辽宁省本溪市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2018）辽05民终44号
上诉人（原审原告）：吕玉洲，男，汉族，1964年1月23日出生，公民身份号码：×××，住址辽宁省桓仁满族自治县。
委托诉讼代理人：李兴伟，辽宁诚铭律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：中国农业银行股份有限公司桓仁满族自治县支行，住所地辽宁省桓仁满族自治县桓仁镇前进街02组56幢0单元2号。
负责人：关清生，该行行长。
委托诉讼代理人：刘仁祥，该行副经理。
委托诉讼代理人：张庆俊，中国农业银行股份有限公司本溪分行工作人员。
上诉人吕玉洲因与被上诉人中国农业银行股份有限公司桓仁满族自治县支行（农行桓仁支行）买卖合同纠纷一案，不服辽宁省桓仁满族自治县人民法院作出（2017）辽0522民初151号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
吕玉洲上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持吕玉洲的诉讼请求；由农行桓仁支行承担诉讼费用。事实和理由：一审认定事实不清，双方在合同中已经明确约定土地使用证的变更和过户的费用由农行桓仁支行负责。一、从双方契约的约定看，土地变更和过户费用实际是土地出让金，不是手续费。二、办理土地证的费用仅是工本费10元，双方绝不是为10元钱而进行约定。三、该房屋的购买价格高于同期房屋价格，吕玉洲购买房屋是为了用于经营，也为了用房屋向银行进行抵押贷款，基于此目的该房应当有土地使用证。四、双方约定的条款未违反法律、行政法规强制性规定，应为有效条款，一审判决认定谁使用、谁收益，并由谁缴纳费用的原则不符合法律规定。综上，本案应由农行桓仁支行支付土地出让金。
农行桓仁支行辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
代启迪向一审法院起诉请求：1.依法判令农行桓仁支行履行该房屋买卖协议办理土地使用证，并承担办理土地使用证费用五万元（具体数额评估确定）;2.诉讼费由农行桓仁支行承担。
一审法院认定的事实：1997年1月8日，吕玉洲、农行桓仁支行双方签订《房屋买卖契约》，内容为：”木盂子所，由于搬迁新楼，现将原营业室一栋方间，砖、石、瓦结构，经木盂子所全体职工广泛讨论研究，争得双方协商同意，将此房卖给吕玉洲同志，作价五万七千伍佰元正。一、四止交界：北止公路水壕边、南止本房院套大墙外、西止本房外墙边、东止本房院套大墙外皮。二、附属设施：1、一切电源设施、供暖设施、水井、院套铁大门、院内围栏、室内护栏、一律随房出售，归买主所有。2、对金库大门、小门包括门框各一套，厨房铁皮卷柜，库房内铁床，不随房出售，并由买主取回。其中包括两块电表。三、结款时间：买主于97.1.8，向木盂子所交现金人民币柒仟元正，其余欠款定于97.1.20日全部交齐。四、买卖房屋所涉及的一切税费，一律由买主承担，卖方概不负责。五、本契约成交后，买主必须保证卖主的金库门的无偿拆出、运出。本契约自签字日起生效。六、房照、土地使用证的变更和过户的费用由卖主负责。中证人处陈本良签字，卖方处木盂子农行宋来双签字，买方处吕玉洲签字。”签订房屋买卖契约当日，农行桓仁支行将房屋交付给吕玉洲，吕玉洲如约支付了购房款。1999年8月15日，吕玉洲办理了房屋（建筑面积146.26㎡）变更登记手续（卷号12040264）。2007年，吕玉洲对涉案房屋进行翻建，翻建后建筑面积为804㎡（3层砖木结构），并办理了房屋所有权证（房权证桓农房字第120402**号）。本案房屋所涉土地权属性质为国有，土地使用者名称为木盂子农业银行，主管部门为桓仁县农业银行。现吕玉洲诉至法院，要求农行桓仁支行履行房屋买卖协议办理土地使用证，并承担办理土地使用证的费用（包括土地出让金）50000元（具体数额评估确定），诉讼费由农行桓仁支行承担。
另查明，农行桓仁支行使用本案房屋所涉土地，取得方式为划拨。
