天津市红桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）红民初字第3287号
原告杨剑英，男，1958年7月15日出生，汉族。
委托代理人杨凤英（姐弟关系），1955年2月16日出生。
被告天津泰达广洋置业有限公司，住所地天津市红桥区勤俭道200号506房间。
法定代表人马友良，职务董事长。
委托代理人岳东伟，天津森宇律师事务所律师。
原告杨剑英与被告天津泰达广洋置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨剑英及其委托代理人杨凤英，被告天津市泰达广洋置业有限公司的委托代理人岳东伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨剑英诉称，原告于2007年2月25日以贺汝飞名义与被告签订了购买金领花园4号楼1903和4号楼2802号房屋的《房屋订购单》，并交纳了定金，同时约定同年3月8日办理购房手续，且约定产权登记人于办理购房手续之日确定。后因原告办理贷款问题，经被告销售经理钟嘉同意，可延期办理购房手续。后待原告到被告处办理购房手续时，被告销售人员却以种种理由拒绝为原告办理，称因房价上涨太快，公司出新规，产权登记人只能是《房屋订购单》上的订购人，否则不能办理购房手续。被告不顾双方的约定，出尔反尔，导致原告未能成功办理上述房屋购房手续，现要求被告继续履行约定，为原告办理购房手续。
原告提交证据如下：
1、（2012）红民初字第2205号民事判决书及房屋订购单，证明原告是适格的买房人，享有与开发商签订买卖合同的权利。
2、被告开具的房地产开发企业预售款专用收据，证明原告交纳了购房定金，履行了合同义务。
3、双方谈话录音整理资料，证明原告按照约定前往被告处办理购房手续，被告同意延期办理，但被告擅自变更预约合同的内容。
被告天津泰达广洋置业有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。本案应属于商品房预约合同纠纷，双方签订了《房屋订购单》，是因为原告没能按期办理完毕贷款手续，未能按约定时间确定购房的产权人才导致购房手续没能最终办理。按照有关司法解释的规定：当事人签订预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方可请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿。原告诉请继续履行合同，没有法律依据。且本案诉争的事实早已过去了6年多的时间，时过境迁，早已不再具备交易条件。
被告提交（2012）红民初字第2205号案件中原告书写的民事起诉状及原告给被告公司领导的反应信一份作为证据，证明原告自认因为自身原因不能按照双方约定在3月8日前办理购房手续，原告违约。
经质证，原告对被告提交证据的真实性无异议。被告对原告提交的证据1、2、3真实性认可，但对证据1、3的证明目的不认可，对证据2认为与本案没有关联性。
本院认证如下：对被告提交的证据真实性、合法性及关联性认可，对原告提交的证据1、2、3真实性认可，但是证据1、3不能证明待证事实。
经审理查明，原告于2007年2月25日以案外人贺汝飞名义与被告签订《房屋订购单》两份，编号分别为0000202号、0000203号。分别约定原告以贺汝飞名义订购由被告开发的坐落本市红桥区河北大街与三条石大街交口西南侧金领花园4号楼2802号、1903号房屋，定金于2007年3月2日前全部缴清，原告应分别于2007年3月8日、3月14日前带齐相关证件材料至被告处办理购房手续，协议约定逾期者视同违约，被告不经催告，本单自行作废，原告缴付的定金不得以任何理由要求退回。《房屋订购单》签订当日，原告付清上述地址房屋定金各20000元。同时被告向原告开具了天津市房地产开发企业预售款专用收据。按照双方的约定，签订房屋买卖合同时，买受人可以是《房屋订购单》上载明的订购人，也可以是其他人。
再查，《房屋订购单》约定的办理购房手续时间到期后，原告及案外人贺汝飞未能与被告按照《房屋订购单》的约定签订房屋买卖合同。被告承诺可以延期办理购房手续。2007年3月14日原告交付上述地址4号楼1903号购房款200000元，被告收讫。2007年9月被告工作人员通知原告办理购房手续，但房屋买卖合同的买受人必须为《房屋订购单》中所写的订购人，双方因此发生纠纷，办理购房手续的事宜搁置。后经双方协商，2010年8月案外人贺汝飞办理了上述地址4号楼1903号房屋购房手续，并与被告签订房屋买卖合同，先期交付的定金20000元和购房款200000元冲抵了该房的房款。原、被告就上述地址4号楼2802号房屋买卖事宜未能达成一致。
又查，2011年10月原告擅自进住上述地址4号楼2802号房屋并对房屋进行了装修。2012年4月被告起诉原告及案外人贺汝飞腾房并恢复原状，上述案件审理过程中，原告与案外人贺汝飞于2012年7月3日起诉来院，要求被告立即交付上述地址4号楼2802号房屋，并为原告办理产权转移手续，赔偿原告经济损失30万元。后该案经（2012）红民初字第2205号民事判决书判决驳回原告的诉讼请求，裁判理由为：原告持有的房屋订购单不应当被认定为商品房买卖合同，故其诉请要求履行商品房买卖合同的合同义务并承担违约责任的诉讼请求，于法无据。上述两案审理过程中，案外人贺汝飞均认可原告系借其名义订购上述地址4号楼2802号房屋，实际出资人为本案原告的事实。
本院认为，原告持有的诉争上述地址4号楼2802号《房屋订购单》上载明的订购人虽系案外人贺汝飞，但被告认可2007年3月8日前买受人可以是持有该《房屋订购单》的任何人，而不限于《房屋订购单》上载明的订购人。且案外人贺汝飞也认可原告对该《房屋订购单》的合法持有，故原告在上述期间内享有与被告签订房屋买卖合同的资格，可以成为上述地址房屋的买受人。2007年3月8日原告因贷款问题未能与被告办理购房手续，双方又口头约定可延期办理，在此期限内原告仍享有缔约资格。但延长的具体期限双方没有明确的约定。
对于此期限的确定，应该考虑两个问题。一是《房屋订购单》属于预约合同性质，该合同签订的目的是为了订立本约合同，按照房地产行业的交易习惯和房屋价格的变化特点，该期限不可能过长。二是该期限属于延长的期限，应该考虑原期限的长短。《房屋订购单》系2007年2月25日签订，约定的签约期限为同年3月8日，即原期限为12天。故合议庭认为6个月之后即2007年9月被告再次致电原告办理购房手续时，双方约定的延长期限早已到期，因此原告在2007年9月被告再次致电原告办理购房手续时，原告是否还享有缔约的资格，需要双方当事人重新达成合意。恰在此时被告提出要按照新规定办理购房手续，原告不再享有缔约的资格，原告对此不予认可，双方未能达成新的合意。在此情况下原告要求被告按照原协议履行的诉讼请求，没有法律和事实依据，本院不予支持。原告主张曾经交付诉争房房款，但其所提交的被告出具的缴款凭证中载明其交付的为上述地址4号楼1903号房屋房款，且该房已于2007年9月办理了购房手续，所交200000元房款已经冲抵该房房款，故对此本院不予认定。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释的规定》第四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回原告杨剑英的全部诉讼请求。
案件受理费11704元，由原告杨剑英负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
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审 判 长 王 霞
代理审判员 于静波
人民陪审员 王立新
二〇一四年三月二十日
书 记 员 苗久坤
附本裁判文书所依据法律的具体条文：
1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
2、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。