湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘01民终733号
上诉人（原审被告）：建发房地产集团长沙有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区雨花路163号第12栋205房。
法定代表人：林屹，经理。
委托诉讼代理人：陈江，该公司员工。
委托诉讼代理人：陈萍，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：刘剑锋。
上诉人建发房地产集团长沙有限公司（以下简称建发公司）因与被上诉人刘剑锋商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2015）岳民初字第06756号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人建发公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定的部分事实不清。1、涉案房屋东侧次卧外墙渗水是由于刘剑锋自行使用膨胀螺钉所致，这一部分渗水造成的损失不应由上诉人承担。2、2014年7月发现涉案房屋质量问题后，上诉人进行了彻底整改，且该房屋主卧及其他部分没有质量问题，不影响居住。因此，一审法院判决上诉人赔偿2014年8月至2016年9月的租金损失50000元，缺乏事实及法律依据。同时，被上诉人没有提交相应的租金收条予以佐证，而且一审法院对刘剑锋租赁房屋的目的和时间合理性没有考虑。二、一审判决适用法律错误。上诉人已于2014年7月将涉案房屋的质量问题整改完毕，因此此后刘剑锋是否在外租赁房屋，都与上诉人无关。且刘剑锋对于装修部分无期限不处理，其扩大损失的部分也不应由上诉人承担。
被上诉人刘剑锋辩称，一、雨棚及空调均在二楼，渗水漏水则发生在一楼，且在上诉人对房屋进行整修后，房屋不再出现渗水漏水问题，由此可见，搭建雨棚等并非是导致房屋漏水的原因。二、房屋发生质量问题后，被上诉人与上诉人一直在交涉装修赔偿问题，被上诉人不敢擅自装修，不得已在外租房居住，上诉人对此应承担责任。故，请求驳回上诉人的上诉请求。
刘剑锋向一审法院起诉请求：一、建发公司限期对刘剑锋房屋渗漏水质量问题进行修复；二、建发公司赔偿刘剑锋因房屋渗漏水质量问题造成财产损失70000元。具体数额待进行损失鉴定后再行追加；三、建发公司赔偿刘剑锋因无法入住使涉案房屋闲置期间所产生的物业费18500元（计算从2014年7月起至2015年12月）；四、建发公司赔偿刘剑锋因无法入住涉案房屋而另行租房的租金30000元（2014年8月起计算到2015年9月止），后续的按实际发生的租金赔偿；五、本案的诉讼费由建发公司负担。
一审法院经审理查明，2010年12月29日，刘剑锋与建发公司签订《长沙市商品房买卖合同》(合同编号：XD090157105)及相关附件，约定：刘剑锋购买建发公司开发的位于长沙市××号房屋，总价款2251585元；该合同第十五条约定：买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任……在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。出卖人拒绝整修或者在合理期限内拖延整修的，买受人可自行或者委托他人整修，整修费用及整修期间造成的其他损失由出卖人承担。房屋因质量问题造成买受人经济损失的，出卖人应赔偿买受人的损失。……房屋保修期按出卖人提供的《住宅质量保证书》执行，但该《住宅质量保证书》规定的保修期不得短于国家规定的最低保修期，保修期自该房屋交付之日起计算。《住宅质量保证书》约定：屋面防水保修年限为5年；外墙面、地下室、厨房、厕所及卫生间地面、管道等防渗漏保修期限为5年。
合同签订后，刘剑锋向建发公司支付了全部购房款。建发公司于2011年7月10日向刘剑锋交付了涉案房屋，刘剑锋接收房屋后装修并入住了该房屋。2014年7月份，因暴雨出现房屋渗水，导致房屋一楼地面被水浸泡、部分墙体漆面空鼓脱落，家具、装潢等损坏。后刘剑锋向建发公司提出整改请求，建发公司对部分墙面进行了维修，修补部分没有再渗水，但双方对部分墙面维修和装饰装修的赔偿等问题未达成协议。
另查明，1、涉案房屋于2011年7月10日交付，保修期自该日起计算。涉案房屋出现渗漏水问题时尚在质量保修期内；2、从2014年7月26日至今，刘剑锋租住于案外人××冬××名下××金星北路××房，租金为每月3000元；3、经刘剑锋申请对涉案商品房所需要的修复费用进行鉴定，一审法院依法委托国众联建设工程管理顾问有限公司进行评估，2016年8月30日该鉴定机构出具《装修造价评估鉴定意见书》认定：意见一为仅餐厅走廊（含家具修复）装修部分，鉴定装修损失修复造价为17622.87元，意见二为若餐厅、次卧室装修损失（次卧装修损失为21275.05元）为建发公司原因，则鉴定装修损失修复合计为38897.92元。另刘剑锋支付鉴定费5000元。
