广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终13532号
上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市骏合展览策划有限公司，住所地广东省广州市天河区。
法定代表人：庄泽勇，职务总经理。
委托诉讼代理人：熊军培，广东广开律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：李慧玲，女，汉族，住河南省开封市顺河回族区。
委托诉讼代理人：范国强，系李慧玲的丈夫。
上诉人广州市骏合展览策划有限公司（以下简称骏合公司）、李慧玲因租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初16688号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。骏合公司的委托诉讼代理人熊军培、李慧玲的委托诉讼代理人范国强到庭参加诉讼。现已审理终结。
骏合公司上诉请求：1、改判一审判决第一项为判决李慧玲向骏合公司支付2016年5月1日至2017年3月1日的租金147660元；2、改判一审判决第二项为判决李慧玲向骏合公司支付违约金121226.1元（违约金以欠缴金额为本金，按日加收所欠缴金额的0.5%，从最后缴费日次日起计算至付清之日止，暂计至2017年3月30日为121226.1元）；3、本案所有诉讼费用由李慧玲承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。一审判决认定李慧玲向骏合公司支付2016年5月1日至2016年8月31日租金56580元，一审法院认定的该租金计算期间错误。骏合公司的诉讼请求是要求李慧玲支付2016年5月1日至返回商铺之日止的租金，而李慧玲实际返还商铺之日为2017年3月1日，即李慧玲所欠骏合公司的租金应计至2017年3月1日止。二、一审判决适用法律错误。双方签订的《广州马会家居租赁合同》明确约定：乙方逾期缴纳租金、管理费、水电费及其他应缴纳之费用的，甲方有权要求乙方支付逾期缴费违约金，逾期缴费违约金从最后缴费日次日起，按日加收所欠缴金额的0.5%计算，逾期缴费违约金的支付不排斥其他违约金及违约处罚条款的执行。上述租赁合同是双方的真实意思表示，双方均应履行，但一审法院无视双方的约定，显然是适用法律错误，应依法予以改判。另答辩不同意李慧玲的上诉请求。二审庭审中，骏合公司表示其上诉请求第2项的违约金标准同意调整至按银行同期贷款利率的四倍计算。
李慧玲上诉请求：1、依法改判一审判决第一、二项或发回重审；2、本案一二审诉讼费用由骏合公司承担。事实和理由：一审判决适用法律错误。李慧玲被要求按照格式合同签约并续约，骏合公司在签约时并未如实告知租赁铺面是临时商铺，诱骗李慧玲将原一年一续的合同一直从2015年续到2019年。李慧玲在不知实情的情况下加大投资力度，并按照国家规定注册公司，由员工及代理公司办理注册手续，将铺面作为营业执照注册地址，后来在工商办理相关业务时被告知是临时商铺，需要每半年重新续办营业执照，并且每次要骏合公司出面协调开证明办理，此给李慧玲造成很大困扰，并导致后来因营业执照过期而不能网上办理相关年报业务，被工商处罚5000元。骏合公司违反法律、行政法规，故意隐瞒临时商铺事实，诱骗胁迫李慧玲将临时商铺的租赁变成长达4年的租赁，违反《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，合同为无效。同时，该合同是骏合公司指定的格式合同，满是霸王条款，违背了相关法律规定，属显失公平的合同，也是不受法律保护的无效合同。另答辩不同意骏合公司的上诉请求。
