上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0118民初10999号
原告(反诉被告)：金东涛，男，1965年7月13日出生，汉族，户籍所在地上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：甄涛，上海甄涛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘昱瑶，女，1975年4月15日出生，汉族，户籍所在地江西省景德镇市。
被告(反诉原告)：赵海鑫，女，1989年6月6日出生，汉族，户籍所在地上海市黄浦区。
被告(反诉原告)：胡腾腾，男，1987年10月9日出生，汉族，户籍所在地河南省。
第三人：昆山汉盟不动产投资咨询有限公司(第一第三人)，住所地江苏省昆山市花桥镇鑫苑国际城市花园XXX号楼1室。
法定代表人：张宜旭，总经理。
委托诉讼代理人：童金陵，男。
第三人：中国建设银行股份有限公司上海闵行支行(第二第三人)，住所地上海市闵行区沪闵路XXX号。
法定代表人：顾非非，行长。
委托诉讼代理人：仇琛，女。
原告金东涛诉被告赵海鑫、胡腾腾房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月11日立案受理后，依法由审判员吴小龙独任审判。审理中，依原告之申请本院依法对被告采取了财产保全措施。因原告申请，本院于2016年10月12日依法追加昆山汉盟不动产投资咨询有限公司为第三人参加诉讼。本案于2016年11月21日公开开庭进行了审理，原告金东涛及其委托诉讼代理人甄涛、郭后芳、被告赵海鑫、胡腾腾、第三人昆山汉盟不动产投资咨询有限公司委托诉讼代理人童金陵到庭参加诉讼。审理过程中，被告提起反诉，本院经审核后依法受理并予以合并审理。本案于2016年12月28日第二次公开开庭进行了审理，原告金东涛及其委托诉讼代理人甄涛、郭后芳、被告赵海鑫、胡腾腾、第三人昆山汉盟不动产投资咨询有限公司委托诉讼代理人童金陵到庭参加诉讼。本案于2017年3月1日第三次公开开庭进行了审理，原告金东涛及其委托诉讼代理人甄涛、郭后芳、被告赵海鑫、胡腾腾、第三人昆山汉盟不动产投资咨询有限公司委托诉讼代理人童金陵到庭参加诉讼。因案情需要，本院于2017年3月3日依法追加中国建设银行股份有限公司上海闵行支行为第三人参加诉讼。本案于2017年3月20日第四次公开开庭进行了审理，原告金东涛及其委托诉讼代理人甄涛、刘昱瑶、被告赵海鑫、胡腾腾、第三人昆山汉盟不动产投资咨询有限公司委托诉讼代理人童金陵、第三人中国建设银行股份有限公司上海闵行支行委托诉讼代理人仇琛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金东涛诉称：2016年7月16日，原告与被告签订《房地产买卖居间协议》，约定原告以总价人民币130万元(以下币种均为人民币)购买被告坐落于青浦区白鹤镇绿地时代名邸4号1904室房屋，原告分四次向被告支付首付款70万元，其中签约时支付定金8万元，签约后10日内支付定金30万元，9月10日前支付20万元，剩余12万元于交易过户当天支付，60万元由买方申请银行贷款支付，同时约定双方应于2016年9月10日签订《上海市房地产买卖合同》。合同签订后，原告依约按时足额履行了付款义务，共计支付58万元，在原告等待被告按约履行签订《上海市房地产买卖合同》时，被告不愿履行居间协议，原告与被告在第三人处进行交涉，但未果。被告行为构成违约，并给原告造成经济损失，为维护原告合法权益，原告诉至法院请求：1、判令两被告继续履行《房地产买卖居间协议》(包括签订上海市房地产买卖合同，配合原告办理按揭贷款，办理房屋交易过户等)；2、判令两被告支付违约金260,000元；3、本案诉讼费由被告承担。
