广东省徐闻县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湛徐法民二初字第44号
原告（反诉被告）：王恩超，男，汉族，住徐闻县，公民身份号码×××0950。
被告（反诉原告）：莫天佑，男，汉族，住徐闻县，公民身份号码×××0950。
委托代理人：蔡开健，广东择正律师事务所律师。
原告（反诉被告）王恩超诉被告（反诉原告）莫天佑租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月30日受理后，被告莫天佑于同年4月28日提起反诉，本院受理被告莫天佑反诉后，依法组成合议庭，于同年6月12日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王恩超、被告（反诉原告）莫天佑的委托代理人蔡开健到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王恩超起诉称：被告莫天佑租用原告王恩超所有的位于徐××县××镇××路的宅基地设立水泥转销点。2014年1月1日，以原告王恩超为甲方和以被告莫天佑为乙方签订了一份宅地租赁协议书，主要约定：租赁期限为五年，每年租金6000元，乙方应于每年年初交付当年的租金；乙方应出资建筑围墙及约定所建筑围墙的高度。签订合同后，被告莫天佑因资金周转紧张，仅以现金的方式交付了租金800元，并为原告立下欠到原告租金5200元的欠条。原告将出租的宅基地交付被告使用后，被告不及时依约建筑围墙。因租赁物地势较低，一旦下雨相连的宅基地将会发生倒塌，进而危及租赁物，所以，我多次要求被告履行建筑围墙的义务，但被告以资金不到位为由一再推托。原告迫于形势危急，应被告的委托，先出资垫付6133元建筑围墙。后原告多次向被告追讨所欠的5200元租金及垫付的6133元，未果，为保护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令:1、被告莫天佑清偿尚欠原告租金5200元；2、被告莫天佑清偿原告垫付的建筑围墙费用6133元；3、被告清偿租金24000元（从2015年1月1日起至2018年12月31日止）。
原告王恩超对其主张的事实在举证期限内提供如下证据：
王恩超的居民身份证复印件一份，证明原告的基本身份情况的事实；
原、被告签订的宅地租赁协议书复印件一份，证明被告莫天佑租赁原告宅基地的事实；
宅地转让协议书复印件一份，证明原告已合法受让了宅基地的事实；
申请书复印件一份，证明原告于1996年7月18日向海安开发区国土分局申请办理国土证的事实；
证明复印件一份，证明原告宅基地四至情况；
欠条复印件一份，证明被告莫天佑欠到原告租金5200元的事实；
收款收据复印件二份，证明原告垫付费用6133元的事实；
8、宅基地现状相片复印件二份，证明宅基地的基本地貌及原告替被告围建的墙体的事实（东长9米、高1.9米；南长15米、高1.9米)。
被告莫天佑答辩及反诉称：被告租赁原告王恩超一块位于徐××县××镇××路临街的宅基地以期搭建铁棚屋设立水泥转销点门面，双方于2014年1月1日签订了一份宅地租赁协议书，主要约定：原告王恩超将位于海安永康路一块约350平方米的宅基地和地上的一间平房出租给被告莫天佑使用；租赁期限为五年，年租金为6000元，签订之日协议生效。同日，被告预付租金800元给原告，在开始动工平整租赁宅地地面和建筑临街屋墙时，遭到海安开发区国土城建部门人员干涉制止。其原因是：该宅基地未办理国有土地使用证，被反诉人王恩超没有取得该块土地的使用权，在该地上建搭房舍属于违章建筑,且该块宅基地又在永康路扩建规划之内。后被告得知政府已明令禁止在永康路外7米内建筑房舍。因该租赁地东至西线长24米（含平房），南至北线长14米，由于其临街面的7米深在禁建之内，即该租赁地实际使用面积仅剩下一半，致使被告租赁该地搭建铁棚屋作水泥经销点合同目的不能实现。被告认为，双方签订的宅基地租赁协议书不能履行系因原告尚未取得该地的国有土地使用权证，且该地在是城镇道路建设规划范围之内。双方签订的协议书系违反法律法规强制性规定的无效合同，且其过错在于被反诉人，现请求法院：确认宅地租赁协议书为无效合同；判令原告返还预付的800元租金及赔偿被告平基砌墙的经济损失3910元；驳回原告的全部诉讼请求及由原告负担本案受理费。
被告莫天佑对其主张的事实在举证期限内提供如下证据：
1、莫天佑的居民身份证复印件一份，证明被告的基本身份情况的事实；
2、原、被告签订的宅地租赁协议书复印件一份，证明原、被告签订宅地租赁合同的事实；
