陕西省高级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕民终665号上诉人（原审原告）：陈愈泽，男，汉族。委托诉讼代理人：赵新平，陕西彬泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩二兵，陕西彬泽律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：交通银行股份有限公司陕西省分行。住所地：陕西省西安市新城区西新街**号。负责人：程清洁，该分行行长。委托诉讼代理人：温军平，北京大成（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：双兰档，北京大成（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陕西瑞麟置业有限公司。住所地：陕西省西安市碑林区环城南路中段***号。原审被告：孙家骏，男，回族。上诉人陈愈泽因与被上诉人交通银行股份有限公司陕西省分行（以下简称交行陕西省分行）、被上诉人陕西瑞麟置业有限公司（以下简称瑞麟公司）、原审被告孙家骏案外人执行异议之诉一案，陈愈泽不服西安市中级人民法院(2016)陕01民初446号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈愈泽委托诉讼代理人赵新平、韩二兵，被上诉人交行陕西省分行委托诉讼代理人温军平、双兰档到庭参加诉讼。被上诉人瑞麟公司、原审被告孙家骏经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。陈愈泽上诉请求：1.撤销一审判决，改判立即停止对涉案1号楼11401号房屋的强制执行并解除对该房屋的查封；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院以其与瑞麟公司签订《商品房买卖合同》的时间晚于对涉案房屋的查封时间为由驳回其诉讼请求是错误的。首先，一审法院的查封公告没有依法在瑞麟公司的销售中心张贴，其无法得知涉案房屋已被查封。其次，其与瑞麟公司签订《商品房买卖合同时》，瑞麟公司未依法告知涉案房屋属于在建工程抵押的房屋，也没有告知涉案房屋被查封的事实，其对以上事实均不知情，否则不会购买涉案房屋。再次，西安市临潼区房管局未告知涉案房屋属于在建工程抵押房屋。其在商品房买卖过程中无过错，法院应根据有无过错认定《商品房买卖合同》是否合法有效来保护其利益，而不应仅根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件拖杆问题的规定》第29条来限定《商品房买卖合同》的签订时间。交行陕西省分行辩称，（一）其对涉案房屋依法享有抵押权，具有对抗上诉人的优先受偿权。其对涉案房屋依法办理了抵押登记，依法享有抵押权，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，其对执行标的依法享有对抗上诉人的优先受偿权。（二）上诉人对涉案执行标的不享有排除执行的权利。虽然上诉人与瑞麟公司签订了《商品房买卖合同》，但瑞麟公司未出庭，无法证明该购房合同的真实性，且上诉人与瑞麟公司的购房合同晚于抵押权设定时间以及查封时间，抵押登记的对抗效力来自抵押登记公示，上诉人完全有条件知晓或推定知晓不动产上存在负担且不可能进行产权过户登记的事实，并不属于无过错购买人。签订购房合同的债权行为不能对抗抵押权。陈愈泽向一审法院起诉请求：停止对位于西安市临潼区东二环西侧瑞麟君府南区1号楼11401号房屋的强制执行；诉讼费用由被告负担。一审法院认定的事实：2014年4月29日，交行陕西省分行与瑞麟公司签订《公司客户委托贷款合同》，瑞麟公司以其自有的位于西安市临潼区东二环西侧瑞麟君府南区在建工程提供抵押担保，并出具了抵押物清单。西安市临潼区房管所为该抵押物办理了抵押登记，并出具编号为西房他证临字第20149**号《房屋他项权证》。同日，陕西省西安市汉唐公证处作出（2014）陕证经字第002460号《具有强制执行效力的债权文书公证书》。后交行陕西省分行申请陕西省西安市汉唐公证处出具执行证书，2014年12月18日陕西省西安市汉唐公证处出具（2014）陕证执字第149号《执行证书》，载明瑞麟公司未在约定的期限履行还款和担保义务，交行陕西省分行可持公证书及执行证书向有管辖权的人民法院申请强制执行。执行标的为支付本金87464540元整及利息、罚息。后被告交行陕西省分行依据上述《执行证书》向该院申请强制执行，2014年12月30日，该院依据生效的债权文书《公证书》及《执行证书》作出（2014）西中执证字第00059-2号执行裁定：查封被执行人瑞麟公司所有的位于西安市临潼区东二环西侧瑞麟君府南区285套房屋；查封期限为二年。本案原告作为案外人以涉案房屋为其所有为由提出执行异议。该院经审查认为，陈愈泽没有证据证明其与瑞麟公司签订的《商品房买卖合同》已在房屋管理部门备案登记，无法确认其购买涉案房屋的真实性，遂作出（2015）西中执异字第00159号执行裁定：驳回案外人陈愈泽提出的执行异议。原告遂提起案外人执行异议之诉即本案诉讼。另查，2015年2月1日，原告与瑞麟公司签订《商品房买卖合同》，约定，原告购买瑞麟公司位于西安市临潼区东二环西侧瑞麟君府南区1号楼11401号房屋，合同价款498161元。原告依约支付瑞麟公司购房款498161元。该《商品房买卖合同》未在西安市临潼房管所登记备案，现涉案房屋已交付使用。经被告申请，该院到西安市房屋管理局查询后，该局答复原告名下未登记其他居住房屋。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，2015年2月1日，原告为购买西安市临潼区东二环西侧瑞麟君府南区1号楼11401号房屋与房地产开发企业瑞麟公司签订《商品房买卖合同》，后原告向瑞麟公司支付了498161元并对该房屋居住使用。因被告交行陕西省分行向该院申请强制执行，该院遂根据西安市汉唐公证处出具的债权文书《公证书》及《执行证书》，于2015年1月27日作出执行裁定，将尚登记在房地产开发企业瑞麟公司名下的上述房屋予以查封。因原告在人民法院查封之后与瑞麟公司签订商品房买卖合同，不符合上述司法解释规定，因此，原告对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。综上，原告要求停止对位于西安市临潼区东二环西侧瑞麟君府南区1号楼11401号房屋的强制执行之诉请，理由不成立，依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、二十九条之规定，遂判决：驳回原告陈愈泽停止对位于西安市临潼区东二环西侧瑞麟君府南区1号楼11401号房屋的强制执行的诉讼请求。案件受理费100元，由原告陈愈泽负担。本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，一审法院查封涉案房屋的时间为2015年1月27日，而陈愈泽与瑞麟公司签订的《商品房买卖合同》中载明的签订时间为2015年2月1日，收款收据载明的时间为2015年2月9日。陈愈泽在二审审理中认为涉案房屋的购房合同之所以在2015年2月1日签订是因为瑞麟公司一房二卖导致其更换了房源。但是即使房源更换属实，更换后标的物已经发生变化，本案系针对变化后的标的物提出的执行异议之诉。另陈愈泽认为其缴纳房款在查封之前，但其提供的证据不足以证明该事实，且该说法与收款收据中载明的时间互相矛盾。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案不符合该条关于在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的规定，一审法院认定并无不当。另陈愈泽认为其对抵押及查封均不知情，其无过错的上诉理由无法律依据，不能成立。综上所述，陈愈泽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人陈愈泽负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵学玲审 判 员  付 栋代理审判员  滕欣燕二〇一七年八月二十八日书 记 员  赵杨璇