山东省烟台市芝罘区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0602民初2841号
原告：尹进才，男，1945年11月23日出生，汉族，栖霞茉莉华有限公司退休职工，住烟台市莱山区。
委托诉讼代理人：尹建伟（系原告之子），男，1978年1月27日出生，汉族，山东航空公司职工，住烟台市莱山区。
委托诉讼代理人：吴帅，山东海峰律师事务所律师。
被告：烟台现代商城置业开发有限公司，住所地烟台市芝罘区机场路276号。
法定代表人：章鹏飞，总经理。
委托诉讼代理人：陈涛，山东滨海正大律师事务所律师。
原告尹进才与被告烟台现代商城置业开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告尹进才及其委托诉讼代理人尹建伟、吴帅和被告的委托诉讼代理人陈涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求:1、判令被告支付原告自2014年3月1日至2016年3月31日逾期办证违约金36000元（按已付购房款，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算），同时自2016年4月1日起继续按上述标准计付至被告为原告办理出房产证之日止；2、被告为原告办理坐落于烟台市芝罘区机场路276号附二号内1××号房屋权属登记手续和土地证明。事实与理由：2013年9月4日，原、被告在签订的房屋买卖合同中约定，原告购买被告位于烟台市芝罘区机场路276号附二号内1××号网点房，建筑面积56.35平方米，总价款202860元。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十三条规定，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。原告自2013年9月4日签订合同并交房至今未获得房产权属证书。原告曾多次向被告主张权利未果。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，被告在合同签订之日起90天后即应支付原告逾期办证违约金，原告自愿放弃之前的违约金，仅自2014年3月1日起主张违约金。
被告辩称，第一，原告对被告的起诉没有事实和法律依据。第二，因房屋系现房，鉴于原被告双方于2013年9月4日签订房屋买卖合同并且双方在合同中没有约定具体的办理房屋产权登记手续的时间，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，原告应当于2013年12月3日开始计算诉讼时效，但原告系2016年11月才向法院起诉，已超过法定的诉讼时效。请求驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下:
2004年12月10日，原告向被告缴纳认购坐落在烟台市芝罘区机场路276号附二号内1××号的房屋（以下简称涉案房屋）的认购款60000元。2005年，被告将涉案房屋交付给原告。交房后原告将涉案房屋返租给被告。2007年7月7日，原告以租金抵顶购房款11733元，被告向原告出具预收认购款11733元的收据。
2011年6月16日，被告申请办理包括涉案房屋在内的芝罘区机场路276号附二号2层网点的房屋所有权初始登记。
2011年8月17日，被告在报纸上公告通知包括涉案房屋在内的相关房屋的业主于2011年8月31日前到公司办理房屋产权登记的相关手续。
被告向烟台市住宅专项维修资金管理中心缴纳了涉案房屋的住宅专项维修资金3268.30元，2011年9月2日，烟台市住宅专项维修资金管理中心出具了3268.30元的收据。
2012年8月31日，被告取得证号为烟房权证芝字第××号的房屋所有权证书，载明房屋坐落于芝罘区机场路276号附二号，总层数为2层，建筑面积1662.11平方米，套内建筑面积1592.82平方米，附记处载明此证包括“125-128”“变更，上次登记日期为2012年1月6日”。被告解释称，因有部分业主在之前已经办理了个人的房产证，故被告将这部分房屋剔除出来后重新更换了大证。原告则认为该证可以证明涉案房屋已经具备了办证条件，只是因被告个人原因被其他债权人查封导致目前不能办证。
2013年9月4日，原、被告在签订的《房屋买卖合同》中约定：被告自愿将用途为网点的涉案房屋（建筑面积56.35平方米）出售给原告，房屋价格为202860元。原告于2013年9月4日一次性付清房款。双方同意于2005年12月30日由被告将该房屋交付原告。被告保证该房屋产权清楚，无查封、抵押等限制房屋登记情形，否则给原告造成的损失，被告负责赔偿。当日，原告向被告缴纳134384.30元，其中包括购房款131127元、住宅专项维修资金3257.30元。2013年9月5日，被告向原告出具销售涉案房屋金额为202860元的发票。
