吉林省吉林市中级人民法院民 事 裁 定 书（2017）吉02民终2299号上诉人（原审被告、反诉原告）：孙丽萍，女，1965年2月16日出生，汉族，住吉林省吉林市丰满区。委托诉讼代理人：丛璐（系孙丽萍丈夫），住吉林市丰满区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：吉林建龙物业服务有限责任公司，住所地吉林省吉林市丰满区。法定代表人：马洪祥，董事长。委托诉讼代理人：王明杰，吉林丁凤礼律师事务所律师。上诉人孙丽萍因与被上诉人吉林建龙物业服务有限责任公司（以下简称建龙物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服吉林市丰满区人民法院（2017）吉0211民初1096号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人孙丽萍及委托诉讼代理人丛璐，被上诉人建龙物业公司的委托诉讼代理人王明杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙丽萍上诉请求：一、撤销一审判决,改判建龙物业公司赔偿孙丽萍橱柜5000元及拆除费500元、门旁柜1000元及拆除费200元、电视背景墙2100元及拆除费500元、地板1400元、墙体1500元、装修防护及清洁费500元、再次装修劳务费2800元、精神损害抚慰金2000元、房屋租赁费5000元及由建龙物业公司装修并承担的其他费用。二、建龙物业公司重修屋顶烟道、解决外墙渗水问题。三、诉讼费由建龙物业公司承担。事实和理由:一、一审法院认定孙丽萍要求建龙物业公司承担装修损害赔偿责任与物业服务合同是不同法律关系属于认定事实不清。二、一审判决业主拖欠的物业费，而不依据物业法保护业主的合法权益。孙丽萍的合法权益社区和业主委员会均不管，造成孙丽萍无法维权。三、孙丽萍户型为一阳面卧室，而南面墙体大面积霉变，造成孙丽萍一家无法居住。四、顶楼属于公共部分，理应由建龙物业公司维修。建龙物业公司辩称,一审判决认定事实清楚，适用法律正确，孙丽萍的上诉理由不能成立，应依法维持原判。建龙物业公司作为水韵名城小区的物业服务公司，其业主委员会与吉林市建龙物业公司于2008年7月4日签订了《前期物业管理服务协议》，建龙物业公司与水韵名城业主委员会于2014年12月13日签订《物业服务合同》。合同约定，由建龙物业公司为孙丽萍所居住的小区提供物业服务，小区业主向建龙物业公司交纳物业服务费。建龙物业公司已经按照合同的约定向小区业主提供了物业服务。且依据双方签订的物业服务合同以及业主委员会与建龙物业公司的合同、涨价的会议记录以及公告，证明2012年物业服务费为1.6元/平方米每月，物业服务费的制定是在征询了小区业主的意见后协商一致的结果，对全体业主具有约束力。孙丽萍作为该小区的业主享受到了物业服务的同时，应履行缴纳物业服务费的义务，应得到法律的支持。依据《物业管理条例》《中华人民共和国合同法》等法律规定，为维护建龙物业公司的合法权益。一审法院判决孙丽萍给付物业服务费认定事实清楚，适用法律正确，证据确实充分，应予支持。建龙物业公司向一审法院诉讼请求：孙丽萍立即给付2015年度物业服务费2854元。孙丽萍向一审法院反诉请求：1.建龙物业公司赔偿橱柜购买价格5000元，拆除费500元；门旁柜造价1000元，拆除费200元；电视背景墙造价2100元，拆除费500元；地板按10平方米计算，购买价1400元（不包括附件）；墙体按10平方米计算1500元；装修防护费及清洁费500元；再次装修施工业主劳务费2800元；精神抚慰金2000元；施工期间，业主租房费用5000元，合计22500元；2.判令建龙物业公司解决外墙渗水、冬季玻璃窗结冰及冬季楼顶噪音问题。一审法院认定事实：从水韵名城小区建成至今，建龙物业公司一直为该小区提供物业服务。孙丽萍系该小区8号楼1单元23层61号房屋的业主，房屋建筑面积为148.4平方米。2008年7月4日办理入住手续时，孙丽萍与建龙物业公司签订前期物业管理服务协议，约定住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.1元收取物业服务费；业主每年以办理入住时间为准，缴纳下一年度的物业服务费；逾期缴纳物业服务费应按应缴物业服务费的日千分之三缴纳滞纳金。2012年期间该小区物业服务费上涨至每月每平方米1.6元。2014年12月31日建龙物业公司与水韵名城小区业主委员会签订物业服务合同，约定住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.6元收取物业服务费；以办理入住之日为准，每年业主预交物业服务费；逾期缴纳物业服务费应按应缴物业费的日千分之三缴纳滞纳金。孙丽萍因房屋渗水、玻璃窗结水、楼顶造型有响声等原因拒缴物业服务费。2016年建龙物业公司将孙丽萍诉至一审法院，要求其给付拖欠的物业服务费，经审理，一审法院判决孙丽萍给付2013年8月1日至2015年7月4日的物业服务费。