上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0109民初10755号原告：王金明，男，1964年2月20日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：诸东华，上海茂泰律师事务所律师。被告：上海宏政贸易有限公司，住所地上海市。法定代表人：高正红，经理。被告：上海潇戈物业管理有限公司，住所地上海市。法定代表人：何红丽，经理。上列两被告的共同委托诉讼代理人：周家宏。第三人：王迪，男，1993年8月5日出生，汉族，户籍地黑龙江省哈尔滨市阿城区小岭镇石发街二委*组。第三人：施洪贤，女，1978年6月25日出生，汉族，住江苏省启东市汇龙镇大洪村*组**号。原告王金明与被告上海宏政贸易有限公司(以下简称宏政贸易公司)、上海潇戈物业管理有限公司(以下简称潇戈物业公司)排除妨害纠纷一案，本院立案后，依法通知王迪、施洪贤作为第三人参加诉讼，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王金明及其委托诉讼代理人诸东华，被告宏政贸易公司、潇戈物业公司的共同委托诉讼代理人周家宏，第三人施洪贤到庭参加诉讼。第三人王迪经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告王金明向本院提出诉讼请求：1、请求排除妨害，排除两被告实施妨害原告所有权的行为；2、两被告赔偿原告租金损失19,000元(按11,500元/月计算，自2016年3月5日起计算至2016年4月26日，取整)；3、两被告支付占用上海市恒业路XXX号甲室房屋(以下简称系争房屋)期间的电费5,462.36元；4、两被告向原告赔礼道歉。事实和理由：2014年5月，原告王金明与第三人王迪签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将其所有的上海市恒业路XXX号甲室房屋出租给王迪，合同并约定不得利用房屋进行违法犯罪活动；不得将房屋转借、转租、转让第三方；按时缴纳房租，拖欠租金十天以上(包括十天)原告有权终止合同；承诺租赁该房屋仅作为理发店、水果店之用。2016年1月，原告得到消息，出租房屋内有进行违法活动，同时原告也发现王迪违反合同约定将该房屋转租给被告宏政贸易公司，宏政贸易公司存在再行转租的行为。原告立即联系王迪，要求王迪按约定严格履行合同，包括收回房屋自用，不得进行违法经营活动，及时支付房屋租金。然而王迪并未按照原告的通知纠正违约行为，在宽限期内仍然未及时支付租金，故原告于2016年3月5日通知王迪解除双方的租赁合同。合同解除后王迪未进行房屋交接，2016年3月5日原告前往系争房屋欲收回房屋，因两被告强行占有该房屋导致原告无法收回并出租该房屋。被告潇戈物业公司分别于2016年3月14日、2016年3月24日与案外人陆某某、陈某某签订租赁合同，分别将系争房屋转租给陆某某、陈某某。宏政贸易公司分别于2016年4月20日、6月19日上门闹事、骚扰租客，但无相关报警记录等证据予以证明。2016年4月26日原告自行收回房屋，2016年4月27日原告将系争房屋另行出租。因潇戈物业公司分别于2016年3月14日、2016年3月24日将系争房屋转租给陆某某、陈某某，导致有人上门装修，而原告亦无法分辨上门闹事的是宏政贸易公司还是潇戈物业公司的人员，撬锁上门干预的行为潇戈物业公司均有参与，故原告起诉要求两被告共同承担责任。审理中，原告表示目前不存在两被告或其他人员上门干扰的行为，故撤回请求排除妨害，排除两被告实施妨害原告所有权的行为以及要求两被告向原告赔礼道歉的诉讼请求。被告宏政贸易公司、潇戈物业公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原告将系争房屋出租给王迪后，王迪与施洪贤签订《租赁房屋合同》，将系争房屋转租给施洪贤，施洪贤先后委托宏政贸易公司、潇戈物业公司对外出租管理该房屋，施洪贤已向王迪支付租金至2016年5月31日。从2016年3月1日施洪贤委托潇戈物业公司对外出租管理系争房屋开始，宏政贸易公司不再管理使某系争房屋了。