连云港市连云区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）港民初字第1642号
原告肖琴，无固定职业。
被告瞿菁男，无固定职业。
原告肖琴诉被告瞿菁男房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月16日立案受理后，依法由本院代理审判员孙红岭适用简易程序公开开庭进行了审理。原告肖琴、被告瞿菁男到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告肖琴诉称，原告和被告于2013年9月7日签订了门面房租赁合同，合同第十条第2项明确写明乙方（被告）应如期交付租金，如乙方未经甲方（原告）同意逾期交付租金，甲方有权要求乙方按当年租金的30%支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的还应赔偿经济损失。合同约定被告应于2014年8月15日前支付第二年租金，但是被告至今未交。根据双方签订合同第四条第5项规定，在租赁期内，因租赁门面所产生的水、电、卫生费、物业管理费、公共能耗费、债务等由乙方自行承担。自合同签订至今，被告一直未去交纳相关的物业管理费。由于以上事实存在，造成合法无法继续履行，现诉至法院，请求判令被告支付原告未按时交纳租金的违约金7500元，支付物业费1180元，终止合同，被告支付注销登记在原告房产名下的公司费用400元，支付被告第一年租期满后占用原告房屋的使用费48750元，按照50元／平方米，65平方米计算，从2014年9月15日计算至2014年9月30日共15天。
被告瞿菁男辩称，2014年房屋租金我已经给原告了，物业管理费应当是包含在租金里的，我不同意终止合同，原告如果要终止合同应当赔偿我营业损失每年15万元，我当时租原告房屋的时候门头上没有网吧招牌，网吧做招牌的时候，我也跟原告讲过网吧的广告牌不要做到我的门头上，因为网吧的房子也是原告的，而且原告也同意我开店，两家店名是连云区北瀛五金机电经营部，连云港神飞机电贸易有限公司，是原告同意开设这两个店，我的店上面不好挂招牌，现在我的店别人都不知道存在。因为我跟原告签订的合同是2013年9月7日，根据法律规定，我和原告在2013年9月22日重新签订了两份合同，并且进行了备案，所以第一份合同并没有实际履行，我们实际履行的是9月22日的这两份合同。我在今年8月20日找过原告，打电话、发短信没回，我又去原告居住的地方找过原告，周围的邻居说这边没有原告，在我租赁第一年期间，原告就把我的水电断掉，造成我无法营业。
经审理查明，为设立连云港神飞机电贸易有限公司、连云区北瀛五金机电经营部，被告瞿菁男分别以该公司法定代表人身份和自然人身份与原告肖琴于2013年9月22日签订租赁涉案的连云区中山西路357-14号商铺的租赁合同两份，这两份合同是原告为了配合被告完成工商登记而签订的，该两份合同均未实际履行。双方实际履行的是被告（乙方）与原告（甲方）于2013年9月7日签订的门面房租赁合同，约定原告将其所有的位于连云港市连云区中山西路357-14号商铺（其中之一部分）出租给被告用于公司经营，租期为三年，自2013年9月15日起至2016年9月15日止，租金为25000元／年。第二年租金在2014年8月15日前付清。合同第四条约定，在租赁期内，因租赁门面所产生的水、电、卫生费、物业管理费、公共能耗费、债务等由乙方承担。合同第七条约定，除甲方同意乙方续租外、乙方应在本合同的租期届满后的3日内返还房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按50元／平方米向甲方支付该房屋占用使用费。乙方按本合同约定返还该房屋时，应经甲方验收认可，并相互结清各自的费用，方可办理退租手续。第九条约定，乙方有下列情况之一的，甲方有权解除合同：（1）未按约定期限交付租金，超过15天以上的；……。第十条约定，……，2、乙方应如期交付租金，如乙方未经甲方同意逾期交付。甲方有权要求乙方按当年租金的30%支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失。……。第十一条约定，甲、乙双方如有特殊情况需提前终止合同，必须提前一个月通知对方待双方同意后，方可办理手续。若甲方违约，除要负责退还给乙方相应期限内的已交房租外，还需支付给乙方上述金额（未到期的已交房租金）的30%违约金，反之，若乙方违约，则甲方有权不退还租金。合同签订当日，被告支付原告2013年9月15日至2014年9月15日租金25000元并交付房屋押金1000元。在租赁期间，被告认为隔壁的网吧将招牌悬挂于被告所租赁房屋上方，影响其对所租赁房屋的使用，故于2014年3月13日诉至本院，要求本院判令解除双方之间的租赁合同，并要求原告退还被告已交纳的2013年9月15日至2014年9月15日的租金25000元。本院审理后，于2014年5月13日作出（2014）港民初字第0544号民事判决，本院在该判决中认定，双方于2013年9月22日签订的两份租赁合同乃是为本案被告完成工商注册所签，并非双方之间实际履行之合同。双方之间实际履行的合同为2013年9月7日所签订的租赁合同。虽然涉案房屋上方被隔壁网吧安装了广告牌，但并未实际影响本案被告广告牌的安装及正常经营活动，故本案被告要求解除租赁合同的条件不成立，故本院依法驳回了本案被告的诉讼请求。该案宣判后，双方均未上诉，该判决目前已经发生法律效力。
