山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁01民终6821号
上诉人（原审被告）：济南东拓置业有限公司，住所地山东省济南市。
法定代表人：刘金辉，董事长。
委托诉讼代理人：王玉亮，北京市观韬（济南）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：樊兆杰，山东豪才律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：朱嘉会，男，2000年11月12日出生，汉族，住山东省济南市。
上诉人（原审原告）：朱郁（系朱嘉会之父），男，1971年10月23日出生，汉族，住山东省济南市。
以上两上诉人共同委托诉讼代理人：黄传哲，上海锦天城（济南）律师事务所律师。
上诉人济南东拓置业有限公司（以下简称东拓置业）因与上诉人朱嘉会、朱郁商品房销售合同纠纷一案，不服济南高新技术产业开发区人民法院（2015）高民初字第2030号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月6日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
东拓置业上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项，调减逾期交房违约金86471元；2.依法撤销一审判决第二项，调减逾期交付车位违约金6576元；3.依法撤销一审判决第三项，改判驳回朱嘉会、朱郁关于逾期办证违约金的相应诉求；4.本案一、二审诉讼费用依法分担。事实和理由：一、一审判决对超过诉讼时效期间的逾期交房违约金予以支持没有事实和法律依据。《商品房买卖合同》第八条已明确了房屋交付期限届满日为2011年12月31日，东拓置业在该期限没有实际交付房屋，朱嘉会、朱郁就应当知道自己权利受到侵害，朱嘉会、朱郁应当在2013年12月31日前主张权利，但本案中其直到2015年7月份起诉主张权利已超过诉讼时效期间，且没有证据证实其诉求存在诉讼时效中断情形。二、一审判决认定逾期交付车位违约金诉求存在诉讼时效中断重新起算的情形没有证据支持，且对于东拓置业要求调减逾期交付车位违约金的主张没有支持适用法律错误。1、《地下车位使用权转让协议》第四条已明确了车位交付期限届满日为2012年1月31日，东拓置业在该期限没有实际交付车位，朱嘉会、朱郁就应当知道自己权利受到侵害，朱嘉会、朱郁应当在2014年1月31日前主张权利，但本案中其直到2015年7月份起诉主张权利已超过诉讼时效期间，且没有证据证实其诉求存在诉讼时效中断情形。2、退一步讲，即使存在诉讼时效中断的证据，朱嘉会、朱郁没有提供证据证明逾期交付车位实际损失的情况下，应当依据济南市物价局、市住房保障和房产管理局于2012.8.1实施的济价费字[2012]77号文件公布的住宅小区车位租赁费价格作为调减违约金的基础依据。首先，依据日常生活经验法则，逾期交付车位所产生的损失只能是租赁费的损失。其次，参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，逾期交付车位所产生的法定损失确定并不是只有评估机构评定的租金标准可以作为依据，有关主管部门公布租金标准也可以作为依据。因此，就车位租赁费再申请司法鉴定既没有必要，也浪费司法资源。此外，上述文件系物价局官网公示的属于法律性质的规范性文件，故并不存在是否是复印件的问题，且适用于济南市高新区。三、一审法院就涉案楼房存在违法建设的事实未依法查明，因违法建设所产生的法律后果不应由东拓置业承担，且朱嘉会、朱郁已在房屋增值过程中获得巨大预期利益，再支持高额违约金有悖公平原则。1、依据《济南市房屋登记条例》第十四条、十六条、二十七条规定以及山东省实施《房屋登记办法》细则第二十八条规定，因存在违法建设的房屋，东拓置业无法申报办理房屋所有权初始登记即大证，从而也就无法通知业主进行小证办理，两者存在法律上因果关系。因此，因违法建设所产生的法律后果不应当由东拓置业承担。2、依据合同法关于违约责任立法精神是以填补损失为原则，本案中朱嘉会、朱郁不仅没有任何损失，而且在房屋增值过程中获得巨大预期利益，再支持高额违约金明显有悖公平原则。
