北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0105民初16537号
原告：北京合天优汽车配件销售中心，住所地北京市朝阳区广顺北大街5号院内1-9号。
负责人：陈惠琴，经理。
委托代理人：袁柏林，北京市风清律师事务所律师。
被告：张XX，男，19XX年X月X日出生，汉族，住北京市朝阳区。
委托代理人：吴朝华，北京市恒德律师事务所律师。
第三人：北京时代御园酒店管理有限公司，住所地北京市朝阳区广顺北大街5号院内31号206
法定代表人：胡学兵，执行董事。
委托代理人：吴朝华，北京市恒德律师事务所律师。
原告北京合天优汽车配件销售中心（以下简称原告）与被告张XX（以下简称被告）、第三人北京时代御园酒店管理有限公司（以下简称第三人）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告负责人陈惠琴和委托代理人袁柏林，被告以及被告与第三人共同委托代理人吴朝华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告于2013年4月13日签订的《房屋租赁合同》及2013年5月20日签订的《补充合同》（依据合同第6条第2款第2项，被告未按合同约定支付租金及其他费用超过30天，合同约定每半年支付一次，被告自2013年6月1日至2013年11月30日期间的租金107.5万元开始即逾期支付各期租金，被告仅于2015年3月30日延期支付过137500元，其他期间的租金均未支付）；2、请求判令被告和第三人于判决生效后10日内搬出租赁场地和房屋，并将租赁场地、房屋移交给原告；3、请求判令被告支付原告拖欠的房屋租金747.5万元（2013年6月1日至2016年8月31日欠缴的租金215万元+235万元+245万元+265万元/12个月*3个月-13.75万元）；4、请求判令被告支付违约金20万元（根据合同第8条约定）；5、请求判令被告支付押金20万元（根据合同约定第三条第一款被告应在2013年6月1日前支付，原告认为除违约金20万元之外，被告还给原告造成了其他设备设施的损失）。事实和理由：2013年4月13日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告将北京市朝阳区广顺北大街X号院内部分场地、房屋出租给被告，租期一年，年租金215万元，押金20万元；并约定第二到第四年续签合同的年租金标准分别是235万元、245万元、265万元，同年5月20日双方签订了补充合同，约定如不拆迁，合同到期后自动续签。合同签订后，原告依约将乙方租赁的北京市朝阳区广顺北大街X号院内部分场地、房屋移交给被告，被告利用上述房屋注册了北京时代御园酒店管理有限公司经营速8酒店，被告至今已经使用原告场地、房屋近三年，总计应支付原告自2013年6月1日到2016年8月31日的租金为761.25万元和押金20万元，但被告仅于2015年起陆续支付原告房屋租金13.75万元，至今欠原告房屋租金747.5万元和房屋押金20万元，原告多次催要租金未果，被告逾期支付房屋租金的行为己构成合同违约，严重地侵害了原告的合法权益，原告无奈诉至贵院，请求依法支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。
被告辩称，第一，诉讼所涉及租赁合同主体，将房屋出租给被告的，并非本案原告，而是由原告、董XX、胡XX三个主体的共同合伙行为。在庭审中，原告负责人亲口承认，原、被告租赁合同签订时，涉案土地上并没有被告现在使用的房产，而是只有一个大开间的仓库。而该房屋并非承租人张XX所建，而是在租赁合同签订后由出租人，也就是原告伙同董XX、胡XX共同建造后租给被告的，被告本人及证人王某均当庭证明了这一事实。虽然原告的合伙人董XX人身自由受限、胡XX因入股第三人担任法定代表人从而无法出庭作证。但本案大量证据均可证明合伙行为的存在：l、租赁合同第五条第2款“甲方提供租赁房屋权属证明，但不负责承诺承办宾馆和公寓类经营执照和安全消防许可证等执照”，该条款证明出租人明知所出租房屋是用于开办宾馆或公寓；原告在诉状中也声称“被告至今已经使用原告场地、房屋近三年”，承认房屋为出租人提供，但没提供任何证据证明房屋是由原告单方出资建造，证明拥有房屋的所有权。