江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终4336号
上诉人（原审原告、原审反诉被告）：许中，男，1990年6月29日生，汉族，住苏州。
委托诉讼代理人：季海兵，北京市百瑞（苏州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张心源，北京市百瑞（苏州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：苏州文博商务旅游发展有限公司，组织机构代码08831991，住所地苏州工业园区观枫街1号。
法定代表人：殷卫东，董事长。
委托诉讼代理人：刘晶，江苏华为律师事务所律师。
上诉人许中因与被上诉人苏州文博商务旅游发展有限公司（以下简称文博公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院作出的（2015）园民初字第02199号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
许中上诉请求：撤销原审判决并依法改判支持上诉人的一审诉讼请求，本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定涉案租赁合同无效，造成合同无效的责任在于被上诉人，被上诉人应当赔偿我方的经济损失。二、被上诉人出租的涉案房屋系临时的工作亭，并无合法建设的根据，属于违章建筑。因上诉人无法办理工商注册登记和税务登记，造成上诉人不能使用租赁房屋进行经营活动。三、自2014年8月20日起被上诉人对租赁房屋采取断水断电措施，其行为表明不允许上诉人使用该租赁房屋，故一审判决由上诉人支付房屋使用费24万元无事实根据。四、租赁房屋未能及时返还的过错并非在于上诉人，上诉人于2014年9月起诉时即表明要求退房的意愿。五、一审法院对装修损失金额的认定过低，应当根据重置价值进行确定。
文博公司辩称，一审判决查明事实清楚、适用法律正确。其同意一审判决，请求驳回上诉、维持原判。
许中向一审法院起诉请求：1.解除《商业用房租赁合同》；2.文博公司返还已支付的房租12万元、保证金5000元；3.文博公司赔偿装修损失暂计80万元，以评估报告为准；4.文博公司承担诉讼费。
文博公司向一审法院反诉请求：1.确认双方签署的《商业用房租赁合同》于2014年9月13日提前解除，许中立即将承租场所恢复原状并归还给文博公司；2.许中支付拖欠的合同被解除前的租金103771元；3.许中支付滞留金65880元（自合同被解除之日后的第31日起算，每日732元，暂计3个月，主张至实际归还之日）；4.许中承担本案全部诉讼费。
一审法院认定事实：商旅公司（出租方、甲方）、许中（承租方、乙方）签订《商业用房租赁合同》一份，约定：乙方向甲方承租位于金鸡湖城市广场的商业用房编号为香樟园咖啡屋之承租场所，建筑面积预计为60㎡（含公摊面积），租赁面积以园区测绘中心的测绘报告所示建筑面积为准，测绘面积确定后租金单价不变，租金总额作相应调整。承租期为2013年1月1日至2015年12月31日，自交付日起算。甲方已于2013年1月1日前将承租场所交付乙方使用。双方应按约定办理交付手续。乙方应于租赁场所交付后10日内开始进场装修，否则视为违约。装修期包括在承租期内。乙方装修期最长不得超过60日。乙方应向甲方支付的租金：2013年1月1日至2013年12月31日租金12万元；2014年1月1日至2014年12月31日租金132000元；2015年1月1日至2015年12月31日租金145200元。承租人经营所用和自用的水费、电费、气费、电话费、中央空调费、网费、煤气开通费等费用自理。租金支付方法为先付后用，每12个月为一个付款周期，具体付款时间为每个付款周期开始前的七个工作日内；合同签订日起三日内乙方须向甲方一次性缴付120000元作为首期租赁费。