吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉02民终53号
上诉人（原审被告）：王旭，住吉林省吉林市。
上诉人（原审被告）：解洁灵，住吉林省吉林市。
被上诉人（原审原告）：仲世超，住吉林省吉林市。
原审被告：吉林市瀚星房地产开发有限公司。住所：吉林省吉林高新区。
法定代表人：柴永生，董事长。
上诉人王旭、解洁灵因确认合同效力纠纷一案，不服吉林市船营区人民法院（2015）船民一初字第571号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王旭、解洁灵，被上诉人仲世超到庭参加诉讼，吉林市瀚星房地产开发有限公司（以下简称瀚星房地产开发公司）经本院依法传唤未能到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
仲世超原审诉称：解洁灵与王旭系母子关系。本案争议房屋《公有房屋使用证》记载承租人为王才（王财）。王才系王旭的祖父，王金龙系王旭的父亲。原告在与解洁灵签订越山小区20号楼1单元3楼7号公有房屋使用权转让协议之前，王才和王金龙均已死亡。2009年2月27日，原告经人介绍以2万元的价格，购买了越山小区20号楼1单元3楼7号公有房屋使用权，签订了书面协议。原告当场将2万元现金交给解洁灵，解洁灵将《公有房屋使用证》交给原告，原告一直在此居住至该房屋被拆迁。因王旭在外地上学未在本市，无法亲自到场签订协议，王旭签字由解洁灵代签。签订协议当天，在原告的坚持下，解洁灵以免提形式给王旭打电话征求意见，王旭在电话里称“卖房事宜由母亲决定，我没意见”。2014年5月瀚星房地产开发公司到原告住所，要求原告立即搬迁。此时，原告方知王旭已于2010年7月12日与瀚星房地产开发公司签订了《产权调换协议书》。原告认为，原告与王旭、解洁灵签订的公有房屋使用权转让协议，系双方真实意思表示，且原告已支付合理对价，并在此居住。双方签订的协议合法有效，原告依法取得了该公有房屋的使用权及其项下权利，应受法律保护。被告王旭、解洁灵为了达到非法获取争议房屋项下拆迁补偿权的目的，采取故意隐瞒事实真相、欺骗的手段与瀚星房地产开发公司签订《产权调换协议书》，符合《合同法》第五十二条规定，应宣告无效，原告应依法享有与瀚星房地产开发公司签订拆迁补偿的权利。原告请求法院判决：1.确认仲世超与王旭、解洁灵签订的越山小区20号楼1单元3楼7号公有房屋使用权转让协议有效；2.原告享有越山小区20号楼1单元3楼7号公有房屋使用权项下的拆迁补偿的权利；3.确认王旭与瀚星房地产开发公司签订的《产权调换协议》无效；4.诉讼费用由被告王旭、解洁灵承担。
王旭原审辩称：王旭父母已于1997年离婚，王旭没授权任何人处理爷爷王财留给王旭的房子。父母离婚后，王旭跟父亲和爷爷一起生活。而且王旭从来没和谁打过电话，也没见过原告。
解洁灵原审辩称：买卖要做到公平合理才能成立，有一方存在欺诈均不成立。解洁灵当时卖给原告房子的价格不符合市场价。当时解洁灵没有大张旗鼓说要卖房子，解洁灵收了原告2万元钱，不是全款，原告没有按照市场价给钱。事后5月份，解洁灵给冯科打过电话，说如果要想买房子就按照市场价格补齐房款，他没有给解洁灵补齐房款。解洁灵当时不知道市场价格。因房子是公产房，所以需要交房费。原告自2009年没有向房管所交过房费，2010年房管所给王旭打电话说欠房费，不交钱就要收回房子，社区能够证明王旭和爷爷在一起。原告从来没有找过解洁灵，第一次找解洁灵是2014年11月，解洁灵也希望这件事情早点解决，希望法院公正解决。
瀚星房地产开发公司原审未到庭亦未提交书面答辩意见。
原审法院审理查明：王财（王才）系王金龙的父亲，于2003年1月2日死亡；王金龙系王旭父亲，于2004年3月15日死亡。王旭系王金龙的独子、王财的独孙。解洁灵系王旭母亲。位于吉林市船营区越山小区20号楼1单元3楼7号，建筑面积31.52平方米的公有房屋使用权证登记承租人为王才（王财）。2009年2月27日解洁灵以王旭名义与仲世超签订协议书一份，载明：今有越山西路20栋1单元3楼中门王财住房一处约35平方米，今日卖给仲世超，金额2万元，一切手续费和所欠费用由买方负责。价款交付完毕后，解洁灵将房屋交付给仲世超。2010年5月26日王旭、解洁灵到吉林市鑫营房产经营有限公司交纳房屋所欠房费及供热费后将上述房屋承租人变更为王旭。2010年7月12日，王旭与吉林市瀚星房地产开发有限公司、吉林市吉林市朝阳房屋拆迁安置有限责任公司签订编号为910238的《产权调换协议书》。王旭自认吉林市瀚星房地产开发有限公司将其安置到船营区森林里小区回迁四号楼2单元18楼中门。