2、出庭各证人均证明在宾馆用房建设过程中，程X、董XX、胡XX都曾在现场管理，两名证人能证实董XX、胡XX提供了工程所需的资金。王某及王某提供的短信记录还证实合伙人之间约定先收回成本再进行利润分配的合作方式，这一点也得到被告本人的确认。3、被告向法庭提交了大量的收付款票据及施工记录等，证实工程所需资金绝大部分是胡XX、董XX提供，文件记载可证明现场管理人员为董XX、胡XX，上述收付款票据还可证实被告除了代出租人支付给北传租金外，还支付了600余万元给董XX、胡XX用于收回房屋建造成本。第二，被告足额支付了房屋租赁的租金，不存在违约行为。被告在2014年5月初正式接收承租房屋后，已前后支付给程X66.25万元、支付给北传83.5万元、支付给董XX281万元、支付给胡XX300余万元，就租赁合同的履行角度来看，被告及时恰当地履行了合同义务，不存在欠租等违约行为。另有一点需要提请合议庭注意，被告承租本案所涉房屋后，又将房屋以相同价格转租给了被告为股东的第三人使用，因此，该第三人付款给原告及董XX、胡XX的行为，应视为支付给被告租金，代被告付款的性质。第三，退一万步讲，即便被告存在迟交租金行为，原告也不能直接主张解除合同，根据合同法第二百二十条规定，“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”也就是说，出租人在承租人迟延支付租金时需要催告承租人在合理期限内支付，而不能直接主张解除租赁合同。而本案原告在长达两年多的时间里从未找被告主张过租金（因其明知被告并未欠缴），而是采用突然袭击的方式起诉主张解除租赁合同，这一行为于法无据，不应获得支持。
第三人述称，第一，第三人使用诉争房屋在租赁关系中应属于次承租人的地位，且已经支付了足额租金，2014年5月初，被告承租并接收第三人开办宾馆所用房屋后，以同样价格转租给第三人，其后第三人己支付租金700余万元。因第三人从被告处租用房屋租金标准同被告承租标准，为简化付款流程，第三人代被告直接支付租金给出租人及出租人的上家。第三人代被告支付租金的行为，亦应视为被告履行了租赁合同的义务。第二，因为第三人在开办宾馆前，曾花费巨资550万元用于房屋装修装饰，如果合议庭认为本案被告，也就是承租人存在欠缴租金的行为，第三人作为次承租人，愿意依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第17条的规定，代承租人重新支付法院认定欠付的租金和违约金，从而继续使用诉争房屋，履行租赁合同，避免自身巨额投资遭遇血本无归的惨烈后果。
当事人围绕诉讼请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2013年4月13日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：原告将涉案房屋租赁给被告经营，租赁期限自2013年6月1日至2014年5月31日止。合同期内2013年6月1日前支付全年租金215万元的一半，即上半年房费107.5万元整，押金为20万元整，合计127.5万元。下半年房费2013年12月1日之前交付房租107.5万元整。等合同终止后，原告将保证金返还给被告。目前暂定如续租第二年整体房费递增10%。如续租第三年整体房费递增5%。被告使用该租赁的房屋，发生的水费（10元/吨）、电费（1.2元/度）、垃圾清运费，由被告自行承担。原告按合同约定的租赁期限的起始日将涉案房屋交给被告。原告提供涉案房屋的权属证明，但不负责承诺办宾馆和公寓类经营执照和安全消防许可证等执照。如果使用涉案房屋前需要进行适当装修，需不影响房屋长期用途，应事先书面将装修方案报原告同意。被告未按合同约定支付租金及其他费用超过30天，原告可以解除合同。双方如任何一方造成合同无法履行，按押金的金额补偿对方。如北京北传科技发展公司不与原告续签，被告也不续签。如续签，原、被告双方继续签订合同，第二年为235万元，第三年为245万元，第四年为265万元，明年再续签。