签署本合同时乙方须向甲方一次性支付保证金30000元。若乙方欠缴租金或其他费用达10天时，甲方有权在书面告知乙方的情况下从保证金中等额扣除应付款项；乙方应在甲方扣款后15天内补足所扣除部分，乙方未能限期补足的，甲方有权终止合同并收回承租场所，乙方承担违约责任。若乙方拖欠租金或其它费用超过30日的，甲方有权以书面方式通知乙方解除合同，乙方保证金不予退还，并追究乙方违约责任。承租期内，保证金将由甲方保管，并且不需向乙方支付利息。承租期满或本合同被提前终止时，除本合同另有约定，甲方应在乙方按合同规定将承租场所交还甲方后30天内退还乙方所缴纳之保证金或其余额。承租场所仅限作为乙方经营饮品使用，店名暂定小木屋露天吧（具体以工商营业执照为准）。乙方须持有与本合同约定的经营方式、店名，经营范围相一致的有效证照，合法经营。乙方应于2013年1月1日之前合法开业。乙方需自行办理与该铺位有关的执照、许可或手续，如乙方要求，甲方有义务协助及提供有关资料。为确保本商业项目整体的美观，所有店招、灯箱、灯光等亮化体的开启和关闭的时间都须服从甲方或物业管理方的统一管理。除非甲、乙双方另行协商达成书面协议，在承租期满之前，任何一方不得无故终止本合同，当本合同被提前终止或承租期满时，乙方须将承租场所及其设施恢复至交付使用时的原貌（自然老化及合理损耗除外），保持完好无损，并交还甲方，在承租期间由乙方自费进行的内外部装修、设备更新等可移动物可在租约满后带走。甲方同意保留在承租场所内的任何内部装修、装饰或附属物的，无须向乙方支付补偿或赔偿。若乙方未能在承租期满或本合同被提前终止后三十天内将承租场所恢复原貌（经双方同意保留内部装修、装饰或附属物者除外）及交回承租场所，每逾期一天，乙方须向甲方缴纳滞留金（相当于两倍的日租金及和）（本条所称日租金按照合同终止前30日的月租金折算）。若乙方拖欠租金或其他费用达15天的，甲方有权在提前三日书面告知的情况下，对乙方承租场所采取断水断电等措施，因此可能给乙方造成的损失，由乙方自行承担。合同终止后乙方未按本合同约定向甲方交付承租场所超过10天的，视为乙方自行放弃承租场所内所有可移动物品及不可移动物品的所有权，甲方有权另行处理。合同还作了其他约定。
2013年5月27日，商旅公司向许中出具收据，以示收取香樟园咖啡屋（许中）2013年1月1日至2013年12月31日租金12万元。
2013年12月10日，许中向商旅公司出具《诉求》一份，内容为：“尊敬的商旅领导：我是金鸡湖城市商业用房编号为香樟园咖啡屋的合同签约经营者，合同期为2013年1月1日到2015年12月30日，签约合同后，我即刻支付了2013年全年的租赁费人民币壹拾贰万元。但是到至今我一直没有营业执照，无法经营，我投入在香樟园咖啡屋的资金到现在血本无归。我急切盼望商旅决策层领导解决我的诉求。诉求一、店铺全新装修装饰好后，因为没有证照，小店只能卖些类似矿泉水之类的瓶装饮料，蒙受了一年壹拾贰万元的经济损失。恳请商旅领导在了解具体情况后，本着实事求是的原则，减免小店2014年1月1日到2015年12月30日的租赁费用。诉求二、据公开信息了解到2014年后，星港街苏州中心项目要开始全面展开，到时星港街道路封闭，广场音乐喷泉关停，香樟林树木迁移等等，我店与商旅签约的经营场所不幸也在此范围内。知道后真是双重打击，不堪负重啊。我真金白银投入的约柒拾余万元的装修、置物的钱，眼看着要打水漂无望收回我急啊。望商旅领导查实信息后，明确给我一个补救的措施和具体实施方案，协商签订补充协议，确保小店能够平稳度过这非常时期，延长小店使用周期，使我投入在香樟园咖啡屋的资金能够缓慢收回，我已万分感激。期盼商旅领导能切实为我解决实际存在的问题，协商解决我的合理诉求，使双方之间相互合作愉快。”
