广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中一法民一初字第2844号
原告：梁家洪，男，1974年8月22日出生，汉族，住广东省中山市。
委托诉讼代理人：崔易蓬、罗琳，分别系广东邦杰律师事务所律师、实习律师。
被告：中山市圣都房地产开发有限公司，住所地广东省中山市南区树涌村，组织机构代码733106697。
法定代表人：谭剑波。
委托诉讼代理人：刘敏华，该司员工。
被告：林汝强，男，1966年9月19日出生，澳门特别行政区居民，住广东省中山市。
委托诉讼代理人：田肖、翟碧珠，分别系广东邦仁律师事务所律师、实习律师。
被告：中山市圣丰商业投资有限公司，住所地广东省中山市东区沙岗村沙岗正街68号首层之四。
法定代表人：梁杰锋。
被告：谭剑波，男，1977年9月29日出生，汉族，住广东省中山市石岐区。
被告：邓颖聪，男，1984年6月1日出生，汉族，住广东省中山市石岐区。
被告：卢楚君，女，1962年5月10日出生，汉族，住广东省中山市西区。
原告梁家洪诉被告中山市圣都房地产开发有限公司（以下简称圣都公司）、林汝强、中山市圣丰商业投资有限公司（以下简称圣丰公司）、谭剑波、邓颖聪、卢楚君民间借贷纠纷一案，本院于2015年8月19日受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告梁家洪及其委托代理人崔易蓬、罗琳，被告圣都公司委托代理人刘敏华，被告林汝强委托代理人田肖到庭参加诉讼，被告圣丰公司、谭剑波、邓颖聪、卢楚君经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告梁家洪诉称：2013年7月5日，被告圣都公司与被告林汝强签订了商品房买卖合同，约定林汝强以3600000元向圣都公司购买圣都公司开发的中山市南区××都路××幢的别墅，面积480.67平方米。合同约定了交房的详细标准，并约定圣都公司应于2014年12月31日前将符合条件的商品房交付给林汝强。同日两被告又签订了商品房回购合同，约定圣都公司有权按原价回购该商品房，并约定回购之前，圣都公司自签订协议之日至2014年7月5日期间每月需按90000元、自2014年7月5日起直至付清全部回购总价款之日止每月需按100800元向被告林汝强支付溢价价值（含闲置损失）。合同还约定，如圣都公司未在2015年1月4日前按约支付溢价价值或到期不支付购房总款履行回购义务的，则被告林汝强有权要求圣都公司继续履行回购协议并支付违约金，或有权直接请求被告圣都公司交付商品房、办理产权证及承担违约金责任，并对所欠付的溢价价值按每日千分之一的标准计付逾期违约金。2013年7月10日，被告林汝强向圣都公司支付了购房款人民币360万元。2013年7月6日，被告圣丰公司、被告谭剑波、被告邓颖聪、被告卢楚君共同作为被告圣都公司的担保人与被告林汝强及圣都公司又签订了补充协议。约定了被告圣都公司的回购义务及各共同担保人的担保责任。其中，如回购期满被告圣都公司未回购成功时，需协助将该商品房过户或备案登记到林汝强指定的第三人名下，否则需支付720000元的违约金，四担保人对被告圣都公司的全部义务承担连带责任。2013年7月8日，被告圣都公司将上述商品房备案登记在林汝强名下。后经被告林汝强的介绍，原告于2014年7月25日与圣都公司、林汝强及前述四个连带担保人，共同签订了协议书，将前述三个合同中的权利义务一并概括转让给原告。该协议约定，2014年7月25日之后的溢价价值归原告所有，被告圣都公司应于2014年8月5日起向原告支付溢价价值。原告亦于该协议签订当日（即2014年7月25日）将全部房屋转让价款支付给了被告林汝强，被告林汝强自该日起即负有协助原告办理商品房产权转让相关手续之义务。但自该协议签订至今，被告圣都公司仅支付了50000元的溢价款给原告，且经原告的多次催告，一直无正当理由拒不支付溢价款，亦未按约将该商品房交付给原告，被告林汝强也未配合原告办理相关产权转让手续。原告认为，圣都公司与林汝强签订的三份合同不违反法律规定，应视为合法有效，而原告受让前述合同全部权利义务的行为也理应合法有效。如被告圣都公司违约，原告有权选择要求圣都公司履行回购义务或要求圣都公司直接交付商品房并办理房地产权证书；被告圣丰公司、谭剑波、邓颖聪、卢楚君作为圣丰公司的担保人，对圣都公司在回购过程未向原告支付的溢价价值及逾期违约金应承担连带责任。