广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤13民终1775号
上诉人（原审被告）：曾俊荣，男，汉族，1968年3月4日出生，住址：广东省深圳市福田区，
委托诉讼代理人：郭春曲，广东本海律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：惠州市新嘉馨物业管理有限公司。住所地：惠州市惠阳区淡水莲塘西路**号*楼。
法定代表人：饶冰心。
委托诉讼代理人：李勇林，广东东舟律师事务所律师。
上诉人曾俊荣因房屋买卖合同纠纷一案，不服惠阳区人民法院（2016）粤1303民初2826号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。
当事人原审意见
惠州市新嘉馨物业管理有限公司向原审法院提起诉讼，请求判令：1、确认原、被告与刘月旺于2016年6月10日签订的《房地产买卖合约》解除；2、被告赔偿原告办证报税费用20000元及中介费169500元，共计189500元；3、被告赔偿原告逾期付款违约金，即自本案起诉之日起至前述189500元债务偿清之日止的利息（该利息以189500元为基数，按照中国人民银行逾期贷款利率计算）；4、本案诉讼费、律师代理费由被告承担。
主要事实和理由：原告系专业从事房地产中介及信息咨询等方面的商事主体。经联络、介绍、多次磋商，原告促成被告买受刘月旺名下位于惠州市××区淡水××路（××大道××城××）的房屋【房产证号：粤房地证字第××号证号：惠阳国用（2007）第0100845号】，2016年6月10日，被告（买方）、刘月旺（卖方）与原告签订《房地产买卖合约》，主要约定如下内容（1）该房地产转让价为5650000元（变更过户所有费用由被告支付），被告应先行向出卖方支付100000元定金，然后由中介方（原告）持相关证照资料办理报税买税手续（税费由被告承担），然后由买卖双方在房管所办理签名过户手续，被告支付1500000元转让款，2016年7月30日前，被告支付3500000元转让款。等内容；（2）被告应支付原告办证报税费用（办证和跑路费用）20000元，买卖合约正常履行，买卖双方向原告支付中介费，双方若违约，违约方应支付原告购楼总款3%的违约金。等内容。事实上，被告于2016年6月支付购房定金100000元，原告分别于2016年6月16日、6月24日、7月4日完成房屋测绘、报税、地址更名等变更过户前的全部手续。然而，在原告及出卖方多次通知被告缴交相关税费并办理过户手续的情况下，被告始终拒绝缴交税费，拒绝办理过户手续。后，出卖方不得已解除了《房地产买卖合约》。被告拒绝履行主要义务构成根本违约，出卖方已解除《房地产买卖合约》，循法依约，原告有权要求被告赔偿办证报税费用20000元及违约金。被告
被告答辩称，一、被答辩人是《居间合同》当事人，无权要求确认答辩人与案外人的《房屋买卖合约》解除。1、2016年6月10日，被答辩人与案外人刘月旺签订了《房屋买卖合约》，被答辩人在《房屋买卖合约》中介方署名。由此，可以明确得出本合约有两个法律关系，各个法律关系的当事人是不相同的。第一个法律关系是答辩人与案外人刘月旺的房屋买卖合同关系；第二个法律关系是被答辩人与刘月旺和答辩人的房屋买卖委托关系，即《居间合同》关系。而被答辩人作为本次合同的居间人未能促成《房屋买卖合约》实际履行，却起诉要求确认《房屋买卖合约》撤销，明显违背事实与法律。2、被答辩人与案外人签订的《房屋买卖合约》处分房屋物权如涉及到被答辩人利益，被答辩人是可以要求撤销《房屋买卖合约》的，而被答辩人恰恰是本次《房屋买卖合约》的中介方，既本次《房屋买卖合约》的居间人，属于《居间合同》当事人，其在《房屋买卖合约》中没有任何权利和义务，因此，被答辩人只有权力撤销《居间合同》，而没有权利要求撤销《房屋买卖合约》。