辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民一终字第2127号
上诉人（原审被告、反诉原告）：沈阳佳昊实业有限公司，住所地沈阳市和平区新华路125号。
法定代表人：马志强，该公司总经理。
委托代理人：汪席春，该公司法律顾问。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：王友科，男，1963年9月6日出生，汉族，住沈阳市于洪区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：王颖，女，1981年11月25日出生，汉族，住沈阳市于洪区。
委托代理人：阴秀文，辽宁明辰律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：沈阳市万方路友筑路工程处，住所地沈阳市于洪区陵东乡田义村。
投资人：王友科，该公司总经理。
委托代理人：阴秀文，辽宁明辰律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：沈阳市路友筑路有限公司，住所地康平县北四家子乡。
法定代表人：司国丽，该公司总经理。
委托代理人：阴秀文，辽宁明辰律师事务所律师。
原审被告：汪席春，男，1960年3月6日出生，汉族，住沈阳市皇姑区嫩江街****号2-5。
上诉人沈阳佳昊实业有限公司（简称佳昊实业公司）与被上诉人王友科、王颖、沈阳市万方路友筑路工程处（简称路友工程处）、沈阳市路友筑路有限公司（简称路友筑路公司）、原审被告汪席春财产损害赔偿纠纷一案，沈阳市皇姑区人民法院于2013年6月10日作出（2011）皇民二初字第2129号民事判决。宣判后，佳昊实业公司上诉至本院。本院于2013年12月10日作出（2013）沈中民一终字第1519号民事裁定，发回原审法院重审。原审法院重审后，于2014年8月14日作出（2014）沈皇民二初字第680号民事判决。宣判后，佳昊实业公司上诉至本院。本院依法组成由审判员孙悦担任审判长，审判员范猛、代理审判员杜娟参加的合议庭审理了此案。本案现已审理终结。
王友科、王颖在原审重审时诉称，位于沈阳市皇姑区（原于洪区）黄河北大街145-64号三套房屋（建筑面积共计777.04㎡）系王友科、王颖所有。2011年4月，在王友科、王颖毫不知情下佳昊实业公司突然将该房屋拆除。后经王友科、王颖交涉，佳昊实业公司同意赔偿。王友科、王颖的房屋位于三环内，属三层独体别墅，佳昊实业公司违法拆除，给王友科、王颖造成重大损失，佳昊实业公司至少应按1万元／㎡给予王友科、王颖赔偿，但佳昊实业公司只给付了175万元，其余一直未付。故王友科、王颖诉至法院，请求判令佳昊实业公司承担损毁王友科、王颖房屋的侵权责任，赔偿王友科、王颖余款602万元；并由佳昊实业公司承担本案诉讼费及鉴定费。
佳昊实业公司原审辩称，王友科、王颖未向法庭提供证据证明被拆房屋是我方拆的，王友科、王颖无权提出赔偿请求。被拆房屋不是别墅，是三层普通住宅。王友科、王颖不是本案被拆房屋的实际产权人和完全合法权利人。签订的工程合同施工时间是2002年9月，工程结束时间是2003年5月底，被拆房屋产权证是2003年1月6日办到王友科名下。至2003年年底，因施工标准与合同约定不符、工程数量与实际不符，且一直未向我方提供工程决算书，故该工程一直未被验收、也未结算。依据2002年6月21日我方与工程处签订的合同书第四条：“……工程竣工后，按实际工程量验收，验收合格，将全部工程金额用楼房一次性付给乙方（工程处）……”，我方法定给付工程款条件没有成立。被拆房屋产权证虽办到王友科名下，但他未支付过任何房屋对价款，该房屋权属与其没有任何关系，不属于其所有。直至该房屋被拆除之日，王友科、王颖一直未被准许入住。该房屋始终由我方所有和实际控制。