江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第5154号
上诉人（原审被告）南京星中之味酒店管理有限公司（以下简称星中之味公司），组织机构代码59800441-9，住所地南京市建邺区梦都大街130号紫鑫国际公寓2701室。
法定代表人曹玉林，该公司总经理。
上诉人（原审被告）南京润江九味锅餐饮管理有限公司（以下简称润江公司），住所地南京市浦口区泰山街道桥北村11幢106、107室。
法定代表人王留忠，该公司总经理。
被上诉人（原审原告）南京建瑞房地产开发有限公司（以下简称建瑞公司），组织机构代码74239354-4，住所地南京市建邺区梦都大街130号紫鑫国际公寓2601、2701室。
法定代表人JohnWilson，该公司董事长。
委托代理人顾颂坚、贾媛媛，江苏东恒律师事务所律师。
上诉人星中之味公司、润江公司因与被上诉人建瑞公司房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2014）建民初字第1989号民事判决，于2014年12月2日向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年1月5日进行公开开庭审理，上诉人星中之味的法定代表人曹玉林、润江公司的法定代表人王留忠、被上诉人建瑞公司的委托代理人顾颂坚到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
建瑞公司原审诉称，2011年12月30日，原告与被告润江公司签订《房屋租赁合同》，约定由被告润江公司承租原告位于本市梦都大街130号紫鑫中华国际公寓26、27层房屋的相关事宜。次年12月20日，原告与两被告签订《房屋租赁合同》补充协议，约定原告与被告润江公司签订的《房屋租赁合同》的房屋承租人变更为被告星中之味公司。根据约定：房屋租金实行季付制度，每季度租金175000元，采用“先付后用”的方式。承租方拖欠租金90日以上的，视为承租方根本违约，出租方有权解除合同并要求承租方支付违约金。因被告星中之味公司拖欠原告2013年第三、四季度和2014年第一季度共计9个月的租金525000元，其行为已构成根本违约，故请求判令：1、解除原告与两被告之间的《房屋租赁合同》；2、被告星中之味公司支付原告租金（租金自2013年7月1日起计算，至房屋租赁合同解除之日止，租金标准为2013年、2014年年租金70万元，2015年年租金73.5万元）及房屋使用费（该使用费自合同解除次日起计算，至被告实际迁出之日止；使用费标准参照同期房屋租金标准）、违约金300000元；3、被告润江公司对被告星中之味公司的上述债务承担连带责任；4、本案诉讼费用由两被告承担。
星中之味公司原审辩称，被告不同意解除双方之间的房屋租赁合同，因被告不存在违约行为；另原告主张的房屋租金数额不对，因为其将违章建筑物也作为合法建筑来计收租金无法律依据，即使被告违约，我们认为原告主张的300000元违约金过高，请求法院依法降低违约金标准。被告认为，原告在履行合同中存在欺诈及违约之处，欺诈体现在双方签订的租赁合同中约定，原告应保证所出租的房屋拥有合法的产权，而事实上我们直到2013年消防检查时才知道原告向被告提供的26楼出租房屋中有11间房屋系违章建筑，原告将违章建筑作为合法建筑出租在缔约时存在欺诈；原告在履约过程中未按照“合同”第七条第一款第三、五、七项约定履行。另由于原告未如实告知出租房屋的全部信息，导致2013年8月份开始，被告承租的26楼房屋内的厨房后场及餐饮包间均被南京市公安消防支队建邺大队予以临时查封。因被告是经营酒店，厨房后场查封会导致酒店无法经营。原告对此存有过错，对于相应的损失，被告将保留相应的诉讼权利。综上，被告认为原告在履约过程中存在较多的违约，属违约在先，故原告诉请不应支持。