2014年3月13日，商旅公司向许中出具收据，以示收取香樟园押金5000元。
2014年3月28日，许中向商旅公司出具《再诉求》一份，内容为：“尊敬的商旅领导：时间一天一天过去，我每天都在等待商旅领导的回复，距我递交诉求又过了3个月。在等待回复的日子里，星港街改造苏州中心项目建设真的进入了全方位施工了，香樟林树木迁移已在全面启动了，这一情况相信商旅领导应该比我更了解和清楚。据电视报道，这一工程要到2017年才结束。那我怎么办呢？我签约的合同和我投入在咖啡屋的资金面临全方位困境，最关键的是投入的资金无法收回成本，这种困境使人难以承受。再次诉求，急切盼望商旅领导为我解决现实的困境，减免小店2014年至2015年的租赁费用，协商签订补充协议，延长小店的使用周期，使我投入在咖啡屋的资金能缓慢收回成本。商旅领导，老百姓做事不易，开店赚生活费更不易，望商旅领导能体谅老百姓开店不容易，经营好小店更不容易，切实帮我解决实际困境，我真的是非常感激。”
2014年4月16日，商旅公司及其母公司苏州工业园区商业旅游发展有限公司与文博公司及其母公司苏州文化博览中心有限公司签订《游艇码头业务转让协议书》，约定商旅公司将其拥有的“金鸡湖游艇码头业务”转让给文博公司。
2014年4月24日，商旅公司向许中发出《债务转让通知/确认书》，告知自即日起，商旅公司应付许中的到期款项和未到期款项以及与因该等债务产生或与该等债务相关的其他义务全部转让给文博公司，由文博公司向许中履行，商旅公司与许中于2013年1月1日签订的《商业用房租赁合同》项下的商旅公司尚未履行的全部其他权利义务也自即日起将由文博公司履行。许中签字确认。
2014年7月28日，许中向文博公司出具《诉求》一份，内容为：“尊敬的文博领导：接到苏州文博商务旅游发展有限公司的催款通知书，我觉得不可思议，我与苏州工业园区商旅旅游产业有限公司（以下简称商旅公司）签订的承租合同，在没有任何书面告之的情况下，就莫名易主了。我们合同的违约方是苏州工业园区商旅旅游产业有限公司。商旅公司不负责任的行为，使我蒙受了直接的经济损失。这个不负责任的合同，简直就是个欺骗合同，既然接到了你们公司的催款通知书，我申请诉求下看能否解决商旅公司的违约，给我一个明确结果。诉求1、商旅公司把一间没有任何合法资料、证件，不具备营业资格的小木屋与2012年和我签订了租赁合同，并收取了高额的租赁费（租赁费在合同里详细说明），我在不知情的状况下，按照合同规定对小木屋进行了全方位的装修，购买了全新店内所需的全部物件。可是因为商旅公司没有任何合法手续，导致我无法办理营业执照、卫生许可证等相关证照，早已构成严重违约，诉求违约方商旅公司应给予你们公司明确说明，并承担相应赔偿责任。诉求2、自2014年星港街苏州中心项目和星港街隧道工程项目一并全面展开，金鸡湖香樟园区域早已成了施工场地。诉求协商签订补救续签补充协议，在市政工程建设期间，免去小木屋费用，小木屋的安全管理问题和责任由我负责，确保小木屋不发生任何意外，平稳度过这非常周期，期盼领导看后能尽快协商解决这份商旅的违约合同，达成共识。弥补违约方商旅公司给我造成的经济损失。”
2014年8月19日，许中委托律师向文博公司发送《律师函》，主要内容为：因商旅公司无法提供租赁房屋两证，致许中无法申领营业执照不能正常经营，且自2014年6月1日起星港街隧道工程建设，道路封闭，音乐喷泉关停等事宜，咖啡屋只能关停。基于此，许中分别于2013年12月10日、2014年3月28日致函商旅公司，于2014年7月28日致函文博公司，请求解决合同履行中的一些问题但均未获得合理答复。根据《城市房屋租赁管理办法》第六条第一款第一项规定，合同无效。此次发函希望双方按照合同第20条约定协商解决。
以上事实，由许中提交的商业用房租赁合同、收据、诉求、再诉求、游艇码头业务转让协议书、债务转让通知/确认书、律师函等证据及一审庭审笔录予以证实。
