襄阳市樊城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0606民初2636号
原告（反诉被告）：潘勇，男，住湖南省安乡县。
委托诉讼代理人：潘文懿（系潘勇的哥哥），男，住襄阳市高新区。
被告：襄阳和驰房地产开发有限公司，住所地：襄阳市樊城区新华路房管局大楼11层。
法定代表人：章成芳，公司总经理。
委托诉讼代理人：张国平，湖北长久律师事务所律师。
被告（反诉原告）：襄阳和驰上品大酒店有限公司，住所地：襄阳市樊城区建华路6号。
法定代表人：章秉晖，公司总经理。
委托诉讼代理人：张国平，湖北长久律师事务所律师。
原告潘勇与被告襄阳和驰房地产开发有限公司(以下简称和驰房地产公司)、襄阳和驰上品大酒店有限公司（以下简称和驰上品酒店）合同纠纷一案，本院于2016年6月22日立案后，被告和驰上品酒店提出反诉，本院审查后决定受理并与本诉合并审理，依法适用简易程序，由审判员阮桥独任审判，于2016年7月27日公开开庭进行了审理。双方当事人的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。审理中，当事人申请庭外和解两个月，但期满未达成协议。本案现已审理终结。
原告潘勇向本院提出诉讼请求：1.两被告按双方签订的《协议》支付至2016年3月30日为止的违约金26460元；2.两被告承担案件受理费等一切费用。事实和理由：2009年7月底，原告接到被告方销售员送给的售房宣传单，得知被告售房并承诺交房后进行安全投资，保值回购中“公司统一管理，统一服务，可十年返租，年回报为售房及装修总价款的9%，十年后按售房及装修总价款的110%回购”。原告便于2009年7月14日交付定金62720元，并于同年9月9日和10月20日分别交付68000元和30000元，连同前两年的18%的租金35280元交清总房款和被告要求的装修费。在签订合同付清房款后，被告一而再再而三违约，如：1.《租赁合同》中的租金支付规定标准：本合同有效期内支付租金酒店经营的各项税费由酒店承担，结果强行由原告承担；2.《商品房买卖合同》第十五条规定出卖人应当在商品房交付使用后180天内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但迟迟不办，原告被迫按被告要求签订《协议》，将房产提前回购；3.《协议》签订后，于2014年12月后开始恶意拖欠租金一年多至今未付，原告多次催要无果最终导致纠纷。按《协议》约定，若丙方未能按时向乙方支付房屋租金，甲、丙双方按每延迟一天按月租金的3%向乙方支付违约金。若乙方违反本协议第二款、第二款，乙方向甲方支付违约金80万元。根据最新《协议》规定，若丙方未能按时向乙方支付房屋租金，甲、丙双方按每延迟一天按月租金的3%向乙方支付违约金合计26460元。具体计算如下：每月租金为196000×9%÷12＝1470元。至2016年3月30日为止共五次拖欠租金产生违约金为1470×3×（1+1+9+6+3）×30＝26460元。第一次2014年12月拖欠达1个月产生的违约金为1470×3%×1×30；第二次2015年3月拖欠达1个月产生的违约金为1470×3%×1×30；第三次2015年6月拖欠达9个月产生的违约金为1470×3%×9×30；第四次2015年9月拖欠达6个月产生的违约金为1470×3%×6×30；第五次2015年12月拖欠达3个月产生的违约金为1470×3%×3×30。原告为维护其权益，特提起诉讼。
被告和驰房地产公司、和驰上品酒店辩称，两被告并没有违约。租金支付至2015年5月，是因为原告未提供租金的发票。另外，房屋已于2012年回购，房屋的产权属和驰房地产公司，故不应再支付租金。
反诉原告和驰上品酒店向本院提出反诉请求：1.潘勇向和驰上品酒店开具自2009年12月至今的房屋租金发票；2.反诉案件受理费由潘勇承担。事实和理由：在双方履行租赁合同期间，潘勇违反合同的随附义务，不出具租金的发票，因和驰上品酒店属于有限责任公司，必须要租金的正规发票报账，否则属于违法行为。在租赁期间，和驰上品酒店在支付租金后，潘勇始终没有开具发票，在多次催促无效的情况下，和驰上品酒店暂时停止支付租金。
反诉被告潘勇针对反诉辩称，之前和驰上品酒店并没有提及发票，合同和协议上也没有提到发票，其提出反诉是进行狡辩。对于回购，潘勇并不想进行回购，合同约定半年内办理房产证，但和驰房地产公司未能办理房产证，潘勇起诉到法院，才签订了回购的协议。另外，协议第一条第四项对租金有明确的规定，而和驰上品酒店只支付租金到2015年。
