福建省漳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽06民终864号
上诉人（原审原告、反诉被告）：林璐，男，1983年2月23日出生，汉族，住漳州市芗城区。
上诉人（原审原告、反诉被告）：陈小玲，女，1982年9月4日出生，汉族，住漳州市芗城区。
上述二上诉人的共同委托代理人：戴正义，福建凯捷律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：新城房地产集团（福建）有限公司，住所地：漳州市芗城区水仙大街新城大厦A座14-15层。
法定代表人：许志坚，董事长。
委托代理人：章慧星，福建方圆人律师事务所律师。
上诉人林璐、陈小玲因与上诉人新城房地产集团（福建）有限公司（以下简称新城公司）商品房预售合同纠纷一案，不服漳州市芗城区人民法院（2015）芗民初字第6313号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人林璐、陈小玲的共同委托代理人戴正义，上诉人新城公司的委托代理人章慧星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决查明：2013年9月5日，上诉人林璐、陈小玲与上诉人新城公司签订一份《商品房买卖合同》，由林璐、陈小玲（买受人）向新城公司（出卖人）购买址于漳州市芗城区九龙大道以西、江滨路以北江滨新城4幢××号房屋，建筑面积138.13平方米，总购房款1025543元，买受人应于合同签订当日支付首付款140000元，余款570000元由买受人签约后向银行办理按揭抵押贷款，于45日内付清（或买受人于60日内一次性以现金付清）。
关于逾期付款的违约责任。合同第七条约定，买受人如未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人在出卖人书面催告10日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同附件六补充协议第二条第2点约定，买受人承诺并保证：除因可归责于出卖人的原因外，在双方约定的最后付款期限之前，如买受人不能取得贷款，或不能按《商品房买卖合同》中出卖人接受的贷款支付金额足额取得贷款，买受人均应在15日内付清全部购房款，且买受人不能享受出卖人针对一次性付款情形提供的各项购房优惠；如逾期，视为买受人违约，买受人应自最后付款期限届满之日起按日万分之三计付出卖人利息。逾期超过30日，出卖人有权选择解除《合同》，收回标的物房产另行处置等；如出卖人选择解除合同，由出卖人在扣除应由买受人承担的总房价20%的违约金以及已发生的相关费用（包括但不仅限于代收且已缴付和已代收待缴付的税、费等）后，不计利息退还买受人剩余款项。
关于房屋的交付。合同第八条约定，出卖人应于2014年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定条件的商品房交付买受人使用，约定交房条件为合同第八条第一项该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起X日内书面告知买受人的；2、施工中遇到异常困难或重大技术问题不能及时解决；日降雨50mm以上或6级以上大风；停水、停电等影响建筑施工；非出卖人所致的时间延误，如政府有关部门强制性禁令不能施工或因政府提供的相关市政配套无法到位。
关于逾期交房的违约责任。合同第九条约定，除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按合同附件六补充协议处理：双方同意对合同第八条、第九条、第十一条以及相关条款和相关内容进行修改、补充和明确并按如下约定执行：1、交房通知由出卖人以书面形式按买受人在合同预留地址通知。房屋提前竣工并符合双方约定的交付条件，可以提前交付。2、如出卖人逾期交付时间不超过12个月，乙方同意合同继续履行，不退房；甲方按乙方已交款金额，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算逾期交付期间的违约金赔偿乙方。3、买受人如未按出卖人通知时间办理接收手续，视为出卖人已合格交付房屋，该房屋包括但不仅限于应缴纳的各项费用在内的全部责任及全部风险均由买受人承担。买受人同时应承担违约责任。逾期超过90日，出卖人有权选择解除《合同》，收回标的物房产另行处置等；出卖人选择解除合同的，由买受人按上列本补充协议第二条第2项规定承担责任。4、出卖人享有先履行抗辩权，即买受人如期如数履行其付款等义务前，出卖人有权拒绝向买受人交付房屋，该项拒绝交付不得视为出卖方违约。5、双方同意按符合第八条第一款第1项规定的条件交付使用，其他款项不采用。6、如房屋交付时有质量瑕疵，出卖人应及时维修；除非房屋主体结构有问题，买受人不能以房屋质量问题为由拒绝接收房屋。合同第二十二条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。
