重庆市江北区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0105民初16290号
原告：杨正禄，女，汉族，1962年11月26日出生，住重庆市沙坪坝区。
原告：杨忠林，女，汉族，1963年2月1日出生，住重庆市江北区。
原告：彭华琼，女，汉族，1974年9月19日出生，住重庆市江北区。
三原告委托诉讼代理人：余超平，重庆博强律师事务所律师。
被告：重庆沛东房地产开发有限公司，住所地重庆市沙坪坝区上土湾62-1号,社会统一信用代码9150010676889251XE。
法定代表人：李志盛，总经理。
委托诉讼代理人：彭金，重庆渝敏律师事务所律师。
原告杨正禄、杨忠林、彭华琼与被告重庆沛东房地产开发有限公司（下称沛东公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨正禄、杨忠林、彭华琼及其委托诉讼代理人余超平、被告沛东公司的委托诉讼代理人彭金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨正禄、杨忠林、彭华琼向本院提出如下诉讼请求：确认原、被告于2009年6月24日签订的《商业用房内部认购协议》有效。事实及理由：2009年6月24日，原、被告签订了《商业用房内部认购协议》，原告以33000元/平方米的单价购买被告位于江北区大石坝大路村X号的沛东·北陆新居负二层X、X、X、X号门面。协议约定原告签订协议时支付114万元，签订协议七日内支付227.55万元，其余购房款由银行核定�额，在签订《商品房买卖合同》后三日内补齐，双方约定2009年10月31日签订正式的《商品房买卖合同》，交房时间为2010年4月31日。协议签订后，被告却不能按时与原告签订《商品房买卖合同》。2011年2月18日双方又签订了《补充协议》，因被告为原告办理权属登记需补齐土地出让金，约定由原告支付被告100万元。同时被告还同意原告提前对所购商业用房进行装修和使用。2012年11中旬，被告的法定代表人将所购门面房屋的钥匙交予原告，原告对该门面进行了装修并使用至今。现被告开发的北陆新居项目已办理产权大证，原、被告签订的认购协议已具备商品房买卖合同的主要内容，原告已按约定向被告支付了购房款441.55万元，该认购协议应认定为商品房买卖合同，合法有效。
被告沛东公司辩称：认购协议属预约性质，本案讼争房屋至今没有取得预售许可证明�合同无效。原告的诉讼请求已过诉讼时效，请求法院予以驳回。
经审理查明，2009年6月24日，原、被告签订《商业用房内部认购协议》，约定在未取得预售许可证的情况下，原告购买被告开发销售的位于重庆市江北区大石坝大路村X号“沛东·北陆新居”商业门面负二层X、X、X、X号门面。协议约定：认购单价为33000元/平方米，认购套内面积（即办证面积）为478平方米，计价面积为345平方米，赠送面积为133平方米。由被告为原告办理产权手续（含赠送面积），并确认产权证上的用途为商业，否则视为被告违约；认购总房款为1138.5万元（赠送面积不计价），付款方式：原告于签订协议次日支付被告定金114万元，原告于签订协议七日内支付被告定金227.55万元，合计341.55万元，届时全部转为首付房款。其余按揭款按银行核定金额，在签订《商品房买卖合同》后三日�补齐；被告承诺：1、被告于2009年10月31日前，与原告签订正式的《商品房买卖合同》，交房时间为2010年4月31日。2、被告有义务为原告提供按揭银行并办理相关按揭手续。3、在协议有效期内，被告不得擅自将房屋销售给第三方，否则双倍返还定金给原告。4、被告承诺将原告门前约63平方米的地块范围交由原告使用，但不计入原告产权。若被告未能达到承诺的交付使用条件，原告可选择退房。届时，被告应全额退还原告已付房款并按总房款的20%承担违约金。5、被告在保证项目顺利通过竣工验收的情况下，尽量配合原告的使用要求修建下水道及排烟道并提供相应容量配置的电气设备设施。原告承诺：1、在得到被告书面或电话通知七日内，按时签订正式的《商品房买卖合同》，并按银行要求提供按揭相关资料。2、原告在签订《商品房买卖合同》当日须支付首付房款�税费、大修基金及其他购房费用，届时定金自动转为首付房款。3、若原告未按时支付定金及首付款，且逾期七日以上，被告有权将该商业用房另行销售，定金不退。4、原告接房后，应规范经营。协议还约定，本协议一式四份，自双方签章后生效，至签订《商品房买卖合同》后自动失效，届时相关约定以《商品房买卖合同》为准。原告三人在协议上签字、捺手印确认，被告在协议上加盖公章，被告法定代表人李志盛亦在协议上签字确认。
