北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终1550号
上诉人（原审原告）：陈建萍，女，1959年4月10日出生。
委托诉讼代理人：陈建华（陈建萍之夫）。
委托诉讼代理人：黄长勇，北京元都律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：佘志强，男，1951年9月24日出生。
委托诉讼代理人：邵泽明，北京市西城区西长安街法律服务所法律工作者。
上诉人陈建萍因与被上诉人佘志强共有物分割纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初20832号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈建萍上诉请求：撤销一审判决第二项，改判佘志强向我返还多收取的款项116600元。事实和理由：1.整个商场是我与佘志强及其他购买人共同购买，柜台面积是共有的，现在要把房产证分开，将共有物分割到每人名下；2.根据我与佘志强的协商，商场全部面积是1756.16平方米，一共128个柜台，每个柜台面积应当是13.72平方米，此后佘志强擅自增加了26个柜台，现在每个柜台的面积是11.07平方米，导致我购买的809和810两个柜台面积共减少5.3平方米；3.已有生效判决认定陈某1所得面积减少，判令佘志强按照2.2万元的单价给陈某1补偿，故佘志强也应当按照2.2万元的单价给我补偿，共计116600元。
佘志强辩称，我与包括陈建萍在内的所有购买人共同成立电子商城，所谓共有是指的共同成立商城进行经营，柜台是我从开发商处购买后出售给陈建萍的，而不是我和陈建萍共同向开发商购买的。我和陈建萍之间约定的每个柜台的使用面积是4平方米，折合建筑面积是11.07平方米，我应该给陈建萍交付的面积都给足了。同意一审判决，不同意陈建萍的上诉请求和理由。
陈建萍向一审法院起诉请求：1.判令佘志强将海淀区1层809、810号房屋过户到我的名下；2.判令佘志强向我退还多收取的款项231920元；3.判令佘志强承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2001年9月27日，佘志强(买受人)与北京某房地产经营开发有限公司（以下简称某公司，出卖人)签订“某中心”房屋认购书，认购该中心首层房屋，单价22000元每建筑平方米。2002年4月28日，双方签订《商品房买卖合同》。上述协议签订后，佘志强（甲方）与陈建萍（乙方）于2004年12月7日签订《合作协议书》，协议书的主要内容为：一、甲乙双方同意由甲方出面向发展商出资购买某中心首层……。双方在产权证及首层经营上共同享有应有的权利和承担相应的义务。在条件具备时，甲乙双方办理各自分产权手续。乙方出资71.9万元，购买柜台2个（柜台编号为1809、1810号），标准柜台的实际使用面积约为4平方米（宽2米，深2米），乙方购买每个标准柜台的单价为33万元。乙方购买的柜台是通道转角柜台及含有柱子的柜台的价格变化见附件。柜台折合建筑面积的具体准确数据经国家有关管理部门（如消防部门等）批准后，再同柜台的购买价格进行折算。柜台平面图作为协议附件备案。乙方同意由甲方进行同开发商的谈判及和其他购买柜台合作者的协调工作。甲方有义务及时向乙方通报上述工作的进展情况，并和乙方协商共同决定重大问题的解决方法。二、甲乙双方共同主张将某写字楼首层开办成电子商城，如果没有某写字楼首层所有产权人的同意，任何一方不得将自己拥有的产权面积改作其他用途。甲乙双方共同主张对房产证进行统一管理，任何一方均不得将房产证用于抵押、转让、出售。三、甲乙双方商定，由乙方一次性交付给甲方装修费每个柜台2万元人民币。四、甲乙双方共同协商电子商城开业前的经营内容和布局，介绍有实力的客户进场经营，同时为电子商城的开业进行宣传。五、甲乙双方在电子商城开业后共同参与电子商城的管理，并在电子商城管理委员会中根据自己专长进行分工。六、在条件具备时，甲乙双方按比例将各自拥有的产权面积办成各自独立的产权证，同时以上合作关系和合作内容不变。
