北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民（商）初字第2368号
原告北京星明湖度假村，住所地北京市大兴区。
法定代表人王东风，总经理。
委托代理人海阳，北京市名谦律师事务所律师。
被告北京哈思食品技术开发有限公司，住所地北京市�柔区庙城镇庙城十字街南320号。
法定代表人哈斯巴干，总经理。
委托代理人胡丽杰，女，1980年9月5日出生，北京市大兴区安定镇佟家务村安鑫农业发展有限公司综治办主任。
原告北京星明湖度假村（以下简称：星明湖度假村）诉被告北京哈思食品技术开发有限公司（以下简称：哈思公司）农村土地承包合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员康晨黎担任审判长，与人民陪审员罗艳芬、吕占萍组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告星明湖度假村的委托代理人海阳，被告哈思公司的委托代理人胡丽杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告星明湖度假村诉称：原被告双方于2011年6月8日签署了《农场农作物种植、养殖合作协议书》，协议书中约定原告将土地、林果树及相关设施出租给被告用于种植及养殖使用，期限为2011年6�8日至2012年12月31日，以后按照自然年度每年续签至2015年12月31日。租费自2011年6月8日至2011年12月31日为65000元，2012年1月1日至2012年12月31日为1100元/亩，2013年1月1日至2013年12月31日为1210元/亩，2014年1月1日至2015年12月31日租费另议。被告应于每年的1月31日前将本年度租费交纳给原告，逾期不交，原告有权终止本协议，所造成的损失由被告自行承担，并承担因此给原告造成的损失。后双方又分别于2012年4月9日签署了《补充合同》、2013年3月27日签署了《续签合同》，对土地面积、房屋租赁费用、电费支付等条款予以了补充约定。但被告自2012年起开始拖欠租金及相关费用，且2014年亦再无续约，但被告至今占用原告土地。原告星明湖度假村的诉讼请求：1、判令解除原告星明湖度假村与被告哈思公司签订的《农场农作物种植、养殖合作协议书》，被告向原告返还土地107.04亩，地�果木树、林树共计1091棵，平房24间；2、判令被告向原告支付拖欠租金376066.34元（暂计至2014年12月31日），自2015年1月1日起至解除之日止的土地租赁费用，以及解除后至实际腾退之日止的土地占用费（以合同中约定的2013年度的租赁费用标准计算）；3、判令被告向原告支付拖欠的房屋租赁费用14400元（暂计至2014年12月31日），自2015年1月1日起至解除之日止的房屋租赁费用，以及解除后至实际腾退之日止的房屋占用费（以合同中约定的2013年度的租赁费用标准计算）；5、诉讼费由被告哈思公司承担。
原告星明湖度假村向本院提交如下证据予以证明：《农场农作物种植、养殖合作协议书》及其《补充协议》和《续签合同》、缴纳费用凭证11张、土地租赁协议、水表及电表记录单、西芦村出具的情况说明。
被告哈思公司辩称：不同意原告星明湖度假村的诉讼请求，第一，双方签订的合同是无效合同。因为涉案土地是安定镇西芦各庄的，原告与村里签的合同约定，转让土地使用权需通知甲方。而原告在没有通知西芦各庄村的背景下，隐瞒了事实真相的情况下与我方签署了协议。第二，原告称我方自2012年起开始拖欠租金费用，与事实不符。依照双方的协议，在协议签署七日内，被告应付给原告全额租金，否则原告有权终止合同。那样不平等的协议，我方都无奈的签署，怎敢不缴纳租金。再说，如果2012年的租金没交，双方怎会签署2013年的《续约合同》。2013年被告公司由于总经理商机不明确，签署不平等协议给公司造成巨大的经济损失，股东纷纷撤股，公司倒闭。主管会计携带所有证件票据不辞而别，因此答辩人拿不出交款的票据。第三，2014年1月，我方请求续签合同，原告借故推脱。直到2014年5月，原告强行断水断电�封锁大门，造成我方损失重大。第四，协议约定双方共同努力争取国家各项优惠政策，但是原告没有为被告争取一点优惠政策。另外，由于原告与西芦各庄村签有土地承包合同，合同规定土地转租必须经过西芦各庄同意，原告在没有经过村里许可的情况下与答辩人签署了合作协议，留下了隐患，村民经常到农场捣乱，造成了损失。关于房屋租赁费问题，原告所说的24间平房是废弃的房屋，经过我方投资进行精装修以后才能使用。根据我方有关法律规定，房屋租赁必须出示房屋所有权证或者建设土地规划许可证，在没有两证的情况下收取租赁费是违法的。关于电费问题，供电所催缴单每度电费在0.85元左右，而原告却向我方收取1.33元左右，电费记录也是漫天要价。
