上犹四季春投资管理服务有限公司、上犹职业中等专业学校、被上诉人上犹县国土资源局、赣县建筑安装工程公司建设用地使用权转让合同纠纷
江西省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣民终21号
上诉人（原审原告）：上犹四季春投资管理服务有限公司，住所地：江西省上犹县。
法定代表人：刘嫔，该公司执行董事长。
委托代理人：彭斌，江西南芳律师事务所律师。
委托代理人：钟婷，江西南芳律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：上犹职业中等专业学校，住所地：江西省上犹县。
法定代表人：蔡云峰，该校校长。
委托代理人：马达远，江西腾龙律师事务所律师。
委托代理人：徐春红，江西腾龙律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：上犹县国土资源局，住所地：江西省上犹县城。
法定代表人：陈小华，该局局长。
委托代理人：马达远，江西腾龙律师事务所律师。
委托代理人：徐春红，江西腾龙律师事务所律师。
原审第三人：赣县建筑安装工程公司，住所地：江西省赣县县城。
法定代表人：谢金花，该公司总经理。
上诉人上犹四季春投资管理服务有限公司（以下简称四季春公司）因与被上诉人上犹职业中等专业学校（以下简称上犹职校）、被上诉人上犹县国土资源局（以下简称上犹县国土局）、原审第三人赣县建筑安装工程公司（以下简称工程公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服江西省赣州市中级人民法院（2014）赣中民一初字第53号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年3月4日公开开庭审理了本案。上诉人四季春公司法定代表人刘嫔及委托代理人彭斌，被上诉人上犹职校、上犹县国土局委托代理人马达远、徐春红到庭参加了诉讼。原审第三人工程公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2011年11月16日，上犹县人民政府研究决定，将上犹职校的原土地及地面保留建筑物一并公开挂牌出让，其用途为兴建老年公寓。同日，上犹县国土局发布了国有建设用地使用权挂牌出让公告，决定以挂牌方式按现状出让2011-17号上犹职校原宗地国有建设用地使用权，规划用于居住（经营性〈租赁〉、非公益性高档养老项目）建设用地。四季春公司为开发“四季春森林银龄公馆”项目，遂参与竞买，最终成功竞得2011-17号宗地国有建设用地使用权。
2011年12月16日，上犹县国土局与四季春公司签订一份《国有建设用地使用权出让合同》。该合同约定：……第四条、本合同项下出让宗地编号为2011-17，面积为26884.18平方米，位于东门万罗原上犹职校；第五条、出让宗地的用途为住宅（老年公寓）；第六条、出让人同意在2013年7月16日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到第（一）项规定的土地条件：（一）场地平整达到按现状；……第八条、国有建设用地使用权出让价款为8061035元，建筑物价款为5314965元；第九条、本合同项下宗地的定金为1000万元，定金抵作土地出让价款；第十条、本合同签订之日起30日内，一次性付清国有建设用地使用权出让价款，如竞买人与县政府招商引资协议中对付款方式另有约定，则以投资协议为准。该合同第七章第三十七条约定：受让人按本合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人必须按照本合同约定按时交付出让土地；由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金；出让人延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付国有建设用地使用权出让价款的其余部分，受让人并可请求出让人赔偿损失。