原告曾于2015年6月16日委托律师发函向被告圣都公司和其余四个担保人进行催款，要求其履行回购义务，但五被告继续置之不理，而该商品房也一直未交付给原告使用，且至今仍备案登记在被告林汝强名下，原告虽为该商品房的实际购买者，却自始至终无法对该商品房进行正常的使用和处置，因此陷入极为被动的境地，合法权益无从保障。为维护自身合法权益，原告特具状至法院，请求判令：1.确认位于中山市南区××都路××幢房地产的所有权归原告所有；2.被告圣都公司将前述商品房交付给原告使用，并向原告支付违约金720000元；3.被告圣都公司和林汝强配合原告将前述商品房的产权变更登记至原告名下，并协助办理房地产权证给原告；4.被告圣都公司向原告支付自2014年7月25日起至交房之日止该商品房的溢价价值（含闲置损失）；并自欠付之日（2014年8月5日）起至交房之日止，以欠付溢价价值为基数按照每日千分之一的标准计付逾期违约金给原告；5.被告圣都公司承担因确权及产权变更登记所产生的所有税费及其他相关费用；6、被告圣丰公司、谭剑波、邓颖聪、卢楚君就被告圣都公司未按约向原告支付的全部溢价价值、违约金及相关税费承担共同支付连带责任；7.六被告承担本案的诉讼费用。
诉讼中，经本院释明，原告明确变更为基于民间借贷关系主张权利，被告圣都公司、林汝强确认双方于2013年7月5日签订商品房买卖合同之后，又立即于当天签订回购协议。双方的真实目的并非商品房买卖，实际上是进行民间借贷，且在回购协议中约定以被告圣都公司向林汝强支付溢价款的形式作为借款利息。被告圣都公司为林汝强办理商品房买卖合同备案登记也仅是为该房产作为借款抵押物，其初衷是以签订该买卖合同作为民间借贷的担保。原告作为被告林汝强全部权利义务的受让方，原告与被告圣都公司亦应认定为民间借贷合同关系。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》于2015年9月1日开始实施，根据该规定的第二十四条，本案应按照民间借贷法律关系进行审理。被告圣都公司承诺的回购日期即为还款日期。被告圣都公司应在约定回购的日期返还所借款项本金共计3600000元。另合同约定的溢价款应为利息。根据前述司法解释第二十六条的规定，因原告与六被告之间签订的协议书中关于溢价价值的约定较高，故原告请求被告圣都公司按照年利率24%的标准，以借款总额3600000元为基数自2014年7月25日起至付清之日止计付利息给原告。被告圣丰公司、谭剑波、邓颖聪、卢楚君对被告圣都公司的前述债务承担连带清偿责任。此外，被告林汝强作为原告买卖合同权利义务的转让方，并未履行转让合同的约定义务，未协助将涉讼商品房变更登记备案至原告名下，被告林汝强对此存在过错，理应对原告的借款本息承担连带清偿责任。另外，被告圣都公司与林汝强签订的商品房买卖合同实际上是对回购合同及民间借贷合同所作出的抵押担保，该商品房的所有权仍属被告圣都公司所有，根据前述司法解释第二十四条的规定，在六被告不履行还款义务时，原告有权申请拍卖该商品房，并对拍卖款项有优先受偿权。据此，原告变更诉讼请求为：1.被告圣都公司向原告归还借款3600000元，并以3600000元为基数，按照年利率百分之二十四的标准自2014年7月25日起至付清之日止计付利息给原告；2.被告林汝强、圣丰公司、谭剑波、邓颖聪、卢楚君对被告圣都公司所欠付的借款本息承担连带还款责任；3.确认登记在被告林汝强名下的位于中山市南区圣都路×号中山市清华坊盘谷××幢的商品房仍归被告圣都公司所有，该物业为涉讼债权的抵押物，原告有权申请拍卖该物业，并对拍卖款项在抵押金额范围内享有优先受偿权；4.六被告共同承担本案的诉讼费用。
原告梁家洪对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提供的证据有：1.中山市清水坊认购书、中山市商品房买卖合同；2.商品房回购合同、收据；3.补充协议；4.中山市圣丰商业投资有限公司股东会决议；5.协议书；6.收据；7.中山市商品房销售登记备案表；8.律师函、EMS寄件单。
被告圣都公司辩称：本案不是商品房买卖合同，而是借款合同。同意原告变更诉讼请求后的第一项以及第二项，针对诉求第三项，由于没有办理抵押登记，应依法执行拍卖程序，然后由原告受偿。
