北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第3423号
原告北京裕宝商贸中心，住所地北京市海淀区阜成路**号。
注册号：110108004075842
法定代表人林凤水，总经理。
委托代理人赵忠林，北京市墨风律师事务所律师。
被告北京兄弟昊康休闲俱乐部有限公司，住所地北京市海淀区阜成路44号。
注册号：110108003796378
法定代表人李义，经理。
委托代理人苗卫华，北京市丰禾律师事务所律师。
原告北京裕宝商贸中心（以下简称裕宝中心）与被告北京兄弟昊康休闲俱乐部有限公司（以下简称兄弟昊康公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员庞松独任审判，公开开庭进行了审理。原告裕宝中心之委托代理人赵忠林与被告兄弟昊康公司之委托代理人苗卫华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
裕宝中心诉称，2009年4月28日，我公司与兄弟昊康公司签订房屋使用协议，约定我公司作为出租方，兄弟昊康公司承租X院内一号楼西部房屋作为商业经营使用，租赁期为5年，自2009年5月1日至2014年4月30日止，第一年年租金为62万元，第二年至第五年年租金为65万元。现租赁合同期限已过，双方未签订新的合同，兄弟昊康公司无权继续使用该房屋，并应将房屋全部交还我公司。但兄弟昊康公司一直占据使用我公司房屋，拒不腾退。诉讼请求：兄弟昊康公司立即将位于X院内一号楼西部房屋及其自建物腾空并交还我公司；兄弟昊康公司按每月54166元支付自2014年5月起至实际腾退诉争房屋时止的使用费；兄弟昊康公司承担本案诉讼费。
兄弟昊康公司辩称，不同意裕宝中心的第一项诉讼请求，同意按照每月54166元向裕宝中心支付房屋使用费。我公司投入了大量资金建了自建房屋，并进行了大量装修和改造。裕宝中心起诉我公司“腾退X院内一号楼西部房屋及自建物，交还裕宝中心”的诉求，不符合诚实信用、公平公正原则。根据我公司的实际情况和调查了解裕宝中心的情况得知，裕宝中心不与我公司续约的原因，并非我公司拖欠裕宝中心的相关“租赁合同”的费用，而是裕宝中心拆迁。按照租赁合同惯例应当由出租方另行安排租赁场地并合理补偿承租方相关损失。一、关于租赁合同及其延续。我公司原名称为X洗浴中心。2004年10月18日，我公司曾以原名称X洗浴中心与裕宝中心签订5年期《房屋租赁合同》，租赁期自2005年1月1日至2009年12月31日，房屋建筑面积为1251平方米，每层417平方米；年租金60万元。合同签订后，我公司经裕宝中心同意开始装修改造，在地下一层扩大建筑面积374平方米，在三楼顶加盖彩钢板房一间405平方米，并如期完工。装修及自建房完工后，我公司开始经营。但经营的前两年，即2005和2006年期间持续亏损严重，经营所得尚不能满足交纳水电房租等费用。为了改变现状，我公司于2007年初，将X1洗浴中心的拆迁款150万元又投入到昊康洗浴中心，但至2007年底仍欠交房屋租金30万元，欠交水电费26万元。为了保证合同履行，我公司向亲朋好友借款，甚至将父母的养老金借来交清了欠裕宝中心的房租水电费。上述合同到期后，裕宝中心很同情我公司，于是，于2009年4月28日双方续签一份《房屋使用协议》，即本案诉争所指合同。在本《房屋使用协议》签订后，我公司改变了经营策略，经营有所好转。此期间未再欠交房租水电费。二、合同到期后不再续签的原因。前述2009年4月28日所签《房屋使用协议》到期后，裕宝中心深知我公司由于房租合同一期和二期房屋装修改造等投入甚大、房租水电高，导致经营严重亏损的事实。