广西壮族自治区贵港市港北区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂0802民初717号
原告：玉林市开源物业管理有限公司，住所地玉林市玉州区教育东路355号二楼（名山镇三叉塘开发区东01栋1号）。
法定代表人：吴敏福，总经理。
委托诉讼代理人：伍燕福，男，1963年8月10日出生，汉族，玉林市开源物业管理有限公司贵港分公司职员，住贵港市。
委托诉讼代理人：黄婷，广西诚济律师事务所律师。
被告：杨美珍，女，1960年2月28日出生，汉族，居民，住贵港市港北区。
委托诉讼代理人：闭大革，男，1967年1月17日出生，汉族，住贵港市港北区。
原告玉林市开源物业管理有限公司诉被告杨美珍物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月1日立案受理后，依法适用简易程序于2017年4月10日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人伍燕福、黄婷，被告杨美珍及其委托诉讼代理人闭大革到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提起诉讼请求：1、判令被告向原告支付2016年4月至2016年12月的物业管理费、水电公摊费、维修基金等费用共计2171.62元,并支付违约金（违约金计算：以欠款金额为基数，从2016年4月1日起按每日3‰计付至欠款全部清偿之日止，暂计至2016年12月31日为782.24元）；2、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年7月15日、2014年12月23日，原告与贵港市港北区荷城新苑业主委员会分别签订了《物业服务合同》、《服务合同补充协议》，约定由原告为港北区荷城新苑小区提供物业管理服务，并就物业费收费、违约责任等相关事项进行了约定。合同生效后，原告依约为该小区提供了完善的物业服务。但被告作为该小区的业主，自2016年4月份起至今被告未足额按约向原告支付物业服务费用及相关代收代缴费用。原告经多次书面及上门催缴均未果。为此，原告特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。
被告辩称，一、原告出示的物业服务协议无效。原告在其办公室未悬挂有物业服务企业资质证书，被告有理由认为原告不具备物业服务相应资质。因此，所签订的物业服务合同应无效。二、原告提供《物业服务合同》文本未加盖骑缝章，合同的真实性不能确定，应无证据效力。此外，荷城新苑小区物业办公室内悬挂营业执照为玉林市开源物业管理有限公司贵港分公司，与原告名称不一致，说明本案《物业服务合同》是假的。三、合同约定原告有关停水停电的权利，该条款约定擅自增加己方的权利、限制对方的权利、增加对方的责任，严重违背民法通则及合同法有关签订合同必须遵循平等、自愿的原则。四、合同没有明确约定交费期限，应视为未约定，原告主张违约金无任何依据。五、本案《服务合同补充协议》签订的合同主体不适格，违反法定程序，应无效。该协议签订时业主委员会的主任、副主任、委员等四人已辞职，仅剩下五个委员，且被告已经入住多年，对此毫不知情，其他业主大多数亦不知情。因此，本案两份物业服务协议欠缺法定形式，违反法定程序，合同应无效。五、原告违约在先，所提供的物业管理服务质量严重不符合《物业服务合同》第十三条约定的服务标准，具体事实如下：1、楼盖破烂不堪、楼顶漏水不及时补修补漏；2、楼梯间、走廊通道不及时清扫、拖洗；3、消防设施设备破烂、不齐全、不完善,未及时补齐及维修；4、车辆乱停放占用消防通道；5、小区草皮大面积死亡，树木毁坏严重,绿化维护管理不到位；6、部分业主在小区公共部位饲养禽畜；7、保安巡查不到位；8、五年来未做过业主满意度调查；9、擅自切断业主水电；10、保安非法上门打骂业主；11、不及时制止部分业主户外拉线充电电动车；12、未定期公布停车费及公共维修资金的收支情况；13、拒绝代收水电费及公共维修基金，非法额外收取业主楼顶补漏费；14、业主汽车被人为刺穿轮胎，原告以监控视频保存已消失未配合调查；15、部分业主楼房装修毁坏楼房承重墙体，物业公司不制止并责令业主恢复原样。