骏合公司向一审法院起诉请求判令：1、李慧玲向骏合公司支付2016年5月1日至2016年8月31日的租金共56580元（2016年5月至2016年7月按每月13800元的标准，2016年8月开始按每月15180元的标准）；2、李慧玲向骏合公司支付违约金（违约金以欠缴金额为本金，按每日加收所欠缴金额的0.5%，从最后缴费日次日起计至付清之日止）；3、李慧玲承担本案的全部诉讼费用。李慧玲反诉请求判令：1、解除骏合公司、李慧玲就X商铺签订的租赁合同；2、骏合公司退还履约保证金27600元；3、骏合公司赔偿投资损失5万元；4、骏合公司打开商铺的门锁，允许李慧玲清点、搬走物品并撤场，商铺丢失物品及损失由出租方及物业公司共同赔偿，具体以清点后物品损失为准；5、反诉费由骏合公司承担。
一审法院认定事实：骏合公司（出租方/甲方）与李慧玲（承租方/乙方）于2015年7月15日签订《广州马会家居租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定：甲方将坐落于广州市天河区黄埔大道西668号广州赛马场广州马会家居编号为X的铺位（以下简称涉案商铺）出租给乙方经营使用，在本合同约定的用途、期限内，乙方对该铺位享有本合同约定的完全的使用权；租赁面积按乙方承租铺位的套内面积加公摊面积计算，甲方出租该铺位的租赁面积为138平方米；乙方承租该铺位的用途为商铺，仅限于经营广州上彩装饰设计有限公司；甲方出租该铺位的租赁期限自2015年8月1日起至2019年12月31日止；2015年8月1日至2016年7月31日月租金为13800元；2016年8月1日至2017年7月31日月租金为15180元；租金实行按月计算，按月收取，先付后用的原则，乙方的最后缴费日为每月的5日（遇国家法定节假日顺延），乙方应当于最后缴费日前，主动到甲方财务部门（或通过银行划账）交付当月租金，否则视为逾期缴费；（第七条履约保证）乙方在签订本合同时，应向甲方一次性交纳履约保证金合计27600元，其中20000元在乙方退场时自动转化为产品质量保证金；乙方如有违约行为，甲方有权没收乙方已缴纳的履约保证金，没收履约保证金不抵扣乙方所欠的租金、管理费等一切费用及违约金；（第八条违约责任）1.一般违约责任，乙方有以下情形属于乙方一般违约，甲方有权即时通知物业公司拒绝乙方搬离承租商铺内的任何物品；乙方逾期缴交租金、管理费、水电费及其他应缴之费用的，甲方有权要求乙方支付逾期缴费违约金，逾期缴费违约金从最后缴费日次日起，按日加收所欠缴金额的0.5%计算，逾期缴费违约金的支付不排斥其他违约金及违约处罚条款的执行；乙方违反物业管理公司规定或逾期20日未缴清租金等费用的，甲方有权要求其所指定的物业管理公司采取停止向商铺供应电、水、中央空调、电话线及商场其他设施，甲方有权拆除该商铺招牌、广告等并有权对该商铺进行围闭和加锁封铺等；2.重大违约责任，乙方逾期缴纳租金、管理费达30日以上（无论是否已获甲方的正式通知催缴）属乙方重大违约，甲方有权书面通知乙方解除本合同，无偿收回承租商铺，没收履约保证金，拍卖或变卖乙方承租商铺内的所有物品优先抵偿甲方的损失，并向乙方追究其他违约责任；租赁关系终止（不管何种原因终止）完成撤场手续（清理铺位所有物品、拆除招牌装饰等）前的租金管理费等损失由乙方承担，如乙方未在甲方通知三日内完成撤场手续或拖延交付铺位的（包括因甲方行使留置权致乙方无法搬离的情形），乙方应每日按上月租金10%标准向甲方支付占用费及赔偿甲方因此受到的损失（包括但不限于租金、管理费、清场费等损失），逾期超过l0日的，则作乙方放弃权利处理，届时甲方（或甲方授权的代理人）有权委派人员将商铺内乙方的财产与物品予以处理，并无需给予乙方任何赔偿或补偿；（第十二条其他）任何一方给予对方的通知、请求、要求等必须用书面形式并签名或盖章并按本合同之地址或送达方式送达方为有效；乙方地址为广州市阅江中路688号保利国际广场北塔11楼等。上述合同签订后，李慧玲向骏合公司支付涉案商铺履约保证金。
