黑龙江省双城市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）双民初字第986号
原告：董哲，女，1969年8月19日出生，汉族，无业，现住双城市。
委托代理人：谷喜林（原告丈夫），男，1968年12月27日出生，汉族，干部，现住双城市。
委托代理人：赵洪旭，黑龙江德廉律师事务所律师。
被告：刘桂英，女，1970年10月4日出生，汉族，无业，现住双城市。
委托代理人：张宝山（刘桂英丈夫），男，1965年12月22日出生，回族，无业，现住双城市.
被告：刘井和，男，1965年12月17日出生，汉族，现住双城市。
委托代理人：刘洋（刘井和儿子），男，1991年6月16日出生，汉族，无业，现住黑龙江省双城市。
委托代理人：刘冰（刘井和女儿），女，1990年1月19日生，汉族，无业，户籍地双城市。现住双城市。
原告董哲与被告刘桂英、刘井和房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月11日受理后，依法组成合议庭，于2014年8月25日、2014年10月20日分别公开开庭进行了审理。原告董哲委托代理人谷喜林、赵洪旭，被告刘桂英委托代理人张宝山，被告刘井和委托代理人刘洋、刘冰到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2011年7月10日，原、被告签订房屋租赁合同，原告将所有的鑫马教育家园9号门市房租赁给二被告。租赁期限5年，租赁费人民币550，000.00元，前4年每年交纳人民币100，000.00元，第5年交纳租赁费人民币150，000.00元。合同签订后，被告交纳了2011年的租赁费，2012年、2013年租赁费经原告索要，被告给付人民币53，000.00元，余款被告至今未给付。原告无奈，于2014年2月22日将房屋另行转租给他人。要求被告给付房屋租赁费人民币105，333.00元、违约金人民币100，000.00元、电费人民币225.00元、物业管理费人民币19，465.00元、水费人民币965.00元、取暖费人民币33，414.49元，合计人民币259，402.49元。并由二被告承担诉讼费用。
原告为证实主张的事实，提供以下证据：
证据1、房屋租赁合同书一份。证明原、被告于2011年7月10日鉴定房屋租赁合同，租期5年，租金人民币550，000.00元。双方约定房屋取暖费、物业费、水电费等相关费用由二被告承担。二被告违反合同约定拖欠房租，原告有权收回房屋，并且要求二被告承担违约金人民币100，000.00元。
证据2、黑龙江省电力销售发票一份。证明二被告违反合同约定拖欠电费人民币225.00元。
证据3、工商服务业统一收款收据一份。证明二被告违反合同约定拖欠物业费人民币12，640.00元，滞纳金损失费人民币6，825.00元。
证据4、黑龙江双城市通达供排水有限公司专用发票一份。证明二被告在经营清真楼饭店期间，违反合同约定拖欠水费人民币965.00元。
证据5、双城市晟瑞热力供应有限公司供暖收据一份、黑龙江省国家税务局通用机打发票三份。证明二被告违反合同预定拖欠2012年10月至2013年4月的取暖费人民币19，734.69元。二被告违反合同约定拖欠2013年10月至2014年2月取暖费人民币13，679.80元。
证据6、结婚证复印件一份。证明原告董哲与委托代理人谷喜林系夫妻关系，谷喜林有权出租被告租赁房屋。
证据7、销售不动产统一发票一份。证明出租房屋所有权人属于原告董哲，该房屋是夫妻共同财产。
被告刘桂英辩称，我不欠原告租赁费，原告将房屋租赁我使用，并不是我违约，是原告违约。我租赁原告房屋使用一年半时间左右，我经营期间房租费都给付了。我不租赁原告房屋时，欠原告房屋物业管理费，已经由我租赁房屋内出兑物品费（桌椅板凳、冰箱等）人民币23，000.00元抵顶。我租赁房屋装修费用大约支付人民币800，000.00元，我不租赁原告房屋我是空手走的，我装修的材料和设备我没拿走。我租赁原告房屋经营饭店17个月，装修费和设备投资款合计人民币1400，000.00元左右。我租赁的房屋没有消防通道，我与谷喜林签订的租赁合同，我没有与董哲签订房屋租赁合同。
