湖北省丹江口市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0381民初260号
原告：冯耀兵，男，生于1973年9月18日，汉族。
委托诉讼代理人：陶静宏，湖北延津律师事务所律师。代理权限：代为放弃、变更诉讼请求，参与调解，进行和解，提起上诉，代为签收法律文书等。
委托诉讼代理人：刘东，湖北延津律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被告：汉江集团丹江口地产有限责任公司。住湖北省丹江口市大坝一路。统一社会信用代码：91420381182216581q。
法定代表人：时毅军，该公司总经理。
委托诉讼代理人：孟丹，该公司职员。代理权限：代为承认诉讼请求，参与调解，进行和解，提起反诉和上诉，代为签收法律文书等。
委托诉讼代理人：朱晓晶，湖北遇真律师事务所律师。代理权限：一般代理。
原告冯耀兵与被告汉江集团丹江口地产有限责任公司（以下简称：汉江集团地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯耀兵的委托诉讼代理人陶静宏、刘东，被告汉江集团地产公司的委托诉讼代理人孟丹、朱晓晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告冯耀兵向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间签订的《地产公司房屋认购书》；2、返还原告已支付的购房款20万元及贷款利息损失，另赔偿原告20万元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系汉江集团地产公司碧水方圆小区开发商。2013年2月3日，原、被告双方签订了《地产公司房屋认购书》，原告认购被告开发的碧水方圆小区7号楼1单元1704号房屋，建筑面积约为126.67平方米，单价3431.6元／平方米，房屋总价434681元。认购书约定在签订《商品房预售合同》之前，此认购书作为法律有效合约，自缴付定金之日起生效。签订认购书后，原告依约向被告支付首笔房款20万元。2016年9月23日、26日、27日，原告多次找被告签订商品房销售合同书和办理尾款交付手续遭拒。后经了解才知道被告未经原告同意将该房屋以总价款462116元的价格出售给第三人朱萍，并于2016年9月26日签订了《商品房买卖合同》。被告“一房二卖”不能履行双方签订的《地产公司房屋认购书》。被告的违约行为给原告造成了损失，故向贵院提起诉讼。
被告汉江集团地产公司辩称，1、《地产公司房屋认购书》是附生效条件的合同。根据该认购书第4条、第6条的约定和合同法第45条、46条的规定，原告没有满足约定的生效条件，因此该认购书应当视为早已解除；2、该房屋是在2016年9月26日以后才出售给第三人的，并不是认购书约定的最后付款期限2013年4月5日前出售第三人，因此不存在“一房二卖”的情形；3、被告已经多次通过电话、公告、短信、邮寄方式通知过原告履行交款义务，原告拒绝履行的行为构成违约，原告没有理由要求被告赔偿20万元。被告愿意退还给原告已经交付的20万元购房款，除此应当驳回原告的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：1、原告冯耀兵与被告汉江集团地产公司于2013年2月3日签订《地产公司房屋认购书》。约定：认购房屋位于碧水方圆7号楼1单元1704号房，建筑面积约为126.67平方米（以办理产权证的面积为准），房屋总价434681元。首付款204681元须于2013年2月5日付清，余款以公积金贷款230000元须于2013年4月5日付清。第4条，办理公积金贷款或者按揭贷款的客户在支付首付款后，与出售方签订《商品房预售合同》，并在支付首付款后60天内到出卖人指定的银行办理完毕贷款手续。……第6条，如未按期缴付定金及房款，楼宇认购则被取消，认购书自动失效。……第11条，买卖双方同意在未签订《商品房预售合同》之前，此认购书作为法律有效之合约，在买卖双方签订《商品房预售合同》生效时，此认购书则被《商品房预售合同》所代替。第12条，本认购书一式两份，具有相同法律效力，自缴付定金之日起生效。认购方声明所提供的资料全属真实。
2、原告冯耀兵于2012年10月24日支付50000元、2012年12月14日支付150000元，二笔共向被告汉江集团地产公司支付购房款200000元。
3、认购书项下的房屋系商品房预售。
4、系争房屋被告汉江集团地产公司于2016年9月26日以总价款462116元的价格出售给第三人朱萍，并签订了《商品房买卖合同》。