朱嘉会、朱郁辩称，一、朱郁和朱嘉会在2012年1月1日以后多次与东拓置业协商催促其向朱郁及朱嘉会交付房屋及车位，并且东拓置业在2013年9月30日才通知朱郁、朱嘉会接收涉案房屋和车位，因东拓置业开发建设的涉案房屋所在小区并未完成建设工程综合验收备案，根据济南市建委和济南市房管局发布的相关规定，未取得综合验收备案的房屋不具备向业主交付的条件，因此，东拓置业并未向朱郁、朱嘉会实际交付房屋，且朱郁、朱嘉会一直与东拓置业协商沟通，存在诉讼时效中断的行为。二、第二项上诉请求的答辩以朱郁、朱嘉会的上诉理由为准。三、即使涉案楼房存在违法建设的事实，该违法建设并非是朱郁、朱嘉会的行为所导致，所以该法律后果也不应由朱郁、朱嘉会承担。关于东拓置业已在房屋增值过程中获取巨大利益的问题，房屋增值是普遍的行为，如果东拓置业按期交房，并按期办理房产证，该房屋的增值空间会更大。
朱郁、朱嘉会上诉请求：1.依法撤销一审判决书第一项、第二项；2.依法改判东拓置业向朱郁、朱嘉会支付逾期交付房屋的违约金共计765491.5元（暂自2012年1月1日起计算至2015年7月13日，嗣后至实际交房之日期间违约金按每日万分之三标准计算）；3.依法改判东拓置业向朱郁、朱嘉会支付逾期交付车位的违约金共计30240元（暂自2012年2月1日起计算至2015年7月13日，嗣后至实际交房之日期间违约金按每日万分之三标准计算）；4.本案一审、二审诉讼费用均由东拓置业承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。朱郁、朱嘉会有新证据证明，东拓置业向朱郁、朱嘉会交付房屋及车位的具体时间为2017年6月9日，一审判决认定“被告于2012年10月31日将上述房屋及车位交付给原告”系认定事实错误。朱郁、朱嘉会在向一审法院递交变更诉讼请求申请书时已经向法庭陈述：朱郁、朱嘉会在一审时原委托代理人张敏律师系为多个业主同时代理，在起草民事起诉状时未向朱郁、朱嘉会问询涉案房屋及车位的具体交付时间即拷贝了其他业主的房屋交付时间，才导致民事起诉状中关于“2012年10月31日向原告交付房屋及车位”的笔误表述。且朱郁、朱嘉会在一审庭审时向法庭提交了东拓置业于2013年9月30日向朱郁、朱嘉会邮寄的《入住通知书》，足以证明东拓置业直到2013年9月30日才通知朱郁、朱嘉会接收房屋及车位，朱郁、朱嘉会是不可能在民事起诉状中所称的2012年10月31日接收房屋及车位的。但一审法院并未对此事项进行调查，也未责令东拓置业提交其为朱郁、朱嘉会办理入住（交房）手续的相关材料，仅仅以朱郁、朱嘉会民事起诉状中的陈述作认定事实的依据，致使涉案房屋及车位的交付时间没有查清，出现了上述认定事实与客观事实严重不符的情况。朱郁、朱嘉会为了证明本案的客观真实情况，于2017年6月9日赴东拓置业处办理了涉案房屋及车位的收房手续，朱郁、朱嘉会向二审法院提交东拓置业盖章确认的《房屋移交结算书》和《房屋及车位交接单》等新证据，以此印证朱郁、朱嘉会向一审法院所作陈述的真实性和客观性。二、一审判决适用法律错误。东拓置业应按合同约定向朱郁、朱嘉会支付违约金，一审判决东拓置业按鉴定所得租金标准向朱郁、朱嘉会支付逾期交房违约金违反意思自治原则，适用法律错误。（一）当事人双方对违约金计算标准已有书面约定且不违反法律禁止性规定。按照朱郁、朱嘉会与东拓置业所签订《商品房买卖合同》第九条第1款第（2）项、《地下车位使用权转让协议》第四条之约定，东拓置业应以朱郁、朱嘉会实际已付款为基数，每逾期一日，按每日万分之三的标准向朱郁、朱嘉会支付逾期交房违约金。即逾期交付房屋违约金计算方法：以朱郁、朱嘉会已付总房款1976482元为基数，自2012年1月1日起，以实际逾期天数为准，按每日万分之三的标准计算至东拓置业实际交房之日。（二）违约金计算应尊重当事人的合同约定。涉案合同对各类违约金的计算方法均作出明确的约定，即逾期交房、逾期交付车位为每日万分之三，逾期办证为每日万之一。此项约定是朱郁、朱嘉会与东拓置业双方真实的意思表示，应当执行。东拓置业主张按所谓同地段租金计算朱郁、朱嘉会逾期交房损失，没有任何事实和法律依据。
