上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0118民初11945号
原告：上海巧芳房地产经纪有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人：周巧芳，董事长。
委托诉讼代理人：周巧红，男，1981年4月8日生，汉族，户籍地上海市青浦区。
被告：郑美珍，女，1968年3月10日生，汉族，户籍地上海市青浦区，现住上海市青浦区。
委托诉讼代理人：陆莉丽，女，1993年12月22日生，汉族，户籍地上海市青浦区，现住上海市青浦区。
委托诉讼代理人：衷兴茂，上海禹众律师事务所律师。
原告上海巧芳房地产经纪有限公司与被告郑美珍居间合同纠纷一案，本院于2017年8月8日立案受理后，依法由审判员邵霞适用简易程序进行审理。本案于2017年8月25日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人周巧红及被告委托诉讼代理人陆莉丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海巧芳房地产经纪有限公司向本院提出诉讼请求：被告支付原告中介服务费人民币27,500元。事实和理由：2017年3月26日，被告经原告公司看中吴卫兴与鲍新英位于赵巷路崧润路XXX弄XXX号XXX室的房子，并于当天签订三方购房买卖协议，确定被告应支付27,500元的中介佣金，但被告毁约不履行购房协议。原告认为原告已经完成被告带看房子并签订三方购房协议，交易过户只是后续的服务，被告也支付给房东2万元定金，原、被告协商确定被告支付22,000元中介费，但被告又未按约付款，原告多次挂号信送达被告，但双方至今未能协商一致，故原告提起诉讼，要求法院判如所请。
被告郑美珍辩称，不同意原告诉讼请求。被告签订合同后告诉女儿买房的事情，女儿表示工作不满1年没有办法贷款到65%，而且被告女儿仅仅知道2万元意向金并非定金，不是一定要买房；签订合同当晚被告家人商量借款支付首付，借不到而无法支付首付故决定不买了；第二天被告将相关情况告诉原告，原告表示如有人买系争房屋被告的2万元损失就可以避免，2、3天后原告也未联系被告，被告就找到上家家里告知无法购房，双方签订了解除合约的协议，约定互不追究违约责任，被告支付给上家2万元；被告原来交付的2万元中1万元上家拿走了、1万元放在中介处，中介表示这个钱属于上家了，为保证今后顺利过户、水电煤等问题而要求上家放在中介处；被告将解约的事情告知原告，原告表示被告和上家没有关系了，但和中介还有纠纷，要求被告支付全部的中介费，被告当即表示中介还有很多事情没有做故而不同意，被告只同意支付3000元到5000元；因为被告女儿在银行工作，有几个银行的朋友，所以贷款部分被告自行负责，原告除了贷款以外的手续都要操作的；2016年3月26日被告一人去看房，被告当时打电话给女儿询问房子是否可以，女儿告知被告房子待定，还可以看看其他房子；被告打电话给女儿说定金要支付5万元，但手上只有2万元，被告女儿认为是意向金，还有3万元可以再约时间支付；首付35%、贷款65%的情况，被告打电话告诉女儿按照上海的政策，首套房最少35%，但被告女儿不知道已经在签订合同；签好合同后被告才把合同拿给女儿看，女儿通过微信向原告沟通不明白的事项并讨论了贷款政策问题，原告提出可以把价格做低以避税；被告女儿一直认为2万元是意向金，只要被告不想要房子了，随时可以解除合同拿回2万元的；原告没有向被告解释5万元的性质；原告提供的合同复印件上并没有上家女方的签字，被告眼睛不好，在原告的催促下签字，并没有完全理解。原、被告及房屋产权人签订的房产转让合同效力待定，原告明知实际购房人为被告女儿仍组织双方签订合同，被告行为属无权代理且事后未得到女儿追认。如由被告承担责任不符合本市相关购房政策规定，被告名下已有一套住房，但原告仍怂恿被告将其现有住房挂牌出售进行置换，原告没有向被告说明二套政策而诱导约定首付35%、贷款65%，因交易房屋属非普通住宅，被告若作为购房人需首付七成，否则合同无法继续履行，被告根本无力补足中间差价。原告作为专业机构诱导被告签订无法履行的合同显然存在重大过错，也导致被告支付的2万元定金无法退还。原告只有充分履行房屋挂牌、带看、签订居间合同、签订买卖合同、审税、贷款、过户、交房等所有手续后才有权要求被告支付全额中介费，但原告仅履行完一次带看并诱导被告签订原告提供的效力待定的转让合同，即要求被告支付全额中介费，缺乏事实和法律依据。结合原告的过错以及被告的损失，原告无权要求中介费或劳务费，还应对被告的损失承担责任。