前述原告的行为已严重违反了《广西壮族自治区物业管理条例》第二十六条、第三十条、第五十一条、第五十五条的有关规定。根据广西物业管理、收费相关法规和政策规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。因此，原告的物业服务实际质量根本达不到合同约定的标准。另外，本案《物业服务合同》为格式合同，而对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。就交费问题，因合同没有明确约定物业具体交费时间，所以被告没有违约，且原告从未与被告协商过。被告曾多次到原告办室交水电费和维修基金并说明暂时缓交物业费的缘由，但原告拒绝代收被告有关费用。综上所述，本案物业服务合同无效，原告严重违约在先，除水电费、维修基金外，请求法院依法驳回原告其他的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：
2012年7月15日，原告经贵港市港北区荷城新苑业主委员会委托并签订了一份《物业服务合同》，约定：1、自2012年4月1日起至2017年3月30日止由原告对位于贵港市港北区荷城新苑小区提供物业管理服务；2、物业服务费住宅按0.45元/㎡.月、商铺23元/.间.月、公共维修基金0.05元/㎡.月；3、合同第十三条约定物业管理服务质量标准，如房屋外观无乱搭现象、墙皮无脱落；设备24小时正常运行；房屋及设施、设备及时维修、养护；公共环境每天定时清洁，8小时保洁服务（楼梯隔日清扫，每月拖洗一至两次）；绿化苗木成活率90%以上，无大面积死苗、死株现象；供电、供水公司及环卫站要求负责代收客户水费、电费、垃圾费，负责与业主、供电、供水公司协调水、电等公摊费用；全年无重大交通责任事故；24小时公共秩序巡查，出入管理，全年无重大安全责任事故；急修当天内解决：小修双方协商约定维修时间；业主和物业使用人对服务满意率达到大部分业主认可；4、业主逾期缴纳物业服务费、水电公摊费用的，从逾期之日起每日按应缴费用3‰计收违约金。2014年12月23日，原告与前述业主委员会签订一份《物业服务补充协议》，约定前述物业费由0.45元/㎡.月提高到0.55元/㎡.月，在服务期内不再提高物业费；原告按要求执行三级服务标准。被告系该港北区荷城新苑小区业主，其居住房屋建筑面积为90.58㎡。因荷城新苑小区存在草皮大部分死亡、共有部分饲养禽畜、消防设施破烂不齐全、室外拉线用电、楼顶楼盖、防护门毁损等现象，自2016年4月1日起，被告以原告所提供物业服务不符合合同约定标准为由，不再向原告支付物业服务管理费，截止2016年12月31日，被告拖欠物业管理服务费448.37元（90.58㎡×0.55元/㎡.月×9个月）、公共维修基金40.76元（90.58㎡×0.05
元/㎡.月×9个月）、水费365.4元、电费1256.0元（含电费、公摊、变压器损耗费）、垃圾费63元，合计2173.53元。为此，原告遂向法院提起诉讼。
另查明，贵港市港北区荷城新苑业主委员会于2012年1月11日成立。原告的资质等级为三级，贵港市住宅小区物业服务等级政府指导价收费标准中，资质等级为三级的住宅物业服务费0.65元/㎡.月，原告自2015年1月1日起将物业管理费从0.45元/㎡.月提高至0.55元/㎡.月，符合相关法定程序规定。以上事实已经贵港市中级人民法院（2015）贵民一终字第381号生效民事判决书予以确认。
还查明，原告于2012年7月23日经工商核准登记注册成立，经营范围为物业管理、家政服务。玉林市开源物业管理有限公司贵港分公司于2013年8月21日经工商核准登记注册成立，是原告的分支机构，接受隶属原告的委托在其资质范围内开展物业管理服务。
以上事实，有当事人的陈述，营业执照、法定代表人身份证明、组织机构代码证、身份证复印件、《物业服务合同》、《物业合同补充协议》、房屋所有权证、荷城新苑小区各项费用缴纳通知单等证据佐证，足以认定。
