鄂尔多斯市东胜区人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2016）内0602民初6636号
原告（执行案外人）：陈万杰，男，汉族，1969年4月25日出生，现住东胜区。
身份证号：×××。
原告（执行案外人）：白翠琴，女，汉族，1971年8月28日出生，现住东胜区。
身份证号：×××。
二原告委托代理人：张春苗，内蒙古鄂尔多斯律师事务所律师。
被告（申请执行人）：陈利荣，男，汉族，1958年3月3日出生，现住榆林市。
身份证号：×××。
委托代理人：郭晓涛，系陈利荣的外甥。
被告（申请执行人）：王玉英，女，汉族，1938年4月16日出生，现住榆林市。
身份证号：×××。
被告（申请执行人）：李月娥，女，汉族，1965年8月25日出生，现住陕西省。
身份证号：×××。
被告（申请执行人）：陈瑞，女，汉族，1988年4月26日出生，现住陕西省。
身份证号：×××。
被告（申请执行人）：王玉英、李月娥、陈瑞委托代理人陈同峰，系三被告直系亲属。
被告（申请执行人）：陈同峰，男，汉族，1991年2月24日出生，现住陕西省榆阳区普济寺上巷**号。
身份证号：×××。
被告陈静（申请执行人）：女，汉族，1988年4月26日出生，现住陕西省。
身份证号：×××。
委托代理人：方扬，系陈静的丈夫。
第三人（被执行人）：陈玉柱，男，汉族，1967年12月20日出生，现住鄂尔多斯市东胜区鄂尔多斯东街26号光明A区**号楼*单元***室。
身份证号：×××。
委托代理人：李淑巧，系陈玉柱妻子。
第三人（被执行人）：李淑巧，女，汉族，1974年5月29日出生，现住鄂尔多斯市东胜区鄂尔多斯东街26号光明A区**号楼*单元***室。
身份证号：×××。
原告陈万杰、白翠琴诉陈利荣、王玉英、李月娥、陈同峰、陈静、陈瑞，第三人陈玉柱、李淑巧案外人执行异议之诉一案，本院于2016年6月3日立案后，依法由审判员文辉担任审判长，与代理审判员李艳、人民陪审员斯琴巴拉组成合议庭公开开庭进行了审理。二原告委托代理人，被告陈利荣及其委托代理人，被告王玉英、李月娥、陈瑞委托代理人，被告陈同峰、被告陈静委托代理人，第三人陈玉柱委托代理人李淑巧到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告陈万杰、白翠琴向本院提出诉讼请求：1、请求立即停止对北京市丰台区成寿路1号楼2层209号商品房（产权证号：面积106.6平方米）的强制执行，并解除对此房的查封；2、请求依法确认北京市丰台区成寿路1号楼2层209号商品房（产权证号：面积106.6平方米）归原告所有；3、本案产生所有费用由被告承担。事实和理由：2011年10月30日，原告陈万杰、白翠琴与第三人陈玉柱、李淑巧达成《协议书》，约定将北京市丰台区成寿寺路1号楼2层209号商品房（产权证号：面积106.6平米）转让给二原告，鉴于第三人陈玉柱、李淑巧截止2011年11月底尚欠二原告父亲陈某某本息共计260万元，经陈某某同意，二原告与第三人约定此笔款为转让房屋首付款，剩余购房款由二原告及陈某某向中国银行支付房贷，直至还清本息等费用为止，共计1753000元购房款，协议书签订之日第三人陈玉柱、李淑巧将上述房屋钥匙及房屋交给二原告，从2011年12月13日开始二原告的父亲陈某某陆续向中国民生银行股份有限公司北京北太平庄支行支付贷款共计1753000元，将房屋转让款全部结清。接收房屋后，二原告正式开始管理、占有使用至今，2012年初，二原告将房屋出租给北京中农世家科贸有限公司，租期三年，按季度支付租金，原告白翠琴的亲哥哥白文禄全权负责租房事宜，因房屋登记所有权人为第三人陈玉柱，故陈玉柱与白广禄公证办理相关委托事宜，承租人中农世家公司也按期将房租打到原告白翠琴银行卡内并短信提示原告白翠琴接收租金，2015年12月份，原告白翠琴又委托陈万虎将房屋租给周文君，租期五年，陈万虎收到租金后将租金打到原告白翠琴卡里，从使用房屋开始，二原告每年向北京市热力集团公司缴纳的取暖费，向管理小区的北京恒信物业管理有限公司缴纳的物业费，向供电公司缴纳的电费等证据均可证明原告实际占有使用管理该房屋。