福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）厦民终字第1186号
上诉人（原审被告、反诉原告）翁信辉，男，1963年7月28日生，汉族，住厦门市思明区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）厦门白士德楼宇管理有限公司，住所地厦门市。
法定代表人郑泉忠，董事长。
委托代理人周玉坤，内蒙古巨鼎律师事务所律师。
上诉人翁信辉因与被上诉人厦门白士德楼宇管理有限公司（以下简称白士德公司）物业服务合同纠纷一案，不服厦门市集美区人民法院（2013）集民初字第2675号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
白士德公司向原审法院提起诉讼，请求判令：1、翁信辉支付2011年10月1日至2013年6月30日的物业管理费7629.8元、房屋公维金953.8元，2013年1月至5月的电费公摊350.5元、水费公摊111.6元；2、翁信辉支付因拖欠物业服务费产生的滞纳金4080元。
翁信辉以白士德公司未尽到合同约定的管理义务为由提出反诉，请求判令白士德公司赔偿损失20000元（暂定）。
原审判决查明，2004年4月20日白士德公司与厦门国建美地置业有限公司签订《东海岸别墅小区前期物业管理服务合同》，厦门国建美地置业有限公司聘请白士德公司对国建·东海岸别墅小区实行物业管理，白士德公司提供服务的受益人为全体业主和物业使用人，全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任，白士德公司对合同约定的委托管理事项进行管理、提供服务，并负责向业主和物业使用人收取物业综合管理服务费别墅1.2元／平方米，上述管理服务费按月收取，空置房屋管理服务费，按收费标准的50%收取，业主和使用人逾期交纳物业管理费的，可按规定日加收所欠缴费用千分之三的滞纳金；房屋公共维修金别墅0.15元／平方米；公用电费按《厦门市住宅区公共用电电量分摊暂行办法》有关规定据实结算，向业主或物业使用人分摊收取；公共水费按《厦门市物业管理服务收费办法》相关规定据实结算，向业主或物业使用人分摊收取。委托管理期限自第一批房产交付使用起至业主委员会成立并依法重新签订物业管理服务合同生效之日止。国建东海岸小区至今没有成立业主委员会，小区物业服务仍由白士德公司提供。翁信辉是国建?东海岸别墅小区A02单元8号的业主，单元面积302.77平方米，2011年10月1日至2013年6月30日的物业管理费7629.8元、房屋公维金953.8元及2013年1月至5月期间的水、电费公摊费均未缴交。2012年12月19日翁信辉报警，称其位于集源南里8号国建?东海岸别墅内的电线及插座被盗，损失约20000元。
另查明，该讼争房屋一直空置，没有装修入住。
原审判决查明的上述事实，有白士德公司提交的《东海岸别墅小区前期物业管理服务合同》、《厦门市集美区发展和改革文件集发展（2005）价9号》；翁信辉提供的报警回执、询问笔录及双方当事人庭审笔录等为证。
原审法院认为，建设单位与白士德公司签订的前期物业服务合同，系双方真实意思表示，不违反相关法律法规的规定，合法有效。该合同对全体业主具有约束力，翁信辉是小区业主亦应遵守合同约定。合同签订后白士德公司为国建·东海岸别墅小区提供了物业服务，翁信辉应按约定缴交相应的物业服务及公维金、水电公摊等费用。白士德楼宇公司已经履行了合同约定的维修、养护、管理和维护的主要义务，即使其在物业管理服务过程中存在瑕疵，业主也可以根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以拒付物业管理费对抗物业服务瑕疵的行为没有合法依据。故白士德公司主张翁信辉缴交物业管理服务费，于法有据，应予支持。翁信辉主张其别墅一直空置，按合同约定，空置房屋管理服务费应按收费标准的50%收取。白士德公司对此不予认可，该公司主张房屋交付两年内未入住的，属于空置房，按50%收取管理服务费；但超过两年未入住的，不适用合同中关于空置房屋的条款，应按全额缴交物业管理服务费。法院认为，翁信辉的别墅一直空置，没有装修入住，按合同第二十二条第2项的约定，应按收费标准的50%收取物业管理服务费。故翁信辉该项主张符合合同约定，予以采信。白士德公司关于空置房屋的上述主张没有合同依据，又没有提交相关证据证实其主张，法院对此不予采信。故翁信辉主张其别墅应按收费标准的50%收取物业服务管理费，依据充分，翁信辉应向白士德公司支付2011年10月1日至2013年6月30日的物业管理费3814.9元（7629.8元＊50%）。翁信辉未按期缴交物业管理费，已构成违约，白士德公司主张翁信辉支付滞纳金，于法有据，予以支持，但滞纳金收费标准过高，依法调整至按中国人民银行同期同类贷款利率计算为宜。翁信辉对房屋公维金953.8元无异议，故白士德公司要求翁信辉支付上述公维金，证据充分，于法有据，予以支持。翁信辉主张水、电公摊费未予公示且未说明计算方式，对白士德公司主张的数据不予认可，法院认为白士德公司应就其上述主张提交相关数据及计算依据，现白士德公司无法提交，其所主张的水电公摊费用无法核实，故其该项主张的相应数据缺乏依据，不予支持。另翁信辉无法举证证明其房内电线等被盗是因白士德公司管理不到位所致，故其要求白士德公司赔偿损失，缺乏依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、翁信辉应于本判决生效之日起10日内支付厦门白士德楼宇管理有限公司2011年10月1日至2013年6月30日的物业管理费3814.9元及滞纳金（以中国人民银行同期同类贷款利率，从逾期之日〈缴费期限按月计，如2011年10月的滞纳金自2011年11月起计，以此类推〉，按欠款金额计至本判决确定的还款之日止），房屋公维金953.8元。二、驳回厦门白士德楼宇管理有限公司的其他诉讼请求。三、驳回翁信辉的诉讼请求。案件受理费214元（本诉诉讼费减半收取64元；反诉诉讼费减半收取150元），由翁信辉负担。
