襄阳市襄城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0602民初1963号
原告：阮群华，系襄阳市青山电器厂退休职工。
委托诉讼代理人：张学明。代理权限：特别授权。
被告：襄阳市襄轴房地产开发有限公司。住所地：襄阳市襄城区轴承路。
法定代表人范向阳，董事长职务。
委托诉讼代理人：宫立红，湖北高见律师事务所律师。代理权限：一般代理。
第三人：徐刚。
委托诉讼代理人：张和声，湖北高见律师事务所。代理权限：特别授权。
第三人余幸福。
原告阮群华与被告襄阳市襄轴房地产开发有限公司（以下简称襄轴房地产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。根据原告阮群华财产保全申请，本院于2016年9月16日裁定查封襄城区南街花园1号楼住宅楼3层1-2-3-1号房屋。因诉争房屋已有案外人徐刚居住，本院依法通知徐刚、余幸福作为第三人参加诉讼。原告阮群华的委托诉讼代理人张学明，被告襄轴房地产公司的委托诉讼代理人宫立红，第三人徐刚的委托诉讼代理人张和声、第三人余幸福到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告阮群华向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即无条件依据拆迁协议第五条第一项规定向原告交付位于襄城区南街花园1号住宅楼3层房屋，同时签订还房协议。2、判令被告依据拆迁协议第五条第四项规定为原告办理房屋所有权证和土地使用权证。3、判令被告违约所造成的损失由其自己承担。4、判令被告支付原告逾期安置补助费（2014年4月16日计算至产权调换房屋交付之日止，按每月2386.8元）。5、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，2015年7月18日，襄城区人民法院作出了〔2014〕鄂襄城民二初字第00272号民事判决（下称一审判决），判决内容为，原告对被告开发的位于襄城区南街花园1号楼住宅楼3层房屋具有优先选购权，被告向原告支付逾期安置补助费等。2015年12月3日，襄阳市中级人民法院作出了〔2015〕鄂襄阳中民三终字第00605号民事判决，判决维持了一审判决。判决生效后，原告多次找到被告要求交付上述房屋，但被告称于2013年5月26日将本案房屋抵偿给了他人，该行为侵害了原告的合法权益，故被告应按双方签订的安置拆迁补偿协议履行。另一审判决仅将逾期安置补助费计算至2014年4月15日，之后的费用要求原告另行主张。
被告襄轴房地产公司辩称，襄城区南街花园1号住宅楼3层1-2-3-1号房屋已抵给了他人，无法向原告交付。房屋所有权证和土地使用权证目前办不了。原告主张赔付安置费系重复起诉。
第三人徐刚称，房屋是余幸福为抵付徐刚工程款120万元从余幸福、崔桂妍处善意取得，由第三人装修使用至今，交付不能，应驳回原告的诉讼请求。
第三人余幸福称，该房屋自己出钱认购，因欠徐刚工程款以120万元抵偿给徐刚，应驳回原告诉讼请求。
经审理查明，2004年4月12日，阮群华(被拆迁人)与被告襄轴房地产公司(拆迁人)协商签订了《襄樊市城市房屋拆迁补偿安置协议书》，双方约定：原告位于襄城区南街19号的住宅砖木结构房屋建筑面积66.30平方米由被告进行拆迁后安置。一、房屋拆迁补偿采取产权调换的方式，拆迁人在新建项目中还被拆迁人三室两厅住房一套，建筑面积120平方米，评估总价为152592元。经襄樊市实绘房屋中介公司评估，被拆迁人房屋补偿总金额为66223.93元，以还房房屋总价款152592元减去被拆迁人房屋补偿金66223.93元的差价86368.07元，还房时由被拆迁人还房时一次性结清。还房建筑面积以房屋主管部门测量的面积为准。实际还房面积与还房面积增多或减少的，当事人双方按照市场价格结算互找差价。二、被拆迁人应于2005年4月15日前搬迁完毕。三、过渡方式为自找房过渡；过渡期限：15个月。上述过渡期限内，拆迁人一次性支付给被拆迁人过渡补助费2585.70元，出租房停业补助费11702.37元，以上合计14288.07元，上述费用冲抵房屋差价款后，被拆迁人找拆迁人房屋差价款72080元。四、违约责任：由于拆迁人的责任延长协议规定的过渡期限的，拆迁人应按省、市有关规定，对被拆迁人加发住宅房屋的过渡补助费。拆迁人与被拆迁人若有一方违约，违约方应向另一方支付违约金3000元。五、其他条款：1、“拆迁人在被拆迁人房屋所在地无论以何种形式所构建的住宅楼房屋，由被拆迁人第一自由选购，选购时限为《售房许可证》颁发之日起或预售通知之日起三日内，拆迁人不得以预售、签约在先等为由，不给被拆迁人所选购的房屋。否则拆迁人依据被拆迁人所选购的住宅建筑面积，按商品房价格计算，加两倍向被拆迁人补偿。2、协议所订房屋单价1360元／平方米，无论何时何原因都不得提高和变动。3、偿还更换办理的《土地使用证》、《房屋所有权证》、水电开户费、契税、房屋维修基金等办证有关费用，按国家规定由拆迁人支付的拆迁人支付。4、《土地使用证、》《房屋所有权证》等偿还日期为2007年8月31日前，否则拆迁人依据偿还被拆迁人房屋总面积按市场价格计算，向被拆迁人给予增加两倍以上的经济补偿。
