吉林省白城市洮北区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉0802民初1314号
原告(反诉被告）：白城市红叶物业管理有限公司
法定代表人：宋立卫，该公司总经理。
委托诉讼代理人：马雪松，吉林厚合律师事务所律师。
被告：朱惠民（反诉原告），住吉林省白城市。
原告白城市红叶物业管理有限公司（以下简称红叶物业）与被告朱惠民物业服务合同纠纷及朱惠民反诉白城市红叶物业管理有限公司合同纠纷一案，本院于2016年4月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告红叶物业法定代表人宋立卫及其委托诉讼代理人马雪松、被告朱惠民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
红叶物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付拖欠的物业费、公共电费共计3,216.00元（二户:回民胡同6号楼3单元302、回民胡同3号楼3单元301）；2.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告居住在原告所管理服务的小区内，与原告形成了物业合同关系分别在2012年、2014年、2015年不向原告交纳物业管理服务费和公共电费[二户：101.62m2×0.3元×12月、101.62m2×0.4元12月、101.62m2×0.5元×12月）+（106.6m2×0.3元×12个月、106.6m2×0.4元×12个月、106.6m2×0.5元×12个月）]。和3年公用电费，（二户:36元×6年），共计人民币：3216.00元，虽然原告多次通知缴费，但是被告就是不予缴纳。无奈原告诉至法院，请求法院维护原告合法权益。
朱惠民辩称，一、原告所诉被告3号楼3单元301室、6号楼3单元302室，与其形成物业合同关系与事实不符。被告从未与原告
签订过任何物业合同。
（一）被告3号楼3单元301室，与白城市房地产经营总公司物业管理公司于2003年10月1日签订了“房产2003商品房进户会签单”的原件为证。（见证据清单。“房屋物业委托管理协议书”（见证据清单2）的原件为证。根据《合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”第三十二条：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，受法律保护。”根据上述法律规定，被告是与白城市房地产经营总公司物业管理公司签订的协议：将座落在红叶小区3号楼3单元301室，委托暂交给自城市红叶物业管理公司进行管理。但是，红叶物业管理有限公司（宋立卫）不是白城房地产经营总公司物业管理公司的法定代表人，也不是白城房地产经营总公司物业管理公司的主要负责人，不具备有诉讼主体资格，其职能只是进行物业管理服务，无权对被告提起民事诉讼，原告的诉讼主体应该是白城房地产经营总公司物业管理公司，应该由白城房地产经营总公司物业管理公司对被告提起民事诉讼。白城市物业管理中心2014年9月1日认定，红叶小区2003年至2014年继续沿用原建设单位的物业公司签订的前期物业合同。证明了“房屋物业委托管理协议书”的合法效力。（见证据清单38）。
被告有2003年10月1日交纳物业费收据为证，加盖的是“白城市房地产经营总公司物业管理公司财务专用章”。这一点充分证明了被告是与白城市房地产经营总公司物业管理公司签订的协议。所以，被告签订的“房屋物业委托管理协议书”应该受到法律的保护。被告在2003年至现在，始终对白城市房地产经营总公司物业管
理公司履行了自己的义务。但是，按照“协议书”约定，在我不知情的情况下，从中多收取了部分物业费。（见证据清单3己提出反诉）。（二）原告举证提供的2008年10月1日至2013年10月31日房产经营公司与鑫泰物业公司签订的物业管理服务合同。其中，第三十条规定：“本合同正文共五页。本合同壹式叁份，甲乙双方各壹份，市物业办壹份备案。”经查证，白城市房产经营公司与鑫泰物业公司签订的《物业管理服务合同》，没有存档备案材料；白城市物业管理中心证明，房产经营公司与白城市鑫泰物业管理有限责任公司签订的《物业管理服务合同》，在白城市物业管理中心没有存档备案材料。（见证据清单34、35）这一点证明了原告举证的合同不存在。所以，此合同对于被告不具有法律的约束力，只能说明是他们两家物业公司之间的承包合同，与被告毫无任何关系。被告的债权人只能是白城市房地产经营总公司物业管理公司。2003年10月1日被告签订的“房屋物业委托管理协议书”，依法不能变更。
