湖北省十堰市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂03民终2740号
上诉人（原审原告）：中国工商银行股份有限公司十堰人民路支行。住所地：湖北省十堰市人民南路**号。
代表人：何涛，该行行长。
被上诉人（原审被告）：杨林，男，1969年6月16日生，汉族，住湖北省十堰市张湾区。
被上诉人（原审被告）：王钦艳（系杨林妻子），女，1974年9月24日生，汉族，住湖北省十堰市张湾区。
上诉人中国工商银行股份有限公司十堰人民路支行（以下简称工行十堰人民路支行）因与被上诉人杨林、王钦艳金融借款合同纠纷一案，不服湖北省十堰市茅箭区人民法院（2016）鄂0302民初1914号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月27日立案后，依法组成合议庭审理本案。合议庭经阅卷调查认为事实已核对清楚，决定不开庭审理。本案现已审理终结。
上诉人工行十堰人民路支行向本院上诉请求：1.撤销湖北省十堰市茅箭区人民法院（2016）鄂0302民初1914号民事判决第三项；2.改判工行十堰人民路支行对杨林、王钦艳抵押的房产（十堰房权证号字第××号）和车库（十堰房权证号字第××号）折价或者拍卖、变卖该财产的价款，在债权范围内享有优先受偿权；3.杨林、王钦艳承担本案一、二审全部诉讼费。事实和理由：原判决以房地产部门登记的债权数额为判决依据，与工行十堰人民路支行的实际债权金额不符，属于认定事实不清，且无充分法律依据。杨林、王钦艳于2009年3月4日与工行十堰人民路支行签订《个人借款担保合同》，约定借款金额18万元，用途为装修，以其名下位于张湾区汉江街办神定巷8号4幢2-3-2号房屋和杨林所有位于张湾区××江街办神××号车库作为抵押担保，并办理了抵押登记手续。工行十堰人民路支行依约向杨林、王钦艳发放了贷款，但截至2016年3月11日，杨林、王钦艳已连续18个月未按时足额偿还贷款本息，经工行十堰人民路支行多次催收，仍未履行。《担保法》第46条规定：“抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。”《物权法》第173条规定：“担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现债权的费用。”《合同法》第8条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。依法成立的合同，受法律保护。”工行十堰人民路支行与杨林、王钦艳在《借款/担保合同》第19条中约定抵押担保的范围为：本合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。截止2016年3月11日，杨林、王钦艳尚欠工行十堰人民路支行本金132396.94元，利息12469.59元，合计144866.53元。根据前述法律规定和双方约定，工行十堰人民路支行有权以实际债权金额就抵押物拍卖、变卖的全部价款进行优先受偿，而不是在抵押权证上记载的18万元债权金额内优先受偿。
被上诉人杨林、王钦艳未提交答辩状。
工行十堰人民路支行向一审法院起诉请求：1.判令原被告签订的借款合同提前到期、解除合同，要求被告立即偿还所欠原告贷款本息144866.53元（其中本金132396.94元、利息12469.59元），该利息计算至2016年3月11日，此后的利息、罚息、复利按合同约定的标准计付至被告还清全部贷款本息之日止；2.判令原告对本案抵押物享有有限受偿权，以处置抵押物的价款优先受偿被告的债务本息及原告实现债权的费用；3.判令被告承担本案诉讼费、保全费等全部实现债权的费用。
一审法院认定：2009年3月4日，被告杨林、王钦艳与原告中国工商银行股份有限公司十堰人民路支行签订《个人借款担保合同》，约定：借款18万元，期限15年，约定年利率6.0588%，还款方式为按月等额本息还款，借款到期未予清偿，中国工商银行股份有限公司十堰人民路支行有权宣布借款合同立即到期。被告杨林、王钦艳以自有住宅（房屋所有权证号第30108253）和车库（房屋所有权证号第30110117号）为借款提供抵押并办理了抵押登记，住宅抵押金额为15万元，车库抵押金额为3万元，抵押金额共计18万元。2009年3月11日，原告按约发放贷款18万元。截止2016年3月11日，二被告欠借款本金132396.94元、利息12469.59元。原告中国工商银行股份有限公司十堰人民路支行认可2016年3月12日以后的利息按年利率4.998%计算利息。
一审法院认为，原告中国工商银行股份有限公司十堰人民路支行与被告杨林、王钦艳签订的《个人借款担保合同》合法有效。原告中国工商银行股份有限公司十堰人民路支行履行出借义务，被告杨林、王钦艳未按约履行偿还贷款本息，属根本违约，中国工商银行股份有限公司十堰人民路支行有权宣布借款合同立即到期，被告杨林、王钦艳应当承担履行偿还借款，赔偿损失的违约责任。被告杨林、王钦艳以自有住宅和车库提供抵押担保有效，依法应承担抵押担保责任。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条第一款第（三）项、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第三十一条、第四十六条、第五十三条之规定，缺席判决：一、解除原告中国工商银行股份有限公司十堰人民路支行与被告杨林、王钦艳签订的《个人借款担保合同》；二、被告杨林、王钦艳于本判决发生法律效力之日起十日内共同偿还原告中国工商银行股份有限公司十堰人民路支行借款132396.94元及利息（利息分两部分：第一部分为12469.59元；第二部分以本金132396.94元，自2016年3月12日起至清偿之日止，按年利率4.998%计算利息）；三、原告中国工商银行股份有限公司十堰人民路支行对被告杨林、王钦艳抵押的房屋（房屋所有权证号第30108253、30110117号）折价或者以拍卖、变卖该财产的价款，在18万元内享有优先受偿权;四、驳回原告中国工商银行股份有限公司十堰人民路支行其他的诉讼请求。诉讼费3198元，由被告杨林、王钦艳负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审法院查明认定的事实予以确认。
本院认为，物权法第一百七十三条规定，担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。工行十堰人民路支行与杨林、王钦艳签订的《个人借款担保合同》并未对担范围做出与上述规定相异的特别约定，应按照上述规定确定担保范围。他项权证书登记的债权数额，只是登记部门对债权本金的记载，并非抵押担保范围登记。一审法院按照他项权证书记载的债权数额确定抵押物权担保范围属处理错误，应予纠正。
综上所述，工行十堰人民路支行的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国担保法》第五十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持湖北省十堰市茅箭区人民法院（2016）鄂0302民初1915号民事判决第一项、第二项及诉讼费负担部分；
二、变更湖北省十堰市茅箭区人民法院（2016）鄂0302民初1914号民事判决第三项为：中国工商银行股份有限公司十堰人民路支行就第二项债权对杨林、王钦艳抵押的房产（十堰房权证号字第××号）和车库（十堰房权证号字第××号）折价或者以拍卖、变卖该财产的价款享有优先受偿权，超过债权数额部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿；
三、驳回上诉人中国工商银行股份有限公司十堰人民路支行其他诉讼请求。
二审案件受理费3198元，由被上诉人杨林、王钦艳负担。
本判决为终审判决。
审判长 向 斌
审判员 熊 品
审判员 刘 煜
二〇一七年十二月六日
书记员 程正广