南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鼓民初字第6860号
原告周巧菊，女，汉族，1980年11月1日生，住南京市玄武区，现住南京市江宁区。
委托代理人麻万鹏，江苏朗盈律师事务所律师。
被告丁金红，男，汉族，1965年4月8日生，住南京市鼓楼区。
委托代理人艾扬（系被告丁金红之妻），女，汉族，1958年5月31日生，住南京市鼓楼区。
委托代理人武斌，江苏卓亚律师事务所律师。
原告周巧菊与被告丁金红房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周巧菊及其委托代理人麻万鹏，被告丁金红及其委托代理人艾扬、武斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周巧菊诉称：原告于2013年8月5日通过南京仟佰间房地产经纪有限公司（以下简称仟佰间公司），与被告签订《房地产买卖合同》，由原告购买被告位于本市××××室房屋一套，价款为177万元。合同经中介详细指导，并就交易房屋的价格等相关细节进行了详细约定。其中就违约条款约定如下：买方或卖方违反合同约定，守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方每逾期一日按总房款的千分之一支付违约金。合同签订后，原告积极按照合同的约定履行自己的义务，但被告始终不能积极履行自己的义务。现原告申请的银行贷款早已获批，并划账到原告与被告共同委托的资金监管账户,原告已开始归还银行按揭贷款。被告拒绝配合原告出件，导致原告无法继续交易。为此原告及中介多次与被告协商，被告始终不愿配合办理出件手续,并提出必须额外支付20万元才同意继续交易。为维护自己的合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、被告继续履行合同，配合办理出件手续；2、被告承担自2013年10月29日起至实际履行之日止，按照总房价每日千分之一的标准计算违约金；3、被告承担诉讼费用。
被告丁金红辩称：原告要求被告继续履行合同没有依据。2013年8月5日，双方签订房屋买卖中介合同（以下简称中介合同），约定房屋价格为177万元。2013年8月15日双方签订的南京市存量房交易合同（以下简称存量房合同），约定房屋价格是120万元，并以120万的价格向房产局备案办理过户。双方实际成交价是177万元，但为了偷税，以120万进行备案，系双方恶意串通损害国家利益行为，故双方签订的存量房合同是无效合同。双方的交易过户是以存量房合同为依据，存量房合同无效，原告要求被告协助办理房屋过户手续就没有基础。原告购房资金严重不足，无购房能力，在合同约定的2013年9月15日前原告未将首期款98万元解交资金监管账户，也未在合同签订后20天内办理银行按揭贷款用于支付第二期房款72万元，构成严重违约。因此请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，本市××××室房屋原登记所有权人为被告丁金红，建筑面积52.37平方米。2013年8月5日，原告通过仟佰间公司与被告签订《房地产买卖合同》，购买被告位于本市××××室房屋。双方约定房款为177万元，定金5万元于2013年8月6日支付，首期房款98万元于2013年9月15日支付；第二期房款72万元，买方须在合同签订后20天到银行办理按揭贷款申请，提交贷款所需资料，卖方必须提供协助，贷款银行批准按揭金额后，由银行划入卖方在该银行开设的账户内；尾款2万元于双方物业交验当日直接支付卖方；一方违反合同约定，无故不履行合同约定的义务，若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方每逾期一日按总房款的千分之一支付违约金；双方以120万元向房产局申报交易过户等等。
2013年8月15日，原、被告签订南京市存量房交易合同，约定：原告购买被告位于本市××××室房屋，房屋转让款为120万元，其中定金5万元，尾款2万元，原告2013年9月15日前将首付款35万元解交监管账户，剩余78万元，原告通过住房抵押贷款支付等等。
