贵州省赤水市人民法院民 事 判 决 书（2016）黔0381民初1258号原告（反诉被告）重庆斌鑫集团贵州巨龙房地产开发有限公司，住所地贵州省赤水市工业大道。法定代表人郭斌，经理。委托代理人王建锋，公司法律顾问。被告（反诉原告）袁仕华，男，1965年12月07日出生，汉族，个体，住赤水市。委托代理人明浩，贵州正江律师事务所律师。原告（反诉被告）重庆斌鑫集团贵州巨龙房地产开发有限公司(以下简称斌鑫巨龙房开公司)与被告（反诉原告）袁仕华商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年4月8日立案受理，依法由审判员游红适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）斌鑫巨龙房开公司的委托代理人王建锋、被告（反诉原告）袁仕华及其委托代理人明浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）斌鑫巨龙房开公司诉称：双方于2014年9月22日签订了购房合同，约定袁仕华购买斌鑫巨龙房开公司位于赤水市市中办城郊村黔北明珠商住楼的商业用房。房款为899,132.00元，并约定于2015年6月2日前付清。第十条逾期付款责任第1项第（2）款约定逾期付款的，按应付金额的万分之三按日计算违约金。合同签订后，原告依约定交付了房，被告支付了50万元，余款399,132.00元至今未付。现要求袁仕华支付购房欠款399,132.00元，并从2015年6月3日起，按日支付欠款金额的万分之三违约金至付清欠款之日，暂计至2016年4月3日为36,400.00元，以上合计435,532.83元。原告（反诉被告）斌鑫巨龙房开公司为了证明其诉讼主张，向本院提供了如下证据予以佐证。证据：《商品房买卖合同》，拟证明原、被告双方存在商品房买卖关系。被告（反诉原告）袁仕华辩称：1、斌鑫巨龙房开公司诉称不属实，其诉称的《商品房买卖合同》不是双方真实意思表示，双方均没有承认该合同的效力，不应履行该《商品房买卖合同》，原告诉讼请求不应支持；2、袁仕华购买的是7套房，交款也是按7套房分别交的，是按定金协议交的，而不是购房协议。被告（反诉原告）袁仕华为了反驳原告（反诉被告）斌鑫巨龙房开公司的诉讼主张，提交了如下证据作为佐证：证据1：《商品房定金协议》、明珠假日酒店营业执照。拟证明双方真实购房意思表示。证据2：赤府办发（2014）69号文件。拟证明双方为了获得该文件补助签订的购房合同。证据3：通知、报告。拟证明双方认可的均是定金协议而不是购房协议，以及我方向原告提出问题。证据4：收据和转账凭证4页。拟证明双方实际买卖房屋的内容。证据5：照片。拟证明没有按设计安装窗户，车库至今不能使用，二楼楼梯间有一楼其他业主水电计量设备。证据6：设计图纸。拟证明没有按设计图纸安装窗户。证据七7：电费明细表、发票。拟证明整体商业房是一个电表没有分户，我为房开商和部分商户垫付了电费，要求分户。被告（反诉原告）袁仕华反诉称：2014年8月8日，我与斌鑫巨龙房开公司签订《商品房定金协议》，约定我向斌鑫巨龙房开公司购买斌鑫黔北明珠4号楼2层房屋，用于开办酒店。协议第五条约定：“甲方承诺将发布或提供的广告、售楼书、样板房所表明的房屋平面布局、结构、建筑质量、装饰标准及附属设施、配套设施等作为商品房买卖合同的附件”。合同签订后，我分别于2014年8月13日、2014年11月13日支付了100万元购房款（含50万元定金）。斌鑫巨龙房开公司于2014年9月将房屋交付我装修用于开办酒店。但房屋交付后，我发现该房屋窗户未按照设计要求的中空隔音标准安装，不符合约定条件；双方签约时，设计有车库出入口，但因斌鑫巨龙房开公司的原因致使该车库入口至今不能正常进出，造成酒店旅客不能在酒店泊车，严重影响酒店经济效益；且斌鑫巨龙房开公司未经我同意，将一楼全部业主的水电计量设备均安装在我购买的二楼楼梯间内，造成巨大的安全隐患；而我购买的二楼的电表也至今没有过户，致使经营酒店十分不便。上述问题，我多次向斌鑫巨龙房开公司提出，但一直未得到解决。现要求斌鑫巨龙房开公司承担违约责任，采取下列补救措施：1、严格按照建筑设计要求对房屋窗户进行修理；2、采取措施保障车库正常使用；3、拆除二楼楼梯间其他业主的供水供电计量设备；4、办理电表过户手续。被告（反诉原告）袁仕华未提供证据。原告（反诉被告）斌鑫巨龙房开公司在反诉中辩称：1、反诉原、被告双方应严格依照合同全面履行义务；2、所述问题如果确实存在，我方可以和其协商解决。原告（反诉被告）斌鑫巨龙房开公司未提供证据。