江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终2675号
上诉人（原审被告）：昆山市巴城镇鸿廷热处理厂，住所地江苏省昆山市巴城镇蓝升路**号。
经营者：黄志龙，男，1981年11月26日生，汉族，住江苏省昆山市。
委托诉讼代理人：丁双龙，江苏鸿永律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李纯，江苏鸿永律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：昆山市翔鹰金属制品有限公司，住所地江苏省昆山市巴城镇正仪东亭子路。
法定代表人：姚艳琳，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王晶晶，北京市惠诚（昆山）律师事务所律所。
上诉人昆山市巴城镇鸿廷热处理厂（以下简称鸿廷厂）因与被上诉人昆山市翔鹰金属制品有限公司（以下简称翔鹰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2016）苏0583民初15480号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年3月13日立案受理后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。
鸿廷厂上诉请求：1、撤销（2016）苏0583民初15480号民事判决，依法改判或发回重审；2、案件二审受理费由翔鹰公司承担。事实和理由：1、根据双方签订的房屋租赁合同约定，2009年10月1日至2015年9月30日期间的年租金为20.5万元，2012年10月1日至2015年9月30日三年期间的租金最高涨幅不超过10%，调整后三年租金不变，依此类推至2024年。若按年租金39万元计算得出的涨幅已超过50%，明显超过双方合同约定，租金约定系合同主要条款，双方如需变动必定要签订书面合同。因被上诉人一直未向上诉人开具发票，故上诉人才自2012年10月1日起将房屋租金和税金一起缴纳给被上诉人，并要求被上诉人开具发票。后因被上诉人一直未开具发票，上诉人发现租金已超付，才停止支付。一审法院仅依据双方之间的转账记录认定房屋租金已约定变更缺乏事实依据。2、被上诉人发送给上诉人的《催告函》系其单方通知行为，一审法院据此认定税金应由上诉人承担系明显错误。根据房屋租赁合同约定，被上诉人收取租金时应提供合法有效的收款凭证，应理解为开具发票系其主要合同义务，上诉人已将约定租金及开票税金足额缴纳给被上诉人，但被上诉人未开具发票，应由其承担违约，一审法院判决由上诉人承担违约责任错误，且20000元违约金已明显超过合同约定的标准。
翔鹰公司辩称，双方签订书面租赁合同以后，又口头对租金进行了变更，上诉人已连续六期按照新的租金支付，变更后的合同已得到实行履行。双方签订的租赁合同中载明房屋租金不含税，若需要开具发票则由上诉人自行承担税费。上诉人主张已支付的租金含税，但并未提供税金、税率，也未提供相应证据予以证明。违约金2万元是针对整个租赁合同约定的违约金，并非针对拖欠的租金金额，故不存在明显过高的情形。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
翔鹰公司向一审法院起诉请求：1、解除双方的租赁合同，判令鸿廷厂迁出厂房；2、判令鸿廷厂支付租金共计45975元（暂计算至2016年10月2日）；3、判令鸿廷厂支付逾期支付的违约金20000元；4、鸿廷厂承担案件诉讼费用。庭审中，翔鹰公司进一步明确其诉请：请求判令鸿廷厂支付房屋占用使用费，自2016年10月2日至实际迁出之日止，使用费按照租金标准390000元每年，其他不变。