2013年5月20日，原告（甲方）和被告（乙方）签订《补充合同》，约定：如不拆迁，合同自动续签。本合同以第四年的最终价格为准，不再递增，被告以后以第四年价格正常交租金（第五、六年被告付原告40万元，以此类推，每两年付40万元作为上浮资金）。
以上两份合同原告方签字人员均为程X，原告认可程X系原告负责人陈XX之夫。
上述合同签订后，原告依约将涉案房屋交予被告。但原告称，被告仅于2015年3月30日支付了2015年4月1日至2015年6月30日期间的房租137500元。此外，未再支付任何租金和押金。就此，原告提交2015年3月30日编号为0468775的收据（第一联存根）一张，载明：“今收到北京时代御园酒店管理有限公司交来2015年4月1日至6月30日交北传的租金人民币壹拾叁万柒仟伍佰元整。”其上收款人签字为“程”。被告和第三人均认可证据的真实性，称这笔钱是第三人代被告交的，但是被告还交了其他的钱。
就被告支付租金的情况，被告提交收据5张、银行业务凭证1张、支出凭证1张、交易明细打印件3张、转账支票存根3张，证明被告向原告或原告负责人之夫程X付款共计149.75万元。其中，2014年4月8日、2015年1月5日、2015年3月30日收据各1张，金额分别为137000元、137500元和137500元，前两张收款人签字均为“程X”，后一张收款人签字为“程”；2015年9月23日、2016年3月31日收据各1张，金额分别为137500元和142500元，收款人均为“王X”，并加盖有“北京北传科技发展有限公司财务部”公章。2013年6月2日支出凭单1张，载明：“今收到张XX租房款现金贰拾万元整（代程X收款）；领款人：屈XX”。2014年4月4日，工商银行业务凭证1张，显示被告个人账户取款49990元。2016年3月31日北京农商银行交易明细打印件3张，显示被告当日向北京北传科技发展有限公司转账142500元。2015年3月30日、2015年6月26日、2015年9月22日转账支票存根各1张，显示向“北传科技”各付款137500元。以上证据中，2015年3月30日收据一张与原告提交的收据编号、内容均相同，显示为“第二联交客户”，且在收款人处另外加盖了“北京乐合天优汽车服务中心”公章。被告称，以上付款金额中除20万押金外，其余均是2014年4月1日至今的租金，被告未欠缴租金。因为被告认为被告使用涉案房屋是向程X、董XX、胡XX三人合伙租赁的土地及其上房产（涉案房屋现在没有产权证）。北京北传科技发展有限公司（以下简称北传公司）是原告的上家，原告从北传公司手中将涉案房屋转租给被告。程X是原告负责人陈XX的爱人，也是北京乐合天优汽车服务中心的负责人。支出凭单中的领款人“屈XX”是程X雇佣的会计。原告称，真实性均无法确认，北传公司是原告的上家属实，当时原告租的是厂房，后来改的公寓，租给被告。原告不清楚程X是否注册了北京乐合天优汽车服务中心。程X和被告之间有无经济往来原告不清楚。另外，证据的关联性不认可，与本案无关。上述证据均证明被告将款项支付给第三人，与原告没有直接关系，收款人与本案原告不相符。
就被告实际向程X、董XX、胡XX三人支付租金一节，被告称其已向程X支付66.25万元、向北传公司支付83.5万元、向董XX支付281万元、向胡XX支付300余万元。被告还提交其、案外人陈XX以及第三人分别向董XX、王某转账的银行凭证若干张，证明被告已实际付款，被告称其中陈XX系第三人股东，陈XX和第三人均系代被告付款。就此，王某作为被告方证人到庭作证，证明称其与董XX系夫妻关系，董XX因建设涉案房屋贷款215万元，之后还有零散的出资，总共大约300万元。然后以第三人支付的（胡XX代表第三人给的）租金偿还贷款利息，2015年3月后共计收到胡XX支付的钱200万左右；之前钱不是王某经手，王某不清楚。原告称，王某证人身份真实性认可，证言的内容不认可，证明目的也不认可，其陈述的都是董XX、胡XX和程X道听途说的，本案房屋租赁合同纠纷和三方经营宾馆协议无关。
