广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤18民终979号上诉人（原审被告）：朱惠嫦，女，汉族，住清远市清城区。委托代理人：卢威达，广东捷高律师事务所律师。委托代理人：李婧，广东捷高律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄沛兴，女，汉族，住清远市清城区。被上诉人（原审原告）：谭其昌，男，汉族，住清远市清城区。上述两被上诉人共同委托代理人：何永昌，广东金亚律师事务所律师。原审被告：谭志明，男，汉族，住清远市。原审被告：黄秋云，男，汉族，住清远市清新区。上诉人朱惠嫦上诉请求：1、撤销（2016）粤1802民初5780号民事判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案的诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决事实认定错误，适用法律错误。1、上诉人与被上诉人黄沛兴签订《场地租赁合同》之后，是被上诉人违反了合同约定，被上诉人的行为存在欺诈，合同第三条约定，被上诉人的场地在2015年2月6日经规划局批准转变土地用途并写明可以用于幼儿园场地，但是实际上，被上诉人至今也没有转变场地用途，该场地现在仍然属于工业用地，根本无法用于开办幼儿园，因为被上诉人的原因，清远市清城区东城街中心小学在2016年1月7日，发出停止招生通知。由于被上诉人的违约行为导致上诉人的合同目的至今无法实现，没有履行办理场地合法手续，故被上诉人无权解除合同。而且，被上诉人至今没有腾退出租场地，该场地仍有五家企业挂名经营，分别为清远市亿康医疗器械有限公司（法定代表人为被上诉人）、清远市首航农业开发有限公司、清远市永隆行汽车服务有限公司、清远市清城区联达制衣厂（法定代表人伟被上诉人）、清远市南星电器陶瓷厂，明显属于重大违约。2、上诉人在签订《场地租赁合同》后基于对被上诉人与合伙人谭志明（系被上诉人的儿子）的信任，开始对场地做了大量资金的投入，事后才发现场地性质一直没有转变，上诉人担心幼儿园无法正常营业，找到被上诉人双方签订了《土地租赁的补充协议》承诺关于场地的合法性及因场地的争议全部由被上诉人承担。且，被上诉人也没按照约定支付原来二层和一层的旧建筑拆除重建的费用，也构成了违约，被上诉人应该对幼儿园目前投入的全部损失及预期利润承担责任并支付违约金，且由于租赁场地开办幼儿园的合同目的尚未实现，其无权收取租金更无权解除合同。3、被上诉人与上诉人的合伙人为父子、母子关系，而且被上诉人黄沛兴是上诉人与谭志明、黄秋云拟成立公司的预选的董事会成员，其清晰在创办幼儿园过程中上诉人与谭志明产生争议，并诉讼到法院，故其与谭志明恶意串通，故意不办理场地转变手续，恶意造成上诉人无法实现开办幼儿园的目的，迫使幼儿园无法成立，现又通过诉讼逼迫上诉人退场，以达到其与谭志明独自占有幼儿园的目的，其行为明显为恶意违约。4、双方之间的租赁合同尚未达到解除的条件，上诉人不同意解除《场地租赁合同》，因为上诉人没有违约，交付租金的责任按照上诉人与被上诉人儿子谭志明的约定就是应该由谭志明负责缴纳，是被上诉人及其儿子谭志明恶意串通制造上诉人违约的情形，是被上诉人违约，所以被上诉人没有单方解除合同的权利，且《场地租赁合同》的目的（即转变场地性质开办幼儿园）并非基于客观原因无法实现，政府部门完全可以办理土地转变手续，只是由于被上诉人恶意行为导致至今没有转变，故合同完全可以继续履行，并不存在基于客观原因无法履行的情形。5、上诉人与谭志明虽然存在争议，但是并不影响幼儿园的经营即场地租赁合同的履行，只要被上诉人履行合同义务，转变场地性质以达到开办幼儿园的条件，上诉人与谭志明之间完全可以协商由哪方承接全部经营，完全不影响本租赁合同的履行。