上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0104民初17776号
原告：沈宇峰，男，1979年11月15日出生，汉族，住上海市。
委托诉讼代理人：郭淑卿，上海市理合理律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵跃生，上海市理合理律师事务所律师。
被告：陈芊霏，女，1968年3月13日出生。
委托诉讼代理人：陈渊，上海高源律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王昊，上海高源律师事务所律师。
原告沈宇峰诉被告陈芊霏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月18日立案后，依法适用普通程序，于2017年1月10日公开开庭进行了审理。原告沈宇峰的委托诉讼代理人郭淑卿、被告陈芊霏及其委托诉讼代理人陈渊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
沈宇峰向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告购房款101万元；2.判令被告支付原告违约金3,535元(按已付房款101万元为基数，按日万分之五，计算七日)；3.判令被告支付原告赔偿金70万元(总房款350万元的20%)；4.本案诉讼费、保全费、公告费由被告承担。审理中，原告当庭增加一项诉讼请求：确认原被告签订的上海市房地产买卖合同于2016年4月13日解除。事实和理由：原被告于2015年3月19日签订《上海市房地产买卖合同》，由被告向原告出售其位于上海市宛平南路XXX弄XXX号XXX室房屋，房屋总价350万元。原告按约于2015年7月29日前向被告支付房款共计101万元，但被告由于拖欠银行贷款和案外人借款，房屋上存在抵押，后房屋又被法院查封且至今未予解封，致使双方无法按约办理产权过户手续。原告无奈于2016年4月13日通知被告解除买卖合同并要求被告返还房款并承担违约责任，被告收到通知后并未提出异议。故原告诉至法院，请求判如诉请。
陈芊霏辩称，不同意原告诉请。原被告之间不存在真实房屋买卖关系，签订房屋买卖合同系为担保案外民间借贷，当时房价远超过合同价，合同内容是虚假的，没有履行可能，也从未实际履行。被告不认可原告的解除通知，认为涉案合同应为无效。合同约定的违约金过高，原告对合同不能履行有预期。
根据原被告当庭一致陈述，原告提交的上海市房地产登记簿、解除合同通知及邮寄凭证等证据，经庭审质证无异议，本院予以确认并在卷佐证。关于房屋买卖合同及公证书，经质证，被告认可其形式上真实性，但认为买卖合同仅为担保民间借贷签订，并非真实买卖意思，故存在诸多不合理，如合同约定的成交价低于系争房屋的正常市场价、也不足以涤除房屋上设定的抵押；居间方注册地在外区；附件三付款条件及过户期限不符合常理，故买卖合同应为虚假的无效合同，本院认为，鉴于被告认可合同及公证书的真实性，也确认在合同签订前及当日共计收到过原告转账支付的61万元钱款，在被告未提供充分证据证明涉案买卖合同内容非双方真实意思表示的情形下，本院对该组证据的真实性及证明力予以认定。
关于原告提交的2015年2月15日银行账户明细、2015年3月19日银行转账凭证、两张收款收据复印件，经质证，被告对银行明细及转账凭证予以认可，确认被告收到过原告转账支付的两笔钱款共计61万元，但认为2月15日收取的20万元系基于其他民间借贷关系且被告已返还原告该笔款项，而3月19日收取的41万元，只是从被告账户走账，被告当时当场向原告返还部分钱款并转账给案外人周某某部分钱款，钱款的收取和转账均基于借贷关系；对两张收款收据的真实性不予认可；鉴于被告对原告转账支付的61万元予以确认，被告并未提供证据证明其收取钱款系因与原告之间的其他民间借贷关系或其已将部分钱款归还原告，故本院对2015年2月15日银行账户明细、2015年3月19日银行转账凭证的真实性予以认定；因原告未提供收款收据原件，被告对此予以否认，故本院对收款收据的真实性难以认定。
本院经审理认定事实如下：2015年3月19日，被告(出售人、甲方)与原告(买受人、乙方)订立《上海市房地产买卖合同》，约定：甲乙双方通过上海瑞国房地产经纪事务所公司居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占有范围内的土地使用权，房屋坐落于上海市宛平南路XXX弄XXX号XXX室(即系争房屋)，建筑面积120.33平方米，房地产转让价款共计350万元。合同第六条约定：甲、乙双方确认，在2015年12月1日前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第九条约定：乙方未按合同约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期七日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付七日的违约金外，甲方有权单方解除合同，甲方应书面通知乙方，乙方承担总价款20%的赔偿责任。合同第十条约定：甲方未按本合同约定期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，自本合同第四条及第六条约定的应当交付之日起至实际交付日止。逾期七日后甲方仍未交付的，除应向乙方支付七日的违约金外，乙方有权单方解除合同，乙方应书面通知甲方，甲方承担总价款20%的赔偿责任。合同附件三付款协议约定：乙方应在签订本合同并申请办理合同公证手续后当日，支付甲方部分首期房价款60万元；待双方签订本合同且公证处出具公证书后七工作日内，甲乙双方亲自或委托居间方申请办理产权过户手续(送件)，乙方于当日支付第二期房款290万元；待交易中心出具以乙方为权利人的房地产权证七日内，甲方将房地产交付乙方；甲乙双方按本附件类型与正文条款约定不一致，双方同意按本附件约定履行。同日，原被告双方就上述合同的签订共同在上海市东方公证处办理公证，上海市东方公证处于2015年4月3日出具公证书。
