浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙02民终2952号
上诉人（原审被告）：周元元，男，1949年9月18日出生，汉族，住慈溪市。
委托诉讼代理人：诸密特，浙江联吉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王天鹏，男，1981年7月19日出生，汉族，住余姚市。
被上诉人（原审原告）：王达炎，男，1951年7月13日出生，汉族，住余姚市。
二被上诉人的共同委托诉讼代理人：谭臻，浙江阳明律师事务所律师。
原审被告：周新彦，男，1975年5月28日出生，汉族，住慈溪市。
上诉人周元元因与被上诉人王天鹏、王达炎、原审被告周新彦房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省余姚市人民法院（2016）浙0281民初11577号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。经阅卷和询问当事人，事实已核对清楚，决定径行判决。本案现已审理终结。
周元元上诉请求：撤销一审判决，改判驳回二被上诉人的一审诉讼请求或发回重审。理由：1.本案的房屋买卖是被上诉人为抵偿之前的借款而提出来的，当时，被上诉人多次表示该房屋是王天鹏名下的股权房产，其有权处分。上诉人也是在收回借款无望的情况下无奈接受了该方案，并多次要求被上诉人就房屋转让事宜取得慈溪世贸置业有限公司（以下简称世贸公司）确认，但从2015年10月到2016年7月，上诉人不但没有得到任何确认材料，还被告知文化商务区管委会暂时不同意涉案房屋过户。上诉人在2016年7月22日通过催告、8月2日通过起诉的方式，两次向二被上诉人通知撤销效力待定的房屋转让协议，但一审判决对此未作认定。本案当事人在2015年10月12日、2016年7月2日、2016年7月5日先后三次签订房屋转让协议时，该房屋的产权人是案外人世贸公司，协议也多次明确房屋转让需取得世贸公司的确认。2016年7月22日，上诉人也为此特地向二被上诉人催告明确：若七日内未受到房屋登记产权人世贸公司的确认，上诉人将解除（撤销）与二被上诉人签订的《房屋转让折抵欠款协议》及《绝卖房契》。该逾期追认就撤销合同的意思表示是明确具体的，在逾期条件成就后，该催告函就具有了撤销合同的法律效力。此后上诉人未能在催告期内收到产权人世贸公司的确认，又于2016年8月2日向一审法院起诉，明确要求确认上述房屋转让协议无效，要求被上诉人归还借款。一审中，上诉人对上述事实均提交了证据证明。2.二被上诉人在以其本人名义签订房屋转让协议时，因其并非该房屋的所有权人而不具备处分房屋的权利，其无权处分的行为不是依法作出的，故该合同并不是自成立时生效，需要经过权利的追认或在处分人取得处分权后才能生效，否则该合同是不生效的。在2016年8月9日王天鹏取得房屋所有权之前，涉案的三份房屋转让协议是处于效力待定状态，而不是如一审判决认为的合同自成立时生效。3.在涉案转让协议成立后、生效前，双方均未有实际的履行行为，此时，上诉人通知二被上诉人撤销转让协议，该自治行为不违反法律规定，应产生相应的法律后果。故涉案合同撤销后应自始没有约束力，二被上诉人不但无权主张购房款，反而应积极偿还上诉人的借款。4.退一步讲，若法院审理认为合同有效，因被上诉人已明确表示房屋不能办理过户手续，则合同已符合法定解除的情形，上诉人有权主张解除。位于慈溪市文化商务区的友谊商厦是世贸公司在商务区开发建设时，由若干股东自筹资金开发建成的商务办公楼，当时政府为招商引资曾对入驻企业用地等方面有较大的政策优惠，同时也明确开发商务楼宇原则上以企业自用为主，符合条件的允许部分转让。王天鹏原是世贸公司的股东，故声称涉案房屋系其在友谊商厦的房屋股权，有权转让，但在2016年7月实际办理过户手续时，却因文化商务区管委会不同意盖章而无法过户。该情况在2016年7月5日的房屋转让协议中已经载明。房产过户是房屋买卖合同中的主要债务，在被上诉人明确表示不能履行的情况下，上诉人可依合同法第94条之规定解除，合同解除后，尚未支付的购房款终止履行，已经折抵的债权应恢复原状。5.