陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西中民二终字第00532号
上诉人（原审被告、反诉原告）邵莉萍。
委托代理人杜涛，陕西恒达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）冯亚萍。
委托代理人林显春，陕西大唐律师事务所律师。
委托代理人任妮，陕西大唐律师事务所律师。
第三人（原审第三人）西安飞翔房地产营销策划有限公司，住所地本市新城区公园南路36号E时代广场4栋2单元1层20101室。
法定代表人段红超，该公司总经理。
上诉人邵丽萍因与被上诉人冯亚萍、第三人西安飞翔房地产营销策划有限公司（以下简称飞翔公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2013）碑民二初字第01250号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人邵丽萍及其委托代理人杜涛、被上诉人冯亚萍委托代理人林显春、任妮、第三人飞翔公司法定代表人段红超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2012年6月1日冯亚萍与飞翔公司签订房屋购买居间委托协议，约定冯亚萍拟购买本市碑林区兴庆路常春藤花园2号楼2单元24层2401号房屋，飞翔公司作为居间人为冯亚萍提供如下居间服务：1．提供房屋出售信息，为冯亚萍寻找并确定意向房屋；2．提供与购买该房屋相关的法律法规、政策、市场行情咨询；3．协助冯亚萍对该房屋进行实地查验；4．协助并撮合冯亚萍与房屋出售人签订房屋买卖合同。冯亚萍在与飞翔公司提供的房屋出售人签订房屋买卖合同时，向飞翔公司支付居间服务报酬。居间服务报酬为出售价格的3％，计25500元。同日，冯亚萍、邵丽萍及飞翔公司签订房屋买卖及居间协议，协议约定，冯亚萍购买邵丽萍的本市碑林区兴庆路常春藤花园2号楼2单元24层2401室房屋，建筑面积约102.12平方米，房屋成交价为85万元，冯亚萍于签订合同当日向邵丽萍支付定金30000元；于签订买卖合同当日向邵丽萍支付首付款48万元；于邵丽萍原购房合同注销当日向邵丽萍支付尾款26万元；于签订新购房合同当日向邵丽萍支付尾款80000元。冯亚萍按照实际成交价格的3％向飞翔公司支付佣金25500元。同日，冯亚萍向邵丽萍支付购房定金30000元。2012年6月5日邵丽萍之夫禄勇民给邵丽萍出具委托书，内容为：本人同意委托邵莉萍全权办理“常春藤”小区二号楼二单元2401号房买卖变更手续。2012年6月7日冯亚萍与邵丽萍签订房屋买卖转让合同，合同对房屋坐落及价格的约定与房屋买卖及居间协议一致，第三条第2款约定，冯亚萍于本协议签订当日支付邵丽萍首付款人民币肆拾捌万元整；《商品房买卖合同》（合同编号为：2088166，合同登记号：Y09140626）注销后三日内支付人民币贰拾陆万元整；签订新《商品房买卖合同》合同当日支付剩余尾款人民币捌万元整。第四条约定，邵丽萍协助冯亚萍于本协议签订后120日内陕西德方长安实业有限公司（房地产开发商）将《商品房买卖合同》（合同编号：2088166，合同登记号：Y09140626）中买受人变更为冯亚萍。邵丽萍协助冯亚萍完成必要的变更登记法律手续。变更登记所产生的更名费用由冯亚萍承担。第九条约定，1．在本协议约定期限内，《商品房买卖合同》（合同编号为：2088166，合同登记号：Y09140626）中买受人无法变更为冯亚萍，或者变更后的《商品房买卖合同》（合同编号为：2088166，合同登记号：Y09140626）无法进行变更登记的，冯亚萍有权解除本协议。