被拆房屋的产权证是我方因合作关系存放在万方股份公司计划对外出售而未能出售后，王友科从万方股份公司处用非正常方式取得的。为防止被拆房屋办到王友科名下后，王友科提出权属主张，在办理集资协议上的签名，我方未同意由王友科书写签名，而由我方员工出面签署。而且，为防止出现争议，集资协议仅签订一份、办理产权证的任何手续均没有交给过王友科、王颖。缴纳契税等与办理产权证有关的全部费用均由我方交纳，王友科、王颖手中没有被拆房屋的任何原始手续。另外该房屋作价每平方米仅800元。被拆房屋所在小区的全部土地系农业用地，该房屋所在小区的全部建筑物为违章建筑群。因此，包括被拆房屋在内的全部房屋根本不具备合法房屋的价值。被拆房屋系我方的合作方错拆，我方第二天知道情况后及时予以制止。为减少麻烦和解决问题，我方与王友科、王颖协商解决的办法，先后三次给付王友科、王颖60万元（支票）、100万元（支票）、15万元（10万元支票、5万元现金），同时给付一套房屋产权证，但是未给予过户。王友科、王颖收到钱款房产证后，除第一次收到60万元时退返一套房产证，至今未向我方提供工程预决算书进行工程结算和退返另两套房产证，反以房屋被拆毁为由，提起不实诉讼。另外，在被退回的房产证上发现王友科、王颖已经用该房屋在银行贷款，贷款金额不详。王友科、王颖作为自然人与我方没有任何民事法律关系。王友科、王颖除了可以出示用非正常办法取得的房产证外，无法提供任何取得该三套房屋的手续，亦无法向法庭提供作为实际拥有、事实占据该三套房屋的入住文件。因此，王友科、王颖对该房屋没有所有权，也就没有诉权。该房屋办到王友科名下完全是因协议约定，为保障工程款支付。至2011年5月6日止，王友科、王颖在实收我方175万元工程款后，与该房屋无任何关系、与我方更无关系。被拆房屋是因工程施工原因，被先予办理到王友科名下，王友科、王颖在收到我方给付的175万元后，该房屋所承担的工程债务责任已经消失。该房屋虽然还在王友科名下，但是，王友科、王颖已不是合法的房屋权利人。应依法驳回王友科、王颖的全部诉讼请求。
汪席春原审辩称，我作为佳昊实业公司的法律顾问就本案而言，所行使的行为完全是代表该公司的职务行为。因此，王友科、王颖对我的告诉毫无理由。就本案事实而言，我作为自然人与王友科、王颖没有任何民事法律关系。
路友工程处、路友筑路公司原审答辩意见同王友科诉讼请求一致。
佳昊实业公司在原审重审时诉称，1、请求法院确认位于沈阳市皇姑区黄河北大街145-64号的三套房屋属反诉原告所有；2、判令王友科、王颖承担全部诉讼费用。
王友科原审辩称，三套争议房屋所有权人是我，有三套房证为证，这个三套房子是取决于工程款而来的。
王颖原审答辩意见与王友科意见一致。
路友工程处、路友筑路公司原审答辩意见与王友科意见一致。
原审经审理查明，2002年1月10日，佳昊实业公司作为发包方与作为承包方的路友工程处、路友筑路公司签订了一份《沈阳市市政建设工程承包合同》，约定由路友工程处、路友筑路公司承包“儒风苑”小区的道路及排水工程。2002年2月1日，佳昊实业公司作为发包方与作为承包方的路友筑路公司又签订了一份《沈阳市市政建设工程承包合同》，该合同对前份合同的内容进行了变更。
2002年6月21日，佳昊实业公司作为甲方，路友工程处作为乙方，双方共同签订了一份《合同书》，该合同第四条约定：“付款方式：根据包工包料工程的一般原则，工程费应在合同签字生效后，工程开工，资金由乙方垫付。甲方用自己的楼房来顶乙方的工程款，楼号三层9、10号栋楼，顶工程款的楼价每平方米为1850元。工程竣工后，按实际工程量验收，验收合格，将全部工程金额用楼房一次性付给乙方……”。2002年工程开工，2003年工程施工结束。
2002年6月22日，佳昊实业公司作为甲方，路友工程处作为乙方，签订了一份《办理房产证协议》，约定：“一、甲方将小区广场南西侧两栋三层（大约1550平方米）平层顶乙方为甲方所施工的道路工程款。二、乙方只负责办理房屋所有权证的工本费和房屋契税费用，其它一切相关手续及所有相关费用由甲方承担。三、在办理产权手续时，万方股份公司同意为其办理房产手续。”
