河北省香河县人民法院民 事 判 决 书（2017）冀1024民初572号原告：杨盼盼，男，1994年10月8日出生，汉族，甘肃省合水县人，住香河县。委托代理人：李建康，河北宝成律师事务所律师。被告：郑丽仙，女，1983年1月22日出生，汉族，河北省香河县人，住香河县城西区。委托代理人：马秀玲，北京市华泰律师事务所律师。第三人：香河百盛房地产经纪有限公司新开街分公司。营业场所：香河县新开街44-8#。负责人：刘珣，经理。委托代理人：邱福强，系公司员工。委托代理人：靳雨，系公司员工。原告杨盼盼与被告郑丽仙、第三人香河百盛房地产经纪有限公司新开街分公司（以下简称百盛新开街分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。第一次开庭时，原告杨盼盼委托代理人李建康、被告郑丽仙及其委托代理人马秀玲到庭参加了诉讼，第三人百盛新开街分公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭；第二次开庭时，原告杨盼盼及其委托代理人李建康、被告郑丽仙及其委托代理人马秀玲、第三人百盛新开街分公司委托代理人邱福强、靳雨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨盼盼诉称，我与被告及第三人于2016年12月25日签订《房屋买卖居间服务合同》，约定由第三人提供居间服务，我以1150000元价格购买被告所有的香河县××楼××单元××室房屋。同日，我与被告双方依据《房屋买卖居间服务合同》签订了《房屋买卖合同》，合同约定付款方式为我在合同签订后4日内支付首期房款（含定金）350000元，余款800000元由我向银行贷款支付。后我向被告支付了定金50000元，向第三人支付了中介费28000元。2016年12月26日晚，第三人通知我，被告要求提高首付款至750000元，我未同意。2016年12月27日，我按第三人通知到银行办理面签时，被告明确表示要将首付款提高至750000元，否则不再继续履行合同。后经第三人多次调解未果，为了维护我的合法权益，故诉至法院，请求判令解除原、被告于2016年12月25日签订的《房屋买卖合同》，被告退还原告定金50000元，并支付原告违约金230000元、中介费28000元，本案诉讼费、保全费等由被告负担。被告郑丽仙辩称，我不同意解除合同，也不同意退还定金、支付违约金及中介费用。理由为，一、我自始至终的在积极地要求履行合同，至诉前标的房屋未做任何处分，且目前随时可以履行。我与原告签订合同后，虽然想通过第三人也就是居间方，向原告转达提高首付款额度的提议，但该提议并不构成《合同法》第93条规定的可以行使解除权的根本违约情形，且我自始至终在积极地联系第三人向原告转达按合同约定继续履行合同的意愿，对此，我截止诉前对于标的房屋没有做任何处分的事实，和现庭审中明确表示希望双方排除误会按合同约定继续履行合同完成交易的态度，足以表明我履约的诚意。二、原告不存在法定解除合同的理由，我与原告之间的误会完全是由于第三人怠于履行居间合同义务导致的沟通不畅引起的，第三人应承担过错赔偿责任。我确曾向第三人提出过要求其协调提升首付款额度的提议，但截至2016年12月29日第三人与我通电话时仅告知我，原告未能同意提升首付额度的要求，并未提及原告要按照合同约定当日向我支付首付款300000元的事宜,原告未依约履行先给付首付款义务，我至今未收到首付款，也就无法按照合同第二条（三）款的约定完成清偿尚存贷款消除抵押权，合同后续义务自然无法履行。2016年12月31日（也就是与合同约定给付首付款时间时隔一天），我与第三人通电话要求转告原告按照合同约定支付首付款，并办理相应手续，但第三人以“正忙着”为由挂断电话；2017年1月4日我再次与第三人通电话沟通此事，并索要原告电话时，居间人再次以“正忙着”为由挂断电话，拒绝提供服务，且此后第三人再不接听我的电话。三、鉴于上述事实，和《合同法》第93条关于单方解除权行使的法定情形的规定，我认为，单纯提出提升首付款额度的提议并不构成《合同法》规定的变更合同根本内容，且不足以使本案所涉房屋买卖合同的目的不能达，所以原告在我具备完全履约能力和积极要求履约的情况下，不具备行使法定单方解除权的条件。