黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑0104民初5136号
原告龚凤明（反诉被告），男，1950年9月6日出生，汉族，无固定职业，住所地哈尔滨市道外区。
委托代理人张志强，哈市道外区正义法律服务所法律工作者。
被告司丙全（反诉原告），男，1981年2月15日出生，汉族，无固定职业，户籍所在地黑龙江省方正县。住所地哈尔滨市香坊区。
委托代理人郭玉伟，黑龙江卓文律师事务所律师。
原告龚凤明（反诉被告）诉被告司丙全（反诉原告）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告龚凤明（反诉被告）及其委托代理人张志强、被告司丙全（反诉原告）及其委托代理人郭玉伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年8月6日，原、被告签订租赁协议一份，约定将位于哈尔滨市道外区团结镇河岸新苑二期一号、二号门市二间门市租给被告，租期为十年，每年租金50万元。2016年8月29日，被告无故搬出诉争之房，合同中约定任何一方违约支付另一方违约金100万元，经原告向被告主张权利未果。诉讼请求：1、被告给付违约金50万元人民币；2、恢复租赁标的物原状，赔偿损失1万元（鉴定后另行核定）；3、诉讼费由被告承担。
被告辩称，不同意原告的诉讼请求，因原告不履行出租人的维修义务，造成被告直接经济损失120万元。2015年1月、6月、11月，被告租赁原告的房屋严重漏水，水深半米，大量的货物被淹、浸泡，被告几次找原告维修房屋漏水问题，原告均推脱未到场，将被告支到物业。因漏水严重，租赁的地下一层已经无法使用，被告只好将地下一层的所有商品搬出，营业面积和营业额均下降50%。经与物业公司了解，物业反映该房屋出租给被告之前已发生类似的漏水问题，合同签订时原告隐瞒房屋漏水的事实，将存在重大瑕疵的房屋出租给被告，原告的行为已构成根本违约。被告几次向原告提出解除合同，返还剩余租金，原告置之不理。为防止给被告造成更大的经济损失，2016年8月29日，距离租期界满前30余日，被告通过邮电所向原告发出解除合同告知书，原告在看过文件后拒收。2016年8月31日告知书到达原告。被告不是无故搬出，是因为房屋漏水无法使用搬出。被告对涉案房屋未做任何改动，合同签订后被告使用的是房屋的原样，未做任何改动，原告主张恢复租赁物的请求，无事实及法律依据，应予驳回。
反诉原告（被告）诉称，租赁房屋地上面积846平方米，地下面积847平方米。但2015年1月、2015年6月、2015年11月租赁房屋三次漏水，致租赁房屋地下一层闲置，货物的几次被淹、浸泡，库房也在地下一层，所有商品的库存发水时也被淹了，经营面积缩减，给反诉原告造成直接经济损失已达120余万元。后经了解，该房屋在租赁给反诉人之前已经发生漏水问题，现又几次发生漏水，无法保证今后不发生漏水（证据2）。2016年8月29日，反诉人快递给被反诉人的解除房屋租赁合同告知书（证据4），告知“因房屋多次漏水后，你未履行维修义务给我造成直接经济损失120余万元。同时要求解除双方房屋租赁合同。被反诉人在签订房屋租赁合同时隐瞒租赁物存在重大瑕疵，在合同履行期间不尽维修义务，因被反诉人的根本违约，致使合同履行利益不能实现，故请求判决驳回原告起诉的同时，支持反诉人的请求。反诉请求：1、依法解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、反诉被告支付违约金60万元；3、案件受理费由反诉被告承担。
反诉被告（原告）辩称，不同意反诉原告的请求，合同在2014年8月6日至2016年9月30号已履行，履行期间反诉原告并未对租赁标的物不符合双方约定提出任何异议，在2016年8月29日，按合同约定反诉被告要求反诉原告交纳下一年度的租金，反诉原告称没有能力继续经营，要求解除租赁合同，反诉被告不同意解除合同，要求反诉原告交纳下一年度租金；假使合同解除反诉被告要求反诉原告给付合同约定的违约金100万、定金80万，总计180万，双方协议未果。反诉原告将房屋转租给第三人建设银行安装两台A**取款机，反诉原告构成违约，应当支付反诉被告违约金100万元。反诉被告不存在违约行为，反诉原告已明知2015年6月租赁房屋漏水是由于物业管理的管线被车砸坏，导致地下室进水，物业已将漏水的管道当日已修复完毕。此次漏水属于意外事件，反诉原告以漏水为由主张解除合同违反法律规定，如果其单方解除合同，应按双方合同的约定支付定金80万元，违约金100万元，余下的数额反诉被告另案主张，请依法驳回反诉请求。