东拓置业辩称，一、一审判决关于交房时间的认定符合合同的约定，也符合法律规定。1、依据法律规定，对于对自己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明，朱郁在其亲自签名并按印的民事起诉状中已明确认可涉案房屋以及车位交付时间为2012年10月31日，该时间的表述方式已具体了“年月日”，而且上述交付时间是计算逾期交房和逾期办证违约金的关键事实，代理律师不可能不向朱郁、朱嘉会落实，朱郁、朱嘉会也不可能不在确认的情况下就签字认可，所以根本就不存在所谓笔误问题。2、朱郁明确认可的交付时间“2012年10月31日”实际上是其记忆中的东拓置业通知其收房时间或者视为交付时间。依据《商品房买卖合同》第十一条的约定涉案房屋以及车位交付时间不仅仅以交接单作为依据，对于业主拖延办理交付手续的，即视为答辩人已经交付。3、朱郁拖延办理交付手续所产生不利后果应当由其自行承担。依据一审查明的事实，涉案房屋已于2012年9月27日具备了《商品房买卖合同》第八条约定交房条件，东拓置业不可能不通知朱郁、朱嘉会收房，从其所承认2012年10月31日的事实足以证实，而且同类情形其他业主收房时间均发生在2012年10月31日左右也可以印证东拓置业在2012年9月27日至2012年10月31日已通知了朱郁、朱嘉会收房。此外，朱郁举证证实东拓置业于2013年9月30日向其邮寄《入住通知书》的事实也证实了朱郁存在故意拖延收房的事实。二、一审判决以鉴定的租金标准作为调减违约金的依据符合合同法、商品房买卖合同司法解释以及合同法司法解释二的规定，适用法律正确。朱郁没有提供任何证据证实自己有实际损失，且东拓置业依法提出违约金过高的抗辩，法院通过司法鉴定方式确定朱郁、朱嘉会的实际损失既符合司法实践中逾期交房所产生实际损失就是租金损失的做法，也符合客观事实，而且这种损失确定方式也对双方更为公平。
朱嘉会、朱郁向一审法院起诉请求：1.被告东拓置业支付逾期交房违约金180848元；2.被告东拓置业支付逾期交付车位违约金6576元；3.被告东拓置业支付逾期办理房屋所有权证的违约金至被告将办理权属登记的资料报产权登记机关备案并书面通知原告向房管部门申请办理房屋所有权证止（暂计算至2015年7月13日止为141318元）；4.诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2010年11月7日，原告朱嘉会、朱郁（买受人）与被告东拓置业（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：销售（字）DTZY-02-2010-LYB-0027）一份，约定原告购买被告东拓置业开发的位于经十路以北、刘智远路以西的“龙园”某商品房，建筑层数地上4层，地下1层，该商品房建筑面积共258.94平方米，储藏室建筑面积130.5平方米。该商品房每平方米6420元，金额为1662473元；储藏室每平方米2406元，金额为314008元，以上总价款共计1976482元。合同第八条约定：出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家有关规定，将取得《建设工程竣工验收备案表》的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力；2、因政府部门对项目进行调整造成工期顺延的；3、市政配套设施批准与安装的延误（因出卖人过失的除外）；4、因政府行为或法律法规发生变化等非出卖人原因造成工期延长。合同第九条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列约定处理：（1）逾期不超过60日，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同，但必须提出书面通知，出卖人应在接到通知书之日起30日内退还买受人已付房款本金，并按买受人已付房款的千分之十五向买受人支付违约金。若买受人要求继续履行合同，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。