被告圣都公司对其辩解在举证期限内并未提交证据。
被告林汝强辩称：对于本案的法律关系问题，由法院认定。对于原告主张的权利，无论是借贷还是买卖，被告林汝强与原告、被告圣都公司签订协议书，被告林汝强将所有的权利已经转让给原告，确认涉讼房屋登记在被告林汝强名下，目前没有办理抵押登记。若本案为民间借贷纠纷，原告的第二项诉讼请求要求被告林汝强承担借款本息的连带清偿责任及第四项诉讼请求承担本案的诉讼费用，与被告林汝强无关，被告林汝强不同意原告第二项、第四项中涉及被告林汝强的部分，因为被告林汝强认为在签订协议时已经将权利全部转让给原告。
被告林汝强对其辩解在举证期限内并未提交证据。
被告圣丰公司、谭剑波、邓颖聪、卢楚君经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，亦未提交书面答辩状及证据。
经审理查明：据原告陈述，2013年7月5日，被告圣都公司因为资金需要与被告林汝强签订商品房买卖合同，被告圣都公司向被告林汝强筹借款项3600000元，当天被告林汝强向被告圣都公司支付3600000元，并且双方在签订商品房买卖合同的同时又签订回购协议，当时涉讼房屋尚未出证，故不能办理抵押登记，所谓的回购合同才是双方交易的真正目的，回购协议就是为债权设置担保。借款期限是一年，每个月按照90000元的标准支付利息，即合同约定的溢价款。2013年7月6日，被告圣丰公司、谭剑波、邓颖聪、卢楚君作为担保人与被告圣都公司、林汝强共同签订补充协议，约定被告圣丰公司、谭剑波、邓颖聪、卢楚君自愿为被告圣都公司所谓的回购义务即还款付息承担担保责任，各被告在补充协议上分别签名盖章。被告林汝强与原告是朋友关系，2014年7月25日，被告林汝强因为个人资金需要，被告林汝强介绍原告给各被告认识，并且于2014年7月25日签订合同，将前面签订的商品房买卖合同、回购协议、补充协议中的权利一并概括转让给原告，之后原告将3600000元支付给被告林汝强，被告林汝强实际收取了3600000元。根据合同约定，被告林汝强应当在原告及各被告签订协议以后，由被告圣都公司在每月5号前支付利息100800元给原告，该部分利息的标准是根据被告圣都公司与被告林汝强签订回购协议中约定2014年7月5日之后的标准，但是被告圣都公司自签订协议至今，仅支付了50000元，之后没有支付过任何利息，因为被告圣都公司一直没有支付利息，被告林汝强当初在转让权利时也口头向原告承诺承担担保责任，在被告圣都公司没有偿还利息时，原告与被告圣都公司、林汝强多次进行协商，而被告圣都公司一直予以拖延，原告为维护自身合法权益，遂提起本案诉讼。
根据各方所签订的商品房买卖合同以及补充协议等，2013年7月5日，被告圣都公司与被告林汝强签订中山清华坊认购书以及中山市商品房买卖合同，约定由林汝强购买圣都公司开发建设的中山市南区××都路××幢别墅，交易总价为3600000元，林汝强于2013年8月5日前一次性现金支付3600000元。同日，被告圣都公司与林汝强签订商品房回购合同，约定自协议签订之日起至2015年1月4日期间，圣都公司必须就上述林汝强所购的商品房向林汝强回购。回购总价款为：林汝强原购买该商品房的总价款+该商品房溢价价值，溢价价值（含闲置损失，自本协议签订之日起至2014年7月4日期间90000元/月，自2014年7月5日至2015年1月4日期间100800元/月）按月支付，圣都公司自本协议签订之日起于每月的5日前支付当月的溢价价值，直至圣都公司付清全部回购总价款之日。协议另约定，若圣都公司在2015年1月4日前未按约向林汝强支付该商品房的溢价价值（含闲置损失）或未按照本协议约定一次性支付林汝强原购买该商品房的总价款，则林汝强有权不再按本协议约定将该商品房转让给圣都公司，圣都公司须按照双方签订的商品房买卖合同继续履行出卖人的各项义务，包括但不限于交付商品房和办理产权证书及质量保修等，林汝强对该商品房拥有不受任何限制的处置权；若圣都公司在2015年1月4日前未按照本协议约定一次性支付林汝强原购买该商品房的总价款且林汝强要求圣都公司继续回购的，则每逾期一日圣都公司须按该部分金额的千分之一向乙方支付违约金至付清之日止；若甲方未按约定按时向林汝强支付该商品房的溢价价值（含闲置损失），且林汝强要求圣都公司继续回购的，则每逾期一日圣都公司须按该部分金额的千分之一向林汝强支付违约金。合同还约定了其它事项，圣都公司盖章，林汝强签字捺印确认。2013年7月10日，被告圣都公司向林汝强开具收据，确认收到3600000元。