本案若房屋买卖合同成立有效需继续履行，则上诉人应交付购房款，而被上诉人应交付房屋并办理过户登记。虽然转让协议对103.60万债权折抵首付款和59.90万元余款支付进行了约定，但对房屋交付这一重要环节没有任何表述。在上诉人已用103.60万元债权折抵约六成购房款，且交付房屋与支付余款没有约定先后履行顺序的情况下，双方就应当同时履行。债权折抵首付款至今已近2年，但被上诉人从未有过交付房屋的意思表示，故上诉人可依法主张同时抗辩权，在房屋交付前拒付购房余款。6.本案的房屋买卖建立在以物抵债的基础之上，早在2015年10月12日，双方就结算借款本金加利息共计103.60万元折抵房屋首付款，当天在协议签字后就约定双方借贷关系结束。但直到近2年之后的今天，王天鹏也未交付房屋。王天鹏一方面无息占用着103.60万元首付款，无偿占有使用转让房屋近2年，另一方面还就剩余的50万元购房款主张逾期利息，显失公平且缺乏依据。况且，因没有交付房屋，上诉人依法有权拒付余款，逾期付款不能成立，支付逾期利息更没有依据。7.本案中王达炎在借贷关系中是债务人，在房屋买卖关系中是产权人王天鹏的代理人，无论如何都无权收取上诉人的款项，一审判决上诉人向王达炎支付购房款系主体错误。8.本案一审案由是房屋买卖合同纠纷，根据民诉法第33条第一款的规定，因不动产纠纷提起的诉讼应由不动产所在地人民法院管辖，且本案又是政策性房屋买卖合同纠纷，应由房屋坐落地慈溪市人民法院管辖，一审法院对本案的管辖违反了法定专属管辖的规定，判决应属无效。
王天鹏、王达炎答辩称：1.本案中所涉及的协议合法成立、有效，并未解除或撤销。上诉人的催告函是要求被上诉人提供股权房产确认书，若不提供则要求解除《房屋转让折抵欠款协议书》和《绝卖房契》。可见上诉人本身也是认可涉案合同已有效成立，只是想行使解除权而非撤销权。那么被上诉人已经提交了确认书，解除条件并不成就，而且上诉人不存在任何行使撤销权的情形。上诉人混淆了撤销与解除这两个法律概念。2.王天鹏在涉案三份协议签订之前就已经取得了涉案房屋的处分权，其对王达炎所签订的《房屋转让折抵欠款协议书》和《绝卖房契》在事后都予以追认，且涉案房屋可对外转让。在整个合同履行过程中，二被上诉人都是积极予以配合，房屋尚未交付，是因为上诉人迟迟未履行交付款项的义务，而且在交款后又将款项取回，存在主观恶意。根据协议的约定，上诉人有支付50万元购房款的义务在先，因其未按约交付款项，根据合同法第67条基于先履行抗辩权，作为后履行一方的被上诉人有权拒绝履行交付不动产的义务。3.本案未违反法律规定专属管辖。根据民事诉讼法司法解释的规定，适用专属管辖的不动产纠纷限定在因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的无权纠纷。除此以外的其他不动产物权纠纷，不适用专属管辖。虽然本案涉及不动产，但仅仅是物权转让原因关系方面的纠纷，是债权纠纷，不适用专属管辖，故一审法院没有违反法律规定。请求驳回上诉，维持原判。
天鹏、王达炎向一审法院起诉，请求判令即时支付购房款599000元，赔偿损失214835.39元（其中利息损失暂算至2016年10月11日止），合计为813835.39元，并要求支付利息至实际履行之日止。
一审法院认定事实：2013年2月28日，慈溪市周巷埋沟桥菜场经营服务有限公司出具借条一份（经手人处有王天鹏、王达炎签字），载明：今由慈溪市周巷埋沟桥菜场经营服务有限公司因业务发展需要向宁波驰洲电子有限公司周继雷借人民币壹佰万元整，借期壹年，月息一分五厘，按季付息。2015年3月9日，王天鹏、王达炎出具借条一份，载明：本人借到周元元人民币壹佰万元整，借期由2013年2月至2016年6月止，付息半年一次，约定月息一分五厘，第一次付息时间为2015年8月30日，到时本息两清（2015年2月前已付息）。2015年10月12日，王天鹏、王达炎（甲方）与周元元（乙方）签订《房屋抵押欠款转让协议》一份，约定：“甲方通过周继来向乙方借款壹佰万元，现决定将慈溪世茂置业有限公司中王天鹏持有的产权房慈溪友谊商厦第十九层的19-5室和地下室车位二个转让给乙方，面积为286.99㎡，转让价5000元/平方米，计人民币1435000元，地下室车位每个100000元，计200000元，合计人民币1635000元。