广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终20491号上诉人（原审原告）：邝瑞娥，女，汉族，身份证住址广州市越秀区。上诉人（原审原告）：邝瑞美，女，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托代理人：郑文浩、余佩洵，北京市浩天信和（广州）律师师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州金鸿顺房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：刘庆华，职务：总经理。委托代理人：李勇、黎影虹，该公司职员。上诉人邝瑞娥、邝瑞美因与被上诉人广州金鸿顺房地产开发有限公司（以下简称金鸿顺公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初2096号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人邝瑞娥、邝瑞美上诉请求：1、依法撤销原审判决；2、改判解除邝瑞娥、邝瑞美与金鸿顺公司签署的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》；3、改判金鸿顺公司向邝瑞娥、邝瑞美返还涉案房产之房产证；4、本案一审、二审诉讼费用由金鸿顺公司承担。事实与理由：一、原审法院以“相关行政部门并没有作出收回涉案地块的决定”为由，驳回邝瑞娥、邝瑞美关于解除合同的诉讼请求，是明显的认定事实和适用法律错误。1、金鸿顺公司从未获得涉案地块，相关行政部门根本不需要作出收回涉案地块的决定。原审判决在事实查明部分已确认，广州市人民政府颁发给金鸿顺公司的关于涉案地块(即北京路西侧、高第街南侧原规划拆迁地块)的《国有土地使用证》已被撤销，高第街地块由越秀区政府负责处置。“撤销”是对无效行政行为的更正措施，权利证书被撤销后，产生的法律效果是该权利证书因其本身的违法性而自始无效。金鸿顺公司关于涉案地块的《国有土地使用证》已被撤销，即视为金鸿顺公司从未取得《国有土地使用证》。依据《物权法》第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”说明金鸿顺公司从未取得涉案地块之土地使用权，相关行政部门又怎么需要作出收回涉案地块的决定呢?且有关行政部门也已明确涉案地块由越秀区政府负责处置，原审判决却仍认定涉案地块未被收回，该认定明显错误。2、原审判决以相关行政部门未收回涉案地块，原审判决直接认定拆迁补偿协议未达解除条件也缺乏事实和法律依据。合同能否继续履行，需要考虑履行能力、政策条件、法律规定等多方因素，这是基本的法律常识。原审判决仅因认定了“相关行政部门未收回涉案地块”，便认为邝瑞娥、邝瑞美与金鸿顺公司之间的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》未达解除条件，对于邝瑞娥、邝瑞美提出的多项解除理由却熟视无睹，不予回应。原审判决的此项认定极为武断，毫无事实和法律依据。二、金鸿顺公司已丧失拆迁主体资格，其己无法继续履行拆迁补偿协议，原审判决对此未予查明。根据《城市房屋拆迁管理条例》第三条规定：“本条例所称拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的建设单位或者个人。”第八条第二款规定：“实施房屋拆迁不得超越经批准的拆迁范围和规定的拆迁期限。”邝瑞娥、邝瑞美提交的补充证据2和金鸿顺公司提交的证据1均证明，金鸿顺公司2005年4月15日取得北京路西侧、高第街南侧地块拆迁许可证(拆许字[2007]14号)，虽经延期，但拆迁期限也已于2008年10月31日届满。依据《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称《拆迁条例》)的规定，拆迁期限已过，金鸿顺公司已丧失了继续拆迁的资格。正是因为如此，广州市人民政府国有土地上房屋征收办公室向金鸿顺公司发出了《广州市人民政府国有土地上房屋征收办公室关于依法开展高第街地块拆迁工作的通知》，以拆迁期限届满为由，责令金鸿顺公司不得进行违法拆迁。可见，金鸿顺公司已丧失了继续拆迁的资格，即丧失了履行拆迁补偿协议的主体资格，拆迁补偿协议无法继续履行。原审判决对此项重要事实未予查明，是为认定事实不清。