上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终10353号
上诉人（原审被告）：奉贤区南桥镇六墩村村民委员会，住所地上海市奉贤区南桥镇六墩村638号。
法定代表人：何平，主任。
委托诉讼代理人：赵忠敏，上海市昆仑律师事务所律师。
委托诉讼代理人：金铮铮，上海市昆仑律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：上海勤发建筑装潢工程有限公司，住所地上海市奉贤区青村镇光明南奉公路5089号B幢133室。
法定代表人：王江琴，总经理。
委托诉讼代理人：钱国峰，上海敬贤律师事务所律师。
上诉人奉贤区南桥镇六墩村村民委员会（以下简称六墩村委会）因与被上诉人上海勤发建筑装潢工程有限公司（以下简称勤发公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2016）沪0120民初17902号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月23日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人六墩村委会上诉请求：撤销一审判决第二项，驳回被上诉人一审要求赔偿的诉请，在不支付房屋造价赔偿的前提下愿意返还被上诉人租金。事实和理由：一、拆除房屋并非我们的本意，而是市里政策的需要，与上诉人无关，被上诉人作为建筑企业，其对房屋是否合法等问题非常清楚。协议约定的拆迁虽为动迁，但不应仅限于字面含义，上诉人认为应做扩大解释，包含本次对违章建筑的拆除，故损失应由被上诉人自行承担，一审判处上诉人承担的责任比例及数额过重，应当予以纠正。二、一审关于改建目的的认定不当，改建实际是为了出租盈利而非全是作为农业服务站使用，事实上只有一间房屋是作为农业服务站使用，剩下的均由被上诉人经营至今，其取得的相应回报亦足以折抵本次损失，不应再向上诉人主张损失赔偿。三、被上诉人作为建筑企业拒不提供建造房屋的凭证，而是通过鉴定单位取得评估报告，其按照市场价认定的房屋造价我们不予认可。
被上诉人勤发公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。一、签订协议目的在于服务村民用于农业服务站，无论使用几间房屋用于农业服务站，协议约定的目的已然满足；二、上诉人对协议约定的理解，被上诉人不予认同，对动迁二字的解读不应包含本次拆违；三、上诉人作为基层组织，应当基于土地管理部门的委托，其对土地相应的管理规定亦当清楚，故上诉人应当承担更多的管理过错责任，被上诉人仅作为一个公司，在土地管理方面了解欠缺；四、一审中上诉人认为估价不合理，一审法院两次召集估价单位的工作人员以确认估价问题，按照2011年9月30日建造时的成本价重新评估并进行了相应调整，一审已经充分考虑了上诉人的意见，依此作出的责任分担合理有据。
勤发公司向一审法院起诉请求：1、判令勤发公司、六墩村委会双方签订的协议书无效；2、判令六墩村委会支付勤发公司投资损失人民币1,830,000元（币种下同）。
一审法院认定事实：2011年4月1日，勤发公司、六墩村委会签订《协议书》，约定：六墩村委会为改善为农服务体系，经研究把原六墩店面房改建为“农业综合服务站”，勤发公司愿意带资改建。改建方法：六墩村委会原有店面房混凝土结构房子11间（其中一间是配电房），计297平方米。活动房7间（改建后为6间），计146平方米。勤发公司在这基础改建加层（土建加一层，底层修复装修。活动房拆除在原占地面积上土建二层楼）。改建出资：改建由勤发公司投资。新增面积六墩村委会给勤发公司享受15年使用权作为投资回报。产权分割：1、原六墩村委会建筑面积改建后归六墩村委会所有，收益归六墩村委会。2、新增建筑面积15年内归勤发公司使用，收益归勤发公司，期满15年后，产权归六墩村委会所有。在使用期限内如碰到动迁，双方无条件服从，新增面积按15年平均计算归勤发公司享受（包括活动房底层）。租金与管理：1、改建后一切管理与收租由勤发公司负责。2、属六墩村委会产权房子除留出“农业综合服务站”使用之外，勤发公司负责包干出租。3、六墩村委会产权的土建房租金每间每月800元，活动房改建土建后租金每间每月400元，半年一付，先付后租，价格三年一定。其它：3、房屋改建为半年（2011年4月1日至2011年9月30日）。4、租金从2011年10月1日起计算。5、勤发公司15年使用期2011年10月1日起计算（2011年10月1日至2026年9月30日）。《协议书》签订后，勤发公司按约对房屋进行了扩建，双方开始依约履行。
2016年4月6日，六墩村委会向勤发公司发出《告知书》，载明：根据本村民委员会与贵公司2011年4月1日签订的协议书，由贵公司投资建造的所有房屋（大约1000平方米左右），加上其他房屋的装修及所有的配套设施的投入等，本村民委员会均予以确认。原协议书约定的使用年限为15年，至2026年到期。现因拆违整治要求，上述房屋必须限期拆除。为确保全村拆违工作顺利推进，请贵公司积极予以配合，在规定的时间内完成拆除工作。由此造成贵公司重大经济损失的，贵公司可依法向法院主张，本村民委员会将依法尊重法院的裁判。
随后，勤发公司委托了上海XX有限公司对其改建部分进行估价，估价结论为：2016年4月23日为价值时点，重置价值为183万元。
2016年9月，系争房屋被拆除。
