浙江省台州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙台民终字第126号
上诉人（原审被告）梁甲。
委托代理人许某。
被上诉人（原审原告）乐某某。
委托代理人：沈某某。
原审被告：江某某。
第三人：梁乙。
第三人：陈某某。
上诉人梁甲因房屋买卖纠纷一案，不服浙江省温岭市人
民法院（2009）台温民初字第1127号民事判决，向本院提起上
诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原判查明，2009年2月24日，原告乐某某与被告梁甲、江
某某签订房屋买卖合同一份，约定：两被告将其所有的坐落于
温岭市××××号（三区）的房屋（土地使用证号：温国用（
2009）第21342号；地号：001-001-114-00033-
007）一间以1080000元的价格卖给原告，该款在原告申请产权
转移之日前付清。具体付款时间为：2009年2月24日付定金100
000元，2009年3月5日前付500000元，房屋移交时付380000元
，产权移交之日付100000元。同时还约定：两被告如不按合同
约定的日期交付房屋，每逾期一天按房屋转让价款总额的3‰
计算违约金给原告。逾期超过一个月时，原告有权解除合同。原告全部或一部分不履行合同约定的日期支付房款，其逾期款
项原告加付按日3‰计算的违约金给两被告。逾期超过一个月
时，两被告有权解除合同，但合同未写明房屋交付日期。合同
签订后，两被告及第三人梁乙分别于2009年2月24日、3月5日
、4月21日、5月11日、5月25日、5月29日、6月5日收取原告支
付的购房款共计830000元。2009年4月11日，被告梁甲与第三
人梁乙向原告借款50000元。原告接收钥匙后，对房屋进行了
部分装修。
另查明：被告梁甲、江某某原系夫妻，2009年3月22日协
议离婚。梁丙系两被告之女，生于2006年12月23日。两第三人
系被告梁甲父母。讼争房屋的建房用地由梁乙、陈某某、梁甲
、江某某、梁丙五人共同申请报批。批准的房屋用地80㎡（二
间），实际建造的房屋占地面积87.76㎡，非法占用土地7.76
㎡，温岭市国土资源局于2009年4月27日作出处罚。同日，原
告交纳违法建筑物没收作价款6208元。讼争房屋的土地使用证
登记在被告梁甲名下，温岭市土地登记发证机关已颁发土地使
用证。2009年8月7日，温岭日报在六-
七版中缝遗失通告中，刊登梁甲遗失土地使用证一本，声明作
废。同年8月12日，温岭日报认为刊登错误，更正为遗失梁甲
土地使用证一本，地号：001-001-114-00033-
007；证号：温国用（2009）第21342号，声明作废。该宗土地
性质属国有（划拨），可以转让。2009年6月23日，案外人赖
某某提出财产保全申请，要求查封坐落于温岭市××××楼房
，保全财产金额为230000元。同年6月26日，本院作出裁定，采取财产保全某施。诉讼中，原告表示可以在未付房款的范围
内对被告梁甲的债务代为偿还。
原审法院认为：被告梁甲、江某某与原告签订的房屋买
卖合同，系双方真实意思表示，内容合法，且经温岭市人民政
府确认该宗土地使用权可以转让。因此，应认定有效。两被告
应当遵循诚实信用原则，全面履行房地产权属的转移义务。被
告梁甲辩称讼争房屋系被告与第三人共同共有，被告梁甲、江
某某无权处分；该房屋违章超面积，按规定不得买卖；购房款
至今未付清，原告违约在先。讼争房屋的建房用地经梁乙、陈
某某、梁甲、江某某、梁丙五人共同申请报批，被告梁甲、江
某某出卖房屋时，除梁丙系未成年人外，理应征得第三人梁乙
、陈某某的许可。但是，被告梁甲、江某某在实施房屋买卖过
程中，大部分购房款已收取且原告已入屋装修；房屋买卖合同
约定具体付款时间为：2009年2月24日付定金100000元、2009
年3月5日前付500000元，对此原告已付清。关于房屋移交时付
380000元的问题，原告已支付230000元，且被告梁甲与第三人
梁乙又向原告借款50000元，虽尚缺100000元，但原、被告对
