辽宁省沈阳市皇姑区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽0105民初263号
原告：刘峰
委托代理人：李春月、张丽琴
被告：沈阳飞机工业（集团）有限公司
法定代表人：郭殿满
委托代理人：赵殿才
委托代理人：高峰
原告刘峰与被告沈阳飞机工业（集团）有限公司（以下简称沈飞公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告刘峰及其委托代理人李春月、张丽琴，被告沈飞公司委托代理人赵殿才、高峰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘峰向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令解除原、被告签订的《全价购买旧住房协议书》；二、请求依法判令被告返还原告购房款59,288元；三、请求依法判令被告赔偿原告购房款的利息至实际支付之日（暂计算为42,539元，自2005年9月12日起止按中国人民银行规定的同期贷款利率计算至2016年11月22日）；四、请求依法判令被告赔偿原告租房损失81,000元；五、请求依法判令被告支付惩罚性赔偿59,288元；六、请求依法判令被告赔偿原告房屋差价损失222,541元。事实与理由：2005年9月，原告与被告沈飞公司房产科签订《全价购买旧住房协议书》一份，约定原告按每平方米1,480元价格，总价59,288元价格购买涉诉房屋。签订协议后，原告于同月12日向被告沈飞公司交纳全额购房款。同年当月10日，被告沈飞公司将涉诉房屋使用权人登记为原告，并向其发放了单位自有住宅使用房证。后被告一直未交付房屋。2008年8月，被告将涉诉房屋出售给案外人袁某某，并于同月20日将涉诉房屋使用权人登记为袁某某，亦向其发放了单位自有住宅使用房证。原告与被告签订的协议合法有效，由于被告的一房二卖行为致使合同目的不能实现，因此应予解除。被告行为给原告造成巨大财产和精神损失。原、被告多次协商未果，故原告起诉至法院。
被告辩称，本案争议房屋坐落于沈阳市皇姑区三台子，为被告自管房，2000年12月，被告将此房屋借与被拆迁户袁某，作为袁某动迁期间的临时过渡住房，约定回迁后及时交回此房，并交纳借房押金2,000元。2002年11月，袁某回迁后并未将此房交回，亦不办理退房押金手续，并一直强行居住在此房屋内，考虑到袁某年事已高，恐发生意外，故沈飞公司未强行清走袁某。后被告将此房屋卖给韩某，并约定由其自行负责清走袁某，但韩某亦未能清走，并要求退房。此时，原告欲要购买此房，沈飞公司将上述情况告知原告后，原告仍坚持购买。2005年5月，原告向被告沈飞公司立下协议，承诺此房从韩某处购买，与被告无任何关系，故被告为原告办理了房屋更名手续，将韩某变更为本案原告，并收取了原告购房款。后原告一直要求袁某腾房未果，于2008年5月向皇姑区法院提起诉讼，要求袁某腾房，但贵院以被告与袁某间的借用关系未解除时出卖房屋不妥为由判决本案原告败诉，后原告不服一审判决，上诉至沈阳市中级人民法院，但又于2008年8月撤回上诉。此后，袁某据此生效判决和裁定为依据，购买此房。2015年7月，原告向皇姑区法院提起诉讼，要求法院判令被告与袁某签订的房屋买卖协议无效，并向原告履行房屋交付义务，同时赔偿原告租房费用等损失200,000元，皇姑法院驳回原告诉讼请求。鉴于上述事实可知，由于出现了继续履行合同的法律障碍，导致合同目的不能实现，故被告同意解除与原告的合同关系，并返还先前收取的原告购房款59,288元，同时支付相应利息。至于原告要求的租房费用、惩罚性赔偿、房屋差价损失等请求，由上述事实可知，原告买房时既已知房屋有他人占有，并排除被告的交房义务而甘冒交付不能的风险，因此要求被告承担上述损失不合理，且于法无据，请法院驳回原告诉请。
当事人围绕诉讼请求提交证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人双方无异议的证据本院予以采信，并在卷佐证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：
2000年12月，因皇姑区百花山路住房实施拆迁，被告沈飞公司与案外人袁某某签订拆迁协议一份，约定被告沈飞公司为案外人袁某某解决拆迁过渡期间用房,回迁后被告沈飞公司给袁某某在沈飞百花小区安置建筑面积45平方米房屋或货币安置；回迁后，及时交回过渡房，否则不予办理产权证。协议签订后，案外人袁某某搬入被告沈飞公司提供的拆迁过渡住房即坐落于沈阳市皇姑区三台子房屋（建筑面积40.06平方米，以下简称“涉诉房屋”）居住，并向被告沈飞公司交纳借房押金2,000元。2002年11月,被告沈飞公司为案外人袁某某安置坐落于沈阳市皇姑区百花小区房屋,由案外人袁某某之子居住,而案外人袁某某仍居住在涉诉房屋内。