协议正式达成之后，乙方先打500000元给慈溪世茂置业有限公司后，甲方将19-5室的初始房产证交给乙方，余款待房产证正式过户后一次性结清。该房屋的税费由乙方承担。甲方欠乙方的本金加利息共计1036000元作为乙方的首付款。本协议双方签字后即生效等。”2016年7月2日，王天鹏、王达炎与周元元、周新彦（落款处签名为周元元所签）签订《绝卖房契》一份，约定：绝卖人自愿将涉案房屋绝卖与周新彦为业，经双方议定总房价为壹佰陆拾叁万伍千元整，自成契之前受主已付壹佰零叁万陆千元（用债权折抵），余款于本契约经王天鹏、王达炎、周新彦双方签字并由世茂公司加以确认后再付伍拾万元等内容。2016年7月5日，王天鹏、王达炎（系父子，甲方）与周元元、周新彦（系父子，乙方）签订《房屋转让折抵欠款协议》（协议落款处乙方周新彦签名为周元元所签）一份，约定：“甲方王达炎通过周继雷向乙方借款壹佰万元整，现决定将慈溪世茂置业有限公司中王天鹏所持有的股权房产（慈溪友谊商厦第十九层的19-5室共计286平方米和地下车位2个）转让给乙方。房屋议价为人民币1435000元，地下车位每个100000元，合计人民币1635000元，乙方已付给甲方1036000元作为首付款（用债权折抵），余款599000元按双方约定乙方已付给慈溪市耕民法律服务所。由于甲方在办理过户手续时碰到文化商务区管委暂时不同意盖章过户之问题，现经双方商议，甲方与乙方签订股权房产买卖合同，并由慈溪世茂置业予以确认：慈溪世茂置业中王天鹏的股权房产第19层19-5共计286平方和2只地下车位同意卖给周新彦所有，房屋买卖契约另成，待会盖章同意过户后即办理过户后续，到时王天鹏应负责配合办理过户手续。买卖合同签订并经世茂置业有限公司确认后，甲方可以取得500000元余款，尚余99000元继续存放在耕民所。待房产证过户完成后再取99000元……”。2016年6月14日，周元元将600000元款项汇入慈溪市耕民法律服务所。2016年7月12日，周元元将此笔款项从慈溪市耕民法律服务所取回。另，涉案位于慈溪市白沙路街道友谊商厦〈19-5〉室的房屋以及慈溪市〉两个车位原登记在世茂公司名下。2016年8月9日变更登记至王天鹏、王达炎王天鹏名下。
一审法院认为：本案争议焦点在于，王达炎、王天鹏与周元元之间先后签订的三份合同是否有效？
一、王天鹏、王达炎与周元元于2015年10月12日签订的《房屋抵押欠款转让协议》的效力。周元元认为该份协议书签订的时候涉案房屋的产权人并非王天鹏、王达炎，且因当时借款没有到期，所以属于流押条款，应属无效。王天鹏、王达炎认为现房屋已经登记在王天鹏名下，且王天鹏事后已经追认，故该协议应当有效。一审法院认为，法律禁止债权人在债务履行期届满前与债务人约定不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。但本案中虽然签订该协议时债务履行期限未到期，但在签订该协议之时债权数额已经确定，双方合意以该确定的债权数额作为房屋的首付款以消灭债权债务关系，并不满足上述法律禁止的情形。且在该协议签订之后，涉案房屋已从原所有权人世茂公司转移登记至王天鹏名下，王天鹏亦在后续协议中签字认可对转让房屋所有权的事项予以追认，故该协议应属有效。
二、2016年7月2日的《绝卖协议》。周元元认为该协议受让方周新彦的签字系周元元所签，周新彦从未在协议上签字，也没有参与协议签订过程，且协议也明确有“经王天鹏、王达炎、周新彦签字并由慈溪世茂置业有限公司加以确认”条件存在，后因所附条件并未成就故协议并未生效。周新彦认为协议上的签字并非自己所签，故与自己无关。王天鹏、王达炎认为该协议应属有效。一审法院认为，行为人没有代理权以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。而协议中也并未约定协议生效的条件，故该协议应属有效。但因周元元并无周新彦的授权，因此绝卖协议对周新彦不发生效力，由周元元承担责任。