3、停工通知书复印件一份，证明海安开发区国土规划建设局以王恩超在永康路东侧违章建设为由发布停工通知的事实；
4、收据复印件四份，证明被告莫天佑平地围墙花费3910元的事实。
原告对被告莫天佑的反诉辩称：一、被告莫天佑以原告未取得合同标的物宅基地的国有土地使用证为由，主张双方签订的宅地租赁协议书为无效合同不能成立。首先，该协议书是双方自愿签订的，合同主体合格；其次，协议书的内容并不违反法律法规的强制性规定，原告之所以未取得租赁的宅基地的国有土地使用证，是由于该地所在位置的永康路，属于政府城市规划道路扩建范围内，所以暂不能办理国有土地使用证，但该地是原告合法取得的，故原、被告签订的宅地租赁协议书系合法有效的合同。二、政府干涉及制止在租赁地上建搭临时建筑物的原因是被告不履行报建手续。因原、被告在宅地租赁协议书已约定在租赁期内，被告若需搭建临时建筑物，原告方仅负责配合、协助被告莫天佑办理有关报建等手续，由于被告不向国土部门申请报建，所以过错在于被告。三、租赁地面积约350平方米，其中的部分面积确实属于城市规划的道路扩建范围内，由于被告并未向原告提出变更或者解除合同，被告应按照该合同的约定，继续履行该租赁合同，故被告要求返还已交付的800元租金完全没有依据。四、被告主张其为平基彻墙造成其经济损失3910元完全没有事实依据，本人不予认可。综上，请求法院驳回被告的全部反诉请求。
被告莫天佑对原告证据的质证意见:对证据1、2的三性无异议；证据3三性有异议；证据4、5不清楚，不发表意见；证据6、7、8、9的真实性均有异议；证据10、11的真实性无异议，但对其证明的内容有异议。
原告王恩超对被告证据的质证意见：对证据1、2、3均无异议；证据4有异议。
经审理查明，被告莫天佑因需场地设立水泥转销点，租赁原告王恩超一块位于徐××县××镇开发区新仔××路临街的宅基地。2014年1月1日，以原告王恩超为甲方及以被告莫天佑为乙方，签订了一份宅地租赁协议书，约定：原告王恩超将位于海安永康路一块约350平方米(四至为：东至梁文英地界；西至二米路；南至黄振东地界；北至永康路宅基地)宅基地和其上的一间二房平房出租给乙方使用。1、租赁期限为５年，租金为6000元／年，每年年初支付当年租金。２、在租赁期限内，甲方不承担任何责任，但应当配合乙方使用租赁地。３、乙方在租赁期间内所建筑围墙归甲方所有，但乙方所搭建的铁棚于租赁期满后，乙方可以取回或以折价方式处理。４、若乙方续租宅基地，则铁棚归甲方所有，租金另行协商决定。５、在租赁期限内若因政府征用土地致使合同不能履行的，政府对铁棚的赔偿归乙方，其他赔偿属于甲方。６、水、电费用由乙方负责。７、租赁地的围墙由乙方负责，南围墙和南地平，东围墙围平地至上高１.5米。协议书一经签订即生效。同日，被告莫天佑支付租金800元及立下欠到5200元租金的欠条给原告王恩超，后开始动工平整地面。广东徐闻经济开发区国土规划建设局于2014年2月17日，以违章建筑为由责令停工，故被告莫天佑停工后并将该租赁地闲置。原告王恩超因担心租赁地在闲置期间被雨水冲毁，于2014年5月10日自己出资在租赁地的东南面建筑围墙。围墙建筑完毕后原告多次向被告要求付清欠下的租金及原告垫付的相关费用，但被告莫天佑均以种种理由拒绝给付。
诉讼过程中，原告王恩超以被告严重违约，且租赁物的实际情况发生改变为由，向本院提出：1、增加解除原、被告签订的宅地租赁协议书及被告返还租赁地的诉讼请求；2、变更原第一和第三项诉讼请求为被告莫天佑付清从宅地租赁协议书生效之日起至该协议书解除之日止的租金。
再查明，租赁地属于徐闻县海安镇城内第二生产队集体所有宅基地，位于徐闻县海安镇开发区新仔村永康路，面积为350平方米。原告王恩超原系徐闻县海安镇城内第二生产队的村民，其于1995年3月5日向徐闻县海安镇城内第二生产队的村民黄开贵购买了该宅基地。
另查明，租赁地所在位置徐××县××镇××路属于城市规划的道路扩建范围。被告莫天佑于2014年2月17日知道政府明令禁止在永康路外7米内建筑任何建筑物及原告王恩超没有取得租赁地的国有土地使用权证。
本院认为，本案争议的焦点主要为：原、被告签订的宅地租赁协议书是否有效及应否解除的问题；被告应否偿还原告垫付的建筑围墙费用6133元;反诉原告莫天佑主张返还租金800元及要求赔偿经济损失3910元是否有事实及法律依据。
