湖南省常德市武陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0702民初3044号
原告（反诉被告）：丁德桃。
委托代理人：汪辉，湖南鼎鸣律师事务所执业律师。
被告（反诉原告）：曹德忠。
委托诉讼代理人：周德芳，湖南中思律师事务所执业律师。
委托诉讼代理人：胡上就，湖南中思律师事务所执业律师。
原告（反诉被告）丁德桃与被告曹德忠（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月29日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，于2018年1月9日作出（2017）湘0702民初3044号民事裁定书，裁定本案转为普通程序，本案于2018年2月5日公开开庭进行审理，丁德桃及委托诉讼代理人汪辉，曹�忠委托诉讼代理人周德芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
丁德桃本诉请求判决：1、确认曹德忠所有房屋拆迁应取得的装饰装修补偿和停产停业损失补偿归丁德桃所有；2、曹德忠返还丁德桃租金8000元，租赁押金3000元。
曹德忠本诉辩称：1、桃诉称与事实不符，预付5个月租金1万元与事实不符；2、双方为不定期的租赁合同，不存在停产停业损失，也不存在任何补偿的问题；3、租赁期限是三年，关于装修费用归丁德桃的约定只在合同期限内对双方有约束力，逾期归曹德忠所有；4、丁德桃还欠曹德忠的租金，故不存在返还租金的问题。综上，请求依法驳回丁德桃的诉讼请求。
曹德忠反诉请求判决：1、由丁德桃向曹德忠支付欠缴租金及房屋占用费86440元；2、由丁德桃向曹德忠支付违约金10000元。
丁德桃反诉辩称：丁德桃没有违约行为，不存在欠缴租金及房屋占用费，租赁的房子只有2万元一年，即使合同约定租金2.8万元/年，但在实际履行过程中是按照2万元/年收取，应视为双方在履行过程中进行了变更。曹德忠没有向丁德桃主张过欠缴租金，曹德忠违反诚实信用原则。
根据当事人陈述、举证、质证情况，本院确认下列案件事实：2012年6月1日，曹德忠和丁德桃签订《门面租赁合同》，合同约定，甲方（曹德忠）将位于滨湖西路变压器厂宿舍门面租给乙方（丁德桃），租期暂定3年，从2012年6月1日至2015年5月31日止，2013年6月1日起租金每年递增10%抵甲方消费。合同还约定，年租金为贰万捌仟元整，押金叁仟元，租金按半年一次支付……。合同第十二条约定，因国家征用拆迁店铺，装修费归乙方所有。合同签订后，丁德桃用承租的房屋经营武陵区德宝土菜馆，曹德忠收取丁德桃3000元押金，丁德桃于2012年11月28日支付租金10000元、于2013年5月7日支付租金10000元、于2013年12月14日支付租金11000元、于2014年5月15日支付租金11000元。合同期满后，丁德桃继续承租房屋，并于2015年6月3日支付租金22000元，2016年5月10日支付租金22000元，2017年5月15日，丁德桃向支付10000元，2017年6月16日，因门面拆迁，丁德桃搬离门面。
另查明，2014年8月15日，湖南公信房地产评估经纪有限公司作出《装饰装修评估报告书》（湘公房征字（2013）装饰装修第19-173号），对涉案房屋装饰装修价值评估总价为39027元，其中有线电视300元、宽带680元、宝丽板招牌3600元。
以上事实有《门面租赁合同》、《装饰装修评估报告书》、微信转账记录、收条5张、当事人当庭陈述作为证据予以佐证。
本院认为：本案争议焦点一、关于装饰装修补偿及停产停业损失补偿是否应确认为丁德桃所有？二、丁德桃是否欠缴租金？
关于争议焦点一，丁德桃和曹德忠签订《门面租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应认定合法有效，对双方具有约束力。另依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，丁德桃和曹德忠签订《门面租赁合同》到期后，丁德桃继续使用房屋及缴纳租金，曹德忠未提出异议，故原《门面租赁合同》继续有效。合同第十二条约定，因国家征用拆迁店铺，装修费归乙方（丁德桃）所有。曹德忠认可丁德桃装饰装修项目包括有线电视、宽带、宝丽板招牌，上述项目的补偿费用共计4580元（300元+680元+3600元）依据双方的约定应归丁德桃所有。丁德桃主张还有其他装修装饰项目是丁德桃负担的，但未提供充分证据证明其主张，本院不予采信。关于停产停业损失补偿，被征收人是否符合领取停产停业损失补偿的条件及具体金额认定系拆迁部门职权，不属于本案民事案件审理范围，现拆迁部门尚未确定被征收人是否享有停产停业损失补偿及具体金额，视为争议未发生，丁德桃可待争议实际发生后另行主张权利。故对丁德桃请求确认装饰装修补偿费用归其所有的诉讼请求予以部分支持，对请求确认停产停业损失补偿归其所有的诉讼请求不予支持。
关于争议焦点二，《门面租赁合同》约定涉案门面年租金28000元，半年支付一次。但合同在履行过程中，丁德桃向曹德忠支付租金2013年为20000元、2014年为22000元、2015年6月至2016年6月为22000元，曹德忠于2013年5月7日出具的收条载明“2013年6月至12月德宝土菜馆租金10000元”、2015年6月3日出具的收条载明“德宝土菜馆租金（2015.6.1
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2016.6.1）22000元整”，收条明确了租金收取期间和金额，与合同约定的租金不一致，应视为对合同进行了变更。曹德忠主张每次只收取了部分租金，但既未在下次收取租金时先抵扣欠付的租金，也未提供证据证明其向丁德桃主张过权利，丁德桃没有欠缴租金的违约行为，故对曹德忠主张要求丁德桃给付欠付租金及违约金的反诉请求，本院不予支持。2017年5月15日，丁德桃向支付10000元，2017年6月16日，因门面拆迁，丁德桃搬离门面，曹德忠应向丁德桃返还多收取的租金8167元（10000元－22000元/12），曹德忠主张返还8000元，系对自身权利的处分，本院予以确认。曹德忠收取的押金3000元，租赁到期时，丁德桃无违约行为，曹德忠应予返还。故对丁德桃要求曹德忠返还租金8000元、押金3000元的诉讼请求，本院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：
一、确认曹德忠位于常德市武陵区滨湖西路变压器厂宿舍区内的房屋拆迁应取得装饰装修补偿4580元归丁德桃所有；
二、曹德忠于本判决生效之日起十日内向丁德桃返还租金8000元、押金3000元；
三、驳回丁德桃、曹德忠的其他诉讼请求。
本诉案件受理费2320元，由丁德桃负担2130.5元，曹德忠负担189.5元；反诉案件受理费1160元，由曹德忠负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。
审 判 长 刘彩云
人民陪审员 李 劲
人民陪审员 侯建平
二〇一八年三月八日
代理书记员 刘 扬
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。