海南省第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）琼96民终1420号
上诉人（原审被告）：保亭黎族苗族自治县农村信用合作联社。
法定代表人：胡惠文，该社理事长。
委托诉讼代理人：郭亚玲，海南省农村信用社联合社律师事务部公司律师。
被上诉人（原审原告）：朱建民。
委托诉讼代理人：陈坚冰，北京宏健仁和律师事务所律师。
原审第三人：海南保亭华保木器制品有限公司。
法定代表人：徐建国，该公司总经理。
上诉人保亭黎族苗族自治县农村信用合作联社（以下简称保亭县农信社）因与被上诉人朱建民、原审第三人海南保亭华保木器制品有限公司（以下简称华保公司）案外人执行异议之诉一案，不服保亭县人民法院（2016）琼9029民初101号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月22日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年9月5日公开开庭审理本案。上诉人保亭县农信社的委托代理人郭亚玲，被上诉人朱建民的委托代理人陈坚冰到庭参加诉讼。原审第三人华保公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
上诉人保亭县农信社上诉请求：1、撤销保亭县人民法院（2016）琼9029民初101号民事判决；2、判决继续执行（2013）保执字第96-3号民事裁定。事实和理由：一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。1、被上诉人提供的合同未在房管部门备案，不能证明其与华保公司的交易具有真实性。被上诉人于2012年7月签订合同，按法律规定，应自合同签订之日起30日内向房管部门办理备案登记手续，但涉案合同至今未备案，且据房管部门官网上该楼盘的销售资料显示，涉案房屋未办理网签手续。因此，被上诉人提供的合同不足以证明交易的真实性。2、“聚仙阁”一期房地产项目未竣工验收，不能合法入住。华保公司在法院查封后才将涉案房屋交付给被上诉人，该交付行为不合法。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七的规定，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，被上诉人未提供证据证明其已合法接收并实际占有涉案房产，因此法院可以继续执行。3、被上诉人不能证明涉案房产用于居住且其名下无其他居住的房屋，因此不能对抗法院的执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋等情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。被上诉人没有证据证明其名下无其他住房，故其权利不能够排除强制执行。综上，请求二审予以改判。
被上诉人朱建民辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。1、被上诉人在华保公司取得预售许可证的情况下与之签订《保亭县商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，合同真实、有效。被上诉人已履行了支付全款的义务，应当受到法律的保护。合同是否备案，不是合同真实、合法、有效性的必要条件。2、被上诉人对涉案房屋享有准物权，上诉人的债权应当让位于被上诉人的物权期待权。综上，请求人民法院依法支持被上诉人的合法诉请。
原审第三人华保公司未陈述。
朱建民向一审法院起诉请求：1、判令位于保亭县保兴西路“聚仙阁”楼盘第5号楼1单元2101号房产为原告所有，停止对该房产的执行；2、本案受理费由被告承担。
一审法院认定事实：2012年7月25日，原告与第三人华保公司签订《保亭县商品房买卖合同》，约定华保公司将位于保亭县保兴西路“聚仙阁”第5号楼1单元2101号房出售给原告，价款618377元。合同签订后，原告于2012年7月16日将全部购房款汇入第三人华保公司账户。付款后，原告已领取房屋钥匙，交付的房屋没有办理备案登记及过户手续。此前，2011年1月5日，华保公司向被告保亭县农信社借款1800万元，华保公司将其位于保亭县保城镇保兴西路面积为14595.6㎡的城镇住宅土地使用权抵押给被告，并在保亭县国土环境资源局申请登记备案。2011年12月20日，被告领取保亭县国土环境资源局制发的保他项（2011）第08号《土地他项权利证明书》。原来的（2010）第03号《土地他项权利证明书》是被告与华保公司第一次借贷所办理的抵押登记，被告还清借款后，双方没有申请撤销；直到2011年1月5日华保公司第二次向被告借款后，双方才于2011年8月26日申请撤销，被告则重新申请抵押登记。借款期限届满后，华保公司没有依约还清借款，被告向法院提出诉前保全，双方经协商达成调解，但华保公司仍没有按时还款，被告遂向法院申请强制执行。2014年7月11日，该院作出（2013）保执字第96-2号《执行裁定书》对华保公司有关财产进行查封公告，接着2014年12月1日作出（2013）保执字第96-3号《执行裁定书》对华保公司已建成的楼房进行拍卖。原告得知所买房屋将被执行拍卖，即向该院提出执行异议。2015年12月24日，该院作出（2015）保执异字第55号《执行裁定书》，裁定驳回原告的异议请求，并于2016年1月7日送达原告。原告遂于2016年1月19日向该院提起案外人执行异议之诉。
