福建省安溪县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0524民初3141号原告：泉州远隆房地产开发有限公司，住所地:福建省泉州市丰泽区国贸大楼三层，统一社会信用代码：91350500754993088C。法定代表人：王炳南，公司董事长。委托诉讼代理人：谢鑫槟，福建一心律师事务所律师。被告：张文欣，男，1971年12月21日出生，汉族，住福建省安溪县。被告：苏玲环，女，1976年9月28日出生，汉族，住福建省安溪县。第三人：中国建设银行股份有限公司安溪支行。住所地：福建省安溪县凤城镇河滨南路****号。统一社会信用代码：91350524856350729D。负责人：温立泰，该支行行长。委托诉讼代理人：王朝洪，男，该支行风险经理。原告泉州远隆房地产开发有限公司（以下简称远隆房地产）与被告张文欣、苏玲环及第三人中国建设银行股份有限公司安溪支行（以下简称安溪建行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年6月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告远隆房地产的特别授权委托诉讼代理人谢鑫槟、第三人安溪建行的特别授权委托诉讼代理人王朝洪到庭参加诉讼，被告张文欣、苏玲环经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。远隆房地产向本院提出诉讼请求:1.解除远隆房地产与张文欣、苏玲环于2012年5月2日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：MF-2007-01-NO.0449328）、《合同补充协议》及相关附件；2.张文欣、苏玲环在判决生效（包括抵押合同解除）之日起十日内协助远隆房地产办理址在安溪县远隆·君悦华庭二期第11幢6层01号商品房的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》及相关附件的备案登记注销及预告登记撤销等手续；3.张文欣、苏玲环在判决生效后十日内将上述房产腾空交给远隆房地产；4.张文欣、苏玲环向远隆房地产支付自公司为其承担保证责任之日即2016年3月30日起按按揭总额334,000元的日万分之三计算至还清代偿款项之日止的违约金；5.张文欣、苏玲环向远隆房地产支付公司为其担保按揭而被银行扣取的按揭贷款29,212.81元及按该商品房总价款477,761元的15％计算的违约金71,664.15元；6.张文欣、苏玲环承担远隆房地产为此支付的律师费4,000元及其他各种费用；7.张文欣、苏玲环承担本案的全部诉讼费用（包括公告费用）。事实与理由：2012年5月2日,远隆房地产与张文欣、苏玲环签订一份合同编号为MF-2007-01-NO.0449328的《商品房买卖合同》及合同补充协议、相关附件。合同约定:张文欣、苏玲环向远隆房地产购买址在安溪县远隆·君悦华庭二期11幢6层01号房，总价为477,761元。张文欣、苏玲环已支付首付款143,761元，余款334,000元以银行按揭贷款形式支付。远隆房地产于同月14日到安溪县房地产交易管理所办理备案登记，办理银行按揭支付手续，并按合同约定将房产交付给张文欣、苏玲环使用。之后，张文欣、苏玲环未能按银行按揭贷款合同约定按期偿还按揭贷款，致安溪建行自2016年3月30日起至2017年3月24日分5次从远隆房地产账户扣取29,212.81元代为偿还。远隆房地产为此多次通过电话、书面函件等方式通知张文欣、苏玲环，并委托福建一心律师事务所在2017年4月7日向其发出律师函，要求张文欣、苏玲环在2017年4月15日前退还被扣的按揭款及违约金，但张文欣、苏玲环至今未能履行合同义务，且造成银行继续扣款，张文欣、苏玲环的行为已经构成严重违约，根据《商品房买卖合同》附件之合同补充协议第二条2、3项约定，远隆房地产有权解除合同，并且张文欣、苏玲环应按合同约定向远隆房地产支付违约金及相关费用。张文欣、苏玲环既未作书面答辩，也未提供任何书面证据。安溪建行庭审述称，该涉案房产尚处于抵押状态，若远隆房地产要求解除商品房买卖合同，应履行连带担保责任，将张文欣、苏玲环尚欠的贷款本息予以偿还。远隆房地产为证明其诉讼请求向本院提供远隆房地产营业执照及组织机构代码证、张文欣及苏玲环身份证复印件、商品房买卖合同复印件、个人住房借款合同复印件、银行扣划款项通知书及贷款还款凭证复印件、律师函及邮政快递单复印件、委托代理合同及律师费发票复印件等证据加以佐证，安溪建行经质证均无异议。