浙江省仙居县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙1024民初193号
原告：应林敏，男，1979年7月12日出生，汉族，住仙居县。
被告：赵均元，男，1963年4月5日出生，汉族，住仙居县。
委托代理人：应福云，系被告赵均元之妻，1964年11月8日出生，汉族，住仙居县。
第三人：陶东华，男，1956年2月10日出生，汉族，住仙居县。
原告应林敏与被告赵均元为确认合同效力纠纷一案，原告于2016年10月9日向本院起诉。本院于2017年1月6日立案受理后，依法由审判员吴国斌适用简易程序独任审判，于2017年2月13日公开开庭审理了本案。原告应林敏、被告赵均元及其委托代理人应福云均到庭参加诉讼。因本案的处理结果可能与陶东华有法律上的利害关系，因此本院依职权追加陶东华为本案第三人参加诉讼。本院依法将本案转为普通程序审理，依法组成合议庭，于2017年6月12日第二次公开开庭审理了本案，原告应林敏、被告赵均元及其委托代理人应福云、第三人陶东华均到庭参加诉讼。经本院院长批准，延长本案审理期限一个月。本案现已审终结。
原告应林敏起诉称：2016年双庙乡解放村新农村改造时，原告应林敏才得知解放村村委会把原告父亲的一处宅基地当做被告赵均元所有，解放村村委会的依据是2006年11月22日卖断人应林敏和买屋人赵均元之间《卖断契》。原告应林敏看了所谓的《卖断契》后，认为这是一张无效的《卖断契》。理由：1、该《卖断契》应林敏没有签过字，《卖断契》上面也没有写明签字人是应林敏，上面写着“卖断人应林敏代”就说明了签字人不是应林敏。2、《卖断契》上“卖断人应林敏代”意思没法理解，完全不具备契约签字效力。3、应林敏对《卖断契》的存在毫不知情，从来没有认可过其效力。另外，2006年原告的猪�屋仅部分瓦片掉落，其余是好的，原告父亲应美平去世后曾停放在该猪栏屋内，因此被告称2006年猪栏屋已倒塌，成猪栏基，是不符合事实的。被告讲其从原告爷爷处买去猪栏基后调给了陶东华、陶东华将原告的猪栏基建造了房屋，首先原告不承认被告与陶东华调换猪栏屋的事实，是否真实均与原告无关，而且原告的目前猪栏基经原告实地察看仍是空基，上面没有建造房屋。原告为此特向法院提起诉讼，诉讼请求：1、请求判决2006年11月22日卖断人应林敏和买屋人赵均元之间的《卖断契》无效。2、请求判决被告承担本案的诉讼费。
原告应林敏为了证明自己的诉讼主张，提交的证据有：
一、《卖断契》复印件一份，来源：从被告复印来的，证明原告应林敏没有在该《卖断契》上签过字，同时证明被告方是承认讼争猪舍是原告应林敏所有。
二、户主应美平的《宅基地使用证》一份，证明原告父亲应美平在1985年户内人口4人，登记有宅基地三间计99.1平方米，其中的19.1平方米即本案讼争的猪栏屋面积。原告同时申请调查取证，以证明应美平户内人口4人中不包括原告的祖父应明治。
三、双庙乡解放村村民委员会的《证明书》复印件一份，证明该《证明书》的内容是根据被告赵均元所讲。
四、《死亡证明》复印件一份，证明原告妹妹应玲琴已于2014年6月22日死亡。
五、署名应炉平、王月仙的《证明》一份，《证明》内容为：应林敏父亲应美平在病危过世前有过口头遗嘱，应美平讲过将其名下的财产和债务在其过世后均由儿子应林敏继承。当时有应美平弟弟应炉平和弟媳王月仙在场，原告提交该《证明》用以证明本案诉争的猪栏屋原告享有全部所有权，其他人没有份额。
被告赵均元答辩称：一、原告讼争的宅基地实际是一处原告家的猪栏基，猪栏基约有20平方米左右，该猪栏早在1997年已倒塌，之后一直是空基。到2006年，原告祖父应明治讲与应林敏在电话中讲好了，叫被告随时把钱付了，把猪栏基卖给被告。2006年11月22日白天在原告的叔叔家里，应明治讲四至写明就行，当时由被告妻子起草好《卖断契》，中间人应继魁在场，价款1000元现金当场付给应明治，出卖人“应林敏代”是应明治写的，买屋人是被告妻子应福云代赵均元写的，中间人应继魁自已签的，当时应明治写了“应林敏代”，被告妻子认为应明治是退休教师，被告妻子法律观念不懂，也就不多讲了。二、被告方买来猪栏基当晚，就找同村人陶东华联系调换屋基事宜，陶东华从其他人买来的一间猪栏已经倒掉了，被告从应林敏买来的猪栏也已经倒掉了，当晚被告与陶�华签了《调换协议书》互相调换了猪栏基，没有钱找补。调换之后，应林敏的猪栏基在2007年被陶东华建造了一间一层房屋，陶东华调换给被告的猪栏屋基已经被被告建造了二间二层房屋（包括从其他人买来的屋基），建造的时间记不清了。