浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2007）绍中民一终字第641号
上诉人（原审被告）朱泽富。
上诉人（原审原告）陈世发。
上诉人（原审原告）许祥花。
上诉人（原审原告）陈世明。
上诉人（原审原告）陈水娟。
上诉人（原审原告）陈慧娟。
陈世发等五上诉人委托代理人（特别授权）许新华，浙江兴绍律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）绍兴市房地产管理处。
法定代表人周国强。
委托代理人（特别授权）楼芝华。
上诉人朱泽富与上诉人陈世发、许祥花、陈世明、陈水娟、陈慧娟因房屋租赁合同纠纷一案，不服绍兴市越城区人民法院（2007）越民一初字第921号民事判决，向本院提出上诉。本院于2007年7月24日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。经阅卷和询问当事人，本案事实已审核清楚。现已审理终结。
原审法院经审理查明，2003年绍兴市区缪家桥河沿28号房屋拆迁，其中一部分安置在绍兴市区京华新村10幢311室。因产权不明，同年5月，作为代管房由绍兴市城市建设投资发展有限公司与被告朱泽富对上述房屋签订房屋拆迁产权调换协议，约定证据保全房屋，互不结算差价。后第三人房管处与被告签订了相应的租赁合同。2006年2月18日，第三人房管处再次与被告签订注明为代管房的租赁合同，约定租赁期限为2006年1月1日至2009年3月1日止，租金每月97.09元，在租赁期限内，若遇有租金政策标准调整，租金应予调整，被告应在当月25日前支付当月租金。合同同时约定，被告租赁房屋被征用、落实政策、危房改造等原因的，第三人房管处有权解除租赁合同，收回房屋。2005年2月16日绍兴市中级人民法院民事调解书确认绍兴市越城区缪家桥河沿28号一楼一底房屋及平屋一间归原告陈世发、许祥花、陈世明、陈水娟、陈慧娟所有。五原告由此于2006年11月8日、9日领取了京华新村10幢311室的房屋所有权证、契证及国有土地使用权证。2007年4月18日，被告收到第三人房管处通知腾退房屋的信函。
原审法院认为，在讼争房屋产权未明、尚未结束代管房的形式时，第三人房管处作为绍兴市建设局下属的房地产管理职能部门，具有行使管理代管房的主体资格，其与被告签订代管房的租赁合同，该合同应为合法有效，原告认为该合同无效，依据不足，不予支持。原告由于继承等原因，后在法院主持调解下分割，被确认为缪家桥河沿28号房屋的所有人，并于2006年11月8日领取讼争房屋所有权证，发生在房管处与被告租赁合同期内，根据法律规定私有房屋在租赁期间内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效，故应视为第三人与被告租赁合同的一方当事人，由房管处变更为原告。原合同的约定对原、被告均有效。原告虽通过诉讼领取了讼争房屋的所有权证，但不属于原告与第三人所称的落实政策，被告也一直交纳租金，只是原告领取房屋所有权证后，与第三人均未及时通知到被告合同相对人变更的事实，致使被告客观上不能够支付2006年11月至今的房租，故原告与第三人请求终止合同或解除合同的依据不足，原告由此请求被告腾退房屋，不予支持。原告与被告仍需按原合同履行，被告可按原合同约定支付2006年11月至本案一审终结前即2007年6月止的租金，以后的租金按合同约定支付，对于原告请求被告按每月550元支付租金的请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十条、《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第119条之规定，判决如下：一、被告朱泽富于本判决生效之日起十五日内支付给原告陈世发、许祥花、陈世明、陈水娟、陈慧娟2006年11月至2007年6月止的租金共计776.72元；二、驳回原告其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，其他诉讼费80元，合计130元，由原告陈世发、许祥花、陈世明、陈水娟、陈慧娟负担。
