浙江省温州市瓯海区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0304民初5291号
原告（反诉被告）：温州市瓯海经济开发区建设投资有限公司。住所地：温州市瓯海经济开发区月乐西街***号***室。
法定代表人：王淼，董事长兼总经理。
委托诉讼代理人：黄锡楚，浙江嘉瑞成律师事务所律师。
被告（反诉原告）：浙江国智科技产业开发股份有限公司。住所地：温州市瓯海经济开发区西经一路*号*******室。统一社会信用代码：91330300071624347Y。
法定代表人：胡光铁，董事长。
委托诉讼代理人：薄士坤，北京德恒（温州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄菲，北京德恒（温州）律师事务所律师。
原告温州市瓯海经济开发区建设投资有限公司（以下简称建投公司）为与被告浙江国智科技产业开发股份有限公司（以下简称国智公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月2日立案，同年11月25日国智公司提起反诉，本院于同日予以受理，决定合并审理。本案由审判员余立达适用简易程序于2017年2月9日公开开庭进行了审理，在审理过程中发现案情复杂转为适用普通程序，并依法组成合议庭，于2017年3月23日再次公开开庭进行了审理。原告建投公司的法定代表人王淼及委托诉讼代理人黄锡楚，被告国智公司的法定代表人胡光铁及委托诉讼代理人薄士坤、黄菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建投公司向本院提出诉讼请求判令：1.解除双方于2013年6月签到的《温州市大学科技园启动区厂房租赁合作协议》；2.国智公司按协议约定标准支付建投公司截止国智公司实际腾退厂房之日的租金（截止至2016年10月31日为8279557.44元）；3.国智公司支付建投公司逾期付款利息（暂算至2016年10月31日为535088.88元，后续利息按协议约定继续计算）；4.国智公司限期腾退所租赁厂房。审理中，因国智公司支付给建投公司诚意金200万元中的100万元已自动转换为租金，故建投公司将第二项诉讼请求中的租金变更为7279557.44元，将第三项诉讼请求中的利息金额变更为435269.43元。事实和理由：2013年5月29日，浙江省瓯海经济开发区管理委员会与国智公司（原浙江国智科技产业开发有限公司）签订一份《温州市大学科技园项目合作框架协议》，对合作事宜中的租赁物、租期、租金、违约责任等事项作出明确约定。2013年6月，建投公司作为浙江省瓯海经济开发区管理委员会（以下简称瓯海经济开发区管委会）主体单位，依据上述框架协议与国智公司签订《温州市大学科技园启动区厂房租赁合作协议》，协议约定：建投公司将一枝花等6家厂房租赁给国智公司使用，租金每半年缴纳一次，每期租金分别于租期前一个月内支付，其中第一期租金于协议签订之日起10日内支付；逾期缴纳租金的，每超出一天按银行同等利率支付利息。合同签订后，建投公司依约将租赁物交付国智公司使用至今，但国智公司在支付前两期租金后，拒绝依约支付到期租金至今。2015年6月8日建投公司函告国智公司催缴到期租金，2016年8月10日建投公司委托律师就国智公司拖欠租金的事宜向国智公司发函，2016年5月9日建投公司再次委托律师致函国智公司催讨到期租金，但均未果。鉴于国智公司经多次催讨后在合理期限内仍不履行合同主要债务，其行为属于根本违约，根据合同法规定建投公司可以解除双方间的租赁合同，国智公司应限期腾退租赁厂房并付清租金及利息。
被告（反诉原告）国智公司答辩并反诉称：一、国智公司的行为不构成根本违约，建投公司应继续履行《温州市大学科技园启动区厂房租赁合作协议》，且物权要求国智公司支付逾期付款利息。温州市瓯海区人民政府、瓯海经济开发区管委会、建投公司多次以文件的形式确认应支付国智公司各种补贴、补助、垫付款等款项，待国智公司与建投公司结算后，该部分款项可与租金抵扣，但目前该款项尚未结算无法确定，故国智公司无法支付具体数额的租金，并未国智公司故意不支付到期租金。二、建投公司以政府指导价的60%计算第5、6期租金，明显错误。《温州市大学科技园启动区厂房租赁合作协议》约定：第三年起租金同国智公司运营区内企业缴纳税收情况挂钩，入驻企业缴纳税收100元/平方米以上的，租金按照政府指导价的55%收取，不到100元的，按照60%收取。