一审审理中，许中陈述，合同虽约定许中自行办理执照，但出租方有义务协助及提供有关资料；商旅公司明确告知许中该房屋可办理营业执照，对此合同条款有明确约定；因涉案商铺无房产证，导致许中无法注册登记并合法经营，许中四次向出租方发函要求协商解决，但均未得到合理答复。文博公司认为，函件表明许中系因星港街改造等因素可能影响其经营，故以出租方无产证故无法办理营业证照从而影响经营为借口，试图减免租金或延长租期，否则不会经营一年后才提出诉求；经营风险应由许中而非出租方承担。
文博公司为证明租赁标的物是经批准建设，提交《临时建设规划批准书》复印件，反映：2003年3月28日苏州工业园区规划建设局核准苏州工业园区商业旅游发展集团有限公司建设金鸡湖休闲娱乐旅游观光项目工作亭、售票亭，并明确该规划批准书自发证日期起两年内有效，到期时发展建设项目处于未开工、未竣工状态，应提前一个月向其提出规划批准书延期申请，否则规划批准书将自动失效，失效后任何擅自建设将视为违法；规划批准书自发出日期起九个月内，建设单位必须到该局办理建设工程规划许可证，否则，本规划批准书自行失效。
许中质证意见：对真实性无法确认。《临时建设规划批准书》也无法看出核准建设内容与本案租赁商铺有关。核准建设内容是工作亭、售票亭，不具有商业用途。如无法提供建设工程规划许可证，规划批准书自行失效。
为确定能否调取《临时建设规划批准书》原件以核实复印件真实性，一审法院开具调查令由文博公司前往苏州工业园区规划建设委员会调取。该委书面说明，该规划批准原件已发放给建设单位，其不持有该原件。
文博公司提交宗燕萍与商旅公司就涉案租赁标的物签订的《湖滨大道咖啡亭租赁合同》复印件一份，租期为2008年1月1日至2012年12月31日，以证明许中从宗燕萍处通过转租取得承租权，许中对承租场所现状、性质均应知晓，对该转租行为商旅公司认可并重签合同。
许中质证意见：真实性认可。宗燕萍若有营业执照，也是依据《临时建设规划批准书》办理，因个体工商户经营者无法直接变更，许中承租后需重新办理，但此时《临时建设规划批准书》过期，已无法办理。
文博公司说明：许中所述《临时建设规划批准书》过期，已无法办理证件不属实。其他商家都办理了营业执照。许中2013年初承租咖啡屋经营一年多期间，也未向出租方反映不能办出营业执照，按约定营业执照是租户自行办理。在一次会议中，许中强烈要求减免租金至每年8万元，其可再续租3年，说明本案纠纷不是不能办营业执照，而是星港街改造影响许中经营。
文博公司提交若干租赁商户已办的营业执照、食品流通许可证及税务登记证、工商登记信息等，以证明城市广场及摩天轮等园区临时租赁场所的食品亭、商业亭自2006年至今均可办理营业执照、流通许可证及税务登记证。
许中质证意见：大部分单位初始登记日期在2013年前，本案商铺宗燕萍也曾办过营业执照，但许中接手后就被告知因建筑物不合法而无法办理。金鸡湖边上的小木屋的产权性质不完全一样，不能排除目前能办出营业执照的小木屋有合法手续。其他小木屋能办出工商登记及经营所需的证照，不能推断本案小木屋就一定能办出。
文博公司说明：事实上还能调取更多能办出证照的小木屋。即使许中不能办出证照，也未见其提出，且其也未能提供相应证据证明其不能办出证照。
许中陈述，租赁商铺已关门歇业。文博公司说明，承租场所仍在许中控制和使用之中，其虽书面要求许中返还，但许中一直未返还。许中表示，在其损失确定后同意将租赁物交还文博公司。文博公司说明，许中坚持先定损再搬离，则属故意扩大双方经济损失，应对此承担全部责任。许中陈述，其租期满1年后至今没有经营，第1年期间也仅卖一些矿泉水，偶尔几杯咖啡，也无法提供发票，故无法经营。文博公司说明，在2014年世界杯期间，其公司人员亲眼看到许中经营还在继续，且生意还不错，但无其他证据证明；许中在3份函及律师函中也提到2014年6月1日星港街改造一事，要求减免2014年至2015年期间的租金，并未提到无法经营；2014年3月8日函还要求签订补充协议，延长店面使用周期。