合同签订后，买受人如数付清了首付款315543元，及于2013年10月27日追加首付款140000元。诉讼中，买受人提供2014年1月2日出卖人开具的《销售不动产统一发票》一份，证明其于2014年1月2日取得银行发放的570000元贷款，即买受人于2014年1月2日已履行了付款义务。出卖人提供《中国建设银行联网业务入账通知书》一份，证明银行于2014年1月17日将买受人的570000元贷款发放给出卖人，即买受人于2014年1月17日付清购房款。买受人提供2014年10月10日《江滨新城交房通知书》一份，证明“江滨新城”将于2014年10月11日至2014年10月20日期间交房。2014年10月11日，漳州市公安消防支队出具漳公消验字（2014）第0144号《建设工程消防验收意见书》，该意见书载明江滨新城3#至6#楼及地下室工程消防验收合格。
原审另查明，根据出卖人提供的漳州政府网所发布的停电、停水公告及漳州市气象科技服务中心出具的气象报告，自2013年9月5日起至2014年5月30日期间，出现停电天数为0天；出现停水天数为0天；出现日降雨50mm以上的天数为2天；出现6级以上大风的天数为10天，同时漳州市气象台在期间基于台风对我市的影响发布台风警报涉及的天数为5天（共计1个台风，最大风速均为6级或6级以上），但其中同时存在6级以上大风并台风警报所涉及的日期天数为3天，故确定出现6级以上大风的天数为10天＋5天-3天=12天。在出现日降雨50mm以上的2天与出现6级以上大风的12天中，同时存在该两种情形重合的天数为1天，在合并计算为1天的情况下，自2013年9月5日起至2014年5月30日期间，出卖人可据实予以合理延期的天数为2＋12-1=13天。
原审再查明，出卖人提交反诉状的时间虽为2015年9月19日，但其于2014年12月10日已就逾期付款违约金的问题向本院提出与买受人进行诉前和解等相关维权活动可视为其向买受人或相关部门主张过该权利。
原审判决认为：本案《商品房买卖合同》合法有效，双方应严格按照合同的约定履行。出卖人新城公司未能按照合同约定的日期按期将讼涉房屋交付给买受人林璐、陈小玲，依法应依合同约定承担逾期交房的违约责任。本案中，双方均确认林璐、陈小玲已于2014年10月20日接收房屋，故本案逾期交房期间应从2014年5月31日起计算至2014年10月20日止（共计143天）。本案买受人购买的是预售商品房，双方在合同中约定出现日降雨50mm以上或6级以上大风天气造成工程无法正常施工的，出卖人可据实予以延期，故本案应扣除2013年9月5日至2014年5月30日期间据实予以合理延期的天数13天。对本案合同签订日之前以及合同约定交付讼涉房屋的最后期限之后发生的日降雨50mm以上或6级以上大风天气的天数及停水、停电的天数，不应作为出卖人据实延期天数予以扣除。出卖人主张扣除中考、高考天数，因中考、高考的因素应属于出卖人在合同签订前就能预计到的，且双方在合同中并未约定，故不予扣除。本案中，买受人虽提供了出卖人于2014年1月2日开具的《销售不动产统一发票》，但根据出卖人提供的《中国建设银行联网业务入账通知书》，该购房款实际到账日为2014年1月17日，故买受人付清购房款的日期应认定为2014年1月17日。买受人主张以总购房款1025543元为基数计算本案逾期交房违约金，合法有据，本院予以支持。关于中国人民银行规定的同期同类贷款利率，买受人主张按5.6%计算，未超过法定标准，应予支持，故本案出卖人应支付买受人逾期交房违约金为20454.67元（1025543元×5.6%÷365天×（143-13）日=20454.67元】。
