福建省福州市台江区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0103民初110号原告：北京安信行物业管理有限公司福州分公司，住所地福建省福州市鼓楼区杨桥东路8号利嘉大广场2号楼19层01室，统一社会信用代码913501000913674134。法定代表人：林敏泉。委托诉讼代理人：许琦翔、王丽燕，福建联合信实（福州）律师事务所律师。被告：蔡平华，男，1984年4月2日出生，汉族，住所地福建省福州市鼓楼区，原告北京安信行物业管理有限公司福州分公司（以下简称安信行福州分公司）与被告蔡平华物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人许琦翔到庭参加诉讼，被告蔡平华经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安信行福州分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的物业费、能耗费123510元、违约金10514元（按日万分之五标准计算，暂计至2016年11月30日）及电费34358.50元；2、诉讼费由被告承担。（诉讼中，原告明确其第1项诉讼请求为：1、判令被告向原告支付拖欠的2016年4月1日至2016年8月31日止的物业费42885.63元、能耗费34308.50元及2015年11月25日起至2016年8月25日止的电费34358.50元；违约金按拖欠的物业费及能耗费的日万分之五计算）。事实和理由：2014年4月23日、2014年5月11日、2014年6月16日，被告与福建升龙房地产开发有限公司（下称“升龙公司”）分别签订三份《商品房买卖合同》，约定被告向升龙公司购买位于台江区鳌峰街道××南侧××龙大厦××、××、09办公号房，面积分别为355.86平方米、159.46平方米、170.85平方米，共计686.17平方米。2015年3月30日，原告与升龙公司签订《福州升龙大厦物业服务协议》，约定升龙公司将升龙大厦及其区域范围内的物业管理服务事项全权委托给原告实行统一管理、综合服务。合作期限为2014年3月1日起至2024年2月29日止。2014年10月22日，升龙公司与被告进行交房，同日，原告与被告签订一份《前期物业管理服务协议》，约定原告为被告所购买2107、2108、2109单元提供物业管理服务，收费标准为：物业管理费按12.5元/月·平方米、空调及能耗费按10元/月·平方米收取，收费时间为首季度第一个月7日前预交当季度物业管理费用，自第二季度起应于上季度最后一个月的7日前交纳下一季度物业管理费；协议第九条约定，被告违反协议，不按本协议约定收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按拖欠部分物业费每日万分之五交纳滞纳金。上述合同签订及交房后，被告仅依约向原告支付了2014年10月22日至2016年4月1日止的物业管理费及能耗费，后，被告即未依约向原告支付物业费及能耗费。截止目前为止，被告共拖欠原告物业管理费68617元、能耗费54893.6元。另，由于电业局已直接向原告收取整栋升龙大厦的电费，原告有权向被告收取其实际使用产生的电费，但被告从2015年11月25日起至今均未向原告支付任何电费，截止目前为止，被告共拖欠电费34358.5元。经原告多次催促，被告至今仍未向原告支付拖欠的上述费用。原告认为，原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的禁止性规定，应为合法、有效协议，双方均应严格按照协议的约定履行。被告至今未向原告支付物业管理费、能耗费、电费的行为已构成违约，原告除依约有权要求被告补交上述费用外，还有权要求被告按每日万分之五的标准向原告支付违约金。现提起诉讼，恳请依法判决，以维护原告的合法权益。原告为此向本院提交了下列证明材料：1、编号分别为201134680211、201134680194、201134680199号的三份《商品房买卖合同》；2、原告与升龙公司签订的《福州升龙大厦物业服务协议》；3、被告签署的《接楼单（存根联）》；4、原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》；5、升龙汇金中心综合收费通知单；6、2016年6月13日，原告向被告出具的催款函；7、2016年6月23日，原告向被告出具的催款函；8、2016年7月8日，原告向被告出具的催款函；并补充提交了下列证明材料：1、福州市房屋权属登记信息查询证明；2、升龙汇金中心综合收费通知单；3、福州供电公司开具的电费发票；被告蔡平华未作书面答辩，亦未提交证明材料。被告蔡平华未到庭应诉，视为放弃质证的权利。经审查原告提交的上列证明材料符合证据的真实性、合法性、关联性原则，可作为本案定案依据。根据现有证据，本院对事实作如下认定：2014年10月22日，以原告安信行福州分公司为甲方，被告蔡平华为乙方，双方签订一份《前期物业管理服务协议》，协议约定：甲方为乙方所购买的写字楼21楼07-10号，建筑面积857.61平方米，提供物业管理服务；物业管理服务费收费标准为：写字楼12.5元/月·平方米、……、空调及能耗费收费标准为10元/月·平方米；乙方交纳费用时间：首季度第一个月7日前预交当季度物业管理费用，自第二个季度起乙方应于上季度最后一个月的7日前交纳下一季度物业管理费；空调及能耗费是指：大厦空调的使用费、空调产生的电费及公共区域的水电公摊费用；受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费等代收代缴收费服务；违约责任：三、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按拖欠部分物业费每日万分之五交纳滞纳金。上述协议签订后，被告向原告支付了2014年10月22日至2016年3月31日止的物业管理费及能耗费，之后被告未向原告支付物业费及能耗费。原告为此诉至本院。另查明，被告蔡平华先后于2014年4月23日、5月11日、6月16日与福建升龙房地产开发有限公司分别签订三份《商品房买卖合同》，向福建升龙房地产开发有限公司购买坐落于福州市台江区××街道光明××（××峰路南侧）升龙大厦办公主楼XX层XX办公（合同约定建筑面积355.86㎡）、XX办公（159.46㎡）、09办公（170.85㎡）房屋，并办理了产权登记，其中的08、09办公房屋于2016年9月5日、9月6日登记转让他人。诉讼中，原告主张被告拖欠2016年4月1日至2016年8月31日止的物业费42885.63元【（355.86+159.46+170.85）㎡×12.5元/㎡/月×5个月】、能耗费34308.50元【（355.86+159.46+170.85）㎡×10元/㎡/月×5个月】，并代被告支出2015年11月25日起至2016年8月25日止的电费34358.50元。本院认为，原告安信行福州分公司与被告蔡平华签订的《前期物业管理服务协议》，系双方当事人真实意思表示，且内容未违反法律法规强制性规定，应认定合法有效，双方应依约履行。被告未依约向原告交纳合同约定的物业费等费用，已构成违约，应将拖欠的2016年4月1日至2016年8月31日止的物业费42885.63元、能耗费34308.50元支付给原告，并按合同约定承担违约责任，即拖欠的部分物业费从逾期之日起按每日万分之五交纳滞纳金（违约金）。被告经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告蔡平华应于判决生效之日起十日内向原告北京安信行物业管理有限公司福州分公司支付2016年4月1日至2016年8月31日的物业费42885.63元、能耗费34308.50元；二、被告蔡平华应于判决生效之日起十日内向原告北京安信行物业管理有限公司福州分公司支付违约金【2016年4月1日至2016年6月30日物业费的违约金以被告所欠物业费25731.38元为基数，从2016年4月1日起计算；2016年7月1日至2016年8月31日物业费的违约金以被告所欠物业费17154.25元为基数，从2016年7月1日起计算；均按日万分之五计至被告付清所欠物业费之日止】。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3667元，由被告蔡平华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  傅建勇人民陪审员  林祥容人民陪审员  郭昭仪二〇一七年七月十九日书 记 员  郭楚楚附本案适用的主要法律条款：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。