重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）渝02民终444号上诉人（原审原告）：冉瑞清，女，1969年1月21日出生，汉族，住重庆市开州区。委托诉讼代理人：梁远春，重庆弘全律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张兴，男，1973年9月2日出生，汉族，住重庆市开州区。委托诉讼代理人：王本国，重庆市开县郭家法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：来光玲，女，1972年8月17日出生，汉族，住重庆市开州区。上诉人冉瑞清与被上诉人来光玲,张兴确认合同无效纠纷一案，不服重庆市开州区人民法院(2017)渝0154民初3528号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月30日受理后，依法组成合议庭于2018年3月22日对本案进行了审理。本案现已审理终结。冉瑞清上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判确认二被上诉人之间签订的房屋买卖合同无效；3、判令被上诉人张兴将其占用的房屋返还给冉瑞清；4、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人之间恶意串通签订的房屋买卖合同，损害了上诉人的合法权利，因而是无效的。来光玲对所售房屋并无所有权和处分权，是上诉人租给来光玲居住使用，一审认定来光玲出售的是自己的房屋，属于事实认定错误。二、被上诉人签订房屋买卖合同时，房屋并未依法登记领取权属证书，且合同中没有载明土地使用权的取得方式，违反了我国《城市房地产管理法》第三十八条、四十一条的规定，也应属于无效。即便该房屋属于上诉人和来光玲共有，但其转让房屋并未征得共有权人同意，也是无效。三、一审认定张兴对于房屋构成善意取得，属于适用法律错误。根据法律关于善意取得的规定，当事人善意无过失、支付合理对价、动产已交付、不动产已办理权属转移登记，是善意取得的构成要件，而本案中，被上诉人并不具有善意，支付的对价远低于市场价值，房屋也未办理权属转移登记手续，故不构成善意取得。四、上诉人冉瑞请已经合法取得了涉案房屋的所有权，有房屋管理部门颁发的房产证，而张兴对于房屋并不享有任何物权，即便张兴和来光玲签订的房屋买卖合同有效，也只是在他们二人之间形成债权债务关系，并不能发生物权变动的效果，更不能对抗上诉人冉瑞请的合法物权。冉瑞清基于物权请求权，请求张兴返还房屋并停止侵权行为，应该得到支持。张兴辩称：1、根据一审中提供的证据，涉案房屋属于移民拆迁还房，原始的安置补偿资料中显示，来光玲一家三口和冉瑞清一家三口的安置补偿混在一起，共获得两套还房，冉瑞清另有一套房屋已经被其出卖，本案中争议的房屋系来光玲所有。2、之所以房屋目前的产权办理在冉瑞清名下，是因为在签订安置补偿协议时，冉瑞清是以户主的身份与政府部门签订，按照要求，拆迁还房的初始产权登记都会登记在户主名下，但并不代表房屋所有权就是冉瑞清的。3、本案中的房屋买卖合同合法有效，张兴不具有恶意，且支付了合理的对价，在签订合同时房屋尚未办理产权证，来光玲对于房屋装修后一直占有、使用，张兴完全有理由相信房屋是来光玲的，根据来光玲的陈述，也可证明张兴不构成恶意。4、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时，对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”因此，本案中的房屋买卖合同是有效的。5、冉瑞清陈述是出于好心将涉案房屋租给来光玲在居住，但并未提供租赁合同、租金的收取等方面的证据，而房屋系来光玲装修，水电气、有线电视户头均是办在来光玲名下，根本不合租赁的常理。冉瑞清又陈述来光玲用其房屋装修费抵作房屋租金，也属不实陈述。综上，一审事实认定清楚，判处正确，请求维持。来光玲因病未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。冉瑞清向一审法院提出诉讼请求：1、确认被告张兴与被告来光玲于2010年3月31日签订的《卖房合同》无效；2、判令被告张兴立即将坐落于开州区云枫街道睡佛路158号2幢1单元6-1号房屋返还给原告；3、本案诉讼费用由二被告承担。一审法院认定事实：2008年4月29日，冉瑞菊代原告冉瑞清（户主）与原开县汉丰街道办事处签订了《三峡工程开县库区农村移民进城统建还房安置补偿销号合同》，合同中约定冉瑞清全户人口6人，生活安置人口6人，包含冉瑞清、其丈夫李伦和、其儿子李瑞、其弟李伦祥、其弟媳来光玲和其侄子李鸿余。