浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2009）浙嘉民终字第217号
上诉人（原审原告）：杨亚珍。
上诉人（原审原告）：吴君。
上诉人（原审原告）：高雪英。
上诉人（原审原告）：陈莉。
以上四上诉人的委托代理人：范小群、严利杰。
上诉人（原审被告）：缪丽英。
上诉人杨亚珍、吴君、高雪英、陈莉与上诉人缪丽英因返还原物纠纷一案，不服嘉兴市南湖区人民法院（2009）嘉南民初字第23号民事判决，向本院提起上诉。本院于2009年4月23日受理后，依法组成合议庭，于2009年5月20日公开开庭进行了审理。上诉人杨亚珍、吴君、高雪英、陈莉的共同委托代理人范小群、严利杰以及上诉人缪丽英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理认定，位于嘉兴市建国中路374号（现变更为建国南路336号××的房屋原系嘉兴市商业工贸公司（以下简称工贸公司××所有，2005年7月26日，工贸公司将其中的26平方米租给缪丽英，约定：租房用途为点心店；租赁时间自2005年8月1日至2008年7月31日止为三年；年租金为22000元，每半年预付；合同期内，违约一方，应赔偿另一方违约金10000元。之后，缪丽英即承租经营。2007年8月6日，工贸公司通知缪丽英，表示公司房产随时要出让，租房协议到期不再继续签订等，缪丽英丈夫王荣坤于同年8月7日在该通知上签了名。2007年11月28日，工贸公司与杨卫东、杨亚珍（二人系夫妻关系××签订房产转让合同一份，约定甲方工贸公司将包括嘉兴市建国中路368-374号（后更名为建国南路328-336号××在内的房屋有偿转让给杨卫东、杨亚珍。2008年1月7日，嘉兴市地方税务局代开了收款方为工贸公司，付款方为杨亚珍、吴君、高雪英、陈莉，金额为1400万元整的销售不动产统一发票一份，发票载明的不动产楼牌号为建国南路316-324号，328-336号（新门牌号××，建筑面积为719.40平方米。之后，杨亚珍、吴君、高雪英、陈莉向嘉兴市房地产管理处办理了所有权证号为00252217的产权登记，将嘉兴市建国南路328-336号房屋登记在杨亚珍、吴君、高雪英、陈莉四人名下，建筑面积181平方米。缪丽英承租后，未支付2008年2月1日之后的房租。
原审另查，2008年3月30日，杨亚珍、吴君、高雪英、陈莉与樊銂庆签订了房屋租赁合同一份，约定：租赁房屋坐落于建国南路328-336号一楼（共5间××，面积181平方米；租赁时间自2008年4月1日起至2011年3月31日止；首年年租金（不含税××26万元，并扣除王鼎记占用门面（面积26平方米××租金每月4333.3元（按月计算××，以后按年逐渐递增5%，税由樊銂庆承担等。
2008年12月21日杨亚珍、吴君、高雪英、陈莉向原审法院提起诉讼，请求判令缪丽英立即返还原建国中路374号（现变更为建国南路336号××店面房屋；判令缪丽英立即支付房租11000元和违约金10000元；判令缪丽英赔偿经济损失，按4333.3元／月，自2008年8月1日起计算至缪丽英实际返还房屋之日止。
原审法院审理认为，缪丽英与工贸公司签订的租赁房屋协议书合法有效，合同履行期内，该房屋发生转让，原租赁房屋协议书仍然有效。工贸公司曾在合同到期日前书面通知缪丽英不再续租，现杨亚珍等四人要求缪丽英返还租赁房屋理由正当，予以支持。缪丽英应当支付自2008年2月1日起实际腾退之日的房租损失，考虑到杨亚珍等四人在合同到期后一直未提出异议，故包括租赁合同到期之后的租金损失参照原合同约定的1833.3元／月计算。缪丽英违反合同，逾期支付租金，故杨亚珍等四人要求其支付10000元违约金的请求符合法律规定，予以支持。据此，原审依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十九条之规定，判决：一、缪丽英于本判决生效后三十日内从嘉兴市建国中路374号（现变更为建国南路336号××的房屋内腾退；二、缪丽英支付杨亚珍、吴君、高雪英、陈莉所欠租金，按1833.3元／月计算，自2008年2月1日起计算至腾退之日止，于实际腾退之日支付；三、缪丽英于本判决生效后七日内支付杨亚珍、吴君、高雪英、陈莉违约金10000元；四、驳回杨亚珍、吴君、高雪英、陈莉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1083元，由缪丽英负担。
判决宣告后，杨亚珍、吴君、高雪英、陈莉与缪丽英不服上述判决，均向本院提起上诉。
