湖南省郴州市北湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）郴北民二初字第1800号
原告黄某某，女，1963年9月7日出生，汉族。
委托代理人邓大可，湖南杰联律师事务所律师。
被告某某房地产开发有限公司。
法定代表人：李某某，系该公司董事长。
委托代理人蔡振华，湖南民浩律师事务所律师。
原告黄某某与被告某某房地产开发有限公司（以下简称某某公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2016年3月4日、2016年3月24日二次公开开庭进行了审理，原告黄某某及其委托代理人邓大可、被告某某公司的其委托代理人蔡振华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄某某诉请：1、判决被告按合同约定向原告支付租金39600元、电费870元、滞纳金10500元。2、赔偿损失26400元并承担本案诉讼费用。
被告某某公司答辩要点：1、被告无需承担违约责任，因为被告未违约，租赁合同是经双方协商一致提前解除的。2、被告所欠的租金是2015年6月1日-2015年7月12日42天的租金，应按实际使用时间计算。3、原告收取了被告40000元的违约金，违约金过分高于造成原告的损失，请求法院适当予以减少。
查明的事实
根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下案件事实：
一、双方当事人无争议的事实
2014年5月31日，原告黄某某（出租方，甲方）与被告某某公司（承租方，乙方）签订了《商铺租赁合同》，约定：1、租赁商铺基本情况：本合同租赁物业系位于某某市某某兴城某某商业街某区205#、206#、118#号；2、租赁期限：自2014年6月1日至2017年5月31日止；3、租金标准：2014年6月1日至2015年5月31日壹万贰仟元整（￥12000.00）／每月，2015年6月1日至2016年5月31日壹万叁仟贰佰元整（￥13200.00）／每月，2016年6月1日至2017年5月31日壹万肆仟伍佰万整（￥14500.00）／每月（不含房屋租赁税）；4、租金收取方式：乙方应于每三个月的前10天内按本合同第三条约定的租金标准将三个月租金存入甲方指定账户中；5、乙方在本合同签订当日向甲方交付合同保证金肆万元整；6、乙方未依照本合同约定的租金标准及付款时间交纳租金或未按合同约定时间交纳水电费，物业管理费等相关费用，按每日50元承担迟延付款滞纳金，迟延交付累计30日，甲方有权解除合同；7、合同有效期为叁年，在对方无违约行为前提下，合同期内乙方若提前解除合同，则视为违约，乙方合同保证金视为违约金赔偿给甲方。合同期甲方亦不得提前解除合同，否则视为违约，甲方除赔偿乙方在该租赁商铺的装修费用外，还须按乙方合同保证金同等标准赔偿违约金给乙方。2014年6月9日，被告某某公司支付给原告黄某某合同保证金40000元，原告出具了收据。2015年6月5日，原告黄某某向被告某某公司催交房租，被告于次日提出经济紧张，无法交纳房租，并提出双方寻找将该商铺另行出租给他人的机会。2015年7月7日，原告黄某某给被告某某公司发达了《催款通知书》。2015年7月9日，被告某某公司搬离所租赁商铺，并告知了原告黄某某。2015年7月31日，被告某某公司给原告黄某某发送了《合同提前终止函》。2015年10月16日，原告黄某某将本案所涉的商铺和写字楼出租给了其他人。
二、双方当事人有争议的事实
1、原、被告于2014年5月31日签订的《商铺租赁合同》是否经双方协商一致予以解除
原告认为该租赁合同不是双方协商解除的，是被告在租赁期间单方提前解除合同的。被告认为被告提前告知了原告，经过了原告的同意才解除合同的，该租赁合同是双方协商一致解除的。本院认为，原告催交房租时，被告只是提出经济紧张，无法交纳房租，并提出双方寻找将该商铺另行出租给他人的机会，后被告搬离所租赁场所，也只是告知了原告，并未直接明确表示要解除合同，直至2015年7月31日，被告某某公司给原告黄某某发送了《合同提前终止函》，明确了要提前终止合同；期间，原告并未表示是否同意解除合同。故被告提出的原、被告于2014年5月31日签订的《商铺租赁合同》是双方协商一致予以解除的抗辩理由不成立，该《商铺租赁合同》不是双方协商一致予以解除的。
2、被告所欠的租金数额
原告认为，被告所欠的租金为39600元，因为根据双方签订的租赁合同，被告应在2015年6月10日前向原告一次性支付2015年6、7、8三个月的租金，租金为39600元。被告认为，所欠的租金为18480元，因为被告于2015年7月12日搬离租赁场所，实际使用时间只有2015年6月1日-2015年7月12日，未使用租赁物不应当支付租金。本院认为，被告所欠租金为26400元。理由是，被告确于2015年7月12日搬离了租赁场所，也告知了原告，但是双方并未协商一致解除租赁合同，被告是在2015年7月31日才明确提出要解除合同的，故2015年6、7月份的租金被告都应当支付。尽管被告违约单方解除了合同，但是被告已经支付了违约金，2015年7月以后未再使用租赁场所，不再需要继续支付租金。
3、合同保证金40000元转为违约金赔偿给原告，违约金是否过高
原告认为违约金低于原告的损失，不存在违约金过高的事实。理由是，被告不按双方签订的租赁合同继续租赁该商铺后，原告再次出租所得租金低于原租金，实际损失了80250元的租金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”之规定，被告支付的违约金为40000元，未超过原告的实际损失。被告认为违约金过高。理由是，原、被告双方是协商一致提前解除合同的，被告没有违约，被告不应当承担违约责任。本院认为，原告所述的理由符合法律规定，有事实和法律依据，本院予以支持。
4、被告是否应当支付迟延交纳租金的违约金
原告认为被告应当支付迟延交纳租金的违约金。被告认为其不应当支付。本院认为，被告违约，已经支付了违约金，也需要支付所欠的租金，被告不应再支付迟延交纳租金的违约金。
5、被告是否应支付原告诉请的电费
原告认为，被告所使用的电费应当由被告支付。被告认为，原告提交的证据不足以证明该水电费是其所欠，不应当支付原告诉请的电费。本院认为，原告提交的证明电费的证据是由湖南省电力公司郴州电业局出具的，而被告认可其租赁期间是预缴电费而不是按月缴纳，且在被告搬离两个多月后该租赁商铺才再次出租，故可以认定该电费是在被告租赁期间产生的，应当由被告支付。
判决的理由与结果
本院认为，本案属租赁合同纠纷。原告黄某某与被告某某公司于2015年5月31日签订的《商铺租赁合同》合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。被告应当支付其所欠的租金和电费。所签租赁合同未到期，被告明确表示要解除合同，视为违约，其交纳的合同保证金作为违约金支付给原告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告某某房地产开发有限公司支付原告黄某某租金26400元、电费870元，合计27270元，此款限被告某某房地产开发有限公司于本判决生效后十日内付清；
二、驳回原告黄某某的其他诉讼请求。
如果被告某某房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1450元，由原告黄某某负担968元，由被告某某房地产开发有限公司负担482元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
审 判 长 王 琴
人民陪审员 张建国
人民陪审员 黎冬玉
二〇一六年四月八日
书 记 员 朱 珍
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。