四、本案的诉争完全是由第三人怠于履行居间服务，而导致我与原告在履约过程中发生误解，第三人怠于履行居间义务存在重大缺陷的事实如下：1、第三人在居间合同中没有明确指定居间服务的具体责任人名称、工号、办公电话，这种合同条款的缺陷必然导致居间服务责任混乱，居间服务沟通和信息传递不直接、不及时，甚至出现偏差和失误；2、居间合同第八条明确约定居间服务提供的房屋买卖合同文本中应具备我与原告填写准确联系地址的内容，以作为双方在行使书面送达时的准确地址，或为行使通知权的法定地址，但统揽合同全部文本内容，居间合同及其所提供的制式房屋买卖合同文本，对于该项重要信息内容并没有列设，居间服务人也没有在提供居间服务中要求双方补充填写，此种居间服务的缺陷，也是导致我与原告无法建立有效联系、沟通重要因素，以至于原告无法行使向我送达“解除合同通知书”的权利；3、更为严重的缺陷是第三人在我与原告三方签订居间合同时，预设的买卖双方联系方式内容栏，第三人都没有尽职辅助双方填写完备，由此可见居间服务的上列三项缺陷是导致我与原告无法直接沟通和发生误解的根本原因；4、而第三人在前述12月31日和1月4日及其后怠于协助我与原告进行履约沟通的行为，更是造成双方诉讼的根本原因，也是严重违反居间合同义务的行为。综上，第三人是导致我与原告产生履约障碍的根本原因，第三人应当就其违约和存在严重缺陷的居间服务给双方造成的损失承担赔偿责任。五、原告与第三人有恶意串通损害我权益的行为。原告与第三人均是从事房地产交易中介的专业从业人员，其二人在签订合同和履行合同过程中存在不符合职业操守及不合常理的行为：原告故意隐瞒自己的联系方式，履行合同过程中不履行先给付首付款的义务，又以面签方式企图骗取我转移房屋所有权登记，合同履行期间自始至终不与我做直接的联系和沟通；第三人怠于履行居间人负有的确保我与原告签订完整有效的合同、辅助双方磋商沟通的义务，且在无正当理由的情况下拒绝为我提供居间服务、恶意拖延交易的行为。六、原告主张违约金诉求明显过高，依法应当以实际损失和过错程度确定民事责任。即便是解除合同，原告也没有发生诉求主张的损失，其主张明显过高，依法应当以实际损失和过错情况确定民事责任的承担。是原告负有先履行义务，而至今未履行，其主张解除合同，是原告构成根本违约，原告应依法向我承担违约责任。最后，请依法调解我与原告之间消除误解，双方建立有效联系方式，积极履约合同完成本案房屋买卖交易。第三人百盛新开街分公司辩称，我公司并没有怠于履行合同义务，我公司和原、被告约定于2016年12月27日准备去银行做面签，我公司通知了原、被告，双方也都来到了我公司店里，到店里的时候被告要求提高首付款至750000元，这不符合合同约定，导致无法履行合同。被告辩称我公司沟通不到位不属实。经审理本院查明如下事实：2016年12月25日原告杨盼盼（买受方，乙方）与被告郑丽仙（出卖方，甲方）及第三人百盛新开街分公司（居间方）之间签订了《房屋买卖居间服务合同》，约定：乙方购买甲方位于香河县新华大街南五一路西侧香格金典小区2号楼3单元1803室房屋一套，建筑面积63.32平方米，房屋所有权证证号为廊房权证香Ａ字第××号；房屋已抵押，甲方应于2017年1月20日前办理抵押注销手续；房屋成交总价为1150000元；居间方为甲乙双方提供与上述房屋买卖相关的法律法规、政策、市场行情咨询，协助并撮合双方签订房屋买卖合同，甲乙双方签订买卖合同后，应当按约定向居间方支付报酬，在甲乙双方的买卖合同履行过程中，居间方依据约定协助甲乙双方办理购房抵押贷款、税费缴纳、房屋产权转移登记及附属设施过户手续、查验并接收房屋、附属设施及家具设备等，甲乙双方应依据约定支付代办服务费；乙方在签订买卖合同当日应向居间方支付佣金23000元、贷款服务费5000元；本协议签订后，非居间方的原因导致合同履行不能的，居间方收取的佣金及代办服务费不予退还；甲方和乙方应相互协助办理贷款或办理房产过户等相关手续，办理贷款或办理房产过户等相关手续时，甲方和乙方应在约定时间准时到达指定地点（时间、地点以居间方的通知为准），并如实、全面提供必要的材料；等等。