上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0107民初7951号
原告：时启炜，男，1983年8月20日出生，汉族，住上海市松江区。
委托诉讼代理人：曹鸣，上海市黄河律师事务所律师。
委托诉讼代理人：沈继锋，上海市黄河律师事务所律师。
被告：吕海艳，女，1978年6月27日�生，汉族，住上海市普陀区。
被告：吕国光，男，1949年9月25日出生，汉族，户籍所在地安徽省合肥市。
委托诉讼代理人：吕海艳。
第三人：上海市住房置业担保有限公司，住所地中国(上海)自由贸易区崮山路XXX弄XXX号XXX室。
法定代表人：殷俊，职务董事长。
委托诉讼代理人：梁博雯。
第三人：潘永清，男，1982年7月30日出生，汉族，住上海市虹口区梧州路***弄***号。
委托诉讼代理人：倪晓丽，北京雨仁(上海)律师事务所律师。
第三人：黄海波，男，1984年1月20日出生，汉族，住上海市闵行区黄桦路***弄***号***室。
第三人：倪秀承，男，1990年11月7日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区沈家弄村***号。
原告时启炜与被告吕海艳、吕国光及第三人上海市住房置业担保有�公司、潘永清、黄海波、倪秀承房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告时启炜及其委托诉讼代理人曹鸣、沈继锋，被告吕海艳并作为被告吕国光的委托诉讼代理人，第三人上海市住房置业担保有限公司的委托诉讼代理人梁博雯，第三人潘永清及其委托诉讼代理人倪晓丽，第三人黄海波、倪秀承到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告时启炜向本院提出诉讼请求：1、要求两被告和四位第三人共同解除上海市中潭路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)上的查封；2、两被告继续履行就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同(XXXXXXX)号》，两被告立即向原告交付系争房屋；3、判令两被告协助办理系争房屋的产权过户手续；4、判令两被告支付逾期履行违约金，按每日总房价款人民币610万元(以下币种均为人民币)的万分之五计算，自2017年4月20日起至实际过户之日止。事实与理由：原告与两被告于2016年8月20日签订房屋居间协议，房屋总价为610万元，因两被告需办理析产继承，系争房屋产证于2017年3月1日核准登记在两被告名下。后原告与两被告于2017年3月6日就系争房屋买卖签订《上海市房地产买卖合同(XXXXXXX)号》，原告按约定先后支付房款人民币303万元。原告于2017年3月21日办理银行贷款审核过程中，发现两被告因向第三人倪秀承借款申请办理了系争房屋的抵押手续，原告遂向法院提起诉讼，并在申请查封的过程中，又发现系争房屋还存在其他查封限制。原告认为，原、被告合同合法有效且原告已按约定支付房款，现由于被告原因导致系争房屋的履行发生障碍，被告应在消除障碍后继续履行双方合同义务，故原告于2017年3月22日诉至法院请求判如所请。
被告吕海艳、吕国�共同辩称，系争房屋上的查封系由于原告未能在2017年3月21日之前办出贷款导致该查封无法清除，双方均应对此承担责任。根据双方合同约定，原、被告应于2017年4月20日办理过户手续，并由原告再支付124万元房款。被告未于该日收到房款，才导致双方没有办成过户手续，故被告不应承担任何违约金。被告本来是同意继续履行合同的，但目前被告无力偿还四位第三人的债权并要求第三人解除查封，无法继续履行合同。
第三人上海市住房置业担保有限公司述称，由于吕海艳未按(2016)沪0106民初20665号、(2016)沪0106民初20666号民事判决履行付款义务，本第三人向静安区人民法院申请强制执行，截止2017年8月24日，被告吕海艳仍欠付本第三人本金、利息、诉讼费共计224050.24元，若上述款项执行到位，愿意配合办理解除查封的手续，在不损害第三人的合法权利的前提下，请求法院依法判决。
第三人潘永清述称，吕海艳未履行(2017)沪0107民初10017号民事调解书确定的付款义务，该案件已进入法院执行阶段。截止2017年8月24日，被告吕海艳仍欠付本第三人本金37万元，利息约5万元，若上述款项执行到位，愿意配合办理解除查封的手续，在不损害第三人的合法权利的前提下，请求法院依法判决。
第三人黄海波述称，吕海艳未履行(2017)沪0107民初10017号民事调解书确定的付款义务，该案件已进入法院执行阶段。截止2017年8月24日，被告吕海艳仍欠付本第三人本金和利息共计约23.3万元，若上述款项执行到位，愿意配合办理解除查封的手续，在不损害第三人的合法权利的前提下，请求法院依法判决。