该合同第三十八条还约定：出让人未能按期交付土地或交付的土地未能达到本合同约定的土地条件或单方改变土地使用条件的，受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失。土地使用年期自达到约定的土地条件之日起算。合同第九章附则“第四十一条”约定：“本合同项下宗地出让方案业经上犹县人民政府批准，本合同自双方签订之日起生效”。四季春公司缴纳了土地出让价款8061035元（面积26884.18㎡，单价为299.84元／㎡）。2012年8月3日，四季春公司取得了案涉综合教学楼的房屋产权证，房产证号：上房字第01B00196**号。该证附记记载：原产权人上犹职校，土地证号为上国用（2012）第0**号。上犹职校认为其于2012年7月整体从原址搬迁。四季春公司则认为其于2012年10月接收了综合教学楼。四季春公司在接收综合教学楼之前，于2012年4月26日委托广东华鼎新维设计工程有限公司对综合教学楼进行改造设计，双方签订了建设工程设计合同。2012年9月29日，四季春公司向广东华鼎新维设计工程有限公司预付工程设计费50000元。2012年10月12日，四季春公司与赣州广益建造有限公司签订一份建设工程施工合同，欲将综合教学楼改造为四合院，四合院改建工程发包给赣州广益建造有限公司承建，合同总价款1180000元。赣州广益建造有限公司此后进场施工。2012年11月27日，四季春公司向赣州广益建造有限公司预借款项220000元。在改建过程中，四季春公司以需改建房屋存在原建筑工程质量问题导致无法建设为由，要求终止其与赣州广益建造有限公司的承包合同。2013年1月6日，双方经过协商，签订了《终止协议书》。《终止协议书》约定：一、双方一致同意终止2012年10月12日签订的《建设工程施工合同》；二、工程款的结算，1、工程施工已于2012年12月7日正式停工；2、双方已于2012年12月7日对承包方的所有工程量进行现场核定，并经双方确认；3、依据《建设工程施工合同》的约定，以及对承包方施工工程量的确认，经友好协商，双方一致确定承包方履行本合同进行施工的工程决算价款为220000元；4、在签订本协议之前，发包方已预借承包方的款项220000元直接冲抵本协议工程款；本协议签订后承包方不能以任何理由向发包方就工程款提出任何要求。
在本案诉讼期间，2014年12月24日，四季春公司提出了工程质量司法鉴定申请，要求对案涉房屋的施工质量是否达到设计要求，其中主体结构构件（含基础构件）的施工质量是否满足设计要求和国家质量规范的要求以及该房屋结构是否安全进行鉴定。南康明信司法鉴定中心接受委托后，对案涉房屋进行了现场勘测，该房屋的现状为：依据原框架结构设计，在该建筑物东侧二层屋面上增加框架柱，并浇筑了第三层的屋面；该综合教学楼部分填充墙已拆除，底层存留少量门窗。南康明信司法鉴定中心根据楼房上部结构裂缝状况和现场实况，对综合教学楼基桩采取开挖暴露桩体边沿侧面取芯方法进行检测，共开挖11根基桩，钻孔取芯26根（组），其中5组取芯不成形，经加工共制作成芯样37个（折合12组），芯样成形率47.44%。2015年6月，南康明信司法鉴定中心作出了《房屋技术鉴定意见书》，鉴定意见为：原上犹职业中等专业学校综合教学楼地基基础未按设计要求施工并改变基桩结构形式，且质量极大低于国家相关规范和设计要求，致楼房结构存在重大安全隐患，其危险性评判为D级（整体危险）。2015年9月24日，经四季春公司申请，南康明信司法鉴定中心对综合教学楼D级危房的处理提出意见。南康明信司法鉴定中心的处理意见为：一、参照国标《民用建筑可靠性鉴定标准》GB50292-1999中3.3.1条民用建筑安全性分级标准表3.3.1条规定：对鉴定单元安全性达D级的建筑物，其处理要求为“必须立即采取措施”，其“安全性评级”原则和规定，见标准8.1条，根据建筑物的地基和上部承重结构的评定结果中较低等级确定，故该教学楼结构危险性D级与建筑安全鉴定评级DSU的处理要求应为相适应的。二、根据该教学楼基桩现场开挖检测情况，对基础采取技术处理，存在如下现实情况：1、如采用机械补桩方法，施工设备难以进入楼内靠近柱基，施工困难，且基础加固处理费用极高；2、如采用人工挖孔桩加固，施工危险性大，操作人员安全难保障，且现场地基实际情况，采用人工挖孔桩难于达到预想质量效果。根据上述两点（经济性和施工安全性），鉴定机构认为，该教学楼无加固处理价值，应废弃或拆除，以绝后患。
