北京市房山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0111民初4869号
原告（反诉被告）北京旭科置业有限公司，住所地北京市房山区良乡拱辰北大街1号昊天假日酒店736室。
法定代表人林伟，副董事长。
委托代理人王国鹏，北京泓聚律师事务所律师。
被告（反诉原告）陈浩斌，男，1979年1月19日出生。
被告（反诉原告）马燕，女，1978年7月1日出生。
二被告（反诉原告）共同委托代理人史剑琴，北京威诺律师事务所律师。
原告（反诉被告）北京旭科置业有限公司（以下简称旭科公司）与被告（反诉原告）陈浩斌、马燕商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员周桓独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）旭科公司的委托代理人王国鹏、被告（反诉原告）马燕及其与被告（反诉原告）陈浩斌的共同委托代理人史剑琴到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）旭科公司诉称：2014年2月28日，原、被告就坐落于房山区拱辰街道17-01-04地块×#楼××层××××号商品房签订了《北京市商品房预售合同》，并办理了联机备案表，该商品房总价款767947元。附件五第二条第一款至第二款约定的付款方式为：于2014年2月28日前支付387947元，剩余房款38万元由被告以银行贷款方式支付。附件五第二条第三款第二项第二目约定：买受人应当在签署本合同当日向按揭贷款机构提交申请贷款所需的全部资料、签署相关法律文件并缴纳相关费用，完成办理贷款的全部法律手续，并获得贷款机构出具的客户贷款资格书面确认；并向出卖人提供办理合同预售备案所需的资料和费用；买受人应保证向出卖人、贷款机构提交的一切相关资料的真实性、合法性。若非因甲方、宏观政策调整或国家行政管理部门的原因（不包括贷款机构贷款条件方面的原因，例如贷款机构要求买受人提高首付或未通过贷款机构资信证明审查、买受人未提交齐全贷款资料等）导致该付款方式不可行或未按时足额到达出卖人指定账户，出卖人有权按照《北京市商品房预售合同》第十一条逾期付款责任及补充协议约定向买受人主张权利。预售合同第十一条第一款第二项约定：逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之六的违约金，并于实际付款之日起60日内向出卖人支付违约金。截至目前，被告仅支付购房款387947元，尚欠38万元，被告未能按预售合同及附件的约定支付购房款，虽经原告多次催告，但被告至今仍未能足额履行付款义务。原告已委托北京泓聚律师事务所律师于2015年11月6日向被告发出催收购房款及要求支付违约金的《律师函》。原告为维护合法权益，起诉要求：1.被告立即支付原告坐落于房山区拱辰街道17-01-04地块×#楼××层××××号商品房购房款38万元，2.被告立即支付原告逾期付款违约金168948元（每日按逾期应付款万分之六即228元计算，自2014年2月28日起至实际支付之日止，暂时计算至立案时）。被告承担本案诉讼费用。
被告（反诉原告）陈浩斌、马燕辩称：被告没有违约行为，请求法院驳回原告的诉讼请求。双方协商的是银行按揭贷款，这是被告购买房屋的唯一条件。被告曾告知原告自己之前有一次或两次逾期还款，可能有征信问题，但原告的销售人员承诺说没有问题。被告没有按照交易习惯在合同签订前先找贷款银行对被告的贷款资格进行审查，最后银行因为被告征信问题未能发放贷款，是原告不能履行自身义务造成被告不能贷款。双方约定是银行按揭贷款，但又在补充协议中约定其他付款方式付款，原告在签订合同的过程中有欺骗被告的情形，被告虽然签了字，但并不是真实意思表示。
被告（反诉原告）陈浩斌、马燕反诉称：2014年2月28日，反诉原告和反诉被告签订了商品房预售合同，约定出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付商品房，并承诺在交付房屋时市政基础设施和其他设施达到使用条件，出卖人逾期交房超过60日买受人有权退房，出卖人应向买受人退还全部已付款，并按照总房款的20%向买受人支付违约金。协议签订后，反诉原告依照合同约定向原告支付购房款387947元，余款38万元的按揭贷款由于反诉被告怠于履行义务，造成银行按揭不能。到合同约定的交房日期届满后，反诉被告仍未依约履行交房义务，且房屋未通水，未能达到合同中承诺的基础设施条件，不具备交房条件。反诉原告多次要求解除合同并退还房款。商品房预售合同第六条第四款及附件五第二条第三款2-12项不是反诉原告真实意思表示，系反诉被告的格式条款，因违反法律规定而无效。反诉被告已经严重违约，反诉原告有权依照合同约定解除合同并要求支付违约金，对反诉原告因购买房屋所支付的费用进行赔偿。反诉原告反诉请求：1.解除反诉原告与反诉被告签订的商品房预售合同并办理网上签约注销手续，2.反诉被告退还购房款387947元，3.反诉被告赔偿印花税384元，4.反诉被告支付违约金153589元，5.反诉被告赔偿因购房缴纳的认购款2万元，6.确认商品房预售合同第六条第4款及附件五第二条第三款2-12项无效。诉讼费由反诉被告承担。
