江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏01民终10507号上诉人（原审原告）：王雨，女，汉族，1979年1月31日出生，住江苏省南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：夏福荣，国浩律师（南京）事务所律师。委托诉讼代理人：任洁，国浩律师（南京）事务所律师。被上诉人（原审被告）：王俊峰，男，美国公民，1971年2月22日出生，国内住所地江苏省南京市栖霞区。委托诉讼代理人：赵俊毅，江苏星之辰律师事务所律师。原审第三人：南京博特房地产投资顾问有限公司，住所地江苏省南京市鼓楼区芦席营97号金贸花园某幢211室。法定代表人：黄洪海，该公司执行董事。委托诉讼代理人：柴豫平，男，该公司员工。上诉人王雨因与被上诉人王俊峰、原审第三人南京博特房地产投资顾问有限公司（以下简称博特公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2015）栖民初字第2078号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王雨上诉请求：一审判决明显不公，请求依法改判。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。一审中认定被上诉人向廖列站、王某1多次提出要求查看授权委托书原件未果，但事实并非如此。原审博特公司陈述及原审博特公司工作人员证词已可证明，被上诉人系在明知廖列站为代理人且未见到授权委托书的情况下签订案涉合同及补充协议，其未提出要求查看上诉人出具的书面授权委托书。根据合同约定，4月15日被上诉人应按合同要求向上诉人提供借款以办理房屋解押手续，4月30日办理产权过户手续。被上诉人因其个人原因无法按首套房优惠办理贷款，便一直拖延履行合同。直至5月8日，双方协商未果，被上诉人才提出要看授权委托书。廖列站当即表示可与被上诉人一同回家向其提供，被上诉人拒绝前往查看。后廖列站将授权委托书通过微信发送给原审博特公司工作人员王某2，王某2告知被上诉人并通知其可以查看授权委托书，却被被上诉人以非原件为由拒绝。二、一审判决认定被上诉人为案涉合同及补充协议的善意相对人，无事实与法律依据。1.被上诉人签订合同及补充协议时，已明知廖列站系代理王雨出售房产，并无授权委托书，该节事实也为被上诉人于2015年5月23日所发送的催告函所确认，因此其已明知廖列站无代理权，并非善意。2.一审判决认定被上诉人已通过手机短信等形式分别向原审博特公司的工作人员、廖列站作出了行使撤销权的意思表示，无事实与法律依据。该短信内容为“签约一个月我都看不到授权委托书原件，这个合同根本就是无效的，廖总怎么可以卖不在他名下的房子！合同不可能执行下去……”，并未体现撤销的意思表示，且该短信系向原审博特公司作出，并未向上诉人或者廖列站作出。一审法院单凭该短信认定被上诉人行使撤销权，与事实不符，亦无法律依据。3.在合同履行过程中，办理银行解押手续、贷款手续及房屋过户手续，房屋产权人必须到场，但一审判决不顾该事实，仍然认定被上诉人于过户前借款给上诉人60万元解押属于极大风险。三、涉案合同是否成立、生效、有效、解除，与本案的处理结果有重大关联。但一审判决对三次庭审焦点及被上诉人关于合同自始无效的观点均置之不理，导致本案结果错误。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。王俊峰辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。理由：1、被上诉人是外籍人士，对国内经济交往的规则、相关的法律以及相应的后果不太了解。被上诉人是在中介以及廖列站的一再承诺下才签订了协议，后来考虑到合同履行的不确定性和风险，确实多次向博特公司以及上诉人要求查看王雨给廖列站的授权。