成都市新都区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0114民初3784号原告：成都市晓初物业有限公司，住所地成都市新都区新都镇下南街36号。法定代表人：张文恩，总经理。委托诉讼代理人：胡通，四川普联律师事务所律师，一般授权代理。委托诉讼代理人：张英，四川普联律师事务所律师，一般授权代理。被告：覃勇，男，汉族，1978年10月24日出生，住四川省达县。原告成都市晓初物业有限公司（以下简称晓初公司）与被告覃勇商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年6月1日受理后，依法由审判员黄文利适用简易程序，于2017年6月27日公开开庭进行了审理，原告晓初公司的委托诉讼代理人胡通、张英，被告覃勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。晓初公司向本院提出诉讼请求：请求判令1.解除双方签订的《成都市新都区商品房买卖合同》及附件和补充协议；2.覃勇交还涉案房屋；3.覃勇支付代偿的借款本金、利息、罚息等费用485791.05元、律师费30000元、违约金25504.03元（从2017年3月14日起，暂计至开庭之日止），合计541295.08元。事实与理由：2008年11月11日，与覃勇签订了《成都市新都区商品房买卖合同》及附件，约定晓初公司将位于新都区大丰镇高堆村“博雅新城2期”14-1-6-11房屋出售给覃勇，房价款706405元，覃勇以按揭贷款方式支付房款。2008年12月25日，覃勇向银行借款49万元，晓初公司提供连带保证责任。2013年6月起，覃勇逾期还贷，致使银行扣缴了晓初公司的保证金20503.95元。2016年10月21日，银行向成都市青羊区人民法院起诉，要求覃勇还款，因覃勇不履行义务，2017年3月14日，晓初公司作为保证人代偿了借款本金、利息、罚息、诉讼费、公告费、执行费等合计465287.10元。晓初公司多次要求覃勇偿还代偿款项，覃勇至今未履行，已构成严重违约。2017年4月8日，向覃勇发出《关于解除的通知函》，要求覃勇搬出案涉房屋。覃勇未按照合同约定履行相应义务，严重损害了晓初公司合法权益。被被告覃勇辩称，不同意解除买卖合同，不同意退还房屋。寄送的解除合同通知函并没收到，对于晓初公司主张的借款本金、利息、罚息、律师费、诉讼费等予以认可，违约金标准过高，请求以银行同期贷款利率计算，愿意在2017年7月30日之前将上述所有费用给付晓初公司。经审理查明，2008年11月11日，晓初公司（甲方）与覃勇（乙方）签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定覃勇购买晓初公司开发的大丰镇博雅大道“博雅新城”第2期14幢1单元6层11号房屋，套内建筑面积180.33平方米，单价3917.29元，总金额706405元，覃勇采用按揭方式付款，首付款216405元，余款49万元向银行申请贷款。补�协议第八条载明：“如乙方采用按揭付款方式，未按上述《个人住房贷款借款合同》的约定履行其债务或未能按时办理产权抵押登记手续及出现其他违约行为，导致《个人住房贷款借款合同》终止履行，乙方应按下列方式承担违约责任：①在接到甲方书面通知后三十日内搬出所购商品房，甲方有权处置该套房屋；②处置该房屋所得价款用以清偿乙方应向银行支付的欠款本息、发生的相关费用以及乙方应向甲方支付的违约金；③乙方应向甲方支付从甲方代乙方偿还银行欠款之日起，至甲方处置该房屋所得价款之日止银行欠款每日万分之五的违约金；④如处置该房屋所得价款在乙方承担了上述违约责任后尚有余款的，由甲方退还乙方。如有不足，甲方有权继续向乙方追索。……”2008年12月25日，覃勇作为借款人（抵押人）、晓初公司作为保证人与贷款人中国农业银行成都市锦城支行（以下简称农行锦城支行）签订了《个人购房担保借款合同》，约定农行锦城支行向覃勇提供借款49万元，借款期限自2008年12月25日起至2028年12月24日止，晓初公司为覃勇的债务承担连带保证责任。2008年12月26日，四川省成都市国力公证处作出了《公证书》。2008年11月，晓初公司向覃勇交付了房屋，目前尚未办理房屋的权属证书。