广西壮族自治区防城港市港口区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0602民初2200号
原告：防城港市荣兴房地产开发有限公司，住所地防城港市行政中心区南北大道东侧。
法定代表人：邓平，该公司总经理。
委托代理人：雷振达，广西欣和律师事务所律师。
被告：邝敏锋，男，1974年2月8日出生，户籍所在地广东省从化市，现住广东省从化市，
第三人：中国农业银行股份有限公司防城港防城支行，住所地防城港市防城区防东路41号。
负责人：黄静珍，该行行长。
原告防城港市荣兴房地产开发有限公司（以下简称荣兴公司）诉被告邝敏锋、第三人中国农业银行股份有限公司防城港防城支行（以下简称农行防城支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年11月4日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年3月15日公开开庭审理了本案。原告的委托代理人雷振达到庭参加诉讼，被告邝敏锋、第三人农行防城支行经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的荣兴亚太国际2栋A单元1602号房《商品房买卖合同》已经解除；2、判决注销上述房屋的预购商品房贷款抵押登记；3、撤销上述房屋的商品房买卖合同备案登记；4、被告偿还原告支付给第三人的贷款本息及罚息15754元；5、被告支付解除合同的违约金52594元（总房款的10%）；6、被告支付逾期撤销备案的违约金9624元（以总房价款525946元为基数，每逾期一日，按万分之三计，自2016年7月6日起暂计至2016年9月6日，计：61天，其余计至生效判决确认的履行期限最后一日为止）；7、被告支付原告为实现债权已支付的律师费24000元；8、解除原、被告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》；9、被告承担本案全部的诉讼费。事实和理由：2012年12月27日，原告与被告签订防城港市荣兴•亚太国际第2栋A单元1602号房《商品房买卖合同》，面积122.22平方米，合同价款525946元，首付166946元，余款359000元通过向银行按揭贷款支付。如被告拖欠银行贷款导致原告承担保证责任代还贷的，被告应于原告代偿行为发生之日起10日内偿还原告代为清偿的全部款项。到期未清偿的，原告有权解除《商品房买卖合同》，同时有权要求被告支付总房款10%的违约金和律师费，解除合同后，被告逾期办理撤销备案登记手续的，按日支付总房款万分之三的违约金。合同签订后，被告向第三人申请贷款359000元，后第三人告知名被告未按期如约履行还款义务，已拖欠贷款本息及罚息15754元。第三人要求原告代被告偿还上述债务，在原告开立的保证金账户中扣除了被告应付的月供款和罚息共15754元。原告多次催促、发函要求被告还款，但被告均置之不理，原告解除合同后，被告也没有在原告的催促下撤销备案的手续，原告认为，被告拖欠月供款的行为，给原告造成了经济损失，属于根本违约，原告有权解除《商品房买卖合同》并主张违约金、律师费等，另根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解析》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”之规定，原、被告所签订的《商品房买卖合同》被解除后，原告还需对被告的债务承担无限期的连带清偿责任，对原告明细不公平，而且被告与第三人的借款合同的基础已经不存在，双方是以房屋为基础签订借款合同，日后也用房屋作为抵押担保。现房屋已经被收回，被告没有房屋上的合同权利，且日后第三人更不能办理抵押登记手续，无法享受涉诉房屋的优先受偿权。被告于第三人签订的商品房担保贷款合同的目的已经无法实现，原告作为“当事人”之一，有权解除商品房担保贷款合同。
被告未作书面答辩，在举证期限内亦未提出证据。
第三人未提交书面陈述意见，也未提供相应证据。
原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，但因被告无正当理由未到庭，也未提交书面答辩状，所以视为放弃答辩的权利、放弃质证的权利。根据原告提供的真实性、关联性和合法性证据，本院认定事实如下：2012年12月27日，原告为出卖人与被告为买受人签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：RWS20122058），约定出卖人以单价4303.28元每平方米的价格将位于防城港市行政中心区南北大道东侧的荣兴•亚太国际2栋A单元1602号房卖给买受人，房屋建筑面积为122.22平方米，总价款为525946元，交房时间为2013年12月31日前。