北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）丰民初字第3346号
原告范新，男，1976年3月15日出生。
委托代理人韩晓虹，女，1979年10月7日出生。
委托代理人范锡民，男，1943年2月5日出生，中国铁道通信信号股份有限公司退休干部。
被告ＸＸ，男，1963年5月31日出生。
委托代理人闫冰，北京市和本律师事务所律师。
第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。
法定代理人刘田，董事长。
委托代理人徐俊杰，男，1987年3月4日出生，北京我爱我家房地产经纪有限公司职员。
原告范新与被告ＸＸ、第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告范新及其委托代理人韩晓虹、范锡民，被告ＸＸ及其委托代理人闫冰，第三人我爱我家公司的委托代理人徐俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告范新诉称：原告、被告于2013年11月在北京我爱我家房地产经纪有限公司居间介绍下陆续签署了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号为：E09138986）、三方签订了《居间服务合同》、《补充协议》，双方签订了《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（网签合同编号为：C832597）。原告已按照上述合同约定履行了相关合同义务，已经向被告支付了定金20000元、首付款1000000元，已存入资金监管账户750000元及公积金管理中心已批准的贷款500000元需在被告配合过户后由银行划转，共计2270000元。关于贷款的约定，原告与被告在签订的网签合同的补充协议及其他约定中签字确认：买受人向公积金管理中心申办抵押贷款，金额为800000元，经买卖双方协商贷款金额调整为500000元，原告于2013年12月5日取得了贷款审核确定书，贷款金额为500000元。被告消极、怠于履行合同义务，导致房屋产权转移登记不能顺利进行，延误至今。从2013年12月底至今，原告已通过中介几次与被告面谈房屋过户事宜，也亲自以电话、短信方式，通知被告提供本人指定的开户银行账号，并需在北京我爱我家房地产经纪有限公司的见证下，支付除贷款以外的其余尾款，截至今日，被告仍以实际贷款额500000元与网签合同中的贷款额800000元不符，并坚持让原告撤销贷款为由推脱不予配合，被告行为严重损害原告利益。为维护合法权益，原告特向贵院提起诉讼，请求法院：1、判令被告继续履行合同义务，将北京市丰台区6号楼5层5门503的房屋所有权过户给原告，配合完成房屋交验手续即交付房屋；2、诉讼费由被告承担。
被告ＸＸ辩称：一、原房屋买卖合同中的公积金贷款的条款发生了变更，被答辩人在公积金贷款数额发生变更之后未与答辩人就合同之后的履行达成新的约定。2013年11月10日答辩人与被答辩人在我爱我家签订了房屋买卖合同，2013年11月12日上午，在中介业务员李婷婷的陪同下，到方庄批贷中心，双方已签字确认80万元的贷款，在事先没有通知答辩人的情况下，范新在办理柜台擅自将贷款80万元改为50万元，当时，因为被答辩人催促紧迫，答辩人就同意了贷款数额的变更，但同时提出剩余部分要在中介的监督下，且要签订补充协议约定如何支付。事后，答辩人和中介多次联系被答辩人，要求对后期支付问题签订补充协议，但被答辩人总是拒绝补签协议。三方签订的补充协议中第2条之规定：甲乙丙三方任何一方如对另一方或两方做出承诺，都会以《补充协议》、《证明》或《承诺书》等书面形式体现。三方不存在也不认可口头约定或承诺，同时三方在执行合同的过程中，如有任一方提出与《买卖合同》、《居间合同》或《补充协议》等书面约定不符的要求，合同另外两方有权拒绝配合，如提出要求方因所提条件未被配合而拒绝继续履行合同，则视为违约。若甲乙双方有一方违约，则甲乙双方中的守约方有权要求甲乙双方中的违约方承担合同金额10%的违约金，若丙方违约，则甲乙双方有权要求丙方退还全部已支付代理费。根据该条的约定结合本案事实，可以认定被答辩人在合同履行中单方变更了合同重要的支付条款，且在变更之后未与答辩人达成新的书面协议，故答辩人无义务履行其所提出的任何要求。二、被答辩人未按照合同约定补足贷款不足部分的房款，构成违约。贷款手续批下后，2013年11月25日下午4时许，在去银行监管的路上，中介李婷婷说范先生的30万元还没有借到，监管只能还是75万元，剩下的30万元范新说过户后或交房时再给现金。三方签订的房屋买卖合同的从合同《房屋交易保障服务合同》中第四条第2款约定“乙方经审批所获贷款数额不足申请额，乙方应于贷款中心确认贷款额后五个工作日内补足购房款”。根据该约定，被答辩人应在实际贷款数额比约定贷款数额少时，应在2013年12月5日审核书确认后五个工作日内补足与约定相差的30万元。