内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院民 事 判 决 书（2017）内25民终847号上诉人（一审原告）：杨福林，男，1941年8月21日出生，汉族，现住锡林浩特市。委托诉讼代理人：王秀英，女，1946年8月4日出生，汉族，住址同上。上诉人（一审被告）：内蒙古兴建房地产开发集团有限责任公司，住所地：内蒙古自治区锡林郭勒盟锡林浩特市杭办东园街。法定代表人：张锦海，职务：总经理。委托诉讼代理人：马海军，该公司法律顾问。上诉人杨福林因与上诉人内蒙古兴建房地产开发集团有限责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服内蒙古自治区锡林浩特市人民法院（2017）内2502民初418号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年5月25日立案后，依法组成合议庭于2017年6月23日公开开庭审理了本案。上诉人杨福林的委托诉讼代理人王秀英，上诉人内蒙古兴建房地产开发集团有限责任公司委托诉讼代理人马海军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人杨福林上诉请求：撤销原判第二项，改判兴建公司按照评估价格进行赔偿，诉讼费、评估费由兴建公司承担。事实与理由：本案当时系以拆迁房屋产权调换的形式获得安置补偿，且回迁房位于兴建公司开发的景泰苑小区，故当时实行优惠决定，以每平米1333元的价格计算出增加平米的单价。因原审法院未对涉案房屋及车库价款进行评估，也未告知我方有权对涉案房屋价款申请价格评估，故应当以评估价格计算逾期办理产权证书的违约金。上诉人内蒙古兴建房地产开发集团有限责任公司上诉请求：驳回杨福林的诉讼请求。事实与理由：本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷，而非商品房买卖合同纠纷，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》审理，即便是承担违约金，也应当按照市长办公会确定的日期计算。上诉人杨福林向一审法院起诉请求：1、请求人民法院依法判令被告为原告办理房屋所有权证书、土地确权证书；2、请求人民法院依法判令被告给付原告逾期办证7年零3个月的违约金；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2008年4月18日，原告杨福林（被拆迁人、乙方）与被告兴建公司（拆迁人、甲方）签订《房屋产权调换协议书》一份，约定：乙方所有被拆迁房屋位于锡市楚古兰街道办事处扎斯图嘎街2组3号，乙方自愿选择以房屋产权调换方式获得补偿安置。甲方为乙方产权调换采取原地安置期房方式进行，具体规划建设地点：景泰苑一期。乙方要求回迁楼安置面积为90平方米和20平方米车库各一套，其中增加面积30平方米，经过测算乙方应向甲方支付人民币40000元。乙方入住回迁楼日期为2008年12月31日。甲方为乙方在（双方未做约定）个月内办理回迁楼房、地产权证件，根据国家办理相关产权调换权属证件的规定，产权调换同等面积免收交易税，超出部分按相关规定办理。本协议未尽事宜均按《内蒙古自治区房屋拆迁管理条例》、《锡林浩特市旧城区危旧房拆迁改造指导意见》、《本公司旧城区危旧房拆迁改造项目补偿安置方案》执行。协议签订后，原告杨福林于2008年7月20日向原告支付景泰苑车库定金20000元，被告为原告出具收款收据一张。2009年5月20日，被告向原告杨福林交付锡林浩特市景泰苑小区2号楼2单元201室与2#-9号车库。随后，原告向被告交纳了办理产权证及物业费用，被告为原告出具《买受人办理产权证及物业费用明细表》一张，该明细表同时载明，原告置换房屋最终建筑面积为93.67平方米，车库为19.10平方米。被告兴建公司至今未为原告杨福林办理涉案房屋及车库的房屋所有权证与土地使用证。被告锡盟兴建房地产开发有限责任公司更名为内蒙古兴建房地产开发集团有限责任公司。一审法院认为，原告杨福林与被告兴建公司签订的《房屋产权调换协议书》系当事人双方真实意思表示，内容不违反法律规定，协议真实有效。当事人双方应当按照协议内容全面履行自己的义务。