三、被告向原告祖父应明治购买猪栏基之后，原告本人每年回家过年，他祖父生病以及过世，原告都是回家的，原告本人、原告叔叔一直没有来找被告提过异议。直到2016年解放村建设新农村时，原告才同村干部讲他祖父没有跟他讲好卖掉猪栏屋基，被告将《卖断契》复印给原告及村干部看，原告也没有讲明要求被告将猪栏屋基还给原告。四、原告父母去世时，原告未成年，原告祖父是当家人，原告是由其祖父带大的，原告长期在外读书和做生意，原告家都是其祖父在管理的，应美平的遗产应由应明治、应玲琴、应林敏继承，应明�出卖猪栏屋是为了生活。2006年原告27岁，原告祖父将猪栏基卖掉不可能不告诉原告，原告也不可能不知道，如不搞新农村建设，原告的猪栏屋基是不值钱的。被告方是善意第三人。被告认为《卖断契》是有效的。
被告赵均元为了证明自己的诉讼主张，提交的证据有：
一、《调换协议书》一份，证明2006年11月22日被告从原告祖父应明治买来应林敏的猪栏屋基后，当日即与第三人陶东华签订《调换协议书》，与陶东华调换猪栏基。
二、双庙乡解放村村民委员会的《证明书》一份，《证明书》内容为：赵均元在2006年11月份向应林敏买猪舍基一间，当时由应林敏祖父代卖，2006年由赵均元调换给陶东华建造，陶东华在赵均元屋前猪舍由应良俊出卖给陶东华，调换给赵均元已建造二层房屋是实。用以证明原告祖父应明治代卖及被告与陶东华调换�栏屋基是实。
三、被告申请证人应继魁出庭作证，证明原告祖父应明治代原告出卖猪栏基给被告、应明治收被告方1000元价款的事实。应继魁证言：我与原、被告是同村人关系，与原告应林敏还是邻居关系。我来证明，是原告爷爷来叫我作为中间人签一下字，在原告叔叔家签字的，《卖断契》内容我看过，在场人有：我、原告爷爷、赵均元老婆，钱当场付清，是原告爷爷收的钱。原告方是原告爷爷签字的，赵均元是赵均元老婆签字的，他们买卖哪间屋基我是知道，当时我问过你们讲好了吗？原告爷爷说讲好了，我认为是原告爷爷与应林敏讲好了。之后被告屋基调换的事我不知道，中间有无吵架我也不知道，中间应林敏有无回家我也不知道，因为我常常没有在家。
四、被告申请证人陶东华出庭作证，证明猪栏基调换的事实。（陶东华的证言见第三人陶东华述称）。
第三人陶东华述称：被告购买的事，第三人不知道，但买来后与第三人调换猪栏基是事实，调给第三人的猪栏屋，在调来后的第二年，第三人建造了一间平屋，到了2015年被乡政府拆除了，现在是空基。第三人不知道被告购买猪栏屋基是否有效。
第三人陶东华没有提交证据。
对原告应林敏的证据经质证，被告赵均元对原告证据一《卖断契》复印件、证据二《宅基地使用证》、证据三解放村委会的《证明书》的真实性均没有异议；对原告应林敏的证据四《死亡证明》，认为原告有一个妹妹是事实，已经死了是事实，但什么名字、何时死亡不知道。对原告的证据五署名应炉平、王月仙的《证明》一份，被告不承认应美平有过口头遗嘱。
对被告赵均元的证据经质证，原告应林敏对被告证据一《调换协议书》的真实�有异议，而且认为与原告无关；对被告证据二双庙乡解放村村民委员会的《证明书》一份，认为公章是真实的，但内容是根据被告陈述所写的，这有原告提交的证据三为证；对被告证据三即证人应继魁的证言，原告应林敏不承认其祖父应明治出卖猪栏屋，不承认叫证人应继魁来做中间人。
第三人陶东华对被告的证据一《调换协议书》的真实性没有异议，对原、被告的其他证据，均没有发表实质性的质证意见。
本院认证如下：对原告的证据一《卖断契》，根据被告陈述、第三人陈述和证人应继魁的证言，本院确认《卖断契》是真实的，即应明治与被告签订了《卖断契》并收取了被告的价款1000元。对原告证据二村委会的《证明书》、证据三《死亡证明书》的真实性予以确认；对原告证据四署名应炉平、王月仙的《证明》，因应炉平、王月仙没有出庭作证，被告方又有异议，且口头遗嘱的见证人应当是没有利害关系的人，应炉平、王月仙属于有利害关系的人，所以对《证明》内容的真实性不予确认。对被告赵均元的证据一《调换协议书》，因陶东华承认真实且事实上陶东华建造了一间平房并于2015年被乡政府拆除，因此本院对该《调换协议书》确认为真实；对被告证据二解放村村民委员会的《证明书》，综合本案被告方陈述、第三人陈述、证人证言，本院对《证明书》的内容予以确认真实，但当时买卖的是猪栏屋不是猪栏基；对被告证据三即证人应继魁的证言，应继魁系与原告同排屋的邻居，与本案当事人不存利害关系，本院综合其他证据，对应继魁的证言予以采信。本院调查双庙乡解放村村民委员会，该村委会出具的《证明书》证明：1、1985年期间应美平户人口中4人，分别是应美平（户主）、妻泮美芳、儿子应机德（即应林敏）、女儿应玲琴；2、应美平1998年1月14日死亡，泮美芳1988年死亡，应明治2010年8月23日死亡；3、应炉平与应美平是兄弟关系。
