四川省宣汉县人民法院民 事 判 决 书（2017）川1722民初690号原告：桂秋生，男，1975年8月出生，汉族，住宣汉县，农村居民。原告：刘春英，女，1979年7月出生，汉族，住宣汉县，农村居民。委托诉讼代理人：何加春，四川远创律师事务所律师。被告：四川省国英钰蕾房地产开发有限公司。住所地：宣汉县。法定代表人：罗停元，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄先平，四川远创律师事务所律师。原告桂秋生、刘春英与被告四川省国英钰蕾房地产开发有限公司（以下简称“钰蕾房产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年2月28日立案后，依法适用普通程序，于2017年4月27日公开开庭进行了审理。原告桂秋生、刘春英及委托诉讼代理人何加春，被告钰蕾房产公司的委托诉讼代理人黄先平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告桂秋生、刘春英向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告支付逾期交房违约金83896元及逾期办理房产证违约金200元，共计84096元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年8月20日，二原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定：交房时间为2015年12月30日。逾期超过30日之后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，至交房期届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。出卖人逾期办理房产证的，出卖人按房款总额的万分之五支付违约金。合同签订后，原告按约履行了全部付款义务，但被告未按约交付房屋及办理房屋所有权证书，被告的行为，已经构成违约。被告钰蕾房产公司辩称，一是被告不应承担违约责任，其理由是：1.被告开发的汉洲国际花园是历史遗留问题，涉及稳定、人数众多，政府、建设局先后协调30多次，中途停工有其历史原因，系不可抗力因素，属于免责范围。2.原告于2014年2月9日在张堰宾投资人手中预订，当时房价为4998元/㎡，2015年8月20日与吴绍全投资人签订商品房买卖合同时双方均明知2015年不能交房，为处理该问题，双方协商变更了购房单价，降为4060元/㎡，只是合同上的交房时间没有更改，应视为原告同意不再为逾期交房主张违约责任；3.原、被告双方签订的补充协议已对办证时间进行了变更，至今没到办证时间，不存在逾期情形，不属于违约。二、若法院认定为被告违约，应承担违约责任，原告主张的违约金明显过高，应予以降低，其标准不超过同类房屋一年的租金。原告自认在2015年12月30日之后至2017年1月可以交房期间，实际租金额只有1500元/年，被告解决同类型购房户迟延交房的租金只有3000元-5000元/年，原告应收的房屋系清水房，租金应少于装修房，就完全按交房就入住，其迟延入住造成在外租房损失最多只能按5000元/年计算。被告的房屋在2017年1月就能交付，只是原告为违约金事宜拒绝收房。因此，迟延交房时间最多计算至2017年1月，即一年的时间，由于原告没有选择退房，其他人交房时间就应认定实际交房时间，否则法院无法认定交房时间，也无法计算损失和支付时间，因为《商品房买卖合同》第十三条第一项二款明确约定在商品房实际交付之日起30日内支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的身份信息、结婚证、被告注册信息和商品房买卖合同（预售）、《商品房买卖合同》补充协议、交购房款及付银行按揭款凭据的真实性，被告无异议；对被告提交的宣汉县住建局会议纪要的真实性，原告无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交商品房买卖合同（预售）、《商品房买卖合同》补充协议，用以证明房屋交房时间及违约责任，原告选择继续履行合同，按每日万分之五计算违约金，违约金没有超过合同总价的30%是合法的，被告质证认为双方重新签订合同时，对房价作了降低就是考虑的逾期交房，原告放弃了违约责任，只是用的原合同版本，补充协议对办证时间调整了的，违约金的计算不应包括按揭款，应按原告实际只支付12万元购房款计算违约金。2.原告提交的交购房款收据、农业银行交易明细，用以证明原告履行了支付购房款的义务。被告质证认为，恰好证明被告只收到原告购房款12万元。3.被告提交宣汉县住房和城乡规划建设局2014年《关于解决汉州.国际花园项目有关问题的专题会议纪要》、2015年《“国际.汉州花园”项目推进会议纪要》、2017年《关于汉洲国际花园选号户信访事项的处理意见书》，用以证明该工程是历史遗留问题，矛盾多，房子能建起来，已经很不容易，不能按期交房是不可抗力。原告质证认为不属于不可抗力，与被告违约无关。4.被告提交《汉洲国际花园广场入伙交接表》、《证明》、《国际.汉洲花园.广场住宅楼选号确认书》、《收条》九份、《商品房买卖合同》补充协议，用以证明被告对原告购房已经减少单价，原告已同意对延期交房放弃主张权利，2017年1月开始全面交房，原告自己不愿接房，被告已经处理大多数逾期交房户，对没有降价的购房户均同意按租金价格支付3000元-4000元，补充协议对办证期限进行了延长。原告质证认为，交房协议、收条与本案无关，对证人证言，证人未出庭作证。对原、被告双方有异议的证据，本院综合全案证据，在审理查明的事实和本院认为中予以综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：原告桂秋生与原告刘春英系夫妻关系。2014年2月9日，原告桂秋生与被告钰蕾房产公司签订了《国际.汉洲花园.