原审法院认为：关于仲世超与解洁灵签订“买卖协议书”即公有房屋使用权转让协议书效力问题。原告仲世超与被告解洁灵签订的“房屋买卖协议”，被告解洁灵认可其签订协议的事实，虽被告王旭对其母亲代签订协议行为不予认可，但通过证人冯科证言可以证实，签订协议当天给王旭打过电话，已经过王旭本人的同意，解洁灵本人持有公有房屋使用权证，代其子王旭出卖该房屋的行为构成表见代理，故该协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，且至本案诉讼时被告解洁灵、王旭未提供该协议并非为其真实意思表示及协议无效的相关证据，该协议应合法有效。关于解洁灵和王旭已经交纳的房费和供热费等相关费用问题，可另行主张权利。关于原告主张对越山小区20号楼1单元3楼7号公有房屋使用权项下的拆迁补偿权利问题。因原告仲世超与解洁灵签订买卖协议有效，原告应为该房屋的实际承租使用权人，故原告仲世超应享有对越山小区20号楼1单元3楼7号公有房屋使用权项下的拆迁补偿权利。关于原告主张确认王旭与吉林市瀚星房地产开发有限公司签订的《产权调换协议》无效的问题。解洁灵与仲世超签订买卖协议后将房屋交付给仲世超使用至房屋被拆迁，王旭明知其母亲解洁灵已经代其将该公有房屋使用权转让给仲世超，仍与吉林市瀚星房地产开发有限公司、吉林市朝阳房屋拆迁安置有限责任公司签订的《产权调换协议》，损害了原告的合法利益，王旭以与房地产开发公司签订产权调换协议的合法形式掩盖侵占原告拆迁补偿利益的非法目的，该产权调换协议应属无效，故对原告请求确认王旭与吉林市瀚星房地产开发有限公司签订的《产权调换协议》无效的诉讼请求予以支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条之规定，判决：一、原告仲世超与被告解洁灵于2009年2月27日签订的公有房屋使用权转让协议有效；二、原告仲世超享有越山小区20号楼1单元3楼7号公有房屋使用权项下的拆迁补偿权利；三、被告王旭与被告吉林市瀚星房地产开发有限公司签订的《产权调换协议》无效。案件受理费100.00元（原告已预交）由被告解洁灵负担，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。
原审判决后，王旭、解洁灵不服，向本院提起上诉，请求二审法院依法改判或发回重审。主要理由如下：王旭从来没有委托解洁灵出卖房子，出卖房屋是解洁灵私自出让的，该出卖行为侵害了王旭的合法权利，请求确认买卖协议无效。
仲世超二审时辩称：原审法院认定事实正确，当时买受房屋时经过王旭同意的。
瀚星房地产开发公司没有提交书面答辩意见。
本院查明事实与原审法院查明事实无异。
本院认为：合同当事人应当依照诚信原则全面履行合同义务，不能因合同项下的利益发生变化而擅自违约。本案中关于房屋买卖一事王旭知晓并电话授权其母解洁灵予以出卖给仲世超已得到中间人冯科证实，原审法院采纳冯科证人证言并结合庭审情况对该事实予以确认能够反映房屋买卖过程的真实情况，因此合同的效力自然不容置疑。王旭、解洁灵在房屋已经出让并交付的情况下，两人恶意串通，违反诚信原则，故意隐瞒房屋已经出卖的事实而与开发单位签订拆迁补偿协议，侵犯了仲世超的合法权利，应当承担相应民事责任。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，对合同的效力定性准确，原判决应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人王旭、解洁灵负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 玖
审 判 员 王国峰
代理审判员 赵翠霞
二〇一六年三月十一日
代理书记员 王洋子