浙江省嵊州市人民法院
民 事 判 决 书
（2009）绍嵊商初字第514号
原告：任××。
委托代理人（特别授权代理）：吴××。
被告：尹甲。
被告：施××。
被告：尹乙。
三被告共同委托代理人（特别授权代理）：俞×。
原告任××为与被告尹甲、施××、尹乙房屋买卖合同
纠纷一案，于2009年2月26日向本院起诉，本院于即日受理后
，依法组成合议庭，于2009年4月17日公开开庭进行了审理。
原告任××及其委托代理人吴××、被告尹乙及三被告的共同
委托代理人俞×到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告任××起诉称：2008年6月16日，三被告将位于嵊州
市××江街××下元塘村××号房屋出卖给原告，为此双方签
订《房屋买卖协议》一份。根据该协议，至2008年6月30日前
，原告共支付三被告购房款105万元，后又支付了3000元。至
此三被告交付了房屋，原告也对房屋采取了上锁等保管措施。
但时至2008年11月三被告突然将原告的门锁敲毁，并将房屋出
租给他人，原告予以阻止并要求三被告交还房屋未果。另原告
查明，三被告所出卖的房屋其土地性质为农某集体土地，依法
不准转让。据此，原告认为，因双方约定买卖房屋的土地属法律规定不能转让，故双方订立的房屋买卖合同为无效，三被告
应返还原告已付的购房款并赔偿利息损失。现起诉至法院请求
判令三被告共同返还购房款105.3元并支付自2008年7月1日起
的银行贷款利息，审理中，原告又将诉讼请求变更为：1、确
认原、被告签订的房屋买卖合同无效；2、判令三被告共同返
还购房款105.3万元；3、要求三被告支付以105万元为基数并
自2008年7月1日起按同期银行利率计算的利息损失。
被告尹甲、施××、尹乙共同答辩称：1、原告诉称双方
签订房屋买卖合同一份事实，曾收到原告交付的购房款105万
元及利息3000元也事实，上述款项均为被告尹甲收悉，被告施
××、尹乙未收到过以上款项。按合同规定原告应支付被告购
房款140万元，即原告现尚有35万元及利息未支付；2、原告提
出的合同无效之说不能成立，即其要求三被告返还购房款无明
确法律依据。退一万步说，若合同无效，需承担返还义务的是
被告尹甲，被告施××、尹乙未收到过款项无需承担此义务；
3、另原告若要主张利息损失，那么原告方应支付从2008年7月
1日起至2009年1月1日止的房租费；4、对原告在庭审中变更诉
讼请求程序上没有异议，但其主张是否成立则应由法院认定。
综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
原告提供了以下证据予以证明自己的诉讼请求：
一、房屋买卖协议1份，证明原告与三被告于2008年6月1
6日就三被告将位于嵊州市××江街××下元塘村××号的房
屋出卖给原告签订了一份房屋买卖协议的事实；
二、2008年6月30日由被告尹甲出具的收条1份，证明被告尹甲收到原告购房款人民币105万元的事实；
三、案外人丁某某的收条1份，证明原告支付了被告尹甲
利息3000元，但实际该款也应为购房款的事实；
四、本案争议房屋的集体土地使用证复印件1份，证明该
房屋用地性质为集体土地，系划拨性质。
三被告对原告提供的证据质证如下：对以上证据的真实
性均无异议，证据所涉的证明目的有异议，其中证据四土地使
用证是被告交给原告去办理房产证的。
三被告提供了以下证据予以证明自己的辩称意见成立：
五、欠条1份（其内容实有协议性质），以证明因原告未
按约履行付清购房款的义务才致本次纠纷发生这一事实。
原告对三被告提供的证据质证如下：对欠条的真实性没
有异议，对其证明目的则有异议。
本院对以上原、被告提供的证据认证如下：证据一、二
、三双方对其真实性均无异议，且证据所反映的内容确与实际
事实一致，本院予以认定，作为本案定案依据；证据四经审查
确能证明双方某某之房屋的土地性质属集体划拨土地这一事实
，本院也予认定，作为定案依据；证据五虽双方对其真实性均
无异议，但其证明目的则刚好与原告的诉讼主张相悖，基于前
述证据四所证明的双方某某房屋涉地性质为农某集体划拨土地
这一事实结合农某集体所有的宅基地使用权不得出让、转让给
非同一集体经济组织成员的相关法律规定，可以认定原告关于
本案双方签订的房屋买卖协议为无效的诉讼主张成立，而证据
五基于双方签订的房屋买卖协议而产生，现双方订立的合同无效则该欠条也属无效，故该证据所涉证明目的有违本案客观真
实和法律事实，本院不予认定。
基于以上证据分析，本院认定以下事实：2008年6月16日
，原告与被告尹甲、施××、尹乙三人签订房屋买卖协议一份
，协议约定：三被告自愿将坐落在嵊州市××江街××下元塘
村××号的房屋【集体土地使用证编号为嵊州集用（2002）字
第1-
15876号，土地使用者为尹甲】出卖给原告所有，房屋南北朝
向，四址为：东面自墙至滴水，与尹德灿相邻，南面自墙至滴
水，西面自墙至上塘路，北面自墙至上塘中路，占地面积177.
