重庆市万州区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）万法民初字第03054号
原告冉隆慧，女，汉族，1928年3月13日出生，住重庆市万州区电报路。
委托代理人刘应成（系原告冉隆慧之子），男，汉族，1955年4月21日出生，住重庆市万州区新城坡。
委托代理人谭邦立（系原告冉隆慧女婿），男，汉族，1951年3月15日出生，住重庆市万州区国本路。
被告重庆市万州辰光置业发展有限公司，住所地重庆市万州区王牌路366号，企业法人营业执照注册号5001010000282259-2-2，组织机构代码证号20793530-5。
法定代表人李文，董事长。
委托代理人田友琦，男，汉族，1953年12月1日出生，系该单位职工，住重庆市万州区孙家书房路。
原告冉隆慧与被告重庆市万州辰光置业发展有限公司（以下简称万州辰光发展公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员罗正东独任审判，并适用简易程序公开开庭进行了审理，原告冉隆惠的委托代理人刘应成、谭邦立，被告的委托代理人田友琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告冉隆慧诉称，2005年1月，被告在原告所在地实施拆迁时称已经向国家缴清1700万元的土地出让金。因此，原告原房屋土地使用面积35㎡，签订协议时只保留了一层门面房不到20㎡，其余都让与被告作为房地产开发，但后来才知道被告根本未向国家缴纳土地出让金。
被告在房屋安置协议中向原告承诺，原告安置还房的门面后面没有柱子，二楼左侧墙壁是玻璃墙，厚度不会超过3cm，所还新房适用面积大于原房。因此，原、被告双方于2005年1月28日签订了《房屋拆迁安置补偿协议书》。根据协议第一条第2、3款，第二条第1款和第五条第2款的约定，原告门面宽度为2.85m；门面后面修楼梯与二楼相连，楼梯的位置、尺寸、走向由原告决定，二层房屋开间宽度为5.7m（左侧墙壁包边），一层门面和二层经营房高度不低于4.2m；被告每月支付原告停业补偿费1100元，从协议生效之日起，首先支付6个月的停业补偿费，从7个月开始，每6个月为一期，每期的首日为支付日，如超过支付日10天仍未支付，在应给付停业补偿费的基础上，逐月递增1﹪；被告必须在三年内交房，逾期一年，停业补偿费增加100﹪。
2011年11月12日，被告通知原告接房，原告到现场验收时发现，原告门面房与刘应成门面房之间无隔墙，门面后面与还房图纸不相合，门面后下角多出了1.1m×1.1m的柱子，占去了门面后面和二层房屋使用面积共2.42m，致原告门面后面楼梯无法修建，原告当即要求被告在柱子后面开口修建与二楼相连，但被告置之不理。
原告二层房屋开间宽度5.7m，左侧墙壁包边计算，是因为被告在签订协议时承诺所还原告新房二楼左侧墙壁为玻璃墙，壁厚不超过3cm，在对新房验收是，原告发现二楼房屋左侧墙壁厚在36cm以上，按照玻璃墙厚3cm计算，原告二楼房屋损失面积3.19㎡（0.36m－0.03m×9.65m），一层门面高也不足4.2m。
由于被告所交房屋不符合协议及其承诺，原告多次要求被告进行整改，被告不当不理，反而于2011年4月28日停发了原告的停业补偿费。
综上所述，被告故意违约不讲诚信。因此，现起诉要求：1、由被告赔偿原告门面和二楼的使用面积5.61㎡，并按协议及原告的指定，在门面右后角的柱子后面修建楼梯与二楼相连；2、由被告向原告赔偿从2011年4月28日至2013年4月27日两年的损失52800元；3、由被告向原告支付2012年4月28日至2013年4月27日期间的违约金216040元。
被告万州辰光发展公司辩称，一、原告请求赔偿房屋使用面积5.61㎡无事实根据和法律依据。被告所还原告房屋面积符合合同规定，有合同和测绘报告为证。合同约定还房面积为：一层门面39.78㎡，刘应成、冉隆惠各19.89㎡；二层还房面积55.83㎡，偿还给刘应成、冉隆惠共有。测绘报告的测定的安置还房面积为：一层门面建筑面积41.6㎡，隔成两间，刘应成、冉隆惠各20.8㎡；二层建筑面积63.26㎡。实际还房面积符合合同约定，且大于约定的面积。二、楼梯位置是按照2008年11月23日刘应成、冉隆惠的《复函》意见修建。在该信函中，刘应成、冉隆惠明确表示“……由于冉隆惠右后侧已无法修建楼梯，我方只得将楼梯口的开口设置在二层经营房的左后侧……”。被告正是按照他们的共同意思而修建。三、根据原告与被告签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》第五条第2项约定：“本协议自签订之日起，甲方（即被告）必须在三年内将竣工验收合格的房屋交付乙方……”的约定，被告交房的条件是“竣工验收合格”。