广东省韶关市曲江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0205民初1052号
原告：李志佳，男，1994年8月6日出生，汉族，韶关市曲江区人，住韶关市曲江区。
原告：李党清，男，1962年12月18日出生，汉族，韶关市曲江区人，住韶关市曲江区。
共同委托诉讼代理人：唐剑辉，广东骑士律师事务所律师；
共同委托诉讼代理人：成劲松，广东骑士律师事务所律师。
被告：韶关市曲江星安房地产有限公司，住所地：韶关市曲江区马坝镇府前中路7号。
法定代表人：叶文安,董事长。
委托诉讼代理人：叶文星，公司职员；
委托诉讼代理人：朱桥养，公司职员。
原告李志佳、李党清诉�告韶关市曲江星安房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月14日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人成劲松，被告委托诉讼代理人叶文星、朱桥养到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告双方于2015年5月4日签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：曲预许【2014】05030035）一份，约定被告出卖位于韶关市××区马坝镇××路锦绣华城二幢二单元15层01房给原告，该房屋总价款为人民币506353元。合同第十一条约定，被告应当在2015年12月31日前向原告交付该商品房；合同第十二条第一项第二款：除不可抗力外，被告未按照第十一条约定的时间将该商品房交付原告的，双方同意按照逾期时间，分别处理，逾期超过九十日，原告有权解除合同。原告解除合同的，应当书面通知被告。被告应当自解除合同通知送达之日起15日内退还原告已付全部房款，并自原告付款之日起，按照5%计算给付利息；同时，被告按照全部房价款的3%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全房价款万分之五的违约金。合同第二十条：因被告的原因，原告未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，原告有权解除合同。原告不解除合同的，自原告应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之五的违约金。原告已于2015年6月18日交齐房屋总价款，但被告一直无故拖延交房，且没有给原告办理产权登记手续，直到2017年3月4日与原告签订物业服务合同时才交付房屋钥匙给原告。根据合同约定，被告应向原告支付违约金，迟延交付违约金从2016年1月1日起计至2017年3月4日止共428天，为108359.54元。没有办理房屋产权登记违约金应从2017年1月1日起计至实际完成房屋所有权登记之日止，暂计至2017年7月31日，共212天，为53673.42元，合计162032.96元。为维护原告合法权益，特诉至法院，要求解决：1、判令被告支付迟延交付违约金108359.54元，未办理房屋产权登记违约金应从2017年1月1日起计至实际完成房屋所有权登记之日止，暂计至2017年7月31日为53673.42元，总计162032.96元；2、本案诉讼费由被告负担。
被告韶关市曲江星安房地产有限公司辩称：我们是有违约，但是时间对不上，我们是2016年6月22日交房，有提供邮政快递凭证作为依据。关于办理房产证，我们有国土资源信息中心办理材料。我们提出三个问题，认购书中我们写的很明确，商品房买卖合同、银行按揭房贷时间，都是我们提供的证明，我们为何迟延交�，是因为2015年是遇到了百年一遇的大雨，导致我们无法施工，后来我们召集迟延交楼的用户开会，对其减免了一年的物业管理费，原告已经收到了我们对其减免一年的物业费，原告也已经签字坐实，我们有提供收据证明。2017年3月28日我们与原告签署了协议，就为原告补偿了一年的物业管理费。关于原告诉请16万多，时间是对不上，应该是算至2016年6月22日，我们有提交凭证。违约金按合同计算，总共是172天，其中90天以内的违约金是按万分之三乘以总房价乘以90天计算，超出的82天数按万分之五乘以总房价乘以82天计算，两项加起来，我认为的违约金总数是34431.93元。原告所说的数额是错误的。
经审理查明：原告李党清、李志佳与被告韶关市曲江星安房地产有限公司于2015年5月4日签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：曲预许【2014】05030035）。双方约定被告出卖位于韶关市××区马坝镇××路锦绣华城二幢二单元15层01房给原告，房屋总价款为人民币506353元。合同还约定被告应当在2015年12月31日前向原告交付该商品房；除不可抗力外，被告未按照约定的时间将该商品房交付原告的，双方同意按照逾期时间，分别处理：“1、逾期在玖拾日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满至次日起至实际支付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。2、逾期超过玖拾日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，�照5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。合同第二十条约定：1、双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。2、因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（1）中方式处理：（1）、买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计�给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。双方签订合同后，原告于2015年5月4日前支付首期房价款人民币156353元，余款350000元，向中国农业银行曲江支行申请贷款支付。后原告交付了房屋首期价款并办理了相关申请贷款手续，中国农业银行曲江支行将房屋款项支付给了被告。同年6月18日，被告出具了购买房屋款506353元的发票（发票号码：09361889）给原告。2016年6月22日，被告向原告发出收楼《通知》，根据《通知》第四条的规定：“如2016年6月30日前未来办理交楼手续的业主，以此交楼通知书为证，不再以书面文件另行通知，2016年7月1日起自动默认已交付业主作用。”同年同月27日，原告收到被告发出的收楼通知书，原告以房�存在有质量问题没有收楼，至2017年3月4日，原告李党清与被告签订《锦绣华城物业管理费减免申请单》，被告为原告缴交一年（2016年8月1日至2017年7月31日）的物业管理费1822.80元作为延迟交楼房的一次性补偿。当日，原告在被告处拿到该房屋的钥匙。被告于2016年12月2日前将办证所需资料报产权登记机关备案，表示没有违约。但至今未有提交相关房屋的产权证。
以上事实有《商品房买卖合同（预售）》、《锦绣华城物业管理费减免申请单》、庭审笔录予以证实。
本院认为：本案争议焦点：一、被告是否应当按《商品房买卖合同（预售）》的约定支付延期交房违约金；二、被告是否应当按《商品房买卖合同》的约定支付延期办理房屋产权登记违约金。
关于焦点一，原、被告自愿签订的《商品房买卖合同（预售）》是合法有效的合同，双方应当依约履行自己的权利义务，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，如当事人有违约行为的，应当承担相应的违约责任。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》约定，被告应于2015年12月31日前将商品房交付给原告，涉案楼房实际于2016年7月1日交付。因此，被告已经构成违约。但是，原告李党清与被告于2017年3月4日签订了《锦绣华城物业管理费减免申请单》，被告为原告缴交物业管理费1822.80元作为延迟交楼房的一次性补偿。现在原告主张被告支付延期交房的违约金，本院不予支持。
关于焦点二，关于延迟办理产权证的违约问题，根据《商品房买卖合同（预售）》约定，被告应当在商品房交付使用后360日内，将�理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但至本案作出判决前，被告仍未向本院提交充足的证据证实其已完成备案工作，并办理好相关房屋产权证。因此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”的规定，被告应承担举证不能的不利后果。由于原告收楼时间为2016年7月1日，被告应当在商品房交付使用后360日内办理该商品房的房屋所有权证，没有在期限内完成的，违约金从期限届满之次日起，计至实际完成房屋所有权登记之日止。因此，原告要求被告按照《商品房买卖合同（预售）》第二十条的约定，按日向原告支付全部房价款万分之五的违约金，本院予以支持，但应从2017年6月25日起算，计至实际完成房屋所有权登记之日止。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告韶关市曲江星安房地产有限公司自2017年6月25日起至实际完成房屋所有权登记之日止按日向原告李党清、李志佳支付全部房价款万分之五的违约金。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3541元（原告已预交），由两原告共同负担1319元，被告负担2222元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。
审判长 刘文正
审判员 李善华
审判员 廖新娇
二〇一八年二月六日
书记员 李佩怡