而且上诉人也已经出具了书面详细的收购方案。6、上诉人认为，被上诉人与其儿子谭志明恶意串通，至今仍在出租土地挂名经营五家企业，并拒不转变土地性质，由谭志明恶意制造违约来逼迫上诉人退出，并且被上诉人本身已经构成重大违约，一审法院认定上诉人违约并要求上诉人支付租金，明显错误，由于被上诉人是违约一方，无权要求单方解除合同，一审法院判决解除双方签订的合同也违法了法律规定。综上所述，请求法院依法撤销一审判决，依法改判驳回被上诉的诉讼请求。被上诉人黄沛兴、谭其昌答辩称：2015年2月，被答辩人朱惠嫦和谭志明、黄秋云三人因合伙开办幼儿园租赁答辩人所有的位于清远市××××号的部分土地及地上建筑物。答辩人交付房屋场地给被答辩人朱惠嫦和谭志明、黄秋云三人后，三人却未依约交纳租金给答辩人。后原审法院在查明案件事实的基础上，判决解除当事人之间的租赁合同及其补充协议、判决被答辩人朱惠嫦和谭志明、黄秋云三人支付房屋场地占用费、违约金给答辩人，这合法、合情、合理。本案中，答辩人按租赁合同的约定交付房屋场地给被答辩人朱惠嫦和谭志明、黄秋云，不存在其他经营主体占有和使用相关的房屋场地范围。被答辩人朱惠嫦和谭志明、黄秋云接收房屋场地后，没有提出过异议，三人对房屋场地进行改建和扩建后，即对外招生经营幼儿园至2016年年初。现被答辩人朱惠嫦提交的民事上诉状无理无据，不仅不正视自身违约的事实，反而颠倒黑白试图倒打一把，请二审法院依法驳回其上诉请求，维护答辩人的合法权益。原审被告谭志明答辩称：1、答辩人谭志明对一审法院查明的事实没有异议。2、答辩人谭志明与朱惠嫦、黄秋云合作开办清远市清城区东城街东方红幼儿园。三人的股份份额为:答辩人谭志明占46.5%，朱惠嫦占48.5%，黄秋云占5%。由于大股东朱惠嫦不诚实经营(如编造虚假的投资数额由实际出资38万多说成90多万)，故意制造事端(派儿子去门口拉诋毁大横幅，有报警记录)，去教育局投诉，要求停办幼儿园，有朱惠嫦签名投诉书，直接导致现幼儿园已经无经营。三个合伙人已经无法合伙经营。3、答辩人谭志明在一审审理过程中已经明确同意尽快腾退房屋及场地，减少损失。现在由于被答辩朱惠嫦的上诉行为，直接导致场地占用费由原来的5万元，增加到35万(占用费自2016年11月1日起按每月5万的标准计付至返回房屋及场地给原告房东之日止)。这部分的损失应由被答辩人朱惠嫦个人承担。请二审法官维护答辩人的合法权益，充分考虑答辩人的意见。4、据上述事实与理由，答辩人请求法院依法审理，采纳答辩人意见。原审被告黄秋云到庭参加诉讼，未提交答辩意见。被上诉人黄沛兴、谭其昌向一审法院起诉请求：1、解除黄沛兴与朱惠嫦、谭志明于2015年2月13日《场地租赁合同》、于2015年6月18日签订的《场地租赁的补充协议》；2、朱惠嫦、谭志明和黄秋云连带清偿拖欠的租金（租金按600000元/年的标准计至朱惠嫦、谭志明退还房屋场地给黄沛兴之日止，其中租金从2015年10月1日计至2016年10月31日为650000元）给黄沛兴；3、朱惠嫦、谭志明和黄秋云连带支付滞纳金（年租金为600000元，滞纳金酌情按年租金2%每月从2015年10月1日起计付清偿租金之日止，暂计至2016年10月31日为156000元）给黄沛兴；4、朱惠嫦、谭志明和黄秋云连带支付违约金500000元给黄沛兴；5、朱惠嫦、谭志明和黄秋云连带支付房屋修复费用500000元给黄沛兴；6、由朱惠嫦、谭志明、黄秋云承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：黄沛兴、谭其昌与谭志明是母子、父子关系。