福建省福州市仓山区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0104民初5809号原告（反诉被告）：高斌，男，1981年11月26日生，住福建省永安市。委托诉讼代理人：苏云燕、林连治，福建臻永律师事务所律师。被告（反诉原告）：张庆模，男，1957年12月5日出生，汉族，住福建省永泰县。被告（反诉原告）：鲍雪儿，女，1957年11月1日出生，汉族，住福建省永泰县。两被告委托诉讼代理人：王鹏周、陈昭森，福建航嘉律师事务所律师。原告（反诉被告）高斌与被告（反诉原告）张庆模、鲍雪儿房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）高斌的委托诉讼代理人苏云燕、被告（反诉原告）张庆模、鲍雪儿的委托诉讼代理人王鹏周及被告张庆模到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高斌向本院提出诉讼请求：判令1.被告张庆模、鲍雪儿立即将其家庭户口全部迁出讼争房屋；2.被告张庆模、鲍雪儿按照合同约定将闭路和管道煤气过户到原告名下，并在过户前将原先拖欠的闭路费和管道煤气费缴纳完毕（由于该煤气费及违约金151.5元由原告高斌代为垫付，该费用应当由两被告直接支付原告高斌）；3.被告张庆模、鲍雪儿向原告高斌支付违约金（以1790000元为计算基数，按日万分之五，自2016年6月28日起计算至2017年3月27日，共计272天，为243440元）；4.被告张庆模、鲍雪儿向原告支付因维权产生的律师费用5000元；5.本案的诉讼费用全部由被告张庆模、鲍雪儿承担。诉讼过程中，原告撤回第1项诉讼请求。事实和理由：先前，原告因住房和孩子上学问题欲购买福州金山的房屋。在案外人福州市海润万通房产服务有限公司（以下简称海润万通公司）的中介服务下，于2016年4月9日，张庆模、鲍雪儿、海润万通等三方签订了一份《房产买卖经纪合同》，该份合同材料共由三份合同组成，包括《居间合同》、《房产买卖合同》、《交易服务合同》，由被告张庆模和鲍雪儿出售讼争房屋福州市仓山区金山大道413号丽景天成××#楼××单元房产，房屋总价款为1790000元，由海润万通报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务。其中原告与被告张庆模、鲍雪儿签订的《房产买卖合同》第二条“甲方对所有权的声明”中第2点第D项陈述“户口情况：有户口，已享受外地人购房落户优惠政策，甲方（张庆模、鲍雪儿）保证在本合同签订后不得将任何户口迁入该房屋并保证在收到除各项保证金金额外的收房款后十个工作日内将户口全部迁出”，第六条约定张庆模和鲍雪儿在成交价内过户给原告的附属配套设施包括水、电、物业费、闭路、管道煤气等。第八条约定“自违约行为发生之日起，违约方按成交价款每日万分之五向守约方支付违约金。该违约金的认定及支付不影响合同在违约行为终止之后继续履行”，第九条约定守约方有权要求违约方支付第八条中约定的违约金及产生的佣金、服务费、交易过程中所产生的其他费用、因违约行为给守约方增加的费用、律师代理费、差旅费等。第十条约定本合同签订后任何一方违约须向另一方支付违约金180000元整。在原告与两被告、海润万通签订的《交易服务合同》中，约定在物业结清及附属配套设施、交房手续全部过户前两被告预留房屋过户交接保证金10000元、《国有土地使用证》过户保证金10000元，户口保证金10000元。此后，原告与两被告、海润万通又签订了一份《补充协议》，将房屋过户保证金变更为3000元，将《国有土地使用证》过户保证金也变更为3000元，将户口保证金变更为4000元，三者合计为10000元。签合同当日（2016年4月9日），原告向海润万通支付履约保证金10000元（该笔款项后面作为房屋、土地证、户口保证金由海润万通监管），于2016年4月11日支付履约保证金170000元，于2016年5月13日向两被告支付620000元，被告张庆模和鲍雪儿有向原告出具收条。