上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终14284号
上诉人（原审被告、反诉原告）陈能阳，男，1995年10月28日，汉族，住浙江省温岭市。
上诉人（原审被告、反诉原告）陈粟同，男，1970年1月8日生，汉族，住浙江省温岭市。
二上诉人共同委托诉讼代理人：赵晶，上海市浩信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）王颖华，男，1972年4月14日生，汉族，住浙江省温岭市。
上诉人陈能阳、陈粟同与被上诉人王颖华因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2017）沪0117民初7531号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月7日受理后，依法组成合议庭于2018年1月2日公开开庭审理了本案，上诉人陈能阳、陈粟同之共同委托代理人赵晶,被上诉人王颖华到庭参加了审理，本案现已审理终结。
上诉人陈能阳、陈粟同上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项、第三项、第四项、第七项、第八项，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的其余反诉请求，或发回重审。
事实和理由：1、被上诉人明知上诉人是为了开办烟酒零售店而承租商铺，在系争房屋已注册有其他公司的情况下，隐瞒该事实，导致上诉人在不知情的情况下与之签订《租赁合同》，即使协助上诉人办理营业执照属于附随义务，被上诉人也构成违约；2、系争房屋内注册有其他公司，已构成上诉人申请营业执照进行合法经营的障碍，在长达半年久拖不能变更的情况下，上诉人有权解除合同，且事实上已与被上诉人解除合同，并于2017年2月14日返还房屋，一审法院认定上诉人违约且要求上诉人支付租金至2017年3月31日属于认定事实错误；3、上诉人原装修损失属于被上诉人违约导致的损失，被上诉人应予赔偿。
被上诉人王颖华辩称，一审判决正确，要求维持原判。
王颖华诉至一审法院，请求判令：1、判令解除双方于2016年5月20日签订的《租赁合同》；2、判令陈能阳、陈粟同返还松江区XX路XX弄XX号房屋；3、判令陈能阳、陈粟同支付2016年12月5日起至实际返还房屋之日止的租金或使用费（按照年租金14.3万元的标准计算）；4、判令陈能阳、陈粟同支付恢复费用20,000元；5、判令陈能阳、陈粟同支付违约金，按照150元每天计算，自2016年12月5日起计算至欠付租金全部付清之日止，暂计9,000元。诉讼中，王颖华增加了一项诉讼请求：判令陈能阳、陈粟同支付水电费974.19元，即2017年1月1日至2017年3月31日三个月电费分别为473.27元、139.68元、24.28元；2016年6月5日至2017年3月31日用水64.8吨，按照5.2元每吨计算，合计336.96元。
陈能阳、陈粟同向法院提出反诉请求：1、确认双方于2016年5月20日签订的《租赁合同》于2016年12月4日解除；2、判令王颖华返还2016年6月5日至2016年12月4日的租金65,000元及押金10,000元，共计75,000元；3、判令王颖华赔偿装修损失125,000元。诉讼中，陈能阳、陈粟同增加了一项诉讼请求：判令王颖华返还2017年3月至5月三个月网络使用费300元。
一审法院认定事实：王颖华是上海市松江区XX路XX弄XX、XX、XX号房屋的登记权利人。
2016年5月20日，本案双方签订了一份《租赁合同》，约定王颖华将其位于上海市松江区XX路XX弄XX号的两个店铺（以下简称“系争房屋”）租给陈能阳、陈粟同，租赁面积约为48平方米，租期从2016年6月5日至2026年5月4日至，租金支付方式为提前支付六个月，押金10,000元，租金第一期约定为130,000元一年，每两年增加一次，增加支付的金额为1.3万元每年；陈能阳、陈粟同负责支付经营期产生的水费和电费，陈能阳、陈粟同每年支付网络使用费1,200元给王颖华，若陈能阳、陈粟同未按期支付租金超过12天，王颖华有权收回房屋并解除和终止合同，逾期的房租按每日150元计算滞纳金，直至支付当期房租。合同还对其他事项进行了约定。签订合同当日，王颖华支付了押金10,000元及2016年6月5日至2016年12月4日的租金65,000元。
承租后，陈能阳、陈粟同对系争房屋进行了装修，并欲在系争房屋上注册烟草公司经营烟草买卖，后发现系争房屋上已经被案外人上海XX公司（以下简称XX公司）注册。王颖华经协调沟通后，XX公司于2017年2月14日变更了住所地登记。
