上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初1530号原告：倪玉平，男，1962年7月8日生，汉族，住上海市杨浦区。被告：上海郡雅酒店经营管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：吴菊芳，董事长。委托诉讼代理人：焦慧，女。被告：上海生南实业发展有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：邵明祥，董事长。委托诉讼代理人：ＸＸ球，男。委托诉讼代理人：孙丽丽，女。原告倪玉平诉被告上海郡雅酒店经营管理有限公司(以下简称郡雅公司)、上海生南实业发展有限公司(以下简称生南公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月3日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告倪玉平，被告郡雅公司的委托诉讼代理人焦慧，被告生南公司的委托诉讼代理人孙丽丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告倪玉平向本院提出诉讼请求：一、判令《房屋委托经营合同》有效；二、判令被告生南公司代为履行《房屋委托经营合同》义务；三、判令被告生南公司支付合同约定的第22期租金人民币(币种下同)11067元；四、判令被告生南公司支付第22期租金的违约金每天44.268元，至2017年1月18日合计为2,169.13元。经本院释明后，原告撤回第二项诉讼请求。此后，原告又明确其第三、四项请求为：要求郡雅公司支付租金及违约金；郡雅公司不支付的，由生南公司代付。事实和理由：2011年5月2日，原告与被告郡雅公司签订《房屋委托经营合同》，原告全权委托郡雅公司经营拱极东路3038弄1�413室房屋，委托经营期限为10年，自2011年5月2日至2021年5月1日。《房屋委托经营合同》约定委托期内无论郡雅公司经营是否盈亏，原告均有权收取经营租金，郡雅公司每季度支付原告相当于432,400元年回报10.5%的经营租金，如逾期，每日按本年度约定租金的1‰支付违约金，如果郡雅公司无法支付，则由生南公司代为支付。现郡雅公司已支付21个季度的经营租金。2016年10月30日，原告接到被告电话。被告称由于无法归还银行贷款，租赁房屋处于被法院拍卖阶段，且被告银行账户已被冻结，故无法继续履行《房屋委托经营合同》，希望原告起诉。2016年11月30日，原告没有收到第22期租金。原告认为，《房屋委托经营合同》具有法律效力，被告理应履行。现郡雅公司不能履行合同，根据合同补充条款约定，生南公司应代为履行，故诉如所请。被告郡雅公司辩称：认可《房屋委托经营合同》有效。同意支付第22期租金11,067元，但目前经营困难，无力支付。涉案房屋产权属生南公司，由生南公司租赁给原告后，原告与郡雅公司签订《房屋委托经营合同》；2012年3月，房屋被法院查封，郡雅公司实际无法使用房屋，故不同意支付违约金，希望原告免除违约金。而且违约金过高，不合理。被告生南公司辩称：认可《房屋委托经营合同》有效。租金及违约金应由郡雅公司支付，郡雅公司无法支付的，才由生南公司支付。现生南公司濒临破产，无力支付。本院经审理认定事实如下：2011年5月2日，原告倪玉平(甲方，委托方)与被告郡雅公司(乙方，受托方)签订《房屋委托经营合同》，甲方全权将上海市浦东新区惠南镇拱极东路3038弄1幢413室建筑面积23平方米的酒店用房(以下简称委托标的)委托给乙方，由乙方在法律规定�范围内进行合法经营。委托期限为2011年5月2日至2021年5月1日，客户付清全款后，租赁期往后顺延3个月(装修期)，乙方从2011年8月1日起向甲方按季度支付租金。在本合同有效期内，乙方保证在第1-3年内年回报率按总租金的10.5%支付租金，第4-7年按年回报率10.5%支付租金，第8-10年按年回报率10.5%支付租金，10年过后可以选择再续约10年，平均年回报率保底10%，租金收益溢出部分1：9分成，甲方90%、乙方10%。乙方按照季度向甲方支付租金收入，每季度第一个月的20日至30日，乙方应当将当季租金向甲乙双方共同认定的中国建设银行以划拨方式一次性付清。委托期内无论乙方的经营是否盈亏，甲方均有权按照约定的时间和标准向乙方收取租金。乙方无正当理由逾期向甲方交付租金，乙方应按逾期每日依本年度约定租金的1‰向甲方支付违约金。《房屋委托经营合同》附有生南公司加盖印章的《附件》。《附件》内容为：1、如乙方未能按合同约定支付租金，则由生南公司代为支付，直至合同终止为止；……3、总租金为432,400元。审理中，各方确认系争房屋是原告向生南公司租赁，再由原告与郡雅公司签订《房屋委托经营合同》。本院认为，《房屋委托经营合同》系双方当事人真实意思表示，现各方当事人均认可《房屋委托经营合同》有效，本院对此亦予认可。根据约定，郡雅公司应于2016年11月20日至30日期间支付原告第22期(2016年11月至2017年1月)租金，现郡雅公司未支付，原告要求郡雅公司支付该期租金的诉请应予支持。原告要求郡雅公司按照合同约定承担截至2017年1月18日的违约金2,169.13元，虽符合合同约定，但郡雅公司认为双方约定的违约金标准过高，本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情予以调整。生南公司以《附件》形式书面承诺“如乙方(郡雅公司)未能按合同约定支付租金，则由生南公司代为支付，直至合同终止为止”，倪玉平接受且未提出异议，故可认定生南公司与倪玉平之间的保证合同成立。其中，“未能”按合同约定支付租金则由生南公司代为支付，应理解为郡雅公司不履行债务时生南公司承担保证责任，而且结合上下文及本案其它事实推定不出双方之间约定为一般保证责任，因此本院认定生南公司承担连带保证责任。双方对保证范围未作特别约定，故生南公司就违约金也应承担保证责任。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十二条第一款之规定，判决如下：一、原告倪玉平与被告上海郡雅酒店经营管理有限公司2011年5月2日签订的《房屋委托经营合同》有效；二、被告上海郡雅酒店经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告倪玉平租金11,067元；三、被告上海郡雅酒店经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告倪玉平截至2017年1月18日的违约金271.14元；四、被告上海生南实业发展有限公司对上述第二项、第三项判决确定的上海郡雅酒店经营管理有限公司的债务承担连带清偿责任。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费130.90元，由被告上海郡雅酒店经营管理有限公司、上海生南实业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张卓郁人民陪审员  高天明人民陪审员  梅丽华二〇一七年五月二十四日书 记 员  王晓燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约�的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国担保法》第十八条【连带责任保证】当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在�保证范围内承担保证责任。第二十一条【保证范围】保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。三、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国担保法%26gt;若干问题的解释》第二十二条第三人单方以书面形式向债权人出具担保书，债权人接受且未提出异议的，保证合同成立。……四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延�行金。