甘肃省嘉峪关市城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉城民一初字第847号
原告赵克梅。
被告葛建功。
委托代理人蔺小霞。
委托代理人殷剑宏，甘肃殷剑宏律师事务所律师。
被告嘉峪关嘉恒房地产开发有限公司。
法定代表人朱晏秦，该公司执行董事。
委托代理人王海林，甘肃永千汇律师事务所律师。
委托代理人申宗晋，甘肃永千汇律师事务所律师。
原告赵克梅诉被告葛建功房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月6日受理后，原告申请追加了嘉峪关嘉恒房地产开发有限公司（以下简称嘉恒公司）作为共同被告，本案依法由代理审判员丁玺玉独任审判，于2014年6月24日公开开庭进行了审理。原告赵克梅及其委托代理人胥军，被告葛建功的委托代理人蔺小霞、殷剑宏，被告嘉恒公司的法定代表人朱晏秦、委托代理人王海林、申宗晋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告赵克梅诉称：2014年1月，原告途径被告嘉恒公司第二项目部售房部时，前去了解售房情况，项目部副总蔺小霞接待了原告并非常热情的介绍了出售房屋的情况，原告觉得被告所出售的房屋也符合自己的需求，经双方协商，原告决定购买位于碧水绿洲小区南门口6号楼6、7号两个商业门点房。按照蔺小霞的要求，原告先交付了900元购房定金。随后蔺小霞称购买房屋的人很多，催促原告尽快付清全部购房款。2月12日，原告按其要求将购房款及其他款项共计485501元全部转账汇入被告葛建功在甘肃嘉峪关农村合作银行兰新西路支行的账户。随后，原告要求签订购房协议，但蔺小霞称公司总经理葛建功外出办事，找借口推脱拒签，原告要求先交付房屋钥匙，蔺小霞称房屋还在占用，到2月底搬出后就给钥匙。到3月初，被告仍然拒绝交付，且有意躲避，并恶言训斥原告。3月12日，原告再次到售房部要求退房，蔺小霞又想躲避，原告便打110报案。综上，原告认为，因被告葛建功没有能力去办理房屋产权证，现要求被告退还购房款。据此，原告请求法院依法判令被告退还购房款485501元，并按中国人民银行同期贷款利率支付2014年2月12日至还款之日的利息。
被告葛建功辩称：首先，嘉峪关市澳泰商贸有限责任公司（以下简称澳泰公司）与被告嘉恒公司签订了嘉峪关碧水绿洲项目联合开发协议书，双方约定，被告嘉恒公司同意澳泰公司设立嘉峪关嘉恒房地产开发有限公司第二项目部，并任命被告葛建功为项目经理，负责项目的招投标及销售。其次，原告的售房款485501元确已付清，该款项是打入被告葛建功的账户。第三，原、被告双方已经签订了购房卡，并于2013年12月19日通过房管局办理了住房使用证，所以房屋买卖协议已经履行完毕。第三，因原告起先购买4号和6号房屋，后变更为6号和7号，因7号房屋是办公室，在当时无法腾房，所以双方对交房时间没有约定。综上，原、被告之间的合同已经履行完毕，被告愿意交付钥匙，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告嘉恒公司辩称：2009年3月1日，被告与澳泰公司签订了一份嘉峪关碧水绿洲项目联合开发协议，约定：1、合作方式。嘉恒公司以土地使用权和住宅项目施工图审查以前的费用作为投资，澳泰公司以住宅项目开发所需资金作为投资，联合开发住宅项目。2、合作双方的权利和义务。嘉恒公司同意澳泰公司设立嘉恒公司第二项目部，负责住宅项目的招投标、开发建设、经营销售。3、合作项目的销售：住宅项目的五证在嘉恒公司名下，与买受人签订商品房买卖合同时，由嘉恒公司与买受人签订合同并备案。销售由嘉恒公司管理，销售房款统一进入嘉恒公司销售专用账户，该账户由嘉恒公司和澳泰公司共同管理。嘉恒公司根据澳泰公司的工程进度和资金使用情况，给澳泰公司划拨资金。4、违约责任。澳泰公司未履行商品房买卖合同的义务，导致买受人起诉造成的一切损失，由澳泰公司承担。2014年2月，被告葛建功未经嘉恒公司同意，擅自给原告赵克梅销售商业门店，将售房款485501元存入葛建功的个人账户。据此，嘉恒公司认为，被告葛建功以个人名义售房，以个人名义收取房款，因此产生的责任应由葛建功个人承担。另外，被告葛建功明知以个人名义售房，未经嘉恒公司同意，无法与买受人签订合法的商品房买卖合同，也无法办理房屋的所有权证，嘉恒公司也拒绝为该套房屋办理产权证，在此种情况下，被告葛建功的行为涉嫌诈骗罪，应当移送公安机关查处。
