山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁06民终2111号
上诉人（原审原告、反诉被告）：烟台现代商城置业开发有限公司（原烟台现代新城有限公司），住所地烟台市芝罘区机场路276号。
法定代表人：章鹏飞，董事长。
委托诉讼代理人：陈涛，山东滨海正大律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：烟台市三站果品批发市场有限责任公司，住所地烟台市芝罘区建设路16号。
法定代表人:宫本焕，董事长。
委托诉讼代理人:苗青生，山东小光律师事务所律师。
上诉人烟台现代商城置业开发有限公司（以下简称现代公司）与被上诉人烟台市三站果品批发市场有限责任公司（以下简称三站公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2014）芝民一初字第438号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
现代公司上诉请求：1.撤销一审判决，并依法予以改判支持现代公司的诉讼请求，驳回三站公司的反诉请求；2.本案一、二审诉讼费用由三站公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律不当，依法应予以改判。一审判决以“原、被告于2008年11月3日签订的《租赁协议》于2012年6月3日解除之事实清楚，本院予以认定。被告辩称其未收取涉案场地业户租金，并向本院提交了2012年10月24日原告发出的《通知》、2014年1月1日原告发出的《通知函》、2012年12月18日调查笔录复印件，原告亦在（2012）芝民社二初字第474号案中认可现承租人继续使用租赁物，故原告应向实际使用人主张占用使用费及相应的利息损失，对原告的请求，本院依法不予支持”的观点是极其错误的。理由如下：一、双方于2008年11月3日签订的《租赁协议》于2012年6月3日解除之事实没有异议。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、釆取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。事实上，上述租赁协议解除后，三站公司一直未将涉案场地腾出并交给现代公司，而是继续占有使用。期间虽经现代公司多次以不同方式催促，但三站公司却以种种理由为借口拒不腾迁，直至2014年5月12日方将上述场地交给现代公司。现现代公司要求三站公司支付自2013年1月1日起至2014年5月12日止期间场地及场内房屋占有使用费及利息是具有事实与法律依据的，法院依法应予以支持。二、本案的案由系房屋租赁合同纠纷。从理论上讲，合同相对性原则概括为以下三个方面：1.主体的相对性，即指合同关系只能发生在特定的主体之间，只有合同当事人一方能够向合同的另一方当事人基于合同提出请求或提起诉讼。2.内容的相对性，即除法律、合同另有规定以外，只有合同当事人才能享有合同规定的权利，并承担该合同规定的义务，当事人以外的任何第三人不能主张合同上的权利，更不负担合同中规定的义务。在双方合同中，还表现为一方的权利就是另一方的义务，权利义务相互对应，互为因果，呈现出“对流状态”，权利人的权利须依赖于义务人履行义务的行为才能实现。3.责任的相对性，即违约责任只能在特定的合同关系当事人之间发生，合同关系以外的人不负违约责任，合同当事人也不对其承担违约责任。本案中，现代公司、三站公司分别互为涉案租赁协议的一方主体，涉案场地实际使用人却非涉案租赁协议的主体，均为三站公司所招租而来，分别与三站公司之间另行签订租赁协议，现代公司、三站公司之间与三站公司、涉案场地实际使用人之间分属不同的法律主体，亦受不同的合同所约束，一审判决认为现代公司应向实际使用人主张占用使用费及相应的利息损失，该判决严重违背合同相对性原则，依法应予以纠正。三、现代公司虽在一审法院（2012）芝民社二初字第474号案中认可现承租人继续使用租赁物，不能视为现代公司业已与现承租人之间建立直接的合同关系。由于涉案场地关系到政府的“菜篮子”工程，故在上述案件审理过程中，该案承办法官为保持社会和谐，维护稳定，要求现代公司允许现承租人继续使用租赁物，不得随意采取驱离措施。现代公司为配合法院的工作，才同意上述方案的。四、三站公司租赁现代公司场地期间，其向涉案场地实际使用人收取的费用主要包括场地租金和进场交易费两个部分。因为按照三站公司、涉案场地实际使用人之间租赁协议计算，三站公司向涉案场地实际使用人收取的租金数额远远不足其依照涉案租赁协议应缴纳给现代公司租金的数额，粗略估计尚不足依照涉案租赁协议应缴纳给现代公司租金的数额的一半，三站公司也不会无缘无故地为实际使用人垫付多年的。