安徽省宿州市埇桥区人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）皖1302民特84号
申请人：中国农业银行股份有限公司宿州埇桥支行，住所地安徽省宿州市中山西街3号。
负责人：胡杰，该行行长。
委托代理人：沙丙川，该行客户经理。
被申请人：卢有理，男，1985年12月9日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。
被申请人：卢道静，男，1958年3月10日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。
被申请人：曾庆英，女，1961年3月15日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。
被申请人：卢媛媛，女，1983年3月3日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。
被申请人：沈若楠，女，1987年6月8日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。
上列四被申请人委托代理人：卢有理，男，1985年12月9日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。
被申请人：张林，男，1959年5月20日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。
被申请人：裴弘，女，1959年7月13日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。
被申请人：裴琰，女，1961年5月16日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。
申请人中国农业银行股份有限公司宿州埇桥支行与被申请人卢有理、卢道静、曾庆英、卢媛媛、沈若楠、张林、裴弘、裴琰申请实现担保物权一案，本院于2017年7月5日立案后，依法适用特别程序进行了审查。现已审查终结。
中国农业银行股份有限公司宿州埇桥支行称：请求法院裁定准许对被申请人宿州市银河沱河以北，西昌北路以西天鹅湾25#楼0303室房产（房地权证宿字第××号）及宿州市银河××南侧瞰××小区××＃楼××室房产（房地权证宿字第××号）采取拍卖、变卖措施，申请人对变价款在贷款本金、利息、罚息、复利、诉讼费、执行费等一切相关费用内享有优先受偿权；裁定准许对被申请人位于宿州市××房产（房地权证宿字第××号）因征收所获得的保险金、赔偿金、及所获得房产或者补偿金等在贷款本金、利息、罚息、复利、诉讼费、执行费等一切相关费用内享有优先受偿权。申请人与被申请人于2014年12月29日签订了最高额抵押合同，并办理了抵押登记手续，抵押物分别为卢有理等五人名下位于宿州市××房产、裴琰名下位于宿州市银河沱河以北，西昌北路以西天鹅湾25#楼0303室房产及张林、裴琰名下位于宿州市银河××南侧瞰××小区××＃楼××室房产。申请人与借款人姬园与2016年3月24日签订了以上述抵押合同为担保的个人担保借款合同，约定借款金额160万元，到期日为2017年3月23日。抵押物位于宿州市××号的房产现已被政府征收。申请人按合同约定履行了义务。贷款到期后借款人未按约定足额偿还借款本息，截至2017年3月23日，被申请人累计归还贷款本金102357.30元，利息71376.06元。为此，申请人申请实现担保物权，债权范围为：贷款本金1497642.73元、利息23213.46元、罚息33696.96元、复利539.14元，合计金额1555092.29元（暂计算至2017年6月22日）。2017年6月23日以后产生的利息、罚息、复利按合同约定履行至执行结束止。
本院在审查期间，依法向被申请人卢有理、卢道静、曾庆英、卢媛媛、沈若楠、张林、裴弘、裴琰送达了实现担保物权申请书副本、案件受理通知书及异议权利告知书，被申请人在本院指定的期限内对申请人所诉称的借款事实、抵押担保事实及尚欠金额未提出异议。
