福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）厦民终字第2659号
上诉人（原审原告）黄琼英，女，汉族，住厦门市思明区。
委托代理人张彦威，内蒙古义源律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）杨林，女，汉族，住厦门市思明区。
委托代理人陈同裕、林小斌，福建英合律师事务所律师。
上诉人黄琼英因与被上诉人杨林房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2014）思民初字第7053号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
黄琼英向原审法院起诉，请求判令：杨林向黄琼英支付购房款1万元及违约金（以购房款16.5万元为基数，按每日0.05%的标准，自2011年8月31日起计算至实际支付之日止）。
原审判决查明，2006年5月17日，黄琼英（甲方）与杨林（乙方）签订一份《房地产买卖协议》，约定杨林向黄琼英购买厦门市思明区嘉禾路天宝大厦3008号房产（现门牌号为思明区嘉禾路335号3008室），成交价为16.5万元，其中于2006年5月17日支付1万元、于2006年5月18日支付14.5万元；杨林不能按期向黄琼英付清购房款或黄琼英不能按期向杨林交付房产，每逾期一日，由违约方向对方支付上述购房款的0.05%违约金。该协议补充条款还约定：“交易一切费用由乙方全部负责承担。余款1万元整待甲方领取产权证交乙方当日一次付清”。
2011年8月2日，黄琼英向杨林出具一份《委托书》，委托杨林代办讼争房屋产权办理事宜，包括代为办理房产登记手续、办理、领取和保管产权证及出售房产等。后，杨林持上述《委托书》，于2011年8月31日领取了讼争房屋的一手产权证（产权人登记为黄琼英）。
另查明，黄琼英于2002年4月28日与厦门巩源天宝房地产开发有限公司就该公司开发的讼争房屋签订了一份编号为0202621的《商品房买卖合同》。
审理中，双方均确认，签订讼争协议时讼争房屋的产权尚未登记至黄琼英名下（即尚未办理一手产权证），故约定待黄琼英将讼争房屋的一手产权证交付杨林后，杨林同时支付购房余款1万元。后，虽由黄琼英委托杨林自行领取上述一手产权证，但双方并未再就1万元的购房余款具体如何支付进行重新约定。
以上事实，有《房地产买卖协议》、《委托书》、土地房屋登记卡及当事人的当庭陈述为证。
原审判决认为，本案中，双方当事人的争议焦点为：一、诉讼时效期间是否届满；二、办理讼争房屋一手产权证的税费应由谁承担。
一、?诉讼时效期间是否届满。
杨林主张，本案诉讼时效期应从杨林领取讼争房屋一手产权证时起算，即从2011年8月31日起算，黄琼英诉求超过诉讼时效。杨林领取一手产权证后已通知杨林，双方因一手产权证的税费是否应从未付购房款中抵扣发生争议，故自2011年9月后双方就未再联系。并提交思明区嘉禾路335号1713室房屋的土地房屋登记卡，证明黄琼英于2011年8月23日领取了该房屋产权证，该房屋与讼争房屋属同一大厦，黄琼英应该知道此时讼争房屋已可办理一手产权证。黄琼英主张，对上述土地房屋登记卡真实性予以确认，但讼争房屋的一手产权证系杨林自行领取，杨林领取后也未告知黄琼英，直至2014年春节后，黄琼英才知道讼争房屋的一手产权证已经领取。原审法院分析认为，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。双方约定黄琼英将讼争房屋的一手产权证交付杨林的同时支付购房余款，后，双方虽约定变更了一手产权证的领取方式，但并未就购房余款如何支付再做约定；结合交易习惯、合同目的等因素，杨林向黄琼英支付1万元购房余款的时间应认定为杨林领取到讼争房屋一手产权证的同时，即2011年8月31日。因上述一手产权证系杨林自行领取，依诚实信用原则，其应及时告知黄琼英领取一手产权证的相关情况，而杨林所举证据并不足以证明其已履行告知义务，且黄琼英是否知晓讼争房屋能否办理一手产权证，与其在何时就应知道讼争房屋产权办理的实际情况之间并无关联性，故杨林主张本案诉讼时效应从2011年8月31日起算，并无依据，不予采信，综上，认定本案诉讼时效期间并未届满。