同日，原告杨盼盼（买受方，乙方）与被告郑丽仙（出售方，甲方）签订了《房屋买卖合同》，约定：乙方购买甲方位于香河县新华大街南五一路西侧香格今典小区2号楼3单元1803室房屋一套，建筑面积63.32平方米，房屋所有权证证号为廊房权证香Ａ字第××号；该房屋已设定抵押，抵押权人为建行北京光华路支行，清贷方式为乙方同意用首付款帮甲方清还贷款，甲方应于2017年1月20日前办理抵押注销手续；房屋成交总价为1150000元，乙方在签订本合同同时支付定金50000元，首期房款（含定金）合计350000元乙方于买卖合同签订后4日内交付甲方，第二期房款800000元由乙方向银行贷款支付；甲乙双方必须相互配合，按照合同约定的时间或居间方通知的时间办理相关手续，若任何一方不按照合同约定的时间或居间方通知的时间办理相关手续，每逾期一日，违约方向守约方按总房款的千分之三的违约金，逾期超过20天，守约方有权解除房屋买卖合同，同时违约方应向守约方支付总房款20%的违约金；除本合同约定的违约条款外，甲乙双方任何一方违反本合同约定，收受定金方双倍返还支付定金方定金，支付定金方无权要求返还定金，守约方有权向违约方追偿超出定金部分的损失；因甲乙双方任何一方违约而导致房屋买卖居间合同不能继续履行，居间方服务费由违约方支付；等等。签订上述两份合同当日，原告支付被告购房定金50000元（其中电子汇出支付45000元，微信支付5000元），支付第三人中介费共计28000元（其中微信支付25000元，现金支付3000元）。2016年12月26日、27日原告及其女友杨娜从银行取款金额共计310000元。2016年12月28日第三人员工邱福强与被告、2016年12月29日第三人法定代表人刘珣与被告的两份手机通话录音主要内容为：2016年12月27日第三人通知原、被告到银行进行面签，由原告支付被告首期房款（含定金）350000元时，被告提出要将首付款350000元提高至750000元，对此原告不同意，后原告也不同意被告将定金50000元退还后就自动解除合同，原告愿意按照合同约定的首付款350000元继续履行合同，对此被告不同意。原、被告双方至今未能继续履行合同。上述事实有房屋所有权证、房屋买卖居间服务合同、房屋买卖合同、收款收据、转账凭证、微信支付凭证、银行账户明细单、手机通话录音及当事人庭审陈述等证据在案佐证。本院认为，原、被告及第三人之间签订的《房屋买卖居间服务合同》和《房屋买卖合同》系三方当事人的真实意思表示，客观真实，合法有效，原、被告及第三人均应按合同约定全面履行自己的义务。合同中约定“房屋成交总价为1150000元，乙方在签订本合同同时支付定金50000元，首期房款（含定金）合计350000元乙方于买卖合同签订后4日内交付甲方，第二期房款800000元由乙方向银行贷款支付”，经审查，在合同签订当日原告按照合同约定给付被告购房定金50000元，且原告及其女友杨娜于2016年12月26日、27日从银行取款共计310000元准备按照合同约定给付被告首期房款时，被告提出要将首付款350000元提高至750000元，对此原告不同意，原告愿意按照合同约定的首付款350000元继续履行合同，对此被告不同意，本院认为，被告单方擅自要求提高首付款金额，违反了合同中约定的内容，致使合同至今未能继续履行，故被告的行为构成违约。原告主张解除双方签订的《房屋买卖合同》，被告辩称原告不具备行使法定单方解除权的条件，其不同意解除合同，要求继续履行合同，经审查，依据合同中约定“甲乙双方必须相互配合，按照合同约定的时间或居间方通知的时间办理相关手续，若任何一方不按照合同约定的时间或居间方通知的时间办理相关手续，每逾期一日，违约方向守约方按总房款的千分之三的违约金，逾期超过20天，守约方有权解除房屋买卖合同，同时违约方应向守约方支付总房款20%的违约金”的内容，本院认为，自2016年12月27日起（即第三人通知原、被告到银行进行面签，由原告支付被告首期房款（含定金）350000元时，被告提出要将首付款350000元提高至750000元之日）至2017年1月19日止（即原告起诉之日），合同未能履行逾期已超过20天，原告作为守约方有权依据合同的约定解除原、被告之间签订的《房屋买卖合同》，并有权要求被告承担违约责任，故对原告主张解除双方签订的《房屋买卖合同》，并由被告承担违约责任的诉讼请求，本院予以支持，被告辩称的理由不能成立。