连云港市连云区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0703民初1430号原告韩友（连云港）饲料有限公司，住所地连云港市徐圩新区东辛农场东方西路80号。统一社会信用代码91320700743700892D。法定代表人金荣镐，董事长。委托诉讼代理人朴明淑，江苏田湾律师事务所律师。被告叶某某，男，1972年6月8日生，汉族，住连云港市连云区。原告韩友（连云港）饲料有限公司（以下简称韩友公司）诉被告叶某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月7日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼诉讼代理人及被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告韩友（连云港）饲料有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付拒绝腾退猪舍给原告造成的直接经济损失429041元（自2014年10月18日起至2017年3月8日止，2014年10月18日到2016年10月17日拖欠租金每年18万元，两年36万元；2016年10月18日到2017年3月7日拖欠租金每天是493.15元×141天=69534元，两项合计429534元，原告主张429041元）及已发生诉讼费4470元(是东辛农场起诉韩友公司后，韩友公司提起上诉而发生的费用，2017苏民再43号民事判决书确认由韩友公司承担的)、维修费5万元；由被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原、被告于2013年6月3日签订《租赁协议书》1份，约定由原告出租6栋（整体24栋中的6栋）猪舍给被告使用，租期一年，自2013年6月1日起至2014年5月31日止，租金为48000元。后双方因合同的履行问题发生争议，诉至连云区人民法院，法院出具了（2014）港民初字第0554号民事判决书，判决被告于该判决生效之日起十五日内播出租赁场地，判决生效后原告向法院申请了强制执行，但被告直至2017年3月8日才搬离场地。原告与租赁标的物所有人东辛农场的租赁合同期为2011年10月18日起至2014年10月17日止，24栋猪舍第三年租金为18万元，因被告迟迟不肯搬离场地，东辛农场一直拒绝接收其他18栋猪舍，要求24栋猪舍必须整体移交，双方因此经过一审、二审、再审，最终江苏省高级人民法院出具（2017）苏民再43号民事判决书，判决原告应自2014年10月18日起向东辛农场以年租金18万元标准支付24栋猪舍的租金，该项经济损失是由被告造成的，故应由其承担。原告向东辛农场交接猪舍时，东辛农场要求原告必须维修猪舍，原告也已开始维修，预计维修费用为5万元，这项损失也因被告而发生，应由被告承担。故诉至法院，请求依法裁判。被告叶某某辩称，原告的猪场有很多人租，不只我一个人租，不应由我一个人承担责任。我不知道原告主张的429041元费用有无实际发生，如果没有实际发生，不应起诉要求我承担。维修费5万元只是原告预计的，没有实际发生，原告该主张没有任何依据，而且租用原告猪场的有很多家，是别人租赁时损坏的，跟我没有关系，我用的猪场租的时候就很破烂，不同意承担原告主张的费用。经审理查明，2013年6月3日，原告作为出租方与被告作为承租方签订《租赁协议书》1份，约定由原告将位于连云港市东辛农场韩友三爱猪场15-20号猪舍租赁给被告使用，租金为每年每栋8000元，于本协议签订后一日内支付50%，剩余款项一个月内支付；租赁期限为一年，自2013年6月1日起至2014年5月31日止，期满如需续签，被告需提前三个月向原告书面告知，由双方另行签订租赁协议，如租赁期限内，因东辛农场就租赁场地调整另作他用，则双方租赁关系亦随之终止，未到期部分的租赁费由原告退还被告；租赁期限内，租赁物的维修、养护由被告自行负责，并承担由此产生的一切费用，期满交还时如有破损，被告承担由此产生的修复费用及其他损失；本协议因东辛农场、国家机关要求终止或有拆迁事项的发生而终止时，双方互不追究对方违约责任，但原告应退还被告未到期部分的已收租金。