江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏05民终6849号上诉人（原审被告）：吴江市恒达房地产开发有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇江兴西路420号（龙庭锦绣花园3-603）。法定代表人：缪新华，执行董事。委托诉讼代理人：吴昌坤，江苏稼禾律师事务所律师。委托诉讼代理人：文志波，公司员工。被上诉人(原审原告)：徐仁。委托诉讼代理人：丁子安，江苏姑苏律师事务所律师。上诉人吴江市恒达房地产开发有限公司（以下简称“恒达公司”）因与被上诉人徐仁商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省苏州市吴江区人民法院(2015)吴江震民初字第00792号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月23日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。恒达公司上诉请求：请求二审依法改判或发回重审，一、二审诉讼费用由徐仁承担。事实和理由：1、合同中打印的数字“2”系双方充分协商的结果，并非格式条款，一审法院认为我方排除对方合同解除的主要权利没有根据；2、徐仁在2014年8月5日已经接受了我公司基于《承诺书》赔付的4400元，应视为其认可了承诺，双方已就办证期限的变更达成合意。一审判决也没有对4400元及2014年8月后徐仁占有房屋的收益作出处理。本案应当充分考虑到双方当事人的意思自治。徐仁辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。徐仁向一审法院起诉请求：请求法院判令：1、解除涉案的《商品房买卖合同》；2、恒达公司返还徐仁购房款等1049473元，并支付利息损失；3、本案诉讼费用由恒达公司承担。一审法院认定事实：2007年7月28日，徐仁（买方）与恒达公司（卖方）签订《商品房买卖合同》1份。合同第三条约定，买方所购商品房为苏州市吴江区桃源镇政府西南侧恒达世纪豪庭第C座商铺69、70号房,用途为商业，房屋建筑面积262.52平方米；第四条约定，按建筑面积计算单价,每平方米3761.82元，总房价987553元；第八条约定，卖方应当在2007年8月20日前依照该商品房经建设管理部门竣工验收合格后交付；第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2（该数字为打印）项处理：买受人不退房，出卖人按已付房款的0.05%向买受人支付违约金。合同附件四第二部分第3点约定房产证办证费用契税42880元。另查明，徐仁于2007年7月15日向恒达公司交付了购房款987553元（后于2007年8月20日经结算，恒达公司向徐仁退房款1430元）、办证费及契税等59595元；徐仁于2007年8月20日向恒达公司交付了水表、电信开户费用1100元；徐仁于2007年8月21日向苏州市恒达物业管理有限公司交付了装修押金、装修垃圾清运费合计2655元。恒达公司于2007年8月20日向徐仁交付了上述房屋，徐仁接收房屋后一直将上述房屋对外进行出租使用。再查明，徐仁于2014年8月19日通过邮政特快专递向恒达公司发出了一份解除合同通知函（邮件恒达公司的地址为恒达公司的工商登记住所地），该函主要内容系徐仁认为其向徐仁购买上述房屋已经七年有余，但至今恒达公司未能配合徐仁办理出房屋产权登记证书，故向恒达公司通知，在恒达公司接收到该函当日，徐仁与恒达公司解除双方之间签订的商品房买卖合同，并在收到该函三日内返还全部购房款（含办理房屋权属证等费用）并赔偿购房款利息等损失。该邮政快递的号码为：1019613271009，根据邮政快递的查询详情，该邮件于2014年8月21日由门卫签收。又查明，2014年8月1日，恒达公司与上述案涉房屋所在小区的业主代表签订1份承诺书，双方对世纪豪庭B区房产证办理的事宜作出了相关约定，恒达公司承诺在六个月内办理出第一张业主房产证书，在随后的四个月内全部办理完成，并交付业主；业主同意配合恒达公司办理房产证事宜。2014年8月5日，徐仁领取了恒达公司公司支付的名为“恒达滨湖国际B区（C区60-70号）违约补偿”4400元。上述合同涉及小区的土地使用权总证于2015年6月24日办理。以上事实，有徐仁提交的《商品房买卖合同》原件1份、收款收据原件9份、邮政快递回单原件1份、邮政快递详情单打印件1份、解除合同通知函原件1份，恒达公司提交的违约金收款表原件1份、承诺书原件1份、照片打印件1份、国有土地使用权证原件1份及双方当事人的当庭陈述等证据予以证实。本案一审争议焦点，涉案商品房买卖合同中第十五条的约定是否有效？徐仁认为，恒达公司在交付合同约定的商品房后，至今七年有余未办理出房屋产权登记证书，显然属违约，且该违约使得合同的目的不能实现，故按照上述合同约定的第十五条规定不能约束徐仁。