贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔27民终1007号
上诉人（原审被告）：陶小艳，女，1969年6月8日出生，汉族，贵州省都匀市人，住都匀市。
被上诉人（原审原告）：汤林，男，1984年9月15日出生，汉族，贵州省金沙县人，住都匀市。
上诉人陶小艳因与被上诉人汤林房屋租赁合同纠纷一案，不服都匀市人民法院于2016年11月1日作出（2016）黔2701民初1864号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人陶小艳向本院提出上诉请求：l、依法撤销或改判一审判决，请求被上诉人继续履行门面出租协议；2、本案一二审诉讼费由被上诉人承担。
事实和理由：第一，一审认定因协议未就房屋维修事项进行约定，属于认定事实错误。门面出租协议第五项约定“在租用期间发生的物业管理费、水电费、房屋出租税等，包括因门面产生的其他费用都由乙方承担”，此处的因门面产生的其他费用，应当包括门面维修事项。因汤林转租之后，未经上诉人同意改造门面，重新装修而导致的门面渗水，由此产生的费用应由汤林承担，即门面渗水的维修费由被上诉人承担。第二，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条规定，争议门面不存在不可抗力的情形，房屋也没有全部或部分毁损、灭失，一审将不可抗力用于此处有失公正。门面渗水可以经过维修之后继续使用，且上诉人已经维修完善，不属于不可抗力导致不能继续使用的情形。本案也没有《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定解除协议的情形存在，因此一审根据《中华人民共和国合同法》总则、第九十四条第（一）项规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，解除双方签订的房屋租赁协议错误。第三，上诉人与汤林租赁的门面只有两次渗水，且在汤林告知后，上诉人在合理期限内已修复完善可以继续使用。但是一审依然以上诉人怠于履行修复义务不能继续使用为由，解除双方签订的门面出租协议。并且根据双方协议约定，修复门面的费用由汤林承担，因此上诉人支付的门面修复费用应当由汤林返还给上诉人。第四，一审认定双方签订的门面出租协议合法有效，且门面出租协议第五项约定“在租用期间发生的物业管理费、水电费、屋出租税等包括因门面产生的其他费用都由乙方承担”，因此门面维修、装修费用由汤林承担，上诉人没有承担费用的义务。双方签订协议约定租赁期间从2014年4月15日至2019年4月14日，现房屋租赁期限未满，且没有解除协议的事实和法律依据，被上诉人要求上诉人退还押金没有事实和法律依据。因此一审判决上诉人承担返还汤林押金5000元和装修费2万元无事实和法律依据。第五，出租的门面渗水出租人没有过错，且及时履行维修义务。协议中的门面十多年使用过程中从未发生渗水现象，而且汤林在2014—2015年期间使用也没有发生过渗水现象，自从汤林转租门面后，门面就开始渗水，导致渗水的原因是由于汤林转租之后，擅自改造门面的装修而产生。
被上诉人汤林二审答辩称：第一，一审对于门面出租协议相关事实认定正确。双方签订的门面出租协议没有任何一条明确约定由承租人承担维修义务，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”的规定，只有当事人明确约定的情况下才能由承租人履行维修义务。门面出租协议第五条中约定“在租用期间发生的物业管理费、水电费、房屋出租税等包括因门面产生的其他费用都由乙方承担”，上诉人将出租人履行房屋维修义务包含在其内不符合常理。根据我国《合同法》第二百三十一条“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的，承租人可以解除合同”的规定，承租人的维修义务应界定在承租人按约定使用租赁物的情况下，出现的合理损耗或者是由租赁物的性质所要求对租赁物的正常维护，如果不是因承租人的保管使用不善造成租赁物的损坏，则承租人不负维修的义务。因渗水造成答辩人租赁的房屋而无法正常经营使用，其维修责任应由被答辩人承担。第二，答辩人享有解除合同的权利。根据《合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明将不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理的期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”的规定，答辩人租赁房屋是为了经营的目的，然而租赁的房屋持续经常性的发生渗水、漏水情况，而且屋顶发霉情况严重，被答辩人怠于履行自己作为出租人的维修义务，造成答辩人不能实现合同目的，故一审判决解除双方合同并返还装修费、押金符合法律规定。第三，双方签订门面出租协议约定租期五年，门面装修费6万元，即每年1.2万元，租期满装修归被答辩人所有，现由于房屋渗水，被答辩人违约造成合同提前解除，对剩余合同期限内的装修费用理应返还给答辩人3.2万元。第四，答辩人支付装修费、按时交纳租金是履约的行为，并非是被答辩人所主张答辩人的经营活动不受影响的证明。第五，案涉房屋出现多次渗水，每次答辩人与被答辩人沟通，被答辩人都不过来维修。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。被答辩人既不进行维修，也不支付答辩人维修费用，这是明显怠于履行维修义务的行为。综上所述，被答辩人的上诉请求违背事实真相，不符合法律规定，请求二审在查明事实的基础上，依法审理，公正裁决，以维护答辩人的合法权益。
