广西壮族自治荔浦县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂0331民初1348号
原告：李雪梅，女，1973年6月21日出生，汉族，住广西柳州市鱼峰区。
原告：李红，女，1979年6月30日出生，汉族，住广西荔浦县。
原告：李美艳，女，1981年7月15日出生，汉族，户籍所在地：广西荔浦县，现住广西荔浦县。
三原告共同委托诉讼代理人：陶未绍，荔浦县法律事务中心法律工作者。
被告：李荣德，男，1963年8月9日出生，汉族，住广西荔浦县。
委托诉讼代理人：唐丽燕，广西柳先律师事务所律师。
第三人：李秀琼，女，1957年9月25日出生，汉族，现住广西荔浦县。
原告李雪梅、李红、李美艳与被告李荣德、第三人李秀琼确认合同无效纠纷一案，本院于2017年8月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告及双方的委托诉讼代理人、第三人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
三原告向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法确认第三人李秀琼于2006年6月与被告签订的协议无效；2、判令被告修建在原告房屋四周土地上的围墙等建筑物拆除恢复原状、停止侵权；3、第三人李秀琼将购房款8000元退还被告；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：第三人李秀琼与姚健贵（1992年8月3日病故）系夫妻关系，生育三原告。上世纪70年代初，第三人李秀琼与姚健贵共同在荔浦县第8村民小组修建了一座房屋，房屋集体土地建设使用证号为：荔（花）集建（1990）字第304143号。1992年8月3日，姚健贵病故，遗留上述房屋，由第三人与三原告共同继承。被告李荣德于2006年5月找到第三人李秀琼协商，要求购买位于花篢镇江第8村民小组修建的房屋用于建猪栏，第三人李秀琼未经三原告同意私自将荔（花）集建（1990）字第304143号房屋、院坪转让给被告，并于2006年6月签订了一份书面协议，后将房屋交付给被告使用，但未办理过户手续。2012年，原告与第三人李秀琼从荔浦回来发现被告将原告房屋周围未转让的土地（四至界限为：东至李火旺住宅相接，南面、西面至路，北至第三人李秀琼住宅相接）用水泥砖围起，严重侵害了原告的合法权利，从而引起纠纷，经花篢镇司法所调解无法达成协议。
原告认为，第三人李秀琼于2006年6月与被告李荣德签订的协议是无效的，理由：1、该房屋是第三人李秀琼于1976年与丈夫姚健贵共同修建，属于夫妻共同财产，原告父亲姚健贵于1992年病故，其合法财产依法由第三人与原告共同继承，2006年6月第三人李秀琼未经原告同意私自将原告依法继承父亲姚健贵财产的份额转让给被告，严重侵占了原告的合法财产；2、协议书李红、李美艳的签名是被告伪造的，不是原告李红、李美艳签名，且未有原告李雪梅签名认可。3、根据《土地管理法》第六十三条之规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”因此，该协议违反了法律、行政法规的强制性规定，也侵害了原告的合法权利，应为无效协议。
被告李荣德辩称：一、被告与第三人李秀琼、原告李红、李美艳于2006年6月签订的《协议书》合法有效，原告诉称该《协议书》无效的理由不成立。1、第三人和原告将其房屋转让给被告时，第三人和原告李红、李美艳已亲自在《协议书》上签名，原告李雪梅虽未在《协议书》上签名，但在签订《协议书》时第三人表示已经过原告李雪梅同意。《协议书》签订后，被告拆除了旧房屋，对受让房屋及管辖范围内的附属空地进行长达11年的实际管理使用，三原告每年清明节及村上亲戚邻里红白酒事回到村上，从未向被告提出过任何异议，均可表明《协议书》已经三原告同意。以上事实，有负责帮写《协议书》的李某3、在场见证人李某1、李某2证实。原告诉称第三人未经原告同意私自将原告依法继承其父亲姚健贵的财产份额转让给被告，严重侵占其合法财产不成立。2、《协议书》上李红、李美艳的签名系二人的亲笔签名，是被告和堂兄李荣辉亲自拿《协议书》到李红、李美艳居住在荔城镇三十米街（县妇幼保健院旁）的房屋，让二人亲笔签名，且二人的签名不需李雪梅签名认可。3、被告与第三人李秀琼、原告李红、李美艳于2006年6月签订的《协议书》，转让的房屋系第三人与其丈夫姚健贵的夫妻共同财产。姚健贵于1992年病故，此财产份额第三人李秀琼占62.5%，三原告各占12.5%。第三人与原告李红、李美艳的份额已占87.5%，依法有权处分该财产，李雪梅是否在《协议书》签名，不影响《协议书》的法律效力。二、我国《土地管理法》第六十二条第四款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。《民法通则》第七十一条规定：“财产所有权是指所有人依法有权对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。”因此，农村村民有权利出卖自己在农村的房产，原告引用《土地管理法》第六十三条个规定，系适用法律错误。三、被告系善意、有偿取得该项财产，依法应当维护被告作为善意第三人的合法权益。
