中华人民共和国上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0117民初4579号
原告：汪维敏，女，1978年5月11日生，汉族，住安徽省。
原告：陶坤，男，1977年6月23日生，汉族，住上海市闵行区。
上述二原告的共同委托诉讼代理人：焦春伟，上海远业律师事务所律师。
被告：江川章(EKAWAAKIRA)，男，1962年9月12日生，现住日本东京都。
委托诉讼代理人：张嘉兴，上海市嘉诚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘蔚，上海市嘉诚律师事务所律师。
被告江川太荣(EKAWATAIEI)，男，1992年9月30日生，现住美国纽约。
原告汪维敏、陶坤与被告江川章(EKAWAAKIRA)、江川太荣(EKAWATAIEI)房屋买卖合同纠纷一案，本院曾于2016年3月10日立案受理后，被告江川章(EKAWAAKIRA)向本院提起反诉，本院受理后与本诉合并审理。本院于2016年11月10日作出了(2016)沪0117民初5073号民事判决。被告江川章(EKAWAAKIRA)不服该判决，提起上诉。上海市第一中级人民法院二审受理并审理后，于2017年3月1日作出(2017)沪01民终691号民事裁定，撤销本院(2016)沪0117民初5073号民事判决，案件发回本院重审。本院于2017年3月15日针对重审案件立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。重审中，被告江川章(EKAWAAKIRA)撤回了反诉，本院裁定予以准许。原告汪维敏、陶坤及其委托诉讼代理人焦春伟、被告江川章的委托诉讼代理人张嘉兴、刘蔚到庭参加诉讼。被告江川太荣(EKAWATAIEI)经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告汪维敏、陶坤曾在原审中向本院提出诉讼请求：判令二被告向原告支付违约金人民币(以下币种均为人民币)130万元(房价650万元×20%)。后在原审的2016年7月1日庭审中表示要求解除双方签订的房屋买卖合同。重审中，原告诉讼请求进行了变更，并明确为如下：1、解除双方签订的房屋买卖合同；2、二被告向原告支付违约金130万元(房价650万元×20%)；3、二被告向原告赔偿差价损失59万元(评估价717万元+122万元装修价-
合同价650万元-
违约金130万元)。事实和理由：2016年2月2日，原、被告签订《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》各一份，约定原告出资650万元购买被告所有的上海市松江区春九路XXX弄XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)。合同对于房屋总价、付款时间、付款方式、过户时间、交房时间等都进行了详尽的约定。合同签订后原告依约支付了20万元定金，并且为履行该合同积极准备。然而原告却在2016年3月2日突然收到被告发给原告的短信，被告擅自无理地要求解除双方签订的《房地产买卖居间协议》和《房屋买卖合同》。原告认为，双方签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，是合法有效的，任何一方无理单方解除合同都应该承担相应的法律责任。被告方见房价上涨擅自毁约的行为不仅违反了法律的规定还有违诚信原则，因此原告提出以上请求。
被告江川章(EKAWAAKIRA)辩称，同意房屋买卖合同于2016年3月2日解除。被告不同意支付违约金，因为在合同成立时原告未履行告知被告限购的义务，原告违约在先应当承担违约责任。原、被告于2016年2月29日下午前往中介，但是在看到合同中有关限购的条款且咨询有关法律工作者后，被告考虑到由于限购造成的交易风险，故双方未签订网签合同。同年3月1日中介将产证返还给被告，3月2日被告将定金退还原告，并以短信方式发出解除通知。如果法庭判令被告承担违约责任，则应适用定金罚则。如果法院判决被告承担违约金，则要求调整违约金数额，现愿意按照被告出售房屋的价格672万元减去合同价650万元，即22万元作为违约金赔偿。关于原告主张的损失赔偿，该损失并不存在，系原告虚构，故不同意赔偿。
被告江川太荣(EKAWATAIEI)书面答辩称其已经收到诉讼材料，不主张答辩期，请求缺席审理。其同意被告江川章(EKAWAAKIRA)的意见。
经审理查明：系争房屋原先登记的产权人为两被告，建筑面积为225.49平方米。
2014年5月27日，被告江川太荣(EKAWATAIEI)在上海市闵行公证处签署委托书，委托其母亲江川美奈子办理代为签订与出售系争房屋相关的合同等有关出售房屋的事宜，委托期限至2016年5月27日止。上海市闵行公证处于2014年5月28日出具了公证书。