原告最后一次性支付房贷1555831元后与第三人协商过户的事宜，并去房管局办理房屋过户手续，但被告知因争议房屋购买未超过五年，依照财政部与国家税务总局联合发布的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》第一条规定个人购买不足五年的住房对外销售的，全额征收营业税，个人将刚购买超过五年的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收税的规定，争议房屋对外销售未满五年需缴纳全额营业税，而二原告及家人刚刚一次性支付155万多元房款，已无力再支付几十万的营业税，故双方协商待满5年时再行过户。另外，陈玉柱于2011年右侧大脑半球突发梗死，现留下后遗症，包括偏瘫、失控、癫痫、心肺并发症，肢体行动严重不便，被评定为一级残疾，原告几次协商过户，都因病未能办理，综上所述，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，二原告认为法院将异议人支付全部价款并实际占有使用的房屋予以执行存在明显错误。
六被告辩称，不同意原告的诉讼请求。一、原告在起诉书中称其与被执行人签订了购房协议，原告父亲与被执行人陈玉柱为债务关系，逻辑相悖模糊。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，买受人必须支付全部价款，显然原告没有支付全部价款，如果签订了房屋抵债协议，以物抵债是债务清偿的一种方式，系实践性法律行为，只有双方的合意，没有实际履行，该行为不成立，虽然签订了协议，但双方没有办理房屋所有权变更手续，未实际履行，抵债行为不成立，债务并没有得到清偿，原告不享有房屋所有权，在原告与第三人的债务关系中，涉案房屋并没有在任何已生效的法律文书或者公证文书中体现，无法确定以物抵债协议的具体签订时间，双方可能存在逃避债务、虚假、恶意诉讼的情形；二、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，”非因买受人自身原因未办理过户登记”是法院支持买受人请求的必要条件，原告称无力再支付几十万的税，没有办法办理过户手续，明显归责于原告，是原告自身原因；三、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条第一款第一项的规定，案外人的异议，对已登记的不动产，人民法院应当按照不动产登记薄判断权利人，本案中案外人主张所有权的房屋登记在陈玉柱名下，故该房屋的所有权人为陈玉柱，而非案外人。
二第三人称，同意原告的诉讼请求，房屋已经转让给原告，对诉状中的事实与理由认可。2011年因第三人陈玉柱生病，当时陈玉柱与原、被告均存在债务关系，原、被告及第三人均为亲属关系，第三人提出北京有一套房屋，已付首付款，无力支付贷款，第三人提出转让，其他被告均未主张此房屋，后第三人与陈某某达成协议，第三人欠陈某某200万元，房屋首付197万元左右，后房屋直接抵顶给陈某某，由陈某某偿还剩余贷款，双方债务清偿完毕，因陈玉柱患脑梗死，造成肢体瘫痪，无法去北京办理过户手续，加上税费及过户费用过高，考虑到5年后过户可减轻税费，陈某某多次催促过户的情况下，第三人决定5年后过户，双方达成协议后的贷款由陈某某偿还。
原告针对其诉讼请求，向法庭提供了如下证据:
一、借条1份、转账凭条2份、支付利息凭证10张，证明：1、第三人陈玉柱、李淑巧于2007年开始陆续向陈某某借款，约定月利率为3%，陈某某于2008年2月2日、3月1日向第三人打款30万元，履行出借义务；双方于2010年11月30日确认，第三人陈玉柱、李淑巧共向陈某某借款200万元，月利率为2.5%；2、第三人陈玉柱、李淑巧于2008年开始按月利率为3%，即月息6万元支付利息至2011年11月底；3、证明第三人陈玉柱、李淑巧与陈某某存在真实的借贷关系；
二、户口本、结婚证复印件各1份，证明：1、陈某某与郝桂花为夫妻关系；2、陈万杰与白翠琴为夫妻关系；3、陈某某与陈万杰为父子关系；
三、协议书1份、中国银行贷款还款凭证8笔、房产证1份，证明：1、陈某某将房屋赠与二原告，同意二原告与第三人陈玉柱、李淑巧签订协议书，将争议房屋转让与陈万杰、白翠琴，并约定由陈某某支付剩余购房款；2、证明争议房屋位于北京市丰台区成寿寺路1号楼2层209，第三人陈玉柱签订协议书后将此房产证交于陈万杰、白翠琴持有；
