广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终13083号
上诉人（原审原告）：童梦纾，女，汉族，1984年10月30日，住所地：广东省深圳市宝安区，
委托诉讼代理人：夏海军，广东淳锋律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：许坚强，男，汉族，1955年4月1日出生，住所地：广东省深圳市福田区，
委托诉讼代理人：张雪娟，广东华途律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：欧琼辉，女，汉族，1955年10月12日出生，住所地：广东省深圳市南山区，
上诉人童梦纾、上诉人许坚强因与被上诉人欧琼辉房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院作出的（2017)粵0305民初3913号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
童梦纾上诉请求：1、撤销一审判决第二项，依法判决许坚强应向童梦纾支付违约金416万元，欧琼辉对此承担连带责任；2、由许坚强、欧琼辉承担本案一审诉讼费、保全费和二审上诉费。
上诉事实和理由：一、一审判决部分事实认定不清。一审判决认定许坚强未按《房屋转让合同书》及《补充协议》的约定支付涉案房产的定金50万元，属认定事实不清。2016年3月20日，童梦纾父亲童X代理童梦纾与许坚强签订的《房屋转让合同书》明确约定，许坚强在签订该合同后五日内支付定金200万元，余款1880万元须在2016年4月1日之前付清；该《房屋转让合同书》签订后，经童梦纾代理人童X多次催告许坚强履行合同，许坚强均答复愿意履行，但事后均予以拖延；后许坚强以经济紧张为由，表示定金200万元不能一次性支付，童梦纾同意定金可分期；故童梦纾代理人童X与许坚强于2016年4月26日签订《补充协议》，约定许坚强在2016年4月26日前需先支付部分定金50万元。因而，童梦纾与许坚强关于定金的约定一直都是200万元，只是因为顾及许坚强经济困难，调整了定金的支付方式，由一次性支付定金200万元改为分期支付定金，因而同意在《补充协议》中约定先支付部分定金50万元而已，并不是对定金的金额做出调整。二、一审判决适用法律不当。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损害赔偿额的计算方法；约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。从上述规定可明显看出，诚信是社会交易的根本，是人人都应该遵守的行为准则，法律不仅对在民事行为诚信原则做出了明确规定，也对违反诚信原则做出了严厉的惩罚规定。在本案中，童梦纾与许坚强在《房屋转让合同书》第10条明确约定如许坚强逾期履行义务超过五个工作日，童梦纾可解除合同并要求许坚强支付转让成交价的百分之二十的违约金承担违约责任。许坚强自2016年3月20日签订《房屋转让合同书》后一直借口拖延履行。童梦纾在2016年4月20日至2016年7月17日期间多次催促许坚强履行合同约定义务，许坚强均表示愿意履行，但一直拖延，至2017年5月9日一审开庭前也未有任何履行行为。童梦纾本打算将房屋卖与许坚强后，用卖房款投资于城市绿化建设项目，但因许坚强的违约行为使得童梦纾没有资金用于投资，而且在许坚强同意解除合同前，还不能将该房屋卖与他人，使得童梦纾错失投资时机，造成巨额损失。因此，许坚强作为成年公民，其应当知道合同签订后应该按照约定去全面履行自己的义务，也应当清楚违反合同约定要承担约定的违约责任。童梦纾与许坚强在《房屋转让合同书》中约定的转让总价款为2080万元，约定的定金为200万元。约定的违约金为416万元，结合经童梦纾多次催促，许坚强以种种借口拖延不履行合同，至2017年5月9日开庭前也未有任何履行行为，使得童梦纾错失投资时机，造成巨额损失，一审判决酌情判令许坚强仅仅承担违约金50万元，属于适用法律不当，显失公平。综上，童梦纾上诉请求撤销一审判决第二项，依法判决许坚强应向童梦纾支付违约金416万元，欧琼辉对此承担连带责任；并由许坚强、欧琼辉承担本案一审诉讼费、保全费和二审上诉费。
