四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第905号
上诉人（原审原告）：成都瑞丽米兰服饰有限责任公司。住所地：成都市彭州工业开发区西河东路**号。
法定代表人：汪阳，总经理。
委托代理人：张金美，四川思诚律师事务所律师。
委托代理人：罗勇，四川思诚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：成都华茂锦业建设投资有限公司。住所地：成都市彭州工业开发区西河东路***号。
法定代表人：陶文攀，总经理。
委托代理人：胡朝建，四川致高守民律师事务所律师。
委托代理人：卿雯，四川致高守民律师事务所律师。
上诉人成都瑞丽米兰服饰有限责任公司（以下简称米兰公司）因与被上诉人成都华茂锦业建设投资有限公司（以下简称华茂公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省彭州市人民法院（2013）彭州民初字第1786民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月20日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，米兰公司与华茂公司于2011年3月8日两次签订了《华茂国际服装产业园·东方米兰工业标准厂房购买合同》（以下简称《米兰工业厂房购房合同》）、《华茂服装产业园·东方米兰工业标准厂房购买合同补充协议》（以下简称《补充协议》）。合同主要内容为：1.由华茂公司将位于彭州市贤德村A区32幢5-6号，面积为5100平方米的标准化厂房以每平方米1850元的价格卖给米兰公司，总价款为9435000元；2.在合同签订之日，米兰公司按总价款的10%支付定金，2011年3月30日前再支付该房屋总价的20%，余款即总房款的70%，由华茂公司向米兰公司指定的银行申请贷款，乙方委托贷款银行将取得的贷款全部一次性转付至华茂公司指定的账户内；3.华茂公司应在2012年4月30日前将符合本合同约定的房屋交付给华茂公司；4.如米兰公司未按合同的约定时间付款，则自逾期之日起，华茂公司有权要求米兰公司按日支付该房屋总价款的万分之二的违约金，逾期20日不能履行合同约定支付房款的，华茂公司有权单方解除合同，米兰公司无权要求华茂公司返还定金；5.如遇因不可抗力之因素或国家政策（包括地方政府及职能部门的行为导致合同迟延履行或不能履行）等免责事由，该房屋交付时间可据实予以延期；6.如华茂公司逾期交房，米兰公司同意合同继续履行的，由华茂公司按该房屋总价款每日万分之二支付逾期违约金；7.房屋达到交付条件后，华茂公司应当以书面或其他形式通知米兰公司办理房屋交付手续，米兰公司应当按照华茂公司通知的交房时间与华茂公司进行交房验收并签署《房屋交房确认书》。双方签订合同后，彭州市工业开发区管理委员会作为彭州市人民政府的职能部门原计划于2011年3月完成土地征用交付华茂公司，因乡镇拆迁交地延迟一年，导致彭州市工业开发区向华茂公司交付土地推迟一年。华茂公司于2012年3月才接到土地着手为米兰公司修建标准化厂房，并于2013年1月竣工后华茂公司通知米兰公司接房，双方于2013年3月11日签订了交房确认书，该确认书确认：双方签订的房屋购买合同就米兰公司购买华茂国际服装产业园标准化厂房相关事项达成了一致意见，现经米兰公司验收确认，该标准化厂房符合约定交付条件，交付时间符合双方的约定，由米兰公司正式接收该标准化厂房。双方签订确认书后，米兰公司正式接收了标准化厂房，双方的房屋买卖合同履行完毕。
米兰公司于2013年6月18日起诉至原审法院，请求判令华茂公司支付逾期交房违约金507617元（从2012年5月1日起至2013年1月24日止）。
原审法院认为，米兰公司与华茂公司签订的《米兰工业厂房购买合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的有关规定，客观、真实、合法、有效。双方签订合同后，华茂公司根据合同约定向米兰公司交付了全部房款，履行了合同义务，华茂公司迟延交房，系因当地政府及职能部门征地拆迁延期一年才将征用的土地交付给华茂公司，从而导致华茂公司不能在一年的期限内向米兰公司交房，符合合同约定的关于“如遇因不可抗力之因素或国家政策（包括地方政府及职能部门的行为导致合同迟延履行或不能履行）等免责事由，该房屋交付时间可据实予以延期”的情形，故华茂公司延期一年交房具有合同约定的免责事由，米兰公司没有确实充分的证据证明华茂公司延期交房属于违约行为，故米兰公司主张华茂公司承担违约责任的诉讼主请求不成成立，原审法院不予支持。对华茂公司提出的其延期一年交房符合双方签订合同的免责延期特殊条款约定而不属于违约行为，不应承担违约责任的辩称意见，原审法院予以采纳。据此，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决：驳回米兰公司的诉讼请求。案件受理费4438元，由米兰公司负担。
