贵州省遵义市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔03民再5号
抗诉机关：贵州省人民检察院。
申诉人（一审被告、二审上诉人）：袁建军，男，1972年10月30日出生，汉族，遵义市人，住遵义市红花岗区。
委托代理人：李力，贵州祥景律师事务所律师。
�申诉人（一审原告、二审上诉人）：田仁举，男，1963年3月7日出生，汉族，遵义市人，住遵义市红花岗区。
委托代理人：李桂兰，女，1967年3月31日出生，汉族，遵义市人，住遵义市红花岗区。系田仁举之妻。
一审第三人：遵义市康吉房地产开发有限公司。住所地：遵义市红花岗区轻纺大楼*楼。
法定代表人蒲文忠，该公司经理。
委托代理人：冯发勇，该公司工作人员。
申诉人袁建军因与被申诉人田仁举、一审第三人遵义市康吉房地产开发有限公司（以下称“康吉房开公司”）排除妨碍纠纷一案，不服本院（2013）遵市法民一终字第228号民事判决，向贵州省人民检察院申诉。贵州省人民检察院作出黔检民（行）监[2016]52000000023号民事抗诉书，向贵州省高级人民法院提出抗诉。贵州省高级人民法院作出（2016）黔民抗14号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，于2017年1月22日公开开庭审理了本案。遵义市人民检察院指派助理检察员任丽莎出庭。申诉人袁建军及其委托代理人李力、被申诉人田仁举及其委托代理人李桂兰、一审第三人遵义市康吉房地产开发有限公司的委托代理人冯发勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
贵州省人民检察院抗诉认为：本案的案由是排除妨碍纠纷，解决争议房屋的物权人是本案的关键，只有在确定了争议房屋的权利人后法院才能以此为根据要求侵权人排除妨碍。首先，遵义市不动产登记服务中心产籍档案的“房屋记载表”上，争议房屋的“权利主体”为“冉启波、杨恒芳”，登记时间为“2008年12月2日”，而田仁举与康吉房开公司签订合同的时间为2009年11月24日，田仁举在签订合同时应知道该房屋已进行了预告登记；同时，�议房屋是否竣工验收并交付给康吉房开公司不清。原审判决在未查清楚康吉房开公司是否为该房屋的所有权人的情况下认定康吉房开公司已交付争议房屋的事实缺乏证据证实。其次，不动产的物权变动以登记为要件，袁建军与田仁举均未办理房产过户等相关手续，因此二者均未获得该房屋的所有权。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条、第十条之规定了特殊动产与动产的债权的优先性，法律并未规定不动产多重买卖中的优先原则，原审判决将不动产的物权变动等同于特殊动产的物权变动以及动产物权变动，由此作出袁建军排除妨碍、搬离房屋的判决不当。
袁建军称，争议房屋一直被承建商所控制，未移交给康吉房开公司，生效裁判将之认定为康吉房开公司财产并已转移交付给田仁举的事实错误；田仁举未合法占有房屋并取得房屋的所有权，生效裁判认定袁建军对田仁举存在侵权行为的前提基础不成立；“承诺书”并非交付房屋的合法形式，康吉房开公司作出“承诺”时，争议房屋未经综合验收，不具备交房条件，且不动产所有权取得以登记为要件，田仁举未取得争议房屋所有权，不具备起诉侵权的主体资格；原判判令袁建军搬出争议房屋，系变相强制要求房开商对个别债权人履行交付义务，损害了其他债权人的合法权益，田仁举未完全履行其与康吉房开公司的《房屋买卖协议》，新证据证明康吉房开公司与袁建军已履行完毕房屋的买卖合同。请求再审依法改判。