以上事实双方没有争议，本院予以确认。证明该事实的证据：原、被告均提交的《地产公司房屋认购书》复印件各1份；原告提交的购房款收据复印件2张、第三人朱萍与被告签订的《商品房买卖合同》复印件1份。双方对证据的真实性无异议。
原、被告对以下事实有争议：1、《地产公司房屋认购书》性质的认定？原告认为，认购书满足《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，根据《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第五条规定，该协议应当认定为商品房买卖合同。被告认为，认购书是一个附条件的合同，独立于商品房买卖合同。依合同法规定，应属要约合同。
本院认为，《地产公司房屋认购书》系为将来设立买卖商品房民事权利义务关系而签订的协议，欠缺《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，如：商品房基本状况、交付使用条件、基础和公共设施、产权登记事宜、违约责任等，因此，认购书的性质为商品房买卖预约合同，是一个独立的合同。该认购书不能等同于商品房买卖合同，双方承担责任的基础为缔约过失责任。
2、《地产公司房屋认购书》效力的认定？被告将系争房屋出售给第三人朱萍之前，是否履行了通知（催告）原告的义务？被告是否存在“一房二卖”行为？原告是否按约定向被告履行了付款义务？原告认为，双方签订的认购书解除权应当在1年之内，到目前为止被告没有行使解除权，该房屋认购书依然有效。被告向原告发出律师函催办签订购房手续没有给予3个月的期限，违背法律规定。原告陈述于2016年9月23日、26日、27日到被告公司要求签订商品房买卖合同和支付尚欠的购房款事宜均被拒绝。被告存在“一房二卖”行为，将房屋出售给第三人，导致合同目的不能实现，故原告请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿已付购房款一倍的损失。原告提交的证据：2016年9月30日以特快专递方式向被告寄出的《申请汉江地产公司办理商品房买卖合同函》及快递回单。被告对原告提交的证据的真实性无异议，但不认可原告曾经支付尚欠的购房款被拒绝的事实。
被告认为，认购书明确约定，原告若未按期支付购房款，房屋认购资格则被取消，认购书自动失效。原告首付款尚欠4681元；其次，付清第二笔购房款限定的时间为2013年4月5日，原告自从支付首付款20万元后，直至2016年9月26日前，始终不与公司联系，不支付尚欠的购房款。被告向原告履行了通知（催告）义务：2014年7月11日在十堰日报刊登《交房公告》，公示在2014年7月11日-7月30日期间集中向购房业主办理交房事宜；2016年4月20日通过手机向被告发信息，通知原告于2016年4月28日前办理购房手续，否则，将另行处置该套房屋；2016年9月21日通过特快专递向被告寄发《律师函》，通知被告收函后3日内办理购房手续并支付余款，否则视为解除双方签订的认购书；期间，多次电话通知原告履行义务。但是，原告均拒绝履行。现双方签订的认购书已经失效，被告不存在“一房二卖”行为。另外，原告涉嫌“炒房”，原告的妻子李梅在被告碧水方圆一期工程中，与被告公司签订有三份《地产公司房屋认购书》，但在最后签订《商品房买卖合同》时，户主均不是李梅，而是其他人。被告提交的证据：2014年7月11日《十堰日报》刊登的公告复印件1份；2016年4月20日被告向原告发送的手机短信截屏复印件1份；2016年9月14日手机通话录音1份；2016年9月21日向原告寄出的律师函复印件及快递回单1份；2012年4月5日李梅的认购书和被告记录的户主姓名及支付预购房款流水账清单复印件1份。原告对被告提交的《十堰日报》公告复印件不予质证，对手机短信截屏、律师函、手机通话录音证据认为达不到证明目的，对被告提交的李梅的认购书和被告记录的预购房流水账清单复印件证据认为与本案无关联性。通过质证，本院认为，被告在《十堰日报》刊登的公告和寄出律师函的事实具有真实性，原告在认购书上预留的手机号与被告通知行为使用的手机号一致，因此，手机短信截屏及手机通话录音证据具有真实性；被告提交的李梅的认购书和流水账清单复印件证据，与本案无关联性。
本院认为，从协议约定看，认购书约定有合同失效的时间和条件，即第二笔购房款须在2013年4月5日前付清，否则，认购资格取消，协议失效。该约定不违反相关法律规定。依合同法第四十五、四十六条的规定，当事人可以对合同的效力约定附生效条件和终止期限，条件成就时合同失效。从被告的行为看，有证据证明被告通过公告、短信、邮寄、电话方式通知、催告过原告履行合同义务，无证据证明原告履行合同约定的付款义务遭到被告拒绝。对原告陈述的被告行使认购书解除权应当保留3个月或1年期限的观点，依《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十五条的规定，该期限系在法律没有规定或当事人没有约定的情形下适当保留的解除权行使期限，现当事人有明确的书面约定，故原告的该观点本院不予支持。因此，《地产公司房屋认购书》效力因原告在2013年4月5日前没有履行约定的付款义务已经失效，被告不存在“一房二卖”行为。