2011年2月28日，双方签订《补充协议》：被告承诺在2011年5月30日前完成原告所购商业用房的权属登记手续，在交房后九十个工作日内为原告办理完毕产权证明；由于沛东·北陆新居商业用房需办理国土出让手续，原告所购房屋也必须办理国土出让手续、补交土地出让金，原告同意支付被告100万元，用于办理国土出让手续，待手续完毕后原告根据办理按揭款项的需要补足按揭首付款；被告承诺在沛东·北陆新居项目商业部分的外墙完成及人行道环境、绿化工程初步形成时，同意被告提前对所购商业用房进行装修，以利于原告的经营，相关手续由原告自行办理，被告给予支持配合。原告三人在此补充协议上签字确认，被告在此补充协议上盖有公章，被告法定代表人李志盛亦签字确认。
原告向被告支付房款情况为：2009年6月25日支付114万元，2009年6月29日支付227.55万元，2011年2月18日支付40万元，2011年2月24日支付60万元。被告收款后，均向原告出具了盖有公司财务专用章的收款收据。
另查明，被告开发的沛东·北陆新居建设项目于2013年12月25日竣工，2014年3月3日取得建设工程竣工验收备案登记证。2015年8月8日，被告取得重庆市江北区红石路X号商服用房（名义层负X至X、物理层X至X，建筑面积2871.28平方米）的产权初始登记，房屋包括原告所购商业用房。
现涉案房屋由原告装修后出租使用。
庭审中，被告对原告举示的《沛东·北陆新居商业用房内部认购协议》（原件）落款时间提出异议，主张签订时间为2009年4月24日。被告称双方于2009年6月26日另订立了合同，但因公司搬迁，已找不到其保留的合同文本。原告表示，协议是2009年6月24日签订，因书写笔误，由被告改动将“4”月改为“6”月，原告支付第一笔房款114万元是2009年6月25日，协议是付款的前一天签订的。
审理中，被告举示了2010年6月24日江北区人民政府作出的《关于北陆新居经济适用房违规销售相关事宜的专题会议纪要》、2010年8月16日重庆市国土资源和房管局作出的《行政处罚书》。被告主张，被告在未取得预售许可证的情况下，以内部认购方式预售房�，受到了行政处罚。政府要求清退已销售房屋，但原告至今强占房屋。原告质证表示，认可会议纪要和行政处罚书的真实性。原告购买的房屋系商业用房，并非住宅，不属经济适用房范围，不属清退范围。
以上事实，有沛东·北陆新居商业用房内部认购协议、补充协议、收据、建设工程竣工验收备案登记证、房地产权证、专题会议纪要、行政处罚书及当事人的陈述等证据佐证，并经庭审质证，足以认定。
本院认为：原告在本案举示的《商业用房内部认购协议》，落款时间有改动痕迹，“4”月改为了“6”月。原告主张系笔误而改动，被告虽提出异议，却无法提供本应由其保留的协议文本材料予以比对。结合此协议中“原告于签订协议次日支付被告定金114万元”的约定，及原告确于2009年6月25日实际支付第一笔款项114万元的事实，本院确认原告的�述属实，确定原、被告签订《商业用房内部认购协议》的时间为2009年6月24日。双方当事人于2011年2月28日再签订的《补充协议》，是对《商业用房内部认购协议》的细化和补充，属于《商业用房内部认购协议》的组成部分。
原、被告签订的《商业用房内部认购协议》，内容包括房屋位置、面积基本情况，涉及办证义务，房价款及支付方式、时间，交房时间、交房条件及违约责任，配套设施的修建和交付等事项，《补充协议》对涉案房屋的权属证书办理、房屋提前交付等事项进行了进一步的明确。故《商业用房内部认购协议》已具备建设部《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，被告亦按约定收受了相应购房款，此认购协议应为商品房买卖合同。
被告将其开发销售的沛东·北陆新居负二层X、X、X、X号门面房屋出售给原告，此门面房屋不属经济适用住房。被告于2015年8月8日已取得涉案房屋的初始登记，表明被告现已具备出售涉案房屋的主体资格。故，《沛东·北陆新居商业用房内部认购协议》系原、被告自愿订立，无我国《合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，属于有效合同，合同内容对双方当事人具有约束力。
关于被告提出的诉讼时效抗辩。当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效，适用于债权请求权，不适用于形成权。原告关于确认合同有效的请求属于形成权之诉，不受诉讼时效的限制。被告的此项抗辩意见，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：
确认2009年6月24日原告杨正禄、杨忠林、彭华�与被告重庆沛东房地产开发有限公司签订的《商业用房内部认购协议》有效。
本案案件受理费减半收取45055元，由被告重庆沛东房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审判员 胡潇予
二〇一七年十二月二十九日
书记员 陈亚玮