湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）岳坪民初字第00618号
原告（反诉被告）湖南楚盛园置业发展有限公司，住所地长沙市岳麓区含浦大道学士路99号江山帝景小区。
法定代表人王晓传，董事长。
委托代理人康玲，湖南天地人律师事务所律师。
委托代理人刘舒涵，湖南天地人律师事务所律师。
被告（反诉原告）王冀星。
委托代理人张玉，湖南展航律师事务所律师。
原告湖南楚盛园置业发展有限公司（以下简称楚盛园公司）诉被告王冀星商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，王冀星在法定期限内以湖南楚盛园置业发展有限公司为被告提起反诉，本院受理后，决定本、反诉合并审理，并依法由审判员谭雄建适用简易程序，于2013年12月5日公开开庭进行了合并审理，书记员史莉担任庭审记录。原告（反诉被告）楚盛园公司委托代理人康玲、刘舒涵，被告（反诉原告）王冀星委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告楚盛园公司诉称：2010年10月15日，原告与被告签订了《﹤江山帝景﹥认购书》（以下简称认购书）以及《长沙市商品房买卖合同》（以下简称合同）。该合同以及其补充协议中约定，被告应于2010年10月15日前支付全部房价款的30%（即228815元），剩余房款510000元由被告自行向银行申请办理按揭贷款，并应于2010年10月15日前依按揭银行的要求将申请银行按揭贷款所需的买受人及关联人的相关材料、证件交给出卖人。该合同签订后，原告按照合同约定履行了其应尽义务。被告由于自身原因无法办理按揭贷款，且经原告多次催告后仍未支付剩余房款，致使至今尚拖欠原告购房款510000元。被告的行为已严重违反了合同约定，并构成严重违约，侵犯了原告的合法权益。因此，为维护自身的合法权益，原告依据我国相关法律法规的规定，特向本院提起诉讼，请求依法判决为：一、判令解除原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》以及《合同补充协议》；二、判令被告向原告支付违约金147763元（计算方式：738815×20%=147763元）；三、判令被告承担本案全部诉讼费用。
被告王冀星辩称：一、认购书、商品房买卖合同和补充协议是原告提供的格式合同，违约责任的约定严重有失公平，依法应归于无效。双方签订的合同第七条第一款的规定内容如下“逾期超过30日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。”补充协议第八条约定是“如因买受人原因导致合同不能履行或解除的，买受人应按房屋总价的百分之二十向出卖人支付违约金，并协助出卖人办理商品房买卖合同注销手续并承担因此产生的费用。”原告诉求主张的权利依据是合同第七条第一款的内容与补充协议的第八条的约定，明显可以看出原告为了自己利益肆意解释合同，采摘特定内容，舍弃合同条款的完整性，尽最大可能削弱被告的权利。既然合同与补充协议对因被告原因造成解除合同做了严格的违约责任约定，那因原告原因解除合同也应承担同样的违约责任，不然就有失合同权利义务的平等原则，可该合同第十五条的规定却是“因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，买受人可以请求解除合同并要求出卖人按总房款的1%赔偿损失。”对于商品房最严重的质量问题，原告只承担解除合同并赔偿总房款1%的违约金，被告与原告两者导致合同解除的违约责任额相差20倍。原告为了进一步减轻自己的义务，限制被告得到救济的权利，约定补充协议第十条内容如下“双方因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金总额不得超过总房价的5%，但本协议另有约定的除外”。由此可知，原告利用自己的优势地位，提供的格式合同减轻其所承担的责任，加重被告的的责任，原告并没有对被告重要的权利与义务条款进行说明，尽到合法的提示义务，严重违反了合同的公平原则，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”和第四十条“格式条款具有本法第五十二条和五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”之规定，该相应的格式条款依法归于无效。二、商品房买卖合同依法应继续履行。被告未能办理按揭贷款，是因为原告怠于履行代办义务，加上国家信贷政策调整，依补充协议第六条约定应归于不可抗力，被告不应承担违约责任。而且原告是依据有失公平的格式条款要求解除合同，其主张的依据本身因不合法而无效。