南宁铁路运输中级法院
民 事 判 决 书
（2016）桂71民终字第27号
上诉人（一审原告、反诉被告）广州市百德餐饮有限公司，住所地广东省广州市白云区。
法定代表人杨少莉，该公司总经理。
委托代理人汪旭东，广东广信君达律师事务所律师。
委托代理人汪黄结，广东广信君达律师事务所律师。
上诉人（一审被告、反诉原告）广西南博国际商贸有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市青秀区。
法定代表人陈长红，该公司董事长。
委托代理人阳韦，北京大成（南宁）律师事务所律师。
委托代理人黎雪梅，北京大成（南宁）律师事务所律师。
上诉人广州市百德餐饮有限公司（以下简称百德公司）、广西南博国际商贸有限公司（以下简称南博公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服南宁铁路运输法院（2015）南铁民初字第515号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月30日受理后，依法组成由审判员张岚担任审判长、代理审判员袁宇飞、黄雪参加的合议庭，于2016年5月17日公开开庭审理了本案，书记员谢瑜担任记录。上诉人百德公司的委托代理人汪旭东，上诉人南博公司的委托代理人阳韦、黎雪梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2014年9月，百德公司（承租方、乙方，原名广州市简味饮食有限公司）与南博公司（出租方、甲方）签订《场地租赁合同》，约定：甲方将三祺广场B1层建筑面积为5174平方米的场地出租给乙方使用，乙方的租赁用途为家居用品／餐饮／烟酒／水果／甜品／超市／动漫电玩，未经甲方事先书面同意，乙方不得擅自改变本合同规定的租赁场所用途，租赁期为99个月，从2014年10月1日起至2022年12月31日止；甲方同意乙方从2014年10月1日起进场装修，装修期为3个月，装修期内乙方需承担该租赁场地的费用（包括但不限于租赁场所租金、水电费、电话费等费用），若因甲方原因，导致乙方进场延期，双方同意租赁期限相应顺延，签订补充协议；甲方应于2014年9月30日前按照本合同的约定将租赁场所交付乙方，租赁场所交付时，双方应派代表到现场检查租赁场所的移交情况，并共同签署租赁场所交付确认书予以确认，交付确认书签署之日为租赁场所交付时间；租金按各期限的租金标准及租赁面积计算，其中第一计租期限内（2014年10月1日至2015年12月31日）租赁单价为每月72元／平方米；乙方同意向甲方提供履约保证金931320元，并于本合同签订之日向甲方一次性支付，如乙方未按时交纳包括但不限于租金、物业费、水电费等费用时，甲方有权自保证金中扣除该费用，若乙方充分地履行了本合同规定的全部义务，则租赁期满60日后，凭保证金收据甲方不计息退还；乙方不得利用租赁场所从事非法经营活动，在不超过本合同经营范围的条件下可以部分将租赁场所分租与他人合作经营，不得擅自改变租赁场所用途，不得整体转让、转租、转承包，如乙方违反上述规定，甲方有权终止合同，所造成的损失及后果由乙方承担；所有分租场地必须符合以下条件，否则视为擅自分租：甲方书面同意、不得收取任何形式的转让费、租期不超过本合同约定的租赁期限；甲方保证拥有将租赁场所按本合同之约定租赁给乙方的权利；若甲乙双方有本合同约定的重大违约之情形，非违约方有权随时经书面通知解除本合同，违约方不得有异议，并由违约方支付本合同当年租金总额的30%作为违约金，乙方违约保证金不予退还，甲方违约双倍退还保证金，如果违约金不足以偿付非违约方因此遭受的损失，非违约方须继续予以赔偿。该合同还就双方其他权利义务作了约定。合同签订后，南博公司于2014年11月11日出具收据，确认收到百德公司向其支付履约保证金931320元，南博公司至今未将案涉场地交付百德公司。一审另查明：案涉场地位于广西壮族自治区南宁市青秀区民族大道146号中国-
东盟国际商贸物流中心B座（三祺广场）负二层，亦即本案诉争合同中约定的三祺广场B1层。该宗土地使用权人为广西国际博览事务局和南博公司，地类（用途）为机关团体用地，建设项目名称为中国-
