广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第3762号
上诉人（原审原告）：靳晨，女，1987年5月19日出生，汉族。
委托代理人：靳润岐（系上诉人靳晨的父亲），男，1948年4月2日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）：何东霞，女，1958年11月28日出生，汉族。
上诉人靳晨因与被上诉人何东霞租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院做出的（2014）穗番法石民初字第544号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年5月31日靳晨与何东霞签订《租赁合同》一份，双方在上述《租赁合同》中约定：1、何东霞将位于广州市番禺区南村镇华南碧桂园翠云山苑7座102出租给作住宅使用；2、租赁期限为12个月，自2011年6月10日起至2012年6月10日止，房屋租金为每月3200元，由在每月10日前缴付当月租金；3、在2011年5月31日前向何东霞缴纳6400元作为房屋租金押金（保证金），在租赁期满之日缴清租赁该物业的一切费用后，何东霞应将押金（保证金）无息退回给，本押金不得于租赁期满前抵付租金；4、租赁期内，该物业的管理费、水电煤气费、电视天线费、电话费由负担；5、租赁期满解除合同之日，双方应共同检查交接房屋和设备，如发现有人为损坏的，则在押金（保证金）中扣除，不足部分由负责赔偿。上述《租赁合同》还对其他事项进行了相关约定。
上述《租赁合同》签订后，靳晨与何东霞均依约履行合同义务，何东霞将涉案物业交给靳晨使用，靳晨也一直如期向何东霞交纳了每月租金。2012年6月10日租赁合同期满后，双方未续签书面的租赁合同，但靳晨一直继续租住涉案房屋至2013年10月6日止，靳晨也一直按原租赁合同的约定向何东霞缴纳租金至2013年9月。2013年10月6日靳晨搬离了涉案房屋，靳晨母亲并给何东霞发短信称已按何东霞的意思搬完家，10月8日下午交房屋钥匙结账；何东霞则于2013年10月7日回短信称已换新锁，靳晨不用交钥匙了。因靳晨向何东霞催讨房屋租赁押金（保证金）未果，为此，靳晨于2014年6月5日将何东霞诉至原审法院。
靳晨一审诉称，靳晨已经履行了《租赁合同》的约定，付清了涉案房屋自2011年6月至2013年9月的房屋租金合计89600元，也不欠物业管理费和水电费，而何东霞拒不履行《租赁合同》的约定退回给靳晨房屋租金押金（保证金）6400元，是违约行为，特请求判令：1、何东霞退回房屋租金押金（保证金）6400元给；2、何东霞承担本案诉讼费。
何东霞一审辩称，2010年10月，何东霞和朋友签下一个由增城市碧桂园物业发展有限公司代付何东霞在涉案房屋管理费的协议，由于该协议书不是立即生效，签署合同后何东霞忘记了，直到2013年9月何东霞才发现上述免交管理费合同已经生效一年多了，而靳晨自2011年12月起就未再交付管理费，而且从未通知何东霞，出于对承租人在诚信方面的担忧与怀疑，2013年9月初何东霞向靳晨及其家人提出终止合同，于2013年10月8日收回房子，并扣押了靳晨6400元租房押金。靳晨租住何东霞家房子共27个月，每月物业管理费是299.5元，但实际上靳晨只支付了其中6个月的管理费，其余21个月的管理费合共6289.5元以“发展免费”的项目由增城市碧桂园物业发展有限公司代付。而何东霞与增城市碧桂园物业发展有限公司签定的合同中明确“发展免费”项目的款项所有权是何东霞，即属于何东霞本人，靳晨持续21个月不交管理费实际上属于不当得利，靳晨不应享有该部分款项，但是靳晨拒不返还，使何东霞的权益受到了损害，何东霞扣押租房押金的行为是维护何东霞的合法权益，并无不当。2、因为增城市碧桂园物业发展有限公司代付了何东霞的管理费，而承租人没有缴纳管理费，如果日后何东霞与增城市碧桂园物业发展有限公司签订的合同被认定无效，增城市碧桂园物业发展有限公司追偿何东霞这部分管理费，何东霞将受到双重损失。无论从公平合理、等价有偿的原则，还是是根据增城市碧桂园物业发展有限公司与何东霞直接签订的代付管理费合同的约定来说，上述管理费的受益人应当是何东霞，而不是靳晨，靳晨应当将这部分的不当得利返还给何东霞。3、根据何东霞与靳晨所签《租赁合同》第七款第四条的约定，靳晨及其家人在租赁何东霞的物业时，由于靳晨及其家人养了数只狗和猫，不仅整个房子气味异常，几个纱门都是大洞小洞，墙壁一片斑斓，沙发和椅子皮剥落，具体损失有9027元：自行车一辆600元（车祸丢弃），摇椅一张350元（已丢弃），皮沙发完全毁坏需要换皮1700元，被宠物毁坏墙壁刷墙装修4200元，纱门被宠物破坏、马桶盖破裂及抽油烟机完全堵塞等修理费2177元。综上所述，何东霞没有另外向靳晨追讨房屋内设施破坏和丢失财物的款项，仅扣留押金以收回应得的“发展免费”款，靳晨不仅没有损失，甚至有一定得益。靳晨试图通过诉讼从何东霞手里夺回何东霞扣押的6400元押金，就是损害了何东霞“发展免费”部分的权益，打破已经存在的公平格局，故请求原审法院驳回靳晨诉讼请求。
