湖南省永州市零陵区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘1102民初3023号原告（反诉被告）：唐灵艳，女。被告（反诉原告）：永州市富鑫房地产开发有限公司，住所地为湖南省祁阳县浯溪镇浯溪中路127号。法定代表人：雷春生，该公司董事长。委托诉讼代理人：李国清，湖南博大律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：蒋永，湖南博大律师事务所律师（特别授权）。原告（反诉被告）唐灵艳与被告（反诉原告）永州市富鑫房地产开发有限公司（以下简称富鑫房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月20日立案，因该案与原告冯美云、蒋爱萍、罗芳英、黄姚姿、何璠、陈六松、潘伟月与被告永州市富鑫房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷等案件的诉讼标的属同一种类，经双方当事人同意，本院依法组成合议庭于2017年1月12日公开开庭合并进行了审理。双方当事人及委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）唐灵艳向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告履行商品房买卖合同为原告办理房屋产权证书；2.判令被告（反诉原告）按商品房买卖合同约定支付逾期办证违约金32834元；3.请求法院依法判决被告（反诉原告）按商品房交房管理规定提供《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目综合验收合格证》、《建筑工程竣工备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；4.判令被告（反诉原告）承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2011年8月3日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）富鑫房地产公司签订房屋买卖合同，购买被告（反诉原告）开发的香樟绿城小区14栋2单元401号房屋一套，房屋总价格327687元；约定的交房时间为2012年8月30日，约定被告（反诉原告）在交房后360个工作日内将房屋产权证及国土使用证交付原告，但该房屋直到2012年11月3日才交房。原告（反诉被告）按照双方约定在交房的当天即将房产证、国土使用权证办证费等费用交给被告（反诉原告），但被告（反诉原告）并没有按照约定交付两证，特向本院提起诉讼，请求判决如其所请。被告（反诉原告）富鑫房地产公司辩称，被告（反诉原告）未为原告办理国土使用证不构成违约，因为合同未约定办理国土使用证义务,同时被告（反诉原告）未及时办理房屋权属证，是多方面原因造成的，不是被告（反诉原告）的原因造成的，被告（反诉原告）无需承担逾期办证的责任，即使承担责任也应当根据双方过错各自承担50%；被告（反诉原告）已为原告（反诉被告）办理了房产证，故计算逾期天数应计算至房产证办妥时止，同时本案被告逾期办证虽已成为事实，但未给原告造成损失，双方间约定的违约金过高，且合同约定的360工作日，对应公历应为515日，在计算逾期办证在计算逾期时间时应当予以核减。现因房地产权属登记政策发生了变化，由原来的房屋权属证和土地使用权证变更为不动产登记证，原告（反诉被告）的房产证均已办出，由于政策规定现需要将二证合一才将房屋产权证收回或不再发放而直接退回至不动产登记中心办不动产证，故房屋权属证和土地使用证均不再办理，原告（反诉被告）的第一项诉讼请求不能得到支持。原告起诉主张逾期办证的违约责任已超过了二年的诉讼时效，其诉请依法不应得到支持。被告（反诉原告）富鑫房地产公司向本院提出反诉请求：请求人民法院判令反诉被告唐灵艳支付反诉原告商品房面积差的房价款10696元。事实与理由：反诉被告在反诉原告开发的香樟绿城项目购买了商品房。合同约定购房款按房屋产权登记证确定的实际面积结算。现该商品房的房屋产权证已办下来，房屋登记面积比合同约定的面积要多，按约定价格计算，登记面积的总购房款比合同约定的总购房款要多10696元。按照合同约定，该款应由反诉被告据实结算并支付给反诉原告，但反诉被告一直未履行付款义务。故请求法院判如所请。原告（反诉被告）唐灵艳辩称，因被告（反诉原告）尚未将房产证办理出来交给原告（反诉被告），故不清楚房屋的真实面积，待两证办理出来按实际面积结算，该补的钱原告（反诉被告）愿意补给被告（反诉原告）。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证，双方当事人对对方提交的证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告（反诉原告）所提交证据：2.