2、录音证据第3页可以证明，5月8日谈话过程中被上诉人提出必须要有授权书原件，廖列站在录音中说如果打官司可以让王雨本人来,但其一直不肯提供授权书原件，在没有看到授权书的前提下，被上诉人的交易存在很大风险，对于合同履行完全有法律上的抗辩权。同时，被上诉人与博特公司在交易过程中都未见过王雨本人，博特公司用微信发送授权书传真件的做法也很不负责任，在此情况下，被上诉人产生了合理怀疑。3、如果协议在之前能够确定有效，被上诉人完全会按照协议履行；被上诉人也希望购买，其爱人、岳父都已经去看过涉案房屋，具有交易的诚意，只是对于交易的风险存在疑虑。博特公司述称，案涉合同合法有效。理由：1.王雨出具了委托书给廖列站，由廖列站代为签署房屋买卖合同，我方认为廖列站有权代理。2.录音证据可证明被上诉人明确其知晓上述情况并继续办理按揭，并未追究此事，说明被上诉人认可廖列站的代理行为。3、在签订买卖合同时我方也告知了被上诉人后期交易的过程，无论是办理贷款、解押、产权过户，王雨本人必须到场，被上诉人对此亦明知。4月2日各方签订房屋买卖合同，4月3日王俊峰的爱人和岳父均至房屋内抄写了房屋设施清单；因王俊峰自行寻找的银行利息高、首付多，王俊峰爱人在外地有一套房屋，尚有贷款未还，王俊峰便将贷款的材料提交给我方，让我方帮其确认外地人员是否能有购房的资格、贷款利率及首付比例等情况。我方回复王俊峰外地人员可以购房房屋，且有两家银行均可以办理贷款，但是利率上浮10%，首付是4.5成。后期我方多次通知被上诉人去审批贷款，审批贷款时王雨会去现场，但是被上诉人以各种理由不去现场办理，到5月份时才提出看委托书，其后发出律师函要求退还定金。在整个4月份，被上诉人的所有行为均显示其认可合同，只是由于其配偶名下有房子,导致其不能享受房贷优惠政策，所以其不愿意履行合同，导致合同不能够履行。综上，请求二审法院依法判决。王雨向一审法院起诉请求：1、王俊峰支付王雨违约金51.9万元;2、王俊峰承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明：2015年4月2日，案外人廖列站以王雨（甲方、出售方）名义与王俊峰（乙方、买受方）、博特公司（丙方、中介方）签订《房地产买卖中介合同》及《补充协议》（以下分别简称案涉合同、案涉补充协议）各1份，王俊峰、博特公司分别在案涉合同及补充协议落款处的乙、丙方位置处签名或加盖印章，廖列站代王雨在甲方位置处签署姓名及书写身份证号码，并在甲方委托代理人位置处签署其本人姓名。案涉合同第一条约定，甲方将其名下所有的、坐落于南京市栖霞区汇通路8号175幢204室房屋（以下简称案涉房屋）出售给乙方；第二条约定，甲方委托丙方出售案涉房屋，并代办产权转移、房屋交付，乙方委托丙方购买案涉房屋，并代办产权证、房屋交付、贷款、抵押登记、土地使用证；第五条约定，丙方认真履行甲、乙双方委托的事项，亲自完成甲、乙双方委托代办的各项服务，根据专业知识及工作经验，丙方将所了解的标的情况如实告知委托人，及时将委托事项办理的进展情况向委托人通报；第九条第（三）款约定，三方商定，违约方按标的额的10%计人民币51.9万元支付违约金给各守约方。案涉补充协议第3条第（3）款约定，甲乙双方在签约时，乙方支付甲方定金2万元；第（4）款约定，乙方借给甲方60万元，用于2015年4月15日前办理解押手续，解押后12个工作日（2015年4月30日）内办理产权过户手续，过户后转为房款。案涉合同及补充协议签订当日，王俊峰按约支付了购房定金2万元，但廖列站未向王俊峰、博特公司出示并提供王雨出具的委托其代为出售案涉房屋的书面授权材料。2015年5月8日，案外人廖列站、王俊峰、博特公司的工作人员王某1在博特公司经营场所会面协商，当日王俊峰向廖列站、王某1提出要求查看王雨向廖列站出具的书面授权委托书，但廖列站和博特公司均未能出示。