广场住宅楼选号确认书》，合同约定：选号人对国际.汉洲花园.广场项目实地考察，了解实际方案，确认X幢X楼X号，作为本人选定楼号。选号人所确定的住宅面积99.11㎡；价格按4998元/㎡计算，总价495351.00元，优惠5351.00元。确认书所确定的价格，作为正式合同签订价格。2015年8月20日，原、被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定由原告以399504元的价格购买被告钰蕾房产公司开发的“国际汉洲花园广场”项目X幢X层X楼X号房屋一套，预测建筑面积共98.40㎡，其中套内建筑面积80.25㎡，公共部位与共用房屋分摊建筑面积18.15㎡。以贷款方式付款，买受人可以首期支付购房总价款的30%，其余价款可以向中国农业银行股份有限公司宣汉县支公司借款支付。第十一条交付条件：出卖人应当在2015年12月30日前向买受人交付该商品房。逾期交房责任：逾期超过30日之后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款0.05%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，双方同意买受人不退房的，出卖人按房款总额的万分之五支付违约金。2015年8月20日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》补充协议，约定：出卖人在商品房交付使用后2000日内将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，在此时间段内出卖人完成登记备案不承担违约责任。主合同约定的360日不再执行。2015年8月20日，原告向被告支付购房款12.9504万元和代收款：印花税40元、按揭登记费80元，评估费800元。2015年8月27日，被告收到原告向中国农业银行股份有限公司宣汉支行按揭贷款27万元。在本案审理中，原告陈述其诉讼请求被告支付违约金83896元计算为：2015年12月30日至2017年2月25日，共计420天，399504元×0.05%×420天=83896元。从2015年12月至今，原告在宣汉县东乡镇与他人合伙租房一年，年租金1500元。本院认为，原告桂秋生、刘春英与被告钰蕾房产公司于2015年8月20日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议系双方真实意思表示，该协议不违反法律、行政法规的禁止性规定，依法成立并生效，原、被告应当按照约定全面履行自己的义务。原告依合同约定向被告支付了购房款，被告未按照合同约定期限2015年12月30日交付房屋，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和第一百一十四条第一款、第二款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚信原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”规定，违约金的性质以补偿损失为主，惩罚为辅，被告逾期交房给原告造成的损失实际上为原告租用房屋的租金损失。本案中，被告向原告应交付的房屋为面积为98.40㎡的清水房，原告主张的83896元违约金明显过高，依法应予调整为不超过其房屋租金损失的百分之三十。综合原、被告履行合同情况，其房屋租金标准，参照达州市人民政府第47-1号《达州市征地拆迁补偿安置办法》中被拆迁户安置过渡期自行安排住房，按每月8元/㎡的标准支付安置过渡费，结合市场行情，本院酌定按10000元/年房租计算，原告主张的逾期交房时间2015年12月30日至2017年2月25日，共计420天，其逾期收房的房屋损失为11507元（10000万元/年÷365天×420天），违约金调整为14959元（11507元×130%）。对原告主张的逾期办理房屋产权证要求被告支付违约金200元的诉讼请求，庭审查明原、被告签订的商品房买卖合同补充协议约定，出卖人在商品房交付使用后2000日内将办理权属登记资料报产权登记机关备案，在此时间段内出卖人完成登记备案不承担违约责任，双方约定的办证期限尚未届满，原告要求支付逾期办证违约金的请求，没有事实依据，本院不予支持。被告抗辩的汉洲国际花园是历史遗留问题，经政府相关部门多次协调，中途停工有其历史原因，系不可抗力因素，属于免责范围，与法律规定不符，本院不予采纳；对被告抗辩的原告实际租金额只有1500元/年，被告解决同类型购房户迟延交房的租金只有3000元-5000元/年，其迟延入住造成在外租房损失最多只能按5000元/年计算，与原告逾期收房的实际损失不符，其抗辩意见，本院不予采纳；被告抗辩2017年1月被告交房，原告因为违约金拒收，交房时间最多按2017年1月计算，《商品房买卖合同》第十三条第一项第二款明确约定违约金在商品房实际交付之日起30日内支付，由于原告没有选择退房，否则法院无法认定交房时间，也无法计算损失和支付时间。本院认为，虽然合同约定了违约金的支付时间为实际交房后30日内，但房屋的实际交房时间不确定，原告主张的违约金期间为2015年12月30日至2017年2月25日并无不当，对被告的抗辩主张，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、被告四川省国英钰蕾房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告桂秋生、刘春英违约金14959元；二、驳回原告桂秋生、刘春英的其他诉讼请求。案件受理费1902元,由原告桂秋生、刘春英负担50元，被告四川省国英钰蕾房地产开发有限公司负担1852元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。审 判 长  余 静审 判 员  吕百跃人民陪审员  王寿全二〇一七年四月二十七日书 记 员  周明旭