东盟国际商贸物流中心B座，建设单位为南博公司。该建设项目于2011年12月7日取得建字第450101201100059号建设工程规划许可证，载明项目负二层规划用途为物流、仓储，于2011年12月8日取得450101201009010401号建筑工程施工许可证，并于2014年9月30日通过竣工验收，又于2015年7月31日取得南公消验字（2015）第318号建设工程消防验收意见书，载明“地下二层至地下五层为汽车库、设备用房及杂物房”“综合评定该工程消防验收合格”“该工程如扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更），应依法向我支队申报建设工程消防设计审核和消防验收”等。
2015年1月6日，南宁市人民政府印发（2014）448号专题会议纪要，原则同意中国-
东盟国际商贸物流中心B座项目用地性质由办公用地变更为办公、商业用地，且该项目裙楼民族大道地面标高以上部分可变更为商业用途，同意该项目负一层变更为商业用途。2015年3月20日，南宁市规划管理局向南博公司发出南规函（2015）431号函，称原则同意中国-
东盟国际商贸物流中心B座项目负一层变更为商业用途，请按规定及程序办理相关手续、补缴有关费用。2015年7月17日，南宁市规划管理局向南博公司发出南规函（2015）1434号函，称已按程序对调整中国-
东盟国际商贸物流中心B座项目负一层施工图变更进行了公示，待完善用地手续后，再按程序给予办理该项目的施工图纸调整等手续。
2015年7月6日，南博公司向南宁市规划管理局发出桂南博函（2015）29号函，申请将中国-
东盟国际商贸物流中心B座项目负二层使用功能由原来的物流、仓储变更为商业用途。百德公司名称于2015年4月30日经广州市工商行政管理局白云分局批准，由广州市简味饮食有限公司变更为现名。
百德公司为维护自身权益诉至法院，请求判令：1、解除双方签订的《场地租赁合同》；2、南博公司向百德公司支付违约金1341100.8元（4470336元×30%）；3、南博公司向百德公司双倍返还履约保证金1862640元（931320元×2）；4、南博公司向百德公司赔偿预期租金收益损失5000000元；5.本案诉讼费由南博公司承担。南博公司提出反诉，请求判令：1、确认双方签订的《场地租赁合同》无效；2、本案诉讼费用由百德公司承担。
一审法院审理认为，关于合同效力，案涉场地系南博公司依法取得建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证后开工建设，并经竣工验收合格、消防验收合格的合法建筑。虽然案涉场地所在的负二层规划用途为物流、仓储，通过一次消防验收时的用途亦为物流、仓储，与双方约定的用途不一致，但这并不属于违反法律、行政法规的强制性规定的情形，该合同依法成立并生效。
关于迟延交付租赁场地。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，是其基本义务。承租人亦应尽到核查租赁物是否符合约定用途的注意义务。虽然合同约定若因南博公司原因导致百德公司进场延期，双方同意租期相应顺延并签订补充协议，且百德公司在签订合同时应当知道该场地的规划用途为物流、仓储，但南博公司迟延交付租赁物一年有余，已经明显超出采取补救措施的合理期限，属于双方约定的重大违约情形。根据双方合同约定，任何一方有重大违约情形的，非违约方有权随时经书面通知解除合同，故一审法院确认双方签订的《场地租赁合同》于南博公司收到案件起诉状副本之日即2015年11月6日解除。
关于履约保证金和违约金。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因南博公司并未向百德公司交付租赁场地，故南博公司应向百德公司退还履约保证金。南博公司迟延交付租赁场地，已经构成双方合同约定的重大违约，应向百德公司支付违约金。违约金以补偿性为原则，兼具惩罚性。守约方向违约方主张违约金应当以其遭受的实际损失为基础，并以不超过实际损失的30%为限。百德公司与南博公司于合同中约定的“支付当年租金总额的30%作为违约金”及“双倍退还保证金”均属于违约金的计算方法，且百德公司未进场实际经营，亦未提供证据证明其因南博公司违约所造成的损失大小，故南博公司主张双方约定的违约金过高、并请求予以调整，一审法院予以支持。结合诉争合同的履行情况、南博公司的主观过错，并根据公平原则和诚实信用原则，一审法院认为以“双倍退还保证金”一项计算违约金较为适当。