朱泽富不服原判决，提出上诉称：1、原审法院认定讼争房屋产权系另一方上诉人所有，该认定仅对其提交的房产权证作了形式审查，并未对房屋取得来源的合法性进行实质审查。事实上，另一方上诉人是在侵犯其他权利人的合法权利基础上，以合法形式掩盖非法目的的方式，即通过法院调解取得房屋所有权。因此，另一方上诉人请求本上诉人腾退出屋不能成立。本案所涉拆迁房屋即绍兴市缪家桥河沿28号房屋系陈姚氏之遗产，尚未析产。2003年房屋拆迁，因产权不明，本上诉人作为实际居住人与拆迁单位签订了产权调换协议，以证保户形式安置本案讼争屋一套。（2003）绍中民一初字第51号案件以一份所谓的1962年陈姚氏及子女通过缪家桥居委会调解的手抄件（并非原件）确认缪家桥河沿26-28号房屋析产处分。但所谓的调解手抄件疑点重重，本上诉人在该案审理中已提出异议，但该案判决书还是认定了调解件反映的事实，但又认为陈姚氏及子女1962年的房屋析产行为侵犯了其他继承人的合法权利。根据法律规定，该行为系无效民事行为。2005年另一方上诉人与他人在没有陈姚氏遗产全体共有人参与情况下，对缪家桥河沿26-28号房屋进行了分割，并通过诉讼的形式达成民事调解。本上诉人知情后已提出再审申请，并在审查中。因此，在另一方上诉人取得讼争房产合法性尚未确定情形下，其无权要求本上诉人腾退出屋。2、另一方上诉人取得拆迁房屋所有权是无效的，故无权取得相应安置房即本案讼争屋，已经领取的房产权证应予撤销。本上诉人系缪家桥河沿28号房屋拆迁户，与本案被上诉人签订的房屋租赁合同应当继续履行，原审法院认定合同主体已经变更并判令本上诉人支付给另一方上诉人租金是错误的。综上，请求二审法院撤销原判决，依法改判，一审、二审诉讼费用由另一方上诉人负担。
上诉人陈世发、许祥花、陈世明、陈水娟、陈慧娟辩称：根据生效法律文书本案讼争房屋归本上诉人所有。其同时上诉称：1、本案诉请为私房腾退，实质为物上请求权。原审法院确定租赁合同纠纷案由错误。2、本案证保房协议与直管公房租赁合同是两个性质完全不同的合同。证保房协议签订前提是产权人尚未确定的私有拆迁房屋。本案拆迁人提供的证保房不是公房，也不是代管房，而是拆迁人所有用于产权调换的房屋。即房管部门无代管法律依据。且另一上诉人与被上诉人签订的是公房租赁合同，而非代管房合同。同时因房屋不是公房，被上诉人无权收取租金。房管部门收取了本应由产权人享受的租金收益，系违法行为，故公房租赁合同无效。3、本案公房租赁合同出租人方不可能变更为本上诉人。如前所述，该合同无效，不存在主体变更。租赁合同租金条款侵犯了作为产权人的本上诉人的权利。同时在生效文书已确定产权人情况下，另一上诉人与被上诉人再签订租赁合同，是恶意侵权行为等。4、租赁合同中落实政策条款应作广义理解，应包括落实产权政策。综上，请求二审法院撤销原判决，支持本上诉人诉讼请求。
上诉人朱泽富辩称：讼争房屋产权归另一上诉人所有是错误的，本上诉人已提出申诉。
被上诉人绍兴市房地产管理处辩称：讼争屋产权归陈世发等五上诉人方所有是正确的。租赁合同中落实政策应当包括落实产权政策，现房屋产权已落实，被上诉人也已向朱泽富发出解除合同函，故合同应当终止，朱泽富应当腾退房屋。
本院审核当事人在一审程序中提出的证据和所作陈述，依法对原判决事实予以确认。
本院认为，拆迁单位在拆迁房屋产权不明情况下，以证保户形式与朱泽富签订产权调换协议，其后房屋管理部门与朱泽富又以代管房形式签订直管公房租赁合同，该租赁合同并未违反法律、行政法规强制性规定，应为有效。生效法律文书已经确认缪家桥河沿28号拆迁房屋系陈世发方所有，且陈世发方在租赁合同期间已领取了讼争房屋的所有权证。依据上述事实和分析评判，根据最高人民法院贯彻执行民法通则的司法解释有关规定精神，再结合合同法第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定精神，原审法院认定本案租赁合同出租人主体已由房屋管理部门变更为陈世发方，并无不当。朱泽富提出的产权异议依据不足，本院不予采纳。同时原审法院将本案定性为房屋租赁合同纠纷，合乎事实和法理。陈世发方认为租赁合同无效、合同中落实政策应理解为落实产权政策、原审法院确定案由及合同主体错误等，依据和理由并不充分，本院不予采纳。综上，本案可作维持处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费用50元，由上诉人朱泽富，上诉人陈世发、许祥花、陈世明、陈水娟、陈慧娟各半负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高伯军
审 判 员 单卫东
代理审判员 金湘华
二〇〇七年八月三十日
书 记 员 许华娣