关于原、被告签订的宅地租赁协议书是否有效及应否解除的问题。被告以原告没有取得争议租赁地的国有土地使用证为由，抗辩主张原、被告的宅地租赁协议书应为无效合同，要求原告王恩超返还已收取的800元租金。本院认为，原告王恩超虽未办理租赁地的国有土地使用证，但该租赁地是其根据合同取得，即该租赁地现由原告王恩超实际占有使用。因此，原告王恩超将其占有使用的位于徐××县××镇开发区新仔××路临街宅基地租赁给被告莫天佑使用，没有违反法律法规的强制规定，其于2014年1月1日与被告签订的宅地租赁协议书主体适格，内容合法，双方意思表示真实，为有效合同。宅地租赁协议书签订后，原告于2014年1月1日依约将上述宅基地交由被告使用，被告莫天佑给原告王恩超支付租金800元及立下欠到5200元租金的欠条的事实清楚，证据确实。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”原告王恩超作为租赁合同的出租方，按照双方签订的宅地租赁协议书，有权要求承租方支付约定的租金。本案中，原告王恩超基于被告严重违约及租赁地部分面积确属城市规划的扩建范围内的实际情况，于2015年9月27日提出解除原、被告所签订的宅地租赁合同的主张，被告莫天佑亦表示由法院依法认定。因此，本院对原告提出解除合同的主张予以支持。至于原告王恩超主张被告莫天佑支付租金（从该租赁合同生效之日起至该租赁合同解除之日止）及返还租赁地的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条的规定，合同解除，合同的权利义务终止。基于租赁地闲置及存在道路扩建规划的实际情况，故应认定合同解除日以原告提出解除合同之日为宜。自合同解除日起，双方权利义务终止。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，由于原告王恩超从2014年1月1日起已将租赁地交付给被告莫天佑使用，至合同解除之日止，被告莫天佑实际使用租赁地21个月，即被告应按照双方的约定支付从2014年1月1日起至2015年9月27日止的租金10500元(6000元÷12月×21月)及将租赁地返还给原告。
关于被告是否应偿还原告垫付的建筑围墙费用6133元的问题。原告对其在租赁期间所垫付的建筑围墙6133元的主张，未能提供充分证据予以证明其是依被告的授权委托在租赁地上建筑围墙，且被告莫天佑对原告的该行为予以否认，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，故对原告莫天佑的该项诉讼请求，本院不予支持。
对于反诉原告莫天佑主张返还租金800元及要求原告赔偿其经济损失3910元是否有事实及法律依据的问题。因原、被签订的宅地租赁协议书合法有效，故对其要求原告返还其已支付的800元租金,没有法律依据，本院不予支持。至于原告王恩超应否赔偿被告经济损失3910元的问题。因反诉原告莫天佑提供的证据不足以证明其经济损失3910元及该损失系原告王恩超造成的事实，根据《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，故本院对反诉原告（被告）莫天佑的该项请求不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十三条，《中华人民共和国合同法》第九十一条第二款、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、原告王恩超与被告莫天佑签订的宅地租赁合同于2015年9月27日解除。
二、被告莫天佑在本判决发生法律效力之日起十天内支付原告王恩超租金10500元。
三、被告莫天佑在本判决发生法律效力之日起十天内返还租赁地给原告王恩超。
四、驳回原告王恩超的其他诉讼请求。
五、驳回反诉原告莫天佑的全部诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费277元，反诉受理费50元，合计327元，由被告（反诉原告）莫天佑负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湛江市中级人民法院。
审 判 长 黄 桐
代理审判员 王晓丹
人民陪审员 金 贤
二〇一五年九月一日
书 记 员 郑培贵
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十三条人民法院在审理过程中，发现案件不宜适用简易程序的，裁定转为普通程序。
《中华人民共和国合同法》
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
广东省徐闻县人民法院