另查明，2008年2月26日，工程公司承建了上犹职校原综合教学楼，双方签订了《建设工程施工合同》，约定工程的合同价款为5252813.09元。2011年10月，上犹县城乡规划建设局为原上犹职校位于东门万罗的宗地办理了规划设计条件，出具了宗地规划三线图，对建筑容积率、密度、绿地率提出了要求。2012年6月21日，上犹县城市规划委员会第十八次会议，讨论并通过了四季春公司银龄公馆规划方案，即：“同意A、B宗地在不超过拍卖时约定的总建筑规模的前提下，合理规划，可对A、B宗地容积率进行适当互调”。
四季春公司成立于2012年2月7日，经营范围为：一般经营项目，对老年公寓项目的投资。2012年10月6日，江西中磊司法鉴定中心接受委托，向上犹县规划建设局出具了一份上犹职校教学楼的《工程基础及主体结构安全检测鉴定方案》。2012年11月，江西中磊司法鉴定中心委托赣州市安厦建设工程质量检测有限公司对综合教学楼进行了主体结构芯样检测，同月24日，赣州市安厦建设工程质量检测有限公司出具了结构取芯测试报告（共二页）。报告作出了以下说明：1、本公司本次抽查检测有效芯样合计16个，依据原设计院提供设计图纸、竣工图比对，其中满足设计要求共计5个，未满足设计要求11个；2、以上抽查结果不代表该栋教学楼整体砼强度质量数据；3、附2012年11月20日上犹县有关单位等六方到场原始记录。2012年11月20日上犹县有关单位等六方到场原始记录上有四季春公司、上犹职校、江西中磊司法鉴定中心、赣州市安厦建设工程质量检测有限公司、原工程建设监理单位等单位代表的签名。
原审法院认为，四季春公司与上犹县国土局签订的《国有建设用地使用权出让合同》，系当事人真实意思表示，未违反法律效力性强制性规定，且四季春公司已支付国有建设用地使用权出让价款，出让方已按照现状交付案涉宗地，因此，《国有建设用地使用权出让合同》合法有效，当事人应当按约履行合同义务。《国有建设用地使用权出让合同》是经过挂牌出让程序之后签订的国有建设用地使用权出让合同，宗地上原属上犹职校的综合教学楼被一并转让。该出让合同第八条约定：本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为8061035元，建筑物价款为5314965元。根据四季春公司提供的证据14缴款情况说明可知，投资公司已缴清2011-17号宗地的出让价款8061035元，但并未支付综合教学楼的出让价款5314965元。本案委托南康明信司法鉴定中心进行了综合教学楼的房屋质量司法鉴定，该鉴定中心的鉴定意见为D级（整体危险）。由于综合教学楼存在严重质量隐患，四季春公司多次与相关部门进行协商沟通，未达成一致处理意见。四季春公司已停止对综合教学楼的改建投资，在本案中提出了拆除综合教学楼的主张。投资公司要求被告赔偿房屋质量损失5314965元，但四季春公司至今未支付房屋出让价款，也未提供证据证明其房屋质量损失为5314965元。因此，四季春公司要求赔偿房屋质量损失5314965元，依据不足，不予支持。
关于上犹职校、上犹县国土局应否在一定期限内完成综合教学楼整体拆除的问题。上犹职校、上犹县国土局在庭审时认为，如因房屋质量问题致使当事人不能实现合同目的，可以考虑解除合同。但是，四季春公司在本案中未行使合同解除权，认为应按约全面履行交付土地的合同义务。对危险房屋的处理，区分不同情况有四种处理方法，全部拆除只是其中的一种处理方法。四季春公司签订《国有建设用地使用权出让合同》的目的是为了购买国有建设用地用于投资经营性养老服务项目。综合教学楼是建设于涉案土地上的房屋，在当事人达成转让协议之前已建成，根据“房地一体”原则，四季春公司受让案涉土地的同时需要受让综合教学楼。按照相关法律规定，出卖人对房屋质量瑕疵负有担保责任。案涉的综合教学楼存在严重质量隐患，未经整改是不能交付给四季春公司使用的。经四季春公司申请，南康明信司法鉴定中心对综合教学楼D级危房的处理提出鉴定意见，即：该教学楼无加固处理价值，应废弃或拆除，以绝后患。此外，赣州市安厦建设工程质量检测有限公司出具的结构取芯测试报告，反映了综合教学楼的主体结构芯样存在质量瑕疵。基于上述理由，原审法院对四季春公司要求拆除综合教学楼的主张予以支持。综合教学楼拆除后，四季春公司向上犹县国土局支付综合教学楼出让价款5314965元的合同义务随即终止。
