广东省阳春市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1781民初1681号
原告（申请执行人）：何望，男，1979年1O月15日出生，汉族，广东省阳江市江城区人，住广东省阳江市江城区。现住广东省阳春市。
被告（案外人）：李英，女，1965年6月20日出生，汉族，广东省阳春市人，住广东省阳春市。
委托代理人：洪成参，广东春洲律师事务所律师。
委托代理人：谭光锐，广东春洲律师事务所律师。
被告（被执行人）：陆锡固，男，1967年1月21日出生，汉族，广东省阳春市人，住广东省阳春市。
被告（被执行人）：陆建就，男，1992年7月17日出生，汉族，广东省阳春市人，住广东省阳春市。
原告何望与被告李英、陆锡固、陆建就申请执行人异议之诉一案，本院2016年7月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告何望、被告李英委托代理人谭光锐到庭参加诉讼。被告陆锡固、陆建就经本院公告开庭传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告何望向本院提出诉讼请求：请求法院撤销违法作出的(2016)粤1781执11号执行裁定书，继续对被告陆锡固名下位于阳春市春城东兴花园的房地产[证号：粤房地证字第××号]的执行。事实和理由：阳春市人民法院因原告何望诉被告陆锡固、陆建就民间借贷纠纷一案，根据原告何望的财产保全申请，于2013年12月6日作出(2013)阳春法民一初字第1314-1号民事裁定，查封了被告陆锡固位于阳春市春城东兴花园的房地产[证号：粤房地产字第C0637038的房地产]，后又于2015年12月3日作出(2014)阳春法执字第353号恢字第1-2号执行裁定，继续查封了上述房地产。2016年7月1日，原告收到阳春法院作出的(2016)粤1781执11号执行裁定书。法院是在没有通知原告、被告和李英参与听证前提下，单方面采纳了李英李英的执行异议申请作出裁定，中止对上述房地产的查封，违反了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条、第十六条的规定。陆锡固是为逃避个人债务来转移个人的名下财产而与李英勾结于2013年11月23日签订《卖屋协议》的，严重破坏了房地产交易中买卖不破租赁以及承租人优先购买权的司法原则。违反了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条第（三）项“认为人民法院的拍卖、变卖或者以物抵债措施违法，侵害其对执行标的优先购买权的。”和《合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，为维护原告自身的合法权益得到充分保护，现依据相关的法律法规规定，特此提起诉讼，请求法院支持原告请求。
被告李英辩称：应驳回原告的全部诉讼请求。理由如下：一、（2016）月1781执异11号执行裁定的作出程序合法。
李英于2016年3月11日递交《执行异议书》向法院提出异议，法院于2016年5月12日15时公开举行听证并对案件进行审查，2016年6月12日法院作出执行裁定，故此法院作出（2016）月1781执异11号执行裁定的程序合法，原告诉称不成立。二、原告何望与被告陆锡固签订的所谓“房屋租赁合同”依法应予撤销。理由为：1、根据（2013）阳春法民一初字第1314号民事判决，被告陆锡固分别在2013年7月15日、7月19日、8月1日向原告何望借款15000元、13500元、130000元。也即是说陆锡固与何望之间存在民间借贷关系，但是令人不可费解的是，陆锡固却将阳春市春城街道东兴中街28号房屋低价租赁给原告并出租给原告，有违常理。李英有合理理由怀疑该合同是原告为回收债权而强迫陆锡固签订。2、位于阳春市春城街道东兴中街28号房地产是一间建筑面积278平方米四层楼房，该房靠近东兴市场和阳春二中，地理位置和环境较优越。然而，原告提供“房屋租赁合同”却约定每年租金为2000元，即每月租金166.67元，该租金标准远远低于同类房屋租金的市场价格。3、原告出示的一份日期为2013年7月23日《收据》，但原告未能出示一次性缴交租金40000元给陆锡固的汇款记录，李英有理由相信该《收据》是原告为达到出借款项收取高额利息目的、在陆锡固未实际收到原告交来款项的情况下而由陆锡固虚假出具的《收据》。故此，根据《合同法》第五十四条的规定，原告何望与被告陆锡固签订的所谓“房屋租赁合同”依法应予撤销。三、原告认为李英与被告陆锡固签订《卖屋协议》损害承租人优先购买权的理由不成立。根据《合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任，人民法院要应予支持。但请求确认出租人和第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院则不予支持。”