江西省九江市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2015）九中行终字第46号
上诉人（原审原告）都昌县农村信用合作联社，住所地都昌县。
法定代表人段志强，理事长。
委托代理人曹达宏，江西准星律师事务所律师，执业证号：13604200810324557。
被上诉人（原审被告）都昌县房地产管理局，住所地都昌县。
法定代表人詹太煌，局长。
委托代理人刘祖文，江西惟民律师事务所律师，执业证号：13604200310857858。
第三人都昌县华伟实业有限公司，住所地都昌县。
法定代表人付买青，男，现于赣西监狱服刑。
第三人叶琨，男，汉族，1971年10月生，住九江市浔阳区。
委托代理人刘晖，江西柴桑律师事务所律师，执业证号：13604200410360111。
第三人刘明星，男，汉族，1968年9月生，住都昌县。
上诉人（原审原告）都昌县农村信用合作联社因房屋行政登记一案，不服江西省彭泽县人民法院（2014）彭行初字第04号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成了合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审查明：都昌县华伟实业有限公司于2008年12月至2009年2月期间三次向都昌县农村信用合作联社所属的左里信用社借款450余万元，并以其自有的位于都昌县工业园区南山西路房产在被告都昌县房产管理局处办理了房地产抵押登记，抵押房屋分别为房屋所有权证号为“县城字第08104xx号、第810440、第81××40号、第81××41号”。被告分别向都昌左里信用社颁发三份“房屋他项权证”：都昌房县城他字083524号（对应县城字第0810439号、第81××40号房产证）、都昌房县城他字第093595号（对应县城字第81××40号房产证）、都昌房县城他字第083566号（对应县城字第81××41号房产证）。2012年3月20日，都昌县华伟实业有限公司法定代表人付买青的妻子陈美珍和左里信用社工作人员持原告保管的上述三份“房屋他项权证”（第083524、第093595、第083566号）在被告都昌县房管局产权交易中心要求办理与都昌县左里信用社到期抵押续贷的续贷手续，被告凭当事人提供的三份“房屋他项权证”就先将其予以注销并在这三份“房屋他项权证”盖上“注销登记专用章”，欲再办理续贷。因该抵押财产已被九江市中级人民法院查封，为此，都昌县华伟实业有限公司先后向被告出具两份盖有九江市中级人民法院印章的同意办理抵押续贷手续的书面材料，被告在依材料对该抵押予以解除以重新办理抵押登记的过程中，发现都昌县华伟实业有限公司提供九江市中级人民法院同意办理续贷手续的材料上的印章系伪造，即中止办理上述手续。重新办理抵押登记未果，原告方人员就将三份被注销的他项权证带走。因其他案件九江市中级法院于2012年11月8日以（2012）九中执字第17-2号执行裁定书裁定“拍卖被执行人都昌县华伟实业有限公司所属位于都昌县工业园区南山西路房地产（含县城字810439、第081××40号、第81××41号等）以清偿债务”。并于2013年3月11日以（2013）九中执字第17-3号执行裁定书将该房地产所有权及其他相应权利归买受人江西中乾实业有限公司所有。原告不服被告行政注销登记行为，向法院提起诉讼。
另查明，被告实施注销登记适用建设部《建住房（2000）01号关于印发﹤简化房地产交易与房屋权属登记程序的指导意见﹥的通知》。
原审认为，都昌县农村信用合作联社为股份合作制联社，实行一级法人、统一核算、分级管理、授权经营的管理体制，都昌县左里信用社系都昌县信用合作联社的分支机构，不具备法人资格，故都昌县农村信用合作联社作为本案的原告适格。
