舟山市定海区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）舟定临民初字第55号
原告（反诉被告）舟山市淘味城企业管理有限公司，住所地舟山市定海区临城街道体育路159号。
法定代表人丁贤平，董事长。
委托代理人顾百明，浙江震舟律师事务所律师。
委托代理人林海伟，浙江晓纬律师事务所律师。
被告林立（反诉原告），经商。
委托代理人周世忠，浙江六和（舟山）律师事务所律师。
原告舟山市淘味城企业管理有限公司（下简称淘味城）与被告林立房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月4日受理立案。期间，被告林立提出反诉，本院受理后决定与本诉合并审理。本案依法适用普通程序由审判员何波娜担任审判长，与代理审判员王超女、人民陪审员王嗣庆组成合议庭进行审理。在审理过程中，根据林立的申请，本院委托舟山市中昊工程造价咨询有限责任公司对装修工程造价进行评估。本案于2014年8月29日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）淘味城的法定代表人丁贤平及委托代理人顾百明、林海伟，被告（反诉原告）林立及其委托代理人周世忠均到庭参加了诉讼。本案经本院院长批准延长审限六个月，现已审理终结。
原告淘味城诉称：2013年6月15日，原、被告签订了一份《房屋租赁合同》，约定原告将整体承租的坐落于舟山市定海区临城街道体育路159号新城CBD二期3号楼中的第一层建筑面积为268平方米的场地出租给被告经营正点食刻面包店，租期五年自2013年6月15日起至2018年6月14日止，租金第一年为30万元，于签订合同时支付15万元，另15万元于2013年12月5日前支付。若被告逾期支付合同的应付款项，应按日1‰支付违约金，逾期超过10天，原告有权单方解除合同。合同签订后，原告将出租房交付被告，然被告对2013年12月5日应付的租金15万元及2013年10月份以来的水电费拒不支付，经催讨未果，逾期超过10日，为此原告于2014年1月23日向被告发出通知函，通知被告在收到函件时即行解除双方之间的租赁合同。现诉至法院，1、要求确认原、被告于2013年6月15日签订的《房屋租赁合同》已于2014年1月24日解除；2、要求被告立即从所承租的房屋中腾退；3、要求被告支付自2013年12月15日起至实际腾退日止按日822元计算的房屋租金；4、要求被告支付自2013年10月11日起至实际腾退日止发生的水电费（计算至2014年1月10日为34655元）。庭审中原告变更诉讼请求，放弃第2项诉讼请求，变更第3项诉请为房屋租金计算至2014年5月14日止共计123300元，变更第4项诉请为水电费从2014年1月10日起至实际腾退日止共计15370.62元。
被告林立辩称：被告不认可租赁合同于2014年1月24日已经解除。收到原告的函件后被告及时回复函提出异议，原告主张单方解除合同的理由系被告逾期付款超10日，然迟延付款的责任在原告，因原告既已作出返租让利的意思表示，后又未按照约定予以落实，导致房租不明确而无法付款，故被告不构成违约，原告无权单方解除合同；原告无理采用停电措施导致被告无法经营，时长二个多月，造成被告经济损失和商誉损失，被告无奈于2014年4月30日腾退房屋，故租金应计算至腾退日。2014年2月8日被告向原告支付15万元租金及34655元水电费，该笔款足以支付至腾退日的房租。原告诉请的水电费不明确，双方未对水电费进行结算，故诉请缺乏依据。综上，要求驳回原告的所有诉讼请求。
反诉原告林立（本诉被告）诉称：原、被告签订租赁合同后，双方按约履行。但自2013年10月底起，反诉原告等商家发现租赁合同所涉权利、义务明显失衡。为此，经相关部门多次协调，淘味城和新城管委会签署《备忘录》，载明了淘味城为商家提供的几项优惠条件，其中包括淘味城给予各商家四年内总租金25%的返回补助，然之后商家向淘味城提出要求签订返租让利的补充合同，却遭淘味城推诿。因淘味城对让利有意思表示，相关部门也明确了让利的幅度，双方达成合意，故原租赁合同相关条款发生有效变更。鉴于淘味城的推诿致使双方对补助款的返还及租金支付产生歧义，故淘味城应负全部责任。淘味城因对反诉原告信访行为的不满，于2014年2月16日第三次对反诉原告承租的店铺进行停电，致使店铺无法正常经营。反诉原告多次向淘味城及相关部门表达诉求，要求恢复供电，但均遭淘味城拒绝。据核算，反诉原告因停电所致每日损失为10748元。淘味城应对其违约行为承担相应法律责任。故诉至法院，1、要求确认反诉被告淘味城系违约解除房屋租赁合同；2、要求淘味城按每日10748元的标准赔偿反诉原告自2014年2月16日起至2014年4月30日止的经济损失合计784604元；3、要求淘味城赔偿反诉原告的装修损失393697元；4、要求淘味城给付让利补助款65547元；5、要求淘味城退还截止2014年4月30日止多收的租金36986元及押金50000元；6、要求淘味城交付租赁期间的应付租金263014元的租赁发票。庭后反诉原告放弃要求淘味城交付租金发票的诉请。
