台州市椒江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）台椒民初字第1098号
原告：丁法云。
委托代理人：鲍瑜明，浙ＸＸ顶律师事务所律师。
原告：丁冬春。
原告：丁彩珠。
被告：陈富德。
被告：施香娥。
上述两被告的共同委托代理人：郭健卫，浙江多联律师事务所律师。
第三人：丁法林。
第三人：丁霜月。
原告丁法云、丁冬春、丁彩珠为与被告陈富德、施香娥买卖合同纠纷一案，于2015年4月28日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员林平适用简易程序，于2015年5月25日公开开庭进行了审理。原告丁法云及其委托代理人鲍瑜明，原告丁冬春、丁彩珠，被告陈富德、施香娥的共同委托代理人郭健卫到庭参加诉讼。审理过程中，本院依法追加丁法林、丁霜月为第三人参加诉讼。因案情复杂，本案裁定转为普通程序，于2015年8月26日、2015年11月25日公开开庭进行了审理。原告丁法云及其委托代理人鲍瑜明，原告丁冬春、丁彩珠，被告陈富德、施香娥的共同委托代理人郭健卫到庭参加诉讼。第三人丁法林、丁霜月经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案经各方当事人庭外和解未能达成一致意见，又经审批延长了审理期限，现已审理终结。
原告丁法云、丁冬春、丁彩珠起诉称：1994年2月21日，丁法云及其父亲丁小美（已逝）与陈富德、施香娥签订一份宅基地房屋买卖合同，约定丁法云及其父亲丁小美将自建的坐落在赤山东村后丁的一间平房连同宅基地一并出卖给陈富德、施香娥。上述房屋宅基地使用权系丁法云、丁冬春、丁彩珠、丁小美在1993年向当地政府申报批准所得。现该房屋已被拆除，拆迁部门因宅基地房屋买卖合同的效力问题而无法确定补偿主体。此前丁法云已与拆迁部门签订《房屋拆迁补偿安置协议书》。经查，陈富德、施香娥系城镇居民，不得购买农村宅基地，故上述宅基地房屋买卖合同系无效合同。现请求判令：确认丁小美、原告丁法云与陈富德、施香娥签订的宅基地卖房合同无效。
被告施香娥、陈富德答辩称：一、丁冬春、丁彩珠原告主体不适格，二人并非合同签订者，其以房屋共有人身份主张合同效力，在本案中没有法律地位。二、丁法云、丁小美与陈富德、施香娥签订的合同，标的物为平房，并非农村宅基地，当时没有违反法律的禁止性规定。合同签订于1994年2月21日，当时所能适用的法律法规为1987年1月1日起施行的土地管理法，该法并未规定城镇居民不得购买农村房屋。结合1989年国家土地管理局《关于确定土地权属问题的若干意见》第六条第二款“城镇及市郊农民集体土地上的房屋出售给本集体以外的农民集体或个人，其所售房屋占用的土地属于国家所有”的规定，不难发现，城镇居民可以购买农村房屋，只是在取得房屋权利时，房屋所占的土地性质转为国家所有。三、陈富德、施香娥根据买卖双方于1999年1月8日签署的《房地产买卖契约》和1999年11月29日缴纳契税的完税证，取得了房屋所有权证，说明行政机关认可房屋转让，转让行为合法有效。四、合同标的物原属于集体土地，但在1999年至2001年期间，椒江区白云街道星星村（以下简称星星村）的集体土地已全部变为国有，制约合同效力的客观因素已不存在，不能认定买卖行为无效。五、合同法的基本精神是意思自治、诚实信用，农村房屋买卖体现了当事人意思自治的原则。目前土地管理法规关于农村宅基地流转的规定皆为管理性规定，而非效力性强制性规范，不能以此否认房屋买卖合同的效力。房屋出让人在出卖房屋获得利益后，因土地升值、拆迁补偿等原因主张合同无效，违反了诚实信用原则。综上，要求驳回三原告的诉讼请求。
第三人丁法林、丁霜月未作陈述。
原告丁法云、丁冬春、丁彩珠为支持其诉请主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：
1．农村私人建房用地呈报表，拟证明丁法云、丁冬春、丁彩珠系宅基地权利人，系适格原告；
2．1994年2月21日订立的契约，拟证明丁小美、丁法云与陈富德、施香娥之间的买卖合同关系；
3．建设用地项目呈报说明书，拟证明星星村土地在1994年期间是集体土地，在2000年左右才转为国有，丁小美、丁法云与陈富德、施香娥签订契约时，土地性质为集体所有；
4．死亡证明，拟证明丁小美于2014年3月16日因病死亡。
被告施香娥、陈富德为支持其答辩意见，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：
1．房屋所有权证、契证，拟证明讼争房屋已办理房屋产权过户手续，陈富德、施香娥缴纳了契税；
2．专题会议纪要，拟证明讼争土地已于1999年至2001年期间转为国有土地；
3．房屋拆迁补偿安置协议书，拟证明陈富德、施香娥与拆迁部门达成协议；
4．1999年1月8日订立的房地产买卖契约、契税完税证，拟证明讼争房屋已办理房产过户手续，陈富德、施香娥缴纳了契税，并与拆迁部门达成房屋补偿安置协议；
5.协议书，拟证明丁法云、丁冬春、丁彩珠自愿放弃拆迁安置的权利。
第三人丁法林、丁霜月未提供证据。
