浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0602民初10308号
原告绍兴市百家物业有限公司，住所地绍兴市越城区武勋坊26号。
法定代表人徐素娟，董事长。
委托代理人（特别授权代理）郦海忠，浙江鉴水律师事务所律师。
被告袁建勇，男，1984年4月24日出生，汉族，住绍兴市越城区。
被告章佳，女，1987年1月7日出生，汉族，住绍兴市越城区。
原告绍兴市百家物业有限公司与被告袁建勇、章佳物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月26日立案受理。依法由代理审判员刘婷婷适用简易程序独任审判，于2016年12月13日公开开庭进行了审理。原告绍兴市百家物业有限公司之委托代理人郦海忠，被告袁建勇、章佳到庭参加诉讼。本案庭外和解四个月。本案现已审理终结。
原告绍兴市百家物业有限公司诉称：原告绍兴市百家物业有限公司受绍兴市水岸香堤物业小区开发商浙江星源建设投资有限公司及绍兴市水岸香堤业主委员会委托，与浙江星源建设投资有限公司及绍兴市水岸香堤业主委员会订立相关的前期物业管理服务合同和物业管理服务合同，为位于绍兴市××城区××路绍兴市水岸香堤物业小区提供物业管理服务。被告袁建勇、章佳系绍兴市水岸香堤物业小区3幢103室（2幢）及3-19号地下车位的业主，经多次催收，被告袁建勇、章佳至今尚未缴纳2010年12月7日至2016年12月31日，共计11374.5元的物业服务费用（包含物业服务费、能耗费、3-19号地下车位服务费）。原告为维护自身合法权益，遂诉至法院，请求判令：1、被告袁建勇、章佳支付绍兴市水岸香堤3幢103室2014年12月7日至2016年12月31日的物业服务费及能耗费4814.50元、3-19号地下车位2010年12月7日至2016年12月31日服务费6560元，并自2015年2月1日起按未付物业服务费用日万分之五计付至2016年8月31日止的违约金1925.4元；2、本案诉讼费用全部由被告承担。
袁建勇、章佳辩称：原告起诉状中所述“未付物业服务费用等”是因为原告未按约履行合同以及未按相关规定提供服务，原告已造成违约。被告在2014年以前按期缴纳物业服务管理费。因房产公司及物业公司的霸王条款，必须预缴第一年的物业费及车位管理费，被告也已预交第一年的车位管理费，但原告在此期间未对地下车位进行任何管理，导致水岸香堤地下车位一直为公共停车场，当时交房同时买车位的30多户业主，长期无法停放自己的停车位。这一现象，可以从3幢、5幢、6幢任何一位业主那查证。原告从第一年开始，一直到2015年年底地下出入口道闸安装之前一直未管理地下车位，原告违约在先，未履行管理地下车位的职责。根据2010年12月9日被告与物业公司签订的前期合同第十八条“物业公司预收能源能耗费，预收标准为每户每月30元。预收期12个月，按年度结算，多退少补。”截至到目前，物业公司均未对能耗费按年度结算。根据2010年12月9日被告与物业公司签订的前期合同第八条第六点“发现违章装修行为进行劝阻、制止，并向行政主管部门报告”、第九条第一点“外墙除空调室外机外不得安装其他物体及开凿墙洞”。2015年起，本人已多次与物业沟通，3幢已有不少业主将花园做到外墙面，截至到目前，花架仍未拆除，而且，已有两次花盆从楼上掉下来。根据《绍兴市区物业管理办法》第四十九条“物业经营项收益应单独列账，收支情况应每半年至少公布一次。”物业公司利用业主公共资源进行牟利，从未向业主公布收支去向。如在楼道设置屏幕广告，电梯设置平面广告，道路两旁设置平面广告，以及出租公共房产给私人营业超市，其账目和收入去向从未向业主公布。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条规定“经书面催缴，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。被告认为，物业费在形式上表现为业主与物业服务企业所提供所支付的对价，是全体业主享受物业服务的物质基础。如果允许物业公司不提供服务和服务低劣也收取物业费，在业主行使先履行抗辩权后，物业公司变本加厉地不履行合同，最后借助司法权利强迫业主就范，让不法物业公司获取非法利益。本案2015年地下出入口道闸安装之前的车位管理费就属于此类情况，物业公司一直未管理，未提供服务。现在强迫业主依照合同缴纳车位管理费，目前仅起诉两家购车位的业主，一旦强盗行为得逞，同一期购房时买车位的业主将逐个被起诉，物业公司该行为纯属强盗行为。