2015年5月11日15时、23日11时08分、23日15时32分，王俊峰分别向博特公司的工作人员王某2、案外人廖列站、博特公司的工作人员王某1发送手机短信，内容均大致为：签约1个月都看不到委托授权书原件，合同根本是无效的；廖列站怎么可以卖不在其名下的房子；王俊峰多次提出要委托授权书都被推辞，让其对廖列站及和博特公司的诚信产生怀疑；合同已经不可能执行下去，请尽快退还定金。2015年5月19日，王雨委托原江苏金鼎英杰律师事务所夏福荣律师向王俊峰发出律师函1份，内容载明：根据合同约定，王俊峰应于2015年4月15日之前将60万元借给王雨以便办理房屋解押手续，但王俊峰至今未履行合同义务；合同第九条第三项还约定，违约方按标的的10%向守约方支付违约金51.9万元；鉴于王俊峰未按合同履行义务，故特此催告王俊峰在律师函发出后7天内继续履行合同，即在2015年5月26日前将人民币60万元交付王雨办理房屋解押手续，如在5月26日前不履行付款义务，案涉合同随即解除，并按合同规定追究违约责任。2015年5月23日，王俊峰向博特公司发出催告函1份，内容载明：王俊峰在博特公司的仙林分店王某1经理的安排下于2015年4月2日与廖列站签署了房地产买卖合同，但是廖列站并非该房屋的所有权人，在签订该合同时并未出具产权人的授权书；从合同签署至今已经超过1个半月，王俊峰多次要求廖列站出具房屋产权人的授权书原件，但这一正当严肃的要求从未得到满足，而博特公司的王经理及其手下业务员王某2对该正当要求不仅不予配合，反而想方设法帮助廖列站回避；在看房前王经理一直讲产权人王雨和廖列站是假离婚，至今仍然住在一起，从而骗取王俊峰信任而签下合同，这样的行为实在缺乏法律常识和职业道德；鉴于上述情形，王俊峰有理由认为，博特公司和廖列站存在明显的欺诈行为，为了避免王俊峰巨大财产损失，故王俊峰不予执行合同书上的流程，该合同应归于无效，现要求博特公司立刻帮助向廖列站追回两万元定金，否则将追究博特公司的法律责任并赔偿经济损失。一审另查明，王雨与案外人廖列站原系夫妻，两人于2013年9月17日离婚。一审还查明，案涉房屋原为王雨与案外人廖列站两人共同所有，2013年9月10日经王雨、廖列站共同申请，该房屋变更登记为王雨一人所有，但土地使用权证未作相应变更，仍登记在王雨与廖列站两人名下。一审庭审中，王雨申请证人王某1、王某2到庭作证，两证人作如下陈述：案涉合同及补充协议签订当日，王俊峰未曾要求查看王雨向廖列站出具的书面授权委托书，其对廖列站系王雨代理人的身份是明知且认可的；2015年5月8日，廖列站通过微信发送授权委托书给证人王某2，王某2打印出来准备送给王俊峰，但被王俊峰以要求查看原件为由拒绝。经王俊峰质证询问，两证人亦作如下陈述：2015年4月2日签约当天,博特公司的工作人员未对案外人廖列站与案涉房屋所有权人王雨的婚姻关系进行书面核查，亦没有见过王雨出具给廖列站的授权委托书；2015年5月8日，廖列站、王俊峰、博特公司的工作人员在博特公司处会面时，王俊峰向廖列站、博特公司的工作人员提出要求查看王雨出具给廖列站的书面授权委托书，但未看到；截至2015年8月18日本案第一次庭审前，两证人均未见过王雨本人，证人王某2与王雨电话联系中王雨也未明确告知其已授权廖列站代其出售案涉房屋。博特公司举证了王俊峰向恒生银行申请办理按揭贷款资料1套，以证明王俊峰的贷款申请未获银行审批通过。经质证，王俊峰对该资料真实性不持异议，但认为不能排除廖列站及博特公司应当向王俊峰提供王雨本人出具的有效授权。一审审理中，王雨为证明其已授权廖列站代其出售案涉房屋，提供了落款时间为“2015年3月15日”的委托书1份，内容载明：“出于本人身体原因不能亲自办理汇通路18号175幢204室的出售相关手续，特委托廖列站作为我的合法代理人，全权代表我办理相关事项，对委托人在办理上述事项过程中所签署的有关文件，我均予以认可，并承担相应的法律责任；委托期限自签字之日起至上述事项办完为止”。经质证，王俊峰对该证据的真实性不予认可，并明确表示截至本案庭审前从未见过该委托书，王雨亦未能提供证据证明其曾向王俊峰出示过该委托书；博特公司对该证据的真实性及证明目的均予以认可。