二、被告6号楼3单元302室，自购房之日起，从未与原告签订过任何物业服务合同，原告举证出具的物业服务合同，并非是与被告签订的物业服务合同，此合同没有被告在上面签字，也从未向被告出示过。根据《合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”所以此合同对被告没有约束力，原告也无权向被告以红叶小区物业的名义收取物业服务费。
三、原告举证出具的2015年1月1日与业主委员会签订的物业服务合同，是一种无效欺诈合同。
（一）根据《物业管理条例》第十条：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。”2014年6月18日，红叶小区业主委员会的成立违反了法律规定，红叶小区业主委员会的成立不是在房地产行政主管部门指导下成立的，更不是通过召开过业主大会选举产生的；从未召开过业主大会，没有提交业主大会讨论聘请物业服务企业重大事项的决议。签订物业服务合同的主要内容，没有经过业主大会的表决通过，物业服务合同的文本没有经过业主大会的表决通过；所以，原告与红叶小区业主委员会双方都是违法行为人，所签订的2015年1月1日物业服务合同，是一种无效的欺诈合同。
（二）根据《物业管理条例》第十六条：“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。”根据这条法律规定，红叶小区业主委员会应当自选举产生之日起，没有向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门进行备案。根据《民法通则》第五十八条下列民事行为无效：“违反法律或者社会公共利益的；”根据《物业管理条例》第十二条规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”
（三）白城市建设委员会针对签订“白城市物业服务合同”制定了合同文本为示范文本，供业主委员会或业主与物业服务企业签约时使用。证明原告2015年1月1日，与红叶小区业主委员会签订的物业服务合同封面，引用了“白城市住房和城乡建设局监制”的字样，但是，恶意篡改了合同示范文本的内容，擅自制定合同文本。原告如果服务于其他城市，可以不执行白城市建设委员会制定的物业服务合同示范文本，既然服务于白城市就应该执行白城市的规定。原告2015年1月1日与红叶小区业主委员会签订的物业服务合同内容，不是“白城市住房和城乡建设局监制”的合同示范文本规定的内容。根据《合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”所以，此合同是一种违反强制性规定的合同。（见证据清单14）。
四、原告举证不向其交纳物业管理服务费和公共电费。
根据《收费许可证管现办法》计价格（1998）2084号文件第十二条“《收费许可证》是收费位依法收费的凭证。各收费单位要做到亮证收费，自觉接受价格、财政主管部门和社会各界的监督。”根据国家计委（1999年1月1日实施）《收费许可证管理办法》的通知第二条：“本办法适用于实施收费的国家机关、事业单位及非企业组织。”第四条：“《收费许可证》分正本和副本。正本用于收费单位悬挂，购买票据:副本用于亮证收费、年审及其它用途。”第二条：“本办法适用于实施收费的国家机关、事业单位及非企业组织。”第四条：“《收费许可证》分正本和副本。正本用于收费单位悬挂，购买票据；副本用于亮证收费、年审及其它用途。”根据《吉林省收费许可证管理办法》（2004）吉林省人民政府令162号。第二条：“凡在我省境内直接进行下列收费活动的单位或个人，无论属于一次性收费，还是属于经常性收费，都必须依照本办法向价格主管部门申报领取收费许可证。”第四条：“收费许可证是收费单位或个人在本省境内取得合法收费资格的证明文件。没有收费许可证一律不得进行收费。如进行收费，被收费单位和个人有权拒付。”