成都市锦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0104民初7648号
原告龙锦综合开发（成都）有限公司，住所地四川省成都市锦江区。
法定代表人：陈国邦，龙锦综合开发（成都）有限公司总经理。
委托诉讼代理人：邓辉，四川衡平律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张杰，四川衡平律师事务所律师。
被告：成都创享未来科技有限公司，住所地成都高新区。
法定代表人：吴强，成都创享未来科技有限公司总经理。
委托诉讼代理人：李白金，四川精伦律师事务所律师。
被告：四川高峰汇投实业有限公司，住所地成都市高新区。
法定代表人：万书常，四川高峰汇投实业有限公司董事长。
委托诉讼代理人：周伟岸，北京万商天勤（成都）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张艳，北京万商天勤（成都）律师事务所律师。
龙锦综合开发（成都）有限公司（简称龙锦公司）与成都创享未来科技有限公司（简称创享未来公司）、四川高峰汇投实业有限公司（简称高峰汇投公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月26日立案后，被告创享未来公司在提交答辩状期间对管辖权提出异议，本院依法裁定驳回被告创享未来公司对本案管辖权提出的异议，创享未来公司提起上诉后，成都市中级人民法院依法裁定驳回上诉，维持原裁定。依法适用简易程序，于2017年3月28日公开开庭进行了审理，原告龙锦公司的委托诉讼代理人邓辉、张杰、被告创享未来公司的委托诉讼代理人李白金、被告高峰汇投公司的委托诉讼代理人张艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告龙锦公司向本院提出诉讼请求：1、两被告向原告支付拖欠2016年5月1日至2017年1月22日的租金1014716.26元、2016年5月1日至2017年1月31日的管理费185816.7元、2016年5月1日至2016年11月30日的电费2974.94元、门禁卡押金150元；两被告按0.03%/日的标准向原告支付自前述费用拖欠之日起至付清之日期间的违约金（暂计算至2017年1月31日为56696.65元）；2、两被告向原告支付律师费28000元；3、两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：因创享未来公司2016年1月12提出受让其关联公司高峰汇投公司与龙锦公司于2015年5月12日签署的《租赁合同》的全部权利义务，创享未来公司与龙锦公司签订了《租赁合同》，约定：原告将位于成都市锦江区红星路三段1号的xxxxx出租给创享未来公司使用，租期三十六个月，即由2015年3月23日至2018年3月22日；在租赁期内，创享未来公司须于每月的首个工作天或之前向龙锦公司及管理单位预先支付该月的租金、管理费及其它杂费；还对租金、管理费及其它杂费的计付方式、违约责任及通知送达方式等进行了约定。创享未来公司未按上述约定按时足额向龙锦公司支付相关费用。高峰汇投公司、创享未来公司与龙锦公司签订了《租赁合同补充协议》，约定：若根据新的《租赁合同》创享未来公司未按时向龙锦公司支付租金，则原承租人高峰汇投公司承担连带责任，龙锦公司有权向其追讨有关责任及赔偿。
被告创享未来公司辩称，创享未来公司认为龙锦公司主张的违约金过高；关于律师费，龙锦公司要求的律师费过高，请求法院酌情认定；创享未来公司已在签订租赁合同时向龙锦公司支付了保证金406641.84元，要求予以扣除。
被告高峰汇投公司辩称，高峰汇投公司于2016年1月12日将合同权利义务转让给了创享未来公司，因此高峰汇投公司不应当承担责任；其他意见与创享未来公司一致。
经审理查明，龙锦公司系成都国际金融中心的产权人。高峰汇投公司向龙锦公司支付了保证金406641.84元。高峰汇投公司于2016年1月12日向龙锦公司发出申请函，申请将所租赁的面积转让予创享未来公司，三方签订了《租赁合同补充协议》，约定：三方同意租赁合同项下从起租日起原属高峰汇投公司所有的全部权利和义务均转让给创享未来公司承继；本协议生效后，创享未来公司与龙锦公司应另行签署新的房屋租赁合同，新的房屋租赁合同内容应与原租赁合同保持一致；若根据新的房屋租赁合同创享未来公司未按时向龙锦公司支付租金，则原承租人高峰汇投公司承担连带责任，龙锦公司有权向其追讨有关责任及赔偿。
