河北省石家庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀01民终6310号
上诉人（原审被告，反诉原告）：河北国润房地产开发有限公司。所在地：藁城区育才路八中对过。
法定代表人：董鹏霞，该公司总经理。
委托诉讼代理人：龚浩，柳利龙，河北瀛冀律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：石家庄市藁城区天鹤幼儿园，所在地：藁城区工业路。
法定代表人：张巧雪，该幼儿园园长。
委托代理人：刘晓芳，河北文源律师事务所律师。
委托代理人：张振水，男，汉族，1963年9月1日生，藁城区，该幼儿园职工。
上诉人河北国润房地产开发有限公司因与被上诉人石家庄市藁城区天鹤幼儿园房屋租赁合同纠纷一案,不服石家庄市藁城区人民法院（2017）冀0109民初150号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人、被上诉人及代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
河北国润房地产开发有限公司上诉请求：一、一审判决认定事实错误，适用法律错误，请求依法改判；二、一二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误，理由如下：1、我方不承担解决小区周边关系合同义务，不应承担违约责任。双方签订《租赁合同》后，我方依约交付了租赁物，已履行完毕合同义务。被上诉人在装修过程中遭到部分业主的反对。根据我方一审中提交的证据7《各位住户朋友的告示》、证据8《业主调查意见表》，可知部分业主反对开办幼儿园的主要原因是幼儿园会给小区业主造成扰民、拥堵等不便，给小区业主带来存在安全隐患。另根据我方提交的证据6《报警案件登记表、询问笔录》可知，存在除小区业主外的其他人员恶意破坏被上诉人幼儿园施工的情形。租赁合同中没有约定我方承担帮助被上诉人协调小区业主关系的义务，根据《环境影响评价法》、《建设项目环境影响评价分类管理名录》（第157项）等相关法律法规的规定，开办幼儿园必须做环境影响评价，而环境影响评价重要内容即是民意调查，以确定开办幼儿园项目是否可行。被上诉人作为有实力、有经验的幼儿园机构，不事先做环评，不做民意调查，以致在施工过程中遭到部分业主反对，导致租赁合同无法履行，这是其应承担的后果及商业风险。一审法院将被上诉人应当承担的义务转嫁到我方，并判定我方承担违约责任，认定的事实严重错误，适用法律错误。2、一审法院判定我方承担被上诉人装修费用，认定事实严重错误，违反法律相关规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”。双方《租赁合同》第五条第1款明确约定，乙方对资产进行改造的应事先争取甲方同意，被上诉人在装修改造过程中未征得我方同意的情况下，擅自对房屋结构进行了改造，我方有权要求被上诉人将租赁物恢复原状。一审法院判决我方承担被上诉人的装修费用，认定事实严重错误，适用法律严重错误。3、被上诉人应承担我方尚欠租金，一审法院认定事实错误。《租赁合同》系双方真实意思表示，而且我方已履行完毕合同义务，不存在任何过错责任。被上诉人未按合同约定支付租金，我方有权解除合同并要求其承担违约责任。合同第三条约定“第一年租金为7万元，以后逐年递增5%。第一年租金在合同签字后交清，以后每年12月15日为下年租金的最后交款日。”合同签订后，我方向被上诉人交付了房屋，但被上诉人至今只付了5万元租金，租赁物因被上诉人擅自改造主体结构至今闲置无法使用，而且被上诉人未将租赁物交付我方。根据《合同法》相关规定，我方有权要求解除合同，并要求被上诉人支付欠付租金至判决确定之日，要求被上诉人将租赁物恢复原状。综上，一审法院认定事实严重错误、适用法律错误，请求贵法院查明事实后依法改判，支持上诉人的上诉请求。