2012年3月20日第三人都昌县华伟实业有限公司和原告工作人员持三份“房屋他项权证”在被告处办理与都昌县左里信用社抵押到期的续贷抵押登记手续，证明原告已和华伟实业公司达成续贷意愿，并自愿拿出三份“房屋他项权证”在被告处办理抵押登记手续，在办理过程中被告将原抵押登记进行注销，并在这三份“房屋他项权证”盖上“注销登记专用章”，原告对此当时就知晓，亦清楚其法律后果，但没提出异议。因司法行为导致第三人华伟公司续贷意愿无法实现，不能归责于被告注销抵押登记行为。被告适用部颁规范性文件《简化房地产交易与房屋权属登记程序的指导意见》注销抵押登记并无不当。被告作出他项权证注销登记的时间为2012年3月20日，至原告起诉之日即2013年1月30日，符合《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第四十一条第一款“最长不得超过2年的规定”，故被告的辩称“原告的起诉已过诉讼时效”的理由不予采信。依据《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第五十六条第一款第四项之规定，作出如下判决：驳回原告都昌县农村信用合作联社的诉讼请求。案件受理费50元，由原告承担。
宣判后，上诉人都昌县农村信用合作联社不服，向本院提起上诉称，1、一审法院适用法律法规错误。上诉人因第三人都昌县华伟实业有限公司借款到期，到被上诉人处咨询续贷业务。在《房屋登记办法》已有规定的情况下，被上诉人不按规定办事，且在明知涉案房地产已经被都昌县及九江市中级人民法院两级法院查封的状态，依法不能办理抵押的情况下，草率将上诉人的抵押权予以注销。依照法律规定，一审法院应审查被诉行政行为即被上诉人抵押权注销登记行为是否合法及是否有事实根据。上诉人认为被诉行政行为没有法律依据，主要证据不足及违反法定程序，一审法院本应适用《行政诉讼法》第五十四条的规定撤销被诉行政行为。首先，被上诉人应当对其作出的行政行为负有举证责任。在多次庭审中，被上诉人都未说明其注销他项权证的法律依据，充分说明被上诉人作出注销抵押权登记的行政行为是没有法律依据及事实根据的。其次，《房屋登记办法》第四十九条规定“申请抵押权注销登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）房屋他项权证书；（四）证明房屋抵押权消灭的材料；（五）其他必要材料”。但遗憾的是被上诉人未遵守法定程序，未要求上诉人提交上述相关材料供其审查。在本案中被上诉人仅凭上诉人的个别工作人员到场，便注销了其自身携带的抵押权登记的行为及其草率、简单、任性。如果被上诉人按照上述要求，从程序上督促上诉人应提交“房屋抵押权消灭的材料”，上诉人肯定也会告知并要求第三人都昌县华伟事业有限公司必须在偿还债务即达到抵押权消灭的前提下，才办理此后的抵押权注销，那么上诉人的合法权益也不会受到损害。在《房屋登记办法》已有明确规定的情况下，被上诉人却视而不见，仅凭上诉人的工作人员携带了他项权证及口头要求便可注销抵押权，完全无法律依据，违反法定程序。一审法院却故意错误适用《行政诉讼法司法解释》第五十六条的规定，属于典型的王法裁判。
2、一审判决认为被上诉人适用《简化房地产交易与房屋权属登记程序的指导意见》注销抵押权登记行为并无不当，也是枉法裁判。
在一审中，被上诉人为了抗辩，认为适用《指导意见》。但《指导意见》并未说可以简化到被上诉人不用审查任何材料或申请人不用提交任何材料。相反《指导意见》的附件一《办理房地产交易与房屋权属登记办法事项及必收要件》第5条也明确将收取原房屋权属证书及其他有关材料等作为办理注销登记时的必收材料，但一审法院却置上述规定于不顾。
