湖南省郴州市苏仙区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）郴苏民初字第1019号
原告（反诉被告）欧阳XX，男，1973年12月3日出生，汉族，湖南省郴州市苏仙区人，大学文化，郴州市XX化工有限公司机械工程师，户籍地湖南省郴州市苏仙区XX街X号，现住湖南省郴州市XX家园X栋X号。
委托代理人何XX，女，1976年10月4日出生，汉族，湖南省郴州市苏仙区人，初中文化，郴州市人民东路XX手机城职员，住湖南省郴州市XX家园*栋*号，系欧阳XX之妻。
委托代理人王国雄，湖南奋斗者律师事务所律师。
被告（反诉原告）郴州市XX房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市苏仙区苏仙北路X号。
法定代表人陈晓，公司董事长。
委托代理人李逸，湖南善道律师事务所律师。
委托代理人曾XX，男，1952年11月14日出生，汉族，湖南省郴州市北湖区人，郴州市XX房地产开发有限公司副经理，住湖南省郴州市北湖区XX路X号。
原告欧阳XX与被告郴州市XX房地产开发有限公司（以下简称XX公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，被告XX公司提出反诉，本院亦予受理，并依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理。原告欧阳XX及其委托代理人何XX、王国雄，被告XX公司委托代理人李逸、曾XX均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告欧阳XX诉称，原告于2010年9月29日与被告签订商品房认购协议，同时交付购房款7万元。该协议约定：商品房成交均价为1500元／㎡，此价为最终均价，今后不管建筑成本是否上涨，报建费用是否增加，均按此均价结算，交房时间为2011年7月30日前。2011年4月15日，被告在《雅景新村普通商品房销售价格表》中再次明确，住宅一层1530元／㎡。2011年5月12日，原告接到被告通知，选定了雅景新村27栋1单元502号房。2011年9月，被告以成本上涨为由，要求原告以1930元／㎡均价收房，否则视为放弃购房。原告不同意，被告遂拒绝交房。为此，原告向法院起诉，请求判令：1、确认原、被告签订的郴州市商品房认购协议合法有效；2、被告按郴州市商品房认购协议向原告交付位于郴州市青年大道锁石桥雅景新村27栋1单元502号房（￥18万元整）；3、被告向原告支付逾期交房违约金4801元（从2011年7月30日止至2013年7月29日止，被告提供的格式购房合同约定的逾期交房违约金每日为已交购房款的万分之一，截止2013年7月29日，已逾期730天，此后违约金另计）；4、被告承担本案全部诉讼费用。
被告（反诉原告）XX公司答辩并反诉称，2012年12月底，郴州桥氮化工有限责任公司（以下简称桥氮公司）与XX公司签订的《委托开发代建协议》，委托反诉原告开发建设职工普通商品住房，反诉被告以桥氮公司职工参与集资。依照约定反诉原告是建筑商，项目开发过程中的报建、税收、土地出让金以及销售盈亏等均由桥氮公司承担，但在履约过程中桥氮公司无力承担上述费用，致使XX公司在为该项目垫资土地摘牌、工程报建等费用。由于垫资资金巨大，为尽快收上建房款，尽快完工减少损失，XX公司被迫与欧阳XX于2010年9月29日签订商品房认购协议，反诉被告交了70000元认购款。合同签订后，因全国性的建筑材料、人力工资大幅上涨、市政府修路导致工期延长以及税收金额巨大等多方原因，造成该项目的建筑成本大大超过预算成本。为此，反诉原告多次与反诉被告协商仅按成本价出售商品房，不赚反诉被告的钱，但反诉被告见原协议利益巨大，不顾法律的公平原则，坚持要求按原协议价款收房。如按此价售房势必导致被告破产，该合同继续履行已显失公平。故向法院提起反诉，请求判令：1、解除欧阳XX与XX公司签订的郴州市商品房认购协议；2、反诉原告返还反诉被告购房款70000元和支付利息14175元；3、本案诉讼费和其他诉讼开支由被告承担一半。