龙锦公司（出租方、甲方）与创享未来公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：鉴于乙方已于2016年1月12日向甲方提出，乙方将受让由其关联公司高峰汇投公司与甲方于2015年5月12日签订的租赁合同全部权利义务，现甲方同意将原合同中的乙方由高峰汇投公司变更为创享未来公司并与之签订新的租赁合同，本合同条款与原合同保持一致，且待本合同签订并生效之日起，原合同即时终止；甲方将其所有的位于成都市锦江区红星路三段1号国际金融中心一号办公楼33A楼单元7、8及9租赁给乙方使用，租赁场地的实测面积预测为736.67平方米，最终建筑面积以甲方提供具有资质的房产测绘机构出具的《面积实测报告》为准；租赁期自本合同约定的起租日起，为期三十六个月，即暂定从2015年3月23日起2018年3月22日止；每月每平方米建筑面积租金为158元；免租期为六个月，自起租日起第10个月、第11个月、第12个月（2015年12月23日至2016年3月22日），租赁期的第23个月、第24个月（2017年1月23日至2017年3月22日），租赁期的第36个月（2018年2月23日至2018年3月22日）；管理费现为每月每平方米26元，管理单位在租赁期内有权因运作成本上升而适当调整管理费及其它杂费，以维持该大厦之管理质量，但以不违反政府有关规定为限度，且甲方以不少于一个月的通知期通知乙方；本租赁合同之保证金为三个月租金及管理费之总和，合计406641.84元；在租赁期内，乙方须于每月的首个工作天或之前向甲方及管理单位预先支付该月的租金、管理费及其它杂费；乙方须于每月的首个工作天或之前向甲方支付租金、管理费、其它杂费，到期后七天内仍未支付，乙方须从当月首个工作天起按乙方欠款款项0.03%日息计算违约金予甲方或管理单位，直至乙方付清所有欠付款项日为止；甲方因向乙方催付租金、管理费或乙方须支付的其他费用而引起的所有合理费用和开支（包括但不限于律师费），或一切合理损失、费用、开支，均由乙方承担；保证金应由甲方在租赁期内持有而无须向乙方支付任何利息，租赁期内，乙方不得以保证金抵充任何租金、管理费及根据租赁合同应付的其它费用。
龙锦公司出具一份《情况说明》，主要内容为租赁房屋33A楼的实际楼层为34楼。
2014年12月2日，龙锦公司与创享未来公司签订《办公楼交接表》，龙锦公司将案涉房屋交付创享未来公司。2016年1月26日，龙锦公司向高峰汇投公司发出《实测面积函》，主要内容为根据现场量度后，现确认上述单位之实测面积为737.37平方米，此后每月的相关费用将按此最终实测面积进行计算。
2016年3月29日，龙锦公司指定的管理单位向创享未来公司发出《成都国际金融中心2016年度写字楼管理费调整通知》，告知从2016年5月1日起写字楼管理费收费标准从每月每平方米26元调整为28元。创享未来公司工作人员签收了该通知。创享未来公司向龙锦公司申请并领取了门禁卡三张，押金为150元。
2016年7月7日，龙锦公司向创享未来公司发出了《催缴函》，2016年7月18日，龙锦公司向创享未来公司发出了《最后通知》，2016年6月24，龙锦公司委托四川衡平律师事务所向创享未来公司发出了《律师函》，其内容均是要求创享未来公司付清其应缴租金、管理费、门禁卡押金、电费、滞纳金。创享未来公司收到了以上函件。
创享未来公司自2016年5月起未按约定支付租金1014716.26元及管理费185816.7元(其中租金从2016年5月1日至2017年1月22日期间，租金标准按照158元/平方米计算，面积按737.37平方米计算；其中管理费从2016年5月1日至2017年1月31日期间，管理费标准按照28元/平方米计算，面积按737.37平方米计算)；创享未来公司未按约定支付2016年5月1日至2016年11月30日的电费2974.94元，由龙锦公司代为支付。创享未来公司未按约定支付门禁卡押金150元。
龙锦公司就其与创享未来公司、高峰汇投公司租赁合同纠纷委托四川衡平律师事务所提供代理服务，并签订《委托代理合同》，约定一审按28000元计收代理费。龙锦公司分别于2016年10月12日、2016年10月31日向四川衡平律师事务所支付律师费共计28000元。
以上事实，有原告龙锦公司提交的《租赁合同补充协议》、《租赁合同》、办公楼交接表及交接清单、交付情况说明、楼层情况说明、《实测面积函》及邮寄详情单、电表抄表记录及照片、电费缴费发票、《成都国际金融中心2016年度写字楼管理费调整通知》及签收记录、门禁卡押金申请函及领用申请表、交接签收表、《催缴函》、《最后通知》、《律师函》及邮寄详情单、签收记录、《委托代理合同》、律师费发票及进账单及当事人的陈述在案佐证。
本院认为，龙锦公司系成都市锦江区红星路成都国际金融中心的所有权人，将涉案租赁物出租给创享未来公司，并与创享未来公司签订《租赁合同》、与创享未来公司和高峰汇投公司签订《租赁合同补充协议》，前述合同的签订，系双方当事人真实意思的表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。合同签订后，根据龙锦公司提交的办公楼交接表及交接清单，能够确认龙锦公司已于2014年12月2日将涉案租赁物交创享未来公司使用，龙锦公司履行了出租人的义务。创享未来公司从2016年5月起未向龙锦公司履行给付租金和相关费用的义务，创享未来公司的行为属违约行为。