合同签订后，原告的房屋被拆除。但被告未按约定时间和方式还房，且南街花园住宅楼竣工并核发预售许可证后，原告阮群华认为未能被优先通知选房，遂于2014年3月19日首次将襄轴房地产公司诉至法院。被告襄轴房地产公司于2014年4月20日向原告阮群华发出《拆迁安置产权置换交房通知书》，内容为：现工程已竣工，由于规划方案变动较大，未能按原计划方案建设，目前产权置换房只有每套106平方米和每套143平方米两种户型供你选择。请接到通知后五日内速到南街花园（原房屋拆迁地）与相关负责人商谈还房交房的相关事宜。
原告阮群华于2014年3月19日将襄轴房地产公司诉至襄城区法院，请求判令：1、被告全面履行原、被告签订的《襄樊市城市房屋拆迁补偿安置协议书》，判决原告有权优先选购位于襄城区南街19号由被告所构建的住宅楼（襄城区南街花园1号住宅楼3层1-2-3-1的面积为143.54平方米的房屋。120平方米以内价款为72080元，超出120平方米的部分每平方米1360元）；2、被告向原告支付应加发的过渡补助费103229.10元（计算至2014年4月15日，自2014年4月15日起按每月2386.8元计算至正式交付房屋为止）；3、被告依约按240平方米的市场价（7980元／平方米）计算向原告支付补偿款1915200元。4、被告支付原告违约金3000元。5、本案的诉讼费用由被告承担。原告同时提出财产保全申请。本院于2014年4月16日裁定查封该房屋，并以〔2014〕鄂襄城民二初字第00272号民事判决书判决：1、原告阮群华对被告开发的位于襄城区南街花园1号住宅楼3层一套商品房具有优先选购权。2、被告支付原告自2006年7月15日至2014年4月15日的逾期安置补助费79997.58元、违约金及延期办证违约损失100000元。3、原告支付被告房屋差价款72080元、超面积房款41195元。4、驳回原告阮群华其他诉讼请求。原告阮群华不服一审判决上诉至市中级人民法院，二审维持一审判决。
另查明，诉争楼房由付开琪、刘志超、刘富章、余幸福共同投资，以襄轴房地产公司名义开发建设，于2013年5月26日竣工验收。2013年9月10日，襄阳市住房保障和房屋管理局核发商品房预售许可证。2013年5月26日，被告襄轴房地产公司与付开琪、刘志超、刘洪鸣、余幸福签订的《关于南街花园所建商品房抵工程款和前期垫资款的协商意见》，内容为：南街花园房地产项目是付开琪、刘志超、刘富章、余幸福共同投资以襄轴房地产公司的名义开发建设的房地产项目。工程竣工后，为确保垫资人的权益，将新建商品房四套（房号：1-1-3-1，1-1-5-1，1-1-4-1，1-2-3-1）抵给垫资人，以后补签购房合同。具体名单有付力（付开琪之子，房号：1-1-3-1）、刘洪鸣（刘志超之孙，其子刘军为监护人，房号：1-1-5-1）、刘成华（刘富章之子，房号：1-1-4-1）、崔桂妍（余幸福的妻子，房号：1-2-3-1）。2013年12月20日，崔桂妍、余幸福签订《关于“龙公馆”（南街花园）房屋出售的说明》，内容为襄城区南街花园1-2-3-1号房屋以1200000元转让给徐刚，此房款用徐刚承包施工的宇清大厦消防工程款抵付。2014年7月，第三人徐刚实际装修使用该房屋至今。
又查明，本案被拆迁房屋为住宅，根据2004年12月17日，襄阳市政府下发关于加强襄樊市区城市房屋拆迁管理的通知（襄樊政发（2004）44号文件）。确定临时安置补助费为：住宅安置房屋一次解决不了的，被拆迁人或房屋承租人自找房屋过渡的，由拆迁人按原房住宅部分建筑面积每月每平方米2.6元的标准，对被拆迁人或房屋承租人付给临时安置补偿费。由于拆迁人责任而延长过渡期限，逾期6个月以内的，补助费按每平方米3.9元的标准支付；逾期6个月以上至1年的，补助费按每平方米5.2元标准支付；逾期1年以上的，补助费按每平方米7.8元的标准支付。2011年12月28日，襄阳市住房保障和房屋管理局及襄阳市物价局下发《襄阳市市区国有土地上房屋征收相关补偿标准（试行）的通知》（襄房字2011第79号），确定临时安置补助标准为：被征收人选择期房产权调换的，应当向被征收人支付临时安置补助费。在规定的过渡期限内，住宅房屋临时安置补助费按被征收的房屋产权证载明建筑面积每月9元／平方米的标准计发。因征收方责任而延长过渡期限的，应当增加临时安置补助费。……从逾期的第25个月起按上述标准的3倍计发临时安置补助费，直至产权调换房屋交付。