2003年1月，佳昊实业公司以王友科（集资人）的名义与沈阳万方路友实业股份有限公司（承办单位）签订了三份《集资建楼协议书》，集资购买位于沈阳市于洪区黄河北大街145—64号（建筑面积235.33㎡）、（建筑面积226.48㎡）及（建筑面积315.23㎡）三套房屋，并于2003年1月7日向沈阳市于洪区财政局交纳了上述三套房屋的契税共计9324.48元，且于2003年1月8日及1月9日取得沈阳市房产管理局颁发的上述三套房屋房产证，三套房屋登记的所有人均为王友科。
2003年5月20日，王友科向佳昊实业公司提交《申请报告》一份，载明：“在万方二期工程中，我单位全额垫款投资，上、下水和铺路工程现已基本完工，我单位提出，万方二期工程联合开发单位及万方股份有限公司，佳昊有限责任公司应按原协议执行，将顶工程款的楼房、房证等一切相关手续转交给我单位，工程款余额决算后多退少补。佳昊实业公司在此报告单上盖章。王友科、王颖称2003年5月经佳昊实业公司同意，其从万方实业公司处取得涉案三套房产的房产证。
王友科、王颖原系夫妻关系，双方于2001年11月29日结婚，于2011年4月经原审法院判决离婚，离婚时对涉案三套房产未进行分割，双方均认可该三套房产为夫妻关系存续期间的共同财产。王友科系路友工程处的投资人。
2011年4月，涉案三套房产被拆后，双方曾进行协商，王友科自认佳昊实业公司已给付其房屋赔偿款175万元。后因协商未果，王友科、王颖于2011年6月30日诉至原审法院。
原审庭审中，王友科提供了王颖、王友东与汪席春的录音资料，足以证明涉案三套房产系汪席春要求下属拆除房屋而错拆，佳昊实业公司认可汪席春的行为系履行该公司的职务行为。
经原审法院到相关部门调查，确认诉争三套房屋所在土地一部分为农业用地，一部分为划拨住宅用地。2012年6月5日，经王友科、王颖申请，原审法院委托辽宁瑞丰房地产土地评估有限公司对诉争三套房屋按照2011年4月的市场价格进行评估鉴定。辽宁瑞丰房地产土地评估有限公司于2013年5月2日做出房地产估价报告，结论为：1、三处房屋价值（不含土地用权值）为人民币1，289，887元整。2、如果土地使用权全为划拨住宅用地，其土地使用权价值为人民币1，423，235元。3、如果土地使用权全为农业用地，其土地使用权价值为人民币996，395元。为此发生鉴定费11750元，由王友科垫付。
原审法院认为，关于佳昊实业公司作为反诉原告所提出的涉案不动产的确权问题。根据物权法第九条之规定，“不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。结合本案，王友科现以协议的方式由佳昊实业公司为其办理三套涉案房屋产籍证书。在佳昊实业公司、汪席春无充分相反证据证明是佳昊实业公司享有所有权的情形下，应当认定王友科系涉案房屋的物权人。因王颖在王友科取得物权时，彼此存在婚姻关系，由此王颖系涉案物权的共有人，其权利主体资格应当适格。虽然佳昊实业公司提出工程款未结算的抗辩理由，但其实质上不影响王友科、王颖取得物权的事实。双方对工程款应另行解决为宜。由上得知，对于佳昊实业公司的反诉请求不予支持，进而确认本案王友科、王颖物权人的合法地位。
关于本案的赔偿义务主体问题。通过庭上王友科、王颖所提出的录音资料证据足以证实涉案的三处房产系因佳昊实业公司的错拆行为所灭失。现佳昊实业公司无任何相反证据进行抗辩，故原审法院对王友科、王颖所提供的证据予以采信。汪席春属履行职务行为，故依法由佳昊实业公司承担民事赔偿责任，汪席春本人不承担责任。
