文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗天法民四初字第299号原告：广东百脑汇商业设施租赁管理有限公司，住所地：广东省广州市天河区天河路598号广州百脑汇商贸广场IT2F—2C43。组织机构代码：61742682-9。法定代表人：许昆泰，董事长。委托代理人：范金鑫，黄群翔，均系该司职工。被告：付伟，男，1980年2月14日出生，汉族，住湖南省南县。原告广东百脑汇商业设施租赁管理有限公司(以下简称百脑汇公司)诉被告付伟房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告百脑汇公司的委托代理人到庭参加诉讼，被告付伟经本院合法传唤，没有正当理由拒不到庭应诉，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告百脑汇公司诉称：原、被告双方于2013年9月25日签订《百脑汇餐饮租赁合同》，约定由被告在原告商场GZ5Y15柜位进行经营，合同期限为2014年5月1日至2017年4月30日，双方约定该柜位租金为每月27295元，每月支付一次，逾期支付的按每日千分之五的标准支付滞纳金，柜位保证金为54590元。签约后原告依约向被告交付了上述柜位，但自合同签订后，被告拖欠原告租金及水电费，经原告多次催缴费用未果，按签订合同之约定，被告签约业种为“点翠”台式小食及甜品、港式甜品、麻辣烫，但实际经营品类为蒸菜，实属业种不符，导致场内餐饮业态失衡，并且被告承租的店面厨房内防水工程不合格导致原告商场大面积渗水造成一定经济损失，原告曾多次向被告说明情况并要求整改但最终无果，原告为维护自身权益，已依合同约定解除了与被告之间的合同。鉴于被告的违约行为已因为侵犯了原告之合法权益，为维护原告的权利，请求法院判令：一、被告向原告支付2014年6月1日至2014年8月15日的租金67797.26元；二、被告向原告支付逾期支付2014年6月1日至2014年8月15日期间租金的滞纳金（以每月租金为本金，按中国人民银行同期贷款利率四倍计算，自上一月17日起计至实际支付之日止）；三、被告向原告支付柜位占用使用费39484.28元（依据是合同第10.2条，按日租金1倍标准计算，自2014年8月16日至2014年9月28日）；四、被告向原告支付2014年5月1日至2014年7月10日期间水、电费合计13236.96元（包括水费651.36元、电费12585.60元）；五、被告向原告支付封场费用7500元。六、被告向原告支付商场设施修复费14000元；七、原告依约将被告已支付的保证金54590元作为违约金直接扣除；八、被告承担本案诉讼费用被告付伟未答辩。经审理查明：2013年9月25日，原告（甲方，出租方）和被告（乙方，承租方）签订《百脑汇餐饮租赁合同》（以下简称《合同》），约定：甲方同意将位于在广州天河区天河路598号5层商铺号码GZ5Y15总计营业面积为119.65平方米，实用面积82.73平方米；甲方同意乙方将承租房屋用于开设餐饮，经营“点翠”台式小食及甜品、港式甜品、麻辣烫，乙方如改变房产用途，应事先征得甲方书面同意；否则甲方有权制止或视乙方违约而提前终止本合同；本合同的租赁期为3年，自2013年12月14日至2016年12月13日止，2013年11月01日至2013年11月30日为免租期供甲方进行装修、设备安装调试和其他营业准备工作，乙方无需支付租金；2013年12月14日至2014年12月13日固定租金每月27295元，2014年12月14日至2015年12月13日固定租金每月28660元；租金一个一月付，乙方首次付前一个月固定租金应该在本合同签订之日内一次性缴纳；后续乙方每次支付甲方固定租金应提前15日交付甲方后一个月固定租金；乙方按本合同约定时间将租金汇往甲方账号；若上述交租日期逢法定节假日，则甲方可以在法定节假日结束后的第一个工作日向对方履行义务；（9.3条）有下列情形之一，甲方有权选择提前终止合同，乙方缴纳的履约保证金全部不予退还，如果甲方的实际损失超过保证金数额则甲方有权继续要求乙方赔偿其遭受损失的差额部分；…乙方未经甲方书面同意；擅自改变该房产用途，…没有法定或约定的乙方可逾期支付租金的情况，乙方逾期支付租金连续达15日以上，…甲方依据上述情形提前终止合同时，应预先以15天书面通知乙方，乙方应及时迁离并交回房产，租金照实结算；甲方亦可选择不予终止合同；但甲方任有权要求乙方承担违约责任；（9.4条）甲方有下列情形之一，乙方有权选择提前终止合同，甲方违反其保证或责任，或违反本合同其他约定，在乙方通知的补救期内未及时补救，致使乙方不能正常营业或致使乙方的合同权益受到实质损害；甲方未能在法律规定的期间内办妥出租房产所需许可和手续超过三十天的，乙方依据上述情形提前终止合同时，应预先以15天书面通知甲方，甲方应及时退换乙方结余款项，租金照实结算；乙方亦可选择不予终止合同，但乙方仍有权要求甲方赔偿其遭受的损失；（10.1条）无论由于