广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第893-928、931号
上诉人（原审被告）：深圳玮鹏实业有限公司。
法定代表人：胡建雄，系该公司董事长。
委托代理人：于莉，广东德纳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：莫江涛等37户业主（个人身份信息详见附表）。
第893-928号案被上诉人共同委托代理人：沈志雄，广东百朋律师事务所律师。
第893-928号案被上诉人共同委托代理人：付伟蒙，广东百朋律师事务所实习律师。
第931号案被上诉人高智敏委托代理人：邱荣煊，广东益人律师事务所律师。
第931号案被上诉人高智敏委托代理人：李伟恒，广东益人律师事务所实习律师。
原审被告：深圳市盐田区人民政府盐田街道办事处。
法定代表人：邓德良，系该单位主任。
原审被告：深圳市鸿泰实业股份有限公司。
法定代表人：彭道坚，系该公司董事长。
上诉人深圳玮鹏实业有限公司（以下简称玮鹏公司）因与被上诉人莫江涛等37户业主、原审被告深圳市盐田区人民政府盐田街道办事处（以下简称盐田街道办）、原审被告深圳市鸿泰实业股份有限公司（以下简称鸿泰公司）商品房预售合同纠纷三十七案，不服深圳市盐田区人民法院（2013）深盐法房初字第257-292、313号民事判决，分别向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本系列案进行审理，本系列案现已审理终结。
莫江涛等37户业主在原审中的诉讼请求为：一、玮鹏公司、鸿泰公司、盐田街道办向莫江涛等37户业主连带支付逾期办理《房地产证》的违约金（按每天万分之四计算，计算日期、共计天数、违约金数额详见附表）；二、由玮鹏公司、鸿泰公司、盐田街道办承担本案诉讼费用。
原审法院经审理查明：2008年2月2日，深圳市盐田区人民政府向鸿泰公司和盐田街道办作出深盐府函（2008）7号《关于深盐二通道拆迁安置用地引入合作开发商的批复》。该《批复》称，《关于引进合作开发商开发深盐二通道拆迁安置用地的请示》收悉，经研究，同意以鸿泰公司、玮鹏公司为主体，合作开发深盐二通道拆迁安置用地改造项目。有关单位必须依照有关建设法律法规及时组织实施改造，自觉接受有关主管部门监管，保证建设资金及时到位，保证工程质量，并依法保障业主、居民和其他利害关系人的合法权益。
2009年6月18日，玮鹏公司、鸿泰公司、盐田街道办向深圳市国土资源和房产管理局直属分局付清涉案项目地价款。
2009年6月26日，玮鹏公司、鸿泰公司、盐田街道办作为受让方与深圳市国土资源和房产管理局签订《深圳市土地使用权出让合同书》，受让涉案土地。《深圳市土地使用权出让合同书》约定：涉案项目建成后，被告鸿泰公司分得商业建筑面积830平方米，住宅建筑面积4376.36平方米，用于深盐二通道28栋民房拆迁安置补偿；被告盐田街道办分得办公建筑面积950平方米，性质为非商品房，不得分割登记；玮鹏公司分得住宅建筑面积15213.64平方米，商业建筑面积710平方米，办公1820平方米，其中住宅建筑面积2500平方米用于大梅沙村北路拆迁安置补偿，商业建筑面积710平方米和办公建筑面积1820平方米用于深圳市盐田实业股份有限公司拆迁安置补偿。该项目为二通道拆迁安置和旧改项目用地，其责、权、利按其签订的《深盐二通道拆迁安置综合楼项目合作开发合同》及其补充协议执行。
2009年10月9日，玮鹏公司、鸿泰公司、盐田街道办取得涉案土地的权利证书，该证书载明：1、本块土地性质为商品房。规定计入容积率总建筑面积不超过24050平方米，其中商业1540平方米、办公2770平方米、文化活动房100平方米、物业管理用房50平方米、住宅19590平方米。2、该项目建设成后，被告鸿泰公司分得商业830平方米，住宅4376.36平方米，用于深盐二通道28栋民房拆迁安置补偿；被告盐田街道办分得办公950平方米，性质为非商品房，不得分割登记；玮鹏公司分得住宅15213.64平方米，商业建筑面积710平方米，办公1820平方米；其中住宅2500平方米用于大梅沙村北路拆迁安置补偿；商业710平方米和办公1820平方米用于深圳市盐田实业股份有限公司拆迁安置补偿。3、项目用地内的文化活动用房100平方米由用地单位负责建设，无偿提供给政府；物业管理用房50平方米按《深圳经济特区物业管理条例》办理相关手续。4、该项目为二通道拆迁安置和旧改项目用地，其责、权、利按其签订的《深盐二通道拆迁安置综合楼项目合作开发合同》及其补充协议执行。5、除拆迁住房外，其余住宅须满足单套面积90平方米以内的住房建筑面积不少于90%。其他按照《深圳市建设用地规划许可证》（深规许BH-2008-0043号）执行。
莫江涛等37户业主（买方）与玮鹏公司、鸿泰公司、盐田街道办（卖方）签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》（合同签订日期详见附表），合同约定：买方向卖方购买海川阁房产（房号、建筑面积、房款详见附表），用途为住宅；卖方应当于2011年12月28日前交付房产；如因卖方未履行相关义务造成买方不能按约定期限取得《房地产证》，卖方自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买方支付本房地产总价款万分之三的违约金；如延期办证的时间达到120日，买方有权在该120日届满之日起半年内解除合同；买方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至买方实际取得《房地产证》之日止，卖方按日向买方支付房地产总价款万分之四的违约金。合同还约定，卖方应以书面形式通知买方共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》；“书面形式通知”是指卖方向买方邮寄特快专递，邮寄地址以合同载明的通讯地址为准，未通知或迟延通知的，由通知方承担法律后果。
