广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终8887号
上诉人（原审被告）：徐志杰，男，汉族，住所地：广东省深圳市南山区。
委托诉讼代理人：刘子孺，北京市大成（深圳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨兵兵，北京市大成（深圳）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：李冰洋，女，汉族，住所地：广东省深圳市罗湖区。
委托诉讼代理人：曾繁军，广东法尔律师事务所律师。
原审第三人：罗秋梅，女，汉族，住所地：江西省九江市。
委托诉讼代理人：过俊，广东德纳律师事务所律师。
委托诉讼代理人，王瑞，广东德纳律师事务所实习律师。
原审第三人：华夏银行股份有限公司深圳深南支行，住所地：广东省深圳市罗湖区。
负责人：李慧文，行长。
上诉人徐志杰因与被上诉人李冰洋、原审第三人罗秋梅、华夏银行股份有限公司深圳深南支行（以下简称华夏银行深南支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第778号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人徐志杰及其委托诉讼代理人刘子孺、杨兵兵，被上诉人李冰洋及其委托诉讼代理人曾繁军，原审第三人罗秋梅的委托诉讼代理人过俊、王瑞到庭参加诉讼，原审第三人华夏银行深南支行经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
徐志杰上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回李冰洋的诉讼清求；2、李冰洋承担本案全部诉讼费用、担保费用。
事实和理由：一、一审法院程序违法。本案为房地产买卖合同纠纷，李冰洋在一审中请求法院判决继续履行与徐志杰所签订的《房地产买卖合同》，将涉案的深圳市南山区XX路XX艺术名庭1栋03F过户至李冰洋名下。罗秋梅此前并不知道徐志杰将涉案房产出售的事实，在获悉上述事实后，罗秋梅坚决不同意出售涉案的房产。因为该房产为罗秋梅唯一的家庭住房，一旦出售罗秋梅以及两个子女将无家可归。徐志杰出售涉案房产时罗秋梅并不在深圳，对于出售事实并不知情，加之当时两人感情不和处于离婚的边缘，徐志杰出售涉案房产有转移财产的嫌疑。罗秋梅认为涉案房产为夫妻共同财产，徐志杰在未征得罗秋梅同意的情况下，处分了原本应共同共有的财产，已经侵犯了罗秋梅的合法权益。一审中罗秋梅提出涉案的房产为夫妻共同财产，请求判决不要继续履行徐志杰与李冰洋所签订的买卖合同。罗秋梅在本案中，实际上对涉案的房产拥有独立请求权，在一审过程中罗秋梅请求以独立请求权第三人参加诉讼，并提出了独立的请求，然而一审法院拒绝接受罗秋梅为独立请求权第三人，仅同意以第三人身份让罗秋梅参加诉讼，并且对于罗秋梅的请求未进行任何表述。一审判决确定涉案房产为夫妻共同财产，并且判决要求继续履行徐志杰与李冰洋所签订的《房地产买卖合同》，实际已经是对罗秋梅的权益进行了处分，但是对于罗秋梅的独立请求权第三人的诉讼地位没有进行保障，也未对罗秋梅所提出的要求进行处理，一审法院程序存在违法。
二、一审法院查明事实有错误。一审判决认定“……双方确认，徐志杰实际收到定金l7万元。李冰洋称，因涉诉交易并未通过中介公司居间，故剩余定金3万元以现金方式交给中介人员作为交房保证金，交提交了中介人员周某兴、傅某吉出具的收据，徐志杰对此无异议。”该事实查明有误。李冰洋既然称并未通过中介公司居间，又何来中介人员？并且在一审诉讼过程中一审法院也并未将上述中介人员作为第三人，要求其参与诉讼，所以是否存在中介人员，中介人员是否为周某兴、傅某吉，以及是否有确实收到3万元均未查明。徐志杰也明确并没有中介人员参与交易过程，所以也不存在将3万元将给中介人员托管的事实。所以一审查明的事实前后矛盾，存在错误。