民事判决书
（2015）湛徐法民二初字第44号
原告（反诉被告）：王恩超，男，1958年8月22日出生，汉族，住徐闻县海安镇海安大道26号，公民身份号码440825195808220950。
被告（反诉原告）：莫天佑，男，1961年11月23日出生，汉族，住徐闻县海安镇水井村，公民身份号码440825196111230950。
委托代理人：蔡开健，广东择正律师事务所律师。
原告（反诉被告）王恩超诉被告（反诉原告）莫天佑土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告莫天佑在诉讼过程中提起反诉，本院依法组成合议庭,分别于2015年6月12日和2015年9月28日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王恩超、被告（反诉原告）莫天佑的委托代理人蔡开健到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王恩超起诉称：被告莫天佑租用原告王恩超所有的位于徐闻县海安镇新仔永康路的宅基地设立水泥转销点。2014年1月1日，以原告王恩超为甲方和以被告莫天佑为乙方签订了一份宅地租赁协议书，主要约定：租赁期限为五年，每年租金6000元，乙方应于每年年初交付当年的租金；乙方应出资建筑围墙及约定所建筑围墙的高度。签订合同后，被告莫天佑因资金周转紧张，仅以现金的方式交付了租金800元，并为原告立下欠到原告租金5200元的欠条。原告将出租的宅基地交付被告使用后，被告不及时依约建筑围墙。因租赁物地势较低，一旦下雨相连的宅基地将会发生倒塌，进而危及租赁物，所以，原告多次要求被告履行建筑围墙的义务，但被告以资金不到位为由一再推托。原告迫于形势危急，应被告的委托，先出资垫付6133元建筑围墙。后原告多次向被告追讨所欠的5200元租金及垫付的6133元，未果，为保护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令:1、被告莫天佑清偿尚欠原告租金5200元；2、被告莫天佑清偿原告垫付的建筑围墙费用6133元；3、被告清偿租金24000元（从2015年1月1日起至2018年12月31日止）。
诉讼过程中，原告王恩超以被告严重违约为由，向本院提出：1、增加解除原、被告签订的宅地租赁协议书及被告返还租赁地的诉讼请求；2、变更原第一和第三项诉讼请求为被告莫天佑付清从宅地租赁协议书生效之日起至该协议书解除之日止的租金。
原告王恩超对其主张的事实在举证期限内提供如下证据：
王恩超的居民身份证复印件一份，证明原告的基本身份情况的事实；
原、被告签订的宅地租赁协议书复印件一份，证明被告莫天佑租赁原告宅基地的事实；
宅地转让协议书复印件一份，证明原告已合法受让了宅基地的事实；
申请书复印件一份，证明原告于1996年7月18日向海安开发区国土分局申请办理国土证的事实；
证明复印件一份，证明原告宅基地四至情况；
欠条复印件一份，证明被告莫天佑欠到原告租金5200元的事实；
收款收据复印件二份，证明原告垫付费用6133元的事实；
8、宅基地现状相片复印件二份，证明宅基地的基本地貌及原告替被告围建的墙体的事实（东长9米、高1.9米；南长15米、高1.9米)。
被告莫天佑答辩及反诉称：被告租赁原告王恩超一块位于徐闻县海安镇新仔永康路临街的宅基地以期搭建铁棚屋设立水泥销售门面，双方于2014年1月1日签订了一份宅地租赁协议书，主要约定：原告王恩超将位于海安永康路一块约350平方米的宅基地和地上的一间平房出租给被告莫天佑使用；租赁期限为五年，年租金为6000元，签订之日协议生效。同日，被告预付租金800元给原告，在开始动工平整租赁宅地地面和建筑临街屋墙时，遭到海安开发区国土城建部门人员干涉制止。其原因是：该宅基地未办理国有土地使用证，被反诉人王恩超没有取得该块土地的使用权，在该地上建搭房舍属于违章建筑,且该块宅基地又在永康路扩建规划之内。后被告得知政府已明令禁止在永康路外7米内建筑房舍。因该租赁地东至西线长24米（含平房），南至北线长14米，由于其临街面的7米深在禁建之内，即该租赁地实际使用面积仅剩下一半，致使被告租赁该地搭建铁棚屋作水泥经销点合同目的不能实现。被告认为，双方签订的宅基地租赁协议书不能履行系因原告尚未取得该地的国有土地使用权证，且该地在是城镇道路建设规划范围之内。双方签订的协议书系违反法律法规强制性规定的无效合同，且其过错在于被反诉人，现请求法院：确认宅基地租赁协议书为无效合同；判令原告返还预付的800元租金及赔偿被告平基砌墙的经济损失3910元；驳回原告的全部诉讼请求及由原告负担本案受理费。
