上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终1468号
上诉人(原审被告、反诉原告)：吴斌，男，1966年10月26日出生，汉族，住上海市杨浦区。
委托诉讼代理人：曹春香，上海市锦天城律师事务所律师。
被上诉人(原审原告、反诉被告)：常庆，男，1973年9月27日出生，汉族，住上海市杨浦区。
上诉人吴斌因与被上诉人常庆房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2016)沪0110民初6383号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月7日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
吴斌上诉请求：请求二审法院撤销一审判决，依法改判支持吴斌在一审中的反诉请求，驳回常庆在一审中的诉讼请求。事实和理由：上海市杨浦区开鲁六村XXX号XXX室(以下简称“系争房屋”)产权登记为吴斌所有。2016年2月1日，吴斌(甲方)和常庆(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定由乙方购买甲方名下的系争房屋，合同转让价款人民币(以下币种均为人民币)290万元。但是常庆未能按期支付首期购房款。在合同订立时，吴斌已经将银行账户提供给常庆支付合同定金，常庆向该账户按期支付购房款无任何障碍，吴斌多次电话及面谈中明确要求常庆支付购房款，但常庆均未支付。常庆明知吴斌并不居住在开鲁六村，但仍向该处寄送告知书就是要造成吴斌违约。常庆逾期未支付首期购房款的行为已经构成严重违约，且已经给吴斌造成了严重损失，导致吴斌置换房屋的目的无法实现，依法解除房屋买卖合同的条件成立。一审法院认定“上海创林房地产经纪有限公司”所出具的《情况说明》有误，认定常庆发出的《告知书》有误。
被上诉人常庆辩称：常庆按照自己唯一知道的吴斌的联系方式寄送告知书并无不当，且也多次通过电话、短信、微信的方式联系吴斌要求履行付款义务。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。
常庆向一审法院起诉请求：1、吴斌继续履行和常庆签订的《上海市房地产买卖合同》，将上海市杨浦区开鲁六村XXX号XXX室房屋所有权过户给常庆；2、吴斌支付逾期办理房屋过户的违约赔偿金(每逾期一日，按已收款20万元的0.05%即每天100元的标准，自2016年4月20日至完成产权过户手续之日)；后增加诉请一项：吴斌承担常庆从2016年9月1日起至吴斌交付房屋之日的在外租房租金损失，按每月4,000元计算)。
吴斌于一审中反诉请求：要求解除《上海市房地产买卖合同》，并要求常庆按照合同约定的房价款的20%支付违约金计58万元。
一审法院认定的事实：系争房屋位于上海市杨浦区开鲁六村XXX号XXX室，产权登记为吴斌所有。
2016年2月1日，吴斌(甲方)和常庆(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定由乙方购买甲方名下的系争房屋，合同转让价款290万元。合同补充条款(一)约定，乙方2016年2月1日给付购房定金20万元，2016年4月20日前给付首期房价款98万元；甲方同意乙方向银行申请贷款170万元用于给付房款，并直接放款至甲方账户，如贷款不成，应在交易当日用现金补足。乙方贷款入甲方账户7日内甲方交房，交房当日甲方配合乙方办理各项户名变更手续，结清各项公用事业费，乙方验收房屋无误后支付尾款2万元。
合同第四条，对房屋验收交接并未约定日期；合同第六条约定，2016年6月30日前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第十条约定，甲方未按合同第四条约定期限交接房地产的，每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款0.05%的违约金，合同继续履行。合同还约定了交易税费各自承担、户口迁移及逾期赔偿等其他事项。
上述合同签订后，常庆于当日即通过银行转账支付定金20万元，吴斌出具收据予以确认。2016年3月，常庆通过电话和吴斌联系付款事宜，吴斌表示过两天再联系常庆。
2016年4月8日，常庆向吴斌及中介公司经办人分别发送《告知书》，表示98万元房款已准备妥当，要求吴斌和常庆本人联系办理交付房款事宜。一审庭审中，常庆提供中介公司2016年4月21日出具的《情况说明》，证实收到上述告知书；对此吴斌表示因系争房屋长期空关，《告知书》未能及时收到。
2016年4月12日和4月18日，常庆分别用电话短信和微信向吴斌的手机发送《告知书》，内容为：“感谢您在2016年2月1日同常庆签署的关于开鲁六村XXX号XXX室的《上海市房地产买卖合同》(合同编号XXXXXXX)，根据该合同，双方约定在2016年4月20日之前，由常庆交付房价款98万元整，现该笔款项已经准备妥当，但由于多次联系你未果，导致我无法付款，特通过书面方式告知，请于2016年4月19日24点之前及时与本人联系并办理交付房价款的事宜。如因你方原因造成违约的，按照合同约定，违约方应承担相应的法律责任。”审理中，吴斌承认手机号是本人的，但未收到上述内容的短信和微信。
2016年4月19日，常庆向一审法院起诉，要求继续履行合同等。吴斌收到起诉书副本后，于2016年5月23日提出管辖权异议，一审法院裁定驳回管辖异议后，吴斌上诉至上海市第二中级人民法院。2016年6月30日，上海市第二中级人民法院驳回上诉，维持原裁定。2016年8月5日，吴斌提起反诉，要求解除合同等。
一审审理中，常庆表示愿意在继续履行合同的基础上另行补偿吴斌30万元，并已将剩余购房款人民币270万元及自愿补偿款30万元交至一审法院代管。