2009年4月28日所签《房屋使用协议》至2014年4月30日期限届满后，裕宝中心不再续签《房屋使用协议》的真正原因是因为商业开发。三、自建房屋面积部分。我公司前文述及在合同一期时，自建房屋面积如下：原合同承租面积为1251平方米，楼层为三层，每层417平方米。合同签订后，我公司自建房屋、电梯等如下：地下一层（下挖）扩大建筑面积374平方米；在三楼顶加盖彩钢板房一间405平方米；楼东侧自建彩钢板房51平方米；自建电梯一部及四层电梯楼约50平方米；楼西侧自建两层楼150平方米，合计自建房屋1030平方米。四、按照法律相关规定，裕宝中心应当对我公司予以合理补偿。（一）、关于我公司的投入情况。1、2004年10月，我公司花50万元转让费从“X洗浴中心”接手，随后更名为“兄弟昊康”公司。2、2004年10月，我公司经裕宝中心物业总经理耿XX批准，在承租楼下挖地下一层，面积约400平方米，总耗资96万元。三楼楼顶加盖彩钢瓦钢结构房屋，面积约430平方米，总耗资39万元。楼西侧沿楼墙体搭建彩钢瓦房屋，面积约150平方米，耗资约为20万元。楼东侧沿楼墙体建四层电梯楼，约100平方米，土建花费18万元。沿楼墙体搭建彩钢瓦钢结构锅炉房，面积约150平方米，总耗资29万元。楼西侧临街处加盖彩钢结构房屋及二层门头建筑（包括大理石台阶等），建筑面积150平方米（含外装修），共耗资76万元。购置电梯、锅炉、交换器等投入，共耗资138万元。上下五层装饰、装修以及购买电器设备、家具设备等：2004年11月，我公司开始将地下一层及地上一层改造为洗浴中心，墙体、地面全部加装大理石石材；后因经营状况不佳，将地下一层改为目前的足疗；后又将一层改为饭馆。总耗资680万元。上述用于土建、设施设备、电器、家具等合计约700万元。2005年1月28日试营业，至2007年4月两年时间，因地理位置原因，水价（24元／吨）和锅炉燃油都比较昂贵，人员工资，再加上房租较高等，造成企业严重亏损。为改变亏损状况，我公司决定改成“X海鲜”及高级客房，总造价约为380万元，经营不到半年，仍然亏损严重，欠出租方房租50万元。为偿还债务，变卖西直门住房一套，还清出租方欠款。而后又停业半年。2009年4月，我公司开始将楼内一层改造为宾馆，耗资60万元，四层改为台球厅，耗资45万元，二层改为网吧耗资72万元，一层改为超市耗资28万元，地下一层改为足疗，耗资55万元。2010年，又将台球厅改造成宾馆，花费60万元；超市经营不善改为食堂花费30万元。2013年对二层宾馆翻新改造（含设施），总花费80万元。东侧小超市、小店改造费用合计26万元。房租费：60万元x4年4个月=260万元；65万元x5年=325万元；水电费6年不低于150万元。综上所述，被告经营10年期间，为装修改造房屋总投入2335万元，房租、水电费、人员工资、税费、锅炉燃油、维修等共计3370万元，总收入625万元。期间亏损2745万元。（二）关于对外转租情况。我公司承租裕宝中心“X院”后，经过多次改造、装修装饰等，将部分房屋转租给一些单位和个人经营。具体情况如下：地下一层，足疗保健美容，承租人董XX，转租期2009年12月1日
---2014年5月31日；一层，X公司餐厅（内部餐厅），面积大约321平方米，转租期限2010年6月15日---
2014年6月15日；二层，X中心，转租期限自2009年5月1日---
2014年4月30日；三层、四层，转租给个人刘XX作为宾馆使用，使用的是“北京兄弟昊康休闲俱乐部有限公司”营业执照，转租期限自2009年10月1日---
