湖南省浏阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0181民初02300号
原告（反诉被告）浏阳市东润商业运营管理有限公司，住所地长沙国际生物产业基地商贸街66号。
法定代表人刘题芳，总经理。
委托代理人于孟标，男，1969年8月10日出生，汉族，居民。系该公司法律顾问。
被告曾赵成（反诉原告），男，1978年7月23日出生，汉族。
委托代理人罗逍，湖南湘杰律师事务所律师。
原告浏阳市东润商业运营管理有限公司与被告曾赵成房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月27日立案受理。依法由审判员李岳适用简易程公开开庭进行了审理。原告浏阳市东润商业运营管理有限公司的委托代理人于孟标，被告曾赵成的委托代理人罗逍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）浏阳市东润商业运营管理有限公司诉称，请求法院判决被告立即支付原告商铺租金610232元及以欠款为基数自2015年8月1日起至实际还款之日止按日万分之五计算的违约金，并承担诉讼费用。针对被告的反诉，原告同意解除租赁合同，但是被告应当支付全额租金并且恢复房屋原状。被告多次声称2016年1月27日离场，并不能因此而解除合同。被告声称多次邮寄送达解除通知给原告，而原告拒收，情况不属实。被告的财务部、行政部天天都有人上班，不会拒收邮件的。2016年3月，原告在检查被告租赁的房屋时，发现被告离场时房屋的墙壁损坏严重，请求法院在判决解除合同时判令被告恢复房屋的原状并赔偿因此造成的损失。
被告（反诉原告）辩称，被告只应当承担2015年12月30日至2016年2月25日的房屋租金。理由如下：1、被告在2015年9月21日交纳20万元的租金时，已经明确表明网吧亏本，只能交纳20万元租金至2015年12月29日止。被告已经于2016年1月17日停止营业并退租清场。此后，被告多次联系原告，要求协商解除租赁合同，但是原告置之不理。2016年2月3日，被告再次向浏阳市生物医药园管理委员会邮寄《关于请求协调退租事宜的报告》，请求协调解决解除租赁合同的事宜，但没有得到浏阳市生物医药园管理委员会的正面答复。被告已经明确意思表示不再履行合同并通知原告，根据合同法第四十五条、九十四条、九十六条的规定，被告的合同解除权已经成就，原告为了自己的利益回避与被告解除租赁合同并提起诉讼是一种恶意的行为。被告不应当承担剩余期间的租金和违约金。被告交纳的履约保证金是一种定金的性质，如果原告认定被告违约，只能在定金和违约金中选择一种违约赔偿的方式，不能同时主张定金罚则和违约金。因为被告在交纳200000元租金时，已经提前通知原告将要解除租赁合同。依据公平和交易习惯，被告提前解除合同，原告可以在履约保证金中扣除未付的租金126036元，但是被告不再承担违约金。请求法院判决解除租赁合同并确认支付租金至2016年2月25日止，驳回原告的其他诉讼请求。
经审理查明，2012年7月3日，被告与原告签订了12份《商铺租赁合同》，分别租赁了原告管理的12个商业房产，具体位置为：浏阳市长沙国家生物产业基地东润·万象城B栋xxxxxxxxxxxx号。合同约定：1、租赁房产用途为网吧、品牌餐饮；2、租赁期限为2012年10月1日至2018年9月30日；3、租金的支付方式：签订合同时支付一年的租金及履约保证金，正式起租后每12个月支付一次租金，应提前两个月支付下一次的租金，以此类推；4、违约责任：（a）提前终止合同：双方在租赁期内任何一方提前终止合同，则应提前3个月书面通知对方，双方同意终止的，提前解约方应按年租金的20%支付对方违约金；（b）迟延付款：被告应支付给原告的款项在应付日期届满后7天内未支付的，被告应当向原告支付逾期付款违约金，每逾期一日，应支付所拖欠金额5%的逾期付款违约金。如果逾期30天未支付，原告有权单方终止或解除本合同，且所收的履约保证金概不退还，并由权要求被告付清欠款及迟延利息。《商铺租赁合同》签订后，被告按约支付了12个商业房产的履约保证金共计185495元。自2012年10月1日至2015年9月30日，被告按约及时支付了房屋租金。根据《商铺租赁合同》，12个商业房产自2015年10月1日至2016年9月30日的租金共计为810232元。2015年9月21日，被告向原告交纳下一年度的租金200000元（应交纳810232元）。2016年1月17日，被告退租清场。此后，双方因解除租赁合同未果，原告遂诉至本院。
另查明，浏阳市长沙国家生物产业基地东润·万象城B栋xxxxxxxxxxxx号商业房产的业主均已委托原告进行管理，原、被告签订的《商铺租赁合同》约定的租赁期限在原告的托管期限内。
上述事实，有原、被告的陈述，原告与业主签订的12份《东润·万象城商铺托管协议》，原、被告签订的12份《商铺租赁合同》，被告支付租金的转账凭证，证人证言等证据证实，经庭审核实，足以认定。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的有效的合同受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告是出租人，被告是承租人。双方应当按照《商铺租赁合同》的约定行使权利履行义务。被告实际占用商业房产的租金应当按约支付。因此，被告应当支付2015年10月1日至2016年1月17日的租金38260。综合本案本诉与反诉争执的焦点为四个方面：
