浙江省诸暨市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0681民初5958号
原告：中国建设银行股份有限公司诸暨支行，住所地：诸暨市浣东街道暨东路68号。
负责人：吴达木，系该支行行长。
委托诉讼代理人：周胜军、傅孟笔，浙江春森翔律师事务所律师。
被告：黄赵锋，男，1982年11月23日出生，汉族，住诸暨市。
被告：赵静，女，1990年9月3日出生，汉族，住诸暨市。
上述两被告的共同委托诉讼代理人：金国锋，浙江永大律师事务所律师。
被告：浙江诸暨盛业房产开发有限公司，住所地：诸暨市店口镇中央路237号。
法定代表人：何越楚。
原告中国建设银行股份有限公司诸暨支行（以下至判决主文前简称建设银行）与被告黄赵锋、赵静、浙江诸暨盛业房产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，于2017年5月16日向本院起诉并提出财产保全申请。本院受理后，依法裁定查封、扣押或冻结被告黄赵锋、赵静、浙江诸暨盛业房产开发有限公司所有的价值35万元的财产。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建设银行的委托诉讼代理人傅孟笔、被告黄赵锋、赵静的委托诉讼代理人金国锋到庭参加诉讼，被告浙江诸暨盛业房产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建设银行向本院提出诉讼请求：1、判令被告黄赵锋、赵静归还原告借款本金306058.43元，支付至2017年4月4日止的利息、罚息12696.36元(本息合计318754.79元)，2017年4月5日起至本金付清之日止的利息、罚息、复利等按合同约定计付；2、判令被告黄赵锋、赵静支付原告律师代理费3300元；3、判令原告对被告黄赵锋、赵静提供的抵押物，坐落于诸暨市店××镇××越·状元××室住宅，预购商品房抵押权预告登记号为诸房预抵字第00062249号，预购商品房预告登记号为诸房预商初字第00049941、00049942号，经法定程序处置所得价款对被告黄赵锋、赵静的上述第一、二项借款债务范围内享有优先受偿权；4、判令被告浙江诸暨盛业房产开发有限公司对被告黄赵锋、赵静的上述第一、二项借款债务承担连带清偿责任。
事实和理由：2013年1月31日，原被告签订《个人住房(商业用房)借款合同》1份，合同编号为330056327—011—2013000184。合同约定，被告黄赵锋、被告赵静向原告借款人民币36万元，用于购买诸暨市店××镇××越·状元××室住宅，借款期限为180个月，从2013年2月1日起至2028年2月1日止，借款期限起始日以首次划款时的贷款转存凭证(借款借据)所载日期为准。借款资金一次划入售房人浙江诸暨盛业房产开发有限公司账户中。借款利率为基准利率，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日（每年的1月1日）的基准利率调整一次，逾期罚息利率为在上述贷款执行利率水平上上浮50%。采用等额本息还款方法，每月归还本息的金额为人民币3145.89元。被告黄赵锋、被告赵静以上述所购房屋为本次借款提供抵押担保。被告浙江诸暨盛业房产开发有限公司在上述抵押物正式抵押登记已办妥且抵押财产他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由原告核对无误、收执之日前对被告黄赵锋、被告赵静上述借款债务提供连带保证责任。上述《个人住房(商业用房)借款合同》第二十一条第一项约定律师费等贷款人为实现债权而实际发生的全部费用由借款人承担。第十三条第二项约定，抵押担保范围包括律师费等贷款人为实现债权而发生的相关费用。第十二条第二项约定，保证担保范围包括律师费等贷款人为实现债权而发生的相关费用2013年2月4日，原告向被告黄赵锋、被告赵静发放贷款36万元。2013年2月1日，双方办理了上述抵押物登记，预购商品房抵押权预告登记号为诸房预抵字第00062249号。上述借款利息支付至2015年12月4日，2017年4月24日，原告根据合同约定，向被告黄赵锋宣布贷款提前到期，要求被告黄赵锋、被告赵静立即偿还借款本息，但被告至今未履行合同义务。
被告黄赵锋、赵静共同答辩称：1、对于按法定程序处置房产没有异议，但对处置后的优先受偿价款有异议。被告黄赵锋、赵静不履行还款义务是因为被告浙江诸暨盛业房产开发有限公司逾期交房、不退还房款造成的，故在被告浙江诸暨盛业房产开发有限公司没有交房的前提下要求被告黄赵锋、赵静支付款项是不合理的。二被告认为对2017年4月5日之后的罚息、复息应该减免；2、关于律师代理费，原告与被告签订的合同中，除特别约定外均无被告的签字确认，原告亦未对被告需承担责任的条款予以明示。故二被告认为该条款属于格式条款，应认定为无效。
被告浙江诸暨盛业房产开发有限公司未作出答辩。
原告建设银行围绕诉讼请求依法提交了《个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款支付凭证、预购商品房抵押权预告登记证明、不动产登记查询证明、贷款提前到期通知书、邮寄凭证、个人贷款对账单一份、结婚证、委托代理合同、代理费发票等证据为证。被告黄赵锋、赵静除委托代理合同和代理费不予以认可外，对其余证据的三性均无异议。但认为对加重被告负担的《个人住房（商业用房）借款合同》中的通用条款应认定无效。被告浙江诸暨盛业房产开发有限公司未到庭应诉，视为放弃对原告提供的证据材料进行抗辩和质证的权利。故本院对除委托代理合同和代理费发票以外的上述证据材料均作为有效证据予以认定并在卷佐证。至于委托代理合同和代理费发票，本院在说理部分再予分析说明。
被告黄赵锋、赵静围绕诉讼请求依法提交了（2014）绍诸店民初字第235号民事判决书，以证明因被告浙江诸暨盛业房产开发有限公司的因素而导致两被告逾期还款。原告建设银行对证据的三性均无异议。但认为该证据与被告黄赵锋、赵静需偿还贷款的合同之间没有关联，不能成为不履行合同约定义务的抗辩理由。本院认为，该裁判文书系本院生效裁判文书，对其作为有效证据予以认定并在卷佐证。至于证明力，本院在说理部分再予分析说明。