当晚，范新和家人到中介对我和中介称现没有钱，过户后再给，最后没有达成协议，被答辩人的行为严重违反了合同约定，构成违约。三、被答辩人在履行合同中有违法行为，该行为直接导致合同履行不能，同时答辩人亦有权拒绝被答辩人提出的违法要求。答辩人在查验被答辩人最后提交建委过户合同时发现，合同上仍写贷款80万元，答辩人非常疑惑的问被答辩人贷款批准为50万元，再签80万元贷款合同不是采用欺骗手段完成过户手续么，被答辩人称不差钱能过户就行了。当时答辩人方指出这是两个贷款约定不同的合同，有本质区别，如提交这样的合同后患无穷，易产生经济纠纷。12月28日，答辩人至建委产权过户部门询问，就此问题向当时值班的孟主任咨询，中途改变贷款额度的情况下，双方过户方式有两种，一是重新网签，二是变更贷款额度。并重申双方合同应是真实的，一方提交材料中有虚假不真实的则不能过户。四、被答辩人在履行合同中有违约违法行为，权威部门告知提出整改方法，被答辩人仍拒绝履行，应付全部责任。从2014年1月7日、11日下午、16日、19日、20日五次，本人和中介的工作人员在中介公司与范新等人反复讲两个问题即60万尾款，要规定给付时间、方式，应写补充协议，同时变更不合法的成交合同。此期间，中介公司制定了补充协议，要求双方尽快履行，中介根据经验明确答复变更完贷款最迟在2月28日前拿到全部房款，并互不追究责任。当时被答辩人以看不懂，中介不作为，应包过户等借口拖延时间，拒绝签字。综上，答辩人认为首先由于被答辩人个人原因导致合同重要条款发生变更，三方并未对该条款变更后合同履行达成一致，且被答辩人没有按照约定五日时限支付答辩人房款违约在先，被答辩人故意编造虚假合同，企图通过欺骗手段办理过户，严重违法。因此答辩人在上述问题未解决前坚决不同意被答辩人之诉求。
第三人我爱我家公司述称：原被告在我方居间下签订合同，并申请公积金贷款，贷款80万，后去办理时，原告说贷50万，贷款批下来后，被告对贷款数额不同意，原告说补齐差价30万，被告仍不同意。我公司同意原告的诉讼请求。
经审理查明：2013年11月10日，经我爱我家公司居间介绍，ＸＸ（出卖人）与范新（买受人）签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号E09138986，以下简称买卖合同），约定：出卖人所售房屋坐落为丰台区6号楼5单元503号（以下简称涉诉房屋）；该房屋所有权证号为京房权证丰私成字第1414**号；经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为人民币2870000元，买受人可以在签订本合同的同时支付定金人民币20000元；出卖人应当在领取全部房款当天将房屋交付给买受人；买受人未按照附件五约定的时间付款的，逾期在十日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起三日内向出卖人支付违约金，合同继续履行，逾期超过十日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起三日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；当事人双方同意，自本合同签订之日起九十日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。
2013年11月11日，ＸＸ（出卖方、甲方）、范新（买受方、乙方）及我爱我家公司（见证方、丙方）就上述买卖合同签订补充协议，约定：甲方同意将位于丰台区6号楼5-503的住房，计建筑面积93.51平方米出售给乙方；经甲乙丙三方友好协商同意，甲乙丙三方任何一方如对另一方或两方做出承诺，都会以《补充协议》、《证明》或《承诺书》等书面形式体现。三方不存在也不认可口头约定或承诺。同时三方在执行合同的过程中，如有任一方提出与《买卖合同》、《居间合同》或《补充协议》等书面约定不符的要求，合同另外两方有权拒绝配合，如提出要求方因所提条件未被配合而拒绝继续履行合同，则视为违约。若甲乙双方有一方违约，则甲乙双方中的守约方有权要求甲乙双方中的违约方承担合同金额10%的违约金，若丙方违约，则甲乙双方有权要求丙方退还全部已支付代理费；甲乙双方协商同意，在甲方于2014年1月31日前拿到所有房款后3日内，甲乙双方共同办理房屋交验手续，甲方须在交验前腾空房屋，结清所有需甲方承担的费用，包括但不限于物业管理费、取暖费、电视收视费、电话费、燃气费、水费、电费等。