贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔02民终767号上诉人（原审被告）：张家顺，男，1949年6月25日生，汉族，住贵州省盘县，特别授权委托诉讼代理人：熊瑾，系贵州忠章律师事务所律师，执业证号：15202201111170058。特别授权委托诉讼代理人：潘发慧，系贵州忠章律师事务所律师，执业证号：15202201010307018。被上诉人（原审原告）：王玉芳，女，1967年4月14日生，汉族，住山东省临沂市河东区，委托诉讼代理人：郭士凯，男，1970年1月2日生，汉族，住山东省临沂市河东区，系原告王玉芳丈夫，被上诉人（原审第三人）：邓玲，女，1975年3月1日生，彝族，住贵州省盘县，被上诉人（原审第三人）：张天军（张天金），男，1974年11月9日生，汉族，住贵州省盘县，上诉人张家顺因与被上诉人王玉芳、邓玲、张天军房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省盘县人民法院（2016）黔0222民初3681号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张家顺的委托诉讼代理人熊瑾、潘发慧，被上诉人王玉芳的委托诉讼代理人郭士凯到庭参加了诉讼，被上诉人邓玲、张天军经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上诉人张家顺上诉请求：1、请求撤销一审判决第二项、第三项和第四项。事实和理由：1、一审判决认定被上诉人王玉芳支付给被上诉人邓玲、张天军180000元转让费为实际损失，并判决上诉人承担赔偿责任，属认定事实错误。根据被上诉人王玉芳与被上诉人邓玲、张天军2014年10月21日签订的《新海岸招待所转让协议》第一条“甲方将招待所原签订的租房协议相关许可证，招待所用品一次性转让给乙方，乙方一次性向甲方付清转让费180000元”能证实：被上诉人王玉芳支付给邓玲、张天军的180000元，包含了房屋协议相关许可和招待所用品。协议签订后，被上诉人王玉芳在接收租赁房屋时己享有招待所内的用品，办理营业执照登记后取得了相关许可。据此，被上诉人王玉芳诉请的18万元并非实际损失。一审判决未正确认定被上诉人王玉芳诉请的18万元是否为实际损失，且对一审当事人均认可的《新海岸招待所转让协议》不予采纳，反之以上诉人未提交证据证实被上诉人王玉芳从招待所获得的财产及价值判决上诉人承担赔偿责任，严重侵害了上诉人的合法权益。2、被上诉人诉请的18万元转让费系被上诉人邓玲、张天军收取，一审判决认定上诉人承担赔偿责任，无任何事实和法律依据。一审判决以证人夏某的证言和2014年7月30日的拆迁工作会议记录认定上诉人知晓房屋被征收，并对被上诉人王玉芳隐瞒该事实，以此认为上诉人在本案中过错，应承担赔偿责任。但综合分析夏某的证言还证实：虽然上诉人未告知其房屋可能被征收，但自己早己知晓房屋可能被征收，这一事实属于众所周知的，且证人与经营期间的被上诉人邓玲、张天军还会在一起谈论房屋可能被征收的事。因此，夏某自认知晓房屋可能被征收，且被上诉人张天军、邓玲也知晓。被上诉人王玉芳在与上诉人签订房屋租赁协议前曾去了解过房屋的情况，其在被上诉人王玉芳与上诉人签订协议前已经认识王玉芳。被上诉人邓玲也证实，双方协议签订前就与王玉芳商谈过转让费的问题。根据交易习惯和常规，被上诉人王玉芳作为外地来盘县经商人员，不可能在未商谈和了解房屋情况下就在合同签订当天达成一致协议，并一次性支付给被上诉人邓玲，张天军18万元。据此，若夏某的证言作为证据使用，应依法综合认定，一审判决仅采信对上诉人不利的证言，认定上诉人在本案中有过错严重显失公正。对于上诉人是否有过错，结合一审上诉人提交的盘县人民政府“盘府发(2014)40号通知”，盘县人民政府2014年10月27日粘贴出盘府布(2014)20号“关于征收老教育局片和金港幼儿园片棚户区改造红线范围内土地和房屋的通知”和王玉芳2014年11月28日申请的个体工商户开业登记申请书，六盘水市工商行政管理局红果经济开发区分局核发的营业执照充分证实：在2014年11月28日，上诉人房屋并不属于征收拆迁范围，仍可进行工商登记。虽然2014年7月30日进行过摸底调查，但并未确定征收日期，不能认定为上诉人的房屋一定会被征收。据此，上诉人与被上诉人王玉芳签订租赁合同时，对其所有的房屋享有使用、收益、处分等权益。因政府的征收，张家顺无法抗拒，张家顺在合同中不存在欺诈行为，政府发文拆迁房屋期间张家顺不在盘县不知道政府征收一事，故上诉人不存在任何过错。反之被上诉人王玉芳在2014年10月27日知晓租赁的房屋可能被征收拆迁时，非但没有与上诉人解除合同，反而积极对租赁房屋进行装修，并申请办理工商登记；积极以女婿的名义通过银行转账方式向远在上海的上诉人交付2015年1月12日至2016年1月11日的房屋租金。因此，王玉芳的各种行为充分证实，其在知晓房屋可能被征收时仍积极装修，并自愿与张家顺继续履行合同，主动交纳租金，上诉人并无过错。本案中上诉人仅收取了王玉芳房租费用9万元，并非招待所转让费18万元。