上海市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪民再23号
抗诉机关：上海市人民检察院。
申诉人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：上海智多鑫投资咨询有限公司。
法定代表人：章甲。
委托代理人：章乙。
被申诉人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：上海汤臣黄浦房地产开发有限公司。
法定代表人：徐某。
委托代理人：赵艳春、凌洁，上海市锦天城律师事务所律师。
被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：中国工商银行股份有限公司上海市浦明路支行。
负责人：王某某。
委托代理人：周某某。
委托代理人：许某。
申诉人上海智多鑫投资咨询有限公司（下称智多鑫公司）因与被申诉人上海汤臣黄浦房地产开发有限公司（下称汤臣公司）、中国工商银行股份有限公司上海市浦明路支行（下称工行浦明路支行）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市第一中级人民法院（2012）沪一中民二（民）终字第3450号民事判决，向上海市人民检察院第一分院申请监督。上海市人民检察院于2016年5月13日作出沪检民（行）监[2016]31000000011号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2016年6月8日作出（2016）沪民抗20号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上海市人民检察院指派代理检察员张某出庭。智多鑫公司的法定代表人章甲、委托代理人章乙，汤臣公司的委托代理人赵艳春、凌洁，工行浦明路支行的委托代理人周某某、许某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上海市人民检察院抗诉认为，智多鑫公司未付租金系因其租赁的浦东新区张杨路XXX号底楼大堂东侧的房屋(下称系争房屋)的消防验收尚未合格，智多鑫公司无法办理营业执照。2007年12月4日验收合格后，智多鑫公司要求继续履行合同于法有据。但汤臣公司在消防验收合格后即将房屋清场并另租他人，即便生效判决以房屋另租他人为由解除合同，造成合同解除的责任在于汤臣公司，应由其承担主要责任，但现判决认为对于合同解除双方均有责任，存在错误。
智多鑫公司申诉称，由于汤臣公司出租的房屋消防验收不合格，导致智多鑫公司合同目的无法实现，因此汤臣公司不具有合同解除权；汤臣公司擅自将房屋另租给工行浦明路支行，因此汤臣公司和工行浦明路支行是共同侵权人，要求判令汤臣公司和工行浦明路支行共同赔偿智多鑫公司：1、已付租金人民币374,000元（以下币种相同）及双倍返还保证金102,000元；2、装修装潢费用2,725,000元；3、厨房设备1,750,000元；4、经营所需生产资料1,200,000元；5、员工劳务费、遣散费1,200,000元；6、房屋租金差额6,394,649元及按同期银行利率计算利息；7、收益损失1,019,497,333元。
汤臣公司不同意智多鑫公司的请求，认为智多鑫公司提出的1-5项诉请超出了原审的诉讼请求，第六项及第七项请求尽管在原审中提出过，但因超过了举证期限，因此原审没有审理。同时认为，双方签订的租赁合同依法有效，智多鑫公司在系争房屋租用的2年内，实际使用了该房屋，而且对外进行了营业。因智多鑫公司经营不善，导致餐厅关闭，与汤臣公司无关。2007年6月后，智多鑫公司就拒付租金，在汤臣公司多次催讨无果的情况下，汤臣公司依据合同约定行使解除权，于法有据，要求维持原判。
工行浦明路支行辩称，不同意智多鑫公司增加的诉请，同时认为智多鑫公司提出的所有损失是由汤臣公司造成的，其不应承担赔偿责任。2008年10月，其与汤臣公司签订租赁合同时，其并不知道智多鑫公司与汤臣公司之间的纠纷，租赁房屋当时也没有人使用，因此其不是侵权人，不应承担侵权责任。
2011年8月，智多鑫公司向一审法院起诉，要求法院判令：1、汤臣公司承担违约责任，赔偿违约金人民币34,000元；2、要求工行浦明路支行搬离系争房屋。汤臣公司提起反诉，要求法院判令：1、确认双方合同解除；2、智多鑫公司支付自2007年7月6日起至2007年8月5日止的租金17,000元；3、智多鑫公司支付自2007年8月11日起至2008年1月10日止的房屋占用费170,000元。