另查明，系争房屋2017年1月至3月分别产生电费473.27元、139.68元、24.28元，2016年6月5日至2017年3月31日使用水64.8吨，产生水费336.96元。
庭审中，除了证明上述事实的证据外，王颖华为支持其诉请，还提交了：
1、照片若干，拟证明系争房屋出租前房屋的原状及使用中的状态，以及陈能阳、陈粟同搬离后给系争房屋装修造成的毁损。陈能阳、陈粟同质证称，照片真实性无法确认，陈能阳、陈粟同承租的是毛坯房，陈能阳、陈粟同承租时进行了装修，搬离时拆除了可移动部分，并未对系争房屋造成毁损。
2、烟草专卖零售许可证和营业执照，拟证明王颖华经过与XX公司沟通，拟借该公司的名字办理烟草许可证，花了6个月才于2017年3月6日将烟草许可证为陈能阳、陈粟同办理下来，在此期间，陈能阳、陈粟同提出来要自己注册公司，故王颖华于2017年2月14日把涉案房屋处的营业执照又进行了变更，但陈能阳、陈粟同仍然坚持要解除合同。陈能阳、陈粟同质证称，对XX公司变更住所地的事实予以认可，但对烟草转卖零售许可证不予认可，陈能阳、陈粟同承租系争房屋的目的是要以自己的名义办理许可证，而王颖华却以XX公司的名义办理许可证，王颖华构成了违约。
3、微信支付凭证，拟证明2016年12月至2017年2月仍有人在陈能阳、陈粟同经营之烟草店买烟并支付价款。陈能阳、陈粟同质证称，证据真实性无法确认，凭证未体现出任何支付地址、收款人名称等，且其中一张支付凭证上载明收款时间为2017年2月24日，此时陈能阳、陈粟同已经搬离系争房屋，故该证据与本案无关联性。
庭审中，除了证明上述事实的证据外，陈能阳、陈粟同为支持其反诉诉请，还提交了：
1、烟酒店结算清单一份、收据两份，拟证明陈能阳、陈粟同对系争房屋进行装修产生125,000元的装修费，搬离时将部分物品搬走，其余的仍留在系争房屋内。王颖华质证称，装修金额不清楚，搬离时也是陈能阳、陈粟同自行拆除的。
2、商铺租赁合同及新的营业执照，证明合同解除后，陈能阳、陈粟同另与案外人签订了新的租赁合同，租赁房屋位于上海市松江区XX路XX弄XX花园XX街XX号XX层，租赁面积为78平方米，租期自2017年2月20日至2019年2月19日止，租金为每月5，500元；2017年3月3日，陈能阳、陈粟同在新的地址办出了营业执照并进行经营。王颖华质证认为，此系陈能阳、陈粟同的个人行为，与本案无关。
庭审中，王颖华称在租赁时将系争房屋的钥匙，交给了陈能阳、陈粟同，系争房屋有链条锁，而陈能阳、陈粟同在搬离时将钥匙和锁拆走，并未通知王颖华返还房屋，双方曾就租赁问题进行协商，但是没有达成意见解除合同。陈能阳、陈粟同辩称，系争房屋没有链条锁，房屋是开放式的，陈能阳、陈粟同自行装修购买了锁，故搬离时将锁和钥匙带走，且口头通知了王颖华返还房屋。
一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方签订的租赁合同系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方的争议焦点在于谁的原因导致合同解除并应当承担何种违约责任。法院认为，其一，租赁合同并未载明陈能阳、陈粟同承租涉案房屋系用于烟酒经营，也未约定王颖华负有为陈能阳、陈粟同办理营业执照、特种行业经营许可证的义务，当然，王颖华作为出租方，应当对陈能阳、陈粟同的经营办证提供必要的协助，本案中，陈能阳、陈粟同通知王颖华后，王颖华已经协助陈能阳、陈粟同先后办理了烟草专卖零售许可证、变更了营业执照的住所地等，履行协助义务的期限、方式尚属合理，陈能阳、陈粟同辩称王颖华签订合同后存在严重违约行为并径行解约，缺乏合同和法律依据，法院不予采纳。其二，陈能阳、陈粟同未按约向王颖华支付租金已构成违约，王颖华主张解除合同于法有据，法院予以支持。至于合同解除的时间，因王颖华未提前发出过解约通知，故法院以本案诉状副本送达陈能阳、陈粟同之日即2017年5月11日作为合同解除之日。因庭审中，陈能阳、陈粟同称王颖华可自行处置自己的房屋，陈能阳、陈粟同此前已经把房屋返还给王颖华了，且王颖华也表示清楚了，同意自行对外处置房屋，故对于王颖华返还房屋的诉请，法院不再予以处理。对于王颖华主张的自2016年12月5日起至房屋实际返还之日止的租金，因陈能阳、陈粟同确认没有支付，且其并未举证证明实际返还房屋的时间，应当由其承担相应的不利后果，故法院采纳王颖华的辩称意见，酌定陈能阳、陈粟同的租金应当支付至2017年3月31日，对于此后扩大的租金损失，因王颖华亦负有相应的减损义务，故法院不再予以支持。