关于逾期付款违约金的问题。合同第二十二条约定，补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。合同第七条约定，逾期付款不超过30日，买受人应按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，逾期超过30日，买受人应按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金。但附件六补充协议第二条第2点约定，若逾期付款，买受人应按日万分之三计付出卖人利息。显然附件六补充协议第二条第2点加重了买受人责任，合同第二十二条明确补充协议仅针对本合同未尽事项，对于合同已明确的事项则不能变更，因此，补充协议第二条第2点与合同第七条关于买受人逾期付款的违约责任的约定相悖，出卖人作为格式条款提供者提供与通用示范文本内容相悖的补充协议，补充协议的字体明显小于示范文本，未见出卖人在加重买受人责任的条款中提示买受人注意，且示范文本与补充协议同日签订，故补充协议的第二条中的第2点应确认为无效条款。本案中，双方在合同中约定余款570000元由买受人签约（2013年9月5日）后向银行办理按揭抵押贷款，于45日内付清；或于60日内一次性以现金付清，即应于2013年11月4日前付清。根据出卖人提供的《中国建设银行联网业务入账通知书》，购房款570000元的实际到账日为2014年1月17日。故逾期付款期间应从2013年11月5日起计算至2014年1月17日止（共计74日）。依照双方在合同第七条关于逾期付款违约责任的约定可以看出，该约定是以一定标准按日累计计算的。因此，每日的违约金均系独立债权，其诉讼时效的起算应当按照继续性债权处理，即以每日独立的违约债权分别适用诉讼时效，逐日分别届满。出卖人的反诉请求保护其收取买受人逾期付款违约金的权利的诉讼时效期限为普通诉讼时效2年。出卖人于2014年12月10日向本院提出逾期付款违约金的主张，其在本案反诉中所主张的自2013年11月5日起至2014年1月17日止的违约金，均在法律所规定的诉讼时效期间内，买受人提出出卖人的反诉主张已超过诉讼时效，于法不符，不予支持。由于双方签订的《商品房买卖合同》中已对买受人的逾期付款违约金如何计算进行了约定，依尊重当事人意思自治的原则，应按照合同约定确定买受人的违约责任，即自逾期之日起按买受人逾期应付款的万分之壹计付违约金，为570000元×0.0001×74日（2013年11月5日至2014年1月17日）=4218元。买受人提出其能否如期获批贷款与出卖人的企业信誉、知名度等有密切关系，但未能提供证据予以证明，且买受人据此要求减轻其违约责任亦缺乏合同依据或法律依据，故对于买受人该反诉辩解主张，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条的规定，判决：一、新城房地产集团（福建）有限公司应于本判决生效之日起十日内一次性支付林璐、陈小玲逾期交房违约金20454.67元。二、驳回林璐、陈小玲的其他诉讼请求。三、林璐、陈小玲应于本判决生效之日起十日内一次性支付新城房地产集团（福建）有限公司逾期付款违约金4218元。四、驳回新城房地产集团（福建）有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费331元，由新城房地产集团（福建）有限公司负担311元，由林璐、陈小玲负担20元。本案反诉费116元，由林璐、陈小玲负担50元，由新城房地产集团（福建）有限公司负担66元。
宣判后，原审原告林璐、陈小玲，被告新城公司均不服一审判决，向本院提起上诉。
上诉人林璐、陈小玲上诉称：一、出卖人新城公司应对其及时履行代理申请按揭贷款事宜承担举证责任，买受人林璐、陈小玲无需支付逾期付款违约金。依照附件六补充协议第二条第三款的约定，买受人与出卖人就讼涉房屋办理按揭贷款事宜，双方形成委托代理合同关系，依法，出卖人应对其及时履行申请按揭贷款的义务承担举证责任，对此，出卖人并未举证。二、出卖人未及时到相关部门申请办理按揭贷款事宜，应为其违约行为承担全部责任。据买受人了解，出卖人在《商品房买卖合同》签订后未及时向中国建设银行漳州分行提交申请材料，也未及时到房地产交易管理部门办理房屋抵押登记，导致买受人未能及时取得贷款。三、根据生活经验及房屋按揭贷款审批流程，买受人客观上不能在签订合同后45日内取得按揭贷款，明显加重了买受人的责任，故上述协议条款属于无效的格式条款。请求原判第三项；判令出卖人承担本案全部诉讼费。
被上诉人新城公司针对林璐、陈小玲的上诉理由答辩称：原审认定的买受人应及时履行付款义务，在买受人未提供完整的办理按揭贷款手续及材料，致使银行在办理贷款时出具同意发放贷款，该责任应由买受人承担。根据相关规定，在商品房买卖中，已约定买受人按贷款提交相关的资料，并且保证提交资料的真实性、合法性等，出卖人只是在为买受人办理贷款手续时，向其提供代办相关手续。而买受人是因其自身原因无法在合同约定的时间内获得银行贷款，因此应由买受人承担逾期付款的违约责任。若买受人认为出卖人存在拖延时间将相关资料交至放款的银行，其应承担举证责任，证明出卖人有存在拖延时间的事实。