2005年9月，原告与被告沈飞公司房产科签订《全价购买旧住房协议书》一份，约定原告按每平方米1,480元价格，总价59,288元价格购买涉诉房屋；购买涉诉房屋允许继承，居住满五年后允许出售，被告沈飞公司有优先购买权；购买涉诉房屋不交纳房租，每月按建筑面积每平方米0.1元按时交纳公共部位维修管理费，室内维修由个人负责；外厂职工购买涉诉房屋（含本公司职工买房）由所在单位或个人每年支付采暖费。签订协议后，原告于同月12日向被告沈飞公司交纳全额购房款，并于当日向被告沈飞公司出具协议一份，内容为“此房从韩玉清手买的，与房产科无任何关系”。同年当月10日，被告沈飞公司将涉诉房屋使用权人登记为原告刘峰，并向其发放了单位自有住宅使用房证。但原告并未实际居住涉诉房屋。
2008年，本案原告刘峰因要求案外人袁某某腾房未果，遂将案外人袁某某、本案被告沈飞公司诉至法院，请求案外人袁某某腾房。2008年8月，本院作出（2008）皇民二初字第261号民事判决书，因沈飞公司未与袁某某解除借用关系，刘峰起诉袁某某腾房缺乏事实及法律依据，应待沈飞公司与袁某某借用关系解除后另行告诉，判令驳回刘峰的诉讼请求。宣判后，刘峰不服，上诉至沈阳市中级人民法院，其于2008年8月4日向沈阳市中级人民法院申请撤回上诉请求，2008年8月4日，沈阳市中级人民法院作出[2008]沈中民二终字第1093号民事裁定书，裁定准予刘峰撤诉。
2008年8月，被告沈飞公司将涉诉房屋出售给案外人袁某某，并于同月20日将涉诉房屋使用权人登记为袁某某，亦向其发放了单位自有住宅使用房证。
因原告仍无法居住涉诉房屋，其遂于2015年5月19日诉至本院,要求被告将涉诉房屋归还，并主张被告赔偿其损失200,000元（含10年的租房费用等费用）。该案审理过程中，被告沈飞公司明确表示因涉诉房屋现有人居住，现无法向原告交付涉诉房屋，亦无房源能够为原告调换。同时原告也表示涉诉房屋现有人居住，亦无法在被告沈飞公司指认类似房源。法院向原告释明是否要求解除合同后，原告仍坚持要求继续履行合同。本院于2015年10月23日作出（2015）皇民二初字第02676号民事判决书，该判决认定原、被告之间的合同为普通的房屋买卖合同，原告有排除被告的交房义务及具有甘冒交付不能的风险心态。因原告主张交付房屋属于事实上的交付不能，合同目的不能实现。经本院多次履行释明义务，而原告仍坚持继续履行合同，故对于原告要求交付房屋的请求本院未予支持。本院判决驳回了原告诉讼请求。现该判决已发生法律效力。
现原告以合同目的不能实现为由起诉至法院，要求解除与被告之间原《全价购买旧住房协议书》，返还原告房款并赔偿损失。
本案审理期间，原告申请法院委托评估机构对坐落于沈阳市皇姑区三台子一楼南房屋（建筑面积40.06平方米）在2017年1月的价值进行评估。2017年6月22日，辽宁十方房地产土地评估有限公司作出评估结论：涉案房屋在价值时点2017年1月15日的房地产市场价值为211,998元。原告为此花费评估费用为2,000元。
本院认为，本案为普通的房屋买卖合同法律关系，案由应为房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《全价购买旧住房协议书》从形式及内容上符合法律规定，应当有效，从理论上应当确定，合同内的双方当事人应当受到法律拘束。
关于原告主张解除《全价购买旧住房协议书》的问题，原、被告双方合同涉及的标的物即涉诉房屋已不能交付，被告亦无房源为原告调换，故原、被告间合同目的已不能实现，现原告主张解除合同，符合法律规定，本院予以支持。
关于原告主张判令被告返还原告购房款59,288元的问题，根据合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现双方合同已解除，故被告理应返还原告购房款59,288元。
关于原告主张判令被告赔偿原告购房款的利息至实际支付之日止的问题，被告将涉诉房屋出借给案外人袁某某导致其一直无法向原告交付房屋，故被告的行为构成违约，理应承担违约责任。现原、被告之间的合同因被告的违约行为导致解除，故被告应向原告支付购房款59,288元的利息，利息按中国人民银行同期贷款利率计算，自2005年9月12日起至购房款实际返还之日止。