2014年4月30日。楼西侧一层，小卖店大约50平方米，承租者郭XX，转租期截止至2014年4月30日。楼西侧一层，X门市部，面积约15平方米，转租者为马X，转租期截止至2014年4月30日。楼西侧一层小吃部，两家，面积总约45平方米，承租者记不清了，转租期截止至2014年4月30日。综上所述，我公司为经营承租房屋，投入大量人力、物力、财力。现因裕宝中心进行商业开发，导致我公司受损严重。为公平合理解决纠纷，请法庭考虑被告实际损失情况，依法作出公正判决。另外，我方提出反诉，2004年10月18日和2009年4月28日，我公司与裕宝中心分别签订了一份《房屋租赁合同》和一份《房屋使用协议》。在合同签订后，我公司经裕宝中心同意，在承租房基础上自建地下一层房屋374平方米；楼上三层上加盖一层彩钢房屋面积405平方米；楼东侧加盖彩钢房屋150平方米；自建电梯一部及四层电梯楼约150平方米；楼西侧自建两层楼约150平方米；合计约1300平方米。至2014年4月30日《房屋使用协议》期满后，按双方口头约定理应予以续签顺延。但由于裕宝中心进行商业开发，导致合同不能再延续，而且出租方也未按照惯例予以妥善安置我公司，造成我公司大量投资不能得到回报。为此，双方多次商谈合理补偿问题，裕宝中心同意补偿部分，但最终未完全达成一致意见。我公司认为裕宝中心进行商业开发，利用了我公司获得了较大经济利益，不予合理补偿显然违反公平原则。
经审理查明，2009年4月28日，裕宝中心（甲方）与兄弟昊康公司（乙方）签订《房屋使用协议》，约定甲方负责X院内的房屋出租及管理；乙方为该院内一号楼西部一层至三层的使用者，建筑面积1251平方米；房屋使用期限自2009年5月1日起至2014年4月30日止，使用期五年；房屋使用费第一年为：陆拾贰万元整（620000元人民币），第二年至第五年每年为：陆拾伍万元整（650000元人民币）；房屋使用费为上付款方式：第一年每两个月一付，第二年至第五年每季度一付；房屋使用费结缴日起，乙方逾期二十天未交房屋使用费的，视为乙方自动解除房屋使用协议，甲方收回其使用房屋，乙方按本房屋使用协议第六条第6.1及6.2款规定承担违约责任；房屋使用期满后，乙方应将所使用房屋交还甲方，甲方同时收回房屋使用权；本房屋使用协议签订之日，乙方必须向甲方交纳20000元整，作为履行房屋使用协议的风险抵押金。房屋使用期满，乙方无违约情节，则甲方退还乙方交纳的风险抵押金（不计利息）；在房屋使用期限内，水、电费每月按水、电表的实际用量收取费用，即裕宝中心物业部每月下发的水、电费缴纳通知单，乙方在3日内将全部费用上交到甲方财务部；乙方每年应向甲方交纳卫生、垃圾费2190元，随每年5月份的房屋使用费一同交付；甲方享有乙方使用房屋的管理权；乙方在房屋使用期限内可对使用房屋进行装修，但装修方案需书面报请甲方批准，乙方搬走时不得就装修改造等费用要求甲方进行赔偿，乙方若对其装修部分进行拆除，应报请甲方监督，并使之恢复原状，不得损害原房屋结构及装修面貌；房屋使用期满后除甲方提供的设备、设施外，乙方必须按时搬出全部物件，房屋使用协议终止之日起3日后仍有余物，视为乙方放弃所有权，甲方有权处理；如延误，乙方应赔偿由此给甲方造成的经济损失；如乙方不按第三条第3.3条款规定的时间向甲方支付房屋使用费，甲方将核实逾期天数向乙方追缴滞纳金，滞纳金的标准为所欠房屋使用费的3%／天，乙方逾期20天仍不缴纳房屋使用费及滞纳金的，则甲方有权终止乙方对该房屋的使用权。
双方签订的房屋使用协议已于2014年4月30日期限届满，未继续签订租赁协议，兄弟昊康公司实际支付租金至2014年4月30日。审理中，裕宝中心提交X总公司于2014年7月29日出具的授权书，证明该公司作为X号房屋的所有权人，授权裕宝中心经营管理房屋，并承担经营管理期间的债权债务，授权期限自2012年10月1日至2017年12月31日止。兄弟昊康公司对授权书的真实性无异议。
