福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）榕民终字第169号
上诉人（原审被告、原审反诉原告）黄胜庄，男，1975年5月17日出生，汉族。
委托代理人陈锴、陈宓，福建闽天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）江锋，男，1984年6月10日出生，汉族。
委托代理人黄巍，福建君立律师事务所律师。
上诉人黄胜庄因与被上诉人江锋房屋租赁合同纠纷一案，不服福州市晋安区人民法院（2013）晋民初字第349号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明：2008年11月11日，被告黄胜庄与福州永塘盛汽车用品有限公司签订一份《租赁合同》。合同约定，福州永塘盛汽车用品有限公司将由福州市晋安区新店镇溪里村民委员会所有的位于福州市五四北利嘉路溪里村委东侧永塘盛大楼沿街北面二楼整层、三楼整层（不含楼梯公共通道，含装修及设备）面积约1200平方米的场地出租给被告黄胜庄使用，租赁用途为餐饮业；租赁期限五年，从2008年11月2日起至2013年11月1日止；被告黄胜庄在同等条件下，享有优先承租权；被告黄胜庄在承租期间，未经福州永塘盛汽车用品有限公司书面同意不得私自转租、合作或联营租赁房屋等。后在上述《租赁合同》右上方注有“同意转租”字样，并加盖福州永塘盛汽车用品有限公司印章。
2011年12月26日，原、被告双方签订了《酒店（店铺）场地及设备承包协议》及《酒店承包补充协议》各一份。协议约定，本合同约定的产权人是指福州市晋安区新店镇溪里村民委员会；甲方（被告黄胜庄）将上述讼争场所及相关设备承包租赁给乙方（原告江锋）作为餐饮业使用；租赁期限从2012年3月1日起至2017年2月28日止，合计5年；乙方于签约时向甲方支付酒店承包租赁物押金15万元、水电押金1万元；租金按月缴纳，在每月5日前支付，具体金额为2012年3月1日-2013年2月28日每月为39000元，2013年3月1日-2014年2月28日每月为42900元……；甲方根据乙方的需要提供有效的出租房屋的产权证明复印件（目前只能提供产权说明，因产权人正在办理产权证）及出租证明，以便乙方经营等所用，甲方积极配合办理；租赁物交付后，乙方有权依照本合同第二条约定的承包租赁物用途对承包租赁物进行装修，改造，但需征得甲方同意，对租赁物的装修，不得改变承包物的主体结构和承重能力，合同到期后，乙方装修、改造部分不可以拆除的，归甲方所有；双方在签订协议之后，如一方提前解除协议的，需向对方赔偿违约金25万元；如甲方提前解除合同的，乙方须将承包租赁物退还甲方，但甲方须对乙方就承包租赁物的装修费用进行补偿；乙方违反超过20日未交清当月承包租赁金或欠其它费用总额相当于一个月承包租赁金一半费用的，甲方有权单方解除合同并没收所有押金等。合同订立当日，原告依约向被告缴纳了租赁物押金15万元，水电押金1万元。
2012年元宵节左右，原告开始对讼争租赁场所进行装修，至同年4月份为止，工期近两个月时间。
2013年1月8日，原告委托律师以邮政特快专递方式向被告黄胜庄发函，以被告没有转租权，且未向原告提供讼争房屋的产权证明为由，要求其在2013年1月11日前，前来与原告办理房屋交接手续，后因被告拒收退回原处。2013年2月1日，被告通过福州日报发表声明：甲方有权解除《酒店（店铺）场地及设备承包协议》！限乙方在登报起三日内搬清场内所有物品，否则视为乙方放弃所有物品的所有权，甲方有权进场处理所有物品！特此声明。当日，被告将内容为“解除合同，收回租赁物等”三份《告示》以邮政特快专递方式寄给原告，后因原告拒收退回原处。
另查明，原告于2012年12月底已没有在讼争场所内开展经营活动，其可移动的相关设备于2013年7月份从该租赁场所内移出。2013年8月1日，被告将租赁场所收回。
再查明，自2013年1月份开始，原告已不再向被告支付租金。
诉讼中，原告申请对讼争房屋内的装修及设备的相关造价进行价格评估。经原审法院委托，福建华审资产评估房地产土地估价有限责任公司于2013年5月31日作出闽华审评报字（2013）59号《资产评估报告》。评估结论为委估资产在现状利用前提下，在评估基准日（2013年4月26日），二次装修的重置价值为834311元，机器设备的重置价值为414970元，资产合计1249281元；二次装修的评估值为734194元，机器设备的评估值为363095元，资产合计1097289元。
针对本案双方当事人争议的下列主要焦点问题，原审法院查明认定如下：
一、关于合同效力问题。原审法院认为，原告未提供证据证明该《协议》属于可撤销合同，故其要求撤销该《协议》中从2012年3月1日起至2013年11月1日止的租赁期间部分的诉请原审法院不予支持。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”之规定，原、被告双方于2011年12月26日签订了《酒店（店铺）场地及设备承包协议》中约定的自2013年12月份至2017年2月份的租赁期间，因违反法律、法规的强制性规定，是为无效。优先承租权是一种尚未发生的权利，能否发生该权利具有不确定性，因此，被告以其享有优先承租权为由，认为超期租赁部分为有效合同的抗辩理由无法律依据，原审法院不予采信。故认定，讼争《协议》中自2012年3月1日起至2013年11月1日至的租赁期间是为有效，自2013年11月2日起至2017年2月28日至的租赁期间是为无效。
