上海市金山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0116民初3950号
原告：上海昊丰混凝土有限公司，住所地上海市金山区。
法定代表人：周子明，董事长。
委托诉讼代理人：张其芳。
委托诉讼代理人：周子方。
被告：上海金山卫村镇投资有限公司，住所地上海市金山区。
法定代表人林士荣。
委托诉讼代理人周海英，上海市群成律师事务所律师。
原告上海昊丰混凝土有限公司诉被告上海金山卫村镇投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序，分别于2017年5月2日、6月21日进行了两次公开开庭审理，原告委托诉讼代理人张其芳、被告委托诉讼代理人周海英到庭参加了两次庭审，原告委托诉讼代理人周子方到庭参加了第一次庭审。本案现已审理终结。
原告上海昊丰混凝土有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告将金山大道3755号的服装厂无条件移交给原告；二、判令被告将金山大道3739号的仓库房屋移交给原告；或退还原告已支付的该仓库房屋的购置款及涉及该房屋范围内土地租金；三、判令被告支付违约金1828.3万元，(以交易价款3890.63万元为基数，按照日万分之五的比例从2014年11月1日暂且计算至2017年4月30日止；四、被告承担本案全部诉讼费用。本案审理中，原告将诉讼请求变更为：一、判令被告支付原告为服装厂搬迁而垫付的补偿款共计73万元；二、判令被告退还未实际租赁的租金共计255万元；三、判令被告承担违约金共计1828.3万元，以交易价款为基数，按照日万分之五的比例从2014年11月1日暂计算至2017年4月30日止；四、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告就标的物位于金山大道3755号和3739号的地产与该地上的建筑物及相关设施的出让，经上海联合产权交易所进场交易。双方于2014年10月22日签订一份《上海市产权交易合同》，原告以3890.63万元购买了上海金山卫村镇投资有限公司的上述资产。合同签订后，原告按合同约定的期限已付清全部购置款，但被告收到款后至今部分资产未能及时移交给原告，具体如下：对位于金山大道3755号内的服装厂未作出搬迁补偿而未能及时移交给原告；金山大道3739号内的9100平方米租赁的仓库及土地，其中涉4641.06平方米未予交付。期间，原告曾多次派人及发函催促被告移交上述资产，但被告毫无诚意完全履行合同。服装厂部分经原告垫付补偿款得以解决，原告支付500万元租赁8年的仓库及场地，被告至今未能移交给原告方。被告严重违约给原告造成很大经济损失，原告为此诉讼来院，盼如所请。
被告辩称，不同意第一项诉请，关于服装厂移交问题，在被告披露的内容里面明确了要由原告与第三人自行协商，这个损失由原告自行承担交付的时候原告也确认了。关于第二项诉请，未租赁到的房屋确实存在，位于14号房，面积是1437.84平米，总的租赁面积8800平米的建筑面积，建筑面积占用的土地面积是9100平米，所以按照1437.84除以8800乘以500万，是816,954.55元。关于第三项诉请，被告认为如果违约，也不能按照产权合同计算，因为产权合同包括三个部分：有证房地产，2700多万元，转让底价3300万元；设施和设备，906,300元；房屋租赁权，8年500万元。涉案是第三部分，如果是被告违约，应该按照双方租赁合同约定处理，不应该按照产权合同计算。损失清单里面第三项7,891,600元的损失，据了解是金山区政府对原告进行拆违的损失，项目未批先建，进行行政强制拆除，这个损失不认可，人员安置费用129万，没有依据，不认可。
