江西省南昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）洪民三终字第293号
上诉人(原审被告、反诉原告）：陈久冬，男，1970年3月22日出生，汉族，住江西省南昌市经开区英雄经济技术开发区。
上诉人(原审被告、反诉原告）：赵慧，女，1970年4月18日出生，汉族，住江西省南昌市经开区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：熊焕明，男，1968年4月27日出生，汉族，住江西省南昌市新建县。
委托代理人：杨桃香，女，汉族，1970年3月13日生，住江西省南昌市经济技术开发区，系熊焕明妻子。
委托代理人：谢秋云，江西经辉律师事务所律师。
上诉人陈久冬、赵慧与被上诉人熊焕明房屋买卖合同纠纷一案不服江西省南昌经济技术开发区人民法院（2015）洪经民初字第490号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈久冬、赵慧，被上诉人熊焕明及委托代理人杨桃香、谢秋云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2004年1月6日，熊焕明欲购买在陈久冬名下本案诉争的房产，、熊焕明之妻杨桃香以熊焕明的名义与陈久冬签订《售房合同》1份，约定：经双方协商同意将甲方（指陈久冬，以下同）冠山西路一套（三层顶楼）两房一厅的房子以贰万伍仟元卖给乙方（指熊焕明，以下同），合同生效后产权归乙方属（所）有。合同生效后房子发生任何费用（包括办理房产证和过房的费用等）全部由乙方承担。双方协商同意以付清款后甲方交给乙方购房发票（两张）。本合同一式两份，双方各持一份。双方签字后生效。合同签订后，同日熊焕明给付了陈久冬购房款25000元，陈久冬将江西金牛企业集团公司于1996年12月25日和1997年7月21日出具的，金额分别为3039.09元和11736.65元的2张收据交给了熊焕明，同日将房屋交付给了熊焕明，之后该房屋一直由熊焕明全家占有和使用。
另查明，陈久冬、赵慧于1993年10月登记结婚，本案诉争房产系陈久冬1997年参加其单位江西省畜牧良种场的房改，以14775.74元购得，于2006年登记在陈久冬、赵慧名下，登记地址为英雄经济技术开发区冠山西三路2栋2单元303室（房屋所有权证号为洪房权证英字第××号）。本案诉争房产的水电表户名现均为熊焕明。庭审中，原审法院主持了调解，因双方调解意见分歧太大，未能达成一致。
上述事实，有熊焕明和陈久冬、赵慧的陈述，熊焕明提交的南昌市房产档案馆调取的房屋档案材料、2004年1月6日双方签订的《售房合同》、收据2张、户名为熊焕明的水电费发票，陈久冬、赵慧提交的编号为洪房权证英字第××号的房屋所有权证，熊焕明与杨桃香，陈久冬与赵慧的结婚证等证据载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。
一审法院认为，本案争议的焦点是：2004年1月6日熊焕明的妻子杨桃香以熊焕明的名义与陈久冬签订的《售房合同》的效力问题。一审法院认为该《售房合同》有效，理由如下：第一，虽然杨桃香在以熊焕明名义签订《售房合同》时，熊焕明未书面授权其签约，但基于杨桃香与熊焕明系夫妻关系，购房也是熊焕明事先明知的，购房后熊焕明也以实际入住对此予以了追认，并也按该合同实际履行，因此，陈久冬、赵慧主张售房合同的签订者不是熊焕明本人所签，故《售房合同》自始不能成立的观点与法有悖，一审法院不予采信；第二，陈久冬、赵慧提出赵慧在签订《售房合同》时，其不知情，也未在合同上签名。其是事后才获知房屋被卖，自己始终不同意将房屋卖给熊焕明的主张，一审法院认为，陈久冬、赵慧系夫妻关系，本案诉争房屋出售前系他们共有的房改房，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”的规定，本案中，赵慧在诉争房屋卖给熊焕明，此后该房一直由熊焕明占有和使用长达十多年的期间内，未作出明确的异议表示，亦未退还购房款和收回房屋，其陈述始终不同意将房屋卖给熊焕明与事实相悖，且熊焕明已支付了购房的合理对价，在本案中，熊焕明是善意第三人，因此，陈久冬、赵慧的该主张，一审法院不予采信；第三，陈久冬、赵慧援引《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定，主张合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条之规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，该“强制性规定”是指效力性强制规定，而《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”，该条款旨在限制所有权尚不明确房屋的权属转让，是为维护房屋交易过程中的交易安全而制定的管理性规定，并非旨在禁止房地产买卖或限制合同自由，不是否认合同效力的效力性强制规定。《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，可见，未依法登记领取权属证书的房地产不得进行转让登记，不能发生物权变动的法律效果，但买卖合同仍然有效，故本案中，双方签订买卖诉争房屋协议时，陈久冬、赵慧虽然尚未实际取得该房屋的权属证书，但该房屋系两人购买的房改房，权属明晰，两人享有相应的处分权。因此，陈久冬、赵慧的该主张，一审法院不予采信。