涉案房屋及场地位于清远市清城区××街××号，该门牌号有二宗地块，其中地号B0**17-1的土地面积为1626.79㎡（清城区国用（2000）字第08**8号）、地号B0**17-2的土地面积为1713.44㎡（清城区国用（2000）字第08**9号），土地用途为工业性质。地上建筑物有房屋一幢（五层）面积为2461㎡，该土地和房屋的所有人均为黄沛兴、谭其昌。提供的编号为规划条件2015-0019《审定通知书》显示，2015年2月6日，清远市城乡规划局批准同意土地使用者黄沛兴、谭其昌将位于清远市清城区××街××号的土地用地性质由工业用地调整为R2二类居住用地，规划建设用地面积1713.44㎡，要求配建一所建筑面积不小于2092㎡的幼儿园。2015年2月13日，谭志明与朱惠嫦签订《合作办学合同协议》，约定双方共同租用位于清远市清城区××地××2现有地上建筑及操场，合作开办幼儿园。双方按同等资金投资，计划投资4000000元，各负责2000000元，谭志明占股49%，朱惠嫦占股51%（其中2%属于技术股），幼儿园的投资风险由双方共同承担。同日，黄沛兴（甲方）与朱惠嫦、谭志明（乙方）签订一份《场地租赁合同》，约定租赁标的为位于清远市清城区××（现××）地块2（编号：清城区国用（2000）字第08**9号），租赁地上建筑面积约为2416㎡及操场面积约1200㎡及相邻地块1（编号：清城区国用（2000）字第08**8号）部分土地。备注：相邻地块1，部分土地无偿给乙方使用，时限不超过2年。任何时候在甲方需要开发时乙方无条件归还。甲方的场地在2015年2月6日经规划局批准转变土地用途并写明可用于幼儿园场地（附复印文件）。甲方按乙方要求规划扩建，费用由双方共同承担各占50%。租赁期限自2015年6月1日起至2030年7月30日止（2015年4月1日至6月1日为免租装修期），租赁期为十五年。并约定合同签订后，由乙方交付甲方场地保证金为20万元，扩建部分的建设完成后乙方交付场地第一年租金。租金前三年为每年60万元，第四年开始每年递增3万。租金除第一年2015年6月和2029年9月交付全年的租金外，其余年份租金可分两次缴纳，时间分别为9月和3月。租赁期间，使用该场地所发生的水、电、煤气、电话等通讯的费用由乙方承担。乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权增收5%滞纳金，按乙方单方违约处理并终止租赁协议。甲方单方终止合约须支付赔偿金，租赁期开始至第四年，赔偿乙方全部投资款有支付违约金500万元。乙方单方面终止合约，赔偿甲方违约金300万元，甲方对所有基建不再补偿，甲方提前解除合约。租赁期间，如因产权证问题而影响乙方正常经营而造成的损失，由甲方调解处理并赔偿期间所受经济损失。无法调解按甲方违约处理。合同签订后，黄沛兴、谭其昌于2015年4月1日将涉案房屋场地交付给谭志明与朱惠嫦使用。2015年6月18日，黄沛兴（甲方）与谭志明、朱惠嫦（乙方）签订《场地租赁的补充协议》，约定单方终止合约须支付赔偿金1000万元。甲方违约需另外支付除违约金外装修款300万元，乙方单方面违约不得带走任何物品，并赔偿甲方房屋修复费用100万元，甲方提前解除合约。其中第二条约定：因土地性质改变用途，扩建平台等费用巨大，报建手续烦琐，经双方同意，暂按原土地用途使用，原来二层和一层的旧建筑拆除重建，不扩建平台。乙方负责50万内工程款，建筑施工完全按照设计院规划设计施工，完工后首先支付。其余工程款由甲方负责。租赁期间，场地维护及税收由乙方全部负责。租金及押金（合计80万）的处理办法：以租金及押金抵投资款方式收取，本合同甲方，代表《合作办学合同协议》中甲方谭志明先生支付先期投资款。本合同乙方出具《投资确认书》。甲方全权代表本场地的权属合法性，因场地的争议由甲方全部负责和承担。