第三人李秀琼诉称，与三原告的意见一致。
本院经审理认定事实如下：被告与第三人同是荔浦县的村民。2006年6月，被告李荣德与原告李红、李美艳、第三人李秀琼签订一份《协议书》，《协议书》载明：甲方（李秀琼）因长期不在家居住，现甲方在荔城购买房屋居住，甲方自愿转让原位于给乙方（李荣德），经双方共同协商达成如下协议：一、甲方自愿转让位于李时枝住房屋背的住房一栋、住房及栅栏、天面及住房四至界线地面凡属甲方所管辖的所有权转让给乙方；二、甲方必须在付清款前转交房屋使用证给乙方，转让期长期由乙方使用；三、转让金额共计人民币捌仟元正（8000元）。《协议书》经第三人李秀琼、原告李红、李美艳及被告李荣德签字，并有在场人李荣德、李某2、李某1签字。《协议书》签订后，被告于2006年6月20日、2006年6月28日共支付了8000元购房款给第三人李秀琼后，便将第三人原来的房屋拆除，修建了厨房及房屋，但未办理房屋过户手续。花篢镇ＸＸ村民委员会于2017年9月13日同意甲、乙双方转让上述土地。
另查明，三原告均系第三人的女儿，第三人的丈夫叫姚健贵于1992年8月3日病故。该房屋用地面积164.84平方米，建筑面积126平方米，于1990年1月5日办理了土地使用证，房屋集体土地建设使用证号为：荔（花）集建（1990）字第304143号，土地使用权人登记在第三人名下，该房屋系第三人与丈夫姚健贵在夫妻关系存续期间所建。
上述事实，有原告提交的《协议书》、收条、证人李某3、李某2、李某1的证言等证据予以证实。
本院认为，本案的争议焦点为：一、第三人李秀琼是否有权处分该房屋及土地；二、受让的土地及房屋范围是否与《协议书》范围一致；三、转让行为是否违反法律、法规强制性规定。
关于本案第一个争议焦点，本案讼争的房屋转让前系第三人李秀琼与其丈夫姚健贵所建，姚健贵于1992年8月3日病故后，该房屋由第三人李秀琼及三原告继承。2006年6月，由第三人李秀琼、原告李红、李美艳与被告签订《协议书》，三人对房屋享有的份额为87.5%，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”，第三人李秀琼及原告李红、李美艳对该房屋的处分行为为有效处分。原告李红、李美艳主张其签名并非本人签名，因其没有提供相关证据予以证实，故对该主张本院不予支持。关于本案的第二个争议焦点，原告诉称转让范围不包含空地，但根据2006年6月第三人李秀琼、原告李红、李美艳与被告签订的《协议书》内容，《协议书》第一条对转让房屋及土地范围作了明确约定，即：“甲方（李秀琼）自愿转让位于李时枝住房屋背的住房一栋、住房及栅栏、天面及住房四至界线地面凡属甲方所管辖的所有权转让给乙方（李荣德）”，转让范围四至界线地面凡属甲方所管辖的范围，庭审中，三原告及第三人也表示当时房屋周围空地均在第三人管辖范围内，因此对原告及第三人的主张本院不予采纳。关于本案的第三个争议焦点，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定:“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”由此可见，只有农村集体经济组织成员才能使用本集体经济组织的土地建住房，农村宅基地的使用权仅能在本集体经济组织成员之间转让。第三人李秀琼与被告李荣德均系荔浦县的村民，同属于该集体经济组织成员，该转让行为并未违反法律、行政法规的强制性规定，故该转让行为有效。
综上所述，原告李红、李美艳、第三人李秀琼与被告李荣德签订的《协议书》，系双方的真实意思表示，并已实际履行，我国法律、行政法规并未禁止农民向本集体经济组织成员转让宅基地，且该协议内容不损害国家和社会公共利益，因此该《协议书》合法有效，故原告的诉请本院不予支持，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告李雪梅、李红、李美艳的诉讼请求。
本案受理费100元，减半收取50元，由原告李雪梅、李红、李美艳共同负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费100元（户名：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。
审判员 韦水秀
二〇一七年十月九日
书记员 曾 平