如果法院不全面查明案件事实，简单支持物业公司的无理要求，不利于业主利益的保护。原告没有履行物业服务合同的义务，无权要求被告支付物业费。根据合同相对性原则，原告只有履行了合同中约定的服务，才有权要求被告履行付费义务，然而原告没有举证证明自己履行了合同义务，应承担举证不能的法律后果，因此可以推定原告没有履行合同义务。实际上，原告也没有履行好合同中的义务，截至到目前，18层的高层建筑违章花架等搭建仍未拆除，这是严重违约。2015年年底地下出入口道闸安装之前，原告一直未对地下车位进行管理，连最起码的保安室直接用帘子封起来了。从2010年12月交房至今，原告均未对能耗费进行年度结算。原告利用业主公共资源牟利，自交房之日起，楼道设置屏幕广告，电梯设置平面广告，道路两旁设置平面广告，以及出租公共房屋给私人营业超市，其账目和收入去向从未向业主公布。还有其他诸如公共绿地、小区中心池塘未注水之类的小问题举不胜举。本人交房日期为2010年12月7日，不适用于2015年签订的二期、三期物业服务合同第十八条第三款，原告参照此合同所产生的违约金恳请法院不予支持。2015年12月签订的物业服务合同，因物业公司外墙管理的主要问题，同时尚处在合同履约期，所产生的违约金恳请法院不予支持。原告要求本案诉讼费用由被告承担纯属无稽之谈，原告违约在先，被告于2010年12月7日交房之日同时缴纳物业管理费、能耗费直至2014年12月6日，车位管理费自2010年12月7日至2011年12月6日，原告主张的2014年之前的车位管理费已过诉讼时效。综上，被告延迟缴纳2015年、2016年度物业管理费，拒交2015年及以前的车位管理费是因为原告首先没有履行双方的合同约定，事实上明显未提供符合行业标准的服务，所以被告有权限根据“合同法”第67条规定，拒绝履行约定，暂时拒绝缴纳2015年、2016年的物业管理费用。因原告在2015年年底前未管理地下车位，要求被告退还被告第一年预缴的车位管理费，冲抵后期物业管理费。要求物业公司在判决后15天内拆除高层建筑外墙违规搭建花架等。要求物业公司在判决后15天内对2014年及以前年度能耗费与全体业主按实结算。要求物业公司在判决后15天内在小区公告栏内公告小区超市租金、广告位租金的收入及流向，每6个月一次，除去正常开支、其他冲抵广大业主的物业管理费用。被告不承担违约金和此次诉讼相关费用。
原告为证明其主张的内容，向本院提交了如下证据：
1、变更登记情况1份，证明绍兴市诚信物业管理有限公司更名为绍兴市百家物业有限公司。
2、前期物业服务合同1份、水岸香堤二期、三期物业管理服务合同1份、水岸香堤物业服务合同1份，证明自2010年起水岸香堤小区的物业管理一直由原告公司提供物业服务，并约定了相应的物业费收费标准等。
经质证，两被告认为前期物业合同存在时间上的涂改，对此被告有异议。如果该合同是真实有效的，那么根据第四章第九条第三点的约定，即业主不需要缴纳车位管理费。被告了解到业主得到发改委的批复是2011年，而物业公司与房产公司签订的物业合同是2010年，同时发改委要求必须达到一级资质才能收到100元的车位费。被告交房是在2010年12月27日，不适用二期、三期物业服务合同的约定。本院对上述两组证据予以确认。
3、前期物业管理服务协议及业主临时规约1份附承诺书1份，证明被告袁建勇、章佳系水岸香堤小区3幢103室房屋业主。经质证，两被告认为其确实是3幢103室房屋的业主，但两被告认为这是霸王条款。本院对该组证据予以确认。
4、律师函复印件1份、快递单复印件1份及快递回执查询单复印件1份，证明原告起诉前曾向被告书面催讨物业费及被告已经收悉催讨函的事实。经质证，两被告认为律师催缴函没有收到过，被告是在法院调查时才看到有这个催缴函。被告查过EMS，并不是被告本人签收的，而且这个地址是被告章建勇以前的单位。本院对该组证据本身的真实性予以确认。
被告为证明其主张的内容，向本院提交了如下证据：
5、收款收据1份，证明被告对2010年12月7日至2011年12月6日的车位费已经进行缴纳的事实。经质证，原告认可，认为可以进行扣除。具体由法院核实。本院对该份证据予以确认。
6、照片1组，证明楼上花架掉落情况和楼上花架仍然保持原有状态的事实以及地下车位未进行管理的事实。经质证，原告认为照片上没有特定的标记，而且照片内容也看不出属于哪个地方，因此对该证据是不予认定的。本院对该组证据将结合其他证据及原、被告庭审情况综合予以认定。