针对童梦纾的上诉，许坚强辩称，童梦纾的上诉内容不真实，是虚构的，并且买卖合同约定超过五天即可解除合同，当时的房价一直上涨，其要投资的说法是虚构的。童梦纾不愿意卖房给我们，而且在其他中介处以2200万元挂牌出卖。
许坚强上诉请求：1、撤销（2017)粤0305民初3913号民事判决，驳回童梦纾要求许坚强支付违约金的诉讼请求；2、本案所有诉讼费用由童梦纾承担。
上诉事实和理由：一、1、房屋转让合同书的第六条产权现状中约定办理方式为第三款，第三款的时间约定是空白的，并且该条款约定需出具公证书给担保公司赎楼，但代理人无权出具公证书给担保公司赎楼，房屋转让合同是无法履行的。2、《补充协议》原有5条约定，其中第3条和第4条都在现场签订协议时划线取消，并且双方都按指模确认取消，其中第3条的约定为：若乙方逾期未支付定金给甲方，则承担由此产生的原合同约定的违约责任；第4条：若甲方收取定金后，未遵守原合同以及本补充协议，则承担由此产生的原合同约定的违约责任。因此，不交付定金不承担违约责任。二、原合同转让书约定定金为200万元，补充协议更改为50万元，如果是童梦纾认为许坚强一直不愿意支付定金的原因造成合同不能履行，童梦纾不可能还一再请求卖房子并降低定金，没有任何一个买方可以做到不看过房子一次性付款2千万买房子，并且房子有租客，租客一直拒绝看房子意味着租客可能行使优先购买权，童梦纾既不能提供看房子又不能提供租客放弃优先购买权利的声明书，违反了法定义务。三、童梦纾代理人童X持十年前的公证授权委托书来买卖涉案房子，该委托书显示童梦纾因其在成都不方便，故委托童X为代理人按揭购买涉案房子。现在十多年过去了，童梦纾是深圳户口，其为何不能出现及是否已婚，因按揭房子还可能涉及夫妻共同财产，故存在潜在风险，买方在签订合同后一直没见过童梦纾，也没通过电话，并且定金没有监管，如果直接支付，任何一个买方都不敢轻易买。四、童梦纾在签订合同后，没有尽到义务，也没有任何损失，并且基于补充协议显示内容，许坚强无需承担责任，况且合同缺乏履行期限等必备条款约定，也没有相关的时间约定，并且未交定金，同时，委托书不具有有效性，合同未成立生效。原审法院却仅凭童梦纾出示的内容失实的短信判决许坚强支付违约金50万元，不合法不合情不公正。综上，一审法院认定的事实错误，适用法律错误，许坚强提出上诉，恳请二审法院依法维护许坚强合法权益。
针对许坚强的上诉，童梦纾辩称，许坚强的上诉没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。具体答辩意见与我方上诉意见一致。
被上诉人欧琼辉未到庭亦未作答辩。
童梦纾向一审法院起诉请求：1、解除童梦纾与许坚强签订的《房屋转让合同书》及《补充协议》；2、许坚强向童梦纾支付违约金4160000元（人民币，下同）；3、欧琼辉对上述违约金款项承担无限连带责任；4、许坚强、欧琼辉承担本案诉讼费用及保全费用。
一审法院认定事实：位于深圳市南山区××花园××号（以下简称涉案房产）于2010年1月18日核准登记至童梦纾名下，建筑面积65.64平方米。
2006年5月10日，童梦纾经四川省成都市武侯区公证处公证，全权委托其父童X办理如下事宜：与开发商签订《商品房买卖合同》并办理相关手续；以上述房屋作抵押向银行申请贷款，签订按揭贷款购房合同、抵押合同等相关文书；办理按揭购房的保险和公证等相关事宜；在产权管理部门办理抵押登记手续，领取《他项权利证》；在国土管理部门办理并领取该房屋的《国有土地使用权证》；出租、出售上述房屋并代收租金、售房款；办理上述房屋出售后的产权转移、买卖过户、变更登记等相关事宜；委托期限从委托之日起至上述事宜办理完毕止。
童梦纾向一审法院提交了一份由童梦纾（卖方）的代理人童X与许坚强（买方）签订的《房屋转让合同书》（以下简称涉案合同），合同约定：卖方将涉案房产以2080万元的价格转让给买方；买方同意在签署本合同后五日内（含当日）再向卖方支付定金200万元；上述定金交由双方所约定的第三方监管，监管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与第三方所签的监管协议或类似文件而定，买方将定金支付给监管方或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定监管账号以后，视为卖方本人已收讫定金；买卖双方一致同意，由买方于2016年4月1日前将除定金之外的全部楼款1880万元支付至上述监管机构的监管账号；