何东霞在本案原审庭审中确认靳晨按期向其缴清了租赁期间的每月租金，但何东霞认为因在靳晨承租期间其替靳晨缴纳了部分月份的物业管理费21个月共计6289.50元，且靳晨在承租期间造成了涉案房屋的家俱损坏、弄脏了墙壁、丢失自行车、摇椅等致使何东霞损失9027元，故何东霞认为其可以扣除靳晨之前缴纳的全部押金。
在本案原审审理过程中，何东霞对靳晨提供的全部证据均予认可，何东霞确认靳晨已按期向其缴纳了承租期间的租金。何东霞为证明其主张，向法庭提供了如下证据：1、《租赁合同》；2、增城市碧桂园物业发展有限公司、陈永平、何东霞三方《协议书》；3、广州市番禺区南村镇华南碧桂园翠云山苑7座102室2010年至2014年《物业管理费缴费清单》；4、广州市番禺区南村镇华南碧桂园翠云山苑7座102室内沙发损坏情况图；5、新租户单丽枫于2014年5月3日发给何东霞的关于广州市番禺区南村镇华南碧桂园翠云山苑7座102室屋内设备修缮费用的微信；6、更换皮沙发皮套的珍迷丝订货（销售）合同单。对何东霞提供的上述证据，靳晨除确认《租赁合同》外，对何东霞提供的其他证据均不予认可。经原审法院审查，何东霞提供的反映何东霞家俱修复、屋内设备修缮等的证据不足以证实其与本案的关联性。靳晨在庭审中表示其不是不愿意缴交每月的物业管理费，而是靳晨虽然准备了足够的缴交余额，但物业管理公司没有扣划。
一审另查明，涉案房屋每月物业管理费为299.52元。靳晨在承租期间（2011年6月10日-2013年10月6日）内向涉案房屋所在的物业管理公司缴纳了2011年6月至2011年11月期间共6个月的物业管理费，从2011年12月起至2013年9月期间共22个月的物业管理费（299.52×22=6589.44元）由何东霞通过“发展免费”的方式向涉案房屋所在的物业管理公司缴纳。
原审法院认为，当事人对自己提出的主张所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持，但对方当事人认可的除外。
靳晨与何东霞是在平等自愿的基础下签署的《租赁合同》，该租赁合同不违反法律规定，属合法有效合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《租赁合同》约定的租赁期间届满后，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
根据《租赁合同》的约定，承租期间涉案房屋的物业管理费应当由靳晨缴纳，而事实上何东霞已替靳晨缴纳了靳晨承租期间的部分物业管理费共计6589.44元，靳晨未在租赁期满之日前向何东霞结清该项费用，故何东霞可以将靳晨缴纳的押金（保证金）6400元予以扣除折抵。何东霞将靳晨缴纳的押金扣除折抵物业管理费后的超出部分189.44元，因何东霞并未在本案原审过程中提起反诉要求返还，故原审法院对此不作调处。
需要特别指出的是，《租赁合同》中关于“押金不得于租赁期满前抵付租金”的约定本是对靳晨方权利的限制，该约定不能成为租赁期间届满后靳晨拒绝何东霞抵扣本应由靳晨缴纳的物业管理费的理由。
何东霞在本案庭审中辩称靳晨在承租其房屋期间造成家俱损坏、房屋修缮等损失，但因租赁期满解除合同时，双方并未共同检查和交接房屋，现何东霞对此辩解所提供的证据并不充分，不足以证实何东霞的上述损失确系靳晨不当使用租赁房屋所造成的，故原审法院对何东霞的此项主张不予支持。综上所述，驳回靳晨的全部诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十五条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，原审法院作出判决：驳回原告靳晨的全部诉讼请求。本案诉讼费用25元，由原告靳晨负担。