3、根据《合同法》93、94条的规定，解除合同仅有二种情形，依约解除和依法解除，而作为本案居间人的被答辩人不是本次《房屋买卖合约》的当事人，其没有依约解除的权利，而本案也不属于94条规定的依法解除情形。因此，被答辩人起诉要求解除答辩人与案外人《房屋买卖合约》没有法律和事实依据，明显违背合同的相对性原则。二、被答辩人要求支付违约金于法无据，违背本案事实和《合同法》四百二十七条的规定。1、根据《中华人民共和国合同法》四百二十七条的规定：“居间人未能促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”，在居间人付出劳动促成《房屋买卖合约》成立后是必须要支付报酬的。而《房屋买卖合约》未成立的，不能要求支付报酬，仅仅可以要求支出的必要费用。同时，《合同法》427条立法的意思非常明确，《居间合同》只有成功、不成功，而不存在居间违约。被答辩人在《居间合同》中未能将买房契税等重要的事实如实向《房屋买卖合约》委托人提供，导致《房屋买卖合约》无法履行，已经构成被答辩人居间不成功，被答辩人是不能向《房屋买卖合约》委托人要求报酬的，更不可能要求违约金。被答辩人起诉答辩人要求支付违约金恰好说明被答辩人居间的《房屋买卖合约》根本不成立。2、《房屋买卖合约》的当事人是答辩人与刘月旺，被答辩人是《房屋买卖合约》双方的委托人，主要义务是提供与合同有关的重要事实并如实报告，而不得隐瞒或提供虚假信息。正是由于被答辩人未能如实尽到报告和提供信息与居间撮合，导致合同至今未能履行，买卖房屋契税由谁承担不确定。同时签订的《房屋买卖合约》版本是由作为专业房屋中介的被答辩人提供，而合同中却遗漏了房屋买卖中的契税由谁承担问题。致使《房屋买卖合约》从根本上产生了歧义，至今无法履行。被答辩人作为专业的房屋买卖居间人，在本次《房屋买卖合约》居间过程中将最重要的契税由谁缴付遗漏，已经构成故意隐瞒。因此，依据《合同法》第427条，被答辩人是不能要求报酬的，更无违约金一说。3、《房屋买卖合约》中的违约方是谁尚未确定，因此《居间合同》中委托人谁违约更无从谈起。从被答辩人提供的本案《房屋买卖合约》与相关证据来看，合约约定“无论哪方违约，违约方都要支付购楼总款的3%人民币给中介方”是《居间合同》中违约方的约定。该《居间合同》的违约方是依据《房屋买卖合约》违约方来确定的。且该条规定已经明显违背《合同法》427条的规定。同时，被答辩人在居间过程中，《房屋买卖合约》里没有明确或明示的约定购买房屋过程中办理产权过户所产生的相关契税、印花税、营业税、个人所得税、土地增值税，由谁承担。在《房屋买卖合约》中契税由谁承担，未能明确约定的情况下，应根据法律规定来确定房屋买卖中相关契税缴纳的主体。而依据法律规定，本次《房屋买卖合约》中契税大部分由出卖人缴纳，仅有小部分由买受人和出卖人共同分担缴纳，而不应由答辩人承担契税。被答辩人起诉答辩人违约理由就是被答辩人多次通知答辩人缴纳相关税费并办理过户手续，答辩人却未缴付相应契税。因此，在《房屋买卖合约》中违约方未明确的情况下，被答辩人起诉答辩人《居间合同》违约明显与事实不符，且违背《合同法》427条明确规定。综上所述，答辩人认为，被答辩人起诉要求确认被答辩人与案外人刘月旺买卖合同解除及支付违约金等诉求，没有事实依据且明显违背法律规定，请求贵院依法驳回被答辩人的起诉。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明，2016年6月10日，原（中介方）、被告（买方）与案外人刘月旺（卖方）签订了《房地产买卖合约》，约定：被告购买案外人刘月旺名下位于惠州市××区淡水××路（××大道××城××）的房地产，建筑面积2319.52平方米，该房地产转让成交价为人民币5650000元，且该价格为卖方的售楼款，过户到被告名下的所有费用由被告承担。被告须在签署合同之日支付购买该房地产的定金款人民币100000元给案外人刘月旺，刘月旺收到被告的购楼定金后，将该楼房的有关资料交给原告去地税进行报税手续。