文书内容四川省南充市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川13民终1043号上诉人（原审原告）：杨进，女，1986年1月22日出生，汉族，住四川省阆中市。委托诉讼代理人：贺克崎，四川源正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：四川省南充宏城房地产开发有限公司，住所地南充市顺庆区西河南路56号。法定代表人：冉啟枰，公司董事长。委托诉讼代理人：李作勇，公司员工。上诉人杨进因与被上诉人四川省南充宏城房地产开发有限公司（以下简称宏城公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服四川省阆中市人民法院（2017）川1381民初99号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人杨进的委托诉讼代理人贺克崎到庭参加诉讼，被上诉人宏城公司经本院传票传唤未到庭，本案依法缺席审理，现已审理终结。杨进上诉请求，依法予以改判，由被上诉人宏城公司限期为上诉人办理房地产证件，被上诉人从违约之日起至房地产证件办完交付为止，按合同约定日万分之三向上诉人支付违约金，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人杨进2012年2月11日与被上诉人宏城公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》后，杨进按合同约定缴清了全部购房款及办证所需的税费，并在2012年12月1日住进了购买的房屋。被上诉人也向上诉人支付了延期交房日万分之三的违约金。但被上诉人至今未给上诉人办理房地产证件。现上诉人因工作变动，需在异地购房，因该房无证，既不能出售，也不能抵押贷款。原审认为“本案讼争房屋还未进行规划验收，也未办理综合验收备案手续，在程序上还未达到办理房屋产权证书的条件，待该房屋办证条件成就时，被告有义务为原告办理所购房屋的产权证书，故原告的该项主张，不予支持”。上诉人认为，原审法院的这一认定是错误的，这是公开地支持违法、违规行为，变相地鼓励开发商违反合同，且不受处罚。既然双方的合同合法有效，双方就应讲诚信，依法履行合同约定的事项，诉争房屋未进行验收、未办理备案、未达到办证条件，并非上诉人的原因。上诉人及其他购房户已入住四、五年了，现在才查实是“三未房”，假如被上诉人破产了，该楼盘是否永远不能办理产权证?作为人民法院这样公开支持开发商楼盘烂尾是极其错误的，将给社会带来极大的危害，给人民造成极大的痛苦。2、原审认为“原、被告约定逾期办证的违约金计付标准为每日购房款的万分之三，该标准超过了相关规定，本院酌定每日按原告所交购房款的万分之一计付违约金。”上诉人认为：这是公开的支持开发商违约。其一，日万分之三是四川省工商局、四川省建设厅监制格式合同定下的标准，且双方当事人一致同意该标准，才签订了合同，原审法院也认可该合同及补充协议是双方的真实意思表示，应属合法有效。怎么现在又出尔反尔说“该标准超过了相关规定”。其二，“相关规定”是什么规定，判决书应当明确。其三，“日万分之三”也就是月息9厘，“日万分之一”就是月息3厘。被上诉人已经违约四、五年，四、五年银行的存款利息都远远超过了3厘，贷款利息更是一分以上。最高人民法院规定的民间借贷也是月息2分，年息24％，更何况本案是违约金，违约金是带有惩罚性质的，然而本案根据“相关规定”对违约者的惩罚比银行的存款利息都低，也难怪现在的开发商个个都想违约，银行贷款很艰难，这样违约更坦然。3、原审认为“即2013年3月1日起计付逾期办证违约金，原告主张被告支付逾期办证违约金至2017年3月2日，该项请求未超过合同约定，本院予以支持”，本案一审是3月2日开庭审理，上诉人在原审中只能计算到3月2日，原审这样判决是错误的。上诉人认为：被上诉人的违约责任应当从约定的违约之日起，计算至证件办理完毕交付为止。按原审的说法计算至3月2日，那么3月2日以后的违约又得起诉，法院即使想办案也不应该通过这种方式来扩大案源。敬请二审法院秉公依法给予纠正。宏城公司提交书面答辩状称，公司开发的“欧锦国际”房产项目，由于何斌以公司名义向外非法吸资用于其个人使用，导致项目价值1.3亿的房产被法院查封，房产不能正常出售，项目资金严重短缺。项目房屋主体虽已经完工，但无资金办理竣工验收，当地政府、法院与宏城公司正在采取积极措施予以解决，只要办理房产证的条件成熟，公司就一定会尽快给上诉人办理房产证。由于办理房产证的条件现在还不具备，故一审法院没有支持杨进的该项诉讼请求是正确的。现我公司早已向上诉人交付了房屋，上诉人已经入住，上诉人房屋的产权是安全的，上诉人没有实际损失，因此上诉人在一审中主张按日万分之三计算违约金确属过高，因此答辩人在一审中依据《合同法》第一百一十四条之规定，请求减少违约金，是合法的。