宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）宁01民终2733号
上诉人（原审被告）：宁夏隆基房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区泰康街83号隆基商务大厦24层。
法定代表人:房正，公司总经理。
委托诉讼代理人：脱万良，甘肃高原律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：孟庆军，男，1980年5月26日出生，汉族，个体从业者，住宁夏回族自治区银川市。
被上诉人（原审原告）：吴炳文,男,1977年11月25日出生,汉族，个体从业者，住宁夏回族自治区银川市。
被上诉人（原审原告）：周明,男,1981年3月28日出生,汉族，个体从业者，住宁夏回族自治区银川市。
被上诉人（原审原告）：孟晓光,男,1976年6月20日出生,汉族，个体从业者，住宁夏回族自治区银川市。
上述四被上诉人共同委托诉讼代理人：王新华、张猛，北京大成（银川）律师事务所律师。
上诉人宁夏隆基房地产开发有限公司因与被上诉人孟庆军、吴炳文、周明、孟晓光房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2016）宁0106民初5530号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月10日立案后，依法组成合议庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九第一款规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
宁夏隆基房地产开发有限公司上诉请求：1.撤销银川市金凤区人民法院（2016）宁0106民初5530号民事判决，对本案予以重新审理；2.由被上诉人承担本案全部上诉费用。事实和理由：一、一审判决认定案件事实错误。第一、一审判决对2013年2月7日和2014年7月24日所签二份意向房源确认单的效力认定错误。1、从双方所签《上元名筑》意向房源确认单的订立时间和交付购房定金的时间来看，签约和缴纳购房定金时，上诉人尚未取得商品房买卖的预售许可证明，意向房源确认单效力应当是无效的。2、从二份《上元名筑》意向房源确认单实际履行情况看，一份签订但未实际履行，一份只缴纳购房定金，其余购房款并未按约缴纳。即2013年2月7日，《上元名筑》意向房源确认单所约定的房源是上元名筑项目二期商业街12号楼1房（备选10楼3房），建筑面积1619.99平方米，总价款19479118元，签约后四购房人未支付款项。而2014年7月24日，吴炳文个人所签的《上元名筑》意向房源确认单所约定的房源却是上元名筑项目二期商业街11号楼西侧，建筑面积1039.52平方米（含1－3层及地下室），总价款12772664元，签约后吴炳文个人付款290万元的购房定金。其他被上诉人未缴纳购房款，也未缴纳购房定金。因此该二份《上元名筑》意向房源确认单是无效的。请二审纠正。第二、一审判决对2013年2月7日和2014年7月24日所签二份意向房源确认单的合同性质认定错误。从二份《上元名筑》意向房源确认单的合同性质来看，此二份意向房源确认单虽然具有商品房买卖合同的主要内容，但出卖人（上诉人）并没有按确认单约定收到买受人（被上诉人）的购房款。只是收到了被上诉人之一的吴炳文缴纳的290万元意向房源购房定金。因此不能按最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定认定《上元名筑》意向房源确认单就是商品房买卖合同。充其量只是双方为订立正式的商品房买卖合同所订的意向性、临时性认购协议，所交定金只是作为订立商品房买卖合同的担保。第三、一审判决未对2013年2月7日和2014年7月24日所签二份意向房源确认单前后关系、签约主体以及四被上诉人与上诉人签订于2015年《认购协议书》的关联性进行分析认定，签约主体混乱，内容不一。1、从二份《上元名筑》意向房源确认单的签订主体、内容、购房价款、所定房屋的位置来看，二份意向房源确认单签约主体混乱，内容不一，前后不具有关联性。2、从2015年7月1日，由四被上诉人与上诉人签订的《认购协议书》内容表明的意思上看似乎和前面二份房源确认单有关联。但购房款的缴纳人却只有孟晓光个人，无其他交款人。因此一审判决对此未予认定，属认定案件事实不清。