江苏省宿迁市中级人民法院行 政 判 决 书（2017）苏13行终101号上诉人（原审原告）戴宝林。被上诉人（原审被告）泗阳县房地产管理处，住所地江苏省泗阳县市民东道**号。法定代表人胡学贵，该管理处主任。应诉负责人毛铜州，该管理处副主任。委托代理人李福，江苏八面锋律师事务所律师。原审第三人江阴市恒益房地产开发有限公司，住所地江苏省江阴市云亭街道绿城新天地25号。法定代表人焦兴华，该公司执行董事。上诉人戴宝林因与被上诉人泗阳县房地产管理处（下称泗阳房管处）房屋备案登记一案，不服宿迁市宿城区人民法院（2016）苏1302行初250号行政判决，提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理。经过阅卷，询问双方当事人，认为案件事实清楚，决定不开庭审理。本案现已审理终结。原审经审理查明：2015年1月31日，原告戴宝林与江阴市恒益房地产开发有限公司泗阳分公司签订商品房买卖合同，购买水墨林溪小区第59幢1单元A号商品房，并支付了首付款280000元。2015年2月4日，该合同在被告泗阳房管处备案登记，合同备案号为12539169B9FO。后经被告核实，江阴市恒益房地产开发有限公司泗阳分公司申请办理水墨林溪小区商品房预售许可证时，提供的泗国用（2013）第3786号《国有土地出让证》和建字第321323201200069号《建设工程规划许可证》虚假。据此，被告于2016年9月9日作出《关于撤销水墨林溪商品房预售许可证及商品房网签合同备案的通知》：一、撤销泗房预第[2013]008、085号和泗房预第[2014]010号水墨林溪商品房预售许可证；二、撤销泗房预第[2013]008、085号和泗房预第[2014]010号许可证范围内的商品房网签合同备案。原告商品房买卖合同（原备案号12539169B9FO）在撤销范围之内。2016年9月28日，原告提起本案诉讼。原审法院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款第（四）项和《城市商品房预售管理办法》第十条第一款之规定，被告泗阳房管处具有房屋买卖合同登记备案的法定职权。《城市商品房预售管理办法》第五条规定：“商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。”该办法第六条规定：“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。”第十条第一款规定：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”第十五条规定：“开发企业隐瞒有关情况、提供虚假材料，或者采用欺骗、贿赂等不正当手段取得商品房预售许可的，由房地产管理部门责令停止预售，撤销商品房预售许可，并处3万元罚款。”根据上述规定，江阴市恒益房地产开发有限公司泗阳分公司申请商品房预售许可证时，隐瞒事实情况，提供了虚假的土地使用权证和建设工程施工许可证，被告泗阳房管处未经审慎审查颁发了商品房预售许可证，并为原告的商品房买卖合同进行备案登记。后经核查，被告撤销泗房预第[2013]008、085号和泗房预第[2014]010号水墨林溪商品房预售许可证及许可证范围内的商品房网签合同备案，原告商品房买卖合同（原备案号12539169B9FO）亦在撤销范围之内。根据《江苏省行政程序规定》第四十六条规定：“行政机关在行政执法过程中应当依法及时告知当事人、利害关系人相关的执行事实、理由、依据、法定权利和义务。行政执法的告知应当采用书面形式。情况紧急时，可以采用口头等其他方式。但是依法应当采取书面形式告知的除外。”本案中，被告虽提供2016年9月9日下发的《关于撤销水墨林溪商品房预售许可证及商品房网签合同备案的公告》，并主张该公告已经在水墨林溪小区张贴，但该公告并未依法向原告送达，原告亦陈述对该公告并不知情，故认定被告撤销原告的商品房买卖合同备案登记，未听取原告的陈述、申辩意见，未及时告知原告撤销的事实、理由、依据、法定权利和义务，违反法定程序，故应撤销被告泗阳县房地产管理处撤销原告戴宝林的商品房预售合同（原备案号12539169B9FO）备案登记行为。