河北省衡水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀11民终503号
上诉人（原审被告）：衡水晋海房地产开发有限公司，住所地：河北省衡水市桃城区人民中路44号1幢4层。统一社会信用代码：911311026882172584。
法定代表人：姚强，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王涛，衡水市正元法律服务所法律工作者。
上诉人（原审第三人）：衡水市人民政府房屋征收办公室（原衡水市拆违和旧居住区城中村改造指挥部），住所地：河北省衡水市桃城区和平路与康宁街交叉口东南角亚茂大厦。统一社会信用代码：12131100404631837P。
法定代表人：马炳建，该办公室主任。
委托诉讼代理人：李杰，河北凌坤律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：李亚，男，1984年5月6日出生，汉族，现住北京市昌平区，。
上诉人（原审第三人）：郑月辉，女，1984年6月3日出生，汉族，现住北京市昌平区，。（上诉人李亚与郑月辉系夫妻关系）。
被上诉人（原审原告）：谢曼平，女，1941年11月12日出生，汉族，现住河北省衡水市桃城区，。
委托诉讼代理人：于海鸿，河北宾鸿律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：孙树强，男，1963年8月27日出生，汉族，现住河北省衡水市桃城区，。
委托诉讼代理人：于海鸿，河北宾鸿律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：孙淑锋，男，1970年5月12日出生，汉族，现住河北省衡水市桃城区，。
委托诉讼代理人：于海鸿，河北宾鸿律师事务所律师。
上诉人衡水晋海房地产开发有限公司（以下简称：晋海公司）、衡水市人民政府房屋征收办公室（以下简称：市征收办）、李亚、郑月辉因与被上诉人谢曼平、孙树强、孙淑锋房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服河北省衡水市桃城区人民法院（2016）冀1102民初2576号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人晋海公司委托诉讼代理人王涛、上诉人市征收办委托诉讼代理人李杰、上诉人李亚、郑月辉、被上诉人谢曼平、孙树强、孙淑锋共同委托诉讼代理人于海鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
晋海公司上诉请求：1、撤销河北省衡水市桃城区人民法院（2016）冀1102民初2576号民事判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人的原审诉请；2、被上诉人负担本案的一、二审案件受理费。事实与理由：一、本案的法律关系。被上诉人谢曼平之夫、孙树强、孙淑锋之父孙永发与市征收办之间的《房屋拆迁安置补偿协议》内容合法，对签约双方具有法律约束力。三被上诉人是基于2009年签订的房屋拆迁安置补偿协议之民事权利和法律关系向一审法院提起诉讼的，晋海公司不是该房屋拆迁安置补偿协议的签约主体。根据合同相对性原则，本案中将晋海公司列为被告有悖于民诉法的规定，其作为诉讼主体不适格。二、关于超期过渡费及文鼎花园4号楼903室、储藏间所有权归被上诉人并办理产权登记手续问题。依协议第三条第3款规定，回迁应在全部住户搬迁完毕后30个月内将回迁楼交付给乙方，现有证据无法证据被上诉人主张已经超过30个月，故被上诉人主张超期过渡安置补助费没有依据。依协议第三条第10款规定，回迁楼位置、楼层、户型的挑选，按签协议的顺序号进行，车位、储间按交钥匙时所开验收单顺序号挑选。当时为响应政府三年大变样的号召，该小区是按先拆迁、后规划的流程进行的。中标开发的户型按面积分为A户型、B户型、C户型、D户型等，原审认定被上诉人主张将文鼎花园4号楼903室安置给被上诉人所有是没有合同约定和法律规定的。三、原审认定晋海公司将回迁安置房另外出售没有事实依据。将C户型房屋与03室混为一谈，原审认定4-9-C户型为4-903室是错误的。