冯亚萍解除本协议后，邵丽萍在三日内无息返还冯亚萍已支付价款。2．本协议签订生效后，任何一方违约，违约方须向守约方支付本次成交总房款30%的违约金。3．冯亚萍未按本协议约定向邵丽萍支付价款的，每逾期一日，冯亚萍应向邵丽萍支付应付款20%的违约金。2012年6月7日冯亚萍向邵丽萍支付购房款48万元，向飞翔公司支付购房佣金25500元，合同变更手续费42000元。2012年12月24日邵丽萍从飞翔公司处领取房屋更名费51600元，2013年2月给飞翔公司出具收条。冯亚萍分别于2013年3月16日和3月25日向飞翔公司发出关于冯亚萍购买常春藤小区2号楼2单元24楼1号房事宜的函，要求飞翔公司在收到函件后三日内完成购房合同更名事宜；如三日内不能完成购房合同的更名事宜，要求飞翔公司以书面形式提供一个切实可行的解决方案，并保证履行；如三日后未接到飞翔公司的书面回复，要求飞翔公司返还收取的所有费用67500元，催促邵丽萍退还已付购房款51万元并承担经济损失。飞翔公司收到未回复。2013年4月2日邵丽萍给冯亚萍发出购房违约通知书，内容为：冯亚萍女士你与邵莉萍在执行签订的陕西省西安市碑林区兴庆路常春藤花园第2幢2单元24层22401号房（合同编号：2088166，合同登记号：Y09140626）的房屋买卖合同中，你违反了合同约定的在办理转户手续中注销邵莉萍产权户名后三天内支付购房款26万元人民币的合同条款，邵莉萍的《商品房买卖合同》于2013年1月28日在房管所注销，并及时通过中介通知你并查询，至今你未支付合同约定的部分购房款，严重违约至今。邵莉萍前后多次主动找你商洽未果，按照合同第九条中第三款约定，每逾期一日，应支付应付款20%的违约金，逾期所有相关你违约产生的经济损失与法律责任和一切我方房屋另行处理的后果均由你全部负责。2013年4月6日冯亚萍回函称，其已于2013年3月16日和3月25日两次致函飞翔公司，催促飞翔公司和邵丽萍履行合同，完成房屋更名义务。截止2013年4月3日其未收到飞翔公司和邵丽萍的任何形式回复。鉴于邵丽萍已通过致函方式单方解除合同，其愿意与邵丽萍在互不追究责任的情况下协商签订新合同并按新合同约定方式履行。
另查明，邵丽萍已将上述房屋转让给第三方焦秀莲，2013年5月26日第三方与陕西德方长安实业有限公司签订商品房买卖合同。冯亚萍认为，邵丽萍未在约定期限内办理房屋变更登记手续，私自将房屋再次出卖给第三方，并完成了网签更名手续，该行为严重损害其权益，邵丽萍应当承担违约责任。邵丽萍反驳认为，根据合同约定其对原告办理房屋变更手续仅提供协助义务，不存在违约行为，合同无法履行是由冯亚萍未按约定期间办理更名手续所导致，故反诉要求冯亚萍承担违约责任。2012年12月24日其已办理房屋更名，2013年1月28日办理房屋注销手续，在房屋手续被注销后处于无主物状态下，其为降低损失将房屋转让给他人并无不妥，2013年4月3日冯亚萍收到购房违约通知书时，明确表示同意解除合同，故双方签订的房屋买卖转让协议已解除，由此导致的一切后果应由冯亚萍自行承担。庭审中，就邵丽萍是否给冯亚萍和飞翔公司通知房屋买卖手续注销事宜进行了询问，冯亚萍称未接到邵丽萍通知，飞翔公司称邵丽萍电话告知，邵丽萍未提供其他证据证明已经履行告知履行。诉讼中，经主持调解，双方各持己见，致调解未果。