第三人倪秀承述称，吕海艳、吕国光未履行(2016)浙0103民初3258号民事调解书确定的付款义务，该案件已进入法院执行阶段�截止2017年8月24日，被告吕海艳仍欠付本第三人本金和逾期借款利息为183.6万元，逾期履行的利息仍在计算中。若上述款项执行到位，愿意配合办理解除查封的手续，在不损害第三人的合法权利的前提下，请求法院依法判决。
本院经审理认定事实如下：系争房屋于2017年2月17日经核准登记在两被告名下。
2017年3月23日，系争房屋因上海市住房置业担保有限公司与被告吕海艳的他案诉讼被上海市静安区人民法院依法查封。同日，又被上海市静安区人民法院另案轮候查封。
2017年3月24日、4月14日、6月19日系争房屋因本案诉讼、潘永清与吕海艳的他案诉讼、黄海波与吕海艳的他案诉讼分别被上海市普陀区人民法院轮候查封。
2017年6月27日，系争房屋因倪秀承与吕海艳的他案诉讼被浙江省杭州市下城区人民法院轮候查封。
2017年3�6日，两被告作为卖售人(甲方)、原告作为买受人(乙方)签订《上海市房地产买卖合同(合同编号为XXXXXXX)》，约定由乙方受让甲方自有的系争房屋，房地产转让价款为610万元；甲、乙双方确认，在2017年4月20日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行；乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行；乙方已在签订本合同前直接支付甲方部分首期房价款303万元，乙方应于甲乙双方过户当日内直接支付甲方部分首期房价款124万元，乙方应支付甲方第二期房价款计173万元，通过贷款形式支付；甲、乙双方约定过户当日内，双方对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，双方签署《房屋交接书》，相关费用的结算日期以交接之日为准；待甲方向相关公安机关办理完毕原有户口迁出手续后当日内，乙方应直接支付甲方尾款计10万元，若甲方未按合同约定时间办理完毕原有户口迁出手续的，则乙方有权不支付上述尾款中的户口迁出保证金并按本合同约定追究甲方相应违约责任。
原告分别于2016年8月20日、8月23日、8月30日、8月31日、9月1日、9月26日向被告转账支付房款20万元、100万元、110万元、15万元、55万元、3万元，共计303万元，由被告吕海艳出具收款收据。
2017年3月21日，倪秀承作为抵押权人、两被告作为抵押人向普陀区不动产登记事务中心申请办理抵押登记，后未予登记。
另查，2016年10月12日，上海市静安区人民法院就原告上海市住房置业担保有限公司与被告吕海艳追偿权纠纷作出(2016)沪0106民初20665号判决如下：一、被告吕海艳应于本判决生效之日起十日内归还原告上海市住房置业担保有限公司代偿款206,807.11元；二、被告吕海艳应于本判决生效之日起十日内支付原告上海市住房置业担保有限公司自2016年4月27日起至判决生效日止的利息(以206,807.11元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4402.11元，减半收取计2201.10元，由被告吕海艳负担。该案已生效。
2016年10月12日，上海市静安区人民法院就原告上海市住房置业担保有限公司与被告吕海艳追偿权纠纷作出(2016)沪0106民初20666号判决如下：一、被告吕海艳应于本判决生效之日起十日内归还原告上海市住房置业担保有限公司代偿款62,829.71元；二、被告吕海艳应于本判决生效之日起十日内支付原告上海市住房置业担保有限公司自2016年4月27日起至判决生效日止的利息(以62,829.71元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,370.74元，减半收取计685.40元，由被告吕海艳负担。该案已生效。
2017年5月5日，上海市普陀区人民法院就原告潘永青玉被告吕海艳民间借贷纠纷一案作出(2017)沪0107民初10017号民事调解书，双方当事人达成协议如下;一、被告吕海艳应于2017年7月30日前一次性归还原告潘永清借款本金人民币37万元；二、若被告吕海艳未按上述第一项还款方案履行，被告吕海艳除应归还原告潘永清借款本金人民币37万元外，还应按月利率2%支付原告潘永清借款利息及逾期利息(自2016年12月19日起至实际清偿之日止);三、双方无其他争议。本案保全费人民币2620元(原告潘永清预付)，由原告潘永清负担.本案受理费人民币7726元(原告潘永清预付)，减半收取，计人民币3863元，由原告潘永清负担。
