广西壮族自治区南宁市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2016）桂01行终1号
上诉人（原审被告）南宁市住房保障和房产管理局，住所地：南宁市青秀区园湖路37号房产大厦B座。
法定代表人黄宗成，该局局长。
委托代理人唐楚安，广西谦行律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李小东，男，1962年5月2日出生，汉族，退休干部，身份证住址：北海市海城区，现住南宁市青秀区。
第三人（原审第三人）广西利海房地产开发有限公司，住所地：南宁市青秀区中柬路9号利海·亚洲国际4#楼22层。
法定代表人谢海榆，总经理。
上诉人南宁市住房保障和房产管理局因房屋行政登记一案，不服南宁市青秀区人民法院（2016）青行初字第16号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人南宁市住房保障和房产管理局的负责人陈晨苗副局长、委托代理人唐楚安，被上诉人李小东到庭参加诉讼，第三人广西利海房地产开发有限公司经依法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原审判决查明，第三人广西利海房地产开发有限公司以出让方式获得南宁市青秀区中柬路一号地块的土地使用权后，经批准开发建设了利海·亚洲国际商品房项目，并在被告南宁市住房保障和房产管理局处办理了房屋所有权初始登记。2008年1月14日，原告李小东与第三人广西利海房地产开发有限公司签订了一份《南宁市商品房买卖合同》，约定由原告向第三人购买南宁市青秀区中柬路9号利海·亚洲国际3#楼2716号房屋，价款191277元。原告向第三人付清购房款后，双方于2008年11月25日在被告南宁市住房保障和房产管理局处办理了《商品房买卖合同登记备案证明》。2008年11月26日，原告在契税征收部门办理了纳税手续，获得（2007）桂农税字0137292号《契税完税证》第四联（通知联），此联为房产管理部门办理产权过户手续的凭证。2012年5月18日，第三人以受原告委托为由，向南宁市地方税务局直属税务分局申请办理原告购买的中柬路9号利海·亚洲国际3#楼2716号房屋契税完税证第四联的遗失查档业务及出具相关完税证明业务。在申请办理过程中，第三人复印了（2007）桂农税字0137292号《契税完税证》第五联（报查联），南宁市地方税务局直属税务分局作出了在该完税证的复印件上注明“此复印件仅作为办理房屋产权使用，再复印无效”的（2012）第276号完税证明。同日，第三人为办理本案涉案房屋的产权转移登记手续，向被告提交了《房屋转移登记申请书》、《申请人身份证》、《买受人委托书》、《第三人委托书》、《受托人身份证》、《房屋红线图》、《房屋位置图》、《房屋分层分户平面图》、《购买商品房屋办理产权证明书》、《销售不动产统一发票》、《契税完税证》第五联复印件及（2012）第276号完税证明、《商品房买卖合同登记备案证明》、《商品房买卖合同》等申请资料，被告予以受理。被告审核该项房屋转移登记申请的相关资料后，认为该登记申请材料与房屋登记簿记载一致，符合相关法律法规的规定，于2012年5月21日为本案涉案房屋核发了邕房权证字第××号《房屋所有权证》。之后，原告以第三人提供虚假房屋产权登记材料进行违法登记而损害其合法权益为由，向广西壮族自治区住房和城乡建设厅提出行政复议申请，请求撤销邕房权证字第××号《房屋所有权证》，责令被告重新作出房屋登记。2012年9月24日，广西壮族自治区住房和城乡建设厅作出桂建复决（2012）16号《行政复议决定书》，维持被告核发的邕房权证字第××号《房屋所有权证》。复议决定书于2012年10月16日送达原告签收。原告不服该复议决定，遂于2012年10月26日向人民法院提起行政诉讼。请求：一、撤销被告对中柬路九号利海亚洲国际3#楼2716号房屋核发的邕房权证字第××号房屋所有权证；二、本案诉讼费用和鉴定费由被告承担。另查明：2013年，针对南宁市地方税务局直属税务分局作出的（2012）第276号完税证明，原告向该局提出异议。该局经过调查和核实，查明并非原告本人申请或委托他人代为办理前述完税情况查询和委托他人办理前述完税证明，故于2013年4月1日作出《南宁市地方税务局直属税务分局关于撤销（2012）第27号完税证明的决定》，撤销了该局于2012年5月18日作出的（2012）第276号完税证明。又查明：南宁市规划管理局于2009年10月30日颁布《关于统一建筑阳台、飘窗及搁板规划审查办法的通知》（南规通（2009）70号文件），其中关于“飘窗”是指与房屋室内相连通，为房间采光和美化造型而设置的突出外墙的部分。