3、即使被诉行政行为可以不用适用任何依据，但被上诉人明知抵押房产被司法机关查封及明知查封的房地产依法不能办理抵押的情况下，也不应作出注销抵押权的行政行为。
上诉人与第三人都昌县华伟实业有限公司共同到被上诉人处办理续贷业务时，涉案房地产已经被都昌县及九江市中级人民法院查封（上诉人对此并不知情），对此被上诉人是明知的。被上诉人作为行政机关不应当办理抵押权注销，或至少应告知上诉人抵押权将无法办成的风险。但被上诉人的工作人员没有履行告知义务，没有阐明利害关系，明知自己的行为必将违背上诉人的真实意思却为之，严重损害上诉人的合法权益。
4、一审故意追加无关人员叶琨、刘明星为第三人，属于严重违反法定程序的情形，从而人为的使简单问题复杂化，直接影响上诉人合法权益。
本案中，叶琨、刘明星同被诉行政行为并无实质上的直接利害关系。被上诉人的注销抵押权登记行为仅与抵押人都昌县华伟实业有限公司有直接利害关系。与都昌县华伟实业有限公司有直接债权债务关系的人数以百计，是不是也要作为第三人参加诉讼，一审法院无法自圆其说。本案中，被诉行政行为明显违法，上诉人的合法权益能得到维护，对被上诉人而言并无任何法律风险。倒是上诉人抵押权没能得到保护，被上诉人必定存在国家赔偿的风险，但对于叶琨等，如果上诉人的抵押权没有灭失，叶琨等普通债权可能无法兑现。正是由于被上诉人的违法行政行为，注销了上诉人抵押权，致使上诉人抵押权可能灭失从而丧失了债权的优先权，叶琨等普通债权可能得到有效的保护，但该有效保护系因行政机关过错所致，该财产权益完全属于不当得利。因此本案诉讼是一起行政诉讼，由于一审法院错误追加叶琨、刘明星为第三人，该案却被演绎成一场债权维护之争。一审追加属于严重违法。
被上诉人都昌县房地产管理局辩称，上诉人的诉讼请求不明确。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，被上诉人的行政行为符合撤销房屋他项权证的相关规定。
第三人都昌县华伟实业有限公司述称，房产证是我抵押给上诉人的，当时我没到现场，房产局无权注销。信用社与房产局都有责任。
第三人叶琨述称，上诉人的上诉理由中关于事实部分的陈述不符合实际。上诉人的工作人员去被上诉人只是咨询续贷业务是不符合实际的，当时是上诉人信用社的主任和银行工作人员（两人对信贷业务是很熟的，不需要咨询）去申请办理注销登记，不过是口头申请的；被上诉人本身对抵押物的状况没有注意义务，上诉人本身对抵押物负有注意义务，而且上诉人是明知抵押房屋是被查封的状态；根据相关规定，简化了办理注销业务时的手续，只需要提交房屋权属证书和其他必要材料；叶琨、刘明星等是依申请追加的，因为涉案房屋是第三人叶琨与第三人都昌县华伟实业有限公司在另案中被法院查封拍卖的财产，本案的结果直接影响我方的利益。
第三人刘明星述称，1、上诉人一直聘有专业的法律顾问，贷款也有一系列程序：贷前调查、贷中核查、贷款审批、签订合同。根据上诉人的自认：2013年3月20日，上诉人信用社鲍主任拿着抵押权人为上诉人左里信用社的他项权证，与第三人都昌县华伟实业有限公司法人代表付买青的妻子陈美珍来被上诉人处请求办理注销抵押登记，并拟办理续贷抵押登记，这一自认表明，上诉人准备以新还旧方式处理掉第三人都昌县华伟实业有限公司已到期的贷款（其实，这是严重违背金融政策法规的），也暗含着上诉人用地依照贷款程序进行必要的工作，而不是必须由被上诉人去帮他核查抵押物的状况，上诉人的信用社主任没有提示可能存在的法律风险。
2、上诉人以债务人必须偿还债务即达到抵押权消灭为前提。说被上诉人才能办理注销登记完全是信口开河。就如上诉人所说，如果没有抵押物被法院查封，那么是不是也要华伟偿还了债务才能注销抵押权登记，尔后再又重新办理贷款等等手续呢？我们注意到，上诉人办理所谓的抵押权注销、抵押再行登记仅是违规贷款的一个组成部分，是上诉人行政违法行为的一部分，其应自食其果。
