广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤17民终670号上诉人（原审被告）：阳西月亮湾鸿泰酒店管理有限公司。住所地：广东省阳西县沙扒镇印脚小区**号。法定代表人：胡胜利。委托诉讼代理人：魏国，该公司员工。委托诉讼代理人：陈光全，广东漠西律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：阳西县沙巴岛海湾酒店有限公司。住所地：广东省阳西县沙扒镇工业大道沙扒畔湾商住小区。法定代表人：谢克隆，该公司总经理。委托诉讼代理人：林进慎，广东智盟律师事务所律师。上诉人阳西月亮湾鸿泰酒店管理有限公司（以下简称鸿泰公司）因与被上诉人阳西县沙巴岛海湾酒店有限公司（以下简称沙巴岛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省阳西县人民法院于2017年3月3日作出的（2016）粤1721民初1857号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月7日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。鸿泰公司上诉请求：一、撤销一审判决；二、驳回沙巴岛公司的诉讼请求。事实与理由：一、本案出租标的物是阳西县领峰房地产开发有限公司（以下简称领峰房地产公司）开发建设的377间公寓房，公寓房的所有权属于377户业主。本案没有证据反映沙巴岛公司拥有出租讼争标的物的出租权，鸿泰公司与沙巴岛公司签订的《沙巴岛酒店承租协议》应属无效。同时，一审法院没有追加与本案有直接利害关系的出租标的物业主参与诉讼，遗漏诉讼主体。沙巴岛公司、领峰房地产公司与阳西县安居物业管理有限公司(以下简称安居物业公司)存在密切的内部关系，三者实施的行为不可分开处理。本案中，沙巴岛公司在合同期间多次以停电、关闭电梯等手段破坏鸿泰公司的经营活动，沙巴岛公司对此予以否认，并主张停电行为是安居物业公司实施。该事实影响案件处理，但原审并没有追加安居物业公司参与本案诉讼以查明事实，亦属于遗漏诉讼主体。二、沙巴岛公司在签订讼争合同时，存在多方面隐瞒事实真相，利用欺骗手段诱导鸿泰公司签订合同的情形，且该合同条款显失公平，法院不能判令鸿泰公司按合同约定支付租金及违约金给沙巴岛公司。1、沙巴岛公司从2014年5月1日开始就以准五星级酒店标准经营讼争场所，理应具备完整的手续。但沙巴岛公司在签约前隐瞒了酒店证件缺失的情况，导致鸿泰公司在签订讼争合同四个多月时间因无特种行业经营许可证而不能正常对外开展业务拓展工作。2、鸿泰公司在庭审时才得知，沙巴岛公司为鸿泰公司提供的是临时用电，并非国家电网的商业用电，提供的电力不合法，而沙巴岛公司在签订讼争合同时隐瞒了该事实，且存在乱收费行为。3、鸿泰公司只承租沙巴岛海湾酒店9号楼295间客房及7号楼42间客房，共计337间客房，但经查询，鸿泰公司一直支付两栋楼380间客房的电话及网络费用，由此可见，沙巴岛公司亦在电话费、网络费上隐瞒鸿泰公司。沙巴岛公司称其只承担有线电视初装费、宽带初装费，鸿泰公司应该承担7栋、9栋所有物业所产生的费用，不符合合同约定。沙巴岛公司要求鸿泰公司承担9栋和7栋剩余43间业主房的所有费用，亦反映其采用隐瞒、蒙蔽的手段欺骗鸿泰公司。4、承租合同第七款第二项B条款约定，经营期间非因乙方或客人不合理使用造成家具、电器损坏或者更换电器及备件等基本设施维修费用（单次500元以内由乙方承担）。但鸿泰公司通知沙巴岛公司维修基本设施时，沙巴岛公司从不理会。沙巴岛公司对合同的诸多无理解释让鸿泰公司相信沙巴岛公司出租讼争房屋的目的是为了骗取鸿泰公司的80万元保证金。承租合同第二款约定：按目前酒店运营设施及房间配套现状标准交由乙方承包。但原来沙巴岛公司所用的办公室以及办公所需设备、餐厅、仓库等，沙巴岛公司在签订合同后一个月内就要求鸿泰公司另行在其它地方安顿，违反了上述约定。三、沙巴岛公司多次对鸿泰公司非法实施强制停电、停电梯等行为，给鸿泰公司造成了损失，沙巴岛公司应予赔偿。因沙巴岛公司上述行为造成鸿泰公司无法正常经营，沙巴岛公司不能再按合同计收租金。1、沙巴岛公司不仅仅在2016年8月对鸿泰公司进行大规模停电行为以催收租金，在此之前的2015年10月、2016年3月、2016年5月、2016年7月亦多次采用此违法手段对鸿泰公司催收租金。