文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2014）穗天法民四初字第2291号原告：李新焕，女，1963年11月19日出生，汉族，住广州市越秀区。委托代理人：岑永胜、吴国盛，均系广东宏港律师事务所律师。被告：李新红，女，1966年11月15日出生，汉族，住广州市天河区。被告：广州市元岗经济发展有限公司，住所地广州市天河区元岗路555号。组织机构代码74756658-X。法定代表人：谭桂宁。原告李新焕诉被告李新红、广州市元岗经济发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李新焕及其委托代理人岑永胜、吴国盛，被告李新红到庭参加了诉讼。被告广州市元岗经济发展有限公司（以下简称元岗公司）经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李新焕诉称：被告李新红是广州市天河区元岗村村民，是原告亲姐妹。2003年1月，广州市天河区元岗村集体建房，该房屋土地属于集体所有，被告李新红是当地村民享有购买集体房屋的资格。因被告李新红的丈夫有第三者可能生有小孩，被告李新红因此与其丈夫双方发生感情纠纷婚姻出现问题，被告李新红为争得更多的财产份额避免离婚的时候其权益受到损害，故被告李新红冒用原告的名字与被告元岗公司签署《个人购房合同书》，购买了讼争房屋，在该合同上签名均为被告李新红所签，而且房款全部由被告李新红出资。2004年4月8日，被告李新红获得602房的集体土地房产证及共有人为原告的集体土地房产共有证，上述两证一直由被告李新红保管且被告李新红一直未将冒名购买602房一事告知原告，而且602房一直由被告李新红居住使用至今。2008年4月23日，原告家庭向广州市住房保障办公室提交经适房申购表，申请经适房，并于2009年3月获得《准购证明》。2010年12月4日，原告付款292073元购买了位于广州市荔湾区芳和中环街3号2301房的经适房，原告于2011年11月12日办理经适房入住手续入住2301房。2013年广州市住房保障办公室检查保障房，原告第一次获知被告李新红冒用原告的名字购买了602房。原告立即向广州市住房保障办公室提交有原告、被告李新红、被告广州市元岗经济发展有限公司共同署名的书面报告澄清事实。当时办公室的工作人员建议原告将602房转回被告李新红的名下，原告咨询房管后得知只能通过赠与或买卖的方式转回被告李新红名下，于是原告选择赠与的方式于2013年9月4日将602房转回给被告李新红。原告认为，被告李新红擅自冒用原告名字与被告元岗公司签订购房合同书购买602房是无权代理行为，合同书关于原告的部分应当自始无效，602房与原告并无任何关联，原告从不享有602房的产权。为维护原告的合法权益，特诉至法院请求判令：1.确认被告李新红与被告广州市元岗经济发展有限公司签订的就广州市天河区天源路138号602房于2003年1月22日签订的《个人购房合同书》中对原告李新焕自始无效，没有法律约束力；2.确认广州市天河区天源路138号602房原告李新焕从2003年1月至今不享有产权份额；3.本案诉讼费由被告承担。被告李新红答辩意见称：其同意原告全部诉讼请求，原告在起诉状中陈述的事实和理由均是事实。被告元岗公司有限公司书面答辩：其同意原告诉讼请求，广州市天河区天源路138号602房（以下简称案涉房屋）全部购房款由被告李新红独自出资，《个人购房合同书》也是李新红本人所签，当时李新红要求将原告名字加上去，考虑到李新红是元岗村村民就帮其加上原告名字，原告对此确实不知情。经审理查明：中国共产党广州市天河区元岗街工作委员会于2002年11月29日出具《关于撤销元岗村民委员会成立元岗经济发展有限公司的批复》记载：经研究同意撤销元岗村民委员会并成立元岗经济发展有限公司等。元岗公司称由于办理相关手续和交接等原因，于2003年6月才正式启用“元岗经济发展有限公司”公章，2003年6月前均沿用“元岗村民委员会”公章。李新焕和李新红对此均无异议。2003年1月22日，被告李新红（乙方）与广州市天河区元岗村民委员会（甲方）签订《个人购房合同书》（以下简称《合同书》，乙方处有“李新焕”字样签名），合同首部显示：源泉广场位于广州市天河区元岗村天源路（原广汕路）段东侧，用地面积9625平方米，建筑面积22125平方米，甲方拥有其中的E、F、G、H梯的产权；乙方认购源泉广场的住宅编号为E梯间602房74.77平方米（最后以房管部门颁发），甲方为乙方认购房屋办理房产证，若办理集体土地房产证，该房屋的成交价为每平方米1435.66元，若办理商品房产证，乙方补交土地出让金按房屋建筑面积每平方米300元等。广州市天河区沙河镇元岗村民委员于2003年1月20日出具《收据》（编号0002596，以下简称《收据》），记载：今收到李新焕、李新红源泉广场E梯602房款102305元，李新红称该款为其一人以现金一次性交付，对此其提交广州市农村商业银行股份有限公司元岗支行盖章的广东省农村信用合作社储蓄存单（7份），上述存单中记载其分别在2002年12月27日、2003年1月9日、2003年1月16日共计取款99461.59元，李新红称上述款项均用来缴纳案涉房屋购房款。