陈建萍付清了购买柜台全部费用，后实际使用了柜台进行电子产品的经营。2006年，陈建萍与佘志强就产权问题产生争议，陈建萍向北京市海淀区人民法院（以下简称海淀法院）提起诉讼，该案中，佘志强承认其为尽快办理产权分割，已与某公司解除了商品房购房合同，某公司承诺将配合把购买人变更为购买人分别购买。2006年8月18日，海淀法院对该案作出一审判决：位于北京市海淀区某中心写字楼首层的房屋由佘志强与陈建萍共有。
2013年，佘志强将共同购房人陈某1、方某、徐某诉至海淀法院，要求分割共有物，该案查明：2002年1月18日，佘志强(甲方)、陈某1(乙方)、陈某2(丙方)与方某(丁方)签订《合作协议书》，就某写字楼首层（海淀区1层）的合作事宜做出如下约定：“一、甲乙丙丁各方在共同投资、共同拥有产权的基础上，对首层的经营和管理进行长期合作……六、在条件具备时，甲乙丙丁各方按比例将各自拥有的面积办成各自独立的产权证，但以上合作关系和合作内容不变。”2002年4月28日，某公司与佘志强就北京市海淀区某中心首层签订《商品房买卖合同》，合同中确定房屋建筑面积为1684.03平方米，购房单价每平方米22000元，购房总价款37048660元。当日，佘志强(甲方)、陈某1(乙方)、方某(丙方)、陈某2(丁方)与发展商代表唐某共同签订《协议书》，约定由购房四方委托佘志强与发展商签订的购房合同是购房四方共同出资购买的商品房。签约各方一致同意，于2002年6月15日前，由发展商与购房方分别签订该商品房分产权合同，由购房各方按自己的出资额根据购房合同的价格条款，签订比例产权合同。否则，乙方、丙方、丁方有权和甲方一起共同到发展商处办理退款手续。
2004年11月29日，佘志强(甲方)、陈某1(乙方)、方某(丙方)与陈某2(丁方)再次以《协议书》的形式对以下事实做出确认：“1、甲、乙、丙、丁四方共同出资购买了某公司开发的海淀区某中心首层做为开办电子商城，面积共计1756.16平方米，甲、乙、丙、丁四方与某公司代表就购房事实签订了《协议书》一份。为此甲方受乙、丙、丁三方委托与某公司签订了商品房买卖合同(合同号为：162951)，各方确认该商品房买卖合同的购买人为甲、乙、丙、丁四方，甲、乙、丙、丁四方共同拥有对商品房买卖合同项下柜台的期权和所有权。2、乙、丙、丁三方拥有该商品房内的23个柜台标准(2×2米)，合计建筑面积约三百二十二平方米，出资金额共计6785000元。三方具体柜台为以下乙方5个，丙方5个，丁方13个。3、其余合同款项由甲方为主筹备，乙、丙、丁方共同筹措。”
北京市海淀区房屋土地经营管理中心测绘队于2005年10月10日出具房屋土地测绘技术报告书，确认海淀区XX号建筑总面积1756.16平方米，分摊给本户共有共用面积441.70平方米、过道459.33平方米，并对各柜台的面积进行了测绘。经调查，1层房屋中属于佘志强所有的130个柜台中，其中的51个柜台已转让他人，并办理了独立的产权证明。
海淀法院审理后认为，1层房屋系由佘志强、陈某1、陈某2、方某等人共同出资购买，共划分为154个柜台，用于共同经营电子商城。各方曾协议约定待具备分割条件时，对共有房屋按比例进行分割并对各自拥有的柜台的个数、编号及位置进行了确认。多年来，佘志强与陈某1、陈某2、方某之间纠纷不断，曾多次要求分割上述共有物，且共有人陈某2已经去世，应认定各方共有的基础已经丧失，应予以实际分割。各人名下房屋的其他共有人，可待四方分割完毕后，另行分割。北京市海淀区房屋土地经营管理中心测绘队于2005年10月10日出具房屋土地测绘技术报告书对各柜台建筑面积（包括套内建筑面积及分摊的共有共用建筑面积）予以明确，已有部分柜台依此测绘面积办理了独立的产权登记。应依此测绘报告对共有物进行分割。法院对诉争柜台进行了分割，作出（2013）海民初字第10322号民事判决书，判决：109、113、115、215、306、309、509、617、706、709、716、716B、806、809、810、901、902、903、905、917、918、925、926、927、930号房屋归佘志强所有。因陈某1一方不服，提起上诉，北京市第一中级人民法院（以下简称一中院）于二○一三年十二月六日作出（2013）一中民终字第12265号民事判决书：驳回上诉，维持原判。