天鹤幼儿园辩称，一、开办幼儿园室外活动场地是必不可少的办学条件，因此在我方与上诉人签订租赁合同时，就明确约定租赁位于藁城区龙湾帝景住宅小区内二层小楼和楼前地，并且在租赁合同中也明确了租赁场所需要改建该造，后续我公司交付租金后开始改建，改建时上诉方提供了最初建设的图纸，并且在我方施工时，上诉人的工人经常在施工场所走动、监工。本合同不能按约履行的关键是龙湾帝景小区部门业主认为物业擅自出租楼前地的行为触犯了自己的合法权利，之前楼前地是业主用于停放车辆的场所，因此在我方施工时，有部分业主开始阻扰，上诉方作为租赁合同的出租方，有保证出租物没有权利瑕疵的义务，但是本案中，上诉人是明显将具有巨大权利瑕疵的楼前地出租给了我方，直接导致了合同无法履行，造成我方重大损失。上诉人在上诉中所称的我方开办幼儿园将会对于小区业主造成扰民拥堵等事项纯属于其主管臆断。小区内开办幼儿园对于小区业主来说其其实是一项福利，现在很多楼盘都将小区内有幼儿园作为买房宣传热点，孩子可以不出小区上下学，安全了孩子方便了家长。上诉人在屡次开庭中一直回避其前期没有取得业主同意将楼前地出租给我方，后期也没有就业主阻扰施工问题进行解决的事实。其上诉所称合同无法履行是我方原因引起不属实，不应得到支持。意后添置物，我方二楼钢结构改造在租赁上诉方房屋后是自上诉方取得的图纸后开始施工改造，在改造时上诉人员工甚至每天都到现场，我方添置的是二楼的钢结构隔断，相当于新盖的房屋，之后上诉人出租房屋能够直接受益，所以一审法院判令上诉人折价赔偿并无不当。三、在本合同出现纠纷，我方无法施工后，我方就已经租赁房屋钥匙交于上诉人，上诉人开始实际控制房屋，在我方没有实际占有控制房屋的情况下，上诉人要求我方支出租金，没有任何事实及法律依据。综上所述，我方认为，引起本案的直接原因是上诉人将没有取得所有或者使用权的房屋及楼前地出租给我方，造成小区内部分业主阻扰，致使合同无法履行，因上诉人原因造成我方的损失其实远远大于一审法院所认定的损失数额，但是为了早日解决纠纷，我方认可一审法院的判决，希望二审法院查明事实，依法驳回上诉，维持原判！
天鹤幼儿园向一审法院起诉请求：请求依法判令解除我方与被告所签订房屋租赁合同；判令被告赔偿我方经济损失约270000元；本案诉讼费及其它费用由被告承担。
河北国润房地产开发有限公司向一审法院反诉请求：依法判决解除双方签订的《租赁合同》；判决被反诉人将房屋恢复原状；判决被反诉人支付欠付租金18375元（截止2016年3月15日）及利息，并赔偿2个月租金损失12250元；本案诉讼费由被反诉人承担。
一审法院认定事实：2014年11月天鹤幼儿园与国润公司签订租赁合同，合同约定天鹤幼儿园租赁国润公司龙湾帝景住宅小区内二层小楼和楼前地办幼儿园，租赁期限15年，自2014年12月15日至2029年12月15日。第一年租金70000元，以后每年递增5%，直至合同结束，第一年租金在合同签字后交清，以后每年12月15日为下年租金的最后交款日；国润公司出租的场所设备需改建，如厕所改建、教室地面、门前地硬化、二层改造由天鹤幼儿园配备、修建。合同期满后，上述资产归国润公司；天鹤幼儿园有权使用国润公司提供的所有资产，但对租赁资产进行改造时应事先争取甲方同意。合同还约定了其它事宜。合同签订后国润公司交付租赁房屋，2014年12月2日天鹤幼儿园交付国润公司租金50000元，天鹤幼儿园开始改建施工。在天鹤幼儿园施工改造过程中，龙湾帝景小区部分业主由于在建幼儿园将存在扰民而阻止施工，致原告于2015年5月1日停止施工。2015年11月28日龙湾帝景部分业主发表声明，明确表示不同意出租物业楼（租赁物）建设幼儿园。经石家庄中宁工程造价师事务所有限责任公司评估，天鹤幼儿园已对租赁国润公司房屋一楼大厅改建部分工程造价为98004.05元，评估费为2940元。庭审中，被告将房屋恢复原状变更为赔偿损失；租金(截止到2017年3月15日)变更为112794元及赔偿两个月的租金12863元。
另查明，2014年5月15日国润公司（石家庄居美物业服务有限公司）与田聪军签订租赁龙湾帝景住宅小区二层小楼一层协议开办天天便利店，租期自2014年5月15日至2015年5月15日，租金每年22000元，2014年9月2日天鹤幼儿园与田聪军签订转让协议，田聪军将天天便利店转让给天鹤幼儿园，转让费69000元，转让费包括店内所有物品、租金（2014年12月-2015年5月7日）。2014年12月2日天鹤幼儿园出示附加协议：位于一楼的超市、棋牌室我园会妥善处理，如出现纠纷与国润公司无关。