被告莫天佑对其主张的事实在举证期限内提供如下证据：
1、莫天佑的居民身份证复印件一份，证明被告的基本身份情况的事实；
2、原、被告签订的宅地租赁协议书复印件一份，证明原、被告签订宅地租赁合同的事实；
3、停工通知书复印件一份，证明海安开发区国土规划建设局以王恩超在永康路东侧违章建设为由发布停工通知的事实；
4、收据复印件四份，证明被告莫天佑平地围墙花费3910元的事实。
原告对被告莫天佑的反诉辩称：一、被告莫天佑以原告未取得合同标的物宅基地的国有土地使用证为由，主张双方签订的宅地租赁协议书为无效合同不能成立。首先，该协议书是双方自愿签订的，合同主体合格；其次，协议书的内容并不违反法律法规的强制性规定，原告之所以未取得租赁的宅基地的国有土地使用证，是由于该地所在位置的永康路，属于政府城市规划道路扩建范围内，所以暂不能办理国有土地使用证，但该地是原告合法取得的，故原、被告签订的宅地租赁协议书系合法有效的合同。二、政府干涉及制止在租赁地上建搭临时建筑物的原因是被告不履行报建手续。因原、被告在宅地租赁协议书已约定在租赁期内，被告若需搭建临时建筑物，原告仅负责配合、协助被告莫天佑办理有关报建等手续，由于被告不向国土部门申请报建，所以过错在于被告。三、租赁地面积约350平方米，其中的部分面积确实属于城市规划的道路扩建范围内，由于被告并未向原告提出变更或者解除合同，被告应按照该合同的约定，继续履行该租赁合同，故被告要求返还已交付的800元租金完全没有依据。四、被告主张其为平基彻墙造成其经济损失3910元完全没有事实依据，本人不予认可。综上，请求法院驳回被告的全部反诉请求。
被告莫天佑对原告证据的质证意见:对证据1、2的三性无异议；证据3三性有异议；证据4、5不清楚，不发表意见；证据6、7、8、9的真实性均有异议；证据10、11的真实性无异议，但对其证明的内容有异议。
原告王恩超对被告证据的质证意见：对证据1、2、3均无异议；证据4有异议。
经审理查明，被告莫天佑因需场地设立水泥销售门面，租赁原告王恩超一块位于徐闻县海安镇开发区新仔永康路临街的宅基地。2014年1月1日，以原告王恩超为甲方及以被告莫天佑为乙方，签订了一份宅地租赁协议书，约定：原告王恩超将位于海安永康路一块约350平方米(四至为：东至梁文英地界；西至二米路；南至黄振东地界；北至永康路宅基地)宅基地和其上的一间二房平房出租给乙方使用。1、租赁期限为５年，租金为6000元／年，每年年初支付当年租金。２、在租赁期限内，甲方不承担任何责任，但应当配合乙方使用租赁地。３、乙方在租赁期间内所建筑围墙归甲方所有，但乙方所搭建的铁棚于租赁期满后，乙方可以取回或以折价方式处理。４、若乙方续租宅基地，则铁棚归甲方所有，租金另行协商决定。５、在租赁期限内若因政府征用土地致使合同不能履行的，政府对铁棚的赔偿归乙方，其他赔偿属于甲方。６、水、电费用由乙方负责。７、租赁地的围墙由乙方负责，南围墙和南地平，东围墙围平地至上高１.5米。协议书一经签订即生效。同日，被告莫天佑支付租金800元及立下欠到5200元租金的欠条给原告王恩超，后开始动工平整租赁地的地面。广东徐闻经济开发区国土规划建设局于2014年2月17日，以违章建筑为由责令被告停工，故被告莫天佑停工后并将该租赁地闲置。原告王恩超因担心租赁地在闲置期间被雨水冲毁，于2014年5月10日自己出资在租赁地的东南面建筑围墙。围墙建筑完毕后原告多次向被告要求付清欠下的租金及原告垫付的相关费用，但被告莫天佑均以种种理由拒绝给付。
另查明，租赁地属于徐闻县海安镇广安村经济合作社(原徐闻县海安镇广安村城内第二生产队)集体所有宅基地，位于徐闻县海安镇开发区新仔村永康路，面积为350平方米。原告王恩超原系徐闻县海安镇城内第二生产队的村民，其于1995年3月5日向原徐闻县海安镇城内第二生产队的村民黄开贵购买了该宅基地。
再查明，租赁地所在位置徐闻县海安镇新仔村永康路属于城市规划的道路扩建范围。被告莫天佑于2014年2月17日知道政府明令禁止在永康路外7米内建筑任何建筑物及原告王恩超没有取得租赁地的国有土地使用权证。
本院认为，本案定性为土地租赁合同纠纷。本案争议的焦点：原、被告签订的宅地租赁协议书是否有效及应否解除；被告应否偿还原告垫付的建筑围墙费用6133元;原告应否返还租金800元及应否赔偿经济损失3910元。