庭审中，原告称，2004、2005年缴纳认购金、交付房屋时涉案房屋的手续不全，一直未办理房产证、土地证。2013年，被告通知原告能够办证，双方在2013年9月4日补签了房屋买卖合同，原告在当天将剩余房款付清，被告让原告回去等通知，双方未协商具体的办证程序问题。后，原告打电话问过被告几次，被告起初告知在办证，近一年以后又答复因土地被查封办不了房产证。被告公司也基本人去楼空。
被告称，2011年8月17日被告在烟台日报上刊登通知，通知购买被告房屋的相关当事人于2011年8月31日前到公司办理房屋产权登记的相关手续，但原告却未按该通知的要求到公司补交房款、办理产权登记手续。被告已告知原告土地被查封无法办证，但原告多次要求并催促被告予以办理，当时被告也正在解决与案外人的纠纷，在原告多次催促的情况下，被告才与原告补签合同并补收欠付的房款，准备为其办证。原告对被告陈述的签订合同前已告知原告土地被查封无法办证不予认可，被告亦未对此举证证明。
被告提交了日期为2012年9月3日的烟国用（2012）第10754号土地使用权证复印件一份（载明土地坐落于芝罘区机场路276号，用途为商业用地，使用权面积为33789平方米）。原告对该证无异议。经本院自烟台市国土局不动产登记中心芝罘分部查询得知，自2012年11月20日起，该证项下的土地使用权被杭州市萧山区人民法院、上海市杨浦区人民法院、山东省烟台市中级人民法院、山东省烟台市芝罘区人民法院等法院查封，至今仍处于查封状态。
另查，原告于2016年11月17日向芝罘区人民调解委员会申请调解。2017年4月18日，该委员会出具调解终结书。本院于当日立本案。诉讼中，原告称其多次向被告主张过权利，但被告对此不予认可，原告未举证证明。
本院认为，原、被告于2013年9月4日签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，权利义务约定明确，且未违反国家法律法规的禁止性规定，应为有效,对原、被告双方均具有法律约束力。（一）被告虽已办理了涉案房屋的初始登记，但因被告的原因导致土地被查封致使原告至今不能取得涉案房屋不动产权证书的事实清楚。因涉案房屋目前不具备办理不动产权证书的条件，故对原告要求被告办理涉案房屋权属登记手续和土地证明的诉讼请求，本院不予支持。（二）在原、被告签订的买卖合同对办理房屋权属证书事宜未进行明确约定的情况下，因被告与案外人之间存在纠纷导致涉案土地被查封，被告亦自认与原告签订合同时即因土地被查封而不能办理涉案房屋的产权证书，故由于被告的原因导致原告至今未能取得房屋权属证书的事实清楚，被告应承担违约责任，原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，要求被告以购房款202860元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付逾期办证违约金，于法相合，本院予以支持。被告虽称与原告签订合同时已告知原告土地被查封，但原告不予认可，被告亦未举证证明，本院对此不予采信。至于被告支付逾期办证违约金的期间，原告在买卖合同订立之日起90日届满的次日即2013年12月4日即应知道权利受到侵害，但原告直至2016年11月17日才向芝罘区人民调解委员会申请调解，被告为此对原告逾期办证违约金的主张提出了已逾诉讼时效期间的抗辩，虽然原告自称其多次找被告主张权利，但未能提供有效证据证明，被告也不予认可，无法证实诉讼时效存在中止、中断的情形，本院仅能支持原告主张的2014年11月18日至不动产权证书办理完毕之日止的逾期办证违约金，原告请求的超出部分，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、限被告烟台现代商城置业开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告尹进才自2014年11月18日起至不动产权证书办理完毕之日止的逾期办证违约金（以购房款202860元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准）；
二、驳回原告尹进才的其他诉讼请求。
如果被告烟台现代商城置业开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为350元，由被告烟台现代商城置业开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审判员 徐 小 明
二〇一七年九月五日
书记员 姜慧萍（代）