二、关于《酒店（店铺）场地及设备承包协议》无效的法律后果问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，关于反诉原告主张反诉被告应向其支付2013年1-7月份房屋占用费、因反诉被告违约产生的违约金及不予退还反诉被告押金问题，原审法院认为，依据上述查明事实，原告于2012年12月底，已没有在讼争场所进行经营，反诉原告在庭审中也自认其于2013年2月1日通过发表声明与反诉被告解除合同，并且反诉原告对协议被认定无效存在主要过错，因此，其该主张于法无据，原审法院不予支持。
三、关于讼争房屋内的装修装饰和机器设备的权属及价值损失问题。原告认为，其对讼争房屋承租后，进行了装修且添置了大量设备，投入花费1392047元。被告认为，原告所说的不是事实，其中大部分装修资产及设备系被告所有，且根据合同约定，原告对租赁物进行装修、改造，需要征得被告的同意，但原告进行装修时，并没有按照约定告知被告，被告也不知道原告装修的事实。原审法院认为，根据双方签订的《酒店承包补充协议》中“甲方承诺先给乙方一个月装修筹备期，如乙方经过一个月的筹备后还是无法正常营业，筹备期超出部分的时间按照一半的金额缴纳承包金……。”之约定，双方在签订《协议》时，已经对装修问题进行了约定，且原告装修时间长达2个月之久，被告对此并未提出异议，故推定被告对该事实是知道且同意的。原告提交了自2012年1月份以来，关于讼争房屋的装修合同、设计工程合同、采购合同、安装合同以及购买机器设备的收款收据、发票等，可以认定上述装修装饰和机器设备系原告于承租讼争房屋后添置，属其所有财产。被告辩称部分财产系其所有，但未提供相关证据予以证明，故被告的抗辩理由，原审法院不予采信。庭审中，原告自认于2013年7月，其将可移动的设备搬离讼争房屋内。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定以及《资产评估报告》，认定原告的损失为二次装修损失为734194元。
原审认为：原、被告双方签订《酒店（店铺）场地及设备承包协议》因被告的转租期限超过其剩余租赁期限，违反法律、法规的强制性规定，超出租赁期限的部分是为无效。原告要求被告返还150000元的租赁物押金及10000元的水电押金的诉讼请求合法，应予支持。由于讼争房屋的公共通道一、二、三层楼梯并不在双方租赁范围内，且反诉原告未提供证据证明该楼梯系由反诉被告拆除、破坏，故其要求恢复楼梯原状的主张，原审法院不予采纳。反诉原告要求反诉被告支付2013年1月至7月份的租金、违约金以及将其承租店面室内装修恢复原状的主张，因其对协议无效存在主要过错，故不予支持。关于反诉原告要求反诉被告支付水费800元、卫生费7000元的主张，因举证不能，原审法院不予采信。本案中，由于被告的过错行为，导致原告对讼争房屋的装修投入造成损失，故原告要求被告赔偿损失的诉请合法，原审法院予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十五条之规定，判决：一、原告（反诉被告）江锋与被告（反诉原告）黄胜庄于2011年12月26日签订的《酒店（店铺）场地及设备承包协议》中所约定2013年11月2日至2017年2月28日的租赁期间部分无效；二、被告黄胜庄应于本判决生效之日起十日内返还原告江锋租赁物押金150000元，水电押金10000元，合计160000元；三、被告黄胜庄应于本判决生效之日起十日内支付原告江锋装修损失734194元；四、驳回原告江锋的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告黄胜庄的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审宣判后，原审被告、原审反诉原告黄胜庄不服，向本院提起上诉。
上诉人黄胜庄上诉称：一、被上诉人诉请撤销讼争合同，是基于讼争合同有效作为前提。上诉人也基于讼争合同有效提出反诉请求。而原审法院却以讼争合同部分无效作为认定双方权利义务的依据，并驳回上诉人的反诉请求。原审法院并未向上诉人释明，致使上诉人丧失了对合同无效条款的抗辩及变更反诉请求的基本诉讼权利，程序违法。二、原审法院认定讼争合同因超出期限而无效，无事实及法律依据。讼争合同2013年12月至2017年2月的部分，由于讼争合同尚未履行到该时间点，上诉人享有优先承租权，续约可能性极大，应视为效力待定的合同。在期限截止前，福州永塘盛汽车用品有限公司与上诉人就租赁合同租期续展至2019年，并同意转租。导致无效的事实根据消除，效力待定合同成为效力确定的有效合同。三、上诉人已依约完成提供有效产权证明与出租证明的合同义务。