江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终1331号
上诉人（原审被告）：马青祥,男,1962年1月19日出生,回族，住青海省化隆县。
被上诉人（原审原告）：佑林（昆山）置业有限公司,住所地江苏省昆山市昆山市千灯镇沿沪产业带机场南路5B号。
法定代表人：郭梓宁,该公司总经理。
委托诉讼代理人:朱娟芳，该公司员工。
被上诉人（原审被告）：郭超,男,1966年12月11日出生,汉族，住安徽省宿州市埇桥区。
上诉人马青祥因与被上诉人佑林（昆山）置业有限公司（以下简称佑林公司）、郭超房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2016）苏0583民初15313号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月6日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人马青祥上诉请求：撤销一审判决，改判继续履行租赁合同。事实和理由：1、涉案商铺系由马青祥用175000元从郭超处受让，转让价中涉及押金、房租费、物业费仅为40000元左右。马青祥向佑林公司、郭超详细了解到能到期续租才决心用高价取得涉案商铺承租权。佑林公司认可转让行为并向马青祥承诺商铺会一如既往依照合理价格续租给马青祥，否则马青祥不会花高价从郭超处受让涉案商铺并进行相应装修、置办家电、招募员工开拉面店。本案中虽没有书面证据证明上述事实，但基于种种行为以及实际情况，可以推定马青祥与佑林公司之间存在上述口头协议。2、如要解除租赁关系，判由马青祥搬离，也应当对马青祥因佑林公司恶意侵权所造成的损失一并处理，郭超承担连带责任。综上，请求二审法院改判支持马青祥的上诉请求。
被上诉人佑林公司辩称，对于马青祥与郭超转让价款，佑林公司当时并不清楚，佑林公司并未向马青祥口头承诺合同到期后续租。至于马青祥主张的损失，属于商业风险，而且马青祥对于投入的装修可以拆除后搬走。佑林公司也已给了马青祥充分时间寻找另外的店铺。另外，涉案商铺已由佑林公司出售给案外人，如马青祥不及时搬离，佑林公司将要对买受人承担违约责任，由此给佑林公司造成的损失，马青祥应予赔偿。请求二审法院驳回马青祥的上诉，维持原判。
被上诉人郭超辩称，郭超未向马青祥口头承诺合同到期后可以续租。郭超在承租涉案商铺时投入很多钱用于装修，转让费还包括装修。请求二审法院驳回马青祥上诉，维持原判。
原审原告佑林公司向一审法院起诉请求：1、判令被告立即腾退原告位于昆山市××镇××号的商铺；2、判令被告支付自2016年8月3日起至实际腾退之日止的商铺使用费（按租金每日109.6元计算）；3、请求法院判令被告支付违约金，自2016年8月3日起按照每日109.6元计算至腾退迁让之日；4、本案诉讼费用由被告负担。
一审法院认定事实：2014年6月，佑林公司（甲方）与郭超（乙方）签订租赁合同一份，约定甲方将其所有的位于江苏省昆山市××镇××号的房屋出租给乙方使用，租赁房屋建筑面积为221.13平方米；租赁使用期限为2年，自2014年6月4日起至2016年8月3日止（装修期免租2个月）；租赁期满，若乙方继续承租需提前三个月书面向甲方申请，在同等条件下，乙方享有优先承租权并另行协商签订新的房屋租赁合同，如新合同无法协商则乙方至租赁期满日必须无条件向甲方返还承租的房屋；租金一年一付，自起租日前一周内支付全年租金，第一年为自2014年8月4日起至2015年8月3日，租金为40000元，第二年自2015年8月4日起至2016年8月3日，租金为40000元；甲方收取乙方10000元押金，合同期满不再续期时无息退还乙方（如乙方提前解约押金不退）；物业费按照小区物业公司收费标准执行，由乙方自行承担；乙方可根据从事行业的特点对建筑物进行相应的布局设计及装修，费用由乙方负责，装修无产权及之后乙方因经营所需而添置的设备产权归乙方所有，在合同终止时，乙方自行考虑装修物品是否拆除带走或归甲方所有；乙方因经营需要甲方提供所需用电量，电价按供电部门标准计算，租赁房屋内的灯具及电器设备均由乙方负责；乙方负责按时支付租赁期间房屋的水费、电费、电话费、有线电视费、卫生费等相关使用费用；合同生效后，如甲方违约，除退还乙方全部租金外，应赔偿乙方相应损失，如乙方违约，则交剩余未到期租金作为违约补偿，甲方不予退还；乙方如逾期支付约定租金时，除仍应及时如数补交外，应向甲方支付逾期付款违约金，乙方经书面告知仍延误或拒绝支付约定租金超过30天的，甲方有权取消合同并收回房产，并按照前述条款处理；合同期满因任何一方原因未能续约的，乙方应当及时腾空房产交予甲方，如租期满乙方不再续约时，且乙方未提前三个月书面通知甲方，则甲方有权勒令到期搬走；合同经双方盖章、签字后生效。