四川省资阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川20民终55号
上诉人（原审被告）：张国英，女，1973年12月27日出生，汉族，住四川省简阳市。
委托代理人：陈冬梅，四川法助律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：文木兰，女，1969年7月22日出生，汉族，住四川省简阳市。
委托代理人：李贝，男，汉族，1994年5月11日出生，住四川省简阳市。系文木兰次子。
上诉人张国英与被上诉人文木兰农村房屋买卖合同纠纷一案，前由简阳市人民法院于2015年7月21日作出（2015）简阳民初字第1842号民事判决。宣判后，张国英不服，向本院提起上诉。本院于2016年1月12日受理后，依法组成合议庭，于2016年2月1日公开开庭审理了本案。上诉人张国英的委托代理人陈冬梅，被上诉人文木兰及其委托代理人李贝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：文木兰与李向东原系夫妻关系，双方在婚姻关存续期间与张春和达成协议，出资购买了位于原简阳市镇金镇红星村七组（现简阳市镇金镇居委会二组镇龙路78—80号）的房屋一套（产权证号：简农房权字第1001010**号；集体土地建设使用证号：简金镇集建l990字第0301-3544号），该房屋由张春和修建，产权登记在张国英名下。张春和向李向东出具了17000元的收条两张，后因李向东涉嫌经济犯罪，该收条被简阳市人民检察院办案人员连同其他资料一起扣押，现无法查找，简阳市人民检察院出具的《扣押物品清单》载明：物品名称为“张春和收条两张17000元”、特征为“购房”。张春和l994年将讼争房屋交付给文木兰、李向东占有使用，至今已经二十多年。2006年，张春和将讼争房屋的产权登记证书和集体土地使用证书等证件交给文木兰。2007年11月12日，文木兰与李向东协议离婚，双方签订的《离婚协议》载明：……三、婚后夫妻共同财产位于简阳市镇金镇镇龙路78—80号平房317平方米归文木兰所有……该协议中载明的简阳市镇金镇镇龙路78-80号房屋即本案讼争的原简阳市镇金镇红星村七组房屋。文木兰原户籍地为简阳市镇金镇南山坳村8组，其户籍于2014年迁入现简阳市镇金镇居委会二组镇龙路80号。2014年，张春和病逝。
原审法院认为，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条的规定，公民可以通过代理人实施民事法律行为，被代理人对代理人的行为承担民事责任。本案讼争的房屋虽然登记在张国英名下，但该房屋系张国英的父亲张春和修建，并且出售之前一直由张春和持有产权证明等资料并自主管理和安排，张国英也在法庭陈述中表明其多年来对房屋的情况不清楚，都交给父亲张春和在处理。因此，张春和与张国英之间事实上形成了代理关系，张春和可以代理张国英处置该房屋，张国英也应对张春和的代理行为承担民事责任。张春和与文木兰、李向东就讼争房屋达成买卖协议，文木兰和李向东向张春和分二次交付了房款17000元，并于1994年交付了房屋、1996年交付了房屋的产权证照等手续，讼争房屋自1994年起一直由文木兰占有和使用，以上事实足以认
定张春和代理张国英将讼争房屋出售给文木兰、李向东的事实，该房屋买卖合同依法成立。张国英辩称其二十多年来对房屋情况不清楚，不符合常理。张国英将房屋交给自己的父亲代为管理和安排，张国英自己也在离该房屋不远的小学从事教学工作，不可能在如此长的时间内对房屋被他人占有使用的情况不知情。因此，原审法院对张国英辩称其从来没有与文木兰签订过协议、不应当协助原告履行产权变更登记手续的抗辩主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务”的规定，张国英应当协助对方履行房屋所有权转移登记手续。文木兰、李向东以夫妻共同财产购买讼争房屋，相关权利应当由二人共同享有，但双方在离婚协议中明确约定该讼争房屋由文木兰单独享有，文木兰也于2014年将户籍迁入讼争房屋所在的村集体，现已经具备了将讼争房产转移登记给文木兰的条件，依照《中华人民共和国婚姻法》第三十九条第一款的规定，原审法院对文木兰要求张国英协助其办理房屋所有权转移登记手续的主张予以支持。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国婚姻法》第三十九条第一款的规定，判决：被告张国英于本判决生效之日起三十日内协助原告文木兰办理位于原简阳市镇金镇红星村七组（现简阳市镇金镇居委会二组）的房屋一套（产权证号：简农房权字第1001010**号；集体土地建设使用证号：简金镇集建1990字第0301-3544号）的所有权转移登记手续。
