上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民三（民）初字第150号
原告陆文昌，男，1939年9月19日出生，汉族。
委托代理人何志胜，上海兆辰汇亚律师事务所律师。
委托代理人杨琨，上海兆辰汇亚律师事务所律师。
被告上海青池房地产开发有限公司。
法定代表人钱汉新，执行董事。
委托代理人顾慧敏，上海钧正律师事务所律师。
委托代理人金荣，上海钧正律师事务所律师。
原告陆文昌诉被告上海青池房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年1月5日立案受理后依法由审判员邵霞适用简易程序进行审理。本案于2015年3月10日第一次公开开庭进行审理，原告委托代理人何志胜，被告委托代理人顾慧敏、金荣到庭参加诉讼。原告提出质量鉴定，本院经审查依法委托上海市房屋建筑设计院有限公司进行鉴定。原告提出修复费用鉴定，本院经审查依法通过上海市高级人民法院委托上海大华工程造价咨询有限公司进行审价。原告提出空置费损失鉴定，本院经审查依法通过上海市高级人民法院委托上海国衡房地产估价有限公司进行评估。本案于2016年3月24日第二次公开开庭进行审理，原告委托代理人何志胜，被告委托代理人顾慧敏、金荣到庭参加诉讼。双方当事人合意延长简易程序适用期间一个月。本案现已审理终结。
原告陆文昌诉称：2009年6月29日，原、被告签订《预售合同》，约定原告向被告购买位于本区赵巷镇嘉松中路6633弄185号别墅房屋，并约定房屋交付标准以及出现质量问题如何补偿，也约定墙裙及外墙均为砂岩板，檐口为凹凸线条等。2011年3月8日，被告向原告交付房屋。2011年3月22日，原告登记为系争房屋权利人。原告收取房屋后，发现外墙饰面砖产生严重脱落现象，内墙多处渗水，导致原告无法装修入住。同期，小区其余房屋亦陆续出现类似状况。经小区业主交涉，被告承认房屋存在质量问题，但不愿按原标准修复外墙饰面。被告擅自与部分业主达成维修协议，将小区别墅外墙饰面由“砂岩板”改为“真石漆”涂料，侵害小区公共利益。原告认为，根据被告楼书宣传，原告购买的房屋定位于“澳洲风格的国际别墅区”、外墙是“希贵的砂岩板材质，塑造百年不变的建筑风貌”，应属高档别墅社区。当初，原告也是基于小区整体品质才选择购买系争房屋，但被告交付不久后就出现外墙砖脱落、内墙渗水的状况，被告不但不采取必要补救措施，相反通过不当维修行为导致小区整体品质下降，被告行为已构成严重违约，应承担相应的民事责任，视为被告交付的标的物有瑕疵，原告有权要求减少合同价款。故原告提起诉讼，要求判令：1、被告对上海市青浦区赵巷镇嘉松中路6633弄185号房屋进行整体维修，使其外墙饰面符合法定交付标准且不低于预售合同约定标准，内墙恢复至原饰面层且不渗水（修复方案以鉴定为准，修复费用以评估为准）；2、被告按上述修复费用的0.1倍给予原告经济补偿（暂计人民币1万元，以评估金额为准）；3、被告赔偿原告自起诉之日起至修复之日止的房屋空置损失（暂计1万元，以评估金额为准）；4、被告减少原告买受上述房屋的合同价款（暂计1万元，以评估金额为准）。本案受理费由被告负担。审理中，原告调整第2项诉求为：被告按照修复费用的0.1倍给予原告经济补偿，修复费用为118，900元（注参照同批案件中嘉松中路6633弄208号、170号、169号、182号、165号房屋的修复造价鉴定报告所确定的金额的平均值）；第3项诉求调整为：被告赔偿原告自起诉日起至房屋修复期间的房屋空置损失，按照每月4，953.27元计算，自2015年1月5日暂计算到2016年3月23日为73，159.81元；第4项诉求调整为：被告减少原告买受系争房屋的合同价款1万元。