2013年7月6日，被告圣都公司（甲方）、被告林汝强（乙方）、被告圣丰公司、谭剑波、邓颖聪、卢楚君（丙方）签订补充协议，约定回购期内，如甲方在2014年7月5日至2014年10月6日期间支付全部回购价款回购的，则2014年7月4日至实际付清全部回购价款期间的溢价价值均按三个月计算，即为302400元（100800元/月×三个月），2014年7月4日以前的溢价价值部分按商品房回购合同中约定的月价值标准及2014年7月4日以前的实际月份数和天数计算，如甲方在2014年10月4日以后支付全部回购价款回购的，则回购价款中该商品房的溢价价值（含闲置损失）按商品房回购合同中约定的月价值标准及实际月份数和天数计算；回购期满甲方未回购成功的（包括甲方放弃回购和因甲方逾期付款等违约行为，致使乙方决定不再进行回购），甲方保证在回购期满后根据乙方的要求办理如下任意一项或全部事项，否则需支付720000元的违约金：（1）将无条件协助乙方按甲乙双方原商品房买卖合同中约定的价格标准将回购所涉房地产过户或备案登记（包括协助乙方与乙方指定的第三人重新签订买卖合同）到乙方指定的第三人名下，房价款及收益全部归乙方所有；甲方保证按甲乙双方商品房买卖合同中约定的办证期限办理出回购所涉商品房的房地产权证书至乙方名下；丙方同意与甲方共同就甲方在本次回购中的一切义务、责任等，承担连带履行责任，乙方就本次回购中可向甲方主张的一切权利和追索，均可不受任何限制的直接向丙方主张和追索。协议还约定了其它事项，三方均予以盖章或签字捺印确认。被告圣丰公司出具股东会决议，同意以公司的财产为圣都公司向林汝强提供连带保证担保。
2014年7月25日，被告圣都公司（甲方），被告林汝强（乙方），被告圣丰公司、谭剑波、邓颖聪、卢楚君（丙方）以及原告梁家洪（丁方）签订协议书，约定：自本协议签订之日起，乙方将其在上述商品房买卖合同、商品房回购合同、补充协议中的全部权利、义务及责任转让给丁方，丁方同意自本协议签订之日起受让前述合同、协议中乙方的各项权利、义务及责任；丁方受让乙方上述三份合同、协议中各项权利义务的价格为3600000元，丁方应于本协议签订之日后的三日内一次性支付给乙方；乙方根据商品房回购合同约定已经收取的截止到2014年7月24日的回购溢价价值，归乙方所有，自2014年7月25日以后的溢价价值归丁方所有，甲方自2014年8月5日起将每月应付的溢价价值支付给丁方，对于乙方已经收取的溢价价值，在甲方进行回购时可视为甲方已付回购总价款的一部分；丙方同意在乙方将其权利义务转让给丁方后，仍按照上述补充协议的约定承担相关连带责任；鉴于在甲方回购前，上述商品房买卖合同项下的商品房仍备案登记在乙方名下，故乙方同意自本协议签订及丁方按照本协议向乙方付清转让款后，乙方将配合丁方办理商品房的合同终止备案、办证及过户手续等，如甲方中途毁约不进行回购等，日后需要乙方将商品房过户到丁方名下，所发生的一切费用和税款，均有丁方自行负责和承担。协议还约定了其它事项，各方均盖章或签字捺印确认。2015年7月25日，原告梁家洪通过银行转账方式向被告林汝强支付3600000元。
另查：涉讼房屋2013年7月8日登记备案于被告林汝强名下。
又查：原告以及被告圣都公司、林汝强对于本案的法律关系为民间借贷关系并不持异议。原告并认为涉讼的3600000元即是借款本金，溢价款约定即为利息。另外，原告以及被告圣都公司均确认在签订协议之后，被告圣都公司曾向原告支付过50000元。
诉讼中，原告向本院提出财产保全申请，要求保全被告林汝强相当于价值500000元的财产。本院经审查后作出（2015）中一法民一初字第28441号民事裁定：查封被告林汝强名下的位于中山市南区××都路××幢的房地产[合同编号：HTN2013044044]价值相当于500000元的产权份额。