实际上，自2013年1月1日起至2014年5月12日期间，涉案场地及场内房屋一直由三站公司所占有使用，并且一直在收取场地租金和进场交易费。退一步讲，假如按照一审判决认为现代公司应向实际使用人主张占用使用费及相应的利息损失的话，必将产生如下问题：1.如果现代公司向涉案场地实际使用人收取的租金数额远远不足三站公司依照涉案租赁协议应缴纳给现代公司租金的数额，其中的差额应由谁承担。2.自2013年1月1日起至2014年5月12日止期间，实际使用人业已向三站公司缴纳过场地交易费的话，姑且不论诉讼时效和操作细节问题，如果现代公司再度向实际使用人追偿，对实际使用人是否公平，三站公司是否构成不当得利？3.如果自2013年1月1日起至2014年5月12日止期间，实际使用人在涉案场地经营，2014年5月12日后不在涉案场地经营的话，那么，自2013年1月1日起至2014年5月12日止期间的场地交易费该向谁如何追偿？综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律不当，依法应予以改判。恳请二审法院在依法查明案件事实的基础上，正确适用法律，公平、公正地处理本案，以充分维护现代公司的合法权益。
三站公司辩称，一审判决认定事实正确，适用法律适当，请求驳回现代公司的上诉。理由：第一，涉案租赁合同已经于2012年6月3日解除，这是双方均认可的事实。第二，基于该合同在履行期间所产生的债权债务关系已经被法院判决所处理，双方除此之外不存在权利义务及债权债务关系。第三，上述租赁合同解除后双方之间再无其他的民事法律关系，关于涉案房屋已经在现代公司与实际承租人之间形成了事实上的租赁关系，对此有一审中现代公司向实际承租人所发出的通知等证据为证。
现代公司向一审法院起诉请求:三站公司支付坐落于烟台市芝罘区机场路276号烟台现代果蔬水产品批发市场A、B、C区场地及场内房屋自2013年1月1日起至2014年5月12日的房屋占有使用费3982808.22元。诉讼中，现代公司变更诉讼请求为：三站公司按照年租金2925000元的标准支付涉案场地自2013年1月1日起至2014年5月12日的占用使用费3982808.22元，并自2013年1月1日起至判决确定给付之日止按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍支付利息损失。
三站公司向一审法院提起反诉请求：要求现代公司赔偿三站公司设备物品款230000元。
一审法院认定事实：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，一审法院认定如下:
1.现代公司提交了其工商登记材料复印件，载明：现代公司于2012年8月3日经核准将企业名称由“烟台现代果蔬水产品有限公司”变更为“烟台现代商城置业开发有限公司”；2014年3月25日经核准变更名称为“烟台现代新城有限公司”，2014年7月15日经核准变更名称为现名。现代公司以此证明其系适格诉讼主体。三站公司质证称，对证据的真实性无异议，本案起诉状所载时间现代公司企业名称为烟台现代新城有限公司，对上述证据一审法院予以认定。
2.2008年11月3日，现代公司、三站公司签订的《租赁协议》，载明：三站公司租用现代公司投资建设的烟台现代果蔬水产品批发市场A、B、C、D区场地及场区内房屋共131套（含1套低温库）、卫生间8间（其中：房屋面积约9360平方米，场内车位面积约21760平方米，租赁范围详见合同附图所示），自主开展蔬菜、水果、水产品为主的批发市场经营管理及相关业务；租赁期限为10年，自2009年1月1日至2018年12月31日；第一年租金为3000000元，从第二年开始以此为基数每年按10%递增，递增至5000000元后，以5000000元为固定年租金执行至期满；租金每年支付一次，三站公司应于每年到期前一个月支付，先付后用；三站公司具有租赁场地内的独立管理权，可设置独立的经营管理机构及独立的保安机构；违约条款约定：1、双方共同协商一致，可解除租赁关系；2、三站公司未按约定向现代公司足额交纳租金逾期半年时，现代公司有权终止本租赁协议；3、因不可抗力无法继续保持租赁关系时，可协商解除租赁协议；4、除上述情况外，任何一方违约，应赔偿对方相应损失；本协议签约后三日内，三站公司支付保证金600000元，合同期满时，全额归还。现代公司以此证明该协议对租期、租金及租赁范围均有明确约定。上述《租赁协议》已于2012年6月3日解除。
3.三站公司为证明其未收取业户2013年1月1日后的租金，而由现代公司收取上述租金向一审法院提交了如下证据：
