广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）鱼民初（一）字第53号
原告柳州×有限责任公司，地址，柳州市广雅路11号。
法定代表人兰×，该公司董事长。
委托代理人兰××，广西衡生律师事务所律师。
委托代理人黄××，该公司职员。
被告韦×英，女，1941年7月5日生，壮族，广西柳江县人，无职业，“住柳州市大桥园艺场民俗度假村寨山楼，系韦×昌的妻子。
被告韦×明，男，1962年6月10日生，壮族，广西柳江县人，柳州市玻璃厂职工，住柳州市柳邕路三区**号，系韦×昌的长子。
被告韦×革，男，1968年9月25日生，壮族，广西柳江县人，无职业，住柳州市大桥园艺场民俗度假村寨山楼，系韦×昌的三儿子。
被告韦×文，男，1985年1月9日生，壮族，广西柳江县人，无职业，住柳州市鱼峰区水南路北一巷**号，系韦×昌的孙子。
以上四被告共同委托代理人梁×，广西鹏程律师事务所律师。
原告柳州×有限责任公司诉被告韦×昌租赁合同纠纷一案，本院于2010年12月6日受理后，因被告韦×昌已死亡，本院依职权追加被告韦×英、韦×明、韦×革、韦×文参加诉讼，依法组成由审判员孙翔担任审判长，人民陪审员黄菁、郑敏琳参加的合议庭，于2011年3月22日、2011年12月7日两次公开开庭进行了审理，书记员胡海担任记录。原告柳州×有限责任公司的委托代理人兰××、黄××，被告韦×革以及被告韦×英、韦×明、韦×革、韦×文的共同委托代理人梁×到庭参加诉讼。审理期间，合议庭依法定程序申请并获准延长审理期限至2012年10月31日。本案现已审理终结。
原告柳州×有限责任公司诉称，原、被告1995年1月18日签订《合同书》一份，该合同规定，由原告提供场地，被告出资建造房屋作为旅游服务经营，前12年不收租金，每年按建房占地12元／㎡，非建房占地6元／㎡的标准收取土地使用费；12年期满，原告将房屋出租给被告使用10年。每年的土地使用费或租金分两次交清，逾期不交应支付滞纳金，逾期3个月不支付租金，原告可以终止合同等。合同签订后，原告严格履行了协议的约定，但被告在未经原告同意的情况下，擅自扩大用地并增建房屋，且长期拖欠租金不交，严重违反了合同及法律的规定，给原告造成了巨大损失。为此，原告特向法院提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告于1995年1月18日原被告所签订的《合同书》和《补充协议》，被告将存放于其依合同而建造的房屋中的一切可移动的财物搬离，将房屋、设施及场地移交原告所有和使用。2、被告拆除其未经原告同意而在原告土地上建造的房屋，将多占建房的土地及多使用的场地交回原告使用。3、被告交付租金155279.13元，滞纳金3105.58元，合计158384.71元。4、本案诉讼费由被告承担。
原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：
1、1995年1月18日《合同书》一份。证明第一，原告已按合同规定附条件给被告投资建成了房屋并使用；第二，合同规定，只允许免费经营12年，12年以后是租赁关系，财产属于原告所有，租赁给被告使用；第三，规定超过三个月时间不交租金，原告有权终止合同，收回房屋等。
2、交款情况表一份。证明根据合同规定，以及双方认可的建筑物的占地面积，计算得出的欠交租金基本情况。证实被告长期拖欠租金，合同应当解除，房屋应被收回，欠交租金应当支付。
3、被告签收的2010年2月11日、2008年11月14日、2008年5月15日、2008年1月11日《催收欠款对账函回执》各一份。证明被告认可所拖欠的租金。最后认可的时间是2010年2月11日。距我方起诉之日止不到十个月。
4、照片四张。证明被告在承租原告提供的场地上建造了房屋并经营，原告履行了合同约定的义务。