一审在上诉人没有任何损失的情况下，仍判我公司承担日万分之一的违约金，尽管我公司难以承受，一审的判决也是合法的，望二审法院予以维持。杨进向一审法院起诉请求：1、宏城公司为杨进办理房地产两证；2、宏城公司按合同约定赔付逾期办证违约金。一审法院认定事实，2012年2月11日，杨进与宏城公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定：杨进购买宏城公司开发的位于阆中市七里新区巴都大道“欧锦国际”小区a幢b单元c层d号建筑面积120.96㎡商品房一套，房屋单价为3348.214元/㎡，计价405,000元。《商品房买卖合同》第二十条和《商品房买卖合同补充协议》第七条对产权登记作了约定：“出卖人应当在商品房实际交付之日起90日内为买受人代为办理房屋所有权证书。如因出卖人的过错造成买受人不能在约定期限内办理房屋所有权证，买受人不退房，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之三向买受人支付违约金。”2012年12月1日宏城公司向杨进交付了房屋，并出具了实测总价为417,690元的核算清单（实测建筑面积124.75㎡），杨进按清单向宏城公司交纳了全额购房款。交付房屋后，宏城公司未按合同约定的时间向杨进办理房屋产权证书，杨进遂诉讼至阆中市人民法院。一审庭审中，杨进主张宏城公司应按购房款每日万分之三的标准支付其从实际交房之日起即2012年12月1日至2017年3月2日期间的逾期办证违约金。同时查明，欧锦国际项目中所涉住房及商业用房现在还未进行规划验收，也未办理综合验收备案手续，在程序上还未达到办理房屋产权证书的条件。一审法院认为，杨进购买宏城公司位于阆中市七里新区巴都大道“欧锦国际”小区a幢b单元c层d号房屋一套，双方并签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，该合同及补充协议是双方当事人的真实意思表示，应属合法有效，双方当事人之间建立了商品房买卖合同关系。关于办理房屋权属证书的问题。杨进已按约定履行了购房款交付义务，向宏城公司交纳了全部购房款417,690元，宏城公司也应当按合同约定履行按期向杨进交付房屋产权证书的义务。杨进主张宏城公司为其所购买的房屋办理房屋产权证书，经核实，本案讼争房屋还未进行规划验收，也未办理综合验收备案手续，在程序上还未达到办理房屋产权证书的条件。待该房屋办证条件成就时，宏城公司有义务为杨进办理所购买房屋的产权证书，故杨进的该项主张，不予支持。关于宏城公司违约责任的问题。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未取得房屋权属证明书的，除当事人有特别约定的除外，出卖人应承担违约责任：‘（一）、商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限’”的规定。宏城公司应该在合同约定期限内为杨进办理房屋权属证书，逾期未办理房屋产权证书应按合同约定承担违约责任。故杨进主张宏城公司承担逾期办证的违约责任，予以支持。关于违约金计付标准的问题。本案中，双方当事人约定逾期办证的违约金计付标准为每日购房款的万分之三，该标准超过了相关规定，一审法院酌定宏城公司每日按杨进所交购房款（417,690元）的万分之一计付违约金。根据双方所签订合同“出卖人应当在商品房实际交付之日起90日内为买受人代为办理房屋所有权证书……”的约定，宏城公司应从交付房屋之日（2012年12月1日）后90日之次日起，即2013年3月1日起计付逾期办证违约金。杨进主张宏城公司支付逾期办证违约金至2017年3月2日，该项请求未超过合同约定，予以支持。故宏城公司应向杨进缴纳逾期办证违约金61,024.51元（417,690元×0.0001×1461天）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条的规定，判决：一、宏城公司于本判决发生法律效力后二十日内向杨进支付逾期办证违约金61,024.51元。二、驳回杨进的其他诉讼请求。如宏城公司未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费500元，由宏城公司负担。二审审理查明，《商品房买卖合同补充协议》第七条约定“在合同规定的买受人应当接房的期限内，买受人应当向出卖人出具《委托书》委托出卖人代为办理房屋所有权证、土地使用权证的转移登记，同时买受人必须将办理房屋所有权证、土地使用权证所需资料提交给出卖人，并将办理房屋所有权证、土地使用权证须缴纳的税费（按阆中市主管部门同期确定的买受人须缴纳的税费）支付给出卖人。”本院二审审理查明的其他事实与一审审理查明的事实一致。本院认为，杨进与宏城公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》意思表示真实，不违反法律、法规的规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。