补充协议也对解除权做了相应的约定，补充协议第十一条“按合同约定或法律规定买受人可以行使合同解除权的，应在解除权产生之日起60日行使，本合同另有约定的除外”，协议对被告的解除合同的权利约定为60日，协议对原告解除合同的权利却没有约定，根据协议权利义务的对等、公平原则理解，原告的解除合同权应该也以60日为限，可根据原告提供的证据材料来看，2010年10月15日已经违约，时限已过约定，上述可知，原告无任何理由解除合同，商品房买卖合同应继续履行。被告为了履行付款义务，积极筹集房款，但原告因市场行情影响，为谋取不当利益，拒不接受被告所付剩余房款，原告的行为已经严重违反相关法律规定，造成了被告巨大的经济损失，原告应承担违约责任。综上，被告认为原告提供的认购协议书、商品房买卖合同、补充协议系格式合同，三者对违约责任的约定严重有失公平，依法应归于无效，但基于合同法维护交易的精神，继续履行合同符合公平正义的原则，法律应维护弱势一方的权利，做到交易价值平衡。于此，请求法院依法驳回原告的所有诉讼请求。
原告楚盛园公司针对被告王冀星的答辩补充以下意见：首先，格式条款必须同时符合重复使用、预先拟订、在订立合同时未与对方协商三个特点。目前在日常生活中普遍存在的格式合同（条款），诸如保险单、飞机票、火车票、供水、电合同等，这些合同（条款）在订立时并不与消费者进行协商，而是基于广泛受众预先制定，反复使用的文本，具有很典型的格式合同（条款）法定属性和特征。但在商品房买卖过程中，为了节约双方的时间成本，也为了让购房者更全面了解所购房屋，更充分地了解买受人的权利，开发商一般会提供合同及补充协议的框架文本给购房者参考，很多购房者是在看到开发商提供的补充协议框架文本后，才了解自己所拥有的权利，才能更充分地表达自身意愿，买卖双方在自愿平等的基础上，协商一致后再予签字确认。如果将补充协议认定为格式合同，购房者的每一项主张、每一条款变更都需要向行政主管部门报备审批后才能获得修改，此举将大大增加行政机关的工作量和操作成本，降低了社会效力，变相剥夺和限制了购房者自有协商更改的权利，增加了商业交易的不确定性和风险。因此《房屋（预售）买卖合同》以及补充协议不符合格式合同的法定特性，不应被认定为格式合同。其次，《商品房买卖合同》系经政府行政主管部门审定和备案，双方作为行政管理的相对方均是平等的，其解释权属于该监制部门，不是原告自行制定反复使用的合同；同时原告在与被告签订补充协议前，原告严格按照《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款的规定，既遵循了公平原则，也履行了提请注意和说明的义务。在补充协议第十七条中双方明确约定：“本合同签订前，甲方已将本合同及全部附件提示乙方详细阅读，并按乙方要求作出必要的解释，乙方是在完全清楚理解本合同及其附件条款内容的基础上与甲方签订本合同及其附件”，所以被告所称格式条款并不成立，该条款对甲乙双方均产生法律效力。
反诉原告王冀星反诉诉称：原告、被告于2010年10月15日签订了《﹤江山帝景﹥认购书》（以下简称认购书）认购原告江山帝景凯旋庭11栋503室住宅，建筑面积150.83平方米，总房价为人民币738815元。同日，双方又签订了《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：20080349503）（以下简称合同）以及《合同补充协议》（以下简称补充协议）。反诉人根据认购书、合同以及补充协议的约定履行了第一期的付款义务即支付全部房价款的30%（228815元）。由于被反诉人隐瞒交易真实情况并怠于履行代办按揭义务，导致反诉人未能按约办结银行按揭手续。反诉人为了促成合同目的的实现，积极筹备款项争取在合理期限内支付剩余房款。然因被反诉人受市场行情影响，为谋取不当利益，屡屡阻碍反诉人履行付款义务，严重违反相关法律规定和认购书、合同及补充协议的约定，造成反诉人极大的经济损失，被反诉人应承担违约责任。综上，为了维护反诉人的合法权益，挽回经济损失，依据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定请求法院依法公正判决：一、判令被反诉人继续履行与反诉人签订的《长沙市商品房买卖合同》以及《合同补充协议》的合同义务；二、被反诉人向反诉人支付违约金147763元（计算方式：总房价款738815×20%=147763元）；三、被反诉人承担本案全部诉讼费用。