另查明，就系争房屋购房款的支付，原告当庭陈述分别于2015年2月15日向被告转账支付20万元，于2015年3月19日向被告转账支付41万元，于2015年7月24日、7月29日以现金向被告支付两次20万元，但相应收款收据原件遗失了；合同约定的首付款为60万元，原告先支付了61万元，但后因被告炒股急需资金，原告根据被告要求向其另行支付了40万元。对此，被告认可收到过原告转账支付的两笔钱款，但认为2月15日收取的20万元系基于其他民间借贷关系，早于涉案合同签订时，并非购房款，且被告已将该笔款项返还原告；3月19日收取的41万元，只是从被告账户走账，被告当时只收了29万元，且有17万元当场返还原告，另有11万元转账给案外人周某某，钱款的收取和转账均基于借贷关系；被告未收到原告2015年7月24日、7月29日以现金支付的钱款，原告也未能出示对应的收款收据原件。
又查明，被告为系争房屋产权人，取得产权时间为2004年。系争房屋现设有两项抵押，抵押权人分别为中国农业银行上海市徐汇支行及案外人李某某。系争房屋于2015年3月20日被法院司法查封，后又因涉诉存在多个司法轮候查封。2016年4月13日，原告向被告发出解除买卖合同通知，表示，被告收取原告房款后既未涤除抵押，又因其他诉讼致使房屋被司法查封，原告基于此要求解除合同，返还房款并追究被告违约责任。被告认可收到过该通知，但认为合同应为无效，不存在解除情形。
审理中，双方确认原被告因炒股早于买卖合同签订前即认识。原告表示，被告为清偿债务急售房屋，售价低于抵押债权数额是双方协商一致的结果，被告可通过炒股使其所获房款升值，原告在合同约定的首付款之外另行先行给付被告的购房款也系因被告炒股急需资金、与原告协商提前支付部分房款；对此，被告认为，买卖合同的签订仅为担保民间借贷的债权，无真实买卖意思，钱款的往来也基于借贷关系，故合同条款中出售价、居间方信息、过户时间、付款条件等存在诸多不合理。原告明知设定抵押的债权数额高于房屋总价，全部房款也不足以涤除抵押，双方因此也不可能过户，故原告应有预期，合同自签订时已无法履行。
审理中，被告曾向本院反诉要求确认原被告签订的上海市房地产买卖合同无效。后因被告拒不缴纳反诉费，本院按其撤回反诉处理。
本院认为，原被告就系争房屋签订的房地产买卖合同明确约定了买卖双方的主要权利义务并由双方签字确认，双方对此也在公证机关进行公证，涉案合同及公证书系当事人真实意思表示，应为合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。现被告以合同条款存在不合理为由抗辩涉案买卖合同无效，因合同属于当事人意思自治的范围，涉案合同内容未违反法律禁止性规定，原告按约向被告支付了部分房款，被告亦未就其合同无效的主张提供充分证据予以证明，故对被告的该项抗辩意见，本院不予采信。
关于房款的支付，2015年2月15日支付的20万元早于合同签订月余，双方未在合同中或以其他书面形式对该笔款项的性质进行确认，原告未提供该笔钱款即系房款的充分证据，被告对此也予以否认，结合双方存在炒股关系，合同约定及履行中也有违一般房屋买卖，故本院无法认定该笔20万元系讼争合同部分首付款；就原告于合同签订当日支付的41万元，因被告未提供证据证明该笔钱款中部分已归还原告或基于其他债权债务关系而支付，故本院认定该笔41万元系被告收取的房款。至于原告主张嗣后因被告炒股资金短缺再行于2015年7月24日、7月29日支付的共计40万元房款，因原告未提供相应支付凭证或收款收据原件，被告对此予以否认，故本院对原告的该项主张不予采信。综上，本院认定原告依约向被告支付了房款41万元。
因被告至今未涤除系争房屋上设定的抵押，且系争房屋上存在多个司法查封，故双方实际至今无法办理产权过户；合同无法继续履行，故对原告要求解除原被告签订的上海市房地产买卖合同的诉请，本院予以支持，合同于解除通知送达被告时解除，因被告未确认2016年4月13日当日收到该通知，原告也未提供相应送达时间凭证，故本院对原告要求确认的合同解除时间，难以支持。合同解除后，对原告要求被告返还原告购房款101万元的诉请，缺乏依据，本院难以支持，但被告应向原告返还部分首付款41万元。因原告并未提供充分证据证明其已按约履行了支付全部首付款的合同义务，且双方均未提供有全面履行合同的真实意思的充分证据，故对原告要求被告承担违约责任的诉请，缺乏依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条的规定，判决如下：
一、解除沈宇峰与陈芊霏签订的《上海市房地产买卖合同》；
二、陈芊霏于本判决生效之日起十日内向沈宇峰返还房款410,000元；
三、驳回沈宇峰的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费收取计20,222元，保全费5,000元，公告费260元，由沈宇峰负担19,385元，由陈芊霏负担6,097元。
如不服本判决，原告可在判决书送达之日起十五日内，被告可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 汪俭蓉
审 判 员 黄晨辰
人民陪审员 赵倩玲
二〇一七年五月十八日
书 记 员 王 超
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。