而被告早于2008年9月15日取得“本工程验收合格”的《建设工程竣工验收意见书》，并于同年9月22日通知原告确定楼梯的修建位置；原告于同年9月26日复函，避谈楼梯位置。被告又于同年10月28日通知原告尽快确认楼梯位置；原告于同年10月31日复函称，被告没有把图纸交原告为由，仍不明确楼梯修建的位置。被告于同年11月1日按原告意见将图纸寄给原告。原告收到后，于11月11日复函称，于11月3日收到图纸，不同意把楼梯修建在刘应成门面的后面，但也不明确楼梯的修建位置，只强调“立柱”占用了使用面积。同年11月15日被告又复函原告，通知在7日内明确楼梯修建位置。否则，按同年11月1日提供的示意图修建楼梯；同年11月23日原告复函，同意将楼梯修建在刘应成门面的后面并附示意图。自此，双方对楼梯修建位置达成一致意见。被告按此修建楼梯，原告没再提楼梯事宜。被告于同年12月30日通知原告洽谈还房和填表确认接房事宜。原告又以其他理由拒接。之后，被告又分别于2009年5月10日、2011年4月8日、2011年5月30日通知原告接房，其间被告于2010年3月将楼梯按双方达成的一致意见修好。但原告仍以“立柱”占用面积等为由拒绝接房，但不再提楼梯的问题。被告于2011年4月6日取得《重庆市万州区建设工程竣工验收备案登记证》。鉴于安置还房早已具备交付条件，被告不得不从2011年4月28日起停止支付停业补偿费和延期交房违约金。在安置还房已具备实际交房条件和被告已具备法定交房条件的情况下，原告拒不接房，被告停止支付停业补偿和违约金的理由正当。
综上所述，原告故意不接房是本案纠纷的原因，对原告的恶意行为依法不应支持。本案被告已按约履行了全部义务，其诉讼请求依法不成立，请求依法予以驳回。
经审理查明：原告冉隆惠与刘应成系母子关系，房屋拆迁前，两人门面的国有土地使用证为原告冉隆惠，但所有权证分别为冉隆惠、刘应成。2005年1月28日，原告冉隆慧（乙方）和其子刘应成（乙方），共同与被告重庆市万州辰光置业发展有限公司（甲方）签订房屋拆迁安置补偿协议书，约定由被告拆迁乙方位于重庆市万州区电报路175号、177号处一楼一底房屋，其中底层为临街非住宅房19.89㎡＋19.89㎡（刘应成占19.89㎡、冉隆惠占19.89㎡），共39.78㎡；二楼55.83㎡为非住宅，归冉隆惠所有。甲方同意第一层门面的宽度，在原冉隆慧房屋产权证所开间宽度的基础上共增加0.54m，增加后的两门面开间宽度各为2.85m，冉隆惠门面开间宽度以两墙壁中对中计算，刘应成门面开间宽度以左墙壁包墙计算，其还房面积不变。被告以产权调换形式，偿还冉隆慧及刘应成被拆房屋建筑面积，按自愿协商原则，互不补差，互不计算公摊面积。被告给冉隆慧停业费每月2000元，其中刘应成900元／月，冉隆惠1100元／月。从协议生效之日起，被告应首次给付冉隆慧、刘应成6个月的停业补偿费，从第7个月开始，每6个月为一期，每期的首日为该期停业补偿费的支付日，如超过该期支付日10天仍未支付，在应给付停业补偿费的基础上，逐日递增1%。并约定被告所交房屋，水电必须到位，应按房主原专线电表安装妥当。协议自签订之日起，被告必须在三年内将竣工验收合格的房屋交付，被告若不能按时交房（除不可抗力因素外），被告必须承担违约责任，从逾期之日起，停业补偿费增加50%。逾期一年，停业补偿费增加100%。
2008年9月中旬，被告开发的“帝景湾.名苑”工程，经建设、施工等单位验收合格。2008年9月22日，被告给原告冉隆惠和其子刘应成去函，征求冉隆惠门面后面与二层经营房修建楼梯相连位置、尺寸、走向等事宜。2008年9月26日，原告冉隆惠和刘应成向被告回函称，已收到被告的信件，并提出意见：1、门面房与二层经营房应埋设下水管道，便于用水；2、一层门面房地面不得低于人行道面；3、二层经营房前面应开两扇大窗户；4、一层门面房右侧立柱是签订合同时所没有的，该立柱占去我方门面及二楼适用面积，且对楼梯的修建造成了极大的影响，同时门面房高度与合同约定不相符，我方请贵公司就上述问题约定时间尽快协商，签订补充协议，及时确定楼梯的位置、尺寸、走向，尽快修建。时至今日，贵方没有派人与我方协商。
2008年10月28日，被告第二次向原告冉隆惠和刘应成去函，征求二人决定一层门面与二层经营房修建楼梯相连位置、尺寸、走向等事宜。同年10月31日，原告冉隆惠和刘应成给被告回函称，已经收到被告邮去的信件，要求被告尽快提供一层门面后面与二层经营房楼梯修建示意图。