一审法院认为：（一）双方于1997年1月8日签订的《房屋买卖契约》是双方当事人真实意思表示，应为有效。该契约签订后，吕玉洲给付购房款，农行桓仁支行交付房屋，并办理了房屋产权变更登记，双方买卖合同已经实际履行。（二）双方签订的《房屋买卖契约》第四条为”买卖房屋所涉及的一切税费，一律由买主承担，卖方概不负责”，第六条为”房照、土地使用证的变更和过户的费用由卖主负责”，现吕玉洲依据契约第六条要求农行桓仁支行为其办理土地使用权证并交纳土地出让金等费用50000元。首先，从《房屋买卖契约》第四条、第六条结合来看，第六条”房照、土地使用证的变更和过户的费用”应按当时社会大多数人能够理解的意思解释为”变更房屋所有人及土地使用权人更名过户时应缴纳的相关手续费”；其次农行桓仁支行使用本案房屋所涉土地，取得方式为划拨，无需缴纳土地出让金，吕玉洲个人使用国有土地，根据相关法律规定应缴纳土地出让金，确定使用年限，办理土地使用权证，本着谁使用谁受益谁交费的原则，吕玉洲使用国有土地盈利却要农行桓仁支行为其缴纳出让金是对契约第六条的扩大解释，不合乎情理，其该诉讼请求，没有事实及法律依据，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回吕玉洲的诉讼请求。案件受理费1150元，由吕玉洲负担。
本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致。另查明，吕玉洲与农行桓仁支行签署《买卖房屋契约》后，未到有关部门办理涉案土地相关过户手续。
本院认为：吕玉洲与农行桓仁支行于1997年1月8日所签署的《买卖房屋契约》是双方在平等、自愿、充分协商的基础上达成的一致意见，且已实际履行多年，双方当事人应遵循诚实信用原则恪守履行各自合同义务。吕玉洲已于契约签订后依约交付房款，现其要求农行桓仁支行履行合同义务，配合办理土地使用证的诉讼主张有法律依据，应予支持。
本案的争议焦点是案涉国有划拨土地的土地出让金应由何方承担的问题。双方签署的《买卖房屋契约》第六条虽约定”房照、土地使用证的变更和过户的费用由卖主负责”，但并未明确约定由卖方承担的费用中是否包含土地出让金。故土地出让金的承担问题属约定不明，依照《合同法》相关规定，若合同双方不能用协议补充的方式解决约定不明确的问题，则应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的意思。而本案中，双方对此争议巨大，不能靠协议补充的方式加以解决，依靠合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的及诚实信用原则等判断规则，也都无法对约定不明确的争议得出一致的判断，只能依靠交易习惯以及法律规定加以解决。而土地出让金方面的交易习惯是买方承担土地出让金，况且参照我国《城市房地产管理法》对土地出让金的有关规定：土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为；土地使用权出让，应当签订书面出让合同；土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金；以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定交纳土地使用权出让金。本案双方当事人已经实际履行了房屋买卖协议，作为买方的吕玉洲处于土地使用者的法律地位，因此，根据上述法律规定，土地出让金理应由吕玉洲承担。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但判决结果部分有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销辽宁省桓仁满族自治县人民法院作出（2017）辽0522民初151号民事判决；
二、被上诉人中国农业银行股份有限公司桓仁满族自治县支行协助上诉人吕玉洲办理土地使用证相关手续；
三、驳回上诉人吕玉洲其他诉讼请求。
一审案件受理费一千一百五十元及二审案件受理费一千一百五十元，共计二千三百元，由上诉人吕玉洲负担一千一百五十元，由被上诉人中国农业银行股份有限公司桓仁满族自治县支行负担一千一百五十元。
本判决为终审判决。
审判长李广宇
审判员赵丹阳
审判员孙燕
二○一八年二月二十三日
书记员金路峰
附：本案所适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。