浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2007）绍中民一终字第601号
上诉人（原审被告）陈绍建。
被上诉人（原审原告）绍兴县江桥第二建筑工程公司。
法定代表人洪长根。
委托代理人（特别授权）汪文峰。
上诉人陈绍建为与被上诉人绍兴县江桥第二建筑工程公司房屋买卖纠纷一案，不服绍兴县人民法院（2007）绍民一初字第1500号民事判决，向本院提起上诉。本院于2007年7月3日立案受理后，依法组成由审判员高伯军担任审判长，审判员单卫东、代理审判员金湘华参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理认定，原告因未参加年检，于2004年10月11日，被工商行政管理机关吊销企业法人营业执照，但至今未注销。巨峰集团公司也因未参加年检，于2002年10月26日被工商行政管理机关吊销企业法人营业执照，至今也未注销。原告及巨峰集团公司的法定代表人均系洪长根。原告在杨汛桥镇调山村建有5层混合结构的房屋两幢，1号楼、2号楼均拥有绍兴县人民政府颁发的房屋所有权证，权证号分别为绍房权证杨汛桥字第××号、第××号，地号分别为7-26-0-3、7-26-0-4。该两幢房屋的土地为划拨的集体土地，土地用途为办公、仓储、职工住宅等综合用地，使用者为原告。1995年12月8日，被告陈绍建与巨峰集团公司签订购房协议一份，约定被告陈绍建购买1号楼底层1-11号营业房，面积为18.18平方米，房价总额为45，450元。被告陈绍建分期向原告支付房款。该房一直由被告占有、使用至今。原告与巨峰集团公司均在诉讼中确认，巨峰集团公司代理原告向被告出售上述房屋。
原审法院审理认为，在诉讼中，原告与巨峰集团公司均确认巨峰集团公司代理原告从事相应民事活动，被告也认可购房协议是原、被告之间签订，因此购房协议的双方当事人分别为原告与被告，原告应对其代理人巨峰集团公司的行为负责。根据土地管理法规定，集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。土地管理法第四十三条规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地除外。第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。集体所有的土地作为建设土地使用后，只允许本集体经济组织及其成员自身生存所需要，禁止集体所有的土地作为建设用地直接进入市场。本案原告取得了讼争房屋的集体土地使用权后，通过市场交易将房屋出售给被告等人作为营业房使用，改变了当初依法审批使用集体土地的性质，其行为实质是一种变相转让集体土地，违反了土地管理法第六十三条、第四十三条的强制性规定。合同法第五十二条规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效，因此原、被告之间的购房协议无效。被告辩称合同有效，要求驳回原告诉请的意见不予采纳。合同法第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告诉请合同无效并要求返还房屋，理由正当，予以支持，被告应当将1号楼底层1-11号房屋返还给原告。当然，被告也可以行使合同法第五十八条赋予其的权利，被告虽在答辩意见中提出要求原告等对其损失进行赔偿，但至今未提出任何明确的请求，也未反诉，且在本院释明后，仍不主张权利，故本案不予一并处理，被告可以另行依法主张。关于被告主张他人购买的3套同类房屋已办理了房屋所有权证，因而讼争购房协议也应当有效之辩称，本院认为，应当对不动产物权变动的原因与结果进行区分。买卖合同属于债权，而不动产的变更登记是物权行为，办理不动产登记属于合同的履行。民法通则第七十二条规定，按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。这表明债权合同的效力是独立存在的，只要符合民法通则、合同法的相关规定，债权合同就生效。合同是否有效，从签订之日就已确定，不能通过合同是否履行反过来决定合同的效力。合同是否履行，涉及的是当事人是否违约及如何承担违约责任等问题。因此，合同的效力不能根据是否办理物权登记来认定。也就是说，不能因为办理了物权登记，合同就有效，未办理物权登记，合同就无效。被告提出的通过合同的履行来决定合同效力之观点，不符合法律规定，不予采纳。合同无效应自始无效。对于合同的效力，在诉讼过程中，人民法院可以依职权主动作出判决，并不受诉讼时效限制。在被确认合同无效后，其相关的请求权，受诉讼时效限制。原告在提出购房协议无效之诉的同时提出要求返还财产请求权的主张，显然没有超过诉讼时效的规定。被告辩称原告起诉已超过二年诉讼时效的意见不能成立。依照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决：1、确认原告绍兴县江桥第二建筑工程公司以浙江巨峰建筑建材集团公司名义与被告陈绍建于1995年12月8日签订的购房协议无效；2、被告陈绍建应在本判决生效后十五日内将位于绍兴县杨汛桥镇调山村，权证号为绍房权证杨汛桥字第××号的1号楼底层1-11号房屋返还给原告绍兴县江桥第二建筑工程公司。案件受理费1，828元，由原告绍兴县江桥第二建筑工程公司负担548元，被告陈绍建负担1，280元。