文博公司提交2013年1月至2016年2月期间涉案咖啡屋水费情况表，以证明2016年2月份许中仍在使用该房屋。许中质证意见：真实性认可；水费情况表显示，从2014年7月份开始，水量只有几吨，大部分是1、2吨，仅为水表损耗，根本未使用。
许中提交租赁房屋内装修及设施设备项目及价格。文博公司不认可。许中申请对装修损失鉴定。经一审法院依法委托鉴定，苏州天永资产评估事务所有限公司出具评估报告书，评估结论为：50项资产重置价值为256303元，评估净值为135461元。
许中对评估明细表中的SAECO咖啡机价值不认可，认为所定价格应为SAECO品牌家用全自动咖啡机价格，而其购买的SAECO咖啡机是双头半自动商用咖啡机，提交淘宝网网页打印件，证明在淘宝网上价格为28000元。文博公司出示淘宝网页，主张同款商品价格为19000元。双方同意由一审法院根据双方所报价格取中间值酌定。许中另表示，其损失应根据评估报告书中的重置价值而非评估净值来确定，因为所有装修和设备均为开咖啡屋配置购买，只有在承租房屋环境下才能使用，无法作为其他用途处理。
文博公司表示，评估明细表中的中央空调、防霉木条地板、防霉木围栏、坐便器带粉碎机、小便池、台盆、路灯、吧台、固定柜、不锈钢洗手池、吊灯、壁灯、室内地板、草坪灯、电箱、电缆线、镀锌管共17项资产系出租方财产，该设施设备出租前就存在，不属于许中财产。许中认为，其在租赁涉案房屋时向上家支付了盘店费用，文博公司所提17项资产不可能属于文博公司所有，相关财产要么是许中自行添置，要么从宗燕萍处通过支付费用50万元盘店购买取得，与文博公司无关。文博公司表示，其无书面证据证明17项资产应属其所有，但作为出租房屋，应具备一定条件才行。
许中提交资产类型清单，将50项资产分为三类：1.文博公司异议的17项；2.不可移动5项，即吧台、广告招牌、露天射灯、LED不锈钢灯带、卫生台桌；3.可移动28项，即卡拉OK组合机、咖啡机、海尔冰柜、保鲜柜、新飞冷藏柜、海尔小冰柜、制冰机、红酒柜、功放、消毒柜、圆桌及4椅、方桌及4椅、钢折椅、红沙发、煤气取暖器、四人摇椅、大雨伞、卫星天线、小音响、博士音响、收银机、净水机、夏普电视机、落地排风扇、家用落地扇、三菱投影仪、电动幕、酒杯。许中认为，其中除了可移动28项外，其余22项均为不可移动，如从房屋取走或拆除会在较大程度上影响使用价值。
文博公司表示：为搁置争议尽快解决纠纷，让其尽快取得租赁标的物，其同意许中留下其异议17项资产归其所有，认可双方各投入的金额为一半。不可移动5项其也不赔偿，本案为房屋租赁纠纷，合同期满后，房东也不应赔偿承租人上述物品，房屋租赁合同里有明确规定。
许中表示：租赁合同中约定许中租赁涉案房屋必须进行装修才能正常营业。22项不可移动资产其承诺不拆，留给文博公司，由法院依法认定文博公司应支付其的金额。
一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或未按建设工程规划许可证规定建设的房屋以及就未经批准或未按批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。迄今为止，出租方未能举证证明其就许中承租的房屋取得了建设工程规划许可证或已经批准且在有效期内，故许中与商旅公司签订的《商业用房租赁合同》应认定为无效合同。许中请求确认《商业用房租赁合同》无效，一审法院予以支持。文博公司请求确认《商业用房租赁合同》于2014年9月13日提前解除于法无据，一审法院不予支持。
合同既已无效，文博公司作为合同出租方权利义务继受人诉请许中归还承租场所于法有据，一审法院予以支持。合同虽然无效，但出租人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般予以支持。许中诉请文博公司返还已付的2013年度房租12万元于法无据，一审法院不予支持。许中诉请文博公司返还已付的保证金5000元有事实依据，一审法院予以支持。