2013年9月10日冯亚萍诉至西安市碑林法院称，其与邵丽萍签订房屋买卖转让合同，购买邵丽萍的本市碑林区兴庆路常春藤花园第2幢2单元24层22401号未收房、未办证房屋，按约支付购房定金及购房款，邵丽萍未按约办理房屋变更登记手续，且将该房屋出卖给他人，致使合同无法履行，现要求：1．解除冯亚萍与邵丽萍签订的房屋买卖转让合同；2．邵丽萍立即返还购房款510000元，房屋更名费51600元；3．判令飞翔公司对房屋更名费51600元承担连带清偿责任；4．邵丽萍按照同期银行贷款利率支付利息至实际给付之日。
邵莉萍辩称，签订合同和付款属实。其按约办理房屋变更登记手续后，冯亚萍拒绝支付剩余购房款，20l3年4月3日双方已解除合同，冯亚萍违约在先，不同意冯亚萍的诉讼请求。同时提出反诉称，其按约履行协助原告办理房屋变更登记手续义务，冯亚萍未按约办理变更手续，且拒绝支付剩余购房款，违反合同约定，要求冯亚萍支付违约金255000元（85万元×30%）。
对于邵莉萍的反诉，冯亚萍辩称，邵丽萍未按约定期限办理房屋备案注销手续，且在与其未解除房屋买卖合同的情况下，将涉案房屋出卖给第三人，致使合同无法履行，邵丽萍违约在先，应当承担违约责任，不同意邵丽萍之反诉诉请。
飞翔公司述称，其与冯亚萍、邵丽萍签订房屋买卖及居间协议，冯亚萍按约支付购房佣金25000元，房屋更名费42500元，共计67500元。扣除邵丽萍拿走的51600元，已将余款15900元退还冯亚萍，不同意冯亚萍的诉讼请求。
原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。冯亚萍、邵丽萍签订的房屋买卖转让合同第四条有关“邵丽萍协助冯亚萍于本协议签订后120日内陕西德方长安实业有限公司（房地产开发商）将《商品房买卖合同》（合同编号：2088166，合同登记号：Y09140626）中买受人变更为冯亚萍”的约定，由于陕西德方长安实业有限公司并非签订合同当事人，冯亚萍、邵丽萍无权约定陕西德方长安实业有限公司的义务，故该条款属无效条款。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。冯亚萍、邵丽萍及第三人签订的房屋购买居间委托协议、房屋买卖及居间协议、房屋买卖转让合同其他部分，系双方真实意愿，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。邵丽萍在未与冯亚萍解除房屋买卖转让合同情况下，将上述房屋转让给第三方，完成网签更名手续，第三方与陕西德方长安实业有限公司已经签订商品房买卖合同，致使涉案房屋买受人无法变更为冯亚萍，冯亚萍无法实现购买上述房屋的目的，该行为侵犯了冯亚萍的合法权益，冯亚萍要求解除合同，返还购房款51万元，于法有据，依法予以支持。关于冯亚萍要求邵丽萍返还房屋更名费5l600元一节，因2012年12与24日邵丽萍从第三人处领取后，未将房屋更名至冯亚萍名下，故该主张于法有据，依法予以支持。飞翔公司接受冯亚萍委托，代收更名费后，未全面履行房屋更名事宜，给冯亚萍造成损害，存在一定过错，故其应当承担返还房屋更名费之连带责任。冯亚萍、邵丽萍双方签订房屋买卖转让合同后，为了合同能够顺利履行，双方均应按约履行各自义务，根据庭审查明事实，能够证实，邵丽萍在办理房屋变更登记手续后，在未与冯亚萍解除合同的情况下，将房屋转让给第三方，存在过错；冯亚萍未与邵丽萍积极沟通协调，及时支付余款，亦存在一定过错，致使合同无法顺利履行。综合考虑合同的实际履行及冯亚萍、邵丽萍双方损失情况，一审法院认为双方互不追究违约责任为宜，故冯亚萍要求邵丽萍按照同期银行贷款利率支付利息之诉请，邵丽萍要求冯亚萍支付违约金255000元之反诉诉请，于法无据，依法不予支持。