2016年6月13日，原告通过贷款向被告张庆模支付990000元。2016年5月18日，原告向海润万通支付交易服务费和评估费243360元。原告已经完成自身的付款义务，被告张庆模和鲍雪儿也如约将房屋产权证、《国有土地使用证》过户至原告高斌名下。原告支付完所有款项后，要求被告张庆模和鲍雪儿将其户口迁出讼争房屋，两被告以海润万通未将剩余的10000元保证金（房屋过户保证金3000元，国有土地使用证3000元，户口保证金4000元）交付给他们，故一直不肯将户口迁出讼争房屋。本来原告购买该套房屋就是看中该房屋所在片区的教育资源，孩子可以落户予以上小学，孩子目前就读幼儿园大班，明年即将上小学，需要将户口迁入讼争房屋，以便接受更好的教育，原告及妻子非常着急。但是被告张庆模和鲍雪儿却因海润万通的问题，始终不肯迁移户口，严重违约，海润万通未将10000元保证金交付给被告张庆模和鲍雪儿，致使他们不迁移户口，也存在过错。同时，原告要求被告张庆模和鲍雪儿将闭路和管道煤气过户给原告，其拒绝过户，并且前面有拖欠费用。原告高斌起诉后，于2016年12月26日替被告张庆模和鲍雪儿垫付了该151.5元，被告张庆模和鲍雪儿应当将该151.5元支付给原告高斌。2016年9月下旬，原告有委托律师向被告张庆模、鲍雪儿发函予以催告，两被告始终未迁移户口。从2016年7月开始，原告高斌及其妻子付华通过与被告张庆模、鲍雪儿沟通，向公安部门和政府部门信访、投诉等各种途径，最后于2017年3月27日由公安部门牵头将被告张庆模和鲍雪儿的家庭户口迁出讼争房屋，将原告的家庭户口迁入讼争房屋。被告张庆模、鲍雪儿辩称，1、双方签订买卖合同及相关合同是共同确认的，且讼争房屋已于2016年5月30日全部过户原告名下的事实也是确认的，本案原告按约支付1780000元，剩余10000元购房款并没有支付被告，原告违反合同约定，构成根本违约；2、关于闭路、管道煤气的移户问题，该房产证于2016年5月30日变更自原告名下，原告应当自行到有关部门变更户名，该义务是原告的义务，不应当强加给被告；3、关于违约金，原告诉请的理由是迁移户口的违约金，因原告未支付剩余购房款，被告有权依据合同法的规定行使履行抗辩权，有权不将户口迁移，待原告支付剩余购房款后再迁移，因讼争房屋于2016年5月30日变更原告名下，原告有权持有房产证到公安部门办理过户手续，是不需要被告配合的，该事实原告在补充事实中确认，因此户口迁出、迁入的问题也是原告的义务，原告诉请迁出户口的违约金，是为了不支付剩余10000元购房款；4、关于律师费，本案被告没有违约，不需要支付原告因维权产生的律师费。反诉原告张庆模、鲍雪儿向本院提出诉讼请求：1.被反诉人立即支付讼争房屋购房余款10000元及公证费310元；2.被反诉人向反诉人支付违约金（以1790000元为计算基数，按日万分之五，自2016年6月28日起计算，直至被反诉人付清购房余款之日止，暂计至2016年11月28日止为134250元）；3.被反诉人支付本案律师费用5000元；4.本案诉讼费用由被反诉人承担。诉讼过程中，反诉原告张庆模、鲍雪儿变更第1项诉讼请求为：被反诉人立即支付讼争房屋购房余款180000元及公证费310元。反诉的事实和理由：2016年4月9日，反诉人、被反诉人、海润万通公司三方签订《房产买卖经纪合同》，由《居间合同》、《房产买卖合同》、《交易服务合同》三部分组成。上述合同约定将反诉人所有的位于福州市仓山区金山大道413号丽景天成13#楼403单元套房转让给被反诉人，房产总价为1790000元，而海润万通公司作房产中介服务机构参与诉争房产的买卖。2016年4月，被反诉人、反诉人、海润万通公司签订《补充协议》。