安徽省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖民终字第565号
上诉人（原审原告）：信地置业（合肥）有限公司，住所地安徽省合肥市临泉路安徽大市场2幢东3楼。
法定代表人：吴图平，该公司董事长。
委托诉讼代理人：彭学斌，安徽天瑞律师事务所律师。
委托诉讼代理人：桑永标，安徽天瑞律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：罗芳。
委托诉讼代理人：张贵良，安徽经合律师事务所律师。
委托诉讼代理人：范涛，安徽经合律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：高阳。
被上诉人（原审被告）：高仲良。
被上诉人（原审被告）：董爱英。
被上诉人（原审被告）：高旭。
上诉人信地置业（合肥）有限公司（简称信地公司）因与被上诉人罗芳、高阳、高仲良、董爱英、高旭案外人执行异议之诉纠纷一案，不服安徽省合肥市中级人民法院（2015）合民一初字第00263号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月16日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人信地公司的委托诉讼代理人桑永标，被上诉人罗芳及其委托诉讼代理人张贵良、范涛到庭参加诉讼。被上诉人高阳、高仲良、董爱英、高旭经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院审理期间，信地公司以其与高阳之间房屋买卖合同纠纷申诉案件已由本院立案再审为由，申请中止审理本案。本院遂于2016年11月4日以（2016）皖民终565号民事裁定书裁定本案中止诉讼。2017年8月18日本院作出（2016）皖民再78号民事判决书，中止事由消失，本案恢复审理。本案现已审理终结。
信地公司上诉请求：1、依法撤销原审判决，改判支持信地公司的全部诉讼请求；2、本案的上诉费用由罗芳、高阳、高仲良、董爱英、高旭承担。事实和理由：一、原判关于法院有权对乐福公寓5#楼商118室采取查封和拍卖等措施，系认定事实和适用法律错误。案涉房屋因高阳等人无力支付相关费用未与信地公司办理房屋交接手续，房屋一直由信地公司占有，原判认定房屋由高阳等人占有，无事实依据。信地公司与高阳等人商品房买卖合同约定，高阳等人相关费用未结清，信地公司可以顺延交房，也有权不交房，原判关于房屋占有使用权视为转移至高阳等人的认定，系适用法律错误。原判援引《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条规定的前提是被执行人高阳等人占有该房屋，因该占有事实不存在，原判依据该规定作出相应判决，适用法律显系错误。二、原判关于法院有权对乐福公寓5#楼商118室采取查封和拍卖等措施，违反《物权法》及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等法律规定，应予纠正。《物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。案涉房屋登记在信地公司名下，高阳等人未取得产权证书，因此案涉房屋权属仍属于信地公司，法院无权对不属于高阳等人的财产采取执行措施。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否权利人：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。本案中，信地公司为不动产登记簿登记的权利人，依法案涉房屋为信地公司财产，因此案涉房屋不得作为被执行人高阳等人的财产进行查封拍卖等措施，应支持信地公司排除执行的异议。
罗芳辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，信地公司的上诉请求应予驳回。1、一审法院的查封、拍卖符合法律规定。根据一审查明的事实，信地公司代替高阳垫还银行贷款取得是追偿权，信地公司与高阳之间的房屋买卖纠纷业经合肥市瑶海区人民法院判决驳回信地公司的诉讼请求，合肥市中级人民法院予以维持，故双方的交易合法有效。同时根据信地公司在诉状中所述案涉房屋已经交付的事实，高阳已经占有或视为占有房屋。2、案涉房屋已经登记在高阳名下，高阳用此房屋向第三方银行取得按揭房款，信地公司关于案涉房屋登记在其名下的理由无事实依据。
信地公司向一审法院起诉请求：1、确认信地公司为信地城市广场乐富公寓5#楼商118室的所有权人；2、不得执行信地城市广场乐富公寓5#楼商118室，解除对该室的查封、拍卖或变卖等强制措施；3、本案诉讼费用由罗芳等承担。
一审法院认定事实：2012年9月6日，信地公司与高阳签订《商品房买卖合同》（合同编号20100189800188LF20120087，备案单号1209001821），由信地公司将其开发的乐富公寓5#楼商118室预售给买受人高阳，房价款为1030万元，并约定：1、买受人采取按揭方式付款，首付款515万元，应在2012年9月6日前支付，余款515万元办理按揭贷款。2、出卖人应当在2013年5月31日前将取得建设工程规划许可证正本并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。3、买受人必须在收到房屋《入伙通知书》之日起30日内到出卖人处办理房屋交接手续，包括付清房款及相关费用后领取钥匙，买受人逾期不办理房屋交接手续的，自收到房屋《入伙通知书》的第31日起，视房屋的所有权转移至买受人，买受人同时按最终应付房款日万分之二标准向出卖人支付保管费。4、出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案。5、本合同必须在2012年9月26日前备案。经过备案审核的合同和网上备案确认单作为今后办理产权登记、公积金贷款和金融部门办理抵押贷款手续的有效凭证。