本案查明，创享未来公司尚欠龙锦公司租金为1014716.26元、管理费185816.7元、电费2974.94元、门禁卡押金150元，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金……”的规定和《租赁合同》“管理费现为每月每平方米26元，管理单位在租赁期内有权因运作成本上升而适当调整管理费及其它杂费，以维持该大厦之管理质量，但以不违反政府有关规定为限度，且龙锦公司以不少于一个月的通知期通知创享未来公司”的约定，龙锦公司要求创享未来公司给付上述尚欠费用，有相应的事实依据和法律依据，本院予以支持。
关于上述费用的违约金。根据双方《租赁合同》“创享未来公司须于每月的首个工作天或之前向龙锦公司支付租金、管理费、其它杂费，到期后七天内仍未支付，创享未来公司须从当月首个工作天起按创享未来公司欠款款项0.03%日息计算违约金予龙锦公司或管理单位，直至创享未来公司付清所有欠付款项日为止”的约定，因创享未来公司未按时支付租金、管理费等费用，其行为已构成违约，龙锦公司要求其支付所拖欠费用的违约金，符合事实和法律规定，本院予以支持。创享未来公司辩称合同约定的违约金过高，本院依据创享未来公司的违约程度及造成的后果综合裁量，认为其按照合同约定支付违约金并不存在明显过高、应当予以调低的情形，故创享未来公司应按照合同约定的标准向龙锦公司支付违约金。
关于律师费。龙锦公司提起本案诉讼，委托律师代理，向律师事务所支付了律师费28000元。根据《租赁合同》“龙锦公司因向创享未来公司催付租金、管理费或创享未来公司须支付的其他费用而引起的所有合理费用和开支（包括但不限于律师费），或一切合理损失、费用、开支，均由创享未来公司承担”的约定，故龙锦公司要求创享未来公司支付律师代理费28000元，符合双方的约定，也符合相关律师费收费标准，不违反法律的禁止性规定，本院予以支持。创享未来公司辩称律师费过高，但其未向本院提交相应的证据证明，故其辩称理由不能成立。
关于高峰汇投公司是否应当承担保证责任。根据《租赁合同补充协议》“若根据新的房屋租赁合同创享未来公司未按时向龙锦公司支付租金，则原承租人高峰汇投公司承担连带责任，龙锦公司有权向其追讨有关责任及赔偿”的约定，高峰汇投公司为创享未来公司的上述债务提供了连带保证责任，龙锦公司要求高峰汇投公司对创享未来公司的上述全部债务承担连带责任，符合《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”的规定，本院予以支持。高峰汇投公司承担责任后，可以向创享未来公司追偿。
关于创享未来公司要求以其向龙锦公司支付的保证金406641.84元予以抵扣租金等费用。本院认为，根据《租赁合同》“租赁期内，乙方不得以保证金抵充任何租金、管理费及根据租赁合同应付的其它费用”的约定，现《租赁合同》尚在履行期内，故创享未来公司要求以其向龙锦公司支付的保证金406641.84元予以抵扣租金等费用的辩称理由不能成立。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条之规定，判决如下：
一、被告成都创享未来科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告龙锦综合开发（成都）有限公司支付尚欠2016年5月1日至2017年1月22日的租金1014716.26元、2016年5月1日至2017年1月31日的管理费185816.7元、2016年5月1日至2016年11月30日的电费2974.94元、门禁卡押金150元，以上共计1203657.9元；
二、被告成都创享未来科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告龙锦综合开发（成都）有限公司支付应付上述租金、管理费、电费、押金的违约金（计至2017年1月31日违约金为56696.65元，自2017年2月1日起计至付清欠费之日止以1203657.9元为计算基数，按每日0.03%标准计算)；
三、被告成都创享未来科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告龙锦综合开发（成都）有限公司支付律师代理费28000元；
四、被告四川高峰汇投实业有限公司对被告成都创享未来科技有限公司的上述第一、二、三项债务向原告龙锦综合开发（成都）有限公司承担连带清偿责任；被告四川高峰汇投实业有限公司承担保证责任后，有权向被告成都创享未来科技有限公司追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11144元，减半收取计5572元，由被告成都创享未来科技有限公司、四川高峰汇投实业有限公司承担。
如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 叶 红
二〇一七年三月三十一日
书记员 敬昭芸
记录员 李玉珍