田仁举辩称，生效的（2011）红民一初字第475号民事判决及（2012）红民一初字第641号民事判决中已确定我对争议房屋取得所有权，康吉房开公司均未上诉，在两次诉讼中均未提出另有买房人袁建军。康吉房开公司在2012年4月将争议房屋卖给袁建军，并将签订日期写在2008年9月4日，袁建军撬门将房屋强占。我与康吉房开公司办理交接手续取得该房屋并进行装修使用，是对自己财产的合法占有、使用、处分。袁建军强行进入该房屋，阻止我对房屋进行装修的行为，侵犯了我的合法权益。原审判决正确，请求予以维持。
康吉房开公司未作陈述意见。
田仁举向一审法院起诉请求：判令被告1、搬离水晶碧苑A90号房屋并交还该房屋给原告；2、将一楼两间房屋地坪恢复原状；3、返还石粉十方、厕所门、叠门各两堂、水箱、水槽各一个、6平方规格铜芯线一圈、2.5平方规格铜芯线十六圈、网线60米、TV线一圈、便池两个、防水两桶、方管9米、电饭锅一个；4、赔偿地板砖款6034元、楼梯扶手2000元、铝合金窗5084.5元、不锈钢防盗窗5408元、挂所一把5元、塑料管及管件1185元�泥工工资1600元、电工工资1900元、铁艺门一堂3860元、双开门1820元、子母门1300元、铜质进户门1150元；5、从2012年4月起至搬出之日每月支付房租3000元。
一审法院认定事实：2009年11月24日，原告田仁举与第三人康吉房开公司签订《水晶碧苑认购书》及《购房约定》，由原告预订第三人开发的位于红花岗区××村水晶××号房屋一套，价款38万元。合同还约定，原告应在7日内持认购书、定金依据等到第三人售楼部办公室与第三人签订《商品房买卖合同》，逾期，第三人有权单方解除认购书，并不退还原告所交定金。同日，原告向第三人交纳定金2万元。此后，原告与第三人签订《商品房买卖合同》，约定第三人将其开发的位于红花岗区××村水晶××号房屋按套出售给原告，价款38万元，其中首付25万元，2009年12月31日前付10万元，余款3万待办房屋产权手续前付清。该�商品房买卖合同》未注明签约时间。2009年11月30日，第三人向原告出具了25万元的购房款收据一张。2010年1月11日，第三人又向原告出具《承诺书》，《承诺书》载明：因该房屋产权办理尚需要一定时间，从本承诺书产生之日起，原告田仁举可对房屋进行装修，如因第三人主张权利或产权未能办理等问题导致原告无法实施装修、居住及取得该套房屋的法定权利，第三人承担造成的一切损失。2010年11月17日，第三人与原告之妻即本案原告委托代理人李桂兰签订《交接住宅凭执》，对房屋进行了交接。此后，原告对该房屋进行装修施工，原告遂向本院提起诉讼，本院于2011年5月11日作出（2011）红民一初字第475号民事判决书，确认原告与第三人康吉房开公司所签订的《商品房买卖合同》有效，该判决书已经生效。原告在对该房屋继续进行装修的过程当中，被告袁建军于2012年4月通过开锁王，进入该房屋并占有至今，原告未能对该房屋再次进行装修，遂以前述理由诉至本院。原告为证实自己主张的成立，向本院提交了（2011）红民初一字第475号生效判决书一份、《承诺书》、《交接住宅凭执》等证据；被告袁建军为证实自己主张的成立，向本院提交了与第三人于2008年9月4日签订的《商品房买卖合同》、收据等证据，其中该《商品房买卖合同》约定由被告购买位于遵义市××村水晶××号房屋，单价为每平方米1200元，总价款为325200元。同时被告陈诉与第三人对该房屋进行了口头交接，没有书面交接住房手续。
一审法院判决：一、被告袁建军搬出第三人遵义市康吉房地产开发有限公司开发的位于遵义市××村水晶××号房屋；二、由被告袁建军一次性赔偿原告田仁举人民币2000元；三、驳回原告田仁举的其余诉讼请求。四、以上一、二项�被告袁建军于本判决生效后十日内履行完毕。案件受理费290元（已减半收取），由被告袁建军承担。
田仁举、袁建军均不服一审判决，向本院提起上诉。田仁举上诉请求：我要求袁建军每天支付100元房租合理、合情又合法，请求撤销原判第二项、第三项。袁建军上诉请求：原判认定事实及适用法律错误，请求撤销原判，公正判决。