关于合同的履行问题。骏合公司与李慧玲确认李慧玲自2016年5月1日起没有支付涉案商铺租金。骏合公司称李慧玲未依约交纳租金构成违约，李慧玲无权要求解除合同，也无权要求骏合公司返还履约保证金27600元及赔偿损失。李慧玲称其对租金及违约金存有异议；对此提出如下抗辩：1、租赁2138、X的铺位并续约后，骏合公司在未告知李慧玲的情况下，将一、二楼的上下铺位出租给同一家公司，该公司将一、二楼的上下铺位打通，导致整个结构改变并改变整个经营市场，在涉案商铺旁边的通道放置垃圾桶，旁边的商铺也没有出租，严重影响李慧玲的经营等问题；2、李慧玲被要求按照格式合同签约并续约，骏合公司一个月左右才盖完章交给李慧玲，在签约时未告知李慧玲租赁铺面是临时商铺，该行为是显失公平，显失公平的合同在法律上是站不住脚也是不受法律保护的无效合同；3、李慧玲于2016年4月份与骏合公司当面及电话沟通要求依法解除合同，并按照骏合公司的指引于2016年5月份向骏合公司提交撤场书面申请，但一直未得到骏合公司的正面回应，而是从6月份开始停电，7月份锁门，不允许李慧玲从商铺里带出任何物品；4、骏合公司指定的物业管理公司，在服务商户方面存在严重过失和不作为等。李慧玲对此提交以下证据：1、照片14份（其中照片4、12、13为打印件，照片1拟证明涉案商铺签合同时的环境、照片2、3显示涉案商铺的装修情况，照片7、10拟证明2138号商铺门被锁，物业公司剪掉锁并重新上锁，照片6、8、9、11-14拟证明涉案商铺2016年6、7月份现场情况等）；2、网络打印件及营业执照复印件。骏合公司对照片1、2、5真实性无异议，关联性不予确认，照片3、4、6、12、13真实性不确认，照片7-11、14真实性、关联性均不确认；对网络打印件真实性、关联性、合法性均不确认；营业执照真实性无异议，关联性不确认。骏合公司称其没有改变商场的环境与结构且上述证据不能证明李慧玲所述内容。
关于涉案商铺交接问题。骏合公司和李慧玲对于涉案商铺起租的交接情况未提交任何书面交接证据。骏合公司称其于2017年3月1日将涉案商铺收回，租赁合同于同日解除。对此提交情况说明及商铺交接清单（木司令茶几一件、茶道茶几一件、博古架一件、木椅子8件、大理石样板78件、墙纸17件、画框48件），该情况说明记载李慧玲2017年3月1日将涉案商铺交付给骏合公司（交付商铺钥匙两把），李慧玲清点并搬走涉案商铺内物品，双方间的租赁合同于2017年3月1日解除；李慧玲对商铺交接清单真实性、合法性、关联性无异议，对情况说明的真实性、合法性、关联性不予确认，李慧玲称其于2017年3月1日将涉案商铺的钥匙交付给骏合公司，取回涉案商铺内剩余物品，但仍有部分物品丢失，双方的合同是不合法的所以不存在解除合同的问题。
骏合公司为证明其向李慧玲催缴租金及违约金，向一审法院提交以下证据：《催款函》四份（日期分别为2016年5月15日、2016年6月15日、2016年7月15日及2016年8月15日，该函记载逾期未付清所欠缴费用及相应违约金，骏合公司有权提前终止租赁及物业合同，停止商铺供电，无条件收回商铺及没收履约保证金），《关于租金管理费等费用的再次催款函》四份（日期分别为2016年5月25日、2016年6月25日、2016年7月25日、2016年8月25日，该函记载在2016年8月29日前足额支付2016年5月8日至2016年8月25日拖欠租金56580元、管理费26496元、电费1204.96元、网络费200元、违约金27561.79元合计112242.75元，否则骏合公司有权根据合同约定解除《租赁合同》及《物业管理合同》，收回商铺并没收履约保证金等），《关于广州马会家居X号商铺租金等费用的再次催缴函》三份（日期分别为2016年12月25日、2017年1月15日及2017年2月15日，该函记载逾期未缴清所欠费用，骏合公司有权没收履约保证金以弥补因李慧玲单方违约行为而导致的损失等），《收费通知单》（该通知单记载铺号为X，签约人李慧玲，租金2016年5月至2016年9月合计70380元，违约金合计18390.5元等）及上述文件按照租赁合同中李慧玲通讯地址邮寄的投递证明。李慧玲对上述证据的真实性无异议，但关联性不确认，李慧玲称不确认催款函内容真实性，涉案商铺于2016年6月1日起已锁门，根本不会产生相关费用。