三、依据现行法律法规，金鸿顺公司不可能再获得涉案地块的拆迁许可，拆迁补偿协议继续履行的阻却事由无法消除，原审判决对此亦未予查明。《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《征收条例》)于2011年1月21日公布并实施，《拆迁条例》同时废止。虽然涉案地块拆迁工程是在《征收条例》实施前取得拆迁许可证的项目，但因项目批准的拆迁期限已过，而金鸿顺公司并未按《拆迁条例》规定的期限内申请延长拆迁期限，故该拆迁许可证己失效，涉案地块上再有建设项目，均应适用《征收条例》的相关规定处理。金鸿顺公司庭审中曾提出，其正努力与有关政府部门协商，补办拆迁工作所需的相关手续，故拆迁工作不会有障碍。此补办一说显然没有法律依据。“拆迁”与“征收”是两个完全不同的法律行为，依据《征收条例》的规定，城市建设中若涉及对个人房产的拆除与建设，均不再采用“拆迁”的方式，而改用“政府征收”的方式，由市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。因此，在现行法律法规下，政府相关部门无权再批准企业进行拆迁，自然也就无权再向企业颁发拆迁许可证。若要对涉案地块进行统一建设，则应由政府对涉案地块进行征收及补偿，而非由金鸿顺公司进行拆迁。这是金鸿顺公司多年来“努力办理拆迁手续所需文件”而未果的根本原因，也是其不可能在今后重获拆迁资格的充分证据。因此，金鸿顺公司已不可能再取得涉案地块的拆迁许可，邝瑞娥、邝瑞美与金鸿顺公司间拆迁补偿协议继续履行的阻却事由不可能消除。原审判决对这一重要事实未予查明，显然属于认定事实不清。四、新规划下，涉案房产属于保留建筑，以原拆迁规划为前提、以房屋拆除为履约方式的拆迁补偿协议因违反新规划而无法继续执行，原审判决对此未予查明。广州市人民政府已于2016年12月11日作出批复，同意了广州市国土资源和规划委员会关于呈报北京路、文德南、传统中轴线(近代)三片历史文化街区保护规划(以下简称新规划)的请示。依据《传统中轴线(近代)历史文化街区保护规划》第113页11.4.3条(2)款C项，高第街沿街建筑应予保留。有鉴于此，涉案房产属于高第街沿街建筑，依据新规划，涉案房产无需拆除。新规划完全取代了原涉案地块的拆迁规划(以下简称原拆迁规划)，也完全变更了对涉案房屋的建设要求，故，以原拆迁规划为前提的拆迁补偿协议自然也无法继续执行。金鸿顺公司在原审庭审中主张，拆迁可以有多种方式，保护性拆迁也是拆迁方式的一种。但邝瑞娥、邝瑞美与金鸿顺公司签订的拆迁补偿协议第四条明确约定了乙方应“将原址房屋移交甲方拆除”，此履约方式显然不属于所谓“保护性拆迁”。而依新规划，拆迁补偿协议所约定的这种履约方式也显然无法执行。而且，金鸿顺公司已丧失拆迁资格，其进行任何形式的拆迁都属于违法。因此，邝瑞娥、邝瑞美与金鸿顺公司之间的拆迁补偿协议以原拆迁规划为前提、以房屋拆除为履约方式，显然已无法继续执行。原审法院对这一重要事实未予查明，显然属于认定事实不清。五、涉案拆迁补偿协议的合同目的己无法实现，该协议依法应予解除，原审判决认为拆迁补偿协议未达解除条件，是为认定事实和适用法律错误。1、涉案合同的合同目的为确保原拆迁项目的顺利。实施房屋拆迁，是指取得拆迁许可的单位根据城市建设规划要求和政府所批准的用地文件，依法拆除建设用地范围内的房屋和附属物，将该范围内的单位和居民重新安置，并对其所受损失予以补偿的法律行为。一方面，拆迁补偿协议的签订必然以特定拆迁项目为前提，其签约主体、履约行为及履约期限的约定都必然受行政规划、行政许可的直接影响；另一方面，房屋拆迁作为政府城市建设的重要举措，具备了一定的行政强制性，房屋所有人在签署拆迁协议之时，必须为行政目的做出让步和妥协，至少在拆迁与否的问题上，房屋所有人毫无选择，只能在拆迁基础上商谈补偿和安置方式。涉案房屋是邝瑞娥、邝瑞美的祖屋，对于两位风烛残年的老人而言，具有无上的情感价值，当年若非为城市建设让步，向政府拆迁工作作出妥协，也绝不可能签订任何协议出让并同意拆除祖屋。因此，拆迁补偿协议不同于房屋买卖合同，其合同目的也并非简单的“实现房产所有权的转让”，而是通过房产所有权转让的方式，“确保拆迁项目的顺利实施”。2、因法律的修改和城市规划的变更，涉案拆迁补偿协议的合同目的已无法实现，邝瑞娥、邝瑞美有权解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。