浙江省东阳市人民法院
执 行 裁 定 书
（2014）东执异字第16号
案外人许振桦。
案外人金淑英。
委托代理人：何华庭，浙江无双律师事务所律师。
申请执行人广厦湖北第六建设工程有限责任公司，住所地湖北省武汉市武昌区中北路181号。
法定代表人俞延钢，董事长。
委托代理人：张格。
被执行人许立志。
被执行人陈丽君。
委托代理人：陈利进。
本院在执行申请执行人广厦湖北第六建设工程有限责任公司与被执行人许立志、陈丽君民间借贷纠纷一案中，案外人许振桦、金淑英于2014年11月7日对本院作出的（2014）东执民字第4011号拍卖裁定提出书面异议。本院受理后依法组成合议庭，于2014年11月19日对本案公开进行听证。案外人许振桦、金淑英及其委托代理人何华庭、申请执行人广厦湖北第六建设工程有限责任公司的委托代理人张格、被�行人陈丽君的委托代理人陈利进到庭参加听证，被执行人许立志经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加听证。本案现已审查终结。
案外人许振桦、金淑英称，坐落于东阳市横店镇信用小区4排3幢房屋虽然登记在被执行人陈丽君名下，但在2008年4月22日，案外人许振桦与被执行人许立志签订了“房屋转让欠条”，约定：2008年4月份许立志信用小区房屋转让给许振桦，转让款100万元整，先付款40万元，欠款60万元分三年还清，于2009年底交房。二被执行人于2010年2月将房屋交给案外人实际占有、使用、管理，截止2011年5月案外人已向二被执行人付清了全部的购房款。具体付款经过为：2008年4月20日、4月23日案外人分别向二被执行人支付购房款28万元、12万元。剩余的60万元购房款，案外人许振桦在2009年、2010年、2011年以与许立志合伙包工程的方式，许立志每年从工程款中扣除许振桦20万元作为应支付的购房款，三年共扣除60万元。
接收涉案房屋后，该房屋的物业管理费、水电费等费用一直由案外人交纳。案外人入住后，缴纳了办理该房屋第一手户主许立志产权证的相关费用，2011年第一手产权证办理好后，案外人多次要求被执行人过户，但其一直以没时间为由拖延过户。2012年6月4日，被执行人又瞒着案外人将该房屋到银行办理了抵押贷款。故涉案房屋未办理过户手续的原因在于被执行人，是二人恶意拖延过户所致，案外人不存在任何过错。根据《物权法》第十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条、第十七条之规定，案外人与被执行人签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，未违反国家的强制性规定，合同依法成立并生效，案外人为涉案房屋的实际所有权人。在案外人已付清全部价款并实际占有房屋，并对未办理过户登记没有过错的前提下，法院就不应对涉案房屋采取查封、扣押、冻结措施。综上，请求法院依法撤销（2014）东执民字第4011号执行裁定书，立即解除对涉案房屋的查封、拍卖等执行措施。
案外人许振桦、金淑英为证明其主张向本院提交了以下证据材料：
一、结婚证原件一份，用以证明案外人许振桦、金淑英系夫妻关系的事实。
二、土地使用权证、房产证原件各一份，用以证明横店镇信用小区4排3幢房屋权利人是登记在陈丽君名下的事实。
三、房屋转让欠条原件一份，用以证明2008年4月22日被执行人已将涉案房屋以100万元价格转让给案外人，双方约定先付款40万元，欠款60万元分三年还清，于2009年底交房的事实。
四、存款凭条、转账凭条、业务收费凭证、取款凭条、户口薄原件一组，用以证明2008年4月20日案外人向被执行人交付�房款28万元，其中付现金14万元，另有14元万由厉江锋代收。同时证明2008年4月23日案外人许振桦母亲陈秀苏从银行取出12万元向被执行人支付购房款的事实。
五、现金缴款单、通知、存款回单原件各一份，用以证明2009年和2010年11月案外人办理登记在许立志名下的涉案房屋第一手产权证所缴费用情况。
六、发票、用户资料卡原件一组，用以证明2010年2月被执行人将所卖房屋报警器等物业过户至案外人许振桦名下以及案外人每年缴纳报警器维护费、有线电视费的事实。
七、证明原件一份、横店信用小区自来水用水情况表、存款凭条回单、活期存折原件各一份，用以证明案外人作为涉案房屋业主，从2010年6月开始一直向小区水费代收人员缴纳水费及2010年2月27日以陈丽君名义交纳500元电费的事实。
八、最高额抵押贷款合同复印件一份，与原件核对无异的结算申请留存联、本票、进账单，银行卡存取凭条复印件各一份，用以证明2012年6月被执行人隐瞒案外人把产权证拿去银行办理了抵押贷款120万元，案外人为办理过户，帮助被执行人偿还银行贷款的事实。
