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内蒙古自治区赤峰市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）赤民一终字第84号
上诉人（原审被告）克什克腾旗永盛房地产开发有限责任公司。住所地克什克腾旗经棚镇解放路。
法定代表人唐梓皓，该公司经理。
上诉人（原审被告）刘瑞，男，1970年10月1日出生,汉族,永盛房地产公司兴旺家园二期项目部经理。
二上诉人委托代理人鲁晓梅，内蒙古大川律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）孙明生，男，1968年10月26日出生，汉族，无职业。
委托代理人刘焕文,内蒙古贡格尔律师事务所律师。
上诉人克什克腾旗永盛房地产开发有限责任公司、刘瑞因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服克什克腾旗人民法院（2014）克民初字第1354号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人克什克腾旗永盛房地产开发有限责任公司、刘瑞的委托代理人鲁晓梅，被上诉人孙明生及其委托代理人刘焕文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定，2012年刘瑞挂靠克旗永盛房地产开发有限责任公司并借用其资质开发建设兴旺家园二期商品房，孙明生与刘瑞分别于2012年5月22日、6月25日签订拆迁置换楼房合同，孙明生分别用其房屋所有权证为克旗房权证经棚字第10007819号（国有土地使用证编号为克国用2002字第902号）及克旗房权证经棚字第10010038号（国有土地使用证编号为克国用2002字第1444号）的两处房屋及院落交由刘瑞开发建设。双方在2012年5月22日签订的房屋拆迁置换楼房合同中约定：“孙明生以所有权证为克旗房权证经棚字第10007819号房屋置换刘瑞新建楼房叁户，楼层均为5层，其中面积不高于80㎡两户，位置均为楼房中户（不靠两端），面积不低于100㎡一户，位置为11号楼前楼中单元东户”。双方在2012年6月25日的房屋拆迁置换楼房合同中约定：“孙明生以所有权证为克旗房权证经棚字第10010038号房屋置换刘瑞新建楼房壹户，楼层为第五层，面积不高于90㎡一处、地下车库20㎡一处，位置均为楼房中户（不靠两端）；面积上下不差2—3㎡，位置为9号楼前楼中单元东户”。两份房屋拆迁置换楼房合同均约定：“新建楼房竣工后，如实际面积与约定的置换面积不符，实际面积超出约定置换面积3㎡以内，孙明生不找差价，超出3㎡以外部分孙明生按销售价格补给被告刘瑞差价，实际面积不足约定置换面积，刘瑞按销售价格补给孙明生差价”。双方在签订房屋拆迁置换楼房合同后，孙明生依照合同约定向刘瑞履行了义务，刘瑞至今未按约定履行交付义务，刘瑞于2012年5月26日给付孙明生补偿款300000元。双方在签订置换楼房合同后刘瑞将其合同约定的位置为楼房中户（不靠两端）面积不高于80㎡两户五层楼房、位置为11号楼前楼中单元东户面积不低于100㎡一户五层楼房及位置为9号楼前楼中单元东户面积不高于90㎡一户五层楼房均交付给其他拆迁置换户，刘瑞主观上存有过错，其行为构成恶意违约,并导致孙明生不能实现合同目的，因此请求解除2012年5月22日签订的房屋拆迁置换合同中交付三户五层楼房的约定。
另查明，克旗永盛房地产开发有限责任公司具有承建、销售商品房的资质，并于2013年7月26日取得了兴旺家园二期楼房的商品房预售许可证，刘瑞开发建设的兴旺家园二期楼房三、四楼售价为4480元/㎡，二、五楼售价为4280元/㎡，地下车库销售价为4500元／㎡。在诉讼过程中，孙明生因保全支付保全费5000元。
原审法院认为，孙明生与刘瑞签订的《房屋拆迁置换楼房合同》系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立，依法成立的合同对合同双方具有法律约束力，合同双方均应按照诚实信用原则行使合同权利、履行合同义务。克旗永盛房地产开发有限责任公司出借房地产开发资质，应当对外承担连带责任。
