宁夏回族自治区贺兰县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）贺民初字第856号
原告李辰，男，汉族，1987年10月24日出生，住宁夏回族自治区银川市。
委托代理人柳向阳，宁夏兴业律师事务所律师。
委托代理人杜涛，宁夏兴业律师事务所律师。
被告宁夏汇暖馨工程技术有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市。
法定代表人张海燕，该公司总经理。
委托代理人李亚平，男，汉族，1962年12月16日出生，宁夏汇暖馨工程技术有限公司副经理，住宁夏回族自治区银川市。
被告宁夏亘元房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市。
法定代表人白武新，该公司董事长。
委托代理人黄立辉，宁夏辅德律师事务所律师。
原告李辰与被告宁夏汇暖馨工程技术有限公司（以下简称汇暖馨公司）、宁夏亘元房地产开发有限公司（以下简称亘元公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年6月4日受理，依法组成合议庭，于2013年8月12日公开开庭进行了审理。原告委托代理人柳向阳、杜涛、被告汇暖馨公司委托代理人李亚平、被告亘元公司委托代理人黄立辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李辰诉称，2009年10月15日，二被告签订《房屋顶账协议》，协议约定：被告亘元公司将其开发的望都郡府二期别墅A24号商品房出售给被告汇暖馨公司，价款为1626768元，以该价款抵顶其应付被告汇暖馨公司的工程款。协议签订后，被告汇暖馨公司向被告亘元公司支付了购房定金，被告亘元公司出具了收据。2009年11月3日，原告与被告汇暖馨公司签订了《房屋转让协议》，协议约定：被告汇暖馨公司将望都郡府二期别墅A24号商品房转让给原告，转让价款为1626768元，剩余房款根据实测确定后的面积和单价多退少补；在房屋具备备案登记条件后，由被告亘元公司与原告签订《商品房买卖合同》并办理备案登记手续，被告汇暖馨公司予以必要协助。合同签订后，原告向被告汇暖馨公司支付了相应的购房款，被告汇暖馨公司就房屋买卖的相关事宜通知了被告亘元公司。现望都郡府二期别墅已具备办理备案登记条件，但经原告多次催促，被告亘元公司仍未为原告办理备案登记手续。原告诉至法院，要求判令原告购买望都郡府二期别府A24号房的协议合法、有效，二被告继续履行合同，向原告交付望都郡府二期别府A24号房，并办理房屋备案、发票出具、产权登记等手续，本案诉讼费和保全费由被告承担。
原告为证明自己的主张，向法庭提交以下证据：
证据一、顶房申请复印件一份、房屋顶账协议原件一份、收据原件两份，欲证实：1.二被告签订的《房屋顶账协议》合法、有效，并已就商品房抵顶工程款进行了抵顶并办理了相关手续；2.二被告约定：被告亘元公司同意被告汇暖馨公司在未签订《商品房买卖合同》前将该商品房转让给第三方，并将已冲抵工程款以房款的形式转到第三方名下。
经当庭质证，被告汇暖馨公司对该组证据没有异议。
经当庭质证，被告亘元公司对顶房申请的真实性有异议，认为该证据是复印件无法与原件核对。对房屋顶账协议的真实性没有异议，认为该顶房协议没有履行，而且依据该协议，被告亘元公司有权收回房屋，另行出售。对收据的真实性没有异议，对其合法性、关联性有异议，认为该收据上仅标注望二A24不能证实就是顶账的望都郡府二期A24号别墅。
证据二、房屋转让协议原件一份、收据原件一份、转让书原件一份，欲证实原告与被告之间的房屋转让协议合法、有效，二被告应当按照相关协议约定为原告办理望都郡府二期别墅A24的购房和备案登记手续。
经当庭质证，被告汇暖馨公司对该证据没有异议。
经当庭质证，被告亘元公司认为房屋转让协议的真实性无法确认，因被告亘元公司不是合同的当事人，被告汇暖馨公司在没有取得房屋所有权的情况下与第三人签订协议，该转让协议效力待定。并且被告汇暖馨公司也并非房地产开发公司，无权处置没有所有权的房产。对收据不予质证。因被告亘元公司没有收到该转让书，所以，该转让书对被告亘元公司不发生法律效力。
证据三、证明复印件一份、贺兰县人民法院（2013）贺民初字第856-1号民事裁定书复印件一份，欲证实望都郡府二期A24号房屋已具备办理备案登记条件，且未备案给其他第三人，原告要求继续履行不仅合法有效且具有可履行性。
经当庭质证，被告汇暖馨公司对该证据没有异议。
经当庭质证，被告亘元公司对该证据的真实性没有异议，认为存在保全错误，对民事裁定书被告亘元公司将申请复议。
被告汇暖馨公司辩称，原告所诉属实。
被告汇暖馨公司未向法庭提交证据。
被告亘元公司辩称，第一、被告亘元公司与原告之间没有签订合同或者协议，不存在任何债权债务关系，被告亘元公司没有义务为原告办理相关手续，更没有义务与原告签订房屋买卖合同；第二、被告汇暖馨公司施工质量存在重大问题，给被告亘元公司带来巨大损失。二被告之间的债权债务关系可能面临另案诉讼；第三、被告亘元公司没有接到被告汇暖馨公司关于转让顶账房的相关书面文件。综上所述，本案顶账结算关系没有履行的根本原因是被告汇暖馨公司在履行建设施工合同过程中，存在重大违约和质量瑕疵，被告亘元公司有权利拒绝被告汇暖馨公司结算工程款的要求，请法庭驳回原告的诉讼请求。
被告亘元公司为证明自己的抗辩，向法庭提交商品房买卖合同原件一份，欲证实望都郡府二期A24号房屋已出售给他人的事实。
经当庭质证，原告对该证据不予认可。
经当庭质证，被告汇暖馨公司对该证据没有异议。