沙巴岛公司主张停电行为是安居物业公司为催收电费而实施，与其无关，沙巴岛公司该主张与事实不符。事实上，鸿泰公司的水电费一直由沙巴岛公司收取，鸿泰公司从未与安居物业公司有直接或者间接的业务关系，应予认定停电等行为是沙巴岛公司实施。2016年8月16日至20日，沙巴岛公司进行大规模停电给鸿泰公司造成了186多万元的直接损失，还导致鸿泰公司不能完成广州依途旅行社200万元的任务，给鸿泰公司造成了200万元直接损失。2、沙巴岛公司未提供完整的经营手续及停电停电梯等违约行为均给鸿泰公司造成重大损失，鸿泰公司一直就损失赔偿问题与沙巴岛公司协商，但沙巴岛公司总是置之不理。在此期间，鸿泰公司亦一直与沙巴岛公司通过口头协商解决租金问题，并在2016年1月5日至2016年8月9日期间继续支付租金给沙巴岛公司，鸿泰公司未按时足额支付租金给沙巴岛公司不构成违约。四、因沙巴岛公司的欺骗行为、违约行为、停电行为造成鸿泰公司的损失如下：1、沙巴岛公司未按合同约定提供酒店经营手续导致鸿泰公司决策失误所造成的直接损失230万元。2、沙巴岛公司未按合同约定标准交付酒店给鸿泰公司，造成鸿泰公司新建办公室损失6万元。3、沙巴岛公司未按合同约定支付维护酒店基础设施费用共计8.83万元，将客房用于仓储导致客房收入损失共计3.65万元。4、未支付电话费、网络费14.25万元及沙巴岛公司使用的房费2.06万元。5、恶意停电对鸿泰公司造成直接经济损失186.7万元。6、恶意停电对鸿泰公司造成抵消损失200万元。以上损失共670.12万元。综上所述，沙巴岛公司在签约时存在欺骗行为，且在履行合同中存在违约行为，并违法停电影响鸿泰公司经营，导致鸿泰公司经营损失惨重，沙巴岛公司无权请求鸿泰公司支付尚欠租金及承担违约责任。请求二审法院支持鸿泰公司的上诉请求，驳回沙巴岛公司的诉讼请求。沙巴岛公司答辩称：一、《沙巴岛酒店承租协议》合法有效，双方当事人应当按照协议约定全面履行自己的义务。沙巴岛公司已按照协议约定履行交付租赁场所给鸿泰公司使用、办理全部营业手续等义务。协议中没有约定沙巴岛公司办理全部营业手续的期限及相关违约责任，是因为沙巴岛公司没法控制相关行政部门办理营业手续的时间。签订协议后，沙巴岛公司已办理营业手续的相关资料。二、《沙巴岛酒店承租协议》第五条第二款明确约定租金的支付时间、方式以及违约责任。鸿泰公司未在约定时间内支付租金，在起诉时已拖欠2016年承租款222万元，一审判令鸿泰公司支付拖欠的租金及违约金，并认为沙巴岛公司有权从保证金中直接扣取上述违约金，处理正确。三、根据《沙巴岛酒店承租协议》第七条第一点约定，鸿泰公司承担运营所产生的包括但不限于财务费用、销售费用、刷卡手续费、水费、电费、电话费、营业所需的应酬接待费、工资、雇佣工人所产生的权益责任等费用。根据《沙巴岛酒店承租协议》第八条第一点约定，由沙巴岛公司负责报账，鸿泰公司承担相关税金。在小区综合验收及移交供电设施给供电局前，每户的电费由物业公司代收代缴。鸿泰公司拖欠多月电费，经物业公司多次催缴仍拒不支付电费，物业公司行使私力救济，停电合法。四、物业公司依约对物业进行管理，其实施停电行为与沙巴岛公司无关。综上所述，人民法院应依法驳回鸿泰公司的所有上诉请求。沙巴岛公司向一审法院起诉请求：一、鸿泰公司支付拖欠的2016年承租款222万元给沙巴岛公司；二、鸿泰公司支付拖欠2016年承租款的违约金（其中，2016年6月的违约金自2016年6月16日起每日按352万元的5‰计算，自2016年6月23日起每日按10万元的5％计算；2016年7月的违约金自2016年7月16日起每日按352万元的5‰计算，自2016年7月23日起每日按90万元的5％计算；2016年8月的违约金自2016年8月16日起每日按352万元的5‰计算，自2016年8月23日起每日按90万元的5％计算；2016年9月的违约金自2016年9月16日起每日按352万元的5‰计算，自2016年9月23日起每日按32万元的5％计算；上述各月份的违约金均计至相应承租款付清时止，且各月份的违约金均以40万元为限）给沙巴岛公司，沙巴岛公司有权从保证金中直接扣取上述违约金；三、鸿泰公司支付拖欠的税金14818.3元及利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率自起诉之日起计至还清该款时止）给沙巴岛公司；四、本案诉讼费由鸿泰公司负担。