北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京01民终7498号
上诉人（原审被告、反诉原告）：杜淑杰，女，1951年7月29日出生。
委托诉讼代理人：姚静，北京市振邦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吕美玲，北京市振邦律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：崔萌，女，1986年2月27日出生。
委托诉讼代理人：江超，北京市中凯律师事务所律师。
原审第三人：北京晨建顺房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区青龙湖镇大苑村小村48号。
法定代表人：赵常建，执行董事。
委托诉讼代理人：陈健，男，北京晨建顺房地产经纪有限公司员工。
上诉人杜淑杰因与被上诉人崔萌、原审第三人北京晨建顺房地产经纪有限公司（以下简称晨建顺公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2017）京0114民初7239号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
杜淑杰上诉请求：撤销一审判决，改判驳回崔萌的诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：1.一审法院适用法律错误。原审法院在查明双方之间的《北京市存量房屋买卖合同》因2017年3月26日出台限购政策而导致客观上无法继续履行的情况下，判决杜淑杰承担违约责任，属于适用法律错误。一审法院认定杜淑杰构成根本违约，崔萌有权要求解除合同，并要求杜淑杰承担相应的违约责任，属于适用法律错误。不论崔萌是否有解除合同的权利，但是崔萌并未依法行使解除权，本案之所以解除，是因为新政策的出台使合同在客观上无法履行。一审法院依据合同法第97条要求杜淑杰承担违约责任，属于适用法律错误。合同解除的法律后果并不表现为违约责任，而是返还不当得利、赔偿损失。崔萌并未提出任何关于解除合同造成损失的证据，崔萌无权要求杜淑杰支付任何款项。2.一审法院认定事实不清。双方之间的短信往来从2017年3月21日至2017年3月27日是一个连续的协商的过程，杜淑杰在2017年3月27日还催促过崔萌办理过户手续，不能仅凭2017年3月21日的短信认定杜淑杰拒绝出售涉案房屋。3.本案合同因不可归责于双方当事人的事由无法继续履行，双方本可以协商处理，崔萌执意起诉，一审法院判决杜淑杰全额承担崔萌的律师费对杜淑杰不公平。
崔萌辩称，同意一审判决，不同意杜淑杰的上诉请求。
晨建顺公司述称，同意一审判决。
崔萌向一审法院起诉请求：1.判令解除双方于2017年3月14日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《房屋买卖定金协议》；2.判令杜淑杰双倍返还定金5万元；3.判令杜淑杰赔偿崔萌为诉讼支付的律师费22500元；4.诉讼费由杜淑杰承担。
杜淑杰向一审法院反诉请求：1.判令崔萌继续履行双方于2017年3月14日签订的《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》；2.崔萌支付杜淑杰逾期履行合同的违约金12150元（按日依照房屋总价款的万分之五计算，自2017年4月12日至2017年6月4日）及至崔萌履行合同之日的违约金；3.崔萌支付杜淑杰律师费22500元；4.诉讼费由崔萌承担。
一审法院认定事实：2017年3月14日，杜淑杰（出卖人）与崔萌（买受人）签署《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号：C0000977），内容包括：“第一条房屋基本情况：房屋坐落于昌平区1072号，该房屋所在楼层为10层，建筑面积共18.78平方米。该房屋规划设计用途为办公；第二条房屋权属情况：该房屋所有权证证号为X京房权证昌字第XX**号，该房屋性质为商品房，未设定抵押，出卖人已将该房屋出租，承租人已放弃优先购买权；第四条成交价格、付款方式及资金划转方式：该房屋成交价格为45万元，买受人采取自行交割方式付款，买受人向出卖人支付定金，定金金额为5万元；第六条房屋的交付：出卖人应当在产权转移当日前将该房屋交付给买受人；第七条违约责任：逾期交房责任，除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人，按照逾期时间，分别处理。逾期在十日之内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起三日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过十日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起三日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。逾期付款责任，买受人未按照附件五约定的时间付款的，按照逾期时间分别处理。