3、被上诉人不是金融机构，上诉人称到被上诉人处咨询续贷业务纯属不实，咨询续贷业务是上诉人自己的主业。
4、一审程序适当，追加华伟、叶琨、刘明星为第三人符合事实和法律规定。
综上，请求二审法院依法驳回上诉。
上诉人在原审法院举证期限内向原审法院提供如下证据：
（1）、原告营业执照复印件与法定代表人身份证明复印件以证明原告主体资格。
（2）、他项权证复印件（他项权证编号分别为都昌房县城他字083524号、第093595号、第083566号）用以证明原告抵押权被注销，权益受到侵害的事实。
（3）、都昌县房地产产权交易中心出具的“关于都昌县华伟实业有限公司与都昌县农村信用合作联社的抵押是否已解押的情况说明”复印件，以证明被告侵权的事实。
被上诉人在原审法院举证期限内向原审法院提供如下证据：（1）房地产档案（复印件）3本，以证明他项权证的抵押人是都昌县左里信用社而不是都昌县农村信用合作联社；（2）2012九中执字第17-3号裁定书复印件以证明本案涉及标的物已被法律生效判决所羁束；（3）办理房屋抵押登记的工作人员的证明，以证明注销登记的是原告下属单位明知的，被告无过错；（4）上述3份他项权证复印件，以证明原告下属单位的工作人员和房屋所有权人共同办理注销登记的事实。
第三人都昌县华伟实业有限公司、第三人叶琨、第三人刘明星在原审法院举证期限内均未提供证据。
上述证据随卷移送本院。经本院核查，对原判决上述定案证据的效力予以确认。本院根据上述证据材料及上诉状、被上诉人的答辩状、一、二审的庭审笔录等材料对一审法院查明的上述事实予以认定。
本院经审理查明的事实与原审事实基本相同。
本院认为，上诉人作为金融机构，在办理相关信贷业务时，应注意信贷风险控制，严格按照法律规定的程序签署借款合同、办理抵押登记手续。本案中，上诉人听信第三人都昌县华伟实业有限公司，没有认真审查第三人都昌县华伟实业有限公司的资信情况，错误认为第三人都昌县华伟实业有限公司提供的法院证明可以办理续贷抵押登记手续，导致注销抵押权登记后因法院查封再抵押无法实现。在此过程中，上诉人未尽必要的风险防范义务，属重大疏忽，存在明显过错，对产生的风险损失应由其自行承担相应的责任。第三人都昌县华伟实业有限公司伪造法院证明，故意欺骗上诉人及被上诉人的违法犯罪行为是致使上诉人失去原有抵押物优先受偿权的直接原因，应承担主要责任。上诉人与第三人都昌县华伟实业有限公司持在上诉人处保存的三份“房屋他项权证”到被上诉人处办理抵押到期的续贷抵押登记手续，并将三份“房屋他项权证”提交给被上诉人，被上诉人有理由相信上诉人与第三人都昌县华伟实业有限公司已达成续贷的意愿，故被上诉人适用部颁规范性文件《简化房地产交易与房屋权属登记程序的指导意见》的规定办理注销抵押登记，并无不当。故上诉人认为上诉人与第三人都昌县华伟实业有限公司只是到被上诉人处咨询，并没有申请办理注销抵押权登记，因而被上诉人违反法定程序办理了抵押权注销登记的上诉理由与事实不符，本院不予采信。叶琨、刘明星因上诉人与第三人都昌县华伟实业有限公司的再抵押行为未实现而成为轮候查封财产的实际权利人，本案的处理结果与其有直接的利害关系，符合本案第三人的主体资格，上诉人以此为由不成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，处理得当，应予以维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人都昌县农村信用合作联社负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 伟
审判员 夏忠民
审判员 商 宏
二〇一五年八月三十日
书记员 蔡妃妃