2017年6月23日，上海市普陀区人民法院就原告潘永青玉被告吕海艳民间借贷纠纷一案作出(2017)沪0107民初14817号民事调解书，双方当事人达成协议如下;一、被告吕海艳应于2017年7月4日前一次性归还原告黄海波借款本息共计人民币21万元；二、双方无其他争议本案保全费人民币1570元(原告黄海波预付)，由被告吕海艳负担。本案受理费人民币4450元(原告黄海波预付)，减半收取，计人民币2225元，由被告吕海艳负担。
2017年5月3日，浙江省杭州市下城区人民法院就原告倪秀承与被告吕国光、吕海艳民间借贷�纷一案作出(2016)浙0103民初3258号民事调解书，双方当事人达成协议如下;一、被告吕国光、吕海艳于2017年5月6日之前归还原告倪秀承借款本金XXXXXXX元；二、被告吕国光、吕海艳于2017年5月6日之前归还原告倪秀承借款利息36000元；三、若被告吕国光、吕海艳未按上述期限履行付款义务，原告倪秀承有权以XXXXXXX元为基数，按照月息2%计算利息至债务实际履行之日止。案件受理费21324元，调解结案减半收取10662元，由被告吕国光、吕海艳负担。
审理中，关于系争房屋上存在的查封限制，原告认为应由被告负责消除房屋上的限制，在被告无力消除限制的情况下，愿在应付剩余房款297万元的范围内向第三人代偿，但要求第三人配合申请解除系争房屋上的查封，如果众第三人的所有债权超过上述297万元，愿意先行补足剩余差额，再向两被告另寻途径追偿。目前，原告�将297万元先行交纳给本院。
2017年8月25日，原告向法院申请撤回要求被告支付逾期履行违约金的诉请。
本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。原、被告就中潭路房屋买卖签订的《上海市房地产买卖合同》均系双方的真实意思表示，内容合法有效，对双方当事人均具有约束力。两原告已按约定支付款项303万元，尚余307万元房款未付，其中10万元应于系争房屋原有户口迁出手续后当日内支付。根据合同约定，买卖双方应于2017年4月20日前办理过户手续，然系争房屋因被告的涉讼债务而被司法查封，导致系争房屋不能办理过户手续以及致原告无法顺利办理贷款手续，被告应当承担相应的违约责任。被告认为系争房屋不能过户系由于原告未能提前支付124万元清偿被告债务以解除查封以及不再履行合同的意见，缺乏合同依据和法律依据，本院不予采纳。由于目前房屋上存在相应的司法限制，故两被告应先行偿还第三人的相关债务，并向相关法院申请解封，再配合原告办理系争房屋产权过户手续；基于被告于审理中明确表示无力偿还第三人的债务，原告自愿表示于本案中可代为先行清偿后再行追偿，涉案合同继续履行的障碍可以清除，故对原告的相关请求可予支持。为妥善解决本案，原告自愿在本案撤回要求两被告承担违约金的诉请，并无不妥，本院予以准许。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、原告时启炜与被告吕海艳、吕国光于2017年3月6日就上海市中潭路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同(合同编号为XXXXXXX)》继续履行；
二、原告时启炜应于本判决生效之日向被告吕海艳、吕国光支付房款人民币2,970,000元；
三、被告吕海艳、吕国光应于本判决生效之日根据已生效的民事判决书、民事调解书确定的内容向第三人上海市住房置业担保有限公司、潘永清、黄海波、倪秀承履行还款义务；若被告吕海艳、吕国光逾期未履行的，准予原告时启炜自愿代为履行上述还款义务(该代偿款项可从本判决主文第二项原告时启炜应付房款中抵扣，若代偿款项超过本判决主文第二项原告时启炜应付房款等，由原告时启炜自愿先行补足)；
四、第三人上海市住房置业担保有限公司、潘永清、黄海波、倪秀承应在本判决主文第三项内容履行当日办理撤销上海市中潭路XXX弄XXX号XXX室房屋查封的手续：
五、被告吕海艳、吕国光应于上海市中潭路XXX弄XXX号XXX室房屋上的查封全部解除之日，配合原告时启炜办理上海市中潭路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户手续并�上述房屋交付原告。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案保全费人民币5000元，由两被告共同负担。
本案受理费人民币54500元，减半收取，计人民币27250元，由两被告共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 王 飞
二〇一七年八月二十八日
书记员 郑雪凝
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密�义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。