一审法院认为：原、被告签订了租赁合同及附加协议，是双方真实意思表示。原告要求解除租赁协议，被告反诉中也要求解除该协议，故原、被告均要求解除该租赁协议，本院予以准许。原告交付部分租赁费及定金后，被告依约交付了租赁物。原告取得该租赁物后，即开始对租赁物进行施工，在对租赁物改建施工过程中，由于龙湾帝景小区部分业主阻挠施工，致使租赁物不能使用。被告辩称的导致合同无法履行的事实非我方原因造成，原告租赁被告的租赁物，其应当向原告提供安全且有生产、生活保障的条件，因龙湾帝景小区部分业主由于在建幼儿园将存在扰民而阻止施工，而被告未以解决，导致原告合同目的不能实现，因此被告存在过错，应承担违约责任。原告要求赔偿损失中包括已付50000元租赁费之请求，致原告于2015年5月1日停止施工，原告已占用租赁物至停止施工日，故按公平原则，被告应返还原告租赁费25000元为宜；原告交付的2000元定金，因为是施工押金且交付的是石家庄居美物业服务有限公司，故原告要求被告给付2000元，本院不予支持；原告要求被告给付改造租赁物的费用，石家庄中宁工程造价师事务所有限责任公司对租赁国润公司房屋一楼大厅改建部分工程造价为98004.05元，评估费为2940元，因原告对租赁物施工加盖二层，对建筑物形成添附，故被告应补偿原告98004.05元及评估费2940元为宜；原告要求给付加盟费等损失之请求，因原告在租赁前应对其租赁物开办幼儿园作出周边环境的评价，其本身也存在过错，故本院不予支持。原告要求被告给付己方赔偿天天便利店之损失，因其补充协议承诺发生纠纷与被告无关，故本院不予支持。被告辩称原告改建租赁物应事先争取我方同意，因双方签订合同后，原告则开始改建施工，被告并未提出异议，在诉讼过程中才提出原告违约，应视为对原告行为的认可。被告反诉要求原告给付尚欠租金及赔偿损失之请求，因被告在合同履行过程中存在过错，导致双方合同目的不能实现，其诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第二百一十六条、第二百二十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项之规定，一审法院判决如下：
一、解除原告石家庄市藁城区天鹤幼儿园与被告河北国润房地产开发有限公司于2014年12月2日签订的租赁合同；
二、被告河北国润房地产开发有限公司自判决生效后十日内返还原告石家庄市藁城区天鹤幼儿园租金25000元；
三、被告河北国润房地产开发有限公司自判决生效后三日内赔偿原告石家庄市藁城区天鹤幼儿园损失98004.05及评估费2940元；
四、驳回原告石家庄市藁城区天鹤幼儿园、被告河北国润房地产开发有限公司其它诉讼请求。
如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件诉讼费5430元，反诉费1278元，原告石家庄市藁城区天鹤幼儿园负担3550元，被告河北国润房地产开发有限公司负担3158元。
本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院查明的事实同原审法院查明的事实一致。
本院认为，诉争双方签订了租赁合同及附加协议，是双方真实意思表示。本案诉讼中，双方均要求解除该租赁协议，一审法院予以准许，符合法律规定。双方签订租赁合同时，明确约定租赁物除位于藁城区龙湾帝景住宅小区内二层小楼外还包括楼前地，并且在租赁合同中也明确了租赁场所需要改建改造。施工遭到业主的阻挠不能履行主要的原因是龙湾帝景小区部分业主认为物业擅自出租楼前地的行为触犯了自己的合法权利，之前楼前地是业主用于停放车辆的场所。本院认为，上诉方作为租赁合同的出租方，有保证出租物没有权利瑕疵的义务，但是本案中，上诉人将具有权利瑕疵的楼前地出租给被上诉人，是导致合同无法履行主要原因，受到业主阻挠后，上诉人又没有及时协调解决冲突，导致合同目的不能实现，因此存在过错，应承担违约责任。原审法院综合考量双方的缔约过错及新添加的钢结构房屋的归属和成本，判决较为符合实际情况，本院予以认可。
综上所述，河北国润房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1278元，由河北国润房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 孟志刚
审判员 周玉杰
审判员 卢 亮
二〇一七年六月三日
书记员 王 珊