江苏省沛县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沛民初字第0640号
原告林万权。
委托代理人朱诗靓，江苏苏韵律师事务所律师。
委托代理人郑勇，江苏苏韵律师事务所律师。
被告徐州刘邦大厦有限公司，住所地江苏省沛县沛城镇东风路202号。
法定代表人李绍伟，总经理。
委托代理人黄岩，江苏知点律师事务所律师。
原告林万权诉被告徐州刘邦大厦有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年3月6日受理后，依法由审判员李巍独任审判，于2014年4月14日公开开庭进行了审理。原告林万权及其委托代理人郑勇、被告徐州刘邦大厦有限公司的委托代理人黄岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林万权诉称，2005年5月16日，原告林万权与沛县刘邦大酒店有限公司签订了商铺买卖合同。双方对购买商铺的位置、价款、付款方式及期限、违约责任、关于产权登记的办理等作了明确的约定，并于同日又签订了房屋租赁补充协议。补充协议约定由被告承租原告所购买的商铺。合同签订后，原告一次性履行了付款义务，被告也履行了交付房屋，给付租金的义务。原被告之间的合同合法有效，双方都应按合同约定履行义务。经原告多次催告，被告拒不为原告办理产权登记，该行为违反了合同第十一条的约定，被告应继续履行合同，为原告办理产权登记并支付违约金63456元。请求判令被告支付原告林万权违约金63456元；协助办理房屋所有权证、土地使用权证；诉讼费用由被告承担。
被告徐州刘邦大厦有限公司辩称，本案事实是被告集资借款而不是房屋买卖，应当以借贷纠纷来解决，2011年4月最高人民法院《关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第二条明确规定不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售，售后包租，约定回购，销售房产份额等方式非法吸收资金的，以非法吸收公众存款罪定罪，本案中原被告签订的合同时间在2005年，当时并未出台该司法解释，因此不应受到刑事处罚，但是对于本案而言，原被告之间应当为借贷关系，因此请求判决驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2005年5月16日，沛县刘邦大酒店有限公司作为出卖方、原告林万权作为买受方签订商铺买卖合同（编号00027），约定：“……第三条买受人所购商铺的基本情况买受人购买的商铺第一层第270、273号商铺……该商铺产权登记建筑面积共12平方米，其中，套内建筑面积6.6平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积5.4平方米……第四条计价方式与价款出卖人与买受人约定按建筑面积计算，该商铺单价为每平方米13280元，总金额壹拾伍万玖仟叁佰陆拾元整。第五条面积确认及面积差异处理合同约定面积与产权登记面积有差异的，以有测绘资质的部门实测面积为准。商铺交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按产权登记面积多退少补结算房价款。第六条付款方式及期限1、一次性付清款，签约当日即计算返还租金……第九条出卖人保证销售的商铺没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商铺不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任……第十一条关于产权登记的约定出卖人应当在买受人付清房款签约后90日内办理权属登记，由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，经双方同意出卖人按买受人已付房价款的10%向买受人支付违约金……”。该商铺买卖合同附件四为补充协议，内容为：“一、本商铺买受人同意出卖人将商铺对外出租五年（到2010年5月16日止），出卖人保证买受人每年租金收益为商铺成交价的百分之十二，租金从买受人付清房款之日起计算，并在每年一月一日和七月一日分二次支付给买受人，此款沛县建设银行代付。二、五年后（2010年5月16日起）买受人同意将商铺交股东委员会（选举产生）对外出租，年租金按股东大会决议（不低于12%）计算，支付时间按股东大会决议执行。三、买受人五年内（到2010年5月16日前）所购商铺如需抵押或转让，除需提前三个月以书面形式通知出卖人外，还应保证不影响本《补充协议》的效力和执行。租赁期满前三个月，若买受人确需转让本商铺，出卖人同意按《商铺买卖合同》的成交价收购，买受人也可通过股东委员会转让或自行转让，卖价由买受人自定。四、委托出租期限内，买受方不得干涉出卖方对本商铺的经营和管理以及授权他人对本铺位的经营和管理，有关该铺位的招商或经营活动由出卖方全权负责，出卖方有权代理买受方并以买受方代理人名义对外签约及办理其他租赁事宜……”。
同日，沛县刘邦大酒店有限公司作为出卖方、原告林万权作为买受方签订商铺买卖合同（编号00033）及附加协议，约定原告购买第一层第262、263号商铺，该商铺产权登记建筑面积共24平方米，其中，套内建筑面积13.2平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积10.8平方米。单价为每平方米19800元，总金额肆拾柒万伍仟贰佰元整。其他合同条款及附加协议内容与编号为00027的商铺买卖合同一致。
同日，原告林万权向被告徐州刘邦大厦有限公司交纳购房款634560元。被告徐州刘邦大厦有限公司按约定返租该商铺，并一直按合同约定向原告林万权支付租金。
涉案建筑位于沛县汉城中路东侧，房屋共计13层，面积16227.55平方米，国有土地使用权面积5980.8平方米。房产证号为：沛房权证政字第000169**号；土地使用权证号为：沛土国用2007字第3646号。房屋所有权及土地使用权均登记在徐州丰洋百货有限公司名下，现处于抵押状态，设定抵押权的房产面积为15695.65平方米，土地面积5980.8平方米。
另查明，2011年4月15日，沛县刘邦大酒店有限公司变更企业名称为徐州刘邦大厦有限公司。
上述事实，有原、被告的陈述以及原告提供的两份商铺买卖合同、收款收据、徐州工商行政管理局的名称变更核准通知书、沛县房产服务中心的档案材料等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为，根据原、被告的陈述以及原告提供的商铺买卖合同及收款收据可以认定，原告林万权购买了位于沛县汉城中路东侧刘邦大厦第一层的262、263、270、273号商铺，并交纳了房款。购买商铺后，被告进行了返租并按约定支付了租金，但被告一直未给原告林万权办理产权登记手续，该行为违反了双方签订的商铺买卖合同第十一条关于产权登记的约定，已构成违约。双方明确约定了“出卖人应当在买受人付清房款签约后90日内办理权属登记，由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，经双方同意出卖人按买受人已付房价款的10%向买受人支付违约金……”的违约金计算方法，且该约定不违反法律的强制性规定，故被告徐州刘邦大厦有限公司应当按已付购房款的10%向原告林万权支付违约金63456元。
因涉案房地产登记在案外人徐州某某公司名下，且处于抵押状态，不具备办理产权变更登记的条件。虽然在该房产第一层西侧预留了300平方米未办理抵押登记，但预留的位置未作明确标示，而原告林万权购买的商铺亦无明确的四至，无法审查是否在抵押面积内，且土地使用权全部办理了抵押登记。故对原告林万权要求被告徐州刘邦大厦有限公司协助办理房屋所有权证及土地使用权证的诉讼请求，本院不予支持。
被告方关于“本案是被告集资借款，不是房屋买卖，应当以借贷纠纷来解决”的抗辩意见，原告不予认可。仅凭双方在合同中约定了返租、回购就将房屋买卖合同认定为借贷或集资借款，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条之规定，判决如下：
一、被告徐州刘邦大厦有限公司于本判决生效后十日内支付原告林万权违约金63456元；
二、驳回原告林万权的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1466元，减半收取为733元，由被告徐州刘邦大厦有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审判员 李巍
二〇一四年六月三日
书记员 李艳