河南省信阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫15民终2223号
上诉人（原审被告）张书健，又名张某，男，1973年2月生，汉族。
委托代理人薛开元，河南法正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）信阳羊城休闲娱乐有限公司，
法定代表人董守俊，董事长。
委托代理人马世军，河南冠南律师事务所律师。
上诉人张书健因与被上诉人信阳羊城休闲娱乐有限公司（以下简称羊城休闲公司）租赁合同纠纷一案，不服平桥区人民法院（2015）平民初字第1478号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，经过阅卷，公开开庭审理了本案。上诉人张书健及委托代理人薛开元，被上诉人羊城休闲公司的委托代理人马世军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2010年3月9日，羊城休闲公司（甲方）与张某（乙方）签订《房屋租赁协议》，内容是，根据需要双方友好协商、甲方将本公司羊城会馆内楼房一处租给乙方开餐厅，本着优势互补、互惠互利的原则达成如下协议：一、租房屋地点，羊城会馆内餐厅饮楼（现已建楼房现状共有二层）共计约500㎡，根据乙方要求，在原有的楼房上再加一层（钢架结构），第三层建房费用资金由乙方自己出资负责，第三层的建房和厨房的审批办理手续资金由甲方负责；二、租赁期限，租赁期限暂定10年，即从2010年3月9日起至2020年12月9日止，共计10年；三、租赁金及付款方式，租金根据市场经济和市场规律之合理需要，房租每年租金定6万元，应先付款后使用，合同签订后乙方应向甲方交租金1万元，下余5万元，乙方接房时一次性付清，此款作为第一年的租金，租赁费定为一年一付，合同签订后，由甲方提供给乙方水通、电通、下水道通；四、双方权利义务，1、乙方经营权中有权独立自主经营，但不得进行违法活动，经营期间发生的工商、税务、卫生、消防、水电及安全等一切费用由乙方负责承担，乙方在经营期间不拖欠甲方的房屋费、水电费用，因甲方引起的停水停电等因素给乙方带来的经济损失，由甲方负责赔偿；2、乙方在装修改造中可以随意改变房屋结构，装修规格及档次按照高档次标准进行装修，装修改造所发生的一切费用由乙方自己承担；3、乙方在经营期间，按时交付租金，不得拖欠甲方的租金及水电费用，如给甲方带来影响和损失，由乙方负责，爱惜会馆的一切公共财物，如有损坏照价赔偿，乙方如果单立水、电户头，甲方不予干涉；4、甲方应积极配合乙方搞好经营，不得随意刁难乙方，积极协调好各项工作，甲方并负责乙方的停车位，提供厨房的场地，建厨房的资金由乙方自负，根据需要，甲乙双方协商后，甲方的网球场地向东移动8米，为了更好的方便酒店来宾，这移动的8米场地定为乙方酒店专用停车位；5、合同到期，在同等条件下，乙方有权优先续租，甲方在合同期内，因不可抗拒的原因要求乙方退租应提前两个月通知乙方，甲方并退还乙方不到期房租租金，建房装修资金费用根据丙方赔偿如数返还给乙方，如占用赔偿按实际赔偿金额付给乙方；6、乙方在合同期内，不欠甲方任何费用，如因不可抗拒的原因，乙方有权出租或转让酒店，甲方不得干涉，从双方签订日算起，甲方免去乙方9个月的房屋租金，注：这9个月是给乙方装修和试营业的时间；五、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，甲乙双方签字后立即生效，未尽事宜双方协商解决。
羊城休闲公司经营的羊城会馆经营项目有餐饮、KTV歌厅、客房、洗浴，除张某租赁经营餐饮外，KTV歌厅、客房由羊城休闲公司自己经营，洗浴租给他人经营。
张某租赁羊城会馆的房屋后，对房屋进行了增建和装修，经营的前两年生意较兴旺，张某按约定交纳了租金及其他费用。进入2013年后，整个羊城会馆的生意渐趋冷淡直至停业。张某从2013年起至今，未再交纳租金及水电费。关于停业的原因，双方说法各异：张某称，因第三人在会馆组织卖淫等违法犯罪活动，羊城休闲公司不制止，公安机关于2013年5月查封客房和洗浴，有身份地位的客人不敢不愿来就餐，客源大量流失，导致餐饮停业，因此，停业责任在于羊城休闲公司；羊城休闲公司则称，我方未见到公安机关的查封手续或通知，娱乐活动与餐饮是不同的人经营，两者之间不应相牵连，而且根据双方的合同，我方没有义务给张某提供客源。
停业后，张某离开了羊城会馆，未将租赁房屋转租。
