重庆市长寿区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0115民初2142号原告重庆市长寿区浩湖渔业有限公司，住所地重庆市长寿区长寿湖镇湖滨路25号，统一社会信用代码915001155882805836K。法定代表人杨俊伟，该公司董事长。委托诉讼代理人邓祥国，男，该公司员工。委托诉讼代理人王国忠，重庆江泰律师事务所律师。被告陈芝美，女，1981年5月18日出生，汉族，居民，住重庆市长寿区。被告杨涛，男，1981年5月28日出生，汉族，居民，住重庆市长寿区。以上二被告共同委托诉讼代理人（特别授权）李克忠，重庆潜卫律师事务所律师。第三人重庆市长寿区鼎腾房屋经纪有限公司，住所地重庆市长寿区桃源东一路1号14幢1-9，统一社会信用代码91500115556794117B。法定代表人陈河静，该公司执行董事。原告重庆市长寿区浩湖渔业有限公司（以下简称浩湖公司）诉被告陈芝美、杨涛、第三人重庆市长寿区鼎腾房屋经纪有限公司（以下简称鼎腾公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月15日立案受理后，依法由审判员樊雄担任审判长，与审判员陶璐、人民陪审员罗瑶星组成合议庭，适用普通程序共同负责对案件的审理，于2016年6月8日公开开庭进行审理。因本案处理结果与鼎腾公司存在利害关系，故本院依法追加鼎腾公司作为无独立请求权第三人参加诉讼。后因工作原因，合议庭成员发生变更，由审判刘婕担任审判长，与审判员陶璐、人民陪审员罗瑶星组成合议庭，适用普通程序共同负责对案件的审理，于2016年6月8日公开开庭进行审理。原告浩湖公司的委托代理人王国忠、邓祥国，被告陈芝美、杨涛及其委托代理人李克忠到庭参加了诉讼。第三人鼎腾公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告浩湖公司诉称，我公司与被告陈芝美、杨涛于2015年10月13日签订《房屋买卖合同》，约定了由我公司购买二被告所有的位于重庆市长寿区桃源东一路1号14栋1-10的商业用房，房屋价款为1410664元，合同签订后30日内解除按揭和提供过户所需的材料，解除抵押后十日内付款等内容。合同生效后，我公司向二被告支付了房屋定金，二被告亦将房屋交付我公司使用。我公司接房后对房屋进行了装修并正常使用。二被告于2015年12月10日解除房屋按揭手续，随后二被告要求我公司在办理房屋过户手续的同时给付房屋价款。对此，我公司提出愿意将房屋价款交公证机关提存，但二被告仍要求我公司立即支付房款并以我公司违约为由于2016年1月10日向我公司发出《解除合同通知书》。我公司认为二被告违约在先，收到二被告发出的《解除合同通知书》后不同意解除《房屋买卖合同》。现特向人民法院起诉，请求：确认被告陈芝美、杨涛要求解除原被告双方签订的《房屋买卖合同》的《解除合同通知书》无效；判令被告陈芝美、杨涛继续履行我公司与其于2015年10月13日签订的《房屋买卖合同》，办理房屋产权过户手续。被告陈芝美、杨涛辩称，我们系夫妻，本案涉及的房屋系我们的夫妻共同财产。杨涛与原告浩湖公司于2015年10月13日签订的《房屋买卖合同》，该合同约定：甲方（杨涛）将坐落于重庆市长寿区桃源东一路1号14栋1-10商业用房建筑面积32.47㎡卖给乙方（浩湖公司），成交价1410664元；乙方于合同签订当天向甲方交付定金20000元，甲方不得将房屋转售给第三方；乙方于甲方在取出房屋产权解押后10天内向将支付购房款1390664元；甲方应在2015年10月13日将房屋交付乙方；甲乙双方应在签订本合同30天内提交完整的贷款或产权变更登记所需的相关资料及付清按揭贷款所需的费用等内容。