江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0303民初1535号原告：杨传清，男，1970年12月7日生，汉族，住徐州市鼓楼区。委托诉讼代理人：刘梦林，江苏红杉树律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘莉，江苏红杉树律师事务所律师。被告:徐州市云龙区住房和建设局，住所地徐州市云龙区和平大道66号。法定代表人：李光，该局局长。委托诉讼代理人：刘玉荣，江苏义行律师事务所律师。原告杨传清诉徐州市云龙区住房和建设局（以下简称云龙区住建局）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年3月28日立案，由审判员武志国适用简易程序于2016年5月9日公开开庭审理，后组成合议庭于2016年7月18日公开开庭审理。两次庭审，原告的委托代理人刘梦林、刘莉，被告的委托代理人刘玉荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨传清向本院提起诉请，1、判令被告支付逾期交房违约金731808元；2、判令被告支付拆迁安置补偿金713520元。由被告承担本案诉讼费。事实和理由：徐州市将位于兵马俑附近的约3000亩土地转让给徐州世茂置业有限公司，由被告将原告所有的位于兵马俑旅游市场2号楼5-1-107商业用房（建筑面积143.99平方米）予以拆迁。2011年12月16日，双方签订房屋拆迁产权调换协议，约定被告以房屋产权调换方式对原告进行一次性综合置换补偿，置换的房产为世茂广场商业外街3号楼东半部（建筑面积约116.76平方米）。协议同时约定“甲方应于2012年12月31日前将产权调换房屋交付乙方，如果2013年6月30日仍未交房，每日按房屋市场总价的万分之五向乙方支付违约金，甲方保证与其他拆迁户补偿标准一致，如有其他协议高于本协议的补偿标准，超过补偿标准的部分，甲方给予加倍补偿”。协议签订后，原告按照协议约定的时间将上述房产交付被告，由被告实施拆迁，但被告未能按照约定交付房屋，直至2015年4月20日才将约定的产权调换房屋即世茂广场商业外街3号楼103、303号房产（建筑面积总计115.47平方米）交付原告，比协议约定的交付时间逾期840天。此外，原告得知被告与其他拆迁户是按照1:1略多的比例予以补偿，而对原告是按照1:0.8的比例进行补偿，其补偿标准明显低于其他被拆迁户。虽经原告多次向被告交涉，被告以系开发商原因等为理由推脱。原告认为，被告作为机关法人，应当严格遵守协议的约定及承诺，但其逾期交房达两年之久，对被拆迁人隐瞒事实真相，不公平对待，是错误的，也是违反协议及法律规定的，应承担相应的违约责任。为此，特诉至贵院，请求维护原告的合法权益。被告辩称，请求驳回原告的诉讼请求。1、原告以水电未独立分户为由拒不上房，被告不构成逾期交付。原告诉称被告直至2015年4月20日交付置换房屋，逾期交付达840天不是事实。2013年6月30日前夕安置房已通过竣工验收，办理完毕竣工验收备案，具备法律规定的上房条件。被告在2013年6月30日前即通知原告上房并要求其及时办理签订商品房买卖合同、缴纳物业管理费等各项上房手续，但原告以置换的门面房水电不独立等为由拒不上房，而水电分户并未在双方的《房屋拆迁产权调换协议》、《商品房买卖合同》中特别约定，故原告因自身原因造成的上房延迟，不应由被告承担违约责任。2、被告对原告和其他拆迁户的补偿符合当时的拆迁法律法规、政策的规定，不存在降低原告拆迁补偿标准的事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供的房屋拆迁产权调换协议、案外人王竹婷与被告签订的房屋拆迁产权调换协议复印件、原告与被告签订的商品房买卖合同、业主验房单、上房装修押金收据，被告对上述证据的真实性均无异议。本院经审查，上述证据均符合证据三性，予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告举证的安置房屋位置图复印件，拟证明案外人石彩侠（王永君）、李波、邹彭雪产权调换房屋面积安置比例达到1：1，被告以是复印件且没有开发商盖章为由，否认该证据的真实性。被告提供的三张安置房屋位置图，拟证明被告安置给他人的房屋位置各不相同，补偿标准有所区别。原告对该证据的真实性未提出异议，但否认被告的拟证明观点。庭审中，原告主张同为该项目产权调换安置的其他拆迁户，包括产权调换房屋位置位于3号楼-110号的张明、3号楼106号的李波、3号楼111号的李雪健、3号楼108号的邹彭雪，与原告的房屋相邻，同样位于郭庄路边，安置面积比例均超过1:1.0085，被告回答“据了解，并不是均达到1:1.0085，如邹彭雪不足1:1”。结合原被告的举证质证意见和双方在庭审调查中的问答情况，可以认定被告所举房屋位置图的真实性，与原告安置房同为沿郭庄路边安置的还有邹彭雪、石彩侠、李波（王秀荣）等拆迁户。