大连市金州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金民初字第04285号
原告：中国农业银行股份有限公司大连金州支行。住所地：辽宁省大连市金州区。
负责人：郭乐，系该行行长。
委托代理人：王占骜，系辽宁竞业律师事务所律师。
被告：刘明志，男，1987年12月16日生，汉族，无职业，住辽宁省大连市旅顺口区。
被告：大连泰锋房屋开发有限公司。住所地：大连普湾新区三十里堡街道。
法定代表人：韩向军，系该公司总经理。
委托代理人：张友亮，男，1978年6月30日生，汉族，系该公司职员，住辽宁省普兰店市。
原告中国农业银行股份有限公司大连金州支行诉被告刘明志、大连泰锋房屋开发有限公司（以下简称泰锋公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员黄爱华独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王占骜和被告刘明志、被告泰锋公司的委托代理人张友亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2008年9月2日，原告与被告泰锋公司签订《一手房贷款业务银企合作协议》，约定：原告同意对购买被告泰锋公司开发的项目的自然人提供购房贷款。被告泰锋公司为购房人因购买本项目项下房屋而依借款合同所产生的债务提供连带保证责任。2008年10月9日，原告与二被告签订《个人购房担保借款合同》，约定：借款人刘明志向原告借款20万元，用于购买三十里堡街道西山后村泰锋俪景城*幢*单元*层*号房产，借款期限自2008年10月9日起至2038年10月9日止，共360个月。借款利率为浮动利率，即在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率7.47%的基础上下浮15%，执行年利率6.3495%。借款进入利率浮动期后，遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，则应自调整后的次年1月1日起，贷款人按调整后相应期限档次的基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行年利率。还款方式为等额本息还款法。借款人逾期还款的，从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮30%计收罚息。借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权提前收回已发放的借款。本合同项下的担保方式为“阶段性保证担保+抵押”，被告泰锋公司作为保证人，对借款人的债务承担连带保证责任，保证期限自本合同签订之日起至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止。保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。借款人同意以案涉房产设定抵押担保，担保范围与保证人保证范围一致。2008年10月14日，原告与被告刘明志就案涉房产申请并办理了抵押权预告登记。原告于2008年10月16日发放了全部贷款，被告刘明志却逾期还款，并已经超过90日，经原告多次催缴，但被告仍未能偿还借款。现诉至法院，要求：1、被告刘明志偿还原告借款本金178736.15元，利息3128.44元（截至2015年11月10日），合计181864.59元。2、被告刘明志按照合同约定偿还自2015年11月11日至还清欠款之日止的利息及罚息。3、请求判令被告大连泰锋房屋开发有限公司对上述债务承担连带偿还责任。4、请求确认原告的抵押权合法有效，原告对金州区三十里堡街道西山后村泰锋俪景城*幢*单元*层*号房产享有优先受偿权。5、本案全部诉讼费用及实现债权的费用由二被告承担。
被告刘明志辩称，不同意原告的诉讼请求。2008年我购买此房屋，但是在2009年7、8月份的时候我就将该房屋退了，在这之前银行贷款是我偿还的，首付支付6万元左右。
被告泰锋公司辩称，同意原告的诉讼请求。
经审理查明，2008年9月2日，原告与被告大连泰锋房地产开发有限公司签订《一手房贷款业务银企合作合同》，约定：原告同意对购买泰锋公司开发的项目的自然人提供购房贷款。泰锋公司为购房人因购买本项目项下房屋而依借款合同所产生的债务提供连带保证责任。
2008年10月9日，原告（原为中国农业银行大连金州支行）作为贷款人与被告刘明志（借款人）、被告泰锋公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》，约定被告刘明志为购买位于金州区三十里堡街道西山后村泰锋俪景城*幢*单元*层*号房房产向原告借款200000元，借款期限自2008年10月9日起至2038年10月9日止。担保方式为“阶段性保证担保+抵押”，被告泰锋公司作为保证人，对借款人的债务承担连带保证责任，保证期限自本合同签订之日起至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止。保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。