润江公司原审辩称，同意星中之味公司的答辩意见。
原审法院经审理查明，建瑞公司于2011年12月30日与润江公司签订《房屋租赁合同》一份，双方约定：建瑞公司将本市梦都大街130号紫鑫国际公寓2601室（建筑面积为146.82㎡）、2701室（建筑面积为706.12㎡），合计租赁面积为852.92㎡出租给润江公司润江公司使用，另在该公寓26层可向润江公司润江公司提供可使用的无产权房11间，面积约330㎡；润江公司润江公司承租上述房屋用作餐饮经营；租赁期限即2012年1月1日至2021年12月31日止；润江公司在签订合同时向建瑞公司缴纳租赁保证金20万元；在润江公司无违反合同有关规定情形下，在合同期满时，建瑞公司不计息全额退还给润江公司；房屋租金采用“先付后用”的方式，租金每三个月缴纳一次，润江公司需提前15日支付下一期租金，若逾期缴纳租金视为其违约；租金标准为，自2012年1月1日起至2014年12月31日止；年租金为人民币70万元；2015年1月1日起至2015年12月31日止，年租金为人民币73.5万元；建瑞公司向润江公司提供租赁区域的必备设施，润江公司负责维修并承担相关维修和使用的各项费用；关于一楼大厅、电梯、车位等公共区域的使用，由润江公司与该处物业的物业公司协商解决，建瑞公司可帮助协调；建瑞公司提供负一楼内约50㎡可使用无产权的房间作为润江公司仓库（费用另议）；建瑞公司员工用餐和公司公关在润江公司记账消费。建瑞公司公关消费与润江公司另订消费协议；因润江公司违约，建瑞公司提出解除合同，装潢装饰物无偿归建瑞公司所有；润江公司不如期足额缴纳租金，自应缴之日起，建瑞公司每日按欠缴租金数额的2%加收滞纳金。拖欠租金90日以上的，视润江公司根本违约，润江公司所交纳的租赁保证金不予退还。建瑞公司有权解除合同，并要求润江公司向建瑞公司支付违约金，违约金为3个月的租金。2012年12月20日，建瑞公司又与润江公司、星中之味公司签订“《房屋租赁合同》补充协议”一份，三方约定：将建瑞公司与润江公司签订的《房屋租赁合同》之承租方变更为星中之味公司，《房屋租赁合同》其他内容不变；润江公司基于履行《房屋租赁合同》对建瑞公司所负合同义务由星中之味公司负责继续承担，润江公司对此承担连带保证责任，该合同义务的转移及担保行为是建立在润江公司与星中之味公司自愿的基础上，由此产生的其他问题，均与建瑞公司无关；自本“协议”生效之日起，《房屋租赁合同》中润江公司的权利义务转至星中之味公司。星中之味公司基于履行《房屋租赁合同》对建瑞公司所负的一切债务（包括但不限于租金支付、违约责任、损失赔偿、利息、滞纳金承担以及建瑞公司实现债权的费用），由润江公司承担连带保证责任。
另查明，南京市公安消防支队建邺大队于2013年8月16日，曾向星中之味公司下发宁公建消封字（2013）第35号“临时查封决定书”，“现决定对紫鑫国际公寓26层南京星中之味酒店管理有限公司采用彩钢夹芯板搭建的厨房后场及餐饮包间予以临时查封。查封部位、场所的范围：对南京市建邺区梦都大街130号2701室紫鑫国际公寓26层南京星中之味酒店管理有限公司采用彩钢夹芯板搭建的厨房后场及餐饮包间实施临时查封。查封期限：2013年8月16日07时00分至2013年9月15日07时00分，逾期未消除火灾隐患的，不受查封期限的限制。整改后经我大队查检合格方可解除查封。”2014年9月4日上午，本案承办法官会同各方的委托代理人到星中之味公司进行现场勘验，发现该公司在紫鑫国际公寓26层，有“星空”等7个餐饮包间已停止使用，被星中之味公司临时改作员工宿舍、卫生间、厨房、厨房后场、堆放杂物等之用。因星中之味公司拖欠建瑞公司自2013年7月1日起至2014年3月31日止共计9个月的租金525000元，建瑞公司以星中之味公司的行为已构成违约，于2014年6月诉至原审法院，要求判令解除建瑞公司与润江公司、星中之味公司之间的《房屋租赁合同》；判令星中之味公司向建瑞公司支付自2013年7月1日起至《房屋租赁合同》解除之日止的租金、以及自《房屋租赁合同》解除之日起至星中之味公司实际腾空房屋时止的房屋使用费，违约金300000元，润江公司对星中之味公司的上述债务承担连带责任，并由润江公司和星中之味公司承担本案诉讼费。