一审法院经审理查明，2005年7月22日，智多鑫公司与汤臣公司签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定：甲方汤臣公司将本市浦东新区张杨路XXX号底楼大堂东侧的房屋（实测建筑面积为545平方米）出租给乙方智多鑫公司使用；租期自2005年7月22日起至2011年7月21日止，自2005年7月22日起至2005年9月5日止为装修免租期；月租金17,000元，乙方应于每月5日前向甲方支付租金；甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。……（六）乙方逾期不支付租金累计超过一个月。合同附件一第九条第1款约定，租赁期间，非本合同规定的情况，甲方擅自解除本合同并提前收回该房屋的，应按月租金的两倍向乙方支付违约金。若违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿。合同附件一第九条第2款约定，租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，应按月租金的两倍向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。甲方也可自租赁保证金中抵扣。保证金不足抵付的，不足部分由乙方另行交付。合同附件一第十条第5款约定，本合同所列之各方地址均为合法有效的通讯和送达地址，本合同任何一方如需更改通讯地址，应以书面形式且采用挂号信邮寄或直接送达的方式通知对方。合同另对其他事项作了约定，同时双方对合同附件三（餐厅、厨房设备物品清单）进行了盖章确认。合同签订后，汤臣公司依约向智多鑫公司交付了房屋和设备，双方自此按约履行。
2007年12月25日，汤臣公司向智多鑫公司发通知函，内容如下：“根据租赁合同第九条9-2约定，我司已于2007年8月8日正式通知解除该租赁合同。……望贵司于2008年1月5日前将该房屋内的贵司所有物品搬离，并将该房屋及租赁合同附件三所列物品归还我司，完成该房屋的归还交接手续。否则，我司将派人自行收回该房屋，并在上海市公证处的现场监督下对该房屋内的现状进行保全证据公证，所产生的一切费用和后果将由贵司承担”。汤臣公司并向上海市公证处申请对其向智多鑫公司邮寄该函的过程进行保全证据公证。
2008年1月9日，汤臣公司向上海市公证处申请，对位于系争房屋内遗留物品现状予以拍照进行保全证据公证。上海市公证处为此出具（2008）沪证经字第243号公证书。
2008年1月10日，智多鑫公司法定代表人章甲在浦东新区公安局报案称，其租借的餐厅门被撬开，电表箱被破坏。
2008年10月18日，汤臣公司与工行浦明路支行签订房屋租赁合同一份，约定汤臣公司将位于上海市浦东新区张杨路XXX号底层大堂东侧的房屋（实测建筑面积743平方米）出租给工行浦明路支行。汤臣公司于2008年9月1日前向工行浦明路支行交付房屋，房屋租期自2008年9月1日起至2018年8月31日止；月租金135,598元。合同另对其他事项作了约定。
另查明，2007年6月，上海市消防局向汤臣公司发出责令限期改正通知书，该通知书载明：“我局于二○○七年四月二十三日派员对你单位的张杨路XXX号汤臣商务中心1至4层进行了消防监督检查，发现下列消防违法行为：依法应当进行消防设计的建筑工程竣工时未经消防验收，擅自投入使用，违反了《上海市消防条例》第三十二条。请你单位在二○○七年十一月十日前改正，并在期限届满前将整改情况函告我局。逾期不改正的，将依法予以处罚。”2007年9月，上海市工商行政管理局浦东新区分局向汤臣公司发出行政处罚决定书，因汤臣公司在知道其商业用房出租给他人后，使其不能正常办理营业执照的情况下，仍与他人签订租赁合同，违反了《无照经营查处取缔办法》第十五条之规定，对汤臣公司处以没收违法所得和罚款的处罚。2007年10月、11月间，汤臣公司数次就消防系统改造工程发出通告或通知。2007年12月4日，上海市消防局出具《关于汤臣商务中心（局部）建筑工程消防验收基本合格的意见》，该意见载明：“你单位建造在浦东新区张杨路XXX号汤臣商务中心（地下1层，地上27层，高度93m，面积63,400平方米；此次验收范围为地上1层至4层，面积13,390平方米）建筑工程竣工消防验收申请及有关资料收悉。……鉴于以上情况及你单位的整改报告，消防验收基本合格。……”。
