上海市闸北区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）闸民三（民）初字第1167号
原告（反诉被告）周三彬。
委托代理人陈萍。
原告（反诉被告）陈萍。
被告（反诉原告）陈映钟。
委托代理人陈建波，上海君澜律师事务所律师。
原告（反诉被告）周三彬、陈萍（以下简称原告）与被告（反诉原告）陈映钟（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周三彬、陈萍、被告陈映钟委托代理人陈建波到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告周三彬、陈萍本诉诉称，2013年1月13日，原、被告经上海明明房产经纪有限公司居间介绍签署《上海市房地产买卖合同》，合同约定原告购买被告所有的上海市闸北区临汾路XXX号XXX幢XXX室房屋（以下简称系争房屋），房价款109.5万元，其中35万元公积金贷款，余款74.5万元分批于2013年1月底前支付给被告，后原告征得被告同意，第二笔款项延迟于2013年2月5日支付。2013年1月3日，原告出售居住房屋，由于正值春节和购买方原因，未能将原告房屋于2013年1月底前过户，造成原告购买系争房屋的公积金贷款未能按约定时间申请办理，导致系争房屋2013年3月底前未能过户，但原告于2013年3月4日起一直积极主动办理公积金贷款的相关手续。2013年4月1日、4月3日，原告到闸北区房产交易中心二楼闸北区公积金贷款中心申请公积金贷款，但被告以逾期为由不予配合办理，被告并向原告索赔5万元违约金，原告觉得该数额过高，只同意合理补偿5千元。2013年4月6日，原告同意支付被告合同第九条第三款约定支付被告逾期7日的违约金计1225元，同时要求被告继续履行合同，但被告拒绝到场收取违约金。原告认为，原、被告之间签订房屋买卖合同系双方真实意思表示，应属合法有效，被告未按合同要求积极配合原告办理公积金贷款申请，其行为已构成违约，现要求被告继续履行系争房屋买卖合同，同时要求被告协助原告办理公积金贷款及房屋过户等相关手续。
被告陈映钟本诉辩称，1、由于原告自身原因导致系争房屋不能在合同约定的3月31日之前过户和付款；2、基于原告违约在先，3月31日之后，被告有理由不配合原告进行相应的房屋买卖流程；3、被告已经函告原告按照合同约定和法律规定解除买卖合同。综上，被告不同意原告的诉讼请求，且原告需要向被告支付相应的违约金。
被告陈映钟反诉诉称，2013年1月13日，被告与原告就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，双方对合同标的物、付款条件、权利义务以及违约等均作了约定，其中第三条及补充协议约定，原告应于2013年3月31日之前到交易中心办理过户手续和支付余款，但虽经多次催促，原告仍未履行，2013年4月12日，被告函告解除双方买卖合同，同时要求原告支付违约金。现被告要求判令解除《上海市房地产买卖合同》，要求原告支付违约金219000元。
原告周三彬、陈萍反诉辩称，3月22日，原、被告已经签订补充协议，双方就合同继续履行达成协议，之后，原告依约履行了协议内容，并按协议约定向被告支付违约金，但被告未收取，现原告不同意被告的反诉内容。
经审理查明，2013年1月12日，原告周三彬（买受方，乙方）与被告陈映钟（出卖方，甲方）经上海明明房产经纪有限公司居间签订《房地产买卖居间协议》及其附件《房地产买卖协议》，约定原告以XXXXXXX元价格购买被告名下系争房屋，上述居间协议及其附件签名处，“甲方代理人”一栏被告父亲签署了姓名。次日，双方签订《上海市房地产买卖合同》，约定，双方于2013年3月31日之前向房地产交易中心申请办理转让过户手续，合同第九条第三款载明：乙方未能履行本合同所述事项或未能按约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款的日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限第二日起算至实际付款之日止，逾期超过七日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付七日的违约金外，甲方有权单方解除合同，甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%，甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起七日内向甲方支付。
买卖合同附件三“付款协议”载明下述内容，1、原告应当于合同签订当日，支付或通过居间方支付被告首期房价款22万元（含定金2万元），同月31日之前，原告应支付第二期房价款52.5万元；2、被告同意原告以银行贷款XX万元形式支付第三期房价款，原告应当于签订买卖合同后七日内签订申请贷款、借款抵押合同等相关协议，办理一切相关手续，若原告贷款申请未经贷款银行审核通过或审核通过的额度不足，原告应于送件当日将不足金额支付被告；3、待原告贷款申请经贷款银行审核通过，且公证处出具买卖合同公证书（若有）、借款抵押合同公证书（若有）后7个工作日内，原、被告双方至房产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续（送件），待房产交易中心出具以原告为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证、且将该他项权证送交贷款银行后10个工作日内，原告应支付甲方第三期房价款，该期房价款由贷款银行代为支付，同时被告同意原告于过户当日补现金支付银行贷款及尾款外的剩余房价款（若有）。