三、2016年7月5日的《房屋转让折抵欠款协议》。周元元认为该协议只是一个框架协议，需要另行签订股权转让协议和房屋买卖契约，且后续并未实际履行。周新彦认为协议上自己的签字并非本人所签。王天鹏、王达炎认为协议是双方真实意思表示，并不是框架协议，之后王天鹏、王达炎也积极履行协议内容，故该协议合法有效。一审法院认为，在该协议中双方就买卖的房屋、转让价格、款项支付均进行了约定，并非一个框架协议。且周元元辩称双方需要另行签订股权房产买卖合同，因该份协议所涉内容即为王天鹏所持有的股权房产的买卖，故对周元元的辩称意见不予采纳。该协议中周新彦签名为周元元代签，但周元元并未取得周新彦的委托，且周新彦事后并未予以追认，故该协议对周新彦不发生效力，而由周元元承担责任。
依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同；当事人协商一致的，可以变更合同。根据王天鹏、王达炎与周元元最后签订的《房屋转让折抵欠款协议》的约定：双方的买卖合同签订并经世茂置业有限公司确认后，甲方可以取得500000元余款，待房产证过户完成后再取99000元。可见，双方对于款项如何支付约定了相应的条件，所附条件成就是王天鹏、王达炎方可以主张房款的前提。首先，对于“双方的买卖合同签订”这一条件，因王达炎、周元元之间先后签订有三份合法有效的协议，周元元并无证据证明双方约定的这一条件所要求的买卖合同系三份合同之外的其他合同，故一审法院认为“双方的买卖合同签订”这一条件已经成就。其次，对于“买卖合同经世茂置业有限公司确认”这一条件，虽然王天鹏、王达炎方提交的《房屋产权确认书》落款日期在该协议之前，但从本案事实来看，涉案房屋原登记在世茂公司名下，2016年8月9日变更登记至王天鹏名下，可见该公司已经以实际行动表明其同意将涉案房屋进行转卖，故该条件同样已经成就。综上，一审法院认为周元元理应支付合同约定的500000元对价。因余款99000元双方约定待房产证过户完成后由王天鹏、王达炎领取，现房产尚未过户完成，故对王天鹏、王达炎要求支付该部分款项的诉讼请求不予支持。另，王天鹏、王达炎主张周元元赔偿损失214835.39元。对因将产权证办理到王天鹏名下而产生的税费部分，一审法院认为，出卖人将他人名下的房屋进行出售，理应保证自身对该房屋有处分权。在合同履行过程中出卖人将房屋过户登记至自身名下系出卖人应承担的义务，且双方之间签订合同并未就该部分过户税费的承担作出约定，故对王天鹏、王达炎的该部分诉讼请求不予支持。对迟延支付款项部分的利息损失，因王天鹏、王达炎并未提交足够证据证明案外人世茂公司何时对涉案房屋的买卖进行同意确认，但涉案房屋在2016年8月9日从该公司名下过户登记至王天鹏名下，故一审法院认为在2016年8月9日周元元的付款义务才成就，但周元元并未按约支付相应款项，故对于2016年8月10日开始的利息予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第四十八条、第七十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，作出判决：一、周元元支付王天鹏、王达炎购房款500000元，并支付自2016年8月10日始至实际付款之日止以500000元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算的逾期付款利息；二、驳回王天鹏、王达炎的其他诉讼请求。上述款项限于判决发生法律效力后十日内履行。案件受理费11938元，由王天鹏、王达炎负担3138元，周元元负担8800元。
二审期间，上诉人周元元向本院提交了下列证据：1.民事诉状、诉讼费缴纳通知书、传票、民事裁定书各一份，拟证明上诉人于2016年8月2日另案起诉要求确认涉案房屋转让协议无效，进一步证明上诉人已将效力待定的合同撤销的事实；2.“关于印发慈溪市文化商务区总部经济区块开发建设若干政策的通知”、“关于鼓励文化商务区总部经济发展的政策意见”、“关于鼓励文化商务区总部经济发展的补充政策意见”各一份（均为复印件），拟证明涉案房屋所在商厦是在文化商务区招商引资政策下开发建设，属于政策性房屋，该商厦房屋的转让收到政府部门的限制，协议即使有效，也不能实现合同目的，同时涉及专属管辖；3.“选取鉴定机构通知书”、“增值税发票”各一份，拟证明王天鹏、王达炎没有如实陈述签字情况，鉴定最终没有进行，但周元元已为此支付费用500元；4.照片4张，拟证明涉案房屋实际由被上诉人控制，并且现在实际已在装修，表明对方无交付房屋的诚意。经质证，被上诉人王达炎、王天鹏对第1、2组证据的真实性均无异议，但对关联性和证明内容有异议；对第3组证据的真实性无异议，对鉴定费用不是很清楚，且鉴定过错不在王天鹏、王达炎，不应承担费用；对第4组证据的真实性有异议，不能确定为涉案房屋，而且即使确实在装修，也不影响房屋的交付。
