福建省漳州市龙文区人民法院民 事 判 决 书（2014）文民初字第1355号原告李美香，女，汉族，1969年12月9日出生，住福建省漳州市芗城区。委托代理人严国平，男，汉族，1969年1月8日出生，系原告丈夫。被告漳州长福房地产开发有限公司，住所地福建省漳州市龙文区五号路长福小区2幢D07号店面。法定代表人王卫民，董事长。委托代理人蔡云龙，福建闽隆律师事务所律师。案由：商品房预售合同纠纷原告李美香与被告漳州长福房地产开发有限公司（以下简称长福公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2014年8月13日公开开庭进行了审理。原告李美香、被告长福公司的委托代理人蔡云龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李美香诉称，2009年11月3日，李美香向长福公司购买位于龙文区长福裕景×幢××××号商品房一套，购房总价款为人民币374161元，并签订《商品房买卖合同》。根据合同约定，长福公司应当在2011年5月28日前将符合相关约定条件的商品房交付买受人使用。但长福公司直至2012年6月28日才将上述商品房交付给李美香使用，逾期396天。据此，请求判令长福公司向李美香支付逾期交房违约金14810元（逾期天数从2011年5月29日至2012年6月28日，共396天）。被告长福公司辩称，一、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条的约定是双方的真实意思表示，应作为本案的定案依据；二、根据长福公司提供的《石材幕墙设计合同》等证据，长福公司可以顺延交房日期143天；三、根据长福公司提供的协议书等证据，可以顺延交房日期176天；四、根据合同约定，长福公司可以延期交房的情形还有雨天、节日假日、停水、停电、大风、创卫、高考等；五、关于原告要求调高违约金的问题，被告没有违约；六、原告起诉超过两年诉讼时效，请求驳回原告诉讼请求。经审理查明，2009年11月3日，李美香与长福公司签订一份《商品房买卖合同》及合同补充协议。《商品房买卖合同》中约定：“李美香购买的商品房为龙文区迎宾路南侧、五号路东侧交界处长福小区×幢××××号，建筑面积100.86平方米，每平方米人民币3709.71元，总金额人民币374161元。合同第八条约定：出卖人应当在2011年5月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用……如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：2、买受人同意接收，出卖人支付买受人人民币壹仟元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内书面告知买受人的；2、见附件六。合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2、如出卖人不能按期将房产交付买受人使用，又无延期证明，出卖人应偿付买受人已付房款日万分之一的违约金，至通知交房之日止。《合同补充协议》第六条第6项约定：出卖人可据实予以延期交房的其他因素：（1）遇到雨天（昼夜降雨量达到25mm及六级以上大风天气造成无法正常施工）；遇到停水、停电等情况造成无法正常施工；（2）遇到政府部门作出禁止施工作业及节日假期，如创卫、实施交通管制、高考、噪音管制、重大传染性疾病、元旦、端午、中秋、国庆春节假期；（3）因市政规划、基础设施建设或更改建设，造成无法正常施工；（4）其他非出卖人所能控制的因素等内容”。李美香于2012年6月28日办理交房手续。自2011年5月29日起至2012年6月28日止的期间时间为396天。另查明，长福小区的开工时间为2008年3月16日，2009年8月26日主体结构工程完工并于2009年8月28日经相关部门验收合格。该小区1#、2#楼及连接段一、二层外墙原设计方案是贴仿石面砖，2011年1月5日，长福小区设计单位向长福公司出具《设计修改补充通知单》，内容为：“应使用功能及安全要求，1#、2#楼及连接段一、二层外墙石材改为干挂施工，需二次设计并送审，由有资质单位施工。”2011年4月16日，长福公司就长福小区1#、2#楼与连接段的石材幕墙深化设计签订设计合同，该设计变更于2011年6月经相关审查公司审查合格后施工，于2011年9月9日经验收合格，期间共计146天。