原告负责帮被告办证，费用由被告支付，被告另支付人民币20000元给原告做该楼证件的加快和跑路费用等。案外人刘月旺与被告还约定按以下方式付款，分别是甲方（案外人刘月旺）在房管所签名过户给乙方（被告）后，乙方名下房产证回执出来时，乙方支付购楼款人民币1500000元给甲方；2016年7月30日前，乙方支付购楼款人民币3500000元给甲方；甲方在国土所签名过户给乙方后，乙方拿到国土证回执时，支付完购楼款人民币500000元给甲方，余下购楼款人民币50000元，在甲方交楼给乙方时，乙方付清给甲方。被告拿到国土证回执后，支付中介费人民币56500元给原告，卖方支付人民币50000元给原告。关于违约责任，三方约定无论卖方和被告哪方违约，违约方都要支付购楼总款的3%人民币给原告。合同签订当日，被告将定金100000元交付给卖方的代理人杨文俊，杨文俊出具收据给被告。
2016年4月22日，案外人刘月旺（卖方）出具经公证的《委托书》，委托杨文俊转让其名下位于惠州市××区淡水××路（××大道××城××）的房地产【国有土地使用权证号：惠阳国用（2007）第0100845号，房地产权证号：粤房地证字第××号】。原告分别于2016年6月16日、6月24日、7月4日完成房屋测绘、报税以及不动产权籍调查等变更过户前的手续。经原告通知被告缴交相关税费并办理过户手续的情况下，被告拒绝缴交税费及办理过户手续。原告遂起诉至本院要求被告支付相关费用。
原审判决理由和结果
原审法院认为，本案系居间合同纠纷。原、被告与案外人于2016年6月10日签订的《房地产买卖合约》，系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规禁止性规定，该《房地产买卖合约》依法成立并生效。关于原告能否请求确认《房地产买卖合约》解除的问题。因《房地产买卖合约》既包含了被告与案外人之间的房屋买卖合同关系，又包含了原告与被告及案外人之间的居间合同关系，且原告非房屋买卖合同关系的当事人，故原告请求确认《房地产买卖合约》解除，缺乏法律依据，本院不予支持。
关于被告是否应当向原告支付中介费169500元的问题。因三方签订的《房地产买卖合约》依法已经成立，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条的规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬的规定，被告应当向原告支付报酬。关于支付报酬的数额，《房地产买卖合约》约定，如被告拿到国土证回执，被告应支付中介费人民币56500元给原告，卖方应支付人民币50000元给原告；如合同没有顺利履行，被告和卖方无论哪方违约，违约方都要支付购楼款总款的3%人民币给中介方（原告）。根据本案现有证据证明，卖方及原告根据《房地产买卖合约》履行了相应的义务，由于被告违约未缴纳相关税费，导致合同无法继续履行，被告应当按照购楼款总款的3%向原告支付中介费。但鉴于购楼总款的3%（即169500元）高于三方约定的合同正常履行中介费106500元，且原告作为专业的房地产中介机构，在居间促成《房地产买卖合约》签订过程中，就房地产交易税费方面约定不够清楚，本院判令被告按照合同正常履行时三方约定的106500元向原告支付中介费。关于被告是否应当向原告支付办证报税费用20000元的问题。因原告未提供证据证明该笔费用有实际发生，故原告请求被告支付该笔费用，本院不予支持。关于被告是否应当承担原告律师代理费的问题，因本案的《房地产买卖合约》未约定律师费的承担问题，本院亦不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告曾俊荣应当在本判决生效之日起十五日内向原告惠州市新嘉馨物业管理有限公司支付中介费106500元。
