广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东二法民一初字第1407号
原告：刘恒坡，男，汉族，1989年12月6日出生，住河南省上蔡县。
委托代理人：王兆江，广东可园律师事务所律师。
被告：东莞市逛逛物业管理有限公司。住所地：广东省东莞市长安镇沙头社区猫山北路**号。组织机构代码为323222564。
法定代表人：杜金雄。
委托代理人：徐备芳，广东君孺律师事务所律师。
委托代理人：刘彩虹，广东君孺律师事务所实习律师。
原告刘恒坡诉被告东莞市逛逛物业管理有限公司（以下简称“逛逛公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月20日受理后，依法由代理审判员陈波适用简易程序独任审判，后转换适用普通程序，由审判长胡植彬、代理审判员陈波、人民陪审员李慧霞组成合议庭，于2016年3月9日公开开庭进行了审理。原告刘恒坡的委托代理人王兆江，被告逛逛公司的委托代理人徐备芳、刘彩虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘恒坡诉称：2015年3月3日，原告与被告在东莞长安沙头南区逛逛步行街签订《店铺租赁合同书》。被告将逛逛步行街A04号店铺租给原告自主经营服装，租期为2015年3月15日至2018年3月14日，合同期为3年。双方约定每月租金1600元（合同期前6个月免租金），押金8000元（合同期满无息退还）。合同签订后，原告随即对店铺（毛坯房）进行装修，共花去装修费13000元。2015年8月底因整个商场屋顶漏水，被告将整个商场关门4天，此次屋顶漏水造成原告货物严重受损。因屋顶漏水事件，被告与原商场业主沟通无果，于是被告将整个商场关停，造成原告同被告之间的租赁合同无法履行。至起诉日原告仍找不到被告，不得不辞退员工。为了维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1.解除店铺租赁合同；2.退还押金8000元；3.赔偿装修损失13000元；4.赔偿原告2015年9月28日之后的营业损失30000元；5.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告请求撤回第1项诉讼请求，并明确其第4项诉讼请求中的营业损失按1510元/月从2015年9月28日起计至2016年3月9日止。
被告逛逛公司辩称：对于营业损失，被告不应该赔偿，事实上是原告主动放弃经营，并非被告限制或禁止原告经营，从租赁合同中可以看出原告在38月份是免租期，但同期租金，被告是需要向房东缴纳；从9月份起原告按月向被告缴纳租金，从利益出发，被告也不可能限制原告经营。因此，原告主张营业损失是不具备事实依据。从法律的角度看，因为承租的物业没有办理报建手续，所以导致本案原告的租赁合同可能存在无效的情形，无效合同是没有营业损失该赔偿项目。对于押金，如法院最终认定合同无效，被告同意退还，但若法院认为合同有效，请依据合同条款，原告拖欠租金达一个月以上，押金不退还。对于装修损失，原告是存在装修损失，但是由于原告主动不经营，该损失应由原告自行承担，具体损失金额应该以评估为准。
经审理查明：2015年3月3日，逛逛公司作为甲方，与刘恒坡作为乙方，签订了一份《长安沙头南区逛逛步行街店铺租赁合同书》，约定：甲方将逛逛步行街A04号店铺租给乙方自主经营服装；租期自2015年3月15日起至2018年3月14日止，租金为每月1600元；乙方在签订本合同时，须付给甲方8000元作保证金；前6个月每月200元管理费，免6个月租金。该合同“甲方”处盖有逛逛公司的公章，其下方的“代表人”一栏填有手机号码“185××××7877”；“乙方”处有刘恒坡的签名、捺印及手机号码。上述租赁合同书签订后，逛逛公司依约将案涉商铺交给刘恒坡使用，刘恒坡亦已交付保证金8000元，并对该商铺进行装修，其后开始营业。2015年8月底，案涉租赁物所在商场因屋顶倒塌发生漏水。刘恒坡主张漏水后商场即停止营业，导致其无法正常使用案涉商铺，故要求逛逛公司返还押金和赔偿装修、营业损失，逛逛公司则反驳称商场在漏水后曾于9月份短暂恢复营业。
