上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终135号
上诉人（原审被告）洪其华。委托代理人洪敏（系上诉人洪其华儿子）。被上诉人（原审原告）陈忠美。上诉人洪其华因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第29402号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月5日立案受理后依法组成合议庭，于同年1月12日公开开庭进行了审理。上诉人洪其华及其委托代理人洪敏，被上诉人陈忠美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2015年6月16日，陈忠美作为买受方（乙方），洪其华作为出售方（甲方），上海某某房地产经纪有限公司作为居间方（丙方），三方签订一份《房地产买卖居间合同》，约定甲方以262万元的价格将上海市浦东新区崂山西路***弄***号602室房屋（以下简称系争房屋）出售给乙方。当日，陈忠美支付上海某某房地产经纪有限公司10万元。之后，该合同因系争房屋上抵押未能按约涤除而终止。2015年6月24日，陈忠美作为买受方（乙方），洪其华作为出售方（甲方），上海某某房地产经纪有限公司作为居间方（丙方），三方再次签订一份《房地产买卖居间合同》，约定甲方以262万元的价格将系争房屋出售给乙方。合同第3.1条约定：乙方已查验了该房地产的全部信息、户型分布等实际情况均符合乙方的购房需求，为表示购买诚意，于2015年7月1日前向丙方支付意向金计30万元，丙方收到意向金后7个工作日内，乙方不得解除对丙方的委托，亦不得收回意向金，否则应向丙方支付违约金为本合同所述总房价款的0.5%。若甲方在前述期限内未能签署本合同，则乙方可要求丙方无息退还已支付的意向金，也可继续委托丙方与甲方洽谈。合同第3.2条约定：如甲方签署本合同，则乙方同意交付的意向金转为定金，甲方应当在收取定金之后当日内将房地产权证原件交丙方保管。由此构成乙方支付给甲方的首期定金。合同第3.3条约定：甲、乙双方同意在本合同签订后至2015年7月1日前共赴丙方处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。除甲、乙双方另有约定外，前述约定期限届满日为甲、乙双方签订示范文本的日期。合同第3.4条约定：乙方应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续（若需）后当日内通过丙方或直接向甲方支付首期房价款30万元（含已支付的全部定金）。甲方应将收到的首期房价款优先用于偿还银行借款（若有），并应于收到该笔钱款同时偿还尚欠借款余额，办理抵押注销手续。合同第6条约定：本合同所涉定金为担保本次买卖交易的顺利履行而设立，为保障交易的公平与安全，甲、乙双方同意，甲方若将前述定金交丙方保管，则乙方同意丙方可不再保管房地产权证原件；甲方若自行收取前述定金，甲、乙双方同意丙方保管房地产权证原件。若甲方未能按照本合同约定签订上述示范文本出售该房地产或相关权利人提出异议而导致本合同无法履行的，则应向乙方双倍返还定金；若乙方未能依照本合同约定签订上述示范文本的，则已支付甲方的定金（含由丙方保管的定金）不予返还。合同其他约定手写载明：乙方已于2015年6月16日付于甲方10万元作为购房定金（定金现由居间方作资金监管）。甲方需在签订买卖合同当日内把房屋债务还清并做注销抵押。2015年7月1日，陈忠美、洪其华及居间方如约前去签订房屋买卖合同示范文本，但未能签成，随洪其华一起签约的还有其姐弟。2015年7月，陈忠美诉至原审法院，要求判令：1、解除2015年6月24日双方签订的《房地产买卖居间合同》；2、洪其华按照定金罚则赔偿陈忠美定金差额部分10万元。原审另查明，系争房屋权利人为洪其华，房屋上存在抵押权人为李春和、债权数额为30万元、债务履行期限从2014年10月20日至2015年1月19日的抵押。2015年6月30日，陈忠美的中国建设银行账户（卡号为：4367############936）余额为217,973.97元。原审审理中，陈忠美确认居间方已经将其保管的定金10万元退还了陈忠美，并申请证人曹某某出庭作证，该证人证实：其是居间方的员工，也是负责系争房屋买卖的居间人员。2015年7月1日，陈忠美、洪其华约在其公司总部签订正式合同，当时来的人除了陈忠美及妻子、洪其华及妻子外，还有一些陌生人。其当时将准备好的合同拿给双方阅看，如果没问题后双方可以签约。然后有个大叔称系争房屋内有自己的户口，卖房没有经过他的同意，合同是无效的。还说系争房屋上有抵押贷款，利滚利已经过百万了。针对上述两个问题，陈忠美要求大叔等人拿出证据，大叔们也拿不出来。其和陈忠美要求洪其华一起去派出所和物业公司查询，洪其华也不配合，后来就吵起来，不愿意签合同了。就合同签订与30万元的支付，并无先后顺序，应是同时进行的。对于该证人证言，陈忠美表示无异议，洪其华表示证人的身份是真实的，但其与陈忠美之间存在利害关系，其证言不应被采信。