本院认为：本案所涉及的法律关系从形式上来看是房屋买卖合同关系，但在本案中，原告以及被告圣都公司、林汝强均对各方之间是民间借贷的法律关系不持异议，本案各方的关系是明为商品房买卖，实为民间借贷。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”，本院经释明后，原告变更诉讼请求为要求各被告清偿3600000元以及利息，并无不妥，本案是民间借贷纠纷。被告圣都公司与林汝强之间签订的认购书、中山市商品房买卖合同以及商品房回购合同所涉及到的中山清华坊盘谷19幢实际上是被告圣都公司与林汝强之间民间借贷合同的担保，并非真实的商品房买卖合同关系。后原、被告各方签订协议书，被告林汝强将债权转让给原告，《中华人民共和国合同法》第八十条规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力”，各方均以签字捺印签订协议书的形式明确了被告林汝强向原告转让债权的约定，原告并向被告林汝强支付3600000元完毕，故该转让行为合法有效。被告圣都公司未按约定清偿本息，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，应承担相应的违约责任。被告圣都公司应向原告清偿借款本金3600000元。
至于利息问题，原告主张各方在相关协议中约定的溢价款即为利息，并认为该约定明显过高且超出法律的规定，自愿调整为年利率24%，本院认为原告此主张于法有据，本院予以支持。另外，因原告与被告圣都公司均确认在签订协议之后，被告圣都公司曾向原告支付过50000元，该部分的款项应在被告圣都公司应支付的利息中予以相应抵扣。
至于责任承担的主体问题，被告圣丰公司、谭剑波、邓颖聪、卢楚君通过签订协议的形式自愿承担连带清偿责任，根据《中华人民共和国担保法》第六条的规定，被告圣丰公司、谭剑波、邓颖聪、卢楚君应对被告圣都公司的债务承担连带清偿责任。对于被告林汝强，涉讼债权由被告林汝强转让给原告，在相关的合同及协议中，并没有约定被告林汝强自愿对债务承担连带清偿责任，故原告主张被告林汝强对债务承担连带清偿责任缺乏事实依据以及法律依据，本院对原告该部分诉讼请求，本院不予支持。
至于原告主张的优先受偿权问题，对于原告提及的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第二款：“按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿”的规定，该规定明确若需要实现债权，可以申请拍卖涉讼的房屋，但此条文并未约定原告有优先受偿权，并且涉讼房屋目前并未登记在原告名下，故对于原告该项诉讼请求，本院不予支持。
被告圣丰公司、谭剑波、邓颖聪、卢楚君经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃举证、质证及辩论的诉讼权利，相应的诉讼风险应由其自行承担。
综上，原告诉求合法部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第九十条、第一百零八条，《中华人民共和国法合同法》第六十条第一款、第八十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告中山市圣都房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告梁家洪清偿本金3600000元及利息（利息的计算标准为：以3600000元为计算基准，自2014年7月25日起按照年利率24%计算至被告中山市圣都房地产开发有限公司实际清偿之日止，其中减除50000元）；
二、中山市圣丰商业投资有限公司、谭剑波、邓颖聪、卢楚君对前述债务承担连带清偿责任；
三、驳回原告梁家洪的其他诉讼请求。
若未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费43329元，诉讼保全费3020元，合计46349元（原告梁家洪已预交），由被告中山市圣都房地产开发有限公司、中山市圣丰商业投资有限公司、谭剑波、邓颖聪、卢楚君连带负担。
如不服本判决，原告梁家洪、被告中山市圣都房地产开发有限公司、中山市圣丰商业投资有限公司、谭剑波、邓颖聪、卢楚君可在判决书送达之日起十五日内，被告林汝强可在判决书送达之日起三十日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 梁丹妮
审 判 员 刘 宇
人民陪审员 邓杏妹
二〇一六年八月二十五日
书 记 员 梁 琳
刘佳林