杨进向宏城公司交纳了全额购房款，宏城公司于2012年12月1日向杨进交付房屋后则应按照案涉《商品房买卖合同补充协议》中有关“出卖人应当在商品房实际交付之日起90日内为买受人代为办理房屋所有权证书。”的约定，在2013年3月1日前履行为杨进代为办理房屋所有权证书的义务，但宏城公司至今没有履行该义务，且宏城公司至今未就案涉房屋办理房屋所有权证、国有土地使用权证并非是由于杨进的原因所造成，故杨进有权要求依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，要求宏城公司办理房屋所有权证和国有土地使用权证。房屋竣工验收合格系办理产权手续的前提条件之一，房屋建成后进行竣工验收是开发商的义务，讼争房屋未进行规划验收，也未办理综合验收备案手续不能成为宏城公司在本案中的抗辩理由，并且，如果任由宏城公司无限期地不对案涉房屋进行竣工验收备案，那购房户将始终无法取得房屋产权证书，亦有违法律的公平原则。本院在对上诉人杨进要求被上诉人宏城公司办理案涉房屋的房屋所有权证和国有土地使用权证的诉讼请求予以支持的同时，考虑到案涉房屋办理竣工验收备案手续及其他相应手续需要一定时间的客观实际，故就办理案涉房屋的房屋所有权证和国有土地使用权证给予宏城公司一定的期限，在办理房屋所有权证和国有土地使用权证的过程中，杨进也应按照《商品房买卖合同补充协议》中的约定履行自己的义务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”根据上述规定，被上诉人宏城公司若认为合同约定的违约金高于上诉人杨进的实际损失，可以向人民法院提出请求，降低该违约金。而上诉人杨进若认为其客观存在实际损失，应当就损失是否存在承担举证责任。本案中，上诉人并未举出因被上诉人延迟办证而导致其实际损失的证据，因此，在上诉人未提供充分证据证明其损失的情况下，原审对合同约定的违约金酌定降低为日万分之一并无不当，应予维持。杨进作为原告提起本案的诉讼，在其起诉时就逾期办证违约金的问题仅仅是提出了要求法院判令宏城公司支付逾期办证违约金，并未明确该违约金的计算期间，在宏城公司对此问题提出异议后，杨进一方在一审庭审中明确其在本案中主张逾期办证违约金的计算期间是从2012年12月1日至2017年3月2日。诉讼请求的明确是当事人对自己民事权利的处分，并非由人民法院来确定。本案中，即使当时案件还在一审审理过程中，也并不妨碍杨进一方在明确其诉讼请求时提出要求法院判令宏城公司支付逾期办证违约金的期间计算至实际办理相关证书之日止，但杨进在一审庭审中就其提出的逾期办证违约金的计算期间主张的是从2012年12月1日至2017年3月2日。根据当事人的诉讼请求进行审理并作出裁判，是人民法院对民事案件进行裁判的基本规则，在杨进一方明确提出逾期办证违约金计算至2017年3月2日的情况下，法院只能依据该请求进行裁判，在本案中将逾期办证违约金计算至2017年3月2日。杨进上诉提出在本案中应将逾期办证违约金计算至证件办理完毕交付为止的理由不成立，本院不予支持。宏城公司该如何承担2017年3月2日以后逾期办证的违约责任，系杨进二审增加的诉讼请求，杨进可另行主张权利。依据审理查明的事实，宏城公司是在2012年12月1日向杨进交付的房屋，按照案涉《商品房买卖合同补充协议》有关“出卖人应当在商品房实际交付之日起90日内为买受人代为办理房屋所有权证书。”的约定，杨进取得房屋权属证书的最后日期为2013年2月28日，宏城公司逾期办证的违约行为自2013年3月1日起产生，当事人应自违约行为产生之日起开始承担相应的违约责任，因此被上诉人宏城公司在本案中承担逾期办证违约责任的期间应从2013年3月1日起开始计算。上诉人杨进要求宏城公司从2012年12月1日起承担逾期办证的违约责任的上诉理由不成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持四川省阆中市人民法院（2017）川1381民初99号民事判决第一项即“四川省南充宏城房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后二十日内向杨进支付逾期办证违约金61,024.51元”二、撤销四川省阆中市人民法院（2017）川1381民初99号民事判决第二项；三、四川省南充宏城房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后六个月内为杨进办理阆中市七里新区巴都大道“欧锦国际”小区3幢2单元3层2-3-1号房屋的房屋所有权证和国有土地使用权证；四、驳回杨进的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费500元，由杨进负担250元，四川省南充宏城房地产开发有限公司负担250元。本判决为终审判决。审判长 田 娟审判员 刘荣耀审判员 吴 彪二〇一七年五月十七日书记员 刘 南