恒达公司认为，双方签订的商品房买卖合同第十五条约定得很清楚，属于恒达公司的责任不能办理产权登记证书的，双方同意按下列第2（该数字为打印）项处理：买受人不退房，出卖人按已付房款的0.05%向买受人支付违约金。故徐仁无权要求解除合同，应按照上述违约条款主张权利。一审法院认为，1、本案所涉的双方当事人签订的商品房买卖合同系由江苏省建设厅、江苏省工商行政管理局监制的示范打印文本，系恒达公司对外出售其开发的商品房的统一购房合同，这可以说明该份商品房买卖合同系恒达公司为重复使用而预先拟定的。2、本案所涉合同中的第十五条对由恒达公司的责任导致逾期办证的，有两种违约方式可以选择，但在选择的哪一种方式时，上载明的为：“双方同意按下列第2（该数字为打印）项处理……”这证明了在签订该合同时恒达公司并未告知徐仁可以有选择的权利，也即未与徐仁进行过协商。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款之规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。故此，该条款显然系格式条款。3、根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋权属登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。根据上述法律规定可以看出，徐仁实际上在因恒达公司的原因导致逾期办证超过一年的，其理应享有法律上规定的解除权。而双方当事人在合同中约定的第十五条第二款为，买受人不退房，出卖人按已付房款的0.05%向买受人支付违约金，实际上该条规定已经剥夺了徐仁原有的法律上的权利，属于违反强制性法律规定。该条款的约定已经属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。4、根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，格式条款具有本法规定的第五十二条和第五十三条规定的情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任，排除对方主要权利的，该条款无效。显然，涉案合同的第十五条不仅违反了合同法第五十二条的规定，实际上其也是属于免除恒达公司应当承担的解除合同后果的责任、排除徐仁享有解除合同的主要权利，已经符合上述法律规定的要件。综上所述，故该份本案所涉双方当事人签订的商品房买卖合同中的第十五条应当认定无效。综上所述，一审法院认为，徐仁与恒达公司之间的商品房买卖合同合法有效。徐仁已支付了全部购房款，恒达公司理应按约交付房屋并按约配合徐仁办理产权登记。本案中在徐仁履行了自己所有的购房义务后，恒达公司至今未能配合徐仁办理产权登记，显属违约。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋权属登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。首先，关于本案所涉合同解除的时间确定。1、根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，徐仁于2014年8月19日通过邮政特快专递向恒达公司发出了一份解除合同通知函，称因恒达公司至今未能配合徐仁办理出房屋产权登记证书，故向恒达公司通知，在恒达公司接收到该函当日，徐仁与恒达公司解除双方之间签订的商品房买卖合同。虽恒达公司抗辩并未收到该函，但徐仁提交的该邮政快递的查询详情显示该邮件于2014年8月21日由门卫签收，故对恒达公司的上述抗辩一审法院不予采信，应当视为恒达公司已经收到上述解除合同函件。而徐仁要求解除合同显然系基于《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定要求解除合同，理应享有解除合同的权利。再根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵消虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵消通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。本案恒达公司并未对徐仁要求解除合同提出异议，据上，本案所涉的商品房买卖合同应于2014年8月21日解除。其次，关于徐仁主张返还的购房款数额确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据一审法院查明的事实，徐仁向恒达公司交付购房款986123元，交付恒达公司代收的办证费及契税等59595元，交付恒达公司代收的水表、电信开户费用1100元，交付给苏州市恒达物业管理有限公司装修押金、装修垃圾清运费合计2655元。