反诉被告欧阳XX辩称，1、本案中雅景新村是正常的商品房开发行为，而不是集资建房，所有的建房审批手续属于正常商品房开发行为；2、双方所达成商品房认购协议是双方真实意思表示，其内容合法有效，其内容条款符合商品房买卖条款中约定，应认定为商品房买卖合同，反诉被告已经支付前期购买房款，双方在认购协议明确约定1500元每平方米为最终定价，不管今后建筑成本是否上涨，报建费用是否增加，均按此均价结算，均不能涨价（按不同楼层进行调差）；3、反诉原告主张解除合同其理由不符合法律规定，其理由不成立，请求法庭驳回反诉原告的反诉请求。
原告（反诉被告）欧阳XX为支持其诉讼请求，向本院举证如下：
一、欧阳XX的身份证，拟证明原告欧阳XX的基本情况。
二、郴州市商品房认购协议，拟证明：1、2010年9月29日原告与被告签订了商品房认购协议；2、原告购买“雅景新村”项目商品房，均价1500元／㎡，房屋交付时间为2011年7月30日前；3、合同还对付款时间，付款方式、交付使用条件、装饰标准、延期交房的违约责任等进行了约定。
三、2010年9月29日被告出具的收据，拟证明原告已按协议约定交纳房款7万元。
四、选房号凭条复印件，拟证明原告按被告通知的时间选定了房号为27栋1单502号。
五、致雅景新村购房户的一封信，拟证明被告于2010年8月22日单方要求提高房价，并明确表示综合各种成本核算，综合均价为1520元／㎡，此价为最终定价，不管今后建筑成本是否上涨，报建费用是否增加，均按此价结算。
六、2010年9月1日协议书，拟证明2010年9月1日，被告与购房户代表达成协议，约定：集资建房均价为1500元／㎡，此价为最终定价，不管今后建筑成本是否上涨，报建费用是否增加，均按此价结算；交房时间为2011年7月30日前；购房户每户再交集资建房款2万元，交款时签订商品房认购协议书，原、被告之后按此条件签订了商品房认购协议书。
七、2010年9月15日公告，拟证明2010年9月15日，湖南吐绿化工有限公司（以下简称吐绿公司）发布公告，表明已与被告就再交房款2万元、职工集资房可以转让、交房时间为2011年7月30日前、房屋均价为1500元／㎡等问题达成共识。
八、雅景新村普通商品房销售价格表，拟证明2011年4月15日被告公布的房屋均价1500元／㎡，按不同楼层进行调差。
九、2011年9月5日函，拟证明2011年9月5日被告向郴州桥氮化工有限责任公司发函，违背诚信，再次单方要求涨价，均价为1930元每平方米。
十、2011年9月6日复函，拟证明2011年9月6日桥氮公司回复被告，要求被告信守与各购房户签订的合同。
十一、2012年1月10日刊登于郴州日报的公告，拟证明2012年1月10日，被告在郴州日报刊登公告，单方要求购房户以1930元／㎡收房，否则视为放弃购房。
十二、2012年1月9日吐绿化公司致被告的函，拟证明该公司就被告不守诚信的行为致函，指出房价从最初的1200元／㎡已几次上涨，1500元／㎡为双方确定的交易价格，不得单方随意调整。
十三、2012年11月20日请求解决郴州市XX房地产公司违约涨价的报告复印件，拟证明雅景新村购房户就被告单方涨价的行为向政府部门反映，要求履行合同。
十四、雅景新村购房业主致雅景新村开发商公开催告书，拟证明及发给陈晓的短信内容，拟证明雅景新村购房户不接受被告单方涨价的行为，要求被告履行合同。
十五、2012年3月1日的郴州新报，拟证明郴州主流媒体就雅景新村的事件进行了报导，被告方不守诚信的行为在社会上造成了不良影响。
被告（反诉原告）XX公司对原告（反诉被告）欧阳XX所举证据第一组——第十五组，发表质证意见如下：
对第一组——第六组证据、第八组——第十二组证据的真实性无异议；第五组证据对其证明方向有异议，认为该封信不是合同的组成部分。第七组证据系复印件，对其真实性不予认可，且系吐绿公司单方行为，与XX公司无关；对第十二组的证明方向有异议，XX公司并未多次涨价；第十三、十四组证据系购房业主的单方行为；第十五组证据系新闻报导，不客观。
被告（反诉原告）XX公司就其主张，向本院举证如下：
一、XX公司的工商登记资料。
二、XX公司的组织机构代码证。
以上第一、二组证据拟证明XX公司是合法的房地产开发企业，公司法定代表人是董事长陈晓。