再查明，2007年7月11日，汤臣公司以智多鑫公司拖欠物业管理费和水电费为由诉至一审法院，审理中案外人上海永南物业管理有限公司（下称永南物业）作为第三人参加诉讼，经一审法院审理后认为，汤臣公司与智多鑫公司之间的合同合法有效，但汤臣公司直接要求智多鑫公司支付物业费于法无据，应由智多鑫公司向永南物业支付，故判决驳回了汤臣公司的诉请，并判决由智多鑫公司向永南物业支付物业管理费173,556元及相应违约金。嗣后，智多鑫公司不服，向上海市第一中级人民法院提出上诉，经该院审理后，以（2008）沪一中民二（民）终字第1327号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。2010年1月19日，上海市人民检察院对该案提出抗诉，上海市高级人民法院作出（2010）沪高民一（民）抗字第6号民事裁定，裁定该案由上海市高级人民法院提审。2010年5月20日，上海市高级人民法院经审理后认为：房屋租赁合同有效的必要要件并非租赁房屋是否经过消防验收，因此智多鑫公司以此主张其与汤臣公司之间的房屋租赁合同无效，依据不足，不予支持；因智多鑫公司对房屋进行了使用，而永南物业承担了物业管理的责任，故原审判决智多鑫公司支付物业管理费并无不当；智多鑫公司主张汤臣公司未能及时办出消防验收，致使其无法办理营业执照，无法正常经营，造成其损失要求赔偿一节，因与本案审理的物业管理费的承担不属同一法律关系，智多鑫公司可另行向有关责任方追索，本案不予处理。据此，上海市高级人民法院以（2010）沪高民一（民）再提字第7号民事判决书，判决维持上海市第一中级人民法院的（2008）沪一中民二（民）终字第1327号民事判决。
一审庭审中，智多鑫公司与汤臣公司双方确认一致，智多鑫公司已向汤臣公司支付截至2007年7月5日止的租金，并缴纳了押金51,000元。其中2007年6月6日起至2007年7月5日止的租金系智多鑫公司于2007年6月18日向汤臣公司支付。汤臣公司表示，系争房屋在智多鑫公司承租房屋之前用于早餐厅，已经过装修，汤臣公司交付给智多鑫公司的房屋包括装修、桌椅和电器设备，智多鑫公司承租房屋后未予装修；智多鑫公司则表示，其承租系争房屋后用于休闲餐厅并进行了装修，但对装修损失将予以另案起诉，不要求在本案中处理。
审理中，汤臣公司向一审法院提供解除租赁合同通知一份，以此证明其于2007年8月8日发送了解除与智多鑫公司之间租赁合同的通知。智多鑫公司对此不予认可。汤臣公司表示，2008年1月9日在对系争房屋遗留物品进行证据保全公证以后，因遗留物品均系汤臣公司在交付房屋时一并移交给智多鑫公司的，并无智多鑫公司的物品财产，故汤臣公司均予以处理，现其处已无公证保全的财产和物品。
智多鑫公司向一审法院提供其于2007年7月23日发送汤臣公司的函一份，内容为：1、该房屋（系争房屋）由于喷淋设施不合格等原因至今未能通过消防验收，致使我司设立攀圣客餐厅合同目的无法实现，我司已多次向贵司提出该情况，但贵司至今仍不答复，也未派人前来维修整改；2、我司租赁该房屋不到一月，原物业公司撤离，新物业从未向我公司提供任何服务，不仅如此，永南物业还长期侵占我公司水电能耗……；3、该房屋日前有业主向我司提出该房屋属于公用部位，使用权应属于全体业主，你司无权出租该房屋亦无权收取租金，对于这种说法，我司希望贵司在收到本通知之日起一周内向我司提出相关合法出租依据。鉴于上述种种情况，贵司已于2007年7月12日向浦东新区人民法院就房屋租赁问题提起诉讼，我司特致函贵司由于双方对出租权利人及租金金额存异议，故自本月起我司将暂缓支付房屋租金，由法院来依法裁决该房屋租金收取权利人及我司实际支付的租金金额后一并支付。汤臣公司对该函的真实性不予认可。
智多鑫公司曾要求增加诉讼请求，即要求：1、汤臣公司支付同等面积差额租金6,394,649元；2、汤臣公司和工行浦明路支行赔偿收益损失1,019,497,333元。因汤臣公司不同意增加诉讼请求，且智多鑫公司增加诉请也超过举证期限，故一审法院决定不予受理。
