安徽省庐江县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）庐江民一初字第02317号
原告：张健，男，1969年10月11日出生，汉族，居民，住安徽省庐江县。
原告：张东升，男，1964年11月25日出生，汉族，农民，住安徽省庐�县。
原告：张东山，男，1979年9月8日出生，汉族，居民，住四川省成都市高新区。
原告：张青，男，1983年1月26日出生，汉族，居民，住四川省成都市高新区。
上述四原告共同委托代理人：左东升，庐江县盛桥镇法律服务所法律工作者。
被告：吴龙悦，男，1984年10月16日出生，汉族，居民，住安徽省铜陵市狮子山区。
原告张健、张东升、张东山、张青与被告吴龙悦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月27日立案受理。依原告张健、张东升、张东山、张青的申请，本院于2014年5月29日裁定查封了被告吴龙悦所有的“梅赛德斯—奔驰”牌轿车一辆。本案依法组成由审判员邬秀娟担任审判长，代理审判员徐小强、人民陪审员张向明参加评议的合议庭，于2014年7月31日公开开庭进行了审理。原告张健、张东升、张东山、张青的委托代理人左东升到庭参加诉讼，被告吴龙�经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张健、张东升、张东山、张青诉称：2011年5月6日，原、被告签订房屋租赁协议1份，协议约定原告将位于安徽省庐江县房屋出租给吴龙悦使用，协议对相关事项作了详细的约定。截止2014年5月6日，吴龙悦共拖欠房屋租金354000元，其行为已构成根本违约。张健、张东升、张东山、张青现主张：1、解除双方签订的房屋租赁协议书，并要求吴龙悦腾让房屋；2、要求被告支付租金354000元（计算至2014年5月6日）、滞纳金63495元（计算至2014年6月6日），合计417495元；3、此后租金、占有使用费按照308000元／年的标准计算至实际腾让房屋之日止；4、本案诉讼费用由被告负担。
吴龙悦未作答辩。
经审理查明：2011年5月6日，张健、张东升、张东山、张青（由顾巧赟代理经办）与吴龙悦签订了《房屋租赁协议书》1份，协议约定：张健、张东升、张东山、张青将位于安徽省庐江县1幢5层501室（原址：安徽省庐江县综合楼501室）房屋租赁给吴龙悦用于商业经营；租赁房屋的面积为814.46平方米；租赁期限为7年，自2011年5月6日至2018年5月6日；双方约定起初年租金为28万元，自2013年5月6日起，每年租金逐年增加14000元；双方约定在租赁期间前6年内，吴龙悦按照季度交纳租金；若吴龙悦未能及时交纳租金，每逾期1日，按照月租金的1‰向原告交纳滞纳金；租赁期间发生的水费、电费、环卫费等由吴龙悦负担；协议还对其他事项进行了约定。
协议签订后，张健、张东升、张东山、张青依约向吴龙悦交付了房屋；吴龙悦向张健、张东升、张东山、张青支付了租金500000元。
另查明：安徽省庐江县1幢5层501室房屋的按份共有人为张健、张东升、张东山、张青。2011年4月6日，张健、张东升、张东山、张青共同委托顾巧赟代为办理房屋出租事宜。张健与顾巧赟系夫妻关系。顾巧赟在签订合同时已告知吴龙悦：张健、张东升、张东山、张青系房屋的共有权人，顾巧赟受张健、张东升、张东山、张青的委托代为办理房屋出租事宜。
证明上述事实的证据材料有：
1、张健、张东升、张东山、张青的身份证复印件各1份，证明其诉讼主体资格；
2、张健、张东升、张东山、张青提供的《房屋租赁协议书》1份，证明双方关于租赁房屋、租赁期限、租金标准及支付方式、违约责任等合同约定的内容；
3、张健、张东升、张东山、张青的当庭陈述，证明吴龙悦已给付租金500000元的事实；
4、张健、张东升、张东山、张青提供的商品房买卖合同、庐字第92205、92206、92207、92208号房地权证复印件各1份，证明本案租赁房屋的按份共有人为张健、张东升、张东山、张青以及本案租赁房屋坐落的位置；
5、张健、张东升、张东山、张青提供的授权委托书、结婚证复印件各1份，证明张健、张东升、张东山、张青共同委托顾巧赟代为办理房屋出租事宜以及张健与顾巧赟系夫妻关系的事实；
6、张健、张东升、张东山、张青提供的顾巧赟身份证复印件、书面材料各1份，证明顾巧赟在签订合同时已告知吴龙悦：张健、张东升、张东山、张青系房屋的共有权人，顾巧赟受张健、张东升、张东山、张青的委托代为办理房屋出租事宜的事实。
以上证据材料，业经庭审核实，具有真实性、合法性及与案件的关联性，具备证据效力，足以证明案件的事实，其证明力本院予以确认。
本院认为：合法有效的合同受法律保护。张健、张东升、张东山、张青委托张健之妻顾巧赟代为办理房屋出租事宜，顾巧赟在签订合同时已将该委托代理关系告知吴龙悦。吴龙悦作为理�的经济人，在订立租赁合同时理应知晓顾巧赟享有出租处分权以及本案租赁房屋的所有权状况。故本院确定：张健、张东升、张东山、张青与顾巧赟之间系显名的间接代理关系，顾巧赟与吴龙悦签订的租赁合同直接约束张健、张东升、张东山、张青（委托人）与吴龙悦（第三人）。当事人应当遵循诚实信用的原则按照合同的约定全面履行自己的义务。张健、张东升、张东山、张青已按照合同的约定将本案租赁房屋交付吴龙悦占有使用。吴龙悦理应按照合同的约定及时、全面地履行支付租金的合同义务，其长期拖欠租金未付的行为显属违约。