三、桥氮公司与XX公司于2007年12月10日签订的《委托开发建设职工普通商品房住房合同书》，拟证明：1、XX公司现开发的“雅景新村”800多套商品房实为桥氮公司的职工集资房；2、根据此协议，XX公司是该房产项目的建筑商，房产项目的土地摘牌、手续报建以XX公司名义申报，所有费用由桥氮公司承担，且桥氮公司承担该项目的销售盈亏和上缴的税款。
四、桥氮公司集资建房职工与XX公司于2010年9月1日签订的《协议书》。
五、雅景新村项目开发投资测算表。
以上第四、五组证据拟证明：1、XX公司与桥氮公司集资房职工代表2010年9月签订的《协议书》约定的集资房均价为1500元∕㎡，此房价是根据XX公司提交的“雅景新村”项目开发投资测算表报建的每平米综合成本1455.81元的价格确定的；2、XX公司报建的每平米综合成本1455.81元，其中土建工程造价650元∕㎡；绿化、道路建设工程2583300元；供配电工程500000元；土地增值税678000元。
六、税务部门出具的《纳税辅导（结算）记录》，拟证明雅景新村项目实缴土地增值税5231509.75元，比XX公司原报建的造价678000元增加了4553509.75元，增加成本51.4元／㎡。
七、XX公司与湖南湘中输变电建设公司于2011年8月23日签订的《雅景新村低压配电工程施工合同》。
八、XX公司与湖南湘中输变电建设公司于2012年7月6日签订的《雅景新村低压配电工程补充合同》。
以上第七、八组证据拟证明雅景新村项目配电工程实际支付200万元，比XX公司原报建的造价50万元增加了150万元，增加成本16.9元／㎡。
九、XX公司于2011年7月10日与陈浩锋签订的《雅景新村道路及绿化工程施工合同书》，拟证明雅景新村项目道路及绿化工程实际支付410万元，比XX公司原报建的造价2583300元增加了1516700元，增加成本17元／㎡。
十、郴州市诚信工程造价事务所有限公司于2011年8月30日出具的《工程造价书》。
十一、郴州金华工程造价咨询有限公司于2011年11月2日出具的《建设工程造价鉴定报告》。
以上第十、十一组证据拟证明雅景新村项目土建工程实际造价不低于999.73元／㎡，比原报建的土建工程造价650元／㎡增加349.73元／㎡。
十二、桥氮公司于2011年7月5日出具的（2011）41号文件，拟证明XX公司与桥氮公司职工签订合同约定的房屋均价1500元／㎡是成本价，房屋建设过程中，郴州市建设局要求增加墙体保温材料，导致增加建设成本100元／㎡。
十三、郴州市房产管理局《关于雅景新村房价有关问题的会议备忘录》及附件《关于处理雅景新村房价纠纷的请示》，拟证明该文件确定了雅景新村项目的综合成本为1930元／㎡，其中墙体保温、真空玻璃、监控设备项目增加工程成本100元／㎡，建筑成本及税费成本增加330元／㎡。
以上第七——十三组证据，拟共同证明雅景新村项目工程的实际支出增加435.3元／㎡，综合成本是1935.3元／㎡，但因XX公司与购房户洽谈时陈述的综合成本是1900元／㎡，故XX公司在本案中放弃了5.3元／㎡的成本价。
原告（反诉被告）欧阳XX对被告（反诉原告）XX公司所举第一——十三组证据，发表质证意见如下：
对第一、二组证据无异议。对第三组证据有异议：雅景新村的开发商是XX公司，桥氮公司只是组织职工团购，项目不是以职工集资建房名义审批；本应由开发商全额出资建设的商品房，却由购房户集资交纳了建设资金，减少了开发商的投资成本，800多套团购房，以平均每套集资款不低于6.5万元计，共减少开发商投资约5000万元。对第四组证据的证明方向有异议：该协议价格已是从最初的1200元／㎡→1300元／㎡→1350元／㎡→1450元／㎡→1500元／㎡；协议已明确约定无论今后建筑成本是否上涨，报建费用是否增加，均按此均价结算。对第五组证据有异议：该测算表是XX公司单方制作，是最初报价1200元／㎡的测算表，表中的建筑成本为650元／㎡，而被告的《致雅景新村购房户的一封信》中要求涨价至1520元／㎡，其中就提到了原计划建筑成本650元／㎡；测算表不是买卖合同的附件，只是开发商的自我预算，不是实际支出；该测算中已包含不可预见费。对第六组证据的真实性有异议，该证据与本案无关。第七、八、九组证据与本案没有关联性。第十、十一组证据不具真实性、关联性，XX公司未以此工程造价与施工单位结算，该结论包含利润，不具代表性。第十二组证据反映的内容不具真实性，不能证明房屋的成本价为1500元／m2，不能证明保温材料、中空玻璃的成本为100元／m2，不能作为不交房的依据。第十三组证据不是本案当事人之间的合意。
