湖北省咸宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂12民终936号
上诉人（原审被告）：吕曦兰，女，1973年2月28日出生，汉族，住湖北省咸宁市。
委托诉讼代理人：葛晓艳，湖北开成律师事务所律师。
委托诉讼代理人：盛志刚，湖北开成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：武汉百易物业管理有限公司，住所地湖北省咸宁市温泉笔架山路38号。
法定代表人：戴俊，该公司经理。
委托诉讼代理人：卢志宏，湖北宁华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：殷先平，湖北宁华律师事务所律师。
上诉人吕曦兰因与被上诉人武汉百易物业管理有限公司（以下简称百易物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省咸宁市咸安区人民法院（2017�鄂12**民初1410号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年7月26日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
吕曦兰上诉请求：1.请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人针对上诉人的诉讼请求；2.请求依法判令由被上诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：1.一审法院事实认定错误。一审法院仅仅因为其实建设单位选聘的物业服务企业就错误认定被上诉人具有诉讼主体的主体资格，这是错误的；假使被上诉人具有诉讼主体资格，但被上诉人并未通过法定程序来主张拖欠的物业费，其已经被业主委员会解除物业服务的主体，并没有收取服务费的资格。2.一审法院在判定只强调到上诉人应承担的责任，但是对被上诉人作为物业服务供公司应当履行的物业服务协议只字不提，所作出的判决明显是错误的。3.假使被上诉人履行了物业服务义务，但因其履行的物业服务义务不符合约定的服务标准和服务质量，因此被上诉人也无权向上诉人收取物业服务费用。
百易物业公司辩称，1.上诉人认为一审法院的判决认定事实错误与事实不符，一审法院认定的事实正确的。2.关于被上诉人是否具有主体资格，根据最高人民法院的相关规定，建设单位与物业公司前期签订的合同对业主有约束力，说明被上诉人有主体资格。上诉人提出2015年更换法人，但这只是变更了法定代表人，法人一直是武汉百易物业有限公司，上诉人混淆了法人和法定代表人概念。3.所谓的2015年7月14日的业主委员会终止了被上诉人的物业合同，没有事实和法律依据，上诉人提到的合同也没有经过当时物业公司法人签字，被上诉人不予认可。4.上诉人提出被上诉人没有通过法定程序追索物业费，对方引用的国务院的有关条例，其意思是业主委员�的催缴是物业公司催缴的前置条件，在一审审理过程中，被上诉人已经提交相应的书面催缴证据，被上诉人主张了权利。5.被上诉人提供的维修、管理、养护等义务是已经履行的，如果在履行过程中有瑕疵，被上诉人认为与本案无关，不是抗辩拒绝交纳物业费的理由。恳请二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。
百易物业公司向一审法院起诉请求：1.判令吕曦兰给付所欠百易物业公司物业费人民币3831.41元，并按照合同约定支付违约金；2.本案诉讼费用由吕曦兰承担。
一审法院认定事实：原告百易公司于2009年经翰林名都建设单位湖北汉宁置业有限公司选聘为翰林名都小区前期物业服务企业，此后，一直在该小区从事物业管理工作。2013年8月27日，被告吕曦兰购买了翰林名都小区12栋1单元503号房后与原告签订了《翰林名都房屋交接书》，承诺遵守《�主手册》所列之内容。因其拖欠自2016年8月26日起至今的物业管理费未付被原告诉至一审法院。
一审法院另查明，被告吕曦兰住宅面积为88.69平方米，《业主手册》约定住宅物业管理费收费标准为1.2元/月/平方米。