关于上犹职校、上犹县国土局应否支付改建费用220000元和承担改建设计费50000元的问题。首先，上犹县国土局与四季春公司签订了《国有建设用地使用权出让合同》，上犹县国土局是本案适格的被告，其是国有建设用地使用权出让合同的合同相对人。上犹职校虽然没有与四季春公司签订房屋出让合同，但是，上犹职校认可上犹县国土局出让其综合教学楼，协助上犹县国土局将综合教学楼过户给四季春公司，上犹职校实质上履行了出让方的义务。综合教学楼的所有权是上犹职校转移给四季春公司的，而综合教学楼存在严重质量缺陷，所以，上犹职校和上犹县国土局应当对综合教学楼的房屋质量问题共同承担民事责任。四季春公司与工程公司没有工程施工合同关系，双方也不是转让合同相对人，四季春公司在本案中仅要求上犹职校、上犹县国土局承担赔偿责任，故上犹职校、上犹县国土局要求四季春公司向工程公司主张权利的抗辩理由不能成立，不予支持。其次，综合教学楼无加固处理价值，需要作全部拆除或废弃处理，这是上犹职校、上犹县国土局支付改建费用、改建设计费的前提。四季春公司委托广东华鼎新维设计工程有限公司对综合教学楼进行改造设计，预付工程设计费50000元。四季春公司将综合教学楼改造工程发包给赣州广益建造有限公司承建，并向赣州广益建造有限公司预借款项220000元。改建费用220000元和改建设计费50000元实际发生，有四季春公司提交的票据、转账凭证、《终止协议书》等证据证实，应当予以采信。如前所述，案涉的综合教学楼全部拆除，必然造成四季春公司改建费用220000元和改建设计费50000元的直接损失，上犹职校和上犹县国土局应当承担赔付责任。
关于上犹职校、上犹县国土局应否承担自2013年7月17日起计算至该宗地土地使用权完全交付之日止违约金的问题。《国有建设用地使用权出让合同》第六条规定：出让人同意在2013年7月16日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到第（一）项规定的土地条件：（一）场地平整达到按现状。四季春公司在2012年8月3日取得了案涉综合教学楼的房屋产权证。上犹职校认为其在2012年7月份已经整体搬迁。四季春公司在庭审时自认其在2012年10月就接收了综合教学楼。由此可知，上犹县国土局在2013年7月16日前已将原上犹职校的宗地交付给四季春公司，因为上犹职校腾出综合教学楼后在原址上继续办学的可能性不存在。综合教学楼的质量问题在本案中已作处理。如上犹职校、上犹县国土局应承担逾期交付土地使用权的违约金，则四季春公司在合理期限内可通过司法救济途径进行主张，但是直至2015年7月四季春公司才增加要求被告支付违约金的诉讼请求。因此，对四季春公司要求承担宗地未完全交付所产生违约金的主张，不予支持。
综上所述，四季春公司的部分诉讼请求具有事实和法律依据，予支持。四季春公司对综合教学楼的工程质量缺陷没有过错，上犹县国土局、上犹职校应当承担该案的司法鉴定费134910元，在诉讼费用处理决定部分反映。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十一条、第一百五十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条之规定，判决：一、上犹县国土局、上犹职校在本判决生效后十日内向四季春公司赔付改建费用人民币220000元和改建设计费人民币50000元；二、上犹县国土局、上犹职校在本判决生效后三十日内整体拆除上犹职校原综合教学楼（房产证号：房权证上房字第01B00196**号，建筑面积5096.19㎡）；三、驳回四季春公司的其他诉讼请求。案件受理费90617元，鉴定费用134910元，由四季春公司负担案件受理费85000元，由上犹职校、上犹县国土局负担案件受理费5617元和鉴定费用134910元合计140527元。
