山东省潍坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁07民终6185号
上诉人（原审原告）：季士强，男，1963年1月27日出生，汉族，住青州市。
委托诉讼代理人：马庆鸿，山东古州圣洁律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：青州市四通物资有限公司，住所地青州市北环路王桑路口东100米路南。
法定代表人：王彦增，董事长。
委托诉讼代理人：陈林，山东潍青律师事务所律师。
原审被告：山东国贸置业投资有限公司，住所地青州市北环路王桑路口东100米路南。
法定代表人：许明永，经理。
委托诉讼代理人：陈林，山东潍青律师事务所律师。
上诉人季士强因与被上诉人青州市四通物资有限公司（以下简称四通公司）、原审被告山东国贸置业投资有限公司（以下简称国贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青州市人民法院(2016)鲁0781民初3299号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
季士强上诉请求：1、撤销青州市人民法院(2016)鲁0781民初3299号民事判决，依法改判；2、诉讼费、保全费由四通公司负担。事实与理由：一审对上诉人损失的数额认定错误，赔偿金数额过低，显失公平。
四通公司辩称，上诉人的上诉请求没有依据，请求驳回上诉，维持原判。
国贸公司的意见同四通公司。
季士强向一审法院起诉请求：1、解除与四通公司签订的委托经营合同，判令四通公司交还交易厅摊位；2、判令四通公司、国贸公司支付租金和违约金共计511040.4元，逾期付款违约金逾期一日按月租金0.3%计算；3、诉讼费用由四通公司、国贸公司负担。
一审法院认定事实：2012年12月18日，季士强与四通公司签订了中国（青州）花卉苗木国际交易中心交易大厅两处摊位租赁权买卖合同两份，约定季士强购买四通公司开发建设的交易摊位即西厅184号和193号，价款分别为360198元和371167元，同时该两份合同第十五条均约定国贸公司与四通公司为本项目的共盟单位，本项目相关财务及法律事务无论任何一家出具的文本及盖章，均予认可且有同等效力。同日，季士强与四通公司还另行签订中国（青州）花卉苗木国际交易中心交易大厅摊位委托经营合同书二份，合同约定四通公司回租上述两处摊位10年（2013年1月1日至2022年12月31日），租赁期内前三年，四通公司不支付租金，自第四年起，四通公司每年向季士强支付一次租金，其中第184号厅第4至9年每年租金为77442.4元，第10年租金为116163.60元，第193号厅第4至9年每年租金为79800.80元，第10年租金为119701.20元，四通公司应于每年元月1日前支付本年度租金并汇入季士强指定的银行账号。上述交易大厅摊位使用权买卖合同及委托经营合同签订后，季士强将购买摊位款项全部支付给四通公司，四通公司未按约支付季士强租赁费。
一审法院认为，季士强与四通公司签订的大厅摊位使用权买卖合同及委托经营合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，故对四通公司主张委托经营合同为无效合同不予支持。关于山东国贸投资集团有限公司是否承担支付租金责任问题，季士强与四通公司签订的中国（青州）花卉苗木国际交易中心交易大厅摊位使用权买卖合同第十五条虽约定国贸公司与四通公司为本项目的共盟单位，本项目相关财务及法律事务无论任何一家出具的文本及盖章，均予认可且有同等效力，但国贸公司并未在该份合同上盖章确认，国贸公司庭审中对此条款亦不认可，故对季士强关于国贸公司应对相关债务承担共同清偿责任的主张不予支持。关于季士强主张的解除双方签订的委托经营合同问题，四通公司于本案庭审中当庭表示同意于开庭当日（2016年8月3日）解除该份合同，故对季士强的该项主张予以支持。关于四通公司应支付的租金问题，双方签订的摊位委托经营合同约定，租赁期内前三年，四通公司不支付租金，自第四年起，四通公司每年支付一次租金，其中第184号厅第4至9年每年租金为77442.40元，第10年租金为116163.60元；第193号厅第4至9年每年租金为79800.80元，第10年租金为119701.20元；双方于二份委托经营合同中约定四通公司应于每年元月1日前支付季士强本年度租金并汇入季士强指定的银行账号，故按双方上述约定，四通公司应于2016年1月1日前支付上述两处摊位第4年的租金157243.2元，但因本合同已于2016年8月3日解除，故至合同解除日，四通公司第4年实际租赁期间为2016年1月1日至2016年8月3日共计216天，故四通公司按第4年实际租赁期间应付租金为94345.92元（157243.2元÷360天×216天）。关于违约金，委托经营合同第七条约定，四通公司逾期支付租金，每逾期一日，季士强按月租金的0.3%向四通公司收取逾期付款赔偿金，若逾期三个月未支付租金，季士强有权收回摊位，四通公司应支付约定十年总租金的30%作为赔偿金；委托经营合同约定四通公司于2016年1月1日前应支付的第4年的租金为157243.2元但逾期三个月以上未支付该租金，按上述合同约定四通公司应支付353797.2元[（157243.2元×6+116163.60元+119701.20元）×30%]。