河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀10民终4897号
上诉人（原审原告）：赵丹，女，1989年4月27日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。
委托代理人：韩晶华、杜耀龙，河北京拓律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：刘海旺，男，1986年1月11日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。
委托代理人：于姗（系被告妻子），女，1985年12月31日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。
委托代理人：南智军，北京龙佑律师事务所律师。
第三人：三河市兴达置业房产经纪有限公司，住所地三河市燕郊开发区京哈路南侧、燕郊粮库西侧。
法定代表人：果士红，经理。
上诉人赵丹因与被上诉人刘海旺、原审第三人三河市兴达置业房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2017）冀1082民初2826号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月20日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
赵丹上诉请求：撤销原审判决，发还重审或查清事实后改判。事实和理由：赵丹认为本案的基本事实认定错误。本案的争议焦点，即应查清的事实应为，合同解除时间以及赵丹一方是否违约。但原审法院两项争议焦点均认定事实错误，并依据错误的事实作出了错误的判决，应予撤销。
刘海旺答辩称，赵丹的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
赵丹向一审法院起诉请求：1、判令解除赵丹、刘海旺于2017年3月11日签订的《存量房买卖合同》、《补充协议》；2、判令刘海旺向赵丹返还购房定金人民币80000元；3、本案诉讼费用由赵丹承担。
刘海旺向一审法院提出反诉请求：依法确认刘海旺与赵丹于2017年3月11日签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》已经解除；判令赵丹支付刘海旺违约金48.6万元（按《补充协议》第四条第三款且扣除定金）；3本案本诉和反诉的全部诉讼费用由赵丹承担。
一审法院认定事实：2017年3月11日赵丹与刘海旺在第三人三河市兴达置业房产有限公司的居间下，签订了《存量房买卖合同》及《补充协议》，合同约定：1、赵丹购买刘海旺位于三河市燕郊开发区西侧天洋城枫林畅宛15-2-2402号房屋（房权证号为燕字第××号），房屋总价款为2830000元。2、签订合同当日赵丹支付定金80000元。3、赵丹于2017年3月25日前将首付款850000元（含定金80000元）支付给刘海旺，其余购房款1980000元以银行贷款方式支付，双方于2017年3月25日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续。4、刘海旺于2017年4月10日向原贷款机构还清剩余贷款并办理完毕解除抵押登记手续。5、合同还对违约责任作出了约定，一方出现根本违约情形之一的，应在违约行为发生的15日内，按该房屋总价款20%向守约方支付违约金。合同签订当日，赵丹支付了定金80000元。2017年3月21日廊坊市出台《关于进一步加强房地产市场调控的意见》，赵丹认为自己符合该限购条件，因首付款比例调高为50%无力支付首付款，与刘海旺多次协商解除合同，并要求刘海旺返还定金，双方未达成一致意见。另查明，赵丹在与刘海旺签订合同同时，赵丹将自己名下的房屋与案外人签约并出售，根据赵丹陈述有130万元的房屋尾款尚未取得，且在2017年5月底赵丹与案外人签订了房屋买卖合同，于2017年6月6日购买了三河市燕郊开发区西侧天洋城玉屏金瓯11-1-1805号房屋并登记，总价款为2650000元。另刘海旺与案外人签订房屋买卖合同，因赵丹未按时支付首付款导致另一合同不能履行，加之一段时间以来燕郊房价不断下行，给刘海旺带来巨大损失。2017年6月12日刘海旺向赵丹发出了解除合同通知书。以上事实有赵丹、刘海旺提交的《存量房买卖合同》、《补充协议》、赵丹提交的定金收条原件、廊坊市《关于进一步加强房地产市场调控的意见》复印件、赵丹、刘海旺的通话录音，刘海旺提交的房屋所有权证、通话录音、刘海旺与案外人购房合同、房价下跌截图及解约通知、EMS快递单和庭审笔录予以证实，原审法院予以确认。
原审法院认为，赵丹、刘海旺在第三人的居间下签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》系双方真实的意思表示，于法不悖,且无法律规定无效之情形，应认定该合同合法有效。合同对双方当事人具有法律约束力，双方均应按约全面履行各自的义务，否则应承担相应的违约责任。本案中双方争议的焦点在于赵丹拒绝支付首付款的行为是否构成违约问题。赵丹、刘海旺于2017年3月11日签订了房屋买卖合同，2017年3月21日廊坊市政府出台了限购政策，赵丹认为自己符合限购政策，故首付款比例由签订合同的总房款的30%提高到50%，赵丹以政策变动属于不可归责于双方的原因向刘海旺提出解除合同，并要求返还所付定金80000元。首先，政策变动不属于法定解除合同及免责的理由。近年来，各地政府为了实现对房地产的有效调控，不定期出台对房地产市场的调控政策，对于政策变动可能产生的交易风险，属于当事人双方应当预见的商业风险，不属于法定的解除合同和免责事由。其次，本案中双方对政府调控政策出台没有单独约定，视为双方均可以接受调控政策带来的法律后果。再次，虽然赵丹一再强调自己因支付不起50%的首付款而不得不终止购房，但从赵丹在2017年6月6日以几乎与刘海旺同等的价位购买案外人的房屋情况来看，同样是支付50%的首付款，赵丹可以购买案外人的房屋却主张无力购买刘海旺的房屋，此说法不符合逻辑和生活常理，原审法院不予采信。