如买受人逾期付款，逾期交房的时间从本合同约定的交房日顺延至累加买受人逾期付款的期限后开始计算。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并书面通知买受人向房管部门申请办理房屋所有权证。否则，若买受人不退房，出卖人自逾期第一天起按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。同日，原、被告双方签订《补充协议》一份作为上述《商品房买卖合同》的附件四，其中第三条第2项约定：在产权登记测量完成后，出卖人将向买受人出示产权登记测量结论，双方应当按照该测量结果办理面积差异款结算手续。该结算手续完成后，买受人才有权要求出卖人交付房屋和协助办理产权登记。2010年11月7日，原告朱嘉会、朱郁（买受人）与被告东拓置业（出卖人）签订《地下车位使用权转让协议》一份，约定原告朱嘉会、朱郁向被告东拓置业购买龙园某车位使用权，计价80000元，于2012年1月31日前交付原告使用。如被告逾期交付，违约责任适用上述《商品房买卖合同》第九条的约定。上述协议签订后，原告向被告东拓置业支付上述房屋全部购房款及车位款。原告在诉状及第一次庭审中自认，被告于2012年10月31日将上述房屋及车位交付原告。后原告又主张案涉房屋及车位至今未交付。
经被告东拓置业申请，一审法院通过山东省济南市中级人民法院技术室委托山东中新资产评估有限公司对2012年1月1日至2016年6月30日期间，济南市高新区龙园小区B区同地段同类房屋每天每平方米租金价格进行了评估。评估结论为：2012年房地租金日租金年度区间价格为0.42-0.69元/日/平方米（所在楼层-1、1、2）；0.34-0.59元/日/平方米（所在楼层3、4）；2013年房地租金日租金年度区间价格为0.45-0.73元/日/平方米（所在楼层-1、1、2）；0.36-0.63元/日/平方米（所在楼层3、4）；2014年房地租金日租金年度区间价格为0.48-0.77元/日/平方米（所在楼层-1、1、2）；0.38-0.67元/日/平方米（所在楼层3、4）；2015年房地租金日租金年度区间价格为0.51-0.85元/日/平方米（所在楼层-1、1、2）；0.42-0.74元/日/平方米（所在楼层3、4）；2016年房地租金日租金年度区间价格为0.56-0.93元/日/平方米（所在楼层-1、1、2）；0.46-0.81元/日/平方米（所在楼层3、4）。原告对该鉴定结论不予认可，但对被告东拓置业因逾期交房的违约事实给其造成的实际损失未向一审法院提供相关证据。
2012年9月27日，济南高新技术产业开发区管理委员会建设局对涉案房产所涉工程予以竣工验收备案。
诉讼中，原告朱嘉会、朱郁变更诉讼请求为：1、被告支付原告逾期交付违约金765491.5元（暂自2012年1月1日起至2016年7月13日，嗣后至实际交房之日期间违约金按日万分之三计算）；2、被告支付原告逾期交付车位的违约金30240元（暂自2012年1月1日起至2016年7月13日，嗣后至实际交房之日期间违约金按日万分之三计算）；3、被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金至被告将办理权属登记费资料报产权登记机关备案并书面通知原告向房管部门申请办理房屋所有权证止（暂计算至2015年7月13日止为201798.8元）。被告东拓置业公司抗辩双方合同中约定的违约金过高，要求予以调整。
一审法院认为，原告朱嘉会、朱郁与被告东拓置业于2010年11月7日所签订的《商品房买卖合同》、《地下车位使用权转让协议》，均系双方当事人的真实意思表示，且不违背法律、法规的强制性规定，为有效合同。双方当事人均应依照合同约定全面履行自己的义务。原告朱嘉会、朱郁依照合同约定履行了支付购房款及车位款的合同义务，被告东拓置业亦应依照合同约定于2011年12月31日前将本案房屋、储藏室交付于原告；于2012年1月31日将车位交付原告。被告于2012年10月31日将涉案房产及车位移交给原告，且未就逾期交付房提出正当事由，已构成违约。原告主张被告东拓置业支付逾期交房违约金的诉讼请求，事实清楚，证据充分，一审法院应予支持。