经审理查明，2009年7月14日，潘勇与襄樊和驰房地产开发有限公司（后名称变更为襄阳和驰房地产开发有限公司）签订《商品房买卖合同》，由潘勇购买位于樊城区建华路和驰•上品第八层801号的商业用房，其建筑面积41.21平方米，房屋单价2956.13元，总价款121822元。关于付款方式，合同约定潘勇于当日交付房款62720元，两年租金35280元折抵等额房款，余款98000元于2009年8月30日之前支付，其中包含装修款项。当日，双方另签订《装饰装修协议》一份，约定潘勇就其物业委托和驰房地产公司统一经营、管理和装修，装修工程由和驰房地产公司包工包料，造价为74178元。
2009年8月16日，潘勇将上述商业用房出租给襄樊品尚春晖酒店管理有限公司（后名称变更为襄阳和驰上品大酒店有限公司）用于经营酒店，其签订的《商业用房租赁合同》约定租赁期限自2009年12月1日至2019年11月30日，租金自2009年12月1日起计算，和驰上品酒店按每季税前4410元支付租金，前两年的租金35280元折抵等额房款，第三年起和驰上品酒店于每季度第一个月的25日至30日，将当季租金划拨潘勇。
2012年6月10日，和驰房地产公司（甲方）、潘勇（乙方）和和驰上品酒店（丙方）签订《协议》一份，约定如下：一、依据甲乙双方签订的《物业购买协议》，双方商定甲方按以下方式提前回购乙方购买甲方建设的位于樊城区建华路“和驰上品”项目1栋8层801号房，建筑面积41.21平方米，总房款为196000元（含《装饰装修协议》中的装修款）。甲方一次性付清乙方已交付的房屋首付款196000元。甲方一次性付清乙方按双方签订的《物业购买协议》中规定的总房款上浮10%的收益部分19600元。乙方房屋租金收益部分按乙方与丙方签订的《商业用房租赁合同》执行。二、本协议签订后，房屋产权归甲方所有，乙方不再要求办理房产证。甲、乙双方签订的《商品房买卖合同》《装饰装修协议》《担保合同》《物业购买协议》同时废止，上述合同原件由甲方收回保存。三、乙方必须配合甲方并向甲方提供有关证件，办理该套房屋在权属登记部门、银行等相关部门的撤销签字、结清签字并出具相关证件的义务。四、违约责任。（1）若丙方未能按时向乙方支付房屋租金，甲、丙双方按每延迟一天按月租金的3%向乙方支付违约金。（2）若乙方违反本协议第二款、第三款，乙方向甲方支付违约金80万元。五、本协议一式三份，甲、乙、丙三方各一份，本协议自三方签字后即生效。其后，和驰房地产公司向潘勇支付215600元提前回购房屋，和驰上品酒店分别于2012年6月29日、9月28日、12月31日、2013年3月30日、7月2日、9月28日、12月31日、2014年4月1日、7月1日、10月8日和2015年1月21日、5月6日向潘勇各支付4229元，于2016年8月25日支付1409元。
另查明，上述《协议》中所提及的《担保合同》，即2008年12月16日襄樊和驰房地产开发有限公司（甲方）与襄樊品尚春晖酒店管理有限公司（乙方）签订的《担保合同》。在该合同中，双方约定：为切实保障和驰上品酒店公寓业主的利益，就乙方与和驰上品酒店公寓业主的《酒店公寓租赁合同》中“租赁支付”的事宜，甲方同意为此担保，担保条款如下：一、甲方对上述租赁合同中襄樊品尚春晖酒店管理有限公司向和驰上品酒店公寓业主按时交付租金的义务承担保证责任。二、若襄樊品尚春晖酒店管理有限公司未能按时足额履行租赁合同中约定的向和驰上品酒店公寓业主交付的租金时，甲方以和驰上品酒店公寓自有产权的4层、15层房屋作实物保证，补偿襄樊品尚春晖酒店管理有限公司应付租金不足部分。三、甲方为乙方提供担保期限为乙方与和驰上品酒店公寓业主签订租赁合同之日起即2009年12月1日，止于2019年12月1日。四、专项储备金的设立与监管。为切实保障和驰上品酒店公寓业主的利益，保证能按期支付业主房屋租金，乙方将经营总收入扣除租金、物业管理费、投资经营管理成本及投资经营管理酬金等经营开支的剩余部分，作为专项储备金，由甲方监管。五、本合同在执行过程中发生的争议，由甲乙双方协商解决，协商不成的，依法向该商业用房所在地人民法院起诉。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应按照约定履行自己的义务。原告潘勇和被告和驰房地产公司、和驰上品酒店签订的《协议》是双方真实意思的表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。该协议签订后，和驰房地产公司将房屋提前回购，潘勇与和驰上品酒店之间的租赁关系终止，《协议》所约定的房屋租金，实际上是因提前回购而应支付给潘勇的投资收益，故和驰上品酒店应按《商业用房租赁合同》的约定支付。
