陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕01民终8061号
上诉人（原审被告）：赵江锦，女，1974年3月22日出生，汉族，自由职业，住西安市雁塔区。
被上诉人（原审原告）：西安铁锋物业管理有限责任公司临潼分公司，住所西安市临潼区人民西路。
负责人：胡东平，该公司总经理。
诉讼委托代理人：郑凯，陕西昭应律师事务所律师。
上诉人赵江锦因与被上诉人西安铁锋物业管理有限责任公司临潼分公司（以下简称铁锋物业临潼分公司）物业服务合同纠纷一案，不服西安市临潼区人民法院(2017)陕0115民初383号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
赵江锦上诉请求：撤销一审判决，改判为驳回铁锋物业临潼分公司一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由铁锋物业临潼分公司负担。事实和理由：2009年其购买涉案房屋时与开�商签订购房合同约定“温泉水交房后一年达到使用”的条款。铁峰物业临潼分公司是开发商指定前期物业服务企业，对其与开发商购房合同中的相关服务内容有继承关系。在其入住小区一年后，因温泉水未正常开通，其曾于2013年4月将涉案房屋开发商诉至临潼区人民法院，请求判令开发商朗钜置业有限公司将温泉水管道与温泉水水源供水管道接通，使温泉水可以正常入户，达到使用要求。在其与开发商案件审理中，铁峰物业临潼分公司于2013年6月26日在小区张贴公告，称准备启用温泉设备，开通温泉水。2014年1月22日，临潼区人民法院作出（2013）临民初字第0115号民事判决，该判决依据铁峰物业临潼分公司张贴公告认定朗钜公司向其交付的商品房温泉水管道已接入用户家中，并已具备供应温泉水的条件，履行了合同约定的义务，判定其败诉。说明铁峰物业临潼分公司也认可开通温泉水是公司义务。且根据《中华人民共和国最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷将案件具体应用法律若干问题的解释〉》第三条第二款：“物业服务企业做出的承诺及制定的服务细则，应该认定为物业服务合同的组成部分。”规定，铁峰物业临潼分公司张贴的公告应认定为其与铁峰物业临潼分公司物业服务合同的组成部分。且铁峰物业临潼分公司在履行合同过程中存在着安全通道照明设施损毁严重、报警及逃生设备无法正常工作等严重违约行为，一审法院判令其支付全部物业费违背合同法诚实信用原则和案件审理、公平公正精神。
铁峰物业临潼分公司辩称，其并非购房合同的签署方，其仅提供物业服务，并不自然承继开发商对业主的承诺。其实际提供了物业服务，但赵江锦未支付物业费。其曾经贴出的启用温泉水的公告是对业主的询价行为�并不是承诺。请求驳回上诉，维持原判。
铁峰物业临潼分公司向一审法院起诉请求：判令赵江锦支付2014年1月1日至2016年12月31日期间的物业费3504.90元（按0.9元/米2·月计算）及违约金1735.80元；支付2013年度、2014年度、2015年度的采暖费2596元及违约金4697.40元，合计12534.10元。
一审法院认定事实：赵江锦系临潼区骊山办名仕公馆小区1号楼1单元7层701户业主，2011年3月3日接房时即与铁峰物业临潼分公司签订了《名仕公馆前期物业服务协议》（简称物业服务合同），同年6-9月赵江锦进行室内装修，之后入住该小区。物业服务合同对双方各自的权利义务、物业服务内容、服务质量和标准、服务费用、违约责任等均作了相应约定。其中第十条物业服务费：高层住宅按建筑面积0.95元/米2·月收取，交费时间每季度第一个月1-10日；第十三条代收代缴收费服务：采�费按政府当年定价另加热交换机组成本费用，采暖费在每年11月15日采暖期开始前一次性交清。第二十二条违约责任：甲方不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交所欠费用，并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。赵江锦入住后，电梯费、卫生费均已交至2016年12月底。但2013年度、2014年度、2015年度的采暖费，2014年1月1日至2016年12月31日的物业费尚未交纳。2017年1月11日，铁峰物业临潼分公司诉至法院，请求判令赵江锦支付拖欠的物业费、电梯费、卫生费、采暖费及违约金等共计13376.40元。审理中，铁峰物业临潼分公司变更诉讼请求为，要求赵江锦支付2014年1月1日至2016年12月31日期间的物业费3504.90元（按0.9元/米2·月计算）及违约金1735.80元；支付2013年度、2014年度、2015年度的采暖费2596元及违约金4697.40元，合计12534.10元。因赵江锦2014年至今�未居住该小区也未采暖，铁峰物业临潼分公司依据物价部门相关文件要求，按30%比例计收采暖费用。赵江锦对其所欠铁峰物业临潼分公司物业费3504.90元、采暖费2596元数额，尚无异议。同时查明，赵江锦所居住的1号楼存在楼道堆放杂物及安全通道部分照明灯、疏散指示灯损坏等情况，且未及时得到修复处理。本案在审理过程中，因铁峰物业临潼分公司、赵江锦意见分歧较大，致调解未果。
一审法院认为，铁峰物业临潼分公司与赵江锦间所签订的物业服务合同，真实、合法有效，双方应按合同约定履行各自的权利义务。铁峰物业临潼分公司在为赵江锦提供了相应的物业服务，并垫付采暖费用后，赵江锦应按合同约定支付铁峰物业临潼分公司物业服务费和采暖费，故铁峰物业临潼分公司主张赵江锦支付2014年1月1日至2016年12月31日期间物业费3504.90元，同时�付2013年度至2015年度采暖费2596元的请求，应予支持。物业服务合同约定的违约金计算标准为日千分之三，明显过高，不符合相关规定。同时铁峰物业临潼分公司提供的物业服务尚未达到合同约定的标准，存在违约行为，故其主张违约金的请求，不予支持。赵江锦依温泉水未到户为由抗辩，该抗辩非物业服务合同中铁峰物业临潼分公司的义务，其辩由不予支持。为了保护公民、法人及其他组织的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条之规定，判决：一、赵江锦于判决生效后10日内支付西安铁锋物业管理有限责任公司临潼分公司物业费3504.90元，采暖费2596元，合计6100.90元。二、驳回西安铁锋物业管理有限责任公司临潼分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费134元，由原告负担84元，被告负担50元。
二审中，当事人没有提交新证据。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，铁峰物业临潼分公司与赵江锦间所签订的《前期物业服务合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按合同约定履行各自义务。现铁峰物业临潼分公司已提供2014年1月1日至2016年12月31日期间的物业服务及垫付2013年度、2014年度、2015年度采暖费用，赵江锦应向铁峰物业临潼分公司支付相应物业费及采暖费。现赵江锦亦认可其实际欠付物业费3504.90元、采暖费2596元，故一审判令其向铁峰物业临潼分公司支付物业费、采暖费合计6100.9元，符合事实�法律规定，本院予以维持。赵江锦虽辩称因铁峰物业临潼分公司未履行提供温泉水的义务，故其不应向铁峰物业临潼分公司交纳相应物业费，但赵江锦并未提交充分有效证据证明，铁锋物业临潼分公司确有义务向赵江锦提供温泉水，故对赵江锦该辩称本院不予采信。经查，铁峰物业临潼分公司提供物业服务存在瑕疵，故一审对铁峰物业临潼分公司主张赵江锦支付违约金的请求不予支持，并无不妥，本院亦予以维持。
综上所述，赵江锦上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由赵江锦负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张安品
�理审判员高喜平
代理审判员 卫婉莹
二〇一七年六月二十二日
书 记 员 韩 璋