成都市武侯区人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）川0107民初5936号
原告：成都恒森房地产有限公司，住所地：成都市金牛�。
法定代表人：张茂森。
委托诉讼代理人：龙冠中（特别授权代理），四川润方律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李泓甫，四川润方律师事务所律师。
被告：伍胜，男，汉族，1971年6月6日出生，户籍地：四川省达州市通川区双龙镇。
原告成都恒森房地产开发有限公司（以下简称恒森公司）诉被告伍胜所有权确认纠纷一案，本院于2017年6月13日立案后，依法由审判员苏晓莉适用简易程序独任审判。于2017年7月26日公开开庭进行了审理，原告恒森公司的委托诉讼代理人龙冠中、李泓甫，被告伍胜到庭参加诉讼。后于2017年9月4日进行质证，原告恒森公司的委托诉讼代理人龙冠中，被告伍胜到庭参加质证。本案现已审理终结。
原告恒森公司向本院提出诉讼请求：一、确认位于成都市二环路西一段92号1栋2层2号房屋（产权证号为）所有权为原告所有；二、判决被告立即协助配合原告办理位于成都市二环路西一段92号1栋2层2号房屋（产权证号为）的变更登记至原告名下。事实和理由：2013年8月7日，案外人张茂森、陈佳与案外人张述平签订《借款清偿协议书》，该协议书约定张述平向张茂森、陈佳出借款项共计1023万元，张茂森、陈佳先后提供本案原告名下八套房屋（含本案案涉房屋）为该债务的担保物，并配合办理物权转移登记手续至债权人张述平指定的本案被告伍胜名下，以此作为担保方式锁定。原告认为，该担保房产的物权变更登记至被告名下行为符合“让与担保”的特征，根据《物权法》关于物权法定的规定，“让与担保”不符合物权法定原则，并不产生物权转移效力，被告并非�涉房屋所有权人，原告才是案涉房屋所有权人。根据案外人张茂森、陈佳提供的资料显示，基于《借款清偿协议书》所形成的债务已由张茂森与陈佳全额归还，张述平所享有的债权已经得到清偿。主债权消灭，本案原告即不需要再承担相应的担保责任。基于物权请求权，被告应协助配合原告将案涉房屋变更登记至原告名下。
被告伍胜辩称，1、被告与原告之间没有买卖关系，原告并非房屋所有权人，主体不适格；2、案涉房屋已经抵押给了银行，因债务人不能偿还贷款，房屋被查封，现在案涉房屋已处于拍卖、执行阶段；3、原告法定代表人张茂森因与张述平之间的借款关系，自愿将案涉房屋产权变更至被告名下作为借款的担保，现借款转化为贷款，贷款并未完结，原告无权主张房屋所有权。
本院经审理，认定事实如�：
一、关于案涉房屋的产权登记由来及具体情况
《房屋信息摘要一份》，载明：2013年7月22日，位于武侯区二环路西一段92号1栋2层2号房屋登记于被告伍胜名下，登记义务人为谢祥明；其中限制登记信息中载明：2015年11月25日成都市青羊区人民法院（2015）青羊民初字第4668-1号文书，2016年7月26日本院（2016）川0107执3276号文书；抵押信息中载明：抵押权人上海银行股份有限公司成都分行（以下简称上海银行成都分行），债务人成都新万豪商贸有限公司（以下简称新万豪公司），约定期限为2013年8月7日至2016年8月5日，抵押登记时间为2014年8月29日。
2013年8月7日，案外人张述平作为甲方（债权人）与张茂森、陈佳作为乙方（债务人）签订《借款清偿协议书》一份，该协议书载明：乙方于2013年5月20日�甲方借款500万元，陈英、陈佳和张茂森分别在《借条》上借款人出签名。2013年5月30日，陈果、陈佳、张茂森向甲方借款200万元整。2013年6月20日陈佳、张茂森向甲方借款200万元整，谢祥明为该笔借款担保。2013年7月12日张茂森、陈佳向甲方借款60万元整。2013年7月22日张茂森向甲方借款50万元整。2013年8月6日张茂森、陈佳向甲方借款13万元整。前述合计，甲方向乙方等人共出借1023万元，同时各《借条》上分别约定了银行贷款利率四倍的利息和30%或20%的违约金。乙方先后提供了八套房屋作为上述借款的担保，分别是武侯区二环路西一段92号1栋1层22号、23号、24号、29号、30号；2层2号、4号、9号。为此乙方和产权名义持有人分别办理了委托过户的公证手续。