江西省修水县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣0424民初1469号
原告（反诉被告）：修水县义宁镇第一小学，住所地：修水县城凤凰山路**号。组织机构代码49151054-9。
法定代表人：姚员生，该校校长。
委托代理人：董志坚，该校总务处主任。
委托代理人：胡俊，江西东太律师事务所律师。
被告（反诉原告）：何家拥，男，1949年7月6日出生，汉族，农民，住修水县。
被告（反诉原告）：温联香，女，1952年5月9日出生。
两被告（反诉原告）的共同委托代理人：何庆北，男，1972年1月26日出生。
两被告（反诉原告）的共同委托代理人：何庆万，男，1979年1月5日出生。
原告（反诉被告，以下简称原告）修水县义宁镇第一小学与被告何家拥、温联香（反诉原告，以下简称被告）返还原物纠纷一案，本院于2017年5月24日立案后，被告何家拥、温联香向本院提起反诉，要求判令房屋买卖协议无效，由原告返还房屋。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告的委托代理人胡俊、董志坚、被告何家拥、温联香及其委托代理人何庆北已到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告修水县义宁镇第一小学诉辩称，2000年7月4日，修水县职业中专与被告签订了《购买何家拥住房协议》，约定被告将坐落在原修水县职业中专（现××小城南××）北面墙外××栋120平方米的砖混结构房屋转让给职业中专，被告在2000年8月31日前将房屋交付给学校，学校在2001年12月底前付清购房款。双方均在已当年按约定履行了合同。协议约定义宁镇人民政府执有一份合同，落款处有政府分管领导的签字。2000年11月28日，修水县职业中专与南桥村四组签订协议，约定南桥村收回涉案房屋宅基地使用权，租给修水县职业中专使用十年，十年后另行约定。协议有义宁镇政府、南桥村、南桥村四组、镇土管所等相关人员在上述协议上签字盖章。2003年6月到10月期间，修水县国土局对义宁镇南桥村四组土地进行了征用，宅基地的集体土地已转为国有建设用地。从2000年7月份起，修水县职业中专对房屋长期、稳定的占有、使用至2013年。2013年9月，修水县人民政府决定修水县职业中专原位于南桥村四组范围的校区（含涉案房屋）整体移交给原告使用，办理了土地权属登记。被告趁修水县职业中专与原告搬迁交接的空档期，以安置未到位为由占用房屋，拒不返还房屋。原告作为涉案房屋的产权人，有权要求被告停止侵害，返还其非法占有的房屋，原告为维护自身合法权益，特具文起诉，请求法院依法支持原告如下诉讼请求：1、判令被告立即停止侵权，返还被其非法占有的位于修水县××小学城南××内××栋120平方米的房屋；2、判令被告赔偿原告的损失计人民币2万元；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告一家人按照安置方案，得到了三个80平方米的宅基地和90平方米的留用地，并没有被告所称的每个老人另有20平方米安置地的安置方案。被告诉称的房屋拆迁安置不到位与事实不符，所谓的安置问题与本案争诉也没有关联。上述两协议系合同当事人的真实意思表示，不仅内容不违反法律、行政法规效力性强制性规定，且已经村、组及镇土管部门的批准，具有法律效力，对双方当事人均有约束力，所谓的合同无效的情形自始就不存在。被告拒不返还房屋，并反诉请求确认合同无效，其行为与民法倡导的诚实信用原则相悖，且无事实和法律依据，应依法驳回其反诉请求。
被告何家拥、温联香辩诉称，我家于1999年在自家宅基地上建了一栋120平方米砖混结构的房屋，与修水县职业中专毗邻，当时学校在我家门口开了一扇门，该房屋平时不仅用于居住，还顺带用于做点小生意养家糊口。2000年学校要搞封闭式管理，要求把门封掉，我家迫于无奈于2000年7月4日与修水县职业中专签订了该房屋的买卖协议，将该房屋以3.6万元的价格卖给了学校。近几年来，我家的其他房屋也拆迁了，拆迁时的安置政策是每个老人有20平方米的安置地，我家加三个儿子共四户，三个儿子均得到了安置，但我们这一户共40平方米的安置地一直没有得到落实，导致我们无处可去，无房可住，政府应该给我们安置好。修水县职业中专搬迁了新区，我们的房子对学校没有了影响，与原告也产生不了冲突，该房屋的宅基地是我家的，我们搬回自己原来的房屋也是合情合理的。
被告温联香当时对卖房不知情，不在场，也不同意卖房，合同上没被告温联香的签字，协议不是我家所有成员签订的，不能代表全家的意思表示。且该房屋和宅基地是属于农村的房屋和宅基地，是相应集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，只允许本集体经济组织成员之间的买卖交易，不能和我村农民之外的组织或个人进行交易。
