太原市小店区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）小民初字第120号
原告刘海龙，太原市小店区大马社区居民委员会居民，无固定职业。
委托代理人韩雪莲，山西知达律师事务所律师。
被告刘峰峰（又名刘峰），无固定职业。
委托代理人刘丽永，山西新维宪律师事务所律师。
被告刘平珍，无固定职业。
委托代理人叶文魁，山西锋卫律师事务所律师。
委托代理人梁红香，山西锋卫律师事务所律师。
被告樊艳花，无固定职业。
委托代理人叶文魁，山西锋卫律师事务所律师。
委托代理人梁红香，山西锋卫律师事务所律师。
第三人高巍巍，无固定职业。
原告刘海龙与被告刘峰峰、刘平珍和樊艳花房屋租赁纠纷一案，本院于2013年1月4日立案受理后，在审理期间，被告刘平珍和樊艳向本院提出追加第三人高巍巍参加诉讼的请求，经本院审查，依法追加高巍巍为第三人参加诉讼，由审判员郭峰担任审判长，与人民陪审员刁博亚、李亚琴组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘海龙的委托代理人韩雪莲、被告刘峰峰的委托代理人刘丽永、被告刘平珍及其委托代理人叶文魁、梁红香、被告樊艳花的委托代理人叶文魁、梁红香、第三人高巍巍均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘海龙诉称，2009年3月10日，我将我所有的位于太原市平阳路大马村北正街2排1号楼1-5层房屋整体出租给被告刘峰峰，约定租赁合同在2012年3月10日到期，基于这一地段房屋租金上涨和被告刘峰峰不再续租，2012年3月10日前我与案外人张伟峰就该房屋签订了租房合同，约定租金为23万元。2012年3月10日我准备交接房屋，但是发现被告刘平珍和樊艳花在占用该房屋，后虽经我和案外人张伟峰多次协调，但被告刘平珍和樊艳花始终不予搬离，故诉至法院，请求法院判决被告刘平珍和樊艳花赔偿我的损失145000元；诉讼费由被告承担。
被告刘峰峰辩称，原告提起诉讼并没有要求我承担责任，我在本案中无过错，房屋租赁到期前我已告诉原告不再续租，同时也告知第三人高巍巍不再续租，是得到原告及第三人高巍巍认可的，综上，我在本案中不应承担任何责任。
被告刘平珍和樊艳花辩称，我们与原告并无直接法律关系，第三人高巍巍于2009年3月承租原告位于太原市平阳路大马村北正街2排1号楼1层的半间门面房，2011年6月经双方协商，高巍巍将该门面房转租给我们，我们共支付24.8万元的承租费用，其中有第一期9个月（2011年6月10日至2012年3月10日）的租金52500元，另预付以后一年租金70000元，剩余125500元包含转让费、已有装潢费和货款。如果高巍巍违约没有向原告转付租金或移交房屋，根据合同的相对性，原告应向第三人高巍巍追究违约责任，应由第三人高巍巍弥补。2012年8月14日，原告通知我们腾房，因高巍巍承诺的租期未到，其店内一部分物品被张伟峰打砸致毁需保护现场，我们承诺等警察处理后与原告协商腾房，2012年8月20日，原告带着其妻赵瑞英和儿子等人将我们的商品搬出店外，店内还有东西和商品被原告用卷闸钉死，使得我们无法搬出，至此，我同时请求原告返还我们的货物。原告的损失145000元是其本身违约造成，是其未按期交付房屋，在张伟峰向原告主张退还租金和赔偿损失后，在法院组织调解下，原告与张伟峰达成原告退还张伟峰租金120000元和赔偿损失25000元的调解书，其赔偿的损失是原告自愿承担的责任，不是真实客观的损失。原告在2012年8月才向我们提出腾房要求，此前房屋承租事实已得到原告的同意或者默认，145000元是整幢五层楼房不能交付的租金损失，而我们仅仅使用原告一层的半间门面房，原告不应将其损失转嫁给我们承担，所以原告的损失不能由我们承担。综上，我们不是本案适格主体，应依法驳回原告的诉讼请求。
