江西省南昌市青山湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣0111民初934号
原告：淦艳根，男，汉族，1978年2月12日生，住江西省南昌市青山湖区。
被告：魏秋花，女，汉族，1965年9月8日生，住江西省南昌市东湖区。
委托代理人：谢保林，男，汉族，1964年2月27日生，住江西省南昌市东湖区。（系被告丈夫）
原告淦艳根为与被告魏秋花房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月4日立案受理后，依法组成由审判员李露担任审判长并主审、人民陪审员张晓华、秦素萍参加评议的合议庭公开开庭进行了审理，原告淦艳根，被告魏秋及其委托代理人谢保林均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告淦艳根诉称：2015年4月10日原告与被告签订《房屋租赁合同》，被告弟弟魏善德于2015年4月9日代被告向原告支付定金10000元，《合同》约定租期5年，自2015年4月26日至2020年4月25日共60个月，年租金88000元，履行合同保证金20000元,2015年4月13日被告向原告中国工商银行账户汇款98000元，故被告先后共计向原告汇款108000元。租赁房屋系原告母亲所有，原告受其母亲委托对外出租该房屋。2016年4月2日被告将店里的空调、冰柜、桌、椅、厨房设备等全部物品打包卖给他人便搬空，被告既没有交纳房租也没有转租，原告的行为导致被告错过出租房屋的好时期，造成原告经济损失，被告应根据合同约定向原告支付违约金，保证金冲抵违约金后，被告还应向原告支付50400元。原告诉至本院，请求依法判令：1、被告向原告支付违约金50400元；2、本案诉讼费由被告承担。
被告魏秋花辩称：被告于2015年4月10日与原告签订房屋租赁合同，因经济不景气，生意萧条，于2016年4月与原告达成一致，解除租赁合同，答辩人将签订合同时支付给原告的履行合同保证金2万元作为违约金补偿给原告，原告同意被告搬离承租房屋。双方达成一致后口头协议解除了原房屋租赁合同，基于对人性的基本信任，被告并未要求原告出具相应凭证。原告在诉状中称，其对答辩人的搬离一直不同意、不知情纯属虚假。原告无诉讼主体资格，应驳回原告的起诉。请求法院依法确认双方签订的《房屋租赁合同》无效，驳回原告诉请。
原告淦艳根在举证期限内提供了以下证据：
证据1、原告身份证、原告及梁某户口本。证明：原告诉讼主体资格适格，原告与涉案房屋所有人梁某是母子关系。
证据2、南昌市郊区宅基地使用证。证明：本案租赁房屋户主是原告母亲梁某。
证据3、《房屋租赁合同》。证明：原告和被告存在租赁关系及约定的违约责任。
证据4、小租贝贝服务单及收据。证明：房屋从被告搬离之后一直未出租，并因为出租房屋事由产生费用900元。
证据5、民事裁定书。证明：之前在青山湖区法院已经起诉过一次，因私下调解未果所以再次起诉。
证据6、知情同意书、梁某身份证。证明：出租本案房屋原告母亲是知情的，也是同意的。
证据7、工商银行存折复印件。证明：原告和被告存在租赁关系。
证据8、证人梁某的证言。证实：原告代梁某租赁房屋是经过其同意的。
被告魏秋花在举证期限内提交了以下证据：
证据1、被告身份证。证明：被告诉讼主体资格适格。
证据2、证人聂某的证言。证实：原告和被告就解除租赁合同是达成一致了的。
证据3、证人刘某的证言。证实：原告和被告就解除租赁合同是达成一致了的。
经庭审质证，被告对原告所举证据1认为不知道是真是假，以法院核实为准，认为见过原告母亲，原告母亲确实是叫梁某；对原告所举证据2、3三性均无异议；对证据4认为与本案无关；对证据5认为不知情与本案无关；对证据6认为原告代梁某租赁房屋不符合法律规定，签订合同时被告不知道梁某是否知情；对证据7没有异议，认为恰恰能证明是先预付租金再使用的，租金是按年预付租金的，证明了被告的答辩意见；对证据8认为证人与本案原告有利害关系，合同上明明写的是2015年4月签订的，证人却某是2015年3月签订的，被告搬离涉案房屋，原告及其母亲是知晓的，被告也是口头上告知了原告要解除合同，原告也是默认了的。合同中还明确约定如果被告搬离租赁房屋原告有权扣留被告的物品，但是原告却没有采取任何措施，所以可以认为原告是默认解除合同的。
