江苏省盐城市亭湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）亭商初字第1734号
原告江苏盐城农村商业银行股份有限公司（原名江苏盐城黄海农村商业银行股份有限公司），住所地在江苏省盐城市亭湖区大庆中路98号。
法定代表人丁学工，该公司董事长。
委托代理人蔡凤成，该公司员工。
被告盐城天源管业有限公司，住所地在江苏省盐城市城南新区新河街道新园路89号。
法定代表人朱振纲，该公司董事长。
被告朱振纲。
被告还明霞（系朱振纲之妻）。
三被告共同委托代理人张学凡，江苏一正律师事务所律师。
三被告共同委托代理人苏醒，江苏一正律师事务所律师。
原告江苏盐城农村商业银行股份有限公司（下称盐城农商银行）与被告盐城天源管业有限公司（下称天源管业公司）、朱振纲、还明霞金融借款合同纠纷一案，本院于2015年10月29日受理后，依法组成合议庭，于同年12月29日公开开庭进行了审理。原告盐城农商银行的委托代理人蔡凤成，被告天源管业公司、朱振纲、还明霞的共同委托代理人苏醒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告盐城农商银行诉称：2012年4月6日，被告天源管业公司与原告签订流动资金循环借款合同，约定被告天源管业公司自合同生效至2015年3月8日之间，可以在原告处办理最高本金余额不超过798万元的借款，借款利率以每笔借款凭证为准；同日，天源管业公司与原告签订最高额抵押合同，以其自有的厂房为其向原告的借款提供抵押担保。合同签订后，被告天源管业公司于2014年4月2日分别向原告立据借款合计798万元，约定还款日期为2015年3月5日，执行年利率7.8%。被告朱振纲、还明霞向原告出具保证书，自愿以家庭财产对被告天源管业公司的上述债务承担连带责任，并承诺放弃物的担保优先受偿的权利。原告发放借款后，被告天源管业公司未能按期还款，保证人亦未履行担保责任。请求法院判决：1、被告天源管业公司偿还原告借款本金798万元及自2015年1月21日起至还款之日止的约定利息及罚息（扣除系统自动扣收的6299.52元）；2、被告朱振纲、还明霞对上述债务承担连带责任；3、原告对被告天源管业公司用于抵押担保的房产享有优先受偿权。
被告天源管业公司辩称，对欠款本金无异议，合同约定的利息、罚息的合法性请法院审查；被告因经营不善，暂无履行能力。
被告朱振纲、还明霞辩称：被告天源管业公司在原告处有多笔借款，两被告担保的借款已还清，本案争议的借款两被告未担保，请求法院驳回原告对两被告的诉讼请求。
经审理查明：2012年3月8日，朱振纲、还明霞向盐城农商银行出具保证书，对天源管业公司于2012年3月8日在盐城农商银行申请1000万元贷款，愿以全部家庭财产（包括个人所有、夫妻共有、家庭共有财产）对该笔贷款承担终身无限连带清偿责任。同日，还明霞向盐城农商银行出具承诺书两份，承诺以其所有的苏州工业园区九华路*号*幢*室及盐城市鸿基花园*幢*室的房产为天源管业公司在盐城农商银行的借款提供抵押担保，上述房产的共有权人朱振纲、朱雅亦在承诺书上签名确认。同日，天源管业公司向盐城农商银行申请借款，并提交了法人客户借款申请书及股东会决议，申请借款1000万元，股东会决议载明：公司因经营需要向盐城农商银行申请贷款1000万元，期限从2012年3月8日至2015年3月8日，股东朱振纲、还明霞签名。同年4月6日，天源管业公司与盐城农商银行签订流动资金循环借款合同，约定天源管业公司自合同生效至2015年3月8日之间，可以在原告处办理最高本金余额不超过798万元的借款，借款利率以每笔借款凭证为准，按月结息，结息日为每月的20日；借款人到期不偿还本合同项下的借款本金及利息的，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率在执行利率基础上加收50%；担保方式为最高额抵押担保；借款人未按本合同约定履行对贷款的支付和清偿义务视为发生违约事件，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息和其他应付款项全部或部分立即到期，要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，有权行使担保物权，要求保证人承担保证责任。同日，天源管业公司与盐城农商银行签订最高额抵押合同，约定抵押人天源管业公司自愿为其自2012年4月6日起至2015年3月8日止在盐城农商银行所办理的业务实际形成的债务在最高额本金余额798万元内提供担保，在本合同约定的期间和最高余额内，债务人可申请循环使用上述信用，本合同约定的期间和最高余额内发生的业务，抵押人对发生的债务均承担连带责任；抵押担保的范围包括债务人依据主合同与抵押权人发生的全部债务本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、抵押权人依据主合同约定提前收贷产生的可得利益损失、损害赔偿金以及抵押权人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、执行费、抵押物保管费和处置费、律师费、差旅费）和其他应付的费用；抵押物为天源管业公司所有的位于盐城市区新园路*号的厂房、土地，房产权证号分别为：盐房权市区开字第*号、*号、*号、*号、*号，土地使用权证号为盐开国用（2006）字第*号。上述抵押物于同日在盐城市房产交易登记中心和盐城市国土资源局开发区分局办理了抵押登记手续，登记的权利人为盐城农商银行。2014年4月2日，天源管业公司向盐城农商银行出具借款借据3份，借款金额分别为298万元、300万元和200万元，合计借款798万元，约定的利率标准均为年利率7.8%，每月21日为结息日，还款日期为2015年3月5日，盐城农商银行于同日向天源管业公司出借了上述款项。上述款项发放后，天源管业公司正常支付利息至2015年1月20日后不再支付利息，借款到期后亦未偿还本息，仅由盐城农商银行于同年2月21日、3月11日、3月21日从其还款账户上代扣利息合计6299.52元。