一审法院认定事实：2015年4月19日，沙巴岛公司（甲方）与鸿泰公司（乙方）签订《沙巴岛酒店承租协议》，约定：为保障甲、乙双方就沙巴岛海湾酒店9号楼整体295间客房及7号楼42间客房承包经营利益，经双方友好协商达成如下协议：一、承租期限：由2015年5月1日起至2018年4月30日止，为期三年。期满需继续合作的，同等条件乙方优先。二、承包方式：甲方负责办理营业所需的全部资料（包括特种经营许可证、治安、消防、环保等在内，保证乙方合法经营），按目前酒店运营设施及房间配套现状标准交由乙方承包，乙方支付给甲方客房承租款每年350万元（不含税），另提供9号楼2层约700平方米左右场地，每年2万元出租给乙方作餐厅配套使用，乙方只拥有物业管理、使用权，没有物业处理权。三、乙方不得欺诈销售、不得改变房间旅业用途、不得转租，除非乙方找到同等条件的公司承租及重新和甲方谈妥付款条件。四、甲、乙双方条款。甲方：1、保障酒店交付乙方使用前所有基础运营设施设备运作良好，酒店的电梯、水泵由甲方负责所有费用，甲方必须马上通知修理解决，乙方负责跟进。2、合同期外酒店所有债务、贷款均与乙方无关，甲方自行处理。3、甲方保障乙方独立自主经营权，尽力协调各方关系，使乙方经营顺畅，如因甲方的工商、消防、债务债权导致乙方不能正常营业，所产生的实际损失由甲方承担，如因乙方经营管理中产生的问题与甲方无关……乙方：1、如在合同期内乙方产生的工资、水费、电费、税费、电话费等总额超过保证金的50%以上，经协商后未果，甲方有权终止合同并扣除保证金，视为乙方违约。2、承租期内乙方需承担7号楼和9号楼共337位业主每年每位18天同等房型接待住宿费…3、乙方承租到期须保障酒店所有设备设施完整、运作正常，装修完整美观，装饰品、用品数量按物品清单交付甲方；正常折旧的设备、设施乙方不负责修复。五、承租款支付方式：1、自合同签订日起生效，乙方须将80万保证金汇入甲方指定账户，总共分两期付清。一期于4月21日前付30万元整，二期于4月25日前付清50万元整。保证金在合同期满后3日内不计利息退还乙方。2、总承租款支付方式如下：5月70万、6月70万、7月90万、8月90万、9月30万。每月承租款须在当月15号前汇到甲方指定账户，每逾期一日乙方须支付总承包款千分之五违约金，逾期5个工作日，甲方将按每日百分之五扣除保证金，直到扣到保证金50%以上为止，视为乙方单方违约……七、相关费用。1）乙方承担费用：乙方承担运营所产生的包括但不限于（财务费用、销售费用、刷卡手续费、水费、电费、电话费、营业所需的应酬接待费、工资、雇佣工人所产生的权益责任等）所有费用。2）甲方承担费用：经营物业所需的基本配置；经营期间非因乙方或客人不合理使用造成家具，电器损坏或更换电器及配件等基本设施维修费用（单次500元以内由乙方承担）；有线电视初装费；宽带初装费。八、相关财务费用约定：1）乙方全年保底使用酒店发票额80万，报税额须在120万以上，由甲方负责报账，相关税金由乙方承担。2）如需甲方提供刷卡设备，相关银行收费乙方负责支付。九、其他。1、现有甲方与网络订房平台签订的未到期合同不得单方毁约，属于本合同期内权益归乙方所有，由此产生的销售佣金由乙方负责支付；2、因不可抗力（恶劣天气、地震、政治）因素导致乙方出现的损失甲方不承担任何责任；3、甲乙双方未经协商达成共识，因单方原因提前解除合同的，应一次性交付给对方违约金人民币捌拾万元整（￥80万元）等内容。合同签订后，沙巴岛公司依约将沙巴岛海湾酒店9号楼295间客房、二层用作餐厅场地及7号楼42间客房交付给鸿泰公司使用。2015年10月27日，沙巴岛公司取得特种行业许可证（证号：西公特旅字第165号）。2016年8月20日，鸿泰公司向沙巴岛公司出具一份付款承诺书，内容为：“因本公司（阳西月亮湾鸿泰酒店管理有限公司）未能按合同约定时间付清租金及水费、电费，承诺在2016年9月30日前付2016年6月、7月部分租金金额100万元（人民币）及经营产生的水费、电费给阳西县沙巴岛海湾酒店有限公司，付款时间及明细：一、2016年8月20日付3万元，2016年8月24日付7万元。二、从2016年8月20日起（含8月20日），乙方在8月20日至8月31日准时上交扣除各大旅行社预付款后的营业额（保证所有数据真实、可靠），另本公司预留1万元作日常开支。