现该担保物（八套房产）已按公证委托要求全部过户到伍胜名下，以此作为担保方式锁定。注：乙方系恒森房产开发商公司法定代表人，八套担保的房屋系其公司开发，乙方为获按揭房贷款而过户到房产名义持有人名下，实为乙方所有。现乙方为归还甲方1023万元借款，正积极向银行融资，其融资方式为：以第三方公司名义作为借款人，由伍胜名义用上述房屋提供抵押担保。获得的贷款用于归还甲方借款。乙方保证该次向银行的融资贷款全部用于归还甲方的借款，否则甲方有权阻止伍胜提供抵押担保的行为。如通过上述银行贷款（期限为15天内），仍不能完全清偿乙方欠甲方的借款，乙方仍应当承担归还责任。利息和违约金仍按原约定执行，原担保约定和其他共同借款人的责任仍然有效。如乙方还清了欠甲方的前述全部款项，甲方则要求伍胜配合办理上述八套房屋的委托公证，委托给乙方指的人对该房进行过户或转让或处置等。协议书上分别由张述平在甲方处签名捺手印、陈佳�张茂森在乙方处签名及捺手印，伍胜在甲、乙签名下方空白处签名并捺手印。
原告针对上述合同发表意见认为：1、被告伍胜只是名义上的房屋所有权人，并非通过买卖购买；2、根据合同约定，在张茂森归还了张述平的借款后，被告伍胜就应该将房屋转回原告名下。
被告针对上述合同发表意见认为：1、张茂森与张述平之间存在借款关系，为了担保债务的履行，张茂森将八套房屋提供给张述平作为担保向银行贷款，由于被告与张述平具有亲属关系，且在银行信用良好，故张述平让被告伍胜作为房屋产权人以保障债权的实现；2、在签订合同之前，案涉等八套房屋均已过户到被告名下，并同时向上海银行办理了贷款手续；3、由于贷款审查的要求，贷款是以新万豪公司名义申请再转入硕天公司，但是张茂森与张述平之间�债务关系是否清结，被告不清楚；4、合同中没有约定银行贷款如何归还及房屋抵押担保如何处理的问题；5、被告取得案涉等八套房屋的产权登记没有支付任何款项。
二、《借款协议》签订后的履行情况
2013年8月15日，原告恒森公司出具《委托支付》一份，载明:原告恒森公司委托新万豪公司转账1200万元给成都硕天商贸有限公司（以下简称硕天公司），用于归还张茂森借张述平1200万元本金及利息（详见张茂森与张述平于2013年8月7日签订的借款清偿协议书）。委托方处由原告恒森公司加盖公章，受托方处由新万豪公司加盖公章。同日，银行回单一份载明：新万豪公司于上海银行成都府南支行开设的银行账户向硕天公司于工行滨江支行武侯大道分理处开设的银行账户转账1200万元，用途为采购货物。
成都硕天商贸公司工商登记信息记载：2015年10月12日投资人由伍胜、左征变更为伍青、伍勇。
2016年5月11日，本院作出（2016）川0107民特20号民事裁定，申请人为上海银行成都分行，被申请人为伍胜，案由为实现担保物权，经审理查明：2013年8月7日，申请人与伍胜签订《最高额抵押合同》，约定伍胜将其名下位于武侯区二环路西一段92号八套房屋（即本案《借款协议》中约定转移登记至伍胜名下的八套房屋）抵押给申请人，担保申请人与新万豪公司在2013年8月7日至2014年8月7日期间所订立的一系列综合授信、贷款所形成的债权，金额为1200万元。2014年8月25日，申请人与新万豪公司签订《流动资金借款合同》，约定申请人向新万豪公司提供借款1200万元，借款期限自2014年8月25日起至2015年8月25日止，由伍胜对该笔借款提供抵押担保。2014年8月28日，申请人与伍胜签订《变更协议》，约定将《最高额抵押合同》项下约定的债务确定期间变更为2013年8月7日至2016年8月5日。2014年9月3日，申请人向新万豪公司发放了1200万元借款。2015年8月25日，由于新万豪公司无法按期偿还借款本息，申请人与新万豪公司等签订《借款展期合同》，约定将《流动资金借款合同》项下的借款期限展期至2016年8月15日。由于新万豪公司仍然未按期向申请人支付借款利息，申请人于2016年2月22日向新万豪公司发送了《贷款提前到期通知书》，宣布借款提前到期。本院认为，申请人要求伍胜履行抵押担保责任的理由成立，其依法有权行使抵押权。本院裁定对设定担保的伍胜所有的抵押物予以拍卖（或变卖），申请人对拍卖（或变卖）所得价款，在主债务人新万豪公司欠付贷款本金1200万元、贷款利息、逾期罚息、复利的总金额范围内优先受偿。该�定于2016年6月14日发生法律效力。2016年6月15日，上海银行成都分行向本院申请强制执行。