二、办理讼争房屋一手产权证的税费应由谁承担。
杨林主张，杨林为办理讼争房屋一手产权证已垫付相关税费共计2964元，该费用应由黄琼英承担；讼争协议中约定由黄琼英自行办理产权证后交给杨林，故办理一手产权证的税费应由黄琼英承担。另，杨林还为黄琼英垫付了水电费1000元，上述共计3964元均应在未付购房款中予以抵扣，故杨林需支付的购房余款仅为6036元。并提交：1、契税完税证明、票据，证明办理讼争房屋一手产权证的登记费、契税共计2964元；2、黄琼英出具的收条，证明杨林代黄琼英支付了房屋交付前发生的水电费1000元，该费用应由黄琼英承担。黄琼英主张，办理讼争房屋一手产权证的税费共计2964元确由杨林支付，但讼争房屋的一手产权证系杨林办理，由此产生的税费应由杨林自行承担。杨林主张的水电费系杨林偿还黄琼英自交房之后至2007年6月13日期间的水电费，并非杨林垫付的水电费。原审法院分析认为，双方在讼争协议中约定购房余款1万元在黄琼英领取一手产权证交给杨林的当日一次付清，即一手产权证应由黄琼英自行办理，协议中也未特别约定办理一手产权证的税费由杨林承担，由此可以推定一手产权证的税费应由黄琼英自行承担；讼争协议中虽另有约定交易一切费用由杨林全部负责承担，但该约定条款中的交易费用应限于黄琼英将符合交易条件的房产（即该房产已登记在黄琼英名下）过户至杨林名下这一过程中发生的费用，不应涵盖将产权登记至黄琼英名下（即办理一手产权证）的费用，故办理讼争房屋一手产权的税费应由黄琼英承担。另，杨林还主张其为黄琼英垫付了1000元水电费，但所举证据尚无法证明杨林为黄琼英垫付水电费之事实，对其该项主张，不予认定。
原审法院认为，双方签订的《房地产买卖协议》系双方真实意思表示，内容合法，为有效合同，双方应依约履行。如上分析，杨林应在其领取讼争房屋一手产权证的同时即2011年8月31日向黄琼英支付1万元购房余款，而杨林至今仍未支付，已属违约，故杨林除继续履行付款义务外，还应依约承担相应的违约责任。讼争协议虽有约定逾期付款的每日违约金按总购房款的0.05%计算，但综合考虑黄琼英的实际损失、合同的履行情况等，根据公平原则和诚实信用原则，酌定违约金以未付购房款1万元为基数，按每日0.05%，自2011年9月1日起计算至本判决确定的还款之日止。杨林提出因黄琼英不同意将其垫付的税费、水电费从未付购房款中抵扣，故杨林尚未支付上述购房款并不属违约。但根据相关法律规定，当事人双方都违反合同的，应各自承担相应的责任；杨林逾期支付购房款与黄琼英未支付杨林已垫付款项均属违约，两违约行为所导致的法律责任亦有不同，不宜抵扣，杨林未付购房款仍为1万元，对杨林前述抗辩，不予采信，杨林可另行向黄琼英主张垫付款项。综上，对黄琼英诉讼请求，在前述分析范围内予以支持，超过部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百二十条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、杨林于本判决生效之日起十日内支付黄琼英购房款1万元及违约金（以1万元为基数，按每日0.05%的标准，从2011年9月1日起计算至本判决确认的付款之日止）；二、驳回黄琼英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1035元，由黄琼英负担859元，由杨林负担176元。
宣判后，黄琼英不服，向本院提起上诉。
上诉人黄琼英上诉称，一、原审法院认定事实错误。《房产买卖协议书》第十八条明确约定：交易一切费用由乙方全部负责承担。而原审法院以该约定条款中的交易费用应限于黄琼英将符合交易条件的房产过户至杨林名下这一过程中发生的费用，不应涵盖将产权登记至黄琼英名下（即办理一手产权证）的费用，故办理讼争房屋一手产权证的税费应由黄琼英承担。本案中，双方明确约定交易的一切费用，应不限于办理二手产权证的费用，也包括一手产权证办理费用，否则应作出明确约定，根据交易习惯，在没有约定相关费用承担的情况下，交易的所有费用也包括一手产权证办理的相关费用，据此，原审法院该认定缺乏事实依据，属于认定事实错误。二、原审法院适用法律错误。