浙江省绍兴市上虞区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0604民初8937号原告：浙江文邦物业管理有限公司，住所地嵊州市三江街道迪贝路121号5楼，统一社会信用代码91330683573954995T。法定代表人：操文汉，总经理。委托诉讼代理人：张建波、李耐君，公司员工。被告：王文亚，女，1960年8月19日出生，汉族，住绍兴市上虞区，原告浙江文邦物业管理有限公司诉被告王文亚物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月24日立案受理，依法适用简易程序于2017年11月15日公开开庭进行了审理。原告浙江文邦物业管理有限公司的委托诉讼代理人张建波、李耐君，被告王文亚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浙江文邦物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2015年1月1日至2016年12月31日的物业费3353.62元，并支付违约金；2.本案诉讼费由被告承担。本案在审理过程中，对违约金部分诉讼请求，原告明确为：2015年的物业费1676.81元自2016年1月1日起至被告实际履行之日止按日万分之五计算，2016年的物业费1676.81元自2017年1月1日起至被告实际履行之日止按日万分之五计算。事实和理由：原告是一家经营物业管理服务的企业，被告是新上海花园的业主，其房屋建筑面积为166.35平方米。原告于2011年12月15日与上虞市明旺置业有限公司签订一份《前期物业服务合同》，后与绍兴市上虞区新上海花园业主委员会签订一份《物业服务合同》及2017年1月1日与绍兴市上虞区舜欣物业管理有限公司签订一张《物业移交证明》，证明原告为新上海花园小区提供物业服务至2016年12月31日止，小区的物业费多层为0.84元/月·平方米、高层为1.50元/月·平方米、联排别墅为1.50元/月·平方米、商业用房为1.50元/月·平方米。其中根据物业管理服务收费办法及合同相关规定，被告逾期支付物业费的，承担每日千分之二的违约金。原告已向被告书面催讨，但被告在催告的合理期限内仍未支付。故向法院起诉，诉讼请求如前。被告王文亚辩称，被告只欠原告2015年的物业费，没有欠2016年的物业费，因为2016年1月1日至2016年12月31日的物业费无合同依据。被告是新上海花园的业主，房屋是多层住宅，房屋面积是166.35平方米，对物业费的标准0.84元/月·平方米也没有异议，2016年的物业费是没有交过。家里房屋有渗漏，物业公司没有来看过，也没有来维修，如果物业公司来维修好，被告也是交物业费的。原告为证明自己的诉讼请求，向本院提供以下证据：1、《前期物业服务合同》、《新上海花园物业服务合同》、《物业移交证明》各一份，以证明原告自2012年1月1日至2016年12月31日为新上海花园提供物业服务的事实。2、函、EMS全球邮政特快专递单各二份，以证明原告向被告催交物业费的事实。3、变更登记情况一份，以证明2014年3月14日绍兴文邦物业管理有限公司名称变更为浙江文邦物业管理有限公司。被告经质证认为，对证据1，根据合同来看，被告只欠原告2015年的物业费，2016年的物业费被告是没有交过，但物业公司与物业公司之间的移交，被告不知道。对证据2，电话是打来过的，信没有收到过。对证据3，没有异议。证据1系原件，具有真实性和合法性，且与本案相关联，对证据1予以认定。证据2中EMS全球邮政特快专递单系原件，EMS全球邮政特快专递单与函的时间基本上吻合，且被告亦认可原告也曾催讨过物业费，对证据2予以认定。被告对证据3无异议，对证据3予以认定。综上，结合本案原、被告的庭审陈述及本院认定的证据，本院认定本案事实如下：2011年12月15日绍兴文邦物业管理有限公司与上虞市明旺置业有限公司签订《前期物业服务合同》一份，双方对相关事项进行了约定。2015年1月1日，新上海花园业主委员会（甲方）与原告浙江文邦物业管理有限公司（乙方）签订《新上海花园物业服务合同》一份，约定：本物业管理区域物业费由业主或物业使用人按其拥有物业的产权证上所示面积交纳，多层住宅按0.84元/月·平方米收取，高层住宅、联排别墅、商业用房均按1.50元/月·平方米收取；物业费按年为单位进行收取，物业费可以预收，每年1月份可以开始预收，6月30日为合理交费日，超过合理交费日的视为逾期交纳，业主应支付违约金，每逾期一天，违约金按欠费额的千分之二计算；本合同期限自2015年1月1日起至2015年12月31日。2017年1月1日，原告与绍兴市上虞区舜欣物业管理有限公司签订《物业移交证明》一份，确认：原告自2012年1月1日起对新上海花园提供物业管理服务，于2016年12月31日正式退出小区服务，将物业移交给绍兴市上虞区舜欣物业管理有限公司。另查明，位于绍兴市上虞区的产权面积为166.35平方米，被告认可至今尚欠2015年、2016年的物业费。2014年3月14日，绍兴文邦物业管理有限公司名称变更为浙江文邦物业管理有限公司。因被告至今尚未交纳2015年1月1日至2016年12月31日的物业费3353.62元（166.35平方米×0.84元/月·平方米×24个月），故原告诉至本院。本院认为，新上海花园业主委员会与原告签订的《新上海花园物业服务合同》系业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告自2012年1月1日起至2016年12月31日止为新上海花园提供物业服务，被告作为业主应交纳相应的物业费。2015年1月1日至2016年12月31的物业费为3353.62元，被告对欠付2015年、2016年的物业费亦无异议，故对原告起诉要求被告支付物业费3353.62元，本院予以支持。对原告要求被告支付自提供物业服务次年1月1日起至被告实际履行之日止按日万分之五计算的违约金，系原告对违约金的主动下调，也不违反法律规定，本院亦予以支持。被告辩称，因房屋渗漏问题至今未解决故不交物业费，但被告未能举证证明，即使被告提供相应的证据，能否达到被告的证明目的，也有待商榷，故对被告的辩称意见本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：被告王文亚应于本判决生效之日起三日内支付原告浙江文邦物业管理有限公司自2015年1月1日至2016年12月31日期间的物业费3353.62元，并支付违约金（其中2015年的物业费1676.81元自2016年1月1日起至被告实际履行之日止按日万分之五计算，2016年的物业费1676.81元自2017年1月1日起至被告实际履行之日止按日万分之五计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，依法减半收取25元，由被告王文亚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  丁国芳二〇一七年十二月五日书记员  孙 楠附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十四条第一款、第二款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。