另，2016年9月20日，骏合公司以李慧玲为被告向一审法院提起租赁合同纠纷一案，要求李慧玲支付广州马会家居编号2138铺位租金及违约金；该院以（2016）粤0106民初16685号受理该案。
一审法院认为：骏合公司与李慧玲签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应切实履行。虽李慧玲抗辩《租赁合同》为格式合同和涉案商铺为临时商铺骏合公司未提前告知，显失公平导致合同无效，一方面，《租赁合同》本身对上述情况并未作特别约定且李慧玲对此未提交任何有效证据；另一方面，李慧玲自认涉案商铺租赁合同为续签，理应更知悉相关涉案商铺租赁情况，故对李慧玲上述抗辩不予采信。
关于《租赁合同》解除的问题。本案中，李慧玲要求判令解除双方间签订的《租赁合同》，李慧玲对此称骏合公司将涉案商铺停电上锁且将一、二楼的上下铺位打通导致商场环境结构改变并改变整个经营市场等严重影响其经营等。一方面，骏合公司和李慧玲就涉案商铺起租并未对交付情况进行书面确认；另一方面，骏合公司对李慧玲的抗辩均不予确认，且李慧玲提交的证据不足以证明涉案商铺交付时的情况，也不能证明骏合公司存在停电、上锁及改变商铺结构行为影响其经营等主张；故李慧玲的上述主张，缺乏理据，不予采信。现李慧玲自2016年5月1日起未支付涉案商铺的租金，结合骏合公司于2017年3月1日与李慧玲交接涉案商铺，并自认实际收回涉案商铺，双方签订的《租赁合同》已实际解除，无需赘判。综上，对于李慧玲上述诉请，依法不予支持。
关于租金及违约金的问题。骏合公司作为出租人已依约交付涉案商铺，李慧玲作为承租人应依约支付租金，现李慧玲自2016年5月1日起未支付涉案商铺的租金，骏合公司诉请要求李慧玲支付2016年5月1日至2016年8月31日的租金56580元（13800元×3+15180元）的诉请，理据充分，予以支持。关于违约金的问题，根据《租赁合同》的约定，“租金实行按月计算，按月收取，先付后用的原则，乙方的最后缴费日为每月的5日（遇国家法定节假日顺延），乙方应当于最后缴费日前，主动到甲方财务部门（或通过银行划账）交付当月租金，否则视为逾期缴费”，现李慧玲迟延支付租金已构成违约，骏合公司诉请要求李慧玲按日加收所欠缴金额的0.5%的标准计算违约金，李慧玲对此存有异议，结合本案案情，酌情将违约金的计算标准调整为参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率的标准计算，故逾期支付上述期间租金的违约金应以当月欠缴的租金为本金，其中2016年5月1日至2016年7月31日的每月违约金均以13800元为本金，2016年8月1日至2016年8月31日的违约金以15180元为本金，从当月6日起计至实际付清之日止，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率的标准计算，每月违约金以本金为限。对于骏合公司超过上述部分的诉讼请求，不予支持。
关于租赁保证金问题。根据《租赁合同》第八条违约责任约定，结合上文认定李慧玲逾期交租已构成违约，骏合公司有权无偿收回承租商铺，没收履约保证金；故李慧玲要求骏合公司退还租赁保证金的诉请，缺乏理据，依法不予支持。
关于清点涉案商铺内物品并赔偿物品损失的问题。关于清点物品问题，骏合公司和李慧玲已实际交接涉案商铺，无需赘判，故对该诉请依法不予支持。关于赔偿损失问题，根据《租赁合同》第八条违约责任约定“租赁关系终止（不管何种原因终止）完成撤场手续（清理铺位所有物品、拆除招牌装饰等）前的租金管理费等损失由乙方承担，如乙方未在甲方通知三日内完成撤场手续或拖延交付铺位的（包括因甲方行使留置权致乙方无法搬离的情形），逾期超过l0日的，则作乙方放弃权利处理，届时甲方（或甲方授权的代理人）有权委派人员将商铺内乙方的财产与物品予以处理，并无需给予乙方任何赔偿或补偿”，一方面，骏合公司与李慧玲已对涉案商铺进行交接，且签订书面交接文件；另一方面，上文已认定李慧玲逾期交租构成违约，结合骏合公司已发具一系列催款函，且李慧玲在一审法院释明后亦未能述明涉案商铺内的物品明细及提交相应的证据证明其损失。综上，李慧玲要求骏合公司赔偿物品损失的诉请，缺乏理据，依法不予支持。