上诉人新城公司上诉称：一、原判认定事实错误。本案中，依照合同约定，扣除可据实延期的天数后，出卖人新城公司逾期交房天数应为50天，且应根据附件六补充协议第三条第2项“关于房屋交付及相关责任”的约定，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算逾期交房50天的违约金为7867.1元。二、买受人应向出卖人支付逾期付款的违约金12654元。根据附件六补充协议第二条第2项约定，若逾期付款，买受人应按日万分之三计付出卖人利息。买受人对出卖人出示的《商品房买卖合同》及“补充协议”的全部条款和内容，已详细阅读和理解并同意后，方在买受人签名处予以签名认可，因此，买受人逾期付款的违约金计算标准应为日万分之三。本案买受人于2013年9月5日与出卖人签订合同，直至2014年1月17日才支付购房款，实际逾期付款134天，买受人应承担逾期付款违约金12654元。请求：一、撤销原判第一项，依法驳回买受人的诉讼请求；二、撤销原判第三项，依法改判买受人支付出卖人逾期付款违约金12654元。
林璐、陈小玲针对新城公司的上诉理由答辩称：一、买受人逾期付款与出卖人是否及时履行合同约定的义务有密切关系。1、出卖人是否及时向银行申请按揭贷款；2，在获得银行贷款批准后，出卖人是否及时到房地产交易管理部门办理预告抵押登记。只有出卖人积极履行合同约定的义务，银行方能及时放款。二、买受人应承担举证责任。根据双方签订的附件六补充协议第二条第三款约定，出卖人负有履行代为申请按揭贷款的义务，对此，出卖人应承担及时履行代办申请按揭贷款并办理抵押登记的举证责任。三、客观上，出卖人并未及时向银行申请按揭贷款及办理预告抵押登记。因此，在出卖人未举证证明已履行合同义务的情形下，买受人不应承担逾期付款的举证责任。
本院查明，双方当事人对原判查明认定的事实，除自双方签订合同之日起至合同约定交房日即2014年5月30日期间，符合合同约定，可据实予以延期的天数31天有争议外，其余事实没有争议。本院对没有争议的事实予以确认。
本院认为：本案《商品房买卖合同》及合同补充协议，系双方的真实意思表示，内容未有违反法律、法规效力性强制性规定，应为合法、有效，双方均应按约履行。
根据双方上诉、答辩的主要内容，本案的争议焦点为：一、逾期交房的天数认定问题；二、逾期付款违约金的计算标准问题；
一、关于逾期交房的天数认定问题。
出卖人依据《商品房买卖合同》第八条第三款第2项的约定，发生停水、停电等五种“特殊原因”，可据实延长交房日。从2012年4月20日起至2014年7月21日竣工期间发生上述条款约定的情形，可据实予以延期84天，而非一审法院认定的31天，并提供“江滨新城不可抗力天数统计”表。具体为：（1）遇中、高考政府禁止施工天数为15天（即2012年和2014年二次中、高考）；（2）天气状况天数为61天（其中台风28天，50mm以上降雨13天，6级以上大风20天）；（3）停水、停电8天（其中停电6天，停水2天）。经本院核对，原审计算新城公司逾期交房的天数，从2014年5月31日起至2014年10月20日止（共计143天），扣除从2013年9月5日至2014年5月30日出现合同第八条第三款第2项约定的延期交房情形的天数为13天，其在计算期间（自2013年9月5日起至2014年5月30日止）、约定情形扣除、同一天多种情形重合等方面均已考虑并计算无误，该天数应予认定。据此，出卖人可具体从2014年5月31日起顺延交房13天，顺延期限截止日为2014年6月13日。对于中考、高考因素，根据有关规定应当停工的，其天数可直接予以扣除。本案从合同签订之日（2013年9月5日）至实际接收房屋日（2014年10月20日），期间发生一次中考、高考，可直接扣除天数为5天。据上述，出卖人可从2014年6月13日起顺延交房5天至2014年6月18日。该日为出卖人可具体顺延交房期限的最终截止日，亦即出卖人承担违约责任的起点。由于在顺延交房期限的最终截止日2014年6月18日之前又发生2次台风天气，属于不可抗力情形，依法可直接扣除2天；出现6级以上大风1天，因出卖人未举证《施工日志》，证明施工的停工事实，故依约不予扣除。综上，出卖人实际逾期交房的天数为123天，已构成违约。依照本案合同补充协议第三条第2项的约定，出卖人按买受人已交款金额，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算逾期交房违约金。买受人主张按5.6%计算，未超过法定标准，原审据此作出判决并无不当，故出卖人应支付买受人逾期交房违约金为19353.26元（1025543元×5.6%÷365天×（143-20）日=19353.26元】。
