广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东二法民一初字第624号
原告：王淦明，男，汉族，1965年7月21日出生，广东省东莞市人，住广东省东莞市，
委托代理人：甄阳，四川和创律师事务所律师。
被告：东莞市虎门镇九门寨旧寨股份经济合作社，住所地：广东省东莞市虎门镇九门寨旧寨小组，组织机构代码证为61811979-1。
负责人：王锦成。
委托代理人：方木辉，广东虎门律师事务所律师。
委托代理人：吴惠良，广东虎门律师事务所律师。
原告王淦明与被告东莞市虎门镇九门寨旧寨股份经济合作社（以下简称“九门寨旧寨合作社”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员施文峰适用简易程序独任审判，于2015年5月28日公开开庭审理。原告王淦明的委托代理人甄阳、被告九门寨旧寨合作社的负责人王锦成和委托代理人方木辉、吴惠良到庭参加诉讼。原、被告双方申请调解期间，不计入审限。本案现已审理终结。
原告王淦明诉称:王淦明通过东莞市××镇集体资产交易管理中心竞拍，获得资产权位于东莞市××镇九门寨旧寨小组村民集资项目“九门寨旧寨小组铺位（63间）的经营管理使用权”，双方于2014年9月24日在东莞市××镇集体资产交易中心签订了《商铺租赁合同书》，根据合同约定九门寨旧寨合作社应于2014年10月1日前将63间铺位移交给王淦明，但时至今日九门寨旧寨合作社尚有9间商铺未移交给王淦明。王淦明多次和九门寨旧寨合作社协商剩余九间商铺的移交问题无果。从2014年10月至2015年3月，九门寨旧寨合作社的9间商铺均没有移交给王淦明。九门寨旧寨合作社的行为已属严重违约，违反了双方合同约定的第二条第4款、第三条第6款、第八条第1款。九门寨旧寨合作社的行为严重损害了王淦明的合法利益，特诉至法院，请求判令：1.被告立即向原告移交根据双方签订的《商铺租赁合同书》约定的位于九门寨环岛路旧寨段5-10号未移交的商铺9间；2.被告立即向原告返还收取原告未移交的9间铺位的租金102857元（从2014年10月起至2015年3月止）；3.被告立即向原告支付根据《商铺租赁合同书》第八条第1款约定的不按时交付商铺违约金216000元（从2014年10月起至2015年3月止）；4.本案诉讼费由被告承担。在庭审中，原告变更第2项、第3项诉讼请求为：2.被告立即向原告返还收取原告未移交的9间铺位的租金137142元（从2014年10月起至2015年5月止）；3.被告立即向原告支付根据《商铺租赁合同书》第八条第1款约定的不按时交付商铺违约金218000元（从2014年10月起至2015年5月止）。
被告九门寨旧寨合作社辩称：原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回，理由如下：一、九门寨旧寨合作社不存在违约行为，案涉租赁物的交付方式属于按现状交易，属附带第三人租赁权的交易。在双方签订的合同和投标时的集体资产交易方案中都有约定，原告本是租赁物的其中一个原租户，对于租赁物的现状有一定的了解，在合同签订前，原告是非常清楚租赁物的使用状态的，双方签订租赁合同后，原告也是按照合同的约定与原租户签订合同。根据原告的主张，到目前为止，应由原告自行收回的商铺63间，当中包括2015年2月1日自行与原租户办理交接的6间商铺，九门寨旧寨合作社已经按约交付租赁物，不存在违约行为。2014年9月24日，双方签订了《商铺租赁合同》后，双方就办理了商铺使用权的转移手续，原告经检查确认无误后，向九门寨旧寨合作社签署了《租赁物业交接证明书》，至此，九门寨旧寨合作社已将63间铺位交付给了原告。九门寨旧寨合作社移交给原告后，应由原告向原租户采取收回铺位的手续。二、原告要求被告返还租金和支付违约金没有事实和法律依据，如上所述，被告已将63间铺位移交给了原告，九门寨旧寨合作社不存在违约行为，原告要求返还未移交的商铺的租金和违约金没有任何依据。三、即使法院认定涉案9间铺位原告无法使用，原告要求被告返还9间铺位租金和违约金也没有任何依据，原告主张的9间铺位其中有6间，原租户已于在2015年2月1日移交给原告，而原告要求返还9间铺位的租金是从2014年10月算至2015年5日是没有依据，应当做相应的扣除。