一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百二十条之规定，判决如下：一、本判决生效之日，2012年6月7日冯亚萍与邵丽萍签订房屋买卖转让合同予以解除，终止履行。二、本判决生效后十日内，邵莉萍一次性支付冯亚萍购房款51万元、房屋更名费51600元，共计561600元。三、第三人西安飞翔房地产营销策划有限公司对房屋更名51600元承担连带清偿责任。四、驳回冯亚萍要求邵莉萍按照同期银行贷款利率支付利息至实际给付之日的诉讼请求。五、驳回邵莉萍要求冯亚萍支付违约金255000元之反诉请求。本诉案件受理费9725元，由冯亚萍负担725元，邵丽萍负担9000元（冯亚萍已预交，邵丽萍在给付上述款项时一并直付冯亚萍）。反诉费2700元，由邵丽萍负担（被告已预交）。
宣判后，邵丽萍不服向本院提起上诉称，一、原审法院认定事实不清，本案涉诉房屋的《转让合同》已于2013年4月6日解除，而非如原审法院认定的本判决生效之日解除。《转让合同》第四条明确约定，上诉人协助被上诉人在《转让合同》签订后120日内办理《商品房买卖合同》的变更手续，但被上诉人及原审第三人在120天内并未完成《商品房买卖合同》的变更事宜，直至2013年元月28日在上诉人的帮助下才将《商品房买卖合同》注销手续办完。其后，上诉人多次通知被上诉人及原审第三人要求被上诉人按照《转让合同》约定支付第二笔转让款260000元，但遭拒绝。2013年4月3日被上诉人收到了上诉人发出的《通知》，该《通知》要求被上诉人在收到通知后三日内履行付款义务，否则上诉人房屋将另行处理。被上诉人仍未履行付款义务，按照《通知》要求该合同解除。二、上诉人是在《转让合同》解除后，将本案涉诉房屋转让给他人，因此不存在过错。2013年5月26日在原合同解除后一个月上诉人才与他人签订了《商品房买卖合同》，因此上诉人没有违约不应承担违约的法律责任。三、被上诉人两次违约行为致使本案发生，被上诉人作为过错方和违约方应当承担违约责任。第一次违约是作为合同更名义务的主要承担方未在120日内办理完注销手续，第二次违约是上诉人将注销手续办理完毕三日内未支付第二笔房款。按照《转让合同》第九条第二款“任何一方违约，违约方须向守约方支付本次成交总房款30%的违约金”的约定，被上诉人应向上诉人支付违约金255000元。四、原审法院认定《转让合同》第四条属无效条款有失偏颇。该条款系笔误，上诉人与被上诉人均认为该条款是双方之间的义务根本不涉及开发商，该条款应合法有效，即使存在争议，被上诉人也没有在注销手续办理完毕后三日内付款，仍是违约方。五、本案更名费51600元应当由被上诉人自行承担。该笔更名费已交开发商用于办理注销和更名手续，现因被上诉人的违约行为致使合同解除，所以该笔费用由其自担。故上诉请求：1、依法撤销碑林区人民法院（2013）碑民二初字第01250号民事判决书第一项判决中上诉人向被上诉人支付房屋更名费51600元的内容，请求二审法院判令上诉人不向被上诉人支付房屋更名费51600元；2、依法撤销碑林区人民法院（2013）碑民二初字第01250号民事判决书第五项，请求二审判令被上诉人向上诉人支付违约金255000元；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。