2015年7月20日，谭志明（甲方）、朱惠嫦（乙方）、黄秋云（丙方）签订《合作办学协议书》，约定丙方购买甲乙方（各出让2.5%）现正投资筹建的清远市清城区东城街东方红幼儿园（含培训中心）的总股份5%。丙方购买股份的总金额为600000元。购买后，甲乙丙三方股份分配为甲方占46.5%；乙方占48.5%，丙方5%。同日，三方签订《购股确认书》。谭志明确认合同签订后，黄秋云实际交付了60万元，纠纷发生后，谭志明自愿退回14万元给黄秋云，即黄秋云实际投资了46万元。2015年9月1日，朱惠嫦、谭志明、黄秋云开办的东方红幼儿园在未取得营业执照的情况下招生试业。2015年9月30日，租赁合同约定的交纳租金的期限届至，但朱惠嫦、谭志明、黄秋云再没有依约定交付租金给黄沛兴、谭其昌。2016年2月份，该幼儿园被教育局勒令停办。之后，黄沛兴多次向朱惠嫦、谭志明、黄秋云催收租金未果。2016年9月26日，黄沛兴、谭其昌向谭志明、朱惠嫦发出催收租金和通知解除合同的《函》，并在广东省××市城中公证处的公证员公证下将该《函》邮寄送达给谭志明、朱惠嫦。谭志明、朱惠嫦收到黄沛兴、谭其昌上述催收租金的《函》件后，没有支付租金给黄沛兴、谭其昌。2016年10月21日，黄沛兴、谭其昌又向谭志明、朱惠嫦、黄秋云发出催收租金和通知解除合同，并收回出租的房屋场地的《函》，《函》的内容主要是：“……按《场地租赁合同》及《场地租赁的补充协议》，截至2016年9月30日，你方共欠租金100万元……。”因朱惠嫦、谭志明、黄秋云收到黄沛兴、谭其昌上述催收租金的《函》件后，也没有支付租金给黄沛兴、谭其昌。黄沛兴、谭其昌为此于2016年11月3日向一审法院提起诉讼，并提出上述请求。庭审中，黄沛兴、谭其昌确认在签订合同后仅收取了朱惠嫦、谭志明、黄秋云支付的20万元租金和20万元保证金，对于保证金，可与朱惠嫦、谭志明、黄秋云拖欠的租金进行抵扣。谭志明认可没有依约定交付租金给黄沛兴、谭其昌，欠租的原因是合伙人之间就出资问题发生争议，朱惠嫦于2015年11月2日就合伙协议向清城区人民法院提起诉讼［详见（2015）清城法民二初字第1089号判决书］，因朱惠嫦不愿意按约定投入资金，导致幼儿园的装修在结算后无法支付给案外人，案外人广州市**装饰材料有限公司因装饰装修合同纠纷向清城区人民法院起诉谭志明、黄秋云、朱惠嫦［详见（2016）粤1802民初1528号］。合伙人内部的经济纠纷，且涉案租赁的房屋、场地和幼儿园的设备已闲置大半年，为避免和扩大损失，谭志明同意解除合同和腾退涉案租赁的房屋、场地。黄秋云认为，谭志明、朱惠嫦拖欠幼儿园的工程款，导致幼儿园不能正常开办，本案的租金也不能按时交付，因此，本案拖欠的租金和违约责任应由承租人谭志明、朱惠嫦负责。另查明，朱惠嫦在收到一审法院送达的传票和诉讼资料后，由其弟弟朱*军联系曹三桂律师并办理了委托代理诉讼的委托书，并将传票和诉讼资料交给曹三桂律师出庭参加诉讼。在庭审结束后，朱惠嫦于2016年12月16日向一审法院邮寄答辩状、委托卢威达律师代理诉讼的委托书，并主张没有委托授权曹三桂律师参加本案的诉讼，以该委托书上“委托人的签名不是本人的亲笔签名”为由，表示不追认曹三桂代理诉讼的行为。一审法院为此向被告朱惠嫦释明：如不追认曹三桂代理诉讼的行为，因朱惠嫦在收到本案的传票后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，按朱惠嫦缺席本案进行处理。另外，朱惠嫦在本案庭审结束一个月后于2016年1月6日向一审法院邮寄5份企业信用信息，以清远市清城区××街××号的门牌号上注册了清远市永隆行汽车服务有限公司、清远市清城区联达制衣厂、清远市南星电器陶瓷厂、清远市亿康医疗器械有限公司、清远市首航农林开发有限公司挂名经营为由，认为黄沛兴、谭其昌至今未按照涉案合同约定腾退、交付出租场地。