原 告 黄 冬 诉 被 告 广 西 万 旺 房 地 产 开 发 有 限 公 司 商 品 房 销 售 合 同 纠 纷 一 案 一 审 民 事 判 决 书
广西壮族自治区扶绥县人民法院
民事判决书
（2013）扶民初字第561号
原告黄冬。
委托代理人陆培苏，广西XX律师事务所律师。
被告广西万旺房地产开发有限公司。
法定代表人李海。
委托代理人陈开盛，广西XX律师事务所律师。
原告黄冬诉被告广西万旺房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年6月17日立案受理后，依法由审判员李崇辉适用简易程序进行独任审理。本案于2013年8月29日公开开庭进行了审理，书记员李泠满担任庭审记录。原告的委托代理人陆培苏，被告法定代表人李海及其委托代理人陈开盛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄冬诉称，2009年10月26日，原告与被告依法签订了关于购买扶绥县XX街26号XX住宅楼1栋XX号房的《商品房买卖合同》。合同对于房屋交付期限、出卖人逾期交房的违约责任、交接等条款均作了明确约定。合同履行过程中，原告已经依约履行了合同义务，但被告对其应交付给原告使用的商品房至今尚未通过相关部门的合格验收并取得商品房住宅交付使用批准文件。为此，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》的约定，被告应自2009年10月30日起按日向原告支付其已交付房价款241293元的万分之二的违约金，计算截止2012年12月31日止，共计56028元。另外，被告没有按约为原告购买的扶绥县XX街26号XX住宅楼1栋XX号房安装入户防盗门一扇，被告应依法按约履行合同义务。为维护原告合法权益，特向扶绥县人民法院起诉，请求判令1、被告向原告支付逾期交房违约金56028元；2、责令被告依约为原告购买的扶绥县XX街26号XX住宅楼1栋XX号房更换合格的入户防盗门一扇；3、本案的诉讼费由被告承担。
原告对其陈述的事实在举证有效期内提交相关证据如下：
⑴、身份证复印件，证明两原告主体资格；
⑵、《商品房买卖合同》，证明原、被告存在商品房买卖关系；
⑶、工商咨询单，证明被告主体资格及受理法院有管辖权；
⑷、收据、借款合同等凭证，证明原告已经付清全部房款。
被告广西万旺房地产开发有限公司辩称，1、原告的诉请已经超过了两年的诉讼时效，原、被告对交房日期已有约定，被告逾期交房是事实，但原告没有在诉讼时效内主张权利，原告的诉请不应得到法律的保护；2、合同约定的交房时间是2009年10月30日，原告实际入住时间是2010年11月11日，房屋已经由原告实际占有使用，按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的实际占有视为房屋的交付使用，即原告从实际入住之日起之后的日期均不能视为被告逾期交房违约的日期；3、原告提出要求被告更换防盗门，原告没有证据证明被告没有安装防盗门，即使被告没有安装防盗门，原告在超过诉讼时效后提出诉请也不应得到法律保护。请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告举证有效期内提交相关证据如下：
⑴、收据一份，证明涉案房屋已于2010年11月11日实际交付使用，从实际入住起被告就不存在违约行为；
⑵、领取钥匙登记表，证明原告实际领取房屋钥匙的时间为2010年11月11日。
经庭审质证，被告对原告提供的上述四份书面证据质证均没有异议。本院认为，原、被告对上述证据的合法性、内容客观真实、关联性均没有异议，本院予以采纳。原告对被告提供的上述两份书面证据质证如下，对证据⑴真实性、合法性、关联性无异议，但不能充分证明原告接受了涉案房屋；对证据⑵没有异议。本院认为，证据⑴原告向物业管理部门交缴相关管理费用，可作为综合分析依据；对证据⑵，原、被告均没有异议，证明原告实际领取房屋钥匙的时间为2010年11月11日，可作定案依据。
依据上述证据以及庭审笔录，本院确认案件法律事实如下：
2009年10月26日，原、被告签订商品房买卖合同一份，主要内容为：1、买受人（指原告，下同）所购房屋具体位置为扶绥县XX街26号XX住宅楼1栋XX号房。2、计价方式与价款：按套计算，该商品房总价款241293元。3、付款方式及期限：合同签订时出卖人（指被告，下同）已收到买受人交来房款241293元，房款已付清。4、交付期限：出卖人应当在2009年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“取得商品住宅交付使用批准文件”条件的商品房交付买受人使用。5、出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过180日的，自本合同第八条规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。