我家与修水县职业中专签订的房屋买卖协议违反了国家法律禁止性规定，是无效的合同，故不同意返还房屋，也不同意赔偿原告两万元损失。现依据《中华人民共和国土地管理法》第十条、《民法通则》第六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定提起反诉，请求法院支持如下反诉请求：1、判令何家拥与修水县职业中专于2000年7月4日签订的房屋买卖协议无效，要求原告返还房屋；2、本案诉讼费由修水县义宁镇第一小学承担。
原告为支持其主张，向本院递交了如下四组证据：
1、原告的组织机构代码证、两被告的常住人口信息，证明原、被告主体身份；
2、修水县职业中专分别于2000年7月4日和11月28日签订的《修水县职业中专购买何家拥住房的协议》、《修水县职业中专与南桥村委、南桥四组关于宅基地及水井使用权属问题协议书》、修水县国土资源局与修水县义宁镇南桥村四组分别于2003年5月29日、6月3日和10月28日签订的三份《征用土地协议书》、修水县国土资源局2017年5月31日出具的书面情况说明及红线图、2013年6月3日印发的修水县人民政府2013年5月8日第14次常务会会议记录摘要和土地使用权证，证明被告何家拥已于2000年7月4日将房屋卖给了修水县职业中专，修水县义宁镇南桥村四组于当年将房屋的宅基地出租给修水县职业中专使用十年，并已经修水县义宁镇政府、南桥村村委和南桥村四组一致同意；本案诉争房屋所涉及的宅基地已于2003年6月3日被征收为国有土地，并于划拨给了修水县职业中专；修水县人民政府在2013年6月将修水县职业中专城南老校区划拨给原告设立南校区，原告已取得修水县职业中专城南老校区的土地使用权和校区内建筑使用权的事实；
3、修水县公安局宁州派出所2017年5月24日对被告何家拥进行询问的笔录，证明两被告从2013年6月开始侵占原告房屋的侵权事实；
4、修水县义宁镇政府与南桥村四组签订的《关于解决四组征地拆迁安置有关问题的协议书》、安置平面图、修水县信宁房屋拆迁有限公司与被告何家拥及其三个儿子2008年12月30日签订的《房屋拆迁补偿安置协议》、南桥村四组“秋湖家园”拆迁安置户过渡费补发明细表、2003年城南新区开发征收南桥村各组土地扎差汇总表、修水县义宁镇南桥村村民委员会2017年6月1日出具的义宁镇南桥村安置说明，证明南桥村四组土地被征收后，被告全家已按安置方案进行了安置，安置方案没有两被告所主张的每位老人有20平方米安置地的安置内容。
对上述证据，两被告除对《修水县职业中专与南桥村委、南桥四组关于宅基地及水井使用权属问题协议书》、三份《征用土地协议书》、《修水县人民政府会议记录摘要》、红线图表示不清楚以外，对其他证据的真实性均未提出异议，但提出了安置协议的安置对象不包括两被告、被告温联香未在《修水县职业中专购买何家拥住房的协议》上签字等异议。针对原告的起诉和其自身的反诉，两被告均无证据举证。
本院经审理认定如下事实：被告何家拥、温联香均为修水县义宁镇南桥村四组村民，双方为夫妻关系。1999年被告何家拥在修水县职业中专北墙外建起一栋约120平方米砖混结构的房屋。为加强学校管理，在教委、义宁镇政府及南桥村委代表见证下，修水县职业中专于2000年7月4日与被告何家拥签订了一份《修水县职业中专购买何家拥住房的协议》，约定修水县职业中专出资36000元购买被告何家拥的房屋和地基使用权，双方还就其他事项进行了约定。被告何家拥及其儿子何庆北、何庆南在协议上签了字，被告温联香及其儿子何庆万未在协议上签字。修水县职业中专依约向被告何家拥支付了购房款，被告何家拥也依约将房屋及批建手续等交付给了修水县职业中专，并在2000年8月31日前与被告温联香搬离了该房屋。从2000年下半年至2013年上半年，该房屋一直由修水县职业中专管理使用。2000年11月28日，在镇土管所的监证下，修水县职业中专与南桥村委及南桥村四组签订了一份《修水县职业中专与南桥村委、南桥四组关于宅基地及水井使用权属问题协议书》，约定由修水县职业中专支付1500元租金，向南桥村四组租用被告何家拥所售房屋的宅基地，使用期限为十年，期满后双方重新协商；双方还就水井的使用等事项进行了约定。2003年因修水县城城南开发，修水县国土资源局分别于2003年5月29日、6月3日和10月28日与义宁镇南桥村四组签订了三份《征用土地协议书》，征用了义宁镇南桥村四组共计301.759亩土地。被告何家拥所售房屋的宅基地包含在2003年6月3日签订的《征用土地协议书》确定的征用土地范围内，并由政府划拨给了修水县职业中专使用。2008年12月30日，被告何家拥及其三个儿子与修水县信宁房屋拆迁有限公司签订了《房屋拆迁补偿安置协议》，被告一家就房屋拆迁得到了三个宅基地等安置补偿，其内容与南桥村村民委员会出具的安置说明内容相互印证。