房屋所有权证，拟证实房屋产权登记面积与合同约定面积的差异。原告（反诉被告）认为被告（反诉原告）未向法庭提交原件核实，且被告（反诉原告）亦未向原告（反诉被告）交付房屋所有权证，且被告（反诉原告）亦当庭陈述现因国家房屋所有权登记政策发生变化需收回重办，故对该证据本院不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年8月3日，原告（反诉被告）唐灵艳与被告（反诉原告）富鑫房地产公司签订房屋买卖合同，购买被告（反诉原告）开发的香樟绿城小区14栋2单元401号房屋一套，房屋总价格327687元；约定的交房时间为2012年8月30日，约定被告（反诉原告）在交房后360个工作日内将房屋产权证及国土使用证交付原告。合同签订后，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付了全部房款，被告于2012年11月3日向原告交付房屋，交房时被告富鑫房地产公司未交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。原告（反诉被告）在交房2012年11月3日向被告（反诉原告）富鑫房地产公司支付了房屋维修基金、契税及办理两证所需交纳的所有费用共计14186.74元，但被告（反诉原告）未能向原告（反诉被告）交付两证（房屋产权证及国土使用证）。原告向本院提起诉讼，要求判决如其所请，遂引发本案。另查明，自2012年11月4日起，经过360个工作日，所对应的日期为2014年4月3日。本院认为，本案的争议焦点为：1.被告（反诉原告）富鑫房地产公司的逾期交付“两证”的行为是否构成违约；2.被告（反诉原告）富鑫房地产公司迟延办理“两证”，是否需要承担违约责任；3.原告起诉要求被告支付逾期办证违约金是否超过了二年诉讼时效；4.原告（反诉被告）诉请的违约金计算是否过高；5.被告（反诉原告）的反诉请求在本案当中是否应当得到支持。1.本案被告（反诉原告）富鑫房地产公司是否违约的问题。本案原、被告双方合同约定了由被告办理房产权属证，同时原告（反诉被告）向被告（反诉原告）交纳了房屋契税、办理房产证、国土使用证的费用，被告（反诉原告）应当按照双方约定办理两证，被告（反诉原告）未在约定的时间交付两证，构成违约；被告（反诉原告）所辨称的根据相关行政法规、规章的规定，房屋权属证只包括房产证不包括国土使用证，因此被告（反诉原告）只需交付房产证的意见，因被告（反诉原告）所收取得办证费用中明确的包括了国土使用证的费用，可见原、被告（反诉原告）在房屋买卖合同中约定的房屋权属证应当包括国土使用证，故被告的辩论意见本院不予采纳。现因政府政策变化，房屋所有权证、国有土地使用权证合二为一变更为不动产登记证，故被告（反诉原告）应当按照双方商品房买卖合同的约定继续履行为原告（反诉被告）唐灵艳办理不动产登记证的合同义务。同时原告提出要求判令被告提供《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目综合验收合格证》、《建筑工程竣工备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》的请求，本院认为《商品房销售管理办法》第三十二条规定“销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》(以下简称《规定》)，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。”，作为房地产开发企业的被告富鑫房地产公司亦应当在房屋交付的同时向原告提供《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》，没有提供的应当向原告继续提供；其余的《房地产开发建设项目综合验收合格证》、《建筑工程竣工备案表》、《建筑工程质量认定书》等文件，原告在交房时应当验证，但不是法律、法规必须向买受人提交的法律文件，故对原告提出的该项请求本院部分予以支持。2.本案被告（反诉原告）富鑫房地产公司是否承担违约责任的问题。被告（反诉原告）在诉讼中提出未能交付“两证”是因为原告未及时提供办证所需资料及规划建设部门未及时验收造成的，不是被告（反诉原告）富鑫房地产公司的原因造成的，故不应当承担违约责任，即使承担责任也应当根据双方的过错各自承担50%的意见。因被告（反诉原告）未能提供充足、有效的证据证实，故对该意见本院不予采信。3.原告起诉要求被告支付逾期办证违约金是否超过了二年诉讼时效。本院认为，被告虽提出原告要求被告承担支付违约金的时间超过了730日，该时间已超过了二年的诉讼时效，但因香樟绿城业主多次与被告富鑫房地产公司协商并就该问题向相关机关反应信访，其在此期间内已向被告主张权利，应当认定为诉讼时效中断，原告起诉要求被告支付逾期办证的违约金未超过二年的诉讼时效。4.关于本案违约金的确定。本院认为，应当根据双方合同的约定并结合司法解释的规定确定违约金的数额。