润江公司和星中之味公司应诉后认为，建瑞公司不能保证就餐客人的停车位；建瑞公司未能向其提供负一楼内的约50㎡无产权房间给其作仓库使用；建瑞公司向其提供的出租房不符合约定，建瑞公司违约在先，不同意建瑞公司诉请。建瑞公司对此则认为，其在负一楼有多面积的无产权房可供使用，润江公司、星中之味公司承租房屋后，一直未向建瑞公司主张要求提供负一楼无产权的房屋作仓库用，且润江公司、星中之味公司使用该房是要同建瑞公司另订协议，并且是有偿使用的；另建瑞公司向润江公司、星中之味公司提供的26楼房屋中的约330㎡无产权房，只是供润江公司、星中之味公司自行安排使用，并未约定是供润江公司、星中之味公司作餐饮包间使用的，润江公司、星中之味公司被消防部门临时查封及要求其整改，与建瑞公司向其提供的房源无关。因三方就其违约等问题各执己见，加之润江公司、星中之味公司在诉讼阶段仍不能补缴拖欠建瑞公司的租金，致原审法院调解不成。
上述事实，有原审原告提供的“房屋租赁合同”、“补充协议”、“房租催缴函”、“房屋所有权证”；有原审被告星中之味公司提供的消防部门“临时查封决定书”及庭审笔录等证据证实。
原审法院认为，就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》是当事人之间的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，当属合法有效，双方均应履行各自的义务。建瑞公司在合同中约定，向星中之味公司出租的房屋面积约为852.92㎡，供主营餐饮。另向星中之味公司提供可使用无产权房11间，面积约330㎡，但双方并未对无产权房的用途做特别约定，即星中之味公司将该无产权房改造成用餐包间，并不是双方的约定，而是星中之味公司单方餐饮经营之所为。后因改造的就餐包间不符合《中华人民共和国消防法》及相关检查规定，被消防部门临时查封，并被要求整改合格方可使用，其责任在星中之味公司，与建瑞公司无涉。另建瑞公司、星中之味公司在《房屋租赁合同》中约定，由建瑞公司向星中之味公司提供负一楼的约50㎡无产权房屋，供其作仓库使用，但是有偿使用。星中之味公司并无证据证明其向建瑞公司主张过该房屋或要求立约遭拒，故星中之味公司关于建瑞公司履行《房屋租赁合同》过程中有违约行为且违约在先的意见，原审法院不予认可。因星中之味公司拖欠建瑞公司房屋租金已达9个月以上，已严重违反双方约定：“拖欠租金的租赁保证金不予退还。甲方（建瑞公司）有权解除合同，并要求乙方向甲方支付违约金。”且在原审审理期间，星中之味公司亦没有向建瑞公司补缴欠租之举，故对建瑞公司要求解除与润江公司、星中之味公司间的《房屋租赁合同》之诉请，因考虑到合同相对性原则，原审法院只判令解除建瑞公司与星中之味公司间的《房屋租赁合同》；另对建瑞公司要求判令星中之味向其支付合同期内的房屋租金及解除合同之日至星中之味公司实际向建瑞公司归还房屋之日止，期间的房屋使用费之诉请，原审法院予以支持；对建瑞公司要求星中之味公司向其支付300000元违约金之诉请，因建瑞公司主张的违约金数额过高，且星中之味公司有要求降低违约金数额之意见，故原审法院对建瑞公司主张违约金之诉请，酌情予以支持；因润江公司在“补充协议”中与建瑞公司有约定，故对建瑞公司向其主张对润江公司给付建瑞公司租金、房屋使用费、违约金之义务承担连带担保责任之诉请，原审法院亦予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第二款、第三款、第一百一十四条之规定，原审法院判决：一、南京建瑞房地产开发有限公司与南京星中之味酒店管理有限公司之间就南京市梦都大街130号紫鑫国际公寓26层、27层签订的《房屋租赁合同》予以解除。