三、9月份租金付款时间为2016年9月5日、2016年9月15日、2016年9月25日（可推迟3天），付款金额按9月份付租金金额分3次平均数，9月份付租金金额等于（计算方式）租金100万元减去8月份交付租金总数的差额（如8月份总付租金总数为30万元，9月份应付租金金额为70万元，100万元减于30万元等于70万元，每次付款金额为23.33万元，70万元除以3次等于23.33万元）。五、本公司（阳西月亮湾鸿泰酒店管理有限公司）按时交清每月产生的水费、电费及税金等费用。六、本公司（阳西月亮湾鸿泰酒店管理有限公司）如未能按上述时间支付租金及水费、电费等，甲方可视本公司违约，并承担因此产生的一切后果、法律责任”等。同时，沙巴岛公司亦向鸿泰公司出具一份承诺书，内容为：“因乙方（阳西月亮湾鸿泰酒店管理有限公司）交来付款承诺书，现本公司（阳西县沙巴岛海湾酒店有限公司）也向乙方作出以下承诺：在乙方遵守交来付款承诺书内容时，本公司在2016年8月20日至2016年9月30日期间，本公司承诺不再停电梯、停电、停水影响乙方运作（如电网停电、水厂停水、电梯等其他设施自然损坏都和酒店方无关），如有违反，乙方有权向法院提起诉讼追偿我方所有损失，并有权按《中华人民共和国刑法》破坏公共安全罪、破坏生产经营罪，向检察机关或法院举报追责。如乙方未能遵守付款承诺书内容时，本承诺书不再生效，甲方可视乙方违约，并追究乙方法律责任及赔偿甲方损失……”。2016年10月31日，沙巴岛公司以鸿泰公司拖欠租金为由，诉至一审法院，请求如诉请。另查明，涉案沙巴岛公司所在商住小区开发商领峰房地产公司与安居物业公司于2013年12月20日签订《前期物业服务委托合同》，约定领峰房地产公司委托安居物业公司对阳西县沙扒湾畔商住小区提供物业服务、相关费用以及权利义务等内容。2016年8月26日，安居物业公司向鸿泰公司发出一份《公函》，向鸿泰公司催收2016年6月、7月的电费，并在《公函》中称：“如贵住户在2016年8月27日12点前未交清6月、7月所欠水费、电费，我公司将停电处理。在停电期间所造成的一切经济损失由贵住户自行负责，另对我公司造成的所有经济损失，我公司将追究住户的赔偿责任。”收到上述《公函》后，鸿泰公司向沙巴岛公司发出一份《回复函》，并在该《回复函》中称：“现我方再次要求你方于2016年8月28日前，解决我方因你方故意停电造成的损失，如你方继续故意拖延，我方有权暂时不继续履行《付款承诺书》，另外，你方无直接权利对我方做出停水、停电、关电梯等行为，如你我双方在双方问题没有解决之前，除自然灾害导致不能正常经营外，其他一切停水停电造成不能经营均视为你方造成，我方造成的损失应由你方承担一切责任，你方可通过合法路径处理此事，同时针对损失一事我方也将通过合法途径解决。”在诉讼中，鸿泰公司提供支付2016年租金收据31份，拟证明支付2016年租金130多万元。上述收据中，5月24日的收据金额为200000元；6月13日的收据金额为80000元和20000元；6月25日的收据金额为50000元；7月2日的收据金额为190000元；7月4日的收据金额为100000元和10000元；7月9日的收据金额为14000元；7月10日的收据金额为15000元；7月11日的收据金额为15000元。上述10份收据中除5月24日的收据外，均注明系鸿泰公司支付2016年5月份租金，该部分收据总额为694000元。7月12日的收据金额为3000元；7月17日的收据金额为10000元；7月18日的收据金额为46000元（该收据注明：其中6000元是2016年5月份租金，40000元是2016年六月份租金）；7月19日的收据金额为36000元；7月20日的收据金额为20000元；7月21日的收据金额为28000元；7月22日的收据金额为26000元；7月23日的收据金额为15000元；7月26日的收据金额为15000元；7月28日的收据金额为50000元；7月29日的收据金额为18000元；7月30日的收据金额为20000元；8月1日的收据金额为70000元；8月6日的收据金额为33000元；8月8日的收据金额为50000元；8月9日的收据金额为20000元；8月10日的收据金额为30000元；8月11日的收据金额为22000元；8月12日的收据金额为12000元；8月20日的收据金额为30000元；8月22日的收据金额为52000元。上述21份收据中，除7月18日的收据外，其余20份收据均注明系鸿泰公司支付2016年6月份租金，该部分收据总额为606000元。以上收据金额合计1300000元。