第三人高巍巍述称，被告刘平珍所述的预付我一年的房租70000元是不存在的，在双方签订的租房协议上无约定，也没让我打条，且该房的租期是2011年6月10日至2012年3月10日，我没有权利决定租期，也没有向被告刘平珍承诺租期到2013年3月10日。我与被告刘平珍签订的协议写的很清楚，被告刘平珍在接受我经营的土特产店是向我支付了220000元或者230000元，其中包括房租50000元左右、移交的所有的货物和相关装修的费用等，没有被告刘平珍所述的支付后续的70000元租金。2012年2月我去被告刘平珍家告诉他该房不能续租了，刘平珍告诉我他自己解决，不用我管。2012年3月10日，被告刘平珍与原告刘海龙因为腾房的事发生争执，因为被告刘平珍使用的营业执照是我的证件，我停用了我的营业执照。综上，我不应承担责任，应由被告刘平珍承担责任。
经审理查明，原告系位于太原市平阳路大马村北正街2排1号楼1层至5层楼房的出租人，2009年3月10日，甲方原告与乙方被告刘峰签订租赁协议，协议约定甲方将位于太原市平阳路大马村临街五层楼房整栋租赁给乙方使用，合同期限为三年，自2009年3月10日至2012年3月10日止。租金为13万元／年，租金每半年交付一次，每次付款日期为提前1个月。2009年3月10日，甲方被告刘峰与乙方第三人高巍巍签订租赁协议，约定：将平阳路大马村7排1号左门面房租给乙方经营；租房期为三年，自2009年3月10日至2012年3月10止；租金为每年柒万元整，一年一付，每年前一个月交清第二年租金，12月10日前交；在经营期间，乙方提出转让，甲方应予以协助；租期到期在同等条件下，乙方优先续租。2011年6月6日，甲方第三人高巍巍与乙方被告刘平珍签订协议，约定：“甲方将平阳路大马村山西土特产店转给乙方，从2011年6月10日至2012年3月10日房租已清，以后房租提前一个月交给甲方，现房租为柒万（70000）元整，以后房租如果大房东不涨房租，甲方不能随意涨房租，如果大房东涨房租，甲方只能乙方长三分之一，不得信口开河。从2011年6月4日起山西土特产店归由乙方经营，乙方有权利将此店随意转让或转租，甲方不得干涉。签字之日起受法律保护，此协议一式两份，双方各执一份”。被告刘平珍与第三人高巍巍签订协议约定的房屋租金实际为52500元。在2012年3月10日至2012年8月20日期间，被告刘平珍、樊艳花实际占有租赁房屋。在审理中，原告以被告刘平珍和樊艳花于2012年8月20日已搬出租赁房屋，现租赁房屋已出租给鼎泉商行为由，撤回对被告刘平珍和樊艳花搬出位于太原市平阳路大马村北正街2排1号楼1层左门面房的诉讼请求。位于太原市平阳路大马村北正街2排1号楼1层至5层的楼房与太原市平阳路大马村临街五层楼房整栋为同一处建筑物。刘峰与刘峰峰为同一人。
另查明，2012年3月10日，甲方刘海龙与乙方张伟峰签订租赁合同，协议约定：“甲方将位于平阳路大马村北正街2排1号楼1-5层整体出租于乙方，租赁期限从2012年3月10日至2015年3月10日止，租期为三年，一年租金为贰拾叁万元，租金支付方式为一年一付，房租每年递增壹万元，第一年房租为贰拾叁万元整，第二年房租为贰拾肆万元整，第三年房租为贰拾陆万元整”。张伟峰以刘海龙未按期向张伟峰交付租赁房屋，要求解除房屋租赁合同，退还租金并赔偿损失为由，诉至法院。经本院组织调解，双方达成调解，本院作出（2012）小民初字1205号民事调解书，调解内容如下：“原告张伟峰与被告刘海龙同意解除双方于2012年3月10日签订的房屋租赁合同；二、被告刘海龙退还原告张伟峰从2012年3月10日至2012年8月24日未使用租赁房屋的租金120000元，并赔偿原告张伟峰的损失25000元，被告刘海龙在达成调解协议时一并支付；三、原告放弃对其他诉讼请求的主张”。张伟峰已收取刘海龙给付的145000元。
再查明，被告刘平珍和樊艳花系夫妻关系。被告刘平珍和樊艳花向本院提出调取太原市公安局小店分局平阳路派出所的公安110接处警登记表的申请，根据调取的2012年5月22日、5月24日和5月27日的接处警登记表，并没有原告刘海龙打砸被告刘平珍和樊艳花租赁房屋的记录。被告刘平珍和樊艳花提供的2012年8月20日接处警登记表写明：赵瑞英以房租到期，多次告知被告刘平珍和樊艳花腾房，被拒绝，赵瑞英将房屋内的物品放在店外。申请调取向第三人高巍巍支付188000元的转账信息，本院依法向中国邮政储蓄银行股份有限公司太原市平阳路营业所调取被告刘平珍汇款170000元的信息，显示收款人为刘海燕。第三人高巍巍认可已收到170000元，并认可收款人刘海燕为其妻子。被告刘平珍和樊艳花辩称向第三人高巍巍支付2012年3月20日之后70000元房租款的事实，第三人高巍巍予以否认。