本院经审查认为：2014年12月29日，申请人中国农业银行股份有限公司宿州埇桥支行（抵押权人）与被申请人卢道静、曾庆英、卢媛媛、沈若楠、卢有理、张林、裴弘、裴琰（抵押人）签订最高额抵押合同。合同约定，抵押人抵押人自愿为抵押权人与债务人姬园形成的抵押权人自2014年12月29日起至2017年12月28日止与债务人办理约定的各类业务所形成的债权提供担保，担保的债权最高余额折合230万元；担保范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和债务人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金以及贷款人实现债权的一切费用；因费率变化而实际超出最高余额的部分，抵押人自愿承担担保责任；抵押物为被申请人卢道静、曾庆英、卢媛媛、沈若楠、卢有理所有的坐落于宿州市××房产（房地权证宿字第××号）、被申请人张林、裴弘所有的坐落于宿州市银河××南侧瞰××小区××＃楼××室房产（房地权证宿字第××号）、被申请人裴琰所有的坐落于宿州市银河沱河以北，西昌北路以西天鹅湾25#楼0303室房产（房地权证宿字第××号）；抵押期间，抵押物毁损、灭失、被征收等，抵押权人有权就获得的赔偿金或者补偿金等优先受偿；若拆迁补偿采用权利调换补偿形式且借款人未提前清偿债务，抵押人应以拆迁调换的建筑物、其他土地附着物、建设用地使用权继续为借款设定抵押并签订相关协议，配合抵押权人为调换的建筑物、其他土地附着物、建设用地使用权办理抵押权预告登记和抵押登记，在新抵押登记办理完成前，抵押权人有权要求抵押人提供其他担保；若拆迁采用货币补偿形式，抵押权人有权就抵押人获得的拆迁补偿款优先受偿等。2014年12月31日，申请人与被申请人对设定抵押的房产办理了房屋抵押登记（房地产他证宿字第201408035号），他项权利人为本案申请人。2016年3月23日，申请人中国农业银行股份有限公司宿州埇桥支行（贷款人）与姬园（借款人）及宿州市印象建筑工程有限公司签订《个人担保借款合同》。合同约定，借款金额160万元；借款用途生产经营周转；借款期限12个月；借款利率按照合同签订前一工作日的1年期LPR4.3（加/减）壹佰柒拾bp确定，执行年利率6.00%，直到借款到期日。如果逾期之日前一工作日的1年期LPR高于本协议约定的LPR，罚息利率按逾期之日前一工作日的1年期LPR相应调整；受托支付收款人薛朋；还款方式按季付息，到期还本；担保方式为保证、抵押；对借款人、抵押人的违约行为，按本合同项下借款本金数额的50%收取违约金；本合同项下借款同时存在物的担保和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任等。2016年3月24日，申请人与借款人姬园签署借款凭证。借款凭证载明，借款金额160万元；借款日期2016年3月24日；执行利率6.00%；到期日期2016年3月23日；逾期利率9.00%；还款方式一次性还本按月还息等。上述约定是双方当事人真实意思表示，约定内容符合法律规定。2016年3月24日，申请人向借款人指定账户转款160万元。借款到期后，借款人姬园未按合同约定偿还。申请人根据合同约定有权行使抵押权，依法享有就担保财产优先受偿的权利。本合同同时存在债务人提供的物的担保和保证担保，申请人适用抵押人提供的物的担保实现债权，符合合同约定和法律规定。被申请人卢道静、曾庆英、卢媛媛、沈若楠、卢有理所有的坐落于宿州市××房产（房地权证宿字第××号）已被政府征收，补偿方式为房屋产权调换。双方对产权调换的房屋没有办理抵押权预告登记和抵押登记。申请人是否对被申请人位于宿州市××房产因征收所获得的房产享有优先受偿权，本院在本特别程序中不予审查，申请人可以另行向人民法院提起诉讼。本案申请人债权范围为：至2017年6月22日，借款人姬园应欠贷款本金1497642.73元、利息23213.46元、罚息33696.96元、复利539.14元，合计金额1555092.29元。2017年6月23日以后产生的利息、罚息、复利按合同约定至借款偿还完毕止。申请人的申请部分符合法律规定，本院部分予以支持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百七十一条第一款、第三百七十二条第一项规定，裁定如下：
一、准许拍卖、变卖被申请人张林、裴弘所有的坐落于宿州市银河一路南侧瞰景苑小区1#楼0105室房产（房地权证宿字第××号）、被申请人裴琰所有的坐落于宿州市银河沱河以北，西昌北路以西天鹅湾25#楼0303室房产（房地权证宿字第××号）（房地产他证宿字第201408035号）；
二、驳回申请人中国农业银行股份有限公司宿州埇桥支行其他申请。
申请费2000元，由申请人中国农业银行股份有限公司宿州埇桥支行负担1000元，被申请人张林、裴弘、裴琰负担1000元。
如不服本裁定，应当在收到本裁定书之日起十五日内，向本院提出异议。
审判员 李 清
二〇一七年八月三日
书记员 夏倩倩