三、一审法院适用法律存在错误。一审判决认为“……徐志杰与第三人罗秋梅确认涉诉房产系双方的夫妻共同财产……处分房产系日常的重大决定，通常需要经挂牌出售、看房、协商等多个环节……故第三人罗秋梅称对徐志杰交易房产不知情，在违常理，本院有理由认定徐志杰及第三人罗秋梅提出的上述抗辩主张系为阻碍合同履行。”上述法院认为存在错误。罗秋梅因怀孕二胎待产，于2014年11月回到江西省九江市XX县双钟镇XX村进行休养，并于2014年12月剖腹产生子徐晨皓，一直休养至2015年6月才回到深圳。罗秋梅因为产后抑郁症，分别于2015年3月及7月，在江西省九江市XX县XX镇要求与徐志杰办理离婚手续。涉案房产的合同签订时间为2015年4月28日，当时罗秋梅正在江西老家休养，罗秋梅确实对于出售房产事实不知情。并且徐志杰在2015年4月办理房产出售手续，有转移财产的嫌疑。涉案房产为罗秋梅在深圳的唯一住房以及唯一财产，一旦出售涉案房产，罗秋梅与其两个子女将无居所，所以罗秋梅在知悉徐志杰出售房产的情况后坚决反对，不同意出售涉案房产，而并非是基于其他的原因。加之涉案的房产在交易时是处于出租状态，在双方所签订的《房地产买卖合同》中有明确约定，所以在签订合同时，李冰洋也根本没有过看房的环节。所以一审法院认定罗秋梅是知情的理由全部是基于推测以及臆断，而并非真实事实。一审法院还引用了《婚姻法解释一》第十七条的规定，但徐志杰认为，一审法院在引用上述法律存在错误，并没有完整的引用相关的法律条款。《婚姻法解释一》第十一条所确认的意思是办理产权登记手续后要求追回该房屋的，人民法院不予支持，但是未办理产权登记手续，人民法院应予支持。本案中涉案的房产还尚未办理产权登记手续，罗秋梅也在一审庭审中表明了态度，不愿意出售涉案的夫妻共同房产，所以一审法院适用《婚姻法解释一》第十七条的规定存在错误。
李冰洋辩称：我方认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。罗秋梅对本案的买卖是清楚的，不应当成为涉案合同不继续履行的理由。
罗秋梅述称：一审判决侵犯了罗秋梅的权利。理由如下：1、涉案房产系徐志杰与罗秋梅婚后的共同财产，涉案房产被徐志杰出售给李冰洋，未经罗秋梅同意的，侵犯了罗秋梅对涉案房产享有的物权。2、罗秋梅与徐志杰已经解除了婚姻关系，并且离婚判决书已经将涉案房产处分给罗秋梅。综上，罗秋梅对房产享有的物权权利应当受到保护。因此，一审的判决错误，应当依法改判，支持罗秋梅的物权权利。
华夏银行深南支行未到庭，未发表意见。
李冰洋向一审法院起诉请求：1、徐志杰继续履行《二手房买卖合同》：立即委托担保公司或自行赎楼，还清贷款，办妥注销抵押登记手续；配合李冰洋向银行提交按揭贷款所需的资料并签署按揭银行要求的法律文件；在取得房地产证原件、银行出具贷款承诺书之日起三日内与李冰洋签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续；为保障合同目的实现需履行之其他合同义务；2、徐志杰支付迟延履行期间的违约金，以338万元为基数，按每日万分之五，自2015年6月13日起至合同履行完毕之日，暂计2万元；3、徐志杰承担诉讼费。
一审法院认定事实：深圳市南山区XX路XX艺术名庭1栋03F号房产于2013年5月10日登记至徐志杰名下，登记建筑面积63.72平方米，房地产证号：40005XXX**。该房产于2012年6月8日登记抵押给华夏银行，抵押人与借款人均为徐志杰。2011年10月24日，徐志杰与罗秋梅登记结婚。
2015年4月12日，李冰洋、徐志杰签订《房地产买卖合同》，约定：徐志杰向李冰洋出售涉诉房产，房产转让成交价为338万元；李冰洋在本合同生效之日起三日内（含当日）向徐志杰支付定金20万元，定金交由双方约定的第三方监管，李冰洋将定金支付给监管方或存入徐志杰已签署的监管协议或类似文件指定的监管账号，即视为徐志杰已收讫定金；李冰洋以向银行按揭贷款的方式支付定金之外的楼款；李冰洋须于2015年6月12日前（含当日）支付首期款82万元至双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号；李冰洋须于2015年6月12日前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料；在李冰洋取得银行贷款承诺函且徐志杰已取得房地产证原件（无抵押、无查封）之日起三个工作日内，双方须办理递件过户手续；涉诉房产处于抵押状态，李冰洋同意徐志杰委托担保公司担保融资赎楼，徐志杰须于签订本合同之日起5日内（含当日）与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续；买卖双方需支付的税费、因提前还贷的银行罚息及相关费用、赎楼担保费、