浙江省仙居县人民法院民 事 判 决 书（2017）浙1024民初4041号原告：吴美珠，女，1966年10月12日出生，汉族，住仙居县。委托代理人：王健，浙江任马川律师事务所律师被告：仙居县东景房地产开发有限公司（以下简称东景公司），地址：仙居县官路镇石井村学士街。法定代表人：张寿林，系董事长。委托代理人：李俊，系原告单位员工。委托代理人：朱云弟，仙居县城南法律服务所法律工作者。原告吴美珠与被告仙居县东景房地产开发有限公司为商品房销售合同纠纷一案，原告吴美珠于2017年8月2日向本院起诉。本院于同日受理后，依法由审判员郭晓燕适用简易程序独任审判，于2017年9月14日公开开庭进行了审理。2017年9月22日本案转为普通程序审理，本院依法组成合议庭，于2017年12月27日第二次公开开庭进行了审理。原、被告的委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴美珠起诉称：原、被告于2009年2月4日签订商品房买卖合同二份，合同约定：原告购买被告开发建设的东景花园4幢2单元302室、402室。其中302室建筑面积89.12平方米，房价款336423元，402室建筑面积84.02平方米，房价款342344元，合计房价款678767元；由被告负责办理房屋的土地使用权和房屋所有权的初始登记，由被告在2010年12月29日前取得土地、房屋权属证书，交付给原告，由原告办理该商品房转移登记。被告如不能在前款约定期限交付权属证书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起60日内，被告交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的2‰承担违约责任；2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按不退房处理，被告自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告已付清全部房款，被告也向原告交付了房屋，但直到2017年7月11日被告才办理了房地产权属的初始登记。因此按合同约定，因被告未在约定时间交付权属证书，被告应支付原告违约金469646.5元（其中2010年12月30日至2011年2月28日按已付房款的2‰计算违约金为1345.7元；2011年3月1日至2017年7月10日共2320天按日万分之三计算违约金为468300.816元）。现特具状向仙居县人民法院起诉，请求判令被告立即支付原告因逾期办证产生的违约金469646.5元及利息（利息从起诉之日起按年利率6%计算至实际还款日），本案诉讼费由被告承担。审理中，原告变更诉讼请求，因计算失误，2010年12月29日至2011年2月28日按已付房款的2‰计算违约金为1357.5元,2011年3月1日至2017年7月10日间的违约金为472421.8元。故违约金总额变更为473779.3元,其它诉请不变。被告东景公司答辩称：一、被告开发经营的东景花园项目工程于2010年4月2日通过了建设、勘测、设计、监理、施工参加的竣工验收，之后陆续通过了消防、气象、规划等相关专项验收。但由于县南五路改造滞后，市政排污设施未通，导致该项目环保验收无法进行，直至2013年6月接通临时排污管线后，环保预验收才通过，加之小区部分业主擅自翻墙围建花园，整个小区违建严重，故到2015年1月29日才取得工程竣工验收备案证明。2015年11月25日被告取得房屋所有权证书，并交付给原告。2016年因国家实行两证合一，成立不动产办证中心，导致该工程的土地使用权证书迟迟不能办理。直至2017年6月才办理了房屋的土地使用权证。综上，一、被告未按时交付房屋权证是有客观原因的，属不可抗力，被告不应承担违约责任；二、本案如果按合同约定的时间（2010年12月29日前）交付房屋权证，从前述时间的第二日起，原告即应当知道其合法权利被侵害，诉讼时效开始计算，因此本案诉讼超过二年的诉讼时效期间，应依法驳回原告的诉讼请求；三、被告已按期交付房屋，没影响居住的主要功能，原告没有实际损失，被告不应支付违约金，本案即使构成违约，但约定的违约金过高，应调整至原告的实际损失，但原告应举证证明其实际损失，否则被告不需支付违约金。原告吴美珠为支持其诉讼主张，向本院提供《商品房买卖合同》复印件二份、销售不动产统一发票复印件二张、以及2017年7月11日取得房屋不动产权属证书复印件一份予以佐证。对原告提供的证据，被告对其真实性均没有异议。被告东景公司为支持其抗辩主张，向本院提供如下证据：一、仙居县人民政府（2014）12号专题会议纪要一份、房屋建筑工程竣工验收备案表一份以及仙居县建美物业管理有限公司出具的情况说明一份，用以证明东景花园项目推迟办证是基于政府部门和业主的原因造成的。二、东景花园3幢房地产产权登记发证一览表二张，用于证明2015年11月25日将房屋所有权证书交付给原告，2017年6月28日将土地使用权证交付原告。对被告提供的证据一、二，原告对其真实性均没有异议，但认为不能作为被告违约的事由。根据原、被告举证、质证意见，本院认证如下：对原、被告提供的证据真实性，双方均没有异议，本院对证据的真实性予以认定。