江苏省海安县人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0621民初1325号原告（反诉被告）：南京硬汉房地产顾问有限公司，住所地南京市江宁区秼陵街道诚信大道699号汇金九龙商业街5-102。法定代表人：姚敏，总经理。委托诉讼代理人：陈立青，江苏慧眼律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴晓宇，江苏慧眼律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：海安华盛置业有限公司，住所地海安县中城街道江海西路159号。法定代表人：张元建，董事长。委托诉讼代理人：刘桂山，江苏震阳律师事务所律师。原告（反诉被告）南京硬汉房地产顾问有限公司（以下简称硬汉公司）与被告（反诉原告）海安华盛置业有限公司（以下简称华盛公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2017年2月23日立案后，依法适用简易程序，两次公开开庭进行了审理。审理中，因华盛公司提起反诉，后依法裁定转为普通程序，再次公开开庭进行了审理。第一次开庭时硬汉公司的委托诉讼代理人陈立青、吴晓宇到庭参加诉讼，第二、三次开庭时硬汉公司的委托诉讼代理人陈立青到庭参加诉讼，三次开庭时华盛公司的委托诉讼代理人刘桂山均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。硬汉公司向本院提出诉讼请求：要求华盛公司支付服务费31800元及利息（以31800元为基数，自2016年4月1日起至实际支付之日止按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算），并承担本案的诉讼费用。事实和理由：原、被告于2015年10月初签订海安华盛沁园项目渠道销售代理协议一份，约定我公司作为该项目的独家渠道销售代理，双方还约定了合作期限、月费、代理佣金及支付等。截止2016年3月，华盛公司已向我公司支付2015年12月份的月费，尚欠2015年12月至2016年2月成交客户佣金24000元及2016年1月至2月的月费7800元，合计31800元。华盛公司辩称：1.双方实际开始履行合同的时间为2015年12月15日。2.关于客户佣金24000元，因硬汉公司在45天内销售了8套房子，每套按3000元计算应当给付，但根据合同约定给付月费的条件是每月必须完成200名到访客户和销售8套房子。因硬汉公司未完成第一个月约定的任务数，2016年1月25日硬汉公司向我公司出具保函，保证第二个月完成15套房子，我公司才于2016年2月3日支付了第一个月第二笔月费20000元。根据合同约定，硬汉公司未完成到访客户数的，我公司有权每月对硬汉公司处罚10000元，加之硬汉公司承诺自愿追加的处罚5000元，硬汉公司应当支付违约金25000元，故我公司无需支付客户佣金。3.关于第二个月的月费，因硬汉公司在第二个月仅服务到2016年2月5日即提前离场，也没有完成任务数，所以硬汉公司无权要求我公司支付第二个月的月费。综上，请求法院驳回硬汉公司的诉讼请求。华盛公司向本院提出反诉请求：要求硬汉公司给付违约金20000元，并承担本案的反诉费用。事实和理由：根据双方签订的海安华盛沁园项目渠道销售代理协议约定，硬汉公司每月拓客200人（组）、成交8套商品房，如月到访量低于200组客户，则我公司有权对硬汉公司处罚即每月10000元。因硬汉公司为我公司服务的两个月均未达到月到访量200组客户，故硬汉公司应给付违约金20000元。硬汉公司辩称：原、被告双方签订的合同履行期限自2015年12月10日至2016年6月9日，付款期限也是每月10日至次月9日，我公司于2015年12月10日已正式投入工作。关于客户到访量由华盛公司制作和保存，因华盛公司所提供的到访量确认表不完整，视为我公司已完成第一个月的到访量；第二个月因双方未履行结束，不能确认我公司未完成到访量。华盛公司在第二次给付第一个月月费时已超过给付期限，却没有提出任何异议，且唐某出具了结算单，两份付款审批表中亦经华盛公司各部门负责人签字同意付款。我公司没有违约行为，请求法院驳回华盛公司的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2015年12月，原、被告签订海安华盛沁园项目渠道销售代理协议一份，华盛公司指定硬汉公司为该项目的独家渠道销售代理，代理期限为6个月，自2015年12月10日至2016年6月9日。主要内容如下：一、月费、代理佣金及支付：1.渠道代理月费及给付标准：人数范围10-15人，人员构成外地人占60%，熟手占60%，效果评估为月均到访200人，成交8套，月费35000元。合同签订后，先支付12月月费15000元，2016年1月9日前付清2015年12月份月费；2016年1月开始，月费为半个月支付一次，每次支付月费17500元。2.拓客奖罚标准：月到访量低于200组客户，华盛公司对硬汉公司进行处罚，标准为10000元。奖罚费用在次月结算，罚款可从下月月费中扣除。