庭审中，鸿泰公司称其已付租金超过沙巴岛公司所称的1300000元，但未提供其他证据。此外，沙巴岛公司提交六份税收完税证明，拟证明代鸿泰公司缴纳税金14818.3元，其中，2016年7月14日的证明载明税额为260.17元，7月15日的证明载明税额为2917.47元，8月24日的证明载明税额为227.59元，10月14日的证明载明税额为1025.68元和598.8元，11月1日的证明载明税额为9788.59元，上述税额合计14818.3元。鸿泰公司提交报警回执、承诺书、声明、停电视频、照片、预付买断控房附加协议、2015年沙巴岛公司年度战略合作协议、同程旅游酒店租房协议书、短信、彩超检查报告等材料，拟证明因沙巴岛公司停电致其产生严重损失；提交维修列表明细，拟证明其支出维修费88251元；提交网费、电费发票，拟证明其支出网费、电费。一审法院认为：沙巴岛公司与鸿泰公司签订的《沙巴岛酒店承租协议》是双方真实意思表示，未悖法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应受该合同的约束，全面履行自己的义务。鸿泰公司主张沙巴岛公司在签订合同时隐瞒事实，诱导其签订该合同，且该合同显失公平，但未提交相应的证明予以证明，故其主张事实没有充分证据支持，一审法院不予采信。本案中，沙巴岛公司已依约将合同标的即沙巴岛海湾酒店9号楼295间客房、二层用作餐厅场地及7号楼42间客房交付给鸿泰公司使用，鸿泰公司亦应依约支付租金。关于尚欠租金，根据《沙巴岛酒店承租协议》第二条及第五条的约定，鸿泰公司在2016年应付租金为3520000元，其应于5月15日前支付5月租金700000元，于6月15日前支付6月租金700000元，于7月15日前支付7月租金900000元，于8月15日前支付8月租金900000元，于9月15日前支付9月租金300000元。由于双方未在《沙巴岛酒店承租协议》中约定沙巴岛海湾酒店9号楼二层场地租金20000元的支付时间，沙巴岛公司主张鸿泰公司应在2016年9月份租金付清前（即2016年9月15日前）支付该款项，缺乏相应的依据，对其该意见应不予采纳。鸿泰公司应于2016年12月31日前支付该场地租金。而根据鸿泰公司提供的收据，结合沙巴岛公司陈述可认定，鸿泰公司仅支付2016年租金1300000元，未按时足额支付租金，显属违约，应承担相应的违约责任。本案法庭辩论终结之时（2016年12月2日），鸿泰公司尚欠沙巴岛公司2200000元（3500000元-1300000元）。另外，对于9号楼二层场地租金20000元，沙巴岛公司可在逾期后另案向鸿泰公司主张权利。鸿泰公司称其已付租金超过沙巴岛公司所称的1300000元，但除了上述收据外，鸿泰公司未提供其他证据证明其主张，故一审法院不予采信。关于逾期付款违约金，根据《沙巴岛酒店承租协议》第五条关于“总承租款支付方式如下：5月70万、6月70万、7月90万、8月90万、9月30万。每月承租款须在当月15号前汇到甲方指定账户，每逾期一日乙方须支付总承包款千分之五违约金，逾期5个工作日，甲方将按每日百分之五扣除保证金，直到扣到保证金50%以上为止，视为乙方单方违约”的约定，鸿泰公司未按约定的时间支付租金，应支付相应的违约金。对于上述约定条款的文意，应结合上下文进行理解。首先上文中的“总承租款”为3500000元，下文中的“总承包款”应与上文中的“总承租款”相对应，亦应为3500000元，沙巴岛公司主张“总承包款”为3520000元，缺乏依据，应不予支持；其次，如承租方逾期5个工作日未支付当月租金，对于出租方按日计算违约金的基数，沙巴岛公司主张该基数为当月尚欠租金，符合上下文的文意，一审法院予以采纳；最后，关于延迟支付当月租金产生的违约金总额的上限，沙巴岛公司主张该限额为保证金（800000元）的50%，即400000元，与该条款的文意相符，一审法院亦予以采纳。另外，对于违约金的计算方法，尽管沙巴岛公司依据双方约定主张逾期5个工作日内的违约金和逾期超过5个工作日的违约金分别按照每日5‰和按照每日5%计算，但该约定方法计算的违约金过高，一审法院酌定违约金均按月利率2%计算。