新疆生产建设兵团第六师中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）兵六民一终字第045号
上诉人（原审被告）新疆裕丰建设有限公司，住所地农六师奇台农场总场。
法定代表人张进基，该公司董事长。
委托代理人尚春玲，该公司员工。
委托代理人张炜，奇台垦区四十里腰站法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）马新体，女，汉族。
委托代理人石媶戎（系马新体女儿），女，汉族。
委托代理人穆建国，新疆天澈律师事务所律师。
上诉人新疆裕丰建设有限公司（以下简称裕丰建设公司）因与被上诉人马新体房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团奇台垦区人民法院（2013）奇垦民一初字第00157号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月16日受理后，依法组成合议庭，于2014年2月13日公开开庭审理了本案。上诉人裕丰建设公司委托代理人尚春玲、张炜、被上诉人马新体及其委托代理人穆建国、石媶戎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2011年9月23日，马新体购买了农六师奇台农场108社区裕和苑小区六号楼一单元302号商品房一套，由马新体的女儿石某和女婿沈某某二人至裕丰建设公司办理交款事项，石某用马新体银行卡向裕丰建设公司转账支付房款115579元，裕丰建设公司出具财务收据一张。因马新体多交房款，2012年3月23日，经马新体多次索要，裕丰建设公司向马�体退还多收房款4000元，该款由马新体的丈夫石某某代领。2012年5月7日，沈某某持房款收据原件和马新体身份证复印件至裕丰建设公司办理退房手续并领取退还房款111579元。2013年3月22日，马新体发现所购房屋被退后，多次要求裕丰建设公司继续履行合同，交付奇台农场108社区裕和苑六号楼一单元302号住房。另查明，沈某某与石某系夫妻关系，二人于2013年3月4日协议离婚。
原审法院认定上述事实的证据有：1、裕丰建设公司财务收据一份，证实2011年9月23日，马新体向裕丰建设公司交付房款115579元的事实；2、马新体农业银行卡明细查询单和业务回单，证实房款115579元自马新体农业银行卡转账支付的事实；3、裕丰建设公司108社区裕和苑多收房款退款表一份，证实裕丰建设公司将多收房款4000元退还马新体和马新体丈夫石某某代领4000元的事实；4、支出凭证和收条各一份，�实2012年5月7日，沈某某办理退房手续和裕丰建设公司将房款111579元支付给沈某某的事实；5、证人石某的证言，证实石某和沈某某二人办理交款手续的事实；6、裕丰建设公司会计刘某某调查笔录一份，证实沈某某持房款收据原件和马新体身份证复印件办理退房手续的事实；7、庭审笔录一份，证实与案件有关的其他事实。
原审法院认为，当事人应当按照约定履行合同。马新体购买裕丰建设公司开发建设的裕和苑小区六号楼一单元302号商品住宅，裕丰建设公司收取马新体房款的事实清楚，予以确认；马新体与裕丰建设公司之间虽未签订书面合同，但购买、出售房屋系双方真实意思表示，故马新体与裕丰建设公司之间形成了房屋买卖合同关系；马新体依约向裕丰建设公司交纳了全部房款，裕丰建设公司也应当向马新体交付房屋，故马新体要求裕丰建设公司交付房屋的诉讼请求，符合法律规定，予以支持；裕丰建设公司辩称，马新体在购房时，由其女婿沈某某代其交纳房款，后沈某某持马新体身份证复印件和房款收据原件办理退房手续，沈某某的退房行为已构成表见代理，马新体与裕丰建设公司之间的房屋买卖合同已解除。本案中，马新体在2011年9月23日购房后，多次向裕丰建设公司索要多收房款4000元，该行为已明确表示房屋为马新体购买，裕丰建设公司在沈某某办理退房手续时，应当先行询问购房人马新体并审核沈某某是否有相关委托材料，但裕丰建设公司在未履行相关注意义务的情形下，当天即将全部房款111579元退给沈某某，裕丰建设公司在审核退房手续时存在重大过失，故对裕丰建设公司的辩解，不予采纳；依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件�干问题的指导意见》第十三条、第十四条之规定判决：新疆裕丰建设有限公司于本判决生效后十日内向马新体交付奇台农场108社区裕和苑小区六号楼一单元302号住房。案件受理费1266元、邮寄费140元，合计1406元（原告已预交），由新疆裕丰建设有限公司负担（于本判决生效后十日内给付原告马新体）。