2011年12月16日，涉案房地产项目取得《深圳市建设工程规划验收合格证》，通过规划验收。
2011年12月20日，玮鹏公司向莫江涛等37户业主发出《海川阁入伙通知书》，通知入伙时间为2011年12月28日至2011年12月31日。
2011年12月28日，玮鹏公司委托深圳市梧桐山物业服务管理有限公司发出《入伙须知》。随后，莫江涛等37户业主按通知办理了入伙手续，接收涉案房产。
2011年12月28日，玮鹏公司、鸿泰公司、盐田街道办向深圳市盐田区住房和建设局递交“深盐二通道拆迁安置综合楼”项目竣工验收备案资料。
2012年10月24日，深圳市房地产权登记中心就涉案房地产进行房地产初始登记公告。在公告异议期内，拆迁户又对拆迁安置分配提出了变更要求，致使产权初始登记过程进入停滞阶段。
2013年1月16日，涉案房地产完成最终的房屋分配。
莫江涛等37户业主取得所购置房屋的《房地产证》（取得日期详见附表）。
原审庭审中，玮鹏公司主张其曾于2013年3月20日向莫江涛等37户业主发出《通知》。该《通知》内容为：海川阁项目已办理初始登记并由深圳市产权登记中心在《深圳特区报》上进行公告（登记字20120408号）。公告期届满后，玮鹏公司将逐步为各业主分批进行房产证的办理。同时玮鹏公司通过电话等方式通知未办理房产证业主尽快联系玮鹏公司签署并提交相关资料。至今仍有部分业主未能及时提交相关资料。现请仍未提交相关办理资料的业主尽快联系玮鹏公司办理房产证。并注明：因目前房地产市场一般情况下，银行贷款用户的房产证均由银行负责代为办理，请各按揭用户尽快联系相关银行工作人员或联系我司办理。莫江涛等37户业主对于该《通知》的真实性不予认可。
原审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷，争议焦点为玮鹏公司、鸿泰公司、盐田街道办是否需为延期办证承担违约责任。莫江涛等37户业主与玮鹏公司、鸿泰公司、盐田街道办签订的《房屋买卖合同》真实有效，应受法律保护，双方均应依约履行相应的义务。
涉案合同约定在将涉案房地产交付给买受人之日起240日内办理并取得《房地产证》，即2012年8月28日前，玮鹏公司、鸿泰公司、盐田街道办应书面通知莫江涛等37户业主办理《房地产证》。玮鹏公司主张曾于2013年3月20日通过在海川阁小区内张贴的形式，向莫江涛等37户业主发出办理房产证的《通知》。根据双方约定，该合同中的书面形式为“邮寄特快专递通知”，因此被告应当采取邮寄特快专递的书面通知形式告知莫江涛等37户业主办理《房地产证》。但是被告未举证证明已经按合同约定形式向莫江涛等37户业主送达《通知》或者莫江涛等37户业主已经知晓《通知》的内容。故原审法院认定，被告未履行《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定的“书面通知”的合同义务。
玮鹏公司认为，延期办证非因玮鹏公司自身原因。该争议问题涉及对最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条中“由于出卖人的原因”的解释。原审法院认为，根据《合同法》第一百零七条，法律对违约责任的构成不以过错为条件。因此，为保护守约方的利益，不能对“由于出卖人的原因”作限缩性的解释。此外，可以通过对“非由出卖人的原因”的解释来判定“由于出卖人的原因”的意义。根据司法解释保护守约买受人的精神，出卖人只有在能够举证证明，其已在合同约定或法律规定的办证期限内之合理时间，将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门并已具备办证条件的，才属于“非由出卖人的原因”的情形。除此之外，在不存在不可抗力的情形下，出卖人均应承担延期办证的违约责任。因此，原审法院认定本案的延期办证系“由于出卖人的原因”而造成。
双方合同中约定的购房总价款日万分之四的违约金计算标准，为双方真实意思表示，符合公平原则，原审法院予以支持。根据《房屋买卖合同》第二十一条、第二十二条的约定，该延期办证的计算时间应为自2012年8月28日起至莫江涛等37户业主实际取得《房地产证》之日（取得日期详见附表）止，应按照日万分之四的标准给付违约金。则违约金应为“涉案房产价款×0.0004／天×共计天数”（具体计算方式及金额详见附表）。
部分户业主主张的违约金少于上述计算得出的金额（具体金额详见附表），原审法院予以确认。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：玮鹏公司、鸿泰公司、盐田街道办于判决生效之日起十日内共同向莫江涛等37户业主支付违约金（具体金额详见附表）。（一审诉讼费负担情况详见附表）
