天津市河东区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津0102民初6081号
原告：李博娟，女，1985年4月3日生，汉族，三晋能源（天津）有限公司经理，住河东区。
委托诉讼代理人：刘通，天津越然律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王传奇，天津越然律师事务所律师。
被告：大连万象美物业管理有限公司（原名称大连万达物业管理有限公司），住所地辽宁省大连市西岗区大胜街30号。
法定代表人：李传玉，职务总经理。
委托诉讼代理人：尚可，天津建嘉律师事务所律师。
被告：大连万象美物业管理有限公司天津分公司（原名称大连万达物业管理有限公司天津分公司），住所地天津市河东区津滨大道与泰昌路交口尚东雅园5-1-102，办公地河东区六纬路与大直沽八号路交口西侧万海大厦2楼。
主要负责人：李传玉，职务经理。
委托诉讼代理人：尚可，天津建嘉律师事务所律师。
被告：天津万达中心投资有限公司，住所地天津市河东区六纬路与大直沽八号路交口西侧万海大厦1708号。
法定代表人：齐界，职务执行董事。
委托诉讼代理人：郭立新，天津建嘉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘琰，天津建嘉律师事务所律师。
原告李博娟与被告大连万象美物业管理有限公司（以下简称“万象美物业”）、大连万象美物业管理有限公司天津分公司（以下简称“万象美天津分公司”）、天津万达中心投资有限公司（以下简称“万达中心”）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年9月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李博娟的委托诉讼代理人刘通、被告万象美物业及万象美物业天津分公司的委托诉讼代理人尚可、被告万达中心的委托诉讼代理人郭立新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李博娟向本院提出诉讼请求：1、判令大连万达物业管理有限公司和大连万达物业管理有限公司天津分公司向原告并同时在万海园区域内的公示栏中公示自2014年万海园1号楼、2号楼、3号楼、4号楼竣工验收合格至今的物业管理服务费的收支情况并提交各项财务账目明细。（公示的具体期限为：2014年8月1日至2014年12月31日，2015年1月1日至2015年12月31日，2016年1月1日至2016年7月31日每月的财务报表、审计报告及税收凭证。）2、判令大连万达物业管理有限公司和大连万达物业管理有限公司天津分公司向原告并同时在万海园区域内的公示栏中公示2014年度和2015年度物业管理财务亏损实情和原因；3、判令天津万达中心投资有限公司、大连万达物业管理有限公司和大连万达物业管理有限公司天津分公司向原告并同时在万海园区域内的公示栏中公示自2014年万海园1号楼、2号楼、3号楼、4号楼竣工验收合格至今所有未售出房屋的信息和该些房屋空置期间的物业管理费结付明细情况；4、判令大连万达物业管理有限公司和大连万达物业管理有限公司天津分公司向原告并同时在万海园区域内的公示栏中公示说明部分物业管理服务外包的实情与招标和外包文件、资料、合同等文本；5、判令天津万达中心投资有限公司、大连万达物业管理有限公司和大连万达物业管理有限公司天津分公司负担本案的诉讼费。事实和理由：原告系天津市河东区万海园物业小区的业主和业主代表。被告大连万达物业在业主办理入住手续时承诺每半年向业主和物业使用人公布一次物业管理费用收支账目。但本小区竣工验收至今，除2015年11月向部分业主代表说明当年物业管理费发生巨额亏损外，并未将第一、二项诉讼请求指向的内容向全体业主完整公示，也未对有关请求内容做出过说明。在全体业主均已交纳当年度物业管理费的情况下，2016年4月，部分业主代表要求以万海园业主代表大会的名义发函给三被告，敦促被告履行物业服务费信息公示的义务，但三被告均置之不理。按照相关规定未售出房屋的物业管理费，由开发建设单位交纳，本小区有部分房屋未出售，但三被告在原告多次要求公开仍置之不理。根据相关规定开发建设单位应当选聘具有资质的物业服务企业，但被告未向原告公示招标文件。为维护原告的合法权益诉至法院要求判如所请。
万达中心辩称，不同意原告诉讼请求，其与原告系商品房买卖关系，双方签订商品房买卖合同中并未约定公示未出售房屋信息的事项，同时原告与其均为物业服务的接收方，双方没有互相公示物业费结付情况的义务。