根据吉林省发展和改革委员会、白城市住房和城乡建设局文件，白发改管联字（2013）81号《关于规范白城市区普通住宅物业服务收费指导价格的通知》规定：“一、在白城市区内，并取得由白城市住房和城乡建设局审核认得物业服务等级资格的物业服务企业物业服务收费标准附表所列服务项目、服务标准及收费标准执行，对未提供服务或达不到服务标准的项目不得收费。三、明确物业服务具体价格，并签订物业服务合同（前期物业服务除外），否则物业服务企业不可强行进行物业服务或收取物业服务费。四、物业服务企业要在住宅小区内醒目位置，向业主公式物业服务收费具体价格，同时要建立财务制度，每年一次或按合同约定时间向业主公布物业服务费的收支情况。五、通知下达后，物业服务企业必须持相关手续，到价格主管部门办理收费许可证，方可收费。”根据上述法规规定，红叶物业管理有限公司既不向业主公式物业服务收费具体价格，也不向业主公布物业服务费的收支情况，擅自提高物业服务费的标准，更无价格主管部门办理的收费许可证，没有全面取得相关部门的合法手续，违反行政法规。进行强行违法收费，被收费单位和个人有权拒付。
四、原告举证提供的2015年1月1日白城市鑫泰物业管理有限责任公司、白城市红叶物业管理管理有限公司、白城市挑北区红叶小区业主委员会三方签订的债权转让协议是违法协议。经查证核实，债权转让协议的原件，没有杨晓峰、宋立卫、国淑芹等三人签名，原告举证出具的债权转让协议，却出现了三人签名，与原件不符，存在严重的造假行为。（见证据清单36）此协议更加进一步说明了原告、鑫泰物业管理有限责任公司、红叶小区业主委员会的违法事实的存在。根据《民法通则》第八十四条：“债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。”被告的债权关系只能是白城市房地产经营总公司物业管理公司。根据《合同法》第七十九条：“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。”根据《合同法》第八十条：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”依据此条款，白城市房地产经营总公司物业管理公司没有将与被告之间的债权转让通知被告，其他任何签订的债权转让都对于被告不发生效力。根据《合同法》第七十八条：“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。”所以，鑫泰物业管理有限责任公司与白城市红叶物业管理有限公司、红叶小区业主委员会三方签定的债权转让协议是一种无效的债权转让协议。特别是小区的业主委员会不是债权、债务关系的当事人，更无权插手债权人与债务人之间的债权转让，是一种违法的债权转让协议。
综上所述，答辩人认为被答辩人的起诉没有事实依据和法律依据，不能证明其主张的合法性。因此，请求法院依法驳回其无理的诉讼请求。
反诉原告的诉讼请求：1、请求法院判定反诉人与被反诉人没有签订过物业服务合同，并返还以前所交物业费及多交的物业费(3号楼3单元301室，2003年至2011年)+(6号楼3单元302室，2008年至2013年）。共计人民币：3096.02元。2、请求法院判决被反诉人承担本案的诉讼费用。事实和理由：1、2014年、2015年回民胡同3号楼3单元301室，反诉人从未与被反诉人签订过任何物业服务合同，被反诉人无权向反诉人收取任何物业服务费用。被反诉人应当返还反诉人2003年至2011年多收取的物业服务费用，合计人民币：684.02元。2、回民胡同6号楼3单元302室，反诉人从未与被反诉人签订过任何物业服务合同，被反诉人无权向反诉人收取任何物业服务费用，所以请求被反诉人返还反诉人2008年至2013年所交的物业服务费，合计人民币：2412.00元。共计人民币：3096.02元。请求法院依法维护反诉人的合法权益。
反诉被告答辩，反诉不应与本案合并审理，2003年-2013年红叶小区服务企业是鑫泰物业公司，也是向其缴纳，而非本案原告返还，应另行诉讼。
对于当事人双方没有争议的事实及证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据本院认定如下：1、原被告双方是否存在物业服务合同关系，若存在物业服务合同关系，该合同是否合法有效，双方在履行合同过程中是否存在违约行为；2、原告主张的物业服务费数额如何确定；3、被告反诉应否合并审理；4、被告反诉请求应否保护，数额如何确定。