市征收办上诉请求：1、撤销河北省衡水市桃城区人民法院（2016）冀1102民初2576号民事判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；2、一、二审案件受理费用由被上诉人负担。事实与理由：一、诉争的衡水市文化局生活小区区域拆迁改造工程，系为了适应衡水市城市总体规划、改善人民路及该区域环境，改造旧区域居民居住环境的利民工程，拆迁区域初始总体规划共计安置建设回迁楼四栋（包括一栋三层商业楼），涉及拆迁户共计169户。2008年该区域开始正式实施拆迁改造，并陆续与被拆迁居民签订房屋拆迁安置补偿协议，涉及拆迁安置面积最大为117平方米，所有169户拆迁户均统一规划安排在当时统称的第4号拆迁安置楼内（位于小区内沿人民路位置）。拆迁安置协议签订后，涉案区域初始拆迁楼体规划方案于2009年12月经衡水市城乡规划局上报至市政府，后经审批规划方案最终将安置建设拆迁楼由总体4栋定为总体6栋，但总拆迁范围及面积未变。因安置楼栋数发生变化，诉争区域拆迁居民回迁楼全部安置在沿人民路两栋建筑（现标注的1、2号楼）内。拆迁安置楼本身没有变化，楼体结构、面积也没有变化，只是安置楼号称谓发生了变化，所涉及拆迁户的权益并没有受到影响。拆迁居民回迁楼即的1、2号楼均按照回迁安置标准为简装房，其余四栋为毛坯房，所涉区域138户回迁户已入住（说明拆迁安置楼就是现场标注的1、2号楼）。被上诉人拆迁所安置的房屋与其诉请的第三人郑月辉购买的房屋根本不是同一栋楼，更不是同一房屋。郑月辉购买的商品房面积远远超出拆迁协议中的面积。开发企业为被上诉人留存的回迁安置房面积与回迁房基本一致。因此，一审在没有任何其他证据支持仅依据原告个人陈述的情况下将郑月辉购买的商品房认定为回迁房显然不当。二、市征收办对晋海公司与被上诉人之间的协议履行不存在连带责任。晋海公司中标承建取得开发资格后，其已成为协议的履行主体，订立协议时被上诉人已明确知晓，所以市征收办对后续的实体履行已不负法定或约定的合同义务。三、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条之规定不适用于本案。本案拆迁协议签订之时，回迁安置楼规划尚未作出，因此，房屋的位置、用途并不特定，原审法院适用该条规定作出判决显属错误。
第三人李亚、郑月辉上诉请求：1、依法撤销河北省衡水市桃城区人民法院（2016）冀1102民初2576号民事判决的第二项，改判驳回被上诉人对文鼎花园小区4号楼903室房屋所有权的诉讼请求；2、撤销被上诉人对上诉人作为本案第三人的追加申请；3、被上诉人负担本案发生的诉讼费用。事实与理由：原审将文鼎花园小区4号楼903室房屋所有权判归谢曼平、孙树强、孙淑锋明显错误。1、该小区原规划建设4栋，实际最终批准方案建设拆迁安置楼6栋。2、上诉人所购买的4-903室与房屋拆迁安置补偿协议中4栋9层C室简装房是完全不同的。3、虽然房管部门规定不允许用字母标注房号，但法庭也不能依据“日常经验法则”推定被上诉人拆迁协议中的4-9-C室即为4-903室，上诉人购买的房屋不是被上诉人的拆迁安置房。经查询，协议中出现了A、B、C、D、E、F、G，如果按所谓的日常经验法则，房号对应的应该是1、2、3、4、5、6、7，而上诉人购买的4号商品楼每层只有4户，那么5、6、7户就没了位置。实际上A、B、C、D、E、F、G分别代表的是不同面积的房屋，而不是指具体位置。4、原审适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款的规定是错误的，被上诉人签订的房屋拆迁安置补偿协议未明确约定拆迁安置房的位置，仅仅约定了楼层和面积，其主张的用于回迁安置的4号楼，因规划的改变没有建设，新规划回迁安置房为简装1号和2号楼，现在作为商品房的4号楼是毛坯房，一审枉顾事实，错误地认定被上扩人有优先权，严重损害了上诉人的合法权益。
被上诉人答辩称：第一、晋海公司是本案的适格被告；第二、被上诉人诉请的过渡费以及逾期过渡费有足够的事实及法律依据；第三、根据签订的房屋拆迁安置补偿协议、验收单以市征收办的当庭自认，被上诉人的回迁安置楼即为4号楼903室，依法成立的合同应当受法律保护；第四、根据协议约定，市征收办应该就过渡费及逾期过渡费、回迁楼的交付，承担连带责任。