涉案房产有抵押，卖方委托担保公司融资赎楼；该物业附带有租约，租约到2018年2月28日止，月租金为25000元，押金为5万元；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过五个工作日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过五个工作日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；备注约定：1、第三方已详细告知买卖双方现行的限购、限外机贷款政策，双方确认已知悉，且买卖双方确保可提交合格、真实有效的文件（如纳税或社保缴纳证明、户籍证明等）以办理过户及贷款手续；2、如该物业为卖方家庭在深圳所持有的唯一一套住宅物业，并符合办理免个人所得税条件的，卖方须配合办理免个人所得税的手续，否则，交易中所产生的个人所得税由卖方承担；3、经买卖双方协商达成一致意愿，买方同意定金直接支付卖方不作监管；4、经买卖双方协商，达成一致意愿，因房屋带租约，由卖方与租户结算水电费用，买方同意不在第三方监管水电押金；5、因房屋有租约，卖方需配合买方按原租约过户给买方。该合同落款处仅有童梦纾代理人童X及许坚强签名及捺印，无具体签订日期。
2016年4月26日，童梦纾（甲方，卖方）的代理人童X与许坚强（买方，乙方）签订《补充协议》（以下简称涉案补充协议），约定：乙方承诺不晚于2016年4月26日先支付购房定金50万元；乙方承诺不晚于2016年5月20日按照原合同约定价款付清购房款项，双方继续履行合同；本协议自甲乙双方签字盖章后生效，合同附件、补充合同与本合同具有同等法律效力。
童梦纾提交了其与许坚强自2016年4月20日至7月17日之间的往来短信记录，该些短信基本上是童梦纾催促许坚强支付定金，而许坚强则表示其很快就会支付，但直至一审庭审时，许坚强均分文未付。童梦纾还提交了由深圳市南山区蛇口街道东角头社区工作站出具的《婚姻状况证明》，以证明许坚强、欧琼辉系夫妻关系。一审庭审后，许坚强出具情况说明，表示其与欧琼辉系夫妻关系。
一审法院认为，童梦纾全权委托其父童X办理涉案房产的出售、产权转移、买卖过户及变更登记等相关事宜，委托期限是至上述事宜办理完毕止，且该《委托书》经成都市武侯区公证处公证确认，一审法院对童X代理行为的效力予以确认。童梦纾的代理人童X在委托代理权限范围内与许坚强签订《二手房买卖合同》及《补充协议》，合同效力及于童梦纾。因此，童梦纾与许坚强签订的《房屋转让合同书》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院确认其效力。本案中，许坚强未按《房屋转让合同书》及《补充协议》的约定支付涉案房产的定金50万元，且从双方的短信往来可以看出许坚强未提出要求看房，也未对涉案房产的产权提出质疑，而是一直表示其会支付定金且会购买涉案房产，但截止一审庭审之日许坚强仍分文未付，其行为已经构成根本违约。按照《房屋转让合同书》约定，童梦纾有权要求解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。童梦纾的起诉状已于2017年4月13日送达许坚强，此时童梦纾关于解除合同的意思表示已经到达许坚强，故一审法院确认童梦纾与许坚强签订的《房屋转让合同书》及《补充协议》于2017年4月13日解除。对于童梦纾要求许坚强支付其违约金416万元的诉讼请求。一审法院认为，违约金旨在补偿非违约方的损失，故综合合同约定的定金数额、合同的履行情况、许坚强违约行为的恶性程度及给童梦纾造成的损失，一审法院对童梦纾提出的要求许坚强承担违约责任的诉讼请求予以部分支持，酌情判令许坚强向童梦纾支付违约金50万元。关于童梦纾要求欧琼辉对许坚强需支付的违约金承担无限连带责任的诉讼请求。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十四条的规定，债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按照夫妻共同债务处理。故对于童梦纾的此项诉讼请求，一审法院予以支持。欧琼辉经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、童梦纾与许坚强签订的《房屋转让合同书》及《补充协议》于2017年4月13日解除；二、许坚强于判决生效之日起十日内向童梦纾支付违约金50万元，欧琼辉对此承担连带责任；三、驳回童梦纾的其他诉讼请求。如果许坚强、欧琼辉未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费20040元，保全费5000元，共计25040元，由童梦纾负担22030元，由许坚强、欧琼辉负担3010元。