根据证据规则，建投公司要求以政府指导价的60%计算第5、6期租金应提供相应的证据，但建投公司未提供证据证明。三、建投公司于2016年4月30日起不再配合国智公司招商转租，导致部分厂房空置，建投公司无权主张自2016年5月1日起至2016年11月30日空置厂房的租金。根据《温州市大学科技园启动区厂房租赁合作协议》约定，建投公司应配合国智公司办理转租手续，并对新入园经营单位注册登记提供一站式服务。但自2016年4月30日起，建投公司违反协议约定拒绝配合国智公司为入园企业办理工商登记手续，导致国智公司无法正常招商，最终造成国智公司承租的部分厂房空置。故建投公司无权主张上述厂房空置部分租金。四、部分一枝花厂房（284平方米）、隆达厂房（170平方米）作为基础生活设施，应免除租金。为满足入驻企业员工的住宿需求，国智公司将部分一枝花厂房当做员工宿舍，将隆达厂房（170平方米）作为公共服务平台，上述部分国智公司并未实际用于招商转租，应免除租金。五、建投公司应返还国智公司诚意金200万元。建投公司的不配合行为已属于违约，应返还国智公司诚意金200万元并继续履行协议。综上，国智公司提出反诉请求判令：1.建投公司继续履行双方于2013年6月签订的《温州市大学科技园启动区厂房租赁合作协议》；2.建投公司返还国智公司诚意金200万元。
反诉被告建投公司答辩称：一、依法解除《温州市大学科技园启动区厂房租赁合作协议》。首先，国智公司主张的补贴、补助等应由温州市瓯海区人民政府、瓯海经济开发区管委会按文件规定审查确认后支付，而建投公司并非支付上述款项的义务人。因此，租金与补贴、补助等款项不能进行折抵，应分别结算。其次，假设建投公司需要承担部分的补贴、补助款，《温州市大学科技园启动区厂房租赁合作协议》及相关会议纪要也并未赋予国智公司可以在与建投公司就相关补贴、补助款结算折抵后支付租金。再次，补贴、补助款的结算需要国智公司提供相应的合同、票据等材料并由相关单位进行联合审价才能确定。建投公司及瓯海经济开发区管委会多次要求国智公司提供相关材料进行审价，但国智公司一直未提供，导致审价无法进行，补贴、补助款迟迟未发放的责任在于国智公司。故国智公司以补贴、补助款暂未结算，无法确定具体应支付租金为由拒不支付到期租金并要求继续履行协议，无理无据。二、200万元诚意金中的100万元依照协议约定已抵付租金，另外100万元建投公司亦无需返还。根据协议约定，国智公司向瓯海经济开发区管委会支付的200万元合作诚意金，在项目正常运行1年后，其中100万元转为租金，在国智公司应付租金额内扣减，现建投公司已将其中100万元作为租金扣减。另外，协议也未约定剩余100万元诚意金在协议解除后归还国智公司，况且国智公司现拖欠巨额租金，国智公司无权要求返还剩余100万元诚意金。综上，请求法庭驳回国智公司的反诉请求。
本院经审理认定事实如下：2013年5月29日，浙江省瓯海经济开发区管理委员会（以下简称开发区管委会）与国智公司签订一份《温州市大学科技园项目合作框架协议》，约定开发区管委会将温州市大学科技园项目的招商、运营、管理工作交由国智公司独立负责，由国智公司根据大学科技园启动区鼓励类产业导向和适度配套产业整体统一招商、统一运营、统一管理，有关引入企业由甲方审核把关后报相关部门办理入驻登记手续。国智公司起租期为建投公司与原房产业主签订协议日起算（框架协议签订之日起已经签订的原厂房，从本协议签订之日起算），为支持国智公司招商运营工作，降低国智公司经营风险，每幢厂房从起租期第7个月开始收取租金，即前6个月免除房产租赁费用。租金：第一年至第二年：租金按照政府指导价35元（前五年为35元，五年为一个评估期，但浮动不超过10%）的50%收取；第三年起租金同国智公司招商入驻企业缴纳税收挂钩，第三年：入驻企业缴纳税收100元/平方米以上的，租金按照政府指导价的55%收取，不到100元/平方米的，按照60%收取；第四年至第五年：入驻企业缴纳税收150元/平方米以上的，租金按照政府指导价的60%收取，不到150元的，按照65%收取……第十六年至二十年：租金和税收考核标准“一事一议”报区政府审定。国智公司应当在协议签订后十五日内支付给开发区管委会200万元作为合作诚意金，项目正常运作一年后诚意金的50%转为租金，在国智公司应付租金额内扣减。开发区管委会负责温州市大学科技园改建区范围内的基础设施和景观改造，并按照既定的改造设计方案施工；道路两侧的厂房立面改造，应在租赁协议签订后2个月之内完成，除客观原因（如不可抗力因素）推迟至3个月之内完成；道路两侧范围外的厂房，原则上由国智公司根据开发区管委会提供的设计方案实施，开发区管委会对国智公司进行补助，改造经费在200元/平方米一下的按实际支持补助，超出部分由国智公司负担。