上诉人玮鹏公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决，依法改判驳回莫江涛等37户业主的全部诉讼请求。上诉理由：一、原审判决对事实认定清楚，但通过对“非由出卖人的原因”的解释来判定“由于出卖人的原因”的意义，进而认定本案的延期办证系“由于出卖人的原因”而造成，是对司法解释的任意扩张解释。广东省高级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》［粤高法发（2003）24号］第2条原文为：“根据最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人只有在因其自身的原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下，才需承担逾期办证的违约责任。因此，出卖人能举证证明其已在合同约定或法律规定的办证期限内之合理时间将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门并已具备办证条件的，可不承担逾期办证的违约责任。”该条实际上是对最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的限缩性解释，将出卖人能举证证明其己在合同约定或法律规定的办证期限内之合理时间将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门并己具备办证条件的情形排除在“由于出卖人的原因”之外。一审法院将该条解释曲解为“只有在能够举证证明其已在合同约定或法律规定的办证期限内之合理时间将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门并已具备办证条件的才属于‘非由出卖人的原因’的情形，是对广东省高级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》［粤高法发（2003）24号］第2条的任意扩张解释，其解释违背了原文的法律精神。一审法院据此认定本案的延期办证系“由于出卖人的原因”而造成，适用法律错误。二、法律对违约责任的构成虽不以过错为条件，但民法对于履行不能也有相关的规定。本案延期办证系因不可归责于玮鹏公司的事由而导致的客观上一时履行不能。涉案项目是深盐二通项目拆迁安置用地改造项目，是拆迁安置与旧城改造打包建设项目，超过40％的建筑面积用于包括为配合深盐二通道建设而拆迁的28户原村民家族在内的拆迁户的回迁安置。尽管各方积极努力协调，拆迁安置分配直至2013年1月份才最终完成。按照深圳市规划国土部门办理产权登记的规定，项目初始登记必须以整体项目为单位，因此只有在回迁安置分配完成后才能办理项目产权初始登记。玮鹏公司是经引入的合作开发商，是涉案项目的开发建设实施主体，不是涉案项目的拆迁安置实施主体。玮鹏公司既没有参与项目的前期拆迁工作，也无权参与项目的回迁安置。涉案项目的整个开发建设过程进展顺利，项目按期竣工验收并交付使用，不存在影响办理产权初始登记的因素。导致项目延期办证的唯一原因在于回迁安置分配，因不可归责于玮鹏公司的事由而导致玮鹏公司客观上一时履行不能，在履行障碍消除前，玮鹏公司应免于承担逾期履行违约责任。
被上诉人莫江涛等37户业主答辩称：玮鹏公司对本案的事实是全部认可的，只是对于本案的法律适用提出疑问，但未能提供法定的减轻或者免除其违约责任的证据。莫江涛等37户业主认为一审判决对本案的认定是完全正确的，依法应当驳回玮鹏公司的全部上诉请求。
原审被告鸿泰公司、盐田街道办未应诉答辩。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。另查明，在二审庭审中玮鹏公司确认涉案房产于2013年3月8日完成初始登记。
本院认为，本系列案为商品房预售合同纠纷。本系列案二审的争议焦点在于玮鹏公司作为出卖人对延期办证是否需承担违约责任。玮鹏公司上诉主张涉案房产延期办证的原因在于回迁安置分配工作迟延导致初始登记工作无法按期完成而最终导致办证迟延，该事由属于政府原因，不可归责于玮鹏公司，其对此不应承担违约责任。本院认为，出卖人的办证义务包含两方面的内容，即完成初始登记使房屋具备办证条件的单方义务和向产权登记机构提交办证所需文件和资料、通知购房人办证的协助义务。出卖人是否需承担延期办证的违约责任主要在于审查出卖人有没有按约完成其办证义务，因此，出卖人只有举证证明其完成了所有办证义务内容，即在合同约定或法律规定的办证期限届满前的合理期间内房屋已具备办证条件并已向产权登记机构报送了办证所需的文件和资料且已通知买受人的，才可以不承担延期办证的违约责任。但根据查明的事实，玮鹏公司作为出卖人并没有在合同约定的办证期限内完成房产的初始登记使房产具备办证条件的办证义务内容，因此原审法院认定其构成违约，依法应承担违约责任并无不当。违约责任属于严格责任，该责任的承担并不以当事人的过错为构成要件。即使玮鹏公司所主张的政府原因属实，该原因亦属于第三人的原因，根据合同法第一百二十一条的规定，因第三人的原因造成违约的，玮鹏公司作为合同相对人应先向购房人承担违约责任，再依据法律或约定解决其与第三人的纠纷。故玮鹏公司主张的上述免责事由不成立，本院不予支持。
综上，玮鹏公司的上诉理由不成立，本院不予采纳。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费由上诉人深圳玮鹏实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
审 判 员 柯 云 宗
代理审判员 吴 思 罕
二〇一四年五月八日
书 记 员 王丹妮、刘尹琳（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。