二、南京星中之味酒店管理有限公司于判决生效之日起三十日内迁出本市建邺区梦都大街130号紫鑫国际公寓26层、27层房屋，并将该房屋交还南京建瑞房地产开发有限公司执管。三、南京星中之味酒店管理有限公司于判决生效之日起三十日内，向南京建瑞房地产开发有限公司支付所欠租金（租金自2013年7月1日起计算，至房屋租赁合同解除之日止，租金标准为2013年、2014年年租金70万元，2015年年租金73.5万元）及房屋使用费（该使用费自合同解除次日起计算，至星中之味公司实际迁出之日止；使用费标准参照同期房屋租金标准），以及违约金150000元。四、南京润江九味锅餐饮管理有限公司对南京星中之味酒店管理有限公司的上述债务承担连带保证责任。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12050元，由南京星中之味酒店管理有限公司负担（此款由星中之味公司直接给付建瑞公司，以冲抵建瑞公司预交的诉讼费用；南京润江九味锅餐饮管理有限公司对此亦承担连带保证责任）。
上诉人星中之味公司和润江公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实不清楚。本案的争议焦点在于租赁合同第一条约定的330平方米可使用无产权房，被上诉人未向上诉人就产权瑕疵问题尽到详尽的披露义务。而这330平方米无产权房，是其当时签订租赁合同进而开办酒店的关键要素。后由于是违章建筑，遭到了行政主管部门的查封和限期拆除，从而导致上诉人无法实现合同目的，进行继续经营。二、原审法院适用法律错误。上诉人南京润江公司不应就房屋使用费向被上诉人承担连带责任。就上诉人星中之味公司、润江公司签订的《补充协议》中三方所约定的连带保证责任而言，被上诉人所主张的房屋使用费实质为租赁合同解除之日起至上诉人星中之味公司实际腾出房屋时止的房屋使用费，此费用是基于物权而产生的，并非合同义务。请求二审法院撤销原审判决，依法改判；并判令被上诉人承担一审、二审的案件受理费。
被上诉人建瑞公司辩称，原审判决事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
双方当事人对原审查明的事实均无异议，本院予以确认。二审中双方未提供新证据。二审中，上诉人星中之味公司以被上诉人在签订租赁合同时存在故意欺诈的缔约过失为由，向南京市建邺区人民法院另案起诉了被上诉人，要求撤销合同，故向本院申请中止本案的审理。
本院认为，上诉人星中之味公司、润江公司与被上诉人建瑞公司之间签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立并生效，双方均应按合同约定履行各自的义务。合同履行过程中，星中之味公司未按约缴纳房屋租金，构成违约，原审法院依据建瑞公司的请求判决解除《房屋租赁合同》，处理结果正确。上诉人上诉主张签订《房屋租赁合同》时就330平方米无产权的房屋部分存在故意欺诈，因合同中被上诉人就330平方米无产权部分的房屋性质已有明确的说明，上诉人的此项上诉理由，本院不予采纳。上诉人主张合同可撤销，申请中止审理本案，因上诉人违约导致合同解除，其要求中止审理没有依据。上诉人润江公司所需承担的连带责任问题在《补充协议》中已有明确的规定，原审判决润江公司承担连带责任，并无不当。
综上，上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费12050元，由上诉人南京星中之味酒店管理有限公司、南京润江九味锅餐饮管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
代理审判员 涂 甫
代理审判员 付 双
二〇一五年二月二日
书 记 员 林雨虹