四、第一组：公安局证明、租赁合同、移动公司证明、短信、流水复印件各1份；第二组：租赁合同、证明、微信记录；第三组：工商银行汇款凭证及用户热费缴纳明细表及发票各2张、物业证明及打款凭证2张，证明：1、伊旗公安局出具的证明可以证明白广禄与白翠琴为兄妹关系，由白广禄办理与中农世家公司租房事宜，并且中农世家公司向白翠琴所有的130XXXX****手机号短信确认转账支付租金，同时白翠琴尾数为2121工商银行账户按期进项租金；2、陈万虎受原告白翠琴的委托于2016年4月10日将房屋租于周文君，租赁合同约定周文君将房租费打入陈万虎在工商银行开户的×××账号内，陈万虎证实扣除北京聚仁伟业公司中介费2000元及3000元的各项费用，剩余85000元打入原告白翠琴的银行卡内，银行出具的流水可以证实上述事实；3、原告于2012年12月14日、2014年9月4日、2015年11月23日共计日向北京市热力集团有限责任公司汇款26862元供热费，同时北京热力集团有限责任公司给原告白翠琴出具缴费明细表证实缴费金额；原告于2015年6月15日、2016年5月18日向物业公司缴纳物业费共计9210元，溢海物业服务有限公司出具证明证实北京恒信嘉业物业管理公司已于2015年12月31日撤离小区，房屋物业费截止2016年4月1日全部交清；
五、个人借款合同复印件1份，证明陈玉柱在中国民生银行开立的账户尾号4545，印证陈某某向尾号4545偿还贷款的事实；
六、证人陈某某证言，（陈某某，男，汉族，1943年10月12日出生，身份证号×××，现住内蒙古鄂尔多斯市东胜区天誉国宝14号楼1001室，是陈万杰父亲，和陈利荣是叔侄关系，其他被告不认识，与陈玉柱是堂兄弟关系），其证言内容为：我购买了陈玉柱在北京的房，2011年2月份，陈玉柱患病，李淑巧在2011年秋天和我及陈家亲戚说在北京买了房，无力偿还贷款，问谁有偿还能力，避免增加其他费用，陈家其他人没有能力买其房屋，就我有能力购买，李淑巧请求我购买。问：过户费怎么约定？答：双方协商办理，我找过李淑巧，双方各付一半。问：是否协商过过户事宜？答：多次协商，贷款还清前无法过户，贷款还清后多次要求过户，因为陈玉柱的身体原因未能过户。问：签订抵顶协议有无公证？答：没有公证。陈玉柱委托李淑巧签字还款进行过公证。问：你和第三人的债权债务关系？答：2007、2008年，陈玉柱陆续向我借款，2010年年底结算共计欠款200万元。问：向证人出示证据1，是否认可？答：认可。问：第三人何时向你交付房屋？答：签订协议后，把钥匙给了我。问：明确协议落款处为什么是陈万杰和白翠琴签字？答：第三人欠我钱，因我已年老，二原告签协议是因为我赠予了二原告。问：以后贷款是谁还的？答：我还的。问：房屋用途？答：出租，具体出租给谁我不清楚，由二原告办理。问：暖气费、物业费由谁交？答：二原告。问：还贷款方式？答：我通过银行转账给陈玉柱的贷款账户打款。问：对于第三人与六被告之间借贷是否清楚？答：听说过，但具体欠款不清楚。问：最后还贷时间？答：2012年年底。
庭审质证中，六被告对证据一中的借条不认可，因为是手写，没有做过公证，没有法律效力，对两张付款凭证的真实性认可，对证明的问题不认可，金额和借款不符，相差太大。对十张付利息凭证真实性认可，但没有注明是支付利息，借条是2010年11月30日出具，但支付利息在打借条之前，与双方债务没有关系。对证据二认可。对证据三中协议书的真实性不认可，没有进行公证，没有法律效力，因陈玉柱患病，对于是否具有民事行为能力有异议；对房产证认可；对支付房贷款的凭证真实性认可，但是对是否打的是房贷有异议，最后一笔还贷的银行是中国民生银行，其他为中国银行，中国银行的还贷凭证与本案无关，对陈某某偿还贷款的事实有异议。对证据四中伊旗公安局证明认可，对两份出租合同真实性不认可，有可能是后补的，对移动公司证明认可，对白翠琴银行流水、短信内容认可，对微信记录认可，对陈万虎证明的真实性认可，证明的内容不认可，证明具有随意性。对供热费票据认可，对物业费打款凭证认可。对证据五认可。对证据六证人陈述不认可，查封前，对以物抵债效力不认可，没有公证，六被告与第三人之间存在债权债务关系，证人陈述相互矛盾，还贷款账号不明，对转让房屋和偿还贷款的事实均有异议。原告对证人证言认可；二第三人对原告提交的证据均认可，证据3中协议书是陈玉柱委托李淑巧与二原告签订的，因陈玉柱患病将处置资产的权利委托于李淑巧，并进行了公证，第三人与陈某某的债务在2008年4-5月份确定为200万元，利息3%，其他亲戚均为2.5%，后将借条的利息变更为2.5%，其他借据已收回。