赎楼短期利息均由李冰洋负担；徐志杰应当在收到全部房款后5个工作日内将涉诉房产交付李冰洋；双方同意在定金或其他房款中预留3万元作为交楼押金，交由第三方托管；如李冰洋未按照本合同约定的期限履行义务，徐志杰有权要求李冰洋以转让成交价为基数按日万之五支付违约金并继续履行合同，如李冰洋逾期履行超过五日，徐志杰可解除合同并选择要求李冰洋支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收李冰洋已支付的定金；如徐志杰未按照本合同约定的期限履行义务，李冰洋有权要求徐志杰以转让成交价为基数按日万之五支付违约金并继续履行合同，如徐志杰逾期履行超过五日，李冰洋可解除合同并选择要求徐志杰支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还李冰洋已支付的定金；及其他条款。同日，徐志杰向李冰洋出具了定金20万元的收款收据，双方确认，徐志杰实际收到定金17万元。李冰洋称，因涉诉交易并未通过中介公司居间，故剩余定金3万元以现金方式交给中介人员作为交房保证金，并提交了中介人员周某兴、傅某吉出具的收据，徐志杰对此无异议。
2015年4月16日，徐志杰出具公证委托书，委托深圳市XX融资担保有限公司等办理涉诉房产的赎楼等事宜。2015年6月8日，徐志杰向深圳市XX融资担保有限公司出具声明，表示涉诉合同办理到买方去银行做按揭申请、资金监管，由于徐志杰个人原因，要求暂停办理一切手续并收回所有公证书。当日，李冰洋通知担保公司人员下午办理资金监管，被告知徐志杰已取消公证委托。
2015年6月10日，李冰洋向徐志杰发函要求徐志杰于2015年6月12日办理资金监管。李冰洋提交了短信记录、录音资料，拟证明徐志杰虽于2015年6月12日到达银行，但拒不配合办理资金监管。2015年6月13日、6月23日，李冰洋发函催告徐志杰履行合同。2015年7月2日，李冰洋提起本案诉讼。
李冰洋称，虽罗秋梅未参与合同的签订、履行，但签订合同过程中，徐志杰曾当面致电罗秋梅告知交易情况。罗秋梅称其在李冰洋起诉后才得知涉诉交易。一审法院当庭询问徐志杰因何停止赎楼，徐志杰表示系不方便透露的个人原因。
2015年10月27日，深圳市不动产登记中心出具《购房资格证明》，载明：经核查，2015年10月27日，李冰洋家庭具备深圳市住房限购区域内的住房购买资格，可购两套。李冰洋表示愿意为涉诉房产赎楼且能够一次性支付购房款。
一审法院认为，李冰洋、徐志杰签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当依约履行义务。
徐志杰与罗秋梅确认涉诉房产系双方的夫妻共同财产。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第十七条的规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。涉诉房产登记在徐志杰个人名下，并以徐志杰个人名义抵押贷款，李冰洋依据涉诉房产登记公示的信息与徐志杰签订合同，无证据显示李冰洋未尽审慎义务。罗秋梅自称在李冰洋提起本案诉讼即2015年7月2日之后才得知涉诉交易，而徐志杰早在2015年6月8日即已停止赎楼，且在相关声明中并未提及系因配偶不同意转让，关于停止赎楼的“个人原因”，徐志杰当庭亦未作出解释，故徐志杰关于其因罗秋梅不同意故拒不履行合同的抗辩主张不足采信。处分房产系非日常的重大决定，通常需经挂牌出售、看房、协商等多个环节，徐志杰及罗秋梅均未举证证明双方存在感情失和、分居等情形，故罗秋梅称对徐志杰交易房产不知情，有违常理，一审法院有理由认定徐志杰及罗秋梅提出的上述抗辩主张系为阻碍合同履行。
徐志杰拒不赎楼已违反合同约定，李冰洋诉请徐志杰按照合同约定支付迟延履行违约金，一审法院予以支持，徐志杰应以合同交易价格338万元为计算基数，以每日万分之五为计算标准，自2015年6月13日起向李冰洋支付迟延履行违约金，计至判决确定的徐志杰应履行完毕义务之日止。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行等违约责任。该法第一百一十四条第三款规定，违约方支付迟延履行违约金后，还应当履行债务。