截止2014年5月6日，吴龙悦累计应支付租金854000元（280000元＋280000元＋294000元），吴龙悦仅支付租金500000元，拖欠租金的数额为354000元。对照合同中“按季度交纳租金”的约定，该354000元租金涵盖了5个履行期限：其中2013年2月6日�2013年5月5日租赁期间拖欠租金60000元；2013年5月6日至2013年8月5日租赁期间拖欠租金73500元；2013年8月6日至2013年11月5日租赁期间拖欠租金73500元；2013年11月6日至2014年2月5日租赁期间拖欠租金73500元；2014年2月6日至2014年5月5日租赁期间拖欠租金73500元。从迟延履行行为的持续时间、累计数额来看，该违约行为构成根本违约。该根本违约致使张健、张东升、张东山、张青通过出租房屋获取租金收益的合同目的不能实现。现张健、张东升、张东山、张青诉求解除双方签订的房屋租赁合同，符合法律规定，本院予以支持。
房屋租赁合同的解除，其效力及于腾让租赁房屋。对张健、张东升、张东山、张青在民事起诉状中的第一、三项诉讼请求进行整体分析，张健、张东升、张东山、张青的诉请含有要求吴龙悦腾让租赁房屋的意思表示，其在庭审中就该请求进一步明确不视为诉讼�求的增加，故本院对张健、张东升、张东山、张青要求吴龙悦在解除合同后腾让租赁房屋的请求予以支持。
吴龙悦累计拖欠租金354000元（计算至2014年5月6日），现张健、张东升、张东山、张青要求吴龙悦支付租金354000元（计算至2014年5月6日，此后租金、占有使用费按照308000元／年的标准计算至实际腾让房屋之日止），符合法律规定，本院予以支持。
租赁合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持。双方在租赁合同中约定在租赁期间前6年内，吴龙悦按照季度交付租金，若吴龙悦未能及时交付租金，每逾期1日，按照月租金的1‰交付滞纳金。按照文义解释，按季交付租金应理解为确定每年3月31日、6月30日、9月30日、12月31日为合同履行日。张健、张东升、张东山、张青在庭审中主张比照合同签订日（2011年5月6日）确定当年8月6日、11�6日、次年2月6日、5月6日为合同履行日。张健、张东升、张东山、张青主张的合同履行日迟于文义解释确定的合同履行日，该主张不损害吴龙悦的期限利益，且在租金逐年增加的计算方式下，该主张便于双方结算租金，故本院确定当年8月6日、11月6日、次年2月6日、5月6日为本案租金的履行日。租赁合同中约定每日按照月租金的1‰计算滞纳金，而张健、张东升、张东山、张青主张的滞纳金依据每一履行期限租金的总额为基数进行计算，该主张不符合合同的约定，本院对此予以调整。张健、张东升、张东山、张青在庭审中主张前四个履行期限的滞纳金计算至2014年5月6日止，第五个履行期限的滞纳金计算至2014年6月6日止，并表示放弃此后的滞纳金，该行为不损害吴龙悦的利益，本院予以确认。2013年2月6日至2013年5月5日租赁期间每月租金为23333元，该期间的迟延履行违约金�8400元（23333×1‰×30×12=8400元）；2013年5月6日至2013年8月5日租赁期间每月租金为24500元，该期间的迟延履行违约金为6615元（24500×1‰×30×9=6615元）；2013年8月6日至2013年11月5日租赁期间每月租金为24500元，该期间的迟延履行违约金为4410元（24500×1‰×30×6=4410元）；2013年11月6日至2014年2月5日租赁期间每月租金为24500元，该期间的迟延履行违约金为2205元（24500×1‰×30×3=2205元）；2014年2月6日至2014年5月5日租赁期间每月租金为24500元，该期间的迟延履行违约金为735元（24500×1‰×30×1=735元）；以上迟延履行违约金合计为22365元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条第一款、第三款、第二百二十六条、第二百二十七条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，�决如下：
一、解除原告张健、张东升、张东山、张青与被告吴龙悦于2011年5月6日签订的《房屋租赁协议书》；
二、被告吴龙悦于本判决生效后十日内将其租赁的位于安徽省庐江县1幢5层501室房屋腾让给原告张健、张东升、张东山、张青；
三、被告吴龙悦于本判决生效后十日内向原告张健、张东升、张东山、张青支付租金354000元（计算至2014年5月6日，此后租金、占有使用费按照308000元／年的标准计算至实际腾让房屋之日止）；
四、被告吴龙悦于本判决生效后十日内向原告张健、张东升、张东山、张青支付迟延履行违约金22365元。
如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7560元，财产保全申请费2020元，合计9580元，由原告张健、张东升、张东山、张青负担610元，被告吴龙悦负担8970元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审 判 长 邬秀娟
代理审判员 徐小强
人民陪审员 张向明
二〇一四年九月二日
书 记 员 李德友
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，�催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条
被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭�，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条
被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。