湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0104民初4109号
原告湖南金领玮业现代家庭服务产业联盟管理有限公司，住所地湖南省长沙市天心区伊莱克斯大道18号长沙远航企业广场E幢901房。
法定代表人梁云，系董事长职务。
委托代理人董蕾，湖南元端律师事务所律师。
被告湖南省新学途教育科技有限责任公司，住所地湖南省长沙市雨花区湘府中路18号德思勤城市广场B5栋1221房。
法定代表人李雄，系该公司总经理。
委托代理人易文，男，汉族，1984年4月12日出生，住湖南省长沙市望城区。系该公司员工。
委托代理人胡媛梅，女，汉族，1981年3月19日出生，住湖南省邵阳市洞口县。系该公司员工。
原告湖南金领玮业现代家庭服务产业联盟管理有限公司（以下简称“金领玮业公司”）诉被告湖南省新学途教育科技有限责任公司（以下简称“新学途公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月5日立案受理后，依法适用简易程序分别于2017年7月14日、8月14日两次公开开庭进行了审理。原告金领玮业公司委托代理人董蕾，被告新学途公司委托代理人易文、胡媛梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告金领玮业公司诉称：2015年4月14日，原、被告就被告租用郡原生活广场001栋103号一楼签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将位于金星中路468号郡原生活广场001栋103号一楼出租给被告，租赁期限自2015年4月14日至2022年4月13日，共7年；租金按建筑面积支付，第一个租约年70元／月.㎡，往后租金每个租约年递增3%。至2016年10月13日，被告按约交纳了房租，但后续租金被告一直拖欠不交。2017年1月6日，原告向被告发出合同解除通知，解除双方签订的《房屋租赁合同》并要求被告缴纳拖欠的房租，但通知发出后被告不予回应，一直占有、使用租赁房屋，直至2017年4月5日才从租赁房屋搬走，至此已欠缴房租123291元及物业费5643元。原告认为，被告应按照租赁合同的约定足额支付房租额，但被告无故拖欠房租，构成违约，被告除应支付拖欠的房租外还应当承担相关违约责任，原告多次找到被告催讨，被告多番回避推诿拒绝予以处理。综上，为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求判令：1.被告向原告支付2016年10月14日至2017年4月5日房租123291元；2.被告向原告支付2016年10月14日至2017年4月5日物业费5643元；3.被告向原告支付律师费7000元；4.本案所有诉讼费由被告承担。
被告新学途公司辩称：原告租赁给被告的房屋存在质量问题，多次漏水影响被告的正常经营并给被告造成财产损失，原告一直未予处理，被告无奈之下只能拒交租金。系原告的原因导致涉案房屋无法正常使用，故被告不得不提前终止本合同，搬离房屋，被告并不存在合同约定的违约行为。
经审理查明：2014年12月19日，原告（承租方-乙方）与案外人长沙金牛角王餐饮服务有限公司（出租方-
甲方）签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将位于岳麓区金星中路468号郡原生活广场001栋103号（长房权证岳麓字第××号）一楼（含夹层）出租给乙方，租赁面积为632㎡，租赁期限为8年（自2015年2月6日至2023年2月5日止）。该合同还就其他事宜进行详细约定。
2015年4月14日，原告（出租方-甲方）与被告（承租方-
乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将位于岳麓区金星中路468号郡原生活广场001栋103号（长房权证岳麓字第××号）一楼出租给乙方，租赁面积为300㎡，租赁期限为7年（即自2015年4月14日至2022年4月13日止）；租金按建筑面积支付，第一个租约年70元／月.㎡，往后租金每个租约年递增3%；租金采用“按季支付、先付后用”的原则和方式，在合同签订当日支付合同保证金21000元整及第一个季度的租金计63000元，此后以每三个月为一个缴租期，以后乙方在每个缴租期开始前的十天内向甲方一次性足额支付本缴租期租金。租赁期内，乙方经营时间发生的水、电、电话、电视收视费，按独立安装的水、电表度数和政府规定标准计算，由乙方交纳；物业管理费3.3元/㎡.