宣判后，翁信辉不服，向本院提起上诉。
上诉人翁信辉上诉称，请求依法撤销原审判决，改判驳回白士德公司在原审判决的第一项、第二项、第三项诉讼请求，并对翁信辉第一项、第二项诉讼请求依法改判。主要事实和理由：第一、原审法院遗漏重要的事实，即诉争的房屋尚未办理交付手续。判决书根据2004年4月20日与厦门国建美地置业有限公司签订《东海岸别墅小区前期物业管理服务合同》第六章第二十二条第二款规定按收费标准的50%收取物业管理费，但是，由于白士德公司管理不到位，构成严重的侵权行为，致使翁信辉至今迟迟不能办理交接入住或出租，无法受益于2004年4月20日与厦门国建美地置业有限公司签订的《东海岸别墅小区前期物业管理服务合同》，而原审法院按空置房0.6元／㎡计算翁信辉应该支付的服务管理费是错误的。1.翁信辉2006年11月回国要办理交接房时，发现A02物件有人入住。因此，造成第一次不能办理交接房手续；2.翁信辉2007年初再次回国准备办理交接房，又发现A02物件一楼室内有人在搅拌混泥土，地下室堆满钢管和脚手架，在向小区物业管理主任吴永伟抗议时，吴主任说是邻居07号装修用，才开门让他们用。（上述内容在（2008）集民初字第1614号判决书中确认）。3.翁信辉曾再次要求办理交接房手续，发现电表竟然已经使用20多度电，以及大门破损，原配牛头锁损坏等等，小区物业管理主任吴永伟以还有部分物业费未交为由，拒绝办理交接手续。（上述内容在（2012）集民初字第580号诉讼及判决书中确认）。4.2012年12月19日13时30分许，翁信辉到自己购买的房产准备缴纳（2012）厦民终字第2518号的调解金及要求白士德公司交房时，发现房产的大门敞开、门面破损，二楼、三楼的18个插座被挖走，房产内埋设的电线被抽走等，已经破坏了整体电气线路布置，损失价值约20000元（暂定）。因此，在恢复原状、办理交接入住之前，不应收取物业服务费及滞纳金。
第二、翁信辉至今没有支付物业服务费是由于白士德公司存在严重的连续性管理侵权问题，一直未得到依法解决。
第三、判决书认定翁信辉无法举证证明其房电线等被盗是因白士德公司管理不到位所致，故其要求白士德公司赔偿损失，缺乏依据，不予支持，是错误的。1.根据《东海岸别墅前期物业管理服务合同》第二章委托管理事项，第五条公用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：……防盗监控、智能化系统……。第十条维持公共秩序，包括：安全监控、巡查、门岗执勤……。因此，小区内业主不在时出现的房门被撬、室内财产被盗案件，属白士德公司应当直接承担的安保责任。2.2012年12月19日13时30分许，翁信辉到自己购买的房产准备交纳调解金及办理交房时，发现房产内二楼、三楼的18个插座被挖走，房产内埋设的电线被抽走，房产的大门敞开破损，锁头破损等。首先，翁信辉的房屋物件被盗，没有得到任何告知、通知。经向物业主任吴永伟询问，对方以不清楚敷衍，不以任何解释和交代，可以怀疑是白士德公司由于服务费的纠纷引起的监守自盗的恶质报复行为。其次，翁信辉报警并随警车到集美派出所作了笔录，派出所值班警官通知物业主任吴永伟到场，等了近2个小时才到集美派出所，但未作笔录就离开了。其三，报案后，翁信辉曾再次到集美派出所查询案件办理进展情况，小区的保安人员过后也没有来报警及笔录。且至今不作为，应当对其管理的财产被盗承担赔偿责任。3.根据小区管理人员介绍，小区曾抓到一位到小区内偷电线的小偷，交给辖区派出所处理。说明小区没有严格执行来访者登记制度，或者防盗监控有死角以及巡查不到位才致使小区混进小偷，管理不到位、有漏洞。
第四、根据公安部门现场勘察，对被盗的范围、损坏对象均有照片及勘查记录可作为本案承担赔偿、恢复原状的证据。综上所述，请求撤销原判，给予依法改判。
白士德公司答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。
经审理查明，双方当事人对原审判决查明的事实均无异议，本院对此予以确认。
二审中，翁信辉向本院提交了《历月电表明细》、《厦门水务集团水费查询清单》、《催促状—关于恢复原状、办理交接手续》、《厦门市商品房使用说明书》和《商品房质量保证书》等四份证据。拟证明案涉房屋未办理交接手续且水、电曾被别人使用。白士德公司质证认为，上述证据都不属于新证据，水、电费等证据关联性不足，催促函未收到，房屋交接手续亦与己方无关。
本院认为，首先，建设单位与白士德公司签订的前期物业服务合同，系双方真实意思表示，内容并不违法，应认定有效，对翁信辉具有约束力，双方均应依约履行。白士德公司履行了物业服务的义务，翁信辉即应支付相应物业服务费。至于白士德公司履行物业服务过程中，存在瑕疵，应承担继续履行、赔偿损失等责任，翁信辉以此为由拒不支付物业服务费，没有法律依据。其次，翁信辉反诉称，因白士德公司未尽到管理义务，造成其损失约20000元，但未提供足够证据予以证明，原审判决不予支持该诉求，并无不妥。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由翁信辉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林巧玲
审 判 员 黄伟民
代理审判员 许 莹
二〇一四年七月十八日
书 记 员 朱燕萍
附本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。