反诉被告淘味城（本诉原告）辩称：淘味城解除租赁合同是基于林立的逾期付款超过10天的违约事实和合同对解约条件的明确约定，并非违约解除，双方的租赁合同已于2014年1月24日解除，故之后的所谓营业损失没有任何依据，淘味城也不负任何法律责任。就房屋的装修损失，根据约定合同终止后就房屋内的全部动产由承租人自行移除和处置，但不可移除的装修装饰无偿归出租人所有，故装修损失的主张不成立。就林立主张的返还让利补助款，无事实依据。淘味城虽与新城管委会签订过《备忘录》，但商家未根据《备忘录》规定的期限与淘味城签订补充协议，则无权享受该优惠条件。另租金应计算至林立实际腾退还房的日期即2014年5月14日，而非林立主张的腾退日2014年4月30日。就林立主张的租金发票，第一期15万元租金的发票已交付林立，第二期的发票因诉讼尚未结算，故无法开具。
经审理查明：2013年6月15日，淘味城与林立签订了一份《房屋租赁合同》，约定淘味城将整体承租的坐落于舟山市定海区临城街道体育路159号新城CBD二期3号楼中的第一层建筑面积为268平方米的场地出租给林立经营正点食刻面包店，租期五年自2013年6月15日起至2018年6月14日止，租金第一年为30万元，以后每年租金在上一年的基础上递增3%，每半年一付，在租期开始前10日内一次性足额付清半年租金。第一年租金于签订合同时支付15万元，另15万元应于2013年12月5日支付。若林立逾期支付本合同的应付款项，则按应付金额日1‰的比例支付逾期付款违约金，逾期超过10天的，淘味城有权对该房屋直接采取停止水、电等能源供应的强制措施，并有权解除合同。合同第八条约定林立支付租赁押金5万元，合同终止后30日内无息退还，淘味城有权从押金中直接扣除林立拖欠的租金、水电费、煤气费等。合同签订日，双方另签订《房屋交付确认书》，淘味城即日将出租房交付林立，林立交付第一期租金15万元和5万元押金。后因故林立对2013年第二期的租金15万元及部分水、电费未按约支付，2013年12月9日淘味城发函要求林立于2013年12月14日之前缴清拖欠的水、电费，逾期将按合同约定采取停水、停电等强制措施。2014年1月20日左右淘味城对众商铺进行电表改造，安装了预充值的电表，淘味城替正点时刻面包房三次垫款预充值合计7700元。经催讨未果，淘味城于2014年1月23日向林立发出通知函，告知因林立拖欠房租15万元及2014年1月10日止的水电费34654元，构成根本违约，通知林立在收到解除通知函后即行解除双方之间的租赁合同，并要求尽快腾退。次日淘味城以短信方式再次告知上述内容。林立收到上述通知函后，于2014年2月8日回复函，称对于淘味城即行解除合同尽快腾退的意思表示不予接受，因在应付款期间发生了政府参与、淘味城让利补助行为，视为对原合同作了有效变更，然淘味城推诿拒签补助协议，致使付租条件处于不确定状态，权利、义务不明，故未及时付款系事出有因，不属于逾期付款的违约情形，淘味城无权单方解除租赁合同。同日林立通过汇款向淘味城交付2013年第二期房租15万元及水电费34564元。2014年2月16日林立所承租的店铺因淘味城拒绝提供充值服务而断电。2014年3月6日本院向淘味城释明要求其恢复供电，2014年3月11日（诉讼中），林立向淘味城发告知函，就针对淘味城采取停电措施一节提出异议，要求即行恢复供电，以免损失扩大，均未果。因未能恢复供电，正点食刻面包房无法维持正常生产经营，故林立于2014年4月30日从承租房内撤离设备，剩余小部分用品存放于承租房内，2014年5月14日林立从承租房内清空所有用具及可拆卸的电器，淘味城于当日接收出租房屋的钥匙。次日开始，舟山市中昊工程造价咨询有限责任公司对林立承租的正点食刻面包房的装修工程造价进行司法鉴定，工程造价咨询报告书中的鉴定结论称，经鉴定淘味城正点食刻面包房装修工程造价为393697元（其中包括工程329204元，水电安装工程53243元，搬运费11250元）。
另查明：就林立等淘味城的诸多商家要求淘味城减免租金的事宜，经与淘味城协商未果后于2013年年底前到市政府信访，引起社会关注，后经相关部门多次协调，2013年12月30日淘味城和新城管委会签署《备忘录》，载明了淘味城为商家提供的几项优惠条件，其中包括淘味城给予各商家四年内总租金25%的返回补助，要求各商家在一星期内与淘味城签订补充协议，否则视为自动放弃，并按法律程序解决。新城管委会于2014年1月3日作出《信访事项答复意见书》，林立等商家收到《信访事项答复意见书》时已超过《备忘录》约定的七天签约期限。双方因故未能按备忘录的内容签订补充协议，从而导致纠纷涉诉。
