上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0117民初4957号
原告：徐荣婷，女，1967年6月18日生，汉族，住上海市松江区。
委托诉讼代理人：杨健强，男，1963年9月2日生，汉族，住上海市松江区。
委托诉讼代理人：李强，上海申京律师事务所律师。
被告：许海培，男，1967年9月19日生，汉族，住上海市杨浦区。
委托诉讼代理人：徐倍歆，上海市铭源律师事务所律师。
原告徐荣婷与被告许海培财产损害赔偿纠纷一案，本院于2017年3月30日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐荣婷及其委托诉讼代理人杨健强、李强，被告许海培的委托诉讼代理人徐倍歆到庭参加诉讼。经本院院长审批，本案审理期限延长六个月。本案现已审理终结。
原告徐荣婷向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿因非法入侵房屋导致原告只能在外租房的租金损失114,000元(2013年7月1日到2014年4月23日期间按每月租金6,000元计算，2014年4月24日至2015年3月20日按照每季度2万元计算)；2、判令被告赔偿原告物品(开关、龙头、抽水马桶、浴缸龙头、瓷砖、地砖)损失56,383.15元；3、判令被告赔偿原告终止原装修合同支付的违约金2万以及人工费9万。事实和理由：2013年5月25日，原告与案外人上海精文南部置业有限公司(以下简称“精文公司”)签订《上海市商品房出售合同》。合同签订后，原告按照合同约定支付房款后即使用上海市松江区新桥镇莘砖公路XXX弄XXX号(系争房屋)。2013年7月1日，被告以对该房屋享有债权名义纠集多人至系�房屋处驱赶正在装修的工人，并将房屋换锁，导致原告无法至该房屋居住。2015年3月20日，原告在经历多次诉讼后，通过松江区人民法院强制执行方从被告控制下重新占有使用房屋。原告认为，(2014)松民三(民)初字234号民事判决书中明确表明被告许海培对该房屋并不享有物权上的任何权利。在此情况下，被告以合同债权为由强占原告使用的上述房屋并无法律上的依据，且在长达21个月的时间强行控制封闭该房屋，致使原告无法居住，被告非法入侵原告住宅的行为，客观上导致原告不得不在外租房居住，由此造成原告租金损失。另外，被告侵占房屋后，原告原先请工人装修到一半贴上去的瓷砖因为工人被赶出来，瓷砖没有得到正常维护，原告只能聘请新的装修公司，将原来的装修全部铲除。被告侵占房屋还导致原告的开关等装修材料受损。因被告侵占房屋，导致原告原�所签订的装修合同无法继续履行，为此，原告赔偿了原先的施工方终止装修合同的违约金2万，并支付了施工方人工费9万。该笔9万元为原先施工方的人工费9万元，但由于被告侵占房屋2年之久，原来贴上去的瓷砖等被损坏，不能重新使用，故该费用亦应由被告承担。综上，原告提出上述诉讼请求，望法院予以支持。
被告许海培辩称：对于原告主张的租金损失的标准，并无异议，但认为因原、被告之间存在债权债务关系，被告有先履行抗辩权，故不应承担责任。关于原告主张的物损，并无证据证明物损的实际发生以及发生的时间。关于原告主张的装修人工费，系因施工方已经装修而产生的。关于原告主张的违约金，被告不清楚原告终止合同的目的或原因。综上，不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：松江区新桥镇莘砖公路399弄产权登记为案外人�海精文南部置业发展有限公司名下。
2013年4月27日，原告徐荣婷至松江区房地产交易中心查询了系争房屋的产权登记情况。
2013年4月30日，案外人施斌作为甲方(卖方)、原告徐荣婷作为乙方(买方)，在上海汉宇房地产顾问有限公司(以下简称“汉宇公司”)居间下签订《房地产买卖协议》，买卖房地产位置为上海市松江区莘砖公路XXX弄XXX号，房屋面积196.68平米，成交总价320万元。该合同特殊约定中载明“乙方已知此套房为开发商更名。甲乙双方约定2013年5月28日前将支付甲方壹佰柒拾万元整(已包含定金壹拾万元)，2013年6月19日前支付甲方壹佰壹拾万元”。该合同还约定乙方通过银行贷款方式支付剩余40万元房款。
2013年5月24日，原告通过平安银行上海闵行支行网上银行向“徐海培”中国建设股份有限公司上海国定路支行的银行账户支付1,488,884元房款。该款项由于收款人名称错误于2013年5月28日被退还至原告账户。
2013年5月24日，被告许海培收到平安银行短信，载明“徐荣婷于5月24日向您尾号为2727的账户转账1,488,884元，请查收，本短信不作为入账凭证”。
2013年5月25日，原告徐荣婷与案外人精文公司签订系争房屋的《上海市商品房出售合同》，载明原告向案外人精文公司购买系争房屋，房屋总价为1,711,116元。合同第9条约定房屋交付的标志为双方交接钥匙，自房屋交付之日起，房屋的风险责任由精文公司转移给原告。合同附件一约定，房款支付方式为2013年5月25日前支付首付房款10万元，2013年6月9日前支付1,211,116元，2013年6月20日前支付40万元。该合同还对房屋状况、违约责任等进行了约定。