另查明，原被告合同约定的产权调换房屋即世茂广场商业外街3幢1单元103、303号商服房屋（合计115.47平方米）于2013年3月27日经过徐州市城乡建设局予以竣工验收备案，具备上房条件。2013年10月28日，包括原告在内的产权调换征迁户以产权调换安置的房屋水电不独立导致延迟上房4个月为由，向云龙区政府信访，要求解决水电独立问题，表示如不解决，坚决不上房。2013年11月24日和2013年12月10日，上述人员两次因同样的事由信访。2015年4月20日，原告签署业主验房单办理了上房手续。原告产权调换后的房屋位置位于郭庄路边，案外人王竹婷产权调换房屋位于商业街里侧。原被告对产权调换协议中约定的“房屋市场总价”按照1.2万元每平方米计算。本院认为，根据合同法的相关规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。拆迁安置补偿合同的一方已按约腾退原有房屋，而对方当事人逾期未履行合同义务构成违约，其应当依法赔偿守约方的损失。原告杨传清与被告云龙区住建局签订的《房屋拆迁产权调换协议》，合法有效，双方当事人均应按照约定自觉履行义务。本案中，原被告争议的焦点在于：1、被告是否逾期交付房屋，逾期交付的时间应如何认定；2、被告对原告的补偿安置标准是否过低，应否承担违约责任。关于被告是否逾期交付房屋，逾期交付时间应如何认定的问题。根据双方拆迁产权调换协议约定，被告应予2012年12月31日前将产权调换的房屋交付给原告，每拖延一日，按照产权调换房屋市场总价的同期银行贷款利息支付违约金。2013年6月30日仍未交房的，每天按房屋市场总价的万分之五向原告支付违约金。房屋经验收备案符合交房条件，原告以水电未分户拒绝上房没有合同依据和法律依据。被告举证的信访材料证据能够证实，至少在2013年6月28日，被告已向原告履行了通知交付的义务，逾期上房时间按照被告主张应计算至2013年6月28日。原告主张逾期上房时间计算至2015年4月20日，无事实和法律依据，本院不予支持。根据双方协议约定，违约金应按照116.76平方米的房屋面积以单价1.2万元每平方米计算房屋总价为1401120元，并以此总价按照年息5.6%的银行贷款利率从2013年1月1日计算至2013年6月28日，违约金为38795.5元。关于被告对原告的补偿安置标准是否过低、应否承担违约责任的问题。双方协议中约定产权调换房屋的面积为116.76平方米，但协议在违约责任部分同时约定，被告承诺与其他被拆迁户补偿安置标准一致，如有高于本协议的，超过部分由被告按照不低于产权调换房屋市场价向原告加倍补偿。被告认可案外人王竹婷产权调换房屋面积比例高于原告的标准，但主张调换的房屋面积依据调换房屋的位置、朝向、结构、设备、配置、装饰装修以及周围交通、商业网点等情况综合确定，被告对于原告举证的案涉房屋同一楼号的相邻沿街房屋位置图真实性不予认可，但其提供的证据证实还有原告主张的其他案外人产权调换房屋也安置在与原告房屋相邻的郭庄路边，且当庭自认安置房屋相邻的其他拆迁户的面积补偿比例“并不是均达到1:1.0085，如邹彭雪不足1:1”，被告未将其掌握的上述相邻房屋的补偿比例情况举证反驳原告主张，应承担举证不能的责任，且被告的自认中包含有的达到了1:1.0085的比例，超出原告的面积调换标准，本院认定原告主张的相邻沿街房屋面积补偿比例高于对其的补偿标准的事实存在。因此，根据双方拆迁协议约定，结合房屋产权调换应遵循的等价原则，被告亦应按照等面积给予原告补偿，产权调换的房屋面积应为拆迁房屋面积即143.99平方米，鉴于重新安排产权调换房屋已不可能，故应以143.99平方米为标准，对实际给付房屋115.47平方米面积差额的部分即28.52平方米，按照1.2万元每平方米的价格向原告赔偿342240元。另外，从双方拆迁协议来看，原被告双方上述加倍补偿约定，既包含对原告损失的填补，亦有惩罚性质。原告上述按照面积差额予以赔偿的诉请得到支持，其根据协议再要求被告承担一倍的违约惩罚赔偿，该违约金要求过分高于损失，根据被告的抗辩，本院以原告实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则综合衡量，对该违约金调减至30%，即102672元。该两项赔偿合计444912元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告徐州市云龙区住房和建设局于本判决生效之日起15日内向原告杨传清支付逾期交房违约金38795.5元、违约赔偿金444912元，合计483707.5元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17807元，由原告杨传清负担8903.5元，被告徐州市云龙区住房和建设局负担8903.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  武志国人民陪审员  苟长国人民陪审员  路 伟二〇一七年五月十七日书 记 员  耿海涛