上述事实由房屋租赁合同、房屋交付确认书、短信、函件、快件回单、银行汇款记录、工程造价咨询报告书、备忘录、信访事项答复意见书、水电签收表以及当事人的当庭陈述等证据予以证实，本院予以确认。
淘味城为证明林立尚欠水电费15370.92元，提供了计算清单、用电度数及退款明细表、收款收据、分摊明细表、电表改造确认表、充值记录等。林立质证认为，对该组证据真实性有异议，系淘味城单方制作的证据，且淘味城既然要确认2014年1月24日合同已解除，店铺也被停电，现又要求其分摊至2014年4月份的费用，不符情理。本院认为，2014年1至4月份的水电费及公摊耗能明细表均系淘味城的单方证据，不能作为定案依据。基于水电费的产生系客观事实，故本院参照前三个月的水电费消费总金额，酌情确定截至腾退日林立应支付的水电费为13000元。
林立提供三份房屋租赁合同，包括2013年6月6日林立与王涛签订的租赁合同，2013年7月25日舟山正麦公司与浙江凯虹集团有限公司签订的租赁合同，2013年10月25日胡芹与民生商厦有限公司签订的租赁合同，拟证明因淘味城的停电行为，临城店正点时刻面包房不能维持正常生产经营，造成其他三家相关面包店的经济损失。淘味城质证认为，租赁合同上的经营主体均是独立的经济体，其经营盈亏无法预料，且与本案无关联性，故对该三家面包房的损失不予认可。本院认为，就胡芹所签订的该份租赁合同，因承租方为胡芹，故该份租赁合同与本案无关联性，本院对此不作评析。就其他两家面包房的租赁合同真实性予以确认，但就待证的经营损失的依据，均系林立单方制作，且经营本身也存在盈亏的商业风险，故本院对该项损失不予确认。
林立提供了2014年1月至4月份的临城正点食刻面包房的人员工资领发单、2014年4月份工资的汇款42笔记录及一张工资收条，拟证明临城店正点食刻面包房2014年1月份的员工工资支出133083元、2月份工资支出125228元、3月份工资支出117516元、4月份工资支出113296元。淘味城质证认为，对工资领发单真实性有异议，如造成损失应由财务报表来体现，且该项损失与本案无关，不予认可。本院认为，根据林立提供的工资领发单显示，2014年1月份临城店外场人员17人、厨房21人、后勤8人，共计46人，2014年2月份44人，2014年3月份42人，2014年4月份41人，其中3月份的工资领发单上职务显示同时有三名店长。本院认为，面积为268平方米的面包房人数如林立所述配置明显不符商业惯例和常理，即便4月份的工资发放有支付凭证，亦不能就此推定均系临城正点时刻面包店的员工工资支出，故林立举证的上述证据，不能证明待证事实，对此本院不予采纳。虽然停电期间林立有支出人工工资事实客观存在，但因本案发生的停电时间较长，所涉及的工资实际支出金额也势必会发生一定变化，就该项损失在林立未充分完成举证责任的情况下，本院对此不作酌情确定。
本院认为：淘味城与林立之间的房屋租赁合同及租赁物交付确认书，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法、有效，双方应按合同约定履行各自义务。
本案焦点一、林立至腾退日应承担的房租及水电费。林立于2014年4月30日从承租房内腾退主要设备，但完全清空承租房在2014年5月14日，故第二期房租应从2013年12月15日起计算至2014年5月14日合计五个月。就房租标准一节，在合同履行过程中，淘味城与新城管委会签订了一份《备忘录》，其中约定淘味城给予包括林立在内的各商家四年内总租金25%的返回补助内容。该约定对签署备忘录的当事人之外的淘味城诸多商家而言，是纯粹设定利益的约定，林立作为其中一户商家要求根据该项约定予以享受，即对备忘录给与其的权益约定内容表示接受，则该项第三人利益款成立。《备忘录》中约定的商家需七日内与淘味城签订补充协议，然该约定系为商家设置义务，林立未表示接受，可不受此约束。淘味城既已签署该份《备忘录》，表明同意对房租进行调整，理应遵守该项约定。故《备忘录》中约定的就四年内总租金25%的返回补助，可视为调整了租赁合同中对租金的约定，据此本院确定租赁期的前四年租金按原约定租金标准的75%计付，超额已付部分可用予抵扣后期的房租或返还。故该五个月的房租应按原房租125000元的75%计算为93750元。就淘味城主张的水电费诉请，根据前述，酌情确定为13000元。因林立于2014年2月8日已实际支付第二期房租15万元，可返还56250元。就第一期的房租15万元，按照25%让利，可返还37500元。因合同已实际解除，就林立先前所缴纳的押金5万元也应予以退还，故淘味城合计应退还林立143750元。抵扣水电费后，淘味城尚需退还林立130750元。