四季春公司不服原审法院上述判决，向本院上诉称：1、一审判决认定“上犹县国土局在2013年7月16日前已将原上犹职校的宗地交付给四季春公司”，属于认定不清、证据不足。“场地平整达到按现状”是指场地的平整度按现状，不能以该约定否认土地交付应当具备的基本交付条件。上犹县国土局至今未与四季春公司办理土地交付手续，存在明显逾期交付的事实；2、依照现有证据和事实情况可以证实，上犹职校、上犹县国土局未能按照合同约定期限交付土地，已经构成违约，四季春公司在2015年7月10日向一审法院增加诉讼请求申请，仍在诉讼时效期间内；3、上犹职校、上犹县国土局应根据合同的约定支付违约金。请求撤销一审判决的第三项，改判上犹职校、上犹县国土局承担暂计算至2015年7月16日的违约金5884555.55元，一、二审诉讼所涉费用由上犹职校、上犹县国土局承担。
被上诉人上犹职校辩、上犹县国土局辩称：1、被上诉人如期交付土地和教学楼，无需承担延期交付的违约责任。宗地及教学楼交付的条件是“按现状”。《国有建设用地使用权出让合同》第六条约定宗地交付条件是：场地平整按现状；周围基础设施按现状，四季春公司入场前，上犹职校在该处正常办学，水、电、路一直处于正常使用状态，不存在四季春公司所述另行“完成必要的通水、通电、道路和土地平整问题。尽管未办理交接仪式，但四季春公司已实际接收宗地和教学楼。四季春公司于2012年10月即入场接收宗地和教学楼，并着手老年公寓的建设，预付了相关费用，所涉宗地和教学楼处于四季春公司实际接收、占用状态，住户拆迁和坟墓迁移不是国有建设用地使用权出让的合同义务。房屋质量问题系本身固有的隐蔽瑕疵，房屋无法交付，被上诉人承担的是赔偿责任，不是延期交付的违约责任，况且教学楼价款未按合同约定支付；2、四季春公司要求被上诉人承担延期交付违约金的诉讼请求已超过合理主张期限。四季春公司2012年10月入场接收到2015年7月增加赔付违约金的诉请，超过合理主张期限；3、二手房的保修和索赔权利已随转让合同一并转让，出让人没有保修和赔偿义务。四季春公司的上诉请求没有法律依据，应予驳回。
原审第三人工程公司未答辩。
四季春公司二审提供了二组新证据：1、2011年11月16日上国土资（2011）第17号《国有建设用地使用权出让方案呈报审批表》复印件，证明涉案宗地对外拍卖时表述为“土地权属合法、四临界址清楚、无纠纷”，与土地实际现状不相符，不属于净地交付；2、2014年5月29日上犹县人民政府办《会议记录摘要》第十八期复印件、2014年8月12日上犹县东山镇人民政府《征收房屋拆除通知书》复印件、2015年11月26日上犹县土地房屋征收办公室、上犹县东山镇人民政府《通知》复印件、2015年12月6日赣州市赣南公证处《公证书》复印件，证明上犹县国土局的上级政府自认在诉争宗地上至今尚有五户房屋未拆除，并有多座墓地没有迁移，导致宗地至今未能实际交付，以致四季春公司无法进行正常的开发建设；还证明上犹县国土局未能交付土地的行为已构成违约，应当按照合同约定承担约定的违约责任。
上犹县国土局二审提供了了一份上犹县人民政府与赣州祥云实业有限公司（以下简称祥云公司）签订的《协议书》，证明双方对征地方式、付款方式做了变更，四季春公司只交了800多万款项，本来是1000多万元。
四季春公司质证认为《协议书》的签订主体不是四季春公司，且道路桥梁未做。上犹职校、上犹县国土局对四季春公司二审举证的上述证据质证意见为：真实性、合法性无异议，但对证明对象有异议，房屋是已经征收到位的，不存在纠纷，也不能证明存在违约的行为。
经审查，四季春公司二审提供的两组证据结合二审庭审查明的事实，可以证明在竞拍前本案宗地已存在五户房屋及一座坟墓，而上犹县国土局交付的宗地是否符合约定、是否构成违约，需结合其他证据综合认定；《协议书》虽然由祥云公司与上犹县人民政府签订，但协议指向的项目与本案的宗地、教学楼相同，且祥云公司与四季春公司法代表人均为刘嫔，四季春公司一审举证的《缴款情况说明书》记载：“根据县国土局的出让合同、成交确认书和赣州祥云实业有限公司与县政府签订的协议，刘嫔竞得法东门门罗养老幼托宗地和原上犹职业中专宗地······”，因此，《协议书》能证明本案宗地与教学楼的整体交付、转让款的付款期限、相关配套设施等作了相应变更。
