上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终11284号
上诉人（原审被告）：上海如海超市连锁有限公司，住所地上海市浦东新区万安路115号。
法定代表人：陈更，总经理。
委托诉讼代理人：王桂林，上海林拓律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：胡涛云，男，1970年8月19日生，汉族，住江苏省灌南县。
原审被告：邵志海，男，1967年9月16日生，汉族，住浙江省温州市永嘉县。
原审被告：邵志余，男，1964年11月12日生，汉族，住上海市浦东新区。
上诉人上海如海超市连锁有限公司（以下简称如海超市）因与被上诉人胡涛云，原审被告邵志海、邵志余房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初7654号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月5日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人如海超市上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人在一审中的诉请。事实和理由：一、胡涛云与房屋产权人之间没有合法的租赁关系，其不具有转租主体资格，无权向如海超市主张房屋租金；二、房屋产权人已明确免除如海超市从2016年起的租金，已经收取的责令转租人予以退还，故如海超市无需再支付租金。
被上诉人胡涛云辩称，不同意如海超市的上诉请求，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。房屋从建成至今一直由胡涛云经营，在2015年后虽未与房屋产权人签订书面合同，但仍向对方支付租金，双方的租赁关系继续延续，故有权向如海超市主张相应的租金或占有使用费。
原审被告邵志海、邵志余未作答辩。
胡涛云向一审法院起诉请求：1、判令解除胡涛云与邵志海、邵志余、如海超市就上海市浦东新区XX路XX号XX号房屋（以下统称系争房屋）的租赁关系；2、判令邵志海、邵志余、如海超市迁出系争房屋交还胡涛云；3、判令邵志海、邵志余、如海超市支付胡涛云系争房屋使用费（按照每日人民币1,852.74元标准，从2016年2月1日支付至邵志海、邵志余、如海超市实际交还系争房屋止）；4、案件受理费由邵志海、邵志余、如海超市承担。
一审法院认定事实：就上海市浦东新区XX路XX号房屋，由南京XX管理处作为出租人与胡涛云作为承租人建立租赁关系，合同为一年一签，最后一份书面合同为2014年1月24日签署，约定租赁范围为上海市浦东新区XX路XX号XX号，用途为商业，租赁期限自2014年1月1日至2014年12月31日止；同时，约定该合同在双方签字盖章后，须报南空后勤部批准同意，并盖有南空租赁合同审核专用章后，方为生效；……。该份合同尾页除甲、乙盖章签字外，空军后勤部也在下方出具批复同意出租的意见，并盖有相关租赁合同审核专用章。2015年12月17日，XX队向上海市浦东新区XX路XX号房屋各承租人出具通知，表示上述租赁合同于2014年12月31日租赁期限届满，其已于2015年10月15日、12月4日先后发出《租赁清退通知》要求收回房屋，现要求承租户务必2015年12月31日前主动清退，返还房屋，如有争议，联系承租人胡涛云，并在通知中提供了胡涛云的联系方式，同时告知了即将实施的强清方案。随后，胡涛云也发送通知，表示根据相关部门要求，2015年年底一律停止军以下作战部队空余房地产租赁项目，要求各承租户从2016年1月1日至2016年2月6日前搬离，2016年2月6日前主动搬离的免除搬离期间租金。如海超市表示收到上述通知。
2008年8月28日，胡涛云作为出租方（甲方）与如海超市作为承租方（乙方）签订租赁协议一份，约定由乙方承租系争房屋，租赁用途为开设超市，房屋租金为43万元（2008年10月1日至2009年9月30日且不含其他任何费用，2009年9月30日后房租另行调整，单位面积价格及调整方案同XX路XX号1-29的其他租赁户一样）；租赁期限从2008年10月1日起至2012年9月30日止，乙方在每年的9月30日前将房租缴付给甲方，延期缴纳的需承担年租金千分之一每日的滞纳金，乙方延期付款超过30日的甲方有权终止合同收回房屋并作其他安排且有权追究乙方相应的责任，乙方租赁期满时应将所承租的房屋归还甲方，如需继续租赁，应于租赁期满前三个月提出，征得甲方同意，双方重新签订租赁合同；因军事需要、部队命令禁止出租、市政动迁、自然灾害等需终止合同的，乙方无条件服从，因甲方需要合同期满后乙方应将房屋归还甲方，甲方应于合同期满前一个月通知乙方。合同签字页甲方签有“胡涛云”姓名，乙方签有“邵志余”并加盖如海超市印章。庭审中，胡涛云、如海超市共同确认2008年10月1日至2009年9月30日的年租金按照43万元支付，2009年10月1日至2012年9月30日期间均按照年租金53万元标准支付。租赁协议到期后，胡涛云、如海超市并未再行签署书面的租赁合同，但如海超市并未从系争房屋中迁出。2013年、2014年及2015年9月期间，胡涛云账户分别收到53万元、60万元及20万元，这些款项均由邵志海及邵志余账户转入胡涛云账户，邵志海、邵志余、如海超市共同表示上述款项系代如海超市予以支付。庭审中，胡涛云与如海超市共同确认，就系争房屋的租金或使用费支付至2016年1月31日。
另查，如海超市原法定代表人为邵志余，邵志余及邵志海曾均为如海超市的股东。2016年7月，如海超市的股权进行了转让，之后股东与法定代表人均进行了变更。
再查，2016年6月15日，XX队向一审法院出具“情况说明”一份，表示上海市浦东新区XX路XX号XX号从建成之日起一直由胡涛云承租，并得到同意分租给其他分租户，2015年虽未与胡涛云签订租赁合同但收取了其部分房租20万元，因根据相关发文精神，要求将上述房屋进行清退，在房屋没有清空移交其之前，胡涛云对房屋负有管理、清退的全部责任，且不免除承租人胡涛云在房屋清空移交前的任何费用。
