广西壮族自治区玉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂09民终647号
上诉人（一审原告）：杨强，男，1966年7月20日出生，汉族，住玉林市玉州区。
上诉人（一审原告）：陶文健，男，1954年8月16日出生，汉族，住兴业县。
上诉人（一审原告）：文理，男，1960年12月11日出生，汉族，住兴业县。
上诉人（一审原告）：钟东，男，1969年11月1日出生，汉族，现在兴业县。
上述四上诉人共同委托代理人：杨德为，广西桂南律师事务所律师。
上诉人（一审被告）：毛德清，男，1961年2月13日出生，汉族，住广西玉林市。
委托代理人：陈兆福，广西典圣律师事务所律师。
委托代理人：覃鹏，广西玉林市煜焜法律事务所法律工作者。
上诉人杨强、陶文健、文理、钟东与上诉人毛德清因租赁合同纠纷，均不服玉林市玉州区人民法院（2016）桂0902民初2438号，向本院提起上诉。本院于2017年5月2日立案后，依法组成合议庭进行了公开审理。本案经合议庭评议，现已审理终结。
上诉人杨强、陶文健、文理、钟东不服一审判决，上诉请求：一、撤销一审判决第二项，改判毛德清于本判决生效之日起一个月内将其租赁的位于玉林市宏佳商贸市场二楼整层清空归还上诉人。二、撤销判决第五项，改判毛德清支付2013年至2015年租金96000元及违约金（违约金以96000元为基数，2014起计至判决履行之日止，按月利息2%计，逾期加倍计付）给上诉人。三、判决毛德清付清2016年9月份至清空租赁场地之日止的租金和利息给上诉人（以实际所欠金额为基数，按月利息2%计到判决履行之日止，逾期加倍计付）。四、本案诉讼费用由毛德清承担。事实和理由：一、一审判决毛德清三个月内将其租赁的玉林市宏佳商贸市场二楼整层清空归还上诉人不合理，影响了上诉人的经营，应当改判为一个月才合理。毛德清在租赁合同期限内，没有按约定交纳租金，在上诉人向其要求支付时，均以各种理由搪塞和拖延不付，导致上诉人无法向市场所有权人交付，影响了上诉人与市场所有权人的关系，降低了上诉人在所有权人心中的地位，严重影响了上诉人的信誉毛德清在租赁场地内经营的家俱销售，是较易搬走的商品，搬走对商品价值没有任何影响，也有利于毛德清另行经营，因此在一个月内搬走对双方都只有百利无一害。鉴于宏佳商贸市场属于繁荣的商业用地，上诉人必须每月交纳租金给所有权人，如判决三个月清空，不利于上诉人另行招租，另行招租还需要一定的时间进行场地改造和装饰，按市场习惯在此期间不收租金，这也严重影响上诉人的合法权益。二、毛德清尚欠2013年至2015年租金96000元及违约金事实清楚，证据确实充分。2013年尚欠90000元，2015年尚欠6000元。三、毛德清还在使用租赁物，应当判决毛德清付清2016年9月至12月的租金每月41900元和2017年起至其清空之日起的每月租金41900元给上诉人。
上诉人毛德清针对杨强、陶文健、文理、钟东的上诉答辩并上诉称：杨强、陶文健、文理、钟东不具备本案诉讼主体资格。涉案《玉林市宏佳商贸市场租赁合同》当事人是玉林市宏佳商贸市场管理办公室和毛德清，一审法院在没有玉林市宏佳商贸市场管理办公室或其主办机构参加诉讼的情况下，却在第一项判决玉林市宏佳商贸市场管理办公室承担法律义务，程序违法。一审判决认定事实错误，是杨强、陶文健、文理、钟东违约在先，不应判决解除租赁合同。被上诉人交付给上诉人的使用面积不够，比合同约定少了85.72平方米。按照合同约定，被上诉人应保持租给上诉人的一楼超市大门通道畅通和消除通道畅通，但被上诉人未能保持畅通，严重影响上诉人的经营。