陕西省延安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕06民终1127号
上诉人（原审被告）：延安圣大房地产开发有限公司，住所地:延安市宝塔区宝塔办事处百米大道制鞋厂（丽森路15号）。
法定代表人：姜涛，该公司经理。
委托诉讼代理人：李永军、张光强，陕西嘉岭律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：高巧莉，女，1970年6月27日出生，汉族。
上诉人延安圣大房地产开发有限公司因�被上诉人高巧莉买卖合同纠纷一案，不服陕西省志丹县人民法院（2016）陕0625民初2175号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人延安圣大房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李永军、张光强，被上诉人高巧莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
延安圣大房地产开发有限公司上诉请求：1、请求依法撤销（2016)陕0625民初2175号民事判决，并依法改判上诉人不予返还被上诉人购房款及利息；2、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决对《商品房定购协议书》的效力没有作出明确的认定。被上诉人在一审诉状中的第一项诉讼请，为“依法解除原、被告签订的《南苑公馆商品房定购协议书》（下称“定购协议”)，返还原告购房款364248元。”但是，原审法院整个判决书内都未对定购协�的解除与否或者效力作出说明和认定。而且，在判决部分的第一项直接判决上诉人返还购房款及违约金，也没有对合同的效力进行判定，属于对当事人诉讼请求未予全面审理及判决的情形。从而导致判决上诉人向被上诉人返还房款及支付违约金的理由或依据，上诉人无法明确，而且对定购协议的效力也不清楚。一、原审判决认定事实不清，本案涉案房屋被上诉人已经变更在其儿子姬磊名下，并且被上诉人以姬磊的名义己经与上诉人签订了正式的《商品房买卖合同》，定购协议已经自动终止。2015年8月27日被上诉人及其丈夫到上诉人处，以其儿子姬磊的名义与上诉人签订了《商品房买卖合同》，但在原审中仅以该行为未得到被上诉人的认可而否认了《商品房买卖合同》的效力。而客观事实为，被上诉人购买该套房屋本就是给其儿子结婚的婚房，签订定购协议是被上诉�与上诉人签订的，但是在签订正式合同的时候为了将房产权属将来办在姬磊名下，从而在被上诉人的要求下变更为了以姬磊的名义签订正式商品房买卖合同。因此，上诉人与被上诉人以姬磊的名义签订正式合同，被上诉人完全知情，并且是在被上诉人的要求下签订的，《商品房买卖合同》是合法有效的。双方签订的定购协议在法律性质上属于预约合同，其目的就是对确保双方将来签订正式《商品房买卖合同》的一种约定。那么在签订了正式的《商品房买卖合同》后，作为预约合同性质的《商品房定购协议》的效力就已经自动终止，根本不存在解除与否的问题。三、上诉人已经按照合同约定的期限通知被上诉人接收达到交房条件的房屋，并办理交接手续和支付剩余费房款，但被上诉人一直拒绝办理交接和交清房款。2015年8月25日上诉人向包括被上诉人在内的各位业主发布入住通知，各业主从2015年8月31日开始分批办理入住手续，9月6日至9月20日为集中交房时间，并告知了各业主关于接受房屋的其他注意事项。从2015年8月29日开始90％以上的业主在接到上诉人的通知后，陆续办理交接房屋的各项手续。但是被上诉人经多次通知，不仅一直不到上诉人处办理接收房屋的手续，而且至今还有104735元的房屋尾款未交清。另外，原审法院认定上诉人交付的房屋未达到交房条，但是在判决书中也没有明确具体未达到交房条件的项目，被上诉人也未提供充足的证据来证明该事实，原审法院的该项判决认定明显事实不清。
高巧莉辩称：原判决中的商品房订购协议书，实际上已经解除，不存在上诉人所谓的效力没有作出明确的认定这一说法，订购协议明确约定如果要将本案中的房屋转让与第三人必须要有被上诉人的授权及交付相关费用，�行相关手续后方可，上诉人在明知被上诉人丈夫系无权代理，且没有任何转让手续的情况下，与被上诉人丈夫以被上诉人儿子的名义签订了商品房买卖合同，该合同签名处明确指示为姬磊本人签名，上诉人作为完全民事行为能力人，应当对此承担不利于上诉人自己的后果，上诉人签订的商品房订购协议书属于有效合同，应受法律保护，如果上诉人坚持认为其与被上诉人丈夫签订的房屋合同成立，那么构成一房二卖，恰恰印证了应当返还被上诉人已交预付款。上诉人声称已经按照合同约定的期限交房，按照相关法律规定上诉人当时根本不具备交房条件，且与被上诉人签订订购协议书时系欺诈，所以被上诉人才拒绝接受房屋。
高巧莉向一审法院起诉请求：1、依法解除原、被告签订的《南苑公馆商品房定购协议书》，返还原告购房款364248元；2、依法判令被告�担违约责任，按约定支付原告违约金；3、本案的诉讼费用由被告负担。
