包头市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内02民终1727号
上诉人（原审被告）柳金山，男，住内蒙古自治区包头市。
委托诉讼代理人：马宝杰，内蒙古鹿城律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邓智胜，内蒙古鹿城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：包头中铁房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区创业园区A座309室。
法定代表人：刘义，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：赵宝龙，内蒙古金矢律师事务所律师。
上诉人柳金山因商品房销售合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院（2016）内0291民初243号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人柳金山及其委托诉讼代理人马宝杰、邓智胜，被上诉人包头中铁房地产开发有限责任公司（以下简称“包头中铁房地产公司”）的委托诉讼代理人赵宝龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，原、被告双方于2014年3月29日签订《包头市商品房买卖合同》及《诺德花园商品房买卖合同补充协议》，合同编号为2012-0009020号，合同约定被告柳金山购买原告开发的位于包头稀土高新区友谊大街16号诺德花园2-702商品房一套，面积325.42平米，房屋总价款3196796元。双方约定：被告柳金山向原告交纳房屋总价款30%即966796元的首付款，剩余部分房款通过向银行申请按揭贷款方式交纳。合同签订后，被告向原告交纳了966796元的首付款，在办理银行按揭贷款时，贷款银行要求被告柳金山将首付款比例提高至40%，由于被告未能补交首付房款，导致合同约定的房屋贷款未能办理完毕。2015年1月30日，被告以合同目的无法实现为由向本院起诉，要求解除原、被告双方签订的编号为2012-0009020号《包头市商品房买卖合同》。原审法院于2015年4月27日作出（2015）包开民二初字第92号民事判决书，认定双方签订的《包头市商品房买卖合同》及补充协议合法有效，判决解除原、被告双方签订的《包头市商品房买卖合同》，并认定如下事实：由于银行政策调整，被告明确表示无力支付提高后的首付款，要求解除合同。同时法院释明，关于被告要求原告支付首付款利息的诉讼请求，无事实及法律依据，法院不予支持；关于原告包头中铁房地产开发有限责任公司要求被告赔偿损失的诉请，因原告未提起反诉，可另案主张权利。该判决书向双方送达后，包头中铁房地产开发有限责任公司不服该判决书，向包头市中级人民法院提起上诉，包头市中级人民法院于2015年7月29日作出（2015）包民一终字第271号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
原告于2015年9月6日向一审法院起诉，请求法院依法判令被告向原告支付因被告违反《包头市商品房买卖合同》及《诺德花园商品房买卖合同补充协议》的约定而应承担的违约金155683.96元，并由被告承担本案诉讼费。一审法院于2015年10月15日作出（2015）包开民三初字第135号民事判决书，判决驳回原告的诉讼请求。原告不服该判决，上诉至包头市中级人民法院，包头市中级人民法院于2016年2月23日作出（2015）包民一终字第514号民事裁定书，将该案发回重审。
另查明，1、包头市中级人民法院于2015年7月29日作出（2015）包民一终字第271号民事判决书，判决维持了原审法院2015年4月27日作出的（2015）包开民二初字第92号民事判决书；2、《诺德花园商品房买卖合同补充协议》第二条约定，买受人未在约定的期限内补足按揭所需的首期房款及其余房款，而致其未获得按揭银行按揭款的发放，应按双方签订的《诺德花园商品房买卖合同》第六条约定承担违约责任；该合同第六条约定了乙方（买受人）逾期付款的处理—甲方（出卖方）有权按照下述的第三种约定，追究乙方违约责任：……3、详见补充协议，而原、被告双方签订的《诺德花园商品房买卖合同补充协议》第五条约定：如因买受人自身原因导致银行按揭贷款无法正常办理或买受人自身其他原因最终导致退房的，买受人每日（自合同签订之日至网签合同成功退出之日）应向出卖人支付购房款总价万分之一作为违约金。
以上事实，有原告提供的《包头市商品房买卖合同》及《诺德花园商品房买卖合同补充协议》、原审法院作出的（2015）包开民二初字第92号民事判决书、包头市中级人民法院作出的（2015）包民一终字第271号民事判决书、原审法院作出的（2015）包开民三初字第135号民事判决书、包头市中级人民法院作出的（2015）包民一终字第514号民事裁定书及双方当事人的当庭陈述经庭审质证、认证后在案予以佐证。