84㎡，共6层，总建筑面积1067.04㎡；房款为140万元，原告
于2008年6月15日前付定金34.5万元，2008年6月30日前付55.5
万元，余款在被告方协助原告将南面围墙打好后于2009年春节
前付清。协议订立后，被告尹甲于2008年6月30日收到原告交
付的购房款105万元，次日原告又出具被告尹甲欠条一份，欠
条载明：其欠尹甲购房款35万元，利息为年利率1.2%，一季度
付息一次，2009年春节前付清。之后原告又于2009年1月24日
以给付被告尹甲因该欠条产生利息的形式支付了购房款计3千
元。嗣后，三被告将以上交易房屋交付原告，原告遂对该房屋
采取了上锁等防管措施。2008年11月，三被告突然将该房屋的
门锁敲毁，并将房屋出租给他人。原告要求交还房屋无果双方
遂成纠纷。另原告曾持从被告方某收到的涉易房屋之土地使用
证去房管部门拟办理该房屋的产权手续，结果得悉三被告所出
卖房屋的土地性质为农村宅某某使用权依法不得转让即其与被告方签订的房屋买卖合同为无效。至此原告要求三被告返还购
房款未果双方遂涉讼。
本院认为，房随地走，是我国现行法律规定的农某土地
使用原则。同时我国土地管理法规定：宅基地属于农民集体所
有，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租于非
农业建设，据此可以得出宅基地上的房屋所有人也不能随意处
分宅基地使用权。本案原、被告之间签订的房屋买卖协议所基
于的买卖标的物经查明系农某房屋，而根据房随地走的原则，
农某房屋的买卖势必涉及宅基地的买卖，但宅基地使用权的转
让是我国法律、法规所禁止的。因此本案双方签订的房屋买卖
合同违反法律、法规的禁止性规定，应认定无效。由于无效的
合同自始没有法律约束力，因此被告方就该无效的房屋买卖协
议而取得的购房款应当予以返还给原告。另涉案的无效房屋买
卖协议为三被告共同与原告订立，虽后来的购房款皆为被告尹
甲收悉，但仍不能以此排除被告施××、尹乙也作为无效合同
一方当事人的身份而应承担的相应民事责任。基于此，本院对
原告要求确认原、被告就坐落在嵊州市××江街××下元塘村
××号房屋签订的买卖协议无效的诉请予以支持，对原告要求
三被告返还房屋购房款105.3万元的诉请也予支持。对原告要
求三被告赔偿以105万元为基数并自2008年7月1日起按银行同
期贷款利率计付利息损失的诉请一节：鉴于三被告明知案涉买
卖房屋为农某房屋不能出让给原告仍与原告订立无效的房屋买
卖协议并收取了原告的部分购房款这一客观事实，本院认定三
被告对本案纠纷的成因有过错；而购置不动产对常人来说显而易见属人生中一大事，对本案所涉房产原告未尽必要的合理审
咨义务即贸然下单并随便支付了巨额房款，显然原告对本次纠
纷的产生也有一定过错。据此，本院认为造成合同无效双方皆
有过错，应当各自承担相应的责任，结合本案实情，酌定由双
方对合同无效引起的损失各半承担，即以105万元为基数并自2
008年7月1日起按银行同期贷款利率计付的利息损失可考虑由
原、被告双方各半承担。另对三被告关于原告按照欠条约定还
有35万元购房款及相应利息未付的辩称意见，由于案涉欠条也
基于双方签订的房屋买卖协议而来，现该协议无效因此原告出
具三被告的欠条反映的付款义务也无从谈起，故对三被告该辩
称意见本院不予采信。对三被告关于要求原告支付从2008年7
月1日起至2009年1月1日止的房租费的辩称意见，无论真实与
否均与本案无涉，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合
同法》第五十二条第（五）款、第五十六条、第五十八条、《
中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，判决如下：
一、任××与尹甲、施××、尹乙就坐落在嵊州市××
江街道东泥塘墩上塘路6号房屋【集体土地使用证编号为嵊州
集用（2002）字第1-
15876号，土地使用者为尹甲】所签订的房屋买卖协议无效；
二、尹甲、施××、尹乙应返还给任××购房款人民币1
05.3万元并赔偿任××以人民币105万元为基数自2008年7月1
日起至本判决确定的履行日止按中国人民银行同期贷款利率计
算之利息损失的一半，款限本判决生效后十日内付清。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支
付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回任××的其余诉讼请求。
案件受理费14278元，财产保全申请费5000元，合计1927
8元由任××负担1278元，尹甲、施××、尹乙共同负担18000
元（款由原告先行垫付，限三被告于本判决生效后十日内归还
原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本
院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江
省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内先预缴上
诉案件受理费14278元，款汇绍兴市预算外资金财政专户，帐
号：090000189100001427，开户行：绍兴市商业银行业务部。
逾期按自动撤回上诉处理］。
审 判 长 钱家仁
审 判 员 单 超
代理审判员 陈祖华
二０〇九年七月三日
书 记 员 陈杭英