上诉人延迟交纳2016年5月至8月的租金是依法行使后履行抗辩权的行为，只要被上诉人作出整改，上诉人可以交纳租金给被上诉人。按合同约定被上诉人应当将货梯位置出租给上诉人使用，但被上诉人未将货梯提供给上诉人，增加了上诉人的经营成本，并且被上诉人未按约定交付两位停车位给上诉人，但由于出租方管理问题，两个停车位经常被其他摊位、车辆包围，导致上诉人无法使用。被上诉人主张上诉人拖欠2013年至2015年部分租金无事实根据，出租方的上诉理由不成立，请求依法予以驳回。毛德清上诉请求：撤销一审判决，改判驳回杨强、陶文健、文理、钟东的诉讼请求。
杨强、陶文健、文理、钟东针对毛德清的上诉答辩称：毛德清上诉称出租方违约在先没有事实依据。杨强、陶文健、文理、钟东作为出租方已将二楼整层交给毛德清使用，毛德清从不对使用面积、范围提出异议。货梯已提供给毛德清，但毛德清将货梯位置出租给他人经营并收取租金，也未安装货梯，按约定停车位管理是由毛德清负责，现也是毛德清另行出租给他人经营。杨强、陶文健、文理、钟东具备本案的诉讼主体资格，本案合同落款是杨强、陶文健、文理、钟东与毛德清，且玉林市宏佳商贸市场管理办公室没有盖章，也没有收取过毛德清的租金，在一审时毛德清对诉讼主体亦未提出异议。请求驳回毛德清的上诉请求，支持杨强、陶文健、文理、钟东的上诉请求。
杨强、陶文健、文理、钟东于2016年8月10日向一审法院提起诉讼，请求：1、判决自2016年9月1日起解除原、被告签订的《玉林市宏佳商贸市场租赁合同》；2、判令被告付清2016年5、6、7、8月（每月41900元）租金167600和2013-2015年所欠租金96000元，共263600元给原告；3、判令被告支付暂计至2016年7月31日的违约金约25000元（违约金计算：①以2013-2015年所欠租金96000元计算本金，以2%月利率计付，自2016年1月1日起暂计至2016年7月31日；②2016年每月租金41900元累加为计算本金，以2%月利率计付，至2016年4月26日起计至2016年7月31日，以后继续计算计付清之日止）；4、判令被告支付2016年9月1日起至搬离原告的宏佳商贸市场之日止的场地占用费给原告（按双方签订租赁合同约定租金具体计，如逾期的应支付违约金）；5、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院查明：2008年11月16日，四原告与玉林市宏佳房地产开发有限公司签订《房屋租赁合同》，约定由上述公司将位于名山开发区的玉林市宏佳商贸市场一、二楼约7000平方米整体出租给四原告作为综合农贸市场以及综合超市使用。租赁期限从2009年1月1日至2023年12月31日止，共25年。2010年8月5日，四原告以玉林市宏佳商贸市场管理办公室的名义与被告毛德清签订了《玉林市宏佳商贸市场租赁合同》，合同约定：由原告将玉林市宏佳商贸市场整层二楼出租给被告毛德清作为家俱城使用（使用面积3861平方米）。租赁期限10年，从2010年8月18日起至2020年2月31日止。其中，从2010年8月18日起至2010年11月17日为装修期，免收租金。2015年年租金约定为47.88万元，2015年6-7月份被告尚欠原告租金6000元未付。2016年年租金约定为50.28万元。2016年5月之前的租金，被告已全部支付给原告。从2016年5月起至8月四个月的租金共16.76万元，被告没有支付给原告。合同还约定：每个月25日前交纳下个月的租金给原告，如被告逾期交纳租金的，按拖欠租金数额以月利率5%计付违约金，逾期二个月未交的，除支付违约金外原告还有权解除合同。在诉讼中，原告请求违约金按月利率2%计算，且不同意调解坚决要求解除合同。