关于违约金是以63间铺位的租金总额120000元作为计算基数明显不合理，应当以未能交付铺位的租金作为基数，其要求按照每日5%来计算违约金也明显过高，应当予以调低。四、原告存在违约行为，被告将保留追究原告的权利。原告逾期交付定金，根据双方签订的合同的约定，在签订合同之日，缴纳6个月租金作为定金，但是原告是在2014年10月13日才交清租金，逾期20天。根据合同的约定，被告是可以解除合同和没收定金，原告将铺位转租给他人，没有经过被告同意与备案，根据合同的约定，九门寨旧寨合作社是可以单方随时没收定金，追回拖欠款项，收回铺位及解除合同。综上所述，九门寨旧寨合作社已经按约履行交付义务，原告的主张没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2014年9月24日，被告九门寨旧寨合作社作为合同甲方，原告王淦明作为合同乙方，双方签订了一份《商铺租赁合同书》，合同约定的主要内容如下：甲方将位于九门寨环岛路旧寨段5-10号的商铺63间出租给乙方使用，商铺面积共3692平方米；商铺属旧寨小组村民集资项目，集资股东委托九门寨旧寨合作社进行经营管理；租赁合同期限十年，即从2014年10月1日起至2024年9月30日止；计租期为10年；甲方于2014年10月1日前将商铺交付给乙方使用；租金为120000元/月，租金每隔3年递增10%，即由2017年10月1日开始递增；乙方在本合同签订之日，需要一次性向甲方交纳相当于6个月租金的定金，共720000元和预缴计租第一个月的租金120000元，两项合计840000元；合同期满后，在乙方付清租金等经营费用后，甲方将定金无需退还给乙方；本商铺为按整体和按现状出租，租赁物移交后实测面积及与合同载明面积有出入的，合同租金不调整，仍按合同约定的租金金额缴纳；甲方将商铺交付给乙方时，甲、乙方双方应在商铺现场，乙方对商铺状况有异议的，应当当场提出，协商解决；2.租赁物交付后，乙方应当场签具《租赁物移交证明书》给甲方，乙方如不签具《租赁物移交证明书》或无故不接受移交，经甲方书面通知后，视为甲方已履行物业移交义务；未经甲方书面同意并且未经甲方见证备案，乙方不得将商铺的部分或者全部转借或者转租给他人；乙方转租时不得收取商铺承租人总额超过三个月租金作为定金及预缴第一个月租金，往后每月不得收取超过1个月租金；甲方不按时交付商铺给乙方的，每逾期一日应向乙方支付月租金1%的违约金；甲方违反本合同在租赁期内收回租赁物的，应退还乙方所交定金，并以1倍定金作为违约金，赔偿给乙方；乙方不按时缴交租金的，按应缴租金每日加收1%的滞纳金；乙方违反本合同在租金期内退租的，甲方不退还所收乙方定金；乙方有下列行为的，甲方有权单方随时没收定金、追回乙方拖欠的款项、收回商铺及解除本合同，由此造成乙方经济损失的不予赔偿：（1）未按时交付定金；（2）拖欠甲方超过二个月租金等。
同日，原告及被告签订了《租赁物业交接证明书》载明：“移交物业为九门寨旧寨小组商铺（63间），移交时间为2014年10月1日；根据双方于2014年9月24日签订的《商铺租赁合同》，出租方于即日向承租方进行了上述租赁的现场移交；承租人已检查确认了租赁物和电梯及消防设备完好，对租赁物的外观、结构进行了确认，同意并接收了该租赁物业。”
2014年10月7日，东莞市××镇九门寨社区旧寨居民小组向案涉商铺原租户发出了通知，内容如下：“你承租我小组商铺的租赁合同期已经过期，先敦促您于10月10日前与新投标业主王淦明先生签订新租赁合同。否则我小组有权采取一切途径收回商铺经营权，多谢合作！”
2014年10月13日，原告向被告缴纳了案涉63间铺位的押金220000元。
2015年1月19日，原告向被告发出律师函，催告被告在收到本函7日内将余下铺位完成移交给原告使用，并按照合同约定每逾期一日应向原告支付月租金1%的违约金，另外还应退回原告已经缴纳的2014年10月、11月、12月尚未交付铺位的租金。
另查，截至2015年2月1日，尚未移交的商铺有3间。