原告对被告所举证据1三性无异议；对被告所举证据2、3认为东西都是被告的，而且还在租赁期间原告就默许了。
本院经审核原被告所举证据，对本案证据认证如下：
对原告所举证据1、2、3、5、6、7本院均予以确认并采信；对原告所举证据4本院不予采信，对原告所举证据8本院部分采信。
对被告所举证据1本院予以确认并采信；对被告所举证据2、3本院予以采信。
本院根据上述采信的证据，认定本案事实如下：
2015年4月10日原告淦艳根（出租方）与被告魏秋花（承租方）签订《房屋租赁合同》约定：原告将位于南昌市香港街道40号楼一、二层房屋（包括房屋西面的门前场地）出租给乙方做餐饮店，租赁期为五年，自2015年4月26日至2020年4月25日，共计60个月，房屋年租金为人民币88000元，乙方预交20000元作为履行合同保证金，自合同签订生效后3-5日内乙方付给甲方第一年房租和保证金共计108000元，以后按年结算，乙方提前7日内向甲方支付下年租金，保证金不得冲抵租金，但五年合同期满乙方无违约甲方应退还20000元保证金给乙方；在租赁期间，任何一方要求终止合同，须提前三个月通知对方，并偿付对方违约金，违约金以剩余租期内租金总额的20%计算，如原告违约，原告除退还剩余租金和保证金外还应支付违约金，如被告违约，已缴剩余租金不退并支付原告违约金，否则原告有权扣留乙方的设备、物品（保证金可冲抵违约金）。《房租租赁合同》还对租赁房屋的装修改造、租金的支付、转租、争议的解决等事宜进行了约定。该《房屋租赁合同》签订前后，被告魏秋花共计向原告支付108000元，包含第一年的租金88000元和《房屋租赁合同》约定的保证金20000元。后被告魏秋花因经营不善，其在本案租赁房屋所经营的酒店于2015年11月3日停止营业，2016年4月证人聂某、刘某前往本案租赁房屋收购被告魏秋花所经营酒店的空调等物品，原告淦艳根及其母亲梁某均在场，且原告还从被告处收购空调一台，后被告搬离。
本案租赁房屋的房主系原告淦艳根的母亲梁某，梁某到庭并出具书面《知情同意书》，认可是其授权原告淦艳根对外出租本案租赁房屋。
另查明，2016年5月31日南昌市青山湖区人民法院作出（2016）赣0111民初573号《民事裁定书》，上载明原告淦艳根与被告魏秋花房屋租赁合同纠纷一案，因原告淦艳根在指定的期限内未缴纳诉讼费，故按撤诉处理。
本院认为，原告淦艳根与被告魏秋花签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。该《房屋租赁合同》明确约定，一方要求终止合同须提前三个月通知对方，虽然被告搬离时原告在场，但这只能证明原告没有采取积极的方式阻止被告提前解除合同，但无法证明原被告系协商一致提前解除房屋租赁合同，故本院认为被告在租赁合同期限内提前解除房屋租赁合同系违约在先，应承担违约责任，但原告的主张过高，基于本案事实，本院酌定被告魏秋花向原告淦艳根支付违约金30000元，根据合同约定，保证金可冲抵违约金，故原告还需向被告支付违约金10000元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告魏秋花在本判决生效之日起十日内一次性向原告淦艳根支付违约金10000元；
二、驳回原告淦艳根的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1060元，由原告淦艳根承担850元，被告魏秋花承担210元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。
审 判 长 李 露
人民陪审员 张晓华
人民陪审员 秦素萍
二〇一七年二月七日
书 记 员 张新伟