一审法院认为，根据2008年的租赁协议，租赁协议的抬头记载为胡涛云及如海超市，之后承租的系争房屋也一直为如海超市经营使用，邵志余虽在合同上签署姓名，但鉴于当时邵志余为如海超市的法定代表人，其签名应归为职务行为，虽之后的租金或使用费的支付从个人账户中支付至胡涛云账户，但邵志海、邵志余、如海超市均确认支付行为为代如海超市履行支付，由此无论从合同形式还是实际履行，均应认定双方租赁关系中的承租方为如海超市，由此相关租赁关系所产生的权利义务均由如海超市享有及承担，胡涛云在本案中针对租赁关系就邵志海及邵志余的相关请求，法院不予支持。
依法成立的合同，自成立时生效。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。双方的租赁协议租期至2012年9月30日终止，租期届满后，如海超市并未如约向胡涛云返还系争房屋，胡涛云也并未对如海超市继续使用系争房屋提出异议，并继续接受对方的租金，由此可以认定双方建立了不定期租赁。如海超市提出，胡涛云从出租人处承租房屋的租赁期限至2014年12月31日终止，故之后胡涛云没有出租系争房屋的权利，对此一审法院认为，胡涛云与相关出租方的书面租赁在2014年12月31日后再未另行签订，但根据出租方确认在租赁到期后继续收取了胡涛云的部分租金，直至2015年年底提出清还房屋的请求，视为书面租赁到期后双方租赁关系的延续，因而胡涛云基于合同相对原则，作为出租方向如海超市主张租赁关系的解除及后果处理，具有事实及法律依据，就如海超市的意见不予采纳。
当事人对租赁期限没有约定，可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。胡涛云在得到其出租方的通知后，向如海超市提出限期搬离的通知，是提出解除双方租赁关系的意思表示，因而，胡涛云就双方租赁关系要求解除的请求，于法有据，法院予以支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现胡涛云要求如海超市从系争房屋中迁出，并将房屋返还胡涛云，于法有据，法院予以支持。同时，胡涛云要求如海超市支付2016年2月1日至系争房屋实际返还之日止，按照70万元左右年租金计算每日1,852元的标准的使用费，如海超市提出部队免除了其2016年至今的使用费，拒绝支付，同时不认可胡涛云主张的租金标准，对此一审法院认为，如海超市实际占有使用系争房屋，应当支付相应的费用，在没有证据证明其就2016年至今的使用费已得到胡涛云免除下，仍应履行相关支付义务；至于胡涛云主张的标准没有相关合同及法律依据，双方也未重新约定，但上一年度，如海超市向胡涛云支付了60万元，胡涛云对此也未持有异议，故法院参照该标准支持胡涛云所主张的使用费。最后，如海超市曾提出尚有押金未予退还，但胡涛云否认如海超市交付过押金，如海超市没有在法院指定的期限内进一步提供证据的情况下，对此问题在本案中不予处理。
一审法院据此判决：一、确认胡涛云与上海如海超市连锁有限公司间关于上海市浦东新区XX路XX号XX号房屋的租赁关系予以解除；二、上海如海超市连锁有限公司应于判决生效之日起三十日内从上海市浦东新区XX路XX号XX号房屋中迁出，并向胡涛云予以返还；三、上海如海超市连锁有限公司应于判决生效之日起三十日内按照年租金600,000元的标准向胡涛云支付自2016年2月1日至实际迁出之日止的使用费；四、驳回胡涛云的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,006.68元，减半收取计5,003.34元，由上海如海超市连锁有限公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，胡涛云与如海超市的租赁协议于2012年9月30日终止，期满后，如海超市继续占有、使用房屋，胡涛云对此不持异议并收取对方租金，根据合同法相关规定，双方形成不定期租赁关系，并享有随时解除合同的权利。本案中，胡涛云在接到产权人《租赁清退通知》后，要求如海超市限期搬离，系行使解除权的行为，一审法院认定胡涛云与如海超市的租赁关系解除，符合法律规定，本院予以认同。因双方租赁关系解除，故如海超市持续占有系争房屋理应向胡涛云支付房屋使用费。如海超市上诉称，胡涛云于2014年12月31日后已丧失出租权，无权向其收取房屋租金或使用费。对此，本院注意到，XX队出具的《情况说明》明确载明，2015年之后双方之间的租赁关系仍然延续，并确认收取了胡涛云部分租金，且对胡涛云的转租行为予以认可，故胡涛云与部队之间的租赁关系合法有效，其作为转租方有权向次承租人如海超市收取相应的租金或房屋使用费，如海超市以胡涛云不具有出租主体资格之由拒付使用费，缺乏依据，本院不予支持。庭审中，如海超市提出，房屋产权人已明确免除其从2016年起的租金，已经收取的责令转租人予以退还，故如海超市无需另行支付费用。本院认为，一则，从胡涛云向如海超市发送的通知来看，相关部门表示，若承租户于2016年2月6日前主动搬离则免除搬离期间租金，但如海超市并未按期搬离；二则，如海超市未能提供其享有免责权利的任何证据，故对于其上述抗辩理由，本院不予采信。关于房屋使用费的标准，一审法院根据已查明的事实以及如海超市上一年度的实际付款情况，认定房屋使用费为每年60万元，尚属公平合理，本院予以维持。
综上所述，上诉人如海超市的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币10,006元，由上诉人上海如海超市连锁有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔美君
代理审判员 吴 丹
审 判 员 杨斯空
二〇一七年九月二十六日
书 记 员 强 颖
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……