经审理查明，2014年9月22日，被告委托上海农村产权交易所向上海联合产权交易所(下称联交所)提出申请并发出物权转让公告，将其持有的“上海金山卫村镇投资有限公司部分资产”(下称案涉资产)公开转让，按公告内容由联交所在其网站及指定的媒体上公开发布物权转让信息并由联交所组织实施交易，转让资产标的为：1、位于金山区金山卫镇金山大道3755号的沪房地金字(2013)第015026号国有建设用地使用权(土地面积31,738.4平方米，使用期限自2013年10月20日至2063年4月21日止)及地上4幢仓储仓库(建筑面积2579.69平方米)，除了有证的4幢主要建筑物外，还有车棚、道路、围墙、不锈钢伸缩门等辅助建、构筑物；2、机械设备(详见设备资产转让清单)；3、其他，位于金山大道3755号和3739号地产(面积约9100平方米)的房产租赁权，出租时间为8年，租金共计5,000,000元。上述转让资产中房地产经上海申房房地产估价有限公司估值27,252,200元，并经金山卫镇集体资产监督管理委员会核准(备案)。同时，该转让公告重要信息栏中还披露，根据转让方及其上级单位的要求，本次标的转让带职工安置，需安置职工人数为13名，需聘用至职工退休年龄；标的房产内已有实际第三人使用，并已发生一定的建筑工程和装潢费用(不包含在标的房产挂牌转让底价内)，在标的房产交接过程中所涉及搬迁费用及相关事项由受让方与标的房产内实际使用第三人自行协商。关于交易条件及受让方资格条件，公告载明转让底价为38,906,300元，本次转让标的房产按现状交付，受让方须同意按照标的物现有状况接收；受让方对标的房地产开发建设和使用必须符合金山卫镇镇区产业布局与用地规划及环境评审等要求，对标的资产进行扩建、改建、翻建的，必须事先向相关职能部门申请办理手续并取得书面许可。
转让信息发布后，联交所公开挂牌，挂牌期间(2014年9月23日至2014年9月28日)征集到原告一个意向受让方。2014年10月22日，原、被告之间签订《上海市产权交易合同》(下称交易合同)，约定由原告(乙方)受让被告(甲方)的部分资产，交易合同约定本项目包含三部分内容：1、沪房金地字(2013)第015026号记载的位于上海市金山区金山卫镇金山大道3755号国有建设用地使用权，使用面积31738.4平方米以及地上共计2579.69平方米的4幢房屋，其中1幢仓储仓库，其余为辅助房；2、位于上海市金山大道3755号和3739号的生产设备设施(具体设备内容详见设备清单)；3、位于金山大道3755号和3739号地产(面积约为9100平方米)的房产租赁权，出租时间为8年，租金共计人民币500万元。交易合同约定交易价款为人民币3890.63万元。交易合同第七条约定，甲方将本标的的资产按现状交付给乙方，乙方对标的房地产开发建设和使用必须符合金山卫镇镇区产业布局与用地规划及环境评审等要求，对标的的资产进行扩建、改建、翻建的，必须事先向相关职能部门申请办理手续并取得书面许可。关于违约责任，交易合同第11.2条约定，甲方若逾期不配合乙方完成产权持有主体的权利交接，每逾期一日应按交易价款的千分之五向乙方支付违约金，逾期超过七日的，乙方有权解除合同，并要求甲方赔偿损失。另外，双方还同时签订了《物权交易成交确认书》。
签订交易合同当日，原、被告还签订了《集体资产使用权租赁协议》(下称租赁协议)，约定被告将位于上海市金山区金山大道3739号和金山大道3755号的集体资产使用权有偿租赁给原告，其中房屋建筑物面积约为8899平方米，占地面积约为9100平方米；租赁期限为8年，从2014年10月22日起至2022年10月22日止，租赁期满后，在同等条件下原告有优先续租权。原告需续租的，被告不再出租的，均应提前一个月书面通知对方，被告应于本协议签订之日后一个月内将租赁物交付原告。租赁协议约定年租金为62.5万元，八年租金合计为500万元，先付后租，八年租金需要提前一次性支付。关于违约责任，租赁协议约定，在租赁期限内，若被告违反本协议约定，应向原告支付相当于半年租金的违约金，若造成原告损失的，被告还应赔偿损失。
2014年10月24日，原告在联交所场内一次性付清转让款3890.63万元。
2015年1月8日，原告曾向被告发《告知函》一份，告知被告涉案地块仍有以下几个问题，请求被告限时予以处理：1、原伟豪仓储有限公司的企业证件或移交或歇业；2、场内堆放的废弃设备应予以搬掉；3、办公楼西侧临时建房使用权应予以归还；4、办公楼东侧服装厂应予以搬迁。