2013年5月28日，原告向案外人精文公司一次性支付1,611,116元房款。
2013年5月29日，案�人精文公司向原告徐荣婷开具系争房屋金额为1,711,116元的不动产发票，并将系争房屋交付原告。
2013年6月26日，原告以3,140,000元的计税金额缴纳系争房屋的契税。
2013年8月17日原告丈夫杨健强报警称，当日至系争房屋时发现房屋门锁无法打开，被他人换掉，因房屋正在装修，房屋内堆放装修材料，后其通知开锁匠到场开门查看后，发现装修板材及瓷砖被人破坏，怀疑为建筑老板许海培所为。
另查明，2006年12月25日，案外人舜杰建设(集团)有限公司公司同案外人精文公司签订《建设工程施工合同雷丁小城之1段补充合同二》，约定，舜杰公司要求在雷丁小城二期建造好的房屋中，获取销售面积10,000平方米的房屋，双方确认每平方米价格为8,700元。
2013年3月18日，舜杰公司向案外人精文公司发送协作函一份，载明，经研究决定，舜杰�司参与贵司松江莘砖公路雷丁小城参建房XXX弄XXX号予更名许海培先生，请贵司协助许海培先生对该房屋后续处置提供便利为感。
再查明，原告与案外人赵某签订不动产租赁合同一份，租赁地点为松江区场东路XXX弄XXX号，租金为每月6,000元，租赁期间为2012年4月25日至2013年4月24日。之后原告继续向赵某支付租金，2014年4月24日前租金为每月6,000元，2014年4月25日开始租金为每季度20,000元。
还查明：本院曾于2014年1月8日立案受理徐荣婷与精文公司商品房预售合同纠纷一案。案号为(2014)松民三(民)初字第234号。该案中，原告徐荣婷请求判决：1、继续履行其同精文公司签订的《上海市商品房预售合同》，精文公司协助其办理系争房屋过户手续并交付房屋；2、精文公司赔偿原告实际损失(包含：1、违约金，自2013年5月29日起至实际交房日止，以1,711,116元为本金，按日万分之一计算;2、租金损失，从2013年5月29日起至判决生效之日止，其中2013年5月29日至2014年4月25日期间租金计算标准为每月6,000元，2014年4月25日之后按每3个月20,000元计算，上述违约金和损失选择适用较高的金额)。该案审理中，原告徐荣婷认为系争房屋系精文公司和许海培共同侵占，故追加许海培为共同被告，并要求精文公司和许海培共同返还系争房屋。精文公司则提出反诉请求：1、撤销徐荣婷与精文公司于2013年5月25日签订的《上海市商品房预售合同》；2、徐荣婷赔偿精文公司实际损失367,381.68元(含恢复原状费用272,381.68元和两个看管房屋的工人工资每月9,000元共10个月)。
(2014)松民三(民)初字第234号案件庭审中，被告许海培申请施斌和俞昌宏出庭作证，施斌到庭陈述其为精文公司的办事员，系争房屋实质为被告许海培所有，由于许海培不在国内，因此委托其签署《房地产买卖协议》。施斌签署该合同时原告已经签名，上面的条款已经填写完整，合同中载明了房屋系开发商更名，签订预售合同时施斌才认识原告。俞昌宏到庭陈述其之前在汉宇公司工作，是他陪原告去银行打款1,488,884元给被告许海培。《房地产买卖协议》系原告先行签署，协议中开发商已更名条款是其老板要求写上去的，关于系争房屋的相关情况及开发商更名条款同原告进行过解释。因为协议书上写明是开发商更名，所以正式合同是同开发商签署，但实际的卖方是被告许海培，施斌是代被告许海培签订合同的。
(2014)松民三(民)初字第234号庭审中，精文公司否认交房后实施过收房行为，精文公司、许海培均确认系争房屋于2013年9月1日由许海培收回。法庭询问精文公司，其未占有房屋为何在反诉状中写明“反诉人强行收回房”，精文公司陈述，因代理人写反诉状时对案件情况不是非常了解，经调查后，系争房屋为许海培收回；其反诉状中的损失赔偿主张是经第三人授权代第三人主张权利的。庭审中，法庭询问徐荣婷是否有证据证明精文公司实施了侵占其房屋的行为，徐荣婷陈述为没有证据。
在(2014)松民三(民)初字第234号审理中，本院至系争房屋现场进行勘查。之后，本院将现场拍摄的视频及照片出示，原告徐荣婷丈夫表示视频、照片中有光线的地方基本确认为当时装修后的状态。
本院于2014年11月24日作出(2014)松民三(民)初字第234号民事判决，判决：一、上海精文南部置业发展有限公司于判决生效之日起十日内配合徐荣婷办理上海市松江区莘砖公路XXX弄XXX号房屋的过户手续(过户至徐荣婷名下)；二、许海培于判决生效之日起十日内返还徐荣婷上海市松江区莘砖公路XXX弄XXX号房屋；三、�回徐荣婷的其余诉讼请求；四、驳回上海精文南部置业发展有限公司的全部反诉请求。本诉案件受理费2,210元，反诉案件受理费3,445元，合计诉讼费5,655元，由徐荣婷负担2,050元(已付)，精文公司负担3,525元(已付3,445元，余款80元于判决生效之日起七日内交付本院)，许海培负担80元(于判决生效之日起七日内交付本院)。后徐荣婷不服该判决，提起上诉。上海市第一中级人民法院受理上诉后，于2015年1月26日作出(2015)沪一中民二(民)终字第102号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。案件受理费人民币20,200元，由徐荣婷负担。