六被告未提交证据。
第三人提交残疾证复印件一份、陈玉柱诊断书、病例一份，证明右侧大脑脑梗死，因为这个原因由李淑巧代签合同、出具借条、未能去北京办理过户手续。原告及六被告对第三人提交的证据均认可。
经本院审查认为，原告提交的证据一为二第三人向原告借款的凭证，借条为原件，原告及第三人无异议，虽然转账凭证的金额与借条中的金额不符，但原告与第三人称双方从2007年开始便存在借贷关系，双方于2010年11月结算后重新出具的借条，其他转账凭证可证实第三人每月按200万元本金支付利息60000元的情况，该证据已形成证据链，可互相印证，可证实第三人向原告借款的事实，本院予以采信；被告及第三人对证据二、证据五认可，本院予以采信；证据三中的协议书与原件核对无异，合同是否公证不影响其效力，出卖方由第三人李淑巧代陈玉柱签订，因二人系夫妻关系，李淑巧具有代理权限，根据合同的约定陈万杰父亲陈某某按月或季度向陈玉柱的贷款账户偿还贷款，部分打款凭证中注明了还贷，最后一笔贷款偿还银行为中国民生银行，与第三人贷款账号一致，协议书与偿还贷款情况可证实实际由原告方偿还贷款的事实，被告第三人对房产证无异议，故本院对该组证据予以采信；被告及第三人对证据四中的两份公安机关证明、移动公司证明、白翠琴银行流水、短信内容、微信记录、供热费及物业费打款凭证认可，本院予以采信。第一组证据中的北京市房屋租赁合同与原件核对无异，签订合同的白广实禄与原告白翠琴系兄妹关系，签订合同后原告白翠琴定期收到了转账的租金，并提交了部分短信提醒，可证实白翠琴将房屋进行出租的事实，本院对租赁合同予以采信；被告对第二组证据中的微信记录认可，该微信记录中载明了原告委托其弟陈万虎办理租赁合同的事宜，租赁合同中陈万虎作为出租方的委托代理人进行签字，故本院对该组证据予以采信。证据六为陈某某证言，该证言与原告提交的其他证据可相互印证，证实二第三人借款向其借款，抵顶房屋时赠与二原告，本院予以采信。第三人所提交的证据，因原、被告均认可，本院予以采信。
经审理查明，二原告系夫妻关系，二第三人系夫妻关系，案外人陈某某系原告陈万杰父亲，二第三人从2007年起与案外人陈某某存在借贷往来，2010年11月30日经双方结算，案外人李淑巧向陈某某出具内容为：”今借到陈某某现金贰佰万元整（2000000），月息2.5%”，2011年10月30日二原告与（甲方）二第三人李淑巧（乙方）签订《协议书》一份，内容为：乙方欠甲方2000000元人民币，截止2011年11月底计利息600000元，共欠甲方人民币2600000元，双方经协商，自愿达成如下协议：一、乙方在北京市丰台区成寿路1号楼购买2层209室商品房106.6平方米，价格为3624001元（房价3400540元、公共基金和契税124336元、车位转让费及管理费81320元、空调13200元、物业及管理费4605元）全部转让给甲方。二、乙方购买丰台区成寿路1号楼购买2层209室商品房时在中国民生银行北京市太平庄支行按揭贷款170万元，从2011年12月份开始由甲方负责偿还。三、截止2011年11月底乙方已还中国民生银行北京市北太平庄支行按揭贷款162500元，由甲方如数给付乙方。四、甲乙双方协商办理公证及房屋过户等手续。上述资产和债务相抵后，双方就此笔欠款全部结清，互不欠款。签订合同后第三人将房屋交付给了二原告，二原告委托他人将房屋对外出租，诉争房屋2012年、2014年、2015年采暖费及2015年物业费由原告方缴纳，签订房屋抵顶合同后，原告陈万杰父亲陈某某从2011年12月13日起按月或季度向陈玉柱在民生银行北京北太平庄支行偿还贷款，2013年12月13日一次性付清剩余贷款1505831.48元。