乙方通过验收后，同时甲方向乙方交付房屋钥匙，并视为甲方完成交付手续，房屋交付后所发生的风险由乙方承担，如甲方逾期未办理房屋交验手续、结清上述费用，则甲方应支付乙方万分之五的违约金；经甲乙双方协商同意，此房屋甲方净得房价款2870000元，乙方于签约当天支付甲方购房定金20000元，此定金自动转为首付款，并且最迟于2013年11月30日完成网签后将首付款1000000元支付甲方指定账户，剩余首付款1050000元乙方最迟于2013年12月30日产权登记前支付给甲方（其中750000元存入资金监管账户），以上所有房款的支付由丙方见证下支付，剩余房款800000元在产权登记后完成抵押手续后最迟于2014年1月31日前由乙方贷款银行支付给甲方；经甲乙双方协商同意，如此房屋产生差额20%的个税或产生其他新生税种，则甲乙双方协商解决，如协商不成，则三方免责，甲方需要退还已收乙方的所有房款，丙方退还已收乙方的全部服务费；若付款方未按期履行上述付款义务，丙方有权停止为甲乙双方办理产权转移登记等相关手续并停止所有服务，相关违约责任全部由未按约定付款的违约方承担；本协议如有未尽之处，视为双方无约定或不需进行约定，若有争议产生，应由甲乙丙三方另行协商解决；本协议为《买卖合同》及《居间合同》不可分割的组成部分，如本协议中相关条款和《买卖合同》及《居间合同》相抵触，以本协议为准。ＸＸ与范新另就涉诉房屋买卖签订了《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》、交易方留存信息表、交易税费提示、存量房交易结算资金自行划转声明等文件。
ＸＸ、范新的涉诉房屋交易信息经网上填报后生成《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号C832597，以下简称网签合同）。该网签合同第四条约定：经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为1550000元，其中自有交易结算资金为750000元；买受人应将房价款750000元存入存量房自有交易资金监管账户，买受人取得房屋所有权证书后，存量房交易平台将存量房自有交易资金监管账户内的监管资金一次性划转至买卖双方在《存量房自有交易资金划转协议》中的约定卖方收款账户；买受人向公积金管理中心申办抵押贷款，贷款金额为800000元。2013年11月22日，ＸＸ、范新在打印成文的网签合同上签字，此后，双方持该网签合同向北京住房公积金管理中心住房公积金贷款中心申请范新购买涉诉房屋的抵押贷款。办理贷款申请手续当日，范新称现金富余遂决定将申请贷款数额自800000元变更为500000元，故ＸＸ、范新在网签合同后签订附件八，约定“本合同中第四条（三）中关于贷款的约定，买受人向公积金管理中心申办抵押贷款，贷款金额为人民币800000元，经买卖双方协商贷款金额改为人民币500000元”。当日双方未就贷款减少后的差额300000元如何支付达成书面协议。
2013年11月25日，ＸＸ、范新及北京市丰台区房地产交易权属发证中心签订《存量房自有交易资金划转协议》（编号201XXXXXXXX），根据网签合同约定设立监管账户，并约定将网签合同中约定的自有交易资金存入该账户，该协议同时载明ＸＸ及范新的账号，作为收款、划付账户。签订上述买卖合同、补充协议及网签合同等交易文件后，范新分别向ＸＸ支付定金20000元、首付款1000000元，并将剩余购房款中的750000元转入资金监管账户。2013年12月5日，北京住房公积金管理中心出具《住房公积金贷款审核确认书》，对范新的借款申请审核通过，获批贷款额度为500000元。范新至今未向ＸＸ支付贷款减少后的差额购房款300000元及剩余首付款300000元。
关于范新所申请的购房贷款自800000元减至500000元后，其中差额300000元的支付时间及支付方式，ＸＸ、范新发生争议，合同未能继续履行。庭审中，ＸＸ主张贷款800000元本应一次性支付，其同意变更贷款数额的前提即是余下的300000元有保障，故双方协商变更贷款数额时，曾商定范新应于批贷后五日内将差额300000元补齐，后其欲与范新就此事另签订补充协议，但范新一直拒绝，ＸＸ就此提交未经当事人签字的标题为补充协议二的文件一份。范新对ＸＸ的上述主张不予认可，范新称当天双方并未确定余下的300000元如何支付，但其随时可以支付，经询问，范新亦认可该笔钱款的支付时间应当按照补充协议第六条的约定，最迟应于2013年12月30日前支付。我爱我家公司认可ＸＸ、范新曾就贷款变更事宜草拟出补充协议二，但范新出于某种原因并未签字，我爱我家公司主张，差额的300000元应按照交易流程及习惯至迟于过户当日支付。ＸＸ另出具《房屋交易保障服务合同》，其中第四条约定了“乙方经审批所获贷款数额不足申请额，乙方应于贷款中心确认审批贷款额后五个工作日内补足购房款”，ＸＸ主张根据该约定，范新应于五日内补齐房款。范新对此不予认可。我爱我家公司主张该约定系用于贷款申请数额未能获批的情况，现范新申请500000元贷款，获批的也是500000元，故本案不应适用该条款。
关于至今未支付贷款差额300000元的原因，范新主张其随时可以支付，并曾要求ＸＸ提供银行账户，但ＸＸ拒绝收钱也未提供账户，范新认可其知悉曾经支付过首付款的ＸＸ银行账户，但主张支付房款应当经三方确认，故其未能支付该笔房款。ＸＸ对此不予认可，并主张范新已知道其银行账户并曾向该账户支付过房款，当时并未有我爱我家公司或ＸＸ在场，故范新系可以主动履行支付余款的义务而未履行。另，庭审中，经三方确认，买卖合同中房屋所有权证号京房权证丰私成字第1414**号为填写错误，实际应为丰私成字第141646号。
