湖南省衡阳市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）湘04执异第153号
案外人：李跃
委托代理人：张凯，湖南溥天律师事务所律师。
委托代理人：黄玉琴，湖南溥天律师事务所律师。
申请执行人衡阳市蒸湘区农村信用合作联社。
法定代表人：易晓斌，该联社理事长。
委托代理人：罗文正，湖南唯楚律师事务所律师。
被执行人衡阳市华湘房地产综合开发有限公司。
法定代表人凌敏，董事长。
在本院执行申请执行人衡阳市蒸湘区农村信用合作联社(以下简称蒸湘信用联社)与被执行人衡阳市华湘房地产综合开发有限公司（以下简称华湘公司）金融借款合同纠纷一案中，案外人李跃于2016年7月7日对执行华湘公司开发的位于蒸湘区衡祁路105号香榭丽舍6、7、17栋212室(以下简称执行标的212室)提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
异议人称，1.本院就蒸湘信用联社与华湘公司的金融借款合同纠纷一案作出的(2014)衡中法民二初字第80号民事判决第二项明确了执行标的，将案外人主张权利的执行标的212室在拍卖或变卖中由蒸湘信用联社优先受偿，在执行中侵害了案外人的合法权益；2.执行标的212室系案外人于2011年9月16日与华湘公司签订《商品房买卖合同》所购买，并已交付并投入使用；3.案外人购买房屋在前，蒸湘信用联社是在2012年6月8日登记抵押的，至2015年6月7日已经超过房屋抵押登记的抵押期限，申请执行人不能再对该房屋行使抵押权。请求中止对执行标的212室的执行。
蒸湘信用联社称，案外人李跃与华湘公司签订的购房合同并未在衡阳市房产管理局办理网签，对案外人李跃对执行标的212室主张的权利不予认可。
华湘公司未发表意见。
本院查明，2012年6月8日，原告蒸湘信用联社与被告华湘公司签订了一份《贷款合同》和一份《抵押担保合同》，由华湘公司向蒸湘信用联社贷款480万元，华湘公司将包括执行标的212室在内的几套房屋于同日办理了抵押登记手续，合同签订后，蒸湘信用联社依约向华湘公司发放了480万元贷款。贷款到期后，蒸湘信用联社向本院起诉华湘公司。本院于2015年11月9日作出(2014)衡中法民二初字第80号民事判决，判决内容为：“一、被告华湘公司归还原告蒸湘信用联社本金480万元，利息602112元(算至2014年9月21日止，自2014年9月22日起至实际清偿之日止的利息按合同约定的利率另行计算)；二、如华湘公司未在规定的期限内履行上述判决主文第一项确定的还款义务，蒸湘信用联社有权以拍卖或变卖华湘公司所有的座落于湖南省衡阳市蒸湘区衡祁路105号香榭丽舍6、7、17号楼212室和101室的房产所得价款优先受偿；三、驳回原告蒸湘信用联社的其他诉讼请求。”判决生效后，原告蒸湘信用联社向本院申请执行，本院于2016年3月21日启动执行程序。2016年5月3日，本院作出(2016)湘04执59号执行裁定，裁定冻结、划拨被执行人华湘公司存款5511656元或者查封、扣押、冻结被执行人其他同等价值的财产或财产性权益。同年5月4日委托湖南明诚房地产评估有限责任公司对包括执行标的212室在内的办理了抵押登记的房屋进行评估。案外人于同年7月7日对执行标的212室主张权利，向本院提出执行异议。
另查明，2011年9月16日，异议人李跃与被执行人华湘公司签订商品房买卖合同一份，该协议约定异议人以总价款3913875元人民币购买蒸湘区衡祁路105号香榭丽舍1栋6、7、17号楼210、211、212、213室房产，合同签订后当日，异议人李跃向被执行人交付了全部房款及预装电话开户使用费。衡阳市房产局房产网公示的衡预许字（2008）第005号许可证证实，上述不动产已经办理了房屋预售许可。
再查明，衡阳市放心物业服务有限公司香榭丽舍客户服务中心证实异议人已经实际占有上述不动产并对房屋装修并出租给他人使用。
在本案的执行异议审查中，申请执行人蒸湘信用联社于2016年9月22日申请对异议人李跃提供的与华湘公司签订的《商品房买卖合同》中落款签名“李跃”二字的形成时间以及“衡阳市华湘房地产综合开发有限公司”的盖章时间进行鉴定。后因受委托鉴定方南京东南司法鉴定中心提出该中心现有技术方法无法对形成时间作出结论，申请执行人蒸湘信用联社向本院撤回鉴定申请。
本院认为，根据异议人申请异议的请求和理由，本案的争议焦点有两点：
一是案外人作为消费者，其对执行标的212室主张权利是否可以对抗设定在抵押物上的抵押权。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，设定在房屋上的抵押权以及承包人的优先受偿权都不得对抗买受人。本案案外人李跃作为消费者，其交付购买商品房的全部款项后，设定在房屋上的抵押权以及承包人的优先受偿权不得对抗买受人李跃。
二是案外人李跃对执行标的212室主张权利是否能够排除对执行标的的强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”案外人要求排除执行应当同时符合上述四项条件，在被执行人华湘公司将执行标的212室办理抵押手续前，案外人已与华湘公司签订了商品房买卖合同，虽然该合同并未在房产管理部门进行网签备案，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，在本案中该商品房买卖合同亦符合上述法律规定。在签订合同后，案外人已经交纳了全部购房款并实际占有使用，且无证据证明案外人对未办理房屋产权登记存在过错，案外人对执行标的212室主张权利可以排除本院的强制执行。
据此，异议人的异议请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
中止对位于蒸湘区衡祁路105号香榭丽舍6、7、17号楼212室房产的执行。
如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 ：姚贤辅
审判员 ： 张 健
审判员 ：许晓华
二〇一七年三月二十七日
书记员 ：龙政旭
校对责任人：许晓华 打印责任人：龙政旭
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》
一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”