关于本案楼房如何交付的问题。根据双方于2012年6月25日签订的房屋拆迁置换楼房合同的约定，刘瑞为孙明生置换新建五层楼房壹户，楼房面积不高于90㎡及地下车库20㎡一处。刘瑞主张交付克旗经棚镇兴旺家园二期9号楼5单元202室（建筑面积104.86平方米）、2栋15号地下车库（建筑面积34.05平方米）各一处，孙明生同意接受刘瑞交付的上述楼房和地下车库替代履行2012年6月25日合同约定的楼房及地下车库并按照约定给付差价款，故本院予以支持。
关于房屋差价款如何履行的问题。双方签订的房屋拆迁置换楼房合同第二条约定：“新建楼房竣工后，如实际面积与约定的置换面积不符，实际面积超出约定置换面积3㎡以内，孙明生不找差价，超出3㎡以外部分孙明生按销售价格补给刘瑞差价，实际面积不足约定置换面积，刘瑞按销售价格补给孙明生差价”。根据上述合同的约定，结合实际交付面积，刘瑞交付给孙明生的面积差额为：楼房为14.86平方米（104.86㎡－90㎡=14.86㎡）、地下车库为14.05平方米（34.05㎡－20㎡=14.05㎡），孙明生应给付刘瑞楼房及地下车库超出3㎡部分以外的差价款，楼房及地下车库面积超出3平方米以外的面积分别为11.86㎡、11.05㎡,故孙明生应给付刘瑞楼房差价款50760.80元（4280元/㎡×11.86㎡=50760.80元）及地下车库差价款49725元（4500元/㎡×11.05㎡=49725元），合计100485.80元。
关于孙明生主张解除合同部分约定的请求。根据2012年5月22日签订的房屋拆迁置换楼房合同的约定，刘瑞为孙明生置换新建叁户5层楼房，其中面积不高于80㎡两户，面积不低于100㎡一户。在本案中，刘瑞将其开发建设的兴旺家园二期住宅楼的五层楼房已交付给其他拆迁置换户，其已不能按照合同约定履行交付义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。根据上述法律规定，并结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条的规定，刘瑞不能按照合同约定履行交付义务，其违约行为致使孙明生不能实现合同目的，故对孙明生主张解除2012年5月22日签订的置换楼房合同中交付三户五层楼房的相关约定，本院予以支持。
关于刘瑞如何承担责任的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，……。被拆迁人请求解除拆补偿置换协议的按照本解释第八条的规定处理。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……，（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。因被告刘瑞已不能按置换合同履行交付义务，其将约定的五层楼房已交付给他拆迁户，刘瑞的恶意违约行为，导致孙明生不能实现合同目的，致使孙明生无法按照约定取得楼房，因此在解除合同以后，被告应向孙明生支付房款。对于给付房款具体数额，根据合同约定，孙明生所置换三户五层楼房面积合计为260㎡（80㎡×2＋100㎡=260㎡），双方均认可兴旺家园二期五楼售价为4280元/㎡，故刘瑞应支付不能交付的三户五层楼房价款1112800元（4280元/㎡×260㎡=1112800元）。对于孙明生主张被告按照房款数额一倍承担赔偿责任的请求，根据以上法律的规定，双方在签订置换楼房合同后，刘瑞将其合同约定的位置为楼房中户（不靠两端）面积不高于80㎡两户五层楼房、位置为11号楼前楼中单元东户面积不低于100㎡一户五层楼房均交付给其他拆迁置换户，刘瑞主观上存有过错，其行为构成恶意违约,并导致孙明生不能实现合同目的，因孙明生所有的房屋已被刘瑞拆迁，其作为被拆迁户的合法权益应予以保护，因此刘瑞理应向孙明生依法承担惩罚性赔偿责任。具体赔偿数额应结合刘瑞的主观恶性、过错程度及造成损失大小等情况予以确定，结合本案，由刘瑞按照不能交付楼房价款总额的20％承担赔偿责任为宜，即由刘瑞承担赔偿数额为222560元（1112800元×20％=222560元）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条之规定，判决如下：