原审判决认定，根据《房屋登记办法》第四条“房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。本办法所称房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。”之规定，被告具有作出本案被诉房屋行政登记行为的主体资格和法定职权。
关于被告对本案涉案房屋作出的登记行为认定事实是否清楚的问题：根据南宁市规划管理局颁布的《关于统一建筑阳台、飘窗及搁板规划审查办法的通知》（南规通（2009）70号文件），中关于“飘窗”是指与房屋室内相连通，为房间采光和美化造型而设置的突出外墙的部分。本案中，涉案房屋的外墙与窗口平行并设置在室内一个0.7X3.3平方米建筑平台的外侧，形成外墙和窗口共同组成整个房屋外墙全部，没有所谓突出外墙的窗口。可见，本案涉案房屋外墙与窗口的情形有别于前述规划文件载明的“飘窗”情形，被告辩称涉案房屋的建筑平台就是该房屋封闭阳台外侧的飘窗依据不足，故其依据该规划文件的相关规定来核定该争议建筑部分应否计入房屋建筑面积内依据不足，事实不清。因此，在此种情形下，被告提供的证据房屋分层分户平面图、商品房现售面积测绘成果报告书、测绘项目说明书、建筑面积计算结果均有一定瑕疵，不能作为本案的定案依据。被告主张以第三人委托的测绘公司出具的并依照相关程序申报审核及备案的测绘成果作为其办理本案涉案房屋的有关初始登记、转移登记等房屋权属登记的依据，属于认定事实不清，有将原告合法权属面积排除在房屋权属登记之外的嫌疑。关于被告对本案涉案房屋作出的登记行为程序是否合法的问题：根据现行法律法规的规定，房屋登记机构作出行政登记行为，首先应审查登记申请人提交的材料。这些材料构成行政登记行为的事实基础。申请材料的真实性、合法性就是房屋行政登记的合法性基础。登记机构应对申请材料的真实性、合法性、有效性进行审查，并分别情况处理。登记申请符合法定条件的，房屋登记机构应当予以登记，将申请登记事项记载于房屋登记簿。对于申请材料不符合法定条件的，房屋登记机构应当不予登记。《房屋登记办法》第三十三条第一款规定：“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。”第十五条第二款规定“委托代理人申请房屋登记的，代理人应当提交授权委托书和身份证明。”显然，《房屋转移登记申请书》系当事人申请房屋登记的申请材料，《买受人委托书》是委托他人办理房屋登记过程中的申请材料。从行政法律关系来看，二者属于房屋行政登记的基础事实。从民事法律关系来看，授权委托书也是权利人授权代理人代为处理民事法律行为的法律形式。因此，登记申请书、授权委托书作为房屋登记的申请材料构成了房屋登记机构作出登记行为的基础。本案中，首先，第三人主张原告曾口头委托其代为办理房屋转移登记证据不足，原告亦不予认可，本院对第三人的主张不予采信，故被告主张以《房屋转移登记申请书》、《买受人委托书》作为其房屋登记行为程序合法的依据理由不能成立，本院不予采纳。其次，虽然被告提交的《受理通知单》上载明第三人提交的是契税完税证第四联原件，但实际上该原件原告从未交与第三人，被告收到的只是《契税完税证》第五联复印件及（2012）第276号完税证明，对此存疑情形，被告完全可以通过向原告本人核实的方式予以甄别，而其却疏于审查义务，程序违法；进—步而言，（2012）第276号完税证明已经被南宁市地方税务局直肩税务分局下文撤销，即否定了行政登记所根据的事实基础。由止可见，本案被告作出的房屋登记行为的合法性基础已不存在，该登记行为依法应予撤销。综上所述，被告作出的本案房屋行政登记行为事实不清，主要证据不足，程序违法，该房屋登记行政行为的合法性基础已不存在，依据该登记行为核发的涉案房屋所有权证现已不具合法性效力，依法应当撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项、第（三）项的规定，判决如下：一、撤销被告南宁市住房保障和房产管理局于2012年5月21日给原告李小东购买的南宁市青秀区中柬路9号利海·亚洲国际3#楼2716号房屋核发的邕房权证字第××号《房屋所有权证证》二、本案案件受理费50元，由被告南宁市住房保障和房产管理局负担。