根据合同相对原则，被上诉人王玉芳主张招待所转让费损失应向被上诉人邓玲、张天军主张。结合上述事实，被上诉人邓玲、张天军是在知晓房屋可能被征收时收取了王玉芳招待所转让费，王玉芳诉请的转让费18万元应由被上诉人邓玲、张天军承担。据此，一审判决上诉人承担赔偿责任，无事实和法律依据。3、根据法院依法调取的盘县房屋征收和补偿管理办公室（以下简称拆迁办）工作人员的证言证实，虽然2015年11月16日该单位发出通知，让王玉芳及其他被拆迁户在2015年11月25日前搬出属于拆迁范围的房屋，但王玉芳直至2016年7月29日仍居住在租赁的房屋内。王玉芳的行为影响了该片区建设项目，拆迁办扣除上诉人45天过渡费43166.55元，该费用应抵扣王玉芳居住房屋期间的租金。据此，王玉芳诉请返还2015年11月17日至2016年1月12日的租金不应予以支持。对于拆迁办补偿的王玉芳应享有的损失，上诉人曾交付给王玉芳，但其拒绝收取。综上所述，因一审判决认定事实存在诸多错误，导致判决结果显失公正，严重侵害了上诉人的合法权益。被上诉人王玉芳辩称，上诉人的上诉请求及理由没有道理，一审判决正确，应该维持。被上诉人邓玲、张天军未答辩。王玉芳向一审法院起诉请求：1.判决解除原被告于2014年10月21日签订的《房屋租赁协议书》；2.判决被告返还原告2015年11月17日至2016年1月12日期间的租金15000元；3.判决被告赔偿原告招待所经营权转让费损失180000元；4.判决被告承担案件受理费。一审法院认定事实：原红果新海岸招待所为第三人张天军、邓玲依法登记经营的个体工商户，第三人为经营该招待所租用了被告张家顺原位于贵州××县××镇胜境广场对面的房屋。2014年10月21日，原告王玉芳与第三人签订《新海岸招待所转让协议》，约定第三人将原新海岸招待所经营权转让给原告，新海岸招待所当中物品归原告所有。原告向第三人支付转让费180000元。被告以证明人的名义在协议中签字。同时，原告与被告签订《房屋租赁协议书》，约定被告将其原位于盘××××镇胜境广场对面的房屋的一楼、三楼、四楼（包括后面新加盖三个房间）租给原告使用，租赁期限为15年，即2015年1月12日至2030年1月12日，其中2015年1月12日至2016年1月12日的租金为90000元，原告需在2015年1月1日前支付租金。第三人邓玲以证明人的名义在该协议中签字确认。签订上述协议后，原告分两次向第三人支付了转让费180000元，后原告于2015年1月1日向被告支付了租金90000元。2014年11月28日，原告向六盘水市工商行政管理局红果经济开发区分局申请并办理了经营招待所的营业执照，字号名称为红果玉芳新海岸招待所。另查明，为征收盘县老教育局、金港幼儿园片棚户区改造范围内的房屋，原盘县征地拆迁办公室于2014年7月组建以陈性勇、道寿红、李本雄、杨雄为成员的征收工作小组对该片区进行摸底调查，该工作组于2014年7月30日对被告进行了房屋征收摸底调查。2014年10月27日，盘县人民政府下发《盘县人民政府关于征收老教育局片和金港幼儿园片棚户区改造红线范围内土地和房屋的通告》及《盘县金港幼儿园及老教育局片房屋征收补偿方案》，决定对老教育局片和金港幼儿园片的房屋和土地进行征收，被告出租给原告的房屋属于被征收的金港幼儿园片区。经盘县房屋征收和补偿管理办公室多次与被告沟通协商后，被告于2015年11月12日与盘县房屋征收和补偿管理办公室、贵州宏财投资集团有限责任公司签订《房屋征收补偿、安置合同》，并于当日领取了征收房屋过渡安置费及补偿款共2829212.14元。2015年11月16日，盘县房屋征收和补偿管理办公室下发通知，告知原属被告所有的位于盘××××镇胜境广场对面的房屋已被征收，相关的补偿款项已支付到位，并通知原告于2015年11月25日搬出房屋。被告在2014年7月已知晓被告的房屋即将被征收的事实。一审法院认为，本案的争议焦点是：1.原被告签订的《房屋租赁协议书》是否应当解除；2.被告是否应当返还原告2015年11月17日至2016年1月12日期间的租金15000元；3.被告是否应当赔偿原告的损失180000元。原告为继续经营招待所，与被告签订了《房屋租赁协议书》，该协议是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告现要求解除与被告签订的该协议，被告同意解除该协议。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款的规定，当事人协商一致可以解除合同，本案中原被告均同意解除《房屋租赁协议书》，且该协议所涉及的房屋已被征收，租赁合同已不能继续履行，合同目的不能实现，故原告要求解除原被告双方签订的《房屋租赁协议书》予以支持。因该合同的解除是因政府征收被告的房屋导致，故对于该协议的解除时间应以被告与房屋征收部门签订《房屋征收补偿、安置合同》之日为准，即2015年11月12日。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的终止履行。