上述期间的租金应按照合同约定的租金标准13万元一年计算，共计为42,116.44元。对于王颖华主张的恢复原状的费用20,000元，缺乏合同和法律依据，法院不予支持。对于王颖华主张的违约金，符合双方合同约定，但标准过高，陈能阳、陈粟同对此亦提出异议，故法院按照以42,116.44元为本金，以每日万分之五的标准酌情确定为每日按照21元的标准计算。对于王颖华主张的水电费，陈能阳、陈粟同对其真实性没有异议，但认为双方已经协商一致，将其与陈能阳、陈粟同装修的玻璃门进行了折抵，因陈能阳、陈粟同缺乏充分的证据予以证实，且王颖华对此不予认可，故法院不予采纳，陈能阳、陈粟同还应当支付其使用房屋期间的水电费。再次，合同解除后，王颖华应当将已收取的押金返还给陈能阳、陈粟同，王颖华对此没有异议，法院予以支持。对于陈能阳、陈粟同反诉主张的解约理由及时间、返还2016年6月5日至12月4日租金的请求等，因与法院认定不符，故法院不予支持。对于陈能阳、陈粟同反诉主张的装修损失，因本案系陈能阳、陈粟同违约导致合同解除，王颖华亦不同意赔偿，故法院不予支持。至于陈能阳、陈粟同反诉主张的网络使用费，根据前述法院关于房屋占用期间的认定，2017年4月、5月的网络使用费共计200元，王颖华应当返还给陈能阳、陈粟同。
一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项的规定,于二〇一七年九月三十日作出判决，判决如下：一、王颖华与陈能阳、陈粟同2016年5月20日签订的《租赁合同》于2017年5月11日解除；二、陈能阳、陈粟同于判决生效之日起十日内支付王颖华自2016年12月5日起至2017年3月31日止的租金42,116.44元；三、陈能阳、陈粟同于判决生效之日起十日内按照每日21元的标准向王颖华支付自2016年12月5日起至实际付清上述租金之日止的逾期违约金；四、陈能阳、陈粟同于判决生效之日起十日内支付王颖华自2017年1月1日至2017年3月31日的电费637.23元、水费336.96元；五、王颖华于判决生效之日起十日内返还陈能阳、陈粟同押金10,000元；六、王颖华于判决生效之日起十日内返还陈能阳、陈粟同自2017年4月至2017年5月的网络使用费200元；七、驳回王颖华的其余诉讼请求；八、驳回陈能阳、陈粟同的其余反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,825元，减半收取912.50元，反诉案件受理费2,215元，合计诉讼费3,127.50元，由王颖华负担422.50元（已付），陈能阳、陈粟同负担2,705元（已付2,215元，余款490元于判决生效之日起七日内交付法院）。
二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，上诉人陈能阳、陈粟同与被上诉人王颖华签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应为合法有效，双方需恪守遵行。查现有事实，上诉人与被上诉人在合同中未明确租房用途，更未约定被上诉人负有办理营业执照、特种行业经营许可证的义务，上诉人也未提供相应证据证明双方在履行中曾就此达成一致。因此，上诉人认为系争房屋所在地址已有注册，导致其无法办理相关证照应认定被上诉人违约的主张，缺乏事实和法律依据，本院难予采信，其主张依法享有合同解除权，本院不能支持。上诉人作为承租人未按合同约定支付租金显属违约，应承担相应违约责任，被上诉人要求解除合同并支付租金的诉请于法有据，应予支持，一审法院以被上诉人诉状副本送达上诉人之日作为合同解除日期于法有据，应予维持。关于租金支付的截止日期，在现有证据下，可以认定上诉人未履行占有返还的承租人合同义务，一审结合房屋实际使用情况，酌定租金支付至2017年3月31日，在现有事实条件下相对合理，可予维持。涉案合同因上诉人违约导致解除，因此其要求被上诉人赔偿装修损失的主张于法无据，本院不予支持。
综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币4，040元，由上诉人陈能阳、陈粟同共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶振军
代理审判员 王振伟
审 判 员 刘 佳
二〇一八年一月二十二日
书 记 员 金雯佳
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……。