2008年11月1日，被告给原告冉隆惠和刘应成去函，将一层门面后面与二层经营房楼梯修建示意图邮寄给二人。同年11月11日，原告冉隆惠和刘应成在收到该函件后给被告复函，称该图纸中将楼梯的位置设在刘应成门面后面，将其门面面积占去经二分之一，不同意该方案。2008年11月15日，被告针对原告提出的异议，再次给原告冉隆惠和刘应成去函，要求二人尽快提供楼梯建设的示意图。同年11月23日，原告冉隆惠和刘应成给被告回函称：“……由于冉隆惠右后侧已无法修建楼梯，我方只得将楼梯口的开口设置在二层经营房的左后侧……”。同时，原告冉隆惠在复函中提供了建设楼梯的具体位置、尺寸的“示意草图”。被告收到后，按照原告冉隆惠和刘应成的要求进行了修建。
2008年12月22日，被告书面通知原告冉隆惠和刘应成，称“帝景湾.名苑”工程经质检部门验收合格，已具备交房条件，要求原告在接到该通知后三日内去被告处洽谈还房确认事宜，并签订拆迁还房确认表。同年12月30日，刘应成在被告提供的《确认还房事宜尽快还房通知签收单》上，确认原告冉隆惠、刘应成已经收到该通知，但在“备注”栏注明：“还未谈好”的内容。2009年5月10日、2011年4月8日、2011年5月30日，被告又先后通知原告冉隆惠和刘应成去被告处接受还房，但原告一直未到被告处接受拆迁还房。
此外，本院尚查明：2010年12月15日，经万州区房产测量所测量，一层门面建筑面积为41.6㎡；二层房屋建筑面积为63.26㎡。
上述事实，有双方当事人的当庭陈述、抗辩、相互之间的举证、质证和辩论意见在案佐证。据此，本院依法予以确认。现本案存在的主要争议为：
一、被告是否存在未按照合同约定的面积修建原告冉隆惠的还房？
二、被告修建的一层门面与二层经营房相连的楼梯是否不当？
三、被告是否存在迟延交房？
针对以上争议，本院分别评判如下：
一、关于被告修建的还房的面积问题。
本院认为：按照双方2005年1月28日所签订的《房屋拆迁安置补偿协议》的约定，被告应还原告冉隆惠和刘应成一层门面39.78㎡，即二人各19.89㎡。而按照万州区房产测量所的《测量报告》表明，一层门面建筑面积41.6㎡，使用面积40.37㎡；二层还房面积55.83㎡，测绘报告测定的面积63.26㎡，使用面积54.04㎡。因此，原告冉隆惠主张被告修建的还房面积小于合同约定的请求，本院不予支持。
二、关于被告修建的一层门面与二层经营房相连的楼梯的问题。
本院认为：按照双方2005年1月28日所签订的《房屋拆迁安置补偿协议》的约定：“一层门面后面与二层经营房修建楼梯相连，该楼梯的位置、尺寸、走向，甲乙双方协议协商后，方可以决定修建，如未按要求修建，甲方应当承担修建的一切费用。”因此，双方在《拆迁安置协议》中对楼梯的修建约定为事后另行协商。基于此，2008年11月23日冉隆惠、刘应成给被告的《复函》中，二人明确表示“……由于冉隆惠右后侧已无法修建楼梯，我方只得将楼梯口的开口设置在二层经营房的左后侧……”，并且绘制了修建楼梯的草图。被告便按照原告的要求进行了修建。因此，原告冉隆惠主张楼梯的修建不符合约定，被告应当承担责任的请求，本院不予支持。
三、关于被告是否存在迟延交房的问题。
本院认为：双方在协议中约定的被告交房的条件是“竣工验收合格”，而2008年9月15日被告已取得《建设工程竣工验收意见书》，并从同年9月22日起，曾经多次通知原告确定楼梯的修建位置，双方在确定楼梯修建位置后，被告即按照原告提供的草图予以修建。嗣后，被告于2008年12月30日通知原告洽谈还房和填表确认接房事宜。但是，原告一直不受领房屋。因此，被告不存在迟延交房行为；原告冉隆惠要求支付停业补偿费和承担违约金责任的请求，本院不予支持。
综上所述，本院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条的规定，判决如下：
一、驳回原告冉隆慧要求被告重庆市万州辰光置业发展有限公司，赔偿门面和二楼的使用面积5.61㎡，以及在门面右后角的柱子后面修建楼梯与二楼相连的诉讼请求；
二、驳回原告冉隆惠要求被告重庆市万州辰光置业发展有限公司，赔偿从2011年4月28日至2013年4月27日期间损失52800元的诉讼请求；
三、驳回原告冉隆惠要求被告重庆市万州辰光置业发展有限公司，支付2012年4月28日至2013年4月27日期间违约金216040元的诉讼请求。
案件受理费5320元，减半收取2660元，由原告冉隆惠负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，在上诉期满之日起七日内向该院预交上诉费5320元，逾期不交纳上诉费又未提交缓交诉讼费申请的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审判员 罗正东
二〇一三年七月十日
书记员 肖 阳
书记员 罗小莉