一审法院认定事实：一、位于昆山市××城镇正××路××号1号房和3号房的房屋所有人系翔鹰公司；其中1号房为门卫用房，建筑面积26.77平方米；3号房为厂房，建筑面积为4014.05平方米。2009年8月17日，翔鹰公司作为出租房甲方与鸿廷厂作为承租方乙方签订《厂房租赁合同》一份，该合同约定：1、甲方出租乙方的厂房坐落在昆山市××城镇正××路××号西侧厂房，租赁房屋面积2036平方米（包含门卫室、户外使用空间）。2、租赁期15年（从2009年8月17日至2024年10月30日止）。3、租金条款：（1）2009年10月1日至2012年9月30日，此三年租金20.5万元/年，2012年10月1日至2015年9月30日止，此三年租金最高涨幅不超过10%，调整后三年租金不变，以此类推至2024年；（2）租金支付：每半年一付，先付后用，提前一个月支付，现金支付或经甲方同意的支付方式支付；（3）甲方收取租金时应当提供合法有效的收款凭证，否则乙方有权拒绝支付租金。4、合同签订后，乙方向甲方支付房屋租金保证金2万元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，其余部分应如数退还乙方。5、合同第九条约定：“其他费用：1）甲方应承担的费用：租赁期间房屋和土地的产权税由甲方依法缴纳，如果发生政府有关部门征收本合同中未列出的项目但是与该房屋有关的费用，应由乙方负担；2）乙方自行负担的费用包括水费、电费、电话费/宽带费等费用，水电费的收费标准按自来水厂和供电局的统一标准执行；3）甲方不得擅自增加本合同为明确由乙方缴纳的费用”。6、租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，甲方应当赔偿乙方由此造成的搬迁、影响生产进程等一切损失。7、违约责任：乙方未按本合同向甲方交纳租金，乙方应当每日向甲方偿付违约金月租金5%，累计不超过3个月的租金。8、合同第十三条第4款约定：“乙方由下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：（1）未经甲方书面同意，转租、转借出租房屋；（2）……（6）逾期未缴纳约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的。……”。9、房押金一个月租金，在第一次支付租金时交付甲方，变压器由甲方提供，供电量400KVA，变压器租赁费100元/KVA/年，厂房租金不含税。上述合同同时约定了其他相关事项。
2010年10月13日，翔鹰公司作为甲方与鸿廷厂作为乙方双方再次签订《用电补充协议》，协议约定：自2010年10月1日起，乙方租赁甲方变压器一部作生产需求用，租用电联（400-500）KVA，租期15年，租金每年5万元，先付后租，每半年支付一次。
二、合同签订后，双方均按约履行。鸿廷厂实际支付租赁费列表如下：
实际付款日摘要实际付款金额（元）20090817200910-201003租金10000020091216变压器租金1666620091216租房保证金2000020100505201004-201009租金10250020101012201010-201103租金13000020110411201104-201109租金12750020111014201110-201203租金12750020120405201204-201209租金12750020121016201210-201303租金19500020130418201304-201309租金19500020130418201304-201309租金19500020140417201404-201409租金19500020141021201410-201503租金19500020150417201504-201509租金19500020151022201510-201603租金19500020160504201604-201609租金149025付款合计2265691上表显示鸿廷厂先后付款16次；自2012年10月1日起，鸿廷厂持续年实际支付39万元，该情形持续至2016年3月底；截至2016年5月4日，鸿廷厂共计向翔鹰公司支付租赁费用2265691元（含变压器租金和20000元租房保证金）。
庭审中，鸿廷厂指认：房租及变压器应付款不含税为1879550元，我方已经付款2245691元（不含20000元保证金），我方超付366141元。翔鹰公司质证意见：对上述鸿廷厂已付总金额并无异议，但是不认可该表格所述的租金不含税、变压器租金不含税；根据鸿廷厂提交的该份明细可以发现自2012年10月16日起，鸿廷厂实际向翔鹰公司支付租金的标准是每半年195000元至2015年10月12日共缴纳7期。翔鹰公司认为该实际交付的情况恰恰可以证明双方已经就租金的价格达成了协商一致并且实际履行，鸿廷厂陈述实际缴纳金额与其主张的房租金额存在差额，系税金，根据该份明细的差额计算税额与鸿廷厂之前提交的支票存根所体现的税金税额并不符合，自相矛盾，因此对于鸿廷厂所主张该租金中包含税金的证明目的不予认可。
