嘉兴市秀洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0411民初37号
原告：姜云峰，男，1979年11月15日出生，汉族，住海盐县。
原告：李凤莲，女，1981年11月1日出生，汉族，住海盐县。
共同委托代理人（特别授权代理）：陈娟芬、周沈锋，浙江国傲律师事务所律师。
被告：方国成，男，1982年12月27日出生，汉族，住嘉兴市秀洲区。
原告姜云峰、李凤莲为与被告张连珍房屋买卖合同纠纷一案，于2016年1月5日诉至本院，本院于同日受理后，依法由审判员陈明源独任审判，于2016年1月28日公开开庭进行了审理，原告姜云峰及委托代理人陈娟芬、周沈锋，被告张连珍委托代理人汪俊晶到庭参加诉讼。被告张连珍于2016年10月27日死亡，方国成为被告张连珍法定继承人，本院经审查，决定追加方国成作为被告参加诉讼。本院于2017年5月16日公开开庭进行了审理，原告委托代理人周沈锋到庭参加诉讼；被告方国成经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告姜云峰、李凤莲起诉称，张连珍系是精神二级残疾人，为限制民事行为能力人。2009年7月5日，由嘉兴市人民调解委员会、顾家浜村民委员会调解，张连珍儿子方国成与张连珍的侄女杨彩英达成人民调解协议，约定由杨彩英担任张连珍的监护人，其后也是一直由杨彩英照料张连珍。
2009年8月20日，两原告与张连珍、杨彩英签订房屋买卖合同一份，合同约定：两原告购买位于嘉兴市，房款18万元，在2009年8月21日前，两原告向张连珍、杨彩英支付12万元，余款于在合同生效之日起30天内给付，同时张连珍、杨彩英应在收到购房款10天内将房屋及其它附属设施交付给两原告使用。2009年8月25日，杨彩英向两原告出具收条一份，确认收到购房款12万元，余款也已经付清。
2009年9月份，房屋交付后，两原告对该房屋进行了装修，一直由原告占有、使用，期间产生的物业费、水电费等费用均由原告缴纳。两原告一直要求张连珍、杨彩英按约办理过户手续，张连珍、杨彩英一直以各种理由拖延，不肯办理。为此，请求判令：1、确认两原告与张连珍、杨彩英于2009年8月20日签订的房屋买卖合同合法有效；2、被告协助两原告办理嘉兴市过户手续；3、由被告承担本案诉讼费用。
第一次庭审中，张连珍答辩称，张连珍现在生活无法自理，神志不清，无法确认是否签订过房屋买卖合同。据被告方国成所述，从未听说答辩与两原告签订过房屋买卖合同，退一步讲，即便签过该合同，张连珍系限制民事行为能力人，其无处分自己财产的能力。再退一步讲，张连珍的前法定监护人杨彩英的监护权是依据双方之前所签的人民调解协议，该协议已被法院确认为无效，该协议引起的所有民事权利义务关系均无效，故杨彩英自始对张连珍没有监护权，杨彩英代张连珍所签的合同均是无效的。即便杨彩英有监护权，也不得随意处置被监护人的财产。所以本案诉争的房屋买卖合同即便真实存在，也应归于无效。诉讼费用应由两原告承担。
第二次庭审，被告方国成未到庭参加诉讼，未答辩。
两原告为证明自己主张，提交以下证据：
证据一、人民调解书一份，证明2009年7月5日经嘉兴市调解委员会协调确定张连珍的监护人为杨彩英。
证据二、房屋买卖合同一份，证明2009年8月20日双方签订房屋买卖合同，双方对相关权利义务作了约定。
证据三、收条一份，证明杨彩英确认收到购房款12万元。
证据四、物业协议、水电缴费单据等，证明物业费、水电费一直由原告缴纳。
证据五、情况说明一份，证明房屋买卖合同的签字情况及房款支付情况。
证据六、庭审笔录一份，证明原告的购房款已经全部付清，张连珍的原监护人杨彩英的代理人在二审中已经确认该事实，且将该费用用于对张连珍的治疗。
证据七、不动产登记信息查询结果一份，证明截止查询日，该房屋既无抵押也无查封，仍在张连珍的名下。
证据八、居民死亡医学证明书、民事判决书各一份，证明张连珍于2016年10月27日死亡，被告方国成系张连珍的唯一法定继承人。