经审理查明：被告为绍兴市水岸香堤3幢103室的业主。房屋建筑面积为121.58平方米。2008年9月23日，浙江星源建设投资有限公司与绍兴市诚信物业管理有限公司订立《前期物业服务合同》1份，约定由绍兴市诚信物业管理有限公司为被告房屋所在小区提供物业管理服务。约定物业服务费按年缴纳，业主或者物业使用人应在次年第一个月履行交纳义务。2010年，绍兴市诚信物业管理有限公司变更名字为绍兴市百家物业有限公司。2011年1月13日，原告百家物业有限公司与被告张丽萍签订一份《前期物业服务协议及业主临时规约》一份，其中对原、被告的权利义务也进行了约定。2015年1月1日，原告绍兴市百家物业有限公司与绍兴市水岸香堤业主委员会签订《水岸香堤二期、三期物业管理服务合同》1份，合同约定自2015年1月1日至2015年12月31日，由原告绍兴市百家物业有限公司为水岸香堤二期、三期小区提供物业服务，高层物业服务费按建筑面积每平方米每月1.35元收取，二期能耗费每户每月30元收取，地下车库停车库物业服务费按每个每月80收取。约定业主的物业费及地下车位服务费缴纳时间二、三期为每年2月份-9月份，从2015年10月1日起，对于未交或者拒交的业主，物业公司将根据相关条例以法律途经收取业主逾期缴纳服务费的，物业公司可以从逾期之日每日按应缴费用的千分之五加收违约金。2015年12月，原告绍兴市百家物业有限公司与绍兴市水岸香堤业主委员会签订《水岸香堤物业服务合同》一份，合同期限自2016年1月1日起至2017年12月31日止，高层住宅的物业费收费标准为1.35元/㎡·月。能耗费按原标准执行，地下车位的物业服务费为60元/个·月。物业公司向业主每次预收一年的物业管理服务费，业主应在物业费和能耗费到期之日起三个月内向物业公司主动交纳物业服务费和能耗费，逾期不缴纳的，自逾期之日起每日按应缴费用的千分之三加收滞纳金。
本院认为，根据《物业管理条例》第二十一条：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。2008年9月23日，绍兴市诚信物业管理有限公司与浙江星源建设投资有限公司签订的《前期物业服务合同》，双方主体适格，系真实意思表示，合法有效。被告作为业主，应遵守合同约定。后绍兴市诚信物业管理有限公司变更名字为绍兴市百家物业有限公司，与绍兴市水岸香堤业主先后签订了《水岸香堤二期、三期物业管理服务合同》1份、《水岸香堤物业服务合同》一份，原告绍兴市百家物业有限公司为被告所在小区提供了物业管理服务，被告也实际接受了原告提供的包括安保、卫生等物业服务，被告至今拖欠部分物业服务费、能耗费、车位管理费等未付，故对原告请求被告支付物业服务费的请求，符合法律规定，本院予以支持，根据双方约定的物业费收取条款，原告主张的物业费4070.5元及能耗费744元于法有据，金额合理，本院予以支持。关于原告主张的车位管理费，因被告提出2014年以前的车位管理费已超过诉讼时效，且原告未提供充分证据予以证明诉讼时效存在中止或者中断的情形，故对于原告主张的2014年8月17日前的车位管理费本院不予支持，该项费用核定金额为2123.33元。原告要求被告支付逾期付款违约金的请求，本院根据合同约定，核定数额为714.33元。被告答辩所称原告物业管理中存在的瑕疵问题，因未能举证证实，本院不予采信；若被告认为确因原告的原因导致对被告造成了财产损失，被告可另案主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，国务院《物业管理条例》第七条之规定，判决如下：
一、被告袁建勇、章佳应于本判决生效之日起三十日内向原告绍兴市百家物业有限公司支付2014年12月7日起至2016年12月31日止的物业管理费人民币4070.5元、能耗费人民币744元，2014年8月17日至2016年12月31日止的车位管理费人民币2123.33元，并支付自2015年2月1日起至2016年8月31日止的违约金人民币714.33元，以上共计人民币7652.16元；
二、驳回原告绍兴市百家物业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取66元，被告袁建勇、章佳负担38元，原告绍兴市百家物业有限公司负担28元，由被告负担部分，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
代理审判员 刘婷婷
二〇一七年五月五日
书 记 员 李 芳
附页：
《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。