被告刘桂英未针对自己的主张提供证据。
被告刘井和辩称，2011年9月份租赁房屋经营的饭店，在正式开业之前，我们已经撤股。原告诉讼与我家没有什么关系，我不承担原告的损失。
被告刘井和未针对自己的主张提供证据。
庭审过程中，二被告针对原告提供证据，分别发表了质证意见，针对原告提供证据1、房屋租赁合同书一份。二被告无异议。能够证实原、被告于2011年7月10日签订房屋租赁合同，租期5年，租金人民币550，000.00元。双方约定房屋取暖费、物业费、水电费等相关费用由二被告承担，并约定如被告拖欠房屋租赁费赔偿原告违约金人民币100，000.00元，租赁期限届满后，租赁房屋装修可以移动的装饰材料归被告，不能移动的装饰材料归原告。属于有效证据，本院予以采信。原告提供证据2、黑龙江省电力销售发票一份。被告刘桂英无异议，被告刘井和对真实性无异议，但是认为已经撤出合伙，不承担赔偿责任。本院认为，因被告刘桂英承认被告刘井和撤出合伙事实，原告提供证据能够证实被告刘桂英租赁原告房屋期间，拖欠电费人民币225.00元。属于有效证据，本院予以采信。原告提供证据3、工商服务业统一收款收据一份。二被告对真实性无异议，被告刘桂英认为已经用租赁房屋内物品出对款抵顶欠款。被告刘井和认为已经撤出与刘桂英的合伙，不承担赔偿责任。本院认为，原告提供证据能够证实被告刘桂英租赁原告房屋期间，拖欠物业管理费人民币12，640.00元，物业管理费滞纳金人民币6，825.00元。属于有效证据，本院予以采信。原告提供证据4、黑龙江双城市通达供排水有限公司专用发票一份。二被告对真实性无异议，被告刘桂英认为已经用租赁房屋内物品出对款抵顶欠款。被告刘井和认为已经撤出与刘桂英的合伙，不承担赔偿责任。本院认为，原告提供证据能够证实被告刘桂英租赁原告房屋期间，拖欠水费人民币965.00元。属于有效证据，本院予以采信。原告提供证据5、双城市晟瑞热力供应有限公司供暖收据一份、黑龙江省国家税务局通用机打发票三份。被告刘井和对真实性无异议，但是认为已经撤出与刘桂英的合伙，不承担赔偿责任。被告刘桂英提出异议，认为在租赁期间拖欠取暖费，已经用变卖租赁房屋物品顶账。原告房子空闲期间取暖费应当由原告自己承担。我租赁原告房屋安装动力电支付人民币20，000.00元，原告至今没有给我。本院认为，在庭审过程中双方自认2014年春节前，双方经协商，被告将租赁原告房屋门钥匙交付给原告。原、被告之间的房屋租赁合同期限虽然没有届满，但是原告同意接收被告给付的租赁房屋门钥匙，属于原告同意自接收被告给付租赁房屋门钥匙之日起，与被告解除房屋租赁关系。被告没有交付租赁房屋钥匙前，属于被告继续租赁原告房屋时间，应当承担租赁房屋取暖费。被告交付钥匙后，属于原告同意解除与被告房屋租赁关系，取暖费应当由原告自行承担。按原、被告协商解除房屋租赁关系时间进行结算，2013年至2014年冬季取暖费，应当各自承担50%。原告提供证据可以证明被告拖欠2012年至2013年冬季取暖费人民币19，734.69元，拖欠2013年至2014年冬季取暖费人民币10，309.85元（20，619.69×50%），不能证实被告拖欠2013年至2014年冬季取暖费人民币13，679.80元。属于部分有效证据，本院对有效部分，予以采信。原告提供证据6、7结婚证复印件、销售不动产统一发票各一份。被告刘桂英无异议，被告刘井和认为已经撤出与刘桂英的合伙，与自己无关系。本院认为，原告提供证据能够证实原告与谷喜林系夫妻关系，出租房屋属于原告与谷喜林夫妻共同财产。属于有效证据，本院予以采信。
经过对以上证据的分析与认定，结合庭审原、被告的自认，可以确认以下事实：
2011年7月10日原告与二被告签订房屋租赁合同一份，二被告租赁原告夫妻共同所有房屋用于经营饭店，租赁期限5年，租金人民币550，000.00元。双方约定租赁房屋水、电、暖、物业管理等费用由二被告承担，租赁期限届满后，租赁房屋装修可以移动的装饰材料归被告，不能移动的装饰材料归原告，如果被告拖欠原告房屋租赁费，原告可以收回租赁房屋，被告赔偿原告违约金人民币100，000.00元。2011年9月份二被告租赁房屋经营的饭店在正式开业之前，被告刘井和撤出与被告刘桂英之间合伙关系，由原来二被告租赁房屋变成为被告刘桂英自己单独租赁房屋经营饭店。被告刘桂英租赁原告房屋经营的饭店，自2013年4、5月份至2014年春节前停业。2014年春节前，经原告与被告刘桂英委托代理人张宝山口头协商，被告刘桂英将租赁原告房屋门钥匙交付给原告，虽然当时原、被告之间的房屋租赁合同期限没有届满，但是自原告同意接收被告给付的租赁房屋门钥匙之日止，属于原、被告之间已经协商解除房屋租赁关系。另行查明，2014年春节为2014年1月31日。
