安徽省马鞍山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖05民终808号
上诉人（原审被告）：汪辉明，马鞍山市龙潮洗浴中心业主。
委托代理人：张顺，江苏富建律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：马鞍山市建厦房地产综合开发有限公司，住所地安徽省马鞍山市雨山区红旗南路映翠花园1-4-104，统一社会信用代码91340500746760153K（1-1）。
法定代表人：李超英，该公司执行董事。
委托代理人：汪合生，安徽华冶律师事务所律师。
委托代理人：郑和英，安徽华冶律师事务所律师。
上诉人汪辉明因与被上诉人马鞍山市建厦房地产综合开发有限公司（以下简称建厦公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服马鞍山市花山区人民法院(2016)皖0503民初757号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2016年7月26日公开开庭进行了审理。上诉人汪辉明的委托代理人张顺，被上诉人建厦公司的委托代理人汪合生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
建厦公司在原审中诉称：2012年1月12日，双方当事人签订一份房屋租赁协议，约定汪辉明承租其杏苑6-108室房屋一套，每半年租金为26万元，租金应提前15天预付半年租金，汪辉明未按时支付租金的，需按日万分之四标准支付逾期付款违约金。现汪辉明未按约定支付租金，经其多次索要未果。为维护其合法权益，现其请求法院判令：汪辉明支付其2015年10月12日至2016年4月11日的租金26万元，并按月利率12‰标准支付自2015年9月28日起至实际给付之日止的违约金。
汪辉明在原审中辩称：建厦公司诉称与事实不符，其没有违约，而是建厦公司违约在先。其于2012年1月12日与建厦公司订立房屋租赁协议，承租涉案房屋用于经营龙潮洗浴中心。其经营期间，承租房屋屡次漏水，造成其无法正常经营，严重损害其合法权益。其多次与建厦公司进行交涉，但建厦公司未能解决。建厦公司的违约行为一直在持续中，其按照合同法规定，行使同时履行抗辩权。建厦公司的违约行为给其造成的损失，其已另行起诉。综上，请求法院驳回建厦公司的诉请。
原审查明：2012年1月12日，建厦公司与汪辉明签订一份房屋租赁协议，合同约定与争议有关的主要内容是：一、建厦公司将位于本市杏苑6-108号门面房出租给汪辉明；租期6年，自2012年1月12日起，实际计租期自2012年4月12日起至2018年4月11日止；汪辉明每半年向建厦公司支付租金26万元，年租金为52万元，首付租金应于2012年2月15日前支付，以后的租金应提前15天以现金的方式预先支付6个月租金。二、协议的解除：汪辉明如有未按时支付租金和其他费用的情形时，建厦公司有权停水停电并有权解除协议，收回房屋，汪辉明所交押金不予退还，同时建厦公司应支付相当于三个月租金的违约金；因租赁房屋存在严重质量问题，影响汪辉明正常经营的，汪辉明有权解除协议，建厦公司应退还押金并赔偿汪辉明因此造成的损失。三、违约责任：汪辉明未按约定支付租金及其他费用的，应根据应付款项，按日万分之四的标准支付逾期付款违约金。后汪辉明承租案涉房屋用于经营龙潮洗浴中心。2012年，汪辉明因案涉房屋漏水而拒付租金，双方发生纠纷，诉至原审法院，后在原审主持下达成调解协议。现因汪辉明未按照约定支付建厦公司自2015年10月12日至2016年4月11日的租金26万元，以致成讼。另，2015年11月24日，龙潮洗浴中心女宾部衣柜上方漏水，汪辉明通知建厦公司工作人员周兵前往现场查看。因案涉房屋漏水问题，汪辉明于2016年3月16日向原审另案提起诉讼，要求建厦公司赔偿其损失，该案现正在审理中。诉讼中，原审法院于2016年4月6日前往案涉房屋现场勘验，当日下雨，龙潮洗浴中心个别房间有滴漏、渗水现象。
原审认为：建厦公司与汪辉明签订的租赁合同系双方当事人意思的真实表示，且未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格、全面履行合同义务。按照双方约定，汪辉明应于2015年9月27日前缴纳自2015年10月12日起至2016年4月11日止的租金26万元，其至今未缴纳的行为已构成违约，应承担违约责任，故对建厦公司关于要求汪辉明支付租金26万元及违约金的主张，予以支持，但双方约定的违约金过高，原审调整为支付自2015年9月27日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算至26万元实际付清之日止的违约金。汪辉明辩称因案涉房屋漏水其才拒付租金，系行使同时履行抗辩权。同时履行抗辩权系当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行，一方在对方履行债务之前或履行债务不符合约定时有权拒绝其相应的履行要求。