张文欣、苏玲环经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，又未书面提出异议并在本院指定的举证期限内提交证据或申请延期举证，视为自愿放弃举证及对上述证据质证的权利，故对上述证据的证明力，本院予以采信并在卷佐证。根据到庭当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：2012年5月2日，张文欣、苏玲环与远隆房地产签订购买址在安溪县远隆·君悦华庭二期11幢6层01号商品房的《商品房买卖合同》（合同编号：MF-2007-01-NO.0449328）及合同补充协议、相关附件。合同约定：房屋总价为477,761元，由张文欣、苏玲环支付购房首付款143,761元，其余款项334,000元办理银行按揭贷款。合同及合同补充协议、附件并就逾期付款等违约责任作出明确约定。合同签订后，张文欣、苏玲环依约支付给远隆房地产购房首付款143,761元，并于2012年7月9日就其余购房款334,000元向安溪建行办理编号为2012年建泉个房借字1379号《个人住房借款合同》。贷款合同采用等额本息还款方法，并由远隆房地产就该贷款提供抵押加阶段性保证，即由远隆房地产作为保证人承担连带责任保证，并以涉案房产作为抵押物。贷款合同签订后，安溪建行将贷款标的334,000元划入远隆房地产的银行账户。嗣后，张文欣、苏玲环未能按贷款合同约定偿还按揭贷款本息，导致远隆房地产自2017年3月30日起，被安溪建行依贷款合同约定追究担保责任，陆续从银行账户中扣划款项，以偿还张文欣、苏玲环的贷款本息。2017年4月7日，远隆房地产委托福建一心律师事务所向张文欣、苏玲环发出律师函，通知张文欣、苏玲环立即偿还被扣款项及违约金等，否则将根据合同约定解除双方签订的《商品房买卖合同》。张文欣、苏玲环仍未偿还远隆房地产垫付的款项，也未按期偿还贷款本息，导致远隆房地产继续被安溪建行追究担保责任。另查，①涉案房产已交付给张文欣、苏玲环使用，并办理涉案《商品房买卖合同》的备案登记，但涉案房产至今尚未办理权属证书；②涉案房产已被司法机关查封；③张文欣、苏玲环就涉案房产所办理的银行抵押按揭贷款至庭审前，尚欠按揭贷款本金282,038.6元及相应利息。综上所述，远隆房地产与张文欣、苏玲环签订的《商品房买卖合同》（合同编号：MF-2007-01-NO.0449328）及《合同补充协议》、相关附件，系双方当事人的真实意思表示，其内容并不违反法律、法规的强制性、禁止性规定，该合同合法有效，应受法律保护。双方理应按合同约定全面履行各自的义务。现张文欣、苏玲环虽支付购房首付款，并就其余购房款办理银行按揭贷款，但未能按贷款合同如期偿还按揭贷款，导致远隆房地产被安溪建行根据贷款合同约定追究担保责任，从其银行账户中陆续扣划款项代为偿还贷款本息，其行为已构成根本违约，理应承担违约责任。经远隆房地产发出律师函后，张文欣、苏玲环又未能将远隆房地产代为偿还的贷款本息予以返还，也未偿还尚欠的贷款本息，致使远隆房地产继续被追究担保责任，故根据《商品房买卖合同》及《合同补充协议》约定，远隆房地产诉求解除双方于2012年5月2日签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》、相关附件，于法相符，本院予以支持。同时，根据《合同法》规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。远隆房地产应在合同解除后，将张文欣、苏玲环已支付公司的购房款477,761元返还给张文欣、苏玲环，但应扣除远隆房地产代为偿还（被安溪建行扣划）的贷款本金。安溪建行述称涉案房产尚处于抵押状态，若远隆房地产要求解除商品房买卖合同，应履行连带担保责任，将张文欣、苏玲环尚欠的贷款本息予以偿还给，与本案不属同一法律关系，安溪建行可自行采取措施，本院不予处理。其次，根据《合同法》规定的附随义务及双方合同约定，张文欣、苏玲环本应配合远隆房地产办理上述商品房备案登记注销及预告登记撤销等手续，但鉴于目前讼争房产处于银行按揭抵押及被司法机关查封状态，存在办理注销障碍，故张文欣、苏玲环应在具备办理注销条件之时，根据合同约定配合远隆房地产办理址在安溪县远隆·君悦华庭二期11幢6层01号商品房的《商品房买卖合同》及《补充协议》、其他相关附件的备案登记注销及预告登记撤销等手续，并将涉案房产返还给远隆房地产。