天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）津01民终3953号
上诉人（原审原告）：管祖光，男，1982年6月1日出生，汉族，住天津市河西区。
委托诉讼代理人:窦岩,天津华益律师事务所律师。
委托诉讼代理人:孙希勇,天津华益律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：高学芳，女，1949年11月14日出生，汉族，住天津市红桥区。
委托诉讼代理人:康伟中,天津津鼎律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：苏鑫，女，1987年7月19日出生，汉族，住天津市红桥区。
委托诉讼代理人:康伟中,天津津鼎律师事务所律师。
上诉人管祖光因与上诉人高学芳、苏鑫返还原物纠纷一案，不服天津市红桥区人民法院（2017）津0106民初4186号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
管祖光上诉请求：撤销一审判决,依法改判支持管祖光的一审全部诉讼请求,两审诉讼费用由高学芳、苏鑫承担。事实及理由：管祖光于2017年3月31日从案外人王彩琼、高玮、高子皓处购买坐落于天津市红桥区关乐安里3号楼2门402号房屋一套，建筑面积64.66平方米。管祖光于2017年4月11日取得该房屋产权证。后高学芳、苏鑫强行占用该房屋，管祖光就此事与二人协商腾房事宜，未果。管祖光系涉诉房屋唯一合法权利人，可以请求高学芳、苏鑫返还原物。加之二人每月有近万元稳定收入，具备腾房条件。
高学芳、苏鑫辩称，坚持己方上诉请求，不同意对方上诉意见。
高学芳、苏鑫上诉请求：撤销原审判决第二项，改判高学芳、苏鑫每月不支付使用费1500元；两审诉讼费用由管祖光承担。事实和理由：本案诉争之房原系高学芳之父母高文瀚、牛焕珍名下的红桥区关三合里私产平房，于1976年地震震损后国家经拆迁安置给高文瀚、牛焕珍的公产房。高学芳自诉争房屋于1980年国家分配给高文瀚、牛焕珍后就与父母在上述房产内居住至今。诉争之房经历史演变承租权登记在高学礼名下。本案中管祖光明知其购买的房产存在纠纷但其以明显低于市场价格恶意与王彩琼串通一气购买诉争之房，主观上存在着过错。高学芳已经在诉争之房居住了38年之久。一审判决不应当判决支付使用费1500元。苏鑫因工作原因，长期不在该房居住，偶尔回来看望高学芳，高学芳收入仅有2000元左右，无能力支付每月1500元的使用费。
管祖光辩称，坚持己方上诉请求，不同意对方上诉意见。
管祖光向一审法院起诉请求：一、请求依法判令二被告将原告名下坐落于天津市红桥区关乐安里3号楼2门402号房屋腾空交予原告；二、请依法判令二被告支付原告自2017年4月11日至二被告实际腾空房屋之日止的房屋使用费(按每月3000元计算)及原告的全部损失；三、因诉讼产生的一切费用由二被告承担。
一审法院认定事实：2017年3月31日，原告管祖光通过天津市禹泰之居房地产信息咨询有限公司从案外人王彩琼、高玮、高子皓处，以1200000元的价格，购买了王彩琼、高玮、高子皓三人共有的坐落天津市红桥区关乐安里3号楼2门402号房屋一套，建筑面积64.66平方米，房屋结构为：居室两间，厨房两间，卫生间一间及一个过道。2017年4月11日原告管祖光取得涉诉房屋产权证。二被告系母女关系，涉诉房屋原共有人之一王彩琼系被告高学芳之弟媳。案外人王彩琼、高玮、高子皓系母子女关系。被告高学芳原与父母高文瀚、牛焕珍居住在红桥区关三合里私产平房。1976年地震，房屋震损严重，政府拆迁后就地建楼房，分配给高文瀚、牛焕珍涉诉房屋。1980年被告高学芳与父母及兄弟姐妹进住。王彩琼与高学礼结婚后居住在涉诉房屋内。1995年高文瀚、牛焕珍相继病故，涉诉房屋由高学礼、王彩琼及子女居住一间，二被告高学芳、苏鑫居住一间，厨房各自使用一间，卫生间及过道共用。现二被告仍使用涉诉房屋的居室一间，厨房一间及共用卫生间、过道。