一审法院认为：原被告双方于2010年8月5日签订的《玉林市宏佳商贸市场租赁合同》，是双方在平等自愿的基础上签订的，系双方当事人的真实意思表示，对双方当事人均具有约束力。由于从2016年5月起至2016年8月止的租金共16.76万，被告均没有支付给原告，其行为已构成违约，根据双方合同的约定，原告请求提前解除合同合法有据，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金…。”的规定，原告请求被告支付上述期间的租金合法有据，该院予以支持。被告拒不支付租金的辩解，理由不充分，该院不予采信。根据上述合同的约定，被告还应支付违约金给原告，原告请求违约金按月利率2%计算符合法律规定。原告主张被告从2013年至2015年间尚欠其租金96000元未支付，要求被告支付该笔租金并支付相应产生违约金，未能提供相关证据证实，本院予以驳回。被告毛德清在合同解除后，应在合理期间内搬离上述租赁的场地，将场地清空归还给原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决：一、解除玉林市宏佳商贸市场管理办公室与被告毛德清于2010年8月5日签订的《玉林市宏佳商贸市场租赁合同》；二、被告毛德清于本案判决生效之日起三个月内将其租赁的位于玉林市宏佳商贸市场二楼整层清空归还给原告杨强、陶文健、文理、钟东；三、被告毛德清于本案判决生效之日起十日内支付从2016年5月起至2016年8月止所欠租金16.76万元给原告杨强、陶文健、文理、钟东；四、被告毛德清支付违约金给原告杨强、陶文健、文理、钟东（违约金的计算：以所欠租金16.76万元为基数，自2016年9月起至本案生效判决确定的履行期限届满之日止，按月利率2%计付）；五、驳回原告其他的诉讼请求。案件受理费2815元，由被告毛德清负担1635元，原告杨强、陶文健、文理、钟东共同负担1180元。
上诉人毛德清在二审中提供了如下证据：1、三组照片。均欲证明出租方给毛德清的商铺门口通道被严重堵塞，出租方违约。2、玉林市宏佳商贸市场办公室出具的证明。欲证明玉林市宏佳商贸市场办公室杨强等提供给毛德清妻子郭丽芬在宏佳市场二楼经营家俱零售的事实。3、玉林市宏佳商贸市场办公室规范管理协议书。欲证明玉林市宏佳商贸市场杨强，要求对划定的地段进行规范管理，达到通道敞通、秩序良好、车辆停放有序的约定，没有做好的事实。4、玉林市宏佳商贸市场收款收据。欲证明玉林市宏佳商贸市场服务公司杨强，收取上诉人毛德清的租金，是以该市场服务公司所收的事实。5、玉林市宏佳商贸市场住宅小区二层平面图。欲证明杨强交给毛德清的房屋使用面积不够，也没有交付货梯。6、玉林市宏佳商贸市场2015年的收款收据。欲证明杨强等人收取毛德清的租金，扣6000元违约金的事实。7、玉林市宏佳商贸市场2016年收款收据。欲证明杨强等人收取毛德清2016年1-4月租金的事实。
经本院组织质证，上诉人杨强、陶文健、文理、钟东的质证意见为：对毛德清提供证据的三性有异议，证据1从照片可以看出通道、承租人上下楼梯通道都未堵塞，通道外的公共通道，根据双方合同约定不属出租方管理范围。收款收据欲证实宏佳市场收取租金的事实及诉讼主体资格达不到要求，因为杨强等人是以公民名义与毛德清签订的租赁合同，宏佳公司收费、盖章，杨强等人认可公司收到毛德清的租金，也认可毛德清按照合同约定交了四笔钱给杨强等出租人，毛德清以这点认为杨强等人不具备诉讼主体资格不合适。对于小区平面图的三性有异议，来源不清楚，无原件核对，合同约定将整层楼出租给毛德清，毛德清也得使用整层楼，现讲面积不够，扣除两个楼梯为由，不符合逻辑，既然是整层出租肯定要分摊公摊面积。市场管理协议是德德清与华联超市另案未按照协议履行支付给3500元杨国熙，该协议书上有更改，对其真实性合法性均有异议。
