江苏省扬州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）扬民终字第01632号
上诉人（原审被告）仪征市十二圩新区建设有限公司，住所地在仪征市经济开发区十二圩办事处人民路25号。
法定代表人卢长兴，董事长。
委托代理人张舒翰，江苏宗申律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李爱霞。
委托代理人张爱兵。
上诉人仪征市十二圩新区建设有限公司（以下简称十二圩建设公司）因与被上诉人李爱霞房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省仪征市人民法院（2015）仪新民初字第0194号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
李爱霞原审诉称，2010年12月31日，李爱霞和十二圩建设公司签订房屋租赁协议，并交付押金和租金，但十二圩建设公司至今未能将房屋出租给李爱霞使用。李爱霞多次向十二圩建设公司催要已交付的押金、租金，十二圩建设公司至今未退还。现李爱霞依法请求法院判令十二圩建设公司返还押金、租金合计42000元并承担此款自2010年12月31日至判决给付之日按中国人民银行同期贷款利率计算的利息，并由十二圩建设公司承担本案的诉讼费用。
十二圩建设公司原审辩称，李爱霞与我公司于2010年12月31日签订商铺租赁合同，十二圩建设公司收受李爱霞租金39000元，其中包括李爱霞竞拍时缴纳的押金20000元，后李爱霞竞拍成功，20000元押金转变成房屋租金。十二圩建设公司不存在严重违反合同约定的情形。此外，双方签订租赁合同是在2010年12月31日，而李爱霞起诉时间是2015年3月25日，中间间隔四年多的时间，超过法律规定的诉讼时效。请求驳回李爱霞的诉讼请求。
原审查明，2010年9月18日，十二圩建设公司取得仪征市发展与改革委员会《关于对仪征市十二圩新区建设有限公司新建经济开发区国和路集贸市场项目可行性研究报告的批复》。2010年12月，十二圩建设公司就该集贸市场房屋对外招租。竞租时，李爱霞向十二圩建设公司交付了20000元的押金。2010年12月31日，李爱霞和十二圩建设公司签订了《国和路商业街商铺租合同》一份，李爱霞以13000元／年的成交价竞得D2区03号商铺1间，租金计算日期自2011年3月1日至2014年2月28日止，每间商铺3年押金共计3000元，李爱霞承租商铺应先付租金，3年租金一次性收取，收取后签订本租赁合同。2010年12月31日，十二圩建设公司工作人员周永祥向李爱霞出具收条1份，证明十二圩建设公司收到李爱霞现金22000元。2011年元月26日，十二圩建设公司向李爱霞开具江苏省行政事业单位结算凭证1份，证明十二圩建设公司收取了李爱霞交付的3年租金合计39000元。
原审另查明，该集贸市场房屋于2012年10月12日竣工验收消防备案抽查合格，2012年12月5日取得国有土地使用权证，2013年1月24日补办建设工程规划许可证，2013年1月29日取得房屋所有权证。
上述事实，有当事人陈述认可一致及李爱霞向原审法院提供的《国和路商业街商铺租合同》、结算凭证、收条以及原审法院调取的仪征市发改委《关于对仪征市十二圩新区建设有限公司新建经济开发区国和路集贸市场项目可行性研究报告的批复》、房屋所有权证、土地使用证、仪征市公安消防大队建设工程竣工验收消防备案抽查合格意见书、建筑工程施工许可证、规划许可证、招租公告、竞租规则、意向竞租人签到、号牌发放表、竞租记录等证据予以证实。
原审法院认为，合同的当事人应当按照合同的约定，全面履行自己的义务。公民、法人违反合同义务的，应当承担民事责任。针对十二圩建设公司抗辩认为，李爱霞的起诉已超过一年的法定诉讼时效，原审法院认为，本案属于房屋租赁合同纠纷，不应适用法律规定的一年的短期诉讼时效，而应适用两年的普通诉讼时效；李爱霞主张权利的诉讼时效期间应从知道或应当知道权利被侵害时起计算，不能简单认为李爱霞起诉被法院受理的时间只要超过一年或两年，就超出法定诉讼时效期间。况且，截至合同约定的租赁期限届期后，十二圩建设公司仍然未能按照双方签订的商铺租赁合同的约定及时向李爱霞交付商铺，持续处于违约状态。合同签订后，李爱霞多次与十二圩建设公司负责人或工作人员联系，要求及时交付或返还租金、押金，不能认定李爱霞的起诉已经超过法定诉讼时效，故对十二圩建设公司的该项抗辩意见，原审法院不予支持。至于李爱霞要求十二圩建设公司返还租金、押金共计39000元并给付相应利息的诉讼请求应当予以支持。理由如下：李爱霞与十二圩建设公司于2010年12月31日签订的《国和路商业街商铺租合同》合法有效，应受法律保护。十二圩建设公司在已收取三年全部租金的前提下，未能按照合同约定履行交房义务，其行为已经违反合同约定，应承担本次纠纷的违约责任。现李爱霞要求十二圩建设公司退还押金39000元的诉讼请求，于法有据，原审法院应予支持。