针对上述款项，购房款986123元属于合同解除后应当返还的款项；恒达公司代收的办证费、维修基金及契税等59595元，因该款项系恒达公司代收，且恒达公司并未办理出产权证，故该部分代收费用因双方当事人之间的合同已解除，恒达公司也无需为徐仁办理上述事项，故理应返还；徐仁交付的水表、电信开户费1100元，因徐仁在接受恒达公司本案所涉房产后已经使用至今，故该房屋的使用需要电信、水表的开户，故该费用不应返还；至于徐仁交付的装修押金及垃圾清运费，该费用收取的主体非恒达公司，且该费用系基于徐仁收房已经进行装修使用的费用，故本案中不应予以返还。据上，恒达公司应返还的数额为1045718元。但同时，本案徐仁也应在判决生效后十日内向恒达公司交付所购的房屋。再次，针对徐仁主张的利息损失（以1049473元为本金，按照中国人民银行同期同档贷款利率，自2008年2月21日起计算至于实际返还购房款之日止），一审法院认为，本案导致合同解除的过错在恒达公司，系因恒达公司逾期办证导致徐仁要求解除合同。而双方当事人双方的上述合同已经于2014年8月21日解除，恒达公司理应在徐仁发函所称的三日内返还徐仁的购房款等款项1045718元，徐仁理应及时向恒达公司交付房屋。但根据本案查明事实及庭审情况，徐仁多次找到恒达公司要求返还购房款并向徐仁退房，但恒达公司一直不予理睬，且至本案诉讼之时，恒达公司仍旧表示不同意解除合同，其拒绝返还房款的行为给徐仁造成了相应的资金占用期间的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。据此，恒达公司理应赔偿徐仁的相应损失，以恒达公司应返还徐仁的价款1045718元为本金，按中国人民银行同期同档贷款利率，自2014年8月24起计算至实际履行之日止。针对徐仁主张的自2008年2月21日起计算的观点，一审法院认为，一方面，双方当事人签订的商品房买卖合同在此时并没有解除，恒达公司并无义务向徐仁返还上述购房款等款项，此期间的资金占用损失并不存在；另一方面，从徐仁的收益来说，上述买卖合同涉及的房屋徐仁在收到房屋以后一直对外出租使用，其实际已经获得了该房屋给其带来的收益，故并不存在损失。据上，对徐仁主张的该部分损失，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第五十二条、第五十三条、第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百一十二条、第一百三十条，最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）第二十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、徐仁与恒达公司于2007年7月28日签订的《商品房买卖合同》于2014年8月24日解除。二、恒达公司返还徐仁购房款等合计1045718元，并赔偿徐仁利息损失（以1045718元为本金，按中国人民银行同期同档贷款利率，自2014年8月21日起计算至实际履行之日止），均于判决生效后十日内给付。三、驳回徐仁的其他诉讼请求。四、徐仁向恒达公司交付位于位于苏州市吴江区桃源镇政府西南侧的世纪豪庭第C座商铺69、70号房产，于判决生效后十日内履行。一审案件受理费19052元，由恒达公司负担。对一审法院查明的事实本院予以认定。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋权属登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。本案中恒达公司与徐仁存在商品房买卖合同关系，根据上述法律规定，恒达公司在因其自身原因导致徐仁无法办理房屋权属登记的情况下，徐仁有权要求解除合同并赔偿损失。关于双方当事人所签订的《商品房买卖合同》第十五条，该条款系赋予当事人选择权的条款，但事实上该合同为恒达公司预先拟定，且选项可填部分的“2”事先已打印好，排除了买房人选择出卖方承担何种违约责任以及法律赋予买房人请求解除合同的权利，一审法院据此认定该条款为无效的格式条款并无不当。恒达公司认为合同系经过双方充分协商，并无相应证据加以证明，其该项上诉理由不成立。关于徐仁在2014年8月5日接受了恒达公司赔付的4400元的性质。恒达公司认为其与业主代表共同签订过《承诺书》，明确约定业主方继续配合恒达公司办理房屋权属登记事宜，因此徐仁在本案中并无合同解除权。徐仁称4400元系恒达公司因一直未能办证而赔付给业主的款项，但并未与恒达公司达成放弃合同解除权的合意，其也没有参加过业主代表的推选。本院认为，恒达公司提供的承诺书不能证明其与徐仁就办理房产权属登记期限重新作了约定，徐仁亦对此否认，在没有其他证据的情况下，本院对其该项上诉理由不予支持。合同解除后，上述4400元及徐仁继续占有房屋的收益因恒达公司并未提起反诉，本案不予理涉，恒达公司可另行主张。综上所述，吴江市恒达房地产开发有限公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19052元，由上诉人吴江市恒达房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾雪蓉审 判 员  沈维佳代理审判员  赵 俊二〇一六年十一月二十日书 记 员  郭 玮