江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0106民初9493号原告：南京市明华新村8号明华清园住宅小区业主委员会，住所地本市鼓楼区明华新村8号。负责人：徐庆生，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：王玲，江苏荣浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵帅，江苏荣浩律师事务所实习律师。被告：徐尚明，男，1972年4月28日出生，汉族，住本市鼓楼区。被告：吴慧玲，女，1979年3月8日出生，汉族，住本市鼓楼区。委托诉讼代理人：徐尚明（系吴慧玲丈夫），自然情况同上。原告南京市明华新村8号明华清园住宅小区业主委员会（以下简称明华清园业委会）与被告徐尚明、吴慧玲物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月12日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告明华清园业委会的委托诉讼代理人王玲、赵帅，被告徐尚明亦即被告吴慧玲的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告明华清园业委会向本院提出诉讼请求：被告支付2015年7月1日至2017年6月30日拖欠的物业管理费、家庭自用水费、垃圾费及逾期利息（按银行同期贷款利率计算）共计6952元。事实和理由：南京市明华新村8号明华清园住宅小区实行业主自治管理，原告的职责包括按照业主大会制定的标准收取物业费、停车费、公摊水、电费、家庭自用水费、垃圾费，聘请保安、保洁，专项维修基金的筹集、使用，对小区共有部分的使用和收益，及时向业主公布相关情况和资料等等。2015年7月1日至2017年6月30日期间，原告多次向被告催缴物业费等费用，被告拒绝缴纳。为维护广大缴费业主的权益，保障小区的正常管理，原告现诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告徐尚明、吴慧玲共同辩称，两被告所在小区的前期物业服务合同约定的收费标准为1元/平方米/月，根据相关规定，前期物业费标准调整应由业主大会表决，未经业主大会表决，不得擅自提高。2013年原告成立之后没有召开过业主大会，也没有和业主签订物业合同。如果原告不能提供相应证据，物业费应按1元/平方米/月的前期物业费标准收取。原告使用的收费标准违法。原告应当提供2016年7月至2017年6月期间水费抄表的记录，抄水表应有时间、计量方式等相应材料，或有业主签字的证据。对于垃圾费两被告没有异议，同意支付。由于水费和垃圾费捆绑收取，被告方对于水费有异议，所以导致延误支付垃圾费。业主自愿缴纳有关费用，与法定程序及标准不能混谈。请求法院查清事实，依法裁判。本院经审理认定以下事实：南京市鼓楼区明华新村8号明华清园住宅小区由南京市房地产经营总公司于2003年建成交付，由5个单元组成，总建筑面积约1.5万平方米，115户业主。原告明华清园业委会系经该小区业主选举并备案登记后成立，2014年11月换届之后，原告重新进行了登记备案。两被告为该小区业主，2004年11月购买了南京市鼓楼区明华新村8号2单元703室房屋（建筑面积为147.29平方米）。该小区前期物业服务合同约定的物业服务费标准为1元/平方米/月。两被告交纳了相关物业服务费用。前期物业服务合同终止后，原告对小区实行了自治管理。2015年3月16日，原告在小区内张贴一份《公示》，称为保障已缴物业费居民合法权益和知情权，对居民所缴物业费的组成公布如下：（1）水费按照南京市自来水公司的收费标准执行，水费是每位居民家庭抄表的用水量；（2）电费按照南京市供电局的收费标准执行，电费包括电梯、高层供水、楼道及广场照明、电瓶车充电等；（3）物业费1元/平方米；（4）汽车停车费130元/辆/月；（5）垃圾费全年30元。（物业费沿用本小区2014年的收费标准）等等。该小区的大多数业主按照上述标准缴纳了物业费用，原告统计小区共有116户业主，其中4户业主为空挂户，除10户业主欠缴费用之外，其余均缴纳了费用；截止目前，2017年下半年已缴物业费的业主比例为72%，面积比例为+74.4%等等。被告方曾向原告交纳了2015年1月至6月期间的半年物业费1339元、上半年公摊电费240元、上半年水费273元、全年垃圾费30元，合计1882元。