原告（反诉被告）旭科公司辩称：不同意反诉原告的反诉请求。反诉原告要求解除合同的依据是反诉被告逾期交房超过60日，但是依据商品房预售合同的约定，交房条件是买受人支付全部购房款。反诉原告仅支付了首付款，按揭贷款一直没有办理下来，反诉原告也没有一次性付款，反诉被告没有交房义务，不存在逾期交房的问题。反诉被告不同意解除商品房预售合同，合同不能解除，反诉被告没有退还购房款和印花税的义务。反诉被告没有违约行为，不存在给付违约金的问题。反诉原告因团购房屋交纳的费用，是向案外人支付的，且反诉原告接受了相关服务，根据合同相对性，返还款项问题应向案外人主张，与反诉被告无关。商品房预售合同第六条选择的付款方式是就是第4款，并没有其他选择。如果确认该条款无效，整个合同第六条就没有意义，合同根本无法履行。对于商品房预售合同附件五第二条2-12项，该合同有反诉原告的签字，已经在建委备案，虽然是反诉被告提供的格式文本，但并未加重对方责任或免除己方义务，且对重要条款已通过下划线进行了提示，不存在法律规定的无效情形。
经审理查明：2014年2月28日，陈浩斌、马燕（买受人）与旭科公司（出卖人）签订了《北京市商品房预售合同》（商业、办公等非住宅类）（以下简称预售合同），陈浩斌、马燕向旭科公司购买位于房山区拱辰街道17-01-04地块×#楼××层××××号商品房一套，预测建筑面积31.4平方米，房屋总价款为767947元。预售合同第六条为付款方式及期限的约定，依据该条款，买受人选择的付款方式为：“4、其他方式，具体付款方式及期限的约定见附件五。”预售合同附件五约定：买受人选择采取贷款方式向出卖人支付合同约定的总房价款。买受人应当在2014年2月28日前付清房款387947元，剩余房款38万元以银行贷款方式支付。关于贷款机构手续的办理，双方约定：买受人已经于本合同签订前了解了银行发放贷款的相关政策。买受人应当在签署本合同当日向按揭贷款机构提交申请贷款所需的全部资料、签署相关法律文件并交纳相关费用，完成办理贷款的全部法律手续，获得贷款机构出具的客户贷款资格书面确认，并向出卖人提供办理合同预售备案所需的资料和费用。预售合同附件五还载明：若自本项目具备银行要求的放贷条件之日起30日内买受人申请的贷款未进入出卖人银行账户的，则视为买受人不能获得贷款审查，买受人自愿将其付款方式变更为一次性付款，买受人应自上述30日的期限届满之日起10日内一次性付清全部剩余房价款。上述内容使用下划线做了提示。预售合同第十一条逾期付款责任条款约定，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起60日内按照总房款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之六的违约金，并于实际支付应付款之日起60日内向出卖人支付违约金。关于房屋的交付，预售合同第十二条约定：出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房，该条款还同时约定了交付时应当符合的条件，包括商品房取得规划验收批准文件和工程竣工验收备案表、有资质的房产测绘机构出具的面积实测技术报告书，并满足预售合同第十三条中对市政基础设施和其他设施达到使用条件的承诺。预售合同第十四条约定，逾期交房超过60日后，买受人有权退房；买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人总房款的20%向买受人支付违约金等。预售合同附件八补充协议的第九条中关于买受人接收该商品房的先决条件条款中约定，在出卖人交付该商品房前，买受人必须缴清双方约定的全部款项及履行完毕合同约定的所有义务。预售合同还对双方的其他权利义务做了约定。
合同签订当日，陈浩斌、马燕向旭科公司交纳了首付房款387947元、印花税384元，但陈浩斌、马燕没有提供办理贷款的相关资料。陈浩斌、马燕向旭科公司购买的涉案房屋所在项目于2015年10月21日通过规划验收，于2015年10月23日办理了工程竣工验收备案。2015年10月27日，旭科公司向陈浩斌、马燕发函，告知其所购房产项目已具备放贷条件，提示陈浩斌、马燕向申请贷款的银行机构了解贷款审批情况并于预售合同约定付款期限届满前支付剩余房款。此后，由于个人资信原因，陈浩斌、马燕未能取得银行发放的贷款。2016年3月，旭科公司委托律师依据预售合同预留的联系方式向陈浩斌、马燕邮寄律师函，要求陈浩斌、马燕一次性交纳剩余房款并支付违约金。该邮件未能有效送达。