依上所述，违约金应分段计算，具体为：1、迟延支付2016年5月租金产生的违约金，沙巴岛公司没有主张，属其处分权利，并无不当，应予确认；2、迟延支付2016年6月租金产生的违约金，鸿泰公司已支付该月租金600000元，尚欠租金100000元，逾期之日（2016年6月16日）至逾期第5个工作日（2016年6月22日）期间的违约金为16333.33元（3500000元×2%/月÷30天/月×7天），逾期5个工作日后（2016年6月23日）的违约金，以100000元为基数，按月利率2%计至判决确定给付之日止；3、迟延支付2016年7月租金产生的违约金，鸿泰公司尚欠该月租金900000元，逾期之日（2016年7月16日）至逾期第5个工作日（2016年7月22日）期间的违约金为16333.33元（3500000元×2%/月÷30天/月×7天），逾期5个工作日后（2016年7月23日）的违约金，以900000元为基数，按月利率2%计至判决确定给付之日止；4、迟延支付2016年8月租金产生的违约金，鸿泰公司尚欠该月租金900000元，逾期之日（2016年8月16日）至逾期第5个工作日（2016年8月22日）期间的违约金为16333.33元（3500000元×2%/月÷30天/月×7天），逾期5个工作日后（2016年8月23日）的违约金，以900000元为基数，按月利率2%计至判决确定给付之日止；5、迟延支付2016年9月租金产生的违约金，鸿泰公司尚欠该月租金300000元，逾期之日（2016年9月16日）至逾期第5个工作日（2016年9月22日）期间的违约金为16333.33元（3500000元×2%/月÷30天/月×7天），逾期5个工作日后（2016年9月23日）起的违约金，以300000元为基数，按月利率2%计至判决确定给付之日止；上述各月延付租金产生的违约金均以400000元为限。由于沙巴岛公司与鸿泰公司在《沙巴岛酒店承租协议》中约定上述违约金可抵扣鸿泰公司支付的保证金（800000元），现沙巴岛公司请求上述违约金予以抵扣保证金，理据充分，应予支持。关于税金，沙巴岛公司与鸿泰公司在《沙巴岛酒店承租协议》第八条中约定，由沙巴岛公司负责报账，相关税金由鸿泰公司承担。而沙巴岛公司提供的税收完税证明反映其已向税务机关缴纳税金14818.3元，根据上述约定，该部分税金应由鸿泰公司承担。故沙巴岛公司请求鸿泰公司向其支付该部分税金，理据充分，应予支持。关于鸿泰公司欠付税金产生的利息损失，沙巴岛公司主张利息按中国人民银行同期贷款基准利率，即按六个月以内（含六个月）贷款基准年利率4.35%，自起诉之日起计算，并无不当，一审法院予以支持。因此，鸿泰公司应支付尚欠租金2200000元及违约金给沙巴岛公司，其中，迟延支付2016年6月租金产生的违约金自2016年6月16日计至2016年6月22日为16333.33元，自2016年6月23日起，以100000元为基数，按月利率2%计至判决确定给付之日止；迟延支付2016年7月租金产生的违约金自2016年7月16日计至2016年7月22日为16333.33元，自2016年7月23日起，以900000元为基数，按月利率2%计至判决确定给付之日止；迟延支付2016年8月租金产生的违约金自2016年8月16日计至2016年8月22日为16333.33元，自2016年8月23日起，以900000元为基数，按月利率2%计至判决确定给付之日止；迟延支付2016年9月租金产生的违约金自2016年9月16日计至2016年9月22日为16333.33元，自2016年9月23日起，以300000元为基数，按月利率2%计至判决确定给付之日止；上述各月延付租金产生的违约金均以400000元为限，沙巴岛公司有权从鸿泰公司已支付的保证金中扣取上述违约金；应支付税金14818.3元及利息给沙巴岛公司，其中，利息按年利率4.35%，从2016年10月31日起计至判决确定计付之日止。鸿泰公司主张沙巴岛公司未及时办理特种经营许可证致其产生经济损失，但双方未在《沙巴岛酒店承租协议》中约定特种经营许可证的办理期限，且沙巴岛公司亦于2015年10月27日取得特种经营许可证，不影响鸿泰公司使用涉案沙巴岛酒店进行经营并依约支付租金。故鸿泰公司上述主张理据不足，应不予支持。关于鸿泰公司主张沙巴岛公司未依约对酒店进行管理、维护，鸿泰公司仅提供其自行制作的维修列表明细，该证据的证明力薄弱，不足以让人确信其列明的维修费用属实，且鸿泰公司亦未能证明该部分维修费用非因其自身或客人不合理使用所产生，故一审法院不予采纳其意见。