被告哈思公司向本院提交证人吴某和证人乌某的证言予以证明。
经本院庭审质证，被�哈思公司对原告星明湖度假村提交的农场农作物种植、养殖合作协议书》及其《补充协议》和《续签合同》、缴纳费用凭证11张、土地租赁协议的真实性认可，本院予以确认。
经审理查明：2001年11月22日，北京绿色田园种养殖观光农场（甲方）与原告星明湖度假村（乙方）签订转让协议书，约定甲方将位于大兴区安定镇西芦村西南的“北京绿色田野种养观光农场”使用权转让与乙方，具体转让内容如下：一、甲方将自己承租的西芦村320亩土地使用权转让乙方，土地四至：北至森林公园南墙外7米处，南至小龙河，西至桐家务村与西芦村地界，东至排水渠西杨树行。地上物包括：房屋、果树、鱼塘及农场相关的机械设备的财产权归乙方。转让金额共计人民币二百七十五万元整。双方协议签字生效后，款项付清，甲方将协助乙方与西芦村从新签订土地租用合同�
同日，原告星明湖度假村（乙方）与北京市大兴区安定镇西芦各庄村（以下简称：西芦村）（甲方）签订了土地租用协议，约定：乙方租用的土地约320亩，四至为：北至森林公园南墙外7米处，南至小龙河，西至桐家务与西芦村地界，东至南北引水渠西杨树行。经双方充分协商，甲方将村西南，原北京绿色田野种养观光农场租用的土地，甲方将这块土地租给乙方的时间为50年，从2001年12月1日至2051年9月30日止。租金给付办法：乙方每五年向甲方交一次租金，金额为31万元，50年共计310万元。乙方在租用期内，有权转租、转让农场使用权，但需通知甲方，
2011年6月8日，原告星明湖度假村与被告哈思公司签署《农场农作物种植、养殖合作协议书》，协议书中约定原告星明湖度假村将土地、林果树及相关设施出租给被告哈思公司用于种植及养殖使用，期�为2011年6月8日至2012年12月31日，以后按照自然年度每年续签至2015年12月31日。租费自2011年6月8日至2011年12月31日为65000元，2012年1月1日至2012年12月31日为1100元/亩，2013年1月1日至2013年12月31日为1210元/亩，2014年1月1日至2015年12月31日租费另议。被告应于每年的1月31日前将本年度租费交纳给原告，逾期不交，原告有权终止本协议，所造成的损失由被告自行承担，并承担因此给原告造成的损失。原告应当在现有基础设计条件下积极提供水利、电力等设施便利给乙方使用，有关费用由乙方承担。
2012年4月9日，双方签订了补充协议，按照《农场农作物种植、养殖合作协议书》中的第四项（2012年1月1日-2012年12月31日，费用1100元/亩），明确了种植面积、果木地面积、旧鱼池面积、果树的种类及数量，约定租赁方水、电费用严格按照《农场农作物种植、养殖合作协议书》第�项第9条之规定，并按月交纳。否则甲方有权不予提供。同时约定男员工宿舍西侧两排平房共24间（乙方装修），按每间50元/月收费。合同终止时，乙方装修设施不得损坏，所装修费用，甲方不予补偿。
2013年3月27日，原、被告双方又签订了《续签合同》，按照《农场农作物种植、养殖合作协议书》中的第四项（2013年1月1日-2013年12月31日，费用1210元/亩），明确了种植面积、果木地面积、旧鱼池面积、果树的种类及数量（冬枣树396棵、樱桃树204棵、山楂树285棵，其他各种树木206棵），约定租赁方水、电费用严格按照《农场农作物种植、养殖合作协议书》第五项第9条之规定，并按月交纳。否则甲方有权不予提供。本合同土地租赁费为129518.4元，房屋租赁费14400元，费用合计143918.4元。
被告哈思公司自2011年上述《农场农作物种植、养殖合作协议书》签�后，开始在约定的土地上进行种植和养殖，并陆续向原告星明湖度假村交纳租金和电费：2011年6月15日交纳租地款15000元，2011年6月14日电汇5万元，2012年3月21日交纳2011年8月至12月电费21298.64元，2012年5月16日交纳租金、房租及部分电费15万元，2012年8月3日交纳截至2012年7月25日的水电费23364.84元。2012年7月20日交纳7300元，2013年3月14日汇款10万元。
