江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终8343号
上诉人（原审被告、反诉原告）：南京恒子环境工程有限公司，住所地南京市秦淮区御道街32-3号。
法定代表人：王爱丽，该公司总经理。
委托诉讼代理人:王志国,江苏志国律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑基泰，江苏志国律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：南京白下园林艺术中心，住所地南京市秦淮区瑞阳街**号。
法定代表人：侯尔勤，该公司总经理。
委托诉讼代理人：周斌，男，汉族，南京白下园林艺术中心法务主任，住南京市秦淮区。
上诉人南京恒子环境工程有限公司（以下简称恒子公司）因与被上诉人南京白下园林艺术中心（以下简称园林中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2017）苏0104民初3274号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
恒子公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判支持恒子公司的一审全部反诉请求；二、本案一、二审诉讼费由园林中心承担。
事实和理由：一、南京市秦淮区人民政府国有资产监督管理办公室2017年5月15日出具的《情况说明》中载明，涉案房产于2016年7月发布过一次招租信息，三天后撤销。一审法院认定园林中心上述行为的性质为要约邀请，对此无须承担责任。二、经园林中心同意，恒子公司在房屋租赁期间对涉案房屋的漏水、供电扩容、水扩容等项目完成了垫资建设，但一审法院认定恒子公司的上述主张证据不足且超过诉讼时效期间，没有事实依据，应当予以纠正。
园林中心辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，恒子公司的上诉请求不能成立，请求本院依法驳回恒子公司的上诉请求，维持原判。
园林中心向一审法院起诉请求：一、判令恒子公司立即返还占用的御道街32-3号房屋；二、判令恒子公司按23万元/年支付自2016年1月11日起至实际返还房屋时的使用费。
恒子公司提出反诉请求：一、园林中心履行租赁竞拍结果，与恒子公司订立三年的租赁合同；二、园林中心向恒子公司返还2004年8月1日至2015年7月31日期间的房屋维修和水电维护费用312128元。
一审法院认定事实：南京御道街32-3号房屋（即涉案房屋）系南京市白下区园林绿化管理所（以下简称园林管理所）所有。2004年7月20日，园林管理所（甲方）与恒子公司（乙方）签订协议书，约定：甲方将坐落于白下区明御河公园北侧计800平方米平房及院落（即涉案房屋）全部出租于乙方使用；租赁时间自2004年8月1日起至2015年7月31日止，租赁期限为11年；乙方向甲方交付租金，第一年支付房租18万元，从第二年开始，每年递增5000元，至最后一年为23万元；租赁期间非人为的房屋损坏由甲方负责维修；租赁期满后或因乙方原因终止协议，则房屋及院内的一切装潢均归甲方所有。后双方依约履行合同。2015年6月2日，园林管理所向恒子公司发出告知函，载明：房屋租赁合同将于2015年7月31日到期，本次合同到期后，房屋将不再出租，请你方于合同到期后十日内清空承租房屋内的所有物品，交还租用的房屋。2016年4月，园林中心再次发函恒子公司要求返还涉案房屋。
园林管理所原系南京市××区城市管理局市政养护单位，2012年经改制转企业，名称变更为园林中心，为全民所有制企业，由南京市××区城市管理局主管。
2016年7月，根据《秦淮区公共资源出租管理实施细则》，园林中心曾就涉案房屋出租事宜在南京市××区公有房屋监督管理系统发布网上招租信息，恒子公司参与竞租，招租信息公布三日后，园林中心的上级主管部门南京市××区城市管理局因河道治理通知园林中心撤下招租信息，故该招租未按规定进入收取投标保证金、评标、发出中标通知等后续招投标程序。
一审法院认为，根据法律规定，当事人订立合同，采取要约、承诺方式。要约是希望和他人订立合同的意思表示，内容具体确定，且表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束；而要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示，招标公告为要约邀请。本案中，园林中心发布的招租公告系要约邀请，恒子公司参与竞租系要约，之后园林中心因租赁房屋不能出租而即提前撤销招租信息，亦未按规定收取投标保证金和进行评标等招投标的后续程序，故园林中心并未就出租事宜作出承诺。园林中心现以租赁合同租赁期满要求恒子公司迁出涉案房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。恒子公司认为双方应订立新的房屋租赁合同，其继续使用涉案房屋的辩诉称意见，无事实和法律依据，一审法院不予支持。租赁期间届满，恒子公司继续使用涉案房屋，应当参照租赁合同约定的租金标准支付房屋使用费。