逾期在十日之内的，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起三日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过十日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起三日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；第十条权属转移登记：自本合同签订之日起叁十个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。”房屋买卖合同还约定了其他权利义务。同日，杜淑杰（出卖人、甲方）、崔萌（买受人、乙方）及晨建顺公司（居间方、丙方）签订《补充协议》，该协议由五个附件组成，内容包括：“附件：关于该房屋附属设备设施、装饰装修的有关价格的具体约定，房屋总成交价格45万元；附件：付款方式及期限的具体约定，定金，乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分。乙方于签合同当日将第一笔定金5万元以现金或者转账形式支付给出卖人；首付款，乙方于网签交税后将第一笔首付款40万元以现金或者转账的形式支付给出卖人；附件：补充协议及其他约定，1.甲乙双方任何一方逾期履行本合同及补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2.甲方出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。……（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的……甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。居间方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。4.出卖人或者买受人任何一方违约，违约方除了依据约定承担违约责任外，还应赔偿守约方因主张债权而支付的律师费（但赔偿的律师费不应当超出房屋总价款的5%）；5.本合同附件及补充条款与主合同是不可分割的一部分具有同等法律效率，盖章生效。如补充条款与主合同条款有冲突，则以补充条款为准。其他约定，（5）签合同后今天下午带老业主做核验，核验大概5-7个工作日结果出来后，第二天做网签交税双方配合。”补充协议还约定了其他的内容。同日，杜淑杰（甲方）、崔萌（乙方）与晨建顺公司（丙方）签订《房屋买卖定金协议》，内容包括：第一条：甲方将其所有的位于昌平区1072的房屋（面积18.78平米，房产证号：X京房权证昌字第XX**号）出售给乙方；甲方确保所售之房屋权属无瑕疵、无债权债务纠纷、符合上市交易的条件。第二条：丙方根据乙方委托购买房屋的意向条件推荐上述房屋，乙方已亲自现场勘验上述房屋，并对上述房屋的权属状况、设施设备、物业等相关情况进行了了解，确认以人民币450000元整的价格购买上述房屋；此价格不包含国家规定应当由甲方承担的税费；第三条：甲方认可乙方以上述价格购买其房屋，且接受乙方在签署本协议当日交付的购房定金50000元；甲方为乙方出具定金收据或收条，同时将上述房屋所有权证复印件、身份证复印件、委托书复印件等相关资料交于乙方各留存一份。第五条：如甲乙任何一方违约，均根据《中华人民共和国合同法》定金条款的规定来执行，既收受定金一方违约应双倍返还定金，交付定金一方违约则无权索要。”该协议还约定了其他内容。
签订上述合同当日，崔萌向杜淑杰交纳购房定金5万元。
2017年3月20日，涉案房屋核验通过。
2017年3月21日，晨建顺公司向崔萌及杜淑杰发送催告函，内容为：“您双方于2017年3月14日在本公司签署了编号：0010104房屋买卖定金协议，0000977房屋买卖合同，000977居间服务合同，本公司再次通知您双方，望您双方接到通知后，安排好时间，准时前往本公司，办理房屋审核及过户手续，履行合同义务。现通知双方，以免给自己造成不必要的损失。……”。晨建顺公司将该催告函发往杜淑杰的辽宁省锦州市古塔区人民街五段6甲-5号，杜淑杰表示其在北京生活并未收到该催告函。
房屋所有权证（X京房权证昌字第XX**号）显示：房屋所有权人杜淑杰；共有情况单独所有；房屋坐落昌平区1072；房屋性质商品房；规划用途办公。
2017年3月26日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市国土资源管理委员会等部门联合发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》（京建发【2017】第112号，以下简称公告）。公告第五条规定：本公告执行之前，已销售的商办类项目再次上市出售时，可出售给企事业单位、社会组织，也可以出售给个人，个人购买应当符合下列条件：1.名下在京无住房和商办类房产记录的。2.在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。第七条规定：商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。