上诉人陈绍建不服原审判决，提起上诉称：1、原审法院认定讼争房屋土地为划拨的集体土地，是错误的。根据法律规定，只有国有土地使用权才存在划拨取得。同时建设用地呈报表显示各级部门均批准对讼争土地同意征用及明确了对土地所有人的各项土地征用补偿，故土地性质应为国家建设征用，该土地已转为国有土地。2、被上诉人自认系由绍兴县杨汛桥政府等单位出资设立的股份合作制企业，原审法院认定被上诉人系本集体经济组织内的乡镇企业没有依据。3、原审法院对讼争房屋系农村房屋还是城镇房屋没有查清，该事实涉及法律适用。4、本案应适用城市房地产管理法，同时因购房协议发生于1996年，当时合同法尚未颁布实施，对购房行为无溯及力，因此原审法院适用合同法是错误的。5、原审法院判决合同无效没有事实和法律依据，只是为了迎合被上诉人拆建牟利之需要，但对上诉人是否善意取得，被上诉人是否恶意诉讼，相应责任及原因等事项却不闻不问，仅判决上诉人返还房屋，违反法律的规定，损害了上诉人合法权益。6、原审法院判决上诉人承担70%的诉讼费，违反法律规定，是不公正的。即使是无效合同，也应查明无效原因和责任，由造成合同无效方承担诉讼费。上诉人系合同善意履行方，并未存在过错。故请求二审法院在查清事实的基础上撤销原判，依法改判。
被上诉人绍兴县江桥第二建筑工程公司辩称：原判决认定事实是正确的。讼争集体土地使用权证记载批准拨用，政府部门在用地呈报表上的签署意见为同意使用，而非上诉人所称的同意征用。本案土地系集体性质，所涉房屋是农民集体土地上的房屋。乡镇企业与股份合作制企业是从不同角度对企业所作划分，乡镇企业是从企业投资来源角度划分的，两者并不对立。根据最高法院有关合同法的司法解释，合同法在某些情况下具有溯及力，上诉人认为本案不适用合同法是错误的。本案即使不适用合同法，也能从民法通则中找到类似条文，得出的结论是同一的。故请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
经二审审理查明，本案涉讼房屋的集体土地使用权类型应为批准拨用，原审法院认定为划拨有误，本院予以纠正。对原判决其他事实本院依法予以确认。
本院认为，根据涉讼房屋的集体土地使用证及相关建设用地呈报表，表明本案土地系农村集体土地性质，并由有权机关批准给被上诉人使用。因此，涉讼房屋系农村集体土地上建筑物。上诉人认为本案土地已被征用并系国有性质、涉讼房屋系城镇房屋的主张无据，本院不予采信。同时原判决书并未对被上诉人企业性质作出认定。本案主要争议在于双方于1995年签订的购房协议的效力问题。根据法无溯及力之法理和规定，本案应适用购房行为发生时即1995年时的法律规定。1988年12月29日修正并公布实施的《中华人民共和国土地管理法》第四十七条对买卖或者以其他形式非法转让土地行为设定了明确的法律责任，而1994年1月29日浙江省第八届人民代表大会常务委员会第八次会议修正的《浙江省土地管理实施办法》第五条第一、二款进一步明确：一切国有土地、集体所有的土地，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让；国有土地使用权的出让、转让和集体所有土地使用权的转让，按照国家和省的有关规定办理。同时该办法第四十九条第一款第（六）项对买卖或者以其他形式非法转让土地的行为也设定了明确的罚则。因此，双方当事人因转让地上建筑物、同时引起其使用范围的集体土地使用权随之转让之行为，违反了法律和本省地方性法规，根据民法通则第五十八条第一款第（五）项之规定，购房协议应属无效。同时民法通则第六十一条第一款规定，民事行为被确认无效的，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。因此被上诉人请求确认购房协议无效、上诉人返还房屋，依法应予支持。原审法院适用1999年1月1日起施行的土地管理法及1999年10月1日起施行的合同法，有误，本院予以纠正。上诉人对原审法院适用法律提出的异议部分成立。此外，原审法院对诉讼费用的确定符合诉讼费用由败诉方负担的原则和规定，并已根据实际情况决定由被上诉人分担部分费用，并无不妥。综上，原判决适用法律不当，但基本事实清楚，实体处理并无不当，可以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费用1878元，由上诉人陈绍建负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高伯军
审 判 员 单卫东
代理审判员 金湘华
二〇〇七年八月三日
书 记 员 许华娣