天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中速民终字第1033号
上诉人（原审被告）董玉霞。
委托代理人黄培，天津津博律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）倪盛繁。
委托代理人刘伯华，天津津和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）天津中原物业顾问有限公司。
法定代表人赖国海，总裁。
委托代理人蔡广，男，该公司法律顾问。
上诉人董玉霞因房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院作出的（2014）东民初字第612号民事判决，向本院提起上诉，本院于2014年6月9日受理后，依法组成合议庭，于2014年6月26日公开开庭审理了本案。上诉人董玉霞的委托代理人黄培，被上诉人倪盛繁的委托代理人刘伯华，被上诉人天津中原物业顾问有限公司（以下简称“中原公司”）的委托代理人蔡广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，倪盛繁与董玉霞、中原公司于2013年10月12日签订《房产交易合同》（以下简称合同），其中倪盛繁为乙方，董玉霞为甲方，中原公司为丙方，董玉霞欲将坐落在天津市河东区祈和新苑××号私产房屋一套售予倪盛繁，合同约定房屋价款1490000元。同日，董玉霞收取倪盛繁购房定金20000元。后合同未再继续履行，倪盛繁亦未给付董玉霞购房款。倪盛繁诉至原审法院，案件经调解各方当事人各持己见。另查，合同第一条房地产情况中第4项约定：是否设立抵押：是，抵押权人：天津中信银行：经甲乙双方协商，甲方确认于2013年12月6日前还清贷款并注销抵押权。合同第二条买卖条件中第2项约定：甲、乙双方须于2013年12月6日前亲自到该房地产所辖区房管局签署《天津市房产买卖协议》，并依照该协议约定办理买卖手续；双方应通过天津市房地产交易资金监管中心（简称“资金监管中心”）对房款进行代收代付。合同第六条违约责任中第3项约定：依照天津市政策及本合同之相关约定，甲、乙双方应积极配合并亲自到场办理打协议、贷款（若有）及过户等相关手续，及时提供交易所需的各类书面证明材料，及时支付各项税费。未按约定办理的均视为违约，每逾期一日，违约方应向守约方支付该房地产成交价的1‰的违约金，逾期十五日守约方有权要求违约方支付该房地产成交价10%作为违约金。董玉霞于2013年12月25日到天津市河东区房地产管理局办理诉争房屋注销抵押权手续。倪盛繁诉讼请求：1、与董玉霞、中原公司解除房产交易合同；2、由董玉霞返还定金20000元以及给付违约金149000元；3、诉讼费由董玉霞承担。
原审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。倪盛繁与董玉霞、中原公司签订合同系三方真实意思表示，合法有效，亦不违反法律的强制规定，对其效力予以确认。原审庭审中董玉霞主张因补充协议中房屋价格写为人民币壹佰肆拾玖元整，故双方签订的房产交易合同无效，结合倪盛繁与董玉霞、中原公司签订的房产交易合同、佣金确认书、补充协议以及当庭对于诉争房屋价款的陈述，补充协议中的房屋售价虽写成人民币壹佰肆拾玖元整，但是诉争房屋实际成交价应为人民币1490000元，董玉霞主张该合同无效没有法律依据，对其该主张不予支持。合同签订后，双方合同约定的注销抵押权以及到房管局签署《天津市房产买卖协议》的时间为2013年12月6日前，经原审法院到天津市河东区房管局调查核实，董玉霞实际注销抵押权的时间为2013年12月25日，因董玉霞未按合同约定的履行期限内履行，故其存在违约行为，应承担违约责任。现倪盛繁主张解除合同，董玉霞与中原公司对此亦未表示异议且同意解除合同，倪盛繁该主张符合法律规定，予以支持。合同解除后，董玉霞收取倪盛繁20000元定金没有法律依据，倪盛繁主张返还20000元定金，且董玉霞同意返还，倪盛繁该主张符合法律规定，予以支持。关于倪盛繁主张要求董玉霞承担违约金的诉讼请求，董玉霞存在违约行为，应当按照双方合同的约定承担违约责任，经原审法院释明，董玉霞坚持其没有违约，而不主张调整违约金，倪盛繁依据合同要求董玉霞承担违约金149000元的主张，予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条的规定，判决：“一、解除原告与被告董玉霞、天津中原物业顾问有限公司于2013年10月12日签订的《房产交易合同》；二、本判决生效之日起十日内，被告董玉霞返还原告倪盛繁购房定金20000元；三、本判决生效之日起十日内，被告董玉霞给付原告倪盛繁违约金149000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3660元，减半收取1830元，由被告董玉霞负担。”
原审判决宣判后，董玉霞不服，向本院提起上诉。请求：撤销一审判决，依法改判或将案件发回重审。主要理由：1、本案所涉合同系中原公司提供的格式合同，提供格式合同一方从始至终未对董玉霞的义务加以说明或明示；2、倪盛繁未提出返还购房定金的请求，但原审法院判决返还定金，违反了民事诉讼“不告不理”的原则；3、买卖合同中违约金额过高，应当允许董玉霞请求法院减少违约金；4、原审法院支持高额的违约金未尽释明义务，违反法律规定，应予撤销。
倪盛繁辩称，房产买卖合同包括违约金的条款是双方协商后的真实意思表示，董玉霞不同意卖房，认为售价过低。原审中提出了定金20000元的诉请，并补交了诉讼费用，并非不告不理；倪盛繁借款卖房的利息损失远大于原审判决的违约金。原审时，法官多次向董玉霞释明是否减少，其未提出违约金过高的辩解，而是认为合同无效不应支付，法官也无权擅自调整。董玉霞存在违约行为，应承担违约责任。故不同意董玉霞的上诉请求，原审判决正确，要求驳回上诉，维持原判。