因原告在兴业银行申请的按揭贷款未能审批通过，2013年9月6日，被告配合原告在北京银行股份有限公司南京分行办理个人二手房按揭贷款手续，申请贷款78万元。因原告贷款预审未能如期完成，2013年9月23日，原、被告签订补充协议，约定：原、被告同意于2013年9月27日前进行交易过户，原告向被告支付滞纳金1万元；若2013年9月27日，贷款如期审批完成，则双方须积极配合对方按原合同规定流程履行权利义务，一方违约按原合同违约条款执行；若2013年9月27日前，买方未能如期办理交易过户手续及支付房款，则视为买方违约，卖方定金不予退还，解除合同等等。
2013年9月25日，北京银行股份有限公司南京分行向南京市房屋置业担保有限公司提供贷款审批意见书，同意向原告发放房屋按揭贷款，贷款额度为78万元。2013年9月26日，原告、被告、仟佰间公司、南京市房屋置业担保有限公司四方签订资金及佣金监管协议，协议约定：原、被告签订《南京市存量房交易合同》，被告将坐落于本市××××室房屋出售给原告，交易房价为人民币120万元，其中定金为5万元，尾款2万元，首付款35万元，贷款78万元；双方同意对除定金、尾款外的房款113万元划入资金监管账户，并开设资金监管账户；买方办理纯商业贷款的，若贷款银行自双方申请房屋转移登记次日起三个工作日内未能发放商业贷款，三方同意共同及时到权属登记窗口办理转移登记撤件手续等等。同日，原、被告双方办理了送件手续。2013年10月24日，贷款银行向原告正式发放贷款78万元。2013年11月24日，原告开始归还诉争房屋的按揭贷款。
2013年8月6日，原告支付被告定金5万元，2013年9月26日支付被告57万元购房款加1万元滞纳金，该款直接转入被告个人账户，同日转账35万元到资金监管账户，2013年10月24日，贷款银行将78万元按揭贷款转入资金监管账户。截止2013年10月24日，原告已支付被告购房款175万元及滞纳金1万元，合计176万元。诉争房屋尚未进行交付，现在被告控制之下，故尾款2万元，原告尚未支付。
另查明，因双方对购房款支付时间及方式产生纠纷，2013年10月18日，被告妻子艾扬电话通知北京银行停止放贷，2013年10月22日，双方协商一致后，被告通知银行可以继续放贷，2013年10月23日，原、被告共同到银行，催促银行尽快放贷，后被告要求原告承诺三天内银行放款，原告予以拒绝。2013年10月28日，诉争房屋转移登记至原告名下。2013年10月29日，原告催促被告协助办理取件手续,被告以双方签订的存量房合同无效且原告没有按照合同约定支付购房款为由，拒绝协助原告办理出件手续。原告遂诉至法院，请求判如所请。
审理中，原告申请证人王某、胡某出庭作证，两证人陈述：原、被告对整个房屋买卖的过程、价款、贷款以及争议发生及解决过程都是清楚的。双方对付款时间及方式发生争议后，经仟佰间公司协调，双方于2013年9月23日签订补充协议，补充协议的第二条、第三条是选择性的条款。2013年9月25日，银行贷款审批完成，9月26日，原、被告到房产局办理交易过户手续。2013年10月22日晚，原、被告在仟佰间公司办公室就继续履行合同达成一致意见，次日，三方一起去贷款银行催促放款。
案件审理过程中，原告自愿将违约金计算标准由总房款每天千分之一调整为每天万分之一。
因双方分歧较大，致调解未果。
上述事实，有双方当事人陈述，原告提供的房地产买卖合同、收件资料清单、补充协议、南京市存量房交易结算资金及佣金监管协议、付款收据及银行转账记录、房屋登记簿、银行贷款审批意见书、谈话录音、证人证言，被告提供南京市存量房交易合同等证据予以证实。
本院认为，原、被告签订的《房地产买卖合同》中关于买卖双方约定以120万向房产局申报交易过户的条款，规避国家税收，属恶意串通损害国家利益的行为，应属无效条款。但合同的其他条款系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效约定。原、被告双方为了避税，签订了《南京市存量房交易合同》，并以此办理了房屋过户手续，该合同中规避国家税收的价格条款系恶意串通损害国家利益的行为，亦属无效条款。但合同部分条款无效的，不影响合同其他条款的效力，双方应以实际约定价款177万元履行合同。因此原、被告之间的房屋买卖合同并未因南京市房地产交易合同中的申报交易价款无效而全部归于无效，其余约定仍然有效。