原告于2016年3月5日前来锁门，潇戈物业公司的人员将锁剪掉，为此双方发生纠纷去了派出所，当天晚些时候原告又将大门锁掉。由于施洪贤向王迪支付租金至2016年5月31日，故潇戈物业公司于2016年3月14日将系争房屋出租给陆某某，2016年3月17日陆某某进入系争房屋，原告为此报警，陆某某获知该房屋存在纠纷后要求退租，2016年3月24日潇戈物业公司又将系争房屋出租给陈某某，2016年3月27日陈某某进入该房屋敲墙欲进行装修，原告发现后又报警。自2016年3月27日原告报警后，潇戈物业公司和宏政贸易公司未再进入过系争房屋，也未上门干扰。从2016年3月5日原告锁门开始，两被告就不再使某系争房屋了。原告提交的电费单据载明的地址并非恒业路XXX号，且被告实际租赁面积与恒业路XXX号房屋的面积不一致。第三人王迪未作陈述。第三人施洪贤述称，不同意原告的诉讼请求，王迪与施洪贤签订了租赁合同，施洪贤向王迪承租系争房屋，施洪贤租赁一段时间后因生意不好，分别于2015年6月1日和2016年3月1日委托宏政贸易公司、潇戈物业公司出租管理系争房屋。经审理本院认定事实如下：原告王金明系上海市恒业路XXX号房屋的权利人，该房屋建筑面积为234.33平方米。2014年5月10日，王金明(出租方、甲方)与第三人王迪(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方联系地址为普陀区白玉路XXX弄XXX号XXX室，乙方联系地址为哈尔滨市阿城区小岭镇石发街二委四组；甲方同意向乙方出租本市虹口区恒业路XXX号甲室，面积117平方米，租期从2014年5月26日至2017年5月25日止，月租金为9,000元，3个月一付，押金9,000元，提前7天支付下次房租；租赁期间，水、电、煤费由乙方承担，房屋修缮费由甲方承担，装潢费由乙方承担，物业费由乙方负责；甲方责任：不得无故收回房屋，不得干涉房客正常生活，协助提供有关的生活便利，负责屋内设施正常保修，甲方应到房屋所在地的公安机关办理出租手续并及时纳税；乙方责任：不得私自改变房屋结构，不得人为破坏屋内设施，不得利用房屋进行违法犯罪活动，不得损害公共利益，不得将房屋转借、转租、转让第三方，按时缴纳房租，乙方拖欠租金十天以上(包括十天)甲方有权终止合同；乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为理发店、水果店，无论在什么情况下，乙方都不能将押金转换为房屋租金；合同期间，甲乙双方需认真遵守本协议，不得无故违约，如违约，违约的一方向未违约的一方支付违约金9,000元。2015年5月26日，第三人王迪(出租方、甲方)与第三人施洪贤(承租方、乙方)签订《租赁房屋合同》一份，约定甲方出租的房屋坐落于虹口区恒业路XXX号，面积115平方米；租赁期限自2015年6月1日起至2017年5月25日止；每月租金为11,500元，付款方式为现金付款，付三押一，乙方自签订本协议当日，即向甲方支付三个月的租金和一个月押金，即46,000元，以后每隔三个月支付一次性租金34,500元，提前10天支付下次房租，甲方向乙方出具收条；甲方应向乙方提供必要的水、电、有线使某的，费用由乙方承担，因经营性而发生的费用，由乙方承担；乙方必须依约缴纳租金，拖欠房屋租金20天以上视为违约，甲方有权收回房屋，押金归甲方所有；乙方不得擅自将房屋转让或转借收取费用，必须经过甲方同意，否则视为无效。2015年5月27日，王迪出具委托书一份，载明本人王迪委托施洪贤将恒业路XXX号物业对外出租及管理(包括签订合同等一切与该物业相关的事宜)。施洪贤承租系争房屋后，于2015年6月1日出具委托书，委托宏政贸易公司将恒业路XXX号物业对外出租及管理。嗣后宏政贸易公司与案外人沈某某签订了《租赁合同书》，约定宏政贸易公司将上海市恒业路XXX号底层房屋出租给沈某某使某，建筑面积约100平方米，租期暂定为2015年6月19日至2016年6月18日，前一个月房租金定位22,500元，以后每月租金为12,500元，直至本合同期满。2016年2月29日，施洪贤通过案外人占某某的中国农业银行账户向王迪转账34,500元，用途载明恒业路XXX号房租。2016年3月1日，施洪贤又向潇戈物业公司出具委托书，委托潇戈物业公司将恒业路XXX号房屋对外出租及管理。