中原公司辩称，不同意董玉霞的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。
董玉霞在二审期间未提交证据。
倪盛繁在二审期间提交了以下证据，证明倪盛繁的损失为412400元：
1、借款情况汇总，向几个人借款的情况和利息情况进行了汇总，即133500元；
2、建设银行的银行款查询，证明倪盛繁借款的情况，上述主张的情况已存入账户内；
3、于萍的借条复印件，证明借款利息是13500元；
4、于萍借记卡的对账单，来源于中国农业银行，证明于萍出款的情况；
5、谢欣的借条复印件，证明借款利息是20000元；
6、银行清单，分别来源于工商银行、招商银行、中国银行，证明谢欣出款的情况；
7、王长利的借条复印件，原件在王长利手中，证明借款利息为50000元；
8、杨雪芳的借条复印件，证明借款利息是50000元；
9、银行账户的清单，来源于中国银行，证明杨雪芳出款的情况；
10、声明和发票，声明在一审时属于合同的一部分，声明和发票均来源于中原公司，均可以证明倪盛繁承担中介费14900元；
11、收款凭证，来源于中国建设银行天津市分行，证明倪盛繁为了办理贷款交纳了银行服务费10000元；
12、住房储蓄合同申请表、签约须知、合同条款，来源于中国住房储蓄银行有限责任公司，证明倪盛繁申请住房贷款签署的合同；
13、来源于搜房网与董玉霞同小区的房产报价网页，证明目前同类地段房子报价是16000-17000元／平方米，折合增长了2331元／平方米。
中原公司在二审期间未提交证据
董玉霞对倪盛繁提交的证据质证认为，均不具有真实性，均不予认可，不能证明倪盛繁的证明目的。
中原公司对倪盛繁提交的证据不发表意见。
本院对倪盛繁提交的证据认为，能够证明因董玉霞的违约行为给倪盛繁造成了一定的损失，但不能证明损失数额为412400元。
经审理查明，倪盛繁以董玉霞存在违约行为，诉至原审法院要求董玉霞给付违约金149000元，由董玉霞协助倪盛繁办理天津市河东区祈和新苑××号房产过户手续。原审庭审中，由于董玉霞明确表示不同意继续履行合同后，倪盛繁变更诉讼请求，要求董玉霞返还定金20000元，给付违约金149000元。并补交了诉讼费用。
本院经审理查明的其他案件事实与原审法院查明的一致，本院予以确认。
本院认为，董玉霞与倪盛繁、中原公司所签订的《房产交易合同》，系三方当事人真实意思表示，且未违反强制性法律规定，本院对该合同的效力予以确认，三方均应按照合同的约定履行各自的义务。董玉霞上诉主张倪盛繁在原审的诉请并未包括20000元定金，经查，倪盛繁于原审庭审中变更诉讼请求，并于庭后补交相关诉讼费用，且董玉霞同意返还该定金，故原审法院关于董玉霞返还定金的判项并未违反“不告不理”的原则，符合民事诉讼法的相关规定，本院对董玉霞的该项主张不予支持。
关于违约金一节，双方签订的《房产交易合同》第六条违约责任第三项约定：“依照天津市政策及本合同之相关约定，甲、乙双方应积极配合并亲自到场办理打协议、贷款（若有）及过户等相关手续，及时提供交易所需的各类书面证明材料，及时支付各项税费。未按约定办理的均视为违约，每逾期一日，违约方应向守约方支付该房地产成交价的1‰的违约金，逾期十五日守约方有权要求违约方支付该房地产成交价10%作为违约金。”由于董玉霞未在合同约定的2013年12月6日前亲自到房管部门与倪盛繁签订《天津市房产买卖协议》，该行为系根本性违约行为，董玉霞应承担违约责任。
《最高人民法院关于审理纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定：“买卖合同因违约而解除后，守约方主张适用违约金条款的，人民法院应予支持；但违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。”本案倪盛繁没有主张双倍返还定金，主张返还定金、承担合同约定10%的违约金，符合法律规定，其要求适用违约金条款，应予支持。关于董玉霞在二审期间主张调整违约金一节，根据《最高人民法院关于审理纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条第一款规定：“当事人一方以对方违约为由主张支付违约金，对方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约等为由进行免责抗辩而未主张调整过高的违约金的，人民法院应当就法院若不支持免责抗辩，当事人是否需要主张调整违约金进行释明。”本案原审法院对董玉霞就若不支持免责抗辩，其是否需要主张调整违约金进行释明，在原审法院经过两次释明后，董玉霞仍坚持以合同无效为由抗辩，不主张调整违约金。由于董玉霞未提交证据证明双方签订的《房产交易合同》存在无效的情形，原审法院依据倪盛繁主张按照合同约定房款10%的违约金的诉讼请求，在充分释明后，判决董玉霞按照的合同约定给付倪盛繁违约金149000元，符合合同约定和法律规定，应依法予以维持。董玉霞作为完全民事行为能力人，在原审法院充分释明后，不主张对违约金进行调整，视为对自己权利的放弃，现上诉主张违约金过高，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，原审判决正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3680元，由上诉人董玉霞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 乜 红
代理审判员 王孟璐
代理审判员 田 雷
二〇一四年八月二十九日
书 记 员 张若宇
速 录 员 郑 楠