上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终6882号
上诉人(原审被告)：上海艾森武宁酒店管理有限公司，住所地上海市。
法定代表人：胡华松，总经理。
委托诉讼代理人：张颖佩，上海宇钧律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：上海轻工物业管理有限公司，住所地上海市。
法定代表人：季作林，董事长。
委托诉讼代理人：孙万松，北京长安(上海)律师事务所律师。
原审被告：上海新绿申行置业有限公司，住所地上海市。
法定代表人：徐慧玲，董事长。
委托诉讼代理人：邹洪君，上海市锦天城律师事务所律师。
上诉人上海艾森武宁酒店管理有限公司(以下简称“艾森武宁”)因与被上诉人上海轻工物业管理有限公司(以下简称“轻工物业”)、原审被告上海新绿申行置业有限公司(以下简称“新绿公司”)物业服务合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2017)沪0107民初7866号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
艾森武宁上诉请求：撤销原判，依法改判驳回轻工物业的原审诉讼请求。事实和理由：原审法院认定事实不清，适用法律不当，导致判决错误。首先，原审中轻工物业提供的两份《物业服务合同》的合同主体均为上海丽晶物业管理有限公司(以下简称“丽晶物业公司”)而非轻工物业，即使轻工物业在丽晶物业公司注销后实际提供物业服务，也不当然构成合同中权利义务的概括承受。一审判决认定轻工物业为《物业服务合同》的主体，适用法律明显错误；其次，根据《物业服务合同》，物业服务范围包括空调维护保养及水箱清洗，而自艾森武宁承租房屋以来中央空调维护保养及水箱清洗均自行承担，该事实轻工物业及新绿公司均在原审庭审中承认，故对轻工物业应提供服务而未提供的部分应在物业费标准上予以扣减，而原审判决忽视该重要事实，片面以实际收费较物业服务合同中商业用房收费标准低为由，未调低物业费；最后，艾森武宁不应承担未付物业费的利息部分，艾森武宁不是支付物业费的义务人，轻工物业在履行合同过程中也存在违约行为。综上，艾森武宁请求二审法院撤销原判，改判支持其上诉请求。
轻工物业辩称，不同意艾森武宁的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。1、轻工物业本案中主张物业费的依据是2013年6月10日轻工物业与业主委员会签订的物业合同以及2013年6月29日轻工物业与新绿公司签订的物业合同，和轻工物业子公司丽晶公司注销没有关系；2、轻工物业主张的物业费标准中已经扣除水箱清洗及空调维修费；3、轻工物业完全是按照物业合同所约定的内容提供物业服务，并不存在违约情况。综上，轻工物业请求二审法院驳回上诉，维持原判。
新绿公司辩称，不同意艾森武宁的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。
轻工物业向一审法院起诉请求：1、艾森武宁向轻工物业支付2015年8月至2017年2月期间的物业管理费人民币(以下币种均为人民币)769,500元及逾期支付上述费用的违约金(按利息损失的标准计算违约金，自2015年8月起每月11日起，以40,500元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止)；2、新绿公司对上述诉请承担连带清偿责任。3、本案诉讼费由新绿公司和艾森武宁承担。
一审法院认定事实：新绿公司为上海市长寿路XXX号、XXX号、998弄4号裙房五层房屋(以下简称“系争房屋”)权利人，艾森武宁为系争房屋的实际使用人，轻工物业为系争房屋的物业管理单位。因物业服务费争议，轻工物业曾起诉要求艾森武宁、新绿公司及案外人上海艾森旅馆有限公司(以下简称“艾森旅馆”)连带支付2014年8月至2015年7月期间的物业管理费及滞纳金。上海市普陀区人民法院对此作出(2015)普民四(民)初字第1846号判决，认定“新绿公司系上海市长寿路XXX号、XXX号、998弄4号五层房屋的权利人。该房屋建筑面积为3,654.74平方米。丽晶物业属轻工物业的全资子公司。2013年12月11日，丽晶物业被核准准予注销，其权利义务由轻工物业继承。