综上，赵丹拒不支付首付款的行为已构成根本违约，应承担相应的违约责任。鉴于赵丹、刘海旺均同意解除合同，原审法院予以准许。按照合同约定，赵丹应向刘海旺支付总房款20%的违约金，即以2830000元为基数计算，违约金数额为566000元。根据赵丹的违约程度，结合合同不能履行给刘海旺造成的经济损失，原审法院认为违约金的约定没有过分高于其经济损失，不需要进行调整，故双方约定的违约金与赵丹支付的定金80000元折抵后，赵丹还应向刘海旺支付486000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原、被告双方于2017年3月11日签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》。
二、反诉被告赵丹于本判决生效后十日内向反诉原告刘海旺支付违约金486000元。
三、驳回原告赵丹第二、三项诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1800元，减半收取900元，反诉案件受理费1800元，减半收取900元，共计1800元，均由原告（反诉被告）赵丹负担（已交纳）。
本院二审期间，当事人当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。除一审查明事实外，二审另查明：2017年3月5日，赵丹与案外人陈雅娜签订《存量房买卖合同》，将其自有房屋以总价280万元卖与陈雅娜。签订合同当日，陈雅娜給付定金8万元。2007年3月20日，陈雅娜付赵丹房款65万元。2007年3月24日，赵丹偿还所出售房屋在银行贷款本息514288.06元。2017年5月12日，陈雅娜付赵丹房款89万元，剩余购房尾款118万元赵丹自述于2017年8月17日通过银行发放。
二审还查明，因首付款比例提高，赵丹打算通过中介垫资来补足首付款。因中介垫资涉及到垫资费用，就垫资费用的分担赵丹与刘海旺进行过沟通，但双方未达成一致意见，赵丹遂提起诉讼。赵丹起诉后，刘海旺向赵丹表示可以分担一部分垫资费用，但赵丹以已经请了律师交了律师费，付不起首付为由未同意刘海旺的意见。
本院认为，本案争议的焦点是赵丹在本案房屋买卖合同履行过程中是否存在违约以及是否因其违约行为給刘海旺造成了损失，造成了多大损失。
关于赵丹是否构成违约的问题，本院认为，首先，虽然双方在签订《房屋买卖合同》后，廊坊市政府出台了房地产调控政策，将购房首付款比例从30%提高到50%，但就本案来说，赵丹仍可通过中介垫资的办法来解决首款问题，故应认定赵丹违约。其次，本案中赵丹虽然在客观上构成违约，但其主观过错较轻，不同于单纯因为房屋价格上涨或房屋价格下降而毁约等恶意违约的行为。就本案来说，虽然赵丹仍可通过中介垫资的办法来解决首付款问题，但毕竟增加了履行合同的成本。在此情况下，赵丹就垫资费用的分担与与刘海旺多次沟通，表明赵丹从主观上还是有履行合同的诚意。赵丹最终因为和刘海旺之间就垫资费用的分担未协商一致并进而提起诉讼，其性质不同于恶意毁约。虽然赵丹于2017年3月5日将其原有房屋出售，并于2017年3月20日收到售房款65万元，但在其于2007年3月24日偿还所出售房屋在银行贷款本息51万余元后，仅剩14万元，显然不足以支付涉案房屋的首付款。第二笔售房款89万元于2017年5月12日收回，而本案约定的給付首付款的时间是2017年3月25日。据此可以看出，虽然赵丹出售了其原有房屋，但因回款较晚，并不能以此解决本案的首付款问题。后来赵丹在5月底另行购房，是因其售房款大部分已收回，具备了交纳首付款的能力。综合全案情况看，赵丹虽然构成违约，但客观上也确实受到了调控政策的影响，增加了履行合同的难度，赵丹违约的程度较轻，故赵丹的违约责任也应适当减轻。
关于赵丹的违约行为是否給刘海旺造成损失的问题，本院认为，本案中，刘海旺在出售涉案房屋的同时也与案外人签订了购房合同。因为涉案房屋买卖合同未履行导致刘海旺与案外人之间的房屋买卖合同也未能履行。现在刘海旺主张因赵丹未按时支付首付款导致另一合同不能履行，加之一段时间以来燕郊房价不断下行，給刘海旺带来巨大损失，对此应作具体分析。首先，应当认定房价下降是客观事实，但在本案中，如果赵丹按时支付首付款，刘海旺最终履行了和案外人的购房合同，则刘海旺新购房屋的价格依然会下降，故不应当认定因赵丹未履行和刘海旺的购房合同而扩大了刘海旺的损失。其次，虽然刘海旺未履行与案外人之间的房屋买卖合同，但刘海旺没有提交证据证明其向案外人承担了违约责任并因此承担了相应损失。故刘海旺关于因赵丹未按时支付首付款导致另一合同不能履行，加之一段时间以来燕郊房价不断下行，給刘海旺带来巨大损失的主张证据不足。
综上，结合赵丹在涉案房屋买卖合同履行过程中的过错程度、给刘海旺造成的实际损失情况，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定赵丹给付刘海旺违约金18万，折抵赵丹已付刘海旺8万元定金后，赵丹还应向刘海旺支付10万元违约金。原审判令赵丹按购房总价的20%给付刘海旺违约金过高，本院依法予以调整。综上所述，赵丹的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持河北省三河市人民法院（2017）冀1082民初2826号民事判决第一项；
二、变更河北省三河市人民法院（2017）冀1082民初2826号民事判决第二项为：赵丹于本判决生效后十日内向刘海旺支付违约金100000元。
一审案件受理费1800元，减半收取900元，由赵丹负担450元，由刘海旺负担450元；反诉案件受理费1800元，减半收取900元，由刘海旺负担450元，由赵丹负担450元。二审案件受理费6095元，由赵丹负担3047.5元，由刘海旺负担3047.5元。
本判决为终审判决。
审判长 王章水
审判员 崔玉水
审判员 罗丕军
二〇一七年十一月二十七日
书记员 冯 箫