江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昆商初字第01972号
原告江苏银行股份有限公司昆山支行，住所地江苏省昆山开发区长江中路400号。
负责人苏益伟，该支行行长。
委托代理人沈郁华，江苏惟勤律师事务所律师。
委托代理人庄小英，江苏惟勤律师事务所律师。
被告吴杰。
原告江苏银行股份有限公司昆山支行与被告吴杰金融借款合同纠纷一案，本院于2015年8月21日受理后，依法由代理审判员马歆悫独任审判，后因被告下落不明，本院依法组成合议庭，于2016年2月1日公开开庭进行了审理，原告委托代理人沈郁华到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告江苏银行股份有限公司昆山支行诉称：被告吴杰为购买昆山市青阳北路XX园XX幢XX单元XX号房屋向原告申请贷款。2008年6月2日，原被告双方签订《个人购房抵押借款合同》，约定：原告向被告发放借款23万元；借款期限10年，自2008年6月11日至2018年6月10日；采用等额本息还款法，每月归还；执行利率在中国人民银行公布的人民币贷款基准利率的基础上下浮15%；未按期还款时自逾期之日按执行利率水平上加收50%计收利息；被告累计三个月未偿还贷款本息和相关费用的，原告有权要求提前收回已发放的贷款本息；被告以所购房屋作为偿还债务的抵押，抵押担保的范围为被告借款本息、原告为实现债权而发生的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、财产保全费、差旅费等）。原告于2008年6月11日向被告发放贷款23万元，但被告未能按约还款。截至2015年6月3日，被告已连续三期以上未按约还本付息。为此，原告向法院提起诉讼，请求判令：一、被告立即归还欠款100901.99元，其中：借款本金94880.74元、拖欠利息1891.48元、罚息249.77元（利息、罚息暂计算至2015年6月3日，此后按中国人银行规定及合同约定计算利息、罚息至本息全部还清之日止）、律师费3880元；二、原告对抵押房屋享有抵押权，并对处置所得款项享有优先受偿权；三、被告承担本案诉讼费。
为支持其诉讼请求，原告向本院提交以下证据：
证据1、个人购房抵押借款合同，证明原被告间的借款关系和抵押关系。
证据2、借款借据，证明原告已向被告发放贷款23万元。
证据3、他项权证，证明抵押担保的房产已办理抵押登记。
证据4、欠款记录及银行交易明细，证明被告逾期还贷记录。
证据5、委托合同、转账凭证，证明原告为实现债权而支出的律师费。
被告吴杰未作答辩，亦未向本院提交证据。
被告吴杰未到庭参加诉讼，视为放弃质证和举证权利，原告提交的证据1-证据5内容能够相互印证，本院予以认定。
经审理查明：2008年6月2日，原告江苏银行股份有限公司昆山支行（贷款人）与被告吴杰（借款人）签订《个人购房抵押借款合同》一份，约定：被告为购房向原告借款23万元；借款期限为120个月，自2008年6月11日至2018年6月10日；借款利率在中国人民银行公布的人民币贷款基准利率的基础上下浮15%；借款人逾期的，从贷款逾期之日起按当时执行的贷款利率水平上加收50%计收利息；还款方式为等额本息还款，按月还款；借款人累计三个月（包括计划还款当月）未偿还贷款本息和相关费用的，贷款人有权要求提前还款或提前收回已发放贷款本息；被告以所购买的位于XX园XX幢XX号（实际办理他项权证时为昆山市XX镇XX园XX号楼XX室，XX阁楼）的房屋提供抵押担保，担保范围包括借款本息、违约金、赔偿金和贷款人实现债权而发生的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费等）。2009年6月8日，被告将其所有的上述抵押房屋办理了抵押登记，他项权利人为原告。
2008年6月11日，原告向被告发放贷款23万元。2014年7月之后，被告多次未能按约归还贷款本息，截至2015年6月3日共拖欠借款本金12369.43元、各项利息2141.25元，贷款余额为94880.74元。
另查明：原告委托江苏惟勤律师事务所律师为本案代理人，为此原告支出律师费3880元。
本院认为：原告江苏银行股份有限公司昆山支行与被告吴杰签订的《个人购房抵押借款合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规规定，依法成立并生效。原告履行了发放贷款义务后，被告应当依照合同约定还本付息。由于被告未偿还贷款本息累计已超过三个月，原告有权按合同约定提前收回已发放贷款本息，故对于原告要求被告归还剩余贷款本金94880.74元并支付相应利息的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告支付为实现债权所支出的律师费的诉讼请求，因双方当事人对此没有约定，本院不予支持。
被告以其所有的位于昆山市XX镇XX园XX号楼XX室，XX阁楼房屋为上述借款本息提供抵押担保并办理了抵押权登记。被告未及时向原告归还借款本息，原告有权以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告吴杰归还原告江苏银行股份有限公司昆山支行借款本金94880.74元，并支付各项利息（截至2015年6月3日的各项利息为2141.25元，2015年6月4日之后的各项利息按照合同约定的利率标准计算至实际支付之日），于本判决生效后十日内履行完毕。
二、若被告吴杰未能按期履行上述第一项付款义务，原告江苏银行股份有限公司昆山支行有权以位于昆山市XX镇XX园XX号楼XX室，XX阁楼房屋折价或者拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿。
三、驳回原告江苏银行股份有限公司昆山支行的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
案件受理费2318元，保全措施申请费1030元，公告费690元，合计4038元，由原告负担50元，被告负担3988元。该款原告已经预交，本院不再退还，被告负担部分于履行判决义务时一并支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费，苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审 判 长 李 霆
代理审判员 马歆悫
人民陪审员 仇晨君
二〇一六年二月三日
书 记 员 严 夏
附相关法律条文：
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第一百九十八条订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保。担保依照《中华人民共和国担保法》的规定。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
二、《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。