另查明：还明霞向盐城农商银行出具承诺书承诺以其所有的苏州工业园区九华路*号*幢*室及盐城市鸿基花园*幢*室的房产为天源管业公司在盐城农商银行的借款抵押担保，但上述两处房产均未办理抵押登记手续。
本案在审理期间，盐城农商银行于2015年11月4日向本院申请财产保全，本院经审查于同日作出（2015）亭商初字第1734-1号民事裁定，并依法查封了被告天源管业公司位于盐城市城南新区新园路*号的厂房、土地。
以上事实，有担保书、借款申请书、流动资金循环借款合同、最高额抵押合同、借款借据、他项权证书、账户明细及当事人陈述等证据证明，经庭审审核确认。
本案经本院主持调解，由于双方均不同意调解，至调解未成。
本院认为，本案原告与被告天源管业公司签订的流动资金循环借款合同、最高额抵押合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行自己的义务，现原告已出借了合同约定的款项，被告天源管业公司应当按合同约定按时支付借款本息，现其逾期未能按约支付利息，已构成根本违约，原告有权要求其立即偿还全部借款本息。被告天源管业公司以其所有的房产、土地为其向原告的借款提供抵押担保，并且办理了抵押登记手续，原告有权就抵押物拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。关于保证人朱振纲、还明霞的担保责任问题，本院认为，被告朱振纲、还明霞在天源管业公司申请借款时向原告提交保证书，承诺对天源管业公司向原告的借款承担连带保证责任，虽然被告朱振纲、还明霞抗辩担保书与该笔借款不是同一笔借款，但其未能举证证明天源管业公司与原告之间存在其他借贷关系，且两人作为公司的股东，在股东会决议中明确了对公司向原告申请的借款期限为2012年3月8日至2015年3月8日期间的1000万元借款承担保证责任，故应当对上述债务在抵押物不足清偿的部分承担连带责任。综上，原告的诉讼请求依法应予适当支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，第三十三、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告盐城天源管业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江苏盐城农村商业银行股份有限公司偿还借款本金798万元，并从2015年1月21日起至实际还款之日止按借款合同的约定承担贷款利息、罚息（扣除系统自动扣收的利息6299.52元）。
二、原告江苏盐城农村商业银行股份有限公司对被告盐城天源管业有限公司用于抵押担保的位于位于盐城市城南新区新园路*号的厂房、土地在抵押登记的权利范围内享有优先受偿权。
三、被告朱振纲、还明霞对上述债务在抵押物不足清偿的部分承担连带责任。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费67660元，保全费5000元，合计72660元，由被告盐城天源管业有限公司负担（原告已预交，限被告盐城天源管业有限公司在本判决生效后十日内支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式五份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 杨淑芬
审 判 员 蔡永平
人民陪审员 钱海燕
二〇一六年三月三日
书 记 员 吴丽文
附法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条：借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
2、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十三条：本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
第五十三条：债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
2、《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条被担保的物权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明的，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任，提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。