既然原审法院认定双方签订的《房产买卖协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容合法，为有效合同，那么双方均应严格履行，且“约定”应优先于“法定”。《房产买卖协议书》第十一条明确约定：若乙双方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约方向对方支付购房款的0.05%违约金。而原审法院将违约金的计数确认为1万元没有事实依据和法律依据，属于适用法律错误。综上，原审在认定事实和适用法律错误的情况下做出了错误的判决，损害了上诉人的合法权益；为此，请求撤销原审判决第一项中的“违约金（以1万元为基数，按每日0.05%的标准）部分，支持上诉人的原诉讼请求。
被上诉人杨林答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判，具体理由如下：（一）、上诉人在上诉状陈述，一手产权证办理费用应由杨林承担没有任何事实依据。首先，双方在讼争协议中约定购房余款1万元在上诉人领取一手产权证给杨林的当日一次付清，即一手产权证应由上诉人自行办理，从办理产权证的习惯上讲，一手产权证的税费应由上诉人自行承担，这是上诉人纳税的法定义务，而且协议也未特别约定办理一手产权证的税费由杨林承担。其次、诉争协议中虽另有约定交易一切费用由杨林全部负责承担，但该约定条款中的“交易费用”从字面上的理解应为房屋具备交易过户条件后的费用，也就是一手产权证办理后双方进行交易的费用，不包括一手产权证的税费。因此上诉人上诉称一手产权办理的税费应由杨林承担没有任何事实与法律依据。（二）、未付的1万元款项其性质为一手产权证押金，办理案涉房屋一手产权证的费用应从中扣除。按照《房产买卖协议》约定，余款1万元待上诉人领到产权证交杨林当日一次付清，从合同的条款的理解上讲，办理一手产权证的所有费用应当由上诉人自行承担，也就是说1万元是一手产权证的押金，上诉人怠于履行办证义务，授权杨林办理产权证，那么办理一手产权的费用2964元理应从这1万元的押金中扣除，杨林原先为上诉人垫付的水电费1000元也应扣除，而上诉人却拒绝了杨林合理的要求，杨林要求支付剩余的6036元，而上诉人均拒绝，因此杨林不存在违约的情形，不应承担任何违约责任。（三）、违约金明显过高，一审法院根据案件的实际情况，调减违约金，适用法律正确。杨林未付的款项为6036元，而上诉人要求承担违约金为80767.5元，明显偏高。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。杨林未付款项仅为6036元，上诉人的诉讼请求已经超过本金十多倍，很明显过高，若杨林需要承担逾期付款违约责任，应按未付款项1万元的银行同期贷款利息的承担违约责任。
经审理查明，双方当事人对原审判决查明事实均无异议。亦未提交新的证据，本院对双方无异议之事实予以确认。
本院认为，首先，双方签订的房地产买卖协议系双方真实意思表示，内容并不违法，应认定有效。根据协议约定，购房余款一万元应在黄琼英领取一手产权证交给杨林的当日一次付清。根据文义解释，办理一手产权证的义务人是黄琼英，故黄琼英主张办理一手产权证的费用应由杨林承担，没有法律依据。其次，虽然双方约定，杨林应在领取讼争房屋一手产权证的同时支付剩余一万元购房余款，否则每逾期一日，由违约方支付购房款万分之五的违约金。但根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。原审法院综合本案案情，行使自由裁量权，判决违约金以未付款一万元为基数，按日万分之五的标准计算，并无明显不合理之处，本院予以维持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2070元，由上诉人黄琼英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 洪德琨
代理审判员 章 毅
代理审判员 黄南清
二〇一四年十月三十日
代书 记员 潘婉燕
附：本案所适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。