本院所确认的上述事实有，证明、租赁协议、房屋租赁合同、（2012）小民初字第1205号民事调解书、收条、租房协议、协议、接处警登记表、常住人口登记卡、中国邮政储蓄转账凭单、询问笔录及庭审笔录等在案为凭，可以采信。
本院认为，双方争议的焦点是被告刘平珍和樊艳花在2012年3月10日之后是否有权继续租赁房屋，根据原告与被告刘峰峰、被告刘峰峰与第三人高巍巍、第三人高巍巍与被告刘平珍各自签订的租赁协议，该协议系当事人的真实意思表示，对双方均有法律约束力。虽然被告刘平珍对其与第三人高巍巍签订的协议有异议，认为双方的约定包括后续房屋租赁的内容，但被告刘平珍并未提交证明可以继续租赁房屋的证据，故对被告刘平珍的抗辩意见，本院不予采纳。根据原、被告提交的租赁协议可知，被告刘平珍的租期届满日应当在2012年3月10日，理应在房屋租赁到期之日搬出租赁房屋，将所承租的房屋移交。但被告刘平珍在2012年3月10日至2012年8月20日期间占用该房屋，属于无权占有租赁房屋，侵犯了原告的权利。被告刘平珍提出继续占有租赁房屋是因为已向第三人高巍巍支付2012年3月10日之后的房屋租赁费70000元，所以拒绝搬出租赁房屋，但被告刘平珍并未提交与第三人高巍巍签订的继续承租房屋的协议，也未提交支付期满后房屋租赁费70000元的证据，在第三人高巍巍否认此事实的情况下，被告刘平珍应当承担对此举证不利的诉讼后果，故对被告刘平珍的抗辩意见，本院不予采纳。原告主张被告刘平珍、樊艳花赔偿损失145000元，原告提供的（2012）小民初字第1205号民事调解书和收条，可以证明原告是因未按期向张伟峰交付出租的整体楼房，而向张伟峰支付145000元。虽然原告支付145000元是原告与张伟峰自愿达成的意思表示，但原告支付145000元，与被告刘平珍无权占有租赁房屋有一定的联系。原告作为出租人在房屋租赁到期前，应及时通知承租人在规定的期限内腾房，以向承租人交付租赁房屋，但原告未及时通知承租人，本身存在过错，对其存在的过错不能完全由其他侵权人承担，原告也应自身承担部分责任。被告刘平珍租赁的房屋虽然仅为原告所有的位于太原市平阳路大马村7排1号一层中的左门面房，从事实上讲，间接影响原告将整栋楼房出租给张伟峰予以收益。被告刘平珍无权占有租赁房屋期间，侵犯了原告的权利，应向原告刘海龙赔偿在此期间无权占有房屋的损失。根据被告刘平珍与第三人高巍巍签订的协议和庭审中双方对租赁费的约定，可以说明2011年6月10日至2012年3月10日每月的租金为52500元÷9个月=5833.33元，被告刘平珍无权占有房屋的时间为5个月零十天，被告刘平珍应向原告支付在此期间的损失，即为5833.33元×5个月＋5833.33元÷30天×10天=31110.95元。被告刘平珍、樊艳花系夫妻关系，该债务的产生是在夫妻关系存续期间，依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释》第二十四条的规定，该债务应当由被告刘平珍、樊艳花共同偿还，故被告刘平珍、樊艳花应对原告的债务31110.95元承担连带赔偿的责任。被告刘平珍、樊艳花提出原告返还占有其货物的请求，因被告刘平珍、樊艳花在举证期限内未提出反诉请求，可另案处理。被告刘平珍、樊艳花主张由第三人高巍巍承担原告损失的请求，属另一法律关系，不属于本案审理的范围。依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告刘平珍、樊艳花应于本判决书生效后十日内连带赔偿原告刘海龙的损失31110.95元；
二、驳回原告刘海龙的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3200元（原告已预交），由原告刘海龙负担2560元，被告刘平珍、樊艳花共同负担640元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。
审 判 长 郭 峰
人民陪审员 刁博亚
人民陪审员 李亚琴
二〇一三年五月六日
书 记 员 冯亚妮
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