河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀10民终2819号
上诉人（原审被告）：张明富，男，1983年6月20日出生，汉族，住河北省邢台市桥东区。
委托诉讼代理人：赵桢，河北拓石律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘颖，女，1983年4月13日出生，蒙古族，现住香河县。
委托诉讼代理人：李海红，香河县县城腾飞法律服务所法律工作者。
原审第三人：中国建设银行股份有限公司北京市分行。
代表人：袁桂军。
上诉人张明富因与被上诉人刘颖、原审第三人中国建设银行股份有限公司北京市分行房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省香河县人民法院（2017）冀1024民初1号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月27日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理，上诉人张明富及其委托诉讼代理人赵桢、被上诉人刘颖及其委托诉讼代理人李海红到庭参加诉讼。原审第三人中国建设银行股份有限公司北京市分行的代表人袁桂军未到庭，本案现已审理终结。
张明富上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求，确认合同无效，诉讼费用由被上诉人承担。
事实和理由：涉案房屋系上诉人与薛某夫妻共同财产，薛某作为共有人对房屋出售不知情，事后不同意出售，双方协议应无效，一审判决继续履行与法不符。一审判决与被上诉人诉请不符。
刘颖辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人未出庭亦未辩称。
刘颖向一审法院起诉请求：1.判令被告继续履行双方于2015年12月20日签订的《房屋买卖认购协议》及《房屋买卖居间合同》；2.判令被告协助原告办理过户相关手续；3.案件受理费、保全费由被告负担。
一审法院认定事实：2013年6月17日，被告张明富与富力（香河）房地产开发有限公司（以下简称富力公司）签订商品房买卖合同，被告从富力公司按揭贷款购买香河富力新城一期（V01区）5号楼1单元703室房屋。后被告就涉案房屋与第三人建行北京分行签订个人住房借款合同，办理按揭贷款，借款金额280000元，借款期限120个月。2015年7月，富力公司向被告交付房屋。2015年12月20日，经亿达经纪公司居间服务，原告刘颖与被告签订《房屋买卖认购协议》、《房屋买卖居间合同》，协议约定，原告以550000元价格购买被告房屋，房屋坐落V01区5号楼1单元703室，建筑面积77.35平方米，并约定原告先交纳200000元作为购房定金。合同约定，被告（甲方）以550000元价格将坐落于香河县蒋辛屯镇××新城××区××楼××单元××室房屋出售给原告（乙方），房屋状况为空房，房屋有贷款抵押，尚有240000元未还，甲方于交首付款后将此房交付乙方使用，签订本合同乙方支付购房定金10000元，并约定乙方首付（款）为200000元（含定金10000元），于2015年12月20日付清，甲方第一时间还贷款，剩余贷款由甲方还清，解押房本，其余购房款在银行放款之日由银行打入甲方指定账户；甲方房本下来后15天内配合乙方去银行面签，乙方交首付款当日可以装修入住。合同签订当日，原告给付被告10000元，同年12月21日，原告给被告汇款190000元。2016年3月，被告对涉案房屋进行装修，并入住。另查明，涉案房屋已取得产权证，证号香A字第82437号。
庭审中，证人薛某出庭时陈述，其知道被告在香河县买房，开发商说是2015年10月交房。在2015年11月其问被告是否交房时，被告称未交房。2016年5、6月，其从被告处得知（开发商）已交付涉案房屋。其在北京工作，节假日放假，其一直未到过香河。
一审法院认为,《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定属于行政管理性规范，不属于效力性规范，原、被告签订的房屋买卖认购协议及房屋买卖居间合同系双方真实意思表示，客观真实，合法有效，原、被告均应按约定全面履行自己的义务。合同约定，被告在房本下来15日内配合原告去银行办理面签手续，剩余购房款在银行放款之日打入被告指定账户。由于被告不同意继续履行双方签订的认购协议及买卖合同致原告无法办理按揭贷款，被告构成违约，应承担违约责任。原告请求被告继续履行双方签订的认购协议及买卖合同，本院予以支持。原告已付被告首付款200000元，尚欠购房款350000元，原告当庭表示不再办理按揭贷款，能够一次性付清余款。本院认为，原告一次性付清余款对被告并未造成影响，本院准予。由于涉案房屋系被告按揭贷款购买，且贷款至今未还清，抵押权未撤销。原告应将付给被告的购房余款350000元，先行偿还被告在第三人处尚未清偿的房屋按揭贷款。第三人在原告清偿被告涉案房屋按揭贷款后，应将涉案房屋撤销抵押登记。原告在清偿被告涉案房屋按揭贷款后，将扣除已清偿第三人按揭贷款本息后的剩余房款给付被告。被告在收到上述购房余款后，协助原告办理涉案房屋过户登记手续，相关过户费用由原告负担。被告辩称，涉案房屋属于被告夫妻双方共同购买，产权属于夫妻双方，一方在另一方未书面授权的情形下无权处置房屋，当时出售房屋时薛某不知情，且房屋尚未取得产权证。本院认为，房产对于一个家庭来说属于重大财产，但被告妻子薛某对涉案房屋并不那么关心，其在得知涉案房屋交付后，被告已在老家邢台工作居住，且自己有正常节假日情形下，一次未去过香河县看涉案房屋，不符合常理。被告出售涉案房屋时，薛某不知情的理由不能成立。被告从富力公司购买涉案房屋，虽被告在出售涉案房屋时房屋尚未取得产权证，但这并不影响被告出售房屋的权利，本院对被告的抗辩意见不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：