本院认为：朱惠民为白城市洮北区红叶小区业主，于2003年入住该小区。2008年至2013年由白城市鑫泰物业管理有限责任公司（以下简称鑫泰物业）为红叶小区提供物业服务。2014起由红叶物业为红叶小区提供物业服务。2015年1月1日鑫泰物业、红叶物业、洮北区红叶小区业主委员会（以下简称红叶业主委员会）签订《债权转让协议》，将鑫泰物业2014年之前在红叶小区的到期债权转让给红叶物业，鑫泰物业与红叶业主委员会的物业服务全部终止。
债权转让是债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，转让的前提是该债权的有效存在，现红叶物业要求朱惠民交纳2012年物业费、公共电费系其通过债权转让取得的权利。但庭审中，红叶物业出示的证据仅能证明鑫泰物业从2008年10月1日起为红叶小区提供物业服务，2008年至2013年期间是否由鑫泰物业提供物业服务，对此期间债权是否拥有诉权，红叶物业未能提供证据予以证明，故本院对此项主张不予支持。
红叶物业与红叶业主委员会分别于2015年1月1日、2016年1月1日签订《物业服务合同》。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”规定，业主委员会的上述民事行为对朱惠民具有约束力。
朱惠民出示《关于规范白城市区普通住宅物业服务收费指导价格的通知》、《关于下达白城市城区内普通住宅物业管理服务指导价格的通知》等文件，证明红叶物业存在乱收费、擅自提高收费标准等行为。本院认为，红叶物业为三级资质，其收费未超过文件中三级每月每平方米0.40－0.56元的规定，并且上述文件均为指导性文件，非强制性法律规定，服务双方系在自愿协商基础上签订服务合同，该合同未违反强制性法律规定，红叶物业亦实际提供了物业服务，故双方应按合同约定履行责任义务。
朱惠民出示照片11张，证明红叶物业服务不到位。红叶物业对其真实性有异议。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第四款：“下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：（四）无法与原件、原物核对的复印件、复制品；”规定，因上述证据为复印件，朱惠民未提交其他证据佐证其真实性及拍摄时间、地点，故本院对此辩解不予支持。
物业费数额的确定，经庭审询问，对朱惠民住宅面积为101.62.平方米双方均无异议，故本院予以确认。按照《物业管理服务合同》第十七条约定：“1、住宅按建筑面积每月每平方米0.3元。2、商用按建筑面积每月每平方米0.8元。3、车库按建筑面积每月每平方米0.8元”。《物业服务合同》第九条约定：“多层住宅0.50元/㎡/月；非住宅1.00元/㎡/月”。朱惠民应交纳2014年、2015年物业管理服务费和公共电费二户：101.62m2×0.4元12月+106.6m2×0.4元×12个月，101.62m2×0.5元×12月+106.6m2×0.5元×12个月和2年公用电费，二户:36元×2年，共计人民币：2642.64元。
关于反诉原告的诉讼请求：该请求系朱惠民与鑫泰物业之间的物业服务合同，而鑫泰物业公司并非本案当事人，故本院不予合并审理，被告应另案告诉。
综上所述，朱惠民应给付红叶物业物业费、公共电费1321.32元。依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条、《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、《中华人民共和国物权法》第七十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条定，判决如下：
一、被告朱惠民于本判决生效之日起五日内给付原告白城市红叶物业管理有限公司物业费、公共电费2642.64元。
二、驳回白城市红叶物业管理有限公司其他诉讼请求。
三、驳回朱惠民反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50.00元，由白城市红叶物业管理有限公司承担25.00元、朱惠民承担25.00元，反诉费25.00元，由被告朱惠民负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。
审 判 长 王晓楠
审 判 员 ＸＸ超
人民陪审员 黄宝权
二〇一七年三月十日
书 记 员 齐百郁