2016年3月5日，王金明前往系争房屋上锁欲收回该房，因门锁被撬而报警，上海市公安局案(事)件接报回执单载明：报警人为王金明，内容为在恒业路XXX号门口近东宝兴路上有人撬锁，称要动手，人数不明，拿钳子，人无伤，请民警到场处理。当日因发生纠纷，王金明未收回系争房屋。2016年3月9日，王金明委托律师向王迪发律师函，该律师函寄往双方合同约定的王迪联系地址，即哈尔滨市阿城区小岭镇石发街二委四组。律师函载明：恒业路XXX号房屋是王金明的私有物业，分割为甲室和乙室对外出租，其中甲室出租给王迪，合同履行过程中，大约在今年1月，王金明得到消息该出租房屋内有进行违法活动，同时也发现王迪违反合同将房屋转租给宏政贸易公司，而该公司存在再行转租的情况，于是王金明立即联系王迪，要求王迪按约定履行合同，包括收回房屋自用，不得进行违法经营活动，及时支付房屋租金，而王迪没有纠正违约行为，并且在宽限期内仍然没有及时支付租金，于是王金明通过短信通知你解除双方的合同。现要求王迪立即从该处房屋退出，将房屋返还给王金明，第三人因与王迪之间的合同关系或其他原因占有租赁房屋，导致王金明无法及时收回，期间的损失，王金明将保留向王迪追偿的权利。该律师函于2016年3月11日到达合同约定地址，2016年3月19日被退回上海。2016年3月17日匿名人士报警称在恒业路XXX号1楼商铺内有陌生人闯入，并不肯出去，原因不明；2016年3月18日匿名人士报警称在恒业路XXX号店铺门锁被撬，请民警到场处理；2016年3月27日王金明报警称在恒业路XXX号有4、5人闯入其店内敲坏了一面墙，暂无其他过激行为，请民警到场处理。嗣后，王金明于2016年4月27日与案外人朱某签订租赁合同，将系争房屋另行出租。另查明，2016年3月，国网上海市电力公司市区供电公司向原告发送了欠费停电通知书，该通知书载明：用电地址为恒业路XXX号商店，该户2016年2月至2016年3月共欠电费5,182.48元，违约金279.88元，合计5,462.36元。王金明已经向相关部门支付了上述电费。审理中，原告表示沈某某于2016年2月底搬离系争房屋，潇戈物业公司又将系争房屋出租给了案外人陆某某、陈某某，为此提交了潇戈物业公司与陆某某于2016年3月14日签订的租赁合同及收条：租赁合同约定潇戈物业公司将恒业路XXX号大间底层的物业出租给陆某某使某，该物业建筑面积约为60平方米，租期为2016年3月14日至2017年3月13日，前一个月房租为11,000元，以后每月租金定为7,000元；收条载明潇戈物业公司收到陆某某支付的2016年3月14日至2016年5月13日的租金18,000元以及保证金14,000元，陆某某收到恒业路XXX号大间钥匙一把，房屋已移交。原告另提交了潇戈物业公司与陈某某于2016年3月24日签订的租赁合同及收条：租赁合同约定潇戈物业公司将恒业路XXX号小间底层的物业出租给陈某某使某，该物业建筑面积约为35平方米，租期为2016年3月24日至2017年3月23日，每月租金5,000元；收条载明潇戈物业公司收到陈某某支付的2016年3月24日至2016年6月23日的租金15,000元以及保证金10,000元，陈某某收到恒业路XXX号小间底层钥匙一把，房屋已移交。被告表示潇戈物业公司确实与陆某某、陈某某签订了租赁合同，但潇戈物业公司已经分别于2016年3月31日、2016年3月28日与陆某某、陈某某签订了终止协议，分别向陆某某和陈某某退还了保证金和剩余房租，为此提供了终止协议书、收条为证。审理中原告表示，王迪租金支付至2016年2月25日，其应当在2016年2月19日支付下期租金，2016年3月5日，因王迪欠付租金、将房屋转租第三方，原告向王迪发送短信，通知“由于王迪严重违反恒业路房屋租赁合同的约定，约定不得将房屋转租第三方，不得拖欠租金十天以上，本人现解除合同并要求王迪支付违约金9,000元”。王迪未回复该条短信，当时原告已经联系不上王迪，原告认为其与王迪之间的租赁关系在2016年3月5日原告发送短信后已经解除，从该日起两被告无权占用系争房屋。