对原审判决查明的事实，四季春公司认为还遗漏宗地的交付标准及宗地逾期交付的事实，对宗地的交付标准，《国有土地使用权出让合同》第六条已作约定即按现状，原审判决对此已作认定。宗地交付的时间，四季春公司二审庭审已认可在上犹职校综合教学楼交付前已办理了宗地权属过户登记手续，至于宗地交付是否逾期属本案实体处理的问题。鉴于四季春公司、上犹职校、上犹县国土局对原审判决已认定的事实均无其他异议，本院予以确认。
本院二审另查明：
2014年6月16日，上犹县财政局出具《缴款情况说明》记载：根据县国土局的出让合同、成交确认书和赣州祥云实业有限公司与县政府签订的协议，刘嫔竞得法东门门罗养老幼托宗地（成交价款8801300元）和原上犹职业中专宗地（土地成交价款8061035元，地面建筑物价款5314965元），合计成交价款22177300元（含建筑物成交价款）。截止2014年6月16日，刘嫔共缴交县财政专户土地竞买保证金12600000元，其中：2012年1月9日缴2600000元，2011年11月24日缴5000000元，2011年12月13日缴5000000元。原上犹职业中专宗地成交价款计8061035元已从刘嫔的土地竞买保证金中转为收入并已根据县国土局出具的缴费通知单开具土地出让金票据。根据县国土局的意见即协议，刘嫔已缴交县财政专户东门门罗养老幼托宗地出让金肆佰伍拾叁万捌仟玖佰陆拾伍元整（￥4538965元）。同日，上犹县财政局开具编号为00038607的国土收入票据，载明四季春公司交原职业中专宗地出让金8061035元。
在本案宗地竞拍前，该宗地范围内已存在五户居民房屋及一座坟墓，现该五户居民房屋及坟墓仍存在。在2012年8月3日上犹职校教学楼办理过户手续前，上犹职校宗地已办理了过户至四季春公司名下的登记手续。
2012年3月21日，甲方上犹县人民政府与乙方祥云公司签订《协议书》，刘嫔作为祥云公司法定代表人在《协议书》签名。《协议书》的主要内容为：一、甲方同意乙方经实地考察及了解投资环境后，在上犹县东山镇东门村万罗投资兴办中髙档生态养老项目，项目名称暂定为“上犹四季春森林银龄公馆”，主要从事社会化养老服务、配套幼儿教育服务。二、乙方项目总投资为2.5亿元人民币，该项目由乙方自主经营，自负盈亏。三、项目计划分三期投资建设，第一期资产投资5000万元，第二期资产投资1亿元，第三期资产投资1亿元。四、乙方通过竞标方式取得项目建设用地约120亩，其中职业中专宗地约40亩（含乙方确定需保留的地上建筑物）。项目用地和配套用地四界、实际面积以规划部门三线平面图界址，面积由乙方与上犹县国土局签订《国有土地使用权出让合同》为准，并按法定出让年限办理《国有土地使用权证》，有关费用由乙方承担，对予以保留的地面建筑物按估价由乙方补偿给甲方。五、甲方承诺乙方依法取得项目用地后18个月内对县职业中专实施搬迁，并向乙方完成该宗项目用地以及地上建筑物的整体交付。若甲方未能按约定时间向乙方交付项目宗地以及地上建筑物，则甲乙双方另行协商约定。······十一、竞买成功后款项的交付：鉴于原上犹县职业中专宗地及东门万罗养老及幼托宗地及周边连片土地，均不能在竞买后即整体交付乙方，因此如乙方竞买成功，则均按分期支付方式进行成交价款的支付，即首期按实际成交价的百分之五十进行支付，余款在政府实际完成宗地的整体交付之日起三十日内支付完毕。甲方应分别于乙方支付清各宗地成交价的百分之五十价款之日起三十日内完成各宗地及地上保留建筑物的权证办理工作。十二、在本合同生效后，甲方协助乙方办理相关部门手续。甲方应为乙方提供优质服务和良好的发展环境，维护其正常生产经营秩序；协助配合乙方办理企业立项、审批和其他相关的证照手续，相关费用由乙方负责。十三、甲方负责与乙方签订本协议之日起15个月内配套解决公路至职业中专宗地的道路、桥梁的建成及通车，否则该宗地不具备整体交付条件。······十七、本合同自甲乙双方签字盖章之日生效。本合同一式十二份，发改委、财政局、国土局、城建局、民政局、政协办、商务局、招商服务中心各存档一份。
根据当事人的诉辩主张，并经当事人确认，本案二审的争议焦点为：上犹县国土局交付的土地是否符合约定？上犹职校、上犹县国土局是否构成违约？如构成违约，应如何承担违约责任？