合同附件四第一条约定买受人自愿选择以银行按揭贷款方式付款，在签订《商品房买卖合同》之时付清首期购房款（占总房款30%，含定金1万元）合计157946元，余款368000元（占总购房款70%）申请贷款付清。合同附件四第二条第4点约定，因买受人拖欠银行贷款导致出卖人承担保证责任代买受人还贷的，买受人应于出卖人代偿行为发生之日起10日内偿还出卖人代为清偿的全部款项；到期未清偿的，出卖人有权解除《商品房买卖合同》，收回该商品房另行处理，同时买受人应按合同总价款的10%向出卖人支付违约金，并放弃《商品房买卖合同》项下的一切权利，在出卖人指定的时间内配合出卖人办理合同解除手续（包括且不限于撤销合同登记备案、办理过户、腾空房屋等）。如买受人已经入住，还须在前述时间内腾空房屋并支付自买受人收房到合同解除手续完毕之日止的房屋折旧费（折旧费按房屋总价款5%的年折旧率计算）、物业管理费、水电费等相关费用，房屋如有损毁，买受人还应另行给予赔偿。逾期办理退房手续或腾空房屋的，买受人应按日向出卖人支付总房款的万分之三的违约金。在办理完上述手续后，出卖人在30日内无息退还买受人已支付的购房款的余款，但须扣除以下费用：代偿的贷款本息等所有款项、应向出卖人支付的违约金、房屋折旧费、房屋损毁赔偿金、因代偿和解除后同发生的其他费用（包含但不限于律师费、诉讼费、差旅费等）。若买受人已支付的房款不足以支付以上所列费用的，则买受人应在收到出卖人通知后10内补足。合同附件四第五条对出卖人行使合同解除权时，双方的权利义务具体约定如下：2、如买受人采用银行按揭方式付款的，出卖人应在双方办妥解除合同的相关手续之日起60日内，在扣除违约金及出卖人代买受人向银行归还尚欠的按揭贷款本金和相关欠款后，将剩余房款无息退还给买受人，买受人应付银行的按揭贷款利息和相关费用等由买受人自行承担，与出卖人无关。买受人若未按约定前来办理还贷、撤销备案登记及买卖合同备案登记及买卖合同备案登记等解除合同的手续，每逾期一日，应向出卖人支付商品房总价款万分之三的违约金。该合同于2013年1月30日办理备案登记。
原告于2012年7月10日向被告出具《收据》（编号：6007446），表示收到被告购房定金1万元；于2012年11月1日向被告出具《收据》（编号：7031938），表示收到被告购房款10万元；于2012年12月6日向被告出具《收据》（编号：7031939），表示收到购房款47946元；于2014年5月26日出具《收据》（编号：6025012），表示收到被告购房款9000元。上述金额合计166946元。
2014年6月16日，原告（保证人）、被告（借款人）与第三人（贷款人）签订了一份《个人购房担保借款合同》（合同编号：45020120140044116），约定被告向第三人借款359000元购买荣兴亚太国际第2栋A单元1602号房并将该商品房抵押给第三人；原告对上述款项承担阶段性连带保证责任；借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入原告的银行账户；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息，直至本息清偿为止；借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿；因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。
因被告未按时偿还按揭贷款，2015年10月29日，第三人从原告的保证金账户中扣收被告拖欠的本息及逾期罚息共6904.85元，2016年2月1日，第三人从原告的保证金账户中扣收被告拖欠的本息及逾期罚息共8849.73元，上述合计15754.58元。被告至今未偿还原告代为清偿的款项。
2016年3月25日，原告通过邮寄书面催款函件的方式，要求被告偿还第三人从其保证金账户中扣划的12455.03元贷款本息及罚息，被告于2016年3月27日签收。2016年5月20日，原告邮寄《解除合同通知书》，正式与被告解除《商品房买卖合同》，被告于2016年5月25日签收。2016年6月24日，原告通过邮寄方式向被告送达《关于办理撤销备案的通知书》，要求被告于2016年7月5日前协助原告办理案涉商品房的撤销备案手续，被告于2016年6月26日签收。上述材料原告填写的邮寄地址与合同附件四第十六条约定被告的通讯地址一致。
另查明，至一审辩论终结前，被告尚未协助原告办理解除合同后撤销备案等相关手续。原告已支付24000元的律师费给广西欣和律师事务所。