原告为证明其主张的事实成立，在举证期间内，向本院举示如下证据：
证据一、购房票据两张，证明2009年11月18日（票号8446149、8446150）租赁标的物原告有权出租。
证据二、2014年6月6日出租房屋协议书一份，证明本案涉诉之房租期是从2014年10月1日到2024年10月1日，定金是80万元，因被告违约应该支付原告80万元，现在原告只请求50万元，其它请求另案诉讼；2014年8月6日房屋租赁合同，证明租期从2014年10月1日到2024年9月30日，年租金50万元，协议第五条的条二款乙方在使用房屋期间由乙方修缮，房屋维修的义务归被告，第九条任何一方违约支付违约金100万元。
证据三、户籍复印件一份（4页），证明龚凤明和张淑芬是夫妻关系，原告将涉诉两处门市房出租给被告，系有权处分。
证据四、营业执照复印件一份、卫生许可复印件一份、房屋租赁前平面图复印件两份，证明被告和原告签订合同后，将原告开设宾馆的设备设施拆除，原告要求被告恢复室内旅馆设施原状。
证据五、音像资料一份，证明1、被告并不是房屋存在任何瑕疵想解除合同而是由于经营不善，干不下去了才解除合同；2、被告租赁前旅馆的设施是由被告拆除的，录音时间是2016年的9月末，录音现场影像资料可以证实租赁标的物不存在任何瑕疵，原告不存在违约行为，被告行为违约，逾期不交纳房屋租金。
被告为证明其主张的事实成立，在举证期间内，向本院举示如下证据：
证据一、图片一组（5页），证明租赁此房漏水前后的状态，漏水达半米多深，整个地下一层无法使用。
证据二、电话和视频资料各一份，证明1、几次要求原告对出租的房屋维修解决漏水问题、2、在签订合同时，原告隐瞒租赁物存在重大瑕疵的事实
证据三、2015年1月16日电热毯进货单一份，一日进电热毯价值29600元，2015年5月5日奶粉进货一份，一单进货价值52080元，2014年12月15日是，男女袜进货单一份一单货物价值15000元，证明被告单日进货量价值几万元，因严重漏水造成被告的直接经济损失。
证据四、快递一份、快递复印件一份、邮件验货记录表复印表一份、解除合同告知书一份，证明2016年8月29日，被告向原告发出解除租赁合同告知书一份，被告要求与原告解除房屋租赁合同。该告知书邮件号码为1053758632711，在2016年8月31日13时到达原告，记录单显示，投递时双人眼同开拆，收件人看完内件后，拒收该邮件。同时注明内件为文件告知函。
庭审中，原、被告对对方举示的证据进行了当庭质证。
被告认为原告证据一、三与本案无关联；对证据二合同的真实性无异议，证明问题有异议，第五条第二款的修缮的前提约定的是房屋的损坏，被告对租赁房屋没有任何损害属于不适用本条，合同法规定修缮义务由出租人承担；对证据四的营业时间有效期到2012年11月1日，与本案无关联，对平面图的证据问题有异议，原告之前开旅馆，房屋状态如何，被告不清楚。2014年8月6日是被告承租房屋的时候，就是被告现在原样使用的状态，合同签订使用后被告对房屋未作任何改动；对证据五的真实性无异议，对证明问题有异议，共五点：1、房屋漏水造成重大经济损失，原告在视频中并未否认，视频中被告称经营不下去了，并一再表明原因，地下一层因漏水无法使用；2、原告不履行维修义务而是推到物业，视频中也多次显示，从法律规定的租赁合同维修义务和合同的相对性，原告不履行维修义务明显违约；3、交费问题，原、被告签订的合同明确约定，起租时间为2014年10月1日，同时原告给被告出具的收据也显示至2014年10月1日起，均可以证明租金交付时间为当年的10月1日，原告主张被告到期未交付租金，其违反了合同约定；4、部分视频是原告的女儿与被告的视频对话，原告的女儿不是合同相对人，部分视频应视为无效；5、关于设施拆除问题在视频中被告对其主张均没有认可，原告租赁后原样使用。被告主张无力继续经营视频中一再表示经营不善的原因，均因地下一层漏水。