被上诉人通过上诉人缔约合同时出具的材料、办理经营的福州市晋安区海鲜捞餐厅工商注册登记时已知悉上诉人对讼争场所享有转租权及转租期限。被上诉人的经营活动未受到任何实质性影响，却在距2013年11月前的11个月就搬离讼争场所，实质上就是单方解除讼争合同，已构成实质性违约。四、退一万步说，即使讼争合同争议期限部分无效，双方对此均有过错，应按过错大小分担责任。原审法院对讼争场地上的财产评估时没有通知上诉人到场对属于上诉人的财产部分进行区分，并根据评估报告将属于上诉人财产部分也作为被上诉人损失进行认定，对上诉人不公。综上，请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求，支持上诉人的一审反诉请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人江锋答辩称：一、原审程序并未剥夺上诉人对合同效力及反诉充分发表意见的权利，程序合法。被上诉人最初提出本案诉讼时，是以讼争合同全部无效为诉讼请求，上诉人针对讼争合同是否全部无效，也提交了答辩状，并提出了反诉，其诉讼权利未被剥夺。二、一审判决认定讼争合同超出期限而无效，有事实和法律依据。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效”。三、被上诉人解除合同是其行使自力救济的合法方式。签订讼争合同时，被上诉人不知晓上诉人与福州永塘盛汽车用品有限公司签订的租赁合同内容。被上诉人在签订讼争合同前，曾不断要求上诉人提供租赁合同，但上诉人以各种理由推诿，拒不提供。2012年底，被上诉人通过自身努力，终于知晓上诉人的租赁期限实际于2013年底即已届满，被上诉人认为受到欺诈，合同无法履行，因此决定不再继续使用房屋，解除合同，是行使自力救济的合法方式，且上诉人也随后表示解除合同，收回房屋，双方合同确已解除。四、原审法院判决公允，未偏袒被上诉人。讼争合同无效的过错完全在于上诉人。一审判决并未将上诉人的财产部分认定为被上诉人的损失。被上诉人提交了全面的装修原始凭证，证明了装修事实，且有评估报告作为佐证，因此客观上在评估报告作出时，店面内的装修均为被上诉人所为。综上，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，当事人在本案第一审程序中向法院提交的证据均已随一审案卷移送至本院。
二审中，上诉人向本院提交上诉人与福州永塘盛汽车用品有限公司签订的《房屋租赁合同》，证明2013年10月30日上诉人在转租期限内已与福州永塘盛汽车用品有限公司签订了续租协议，续租后的期限已涵盖了讼争合同的期限，讼争合同有效。被上诉人对该合同的真实性无异议，但认为该合同是在一审判决作出后签订的，无法推翻一审判决关于转租期限超过承租人剩余租赁期限的部分无效的认定。本院经审查认为，被上诉人的异议成立，且上诉人亦已于2013年8月1日将租赁场所收回，故该证据本院不予采纳。
上诉人申请证人王某出庭作证，证明上诉人在签订讼争合同时有向被上诉人出示过上诉人与福州永塘盛汽车用品有限公司的租赁合同并提示剩余租赁期限及上诉人享有优先承租权。被上诉人认为该证人证言不属于二审中的新的证据，且其证言属于孤证，内容也与常理相悖。本院经审查认为，该证人的陈述与被上诉人一审提交的证据A4相矛盾，也无其他证据相印证，证明力不足，且该证据在一审诉讼过程中已经客观存在，上诉人未在规定的举证期限之内提交，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项、第四十三条第一款的规定，不属于二审程序中的新的证据，故本院不予采纳。
根据本案现有证据，本院对一审认定的事实予以确认。
本院认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”上诉人与被上诉人于2011年12月26日签订的《酒店（店铺）场地及设备承包协议》中约定的自2013年12月份至2017年2月份的租赁期间，因违反法律、法规的强制性规定，应认定无效。上诉人对此提出的异议依据不足，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”本案中，2012年12月底被上诉人已没有在讼争场所进行经营，上诉人也认可解除合同并于2013年8月1日将讼争场所收回，且上诉人对协议被认定无效存在过错，因此，上诉人主张驳回被上诉人的一审诉讼请求并支持其一审反诉请求于法无据，本院不予支持。另外，也无证据证明原判决存在《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（四）项规定的严重违反法定程序的情形。综上，上诉人的上诉请求依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按照一审判决确定的负担；本案二审案件受理费人民币18770元由上诉人黄胜庄负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈集美
代理审判员 袁文伟
代理审判员 陈长灿
二〇一四年三月七日
书 记 员 陈碧珍