①2012年10月24日，现代公司发出的《通知》载明：因三站公司收取各位商户2012年租金及摊位费后，未按约定向我司缴纳2012年度租金，我司业已向烟台市芝罘区人民法院提起诉讼，并已经与三站公司解除了双方之间签订的《租赁协议》；综上所述，本市场业已由我司自行管理，与其他单位或个人没有任何关系，除我司外，其他任何第三单位或个人在本市场的任何行为是非法的；本市场2013年度的所有费用将由我司自行收取，除我司外，其他任何单位或个人向本市场商户收取任何名义之费用都将是违法的，属于无效行为；若商户擅自向我司之外的其他单位和个人缴纳摊位费、租金等费用，我司概不认可，所产生的一切法律责任或后果均由其自行承担；2013年度，各商户应按我司之规定缴纳相关费用；如有违反，我司将对违规者采取断水、断电等措施，直至清理出本市场，由此产生的一切后果由违规者自负。
现代公司质证称，对证据的真实性无异议，但该通知只是现代公司通知业户不得向三站公司支付费用，但不能证明2013年度的费用由现代公司收取。因现代公司对真实性没有异议，一审法院予以采信。
②2012年12月18日，烟台市芝罘区人民法院在（2012）芝民社二初字第474号案中对现代公司代理人陈涛所做的调查笔录复印件，载明：现代公司委托代理人陈涛表示市场管理权仍由三站公司控制，三站公司要求租户缴纳2013年1月1日后的租金，但三站公司庭审中表示同意解除双方的租赁协议，故如三站公司收取2013年度租金，我公司将根据情况采取相应的措施加以阻止。该调查笔录下方注明“原代拒绝签字”。
现代公司质证称，该证据上没有现代公司代理人的签字，对其真实性无法确认；且该调查笔录仅仅表明如果三站公司收取2013年度租金，现代公司将采取措施予以制止，不能证明现代公司已经收取2013年度租金。上述复印件经一审法院与原件比对核实，与原件一致，予以采信。
③2014年1月1日，现代公司发出的《通知函》，载明：各位业主，我司诉三站公司房屋租赁合同纠纷一案，烟台市中级人民法院的（2013）烟民一终字第594号民事判决书判决我司胜诉；现该民事判决业已发生法律效力，我司与三站公司之间的房屋租赁合同已结解除，我司对市场内的房屋及场地依法享有经营管理权、收益权；上述案件诉讼期间，三站公司业已表明其未收取各位业主2013年度的租金，故各位业主2013年度未缴纳的租金依法应由我司收取；在此，特发通知，请各位业主在本通知发布之日起15日内将2013年度的相关全部租金及费用向我司予以缴纳。
现代公司质证称，对证据的真实性无异议，但该通知函系现代公司在双方之间纠纷已得到生效判决后向业主发出的通知，并且表明2013年的租金应由现代公司收取，该证据不能证明现代公司已经收取2013年度的租金。现代公司对真实性没有异议，予以采信。
4.另查，2012年7月20日，现代公司曾具状将三站公司诉至一审法院，请求确认双方签订的《租赁协议》及《补充协议》于2012年6月1日解除，三站公司将涉案租赁物的管理、收益权交还现代公司并将市场D区71号相邻南侧工作间1间及对应二楼房屋2间腾出交还现代公司，支付自2012年1月1日至5月31日的租金1247812.50元及此后至2012年12月31日的房屋和场地占有使用费，赔偿经济损失748687.50元；三站公司反诉要求现代公司赔偿经济损失1000000元。2013年4月23日，一审法院作出了（2012）芝民社二初字第474号民事判决书，确认双方于2008年11月3日签订的《租赁协议》和《补充协议》于2012年6月3日解除；三站公司将坐落于烟台市芝罘区机场路276号烟台现代果蔬水产品批发市场D区71号相邻南侧工作间1间及对应二楼房屋2间腾出，完好无损地交还现代公司；三站公司支付现代公司2012年1月1日至2012年6月3日的租金1226095元、2012年6月4日至2012年12月31日的房屋占有使用费1698905元，合计2925000元，兑除三站公司支付的保证金600000元及2011年度已多付的租金22500元后，三站公司支付现代公司2302500元；驳回现代公司的其他诉讼请求；驳回三站公司的反诉请求。三站公司提起上诉，烟台市中级人民法院于2013年11月15日作出（2013）烟民一终字第594号民事判决书，维持原判。现上述判决已经发生法律效力。
对当事人有争议的证据和事实，一审法院认定如下：
1.烟台金河物业管理有限公司（以下简称金河物业）向唐与康出具的2014年5月23日、2014年6月14日收据复印件各两份，载明：唐与康于2014年5月23日缴纳2013年1月1日至2013年12月31日B72房租14000元、租房保证金5000元及摊位费3000元；唐与康于2014年6月14日缴纳2014年1月1日至2014年12月31日B72房租14000元及B区摊位50号摊位费3000元。