房屋的移交时间、方式无明确约定，被告实际上是否已向原告
最终移交房屋也无法确定，因此不能认定原告延误付款，被告
梁甲称原告违约在先，该院不予采信。至于讼争房屋非法占用
土地7.76㎡，温岭市国土资源局已作出处罚，按规定被告可以
办理房屋产权证并进行过户。综上，被告梁甲的抗辩意见缺乏
事实和法律依据，该院不予采纳。第三人梁乙、陈某某述称原
、被告签订房屋买卖合同时不知情。因两被告与两第三人同住一村，相距不远，原告对房屋进行了装修，而两第三人亦未提
出异议，况且第三人梁乙本不认识原告，却与被告梁甲共同向
原告借款50000元，应当知道出借人的特殊性。因此，应认定
为两第三人知道两被告出卖共有房屋而不提出异议，视为两第
三人已同意两被告出卖共有房屋，故第三人梁乙、陈某某的抗
辩意见证据不足，该院不予采信。原告合理之诉请，该院予以
支持。但由于该房屋已被他人申请财产保全，被告梁甲的实际
债务尚未执行完毕，只有财产保全某施解除后，方可办理房地
产的过户登记手续。关于在温岭日报刊登遗失声明一事，不影
响买卖合同效力及被告的法定义务。至于未清房款问题，不属
本案处理范围。依照《中华某某共和国合同法》第四十四条、
第一百三十五条、《中华某某共和国物权法》第九十七条、《
最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用
法律问题的解释》第九条、《中华某某共和国民事诉讼法》第
一百三十条的规定，判决如下：一、原告乐某某与被告梁甲、
江某某于2009年2月24日签订的房屋买卖合同有效。二、被告
梁甲、江某某在本判决发生法律效力后并在财产保全某施解除
后即协助原告乐某某，将坐落于温岭市××××号（三区）房
屋一间的房屋所有权、土地使用权（土地使用证号：温国用（
2009）第21342号；地号：001-001-114-00033-
007）过户登记在原告乐某某名下。案件受理费14520元、财产
保全费5000元，共计19520元，由被告梁甲、江某某各半负担
。
宣判后，被告梁甲不服，上诉称：一、房屋买卖事宜未经共有梁乙、陈某某同意，故房屋买卖合同应当无效。二、上
诉人已于2009年4月将房屋交付给被上诉人，被上诉人接收后
开始装修，故原审法院作出房屋未最终移交的认定是错误的。
三、由于被上诉人未按约支付第三期房款，故上诉人有权依据
合同约定解除房屋买卖合同。请求法院依法改判解除上诉人与
被上诉人的房屋买卖合；没收被上诉人支付的定金人民币10万
并要求被上诉人支付按房屋转让价款总额10%的赔偿金。
被上诉人乐某某辩称：一、第三人对梁乙、陈某某对房
屋买卖事实是明知，有第三人出具的借条予以证实。二、房屋
装修与实际交房屋属于不同概念，被上诉人并未实际占有房屋
。三、被上诉人起诉原因是上诉人另有债务，造成本案讼争房
屋被查封，不存在被上诉人拒付房款的事实。请求二审法院维
持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，第三人梁乙在2009年4月11日与上诉人一起以
借款名义向被上诉人收取购房款5万元，这一事实足以证明第
三人梁乙对房屋买卖事实是明知的。原审判决合同有效后，第
三人梁乙、陈某某并未提起上诉，现上诉人以房屋买卖未经第
三人同意为由主张合同无效的理由不能成立。被上诉人对涉讼
房屋进行装修，但双方正式交房意思不明确，且上诉人仅将装
修钥匙交予被上诉人，并未将房屋全部钥匙交给被上诉人，故
原审认定房屋未实际交付是正确的。由于房屋未正式移交，故
第三期付款条件尚未成就，故上诉人主张合同可以解除的理由
不能成立。综上，上诉人上诉理由不能成立。根据《中华某某共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定
，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14520元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审判长 郭晓明
审判员 王文兴
审判员 朱贤和
二〇一〇年四月十三日
书记员 沈杭萍