被告赵海鑫、胡腾腾辩称：1.关于定金与合同一致，但与合同法不符，只有第一笔8万是定金，后面支付的都是房屋首付款。2.一开始没有卖房意向，2016年7月15日第三方询问是否要出售房屋，当时因人口增多，想要换房，系争房屋是以被告胡腾腾名义买的，因被告赵海鑫户口随学校集体户口，通过询问中介是否能在上海买房，中介肯定回答是可以的。9月10日通过微信联系第一第三人，因没有取得产权证，9月10日查到下来了，9月11日联系是否签订合同，买家说不参与，后来中介说我们不能在上海买房。
同时，被告赵海鑫、胡腾腾反诉称：2016年7月15日，第三人昆山汉盟不动产投资咨询有限公司经纪人童金陵主动联系被告，称原告要买青浦区白鹤镇绿地时代名邸房屋，当时考虑到此房产作为被告赵海鑫和两个宝宝上户口所用，并没有卖房意向，且对上海市买房政策并不了解，被告明确告诉出售此房的前提是被告需在上海另购置房屋，且尚在抵押，房产证还未办理的状态，第一第三人告知补交社保或者以学生集体户口在出售房屋后可以在上海另外购房，从而说服被告出售此房屋。2016年7月16日，被告与原告及第一第三人签订《房地产买卖居间协议》，约定于2016年9月10日前签署《上海市房地产买卖合同》，并到税务部门缴纳该房地产相关税费。9月9日、10日、11日，被告均主动提出并催促第一第三人安排双方及时签订《上海市房地产买卖合同》，第一第三人于10日晚回复第二日安排签订合同，9月11日第一第三人告知被告，当天原告不用过来且在房屋过户之前都不用过来，导致当天没有签订《上海市房地产买卖合同》，并且延迟了该房地产缴税时间，9月12日，被告在其他经纪公司得知，非上海户籍人士在上海购房必须满足上海连续缴纳60个月社保的条件，且学生集体户口也没有购房资格，第一第三人至此还一直声称出售此房屋后可以另外在上海购房。由于原告未按时与被告签订《上海市房地产买卖合同》，且未按时缴纳该房地产相关税费，根据双方签署的《房地产买卖居间协议》，原告构成违约，本着友好协商的态度，9月14日，被告以微信形式告知原告及第一第三人不再出售此房产，并主动提出返回原告已付款项，原告未予回复。为此，被告通过第一第三人与原告约定于9月16日三方在第一第三人处进行协商，但当日原告及第一第三人未出面，导致协商无法进行。第一第三人在被告不知情的情况下于9月14日对该房产进行了网签。综上所述，第一第三人在该房屋买卖期间存在欺骗和违规操作的行为，原告未能及时履行《房地产买卖居间协议》，被告为维护自身合法权益，被告反诉请求判令：1、判令解除双方签订的关于上海市青浦区白鹤镇绿地时代名邸4号1904室的房地产买卖居间协议；2、判令昆山汉盟不动产投资咨询有限公司撤销对此房屋擅自所做的网签；3、请求法院判令被反诉人支付违约金80,000元；4、本案诉讼费用由被反诉人承担。
针对反诉，原告辩称：不同意被告的反诉请求。1.三方签订的协议具有法律约束力，是三方的真实意思表示，应按约履行，被告没有任何理由行使解除权，且该合同原告履行了自己的义务。2.被告要求撤销网签，网签是第一第三人的份内工作，被告没有理由撤销。3.支付违约金不能成立，原告没有任何违约行为，不存在违约金的事实。
第三人昆山汉盟不动产投资咨询有限公司述称：上海买房按户，两被告中一方有上海户籍是可以买房的，不能过户是因为产证没有办好，但我们查实是产证已经办理，延期是因为两被告没有办理。买卖合同原告按时履行，应继续履行合同。网签合同是原被告签订，是我们份内工作，为了保证双方的利益。反诉违约金不知从何谈起。
第三人中国建设银行股份有限公司上海闵行支行述称：是系争房屋的抵押权人，保障我行的权利。
经开庭审理查明：本案系争房屋位于上海市青浦区白鹤镇绿地时代名邸4号1904室，建筑面积87.47平方米，类型为公寓，目前登记在两被告名下。