一审法院认为，本案争议焦点是原告是否享有对诉争房屋的民事权利。原告与第三人华保公司签订的《保亭县商品房买卖合同》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定。被告认为原告与华保公司签订的《保亭县商品房买卖合同》中约定的诸多条款内容均具有违法性，比如华保公司已将土地使用权抵押贷款，合同条款却没有注明；合同约定买受人应将售房款存入监管银行账户，实际并没有依约履行等。合同中个别条款约定与事实不符，或者约定没有实际履行，不是《中华人民共和国合同法》第五十二条中关于合同无效的情形之一。被告进而认为原告与华保公司签订的《保亭县商品房买卖合同》不真实、有恶意串通的可能，只有口头陈述，没有提供相关证据佐证，缺乏事实和法律依据。故，该院对被告的主张不予采纳。合同签订后，原告已全额付清购房款，可确认原告与华保公司存在真实商品房买卖合同关系。而原告所买房屋不能依约按时交付，以及及时办理备案登记及过户手续，其过错均是华保公司自身原因造成的，不能归咎于原告。原告即已付清购房价款，与华保公司签订《房屋交付协议》，领取了房屋钥匙，应当享有本案诉争房屋的民事权利。再者，最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》关于已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者，其享有的对涉案房屋的物权期待权优先于建设工程价款、抵押权和其他债权，也适用于本案情形。被告享有的与华保公司因金融借贷发生的债权以及因债权所设立的抵押权，不能优先于已全额支付购房款的原告的物权期待权。根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第一项、第三款及第三百一十四条第一款的规定，原告对本案诉争房屋享有的民事权利足以排除被告申请强制执行。原告主张本案诉争房屋归其所有，停止对该房屋的执行，该院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百四十条、第三百一十二条第一款第一项、第三款及第三百一十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六的规定，判决如下：位于保亭县保兴西路“聚仙阁”楼盘的第5号楼1单元2101号房归原告朱建民所有，不得执行。本案受理费9983.77元，由被告保亭黎族苗族自治县农村信用合作联社承担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人朱建民在庭审后提交2012年7月16日中国农业银行保亭支行付款凭证，证明吴芳梅已代其向华保公司支付购房款618377元。保亭县信用社对该份付款凭证的关联性有异议。本院认为，付款凭证上记载的付款金额与朱建民签订的《保亭县商品房买卖合同》上约定的购房款总额一致，付款时间与合同签订的时间相近，且有原件予以核对，故本院对被上诉人朱建民二审提交的付款凭证真实性、合法性、关联性予以确认。朱建民虽未在举证期限内提交该证据，但非因故意或者重大过失所致，该证据与案件基本事实相关，本院依法予以采纳，并对其逾期提交证据的行为予以训诫。
二审另查明，2012年7月16日，朱建民委托案外人吴芳梅代其向华保公司汇付购房款618377元。除涉案房屋外，被上诉人在保亭县无其他用于居住的房屋。另，一审所查的保国用（2010）第4号《国有土地使用证》项下土地使用权变更抵押登记的时间有误，本院更正如下：2011年1月5日，保亭县国土局为保亭农信社核发了保他项（2011）第8号《土地他项权利证明书》。除上述事实外，本院二审审理查明的其他事实与一审一致，对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议的焦点是：上诉人主张对涉案房屋应予执行是否有事实和法律依据。
被上诉人与华保公司签订的《保亭县商品房买卖合同》（以下简称合同）是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。虽然该合同未在保亭县房管局办理登记备案手续，但是被上诉人已根据合同的约定于2012年7月16日通过中国农业银行保亭县支行向华保公司支付购房款618377元，其付款时间、金额与合同签订的时间、购房款总额相互印证，足以证明被上诉人与华保公司之间存在真实有效的商品房买卖合同关系且已实际履行。后保亭县信用社因其与华保公司借款合同纠纷一案，向法院申请查封涉案房屋，并请求强制执行该房屋以清偿其债权。本院认为，首先，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其它用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出的异议，如符合三种情形且权利能够排除执行，则人民法院予以支持。本案中，被上诉人在法院查封之前已与华保公司签订合法有效的书面买卖合同，并支付完全部购房款，且在保亭县当地无其他用于居住的房屋。至此，被上诉人已经符合了上述司法解释规定的情形。其次，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”的规定，被上诉人作为商品房买卖合同中的买受人，合同目的是取得房屋的所有权。虽涉案项目至今未能办理竣工验收手续，导致涉案房产至今无法办理房产初始登记及过户登记手续，但被上诉人对此并无过错，其已经取得了物权期待权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。上述规定目的在于保护已经交付全部或者大部分购房款的买房人，通过赋予其优于其他债权的权利层级保护方式，实现对买房人利益的优先保护。即被上诉人所享有的物权期待权优先于上诉人保亭县农信社享有的基于其与华保公司的金融借款合同纠纷产生的一般金钱债权，能够排除执行。因此，本院对被上诉人的异议予以支持。
综上，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，判决适用法律正确，审判程序合法，判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币9983.77元，由上诉人保亭黎族苗族自治县农村信用合作联社负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈玫伊
审判员 陈 杰
审判员 杨 洁
二〇一六年九月十九日
法官助理林珍
书记员邱飞丽
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
审核：陈玫伊撰稿：陈玫伊校对：王天石印刷：赖佳
海南省第一中级人民法院2016年9月19日印制
（共印20份）