贵州省兴义市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黔义民初字第01626号
原告郝启明，男，河北省涉县人。
委托代理人饶昕，女，贵州省贵阳市人，系原告郝启明之妻，特别授权代理。
委托代理人欧阳静，贵州心达律师事务所律师，一般授权代理。
被告贵州省兴义市安达房地产开发有限公司。
法定代表人易江萍，系公司总经理。
委托代理人付光禄，贵州权衡律师事务所律师，特别授权代理。
原告郝启明诉被告贵州省兴义市安达房地产开发有限公司（以下简称安达房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2015年5月26日立案受理后，依法适用简易程序，因原告郝启明于2015年7月13日申请司法鉴定，本院依法中止审理，后于2015年11月10日恢复审理，由审判员周祥红于2015年11月19日公开开庭进行了审理。原告郝启明的委托代理人饶昕、欧阳静，被告安达房开公司的特别授权代理人付光禄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郝启明诉称，2009年11月29日，原告向被告安达房开公司购买其开发的某某小区某某园XXX-
XXXX号商品住宅一套，并于2009年11月29日、12月15日分两次支付房屋首付款228000元，余款办理按揭贷款后也依约全部支付给被告。2009年12月15日原、被告双方签订了合同编号为某字XXXXX号的《商品房买卖合同》，合同约定被告应于2010年6月30日前向原告交付房屋，但是直到9个月之后的2011年4月2日，在应被告要求交纳了契税、勘仗费、公共维修基金、房产证工本费、面积差价、电开户费、闭路电视开户费、水开户费等费用共计18535元后，被告才将房屋交付给原告，后原告装修入住。在原告入住该房约两年后，即从2013年7月开始，只要每逢下雨天，该房屋的主卧墙壁就开始渗水，环境十分潮湿，还有很刺鼻的臭味，严重影响了原告居住及使用。事情发生后，原告通过物管公司和业主委员会向被告反映情况并要求解决，由于与原告所购房屋同期的物业相同情况的房屋比较多，其他业主就相同问题也对被告作出了相关修复要求，故针对外墙渗水，被告于2013年对原告房屋所在的某某园XXX、XX、XX单元所有外墙进行修补，并于2013年底完工。修复工程完工后，因主卧室渗水损坏严重，原告就一直没有使用这间房。2014年雨季再次来临时，原告房屋屋面和墙壁渗水的问题非但没有得到解决反而更加严重，渗水的房间位置也从主卧室的屋面和墙面，扩展到客厅的屋顶和墙面、阳台等地方，渗水量也比以前增大，原告房屋的装修以及部分家具陈设也因此遭到大面积损坏。物管公司、业主委员会均知晓全部事实经过，并在整个过程中支持相关业主维权，在维权的过程中业主们还向住建局反映情况，请电视台的来采访过，并多次向被告要求修复处理并赔偿业主们的损失，但是被告至今未给予解决，现被告公司相关人员已拒不见面，打电话也不接，没有解决问题的诚意，若要寄希望于被告将上述房屋渗水问题彻底解决已无可能，加之该房屋5年的质保期间眼看即将经过，从而达到其免除合同质保义务的目的。本案中从原告所购房屋出现渗漏现象至今已近两年之久，被告作为合同约定所确定的质量保证人其拖延修复的行为显然早已超过合理期限，故原告诉至法院。请求：1、判令被告向原告支付房屋外墙面、屋顶面修复款人民币60500元（付明细清单）；2、判令被告根据本案天禹司法鉴定针对1804号房室内修复费评估费用人民币12204.5元为基数结合兴义市市场人工价格在原评估价格总价基础上递增10%，计13424.95元（附司法鉴定意见）；3、判令被告赔偿原告因修复室内造成的室内墙面重新粉刷乳胶漆、更换木地板、门窗套合计28695元（附明细清单）；4、判令被告赔偿原告在房屋修复、恢复原状期间的搬家费两次6600元（每次3300元），另行租赁房屋居住租金26000元（租两年），此两项合计32600元；5、本案诉讼费（含鉴定费）由被告承担。
