安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖01民终2433号
上诉人（原审被告，反诉原告）：张刘宝，男，1980年4月15日出生，汉族，住安徽省淮北市濉溪县。
委托诉讼代理人：于长光，安徽华皖律师事务所律师。
委托诉讼代理人：方浩然，安徽华皖律师事务所实习律师。
被上诉人(原审原告，反诉被告)：孙运凤，女，1983年1月2日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。
委托诉讼代理人：程晋畅，安徽安援律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邹秋淑，安徽安援律师事务所实习律师。
原审第三人（反诉第三人）：合肥海阔房产代理销售有限公司，住所地安徽省合肥市瑶海区龙岗开发区义乌商城二期2053A、B室，统一社会信用代码91340100073947561W。
法定代表人：吴志阔，该公司总经理。
委托诉讼代理人：吴广，该公司员工。
上诉人张刘宝因与被上诉人孙运凤、原审第三人合肥海阔房产代理销售有限公司（以下简称海阔公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2017）皖0102民初6380号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张刘宝上诉请求:撤销一审判决，改判合同解除并支持张刘�的反诉请求或裁定将本案发回重审。一、二审诉讼费用由孙运凤承担。事实和理由：1、一审认定三方当事人“没有约定孙运凤需于张刘宝还贷前向其支付首付款30万元并用于还贷”系事实认定错误。一审庭审中，三方均表示应由孙运凤先向张刘宝支付首付款30万元用于偿还贷款，该事实孙运凤一审中已认可，张刘宝无需举证，一审应直接认定，2、孙运凤将81万元剩余房款支付至一审法院账户，不能认定是履行了合同义务。该款未汇至张刘宝账户，汇款时间也不符合约定，同时孙运凤汇款行为系对其违约行为的承认。3、一审认定涉案房屋买卖合同合法有效明显错误，该房屋系婚内共同财产，房屋共有人对出售并不知情，也未进行追认，且目前仍不同意出售并拒绝办理房屋过户手续。依据相关规定，该合同未经追认是无效的。另张刘宝补充意见：张刘宝和孙运凤是2016�3月9日上午签合同，下午去银行预约，预约的还款日期是当月21日，当天张刘宝将还款日期发给中介，3月21日在银行一直等到下班对方都没有来。3月22日张刘宝打电话给中介问孙运凤为何不帮我还款，中介怎么回复的不记得了，结果就是孙运凤一直没有替我还款。张刘宝后来又给中介打电话问对方愿不愿意买房，中介让我双倍赔偿定金共4万元，就没有理中介了，因为对方已经违约。最后一次联系中介是2016年的十一假期前，张刘宝要求与买房人当面协商，并同意将2万元定金退还给买房人，中介不同意并要起诉。之后就没有联系，直到法院通知张刘宝。目前为止张刘宝没有收到除定金2万元以外的任何一笔款项。请求二审法院公正判决。
孙运凤辩称：一审认定事实及适用法律正确。1、本案2016年经中介签订合同交付2万元定金但张刘宝一直不履行合同，孙运凤�奈起诉至法院，孙运凤无任何违约行为，积极筹款配合第三人。30万元首付款，当时中介告诉我们用该30万元还案涉房屋的按揭贷款，孙运凤表示可以，但这只是配合张刘宝，不是合同约定的义务，并且即使我们配合张刘宝，其也没有依约还贷办理过户。2、支付至一审法院的81万元，孙运凤原可以按揭贷款买房，但一审法院对孙运凤说考虑到张刘宝能安全拿到房款，要求孙运凤一次性付款，孙运凤筹款交到法院，大大加重了孙运凤的负担，孙运凤能配合办理。3、案涉房产登记在张刘宝名下，根据物权法登记公示与公信原则，孙运凤系善意第三人，其权利应得到保护，一审法院认定合同有效是正确的，且在签订合同时张刘宝的配偶是知情的，是其配偶将房产信息拍照发给张刘宝，配合签订的合同。张刘宝称其3月21在银行等待孙运凤办理还款不是事实，其陈述不符合日常生活经验，因为我方想尽快拿到房子，一直在催促中介，中介一直在催促张刘宝，张刘宝若在银行等待，可以和中介联系，也可前往中介询问。因此张刘宝称其配偶不知情和其在银行等待还款均为虚假的。张刘宝严重损害孙运凤的利益，请求二审法院尽快判决，驳回上诉，维持原判，维护孙运凤的合法权益。
海阔公司辩称，不同意张刘宝的上述事实陈述。张刘宝一直将责任推给海阔公司，张刘宝签订合同后拿到2万元定金后至今没有找过我一次，3月21日还款，我方打张刘宝电话，张刘宝不接听，我方也不清楚还款的具体银行，根据合同约定，我方出具了书面的催告函，张刘宝也置之不理，我们已经尽到了中介的义务。
孙运凤向一审法院起诉请求：1、张刘宝继续履行《存量房买卖合同》所确定的义务，办理解除房屋的抵押手续，协助孙运凤将坐�于合肥市新站区格兰云天花园37幢701室房屋产权过户至孙运凤名下，并交付上述房屋；2、本案所有诉讼费用由张刘宝负担。