轻工物业遂成为新绿公司所在小区提供物业服务的物业企业。2011年8月，艾森旅馆承租系争房屋。2011年10月20日，新绿公司与丽晶物业签订《补充协议》，约定艾森旅馆直接向丽晶物业缴纳系争房屋的管理费和水电费，艾森旅馆应于每月10日前主动缴纳。物业管理费如下：按每平方米18元计算，月40,500元。水电费自理。2013年6月10日，上海市普陀区阳光新苑业主委员会与轻工物业签订的《物业服务合同》，约定商业用房物业费标准为23.50元每平米每月。具体收费标准由轻工物业与使用人根据实际使用需要自行商定。2013年6月29日，新绿公司与轻工物业签订《物业服务合同》，就丽晶阳光大厦裙房2-5楼，约定物业服务费按月缴纳，新绿公司应在每月十日前缴纳当月物业服务费。逾期交纳的，违约金按每日千分之五标准计算。2013年7月1日，新绿公司与轻工物业签订《关于艾森旅馆直接缴费的补充协议》，约定新绿公司已将系争房屋租赁给艾森旅馆，艾森旅馆应于每月10日前主动缴纳管理费和水电费。物业管理费按每平方米18元计算，每月40,500元。艾森旅馆承租系争房屋期间，轻工物业收到物业服务费至2014年5月。2014年6月的物业服务费由艾森武宁支付。另查明，艾森武宁成立于2014年4月11日，上海市普陀区市场监督管理局档案室存档的其与新绿公司的租赁合同载明：2011年8月11日，新绿公司(甲方)与艾森武宁(乙方)签订《租赁合同》，约定甲方将其所有的系争房屋出租给乙方使用，合同租赁期为十年，自2011年9月1日起至2021年8月30日止。月租金为202,500元。租赁期内，由乙方与丽晶物业签订物业管理合同。乙方签字为艾森武宁的法定代表人邱某。2014年4月11日，艾森武宁工商登记成立。股东为案外人邱某(出资35万元)及艾森旅馆(出资15万元)…一审法院认为，…本案的争议焦点在于三名被告谁应当支付物业服务费。新绿公司为系争房屋产权人，理应根据《物业服务合同》的约定支付物业服务费。根据法律规定，业主与实际使用人约定由实际使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。虽然艾森旅馆抗辩否认曾经支付物业服务费，但其对与新绿公司的租赁关系予以认可，且轻工物业自艾森旅馆承租系争房屋以来，按时收到物业服务费，结合轻工物业与新绿公司签订的《物业服务合同》及《补充协议》的约定，一审法院认定艾森旅馆在承租系争房屋时曾与新绿公司约定物业费由艾森旅馆承担。至2014年4月，艾森武宁以系争房屋为注册地成立，在系争房屋内经营酒店业务。艾森武宁实际使用系争房屋后，艾森旅馆与新绿公司的租赁关系客观上已经终止，故轻工物业要求艾森旅馆支付物业服务费缺乏事实依据，一审法院对轻工物业要求艾森旅馆承担物业费的诉讼请求不予支持。根据艾森武宁与新绿公司签订的《租赁合同》约定，租赁期内，由艾森武宁与轻工物业签订物业管理合同并向轻工物业交纳物业服务费。虽然艾森武宁与轻工物业未签订物业服务合同，但从该约定可以得出艾森武宁在承租系争房屋期间应当支付物业服务费的结论。关于物业服务费标准，艾森武宁辩称系争房屋的中央空调是其自行安装，每年的空调维护与水箱清理都由其完成，该部分费用应在物业费中扣除。因新绿公司与轻工物业约定的物业费为每月每平方米18元，该标准低于《物业服务合同》中关于商业用房的标准，结合轻工物业与新绿公司的陈述，该标准是扣除了中央空调费后协商确定，且艾森旅馆在使用期间也是按该标准支付物业服务费，故一审法院认为该物业费标准对艾森武宁有约束力。关于违约金，违约金兼具惩罚性和补偿性的双重属性。虽然轻工物业与新绿公司签订的《物业服务合同》对艾森武宁没有约束力，但艾森武宁逾期支付物业费应当赔偿轻工物业的损失，一审法院确定赔偿损失的金额为其应付物业服务费的利息，利息标准按中国人民银行同期贷款利率计算。