依据合同第九条约定，逾期交房违约期限应自“自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止”，即2012年1月1日起计算至2012年10月31日止，共计305天。两原告虽主张案涉房屋及车位至今未交付，但在起诉状及第一次庭审中，两原告已自认被告于2012年10月31日将上述房屋及车位交付原告，故对原告的该项主张，一审法院不予采信。被告主张即便其逾期交房，逾期交房的天数依约扣除累除原告逾期付款的天数，但未提供原告逾期付款的有效证据，故对被告的该项抗辩，一审法院不予采信。原告要求被告东拓置业按照合同约定支付其违约金，被告东拓置业抗辩双方合同中约定的违约金过高，要求予以调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原、被告双方合同中约定的违约金标准为“按日支付已付房价款的万分之三”，根据上述合同法及司法解释的相关规定精神，原告主张的违约金应以其实际损失为基础予以调整。鉴于因被告东拓置业的违约，造成了诸多业户先后起诉，为给当事人节约诉讼成本及防止给当事人造成不必要的“诉累”，在原告未能举证证明其实际损失的情况下，经被告东拓置业的申请，一审法院通过山东省济南市中级人民法院技术室委托山东中新资产评估有限公司对2012年1月1日至2016年6月30日期间，济南市高新区龙园小区B区同地段同类房屋每天每平方米租金价格进行了评估。该评估公司评估结论为：2012年房地租金日租金年度区间价格为0.42-0.69元/日/平方米（所在楼层-1、1、2）；0.34-0.59元/日/平方米（所在楼层3、4）。原告虽对该鉴定结论不予认可，但对被告的违约事实给其造成的实际损失并未向一审法院提供相关证据证实。山东中新资产评估有限公司系一审法院通过山东省济南市中级人民法院技术室委托，具有相关资质，鉴定程序合法，一审法院予以采信。综合考虑被告东拓置业违背诚实信用原则造成逾期交付房屋的违约事实，结合原告所购房屋的价格及实际损失等公平因素，一审法院参照上述鉴定意见，根据各楼层日租金价格取其平均值酌情确定被告东拓置业逾期交房给原告造成的实际损失为2012年日租金为0.56元/日/平方米。一审法院依据该标准，依法按照130%支持原告主张的逾期交房违约金。综上，一审法院认定原告的逾期交房违约金为86471元【0.56元/日/平方米×（258.94+130.5）平方米×305天×130%】。被告东拓置业辩称根据购房合同补充协议第三条第2项约定，在双方未办理完结算手续前，原告无权要求被告交付房屋及承担违约责任。一审法院认为，被告未提交证据证实原告拒绝与其办理差异款结算手续，且被告亦在2012年10月31日将房屋交付给原告。同时，该款项的约定并未否定主合同中关于房屋交付期限及违约责任的相关约定，故对于被告的该项抗辩，一审法院不予采纳。被告东拓置业提出的诉讼时效应自被告违约行为发生之日即2011年12月31日起计算，原告于2015年7月22日向法院提起诉讼，已过诉讼时效的抗辩理由，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条之规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案中存在原告诉讼时效中断重新起算的情形，故对被告的该抗辩理由，一审法院不予采纳。关于原告主张的逾期交付车位违约金，被告辩称原告主张的逾期交付车位的违约金过高，应根据《济南市物价局、市住房保障和房产管理局关于公布我市市内各区住宅小区共用车库内车位租赁费基准价格等有关问题的通知》（济价费字[2012]77号）的有关规定，“住宅小区共用车库内的车位租赁费实行政府指导价。车位租赁费基准价格为220元/个/月，可上浮10%。下浮不限”原告的逾期交付车位损失最高按照该标准上浮10%即242元/月计算，即每日不超过8.07元予以调整。一审法院认为，被告提交的该份证据为复印件，且即便该规定真实存在亦是有关部门为规范物业部门的收费行为所制定的指导性文件。针对本案来讲，原、被告双方已在涉案的《地下车位使用权转让协议》中就违约责任已作出约定，且被告亦未申请对涉案地段车位租赁费申请司法鉴定，故对于被告的该项抗辩，一审法院不予采纳。