的规定，李英与被告陆锡固签订《卖屋协议》依法成立有效，依法成立有效的合同受法律保护也无损害原告的权益，故原告认为李英与被告陆锡固签订《卖屋协议》损害承租人优先购买权的理由不成立。四、应中止对位于阳春市春城街道东兴中街28号房地产的查封。理由为：1、李英与被告陆锡固、邱彩霞签订《卖屋协议》是出自双方真实意思表示、没有违反法律法规强制性规定，为依法成立有效的协议。2、李英已取得不动产权属的所有权。李英与被告陆锡固、邱彩霞签订《卖屋协议》，约定将位于阳春市春城街道东兴中街28号的房屋及房屋所属土地使用权转让给李英，不动产登记部门并已将涉案土地使用权登记至李英名下，李英已取得涉案土地使用权的《国有土地使用证》，根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条规定：“土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。”及《城市房地产管理法》第三十二条：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”和《物权法》第一百四十六条：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”的规定，涉案土地使用权及房屋已同时转让给李英所有。同时，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条：“对第三人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”的规定，应认定李英为涉案不动产的所有权人，并应排除执行。
被告陆锡固、陆建就经本院公告传唤未到庭参加诉讼，没有答辩和举证。
原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1、房屋租赁合同，证明原告与陆锡固于2013年7月23日签订《房屋租赁合同》承租阳春市春城镇东兴中街28号房屋。2、房屋租赁收据，证明陆锡固收取了原告租金40000元。3、房屋租赁补充协议，证明按合同约定，被告陆锡固应在30天内将房屋交付给原告使用。4、四房地产权证、国有土地使用权证，证明陆锡固将房屋交付原告使用时将该房地产的产权证、国有土地使用权证交给原告。5、民事判决书，证明被告陆锡固欠原告158500元已经法院判决确认。6、阳春市人民法院（2016）粤1781执异11号执行裁定书，证明原告于2013年12月6日申请查封的陆锡固名下位于阳春市春城东兴花园的房地产[证号：粤房地证字第××号]，现法院已中止对房屋的查封。
被告李英围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1.原告的身份证、户口簿复印件，证明李英的身份情况及李英与林义然为母子关系。2.身份证、户口簿、结婚证，证明被告陆锡固、邱彩霞为夫妻关系，陆建就是陆锡固、邱彩霞的儿子。3.粤房地证字第××号房地产权证、卖屋协议、房屋买卖款收据、发票、银行交易记录，证明阳春市春城镇××（××阳春市春城街道××街××）房地产登记于陆锡固名下，2013年11月23日被告陆锡固、邱彩霞以100万元价款将位于阳春市春城镇××（××阳春市春城街道××街××）房地产转让给李英，购房一切税费由陆锡固承担。李英先后支付受让上述房地产的购房款共686500元（含税费）。4.土地使用权交易成交证明书、通知、阳春市房屋测绘墙界核查表、国有土地使用证、身份证、结婚证、申请书、房地产买卖合同、阳春市国有土地使用权转让登记申请审批表、土地登记审批表、土地登记卡、票据、土地登记代理委托书、土地使用权交易申请书、土地登记申请书、地籍调查表、申请审批表，证明李英与陆锡固、邱彩霞共同到房产及土地管理部门办理房产及土地过户登记手续，国土部门已经将阳春市春城街道东兴中街28号附属土地使用权过户登记至李英名下。
本院组织当事人进了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定如下事实：
2013年7月15日、2013年7月19日、2013年8月1日，陆锡固分别向原告何望借款15000元、13500元、130000元，合共158500元。借款到期后陆锡固未偿还，何望诉至本院，本院2013年12月5日立案受理后，于2013年12月6日作出（2013）阳春法民一初字第1314-1号民事裁定，查封了被告陆锡固所有位于阳春市春城东兴花园的房地产（房地产权证号为：粤房地证字第××号）。2014年3月20日，本院作出（2013）阳春法民一初字第1314号民判决书，判决：被告陆锡固于本判决发生法律效力之日起五日内偿还借款本金158500元及利息给原告何望；被告陆建就对被告陆锡固欠原告何望的借款本金130000元及利息承担连带清偿责任。该判决发生法律效力后，陆锡固、陆建就未按照判决履行义务，本院依法立案执行。本院执行过程中，于2015年12月3日作出（2014）阳春法执字第353号恢字第1-2号执行裁定，继续查封了陆锡固名下的上述房地产。2016年3月11日，案外人李英于向本院提出书面异议申请，要求解除对该房屋的查封。本院经审查后于2016年6月8日作出(2016)粤1781执异11号执行裁定书，裁定中止对陆锡固名下的位于阳春市春城东兴花园的房地产[证号:粤房地证字第××号]的查封，并于2016年7月1日将该裁定书送达原告。原告遂于2016年7月13日提起诉讼。