被告安达房开公司辩称，对原、被告签订合同时间、合同内容、原告因购房支付费用以及原告入住时间、房屋存在一定范围的渗水问题以及被告公司在2013年对涉案房屋组织全面修复一次等无异议。但原告的第一项请求缺乏事实和法律依据，因为法院委托的鉴定机构的鉴定结论是该房屋不能单独进行修复，而是要从整栋进行考虑；原告的第二项请求为要求以司法鉴定评估的室内修复费用递增10%支付修复费用缺乏法律依据，只能按照司法鉴定的结论支付；第三项请求系与第二项请求重复计算，因鉴定机构鉴定的室内修复费用已有明确结论，该项系重复费用；对第四项请求，因修复不需要两年，其要求补偿两年的租赁费用不符合事实，也没有法律依据；案件的诉讼费应该按照比例承担。
本案争议焦点：原告诉请的各项费用是否具有事实和法律依据，应否获得支持。
经审理查明，2009年12月15日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号为某字XXXXX），购买被告开发的兴义市某某街道办事处某某小区XXX单元XXXX号商品住宅一套，约定房屋建筑面积141.58平方米，总价款348000元。合同第八条约定“出卖人应当在2010年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格”，合同第十六条约定“买受人购买的商品房为商品住宅的，《商品房（住宅）质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《商品房（住宅）质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任……在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务”，作为合同附件的《商品房（住宅）质量保证书》的第二条约定“保修期从出卖人交付房屋进户门钥匙之日计起，在正常使用条件下……2、有防水要求的屋面、卫生间、外墙面的防水渗漏为5年”。同年，原告按约定通过支付房屋首付款及向银行按揭贷款的方式向被告支付了全部购房款，缴纳了房屋维修基金、契税等相关税费，并于2011年4月2日接收房屋并装修入住，装修费用为136000元。原告装修入住两年后，即2013年7月，涉案房屋开始出现墙壁和屋顶渗水问题，被告于同年对涉案房屋所在的某某园XXX、XX、XX单元的所有外墙进行修复，2013年底修复工程完工，但2014年雨季来临，原告所购房屋的屋面和墙面仍然存在不同程度的渗水问题。原告于2014年12月28日搬离涉案房屋至今。涉案房屋所在的某某园XXX单元于2013年4月19日取得建筑工程竣工验收备案。
另查明，1、在本院审理的（2014）黔义民初字第243、2992号原告张某某诉被告安达房开公司商品房预售合同纠纷二案中，经本院委托，云南天禹司法鉴定中心于2013年10月10日作出的天禹司鉴字（2013）第（1032088）号建筑工程司法鉴定意见：“该栋建筑（贵州省兴义市某某花园某某园XXX单元XXXX号房所在建筑）外墙（迎风雨面墙）使用了轻型增压加气砼砌块砌筑外墙，……雨水就慢慢直接浸入住户室内，使住户无法正常居住使用。所以说，该房屋存在一定的建筑缺陷和质量问题”，对此，该鉴定中心作出《回函》：涉案房屋在鉴定人现场勘验前的质量瑕疵经修复后可正常使用；2、在本院审理的（2014）黔义民初字第456号原告（反诉被告）彭某某与被告（反诉原告）贵州省兴义市安达房地产开发有限公司承揽合同纠纷一案中，经本院委托，曲靖福海司法鉴定所于2014年9月16日作出曲福司鉴字（2014）第9号建筑工程司法鉴定意见：兴义市某某花园小区X、X栋商住楼屋顶屋面防水施工细部存在质量缺陷；与兴义市某某花园小区X、X栋商住楼屋顶渗水有关，存在因果关系；3、本案审理中，经原告申请，被告同意，原告交纳鉴定费用20000元后，本院委托云南天禹司法鉴定中心作出天禹司法鉴定中心（2015）司鉴字第1132004号《兴义市某某花园某某园XXX-
XXXX号房屋建筑工程司法鉴定意见书》，鉴定意见为：（1）房屋外墙使用的加气混凝土砌块……符合环保要求，但其自身吸水性极高……，施工时的质量管控不严，极易出现渗水情形，XXXX号房屋渗水与外墙材料存在因果关系。（2）公寓房屋的房顶及外墙为大楼系统工程的组成部分，亦为大楼全体买受人的公共空间和所有住户房屋有机联系的整体建筑构配件，其修复是整幢公寓一项系统工程，仅对XXXX号房屋的房顶和外墙渗漏进行修复，依照专业常规，无法计算出XXXX号房屋房顶和外墙受损的修复费用。（3）根据现场勘验的情况，参照贵州省当前使用的定额及行业的相关规范标准计算得出XXXX号房屋室内受损部位的修复费用为￥12204.5元。