合同签订后，郭超于2014年6月4日支付佑林公司押金10000元，支付一年租金40000元。
2015年1月3日，马青祥支付郭超转让费用175000元。2015年1月4日，郭超与马青祥签订转让协议一份，约定郭超将上述房屋转让给马青祥开兰州拉面馆，转让费包括押金10000元、房租费8个月、物业费4770元，合计175000元。同日，郭超、马青祥至佑林公司，经佑林公司同意，马青祥于上述租赁合同乙方落款处签名。庭审中，佑林公司、郭超、马青祥一致确认，佑林公司与马青祥自2015年1月4日起确立租赁合同关系，涉案房屋由马青祥租赁使用。2015年8月，马青祥支付佑林公司租赁期间为2015年8月4日至2016年8月3日的租金40000元。
2016年8月13日，佑林公司向马青祥、郭超发送合同到期不续签及房屋腾退通知书一份，载明上述租赁合同期限已满，佑林公司不再与马青祥、郭超续签租赁合同，要求马青祥、郭超于2016年8月18日前将涉案房屋腾退完毕并交付佑林公司，同时补交租金和结清应缴纳的各种费用。2016年8月30日，佑林公司向马青祥、郭超邮寄违约事宜告知函一份，载明因马青祥、郭超超出2016年8月18日的腾退房屋限期，如未能于收到该函件3日内腾退涉案房屋，佑林公司将向法院起诉要求马青祥、郭超按照租赁合同约定承担违约责任。庭审中，马青祥称其收到上述两份函件后仍继续使用涉案房屋，因其在涉案房屋内投入的装修及采购物品的金额过大，如搬出会产生损失，并举证送货单、借条、清单、拉面店年支收、特困证明、供货协议、制作厨房排风罩的收据、支付电费发票，证明其所述情况，佑林公司及郭超对上述证据的真实性均无法确认。
涉案房屋所有权于2013年11月8日登记在佑林公司名下，交付郭超时系毛坯状态，由郭超进行了水电改造、铺设地面瓷砖、房屋吊顶、粉刷墙面、安装灯具、马桶、热水器等装修，马青祥称其承租涉案房屋后亦对涉案房屋进行了粉刷墙面、吊顶重做等装修，并称其装修内容的添加部分均可拆卸。
以上事实，由佑林公司提供的租赁合同、合同到期不续签及房屋腾退通知书及邮寄凭证、违约事宜告知函及邮寄凭证、郭超提供的转让协议、租赁合同、马青祥提供的送货单、借条、清单、拉面店年支收、特困证明、供货协议、制作厨房排风罩的收据、支付电费发票、支付租金发票、支付押金发票及当事人在庭审中的陈述等证据予以证实。
一审法院认为，佑林公司与郭超于2014年6月签订的租赁合同，双方就房屋租赁及价款达成一致意思表示，该租赁合同依约自双方签字盖章时成立生效。该合同约定的租赁期限自2014年6月4日起至2016年8月3日止，在该合同履行期间，郭超与马青祥签订转让协议，后马青祥于2015年1月4日经佑林公司同意于上述租赁合同中承租人处签字，故郭超在上述租赁合同中的权利义务已于2015年1月4日概括转让给马青祥，房屋租赁合同的承租方变更为马青祥，上述租赁合同对马青祥具有约束力。因佑林公司与马青祥的租赁合同约定的租赁期限至2016年8月3日届满，且租赁期限届满后，佑林公司以书面形式向马青祥明确不再继续签订租赁合同，双方的租赁合同至2016年8月3日终止，马青祥应依约及时腾退房屋，佑林公司书面通知被告于2016年8月18日前腾退房屋并赔偿佑林公司逾期退房使用费用，马青祥实际并未按照该通知腾退房屋，应承担返还房屋并赔偿损失的违约责任，故佑林公司要求马青祥立即腾退涉案房屋，一审法院予以支持。佑林公司要求被告支付自2016年8月3日起至实际腾退之日止的商铺使用费，按照每日109.6元计算，佑林公司主张的该计算标准适当，该部分使用费系因马青祥逾期未腾退房屋给佑林公司造成的损失，一审法院予以确认，故马青祥应支付佑林公司自2016年8月4日起至实际腾退之日止的商铺使用费，按照每日109.6元计算。因郭超交至佑林公司处押金10000元，郭超已将该租赁合同的权利义务转让给马青祥，合同终止后佑林公司亦应向马青祥返还押金10000元。