关于鸿泰公司认为沙巴岛公司对其采取停电、关闭电梯等手段进行不正当干扰，沙巴岛公司应予赔偿其损失的问题，由于管理涉案沙巴岛酒店所在小区水、电等设施的物业服务公司为案外人安居物业公司，鸿泰公司与该公司之间属另一法律关系，而鸿泰公司未提供充分证据证明确系沙巴岛公司对其采取停电、关闭电梯等行为，故一审法院对该问题不予审处，鸿泰公司可另循法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，作出判决：一、鸿泰公司在判决生效之日起十五日内支付尚欠租金2200000元及违约金给沙巴岛公司，其中，迟延支付2016年6月租金产生的违约金自2016年6月16日计至2016年6月22日为16333.33元，自2016年6月23日起，以100000元为基数，按月利率2%计至判决确定给付之日止；迟延支付2016年7月租金产生的违约金自2016年7月16日计至2016年7月22日为16333.33元，自2016年7月23日起，以900000元为基数，按月利率2%计至判决确定给付之日止；迟延支付2016年8月租金产生的违约金自2016年8月16日计至2016年8月22日为16333.33元，自2016年8月23日起，以900000元为基数，按月利率2%计至判决确定给付之日止；迟延支付2016年9月租金产生的违约金自2016年9月16日计至2016年9月22日为16333.33元，自2016年9月23日起，以300000元为基数，按月利率2%计至判决确定给付之日止；上述各月延付租金产生的违约金均以400000元为限，沙巴岛公司有权从鸿泰公司已支付的保证金中扣取上述违约金；二、鸿泰公司在判决生效之日起十五日内支付税金14818.3元及利息给沙巴岛公司，其中，利息按年利率4.35%，从2016年10月31日起计至判决确定计付之日止；三、驳回沙巴岛公司的其他诉讼请求。一审案件受理费20339元，由沙巴岛公司负担8641元，由鸿泰公司负担11698元。本院经审理查明，原审查明的基本事实清楚、属实，本院予以确认。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提供了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。鸿泰公司提交的证据如下：一、报警回执及视频资料，拟证明沙巴岛公司从2017年4月5日开始强占出租房屋经营，造成鸿泰公司经营损失。二、《承诺书》，拟证明沙巴岛公司承认鸿泰公司在经营中被无故停电、停电梯、停水，造成鸿泰公司经营损失的事实。证据三、《公函、收据》，拟证明安居物业公司直接收取鸿泰公司电费，且对鸿泰公司实施停电行为，与本案存在利害关系，应追加为本案的诉讼主体。证据四、《催款通知书、证明、2016年沙巴岛海湾酒店挂账明细》，拟证明2016年沙巴岛公司在鸿泰酒店挂账218286元未支付。证据五、《阳西县公安局通告》，拟证明沙巴岛公司出租的场所证件不齐全，影响酒店经营。证据六、《证明》，拟证明沙巴岛公司于2016年10月30日关停酒店登记入住系统及酒店开门锁门系统，使鸿泰公司无法正常经营的事实。证据七、《维修通知书》，拟证明沙巴岛公司不按约定提供发票、经鸿泰公司催告仍置之不理。证据八、《索取发票以及开店通知、交寄邮件收据、寄件回执单》，拟证明沙巴岛公司不按约定提供发票、经鸿泰公司催告沙巴岛公司置之不理的事实。对上述证据，沙巴岛公司的质证意见是：对于鸿泰公司提交的发生于立案(即2016年10月31日)后的材料不予认可。对证据一，沙巴岛公司在2017年4月19日是依法收回租赁物；对证据二，该承诺书证明了鸿泰公司同意其未按时付款时沙巴岛公司可以采取相应措施；对证据三，电费问题涉及鸿泰公司和物业管理公司之间的法律关系，与本案无关；证据四至证据九等六份证据发生在2016年10月31日之后，对上述证据不予认可。沙巴岛公司提交的证据为两个类型的合同，一是领峰房地产公司与沙巴岛海湾酒店之间的租赁合同，二是部分购房人和领峰房地产公司之间的租赁合同及购房人的房产证（其中十份是普通租户的租赁合同，一份是九号楼二楼七百多平方建筑的租赁合同），拟证明沙巴岛公司有权出租涉案客房。鸿泰公司的质证意见是：一、领峰房地产公司与沙巴岛公司的法定代表人都是谢克隆，公司的财务人员相同，其认为领峰房地产公司与沙巴岛公司的租赁合同是伪造的，对该合同的合法性不予认可；二、讼争合同未经购房客户认可，不能印证租赁合同的真实性及合法性。沙巴岛公司提供的甲方（出租人）许某甲与乙方领峰房地产公司于2014年1月1日签订的《阳西县沙扒湾畔（领峰?