合同签订后，我们将房屋交付原告浩湖公司占有使用，并于2015年11月结清银行贷款，解除了房屋抵押。但原告浩湖公司不履行我们与其签订的《房屋买卖合同》中约定的付款义务，存在严重违约行为。我们于2015年12月18日向原告浩湖公司发出了《催收房款的函》，但原告浩湖公司仍不向我方履行付款义务，并要求我们先行办理房屋过户登记手续。为此，我们于2016年1月10日向原告浩湖公司发出《解除合同通知书》，原告浩湖公司于2016年1月13日收到该通知书，即日起我们与原告浩湖公司签订的《房屋买卖合同》解除。《房屋买卖合同》解除后，我们有权要求原告浩湖公司承担违约责任、恢复房屋原状、向我们返还房屋、赔偿损失（已另案起诉）。综上所述，原告浩湖公司未按《房屋买卖合同》的约定向我们支付房屋价款，其经催告后仍不履行，其行为已构成严重违约，我们有权解除双方签订的《房屋买卖合同》，请求人民法院依法驳回原告浩湖公司的诉讼请求。第三人鼎腾公司未作陈述。经审理查明，被告陈芝美、杨涛系夫妻。2015年10月13日，被告陈芝美为甲方，原告浩湖公司为乙方，第三人鼎腾公司为丙方，三方签订了《房屋买卖合同》（以下简称《合同》），约定由原告浩湖公司购买被告陈芝美所有的位于重庆市长寿区桃源东一路1号14幢1-10号商业门面，房屋总价款为1410664.00元。《合同》第三条约定：“付款办法的约定（本条各款项均不计利息）1、（√）一次性付款①、乙方于2015年10月13日向甲方支付购房定金¥20000.00元（大写：人民币贰万圆整），当甲方收到购房定金之日起不得再以任何理由将该房屋转售给第三方；②、乙方于甲方在取出房产权解押后10天内向甲方支付购房款¥1390664.00元（大写壹佰叁拾玖万零陆佰陆拾肆圆整），（定金自动冲抵购房款）；③……”第四条约定：“过户与交房1、甲、乙双方应在签订本合同30天内提交完整的贷款或产权变更登记所需的相关资料及付清按揭贷款所需费用。2、甲、乙双方于该房屋的评估报告完成后办理该物业的产权过户（公证）手续。3、甲方应在2015年10月13日将该物业（含本合同附件载明的全部设施）交给乙方。”第八条约定：“违约责任1、如因甲方原因（包括但不限于另行出售此物业，权属不清晰，未能取得共有人同意、价格变动等）导致本合同不能实际履行,则视为违约，甲方须返还乙方购房首付款及双倍定金、并赔偿乙方违约金人民币¥20000.00元（大写：人民币贰万圆整）。2、若因乙方原因（包括但不限于购买意图改变、延迟付款、不履行合同约定的内容等）导致合同不能实际履行，则视为违约，所交定金不退还，并赔偿甲方违约金人民币¥20000.00元（大写：人民币贰万圆整）。3、如买卖双方任何一方违约或双方自愿解除合同，丙方所收中介费均不退还，违约方赔偿丙方违约金人民币¥1000.00元（大写：人民币壹仟圆整）。”第十一条约定：“其他约定事宜：若建房违约不卖给乙方，将另外赔偿乙方经济损失人民币伍万元整。由乙方支付甲方大修基金80/平方米。甲乙双方约定在现房在过户之前只支付甲方房屋租金现金肆仟元整。”被告杨涛作为被告陈芝美的代理人在该合同上签字捺印。合同签订当日，原告浩湖公司向被告杨涛交付定金20000元，租金4000元，被告杨涛将案涉门面交付原告浩湖公司占有使用。原告浩湖公司将案涉门面进行了装修。2015年11月26日，被告陈芝美向中国工商银行提前偿还案涉门面的按揭贷款，后于2015年12月10日获取案涉门面的房地产权证。