佑林公司要求马青祥支付违约金，因合同中约定的违约责任系对提前解除合同做出的违约责任承担的约定，双方未约定被告逾期腾退房屋的违约金，且佑林公司已向一审法院主张其实际损失，故对于该项诉讼请求，一审法院不予支持。因佑林公司与郭超的租赁合同，承租人自2015年1月4日起变更为马青祥，故佑林公司要求郭超腾退涉案房屋、支付逾期腾退房屋的商铺使用费、支付违约金的诉讼请求，无合同及法律依据，一审法院均不予支持。
马青祥辩称因装修投资金额过大，不予搬离涉案房屋，因佑林公司与马青祥约定租赁合同终止后，由马青祥自行考虑装修物品是否拆除带走或归佑林公司所有，且庭审中，马青祥亦明确其装修部分大部分均可拆除，故关于装修部分马青祥可依约自行拆除，该项抗辩并不构成对佑林公司要求马青祥迁出涉案房屋的合理抗辩理由。马青祥所举关于经营开支的证据，因与本案租赁合同并无关联，一审法院不予采纳。马青祥称与新房东协商租赁事宜未果而不予搬离，因涉案房屋仍登记在佑林公司名下，即便该事实属实，亦印证了马青祥未就涉案房屋租赁与权利人达成一致协议，故该抗辩不构成马青祥延迟腾退房屋的合理理由，一审法院亦不予采纳。
综上所述，佑林公司请求马青祥腾退涉案房屋，一审法院予以支持；佑林公司要求马青祥赔偿自2016年8月4日起至实际腾退之日止的商铺使用费，按照每日109.6元计算，一审法院予以支持；佑林公司要求马青祥支付违约金（自2016年8月3日起按照每日109.6元计算至搬走之日），一审法院不予支持；佑林公司要求郭超腾退涉案房屋、赔偿自2016年8月4日起至实际腾退之日止的商铺使用费、支付自2016年8月3日起按照每日109.6元计算至搬走之日的违约金，一审法院均不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第八十八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条之规定，判决如下：一、马青祥于判决生效之日起十日内迁让位于昆山市××镇××号房屋。二、马青祥于判决生效之日起十日内支付佑林（昆山）置业有限公司房屋占有使用费（按照每日109.6元的标准，自2016年8月4日起计算至实际腾退之日止）。三、驳回佑林（昆山）置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取40元，由被告马青祥负担。
二审中各方当事人均未提供新证据。本院查明事实与一审判决查明事实相一致。
本院认为，佑林公司与郭超签订租赁合同后，郭超与马青祥签订转让协议，将涉案商铺的承租权让度于马青祥，经佑林公司同意后，马青祥在原郭超与佑林公司签订的租赁合同乙方（承租人）落款处签名，应认定该租赁合同的承租人主体变更为马青祥，马青祥应按该租赁合同约定履行权利义务。租赁合同到期后，双方之间为不定期租赁关系，出租人佑林公司有权随时解除不定期租赁关系并要求马青祥迁让。马青祥上诉认为佑林公司口头承诺在租赁合同到期后会将涉案商铺长期续租给马青祥，因未提供充足有效证据证明，且根据合同法相关规定，六个月以上租赁期限的租赁关系，未签订书面租赁合同的，为不定期租赁，故本院对该主张不予采信。马青祥上诉认为根据其向郭超支付175000元转让款取得租赁权以及实际情况，可推断出佑林公司口头承诺长期租赁之事实，本院就此认为，马青祥向郭超支付175000元转让款，属马青祥与郭超之间的约定，不能约束于佑林公司，也不能推断出佑林公司口头承诺长期租赁之结论，故本院对该主张不予采信。马青祥上诉认为本案应同时处理因佑林公司违约给其造成的损失，因佑林公司并不存在违约行为，故本院对该主张亦不予采信。
综上，马青祥上诉请求依据不足，本院不予支持，一审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由马青祥负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 包 刚
审 判 员 沈维佳
代理审判员 赵 俊
二〇一七年三月三日
书 记 员 闻 艺