故被告逾期交付案涉车位使用权的违约金应以80000元为基数，自2012年2月1日起至2012年10月31日止，按照日万分之三计算。被告东拓置业辩称根据购房合同补充协议第三条第2项约定，在双方未办理完结算手续前，原告无权要求被告交付房屋及承担违约责任。一审法院认为，该款项系原、被告双方对差异款结算的相关约定，同时，该款项的约定并未否定主合同中关于房屋交付期限及违约责任的相关约定，故对于被告的该项抗辩，一审法院不予采纳。被告东拓置业提出的诉讼时效应自被告违约行为发生之日即2012年1月31日起计算，原告于2015年7月22日向法院提起诉讼，已过诉讼时效的抗辩理由，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条之规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案中存在原告诉讼时效中断重新起算的情形，故对被告的该抗辩理由，一审法院不予采纳。关于原告的逾期办证违约金，被告东拓置业公司虽主张原告存在违章建筑等原因，导致被告无法办理产权登记，但未提交证据证实原告对办理产权登记有过错，故一审法院对被告提出的抗辩理由不予采信。依据合同第十五条之约定，被告应在商品房交付之日后270日内，将需提供的资料报产权登记机关备案并书面通知买受人办理相关手续，但被告交付房屋后，至今未办理产权登记备案，故一审法院认定被告的逾期办证违约期间应自商品房交付之日后270日的次日即2013年7月29日起计算。原告要求逾期办证违约金计算至被告将办理权属登记费资料报产权登记机关备案并书面通知原告向房管部门申请办理房屋所有权证之日止，因至今尚未办理上述备案，逾期办证违约金的截止日期尚未确定，故一审法院认定原告的逾期办证违约金应以1976482元为基数，自2013年7月29日起至判决生效之日止，按照日万分之一计算。据此，判决：一、被告济南东拓置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告朱嘉会、朱郁自2012年1月1日至2012年10月31日期间的逾期交房违约金86471元【0.56元/日/平方米×（258.94+130.5）平方米×305天×130%】。二、被告济南东拓置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告朱嘉会、朱郁逾期交付车位违约金（以80000元为基数，自2012年2月1日起至2012年10月31日止，按照日万分之三计算）。三、被告济南东拓置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告朱嘉会、朱郁逾期办证违约金（以1976482元为基数，自2013年7月29日起至判决生效之日止，按照日万分之一计算）。四、驳回原告朱嘉会、朱郁的其他诉讼请求。案件受理费6231元，由朱嘉会、朱郁负担2021元,济南东拓置业有限公司负担4210元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：
东拓置业向本院提交以下证据：1.《资产评估报告》一份，证明东拓置业已就龙园小区B区同类型车位租赁费申请司法鉴定，根据鉴定结论，涉案车位2012年度月租金为87.46元，换算成日租金为2.92元，远低于合同约定的违约金，故应以此作为调减违约金的依据。2.《不予登记通知单》一份，证明济南市不动产登记中心对涉案房屋无法正常办理登记手续的原因是因涉案房屋实际现状存在加建情形。朱嘉会、朱郁对上述证据质证称，对证据1《资产评估报告》的真实性不予认可，该证据不属于新证据，与本案无关联性，并且一审中东拓置业没有针对本案申请司法鉴定，对于违约金的计算方式，双方已经有明确约定，违约金不但有弥补损失的功能，还有惩罚性的功能，东拓置业作为专业的商品房开发机构，并且提供了格式合同，其逾期交付车位时应当预见到将要承担的违约责任，其申请司法鉴定没有事实和法律依据，二审中不能依据该鉴定报告来调整车位违约金。对证据2《不予登记通知单》的真实性无异议，但对其证明目的有异议，该通知单仅载明存在加建情形，并没有指明具体加建的位置，是何人所加建，以及没有注明根据哪条法律规定不能办理不动产登记，该通知单注明的时间是2017年5月24日，即便依照该时间也远于合同约定的办证期限。该通知单不能作为免除其逾期办理房产证的责任。