6、交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件（取得商品住宅交付使用批准文件），并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同履行过程中，原告已依约付清房款。2010年11月11日，原告向被告领取了涉案房屋钥匙并装修入住。被告直至2013年2月5日才取得商品房住宅交付使用批准文件。2013年6月17日，原告以被告交付给其使用的商品房至今尚未通过相关部门的合格验收并取得商品房住宅交付使用批准文件为由，特诉至扶绥县人民法院，请求法院判令1、被告向原告支付逾期交房违约金56028元；2、责令被告依约为原告购买的扶绥县XX街26号XX住宅楼1栋XX号房更换合格的入户防盗门一扇；3、本案的诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求为：判令1、被告向原告支付逾期交房违约金56028元；2、本案的诉讼费由被告承担。
根据诉辩双方的意见，本案争议焦点为：1、被告是否应支付给原告逾期交房违约金，如需支付，应支付多少金额；2、原告的起诉是否已超过诉讼时效。
本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合同内容不违反有关法律规定，应认定为有效合同。双方当事人均应全面履行合同约定的义务。原告主张被告在交付房屋钥匙时未能出示取得商品房住宅交付使用批准文件，即便于2010年11月11日领取房屋钥匙并实际使用房屋，被告还应承担交付房屋之后的逾期交房违约责任，逾期交房违约责任应该计算至2013年12月31日止。本院认为，原、被告在合同第十一条明确约定：“出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。在出卖人不能出示相关证明文件或不具备法律规定的商品房交付条件时，买受人有权拒绝接受房屋并要求出卖人承担违约责任。如果买受人明知商品房不具备交付条件但实际接受房屋，是其对自己权利的自由处分，应视为对合同变更。在此情况下，买受人无权要求出卖人承担实际交付日起至具备交付条件日止的违约金。本案中，原告已经实际接受了房屋，原、被告双方即形成了房屋实际交付的事实，原告又主张被告承担实际交付日起至具备交付条件日止的违约金没有法律依据，即原告要求被告支付2010年11月11日至2012年12月31日的逾期交房违约金的请求，理由不当，本院不予支持。原、被告约定被告应于2009年10月30日前将房屋交付给原告使用，但被告于2010年11月11日才将房屋实际交付给原告。被告未按约定的时间交付房屋，属违约行为，另外，交房之日即为被告履行交房义务完毕时间，履行义务完毕当日还要计付违约金有违合同公平原则，所以，被告应于合同规定最后交付期限的第二天起至实际交付前一日止承担逾期交房的违约责任，即逾期交房的违约行为自2009年10月31日至2010年11月10日止共计375天，按照原、被告对逾期交房违约责任的约定：逾期超过180日的，自本合同第八条规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，被告应支付原告逾期交房违约违约金18096.98元（241293元×万分之二×375天）。虽然合同约定的交房时间是2009年10月30日，实际交付时间是2010年11月11日，但至房屋实际交付日被告仍未取得商品房住宅交付使用批准文件，在合同履行上存在瑕疵，而原告依法可要求被告依据合同履行自己的义务，被告直至2013年2月5日才取得商品房住宅交付使用批准文件，因此，原告在被告取得批文后主张权利并未超过诉讼时效，被告抗辩称原告主张违约金的权利已经超过诉讼时效，本院不予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告广西万旺房地产开发有限公司支付原告黄冬逾期交付房屋违约金18096.98元；
二、驳回原告黄冬的其他诉讼请求。
三、本案适用简易程序审理，案件受理费减半收取600元，由被告广西万旺房地产开发有限公司负担194元，原告黄冬负担406元。
上述义务，义务人应当在本案判决生效之日起十日内履行完毕；逾期不履行，应加倍支付迟延期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或直接向崇左市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于崇左市中级人民法院。
审判员 李崇辉
二〇一三年十月十日
书记员 李泠满
附法律相关条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。