张刘宝向一审法院反诉请求：1、解除张刘宝与孙运凤之间2016年3月9日签订的《房屋买卖合同》；2、孙运凤支付张刘宝违约金76300元（暂计算至2017年9月9日）；3、本案诉讼费由孙运凤承担。
一审法院认定事实：2016年3月9日张刘宝作为卖方（甲方）、孙运凤作为买方（乙方）、海阔公司作为居间方（丙方）签订《存量房买卖合同》，约定：乙方购买甲方私有的没有产权争议的位于合肥市的房屋；该房地产权证号为：合瑶1200479**号；建筑面积：108.86㎡，甲方以83万元整向乙方转让房屋及房屋的附属设施。乙方自本合同生效之日同意通过丙方向甲方支付购房定金2万元。甲、乙双方应于本合同生效后以甲方还贷后办理备齐相关材料�过户、费，并共同向房产部门申请产权过户事项。房屋产权过户所产生的房屋过户税、费由乙方承担（含个税）。乙方以首付加贷款的方式支付房款。具体为乙方应在房屋产权过户前向甲方支付房款30万元（包括已付购房定金），剩余房款53万元，由乙方申请银行公积金贷款。上述合同签订后，当日孙运凤通过银行转账方式向张刘宝支付购房定金2万元。
讼争房屋之上登记有抵押权人为中国农业银行股份有限公司合肥新政务区支行、债权数额为35万元的抵押权。另2017年12月28日孙运凤将除定金之外的剩余房款81万元汇至一审法院账户。
一审法院认为，孙运凤、张刘宝签订的《存量房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方应按照约定履行合同义务。上述合同签订后，孙运凤支付了定金，但购房合同未能约定孙运凤支付剩余购房款的履行期限，仅约定张刘宝还贷后办理过户事项，而孙运凤在房屋产权过户前向张刘宝支付首付房款30万元，由此可知张刘宝还贷行为应先于办理过户事项，而孙运凤在房屋产权过户前支付首付房款30万元即可。但至孙运凤起诉至法院，张刘宝仍未清偿剩余按揭款，张刘宝辩称其未清偿贷款系孙运凤未将首付房款30万元汇入张刘宝房贷银行账户，但孙运凤、张刘宝在《存量房买卖合同》中并未约定孙运凤需于张刘宝还贷前向其支付首付房款30万元并用于还贷，张刘宝未能证明孙运凤存在违约行为。现孙运凤已将剩余全部房款81万元支付至法院账户，张刘宝亦应按约履行。因该房屋已设定了抵押权，故张刘宝应在涤除抵押权后，协助孙运凤办理过户登记手续。综上，张刘宝以孙运凤未能支付相应房款及合同约定的其他义务为由反诉要求解除案涉合同并主张违约金的请求，均不予支持。
一审依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、张刘宝于判决生效后三十日内涤除合肥市当涂路格兰云天花园37幢701室（产权证号合瑶1200479**）房屋上的抵押权，并协助孙运凤办理上述房屋的产权过户登记手续、交付房屋；二、孙运凤应于判决生效之日起十日内支付张刘宝剩余购房款81万元；三、驳回张刘宝的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费80元，由张刘宝负担；反诉案件受理费860元，由张刘宝负担。
二审中，当事人未提交新证据。对原判所认定的双方当事人无异议的事实，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点是导致未能办理房屋买卖相关手续的因素。双方于2016年3月9日签订的《存量房买卖合同》第5条约定：孙运凤应在房屋产权过户前向张刘宝支付房款共计30万元（包括已付购房定金），无其他具体约定。在完成银行预约还款手续后，约定于3月21日双方及海阔公司共同去银行办理还款手续，对此三方均无异议。孙运凤提供的“中国农业银行个人明细对账单”反映2016年3月21日其名下存款余额为33万余元，可以印证其已为履行合同准备了相应的钱款，现无证据证明孙运凤具有违约的动机，结合海阔公司相关陈述及2016年合肥房价走势等因素，本院确认一审对违约责任的认定并无不当。一审庭审中，孙运凤在回答是否已将30万元交付给张刘宝时称：我方无法交付，该款是专款专用，需�银行办理手续，转到张刘宝的特定还款账户，且卖方要出具收条并在银行办理其他相关手续。与海阔公司庭审中相关陈述内容基本一致。综上，张刘宝相关上诉理由不能成立，本院不予采信。关于张刘宝所提的因房屋共有人未追认导致合同无效的上诉理由，未提出事实及法律依据，亦不予采信。孙运凤已将剩余全部房款81万元支付至一审法院账户，保障了房屋出卖方履行合同能够获得房屋价款，一审处理并无不当。
综上所述，张刘宝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费940元，由张刘宝负担。
本判决为终审判决。
审判长 张长海
审判�沈静
审判员 马枫蔷
二〇一八年五月二十八日
书记员 丁玉洁
附相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。