冯亚萍二审答辩称，一、邵丽萍“一房二卖”的客观事实构成根本违约，应承担合同被迫解除以及相关的违约责任，原审法院认定事实清楚。邵丽萍未按照合同约定在签订《房屋买卖转让合同》后120日内完成房屋更名手续，在双方协商过程中，邵丽萍在未通知冯亚萍的情况下，将房屋出售给第三方，属根本性违约。二、《房屋买卖转让合同》中第四条明显违反我国法律、法规的强制性要求，系无效条款。邵丽萍与冯亚萍均不能代房屋开发商作出承诺，所谓变更购买人登记违反二手房交易规则，逃避税收政策，属无效。三、邵丽萍应当返还房屋更名费51600元，该笔钱性质为不当得利。该房屋由于已经出售给他人，不可能再登记到冯亚萍名下，冯亚萍要求返还其预付的房屋更名费合情合法。
经审理查明，本院查明事实与原审一致。
本院认为，冯亚萍与飞翔公司签订的《房屋出售居间委托合同》、邵丽萍、冯亚萍、飞翔公司签订的《房屋买卖及居间协议书》为当事人真实意思表示，且未违反国家法律规定，应为合法有效合同，当事人各方均应按照合同约定履行各自的义务。邵丽萍、冯亚萍签订的《房屋转让合同》亦为当事人真实意思表示，但其中第四条约定“邵丽萍协助冯亚萍于本协议签订后120日内陕西德方长安实业有限公司（房地产开发商）将《商品房买卖合同》（合同编号：2088166，合同登记号：Y09140626）中买受人变更为冯亚萍”，约定了合同以外当事人陕西德方长安实业有限公司的义务，故属无效条款，其余内容并未违反国家法律法规的规定，为有效合法。在冯亚萍与邵丽萍的《房屋转让合同》签订后，冯亚萍按约定支付首付款480000元，但之后双方为将邵丽萍与陕西德方长安实业有限公司签订的《商品房买卖合同》中的买受人变更为冯亚萍产生纠纷。邵丽萍称其只是协助冯亚萍办理变更手续，办理变更的义务在冯亚萍，因双方协议中变更义务的约定属于无效条款，实际履行中是飞翔公司收取了冯亚萍的更名费，在飞翔公司未在约定的期限内将变更手续办理完毕的情况下，亦是邵丽萍从飞翔公司手中收取更名费将其与陕西德方长安实业有限公司签订的《商品房买卖合同》中的买受人注销，故邵丽萍称冯亚萍为该变更行为的义务人，没有依据。双方在履行该合同义务时发生争议，应通过协商等途径解决矛盾，邵丽萍已经将其与陕西德方长安实业有限公司《商品房买卖合同》注销的情况下要求冯亚萍按照协议付款虽符合合同约定，但由于该请求已经超出双方约定的办理注销的期限，冯亚萍要求确认是否注销以及给予解释亦属合理要求，在双方未将该纠纷解决时邵丽萍即要求冯亚萍按违约责任支付150000元违约金后再履行合同，致使冯亚萍不能接受，未按照邵丽萍的要求交付约定房款以及违约金，最终造成邵丽萍在未解除其与冯亚萍的《房屋转让合同》的情形下将该房另行出售给他人，致使合同不能继续履行，综合本案事实，一审认定双方均有一定过错并无不妥，并因此驳回双方要求对方承担违约责任的请求亦无不妥。邵丽萍上诉仍要求冯亚萍承担违约责任，于法于理不通，其请求本院亦不予支持。邵丽萍上诉称其与冯亚萍的《房屋转让合同》已于2013年4月6日解除，但其2013年4月2日发出的购房违约通知书并非是合同解除函，故而不会产生合同解除的法律后果，故其主张于法无据。关于邵丽萍收取的房屋更名费，因该费用双方约定用于将邵丽萍与陕西德方长安实业有限公司签订的《商品房买卖合同》中买受人变更为冯亚萍，现邵丽萍已将房屋出卖给他人，他人已与陕西德方长安实业有限公司签订《商品房买卖合同》，故邵丽萍理应将该款返还冯亚萍。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，邵丽萍的上诉均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费5899元，由上诉人邵丽萍承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邹守鸣
审 判 员 路小红
代理审判员 朱 瑞
二〇一四年五月二十一日
书 记 员 刘 毅