在《商品房买卖合同》附件四即《补充协议》中，双方约定：1、如甲方（信地公司）为乙方（高阳）提供阶段性保证按揭贷款担保（即甲方在房屋他项权证办妥并送达按揭银行前为乙方偿还房款贷款提供担保），则：（1）乙方未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致甲方承担担保责任的，乙方应在甲方向其送达告知函之日起3日内，将甲方代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及甲方因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费用等损失）支付给甲方，同时自甲方实际承担上述款项之日起，至乙方实际向甲方支付全部款项之日止，乙方应按日向甲方支付相当于全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的赔偿金。（2）乙方没有按本项合同约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成本合同项下严重违约，甲方有权选择立即解除本合同。甲方选择解除合同的，除有权按照本补充协议第十二条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代乙方向按揭银行支付的全部款项。（3）如乙方未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求甲方承担担保责任，则乙方处应照本条前款约定向甲方还款、赔偿及支付补偿金外，自甲方代乙方向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及其附件、其他相关协议等自动解除。乙方应按照本补充协议第十二条乙方原因导致合同解除的有关约定承担违约责任。2、本合同第八条约定的房屋交付时间为2013年5月1日（注：为2013年5月31日之笔误）之前，具体时间以甲方发放《入伙通知书》载明的交房时间为准（不迟于前述交房日期），乙方对此无异议。甲方发出《入伙通知书》的形式可以是书面和电话、传真、信函、报纸公示等形式。乙方应在甲方《入伙通知书》确定的交付开始时间或合同约定的房屋交付时间，到房屋所在地或甲方另行通知的地点办理房屋交付手续。3、自交付（包括视为交付）之日起，甲方根据本合同规定依法承担保修责任外，该房屋的毁损、灭失等风险均由乙方承担。
2012年9月26日，信地公司与高阳签署的《商品房买卖合同》在网上备案。
2015年3月18日，该院在申请执行人罗芳与被申请执行人高仲良、董爱英、高旭、高阳执行案件中，作出了（2014）合执字第00273-1号执行裁定书，拍卖包括高阳名下的位于合肥市新站区全椒路与站前路交口乐富公寓5#楼商118室房屋等财产。信地公司作为案外人提出了执行异议，请求中止对乐富公寓5#楼商118室房屋的拍卖等强制执行措施，并解除对乐富公寓5#楼商118室房屋的查封。2015年5月18日，该院作出（2015）合执异字第00013号民事裁定，驳回了信地公司的上述申请。信地公司遂提起本案诉讼。
另，2012年9月24日，抵押人高阳与贷款人工商银行合肥望江路支行、保证人信地公司签订《个人购房借款/担保合同》，同日工商银行合肥望江路支行发放按揭贷款515万元至信地公司账户。因高阳未能及时偿还按揭贷款，2013年4月21日至2013年9月9日期间，信地公司替高阳提前偿还部分按揭贷款。2013年7月15日，信地公司向高阳发出《告知函》，称高阳自2013年3月起未按时归还贷款，导致信地公司为其代垫按揭款项，高仲良在其上签名收取。2013年7月5日，工商银行合肥望江路支行向信地公司发出《履行担保责任通知函》，称借款人高阳自2013年3月1日起未按时归还贷款，至今已逾期，未归还的贷款本金及利息合计242945.44元。依据按揭贷款合同的约定，信地公司应对借款人的上述违约行为承担连带责任，故将从信地公司的保证金账户中扣除上述款项。2013年12月16日，工商银行合肥望江路支行出具《情况说明》称，2013年4月开始，高阳逾期不还贷款，该行从信地公司账户上扣除高阳贷款本金和利息共计5217343.62元。
再，信地公司就案涉房屋买卖合同纠纷，向合肥市瑶海区人民法院提起诉讼，诉请解除与高阳房屋买卖合同等，案经合肥市瑶海区人民法院（2014）瑶民一初字第03008号民事判决和该院（2015）合民一终字第02972号民事判决处理，最终法院认定，双方在《商品房买卖合同》附件四《补充协议》中有关高阳不履行偿还按揭贷款义务导致信地公司承担担保责任后，信地公司有权直接解除房屋买卖合同的约定，明显存在不合理的加重房屋买受人的合同义务，因而该相关条款无效，并据此驳回了信地公司解除商品房买卖合同等诉讼请求。
一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条规定，被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。本案中，案涉乐富公寓5#楼商118室房屋虽未办理产权过户至高阳名下，但高阳通过支付首付款以及银行按揭贷款方式已付清全部房款，同时，信地公司在本案中也陈述称其已通知高阳来交付房屋，即使双方未办理房屋交接手续，根据双方《商品房买卖合同》中视为交付的相关约定，该房屋占有使用也应视为转移至高阳，故该院对乐富公寓5#楼商118室房屋采取查封和拍卖等措施，并无不当。因信地公司就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求缺乏事实和法律依据，不能成立。据此，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第（二）项规定，判决：驳回信地公司的诉讼请求。本案案件受理费83600元，由信地公司负担。