开发区管委会对新入园经营单位注册登记提供一站式服务。国智公司承租的厂房，应用于鼓励类产业使用，可以用于企业产品展示等内容。合同签订后，国智公司于2013年7月1日支付开发区管委会诚意金200万元。随后，建投公司作为开发区管委会主体单位，依据上述框架协议与国智公司签订《温州市大学科技园启动区厂房租赁合作协议》，约定：建投公司将一枝花（使用面积3647.37平方米）、迪奥斯（使用面积6210.64平方米）、嘉华（3895.2平方米）、隆达（1113.93平方米）、慈湖五金（使用面积480平方米）、超潮（使用面积2573.98平方米）6家厂房租赁给国智公司使用，租金按照框架协议约定的标准每半年缴纳一次，每期租金分别于租期前一个月内支付，其中第一期租金于协议签订之日起10日内支付（支付至2014年5月30日，包括免租期6个月），国智公司逾期缴纳租金的，每超出一天按银行同等利率支付利息。另外，双方还约定建投公司与开发区管委会共同负责温州市大学科技园改建区范围内的基础设施和景观改造，并按照既定的改造设计方案施工；道路两侧的厂房立面改造，应在租赁协议签订后2个月之内完成，除客观原因（如不可抗力因素）推迟至3个月之内完成；道路两侧范围外的厂房，原则上由国智公司根据建投公司提供的设计方案实施，经建投公司委托第三方进行监理、审价后对国智公司进行补助，改造经费按200元/平方米补助给乙方，超出部分由国智公司负担。建投公司对新入园经营单位注册登记提供一站式服务等。租赁合作协议签订后，建投公司依约将上述租赁物交付国智公司，国智公司如期支付了前两期租金。第三期租金支付期限届满时，国智未向建投公司支付租金。2015年6月8日建投公司函告国智公司催缴到期租金，2016年8月10日建投公司委托律师就拖欠租金的事宜向国智公司发函催讨，2016年5月10日建投公司再次委托律师致函国智公司催讨到期租金，但均未果。2016年5月起，建投公司对于部分不符合鼓励类要求的企业，未予办理入园手续。
另查明，温州嘉宇工程造价咨询有限公司于2015年1月28日对由国智公司完成的包括诉争厂房在内的温州大学科技园启动区（北纬一路厂房）立面改造工程审定造价为2456487元。温州嘉宇工程造价咨询有限公司又于2015年8月28日根据建投公司与国智公司于2015年7月3日、2015年8月3日共同签证的说明计算，增加温州大学科技园启动区（北纬一路厂房）立面改造工程审定造价2010339元，其中明确为二次立面改造工程造价审定为1458480元，疑似立面改造工程造价审定为158180元，厂房加固及广场改造造价审定为393679元。国智公司一期共完成包括本案中一枝花、迪奥斯、嘉华部分厂房在内的外立面改造面积合计为14469平方米。
再查明，开发区管委会于2015年9月28日就国智公司提出的公共配套设施建设、宣传、立面改造、变压器报装等经费补助问题召开专题会议，建投公司及国智公司负责人参加会议。该会议决定对国智公司实施改造的14469平方米的外立面予以200元/平方米补助，总额2893800元；对于国智公司在未委托部分进行一次立面改造施工的按实际补助251308元（审价结论下浮15%）。
审理中，国智公司向温州市中级人民法院对温州市瓯海区人民政府、开发区管委会提起行政诉讼，诉请判令：1.开发区管委会继续履行《温州市大学科技园项目合作框架协议书》；2.温州市瓯海区人民政府、开发区管委会支付国智公司外立面改造工程补助款6898453.9元、厂房改造工程补助款14558626元、专项补贴4310510.71元。
证明上述事实的证据有原、被告的陈述，原告提供的《温州市大学科技园项目合作框架协议》、《温州市大学科技园启动区厂房租赁合作协议》、《函》、《催告函》[（2015）浙嘉律函字第147号]、《催告函》[（2016）浙嘉律函字第50号]、快递单及物流跟踪单、记账凭证、发票凭证、银行凭证、公用费用清单、厂房书面声明，被告提供的转账凭证、汇款明细、原告制作的租金计算清单。上述证据均经庭审出示，本院审查后予以认定。另外，被告向本院提供了2015-2016年度付房租保证书，证明因市场行情不好，原、被告于2015年将租金单价调整为每月11.5元/平方米。原告质证认为，该付房租保证书系被告单方意思表示，原告并未同意按每月11.5元/平方米单价结算。对该份证据的认证意见，本院在说明部分一并予以阐述。
