云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云31民终193号
上诉人（一审被告）：芒市环州商务咨询有限公司。
住所地：云南省德宏州芒市华丰商城商住小区。
法定代表人：赵容，系公司总经理。
委托诉讼代理人：杨成钧，云南杰云律师事务所。
被上诉人（一审原告）：商琪，女，1953年9月15日出生，住云南省德宏州瑞丽市。
委托诉讼代理人：杨莹，云南和序律师事务所。
委托诉讼代理人：何顺生，云南和序律师事务所。
一审被告：赵容，女，1971年2月21日出生，住云南省德宏州芒市。
一审第三人：瑞丽市宝佳房地产开发经营有限公司
住所地：云南省德宏州瑞丽市乐城街*号。
法定代表人：邵永佳，系公司执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：曹山松，男，1988年10月12日生，住昆明市盘龙区，系公司员工。
上诉人芒市环洲商务咨询有限公司（下称“环洲公司”）因与被上诉人商琪、一审被告赵容、一审第三人瑞丽市宝佳房地产开发经营有限公司（下称“宝佳公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服瑞丽市人民法院（2016）云31民初359号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人环洲公司上诉请求：1、撤销原审判决。事实和理由：本案所涉房子系被上诉人张伟商琪因为上诉人出售价格远远低于市场价而积极向上诉人购买的，由于第三人宝佳公司开发建设房地产失败而引发本案，商琪应对自己的商业行为承担市场风险。商琪在一审过程中超标的查封上诉人资产，给上诉人造成了经济损失，应承担赔偿责任。请撤销一审判决，驳回商琪一审诉讼请求。
被上诉人商琪辩称：一审判决适用法律正确，不存在违反法律程序的问题，本案均是由于上诉人的违约行为造成的，理应承担责任。
一审被告赵容述称：被上诉人查封我方的资产是在于让我退房还款，购房是我已说明我只能协助办理登记变更手续，我并没有承认说一定能办理
一审第三人宝佳公司述称：我方不承认一审所判的房屋为赵容所有，我方抵押给赵容的房屋只存在抵押效力，不承认赵容与商琪的房屋买卖行为。
商琪向一审法院起诉请求：1、环州公司、第三人宝佳公司协助商琪办理将23-1幢、26-2幢别墅更名登记在商琪名下的手续；2、环洲公司、赵容支付商琪违约金32万元。
一审法院认定事实：环州公司为依法成立的自然人独资公司，法定代表人为赵容。2014年5月4日，宝佳公司作出《股东（大）会决议》，决议如下：一、全体股东同意以成本价1662.68元/平方米，将在建项目：“瑞丽市民族文化新村”第一期别墅房（建筑面积约为2405.76平方米）出售给环州公司，总共8套，计400万元；二、出售后，环州公司有权另行转让该房屋，宝佳公司义务配合修改购房合同（改底单）等内容。2014年5月7日，环州公司（乙方）与宝佳公司（甲方）签订《借款合同书》，约定：一、甲方贷款的抵押物为甲方开发建设的位于瑞丽市瑞章公路西侧、帕色村北侧的民族文化新村项目中双拼SP23、26、27、20四栋计八套别墅，以总价值400万元抵押给乙方，其中LP23-1、23-2、26-1、26-2、27-1五套在甲方借款之日按80万/套办理商品房购销合同的登记备案手续给乙方，LP27-2、20-1、20-2三套暂不办理备案手续，如甲方到期不能按时还款，须无条件配合乙方办理三套房屋的商品房购销合同备案手续，乙方不再支付任何费用，如甲方拖延办理购销合同备案将按50元/日支付乙方违约金；二、乙方借款给甲方400万元……；四、借款期限为6个月，2014年5月7日至2014年11月7日止，如甲方到期无法归还乙方借款，乙方有权处理甲方的抵押物；如甲方提前还款，本合同自动作废，不再处理甲方的抵押物，不再产生任何利息，甲方还款后乙方无条件配合甲方进行抵押物商品房购销合同撤销手续的办理……。签订合同后，环州公司于当日支付宝佳公司400万元，并与宝佳公司签订23-1、26-2号别墅的《商品房购销合同》，于2014年5月8日对该两份合同进行了备案登记。2014年12月16日，商琪（乙方）与赵容、环州公司（甲方）签订《房屋转让协议》，约定：一、甲方将其位于瑞丽市瑞章路西侧、帕色村北侧的26-2栋双拼别墅出售给乙方，面积为300.72平方米；二、价格为80万元；三、支付方式为乙方于本协议签订之日向甲方支付80万元，乙方交付房款，甲方应开具收款凭证同时交付房屋钥匙；四、违约责任为乙方若未能按本合同第三条规定的时间付款，即视为乙方不履行本合同，甲方有权解除合同，并追究乙方违约责任。