首先，双方在商品房买卖合同中约定在商品房交付使用后360个工作日内，被告（反诉原告）富鑫房地产公司将房屋所有权证及国土证交付买受人（按揭贷款的抵押在银行），因此应当从2014年4月4日开始计算违约金，计算至原告（反诉被告）起诉时止，即2016年12月20日；其次，原告提出按购房款总额，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息可以上浮50%的标准计算违约金的诉讼请求；被告（反诉原告）富鑫房地产公司在诉讼中提出原告（反诉被告）没有受到损失，按每日万分之一的标准计算违约金，属于违约金过高的情形，应当予以核减的抗辩意见。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。”又根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。本案中原告（反诉被告）已按照双方约定履行了自己的给付货币款项的义务，被告（反诉原告）逾期办理、交付房屋产权证、国土证的行为的确构成违约，跟据双方的合同约定及司法解释的规定应当支付违约金，但原告（反诉被告）唐灵艳因被告富鑫房地产公司延期办证并未造成损失或者明显损失，因此，违约数额可以适当予以减少。结合原、被告双方合同的履行情况、当事人的过错程度，本案违约金的计算应当按照每日万分之零点五计算为宜，即违约金应当计算为327687元×991日×0.00005=16237元。5.被告（反诉原告）的反诉请求在本案当中是否应当得到支持。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。本案原、被告双方签订的房屋买卖合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，还约定建筑面积误差比例绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。被告（反诉原告）虽在庭审中向本院出示其所办理的房产证，证实原告（反诉被告）的房屋的产权登记面积大于合同约定面积，但同时在庭审中陈述，因国家房屋产权登记制度变化，尚未办理的房产证及国土证不再办理，需办理统一的不动产登记证，因香樟绿城业主的国土使用证尚未办理，故已办理的房产证需回收，已办出的房产证不再发放原告（反诉被告），待办理出不动产登记证后统一发放原告（反诉被告）等业主。因此，本案合同所约定的房屋权属证尚未取得，产权登记面积并不明确，故被告（反诉原告）的提出的诉讼主张无明确充分的证据证实，本院不予支持。被告（反诉原告）可在为原告（反诉被告）办理出不动产登记证后再向原告（反诉被告）主张权利。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款第（一）项、第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条、第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）永州市富鑫房地产开发有限公司自本判决生效后90日内向原告（反诉被告）唐灵艳交付不动产登记证；二、被告（反诉原告）永州市富鑫房地产开发有限公司自本判决生效后10日内向原告（反诉被告）唐灵艳支付违约金16237元；三、被告（反诉原告）永州市富鑫房地产开发有限公司自本判决生效后10日内向原告（反诉被告）唐灵艳交付《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》；四、驳回原告（反诉被告）唐灵艳的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）永州市富鑫房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费622元，由被告永州市富鑫房地产开发有限公司负担308元，由原告唐灵艳负担314元。反诉案件受理费34元，由被告永州市富鑫房地产开发有限公司负担34元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 长  管爱平代理审判员  贺少玲人民陪审员  何 云二〇一七年一月十七日书 记 员  陶 亮附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条当事人一方或者双方为二人以上，其诉讼标的是共同的，或者诉讼标的是同一种类、人民法院认为可以合并审理并经当事人同意的，为共同诉讼。共同诉讼的一方当事人对诉讼标的有共同权利义务的，其中一人的诉讼行为经其他共同诉讼人承认，对其他共同诉讼人发生效力;对诉讼标的没有共同权利义务的，其中一人的诉讼行为对其他共同诉讼人不发生效力。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。