另查明，在预售合同签订前，陈浩斌于2014年2月22日参加了由案外人组织的针对旭科公司出售房产项目的团购优惠活动，向案外人支付焦点爱家卡服务费2万元。
上述事实，有原告（反诉被告）旭科公司提交的预售合同及联机备案表、购房款发票、律师函、邮政特快专递存根联及再投改退批条、邮件查询记录、工程竣工验收备案、工程验收规划意见，被告（反诉原告）陈浩斌、马燕提交的预售合同、购房款发票、印花税收据、e购房团购优惠告知、焦点爱家卡银行收据、关于旭辉·E天地项目具备放贷条件的告知函及双方当事人陈述等证据在案佐证，以上证据经庭审质证及本院审查核实，可以作为认定事实的依据。
本院认为：旭科公司与陈浩斌、马燕签订的预售合同及其附件，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。依据预售合同及其附件的约定，陈浩斌、马燕在向旭科公司交付了首付款387947元后，通过向银行贷款的方式支付剩余购房款，其申请的贷款若自房产具备银行要求的放贷条件之日起30日内未能进入旭科公司的银行账户，则陈浩斌、马燕应将付款方式变更为一次性付款，并在10日内一次性付清。依据查明的事实，该房产项目已经具备银行要求的房贷条件，陈浩斌、马燕因为个人资信原因未能取得银行贷款，至今也未以其他方式向旭科公司给付剩余款项，其行为构成违约。旭科公司要求陈浩斌、马燕给付剩余购房款38万元的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。旭科公司要求陈浩斌、马燕按照逾期应付款万分之六的标准给付逾期付款违约金，系基于预售合同第十一条第一款第2项的约定。该条款约定的违约金适用于在逾期付款超过60日，买受人愿意继续履行合同并经出卖人同意，合同继续履行的情形。陈浩斌、马燕在本案中明确表明不同意继续履行合同，本案不符合该条款的适用条件。旭科公司要求陈浩斌、马燕依据该合同条款的约定承担违约金责任，本院不予支持。如旭科公司认为陈浩斌、马燕的违约行为给旭科公司造成了损失，可另行主张解决赔偿问题。
陈浩斌、马燕主张，因不能获得银行贷款也不能通过其他方式履行付款义务，且旭科公司未按照预售合同约定的时间和条件向其交付房屋，要求解除与旭科公司签订的预售合同，旭科公司表示不同意解除合同。依据预售合同的约定，在出卖人交付商品房前，买受人须缴清双方约定的全部款项及履行完毕合同约定的所有义务。陈浩斌、马燕至今未能给付剩余38万元购房款，但未提供证据证明系因旭科公司的原因导致其不能获得银行贷款，也未提供证明预售合同的继续履行确实存在现实困难，或存在其他符合约定或法定解除事由的证据。陈浩斌、马燕要求解除预售合同、旭科公司返还购房款和印花税的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。陈浩斌、马燕要求旭科公司给付逾期交房违约金和不能办理银行贷款违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。陈浩斌、马燕向案外人支付焦点爱家卡服务费2万元，其要求旭科公司返还该款项的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。陈浩斌、马燕要求确认预售合同第六条第四款及附件五第二条第三款第2-12项无效，未提供证据证明上述条款存在法律规定的无效事由，对该项诉讼请求，本院亦不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第五十二条、第五十三条、第六十条、第六十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）陈浩斌、马燕于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）北京旭科置业有限公司给付剩余购房款三十八万元。
二、驳回原告（反诉被告）北京旭科置业有限公司其他本诉请求。
三、驳回被告（反诉原告）陈浩斌、马燕的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费四千六百四十五元，由原告（反诉被告）北京旭科置业有限公司负担一千一百四十五元（已交纳），由被告（反诉原告）陈浩斌、马燕负担三千五百元（于本判决生效后七日内交纳）。
反诉案件受理费五千七百四十元，由被告陈浩斌、马燕负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审判员 周桓
二〇一六年九月二十日
书记员 杨飞