原告收款后向被告方出具了一份编号为2038007的收据，未记载日期。原告核实后确定该收据的出具日期为2015年1月24日，收取的是2015年1月至6月期间的费用。由于小区部分业主与原告产生纠纷，原告曾另案诉至本院，2016年9月本院作出（2016）苏0106民初7390号民事判决，有关物业费等费用标准与前述《公示》标准相符。2015年7月1日之后的物业费用，两被告因故未缴纳。2017年8月15日，原告委托律师事务所向被告发出一份《律师函》，要求7日内支付拖欠的2015年、2016年、2017年三年度的物业费6630元、公摊电费1113元、自来水费1538元、电瓶车充电费60元、垃圾费60元，五项费用共计9401元，否则依法追究法律责任等等。2017年8月17日被告签收原告上述信函。后经原告多次催要，被告未支付上述款项。原告遂诉至本院，要求判如所请。原告明确其主张的2015年7月1日至2017年6月30日期间的物业费用明细如下：1.物业费5302元（=147.29×1.5×6×4）；2.水费1227元【=（1179-695）×3.1-273】；3.垃圾费60元（=30×2）；4.利息部分：（1）2015年7月至12月物业费、水费1624元，从2016年1月1日起按同期贷款利率支付至实际付款之日止；（2）2016年1月至6月物业费、水费、垃圾费1620元，从2016年7月1日起按同期贷款利率支付至实际付款之日止；（3）2016年7月至12月物业费、水费1664元；从2017年1月1日起按同期贷款利率支付至实际付款之日止；（4）2017年1月6月物业费、水费、垃圾费1666元，从2017年7月1日起按同期贷款利率支付至实际付款之日止。原告对其主张的公摊费用，提供了用水登记表、缴费天天加班、用水证明等证据证明。两被告对此持有异议。因当事人意见分歧较大，致使本案未能调解解决。以上事实，有当事人陈述；原告提供的《公示》、《律师函》、业委会登记备案表、小区物业资料、物权登记资料等；被告提供的收据；生效裁判文书以及本案开庭笔录等证据予以证实。本院认为，业主可以依法自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。本案中，原告对所在住宅小区进行了自治管理，符合法律规定，虽然原告和业主未签订书面的自治管理协议，但根据原告2015年3月16日张贴的《公示》内容，以及大多数业主已经按照该约定标准缴纳了相关费用的事实，为公平、妥善处理业主与业委会之间的业主自治管理纠纷，对于原告要求依照前述收费标准收取相关费用的诉讼请求，本院予以支持。被告方认为原告收费依据、标准不合法以及证据不充分的抗辩理由，与本院查明的案件事实不符，亦未提供相应的反证，故本院不予采纳。原告要求两被告支付2015年7月1日至2017年6月30日期间的物业费5302元（=147.29×1.5×6×4）、水费1227元【=（1179-695）×3.1-273】、垃圾费60元（=30×2）合计6952元，并承担相应逾期付款利息损失的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。引发本案争议的重要原因，在于原告未依法及时召开业主大会详细确定业主自行管理小区相关事宜，不利于维护全体业主的根本利益；两被告作为业主未及时交纳物业费用，也不利于团结小区其他已交纳费用的业主；故原告今后应依照法律等规定，及时与业主进行沟通，被告亦应及时交费，以妥善解决业主自治相关争议。综上，为维护当事人合法权益，依据《中华人民共和国物权法》第八十条、第八十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：被告徐尚明、吴慧玲于本判决生效之日起三日内，一次性给付原告南京市明华新村8号明华清园住宅小区业主委员会2015年7月1日至2017年6月30日期间的物业费5302元、水费1227元、垃圾费60元合计6952元，并承担相应逾期付款利息（其中1624元自2016年1月1日起，1620元自2016年7月1日起，1664元自2017年1月1日起，1666元自2017年7月1日起，均按中国人民银行同期贷款利率，计算至本判决确定的给付之日止）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告徐尚明、吴慧玲负担（原告已预交，故两被告在给付上述款项时一并将该25元给付原告）。本判决为终审判决。审判员  杨向涛二〇一七年十一月三十日书记员  汪慧娣