审理中，原、被告双方一致确认：涉案房屋的市场租赁价格为合同约定建筑面积每月每平方米6.5元。
上述法律事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、《商品房（住宅）质量保证书》、《收款收据》、《借款凭证》、《完税证》、《证明》、《申请》、（2013）第（1032088）号《建筑工程司法鉴定意见书》、曲福司鉴字（2014）第9号《司法鉴定意见书》、（2015）司鉴字第1132004号《建筑工程质量司法鉴定意见书》、《搬家费用收据》及现场照片，被告提交的《贵州省建设工程竣工验收备案表》，本院依职权调取的《函》、《回函》，以及原、被告双方在法庭的陈述等在卷为证，足以认定。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。被告安达房开公司在取得商品房预售许可证后，与原告郝启明所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自义务。本案中，原告已按合同约定全面履行了付款义务，在2011年4月2日接收房屋并装修入住，涉案房屋亦在2013年4月19日取得建筑工程竣工验收备案，房屋在此时也符合了双方约定的交付条件和法定交付条件，双方合同的主要义务已履行完毕。但在原告装修入住后，房屋屋顶和外墙出现渗水现象，虽经被告修复，该问题仍未得以解决，导致原告房屋的室内装修受损并搬离该房系客观存在的事实，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十六条“保修责任”及合同附件《商品房（住宅）质量保证书》第二条“保修期限”的相关约定，对原告房屋渗水问题进行修复是被告的法定和约定义务，根据司法鉴定意见，被告销售给原告的房屋确实存在质量缺陷，无法正常居住，但经修复后可以正常居住，被告在2013年进行的修复并未实际解决问题，原告房屋渗水问题至今依然存在，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任，出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人进行修复，修复费用及修复期间造成的损失由出卖人承担”的规定，被告应当对原告享有专有权的房屋受损部位进行修复或承担相应的修复费用及因此造成的经济损失。
关于原告诉请的房屋修复费用及其他费用的问题，第一，对于屋面和外墙修复费用，首先，根据《中华人民共和国物权法》第七十条“业主对建筑物内的住宅，经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，……”之规定，涉案XXX单元公寓的屋面和外墙系该栋公寓全体业主共有，并非原告专有，原告系该栋公寓众多业主之一，对该栋公寓的共有部分行使权利的主体应为全体业主，因涉案蓝天花园小区已成立业主委员会，故有关该共有物权的适格诉讼主体应为小区业主委员会，如果小区业主委员会怠于行使权利，应由业主推举诉讼代表人提起诉讼，故原告并非本案屋面与外墙修复费用的适格诉讼主体；其次，根据鉴定意见，原告房屋并非独立房屋，而是涉案XXX单元整栋公寓的其中一个部分，屋面为该栋公寓所有住户的公共空间，外墙为整栋大楼有机联系的整体，二者均为整栋大楼系统工程的组成部分，其修复系整栋大楼的一项系统工程，原告房屋屋顶和外墙受损的修复费用无法单独计算，此问题涉及到涉案公寓所有业主的共同利益，应由被告对整栋公寓的屋顶和外墙统一进行修复直至房屋渗水问题得以彻底解决为宜，如果被告未在保修期内进行修复并彻底解决此问题，小区业主委员会或者业主推举的代表人即可自行共同委托有资质的机构进行修复，由此产生的修复费用及损失由被告承担；再次，本案原告个人自行委托家政公司对房屋屋顶、外墙修复费用进行预算系原告单方行为，家政公司并非有资质的鉴定机构，并与本院委托鉴定机构鉴定的结论有矛盾之处，故在本案中对原告诉请的屋顶和外墙修复费用不予支持。