2016年7月16日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《房地产买卖居间协议》，约定：甲方将自有的座落在上海市青浦区白鹤镇绿地时代名邸4号1904室房屋转让给乙方，建筑面积87.53平方米，预售合同面积，实际以产证为准。房产转让成交价130万元；首付70万元，买方须于签署本协议时交纳保证金8万元，双方签署本协议后该保证金自动转为定金，买方须于签署本协议之10日内再向卖方支付定金30万元，2016年9月10日前支付20万元，交易过户当天支付剩余首付12万元，60万元付款方式为银行按揭贷款，具体贷款金额以贷款合同为准，买方贷款未获得通过部分在交易过户前以现金方式支付给卖方，否则视为违约，办理按揭所需费用由买方自理，买方须于签署《上海市房地产买卖合同》后7个工作日内申请按揭，卖方须无条件配合买方提交申请按揭资料，双方均不得借故拖延，否则视为违约。卖方为净到手价，该房地产在交易过程中所产生的税、费均由买方承担，且买方不得以政策变动为由拒绝支付。签署房地产买卖合同时间为买卖双方于2016年9月10日前签署上海市房地产买卖合同，该房地产缴纳税费时间为买卖双方于2016年9月10日之前相互配合到税务部门缴纳相关税费，房地产过户交易时间为买卖双方于2016年11月5日之前相互配合至房屋所在地房地产交易中心办理递件过户手续。卖方须在尾款到账7天内将该房地产交予买方使用。如买卖双方任何一方未能履行本协议之条款以至本协议不能顺利完成，则守约方有权选择要求对方支付该房地产总价款20%的违约金，无论在任何情况下，若卖方或买方任何一方未能依本协议之条款卖出或买入该房地产，则违约方须即时支付经纪方该房地产成交价的2%作为违约金，若买卖双方在未经经纪方同意下取消本协议，则买卖双方均成为本协议之违约方，须各自即时支付经纪方该房地产成交价的1%作为违约金。合同另对其他内容进行了约定。2016年7月16日，原告支付被告购房定金8万元，2016年7月25日，原告向被告支付购房定金30万元、2016年9月9日，原告向被告支付20万元。2016年8月21日，被告向上海市青浦区房地产登记处申请办理房地产产权登记，2016年9月7日，上海市青浦区房地产登记处核准《上海市房地产权证》[沪房地青字(2016)第026358号]，2016年9月11日，被告领取该《上海市房地产权证》。2016年9月14日，被告向原告发微信表示房子没有办法卖了，2016年9月16日，原告妻子刘昱瑶与被告在第一第三人处协商未果。2016年9月17日，系争房屋进行了网上合同信息备案。
另查明，系争房屋抵押权人中国建设银行股份有限公司上海闵行支行，债权数额60万元，债务履行期限从2013年1月25日至2033年1月25日，登记证明号青XXXXXXXXXXXX,原他项权证号青XXXXXXXXXXXX。2016年10月12日，本院依法查封系争房屋[(2016)沪0118民初10999号]。
庭审中，第三人中国建设银行股份有限公司上海闵行支行确认截至2017年3月20日，系争房屋贷款本金余额525,024.75元。
以上查明的事实，由原告、被告、第三人的陈述，房地产买卖居间协议、上海市房地产买卖合同、房地产登记信息、收据、中国建设银行转帐凭条、上海农商银行客户回单、中国工商银行支付凭证、律师函等证据予以佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认。
案件审理过程中，原告认为：看到了预售合同，没有产证，被告说当时还在办理，还在抵押状态，2016年9月10日没有签订买卖合同，我们一直与中介联系，希望继续履行协议。对于第一第三人与被告之间的联系不清楚。2016年9月14日，被告发微信说不履行合同了，2016年9月16日中介是说双方进行协商，原告的妻子刘昱瑶到场，因为不能签合同，所以原告没有来。被告不主动撤销抵押，我们愿意主动涤除抵押，第一第三人中介告知过，首付是希望被告抵押涤除。原、被告都是通过第一第三人的居间来履行买卖合同，因为时间点的问题，但不影响房屋买卖的交易；2016年9月16日，被告明确表示不再买卖房屋，原告没有任何违约行为，一直需要继续履行合同，如果被告不履行抵押涤除，贷款的款项由我们来承担，房款不足部分以现金补足。