本院组织当事人进行质证认定如下，毛德清提供的证据1是租赁现场的照片，与本案事实有关联性，依法予以采纳，证据2、3、4、5、6、7均与本案事实有关联性，本院依法予以采纳，并作为认定事实的依据。但并不能证明毛德清主张的杨强等人诉讼主体资格不符的事实。
经本院审理查明：一审判决认定的事实属实，本院依法予以确认。
本院认为：上诉人杨强、陶文健、文理、钟东于2008年11月16日与玉林市宏佳房地产开发有限公司签订《房屋租赁合同》，约定由上述公司将位于名山开发区的玉林市宏佳商贸市场一、二楼约7000平方米整体出租给杨强等人作为综合农贸市场以及综合超市使用。杨强等人依法已取得合同约定的房屋使用权。上诉人毛德清虽然于2010年8月5日签订《玉林市宏佳商贸市场租赁合同》的相对方注明出租方是玉林市宏佳商贸市场管理办公室，但合同中的落款处出租方是由杨强、陶文健、文理、钟东签名，玉林市宏佳商贸市场管理办公室没有盖章，并且涉案合同已履行多年，毛德清均是向杨强交纳租金，结合杨强等人已取得涉案房屋使用权的事实，本院依法认定涉案合同的双方当事人是本案当事人，即出租人为杨强、陶文健、文理、钟东，承租人为毛德清，上诉人毛德清上诉称杨强、陶文健、文理、钟东不具备本案诉讼主体资格的理由不充分，本院依法予以驳回。一审法院认定杨强、陶文健、文理、钟东具备本案诉讼主体资格有事实和法律依据，但在判决解除合同中又将玉林市宏佳商贸市场管理办公室列为合同相对方错误，本院依法予以纠正。本案涉案合同已明确约定二楼整层出租给毛德清使用，虽然约定了面积，但毛德清确已使用整层面积多年，双方对面积均不提出异议，现毛德清提出出租房屋面积不够，属出租方违约，本院依法不予支持。对于杨强、陶文健、文理、钟东提出毛德清拖欠2013年至2015年租金96000元构成违约金请求解除合同的问题，本院认为，依据合同约定毛德清应于每月25日前交付下月租金给出租方，由出租方本案中，开具收费收据，按先交租金后使用的原则，本案中毛德清已将租金交清至2016年4月，杨强提出毛德清尚欠2013年至2015年的租金96000元没有事实依据，也不符合常理，本院依法不予采信。至于2016年5月的租金是因为双方就通道车位等使用问题发生争议而迟延交付，事出有因，本案合同约定租赁期间为10年之久，且已履行期限过半，结合本案实际情况，本院认为毛德清迟延交付租金的行为并不构成根本性的违约，一审法院判决解除合同不当，本院依法予以纠正。本院劝告合同双方当事人，本案生效后，双方均应恪守合同约定，履行合同义务，毛德清应交清尚欠租金和按先交租金后使用原则将租金交给出租方。综上所述，毛德清上诉有理，本院依法予以采信和支持，杨强、陶文健、文理、钟东上诉无理，本院依法予以驳回。一审判决错误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销玉林市玉州区人民法院（2016）桂0902民初2438号民事判决；
二、驳回上诉人杨强、陶文健、文理、钟东的诉讼请求。
本案一审案件受理费2815元（上诉人杨强、陶文健、文理、钟东已预交），二审案件受理费5629元（上诉人杨强、陶文健、文理、钟东已预交5629元，上诉人毛德清预交5629元），一、二审案件受理费总计8444元，由上诉人杨强、陶文健、文理、钟东负担。本院已收取上诉人毛德清预交上诉费5629元予以退回。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗 飒
审 判 员 李 伟
代理审判员 杨庆俭
二〇一七年七月十日
书 记 员 许泰榕