邝瑞娥、邝瑞美与金鸿顺公司间的拆迁协议从2007年签订至今，因金鸿顺公司停滞拆迁等多种原因，至今仍未履行完毕。而正如前文所述，一方面，因金鸿顺公司拆迁期限己过，《拆迁条例》失效，故金鸿顺公司拆迁资格早己丧失且不可能重新获得；另一方面，城市建设规划已更新，原拆迁规划下签订的拆迁补偿协议也无法继续执行。可见，因法律法规的更替及城市规划的更新，邝瑞娥、邝瑞美与金鸿顺公司订立拆迁补偿协议时意图实现的拆迁目的已成为不可能。并且，若协议不予解除，也必将陷入不能依法执行的困局，否则将导致违法拆迁的严重后果。故，本案中出现的法律法规的更替及城市规划的更新应属法律规定的不可抗力或情势变更，邝瑞娥、邝瑞美与金鸿顺公司拆迁补偿协议的合同目的因不可抗力或情势变更而不能实现，依据《合同法》及其司法解释的有关规定，邝瑞娥、邝瑞美有权解除合同。原审判决对邝瑞娥、邝瑞美提出的前述解除依据均不予查明，是为认定事实不清，适用法律错误。原审判决用以驳回邝瑞娥、邝瑞美诉讼请求的理由在认定事实及适用法律上均存在明显错误，而对于邝瑞娥、邝瑞美提出的诸多合同解除依据均不予查明，其认定事实及适用法律上的明显错误导致判决不公。被上诉人金鸿顺公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回邝瑞娥、邝瑞美的上诉。1、涉案地块确实没有收回，是因为土地证重证的问题，导致国土证被撤销，但是金鸿顺公司的国有土地出让合同仍然合法有效，从来没有被终止。2、国土局和政府从来没有作出决定要把涉案地块收回去，现在解决的问题是把重证的问题解决并重新核发国土证。上诉人邝瑞娥、邝瑞美向原审法院提起诉讼，请求判令：1、解除邝瑞娥、邝瑞美与金鸿顺公司签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》；2、金鸿顺公司向邝瑞娥、邝瑞美返还广州市越秀区北京南路高第街X号房屋的房产证。原审法院认定事实：2005年1月5日，广州市人民政府向金鸿顺公司核发穗国用（2004）第10048号《国有土地使用证》，其中登记金鸿顺公司为越秀区北京路西侧、高第街南侧地段的土地使用权人，使用权面积为9182.953平方米。2007年9月29日，广州市国土资源和房屋管理局向金鸿顺公司发出延拆许字（2007）第37号《房屋拆迁许可证》，载明金鸿顺公司经批准拆除越秀区北京路西侧、高第街南侧。同日，广州市国土资源和房屋管理局发出穗房延拆字【2007】37号《城市房屋拆迁延期公告》，载明拆迁期限延期至2008年10月31日。2007年9月29日，邝瑞娥、邝瑞美（为乙方）与金鸿顺公司（为甲方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定：甲方经广州市国土资源和房屋管理局以穗国土建用字【2005】66号文、拆迁字【2007】11号《城市房屋拆迁许可证》批准；拆迁属乙方所有的房屋；根据《城市房屋拆迁管理条例》和《广州市城市房屋拆迁管理办法》的规定，双方协商达成房屋拆迁补偿协议如下：第一条：甲方拆除乙方房屋基本情况：越秀区北京南路高第街X号，据房地产权证记载，原址房屋为砖木结构，用途为商业、住宅，建筑面积96.18平方米。第二条：双方同意按本条第1项的方式办理原址房屋的补偿：1、货币补偿：甲方于2008年1月30日前向乙方支付2500000元，用作拆迁乙方原址房屋的补偿。第四条：乙方应在2008年1月30日，将原址房屋移交甲方拆除。第九条：乙方应当在搬迁前向市房地产行政主管部门交回原址房屋的房地产权证，由市房地产行政主管部门予以注销。第十三条：双方另行约定的其它款项：1、本协议的第二条第一款确定的补偿款已包括：对原址房屋的拆迁产权补偿、临迁安置补偿、搬家费补偿、租赁使用人的补偿等等。2、原址房屋的承租使用人的安置补偿均由乙方自行解决。3、补偿款分两期支付，第一期225万元于本协议办妥备案手续的15个工作日内支付，第二期25万元于乙方腾空房屋移交甲方之日即时支付。该协议已办理拆迁备案登记，协议下方盖有“契证已收”印章。2007年10月18日，邝瑞娥、邝瑞美向金鸿顺公司出具收据，确认收到金鸿顺公司支付的225万元。2008年1月29日，邝瑞娥、邝瑞美向金鸿顺公司提交《关于延期迁出的意见》，内容为要求延期迁出，并重申“一旦贵公司对高第街地段实施清拆时，一定及时迁出，不妨碍拆迁工作的正常进行。”