一审中，双方均确认租赁期间的租金已结清，租赁期满后恒子公司又支付了5个多月的使用费，现园林中心主张恒子公司按照23万元/年的标准支付自2016年1月11日起至实际返还房屋之日的使用费，恒子公司予以认可，一审法院对此亦予以确认。关于恒子公司主张园林中心向其返还租赁期间的房屋维修和水电维护费用，恒子公司未提供证据证明其曾按双方租赁合同的约定向出租人反映涉案房屋非人为的损害，也未提供证据证明所主张费用系用于涉案房屋的维修及向园林中心主张过该费用，且相应费用单据载明的时间均为2007、2008年，已经超过诉讼时效。故对于恒子公司主张的园林中心负担房屋维修水电维护费用的诉请，因证据不足且已超过诉讼时效，一审法院不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第十四条、第十五条、第二百二十一条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、恒子公司于判决生效之日起十五日内腾空迁出南京市秦淮区御道街32-3号房屋，并将该房屋返还给园林中心；二、恒子公司于判决生效之日起十五日内按23万元/年的标准向园林中心支付自2016年1月11日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费；三、驳回恒子公司的反诉诉讼请求。一审本诉案件受理费5900元，减半收取为2950元，由恒子公司负担，一审反诉案件受理费10555元，由恒子公司负担。
双方当事人在二审期间均未提交新证据，对一审法院查明的事实亦均无异议，本院依法予以确认。
本院另查明，一审期间，南京市秦淮区人民政府国有资产监督管理办公室于2017年5月15日就公有房屋出租使用基本流程向一审法院出具情况说明，载明：南京市秦淮区人民政府国有资产监督管理办公室系区内公有房屋出租监督管理部门，秦政办发[2015]15号公共资源出租管理实施细则适用于全区各行政、企事业单位和纳入财政预算管理的社团组织，将其持有的公共资源对外出租行为，须统一在南京市××区公有房屋监督管理系统平台上发布招租信息，期限不少于10天。此后发布竞租公告，公布详细竞租条件。竞租期满，汇总所有投标竞租人的材料，须组织评标。经综合评定，选出最符合条件的投标竞租人，发出中标通知，同时将竞租结果予以公示。如本轮竞标没有符合条件的中标人，则进行下一轮竞标。中标人按要求提供所需文件和材料，签订房屋租赁合同。如中标人放弃中标结果，不签订租赁合同的，则投标保证金予以没收。涉案房屋曾与2016年7月发布一次招租信息，但因该房设计环境整治、河道清理，已及时从管理系统内撤销，不再出租。
一审中，恒子公司向一审法院提交了网页打印件、意向承租人报名表，用于证明其参与了竞拍。网页打印件显示，资产地址为御道街32-3号，竞拍底价45万元/年，竞价金额50万元/年，押金2万元。报名表中意向承租人基本情况栏目中名称显示为恒子公司，租赁年限显示为3年，意向年租金一栏并未填写具体金额；意向承租人声明栏目中备注第三条为“接受出租人有关报名资格审查、评估结果”，第四条为“遵守本次竞租的相关规则”。
恒子公司与园林中心一致确认，恒子公司并未交纳上述2万元押金。恒子公司陈述，其之所以未在报名表的意向年租金一栏中填写具体金额，是因为其认为没有必要填写，因为竞拍公告载明了竞拍金额为50万元/年。
以上事实，有情况说明、网页打印件、报名表以及本院询问笔录在案为凭。
本院认为，除法律另有规定外，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
本案中，恒子公司上诉称，园林中心应履行租赁竞拍结果，与恒子公司订立三年的租赁合同，但根据恒子公司提供的网页打印件和报名表，不能证明其已竞租成功。另，根据公房租用监管部门出具的说明，涉案房屋的竞拍也已因环境整治、河道清理的需要，相应招租信息在发布三天后即被撤回，恒子公司在报名表中已注明遵守相关竞租规则，但根据相应竞租规则，涉案房屋的招租竞拍并未完成，在此情况下，恒子公司要求与园林中心就涉案房屋签订租赁合同，没有事实和法律依据，本院不予支持。
恒子公司上诉要求园林中心给付2004年8月日至2015年7月31日期间的房屋维修和水电维护费用312128元，对此本院认为，虽双方当事人在合同中约定，租赁期间，涉案房屋非人为的损坏由园林中心负责维修，同时园林公司帮助恒子公司解决水电方面的问题，但恒子公司并无证据证明涉案房屋在租赁期间出现损坏或其曾向园林中心报修，且恒子公司入驻涉案房屋办公，其也可能依据其办公需要而对涉案房屋进行装修，现其仅凭购买面包砖、条形砖、油漆、电缆等物品的票据主张园林中心应支付相应费用，依据不足，本院不予支持。
综上所述，上诉人恒子公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6062元，由上诉人南京恒子环境工程有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王劲松
审判员 郑 慧
审判员 龚 震
二〇一七年十二月十一日
书记员 戴 苗