山东省济宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济民终字第1693号
上诉人（原审被告）嘉祥县宜和置业有限公司。
法定代表人王忠军，系该公司董事长。
委托代理人庞某，嘉祥金镜法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）张焕荣，居民。
委托代理人郗金庆。
上诉人嘉祥县宜和置业有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服嘉祥县人民法院（2013）嘉民初字第2372号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，原告张焕荣于2011年7月25日在被告处购买商品房一套，附属用房一个，双方签订了书面商品房买卖合同和房屋（预售）合同附件。与本案争议内容相关的合同条款内容如下：第八条交付期限出卖人应当在2012年1月6日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5、×。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、遇到政府有关部门批准的规划设计、政策、法规变更或政府行为等属于出卖人所不能控制的事由造成出卖人不能按期交房的。3、×。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2、×。第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人须在出卖人发出交房通知之日起七日内接受办理商品房交接手续（包括付清购房款及相关费用）。逾期视为买受人放弃购买权，出卖人有权将该房屋出售他人，出卖人退还买受人所有购房款并不因此承担责任，但买受人有正当理由并于交接期内书面告知出卖人并经出卖人同意的除外。房屋（预售）合同附件约定原告购买的附属用房编号为0001幢01单元16，计款24384元。合同签订后，原告按约定于2011年9月28日交付了房款247511元，于2012年2月17日转按揭款200000元，共计交款447511元（含附属用房款24384元）。被告出具了预收款收据。在约定交房期限后，因被告不能提供房屋验收报告，原告提起诉讼，要求被告按约定承担逾期交房的违约责任。
原审法院认为，原、被告所签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效。由于原、被告已在合同中对交房的时间、被告交房时应当提供住宅质量保证书和住宅使用说明书以及因不能提供证明文件导致延期交房的责任承担进行了明确约定，被告应当按照上述约定履行相应的义务，否则被告应当承担违约责任。由于被告未能提供住宅质量保证书和住宅使用说明书及原告违约的相应证据，其辩解理由缺乏事实根据及法律依据，对其辩解不予采纳，被告应当继续履行合同。被告延期交房的行为已经构成违约，被告应当根据双方合同的约定自2012年1月7日起按照原告已交房款的日万分之二的标准支付违约金；根据双方合同约定的标准及被告实际延期交房的期限，原告要求被告支付自2012年1月7日起至2013年12月6日期间的违约金60971.54元，并未超过应付违约金的数额，予以支持。综上，本案事实清楚，证据充分，原告的主张符合法律规定，予以支持。关于原告主张的2013年12月7日以后的违约金问题，鉴于原告已诉请被告继续履行合同，对该请求予以支持，故对2013年12月7日以后该合同履行情况及违约责任，双方均应按合同约定履行，故原告要求2013年12月7日以后的违约金本案不予明确。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告嘉祥县宜和置业有限公司继续履行原、被告于2011年7月25日签订的商品房买卖合同。二、被告嘉祥县宜和置业有限公司于判决生效之日起五日内支付原告张焕荣2012年1月7日至2013年12月6日期间的逾期交房违约金60971.54元。案件受理费1324元，由被告嘉祥县宜和置业有限公司负担。
上诉人嘉祥县宜和置业有限公司不服原审判决，向本院提起上诉称：被上诉人购买的住宅房，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定交房期限为2012年1月6日前，交房条件为：1、该商品房经验收合格。也就是说，该商品房只要单体验收合格即具备了交房的条件。事实上，被告方于2011年7月22日组织施工单位、监理等部门对芊一豪庭1#2#号楼的主体部分验收合格。2012年3月25日，该项目全部竣工并综合验收合格，报主管部门备案。上诉人通知被上诉人和其他购房人在2012年4月6日前办理上房手续。其他购房人均已陆续上房，被上诉人以未验收为由拒不上房。根据《商品房买卖合同》第十一条第2款约定：“买受人在出卖人发出交房通知之日起七日内接受办理商品房交接手续，逾期视为买受人放弃购买权，出卖人有权将该房屋出售他人，退还买受人所有购房款并不因此承担责任。”根据该约定，应当视为被上诉人放弃了购买权，且上诉人已经告知被上诉人解约退款。再者，在上诉人达到“商品房验收合格”的条件后，被上诉人不去办理上房事宜，违约责任在于被上诉人。因此，一审法院判决上诉人赔偿违约金是错误的，请求二审人民法院依法撤销原判，驳回其诉讼请求。
被上诉人张焕荣答辩称：一、上诉人陈述与事实不符，上诉人从没有履行通知上房的义务。事实上是被上诉人购买房屋后，十分关心房屋的建设情况，在合同约定的交房期限临近时被上诉人到现场验看房屋的建设情况，发现房屋根本不具备交付条件，无水无电，道路不通，无法居住。在此期间，上诉人更未按照合同约定和法律规定，提交房屋验收手续以及合同约定的使用说明等相关文书，更没有主动通知被上诉人上房。二、上诉人的房屋至今也不符合交付条件，上诉人应当承担违约责任。合同第11条约定上诉人通知上房应该采用书面手续，而不是电话或短信，上诉人也未电话或者短信通知被上诉人上房。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
二审经审理查明的事实与一审基本一致。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。被上诉人按照合同的约定履行了交付房款的义务，上诉人应按照合同约定的时间和条件交付涉案房屋。双方在合同中约定的交房时间为2012年1月6日，上诉人应当在该期限之前将房屋交付给被上诉人。虽然上诉人通知被上诉人对房屋进行交接，但上诉人未能提供合同约定的在交付房屋时应出具的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，被上诉人拒绝接收房屋。按照双方的合同约定，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。故被上诉人请求按照《商品房买卖合同》的约定由上诉人支付逾期交房违约金的请求，本院予以支持。综上所述，上诉人嘉祥县宜和置业有限公司的上诉理由不能成立，本院不予采信；原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1324元，由上诉人嘉祥县宜和置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱壮男
审 判 员 张 杰
代理审判员 马 斌
二〇一四年十月二十日
书 记 员 楚亭亭