何种原因，租赁关系终止后当日乙方应办妥退房手续，搬离该房产，依原状将该房屋返还甲方，在上述期限后任遗留在店内的物品、添附物，乙方同意放弃其所有权，甲方因清理这些物品、添附物产生的费用和损失由乙方承担；（10.2）乙方明确同意，乙方未经甲方书面同意逾期占用该房屋或逾期缴纳本合同相关费用的，甲方有权对该房屋采取中断水、电、电话、网络等供应以及锁闭店门等措施要求乙方停止营业直至乙方履行第10.1条约定，乙方应该按照该房产日租金的5倍向甲方支付占有使用费，经甲方书面同意乙方逾期占有该房产的，每逾期1日，应该按照该房产的日租金之和的2倍向甲方支付占有使用费；没有法定的或约定的乙方可以逾期支付租金的情况，乙方拖欠租金，应向甲方支付滞纳金，每逾期一日甲方有权向乙方收取拖欠之千分之五的滞纳金；双方于本合同项下所使用之任何往来文书须具备书面形式…以上往来文书通知须亲自送达、传真、挂号信函、特快专递到下述地址及联系人任一方均视为送达…乙方联系地址出为空白等内容。原、被告起租时并未签订书面交接手续，原告称起于2013年年底将案涉商铺交付被告，被告称2014年2月9日左右接收案涉房屋。案涉商铺的起租期为2014年5月1日；被告已向原告缴交保证金54590元、第一个月租金27295元、装修押金12600元；原、被告双方均确认请求法院对装修押金在本案中一并处理。被告未付案涉商铺2014年6月1日之后的租金。被告确认欠缴水费651.36元和电费12585.6元。2014年7月10日，原告对案涉商铺实施封场。原告称2014年9月28日对案涉商铺清场，2014年9月将案涉商铺转租案外人。关于解除合同的原因。原告在本案中称被告逾期交租、经营业种与签约业种不符和店面防水不合格导致原告商场渗水，故于2014年8月15日发函解除合同。对此提交：1.2014年7月9日通知函，该函记载截止2014年7月9日被告欠缴租金和水电费共65996.48元，根据《合同》第9.3条…，被告于7月10日对案涉商铺进行封场处理等；2.2014年8月15日合同终止通知函，该函记载原、被告签订的《合同》自该函发出之日终止，在2014年8月25日前足额缴清与拖欠租金、水电费、封场费用7500元、商场设施修复费用24300元等内容；3.业务联系函，该函出具日期为2014年6月3日，内容为案涉商铺防水工程不合格，多次电话通知整改，但被告未处理，原告决定2014年6月4日晚上开始维修等，商家确认处无人签名；4、2014年7月16日工程合同书及工程量清单，甲方为广东百脑汇商业设施租赁管理有限公司，乙方为广州市天河区员村国龙室内装饰服务部；5.广东省地方税收通用发票，广东百脑汇商业设施租赁管理有限公司向广州市天河区员村国龙室内装饰服务部支付装饰款14000元；6.照片若干。被告对上述证据1和证据2真实性不予确认，没有收到过上述函件；且因为原告耽误了装修期，原告也口头承诺减免租金，本案争议的不是逾期缴纳租金才起诉；对于证据3至证据6，真实性不予确认，漏水问题与被告无关。被告提交2015年5月3日答辩状（2015年4月21日开庭审理）中提出如下抗辩：1.原告没有按照时间交付房产，合同约定2013年11月30号开业，实际一直与拖延至2014年5月1日开业；2.双方协商签订补充协议，但一直未签订，《合同》为无效合同，且为霸王合同；3.原告提供的案涉商铺不合格；案涉商铺开业后旁有其他店装修导致大量粉尘，案涉商铺无管道煤气和升降电梯；且排烟能力不够；4.被告经营蒸的小食，原告的管理人员口头同意按此经营；5.被告的防水是经过原告的检测合格才进场经营，漏水的位置未在案涉商铺下方；6.案涉商铺所在商场采用圆弧设计导致面积实用率太低；7.原告于7月9号下午要求被告改变装修风格，被告要求降租，双方无法达成一致，在此情况下案涉商铺于7月9日晚上被强制封场要求撤离，与漏水和经营项目没有关系，且在撤场时未告知要缴纳任何费用等。对此被告未提交证据，被告未向相关部门申请来开通过煤气管道。被告于2016年5月11日笔录中称被告于2014年2月9日左右进行装修，装修了10多天左右因为原告的消防验收不合格又停工，在2014年5月1日装修完毕。对此，原告提交：1.广州市公安局天河分局于2014年5月12日出具的建设工程消防验收意见书（穗公天消验字﹝2014﹞第261号），记载；我局对广州市天河区天河路598号第五层餐饮建设工程进行消防验收，综合评定该消防验收合格等；2.广州市公安局天河分局于2014年8月13日出具公众聚集场所投入使用、营业前消防安全监察合格证，该证对应地址为广州市天河区天河路598号第五层。被告提交2016年5月31日代理词，被告对租金、滞纳金、违约金均提出异议。本院认为：原告与被告签订的《合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约切实履行。《合约》签订后原告已交付案涉商铺，被告作为承租人应依约支付租金。