一审法院认为：吴斌、常庆签订的《上海市房地产买卖合同》系当事人真实意思表示，且于法不悖，应于确认有效，双方均应遵照执行。根据合同约定，常庆应于2016年4月20日前支付98万元购房款，但合同未约定收款账户，故常庆出于风险考虑未向几个月前收取定金的吴斌的银行账户汇款，有一定的合理性；且自2016年3月起，常庆通过发函、电话、短信、微信等多种方式要求向吴斌支付房款98万元，有证据证实；常庆在最后付款期限之前一天已向人民法院起诉，要求继续履行合同；审理中，常庆为表继续履行的诚意及支付能力，已将剩余的全部房款交本院代管，故常庆无恶意拖欠房款98万元的主观故意。且按常理分析，吴斌未收到98万元房款应向常庆催讨，但吴斌未向本院提供其催讨过房款的相应证据。鉴于吴斌、常庆双方对逾期付款约定的是按日支付违约金而后继续履行合同，而非单方面解除合同，故吴斌以常庆逾期付款为由要求单方面解除合同及支付违约金，既无合同约定，也不符合法律规定，法院不予支持。合同应当继续履行，吴斌应当协助常庆办理系争房屋的产权过户手续。鉴于常庆毕竟未付清全部房款，其要求吴斌承担逾期过户的违约责任及赔偿在外租房的经济损失之请求，法院不再支持。考虑到房价上涨等因素，常庆自愿在原有房价的基础上补偿吴斌30万元，法院予以准许。
一审法院据此作出判决：一、继续履行常庆和吴斌于2016年2月1日就上海市杨区开鲁六村XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；二、吴斌应于判决生效之日起十日内协助常庆办理上海市杨浦区开鲁六村XXX号XXX室房屋的产权过户手续，将该房屋的产权过户登记至常庆名下，产生的所有交易税费由常庆和吴斌按国家规定各自承担；三、常庆应于吴斌协助办理上海市杨浦区开鲁六村XXX号XXX室房屋的产权过户手续当日，向吴斌支付购房余款人民币2,680,000元；四、吴斌应于收到上述款项后七日内将上海市杨浦区开鲁六村XXX号XXX室房屋交付给常庆，常庆应于房屋交付当日支付吴斌尾款人民币20,000元；五、准予常庆于房屋交付当日自愿补偿吴斌人民币300,000元；六、驳回常庆其余诉讼请求；七、驳回吴斌要求解除常庆和吴斌于2016年2月1日就上海市杨浦区开鲁六村XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》的反诉请求；八、驳回吴斌要求常庆支付违约金人民币580,000元的反诉请求。
本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院另查明，二审庭审中吴斌主张，2016年2月1日，吴斌(甲方、出售方)与常庆(乙方、买受方)签订《补充协议》一份，其中约定：“三、房地产交易过户中甲乙双方所产生的所有税、费以及居间方的佣金均由乙方独立承担；……七、本补充协议若与原合同有歧义，则以本补充协议为准。”常庆对该份《补充协议》无异议，并表示愿意负担本次房地产交易过户中产生的所有税费。
本院认为，吴斌、常庆就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应本着诚实信用恪守履行合同义务。本案二审争议焦点在于常庆是否存在逾期支付98万元房款的违约行为。第一，《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》并未明确指定付款账号，常庆在支付98万元房款之前提前联系吴斌确认付款事宜且在多次联系未得到合理回应的情况下未将该笔房款直接支付至之前支付定金的银行账户符合一般民事主体在重大财产交易中做出的控制风险的倾向性选择，具有一定合理性；第二，吴斌虽辩称其并不居住在“开鲁六村XXX号XXX室”且该处长期空关，但其在《上海市房地产买卖合同》落款处的居住地址及2016年2月1日《收款收据》的联系地址均填写为该处，且自2016年3月起，常庆还通过电话、微信等其他方式向吴斌主张履行付款义务，均有证据予以佐证；第三，除了采用发函、短信等方式联系主张要求履行付款义务之外，常庆于合同约定的98万元房款的最后付款期限2016年4月20日之前向一审法院提起本案诉讼，诉请中包含要求继续履行系争房屋买卖合同并于一审审理中将剩余全部房款270万元及自愿补偿款30万元缴纳至一审法院代管。综上，实难认定常庆存在逾期支付98万元房款之主观恶意及实际违约行为，吴斌主张因常庆存在严重违约行为，导致合同目的不能实现进而要求解除《上海市房地产买卖合同》及要求常庆支付相应违约金的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。另，一审判决主文第一项中有笔误，其中“上海市杨区开鲁六村XXX号XXX室房屋”应为“上海市杨浦区开鲁六村XXX号XXX室房屋”，本院在此予以确认。
综上所述，吴斌的上诉请求不能成立，应予驳回；基于二审中吴斌、常庆对房地产交易过户中双方所产生的所有税、费均由常庆独立承担确认无异，常庆并表示对房地产过户中产生的所有税、费自愿负担，本院对一审判决主文中的相关部分依法予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：
一、维持上海市杨浦区人民法院(2016)沪0110民初6383号民事判决第一项、第三项、第四项、第五项、第六项、第七项、第八项；
二、变更上海市杨浦区人民法院(2016)沪0110民初6383号民事判决第二项为吴斌应于本判决生效之日起十日内协助常庆办理上海市杨浦区开鲁六村XXX号XXX室房屋的产权过户手续，将该房屋的产权过户登记至常庆名下，产生的所有交易税费由常庆承担。
如果当事人未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费人民币9,600元，由上诉人吴斌负担。
本判决为终审判决。
法官助理徐晨
审 判 长 丁康威
审 判 员 陈 俊
代理审判员 俞 璐
二〇一七年二月二十一日
书 记 员 何 倩
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
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(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
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