一、解除孙明生与刘瑞于2012年5月22日签订的房屋拆迁置换楼房合同第二条中关于“乙方（系孙明生）以上述房屋（系指所有权证为克旗房权证经棚字第10007819号房屋）置换甲方（系刘瑞）新建楼房叁户，楼层均为5层，其中面积不高于80㎡两户，位置均为楼房中户（不靠两端），面积不低于100㎡一户，位置为11号楼前楼中单元东户”的约定；
二、刘瑞于本判决生效后十五日内将位于克什克腾旗经棚镇兴旺家园二期9号楼5单元202室（建筑面积104.86平方米）及2栋15号地下车库（建筑面积34.05平方米）交付给孙明生；
三、孙明生给付刘瑞楼房及地下车库面积差价款100485.80元，此款于本判决生效后十五日内给付；
四、刘瑞给付孙明生不能交付的楼房价款1112800元及赔偿孙明生222560元（1112800元×20％=222560元），此款于本判决生效后十五日内给付；
五、克什克腾旗永盛房地产开发有限责任公司承担连带责任；
六、驳回孙明生的其他诉讼请求。
宣判后，克什克腾旗永盛房地产开发有限责任公司、刘瑞不服，向本院提起上诉称，原审判决认定事实及适用法律错误。上诉人刘瑞确实挂靠克旗永盛房地产开发有限公司并利用其开发资质开发建设了克旗经棚镇兴旺家园二期住宅楼。该工程共建设住宅楼4栋，250户，建设的二、五楼只有44户，包括被上诉人在内的拆迁户都要求给付二、五楼不符合客观实际。另外，由于克旗规划部门规定不允许建设中厅和一梯三户，导致楼房图纸、楼层变更。上诉人及时通知了所有拆迁户调整楼层，但被上诉人作为转换户未作书面答复，应视为其同意接受变更。综上，原审法院未考虑本案的客观实际情况，判决解除双方签订的《房屋拆迁置换楼房合同》，并判令上诉人承担违约责任是错误的。请求二审法院依法撤销一审判决中的第一、四、五项，依法改判或发回重审。
被上诉人孙明生答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。双方签订的《房屋拆迁置换楼房合同》是双方真实意思表示，且对需要置换的楼房进行了明确约定。因上诉人的恶意违约行为，导致其不能向答辩履行合同义务，却要求答辩人接受其置换给的顶楼，答辩人显然不能接受。故上诉人提出的上诉理由没有法律依据。请求二审法院依法维持原审判决。
二审审理期间双方均未向本院提交新的证据。
本院二审经审理查明的事实与原审判决认定事实一致，本院予以确认。
本院认为：被上诉人孙明生与上诉人刘瑞签订的《房屋拆迁置换楼房合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，合同双方均应按照诚实信用原则行使合同权利、履行合同义务。被上诉人克旗永盛房地产开发有限责任公司出借房地产开发资质，对外应当承担连带责任。本案，上诉人刘瑞将其开发建设的兴旺家园二期住宅楼的五层楼房已交付给其他拆迁置换户，其已不能按照合同约定履行交付义务，合同目的已不能实现。原审法院根据本案实际，依据《中华人民共和国民事合同法》第九十四条（四）项之规定，解除双方签订的《房屋拆迁置换楼房合同》并无不当。另外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，……。被拆迁人请求解除拆迁补偿置换协议的，按照本解释第八条的规定处理。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……，（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。因上诉人刘瑞已不能按置换合同履行交付义务，其将约定的五层楼房已交付给他拆迁户，因上诉人刘瑞的恶意违约行为，导致被上诉人孙明生不能实现合同目的，致使被上诉人孙明生无法按照约定取得楼房，因此在解除合同以后，根据上述司法解释的规定，原审判决由上诉人刘瑞向被上诉人孙明生进行赔偿并由上诉人克什克腾旗永盛房地产开发有限责任公司承连带责任，适用法律正确。综上，上诉人提出的上诉理由不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13800元，由二上诉人承担；邮寄送达费60元，由二上诉人与被上诉人各承担20元。
本判决为终审判决。
审判长 孟凡林
审判员张国利
代理审判员苏力德
二〇一五年二月九日
书记员 郭 宇