2013年，因修水县职业中专搬迁至良塘新区新校区，修水县人民政府决定在修水县职业中专在县城城南的老校区设立义宁镇第一小学南校区，将修水县职业中专在县城城南的老校区的校舍等建筑和土地划拨给了原告，原告设立南校区后，该校部分土地权属发生了变更，但本案诉争的房屋和土地均在原告校区范围内，现位于原告校区的西北角，并办理了国有土地使用权登记。在原告与修水县职业中专交接期间，被告何家拥所售房屋一直无人管理，两被告遂于2013年6月份搬回该房屋居住至今。原告多次要求两被告搬离，两被告一直以其宅基地未出售，未获得安置为由，拒不搬离。庭审中，原告明确其要求被告赔偿的损失为两被告2013年6月起侵占房屋期间的租金损失。
本院认为，关于修水县职业中专2000年7月4日与被告何家拥签订的《修水县职业中专购买何家拥住房的协议》法律效力问题。被告温联香虽未在协议上签名，但其作为被告何家拥的妻子，在签订协议后随被告何家拥搬离房屋，应视为其明知并同意出卖房屋，且被告何家拥父子三位男性家庭成员代表家庭在协议上签字，也符合农村交易习惯，被告温联香在搬离房屋长达十二年之久后，以其不知情、未签字为由主张协议无效，与情理不符，本院不予采纳；《中华人民共和国土地管理法》第八条规定，“……；宅基地、和自留地、自留山，属于农民集体所有。”，房屋虽属被告所有，该协议关于购买地基使用权的约定，确已损害了村集体的权益，但修水县职业中专放弃购买使用权的约定，通过镇土管所监证与南桥村四组签订《修水县职业中专与南桥村委、南桥四组关于宅基地及水井使用权属问题协议书》租用土地，既不违反法律禁止性规定，也没有损害农民集体的合法权益，因而《修水县职业中专购买何家拥住房的协议》并不当然无效。2003年该房屋的宅基地通过国家征用，其权利属性已转变为国有，在政府将土地划拨给修水县职业中专后，房屋和土地的所有权、使用权人已同归于修水县职业中专，任何可能导致《修水县职业中专购买何家拥住房的协议》无效的情形均已消灭，故修水县职业中专购买被告何家拥房屋的行为现依法应认定为有效。原告因县政府的划拨，对修水县职业中专在县城城南老校区土地、包括修水县职业中专向被告何家拥购买的房屋在内的建筑依法享有占有、使用、收益等权利。本案房屋宅基地的法律属性已于2003年因土地征用发生了变更，《修水县职业中专购买何家拥住房的协议》的合同权利义务也因双方履行完毕而终止，现两被告仍以转让宅基地违反法律强制性规定为由主张协议无效，已无事实依据，对其反诉请求，本院不予支持。
关于安置补偿问题，安置补偿问题并非本案审理范围，与本案争议无关联性。两被告不仅无证据证明两人应各自另行安置20平方米土地，被告何家拥及其三个儿子与修水县信宁房屋拆迁有限公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议》和南桥村村民委员会出具的安置说明也足以证明两被告在拆迁中得到了安置，两被告仍以其未获得安置为由，长期占据房屋且拒不返还，侵害了原告对该房屋的享有的权利，依法应承担向原告返还房屋、赔偿损失等民事侵权责任。原告以两被告从2013年6月起占用房屋期间的租金损失作为其计算损失的依据，符合法律规定，本院予以采纳；综合考虑房屋的现状及市场行情，本院酌情确定月租金损失为200元，按47个月计算，原告的损失共计为9400元，两被告对此应承担连带赔偿责任。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、《中华人民共和国侵权责任法》第八条、第十五条、《中华人民共和国合同法》第九十一条的规定，判决如下：
本诉被告何家拥、温联香立即停止侵占坐落于本诉原告修水县义宁镇第一小学南校区西北角约120平方米的房屋，在本判决生效后三日内搬离并向本诉原告修水县义宁镇第一小学返还该房屋；
二、限本诉被告何家拥、温联香于本判决生效后三日内向本诉原告修水县义宁镇第一小学赔偿损失共计人民币9400元；
三、驳回反诉原告何家拥、温联香对反诉被告修水县义宁镇第一小学的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费300元，减半收取150元，反诉案件受理费减半收取350元，共计500元，由被告何家拥、温联香负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。
审判员 杨小林
二〇一七年六月八日
书记员 徐 敏