吉林省白山市浑江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉0602民初684号
原告：代宏，住白山市。
委托诉讼代理人：李生会，吉林博仑律师事务所律师。
被告：白山市凯厦房地产开发有限责任公司。
统一社会信用代码：×××。
住所：白山市东兴街**号。
法定代表人：孙金宝，董事长。
委托诉讼代理人：赵芳媛，该公司法律顾问。
原告代宏诉被告白山市凯厦房地产开发有限责任公司买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员马恩鹏独任审判，公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2014年6月13日，原、被告签订了商品房买卖合同，被告将位于白山市星泰汇宝名郡小区9幢1单元1301室、建筑面积为113.87平方米的房屋以451836元的价格出售给原告，原告于2014年1月16日付清全部房款。双方约定被告应在房屋交付使用后2年内配合原告办理权属登记，如由于被告原因致使原告无法在约定期限内取得该房屋的权属证书，被告应按照原告已付房款、从原告入户起至取得房地产权属证之日、每逾期一天向原告支付万分之三的违约金。根据合同约定，被告应当于2015年12月31日前为原告办理房屋权属登记。合同签订当日被告即将房屋交付原告使用，但至今未办理权属登记。原告多次找到被告要求办理，被告均不予配合。原告无奈诉至法院，请求依法判令被告配合原告办理房屋权属证书，支付违约金149783.63元。
被告辩称：一、答辩人系综合大型房地产开发企业，在白山地区商品房交易中诚实守信，并且已履行完成房屋初始登记的协助义务，答辩人认为因行政机关的原因导致逾期办证可以免责。1、答辩人已经切实诚信履行合同。本案答辩人在办理产权证的过程中，其主要义务是向权属登记中心递交相关申请材料（包括记载有土地使用权状况的产权证、建设工程规划验收合格证、有合法资质的勘测单位出具的房屋勘测报告、商品房预售许可证明、建设工程竣工验收证明等需要提交的相关材料），且根据答辩人提交的证据材料，足以证明答辩人在商品房买卖合同约定时间内进行初始登记时已备齐相关证明文件。2、答辩人已经在约定或者法定的期限内完成房屋权属的初始登记，即答辩人已履行完毕其应承担的合同义务和法定义务。因第三人或者不可抗力导致的逾期办证，只要出卖人能够有证据证明，可以作为出卖人逾期办证的免责事由予以处理。
二、商品房买卖合同明确约定答辩人承担违约责任之前提是因答辩人的责任导致逾期办证。商品房买卖合同明确约定，“如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：……”。未能按期提交办证申请以及取得登记受理单的原因有很多，但是合同中已明确约定由于答辩人的责任导致逾期办证，答辩人才需承担相关不利后果。从本案导致逾期办证因素看，都是答辩人无法预料和控制的客观因素，非答辩人的过错所导致，不应归责于答辩人。且发生上述客观事由后，答辩人立即采取措施处理相关问题。因此，答辩人在整个合同履行过程中完全履行了自己的义务，即按约定交付房屋并及时申请办理产权证。逾期办证非答辩人的责任所致，答辩人不应就上述客观事由导致的逾期办证行为支付违约金。由此看出，答辩人提交申请办证材料是基于答辩人作为开发商的一种特殊身份，答辩人的主要义务是提交材料并协助办理，而非具体操作办理流程。事实上，答辩人在首次进行初始登记时已经备齐所有办证的相关材料，一旦被拒绝受理，答辩人便积极主动向房屋登记部门汇报沟通，并多次发函恳请政府协调解决。答辩人已经实质上履行了自己的合同义务，因此理应免责。
三、导致逾期办证实属答辩人不能预见、不能避免、不能克服的客观情况所导致。1、由于本案所涉项目涉及到大学城区域整体开发，需要行政机关的进一步核实的行政行为，是属被告无法控制的。答辩人对上述客观情况不仅始料未及，而且事发后亦无法单凭自身力量掌控办证的相关流程。因此，导致答辩人逾期办证的因素乃不可抗力，属于免责事由，答辩人不应对此承担责任。而最终导致延期办证并非答辩人未提交上述材料，是因为整个项目须按照政府对大学城开发的需求实施一并整体开发，需对土地地上物履行征收手续，直接导致上述项目的产权证均被暂缓。商品房买卖合同中第十五条明确约定：出卖人应在商品房交付2年内，将办理产权登记由出卖人提供产权登记备案。2014年7月5日办理入户手续，且本案的原告在2014年1月10日签订承诺书不要求承担违约金，尽快办理房照。
四、因买受人所居住小区有私搭乱建行为，严重影响验收等原因导致整体小区逾期办证。即使退一万步讲，如果认定存在违约行为，本案所涉违约金过高，请求法院予以适当减少。1、逾期办证属于情势变更，应结合本案实际情况变更合同内容。合同法解释（二）第二十六条规定了“情势变更”条款：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求法院变更或者解除合同的，法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。而本案中，双方在订立合同时，答辩人无法预见白山市人民政府出台文件。因此合同成立后，由于答辩人无法预见和避免的客观情况所致，如果继续按照商品房买卖合同之约定要求答辩人承担违约责任，明显不公平。2、在本次逾期办证事件中，答辩人并无过错。根据《合同法》司法解释（二）第二十九条之规定：当事人主张约定的违约金过高，请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。即本案中原告未受到任何实际损失，被告多次恳请政府解决原告的办证问题。综上所述，请求法院考虑答辩人在办理房照过程本身并无过错、答辩人履行合同的情况以及原告并未受到任何实际损失等相关因素，依法驳回其全部诉讼请求或者酌情减轻答辩人承担的违约金数额。
经审理查明：2014年6月13日，代宏与白山市凯厦房地产开发有限责任公司签订了一份《商品房买卖合同》。主要条款约定前者一次性付款451836元购买后者经批准开发、预售的“星泰汇宝名郡小区”第9幢1单元1301室、建筑面积为113.87平方米的住宅一处。2014年10月30日前，白山市凯厦房地产开发有限责任公司须交付经验收合格的房屋。“出卖人应当在商品交付使用后2年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按买受人已付房款，每逾期一天向买受人支付万分之三的违约金，从入户起至取得房地产权属证之日”。代宏于2014年1月16日提前付清全部房款并入住，涉案房屋已取得国有土地使用权证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证并测绘房屋面积和报请人防部门竣工验收备案，但尚未办理房屋产权证照。
上述案件事实，有经过庭审质证的《商品房买卖合同》、收据、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证、竣工验收报告、楼盘表，以及当事人陈述等证据在卷为凭，经本院审核，足资认定。
综上所述，本院认为，双方所签对于何时办理产权登记手续及违约责任有明确约定。被告虽称存在情势变更或不可抗力情形，但未提供证据佐证，故其抗辩理由不予采信，其理应履行协助原告办理产权证照的义务。关于违约金数额，原告未举证证明其损失，但双方对此有约定，因合同履行应诚信，酌情按照约定比例的30%从2014年1月16日支持至原告诉请时（立案日2017年4月11日）止，为47985元〔451836×0.3‰×（349+365×2+101）×30%〕。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，判决如下：
一、被告白山市凯厦房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力后立即协助原告代宏办得星泰汇宝名郡小区第9幢1单元1301室、建筑面积为113.87平方米住宅的房屋权属证书；
二、被告白山市凯厦房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力后立即付给原告代宏违约金47985元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如果被告未按本判决指定的期间履行协助义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定支付迟延履行金。
案件受理费3296元减半收取，由被告负担1648元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院。
审判员 马恩鹏
二〇一七年七月十日
书记员 张婷婷