福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽05民终6257号
上诉人（原审被告）：施小凉，女，1980年9月30日出生，住福建省石狮市。
委托诉讼代理人：黄进辉，福建华晖律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：石狮市明发房地产开发有限公司。住所地：福建省石狮市曾坑白玉山。组织机构代码：61153749-9。
法定代表人：郭其仁，该公司董事长。
委托诉讼代理人：黄庆辉，男，该公司工作人员。
原审第三人：邱宣华，女，1980年2月26日出生，住福建省晋江市。
上诉人施小凉因与被上诉人石狮市明发房地产开发有限公司（以下简称明发公司），原审第三人邱宣华案外人执行异议之诉一案，不服福建省石狮市人民法院（2017）闽0581民初2924号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理，上诉人施小凉的委托诉讼代理人黄进辉，被上诉人明发公司的委托诉讼代理人黄庆辉到庭参加诉讼。原审第三人邱宣华经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
施小凉上诉请求：1、撤销原审石狮市人民法院（2017）闽0581民初2924号民事判决，改判驳回明发公司的诉讼请求，维持福建省石狮市人民法院（2016）闽0581执第4583号之一《执行裁定书》，裁定拍卖、变卖邱宣华名下的址在福建省石狮市畔山云海2幢2梯6层602号房产；2、明发公司应承担本案一审、二审的诉讼费用。事实和理由：本案涉案的福建省石狮市畔山云海2幢2梯6层602号房产是邱宣华于2013年5月2日向明发公司购买。明发公司与邱宣华签订《商品房买卖合同》，总价款1028848元。邱宣华已依合同约定向明发公司交付全部购房款。并向福建省石狮市不动产登记机关进行合同备案登记，福建省石狮市不动产登记中心《石狮市房屋登记信息查询结果表》明确登记“房屋权属人：邱宣华（身份证：）”，“权属状态：合同备案”，“产权证号或备案合同号：0505516”。明发公司将涉案房产实际交付邱宣华，邱宣华也对该房产进行装修，并于2015年初居住至今。《商品房买卖合同》合法有效，邱宣华已依合同约定实际履行全部房价的支付义务，明发公司也已履行了合同约定的部分义务。原审判决对《中华人民共和国物权法》规定的不动产“登记”的理解和认知，不符合该法律的立法精神。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》之第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，明确了确权依据是“已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产”。本案涉案房产邱宣华已经付清全部房款，且没有违反法律的强制性规定，没有存在过错，应认定该房屋系邱宣华实际享有。原审判决以涉案房产没有进行登记为由，认定涉案房产所有权仍为明发公司所有，不符合上述最高人民法院司法解释的规定，也不符合《中华人民共和国物权法》的立法精神。本案涉案房屋在《商品房买卖合同》签订后，已依法向不动产管理机关办理合同备案登记，该合同备案登记效力和意义等同于《中华人民共和国物权法》第二十条规定的预告登记，原审判决认为预告登记与合同备案登记不同，缺乏法律根据。因此，涉案房屋进行合同备案登记，符合《中华人民共和国物权法》第九条所规定的要求。涉案房产邱宣华依法履行《商品房买卖合同》的全部义务，支付全部房款，并实际占有和使用，原审判决明发公司是涉案房产所有权人，并判决停止法院拍卖，违反法律的有关规定。其没有依双方签订的《商品房买卖合同》的约定，及时为邱宣华办理涉案房产产权过户手续，责任在明发公司，邱宣华对涉案房产尚未办理过户手续没有存在过错责任。综上所述，原审判决对法律理解存在偏差，导致判决结论错误，请求二审法院予以撤销，并作出公正判决。
明发公司辩称：施小凉的上诉事实与理由缺乏事实和法律依据，请求予以驳回，维持原审判决。
明发公司向一审法院起诉请求：依法确认福建省石狮市畔山云海2幢2梯6层602号房产为明发公司所有，依法解除对该房屋的查封，并停止对该房屋的拍卖或变卖。
一审法院认定事实：施小凉与邱宣华民间借贷纠纷一案，一审法院于2016年4月25日立案受理，施小凉于2016年4月29日向一审法院申请财产保全，一审法院于2016年5月3日作出（2016）闽0581民初2079号《民事裁定书》，裁定查封备案在邱宣华名下，址在福建省石狮市畔山云海2号楼2梯6层602单元，备案合同号为0505516的房产（以价值282100元为限），于2016年5月4日向福建省石狮市房地产登记中心送达该《民事裁定书》及《协助执行通知书》，该中心在《送达回证》上盖章，并在备考栏注明“邱宣华名下的址于石狮市畔山云海2号楼2梯6层602单元的房屋已于''中信银行股份有限公司泉州分行'设定抵押关系，房地产查封的有效期至2019年5月3日”。该案在审理过程中，经一审法院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、施小凉与邱宣华均同意本案诉争款项共按255000元计付，该款由邱宣华分二十四期偿还给施小凉，即于2016年8月至2017年7月每月28日前各偿还8000元，于2017年8月至2018年7月每月28日前各偿还13250元；二、若邱宣华按期足额还款，则施小凉自愿放弃其他诉讼请求，且施小凉应于邱宣华还清上述款项之日起十五日内向法院申请解除对备案在邱宣华名下，址在福建省石狮市畔山云海2号楼2梯6层602单元，备案合同号为0505516的房产的查封；三、若邱宣华未按期足额还款，则施小凉有权按282100元（签订本调解协议后，邱宣华若有支付的款项应予以扣除）及自起诉之日起至实际还款之日止按年利率6%计算的利息向法院一次性申请强制执行；四、案件受理费5125元，减半收取2562.5元，诉讼保全费1931元，由邱宣华负担。一审法院于2016年7月11日作出（2016）闽0581民初2079号《民事调解书》予以确认。