河南省郑州市金水区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫0105民初7499号
原告河南捷宏置业有限公司，住所地郑州市金水区郑汴路127号院2号楼20层2001。
法定代表人许清水，董事长。
委托代理人李英杰，系该公司员工。
被告唐晓耀，男，汉族，1964年9月12日出生，住浙江省湖州市吴兴区。
原告河南捷宏置业有限公司诉被告唐晓耀合同纠纷一案，本院于2017年2月21日受理后，依法组成合议庭，于2017年6月14日公开开庭进行了审理。原告河南捷宏置业有限公司委托代理人李英杰到庭参加诉讼，被告唐晓耀经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年12月28日,原告与被告唐晓耀签订了两份《商品房买卖合同》及附件（编号：10758387、10758443），约定被告以按揭贷款方式购买原告开发的位于郑州市金水区××、××路西××楼××、××号两套房屋。为此,被告作为借款人、原告作为保证人与银行签订个人购房借款（综合）合同。但从2014年6月份开始，被告陆续未按期足额偿还银行贷款，致使银行多次扣划原告保证金。故诉至法院，请求判令：1、确认双方签订的《商品房买卖合同》（编号：10758387、10758443）于2016年11月22日予以解除。2、被告协助办理注销预告登记及房屋备案合同的手续。3、被告支付原告代偿的贷款本息共计375681.54元及利息149000元（按年利率36%计算直至偿还完毕，暂计至2017年2月17日）。4、被告承担违约金共计154189元。5、被告承担本案诉讼费用。诉讼中，原告变更诉讼请求为:第二项诉讼申请中房屋的位置是位于郑州市金水区××院××楼××、1008房屋的预告登记、第三项诉求不变,要求暂时计算至2017年5月10日。本金利息罚息共计427401.4元。
被告唐晓耀未答辩。
本案争议焦点：原告各项诉讼请求的事实和法律依据。
经审理查明:
1、2010年12月28日，原告河南捷宏置业有限公司与被告唐晓耀签订《商品房买卖合同》(合同编号为10758387)，主要约定：被告购买原告位于金水区××、××路西××商品房××套，用途为办公；总价款1629582元；付款方式为50.29%即819582元现金付款，49.71%即810000元商业贷款；双方共同申请预购商品房预告登记。
2、2010年12月28日，原告河南捷宏置业有限公司又与被告唐晓耀签订《商品房买卖合同》(合同编号为10758443)，主要约定：被告购买原告位于金水区××、××路西××商品房××套，用途为办公；总价款1454210元；付款方式为50.49%即734210元现金付款，49.51%即720000元商业贷款；双方共同申请预购商品房预告登记。
3、上述两份《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第二条第四款第一项约定：在出卖人承担担保责任期间，买受人没有按照借款合同约定还款，导致出卖人代买受人向银行偿还到期的贷款本息及违约金的，买受人应当在接到出卖人通知后3日内，将该代偿款项支付给出卖人，否则买受人应从出卖人代偿之日起，按代偿款项总额的日万分之一计算损失向出卖人赔偿，同时承担出卖人为实现债权而支出的诉讼费、保全费，公告费、律师费等相关费用。第二条第四款第二项约定：如因买受人累计超过三次逾期还款，导致银行扣划出卖人保证金，出卖人有权单方通知买受人解除合同。
4、合同签订后，被告向原告支付了两套房屋的首付款819582元和734210元。
5、2011年2月28日，被告作为借款人，原告作为保证人与上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行（贷款人）签订了两份编号为721110400440和721110400441的《个人购房借款（综合）合同》，主要约定：被告用上述两套房屋按揭贷款，贷款金额分别为81万和72万，用于购买上述两套房屋；借款人授权贷款人，将贷款以借款人购房款名义，一次或分次转入借款人指定的账户，该账户的户名为河南捷宏置业有限公司，开户行及账号为浦发行郑汴路支行76180155000000083，贷款期限为10年，2011年2月28日起至2021年2月28日，实际借款起始日期以贷款实际发放日为准。原告作为保证人提供连带责任保证，担保方式为抵押加连带责任保证。
6、2013年1月10日，原、被告在郑州市房屋管理部门办理涉案房屋期房抵押登记手续，期房抵押权人为上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行。按照《个人购房借款（综合）合同》，上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行已将被告的贷款汇入合同指定的原告账户。原告已将涉案两套房屋交付被告。