关于涉案三处房屋的赔偿方法问题。因不动产已灭失，只能采取折价赔偿的方式，有利于对王友科、王颖权利保护。而涉案的标的物虽然通过抵债协议而来，但该房屋的价值构成包括土地使用费、住宅开发成本等，佳昊实业公司应当对交付的房屋承担瑕疵担保责任，且佳昊实业公司在房屋交付过程中并没有对土地使用权这一瑕疵予以告知王友科、王颖，故对该瑕疵所造成的损失被告亦应承担赔偿责任，故对土地赔偿标准应当以划拨住宅用地的评估价值为准，即赔偿数额为963，122元（1，289，887＋1，423，235-1，750，000=963，122元）。鉴定费11，750元应当由佳昊实业公司承担。
综上所述，原审法院根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第六条、第十五条第六款，《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条、第三十七条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）沈阳佳昊实业有限公司于判决生效后10日赔偿原告（反诉被告）王友科、王颖房屋损失963，122元。二、被告（反诉原告）沈阳佳昊实业有限公司于判决生效后10日给付原告（反诉被告）王友科鉴定费11，750元。上述款项如逾期给付，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回被告（反诉原告）沈阳佳昊实业有限公司的反诉请求。四、驳回原告、被告的其他诉讼请求。案件受理费53，940元，由原告（反诉被告）王友科、王颖共同承担45，849元，被告（反诉原告）佳昊实业公司承担8091元；反诉费11，580元，由被告（反诉原告）佳昊实业公司承担。
宣判后，佳昊实业公司向本院提起上诉称，1.诉争房屋归王友科、王颖是附条件的，即工程验收合格及佳昊实业公司无力支付工程款，现工程质量不合格，故条件未成就，要求将诉争三套房屋判归佳昊实业公司所有。2.诉争房屋并非佳昊实业公司所拆，因此不存在赔偿法律关系。3.诉争三套房屋所占土地为农业用地，且上述三房屋为违章建筑，土地所有权不属于王友科、王颖，其二人无权获得土地赔偿款。请求判令王友科、王颖退还骗取的房屋补偿款及该公司垫付的房屋契税款。
被上诉人王友科、王颖辩称，佳昊实业公司与路友工程处签订以房屋抵工程款协议，房地应为一体，没有哪个房屋会悬于空中，既然用房抵债，也取得了房屋所有权，房屋就应包括其所占土地的价值，抵债的房屋应该没有任何瑕疵。
汪席春辩称，此事与我个人无关。
路友工程处及路友筑路公司答辩意见同王友科、王颖意见。
本院认定的其他事实与原审法院认定的事实一致。
另查明，2009年12月10日辽宁省高级人民法院作出（2009）辽民一终字第191号民事终审裁定，确认佳昊实业公司与沈阳万方实业股份有限公司系合资、合作开发房地产法律关系。
本院认为，关于本案诉争三处房屋应否属佳昊实业公司所有问题，经查，虽然佳昊实业公司与路友工程处签订的《合同书》约定，工程竣工后，按实际工程量验收，验收合格，将全部工程金额用楼房一次性付给路友筑路处，但在2002年6月22日，佳昊实业公司作为甲方，路友工程处作为乙方，又签订了一份《办理房产证协议》，约定：“一、甲方将小区广场南西侧两栋三层（大约1550平方米）平层顶乙方为甲方所施工的道路工程款。二、乙方只负责办理房屋所有权证的工本费和房屋契税费用，其它一切相关手续及所有相关费用由甲方承担。三、在办理产权手续时，万方股份公司同意为其办理房产手续。”2003年1月8日及1月9日王友科取得沈阳市房产管理局颁发的上述三套房屋房产证。由此可见，王友科基于其对佳昊实业公司享有的债权即工程款取得诉争房屋的产权，佳昊实业公司认为诉争房屋应归其所有，但并未提供充分证据，故该请求本院无法支持。虽然佳昊实业公司主张该诉争房屋系违章建筑，且二人采用非正常方式取得产权证书，王友科、王颖不享有房屋价值，但因其二人已经取得了房屋产权证书，佳昊实业公司亦未能提供证据否定该证书的真实性，故佳昊实业公司的请求本院不予支持。