现原告诉至一审法院，请求二被告返还涉诉房屋，并承担自2017年4月11日至二被告实际腾空房屋之日止的房屋使用费(原告自估按每月3000元计算)。庭审中，原告表示在购买涉诉房屋时不知晓房屋内存在纠纷，原告也尽到了必要的、合理的审查义务，确认原告在购房当时无法知晓涉诉房屋内存在纠纷，原告在购房前实地察看房屋原房主王彩琼也声称该房屋没有纠纷，房屋内无人居住，原告亲自查看了原房主的房屋产权凭证，共有人里没有二被告，二被告不是该房屋的权利人和使用人，二被告如知晓涉诉房屋与其有关，应当履行法律赋予的权利，如到房管部门提起异议登记或到人民法院起诉查封涉诉房屋，这样原告在办理过户过程当中就会知晓该房屋内确实存在纠纷问题，就不会购买了。正是二被告怠于行使法律赋予的权利，让原告在办理过户时无法知晓纠纷问题，二被告存在很大的过错。原告取得涉诉房屋的产权证后就是该房屋的唯一合法所有人，《中华人民共和国物权法》34条规定，无权占有不动产或动产的权利人可以请求返还原物，加之二被告均有稳定的收入，月收入过万，完全可以负担的起在外租房和买房的压力，其无权占有涉诉房屋的行为，应当受到法律的制裁。关于房屋使用费问题，因为二被告占用其中的一间正房及其他附属设施导致原告无法整体对外出售或出租，在法院考虑使用费的问题上应当以整体出发，从全盘去考虑原告首先的损失，想必任何租房人也不想参与到本案的纠纷当中，如果二被告仍在房屋内居住，原告就出租不了房屋，不能以二被告使用一间的行为来考虑房屋的使用费问题。二被告则认为，原告属于明知道诉讼房屋的价值故意低价购买，2017年房地产市场正值我市房地产价格的高峰阶段，原告购买诉争房屋价格1200000元，明显低于当时市场价格2000000元。很显然原告是明知诉争房屋存在纠纷，涉诉房屋单元房大门从来不锁，高学芳、王彩琼是各自将自己的居室房门上锁，原告2017年3月31日上午去看房，而且也看到了左侧房屋内有家具，但是没有进入到高学芳的房屋内，原告本人忽略了诉争房屋存在纠纷的事实，而故意去购买，此外诉争房屋二被告在此已居住30多年，这一事实已经生效的判决书给予认定，而且二被告目前名下没有房屋，没有腾房去向，二被告就诉争房屋多年来在不断的诉讼，以维护自己的合法权益，并非向原告所称怠于诉讼，关于诉讼保全的事情，在原告的数次诉讼过程中，也曾经向主审法官递交过申请，但是没有得到允许。二被告在诉争房屋内居住，系历史原因形成的，属合法居住，原告与王彩琼买卖房屋，王彩琼没有将双方交易的房屋实际交付给原告，原告应当起诉王彩琼以房屋买卖合同纠纷，要求王彩琼履行合同，交付房屋，而不应当起诉二被告腾房。现在涉诉房屋地区的房屋的市租赁价格参考邻居出租一间单元房的现状，应不超过1000元。经查询天津市国土资源和房屋管理局政务门户网，2016年红桥区芥园道版块（含涉诉房屋）住宅房屋指导租金为：多层31元每平米。
一审法院认为，《中华人民共和国民法总则》第三条规定，民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。本案的争点之一、原告诉请二被告返还涉诉房屋的法律依据因原告通过购买涉诉房屋，成为涉诉房屋的唯一的合法的权利人而客观存在，但原告诉请二被告返还原物的事实依据亦是本案需要重点审理的关键，即原告在购置涉诉房屋之时是否知晓二被告居住在涉诉房屋内，原告是否知晓涉诉房屋存在纷争；亦或原涉诉房屋共有人是否向原告释明了涉诉房屋存在纷争及有他人居住。本案的争点之二、涉诉房屋的使用费价格亦或同类地区的房屋租赁价格。针对争点一，原告提交之证据，只是证明了原告购置涉诉房屋的证据材料，未提交证据证明原告在购置涉诉房屋之时尽到了充分的注意、审查义务。原告庭审中的自述，依据生活经验法则亦不足以说明原告尽到了充分的注意、审查义务。《中华人民共和国物权法》第七条规定，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。案外人王彩琼、高玮、高子皓出卖涉诉房屋系规避法律赋予的义务，违背社会公共道德。