2015年12月12日，被告陈芝美、杨涛通知原告浩湖公司次日办理房屋产权过户登记手续。2015年12月13日，原告浩湖公司、被告陈芝美、杨涛与第三人鼎腾公司共同前往房屋产权部门办理房屋产权过户登记手续。在办理房屋产权过户登记手续的过程中，被告陈芝美、杨涛要求原告浩湖公司先行支付房屋价款后再行办理房屋产权过户登记手续，而原告浩湖公司要求被告陈芝美、杨涛先行办理房屋产权过户登记手续后再行付款。因原、被告双方对“先付款还是先过户”发生争议，且经第三人鼎腾公司调解未果，当天原、被告双方未办理涉案房屋的产权过户登记手续，原告浩湖公司亦未向被告陈芝美、杨涛支付房款。2015年12月18日，被告陈芝美向原告浩湖公司寄送《催收房款的函》，并抄送第三人鼎腾公司。该函件载明：“重庆市长寿区浩湖渔业有限公司：我们双方在重庆市长寿区鼎腾房屋经纪有限公司（以下简称‘鼎腾公司’）主导下，于2015年10月13日签订了《房屋买卖合同》。因为我出卖的该房屋是在银行办理了按揭贷款的。为了履行该合同，我向他人高利借款，提前偿还按揭贷款，并支付了向银行提前还款的违约金。2015年12月10日下午我方到长寿区房产管局领解押房产证。我领到证后就通知鼎腾公司，由鼎腾公司通知贵公司按照《房屋买卖合同》约定准备支付房款。鼎腾公司告诉我于2015年12月11日已经通知贵公司。由于贵公司没有付款，我方于2015年12月18日再次要求鼎腾公司通知贵公司依照《房屋买卖合同》中约定的时间支付房款。依照《房屋买卖合同》第三条中的约定，贵公司应该在我取出房屋产权证解押后10天内向我支付购房款1390664元。结合我房产证解押后的取得时间（2015年12月10日）及相关情况，贵公司应该在2015年12月20日前向我支付房款。我的银行卡的基本情况：户名陈芝美；开户行重庆农村商业银行晏家支行；银行卡号XXXXXXXXXXX。请贵公司在2015年12月20日前，将购房款1390664元打入我的上述银行账户。我希望贵公司严格依约按时付款，请贵司予以支持，希望我们双方合作愉快。贵司若逾期付款，就是违约，就应该依法承担违约责任，支付违约金并赔偿我因此而遭受的损失。”同日，被告陈芝美向第三人鼎腾公司发函，要求第三人鼎腾公司督促原告浩湖公司尽快向其支付房款。2015年12月28日，原告浩湖公司向被告陈芝美寄送《复函》。该函件载明：“陈芝美：你给本公司的函已于2015年12月21日收到。现予以复函。一、鉴于你已申明双方中介公司（重庆市长寿区鼎腾房屋经纪有限公司）签订的《房屋买卖合同》你未签字，本公司也未见到你委托他人代签的书面材料。为此，本公司认为有必要签订补充协议，确认杨涛代签的合同是你真实意愿，进一步明确双方的权利和义务。二、杨涛于2015年10月13日代签的《房屋买卖合同》中约定双方应在30天内提交产权过户的相关手续，你于12月11日通知中介公司办理过户，已违反此约定。三、本公司只承担法律或政策规定过户时由本公司承担的税等费用，其它过户费用由你承担。由于你对本公司缺乏信任，如你有意将此房销售给本公司，在双方达成一致的情况下，采取提存公证的形式在过户手续完成前将购房款划入长寿区公证处指定的账户。四、由于你所留的通信地址不太清晰，复函未能及时有效送达的相关责任由你承担。”2016年1月10日，被告陈芝美向原告浩湖公司寄送《解除合同通知书》，并抄送第三人鼎腾公司。该通知书载明：“重庆市长寿区浩湖渔业有限公司：我们双方在重庆市长寿区鼎腾房屋经纪有限公司（以下简称‘鼎腾公司’）主导下，于2015年10月13日，三方签订的《房屋买卖合同》。