其中第1条约定：在物业结清及附属配套设施、交房手续全部过户前甲方（反诉人）预留过户交接保证金3000元于丙方（海润万通）处无息监管，待上述手续全部办理完毕后一个工作日内，丙方（海润万通）将该交接保证金无息退还给甲方（反诉人）。第2条约定：为保证《国有土地使用权证》的正常过户至乙方（被反诉人）名下，甲方（反诉人）同意预留3000元作为《国有土地使用权证》的过户保证金由丙方（海润万通）代管。待《国有土地使用权证》过户手续办理完毕后一个工作日内，丙方（海润万通）将该保证金无息退还给甲方（反诉人）。《房产买卖合同》第4、5条约定，讼争房产总成交价为反诉人实收1790000元，所有的交易税费均由被反诉人承担。讼争房屋物业结清及附属配套设施、交房手续全部过户给被反诉人。并且，《房产证》及《国有土使用权证》均已过户至被反诉人名下，但被反诉人只支付购房款人民币1780000元，至今未支付讼争房屋购房余款10000元及公证费310元，已构成根本违约，应当按照《中华人民共和国合同法》及合同约定支付违约金。《中华人民共和国合同法》第107条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《房产买卖合同》第8条约定：自违约行为发生之日起，违约方按成交价款每日万分之五向守约方支付违约金，该违约金的认定及支付不影响合同在违约行为终止之后继续履行。第9条约定守约方有权要求违约方支付第8条中约定的违约金及产生的佣金、服务费、交易过程中所产生的其他费用，因违约行为给守约方增加的费用、律师代理费、差旅费等。诉讼过程中，反诉原告将反诉的事实和理由“但被反诉人只支付购房款人民币1780000元，至今未支付讼争房屋购房余款10000元及公证费310元”变更为“但被反诉人只支付购房款人民币1610000元，至今未支付讼争房屋购房余款180000元及公证费310元”。反诉被告高斌辩称，一、被反诉人已经支付了全部购房款1790000元整，反诉人无权要求被反诉人向其支付购房余款10000元。首先，被反诉人高斌于2016年4月9日向中介海润万通支付10000元，于2016年4月11日向中介海润万通支付了170000元，于2016年5月13日向反诉人张庆模、鲍雪儿支付了620000元，合计800000元。反诉人张庆模和鲍雪儿于2016年5月13日向被反诉人出具收条，确认收到部分购房款790000元。2016年6月13日，被反诉人又通过银行贷款的方式向反诉人张庆模支付990000元，至此全部购房款1790000元已经支付完毕。其次，根据《补充协议》第1条约定，在物业结清及附属配套设施、交房手续全部过户前反诉人预留过户交接保证金3000元整于中介海润万通处无息监管，待上述手续办理完毕后一个工作日内，中介海润万通将该保证金无息退还给反诉人。第2条约定反诉人同意预留3000元作为《国有土地使用证》的“过户保证金”由中介海润万通监管，待《国有土地使用证》过户手续办理完毕后一个工作日内，中介海润万通将该保证金无息退还给反诉人。第3条约定，反诉人同意从成交价款中预留4000元整于中介海润万通处，作为户口保证金，海润万通应在被反诉人确认反诉人户口已经迁出后一个工作日内向反诉人退还户口保证金。根据上述约定，反诉人已经同意预留10000元作为保证金由中介海润万通无息监管，若反诉人已经履行相应的义务，其应当向中介海润万通（而不是被反诉人）主张要求退还10000元保证金。而且反诉人尚未履行其义务，尚未将闭路和管道燃气过户到被反诉人名下，在2017年3月27日之前尚未将户口迁出讼争房屋，也无权向中介主张退还该10000元。二、被反诉人已经现金交纳了公告费310元，反诉人无权要求被反诉人向其支付公证费310元。2016年4月18日，被反诉人高斌妻子付华跟随中介海润万通职员小俞、张庆模、鲍雪儿到福州市便民服务中心的公证处进行公证，窗口工作人员是男性。被反诉人高斌妻子付华当场向公证处缴纳了现金310元的公证费，然后由公证处开具发票。因为发票抬头需要与需要公证的人相一致，故开具了“张庆模”的名字，实际交款人为被反诉人妻子付华。