由于覃勇逾期还贷，2013年6月28日，农行锦城支行扣收了晓初公司保证金6805.87元。2014年9月29日，晓初公司为覃勇代偿贷款本息13698.08元。2016年10月21日，成都市青羊区人民法院受理了农行锦城支行起诉覃勇、晓初公司金融借款合同纠纷，晓初公司代偿了覃勇贷款本息429288.1元、案件诉讼费7999元、公告费300元、保全费2770元、律师费24930元。2017年3月14日，农行锦城支行申请撤回了诉讼�2017年4月8日，晓初公司通过邮政特快专递向覃勇寄送了关于解除《商品房买卖合同》的通知函。2017年4月24日，晓初公司向四川普联律师事务所支付了律师费30000元。上述事实有《商品房买卖合同》及补充协议、《个人购房担保借款合同》、《公证书》、特种转账凭证、（2016）川0105民初8486号受理案件通知书、撤诉申请书、业务凭证、缴款凭证、发票、通知函、快递单以及当事人的陈述在卷予以佐证。本院认为，晓初公司与覃勇签订的《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》，系双方当事人真实意思的表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，属合法有效成立的合同，双方均应按合同的约定全面履行各自的义务。覃勇履行了购房款的支付义务，晓初公司履行了房屋交付义务，由于覃勇未按期偿还�行按揭贷款，晓初公司已代覃勇清偿了银行贷款，覃勇对代偿款项没有异议，现双方争议焦点为1.商品房买卖合同能否解除；2.违约金是否过高。针对双方争议焦点，论述如下：1.商品房买卖合同能否解除。双方在补充协议中约定“如乙方采用按揭付款方式，未按上述《个人住房贷款借款合同》的约定履行其债务或未能按时办理产权抵押登记手续及出现其他违约行为，导致《个人住房贷款借款合同》终止履行，乙方应按下列方式承担违约责任：①在接到甲方书面通知后三十日内搬出所购商品房，甲方有权处置该套房屋；②处置该房屋所得价款用以清偿乙方应向银行支付的欠款本息、发生的相关费用以及乙方应向甲方支付的违约金；③乙方应向甲方支付从甲方代乙方偿还银行欠款之日起，至甲方处置该房屋所得价款之日止银行欠款每日万分之五的违约金；④如处置该房屋所得价款在乙方承担了上述违约责任后尚有余款的，由甲方退还乙方。如有不足，甲方有权继续向乙方追索。……”该条款明确约定是违约责任，是对晓初公司行使追偿权的具体约定，不是对解除商品房买卖合同的约定，故晓初公司依据该条款，要求解除合同，不符合法律规定，本院不予支持。2.违约金是否过高。晓初公司主张以代偿银行欠款的日万分之五的标准计算违约金，覃勇请求予以减少。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……”双方在补充协议中明确了如晓初公司代偿银行款项，覃勇应承担违约责任的方式。作为商事合同的当事人应遵循守约意识原则，因此，�院对覃勇要求调整违约金的抗辩主张不予采纳。综上，晓初公司要求覃勇偿还代偿的款项485791.05元、支付律师费30000元，覃勇没有异议，本院予以确认。晓初公司要求覃勇按照代偿银行欠款的日万分之五的标准给付违约金，符合法律规定和双方的合同约定，对其诉讼请求本院予以支持，从2017年3月14日起计算至起诉之日止，违约金为19197元（243元/天×79天），对晓初公司超出部分的违约金，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告覃勇于判决生效后十日内向原告成都市晓初物业有限公司支付代偿款项485791.05元、律师费30000元、违约金19197元；二、驳回原告成都市晓初物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4612元，由原告成都市晓初物业有限公司负担612元，由被告覃勇负担4000元（此款原告成都市晓初物业有限公司已预交，被告覃勇在履行上述给付义务时一并结清）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  黄文利二〇一七年八月四日书记员  张紫棋