关于原、被告签订的宅地租赁协议书是否有效及应否解除的问题。由于《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”，而《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，从该规定可以看出，法律的立法本意即在于保护农民的宅基地的专有使用权,法律并没有明确规定宅基地使用权不得转让、出租。本案中，租赁物虽属农村宅基地，但该宅基地系原告从同村村民转让取得。因此，原告王恩超将其占有使用的位于徐闻县海安镇开发区新仔村永康路临街宅基地租赁给被告莫天佑使用，没有违反法律法规的强制规定，其于2014年1月1日与被告签订的宅地租赁协议书主体适格，内容合法，双方意思表示真实，为有效合同。宅地租赁协议书签订后，原告于2014年1月1日依约将上述宅基地交由被告使用，被告莫天佑给原告王恩超支付租金800元及立下欠到5200元租金的欠条的事实清楚，证据确实。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定，原告王恩超作为出租方，按照双方签订的宅地租赁协议书，有权要求承租方莫天佑支付约定的租金。诉讼过程中,原告王恩超以被告严重违约为由，于2015年9月27日提出解除原、被告所签订的宅地租赁合同的主张，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，本院对原告提出解除合同的主张予以支持，并认定合同解除日为原告提出解除合同之日。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条“合同解除，合同的权利义务终止”和第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，自合同解除日起，原、被告双方权利义务终止。因原告王恩超于2014年1月1日起将租赁地交付被告支配，至合同解除之日止，宅地租赁合同履行了21个月，即被告莫天佑实际使用租赁地21个月，被告应按照双方的约定支付从2014年1月1日起至2015年9月27日止的租金10500元(6000元÷12月×21月)及将租赁地返还给原告。
关于被告是否应偿还原告垫付的建筑围墙费用6133元的问题。因原告未能提供充分证据予以证明其是依被告的授权委托在租赁地上建筑围墙，且被告莫天佑对原告的该行为予以否认，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，本院对原告的该项诉讼请求不予支持。
关于原告应否返还租金800元及应否赔偿经济损失3910元的问题。因原、被签订的宅地租赁协议书系合法有效的合同，故被告要求原告返还已支付的800元租金,没有法律依据，本院不予支持。由于被告莫天佑提供的证据不足以证明其经济损失3910元及该损失系原告王恩超造成的事实，故本院对被告莫天佑要求原告王恩超赔偿经济损失3910元的诉讼请求不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十三条，《中华人民共和国合同法》第九十一条第二款、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、解除原告王恩超与被告莫天佑签订的宅地租赁合同。
二、被告莫天佑在本判决发生法律效力之日起十天内支付原告王恩超租金10500元。
三、被告莫天佑在本判决发生法律效力之日起十天内返还租赁地给原告王恩超。
四、驳回原告王恩超的其他诉讼请求。
五、驳回反诉原告莫天佑的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费277元，反诉受理费50元，合计327元，由被告（反诉原告）莫天佑负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湛江市中级人民法院。
审判长黄桐
代理审判员王晓丹
人民陪审员金贤
二0一五年九月一日
书记员郑培贵
附：相关法律条文
《中华人民共和国物权法》
第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
《中华人民共和国土地管理法》
第六十二条第四款农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十三条人民法院在审理过程中，发现案件不宜适用简易程序的，裁定转为普通程序。
《中华人民共和国合同法》
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。