至于李爱霞认为其还交付了3000元押金，鉴于十二圩建设公司不予认可，且李爱霞未能提供证据予以证明，经李爱霞申请，原审法院向相应的金融机构亦未能调取相应的转账明细，故对李爱霞要求退还押金3000元的诉讼请求，因无事实依据，原审法院不予支持。至于李爱霞要求十二圩建设公司承担押金、租金共计42000元自2010年12月31日至判决给付之日按中国人民银行同期贷款利率计算的利息，因双方签订的合同并未约定逾期付款利息，李爱霞主张的利息应自起诉之日即2014年3月25日至十二圩建设公司给付之日按中国人民银行同期贷款利率计算。此外，在对上述集贸市场的房屋组织竞租时，该集贸市场并未取得建设工程规划许可证，亦未取得国有土地使用权证和房屋所有权证，故十二圩建设公司在对上述房屋进行招租时，上述房屋依法并不能出租。再次，《中华人民共和国消防法》第十五条规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查；公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查；未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。本案中，十二圩建设公司拟出租的集贸市场显然属于上述公众聚集场所，而十二圩建设公司在对上述集贸市场与李爱霞签订租赁合同时，该市场未经消防安全检查，故该集贸市场其时依法不得投入使用、营业。综上，十二圩建设公司应当及时退还李爱霞租金39000元，未及时退还的，应当承担利息损失，故李爱霞要求十二圩建设公司返还39000元租金并承担该款自2015年3月25日起至实际给付之日止按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算的利息的诉讼请求，合法有据，原审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十八条第一款、第一百零六条、第一百三十五条、第一百三十六条、第一百三十七条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、仪征市十二圩新区建设有限公司于本判决生效之日起30日内向李爱霞返还租金39000元及利息（自2015年3月25日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）；二、驳回李爱霞其余的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费850元，依法减半收取425元，由李爱霞负担25元，十二圩建设公司负担400元。十二圩建设公司应负担的部分李爱霞已垫付，由十二圩建设公司于本判决生效之日起30日内返还给李爱霞。
判决后，十二圩建设公司不服，向原审提起上诉，其上诉的主要理由为：一、李爱霞的起诉已经超过诉讼时效；二、李爱霞要求返还押金和租金的前提是李爱霞依法享有并正确行使合同的解除权，本案所涉租赁合同合法有效，李爱霞无权要求十二圩公司返还押金和租金。
李爱霞答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院维持原判。
经审理查明，原审判决查明的基本事实属实，本院依法予以确认。
二审中，双方当事人均未提供新的证据。
本案二审的争议焦点为：一、李爱霞的起诉是否已经超过诉讼时效？二、十二圩建设公司是否应当向李爱霞返还租金39000元及利息？
关于争议焦点一，本院认为，李爱霞的起诉没有超过诉讼时效。理由如下：本案属于房屋租赁合同纠纷，应适用两年的普通诉讼时效；李爱霞主张权利的诉讼时效期间应从知道或应当知道权利被侵害时起计算；十二圩建设公司持续处于违约状态；合同签订后，李爱霞多次与十二圩建设公司负责人或工作人员联系，要求及时交付或返还租金、押金，故原审法院认定李爱霞的起诉未超过法定诉讼时效，并无不当，对十二圩建设公司的该项上诉意见，本院不予采信。
关于争议焦点二，本院认为，十二圩公司应当向李爱霞返还租金39000元及利息。理由如下：李爱霞与十二圩建设公司之间签订了房屋租赁合同，且十二圩建设公司在已提前收取三年全部租金，根据一审二审中十二圩建设公司提供的证据，不能证明十二圩建设公司已经按照合同约定履行交房义务，其行为已经违反合同约定，并导致租赁合同的目的不能实现，李爱霞要求十二圩建设公司退还押金39000元的诉讼请求，于法有据，应予支持。十二圩建设公司认为李爱霞没有单方解除权，对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款的规定，一方当事人有违约行为致使合同目的不能实现的，当事人可以解除合同。对十二圩建设公司的该项上诉理由，本院不予采信。
综上，一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费850元，由上诉人仪征市十二圩新区建设有限公司承担。（已交）
本判决为终审判决。
审 判 长 Ｘ Ｘ
审 判 员 刘文辉
代理审判员 吕 露
二〇一五年十二月五日
书 记 员 陈凤至
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。