2012年2月14日，长福公司以村民黄××因征地拆迁矛盾阻挠施工为由，起诉至龙文区人民法院要求黄××立即停止阻碍长福公司建议施工的行为并赔偿损失。2012年3月5日，长福公司以黄××的行为已经政府相关部门协调处理为由，撤回起诉。因村民黄××的阻挠施工行为，施工单位及监理单位出具工程签证单，证明长福公司因此停工时间为：2011年9月6日-9月12日、9月16日-9月23日、10月8日-10月11日、10月13日-11月15日、2012年2月13日-2月18日，共计59天。应《漳州市城乡规划局关于建设项目绿化规划实施的温馨提示》的要求，长福公司调整绿化工程设计方案及施工工期，增加工期18天。另查明，根据漳州市气象科技服务公司提交气象报告，自2009年11月3日起至2012年6月28日止，漳州市出现昼夜降雨量达到25㎜及六级以上大风、台风天气94天；高考共计6天；节假日共计77天。本院认为，李美香与长福公司双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应认定合法有效。现李美香以该合同为据要求长福公司支付逾期交房违约金，有理有据，应予支持。关于违约金的计算标准，根据合同第九条第2项约定：“如出卖人不能按期将房产交付买受人使用，又无延期证明，出卖人应偿付买受人已付房款日万分之一的违约金，至通知交房之日止。”故违约金应按已付房款日万分之一计算。关于逾期交房的天数问题。李美香与长福公司双方签订合同的时间是2009年11月3日，交付商品房时间是2012年6月28日，长福公司要求扣除可以顺延交房的天数，应自2009年11月4日起算。李美香与长福公司双方在《商品房买卖合同》第八条及《合同补充协议》第六条第6项中就可予以延期交房的因素做了明确约定，对可予扣除的因素及天数分别认定如下：1、因村民黄××阻挠施工等导致的无法正常施工59天；2、绿化工程设计方案及施工工期调整导致增加工期18天；3、节假日77天；4、高考6天；5、昼夜降雨量达到25㎜及六级以上大风、台风天气94天；6、因幕墙设计变更导致增加工期酌情计算73天。上述五项在扣除重复计算的天数后为304天。其中上述第3、4项情形属于《合同补充协议》第六条第6项第（2）种因素；上述第5项情形属于《合同补充协议》第六条第6项第（1）种因素；上述第2项情形属于《合同补充协议》第六条第6项第（3）种因素；上述第1、6项情形属于《合同补充协议》第六条第6项第（4）种因素。关于原告李美香起诉是否超过两年诉讼时效问题，根据《商品房买卖合同》第八条约定，长福公司应当在2011年5月28日前将商品房交付李美香使用。本案长福公司依据合同约定，可以延期交房的天数为304天，故长福公司可顺延至2012年3月28日前将商品房交付李美香使用，自2012年3月29日起，长福公司应当承担逾期交房违约责任。故本案李美香主张逾期交房违约金的诉讼时效自2012年3月29日起计算。根据合同第九条约定，长福公司承担逾期交房违约金是按日分别计算，诉讼时效期间也应分别按日计算。故，本案李美香主张长福公司自2012年3月29日起至2012年6月25日止的逾期交房违约金已超过两年诉讼时效，对此部分请求本院不予支持。长福公司于2012年6月28日将商品房交付李美香，自2012年6月26日起至2012年6月28日止的期间时间为3天，根据《商品房买卖合同》第九条的约定，本案长福公司应支付的3天逾期交房违约金为374161元×0.1‰×3天=112.25元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告漳州长福房地产开发有限公司应于本判决生效之日起15日内支付原告李美香逾期交房违约金人民币112.25元。二、驳回原告李美香的其他诉讼请求。本案受理费人民币171元，由原告李美香负担人民币121元，被告漳州长福房地产开发有限公司负担人民币50元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。审 判 长  邹岩松代理审判员  林斐偲人民陪审员  魏雅蓉二〇一四年九月十五日书 记 员  严淑珍判决引用的主要法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。