文博公司诉请许中支付拖欠的合同被解除前的租金103771元及按每日732元自合同被解除之日后的第31日起算至实际归还之日的滞留金，系其基于对《商业用房租赁合同》效力的错误理解而提出，尽管因合同归于无效而失去法律依据，但依举重以明轻原则，足可理解为该诉请包含了如合同归于无效，其具有请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的意思表示。本案许中应承担的房屋占有使用费金额宜结合合同履行过程综合公平合理确定。2013年初至2014年中期，尽管许中自2013年12月起对租赁合同的履行不满，但结合水费明细表所反映的用水量，能够认定该期间许中经营状况基本平稳。在经过两次诉求未得到其期望的答复后，租赁房屋用水量自2014年下半年起陡降至10吨以内，尽管于2016年2月份偶尔出现用水量高峰，但仍能认定许中经营基本停滞。诚然，星港街隧道工程等或许可能是影响许中经营的部分因素，但纵观双方往来函件内容，商旅公司及文博公司未能慎重对待许中诉求、妥善协调租赁关系、准确把握合同效力，是导致双方分歧扩大、纠纷长期不能解决、许中长期未返还租赁物的原因之一，尤其是许中委托律师发函言及合同无效风险后，文博公司仍试图以行使单方解除权的方式结束租赁关系，导致双方对合同终止的权利义务理解发生较大分歧。但许中在文博公司多次提出返还租赁物以减少双方损失的要求后，未能充分意识到尽最大可能避免损失扩大的重要性，至今仍占有租赁房屋不还，其应依法承担支付房屋占有使用费的义务。综合案情，一审法院认定2014年上半年房屋占有使用费按当期租金标准计算为66000元，2014年下半年房屋占有使用费按当期租金标准的50%计算为33000元,2015年度、2016年度房屋占有使用费均按2015年度租金标准的50%计算合计为145200元，以上合计244200元；自2017年1月1日起按2015年度租金标准145200元/年计算至返还房屋之日止。
并无证据证明许中的任何装修行为受到出租方的阻止，故许中的全部装修应认定为已经出租人同意。就争议17项资产的权属，因文博公司主张许中自宗燕萍处转租租赁房屋，许中主张其向宗燕萍购得原有装修，并自行装修的解释具有一定合理性。而出租方处于租赁合同优先地位，如装修部分系出租方投入，其有足够的能力和经验与承租人签订房屋附属物品交接单以明晰自己的产权，但出租方未能提供，故宜作有利于承租方的认定。文博公司称作为出租房屋，应具备一定条件才行，仅系基于假想推测，毛坯出租商铺情形极为常见。况且，就争议资产，评估明细表中仅标注中央空调存在权属纠纷，且启用日期为2006年，故此外16项争议资产均认定为系许中投入为宜，而中央空调应作不利于许中的认定。合同无效系因出租方所致，许中承诺22项不可移动资产其不拆除，留给文博公司，由一审法院依法认定文博公司应支付其的金额。故许中不得拆除中央空调、防霉木条地板、防霉木围栏、坐便器带粉碎机、小便池、台盆、路灯、吧台、固定柜、不锈钢洗手池、吊灯、壁灯、室内地板、草坪灯、电箱、电缆线、镀锌管、吧台、广告招牌、露天射灯、LED不锈钢灯带、卫生台桌22项资产，由文博公司按22项资产除中央空调外的评估净值弥补许中现值损失合计93046元。可移动的28项资产即卡拉OK组合机、咖啡机、海尔冰柜、保鲜柜、新飞冷藏柜、海尔小冰柜、制冰机、红酒柜、功放、消毒柜、圆桌及4椅、方桌及4椅、钢折椅、红沙发、煤气取暖器、四人摇椅、大雨伞、卫星天线、小音响、博士音响、收银机、净水机、夏普电视机、落地排风扇、家用落地扇、三菱投影仪、电动幕、酒杯，应由许中自行取走。