该调解发生法律效力后，施小凉于2016年9月5日向一审法院申请强制执行，一审法院于当日立案受理，案号为（2016）闽0581执4583号。2016年10月27日，一审法院作出（2016）闽0581执4583号执行裁定书，裁定查封、扣押、冻结、划拨、扣留、提取邱宣华的财产（以执行标的额为限），并于2016年11月10日向福建省石狮市不动产登记中心送达该执行裁定书及协助执行通知书，请求协助办理查封邱宣华址于福建省石狮市畔山云海2号楼2梯6层602单元房产及土地使用权，福建省石狮市不动产登记中心在《送达回证》上盖章，并在备考表注明“2016年5月4日石狮市人民法院（2016）闽0581执保161号已受理查封登记，预查封的有效期至2019年5月3日”。2016年11月15日，一审法院执行人员对上述房产进行现场查封，并于同日发出公告，责令上述房产居住或从事生产经营的人员，应于2016年12月25日前迁出，逾期仍未迁出的，将依法强制执行，所产生的相关费用计法律后果由房产占用人自行承担。2016年12月12日，一审法院作出（2016）闽0581执第4583号之一执行裁定书，裁定拍卖、变卖邱宣华名下的址在福建省石狮市畔山云海第2幢2梯6层602号房产（备案合同号：0505516）。2017年5月8日，明发公司提出书面异议，请求撤销执行裁定，停止拍卖址在福建省石狮市畔山云海2幢2梯6层602单元房产，并予以解除查封。2017年5月18日，一审法院作出（2017）闽0581执异58号执行裁定书，驳回明发公司的执行异议。该裁定书于2017年5月23日送达明发公司。明发公司不服该裁定，于2017年6月5日向一审法院提起诉讼。
另查明，2013年5月2日，明发公司与邱宣华签订编号为NO：0505516的《商品房买卖合同》及附件，约定邱宣华向明发公司购买福建省石狮市畔山云海2幢2梯6层602单元房屋，建筑面积153.72平方米，总价款1028848元。合同还约定了案涉房产的付款方式及期限、交付条件及期限、违约责任等事项。明发公司自认邱宣华已支付全部购房款。2014年5月6日，福建省石狮市不动产登记中心发出通知，同意将“畔山云海”项目申请登记事项记载于不动产登记簿。2017年7月5日，明发公司在《石狮日报》刊登解除商品房买卖合同通知书。另，案涉房屋已办理合同登记备案手续，该房屋在《商品房买卖合同》中记载为“畔山云海第2幢2梯6层602号房”，合同登记备案时记载为“畔山云海2号楼2梯6层602单元”。
一审法院认为：本案系案外人执行异议之诉，主要审查案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”邱宣华向明发公司购买案涉房屋，但该房屋至今未办理产权过户登记手续，故该房屋产权尚未发生物权变动，仍属于明发公司所有。案涉房屋虽已办理合同登记备案手续，但合同登记备案是房地产管理部门出于行政管理的目的，对商品房预售合同进行的备案，属于行政管理范畴。其既不属于《中华人民共和国物权法》第九条规定的登记，也不同于《中华人民共和国物权法》第二十条规定的预告登记。因此，施小凉关于案涉房屋虽未办理房屋所有权证，但已依法律规定办理合同备案，并登记在房地产登记管理机关的不动产登记簿上，实际产权人是邱宣华而不是明发公司的辩解不能成立，不予支持。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”邱宣华作为被执行人，未能履行生效法律文书所确定的还款义务，根据上述规定第三项，一审法院预查封其购买的办理了商品房预售合同登记备案手续的案涉房屋并无不当，但因案涉房屋目前仍属明发公司所有，故不能予以拍卖或变卖。对于明发公司刊登解除商品房买卖合同通知书的问题，因解除合同不属于执行异议之诉案件审理的范围，故在本案中不予理涉。综上所述，明发公司因合法建造的事实行为而享有案涉房屋所有权，其公司要求确认案涉房屋为其公司所有，停止拍卖或变卖该房屋的诉讼请求，符合法律规定，依法予以支持。本案预查封案涉房屋并无不当，明发公司要求解除查封的诉讼请求，没有法律依据，予以驳回。邱宣华经法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十三条第一款第五项、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项规定，判决如下：一、石狮市明发房地产开发有限公司享有石狮市畔山云海2幢2梯6层602号房产的所有权；二、停止拍卖或变卖石狮市畔山云海2幢2梯6层602号房产；三、驳回石狮市明发房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费100元，由石狮市明发房地产开发有限公司负担50元，施小凉负担50元。
二审中，施小凉、明发公司对一审查明的事实无异议，本院对各方无争议的事实予以确认。
本院认为：
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”。坐落于福建省石狮市畔山云海2幢2梯6层602号的诉争房屋，系明发公司开发的房地产，应属于明发公司所有。虽然明发公司与邱宣华签订《商品房买卖合同》，将诉争房屋出售给邱宣华，但由于该房屋至今没有在不动产登记簿办理登记，该房屋的物权尚未发生变更，产权人仍为明发公司，其有权对法院执行该房屋的行为提出异议。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。施小凉的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14059.63元，由施小凉负担。一审案件受理费计算有误，予以纠正，施小凉应补缴13959.63元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄蕴真
审 判 员 黄海瑞
代理审判员 王 帆
二〇一七年十一月二十九日
书 记 员 林秋玲
附注：主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。