福建省宁德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽09民终1122号
上诉人（原审原告）兴业银行股份有限公司福安支行，住所地福建省福安市解放路23号，组织机构代码70530506-6。
代表人林高斌，行长。
委托诉讼代理人林景华、郑斌，福建人文律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）苏志锋，男，1982年9月15日出生，汉族，住福建省福安市城�，
被上诉人（原审被告）陈秋华，女，1984年9月6日出生，汉族，住福建省福安市城区，
被上诉人（原审被告）福安市福锋五金商行，经营场所福建省福安市秦溪村秦兴路**号。
经营者苏志锋，男，1982年9月15日出生，汉族，住福建省福安市城区，
上诉人兴业银行股份有限公司福安支行（以下简称福安兴业银行）因与被上诉人苏志锋、陈秋华、福安市福锋五金商行金融借款合同纠纷一案，不服福建省福安市人民法院（2016）闽0981民初3013号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年8月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
福安兴业银行上诉请求：请求撤销一审判决第三项，改判兴业福安支行对苏志锋、陈秋华所有的位于�安市××××岩湖村大溪边杨梅楼的房产（他项权证号：安房他证福安字第00201218**）折价、拍卖、变卖后的价款在本金60万元及相应的利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、抵押权人实现债权费用的范围内享有优先受偿权。事实和理由：福安兴业银行认为一审对案涉《最高额抵押合同》、《他项权证》所表明事实认定不清，将《他项权证》上的“债权数额”认定为“担保范围”，进而错误适用法律。《物权法》实施以后，住建部相应制定了《房屋登记办法》（建设部第168号令）和《房屋登记薄管理试行办法》，明确了抵押在他项权证上需要记载的事项。住建部登记规范及《物权法》、《担保法》的规定，可知抵押合同中的“被担保债权的数额”与“担保的范围”是作为两个不同的条款内容分别规定的，两者并非相同概念，不能彼此替代，《他项权证》所记载的“�权数额”，并不等同于“担保范围”。《他项权证》中的“债权数额”应理解为“被担保的主债权数额”，而不是抵押担保范围。住建部的登记事项虽不完善，但是在《他项权证》的附记中清楚的注明了抵押所依据的合同，也即《他项权证》上有体现担保范围，即应以抵押合同为准确认优先受偿范围。
苏志锋、陈秋华、福安市福锋五金商行未作书面答辩。
福安兴业银行向一审法院起诉请求：1.苏志锋、陈秋华共同偿还福安兴业银行借款本金600000元及相应利息（按合同约定计算至还清之日止）。2.福安市福锋五金商行对上述款项承担连带偿还责任。3.确认福安兴业银行对苏志锋、陈秋华提供的福安市××××岩湖村大溪边杨梅楼的房产享有优先受偿权。4.本案律师费及其他实现债权的相关费用由苏志锋、陈秋华、福安市�锋五金商行承担。
一审认定事实：2013年7月2日，福安兴业银行与苏志锋、陈秋华签订《零售授信额度借款合同》（编号：131306779910000），约定为苏志锋提供授信额度60万元，有效期从2013年7月2日起至2016年7月2日止。同日，苏志锋、陈秋华与福安兴业银行签订《零售借款最高额抵押合同》（编号：131306779903001），以名下福安市××××岩湖村大溪边杨梅楼的房产为该笔授信担保，抵押担保最高本金限额60万元，并办理了抵押登记,证号为安房他证福安字第××号房屋他项权证载明抵押权债权数额为60万元。陈秋华、福安市福锋五金商行向兴业福安支行出具担保声明书，声明对相关借款承担连带保证责任。以上两种担保的范围皆及于借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、抵押权人实现债权的费用等。2014年6月19日，苏志锋、陈秋华依据授信合同与福安兴业银行签订《零售经营类借款合同》（编号：131411557401000）约定借款60万元，合同期限自2014年6月19日起至2015年5月19日止；借款利率采取浮动利率，计算方式为央行贷款基准利率乘以1.65系数，每月1日调整，分段计息，发生2期违约后，借款利率以基准利率上浮50%进行调整，借款逾期的罚息利率为借款利率上浮50%，还款方式为到期一次性还本，分期付息（每月20日）。