就原告实际交付房屋情况，被告称实际在合同中约定的租期内程X、董XX和胡XX先对涉案房屋进行了装修，涉案房屋实际于2014年5月初方才交付。被告申请案外人岳X出庭作证，岳X称其“2013年阴历正月去盖三层公寓，出租房，里面分各个房间，1年后完工，我们公寓盖的差不多的时候，张XX来说要把公寓改盖成酒店”。被告又申请案外人潘XX出庭作证，潘XX称其“是给被告干活的，2014年5月进场，11月撤场，在北传院里建钢结构。一开始被告和我说是开宾馆的，后来是不是开宾馆的我不清楚。是姓董的人通过燕郊一个搞装修的朋友找到的我。钱已经给了，30多万。是姓董的给的现金，分批给的。我认识程X，说是融资一起干活的，是门口干修车的。我没有生活费，老董就让我去找程X拿个三五百。我就拿过一次，300还是500我忘了。胡XX我不认识。”原告称对于以上证人证言的真实性均无法核实，内容均不予认可，且本案涉案合同也不涉及建设和装修。就涉案房屋的实际交付情况，原告未举证。
查，第三人于2016年5月16日向北京市工商行政管理局申请将其法定代表人由被告变更为胡XX。另，第三人股东名单中包括：被告、胡XX和陈XX。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，《房屋租赁合同》和《补充合同》系原、被告双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。
但在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。本案中，就原、被告双方履行合同的情况，一方面从原告所负的交付房屋义务看，被告称涉案房屋实际交付的时间为2014年5月，并就此提供了实际施工人的证人证言，原告虽对此不予认可，但就其实际已“按照合同约定的租赁期限起始日将涉案房屋交予被告”并未举证，应承担举证不能的不利后果；另一方面从被告所负的支付租金义务看，被告提交的收据、转账凭证等证据可以证明其实际向程X、屈XX、北传公司以及北京乐合天优汽车服务中心支付款项的事实，原告虽对此不予认可，但原告自行提交的收据一张与被告提交的一张收据具有相同的编号和内容，在原告提交的收据中显示，付款人系第三人而非被告，收款人为程X而非原告，项目为“北传公司租金”而非支付原告租金，对应期间为“2015年4月1日至6月30日”而非合同中约定的租金每半年一付，且在该张收据第二联（即被告提交的证据）上加盖的是北京乐合天优汽车服务中心的公章也非原告的公章，现原告仅认可该笔款项系被告支付租金的行为，而否认其他由程X签收的或支付给北传公司的付款系被告支付租金的行为，显然没有依据且不合常理。
租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。从以上分析可以看出，原、被告在订立《房屋租赁合同》和《补充合同》后，实际均未按照约定履行各自的义务，故本院认定双方之间所订立的租赁合同虽已成立并生效，但实际未履行。根据合同法的相关规定，当事人协商一致，可以解除合同；或因涉案房屋已由他方租赁给被告致使原、被告之间的合同已无法履行，原告也可依法要求解除合同。但原告现认为因被告单方违约达到双方约定的行使合同解除权之条件，故主张解除双方之间的合同，本院不予支持。鉴于双方之间的合同实际未履行，原告在未履行向被告交付房屋义务的前提下，主张被告支付租金、押金及违约金，本院均不予支持。
从本案中查明的事实可知，被告已在涉案房屋与他人合资成立了第三人公司，并由第三人在该处经营快捷酒店，故应认定涉案房屋已实际交付给被告。且从被告提交的证人证言等证据可以看出，向被告交付涉案房屋，让被告在该处经营快捷酒店确实与程X、董XX、胡XX等人的合作或合资行为有关。且如上所述，被告提交的证据也可以证明被告及第三人实际在向程X、董XX以及北传公司等主体支付租金。故应认定双方之间的租赁合同关系存在并实际履行，被告、第三人占有使用涉案房屋系履行被告与本案案外主体之间租赁合同的结果，而非因履行本案涉案合同，故现原告主张被告腾空房屋将涉案房屋交予原告，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款、第二款之规定，判决如下：
驳回原告北京合天优汽车配件销售中心的诉讼请求。
案件受理费66925元，由原告北京合天优汽车配件销售中心负担（已交纳）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判长 王 阳
审判员 文怡昊
审判员 杨 静
二〇一六年十二月七日
书记员 戴 玥