另查，2013年11月23日，陆锡固为甲方与乙方李英签订一份《卖屋协议》,约定陆锡固将其位于阳春市春城街道东兴中街28号即东兴花园的房地产卖给李英，总价款1000000元，由李英先帮陆锡固还清欠阳春农业银行的抵押贷款，陆锡固就协助异议人办理过户手续，待办好过户手续后，李英再支付余下的款项。陆锡固及其妻子邱彩霞、儿子陆建就在该协议的甲方家庭成员栏上签名。协议签订后，李英依约代陆锡固偿还了其欠阳春农业银行的抵押贷款660000元，陆锡固于2013年11月27日出具了一份《房屋买卖款项收据》给李英，确认收到该购房款。2013年11月29日，李英与陆锡固向阳春市土地与矿业权交易中心提交了《土地使用权交易申请书》，并签订《国有土地使用权转让合同，土地使用权交易成交证明书》和《土地登记代理委托书》委托该中心办理土地使用权变更登记，于2013年12月2日和12月4日向该中心缴交清了应缴交的测绘费和税费等费用。2013年12月12日，阳春市国土资源局同意该申请，并于2013年12月13日以阳春市人民政府的名义颁发了证书[国有土地使用证号：春府国用（2013）第特1803/1020116号]给李英。后李英因取得的国有土地使用证遗失而于2015年2月12日向阳春市国土资源局申请补办土地证书，该局于2016年7月21日向李英颁发了不动产权证书[粤（2016）阳春市不动产权第000260号]，该不动产权证书载明李英为阳春市春城街道东兴中街28号房屋的国有建设用地使用权的权利人。在涉案房屋由房产部门办理过户手续过程中，该房屋被本院查封,因而房屋部分的产权证尚未完成。现涉案房地产的土地使用权登记在李英名下，但房产仍登记在陆锡固名下。庭审时，李英表示愿意将余下的购房款提存至本院账户中。
又查，原告与陆锡固于2013年7月23日订立《房屋租赁合同》承租了涉案房屋，约定租期从2013年7月23日起至2033年7月23日止，每年租金2000元，一次性付清20年租金，该房屋租赁合同未在相关房地产管理部门登备案。
本院认为，本案属于申请人执行人提起的执行异议之诉。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”，故被告李英对其依法取得保全的涉案房地产所有权负有举证责任。根据被告李英提交的卖屋协议、房屋买卖款收据、发票、银行交易记录，土地使用权交易成交证明书、通知、阳春市房屋测绘墙界核查表、国有土地使用证、身份证、结婚证、申请书、房地产买卖合同、阳春市国有土地使用权转让登记申请审批表、土地登记审批表、土地登记卡、票据、土地登记代理委托书、土地使用权交易申请书、土地登记申请书、地籍调查表、申请审批表等证据，李英向陆锡固所购买的房地产与法院保全的房地产相吻合，购买的时间是发生在法院保全之前，而且已经办理了房地产所属土地使用权的产权变更登记手续。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一、二款“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。”和《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”的规定，应认定李英合法取得该土地使用权及该地上的房屋所有权。被告李英对案涉房地产享有足以排除强制执行的权利。原告何望对被告李英提交的上述卖屋协议、房屋买卖款收据的形成时间产生质疑，因其在诉讼期间未能提供足以反驳的相反证据，故本院不予采纳。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任，人民法院要应予支持。但请求确认出租人和第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院则不予支持。”本案中，原告以其是涉案房屋承租人为由，主张否认被告李英与被告陆锡固之间的房屋买卖合同效力，于法无据，本院不予支持。
综上所述，案外人李英对执行标的享有足以排除强制执行的的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》三百一十三条第一款第（二）项的规定，判决如下：
驳回原告何望的诉讼请求
本案受理费100元，由原告何望承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。
审判长 王华盛
审判员 翁华令
审判员 林金桥
二〇一七年五月二十五日
书记员 余庆尚