湖南省宁乡县人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0124民初1709号原告：苏娜，女，1989年7月2日出生，汉族，居民，住宁乡县。原告：汤俊，男，1981年7月25日出生，汉族，居民，住宁乡县。两原告委托代理人：袁仕梁，湖南江荣律师事务所律师（特别授权）。两原告委托代理人：何帅，湖南江荣律师事务所律师。被告：宁乡新宏房地产开发有限公司，住所地宁乡县城郊乡合安社区二环路与康宁路交界处铂金汉宫4栋2单元2606室。法定代表人：陈立标，该公司董事长。委托代理人：喻定华，宁乡县煤炭坝法律服务所法律工作者（特别授权）。原告苏娜、汤俊与被告宁乡新宏房地产开发有限公司（以下简称新宏公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月28日立案受理后，依法由审判员李慧芳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告苏娜及其委托代理人袁仕梁、被告新宏公司的委托代理人喻定华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告苏娜、汤俊向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即办妥并向原告交付铂金汉宫小区*幢****号房屋包括不动产登记证等在内的所有产权证件；2、判决被告向原告支付因延期办理并向原告交付商品房产权证件的违约金，违约金按合同总价384851元的0.3‰/天标准自2015年1月1日起计算至产权证件实际交付至原告之日止（暂计算至2017年3月27日的违约金为93172.42元）；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年4月8日，原告与被告签订《宁乡县商品房买卖合同》（合同编号：201113751704），约定原告向被告购买铂金汉宫小区商品房第*幢**层****号房屋，总价384?851元。上述合同第八条约定被告应当在2013年12月31日前向原告交付商品房，同时，合同第二十条约定：被告应在商品房交付后365日内办妥买受人的房屋所有权证，365日内办妥买受人的土地使用权证。如因出卖人的责任，致使出卖人不能在规定期限内为买受人办理上述登记，则买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起出卖人每日按已付房款的0.3‰支付违约金。被告于2013年12月31日向原告交房，至今为止，被告仍未办理并向原告交付房屋产权证件，并已严重超过了上述合同约定的办证时间，应按上述合同向原告支付违约金。被告新宏公司辩称：1、原告购房付款基本情况，2013年4月8日交付首期房款154?851元，2013年4月8日签订了《宁乡县商品房买卖合同》，2013年12月17日交纳银行按揭23万元，2014年2月14日交房。2、答辩人没有违约，也非办理房屋所有权证的主要义务人，无需支付违约金。3、房产证未能办理的实际原因是业主（包括原告）超出规划私自拆除露台和飘窗，浇灌混凝土搭建房屋，扩大住房面积，造成商品房超出规划的建筑面积规划审批手续不能完成，需补办规划审批和土地出让手续。经审理查明：位于宁乡县玉潭镇二环路与康宁路交汇处的“铂金汉宫”项目系被告新宏公司开发的商品房。2013年4月8日，原告苏娜、汤俊与被告新宏公司签订了《宁乡县商品房买卖合同》。合同约定苏娜、汤俊购买“铂金汉宫”小区第*幢**层****号房屋，总价款为384851元，房屋交付期限为2013年12月31日前。合同对产权登记约定如下：“在商品房交付后365日内办妥买受人的房屋所有权证,365日内办妥买受人的土地使用权证。”“如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，双方同意按下列第2项处理。2、买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日365止，出卖人每日按已付房款的0.3‰支付违约金”。另根据补充协议“在本合同中出卖人关于办理产权证的全部责任和义务仅限于按时将需由出卖人提供的办理该商品房所在楼宇或项目的初始登记所需资料（即办理产权主件或大产权证备案所需资料）报送产权登记机关备案，即视为出卖人履行完毕产权登记中的全部合同责任和义务……”。合同签订后，原苏娜、汤俊依约向被告新宏公司支付了全部购房款，被告新宏公司于2014年2月14日向原告苏娜、汤俊交付了房屋。2015年12月1日，原告所在宁乡县玉潭镇二环路（铂金汉宫）1栋办理了大房产权证。另查明，庭审结束后，被告新宏公司为原告苏娜、汤俊办理了房屋不动产权证书。上述事实，有商品房买卖合同、购房发票、交接确认单、不动产权证书、庭审笔录等在卷予以证实，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点如下：1、原告要求被告立即办妥房屋所有权登记证等在内的所有产权证件的诉讼请求应否得到支持；2、被告是否应当承担违约责任，违约金应如何计算。关于焦点1，本院具体评判如下，根据原、被告签订的《宁乡县商品房买卖合同》约定，被告应在商品房交付后365日内办妥买受人的房屋所有权证,365日内办妥买受人的土地使用权证，该约定合法有效，被告应按约履行办证义务。但现因国家政策调整，涉案小区办证归属地宁乡县自2016年8月15日起实行不动产统一登记，不再单独办理房屋所有权证和国土证，而是将二者合并进行不动产统一登记，现原告诉请办理的房屋所有权登记证等在内的所有产权证件，事实涵盖了房屋所有权证和土地使用权证内容。根据合同约定，被告在办理了该幢的大产权证后即履行了办证义务，且在庭审结束后，被告向法庭提交了两原告的不动产权证书，也就是两原告的不动产权证书已经办理完毕，原告的该项诉讼请求已经实现。关于焦点2,本院具体评判如下，根据原、被告双方约定及补充协议，被告应在商品房交付后365日内办妥买受人的房屋所有权证，该约定的交房时间应以实际交房时间为准，且该房屋所有权证应为大产权证。本案中，被告向原告的实际交房时间为2014年2月14日，根据合同约定及补充协议，被告应自2015年2月14日前办理房屋大产权证，但被告办理大产权证的时间为2015年12月1日，已经超过了应当办理房产证的时间，依法应对此违约行为承担违约责任。双方约定的逾期办证违约责任为每日按已付房款的0.3‰支付违约金，结合原告的损失情况及本案具体案情，考虑到造成被告新宏公司未及时办理房屋所有权证登记有一定的客观原因及被告新宏公司的过错程度等，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌情确定被告新宏公司按已缴纳房款的1%的标准支付原告苏娜、汤俊违约金3848.51（384851元×1％）元，对原告苏娜、汤俊主张的超出部分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告宁乡新宏房地产开发有限公司在本判决发生法律效力后十日内支付原告苏娜、汤俊违约金3848.51元；二、驳回原告苏娜、汤俊的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2130元，减半收取1065元，由被告宁乡新宏房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  李慧芳二〇一七年六月二十九日书记员  王 欢附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。