关于装修情况。2016年3月28日，本院工作人员前往案涉店铺进行现场勘验后核实，案涉店铺的装修项目包括天花吊顶、吊灯、墙纸、柜子、招牌、展示架、地板以及店内的电线。逛逛公司认为刘恒坡可以将柜子、展示架等未形成添附的物品搬走及重复使用，故该类物品的价值不应计入装修损失，但刘恒坡表示不同意继续利用。庭审中，刘恒坡提交了由东莞市珍艺装饰有限公司出具的《收据》一张拟证明其为案涉店铺的装修支出工程款13000元，但逛逛公司对该收据不予确认。庭审中，刘恒坡明确其不要求对案涉商铺的装修价值申请评估，请求法院酌情酌定。另，刘恒坡主张其营业损失按1510元/月从2015年9月28日起计至2016年3月9日止，但未能提交证据予以佐证。
再查明，2015年10月27日，本院向逛逛公司的住所地（该地址为：东莞市长安镇沙头社区猫山北路69号）邮寄了应诉材料，但该邮件遭到拒收。2015年11月6日，本院工作人员前往东莞市长安镇沙头社区猫山北路寻找逛逛公司，发现逛逛公司所在的逛逛步行街整条街的大门已锁，其内无人经营，经向周边商户了解，该步行街已有一个多月没有经营。由于无法通过邮寄和直接送达的方式向逛逛公司送达应诉材料，故本院依法进行公告送达，公告期间，逛逛公司才委托代理人出庭应诉。
又查明，2016年3月14日，逛逛公司向本院提起另案诉讼，诉请确认案涉《店铺租赁合同书》无效并要求刘恒坡支付自使用案涉商铺之日起至搬离之日止的房屋占有使用费。双方于该案庭审中一致确认，刘恒坡已于2016年3月28日搬离案涉商铺，但未改变装修状况。经核对，逛逛公司在另案的地址确认书中填写的送达地址与本院在本案中邮寄送达地址相同。
另，案涉租赁物未办理建设工程规划许可证或房产证。
以上事实，有《店铺租赁合同书》、押金收据、《收据》及本院庭前会议笔录、庭审笔录等附卷为证。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。由于案涉租赁物未办理建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，案涉《店铺租赁合同书》依法应为无效。合同无效后，双方的权利义务应根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的乙方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定进行处理。因此，本院对刘恒坡各项诉请处理如下：其一，对于押金8000元。双方对押金数额不持异议，逛逛公司亦同意如合同无效则予以返还，况且合同无效后，逛逛公司继续占有该押金缺乏依据，故本院认定逛逛公司应向刘恒坡返还押金8000元；其二，对于装修损失。对于案涉租赁合同无效的结果，一方面系由于逛逛公司作为出租人未能就出租物业办理规划报建，另一方面刘恒坡在承租时亦未审查该物业的合法性，故双方均有过错，结合双方的过错程度，本院酌定逛逛公司应就案涉的装修损失承担50%的责任。原告已提交了《收据》一份证明装修损失，被告虽不确认，但亦无法提供相反证据予以反驳，结合案涉店铺所处地段、租金水平、现场勘验情况及本案之证据，本院对原告提交的该份《收据》予以采信，认定该店铺的装修价值为13000元，结合剩余租期与约定的3年租期可计算得出装修残值为10833元（13000元×30个月/36个月）逛逛公司应承担50%即5417元（10833元×50%）。其三，对于营业损失。刘恒坡未能提交证据证明其已实际发生营业损失以及该营业损失的数额，其应承担举证不能的不利后果，本院对其主张的营业损失依法予以驳回。
综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、限被告东莞市逛逛物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告刘恒坡返还押金8000元；
二、限被告东莞市逛逛物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告刘恒坡赔偿装修损失5417元；
三、驳回原告刘恒坡的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1076元，由原告刘恒坡承担798元，由被告东莞市逛逛物业管理有限公司承担278元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 胡植彬
代理审判员 陈 波
人民陪审员 李慧霞
二〇一六年六月二十二日
书 记 员 邓秀琳
附：相关的主要法律条文：
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。