一、原告刘颖与被告张明富继续履行双方于2015年12月20日签订的《房屋买卖认购协议》及《房屋买卖居间合同》；
二、原告刘颖于本判决生效后五日内，先行偿还被告张明富就香河县蒋辛屯镇××新城××区××楼××单元××室房屋在第三人中国建设银行股份有限公司北京市分行尚未清偿的按揭贷款本息。第三人在原告清偿被告按揭贷款后五日内，将涉案房屋撤销抵押登记;
三、原告刘颖在清偿被告张明富按揭贷款后五日内，将购房余款（350000元扣除已清偿的按揭贷款本息）给付被告。被告在收到上述购房余款后五日内，协助原告办理坐落于香河县蒋辛屯镇××新城××区××楼××单元××室房屋过户登记手续，相关过户费用由原告负担。
案件受理费100元、保全费2020元，由被告张明富负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张明富提交证据如下：l、邢台市广宗县诊断证明书一份，证明因夫妻矛盾致使薛某左手腕烫伤留有疤痕，同时证明二人感情不和，长期分居。2、薛某的劳动合同一份，北京市居住证一份，工作证明一份，证明薛某长期在北京居住，张明富居住证明两份，证明张明富在邢台市居住，根据该组证据证明上诉人与薛某长期分居的事实。3、企业法人营业执照一份该组证据证明张明富长期在邢台工作。4、个人住房借款合同书一份，证明在上诉人与薛某共同购买本案的涉案房屋时该房屋因按揭贷款抵押给中国建设银行北京朝阳分行，根据该合同显示抵押人为张明富、薛某，证明薛某系本案涉案房屋的共同共有人，即抵押人。5、廊坊市人民政府办公室颁发的关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发张的实施意见，该证据证明被上诉人目前在香河不具有购房资格，无法取得涉案房屋的产权，本案房屋买卖合同无法实际履行。刘颖质证意见为，对于此份诊断证明的三性均不认可，并不能证明薛某的伤是上诉人造成的，更不能证明是因为二人感情不和而分居的事实。证据二的真实性与本案的关联性均有异议，因该单位未出具该员工的社保证明以及考勤表、工资表，故该组证据亦不能证明上诉人与薛某分居的事实。对于营业执照的真实性没有异议，另外两张证明，并不能证明上诉人在该营业执照所登记的地点实际经营生意的事实，更不能证明上诉人与薛某分居的事实。对于住房借款合同，对合同的真实性没有异议，但对于合同第35页关于薛某签字一处，明显不是同一时间，不能达到举证目的。对于第五项，首先上诉人提供的资料只是实施意见，并非是法律规定，另外原被告双方所签订的房屋买卖合同首先是双方的真实意思表示，且被上诉人已经将涉案的购房款项全部履行完毕，有一部分款项已打入法院账户，本案上诉人以各种理由推脱拒绝办理涉案房屋面签相关手续，其已经构成违约行为，据我方向房管局房产过户相关部门了解，房屋买卖限购政策出台以前所签订的合同以履行义务的，并不受此项意见的影响，故上诉人提供的该实施意见亦不能达到其举证目的。本院认为，张明富提交的证据无法证实其与案外人因感情不和分居，并导致其出售房屋薛某不知情的主张；在双方已实际履行大部分权利义务后，限购政策对涉案协议的履行并无影响;一审法院认定其他事实属实，本院予以确认。
本院认为,本案的争议焦点为案外人薛某是否知情并导致合同无效。2015年12月20日，刘颖与张明富签订《房屋买卖认购协议》、《房屋买卖居间合同》，合同签订当日，给付定金10000元，同年12月21日，刘颖给张明富汇款190000元。2016年3月，刘颖对涉案房屋进行装修并入住。房产作为一个家庭的重大财产，一审期间，薛某曾作为证人出庭主张其对涉案交易不知情，但在双方交易后，薛某作为财产共有人并未提供证据证实向刘颖主张过权利，二审期间，张明富虽提交相应证据主张薛某不知情，薛某在得知涉案房屋交付后，张明富已在老家邢台工作居住，且有正常节假日情形下，从未查看涉案房屋，明显不符合常理。无论薛某的证言还是张明富提交的证据均无法否定其签订合同、接收相应款项等实际履行合同的事实，故张明富该主张本院不予支持；关于主体问题，一审期间，案外人薛某作为财产共有人完全可申请参加诉讼，但其并未申请，而是作为证人出庭作证，二审期间，薛某申请参加诉讼，并不符合相关规定，本院不予准许；如因张明富出售涉案房屋对案外人薛某造成实际损失，可另行主张权利；
综上所述，张明富的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由上诉人张明富负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 欣
审判员 史纪红
审判员 李成佳
二〇一七年八月二十日
书记员 郭琳娜