沙巴岛）商住小区物业租赁合同》主要载明：甲方将其购买的阳西县沙扒湾畔（沙巴岛）商住小区第a栋b号房租赁给乙方；租赁期限为60个月，起租日开始计起，在本协议有效期间内，甲方不可撤销地将房产按本协议的约定排他性地租赁给乙方，由乙方根据房产出租需要进行统一经营管理；乙方有权对该房产进行转租，或根据整体经营需要，对该房产进行租赁经营，有权将房屋的全部或一部分拆除改变或分户或与他户合并，进行任何修整、装修等。房地产权证（粤房地权证：阳西字第04××××××13号）登记的权属人为许某甲，房屋坐落于阳西县沙扒镇工业大道沙扒湾商住小区a幢b号房。该《阳西县沙扒湾畔（领峰?沙巴岛）商住小区物业租赁合同》为格式合同，沙巴岛公司提供的另外十份合同显示，其他十名业主亦与领峰房地产公司亦就租赁房屋事宜签订了相关租赁合同。领峰房地产公司作为甲方与沙巴岛公司作为乙方于2014年1月1日签订了一份《租赁合同》。该合同主要约定，甲方将阳西县沙巴岛9栋部分房屋出租给沙巴岛公司作为酒店客房使用；租赁期限自2014年1月1日至2018年12月31日止等等。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷，争议的焦点是：一、讼争合同是否合法有效；二、鸿泰公司不予支付租金的理据是否充分。关于争议焦点一：沙巴岛公司主张与鸿泰公司成立合法有效的租赁合同，提供了双方签订的《沙巴岛酒店承租协议》、领峰房地产公司与部分业主签订的《阳西县沙扒湾畔（领峰?沙巴岛）商住小区物业租赁合同》、领峰房地产公司与沙巴岛公司签订的《租赁合同》为证。沙巴岛公司提供的证据显示其予以出租的标的物来源清楚，并取得物权人相应的授权手续，其对讼争标的物进行出租属有权处分；鸿泰酒店亦确认《沙巴岛酒店承租协议》的真实性，因双方是在平等自愿的基础上签订该《沙巴岛酒店承租协议》，且该合同没有违反法律法规的强制性规定，一审法院认定讼争合同合法有效并无不妥，本院予以支持。鸿泰公司主张沙巴岛公司对出租标的物没有处分权，双方签订的《沙巴岛酒店承租协议》无效，但并没有提供证据证明，其该主张理据不足，本院不予支持。鸿泰公司据此主张应追加出租标的物的业主为本案当事人的理据亦不足，本院亦不予支持。关于争议焦点二：因双方签订的《沙巴岛酒店承租协议》合法有效，双方应按照合同的约定全面履行各自的义务。根据双方合同的约定，鸿泰公司应支付2016年的租金总额为3520000元，且至起诉前尚欠租金为2200000元，其未按时足额支付约定租金，已构成违约，应承担支付尚欠租金及违约金的责任。鸿泰公司主张沙巴岛公司用欺骗手段诱导其签订讼争合同，合同显失公平，但鸿泰公司并没有提供充分证据予以证明，其据此主张不应按合同约定支付尚欠租金及违约金的理据不足，本院不予支持。鸿泰公司又主张因沙巴岛公司强制非法停电停电梯造成其损失必须赔偿，其无需按合同约定支付租金。对沙巴岛公司的停电停电梯行为及因停电停电梯造成的损失，鸿泰公司并未提供充分证据予以证明。即使沙巴岛公司存在上述违约行为，该行为亦不能成为鸿泰公司拒付租金的合法理由，鸿泰公司只享有请求沙巴岛公司承担相应的赔偿责任的权利。鸿泰公司还主张沙巴岛公司存在未及时办理特种经营许可证等违约问题，其一直就沙巴岛公司的违约造成其损失问题及租金问题与沙巴岛公司进行协商，其未予支付租金不构成违约。但鸿泰公司并未提供证据证明沙巴岛公司同意其延期支付租金或免收部分租金以抵顶赔偿款，且鸿泰公司在2016年8月20日仍出具付款承诺书，向沙巴岛公司承诺，“如未能按上述时间支付租金及水费、电费等，甲方可视本公司违约，并承担因此产生的一切后果、法律责任”，鸿泰公司主张其未予支付租金不构成违约的理据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人鸿泰公司的上诉理据不成立，应予驳回。原审认定的基本事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，处理正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25041元，由阳西月亮湾鸿泰酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  龙 飘审 判 员  姜玉华审 判 员  施震宇二〇一七年八月三十一日法官助理  陈欢欢书 记 员  曾秋霞