被上诉人王达炎、王天鹏向本院提交了“慈溪友谊商厦房屋分配方案”、“慈溪世贸大厦楼层及车位分配详细表”、“协议”各一份（均为复印件），拟证明王天鹏在协议签订前已取得涉案房屋的处置权，且该房屋系可对外转让的事实。经质证，上诉人周元元对证据的真实性、合法性、关联性均有异议，称因未提供原件，真实性无法核实，且内部决议的效力都是对内的，房屋产权是登记在世贸公司名下，二被上诉人均无权处分。
本院经审查认为，上述证据与本案双方“付款条件是否成就”这一争议焦点缺乏必要的关联性，故均不予采信。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二十八条的规定，民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷，而本案为应否支付购房款的债权纠纷，不属于该条规定的专属管辖情形。由于双方协议中对履行地点没有约定，作为接受货币一方所在地的余姚法院对本案有管辖权。
王达炎、王天鹏主张50万元购房款的依据，是其与周元元于2016年7月5日签订的“房屋转让折抵欠款协议”，但该协议中明确约定，“买卖合同签订并经世贸置业有限公司确认后，甲方可以取得50万余款”，即王达炎、王天鹏取得该50万元需满足“买卖合同签订”及“经世贸置业有限公司确认”两个条件，则本案二审的争议焦点为，支付购房款500000元的上述两个条件是否成就。首先，双方尚未另行签订房屋买卖合同。从协议的文义表述来看，因协议中已明确约定“甲方与乙方签订股权房产买卖合同……房屋买卖契约另成”，则此前王达炎、王天鹏与周元元先后签订的“房屋抵押欠款转让协议”、“绝卖协议”及此份“房屋转让折抵欠款协议”显然并非上述付款条件中所指“买卖合同”，否则无须约定“房屋买卖契约另成”。其次，“经世贸置业有限公司确认”这一条件亦未成就。从时间上看，王达炎、王天鹏提供的“房屋产权确认书”落款为2016年6月6日，出具时间在前而“房屋转让折抵欠款协议”签订在后，如该确认书即为上述付款条件中所指的“确认”，则显然无须再作约定。而从内容来看，双方在“房屋转让折抵欠款协议”明确约定了需经确认的内容，即“慈溪世贸置业中王天鹏的股权房产第19层19-5共计286平方和2只地下车库同意卖给周新彦所有”，但前述确认书并未载明上述内容，仅写明涉案房屋属股东王天鹏所有、在房产办证及转让过程中会给予配合等。由于双方当事人约定为“股权房产买卖”，确认书文字的不同有可能导致法律性质上有本质区别。而世贸公司将涉案房产转移登记在王天鹏名下这一行为本身，显然并不能等同于其确认同意出卖给周新彦，一审法院将二者等同确有不当。最后，按照王达炎、王天鹏的主张，则其在2016年7月5日签订“房屋转让折抵欠款协议”时即已经具备取得购房款500000元的条件，而当时周元元也已将款项付给双方商定的中间人慈溪市耕民法律服务所，但自2016年7月5日至2016年7月12日周元元将款项取回，时间长达一周，王达炎、王天鹏却一直未领取该款项，庭审中也未对此作出合理解释。因此，综合考量以上几个方面，本院认为，因双方约定的支付条件尚未成就，王达炎、王天鹏要求周元元支付购房款500000元及相应逾期利息的请求缺乏依据，不应支持。
综上所述，周元元的上诉请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销浙江省余姚市人民法院（2016）浙0281民初11577号民事判决。
二、驳回王天鹏、王达炎的诉讼请求。
一审案件受理费11938元、鉴定费500元，二审案件受理费8800元，均由王天鹏、王达炎负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 赵 晖
审 判 员 樊瑞娟
代理审判员 龚 静
二〇一七年十一月一日
书 记 员 吴佳易