浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2007）绍中民一终字第769号
上诉人（原审原告）应志洪。
委托代理人（特别授权代理）宋建明。
被上诉人（原审被告）嵊州市卧龙绿都置业有限公司。
法定代表人范志龙。
上诉人应志洪因商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省嵊州市人民法院（2007）嵊民一初字第1068号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2007年9月20日公开开庭进行了审理。上诉人应志洪的委托代理人宋建明到庭参加诉讼，被上诉人嵊州市卧龙绿都置业有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原审判决查明：原告为证实自己的诉讼主张所提交的证据及被告的质证意见：1、商品房预售合同1份，证实双方对本案商品房买卖关系的存在和双方就商品房买卖所作的详细约定。被告质证意见为：对该证据本身没有异议，但不能以此证实原告的诉讼主张；2、总金额为471200元的收款收据3份，证实原告已经按照合同约定履行了房款的付款义务。被告质证意见为：对证据本身没有异议，但认为该证据与本案没有关联性；3、公司基本情况信息表1份，证实被告卧龙公司与勘察、验收单位之间存在利害关系。被告质证认为对该证据的合法性没有异议，但认为该证据不能证实原告的举证目的，原告不能凭此否定房屋验收合格的事实。
被告为证实其主张的房屋交付没有逾期所提供的证据及原告的质证意见：1、商品房买卖合同1份，证实双方对权利义务有着明确的约定。原告对此质证认为对证据没有异议，但不能认同被告对合同内容的理解；2、竣工验收单、工程质量监督报告各1份，证实本案商品房楼群已于2006年10月3日通过验收，结论为合格。原告质证称该证据客观上与房屋的现状不符，验收内容不真实、不合法，卧龙公司的规划出现严重的问题，验收单位出具合格的验收单与事实不符，由于设计单位、验收单位、建设单位的法定代表人均系同一人，该验收报告是不真实的，且被告不能提供向建设主管部门进行竣工备案的依据，该竣工验收单不能作为证明本案房屋已经竣工验收的依据，且出具工程质量监督报告的日期是2007年3月27日；3、房屋交付验收单、客户档案表、房屋交付物品清单各1份，证实房屋已经在2006年11月27日完成交付。原告质证称其没有在验收单和客户档案上签过字，这些文件上的签字是被告方面伪造的；4、装修申请表、住宅装饰装修管理服务协议、安全提示、有关水电费的证明，证实原告接受房屋后，于2006年12月4日对房屋进行装修的事实。原告质证称其未在装修申请表等前三份证据上签名，对水电费证明则认为没有具体的经手人签名，不符合法定的证据形式，故不同意质证。
原审判决认证意见：对原告提供的商品房买卖合同1份、收款收据3份及被告公司的基本情况表，经被告质证，对上述证据的真实性无异议，故本院均予以认定，以作本案定案依据。同理，对被告提供的证据1商品房买卖合同1份，经审查，与原告提供给本院的合同一致，属双方在购房时所签，故本院予以认定，对被告提供的证据2竣工验收单及工程质量监督报告，原告虽质证称验收单与验收报告与事实不符，不真实，但不能为之提供相应证据佐证，故本院对被告提供的该部分证据的证明力予以确认。对被告提供的证据4中的诸证据，原告虽在质证称其未在各证据上签名，但原告自认2006年11月27日让其母亲史松芹前往被告公司领取房屋钥匙并由其舅舅在交房文件上代为签名，且原告陈述领取房屋钥匙后，由父母经手进行装修，目前基本装修完毕。本院经审查被告的证据4中的各证据结合原告的上述陈述，对被告证据4的待证事实予以确认，认定被告在2006年11月27日已将房屋向原告进行了交付。
被告卧龙公司在本案庭审中主张本案商品房在竣工验收后，向原告交房前进行了消防验收，但未在本院指定的期限内提供相应的证据证实该主张。故本院据此认定被告交付给原告的商品房未经过规划、消防等综合验收。