谢曼平等三被上诉人向一审法院起诉请求：1、依法判令被告支付过渡费及逾期过渡费至其交付房屋之日止（暂计算至2016年10月份）共计46143.79元，第三人衡水市人民政府房屋征收办公室承担连带责任；2、依法判令被告按补偿协议将文鼎花园4-903室（即4-9-C室）及储藏间安置给原告，并办理产权登记手续，第三人承担连带责任；3、案件受理费由被告负担。
一审法院审理查明：被拆迁人孙永发于2015年6月21日去世，谢曼平系孙永发妻子，孙树强与孙淑锋系孙永发的两个儿子，谢曼平、孙树强、孙淑锋作为孙永发的继承人提起诉讼。孙永发与被告衡水晋海房地产开发有限公司、第三人衡水市人民政府房屋征收办公室（原衡水市拆违和旧居住区域城中村改造指挥部，即“一拆两改”指挥部）于2009年6月签订房屋拆迁补偿协议书，并办理了结算手续。协议书及结算手续约定：被告与第三人以产权调换方式安置原告，约定安置位置为4-9-C，建筑面积102.72平方米，储藏间面积为3.672平方米。并约定拆迁完毕后30个月内交付回迁楼，过渡期过渡费的支付标准每月每平米5元，超过过渡期按相应的法律规定增加过渡费补偿。约定中标开发企业自中标之日起以甲方身份履行协议条款，第三人拆迁指挥部监督协议执行。双方在履行过程中对过渡费进行了变更，实际是按每月每平米7元支付的，已支付至2014年底。自2015年1月至2016年10月份按原告的拆迁楼的面积为85.61平米计算，拖欠过渡费金额为13183.94元。根据衡水市房屋拆迁管理实施细则第七条第一项的规定，逾期满二年以上的过渡费增加百分之百即每月每平方米14元，被告逾期交房自2012年4月至2016年10月共计55个月，原告主张应支付逾期过渡费为32959.85元，合计46143.79元。2016年11月至实际交付房屋之月的过渡费及逾期过渡费按上述标准另行计算。要求第三人衡水市人民政府房屋征收办公室承担连带责任。
因房管部门规定不允许用字母标示房号，用字母标示的房屋号应为数字1.2.3.4。依据日常经验法则，被告拆迁协议中安置给原告的4-9-C室应为4-903室。
房屋竣工后，被告没有按协议约定向原告交付安置房，而将4号楼903室卖与第三人李亚、郑月辉。诉讼过程中原告申请追加4-903室购房人李亚、郑月辉作为本案第三人参加诉讼。原告要求被告按补偿协议约定将文鼎花园4号楼903室及3.672平方米储藏间安置给原告，并依法办理相关手续。以上事实有当事人提交的证据及庭审笔录在卷为据。
一审法院认为：孙永发与被告衡水晋海房地产开发有限公司、第三人衡水市人民政府房屋征收办公室签订房屋拆迁补偿协议书意思表示真实，内容合法，具有法律约束力。原告作为继承人有权提起诉讼。被告认为其不是适格的诉讼主体，但该拆迁协议第三条第八款约定“中标企业自中标之日起即以甲方身份（即拆迁人的身份）履行安置协议条款，并加盖公章”，被告作为中标单位在安置协议上加盖了公章，故对其该项主张本院不予认可。
原告已履行合同义务，于2009年6月将被拆迁房屋交付给被告及第三人，并与被告办理相关结算手续，被告及第三人未按协议约定交付房屋，未按约定给付原告过渡安置费，原告主张自2015年1月至2016年10月的过渡安置费13183.94元，并根据衡水市房屋拆迁管理实施细则的规定，逾期满二年以上的过渡费增加百分之百，自2012年4月至2016年10月增加过渡费为32959.85元，以后的过渡费和逾期过渡费按每月每平方米14元计算至交付房屋之日，该主张符合法律规定及合同约定，予以支持。
原告主张拆迁补偿安置协议及结算收据上载明的回迁楼4-9-C户即为4号楼903室，被告不予认可，但被告承认4-9-C已卖与他人，却又拒不说明4-9-C户的具体指向。被告作为房地产开发方，理应说明回迁安置房屋的具体指向，其拒不说明应依法承担举证不能的法律后果。第三人衡水市人民政府房屋征收办公室称原告主张的4-9-C室与现在的4-903室不是同一套房，该小区改变了原来的规划设计，原来规划的是建四栋楼，但最终建了六栋楼，所以楼体的标号发生了变化等主张，原告不予认可。改变设计楼体标号发生变化未与原告重新签订协议，且第三人房屋征收办也未能明确说明原告回迁楼的具体指向，第三人该主张不予确认。应认定原告方的拆迁安置协议及结算收据上载明的回迁楼4-9-C户，即为4号楼903室。