一审法院认为，本案的焦点问题为：一、关于刘剑锋诉请建发公司限期对其房屋渗漏水质量问题进行修复的问题。刘剑锋与建发公司签订的《长沙市商品房买卖合同》及相关附件系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效，刘剑锋、建发公司均应按合同约定全面履行各自义务。合同签订后，刘剑锋依约履行了付款义务，根据刘剑锋、建发公司双方的合同约定、《住宅质量保证书》及相关法律规定，涉案房屋尚处于保修期内，建发公司应当承担保修义务。建发公司辩称2014年7月已经对房屋质量问题整改完毕。刘剑锋亦认可经修补的部分渗漏水墙面已不再漏水。现已由鉴定机构对涉案房屋的修复费用（含家具修复）进行鉴定，故一审法院对刘剑锋该项诉请不予支持。二、关于刘剑锋诉请建发公司赔偿其因房屋渗漏水造成的损失问题。建发公司辩称房屋东侧的漏水主要系刘剑锋搭建雨棚、安装空调使用过多膨胀螺丝钉造成，该部分损失及费用不应当由建发公司承担。本案中，刘剑锋在其所购房屋上安装空调等系对其房屋合理正常的使用，且建发公司未提供充分证据证明刘剑锋房屋渗水系其自身原因所致，故一审法院对建发公司的该辩称不予以采纳。一审法院对《装修造价评估鉴定意见书》予以采信，建发公司应当向刘剑锋支付损失费用38897.92元。三、关于刘剑锋诉请建发公司赔偿刘剑锋的物业费问题。刘剑锋诉请物业费18500元（从2014年7月起至2015年12月），因刘剑锋未提供相应证据该费用已实际产生，故一审法院对该项诉讼请求不予支持。四、关于刘剑锋诉请建发公司赔偿其租金损失问题。根据刘剑锋提供的房屋租赁合同及实际支付租金情况，房屋租金按3000元/月计算，从2014年8月计算至2016年9月，共计78000元。结合房租市价情况和涉案房屋渗漏水质量问题对刘剑锋生活造成的实际影响及刘剑锋在外租房的时间、刘剑锋涉案房屋大小等，一审法院酌情认定为50000元。另刘剑锋支付了鉴定费5000元，建发公司应当将该费用支付给刘剑锋。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款之规定，判决：一、限建发公司于判决生效十日内支付刘剑锋财产损失费38897.92元；二、限建发公司于判决生效十日内支付刘剑锋房屋租赁费50000元；三、限建发公司于判决生效十日内支付刘剑锋鉴定费5000元；四、驳回刘剑锋其他诉讼请求。如果建发公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2670元，由建发公司负担。
本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，首先，刘剑锋与建发公司签订的《长沙市商品房买卖合同》及其附件系双方的真实意思表示，并无法定无效情形，合法有效。涉案房屋在保修期限内因质量原因发生渗漏水，根据合同第十五条之约定，建发公司应履行保修义务，并应赔偿刘剑锋因此造成的损失。经国众联建设工程管理顾问有限公司评估，涉案房屋因渗漏水导致的装修损失修复费用为38897.92元，对此建发公司应予以赔偿。建发公司抗辩称涉案房屋东侧的漏水主要系因刘剑锋搭建雨棚、安装空调使用过多膨胀螺丝钉所致，该部分损失不应由建发公司承担。然，建发公司未提供充分证据予以证明，反而，在建发公司对墙面进行了维修后涉案房屋并未再出现渗漏水现象，亦可说明此前出现的渗漏水现象与刘剑锋的日常装修行为缺乏明显关联，故建发公司的上述抗辩主张不成立，本院不予采信。其次，建发公司未按约将涉案房屋的装修及时予以修复，必然对刘剑锋的生活产生影响，致使刘剑锋在外另行租房居住，由此产生的租金损失，建发公司应予以相应赔偿。然，在建发公司未在合理期限内进行整修的情况下，刘剑锋亦未自行予以修复，放任损失的扩大，亦存在一定过错，故本院综合渗漏水情况产生的实际影响、对涉案房屋的装修进行修复所需的合理时间、双方对租金损失的产生及扩大的过错程度，根据公平原则，酌情确定建发公司按3000元/月的标准赔偿刘剑锋八个月的租金损失共计24000元。综上所述，上诉人建发公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持湖南省长沙市岳麓区人民法院（2015）岳民初字第06756号民事判决第一、三项；
二、撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院（2015）岳民初字第06756号民事判决第四项；
三、变更湖南省长沙市岳麓区人民法院（2015）岳民初字第06756号民事判决第二项为：“限建发房地产集团长沙有限公司于判决生效十日内支付刘剑锋房屋租赁费24000元”；
四、驳回刘剑锋的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费2670元，二审案件受理费2670元，共计5340元，由上诉人建发房地产集团长沙有限公司负担2834元，被上诉人刘剑锋负担2506元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘凯
审 判 员 ＸＸ
代理审判员 周卓
二〇一七年七月二十一日
书 记 员 刘璇