广西壮族自治区田林县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂1029民初433号
原告（反诉被告）袁巧丽，女，1985年2月16日出生，汉族，个体户，身份证登记住址为田林县。
被告（反诉原告）邓素慧，女，1960年8月9日出生，汉族，农民，住田林县。
委托代理人梁轶，住广西田林县，系邓素慧的女儿。
委托代理人梁湘，司法警察，住南宁市青秀区，系邓素慧的儿子。
原告（反诉被告）袁巧丽与被告（反诉原告）邓素慧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月3日立案受理后，依法组成由审判员黄永江担任审判长、人民陪审员黄秀莲、罗艳祝参加的合议庭，于2017年6月8日公开开庭进行了审理。书记员农培担任法庭记录。本诉原告、被告的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告袁巧丽（反诉被告）诉称，2015年2月至2016年8月，原告承租被告位于田林县潞城乡潞城街的房屋办托儿所，因原、被告双方产生矛盾，诉至田林县人民法院，后作出（2016）桂1029民初826号民事判决书，对原告所修缮庭院及庭院大门（铁门）损失没有处置，现原告提起诉讼，请求人民法院判令1、被告赔偿原告修缮庭院及庭院大门（铁门）、招牌、晾衣杆的损失费用6000元；2、请求退回押金1000元。
另就反诉答辩称，邓素慧说其没有经过同意擅自改造的场所是不符合事实的，当时在进行场地硬化（打水泥地板）施工邓素慧一直在场指挥，证人证词可以证实。因此应该驳回反诉原告的诉讼请求。
原告为证明其主张向法院提供以下证据：
1、（2016）桂1029民初826号民事判决书复印件1份，用以证实原告支付1000元押金给被告，以及原告只是起诉楼顶装修的费用，其他还没有起诉到；
2、租房协议复印件1份，证实被告同意原告进行装修并由原告支付相关费用；
3、《工作清单》及证人明某、罗某的证词原件2份，证实原告装修场地所需费用的事实；
4、房租收据，证实原告向被告缴纳房屋租金的事实；
5、《房租压（押）金》收据，证实原告向被告缴纳1000元租房押金的事实；
6、相片7张，证实是被告影响了原告的生意。
被告邓素慧（反诉原告）辩称，2015年2月至2016年8月，反诉被告承租反诉原告位于田林县潞城乡潞城街220号房屋开办托儿所。在此期间反诉被告未经反诉原告允许擅自改造未有出租给反诉被告的区域，改建成为托儿所的室外游乐场所，严重影响了其他租户的出行。经反诉原告多次交涉无果。后因房屋租赁纠纷诉至田林县人民法院，法院作出（2016）桂1029民初826号民事判决书生效后，反诉原告向法院要求反诉被告清空房屋才得以缓解。但是相关设施仍对今后住户的人身安全问题存在重大隐患。为了维护自身合法权益，反诉原告特向法院反诉，请求人民法院判令反诉被告把擅自改建的道路以及相关设施恢复原样。
被告为证明其辩解和反诉向法庭提供以下证据：1、照片，用以证实原告方未经被告允许，私自改造的场所对其他租户的出行造成不便；2、（2016）桂1029民初826号民事判决书1份，用以证实第一次起诉已经针对本案修缮费用进行处理。
经庭审质证，邓素慧对袁巧丽提供的1、2、5号证据没有异议；3号证据中工作清单有异议，该单不是国家正规发票，不能证实上述所列费用就是用在修缮方面，对证人明某、罗某证词的真实性有异议，其进行房屋修缮工作，没有其他相关证据进行佐证；对4号证据的真实性有异议；对6号证据的真实性有异议，认为与本案没有关系。袁巧丽对邓素慧提供的1号证据照片真实性没有异议，但对其证明目的有异议，不能证明影响到其他租户的出行；对2号证据的真实性没有异议。