协议签订后，被告向原告交纳了50%的租金24000元并开始使用承租猪舍。原告于2014年3月14日将叶某某诉至本院，以叶某某没有按协议交纳另50%的租金24000元，原告已经于2013年9月2日通知叶某某解除双方的合同关系，但由于叶某某没有腾让租赁的六栋猪舍，该租赁物是原告从江苏省东辛农场（以下简称东辛农场）整体租赁而来，由于叶某某不肯腾让，导致原告与东辛农场双方虽有解除合同意向也无法终止合同，造成原告在不实际使用该租赁物的情形下，仍要支付180000元的租金给东辛农场，这笔经济损失理应由被告赔偿，故而请求法院判决确认双方之间的租赁合同已解除；判令叶某某支付原告24000元租金及利息损失（租金计算至实际搬出之日，利息自2013年7月3日计算至实际给付之日）；判令叶某某支付50000元违约金及直接经济损失180000元；判令被告立即腾让猪舍，本案的诉讼费用由叶某某承担。该案在审理过程中，依法追加东辛农场为该案的第三人参加诉讼。该案经本院审理，本院于2014年6月12日出具（2014）港民初字第0554号民事判决书，判决：一、原告韩友（连云港）饲料有限公司与被告叶某某于2013年6月3日签订的租赁协议书已解除。被告叶某某于本判决生效之日起十五日内搬出租赁场地。二、被告叶某某于本判决生效之日起十五日内向原告韩友（连云港）饲料有限公司支付租金24000元及利息（利息自2013年7月4日起至本判决确定的履行期限按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算），并自2014年6月1日起至实际搬离租赁场地之日按133.33元/天向原告韩友（连云港）饲料有限公司支付场地使用费。三、驳回原告韩友（连云港）饲料有限公司的其他诉讼请求。该判决原、被告及第三人均没有上诉，生效后原告即申请执行。上述事实有原告提供的《租赁协议书》、本院（2014）港民初字第0554号民事判决书及原、被告陈述加以证明，原、被告均无异议，本院依法对上述事实予以确认。2011年4月22日，东辛农场（甲方）与韩友公司（乙方）签订《协议书》一份，约定由东辛农场将康发猪场的建筑物及土地有偿租赁给韩友公司作为生猪养殖场所，甲方提供从事生猪养殖所需的水电设施，费用自理；租赁期限为叁年，从2011年10月18日起至2014年10月17日止，租金总额第一年12万元，第二年14万元，第三年18万元，乙方必须于每年10月18日前，将下年租金以现金方式一次性交至甲方计财科；租赁期满后，经甲乙双方共同协商，土地和建筑物一起可续租，同等条件下乙方可优先续租，租金按时价另行约定；乙方不得对租赁土地进行转让、转租、抵押、抵债或有其他任何侵犯租赁土地使用权的行为；甲乙双方如因经营或甲方自身规划等原因需终止协议的，违约方必须支付守约方违约金5万元人民币，并赔偿所有直接损失；《协议书》中还就双方的权利、义务作出了其他约定。合同履行期满后，东辛农场于2014年11月10日将韩友公司作为被告诉至本院，以韩友公司还欠东辛农场第三年租金9万元未给付为由，要求韩友公司给付租金90000元、水电费及利息；要求韩友公司交付康发猪场的建筑物及土地，并支付至建筑物及土地实际交付之日的房屋使用费。该案在审理过程中，本院根据韩友公司申请，依法追加叶某某、武心波及孙良仁为第三人参加诉讼。该案经本院审理后作出一审判决，判决由韩友公司于本判决生效之日起十五日内将其租赁的康发猪场建筑物及土地返还东辛农场；韩友公司于本判决生效之日起十五日内向东辛农场支付租金90000元及逾期利息（自2014年10月18日起至被告实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算），并向东辛农场支付场地使用费（自2014年10月18日起至实际交付租赁场地之日，按年租金18万元的标准）。韩友公司不服，提出上诉，江苏省连云港市中级人民法院经过二审，作出二审判决，判决维持本院一审民事判决第一项；变更本院民事判决第二项为韩友公司于判决送达之日起十五日内向东辛农场支付租金90000元及逾期利息（自2014年10月18日起至韩友公司实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算），并向东辛农场支付场地使用费（自2014年10月18日起至实际交付租赁场地之日，按年租金6万元的标准）。