湖南省平江县人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0626民初2118号原告：平江县智和商业运营管理有限公司，住所地平江县新城区烈士公园。法定代表人：刘轩乐，该公司经理。委托诉讼代理人：邓毅，湖南湘杰法律事务所律师。被告：张远志，个体工商户。原告平江县智和商业运营管理有限公司与被告张远志房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。被告及原告委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除原、被告签订的二份《商铺租赁与经营服务合同》及《运营管理公约》，被告将所承租的商铺交还给原告；2、判令被告按《商铺租赁与经营服务合同》约定向原告支付拖欠的商铺租金55612元（胖胖夜宵店36430元、臻美美容店19182元）；3、判令被告向原告支付拖欠的物业管理费2606元（胖胖夜宵店1721元，臻美美容店885元）；4、判令被告按《商铺租赁与经营服务合同》约定向原告支付逾期违约金11504.5元（胖胖夜宵店10929元、臻美美容店575.5元，暂计算至2017年8月10日）；5、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原、被告于2014年4月24日、2015年7月22日签订二份《商铺租赁与经营服务合同》及《运营管理公约》，约定原告将位于平江印象城4栋A124/A127/A128号铺面出租给被告用于经营美容、夜宵生意，具体使用区域以双方确认的《商铺区域红线图》为准。其中A124、A128号商铺租期3年，自2015年5月1日至2018年4月30日止，其中2017年5月1日至2018年4月30日年度租金为36430元，每年度物业管理费为3442元；A127号商铺租期3年，自2015年7月22日至2018年7月31日止，其中2017年8月1日至2018年7月31日年度租金为19182元，每年度物业管理费为1770元。首年总费用在合同签订时一次性交纳，以后每年的总费用在下一年度使用期正式起算前30个日历天一次性缴清。按照双方合同的约定，被告在承租期间应按约向原告支付租金及物业管理费。但是，被告至今尚欠原告方租金、物业管理费及违约金共计69722.5元，原告多次催收均未果。依据双方签订的服务合同第十一条第一款可知：被告逾期支付租金，应按年租金的千分之三每天向甲方支付违约金，逾期超过15天的，原告有权单方解除合同。综上，被告的行为已严重损害原告的合法权益，其行为已构成违约。为维护自身权益，原告特向法院提起诉讼，请求依法判决。被告辩称，其租赁的商铺一个用于经营臻美美容店，另一个用于经营胖胖夜宵店，这两个铺面是签订的一个合同，但是由于胖胖夜宵店由被告及其他多人合伙经营拆伙为其中一人经营，因此于2017年已经将该店转租给别人，被告多次交由原告签订转让合同，将一个合同分成两个合同，但是原告一直迟迟未将此事办妥，导致被告无法将这笔转让费交纳其臻美美容店的铺租。由于原告不帮忙办理转让手续，导致两家商铺生意没有办法正常营业，胖胖夜宵店的营业执照没有办法办理，因此，被告之所以不交纳租金是因为一直在等待原告方的回复。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经本院审理认定事实如下：原、被告分别于2014年4月24日、2015年7月22日签订二份《商铺租赁与经营服务合同》及《运营管理公约》，双方约定原告将位于平江印象城4栋A124/A127/A128号铺面出租给被告用于经营臻美美容店（A127号）和胖胖夜宵店（A124/A128号），租期均为三年。其中，A124/A128号铺面，建筑面积119.52平方米，租期自2015年5月1日至2018年4月30日止，租金以25.4元/平方米/月计算，物业费以2.4元/平方米/月计算；A127号铺面，建筑面积为61.48平方米，租期自2015年7月22日至2018年7月31日止，租金以26元/平方米/月计算，物业费以2.4元/平方米/月计算。双方约定每年的租金及物业费用在下一年度使用期正式起算前30个日历天一次性缴清。2017年度以前的租金和物业费原告已经交纳，但是2017年度的租金和物业费（A124/A128号铺面自2017年5月1日起算、A127号铺面自2017年8月1日起算）原告至今未交纳。在2017年上半年，被告将胖胖夜宵店（A124/A128号铺面）转租给别人，原、被告双方未就该转租达成一致。2017年8月2日原告向被告发送催收函催收租金物业费，被告至今一直未交纳。本院认为，本案的争议焦点为：一、被告不交纳租金和物业费的抗辩理由是否成立？二、被告是否构成违约？三、原、被告双方之间签订的合同是否达到了解除条件？依法成立的合同，对合同当事人具有法律约束力。原告平江县智和商业运营管理有限公司与被告张远志签订了二份《商铺租赁与经营服务合同》及《运营管理公约》，应认定有效，对原、被告具有法律约束力。关于争议焦点一，被告未交纳租金及物业费的抗辩理由为，被告在2017年上半年将胖胖夜宵店转租他人，原告一直不予以办理转租合同。双方签订的《商铺租赁与经营服务合同》中第十二条约定了租赁双方当事人变更的条件：“乙方转让商铺，应征得甲方书面同意，在甲方与新的租赁人重新签订租赁合同后，甲方凭乙方当年交纳的房屋租赁税发票办理变更手续和退还合同保证金；乙方每次变更，需向甲方交纳1000元的变更费”，双方签订的该份合同合法有效，对合同双方当事人具有法律约束力，被告进行转租的时候应按合同约定的程序进行，但是被告在未征得原告同意的情况下私下转租他人，原告有权抗辩不予配合签订转租合同。另外，被告辩称经营胖胖夜宵店由三个合伙人一起合伙经营，于2017年1月拆伙成其中一人经营，本院认为被告所说的合伙经营主体变更属于被告合伙之间的内部协议，对外不产生效力。因此，被告不交纳租金及物业费的抗辩理由，本院不予支持。