广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0102民初5098号原告：中国工商银行股份有限公司南宁市共和支行，住广西壮族自治区南宁市共和路170号。代表人：龙江，该支行行长。委托诉讼代理人：吕玉志，广西正权律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫格玲，广西正权律师事务所实习律师。被告：罗彪，男，1980年3月2日出生，汉族，住广西壮族自治区桂平市。第三人：南宁市龙光金骏房地产开发有限公司，住广西壮族自治区南宁市西乡塘区明秀西路170号90号铺。法定代表人：王泽权，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈聪，女，该公司员工。委托诉讼代理人：陈仕凌，女，该公司员工。案由：金融借款合同纠纷适用程序：简易程序（）普通程序（√）立案时间：2017年8月17日开庭时间：2018年2月7日当事人到庭情况：原告中国工商银行股份有限公司南宁市共和支行（以下简称工行南宁共和支行）：委托诉讼代理人吕玉志、莫格玲到庭被告罗彪：未到庭（公告时间：2017年11月19日，送达时间：2018年1月18日）第三人南宁市龙光金骏房地产开发有限公司（以下简称龙光金骏公司）：委托诉讼代理人陈聪到庭原告起诉要点诉讼请求：1、解除原告与被告、第三人于2014年11月24日签订的《个人购房借款/担保合同》（编号A：[按]字[邕]行[共和]支行[2014]年[0475]号）；2、被告偿还原告截至2017年7月11日贷款本金687047.35元,利息40252.47元，两项合计727299.82元；3、被告支付727299.82元欠款利息[利息（含罚息、复利）按合同约定的利率和计算方法，从2017年7月12日起计算至被告实际还清之日止]；4、被告承担原告律师费32091元；5、原告对被告位于南宁市西乡塘区明秀西路170号龙光·水悦龙湾11号楼2单元1105号房的处置，所得价款享有优先受偿权；6、本案案件受理费和其他相关费用由被告承担。事实和理由：被告于2014年11月24日与原告签订《个人购房借款／担保合同》借款72.5万元，至2017年7月已连续13期未按合同约定足额偿还贷款本息，构成违约。被告答辩要点及第三人陈述要点被告罗彪未答辩。第三人龙光金骏公司陈述称，第一，对原告诉请的案件基本事实无异议；第二，第三人已按合同约定为原告办理房屋的抵押登记，故第三人的连带保证责任已解除；第三，对解除合同无异议。分析与认定一、关于借款合同的相关事实1、合同的签订：（1）合同编号：编号A：[按]字[邕]行[共和]支行[2014]年[0475]号《个人购房借款／担保合同》（2）签订日期：2014年11月24日（3）签订主体：原告（贷款人）、罗彪（借款人、抵押人）、龙光金骏公司（保证人）；（4）贷款金额、用途：725000元，用于个人一手住房购置；（5）贷款期限：360个月，自2014年11月26日起至2044年11月26日止，还款方式为按月等额本金还款；（6）利率：基准利率上浮5%，如遇基准利率发生变化的，本合同执行利率从次年1月1日开始按调整后的基准利率进行调整；（7）违约责任：借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，构成借款人违约，贷款人有权解除合同、要求赔偿损失等；借款人未按合同约定日期偿还贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；罚息利率按本合同约定利率上浮50%；贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生的律师费、评估费、拍卖费等费用由借款人承担；（8）担保：担保方式为抵押及阶段性连带责任保证；抵押：被告以位于南宁市西乡塘区明秀西路170号龙光·水悦龙湾11号楼2单元1105号房为该笔贷款提供抵押；抵押担保范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、贷款人实现债权和其他应付费用。2016年4月12日，该房屋办理了抵押登记（邕房他证字第××号）。阶段性连带责任保证：保证人承担连带责任保证，但抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到房屋他项权证书的，保证人的保证责任免除。2、合同的履行：2014年11月26日，原告依约向罗彪发放贷款725000元。截止至2017年7月11日，被告已连续13期累计28期未按时足额偿还贷款本息，积欠本金24477.94元，积欠利息40252.17元，贷款余额为687047.35元。因被告违约，原告为实现该笔债权支出了律师费32091元。以上事实，有个人购房借款／担保合同、借款凭证、房屋他项权证、银行贷款借据详细信息、委托代理合同、律师费发票等证据为证，本院予以确认。二、法律适用1、合同效力：原、被告及第三人签订的《个人购房借款／担保合同》，合法有效。2、合同解除：原告已经按照《个人购房借款／担保合同》的约定足额发放了贷款，但被告罗彪未依约按时足额偿还贷款本息，至2017年7月11日已连续13期累计28期逾期，符合合同约定解除的情形，故原告要求解除合同，本院予以确认。由于解除权是形成权，根据权利人一方的行为就能够引起民事权利设立、变更和终止，故《个人购房借款／担保合同》自诉状送达被告之日（2018年1月18日）解除。3、合同解除后的责任：合同解除后，被告应当偿还全部借款本息，故原告有权要求被告罗彪偿还借款本金687047.35元及相应利息。关于利息，借款合同借款期限内的利息计算标准包括利率、复利的计算标准，合同有约定的从约定；借款合同借款期限届满后的罚息，实质为借款人逾期付款的违约金，合同中有约定的从约定，但借款期限届满后只计算罚息，不再计收利息和复利。关于罚息利率，因合同约定的罚息利率并未超过中国人民银行逾期贷款利率上限，故原告诉请按照合同约定的罚息利率计付罚息，本院照准。关于律师费。原告诉请的律师费有合同依据，且工行南宁共和支行除委托代理合同外，也提交了证明本案律师费已实际发生的律师费发票，且该收费符合律师服务收费标准，故对原告要求被告赔偿律师代理费32091元，本院予以支持。4、担保责任：被告罗彪为上述债务提供了抵押担保并办理了抵押权登记，原告的抵押权自办理抵押权登记时设立，被告如不能按本判决确定的履行期间清偿上述债务，原告有权就该抵押房产优先受偿。判决结果综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告中国工商银行股份有限公司南宁市共和支行与被告罗彪、第三人南宁市龙光金骏房地产开发有限公司于2014年11月24日签订的《个人购房借款/担保合同》（编号A：[按]字[邕]行[共和]支行[2014]年[0475]号）于2018年1月18日解除；二、被告罗彪向原告中国工商银行股份有限公司南宁市共和支行归还贷款本金687047.35元；三、被告罗彪向原告中国工商银行股份有限公司南宁市共和支行支付利息（利息计算：至2017年7月11日止利息为40252.17元；从2017年7月12日至2018年1月18日止，以687047.35元为基数，按合同约定罚息利率计收罚息和复利；从2018年1月19日起至实际清偿之日止，以687047.35元为基数，按合同约定罚息利率计收罚息，不再计收复利）；四、被告罗彪向原告中国工商银行股份有限公司南宁市共和支行支付律师费32091元；五、如被告罗彪不能履行上述第二、三、四项判决确定的给付义务，原告中国工商银行股份有限公司南宁市共和支行有权以被告罗彪抵押的位于南宁市西乡塘区明秀西路170号龙光·水悦龙湾11号楼2单元1105号房（邕房他证字第××号）折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。案件受理费11394元，公告费350元，由被告罗彪负担。上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 长  谢 玲人民陪审员  黄日萍人民陪审员  韦宏斌二〇一八年二月八日书 记 员  蓝田群附法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人们法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。