综上，2004年1月6日双方签订的《售房合同》合法有效，双方应当按照该合同的约定继续履行，对于熊焕明提出要求确认本案诉争房屋判归其所有，由陈久冬、赵慧协助办理该房屋过户至其名下的本诉诉讼请求，合理合法，一审法院予以支持。对于陈久冬、赵慧提出要求确认《售房合同》无效，返还购房收据并支付房屋租金的反诉诉讼请求，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项之规定，判决：一、座落于南昌英雄经济技术开发区××山西××单元××室房屋（产权证号为洪房权证英字第××号）归原告（反诉被告）熊焕明所有，被告（反诉原告）陈久冬、赵慧于本判决生效后三十日内协助办理该房产的过户手续至原告（反诉被告）熊焕明名下。二、驳回被告（反诉原告）陈久冬、赵慧的反诉诉讼请求。本案由原告（反诉被告）熊焕明预交的案件受理费（本诉部分）2300元减半收取1150元，由被告（反诉原告）陈久冬、赵慧预交的案件受理费（反诉部分）220元，合计1370元，均由被告（反诉原告）陈久冬、赵慧承担。
宣判后，陈久冬、赵慧不服,提起上诉。
陈久冬、赵慧上诉称：一、一审在认定上诉人的法律依据避重就轻，对事实认定不准。首先，房屋买卖合同要符合《城市房地产管理法》中的规定,违返了房地产管理法的合同自然是无效合同。合同中最为关键的事实合同中没有房屋共有人赵慧（上诉人）的签字。其次，十一年多，被上诉人熊焕明没有要求上诉人补签售房合同中的签字，也没有到法院告上诉人违约。一审中被上诉人熊焕明已承认所签合同的签字不是他本人所签，也没有参与合同的实施。由于售房合同的签订者不是当事人所签，故《售房合同》自始不能成立。二、一审法官适用法律不准：1、房屋的共有人主张追回该房屋的使用权，人民法院就应该支持。2、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）》第十一条：一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。（3）根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，转让房屋不动产没有进行转让登记，受让人自然不能取得房屋的所有权。三、判决的结果不公。请求撤销一审判决,依法确认上诉人与被上诉人于2004年1月6日签订的《售房合同》无效；判令被上诉人返还上诉人的南昌市经济技术开发区冠山西三路2栋2单元303室的购房发票（两张）；判令被上诉人支付上诉人自2004年1月6日使用至今的房屋租金25600元（平均月租200元，共计128个月）；判令本案全部诉讼费用由熊焕明承担。
被上诉人熊焕明辩称：上诉人的上诉理由不成立，请法院依法驳回。1、关于《售房合同》乙方签字，被上诉人购买房屋是与妻子协商的，其妻子在购房合同上签字并注明了两个人的名字，且该购房合同也按约履行的，被上诉人打工回来后也一直居住在购买的房屋里且至今已经居住了12年。2、在购买房屋时，房屋产权证上和其出具的原购房发票均是陈久冬一个人的名字，赵慧的名字并不在上面，且在签订
购房合同的时候赵慧在场也知道该事情，赵慧没有在合同上签字的原因是因为被上诉人认为产权证上和原购房发票上没有赵慧的名字，被上诉人在支付购房款给陈久冬时赵慧也是在场的。在签订合同后被上诉人一直居住在诉争房屋内，上诉人陈久冬和赵慧均没有对此产生异议，一直都是按照购房合同所履行的。购买该房屋是按市场价值来购买的，双方签订的合同是双方真实意思表示，是合法有效的。
二审法院查明的事实与一审一致。
本院认为：本案上诉人陈久冬与被上诉人熊焕明双方签订买卖诉争房屋的协议时，陈久冬虽未取得该房屋的权属证书，但该房屋系其单位房改房,权属明晰，陈久冬对涉案房屋拥有处分权。赵慧主张其作为涉案房屋的共有权人对房屋的买卖不知情,但在长达10多年的时间,赵慧却未对该房屋的使用权和所有权提出过任何异议,直到诉讼时才以不知情进行抗辩，明显不符合常理,本院不予采信。本案上诉人与被上诉人双方签订买卖诉争房屋的协议时，被上诉人熊焕明虽没有当场，是由其妻子代签的房屋买卖协议，但被上诉人熊焕明的行为已表明其对妻子的买卖房屋行为的认可。综上，2004年1月6日上诉人陈久冬与被上诉人熊焕明签订的《售房合同》是双方的真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。被上诉人熊焕明已按约支付了购房款，上诉人陈久冬及房屋共有人赵慧应协助办理该房屋过户手续。因此，被上诉人熊焕明要求由陈久冬、赵慧协助办理该房屋过户至其名下的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。但本案非确权纠纷，被上诉人熊焕明要求确权的请求，本院不予以支持。上诉人陈久冬、赵慧提出要求确认《售房
合同》无效，返还购房收据并支付房屋租金等上诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、变更江西省南昌经济技术开发区人民法院（2015）
洪经民初字第490号民事判决第一项为：上诉人陈久冬、赵慧于本判决生效后三十日内协助被上诉人熊焕明办理座落于南昌英雄经济技术开发区冠山西三路2栋2单元303室房屋（产权证号为洪房权证英字第××号）的过户手续至被上诉人熊焕明名下，过户费用由被上诉人熊焕明承担；
二、维持江西省南昌经济技术开发区人民法院（2015）
洪经民初字第490号民事判决第二项。
本案一审案件受理费按一审判决执行,二审案件受理费2520元，由上诉人陈久冬、赵慧负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曹成云
代理审判员 曹 渊
代理审判员 邓 晖
二〇一六年三月四日
书 记 员 王 倩