一审法院认为，王雨得向王俊峰主张违约损害赔偿的请求权基础为：《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效；第六十条规定，当事人应按照约定全面履行自己的义务；当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务；第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。王雨的此项请求权应具备如下要件：1、合同须成立；2、合同须有效；3、须当事人一方存在不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的情形。合同法第四十八条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任；相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认；被代理人未作表示的，视为拒绝追认；合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利；撤销应当以通知的方式作出。依据该条规定可知，对效力待定的合同，在该合同被追认前，善意相对人有撤销之权利，善意相对人行使撤销权后，该合同视为自始未成立。依上述条款，合同相对人行使撤销权致使合同自始未成立的事实构成要件为：1、行为人以被代理人名义与合同相对人订立的合同为无权代理订立的合同，即效力待定合同；2、合同相对人具备善意；3撤销权的行使应在被代理人实施追认之前；4、善意相对人行使撤销权的意思表示应向被代理人或者无权代理人作出。就本案而言，因原王俊峰之间的合同未经王雨及时追认，而被王俊峰撤销，合同视为自始未成立，王雨的此项请求权未能满足全部构成要件，故王雨的主张，难以得到支持。理由如下：一、廖列站以王雨的名义与王俊峰签订的案涉合同及补充协议为效力待定合同。廖列站在2015年4月2日以王雨的名义与王俊峰签订案涉合同及补充协议时，廖列站未向王俊峰出示房屋产权人即王雨授权其代为出售案涉房屋的授权委托书；至同年5月11日前，王俊峰向廖列站及博特公司的工作人员多次提出查看授权委托书原件均未果，后于同年5月11日、5月23日分别向博特公司的工作人员及廖列站发送了手机短信，称因在签约后1个月内未看到授权委托书原件，双方合同无法执行，要求退还定金。可以认定廖列站在王俊峰发送手机短信通知时，系无权代理人，其以王雨的名义与王俊峰签订的案涉合同及补充协议为效力待定的合同。王雨虽在庭审中出具了落款时间为“2015年3月15日”的授权委托书，但廖列站一直未在王俊峰发送“双方合同无法执行，要求退还定金”的手机短信前，将该授权委托书原件提交给王俊峰查看，王雨亦无证据证明在王俊峰发送该手机短信前已经通知了王俊峰其已授权廖列站代其出售案涉房屋。故王雨在庭审中举证的该授权委托书，并不影响对廖列站以王雨的名义与王俊峰签订的案涉合同及补充协议为无权代理合同的认定。王雨提出廖列站有代理权，其与王俊峰签订的案涉合同及补充协议合法有效的意见，缺乏依据，一审法院不予采纳。关于王雨提出的假设廖列站在签订时不具备处分权，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称解释）第三条规定，双方签订的案涉合同及补充协议亦应有效的意见。根据解释第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。一审法院认为，该条规定适用于无处分权人以自己名义与相对人订立合同的情形，若无权处分合同无其它效力瑕疵，则无权处分不影响买卖合同的效力，该买卖合同应为有效。但在本案中，廖列站系以王雨名义而非自己名义与相对人订立案涉合同及补充协议，属无权代理订立合同，并不适用该条规定。