一审法院审理后认为，汤臣公司与智多鑫公司签订的房屋租赁合同的合法有效性已经上海市高级人民法院的生效判决确认。本案的争议在于合同是否解除及因何解除。汤臣公司认为系智多鑫公司怠于支付租金而解除，智多鑫公司则提出系汤臣公司违约故其拒付租金，合同并未解除。关于智多鑫公司辩称的拒付理由，其一，关于物业服务的问题，因智多鑫公司应支付有关物业费的义务已由生效判决确认，且该节争议与本案租赁关系并非同一法律关系，故该理由并不成立；其二，关于租赁部位的问题，因租赁房屋是否属于公用部位不影响汤臣公司作为出租人按约收取租金的权利，故该理由亦不成立；其三，关于消防验收，双方于2005年7月就系争房屋签订合同后，直至2007年12月消防验收基本合格，汤臣公司具有过错。但因为房屋租赁合同中出租人的主要义务是交付房屋，承租人的主要义务是支付租金，系争房屋虽有瑕疵，但智多鑫公司已实际使用房屋，应当支付租金。鉴于汤臣公司于2008年1月9日对系争房屋内的物品进行证据保全后移至他处并将系争房屋另行出租，双方合同已无继续履行之可能。汤臣公司要求确认合同解除，一审法院予以支持。考虑到双方对合同解除均有责任，故智多鑫公司要求汤臣公司支付违约金和要求工行浦明路支行予以迁出的诉请，均无事实和法律依据，一审法院难以支持。
关于汤臣公司的反诉诉请，其一，合同既已解除，一审法院予以确认。其二，汤臣公司要求智多鑫公司支付自2007年7月6日起至2008年1月10日止的租金及房屋占用费的反诉诉请，因汤臣公司提出该反诉诉请时间为2011年9月，对此智多鑫公司提出时效抗辩，故一审法院认为汤臣公司的主张确已超出诉讼时效，不予支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，可以根据履行情况要求恢复原状和赔偿损失。关于装修，经一审法院庭审辩论结束前释明，智多鑫公司不要求在本案中处理装修损失，故不予处理。关于遗留物品，汤臣公司认为遗留物品均系汤臣公司一并交付给智多鑫公司的，现均已遗失，智多鑫公司则认为除了汤臣公司一并交付的财产，尚有其公司及他人财产，要求汤臣公司赔偿，但在法庭给予期限内未能提出明确具体的物品清单和依据，但一审法院考虑到智多鑫公司在系争房屋内确有营业事实，除了汤臣公司交付的经营设备以外，智多鑫公司为经营需要必会添置一些其他的生产经营资料，且汤臣公司在对遗留物品进行公证保全后未能予以列具清单并妥善保管，对此确有过错，故酌情由汤臣公司赔偿20,000元。至于智多鑫公司在庭审辩论结束后提出的其余损失赔偿，智多鑫公司可另案主张。最后，考虑到合同履行过程中汤臣公司也有过错，其要求没收押金作为违约金的主张不予采纳，已收押金51,000元应予返还。综上所述，一审法院于2012年11月9日作出（2011）浦民一（民）初字第30181号民事判决：一、确认上海智多鑫投资咨询有限公司与上海汤臣黄浦房地产开发有限公司于2005年7月22日签订的《上海市房屋租赁合同》解除；二、驳回上海智多鑫投资咨询有限公司的诉讼请求；三、上海汤臣黄浦房地产开发有限公司应于判决生效之日起十天内支付上海智多鑫投资咨询有限公司遗留物品损失人民币20,000元；四、上海汤臣黄浦房地产开发有限公司应于判决生效之日起十天内返还上海智多鑫投资咨询有限公司押金人民币51,000元；五、驳回上海汤臣黄浦房地产开发有限公司的其余反诉请求。案件受理费人民币650元，由上海智多鑫投资咨询有限公司、上海汤臣黄浦房地产开发有限公司各半负担。反诉案件受理费人民币2,020元，由上海汤臣黄浦房地产开发有限公司负担。
智多鑫公司不服一审判决，向上海市第一中级人民法院提起上诉称：另案判决中法院已确认双方租赁合同合法有效，故不应判决系争合同解除；汤臣公司违反消防规定非法出租房屋，后又租给工行浦明路支行赚取差价，已构成违约；汤臣公司从未向其催缴租金，其也未收到过通知函，后强行将其合法承租的房屋腾退，两被上诉人应共同赔偿其装修、物品等损失。据此，要求二审撤销一审判决第一、二、三、四项，改判支持其一审中的诉讼请求，并由汤臣公司赔偿遗留物品损失120万元，另按三倍标准返还押金。
汤臣公司亦不服一审判决，提起上诉称：一审裁判要求其赔偿遗留物品损失及返还押金，超出了智多鑫公司的一审诉讼请求范围，且汤臣公司基于智多鑫公司的违约行为有权没收保证金，而智多鑫公司亦未举证证明其遗留物品损失，一审判决缺乏事实依据，其处理剥夺了汤臣公司的抗辩权利。据此，要求二审撤销一审判决第三、四项判决内容。