被告认为：被告赵海鑫现在是学校集体户口，被告胡腾腾现在社保也没有交满，不符合上海市买房的要求。中介一直坚持我们是可以在上海买房的，但实际是不能买。所以在2016年9月14日与原告协商说要解除合同，且原告违约在先，但原告没有回复。当时没有办理产证，预售合同是给原告看过的，房产仍在抵押状态。2016年9月16日，原告方来刘昱瑶女士，不是协议的签订人，第一第三人的经办人也不在，导致没有协商成功，当时是去解决解除合同。2016年9月8、9、10日一直在催促网签，第一第三人因为个人原因，时间拖延了，经过询问2016年9月7日网上就能看到，微信上也可以证明第一第三人说签订合同和交税买方不用到，2016年9月10日没有签订买卖合同和交税，不是我们的责任，是原告和第一第三人的原因，所以我方有权解除合同。2016年9月10日晚上8点第一第三人通知可以去拿产证并进行网签，2016年9月11日去交易中心拿房产证，认为中介和原告也会到交易中心，但第一第三人说原告不来，第一第三人也没有来，询问交易中心工作人员得知备案应由产权人签字确认，是在产权人不知情的情况下第一第三人去备案的。抵押咨询过，已经提前预约，但正式手续没有办理，只要在过户前办理就可以。第三方的欺骗行为，没有导致原告的利益损失，但现在的情况是被告在上海不能买房。这个案件中不存在非人为滞后情况，所以合同履行的内容发生重大改变，要协商一致确认，否则不能实行合同的履行目的，基于上述情况要求解除。
第三人上海昆山汉盟不动产投资咨询有限公司认为：看到了预售合同，没有产证，被告说当时还在办理，房产还在抵押状态，要进行网签必须要有产证号码，产证是2016年9月7日办理的，但系统上要过几天才能显示，2016年9月11日被告到交易中心拿的产证。联系是一直与被告联系的，被告是催促过网签的，但被告的产证一直没有办理，所以签订的时间也延期了。和原告说因为被告的产证没有出来，没有办法签。和被告也说过没有办理产证，没法签订合同。2016年9月14日才打印的网签合同，主要原因是被告产证时间出来晚了。2016年9月11日与被告联系取消抵押的事情，被告说2016年9月18日去注销抵押。2016年9月12日被告就说没法去办理抵押注销，也说了不能在上海买房的事情。2016年9月14日被告明确说不履行合同。是没有进行审税。2016年9月16日通知双方进行协商的，一种是继续履行合同，或者是违约赔偿。当时来的是原告妻子刘昱瑶，我当时因为有事，所以委托了我的一位同事。违约责任是写明的，基于双方诚信买卖我们第三方当场把定金罚则划掉，按总房款来计算违约金，2016年9月7日查是查过但没有看到，中间也查过，2016年9月10日晚上8点左右看到就通知双方办理后面手续，9月10日通知被告拿产证，没有说网签的事情，就没有通知原告。网上备案是双方的意愿，在双方到交易中心签订网签合同，因为被告方没有产证，且系争房屋有抵押，要涤除后才能正式签合同。网签没有签订，所以审税也没有审，被告一直在时间问题上说要解除合同，但因为被告没有办理产证导致的。产证出来后才能办理后面的手续，2016年9月10日原告还在打款，被告也接收了。
第三人中国建设银行股份有限公司上海闵行支行认为：只要实现我们的抵押权。
