安徽省黄山市黄山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）黄民一初字第00626号
原告：黄山金鼎房地产开发有限公司。
法定代表人：丁劲松，系该公司董事长。
委托代理人：谷明，安徽谷明律师事务所律师。
委托代理人：项小林。
被告：刘永胜。
委托代理人：胡枭。系被告刘永胜外甥。
被告：黄山喜悦来饮食文化有限公司。
法定代表人：刘永胜，系该公司董事长。
委托代理人：苏英。
原告黄山金鼎房地产开发有限公司（以下简称金鼎公司）诉被告刘永胜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年6月19日立案受理。在审理过程中，根据原告金鼎公司的申请，追加黄山喜悦来饮食文化有限公司（以下简称喜悦来公司）为被告参加诉讼，并依法组成合议庭，于2013年8月15日公开开庭进行了审理。原告金鼎公司的委托代理人项小林、被告刘永胜的委托代理人胡枭、被告喜悦来公司的委托代理人苏英到庭参加诉讼，原告金鼎公司的法定代表人丁劲松及其委托代理人谷明、被告刘永胜未到庭，本案现已审理终结。
原告金鼎公司诉称：2008年10月14日，原告金鼎公司与被告刘永胜签订了书面《租赁协议》，约定：1、原告金鼎公司将黄山市黄山区玉河商业休闲步行街S12#楼3A、5、6、7号商业用房（建筑面积：3A、5、6号740.57㎡；7号2205.78㎡）租赁给被告经营酒店。2、租赁期限：自2008年11月1日至2014年10月31日止。3、租金及支付方式：第一年租金免收；第二年租金标准为：3A、5、6号房屋按每月6元／㎡、7号房屋按每月11.25元／㎡；第三年开始7号房屋租金标准逐年按每月递增1元／㎡（即第三年租金标准为每月12.25元／㎡，第四年租金标准为每月13.25元／㎡，以此类推）；3A、5、6号房屋第三年和第四年的租金标准按每月12元／㎡收取，第五年开始逐年按每月递增1元／㎡（即第五年租金标准为每月13元／㎡，第六年租金标准为每月14元／㎡）。2009年10月1日前支付第二年的前半年租金175550元，以后每半年支付一次（提前一个月支付），以此类推。4、保证金：协议签订之日，被告刘永胜需向原告告金鼎公司交纳29464元保证金。5、违约责任：如被告刘永胜有违约行为，原告金鼎公司有权单方解除协议，被告刘永胜应随租赁标的将添附的装潢等不可分割的资产无偿交付给原告金鼎公司；被告刘永胜已交剩余租期的租金在扣除实际给原告金鼎公司造成的损失后退还给被告刘永胜，若该租金不足以赔偿损失，原告金鼎公司有权另行追偿，保证金不予退还。2009年4月15日，双方又签订了《房屋租赁补充协议》，双方约定：将租期调整为自2009年4月16日至2015年4月15日止；租期第二年出租人免除承租人三个月租金，原协议其他条款不变。依据租赁协议和补充协议的约定，截止原告金鼎公司起诉时，被告刘永胜应向原告金鼎公司支付保证金29464元、租金1397939元。但被告仅于2008年10月14日支付30000元（含保证金29464元），于2010年8月30日、10月29日、12月2日各支付15000元、10000元、200000元，于2012年6月支付200000元，于2013年4月冲抵消费卡75000元，共计530000元，尚欠租金867939元，逾期付款违约金126782.25元，2013年6月19日后，按61.59元／天的标准计算逾期付款违约金至其付清之日止。故原告金鼎公司诉至法院，要求判令：1、解除原告金鼎公司与被告刘永胜于2008年10月14日和2009年4月15日签订的《租赁协议》及《房屋租赁补充协议》；2、被告立即返还原告金鼎公司位于黄山区玉河商业步行街S12#3A、5、6、7号商业用房；3、被告给付原告所欠租金867939元和逾期付款违约金126782.25元及2013年6月19日之后按61.59元／天的标准计算至其实际付清之日止的逾期付款违约金。
被告刘永胜未予书面答辩，但庭审中辩称：1、其与原告金鼎公司签订《租赁协议》及《房屋租赁补充协议》的行为是被告喜悦来公司设立前的职务行为，该职务行为的法律后果应由被告喜悦来公司承担；2、原告金鼎公司诉求的逾期付款违约金过高，应以实际损失即其未收到租金的银行存款利息损失为准。
被告喜悦来公司亦未书面答辩，但庭审中辩称：1、原告金鼎公司还有178733元的消费账单未在租金中抵扣；2、逾期付款违约金明显过高，计算方法不对。
经审理查明：2008年10月14日，原告金鼎公司与被告刘永胜签订了书面《租赁协议》，约定：1、原告金鼎公司将黄山市黄山区玉河商业休闲步行街S12#楼3A、5、6、7号商业用房（建筑面积：3A、5、6号740.57㎡；7号2205.78㎡）租赁给被告经营酒店。2、租赁期限：自2008年11月1日至2014年10月31日止。3、租金及支付方式：第一年租金免收；第二年租金标准为：3A、5、6号房屋按每月6元／㎡、7号房屋按每月11.25元／㎡；第三年开始7号房屋租金标准逐年按每月递增1元／㎡（即第三年租金标准为每月12.25元／㎡，第四年租金标准为每月13.25元／㎡，以此类推）；3A、5、6号房屋第三年和第四年的租金标准按每月12元／㎡收取，第五年开始逐年按每月递增1元／㎡（即第五年租金标准为每月13元／㎡，第六年租金标准为每月14元／㎡）。