经审理，本院认定的事实与原告诉称事实相一致。
另查明，《个人住房（商业用房）借款合同》第十六条违约情形约定：“（一）借款人发生下列任一情况，均构成违约：1、借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项；……”；第十七条违约救济措施约定：“出现上述（第十六条）任一违约情形，贷款人有权行使下列一项或几项权利“1、停止发放本合同项下的借款；2、宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；……4、向借款人收取违约金，具体约定见本合同第四十条；6、对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利……”；第十九约定：“本合同履行期间，借款人与售房人就本合同所述房产有关质量、条件、权属或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，本合同仍应正常履行。借款人与售房人签订的商品房买卖合同被确认无效或被撤销、被解除的，借款人仍应承担本合同项下的还款义务……”；第二十一条约定：“一、费用的承担……贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由借款人承担”；第三十一条对罚息利率约定如下：“本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%……”。
还查明，根据《个人住房（商业用房）借款合同》第十二条对保证方式、保证范围、保证期间等作出了明确约定；第十三条对抵押担保范围作出了明确约定。
再查明，原告建设银行已支付律师代理费3300元。被告黄赵锋、赵静已归还本息至2015年12月4日。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告建设银行与被告黄赵锋、赵静、浙江诸暨盛业房产开发有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系当事人之真实意思表示，内容未违反国家法律法规的强制性规定，应认定有效。当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告建设银行依约向被告黄赵锋、赵静发放贷款36万元后，被告黄赵锋、赵静未按约如期归还借款本息，事实清楚，证据充分，足以认定。被告黄赵锋、赵静以房产为该借款提供抵押，且办理了预告抵押登记，本院亦予以确认。被告黄赵锋、赵静辩称因被告浙江诸暨盛业房产开发有限公司逾期交房导致其未按约如期归还借款本息，故对该房产经法定程序处置后的优先受偿权范围和2017年4月5日后的利息、罚息提出异议。本院认为，合同具有相对性，被告黄赵锋、赵静与被告浙江诸暨盛业房产开发有限公司之间的商品房销售合同纠纷与本案原告讼争的款项系两个法律关系，不能成为被告黄赵峰、赵静逾期交付贷款的抗辩事由。且双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》第十九条亦明确约定，借款人与售房人之间发生的关于本合同项下房产的纠纷不影响被告履行还款义务，故对被告黄赵锋、赵静的该项抗辩意见本院不予以支持。本院依法认定原告建设银行请求被告黄赵锋、赵静偿付借款本金及按合同约定计算的利息、罚息、复利等于法有据。被告浙江诸暨盛业房产开发有限公司作为连带责任保证人应在借款本金及利息、律师代理费等实现债权费用的范围内承担连带清偿责任。原告要求被告支付律师代理费3300元，被告黄赵锋、赵静抗辩认为《个人住房（商业用房）借款合同》中对支付律师代理费的约定系格式条款，原告未予明示，且被告仅对特别条款进行签字确认，故对该笔费用不予以认可。本院认为，通用条款和特别条款均系《个人住房（商业用房）借款合同》的组成部分，被告黄赵锋、赵静在合同末页签字确认应认定为对全部合同的确认，且原告提供了相应的委托合同及发票予以证实，收费亦属合理，故本院对3300元律师代理费的诉讼请求依法予以支持。被告浙江盛业房产开发有限公司虽未到庭参加诉讼，但鉴于本案事实已查清，依法可做缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十六、第四十一条、第四十六条、第五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告黄赵锋、赵静应归还原告中国建设银行股份有限公司诸暨支行借款本金306058.43元，并支付至2017年4月4日的利息、罚息12696.36元，及自2017年4月5日起至借款本金付清日止按合同约定计算的利息、罚息、复利等，上述款项限本判决生效之日起十五日内付清；
二、被告黄赵锋、赵静应支付原告中国建设银行股份有限公司诸暨支行律师代理费3300元，上述款项限本判决生效之日起十五日内付清；
三、如被告黄赵锋、赵静不能按时履行上述第一、二项债务，则原告中国建设银行股份有限公司诸暨支行有权就被告黄赵锋、赵静提供抵押的坐落于诸暨市店口镇振越·状元名府小区5幢020402室的房产[预购商品房预告登记证号：诸房预商初字第00049941号、00049942号；他项权证号：诸房预抵字第00062249号]依法定程序处置后所得价款在上述第一、二项债务范围内享有优先受偿权；
四、被告浙江诸暨盛业房产开发有限公司对被告黄赵锋、赵静的上述第一、二项债务承担连带清偿责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6081元，依法减半收取3040.50元，财产保全费2270元，合计5310.50元，由被告黄赵锋、赵静、浙江诸暨盛业房产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审判员 边 锋
二〇一七年七月二十日
书记员 宋倩宇