现代公司质证称，上述证据系复印件，无法确认其真实性；且上述证据与本案无关，我方不予认可。因该收据不符合证据形式，一审法院不予认定。
2.针对反诉，三站公司向一审法院提交了其自行制作的黄务市场建设费用明细表及毁坏物品清单。三站公司以此证明其投入建设的明细。
现代公司质证称，对证据的真实性有异议，上述明细表未经现代公司确认，仅凭三站公司单方制作的明细表确认上述物品的存在缺乏事实与法律依据。上述明细表中载明的物品不存在，三站公司已将能带走的物品全部带走。因上述明细表并无法证明三站公司的请求，一审法院依法不予采信。
3.2013年3月30日的《证明》，载明：我们是三站公司的经营业户；2012年10月24日，我们接到现代公司的通知，被告知：“本市场2013年度的所有费用将由我司自行收取，除我司外，其他任何单位或个人向本市场商户收取任何名义之费用都将是违法的，属于无效行为；否则，将对经营业户予以停水停电处理”；因此，我们未向现代公司以外的其他任何单位及个人（含贵公司）缴纳过2013年度的应缴租金及其他水电费用。《证明》下方载明网点房A、B、C区及车位A、B、C区业户签名字样。
现代公司质证称，对上述证据的真实性有异议，出具上述证明的业户应当出庭作证；且上述证据不能证明业户将2013年度的费用缴纳给现代公司。因证人未能出庭作证，且三站公司未能其他证据予以佐证，故对上述《证明》不予采信。
一审法院认为：1.现代公司、三站公司于2008年11月3日签订的《租赁协议》于2012年6月3日解除之事实清楚，予以认定。三站公司辩称其未收取涉案场地业户租金，并向一审法院提交了2012年10月24日现代公司发出的《通知》、2014年1月1日现代公司发出的《通知函》、2012年12月18日调查笔录复印件，现代公司亦在（2012）芝民社二初字第474号案中认可现承租人继续使用租赁物，故现代公司应向实际使用人主张占有使用费及相应的利息损失，对现代公司的请求，依法不予支持。
2.关于反诉，三站公司仅向一审法院提交了其自行制作的明细，现代公司亦不予认可，经一审法院释明后，三站公司亦未申请鉴定，故认为上述损失存在争议。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的第二条，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果，三站公司提供的证据未能清晰反映物品价值且无其他有效证据予以佐证，故三站公司反诉现代公司赔偿设备、物品款230000元，证据不足，依法不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条之规定，一审法院于2017年3月14日判决：一、驳回烟台现代商城置业开发有限公司的诉讼请求；二、驳回烟台市三站果品批发市场有限责任公司的反诉请求。本诉案件受理费38662元，由烟台现代商城置业开发有限公司负担；反诉案件受理费2375元，由烟台市三站果品批发市场有限责任公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人现代公司提交两组新证据：1.收据一宗及现代公司根据收据自行制作统计的网点摊位租赁费数额表。拟证明2013年1月—12月及2014年1月—4月涉案场地A、B、C区网点摊位租赁表及相关的收费情况，金河物业于2013年1月—2014年4月期间向涉案场地租户收取房租及摊点费的具体数额，其中2013年全年共收取房租及网点费为1296250元，2014年1月—4月共收取房租及摊位费446407元。涉案场地于2014年5月12日之后，现代公司也已经将涉案场地委托给金河物业管理，金河物业收取费用后按照双方约定的比例返还现代公司一部分，2013年全年及2014年1月—4月金河物业在一审诉讼过程中陆续予以收取，相关数额同上，金河物业收取后，也已按照约定比例给付现代公司一部分。2013年全年及2014年1-4月份期间的所有的交易费全部由三站公司自行收取，金河物业及现代公司均没有收取。2.收据一张，该收据于2014年5月12日所形成，系三站公司收取李万超交易费的一份收据，该收据系三站公司于2014年5月12日因李万超进场交易货物6900公斤，而按照每公斤0.02元的标准向其收取交易费138元，以及涉案场地所有租户共同出具的证明一份，两份证据用于证明2013年1月1日至2014年5月12日期间，涉案场地由三站公司经营管理，在此期间，涉案市场商户所有货物进场交易均需要向三站公司按照0.02元每公斤的标准向三站公司缴纳市场交易费，否则不允许进场交易，该证据能够证明三站公司实际在租赁现代公司涉案场地期间其收入共分房租摊位费以及交易费两大部分。