二审庭审中，信地公司未提交新证据，其对一审举证目的予以补充说明：1、一审提交的《房屋所有权登记证明》，证明案涉房屋还登记在信地公司名下，不属于高阳所有，一审法院无权采取查封、扣押措施。2、商品房买卖合同、个人购房借款/担保合同、按揭放款单、情况说明、履行担保通知函、中国工商银行个人还款凭证7份、告知函，证明高阳没有按约支付按揭款，导致信地公司承担了连带担保责任，并为此代偿了5217343.62元。高阳也没有支付契税和房屋过户基金，案涉房屋现仍在信地公司名下且由信地公司占有，故信地公司有权不交付房屋并收回房屋，如果对此房屋进行查封拍卖，对信地公司不公。
罗芳质证意见同一审，对信地公司补充意见认为：信地公司所提及的产权登记书，登记日期是2012年7月17日，而高阳备案登记日期是2012年9月6日，故无法证明房屋产权现还在信地公司名下。信地公司与高阳的产权纠纷已经生效判决驳回，房屋产权是明确的，且高阳已经履行了全部的义务，一审对此进行查封、拍卖符合法律规定。
罗芳所举证据及证明目的与一审相同，信地公司的质证意见也同于一审。
二审期间，信地公司于2017年9月27日作为新的证据提交了本院（2016）皖民再78号民事判决书，证明：该终审判决解除了高阳与信地公司之间的房屋买卖关系，案涉房屋现在属于信地公司的合法财产，已不属于高阳名下的财产，一审法院采取执行措施错误，信地公司执行异议之诉的请求应当得到支持。罗芳质证认为：对该判决书的真实性不持异议，对关联性和合法性有异议。信地公司与高阳之间的房屋买卖合同已经履行完毕，该判决解除双方的房屋买卖合同关系错误，且按照该判决保护了信地公司的权利，损害了罗芳的合法权益。本院认证：对本院（2016）皖民再78号民事判决书的真实性、合法性以及与本案的关联性予以认定。
二审另查明，本院（2016）皖民再78号判决书认定：“高阳自2013年4月起未按约定偿还按揭贷款本息，导致银行提前终止借贷合同并从信地公司账户扣除剩余贷款本息共计5217343.62元；在信地公司代偿后，高阳也未按约定向信地公司清偿。高阳的上述行为违反了《个人购房借款/担保合同》、《商品房买卖合同》及《合同补充协议》所确定的基本义务，构成严重违约。信地公司有权依据《合同补充协议》第二条第4（2）项的约定主张解除《商品房买卖合同》；同时，《合同补充协议》第二条第4（3）项约定的《商品房买卖合同》及其附件自动解除的条件也已成就。因此，信地公司起诉请求解除双方签订的《商品房买卖合同》，符合约定，应予支持。《商品房买卖合同》解除后，终止履行；双方已经履行的部分应恢复原状，取得的对方财产相互返还。因案涉房屋未办理过户登记，也未向高阳实际交付，高阳无需返还；……”判决：一、撤销安徽省合肥市中级人民法院（2015）合民一终字第02972号民事判决和合肥市瑶海区人民法院（2014）瑶民一初字第03008号民事判决；二、解除信地公司与高阳签订的《商品房买卖合同》；……。
综合双方当事人举证、质证及诉辩意见，归纳本案二审争议焦点是：信地公司对乐富公寓5#楼商118室是否享有足以排除强制执行的民事权益。
本院认为：根据本院（2016）皖民再78号民事判决认定，高阳在履行与信地公司签订的《商品房买卖合同》中，未按约偿还按揭贷款本息，导致银行提前终止借贷，在信地公司代偿后，高阳也未按约向信地公司清偿，构成严重违约。据此判令解除高阳与信地公司之间签订的《商品房买卖合同》。该判决同时认定，案涉房屋未办理过户登记，也未向高阳实际交付。因案涉房屋产权一直登记在信地公司名下，亦由信地公司占有，现信地公司与高阳之间的《商品房买卖合同》已解除，故该房屋所有权属于信地公司。原判依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条规定，对属于案外人信地公司所有的乐富公寓5#楼商118室房屋采取查封和拍卖等措施，明显不当，应予纠正。
综上所述，信地公司就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。对于信地公司第二项诉请中关于解除对城市广场乐富公寓5#楼商118室的查封、拍卖或变卖等强制措施的请求，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十四条的规定，合肥市中级人民法院（2015）合执异字第00013号执行异议裁定于本判决生效时自动失效，因此，该项诉讼请求无须判决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条规定，判决如下：
一、撤销安徽省合肥市中级人民法院（2015）合民一初字第00263号民事判决；
二、不得执行信地城市广场乐富公寓5#楼商118室；
三、确认信地置业（合肥）有限公司为信地城市广场乐富公寓5#楼商118室的所有权人。
一、二审案件受理费各83600元，均由罗芳、高阳、高仲良、董爱英、高旭负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 严 慧 勇
审 判 员 廖 永 结
代理审判员 赵 方 超
二〇一七年十月十日
书 记 员 唐婷（代）
附相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。