经审理本院认定事实如下：原、被告于2009年2月4日签订商品房买卖合同二份，合同约定：原告购买被告开发建设的东景花园4幢2单元302室、402室。其中302室建筑面积89.12平方米，房价款336423元，402室建筑面积84.02平方米，房价款342344元，合计房价款678767元；由被告负责办理房屋的土地使用权和房屋所有权的初始登记，由被告在2010年12月29日前取得土地、房屋权属证书，交付给原告，由原告办理该商品房转移登记。被告如不能在前款约定期限交付权属证书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起60日内，被告交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的2‰承担违约责任；2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按不退房处理，被告自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。双方在合同第九条还约定出卖人应当在2010年6月30日前，将符合各项条件的商品房交付买受人使用，但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因政府部门原因引起的交付期推迟；3、因买受人原因或其他非出卖人原因造成的交付期推迟。合同签订后，原告按约交付了房款。被告开发的东景花园项目工程于2010年4月2日通过了由五方主体（建设、勘测、设计、监理、施工）参加的竣工预验收，之后陆续通过了消防、气象、规划等相关专项验收。由于南五路改造滞后，市政排污设施未通，导致该项目环保验收无法进行，直至2013年6月接通临时排污管线后，环保预验收才通过。期间被告将未经竣工验收的工程擅自交付使用。针对这一情况，2014年8月22日，仙居县人民政府办公室就东景花园小区竣工验收备案有关事宜作出专题会议纪要，并同意县建设规划局予以办理竣工验收及备案相关手续。2015年1月29日被告开发的建设工程经竣工验收合格进行了建设工程竣工验收备案。2015年11月25日，被告将房屋所有权证交付原告。2017年6月28日被告交付原告房屋的土地使用权证，2017年7月11日，原告办理了房屋的权属转移登记。本院认为：原、被告签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，内容并无违反法律、行政法规强制性规定，双方均应依约履行。按照合同约定，被告应在2010年12月29日前交付房地产权证，而被告在2017年6月28日才交付完毕，按合同约定，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。因此双方在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，违约金的数额随着违约行为的持续性发生不断增长，对这一违约金的给付请求是一种继续性债权，随时间的推移不断发生变化，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，该继续性债权的诉讼时效为两年，原告也未能提供证明其有诉讼时效中断的证据，故被告应支付从原告起诉之日倒推两年即从2015年8月2日至2017年6月28日间按合同约定的已付房款的每日万分之三的违约金141726.54元（678767×0.0003×696天）。被告称延期交付房地产权证，系因县南五路改造滞后、小区部分业主违章建筑以及办理土地使用证时正逢两证合一过渡期造成的，属不可抗力，不应承担违约责任，与合同法不可抗力的规定明显不符，对其辩解，本院不予采纳。被告因县南五路改造滞后，导致被告开发的工程环保验收推迟，即使推迟到2015年1月29日被告办理好工程竣工验收备案的相关手续，商品房交付条件具备，按双方原约定的交证时间，也应在交房后六个月内即2015年7月29日前交付房地产权证，而被告却在2017年6月28日才完成房地产权证的交付，显然均已构成违约。双方约定的违约金也不存在明显偏高的情形，被告主张调整逾期办证违约金无据，本院不予支持。原告诉讼请求的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告仙居县东景房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告吴美珠逾期办证违约金141726.54元，并支付利息（从2017年8月2日起按年利率6%计算到判决履行完毕之日止）；二、驳回原告吴美珠的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8345元，由原告吴美珠负担5210元，由被告仙居县东景房地产开发有限公司负担3135元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审 判 长  郭晓燕人民陪审员  俞树标人民陪审员  潘金考二〇一八年一月十日代书 记员  徐静静附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》：第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。??