本院经二审审理查明，涉案房产的建筑面积应为225.45平方米，一审法院对此事实认定错误，本院予以纠正。一审查明的其他事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。综合涉案双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为涉案合同的效力、违约方的确定及违约责任的承担问题。
首先，关于合同效力。依前述查明事实，童X持有经公证的由童梦纾出具的授权委托书，其内容显示童X具有代理童梦纾出售涉案房产、收取售房款和办理房产过户手续的权限。据此，童X有权代理童梦纾签订涉案合同和补充协议，涉案合同和补充协议系童梦纾和许坚强双方真实自愿的意思表示，其内容亦未有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。许坚强关于合同尚未成立生效的上诉主张于法无据，本院不予采纳。原审关于合同效力的认定正确，本院予以确认。
其次，关于违约方的确定。涉案合同和补充协议合法有效，合同双方即应恪守履行。本案中，未有证据显示许坚强有提出看房而童梦纾予以拒绝，亦未有有效证据显示涉案合同因涉案房产租赁事宜或无法办理赎楼事宜而未能继续履行，故许坚强据此上诉主张其无需履行合同支付涉案定金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。许坚强未依约支付涉案定金，经童梦纾催告后仍未履行，其逾期未履行合同已超过五日，故其行为依约已构成根本违约。原审关于违约方的认定正确，本院予以确认。
再次，关于违约责任的承担。如前所述，许坚强的违约情形已至根本违约，故童梦纾依约得以解除合同，许坚强亦应依约承担相应的违约责任。涉案合同约定，合同一方逾期履行义务超过五个工作日，另一方可解除合同并要求对方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任。对此，本院认为，本案中，许坚强作为违约方未有提供证据证明涉案合同约定的违约金过分高于实际损失，其应就此承担举证不力的不利后果；同时亦考虑到涉案合同仅履行至定金支付阶段，且在许坚强严重逾期未予履行合同后童梦纾亦负有采取有效措施积极止损的义务，综合前述情形，根据公平与诚信原则，本院酌情调整涉案违约金至涉案房产转让成交价百分之十即208万元。原审就此处理欠妥，本院予以纠正。
综上，童梦纾的部分上诉请求成立，就成立部分，本院予以支持；许坚强的上诉理由均不成立，本院不予支持。原审判决认定基本事实清楚，但部分处理欠妥，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市南山区人民法院作出的（2017)粵0305民初3913号民事判决第一项；
二、撤销深圳市南山区人民法院作出的（2017)粵0305民初3913号民事判决第三项；
三、变更深圳市南山区人民法院作出的（2017)粵0305民初3913号民事判决第二项为：许坚强于判决生效之日起十五日内向童梦纾支付违约金208万元，欧琼辉对此承担连带责任；
四、驳回童梦纾的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费20040元、保全费5000元，共计25040元，由童梦纾负担12520元，许坚强、欧琼辉负担12520元；本案二审案件受理费44880元（童梦纾已预交36080元、许坚强已预交8800元），由童梦纾负担18040元，许坚强负担26840元。
本判决为终审判决。
审判长 马 龙
审判员 路 德 虎
审判员 周 敏
二〇一七年十二月二十日
书记员 林翘(兼)
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；
（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。