江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏02民终358号
上诉人（原审原告）：朱明国，男，1981年8月27日生，，汉族，住安徽省六安市裕安区。
委托诉讼代理人：孙亮亮、许成龙，江苏天煦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：无锡市旗南生鲜超市有限公司，住所地无锡市广南路588号睦邻中心中1层。
法定代表人：房才南，该公司经理。
委托诉讼代理人：范鹤周，江苏瑞莱律师事务所律师。
上诉人朱明国因与被上诉人旗南生鲜超市有限公司（以下简称生鲜超市）租赁合同纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院（2016）苏0202民初1525号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
朱明国上诉请求：撤销一审判决，改判生鲜超市向其支付摊位租金、卫生费、管理费、水电押金共计56600元。事实和理由：1、生鲜超市存在虚假宣传、虚构事实的行为，生鲜超市的场地表象是集市，对外宣传也是集市，导致朱明国作出错误的意思表示，但实际上生鲜超市的场地却是超市而非集市。2、生鲜超市存在根本违约，生鲜超市因经营不善而关闭，丧失了出租权，生鲜超市曾多次承诺整改，并扩大宣传，朱明国才勉强同意经营一段时间，但是最终生鲜超市并未遵守承诺，所以朱明国不再经营。3、朱明国不存在任何违约行为，朱明国未再经营的原因是由于生鲜超市丧失了租赁权且没有将集市改为超市，且朱明国也已经就不再经营的行为向生鲜超市进行了告知。4、3个月的免租期应当保护卫生费和管理费，且3个月应该是指租赁期的前3个月。
生鲜超市辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
朱明国向一审法院起诉请求：请求判令其与生鲜超市之间的租赁协议书于2016年3月24日解除（针对J5、6、7、8、9五个摊位�；判令生鲜超市返还其摊位租金45000元、卫生费3600元、管理费5000元、水电押金3000元，共计56600元。
一审法院认定事实：1、无锡市广益建设发展集团有限公司系无锡市广南路588号房屋所有权人，其授权无锡市崇安新城睦邻中心管理有限公司（以下简称睦邻中心）对上述房屋范围内所有物业进行租赁、物业管理等经营活动。后睦邻中心将无锡市广南路588号睦邻中心中Ⅱ区1层01、02、07、08、09、10、11、12、21、22、23、25、26、27及Ⅲ区1层03、05、07、2层01、02、03号商铺出租给无锡市中杰物业管理有限公司（以下简称中杰公司）使用。2015年7月9日，中杰公司与房才南签订房屋租赁合同，约定中杰公司将无锡市广南路588号睦邻中心中1层房屋出租给房才南使用，用于开设生鲜菜场超市店。2015年8月15日，中杰公司与生鲜超市签订协议书一份，约定因生鲜超市的法定代表�房才南是生鲜超市的出资人，在生鲜超市成立前房才南以个人名义与中杰公司订立了房屋租赁合同，在具备了经营场地的相应条件后申请设立了生鲜超市，房才南的行为实际是生鲜超市的行为，故中杰公司与房才南订立的租赁合同中涉及到房才南的权利义务对生鲜超市产生法律效力，中杰公司与生鲜超市不再订立书面租赁协议，且中杰公司同意生鲜超市对外转租租赁物。
2、2015年12月24日，生鲜超市（甲方）与朱明国（乙方）签订《租赁协议书》，载明：“为了明确甲乙双方的权利和义务，本着平等互利的原则，就集市的房屋及摊位租赁一事协商一致，特订立如下协议，以资双方信守：1、甲方将建造在睦邻中心1楼内的商业用房第J5、6、7、8、9、号摊位租给乙方使用；2、租赁期限为：壹年，即从2015年12月26日至2017年3月25日止，其中含免租期三个月，实行先�后用；3、租金金额：每间房屋及摊位租金为人民币45000元，并注经营项目蔬菜；4、乙方用去的水、电费由甲方按月向乙方收取，并交水电及治安押金3000元；5、乙方如需停业应及时向甲方请假，如未请假停业者超出一个月，甲方有权将门市转让，租金不退”等内容。同日，朱明国向生鲜超市支付了摊位租金45000元、卫生费3600元、管理费5000元、水电押金3000元。