上述判决生效后，陈某1等将佘志强诉至法院，称因其房屋购买后，发现佘志强并没有按照双方约定划分面积，并且将自己的部分产权卖出，导至其少得面积63.08平方米，故要求佘志强向其支付房屋折价款。该案中，法院认定：依据双方签订的四方《协议书》和五方《协议书》，明确约定各方按照出资比例享有所有柜台的期权和所有权，即陈某1、方某、徐某根据出资比例应享有322平方米建筑面积柜台的所有权，而三方实际少分得63.08平方米。该案经一中院终审审理后，作出（2015）一中民终字第2137号民事判决书，按佘志强购买价即每平方米22000元价格对陈某1等进行了补偿。
2015年，佘志强将洪某等人诉至海淀法院，要求分割共有物，判决诉争柜台归佘志强所有，后该案撤诉。2015年11月，佘志强将法院判决归其所有的柜台产权办理至其本人名下：陈建萍所购房屋坐落为：海淀区1层809、810。经测绘：306号柜台建筑面积为8.30平方米，实测套内建筑面积3平方米；309号柜台建筑面积17.49平方米，实测套内建筑面积6.32平方米；706号柜台建筑面积为8.30平方米，实测套内建筑面积3平方米；709号柜台建筑面积17.49平方米，实测套内建筑面积6.32平方米；716号柜台建筑面积6.64平方米，实测套内建筑面积2.4平方米；716B号柜台建筑面积6.47平方米，实测套内建筑面积2.34平方米；917号柜台建筑面积15.96平方米，实测套内建筑面积5.77平方米；918号柜台建筑面积为16.32平方米，实测套内建筑面积5.9平方米；925、926、927、930号柜台建筑面积均为10.51平方米，实测套内建筑面积均为3.8平方米；109、113、115、215、509、617、806、809、810号柜台建筑面积均为11.07平方米，实测套内建筑面积均为4平方米。
对于将证办理到佘志强名下，是否与陈建萍进行过协商，佘志强称：陈建萍不是另案当事人，无法与其协商，其是直接拿着判决书到房管局办的证。此前没有诉讼时有五十个是直接向开发商报的名单，就可以办理产权证；后来因为有了法院判决，按份共有，此后就无法自己办理了。
一审法院认为：位于北京市海淀区某中心写字楼首层的房屋由佘志强与陈建萍等共同购买人共有已由法院生效判决确认，依据双方签订的《合作协议书》约定：“在条件具备时，双方办理各自分产权手续”。同时，经（2013）海民初字第10322号民事判决认定：“各人名下房屋的其他共有人，可待四方分割完毕后，另行分割”。故现应当认定具备了分割条件，对于与佘志强签订协议的各方共有的房屋应予分割。
对于分割的房屋，已实际经测绘并经法院判决，在此后亦由佘志强办理了相关柜台的产权证，陈建萍所购柜台的权利范围确定、权属关系明确，现针对陈建萍第一项诉讼请求中要求佘志强将海淀区1层809、810号房屋过户到陈建萍名下，双方并无争议，法院予以支持。
对于陈建萍主张的佘志强多收取的款项，法院认为：虽各方为首层的共有人，但各方的共有的份额比例应依合同约定予以确定。本案中，在双方签订的《合作协议书》中明确约定了以下内容：购买方的出资额对应的使用面积。从双方约定可见，各方对首层的共有为按份共有，陈建萍的共有份额确定，为其合同中约定的使用面积及使用面积折合的建筑面积。对于面积缺少的部分，应根据《合作协议书》中的约定予以补偿，补偿应为对使用面积的补偿。对于补偿的标准，法院认为：众多商户共同购买的首层用于开办市场进行经营，所购柜台的位置、面积的不同，均会体现出价值的不同。故双方《合作协议书》中约定的总价系该柜台价值的体现，系双方自行协商的结果，并无不当。陈建萍认为其购买价应按佘志强与开发商签订的合同价格22000元/建筑平方米标准执行，没有事实及法律依据。对于陈建萍提及的（2013）一中民终字第12265号民事判决书，该案中合同约定的内容与本案并不相同，合同具有相对性，本案不能套用。同时，依据庭审调查，本案中陈建萍所购柜台经测绘的套内建筑面积相比双方合同约定的使用面积并未减少。故陈建萍要求退还其多支出的款项，没有事实及法律依据，法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第九十四条、第九十六条、第九十九条、第一百零四条，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决如下：一、佘志强于本判决生效后六十日内将北京市海淀区1层809、810号房屋过户至陈建萍名下；二、驳回陈建萍其他诉讼请求。