同时从案件审理程序上还存在能否合并审理的程序瑕疵问题。第四、2015年7月1日，由四被上诉人与上诉人签订的《认购协议书》因双方对签约内容存在重大误解，合同本身显失公正，应当予以撤销。1、补差价款的计算存在重大误解。2、补差价的基础不存在，协议有关补差价的约定显失公平。3、现所定房屋只是取消1、2层，第3层不变，且面积由原来的每层262平方米增大到922平方米的1、2、3间。价款却由原定的每平方米12287元降低到现在的每平方米5483元。每平方米降了6804元，降幅达55%。这显然有失公允。因此内容存在重大误解，合同条款显失公正，应当予以撤销。第五、33万元租费不应计算为被上诉人的购房款。1、2015年7月1日，四上诉人虽然与上诉人签订《认购协议书》，但被上诉人并未按协议约定全部缴纳购房款。2、双方在《认购协议书》之后也未进一步签订正式的商品房买卖合同，也未对此房进行买卖的备案登记。也未实际交付房屋，因此此房所有权尚未归上诉人所有。出租此房所获的租金不应归上诉人。一审判决对此认定错误。综上，一审判决认定案件事实错误，适用法律不当，请二审予以纠正并改判
四被上诉人答辩称：一审法院认定事实正确，上诉人的上诉请求没有事实依据和法律依据，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。一、被上诉人的诉讼请求为判令上诉人继续履行合同并为被上诉人办理房屋权属证书，一审法院查明的事实清楚明确，判决并无不当；一审法院根据被上诉人的诉讼请求，经过审理后认定2015年7月1日，被上诉人与上诉人签订的《认购协议书》约定了双方当事人的名称，房屋基本情况、房屋价款、付款方式、付款时间的等，具备商品房买卖合同主要内容，符合购房合同要件，认定为商品房买卖合同。并且该协议书中双方意思表示清晰、明确。不违反法律、行政法规强制性规定，亦不存在显失公平情形，该协议书合法有效。一审法院依据原告的诉讼请求，查明两份《上元名筑》意向房源确认单与双方签订的《认购协议书》存在前后关联性的事实，并未认定两份《上元名筑》意向房源确认单是亦属于商品房买卖合同，不存在上诉人所谓的未取得商品房预售许可证而签订商品房预售合同违背法律强制性、禁止性规定的事实基础。无论是被上诉人孟庆军、吴炳文、孟晓光三人还是吴炳文一人签订的《上元名筑》意向房源确认单，都不能否定双方签订的《认购协议书》是生效的购房合同这一事实，也不能否定被上诉人已经支付大部分购房款的事实。更不能否定上诉人一直怠于履行为被上诉人签署正式商品房买卖合同并办理房屋备案和房屋权属证书义务的事实。二、被上诉人与上诉人签订的《认购协议书》系双方真实意思表示，不存在所谓的重大误解和显示公平情形，该协议书合法有效；被上诉人与上诉人签订的《上元名筑》意向房源确认单明确约定认购的房屋为金凤区上元名筑二期商业街11#楼西侧，建筑面积1039.52平方米（含1－3层及地下室），总价款12772664元整，后因上诉人总体规划调整，要求被上诉人配合更换为11#楼3层1、2、3号商铺，总面积922平方米，总价款900万元整，并签订了《认购协议书》，该协议书载明将被上诉人购买的上元名筑商业街11#楼商铺共计面积1039.52平方米（含1－3层及地下室）统一变更为11#号楼3层1、2、3号商铺。上诉人对被上诉人购买房屋面积地上1、2、3层共计788.84平方米，以5000元／平方米的价格进行补偿，共计差价人民币3944200元整。上诉人作为涉案房屋销售企业和专业的房屋销售机构，对于房屋层数、房屋面积、房屋价款等约定均具有高于普通消费者的理解能力。该约定清晰明确，系双方真实自愿意思表示，并不存在所谓的重大误解和显失公平情形，不符合合同法关于合同无效及撤销法定要件。三、对于涉案房屋租赁费归谁所有的问题。在2015年7月，被上诉人与上诉人签订《认购协议书》后，该房屋便已经出售于被上诉人，对于房屋的占有、使用、收益、处分的权利，均应由被上诉人来行使。上诉人无权另行出租并取得租赁费。自2016年1月份开始，被上诉人一直催促上诉人签订正式商品房买卖合同并办理房屋备案和房屋权属证书，但上诉人一直推拖不予办理。上诉人已经严重侵害被上诉人的合法权益，在被上诉人不知情的情况下，上诉人擅自将被上诉人购买的涉案房屋出租给第三人，更是严重违背契约精神，严重侵害被上诉人权益的表现。上诉人不仅无权取得涉案房屋的租赁收入。还应赔偿被上诉人应无法占有使用涉案房屋产生的损失。另在双方最后一次签订的《认购协议书》和一审判决前，上诉人已经取得了该房屋的预售许可证，故不存在该合同无效的事实依据。综上，上诉人的上诉请求，没有事实依据和法律依据，请驳回其上诉请求，维持一审判决。