反诉被告楚盛园公司辩称：一、反诉人要求被反诉人继续履行与之签订的《长沙市商品房买卖合同》以及《合同补充协议》的合同义务，完全没有任何事实依据与法律依据。理由如下：被反诉人与反诉人签订合同以及补充协议后，按照合同约定反诉人应当于2010年10月15日前按照按揭银行的要求提交申请银行按揭贷款所需的相关资料、证件交给被反诉人。在合同履行过程中，并非反诉人所称是因为被反诉人怠于办理银行按揭手续而导致银行按揭无法办理，而是由于反诉人自身原因不符合办理其所申请银行按揭的条件，之后又不按合同的约定一次性支付购房款，构成违约。但被反诉人作为开发商，因反诉人已经交付首付款，相信会诚信履约，一直未向反诉人提出解除合同。反诉人于2011年4月26日委托律师致函被反诉人声称其因银行政策调整，导致不能办理按揭手续，故不能归责于任何一方，因此要求解除合同。反诉人未能办理银行按揭是因为其不符合办理当时银行按揭贷款的条件，而并非因银行政策原因未能办理按揭。按照双方签订的补充协议第2条第4款：“如因买受人的原因，买受人向银行申请按揭贷款不成功或银行政策发生调整而致使买受人按揭贷款额度发生变化，而致使买受人不能按按揭方式约定支付房款的，买受人须在接到出卖人通知后30日内将剩余房款一次性付清给出卖人。否则买受人构成逾期付款，并承担逾期付款的违约责任。”之约定以及《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护，反诉人不能因此解除合同，而应按照合同约定一次性付款。鉴于反诉人不符合其所申请的银行按揭贷款条件，银行贷款未能实现，同时其也不按合同约定向被反诉人一次性支付购房款，被反诉人于2012年6月7日委托律师向其发送《律师催告函》，仍然希望其履行付款义务。可是事与愿违，反诉人对于被反诉人的催告置之不理，根本不愿支付购房款也不愿履行合同，漠视合同效力，构成根本违约。在原告向法院提出解除合同的诉请时，被告以原告故意隐瞒交易真实情况为由恶意提出反诉要求继续履行合同，实属无理要求，完全没有任何事实和法律依据。二、反诉人要求被反诉人支付违约金147763元，没有法律依据。反诉人不履行合同，构成根本违约，严重侵害了被反诉人的合法利益，反诉人无权要求解除合同。而原告有权按照双方签订的《长沙市商品房买卖合同》第7条第2款：“逾期超过30日，出卖人有权解除合同。”之约定请求人民法院解除双方签订的合同以及补充协议，并按照补充协议第8条：“如因买受人原因导致合同不能履行或解除的，买受人应按房屋总价的百分之贰拾向出卖人支付违约金，并协助出卖人办理本商品房买卖合同注销手续并承担因此产生的费用。”之约定，由被告向原告承担上述违约金并协助原告办理双方签订的合同的注销手续。综上所述，反诉人诉请被反诉人继续履行合同以及补充协议并向其支付违约金147763元，完全没有任何事实的法律依据，请法院依法驳回反诉人的无理反诉请求，维护被反诉人的合法权益。
本院就本案本、反诉一并查明如下事实：2010年10月15日，王冀星与楚盛园公司签订了《﹤江山帝景﹥认购书》及《长沙市商品房买卖合同》，合同约定，王冀星购买楚盛园公司开发建设的江山帝景凯旋庭11栋503室住宅，建筑面积150.83平方米，总房价为人民币738815元。《长沙市商品房买卖合同》第六条对于付款方式及期限在买卖合同附件四合同补充协议中予以约定：补充协议第1条约定，买受人的通信地址以《商品房买卖合同》中填写为准，如买受人需要变更通讯地址的，应当书面通知并得到出卖人确认。出卖人按买受人通讯地址寄出相关文件，即视为履行通知义务，自出卖人寄出函件之日起的第5日视为送达。第2条约定，在2010年10月15日前支付全部房款的30%（即人民币228815元），剩余房款人民币510000元由王冀星向银行申请办理按揭贷款。王冀星须于2010年10月15日前按按揭银行的要求将申请银行按揭贷款所需的买受人及关联人的相关资料、证件交给楚盛园公司。否则买受人构成违约，按本合同约定的逾期付款承担违约责任。如因买受人的原因，买受人向银行申请按揭贷款不成功或银行政策发生调整而致使买受人按揭贷款额度发生变化，而导致买受人不能按按揭方式约定支付房款的，买受人须在接到出卖人通知后30日内将剩余房款一次性付清给出卖人。否则买受人构成逾期付款，并承担逾期付款的违约责任。第8条约定，如因买受人原因导致合同不能履行或解除的，买受人应按房屋总价的百分之二十向出卖人支付违约金，并协助出卖人办理本商品房买卖合同注销手续并承担因此产生的费用。《长沙市商品房买卖合同》第七条约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，则（1）逾期未超过30日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。
认购书、《长沙市商品房买卖合同》以及附件签订后，王冀星按照合同约定支付了总房款30%（即人民币228815元）。对于房价尾款51万元，王冀星委托楚盛园公司办理银行按揭手续，但由于王冀星没有向楚盛园公司提供办理银行按揭的相关资料，致使按揭贷款无法办理。王冀星亦一直未向楚盛园公司支付剩余房款51万元。
王冀星于2011年04月26日委托湖南崇民律师事务所向楚盛园公司发出《律师函》，表明王冀星已履行付款义务；对《合同补充协议》第二条第四款有异议，该条款对王冀星不产生法律效力；现因银行政策调整，导致王冀星不能办理按揭手续，故不能归责于任何一方，因此双方应当予以解除合同，返还已付款。请求楚盛园公司在收到律师函后五日内解除合同。
