安阳市文峰区人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）文民一初字第192号
原告安阳建设（集团）有限责任公司。
法定代表人杨志杰，职务经理。
委托代理人赵卫国，河南正义彰律师事务所律师。
委托代理人朱尤新，男，1971年9月12日出生，汉族，系该公司员工。
被告安阳市北关区房屋建设综合开发公司。
法定代表人孙炳富，职务经理。
被告安阳市北关区房屋建设综合开发公司南关城中村J地块改造项目部。
负责人赵新全，职务项目部经理。
委托代理人胡志华，男，1962年7月23日出生，汉族，系该项目部员工。
被告牛磊，男，1985年11月15日出生，汉族。
委托代理人马天星，河南贵仁律师事务所律师。
第三人安阳市文峰区南关街道南关村民委员会。
负责人张冬明，职务村委会主任。
委托代理人王玉臣，男，1967年7月27日出生，汉族，系该村委会推荐的公民。
原告安阳建设（集团）有限责任公司（以下简称建设公司）诉被告安阳市北关区房屋建设综合开发公司（以下简称房屋开发公司）、安阳市北关区房屋建设综合开发公司南关城中村J地块改造项目部（以下简称南关村项目部）、牛磊、第三人安阳市文峰区南关街道南关村民委员会（以下简称南关村委会）确认合同无效纠纷一案，本院于2015年1月26日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年4月1日公开开庭进行了审理。原告建设公司委托代理人赵卫国、朱尤新，被告南关村项目部委托代理人胡志华，被告牛磊及其委托代理人马天星，第三人南关村委会委托代理人王玉臣到庭参加诉讼，被告房屋开发公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建设公司诉称，2010年8月3日，原告公司与被告房屋开发公司签订一份建筑工程施工合同，被告房屋开发公司将其开发的“书香名居”工程承包给原告公司施工，合同约定项目建设面积约27000平方米，承包范围土建、水电安装。工程施工完毕后，被告房屋开发公司拖欠原告800余万元的工程款未付，致使原告公司无力支付农民工工资，给原告造成极大的经济损失，原告将其诉至安阳市中级人民法院，要求被告房屋开发公司、南关村项目部支付拖欠的工程款，要求按照《合同法》第二百八十六条申请人民法院将“书香名居”工程依法拍卖，并判决原告对拍卖款有优先受偿权。被告南关村项目部和被告牛磊串通，称“书香名居”2号楼4单元9层东户房屋已经出售给被告牛磊。原告认为“书香名居”系第三人安阳市文峰区南关村村民委员会村民自建房，俗称小产权房。《土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》第四条（十三）规定：严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。被告南关村项目部和被告牛磊的房屋买卖，违反法律上述规定，应为无效。而且该协议侵犯了原告的合法权益，影响了原告对该建筑工程行使法定的抵押权和优先受偿权。现诉至法院，请求依法判决确认被告南关村项目部和被告牛磊的房屋买卖行为无效。
被告房屋开发公司未到庭，亦未答辩。
被告南关村项目部辩称，原告主体不适格。确认合同无效属确认之诉，提起确认之诉的有权主体只能是合同当事人，合同以外的第三人是无权提起的。确认之诉是指“原告请求人民法院确认其与被告间存在或不存在某种民事法律关系的诉”，合同效力只涉及合同双方当事人，第三人不是合同当事人，所以第三人不能请求人民法院确认其与被告（合同双方当事人）间存在或不存在某种民事法律关系，即合同的效力确认，第三人无权提起确认合同无效。在本案中，原告起诉要求确认房屋买卖合同无效，原告以被告拖欠工程款、损害原告的拍卖权和优先受偿权为由提起确认之诉，原告的这些权利没有依法取得，是否拖欠工程款没有依法确认，原告既不是合同双方的当事人，合同也没有损害原告的利益，故原告诉被告与购买人的协议无效主体不适格。另原告陈述与事实不符。原告与被告签订施工合同，工程完工前被告多次催促原告提交工程决算书以备被告审查，原告拖延半年以后提交了一份与双方所签施工合同完全违背的决算书，在双方均同意的情况下，经委托造价评估工程款为230万元，但原告拒不按此执行，将被告起诉到市中级人民法院，使原项目款项无法执行，该案正在审理中。南关村城中村改造2号楼为安阳市政府确定的“城中村改造项目”，并不是原告所说的“小产权房”。2008年2月安阳市规划局通过了南关村城中村改造整体规划，J地块为一期改造项目，根据市政府2004年23号文件精神，被告与南关村委会签订了联合开发分期建设的协议，协议明确确定，被告南关村项目部负责该项目的建设、资金、管理和销售等工作，待全部手续办理完毕，具备办理房产手续时需被告签字盖章，所以被告项目部有权销售房产，并与购房者所签订的购房协议依法有效。原告称被告违背国家法律政策是混淆是非。被告与业主之间的房屋买卖合同关系，双方订立合同，不存在恶意串通或胁迫订立合同的问题，没有损害任何人的利益，更没有损害国家的利益，被告与购买人符合诚实信用原则，其与购买人签订的合同应当认定为有效。
