽章另行签订的商品房买卖合同中约定的房号）。“海逸1号商铺首层平面图”说明了“B25、B26”号与“海逸1号第A幢一至二层52、52”是指向同一商铺。因此，原审法院认定海逸1号第B幢25、26铺面、海逸1号B25号、B26号、海逸1号51、52号是指向同一标的物是正确的。富宏公司和董丽章提出的关于“一审判决上诉人交付的标的物与被上诉人诉请交付的标的物非同一标的物”的上诉请求没有事实依据，本院予以驳回。
二、关于本案讼争标的物是否符合交付条件及交付面积如何确定的问题。周凤珍与富宏公司在签订的二份认购协议书中已约定2010年12日30日房产交付使用，而该期的房产已竣工并交付使用，富宏公司已在二审确认涉案房地产已取得了销售许可证并已进行销售，因富宏公司与周凤珍签订的合同已被确认为有效的商品房买卖合同，且双方在协议书中约定交房的日期是2010年12月30日，据此，原审法院认为讼争标的物已具备交付使用的条件，判决支持周凤珍关于交付房产的请求正确，依据充分，本院予以维持。因本案双方当事人是就交付的问题诉请法院解决的，面积的确定是交付房产请求中理所当然应包括的内容，故一审法院按照《商品房买卖合同的解释》第十四条的规定对本案房产的交付面积进行处理正确，上诉人富宏公司认为一审判决第二项内容超出当事人诉讼请求范围的问题没有事实和法律依据，本院不予支持。
三、关于董丽章的诉求能否得到支持的问题。上诉人董丽章提出：其于2012年3月1日与富宏公司签订《商品房买卖合同》，约定由董丽章向富宏公司购买了海逸1号四季园A栋一至二层B25、B26号，即海逸壹号四季园第A幢51、52号铺屋，约定的成交价共12590208.5元，其与富宏公司的买卖商品房的关系已经广州仲裁委员会作出裁决书，裁决买卖商品房合同有效和涉案的房地产应交付给董丽章使用。因涉案的房地产即海逸壹号四季园第A幢51、52号铺屋实际上与本案周凤珍购买的海逸1号B25号、B26号系同一标的物（在董丽章与富宏公司签订的《商品房买卖合同》已有注明），而在此之前上述房地产已由富宏公司于2008年9月30日与周凤珍签订协议书而卖给周凤珍，且该房地产已在2011年7月14日由潮州市湘桥区人民法院进行查封，富宏公司在该房屋被查封后仍然与董丽章签订买卖合同再行出卖涉案的房地产已明显违反法律的规定。鉴于上述这种情况，上诉人董丽章提出涉案的房地产其已合法取得和应解除对涉案房屋的查封，理由均不能成立，应予以驳回。
四、一审判决富宏公司向周凤珍支付房款的利息损失是否正确。
周凤珍与富宏公司签订的认购协议书中已明确约定了交房的时间系2010年12月30日，但富宏公司至今仍拒绝交房，而周凤珍已依法交付房款，富宏公司明显构成违约，应承担相应的违约责任，但因双方没有在协议书中约定逾期交房的违约责任，根据《商品房买卖合同的解释》第十七条的规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”因周凤珍请求违约责任按同期现类贷款利率计付利息损失，其请求付还的损失所参考的标准并不超出上述的规定，可予照准，因此，一审对于计付利息损失判决得当，对此，本院予以维持。
五、关于本案审理是否违反“一事不再理”诉讼原则的问题。审理认为，2008年9月30日，富宏公司与周凤珍签订了二份《海逸1号（住宅）认购协议书》，后因纠纷富宏公司向周凤珍发出《解除合同通知书》，而周凤珍要求继续履行合同。双方就是否应履行合同发生争执并诉请法院解决，已生效的判决书确定双方应继续履行有效的《海逸l号（住宅）认购协议书》，后双方在合同的继续履行中，又因发生新的争议而诉请解决。可见，业已生效的案件与本案并非同一事由，周凤珍就新的争议起诉，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，不违反“一事不再理”诉讼原则，上诉人富宏公司关于本案违反“一事不再理”诉讼原则的请求没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予以维持。上诉人富宏公司、董丽章的上诉理由不能成立，应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费人民币60529.5元，由上诉人广东富宏房地产开发有限公司承担人民币28794元，上诉人董丽章承担人民币31735.5元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 芳
审 判 员 李照雄
代理审判员 陈俊强
二〇一四年四月二十二日
书 记 员 黄毅然