3、诉讼中，双方一致确认，卫生费每个摊位为720元/年，五个摊位合计3600元/年，管理费每个摊位为1000元/年，五个摊位合计为5000元/年。双方均确认卫生费、管理费的年限为一年，但朱明国认为该一年期限应同租赁期限一致，即从2015年12月26日至2017年3月25日止，其中含免租期三个月，生鲜超市不予认可，称卫生费、管理费不应包含免租期。对于水电费押金3000元，生鲜超市诉讼中称无法确认朱明国已使用水电费的金额。
4、诉讼中，朱明国提供了：1、招商喜讯复印件、张留俊名片，证明生鲜超市以崇安区睦邻中心菜场的名义对外招租；2、生鲜超市照片，证明生鲜超市实际对外经营是“超市”，不是集市；3、停业图片复印件，证明生鲜超市在2016年2月6日至2016年2月14日无正当理由将超市关闭；4、律师函及寄送快递，律师函载明生鲜超市的行为已构成违约，要求生鲜超市在收到律师函后5日内退还朱明国交付的包括但不限于房屋及摊位等一切租金或与委托人联系协商解决此事，生鲜超市收到了该函；5、2016年5月23日告知函，证明生鲜超市认可其交付的是超市不是集市，超市人气不足、经营冷淡，愿意退还租金；6、2016年5月23日超市现场照片一组，证明生鲜超市目前基本无人经营，现场混乱，濒临倒闭；7、2016年3月5日生鲜超市告租户书、告知函，中杰物业公�2016年7月12日告知函照片，证明生鲜超市存在停业重新整顿的行为；经质证，生鲜超市发表如下质证意见：1、对招商喜讯复印件、张留俊名片的真实性不予认可，两者来源不明，招商喜讯没有公章、签字等，对真实性不予认可，张留俊系生鲜超市经理，但其一直是以生鲜超市名义对外招商；2、对照片中生鲜超市的座落和位置无异议，双方签订的协议是以生鲜超市名义签订的，朱明国认为双方约定交付集市系其扩大理解，对证明目的不认可；3、对图片真实性无异议，在过年期间其确实关门的，但没有停止营业，因为没有经营者，其安排了管理员，只要有人经营，其随时可以开门；4、对律师函无异议，其于2016年3月25日收到了该律师函，但该律师函意思不明确；5、对告知函不认可，该告知函形式上没有被告的盖章签字，内容上摊位号是空白的，故不予认可；6、2016年5�23日现场照片真实性无异议，该照片里恰好可以证明截至2016年5月23日仍有人在经营，并未停业；7、对告租户书、告知函真实性无异议，但其未停业，其亦未限制朱明国经营，未影响合同的履行，中杰物业的告知函与本案无关。
5、诉讼中，朱明国称：其在与生鲜超市签订合同时就对涉案房屋是超市还是集市产生了疑问，但生鲜超市向其说不管是集市还是超市，他们都有能力带其做好，做下去，其当时要求生鲜超市提供菜场的批文，但生鲜超市说在办理中，由于2015年12月26日要开业，所以其就签了合同进去经营了，一致经营到2016年3月份发现做不下去了，之后就不再经营了。
6、2016年7月15日，生鲜超市在无锡日报上发布通知，载明：生鲜超市承租户：路旭光、房春美、李菊仙、范守春、赵仁海、张玉学、翟占海、曹发金、谭国印、戴步进、杜永来、孙春风、侯忠堂、朱明国、欧兆金、刘鹏，根据双方签订的租赁协议，承租人不得无故停业超过一个月，截至目前为止，生鲜超市未收到你停止营业的书面申请，然而你实际停止营业的时间已远远超过合同约定的一个月时间，你的停止行为已严重影响和破坏了超市整体对外经营秩序，给我公司造成了巨大经济损失。为维护本公司合法权益，自通知之日起，解除与你的租赁协议，限你于2016年7月18日清理并交还租赁物，逾期我公司将自行处理。由此造成的一切后果均由你自行承担，届时我公司保留向你主张赔偿一切损失的权利。特此通知。
上述事实，有租赁协议书、收据、照片、无锡日报通知、律师函、当事人的陈述等证据在卷佐证。
一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方对租赁协议书已解除均无异议，法院予以确认。现�方的争议焦点为：1、朱明国、生鲜超市各自要求解除租赁协议书的理由是否成立及解除租赁协议的时间；2、管理费、卫生费、水电费押金是否应返还及相应返还金额。
