上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终3435号
上诉人（原审被告）：刘护伟，男，1984年2月23日生，汉族，住陕西省咸阳市秦都区。
上诉人（原审被告）：魏宝珠，女，1987年2月10日生，汉族，住陕西省咸阳市秦都区。
上列两上诉人共同委托诉讼代理人：肖桂荣，上海申浩律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张慧，男，1966年7月26日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：袁春松，上海金沁律师事务所律师。
原审第三人：马欣伟，男，1983年3月11日生，汉族，住上海市普陀区。
上诉人刘护伟、魏宝珠因与被上诉人张慧、原审第三人马欣伟房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初27048号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月9日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人刘护伟、魏宝珠上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉请。事实和理由：涉案房屋买卖合同系被上诉人与第三人马欣伟及张某2恶意串通损害上诉人利益的虚假交易，应属无效合同。根据马欣伟与上诉人签订的《协议书》，马欣伟在向上诉人支付300万元（人民币，下同）后才获得对上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX幢XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）的处分权，但马欣伟未支付300万元，故无权出售系争房屋。马欣伟从事高利贷业务，张某2按照其指示通过自己的银行账户操作高利贷业务，马欣伟通过张某2账户向上诉人支付过300万元中的105万元，但之后违背诚信不承认该应付款项，导致上诉人的房屋被低价出售给被上诉人，而被上诉人只是名义买家，实际取得房屋权利的是马欣伟。被上诉人未实际付款，被上诉人与张某2之间的款项往来，应该不是系争房屋的购房款，而可能是高利贷的还款。退一步讲，即便因现有证据无法否认系争房屋买卖合同的效力，被上诉人购买上诉人的系争房屋也不适用善意取得。上诉人出具的委托书不得转委托，张某2未获得上诉人授权无权办理系争房屋交易事宜，且交易价格明显低于市场价。另，上诉人承担的违约责任也过重，被上诉人未按约在2016年3月10日前支付60万元房款，违约在先，合同约定的违约金比例也过高，不应以总房价款作为基数。
被上诉人张慧辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
原审第三人马欣伟书面述称，认可一审判决。
张慧向一审法院起诉请求：1、判令刘护伟、魏宝珠交付房屋并配合张慧办理系争房屋过户手续，鉴于系争房屋上存在抵押权，故刘护伟、魏宝珠应先把抵押权涤除后再把房屋过户给张慧；2、刘护伟、魏宝珠支付逾期交房违约金，按总房价款278万元的日万分之五即每日1,390元标准，从2016年5月1日起算至房屋实际交付之日止。
一审法院认定事实：2015年11月13日，刘护伟、魏宝珠向马欣伟出具公证委托书，委托马欣伟全权办理系争房屋如下事项：1、代为归还系争房屋中的银行及其他债权人的借款、并办理注销抵押登记手续；2、代为办理上门看房、代为签订（收取定金），代为签订系争房屋的买卖合同并办理房地产买卖合同公证，代为办理买卖过程中支付的相关税费及其它相关手续、领取房地产转让价款，并协助买受方办理按揭贷款手续；3、代为办理系争房屋的过户登记手续……；委托期限自2015年11月13日起至2016年11月12日止。2015年12月13日，张某2、马欣伟作为出售方（甲方），张某1作为买受方（乙方），上海XX有限公司作为居间方（丙方）签订房地产买卖居间协议，约定由乙方以278万元购买系争房屋，并约定了定金的支付、违约责任等。2015年12月15日，马欣伟作为出卖方（甲方），张某1作为买受方（乙方），签订《房屋买卖合同》，约定了房屋总价、付款方式、过户时间、违约责任等。2016年1月26日，马欣伟代刘护伟、魏宝珠与张慧签订《上海市房地产买卖合同》，约定房屋总价170万元。合同第六条约定，双方确认在2016年4月30日前共同向房地产交易中心申请办理责任过户手续。补充条款（一）第3.1条约定，刘护伟、魏宝珠应于2016年4月30日内，与张慧进行系争房屋的验收交接，房屋交接包括钥匙交接，水、电、煤、电讯等费用的结算及户名之更改（若刘护伟、魏宝珠届时未能结清刘护伟、魏宝珠水电等欠费，则张慧有权拒绝收房且视为刘护伟、魏宝珠逾期交付）。第7条约定，在履行本合同过程中，双方任意一方若未按照本合同履行的，即视为违约，违约方每逾期一日，应向守约方支付本合同约定的总房价款的万分之五作为滞纳金（延迟履行金），若该等逾期超过十五日的，则守约方有权单方面解除本合同并追究违约方的违约责任，该等违约责任按本合同约定总房价的20%计或要求违约方继续履行本合同且支付滞纳金（延迟履行违约金）直至恢复履行之日止。合同附件三付款协议约定，签订本合同一日内，张慧应支付刘护伟、魏宝珠首期房价款80万元（其中包括双方均确认在签署本合同前张慧已经支付给刘护伟、魏宝珠的定金及27万元，本合同签订后，该笔定金自行转为张慧支付给刘护伟、魏宝珠的部分首期房价款；张慧于2016年3月30日前应支付第二期房价款90万元（其中包括尾款2万元）；双方在办妥系争房屋交接、刘护伟、魏宝珠迁出房产内户口及物业等户名变更手续的同时支付刘护伟、魏宝珠尾款2万元。2016年1月26日，马欣伟代刘护伟、魏宝珠与张慧签订《补偿协议》，约定双方交易为张慧打包价人民币278万元，该278万元由房屋买卖合同及补偿协议共同组成，其中买卖合同约定成交价为170万元（双方确认该价格为张慧打包价，所有税费由刘护伟、魏宝珠承担），房屋补偿价为108万元，该108万元由张慧于2016年3月10日支付刘护伟、魏宝珠60万元，2016年4月30日支付刘护伟、魏宝珠48万元等。2015年12月19日，张某2、马欣伟出具收款收据，确认收到张慧支付购买系争房屋部分房价款25万元；2016年1月18日，张某2出具收款收据，确认收到张慧支付的购买系争房屋部分房价款2万元；2016年1月27日，马欣伟出具收款收据，确认收到张慧支付的购买系争房屋部分房价款53万元。2016年3月16日刘护伟、魏宝珠出具公证声明书，明确撤销对马欣伟办理系争房屋相关事宜的授权。2016年3月18日，张慧向其渤海银行账户内打入150万元，并在马欣伟陪同下至渤海银行偿还原房屋抵押贷款，但因刘护伟、魏宝珠通知银行已撤销对马欣伟的授权委托，故银行未接受张慧还贷。