月（具体标准可按物业公司实际标准变动），由乙方直接缴纳给甲方；乙方保证金不作为垫扣资金，合同履行完毕后，乙方无违约行为且房屋无人为损害，甲方如数无息退还保证金。该合同第十一条“违约责任”第1款中还约定：“乙方有下列情形之一的，甲方可解除合同并收回房屋，同时乙方还应向甲方支付因其违约而必须承担的违约金、损失赔偿金及甲方主张权利的各种费用（包括且不仅限于差旅费、诉讼费、律师费等）：⑴改变房屋用途和损坏房屋主体结构的；⑵利用该房屋进行非法经营或者非法活动的；⑶未按本合同约定及时支付房租和其他费用的超过30日；⑷未经甲方同意，擅自转租（含部分转租）的；⑸乙方有任何违反本合同项下的义务，且甲方书面要求改正的情况下仍未及时改正的。”上述合同签订后，被告向原告支付了至2016年10月13日的租金及物业费，后续租金及物业费未予支付。
2017年1月8日，原告向被告邮寄《合同解除通知书》，该《合同解除通知书》说明被告本应在2016年11月15日支付租金（含物业费）67860元，但经原告多次催缴，仍拖延至今，故原告特通知被告即日起依照《房屋租赁合同》第十一条第1款约定从当日起解除与被告于2015年4月14日签订的《房屋租赁合同》。该《合同解除通知书》于2017年1月9日经被告签收。
2017年2月7日，原告（乙方-承租方）与案外人长沙金牛角王餐饮服务有限公司（甲方-
出租方）签订了《解除合同协议书》，合同约定：“甲、乙双方于2015年2月6日就乙方租赁甲方位于长沙市岳麓区金星中路468号郡原广场001栋103号（长房权证岳麓字7100543**）一楼（含夹层）签订了《房屋租赁合同》，该合同约定乙方租用该商铺的期限为：2015年2月6日-2023年2月5日。甲方于2017年1月6日收到乙方提交的‘合同解除通知书’，现经甲、乙双方协商一致，决定对合同解除的相关后续事宜达成如下一致意见：1.甲、乙双方签订的《房屋买卖合同》解除，乙方对不可移动或拆除的装饰、装修，依照‘来装去丢’的原则，不得破坏原有装饰；2.乙方于2017年4月5日退租并退还场地……”。2017年4月5日，被告在案外人长沙金牛角王餐饮服务有限公司通知下撤离租赁房屋。
另查明：1.本案审理过程中，原告认可被告已缴纳过一个季度的物业管理费2970元。2.在涉案房屋的租赁过程中，存在过多次漏水之情形，原告为此也进行过相应维修。
上述事实有到庭当事人当庭陈述，原告提交并经庭审质证的《房屋租赁合同》（2014年12月19日）、《房屋租赁合同》（2015年4月14日）（被告也将此作为证据进行了提交）、《合同解除通知书》及快递送达查询情况、湖南增值税专用发票、《解除合同协议书》等证据，被告提交并经庭审质证的照片、微信截图等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效，双方应秉承诚信原则严格履行各自合同义务。本案中，被告未按约履行支付租金及物业费之义务，且经原告催告后仍拒绝支付，其行为已构成违约，其应当承担继续支付租金及物业费之责任；然而，在合同履行过程中，涉案房屋存在漏水等情形，客观上会影响被告对涉案房屋的正常使用；有鉴于此，本院根据《合同法》第二百二十一条之规定，并结合双方提交的现有证据材料，酌情确定被告可少支付25%的欠付租金，即被告还应向原告支付租金123291元×75%=92468.25元。至于物业费，因原告认可被告已支付2970元，则被告还需向原告支付物业费2673元。关于律师费，该项费用并非违约行为所致的直接、必然损失，故对原告关于律师费之主张，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十一条之规定，判决如下：
一、限被告湖南新学途教育科技有限公司于本判决生效之日起五日内向原告湖南金领玮业现代家庭服务产业联盟管理有限公司支付租金92468.25元及物业费2673元；
二、驳回原告湖南金领玮业现代家庭服务产业联盟管理有限公司的其他诉讼请求。
如被告湖南新学途教育科技有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取1509.5元，由原告湖南金领玮业现代家庭服务产业联盟管理有限公司负担377元，由被告湖南新学途教育科技有限公司负担1132.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 郭庆栋
二〇一七年八月二十四日
书记员 张小晓