九、手机通话录音摘录一份及录音刻录光盘一张，用以证明被执行人将房屋卖给案外人的经过，以及印证上述3—9证据所证明的内容。
十、申请本院依法向农业银行东阳支行调取的与原件核对无异的2012年6月4日农行与陈丽君、许立志签订的最高额抵押贷款合同、银行借款支付凭证、房屋他项权证、借款人陈丽君还款凭证及借款人归还银行贷款来源的转账凭证各一份，用以证明陈丽君将涉案房屋卖给案外人，又将该房屋用来抵押贷款，以及案外人帮被执行人还清银行贷款的事实。
十一、证人厉某、陈某、孙某的证言（出庭作证），证明厉江锋为二被执行人代收案外人通过银行支付的购房款14万元的事实以及许立志从许振桦的工程中扣除许振桦尚欠的购房款60万元的经过。
申请执行人广厦湖北第六建设工程有限责任公司针对案外人的异议请求及理由口头答辩称，1、物权以登记为主，涉案房屋登记在陈丽君名下，不动产交付应当以登记变更为准，未交付，合同是生效，物权未变动。2、欠条不能代表房屋转让合同。3、查封规定17条应符合四个条件，本案没有房屋转让协议，没有付清全部价款，仅仅交付物业费等不能代表占有，且案外人存在过错。请求法院驳回案外人的异议。
被执行人陈丽君针对案外人的异议请求及理由口头答辩称，涉案房屋是卖给案外人许振桦的，小区的邻居都知道。120万元是许振桦打给陈利进，然后再转给陈丽君还欠银行贷款的。
申请执行人广厦湖北第六建设工程有限责任公司、被执行人陈丽君未向本院提供证据材料。
被执行人许立志未作书面答辩，也未向本院提供证据材料。
经听证查明，本院在审理（2013）东商初字第2263号原告广厦湖北第六建设工程有限责任公司与被告许立志、陈丽君民间借贷纠纷一案过程中，于2013年7月31日以（2013）东商初字第2263-1号民事裁定书查封了被告陈丽君、许立志共同所有的坐落于东阳市横店镇信用小区4排3幢、东阳市横店镇十里街170号、东阳市横店镇兰花新苑8幢房屋。该案进入执行阶段后，本院于2014年10月22日作出（2014）东执民字第4011号执行裁定书，裁定拍卖被执行人陈丽君、许立志共同所有的上述三处房地产以清偿债务。裁定书送达后，案外人许振桦、金淑英以坐落于东阳市横店镇信用小区4排3幢房屋已由被执行人转让给其，二人已支付全部转让款，并实际占有、管理、使用涉案房屋为由向本院提出书面异议。
另查明，被执行人与案外人系�戚关系。2008年4月22日，被执行人许立志与案外人许振桦共同出具了《房屋转让欠条》一份，约定许立志信用小区房屋转让给许振桦，转让款100万元，先付款40万元，欠款60万元分三年还清，于2009年底交房。2010年至2014年，案外人许振桦交纳了涉案房屋的报警器维护费等费用。
还查明，被执行人许立志、陈丽君于2011年10月9日申领了涉案房屋的房屋所有权证，房屋产权性质为共同共有。二被执行人于2012年6月4日以涉案房屋作为抵押，与中国农业银行东阳市支行签订了《最高额担保个人借款合同》，并进行了贷款。2013年7月15日，二被执行人在东阳市民政局协议离婚，离婚协议约定涉案房屋归被执行人陈丽君所有并由其承担房屋贷款。2013年7月17日，被执行人陈丽君向农行归还了涉案房屋的全部借款本息。2013年7月24日，被执行人陈丽君重新申领了涉案房屋的房屋所有权证，房屋产权性质为单独所有。
本院认为，虽然被执行人许立志与案外人许振桦签订了涉案房屋的房屋转让欠条，但涉案房屋在本院查封时仍登记在被执行人陈丽君名下，依据《中华人民共和国物权法》关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，涉案房屋属于被执行人陈丽君所有。此外，二被执行人于2011年10月即已申领了涉案房屋的产权证，二案外人也是明知的，但在法院查封之前的近两年时间里，案外人有足够充分的时间及途径主张并维护自身的权益，要求被执行人协助过户，但其一直怠于行使，故案外人对涉案房屋未办理过户登记手续存在一定过错，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，本院裁定查封涉案房屋并无不当。�外人要求撤销（2014）东执民字第4011号执行裁定书，立即解除对涉案房屋的查封、拍卖等执行措施的异议请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条之规定，裁定如下：
驳回案外人许振桦、金淑英的异议。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 包福建
代理审判员 张 燕
代理审判员 何 倩
二〇一四年十二月五日
书 记 员 胡航晓