另查明，系争房屋上现有抵押权人为渤海银行股份有限公司、债权金额为153万元的抵押；另有出租方为王某、刘某1、承租方为刘某2，租赁期限自2011年3月22日至2016年3月21日的房屋租赁登记信息。法院于2016年4月18日就本案对系争房屋进行了正式查封，之后山东省莱阳市人民法院及上海市闵行区人民法院对系争房屋进行了轮候查封。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。张慧与作为刘护伟、魏宝珠委托代理人的马欣伟签订相关的买卖合同、补偿协议，之后刘护伟、魏宝珠虽撤销对马欣伟的授权，但作为代理人的马欣伟在刘护伟、魏宝珠授权期间、授权范围内的行为有效，相应的法律后果应由刘护伟、魏宝珠承担。刘护伟、魏宝珠提出张慧未尽合理审核义务、马欣伟无权处理系争房屋的抗辩，法院不予采信。张慧因刘护伟、魏宝珠取消对马欣伟的授权导致其通过代为偿还原银行抵押贷款支付房款受阻，故起诉刘护伟、魏宝珠继续履行合同，办理交房及过户手续并承担相应违约责任，并无不当，法院据实予以支持。
一审法院审理后作出判决：一、刘护伟、魏宝珠于判决生效之日起十日内涤除上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX幢XX号XX室房屋上抵押权人为渤海银行股份有限公司上海分行的抵押；二、刘护伟、魏宝珠于上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX幢XX号XX室房屋上抵押权涤除后十日内，协助将该房屋产权过户至张慧名下，同时张慧支付刘护伟、魏宝珠房款196万元；三、刘护伟、魏宝珠于判决生效之日起十日内将上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX幢XX号XX室房屋交付张慧；四、刘护伟、魏宝珠于判决生效之日起十日内支付张慧逾期交房违约金（以278万元为本金，自2016年5月1日起至实际交付之日止，按照日万分之五的标准计算）。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29,040元，减半收取14,520元，由刘护伟、魏宝珠负担；财产保全费5,000元，由刘护伟、魏宝珠负担。
本院二审期间，当事人未提交证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院另查明，马欣伟作为甲方，刘某1、刘护伟作为乙方，王某作为丙方于2015年11月26日签订《协议书》，约定系争房屋及上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室两套房屋全权委托甲方处理以偿还乙方对外总计为1,420万元的债务。甲方接收上述两套房屋后给付乙方300万元，乙方收到上述款项后对于甲方处理房屋的结果不得有异议……。上诉人称，因马欣伟未按照上述协议履行，故其已另案起诉马欣伟，该案尚在审理中。
本院认为，本案的争议在于被上诉人与马欣伟是否存在恶意串通损害上诉人合法权益的情形，从而导致买卖合同无效。根据本案所查明的事实及当事人的相关陈述，可以认定上诉人确有将系争房屋交由马欣伟进行出售以偿还其对外债务的意思表示，并向马欣伟出具了公证委托书，马欣伟亦在委托期限内将系争房屋出售给了被上诉人，上诉人并无证据证明系争房屋的售价过低，且房屋出售期间，上诉人也已经将系争房屋交付给了马欣伟，故本案中并无证据或事实表明马欣伟与被上诉人存在恶意串通的情形，故上诉人认为系争买卖合同无效的观点，缺乏依据，本院不予采信。上诉人应受该合同约束。至于上诉人与马欣伟就《协议书》履行的相关争议，上诉人已另案提起诉讼，与本案无涉。现上诉人拒绝向被上诉人交付系争房屋显属违约，理应承担违约责任，但双方在合同中约定的违约责任确属偏高，上诉人在二审中也提出了违约金过高的抗辩，本院综合合同履行情况及被上诉人的实际损失对违约金酌情予以调整。
综上所述，刘护伟、魏宝珠的上诉请求不能成立，应予驳回，但其关于违约金的抗辩可予支持，本院对一审关于违约金的判罚予以调整，另对购房尾款一并进行处理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初27048号民事判决第一项、第二项；
二、撤销上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初27048号民事判决第三项、第四项；
三、刘护伟、魏宝珠于本判决生效之日起十日内将上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX幢XX号XX室房屋交付张慧，同时张慧支付刘护伟、魏宝珠剩余尾款2万元；
四、刘护伟、魏宝珠于本判决生效之日起十日内支付张慧逾期交房违约金（以80万元为本金，自2016年5月1日起至实际交付之日止，按照日万分之五的标准计算）。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币29,040元，减半收取14,520元，由刘护伟、魏宝珠负担；财产保全费5,000元，由刘护伟、魏宝珠负担。二审案件受理费人民币29,040元，由上诉人刘护伟、魏宝珠负担。
本判决为终审判决。
审判长 潘 兵
审判员 郑卫青
审判员 杨斯空
二〇一七年五月二十六日
书记员 赵 樱
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
……
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……