孟庆军、吴炳文、周明、孟晓光向一审法院起诉请求：1、依法判令被告履行《认购协议书》全部内容，并为原告办理相关房屋备案登记手续；2、判令被告承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：被告宁夏隆基房地产开发有限公司与案外人银川颐安建设集团有限公司金凤分公司合作开发位于银川市金凤区上元名筑建设工程项目。2013年2月7日，原告孟庆军、吴炳文、孟晓光与案外人银川颐安建设集团有限公司金凤分公司签订《上元名筑》意向房源确认单一份，约定原告购买银川市金凤区上元名筑项目二期商业街12#楼1房（备选10号楼3房），建筑面积1619.99平方米，总价款为人民币壹仟玖佰肆拾柒万玖仟壹佰壹拾捌元整（￥：19479118元）。该确认单中对付款方式做出明确约定，并明确意向房源一经购买，在认购方未违约的情况下开发商不得再另行出售。
后案外人银川颐安建设集团有限公司金凤分公司退出银川市金凤区上元名筑建设工程项目，由被告宁夏隆基房地产开发有限公司独自开发建设。2014年7月24日，被告宁夏隆基房地产开发有限公司与原告吴炳文签订《上元名筑》意向房源确认单一份，将所购买房屋变更为银川市金凤区上元名筑项目二期商业街11#楼西侧，建筑面积1039.52平方米（含1-3层及地下室），总价款为人民币壹仟贰佰柒拾柒万贰仟陆佰陆拾肆元整（￥：12772664元）。该确认单中亦对付款方式做出明确约定，并明确意向房源一经购买，在认购方未违约的情况下开发商不得再另行出售。被告向于当日向原告出具收据一份，注明”收到吴炳文11号楼西侧商业定金”290万元。
2015年7月1日，被告宁夏隆基房地产开发有限公司与原告孟庆军、周明、吴炳文、孟晓光签订《认购协议书》一份，明确：双方协商一致同意将原告购买的房屋调整至11#楼3层1、2、3号商铺，总面积为922平方米（最终以银川市房产局实测面积为准多退少补），总价为900万元。同时，将原乙方（原告）购买的地上1、2层房屋产权由乙方退回甲方（被告）所有，由甲方另行销售。原乙方购买房屋面积地上1、2、3层共计788.84平方米，地上部分由甲方给乙方补差价每平米5000元，共补差价叁佰玖拾肆万肆仟贰佰元整（￥：3944200元）。该差价款用于冲抵乙方2015年7月1日确认的11#3层房款，余额部分按双方确认的上述总价款由乙方补足。项目竣工验收后，被告须按银川市房屋权属登记机关最终的核定面积与原告签订《商品房买卖合同》并办理房屋备案和房屋权属证书
2015年8月19日，被告向原告出具收据一份，注明”收到孟晓光11号楼3层房款”100万元。
现在该房屋已竣工验收完毕，达到交付和备案的条件，被告并未按协议约定及时与原告签订正式的商品房买卖合同并办理房屋备案和房屋权属证书，故原告诉至法院，请求判如所请。
另查明，原、被告双方一致同意（2016）宁0106民初5817号民事判决书中确认被告欠原告借款593085元用于抵顶原告欠被告的购房款。
还查明，就涉案房屋的出租使用，被告于2015年4月28日与案外人沈刚签订《营业房租赁合同》一份，并收取其租金33万元；原告于2016年5月6日与沈刚签订《营业房租赁合同》一份，确定涉案房屋装修期间自2016年5月10日起至2016年8月9日止，认可首期支付租金33万元已支付。但被告并未将收取的33万元房屋租金转交给原告。
一审法院认为，原告孟庆军、吴炳文、周明、孟晓光与被告宁夏隆基房地产开发有限公司签订的《认购协议书》符合合同的形式要件；结合原、被告间签订的《上元名筑意向房源确认单》的内容能够确定《认购协议书》系双方真实意思表示，被告调整原告所购买房屋坐落，自愿补偿差价3944200元并将该差价冲抵购房款的意思表示清晰、明确，不违反法律及行政法规强制性规定。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：”商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案原、被告双方签订的《认购协议书》明确记载了双方当事人的名称、商品房基本状况、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间等事项。上述约定，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，结合被告就调整前原告确认的意向房屋实际出售价值，该《认购协议书》并不存在显失公平的情形。