现孙丽萍欠缴2015年7月5日至2016年7月3日的物业服务费2842元(1.6元×148.4×11.97)。2016年秋，建龙物业公司对孙丽萍的房屋进行了维修，维修后房屋暂未出现漏水现象。一审法院认为，孙丽萍应当给付物业服务费。建龙物业公司作为水韵名城小区的物业公司，与业主签订了前期物业管理服务协议，后又与水韵名城小区业主委员会签订了物业服务合同，为包括孙丽萍在内的全体小区业主提供了物业服务，孙丽萍作为业主，在接受该服务后应按照约定的收费标准向建龙物业公司交纳物业服务费。关于孙丽萍主张的建龙物业公司的物业服务不合格的问题，鉴于物业服务存在持续性、整体性的特点，故评判物业服务是否达标，不宜仅依据短时间内单个、局部的问题认定，而应考虑小区整体的服务情况和小区的持续状态确认。现有证据不足以证明建龙物业公司存在根本不履行或者不完全履行物业服务合同约定义务的情形，不足以相应减收或免收孙丽萍物业服务费。孙丽萍主张其房屋漏水，反诉要求建龙物业公司承担财产损害赔偿责任，并解决外墙渗水、冬季玻璃窗结水、冬季楼顶噪音等问题，孙丽萍的反诉与本案系不同法律关系，上述主张应当通过其他途径另行解决，不予支持。关于孙丽萍要求建龙物业公司赔偿其婆婆因噪音引发心脏病的部分医疗费的主张，因孙丽萍的婆婆不是本案当事人，且侵权损害赔偿与本案不属于同一法律关系，可由受害人向侵权人另案主张。物业服务费乃整个小区公共部位、设施维护保养、维持小区功能正常持续运行所必需，任何一个业主任意拒交物业服务费，可能导致小区的管理难以为继，服务质量下降，乃至损害全体业主的共同利益。发生问题时，业主拒交物业服务费的方式并不能解决物业合同双方存在的问题，反而会造成物业服务问题的恶性循环。业主应及时与物业公司沟通解决，亦可向县级以上地方人民政府房地产行政主管部门投诉。物业公司亦应针对业主提出的问题有针对性的进行整改，提升服务质量。希望双方今后能够进行良性互动和有效沟通，共同营造美好和谐的生活环境。孙丽萍应给付建龙物业公司物业服务费2842元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定作出判决。一审法院判决：一、孙丽萍于判决生效之日起五日内给付建龙物业公司2015年度（2015年7月5日至2016年7月3日）物业服务费2842元；二、驳回建龙物业公司其他诉讼请求；三、驳回孙丽萍的反诉请求。本诉案件受理费25元（已减半收取），由孙丽萍负担；反诉案件受理费182元，由孙丽萍负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条规定:“反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。反诉应由其他人民法院专属管辖，或者与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联的，裁定不予受理，告知另行起诉。”《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：“起诉必须符合下列条件:(一)原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织;(二)有明确的被告;(三)有具体的诉讼请求和事实、理由;(四)属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”依据上述法律规定，构成反诉的条件应当是反诉与本诉应为同一法律关系，反诉与本诉应为同一法律事实。本案建龙物业公司基于其与水韵名城小区业主委员会签订了物业服务合同，并对该小区提供物业服务而要求业主孙丽萍给付物业服务费，属于合同纠纷。而孙丽萍反诉建龙物业公司赔偿损失的诉讼请求是基于侵权纠纷，与本诉不属于同一法律关系，不符合反诉的条件，孙丽萍应当另行提起诉讼。一审法院虽然认定孙丽萍反诉与本诉不属于同一法律关系，却对孙丽萍起诉进行实体审理并作出判决属于适用法律不当，本院予以纠正。《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条规定：“人民法院依照第二审程序审理案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接撤销原裁判，驳回起诉。”因此孙丽萍应当另行提起侵权之诉，本案应当驳回孙丽萍的起诉。综上，孙丽萍的上诉请求部分成立，一审判决认定事实清楚，适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条、第三百三十条之规定，裁定如下：一、撤销吉林市丰满区人民法院（2017）吉0211民初1096号民事判决第三项；二、驳回孙丽萍的反诉。一审孙丽萍预交的案件受理费182元予以退回，二审孙丽萍预交的案件受理费434元予以退回本裁定为终审裁定。审 判 长 张 英审 判 员 孙 伟代理审判员 陈 卓二〇一七年九月四日书 记 员 李玉娇