本院认为，本案涉案的贵港市港北区荷城新苑业主委员会经核准成立，以及原告从2015年1月1日起将物业费收费标准从0.45元/㎡.月提高到0.55元/㎡.月符合有关法定程序，此有生效的民事判决书予以确认，本院予以认定。此外，原告及玉林市开源物业管理有限公司贵港分公司经工商核准登记注册成立，均具有物业服务管理资质。该分公司作为原告的分支机构，由该分公司为被告提供物业服务属于其内部的管理问题，并不影响原告提供物业服务管理。所以，本案原告与贵港市港北区荷城新苑业主委员会签订的《物业服务合同》及《物业合同补充协议》的合同主体合法，均系当事人真实意思表示，不违反相关法律法规，属合法有效的合同。原告依约并实际为港北区荷城新苑小区提供物业管理服务，虽然被告与原告之间未签订有物业服务合同，但被告作为该小区的物业使用人，是物业管理服务的受益人，基于物业管理服务合同的整体性，被告作为该小区的业主不能独立于该服务合同关系之外，其与物业管理企业之间成立事实上的物业管理服务合同关系。因此，被告应当依照前述合同的约定支付物业管理服务费等费用。但被告未按约交付物业管理服务费用，自2016年4月1日起至2016年12月31日，被告拖欠原告物业管理服务费448.37元、公共维修基金40.76元、水费365.4元、电费1256.0元（含电费、公摊、变压器损耗费）、垃圾费63元，合计2173.53元，被告的行为已构成了违约。因此，原告请求被告支付拖欠2016年4月1日至2016年12月31日物业管理服务费、公共维修基金、电费、水费、垃圾费等共计2171.62元的诉请，未超出被告应承担款项数额的范围，本院予以支持。虽然双方约定从逾期之日起每日按应缴费用3‰计收违约金，但合同未约定物业管理费交费时间，原告亦未提供足以证明其已书面向被告催收情况，结合本案实际，本案所约定的违约金过高，本院酌情应予以调整为月利率2%，并应从原告催告之日起即起诉之日（即2017年3月1日）起计付违约金。故本院仅支持原告请求被告支付从2017年3月1日起按月利率2%计付至付清之日的违约金，超出的部分予以驳回。
被告提出原告提供的物业管理服务不符合合同约定标准而拒交物业费的抗辩，虽然被告提供照片反映了荷城新苑小区存在草皮大部分死亡、共有部分饲养禽畜、消防设施破烂不齐全、室外拉线用电、楼顶楼盖、防护门毁损等现象，本院分析认为，综合本案情况，原告在物业服务管理过程中的确存在公共设施管理不到位等情况，但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。因此，原告存在的服务管理现象，不能成为被告拒绝履行支付物业费义务的理由，故对被告该抗辩，理由不成立，本院不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第七条第（四）项、第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：
一、被告杨美珍向原告玉林市开源物业管理有限公司支付2016年4月1日起至2016年12月31日止的物业管理服务费、公共维修基金、电费、水费、垃圾费等共计2171.62元；
二、被告杨美珍向原告玉林市开源物业管理有限公司支付违约金（违约金计算：以2171.62元为基数，从2017年3月1日起按月利率2%计付至付清之日止）；
三、驳回原告玉林市开源物业管理有限公司的其他诉讼请求。
本案受理费50元，减半收取计25元，由被告杨美珍负担。
上述应付款项，义务人应在本判决生效后十日内履行完毕。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加六提出副本，上诉于广西贵港市中级人民法院。同时应在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费50元，款汇至户名为：贵港市中级人民法院—诉讼费；开户行：中国农业银行贵港分行营业部；账号：45×××93。逾期不交也未不提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。
审判员 陈水英
二〇一七年五月十八日
书记员 殷小易