依据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告已支付被告购房定金50000元，故被告作为违约方应当返还原告上述购房定金50000元。原告主张按照合同约定“逾期超过20天，守约方有权解除房屋买卖合同，同时违约方应向守约方支付总房款20%的违约金”的内容，由被告支付违约金230000元（1150000元×20%），对此被告提出异议，认为金额过高，本院认为，双方约定的违约金过高，根据现在当地房价上涨的因素及同地段相类似房屋市场成交价的情况，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，本院酌情确定被告支付原告的违约金金额为100000元，对于原告主张超出部分的诉讼请求，本院不予支持。原告主张被告支付中介费28000元，对此被告提出异议，经审查，原告提交了《房屋买卖居间服务合同》、转账凭证及收款收据等证据予以佐证，故本院对原告已支付第三人中介费28000元的事实予以确认；依据《房屋买卖居间服务合同》约定“本协议签订后，非居间方的原因导致合同履行不能的，居间方收取的佣金及代办服务费不予退还”及《房屋买卖合同》约定“因甲乙双方任何一方违约而导致房屋买卖居间合同不能继续履行，居间方服务费由违约方支付”的内容，能够认定原告已支付第三人的中介费应由被告负担，故本院对原告主张被告支付中介费28000元的诉讼请求予以支持。被告辩称原告未依约履行先给付首付款义务，系原告违约在先，经审查，2016年12月26日、27日原告及其女友杨娜从银行取款共计310000元，结合取款的时间及金额，能够认定上述款项系原告准备用于履行合同，因被告提出要将首付款350000元提高至750000元，致使双方未能按合同约定继续履行合同，故被告的辩称理由不能成立。被告辩称我取消了提高首付款商议的提议，要求按合同约定继续履行合同，提交了被告与第三人法定代表人之间的通话记录详单予以佐证，本院认为，该证据不能显示双方通话的内容，不能达到被告的举证目的，故被告的辩称理由不能成立。被告辩称合同中没有填写我与原告的准确联系地址和联系方式，导致我与原告无法建立有效联系、沟通，提交了第三人法定代表人于2017年2月4日给被告发出原告手机号码的短信予以佐证，经审查，原告在签订合同当日支付被告购房定金50000元，其中45000元系通过电子汇出方式支付的，5000元系通过微信方式支付的，本院认为，原、被告之间有微信联系方式，是否有准确联系地址，并不妨碍双方通过微信方式进行有效联系、沟通，故被告的辩称理由不能成立。被告辩称原告与第三人有恶意串通损害我权益的行为，提交了原告的微信号及微信信息予以佐证，本院认为，原告即使为房产中介人员，也不能证明原告与第三人之间有恶意串通的行为，且被告未提交充分有效的证据证实其主张，故被告的辩称理由不能成立。被告辩称我与原告之间的误会完全是由于第三人怠于履行居间合同义务导致沟通不畅引起的，第三人应承担过错赔偿责任，本院认为，第三人是否存在怠于履行居间合同义务，系被告与第三人之间的争议，并不能因此对抗原告的权益，故被告的上述理由不能成立。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告杨盼盼与被告郑丽仙于2016年12月25日签订了《房屋买卖合同》。二、被告返还原告购房定金50000元，并支付原告违约金100000元、中介费28000元共计178000元。于判决生效后五日内履行。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2960元，已减半收取，保全费2095元，由原告负担1249元，被告负担3806元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本,上诉于廊坊市中级人民法院。审判长  李百军二〇一七年四月二十六日书记员  杨 波