审理中，双方就税费负担问题以及租金数额变更主张均未进一步进行举证。
三、由于鸿廷厂未能足额支付2016年4月1日至同年9月底的租金，2016年9月20日，翔鹰公司向鸿廷厂发出《催告函》，该函大致内容为：翔鹰公司要求对方缴纳2016年上半期房租金19.5万元，我司于2016年5月4日收到房屋租金149025元，该期租金仍有45975元未付；2016年9月1日前应当支付2016年下半期的租金19.5万元，截至2016年9月20日，多次催要仍未收到；“另外，本租金不含税，贵司如需开票，请即时交付自2009年10月起的税金并由本公司开具发票”。2016年9月26日，鸿廷厂针对翔鹰公司催款函予以回函，其答复内容大致如下：2016年9月20日收到催告函。合同约定2009年10月1日至2012年9月30日三年租金20.5万元/年，2012年10月1日至2015年9月30日止此三年租金最高涨幅不超过10%，调整后三年租金不变，以此类推至2014年。根据该约定，我方从2015年10月1日至2018年9月30日期间，年付租金不超过248050元。我方2009年10月1日之间支付的租金共计2265691元，且该金额已经含税，但是你司从未提供过任何合法有效的收款凭证，你司应在收取租金时提供合法有效的收款凭证，否则我司有权拒绝支付租金。因双方磋商无果，翔鹰公司诉诸一审法院。
上述事实由翔鹰公司提供的房屋产权证、房屋租赁合同、用电补充协议、收款收据、催告函、鸿廷厂回函、翔鹰公司记录的收款备忘录和鸿廷厂提供的付款资料一组及庭审笔录在案佐证。
一审法院认为，双方的房屋租赁合同和用电租赁协议均合法有效，受法律保护。案件的基本事实是：自2012年10月1日起，鸿廷厂持续年实际支付390000元租金，该情形持续至2016年3月底，也即半年租赁年度的租金鸿廷厂持续支付195000元；2016年5月4日，鸿廷厂实际仅支付149025元；翔鹰公司催讨未果，双方纠纷遂起。双方争议焦点为：鸿廷厂是否欠交租金并构成违约，租金税负由谁承担，翔鹰公司要求解除租赁合同的主张是否成立。围绕双方争议，一审法院分析认定如下：
一、经查实，从2012年10月1日起至2016年6月30日止的租金，鸿廷厂先后分7次平均支付给翔鹰公司，每次均为195000元。鸿廷厂指认已付租金均含税，翔鹰公司对此予以否认。事实上，除2009年8月17日的租赁合同以外，双方在审理过程中均未就租金数额变动事宜进一步提供书面约定的依据。对于鸿廷厂持续三年先后分7次付款、每次均为195000元的事实，尽管鸿廷厂指认每次付款均属含税租金且依据合同约定推算已超付，但鸿廷厂的该主张并无依据可以证实。一审法院认为，从2012年10月1日起，鸿廷厂连续7次付款翔鹰公司，每次付款金额均为195000元，只能够理解为双方在2012年10月1日起就租金支付标准双方已经有了新的约定，鸿廷厂如此只是按双方新约定履行支付租金的义务而已。综上，现2016年4月1日至同年9月30日的半年租金鸿廷厂仅支付149025元，翔鹰公司催讨未果，双方纠纷遂起，鸿廷厂已经构成违约，应当承担拒付租金的违约责任。
二、至于租金税负负担问题，鸿廷厂指认所付租金已经含税，翔鹰公司指认租金不含税并在2016年9月20日《催告函》中再次明确表示“另外，本租金不含税，贵司如需开票，请即时交付自2009年10月起的税金并由本公司开具发票”。应当说，房屋租赁税金应当由鸿廷厂负担确定无疑，至于实际缴付税金事宜非属一审法院理涉范围，当事人可自行向税务部门报告由其处理。
三、基于上述分析，鸿廷厂拒付应付之租金属实，根据双方租赁合同约定，翔鹰公司作为出租人有权解除合同收回出租房屋，由此，一审法院对翔鹰公司要求解除双方租赁合同、判令鸿廷厂迁出承租房屋的主张予以支持，双方合同解除日为翔鹰公司起诉立案日，即2016年10月14日。
