福建省厦门市湖里区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0206民初4549号原告：李金婷，女，1996年7月28日生，汉族，住福建省漳州台商投资区。委托诉讼代理人：许清松、方芳，福建闽翔律师事务执业律师。被告：陈淑伟，女，1969年4月6日生，汉族，住福建省三明市梅列区。委托诉讼代理人：陈明礼（夫妻），住福建省三明市梅列区。第三人：宋华富，男，1982年9月2日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。原告李金婷与被告陈淑伟、第三人宋华富房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李金婷及其委托诉讼代理人许清松、方芳，被告陈淑伟及其委托诉讼代理人陈明礼到庭参加诉讼。第三人宋华富经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李金婷向本院提出诉讼请求：1.陈淑伟立即向李金婷返还已支付的三个月租金和押金24544元以及租金和押金的资金占用费（按中国人民银行同期贷款利率，自2016年3月10日计至实际付清款项之日止）；2.陈淑伟立即向李金婷支付违约金6386元。事实和理由：2015年12月11日，李金婷与陈淑伟签订《商铺租赁合同》，约定陈淑伟将其所有的位于厦门市湖里区钟宅西二路221号的商铺出租给李金婷，租赁期限自2015年12月11日至2020年12月10日止，2015年12月11日至2017年12月10日的每月租金为6386元，其中2015年12月11日至2016年1月10日为装修期，免收租金；一旦签订合同，李金婷应向陈淑伟支付保证金6386元，同时付清近三个月的租金；李金婷在租赁期间，有权将该商铺转租给第三方，但要事先告知陈淑伟；租赁期间，如因产权问题而影响李金婷正常经营而造成损伤，由陈淑伟承担赔偿责任。《租赁合同》签订前后，李金婷即依约通过转账方式分三次向陈淑伟支付了三个月租金及押金，共24544元，但陈淑伟并未依约交付讼争商铺。2016年1月19日，陈淑伟在未告知李金婷的情况下将讼争商铺出卖给宋华富并签订《房产买卖居间协议书》，该协议书约定：陈淑伟在转让时，若房产处于出租状态，其应保证已将房产出租情况告知宋华富，并保证承租人放弃优先购买权。事实上，陈淑伟并未告知李金婷出售商铺的事宜。由于双方在签订《租赁合同》后，陈淑伟并未实际将商铺交付李金婷，且宋华富购买商铺后亦已实际占有，故李金婷无法使用合法租赁的讼争房产。因此，陈淑伟应返还三个月租金及押金24544元并支付违约金6386元以及租金、押金的资金占用费。陈淑伟辩称，李金婷在签订合同并支付三个月租金及押金共计24544元后并未装修商铺，而是在2016年1月18日提出不再承租，并请求陈淑伟将商铺出租给他人，因此，其已于2016年1月18日违约解除了租赁合同。陈淑伟是在李金婷提出不再承租商铺并委托陈淑伟另租他人之后于2016年1月29日与宋华富签订《房产买卖居间协议书》，此时出售房产已与李金婷无关，无需告知。而讼争商铺的钥匙直至2016年4月12日仍一直由李金婷持有，陈淑伟将商铺出售并办理过户手续的行为并不影响李金婷对商铺的使用。综上，李金婷应支付陈淑伟2015年12月11日至2016年1月18日期间的租金8089元以及物业管理费283元。另因本案系李金婷违约，其还应支付陈淑伟支出的中介费2000元，而陈淑伟无需退还其押金6386元，因此，陈淑伟需退还的款项仅为8682元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.2015年12月11日，李金婷与陈淑伟签订一份《商铺租赁合同》，约定陈淑伟将位于厦门市湖里区钟宅西二路221号的商铺出租给李金婷，租赁期限自2015年12月11日至2020年12月10日止，2015年12月11日至2017年12月10日每月租金为6386元；装修期为2015年12月11日至2016年1月10日，装修期间免收租金；双方一旦签订合同，李金婷应向陈淑伟支付保证金6386元，同时付清近三个月的租金；店租按季度支付，下一季度的租金在本月房租到期日前5日付清；租赁期间，该商铺所发生的水费、电费、煤气费、管理费等，由李金婷承担；李金婷在租赁期间有权将商铺转租给第三方，但要事先告知陈淑伟；如因产权问题影响李金婷正常经营而造成损害，陈淑伟应予以赔偿等。合同签订前后，李金婷分别于2015年12月4日向陈淑伟支付2100元、于2015年12月11日支付16058元、于2016年3月10日支付6386元。2016年1月18日，李金婷通过微信方式向陈淑伟表示暂时无法开店，希望陈淑伟能帮其转让商铺。2016年1月19日，陈淑伟签订《房产买卖居间协议书》，将讼争商铺出售给宋华富并在此后将办理了产权变更登记手续。另查明，陈淑伟已付讼争商铺2016年1月1日至2016年3月31日期间的物业管理费638.7元、公共维修金31.8元。诉讼过程中，李金婷确认其在签订合同前（含当日）已经接受了讼争商铺的钥匙，且至2016年12月21日仍未交还钥匙。本院认为，讼争的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，其内容和形式不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应全面履行合同。陈淑伟在合同签订之日或此前已将讼争商铺的钥匙交付李金婷，其虽在租赁过程中将商铺出售给宋华富，但根据“买卖不破租赁”的原则，讼争的租赁合同对房产买受人宋华富仍具有约束力，并不影响李金婷对商铺的正常使用，李金婷仍可基于租赁合同的约定向宋华富主张权利。因此，李金婷关于陈淑伟未实际交付租赁物并据此要求陈淑伟支付违约金6386元，均无事实和法律依据，本院不予支持，李金婷仍应向陈淑伟支付商铺租金以及相应的物业管理费、公共维修金。陈淑伟主张上述款项支付至2016年1月18日，不违反法律规定及合同约定，本院予以支持。根据合同约定，2015年12月11日至2016年1月10日为装修免租期，故李金婷应支付2016年1月11日至2016年1月18日的租金1703元。另参考陈淑伟已付的2016年1月1日至2016年3月31日期间物业管理费及公共维修金的金额，李金婷应支付的2015年12月11日至2016年1月18日的物业管理费为269.67元、公共维修金为13.43元，陈淑伟主张上述款项合计按283元计算，本院予以支持。因此，李金婷应支付陈淑伟的款项合计为1986元，现其在合同签订前后共向陈淑伟预付了租金及保证金（押金）合计24544元，故陈淑伟应向其退还22558元。陈淑伟关于6386元押金因李金婷违约不予返还的抗辩，因无合同依据，本院不予采纳。陈淑伟另主张李金婷应支付其为出租商铺所支出的中介费2000元，但无证据予以证明，本院亦不予采信。而李金婷关于资金占用费的诉求，因其所付陈淑伟之租金及押金系合同约定的预付义务，在双方就租赁合同关系发生争议且未确定双方应负责任的情况下，不宜就陈淑伟需返还之款项计算相应的资金占用费。宋华富经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理并判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、陈淑伟于本判决生效之日起十日内返还李金婷22558元；二、驳回李金婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费579元，减半收取计290元，由李金婷负担80元，陈淑伟负担210元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。代理审判员  苏镧浠二〇一六年十二月二十六日代书 记员  郑 杰附页：本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本案执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。