关于可得利益损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。百德公司与南博公司约定租赁场地不得整体转租，可以部分分租，但分租须经南博公司书面同意。尽管存在百德公司通过分租获取收益的可能性，但百德公司并未提供证据证明南博公司同意其分租场地及存在分租差价收益，已然超出南博公司在缔约时预见到或者应当预见到因其违约可能造成的损失范围，故百德公司要求南博公司赔偿可得利益损失5000000元，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一、二款、第二百一十六条、《最高人民法院适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决如下：1、确认百德公司与南博公司于2014年9月签订的《场地租赁合同》于2015年11月6日解除；2、南博公司向百德公司双倍退还履约保证金1862640元；3、驳回百德公司的其他诉讼请求；4、驳回南博公司的全部反诉请求。本案本诉案件受理费69226元，由百德公司负担53508元，由南博公司负担15718元；反诉案件受理费100元，减半收取50元，由南博公司负担。
上诉人百德公司不服一审判决，向本院上诉称，1、要求南博公司向百德公司支付1341100.8元违约金不属于违约金过高的情形，属于双方当事人意思自治的范畴，本案合同约定的租赁期间为99个月，租金总额超过45000000元，1341100.8元违约金仅占上述租金总额的3%，若按合同约定，百德公司取得租赁场地并进行分租后，租金差价的收益约为39953628元，则上述违约金也仅占该收益损失的3.35%，并无证据证明违约金过高。2、本案租赁合同第八条明确约定百德公司对租赁场地有权分租，双方也未通过补充协议约定分租事先需要经过南博公司的同意，因此，百德公司可以通过分租场地获得租金差价收益，百德公司第一年每平方米租金为72元，而该栋楼其他商铺的租金标准为每平方米300-400元，如按每平方米150元的租金差价计算损失，则租金收益损失至少为39953628元，百德公司为尽快解决本案纠纷，主张2500000元的租金收益损失，应当得到二审法院的支持。3、百德公司在一审中曾书面向一审法院申请调查南博公司出租涉案场地所在楼房一层至五层的租赁合同及租金单价，但一审法院未予调查，属于违反法定程序。请求二审法院判令：1、撤销南宁铁路运输法院（2015）南铁民初字第515号民事判决第三项，改判南博公司向百德公司支付违约金1341100.8元并赔偿百德公司预期租金收益2500000元；2、本案全部诉讼费由南博公司承担。
南博公司对百德公司的上诉，答辩称，1、双方签订租赁合同时，百德公司明知租赁场地的规划用途与约定用途不一致，规划用途变更属于政府的行政行为，不能归责于南博公司，百德公司对涉案场地可能会逾期交付事先知晓，南博公司不存在重大违约行为，不应支付违约金。2、租赁合同约定的违约金过高，应当予以下调。双方在租赁合同中既约定了按当年租金的30%收取违约金，又约定了双倍返还保证金，两者均属违约金的性质，南博公司有权请求法院依法予以下调。3、百德公司主张南博公司赔偿其分租收益损失并无事实及法律依据，双方租金合同第8.6、第8.7条明确约定，承租人不得转租、转让、转包，分租需经出租人同意且不得收取任何形式的转让费，在未经南博公司同意情况下，不存在分租收益，且目前实体经营受网络经营的冲击很大，实体经营大多处于亏损，导致商铺租金非常困难，因此，百德公司主张可获得巨大收益没有依据，也不具有可预见性，不构成预期利益。4、一审法院未予调查取证并未违反法定程序。南博公司与其他承租人签订的租赁合同与本案无关，南博公司没有举证的义务，且租金单价受租赁物位置、面积、经营品牌等诸多因素影响，其他租赁合同中所约定的租金单价不能作为本案定案依据。因此，请求二审法院驳回百德公司的全部诉讼请求。