本案焦点二、双方对租赁合同提前终止所应负的责任。淘味城以林立逾期付款超过十日为由，发函通知解除合同。林立提出书面异议，不认可逾期付款，不同意解除合同。因林立的逾期付款确系当时双方就调整房租的纠纷正处于协商谈判过程中，林立的逾期付款事出有因，违约程度相对较轻，不属根本违约。故淘味城要求确认租赁合同于2014年1月24日解除的诉请，本院不予支持。林立逾期付款后，淘味城对林立承租的商铺采取不恢复供电的措施，在本案审理过程中经被告林立要求和本院释明，淘味城拒不恢复供电，致使店铺无法正常经营。为避免损失扩大，林立从承租房中腾退，致使合同提前终止履行。虽双方签订的《房屋租赁合同》中已对逾期付款可采取停电措施有约定，但依临城开发公司与淘味城签订的租赁合同内容可看，该合同订立的目的实质系为方便新城居民生活，加快集聚并形成整体的临城新区商业氛围，达到国有资产保值、增值效果的政府招商引资活动。淘味城理应通过正当、合法的途径妥善处理与商户的合同纠纷，其实施的停电私力救济行为势必会导致店铺停业，从而影响政府整体的招商目的，不符合公序良俗。况且停电发生在林立付清第二期房租和截至2014年1月10日的水电费之后，即使林立未及时对电表预充值，但根据合同约定，淘味城有权从林立预付的5万元押金中直接扣除水电费，故淘味城实施的停电行为错误，不符合法律规定，亦构成违约。综上，对停电行为的发生及对租赁合同的提前终止，淘味城负有相对较大的责任，基于双方在履行合同过程中均存在违约行为，根据本案实际，本院酌定淘味城承担70%的责任，林立承担30%的责任。
本案焦点三、林立的损失问题。1、因停电对商铺造成的损失。林立主张自2014年2月16日起至4月30日止的停电损失包括营业损失、商誉损失、房租损失、员工工资损失。就林立主张的临城店铺的经营损失及商誉损失，因未能提供确凿证据证明损失的存在，且经营本身也存在盈亏的商业风险，故该两项诉请损失本院不予支持。店铺被停电后无法正常营业，不能实现租赁目的，该阶段的房租46875元可确认为林立的损失。就员工工资，林立未就实际支出的员工工资完成全部的举证责任，应承担举证不能的后果，故对该项诉请，本院不予支持。2、因租赁合同的提前终止造成商铺的装修损失。临城正点食刻面包房的装修工程造价经鉴定，估价为393697元。因租赁期5年，林立实际承租不到一年，酌情扣除相应的折旧费，本院确认装修损失计31万元。综上，确认林立在本案中的损失包括房屋装修31万元、房租损失46875元，合计356875元。根据前述确定的责任分担比例，由淘味城承担70%即249812.5元，林立自负107062.5元。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十四条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、确认本诉原告舟山市淘味城企业管理有限公司与本诉被告林立于2013年6月15日签订的房屋租赁合同于2014年4月30日终止履行；
二、本诉被告林立支付本诉原告舟山市淘味城企业管理有限公司截至2014年5月14日的房租93750元和水电费13000元（已实际履行）；
三、反诉被告舟山市淘味城企业管理有限公司于本判决生效之日起三十日内退还反诉原告林立租金及押金合计130750元；
四、反诉被告舟山市淘味城企业管理有限公司于本判决生效之日起三十日内赔偿反诉原告林立各项损失合计249812.5元；
五、驳回本诉原告舟山市淘味城企业管理有限公司和反诉原告林立的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费3073元，减半收取1536.5元，由原告舟山市淘味城企业管理有限公司负担336.5元，被告林立负担1200元。反诉案件受理费16778元，减半收取8389元，鉴定费4000元，合计12389元，由反诉原告林立负担6789元，反诉被告舟山市淘味城企业管理有限公司负担5600元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。［上诉案件受理费应在递交上诉状时预交（具体承担金额由舟山市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇至浙江省省级财政专户结算分户，开户银行舟山市农行南珍支行，账号19×××06。上诉期届满后七日内仍未缴纳又不提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理］。
审 判 长 何波娜
代理审判员 王超女
人民陪审员 王嗣庆
二〇一五年六月二日
书 记 员 郑涵文