关于争议焦点二，双方在签订的《商铺租赁与经营服务合同》中将租金交纳方式及违约责任进行了约定，每年的总费用（包含租金、折旧费、经营管理物业费）在下一年度使用期正式起算前30个日历天一次性缴清，被告应当将2017年度A124/A128号铺面的租金于2017年5月1日前30个日历天缴清，A127号铺面的租金于2017年8月1日前30个日历天缴清，但是被告一直无正当理由逾期未支付租金及物业费，应当认定为被告构成违约。关于争议焦点三，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。”原、被告在签订的《商铺租赁与经营服务合同》中约定了乙方逾期不交纳租金超过15天的，甲方有权单方解除合同。原、被告约定了原告一方解除合同的条件，被告逾期未交纳租金，原告作为解除权人可以解除合同，因此原告请求解除双方签订的《商铺租赁与经营服务合同》，本院予以支持；根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另外一方当事人可以解除合同，原、被告之间签订了二份《运营管理公约》，被告逾期未交纳物业费，并且在原告发送催收函后仍然未交纳，属于迟延履行主要债务经催告后在合理期限内仍未履行的情形，原告据此提出解除合同《运营管理公约》，本院予以支持。综上，原、被告之间签订的二份《商铺租赁与经营服务合同》及《运营管理公约》自本判决书判决之日（2017年10月27日）起合同解除。合同解除后原、被告之间合同权利、义务终止。合同解除之前的合同有效，对双方当事人具有约束力，被告应当交纳拖欠的租金及物业费并承担逾期违约责任至解除之日止，A124/A128号铺面的租金和物业费计算期间为2017年5月1日至2017年10月27日，租金共计17820元（25.4元/平方米/月×119.52平方米×5.87月），物业费共计1684元（2.4元/平方米/月×119.52平方米×5.87月）；A127号铺面的租金和物业费计算期间为2017年8月1日至2017年10月27日，租金共计4588元（26元/平方米/月×61.48平方米×2.87月），物业费共计423元（2.4元/平方米/月×61.48平方米×2.87月）。因此，被告应当向原告交纳两份合同约定的租金共计22408元、物业费共计2107元。原告请求被告支付合同解除之后的租金，本院不予支持，但是被告在合同解除之后本判决书生效之日起十日内应当将所承租的商铺交还原告，并自10月28日起按租金计算方式向原告支付占用费。关于本案违约金的计算方式，根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条的规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”被告逾期未交纳租金及物业费构成违约，原告有权要求其承担违约责任。双方在合同中约定违约责任的计算方式为按年租金的千分之三每天支付，但是《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条规定的‘过分高于造成的损失’。”A124/A128号铺面逾期180天（2017年5月1日至2017年10月27日），按照双方约定的违约责任计算方式，违约金为11944元（25.4元/平方米/月×119.52平方米×12月×3‰×180天），明显超过了被告给原告造成的损失逾期未交租金17820元的30％，该约定过高，本院不予支持，本院根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，将违约金酌情调整为实际损失逾期未交租金17820的30％，为5346元；A127号铺面逾期88天（2017年8月1日至2017年10月27日），按照双方约定的违约责任计算方式违约金为5064元（26元/平方米/月×61.48平方米×12月×3‰×88天），明显超过了被告给原告造成的损失逾期未交租金4588元的30％，该约定过高，本院不予支持，本院根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，将违约金酌情调整为实际损失逾期未交租金4588的30％，为1376元。因此，被告应当支付原告两份合同的违约金共6440元。综上所述，原、被告双方签订的合同合法有效，双方约定原告有单方解除权，被告逾期未交合同约定的费用，原告可以行使单方解除权解除合同，合同解除后双方的合同权利、义务终止，但不影响合同解除前的权利义务行使，因此被告应当交纳逾期未交租金、物业费，并承担逾期违约责任。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第一百零八条、第二百二十七条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、解除平江县智和商业运营管理有限公司与张远志之间签订的二份《商铺租赁与经营服务合同》及《运营管理公约》。由张远志于本判决生效之日起十日内将承租的A124/A127/A128商铺交还平江县智和商业运营管理有限公司，并自2017年10月28日起支付占用费至铺面交还之日止（A124/A128号商铺按0.87元/平方米/天计算占用费，A127号商铺按0.85元/平方米/天计算占用费）；二、由张远志向平江县智和商业运营管理有限公司交纳未交的租金22408元，并支付逾期违约金6440元；三、由张远志向平江县智和商业运营管理有限公司交纳未交的物业费2107元。上述给付内容，限被告张远志在本判决书生效后十日内履行到平江县人民法院履行款账户[账户名称：平江县财政国库集中支付中心，账号：43×××03，开户银行：中国建设银行湖南平江支行天岳分理处。注：请在附言中写明：XX支付XX（法院履行户）]。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1543元，减半收取772元，由被告张远志负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员  毛莲芳二〇一七年十月二十七日书记员  彭晴雅