一审法院认为，原、被告双方签订的编号为2012-0009020号的《包头市商品房买卖合同》及《诺德花园商品房买卖合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应依约履行。原审法院作出的（2015）包开民二初字第92号民事判决书及包头市中级人民法院作出的（2015）包民一终字第271号民事判决书均已发生法律效力，判决解除了原、被告双方签订的商品房买卖合同。依据《诺德花园商品房买卖合同补充协议》第五条即关于买受人自身原因退房的补充约定：如因买受人自身原因导致银行按揭贷款无法正常办理或买受人自身其他原因最终导致退房的，买受人每日（自合同签订之日至网签合同成功退出之日）应向出卖人支付购房款总价万分之一作为违约金，违约金的计算应从2014年3月29日起计算至确定合同解除之日即2015年7月29日止，以总房款3196796元，按每日1‱计算的违约金，即3196796元×1‱×487天，故原告的诉请，原审法院应予支持。关于被告辩称的原告占用其资金达20个月，给其造成损失的问题，因在已生效判决中已驳回被告关于首付款利息的诉讼请求，按照“一事不再理”的原则，被告的抗辩理由原审法院不予采纳。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：被告柳金山于本判决生效之日起十五日内赔偿原告包头中铁房地产开发有限责任公司违约金155683.96元（从2014年3月29日至2015年7月29日按日万分之一计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3413.7元、保全费1333元（原告包头中铁房地产开发有限责任公司均已预交），由被告柳金山负担。
宣判后,柳金山不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，一、二审案件受理费由被上诉人负担。其理由是解除买卖合同之诉的原因在于银行按揭贷款批不下来不在于上诉人；《诺德花园商品房买卖合同补充协议》第五条应当认定为无效条款。被上诉人包头中铁房地产开发有限责任公司答辩同意一审判决。
经二审审理查明，2014年3月29日，双方签订《包头市商品房买卖合同》及《诺德花园商品房买卖合同补充协议》，合同编号为2012—0009020号，在合同中约定上诉人柳金山购买被上诉人包头中铁房地产公司开发的位于高新区友谊大街16号诺德花园2—702的商品房一套，面积325.42平米，房屋总价款3196796元。双方约定上诉人柳金山向被上诉人包头中铁房地产公司开发交纳房屋总价款30%的首付款，计966796元，剩余部分房款通过向银行申请按揭贷款方式交纳。合同签订后，上诉人柳金山向被上诉人包头中铁房地产公司交纳了966796元的首付款。2015年1月30日，柳金山以原告身份在原审法院起诉包头中铁房地产公司开发，诉请解除所签订的编号为2012—0009020号《包头市商品房买卖合同》。原审法院于2015年4月27日作出（2015）包开民二初字第92号《民事判决书》，以“原告按房屋总价款30%支付首付款履行部分合同义务后，由于银行政策调整，现原告明确表示无力支付提高后的首付款，而要求解除双方签订合同的诉讼请求，符合法律，本院予以支持。”判决解除了柳金山与包头中铁房地产公司签订的《包头市商品房买卖合同》。包头中铁房地产公司不服（2015）包开民二初字第92号《民事判决书》，向包头市中级人民法院提起上诉，包头市中级人民法院于2015年7月29日作出（2015）包民一终字第271号《民事判决书》，判决“驳回原告上诉，维持原判”。
双方签订的《诺德花园商品房买卖合同补充协议》第二条约定“如果买受人申请贷款额度与按揭银行批准额产生差额，或者国家调整按揭政策，买受人应在出卖人向其送达付款通知之日后7日内自行付清差额部分，或者在按揭银行公布新政策之日起7日内补足按揭所需的首期房款及其余房款，以获得按揭银行按揭款的发放，否则视为买受人付款违约，买受人应按本合同第六条约定承担违约责任”。但双方签订的《包头市商品房买卖合同》第六条违约责任条款中并没有明确的予以约定，关于解除合同的约定在合同书中的表述为空白。
现包头中铁房地产公司起诉至法院请求判令：1、被告向原告支付因被告违反《包头市商品房买卖合同》及《诺德花园商品房买卖合同补充协议》的约定而应当承担的违约金共155683.96元；2、诉讼费用由被告承担。
本院认为，双方签订的编号为2012—0009020号《包头市商品房买卖合同》、《诺德花园商品房买卖合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自应尽义务。一审法院作出的（2015）包开民二初字第92号《民事判决书》及包头市中级人民法院作出的（2015）包民一终字第271号《民事判决书》已经生效，具有法律效力，两份生效民事判决书已判决解除双方签订的商品房买卖合同。解除原因系银行政策调整，并非双方当事人的原因。所以被上诉人包头中铁房地产公司诉请由上诉人柳金山承担因柳金山违反《包头市商品房买卖合同》及《诺德花园商品房买卖合同补充协议》的约定而应当承担的违约金共155683.96元的诉讼请求不能成立。故上诉人柳金山的上诉理由成立，其上诉请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
撤销内蒙古自治区包头市稀土高新技术产业开发区人民法院（2016）内0291民初243号民事判决；
驳回原审原告包头中铁房地产开发有限责任公司的诉讼请求。
一、二审案件受理费6827.4元、保全费1333元，由被上诉人包头中铁房地产开发有限责任公司负担
本判决为终审判决。
审 判 长 赵海英
审 判 员 李 梅
代理审判员 王 婷
二〇一六年十二月八日
书 记 员 李 毅