一审法院认定事实：2013年11月14日，原告高巧莉与被告延安圣大房地产开发有限公司签订了《商品房定购协议书》，约定原告购买被告在志丹县灵皇地台拟建造的南苑公馆房屋一套，房屋具体位置为南苑公馆3单元3-1701A号，建筑面积约为118.88㎡。双方约定原告分三次将购房款支付完毕。合同签订后，原告按照合同约定支付了前两期购房款共计364248元。该合同第三条“交房标准”约定，配备品牌电梯，采取地辐热采暖设施到位集中供暖；该合同第四条“交房日期及产权办理”约定，被告应当在2015年8月交房，并全权负责产权办理；该合同第五条约定：原告在签订定购协议后，在未征得被告同意的情况下，不得自行办理更名手续或将定购协议的权益转让，转让需甲方同意并收取相关手续费用后，方可办理；该合同第七条“被告逾期交房的违约责任”约定：逾期不超过60日，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，协议继续履行；逾期超过60日后，原告有权解除协议。原告解除协议的，被告应当自原告解除协议通知到达30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。原告要求继续履行协议的，协议继续履行，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。被告于2015年8月向业主开始交房，原告拒绝收房。2015年8月27日，被告与原告的丈夫以原告儿子姬磊的名义签署了《商品房买卖合同》，被告向原告要求支付剩余款项并交回2013年11月14日签订的《商品房定购协议书》，原告不承认其丈夫代替儿子与被告签署的《商品房买卖合同》，拒绝将《商品房定购协议书》交回被告，并于2015年9月前往志丹县信访局、住建局�访，上访要求为：被告提供相关资质和证书、与被告解除商品房定购协议书、被告承担违约责任并赔偿损失。2015年10月15日，原告等上访者代表刘洋等人同被告方代表万双飞等人在志丹县规划办的主持下就上访材料中提及的问题进行了座谈，双方未就退还房款达成一致协议。原告于2016年5月5日向本院提起诉讼，诉讼请求为确认合同无效。2016年5月13日，被告用南苑公馆售楼部职工王宏伟的手机1366928****向原告订购协议预留电话发送的一条短信,短信内容为：“原告购买的南苑公馆3-17A01房屋视为自动放弃，对外另行销售，已交款不予退还”。本院于2016年7月18日向被告送达了原告起诉状副本及应诉材料，2016年7月28日，原告向本院提出撤诉，撤诉理由为将与被告私下调解。由于被告未退还原告购房款，故原告诉至本院提出前列诉讼请求。一审法院认为，被告向原告交付房屋时不符合《商品房定购协议书》中约定的交房条件，构成违约。《商品房销售管理办法》第二十二条规定：不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。本案中，原、被告虽然签订了《商品房定购协议书》，但原、被告未签订正式的《商品房买卖合同》，而是被告与原告丈夫以原告之子姬磊名义签订了正式的《商品房买卖合同》，未经原告授权且原告未追认被告与原告丈夫以原告儿子姬磊的名义签署的《商品房买卖合同》有效，故原告有权要�被告返还已付购房款并承担违约责任。依据《商品房销售管理办法》第二十二条规定，判决如下：一、被告延安圣大房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告高巧莉返还购房款364248元并按已付款的1%向原告支付违约金3642.48元；二、驳回原告高巧莉的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6764元（原告已预交100元），由被告延安圣大房地产开发有限公司负担。
本院二审期间，双方当事人均未提交证据。经审理查明，原审法院认定的基本事实属实。
上述事实有书证、当事人陈述等在卷佐证，这些证据已经一、二审开庭质证、认证，具有证明效力。
本院认为，关于上诉人主张双方签订的《商品房定购协议书》效力问题。因上诉人自身违约，预期交房，故被上诉人有权依据双方签订的《商品房定购协议书》第七条约定，以通知的方式单方解除该协议。上诉人并未提交证据证实其按照双方约定，按期给被上诉人交付房屋，而被上诉人提交的证据可以证实其已通过上访等形式将解除协议的意思表示通知给上诉人，且上诉人已经知晓该意思表示。故双方签订的《商品房定购协议书》已依法解除。依据《商品房销售管理办法》第二十二条的规定，上诉人与被上诉人虽然签订了《商品房定购协议书》，但并未签订正式的《商品房买卖合同》，故在双方签订的《商品房定购协议书》依法解除后，上诉人理应向被上诉人退还之前收取的费用并按照约定支付违约金。
关于上诉人主张其与被上诉人丈夫以被上诉人之子姬磊名义签订的《商品房买卖合同》问题，本院认为，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第一款第二项规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。本案涉及处理的是不动产的重大财产事项，显然不属于“日常生活需要”，且上诉人并未提交证据证实其与被上诉人丈夫签订《商品房买卖合同》时，被上诉人丈夫的签约行为获得被上诉人的授权，也未提交证据证实该签约行为得到被上诉人的追认，故该签约行为并不天然代表被上诉人，其该项上诉主张依法亦不能成立。
综上所述，延安圣大房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6764元，由上诉人延安圣大房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 牛 菲
代理审判员 祁泽胤
代理审判员 但 勇
二〇一七年九月十一日
书 记 员 周俞呈