本院对欧阳XX、XX公司所举证据，认证如下：
原告欧阳XX所举第一——六组、第八——十二组、第十五组证据均具有真实性、关联性、合法性，可以作为认定本案事实的依据，本院予以采信。原告所举第七组证据系复印件，第十三、十四组证据系代表原告方的单方陈述，无其它证据相印证，其真实性、关联性、合法性均不能确定，本院不予认定其证据效力，不予采信。
被告XX公司所举的第一——四组、第十二、十三组证据均具有真实性、关联性、合法性，可以作为认定本案事实的依据，本院予以采信；被告所举的第五——第十一组证据与本案不具关联性，本院不予认定其证据效力，不予采信。
本院根据确认有效的证据及双方当事人的当庭陈述，认定本案事实如下：
2007年12月10日，桥氮公司（注：2009年3月30日更名为吐绿公司。合同中简称甲方）与被告（反诉原告）XX公司（合同中简称乙方）签订《委托开发建设职工普通商品住房合同书》，约定：一、甲方拟建职工普通商品住房800套左右，拟选址郴州市苏仙区白鹿洞镇锁石桥村二组一宗面积约70亩的土地，该土地已由郴州市新创举房地产开发有限公司（以下简称新创举公司）办妥征地手续，并缴纳了相关征地费；二、甲方现委托乙方负责与新创举公司洽谈用地转让事宜。用地转让费待甲方以乙方名义摘牌土地后，甲方按国土部门核定标准上缴市财政，由市财政支付给新创举公司，甲方另以乙方名义支付征地工作经费包干118万元给新创举公司，并由乙方负责办理土地转让相关手续；三、甲方利用乙方资质开发建设住房，并委托乙方负责办理土地、规划、建设等报建手续，相关费用由甲方支付；四、该项目所有基建工程由乙方负责组织承包施工，工程造价按湖南省99定额及郴州市定额站发布的同期相关文件执行，并下浮5%据实结算；五、甲方职工普通商品住房的销售及项目的盈亏和应上缴的税款亦由甲方自行负责，乙方不承担上述任何责任；六、甲方职工交纳的集资建房款由甲方财务设立项目专户进行管理，乙方办理项目征地、规划、建设等报建及施工和银行按揭手续所需资金，由甲方支付给乙方，同时，甲方必须负责保证集资建房款分期分批按时到位……（略）。
XX公司于2009年8月7日通过招拍挂的方式取得雅景新村项目的建设用地使用权。在建设过程中，XX公司于2010年8月22日向购房户出具《致雅景新村购房户的一封信》称：由于银行贷款紧缩导致后续资金困难，加上建筑材料价格上涨、报建费用增加，需要购房户每户再集资2万元，并核定均价为1520元／㎡，如购房户认为房价高、欲退房，XX公司愿如数退还集资款，另按200元／㎡进行收购。2010年9月1日，桥氮公司集资建房职工与XX公司经协商签订了《协议书》，约定：1、双方商定雅景新村集资建房均价为1500元／㎡，此价为最终均价，今后不管建筑成本是否上涨，报建费用是否增加，均按此均价结算。楼层调差按郴州市发布的相关标准执行；2、交房时间双方确定为2011年7月30日前，XX公司必须保证在此时间之前，将集资房交与集资户；3、桥氮公司集资户必须于2010年9月2日起至9月20日止每户再交集资款2万元给XX公司，作为小区工程建设资金；交此款时XX公司再与集资户分别签订《郴州市商品房认购协议书》；4、XX公司在取得商品房预售许可证后，集资户开始选房，再交纳剩余房款，并与乙方签订商品房认购协议。
2010年9月29日，原告（反诉被告）欧阳XX（以下简称：买受人）与XX公司（以下简称：出卖人）签订了《郴州市商品房认购协议》，约定：1、买受人自愿认购出卖人开发的位于郴州市青年大道的雅景新村项目商品房.该房建筑面积约为120平方米（建筑面积最终以房产局测绘面积为准）。2、该商品房单位成交均价（按建筑面积）为每平方米1500元。此价为最终均价，今后不管建筑成本是否上涨，报建费用是否增加，均按此均价结算。楼层调差按郴州市发布的相关标准执行。3、买受人付款方式：（1）一次性付款，（2）银行按揭。4、买受人签订此认购协议时，应向出卖人支付认购金7万元（含此前在桥氮公司交纳的购房款，此款在签定商品房买卖合同时转为购房款）。