本院经审理查明：原告应林敏的祖父应明治生有应美平、应炉平等子女，应美平与妻子泮美芳生有儿子应林敏（又名应机德）即原告、女儿应玲琴（应玲琴已于2014年6月22日死亡）。1985年应美平作为户主，家庭人口四个（分别是应美平、泮美芳、应机德、应玲琴），在双庙乡××生产队三亩园地方登记宅基地使用证，登记有宅基地面积三间共计99.1平方米（其中猪栏屋宅基地一间计19.1平方米）。原告应林敏的母亲泮美芳于1988年去世，原告应林敏的父亲应美平于1998年去世。2006年11月22日原告祖父应明治作主（应明治于2010年8月23日去世），将应美平户内的猪栏屋一间出卖给被告赵均元，应明治在被告赵均元之妻应福云�草的《卖断契》的卖屋人处签上“应林敏代”，并收取了价款人民币1000元，买屋人处由应福云签上“赵均元”，中间人应继魁在场并签字。当日，被告方与陶东华签订了《调换协议书》，被告将买来的原告户的猪栏屋与陶东华的一间猪栏基对调，即陶东华的一间猪栏基调给被告建造房屋，被告将原告的猪栏屋调给陶东华建造房屋。2007年陶东华在原告的猪栏屋基上建造了一间一层房屋，被告也在从陶东华调来的猪栏基上建造了二间二层楼屋（包括了其他来源的屋基）。2015年乡政府三改一拆活动时，陶东华的这间在原告猪栏屋基上建造的一层房屋被乡政府拆除后成为空地。2016年原、被告所在的解放村进行新农村建设，原告应林敏得知他家的猪栏基19.1平方数已被计算在被告赵均元户了。原告为此向本院起诉，提出上述诉讼请求。
本院认为：一、从原告父亲�美平户的《宅基地使用证》的登记情况以及原告父母及原告妹妹已去世的事实可以证实，原告应林敏系讼争猪栏屋的所有权人之一，从《卖断契》中被告和原告祖父应明治是认可猪舍属应林敏所有，因此原告的诉讼主体适格。二、从《卖断契》“猪舍一间”的表述看，买卖当时应当是猪栏屋还在，因此被告辩称是猪栏屋基一间，本院不予采信。三、证人应继魁与原告是同排屋的邻居，根据证人应继魁的证言、以及被告方的陈述、第三人陶东华在原告的猪栏基上曾建造平房以及被乡政府拆除等事实看，买卖事实应当予以确认，《卖断契》上出卖人“应林敏代”四字应当确认系原告祖父应明治所写，应明治收取了被告的1000元价款。四、被告购买猪栏屋后调换给第三人陶东华，陶东华于2007年即建造了一间平房，至2015年被乡政府拆除，其间原告应林敏每年过年回家，其祖父去世，原告也回家，却陈述其不知道自家的猪栏屋被别人拆除另建造了房屋，有违常理，本院不予采信。但原告不提异议，不等于应林敏已经追认其祖父的出卖行为，对于出卖不动产行为的追认，应当以书面形式提出。五、2006年11月22日签订《卖断契》时，原告应林敏已27岁，但被告方缺乏证据证明应明治出卖的猪栏屋是得到了应林敏、应玲琴的委托或授权，被告在没有与所有权人核实确认的情况下，即购买猪栏屋，因此应明治的出卖行为属于非所有权人出卖他人财产，属无效。本院以非所有权人出卖他人财产为由宣告应明治与被告于2006年11月22日签订的《卖断契》无效。被告与第三人陶东华的猪栏调换关系另行处理。综上，原告应林敏的诉讼请求合法，本院依法予以支持。为此，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第七条、第三十二条、第一百零六条和《中�人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
应明治与被告赵均元于2006年11月22日签订的《卖断契》无效。
案件受理费80元，由被告赵均元负担。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。
审 判 长 吴国斌
人民陪审员 王天宋
人民陪审员 应黎斌
二〇一七年八月三日
代理书记员 成霓霞
附相关法律条文：
《中华人民共和国物权法》：
第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
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《中华人民共和国民事诉讼法》：
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。