湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）岳民初字第03366号
原告何某，男，1966年8月8日出生，汉族，××。
委托代理人银某。
被告湖南金邦物业发展有限公司。
法定代表人罗某，。。
委托代理人向某。
原告何某诉被告湖南金邦物业发展有限公司（以下简称金邦公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年9月22日立案受理后，依法由审判员周赞适用简易程序于2013年10月30日公开开庭进行了审理。书记员孙静担任记录。原告的委托代理人银某、被告金邦公司的委托代理人向某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告何某诉称：2009年3月26日，原、被告签订了《长沙市商品房买卖合同》，购买了被告未来城项目1-1502号房屋，房屋总金额为395478元。根据合同约定，被告应在2009年4月26日前，将验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用；在商品房交付使用后365日内，完成该幢商品房的初始登记；取得栋产权证后后90日内办妥原告的房屋所有权证；取得栋国土证后90日内办好土地使用权证；如因被告原告，致使原告未能在约定期限内办理好上述登记或手续，原告不解除合同，被告自合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，被告按日向原告支付已付房款万分之三的违约金。合同签订后，原告即按合同约定向被告支付了全部购房款，但被告到2011年9月16日才为原告办理好房屋所有权证，到2013年5月23日才为原告办好房屋国有土地使用权证，已严重违约，依法应承担违约责任。据此，为维护其合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求依法判决：一、被告向原告支付逾期办妥房屋所有权证违约金人民币6169元（从2012年7月27日计算至2011年9月16日）。二、被告向原告支付逾期办妥国有土地使用权证违约金人民币62050元（从2011年12月17日计算至2013年5月23日）；三、本案诉讼费全部由被告承担。
被告金某公司辩称：一、原告房屋所有权证部分请求支付违约金的时间已超过法律规定的诉讼时效。根据原告诉状及与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》中关于产权登记的约定，被告应在2009年4月26日前将房子交付原告，同时被告应在商品房交付使用后365天内完成初始登记，初始登记后90天办妥房屋所有权证，取得房产证后90天内办理土地使用证。被告实际办妥房屋所有权证时间2011年9月16日，原告2013年9月22日才提起本案诉讼，显然原告关于房屋所有权证的违约金请求已经超过法律规定的诉讼时效。二、原告国土证入窗时间为2013年4月11日，故国土证违约计算时间应截止2013年4月11日。三、被告违约金请求标准过高。原告诉请的违约金过高，且没有证据证明受到了多少实际损失，其违约金给付比例已超出法律规定的合理标准，被告请求人民法院依法予以减少。
经审理查明：2009年3月26日，原告何某作为买受人与被告金邦公司签订了《长沙市商品房买卖合同》（合同编号200759891502），原告购买了被告开发的位于长沙市岳麓区桐梓坡西路118号“未来城”第1幢15层1502号房。合同第四条约定购房总金额为395478元；合同第十条约定房屋的交付时间为2009年4月26日前；合同第十八条约定：“出卖人在交付商品房使用后365日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后90日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后90日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人解除合同，出卖人在买受人提出解除合同要求之日起30日内将买受人已付房价款（含利息）退还给买受人，并按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金。2、买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办理登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之三的违约金。”合同签订后，原告向被告支付了全部购房款，其中31万元通过银行按揭方式进行支付。2009年4月26日，被告向原告交付了原告所购买的商品房。2011年9月16日，被告为原告办妥了所购房屋的产权证。2013年5月23日，被告为原告办妥了所购房屋的国土使用权证。
上述事实有当事人的当庭陈述，原、被告提交并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、房屋产权证、国土使用权证等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为以下两个方面：
一、关于履行合同过程中被告是否违约的问题。
原、被告所签订的《长沙市商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，双方均应严格按照合同的约定履行各自义务。被告未在合同约定的时间内为原告办妥所购商品房的房屋权属证书，被告存在违约行为，应当承担相应的违约责任。
二、关于违约金的承担问题。
依据合同约定，出卖人应在交付商品房后365日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后90日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后90日内办好国有土地使用权证。本案中，产权机关在2011年9月16日即对原告所购房屋进行了产权登记。根据双方的约定，被告须在办妥房屋所有权证后90日内办妥国有土地使用权证，即分别在2011年12月15日前办妥国土证，但被告直至2013年5月23日才办妥原告的国土证，计算得出的违约时间为525天。现原告要求被告按原告已付购房款万分之三的标准按日向原告计算支付违约金，被告提出该违约金过高，请求予以减少。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告没有提供任何证据证实因被告的逾期申请权属登记行为所造成的损失情况，并综合考虑被告在履行合同过程中的过错程度，本院认为原告要求被告按照合同约定每日按已付房款万分之三的标准支付违约金，过分高于原告因此而造成的损失，现综合原告因被告的违约行为可能造成的各项损失，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定被告给付原告逾期办理未来城1栋1502号房屋国土证的违约金合计为8200元。对于原告诉请被告支付逾期办理房屋产权证的违约金，因已经超过了两年诉讼时效，故本院对该部分诉讼请求不予支持。被告主张原告请求逾期办理国土证的违约金的计算时间应当计算至2013年4月11日，本院认为，因原、被告在合同中约定“办妥房屋所有权证后90日内办好土地使用权证”，且产权登记机关在2013年5月23日已经为原告颁发了国有证，从受理到办妥国土证的时间已经确定并在合理预见范围内，故对被告的该主张，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款第（一）项、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决如下：
一、限被告湖南金邦物业发展有限公司在本判决生效之日起十日内向原告何某支付违约金人民币8200元；
二、驳回原告何某的其他诉讼请求。
如果被告湖南金邦物业发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1505元，减半收取752元，由被告湖南金邦物业发展有限公司负担，此款原告何某已垫付，由被告湖南金邦物业发展有限公司在本判决生效之日起十日内支付给原告何某。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 周赞
二〇一三年十月三十日
书记员 孙静