上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初21456号原告(反诉被告)：史纬，男，1985年9月16日生，汉族，住上海市黄浦区。原告(反诉被告)：朱亚妮，女，1985年6月30日生，汉族，住湖南省株洲市。委托诉讼代理人：史纬。原告(反诉被告)：史凯雄，男，1955年6月16日生，汉族，住上海市宝山区。三原告(反诉被告)共同委托诉讼代理人：王金法，上海申浩律师事务所律师。被告(反诉原告)：伏广强，1987年1月26日生，汉族，住山东省临沂市。委托诉讼代理人：路嘉明，上海创兆律师事务所律师。第三人：中国建设银行股份有限公司上海松江支行，住所地上海市松江区。法定代表人：李华，行长。委托诉讼代理人：童烨，男。委托诉讼代理人：徐剑，男。原告史纬、朱亚妮、史凯雄与被告伏广强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月8日立案后，依法适用简易程序进行了审理。审理过程中，本院依照原告申请，追加中国建设银行股份有限公司上海松江支行作为第三人参加本案诉讼。另，被告伏广强提起反诉，本院依法予以受理。本案于2017年2月10日公开开庭进行了审理。嗣后，因案情复杂，本案转为适用普通程序分别于2017年6月1日及2017年6月27日再次公开开庭进行了审理。原告史纬、史凯雄及三原告的共同委托诉讼代理人王金法，被告伏广强的委托诉讼代理人路嘉明，第三人中国建设银行股份有限公司上海松江支行的委托诉讼代理人童烨均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告史纬、朱亚妮、史凯雄向本院提出诉讼请求：1.判令被告涤除坐落于上海市松江区文涵路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)的抵押登记；2.判令被告将系争房屋的产权过户至三原告名下；3.判令被告交付系争房屋；4.判令被告支付逾期过户的违约金(自2016年11月1日起计算至实际办理过户手续之日止，按已付房款179万元的日万分之五的标准计算)；5.要求被告支付逾期交房的违约金(自2016年11月16日至实际交房之日止，按照已付房款179万元的日万分之五的标准计算)。审理中，原告自愿放弃第5项诉讼请求。事实和理由：2016年6月17日，原、被告签订《二手房买卖服务协议》及《定金合同》，约定原告向被告购买系争房屋，约定价款为235万元。2016年7月3日，双方签订《上海市房地产买卖合同》及《装修补偿协议书》。原告共支付首付款174万元。然，被告以各种理由推脱，不协助原告办理过户手续，故原告诉至法院，望判如所请。被告伏广强辩称：不同意原告的全部诉请。被告因个人原因不同意继续出售房屋，且已明确告知原告其不再履行合同。按照合同法的相关规定，被告属于以自己的行为明确表示不履行合同，据此享有了合同的解除权。故被告向本院提起反诉请求：判令解除原、被告双方就系争房屋签订的房屋买卖合同。原告史纬、朱亚妮、史凯雄针对反诉辩称，不同意被告的反诉请求，被告主张解除合同没有任何事实及法律依据。第三人中国建设银行股份有限公司上海松江支行针对原、被告的本、反诉请求述称，只要将贷款本息清偿完毕，其同意配合涤除抵押。至于原、被告之间的合同是否解除，由法院依法认定。经审理查明，系争房屋权利人为被告。2016年6月17日，原告史纬并代理原告朱亚妮与被告的委托代理人案外人伏某某签订《二手房买卖服务协议》及《定金合同》各一份。《二手房买卖服务协议》约定双方在案外人上海房好多网络科技有限公司居间下，对于系争房屋的交易条件达成一致，房屋总价为235万元。《定金合同》第2条约定双方于2016年7月15日签订网签版《上海市房地产买卖合同》；第4条约定2016年10月31日之前，双方共同向松江区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押(若有)登记手续；第6条约定交易税费均由原告承担；第12.4条约定，甲方由案外人伏某某代为签署，乙方由原告史纬先行签署，乙方签署人同意增加原告朱亚妮为共同购买人，并在合同上保留其签署位置，并承诺于2016年7月15日该共同购买人在本合同上签字。合同另对其他相关事宜进行了约定。当日，原告史纬支付5万元定金，案外人伏某某代被告伏广强出具收款收据一份。2016年6月28日，山东省临沂市兰山公证处出具公证书一份，载明被告伏广强及案外人徐某某系在公证员面前在《委托书》上签名、按指印。公证书另附委托书一份，载明被告伏广强及案外人徐某某系夫妻关系，共同委托案外人伏某某办理如下事项：1、办理出售系争房屋的一切手续；2、若买方需要贷款，受托人则协助买方办理有关贷款手续；3、将卖房所得款打入被告的建设银行卡内。委托期限自委托人签署本委托书之日起至办理完上述事宜为止。2016年7月4日，原告史纬通过建设银行向被告分三笔转账共计65万元，另，原告向案外人伏某某转账6万元，共计71万元。2016年7月15日，三原告作为乙方与被告作为甲方签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定系争房屋总价为229万元。合同第六条约定：“……甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。