原告对被告证据一有异议，此证是被告单方没有出处，来源违法，经原告代理人午休时到现场查询，此照片与现场的现状不符，因涉诉房屋均满足使用功能，没有任何瑕疵；对证据二有异议，与本案没有关联性，经原告向物业公司以及现场查询，漏水原因是意外事件，属于室外管线被砸坏，当日已修复完毕，漏水程度也不对，只是地面存水，当天就处理完了；对证据三有异议，票据不是发票，对关联性有异议，反诉原告未主张赔偿，此证与本案无关；对证据四真实性无异议，对合法性和关联性有异议，告知书是2016年8月29日，是被告单方出具，与双方因租赁纠纷现场的录音和录像资料相冲突，原告录音资料中被告已陈述，因被告无力经营解除合同。
反诉原告（被告）、反诉被告（原告）未举示反诉证据。
通过对上述原、被告举示证据的质证与分析，经合议庭评议，本院认证如下：
被告认为原告证据一、三与本案无关联，被告异议成立，对上述证据的证明效力，本院不予确认；对证据二合同的真实性无异议，对该证据的真实性，本院予以采信；对证据四的关联性及平面图的证据问题有异议，因原告未举示其他证据佐证，故对其证明效力，本院不予采信；对证据五的真实性无异议，对该证据的真实性，本院予以采信。
原告对被告证据一、二有异议，但该证据部分内容与原、被告当庭陈述相互印证，故对其印证部分的证明效力，本院予以采信；原告对证据三有异议，因被告未举示其他证据予以佐证，故对该证据的证明效力，本院不予采信；对证据四真实性无异议，对该证据的真实性，本院予以采信。
通过对上述证据的分析认定及庭审中当事人对事实的陈述，本院认定事实如下：
2014年8月6日，原、被告签订租赁协议一份，原告将位于哈尔滨市道外区团结镇河岸新苑二期一号、二号门市房出租给被告，租赁房屋地上面积846平方米，地下面积847平方米。租期十年，租期从2014年10月1日到2024年9月30日，年租金50万元。合同中约定任何一方违约支付另一方违约金100万元。2015年6月，租赁房屋严重漏水，被告部分货物被淹，被告找原告维修房屋漏水问题，原告未到场，原告告知被告请求物业修理。2016年8月29日，被告搬出诉争之房。同日，被告通过邮电所向原告发出解除合同告知书，告知“因房屋多次漏水后，你未履行维修义务给我造成直接经济损失120余万元。同时根据合同法第94条之规定，因你不履行该房屋的维修义务致使我无法经营，进而导致合同目的无法实现”，要求解除与原告签订的房屋租赁合同。2016年8月31日告知书到达原告，原告看过后拒收，未做回应。
基于上述事实，本院认为，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。原告已按合同约定将租赁物交付被告使用，但在被告使用期间，租赁房屋漏水，不能满足租赁物符合约定用途时，原告未积极履行租赁物的维修义务。原告主张漏水系第三人造成，不是租赁物本身的问题，但原告未举示证据证实，故对原告的该主张，本院不予支持。因租赁物存在不符合约定用途的情形，故对原告要求被告支付违约金的诉请，本院不予支持。原告要求被告赔偿损失，恢复原状，未提供证据证实，故对原告的上述请求，本院不予支持。反诉原告（被告）基于租赁物不能满足约定用途，要求解除与反诉被告（原告）解除租赁合同的诉请，请求请求有理，应予支持；反诉原告（被告）要求反诉被告（原告）给付违约金，但原、被告合同中约定的违约金条款仅针对反诉原告或反诉被告单方解除合同的情形，本案反诉被告不同意解除合同，反诉被告不存在合同约定的违约责任，故对反诉原告的该诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、驳回原告龚凤明的诉讼请求；
二、解除反诉原告司丙全与反诉被告龚凤明于2014年8月6日签订的哈尔滨市道外区团结镇河岸新苑二期一号、二号门市房租赁合同；
三、驳回反诉原告司丙全其他诉讼请求。
案件受理费8900元（原告已预交），由原告龚凤明负担；反诉案件受理费9800元（反诉原告已预交），由反诉被告龚凤明负担100元，反诉原告司丙全负担9700元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 吕维峰
代理审判员 刘秀英
人民陪审员 刘 淳
二〇一六年十一月一日
书 记 员 王红娟