本院于2014年9月24日立案受理许海培诉徐荣婷房屋买卖合同纠纷一案，案号为(2014)松民三(民)初字第3245号。该案中，许海培请求判令：1、徐荣婷支付许海培房款1,488,884元；2、徐荣婷支付许海培逾期付款违约金(以1,488,884元为本金，从2013年5月25日起计算至实际付款之日止，按中国银行同期贷款年利率×1.5倍标准计算)。本院于2014年11月24日作出(2014)松民三(民)初字第3245号民事判决，判决：一、徐荣婷于判决生效之日起十日内支付许海培房款1,488,884元；二、驳回许海培的其余诉讼请求。如果徐荣婷未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19,848元，由许海培负担1,648元(已付)，徐荣婷负担18,200元(于判决生效之日起七日内交付本院)。之后，徐荣婷不服该判决，提起上诉。上海市第一中级人民法院受理后，于2015年1月26日作出(2015)沪一中民二(民)终字第163号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币18,200元，由徐荣婷负担。
本案审理中，原、被告均确认系争房屋于2013年7月30日由�告侵占，于2015年3月11日由原告收回。原告还陈述其于2015年7月委托了其他装修公司对系争房屋重新进行装修。
以上事实，有民事判决书、上海市公安局案(事)件接报回执单、询问笔录及当事人陈述等证据印证。
本院认为：占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。
关于徐荣婷主张的租金损失。本案中，徐荣婷是以向许海培支付差价1,488,884元的方式，获得许海培享有的以1,711,116元的价格向精文公司购买系争房屋之权利。徐荣婷与精文公司已就系争房屋确立买卖合同关系，徐荣婷已按约支付精文公司《上海市商品房出售合同》约定之购房款，精文公司亦已交付系争房屋。故徐荣婷已经取得了占有系争房屋�权利。如果许海培认为其差价未能获得清偿，其应当通过合法途径主张权利，但其不能自行抢占系争房屋。现徐荣婷向许海培主张租金损失，并无不当，本院予以支持。因许海培对徐荣婷主张的租金损失的标准并无异议，故本院予以准许。
关于徐荣婷主张物品以及装修材料的损失。徐荣婷于2015年3月11日收回系争房屋，之后其对系争房屋重新进行装修。现其并未充分举证证明其上述损失的客观存在，故本院对其所主张的损失不予支持。
关于徐荣婷主张的终止原装修合同支付的违约金以及人工费。系争房屋于2013年被许海培占有，于2015年3月11日由徐荣婷收回。现徐荣婷提供的解除协议显示的签署日期为2015年5月7日，而且该协议上亦未载明徐荣婷应当向案外人承担违约金，故本院难以确定系因房屋被许海培占用致徐荣婷与案外人之间的装修协议无法�续履行从而向案外人承担了违约金。故徐荣婷主张上述违约金的诉请，本院不予支持。另外，徐荣婷称其所主张的人工费为其向施工方就已施工内容所支付的款项，其认为许海培侵占房屋2年之久，原先贴上去的瓷砖等被损坏，不能重新使用。对此，本院认为，徐荣婷收回系争房屋后对房屋进行了装修，现并无相关证据能够证明原先装修存在不能使用的情形，故徐荣婷所主张的人工费，本院亦不予支持。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十五条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告许海培于本判决生效之日起十日内赔偿原告徐荣婷租金损失114,000元；
二、驳回原告徐荣婷的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5,506元，由原告徐荣婷负担2,926元(已付)，被告许海培负担2,580元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张 利
审 判 员 洪 飞
人民陪审员 吴家明
二〇一七年十二月二十八日
书 记 员 沈晓燕
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国物权法》
第二百四十五条占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，�有人有权请求损害赔偿。
……
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。