太原市小店区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）小民初字第1596号
原告（反诉被告）荣卫星。
委托代理人刘炜，山西艾哲律师事务所律师。
原告（反诉被告）郝玲丽。
委托代理人刘炜，山西艾哲律师事务所律师。
被告（反诉原告）赵淑贞，山西省太原市木材总公司退休职工。
委托代理人范宏波，山西晋泰律师事务所律师。
被告（反诉原告）郭如明，山西药科职业学院退休职工。
原告（反诉被告）荣卫星、郝玲丽与被告（反诉原告）赵淑贞、郭如明房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员刘燕玲担任审判长，与人民陪审员符惠仙、张铁牛组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案的诉讼参加人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）荣卫星、郝玲丽诉称，2005年，被告赵淑贞的单位山西省太原市木材总公司（以下简称木材公司）集资建房，被告无力购买，欲转让其购房权利。因被告赵淑贞的丈夫被告郭如明是原告荣卫星的三舅，于是被告夫妇将购房权利转让给原告夫妇。三次交纳房款均由原告夫妇二人开车接上被告赵淑贞去交钱，交款收据给原告荣卫星收执。等发钥匙时被告夫妇反悔，借钱把购房款退还给原告夫妇。没过多久被告再次反悔，联系被告郭如明的舅舅闫某做调解人，2006年10月4日，两原告与两被告在闫某的见证下签订所谓的《购房协议》，但实为购房权利转让协议。该协议约定：1、原告荣卫星以被告赵淑贞的名义向被告赵淑贞单位木材公司缴纳房款共计120293.3元；2、原告荣卫星为占用购房权利支付被告赵淑贞占户费（实为购房权利转让费）三万元整，于2007年12月30日付讫；3、自2006年8月份起，原告荣卫星享有房屋的全部产权，被告赵淑贞应积极配合办理过户手续。协议生效后，原告完全履行了协议约定的义务，但被告迟迟未配合原告办理变更户名的手续。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求法院确认二原告与二被告签订的《购房协议》实为购房权利转让协议，并确认该协议合法有效；判决二被告履行办理变更买受人名称和相关手续的义务。
被告（反诉原告）赵淑贞、郭如明辩称，本案诉争的购房协议为房屋买卖合同，而非购房权利的转让协议，该购房协议属无效协议。
被告（反诉原告）赵淑贞、郭如明反诉称，反诉被告荣卫星系反诉原告郭如明的外甥。2005年初，反诉被告荣卫星因其自家住房困难并获悉反诉原告赵淑贞的单位木材公司正在为职工集资建房，故找到反诉原告夫妇，请求反诉原告将木材公司的集资房转让给其。反诉原告当时对此并不情愿，但碍于亲戚关系，且反诉被告一家确实住房困难，便勉强答应反诉被告的请求。之后，反诉被告先后分三次支付反诉原告房款120293.3元。2006年8月，木材公司向反诉原告交付了房屋钥匙，反诉原告还是不愿意将房子转让给反诉被告，于是将房款退还反诉被告。然而反诉被告收回房款后，仍执意想买反诉原告的房屋，并多次找反诉原告帮忙，并同意给反诉原告30000元的房款差价，还承诺如将来黄陵村盖房，则由其负责为反诉原告在该村以内部价购买一套房屋，或其一家回黄陵村居住，由反诉原告以原价回购此房。在反诉被告的一再请求下，反诉原告无奈于2006年10月4日与反诉被告签订《购房协议》，并将房屋、地下室及相关购房交款收据交付反诉被告。反诉原告认为，《购房协议》所约定转让的房屋为反诉原告赵淑贞单位给职工的福利分房，至今没有取得房屋产权证，双方转让该房屋的行为违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定，该协议依法应为无效。反诉被告明知是无房屋产权证的房屋而购买，自身存有过错，应承担相应责任，鉴于其实际使用了该房屋，在《购房协议》无效的情况下其应将房屋及地下室交还给反诉原告，并向反诉原告支付房屋使用费。综上，反诉原告请求法院确认反诉原告与反诉被告于2006年10月4日所签订的《购房协议》无效；判令反诉被告立即将位于木材公司宿舍8号楼3单元一层西户的房屋及地下室交还给反诉原告；判令反诉被告向反诉原告支付自2006年10月4起至2013年10月3日止的房屋使用费72000元整，并按每月1000元计算，向反诉原告支付自2013年10月4日起至交还房屋及地下室之日止的房屋使用费。
原告（反诉被告）荣卫星、郝玲丽辩称，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的协议是购房权利转让协议，协议中3万元占户费实际上是购房权利的转让费，合同当事人签协议时均出于真实意思的表示，协议不违反法律强制性规定和单位内部规定，协议是合法有效的。