经开庭审理查明，2017年3月26日，原、被告以及产权人签订《房产转让合同》，约定被告经原告居间介绍向产权人购买位于本区赵巷镇崧润路XXX弄XXX号XXX室房屋，建筑面积69.63平方米，成交总价为2,715,000元，2017年3月26日签约时被告交付购房定金5万元(其中3万元3月28日前付)，购房定金在最后一次付款时冲抵；2017年5月10日前支付90万元、2017年6月30日前过户支付285,000元、银行贷款148万元，不足部分过户日补足(贷款以银行下款日期为准)；被告在付清全部购房款时，原告或委托人协助被告办理房产过户手续，过户结束后案外人15天内将房屋移交被告，房屋附属物及该建筑范围内的土地使用权一并转移给原告，并负责水、电、煤、通讯及物业管理、有线电视费用完清；被告中途毁约，不得向产权人索还定金，产权人中途毁约应双倍返还定金；违约方还应支付房地产转让过程中全部费用和中介费27,500元；房产过户所需缴纳的所有费用由交易双方各自承担，双方在过户前各支付原告中介费27,500元；房屋附属物包括空调3只等；交房后房东返租1-6个月，每月租金1,600元；交易双方一致同意合同价229万元，实际成交价为2,715,000元，被告实际上产证名字为被告女儿。被告当日支付2万元定金。原告收取产权人1万元作为上家顺利交易的保证金。2017年3月30日，被告找到原告，双方就交易房屋协商后确定解除合同，签订书面材料，约定双方自愿解除青浦区赵巷镇崧润路1176弄崧泽华城秀景苑XXX号XXX层XXX室房产转让合同，互不追究违约责任，被告2万元归产权人。原告认为被告拒付中介费致讼。
以上事实由原、被告的陈述、原告提供的房产转让合同、被告提供的解除合同的书面协议予以证实，并经庭审质证，本院予以确认并在卷佐证。
本院认为，公民或组织的合法权益应受到法律保护。本案中，原、被告及房屋出售方签订的协议包括了房屋买卖的条款，也包括了居间服务的条款。被告并非以女儿名义签订合同，因此不存在女儿追认后确定上述协议效力的情况。房屋另一位产权登记人事后已经补充签名，即使该人没有补充签名，也不影响协议效力，出售方若最终无法履约应向买房人承担违约责任。房屋买卖协议、居间协议均非法律规定需要备案登记方可生效的合同，因此即便未到房产交易中心签订备案登记并不影响本案所涉三方协议的合法有效性。被告以自己名义为女儿签订了一份买卖及居间协议，该协议的当事人为原告、被告及出售方，协议已经成立并生效，但协议内容约定由女儿购买所涉房屋，若女儿不按照约定与出售方签订买卖合同，应由被告承担相应的违约责任。被告提出原告未促成合同成立不得主张报酬的意见，于法无据，本院不予采纳。房屋居间服务系居间方向买房人或者卖房人提供订立房屋交易合同的行为，本案中居间方提供了房源、带被告看过房屋、谈妥了房屋价格、支付时间、支付方式，已经完成了绝大部分居间服务的内容。房产交易部门签订备案合同、协助审税等虽是居间服务内容，但属于固定流程。根据被告自述，贷款的事情由被告自行操作，并非原告服务内容。买房人应向居间服务披露相关信息，包括名下房屋登记情况，以便居间服务提供者判断买房人是否符合购房政策、有无限购情形等。披露信息是前提，本案中被告本意是为女儿买房，女儿并不存在限购情形。从庭审原、被告的陈述中可以看出，被告在签订协议前、确定房款支付方式及时间前都是与女儿联系沟通过，本院确认原告已经向被告告知了相关的买房限购、贷款等政策规定，被告应在知晓有关规定后才签订协议，不存在原告误导、欺骗被告的情形。被告虽与出售方协议解除买房协议，双方未能最终交易房屋，但不改变被告接受原告居间服务的事实。买卖条款解除，但居间条款并未解除。被告所述原告未能提供的剩余居间服务内容亦系被告解除买卖协议造成，不能归责原告。涉案协议也约定若交易一方违约导致未能交易房屋的，仍需向原告支付中介费用。因此，被告不支付居间服务费用的意见依据不足，本院不予采纳。原告尚有部分居间服务内容没有履行亦属客观事实，以协议无法继续履行的过错为基础，并考虑原告已提供的居间服务内容，本院酌情确定被告需向原告支付2万元费用。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十五条、第四百二十四条、第四百二十六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
被告郑美珍应于本判决生效之日起十日内支付原告上海巧芳房地产经纪有限公司中介服务费2万元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费487.50元，减半收取计243.75元，由原告上海巧芳房地产经纪有限公司负担93.75元，被告郑美珍负担150元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 邵 霞
二〇一七年十月三十日
书记员 王志贤
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十五条当事人约定由第三人向债权人履行债务，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。
第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。
居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。
二、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。