关于租金损失，原告表示其按照王迪与施洪贤签订的租赁合同约定的租金标准11,500元/月予以主张，因被告的干扰行为，原告于2016年4月26日才收回房屋，2016年4月27日另行出租，而2016年3月5日起原告与王迪的租赁关系已经解除，故该期间的租金损失要求两被告承担。关于电费，原告表示电费单据载明的恒业路XXX号即为恒业路XXX号，为此出具了上海市仟盟物业管理有限公司恒通小区管理处出具的证明，另表示其将恒业路XXX号房屋分割为四间门面房，被告占用了其中两间门面房，另两间门面房出租给案外人使某，四间门面房的电费显示在同一张电费单据上，据案外人表示另两间门面房的电费是一并支付给被告的，故原告主张的电费金额为四间门面房的电费总额，没有相应证据证明另两间门面房的电费是支付给被告。本院认为：公民的合法权益受法律保护，任何人不得侵犯。本案中，原告与王迪签订租赁合同后，王迪又将系争房屋转租给施洪贤，嗣后施洪贤先后委托两被告对外出租管理系争房屋，王迪并非系争房屋的权利人，且无证据证明原告知道或者应当知道王迪将系争房屋转租给施洪贤，现房屋权利人即原告对王迪的转租行为不予认可，并向王迪发出了解除通知。2016年3月5日，原告前往系争房屋锁门，因有人撬锁而发生纠纷，原告未能收回房屋，原告又于2016年3月9日委托律师向合同约定的王迪联系地址发送解除合同通知，该律师函于2016年3月11日到达合同约定的王迪联系地址，至此作为房屋权利人，原告有权收回系争房屋，亦有权向房屋的实际占用人主张占用期间造成的损失。现原告表示无法分辨上门闹事的为宏政贸易公司还是潇戈物业公司的人员，故要求两被告共同承担责任，对此本院认为，结合从2016年3月1日起施洪贤系委托潇戈物业公司对外出租管理系争房屋，与案外人陆某某、陈某某签订租赁合同的也系潇戈物业公司，以及两被告陈述上门撬锁系潇戈物业公司的人员所为，自2016年3月1日起，系争房屋实际使某人应当为潇戈物业公司。潇戈物业公司已于2016年3月31日与案外人签订终止协议，原告虽表示2016年4月20日两被告还存在上门骚扰租客的行为，其于2016年4月26日才自行收回房屋，但无相关证据予以证明2016年4月20日存在干扰行为，亦无法证明2016年3月31日后两被告仍占用系争房屋，因此潇戈物业公司应当承担2016年3月11日至2016年3月31日期间原告的损失。关于损失的金额，鉴于自2016年3月5日原告锁门开始，潇戈物业公司已无法正常使某系争房屋，故本院结合原告实际损失、被告实际使某房屋情况，酌情确定损失金额。至于两被告或施洪贤由此产生的损失，可以依据转租合同法律关系向其转租合同相对方另行主张权利。关于原告要求两被告支付占用系争房屋期间的电费5,462.36元的诉讼请求，本院认为，原告自认其将恒业路XXX号房屋分割为四间门面房对外出租，被告占用了其中两间门面房，另两间门面房出租给案外人，现主张的电费金额为四间门面房在2016年2月至2016年3月期间的电费总额，由于原告无法确定被告占用的两间门面房于2016年2月至2016年3月期间所产生的电费金额，亦无证据证明另两间房屋所发生的电费系支付给被告，故对原告的该项诉请不予以支持。第三人王迪经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、第三十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、被告上海潇戈物业管理有限公司应于本判决生效之日起10日内赔偿原告王金明2016年3月11日至2016年3月31日期间的损失5,063.70元；二、对原告王金明的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费411.55元，公告费600元，由原告王金明与被告上海潇戈物业管理有限公司各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  李梅芳人民陪审员  毛济平人民陪审员  顾嘉祯二〇一七年一月二十二日书 记 员  戴 燚附：相关法律条文1、《中华人民共和国物权法》第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。2、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。