因该证据是朱惠嫦逾期提交，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第二款之规定，一审法院对该逾期提交的证据不予组织质证。一审法院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。黄沛兴与朱惠嫦、谭志明签订《场地租赁合同》、《场地租赁的补充协议》是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的禁止性的规定，为有效合同。关于朱惠嫦认为涉案土地用地性质仍为工业用地，黄沛兴、谭其昌在签订《场地租赁合同》时存在欺诈行为而主张合同无效、黄沛兴、谭其昌存在违约行为的抗辩问题。根据黄沛兴、谭其昌提供清远市城乡规划局出具的《审定通知书》显示，清远市城乡规划局已于2015年2月6日批准同意土地使用者就涉案土地性质由工业用地调整为R2二类居住用地，可以用于建造幼儿园。另外，涉案《场地租赁的补充协议》第二条明确约定“因土地性质改变用途，扩建平台等费用巨大，报建手续烦琐，经双方同意，暂按原土地用途使用”，黄沛兴、谭其昌对涉案土地用地性质暂时未办理变更手续，符合签约当事人的约定，也未违反法律的强制性规定，况且朱惠嫦、谭志明作为承租人存在未按约定交付租金的违约行为在先，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”的规定，黄沛兴、谭其昌就未办理变更涉案土地用地性质亦享有先履行抗辩权。本案幼儿园未能开办的真正原因是朱惠嫦、谭志明、黄秋云的合伙体内部就出资问题产生纠纷和诉讼，朱惠嫦以“涉案土地用地性质尚未办理变更手续”主张合同无效及黄沛兴、谭其昌未办理场地合法手续导致开办幼儿园的合同目的无法实现存在违约的辩解，依据不足，一审法院对此不予采纳。关于黄沛兴、谭其昌可否解除《场地租赁合同》、《场地租赁的补充协议》问题，本案中，黄沛兴、谭其昌，朱惠嫦、谭志明、黄秋云在2015年2月13日和2015年6月18日签订上述两份涉案合同后，黄沛兴、谭其昌仅收取了朱惠嫦、谭志明支付有20万元租金和20万元保证金。根据上述涉案合同约定，朱惠嫦、谭志明应于2015年6月交纳第一年的尚余租金40万元、2016年3月和2016年9月底前交纳第二年的租金60万元，但截至2016年11月5日本案立案受理后，朱惠嫦、谭志明均没有交纳拖欠的租金给黄沛兴、谭其昌。因承租人长期拖欠租金，黄沛兴为此先后于2016年9月26日和2016年10月21日二次在广东省××市城中公证处的公证员见证下向朱惠嫦、谭志明、黄秋云分别邮寄送达催收租金和通知解除合同的《函》。因朱惠嫦、谭志明、黄秋云经黄沛兴、谭其昌催告后仍没有履行交付租金的义务，导致黄沛兴、谭其昌不能实现取得租金的合同目的，黄沛兴、谭其昌根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）项、第（四）项的规定，享有解除涉案合同的权利，且已向承租人履行了解除合同的通知义务。黄沛兴、谭其昌主张解除《场地租赁合同》、《场地租赁的补充协议》的请求，事实和法律依据充分，一审法院予以支持。一审法院确认涉案《场地租赁合同》、《场地租赁的补充协议》已于2016年10月21日解除。关于黄沛兴、谭其昌主张朱惠嫦、谭志明、黄秋云连带清偿欠付的租金的请求。根据《合作办学协议书》，谭志明、朱惠嫦、黄秋云共同合作经营东方红幼儿园（含培训中心），朱惠嫦、谭志明、黄秋云之间属于合伙关系。谭志明、黄秋云与黄沛兴签订的《场地租赁合同》、《场地租赁的补充协议》是代表合伙人的行为，对于全体合伙人有效。本案的债务属于合伙的债务，合伙人对合伙的债务承担连带责任。