二、关于逾期付款违约金的问题。
根据本案《商品房买卖合同》第六条第二款第3项约定，购房余款57万元由买受人签约（2013年9月5日）后向银行办理按揭抵押贷款，于45日内付清或60日内一次性以现金付清，即应于2013年11月4日前付清。又据《中国建设银行联网业务入账通知书》载明，购房款570000元的实际到账日为2014年1月17日，故逾期付款期间应从2013年11月5日起计算至2014年1月17日止（共计74天）。首先，对于逾期付款原因问题。买受人提出其未能如期获得银行贷款，是因出卖人未及时履行合同约定的代为申请按揭贷款并办理抵押登记，据此，其不应承担逾期付款的违约责任。本案双方在《商品房买卖合同》及合同补充协议中仅约定买受人应在合同签订后10日内将办理按揭贷款所需材料真实、完整送交出卖人代办相关手续，并未约定出卖人在买受人提交按揭贷款相关材料后需在几日内履行代办手续，故买受人以其未能如期获得银行贷款的原因在于出卖人，依据不足，不予采纳。其次，对于逾期付款违约金的计算标准问题。本案《商品房买卖合同》第七条约定，逾期付款不超过30日，买受人应按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金；逾期超过30日，买受人应按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。附件六补充协议第二条第2项约定，若逾期付款，买受人应按日万分之三计付出卖人利息，此是对合同本约第七条的变更。变更之后的条款是否含有减轻或免除合同本约中约定由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容，对此，应从该补充协议的全部内容进行考量。根据《合同法》第四条关于“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”的规定（即契约自由原则），结合本约的约定或有关法律、法规的规定，考察提供格式条款的相对方对格式条款的知悉状况，进而作出契合诚实信用原则的解释，而不能轻易认为，只要格式条款表面上看出现排除一方权利或限制一方责任的内容，就认定为无效条款。本案出卖人虽对合同本约中逾期付款违约金由万分之一调整为万分之三，但对其应承担逾期交房的违约金及应尽责任条款予以减轻或免除，原判据此认定该补充协议第二条第2项约定加重了买受人责任而为无效条款，依据不足，应予纠正。本案合同补充协议第二条第2项的约定内容，系双方当事人真实意思表示，依遵循当事人意思自治原则，应按照协议约定确定买受人的违约责任，即自最后付款期限届满之日起按日万分之三计付出卖人利息，为570000元×0.0003×74日（2013年11月5日至2014年1月17日）12654元。因此，出卖人主张买受人逾期付款的违约金计算标准应为日万分之三的理由，符合双方协议约定，应予采纳。
综上，买受人的上诉主张，缺乏事实依据，不予采纳；出卖人提出其逾期交房的天数50天，应承担逾期交房违约金7867.1元，与事实不符，不予采纳；但对于逾期付款的违约金计算标准的上诉理由成立，应予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持漳州市芗城区人民法院（2015）芗民初字第6313号民事判决第（二）、（四）项。
二、变更漳州市芗城区人民法院（2015）芗民初字第6313号民事判决第（一）项为，上诉人新城房地产集团（福建）有限公司应于本判决生效之日起十日内一次性支付上诉人林璐、陈小玲逾期交房违约金付款违约金19353.26元。
三、变更漳州市芗城区人民法院（2015）芗民初字第6313号民事判决第（三）项为，上诉人林璐、陈小玲应于本判决生效之日起十日内一次性支付上诉人新城房地产集团（福建）有限公司逾期付款违约金12654元。
本案二审案件受理费人民币447元，由上诉人林璐、陈小玲负担331元，上诉人新城房地产集团（福建）有限公司负担116元。
本判决为终审判决。
审判长 花 絮
审判员 翁艺晖
审判员 李 凌
二〇一六年六月二十一日
书记员 卢 杰
附本判决适用的主要法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决，裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定事实基本不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。