5、2009年3月10日《柳州日报》第三版上登载的《终止合同通知书》一份。证明由于被告长期拖欠租金，违反合同约定，原告又找不到被告，根据合同规定，登报告知终止合同。
6、房产测绘成果报告书一份。证明被告韦×英、韦×明、韦×革、韦×文超过了合同约定以及双方认可的并以此作为收取占地费和租金的面积，超过部分，依法应当予以拆除和退回。韦×英、韦×明、韦×革、韦×文一案，起诉时我方是以双方认可的建筑面积222.28平方米计算占地面积和租金，但经测绘，得出550.63平方米，实际超出328.35平方米，超出部分依法应予拆除。非建筑面积399.88平方米，但起诉时是以358.45平方米计算的，超出41.53平方米，超出部分依法应予退回，并应支付已实际占用期间的租金。
被告韦×英、韦×明、韦×革、韦×文辩称，第一，原告要求被告将韦×昌生前建造的房屋寨山楼及设施、场地移交原告所有和使用不符合合同约定和法律规定。第二，原告要求解除与韦×昌于1995年1月18日签订的合同书的理由也是不成立的。第三，原告无权从2007年起提高租金，且2006年以前的租金以及2007年和2008年的租金均已超过诉讼时效而不受法律保护。
被告为其辩解在举证期限内提供的证据有：
1、民俗度假村环境照片十五张。证明原告1999年以后改变投资方向，破坏了原有的景观，被告不得以停止了旅游项目。
2、被告的房屋现状照片六张。证明寨山楼现在已经无法经营，且原告在寨山楼前面修了一条路，把寨山楼堵死了。
3、民俗度假村的营业执照、电脑咨询单各一份。证明我方经营范围包括住宿。在原告改变投资方向以后，重新变更了经营范围，删掉了住宿的经营项目。原告原来签订的旅游项目，即住宿没有了，由此证明原告违约。
4、民俗度假村平面图一份。证明民俗度假村当时的经营范围以及经营情况。
5、原告在2004年5月1日给各个经营户的《承诺书》一份。证明第一，原告从2004年5月1日起，由大桥园艺场转给原告履行双方的合同书。第二，原告与民俗度假村各个经营户（包括韦×昌）之间是投资合作关系。
6、1993年8月9日《柳州日报》报道一份。证明柳州市大桥园艺场当时开办民俗度假村旅游项目，里面有各种旅游观光景点，但现在原告已经破坏了原有的旅游景点。这些旅游景点至今已不存在。
7、2005年5月14日《证明》一份。证明韦×昌在2005年1月16日已经死亡。
8、2010年1月24日《证明》一份。证明韦×明、韦柳华、韦×革是韦×昌和韦×英的儿子。
9、死亡户口注销单一份。证明韦柳华已于2007年1月4日死亡。
10、常住人口登记卡两页。证明韦×文是韦柳华的儿子。
11、韦柳华的《离婚协议》及《离婚登记审查处理表》一份。证明韦柳华与杨柳芳于2006年8月18日离婚。
经过开庭质证，原告对被告提供的证据2中的房屋正面前景照片一张的真实性予以认可，但认为该证据正好证明原告已按合同约定的条件给被告建造了房屋并经营，现因被告违约，依法应当收回；对证据5、证据7至11的真实性予以认可，但认为证据5、11与本案无关。被告对原告提供的证据1至6的真实性予以认可，但认为证据2不能证明2007年起提高租金符合提租条件。本院对上述当事人对真实性均无异议的证据予以确认，对上述能否支持双方各自主张的证明目的的证据，本院结合案件情况予以参考。
原告对被告提供的证据1的真实性不予认可，认为不清楚拍摄地点，也与本案无关；对证据2中除房屋正面前景以外的照片不予认可；对证据3的真实性不予认可，认为没有原件核对，且签合同的主体不是营业执照注明的单位，与本案无关；对证据4的真实性不予认可，认为没有原件核对，也无法查明来源；对证据6认为超过举证期限不予质证。本院对上述证据的认定为：关于被告提供的证据1和证据6，可相互佐证，本院对此予以采纳；关于被告提供的证据2，可与原告提供的证据4相互佐证，本院对此予以采纳；关于被告提供的证据3，因柳州×有限责任公司民俗度假村并非本案中的合同主体，与本案没有关联性，本院对此不予采纳；关于被告提供的证据4，因没有原件核对，且无其他证据相佐证，本院对此不予采纳。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：