二审法院认定事实：在原审中，袁建军提交了其与康吉房开公司于2008年9月4日签订的《商品房买卖合同》、收据等手续。其中该《商品房买卖合同》约定：由袁建军购买位于遵义市××村水晶××号房屋，单价为每平方米1200元，总价款为325200元。同时，袁建军陈述与康吉房开公司就该房屋进行了口头交接。其余事实与一审法院认定的事实一致。
二审法院认为，康吉房开公司开发的“位于红花岗区××村水晶××号房屋一套”，以38万元出售给田仁举（已付款25万元），并签订了《商品房买卖合同》；同时，双方还以《交接住宅凭执》对房屋进行了交接；田仁举对该争议房屋也开始了装修。对此事实，原审法院生效的（2011）红民一初字第475号民事判决书已予以确认。袁建军虽然在原审中提出其与康吉房开公司签订的《商品房买卖合同》在田仁举签订之前，且已支付全部购房款，由于袁建军未对其与康吉房开公司就争议房屋签订的《商品房买卖合同》的真实性、购房款是否已付、争议房屋是否已实际交付等问题，提供证据予以证明，故袁建军的上诉理由不能成立，不予采信。由于田仁举对争议房屋的装修损失举证不足，但原审法院仍考虑实际情况，酌情支持2000元并无不当。因此，田仁举的上诉理由不能成立，不予采信。
二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案�受理费1160元，由上诉人田仁举、袁建军各负担580元。
围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：
再审庭审时，袁建军提交了康吉房开公司于2015年1月12日出具的《关于袁建军购买房屋情况的说明》、2015年6月12日袁建军向康吉房开公司付款325200元的《销售不动产统一发票》以及袁建军从2011年至今交纳争议房屋物管费的《收款收据》，证明袁建军在取得康吉公司和承建商华丰公司的同意后，从华丰公司处接房，并对争议房屋进行修缮和装修，已实际占有居住六年之久；袁建军已经履行完买卖合同，袁建军占有房屋系从法定主体手中接房，已实际取得了争议房屋的所有权。田仁举发表意见称：袁建军未向原审法院提交该组证据资料，2011年的物管费是我交纳的，不动产发票是在二审判决生效之后办理的，不能证明其目的。本院认为，康吉房开公司出具的《关于袁建军购买房屋情况的说明》，与生效判决认定的田仁举与康吉房开公司签订的商品房买卖合同有效的事实不符；《销售不动产统一发票》的开票日期为2015年6月12日，无法证明争议房屋已向袁建军实际交付占有；2011年交纳物管费的《收款收据》产生在一审诉讼前，袁建军未向一审法院提交，该份证据不属于新证据。袁建军提交的该组证据不能达到其证明目的，本院不予采纳。
再审查明：2009年11月23日，遵义市人民政府发出遵府通[2009]3号通告，对遵义市新火车片区规划范围内的土地审批和违法建设相关事项向社会公众进行通告。2010年12月20日，遵义市城市综合执法局向遵义市人民政府提交报告，将对康吉房开公司“水晶碧苑”房开项目的调查情况和存在问题进行汇报，并提出相关处理建议。2011年1月5日，遵义市城市综合执法局�康吉房开公司发出通知，告知必须停止一切建设行为，严禁进行新的建设施工。
2011年1月13日，田仁举因与康吉房开公司、第三人冉启波商品房销售合同纠纷一案，诉至红花岗区人民法院。法院审理后认为，田仁举于康吉房开公司的商品房买卖合同有效；康吉房开公司与冉启波之间没有买卖房屋的真实意思，康吉房开公司为让冉启波放心出借资金，才与其签订商品房买卖合同，办理备案登记。红花岗区人民法院于2011年5月16日作出（2011）红民一初字第475号民事判决，认定田仁举与康吉房开公司签订的商品房买卖合同有效；冉启波与康吉房开公司签订的商品房买卖合同无效。