对于本案的证据，本院分析认定如下：对袁巧丽提供的1、2号证据双方无异议，可证实（2016）桂1029民初826号民事判决书已发生法律效力，及双方于2015年6月1日签订《租房协议》的事实，本院予以认定；3号证据，依照法律规定证人应当到庭作证，但相关证人未到庭作证，故本院不能采信；4号证据房租收据，与本案无关联性，本院不予认定；5号证据《房租压（押）金》，虽是真实，但在（2016）桂1029民初826号民事判决中，已经作了处理，故对其证明目的，本院不能采纳；6号证据的相片中，可以证实修缮庭院打水泥地板、制作铁门的情况。邓素慧提供的1号证据照片虽属真实，但对其证明目的，本院不能采纳；2号证据同是（2016）桂1029民初826号民事判决书，应予以认定。
综合本案有效证据和庭审查明的事实，本院确认以下法律事实：袁巧丽欲承租邓素慧位于潞城街上的一栋二层楼房办托儿所，双方约定每年房租1万元，2015年1月27日，袁巧丽付给邓素慧租房押金1000元，当时双方未订立书面房屋租赁合同。2015年2月2日袁巧丽开始入住使用该房屋。2015年6月1日，双方签订了书面《租房协议》，约定：甲方（袁巧丽）入住后，到了下雨季节，因乙方（邓素慧）租房到处漏水。经甲方与乙方协商，甲方出资盖楼顶（二楼），任何时候乙方不得收取任何费用；原租一楼乙方向甲方承诺不管任何时候，房租仍然收取一年一万元，直到甲方不再租乙方房子。甲方也向乙方承诺自不租之日起，自盖的楼顶原样送给乙方用，不向乙方收取任何费用，若乙方没有遵守之前任何约定，甲方自费的二楼和一楼排水道，乙方要按1：5的金额赔偿甲方。乙方还要赔偿甲方其他的经济损失，例如招牌内其他装饰等（按1：2赔偿）。2016年8月29日袁巧丽起诉至本院，其认为邓素慧侄子为租房琐事于2016年7月5日打伤其丈夫，8月16日邓素慧又无故将其承租房全部更换门锁，不让其进入承租房。要求法院判决：1、邓素慧返还扣留在租房的财物海信空调4台、电动车、打印机、康佳电视机、海尔冰箱、全自动洗衣机各1台、儿童桌5张、椅子45张等财物，或折价赔偿30000元；2、赔偿其为盖建二楼房顶费用56397元。邓素慧辩称：其并没有扣押原告财物；租房协议约定不收袁巧丽修缮二楼的租金，袁巧丽不租房后将修缮二楼送给其。因此，法院应驳回袁巧丽的诉讼请求。邓素慧还提出反诉：1、终止房屋租赁协议；2、要求袁巧丽支付房租15000元、水费800元，支付2016年8月26日至2016年9月20日反诉被告物品的场地占用费728元，支付违约金3000元等共计19528元；3、恢复租房期间自私改变的水管道，并清空房屋，将一楼二楼按现状返还。
本院经审理后认为，原告与被告双方签订房屋租赁协议时，虽未约定何时交房租，但按交易习惯，原告应先交租金后租房。我国合同法第二百二十六条规定，租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付。从2015年2月2日至2016年8月25日已有一年零六个多月的时间里，原告除了预交1000元押金能折抵房租外，一直未交租金，显然原告违约，应承担违约责任。原告要求被告赔偿修缮二楼房屋费用，但原告存在违约行为，况且，依双方协议规定，该费用应由原告自己承担。对于更换门锁的问题，从被告提供视频和文字说明证据来看，可证明被告换锁后，其欲把钥匙交给原告，但原告拒绝接收，这一更换锁门行为加剧了矛盾，被告显然存在违约行为，因此被告也应承担相应违约责任。综合考虑案件的实际情况，兼顾公平原则，过失相抵原则，对双方责任分担的认定：本诉原、被告都有违反协议的约定，应各自承担相应的责任，因此，原告要求修缮二楼费用损失与被告要求的租金损失，由各自承担责任，互不用赔偿损失。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百二十条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，遂判决：一、原告袁巧丽租被告邓素慧房子购置的财物海信空调4台、康佳电视机、海尔冰箱、全自动洗衣机各1台、儿童桌5张、椅子35张，由原告于本判决书生效后二日内自行搬走；二、驳回本诉原告袁巧丽的其他诉讼请求；三、本判决书生效后二日内由反诉被告袁巧丽清空一楼和二楼房屋将租房按现状返还反诉原告邓素慧；四、驳回反诉原告邓素慧的其他诉讼请求。该判决已生效，已执行清楚。现在原告以（2016）桂1029民初826号一案中未主张其所修缮庭院及庭院大门（铁门）的损失，而提起诉讼，请求人民法院判令：1、被告赔偿原告修缮该通道（打水泥地板）及庭院大门（铁门）、招牌、架晾衣线的损失费用6000元；2、请求退回押金1000元。