万象美物业辩称，请求驳回原告诉请，被告已根据双方签订的前期物业服务协议在小区公告栏处公示过相关财务信息，但是原告诉请中主张的财务信息的各项明细及第二、三、四项涉及的各项明细问题，前期物业服务协议没有约定，相关法律规定中也没有规定，认为已经履行了相关义务，原告其他诉请没有法律依据。
万象美物业天津分公司答辩意见同万象美物业。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：大连万达物业管理有限公司经大连市工商行政管理局核准，变更名称为：大连万象美物业管理有限公司；大连万达物业管理有限公司天津分公司经天津市市场和质量监督管理委员会核准，变更名称为：大连万象美物业管理有限公司天津分公司。
原告系坐落河东区六纬路与大直沽××交口××海××2-1-1401房屋买受人，该房屋系被告万达中心承建，原告与万达中心签订的《商品房买卖合同》中约定的交房日期为2014年7月30日前。2011年11月1日，被告万达中心（甲方）与被告万象美物业天津分公司（乙方）签订《天津市非住宅前期物业服务合同》，由甲方委托乙方进行前期物业管理服务事宜。合同中第五条乙方权利义务一节第（十一）条约定：实行酬金制收费方式的，至少每季度向全体业主公布一次物业管理费的收支情况；第六条约定物业管理服务费采取包干制形式，其中高层住宅4.9元每月每平米，另外还约定了写字楼和商业的物业费管理服务费用标准。2011年11月16日，万象美物业出具授权委托书，委托万象美物业天津分公司全权负责其公司中标的天津市万海大厦、万海园项目的物业服务。授权范围包括但不限于：以受委托人的名义就上述项目有关的物业服务合同的签订和履行、物业费的收取、物业纠纷的解决以及仲裁、诉讼等一切事宜。2014年9月22日，原告（乙方）与被告万象美物业天津分公司（甲方）签订《前期物业服务协议》，其中约定乙方每半年向业主和物业使用人公布一次物业管理费用收支账目。另查，涉诉房屋所在地的小区项目包括住宅、写字楼和商铺三个部门，被告万象美物业天津分公司对其统一管理，但内部核算上有所区分。原告所在万海园小区于2015年7月始筹备成立业主委员会和业主大会，但至今尚未成立。
对于双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。
原告认可被告万象美物业天津分公司曾在公示栏张贴过一次物业费亏损说明，但对于公示的内容不予认可。原告对于被告万象美物业提供的审计报告不予认可，对于被告万象美物业在庭审后在公示栏中张贴的2015年7月1日至2016年6月30日的收支情况原告表示没有看到，亦不予认可。认为被告张贴的只是自制的说明而不是财务报表。
庭审中，经询双方对于收支账目的具体内容没有约定。原告主张公示的物业服务费收支财务账目的内容包括：（一）各项收入包括：1.各月份的物业费收入；2.社区内各项固定广告收入和社区内临时广告收入；3.物业盈利性售卡，以及其他可能发生的代收代售收入；4.物业维修，管理发生的有偿服务收入；5.其他实际发生的各项收入。（二）各项支出包括：1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3.物业管理区域清洁卫生费用；4.物业管理区域绿化养护费用；5.物业管理区域秩序维护费用；6.办公费用；7.物业管理企业固定资产折旧；8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9.经业主同意的其它费用。
本院认为，原告购买万海园小区房屋，即取得了该小区建筑物专有部分所有权，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，应当认定为万海园小区的业主。被告万象美物业天津分公司受被告万象美物业的委托与原告签订了前期物业协议，双方形成合法有效的物业合同关系。本案的争议焦点包括：一、本案当事人的诉讼资格及与本案的关系；二、被告万象美物业公司是否应当公示物业管理费用的收支明细以及公示物业管理费用收支账目的内容。
关于争议焦点一，被告万达中心辩称其不是本案的适格被告，考虑万达中心是涉诉房屋的建筑单位，不属于物业服务企业，不是物业服务合同的相对方，故被告万达中心并非本案适格被告。被告万象美物业分公司并非独立法人，所以被告万象美物业授权负责诉讼事宜，但不具备独立承担法律责任的能力，故也非本案适格被告。因此本案仅为原告与被告万象美物业之间的物业服务合同纠纷，与其他两被告无关。