贵公司依约支付了定金2万元，我方依约将标的物交付给贵公司。因我出卖的该房屋是在银行办理了按揭贷款的。为了履行该合同，我向他人高利借款，提前偿还银行按揭贷款，并支付了向银行提前还款的违约金。2015年12月10日下午，我方到长寿区房产管局领解押房产证后就通知鼎腾公司，由鼎腾公司通知贵公司按照《房屋买卖合同》约定时间及金额准备支付房款。鼎腾公司告知：于2015年12月11日已经通知贵公司。由于贵公司没有按照《房屋买卖合同》中的约定支付购房款，我又给贵公司致《催收房款的函》，但贵公司至今都没有打算向我支付购房款，只是在回函中找了些所谓的理由，仍然拒不支付购房款。因此，贵公司的拒不支付房款，已超过付款期限20天，毫无诚意可言。贵公司的行为已经严重违约，应该承担违约责任。我依法享有解除合同的权利；贵公司应该承担违约责任：支付违约金，恢复原状，返还财产，赔偿因此给我造成的全部经济损失（损失包括不限于提前偿还按揭贷款的高利息及违约金、房屋租金等）。为此，我根据《中华人民共和国合同法》相关规定，特通知如下：解除我们三方于2015年10月13日签订的《房屋买卖合同》。”2016年1月13日，原告浩湖公司收到《解除合同通知书》。2016年3月3日，原告浩湖公司向被告陈芝美、杨涛寄送《关于要求履行合同的函》。该函件载明：“陈芝美、杨涛：我司与你们于2015年10月13日签订《房屋买卖合同》。我司购买你们位于长寿区桃源东一路1号14栋1-10的商业用房，合同生效后，我司按合同支付了定金，你们也将房屋交付给我司，我司为了经营需要，对该房屋进行了维修、装修等，共计花费约10万元。但你们为了自己的利益，不但不继续按合同履行，还一方面起诉我司返还房屋，另一方面又采取非法手段影响我司的正常经营。现我司再次致函你们，你们的要求是没有法律依据的，不但我司不会同意，也不会得到法院的支持。希望你们遵守法律，履行合同义务，办理房屋产权过户手续。若再用非法手段影响我司的正常经营，我司将依法维护自身合法权益，并保留要求你们赔偿给我司造成的损失的权利。”2016年3月10日，被告陈芝美、杨涛将案涉门面收回并自行经营。原告浩湖公司认为被告陈芝美、杨涛未在《房屋买卖合同》签订后30天内办理完毕房屋按揭解押手续并办理房屋产权过户登记手续，二被告违约在先，不同意解除原、被告双方签订的《房屋买卖合同》，遂诉至本院。本案在审理过程中，本院依法向第三人鼎腾公司的工作人员余平进行调查。余平证明：余平系原、被告双方签订《房屋买卖合同》的经办人；合同签订前，原、被告双方对案涉门面交易流程约定的是“先解押，后过户，过户后支付房款”，且房款于房屋产权办理过户登记的当天支付，《房屋买卖合同》系根据原、被告双方协商的内容填写的；被告陈芝美解押后，原、被告双方到房管局办理房屋产权过户登记手续时，双方因对“先付款还是先过户”发生争议，当天双方未办理涉案房屋的房屋产权过户登记手续，原告浩湖公司亦未向被告陈芝美、杨涛支付房款。庭审中，原告浩湖公司对余平的证言无异议；被告陈芝美、杨涛称余平所作的关于案涉门面的交易流程的约定，即“先解押，后过户，过户后支付房款”与合同约定不符，应当以合同约定内容为准。以上事实，有当事人陈述、《房屋买卖合同》、《催收房款的函》、《复函》、《解除合同通知书》、《关于要求履行合同的函》、EMS邮政快递单、询问笔录等证据证实，本院予以确认。本院认为，原告浩湖公司与被告陈芝美、杨涛签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定内容享受权利、履行义务。