宣判后，米兰公司不服判决，向本院提起上诉称，1.原审法院对事实认定不清，判决书中出现多处错误。2.原审法院认定华茂公司没有违约错误。华茂公司提交的《交地相关情况说明》、《延期交地的说明情况》不符合民事证据的形式要件，不应当作为定案依据。华茂公司在拆迁问题没有解决的情况下对外售房行为违法，因此不能以此作为免责事由。拆迁问题没有解决不能扩大解释为国家政策，不能解释为地方政府及职能部门的行为。3.米兰公司接受房屋是无奈选择，不表明放弃要求华茂公司承担逾期交房违约责任的权利。综上，原审法院认定错误，请求二审法院撤销原判，依法改判，一、二审诉讼费由华茂公司承担。
被上诉人华茂公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律和判决结果正确，请求驳回米兰公司的上诉。
二审中，双方均未提供新的证据。
本院经二审审理，原审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点是华茂公司逾期交房，应否承担迟延交房的违约责任，现评判如下：
双方签订《米兰工业厂房购房合同》及补充协议时，签约主体均具有完全的民事行为能力，合同内容是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，不损害国家利益和社会公共利益，完全符合法律规定的合同生效的形式要件和实质要件，具有法律效力，应当受到法律的保护。
一、拆迁问题未解决是否可对外售房。上诉人认为，没有解决拆迁问题对外售房是违法行为，即便四川省彭州市工业开发区管理委员会（以下简称开发区管委会）出具了相关证明，也不能作为被上诉人不承担逾期违约的理由。本院认为，双方签订的《米兰工业厂房购房合同》及补充协议属于预售合同，根据《中华人民共和国城市房地产管理办法》的相关规定，土地拆迁问题是否解决，并未纳入预售条件中。因此，拆迁问题没有解决不能当然认定为不符合预售条件，故上诉人关于被上诉人拆迁问题没有解决就不能售房的理由，本院不予支持。
二、关于拆迁原因导致政府延迟交地是否属于华茂公司的免责事由。1.上诉人认为，向人民法院提交的《交地相关情况说明》、《延期交地的说明情况》，因为没有单位负责人的签名或盖章，不符合民事证据的形式要件，不应当作为定案依据。本院认为，《交地相关情况说明》和《延期交地的说明情况》不是开发区管委会向法院出具的证明文件，而是向华茂公司出具的，华茂公司以此作为延期交房的证据提交法院，故上诉人的该项理由不能成立。2.上诉人认为，双方签订的《米兰工业厂房购房合同》第四条第1款虽然约定：“因不可抗力或国家政策（包括地方政府及职能部门的行为导致合同延迟履行或不能履行）等免责事由，该房屋交付时间可据实予以顺延”，但拆迁问题没有解决不是国家政策，更不是地方政府及职能部门的行为，故不属免责事由，被上诉人应当承担违约责任。本院认为，开发区管委会出具的《延期交地的说明情况》载明：“由于乡镇拆迁交地延迟，加之用地上电力通讯线路、沟渠迁改推迟，导致向你公司延期交付‘东方米兰A区’土地一年。”该证据证明了开发区管委会向华茂公司交地延迟1年的事实，必然影响华茂公司延迟施工以致交房迟延。根据双方签订的《米兰工业厂房购房合同》第四条第1款：“若因不可抗力之因素或国家政策（包括地方政府及职能部门的行为导致合同延迟履行或不能履行）等免责事由，该房屋交付时间可据实予以顺延”，该款对迟延交房的免责事由，明确约定了不可抗力或国家政策，且在“国家政策”后以括弧备注形式特别注明了包括地方政府及职能部门的行为导致合同延迟履行或不能履行的情形，显然，开发区管委会交地延迟属于双方约定的“地方政府及职能部门的行为导致合同迟延履行”的情形，因此，上诉人关于因拆迁原因导致政府延迟交地不属免责事由的主张与合同相悖，本院不予支持。3.双方于2013年3月11日办理房屋交接手续，签订的《房屋交房确认书》载明：“现经米兰公司验收确认，该标准化厂房符合约定交付条件，交付时间符合双方的约定，由米兰公司正式接收该标准化厂房。”由此可见，米兰公司接收房屋时也认可华茂公司的交房时间符合双方合同的约定，不存在迟延交房的违约行为。
综上所述，双方签订的《米兰工业厂房购买合同》合法有效，华茂公司虽迟延交房，但延迟原因属于双方约定的免责事由，不属于违约行为。故米兰公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费的负担，按原审判决确定的执行；二审案件受理费4438元，由上诉人成都瑞丽米兰服饰有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王长军
代理审判员 曹 洁
代理审判员 张 锦
二〇一四年四月八日
书 记 员 冷 雪