黄秋云关于无须承担本案责任的辩解理由不成立，一审法院对此不予采纳。黄沛兴与谭志明、朱惠嫦签订的《场地租赁合同》、《场地租赁的补充协议》后，黄沛兴自认收取了2015年6月1日至2015年9月30日的20万元租金和20万元保证金，并同意将保证金抵扣租金，并认为朱惠嫦、谭志明、黄秋云欠付2015年10月1日至今的租金，一审法院对此予以确认。本案约定的租金为60万元，即月租金为5万元。因涉案《场地租赁合同》、《场地租赁的补充协议》已于2016年10月21日解除，朱惠嫦、谭志明、黄秋云从2015年10月1日起欠租金计至2016年10月31日，朱惠嫦、谭志明、黄秋云拖欠黄沛兴13个月的租金为65万元，扣减20万元保证金后，朱惠嫦、谭志明、黄秋云尚拖欠黄沛兴9个月的租金为45万元。因朱惠嫦、谭志明、黄秋云在合同解除后尚未履行返还涉案房屋和场地的义务，房屋和场地被占用期间仍应支付相应的占用费，其标准可参照租金标准确定。朱惠嫦、谭志明、黄秋云应自2016年11月1日起，按5万元/月的标准向黄沛兴支付占用房屋和场地期间的占用费至返还房屋和场地给黄沛兴之日止。关于黄沛兴、谭其昌主张朱惠嫦、谭志明、黄秋云连带支付违约金50万元的请求。如上所述，因朱惠嫦、谭志明、黄秋云存在长期拖欠租金的违约行为，黄沛兴、谭其昌主张朱惠嫦支付违约金50万元的请求符合《场地租赁合同》第八条第2款的约定，一审法院对此予以支持。关于黄沛兴主张朱惠嫦、谭志明、黄秋云连带支付滞纳金的请求。本案中，朱惠嫦、谭志明、黄秋云因拖欠租金构成违约，黄沛兴就朱惠嫦、谭志明、黄秋云拖欠租金已主张了50万元的违约金，该违约金已足以弥补黄沛兴因迟延支付租金所受的损失，据此，对于黄沛兴、谭其昌请求朱惠嫦、谭志明、黄秋云支付滞纳金的请求，一审法院不予支持。关于黄沛兴、谭其昌主张朱惠嫦、谭志明、黄秋云连带支付房屋修复费用500000元的请求。本案中，黄沛兴、谭其昌在举证期限内没有向一审法院提供证据证明已拆除原有的旧建筑和实际发生重建的事实，以及修复房屋的相关依据，黄沛兴、谭其昌请求朱惠嫦、谭志明、黄秋云连带支付房屋修复费用500000元的事实依据不足，一审法院对此不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《中华人民共和国民法通则》第三十四条、第三十五条，《中国人民共和国合同法》第六十七、第九十四条、第九十六第一款、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条、第三十四条第二款之规定，一审法院于2017年1月16日作出（2016）粤1802民初5780号民事判决：一、确认解除黄沛兴与朱惠嫦、谭志明签订的《场地租赁合同》、《场地租赁的补充协议》已于2016年10月21日解除。二、朱惠嫦、谭志明、黄秋云应于本判决生效之日起十日内将位于清远市清城区××（现××）地块2的房屋及场地按现状腾退、返还给黄沛兴、谭其昌。三、朱惠嫦、谭志明、黄秋云应于本判决生效之日起十日内向黄沛兴、谭其昌连带清偿拖欠2016年2月1日至2016年10月31日的租金450000元及支付相应的房屋、场地占用费（占用费自2016年11月1日起按5万元/月的标准计付至返还房屋和场地给黄沛兴、谭其昌之日止）。四、朱惠嫦、谭志明、黄秋云应于本判决生效之日起十日内向黄沛兴、谭其昌连带支付违约金500000元。五、驳回黄沛兴、谭其昌其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：1、被上诉人黄沛兴在履行《场地租赁合同》及《场地租赁的补充协议》的过程中是否违约；2、涉案《场地租赁合同》及《场地租赁的补充协议》是否已解除；3、租金及违约金如何确认。