上诉人南宁市住房保障和房产管理局上诉称，一、一审判决在涉案房屋“建筑平台”问题上，存在事实认定方面的错误。首先，本案被上诉人李小东诉请撤销的是上诉人为其与第三人广西利海房地产开发有限公司之间就涉诉商品房屋买卖进行的房屋所有权转移登记权证（即邕房权证字第××号房屋所有权证），在该房屋买卖转移登记具体行政行为中，不包含对涉诉房屋“建筑平台”等规划、面积问题的认定。与该“建筑平台”相关的规划、面积的审核确认，是在第三人向上诉人申请办理包括涉案房屋在内的中柬路9号利海亚洲国际3号楼的商品房现售备案证明（初始登记）时进行的。上诉人为第三人办理房屋初始登记，与上诉人为被上诉人、第三人办理房屋转移登记，是前后关联而相对独立的两个不同具体行政行为。房屋买卖转移登记仅仅是房屋权利状况的变化，不涉及房屋规划、面积的调整变更，因此，根据《房屋登记办法》第二十条关于转移登记的审核规定，上诉人办理本案房屋买卖转移登记时不对涉案房屋在初始登记已经确认的规划、面积、平面图等记载进行重复审核。上诉人在商品房现售备案证明（初始登记）及测绘成果的基础上办理涉案房屋的买卖转移登记，事实是清楚的，完全不存在将被上诉人合法权属面积排除在房屋权属登记之外的问题。其次，本案被诉房屋转移登记行为需要的记载的建筑面积、平面图等房屋基本状况，已经前序初始登记确认，如被上诉人对涉诉房屋“建筑平台”的规划性质和面积有异议，应当另行根据相关规定和程序予以确认。上诉人在一审诉讼中向法院提交的《关于统一建筑阳台、飘窗及搁板规划审查办法的通知》、涉案房屋所在楼栋的《商品房现售备案证明》、《商品房现售面积测绘成果报告书》等测绘文件旨在说明：在涉案房屋办理邕房权证字第××号房屋权属证书之前，第三人已经依法办理了包括涉案房屋在内的中柬路9号利海亚洲国际3号楼的商品房现售备案证明（初始登记），相关的面积、平面图等房屋基本状况已经记载于房屋登记簿。根据《物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”之规定，本案涉案房屋的基本状况已经登记在簿，在办理转移登记等后续登记业务时，非经法定程序不得更改变动。该商品房现售备案证明系依据规划部门审核批准的规划图纸，以及第三方测绘机构的测绘成果等材料依法办理的。测绘成果已依照有关测绘成果备案的程序申报审核并备案，是办理有关初始登记、转移登记等房屋权属登记的依据。为进一步说明涉诉房屋的规划和建筑面积计算问题，上诉人在此补充说明有关规定：根据《房屋登记簿管理试行办法》（建住房（2008）84号），“【建筑面积】记载按照《房产测量规范》（GB／T17986．1-2000）测量的房屋建筑面积，分别注明房屋专有部分建筑面积和分摊的共有部分建筑面积”，“【房地产平面图】是指按照《房产测量规范》（GB／T17986．1-2000）要求完成的，用于房屋权属证书附图的房屋分户图等”。涉案房屋室内封闭阳台外侧0．7X3．3平方米的“建筑平台”是否计算建筑面积，不仅仅涉及到法律法规规章以及规范性文件适用的问题，还涉及到相关规划、测绘等建筑工程方面的专业技术问题。本案涉诉房屋的封闭式阳台规划与面积认定还涉及到与本案涉诉房屋具有同样规划设计的众多房屋，在本案涉诉房屋所在楼栋，与本案涉诉房屋同一朝向、阳台具有相同规划设计的房屋达到72套，其规划与面积认定问题涉及的利害关系人众多。因此，法院不宜对此自行作出认定。综上，上诉人以前序初始登记确认的的测绘结果、平面图作为办理涉案房屋买卖转移登记的依据，事实清楚，不存在将被上诉人合法权属面积排除在房屋权属登记之外的问题。二、《契税完税证明》不是申请房屋登记的必要材料，上诉人不存在疏于审查《契税完税证明》程序违法的问题。《房屋登记办法》第三十条规定，因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。该办法第三十三条规定，申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。根据上述规定，《契税完税证明》不是申请房屋登记的法定必要材料。上诉人审查《契税完税证明》，仅仅是协助税务机关督促纳税人履行纳税义务，且仅限于形式审查。事实上，房屋登记和购房人依法纳税是两个不同的法律关系，购房人是否依法纳税与房屋登记行为的合法性没有必然联系。因此，一审判决认定上诉人疏于审查《契税完税证明》，程序违法，这显然是错误的。