本院认为，原审判决确认《国有土地使用权出让合同》合法有效，各方当事人均不持异议，各方当事人均应按约履行合同义务。四季春公司已按照合同约定支付了土地转让款，上犹县国土局应按照约定交付土地。对于土地的交付，《国有土地使用权出让合同》第六条对交付的时间、交付的现状作了约定：即在2013年7月16日前将出让宗地交付受让人，场地平整、周围基础设施达到现状条件。2012年8月3日，四季春公司取得了上犹职校综合教学楼的房屋产权证，而在此之前，案涉宗地已过户至四季春公司名下，权属变更登记已完成。上犹县国土局作为土地出让方，其交付土地的义务既包括权属登记过户的义务，还包括转移宗地的占有、控制义务，四季春公司一审庭审时自认2012年10月就接收了上犹职校的综合教学楼，随后进行了施工改建。为此，可以认定上犹县国土局在2013年7月16日前已基本履行了交付宗地的主要义务。
至于宗地范围内尚有五户居民房屋和一座坟墓未拆迁，首先，因该五户居民房屋、坟墓在宗地出让前已存在，且《国有土地使用权出让合同》第六条对宗地交付的条件约定为按现状交付，故上犹县国土局将有五户居民房屋和一座坟墓未拆迁的宗地交付给四季春公司并未违反《国有土地使用权出让合同》的约定；其次，《国有土地使用权出让合同》第十条约定：“本合同签订之日起30日内，一次性付清国有建设用地使用权出让价款，如竞买人与县政府招商引资协议中对付款方式另有约定，则以投资协议为准。”在上犹县人民政府与祥云公司签订的《协议书》第五条约定：“甲方（上犹县人民政府）承诺乙方（祥云公司）依法取得项目用地后18个月内对县职业中专实施搬迁，并向乙方完成该宗项目用地以及地上建筑物的整体交付。若甲方未能按约定时间向乙方交付项目宗地以及地上建筑物，则甲乙双方另行协商约定”，《协议书》第十一约定：“鉴于原上犹县职业中专宗地及东门万罗养老及幼托宗地及周边连片土地，均不能在竞买后即整体交付乙方，因此如乙方竞买成功，则均按分期支付方式进行成交价款的支付，即首期按实际成交价的百分之五十进行支付，余款在政府实际完成宗地的整体交付之日起三十日内支付完毕。甲方应分别于乙方支付清各宗地成交价的百分之五十价款之日起三十日内完成各宗地及地上保留建筑物的权证办理工作”，上述约定内容表明，上犹县人民政府与祥云公司在《国有土地使用权出让合同》签订后，通过签订《协议书》对案涉宗地、建筑物的交付及转让款的支付已作了相应变更，即：四季春公司缴纳50%的转让款，上犹县国土局应办理土地、建筑物的权属过户手续，上犹县人民政府、上犹县国土局完成宗地的整体交付后三十日内，四季春公司支付另外50%转让款。即使上犹职校宗地未按约定整体交付，双方需另行协商约定。在实际履行中，宗地转让款8061035元、教学楼价款5314965元，而四季春公司支付1000万元保证金后，上犹县国土局即办理了宗地、建筑物的权属过户手续，双方并未按照《国有土地使用权出让合同》的约定进行付款、办理权证手续，实际履行了《协议书》对宗地转让款的支付及办理权证手续的约定。因此，五户居民房屋及坟墓的拆迁虽然是上犹县国土局的义务，但该义务未完成只是不符合宗地整体交付的条件，双方需另行协商，四季春公司有权只缴纳一半土地转让款。由于上犹县国土局已基本履行了交付宗地的主要义务，四季春公司要求上犹县国土局、上犹县职校依照《国有土地使用权出让合同》第三十七条的规定支付土地出让款日1‰的违约金的诉请与事实不符，不能支持。
综上，原审判决认定的事实基本正确，实体处理并无不当；上诉人四季春公司要求上犹县国土局、上犹职校承担相应违约金的上诉理由，不能成立，其上诉请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费52992元，由上犹四季春投资管理服务有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐快华
代理审判员 李 平
代理审判员 吴 狄
二〇一六年三月二十九日
书 记 员 张 英
附本案适用的相关法律
1、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。