湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘10民终762号
上诉人（原审原告）：王思懿。
委托诉讼代理人：王浩。
委托诉讼代理人：朱慧敏，湖南凯威律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：欧桑雅。
原审第三人薛良华。
原审第三人李平芝，系第三人薛良华之妻。
上诉人王思懿因与被上诉人欧桑雅及原审第三人薛良华、李平芝执行异议之诉一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2015）郴北民一初字第906号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王思懿上诉请求：撤销原判，依法改判对王思懿所购买的德雅苑住宅小区1栋908房屋及一个车位的查封，终止执行，一、二审诉讼费由欧桑雅及薛良华、李平芝负担。事实与理由：一审法院查明了本案的基本事实，但适用法律错误。买受人对登记在被执行人名下的不动产提出执行异议，才能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条。而本案所涉德雅苑住宅小区1栋908房屋未登记在薛良华名下，一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条是错误的。
欧桑雅答辩请求：驳回上诉，维持原判。事实与理由：本案房屋查封时，涉案房屋尚在建设中。薛良华之前曾承诺以本案房屋担保借款。
薛良华、李平芝未应诉答辩。
王思懿向一审法院起诉请求：1、解除对其所购买的德雅苑住宅小区1栋908房屋及车位一个的查封，终止执行；2、确认其与第三人签订的《房屋转让书》合法有效；3、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定：一、2014年4月22日，第三人薛良华与原告王思懿签订一份《房屋转让书》，双方约定：1、第三人薛良华（甲方）将德雅苑住宅小区1栋908房屋及车位转让给王浩（乙方），价款为520000元；2、第三人购买房屋总价款为445420.16元，已付款339000元，尚欠106420.16元，由乙方缴纳一次性付款413500元，所欠开发商的106420.16元由乙方缴纳，甲方负责协助办理购房相关手续。次日，原告的父亲王浩将413500元款项通过银行支付给第三人。由于各种原因，该房屋未进行更名登记，也未办理产权登记，且原告至今未实际占有该房屋。
二、2012年9月24日，第三人薛良华向被告欧桑雅借款人民币100000元，因薛良华未按期归还借款，2014年欧桑雅向一审法院提起诉讼并申请财产保全，一审法院于2014年9月26日作出（2014）郴北民一初字第811号民事裁定书查封薛良华所购买的德雅苑住宅小区1栋908房屋。2015年1月23日，一审法院依法作出判决：由第三人薛良华、李平芝偿还被告欧桑雅借款本金100000元及利息60000元。判决书生效后，欧桑雅申请强制执行。在执行过程中，王思懿于2015年6月15日向一审法院提出执行异议，认为一审法院查封的德雅苑住宅小区1栋908房屋已经由其购买并实际占有，要求解除查封。2015年7月23日，一审法院认为王思懿未实际占有该房屋，以（2015）郴北执异字第12号执行裁定书作出裁定：驳回案外人王思懿的异议。王思懿不服提起本案诉讼。在诉讼过程中，原告撤回第二项诉讼请求。
一审法院认为：原告诉讼请求是否合理。1、主体问题；2014年4月22日《房屋转让书》明确规定涉案房屋转让给王浩，同时也是由王浩支付购房款，尽管原告王思懿在协议书中签名，但应认定涉案房屋的受让人应为王浩；2、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。买受人应当同时满足上述四个条件，执行异议方可成立，本案中，原告王思懿在法院查封之前并未实际占有涉案房屋，故原告要求解除对涉案房屋的查封的诉讼请求，不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条的规定，一审法院判决：“驳回原告王思懿的诉讼请求。本案受理费7981元，由原告王思懿负担。”
本案二审审理中，王思懿提交了郴州鑫润房地产开发有限公司登记表一份，拟证明德雅苑住宅小区1栋908房屋在郴州鑫润房地产开发有限公司登记表中登记为薛嘉淇名下。欧桑雅对该证据材料真实性无异议，查封时该房屋系薛良华所有。本院认证认为，该登记表仅系郴州鑫润房地产开发有限公司对德雅苑住宅小区1栋908房屋购房人薛良华及有关人员的内部记载，不能证明王思懿就涉案房屋及车位已受让薛良华在郴州鑫润房地产开发有限公司的权利和义务。
本院二审查明的其他案件事实与一审判决认定的案件事实一致。
本院认为，本案为执行异议之诉纠纷。焦点在于王思懿的执行异议是否成立。涉案房产目前并未办理产权登记手续，故一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条不当。
2014年4月22日，王思懿与薛良华签订《房屋转让书》以受让薛良华与房地产开发商之间就德雅苑住宅小区1栋908房屋及车位的权利和义务，但并没有取得房地产开发商的书面同意，依据《中华人民共和国合同法》第八十八条之规定，不能认定薛良华的权利已转让给王思懿，且在开发商处亦未予变更买受人名称。
王思懿在涉案房屋查封前也未合法占有，王思懿享有的权益不足以阻却执行，故王思懿要求解除对涉案房屋的查封的诉讼请求，依法不予支持。另，2014年4月22日《房屋转让书》明确规定涉案房屋是转让给王浩，同时也是由王浩支付购房款，尽管王思懿在协议书中签名，但应认定涉案房屋的受让人应为王浩。
综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7981元，由王思懿负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 军
审判员 林海波
审判员 朱国均
二〇一七年七月二十四日
书记员 李荷花
附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：
（一）异议不成立的，裁定驳回异议；
（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；
（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；
（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。