原告丁法云、丁冬春、丁彩珠提供的证据，被告施香娥、陈富德质证如下：对证据1真实性没有异议，对关联性有异议，丁冬春、丁彩珠并非合同当事人，其是否是宅基地权利人与本案无关；对证据2的真实性没有异议；对证据3的真实性不清楚，但对证明对象认可；对证据4的真实性没有异议。
被告施香娥、陈富德提供的证据，原告丁法云、丁冬春、丁彩珠质证如下：证据1与本案无关；对证据2的真实性无异议，关联性有异议，双方买卖关系发生在1994年，当时土地性质是集体所有，不能买卖；证据3与本案无关，陈富德、施香娥取得房产证不合法；对证据4有异议，丁法云没有在1999年1月8日的房地产买卖契约上签字，没有收到契约载明的转让款，也不知晓存在相应契约；对证据5的真实性、合法性、关联性均有异议，该协议并非丁法云、丁冬春、丁彩珠的真实意思表示，可能存在串通损害丁法云、丁冬春、丁彩珠利益的情形，该协议与本案1994年2月21日的买卖合同无关。
本院认证如下：第三人丁法林、丁霜月经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃庭审质证和陈述的权利。原告丁法云、丁冬春、丁彩珠提供的证据1、4，或为原件，或加盖了有关部门印章，本院对真实性予以采信；证据2，被告陈富德、施香娥对真实性无异议，本院对真实性亦予以采信；证据3，系复印件，但被告陈富德、施香娥对证明对象无异议，本院在本案中对真实性无需作出认定。被告陈富德、施香娥提供的证据1、3、4、5，或为原件，或加盖了有关部门印章，本院对形式真实性予以采信；证据2，经核实与有关部门存档的原件一致，本院对真实性予以采信。
本院经审理，认定本案事实如下：丁小美（2014年3月死亡）、丁彩珠、丁冬春分别系丁法云父亲、母亲、姐姐，四人均为星星村村民。1993年10月，四人以丁法云为户主、其他三人为户内成员申请建房，于1993年11月获批在后丁新建二间三层楼房，用地面积94平方米。1994年2月21日，丁小美、丁法云将在上述建房用地上搭建的一间平房以35800元的价格出售给陈富德和施香娥，丁小美、丁法云立契一份。陈富德、施香娥购买平房后将之建成三层房屋。2000年1月21日，该房屋以买卖的方式转移登记至施香娥名下，登记地址为椒江区赤山东路117号。陈富德、施香娥户籍性质为非农业户口，二人购买平房时，房屋的土地性质为星星村集体所有。1999年以来，星星村土地全部转为国有划拨土地。因椒江区赤山东路117号房屋属于拆迁范围，2004年6月26日，施香娥作为买户，与台州经济开发区星星村旧村改造指挥部签订协议书，约定房屋安置直接以拆迁协议形式明确安置给施香娥，套型选择一套小高层套房，自签订协议之日起，二年后的超期过渡房费归施香娥所有，室内装璜赔偿和搬迁费归施香娥所有，施香娥放弃本次拆迁赔偿，包括拆迁赔偿费、奖励费、过渡房费等内容。2005年6月27日，浙江省台州经济开发区拆迁办公室（甲方）与施香娥（乙方）签订房屋拆迁补偿安置协议书，约定甲方需拆迁乙方坐落在赤山东路117号的房屋，乙方自愿选择一套小高层套房安置，甲方补偿搬迁补助费、附着物补偿费、披屋补贴等内容。同日，丁法云作为卖户，与台州经济开发区星星村旧村改造指挥部签订协议书，约定丁法云自愿放弃本次拆迁安置，拆迁赔偿，包括拆迁赔偿费、奖励费、过渡房费归丁法云所有，室内装璜赔偿归买户所有等内容。目前，椒江区赤山东路117号房屋已拆除。
本院认为：原告丁冬春、丁彩珠虽未签署1994年契约，但其系契约所涉标的物的共有人，与契约效力的确认具有直接利害关系，两被告关于原告主体不适格的抗辩，本院不予采纳。丁小美、原告丁法云于1994年2月21日签署的售房契约，系二人与被告陈富德、施香娥的真实意思表示，虽然当时契约标的物为集体土地上的房屋，但事后房屋坐落的土地性质已转为国有，意味着地上建筑物能够进入市场流通，且该房屋在2000年1月21日能以买卖的方式发生权属转移登记，也说明该房屋并未禁止交易，因此，三原告主张契约无效的依据不足，其诉讼请求，本院不予支持。第三人丁法林、丁霜月经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本院对本案的正常审理。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条和第四十四条第一款的规定，判决如下：
驳回原告丁法云、丁冬春、丁彩珠的诉讼请求。
案件受理费80元（原告丁法云、丁冬春、丁彩珠已预交），由原告丁法云、丁冬春、丁彩珠负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。上诉案件受理费应交纳80元，在上诉期满后七日内未预交的，将按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，开户行：台州市农行，账号：19-900001040000225089001。
审 判 长 林 平
代理审判员 周丹玲
人民陪审员 吕 力
二〇一六年三月三十日
代书 记员 陈肖倩
代书 记员 蔡美燕
附件：
本案裁判所依据的相关法律和法条
《中华人民共和国合同法》
第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
……