关于诉争房屋是否为佳昊实业公司所拆问题，原审期间王友科提供了录音一份，可以反映出本案诉争房屋系佳昊实业公司所拆，虽然佳昊实业公司对此予以否认，但其明确表示对该录音不申请鉴定，故本院对诉争房屋为佳昊实业公司所拆的事实予以确认，佳昊实业公司应承担损害赔偿责任。
关于佳昊实业公司应否对土地使用价值予以赔偿问题，虽然王友科取得诉争房屋的产权证，但其并未取得土地使用证。经查，本案诉争房屋系“儒枫苑”建筑群中的一幢楼，该建筑群有两个土地使用证，一个是于洪国用（2000）字第993号，土地使用权人为沈阳万方实业股份有限公司，土地用途为“农业用地”。另一个土地使用证为于洪国用（2000）字第743号，土地使用权人为于洪区陵东乡田义村，土地用途为“住宅用地”，上述两个土地使用证的使用权类型均记载为“划拨”。本案诉争三套房屋所占土地一部分在农业用地上，一部分在住宅用地上，由此可见，无论在哪一部分，诉争房屋的土地使用权人均非王友科、王颖。因本案系财产损害赔偿，并非拆迁补偿纠纷，佳昊实业公司的侵权行为系拆除了诉争房屋，王友科、王颖所受损失亦是房屋价值，因此佳昊实业公司应对房屋财产价值承担赔偿责任，原审判决佳昊实业公司赔偿土地价值欠妥。经原审法院委托评估单位评估三处房屋价值（不含土地用权值）为人民币1，289，887元整，而王友科、王颖自认其二人已收到佳昊实业公司赔偿款175万元，该数额已经超出评估价值，故王友科、王颖要求佳昊实业公司赔偿602万元的请求于法无据，不应支持，本院对原审判决予以调整。
关于佳昊实业公司提出的王友科、王颖应退还房屋补偿款及该公司垫付的房屋契税款问题，因佳昊实业公司在原审时并未提出该反诉请求，故本院二审对该请求不予审查。
综上，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十七条、《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第六条第一款、第十五条第一款（六）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项之规定，判决如下：
一、维持沈阳市皇姑区人民法院（2014）沈皇民二初字第680号民事判决第三项；
二、撤销沈阳市皇姑区人民法院（2014）沈皇民二初字第680号民事判决第一项、第二项、第四项；
三、驳回王友科、王颖的诉讼请求。
一审案件受理费53，940元，由王友科、王颖共同负担45，849元，沈阳佳昊实业有限公司负担8091元；反诉费11，580元，由沈阳佳昊实业有限公司负担；鉴定费11，750元，由王友科、王颖负担5875元、沈阳佳昊实业有限公司负担5875元。二审案件受理费11，580元，由王友科、王颖负担5790元，沈阳佳昊实业有限公司负担5790元。
本判决为终审判决。
审判长 孙悦
审判员 范猛
审判员 杜娟
二〇一五年四月十六日
书记员 桂芸
本案裁判所依据的相关法律
《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
《中华人民共和国侵权责任法》第三条被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。
第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。
根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。
第十五条承担侵权责任的方式主要有：
（一）停止侵害；
（二）排除妨碍；
（三）消除危险；
（四）返还财产；
（五）恢复原状；
（六）赔偿损失；
（七）赔礼道歉；
（八）消除影响、恢复名誉。
以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。