被告牛磊辩称，原告起诉主体不适格，被告与房屋开发公司签订的购买协议，没有损害原告的拍卖权和优先受偿权，原告所称的这些权利没有依法取得，是否有这些权利，没有依法确认，原告既不是合同的当事人，协议也没有损害原告的利益，故原告起诉协议无效的主体不适格。原告起诉要求确认合同无效，但是经过安阳市中级人民法院审查，认为查封标的物不合法应予以解封，该裁定是生效裁定，具有约束力，故原告起诉被告不合法，原告起诉的理由不符合法律规定，购房人不存在恶意串通情形，应驳回原告的起诉。
第三人南关村委会述称，原告诉讼要求确认合同无效，与南关村委会没有因果关系，村委会提交了南关村城中村改造项目合同，应驳回原告对第三人的起诉。
经审理查明：一、2007年，安阳市文峰区南关村被纳入全市城中村改造试点村庄。2008年1月26日，第三人南关村委会与被告房屋开发公司签订南关村“城中村”改造项目合同，约定被告房屋开发公司负责该项目的建设、管理、销售等工作。2010年6月3日，被告房屋开发公司与赵新全签订合同书，设立南关村项目部，赵新全为项目部经理。
二、2010年8月3日，被告南关村项目部（甲方）与原告建设公司（乙方）签订建筑工程施工合同一份，约定由乙方承建甲方开发建设的“书香名居”临街住宅楼工程。原告与被告房屋开发公司、南关村项目部等因工程款问题产生纠纷，原告向安阳市中级人民法院提起诉讼，要求被告支付原告工程款800万元，赔偿经济损失100万元，并增加诉讼请求，申请法院将“书香名居”工程依法拍卖，并判决原告对拍卖款有优先受偿权。该案目前尚在审理中。该案审理过程中，原告建设公司向安阳市中级人民法院申请查封安阳市文峰区南关村书香名居2号楼4单元9层东户等房产，法院作出查封裁定后，因牛磊等提出异议，安阳市中级人民法院作出（2014）安中民一初字第47-4号民事裁定，裁定解除对该房产的查封。
三、2011年8月26日，被告南关村项目部与被告牛磊约定，牛磊认购南关村城中村改造2号楼4单元9层东户住宅一套。被告牛磊共向被告南关村项目部交纳房款438825元，并向被告南关村项目部交纳天然气、暖气安装费、房屋维修基金，向物业公司交纳物业费、装修费、水电费。南关村书香名居2号楼所在土地仍属集体所有。
上述事实，有原告提交的建筑工程施工合同、民事起诉书、增加诉讼请求申请书、关于实施南关村城中村改造在建项目情况请示汇报、收款收据、异议申请书，被告南关村项目部提交的安政（2004）23号文件、关于文峰区南关村改造相关问题的会议纪要、关于确定南关村为文峰区城中村改造试点村的报告、文南办（2009）31号文件、安城指办（2009）11号文件、南关村城中村改造项目合同、民事裁定书，被告牛磊提交的收款收据、房屋装饰装修管理条例、民事裁定书，第三人南关村委会提交的南关村城中村改造项目合同，以及原、被告、第三人当庭陈述为证，所有证据经当庭质证、认证后，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，原告建设公司与被告南关村项目部签订建筑工程施工合同，原告因工程款问题与被告房屋开发公司、南关村项目部等发生争议，原告就此向安阳市中级人民法院提起诉讼，该案尚在审理中，原告应得工程款的数额尚未确定；被告南关村项目部与牛磊达成房屋买卖协议，原告主张上述两被告间房屋买卖无效，称影响了原告对该建筑工程行使拍卖款的优先受偿权，但该房屋所在土地仍属南关村集体所有，该房屋能否拍卖、是否拍卖尚未确定，原告称影响其对房产的拍卖优先受偿权，缺乏依据，原告起诉缺乏与本案的直接利害关系，故本案原告主体不适格，依法应驳回起诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下：
驳回原告安阳建设（集团）有限责任公司的起诉。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。
审 判 长 孙莉莉
审 判 员 王 飞
审 判 员 李 雪
二〇一五年四月十日
代理书记员 程 露