2015年3月10日，受羊城休闲公司法定代表人的委托，河南冠南律师事务所马世军律师出具“律师函”，内容是，致：张某，本律师受信阳羊城休闲娱乐有限公司法定代表人董守俊委托，就阁下未履行《房屋租赁协议》，严重违约一事，专门致函如下：根据委托人提供的资料证实，2010年3月9日，你与羊城休闲公司签订《房屋租赁协议》一份，该协议约定，租赁期限从2010年12月9日至2020年12与月9日止，在租赁期间，你拖欠2012年12月9日至2014年12月9日两年的租金12万元，拖欠电费21618.6元，拖欠水费1852.6元，共计143471.2元，形成实质性违约，并《房屋租赁协议》无法继续履行；根据委托人授权，本律师郑重函告阁下：1、自阁下收到本律师函之日起，解除你与委托人于2010年3月9日签订的《房屋租赁协议》，2、阁下在收到本律师函之日起十五日内向委托人还清以上拖欠款共计143471.2元，3、阁下在收到本律师函之日起15日内搬走你的所属财物，并将房屋恢复原状交给委托人；望阁下能及时履行律师函告义务，否则，为避免双方损失的进一步扩大，委托人将收回所出租的房屋，本律师将依委托人的授权采取进一步的法律措施，追究阁下相应的法律责任。2015年3月16日，羊城休闲公司向河南省信阳市大别山公证处申请证据保全公证，将“律师函”张贴在张某经营的位于羊城会馆的“乘龙鲍翅”门口的两扇玻璃门上；羊城休闲公司的工作人员（两名）对紧邻“乘龙鲍翅”而搭建的简易房进行了丈量；由摄像师对上述过程及周围环境进行了现场拍照和录像；公证员及公证处的工作人员现场监督了上述全部过程。录像光盘随公证书封存在公证处。
庭审中，针对羊城休闲公司的水电费请求，张某称，停业关门后，没有再用水，有一部分电费。庭审中，羊城休闲公司当庭请求增加租金6万元诉讼请求，但未按法庭要求预交诉讼费，也未申请减缓免交。对羊城休闲公司的增加诉讼请求，本院已依法裁定按自动撤诉处理。诉讼中，张某提出反诉，但未立案。羊城休闲公司要求张某支付消费及借款，所提交的条据上无张某签字，张某不认可。另，张某于2012年11月22日出具了一份“借条”：今借羊城会馆现金10000元。
原审法院认为，原被告签订的《房屋租赁协议》是双方的真实意思表示，合法有效，双方应当严格按照协议约定行使权力，履行义务。原告交付了房屋，即为履行了合同，被告在租房的前两年按协议约定交纳了租金、水电费等，也以实际行为证明原告履行了协议；被告后期不再交纳租金、水电费等，也未采取适当的措施，以实际行为构成了违约，导致了合同实际上不再履行，因此，对原告的解除合同，支付租金14万元，水电费24132.4元的请求予以支持。原告要求被告支付借款10000元，有被告的借条为凭，对原告该请求予以支持。原告要求支付消费款20603元，证据不足，被告也不认可，对该请求不予支持。被告称原告其他的娱乐经营有违法犯罪行为，影响了其餐饮业的经营，因而导致其关门停业，证据不足，且其餐饮业与原告的其他娱乐业不是同一类营业性质，对被告的辩解不予采纳。原告增加的请求，因未按法定程序交费或办理减缓免交手续，本案已裁定按自动撤诉处理。被告反诉未立案，对其反诉请求本案不予处理。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条的规定，原审法院判决：一、解除原告信阳羊城休闲娱乐有限公司与被告张某于2010年3月9日签订的《房屋租赁协议》。二、被告向原告支付2012年12月9日至2015年4月9日的租金140000元。三、被告向原告支付拖欠的电费22279.8元，水费1852.6元。四、被告偿付原告借款10000元。上述判决，限判决书生效后三十日内履行完毕。五、对原告的其他诉讼请求不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4194元，由原告负担612元，被告负担3582元。
上诉人张书健上诉称：1、原审程序违法，妨碍了上诉人进行反诉的权利。2、原审认定事实错误，上诉人在履行房屋租赁协议过程中并没有违约，而是被上诉人一方存在无故断电、拆除房屋和中央空调等违约情形，请求依法支持上诉人的上诉请求。
被上诉人羊城休闲公司答辩称：原审认定事实清楚，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。
二审查明事实与一审认定的事实一致。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人交付租金的合同。本案上诉人张书健与羊城休闲公司经协商签订房屋租赁协议，主要约定：租赁期限暂定10年，从2010年3月9日起至2020年12月9日止。每年租金为6万元，先付款后使用等。合同签订后在履行过程中，上诉人张书健因欠被上诉人羊城休闲公司2012年12月9日至2015年4月9日的租金140000元，欠电费22279.8元，水费1852.6元，导致房屋租赁协议履行不能，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。根据以上法律规定，原审判决解除双方签订的《房屋租赁协议并支付拖欠的租金140000元及电费22279.8元、水费1852.6元并无不当。上诉人张书健上诉称，原审程序违法，妨碍了上诉人进行反诉的权利以及在履行租赁协议过程中并没有违约的上诉理由经查，上诉人张书健在原审中虽提交了反诉状，但没有交纳反诉费，原审对反诉请求没有审理并无不当。但上诉人对其损失部分，可以另行主张权利。其他上诉理由，因上诉人没有提供证据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4198元，由上诉人张书健负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱峰
审 判 员 文刚
代审判员 姚涛
二〇一六年八月二十二日
书 记 员 吴雪