现裕宝中心要求兄弟昊康公司腾退X院一号楼西部房屋及其自建物，称已经履行了告知义务，并当庭提供了两份搬家腾退通知，落款日期分别为2014年2月18日及2014年6月13日。兄弟昊康公司对两份搬家腾退通知表示不予认可，称没有收到上述通知。庭审中，经本院询问，裕宝中心明确其要求兄弟昊康公司腾退的房屋为X院一号楼西部一层至三层房屋（1251平方米）及兄弟昊康公司的以下自建物：1、承租楼下挖地下一层，面积约400平方米；2、三楼楼顶加盖彩钢瓦钢结构房屋，面积约430平方米；3、楼西侧沿楼墙体搭建彩钢瓦房屋，面积约150平方米，4、楼东侧沿楼墙体建四层电梯楼，面积约100平方米，5、沿楼墙体搭建彩钢瓦钢结构锅炉房，面积约150平方米，6、楼西侧临街处加盖彩钢结构房屋及二层门头建筑（包括大理石台阶），面积150平方米。兄弟昊康公司主张该公司加盖上述自建房系经过裕宝中心原总经理耿XX批准，但该公司就此未举证证明，裕宝中心对此不予认可。庭审中，双方均认可上述自建房屋一直由兄弟昊康公司在使用，该公司就自建部分并未向裕宝中心交纳过房租。
上述事实，有双方当事人陈述、授权书、房屋使用协议、搬家腾退通知、照片等证据在案佐证。
本院认为，裕宝中心与兄弟昊康公司签订的房屋使用协议系当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。合同当事人均应按约定履行各自的义务。现双方约定的租赁期限届满，房屋使用协议已经终止，且双方未再续签合同，故兄弟昊康公司应在租赁期间届满后将租赁房屋返还给裕宝中心。现裕宝中心要求兄弟昊康公司腾退并返还一号楼西部房屋（1251平方米）的诉讼请求于法有据，本院予以支持。因租赁期限届满后，兄弟昊康公司继续使用上述房屋，该公司应向裕宝中心支付相应房屋使用费，故本院对裕宝中心要求兄弟昊康公司按照每月54166元的标准支付自2014年5月起至实际腾房时的房屋使用费的诉讼请求予以支持。
就兄弟昊康公司的自建部分，本院认为，兄弟昊康公司主张该公司加盖上述自建房系经过裕宝中心原总经理耿XX批准，但该公司就此未举证证明，且裕宝中心对此不予认可，故本院对兄弟昊康公司的该项主张不予采信，无法确认该公司自建部分系经过裕宝中心同意后所建。兄弟昊康公司的自建部分已经与原租赁物成为了一个整体且无法分割，故裕宝中心要求兄弟昊康公司将自建部分一并腾空交还的诉讼请求并无不当，本院亦予以支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、北京兄弟昊康休闲俱乐部有限公司于本判决生效后十日内将其承租的位于X院内一号楼西部一层至三层房屋（一千二百五十一平方米）及附属自建物（地下一层挖建的地下室，三楼楼顶加盖的彩钢瓦钢结构房屋，楼西侧沿楼墙体搭建的彩钢瓦房屋，楼东侧沿楼墙体建的四层电梯楼，沿楼墙体搭建的彩钢瓦钢结构锅炉房，楼西侧临街处加盖的彩钢结构房屋及二层门头建筑）腾退并交还北京裕宝商贸中心；
二、北京兄弟昊康休闲俱乐部有限公司于本判决生效后十日内按照每月五万四千一百六十六元的标准向北京裕宝商贸中心支付上述房屋自二О一四年五月一日起至实际腾退上述房屋之日止的房屋使用费。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二千三百元（北京裕宝商贸中心已预交），由北京兄弟昊康休闲俱乐部有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 庞 松
二〇一五年二月十一日
书记员 董琳雪