江苏省灌云县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0723民初3235号
原告：潘加欢，男，1965年10月21日出生，汉族，居民，住灌云县。
原告：孙志华，女，1965年6月1日出生，汉族，居民，住灌云县。
原告共同委托诉讼代理人：茆洪贤、陆咸江，灌云县侍庄法律服务所法律工作者。
被告：潘雨（现名潘鸿盛、曾用名潘小虎），男，1987年1月16日出生，汉族，居民，住灌云县。
委托诉讼代理人：徐林，灌云县南岗法源法律服务所法律工作者。
第三人：赵建，男，1974年1月11日出生，汉族，住灌云县经济开发区。
第三人：朱登芹，女，1974年2月11日出生，汉族，住灌云县经济开发区。
第三人共同委托诉讼代理人：赵平（系第三人赵建姐姐），女，1973年10月19日出生，汉族，住灌云县。
原告潘加欢、孙志华与被告潘雨、第三人赵建、朱登芹案外人执行异议之诉一案，本院于2017年5月4日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告潘加欢、孙志华及其委托诉讼代理人茆洪贤、陆咸江，被告潘雨的委托诉讼代理人徐林，第三人赵建、朱登芹的委托诉讼代理人赵平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告潘加欢、孙志华向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告为灌房权证伊山字第××号房屋的实际所有权人，价值约为人民币30万元，停止执行涉裁灌房权证伊山字第××号房屋。2、解除对案涉的查封；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：两原告系夫妻关系，两第三人也是夫妻关系。2015年8月28日，贵院受理执行查封灌房权证伊山字第××号房屋，早在2007年4月20日原所有权人即本案的第三人赵建、朱登芹就以总价款人民币24万元（先付14万元，余10万元以银行按揭贷款的方式给付）转让给原告，第三人赵建、朱登芹将房屋及其相关证件一同交付给原告人所有。原告人获得房屋后，经装饰装修已居住长达10余年之久。期间，原告人多次催促第三人赵建、朱登芹协助原告办理变更登记事宜，第三人皆因工作忙一拖再拖而办理未果。2016年6月22日，原告向贵院提起要求第三人赵建、朱登芹协助原告办理买卖房屋产权变更登记请求，贵院在审理过程中审查发现，该房屋已于2015年8月28日被贵院执行局查封。原告知悉后，便向贵院提出案外人执行异议，同时申请贵院对（2016）苏0723民初3675号买卖合同纠纷案件中止审理。原告认为，案涉房屋从法律形式上看是赵建和朱登芹所有。但是，原告是因买卖并对价给付房款而获得案涉房屋的实际所有权。仅是未适时办理变更登记而已。为此，原告为了维护自身的合法权益不受侵害，特向贵院提起诉讼，请求依法判令。
被告潘雨辩称，1、根据（2017）苏0723执异10号执行裁定书查明的事实，案外人查德利欠被告340万元未还，本案第三人赵建与其承担连带清偿责任，因案外人查德利与本案第三人赵建未履行清偿义务，被告申请法院强制执行。2、上述案件的执行中，人民法院依法查封了本案第三人赵建名下的涉案房产，该查封行为具有事实和法律依据。3、依照物权法第九条的规定，涉案房产属本案第三人赵建所有，原告诉称其享有涉案的物权没有法律依据，原告的执行异议已被人民法院驳回。综上，请求驳回原告的诉求。
第三人赵建、朱登芹述称，我方同意原告的意见，按照法律规定处理。
原告潘加欢、孙志华提供证据及被告潘雨，第三人赵建、朱登芹质证情况：
1、两原告身份证复印件一份；证明原告的身份等自然状况。
2、2007年4月20日原告潘加欢与第三人赵建签订的买房契约；证明涉案房屋的买卖事实。
3、2007年4月20日第三人赵建出具的收条；证明房屋买卖按照市场对价给付购房款的事实。
4、入住通知书（2007年5月17日）；证明原告为涉案房屋的实际所有权人。
5、装饰装修公约（2007年5月17日）和装修安全责任书（2007年5月17日）；证明原告为涉案房屋的实际所有权人。
6、消防安全责任书（2007年5月17日）；证明原告为涉案房屋的实际所有权人。
7、业主公约（2007年5月17日）；证明原告为涉案房屋的实际所有权人。
8、云海花园小区物业管理服务协议（2007年5月17日）；证明原告为涉案房屋的实际所有权人。
9、涉案房屋产权证；证明涉案房屋的产权证是经过买卖转移给房屋的实际所有权人。
10、房屋共有权证；证明涉案房屋的产权证是经过买卖转移给房屋的实际所有权人。
11、国有土地使用权证；证明涉案房屋的产权证是经过买卖转移给房屋的实际所有权人。
12、灌云县大地物业管理有限公司证明一份（2012年11月2日）和灌云县大地物业管理有限公司证明一份（2012年10月25日）；证明本案的相关基本事实。