第二，对于室内修复费用，根据天禹司法鉴定中心（2015）司鉴字第1132004号《兴义市某某花园某某园XXX单元-
XXXX号房屋建筑工程司法鉴定意见书》的鉴定意见，原告室内受损部位的修复费用为12204.5元，该鉴定依据的贵州省2013定额系目前的统一标准，在尚未出台新的标准之前，原告诉请在鉴定结论基础上递增10%无法律依据，本院按照鉴定意见予以支持12204.5元。
第三，对于因室内修复造成的室内墙面重新粉刷乳胶漆、更换门窗套、木地板的费用，根据鉴定意见书所附《建筑安装工程直接工程费计算表》载明项目，已包含“仿瓷粉面刷乳胶漆二遍”，故原告关于内墙面重新粉刷乳胶漆的诉请系前述第二项诉请的重复，本院对此不予支持；在原告房屋室内修复过程中，有可能产生的更换门窗套、木地板的费用，因尚未发生，且同样系原告自行委托某某家政公司所作预算，在本案中本院不予支持，原告可待实际发生后据实另行主张权利。
第四，对于房屋修复、恢复装修原状期间的搬家费、租房费，原告在被告对屋顶和外墙进行修复后仍然未解决房屋渗水问题的情况下，原告因房屋无法正常居住使用而搬家另居是客观存在的事实，其搬离涉案房屋产生的费用3300元，被告予以认可且已实际发生，房屋修复后原告搬回居住亦将产生费用，故原告诉请两次搬家的费用6600元，于法有据，应予支持；因原告已搬离涉案房屋另行居住，虽然原告未举证证明租金损失，但涉案房屋空置必将导致原告产生租金损失是众所周知的事实，故原告从搬离涉案房屋之日（2014年12月28日）起至房屋屋顶和外墙面修复工程完毕之日止的租房损失应予支持，但涉案公寓屋面和外墙面的修复工程至今尚未启动，修复工程完成日期目前亦无法确定，原、被告双方一致确认的同期同地段同类房屋租金标准为建筑面积每月每平方米6.5元，故在本案中对原告目前的租房损失本院酌情计算一年零一个月（2014年12月28日起至2016年1月27日止）为：141.58㎡×6.5元／㎡·月×13个月＝11963.51元。原告从2016年1月28日起至房屋屋顶和外墙面修复工程完毕之日止的租房损失可房屋修复工程完毕后另行主张权利。
综上，经鉴定机构鉴定，被告销售给原告的房屋的确存在质量缺陷，房屋屋面和外墙渗水导致原告室内装修受损而搬家另居，本案中被告应予支付原告室内装修修复费用12204.5元，搬家费用6600元，租房损失11963.51元，合计30768.01元，但因原告于2011年4月2日在明知房屋不符合双方合同约定的交付条件时即接收房屋并装修入住，未尽到审查义务，对上述经济损失的产生亦存在一定过错，故本院按照双方责任，决定由原告自行承担上述经济损失的20%，由被告承担80%即30768.01元×80%＝24614.41元。此外，结合本案实际，同时虑及原告申请鉴定的部分项目其不具备诉讼主体资格等情况，对本案诉讼费用，本院酌情决定亦由原告自行承担20%。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十二条、第一百零七条、第一百一十二条，《中华人民共和国物权法》第七十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：
一、由被告贵州省兴义市安达房地产开发有限公司支付原告郝启明因房屋屋顶和外墙渗水导致室内装修受损的修复费用9763.6元；
二、由被告贵州省兴义市安达房地产开发有限公司支付原告郝启明因房屋屋顶和外墙渗水搬家另居的搬家费用5280元及从2014年12月28日起至2016年1月27日止的租房损失9570.81元；
三、驳回原告郝启明的其余诉讼请求。
诉讼费21723元（含鉴定费20000元；案件受理费3446元，减半收取1723元），由原告郝启明承担4344元，由被告贵州省兴义市安达房地产开发有限公司承担17379元。
上列义务限判决生效后十日内自动履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。
逾期不上诉，本判决即发生法律效力。权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。
审判员 周祥红
二〇一五年十二月二十九日
书记员 吴召锋