原告提交的证据一，被告汇暖馨公司未提出异议，被告亘元公司对顶房申请的真实性有异议，对其他证据的真实性没有异议，本院认为，顶房申请的原件存于被告亘元公司，被告亘元公司在法庭限定的时间内未向法庭提交该证据原件，本院对原告提交的该组证据予以采信；证据二，被告汇暖馨公司未提出异议，被告亘元公司不予认可，本院认为，原告提交的房屋转让协议、收据真实、客观，能够证实原告的主张，本院予以采信。转让书系单方证据，无法证实被告亘元公司收到该转让书，本院不予采信；证据三，二被告均未提出异议，本院予以采信。
被告亘元公司提交的证据，被告汇暖馨公司没有提出异议，原告不予认可，原告未提供相反证据予以反驳，本院予以采信。
依本院认定的证据及当事人的当庭陈述，能够确定以下事实。
经审理查明，因被告亘元公司欠付被告汇暖馨公司工程款，2009年9月7日，被告汇暖馨公司向被告亘元公司提交顶房申请一份，申请以贺兰县望都郡府二期A23、A24号别墅两套抵顶工程款。经被告亘元公司同意，二被告于2009年10月15日签订《房屋顶账协议》一份，被告亘元公司将贺兰县望都郡府二期A24号别墅抵付应付被告汇暖馨公司工程款1626768元。双方约定被告亘元公司同意被告汇暖馨公司在未签订《商品房买卖合同》前将该房屋转让给第三方，并将已冲抵被告汇暖馨公司的工程款以房款的形式转到第三方名下。2009年9月11日，被告汇暖馨公司支付被告亘元公司望都郡府二期A24号别墅定金1万元。2009年11月2日，被告亘元公司以房款150万元抵顶欠付的工程款，由被告亘元公司给被告汇暖馨公司出具收据一份。2009年11月3日，原告与被告汇暖馨公司签订《房屋转让协议》一份，约定被告汇暖馨公司将顶账取得的望都郡府二期A24号别墅转让给原告，转让价款为1626768元，原告于协议签订后30日内先付151万元，剩余房款根据实测面积计算后多退少补；由被告将转让事宜通知被告亘元公司，在办理备案登记手续时，被告汇暖馨公司给予必要协助。2009年11月23日，原告将房款151万元支付给被告汇暖馨公司，由被告汇暖馨公司给原告出具收据一份。2012年6月29日，被告亘元公司与案外人金占山签订《商品房买卖合同》一份，约定金占山以6168714元的价格购买贺兰县望都郡府二期A24号别墅。现望都郡府二期A24号别墅尚未竣工，但已具备备案登记的条件，且该房屋未进行备案登记。根据原告的申请，本院于2013年6月5日作出（2013）贺民初字第856-1号民事裁定书一份，将望都郡府二期A24号别墅产权产籍予以冻结。原告诉至法院，要求判令原告购买望都郡府二期别府A24号房的协议合法、有效，二被告继续履行合同，向原告交付望都郡府二期别府A24号房，并办理房屋备案、发票出具、产权登记等手续，本案诉讼费和保全费由被告承担。
本院认为，被告亘元公司以贺兰县望都郡府二期A24号别墅抵顶其欠付被告汇暖馨公司的工程款，双方签订了《房屋顶账协议》，该协议系双方真实意思表示，真实、有效，应予以履行。被告汇暖馨公司虽未实际取得该房屋的所有权，但被告亘元公司同意被告汇暖馨公司可以在未签订商品房买卖合同之前将房屋出售给第三人，应视为被告亘元公司对债务履行方式的明知和认可。被告汇暖馨公司与原告签订《房屋转让协议》，原告已实际支付被告汇暖馨公司购房款151万元。并且在被告汇暖馨公司与原告签订协议时，该套房屋并未由被告亘元公司出售给他人、签订《商品房买卖合同》。被告汇暖馨公司与原告签订的协议应视为原告、被告亘元公司、被告汇暖馨公司三方合意的结果，被告亘元公司为原告办理该房屋的相关手续是给付被告汇暖馨公司工程款的替代履行方式。虽然该房屋后来由被告亘元公司出售给第三人，但第三人购买该房屋的时间晚于原告购房的时间，且原告已支付购房款，该房屋至今尚未进行备案登记，应当由原告取得该房屋的所有权。原告已经按照协议约定履行了支付购房款的义务，被告亘元公司应当按照其与被告汇暖馨公司的协议约定，履行为原告办理相关购房手续的义务，被告汇暖馨公司应当协助原告办理相关手续。现望都郡府二期A24号别墅尚未竣工验收，只符合备案登记的条件。且出具发票由税务机关监管，属于行政管理范畴，不属于民事法律关系。故原告要求确认其购买望都郡府二期A24号别墅的协议有效，二被告继续履行合同，向原告交付房屋并办理房屋备案、发票出具、产权登记等手续的诉讼请求，本院支持二被告继续履行合同，协助原告办理望都郡府二期A24号别墅的备案登记手续。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条之规定，判决如下：
一、被告宁夏亘元房地产开发有限公司、宁夏汇暖馨工程技术有限公司继续履行合同，协助原告李辰办理贺兰县望都郡府二期A24号别墅的备案登记手续。
二、驳回原告李辰的其他诉讼请求。
案件受理费19441元，保全费5000元，由被宁夏汇暖馨工程技术有限公司、宁夏亘元房地产开发有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于银川市中级人民法院。
审 判 长 张涵潇
审 判 员 海建新
人民陪审员 何文志
二〇一三年十月九日
书 记 员 郭晓方
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。
第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。
前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
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