5、买受人签订此协议时，必须持在桥氮公司交纳购房款收据，到出卖人处核实并由出卖人收回，再由出卖人统一开具收据给买受人。6、出卖人在取得商品房预售许可证前不再要求买受人交款，当出卖人在取得商品房预售许可证时，买受人开始选房，再交纳剩余房款，并与出卖人签订正式的商品房买卖合同。7、交房时间确定为2011年7月30日前，出卖人保证在此时间之前，将房屋交与买受人。逾期出卖人将按已付房款的万分之一每日支付违约金给买受人。8、买受人应在该项目办好商品房预售许可证后15天内与买受人签订商品房买卖合同。9、如因买受人原因未能在上述期限之前与出卖人签订商品房买卖合同，出卖人有权解除本协议。10、房屋交付标准（略）。11、本认购协议一式二份，出卖人持一份，买受人持一份，自双方签字之日起生效。协议签订的同日，欧阳XX向XX公司交纳了雅景新村购房款7万元。
XX公司于2011年4月15日向购房户出示《雅景新村普通商品房销售价格表》，载明：“住宅一层1530元／㎡，住宅二层1560元／㎡，住宅三层1545元／㎡，住宅四层1515元／㎡，住宅五层1500元／㎡，住宅六层1350元／㎡”；并附说明：“1、一次性付款，签订《商品房预售合同》时一次性交清全部房款；2、银行按揭：签订《商品房预售合同》时交房款不低于30-50%，并办理银行按揭手续”。2011年5月12日，欧阳XX按XX公司通知的时间选定了XX公司开发的雅景新村住房27栋1单元502号房，面积约为120平方米，并领取了选房号凭条。
之后，XX公司以郴州市建设局要求增加房屋墙体保温材料为由向桥氮公司提出房屋加价100元／㎡，桥氮公司于2011年7月5日向郴州市建设局请求取消雅景新村的房屋墙体保温，未获准许。2011年9月5日，XX公司以雅景新村项目建设过程中工程总造价、土地增值税、供配电费用、绿化和道路建设费用等比原测算增加为由，向桥氮公司发函要求将房屋价格调整为均价1930／㎡。2011年9月6日，桥氮公司复函XX公司，建议XX公司与购房户协商处理。2012年1月9日，吐绿公司致函XX公司，请求XX公司慎重考虑上涨房价一事，并加紧建设，尽快交房。2012年1月10日，XX公司在郴州日报刊登公告，通知各购房户按成本价1930元／㎡收取房款，公告之日起30日内不办理，则视为放弃购房。为此，XX公司与购房户之间产生矛盾，郴州新报于2012年3月1日对此事作出了报导。XX公司仍坚持按1930／㎡收取购房户房款，在房屋竣工验收合格后一直未向包括原告在内的购房户交房，购房户为此多次上访。吐绿公司于2013年3月1日向郴州市人民政府请示处理XX公司与购房户之间的矛盾。2013年3月27日，郴州市房产管理局受郴州市人民政府的委托召集相关单位负责人开会协调雅景新村房价问题，议定：原属桥氮公司现已离开该公司的已签合同的购房户，由XX公司承担上涨成本170元／㎡，增加中空玻璃、保温材料等材料价款100元／㎡由购房户承担，原合同已确定的价格1500元／㎡单价款的税收由XX公司承担，增加部分价格的税收由购房户承担，其他已网签合同散户按本条处理；未网签散户由双方协商签订合同，均价不超过1930元／㎡，如果协商不成，依法处理......（略）之后，欧阳XX因与XX公司之间就房屋加价一事一直未达成协议，也未另行签订商品房买卖合同，遂诉至本院。
本院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点是：一、原、被告双方签订的商品房认购协议是否有效，被告提出反诉要求解除协议的理由是否合法；二、被告提出基于市场等原因主张适用情势变更原则是否合法；三、原告要求XX公司履行交房义务，并支付逾期交房违约金的主张是否合法。本院针对以上焦点问题，认定如下：
一、欧阳XX与XX公司签订的商品房认购协议是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同；欧阳XX获取的选房号凭条，是欧阳XX按照XX公司要求选定其所购买的房屋的凭证，属于商品房认购协议的一个组成内容。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。欧阳XX与XX公司签订的商品房认购协议明确了当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、供水、供电、面积差异的处理方式等内容，已具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受了购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同。
