湖北省建始县人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂2822民初856号原告（反诉被告）：李秀林，男，生于1970年2月22日，汉族，湖北省建始县人，农民，住本县。委托诉讼代理人：陈千芝（特别授权），建始县业州法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：任宏伟，男，生于1967年1月5日，汉族，湖北省建始县人，农民，住本县。委托诉讼代理人：樊远照（特别授权），建始县茅田法律服务所法律工作者。原告李秀林与被告任宏伟确认合同有效纠纷一案，本院于2017年4月26日立案后，被告任宏伟于同年5月13日提出反诉，经审查，符合法律规定，决定合并审理。本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后因案情复杂，本院裁定转为普通程序继续进行了审理，原告李秀林及其委托诉讼代理人陈千芝、被告任宏伟及其委托诉讼代理人樊远照到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李秀林向本院提出诉讼请求：1、请求确认原被告2007年12月14日签订的房屋买卖协议有效；被告协助办理房屋过户和土地、山林流转手续；2、被告承担本案诉讼费。诉讼中，原告放弃涉及山林和土地的诉讼请求，将诉讼请求明确为：1、请求确认原、被告签订的房屋买卖协议中涉及房屋买卖的内容有效；2、被告协助办理房屋变更登记手续。事实和理由：2007年12月14日，原、被告在茅田乡张大顶村村委会干部曾某、李某主持下，被告将坐落在张大顶村三组房屋一间半作价5380.00元出售给原告。并按照农村“卖屋搭田”的交易习惯，将其承包的农村土地承包经营权证和林权证等相关证件全部交给原告后，原告随即搬迁入住耕种生活至今。在2015年农村土地的登记确权时，原告要求被告协助办理房屋、土地、山林过户手续，被告不予配合，反而强行要将土地收回。综上，被告的行为侵害了原告的合法权益，故原告诉至法院。被告任宏伟辩称，1、本案的房屋买卖协议仅仅是房屋买卖，房屋的买卖价格是5380.00元，但原告至今未支付房屋价款，被告只是将山林、土地交由原告使用，并未将经营权流转给原告，原告称“卖屋搭田”的理由不成立，协议中也没有约定土地、山林的转让费用和期限，被告已于2016年将土地、山林收回；2、因被告未支付房屋价款，请求法院解除原、被告于2007年12月14日签订的房屋买卖协议；3、本案是合同之诉，已过诉讼时效，请求法院驳回原告的诉讼请求。反诉原告任宏伟向本院提出诉讼请求：解除反诉原、被告间于2007年12月14签订的房屋买卖协议。事实和理由：2007年12月14日，反诉原、被告签订了房屋买卖协议，约定房屋价款为5380.00元，但没有约定付款时间，协议签订后，反诉原告多次找到反诉被告要求支付房屋价款，反诉被告一直说没有钱，至今没有支付房屋价款。2016年反诉原告将交给反诉被告管理的土地收回，并责令反诉被告从房屋中搬出去，口头通知反诉被告解除合同。请求法院支持反诉原告的诉讼请求。反诉被告李秀林辩称，1、双方在2007年12月14签订的房屋买卖协议，包括土地山林的流转，是双方的真实意思表示，没有违反法律规定；2、证人李某、曾某出庭的证言能够证明被告已支付了房屋价款，如果任宏伟没有收到房屋价款，不可能将土地承包经营权证、粮食直补存折交给李秀林。请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、李某、曾某共同出具的证明，因二证人已出庭作证，以二证人出庭作证的内容为准；2、李某和曾某的证人证言，李某的证言内容为：2007年12月14日，原、被告签订房屋买卖协议，李秀林将购房款交给曾某，曾某将钱交由李某清点后交给了任宏伟。任宏伟把农村土地承包经营权证、粮食直补存折、山林证交给李秀林。房屋买卖协议中“管理和使用”的实质意思是任宏伟承包经营的土地和山林交给李秀林承包经营。证人曾某的证言内容为：2007年12月14日原、被告签订的房屋买卖协议是曾某书写的，签协议当天，李秀林把购房款交给曾某，曾某交李某清点后交给了任宏伟，当天任宏伟把粮食直补存折、农村土地承包经营权证交给李秀林。房屋买卖协议中“管理和使用”的实质意思是从签订协议之日起，任宏伟的土地、山林就交由李秀林承包经营。因二证人全程参与了原、被告协议的签订，且到庭作证，二证人证言也能相互印证，加之任宏伟也陈述李秀林已将钱款交给村干部的事实，故本院对二证人证言予以采信。本院经审理认定如下事实：1982年，任宏伟基于分家协议取得了位于茅田乡张大顶村××房屋××栋。原告李秀林与被告任宏伟均系该村村民，2007年12月14日，双方在时任村干部曾某、李某的主持下签订了一份房屋买卖协议，协议载明：“一、甲方购买乙方具有所有权的坐落在张××的住房一间半，包括门前猪圈二间、作价伍仟叁佰捌拾元；二、乙方在张大顶村集体承包的土地转交甲方管理使用；三、乙方在张大顶村管理使用的山林除（四至界线：东至张远任田坎；南至大沟直上；西至公路；北至张远任山界）归张远任管理使用，其余全部由甲方管理使用……”。签协议当天，李秀林把购房款交给曾某，曾某将该款项交由李某清点后交给任宏伟，任宏伟把粮食直补存折、农村土地承包经营权证交给李秀林。此后，李秀林搬进该房屋居住至今。2009年1月13日，李秀林取得了建始县人民政府颁发的林权证。李秀林的在张××组的老房屋已经垮塌，不能居住。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，原告李秀林与被告任宏伟于2007年12月14日签订的房屋买卖协议是双方真实意思表示，协议中涉及房屋买卖的条款（即协议第一条）没有第五十二条规定的情形，故房屋买卖协议中涉及房屋买卖的条款（即协议第一条）有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”，根据本案合同的约定，原告李秀林购买了被告任宏伟的房屋，并支付了房屋价款，被告任宏伟有义务协助原告李秀林办理涉案房屋农村土地建设用地使用权变更登记手续。故原告关于要求被告协助办理房屋过户手续（即要求被告协助原告办理涉案房屋农村土地建设用地使用权变更登记手续）的诉讼请求，本院予以支持。被告任宏伟关于本案已过诉讼时效的抗辩意见，本院认为，本案是确认合同效力之诉，不适用诉讼时效的有关规定，故对该抗辩意见，不予采纳。反诉原告任宏伟关于反诉被告李秀林在签订协议后未支付相应价款，而要求解除合同的主张，依据本院查明的事实，双方在协议签订后，反诉被告李秀林就已搬入该房屋居住至今，长达十年之久。庭审中，参与协议拟定的曾某与李某均证实款项已全部支付。《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条对合同的约定解除和法定解除分别予以了规定，而反诉原告任宏伟所举证据均不能证实在协议签订后有上述条款中的情形存在，故反诉原告任宏伟诉请解除合同请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第九十三、第九十四条的规定，判决如下：一、原告李秀林与被告任宏伟于2007年12月14日签订的房屋买卖协议中涉及房屋买卖的条款（即协议第一条）有效；二、被告任宏伟协助原告李秀林办理涉案房屋农村土地建设用地使用权变更登记手续；三、驳回反诉原告任宏伟的诉讼请求。本诉受理费100.00元，由被告任宏伟负担，反诉受理费100.00元，由反诉原告任宏伟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，帐号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  陈 耀人民陪审员  贺其贵人民陪审员  杨朝昱二〇一七年十月十日书 记 员  周 锐