另查明，被告陈利荣诉第三人李淑巧、陈玉柱民间借贷纠纷一案，东胜区人民法院于2013年9月23日作出（2013）东法民初字第998号民事判决书；案外人陈战云诉第三人李淑巧、陈玉柱民间借贷纠纷一案，东胜区人民法院于2013年9月23日作出（2013）东法民初字第1000号民事判决书，上述两份判决书生效后二第三人均未按判决履行义务，陈利荣与陈战云均申请强制执行，在执行过程中陈战云去世，其继承人王玉英、李月娥、陈同峰、陈静、陈瑞变更为申请执行人，经两案合并执行后，本院于2016年1月20日作出（2014）东执字第3049、3067号执行裁定书，依法查封了本案诉争房产，原告白翠琴、陈万杰提出了执行异议，本院经审查认为，涉案房产作为抵债标的物，二案外人凭借与被执行人签订的《协议书》而享有物之交付的债权，不属于《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所保护的物权期待权的范围，因而不能排除本院执行，依据上述规定第二十四条第一款第一项规定，已登记的不动产，按照不动产登记薄判断，由于涉案房产登记的所有权人是本案被执行人陈玉柱，故本院对被执行人名下的财产采取执行措施并无不当，本院于2016年4月26日作出（2016）内0602执异78号执行裁定书，驳回了案外人白翠琴、陈万杰的执行异议。
又查明，2011年2月5日第三人陈玉柱被鄂尔多斯市中心医院诊断出右侧大脑半球梗死及高血压，导致右侧支体偏瘫，2012年9月21日陈玉柱被评定为肢体一级残疾。
本院认为，案外人执行异议之诉的目的在于阻却对特定标的物的执行，是对执行标的物有足以排除强制执行之权利的案外人认为执行行为侵害或者影响其合法权利，而提起的排除对该标的物执行的诉讼，诉讼目的并非确认权利，而是请求法院判令停止执行机构对标的物的继续执行，关于原告主张的确认涉案房屋归其所有及解除查封的请求，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：”不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，第十四条规定：”不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力”，可见我国不动产物权采取登记生效的原则，因此，当事人以合同方式转移所有权的，只有在所有权转移登记手续完成后，买受人才取得诉争不动产的所有权，本案中，原告与第三人虽签订了《房屋买卖合同》，但在涉案房屋尚未办理房屋变更登记即房屋所有权不发生物权变动效力，原告不具有涉案房屋的所有权，故原告要求确认涉案房屋归其所有的请求不予支持。因原告对执行标的物不享有所有权，故原告基于所有权要求解除查封的理由不充分，且解除查封的主张不属于异议之诉审查范围，故本院不予支持。
关于原告停止执行标的物的诉讼请求，在诉争房屋被查封之前，第三人与案外人陈某某儿子儿媳即二原告已达成了有效的抵顶协议，抵顶协议也是买卖合同的一种，合同合法有效，原告父亲已履行了协议书中由原告偿还剩余贷款的义务，原告提交的证据可证实房屋交付后由其进行出租、收取租金及缴纳房屋物业费、采暖费，可证实诉争房屋在原告控制之下，虽然被告不认可该房屋由原告占有使用，但对于房屋的使用情况称不清楚，也未能提交相关证据证实，虽然其与第三人未办理产权过户手续，但诉争房屋的产权登记在第三人陈玉柱名下，在达成抵顶协议时房屋尚欠贷款未清偿无法办理过户手续，原告最后一次偿还贷款的时间为2012年12月份，而此时第三人陈玉柱已被评定是一级肢体残疾的残疾人员，其无法去办理过户手续符合现场情况，第三人李淑巧在庭审中陈述原告曾要求第三人办理过户登记，但因陈玉柱患重病而无法办理，故不能证实二原告对于办理过户登记存在过错，故本案符合《最高人民法院关于民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：”被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，二原告已支付全部价款并实际占有诉争房产，且其对办理过户不存在过错，故对于诉争房屋不得查封。因此，原告要求停止对诉争房屋所采取的执行措施，理由充分，应予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：
一、不得执行北京市丰台区成寿路1号楼2层209号商品房（产权证号：X京房权证丰字第3040**号，面积106.6平方米）；
二、驳回原告陈万杰、白翠琴的其他诉讼请求。
案件受理费41624元，由六被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。
本院（2016）内0602执异78号执行裁定于本判决生效时自动失效。
审判长文辉
代理审判员李艳
人民陪审员斯琴巴拉
二○一六年十一月十日
书记员康磊