宣判后，上诉人张国英不服，向本院提起上诉称，第一、一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。上诉人从未与被上诉人签订房屋买卖协议，也没有口头或书面授权或委托他人签订房屋买卖协议。一审法院仅凭一张《扣押物品清单》和被上诉人居住在讼争房屋并无其他有效的证据予以支持的情况下，就认定上诉人与被上诉之间存在买卖关系，其事实认定不清；一审法院根据《民法通则》第六十条的规定，系适用法律错误，上诉人并没有让其父亲张春和处理该房屋，而是其父亲基于对朋友的照顾让被上诉人可以长期使用（租用），故上诉人与被上诉人之间不存在房屋买卖关系。也不存在表见代理的行为，表见代理需以被代理人的名义进行民事活动。同时根据《民法通则》第六十六、《合同法》第四十八条的规定，上诉人也并没有对其追认，故应由行为人承担责任；张春和与被上诉人之间的行为也违反了《宪法》、《土地管理法》、《土地管理法实施条例》的相关的禁止性规定，禁止将农村宅基地使用权向本集体经济组织成员以外的人转让。根据《合同法》第五十二条第（五）款的规定，因违反法律、行政法规的强制性规定。故该合同为无效合同，根据《合同法》第五十六条的规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。二、本案已超过诉讼时效，根据《民法通则》等相关规定不予保护。被上诉人认为该讼争的房屋从1994年就系自己所有，经过二十多年，其从未提及过履行合同和办理过户手续。根据《民法通则》第一百三十五条及《民法通则司法解释》第一百六十七条的规定，讼争的房屋系合同纠纷，诉讼时效应当为二年，对于不动产的最长保护期为二十年，因此，本案应当驳回被上诉人的诉讼请求。三、被上诉人为了达到自己的诉讼目的采用虚假的证据提交法院，其证据不能采信。在一审时被上诉人提供的“迁入居委会名单”、上诉人与被上诉人签订的“协议”均系虚假的，而“离婚证”的时间为2004年11月12日，“离婚登记审查处理表”的时间为2007年11月12日，离婚协议的内容是否真实，以及证人的证言也是虚假的，因此其提供的证据应当不予采信。第四、被上诉人使用该讼争的房屋长达二十余年，上诉人系该房屋的产权人有权要求其返还房屋。根据《物权法》第十四条及第三十四条的规定，上诉人系该房屋的产权人，故有权要求被上诉人返还房屋。综上，一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，上诉人与被上诉人没有房屋买卖关系，故请求二审法院撤销一审判决，依法驳回被上诉人诉讼请求，并返还其房屋。
被上诉人文木兰辩称，《扣押物品清单》是在简阳市检察院调取的，是真实有效的。房子是被上诉人购买的左邻右舍可以调查，而且该房屋是上诉人的父亲修建，因为上诉人的父亲是供销社的，无法办理产权，才把产权办理到上诉人的头上，上诉人当时并未成年，上诉人的父亲可以代为处置房屋。上诉人父亲过世后，被上诉人多次找上诉人协商过户，上诉人都不予配合。因此，请求二审法院驳回上诉，维持原判；被上诉人的误工费、精神损失费（以实际统计为准）由上诉人赔偿。
各方当事人未在二审向法庭提交新的证据。
二审经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致，应予确认。
二审另查明，登记在张国英名下的房屋产权证号：简农房权字第1001010**号及集体土地建设使用证号：简金镇集建l990字第0301-3544号的颁证时间分别为1990年4月21日和1990年4月5日。
本院认为，本案讼争房屋由张春和修建，产权登记在张国英名下，张国英也在原审法庭陈述中表明，其多年来对房屋的情况不清楚，都交给父亲张春和在处理。文木兰与李向东原系夫妻关系，双方在婚姻关存续期间与张春和达成买卖讼争房屋的协议，后文木兰、李向东并向张春和交付了房款，以上事实有书证、证人证言、当事人的陈述等证据予以证实，现文木兰已具备过户条件，原房屋买卖合同成立并生效。同时，张春和于l994年将讼争房屋交付给文木兰、李向东占有使用，至今已经二十多年。2006年，张春和将讼争房屋的产权登记证书和集体土地使用证书等证件交给文木兰。使被上诉人文木兰有理由相信张春和具有代理处分房屋的权利，因此，张春和与张国英代理关系成立；关于文木兰提供的“离婚证”的时间为2004年11月12日，由于形式不合法未予确认正确，但不能以此来否定其他证据的真实性；本案协助办理产权过户手续的请求，具有物权性质，不适用诉讼时效的规定。
综上，上诉人张国英的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费226元，由上诉人张国英负担。
本判决为终审判决。
审判长 柯 劲
审判员 姜 兵
审判员 张 慧
二〇一六年三月十七日
书记员 江先兰