因双方在协议书中对办理产权证书的时间未做约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（二）项的规定，商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。被告向原告交付房屋时间为2009年5月20日，但至今未为原告办理房屋产权证书，该行为已构成违约，应按照法律规定立即为原告办理房屋所有权证以及土地使用证并支付相应的违约金，违约金按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因本案涉案房屋系产权置换而来，已付购房款数额双方没有明确约定，该院根据双方《产权调换协议书》中约定的面积补差款计算每平方米单价为（40000元÷30㎡）1333元，房屋总价款为【（93.67㎡＋19.10㎡）×1333元】150322元，另原告主张7年零3个月的违约金，故该院确定违约金以150322元为基数，自房屋交付使用之日起90日即2009年8月21日起至2016年11月20日止,按照中国人民银行同期贷款利率计算。综上所述，对于原告杨福林诉讼请求中的合理部分，该院予以支持。判决：一、被告内蒙古兴建房地产开发集团有限责任公司于本判决生效后30日内为原告杨福林办理锡林浩特市景泰苑小区2号楼2单元201室与景泰苑小区2#-9号车库的房屋所有权证与土地使用证；二、被告内蒙古兴建房地产开发集团有限责任公司向原告杨福林支付逾期办理房屋所有权证与土地使用证的违约金（150322元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2009年8月21日起至2016年11月20日止）。本院二审期间，上诉人内蒙古兴建房地产开发集团有限责任公司围绕上诉请求依法提交了办公会议纪要，用以证实由政府统一办理房屋产权证书，要求80%的回迁楼在2015年下半年取得产权手续。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，上诉人杨福林以政府也要求尽早办理房产证为由，对会议纪要不予认可。因会议纪要仅能证实政府相关部门要求及时做好反迁楼的产权证书办理工作，不能证实上诉人内蒙古兴建房地产开发集团有限责任公司主张的计算迟延办证违约金的起算点，故本院对该份证据不予采信。对当事人二审争议的事实，本院认定的事实与一审相同。本院认为，本案二审的争议焦点：1、上诉人内蒙古兴建房地产开发集团有限责任公司应否承担迟延办理房屋产权证书的违约责任；2、上诉人杨福林主张的违约金如何计算。对于上诉人内蒙古兴建房地产开发集团有限责任公司应否承担迟延办理房屋产权证书的违约责任的问题，因拆迁安置房与普通商品房没有本质的区别，拆迁安置房的受让人为特定的被拆迁人，普通商品房的受让人为不特定的买受人，但受让人签订拆迁安置房安置协议和商品房买卖合同，都是为了获得房屋的所有权，拆迁安置房在获得产权证后可以在市场上自由流通，也属于商品房。因此拆迁安置房逾期办证可以参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定予以审理，上诉人内蒙古兴建房地产开发集团有限责任公司该项上诉理由，本院不予支持；对于上诉人杨福林主张的违约金如何计算的问题，《最高人民法院关于适用解释》第一百二十一条第一款规定：”当事人申请鉴定，可以在举证期限届满前提出。申请鉴定的事项与待证事实无关联，或者对证明待证事实无意义的，人民法院不予准许”。本案中，因上诉人杨福林在一审举证期限届满前针对涉案房屋并未申请价格评估，故一审法院按照双方《产权调换协议书》中约定的面积补差款，以每平米1333元的单价计算出房屋总价款并无不当。此外，对涉案房屋是否进行评估系上诉人杨福林的诉讼权利，该项权利是否行使非法院行使释明权的范围，故上诉人杨福林该项上诉理由，本院亦不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人杨福林缴纳的二审案件受理费100元，由上诉人杨福林负担。上诉人内蒙古兴建房地产开发集团有限责任公司缴纳的二审案件受理费100元，由上诉人内蒙古兴建房地产开发集团有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 景   超审判员 萨仁其其格审判员 朝   勒二〇一七年八月八日书记员 刘   娜