经审理查明，原告（反诉被告）荣卫星、郝玲丽及被告（反诉原告）赵淑贞、郭如明是夫妻关系。原告（反诉被告）荣卫星是被告（反诉原告）郭如明的外甥。2005年，被告（反诉原告）赵淑贞所在单位木材公司（以下简称木材公司）在职工范围内集资建房，原告（反诉被告）荣卫星得知后与被告（反诉原告）协商欲购买此住房。经被告（反诉原告）同意后，原告（反诉被告）分三次共缴纳房款120293.3元购买位于8号楼3单元102室面积116平方米的住房（含地下室）（2005年3月28日交33000元，2005年9月5日交44000元，2006年3月2日交43293.3元），均由被告（反诉原告）赵淑贞出面向木材公司交款。2006年9月，木材公司将上述房屋钥匙交付被告（反诉原告）赵淑贞。当时由于被告（反诉原告）赵淑贞有意收回该房，故将房款退还原告（反诉被告）。2006年10月4日，在被告（反诉原告）郭如明的舅舅闫某调解见证之下，作为甲方的原告（反诉被告）荣卫星、郝玲丽夫妻与作为乙方的被告（反诉原告）赵淑贞、郭如明签订《购房协议》，写明甲方向乙方购买木材公司宿舍8号楼3单元西户面积116㎡带地下室，合同主要约定：一、甲方以乙方的名义向乙方单位交纳房款120293.3元。二、甲方占用了乙方指标，向乙方付占户费30000元整，于2007年12月30日付讫。三、甲方从发钥匙起（2006年8月）就拥有房屋的全部产权，过户所产生的费用全由甲方承担，乙方应积极配合办理过户手续。协议落款有四方及见证人闫某的签名捺印。合同底部注明“如有特殊情况时再双方协商解决。赵淑贞，荣卫星”。当天，原告（反诉被告）将房款120293.3元给付被告（反诉原告）后，收到对方交付的房屋钥匙，之后该房屋一直由原告（反诉被告）居住使用。2007年7月16日，同样在闫某的见证下，原告（反诉被告）荣卫星将住房占户费30000元支付被告（反诉原告）赵淑贞，同时被告（反诉原告）赵淑贞出具一张收条，在收条下半部分备注：今后黄陵如果盖宿舍，给村民分房，或由荣卫星协助从黄陵以内部价买一套。或荣卫星夫妻双方协商后，荣卫星夫妻回黄陵住，木材公司房按当时当地区价赵淑贞重新购回住房。落款荣卫星（付款人）、闫某（见证人）签名。2011年，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）提出对房屋变更登记的请求，被告（反诉原告）予以拒绝。上述住房的产权证书至今尚未办理。
另查明，2013年9月7日，太原市国土资源局发出关于收回国有土地使用权的通告，本案争议住房所处土地在被收回的国有土地范围之内，但争议房屋尚未涉及拆迁事宜。
庭审中被告（反诉原告）提供一份木材公司出具的书面证明，内容提到2005年新建职工住宅楼系单位职工集资房（不对外销售），争议住房于2006年8月交付使用，截止目前，尚未办理房产证。同时原告（反诉被告）提供木材公司其他职工将房屋转让他人后要求变更房主姓名的申请等，被告（反诉原告）对此证的真实性不予认可。
以上事实有原告（反诉被告）提供的购房收据、《购房协议》、收条、木材总公司收费单据、证人证言，被告（反诉原告）提供《购房协议》、收条、《关于收回国有土地使用权的通告》、木材公某可以采信。
本院认为，本案中，由于原告（反诉被告）急需住房，基于被告（反诉原告）赵淑贞享有木材公司职工住房的集资购房资格，经双方协商同意，原告（反诉被告）在房屋尚未建造的情况下以被告（反诉原告）赵淑贞的名义交纳全部房款，其目的是取得房屋的相关权益。虽然在此之后，双方意见出现反复，被告（反诉原告）一度将房款返还原告（反诉被告），但双方最终达成《购房协议》，该协议系原、被告在协商的基础上本着双方自愿的原则所签订，是双方真实意思的表示。首先，该协议第二条约定“甲方（原告）占用了乙方（被告）指标，向乙方付占户费30000元整”，由此可以认定被告（反诉原告）赵淑贞是将购买房屋的指标即购房权利让于原告（反诉被告），为此受益30000元，因此该《购房协议》可以理解为关于购房权利的转让协议，该协议未违反法律法规强制性规定，应为合法有效。其次，协议第三条约定“甲方从发钥匙起（2006年8月）就拥有房屋的全部产权，过户所产生的费用全由甲方承担，乙方应积极配合办理过户手续”。从该条文字表述的字面含义并结合交易惯例来看，配合办理过户手续包括了关于办理对涉案房屋权属及相关权利转让变更的内容，原告（反诉被告）诉请中办理房屋买受人的变更手续应当理解为办理房屋过户手续的内容之一，涉案房屋尚未办理产权登记，不影响原告（反诉被告）对上述权利的主张，因此被告（反诉原告）应当协助办理上述房屋买受人变更为原告（反诉被告）的相关手续。综上，原告要求确认双方所签协议为购房权利转让协议并合法有效，要求被告协助办理房屋买受人更名手续的诉求合法有据，本院予以支持。被告（反诉原告）要求确认《购房协议》无效，本院不予保护。关于原、被告双方约定的“今后黄陵如果盖宿舍，给村民分房，或由荣卫星协助从黄陵以内部价买一套。或荣卫星夫妻双方协商后，荣卫星夫妻回黄陵住，木材公司房按当时当地区价赵淑贞重新购回住房”，属于附生效条件的约定，尚无证据证明生效条件已经成就，被告（反诉原告）以此要求原告（反诉被告）返还房屋，本院亦不予支持，因此被告（反诉原告）的反诉请求，缺乏事实及法律依据，应予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）荣卫星、郝玲丽与被告（反诉原告）赵淑贞、郭如明于2006年10月4日签订的《购房协议》为购房权利的转让协议，该协议合法有效。
二、被告（反诉原告）赵淑贞、郭如明于本判决生效之日起十日内协助原告（反诉被告）荣卫星、郝玲丽办理山西省太原市木材总公司宿舍8号楼3单元102号房屋买受人变更为原告（反诉被告）荣卫星、郝玲丽的相关手续。
三、驳回被告（反诉原告）赵淑贞、郭如明的反诉请求。
本诉部分案件受理费3306元（原告已预交），反诉部分案件受理费1653元（反诉原告已预交），由被告（反诉原告）赵淑贞、郭如明负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。
审 判 长 刘燕玲
人民陪审员 符惠仙
人民陪审员 张铁牛
二〇一四年九月十五日
书 记 员 段丽菁
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