2009年10月1日前支付第二年的前半年租金175550元，以后每半年支付一次（提前一个月支付），以此类推。4、保证金：协议签订之日，被告刘永胜需向原告金鼎公司交纳29464元保证金。5、违约责任：如被告刘永胜有违约行为，原告金鼎公司有权单方解除协议，被告刘永胜应随租赁标的将添附的装潢等不可分割的资产无偿交付给原告金鼎公司；被告刘永胜已交剩余租期的租金在扣除实际给原告金鼎公司造成的损失后退还给被告刘永胜，若该租金不足以赔偿损失，原告金鼎公司有权另行追偿，保证金不予退还。2009年4月15日，双方又签订了《房屋租赁补充协议》，双方约定：将租期调整为自2009年4月16日至2015年4月15日止；租期第二年出租人免除承租人三个月租金，原协议其他条款不变。2009年4月24日，被告喜悦来公司由被告刘永胜发起并经工商部门登记依法成立，其经营场所为被告刘永胜承租的原告金鼎公司的所有房屋，经营范围为饮食服务等。在租赁协议及其补充协议的履行过程中，被告刘永胜于《租赁协议》签订后即给付原告金鼎公司30000元（其中保证金29464元，租金536元）；被告喜悦来公司于2010年8月30日、10月29日、12月2日各给付租金15000元、10000元、200000元，于2012年6月给付200000元，于2013年4月冲抵原告金鼎公司消费卡75000元，共计530000元，截止2013年6月18日，被告喜悦来公司尚欠租金707804.37元（保证金29464元已折抵租金）。故原告金鼎公司诉至法院，要求判令：1、解除原告金鼎公司与被告刘永胜于2008年10月14日和2009年4月15日签订的《租赁协议》及《房屋租赁补充协议》；2、被告立即返还原告金鼎公司位于黄山区玉河商业步行街S12#3A、5、6、7号商业用房；3、被告给付原告所欠租金867939元和逾期付款违约金126782.25元及2013年6月19日之后按61.59元／天的标准计算至其实际付清之日止的逾期付款违约金。
上述事实有原告金鼎公司和两被告陈述、原告金鼎公司提供的《租赁协议》和《房屋租赁补充协议》、（2013）皖黄恒公证第2821号《公证书》、《租金收缴明细表》、被告喜悦来公司出具的《证明》等证据在卷佐证，足以认定。
本院认为：原告金鼎公司与被告刘永胜签订的《租赁协议》和《房屋租赁补充协议》是双方的真实意思表示，应当严格信守，全面履行，否则应承担违约之责任。被告刘永胜作为被告喜悦来公司的发起人，其为设立该公司而以自己的名义与原告金鼎公司签订了《租赁协议》和《房屋租赁补充协议》，在被告喜悦来公司成立后，该公司即确认了租赁协议和补充协议的法律效力，也就是说被告喜悦来公司已实际成为合同一方当事人即承租人，并享有了合同权利和承担了合同义务。实际上被告喜悦来公司自成立后也是一直占有、使用承租的房屋，原告金鼎公司已收取的租金也是被告喜悦来公司交纳的。然而，被告喜悦来公司在占有、使用承租房屋的经营过程中并没有完全按合同的约定如期、足额交纳租金，且屡屡违约，已以自己的行为表明不履行给付租金义务，损害了原告金鼎公司的利益，同时，也促使原告金鼎公司行使解除合同的权利成就，所以原告金鼎公司要求解除《租赁协议》和《房屋租赁补充协议》和返还出租房屋的理由正当，本院应予支持。进而原告金鼎公司要求被告依据合约给付所欠租金和支付违约金，亦应予支持。至于原告金鼎公司主张所欠租金的违约金，是依据合同的约定，即使合同未明确约定违约金的数额及计算方法，但违约金本身具有惩罚性质，且原告分阶段按所欠租金的日万分之二点五计算违约金，没有超出法律关于违约金相关规定的上限，依法应予支持；两被告认为违约金过高的理由不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条和《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、本判决生效后即解除原告黄山金鼎房地产开发有限公司与被告刘永胜于2008年10月14日签订的《租赁协议》和于2009年4月15日签订的《房屋租赁补充协议》；
二、被告黄山喜悦来饮食文化有限公司于本判决生效后五日内返还原告黄山金鼎房地产开发有限公司承租的房屋即位于黄山区玉河商业步行街S12#楼3A、5、6、7号商业用房。
三、被告黄山喜悦来饮食文化有限公司于本判决生效后十日内给付原告黄山金鼎房地产开发有限公司所欠租金707804.37元（截止2013年6月18日止），并支付违约金122444.64元，合计830249.01元；2013年6月18日后的租金依合同约定的租金标准和计算方法计算至实际返还承租房屋之日止，一并给付；
四、驳回原告黄山金鼎房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费13747元，保全费5000元，合计18747元由原告黄山金鼎房地产开发有限公司负担2337元。被告黄山喜悦来饮食文化有限公司负担16410元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。
审 判 长 桂蓉辉
审 判 员 杨宝宏
人民陪审员 韩彩霞
二〇一三年九月十八日
书 记 员 安 丽