当时的公证处经办人是陆伏树，公证书没法当天领走，且发票上明显印着“4月26日凭此发票到本便民服务中心发证窗口取证”，因此，被反诉人妻子付华才将发票交给张庆模，好由其后面领取公证书。正是因为被反诉人缴纳了包括该公证费310元在内的各种税费，反诉人后面才会配合被反诉人办理房产产权证、国有土地证等证件。也正是因为当场已经缴纳了该费用，反诉人在2016年4月18日至提起反诉时（2017年2月13日）才未就该款项向被反诉人及妻子付华主张，不然依反诉人张庆模的性子，早就大吵大闹，并且不予配合办理各种证件过户手续。三、被反诉人并未违约，无须承担违约责任，无须向反诉人支付违约金。相反，本案是反诉人违约，其才应当向被反诉人支付违约金。四、反诉人违约，其提起反诉明显属于恶意行为，其因此而花费的律师费5000元由其自行承担，与被反诉人高斌无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.被告对原告提交的补充协议、10000元的POS单和收款收据、170000元收款收据和转账明细、收条、交易服务费、评估费收款收据及银行转账记录、工行个人借款凭证、结婚证、身份证、委托代理合同、转款凭证、律师费发票、被告拖欠的燃气费明细及发票真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以确认。原告提交的律师函系复印件，且被告有异议，故本院对该证据不予认定。原告提交的燃气欠费催缴通知单无出具单位的公章，且被告有异议，故本院对该证据不予认定。2.原告对被告提交的补充协议、公证书及公证费票据、申报协议真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以确认。被告提交了委托代理合同及律师收费票据的原件核对，本院对该证据的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月9日，原告高斌与被告张庆模、鲍雪儿签订《房产买卖合同》，约定两被告将坐落于仓山区金山大道413号丽景天成××#楼××单元房产以1790000元出售给原告。合同第二条约定：“户口情况：有户口，已享受外地人购房落户优惠政策，被告保证在本合同签订后不得将任何户口迁入该房屋并保证在收到除各项保证金金额外的售房款后十个工作日内将户口全部迁出”。合同第六条约定：“被告在成交价内过户给原告的附属配套设施包括水、电、物业费、闭路、管道煤气”。合同第八条约定：“自违约行为发生之日起，违约方按成交价款每日万分之五向守约方支付违约金。该违约金的认定及支付不影响合同在违约行为终止之后继续履行”。合同第九条约定：“自违约行为发生之日起超过七日，守约方即向违约方发出信件催促其履约，发信即日起超过十日仍未回复并履约的，守约方可解除本合同并有权要求违约方支付本合同第十条所规定的违约金，同时有权要求违约方支付第八条中约定的违约金及产生的佣金、服务费、交易过程中所产生的其他费用、因违约行为给守约方增加的费用、律师代理费、差旅费等”。同日，原告高斌、被告张庆模、鲍雪儿与案外人海润万通公司签订《居间合同》及《交易服务合同》，约定由海润万通公司为原、被告的房屋买卖提供居间服务及交易服务。《交易服务合同》约定：“签订合同时原告支付购房履约保证金180000元，双方同意在交易过程中委托海润万通公司无息监管，该履约保证金在交易中作为房款的一部分，在结算时支付给两被告（被告知悉且同意原告现将部分履约保证金10000元交至海润万通公司无息保管，原告保证于2016年4月11日前将剩余部分履约保证金170000元交至海润万通公司无息保管）。原、被告共同协商议定，在物业结清及附属配套设施、交房手续全部过户前被告预留过户交接保证金10000元于海润万通公司无息监管，待上述手续全部办理完毕后一个工作日内，海润万通公司将该保证金无息退还给被告。