借款人同意以案涉房产设定抵押担保，担保范围与保证人保证范围一致。合同约定借款利率为浮动利率，即在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率7.47%的基础上下浮15%，执行年利率6.3495%。借款进入利率浮动期后，遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，则应自调整后的次年1月1日起，贷款人按调整后相应期限档次的基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行年利率；借款人逾期还款的，从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮30%计收罚息。还款方式为按月等额本息还款法。该合同还约定借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权提前收回已发放的借款。
2008年10月16日，原告向被告发放借款200000元。截至2015年11月10日，被告刘明志未足额偿还借款本息已超过90天，尚欠本金余额为金178736.15元，利息3128.44元。
2008年10月14日，被告刘明志以其所购买的坐落于金州区三十里堡街道西山后村泰锋俪景城*幢*单元*层*号房产向原告提供抵押担保并办理了抵押预告登记。案涉房屋所有权至今未转移至被告刘明志名下，亦未办理正式的抵押登记手续。
本院所确认的上述事实，有原告提供的《一手房贷款业务银企合作合同》、《个人购房担保借款合同》、房地产抵押申请审批书及房地产抵押清单、个人借款凭证、贷款合约基本信息、还款台账等以及庭审笔录在案为凭，这些材料已经当庭质证和本院的审查，可以采信。
本院认为，依法成立的合同具有法律约束力，双方均应遵照履行。本案原告与被告刘明志签订的《个人购房担保借款合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的效力性强制规定，为有效合同。合同签订后，原告依约为被告刘明志发放了贷款，被告刘明志应依约及时偿还，拖欠不还违背了民事活动应遵循的诚实信用原则，应承担相应的民事责任。由于双方在合同中对原告有权提前收回已发放的借款的情形进行了约定，现被告刘明志的违约行为致该约定的条件成就，原告有权宣布已经发放的贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部借款。关于被告刘明志提出的已退房不同意还款的意见，因合同具有相对性，本案系借款合同纠纷，被告刘明志系借款人则负有还款的义务，而其退房并未与原告解除借款合同关系，故对于被告刘明志的辩解意见，本院不予采信，原告要求被告刘明志还款合理合法。被告刘明志应及时偿还剩余的借款本金178736.15元，截至2015年11月10日的利息3128.44元，并按照合同的约定偿还自2015年11月11日起至本判决确定的给付之日的利息。为保证借款合同的履行，双方在借款合同中约定的担保方式为“阶段性保证担保+抵押”，被告泰锋公司作为保证人，应当对借款人“自本合同签订之日起至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止”的债务承担连带保证责任。案涉房屋所有权至今未转移至被告刘明志名下，亦未办理正式的抵押登记手续，按照合同的约定，案涉担保方式仍处于保证阶段，现原告要求被告泰锋公司承担连带偿还责任的诉求于法有据，本院予以支持。预购商品房抵押权预告登记不能等同于抵押权登记，鉴于案涉房屋所有权至今未转移至被告刘明志名下，亦未办理抵押权登记手续，原告要求对被告刘明志的案涉房屋享有优先受偿权，没有法律依据，故对原告此项诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条、第四十六条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十九条第一款、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条之规定，判决如下：
（一）被告刘明志于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司大连金州支行贷款本金178736.15元及利息（利息的计算方式：截至2015年11月10日的利息3128.44元；自2015年11月11日至本判决确定的给付之日的利息按双方签订的《个人购房担保借款合同》约定的计算方式计算）；
（二）被告大连泰锋房屋开发有限公司对上述债务在借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日前承担连带清偿责任；
（三）驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1970元、保全费1430元，合计3400元（原告已预交），由被告刘明志、大连泰锋房屋开发有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院；并于上诉期满后七日内，向本院交纳上诉案件受理费，逾期则按放弃上诉处理。
审判员 黄爱华
二〇一六十一月八日
书记员 吕悦宁