关于争议焦点二，《前期物业合同》以及《前期物业协议》中均以公布“物业管理费的收支情况”、“物业管理费用收支账目”对被告万象美物业公布物业管理收支情况的义务进行约定，被告万象美物业应当按照上述合同履行义务。现被告主张其自2014年以来曾在小区公告栏张贴过一次物业费收支明细，此后财务报表尚未公布，原告认可其曾经公示相关亏损情况，但对公示内容提出异议，认为公布内容仅包括收入、支出和亏损三组数据而不附明细并不真实。因此被告万象美物业未尽到相关物业管理费收支情况公布义务，原告主张要求公示符合合同约定，本院予以支持。本案涉及的《前期物业服务合同》和《前期物业服务协议》两个合同均约定了公布物业管理费用收支账目，但对于收支账目的内容没有具体明确。相关法律对物业管理费用也并无明确界定，参照《物业服务收费管理办法》对物业服务费用的阐述，实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。物业服务成本则包括管理服务人员的工资、办公费用等九项内容。同时，依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，业主请求公布、查阅小区共有部分的使用和收益情况的，人民法院应予支持，其中包括原告主张的社区内各项固定或临时的广告收入。依据《天津市物业管理条例》，物业管理服务费用包括包干制和酬金制，两种形式下，物业公司的管理形式也不相同。相比酬金制，实行包干制的公司在自负盈亏的情况下，具备更多的自主性，除了公布依法应当公布的内容外，其他内容如外包情形、代收代售收入、有偿服务等内容，物业公司不具备公布义务。综合本案实情和相关规定，原告主张公布万海园小区1、2、3、4号楼的物业管理服务费的收支情况符合合同约定不违反法律规定，本院予以照准，对于公布内容在双方没有约定的情况下，应当按照相关法律规定予以执行，具体的公布内容应当包括，收入：1、月物业费收取数额；2、小区共有部分的收益数额（包括原告主张的社区内各项固定或临时的广告收入）。支出：1、物业服务成本（按照《物业服务收费管理办法》第十一条规定的物业服务成本包含的九项内容的详细数额予以列明）；2、法定税费，如果上述项目确有发生，被告万象美物业应当向原告予以公布。对于公布期间因双方《前期物业服务协议》中约定的是每半年公布一次，故此次公布期间截至2016年6月30日为宜。同时，考虑到物业服务费收取、支出的会计凭证是账目记载的基础和依据，业主应享有知情、查阅的权利，故李博娟可查阅万海园小区1-4号楼2014年8月1日至2016年6月30日期间的物业管理服务费收取、支出的明细账目及相关会计凭证。
原告主张万象美物业公示说明物业财务亏损实情和原因，考虑被告万象美物业收取物业费的形式为包干制，盈亏均由其享有或承担，亏损的原因无需向外部公布。而且财务账目明细一旦予以公开，原告应能从中了解亏损的情况和原因。故原告该项主张无法律依据，本院不予支持。原告要求被告万象美物业公示说明部分物业管理服务外包的实情与招标和外包文件、资料、合同等文本的主张，对此双方签订的《前期物业服务协议》并未涉及，原告主张无法律依据，本院不予支持。原告主张被告万达中心公布未售房屋信息和房屋空置期间的物业管理费结付明细，无合同及法律依据，本院不予支持。
依照《中华人民共和国物权法》第七十条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《物业管理条例》第六条第八款、《物业服务收费管理办法》第十一条、《天津市物业管理条例》第六十三条之规定，判决如下：
一、被告大连万象美物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告李博娟公布万海园小区1、2、3、4号楼自2014年8月1日至2016年6月30日期间的物业管理费用收支情况。具体的公布内容包括，收入：1、月物业费收取数额；2、小区共有部分的收益数额（包括原告主张的社区内各项固定或临时的广告收入）。支出：1、物业服务成本（分别列明《物业服务收费管理办法》第十一条规定的物业服务成本包含的九项内容的详细数额）；2、法定税费；
二、原告李博娟可查阅万海园小区1、2、3、4号楼2014年8月1日至2016年6月30日期间的物业管理服务费收取、支出的明细账目及会计凭证；
三、驳回原告李博娟的其他诉讼请求。
案件受理费80元，由被告大连万象美物业管理有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
审 判 长 申鸿涛
审 判 员 刘 辰
人民陪审员 王瑞萍
二〇一七年三月十日
书 记 员 李 睿