广东省茂名市茂南区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）茂南法民三初字第422号
原告：何翠玲，女，1972年7月17日出生，汉族，住茂名市茂南区，
委托代理人：梁国标，广东君诚律师事务所律师。
委托代理人：梁柳清，广东君诚律师事务所律师助理。
被告：茂名富丽房地产有限公司。住所地：茂名市双山三路*号。
法定代表人：林正，该公司董事长。
委托代理人：梁小云，广东大贤东宇律师事务所律师。
原告何翠玲诉被告茂名富丽房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年8月5日立案受理，依法由审判员陈玲适用简易程序公开开庭进行了审理。原告何翠玲的委托代理人梁国标、被告茂名富丽房地产有限公司的委托代理人梁小云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年8月20日，原告与被告签订了《广东省商品房买卖合同》（以下简称《商品房买卖合同》），被告将建筑面积共50.23平方米，套内建筑面积39.79平方米，位茂名市××山××院××、××房房，以总金额为人民币133511元的价格出售给原告。《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2010年07月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、100M2以下按月推迟一月出卖人向买受人支付叁佰元/套违约金，100M2以上按月推迟一月出卖人向买受人支付伍佰元/套违约金。”
双方签订合同后，被告于2010年7月30日前交楼后，却一直延迟至2013年5月31日才给予原告办理房产证，其间被告共延迟34个月都没有履行合同约定的办证义务，被告已构成违约，应当支付原告延期办证违约金10200元（300元/月×34个月）。请求法院判令：1、被告支付原告逾期办理房屋所有权证违约金10200元。2、被告承担本案诉讼费用。
被告辨称，本案涉案房屋的交付日期是2010年8月31日，原告至2013年8月才主张被告的违约责任，已超过诉讼时效。
被告不存在违约行为，要求被告承担违约责任没有事实依据。1、办理产权证是三方行为决定的，即：业主要按期提交办证所需全部资料、并按房产局要求填写登记表；房地产公司要按期向房产局代交资料和申请；房产局要按时办理完毕。2、《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”该约定是指被告负责在房屋交付180天之内将办理权属登记的资料交产权登记机关，并不是应在交付房屋180天内负责办理完毕权属证书。《合同补充协议》第六条约定：“对原《合同》第十五条作如下补充约定：买受人必须在付清房款60天内根据房产局和国土局办理房地产权证和国有土地分割证所需资料提交（身份证复印件、购房合同、办证相关手续费等资料）给出卖人。”实际上，原告是在2013年5月份才到房产部门签署授权办理房产证的委托书。被告已经在2010年年底将登记资料报房产部门备案，被告的义务已经完成。被告不存在违约行为。原告要求被告承担违约责任没有法律依据。
假如法院认定被告存在违约行为，原告起诉的违约期限及违约金过高。1、按照《商品房买卖合同》第十五条的规定，在交付房屋180天内提交办证资料给房产局，被告即履行完毕办证义务。客观上，被告是在2010年底已经提交资料给房产局，只是办证资料未齐全，房产局要求被告补齐资料。2013年1月25日，被告按照房产局的要求补齐所有的资料。原告在2012年6月份缴税的证据充分证实了在2010年开始，被告已经开始为原告等人办理房产证。因此，被告认为，如果法院认定被告违约，那么违约期限是2011年3月至2013年1月，总数是23个月。但原告有部分是已经超过两年的诉讼时效，依法不应予保护。本案被告已经采取了继续履行等补救措施，为原告办理房地产权证，被告行为并没有导致合同目的不能实现，也没有给原告造成损失，没有阻碍原告行使其物权等实体权利，因此，被告认为，如果法院认定被告违约，在原告没有损失的情况下，合同约定的违约金过高，总违约金应为总房款的万分之五为宜。
经审理查明，2009年8月20日，原告与被告签订《商品房买卖合同》、《合同补充协议》一份，约定：被告以出让方式取得茂名市双山一路81号大院4、5号(编号为0101098-4)的地块的土地使用权，取得《土地使用权证书》，经批准，在该地块上建设商品房，定名“富丽金色家园”；原告购买的商品房为预售商品房，楼牌号茂名市××山××院××、××房房，建筑面积共50.23平方米，房屋总价133511元；被告应当在2010年7月30日前，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。该合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意按推迟一个月出卖人支付300元/套的违约金。
2010年7月28日、8月4日，被告分别向原告发出交楼通知书。原告于2010年8月31日办理收楼手续。被告于2013年1月25日将办理权属登记的资料报茂名市房产管理局备案。原告于2013年5月31日领到房产权证。被告主张在2010年底已将资料报茂名市房产管理局备案，未能提供证据证实。
以上查明的事实，有身份证、商品房买卖合同、行政许可申请受理通知书、交楼通知书及庭审笔录等在案佐证。
本院认为，双方当事人依法自愿订立《商品房买卖合同》、《合同补充协议》，系双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，双方在该合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意按推迟一个月出卖人支付300元/套的违约金。被告于2010年8月31日将房屋交付给原告使用，被告应于2011年2月28日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但是被告于2013年1月25日才将资料报产权登记机关备案，已构成违约。被告主张在2010年底已将资料报产权登记机关备案，未能提供证据证实，对其主张，本院不予认可。
原告在2011年3月1日起应当知道被告已逾期办证。诉讼时效期间应从权利人知道或者应当知道权利被侵害时计算，在两年内请求保护民事权利。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条的规定，诉讼时效的抗辩可以针对债权请求权提出。本案中，原告就被告逾期履行办理房屋权属登记的行为，要求被告承担违约金责任，是基于商品房买卖合同产生的合同之债所享有的以财产利益为内容的债权请求权。针对该种债权请求权，应当适用《中华人民共和国民法通则》关于诉讼时效的规定。原告知道被告在2010年9月1日至2011年2月28日期间没有为其办理到房地产权证时，就应当知道自己的权利已被侵害。2011年3月1日为本案诉讼时效的起算点。原告于2013年8月5日才提起诉讼，主张被告支付逾期办理房地产权证的违约金，已超过了两年的诉讼时效期间，又未能举证证明其有诉讼时效中止、中断及延长的正当理由。故被告抗辩原告这一主张已超过了两年的诉讼时效，理由充分，本院予以采纳。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条的规定，判决如下：
驳回原告何翠玲的诉讼请求。
本案减半收取的案件受理费28元，由原告何翠玲负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于茂名市中级人民法院。
审判员 陈 玲
二〇一三年十一月五日
书记员 车燕茹