浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2010）金义民初字第2585号
原告黄甲。
委托代理人黄乙。
被告义乌市××开发有限公司。
大厦××楼。
法定代表人马某某。
原告黄甲为与被告义乌市××开发有限公司。
合同纠纷一案，于2010年9月8日向本院提起诉讼，本院受理后
，依法由代理审判员吴刚适用简易程序，于2010年10月19日公
开开庭进行了审理。原告黄甲的委托代理人黄乙，被告义乌市
××开发有限公司的委托代理人陈庆峰均到庭参加了诉讼。本
案现已审理终结。
原告黄甲诉称，被告以出让的方式取得位于义乌市商城
大道与遗安北路叉口西北侧的土地使用权。该地块面积为7497
3平方米，规划用途为商住综合用地。经义乌市建设局批准，
被告可以预售，预售许可证为义房售许字（2007）第3号。200
9年9月25日，原、被告双方签订合同，被告按照合同约定交付
购房款。被告收到原告交付的53万元的购房款后，于2009年9
月25日向原告开具了收款凭证一份。同日，原、被告双方到义
乌市房地产管理处办理房屋预售登记手续。义乌市房地产管理
处办理好了房屋预售登记手续后，出具给原告编号为义房字第××号商品房预售证附件一份。被告至今未按照合同约定将
上述原告购买的房屋交付给原告，也没有为上述房屋办理有关
土地使用权变更和房屋所有权某某手续。原告认为，原、被告
双方签订的购房合同合法有效，原告按照约定已经付清了全部
购房款，被告就应当按照合同约定履行相应的义务，将房屋交
付给原告，并办理有关的土地使用权变更和房屋所有权某某手
续。故诉请判令：1、请求法院确认原、被告于2009年9月25日
签订的购买金城一区11幢1（D5）号房屋的《商品房买卖合同
》有效，该房屋的产权归原告所有。2、被告立即将原告购买
的金城一区11幢1（D5）号房屋交付给原告，并办理相应的交
房手续（包括交钥匙）。3、被告立即协助原告办理金城一区1
1幢1（D5）号房屋的土地使用权变更手续和房屋所有权某某手
续（即协助办理土地证和房产证）等相关手续。4、被告支付
逾期交房违约金（违约金某某诉之日起每日按照已经付房款53
万元的万分之六计算至实际交房之日止）。
被告义乌市××开发有限公司辩称，双方与2009年9月25
日签订的商品房买卖合同并非基于房屋买卖真实意思的表示，
只是为同一天双方间发生的借贷关系设立的变相担保。本案买
卖合同中涉及到的销售价格明显低于市场价，属于不正常的交
易价。在双方的补充协议中约定若义乌市××开发有限公司如
没有按约定及时归还借款，则采取直接将房屋直接抵偿给原告
的行为，属于绝押行为，应属无效。本案实质为民间借贷，而
原告以商品房买卖为事由起诉，涉嫌虚假诉讼。综上，要求驳
回原告的诉请。原告为证明其主张，向本院提交了如下证据：
1、商品房买卖合同原件一份，证明原、被告之间的商品
房买卖的事实。
2、收款凭证原件一份，证明被告已经收到原告支付的购
房款44万元的事实。
3、建设银行本票的核对件三份，证明原告已经向被告购
买的5套房屋的购房款是通过银行本票一次性付给被告的。
4、商品房预售许可证原件一份，证明原告向被告购房并
已经通过房管处备案登记。
5、被告的工商登记材料原件一份，证明被告的主体资格
。
被告对上述证据的质证意见如下：
证据1，真实性无异议，关联性有异议。该合同是为变相
担保而签订的，并非是基于买卖房屋的合意签订的。且根据该
房屋的总价格是当时市场价的30%。
证据2，真实性无异议，关联性有异议。该款项与双方的
民间借贷为同一款项。其中，借款的当日数额为3900元的两张
本票，是原告作为213万元的利息领回。
证据3，真实性无异议。三张本票总金额恰恰为双方借据
上约定的213万元的借款总额，进一步证明了本案的商品房买
卖之虚假，双方的真实意思表示为民间借贷。
证据4，真实性无异议，但这仅是为借贷提供变相担保的
行为。
证据5，无异议。被告为支持其抗辩，向本院提交了如下证据：
1、借据复印件一份，补充协议复印件一份（因为当时只
写了一份，原件在原告处），证明原、被告间真实的关系为借
贷关系，本案其实是商品房变相的抵押、绝押的事实。
2、本票三份、转账凭证五份及委托书，证明原告将213
万元借款以三张本票的方式交付于被告，被告则依约将213万
元借款的利息支付给原告的事实。
3、涉案的商品房实际价格表一份，证明双方约定的合同
价格只是实际价格的30%，双方并非是真正的商品房买卖关系
。
原告对上述证据的质证意见如下：
证据1，是复印件，如果被告不能提供原件的话，则我方
对此不予质证。
证据2，本票收款人是楼文灿，不是原告方，不能证明被
告的证明目的。转账凭条，收款人冯某某。委托书有异议，原
告方没有出具过类似的委托书。