判后，上诉人靳晨不服原审判决，向本院提起上诉称，一、一审判决误读了《租赁合同》。按照《租赁合同》，靳晨承担租赁期内物业的管理费、水电煤气费、电视天线费、电话费。靳晨尽到履行《租赁合同》约定的缴纳该物业的管理费、水电煤气费、电视无线费的义务，从未拖欠过该物业的管理费。靳晨多次在何东霞的工商银行牡丹灵通卡6222023602021872890里存有足够的缴费款，直到靳晨搬离该物业以后的2013年10月6日在这个牡丹灵通卡里仍有余额13.63元。在《租赁合同》第五条、租赁期内，何东霞承担下列责任里面并没有约定可以由何东霞代靳晨缴纳该物业的管理费。因此在靳晨缴纳该物业的管理费6个月以后，何东霞利用“发展免费”缴纳该物业的22个月的管理费6589.44元，靳晨并不知情。而且广东碧桂园物业管理有限公司华碧分公司对于此事也从未告知过靳晨。靳晨认为，《租赁合同》里并没有约定由何东霞帮靳晨缴纳该物业的管理费，何东霞擅自主动地利用“发展免费”替靳晨缴纳该物业的22个月的管理费6589.44元，也是属于违约行为，何东霞擅自主动地利用“发展免费”替靳晨缴纳该物业的22个月的管理费6589.44元在事前并没有和靳晨协商，那么事后也就无权进行追索，应自行承担损失。故上诉请求：改判何东霞向靳晨退回房屋租金押金（保证金）6400元和牡丹灵通卡余额13.63元。
被上诉人何东霞答辩称，我方代交了物业管理费，靳晨要返还物业管理费给我方，根据租赁合同，物业管理费应该由租户出的，我方是代交物业管理费，然后让靳晨返还。
经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
在二审庭审中，靳晨提交了广东碧桂园物业管理有限公司华碧分公司收费清单、物业服务费缴费通知单、发票。何东霞称，我方与增城开发商之间的发展免费方式协议，在与靳晨签订租赁合同时没有告诉靳晨，因为2011年12月开始算管理费的合同，是2010年已经定了，一年后才生效，我方与靳晨签合同的时候，我与增城碧桂园发展商的合同没有生效，发展免费没有发生，我把发展免费的事情忘记了。后来我方问管理处发展免费到位了没有，管理处答复已经交了一年多。我要求靳晨交纳管理费，靳晨不同意，我不想再继续履行租赁合同，想终止合同，后来上诉人搬走了。靳晨称，何东霞与我方签订租赁合同时，没有告知其与增城开发商之间的发展免费方式协议，我方也不知道，我方在承租期间需交纳的水费、电视费、车位费、服务费，在银行卡扣，银行卡是业主的名义，我方充值。
本院认为，根据何东霞与靳晨签订的《租赁合同》约定，承租期间涉案房屋的物业管理费应当由靳晨缴纳。何东霞与案外人发展商通过“发展免费”获取的发展商代付涉案房屋的物业管理费的权益，是其与发展商的约定的权益，如果何东霞要将该权益作为承租人的义务转移给靳晨的话就应当在双方协商、签订合同时提出来并在合同中予以约定，否则何东霞的该权益对靳晨不产生约束力，而实际上何东霞确认没有在签订合同时向靳晨提出来并在合同中进行约定。对于靳晨来说，其按合同约定需要交纳物业管理费，但这应在物业公司需要收取的情况下才需要交纳的，如果物业公司不需要收取物业管理费，那么靳晨就无需产生这笔费用的支出。因此，何东霞因“发展免费”所获取的发展商代付涉案房屋的物业管理费的权益不属于代靳晨交纳，不能与靳晨的租赁保证金相互抵扣。一审认为何东霞通过“发展免费”获取的发展商代付涉案房屋的物业管理费的权益视为事实上代靳晨交纳了管理费而用租赁保证金进行抵扣是不当的，本院予以纠正。靳晨请求何东霞退回其交纳的房屋租金押金6400元，本院予以支持。
关于靳晨提出的何东霞退还牡丹灵通卡余额13.63元的诉讼请求，因该诉请属于二审提出的新的诉讼请求，本案不予调处，靳晨可另寻途径主张。
综上，经审查，原审判决查明事实清楚，但处理错误，予以撤销。靳晨上诉理由成立，其上诉请求何东霞退回租金押金6400元，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广州市番禺区人民法院（2014）穗番法石民初字第544号民事判决；
二、自本判决送达之日起10天内，被上诉人何东霞退回房屋租金押金6400元给上诉人靳晨。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审受理费25元、二审受理费50元，均由被上诉人何东霞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
审 判 员 李 民
代理审判员 姚伟华
二〇一四年十一月二十六日
书 记 员 刘 纯
颜玉婵