……”；第十条约定：“……(三)甲方未按本合同约定期限交付该房地产的，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款每日万分之五计算，违约金自本合同约定的应付之日起至实际交付之日止。逾期超过拾伍日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付拾伍日的违约金外，乙方有权单方面解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方应在接到书面通知之日起伍日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金”。落款处系由案外人伏某某代被告伏广强签字。合同另对其他相关事宜进行了约定。同日，原告史纬、朱亚妮及被告签订《装修补偿协议书》一份，约定原告另行支付被告装修补偿款6万元。落款处亦系由案外人伏某某代被告伏广强签字。2016年9月27日，被告通过微信向原告告知“房子出了状况卖不成了”，要求原告不要再继续支付首付款。2016年9月28日，原告史纬通过建设银行向被告转账支付98万元。另查明，第三人中国建设银行股份有限公司上海松江支行于2014年5月14日经核准登记为系争房屋抵押权人，债权数额为62万元。截至2017年6月26日，被告尚欠第三人贷款本金尚欠534,538.44元，利息尚欠168.27元，合计534,706.71元。审理中，被告提供结婚证、户口簿，以证明其不同意继续出售房屋的理由是其女儿要来本市读书。原告对此认为与本案无关。审理中，被告确认收到原告房款共计174万元。原告为证明其具备继续履行合同的能力，已将尾款61万元支付至本院，并同意承担系争房屋过户产生的所有交易税费。以上事实，有《二手房买卖服务协议》、《定金合同》、《上海市房地产买卖合同》、《装修补偿协议书》、转账凭证、收款收据、委托书、公证书、中国建设银行个人活期账户交易明细、贷款余额查询明细、上海市不动产登记薄及当事人陈述等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告按约向被告支付了房款及装修补偿款，但被告却未能按约履行涤除抵押、协助办理过户手续等合同义务，存在违约。被告以自己不履行合同义务为由主张解除合同，既不符合合同约定，也不符合法律规定。本院对于被告要求解除合同的反诉请求，不予支持。原告作为守约方有权要求被告承担继续履行合同的违约责任，被告应继续履行涤除抵押、协助原告办理房屋产权过户手续及交付房屋之合同义务。现原告已将房屋尾款61万元付至本院，第三人亦表示只要清偿贷款本息即同意协助涤除抵押，故本案买卖合同继续履行不存在障碍。另，根据合同约定，被告逾期协助办理过户手续的，应当向原告支付违约金，按原告已付款日万分之五的标准计算。被告认为原告主张的日万分之五的违约金标准过高，请求本院予以调整。故本院兼顾原告的实际损失、当事人的过错程度以及预期利益等因素，依法酌定该违约金的标准为日万分之二。被告向原告支付自2016年11月1日至实际协助办理系争房屋产权过户手续之日止的违约金，按照已付款174万元的日万分之二的标准计算，即每天348元。原告自愿放弃要求被告承担逾期交房违约金之诉讼请求，属其对自身权利的合法处分，于法不悖，本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)伏广强于本判决生效之日起十日内注销坐落于上海市松江区文涵路XXX弄XXX号XXX室房屋上抵押权人为第三人中国建设银行股份有限公司上海松江支行的抵押登记；二、被告(反诉原告)伏广强于上述房屋抵押登记注销之日起三日内协助原告(反诉被告)史纬、朱亚妮、史凯雄将上述房屋产权转移登记至原告(反诉被告)史纬、朱亚妮、史凯雄名下[交易过程中所产生的税费均由原告(反诉被告)史纬、朱亚妮、史凯雄承担]；三、原告(反诉被告)史纬、朱亚妮、史凯雄于上述房屋产权实际转移登记至原告(反诉被告)史纬、朱亚妮、史凯雄之日起三日内向被告(反诉原告)伏广强支付房屋尾款61万元；四、被告(反诉原告)伏广强于上述房屋产权实际转移登记至原告(反诉被告)史纬、朱亚妮、史凯雄名下之日起三日内将上述房屋交付给原告(反诉被告)史纬、朱亚妮、史凯雄；五、被告(反诉原告)伏广强于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)史纬、朱亚妮、史凯雄逾期过户违约金[自2016年11月1日计算至被告(反诉原告)伏广强协助原告(反诉被告)史纬、朱亚妮、史凯雄办理上述房屋产权转移登记之日止，按每日348元的标准计算]；六、驳回被告(反诉原告)伏广强的反诉请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费28,121元，财产保全费5,000元，反诉案件受理费12,560元，合计诉讼费45,681元，由原告(反诉被告)史纬、朱亚妮、史凯雄负担1,278元(已付)，由被告(反诉原告)伏广强负担44,403元(已付12,560元，剩余31,843元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  朱金彪审 判 员  方美玲人民陪审员  范幼芳二〇一七年七月十七日书 记 员  夏敏佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。……