本院认为，2004年4月12日阮群华与襄轴房地产公司签订的《襄樊市城市房屋拆迁补偿安置协议书》（以下简称拆迁安置补偿协议）合法有效，双方当事人应依约履行合同义务。根据拆迁安置补偿协议约定，原告阮群华的拆迁房屋以产权置换的方式进行补偿，被告襄轴房地产公司应当在还建房屋具备交付条件后，按合同约定交付三室两厅120平方米产权置换房屋。诉争房屋于2013年5月26日竣工验收，同年9月10日取得预售许可证，具备交付条件。但被告在实际开发襄城南街1号楼时，因其他原因，住宅未建设120平方米房屋，只建设有143.54平方米及105.93平方米两种户型，导致双方不能按协议约定还房，原告阮群华无过错，根据双方拆迁安置协议约定，原告具有还建房优先选择权，在约定的还建房屋面积改变情形下，原告仍对被告所承建的现有房屋享有优先选择权，即有权选择105.93平方米房屋或143.54平方米房屋，原告选择本案诉争房屋，符合约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对拆迁人予以安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。故原告阮群华的拆迁利益优于其他利益。虽然拆迁补偿安置协议未将安置房屋具体、特定化，但拆迁补偿安置协议同时约定了被拆迁人的优先选择权，被拆迁人一旦依约行使优先选择权，补偿安置房屋即特定为被选中的房屋，迟迟未能行使优先选择权并非原告的过错。被告襄轴房地产公司具有还房义务，然而被告在未按约定通知原告优先选房情况下，将其他房屋出卖、抵偿，违反了诚信原则。尽管第三人徐刚目前实际占有使用该房屋，但原告作为被拆迁人依法享有优先取得该补偿安置房屋的权利，被告虽表示愿向原告交付位于南街花园一套105.93平方米房屋，但经本院多次调解，原告坚持选择本案诉争的房屋，原告合法权利应受保护，因此，原告要求将该房屋交付给原告的诉请，本院予以支持。对于原告请求双方签订还房协议，双方已于2005年4月12日签订拆迁安置补偿协议，已形成拆迁安置补偿的法律关系，对于诉争房屋还房协议的签订属双方自愿之行为，不属法院裁决范围，对该请求本院不予支持。对于原告请求被告协助办理诉争房屋权属证书的请求，系被告拆迁还房的附属义务，本院予以支持。被告逾期交付产权置换的房屋，应支付原告安置补偿费，其标准本院按照原襄樊政发（2004）44号襄樊市政府文件及现襄房字（2011）79号文件计算。原告阮群华原房屋面积为66.30平方米，用途为住宅，参照该标准计算临时安置补助费为，从2014年4月16日至实际还房之日止，按66.30平方米，每平方米9元的3倍计算。若本判决生效后补偿标准产生变化，则以变更后的标准支付。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，判决如下：
一、被告襄阳市襄轴房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内将位于襄阳市襄城区南街花园1号楼住宅楼3层1-2-3-1号房屋交付给原告阮群华，并于交付后六十日内协助原告阮群华办理不动产权属证。
二、被告襄阳市襄轴房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内支付原告阮群华安置补偿费（计算方式为：从2014年4月16日至实际还房之日止，按建筑面积66.3平方米，每平方米9元的3倍计算。若本判决生效后补偿标准发生变更，则以变更后的标准计算）。
三、驳回原告阮群华其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3350元、诉讼保全费5000元，合计8350元，由被告襄阳市襄轴房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院。开户行：中国农业银行襄樊万山支行；户名：湖北省襄阳市中级人民法院；帐号：17×××38。上诉人也可以将上诉案件受理费交给本院或直接到襄阳市中级人民法院交费。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 孙 华
代理审判员 张剑伟
人民陪审员 陈 蓓
二〇一七年三月三十日
书 记 员 檀小寅