本案争议焦点为：1、本诉原告请求是否合法和有依据;2、反诉原告主张恢复原状是否合法和有依据。
本院认为，涉案中争议的关键问题是因袁巧丽承租邓素慧房屋办托儿所期间，其修缮庭院（打水泥地板）及修建的铁门被告是否赔偿等问题。依照《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”、第十一条第（四）项“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”的规定，鉴于双方对修缮庭院（打水泥地板）及修建庭院铁门等附合物在《租房协议》中没有约定如何处理，现双方对于其价值也存在争议。因此，本案在审理中，本院向袁巧丽释明权利与义务以及相关的法律后果，但其不愿意履行必须履行的义务
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预交鉴定费，应视为其放弃申请鉴定的该项权利。因此，待证争议的事实难以认定，为了弥消争议，根据本案的法律事实，综合考虑案件的实际情况，兼顾公平原则、过失相抵原则，遵循社会主义核心价值观，运用逻辑推理和日常生活经验进行判断，袁巧丽修缮该通道及修建庭院的铁门，也是为办托儿所的目的所需；且双方签订房屋租赁合同已解除，所以，酌情由邓素慧补偿给袁巧丽因修缮该通道及修建庭院前铁门的费用2000元为宜。对于袁巧丽主张添置招牌、架晾衣线的费用，本院不予支持，因为该添置物按上述法律的规定，其可自行拆除；对于袁巧丽主张退回押金1000元，在（2016）桂1029民初826号一案中已作了处理认定这1000元冲抵房租，该案系生效判决，是本院判决已处理之法律关系产生现实、确定之约束力，即既判力。现袁巧丽又主张退回押金属重复诉讼，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外”的规定，故袁巧丽这一主张,本院不能重复处理。对于邓素慧反诉请求袁巧丽把擅自改建的道路（打水泥地板）以及相关设施恢复原样的问题。鉴于该通道水泥地板、铁门还是可以使用的，在我国提倡节约资源、保护生态环境。公民作为民事主体从事民事活动，必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策；同时，也应当遵循有利于节约资源、保护生态环境的绿色资源原则。故邓素慧这一反诉主张,既不合国情（政策），也不符合相关法律的规定，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第六条、依照《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十七条的规定，判决如下：
一、由本诉被告邓素慧补偿本诉原告袁巧丽因修缮该通道（打水泥地板）及修建庭院前铁门的费用2000元；
二、驳回本诉原告袁巧丽的其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告邓素慧的诉讼请求。
本诉案件受理费52元，反诉案件受理费50元，由邓素慧负担62元，由袁巧丽负担40元。
上述应付款项，义务人应在本案生效判决送达之日起十五日内履行完毕。逾期不履行的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院。并在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（数额视当事人提出的上诉请求数额确定。户名：待结算财政款项——法院诉讼费专户。账号：20×××97。开户行：农行百色分行营业部）。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 黄永江
人民陪审员 罗艳祝
人民陪审员 黄秀莲
二〇一七年九月十三日
书 记 员 农 培