东辛农场不服二审判决，向江苏省高级人民法院提起再审，江苏省高级人民法院于2016年12月26日作出（2016）苏民申2572号民事裁定，提审该案。该案经江苏省高级人民法院再审，于2017年3月7日出具（2017）苏民再43号民事判决书，判决：韩友公司于本判决生效之日起十五日内将其租赁的康发猪场建筑物及土地返还东辛农场；韩友公司于本判决生效之日起十五日内向东辛农场支付租金90000元及逾期利息（利息自2014年10月18日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算），并向江苏省东辛农场支付场地使用费（自2014年10月18日起至实际交付租赁场地之日止，按年租金18万元标准计算）；一审案件受理费2235元，二审案件受理费2235元，合计4470元，由韩友公司承担。据此，原告将被告叶某某诉至本院，要求处理。江苏省高级人民法院在再审时认定：“韩友公司在租赁期满后未完成交还租赁物整个猪场猪舍的义务，应根据租赁合同约定的整个猪场租金向东辛农场支付占有使用费。理由：一、东辛农场出租的是一个整体设计使用的猪场，韩友公司应在租赁期满或终止租赁后将猪场整体交还东辛农场。租赁期满后韩友公司仅将猪场中的十六栋猪舍停止使用，其余八栋猪舍被次承租人仍在使用，故韩友公司未能将整个猪场移交东辛农场。二、东辛农场与韩友公司签订的租赁合同明确约定不得转租，韩友公司在租赁中将整个猪场分割转租他人，未征得东辛农场同意；即使东辛农场默认转租，在韩友公司租期届满后次承租人不移交租赁物，韩友公司仍应当与次承租人连带承担返还租赁物并赔偿损失的责任，而韩友公司已经在一审案件受理前另案起诉次承租人，并由法院作出判决，故应由韩友公司直接向东辛农场承担因转租而导致的后果。三、农业部令（2010）第7号《动物防疫条件审查办法》第五条规定，动物饲养场、养殖小区选址应当符合下列条件：距离生活饮用水源地、动物屠宰加工场所、动物和动物产品集贸市场500米以上；距离种畜禽场1000米以上；距离动物诊疗场所200米以上；动物饲养场（养殖小区）之间距离不少于500米。从防疫角度考虑，设立饲养场有严格的限制，两个场所间距离不少于500米。东辛农场已举证证明曾因分割出租涉案猪场发生疫情而将生猪扑杀的事实。故涉案猪场不能分割使用，即使韩友公司将猪场中部分猪舍腾空并移交东辛农场，东辛农场也无法使用。四、韩友公司虽腾空十六栋猪舍，但仍未完成租赁物整体交还义务，且已腾空的猪舍东辛农场因防疫要求无法使用，故韩友公司因不能交还整个猪场，应以租赁合同约定的整个猪场年租金标准向东辛农场承担赔偿责任。”，该判决还确认：至2014年10月18日，韩友公司从东辛农场处承租的康发猪场共24栋猪舍只有叶某某和孙良仁（韩友公司将其中2栋猪舍租赁给武心波，武心波又转租给孙良仁）仍在利用承租的8栋猪舍进行养殖，韩友公司已经不在猪场养殖。上述事实有原告提供的江苏省高级人民法院（2017）苏民再43号民事判决书加以证明，足可认定，本院依法对上述事实予以确认。原告在本案庭审中主张孙良仁于2015年9月2日搬离，之后24栋猪舍只有被告叶某某在使用其中的6栋，被告叶某某表示对孙良仁搬离的时间不知情，为此原告向本院提供2015年9月2日原告向东辛农场的发函1份，证明原告2015年9月2日将孙良仁承租的11号、12号猪舍交接给东辛农场，东辛农场拒收，至此24幢猪舍里，只有被告在里面经营，原告不能将24幢猪舍整体称交给东辛农场的直接原因就在于被告，因此而造成的损失应由被告承担。原告主张被告叶某某虽经申请法院强制执行，但一直至2017年3月8日才搬离租赁的猪舍，被告叶某某不予认可，认为其于2017年2月28日从租赁的猪舍搬离。原告就其主张的被告叶某某搬离猪舍的时间没能提供证据予以证明。原告向本院提供2017年3月24日东辛农场公函复印件1份、2017年3月30日原告向东辛农场的发函、中国建设银行网上银行电子回执，证明东辛农场根据判决书要求原告承担的费用明细，其中第二、三项应由被告承担；原告向东辛农场申请分期付款，并已于2017年4月11日支付了第一期的费用16万元。原告向本院提供2017年3月28日万头猪场交接损坏和缺失材料明细复印件，是原告向东辛农场交接时形成的，清点人赵少华、冯士刚是代表东辛农场接收的。