被告上海青池房地产开发有限公司辩称：合同对房屋存在质量问题如何赔偿进行了约定，原告主张该项违约金的同时又主张实际损失，不能同时适用；实际损失为修复期间的租赁费用，不能套用系争房屋的标准，且系争房屋一直为空置房屋，损失不必然发生，原告自认空置损失费为间接损失，被告不予赔偿。装修房屋的修复期间为4个月，毛坯房修复期间不应为4个月，可参照一期案件中毛坯房3个月的修复时间。被告交房时符合楼书广告中的描述，房屋质量问题是经过相关部门验收合格后再预售，原告提到的现有小区内部分住宅外立面由砂岩板材料变更为涂料等是有关住户自行处置自有房屋的行为，被告无权进行过多干涉，实际上更换的真石漆涂料与原先砂岩板保持统一颜色和风格，风貌和格调未下降。房屋质量问题不同意进行鉴定，也不同意参照原先的鉴定结论。质量问题已经过了2年保修期，房屋本身外墙脱落质量问题不是很严重，不同意整体鉴定和维修。原先鉴定结论有个性及特殊性，与本案无紧密关联性，不能适用于本案。每套房屋情况不一样故而每套房屋均需鉴定。每套房屋均应单独鉴定渗漏和开裂问题，有些渗漏是由于外墙、装修、违章建筑引起。开裂问题的质保期是2年，与外墙脱落问题的质保期一样均应从房屋交付时起算。向物业公司核实获悉因没有相应维修记录而不清楚外墙是否进行维修及维修时间。
经开庭审理查明，2009年6月29日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告购买位于本区赵巷镇嘉松中路6633弄185号房屋，被告交付房屋有其他工程质量问题的，原告在保修期内有权要求被告除免费修复外，还须按照修复费的0.1倍给予补偿。系争房屋的《新建住宅质量保证书》确定屋面防水工程、有防水要求的卫生间和外墙面的防渗漏保修期限为5年。2011年3月8日，双方签订房屋交接书。系争房屋于2011年3月22日登记至原告名下。
原告认为系争房屋存在外墙脱落等问题故起诉到法院。
审理中，原告提供涉案房屋的质量问题汇总表，载明房屋外部问题包括“1、墙面掉砖严重；2、外墙根基与明沟严重脱离，导致地下室和一楼渗水”、房屋内部问题包括“墙角和窗角多处渗水严重”。原、被告一致确认：1、外墙修复方案都是一致的，所以参照其他业主的修复方案；2、外墙问题2参照169号案件鉴定报告中修复方案第2条；3、室内问题产生的原因归于被告，修复方案参照167号案件修复方案第3条和第4条第一部分，其中窗角参考修复方案第3条第一部分、墙角参考第4条第一部分。上海市房屋建筑设计院有限公司出庭明确修复时间为4个月。现场勘查需支付2，000元鉴定费。原、被告一致确认系争房屋的修复费用参照208号、170号、169号、182号、165号房屋的工程造价司法鉴定意见书确定的修复费用的平均价格。上海国衡房地产估价有限公司受托出具房屋租金报告，确定系争房屋自2015年1月5日到2015年12月28日的租金共计58，300元。原告为此支付2，000元评估费。
以上查明的事实，由原、被告的陈述，预售合同、新建住宅质量保证书、房地产权证、租金报告等证据予以证实，并经庭审质证属实，本院予以确认。
审理中，原告表示质量检测报告中没有把保温层进行拆除，但实际上保温层和外墙砖是连接在一起的，无法进行分割，在拆除外墙的时候一定会破坏保温层，鉴定报告中对此也特意进行描述，因此，原告有理由认为修复方案不能解决目前问题，会造成新问题。鉴定单位表示，只要具备相应资质按照规范要求进行外墙拆除就可以修复问题，不当拆除行为导致保温层破损非修复方案本身问题，在进行拆建行为时必然有相应的要求，故而报告上有保温层如遭破坏需要修复的描述。另外，原告认为审价报告缺少保温层修复费用，计算修复面积少于实际需修复范围。审价单位表示，因修复方案并无保温层修复内容，所以审价报告中不包括这部分；其他异议意见在报告书中已予以解释。
被告认为不需要进行质量检测，对修复方案被告无异议；审价报告的异议在报告书上已列明，不认可原告对保温层意见；租金报告无异议，但认为原告按照该标准主张空置费依据不足，房屋一直处于空置状态，损失不必然发生，若计算损失也应按照原告在外借房的实际费用予以确认。