第一次庭审中，张连珍质证认为，对证据一真实性没有异议，已被民事判决书确认为无效；对证据二，杨彩英自始没有法定监护权，其没有权利替张连珍处分本案所涉房屋，张连珍也系限制民事行为能力人，没有能力处分自己的财产，至于是否系张连珍签字，请求法庭查明事实真相，依法核实，即便是与两原告所签，也应是无效；对证据三，收款人是杨彩英，真实性无法核实；对证据四，只能证明原告无权占有本案诉争房屋，不能证明其对房屋有所有权，原告应立即腾退该房屋；对证据五，这是两原告单方陈述，对真实性不能认可，即便这是真实情况，其中关于情况说明中所提到的房屋买卖合同的签字，无论是杨彩英还是张连珍的签字真实性无法确认。关于原告李凤莲从她母亲拿的5万元，如果确实有5万元的支付情况，也应该提供银行的取款凭证。
被告方国成经本院合法传唤未到庭参加诉讼，未对原告提供的证据六、七、八及原告的陈述发表质证意见，视为放弃质证权利。
张连珍提交以下证据：
证据九、（2015）嘉秀巡民初字第141号民事判决书一份，证明该判决已确认证据一无效。
证据十、嘉兴房产超市网的网络资料一份，证明2009年嘉兴的房价走势。
原告质证认为，对证据九真实性予以认可，对关联性不予认可，该判决书是2015年9月2日作出的无效确认，在2015年9月2日之前杨彩英是居委会确认的张连珍的法定监护人，具有公示效力，所有跟张连珍建立权利义务关系的都知道杨彩英有一个法定代理人的身份，当时杨彩英代表张连珍所为的包括本案在内的处分财产的行为对张连珍是有法律效力的；对证据十真实性、关联性均有异议，这是嘉兴市的平均房价，与昌盛花园的房价不具有可比性，目前昌盛花园的房屋均价也就在5000元左右，当时因办不出产权证的情况下肯定是低于现在的价格，当时的成交价格是公平公正的。
本院调取以下证据：
证据十一、本院向杨彩英作的询问笔录一份，证明房屋买卖合同的签字情况及房款支付情况。
原告质证认为，第一，杨彩英提到张连珍要拿钱也要到厂里签字，在笔录中并没有否认合同中的签字不是张连珍所签，只是要和她的会计核对。第二，杨彩英在笔录中提到张连珍发病是在签合同之后，卖房屋这个事情张连珍也是知道的，从这个情况可以看出张连珍当时的精神状况是好的，是有民事行为能力的。第三，关于房价25万偏低问题，原告方是不认可的，具体关于房屋价款、支付方式，应该以书面签订的为准。关于杨彩英说当时房款并没有交清，但是从签订合同到现在，已经有7年的时间，在这7年的时间里，原告从来没有收到催收房款的请求或者函，原告认为就算是拖欠房款，被告也已经超过了诉讼时效。
张连珍质证认为，在杨彩英的笔录中也证实了该合同张连珍的签字，是无法确定的，也没有看到张连珍签字，另外张连珍也是在方国成三岁的时候就得了××，到目前为止一直都是限制民事行为能力人，其是没有处分大额财产的能力的。
本院认证认为，原告提供的证据五，系原告单方面陈述，涉及合同签字及支付12万元房款的情况，可与证据三、证据十一相互印证，予以采信，涉及余款6万元支付情况，杨彩英否认，原告未提供有效证据加以证明，不予采信。张连珍提供的证据十，反映2009年嘉兴市平均房价，未能反映昌盛花园小区平均房价，与本案缺乏关联性，对该证据，不予采信。本案其余证据确实充分，符合民事诉讼法关于证据的形式要件，内容客观真实，本院予以采信。
根据以上确认的证据及当事人陈述，本院认定案件事实如下：
2009年8月20日，两原告向原告及张连珍、杨彩英购买房屋，双方签订房屋买卖合同一份，合同载明：一、房屋基本情况，房屋坐落于嘉兴市昌盛花园Ａ区，房屋建筑总面积83.5平方米，其中房屋面积68.5平方米，车库面积15平方米；二、房屋转让价格，房屋总价款18万元；三、付款方式，合同签订之日，两原告向张连珍及被告杨彩英支付12万元，作为购房定金，余款于在合同生效之日起30天内给付；四、交房时间，张连珍及杨彩英应在收到购房款10天内将房屋及其它附属设施交付给两原告使用；五、费用承担，房屋交易过户时涉及的营业税、所得税、土地增值税、土地出让金由两原告承担，涉及的契税、交易费、印花税等其它在交易时需缴纳的相关费用由两原告承担;六、（3）张连珍及杨彩英应在合同签订之日向两原告提供房屋交易所需资料，协助办理上述房屋的交易权属登记手续。