宣判后，裕丰建设公司不服，向本院提起上诉称：1.2011年9月23日，沈某某向裕丰建设公司交纳了房款115579元，裕丰建设公司将财务收据交给了沈某某。2012年4月26日，马新体向裕丰建设公司索要退回多交的4000元房款。从上述两个事实可以看出沈某某替马新体交房款的行为是经马新体授权许可的，且财务收据也已交到马新体手中。2012年5月7日，沈某某来公司办理退房领款手续时，裕丰建设公司基于沈某某一直以马新体女婿的身份代为办理购房事宜，且其持有交款的原始财务收据及马新体的身份证复印件，公司有理由也基于善意相信其有代理权，为其办理了退款。因此，沈某某办理退款的行为构成表见代理；2.2012年5月7日，沈某某办理了退房领款手续至马新体于2013年3月22日向公司提出收据丢失要求补办，期间长达11个月之久，马新体既未向公司要求给付房屋，也未及时向公司反映收据丢失情况，对引发本案马新体应自己承担责任。一审法院擅自扩大了相对人的谨慎注意义务，导致原审法院认定事实不清，适用法律及判决错误，请求二审法院查明事实依法改判。
被上诉人马新体辩称，裕丰建设公司关于“表见代理”的上诉理由不能成立。1.该案中，交房款是用马新体自己的银行卡由其女儿石某亲自在银行输入马新体的银行卡密码后将房款转入裕丰建设公司账户，沈某某仅仅是陪同石某一起去裕丰建设公司办理了领取收据手续。沈某某不是房屋买卖合同中马新体的代理人，裕丰建设公司也明知该房的购买人系马新体；2.表见代理的重要特征是合同相对人有理由相信行为人有代理权。本案中，裕丰建设公司仅以沈某某是马新体的女婿、在办理购房开具交款收据的时候代理马新体领取了交款收据为由，认为其有理由相信沈某某有代理权，不符合表见代理的特征。房屋买卖合同与解除房屋买卖合同是两个不同时段不同合同的不同行为，沈某某在房屋买卖合同中不是马新体的代理人，在解除房屋买卖合同中更不是马新体的代理人。裕丰建设公司在没有审查沈某某授权委托手续，也没有征得马新体本人同意的情况下，于当日即将马新体购房款111579元全部交付给了沈某某，裕丰建设公司没有履行相关注意义务，其行为存在重大过失。因此，该案沈某某退房的行为不构成表见代理。原审法院认定事实清楚，判�正确，请求二审法院维持原判。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
经审理，本院查明事实与一审法院查明事实一致。
本院认为，本案的争议焦点是案外人沈某某办理退房领款手续的行为是否对被上诉人马新体构成表见代理。表见代理是指行为人无代理权，但善意相对人客观上有充分理由相信行为人有代理权，并基于此信赖而与行为人为民事法律行为，其后果直接归属被代理人的制度。本案中，马新体在购买房屋时，由马新体的女儿石某与其女婿沈某某一同办理，并由沈某某在交款财务收据“交款人一栏”中签名。2012年5月7日，沈某某办理退房领款手续时持有交费的原始财务收据及马新体的身份证复印件。裕丰建设公司基于沈某某系马新体女婿的特殊身份关系、之前办理购房的行为及其持有的有证明代理权存在意义的交款财务收据原件及马新体的身份证复印件，给沈某某办理了退房领款手续。裕丰建设公司已尽到了善意相对人的注意义务，可以认定裕丰建设公司给沈某某办理退房领款手续的行为是在“有充分理由”相信无权代理人沈某某有代理权的情况下所为，符合表见代理的特征，应当认定构成表见代理。沈某某的代理行为有效，其代理后果应由被代理人马新体承担，即马新体与裕丰建设公司之间签订的房屋买卖合同已解除，马新体无权要求裕丰建设公司交付房屋。上诉人裕丰建设公司的上诉理由成立，本院予以支持。被上诉人马新体认为不构成表见代理的辩解理由不能成立。综上，原审法院认定事实清楚，但因适用法律错误，导致判决结果不当，应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项、《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定，判决如下：
一、撤销新疆生产建设兵团�台垦区人民法院（2013）奇垦民一初字第00157号民事判决；
二、驳回被上诉人马新体要求上诉人新疆裕丰建设有限公司交付房屋的诉讼请求。
本案一审案件受理费1266元，邮寄送达费140元，合计1406元；二审案件受理费2532元，邮寄送达费177.6元，合计2709.6元；一、二审共计4115.6元，由被上诉人马新体负担。
本判决为终审判决。
审判长 慕新伟
审判员 赵玉斌
审判员 蔡咏梅
二〇一四年三月二十七日
书记员 王 培