成都市成华区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成华民初字第1931号
原告马某某。
委托代理人林园，四川善嘉律师事务所律师，特别授权。
委托代理人孙路，四川善嘉律师事务所律师，特别授权。
被告朱某某。
委托代理人杨伟，四川蜀文律师事务所律师，特别授权。
第三人成都银通物业管理有限公司。
法定代表人姜海，总经理。
委托代理人龙巧
原告马某某与被告朱某某、第三人成都银通物业管理有限公司（以下简称：银通物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，由代理审判员王蕊独任审判并公开开庭进行了审理。原告马某某及特别授权的委托代理人林园、被告朱某某特别授权的委托代理人杨伟、第三人银通物业公司一般授权的委托代理人龙巧均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告马某某起诉称，原、被告于2011年6月5日达成《转让合同书》约定将位于成都市新风路营业房转租给原告经营使用，合同约定：甲方朱某某将新风路铺面转让乙方马某某，转让费140000元，货款共63520元，半年房租9000元。2014年5月9日，银通物业公司通知原告，因为被告擅自将房屋转租给了原告，银通物业公司决定不再将该房屋租赁给被告，要求原告限期搬离。银通物业公司向原告出示了被告与银通物业公司于2010年5月25日签订的《房屋出租协议》，该合同第二条约定被告不得将房屋转租给他人。原告认为，原、被告达成《转让合同书》时，被告向原告承诺后期与银通物业公司签约无任何问题，原告才按约定将转让费支付给了被告，但在2014年5月才得知被告转租行为未取得银通物业公司的同意，因被告的转让行为未得到出租人的同意、原、被告之间的《转让合同书》无效，故原告诉至法院请求判令：1、原、被告所签订的《转让合同书》无效；2、被告返还原告房屋转让费140000元；3、被告赔偿原告损失20000元；4、被告承担本案诉讼费及原告支付的律师费。
被告朱某某辩称，原告与被告签订《转让合同书》时已经知道并非出租人、仅系转租行为，且该合同内明确约定合同到期后、若原告无法与出租方（即本案第三人）签订租赁合同、后果自负；而该《转让合同书》约明合同期限为一年（即2011年6月9日至2012年6月8日），故该合同已经履行完毕，转让费即仅指该合同的履行期间价值；被告自与原告签订合同后（即2011年6月9日起）再未向第三人支付过房租，租金、水电费及物管费均是由原告马某某自行支付，故应当视为第三人已认可了被告的转租行为并重新与原告建立了租赁关系。故原告的诉讼请求缺乏事实与法律依据，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。
第三人银通物业公司述称，银通物业公司仅就讼争商铺与被告朱某某签订过《房屋出租协议》，虽该合同于2012年6月9日已到期，但双方一直按照原合同内容履行，第三人也持续收到讼争商铺的房租；但直至2014年5月银通物业公司才得知朱某某已将商铺转租给原告马某某；银通物业公司从未与原告就讼争商铺签订过任何租赁协议。故本案与第三人无关。
经审理查明：第三人银通物业公司系受成都锦江电器制造有限公司委托负责办理位于成华区新风路商铺出租事宜的公司。2010年5月25日，银通物业公司与被告朱某某签订《房屋出租协议》（以下简称：《协议》）一份，约定：银通物业公司（甲方）将锦电苑营业房租赁给朱某某（乙方），租期为一年，即2010年6月9日至2011年6月9日，租金每月1500元，半年一缴；朱某某不得将房屋转租给他人。双方还对其他权利义务进行了约定。后经双方一致合意，又将该《协议》续约一年，即将有效期延长至2012年6月9日。
2011年6月5日，被告朱某某与原告马某某签订《转让合同书》（以下简称：《合同》）一份，约定：“甲方朱某某将新风路100号铺面转让乙方马某某。转让费1400000元……带烟草专卖证。货款共63520元……、半年房租费9000元……。备注：如有房东不能签马某某的租屋合同，甲方不负任何责任。甲方已签一年合同、2011年6月9日至2012年6月8日止。期满由马某某自行与物管老总签订。……”。《合同》签订后，原告依约向被告支付了转让费140000元及其他费用。2014年5月9日，银通物业公司向原告发出《告知书》一份，称：“我公司与承租人朱某某于2010年5月25日达成租赁协议后至今按照事实租赁方式履行。我公司于2014年4月发现承租人朱某某擅自将该房屋转租给你方，违反合同约定。现我公司决定不再将该房屋租赁给朱某某，并要求你方在接到本通知后30日内搬离成都市成华区新风路100号锦电苑附2号。”。
审理过程中，原告自认接受铺面后，房屋租金、物管费等由原告马某某直接向第三人交纳。
上述事实由当事人陈述及经庭审质证的以下证据予以证实：当事人身份信息、房屋产权证、房屋出租协议、转让合同书、告知书、银行转款凭证。
庭审过程中，被告还出示了一份在工商登记部门所调取的《房屋出租协议》及《个体工商户营业执照》，其中：《房屋出租协议》上所显示的甲乙双方分别为银通物业公司和原告马某某，合同期限为2012年6月9日至2014年6月9日，除租金及缴纳方式有所不同外，其余内容与在案证据中被告和第三人所签订的《协议》内容基本一致，但协议下方仅有马某某签名字样、银通物业公司并未盖章；《个体工商户营业执照》则显示：位于成华区新风路的成华区金鑫醇酒庄由马某某个人经营，该证照的办理时间为2012年4月12日。被告认为上述两份证据能够证明原告已于2012年6月9日以自己的名义与第三人签订了《房屋出租协议》、并于2012年4月起即以原告名义独立经营，故原、被告之间的合同已履行完毕。原告对上述两份证据的真实性无异议，但称该《房屋出租协议》系自己为办理营业执照、比照被告与第三人所签的《协议》内容单方炮制的，并未得到银通物业公司的认可。银通物业公司称从未见到该份《房屋出租协议》、亦不知晓马某某办理个体工商户执照的相关事宜。
本院认为，被告通过与原告签订《合同》、将其承租的讼争商铺转让给原告占有、使用并获取收益，双方形成转租关系。原告以被告的转租行为未得到出租人同意为由主张《合同》无效，本院认为，虽原、被告形成转租关系时未得到出租人的同意，但根据庭审查明的事实，原告早在2012年4月已以自己的名义对外经营商铺并直接向银通物业交纳租金等相关费用，应当推定该转租行为已获得出租方的同意和默许，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。……”；同时，第三人亦持续收取到与店铺相关的费用，故被告与原告的转租行为并未明显增加出租人的风险、减弱出租人对房屋的控制且未损害出租人的租金收益，故原告以转租行为未得到出租方同意为由主张与被告所签《合同》无效的请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。根据《合同》所约定的内容，原告在与被告订立合同时已经知晓被告并非房屋出租人、该转租行为可能无法得到出租人同意、导致商铺被回收的风险，而自愿接受上述风险并作出向被告支付合同对价的承诺，该《合同》系双方当事人真实的意思表示，且并未违反法律法规规定的内容，对原、被告双方应当产生约束力，而原告并未举证证明因此产生的实际损失，故其同时向被告主张赔偿损失的请求亦不能成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告马某某的全部诉讼请求。
本案本诉受理费1750元，由原告马某某承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 王 蕊
二〇一四年九月二十三日
书 记 员 龙道洋