被告向本院提供了2014年9月3日的《虎门镇集体资产交易方案》，根据该方案记载，交易资产的现状为“租赁中”，“63间铺位现处于租赁中，中标方如想继续租给旧租户，可自行联系旧租户。”被告向本院提供了2014年9月18日《东莞市××镇集体资产竞投交易规则协议》，根据交易规则协议记载，“交易标的为按权属现状和品质现场交易。竞投人应当在参与报价前查阅标的物的相关资料及进行尽职调查和现场看样、勘验。竞投人参与报价，视为已对交易保底的现状充分了解，并愿意按现状交易。”被告向本院提供了《竞投意向人提交及收到资料确认表》，根据确认表记载，竞标人收到的资料包括:“《书面报价标书》1份、《东莞市××镇集体资产竞投交易规则协议》1份、《交易合同》1份、《交易方案》1份”。该确认表有原告的签名及捺印。被告提供以上证据拟证明原告竞投前已知悉63间铺位处于租赁中，中标后自行与原告租户办理交接手续，原告清楚交易标的为按现状交易，投标前应查阅标的物的相关材料及进行尽职调查和现场看样、勘验。
被告向本院提供了《商铺交接确认书》，根据该确认书记载，原告与原承租人邓少娟对案涉部分商铺自行进行了交接手续。
经查，案涉《商铺租赁合同书》上所记载的地址：东莞市××镇九门寨环岛路旧寨段5-10号与房产证（编号：粤房地证字第C4282160、粤房地证字第C4282163号）所记载的地址：东莞市××镇九门寨村旧寨（厂房A、厂房B）为同一地址。因经营管理上的需要，九门寨旧寨居民小组将案涉物业由小组集体经济组织，即被告九门寨旧寨合作社进行经营管理。
以上事实，有《商铺租赁合同书》、租赁物业交接证明书、通知、律师函、《虎门镇集体资产交易方案》、《虎门镇集体资产竞投交易规则协议》、《竞投意向人提交及收到资料确认表》、《商铺交接确认书》、收据、原告的陈述、被告的陈述以及本案庭审笔录等附卷为证。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。案涉租赁物具有房地产权证，原、被告之间的《商铺租赁合同》是原、被告双方真实意思表示，内容未违反法律、法规强制性规定，合法有效。综合原告的起诉和被告的答辩，本案争议焦点为：案涉的租赁物是否已完成移交，被告是否构成违约。
首先，根据被告提供的《虎门镇集体资产交易方案》记载，交易资产的“现状”为“租赁中”，“63间铺位现处于租赁中，中标方如想继续租给旧租户，可自行联系旧租户。”另外，根据被告提供的《东莞市××镇集体资产竞投交易规则协议》，记载，“交易标的为按权属现状和品质现场交易。竞投人应当在参与报价前查阅标的物的相关资料及进行尽职调查和现场看样、勘验。竞投人参与报价，视为已对交易保底的现状充分了解，并愿意按现状交易。”《竞投意向人提交及收到资料确认表》，根据确认表记载，竞标人收到的资料包括:“《书面报价标书》1份、《东莞市××镇集体资产竞投交易规则协议》1份、《交易合同》1份、《交易方案》1份”。该确认表有原告的签名及捺印。另，根据《商铺租赁合同》约定案涉商铺按整体和现状出租。由此，本院认定，原告竞投前已查阅标的物的相关材料及进行尽职调查和现场看样、勘验，对63间铺位处于租赁中的现状充分了解，并愿意按照现场交易，且知悉中标后可自行与原租户办理交接手续。
其次，原告、被告已于2014年9月24日签订了《租赁物业交接证明书》，被告确认案涉商铺的移交时间是2014年10月1日，被告确认已检查确认了租赁物和电梯及消防设备完好，对租赁物的外观、结构进行了确认，同意并接收了该租赁物业。由此，本院认定原告案涉商铺已经按现状移交给了被告。
再次，根据《商铺交接确认书》记载，原告与原承租人邓少娟对案涉部分商铺自行进行了交接手续。由此，本院认定，实际上，是原告与原租户进行交接。
综上理由，本院认为，被告对案涉铺位已经完成了全部的交接手续，被告不构成违约。原告已经取得了案涉63间商铺的承租经营权，对于尚未完成移交的3间铺位，应由原告自行与原承租人移交，或通过法律途径另循主张权利。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
驳回原告王淦明的全部诉讼请求。
本案受理费3041元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 施文峰
二〇一五年八月二十八日
书记员 黄文杰
附：相关的主要法律条文（节选）
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。