2015年1月19日，原告通过上海金山区联诚法律服务所向被告发函，内容为原告已通过拍卖合法取得案涉资产，被告仍有部分房屋未交给原告，如估价对象二14号黎引生占用的房屋，估价对象一服装厂占用的房屋，及建筑物附属设施中彩钢板棚等被告至今仍未移交给原告，望被告接函后15天内将占用的房屋清场，到期不肯移交，原告将通过诉讼途径维护自身权益。
2015年12月25日，原、被告相关人员在原告二楼会议室召开会议，并形成会议纪要：1、会议讨论了关于上海昊丰混凝土有限公司委托上海市金山区联诚法律服务所发函上海金山卫村镇投资有限公司就关于估价对象二14号房屋和估价对象一服装厂至今仍被他人占用事宜。2、会议听取了沈士良同志就关于估价对象二14号仓库，现黎引生使用该房屋资产历史由来已久，故存在争议。3、会议认为由于14号仓库和服装厂建造时间至今间隔较长，暂无法认定房屋及土地的权属和属性，待进一步调查之后给予回复。
后因案涉资产的交付等问题发生争议，原、被告经协商未果，故涉讼。
另查明，2013年9月1日，原、被告签订《合资合作协议》及《协议书》，约定双方拟就开发金山卫镇金山大道3755号房地产(码头)签订合资合作协议书，并合资组建有限公司。《协议书》约定，上海金山卫资产经营有限公司(下称金山卫经营公司)与原租赁户上海伟豪储运有限公司(下称伟豪公司)已终止租赁合同。根据金山卫镇政府意见，码头将作为固定资产出资入股被告，自2013年9月1日起，码头及设施设备等资产由金山卫经营公司移交被告，并由被告移交原告，码头及资产的安全也随之转移至原告。原伟豪公司的员工转由原告继续履行劳动合同，新公司成立后，该等员工的劳动关系转至新公司；原伟豪公司与第三方签订的租赁合同等由原告承接，继续履行至合同到期。2014年7月28日，金山卫镇人民政府就对外转让案涉资产报请金山区农委，金山区农委于次月22日批复同意。
再查明，2015年1月6日，原告向金山区建交委提交《关于申办新型建筑预制构件生产企业的报告》，请求区建交委、区房管局等政府部门关心支持和帮助。金山区建交委于当月12日答复：新办建筑装配式产品企业，是当前本市建筑业重点扶持产品，我委给予支持。
还查明，2014年7月31日，被告发函原告《全面停工通知书》，告知原告因其在未取得被告允许且事先完善好任何手续的情况下，私自对被告位于金山区金山大道3755号、3739号资产进行改建、扩建和装修等工程，故通知原告全面暂停施工。
2014年9月10日，被告发函原告及周子方，内容为：“贵方(人)在2013年9月1日与我公司签订合资合作协议，后由于多种客观原因项目不能正常落地，双方合资合作无法继续。为盘活集体资产，实现资产保值增值，经本公司股东会决定将金山大道3755号和3739号有证资产产权以及无证资产租赁使用权对外公开一并转让。若届时贵方(人)未能竞买成功的，请贵方(人)接受该事实，并配合我方和受让方妥善处理后续交接工作，在交接过程中所涉及相关费用及事项，按竞买须知由受让方与贵方(人)自行协商。”
庭审中，原告补充提供一份工程款汇总表及与案外人签订的14份合同，用以证明造成的损失。经质证，被告对于证据的关联性不予认可，认为原告的支出被告不清楚，损失1000多万跟被告没有关系，原告的项目没有审批手续，政府相关部门作为违法建筑拆除，损失应由原告自行承担。
庭审中，原告称，信息披露内容中提到的标的房产内已有实际第三人使用，该第三人就是原告，原告在2013年9月就进场装修改扩建了，并称案涉资产内有服装厂是知道的。
诉讼中，2017年3月28日，原告与案外人上海茂羽服饰有限公司(以下简称茂羽公司)达成协议，原告筹措垫付资金73万元，茂羽公司搬离并移交金山大道3755号内的服装厂厂房。后双方均协议履行了相应义务。
诉讼中，对于双方争议的未交付的仓库及场地的位置、面积，经实地测量，确认为估价对象二中的12#房屋，建筑面积为1705.10平方米，场地面积为1430.73平方米。