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款的规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。这条关于“拆迁补偿安置协议优先权”的司法解释，将此种情况下被拆迁人对该特定房屋的债权视为一种特种债权，赋予物权的优先效力，称为特种债权优先权，也就是债权物权化。特种债权优先权是为保证特种债权优先实现的权利，根据特种债权的物权优先效力，被拆迁人的债权具有对抗第三人的效力，即排他性，第三人的物权变动不得对抗被拆迁人的物上请求权。原告因依法享有拆迁安置补偿协议的优先权，故诉争的4-903室房屋的所有权归原告，晋海公司和第三人征收办应依法向原告交付4-903室及储藏间，并办理相关产权登记手续。
第三人李亚、郑月辉庭审中称已入住了诉争的4-903室，而依法4-903室的房屋所有权归原告，故第三人李亚、郑月辉应搬出并腾空上述房屋。晋海公司和第三人征收办将理应安置给原告的房屋另行出售给第三人李亚、郑月辉的违约行为，不仅侵害了原告的合法权益，也侵害了第三人李亚、郑月辉的合法权益，由此给李亚、郑月辉所造成的损失，其有权依照相应规定另行解决。一审法院遂依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：一、被告衡水晋海房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告过渡安置费13183.94元及逾期过渡安置费32959.85元（已计算至2016年10月，2016年11月以后的过渡费和逾期过渡安置费按本判决确定的每月每平方米14元另行计算至房屋交付之日止），第三人衡水市人民政府房屋征收办公室承担连带责任；二、文鼎花园小区4号楼903室房屋的所有权归原告谢曼平、孙树强、孙淑锋，被告衡水晋海房地产开发有限公司于本判决生效后一个月内依法向原告交付上述房屋及储藏间，并办理相关产权登记手续。第三人衡水市人民政府房屋征收办公室有义务监督落实。案件受理费954元，由被告衡水晋海房地产开发有限公司承担。
本案一审期间，当事人所举证据已经各方质证，并随卷移送本院。二审中，晋海公司又提交2009年林金友、陈志良分别与其签订的《房屋拆迁安置补偿协议》各一份，提交桃城区人民法院（2017）冀1102民初95号、4668号判决书一份，证实其二人作为相同文鼎花园小区回迁户，他们均认可现在分别在2号楼选择收房，其中陈志良的协议中调整的楼房为E室。被上诉人质证后认为，该证据不能证实双方协商变更了回迁房屋及晋海公司的主张，即便该二人接收了临街的1、2号楼，也不能改变安置补偿协议中所确认的回迁楼为4号楼的事实。市征收办及李亚、郑月辉对上述证据没有意见，但都称这些证据能证实双方签订协议的时候，拆迁安置回迁楼的具体位置、楼号都是不确定的。
本院对当事人二审争议的事实认定如下：
2009年6月，上诉人衡水晋海房地产开发有限公司、衡水市人民政府房屋征收办公室（原衡水市拆违和旧居住区城中村改造指挥部）与孙永发签订的房屋拆迁安置补偿协议，并办理了结算手续。协议约定，上诉人与第三人以产权调换方式安置被拆迁人孙永发一方，安置位置为4栋9层C室，建筑面积为102.72平方米，储藏间面积为3.672平方米。双方并约定拆迁完毕后30个月内交付回迁楼，过渡期其过渡费的支付标准按每月每平米5元给付，超过过渡期按相应的法律规定增加过渡费补偿。约定中标开发企业自中标之日起以甲方即市征收办身份履行协议，第三人市征收办指挥部监督协议的执行。双方在履行过程中对过渡费进行了变更，实际是按每月每平米7元支付的，已实际支付至2014年底。自2015年1月至2016年10月份，按拆迁楼的面积为85.61平方米计算，拖欠过渡费金额为13183.94元。根据《衡水市城市房屋拆迁管理实施细则》的规定，逾期满二年以上的过渡费增加百分之百即每月每平方米14元，上诉人逾期交房自2012年4月至2016年10月共计55个月，被上诉人主张应支付逾期过渡费为32959.85元，共计46143.79元。2016年11月至实际交付房屋之月的过渡费及逾期过渡费按上述标准另行计算。按拆迁安置补偿协议，晋海公司应向被上诉人交付2#-1201号房屋，面积115.7平方米。上诉人李亚、郑月辉于2013年1月6日与衡水晋海房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买文鼎花园小区第4幢9层903号商品房，房屋建筑面积为98.57平方米，价款305498元，该商品房买卖合同已在衡水市房管部门备案，并已交付。