经审理查明：2008年12月，被告嘉恒公司与被告澳泰签订了一份嘉峪关碧水绿洲项目联合开发协议书，约定，甲方（嘉恒公司）同意将位于嘉峪关市碧水绿洲小区内，已经规划设计和建筑审批的17号-26号，共计10栋住宅楼，建筑面积38318.78平方米（最终以房地局实际测量成果为准）合作开发；甲方以现已办理的土地使用权及政府批准的项目相关手续（施工图审查以前）的费用作为投资；乙方（澳泰公司）以合作项目全部开发所需资金作为投资，并负责办理该项目后期的一切相关手续及办理过程中所需的一切费用，承担房地产开发应缴纳的各项税费，联合开发该项目。甲、乙双方对所开发项目，按投资比例利益共享、风险共担；甲方同意乙方设立嘉峪关嘉恒房地产开发有限公司第二项目部，并由乙方指派甲方任命授权的项目经理，全权负责该项目的工程招投标、项目开发建设、经营销售工作，直至项目建成及善后保修、销售完毕、清偿全部债权、债务为止；由于双方合作项目的“五证”均在甲方名下，故在与买受人签订商品房买卖合同时，仍然以甲方名义与买受人签订合同并备案，但商品房买卖合同中载明的出卖人的权利、义务，除办理房产证一项由甲方承担外，其余均由乙方承担；销售工作由甲方统一管理，销售房款统一进入销售专用账户，该账户由甲乙双方共同管理，由甲方根据乙方的工程进度及资金使用情况，拨入乙方项目专用账户。2009年6月23日，被告嘉恒公司任命被告葛建功为第二项目部经理。
另查，2014年2月12日，嘉恒公司第二项目部工作人员向原告赵克梅出具了订房卡，订房卡显示客户姓名、售价、订房日期、面积、房号及金额，原告购买了两间，分别为6号楼商业门面6号和7号。嘉恒公司第二项目部工作人员给原告出具了打款凭条，让原告依照上述要求打入房款，该凭条显示：户名葛建功，账号为葛建功的私人账号，开户行嘉峪关农村合作银行兰新西路支行，房款665350元（包含他人房费），后期费用31126元。同日，原告和他人按照以上地址打入房款665350元和后期费用31126元，与此同时，嘉恒公司第二项目部工作人员向原告出具了6、7号商铺的清款证明，证实原告已将房款全部交清。2012年8月，被告葛建功从嘉峪关房地产管理局买来空白的住房使用证，其内容为嘉恒公司第二项目部工作人员所填写。涉案房屋至今没有交付。庭审中，被告葛建功愿意交付钥匙，但原告考虑被告嘉恒公司不认可购房事宜，也拒绝办理房本，且在此种情况下被告葛建功也无法办理房屋所有权证，故原告坚持要求退还房款。另，原告在诉前申请保全，嘉峪关市城区人民法院出具了（2014）嘉城民保字第22号民事裁定书，冻结了葛建功在嘉峪关农村合作银行兰新西路支行的52万存款。
以上事实，有协议书、订房卡、银行打款凭据、清款证明、住房使用证、民事裁定书、当事人陈述等予以证实。
本院认为：被告嘉恒公司与澳泰公司双方签订的联合开发协议书证实，嘉恒公司第二项目部真实存在，且有权从事所属楼盘的销售业务。本案嘉恒公司第二项目部出具的订房卡及原告的汇款凭据已证实，原告与嘉恒公司第二项目部之间有房屋买卖的行为，且原告依约履行了义务即交清所有房款，但嘉恒公司第二项目部未按照约定履行交付房屋及办理所有权证的相关义务。关于购房款是否应当退还的问题。首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。原告虽然在购房时有更换房号的事由，但2014年2月12日，嘉恒公司第二项目部出具的清款证明已证实，原告在购房的当日已将房号更换，后经原告的多次催要，嘉恒公司第二项目部仍没有交房。其次，因被告葛建功将购房款打入私人账号，被告嘉恒公司不认可原告的购房行为，且拒绝签订商品房买卖合同和办理房屋所有权证，致使原告的购房目的不能实现。第三，原告主张退房并索要购房款而非交付房屋。综上，原告与嘉恒公司第二项目部签订的房屋买卖合同符合解除条件，原告的购房款应当予以退还。关于购房款应当由谁来退付的问题，首先，被告葛建功虽然被任命为嘉恒公司第二项目部经理，但依协议书约定，被告葛建功应当让买受人将购房款汇入统一销售专用账户而非自己的私人账户，故被告葛建功应当退付原告的购房款。其次，原告与嘉恒公司第二项目部之间存在购房协议，而嘉恒公司第二项目部从属于被告嘉恒公司，嘉恒公司作为独立的法人，应当依照法律规定承担相应的民事责任，故在被告葛建功付款不能的情况下，被告嘉恒公司应当承担付款的责任。因现有证据显示，被告葛建功的行为尚未涉嫌诈骗，故不符合移送公安机关的情形。关于支付利息的请求，因在被告葛建功愿意交付钥匙的情形下，原告选择解除合同，退付房款，且通过本次诉讼才确认了退款事宜，故利息的主张，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，判决如下：
一、被告葛建功退还原告赵克梅购房款485501元，于本判决生效后三十日支付；
二、被告嘉峪关嘉恒房地产开发有限公司对判项一中不能履行的部分承担付款责任。
如果未按生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费8583元，减半收取4291.5元，由被告葛建功承担；保全费3120元，由被告葛建功承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省嘉峪关市中级人民法院。
代理审判员 丁玺玉
二〇一四年七月二十三日
书 记 员 楚 燕