当日，福安兴业银行依约发放贷款。苏志锋借款到期后未偿还本息，截止2016年3月20日，苏志锋、陈秋华、福安市福锋五金商行欠福安兴业银行借款本金60万元，利息67147.29元。福安兴业银行为实现本案债权支出律师代理费15000元。一审认为，福安兴业银行、苏志锋、陈秋华、福安市福锋五金商行签订的《零售授信额度借款合同》、《零售借款最高额抵押合同》、《零售经营类借款合同�、《担保声明书》系各方当事人的真实意思表示，合法有效，对各方当事人均具有约束力。兴业福安支行依约发放了贷款，现本案还款期限已经届满，苏志锋、陈秋华应当依约对所欠本金及相应利息、实现债权费用负清偿责任。福安市福锋五金商行自愿出具《担保声明书》，应当依约对上述债务承担连带保证责任。苏志锋、陈秋华以名下福安市××××岩湖村大溪边杨梅楼的房产为讼争借款担保，并办理了抵押登记,他项权证载明抵押权债权数额为60万元。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十一条的规定,兴业福安支行依法对上述抵押物在60万元的限额内具有优先受偿权。福安市福锋五金商行在承担担保责任后，有权向苏志锋、陈秋华追偿。福安兴业银行相应诉讼请求依据充分，应予支持。苏志锋、陈秋华、福安市福锋五金商行经法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审理和判决。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条,《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：1、苏志锋、陈秋华应于判决生效之日起三日内偿还兴业福安支行借款本金600000元及利息（截止至2016年3月20日的利息为67147.29元，之后的利息按借款合同约定计算至借款还清日止）。2、苏志锋、陈秋华应于判决生效之日起三日内支付兴业福安支行实现债权费用15000元。3、福安兴业银行对苏志锋、陈秋华所有的位于福安市××××岩湖村大溪边杨梅楼的房产（房屋他项权证号为安房他证福安字第××号）折价、拍卖、变卖所得的价款在60万元数额内优先受偿本判决第一项、第二项债权。4、福安市福锋五金商行对判决第一项、第二项债务承担连带保证责任。5、福安市福锋五金商行在承担保证责任后，有权向苏志锋、陈秋华追偿。一审案件受理费9800元，减半收取为4900元，由苏志锋、陈秋华、福安市福锋五金商行共同负担。
二审中，当事人没有提交新证据。对本案主要事实本院认定如下：虽然本案《零售借款最高额抵押合同》约定担保债权本金为60万元，抵押担保范围包括主债权本金、利息、罚息、实现债权的费用及其他应付费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费等）。但本案抵押物在进行抵押登记时，已经明确将本案债权数额登记记载为60万元整。根据《最高人民法院关于适用〈�华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十一条规定：“抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。”故原审法院认定本案最高抵押额为60万元，并无不当，本院予以支持。
本院认为，福安兴业银行、苏志锋、陈秋华签订的《零售借款最高额抵押合同》均系双方真实意思表示，且不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，应确认为合法有效。苏志锋、陈秋华自愿提供所有的坐落于福安市××××岩湖村大溪边杨梅楼的房产为本案借款设置抵押，并办理了抵押登记手续（他项权证编号：安房他证福安字第××号），抵押权担保成立并生效。福安兴业银行对本案抵押物享有抵押权，抵押范围以他项权登记的内容为准。福安兴业银行的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正�，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币9800元，由上诉人兴业银行股份有限公司福安支行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 勇
审 判 员 关 萍
代理审判员 王晓锋
二〇一六年十月十八日
书 记 员 李巧彬
附有关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。