湖北省孝感市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂09民终1528号
上诉人（原审原告）：吴凤英，女，1938年1月4日出生，汉族，住湖北省安陆市。
委托诉讼代理人：胡成超，男，1961年2月25日出生，汉族，住湖北省安陆市。系吴凤英之子。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，和解，代签法律文书。
被上诉人（原审被告）：湖北环球置业有限公司。住所地：湖北省安陆市紫金路*号。统一社会信用代码：9142000073084968X5。
法定代表人：陈翠连，该公司总经理。
委托诉讼代理人：汤木梓，湖北熠耀律师事务所律师。代理权限：代为调查收集证据，查阅案卷材料，参与庭审活动，代为提起反诉，代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为调解与和解，代签代收法律文书。
委托诉讼代理人：曾妮娜，湖北熠耀律师事务所律师。代理权限：代为调查收集证据，查阅案卷材料，参与庭审活动，代为提起反诉，代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为调解与和解，代签代收法律文书。
上诉人吴凤英因与被上诉人湖北环球置业有限公司（以下简称环球公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省安陆市人民法院（2017）鄂0982民初571号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月25日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人吴凤英及其委托诉讼代理人胡成超，被上诉人环球公司的委托诉讼代理人曾妮娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
吴凤英上诉请求：1.请求二审法院撤销湖北省安陆市人民法院（2017）鄂0982民初571号民事判决并依法改判环球公司赔偿吴凤英损失66163元；2.一、二审诉讼费用由环球公司承担。事实与理由：一、环球公司存在违约事实。2009年4月环球公司开始对原东方红粮机生产区、生活区及紫金路菜场进行整体开发，分别向该住宅区住户送达了《公告》、《住房拆迁补偿办法》、《拆迁还建有关问题说明》等文件，对旧房如何还建新房的面积、价格、办证等问题进行了公告。2010年环球公司与吴凤英签订了《东方红小区项目房屋拆迁还建协议》协议书第四条第二项约定“还建房的两证应在甲方（环球公司）向乙方（吴凤英）交房后半年内将两证交给乙方”，2012年10月12日，环球公司与吴凤英签订了《商品房买卖合同》，并交付了房屋，按照合同约定，环球公司应在房屋交付使用后180日之内即2013年4月12日前将办理产权登记需由其提供的资料报产权登记机关备案并为吴凤英办理房屋权属证书。从原审法院向安陆市房地产管理局调取的环球公司向该局提交的资料上显示：施工许可证是2013年6月18日颁发的，2××4年3月5日环球公司到安陆市房地产管路局进行了初始登记备案，大房产证是2××4年3月7日取得，消防合格证是2015年3月17日取得。以上法律事实足以证明环球公司并未在该规定的时间内办理产权登记所需由其提供的资料办产权登记机关备案并为吴凤英办理房屋权属证书，环球公司存在严重违约行为是显而易见的。二、吴凤英不能在规定期限内取得房屋权属证书，是环球公司的责任，其应该承担违约责任。事实上，办理商品房权属登记须分前后两个流程：第一个流程是开发商办妥商品房初始登记手续，获得初始登记批复；第二个流程是商品房买受人需要向开发商提供办理权属登记所需材料，由开发商为买受人办理所购商品房的权属证书。在这前后两个流程中，第一个流程最为重要，也最为复杂，只要开发商办妥商品房初始登记，则买受人只要配合提供办证所需资料，履行相关程序，其购买的商品房权属证书即可办理。上述第一个流程即办理商品房初始登记只需由开发商独立完成，只要开发项目前期手续及后期竣工验收及备案手续齐全，以开发商名义独立申请即可办理。在此过程中，无需商品房买受人的任何参与及协助行为，而且，其也无法参与其中。而签署第二个流程中，商品房买受人只要按开发商的通知及时提供办证所需材料、履行相关程序即可。正是基于以上，即办理权属登记的第二个流程才需要商品房买受人参与、协助，合同第十五条规定有“买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的”、最高法房释第十八条规定有“买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的”规定，也就是说，开发商有义务在约定或规定期限内让商品房买受人取得房屋权属证书（而非合同备案）。而如果商品房买受人故意延期提供相关资料、履行相关程序，则会使房屋权属登记手续无法顺利及时办妥。在签订合同时吴凤英已经按照环球公司的要求提供了被拆迁房屋的老房产证、补缴了多超面积部分的购房款及所有包括契税、公维金等规费后。而在实际交房后1年多的时间里，环球公司仍未办妥商品房初始登记手续，吴凤英交的规费一直在环球公司处，其至2016年12月份才上缴。由于在规定办证的时间内环球公司连初始登记都没有完成，即使吴凤英积极履行了变更契税凭证、提交了查询表，在规定的时间内吴凤英也不能取得房屋权属证书，这一责任显然是环球公司造成的。即使环球公司及时办理了初始登记手续，其迟延通知吴凤英的行为显然也是吴凤英不能按期取得房地产权属证书的原因。三、关于环球公司办证义务和违约金。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第十八条，由于出卖人的原因，买受人未在约定或者法定的期限内取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任的规定，为买受人办理房地产权属证书，是出卖人的法定义务，其理应承当相应违约责任。即为吴凤英办理房地产权属证书并支付违约金。综上所述，吴凤英认为一审判决认定事实错误，适用法律错误，特向法院提出上述，请求二审法院撤销湖北省安陆市人民法院（2017）鄂0982民初571号民事判决并依法改判环球公司赔偿吴凤英损失66163元。二审庭审中，吴凤英补充理由：案涉房屋房产证已办理，现请求赔偿损失：1.一审法院判决驳回吴凤英的诉讼请求属适用法律错误；2.一审判决认定事实错误，拆迁协议中还建面积认定有误，2016年10月21日-2016年8月拆迁有71户，房管部门有记录，要求一审法院提取材料，一审法院未提取，办理房产证应当是环球公司的义务，一审法院未调取相关证据；3.原房产证的名称是胡成超父亲的名字，现房产证的名字是吴凤英，当时拆迁是吴凤英签的协议，吴凤英不欠环球公司的费用；4.环球公司主张的诉讼时效已过没有依据，胡成超2015年8月上访于安陆市信访局、湖北省巡视小组，未过诉讼时效；5.办理房产证未拿到发票。