经庭审质证，袁仕华对斌鑫巨龙房开公司的证据《商品房买卖合同》，质证认为双方签订该合同是事实，但双方签订该合同是为了取得政府购房补贴签订的，后来购房补贴取消，双方均没有认可该合同，该合同没有在建设局备案。斌鑫巨龙房开公司对袁仕华的证据1、2、4、5、7及证据3中的通知真实性无异议，对证据3中的报告，质证认为没有收到；对袁仕华的证据6，质证认为真实性有异议，并认为其于2014年8月接收房屋，应以合同为准。经审查斌鑫巨龙房开公司和袁仕华提供的证据，并结合双方的质证意见以及与本案所具有的关联性，本院对双方的证据作如下认证：由斌鑫巨龙房开公司于2014年11月13日出具的收据所载内容以及2015年7月29日的通知可知，斌鑫巨龙房开公司与袁仕华至少于2015年7月29日前并未签订双方所认可的《商品房买卖合同》且2014年8月25日确实存在《赤水市关于促进住宿业健康发展的实施意见》，故本院对《商品房买卖合同》的关联性不予认可。本院对袁仕华的证据1、2的真实性予以认可；由于斌鑫巨龙放开公司对通知真实性无异议，可知袁仕华所说属实，双方均认可的是《商品房定金协议》。至于袁仕华证据3中的报告，由于斌鑫巨龙房开公司不认可，故本院对该报告不予采信。由于斌鑫巨龙房开公司对袁仕华的证据4真实性无异议，本院对该证据予以采信。由于斌鑫巨龙房开公司对袁仕华的证据5有异议，本院对该证据不予采信。由于斌鑫巨龙放开公司对袁仕华证据6设计图纸有异议，且该证据系复印件，故对该证据不予采信。由于斌鑫巨龙房开公司对袁仕华的证据7无异议，本院对于该证据予以采信，即斌鑫巨龙房开公司对未给袁仕华办理电表过户手续的事实无异议。经审理查明：甲方（卖方）斌鑫巨龙房开公司与乙方（买方）袁仕华于2014年8月8日签订了《商品房定金协议》。该协议载明：“甲、乙双方遵循平等自愿和诚实信用的原则，经协商一致，就乙方向甲方预订商品房事宜，订立本协议。第一条乙方预订赤水市工业大道《斌鑫·黔北明珠4号楼》项目2层/室（以下简称该房屋）。甲方已将《赤水市商品房屋预售许可证》和经赤水市住房和城乡建设局、赤水市工商行政管理局认可并备案的《商品房买卖合同》样本公示于项目销售现场，乙方可熟读、认可并核实相关内容后再与甲方签定（订）本协议。经政府相应机构预测，该房屋面积为1150.12平方米。该房屋甲方定于2014年12月31日交付给乙方。第二条乙方预订的该房屋每平方米建筑面积成交单价为人民币5,200.00元，成交总房价为人民币5,980,624.00元，乙方采取一次性30%方式付款。第三条乙方同意签订本协议时，支付定金人民币50万元，作为甲、乙双方当事人订立商品房买卖合同的担保，签订商品房买卖合同后，乙方支付的定金转为房价款。签订商品房买卖合同时，买卖单价应以本协议第二条约定的单价为准。第四条甲、乙双方商定，预定期为120天，乙方于2014年12月8日前到斌鑫·黔北明珠营销中心与甲方签订商品房买卖合同并提供购房所需相关资料及证明。超过预订期，乙方未与甲方签订商品房买卖合同的，甲方有权解除本协议。甲方解除本协议的，定金不予返还。第五条甲方承诺将发布或提供的广告、售楼书、模型、样板房所标明的房屋平面布局、结构、建筑质量、装饰标准及附属设施、配套设施等作为商品房买卖合同的附件。第六条有下列情形的，乙方拒绝签订商品房买卖合同的，甲方应全额返还乙方已支付的定金。甲乙双方签订本协议后、签订商品房买卖合同前，由司法机关、行政机关限制该房屋房地产权利的。第七条有下列情况之一，乙方拒绝签订商品房买卖合同的，甲方应双倍返还乙方已支付的定金：1、甲方未以本协议第二条约定的单价作为商品房买卖价格的；2、甲方未遵守第五条约定的；3、甲方未告知乙方在签订本协议前该房屋已存在抵押、预租、查封等事实的。第八条除本协议第六条、第七条约定的情形外，乙方提出解除本协议的，无权要求甲方返还定金。第九条甲乙双方签订商品房买卖合同后，本协议自行终止。本协议一式2份，甲乙双方各持1份。第十条本协议在履行过程中发生争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下述第2种方式解决：1、向遵义市仲裁委员会申请仲裁。2、依法向人民法院起诉。注明：双方约定于2014年8月11日乙方支付50万元（伍拾万元）；8月30日前支付50万元（伍拾万元）；2014年12月30日前支付50万元（伍拾万元），剩余款项于2015年6月30日前手续办完全部付清。2015年7月29日的通知载明：尊敬的斌鑫·黔北明珠业主袁仕华先生：感谢您对我项目的支持，您于2014年08月8日购买了我司商业4栋整层，面积为1150.12㎡，签订了《斌鑫黔北明珠定金协议》。根据协议约定您已超出签约合同时间。我司多次催促您前来签约合同，但至今未来签约商品房买卖合同。