自2013年3月14日之后，被告哈思公司未向原告星明湖度假村交纳过任何费用。在庭审中，原告提交了一份哈思食品欠费明细，被告哈思公司对该明细中的土地亩数、房屋间数、租金都予以认可，但对于电费数额不予认可。被告哈思公司向本院陈述其2011年至2014年的用电总量为81530度。双方在庭审中确认每度电的价格为0.856元。因此，被告哈思公司认可的电费总数为69789.68元。
被告哈思公司称土地现状为，其公司有6�7名工作人员在进行养殖和种植，养殖的种类为猪、牛、鸡、鹅、羊，种植的主要是蔬菜和玉米。
另查明，西芦村经济合作社于2015年7月17日出具情况说明，表示同意原告于2011年6月将土地转租给被告进行种植、养殖的行为。
上述事实，有当事人提交的上述证据和双方当事人陈述意见在案佐证。
本院认为：被告哈思公司和原告星明湖度假村之间订立的《农场农作物种植、养殖合作协议书》系双方真实意思表示，合法有效。根据协议书约定，被告哈思公司应于每年的1月31日前将本年度租费交纳给原告，逾期不交，原告星明湖度假村有权终止本协议。被告哈思公司未在2014年1月31日之前交纳租费，因此，原告有权依据约定终止合同，因此，本院对于原告要求解除协议的诉讼请求予以支持。
合同解除后，被告哈思公司应当返还土地及地上物。由于被告哈思公司对于原告提交的欠费明细中的土地亩数、房屋间数以及地上树木的棵树及种类都认可，因此，本院对于原告要求被告返还土地107.04亩，地上果木树、林树共计1091棵，平房24间的诉讼请求，予以支持。
对于原告要求被告支付所欠土地租赁费的请求，原告提交了被告欠费明细，被告对该明细中除了电费部分，都予以认可。对于该电费部分，原告未能提供证据予以证明，因此，本院对于被告自认的电费69789.68元（81530度*0.856）予以确认。该部分与原告明细中的电费234717.88元的差额为164928.2元，由于被告对其他部分予以认可，因此，该总额376066.34元减去双方有争议的电费部分为哈思公司应支付的截至2014年12月的欠款，为211138.14元。
由于被告至今尚在涉案土地上进行种养殖，因此，本院对于原告要求被告支付至实际腾退土地和房屋之日止的土地租费和房屋租费的请求，予以支持。
对于被告提出的该协议书未经西芦村同意的抗辩，原告不予认可，且向本院提交了西芦村出具的情况说明，该说明表示同意原告的转租行为，被告亦未提供证明西芦村不同意转租的证据。因此，本院对于被告的该抗辩意见不予支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条之规定，判决如下：
一、原告北京星明湖度假村和被告北京哈思食品技术开发有限公司于二〇一一年六月八日签订的《农场农作物种植、养殖合作协议书》自本判决生效之日起解除；
二、被告北京哈思食品技术开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告北京星明湖度假村腾退并返还涉案土地一百零七点零四亩，地上果木树、林树共计一千零九十一棵，平房二十四间；
三、被告北京哈思食品技术开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告北京星明湖度假村各项拖欠费用二十一万一千一百三十八元一角四分（截至二〇一四年十二月三十一日）；
四、被告北京哈思食品技术开发有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告北京星明湖度假村土地租用费和房屋使用费（土地租用费按照每年一十二万九千五百一十八元四角每年计算，自二〇一五年一月一日起计算至实际腾退土地之日止，房屋使用费按照每年一万四千四百元每年计算，自二〇一五年一月一日起计算至实际腾退房屋之日止）；
五、驳回原告北京星明湖度假村的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万八千三百元，由原告北京星明湖度假村负担一千八百三十元（已交纳），由被告北京哈思食品技术开发有限公司负担一万六千四百七十元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 康晨黎
人民陪审员 罗艳芬
人民陪审员 吕占萍
二〇一五年十月二十日
书 记 员 杨 月