对此，李新焕和元岗公司无异议。元岗公司称2003年1月20日向李新红交付案涉房屋，李新红和李新焕对此无异议。2004年4月8日，广州市国土资源和房屋管理局出具穗集地证字第0097660号《广州市集体土地房产证》记载：天河区天源路138号602房（即案涉房屋）权属人为李新红，权属来源为1994年新建分割，房屋占有分额为共有，共有权属人为李新焕。2013年8月13日，李新焕和李新红共同向广州市国土资源和房屋管理局出具《报告》称李新红冒用李新焕名字在案涉房屋占有一个名额，李新红实际支付了案涉房屋的全部房款，并拥有全部产权，2013年9月4日李新红与李新焕办理赠与公证书将案涉房屋过户给李新红。2013年10月15日，广州市国土资源和房屋管理局核发穗集地证字第0143187号《广州市集体土地房产证》记载：天河区天源路138号602房权属人为李新红，房屋占有分额为全部，权属来源为2013年受赠。李新焕称其并未在《合同书》上签名，对上述《合同书》签订并不知情，相关房地产权证一直保留在李新红处，案涉房屋一直是李新红单独占有使用；对此提交：房屋租赁合同，李新红的存折，广州市元岗经济发展有限公司出具的证明，广州市天河区私有房屋及用地登记申请书（该书为广州市房地产档案馆查阅资料，记载：案涉房屋的权属人为李新红、李新焕，代理人谭耀煊），委托书（该书为广州市房地产档案馆查阅资料，记载：本人因工作忙不能亲自到天河区房产管理局办理天源路房地产权登记手续，现谭耀煊代表我前来办理有关房地产权登记之手续，我均承认，2003年3月25日）等，李新红对上述证据意见均无异议。李新焕称其于2011年11月12日办理广州市荔湾区芳和中环街3号2301房入住手续，芳和花园社区居委会于2014年8月8日出具证明记载：李新焕自2011年12月起在荔湾区东漖街芳和中环街3号2301房居住至今。2014年10月27日，本院前往元岗公司调查相关情况，该司答复上述《收据》的缴款人仅为李新红一人，《合同书》是李新红一人独自签订，办理0097660号《广州市集体土地房产证》的情况为申请人将办理房产证所需的身份证和户口本的复印件及《合同书》和收据的原件交给村民委员会统一办理房产证，当时为李新红一人独自来交来上述材料，与谭耀煊的委托书亦为李新红一人签署并加盖村委会公章。另，李新焕称《合同书》上“乙方签名”处“李新焕”字样并不是其签署对此申请相关笔迹鉴定，对此本院予以准许。中国广州分析测试中心司法鉴定所出具司法鉴定意见书（以下简称《鉴定意见》），《合同书》上落款处“乙方签名”处“李新焕”签名与（2002）云法民初字第2006号案件（该案为李新焕与案外人冯志雄的离婚纠纷）的民事起诉状和2002年12月3日开庭笔录上的“李新焕”及2015年4月14日的李新焕亲笔签名材料上的“李新焕”签名并不是出自同一人的笔迹。经质证，李新焕、李新红和元岗公司对《鉴定意见》无异议。另，在本案审理过程中，李新焕向本院申请撤回第2项确认广州市天河区天源路138号602房原告从2003年1月至今不享有产权份额的诉请。本院认为：李新焕向本院申请撤回上述第2项诉请，并无不当，本院予以准许。行为人没有代理权以被代理人名义订立合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中李新焕称《合同书》中“乙方签名”处“李新焕”字样并不是其签署，其对《合同书》的签署并不知情，且其并未缴交案涉房屋的购房款，亦未实际占有使用案涉房屋，案涉房屋的产权人实际为李新红，对此李新红和元岗公司均无异议；结合中国广州分析测试中心司法鉴定所对《合同书》中乙方签名处“李新焕”字样作出的司法鉴定意见书，可认定《合同书》中“乙方签名”处“李新焕”字样并非李新焕亲笔签署，李新焕亦称其对上述《合同书》未进行追认，请求确认《合同书》对李新焕没有法律约束力，理据充分，本院予以支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第十八条、第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：确认被告李新红与被告广州市元岗经济发展有限公司签订的就广州市天河区天源路138号602房于2003年1月22日签订的《个人购房合同书》对原告李新焕自始无效，没有法律约束力。本案受理费100元，由被告李新红和被告广州市元岗经济发展有限公司负担。鉴定费4300元，由被告李新红和被告广州市元岗经济发展有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 龙 帅人民陪审员 王 青人民陪审员 刘亚丽二〇一六年一月二十八日书 记 员 何靖文区晓珊本判决书于2016年月日送达（33）