上诉人南博公司不服一审判决，向本院上诉称，1、南博公司没有构成重大违约，不应承担违约责任。百德公司在签订租赁合同时已经知晓租赁物规划用途与合同约定的用途不一致，其应当预见并自行承担因此可能导致的后果，包括租赁场地规划用途变更至合同约定用途过程中所造成的交付延期。南博公司一直积极办理规划用途变更手续，已积极履行促成交付场地符合合同约定的义务，租赁场地至今无法交付的主要原因在于政府部门尚未批准规划变更，该项责任不应由南博公司承担。2、一审判决认定违约金过高，应当依法应予下调。一审判决认定“守约方向违约方主张违约金应当以其遭受的实际损失为基数，并以不超过实际损失的30%为限”，而百德公司并未进场实际经营，并无证据证明其实际损失的大小，一审法院判决南博公司双倍返还履约保证金并无依据。百德公司的实际损失仅为南博公司持有百德公司的履约保证金的利息损失，因此，南博公司应当支付的违约金应以南博公司持有百德公司的履约保证金期间的银行同期存款利息为限。请求二审法院判令：1、撤销南宁铁路运输法院（2015）南铁民初字第515号民事判决第二项，依法改判；2、本案诉讼费由百德公司负担。
百德公司对南博公司的上诉，答辩称，1、南博公司的行为已构成根本违约和重大违约。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”交付适租的租赁物是南博公司应承担的法定义务，南博公司未交付适租的租赁物事实清楚，南博公司也无法证明百德公司在双方签订合同时知道涉案场地规划用途与约定用途不一致。双方约定2014年9月交付租赁物，现南博公司延迟交付已达一年半，导致百德公司无法实现使用涉案场地所能获得的经济效益。2、南博公司主张违约金过高不能成立。双倍返还保证金与支付当年租金30%的违约金属于相互独立的违约后果，理应同时获得支持。请求二审法院驳回南博公司的上诉请求。
二审期间，上诉人百德公司对一审法院查明的事实无异议，但提出一审法院应当补充认定2015年7月6日，南博公司向南宁市规划局发出桂南博函（2015）29号函，申请将中国-
东盟国际商贸物流中心B座项目负二层使用功能由原来的物流、仓储变更为商业用途后，直至一审庭审结束时，南博公司仍未取得相关政府批复。
二审期间，上诉人南博公司对一审法院查明的事实无异议，但提出一审法院应当补充认定双方当事人并未就重大违约的具体情况作出约定，南博公司没有重大违约。
两上诉人在二审期间均未向法院提交新证据。
针对上诉人百德公司提出一审法院应当补充认定一审庭审结束时，南博公司仍未就规划用途的变更取得相关政府批复，因南博公司未提供相关证据证明已获得政府该项批复，因此，对于百德公司提出补充认定的事实，本院予以支持。
针对上诉人南博公司提出一审法院应当补充认定双方当事人并未就重大违约的具体情况作出约定，南博公司没有重大违约的异议，本院认为，何种情形属于重大违约情形、南博公司是否构成重大违约的问题，属于法院判断的问题，而非事实问题，因此，对于南博公司提出的异议，本院不予支持。
综上，一审查明的事实属实，本院依法予以确认。二审另查明：2015年7月6日，南博公司向南宁市规划局发出桂南博函（2015）29号函，申请将中国-
东盟国际商贸物流中心B座项目负二层使用功能由原来的物流、仓储变更为商业用途后，直至一审庭审结束时，南博公司仍未取得相关政府批复。
本院认为，综合诉辩双方的意见，归纳本案的争议焦点为：1、南博公司是否存在重大违约情形，是否应当按当年租金的30%向百德公司支付违约金1341100.8元，一审法院判决南博公司向百德公司双倍返还履约保证金是否适当。2、南博公司是否应当赔偿百德公司预期租金收益2500000元。
本院认为，本案涉案场地依法取得了建设工程规划许可证，并经竣工验收、消防验收合格，双方签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，虽然双方约定的租赁场地用途与涉案场地的实际用途不一致，但其内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，双方当事人均应履行各自的合同义务。