嗣后，双方为赔偿事宜产生纠纷，致涉讼。
另查明，本案六墩村委会原房屋既无房地产权证，又无建设工程规划许可证；勤发公司扩建房屋未办理合法建设手续。
一审庭审过程中，六墩村委会对估价公司的估价报告提出异议，经一审法院向估价公司咨询，估价公司对扩建部分以2011年9月30日为价值时点重新对重置价值进行测算，结论为1,466,557元，并出具了相关材料。对此，一审法院组织双方当事人进行质证并予以确认。
一审法院认为，根据相关司法解释规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。六墩村委会原有的房屋既未取得房地产权证，又未取得建设工程规划许可证，故双方签订的《协议书》无效。关于勤发公司要求六墩村委会赔偿投资损失的诉讼请求，根据相关司法解释规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定，未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。从《协议书》载明的前言“六墩村委会为改善为农服务体系，经研究把原六墩店面房改建为‵农业综合服务站′，勤发公司愿意带资改建”看，勤发公司对原房屋扩建主要是为六墩村委会达成目的，且结合六墩村委会村委会的性质，给勤发公司造成较大信赖基础等因素综合考虑，主要过错责任在于六墩村委会。故酌定勤发公司扩建房屋的造价损失由勤发公司承担33.3%，由六墩村委会承担66.7%，即六墩村委会承担扩建造价损失978,193.52元。
一审法院据此判决：一、上海勤发建筑装潢工程有限公司、奉贤区南桥镇六墩村村民委员会于2011年4月1日签订的《协议书》无效：二、奉贤区南桥镇六墩村村民委员会于本判决生效之日起十日内支付上海勤发建筑装潢工程有限公司房屋造价费用人民币978,193.52元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币21,270元，由上海勤发建筑装潢工程有限公司负担人民币7,270元，由奉贤区南桥镇六墩村村民委员会负担人民币14,000元。
二审中，上诉人提供证据一组（共29页），包含上海农村商业银行现金解款单（回单）、上诉人记账凭证、上海市集体经济组织统一收据，证明2011年4月1日，上诉人与被上诉人签订《协议书》后，截至上诉前，共收到被上诉人支付的2012年度至2015年度的租金共计48万元。上诉人依据2013年12月25日、2015年1月30日、2016年1月18日三份银行解款单认定该48万元为土地租金而非房屋租金，且该笔租金远低于被上诉人索要的房屋造价赔偿，被上诉人既已经营多年，不应再向上诉人主张损失。
经质证，被上诉人认为，2013年12月25日、2015年1月30日的银行解款单记载的解款人均系多方，既有被上诉人股东也有其他个人，金额也与我们半年一交的6万元租金不符，有可能是其他土地的租赁费用。2016年1月18日银行解款单上的金额虽为6万元，但该笔款项来源可能是村里自己写的，款项来源的信息不能确认，故无法确认这三份银行解款单与本案的关联性，且上诉人的部分收据一审已经提供过，二审中不应作为新证据使用。二审中，被上诉人认可已支付过48万元租金一事，但除了上述三份银行解款单，其他大部分证据材料上书写的都是房屋租金，故被上诉人坚持其支付的系房屋租金而非土地租金。
经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，双方的争议焦点在于一审确定由上诉人承担主要责任及损失是否合理。上诉人与被上诉人签订的协议因违反法律规定，一审法院认定无效正确。但双方纠纷是基于拆违整治而产生，故一审从本案改建房屋的原因来确定双方责任并无不妥，即一方面，被上诉人带资对上诉人原六墩店面房进行改建，系满足上诉人改善为农服务体系之目的，另一方面，上诉人原房屋经被上诉人改建后，在未出资的情况下还可收取相应的租金收益，但上诉人提供的原房屋本就系无合法建造手续的无证房屋，且就改建也未申请办理审批手续，导致涉违而被拆除，因此，一审认定上诉人应承担主要责任，本院予以认同。关于损失金额的确定，上诉人向被上诉人发告知书时明知被上诉人会产生经济损失，未与被上诉人协商解决，却要求被上诉人向法院主张，为此，被上诉人在房屋将要被拆除前委托审价单位进行价值评估以便向法院提出诉请，具有合理性，且一审法院组织双方对评估报告进行了质证，评估单位根据当事人所提异议亦对结论作了相应调整，一审法院予以参照并无不妥。关于上诉人认为其收取的租金系出租土地的租金，没有相应的事实依据，上诉人与被上诉人在协议书中明确约定了出租房屋的租金标准和支付方式，故上诉人二审提供的证据不足以证明其所需的证明目的，本院不予采信。现上诉人不同意承担被上诉人的损失，愿意返还已收取的租金，因被上诉人不予接受，本院不予采纳。
综上所述，上诉人六墩村委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币17,923元，由上诉人奉贤区南桥镇六墩村村民委员会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔美君
代理审判员 吴 丹
审 判 员 杨斯空
二〇一七年九月十八日
书 记 员 王长鹏
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……