涉案商品房预售许可证因土地使用权证和建设工程施工许可证虚假而被撤销，因取得商品房预售许可证后方能进行商品房网签合同备案，原告的商品房网签合同备案不能自行恢复，故原告请求依法判令被告将原告的商品房预售合同（原备案号12539169B9FO）进行网上备案公示，不应予以支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（三）项之规定，判决：撤销被告泗阳县房地产管理处撤销原告戴宝林的商品房预售合同（原备案号12539169B9FO）备案登记行为；驳回原告戴宝林要求被告泗阳县房地产管理处将其商品房预售合同（原备案号12539169B9FO）进行网上备案公示的诉讼请求；案件受理费50元，由被告泗阳县房地产管理处负担。上诉人戴宝林上诉称：1.原审中被告对第三人申请预售许可证时提交的材料是否系虚假材料没有举证，原审也没有进行审查，仅凭一些调查函、复函来认定申请预售许可证的材料虚假，证据不足，事实不清。2.撤销预售许可证将导致在水墨林溪购房的87户买房人未来实际获得房屋的权益得不到保障，涉及重大公共利益损失。根据《行政许可法》第69条关于撤销行政许可可能对公共利益造成重大损失的，不予撤销的规定，被上诉人不应当撤销第三人的预售许可证。故原审认定事实不清，适用法律错误，请求二审改判被上诉人对上诉人的商品房买卖合同（原备案号12539169B9FO）进行网上备案公示。被上诉人泗阳房管处答辩称,上诉人戴宝林的上诉请求没有事实和法律依据，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。双方当事人一审中提交的证据均已随案移送本院。一审查明的案件事实与二审基本一致，本院予以确认。二审另查明，2017年4月20日泗阳房管处作出《关于撤销水墨林溪的决定》（泗房发[2017]15号）将其在2016年9月19日下发的《关于撤销水墨林溪商品房预售许可证及商品房网签合同备案的通知》（泗房[2016]12号）予以撤销。2017年7月7日泗阳县住房和城乡建设局作出《行政许可决定书》（泗房发[2017]15号）撤销泗阳县水墨林溪工程泗房预第[2013]008号、[2013]085号、[2014]010号预售许可证。本院认为，撤销商品房买卖合同备案对于买受人具有直接利害关系，被上诉人泗阳房管处在撤销合同备案前应当告知利害关系人撤销的事实、理由、依据、法定权利和义务,并听取其陈述、申辩。本案中，被上诉人在撤销商品房买卖合同备案登记前，未告知上诉人撤销的事实、理由、依据，也未听取上诉人的陈述、申辩，违反法定程序，故原审撤销被上诉人泗阳泗阳房管处撤销上诉人戴宝林的商品房预售合同（原备案号12539169B9FO）备案登记行为是正确的。上诉人戴宝林上诉称被上诉人撤销房屋预售许可证所依据的事实不清，法律适用错误，原审对此没有进行审查即作出判决，属于认定事实不清，适用法律错误。经查，上诉人戴宝林向原审法院提起诉讼要求审查的行政行为是被上诉人作出的“撤销房屋买卖合同备案行为”，对撤销预售许可证行为没有提起诉讼，因此，撤销预售许可证行为的合法性不在本案审查范围，原审也没有对撤销预售许可证行为是否合法作出裁判。上诉人提出原审对被上诉人撤销预售许可证行为所依据的事实和法律没有进行审查即作出判决，属于事实不清、适用法律不当的上诉意见缺乏针对性，本院不予采纳。上诉人戴宝林上诉要求判令被上诉人对涉案商品房买卖合同进行网上备案公示。本院认为，虽然相关法律规定取得商品房预售许可证是申请商品房买卖合同备案的条件，但在房地产管理机关对合同备案后，该备案行为非经法定程序撤销，应当具有法律效力。本案中，涉案合同在2015年2月4日已经被上诉人审查取得备案号，得到被上诉人备案登记。虽然在2016年9月19日被上诉人曾撤销该备案，但该撤销行为在2017年4月5日被原审判决撤销，并且在4月20日泗阳房管处也决定将其在2016年9月19日下发的《关于撤销水墨林溪商品房预售许可证及商品房网签合同备案的通知》（泗房[2016]12号）予以撤销。至此，影响涉案合同备案效力的行政行为已不存在，原备案行为仍应具有法律效力。原审认为“原告的合同备案不能自行恢复”缺乏依据，予以纠正。至于该备案登记是否在网上公示，对上诉人权利没有实质影响，故本院对上诉人要求被上诉人将合同备案予以网上公示的请求，不予支持。综上，原审判决结论正确，应予维持。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费50元，由上诉人戴宝林负担。本判决为终审判决。审判长  刘志群审判员  谈 强审判员  周丽丽二○〇一七年九月十八日书记员  张 敏第8页/共8页