李冰洋具备购房资格且愿意为涉诉房产赎楼并同意一次性支付购房款，其请求继续履行合同，一审法院予以支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、李冰洋与徐志杰继续履行双方2015年4月12日签订的《房地产买卖合同》；二、徐志杰于判决生效之日起三十日内办理深圳市南山区XX路XX艺术名庭1栋03F号房产的赎楼手续，并注销抵押登记，徐志杰逾期未办理的，李冰洋可在徐志杰逾期之日起六十日内代为进行赎楼以注销抵押登记，赎楼的相关费用除合同约定应由李冰洋承担的以外可自李冰洋应向徐志杰支付的购房余款中予以抵扣；三、李冰洋于注销抵押登记之日起三十日内向徐志杰一次性支付定金之外的购房余款318万元；四、徐志杰于李冰洋付清购房余款318万元之日起三日内与李冰洋共同办理深圳市南山区XX路XX艺术名庭1栋03F号房产转移登记至李冰洋名下的手续，办理产权转移登记手续的相关税费由李冰洋负担；五、徐志杰于李冰洋付清购房余款318万元之日起三日内向李冰洋交付深圳市南山区XX路XX艺术名庭1栋03F号房产；六、徐志杰于判决生效之日起十日内向李冰洋支付迟延履行违约金（违约金以合同交易价格338万元为计算基数，以每日万分之五为计算标准，自2015年6月13日起计，计至判决确定的徐志杰应履行完毕义务之日止）；七、驳回李冰洋的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34000元、保全费5000元，由徐志杰负担。
经审理查明，一审法院查明的事实清楚，应予确认。
本院二审另查明，江西省湖口县人民法院就徐志杰诉罗秋梅离婚纠纷一案，于2016年6月8日作出（2016）赣0429民初404号民事判决，判决准予徐志杰与罗秋梅离婚，涉案房产归罗秋梅所有。该民事判决已于2016年6月23日发生法律效力。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷案件。我国《物权法》规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。本案中，涉案房产虽登记在徐志杰名下，但其取得房产的时间在其与罗秋梅的婚姻关系存续期间，故涉案房产为夫妻共有的不动产，并无疑义。在没有证据证明共有人之间另有约定的情况下，转让涉案房产时须取得徐志杰、罗秋梅双方的同意。由于涉案《房地产买卖合同》仅由徐志杰一人签署，罗秋梅明确表示对涉案房产的交易不知情，拒绝认可徐志杰出卖房产的行为，李冰洋亦未能提供证据证明罗秋梅知情且未予反对，故徐志杰关于共有物的处分行为属于无权处分，对罗秋梅不发生效力。因共有人罗秋梅拒绝履行涉案《房地产买卖合同》，且生效的（2016）赣0429民初404号民事判决已确认涉案房产归罗秋梅所有，徐志杰事实上已无法履行交付涉案房产的合同义务，故李冰洋要求继续履行合同的诉讼主张，无法得到支持，一审判决适用法律有误，应予纠正。由于李冰洋仅基于合同继续履行而提出本案诉求，本院依法驳回其诉讼主张后，当事人可就合同无法履行的后续处理问题，另循法律途径解决。
综上所述，依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第778号民事判决；
二、驳回李冰洋的全部诉讼请求。
本案一审案件受理费34000元、保全费5000元，二审案件受理费34000元，均由李冰洋负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 明 亮
审判员 路 德 虎
审判员 朱 宽
二〇一六年十二月八日
书记员 林晓翔（兼）
附相关法条：
《中华人民共和国婚姻法》
第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：
（一）工资、奖金；
（二）生产、经营的收益；
（三）知识产权的收益；
（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；
（五）其他应当归共同所有的财产。
夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。
《中华人民共和国合同法》
第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。
《中华人民共和国物权法》
第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。