王雨依据此条规定主张廖列站以其名义与王俊峰签订的案涉合同及补充协议为有效合同的意见，于法无据，一审法院不予采纳。二、王俊峰为案涉合同及补充协议的善意相对人。首先，王俊峰签约时，廖列站提供了所有权人为王雨的房屋所有权证以及使用权人为王雨、廖列站的土地使用权证，廖列站就其与王雨原系夫妻关系等情况，向博特公司及王俊峰进行了说明。就王俊峰而言，虽然签约前看到案涉房屋土地使用权证上的使用权人为王雨和廖列站两人,但所有权证上的所有权人却又为王雨一人，对廖列站所作说明确实存在真伪难以判断之可能，加之既有审查义务、又有代办权证义务的博特公司仅要求廖列站出具了1份书面承诺书，未对廖列站的说明提出任何异议，故而王俊峰在对廖列站的代理权难以判明之下先行签约，并不属于明知廖列站无代理权仍与其签约之情形。其次，从双方约定的合同义务看，在案涉房屋办理过户前，王俊峰应先借给王雨60万元用于办理案涉房屋的解押手续，对此王俊峰将产生极大的履行风险，故王俊峰不可能在确定廖列站无代理权的情况下，仍放任风险的发生而与廖列站签约。因此，王俊峰在签订案涉合同及补充协议时并不知晓廖列站无代理权，王俊峰属善意相对人。对王雨提出的王俊峰明知廖列站无代理权而仍与其签约，并非善意相对人的意见，缺乏依据，一审法院不予采纳。三、王俊峰在王雨追认前已行使了撤销权。王俊峰在签约后多次要求廖列站、博特公司的工作人员出示案涉房屋所有权人即王雨的授权委托书原件未果，后于2015年5月11日前向博特公司的工作人员发送了手机短信通知称双方合同无法执行，要求退还定金。出庭的博特公司工作人员亦证实其确已收到该短信通知，并且转告了廖列站。此通知虽无行使撤销权之用语，但就通知内容而言，应视为王俊峰实际行使了撤销权之行为。关于王雨提出的夏福荣律师于2015年5月19日发出的律师函及王雨在本案审理中到庭所作意思表示，均系对廖列站的代理行为进行追认的意见。一审法院认为，在廖列站未能就其代王雨出售案涉房屋向王俊峰提供书面授权的情况下，夏福荣律师发出的律师函仍未附有王雨的授权委托书，致使王俊峰对该律师函是否系王雨本人的真实意思存疑则实属正常；且该函件的发出时间及王雨在庭审中作出追认表示的时间，均在王俊峰行使上述撤销权行为之后，故王雨主张其对廖列站的代理行为已予追认，并不影响王俊峰行使撤销权。王雨的该项意见，于法无据，一审法院不予采纳。四、王俊峰已通过手机短信等形式分别向博特公司的工作人员、廖列站作出了行使撤销权的意思表示。王俊峰举证的其分别向博特公司的工作人员及廖列站发送的手机短信、博特公司的工作人员到庭所作的证人证言，均可证实博特公司的工作人员、廖列站已收悉王俊峰作出的行使撤销权的意思表示，故王俊峰已实际履行了通知义务。关于王雨提出王俊峰行使撤销权不是以通知的方式作出，且该通知未向王雨发出，故对王雨不产生撤销权效果的意见。一审法院认为，合同法第四十八条第二款规定“撤销应当以通知的方式作出”，该规定并未限定相对人的撤销通知只能向被代理人本人作出，故而撤销通知的作出对象既可以是被代理人，也可以是无权代理人；就通知本身而言，只要具备撤销的意思表示，即已足矣，对其意思表示并无特定的形式要求。案涉合同及补充协议中并未记载王雨的通讯地址及联系方式，在交易过程中，博特公司的工作人员及廖列站亦未将王雨相关信息告知王俊峰；直至本案庭审前，原王俊峰双方均未曾谋面，甚至博特公司的工作人员亦未曾见过王雨。在此情况下，苛求王俊峰的撤销通知应向王雨本人发出，实属强人所难。因此，王俊峰将撤销通知向廖列站及受原王俊峰双方共同委托办理房产交易事宜的博特公司工作人员作出，即应视为王俊峰已经履行了通知义务，应产生撤销权的法律效果。王雨提出该通知对其不产生撤销权效果的意见，于法无据，一审法院不予采纳。关于王雨及博特公司提出的王俊峰不愿履行合同的真实原因是王俊峰无法获得期望的贷款优惠，而非没有看到授权委托书原件的意见。