三、其他相关情况
原告提交中国建设银行网上银行电子回单、房屋专项维修资金集中交款清单、商品房预售许可证、选址意见书，拟证明案涉房屋由原告开发建设，并取得了相关机关的许可。
原告提交由案外人谢祥明签写《声明》一份，上载：“本人于2006年至2013年期间，受恒森房地产开发有限公司所托，代持该公司开发的位于成都市武侯区二环路西一段92号1栋2层2号房产。该房的实际所有者为成都市恒森房地产开发有限公司。特此证明。”上有谢祥明签名捺印。
原告提交案外人张茂森出具的《情况说明》一份，上载：由于本案涉及《借款清偿协议书》中八套房屋所有权的争议�张茂森对下述事实作出确认：1、《借款清偿协议书》中记载房屋实为张茂森所有是因为张茂森系原告法定代表人，房屋实际应当为原告所有；2、前述八套房屋均为原告开发建设，原告系实际所有权人，张茂森并非房屋的所有权人。张茂森在该《情况说明》上签名并捺手印。原告同时提交《承诺书》、《说明》、刑事案件委托书，以佐证前述《情况说明》系张茂森本人所作。
庭审中，原告述称，谢祥明系其公司员工，原告法定代理人张茂森基于对公司经营的考虑，故将房屋由员工名义代持。对于张茂森与张述平签订《借款清偿协议书》并将案涉房屋在内的八套房屋该转移登记至被告名下的行为，原告予以认可，但被告仅获得登记权利人地位，不能因此获得房屋所有权。
被告伍胜认为原告是否作为开发商与本案无关�谢祥明基于张茂森的要求已经将案涉房屋过户到被告名下，所出具的说明不能证明原告是产权人。
另查明，案外人张茂森与陈佳系夫妻关系，张茂森系本案原告法定代表人。
上述事实有《借款清偿协议书》、中国农业银行转款凭证、交易明细、《证明》、《协议书》、《转让通知书》、民事裁定书、生效证明、执行受理案件通知书、网上银行电子回单、房屋专项维修资金集中交款清单、商品房预售许可证、选址意见书、《声明》、《情况说明》、《承诺书》、《说明》、刑事案件委托书及当事人陈述等证据收录在案，予以佐证。
本院认为，本案的争议焦点为：1、原告的主体身份问题；2、《借款清偿协议书》关于案涉房屋转让及返还的条款的效力问题；3、案涉房屋产权变更的条件。关于第一个争议焦点，原房屋产权人谢祥明、案外人张茂森均出具了说明，证明该房屋的实际权利人为原告，《借款清偿协议书》及相关的房屋过户登记行为也映证了该两份说明的内容，即案涉房屋的实际权利人应当为原告。
关于第二个争议焦点，该条款内容主要为将案涉房屋在内的八套房屋作为借款的担保，以该八套房屋向银行贷款以归还借款，在款项还清后，该八套房屋再按张茂森意见进行过户或处置。原告作为房屋的实际权利人也对张茂森处置该房屋的行为进行了追认，故该条款系当事人真实意思表示，并已经实际履行，根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，故双方订立的条款并不违反法律的相关规定，合法有效。
关于第三个争议焦点，根据《借款清偿协议书》的约定，房屋从被告名下再做变更系附条件的行为，即个人借款清偿后房屋则从被告名下转移，但该条款存在约定不明的情况，即由于清偿的款项来源于银行贷款，即使个人借款清偿了如果银行贷款未结清，产权转移的要求从事实上和法律上均是不可能实现的。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，约定不明的按照合同有关条款或者交易习惯确定，因此，考虑到合同的约定是以房屋抵押取得银行贷款，而银行贷款未结清前抵押不可能解除，抵押未解除的情形下房屋产权登记依法不得变更，故产权变更的条件应当包含两个内容：1、清偿个人借款，2、结清银行贷款。只有同时满足该两个条件，产权变更所附的条件才成就，现银行贷款�未结清，故合同约定的实际产权人请求变更的条件并未成就，应当驳回原告的起诉，原告可待所附条件成就时再行主张。
综上，依据《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条、第一百五十四条之规定，裁定如下：
驳回原告成都恒森房地产开发有限公司的起诉。
案件受理费27120元，减半收取13560元，本院予以免收。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 苏晓莉
二〇一七年九月十三日
书记员 尧小琴