2017年3月29日原告向被告发的关于限期维修猪场设施的通知以及附件，证明原告向东辛农场交接的时候，东辛农场认为猪场有交接清单上的损坏，要求原告维修。原告认为，该损失是由于被告迟迟不肯搬离猪舍而产生的人为或自然的减损，该笔费用应由被告承担，对应诉讼请求中的5万元维修费。被告则认为东辛农场要求原告承担的义务，与被告没有关系，该案从一审、二审到再审，被告都是以第三人身份参加诉讼，均认定我不承担任何责任；被告在承租猪舍时与原告双方没有办理交接手续，猪舍在我承租时就坏了，被告不同意承担原告主张的维修费用。本院认为，原告提供的租赁协议，是原、被告双方的真实意思，合法有效，能够证明原、被告之间的租赁关系成立，原、被告之间的租赁关系已经本院2014年6月12日出具的（2014）港民初字第0554号民事判决书判决确认解除，并要求被告搬离承租的猪舍，但被告一直占有使用至2017年2月28日才搬离。对原告主张被告于2017年3月8日搬离的事实，原告未能提供证据证明，本院依法不予采信，对被告自认于2017年2月28日搬离时间予以确认。原告租赁给被告的猪舍系从东辛农场租赁，原告与东辛农场之间关于猪舍的租赁期限届满后，因原告未能整体向东辛农场交付猪舍，经生效判决确认应当由原告从2014年10月18日按24栋猪舍的年租金18万元的标准向东辛农场承担不能交付的责任。而自2014年10月18日起至2017年2月28日期间，被告一直占有、使用承租的6栋猪舍，致使原告不能向东辛农场整体交付猪舍，故原告要求被告承担该责任有事实法律依据，本院依法予以支持。虽然期间孙良栋也占有使用2栋猪舍至2015年9月2日搬离，但由于原告承担的是不能整体交付的责任，不管期间是几栋未能交付，均不影响原告的责任承担，且原告没有起诉孙良栋要求其承担责任，故被告在与原告的租赁期限届满后，仍占有使用租赁猪舍，虽经法院执行，也没有及时搬离，原告已经尽到足够的收回租赁物的义务，故该责任均应有被告承担。自2014年10月18日起至2017年2月28日止，按年租金18万元标准计算场地使用费为426774元。对原告主张的要求被告承担的诉讼费4470元，该款是由原告与东辛农场之间租赁关系而引起的争议而支付的诉讼费，是确定原告与东辛农场之间权利义务的，与被告无直接的因果关系，故本院对原告该诉讼请求不予支持。对原告主张的应由被告承担的猪舍维修费用50000元，因原、被告在租赁时并没有办理交接手续确定猪舍的实际情况，且原告主张的维修费用也没有实际发生，原告也未能提供证据证明需要维修的猪舍的损坏是由被告造成，故本院对原告该诉讼请求依法亦不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告叶某某于本判决生效之日起十日内赔偿原告韩友（连云港）饲料有限公司426774元。二、驳回原告韩友（连云港）饲料有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8553元，由原告承担853元，由被告承担7700元（因原告已预交，被告将该款于给付上述款项时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费8553元，并将交款凭证一并交于本院。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，帐号：10×××94。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审判员 王 艳二〇一七年七月六日书记员 张林林法律条文及上诉须知附录法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同底图或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。（二）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告反诉的，可以缺席判决。第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法求助申请或者申请司法求助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。