以上事实，由原告提供的产权交易合同、产权交易凭证(A类)、物权交易成交确认书、物权转让交接确认书、发票、付款凭证、集体资产使用租赁协议、房地产评估报告、2015年11月19日函、告知函、快递凭证、会议纪要、工程款汇总、合同及付款凭证、照片、移交人员清单、职工清单、协议书及付款凭证、转账明细；被告提交的物权转让发布申请书、收件单、发布信息、房地产评估报告、集体资产使用权租赁协议、资产处置委托协议、设备情况表、协议书、转让方案请示及批复、告知函、合作协议、停工通知单以及原、被告的当庭陈述、本案庭审笔录、谈话笔录等为证，并经本院查证属实。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告双方签订的《上海市产权交易合同》及《集体资产使用权租赁协议》均系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。
首先，关于原告为案涉资产内的服装厂搬迁而垫付的73万元。本院认为，虽然被告在《物权转让信息发布申请书》中披露的信息中已明确“标的房产内已由实际第三人使用，在标的房产交接过程中所涉及搬迁费用及相关事项由受让方与标的房产内实际使用第三人自行协商”，但并未明确约定费用承担问题，现原告在本案诉讼期间与案外人就服装厂搬迁等协商达成了一致并垫付了73万元，由此产生的费用应当由被告承担。
其次，关于原告主张的退还未实际租赁的租金255万元。经原、被告双方实地测量后，双方确认被告未交付的面积为：厂房面积1705.10平方米，场地面积为1430.73平方米，总计3135.83平方米，且被告亦予以认同，故本院予以确认。本院认为，根据原、被告之间签订的《集体资产使用权租赁协议》，原告承租的标的物包括了厂房及场地，总占地面积为9100平方米，原告为此支付了租金500万元，故被告对于未能交付的厂房及场地的租金，应按比例予以退还，具体计算方式为：3135.83平方米/9100平方米*500万元=1,722,983.5元。
最后，关于原告诉请主张的违约金问题。本院认为，本案中，原、被告之间争议的焦点主要在于合同项下位于金山大道3755号和3739号地产租赁权部分，原告付清了全部租赁费用，被告未能全面交付租赁物导致违约，而双方就该租赁权单独订立了《集体资产使用权租赁协议》，对于原、被告之间的权利、义务、违约责任等事项作了约定，原告主张违约金应依照该协议而非双方之间订立的交易合同，故被告应支付半年租金(312,500元)作为违约金。至于原告的其他损失，因其未提供证据证明其系经合法批准所建，故对已造但被拆迁部分的损失，应当由其自行承担。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第二百五十三条之规定，判决如下：
一、被告上海金山卫村镇投资有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海昊丰混凝土有限公司垫付的款项人民币730,000元；
二、被告上海金山卫村镇投资有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告上海昊丰混凝土有限公司人民币1,722,983.5元；
三、被告上海金山卫村镇投资有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海昊丰混凝土有限公司违约金人民币312,500元；
四、驳回原告上海昊丰混凝土有限公司的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费收取149,615元(已预缴)，由原告上海昊丰混凝土有限公司承担130,464元，被告上海金山卫村镇投资有限公司承担19,151元；被告所负之款，于本判决生效之日起七日内缴纳至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 奚利强
审 判 员 王 超
人民陪审员 智雪忠
二〇一七年九月十三日
书 记 员 宋 骏
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。