1995年1月18日，柳州市大桥园艺场与韦×昌签订《合同书》一份，约定：为促进观光农业旅游的发展、搞活经济，柳州市大桥园艺场同意韦×昌在民俗度假村寨山脚下兴建别墅壹栋，用地面积按实际丈量为准；韦×昌投资兴建的建筑物不得出卖、转让或作还债抵押；免费由韦×昌经营壹拾贰年（即1995年1月1日至2006年12月31日）；期满后，再给韦×昌租赁经营拾年（2007年1月1日至2016年12月31日）；在合同期内，柳州市大桥园艺场允许韦×昌指定的继承人继续经营，贰拾贰年期满后，韦×昌所有建筑物无偿归柳州市大桥园艺场所有；韦×昌在前拾年经营中，必须交纳土地使用费，即建筑面积每平方米每年12元，非建筑面积每年每平方米6元，分两次交纳（6月底前交清上半年土地使用费，下半年在12月底前交清）；后租赁的拾年的租金：建筑面积为第一年每年每平方米80元，非建筑面积为40元／平方米，从第二年起，按10%递增）；前拾年或后拾年租金，必须按时交纳，若有拖欠，按拖欠数罚2%的滞纳金，超过三个月不交租金者，柳州市大桥园艺场有权终止合同；韦×昌在度假村内经营期间的水电费，必须按规定（按表分摊）按月上交度假村，超过10天不交者，罚5%的滞纳金，超过一个月不交水电费，柳州市大桥园艺场有权停止供水供电；在合同生效后，被告同意将其度假村内的所有建筑物抵押给度假村，作为履行合同的保证；等等。柳州市大桥园艺场已将土地交付给韦×昌。1999年2月4日，柳州市人民政府批复同意柳州市×联合公司、柳州市大桥园艺场、柳州市洛维园艺场合并组建柳州×有限责任公司，即原告，原柳州市大桥园艺场的债权债务由被告×公司承担。2009年3月10日，原告在报纸上刊登的《终止合同通知书》，内容为：韦×昌违反合同约定逾期26个月以上未交清租金等费用，根据约定双方合同早已终止，但一直联系不到韦×昌，现特登报通知其终止双方合同，并收回土地和房屋，请韦×昌在登报之日起十日内到原告公司办公室办理有关手续等。原告分别于2004年12月2日、2005年3月2日、2005年10月19日、2005年11月1日、2008年11月14日、2010年2月11日向韦×昌发出催缴欠款的通知，被告均已收到。2008年1月11日，被告韦×英在给原告的《回执》上注明：“我单位（个人）截止2008年1月11日，尚欠你公司计币42328.76元。”2008年5月15日，被告韦×英在给原告的《回执》上注明：“我单位（个人）截止2008年5月15日，尚欠你公司计币42328.76元。”现原告认为被告擅自扩大用地并增建房屋，且长期拖欠租金不交，故于2010年12月6日诉至法院，提出前述请求。
另查明，韦×昌于2005年1月16日死亡，其与被告韦×英系夫妻关系，生育有儿子三人即被告韦×明、韦柳华、被告韦×革。韦柳华于2007年1月4日死亡，遗有一子即被告韦×文。
再查明，诉讼过程中，原告向本院提出申请，要求对被告原所建房屋的建筑面积及非建筑面积进行测绘，以及确定房屋具体建筑面积及非建筑面积。经柳州市中级人民法院司法鉴定中心委托柳州市鑫城房地产测绘有限公司评估，被告所建房屋建筑物占地面积为215.80平方米，剩余土地面积为399.88平方米。诉讼中，原告主张双方一直按照建筑面积222.28平方米，非建筑面积358.45平方米收取和支付租金，被告表示认可。
本院认为，综合原、被告双方意见分歧，本案的争议焦点是：1、合同是否终止及后果？2、原告要求被告支付租金及滞纳金能否成立？3、四被告是否应承担本案的债务？