被告未缴纳2014年6月1日后案涉商铺的租金，对此其提出的抗辩理由为原告未按合同约定迟延交付案涉商铺，案涉商铺未办理消防手续和案涉商铺存在瑕疵，具体表现为案涉商铺开业后旁有其他店装修导致大量粉尘，案涉商铺无管道煤气和升降电梯，且排烟能力不够。付伟应依约向百脑汇公司支付案涉期间的租金。首先，对于案涉商铺存在瑕疵，被告未提交相关证据，其次，双方确定案涉商铺的起租期为2014年5月1日，该日期迟于合同约定的日期（2013年12月14日），但被告未提交向原告依据合同9.4主张要求解除合同或赔偿损失的相关证据，且在此之后实际履行合同；应视为双方对合同起租日期协商一致的变更；最后如上所述合同的起租期为2014年5月1日，但广州市公安局天河分局于2014年5月12日出具的建设工程消防验收意见书，结合合同9.4条约定，被告在合同履行后以消防问题为抗辩，缺乏理据，本院不予采信；故被告上述拒付租金的抗辩理由，缺乏理据，本院均不予采信。原告于2014年7月10日对案涉商铺强制封场，故《合同》于当日实际解除，被告应向原告支付2014年6月1日至2014年7月10日的租金36099.84元（27295+27295÷31×10），对于原告超出上述部分租金的部分，本院不予支持。依据《合同》约定，被告逾期支付租金应支付相应滞纳金，被告对滞纳金提出异议；结合本案案情和原告的诉请，本院酌情将逾期缴付租金的滞纳金的标准调整为按中国人民银行规定的金融机构记收逾期贷款利息的标准计算，故被告应向原告支付逾期支付2014年6月1日至2014年7月10日租金的滞纳金，以当月欠付租金为本金，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率，自上一月17日起计至实际支付之日止，但每期滞纳金以本金为限。关于合同解除问题。原告称被告未经其同意改变经营种类，原告未提交其向被告以此为为由解除合同或提出异议的证据，且在其合同终止通知函中未提及该原因，在合同实际履行至实际封场后再以此为由要求解除合同，缺乏理据，本院不予支持。结合上文已论述被告应依约向原告支付2014年6月以后的租金和合同明确约定被告逾期缴纳租金超过15日，原告有权立即解除租赁关系，收回出租场地，不予退还履约保证金，但原告据此解除合同应高提前15日书面通知被告；本案中原告并未提交在强制封场之日提前15日通知被告的证据，故原告以被告逾期交租为由解除《合同》理据充分，但实际履行亦存在瑕疵。综合本案案情，原告无需向被告退还履约保证金即保证金54950元；对于原告要求被告承担超出上述部分违约责任的部分（即柜位占用使用费和封场费用），本院不予支持。关于漏水装修损失问题。原告主张被告防水工程不合格导致漏水问题，但对此提交的证据上并无被告的确认，被告质证亦对其不予确认，结合原告实际封场后在其出具合同终止通知函中未提及该原因和案涉商铺已转租案外人，故原告主张的装修损失，缺乏理据，本院不予支持。关于水电费问题。被告确认未支付水电费共计13236.96元，但双方均确认被告已向原告支付装修押金12600元，双方均同意在本案中处理，为避免诉累，本案一并在上述水电费抵扣，故被告向原告支付水电费636.96元。被告付伟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本案依法作缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第六十一条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告付伟向原告广东百脑汇商业设施租赁管理有限公司支付2014年6月1日至2014年7月10日的租金36099.84元；二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告付伟向原告广东百脑汇商业设施租赁管理有限公司支付逾期支付2014年6月1日至2014年7月10日租金的滞纳金（以当月欠付租金为本金，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率，自上一月17日起计至实际支付之日止，每期滞纳金以本金为限）；三、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告付伟向原告广东百脑汇商业设施租赁管理有限公司支付水电费636.96元（已抵扣装修押金12600元）；四、原告广东百脑汇商业设施租赁管理有限公司无需向被告付伟退还保证金54590元；五、驳回原告广州百脑汇公司有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4240元，原告广东百脑汇商业设施租赁管理有限公司承担1940元，被告付伟承担2300元。如不服本判决，原、被告双方可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  龙 帅人民陪审员  肖致富人民陪审员  梁瑞芳二〇一六年六月三十日书 记 员  梁怡筠李艾潼本判决书于2016年月日送达