三、对于涉案房屋的申请材料，上诉人依法进行形式审查，不存在程序违法。房屋登记部门对房屋登记的申请材料依法进行形式审查，本案中上诉人对《房屋转移登记申请书》及《买受人委托书》的审查也是如此。基于目前的法律法规，上诉人无权要求申请人对《房屋转移登记申请书》及《买受人委托书》进行公证。一审判决认为“被告完全可以通过向原告本人核实的方式予以甄别”，但客观上，申请人未到场申请房屋登记，上诉人无法对《房屋转移登记申请书》及《买受人委托书》的真实性、合法性、有效性进行实质审查。根据《房屋登记办法》第十一条第三款规定，申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。因此，上诉人对涉案房屋进行形式审查，是符合法律规定的。现行房屋登记相关行政法律法规与部门规章对上诉人行使撤销登记职权设有非常严格的规定，即《房屋登记办法》第八十一条所规定“司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。”根据该规定，上诉人必须依据生效法律文件办理撤销登记。因此，对于第三人在一审诉讼过程中承认其代为申请房屋买卖转移登记未获得被上诉人的书面授权的情形，法院可依职权依法对该行为进行认定并做出判决，上诉人将根据判决结果办理相应登记。
综上所述，上诉人作出的具体行政行为证据材料充分，适用法律、法规正确，程序合法，一审判决认定事实不清，适用法律错误。上诉人请求二审法院撤销一审判决，根据本案事实情况做出判决。
被上诉人李小东答辩称，一、“建筑平台”问题上诉人主张的事实与一审答辩相矛盾。首先，一审答辩（答辩状第二页倒数第5行）意见：测量公司的测绘成果申报审核备案，是答辩人转移登记等房屋权属登记的依据；“建筑平台”根据规划局《通知》（被告证据2）不计算建筑平积。被上诉人不是根据“测绘成果”购房，而是据“预售许可证”并且房型图与合同进行“备案登记”，这二项行政行为先于现房销售的行政行为。报备案的测绘成果“漂窗”经一审查明不符合房屋结构，不能作为预售商品房权属转移登记办证依据。其次、办证程序要求赋予被上诉人的确认权和异议权。房屋登记申请书要求申请人“同意按权属审核面积过户”，包含着对权属审核即“建筑平台”作为漂窗不计算建筑面积的异议权。
二、上诉人认为“契税完税证”不是登记的必要材料与其在一审答辩相矛盾。上诉人在一审答辩称（答辩状第二页第11行），根据《房屋登记办法》第三十二条规定，申请人应当提交申请办证的相关材料，其中第（五）项“其他必要材料”主要是备案证明和完契凭证。上诉人否认完契证明是必要材料与规范性文件和其所公示办证所需材料的内容相矛盾。
三、上诉人称只是对当事人提交的申请材料进行“形式审查”没有规范性文件依据，审查未按规定进行。第一、根据《房屋登记办法》第二十一条第一款第（一）项规定，申请人与材料记载的主体一致是登记审查的内容。如申请主体与材料记载的主体不一致，上诉人应该核对申请人的身份，审查买受人有无授权委托书，委托书的内容有无办理商品转移登记、代为领取所有权证，有无“代为签署申请书”等特别授权内容。第二，上诉人审核身份证明的时候没有按“核对原件提交复印件”的要求进行核对。被上诉人于2010年1月8日领取了第二代身份证，但第三人于2012年申请办证时提交的是被上诉人第一代身份证明。此外，上诉人一审提供的证据11《受理通知单》载明，契税完税证为原件，而上诉人提供的证据9“契税完税证”却是复印件，而非原件。这些事实表明上诉人未尽严格审查义务。第三、上诉人颁发本案诉争房产证的行政行为所依据必要材料不具合法性和真实性。买受人委托书和申请书经第三人承认不是被上诉人签署或授权，据于作出行政行为的契税完税证明已被撤销，上诉人在发现申请材料不具备真实性、合法性之后应主动撤销其所作出涉案房屋的登记行为。第四、司法对行政行为的审查以“合法性”审查为原则，“合法性”审查以证据合法性为基础。其一、上诉人主张办理权属登记只是进行形式性审查，以程序性合法代替或否定行政行为实体合法，没有法律根据。其二、上诉人未提供其主张“程序合法”而“实体违法”的行政行为不应被撤销所依据的规范性文件。