被上诉人三站公司质证意见如下：针对证据一，对收据的真实性无异议，但该组证据是否是金河物业实际收取商户全部租金的这一事实不清楚，另外该组证据在一审中就由现代公司实际控制，在合理期限内现代公司并没有提交给一审法院，按照证据规则应当超过了举证期限。正如现代公司所讲三站公司与金河物业公司不存在任何法律关系，因此三站公司不清楚金河物业受现代公司委托究竟向商户收取了多少租金，该组证据无法证明金河物业向商户实际收取的租金数额。针对证据二，对收据部分的真实性不清楚，2014年5月12日烟台市果品批发市场给李万超出具的收据，第一，该份证据与本案没有关联性，因为出具该收据的单位不是本案的当事人。第二，从该证据的内容看也没有载明是交易费，因此三站公司对现代公司的证明内容是有异议。第二份证据亦不符合民事诉讼法规定的证据，因此三站公司对该证据的形式及真实性均有异议。
二审中，现代公司主张，2013年1月1日至2014年5月12日期间涉案场地系由三站公司占有和控制，上述期间的交易费均由三站公司所收取，由于三站公司拒不交还涉案场地，现代公司于2014年5月12日强行收回，自此以后涉案场地由现代公司委托金河物业予以管理。三站公司则主张，其与金河物业没有关系，2013年1月1日-2014年5月12日金河物业收取的费用不是受三站公司委托，金河物业也从未向三站公司交付过任何钱物；双方自2012年6月3日解除合同之后，因现代公司向商户下发通知对市场管理进行了接管，三站公司仅保留了原来由现代公司提供的几间免费房间，之后于2014年5月12日应现代公司的要求将该几间房间也退还给现代公司；三站公司自2013年1月1日起对整个市场再未从事经营管理活动，也没有收取过市场交易费。
现代公司主张，其提供的李万超收据上加盖“烟台市果品批发市场收款专章”，系三站公司自租赁涉案场地至交还场地期间所实际刻制掌握并使用的，但是不能提供证据予以证实。三站公司否认其持有“烟台市果品批发市场收款专章”，也不清楚是谁持有该专章，其没收取过李万超相关的交易费，并且收据上也没有载明是交易费。
现代公司主张，其只知道三站公司是按照每公斤0.02元的标准收取进场交易费，由于2013年1月1日—2014年5月12日期间涉案市场由三站公司占有使用控制，这期间的进场交易数量三河公司并不实际掌握，所以无法确定。三站公司则主张其没有收取交易费，从现代公司二审中提交的证据一已经证明自2013年1月1日以后相关商户租金由现代公司委托的金河物业收取，足以证明涉案场地自2013年1月1日起已经实际由现代公司占有和控制。
本院查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，根据双方当事人的陈述以及各自提供的其他证据，可以认定2008年11月3日现代公司、三站公司签订租赁协议，2012年6月3日双方解除上述租赁协议，双方均无异议，现代公司2012年12月18日认可涉案场地实际租赁业主继续使用租赁的摊位，并且分别于2012年10月24日、2014年1月1日向涉案场地实际租赁业主发出通知，告知各租赁业主2013年以后的摊位费、租金等费用向现代公司缴纳等相关事宜，故自2013年1月1日起现代公司与实际租赁业主发生事实上的租赁关系，现代公司应向实际租赁摊位的使用人主张2013年以后相应的使用费及损失。现代公司主张三站公司按照年租金2925000元的标准支付涉案场地自2013年1月1日起至2014年5月12日的占用使用费3982808.22元，并自2013年1月1日起至判决确定给付之日止按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍支付利息损失，没有事实和法律依据。一审法院判决驳回现代公司的诉讼请求，并无不妥。现代公司上诉主张2013年1月1日至2014年5月12日期间三站公司对涉案场地继续占有使用，三站公司向实际使用人收取的费用包括场地租金和进场交易费，对此三站公司予以否认，现代公司亦不能提供充分的证据予以证实，现代公司应承担举证不能的法律后果。现代公司以一审判决认定事实不清，适用法律不当为由要求改判的意见，无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人现代公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费38662元，由上诉人烟台现代商城置业开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 孔祥顺
审判员 王家国
审判员 陈晓彦
二〇一七年七月二十日
书记员 于红科