还约定受淹补偿房屋面积为142.70平方米，全部补偿资金待冉瑞清抽取统建房屋后，根据有权部门确认的产权面积，按照统建还房政策规定再签订结算合同进行最终结算互相找补完结等内容。以来光玲为户主的三峡工程开县库区农村移民安置人口及淹没实物指标复核表中户主来光玲处写明买周先玉房屋，且该表的附图处内容为：实物在冉瑞清一起，人口合并在冉瑞清一起。另外该表的右下角注明房产在冉瑞清一起。之后，政府统建还房给冉瑞清户两套房屋，其中一套为玉龙B2-1-601号房屋。2010年3月31日，张兴（合同中称乙方）与来光玲（合同中称甲方）同居期间签订了《卖房合同》，内容为：“一、经双方协议，甲方将平桥片区玉龙B组团2幢1单元6-1房屋一套卖给乙方，面积约95平方米（以房产证面积为准，包括家具电器）。二、其价格180000元整，大写壹拾捌万元整。付款分两次，首先付壹拾叁万伍仟元整，其余部分自行协议付清。三、房产证办理方式：若结婚了就办两个人的名字，即（甲方、乙方也是合法夫妻）；若不是合法夫妻房产证就只能办乙方的名字；若甲方把房产证，即房屋所有权转办其他人名也是无效的。甲方协助乙方办理一切证件。双方共同遵守此协议。此合同一式二份，各执一份。”2010年3月，张兴支付了来光玲房款100000元。签订合同当天张兴又支付了来光玲房款20000元。2012年3月11日，张兴再次支付了来光玲房款60000元，当天来光玲给张兴出具了收条一张，内容为：“今收到张兴现金陆万元整（小写￥60000元），加上2010年3月份收到张兴现金壹拾贰万元（小写￥120000元），一共收了壹拾捌万元整（小写￥180000元）。”合同签订后，张兴与来光玲居住在该房屋内直至二人解除同居关系，之后张兴一直居住在该房屋内。另查明：《卖房合同》中的房屋即是政府统建还房的玉龙B2-1-601号房屋，该房屋于2015年办理了产权登记，产权证号为312房地证2015字第06xxx号，产权证登记权利人为冉瑞清，登记坐落于开州区云枫街道睡佛路158号2幢1单元6-1，建筑面积为90.75平方米，套内面积为78.66平方米。另外，该房屋的天然气、广播电视均上户在来光玲名下。一审法院认为，本案争议焦点是张兴与来光玲于2010年3月31日签订的《卖房合同》是否有效。原告冉瑞清认为来光玲在与张兴签订《卖房合同》时对房屋并无所有权，二人恶意患通，损害了原告的利益，故应为无效合同。一审法院认为冉瑞清此项主张和请求不能成立，涉案的《卖房合同》合法有效，理由如下：首先，张兴手中持有《三峡工程开县库区农村移民进城统建还房安置补偿销号合同》及附件的复印件，说明其与来光玲签订合同时，来光玲交付了销号合同及附件的复印件给张兴。销号合同的附件三峡工程开县库区农村移民安置人口及淹没实物指标复核表中已明确来光玲一家的人口和房产均合并在冉瑞清一起，再结合本案诉争房屋的广播电视和天然气均上户在来光玲名下的事实，张兴有理由相信对本案诉争房屋来光玲有处分权。签订合同当时房屋尚未办理产权初始登记，张兴根本不知道产权会登记到冉瑞清名下，故张兴不可能有损害冉瑞清利益的主观故意。其次，来光玲于2012年3月11日给张兴出具了收条，收条明确已收到张兴房款180000元，且收条对房款的支付时间也予以了明确说明，由此说明张兴已按《卖房合同》的约定支付了合理对价给来光玲。最后，张兴和来光玲在庭审时对当时买卖房屋作出了合理的解释，来光玲称只是想找张兴骗点钱用于家庭开支，由此更能说明当时张兴并无损害冉瑞清利益的主观故意。根据以上三点可知，二被告并无恶意串通损害原告利益的主观故意。此外，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”根据该条第一款规定可知，即使《卖房合同》的标的物的产权登记在冉瑞清名下，当事人以此为由主张合同无效也不应支持。因原告冉瑞清主张《卖房合同》无效的诉讼请求不能成立，则其在本案中要求被告张兴返还房屋的诉讼请求缺乏法律依据，对其也不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第五十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条第一款之规定，判决：驳回原告冉瑞清的全部诉讼请求。案件受理费4300元，由原告冉瑞清负担。本院二审期间，上诉人冉瑞清围绕其上诉请求，为证明其依法办理了涉案房屋的产权登记因而是合法的所有权人，提交了以下五份证据：汉工委（2007）22号文件；开府办（1999）83号文件；开县移发（2007）36号文件；重庆市土地房屋权属登记申请审批表；重庆市开县天然气有限公司客户使用证。被上诉人张兴经质证认为，对五份证据的真实性均无异议，但不能达到上诉人证明目的，实践中，移民还房的初始产权登记权利人不一定就是真实的权利人。