本院审理期间，双方当事人均未提供新的证据。本院经审理认定，2001年10月9日，佘志强代表北京宝莱特实业公司（甲方）与陈建萍（乙方）签订《协议书》约定，甲乙双方就某写字楼首层商业面积（1601.02平方米）进行合作。甲方出面和发展商谈判购买整个楼层，并负责整个楼层的管理和经营。乙方出资购买自己所需的面积。由于乙方出资早，可以享有基础价格（每平方米建筑面积26320元）的优惠待遇……。每块面积以一个柜台为一个单元。每个柜台折合建筑面积和价格（按每建筑平方米26320元计算）在核算后认定，乙方每个柜台先交纳25万元为首期预付款。乙方同意在确切价格给出后十日内补齐，否则按退台处理。本院认定的其他事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，本案二审中陈建萍要求佘志强按照2.2万元的购买单价返还面积差5.3平方米对应的购房款116600元，故陈建萍就该项上诉请求，应当证明其与佘志强之间存在约定，陈建萍按照2.2万元单价购买房屋，以及所购房屋的约定建筑面积应为13.72平方米。
关于价款问题，陈建萍于2001年10月9日签署的《协议书》中约定，陈建萍出资购买所需面积，并约定了陈建萍享有基础价格的优惠待遇，即建筑面积每平方米26320元。该《协议书》同时约定，确切价格给出后十日内补齐款项。此后陈建萍与佘志强于2004年12月签订的《合作协议书》约定，陈建萍出资购买柜台的单价为33万元。依据上述两份协议的内容，陈建萍单方负有出资义务，且双方对于价款的约定明确具体，系对于该柜台总价款的约定。双方之间不存在以佘志强与开发商之间签订认购书或房屋买卖合同约定的价款作为陈建萍购买价格依据的合意。因陈建萍未就价款问题提交充分证据推翻《合作协议书》的内容，其主张应当按照2.2万元单价购买诉争房屋缺乏依据，本院不予采信。
关于面积问题，陈建萍主张商场一共128个柜台，故每个柜台面积应当是13.72平方米，此后因佘志强擅自增加为154个柜台导致其购买的柜台面积减少。对此本院认为，双方签订的《协议书》、《合作协议书》中均约定陈建萍购买的标的物为柜台，同时约定了标准柜台的实际使用面积约为4平方米，陈建萍购买的柜台单价为33万元。与《合作协议书》同日签订的附件中明确约定1809、1810号柜台均为4平方米，纯使用面积共计为8平方米。可见，该《合作协议书》中明确约定了陈建萍购买的总价以及柜台的实际使用面积，并未约定柜台的建筑面积，亦未将建筑面积作为价款的计算依据。《合作协议书》虽然约定柜台平面图作为协议附件备案，但并未明确该平面图具有准确确定建筑面积的效力。此外，陈建萍主张双方之间约定设置128个柜台，但依据双方之间的协议内容及实际情况，柜台因位置不同而面积并不均等，并不能按照总面积除以128个柜台的方式确定每个柜台的建筑面积，故对于陈建萍所持其应当取得的单个柜台的建筑面积为13.72平方米的主张，本院不予采信。
陈建萍虽以陈某1与佘志强之间的生效判决作为其援引的上诉理由，但陈某1等人与佘志强之间存在关于建筑面积的明确约定，该案与本案所涉基础事实并不相同，故陈某1案件的判决结果对本案并不发生法律约束力。陈建萍的该项上诉理由不能成立，本院不予采纳。
综上所述，陈建萍的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2632元，由陈建萍负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 冰
审 判 员 刘国俊
审 判 员 刘新泉
二〇一八年三月二十六日
法官助理 李 正
书 记 员 杜 莹