汪辉明如行使同时履行抗辩权至少需满足以下条件：汪辉明拒付租金时案涉房屋存在漏水问题且建厦公司未予修复，以致其无法正常使用案涉房屋而停业，但汪辉明所举证据系2015年11月24日以及之后下雨天龙潮洗浴中心个别房间发生渗水，其并未提供证据证明双方于2012年调解协议达成后、2015年9月27日应交租金日前案涉房屋存在漏水问题且建厦公司未予修复，且诉讼中汪辉明亦称龙潮洗浴中心一直在营业，仅漏水包厢没有使用，故汪辉明关于其行使同时履行抗辩权拒付租金的条件不具备，对其该辩称不予采纳。至于案涉房屋漏水给汪辉明造成的损失，其已另行主张权利，其不能以损失未得到赔偿为由而拒绝支付租金。据此，原审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定,于2016年5月11日作出如下判决:一、汪辉明于判决生效后七日内支付马鞍山市建厦房地产综合开发有限公司租金26万元（2015年10月12日至2016年4月11日期间），以及自2015年9月27日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算至26万元实际付清之日止的违约金；二、驳回马鞍山市建厦房地产综合开发有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费5200元，减半收取2600元，由汪辉明负担。
宣判后，汪辉明不服，向本院提起上诉称：一、原审认定事实存在偏差，割裂了案涉房屋是作为洗浴中心的经营整体在使用，其在承租房屋时即存在漏水，且建厦公司未能提交证据证明进行了维修，房屋漏水必然影响其浴室经营；二、原审加重了其履行合同义务的条件，却对建厦公司未全面履行合同义务视而不见，建厦公司交付的房屋不断渗水，故其在房屋维修好并保证不再漏水之前，可以不支付租金，也不应承担违约金；三、其在原审中提交的光盘足以证明在其应支付本期租金前，案涉房屋就存在漏水。综上，请求二审撤销原判，依法改判。
建厦公司辩称：案涉房屋漏水系因汪辉明未向物业公司缴纳物业费，以致公共排水沟未及时清理，暴雨漫水后浸透到伸缩缝内造成的。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。
二审中，汪辉明向本院提交如下新证据：一、证人龙潮洗浴中心员工刘蕊、吴天香的证言各一组，证明在2015年11月24日前案涉房屋就已发生渗水，并通知了建厦公司前来维修；二、光盘两张，证明案涉房屋于2016年7月1日、7月3日均发生了漏水，并通知了建厦公司到场查看。
建厦公司质证认为：一、两名证人与汪辉明之间存在利害关系，且其中一名证人吴天香曾有说谎行为，均不能达到其证明目的；二、对光盘中所载照片的拍摄时间无法确定，且即使照片属实，也不能证明房屋质量有问题，亦不能达到其证明目的。
建厦公司在二审中未提交新的证据。
本院的认证意见为：一、关于汪辉明提交的证据一，因两名证人均系龙潮洗浴中心员工，与汪辉明存在利害关系，故对其证言不予采信，不能达到其证明目的；二、对证据二的真实性予以认定，但仅能证明案涉房屋于2016年7月1日、7月3日均发生了渗水。
二审查明的事实及对原审证据的认定意见与原审一致。
根据双方的诉辩意见，归纳本案争议焦点为：汪辉明主张其因案涉房屋渗水而可行使同时履行抗辩权拒付租金，依据是否充分。
本院认为：同时履行抗辩权系当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行，一方在对方履行债务之前或履行债务不符合约定时有权拒绝其相应的履行要求。本案中，建厦公司与汪辉明签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应全面履行各自合同义务，汪辉明按约应于2015年9月27日前缴纳建厦公司诉请的本期租金，即自2015年10月12日起至2016年4月11日止的租金26万元。关于汪辉明抗辩其因案涉房屋漏水，其可行使同时履行抗辩权，而汪辉明如行使该抗辩权需同时符合以下情形：一、汪辉明应付本期租金时即2015年9月27日前案涉房屋存在漏水问题；二、汪辉明及时通知建厦公司但建厦公司未予修复；三、案涉房屋漏水已严重影响汪辉明的生产经营活动。因汪辉明提交的证据不足以证明其已同时满足上述三种情形，故关于其主张有权行使同时履行抗辩权，依据不足，不予支持。综上，汪辉明的上诉请求不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审诉讼费的负担按一审判决执行，二审案件受理费5200元，由上诉人汪辉明负担。
本判决为终审判决。
审判长 曹悝元
审判员 陈广金
审判员 华慧敏
二〇一六年九月六日
书记员 倪清怡
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。