朱嘉会、朱郁向本院提交《房屋及车位交接单》、《房产移交结算书》各一份，证明涉案房屋及车位的实际交房时间为2017年6月9日。东拓置业对上述证据质证称，对上述证据的真实性无异议，对其证明内容不认可，该证据不能作为计算逾期交房和交付车位违约金的依据，该两份证据是朱嘉会、朱郁因自身原因拖延办理相应的交接手续所形成，不应作为计算违约金的依据，产生的不利后果应当由其自己承担。
本院二审查明，东拓置业于2013年9月30日向朱嘉会、朱郁邮寄送达入住通知书，该通知书载明：朱嘉会、朱郁购买的“龙园”小区住宅，已统一交付使用，请前来尽快办理交接手续。地址：舜泰广场8号楼一楼东厅，办理您所购买的“龙园”某及车位的交付入住相关手续。朱嘉会、朱郁于2017年6月9日与东拓置业办理涉案房屋及车位的交接手续。
2017年5月24日，济南市不动产登记中心向东拓置业出具《不予登记通知单》一份，载明内容为高新区某楼，经现场调查，发现该楼实际现状存在加建情形，不符合不动产登记的规定，无法为其正常办理登记手续。
本院另查明，一审法院审理的原告刘建伟与被告东拓置业商品房买卖合同纠纷案件中，东拓置业向法院申请对涉案龙园小区某号车位在2012年度至2017年8月逾期交付车位期间的单位租金价值进行司法鉴定，经一审法院委托，山东天元同泰资产评估有限公司于2017年9月18日作出鲁天元同泰鉴字（2017）第1007号资产评估报告，鉴定结论为：龙园小区某号车位在2012年度至2017年8月逾期交付车位期间的租金价值为：1.2017年1月1日至2017年8月31日的月租金为98.98元；2.2016年1月1日至2016年12月31日的月租金为96.62元；3.2015年1月1日至2015年12月31日的月资金为93.72元；4.2014年1月1日至2014年12月31日的月租金为91.38元；5.2013年1月1日至2013年12月31日的月租金为89.72元；6.2012年1月1日至2012年12月31日的月租金为87.46元。上述案件至今尚未审结。二审中，东拓置业明确主张按照上述鉴定结论的标准计算逾期交付车位违约金。
本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，朱嘉会、朱郁向一审法院提起本案诉讼之前，存在诉讼时效中断的客观事实，故一审法院认定本案未超过诉讼时效并无不当，本院予以确认。东拓置业关于本案诉求已超过诉讼时效的上诉主张不能成立，本院不予支持。本案二审争议问题有四个：一是涉案房屋及车位的交付时间如何确定的问题；二是逾期交付涉案房屋的违约金问题；三是逾期交付涉案车位的违约金问题；四是逾期办理涉案房屋产权初始登记的违约金问题。
关于争议问题一，涉案房屋及车位的交付时间如何确定的问题。涉案《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家有关规定，将取得《建设工程竣工验收备案表》的商品房交付买受人使用。2012年9月27日，济南高新技术产业开发区管理委员会建设局对涉案18号楼及16号车库所涉工程予以竣工验收备案。涉案房屋及车位于2012年9月28日已符合合同约定的交付条件，东拓置业于2013年9月30日向朱嘉会、朱郁邮寄送达入住通知书，朱嘉会、朱郁于当日收到入住通知书后应当在合理期限内及时办理涉案房屋及车位的交接手续，而直至2017年6月9日才与东拓置业办理涉案房屋及车位的交接手续。朱嘉会、朱郁拖延接收涉案房屋及车位的责任不能归责于东拓置业，故扣除收房合理期限后，本院酌定涉案房屋以及车位交付时间为2013年10月10日较为适宜。
关于争议问题二，逾期交付涉案房屋的违约金问题。依照合同约定东拓置业应于2011年12月31日前将本案房屋、储藏室交付于朱嘉会、朱郁，东拓置业于2013年10月10日将涉案房产移交给朱嘉会、朱郁，且未就逾期交付房屋提出正当事由，已构成违约。依据合同第九条约定，逾期交房违约期限应自2012年1月1日起计算至2013年10月10日止，共计648天。逾期交房违约金应为183715.98元【0.56元/日/平方米×（258.94+130.5）平方米×648天×130%】，故本院认定东拓置业应当支付朱嘉会、朱郁的逾期交房违约金为183715.98元。