第三，远隆房地产诉求张文欣、苏玲环应支付违约金的问题。双方在《商品房买卖合同》及《合同补充协议》中均对违约金作了明确约定，本着违约金救济原理，基于公平、诚实信用原则，为确保不损害各方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，远隆房地产虽未能提供证据证明因张文欣、苏玲环违约造成的损失，但鉴于涉案房产已实际交付给张文欣、苏玲环使用，故对远隆房地产诉求张文欣、苏玲环因解除合同应支付的违约金，本院以47,776.1元（即477,761元×10%）予以支持。第四，远隆房地产诉求张文欣、苏玲环立即向远隆房地产偿还被划扣的款项及违约金的问题。虽远隆房地产提供证据证明截止至2017年3月24日被扣划29,212.81元以偿还张文欣、苏玲环的不良贷款，但由于涉案房屋按揭贷款尚未全部还清，且远隆房地产要求张文欣、苏玲环支付其代为偿还的贷款及违约金与本案并非同一法律关系，故远隆房地产除在返还给张文欣、苏玲环已支付的购房款中可扣除代为偿还（被安溪建行扣划）的贷款本金外，对其余部分应另案主张。第五，关于远隆房地产诉求的律师费问题。鉴于双方在《合同补充协议》明确约定若因本合同发生争议通过诉讼途径解决，则败诉方应承担守约方因此支付的费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师代理费等费用），结合远隆房地产向本院提供委托代理合同及支付律师代理费发票，该费用符合《福建省物价局与福建省司法厅关于福建省律师服务收费标准》规定，该费用处于违约方应当预见的损失范围之内，故本院依法予以保护。张文欣、苏玲环经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃诉讼权利，由此产生的法律后果由其各自承担。本院依法缺席审理，在查明事实后，可依法迳行判决。据此，远隆房地产诉求中的合法部分，本院依法予以支持。安溪建行的辩解，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第(三)项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、泉州远隆房地产开发有限公司与张文欣、苏玲环于2012年5月2日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：MF-2007-01-NO.0449328）及合同补充协议、相关附件于本判决生效之日起解除；二、张文欣、苏玲环应在具备办理注销条件之日起10日内协助泉州远隆房地产开发有限公司办理址在安溪县远隆·君悦华庭二期11幢6层01号商品房的《商品房买卖合同》（含《补充协议》及其他相关附件）的备案登记注销及预告登记撤销等手续，并将涉案房产返还给泉州远隆房地产开发有限公司；三、泉州远隆房地产开发有限公司应在上述合同的备案登记注销及预告登记撤销手续办理完毕之日起15日内返还给张文欣、苏玲环购房款477,761元（应扣除泉州远隆房地产开发有限公司代张文欣、苏玲环偿还给中国建设银行股份有限公司安溪支行的贷款本金）。四、张文欣、苏玲环应在合同解除之日起15日内支付给泉州远隆房地产开发有限公司因合同解除产生的违约金47,776.1元；五、张文欣、苏玲环应在上述《商品房买卖合同》解除之日起15日内支付给泉州远隆房地产开发有限公司因本案所支付的律师代理费4,000元;六、驳回泉州远隆房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,526元，由泉州远隆房地产开发有限公司负担1,526元，由张文欣、苏玲环负担7,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审 判 长  林清艺审 判 员  吴瑜虹人民陪审员  林东宣二〇一七年十月三十一日书 记 员  李裕鹏附件：本案所适用主要法律、法规、司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求……，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条第（三）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第二款当事人约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。