本案中，原被告签订的《房屋租赁协议》解除后，租赁的房屋已被征收，该房屋已不属于被告，原告不应再向被告支付租金，被告应返还原告相对应期间的租金，原告向被告支付了2015年1月12日至2016年1月12日的租金，原告使用被告的房屋至2015年11月12日，故被告应返还原告自2015年11月12日起至2016年1月12日止的租金，现原告要求被告返还自2015年11月17日起至2016年1月12日止的租金予以支持，该期间共57日，与之相对应的租金为14250元（90000元÷360日×57日=14250元），故被告应返还原告租金14250元。关于被告是否应当赔偿原告经济损失180000元的问题。在原被告签订《房屋租赁协议书》前被告已经知晓该房屋将被征收，但在此情形下被告仍然隐瞒该事实，与原告签订租期长达15年的租赁合同，后在原告仅使用一年的时间该房屋便被征收，导致原告长期租用房屋进行经营的目的无法实现，原告产生损失。根据《中华人民共和国合同法》第四十二条的规定，当事人隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，给对方造成损失的，应当承担赔偿责任。故被告应对原告不能继续经营招待所的损失承担赔偿责任。但因原告在租用被告房屋前未对其租赁的房屋情况进行调查了解，原告也存在一定的过错，应对其损失承担部分责任。综合原被告的过错程度，认为应由被告承担原告损失中70%的责任，由原告自行承担损失中30%的责任。原告受让该招待所，向第三人支出了转让费180000元，原告因不能继续租用被告房屋的直接损失为转让费用损失，故应由被告赔偿原告损失126000元（180000元×70%=126000元），原告请求中过高部分不予支持。至于被告辩解原告享有受让招待所财产，该部分损失不应由被告进行赔偿。根据本案事实，原告受让新海岸招待所包括该招待所的经营权、财产及装修，但根据被告与盘县房屋征收和补偿管理办公室、贵州宏财投资集团有限责任公司签订《房屋征收补偿、安置合同》约定，可以确认装修部分的补偿费已由被告领取，被告并未将该补偿费支付给原告，故原告的装修损失真实存在。至于招待所内的财产，被告并不能提供证据证明原告从招待所获得的财产及价值，且招待所的财产应在原告经营招待所过程中才能为原告创造价值，现因被告的过错导致原告无法继续经营，无法继续创造价值，亦属于原告的损失。故被告的该辩解理由不能成立，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十二条第（二）项、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，作出判决如下：一、原告王玉芳与被告张家顺于2014年10月21日签订的《房屋租赁协议书》自2015年11月12日起解除；二、被告张家顺于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告王玉芳2015年11月17日至2016年1月12日期间的房屋租金14250元；三、被告张家顺于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告王玉芳转让招待所费用损失126000元；四、第三人张天军、邓玲在本案中不承担责任；五、驳回原告王玉芳的其他诉讼请求。案件受理费4200元，由原告王玉芳负担1095元，由被告张家顺负担3105元。二审中上诉人提交了“情况说明”一份，证明被上诉人没有及时搬出租住房屋导致上诉人没有得到拆迁补偿款，所以应从租赁房屋的租金中予以扣除。被上诉人王玉芳质证认为：该证据不真实、不合法，与本案没有关联性。被上诉人邓玲、张天军未到庭质证。二审中三被上诉人均未提交新证据。本院对上诉人提交证据的分析认定：上诉人提交的“情况说明”系复印件，上诉人未提供原件经法庭核实，因此该份证据不予采信。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，对一审判决查明的事实予以确认。本案二审争议焦点为：１、上诉人是否有告知义务而未告知被上诉人，从而导致被上诉人遭受的损失是否其应承担赔偿责任；２、一审认定实际损失18万元是否正确；３、被上诉人拒绝搬出房屋导致上诉人损失过渡费43166.55元应否抵扣王玉芳居住期间的租金。本院认为，上诉人与邓玲、张天军签订了十五年的长期租赁合同，客观上促使王玉芳与邓玲、张天军签订房屋转让协议，并且约定了较高的房屋转让金。上诉人在明知房屋即将被拆迁的情况下，仍然与王玉芳签订房屋租赁协议，主观上存在过错，因此对于王玉芳因签订房屋转让协议而导致合同目的不能实现的损失应当承担主要责任，故一审判决认定事实及法律适用并无不当。对于上诉人要求王玉芳从租金中抵扣过渡费43166.55元的问题，因上诉人上无真实、合法、有效的证据证实其主张的过渡费，故上诉人诉请将过渡费43166.55元抵扣租金的主张不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4200元，由上诉人张家顺负担。本判决为终审判决。审判长 刘 靖审判员 邓少旭审判员 张德权二〇一七年六月九日书记员 李炳兰