至于欠付租金数额，从2016年4月1日至2016年10月14日共计197天，按年租金390000元标准推算为61468.15元（390000/365*197-149025）。从2016年10月15日开始，鸿廷厂应当支付翔鹰公司房屋使用费，按年租金390000元标准据实计算给付租金，有一天计算一天，计算至鸿廷厂实际迁出之日止。
四、至于违约金，翔鹰公司要求鸿廷厂支付逾期支付的违约金20000元。双方在合同中约定，乙方为按本合同向甲方交纳租金，乙方应当每日向甲方偿付违约金月租金5%，累计不超过3个月的租金。经核算，兼顾鸿廷厂欠付租金和房屋使用费的事实，翔鹰公司的主张合理，一审法院予以支持。
五、至于鸿廷厂先前支付的20000元保证金，因双方在合同中约定，合同签订后乙方向甲方支付房屋租金保证金2万元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外、其余部分应如数退还乙方，据此，该款不需再行返还，直接抵扣鸿廷厂欠付租金。
综上，翔鹰公司的诉求符合事实，也于法有据，一审法院对其全部诉请均予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、昆山市翔鹰金属制品有限公司与昆山市巴城镇鸿廷热处理厂于2009年8月17日签订的《厂房租赁合同》及2010年10月13日签订的《用电补充协议》予以解除，解除日为2016年10月14日。二、昆山市巴城镇鸿廷热处理厂于本判决生效之日起一个月内搬离其原先承租的昆山市翔鹰金属制品有限公司所有的坐落在昆山市××城镇正××路××号西侧厂房，并同时支付相应房屋使用费（计算方式：从2016年10月15日开始按年租金390000元标准据实计算，有一天计算一天，计算至鸿廷厂实际迁出之日止）。三、昆山市巴城镇鸿廷热处理厂结欠昆山市翔鹰金属制品有限公司从2016年4月1日至2016年10月14日的部分租金61468.15元。四、昆山市巴城镇鸿廷热处理厂应当支付昆山市翔鹰金属制品有限公司违约金20000元。五、昆山市翔鹰金属制品有限公司可直接将昆山市巴城镇鸿廷热处理厂先前所付的房屋租金保证金20000元在欠付租金中折抵，无需再行返还。六、上述第三、四、五条相折抵，昆山市巴城镇鸿廷热处理厂于本判决生效之日起十日内一次性支付昆山市翔鹰金属制品有限公司61468.15元。案件受理费1450元，减半收取725元，由昆山市巴城镇鸿廷热处理厂负担。
二审中，当事人均未提交新证据。
本院二审期间查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，一审期间翔鹰公司提供的收款收据、收款明细以及鸿廷厂提供的付款明细和凭证显示，自2012年10月16日至2015年10月22日期间，鸿廷厂共分7次，每隔半年每次向翔鹰公司支付195000元。鸿廷厂主张每次支付的195000元中包含当期租金以及当期和前期的税金，并以现金支票的存根予以证明，但该存根上记载的金额为手书，无法证明形成时间，鸿廷厂也未能举证证明支付的租金与税金之间的对应关系，故本院对鸿廷厂的辩解不予采信。一审法院依据双方之间的往来账目认定双方已就房屋租金进行了变更且已实际履行，并无不当，应予维持。鸿廷厂未按变更后的约定按期、足额支付租金，在翔鹰公司发函催告后的合理期限内仍不履行义务，翔鹰公司据此解除合同并要求鸿廷厂承担违约责任，于法有据，一审法院依据双方合同约定并结合鸿廷厂欠付租金和房屋使用费的事实，判决支持翔鹰公司主张的违约金并无不当，应予维持。
关于鸿廷厂所主张的税金负担主体问题，翔鹰公司向其发送的《催告函》虽为翔鹰公司的单方意思表示，但在双方签订的《房屋租赁合同》中明确约定“厂房租金不含税”，故如果鸿廷厂要求翔鹰公司开具发票，缴纳税金的义务应由其承担，一审法院在认定事实方面有误，本院予以纠正，但因其实体处理结果正确，仍应予以维持。
综上所述，鸿廷厂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决适用法律正确，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1450元，由上诉人昆山市巴城镇鸿廷热处理厂负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 包 刚
代理审判员 赵 俊
代理审判员 王 炜
二〇一七年八月二十一日
书 记 员 王文君