原审原告汤林向一审法院起诉请求：1、解除原、被告双方所签订的门面出租协议；2、被告退还原告6.5万元；3、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2014年4月15日，原告与被告签订门面出租协议，约定被告将位于都匀市匀中大厦的底层17、18号门面出租给原告，租期从2014年4月15日至2019年4月14日，租金每月5000元，按月于每月10日前交纳，原告可以转租、转让门面。合同同时约定原告向被告交纳押金5000元，并分两次交纳门面装修费6万元，租赁期满押金退还原告，装修归被告所有，协议还约定了物业管理等费用的承担以及违约责任等其他事项，但未就门面的维修义务进行约定。出租协议签订后，被告将前述门面交由原告管理使用，原告也依约向被告按月支付租金，并交纳了押金5000元及门面装修费6万元。期间，该门面曾反复出现漏水情形，至2016年8月16日，由于未能彻底解决该门面的漏水问题，原告向法院起诉，提出如前所请。
另查明，经两次实地查看，本案诉争门面现已搬空，在晴天时未出现渗水情形，但在雨天有持续渗水且渗水较多，地面有积水，门面吊顶有较大面积的霉变，在双方确定雨天漏水后，原告于2016年10月20日将诉争门面的钥匙交还被告陶小艳。
一审法院认为：原告汤林与被告陶小艳签订的租赁协议系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，应受法律保护。因协议未就房屋的维修事项进行约定，故被告陶小艳作为出租人，除应保持租赁物适于约定的使用、收益外，对租赁物还有修缮的义务。现诉争门面出现渗水和积水，已经影响到承租人的经营活动，虽然这一情形不是被告陶小艳故意造成，但不能免除其作为出租人及时维修、恢复诉争房屋至正常使用、收益状态的义务。本案中，被告陶小艳在诉争门面反复出现渗漏水后，怠于履行修复义务，致使原告汤林不能正常行使使用和收益的权利，故汤林要求解除合同的主张予以支持；因解除合同的主要原因在于被告未能尽到修缮义务，故原告要求被告返还押金的主张予以支持；关于门面装修费（转让费），为节约双方诉讼成本及诉讼效率，结合承租时限，酌定按2万元予以支持。被告虽辩称装修花费8万元以及原告汤林擅自拆除原有装修材料，但未提供证据予以证实，而且现门面也是在装修材料尚未拆除的情况下返还被告，故对于被告该辩解不予支持；由于被告陶小艳并未就原告的起诉提起反诉，故对于原告未按约定支付租金是否违约及承担相应责任不予审理，被告陶小艳可另行主张。
综上所述，被告陶小艳未能尽到出租人的修缮义务，其抗辩理由不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（一）项、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十一条之规定，判决：一、解除原告汤林与被告陶小艳于2014年4月15日签订的门面出租协议；二、被告陶小艳于本判决生效之日起十日内返还原告汤林押金5000元及装修费2万元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1426元，减半收取713元，由原告汤林负担413元，被告陶小艳负担300元。
二审中，上诉人提供被上诉人之妻书写的承诺一份，证实被上诉人对装修费及押金给付期限的承诺，经组织质证，被上诉人陈述已按期支付上诉人装修费和押金，不存在违约。
经二审审理，查明的事实与一审查明的事实一致。
综合本案双方诉辩请求及理由，归纳二审双方争议的焦点：1、双方签订的租赁合同是否应当解除；2、上诉人是否应当承担退还装修费及押金的义务。
本院认为：第一，一审认定双方签订的租赁合同合法有效正确。根据双方合同约定，被上诉人承租上诉人的门面用于经营服装生意，在合同履行过程中，双方因该门面多次出现渗水发生分歧，经多次维修过后仍然未能解决，一审在审理中两次实地查看，雨天确实存在严重渗水和积水情况，造成被上诉人不能正常使用该租赁物，导致其合同目的不能实现，被上诉人主张解除合同的理由成立，应予支持。虽然该门面出现渗水不属于不可抗力，一审据此适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项判决解除双方签订的租赁合同虽有不当，但处理结果正确，应予确认。第二，上诉人主张出租协议中第五条“在租用期间发生的物业管理费、水电费、屋出租税等包括因门面产生的其他费用都由被上诉人承担”的约定，是对双方维修义务的约定，即由被上诉人承担维修义务。因该条约定中并未明确具体约定由被上诉人承担维修义务，对上诉人的该主张不予采纳。因双方在合同中未对维修义务进行明确约定，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”的规定，维修义务应由出租人即上诉人承担，故一审认定上诉人怠于对门面履行维修义务导致解除合同，结合承租时限，酌定由上诉人退还被上诉人装修费2万元和押金5000元并无不当，应予确认。
综上所述，上诉人陶小艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费425元，由上诉人陶小艳承担。
本判决为终审判决。
审判长 陈福江
审判员 蔡云飞
审判员 王天才
二〇一七年六月二十六日
书记员 黄佑荣