2013年1月12日，被告父亲确认收取原告意向金2万元，次日，原告转账支付被告20万元，该日，被告出具《首付款收据》，确认收到原告周三彬首期房价款22万元。同年2月5日，被告再次出具收据，确认收到原告周三彬525000元。上述款项合计74.5万元。
2013年3月22日，被告父亲以被告名义与原告签订《补充合同》：根据原合同约定2013年3月31日过户，现因乙方原因不能如约在2013年3月31日过户，现经双方协商决定，过户时间延期至2013年4月30日，同时乙方赔偿甲方违约款5000元，此违约款在过户当日支付给甲方，甲方放弃追究乙方其他违约责任，如2013年4月30日还是无法过户，违约条件参照协议5000元每月，交易过程中产生甲方的百分之一个税，也由乙方承担。
2013年4月12日，被告致函原告，要求解除买卖合同，同时要求原告支付违约金。
上述事实，有原告提供的《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖协议》、《上海市房地产买卖合同》、《首付款收据》、《补充合同》及原、被告的庭审陈述等为证，经质证，本院予以确认。
审理中，上海明明房产经纪有限公司工作人员陈述，系争房屋买卖开始即由被告父亲陈金玉出面，居间协议也是陈金玉代被告签署，2013年3月22日下午，沟通《补充合同》过程中，陈金玉与被告及被告母亲都通过电话，被告让陈金玉看着办，之后，陈金玉与原告签订了《补充合同》，当天被告未提出过任何异议，3月底或4月初，三方一起在房产交易中心办理公积金贷款手续时，被告提出，或者原告再支付被告5万元，被告配合办理相关手续，或者按照买卖合同内容履行，居间方曾试图沟通，但被告仍坚持上述意见，所以未有结果，原告周三彬也曾背着原告陈萍与被告联系，愿意支付其2至3万元，被告予以了拒绝。
此外，原告称，3月22日，原、被告曾一起到交易中心办理公积金贷款手续，因原告原因未能办成，当日，被告父亲找到中介，中介即通知原告再到中介处洽谈，洽谈过程中，被告父亲和被告以及被告母亲都通过电话，确认后，双方签署了《补充合同》，该内容系双方合意，原告本意希望《上海市房地产买卖合同》继续履行，但考虑贷款等需要被告配合，而被告不可能配合，现原告不再主张买卖合同继续履行，要求被告返还购房款74.5万元，同时，原告愿意支付被告逾期付款违约金1225元。被告否认授权父亲签订《补充合同》，称系争房屋买卖前期一些工作都是被告父亲出面，包括居间协议的签订、意向金的收取，被告总计收取原告74.5万元，但其中2万元至今仍在中介处，3月22日，被告父亲和原告签订《补充合同》过程中，曾电话与被告联系，当时被告明确按《上海市房地产买卖合同》履行，故被告不同意《补充合同》内容，原告未按照双方签署的《上海市房地产买卖合同》履行，应承担相应违约责任。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案原、被告分歧关键在于《补充合同》的效力，结合被告父亲签署居间协议、代为签收意向金等情况，原告以及居间方将被告父亲视作被告房屋买卖代理人有事实依据，且2013年3月22日，被告父亲与原告签订补充合同过程中，被告父亲曾与包括被告在内的家人电话联系《补充合同》内容，被告称电话里不同意《补充合同》内容，但签署前后，被告并未以明示方式向原告或居间方表示异议，且即使其陈述内容客观，被告父亲在被告异议后仍以被告名义与对方签订《补充合同》，该表见代理行为产生的法律后果，应由被告承担，综上，本院认定《补充合同》有效，据此，原告有权主张合同继续履行，现原告自愿终止合同履行并自愿支付被告《补充合同》之前逾期付款违约金1225元，本院对此予以准许，合同终止履行后，被告应返还已经收取的745000元购房款。被告要求原告支付违约金219000元的诉讼请求，依据不足，本院难以支持。兹依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条之规定，判决如下：
一、原告周三彬、陈萍与被告陈映钟于2013年1月13日就上海市闸北区临汾路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》终止履行；
二、原告周三彬、陈萍应于本判决生效之日起十日内支付被告陈映钟违约金1225元；
三、被告陈映钟应于本判决生效之日起十日内返还原告周三彬、陈萍购房款745000元；
四、被告陈映钟其余诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本诉案件受理费160元由被告陈映钟承担、反诉案件受理费2292.5元由原告周三彬、陈萍、被告陈映钟各半承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 缪为军
代理审判员 谷晓燕
人民陪审员 陈名玲
二〇一四年五月十四日
书 记 员 陈亚新
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。