王彩琼、高玮、高子皓将家庭内部矛盾纠纷转化为社会公民之间的矛盾纷争，本案虽无法追究王彩琼、高玮、高子皓之法律责任，但恰如二被告答辩之言辞，原告合同权利的未完全实现系王彩琼、高玮、高子皓之行为所致，系另一法律关系，本案不再分析。二被告提交之证据，充分证明了二被告使用涉诉房屋的成因，历史变迁，维权历程。二被告对涉诉房屋的居住使用权利，非原告所述之，原告在购买涉诉房屋后二被告强行占用。原告管祖光因自身之注意不细、审查不严、过于自信等原因，亦或王彩琼、高玮、高子皓隐瞒涉诉房屋有纷争之事实，造成原告关于涉诉房屋的所有权利无法全部实现。另二被告在答辩中表示，原告在2017年我市房地产价格的高峰值阶段，原告购买涉诉房屋的价格为1200000元，明显低于当时市场价格2000000元。属于明知道诉讼房屋的价值故意低价购买，显然原告是明知诉争房屋存在纠纷一节。二被告虽未提交相关证据予以佐证，但天津市红桥区住宅房屋芥园道版块的二手房当时成交价格确高于原告之当时购买涉诉房屋之价格。原告是否系非善意取得涉诉房屋，依原、被告现提交之证据尚难做出合理判断。但原告系完全民事行为能力人，完全有能力判断自身民事行为可能给自身带来的民事责任后果，原告管祖光可能无意参与二被告与王彩琼、高玮、高子皓之家庭纷争，在法律意识思维上，本案的法律原则适用，不同于一般社会公民间的返还原物，应虑及二被告使用涉诉房屋的历史形成，二被告对涉诉房屋居住使用权的丧失，尚需结合二被告与王彩琼、高玮、高子皓之法律关系予以综合判断。结合上述分析，原告购买涉诉房屋现所有权益受到侵害，系原告自身过错造成，亦或他人过错造成，非二被告行为所致。故原告管祖光诉请二被告高学芳、苏鑫返还原物之诉讼请求，一审法院不予支持。关于原告诉请二被告承担自2017年4月11日至二被告实际腾空房屋之日止的房屋使用费，每月按3000元计算一节。一审法院辨析，二被告庭审中表示，周围邻居出租一间居室、一间厨房的租金为每月1000元以内。结合2016年的红桥区芥园道版块住宅房屋（含涉诉房屋）指导租金价格为多层每平米31元的租金标准。为保护原告之合法权益，亦为原、被告尽早的自行解决纷争，结合争点一的分析，虑及二被告给付能力。二被告应自2017年4月11日始给付原告关于涉诉房屋之使用费，一审法院酌定涉诉房屋使用费每月1500元。（以每月的11日为一个计算月）至原、被告自行协商或至相关部门解决，亦或二被告搬出涉诉房屋止。判决：一、驳回原告管祖光请求被告高学芳、苏鑫返还原物之诉讼请求；二、二被告高学芳、苏鑫自2017年4月11日始每月给付原告管祖光关于坐落天津市红桥区关乐安里3号楼2门402号房屋（一居室、一厨房）的使用费1500元，至原、被告自行协商或至相关部门解决，亦或二被告搬出涉诉房屋止；三、原告管祖光其他诉讼请求一审法院予以驳回。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8973元，由原告负担2991元，被告高学芳负担2991元，被告苏鑫负担2991元。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，关于腾房问题，高学芳、苏鑫提交之证据，充分证明了高学芳、苏鑫使用涉诉房屋的成因，历史变迁，维权历程。管祖光因自身之注意不细、审查不严、过于自信等原因，亦或王彩琼、高玮、高子皓隐瞒涉诉房屋有纷争之事实，造成管祖光关于涉诉房屋的所有权利无法全部实现。一审法院未予支持无不当之处。关于房屋使用费问题，一审法院结合案件事实及高学芳、苏鑫的给付能力酌定涉诉房屋使用费数额并无不当。
综上所述，管祖光、高学芳、苏鑫的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9223元，由上诉人管祖光负担8973元；由上诉人高学芳、苏鑫负担250元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张玉明
代理审判员 王 晶
代理审判员 邵 丹
二〇一八年五月七日
书 记 员 姜腾飞
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……