综上，原审判决经审理认定，位于嵊州市城南新区的卧龙山水绿都住宅小区由被告嵊州市卧龙绿都置业有限公司开发建设。原告欲向被告购买尚在建设中的该小区文澜苑9幢3单元202室住房一套。2006年5月26日，双方经协商，就原告欲购买的该预售商品房签订商品房买卖合同一份，合同约定，被告出售给原告的该住宅房价款为453800元，车棚款为17400元，合计房屋价款为471200元。双方在合同第八条中还约定：被告应当在2006年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合该购房合同约定的商品房交付给原告使用。对于逾期交付的违约责任一节，双方在合同中约定如下：逾期超过60天的，自该合同第八条规定的最后交付期限顺延60天后的第一天起至实际交付之日止，被告向原告支付已交房款的8％违约金。双方在合同第十五条中关于产权登记一节的约定为：被告应当在商品房交付使用后的360日内，将办理权属（包括契税、房屋所有权证和土地使用证）登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，若原告选择退房的，被告在原告提出退房要求之日起的30日内将原告已付房款退还给原告，并按已付房价款的5％赔偿原告损失，若原告不选择退房，则被告按已付房款的1％向原告支付违约金。双方在购房合同中还对付款方式、面积确认等其他一些事项作出了约定。合同签订后，原告在合同规定的期限内付清了全部房款。
另查明，本案商品房的建设单位属嵊州卧龙绿都置业有限公司，设计单位为嵊州绿都建筑规划设计院，施工单位为嵊州绿都建筑工程有限公司，勘察单位为嵊州绿都建筑规划设计公司，监理单位为嵊州市城乡建设工程监理有限公司。本案房屋于2006年10月30日经过上述五方主体进行了竣工验收，验收结论为合格。2006年11月27日，被告卧龙公司将竣工验收合格但未经过综合验收的房屋向购房户进行了交付。原告母亲代表原告接收了房屋，从被告处领取了该房屋的钥匙及住宅质保书、说明书等资料。由于原告所购商品房的实测面积为116.50平方米，车棚的实测面积为12.14平方米，且原告购房时符合被告公司在当时的优惠政策，故原告实付房款为457159元。原告领房后即对房屋进行了装修，现已基本装修完毕。被告向原告等购房户交付房屋之后，本案商品房所在的小区楼房通过了消防等有关部门的验收，但该小区的规划验收至原告起诉时止仍未验收合格。
原审判决认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合同内容亦未违反法律、法规的规定，该合同应认定有效。双方均应按照合同约定切实履行各自的合同义务。本案原、被告对商品房买卖中的房屋价款及支付、原告在约定的期限已接收并占有房屋等事实均无异议。双方当事人在本案纠纷中的争议焦点有二：一为被告逾期交房的违约金是否为按已付房款每天8％计付？二是被告将未经过综合验收的商品房向原告进行交付是否构成违约？对于前者，双方在购房合同的第九条中明确约定“逾期超过60天的，自本合同第八条规定的最后交付期限顺延60天后的第一天起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付已交房款的8％违约金”。由此可见，双方在订立合同时就逾期交房违约金支付的约定非常明确，故本院对原告主张的逾期交房违约金须按已付房款每天8％支付的主张不予采信。对于后者，也是本案纠纷根本性一节的验收问题。原告主张未经综合验收的商品房不能进行交付，而被告主张经过竣工验收即可交付。双方所订的商品房买卖合同为浙江省建设厅和浙江省工商行政管理局监制的浙江省2000年修改版。在该合同的第八条中关于房屋交付条件的条款中，预留了商品房经验收合格交付、商品房经综合验收合格交付以及取得商品房住宅交付使用批准文件交付等多项交付条件供当事人协商选择。双方在合同中排除了商品房经综合验收合格交付，而是就商品房经验收合格交付这一交房条件达成一致合意。鉴于双方约定的“经验收合格”之具体内涵未在合同中有明确表述，故有必要明确商品房交付的法定条件，按照2002年国务院国发（2002）24号《关于取消第一批行政审批项目的决定》第323项及2004年（2004）16号《关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》83项中的规定，在房地产开发项目的交付一节上，依《城市房地产开发经营管理条例》第十六条、十七条规定的国家对于商品房竣工验收中的规划、消防、人防等的综合验收及专门验收的规定已经取消。换言之，商品房未经综合验收不得交付的强制性规定不再存在，房地产开发项目在通过建设单位自行组织的竣工验收后即可交付使用。