根据庭审查明的事实，本院认为，原、被告签订的预售合同为双方真实意思的表示，应为合法有效，双方当事人均应恪守合同约定，履行各自义务。系争房屋虽然没有质量检测报告，但双方一致确认参照其他报告的修复方案，该意见亦得到质量检测单位的认可，鉴定人员到庭接受当事人询问，原告对修复方案的异议意见并不足以否定鉴定方案的可行性，本院确认系争房屋的修复方案以鉴定报告为准。根据双方一致确认的意见，本案涉及问题应分别参照（2015）青民三（民）初字第167号案件的上房院司鉴（2015）建鉴字第1054号和（2015）青民三（民）初字第169号案件的上房院司鉴（2015）建鉴字第1056号的质量检测报告。被告提出超过质保期的意见，本院认为该部分问题系被告施工造成，从涉案小区的现有情况看并非原告一家有此问题，苛求原告提供确定的保修或维修记录，显然对原告不公平，因此被告上述抗辩意见本院不予采信。修复工期为被告实施修复的必要时间，本院以鉴定单位确认为准，确定为4个月。房屋修复期间原告不能使用系争房屋为合理要求，原告以系争房屋在修复期间的租金主张相应损失，于法无悖，本院予以支持。被告抗辩以原告在外实际发生的借房费用为标准，依据不足，本院不予采信。租金评估报告为有资质机构出具且评估人员出庭接受当事人询问，本院对该报告予以确认，确定标准时以此为参照。房屋的空置原因有多种，被告无法证实空置原因系原告导致，结合房屋确实存在质量问题且鉴定报告意见中写明外立面砂岩板存在脱落伤人安全隐患的意见，本院对被告辩称系争房屋本来一直空置而不同意赔偿的意见不予采信。原告自认2015年5月15日开始出租系争房屋至今，原告再主张该时间段内的空置费，依据不足，本院不予支持。但修复期间，被告应支付空置费。原告主张0.1倍修复费用的赔偿款实为违约金，原告同时又主张空置费损失，被告主张不能同时适用的抗辩意见，本院予以采信。经法庭释明，原告表示就高主张，本院对此意见予以采信。根据双方对修复费用的一致意见，显然修复费用亦不可能超过空置损失费，因此确定被告需要赔偿的为房屋空置损失费。原告主张减少合同价款依据不足，本院不予支持。鉴定费为确定系争房屋是否存在问题及相关赔偿金额而发生，均应由被告负担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告上海青池房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内按照《司法鉴定意见书》（上房院司鉴（2015）建鉴字第1054号、上房院司鉴（2015）建鉴字第1056号）对位于上海市青浦区赵巷镇嘉松中路6633弄185号房屋进行修复；
二、被告上海青池房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告陆文昌自2015年1月5日到2015年5月15日的空置费21，233元；
三、被告上海青池房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告陆文昌实际修复期间按照每月4，900元的标准计算的房屋空置损失费；
四、原告陆文昌的其余诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2，176元，减半收取计1，088元，由原告负担923元，被告负担165元；鉴定费4，000元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 邵 霞
二〇一六年四月二十九日
书记员 钟晓霞
附：相关法律条文
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据予以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。