为保证《国有土地使用权证》正常过户至原告名下，被告同意预留10000元作为土地证的过户保证金由海润万通公司代管，待土地证过户手续办理完毕后一个工作日内，海润万通公司将该保证金无息退还给被告。被告同意从成交价款中预留10000元于海润万通公司处作为户口保证金。原告应在被告告知该房屋内所有户口全部迁出之日起三个工作日内至相关户籍管理部门对被告告知的户口情况及保证进行确认，否则，被告有权要求退还户口保证金。经确认，若被告告知的户口情况及保证属实的，则海润万通公司在原告确认后一个工作日内向被告退还户口保证金，若不属实，被告应承担合同约定违约责任。被告出售房产实收房款1790000元，房产在交易过程中产权由被告过户至原告名下所产生的双方应缴纳的相关税费、公证费、评估费、应支付给海润万通公司的中介佣金、交易服务费、按揭代办费等费用均全部由原告承担”。当日，原、被告及海润万通公司签订《商业按揭贷款交易流程确认函》，对房产买卖交易的流程进行了相关约定。之后原、被告及海润万通公司另行签订了一份《补充协议》，将《交易服务合同》中约定的预留的物业及配套设施交接保证金、土地证过户保证金、户口保证金分别变更为3000元、3000元、4000元。合同签订后，原告分别于2016年4月9日、4月11日向海润万通公司支付购房履约保证金10000元、170000元。2016年5月13日，原告通过其妻子付华的账户向被告张庆模转账620000元。同日，被告鲍雪儿出具收条一张，载明被告张庆模、鲍雪儿收到高斌、付华购买讼争房屋的部分购房款790000元。2016年6月13日，原告向银行申请的贷款990000元由其妻子付华的账户发放至被告张庆模名下。另查明，被告张庆模、鲍雪儿于2016年4月18日在福州市公证处办理公证委托，委托案外人潘江桂办理讼争房屋的抵押注销、解押还款、出售转让、交易过户等相关手续。福州市公证处开具缴款人为“张庆模”、金额为310元的公证费发票一张，该发票原件由被告持有。原告于2016年12月26日代两被告缴纳了拖欠的燃气费及违约金151.5元。再查，原告委托福建臻永律师事务所律师代理诉讼，支出律师费5000元。两被告委托福建航嘉律师事务所律师代理诉讼，支出律师费5000元。本院认为，原、被告签订的《房产买卖合同》，原、被告及海润万通公司签订的《交易服务合同》系各方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照合同的约定履行合同义务。一、本院对本诉原告的诉讼请求分析如下：关于原告主张的闭路和管道煤气过户。本院认为，《房产买卖合同》第六条约定，被告在成交价内过户给原告的附属配套设施包括水、电、物业费、闭路、管道煤气，故原告诉请被告将闭路和管道煤气过户到原告名下，符合合同约定，本院予以支持。原告诉请被告支付拖欠的闭路费和管道煤气费，因原告未能举证拖欠的闭路费的具体金额，故本院对该项主张不予处理。被告应向原告支付代垫的燃气费及违约金151.5元。关于原告主张的逾期迁户口违约金。本院认为，《房产买卖合同》第二条约定，被告保证在收到除各项保证金金额外的售房款后十个工作日内将户口全部迁出。截至2016年6月13日，被告已收到除各项保证金金额外的售房款1780000元，但被告未按约定在十个工作日内将户口全部迁出，已构成违约。因讼争房屋已按合同约定过户至原告方，被告已履行了合同的主要义务，原告以被告未履行迁出户口的合同附随义务，主张按每日万分之五计算违约金过高，本院核减为按每日万分之一计算违约金。关于原告主张的律师费。本院认为，《房产买卖合同》第九条约定：“自违约行为发生之日起超过七日，守约方即向违约方发出信件催促其履约，发信即日起超过十日仍未回复并履约的，守约方可解除本合同并有权要求违约方支付本合同第十条所规定的违约金，同时有权要求违约方支付第八条中约定的违约金及产生的佣金、服务费、交易过程中所产生的其他费用、因违约行为给守约方增加的费用、律师代理费、差旅费等”，根据该条约定，支付律师代理费的前提是解除合同，故原告依据该条约定主张律师费，本院不予支持。