上海市第一中级人民法院二审查明，一审法院认定事实无误，予以确认。上海市第一中级人民法院二审认为，根据本案查明的事实，智多鑫公司实际支付租金至2007年7月5日后即未再继续支付，智多鑫公司虽抗辩称上诉人汤臣公司出租的房屋消防不合格，但在租赁合同已经履行的两年期间，并无证据证明智多鑫公司在房屋使用上受到实际影响，且在2007年12月4日上海市消防局出具验收基本合格的意见后，上述障碍因素亦已消除，智多鑫公司理应履行其作为承租人支付租金的基本义务。现智多鑫公司称因双方发生了另案诉讼，并提出消防部门的意见系伪造，故此不付租金。该院认为，前案诉讼系针对智多鑫公司拖欠物业管理费和水电费，并不涉及租金问题；而上海市消防局出具的意见，智多鑫公司亦无证据否定其真实性，因此对于智多鑫公司的上述抗辩意见，不予采信。基于系争合同已无继续履行的可能，一审确认合同解除，予以认可。同时，鉴于双方对于合同解除均有责任，关于合同解除的后果处理，一审在综合考虑本案中双方当事人的责任状况后，所作判决并无不当。智多鑫公司主张汤臣公司支付违约金并三倍返还押金，另要求工行浦明路支行搬离系争房屋，其诉请缺乏事实和法律依据，不予支持。汤臣公司不同意返还押金，但汤臣公司在合同履行中也存在过错，故对一审法院的该项判决，予以维持。至于系争房屋内遗留物品的损失，现双方当事人都提出异议，智多鑫公司提出遗留物品损失有100余万元，汤臣公司则认为对方的遗留物品与承租移交时的基本一致，不存在所谓损失。该院认为，关于上述财产损害赔偿的争议，并不在本案租赁合同双方在一审中提出的本诉及反诉诉请范围之内，且属侵权法律关系，在双方当事人均未就此提出主张并举证证明的情况下，一审判决由汤臣公司赔偿2万元缺乏相应的事实依据，故该财产损害赔偿争议可由当事人另案主张。由此，对该项判决予以改判调整。综上，该院于2013年2月5日作出（2012）沪一中民二（民）终字第3450号民事判决：一、维持上海市浦东新区人民法院（2011）浦民一(民)初字第30181号民事判决第一、二、四、五项；二、撤销上海市浦东新区人民法院（2011）浦民一(民)初字第30181号民事判决第三项。上诉案件受理费人民币2,225元，由上海智多鑫投资咨询有限公司负担650元，上海汤臣黄浦房地产开发有限公司负担1,575元。
围绕当事人的再审请求，本院再审查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
本院再审过程中，智多鑫公司向本院提交了一封2016年10月5日寄往本院监察室的双挂号信件，证明挂号信的外在形式应为其提供的样式，据此证明汤臣公司在2007年8月8日没有寄挂号信给智多鑫公司，要求解除合同。汤臣公司对智多鑫公司提供的挂号信的真实性没有异议，但认为与本案没有关联性，工行浦明路支行同样认为与本案没有关联性。
本院再审认为，首先，根据法律规定，人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行。当事人的再审请求超出原审请求的，不予审理。现智多鑫公司在本院再审过程中提出的第一至第七项请求均已超出了原审诉讼请求范围，本院依法不予审理。
其次，自2007年7月开始，智多鑫公司未再支付房屋租金，根据双方租赁合同约定，非本合同规定情况，智多鑫公司擅自退租的，赔偿2个月租金，如果智多鑫公司没有支付房租超过1个月的，汤臣公司可以书面通知智多鑫公司解除合同。即便智多鑫公司抗辩的因汤臣公司未办出消防许可而拒付租金的主张成立。但至2007年12月，系争房屋的消防许可已经验收合格，导致智多鑫公司拒付房租的障碍已经消除。此时智多鑫公司在汤臣公司发函确认解除双方租赁合同的前提下，仍未与汤臣公司积极沟通，直至汤臣公司于2008年10月与工行浦明路支行签订租赁合同，因此原审认定智多鑫公司和汤臣公司之间的合同已经解除，双方对合同解除均有过错之观点，并无不当，原审在此观点上所作的判决于法有据，本院予以维持。至于智多鑫公司在本院再审过程中提出的各项损失请求，因不属于本案审理范围，可由智多鑫公司另案起诉解决。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零五条第一款之规定，判决如下：
维持上海市第一中级人民法院（2012）沪一中民二（民）终字第3450号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长 沈盈姿
审判员 阴家华
审判员 陈 岚
二〇一七年五月二十三日
书记员 刘 霞
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第四百零五条人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行。当事人的再审请求超出原审诉讼请求的，不予审理；符合另案诉讼条件的，告知当事人可以另行起诉。