13、灌云县人民法院（2017）苏0723执异10号执行裁定书；证明本案符合执行异议之诉的法定条件。
14、照片；证明涉案房屋实际使用人为原告。
15、证明两份；证明案件客观事实。
被告潘雨对上述证据1无异议；证据2-8、12、14来源的真实性不了解，对证据反映事实的真实性不认可，对原告的举证目的不能同意，因为涉案的房屋依照物权法第九条的规定，经登记产生效力，这些证据都不能支持原告享有涉案房屋物权的效力；对证据9-11真实性无异议，该组证据反映了涉案房屋为第三人赵建、朱登芹所有，无论原告是否持有相关证件，都不能排斥赵建享有涉案房屋的物权；对证据13无异议，说明原告不享有涉案房屋的物权，其执行异议已被人民法院驳回；证据15不符合证据规则证人未到庭接受质询，达不到原告的举证目的。
第三人赵建、朱登芹对证据1-15均无异议。
被告潘雨提供证据及原告潘加欢、孙志华、第三人赵建、朱登芹质证情况：
1、身份证复印件及户口登记卡复印件；证明潘鸿盛曾用名潘雨，是本案当事人。
2、（2017）苏0723执异10号执行裁定书。证明涉案房屋的产权为第三人赵建所有，原告的执行异议因没有事实和法律依据被驳回。
原告潘加欢、孙志华对被告潘雨提供的证据1无异议；证据2真实性无异议，是原告提起案外人执行异议之诉的法定前提条件。
第三人赵建、朱登芹对被告潘雨提供的证据1、2均无异议。
庭后原告潘加欢、孙志华又向本庭提供以下证据：
1、灌云县大地物业管理有限公司证明一份（2016年12月31日）。
2、云海花园2-2-502.602水费发票5张（户号9143301、户名：孙志华）
3、云海花园2-2-502/602电费发票7张（户号4800098738、户名：赵建）
在审理过程中，经原告潘加欢、孙志华申请，本院依法调取了涉案登记在第三人赵建、朱登芹名下灌房权证伊山字第××号即灌云县云海花园2幢5层504室房屋由原告潘加欢、孙志华在中国银行归还按揭贷款的存款凭条及中国银行出具的查询历史交易明细申请单、存款历史交易明细清单、贷款结清证明；本院调取了（2012）灌商初字第0946号民事判决书；灌云县不动产登记簿信息证明。
原告潘加欢、孙志华、被告潘雨及第三人赵建、朱登芹对本院调取的上述证据质证意见均为真实性无异议。
根据当事人的举证、质证及当事人对本院收集证据的质证意见，综合本院对证据的认证，经审理认定事实如下：
1、2007年4月20日，原告潘加欢与第三人赵建就位于灌云县云海花园二号楼2单元502#、602#厅式住宅签订了买房契约，内容为“甲方：赵建，乙方：潘加欢，经甲乙双方共同协商，达成一致意见，甲方将现有云海花园二号楼2单元502#、602#厅式住宅约166㎡转让给乙方，总房价为贰拾肆万元整，现乙方已付甲方壹拾肆万元整，下余银行按揭贷款由乙方负责续还。按揭还清后，甲方必须提供过户的有效证据，以前一切债权债务与乙方无关，双方绝无反悔，特立此协议。甲方：赵建，乙方：潘加欢。二00七年四月二十日。”。同日，第三人赵建出具收条一张，内容为“收到潘加欢购房款：壹拾肆万元正。￥：（140000.00元）购云海花园二号楼2单元502、602，总房款为贰拾肆万元正，银行按揭由潘加欢还。收款人：赵建，07.4.20”。原告潘加欢、孙志华从2007年5月17日入住该房屋至今，并从2007年5月至2010年5月归还了涉案房屋的全部按揭贷款。
2、涉案房屋产权现登记在第三人赵建、朱登芹名下，但该涉案房屋所有权证、共有权证及国有土地使用证均在原告潘加欢、孙志华处。
3、原告孙志华、第三人朱登芹对原告潘加欢与第三人赵建就位于灌云县云海花园二号楼2单元502#、602#厅式住宅签订了买房契约均予以认可。
4、原告潘加欢、孙志华现居住的灌云县云海花园二号楼2单元502#、602#厅式住宅与涉案登记在第三人赵建、朱登芹名下灌房权证伊山字第××号即云海花园2幢5层504室系同一处房屋。
5、案外人查德利向被告潘雨借款发生在2012年5月至8月期间。2012年11月26日，本院作出（2012）灌商初字第0946号民事判决，判令案外人查德利返还被告潘雨借款340万元及利息，第三人赵建对案外人查德利所负上述义务承担连带清偿责任，第三人赵建履行保证责任后，有权向案外人查德利追偿。因案外人查德利、第三人赵建未按民事判决书履行法律义务，被告潘雨向本院申请执行，本院于2015年5月8日立案执行。在执行过程中，本院作出（2015）灌执字第00734-1号民事裁定书，查封了第三人赵建名下包括灌房权证伊山字第××号即灌云县云海花园2幢5层504室在内的多套房产。查封期限为三年（2015年8月28日至2018年8月27日）。涉案房屋被查封后，原告潘加欢、孙志华向本院执行局提出异议，提出第三人赵建、朱登芹已经将其名下的涉案房屋在2007年4月20日以总价款24万元（先付14万元，余10万元以银行按揭贷款的方式给付）转让给了原告，第三人赵建、朱登芹将房屋及其权属证书一同交给了原告，原告已将房屋装修装饰居住十年之久，只是未过户而已，请求解除第三人赵建、朱登芹名下的灌房权证伊山字第××号即灌云县云海花园2幢5层504室房屋。2017年4月26日，本院作出（2017）苏0723执异10号执行裁定书，驳回了本案原告潘加欢、孙志华的异议请求。