二、本院对反诉原告的诉讼请求分析如下：关于反诉原告主张的购房余款180000元。本院认为，合同签订后，反诉被告分别于2016年4月9日、4月11日向海润万通公司支付购房履约保证金10000元、170000元。2016年5月13日，反诉被告通过其妻子付华的账户向张庆模转账620000元。同日，鲍雪儿出具收条一张，载明张庆模、鲍雪儿收到高斌、付华购买讼争房屋的部分购房款790000元。2016年6月13日，反诉被告向银行申请的贷款990000元由其妻子付华的账户发放至张庆模名下。截至2016年6月13日，反诉原告已收到除各项保证金金额外的售房款1780000元。庭审中，反诉原告确认载明张庆模、鲍雪儿收到高斌、付华购买讼争房屋部分购房款790000元的收条落款系鲍雪儿本人的签名及捺印，但又辩称反诉被告没有提交证据证明向反诉原告汇款790000元，与事实及常理不符。反诉原告在反诉状中明确写明被反诉人“只支付购房款1780000元，至今未支付购房余款10000元”，现反诉原告称是笔误，明显不符合逻辑，故对反诉原告的主张，本院不予采信。根据反诉原、被告及海润万通公司签订的《补充协议》，反诉原告同意预留物业及配套设施交接保证金、土地证过户保证金、户口保证金等共计10000元在海润万通公司，待手续办理完毕后由海润万通公司退还给反诉原告，故反诉原告可就该保证金另行向海润万通公司主张。关于反诉原告主张的公证费310元。本院认为，《交易服务合同》第八条约定，房产在交易过程中产权由反诉原告过户至反诉被告名下所产生的双方应缴纳的相关税费、公证费、评估费等费用均全部由反诉被告承担。现反诉原告办理公证委托产生的公证费用310元的发票原件由反诉原告持有，且发票缴款人为“张庆模”，反诉被告辩称由其以现金方式缴纳该310元，但未能提交证据佐证，故本院对反诉被告的抗辩不予采信，反诉被告应向反诉原告支付公证费310元。关于反诉原告主张的违约金。如前文所述，反诉被告已按约履行完毕其付款义务，截至2016年6月13日，反诉原告已收到除各项保证金金额外的售房款1780000元。根据《补充协议》约定，保证金10000元由海润万通公司代管，待手续办理完毕后由海润万通公司退还给反诉原告，故反诉原告要求反诉被告支付违约金的主张，本院不予支持。关于反诉原告主张的律师费。如前文对本诉原告主张律师费的分析，《房产买卖合同》第九条约定支付律师代理费的前提是解除合同，故反诉原告依据该条约定主张律师费，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告张庆模、鲍雪儿于本判决生效之日起十日内配合原告高斌将仓山区金山大道413号丽景天成××#楼××单元的闭路和管道煤气过户至原告高斌名下，并向原告高斌支付代垫的151.5元；二、被告张庆模、鲍雪儿于本判决生效之日起十日内向原告高斌支付违约金（以成交价1790000元为基数，按日万分之一的标准，从2016年6月28日起计至2017年3月27日）；三、反诉被告高斌于本判决生效之日起十日内向反诉原告张庆模、鲍雪儿支付公证费310元；四、驳回原告高斌的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告张庆模、鲍雪儿的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3070元，由原告高斌负担1535元，被告张庆模、鲍雪儿负担1535元。反诉案件受理费3047元，由反诉原告张庆模、鲍雪儿负担。被告应负担的诉讼费用于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  吴灵婧人民陪审员  陈贵容人民陪审员  秦 霖二〇一七年七月二十四日书 记 员  林彦琪