根据庭审确认的事实，本院认为：当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。原、被告双方签署的房地产买卖居间协议，系双方真实意思表示，内容并不违反相关法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按约履行。系争房屋被告因向中国建设银行股份有限公司上海闵行支行借款时设定抵押，只有在抵押权消灭后，系争房屋才能进行权利过户；合同实际履行过程中，由于被告未能在约定签订上海市房地产买卖合同的日期前取得房地产权证，致双方无法签署，且也未涤除抵押，明确表示不再履行协议；原告按约履行了协议约定的义务，现被告以无法在上海购房，合同内容需协商一致才能实现合同履行目的为由行使单方解除权，无事实和法律依据，本院不予支持。双方买卖合同应当继续履行，现协议约定的网签、过户期限等均已届满，原告要求被告继续履行合同、涤除抵押、协助办理过户手续、交房等诉求，于法有据，本院予以准许。原告要求被告支付总房款的20%违约金，该违约金系协议不能履行情况下违约方需承担，现协议继续履行；被告要求原告支付违约金无事实和法律依据，故对原、被告双方要求各支付违约金的诉请，均不予支持。第三人中国建设银行股份有限公司上海闵行支行在其抵押债权获得实现的情况下，亦有义务配合办理系争房屋抵押登记涤除手续。审理中，原告对于被告尚欠第三人中国建设银行股份有限公司上海闵行支行借款，自愿代被告偿付以涤除系争房屋上的抵押登记，该行为于法无悖，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、一百零七条之规定，判决如下：
一、原告金东涛与被告赵海鑫、胡腾腾就上海市青浦区白鹤镇绿地时代名邸4号1904室房屋签订的《房地产买卖居间协议》继续履行；
二、被告赵海鑫、胡腾腾应于本判决生效之日起十日内向第三人中国建设银行股份有限公司上海闵行支行清偿贷款剩余本金及利息(以实际还款之日的剩余本金及利息数额为准)；若被告赵海鑫、胡腾腾逾期未清偿的，准予原告金东涛自愿代为清偿前述贷款的剩余本金及利息；
三、第三人中国建设银行股份有限公司上海闵行支行应于被告赵海鑫、胡腾腾所负抵押贷款的剩余本金及利息清偿之日起十日内，申请注销在上海市青浦区白鹤镇绿地时代名邸4号1904室房屋上设定的抵押权登记；
四、被告赵海鑫、胡腾腾应于第三人中国建设银行股份有限公司上海闵行支行涤除设定在上海市青浦区白鹤镇绿地时代名邸4号1904室房屋上的抵押权之日起十日内，配合原告金东涛办理上海市青浦区白鹤镇绿地时代名邸4号1904室房屋的产权过户手续，将该房产过户至原告金东涛名下(过户税费及相关费用由原告承担)并交付房屋；
五、原告金东涛应于被告赵海鑫、胡腾腾配合办理上海市青浦区白鹤镇绿地时代名邸4号1904室房屋的产权过户手续十日内，给付被告赵海鑫、胡腾腾剩余购房款人民币72万元；若原告金东涛已代为清偿本判决第二条中被告赵海鑫、胡腾腾所负的银行贷款及利息，代为清偿的款项可在前述剩余购房款中进行抵扣；
六、原告金东涛其余诉讼请求不予支持；
七、反诉原告赵海鑫、胡腾腾要求解除与反诉被告金东涛签订的上海市青浦区白鹤镇绿地时代名邸4号1904室《房地产买卖居间协议》的诉讼请求不予支持；
八、反诉原告赵海鑫、胡腾腾要求第三人昆山汉盟不动产投资咨询有限公司撤销上海市青浦区白鹤镇绿地时代名邸4号1904室房屋预售合同备案注销手续的诉讼请求不予支持；
九、反诉原告赵海鑫、胡腾腾要求反诉被告金东涛支付违约金人民币8万元的诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费人民币5,200元，减半收取计人民币2,600元，原告金东涛负担人民币2,560元，被告赵海鑫、胡腾腾负担人民币40元；财产保全费人民币5,000元，由被告赵海鑫、胡腾腾负担；本案反诉费人民币1,800元，减半收取计人民币900元，由反诉原告赵海鑫、胡腾腾负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 吴小龙
二〇一七年四月二十六日
书记员 张 莉
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。