现通知您2015年8月15日前到黔北明珠售楼中心办理签约手续并付清房款。”另查明：为了享有相关政策优惠，袁仕华与斌鑫巨龙房开公司于2014年9月22日签订了《商品房买卖合同》。2014年8月13日，斌鑫巨龙房开公司收到袁仕华交来伍拾万元，收款事由载明：斌鑫黔北明珠定金，并将定金分配到商业4-2中的1至7号房屋中，分别为定金：8万、7万、7万、7万、7万、7万、7万。2014年11月13日，斌鑫巨龙房开公司又再次收到袁仕华交来伍拾万元，并按2014年8月13日的比例将定金分配到商业4-2中的1至7号房屋中。诉讼中，斌鑫巨龙房开公司对未给袁仕华办理电表过户手续的事实无异议。上述事实，有原、被告的陈述，《商品房定金协议》、通知、重庆斌鑫集团统一收据，赤府办发（2014）69号文件、《商品房买卖合同》、电费票据等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为：《商品房定金协议》虽名为“商品房定金协议”，但其内容显示其就是商品房买卖合同。该商品房买卖合同的主要内容为：斌鑫巨龙房开公司应于2014年12月31日向袁仕华交付位于赤水市工业大道《斌鑫·黔北明珠4号楼》项目2层（共7号）建筑面积为1150.12平方米的房屋，而袁仕华应向斌鑫巨龙房开公司交付总房价为人民币5,980，624.00元[具体付款方式为：2014年8月11日乙方支付50万元（伍拾万元）；8月30日前支付50万元（伍拾万元）；2014年12月30日前支付50万元（伍拾万元），剩余款项于2015年6月30日前手续办完全部付清]。后斌鑫巨龙房开公司与袁仕华也按该《商品房定金协议》履行了义务。由2014年11月13日的交定金的收据以及2015年7月29日的通知可知，斌鑫巨龙房开公司与袁仕华于2014年9月22日签订的《商品房买卖合同》并非双方当事人的真实意思表示，且双方也未按该《商品房买卖合同》履行。因此，斌鑫巨龙房开公司与袁仕华仍应按《商品房定金协议》的约定进行履行。故斌鑫巨龙房开公司和袁仕华应受《商品房定金协议》的约束，而非受所谓的《商品房买卖合同》的约束。现本诉原告斌鑫巨龙房开公司依据《商品房买卖合同》要求本诉被告袁仕华支付购房欠款及违约金便无事实依据，故本院对本诉原告斌鑫巨龙房开公司要求本诉被告袁仕华支付购房欠款及违约金的诉讼请求不予支持。有鉴于双方签订的《商品房定金协议》合法有效，故本诉原告可以《商品房定金协议》为依据，另案向本诉被告袁仕华主张权利。由反诉原告袁仕华的反诉请求可知，其要求反诉被告斌鑫巨龙房开公司承担违约责任的方式就是采取补救措施。根据《商品房定金协议》的约定，斌鑫巨龙房开公司在将房屋全部交付给了袁仕华的同时，应当保障所交付的房屋符合相关约定。由查明的事实可知，斌鑫巨龙房开公司尚未给袁仕华办理电表过户手续，且斌鑫巨龙房开公司也予以认可，故对反诉原告袁仕华要求反诉被告斌鑫巨龙房开公司办理电表过户的义务，本院予以支持。由于反诉原告袁仕华并未提供有力证据证实斌鑫巨龙房开公司出售的房屋存在窗户未按中空隔音安装、出库出入口不能正常进去以及二楼楼梯间专属于袁仕华所有而不能其他业主的供水供电计量设备等问题，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，本院对反诉原告要求反诉被告按照建筑设计要求修理窗户、保证车库正常使用以及拆除二楼楼梯间其余业主的供水供电计量设备等反诉请求不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百三十条以及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）重庆斌鑫集团贵州巨龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十内为被告（反诉原告）袁仕华办理电表过户手续；二、驳回原告（反诉被告）重庆斌鑫集团贵州巨龙房地产开发有限公司的诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）袁仕华的其余诉讼请求。本诉的案件受理费4,919.00元，由原告（反诉被告）重庆斌鑫集团贵州巨龙房地产开发有限公司承担；反诉的案件受理费30.00元，由被告（反诉原告）袁仕华承担20.00元，原告（反诉被告）重庆斌鑫集团贵州巨龙房地产开发有限公司承担10.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则产生法律效力。本判决发生法律效力后，权利人可以在给付期限届满之日起二年内向本院申请执行。审判员  游红二〇一六年六月二十七日书记员  官静