3.渠道佣金标准与给付：当月售楼处成交小于8套，硬汉公司按3000元/套向华盛公司提取佣金。当月下定并付清首付，次月需及时付清佣金。特别备注：以上到访及成交数据是以售楼处双方指派专员核对后当月整体数据作为考核标准。二、关于合同的终止和变更：硬汉公司如累计3个月未能按照合同执行达到拓客数量或成交数量达不到效果，华盛公司有权单方解除合同。合同签订后，华盛公司于2016年1月12日汇给硬汉公司15000元，付款审批表中注明该15000元为华盛沁园拓客2015年12月份服务费。根据原、被告双方确认的拓客公司出勤、来访情况，从2015年12月16日起至2016年1月14日，来访人数为178组；经双方确认的华盛沁园渠道客户成交确认函，从2015年12月15日至2016年1月14日成交4套房屋。2016年1月25日，硬汉公司向华盛公司出具承诺函一份，载明：“2016年1月15日至2月14日期间，如未完成15套的销售指标，愿意接受5000元的处罚”。2016年2月3日，华盛公司汇给硬汉公司20000元，付款审批表中注明该20000元为华盛沁园2015年12月至2016年1月渠道销售月费。根据原、被告双方确认的拓客公司出勤、来访情况，从2016年1月15日至2016年2月1日，来访人数为71组；经双方确认的华盛沁园渠道客户成交确认函，从2016年1月15日至同年2月14日，成交4套房屋。2016年2月22日，唐某（双方一致确认系华盛公司的工作人员）出具一份便条，载明：“硬汉公司1月15日至2月5日工作佣金：由于未完成销售指标，根据补充协议由35000元/月变成17500元/月，工作天数22天，按照比例折算后为12800元。根据承诺函未完成指标扣除5000元，剩余7800元”。华盛公司针对硬汉公司提供的该份便条，申请唐某作为证人出庭作证，唐某陈述：“我在华盛公司营销部负责营销策划、审核购房合同的签订等。2015年12月15日之前，硬汉公司有两个人到了售楼部，但没有开始拓展客户，直到2015年12月15日才正式开始拓展客户，而正式开始工作的第一要素必须人员到齐，南京7-8个有经验的工作人员加上海安3-4个工作人员。2016年2月22日是因为硬汉公司到我这里要钱，硬汉公司说跟我们营销部经理于总说好了付款条款，我就写了工作时间等内容的单子，我告诉硬汉公司必须于总签字确认才能生效，硬汉公司说自己拿单子到扬州去找于总签字。我公司没有委托我办理这件事，事后我公司也未追认。每天的到访量是由我和硬汉公司的人共同确认的，2016年2月1日之后，硬汉公司的人陆续撤走了，就没有人来找我确认到访量。”2016年1月18日付款审批表中载明华盛沁园渠道拓客成交客户佣金（4套房屋）12000元、2016年3月7日付款审批表中载明华盛沁园1月15日至2月5日月费及成交佣金19800元。这两份付款审批表中部门经理、协办部门、财务管理部、项目负责人、分管领导栏均有人签字同意，但董事长未签署意见。硬汉公司开具了增值税普通发票，但华盛公司未付款，双方引发纠纷。上述事实，有渠道销售代理协议、付款审批表、客户成交确认函、增值税普通发票、唐某出具的便条，拓客公司出勤、来访情况确认表，硬汉公司出具的承诺函，电汇凭证及双方当事人、证人唐某的当庭陈述等在卷佐证，本院予以确认。硬汉公司为证明其实际进场时间为2015年12月10日，在第二次庭审中提供了手机截屏照片，硬汉公司的委托诉讼代理人称“该照片系硬汉公司的工作人员拍摄，并于2017年3月30日截屏发给本代理人”。华盛公司质证认为对照片的三性均不认可，硬汉公司在第一次庭审中已明确双方合同的开始时间、审批表中的时间、客户确认单、销售确认函中的时间均为2015年12月15日，不能证明硬汉公司从2015年12月10日进场。本院认为：硬汉公司作为华盛公司海安华盛沁园项目的渠道销售代理商，为华盛公司拓展客户，华盛公司支付代理月费及渠道佣金，双方之间委托销售代理合同成立且合法有效，双方均应按约全面履行合同义务。一、就本诉部分。1.关于月费的支付。双方约定华盛公司每月支付月费35000元，关于第一个月的月费，华盛公司已分两笔支付35000元。关于第二个月的月费数额，有2016年2月22日唐某向硬汉公司出具的便条，便条中所载明的“由于硬汉公司未完成销售指标，将35000元/月变更为17500元/月，并按工作天数22天折算为12800元，同时根据承诺函未完成指标扣除5000元，剩余7800元”，系双方不再继续履行合同后就硬汉公司未完成第二个月的销售指标对月费进行的重新约定。唐某到庭作证时自认其在华盛公司营销部负责营销策划、销售等，拓客公司出勤、来访情况确认表中“开发商营销部确认”一栏亦由唐某签字，唐某所出具的该便条应属其履行职务的行为，且硬汉公司提供的除董事长一栏未签名的付款审批表中的数额与该便条中确定的数额亦相一致，故硬汉公司主张第二个月的月费7800元本院予以支持。华盛公司辩称因硬汉公司单方提前离场而无权要求华盛公司支付第二个月的月费，没有事实和法律依据，本院不予采信。2.关于佣金的支付。根据代理协议约定，当月售楼处成交小于8套，按3000元/套支付佣金。经双方确认，共成交8套房屋，故硬汉公司主张佣金24000元符合双方约定，本院予以支持。