如双方一方不履行本合同，必须赔付对方该房屋交易金额的20%的违约金，即16万元；五、关于房屋更名、登记为甲方帮助乙方办理房屋更名、登记手续，如因甲方原因造成乙方不能办理更名手续的，乙方有权解除合同，并将乙方已付款退还乙方，并按合同第四条第二款的规定追究甲方违约责任。乙方不按协议时间付清房款，甲方有权解除合同，并按本合同第四条第二款的规定追究乙方的违约责任。……。2014年12月17日，原告支付被告26-2栋购房款80万元。2015年1月6日，商琪（乙方）与赵容（甲方）签订《房屋转让协议》，约定：一、甲方将其位于瑞丽市瑞章路西侧、帕色村北侧的23-1栋双拼别墅出售给乙方，面积为300.72平方米；二、价格为80万元；三、支付方式为乙方于本协议签订之日向甲方支付50万元，余款30万元于2015年2月10日前付清，乙方交付房款，甲方应开具收款凭证同时交付房屋钥匙、购房合同书；四、违约责任为乙方若未能按本合同第三条规定的时间付款，即视为乙方不履行本合同，甲方有权解除合同，并追究乙方违约责任。如双方一方不履行本合同，必须赔付对方该房屋交易金额的20%的违约金，即16万元；五、关于房屋更名、登记为甲方帮助乙方办理房屋更名、登记手续，如因甲方原因造成乙方不能办理更名手续的，乙方有权解除合同，并将乙方已付款退还乙方，并按合同第四条第二款的规定追究甲方违约金责任。乙方不按协议时间付清房款，甲方有权解除合同，并按本合同第四条第二款的规定追究乙方的违约责任。……。签订上述两份《房屋转让协议》后，赵容将两份《商品房购销合同》、案涉房屋钥匙交付商琪。2015年1月19日，商琪支付赵容23-1栋购房款80万元。2015年6月17日，商琪受另一购房人张伟委托就二人与环州公司的购房事宜与赵容进行协商并签订《退房还款协议书》，约定：一、甲乙双方约定退3套别墅，房号分别为20-1、20-2、27-2幢，退房结束之日，原房产转让协议自行作废；……五、另外已购买的四套别墅，双方约定自2015年6月17日起90天内协商解决，6月底前双方约定共同与开发商交涉购房事宜。……。《退房还款协议书》第五项约定的四套别墅包含本案案涉两套房屋。另查明，宝佳公司至今仍未归还环州公司400万元借款。商琪与环洲公司、赵容协商无果，于2016年5月20日向本院提起诉讼，请求解决。。
一审法院认为：本院认为，（一）对于环州公司与宝佳公司之间是民间借贷关系还是房屋买卖合同关系，双方签订的《商品房购销合同》效力问题。环州公司与宝佳公司签订了《借款合同书》及两份《商品房购销合同》，并对两份《商品房购销合同》进行了备案登记，以上合同均系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，其合法、有效，因此，环州公司与宝佳公司之间同时设立民间借贷和商品房买卖合同两个法律关系。（二）对于与商琪签订的案涉《房屋转让协议书》、《退房还款协议书》效力，双方在合同履行中是否存在违约情形；若存在，违约金如何计算的问题。赵容系环州公司法定代表人，商琪与赵容、环洲公司于2014年12月16日签订的《房屋转让协议》、商琪与赵容于2015年1月6日签订的《房屋转让协议》及商琪与赵容签订的《退房还款协议书》系各方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，其合法、有效，依法受法律保护。商琪分别于2014年12月17日、2015年1月19日支付购房款80万元，合计160万元，赵容、环洲公司亦予以认可，商琪已依约履行合同，而对于环州公司帮助商琪办理案涉23-1、26-2号商品房《商品房购销合同》备案登记更名手续的约定，双方并未明确履行期限，亦未出现双方约定的违约情形，因此，对于商琪主张的环州公司违约，本院不予支持。（三）对于环州公司及宝佳公司应否协助商琪办理案涉房屋更名登记的问题。环州公司签订两份《商品房购销合同》系为《借款合同书》所借款项提供担保，同时，《借款协议》中“如甲方到期无法归还乙方借款，乙方有权力处理甲方的抵押物；如甲方提前还款，本合同自动作废，不再处理甲方的抵押物，不再产生任何利息，甲方还款后乙方无条件配合甲方进行抵押物商品房购销合同撤销手续的办理。”的约定为案涉《商品房购销合同》的履行附设了条件。根据《中华人民共和国担保法》第四十条“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”及《中华人民共和国物权法》第一百八十六条“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押权人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”之规定，《借款合同书》中“如甲方到期无法归还乙方借款，乙方有权力处理甲方的抵押物”的约定并非法律上禁止的流押条款。