6、涉案房屋从2012年9月至今一直处于查封状态。
在审理过程中，原告潘加欢、孙志华申请撤回确认原告为灌房权证伊山字第××号房屋的实际所有权人的请求。
本院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。原告潘加欢、孙志华为证明与第三人赵建、朱登芹存在真实的房屋买卖法律行为，提供了买房契约、收条、涉案房屋按揭贷款银行还款流水、按揭贷款还清证明单，证明原告潘加欢、孙志华支付房款与第三人赵建、朱登芹收到房款的事实，提供了入住通知书、装饰装修公约和装修安全责任书、消防安全责任书、业主公约、云海花园小区物业管理服务协议、涉案房屋产权证、房屋共有权证、国有土地使用权证、灌云县大地物业管理有限公司证明、灌云县人民法院（2017）苏0723执异10号执行裁定书、照片、证明两份，证明原告潘加欢、孙志华对诉争房屋占用、使用至今。原告潘加欢、孙志华对诉称的主要事实均提供证据相佐证，证明的事实相互之间并不矛盾，可以形成证据链条，证据链条证明的事实与原告潘加欢、孙志华、第三人赵建、朱登芹陈述的事实相吻合。故原告潘加欢、孙志华与第三人赵建、朱登芹之间的房屋买卖合同行为真实、合法、有效，虽然没有办理产权过户手续，但原告潘加欢、孙志华已实际占有并使用，已支付对价，不影响合同效力；原告潘加欢、孙志华曾向法院提起诉讼要求第三人赵建、朱登芹协助其办理涉案房屋的变更登记手续，因涉案房屋被法院执行查封而导致无法过户，遂撤回起诉，及时向法院提出执行异议，并提供相应证据。原告潘加欢、孙志华应为本案诉争房屋实际权利人。对原告举证的证人证言，因证人未出庭接受法庭及双方质询，不符合证据规则，故对被告潘雨的抗辩本院予以采纳。
由于被告潘雨对第三人赵建、朱登芹的涉案债权，是原告潘加欢、孙志华购买房屋后发生的，属于第三人赵建、朱登芹的个人债务，在该债务发生之时，涉案房屋实质上已经因买房契约约定而不再成为第三人赵建、朱登芹的责任财产；因此，虽然涉案房屋仍登记在第三人赵建、朱登芹两人名下，但是原告潘加欢、孙志华基于买房契约约定对涉案房屋享有足以阻却被告潘雨对第三人赵建、朱登芹涉案债权执行的权利。故原告潘加欢、孙志华要求停止对灌房权证伊山字第××号即云海花园2幢5层504室房屋执行（包含解除查封）的主张成立。为此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十九条之规定，判决如下：
不得执行灌房权证伊山字第××号房屋；
案件受理费5800元，被告潘雨负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省连云港市中级人民法院开户行：农业银行苍梧支行，账号：44×××94。
本院（2017）苏0723执异10号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。
审 判 长 何义清
审 判 员 战传福
人民陪审员 程永梅
二〇一七年八月八日
书 记 员 周岚岚
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
（二）《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百一十九条起诉必须符合下列条件：
（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；
（二）有明确的被告；
（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；
（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
（三）《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》
第十九条案外人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据案外人的诉讼请求作出相应的裁判。
二、上诉须知
根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用<诉讼费用交纳办法>的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。