2012年3月1日，田仁举因与康吉房开公司商品房销售合同纠纷一案，诉至红花岗区人民法院，法院审理后认为，康吉房开公司将房屋交给田仁举后，在田仁举装修过程中切断水电�阻止田仁举装修房屋并导致财产损失，应当赔偿；争议房屋所在区域系拆迁规划范围，政府部门已经停止了该片区房屋的新建和改建，并停止了所建房屋的备案登记，争议房屋不能办理登记并非康吉房开公司违约导致，不应由其承担违约责任。红花岗区人民法院于2012年7月21日作出（2012）红民一初字第641号民事判决，判决由康吉房开公司赔偿田仁举相关损失3770元，驳回田仁举的其他诉讼请求。
2014年10月31日，袁建军因与康吉房开公司确认合同效力纠纷一案，诉至红花岗区人民法院，康吉房开公司对合同效力不持异议。法院审理后于2014年12月11日作出（2014）红民商初字第782号民事判决，确认袁建军与康吉房开公司于2008年9月4日签订的《商品房买卖合同》合法有效。
2014年11月5日，遵义市华丰建筑安装工程有限责任公司因与康吉房开公司建设工程施�合同纠纷一案，诉至红花岗区人民法院，红花岗区人民法院于2014年12月16日作出作出（2014）红民商初字第785号民事判决，认定华丰公司已经施工完成相应工程内容并已经达到报请竣工验收标准，但尚未竣工验收合格，也没有向康吉房开公司移交所施工的包含争议房屋在内的工程项目，并判决由康吉房开公司支付华丰公司相应工程款、违约金、保证金及工资损失等。
其余事实与原审认定的事实一致。
本院再审认为，康吉房开公司与田仁举签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方以《交接住宅凭执》对争议房屋进行交接后，田仁举取得该房屋并进行装修使用，是对争议房屋的合法占有，其享有的占有利益应当受到法律保护。袁建军提供的其与康吉房开公司签订的《商品房买卖合同》时间虽然在田仁举签订之前，但其提供的《销售不动产统一发票》的开票日期为2015年6月12日，且无法证明争议房屋已向其实际交付占有。袁建军强行进入该房屋，阻止田仁举对房屋进行装修使用的行为，侵犯了田仁举的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》第三十五条“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险”的规定，原审判决袁建军搬出争议房屋并无不当。
关于抗诉机关的抗诉意见及申诉人袁建军的申诉理由，经查：虽然争议房屋预告登记的权利主体为“冉启波、杨恒芳”，但生效判决已经确认冉启波与康吉房开公司之间签订的商品房买卖合同无效，争议房屋所在区域系拆迁规划范围，政府部门停止了所建房屋的备案登记，故争议房屋办理变更登记存在客观障碍。康吉房开公司虽然曾因建筑工程款及移交问题与华丰公司发生纠纷，但根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六�“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”之规定，承包人享有的是工程折价或拍卖价款的优先受偿权。本案中，康吉房开公司作为房地产开发企业，在取得相关资质及商品房预售许可证后，有权将房屋进行出售和交付。华丰公司是否将争议房屋移交康吉房开公司，并不影响康吉房开公司与田仁举之间房屋买卖合同及交付行为的效力。康吉房开公司通过《交接住宅凭执》将争议房屋交付田仁举，田仁举基于买卖合同合法占有争议房屋，具备行使排除妨碍请求权的基础。
综上所述，抗诉机关的抗诉意见及申诉人袁建军的申诉理由不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下:
维持本院（2013）遵市法民一终字第228号民事判决及红花岗区人民法院（2012）红民一初字第1532号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐永群
代理审判员 吴梦吟
代理审判员 李成波
二〇一七年三月十三日
书 记 员 王 磊