关于争议问题三，逾期交付涉案车位的违约金问题。朱嘉会、朱郁与东拓置业于2010年11月7日签订的《地下车位使用权转让协议》中对2012年1月31日前交付车位的时间及出卖人逾期交付车位的违约责任均作出明确约定。逾期交付车位自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。东拓置业逾期于2013年10月10日交付涉案车位，应当按约定向朱嘉会、朱郁承担违约责任。东拓置业应向朱嘉会、朱郁支付逾期交付车位违约金（以80000元为基数，自2012年2月1日至2013年10月10日止，按照日万分之三的利率计算）。东拓置业上诉主张以鲁天元同泰鉴字（2017）第1007号资产评估报告确定的租金标准调减逾期交付车位违约金，于法无据，本院不予支持。
关于争议问题四，逾期办理涉案房屋产权初始登记的违约金问题。根据朱嘉会、朱郁与东拓置业签订的《商品房买卖合同》关于办理产权登记的约定，朱嘉会、朱郁依照合同约定履行了支付购房款的合同义务，东拓置业理应依合同约定于双方交付房屋后270日内，将办理权属登记的相关资料报产权登记机关备案并书面通知朱嘉会、朱郁向房管部门申请办理房屋所有权证。而东拓置业未在规定期限内通知朱嘉会、朱郁办理房屋产权登记，已构成违约，应承担违约责任。东拓置业在二审中提交了济南市不动产登记中心于2017年5月24日出具的《不予登记通知单》，该通知单中载明经现场调查，发现该楼实际现状存在加建情形，不符合不动产登记的制度，无法为其正常办理登记手续。因此，东拓置业应按照合同约定承担2014年7月7日（交付房屋之日即2013年10月10日往后推算270日）至2017年5月23日期间因未办理房屋产权登记手续的违约责任，即以购房款1976482元为基数，自2014年7月7日起至2017年5月23日止，按照日万分之一的标准计算。2017年5月23日后仍不能办理涉案房屋的所有权登记手续的原因不能全部归责于东拓置业。东拓置业关于“朱嘉会、朱郁已在房屋增值过程中获得巨大预期利益，再支持高额违约金有悖公平原则”的上诉理由于法无据，本院不予采信。
综上所述，朱嘉会、朱郁及东拓置业的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销济南高新技术产业开发区人民法院（2015）高民初字第2030号民事判决；
二、济南东拓置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付朱嘉会、朱郁自2012年1月1日至2013年10月10日期间的逾期交房违约金183715.98元；
三、济南东拓置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付朱嘉会、朱郁逾期交付车位违约金（以80000元为基数，自2012年2月1日起至2013年10月10日止，按照日万分之三计算）；
四、济南东拓置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付朱嘉会、朱郁逾期办证违约金（以1976482元为基数，自2014年7月7日起至2017年5月23日止，按照日万分之一的标准计算）；
五、驳回朱嘉会、朱郁的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费6231元，由济南东拓置业有限公司负担5153元，朱嘉会、朱郁负担1078元。朱嘉会、朱郁预交二审案件受理费6231元，由朱嘉会、朱郁负担1078元，济南东拓置业有限公司负担5153元；济南东拓置业有限公司预交二审案件受理费5446元，由济南东拓置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 闫振华
审判员 黄宏伟
审判员 李 静
二〇一七年十月十八日
书记员 朱俞颖