本院认为：被上诉人谢曼平之夫孙永发与上诉人衡水晋海房地产开发有限公司、衡水市拆违和旧居住区城中村改造指挥部签订的《房屋拆迁安置补偿协议》，三方均在协议上签字或盖章确认，不存在欺诈、胁迫行为，是当事人的真实意思表示，合法有效，应认定其法律效力。被上诉人作为孙永发继承人提起民事诉讼，主体适格。该协议第三项第8条中载明，“中标企业自中标之日起以甲方身份履行上述协议条款，并加盖公章”，晋海公司作为中标开发企业在该协议上加盖公章予以确认，应视其对“一拆两改”指挥部权利义务的概括承受，上诉人辩称其不是本案适格主体，不予采信。上诉人晋海公司对支付过渡费标准虽有异议，但实际履行中是以7元/平方米/月的标准支付的，因此，双方应按该标准执行。双方过渡费已支付至2014年底均无异议。根据三方协议约定，上诉人应在全部住户搬迁完毕后30个月内将回迁楼交付被上诉人，如未按时交付，应按相应法律法规规定增加对乙方的过渡费补偿，并在协议第四项约定“未尽事宜按《衡水市城市房屋拆迁管理实施细则》的有关条款执行”。细则规定自逾期之月起，按照被上诉人所拆迁建筑面积增加支付临时安置补助费7元/平方米/月。因此，原审法院认定衡水晋海房地产开发有限公司按约定向被上诉人支付自2015年1月份至2016年10月份的过渡安置费13183.94元及根据《衡水市房屋拆迁管理实施细则》的规定，逾期满二年以上的过渡费增加百分之百即每月每平方米14元，上诉人逾期交房自2012年4月至2016年10月共计55个月，应支付逾期过渡费为37425.85元，并无不当。2016年11月至实际交付房屋之月的过渡费及逾期过渡费按上述标准另行计算。关于晋海公司称，2016年5月已具备交房条件，是被上诉人原因其不接收房屋，对其过渡费的损失不应承担责任，事实上双方因房屋交付发生争议并未实际交房，不应认定晋海公司履行了交付房屋的义务，其应按相关规定支付被上诉人过渡费及逾期的过渡费用。市征收办作为协议的签署方，监督责任不能等同于委托责任，被上诉人要求非收益人市征收办承担连带责任，缺乏法律依据，不予支持。上诉人李亚、郑月辉购买了文鼎花园小区第4幢9层903号商品房，面积为98.57平方米，除与被上诉人所主张的房屋楼层相同外，其交房标准、实测面积和购房价款均不相同，上诉人李亚、郑月辉所购房屋已实际占有、使用，应视为善意取得。由于被上诉人没有证据证明调换房屋的4栋9层C室属于用途特定的回迁楼位置，且小区建设过程中，上诉人晋海公司改变了拆迁时原定的规划设计，由建四栋楼，改建为六栋楼，造成楼体的标号发生变化，这也是大多数拆迁户认可的客观事实。上诉人晋海公司对规划内容的变更没有通知被拆迁户，造成双方回迁楼位置认知上的不同，虽上诉人存在过错，但拆迁户不享有小区4栋楼的优先安置权。原审认为被上诉人的拆迁安置协议及结算收据上载明的回迁楼为4号楼903室，证据不足，文鼎花园小区共有169名拆迁户，目前已有百分之九十的拆迁户入住1栋和2栋楼，且均系约定的回迁简装房，不同于毛坯房，拆迁安置协议第3.10条也约定，回迁楼的位置、楼层、户型的挑选，按所迁协议的顺序号进行。因此，调换的楼房4栋9层C室，不必然代表4-903号房。根据本案实际及协议约定，晋海公司应依法向被上诉人履行交付房屋义务。
综上所述，衡水市人民政府征收办公室、李亚、郑月辉的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销河北省衡水市桃城区人民法院（2016）冀1102民初2576号民事判决；
二、衡水晋海房地产开发有限公司于本判决生效后五日内给付谢曼平、孙树强、孙淑锋过渡安置费13183.94元及逾期过渡安置费32959.85元（已计算至2016年10月，2016年11月以后的过渡费和逾期过渡安置费按本判决确定的每月每平方米14元另行计算至房屋交付之日止）；
三、衡水晋海房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内，向被上诉人交付文鼎花园小区2号楼1201号房屋及储藏间，并办理相关产权登记手续。第三人衡水市人民政府房屋征收办公室有义务监督落实。
一、二审案件受理费各954元，均由上诉人衡水晋海房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 晓
审判员 王连峰
审判员 王江丰
二〇一七年五月二十日
书记员 刘婷婷