1、被告清场退出租赁经营后，原告要求继续履行合同，被告是否有权解除《商铺租赁合同》的问题。合同解除权属于形成权。所谓形成权就是权利人依据自己的单方意思表示就可以使民事法律关系发生变更或消灭的权利。可以分为约定解除权和法定解除权。法律赋予当事人在一定条件下享有解除合同的权利，其目的在于当客观原因导致合同目的无法实现、合同无法继续履行或者因当事人一方违约达到一定程度，合同已经没有继续存在的必要、合同目的即将落空时，允许当事人按照法律的规定启动解除程序，从而摆脱合同的束缚，不再履行合同的相关义务。根据《商铺租赁合同》约定，被告应当在2015年10月1日前支付下一年度的租金810232元，被告仅仅支付了200000元租金，原告可在一个月后即2015年11月1日单方解除租赁合同。但是原告没有行使解除租赁合同的权利，被告仍然继续使用租赁房产进行经营。因此，可认定原告放弃行使约定解除权。被告在合同履行期限内违反约定拖欠租金且在2016年1月17日撤走网吧所有的设备退出经营，系明确表示不履行主要债务的行为，原告可单方行使法定解除权解除《商铺租赁合同》，但是原告同样放弃行使法定解除权。原、被告在《商铺租赁合同》中约定：“提前终止合同：双方在租赁期内任何一方提前终止合同，则应提前3个月书面通知对方，双方同意终止的，提前解约方应按年租金的20%支付对方违约金；”。被告在约定的付款期限（2015年9月30日前）内没有按约支付下一年度的租金（仅支付200000元）且在2016年2月3日向原告发出要求解除《商铺租赁合同》的函件，此两种行为可以认定为被告促使解除权形成的意思表示。原告拒收被告的函件，可以认定为原告为了自己的利益不正当的阻止解除条件的成就。依据公序良俗原则，在此种情形下，应当认定《商铺租赁合同》约定的解除条件成就，被告可以行使解除权。综上，本院对原告要求继续履行《商铺租赁合同》的诉讼请求不予支持，对被告要求解除《商铺租赁合同》的反诉请求予以支持。
2、被告提前解除合同应当承担多少违约责任的问题。在《商铺租赁合同》的租赁期限内，被告提前解除《商铺租赁合同》，系被告违约，被告应当承担违约责任。故应当按照《商铺租赁合同》中关于提前终止合同的违约责任来确认违约金的数额，即年租金的百分之二十。因被告退租后书面告知原告要求解除《商铺租赁合同》的时间是在2016年2月3日，没有给予原告合理的解除期限，造成原告的损失远远超过约定的违约金，本院酌情认定被告应补偿原告三个月租金（自2016年1月17日起开始计算）为宜。综上，本案被告应赔偿原告的违约损失应认定为2016年年度租金的20%加上3个月的租金。故本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求予以部分支持，对被告要求驳回原告违约金诉求的反诉请求不予支持。
3、关于本案履约保证金的问题。履约保证金是指为合同的履行所提供的一种金钱保证，在双方的合同到期或者解除时应当予以退还。原、被告约定如果被告违约，履约保证金将不予退还，没有法律依据，应属无效约定。所以，被告在签订《商铺租赁合同》交纳的履约保证金应当归还被告，亦可以在被告应付的违约金中抵扣。
4、被告是否应当恢复原状、赔偿房屋损失的问题。承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。被告依约租赁原告管理的房产经营网吧，对房产受到的正常损耗不应赔偿，因此，原告要求被告恢复原状、赔偿原告房屋损失的诉求没有法律依据。且原告要求被告赔偿损失也无具体的金额诉求和相关证据予以佐证，故本院对原告要求被告恢复原状的诉讼请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第七条，《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百一十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除曾赵成与浏阳市东润商业运营管理有限公司于2012年7月3日签订的12份《商铺租赁合同》，租赁的商业房产为浏阳市长沙国家生物产业基地东润·万象城B栋xxxxxxxxxxxxxxx号，曾赵成于本判决生效后10日内支付浏阳市东润商业运营管理有限公司房屋租金40818.88元（240818.88元-200000元）；
二、限曾赵成在本判决生效后十日内支付浏阳市东润商业运营管理有限公司违约金364604.4元（810232元×20%+810232元÷12×3），曾赵成已支付185495元，还应当支付179109.4元；
三、驳回浏阳市东润商业运营管理有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回曾赵成的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，
本案受理费10588元，减半收取5294元，财产保全申请费4020元，反诉费200元，合计9514元，由浏阳市东润商业运营管理有限公司负担3000元，由曾赵成负担6515元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 李 岳
二〇一六年七月十九日
书记员 周鸿鹄
附法律条文
1、《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
第七条民事活动应当尊重社会公德，不得损害社会公共利益，扰乱社会经济秩序。
2、《中华人民共和国合同法》第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。
当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十八条承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
4、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
5、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。