本案审理过程中，范新明确表示为了促使合同继续履行，其愿意将剩余的购房款600000元一次性支付给ＸＸ，在此基础上，要求ＸＸ继续履行合同为其办理房屋产权过户手续并交付房屋。范新就此向法庭提交存款数额为600000元的《中国工商银行个人资信证明书》一份，以表明其履行能力。ＸＸ认可剩余购房款数额共计为600000元，但主张由于范新已延迟付款故其不同意继续履行合同，并要求范新依据买卖合同第七条违约责任条款承担违约责任。经询问，双方表示并未签订上述违约责任条款中所述的附件五，我爱我家公司表示，附件五本是关于付款时间的内容，后双方签订了补充协议，付款时间在补充协议中体现，同时双方在补充协议中约定了新的违约责任条款。
上述事实有双方当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、补充协议、《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《存量房自有交易资金划转协议》、定金收据、银行转账凭条、《住房公积金贷款审核确认书》、《中国工商银行个人资信证明书》等证据在案佐证。
本院认为：ＸＸ与范新就涉诉房屋所签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容未违反相关法律规定，为有效合同，双方均应依约全面履行合同义务。房屋买卖合同系买受人支付价款、出卖人转让房屋所有权的合同，范新作为涉诉房屋买受人，交付购房款为其主要合同义务。在合同履行过程中，范新因其个人原因将贷款数额减少，其应对就此引发的购房款支付等后续问题及时解决，并积极与出卖人ＸＸ沟通以实现双方合同目的，但范新并未就贷款减少后差额的300000元购房款如何支付与张洋达成补充协议，导致双方合同停滞。进一步说，根据双方补充协议第六条关于房款支付的约定可知，除贷款系于过户后由贷款银行支付给ＸＸ之外，其余购房款均应于“2013年12月30日产权登记前”支付给ＸＸ，故双方虽未就贷款变更差额出的300000元购房款如何支付达成补充协议，但该笔款项至迟应于双方所约定的产权登记日前支付，范新亦于庭审中对2013年12月30日为款项最迟支付日期自行予以认可，但其在明知ＸＸ银行账户的情况下到期仍不履行支付义务，其行为已构成违约。范新关于其不知ＸＸ银行账户、付款需三方到场的主张，无事实依据，本院不予采信。加之，根据补充协议约定，除上述贷款变更后差额出的300000元范新未予支付外，另有一笔剩余首付款300000元应于2013年12月30日前支付，该笔款项范新亦未支付。故此，不论贷款变更后的300000元差额部分亦或剩余首付款300000元，范新均未依约如期支付，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。ＸＸ在范新未依约支付购房款的情况下未配合其过户，并无不当。ＸＸ关于范新应于批贷后五日内支付300000元的主张，无证据证明，且其所引《房屋交易保障服务合同》条款系适用于贷款申请数额未能全额获批的情况，与本案非同一情况，故不应适用，对ＸＸ相关主张，本院不予采信。
关于合同的履行。ＸＸ主张应按买卖合同第十条违约责任条款由范新承担合同违约责任，由于双方并未签订该条所定适用前提附件五，且双方另于补充协议中对违约责任有所约定，故ＸＸ关于其有权解除合同并对范新违约行为适用该条约定的主张，本院不予采信。在合同并未解除的情况下，现范新已明确表示愿意一次性支付剩余购房款600000元，有利于实现双方合同目的，本院对此不持异议。在此基础上，合同已具备继续履行的条件，在范新履行支付剩余购房款之义务后，ＸＸ应当依约履行协助办理房屋产权过户手续以及交付房屋的义务。故对范新要求ＸＸ继续履行《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，协助其办理房屋产权过户手续并交付房屋的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、范新于本判决生效之日起五日内向ＸＸ支付剩余购房款六十万元。
二、ＸＸ继续履行与范新签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，于范新履行本判决第一项内容当日将北京市丰台区6号楼5单元503号房屋所有权过户至范新名下，并于范新履行本判决第一项内容之日起十日内将上述房屋交付给范新。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费70元，由范新负担35元（已交纳），由ＸＸ负担35元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 万 迪
人民陪审员 韩阳琴
人民陪审员 张克敏
二〇一四年九月十八日
书 记 员 卢晓芳
安飞