故被告的答辩意见，法院不予采纳。通过原告提交的购房款收据可以认定，原告已履行的付款总额为8767285元，即缴纳房款390万元、补偿差价款3944200元、欠借款593085元、代收房屋租金33万元。故原告已履行了合同的主要付款义务。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，涉案《认购协议书》应认定为商品房买卖合同，合同的其他未尽条款应由双方当事人协商确定，协商不成的，应按国家规定及行业规范、行业习惯予以确定。且该合同客观上能够履行，订立合同的目的能够实现，该协议应当继续履行，即在合理期限内，被告有义务协助原告办理房屋备案登记手续。对于原告尚有232715元房款未付部分，应由其承担继续履行的义务。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第六条、第十五条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决：被告宁夏隆基房地产开发有限公司于本判决生效后十日内就上元名筑项目二期商业街11号楼3层1、2、3号商铺协助原告孟庆军、吴炳文、周明、孟晓光办理产权备案登记手续。案件受理费100元，保全费5000元，合计5100元，由被告宁夏隆基房地产开发有限公司负担。
本院二审期间，上诉人、被上诉人未提交新证据。
二审查明的事实与一审法院认定的事实一致，对一审法院认定的事实本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点一、一审判决是否存在对二份意向房源确认单的合同性质认定错误及意向房源确认单与《认购协议书》的关系问题。本案中，经一审法院查明2015年7月1日，上诉人与被上诉人签订《认购协议书》前，被上诉人以三被上诉人孟庆军、吴炳文、孟晓光的名义和被上诉人吴炳文的名义分别与银川颐安建设金凤分公司和上诉人签订《上元名筑》意向房源确认单，从上述意向房源确认单的内容及此后上诉人与被上诉人签订的《认购协议书》的内容表明，上诉人与被上诉人最终签订的《认购协议书》是在上述两份意向房源确认单的基础上根据具体情况的变化而形成，一审法院亦未认定上述两份意向房源确认单具有商品房买卖合同的内容，仅认定《认购协议书》具有商品房买卖合同的内容。虽上述意向房源确认单、《认购协议书》的签订的主体不同，但从上述确认单、《认购协议书》所载明的内容看，后签订协议均对与前协议的关系予以反映，且上诉人、被上诉人最终签订的《认购协议书》已对前述行为予以确认、亦无异议，故上诉人上诉称一审判决对2013年2月7日和2014年7月24日所签二份意向房源确认单的合同性质认定错误及一审未对《认购协议书》与意向房源确认单的关联性进行分析认定的理由不能成立。焦点二、被上诉人与上诉人签订的《认购协议书》是否存在重大误解、显失公平问题。本案中，上诉人与被上诉人签订的《认购协议书》载明，上诉人将被上诉人原购买的一至三层，调整为购买三层房屋，上诉人自愿为被上诉人补偿差价3944200元并将该差价冲抵被上诉人所购买房屋的房款，该意思表示清晰、明确，不违反法律及行政法规强制性规定，故上诉人上诉称《认购协议书》存在重大误解、显失公平的异议不能成立，一审法院对《认购协议书》的效力认定并无不当。焦点三、33万元租凭费应否计入被上诉人的购房款。一审中，被上诉人提交的证据证实上诉人在与被上诉人签订《认购协议书》前将被上诉人认购的房屋与他人签订租赁合同并收取租金33万元，被上诉人发现后，经协商被上诉人与承租人重新签订租赁合同，上述租金仍由上诉人占有，一审法院将上诉人收取的33万元租金计入被上诉人已付款中，处理并无不当，上诉人对此所提上诉理由不予采信。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判；
二审案件受理费100元，由上诉人宁夏隆基房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈勇军
审判员 杨巧玲
审判员 黑 琴
二〇一七年十二月十九日
书记员 袁 萍
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
......
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。