经审查，各方当事人在二审期间未提交新证据，各方当事人坚持一审的举证质证意见。本院确认原审判决对证据的认证合法有效，可作为定案依据。据此，二审查明的事实与一审判决查明的事实一致。
根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点：上诉人南宁市住房保障和房产管理局于2012年5月21日核发的南宁市青秀区中柬路9号利海·亚洲国际3#楼2716号房屋《房屋所有权证》（邕房权证字第××号）是否应当撤销。
本院认为，上诉人南宁市住房保障和房产管理局对被上诉人李小东购买的中柬路九号利海、亚洲国际3#楼2716号房屋进行登记系房屋所有权转移登记行为。《房屋登记办法》第三十三条第一款规定：“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。”第十五条第二款规定“委托代理人申请房屋登记的，代理人应当提交授权委托书和身份证明。”根据上述规定，房屋登记申请人代为他人申请房屋登记的应该经过委托人的授权委托，并办理授权委托手续。本案中，第三人广西利海房地产开发有限公司称受被上诉人李小东的委托持《购房合同书》、《买受人委托书》、被上诉人李小东的身份证明等材料向上诉人南宁市住房保障与房产管理局申请涉案房屋登记，上诉人南宁市住房保障与房产管理局经审查相关申请资料后认为，该登记申请材料与房屋登记簿记载一致，符合相关法律法规的规定，于2012年5月21日为本案涉案房屋核发了邕房权证字第××号《房屋所有权证》。现经本院查证，第三人广西利海房地产开发有限公司申请房屋登记时所提交的《买受人委托书》及《登记申请书上》的签字并非被上诉人李小东的本人签字，第三人主张已得到被上诉人李小东的口头委托，但未能提供相关的证据证明，且被上诉人李小东也予以否认。这表明涉案房屋申请登记时所提交的《买受人委托书》不真实，第三人广西利海房地产开发有限公司申请房屋登记并未得到被上诉人李小东的授权委托。此外，上诉人提交的《受理通知单》第（十）项载明申请人提交的材料是《契税完税证》第四联原件，但上诉人提交的证据中收到的只是《契税完税证》第五联复印件及（2012）第276号完税证明，且该276号完税证明已经被南宁市地方税务局直属税务分局下文撤销。以上事实可证，本案第三人广西利海房地产开发有限公司持多项虚假材料向上诉人南宁市住房保障与房产管理局申请办理涉案房屋登记并取得了邕房权证字第××号房屋所有权证。据此，被上诉人南宁市住房保障与房产管理局核发的邕房权证字第××号房屋所有权证所依据材料的合法性已经不存在，本案被诉的房屋所有权证系第三人广西利海房地产开发有限公司以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段取得。根据《房屋登记办法》第八十一条“司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。”之规定，本案被诉的邕房权证字第××号房屋所有权证应当予以撤销。综上，一审判决撤销上诉人南宁市住房保障与房产管理局对中柬路9号利害亚洲国际3#楼2716号房屋核发的邕房权证字第××号房屋所有权证正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人南宁市住房保障与房产管理局负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陆文勇
审 判 员 姚 英
代理审判员 林国帅
二〇一六年九月二十六日
书 记 员 黎泉英
附相关法律条文：
《中华人民共和国行政诉讼法》
第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。