关于原告浩湖公司诉称被告陈芝美、杨涛未在合同签订后30内完成房屋按揭贷款解押手续，二被告违约在先的问题。《房屋买卖合同》第四条第1款约定：“甲、乙双方应在签订本合同30天内提交完整的贷款或产权变更登记所需的相关资料及付清按揭贷款所需费用”，因前述合同约定内容并非对案涉门面办理房屋产权过户登记手续时限的约定，且房屋按揭贷款解押手续仅系案涉门面办理房屋产权过户登记手续的前提，庭审中原告浩湖公司认可被告陈芝美、杨涛完成房屋按揭贷款解押手续并取得房屋产权证书后已通知其办理房屋产权过户登记手续，原、被告双方亦实际前往房管部门办理，虽然原、被告双方就“先付款还是先过户”发生争议的当日双方未完成付款以及办理过户，但因被告陈芝美、杨涛已按合同约定完成房屋按揭贷款解押手续，案涉门面已具备办理房屋过户登记手续的条件，且被告陈芝美、杨涛已将案涉门面交付原告浩湖公司占有使用，原告浩湖公司之前亦未就被告陈芝美、杨涛逾期付清按揭贷款主张权利，即被告陈芝美、杨涛未在合同签订后30内完成房屋按揭贷款解押手续，并未对原告浩湖公司签订合同购买房屋的目的产生实质影响。故原告浩湖公司仍应按合同约定条件履行房款支付义务。《房屋买卖合同》第三条第1款第②项约定：“乙方于甲方在取出房产权解押后10天内向甲方支付购房款¥1390664.00元。”2015年12月10日，被告陈芝美已办理完毕房屋按揭贷款解押手续，并取得房屋产权证书。根据前述条款约定，原告浩湖公司至迟应于2015年12月20日前向被告陈芝美、杨涛支付购房款。被告陈芝美在双方就“先付款还是先过户”发生争议后，于2015年12月18日向原告浩湖公司寄送《催收房款的函》要求对方在合同约定时限内支付房款并明确支付方式、银行账号，被告陈芝美的行为已表明当时二被告愿意继续履行合同，而原告浩湖公司在收到该催收函后于2015年12月28日向被告陈芝美寄送《复函》要求重新签订补充协议，并要求就房款“采取提存公证的形式在过户手续完成前将购房款划入长寿区公证处指定的账户”，但被告陈芝美、杨涛对原告浩湖公司的要求并未同意认可，原告浩湖公司的要求不符合双方所签订的《房屋买卖合同》的约定。按照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”因被告陈芝美、杨涛向原告浩湖公司发出《催收房款的函》，要求原告浩湖公司按照合同约定履行付款义务，但原告浩湖公司未按合同约定支付房款，并明确表示要求二被告先行办理涉案房屋的房屋产权过户登记手续后，再支付房款，其要求不符合《房屋买卖合同》的约定，且原告浩湖公司至今未支付房款，已构成根本违约，被告陈芝美、杨涛按照前述法律规定，享有合同解除权，即被告陈芝美、杨涛向原告浩湖公司寄送的《解除合同通知书》有效。原告浩湖公司于2016年1月13日收到该通知书，即日起原、被告双方签订的《房屋买卖合同》解除。故本院对原告浩湖公司要求确认被告陈芝美、杨涛向其寄送的的《解除合同通知书》无效以及被告陈芝美、杨涛继续履行《房屋买卖合同》，办理房屋产权过户手续的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条的规定，判决如下：驳回原告重庆市长寿区浩湖渔业有限公司的诉讼请求。本案案件受理费80元，由原告重庆市长寿区浩湖渔业有限公司负担（已缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘 婕审 判 员  陶 璐人民陪审员  罗瑶星二〇一六年八月十八日书 记 员  罗梦妮