江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终181号上诉人（原审原告）：陈啸，男，1986年11月3日生，汉族，住南京市白下区。委托诉讼代理人：陈志刚，江苏唯衡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京德文房地产开发有限公司,住所地南京市溧水区洪蓝镇平安西路86号。法定代表人：邵泽君，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈晗，男，该公司监事。委托诉讼代理人：李胜，北京市斗鼎铭（南京）律师事务所。上诉人陈啸因与被上诉人南京德文房地产开发有限公司（以下简称德文公司）商品房预售合同纠纷一案，不服南京市溧水区人民法院（2016）苏0117民初4412号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人陈啸上诉请求：请求二审法院撤销一审判决，改判支持上诉人的原审诉讼请求。事实和理由如下：1.上诉人提出的实际损失证据应当认定。上诉人在一审中提交了两份贷款查询信息证据原件，用以证明上诉人的银行贷款年利率为7.05-6.55%，在本案中上诉人主张按平均年利率6.4%计算违约期间共计487天的利息损失，与上诉人原审诉讼请求主张的违约金一致。而双方商品房预售合同约定的违约金为万分之0.5/天，明显低于通行的违约金标准万分之五/天，原审认定的标准有违公正。2.一审判决认定实际损失的计算标准无事实依据。原审认定上诉人的实际损失按照拆迁补偿标准6-8元/月/平方米的低限计算，存在明显错误：其一，上诉人并非被拆迁人，而是商品房预售合同的买房人；其二，法庭未就补偿标准进行任何形式的举证质证；其三，上诉人购买的涉案房屋系普通民用住宅，产权证记载的期限为70年，面积近200平方米，用于已退休的父母居住，按原审思维计算实际损失标准也应按休闲度假区的租金标准而不是拆迁安置补偿标准计算，且还应包括合同中约定的82平方米的地下室和305平方米庭院的租金。3.原审判决认定违约期间与事实不符。原审认定被上诉人发出交付通知的落款时间为违约期间的截止时间与事实不符，被上诉人直至2013年6月28日才正式向上诉人实际交付房屋，因此被上诉人违约期间应当为2012年2月28日至2013年6月28日，共计487天。请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人德文公司辩称：1.关于上诉人提出的实际损失的问题，本案上诉人所提出来的所谓实际损失是他在这一段时间的银行贷款的利息，该银行利息的支付是上诉人购买我方房产，向银行申请贷款，应当支付的银行贷款的利息，该部分不应当作为上诉人的损失，由我方来承担。2.关于上诉人提出的损失计算的问题，按照购买房屋的面积，一审法院在调查了当地的实际租金标准后计算出来的损失是合理的。3.当时和上诉人之间签订买卖契约的时候，实际上涉案房屋已经符合交付条件，上诉人购买的房产是现房，而不是真正意义上的期房，且被上诉人与其签订合同的时候，已经具备交付条件。从被上诉人的角度来说，不存在逾期交房的问题，在2012年就已经交房了，一直没有收房是因为对方提出所谓的质量问题，上诉人拒不接收造成。请求驳回上诉，维持原判。陈啸向一审法院起诉请求：德文公司向陈啸支付延迟交房违约金及损失合计173345元。一审认定事实：2011年9月23日，陈啸（乙方）与德文公司（甲方）签订了《商品房预售合同》一份，该合同约定，甲方预售给乙方位于洪蓝镇森湖溪谷路188号森湖溪谷旅游休闲度假区12幢3单元12-6室，建筑面积197.05平方米，单价为10301.95元/平方米，总价款合计2030000元。乙方应于2011年9月23日前支付900000元，商业性贷款1130000元，乙方向贷款银行提交完备贷款申请资料的日期，视为乙方应当付款的日期，贷款银行按约发放贷款的，乙方实际向贷款银行提交完备贷款申请资料的日期，视为乙方实际付款的日期。甲方应于2012年2月28日前向乙方交付该商品房，甲方迟延交付该商品房的，按照已收价款的万分之0.5/天计算，向乙方支付迟延期间的违约金。乙方在约定付款日期按期支付购房款，并全额补足实测面积差价的，甲方按期交付，否则交付日期顺延，乙方全款到位后再予以办理交付手续，期间甲方不承担任何违约责任。双方还对其他事项进行了约定。合同签订后，陈啸交纳了900000元购房款，并分别于2012年2月20日交纳800000元，2012年3月8日交纳330000元，德文公司于2013年7月16日向陈啸出具了发票。