2014年8月14日，被告发短信给原告，称“把你那个房子退给你。你看今天有空吗？”，原告称到当天晚上才看见该短信，其在第二天和周围邻居联系，邻居称，被告对房屋进行了破坏，搬走了其自有的东西，原告未与被告联系。2014年9月14日，原告给被告发短信，称“请交费”，被告当天即回复短信“签订日期已到期”、“无需交费”。原告见此短息后，于2014年9月15日诉至本院，即为本案。原告称其于2014年9月16日通过开锁公司打开房门，看见房内只有一堆垃圾和一张桌子。被告在庭审中则称房内还有床、电饭锅、轮胎等物品，但其表示不要这些物品了。双方在庭审中一致确认，被告所租赁原告房屋的面积为50平方米。被告于2014年8月14日至2014年8月16日期间将其承租房屋内的绝大部分自有物品搬走，涉案房产目前处于空关状态。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，若无法定或者约定解除合同的情形，双方不得擅自解除合同。本案中，原被告双方于2013年9月7日签订的门面房租赁合同合法有效，原被告应当按照约定履行自己义务。而按照双方签订的合同，被告应承租原告房屋三年，且应于2014年8月15日前交纳第二年度租金，但被告却于2014年8月14日发短信给原告表示解除合同之意，且至今未交纳第二年度的租金，故被告实属违约。根据双方签订合同第十条的约定，被告应支付原告年租金30%的违约金即25000元＊30%即7500元。对于原告主张的解除双方之间的租赁合同，本院认为，被告已经将其物品于2014年8月份搬走，故被告已以言行表明不再继续承租原告房屋，故本院对原告的该项诉求予以支持，鉴于被告目前已经实际办理涉案房屋，且对房内物品放弃权利，故原告可待本判决生效后自行接受该房屋。对于原告要求被告支付第一年租期满后占用房屋的使用费48750元（2014年9月15日计算至2014年9月30日共15天）的请求，本院认为，根据庭审查明的事实，原告在2014年8月14日已经收到被告要求解除合同的短信，且原告在第二天也通过邻居得知被告已经将房屋内的物品搬走，即原告在2014年8月14日、15日已经知晓被告要解除租赁合同，但原告知晓该情况后，并未积极与被告联系协商解除租赁合同、收回房屋，而是坐等一年租期届满（2014年9月15日）起诉至法院，故在2014年9月15日至2014年9月30日房屋空关的损失，属于原告未采取适当措施防止损失扩大的损失，该损失不应由被告承担。同时，原告主张的该段期间，被告并没有使用该房屋，且本院已经支持了原告所主张的违约金，该违约金即是对于原告房租损失的一种补偿，故本院对原告的该项诉求不予支持。对于原告主张的被告应交纳的物业费1180元，本院认为，根据双方合同第四条的约定，该物业费应由被告承担。根据原告整个商铺的物业费2360元（131.13平方米）计算，被告承租了原告50平方米房屋，故即应交纳的物业费为900元。对于原告主张的注销被告登记在涉案房屋名下的工商登记手续费400元的请求，在诉讼中，原告并未向本院提交相关证据，故本院对该项诉求不予支持。对于被告辩称的原告提供的房屋让其不好挂招牌，双方之间实际履行的是2014年9月22日的两份合同的意见，本院认为，我院已经发生法律效力的（2014）港民初字第0544号民事判决对此已经进行了认定，且该判决为生效判决，故本院对该问题在此不再赘述。因被告瞿菁男尚有1000元押金在原告处，故相互冲抵后，被告瞿菁男还应支付原告肖琴违约金6500元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条之规定，判决如下：
一、解除原告肖琴与被告瞿菁男于2013年9月7日签订的《门面房租赁合同》。
二、被告瞿菁男于本判决生效后十日内支付原告肖琴违约金6500元、物业费900元。
三、驳回原告肖琴其他诉讼请求。
案件受理费1246元，由原告肖琴承担1196元，被告瞿菁男承担50元（因原告已交纳，被告瞿菁男承担部分于本判决生效后十日内支付原告）。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费1246元。连云港市中级人民法院开户行：农业银行苍梧支行，账户名：江苏省连云港市中级人民法院，账号：44×××94。（上诉人将上诉费交款凭证连同上诉状一并交与本院）。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
代理审判员 孙红岭
二〇一四年十月八日
书 记 员 厉嘉雯
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条：当事人可以约定乙方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十九条：当事人一方违约后，对方应采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
二、上诉须知
根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于﹤诉讼费用交纳办法﹥的通知》第二条的规定，保江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。