本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本院对本案的争议焦点归纳并评析如下：
一、租金单价是否已经调整的问题。根据原告出具的《律师函》及被告提供的付房屋租金保证书中年度租金记载为11.5元/平方米/月的事实，再结合原告计算被告退租部分厂房租金时亦将单价确定为11.5元/平方米/月的事实，上述事实形成有效互相印证，足以证明双方已经就租金变更为11.5元/平方米/月达成一致意见，故本院对于被告主张双方已于2015年将租金单价调整为11.5元/平方米/月的意见，予以采纳；原告主张2015-2016年度以12.67元/平方米/月，2016-2017年度以13元/平方米/月计收租金，依据不足，本院不予支持。
二、案外人支付宿舍装修费3万元的归属问题。案外人支付原告宿舍装修费系案外人与原告的法律关系，并不涉及被告权利义务，故被告主张该3万元装修费应当归其所有，于法无据，本院不予支持。
三、2016-2017年度租金计算问题。双方确认公共费用为9624元，本院予以认定；现被告实际租赁厂房为办公楼6楼（220平方米）、办公楼3楼（240平方米）、宿舍楼5楼（400平方米）及车间4楼（1924.67平方米），其中办公楼6楼为年固定总价50000元，其余面积合计2564.67平方米应按双方约定单价计算。原、被告已经协商确定2016-2017年度该部分租金调整为11.5元/平方米/月，该部分租金为353924元。故被告应当支付2016-2017年租金总额为413548元（353924元＋50000元＋9624元）。另外，原告实际从案外人处收取被告退租部分租金是从2016年5月21日起计算，故原告应退还被告多支付的2015-2016年度租金为22133元（11.5元/平方米/月×1924.67平方米×一个月）。原告已支付2016-2017年度租金为30万元。综上计算，被告仍应支付原告租金91415元。
四、违约金计算问题。按照双方约定被告应当于2016年4月21日之前向原告支付租金，现原告逾期支付租金，应当承担相应的违约责任。双方约定违约金为每天1万元，现原告调整为3万元，但该违约金仍过分高于原告实际损失，故本院酌情调整为按未付租金月利率1%计算违约金。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、一百十四条的规定，判决如下：
一、被告浙江国智科技产业开发股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告温州市瓯海经济开发区建设投资有限公司租金91415元及利息（自2016年4月22日起按月利率1%计算至本判决确定履行之日止）；
二、驳回原告温州市瓯海经济开发区建设投资有限公司的其他诉讼请求。
本案受理费4700元，减半收取2350元，由原告温州市瓯海经济开发区建设投资有限公司负担1150元，被告浙江国智科技产业开发股份有限公司负担1200元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审 判 员 余立达
二〇一六年十二月十二日
代书记员 赵玲玲
附告：判决适用的法律条文及当事人应知的相关事项
一、判决适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵守诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、当事人应知的相关事项
1.上诉人应按一审案件受理费标准预交上诉案件受理费（对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费），在向人民法院提交上诉状时预交到温州市中级人民法院。
2.当事人一般应自案件裁判文书生效后10日内向人民法院领取裁判文书生效通知书。
3.需要退还诉讼费用的，当事人应在裁判文书生效后15日内来院办理诉讼费用退费手续。
4.根据法律、司法解释的规定，发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。被执行人未按法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
5.当事人一方拒绝履行的，对方当事人可以在履行期限届满后的两年内向第一审人民法院申请执行。逾期申请的，人民法院不予受理执行。