安徽省淮北市相山区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）皖0603执异67号
案外人：陈伟忠，男，1953年11月10日出生，汉族，淮北市皖菱机电设备工程有限公司法定代表人，住安徽省淮北市相山区。
申请执行人：巩玉金，女，1965年9月18日出生，汉族，淮北矿业集团石台矿幼儿园退休职工，住安徽省淮北市杜集区。
被执行人：崔怀安，男，1958年7月28日出生，汉族，户籍地安徽省淮北市相山区，经常居住地安徽省淮北市相山区。
被执行人：魏玉珍,女,1960年1月16日出生，汉族，户籍地安徽省淮北市相山区，经常居住地相山区。
本院在执行巩玉金与崔怀安、魏玉珍民间借贷纠纷一案中，案外人陈伟忠对查封被执行人崔怀安、魏玉珍位于淮北市相山区桓××路××号云天××××#××室的房屋提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人陈伟忠称，2011年12月16日，崔怀安、魏玉珍以327890元的价格从淮北云天置业有限公司购买涉案房屋。2015年魏玉珍之子魏志罡向陈伟忠借款30万元，并承诺于当年11月30日之前清偿，如不能清偿，则自愿以涉案房屋抵偿借款。2015年12月29日，崔怀安、魏玉珍自愿将涉案房屋作价50万元卖给陈伟忠以抵偿借款，因崔怀安、魏玉珍与淮北云天置业有限公司的房屋买卖合同被封存，无法办理合同当事人变更，故崔怀安写下房屋出卖情况说明，并表示同意为陈伟忠办理房屋过户手续。同时，崔怀安、魏玉珍将其身份证、结婚证复印件、商品房买卖合同、安徽省商品住宅销售明码标价书、购房发票及房屋钥匙交付陈伟忠。2016年2月20日，魏玉珍向陈伟忠借款5万元。陈伟忠占有涉案房屋，系房屋所有权人，法院执行上述房屋违反法律规定，请求撤销（2017）皖0603执19号执行裁定书，停止对淮北市相山区桓××路××云天××都东××＃××室的拍卖，并解除查封。
案外人陈伟忠为证明其主张向本院提交了以下证据复印件：1、（2017）皖0603执19号执行裁定书；2、崔怀安、魏玉珍身份证、结婚证复印件；3、商品房买卖合同；4、安徽省商品住宅销售明码标价书；5、购房发票；6、借条；7、承诺书（房屋出卖情况说明）。
申请执行人巩玉金答辩称，根据物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。陈伟忠并非房屋登记权利人，其所称对涉案房屋享有物权，无法律依据。且陈伟忠仅提供了借条，借款人系魏志罡，无转账凭证。陈伟忠与本案被执行人崔怀安、魏玉珍并无债权债务关系，即使有也未经司法程序确认，不能确定债务的真实性、关联性。综上，陈伟忠的异议请求不成立，请求依法驳回。
申请执行人巩玉金未提供证据。
被执行人崔怀安、魏玉珍答辩称，其与陈伟忠协商过卖房问题，2015年12月29日崔怀安应陈伟忠之请出具房屋出卖情况说明，并将涉案房屋相关资料交付陈伟忠。房屋买卖合同为要式合同，转让应当签订书面转让合同。但崔怀安、魏玉珍与陈伟忠并未签订书面房屋买卖合同，也未办理过户登记，房屋买卖合同关系未能成立。崔怀安、魏玉珍同意卖房筹款是为了偿还巩玉金的借款，其与巩玉金的借款合同经过公证，该借款于2015年9月18日到期，也早于崔怀安出具房屋出卖情况说明的日期，应当处置涉案房屋以实现巩玉金的债权。陈伟忠与魏志罡之间30万元的借款合同关系，与崔怀安、魏玉珍无关，也未发生债的移转。崔怀安、魏玉珍应当以自己名下的房屋优先清偿自己对巩玉金的债务。故陈伟忠的异议请求不成立，请求依法驳回。
被执行人崔怀安、魏玉珍为证明其主张向本院提交了以下证据复印件：1、公证书；2、公证费发票。
本院查明，巩玉金与崔怀安、魏玉珍民间借贷纠纷一案，本院于2016年5月4日作出（2016）皖0603财保204号民事裁定书，裁定冻结被申请人崔怀安、魏玉珍银行存款25万元或查封其价值相当的其他财产。次日，本院查封崔怀安、魏玉珍名下的位于淮北市相山区桓××路××云天××都东××＃××室的房屋。本院于2016年10月17日作出（2016）皖0603民初3111号民事判决书，该判决书确认：被告崔怀安、魏玉珍于判决生效后十日内偿还原告巩玉金借款本金25万元及自2015年9月19日至本金清偿之日止的利息（按照年利率6%）、违约金（按年利率10.8%），支付律师费8000元、邮寄费60元。判决生效后，因崔怀安、魏玉珍未履行判决书确定的义务，巩玉金遂向本院申请强制执行。2017年8月9日，本院作出（2017）皖0603执19号执行裁定书，裁定拍卖被执行人崔怀安名下位于淮北市相山区桓××路××云天××都东××＃××室（所有权证号：××号）的房屋。2017年9月14日，本院就涉案房屋在司法拍卖网络平台上进行公开拍卖，次日由竞拍人许崇庆竞拍成交。现陈伟忠向本院提出执行异议，请求撤销（2017）皖0603执19号执行裁定书，停止对淮北市相山区桓××路××云天××都东××＃××室的拍卖，并解除查封。
另查明，淮北市相山区桓××路××云天××都东××＃××室房屋（所有权证号：××号）于2011年12月22日办理了预售商品房预告登记，房屋登记权利人为崔怀安、魏玉珍共有。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项的规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；……”，本案涉案房屋登记为崔怀安、魏玉珍共有。陈伟忠与崔怀安、魏玉珍未正式签订书面买卖合同，而崔怀安出具的自愿将涉案房屋作价50万元卖给陈伟忠以抵偿借款的房屋出卖情况说明上，魏玉珍署名由崔怀安代签。陈伟忠所述对魏志罡享有30万元债权，对魏玉珍享有5万元债权，用以抵偿50万元的房屋作价款，但债具有相对性，其未能证明魏志罡应承担的30万元债务移转为崔怀安、魏玉珍承担，且其享有的债权也不足以抵偿全部房款。陈伟忠以崔怀安、魏玉珍作价出卖涉案房屋，涉案房屋归其所有为由提出异议，不足以排除执行，本案对涉案房屋的执行于法有据，故对其异议请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下：
驳回案外人陈伟忠的异议请求。
如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 胡 剑
审判员 孙雪薇
审判员 王 敏
二〇一七年十一月十日
书记员 张 翌
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》
第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：
（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：
（一）案外人是否系权利人；
（二）该权利的合法性与真实性；
（三）该权利能否排除执行。
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。