诚然，被告卧龙公司对于应在规定期限内完成的备案验收中，仍有进行规划、消防、环保等专门验收的义务，如有违反的，应受相应的行政处罚，并须依合同约定对由此导致的未能如期办理商品房产权登记向购房人承担相应的违约责任。但被告对上述综合验收及专门验收的履行义务不体现在交付这一环节上，与原、被告在本案中的争议无涉。原告以被告未进行综合验收及专门验收为由主张被告交付违约的理由不能成立。至于原告提出的勘查单位、设计单位的法定代表人系同一人，且该两单位的法定代表人在被告卧龙公司中身兼董事，由此导致本案房屋的验收结论不真实这一节主张，仅属原告在此种情况下对房屋验收的一种分析及推测，并无相关证据印证，本院不予采信。而对嵊州市建筑工程质量监督站迟于房屋验收日期所出具的《工程质量监督报告》，虽该报告的制作时间为2007年3月27日，但由于报告系在房屋通过竣工验收后，该站就工程质量是否具备备案条件向主管部门行文的报批文件，该报告的制作时间不代表验收合格日期，且该站出具的报告本身也明确了验收时间为2006年10月30日，故本院对被告主张的本案房屋在2006年10月30日验收合格这一事实予以认定。综上，被告卧龙公司在本案中的交付行为符合合同约定，亦未违反法律、法规的强制性规定，没有构成违约，故本院对原告要求被告支付逾期交房违约金141360元的诉讼请求不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条第（三）项、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回原告应志洪要求被告嵊州市卧龙绿都置业有限公司支付逾期交房违约金141360元的诉讼请求。案件受理费3126元，减半收取1563元，由原告应志洪负担。
上诉人应志洪上诉称：一、商品房交付条件“经验收合格”约定明确，并非判决认定双方约定的“经验收合格”之具体内涵未在合同中有明确表述。二、即使原、被告对“经验收合格”条款理解发生争议，一审判决中也应作出对上诉人有利的解释。三、原审判决过分强调《城市房地产开发经营管理条例》取消内容的效力，片面理解取消行政审批项目的含义。四、判决有违社会公平、诚信和可能导致的严重后果。五、关于建筑工程质量验收的效力：1、建筑工程质量验收更侧重于被上诉人和建筑公司间的效力。2、非法验收。六、违约金约定的理解。综上所述，原审判决明显存在错误，请求二审法院查明事实并依法改判。
被上诉人嵊州卧龙绿都置业有限公司未作书面答辩。
上诉人在二审中没有提供符合最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项、第四十三条第一款之规定的新的证据。
本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点是上诉人要求被上诉人支付逾期交房违约金141360元是否应予支持？
根据双方当事人于2006年5月26日签订的商品房买卖合同第8条中约定：“出卖人应当在2006年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。”结合本案事实，作为建设单位被上诉人组织勘察单位、设计单位、施工单位和监理单位于2006年10月30日进行了竣工验收，结果为合格；并向嵊州市建筑工程质量监督站进行了工程质量备案，嵊州市建筑工程质量监督站亦出具了工程质量监督报告。同时，上诉人方于2006年11月27日在房屋交付验收单上签名，同意领房。因此，被上诉人在合同约定期限内交付工程质量合格的房屋，上诉人接受房屋后再追究被上诉人逾期交房违约责任不予支持。既然上诉人的逾期交房违约金不予支持，则对逾期交房违约金计付的理解本院不再予以评判。
至于被上诉人应在规定期限内完成的备案验收中，仍有进行规划、消防、环保等专门验收的义务，如有违反的，应受相应的行政处罚，并须依合同约定对由此导致的逾期办理商品房产权登记向上诉人承担相应的违约责任。
综上所述，上诉人上诉理由不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、第一百五十三条第一款第（一）项、第一百五十七条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费3126元，由上诉人应志洪负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 章建荣
代理审判员 毛振宇
代理审判员 方 艳
二〇〇七年十一月八日
书 记 员 李琼珏