合同签订后，两原告以现金方式向杨彩英支付房款12万元，杨彩英于2009年8月25日出具收条一份。张连珍及杨彩英依约向两原告交付该房屋，两原告已对该房屋进行装修，并入住至今。
两原告言明，房屋买卖合同签订时，张连珍及杨彩英是在原告李凤莲面前签字，原告姜云峰是后来到，再进行签字，当时张连珍精神状况正常，原告李凤莲曾是杨彩英所开办公司员工，其余房款是用杨彩英欠原告李凤莲工资、借款冲抵。杨彩英言明，记不清合同签订情况，认可在合同上其的签字，看合同是张连珍笔迹，但不能确定，张连珍当时神智清楚，张连珍知道并同意出让该房屋。
另查明，涉案房屋属张连珍的拆迁安置房屋。2015年7月21日，张连珍办理了该房屋所有权证手续，该房屋所有权人为张连珍，房屋建筑面积为68.39平方米，车库建筑面积14.27平方米，合计82.66平方米。截至2017年4月14日，该房屋仍在张连珍名下，无抵押、查封情况。
又查明，张连珍为精神二级伤残，属于限制行为能力人。1990年7月25日，原嘉兴市城区人民法院判决：方龙观与张连珍离婚，方国成由方龙观自行抚养。张连珍于2016年10月27日死亡。
2009年7月5日，被告方国成与杨彩英就张连珍所有房屋的拆迁、安置房的处理及监护人事宜在嘉兴市人民调解委员会调解下达成人民调解协议，约定张连珍患有××，张连珍监护人方国成不愿做监护人，由杨彩英作为张连珍监护人，张连珍的房屋等财产权利由杨彩英负责，张连珍去世后的房屋归杨彩英所有，被告方国成自愿放弃对张连珍财产的继承，也不再承担张连珍日后生活的照顾和承担任何费用。
2015年7月21日，被告方国成诉至本院，要求确认2009年7月5日人民调解协议无效。2015年9月2日，本院作出（2015）嘉秀巡民初字第141号民事判决书，判决：确认被告方国成与杨彩英于2009年7月5日签订的人民调解协议书无效。
本院认为，本案中，张连珍虽为精神二级伤残，属于限制行为能力人，但两原告与杨彩英言明，张连珍在签订房屋买卖合同时精神正常，杨彩英言明，张连珍知道并同意出让该房屋，张连珍本人并在房屋买卖合同中签字，张连珍签订房屋买卖合同时能够与其智力、精神健康状况相适应，可以不必经法定代理人追认；其次，被告方国成与杨彩英于2009年7月5日签订的人民调解协议书载明，由杨彩英作为张连珍监护人，张连珍的房屋等财产权利由杨彩英负责，两原告作为杨彩英开办公司的员工，了解该情况，两原告有理由相信杨彩英对涉案房屋有管理、处分的权利且被告方国成已放弃对张连珍财产的继承权，两原告在购买涉案房屋时主观善意；再次，涉案房屋系拆迁安置房，房屋总价款18万元，虽与当时房屋市场价格相比偏低，但结合房屋的性质与楼层，该价格尚属合理，两原告已付清大部分房款，两原告并已装修涉案房屋，入住至今，且被告方国成对此长期未提出异议。综上，两原告系善意买受人，本案房屋买卖合同有效，根据房屋买卖合同约定，被告方国成应履行房屋过户的协助义务；故原告的诉讼请求，本院予以支持。反之，被告的抗辩意见，本院不予采信。被告方国成经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，可以缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十七条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告姜云峰、李凤莲与张连珍、杨彩英于2009年8月20日签订的房屋买卖合同合法有效；
二、被告方国成于本判决生效之日起二十日内协助原告姜云峰、李凤莲将位于嘉兴市产权过户给原告姜云峰、李凤莲，过户时产生的费用由原告姜云峰、李凤莲负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取1950元、保全费1420元，合计3370元，由被告方国成负担，在本判决生效之日起七日内交纳本院。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。（后附页）
审判员 陈明源
二〇一七年五月十七日
书记员 陆剑佩
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