综上，硬汉公司要求华盛公司支付服务费31800元（即月费7800元、佣金24000元），本院予以支持。关于月费和佣金的给付时间，双方在代理协议中约定当月给付月费、次月付清佣金，因2016年2月22日双方对月费进行了结算，但华盛公司并未按时给付，硬汉公司主张从2016年4月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率给付至实际支付之日止的利息，不违反法律规定，本院予以支持。二、就反诉部分。根据双方约定，华盛公司每月支付月费35000元的效果评估为“月均到访200人、成交8套”，如当月到访量低于200组客户时华盛公司有权从下月月费中扣除10000元。根据华盛公司提供的双方确认的拓客公司出勤、来访情况，从2015年12月16日至2016年1月14日及从2016年1月15日至2016年2月1日，月到访量均低于200组。硬汉公司辩称实际履行合同的开始时间为2015年12月10日，但其提供的截图无法确定照片来源，本院难以确认。从华盛公司提供的拓客公司出勤、来访情况表看，每张表格为15行，2015年12月16日为第一行，硬汉公司没有证据证明华盛公司持有2015年12月10日至2015年12月15日期间的出勤、来访情况表而拒不提供。如果硬汉公司在2015年12月15日之前已进场拓客，那么从2015年12月10日至2015年12月15日期间的到访量情况应当由硬汉公司负有举证责任，否则举证不能的不利后果应由硬汉公司承担。现有证据表明双方实际结算的第一个月即2015年12月15日至2016年1月14日期间硬汉公司未完成合同约定的到访量，根据合同约定华盛公司有权从下月月费中扣除10000元，故华盛公司要求硬汉公司给付违约金10000元符合双方约定，本院予以采信。根据双方的结算，第二个月应从2016年1月15日至2016年2月14日，但双方未实际履行结束，双方一致确认硬汉公司于2016年2月5日撤场，此后双方进行了协商，但2016年2月22日唐某所出具的便条中仅对未完成销售指标进行了重新约定，并未涉及月到访量情况，故对月到访量仍应按照双方代理协议中约定的“月到访量低于200组时处罚10000元”履行。现有拓客公司出勤、来访情况表从2016年1月15日至2016年2月1日来访人数为71组，即使按实际确认天数的比例计算，硬汉公司亦未完成合同约定的到访量，硬汉公司构成违约。关于违约金，本院按实际确认天数与月应确认天数的比例调整为5806元（18天/31天×10000元）更为公平合理。综上，硬汉公司因未按约完成到访量人数构成违约，由硬汉公司给付华盛公司违约金15806元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第三百九十八条、第四百零五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）海安华盛置业有限公司给付原告（反诉被告）南京硬汉房地产顾问有限公司服务费31800元，并以31800元为基数，从2016年4月1日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率给付至实际支付之日止的利息。二、反诉被告（原告）南京硬汉房地产顾问有限公司给付反诉原告（被告）海安华盛置业有限公司违约金15806元。上述一、二项，义务人均于本判决发生法律效力后10日内履行完毕。如义务人未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务的，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回反诉原告（被告）海安华盛置业有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费596元，由被告（反诉原告）海安华盛置业有限公司负担（已由南京硬汉房地产顾问有限公司代垫，海安华盛置业有限公司在履行上述判决义务时一并给付南京硬汉房地产顾问有限公司）。反诉案件受理费150元，由反诉原告（被告）海安华盛置业有限公司负担32元，由反诉被告（原告）南京硬汉房地产顾问有限公司负担118元（已由海安华盛置业有限公司代垫，南京硬汉房地产顾问有限公司在履行上述判决义务时一并给付海安华盛置业有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费746元（该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，帐号：46×××65）。审 判 长  杨云霞代理审判员  丁 冀人民陪审员  钱德凤二〇一七年八月十日见习书记员  杨 智附：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第三百九十八条委托人应当预付处理委托事务的费用。受托人为处理委托事务垫付的必要费用，委托人应当偿还该费用及其利息。第四百零五条受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。