7、2011年5月20日，被告开始按期向银行归还贷款。截止到2015年5月20日，被告偿还该银行贷款共计835871.55元。之后，被告不再向银行履行还款义务，银行开始扣划原告的保证金以偿还被告所欠贷款。截止2017年5月10日，原告共代被告偿还贷款本息427401.4元。
本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方均应自觉履行合同义务。合同签订后，被告向原告交纳两套房屋首付款1553792元，剩余房款以涉案房屋按揭贷款的形式从银行贷款支付原告，原告在收到全部房款后，已按合同约定向原告交付两套房屋，双方的《商品房买卖合同》已履行完毕。
由于被告所购房屋50%的房款是由银行贷款所支付，银行为保障其贷款能够安全收回，不仅要求被告以其期房进行抵押并办理抵押登记手续，而且要求开发商即原告为被告的贷款提供担保，在被告不能按期偿还贷款时，可以按照约定以抵押物折价、拍卖或变卖的价款优先受偿或者扣除原告在其处的保证金以偿还被告所欠贷款。本案中，被告在偿还部分按揭贷款后，未能按期支付下余贷款，银行按约定扣除了原告的保证金，原告基于该事实，在履行了部分保证责任后，作为保证人依法向被告行使追偿权，双方之间形成担保追偿的合同关系。
一、关于《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第二条第四款第二项的效力。按照《中华人民共和国合同法》第三十九条的规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方，应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式，提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求得该条款予以说明。《中华人民共和国合同法》第四十条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
本案原、被告订立补充协议采用的是格式条款，原告作为提供格式的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款。从《合同补充协议》第二条第四款第二项内容可以看出，原告在双方的《商品房买卖合同》已履行完毕后，在其承担担保责任期间，如因被告累计超过三次逾期还款，导致银行扣划出卖人保证金，原告有权单方通知买受人解除合同。截止2017年5月10日，原告代偿的贷款本息为427401.4元，被告的房屋2010年合同价值为3083792元，目前的房屋市场价值更高。如果因原告代偿贷款本息40余万元就解除双方已履行完毕价值达300余万元的房屋买卖合同，对被告来讲显然是不公平的，该约定加重了被告的责任、排除被告的主要权利，故该格式条款应属无效。原告据此解除与原告的《商品房买卖合同》，不符合法律规定，故其要求确认双方签订的《商品房买卖合同》（编号：10758387、10758443）于2016年11月22日予以解除的请求，本院不予支持。
二、被告是否应当协助办理注销位于郑州市金水区××院××楼××、1008房屋预告登记及房屋备案合同的手续。涉案房屋上设定有抵押登记，在抵押权人银行未行使抵押权之前，原告作为债权的权利人，相对于银行的抵押权即物权而言，其权利是第二位的，在涉案房屋未解除抵押之前，无法办理注销房屋预告登记及房屋备案合同，况且涉案房屋的房屋买卖合同未依法解除，故原告要求被告协助办理涉案房屋注销预告登记及房屋备案合同的手续，本院不予支持。
三、被告是否应当承担原告代偿的贷款本息及违约金。
按照《中华人民共和国担保法》第三十一条规定：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”原告作为保证人在承担保证责任后，可以依法向被告追偿。故其要求被告支付其代偿的贷款427401.4元，本院予以支持。但其要求按年利率36%计息，证据不足，本院不予支持。被告未按期偿还银行贷款，导致原告保证金被扣，其行为构成违约，应按约定向原告支付违约金，但双方约定按代偿款项总额的日1%计算损失过高，本院酌定被告按照原告实际代偿金额（427401.4元）的30%赔偿原告，向原告支付违约金128220元，原告要求过高部分，本院不予支持。
依照《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告唐晓耀于判决生效后十日内支付原告河南捷宏置业有限公司427401.4元。
二、被告唐晓耀于判决生效后十日内支付原告河南捷宏置业有限公司违约金128220元。
三、驳回原告河南捷宏置业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10588元、公告费260元，由原告河南捷宏置业有限公司负担3500元，被告唐晓耀负担7648元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 赵为民
人民陪审员 陈月云
人民陪审员 张春荣
二〇一七年八月三十日
书 记 员 池 漫