关于签订合同的事实情况，大概就是证人所述，但是有一点差别，就是陈忠美当时称无力支付30万元，要等到自己房子卖掉才能支付，要求双方先签约，但洪其华不同意。陈忠美提供短信记录，证明签约当天洪其华离开后，陈忠美给其发短信催促签约。其中该短信内容为：“洪其华，你我于2015年6月24日在居间方房天下签订了房地产买卖居间合同并约定于今日即2015年7月1日签订正式合同，我已于2015年6月16日支付了定金10万元且你同意放于居间方保管。今日，我与居间方均已到场，但你却找来几个人号称亲戚以共同拥有房屋产权为由不办理房屋买卖合同签订手续。我现在书面通知你履行本合同，如果不履行，属于你单方面违约，需要承担违约责任。”对此，洪其华表示手机号是自己的，但短信没有收到过。原审认为，陈忠美、洪其华签订的《房地产买卖居间合同》系当事人真实合意，双方均应按约履行。现双方一致同意解除该合同，于法不悖。本案争议焦点在于导致合同解除的违约方是谁？从合同第3.1条及第3.4条约定内容并结合上下文条款来看，合同第3.1条关于意向金的约定是针对乙方即陈忠美与丙方即居间方之间的权利义务关系，陈忠美、洪其华之间就付款30万元的约定应为合同第3.4条。合同第3.4条明确约定陈忠美应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续（若需）后当日内支付洪其华30万元，签订示范文本的顺序应位于陈忠美支付30万元之前，洪其华辩称其之所以未签订正式合同的原因在于陈忠美未能先行支付其30万元，不具有合同依据，法院不予采纳。虽洪其华否认收到过陈忠美发送的短信，但陈忠美就此提供了手机短信原件，且洪其华也确认陈忠美发送的手机号是其的，故法院采信陈忠美提供的短信记录。证人曹某某作为系争房屋买卖的居间方，亲历了整个房屋买卖过程，与本案并无直接利害关系，其陈述的证人证言具有较强的可信性。结合证人证言、短信记录以及双方陈述，签约当天洪其华带其亲戚一起去签约，而其亲戚对系争房屋的产权及利益提出异议，致使正式合同未能签成，之后陈忠美又发送短信催促洪其华履约，然洪其华仍未与陈忠美签订正式合同。故洪其华应属合同的违约方，陈忠美要求洪其华按照定金罚则支付定金差额部分10万元，具有合同与法律依据。原审法院审理后于2015年9月23日作出判决：一、解除原告陈忠美与被告洪其华于2015年6月24日签订的《房地产买卖居间合同》；二、被告洪其华应于判决生效之日起十日内双倍返还原告陈忠美定金差额部分10万元。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1,150元，由被告洪其华负担。判决后，洪其华不服，上诉至本院称，《房地产买卖居间合同》第3.1条明确约定被上诉人陈忠美在2015年7月1日前支付30万元，被上诉人表示想要支付30万元，但实际没有支付。由于被上诉人没有支付30万元，故本案双方无法签订买卖合同。被上诉人在2015年7月1日当天表示没有30万元，上诉人没有表示不出售房屋，上诉人有充分理由行使法律规定的同时履行抗辩权，请求二审撤销原判第二项，依法改判为驳回被上诉人要求赔偿10万元的原审诉请。被上诉人陈忠美辩称，其不同意上诉人洪其华的上诉请求。2015年7月1日当天，被上诉人已经准备了钱款想要支付30万元，但上诉人明确表示不出售房屋，且上诉人当天带人阻挠签订买卖合同。故请求二审驳回上诉，维持原判。经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于上诉人洪其华与被上诉人陈忠美未能按约签订房屋买卖合同示范文本的责任归属。对此，上诉人主张因为被上诉人未能事先支付30万元导致双方签约不成，而被上诉人予以否认。对此，本院注意到，其一，《房地产买卖居间合同》约定被上诉人应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续（若需）后当日内通过居间方或直接向上诉人支付首期房价款30万元（含已支付的全部定金），故签订买卖合同应位于被上诉人支付30万元之前，其二，根据2015年6月30日被上诉人的中国建设银行账户余额以及被上诉人已支付定金10万元的事实，被上诉人系完全有能力在2015年7月1日支付首期房价款30万元，故上诉人称被上诉人当天没有备足钱款，依据不足，本院不予采信；其三，证人曹某某为系争房屋的居间方，其证人证言具有较强的可信性，根据曹某某的陈述，2015年7月1日，上诉人为买卖合同的签订设置障碍，最终导致双方签约不成。因此，根据本案事实，本院认定双方未能按时签订买卖合同的责任在于上诉人，本案系上诉人违约，故被上诉人要求上诉人双倍返还定金差额部分10万元，合法有据，应予支持。上诉人洪其华的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。原审判决并无不当，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币2,300元，由上诉人洪其华负担。本判决为终审判决。
审 判 长 陈懿欣
代理审判员 潘俊秀
审 判 员 翟从海
二〇一六年一月十八日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……