关于违约金，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。违约金应以赔偿性为主，适当惩罚性为辅，在合同中设定违约金的目的是为了督促对方积极履行合同，同时也提高对方缔约、履约的信心和积极性，而并非为了追求对方出现违约的机会，从而获得违约金所带来的利益。本案中，根据《商业用房租赁合同》的约定，和驰上品酒店应在每季度第一个月的25日至30日按每季税前4410元支付租金，而《协议》又约定，若和驰上品酒店未能按时向乙方支付房屋租金，和驰上品酒店和和驰房地产公司按每延迟一天按月租金3%支付违约金。和驰上品酒店于2015年1月21日支付2014年12月和2015年1月、2月的租金，已逾期22天；于2015年5月6日支付2015年3月、4月和5月的租金，已逾期37天；截至2016年3月30日，和驰上品酒店也未再支付租金，所应支付的2015年6月、7月和8月的租金已逾期274天，所应支付的2015年9月、10月和11月的租金已逾期182天，所应支付的2015年12月和2016年1月、2月的租金已逾期91天。潘勇对违约金的主张，基于上述约定和逾期情形。对此，和驰上品酒店辩称其并未违约，也不应再支付租金，本院不予采纳。对违约金数额，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，确定违约金为以所欠租金收益为基数，根据逾期天数按年利率24%计算的利息损失。2015年1月21日支付租金收益所产生的违约金为63.79元（4410×24%÷365×22），2015年5月6日支付租金收益所产生的违约金为107.29元（4410×24%÷365×37）；截至2016年3月30日，所应支付的2015年6月、7月和8月的租金收益所产生的违约金为794.52元（4410×24%÷365×274），所应支付的2015年9月、10月和11月的租金收益所产生的违约金为527.75元（4410×24%÷365×182），所应支付的2015年12月和2016年1月、2月的租金收益所产生的违约金为263.88元（4410×24%÷365×91）。以上违约金合计1757.23元。
关于和驰上品酒店要求潘勇开具发票的反诉请求，根据税收征收管理法规定，税务机关是发票的主管机关，对拒不开具发票的行为，权利遭受侵害的一方当事人可向税务部门投诉，由税务部门依照税收法律法规处理。本案中，在双方当事人未有明确约定的情况下，交付发票是税法上的义务，并非双方合同约定的义务，和驰上品酒店依据合同主张潘勇交付发票缺乏依据，其主张本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国税收征收管理法》第二十一条第一款、第二款之规定，判决如下：
一、被告襄阳和驰房地产开发有限公司、襄阳和驰上品大酒店有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告潘勇违约金1757.23元；
二、驳回原告潘勇的其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告襄阳和驰上品大酒店有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费461元，减半收取计230.5元，由原告潘勇负担215元，被告襄阳和驰上品大酒店有限公司、襄阳和驰房地产开发有限公司负担15.5元。反诉案件受理费50元，由反诉原告襄阳和驰上品大酒店有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院（上诉人应在提交上诉状时，预交上诉案件受理费，汇款至湖北省襄阳市中级人民法院，开户行：农行襄阳万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院，账号：17-451701040003656。上诉人也可以将上诉案件受理费直接交襄阳市中级人民法院。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理）。
审判员 阮 桥
二〇一六年十一月十四日
书记员 吴文进