针对争议焦点1，本院认为，原柳州市大桥园艺场与韦×昌于1995年1月18日签订的《合同书》，系当事人真实意思表示，未违反当时的法律法规，属有效合同，受法律保护。合同生效后，双方均应全面履行，否则应承担相应的违约责任。根据1995年1月18日的《合同书》第3条的规定，超过三个月不交租金者，原告有权终止合同，本案中，原告依约交付了土地，而被告未按约定按时交纳2004年至2010年的租金，构成违约，故原告诉请解除合同，本院予以支持。原告虽于2009年3月10日在报纸上刊登《终止合同通知书》，但双方合同并未就登报方式解除合同作出约定，且原告也没有证据证明解除合同的通知书已送达给被告，故关于原告认为合同已于2009年3月10日解除的观点，本院不予采纳。被告辩称拒付租金的理由是由于原告对度假村疏于管理，改变度假村环境，致使被告无法经营，但由于双方合同系土地租赁性质，双方权利义务仅在于原告交付土地，而被告支付租金，合同未就原告的管理责任进行具体约定，且被告经营本身具有商业风险，故被告的辩解意见不构成拒付租金的正当事由，本院对此不予采纳。合同解除后，被告继续占有使用该块土地已无合法依据，故本院对原告要求被告腾空房屋、设施，并返还场地的请求予以支持。关于原告要求被告将其依合同而建造的房屋、设施交付原告所有的诉请，由于双方未就争议土地上的房屋及设施价值进行评估，无法确定其价值，本院对此不予处理。关于原告要求四被告将其依合同而建造的房屋、设施交付原告所有的诉请，由于韦×昌建造的房屋、设施，未取得合法的产权手续或相关部门认可的报建手续，不能依法确定权属，本院对此不予支持。原告要求四被告拆除未经其同意而在原告土地上扩建的房屋，因未取得合法的产权手续或相关部门认可的报建手续，不属人民法院受案范围，本院不予支持。
针对争议焦点2，本院认为，四被告违反合同约定未向原告交纳的土地使用费和租金，理应向原告交纳，但本院酌情考虑，因其他一些原因造成四被告建造的房屋周围的旅游环境破坏和相关设施损耗，从2005年至今处于闲置状态，未能从事旅游餐饮经营，责任虽不在原告，但从公平原则出发，原告要求四被告支付租金及滞纳金的请求，本院不予支持。
针对争议焦点3，本案中，韦×昌于2005年1月16日死亡，所遗留的债务即发生继承，由于未予分割，应由第一顺序继承人即被告韦×英、被告韦×明、韦柳华、被告韦×革承担。又因韦柳华于韦×昌之后死亡，由此发生转继承，韦柳华应承担份额由被告韦×文继承。被告韦×英、韦×明、韦柳华、韦×文未向本院表示放弃继承，应在各自继承韦×昌遗产的实际价值范围内承担连带清偿责任。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百三十五条，最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国继承法》若干问题的意见第62条的规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、解除原告柳州×有限责任公司与被告韦×昌于1995年1月18日签订的《合同书》；
二、被告韦×英、韦×明、韦柳华、韦×文应将其在原告柳州×有限责任公司的土地上建造的房屋、设施腾空，并将房屋、设施所占用的场地返还给原告柳州×有限责任公司；
三、驳回原告柳州×有限责任公司的其他诉讼请求。
案件受理费人民币3668元（原告已向本院预交），由原告柳州×有限责任公司负担2138元，由被告韦×英、韦×明、韦柳华、韦×文负担1330元。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。
审 判 长 孙 翔
人民陪审员 黄 菁
人民陪审员 郑敏琳
二〇一二年十月九日
书 记 员 胡 海