二、驳回原告惠州市新嘉馨物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2140元，已减半收取，由被告曾俊荣负担1215元，原告惠州市新嘉馨物业管理有限公司负担925元。
当事人二审意见
上诉人曾俊荣不服原审判决上诉称，一、一审判决认定事实自相矛盾。
一审判决书第7-8页审理查明认定：“根据本案现有证据证明，
卖方及原告根据《房地产买卖合约》履行了相应的义务，由于被告违约未缴纳相关税费，导致合同无法继续履行，被告应当按照购楼款……，且原告作为专业的房地产中介机构，在居间促成《房地产买卖合约》签订过程中，就房地产交易税费方面约定不够清楚”。
1、一审法院认定，明显互相矛盾。一审法院认定：“上诉人违约未缴纳相关税费”，没有事实和法律依据。从三方签订的《房地产买卖合约》内容及一审被上诉人提供的证据来看，该合约对交易税费由谁承担没有明确的约定。同时国家法律、法规也没有强制性、明确性的规定由上诉人承担房地产交易税费的规定。因此，一审法院认定“上诉人违约未缴纳相关税费”没有事实和法律依据。
2、前述认定后，一审法院又再次对缴纳房地产过户相关税费认定：“原告作为专业的房地产中介机构，在居间促成《房地产买卖合
约》签订过程中，就房地产交易税费方面约定不够清楚”。既然上诉
人缴纳相关税费义务《房地产买卖合约》根本就没有约定清楚，就说明缴纳该买卖房屋契税的义务不是上诉人的合同约定义务，那么根据国家相关法律的规定，该税费应当由上诉人与案外人刘月旺(卖方)共同承担。那么一审法院又依据什么证据或事实认定：“由于被告违约未缴纳相关税费，导致合同无法继续履行。被告应当按照购楼款的3％支付中介费。”
因此，上诉人认为一审法院对房屋买卖相关税费由谁具体承担的事实认定，前后自相矛盾，或者说对本案《房地产买卖合约》缴纳过户契税由谁承担的事实认定错误，导致本案判决错误。
二、一审认定“卖方及被上诉人根据《房地产买卖合约》履行了相应义务”，是对本案《房地产买卖合约》约定事实的认定错误。
1、本案中的《房地产买卖合约》中包含了两个法律关系，第一
个法律关系为《房地产买卖合同》关系，第二个法律关系为《居间房地产买卖合同》关系。
2、《房地产买卖合同》关系中，关于房地产过户产生的相关税费，《房地产买卖合同》未有明确约定。同时被上诉人与上诉人微信
通讯内容证明了：“1、被上诉人单方面向上诉人表示，超过三万的
过户费、地税、契税部分由案外人刘月旺承担；2、卖方应依据国家
法律缴纳689140．53元的个人所得税”。由此，不难看出，《房地产
买卖合同》中的卖方案外人刘月旺缴纳相关税费的义务，合同虽没有约定，但国家法律有强制性的规定。被上诉人提供的微信通讯内容也证明了卖方未履行缴纳税的义务。而一审法院却认定卖方已经履行了相应的义务。
3、《房地产买卖合同》中的居间法律关系中，涉及房地产买卖
过户的税费多达80多万人民币，作为专业中介机构的被上诉人在居间活动中，故意回避该问题，直至上诉人与被上诉人签订居间合同。整个居间过程中，至签订合同，被上诉人对上诉人连最起码的提示都未尽到。上诉人认为：1、被上诉人居间促成的《居间合同》，明显属于《合同法》425条故意隐瞒重要事实；2、被上诉人作为中介机构未能尽到如实报告和提供全面真实信息的基本中介义务，因此，被上诉人是不得要求支付居间报酬的。且截至目前，《房屋买卖合同》
仍处于停顿状态，中介合同目的至今未能实现。一审法院却认定被上诉人履行了相应义务，该认定选择性的遗漏了被上诉人在居间活动过程中应遵循的诚实和如实报告的义务，且该契税涉及金额多达80多万人民币，难道被上诉人仅凭促成双方签订了合同，就能说明其居间义务均履行完毕了吗。4、一审法院依据《房地产买卖合约》中第四条第2款：“乙方拿到国土证回执后，上诉人支付中介费人民币56500元给被上诉人，卖方案外人支付50000元给被上诉人”，判决上诉人支付全部中介费106500元给上诉人，明显错误。即使被上诉人中介成功，上诉人也仅仅只需支付56500元中介费，而一审法院判决上诉人支付全部的中介费明显没有合同依据，也没有法律依据。