2013年1月22日，德文公司通知陈啸收房。陈啸于2013年5月31日向德文公司提出房屋质量问题，并于2013年6月28日收房。2013年7月12日，陈啸、德文公司对房屋质量问题进行协商，约定由德文公司一次性补偿2987元给陈啸，之后关于收房过程中提出的质量问题陈啸自行解决，与德文公司无关。后陈啸、德文公司双方就违约金支付等问题协商无果，陈啸诉至法院。一审法院认为，陈啸、德文公司双方签订的《商品房预售合同》真实有效，不违反法律、法规禁止性规定，受法律保护，陈啸、德文公司双方应当全面依约履行合同义务。陈啸按合同约定向德文公司支付了部分购房款并向银行提交了办理商业贷款的资料，由于银行未批准足额的贷款额度，陈啸及时补足剩余房款，德文公司未提出异议，应当将陈啸向银行提交相关贷款材料的日期视为付款日期，故陈啸未违反按期支付购房款的义务，德文公司应依约按期交房，德文公司迟延交房已构成违约，应当承担违约责任。关于房屋质量问题，陈啸、德文公司双方协商一致，并且已按照协商意见处理完毕，故陈啸主张德文公司承担房屋质量损失的诉请，一审法院不予支持。关于迟延交房违约金数额如何认定的问题，根据本案实际，案涉房屋地段属休闲度假区，陈啸亦不在该地工作，陈啸、德文公司双方约定的违约金高于德文公司违约造成的实际损失，一审法院酌定参照同地区房屋租金标准的1.3倍处理，同期同地段的租金标准参照6元/月/平方米（本地区拆迁安置补偿标准约为6-8元/月/平方米），计算期间自2012年2月29日起至2013年1月22日止计11个月，则陈啸请求的逾期交房违约金计算为16906.89元（6元/月/平方米×197.05平方米×11月×1.3倍）。综上所述，一审法院支持陈啸部分诉请。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十六条规定，一审法院判决：一、南京德文房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内，一次性支付给陈啸违约金16906.89元；二、驳回陈啸的其他诉讼请求。案件受理费3767元，减半收取计1883.5元，由陈啸负担1693.5元，南京德文房地产开发有限公司负担190元。双方对一审查明的事实均无异议，本院二审予以确认。二审期间，被上诉人德文公司提交溧水县人民政府溧政发（2011）77号政府文件拟作为新证据，证明一审法院的判决依据是溧水县该文件，一审认定的拆迁标准是有依据的，且涉案项目无出租的情形。上诉人陈啸质证意见为，1.该证据不是新证据，法院不予采纳。2.该份证据不具有关联性和合法性，本案诉争的房屋并非是拆迁安置房，被上诉人二审陈述，其出售的房屋是现房，而且是别墅，那么按照这种说法，即便按照租金标准进行补偿，也应该是按照旅游度假区别墅的租金标准进行补偿。上诉人未提交新证据。二审期间，本案的争议焦点为：1.违约金应当按照何种标准计算；2.逾期交房的截止日期。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。从我国的法律规定来看，违约责任的一般原则是以补偿性为主，惩罚性为辅。本案中，根据已查明的事实，德文公司构成迟延交房，应当承担相应的违约责任。按照双方当事人的约定，甲方迟延交付商品房的，应按照已收价款的万分之0.5/天计算，但原审审理期间，德文公司认为违约金过高，申请法院下调，原审兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，考虑到涉案房屋系休闲度假区域，其地理位置、功能均具有特殊性，同地区同地段租金标准难以确定，且上诉人不在当地工作，对涉案房屋的使用频率相较于一般商品房住宅较低，其因涉案房屋迟延交付所产生的具体损失数额缺乏充分证据证明等实际情况，参照同地区拆迁安置补偿标准6元/月/平方米，认定德文公司应按照该数额1.3倍的标准自2012年2月29日起至2013年1月22日向陈啸支付逾期交房违约金系依法行使裁量权，并无不当。上诉人认为逾期交房日期应计算至2013年6月28日止，但其提供的证据不足以证明涉案房屋通知交付时仍未达到交付条件，本院对陈啸认为应参照银行同期贷款利率的标准计算违约金、逾期交房日期应计算至2013年6月28日的主张不予支持。综上所述，上诉人陈啸的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3767元，由上诉人陈啸负担1500元，南京德文房地产开发有限公司负担2267元。本判决为终审判决。审判长  李飞鸽审判员  许云苏审判员  马 帅二〇一七年三月十六日书记员  朱亚芳