四通公司主张依据该条款计算的赔偿金过高，因四通公司逾期支付的租金仅为第4年的租金157243.2元，若按双方约定的违约条款计算赔偿金为353797.2元，为逾期应支付的第4年的租金的2倍还多，相较于四通公司逾期支付的租金数额而言确属过高，酌定调减至四通公司逾期支付的第4年租金的30%即47472.96元（157243.2元×30%）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定,判决:一、解除季士强与青州市四通物资有限公司签订的中国（青州）花卉苗木国际交易中心交易大厅摊位委托经营合同书；二、青州市四通物资有限公司于判决生效之日起十日内支付季士强租赁费94345.92元（租赁费计算至2016年8月3日）及违约金47472.96元并退还季士强涉案摊位；三、驳回季士强的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4880元，保全费3520元，由青州市四通物资有限公司负担。
本院二审期间，季士强提交山东省昌乐县人民法院调查笔录复印件一份，在该笔录中被调查人四通公司法人王彦增承认自己是四通公司和国贸公司的实际控制人；提交青州市黄楼街道办事处收四通公司物资款项表复印件一份，证明四通公司和国贸公司的财产混同。四通公司认为以上两份证据均是复印件，对真实性不予认可，且王彦增的个人说法不能证实王彦增是国贸公司的实际控制人，国贸公司的股东应以工商登记为准。
本院二审查明的其他事实与一审相同。
本院认为，季士强与四通公司签订的中国（青州）花卉苗木国际交易中心交易大厅摊位委托经营合同书，意思表示真实，合法有效，双方均应依约定和法律规定行使各自的权利义务。四通公司未按合同约定支付租金且逾期超过三个月，季士强依约要求解除合同并主张赔偿金理由正当，应予支持。四通公司于一审期间同意解除合同，即双方合同已经解除，本院予以确认。关于赔偿金数额，依据双方约定，应为十年总租金的30%，即353797.2元[（157243.2元×6+116163.60元+119701.20元）×30%]，一审认为该赔偿金数额与四通公司应支付的第四年租金数额相比确属过高，因而酌减至合同约定的第四年租金数额的30%，即47472.96元（157243.2元×30%）。本院认为，该赔偿金数额是否过高，应与合同解除后给守约方造成的损失数额相比较。涉案合同约定的租金总额为1179324元，即季士强在合同完全履行的情况下可预期租金收益为1179324元，年均租金收益117932.4元。合同解除后，剩余租期的租金损失季士强可通过另行出租或自行经营等方式获取收益予以填补，故对该部分损失不予考虑。而合同期内的第一年至第三年，虽双方约定不支付租金，但该约定显然基于合同得到完全履行的预期，即该三年不支付租金是通过约定后续合同期内支付相对较高租金予以填补，现因四通公司违约导致合同解除，后续合同期内约定的较高租金收益不可能兑现，故季士强在合同期第一年至第三年实际上没有任何租金收益，而同期四通公司通过对涉案摊位使用经营却获得收益，因此该部分应认定为季士强因合同解除遭受的损失。合同约定不支付租金的期间为三年，恰为总租期十年的30%，因此双方约定赔偿金为十年总租金的30%相对公平合理，不属过高。同时，考虑租期第四年至第十年双方约定的年租金数额高于约定租期内的年均租金数额，故一审认定的四通公司应支付的第四年实际租赁期间的租金数额94345.92元高于按年均租金117932.4元计算的数额69790.13元（117932.4元÷365天×216天），基于公平原则，对该超出部分24555.79元（94345.92元-69790.13元）应从按总租金的30%计算的赔偿金中扣除，即四通公司应支付的违约金数额为329241.41元（353797.2元-24555.79元）。一审酌定违约金数额为47472.96元显失公平，本院予以纠正。合同解除后，四通公司应将涉案摊位交还季士强，双方因涉案摊位未及时交还而引起的纠纷与本案不属同一法律关系，可另行处理。综上，季士强的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持山东省青州市人民法院(2016)鲁0781民初3299号民事判决第一项，即“一、解除季士强与青州市四通物资有限公司签订的中国（青州）花卉苗木国际交易中心交易大厅摊位委托经营合同书”；
二、撤销山东省青州市人民法院(2016)鲁0781民初3299号民事判决第二项、第三项，即“二、青州市四通物资有限公司于判决生效之日起十日内支付季士强租赁费94345.92元（租赁费计算至2016年8月3日）及违约金47472.96元并退还季士强涉案摊位；三、驳回季士强的其他诉讼请求”；
三、青州市四通物资有限公司于本判决生效之日起十日内支付季士强租赁费94345.92元（租赁费计算至2016年8月3日）、违约金329241.41元，并退还季士强涉案摊位；
四、驳回季士强的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取4880元，由青州市四通物资有限公司负担3500元，季士强负担1380元；保全费3520元，由青州市四通物资有限公司负担。二审案件受理费9760元，由青州市四通物资有限公司负担8000元，季士强负担1760元。
本判决为终审判决。
审判长 尹 义
审判员 宫 磊
审判员 陈志宇
二〇一八年一月二日
书记员 李朋朋