针对第一个争议焦点。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，对于出租人而言，按照约定的时间向承租人交付符合约定用途的租赁物是出租人的基本义务。本案中，南博公司与百德公司约定了交付租赁场地的时间为2014年9月30日，但南博公司至今未向百德公司交付租赁场地，已有一年有余，虽然双方合同约定若因南博公司原因导致百德公司进场延期，双方同意租期相应顺延并签订补充协议，但南博公司迟交租赁物的期限，明显超出了采取补救措施的合理期限，南博公司的行为应属于重大违约行为，应当承担相应的违约责任。双方租赁合同约定：“若甲乙双方有本合同约定的重大违约之情形，非违约方有权随时经书面通知解除本合同，违约方不得有异议，并由违约方支付本合同当年租金总额的30%作为违约金，乙方违约保证金不予退还，甲方违约双倍退还保证金”，本院认为，根据双方合同约定，任何一方有重大违约情形的，非违约方有权随时经书面通知解除合同，由于南博公司存在重大违约行为，故一审法院确认双方签订的《场地租赁合同》于南博公司收到案件起诉状副本之日即2015年11月6日解除，并无不当，本院予以维持。合同保证金是指为合同的履行所提供的一种金钱保证，并在双方合同到期或者依法解除时才予以退还。违约金是指按照当事人的约定或者法律直接规定，一方当事人违约的，应向另一方支付的金钱。违约金具有担保债务履行的功效，又具有惩罚违约人和补偿无过错一方当事人所受损失的效果。违约金、保证金具有惩罚性及补偿性双重属性。根据《最高人民法院适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，在没有证据证明百德公司实际产生的分租收益损失的情况下，一审法院结合本案合同的履行情况、南博公司的主观过错，根据公平原则和诚实信用原则，将南博公司应付的违约金调整为双倍返还保证金一项，即双倍返还履约保证金1862640元，兼顾了违约金的补偿性及惩罚性，判决并无不当，本院予以维持。
针对第二个争议焦点。根据《中华人民民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”百德公司对于因南博公司违约造成的损失，负有举证责任。根据双方合同约定，涉案场地不得整体转租，可以部分分租，但分租须经南博公司书面同意。本案租赁场地尚未交付，而南博公司也未书面同意百德公司就租赁场地进行分租，况且，由于经营商铺存在商业风险，是否能实际将租赁场地分租并获得分租收益，不是必然会发生的事实，因此，百德公司主张的2500000元分租收益损失并无依据。至于百德公司主张一审法院未对南博公司出租涉案场地所在大厦的其他商铺租赁合同及租金情况进行调查，违反法定程序，本院认为，百德公司申请对南博公司出租涉案场地所在大厦的其他商铺租赁合同及租金情况进行调查，该项申请内容并非国家有关部门保存并须人民法院依职权调取的档案材料以及涉及国家秘密、商业秘密、个人隐私的材料，且百德公司在本案中的损失的举证责任应由其自行承担，一审法院未对上述申请进行调查，并未违反法定程序，对于百德公司的该项主张，本院不予支持。综上，对于百德公司主张南博公司赔偿2500000元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人百德公司、南博公司的上诉主张均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费37528.9元（上诉人广州市百德餐饮有限公司已预交），由上诉人广州市百德餐饮有限公司负担。案件受理费69226元（上诉人广西南博国际商贸有限公司已预交），由上诉人广西南博国际商贸有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 岚
代理审判员 袁宇飞
代理审判员 黄 雪
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 谢 瑜