被上诉人张兴提交了玉龙小区A组9-1-702室房屋的水费收据，拟证明该套还房才是属于冉瑞清自己的，本案争议房屋是两套还房中的其中一套，属于来光玲所有。上诉人经质证认为，对其真实性无异议，但不认可其关联性，两套房屋都属于上诉人冉瑞清合法所有。本院审查认为，上诉人提供的五份证据均形成于一审诉讼程序终结之前，不属于民事诉讼二审中的新证据，但本身真实、合法，与本案具有一定关联性，本院对其证据效力予以采信。因不动产登记薄的记载与真实权利状态不符的现象在实践中客观存在，且本案中已有其它证据证明涉案房屋的不动产登记薄记载的权利人与真实权利人不符的情形具有高度可能性，故而上诉人仅以办理不动产物权登记的程序合法性来证明其就是真实权利人，证明力不足。被上诉人提供的证据真实、合法，与本案具有一定关联，能够证明冉瑞清名下的房产情况，本院予以采信。本院二审查明的其他事实与一审查明事实一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，否则应承担不利的法律后果。本案中，上诉人冉瑞清援引《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，主张被上诉人张兴与来光玲二人之间签订的《卖房合同》属于恶意串通损害了其利益，因而无效，但并未提供确实充分的证据证明。张兴与来光玲签订《卖房合同》时，涉案房屋本身尚未办理产权登记，张兴无从知晓房屋与冉瑞清有何关系，且来光玲向张兴披露了《三峡工程开县库区农村移民进城统建还房安置补偿销号合同》及附件中的相关内容，从中可以确定来光玲对于涉案房屋享有权利。另考虑到张兴与来光玲还具有同居关系，张兴也实实在在地向来光玲支付了合理对价18万元，故认定张兴具有损害冉瑞清利益的恶意缺乏事实依据。上诉人冉瑞清还主张被上诉人张兴与来光玲二人之间签订的《卖房合同》违反了我国《城市房地产管理法》第三十八条、第四十一条规定，因而无效，但“合同中应当载明土地使用权取得的方式”的规定并非效力性强制性规定，不能作为认定合同无效的法律依据。此外，是否办理物权转移登记手续并不影响《卖房合同》本身的效力，且张兴在购房后未能办理物权登记，正是因为来光玲的不诚信所导致，也与冉瑞清不无关系。因此，被上诉人张兴与来光玲二人之间签订的《卖房合同》不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，属于合法有效的合同。关于上诉人冉瑞清以物权为基础主张被上诉人张兴返还房屋的诉讼请求，不能得到支持。理由如下：一、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”据此可知，不动产登记簿对于不动产物权归属并不具有绝对的证明力。二、从权利的初始来源分析，涉案房屋是根据国家三峡库区移民安置政策、基于移民身份和原先的旧房、通过签订《三峡工程开县库区农村移民进城统建还房安置补偿销号合同》而获得的安置还房，而根据原始资料内容清楚无疑地显示，以“冉瑞清”为户主名义签订合同获得的补偿安置还房中，包含了来光玲一家三口应当享有的权利份额。之后，来光玲一家三口内部以协议的方式明确安置还房归来光玲所有。综合全案分析，冉瑞清并非涉案房屋的真实权利人。三、涉案房屋属于三峡工程开县库区农村移民进城统建安置还房，根据移民拆迁安置还房办理初始产权登记的工作规程，原开县国土资源和房屋管理局在审核颁发房产证时，业务类型为变更登记，变更前的申请人为“汉丰街道办事处”，变更后的申请人为“冉瑞清”，依据的基础资料是《三峡工程开县库区农村移民进城统建还房安置补偿销号合同》及相应的《结算合同》、公证书等，所进行的只是程序上、形式上的合法性审查，无力核查真实的民事权利人。四、对物的合法占有本身就是一项权利，上诉人冉瑞清对于涉案房屋从未实际占有、控制和使用，涉案房屋由政府相关部门交付后最先是由来光玲合法占有、控制和使用，之后，张兴基于其与来光玲的《卖房合同》关系而合法占有、控制和使用至今。来光玲在张兴已全面履行合同约定的付款义务的情况下，在有充分证据证明涉案房屋的不动产登记簿记载的权利人“冉瑞清”与真实权利人状态不符时，不及时主张权利并协助张兴办理产权转移登记手续，已构成对张兴的违约，严重违背了诚实信用原则。此外，上诉人冉瑞清和被上诉人来光玲具有亲戚关系，二人在诉讼过程中对于“冉瑞清将房屋租给来光玲居住”、“房屋装修费抵作租金”等陈述内容无事实依据，不能自圆其说，有违常理，缺乏真实性。综上，上诉人冉瑞清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审事实认定清楚，审判程序合法，判处正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人冉瑞清负担。本判决为终审判决。审判长 柯 言审判员 黄文革审判员 杨继伟二〇一八年四月三日书记员 魏椿林