新绿公司应对上述利息损失承担连带责任……”该判决主文为“一、上海艾森武宁酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内给付上海轻工物业管理有限公司自2014年8月起至2015年7月的物业服务费(以建筑面积3,654.74平方米计，按每月每建筑平方米人民币18元计算)；二、上海艾森武宁酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内给付上海轻工物业管理有限公司上述第一条款项的利息(按中国人民银行同期贷款利率计算)；三、上海新绿申行置业有限公司应对上述第一条、第二条主文承担连带责任……”上述判决作出后，艾森武宁不服，依法向上海市第二中级人民法院提起上诉，该院作出(2016)沪02民终5087号判决，认为，“……被上诉人轻工物业提交法院的两份《租赁合同》，系上诉人艾森武宁两股东签署，证明艾森武宁使用涉案物业渊源，其中签署日期为2011年8月19日的合同也用于工商注册并有其法定代表人签字，且艾森武宁也未提供与业主新绿公司其他《租赁合同》，故业主新绿公司与艾森武宁的租赁关系实际是按照2011年8月19日的合同约定在履行，根据上述合同约定，租赁期内，由艾森武宁与轻工物业签订物业管理合同并向轻工物业交纳物业服务费。虽然艾森武宁与轻工物业未签订物业管理合同，但该约定明确说明物业费应由租户艾森武宁直接向轻工物业交纳，故艾森武宁在实际使用系争物业后，理应支付物业管理费。但根据《租赁合同》约定和审理中各方当事人的认可，均证明艾森武宁使用物业的租赁面积为2,250平方米，原审对此认定有误，本院予以纠正……”该判决主文为：“一、维持上海市普陀区人民法院(2015)普民四(民)初字第1846号民事判决第二、三、四、五项；二、变更上海市普陀区人民法院(2015)普民四(民)初字第1846号民事判决第一项为：上海艾森武宁酒店管理有限公司于判决生效之日起十日内给付上海轻工物业管理有限公司自2014年8月起至2015年7月的物业服务费(以建筑面积2,250平方米计，按每月每建筑平方米18元计算)。”因艾森武宁仍拖欠支付后续物业服务费，故轻工物业提起诉讼，请求如其诉请。
一审审理中，艾森武宁表示仍在使用系争房屋。
一审法院认为，关于艾森武宁是否应当支付物业服务费以及是否应当按照利息标准支付轻工物业违约金；新绿公司对上述费用是否应承担连带清偿责任等已在生效的(2016)沪02民终5087号民事判决中已作充分阐述，本案中不再赘述，且目前系争房屋艾森武宁仍在使用中，一审庭审中查明的事实亦无新的变化，故一审法院对轻工物业相应诉请予以支持。据此，一审法院判决：一、上海艾森武宁酒店管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海轻工物业管理有限公司2015年8月至2017年2月的物业服务费(以建筑面积2,250平方米计，按每月每建筑平方米18元计算)；二、上海艾森武宁酒店管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海轻工物业管理有限公司逾期支付物业服务费的利息(自2015年8月起，以40,500元为基数，自每月11日起算至实际支付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算)；三、上海新绿申行置业有限公司对上述第一条、第二条承担连带责任。
二审中当事人没有提交新证据。一审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为,本案的争议焦点为艾森武宁是否应当支付自2015年8月至2017年2月期间的物业管理费及逾期付款利息。根据已经查明的事实，之前本院已作出(2016)沪02民终5087号终审判决，其中对艾森武宁是否应当支付物业管理费、逾期付款利息及新绿公司对上述费用是否应承担连带责任均已作出认定，现本案二审中艾森武宁并未提供新证据证明轻工物业存在违约行为，亦无新事实发生，且艾森武宁在一审庭审中自认仍在使用系争房屋，应视为之前状态的延续至今，前案生效判决中所认定的事实及法律适用均适用于本案，艾森武宁理应支付2015年8月至2017年2月的物业管理费及相应利息。
综上所述，艾森武宁的上诉请求不能成立，应予以驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11,759元，由上诉人上海艾森武宁酒店管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
法官助理仇祉杰
审判长 刘建颖
审判员 卢薇薇
审判员 王晓梅
二〇一七年八月十五日
书记员 孙幸冬
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……