关于争议焦点一，首先，朱明国是否有权以生鲜超市根本违约致其合同目的无法实现为由行使法定解除权从而要求返还租金等费用，法院认为朱明国该节诉称意见难以支持，理由如下：第一，朱明国诉称生鲜超市未按约定交付“集市”，而是交付了“超市”，但根据双方之间的租赁协议书，全文仅有开篇一处涉及“集市”两字，协议条款均以“摊位”表述，且朱明国亦未提供证据证明两者的区别，仅以字面理解并不妥当；第二，即便生鲜超市曾以“集市”名义对外宣传，根据朱明国的陈述，其在签订合同时对标的物的性质有怀疑，但在生鲜超市告知其不管集市还是超市，都会做好后，在该�情况下其仍签订了合同交付了租金，且经营了三个月左右之久，可见标的物的性质并非系朱明国签订租赁协议书的决定性因素；第三，朱明国诉称双方在签订合同前口头对集市的规模、人气、商户入住率等方面进行了约定，但未提供证据证明，生鲜超市不予认可，应由朱明国承担举证不能的后果；综上，法院认为朱明国主张合同解除的理由不成立，对其要求返还租金的诉请法院不予支持。其次，根据双方之间的租赁协议书，承租方未请假停业超过一个月，生鲜超市有权转租并租金不退换，朱明国诉讼中明确其在2016年3月份后不再经营，该行为违反了双方的约定，生鲜超市有权要求解除合同。综上，法院认为生鲜超市要求解除合同的理由成立，对其主张的解除合同的时间为2016年7月15日，租金不予退还的意见法院予以采纳。
关于争议焦点二，首先，双方并未�卫生费、管理费进行约定，租赁协议书解除后，未发生的卫生费、管理费应予返还；其次，双方确认卫生费、管理费的期限为一年，但双方对该期限是否包含三个月的免租期存在争议，本院认为免租期一般适用的是租金，且需双方进行约定，本案中双方并未对卫生费、管理费的使用期限进行约定，故对朱明国诉称卫生费管理费应包含三个月的免租期的意见法院不予采纳。因双方解除合同的时间为2016年7月15日，故朱明国实际使用的期限为2015年12月26日至2016年7月15日，因五个摊位卫生费的标准为3600元/年（9.86元/天），管理费为5000元/年（13.70元/天），实际使用天数为202天，产生了卫生费1991.72元、管理费2767.40元，故生鲜超市应返还朱明国卫生费1608.28元、管理费2232.60元。
关于水电费押金3000元，因生鲜超市无法明确朱明国实际使用的金额，故对朱明国要求生鲜超市返还水电押金的诉请法院予以支持。
据此，一审法院判决如下：一、朱明国与无锡市旗南生鲜超市有限公司签订的《租赁协议书》于2016年7月15日解除。二、无锡市旗南生鲜超市有限公司于判决生效之日起十日内返还朱明国卫生费1608.28元、管理费2232.60元、水电费押金3000元。三、驳回朱明国的其他诉讼请求。
二审中，朱明国提供如下证据：1、（2016）苏0213民初1249号、1250号、1251号、1252号案件的庭审笔录，该几份笔录中的原告即承租户均称，生鲜超市曾承诺租赁场所为集市，且对商铺入驻率、规模和人流量等都有所承诺，在合同期内生鲜超市存在无故关门等行为，构成根本性违约。2、生鲜超市于2016年3月5日发布的告租户书及告知函、朱明国等租户于2016年3月7日的告旗南生鲜超市书，证明旗南超市存在二次开业的情形，说明生鲜超市经营不善，朱明国不存在违约情形，朱明国等人在看到生鲜超市于2016年3月5日的告知函后，集体以告旗南生鲜超市书的形式向生鲜超市请假，不存在违约情形。3、睦邻中心的报告复印件，证明生鲜超市存在大量的租赁纠纷，生鲜超市无权出租房屋，构成根本违约。4、中杰公司的通知，其中载明中杰公司决定于2016年7月18日开始对生鲜超市收回租赁权，证明生鲜超市构成违约。5、公安机关出具的两份证明，证明很多租户无法进入自己场地，无法使用和占有租赁物，印证了租赁场地被中杰物业收回的事实。