关于被上诉人黄沛兴在履行《场地租赁合同》及《场地租赁的补充协议》的过程中是否违约的问题。被上诉人黄沛兴与上诉人朱惠嫦、原审被告谭志明签订《场地租赁合同》、《场地租赁的补充协议》是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的禁止性的规定，为有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。根据《场地租赁合同》约定，上诉人朱惠嫦与谭志明租赁被上诉人所有的涉案场地用于经营幼儿园，并列明该场地在2015年2月6日经规划局批准转变土地用途并写明可用于幼儿园场地。《场地租赁的补充协议》第二条约定：因土地性质改变用途，扩建平台等费用巨大，报建手续烦琐，经双方同意，暂按原土地用途使用。根据上述约定，被上诉人暂未办理土地用地性质变更手续不构成违约。双方签订上述合同后，被上诉人于2015年4月1日将涉案房屋场地交付给上诉人和原审被告使用，履行了交付租赁物的义务，继而上诉人与原审被告对涉案场地进行投资，并于2015年9月1日开办幼儿园招生试业至2016年年初，实际使用了涉案的场地，期间上诉人对出租场地是否完全腾退并未提出异议，故对上诉人在诉讼中称出租场地仍有五家企业挂名经营，被上诉人至今没有腾退场地属重大违约的主张，本院不予支持。关于《场地租赁合同》、《场地租赁的补充协议》是否已解除的问题。被上诉人已履行了向上诉人及原审被告交付租赁物的义务，上诉人及原审被告亦应当按合同的约定向上诉人履行支付租金的义务。依据本案查明的事实，被上诉人除收取20万元保证金和20万元租金外，并未收到上诉人及原审被告依约应于2015年6月交纳的第一年尚余租金40万元、2016年3月和2016年9月前应交纳的第二年租金60万元。2016年9月26日、2016年10月21日，被上诉人二次在广东省××市城中公证处的公证员见证下向承租人分别邮寄送达催收租金和通知解除合同的《函》，上诉人和原审被告经催告仍未交付租金。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”及第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，一审法院确认涉案《场地租赁合同》、《场地租赁合同的补充协议》已于2016年10月21日解除符合上述法律的规定，本院予以确认。关于租金及违约金的问题。如前所述，本案上诉人朱惠嫦及原审被告谭志明、黄秋云存在长期拖欠租金的违约行为，应向被上诉人支付拖欠的租金并支付违约金。在合同解除后仍需支付相应的房屋、场地占用费。对上诉人主张按其与谭志明的约定，交付租金的责任应由原审被告谭志明负责一节，并无证据证实。即使上诉人与原审被告谭志明有这一约定，亦不能对抗被上诉人。根据《合作办学协议书》的约定，上诉人与原审被告谭志明、黄秋云为合伙关系，其三人合伙开办幼儿园对外产生的债务，应由全体合伙人承担连带清偿责任，故对上诉人此节主张，本院不予支持。一审法院根据本案的实际情况，判决上诉人朱惠嫦及原审被告谭志明、黄秋云连带清偿拖欠2016年2月1日至2016年10月的租金450000元及支付相应的房屋、场地占用费并支付违约金500000元，符合双方在合同中的约定和法律的规定，本院依法予以维持。综上所述，上诉人朱惠嫦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21054元，由上诉人朱惠嫦负担。本判决为终审判决。审判长  李奕东审判员  巢忠文审判员  成振平二〇一七年五月十七日书记员  周 莹附相关法律条文：一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。-12--13-