楚盛园公司于2012年5月18日按王冀星在《长沙市商品房买卖合同》上预留的通讯地址以EMS专递方式邮寄发出《催办通知书》，说明王冀星因没有履行支付51万元房款，已逾期1年7个月，请王冀星于2012年5月31日前履行交款义务。王冀星以不在本地为由对该函件进行拒收。2012年6月7日，楚盛园公司委托湖南湘泉律师事务所律师再次按王冀星在《长沙市商品房买卖合同》上预留的通讯地址以EMS专递方式邮寄发出《律师催告函》，催告王冀星继续履行合同，一次性支付剩余购房款，应于2012年6月30日前明确答复。EMS专递邮件回单标明王冀星拒收。
以上事实有双方当事人的陈述及原告提供的《﹤江山帝景﹥认购书》、《长沙市商品房买卖合同》以及附件、《催办通知书》及快递详情单、《律师催告函》及快递详情单、《律师函》及快递详情单等证据证实，足以认定。
本院认为，一、关于本诉部分。
原告楚盛园公司与被告王冀星签订的《﹤江山帝景﹥认购书》、《长沙市商品房买卖合同》以及附件是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，依法成立的合同对双方当事人有法律约束力。被告王冀星未按照约定在无法办理按揭贷款的情况下，未一次性支付购房款，且经原告多次催告仍然未支付，构成违约，从合同约定于2010年10月15日办理银行按揭手续至今，王冀星已逾期付款长达近三年之久，根据双方签订的合同约定，逾期付款超过30日，出卖人即原告楚盛园公司有权解除合同并由买受人王冀星支付违约金。故原告请求解除双方签订的商品房买卖合同及补充协议，本院予以支持。对于原告要求在合同解除后按照双方补充协议中约定的内容向原告支付合同总房款20%的违约金的请求，王冀星抗辩称双方对违约责任的约定为格式条款，违反公平原则，应归于无效，本院认为对违约责任的约定只要没有违反法律法规的规定既为有效约定，双方当事人应当遵守。并且在双方当事人的违约责任条款中没有约定无效的情形，但原告采用补充协议中约定按房屋总价的20%支付违约金比例过高，本院予以调整，酌情以按总房价款的10%支付违约金为适宜，故王冀星应支付楚盛园公司逾期付款违约金73881元。王冀星抗辩称没有办理银行按揭是原告怠于办理，后被告要求一次性支付房款，原告不予接受，故应继续履行商品房买卖合同，本院认为王冀星没有提供相应证据对其主张进行佐证，应承担举证不能的法律后果，故本院对王冀星的该理由不予采信。
关于反诉部分。
王冀星要求原告继续履行《长沙市商品房买卖合同》以及《合同补充协议》的合同义务并由原告支付违约金147763元，王冀星的诉称理由是原告隐瞒交易真实情况并怠于履行代办按揭义务，导致反诉人未能按约办结银行按揭手续。反诉人为了促成合同目的的实现，积极筹备款项争取在合理期限内支付剩余房款。但原告屡屡阻碍反诉人履行付款义务，严重违反相关法律规定和认购书，本院认为王冀星没有提供相应证据证实其主张，原告亦因王冀星没有提供办理银行按揭手续的资料，导致无法办理银行按揭，根据双方签订的商品房买卖合同第七条约定，买受人逾期付款超过30日，出卖人有权解除合同。王冀星至今仍未支付购房尾款，原告主张解除双方签订的商品房买卖合同于理有据，王冀星没有证据证明原告存在违约的事实，故本院对王冀星的反诉请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第三十九条、第六十条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、解除原告湖南楚盛园置业发展有限公司与被告王冀星签订的合同编号为20080349503的《长沙市商品房买卖合同》以及《合同补充协议》；
二、被告王冀星在本判决生效之日起十日内向原告湖南楚盛园置业发展有限公司支付违约金73881元；
三、驳回原告湖南楚盛园置业发展有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告王冀星的反诉请求。
如果被告王冀星未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费3255元，适用简易程序减半收取1628元，由原告湖南楚盛园置业发展有限公司负担628元，被告王冀星负担1000元，此款原告已垫付，由被告在支付上述款项时一并支付给原告。反诉案件受理费1628元，由反诉原告王冀星负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于长沙市中级人民法院。
审判员 谭雄建
二〇一四年一月十四日
书记员 史 莉
附有关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。