2016年2月2日，原告汪维敏、陶坤(乙方、买受人)与被告江川章(EKAWAAKIRA)、江川太荣(EKAWATAIEI)(甲方、出卖方)签订《房地产买卖居间协议》约定原告向被告购买系争房屋，总价为650万元。原告为表示购买诚意，向中介方支付意向金，如出卖方在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》履行，并且原告应于被告签署本协议后2日内补足定金至20万元。该《房地产买卖居间协议》对其他事宜进行了约定。
当日，双方还签订《房屋买卖合同》，约定原告向被告购买系争房屋，总价为650万元。双方应于2016年8月25日前向房地产交易中心申请办理产权过户登记手续。为办理交易过户手续之需，双方同意于本合同签署后90天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。被告应于2016年9月3日前交付系争房屋。在被告收到原告支付的定金后，若被告违约不卖，则应向原告双倍返还定金；若原告违约不买，则已支付的定金不予返还。双方任何一方未按本合同约定履行，应当按照总房价款的日万之五支付对方逾期违约金，逾期超过二十日的，另一方有权要求继续履行或单方解除合同。若守约方解除本合同的，须书面通知对方，且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金。双方在本合同签章处书写的联络地址或身份证件所载地址即为本合同下任何书面通知的送达地址。《房屋买卖合同》对房款支付、交房等其他事宜进行了约定。被告在该《房屋买卖合同》中所留的联系地址为系争房屋地址。
2016年2月3日，原告向被告支付了定金20万元。当日，被告江川章(EKAWAAKIRA)与中介方人员之间微信内容如下：被告江川章(EKAWAAKIRA)发出“……任何由于买方的原因而造成房屋买卖合同不能顺利签订、实施的全部责任，将由买方承担。同时，买方应赔偿由此给卖方造成的所有经济损失，实际经济损失的计算方式按国家法律法规政策规定进行。卖方将保留拥有的其他权利(包括：终止本合同)……”、“目前的情况是：由于买方的限购问题，造成本合同无法按期签订、实施！已经推迟了本合同的正常办理。请注意：过户推迟，将会是严重的法律问题！谢谢！”中介方人员发出“买卖流程的推进按照双方签订的纸质合同约定的时间节点为准(这是当时双方协商同意的)，超过时间也可按合同约定的违约责任处理。”被告江川章(EKAWAAKIRA)回复“好的，谢谢！”……
2016年3月2日，被告江川章(EKAWAAKIRA)向原告方发出短信，主要内容为，原告处于限购状态，被告和中介方已达成解除合同的一致意见，被告已经收回了保管在中介方的房地产权证原件，因此原、被告之间的合同事实上已经解除，被告方不追究原告的违约责任，所收取的定金20万元退还原告账号内。同日，被告江川章(EKAWAAKIRA)向原告汪维敏账户内退还了20万元。
2016年3月6日，被告江川章(EKAWAAKIRA)、江川太荣(EKAWATAIEI)与案外人翟某某签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告将系争房屋出售给案外人翟某某，出售价为550万元。同日，被告江川章(EKAWAAKIRA)、江川太荣(EKAWATAIEI)与案外人翟某某签订《协议书》，约定《上海市房地产买卖合同》中合同价为550万元，案外人翟某某还应支付合同价外装修补偿款122万元。
另查明：上海市闵行区银春路XXX弄XXX号XXX室房屋原登记的产权人为两原告。该房屋于2016年4月5日经核准登记在了案外人郑宇佳等名下。
上海市闵行区沧源路XXX弄XXX号XXX室房屋原登记的产权人为两原告。该房屋于2016年4月24日经核准登记在了案外人汪某某名下。
再查明：原告于2016年3月10日签署的民事起诉状中诉请为要求被告支付违约金130万元。本院按系争房屋地址向被告邮寄诉状副本等诉讼材料，但遭退信。
本案重审中，本院根据原告申请，通过上海市高级人民法院委托上海城市房地产估价有限公司对系争房屋在2016年3月24日以及2016年7月1日的市场价进行评估。鉴定过程中，鉴定人员无法进入系争房屋内查看。该公司于2017年9月1日出具《上海市松江区新桥镇春九路XXX弄XXX号全幢居住房地产估价报告》，该报告明确，本次评估设定室内为毛坯，估价结果为：于2016年3月24日价值时点，价值总价为676万元；于2016年7月1日价值时点，价值总价为717万元。同时还明确，结合估价师经验，类似“一般装修”(全新状态下)装修标准约为2,000元/平方米，类似“精装修”(全新状态下)装修标准约为3,000元/平方米。若与实际不符，应据实调整。
原告对于上述评估报告，认为评估时点应以2016年7月1日时点为准，评估报告中评估价格明显低于市场价。被告认为，认可2016年3月24日作为评估时点，并认可评估报告中此时点的价格，但评估结论中2016年7月1日价值时点的价格过高。