一审法院认为，廖列站与王俊峰签订效力待定的案涉合同及补充协议，王俊峰对此已行使撤销权，案涉合同及补充协议应视为自始未成立，王俊峰是否能够获得期望的贷款优惠，与本案并不具有关联性，故王雨的该项意见，缺乏依据，一审法院不予采纳。综上，王俊峰行使撤销权后，廖列站以王雨的名义与王俊峰签订案涉合同及补充协议应视为自始未成立，王雨主张王俊峰支付违约金的诉讼请求，并无事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回王雨的诉讼请求。一审案件受理费8990元，由王雨负担。二审中，王雨提交了谈话笔录及其他法院裁判文书，以证明涉案合同有效，一审法院适用法律错误。被上诉人认为谈话笔录系上诉人代理人单方制作，对形成时间、内容均不认可;上诉人提供的案例在案件事实与具体情况上与本案均不存在可比性。博特公司对谈话笔录、裁判文书真实性、关联性均无异议，希望法院参照上诉人提交的相关案例。对于上述证据的真实性一审法院予以确认，对于关联性结合案件情况综合予以认定。一审法院认定的事实正确，一审法院予以确认。对于交易过程及授权委托书出具问题，上诉人王雨另陈述：中介通知王雨签约所要带的材料中，未明确包括授权委托书，而只是让其将房屋所有的证照带着；被上诉人也没有明确提出要看授权委托书，所以其只带着房屋的证照去签约。5月8日之前王俊峰未提出要看授权委托书；5月8日到场时王俊峰提出要看，廖列站同意带其去家中看授权委托书，但王俊峰不愿意去。后其将授权委托书的传真件发给了中介，中介将传真拍照通过微信发送给王俊峰。王俊峰陈述：5月8日前其即提出要看授权委托书；5月8日商谈完后，中介方提出可以在微信上给其发一份授权委托书复印件，王俊峰未拒绝看授权委托书原件，但不认可复印件效力。本院认为，根据法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任；相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认；被代理人未作表示的，视为拒绝追认；合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利；撤销应当以通知的方式作出。本案中，上诉人与廖列站已于2013年9月17日离婚，涉案房屋亦变更登记于上诉人名下，故廖列站已非涉案房屋的权利人。上诉人虽称廖列站以王雨名义签订合同的行为属于有权代理，并于一审审理中提交了签署日期为“2015年3月15日”的委托书,但其未能证明其在合同签订时及协商履行事宜期间该委托书原件已经形成并出具给被上诉人。因此，一审法院认定在廖列站以上诉人名义签订合同的行为属于无权代理、该合同属于效力待定合同，并无不当。上诉人还上诉称被上诉人签署合同时已明知廖列站无代理权、并非善意，但结合本案事实而言，因上诉人与廖列战之间之前存在婚姻关系，涉案房屋土地证仍登记于上诉人与廖列战二人名下，且博特公司作为专业中介机构亦未要求上诉人出具授权委托书，故一审认定被上诉人不属于明知无代理权而签约，亦无不当。上诉人上诉称被上诉人发送的短信中仅称合同无效而未主张撤销，对此本院认为，上诉人短信中虽未见撤销字样，但其内容为要求退还定金、不执行合同，已充分表明了上诉人要求撤销合同的意愿。关于通知对象的问题，一审结合被上诉人与上诉人从未谋面且不知上诉人联系信息、上诉人向中介机构工作人员作出意思表示后工作人员亦及时通知廖列站等情况，认定其已履行通知义务、涉案合同已经撤销，符合事实与法律规定；本院对上诉人的上诉理由，不予采信。同时，博特公司作为专业中介机构，在促成双方缔约时亦应对房屋的产权情况、出售人的授权情况等善尽审查义务，以减少双方的交易风险。综上所述，上诉人王雨的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8990元，由上诉人王雨负担。本判决为终审判决。审 判 长  殷源源审 判 员  孙 伟代理审判员  张卓慧二〇一七年三月十日书 记 员  汪海燕