综上所述，原、被告双方签订的《地产公司房屋认购书》是一个附解除条件的预约合同，在2013年4月5日因原告未按约定支付第二笔购房款已经失效。之后，被告通过公告、短信、邮寄、电话方式通知原告履行认购书的义务视为一个新的要约；如果原告支付了尚欠的购房款，则视为一个新的承诺，原、被告双方签订的《地产公司房屋认购书》约定的权利义务继续有效，否则，合同没有成立，原、被告之间不产生合同权利义务关系。被告在认购书失效后将该套房屋出售给第三人朱萍，不存在“一房二卖”行为。原、被告之间签订的《地产公司房屋认购书》因解除条件成就，已经失去效力，合同的权利义务终止，因此，对原告诉请解除合同的请求，本院无须裁判。对原告诉请返还已支付的购房款20万元及贷款利息损失，另赔偿原告20万元的请求，本院认为，认购书权利义务终止后，被告应当退还因合同取得的20万元购房款，但未及时将购房款退还给原告，应对原告承担一定的利息损失，考虑到导致合同失效的过错系原告违约造成，因此，被告承担的利息损失酌定按同期存款利率计息为宜，利息起算点应从合同给定的第二笔购房款2013年4月5日付清的次日起算。其他驳回原告的诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第四十六条、第五十八条、第九十一条第（七）项，《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第五条、第十五条的规定，判决如下：
一、被告汉江集团丹江口地产有限责任公司返还原告冯耀兵已支付的购房款20万元及自2013年4月6日起至付清之日期间的同期银行存款利息。
二、驳回原告冯耀兵的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7300元，减半收取3650元，由原告负担3000元，被告负担650元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在递交上诉状时，根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。十堰市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北十堰市中级人民法院；开户银行：中国农业银行股份有限公司十堰广场支行；账号：17×××01。通过邮局汇款的，汇款十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市张湾区浙江路66号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）。
本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
审判员 潘如文
二〇一七年三月二十七日
书记员 杨 月
附录：
一、当事人所提交证据
（一）原告提交证据：
1、原告身份证复印件1份；2、2013年2月3日《地产公司房屋认购书》复印件1份；3、2012年10月24日现金50000元的内部缴款单1份；2012年12月14日现金150000元的内部缴款单1份；4、2016年9月21日《律师函》复印件1份；5、第三人朱萍与被告于2016年9月26日签订的《商品房买卖合同》复印件1份；6、申请办理商品房买卖合同函及向被告寄送的快递回执各1份。
（二）被告提交证据：
1、被告营业执照和法人身份证明复印件各1份；2、2013年2月3日《地产公司房屋认购书》复印件1份；3、2014年7月11日《十堰日报》刊登的公告复印件1份；4、2016年4月20日短信截屏复印件1份；5、2016年9月14日录音记录1份；6、2016年9月21日的律师函复印件1份及快递回单原件1份；7、2012年4月5日李梅的《地产公司房屋认购书》复印件1份及被告记录的预购房流水账清单复印件1份。
二、本案适用的法相关律依据
1.《中华人民共和国合同法》
第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。
当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。
第四十六条当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
2、《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。