一审法院认为，被告吕曦兰与原告百易公司签订房屋交接书，承诺遵守《业主手册》及其中所列内容，属于当事人之间的真实意思表示，合法有效。原告百易物业公司依约为翰林名都小区提供了物业管理服务后，有权依《业主手册》的约定向业主收取物业管理费，但其主张物业管理费计算至2017年8月26日不妥，一审法院确定物业管理费截止时间为2017年5月26日，被告吕曦兰应承担的物业管理费为958元（88.69平方米×1.2元/月/平方米×9个月=958元），故原告的诉讼请求，一审法院依法予以部分支持。被告吕曦兰认为原告百易公司未经法定选聘程�，不具备相应的物业管理资质，因百易公司系建设单位选聘的物业服务企业，符合相关法律规定，对被告该辩称意见一审法院不予采纳。另被告认为原告百易公司物业服务质量不达标，存在物品被盗、公共设施损毁、环境卫生差等情形，并提供了部分证据以证明，一审法院认为原告物业管理服务有部分瑕疵，对原告主张被告应承担相应违约金的诉求一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：被告吕曦兰在本判决生效之日起十日内支付原告武汉百易物业管理有限公司物业管理费958元。本案案件受理费25元，由被告吕曦兰负担。
本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人吕曦兰提交了一份翰林名都小区业主委员会向百易物业公司发出过解除物业服务合同通知函后，被百易物业公司拒收，拟证明2015年7月14日翰林名都小区业主委员会正式函告被上诉人退出服务。被上诉人百易物业公司提出，该证据在一审开庭时就已经存在，不属于新证据，同时，该通知函并无业主大会决议，不具有合法性，不能达到上诉人的证明目的。本院认为，上诉人并未提交业主大会讨论决议，百易物业公司至本案二审庭审终结前仍未退出对翰林名都小区服务，因此，上诉人吕曦兰提交的证据不能达到其证明目的。经审理查明，一审查明的事实属实，本院二审继续予以认定。
本院认为，经国务院修订并于2007年10月1日起施行的《物业管理条例》第一条规定“为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。”因此，制订该条例既要维护广大业主的合法权益，也应保障物业服务企业依照法律法规的规定和物业服务合同的约定履行物业服务合同，收取相应的物业管理费。对于上诉人吕曦兰提出百易物业公司是否具有诉讼主体资格的问题，《物业管理条例》第二十一条规定“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”本案中，被上诉人百易物业公司虽系建设单位选聘的物业服务企业，但吕曦兰在购置翰林名都小区物业时，确认仔细阅读了《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》等业主手册，并在协议上签字确认，还承诺遵守《业主手册》及其中所列的内容。因此，上诉人吕曦兰与被上诉人百易物业公司通过签订书面协议的方式确立了双方之间的物业服�合同关系。百易物业公司有权依照双方的约定，向上诉人吕曦兰收取物业管理费。同时，百易物业公司法定代表人的变更只是该企业内部管理人员的变动，向翰林名都小区业主提供服务的企业并未改变。上诉人吕曦兰还提出即使百易物业公司具有诉讼主体资格，但并未通过业主委员会督促催讨物业费，其直接向人民法院提起诉讼违反了法定程序。《物业管理条例》第四十二条第一款规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”因此，业主按时足额地向物业服务企业交纳物业服务费，是业主的法定义务，也是物业服务企业能够保障服务质量和服务水平的前提。被上诉人百易物业公司有权通过提起民事诉讼的方式来维护自身的合法权益。对于上诉人吕曦兰提�的“业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。”首先，百易物业公司多次以其行为要求上吕曦兰限期交纳物业费；其次，该规定并未排除物业服务企业可直接向人民法院主张权利。因此，被上诉人提起诉讼并未违反法定程序。至本案二审庭审终结前，被上诉人百易物业公司仍然向翰林名都小区业主提供物业服务，上诉人吕曦兰即应依照协议的约定支付物业管理费。至于上诉人吕曦兰提出百易物业公司服务质量存在的问题，上诉人履行其自身义务后可要求物业服务企业整改，但上诉人不能以此为由拒绝承担其应尽的义务。
综上所述，原审认定的事实清楚，适用法律正确，处理并无不当。上诉人吕曦兰的上诉请求无事实及法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法�第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人吕曦兰负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵 斌
审判员 汤兆光
审判员 杨荣华
二〇一七年十二月二十六日
书记员 董才森
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；