经质证，生鲜超市认为，1、证据1中原告的陈述与本案没有关联性，这些案件中原告的代理人与本案中朱明国的代理人是同一人，代理人作出的陈述缺乏客观性，无法证明双方之间存在相关约定。2、告租户书和告知函的真实性没有异议，但是告租户书与本案无关，告知�说明大部分租户还在经营中，同时生鲜超市在告知函中仍然在强调如果停止营业一个月要承担违约责任。其并没有收到朱明国等人签字的告旗南生鲜超市书。3、证据3没有原件，不具有证明效力。4、对中杰公司的通知真实性无法确认，即便是真实的，因为通知的落款时间是2016年7月18日，而生鲜超市通知朱明国解除合同的时间是2016年7月15日，该份通知与本案无关。5、公安机关的证明载明的发生纠纷的时间在解除合同之后，与本案无关。
以上事实，由庭审笔录、告租户书、告知函、告旗南生鲜超市书、睦邻中心报告、中杰公司通知、公安机关的证明及当事人陈述等证据在卷予以佐证。
二审查明的事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行�己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，朱明国与生鲜超市签订的租赁协议书系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方均应按约履行。现双方均表明了解除租赁协议的意思表示，但是对于协议被解除的原因及违约责任的承担存在争议。朱明国上诉认为租赁协议被解除的根本原因在于生鲜超市构成根本违约，对此，本院认为，朱明国的上诉理由不能成立，主要原因是：第一，从租赁协议书的内容来看，仅有引言中“就集市的房屋及摊位租赁一事协商一致”涉及到“集市”二字，其余条款均载明是“摊位”，无从看出双方对生鲜超市应当交付的标的物明确约定为“集市”，而非“超市”。此外，朱明国也未能明确指出“集市”和“超市”在法律意义上存在本质区别，即便双方确实约定了交付标的物为“集市”而非“超市”，但结合朱明国对于为何签订协议的陈述及经营了三个月的情况来看，交付标的物的性质并非协议签订过程中的决定性因素，故朱明国以生鲜超市交付的为“超市”而非“集市”为由，而认为生鲜超市构成根本违约的理由不能成立。第二，朱明国虽称生鲜超市对于超市的规模、人气、商户入住率曾给予了承诺，但仅提供了2016年5月23日的告知函予以证明，而该告知函上未有生鲜超市的盖章，且生鲜超市不予认可，故对于该节陈述，朱明国未能提供充足证据证明其主张。第三，从2016年3月5日生鲜超市的告租户书中可以看出，生鲜超市确实有第二次开业的计划。但是在此之后，仍有部分租户在继续经营，生鲜超市并未因第二次开业的计划而就此停止对外经营，且生鲜超市是否经营不善与生鲜超市是否构成违约没有必然联系。第四，朱明国虽在二审中提供了其与诸多租户于2016年3月7日共同签字的告旗南生鲜超市书，认为其已经履行了请假手续，但其并未提供证据证明其已经将该文件送达生鲜超市，且生鲜超市亦否认收到该文件，故朱明国不能证明其已经履行了租赁协议书第5条所约定的停业请假手续。第五，在朱明国无故停业超过一个月的情况下，生鲜超市有权按照租赁协议书第5条的约定，解除与朱明国之间的租赁协议，且不予退还租金。一审法院判令朱明国与生鲜超市之间的租赁协议于2016年7月15日解除，且生鲜超市不予退还租金，符合双方合同约定。第六，朱明国虽认为生鲜超市与中杰物业之间已经产生了纠纷，生鲜超市已丧失租赁权，但其提供的中杰物业的通知真实性无法确认，即便真实性可以确认，中杰物业要求收回租赁权的行为也是发生在朱明国与生鲜超市租赁协议解除的时间之后，无法以该份通知认定生鲜超市在2016年7月18日之前已丧失了出租权。
免租期一般适用的是对租金的免除期限，而非对卫生费、管理费的免除期限，朱明国并未举证证明生鲜超市在给予其三个月免租期的同时，亦给予了其三个月的卫生费、管理费的免除期限。一审法院按照租赁协议约定的卫生费、管理费的年收费标准，结合朱明国的实际使用期限，判令生鲜超市返还朱明国卫生费1608.28元、管理费2232.60元，并无不当，本院予以维持。
综上，朱明国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1073元，由上诉人朱明国负担。
本判决为终审判决。
审判长 谢 伟
审判员 潘晓峰
审判员 李 飒
二〇一七年五月四日
书记员 徐冬晖