《借款合同书》及案涉《商品房购销合同》均系环州公司及宝佳公司的真实意思表示，《借款合同书》中的借款已于2014年11月7日到期，宝佳公司仍未归还借款，亦未在法定的除斥期间行使合同撤销权。综上，依据《借款合同书》、涉案《商品房购销合同》及《房屋转让协议》的约定，对于商琪要求环州公司及宝佳公司协助办理案涉房屋《商品房购销合同》备案登记更名的诉讼请求，本院予以支持。对于赵容、环洲公司的抗辩，其未能提供充足证据予以证明，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十五条、第六十条，《中华人民共和国担保法》第四十条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：“一、被告芒市环州商务咨询有限公司、第三人瑞丽市宝佳房地产开发经营有限公司于本判决生效之日起三十日内协助将位于瑞丽市瑞章路西侧、帕色村北侧“瑞丽民族文化新村一期（万千城）”第１期第23幢1号、第26幢2号商品房的《商品房购销合同》备案变更登记在原告商琪名下。二、驳回原告商琪的其他诉讼请求。案件受理费22080元，由原告商琪承担3680元，被告赵容、芒市环州商务咨询有限公司承担18400元。”
对一审确认的法律事实，上诉人环洲公司，原审被告赵容对《退房还款协议书》的内容有异议，认为是在其不知情的情况下签订的，其余事实无异议；被上诉人商琪、一审第三人宝佳公司对一审确认的法律事实没有异议。对各方当事人均无异议的一审确认的法律事实，本院予以确认。
本院二审期间，上诉人环洲公司、被上诉人商琪、一审第三人宝佳公司无新证据提交，对一审证据无补充意见。原审被告赵容对一审证据无补充意见，提交2015年1月19日《收据》复印件一份。欲证明：商琪收取了赵容的中介费19万元。
经质证，被上诉人商琪对一审被告赵容提交的证据的真实性认可，但不认可合法性和证明内容，认为该收据是空白条，商琪没有收到过此笔款项；上诉人环洲公司对该证据没有异议；一审第三人宝佳公司对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可。
根据举证、质证，本院对该证据的真实性，本院予以采信。
本案的争议焦点是：上诉人环洲公司与被上诉人商琪签订的两份《房屋转让协议》与《退房还款协议书》是否合法、有效，上诉人环洲公司与一审第三人宝佳公司应否协助将23-1幢、26-2幢别墅变更登记在被上诉人商琪名下。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案中，环州公司与商琪签订的涉案《房屋转让协议书》，有宝佳公司授权委托书证实环洲公司有权销售涉案商品房，且宝佳公司与环洲公司签订《商品房购销合同》并进行了备案登记，故涉案《房屋转让协议书》应认定为有效。因赵容系环州公司法定代表人，商琪与赵容、环洲公司于2014年12月16日签订的《房屋转让协议》、商琪与赵容于2015年1月6日签订的《房屋转让协议》及商琪与赵容签订的《退房还款协议书》系各方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法、有效的合同，依法受法律保护。商琪分别于2014年12月17日、2015年1月19日支付购房款80万元，合计160万元，赵容、环洲公司亦予以认可，商琪已依约履行合同，而环洲公司却未为商琪办理案涉23-1、26-2号商品房《商品房购销合同》备案登记更名手续的，因双方在合同中未约定履行期限，故环洲公司并不构成违约，但在商琪提出变更登记后，其依法应当协助办理，宝佳公司作为涉案商品房的开发商和授权委托人，同样具有协助办理变更登记的义务。宝佳公司辩称涉案商品房仅系其向环洲公司借款的抵押物，没有事实和法律依据，本院不予采信。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费22080.00元，由上诉人芒市环州商务咨询有限公司负担。
本判决为终审判决。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
若负有义务的当事人，不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向人民法院申请强制执行。
审判长 段俊杰
审判员 高玉荣
审判员 王 云
二〇一七年六月六日
书记员 李 云