争议SAECO咖啡机价值，许中主张28000元，文博公司主张19000元，双方均同意由一审法院根据双方所报价格取中间值酌定，故本院酌定重置价值23500元，评估净值9400元。许中主张其全部装修损失应根据评估报告书中的重置价值而非评估净值来确定，因为所有装修和设备均为开咖啡屋配置购买，只有在承租房屋环境下才能使用，无法作为其他用途处理。考虑到许中相关财产部分确系为履行租赁合同所购置、合同无效系因文博公司所致等因素，许中上述意见有部分合理性，一审法院酌情参照上述28项动产的重置价值与评估净值差额的一半判由文博公司支付许中，经核算金额为28431.50元。据此，文博公司合计应赔偿许中装修损失121477.50元。许中诉请文博公司按评估报告重置价值256303元赔偿装修损失无事实和法律依据，一审法院仅对合理部分予以支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认许中与苏州文博商务旅游发展有限公司之间的《商业用房租赁合同》无效；二、苏州文博商务旅游发展有限公司于判决生效之日起十日内返还许中保证金5000元；三、苏州文博商务旅游发展有限公司于判决生效之日起十日内赔偿许中装修损失121477.50元；四、许中于判决生效之日起十日内将其承租的金鸡湖城市广场香樟园咖啡屋腾空（不得损坏评估明细表中的22项不可移动资产，否则按评估净值赔偿）并交还苏州文博商务旅游发展有限公司；五、许中于判决生效之日起十日内支付苏州文博商务旅游发展有限公司房屋占有使用费（计算方式：2016年12月31日前合计为244200元；自2017年1月1日起，按145200元/年计算至上述租赁房屋返还之日止）；六、驳回许中的其余本诉请求；七、驳回苏州文博商务旅游发展有限公司的其余反诉请求。本诉案件受理费7020元，由许中负担4690元，苏州文博商务旅游发展有限公司负担2330元。反诉案件受理费1846元，由许中负担1000元，苏州文博商务旅游发展有限公司负担846元。因许中已预交本诉案件受理费6525元，苏州文博商务旅游发展有限公司已预交反诉案件受理费1846元，故互相折抵，由苏州文博商务旅游发展有限公司于判决生效之日起十日内支付许中835元并交纳一审法院495元。
二审中，许中向本院补充提交了2014年8月20日文博公司向其发出的断水断电通知函，证明从收到该通知后涉案租赁房屋就已经开始停水停电了。被上诉人质证认为，前述证据系复印件，对真实性不予认可。
以上证据，有断水断电通知函及二审调查笔录予以佐证。
本院对一审法院查明的其他事实予以确认。
本院认为，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。许中上诉认为因涉案房屋无法办理工商注册登记和税务登记且文博公司于2014年8月20日起采取断水断电措施导致租赁房屋长期处于空关状态，故其无须支付一审判决认定的24万余元的房屋占有使用费。对此本院认为，因文博公司已要求许中返还涉案房屋以避免损失扩大但许中仍不予返还故许中以前述理由拒付房屋占有使用费并无相应依据，另一审法院已经考虑到文博公司未能正确把握租赁合同效力存在过错并酌情认定2014年下半年度至2016年年度的房屋占有使用费按照租金标准的50%予以计算。因此，一审法院对于涉案房屋使用费的认定并无不当，针对许中的前述上诉请求本院不予支持。至于许中上诉认为全部装修损失应当根据重置价值计算，本院认为，许中对涉案房屋的装修资产已经进行了一定程度的使用，故许中的该项上诉主张不能成立。
综上所述，许中的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8866元，由许中负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨恩乾
代理审判员 黄源榕
代理审判员 柳 璐
二〇一七年七月六日
书 记 员 袁丽媛