关于原告是否存在违约问题。房地产买卖合同约定，原告应于2013年9月15日前支付首期款98万元。但2013年9月23日，三方签订补充协议，对付款时间进行了重新约定，约定于2013年9月27日前进行过户交易，原告向被告支付滞纳金1万元；其中第三条约定，若贷款预审能于2013年9月27日如期审批完成，双方须及时配合按照原合同规定流程履行双方的义务。该条款应理解为，如果2013年9月27日贷款审批完成，原告应在办理过户手续前支付除贷款和尾款外的首付款92万元，剩余78万元以贷款的方式支付。补充协议第四条约定，2013年9月27日前买方未能如期办理交易过户手续及支付房款，视为买方违约，卖方定金不予退还，解除合同。该条应理解为在贷款审批完成后，在办理交易过户时买方应支付的款项是除贷款、尾款外的首付款。在2013年9月25日，贷款审批完成，故双方应按照合同约定贷款流程履行双方的义务。双方签订的资金监管协议约定，原告通过贷款方式支付78万。原告于2013年9月26日，已支付93万元（包括1万元滞纳金）,剩余78万元通过按揭贷款形式于2013年10月24日付至被告开设的监管账户内，加上2013年8月6日支付定金5万元，截止2013年10月24日，原告已支付购房款175万元。对于资金监管协议第五条约定的买方办理纯商业贷款的，若贷款银行自双方申请房屋转移登记次日起三个工作日内未能发放商业贷款，三方同意共同及时到权属登记窗口办理转移登记撤件手续的规定。该规定系格式条款，双方均认可为办理资金监管所用，非双方真实意思表示，对原、被告没有约束力，且事实上双方自始至终按照房屋买卖合同的有效条款及补充协议的规定履行相应的付款义务。双方签订的补充协议和资金监管协议，对付款时间及方式进行了变更，并对原告2013年9月23日前的逾期付款行为进行了处理。2013年9月23日之后，原告并无违约行为，故对被告认为原告不具备购房能力，构成根本违约的辩解意见，本院不予采信。
关于被告是否应当继续履行合同，协助原告办理出件手续问题。双方签订的房地产买卖合同、存量房交易合同涉及以120万价格交易的部分条款无效，并非合同全部无效，双方应以实际约定价款177万元履行合同，实际上原、被告自始至终都是按照双方签订的合同履行付款、过户等义务。原告已按照合同约定履行了付款义务，被告亦应按照合同约定协助原告办理过户手续，故对原告要求被告协助办理过户手续的诉讼请求，本院予以支持。
关于违约责任的问题。2013年10月29日，原告通知被告，要求被告协助办理出件手续。被告认为2013年9月27日贷款没有审批成功，其于2013年10月18日通知北京银行停止贷款，原告同意撤件为由，拒绝配合原告办理办理出件手续。从本案的相关事实来看，被告于2013年10月22日，通知银行双方纠纷已初步解决，同意继续放款，被告以其行动表明同意继续履行合同，故对被告此项辩称，本院不予采信。被告无合理抗辩理由，拒绝配合原告办理出件手续，理应承担相应违约责任，故对原告要求被告按总房款每天万分之一的标准，承担从2013年10月29日起至协助办理出件手续之日止的违约金的诉讼请求，本院予以支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第五十六条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条规定，判决如下：
一、被告丁金红于本判决生效之日起十日内协助原告周巧菊办理南京市鼓楼区山阴路25号302室房屋的出件手续；
二、被告丁金红于本判决生效之日起十日内按照每天177元的标准，支付原告周巧菊自2013年10月29日起至本判决确定的履行协助义务之日止的违约金。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费20730元,由被告丁金红负担（此款原告已预交，被告本判决生效之日起十日内支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 张广鲁
代理审判员 武加庆
人民陪审员 杨健华
二〇一四年六月十日
见习书记员 李 璐