被告刘桂英租赁原告房屋期间，已经给付原告2011年7月10日至2012年7月9日期间全部房屋租赁费、取暖费。2012年7月9日以后，被告刘桂英经案外人刘桂香给付原告房屋租赁费人民币30，000.00元。双方解除房屋租赁关系后，经被告刘桂英委托代理人张宝山变卖租赁房屋内物品，给付原告人民币23，000.00元。被告刘桂英拖欠原告电费人民币225.00元、水费人民币965.00元、物业管理费人民币12，640.00元、物业管理费滞纳金人民币6，825.00元、2012年至2013年冬季取暖费人民币19，734.69元、2013年至2014年春节前取暖费人民币10，309.85元（20，519.69元×50%）、自2012年7月10日起至2014年春节前止房屋租赁费人民币150，000.00元（100，000.00元／年×18月）。合计人民币200，699.54元。扣除被告已经给付人民币53，000.00元，被告尚欠原告房屋租赁费，水、电、暖、物业管理费、物业管理费滞纳金合计人民币147，699.54元。
本院认为，二被告与原告签订房屋租赁合同，属于双方真实意思表示，双方约定租赁房屋租赁费、租赁房屋水、电、暖、物业管理费、物业管理费滞纳金由被告承担，原告将租赁房屋交付给二被告使用后，二被告应当按合同约定给付原告租赁房屋租赁费、租赁房屋水、电、暖、物业管理费，物业管理费滞纳金。原告要求二被告给付拖欠租赁房屋租赁费、租赁房屋水、电、暖、物业管理费、物业管理费滞纳金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原、被告签订房屋租赁合同明确约定，如果被告拖欠原告房屋租赁费，原告有权收回租赁房屋，被告赔偿原告违约金。因被告未按合同约定的期限支付租金，并以自己的行为表明不履行合同约定给付房屋租赁费义务，被告应当承担违约责任。原告要求被告按租赁合同约定数额给付违约金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告刘井和认为，他与被告刘桂英已经解除合伙租赁房屋经营饭店的抗辩主张，对此事实被告刘桂英予以承认，被告刘井和不应当承担给付原告诉讼请求义务。被告刘桂英应当承担拖欠原告房屋租赁费及违约金、租赁房屋水、电、暖、物业管理费、物业管理费滞纳金的给付义务。被告刘桂英认为不拖欠原告房屋租赁费的抗辩理由，未提供已经给付的证据，本院不予保护。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、被告刘桂英给付原告董哲租赁房屋水费人民币965.00元、电费人民币225.00元、物业管理费人民币12，640.00元、物业管理费滞纳金人民币6，825.00元、2012年至2013年取暖费人民币19，734.69元、2013年至2014年春节前取暖费人民币10，309.85元、2012年7月10日至2014年春节前房屋租赁费人民币150，000.00元，合计人民币200，699.54元。扣除被告刘桂英已经给付人民币53，000.00元，被告刘桂英还应当给付尚欠原告董哲人民币147，699.54元。
二、被告刘桂英拖欠原告董哲房屋租赁费，按双方签订租赁合同约定，给付原告董哲违约金人民币100，000.00元。
三、驳回原告董哲要求被告刘井和给付欠款及违约金的诉讼请求。
以上一、二项合计人民币247，699.54元，于判决生效后10日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费人民币5，191.00元，由被告刘桂英承担。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。
审判长 李兆军
审判员 于纯新
审判员 于 红
二〇一四年十一月十日
书记员 苏 楠