关于赔偿投资损失的问题。结合上文认定李慧玲逾期交租已构成违约及本案案情，投资损失是李慧玲经营商铺的成本投入，双方对此并无合同约定且李慧玲亦未提交有效证据证明上述投资内容，故对于李慧玲要求骏合公司赔偿投资损失5万元的诉请，理据不足，不予支持。
综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、李慧玲于本判决发生法律效力之日起15日内，向骏合公司支付2016年5月1日至2016年8月31日租金56580元；二、李慧玲于本判决发生法律效力之日起15日内，向骏合公司支付逾期支付上述期间租金的违约金（其中2016年5月1日至2016年7月31日的每月违约金均以13800元为本金，2016年8月1日至2016年8月31日的违约金以15180元为本金，自当月6日起计至实际付清之日止，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率的标准计算，每月违约金以本金为限）；三、驳回骏合公司的其他诉讼请求；四、驳回李慧玲的全部反诉请求。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1720元，由骏合公司负担453元，李慧玲负担1267元；反诉受理费871元，由李慧玲负担。
经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审庭审中，李慧玲向本院提交了《准予变更登记（备案）通知书》，拟证明其只能办理临时备案，每次只能办理半年。经质证，骏合公司对该证据的真实性予以确认，但对关联性不予确认，认为工商执照的办理不是合同必备条件。
本院认为：骏合公司与李慧玲签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，为合法有效，双方均应依约履行。李慧玲以骏合公司隐瞒涉案商铺为临时商铺事实为由主张合同无效，因缺乏法律依据，本院不予采纳。
关于租金及违约金的支付问题。合同签订后，骏合公司作为出租人已依约交付涉案商铺，李慧玲作为承租人应依约支付租金。而李慧玲自2016年5月1日起未支付涉案商铺的租金，已构成违约。关于李慧玲一审提出骏合公司将涉案商铺停电上锁且将一、二楼的上下铺位打通导致商场环境结构改变并改变整个经营市场等严重影响其经营等抗辩理由，鉴于骏合公司和李慧玲就涉案商铺起租和收回并未对交付情况进行书面确认，且李慧玲提交的证据不足以证明涉案商铺交付时的情况，也不能证明骏合公司存在停电、上锁及改变商铺结构行为影响其经营等主张，故本院对李慧玲的上述抗辩意见不予采纳。另李慧玲虽提出曾于2016年5月向骏合公司提交书面撤场申请，但因缺乏确切证据证实，骏合公司对此亦不予认可，故本院不予采信。鉴于李慧玲自2016年5月1日起未支付涉案商铺的租金，一审法院根据骏合公司的诉讼请求判决李慧玲支付2016年5月1日至2016年8月31日的租金56580元及相应违约金，合理合法，本院予以认可。骏合公司上诉提出其一审诉讼请求为要求李慧玲支付2016年5月1日至2017年3月1日的租金，与其民事起诉状及一审庭审陈述内容不符，本院不予认可。此外，由于双方合同约定的迟延支付租金的违约金标准过高，一审酌情将违约金的计算标准调整为参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率的标准计算，并无不当，本院予以认可。
综上所述，骏合公司及李慧玲的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费共7478元，由广州市骏合展览策划有限公司负担5340元，李慧玲负担2138元。
本判决为终审判决。
审判长 黄 嵩
审判员 吴国庆
审判员 姚伟华
二〇一七年九月二十二日
书记员 邹凌青