上诉人杨亚珍、吴君、高雪英、陈莉上诉称，原审法院认定杨亚珍等四人在租赁合同到期后一直未提出异议，与事实不符，因为杨亚珍等四上诉人于2008年5月21日曾就腾退及交纳租金事宜向缪丽英邮寄快递，而且杨亚珍在另案中多次表示要收回房屋，不再续租给缪丽英，故一审对此认定杨亚珍等四人未提出异议是错误的。另外，一审未按杨亚珍等四上诉人主张的实际损失支持也是错误的。故请求二审撤销一审判决第二项，依法改判缪丽英支付自2008年2月1日至2008年7月31日的租金11000元；并按每月4333.30元支付自2008年8月1日至实际腾退之日的损失。
上诉人缪丽英上诉称，杨亚珍等四人未在合理的期限内通知上诉人缪丽英，其要求解除租赁合同的请求不应支持，另外，一审判令缪丽英支付10000元违约金没有事实与法律依据，而且杨亚珍等四人还应当赔偿缪丽英损失120000元。故请求二审撤销原判，改判驳回杨亚珍等四人的一审诉讼请求。
缪丽英针对杨亚珍等四人的上诉答辩称，缪丽英是向工贸公司承租的系争房屋，而且是向上家转让过来并支付了转让费的，所以不同意腾退。
杨亚珍等四人针对缪丽英的上诉答辩称，缪丽英的上诉陈述既无事实依据，也无法律依据，故不予认可。
双方对原审认定的事实没有异议，本院依法予以确认。
本院认为，本案二审当事人的主要争议在于，杨亚珍等四人主张的2008年8月1日之后的损失如何确定。
《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。该条适用的前提是，出租人对租赁期间届满后是否继续与承租人签订租赁合同未作明确表示，而在租赁期间届满后对承租人继续使用租赁物又没有提出异议。本案中，系争房屋的原出租人工贸公司于2007年8月6日明确表示租赁协议到期后不再与缪丽英继续签订租赁合同，且该意思已到达缪丽英，故缪丽英主张本案在租赁合同到期后应视为不定期租赁，缺乏法律适用的前提条件，本院不予采信。一审比照不定期租赁的原则确定缪丽英在租期届满后的占用成本，进而以此认定杨亚珍等四人因此而造成的损失，属适用法律错误，应予纠正。杨亚珍等四人主张按其与案外人签订的租赁合同约定，将因缪丽英占用而造成租金的减少部分作为其损失，有一定的合理性，但由于该合同系杨亚珍等四人与案外人签订，在租金的确定上又具有较强的主观性，在杨亚珍等四人未提供证据证实已将该合同签订的情况及时通知缪丽英的情况下，即要求缪丽英据此支付赔偿款，对缪丽英而言显然缺乏公平性。本院根据杨亚珍等四人与案外人签订的合同，并结合本案系争房屋面积占有总租赁面积的比例，酌定缪丽英应按每月3000元向杨亚珍等四人赔偿占用期间的实际损失。
缪丽英未按合同约定支付自2008年2月1日至2008年7月31日的租金，根据租赁合同之约定，应当向权利人支付10000元违约金，故缪丽英对此认为不应支付违约金的上诉理由不能成立。由于自2008年8月1日以后双方不存在租赁合同的法律关系，故缪丽英关于杨亚珍等四人应当在合理的期限内通知其解除租赁合同的主张缺乏法律依据。缪丽英在二审中还提到杨亚珍等四人应当赔偿损失120000元，由于其未就该请求在一审中提起反诉，故缪丽英的该主张不属二审审理范围，本院依法不予处理。
综上，一审关于对杨亚珍等四人的损失认定有误，应予纠正。其余判决均认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二××项之规定，判决如下：
一、维持嘉兴市南湖区人民法院（2009）嘉南民初字第23号民事判决第一、三、四项，即：缪丽英于本判决生效后三十日内从嘉兴市建国中路374号（现变更为建国南路336号）的房屋内腾退；缪丽英于本判决生效后七日内支付杨亚珍、吴君、高雪英、陈莉违约金10000元；驳回杨亚珍、吴君、高雪英、陈莉的其他诉讼请求。
二、变更嘉兴市南湖区人民法院（2009）嘉南民初字第23号民事判决第二项，即：缪丽英支付杨亚珍、吴君、高雪英、陈莉所欠租金，按1833.3元／月计算，自2008年2月1日起计算至2008年7月31日止；缪丽英赔偿杨亚珍、吴君、高雪英、陈莉因系争房屋被占用期间的损失，按3000元／月计算，自2008年8月1日起计算至本判决确定腾退之日止；以上给付内容应于本判决生效后七日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1083元，二审案件受理费1049元，均由缪丽英负担。
本判决为终审判决。
审判长 郭嘉雄
审判员 李 岗
审判员 苏江平
二〇〇九年六月十八日
书记员 苏 轶