本院认为，一、关于原告主张案涉《商品房买卖合同》已经解除并要求被告支付违约金、偿还代付月供款的问题。原告与被告签订的《商品房买卖合同》及原告、被告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》是双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行合同规定的义务。依据已查明的事实，《商品房买卖合同》签订后，被告未按合同约定及时偿还每期的贷款本息，导致第三人从原告的保证金账户扣款，且被告至今未偿还原告代为清偿的款项。根据合同附件四第二条第4点的约定，原告有权解除《商品房买卖合同》并要求被告按合同总价款的10%支付违约金，即525946元×10%=52594元。原告举证证明其于2016年5月20日按被告在合同中预留的地址向被告邮寄解除《商品房买卖合同》的通知书，且被告已签收该邮件，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条的规定，合同于被告收到通知之日即2016年5月25日已经解除。结合合同约定及法律规定，原告主张其与被告签订的《商品房买卖合同》已经解除并要求被告支付违约金52594元的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。原告提供证据证明其因被告未按期偿还贷款，导致原告代被告清偿贷款本息及逾期罚息，现原告向被告追偿贷款本息及逾期罚息共15754元，本院予以支持。
二、关于原告要求被告履行合同解除后的协助义务及支付逾期办理撤销备案手续违约金的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》解除后，原、被告双方应相互配合、及时办理注销预购商品房贷款抵押登记、《商品房买卖合同》撤销备案登记等手续。现原告诉请被告协助注销涉案商品房贷款抵押登记、撤销《商品房买卖合同》备案手续，本院予以支持。根据《商品房买卖合同》约定被告在办妥解除合同的相关手续之日起60日内即2016年7月25日前办理撤销备案手续，每逾期一日则以商品房总价款每日万分之三的标准计收违约金，本院支持原告要求被告应按合同约定支付自2016年7月26日起至协助办理撤销备案手续的违约金。
三、关于原告要求解除被告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》的问题。因被告逾期偿还贷款本息，且原、被告签订的《商品房买卖合同》已解除，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”的规定，对原告要求解除其与被告、第三人签订的《个人购房担保借款合同》诉讼请求，本院予以支持。
四、关于原告要求被告支付律师服务费24000元的问题。根据《商品房买卖合同》附件四第二条第4点第二款的约定，因代偿和解除合同发生的其他费用包含律师费应从被告以支付购房款的余款中扣除。现原告主张被告支付其为解除合同而支付的律师费24000元，该主张符合上述约定且原告提供《委托代理合同》及支付律师费发票予以证实该费用实际发生，故本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十六条、第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告防城港市荣兴房地产开发有限公司与被告邝敏锋签订的《商品房买卖合同》（合同编号：RWS20122058）已经解除；
二、解除原告防城港市荣兴房地产开发有限公司与被告邝敏锋、第三人中国农业银行股份有限公司防城港防城支行签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：45020120140044116）；
三、被告邝敏锋协助原告防城港市荣兴房地产开发有限公司办理注销涉案预购商品房贷款抵押登记、撤销《商品房买卖合同》备案手续；
四、被告邝敏锋向原告防城港市荣兴房地产开发有限公司支付违约金52594元；
五、被告邝敏锋偿还原告防城港市荣兴房地产开发有限公司代为支付的本息及逾期罚息15754元；
六、被告邝敏锋向原告防城港市荣兴房地产开发有限公司支付逾期协助办理撤销备案手续违约金（违约金计算方法：以525946元为基数，按每日万分之三从2016年7月26日起计算至办理撤销备案之日止）。
七、被告邝敏锋向原告防城港市荣兴房地产开发有限公司支付律师费24000元。
案件受理费2339.44元，公告费700元，两项合计3039.44元（原告防城港市荣兴房地产开发有限公司已预交），由被告邝敏锋承担。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，副本七份，上诉于防城港市中级人民法院。并于上诉期间届满之日起7日内预交上诉费2339.44元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院诉讼费专户，账号：20×××13，开户银行：农行防城港分行营业室）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 姚国荃
人民陪审员 苏丕雄
人民陪审员 韦廷华
二〇一七年三月二十三日
书 记 员 王 颖
相关法律、司法解释
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。