以上事实，有上海市房地产权证、房地产买卖居间协议、房屋买卖合同、收款收据、公证书、上海市房地产登记簿、上海市房地产买卖合同、微信、短信、评估报告及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为：原、被告双方就购买系争房屋订立的房屋买卖合同系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性效力性规定，合法有效，各方当事人均应当恪守履行各自的合同义务。
当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。本案中，被告在履行期限届满之前，以限购为由向原告发出了解约通知，明确表示不再继续履行合同，根据被告与中介人员之间的微信内容可以看出，被告对于原告的限购状态知情并同意，且事实上该限购情形也并不足以导致被告的合同目的无法实现，故被告无权要求解除合同。被告在履行期限届满之前提出提前解约，其行为已构成违约，原告据此要求解除合同，于法有据，本院予以支持。
关于原告主张的违约金及损失问题。原告基于合同约定向被告主张房价款20%的违约金即130万元，并提出其已经将其他住房予以出售，为合同履行作了积极准备，由于房地产价格的上涨，实际已造成其损失，该损失可以进行司法评估确定。而被告提出违约金过高，请求人民法院调整，其并不认可原告主张的损失。现原告申请对系争房屋市场价进行评估。但双方对于评估时点存在争议。本院认为，评估时点应当以合同解除之日作为评估时点。原告在本案诉讼之前未曾书面通知被告解除合同，其在原审中向法院提交的起诉状要求按照房屋总价20%主张违约金，该违约金性质为解约违约金，故诉状本身蕴含着解除合同的本意。《房屋买卖合同》中约定，双方在本合同签章处书写的联络地址或身份证件所载地址即为本合同下任何书面通知的送达地址。被告在《房屋买卖合同》所留的联络地址即为本案系争房屋的地址。本院向被告上述地址邮寄了起诉状副本。虽然按照该地址退信，但根据合同约定，仍可按此退信确定合同解除时间。因快递凭证无法辨识退信时间，故酌情按照2016年3月24日为合同解除之日(寄出时间为2016年3月14日)。关于上述时点系争房屋的市场价值，本院认为，本案评估机构选定、评估程序均合法，应当采信评估结论。但在实际鉴定过程中，因无法进入房屋内，故评估结论为房屋毛坯状态下的价格。同时鉴定机构给出了一般装修(全新状态)、精装修(全新装修)状态下的装修标准2,000元/平方米、3,000元/平方米。对于鉴定机构此项意见，在确定损失亦予以参考。
具体原告主张的违约金及损失金额计算。本院认为，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院予以调整。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，违约金数额确定时，应当基于原告的损失进行评判。而原告损失的确定，应当考虑原、被告于2016年2月2日签订《房屋买卖合同》、原告已付定金数额、2016年3月2日被告发出短信告知解除合同并退还原告定金、2016年3月10日原告诉讼至法院的事实，同时应当结合评估情况以及原告本身也有防止损失扩大的义务等情况。综合以上情况，酌情确定违约金为30万元。因30万元违约金已经能够弥补原告的损失，故其主张的差价损失，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第一百零八条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告汪维敏、陶坤与被告江川章(EKAWAAKIRA)、被告江川太荣(EKAWATAIEI)就上海市松江区新桥镇春九路XXX弄XXX号房屋签订的房屋买卖合同已解除；
二、被告江川章(EKAWAAKIRA)、被告江川太荣(EKAWATAIEI)于本判决生效之日起十日内支付原告汪维敏、陶坤违约金人民币300,000元；
三、驳回原告汪维敏、陶坤的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币21,890元，财产保全申请费人民币5,000元，司法鉴定费人民币35,840元，合计人民币62,730元，由原告汪维敏、陶坤负担人民币5,310元(已付)，由被告江川章(EKAWAAKIRA)、被告江川太荣(EKAWATAIEI)负担人民币57,420元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
如不服本判决，原告汪维敏、陶坤可在判决书送达之日起十五日内，被告江川章(EKAWAAKIRA)、被告江川太荣(EKAWATAIEI)可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张 利
审 判 员 吕荣珍
人民陪审员 徐星华
二〇一八年一月二十六日
书 记 员 沈晓燕
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
……
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。