二、我国《合同法》及其司法解释所指的显失公平的情形有：1、在合同订立之时，双方权利义务明显不对等，有违等价有偿原则，一方利用了自己的优势或者利用了对方急迫、轻率、无经验的窘迫境况而签订合同；2、合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的。本案中，XX公司主张的是第二种情形。XX公司作为一家从事房地产开发的专业公司，对国家的税费、节能政策变动及劳动力成本、建筑材料上涨趋势应当具有相当的了解和预知能力。我国要求民用建筑实行节能强制性标准的《民用建筑节能条例》施行于2008年10月1日，XX公司在与购房户签约前完全可以预知房屋墙体保温材料成本情况。本案中，XX公司与购房户代表最初于2010年9月1日所签协议书约定的交房时间为2011年7月30日前，而XX公司据以支持其主张的《纳税辅导（结算）记录》、《雅景新村低压配电工程施工合同》、《雅景新村低压配电工程补充合同》、《雅景新村道路及绿化施工合同书》均出具或签订于约定的交房时间前后一个月以内，足见XX公司对2010年9月1日所签协议书有怠于履行的现象。因合同当事人怠于履行合同后出现的在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，不符合适用情势变更原则的条件。XX公司辩称桥氮公司未按《委托开发代建协议》承担相关费用，导致XX公司垫资3000万元，而被迫与购房户签订商品房认购协议，与本案是否适用情势变更原则无关。故，XX公司以继续履行合同显失公平为由，主张适用情势变更原则调整房屋售价不符合法律规定，本院不予支持其反诉请求。
三、本案中双方当事人在《郴州市商品房认购协议》中最终约定的交房期限为2011年7月30日前。欧阳XX已依约向XX公司支付部分购房款，履行了合同义务。XX公司至今未依约向欧阳XX交付房屋，已违约，应向欧阳XX承担违约责任。欧阳XX要求XX公司履行交房义务，并支付逾期交房违约金的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一、三款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）欧阳XX与被告（反诉原告）郴州市XX房地产开发有限公司签订的《郴州市商品房认购协议》合法有效。
二、被告（反诉原告）郴州市XX房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）欧阳XX交付位于郴州市青年大道锁石桥雅景新村的第27栋1单元502号房屋一套，面积、房号分别以双方所签《郴州市商品房认购协议》约定和所附由郴州市房屋测绘队所绘制的房屋分层平面图标明的为准。
三、被告（反诉原告）郴州市XX房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）欧阳XX支付逾期交房违约金4801元（从2011年7月30日止至2013年7月29日止，被告提供的格式购房合同约定的逾期交房违约金每日为已交购房款的万分之一，截止2013年7月29日，已逾期730天，此后违约金另计）。
四、驳回被告（反诉原告）郴州市XX房地产开发有限公司的反诉请求。
本案本诉受理费3996元，反诉受理费952元，合计4948元，由被告（反诉原告）郴州市XX房地产开发有限公司负担。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
审 判 长 文勇军
审 判 员 刘卫华
人民陪审员 雷 萍
二〇一四年七月十八日
书 记 员 王洪亮
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。