证据3，商铺证明经过登记备案，双方是商品房买卖关系
。
综上，因为被告的证据1真实性无法核对，证据2的关联
性也无法核对，证据3是被告单某面的证据，故本院对被告提
供的证据不予确认，对原告的证据予以确认。
经审理查明，被告义乌市××开发有限公司以出让方式
取得义乌市商城大道与遗安北路叉口西北侧地块的土地使用权
。该地块面积为74973平方米，规划用途为商住综合用地。经义乌市建设局批准，被告所投资开发的金城高尔夫国际寓所可
以预售，预售许可证号为义房售许字（2007）第03号。2009年
9月25日，原告黄甲与被告签订《商品房买卖合同》一份，约
定原告向被告购买义乌市金城一区11幢1（D5）号房，建筑面
积共计212.56平方米，商品房总价款为53万元；原告应于签订
合同时一次性付清总房款53万元；被告应当在2008年8月31日
前将上述商品房交付原告使用；逾期交付商品房超过90日的，
原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行
，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，
被告应当按日向原告支付已交付房价款万分之六的违约金。20
09年9月25日，原告将全部购买房款共计人民币53万元交付给
被告，被告向原告开具收款凭证一份。同日，原、被告到义乌
市房地产管理处办理了商品房预售登记手续，义乌市房地产管
理处出具了编号为义房字第××号的商品房预售证附件。
至今为止，被告未将上述商品房交付给原告。
本院认为，本案争议的焦点为双方于2009年9月25日签订
的《商品房买卖合同》是否存在名为买卖实为流押的情形。从
商品房买卖合同法律关系的角度看，双方当事人之间签订的《
商品房买卖合同》和商品房预售证附件、银行本票及收款凭证
，同时结合商品房买卖合同的履行及预售登记情况，其间的商
品房买卖合同关系明确，应予确认。从抵押合同法律关系角度
看，金城房地产并未提供证明双方之间存在53万元借贷关系合
意的直接证据，其他证据虽可以证明其与原告黄甲之间存在款
项往来，但是又不足以推翻原告黄甲所支付的53万元为本案购房款的性质，且其与原告黄甲之间也并未履行作为不动产抵押
权设定生效要件的登记手续，故本案证明商品房买卖合同关系
的证据明显优于证明商品房流质抵押合同关系的证据。故原告
该部分诉请合理合法，本院予以支持。原告主张的逾期交房违
约金为每日万分之六明显过高，本院根据原告实际遭受的损失
酌定为每日万分之二。故原告诉请不合理部分，本院不予支持
。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第
一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼
证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、原告黄甲与被告义乌市××开发有限公司于2009年9
月25日签订的关于义乌市金城一区11幢1（D5）号房的商品房
买卖合同有效。
二、被告义乌市××开发有限公司于判决生效后三十日
内，将上述商品房买卖合同中约定的义乌市金城一区柳青路11
幢1（D5）号房交付给原告黄甲。
三、被告义乌市××开发有限公司于判决生效后三十日
内，协助原告黄甲办理义乌市金城一区11幢1（D5）号房的土
地使用权和房屋所有权的登记手续。
四、被告义乌市××开发有限公司于判决生效后三十日
内，支付原告黄甲逾期交房违约金（违约金从2010年9月8日起
每日按已交付房款53万元的万分之二计算至本判决指定的履行
之日止）。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应
当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4550元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本
院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江
省金华市中级人民法院。（在递交上诉状同时预交上诉费人民
币4550元，具体数额由金华市中级人民法院确定，至迟不得超
过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入单位：金华市财政局
；汇入帐号：19×××37，开户银行：中国农业银行
金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室。逾期不缴纳
，按自动放弃上诉处理）
代理审判员 吴 刚
二〇一〇年十月十九日
书 记 员 陈晓峰