四川省合江县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0522民初517号
原告：泸州川源房地产开发有限公司,组织机构代码56071942-7。
委托诉讼代理人：刘琪，四川万盛行律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐文燕，四川万盛行律师事务所律师。
被告：唐玉兰，女，生于1987年6月9日，汉族，四川省合江县人。
委托诉讼代理人：游先锋，男，生于1987年5月28日，汉族，四川省合江县人。
委托诉讼代理人：蔡华刚，四川蜀渝律师事务所律师。
委托诉讼代理人：宋事雨，四川蜀渝律师事务所律师。
原告泸州川源房地产开发有限公司（以下简称川源公司）与被告唐玉兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月20日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人刘琪、被告唐玉兰及其委托诉讼代理人游先锋、蔡华刚到庭参加了诉讼。后因案情复杂，本案转为普通程序后于2017年7月14日第二次公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人刘琪、被告的委托诉讼代理人宋事雨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告川源公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告向原告支付租金313850元；3、判令被告向原告支付违约金21620元；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告系合江县川源第一城的开发公司，于2012年委托合江县恒万物业有限公司（以下简称恒万物业公司）对川源第一城的商铺进行招租，并于2012年9月10日与被告签订《房屋租赁合同》，由被告承租原告位于合江川源第一城负一层A65.A01号商铺，面积为470平方米，租赁期限为6年。合同约定，2013年2月1日起至2013年7月31日为免租期，并从2013年8月1日起计算租金，租金按每平方米23元计算，每半年交纳一次。被告在合同签订当日支付21620元定金，从合同开始执行转为租金。合同签订后，被告将商铺装修为虎溪鱼庄进行营业。合同签订后，被告至今未交纳房租，经原告催收未果，遂向本院起诉，提起上列诉讼请求。
被告唐玉兰辩称，《房屋租赁合同》系恒万物业公司与被告签订，与原告没有民事法律关系，原告川源公司不是本案适格的诉讼主体，无权要求被告支付租金和违约金；本案诉争的房屋用途不是商铺，并且原告交房给被告使用的期限是在2013年10月以后，原因是房屋未经验收合格、消防未经验收、没有安装中央空调，以致不具备交房条件；另房屋的中央空调没有安装投入使用，应当从租金中进行扣减，租赁期间原告管理人员擅自断电并关锁大门，造成被告经营损失，房屋也存在漏水情况。基于上述原因被告一直未支付租金，并且是原告违约在先导致纠纷的产生。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。被告对原告提供的营业执照、《房屋租赁合同》、商城物业管理公约等证据无异议，并认可原、被告之间形成房屋租赁关系的事实，但对原告提供的房权证的真实性不予认可，并申请本院对房屋性质进行调查。本院根据被告的申请，组织原、被告双方及合江县住房和城乡规划建设局，对照合江川源第一城建设规划许可证进行了现场勘验，确认本案《房屋租赁合同》所涉房屋不在规划许可证范围内，属原告擅自修建的房屋，原、被告对此事实均予以认可。被告提供了照片和光盘资料，用以证明出租房屋漏水、原告于2016年1月出租房屋关锁的事实。原告对照片及光盘资料均持异议，但认可2016年关锁出租房屋的事实。
结合在案证据及原、被告当庭陈述，本院认定事实如下：原告川源公司是合江川源第一城的开发公司，并于2012年1月20日授权委托恒万物业公司将其开发修建的房屋对外进行出租。2012年9月10日，恒万物业公司作为甲方与乙方唐玉兰签订《房屋租赁合同》，约定将合江川源第一城负一层面积为470平方米的A65.A01号商铺出租给唐玉兰，租赁期从2013年2月1日起至2019年1月31日止，其中2013年2月1日至2013年7月31日为免租期，免租期内不支付房屋租赁费，但需要承担水费、电费、中央空调费、物业服务费等费用；2013年8月1日至2016年1月31日的租金标准为每月23元/㎡；2016年2月1日至2019年1月31日的租金标准为每月24元/㎡；合同签订当日由唐玉兰支付21620元定金，并在合同开始执行时转为租金；合同还对双方的权利义务、违约责任等进行了约定。合同签订后，被告按约向原告支付定金21620元。后双方因租金支付发生纠纷，原告公司管理人员在2016年1月将被告租赁的房屋上锁后，被告未能继续经营。
另查明，案涉租赁房屋虽位于川源第一城内，但并未在建设规划许可的范围内，在法庭辩论终结前仍未取得建设规划许可证，也未获得主管部门批准建设。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案《房屋租赁合同》虽然是恒万物业公司与被告签订，但恒万物业公司只是受原告川源公司的委托对房产进行出租，故原告川源公司系出租人，是本案适格的诉讼主体和租赁合同的当事人。关于《房屋租赁合同》的效力问题，因原告用于出租的房屋并未取得建设规划许可，按照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，故本案原、被告之间签订的《房屋租赁合同》为无效合同。关于原告要求被告支付租金的诉讼请求，《房屋租赁合同》虽系无效合同，但被告实际使用了房屋，原告仍可以要求被告参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。原、被告因租金支付产生纠纷，原告公司的管理人员将租赁房屋上锁，被告自2016年1月起不能对租赁房屋继续进行占有使用，也无法开展营业活动，故被告向原告支付的房屋占有使用费应计算至2015年12月。按照合同约定计算，每月租金为10810元，被告实际使用29个月，应交租金为313490元，扣除其已交定金21620元，被告还应向原告支付租金291870元。被告提出交房时间是在2013年10月以后，但未提交证据予以证明，本院对该辩解意见不予采纳。另被告认为租赁房屋的中央空调一直没有安装投入使用，应当从租金中进行扣减，本院认为，《房屋租赁合同》中对中央空调的使用费进行了单独约定，并未包含在租金内，故原告的该项抗辩主张本院不予采纳。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院认为，《房屋租赁合同》系无效合同，自始没有法律约束力，原告据此要求被告承担违约责任无法律依据，本院不予支持。至于被告提出原告断电、锁门等影响其正常经营的行为对其造成了损失，因其在庭审中表示将另案提起诉讼，故在本案中本院不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：
一、原告泸州川源房地产开发有限公司与被告唐玉兰签订的《房屋租赁合同》无效，被告唐玉兰于本判决生效之日起三十日内将租赁房屋腾空交付原告泸州川源房地产开发有限公司。
二、被告唐玉兰于本判决生效之日起十五日内支付原告房屋占有使用费291870元。
三、驳回原告泸州川源房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6332元，由被告唐玉兰承担。此款原告已预缴，由被告唐玉兰在履行判决义务时一并向原告泸州川源房地产开发有限公司支付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。
审 判 长 吴 宏
审 判 员 赵益平
人民陪审员 杨 学
二〇一七年七月三十一日
书 记 员 杨祖平