综上所述，一审法院认定，明显违背本案事实、证据与国家法律的规定，极大的损害了上诉人的合法权益，请求二审法院依法判令：一、撤销原审判决，改判上诉人不支付中介费；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人李勇林答辩称,被上诉人对上诉人的上诉状作简要答辩，上诉人认为一审判决认定事实自相矛盾没有事实依据，一审认定事实没有自相矛盾，税费方面的是具体数额不清楚，与上诉人承担不相矛盾，有约定由上诉人承担，只是没有约定具体税费数额，但是数额在相关不部门未认定前无法确定。2、针对上诉第2点，上诉人认为被上诉人在税费承担方面的约定，没有明确，不符合客观事实，房地产买卖合约明确约定，相关税费由上诉人承担。3、被上诉人也没有隐瞒和遗漏，被上诉人已完成居间合同义务，上诉人应当承担中介费。4、中介费应为169500元，但一审法院仅认定10万元，为不浪费国家司法资源，我方才不提起上诉。
本院查明的事实、判决理由和结果
经本院审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，根据上诉人与被上诉人及案外人刘月旺签订的《房地产买卖合约》第二条第1点“过户至乙方（上诉人）名下的所有费用由乙方支付”和第2点“甲方（刘月旺）收到乙方的购楼定金后，将该楼房的有关资料交给中介方（被上诉人）去地税进行报税手续。注：中介方负责帮乙方办证，费用由乙方支付”的约定，可以认定，办理涉案房屋过户的所有费用包括房屋交易税均由上诉人承担。上诉人主张因合同并未约定房屋过户的相关税费由其承担，故其无需承担相关税费，理由不成立，本院不予采纳。上诉人在被上诉人通知其缴交相关税费并办理过户手续后拒绝缴交税费及办理房屋过户手续，导致合同无法履行，据此，原审判决认定上诉人的行为已构成违约正确，本院予以支持。由于上诉人违约，按照《房地产买卖合约》第四条第3点约定的“无论哪方违约，违约方都要支付购楼总额的3%人民币给中介方。”原审判决认定上诉人应向被上诉人支付违约金（中介费），并参照合同约定的中介费数额，确定上诉人应向被上诉人支付违约金（中介费）106500元正确，本院予以支持。上诉人认为即便被上诉人的中介义务已完成，其亦仅需支付56500元中介费，其余中介费由刘月旺承担，原审判决判令由其支付全部中介费缺乏依据。对此，本院认为，如上所述，因上诉人构成违约，原审判决依合同约定的违约条款判令其承担的是支付违约金的责任，而非承担支付被上诉人完成中介义务后的中介费，故上诉人认为其承担了全部中介费用的理由不成立，本院不予支持。至于上诉人认为涉案房屋过户的税费达80多万元，但被上诉人并未尽提示义务，有意隐瞒重要事实，故不得要求中介费,本院认为，首先，如上所述，上诉人因违约故需向被上诉人支付违约金；其次，涉案房屋交易属二手房交易，且交易金额巨大为5650000元，故作为买受人，上诉人应对交易而需支付的税费有清楚的了解；其三，合同并未约定作为中介方，被上诉人有义务向上诉人报告交易涉案房屋所需税费。故，上诉人该抗辩理由亦不成立，本院不予支持。
综上所述，上诉人上诉缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实和实体处理均正确，本院依法支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费4280元，由上诉人曾俊荣负担。
本判决为终审判决。
审判长 邓 耀 辉
审判员 曾 莹
审判员 赖 锦 荣
二〇一七年七月六日
书记员 黄丽娴代
附相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百七十条第一款第（一）项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；