关于原告主张判令被告赔偿原告租房损失81,000元的问题，1、从时间段上分析，涉诉房屋在本案合同签订前早已为袁某某占有，该占有事实的存在，原告作为心智健全的人应当是知晓的，其在签订合同时理应预料到，合同存在房屋交付不能的风险。2、从被告所提供的证据证实，签订协议后，原告于同月12日向被告沈飞公司交纳全额购房款，并于当日向被告沈飞公司出具协议一份，内容为：“此房从韩玉清手买的，与房产科无任何关系”。虽然，其虚拟卖房人，但该证据系原告所为，现原告并无证据能够证实，该证据的形成，系被告胁迫欺诈导致本人非真实意思表示，本院应当认定原告有排除被告的交房义务及具有甘冒交付不能的风险心态。原告买房时既知晓房屋有他人占有，属于明知交房不能的风险存在，且其所举相关证据无法证实其主张的相关费用具有真实性及关联性，故本院对原告该项请求不予支持。
关于原告主张判令被告支付惩罚性赔偿59,288元的问题，根据庭审陈述，原告的该主张实际系指依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房买卖合同司法解释）第8条，要求被告给付购房款1倍的惩罚性赔偿。上述司法解除中的“商品房买卖合同”，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。因前文已论述原、被告之间系属普通的房屋买卖合同，并非法律意义上的商品房买卖合同，故原、被告之间发生纠纷不能适用商品房买卖合同司法解释。因前文已论述原告在买房时即知晓房屋有他人占有，属于明知交房不能的风险存存，本院应当认定原告有排除被告的交房义务及具有甘冒交付不能的风险心态，故原告要求被告赔偿购房款59,288元缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
关于原告主张判令被告赔偿原告房屋差价损失22,2541元的问题，合同法第113条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，因被告的违约行为导致原、被告间房屋买卖合同的解除，故被告对于合同的解除存在主要过错，应承担主要责任，故原告依据合同法第113条的规定向被告主张房屋差价损失，本院予以支持。但原告买房时即知晓房屋有他人占有，属于明知交房不能的风险存在。原告对合同不能履行应存在一定认知，本院应当认定原告有排除被告的交房义务及具有甘冒交付不能的风险心态，故原告对本案合同的解除亦存在一定过错。考虑到双方的过错责任，本院酌定被告承担70%的赔偿责任，原告自行承担30%的赔偿责任。经评估涉案房屋于2017年1月时点的房屋价值为211,998元，扣除原告已交的房款59,288元，房屋差价为152,710元，被告承担70%的赔偿责任，数额为106,897元，故被告应赔偿原告房屋差价损失106,897元。
关于评估费的问题，该费用系因确定房屋差价损失问题而产生，而房屋差价损失主要系因被告原因造成的，故评估费应由违约方即被告方承担。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、解除原告刘峰与被告沈阳飞机工业（集团）有限公司签订的《全价购买旧住房协议书》；
二、被告沈阳飞机工业（集团）有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告刘峰购房款59,288元；
三、被告沈阳飞机工业（集团）有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告刘峰购房款59,288元的利息（按中国人民银行同期贷款利率计算，自2005年9月12日起至购房款实际返还之日止）；
四、被告沈阳飞机工业（集团）有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告刘峰房屋差价款106,897元；
五、被告沈阳飞机工业（集团）有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告刘峰评估费2,000元；
六、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8,270元，减半收取4,135元，由被告沈阳飞机工业（集团）有限公司承担2,500元，由原告刘峰自行承担1,635元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审判员 历 贺
二〇一七年七月二十日
书记员 赵冰洋