邝瑞娥、邝瑞美为证明其主张，提交了穗房征通字[2017]7号《广州市人民政府国有土地上房屋征收办公室关于依法开展高第街地块拆迁工作的通知》照片打印件，载明“现拆迁期限已届满，请你司严格遵守《城市房屋拆迁管理条例》及相关规定，不得进行违法拆迁。”金鸿顺公司对该证据的真实性、合法性和关联性均不予确认。另查明，广东省人民政府于2006年4月6日对金鸿顺公司作出粤府复决[2006]4号行政复议决定，决定撤销广州市人民政府颁发给金鸿顺公司的《国有土地使用证》。金鸿顺公司不服该行政复议决定，于2006年4月25日向广州市中级人民法院提起诉讼。广州市中级人民法院于2006年12月作出(2006)穗中法行初字第6号行政判决书，判决：一、撤销广东省人民政府于2006年4月6日作出的粤府复决[2006]4号行政复议决定；二、广东省人民政府对第三人萧仕北、程佩贞的申请重新作出复议决定。后广东省人民政府提起上诉。广东省高级人民法院于2010年8月31日作出（2007）粤高法行终字第14号行政判决书，判决：一、撤销广州市中级人民法院(2006)穗中法行初字第6号行政判决；二、驳回金鸿顺公司的诉讼请求。据广州市人民政府国有土地上房屋征收办公室作出的穗房征群字［2017］7号《信访复函》载明，2005年4月15日，原市国土房管局核发《拆迁许可证》（拆许字［2005］14号），批准金鸿顺公司拆迁北京路高第街地块，拆迁期限至2008年10月31日。后根据市有关会议精神，北京路高第街地块改由越秀区政府负责处置。……我办前往越秀区相关职能部门及街道办事处调查核实。据了解，越秀区城市管理等相关职能部门已对地块施工情况进行调查，并书面要求金鸿顺公司停止房屋拆除施工。目前，金鸿顺公司已停止施工作业。至今未有证据显示涉案地块被相关行政部门决定收回。原审法院认为：邝瑞娥、邝瑞美与金鸿顺公司签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》是在拆迁许可证有效期内签订并经拆迁备案登记的，邝瑞娥、邝瑞美与金鸿顺公司之间已形成了拆迁补偿关系，虽广州市人民政府颁发给金鸿顺公司的《国有土地使用证》已被撤销，广州市人民政府国有土地上房屋征收办公室的复函亦明确高第街地块由越秀区政府负责处置，但《国有土地使用证》撤销后，相关行政部门并没有作出收回涉案地块的决定，在此情况下，邝瑞娥、邝瑞美要求解除其与金鸿顺公司之间签署的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》以及要求返还房产证缺乏法律依据，原审法院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，作出如下判决：驳回原告邝瑞娥、邝瑞美的全部诉讼请求。案件受理费减半收取50元，由原告邝瑞娥、邝瑞美负担。经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。二审另查明：广州市越秀区北京南路高第街X号房屋《广州市不动产登记查册表》载明，此地于2007年10月11日金鸿顺公司征用，征用补偿，契证收回。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅对当事人提出的上诉请求进行审查。本案争议的焦点为邝瑞娥、邝瑞美与金鸿顺公司之间签署的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》是否应解除的问题。鉴于：1、该合同是双方在金鸿顺公司取得的拆迁许可证有效期内签订并经拆迁备案登记的，是合法有效的合同，该合同并无约定解除的条件；2、如前所述，该合同合法有效，理应履行，上述合同是金鸿顺公司拆迁邝瑞娥、邝瑞美的涉案房屋所签订的，邝瑞娥、邝瑞美的合同义务为将该房屋移交给金鸿顺公司，该房屋是否可由金鸿顺公司实际拆除属于行政部门管理的范围，邝瑞娥、邝瑞美以涉案房屋属于保留建筑、不得拆除为由要求解除该合同理由不成立；3、虽金鸿顺公司原取得的拆迁期限已届满，但并不等于否认了金鸿顺公司对涉案土地进行拆迁的合法性。故原审不支持邝瑞娥、邝瑞美要求解除上述合同的诉讼请求并无不当，本院予以维持。综上所述，邝瑞娥、邝瑞美的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由邝瑞娥、邝瑞美负担。本判决为终审判决。审判长  姚伟华审判员  吴国庆审判员  黄 嵩二〇一七年十二月十二日本书记员  徐毅敏