江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏09民终4903号
上诉人（原审被告）：盐城市第三中学，住所地盐城市东仓路**号。
法定代表人：周广雄，该学校校长。
委托诉讼代理人：陈石飞，江苏苏辰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：盐城市立明服装学校，住所地盐城市文港北路133号。
法定代表人：王立明，该学校校长。
委托诉讼代理人：王立涛，男，该学校教务处主任。
上诉人盐城市第三中学（以下简称第三中学）因与被上诉人盐城市立明服装学校（以下简称立明学校）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2015）亭民初字第3014号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月8日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
第三中学上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由立明学校承担。事实和理由：1.案涉房屋租赁合同中已约定如校安工程改造需要立明学校自行解决教学及相关场所，现第三中学已在改造期间向立明中学提供了合同约定以外的场地、教室，立明中学事实上也未在校外租用房屋或场地，故一审判决第三中学退还9万元租金没有依据；2.本案校安工程于2010年11月8日开工，2011年5月8日竣工，此后直至2014年12月30日期间立明中学均未提出要求退还房租，能够说明双方对房租是否退还并无争议，故本案已超过诉讼时效。
立明学校答辩称，1.第三中学的房屋需要维修，其房屋不能使用，即不符合约定用途，且在校安工程施工期间，立明学校将承租的1869平方米的房屋全部腾让出来，但第三中学仅另行提供了两间教室和一间办公室给立明学校使用，远达不到合同原定的面积标准，立明学校没有使用第三中学的房屋，则不应支付租金，已经支付的租金第三中学应当返还；2.立明学校负责人及工作人员在2011年至2014年期间多次向第三中学校长周光雄提出退还租金和费用的要求，本案并未超过诉讼时效。故请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
立明学校向一审法院起诉请求：1.判令第三中学退还立明学校2010年度租房租金20.91万元，并承担从2010年7月30日起至实际返还之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；2.判令第三中学支付因该校装修而拆除、运送、重新安装空调、太阳能的费用11400元。
一审法院认定事实：2010年5月28日，第三中学（甲方）与立明学校（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：1.乙方租用甲方校区西南区行政办公楼一幢、阶梯教室一间、教学楼一幢（一楼西边现有商店用房和清洁工房除外）进行办学，另提供田径场、篮球场等公共活动场地（使用时间由甲方根据全校情况统一安排、调度）；2.对遇政府“校安工程”改造需要，乙方则需自行解决教学及相关场所；3.乙方每年分配给甲方收益金23万元；4.协议为3年，从2010年7月30日起至2013年7月30日止。协议签订后，立明学校交纳了2010年7月至2011年7月的租金23万元，其中部分现金、部分用实物抵充。后为配合第三中学综合楼、教学楼改造工程施工需要，立明学校迁让出承租的房屋，第三中学在其校区内提供两处场地由立明学校自行搭建活动板房作为学生食堂和宿舍，另为立明学校提供了5间左右的教室用于教学。工程完工后，立明学校迁回承租房屋。
2013年8月1日，双方续签协议，将原合同有效期延长至2014年5月31日，立明学校向第三中学上交收益金20.4万元。合同期满后，立明学校与第三中学未续签协议。后因立明学校与第三中学就“校安工程”施工期间租金返还问题协商未果，立明学校遂诉至一审法院。
一审法院另查明，为了便于改造工程施工，立明学校将其安装在教室及宿舍的52台空调及24台太阳能拆除，并于施工完毕后又重新安装。曹红兰出具收条一份，载明：收到立明学校因改造加固，拆、运、装空调52台，每台工资150元，拆、运、装太阳能24台，每台工资150元，两项合计人民币11400元。立明学校另行搭建活动板房，陈鹤群出具收条一份，载明：收到搭建活动板房费用计68925元。立明学校与第三中学合同到期后，立明学校将其承租期间的部分设备、动产、不动产转售给盐城市金陵科技职业技术学校，其中活动板房作价33630元。
一审法院认为：第三中学与立明学校于2010年5月28日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思之表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，应认定为合法有效，双方均应按约履行各自权利义务。（一）关于第三中学是否应当退还租金及承担利息的问题。第三中学作为出租人应按约向立明学校提供教室、宿舍及田径场、篮球场等公共活动场地及教学辅助用房便于立明学校教学。在2010年-2011年度的合同履行过程中，立明学校向第三中学交纳了年度租金23万元，但因第三中学校区内“校安工程”改造之需要，立明学校迁让出承租的房屋并自行搭建板房用于食宿，第三中学仅提供5间左右的教室给立明学校，第三中学未能按约履行合同约定的义务，应承担退还部分租金的民事责任。对于返还的金额，双方在协议中对“校安工程”改造期间租金的处理并未作明确约定，鉴于立明学校在合同中承诺“遇校安工程改造需要，自行解决教学及相关场所”，且第三中学已为立明学校提供了5间左右的教室，并提供两处场地由立明学校自行搭建活动板房来解决学生食宿问题，加之搭建活动板房的部分费用已通过转售的方式得到补偿，一审法院依法酌情认定第三中学应当退还金额为9万元。关于第三中学辩称立明学校主张权利已过诉讼时效的问题，立明学校已举证证明其曾在装修完毕后多次向第三中学要求退还租金，故对该抗辩意见不予采信。关于利息，双方并未明确约定退还租金及退还时间，现立明学校主张利息应从其起诉之日即2015年9月14日起计算，应予支持。（二）关于第三中学是否应当承担立明学校拆、运、装空调、太阳能费用的问题。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，双方在签订《房屋租赁合同》时明确约定立明学校“遇校安工程改造需要，自行解决教学及相关场所”，则立明学校作为承租人有义务配合第三中学校区内“校安工程”改造，在双方并未约定的情况下，立明学校要求第三中学承担其拆、运、装空调、太阳能的费用无法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十六条之规定，一审判决：一、第三中学应于判决生效后十日内退还立明学校租金9万元，并承担从2015年9月14日至实际退还之日止按年利率6%计算的利息；二、驳回立明学校的其他诉讼请求。案件受理费5310元，由立明学校负担3260元，第三中学负担2050元。
二审中，当事人未提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
二审另查明，第三中学教学楼、综合楼加固工程即本案校安工程于2010年11月8日开工，2011年5月8日竣工。
本案的争议焦点是：1.第三中学应否退还租金，以及如应退还，退还数额如何确定；2.本案是否超过诉讼时效。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，第三中学将自有房屋和教学场地出租给立明学校使用，双方签订的合同是双方真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，系合法有效的合同。关于第三中学应否返还租金以及返还金额如何认定的问题。经查，案涉租赁合同签订后，因第三中学校安工程施工需要，立明学校腾让出租赁房屋。在校安工程施工期间，立明学校未实际使用租赁房屋则其无须支付租金，其已经向第三中学支付的租金，第三中学应予返还。因第三中学另行提供了五间左右的房屋给立明学校使用，并提供场地给立明学校搭建活动板房，一审法院据此酌定第三中学向立明学校返还租金9万元并无不妥。关于立明学校要求第三中学返还租金是否超过诉讼时效的问题，经查，立明学校在一审中提交的证人证言等证据能够证明在工程竣工后，立明学校多次向第三中学主张返还租金，且2014年5月之前双方租赁合同尚未终止，故立明学校提起本案诉讼并未超过诉讼时效。综上所述，第三中学的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2825元，由上诉人盐城市第三中学负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 樊丽萍
代理审判员 李 砚
代理审判员 周 陇
二〇一七年三月三日
书 记 员 周亚梅