环球公司辩称，一、吴凤英赔偿损失的上诉请求与一审诉讼请求不一致，视为对诉讼请求的变更，不属二审的审查范围，且吴凤英未提交证据证明其实际损失。二、环球公司已按约定在180日内办理了备案登记，而非办理房产证。三、双方未对具体办证的时间做明确约定，属于吴凤英的委托不明。即使逾期办证，责任应由吴凤英承担，吴凤英迟交不动产登记查询证明，导致环球公司无法代办房产证。根据案涉合同附件四的约定，超出还建面积部分及所有权人不一致所需契税及公共维修基金等应当由吴凤英承担，而吴凤英一直拖延缴纳上述费用。故吴凤英怠于协助、配合是其所谓的“逾期办理房产证”的直接原因，该责任应当由吴凤英承担。四、吴凤英要求赔偿损失无事实与法律依据。
吴凤英向一审法院起诉请求：1.请求人民法院依法判决环球公司交付房地产权属证书给吴凤英；2.请求人民法院依法判决环球公司承担逾期办理房地产权属证书的违约责任，即支付吴凤英违约金66163元。
一审法院认定事实：2012年10月12日，双方签订了编号为028743的《商品房买卖合同》，约定将位于湖北省安陆市府城办事处紫金路5号东方家园B区61幢4层405号房出售给吴凤英，双方在该合同中约定了交易的价格、交付房屋的时间、违约责任等条款，其中房屋总价为330813元。该房产系拆迁补偿。后因各种原因，该房产的产权证至2016年12月份方才办理给付吴凤英，吴凤英遂以双方约定由环球公司办理产权证，但环球公司未办理构成违约提起诉讼，要求环球公司办理产权证并支付违约金。
一审法院认为，双方于2012年10月12日签订安陆市紫金路5号东方家园B区61幢4层405号房屋买卖合同是双方真实意思的表示，该合同并不存在违反法律法规的强制性规定的情形，故该合同合法有效，该合同的全部条款对于双方均具有法律意义上的约束力，对于该合同的履行，吴凤英认为环球公司在产权证的办理上存在违约行为，在该合同第十五条中，双方作出了如下约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理……”，从该条款可以看出，双方所约定的出卖人义务仅限于“在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，而非吴凤英在诉讼中所主张的“环球公司应在房屋交付使用后180日之内即2013年4月12日前为吴凤英办理房产证，但环球公司并未按照合同规定时间为吴凤英办理”，同时吴凤英亦未在诉讼中举证证明双方就办理产权证进行重新的约定或变更，一审法院无从确认办理房产产权证系环球公司的约定义务，亦不能认定环球公司需因此承担违约责任，故吴凤英的诉请缺乏相应的事实依据。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，遂判决：驳回吴凤英的诉讼请求。案件受理费2454元减半收取1227元，由吴凤英负担。
本院二审期间，当事人均未提交新证据。
经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。二审另查明，二审庭审中，吴凤英自认已经办理了案涉房屋的房产证。
本院认为，本案系吴凤英与环球公司就案涉《商品房买卖合同》的履行而引起的纠纷，故应定性为商品房销售合同纠纷。
本案二审争议的焦点问题是：按照案涉《商品房买卖合同》的约定，环球公司是否负有为吴凤英办理权属证书的义务；如有，环球公司是否构成办证违约；如违约，违约责任范围如何确定。
关于焦点问题，本院认为：首先，按照案涉《商品房买卖合同》关于“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人按已付房价款的%（合同未注明具体比例）向买受人支付违约金”的约定，环球公司的合同义务是协助买受人办理产权登记，环球公司只有在未按约履行协助义务的情况下才承担违约责任。第二，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”。《城市商品房预售管理办法》第十二条规定“预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任”。上述行政条例、办法规定了房地产开发企业协助办理产权登记的义务，确定了商品房购买人才是办理产权登记的主体。第三，虽然案涉《东方红小区项目房屋拆迁补偿协议书》约定“还建房的两证应在环球公司向吴凤英交房后半年内交给吴凤英”，但该协议已被其后签订的案涉《商品房买卖合同》变更，且该协议的相关约定与行政条例、办法的相关规定相悖，故该协议不能支持吴凤英的主张。综上，吴凤英在没有证据证明其委托环球公司办理案涉房产权属登记的情况下，主张环球公司向其交付房地产权属证书缺乏合同和法律依据，本院对吴凤英的该项主张不予支持，对吴凤英基于该项主张提出的违约责任请求亦不予支持。
综上所述，吴凤英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当，依法应予维持。是此，经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2454元，由上诉人吴凤英负担。
本判决为终审判决。
审判员 刘 铮
审判员 汪书力
审判员 代绍娟
二〇一七年十二月十八日
书记员 毛雅婷
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；