2017年4月10日，崔萌（委托方、甲方）与北京市中凯律师事务所（受托方、乙方）签订《委托代理合同》，约定：乙方接受甲方的委托，指派江超律师为甲方的代理人；甲方同意按定价收费方式向乙方支付律师费，一审诉讼律师费22500元。2017年6月1日，北京市中凯律师事务所出具北京增值税普通发票，显示价税合计22500元。
2017年6月5日，杜淑杰（甲方）与北京市振邦律师事务所（乙方）签订《委托代理合同》，约定：乙方委托张新、吕美玲及其团队律师作为甲方的代理人；经双方协商同意，甲方向乙方支付律师代理费22500元。2017年6月5日，北京市振邦律师事务所出具北京增值税普通发票，显示价税合计22500元。
对于合同未继续履行的原因，崔萌与晨建顺公司称系杜淑杰拒绝出卖该房屋。崔萌提供其与杜淑杰的短信记录为证，其中2017年3月21日，杜淑杰：“小崔，我是杜阿姨，对不起，阿姨的房子决定不卖了，希望你抓紧时间另选一套”，崔萌：“阿姨房子的定金5万您都收了啊您这样我怎么办啊而且您违约需要双倍返还定金合计10万元我现在再找房子因为您违约我再找房子的差价损失我可怎么办啊咱们签的合同可是正式合同啊”，杜淑杰：“就这几天你想让阿姨赔你多少，阿姨也不是大款，你看着办。”崔萌：“阿姨除了原有的我已经支付的定金和中介费，原来合同约定的是赔5万，您再补我4万吧……”。杜淑杰：“退你订钱，买卖不成，不存在中介费，给一天工钱，太多承担不起。”。2017年3月27日，杜淑杰：“崔萌您好，今天陪你去办理房子的过户手续”，崔萌：“阿姨您可与中介沟通相关事宜我不太懂这些流程”，杜淑杰：“晨建顺中介，我是1072号房子的出卖人杜淑杰，今天可以和买房一起去办理过户手续”，晨建顺：“杜阿姨，我们现在也在和客户沟通……客户接到您不卖的信息，准备起诉，我们在和客户进一步沟通，您如果真心想卖这个房子，可以好好和客户沟通一下，我们也在沟通，顺便去建委把购房发票和契税票补一下，我们和客户沟通好以后，直接约您走正常流程。”，杜淑杰：“关于和崔萌过户，等了一天没回信，最好是明天上午可以吗？……”。晨建顺：“因为你的原因，现在网签根本做不上，从昨天晚上到现在，商住网签全部停止，您等着吧”。
北京市社会保险个人权益记录及中华人民共和国税收完税证明显示崔萌未连续5年缴纳社保、未连续5年缴纳个人所得税。
一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
在本案中，杜淑杰与崔萌签订的《北京市存量房屋买卖合同》及杜淑杰与崔萌、晨建顺公司签订的《补充协议》、《房屋买卖定金协议》是合同各方当事人真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，该协议合法有效。合同各方当事人均应按照协议的约定履行相应权利义务。现崔萌主张解除合同，杜淑杰主张继续履行合同，且均要求对方承担违约责任。故本案争议焦点有二：一是该房屋买卖合同是否具备继续履行的条件。3月26日公告出台，对购买商住类房屋的销售对象予以限制，使得崔萌不具备购买涉案房屋的资格，导致合同客观上无法继续履行。二是崔萌与杜淑杰在房屋买卖合同履行过程中是否存在违约行为。根据崔萌提供的短信记录显示杜淑杰一方在3月21日与崔萌短信来往时明确表示不再出售涉案房屋。杜淑杰对短信内容予以认可。针对杜淑杰一方明确表示拒绝将涉案房屋出售给崔萌，构成根本违约，崔萌有权要求解除合同，并要求杜淑杰承担相应的违约责任。3月26日公告的出台，限制了崔萌的购房资格，这一情形属于不可归责于崔萌的原因导致合同无法继续履行，故崔萌对于合同不能继续履行无过错，不构成违约。对于崔萌主张的双倍返还定金及律师费一节，三方签订的《房屋买卖定金协议》及《补充协议》有明确约定，结合崔萌提交的证据，法院予以确认。对于反诉杜淑杰主张继续履行合同、支付违约金及律师费的请求，无事实及法律依据，法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决：一、解除杜淑杰与崔萌于2017年3月14日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、杜淑杰与崔萌、北京晨建顺房地产经纪有限公司于2017年3月14日签订的《补充协议》及《房屋买卖定金协议》；二、杜淑杰于本判决生效后十日内支付崔萌双倍定金10万元；三、杜淑杰于本判决生效后十日内支付崔萌律师费22500元；四、驳回反诉原告杜淑杰的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院经审理认定的事实与一审法院经审理认定的事实一致。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，各方当事人均应当按照合同约定履行己方义务。杜淑杰与崔萌签订的《北京市存量房屋买卖合同》及杜淑杰与崔萌、晨建顺公司签订的《补充协议》、《房屋买卖定金协议》是各方当事人真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，该协议合法有效，对各方当事人具有法律拘束力，各方均应当按照合同约定履行。根据崔萌与杜淑杰的短信往来记录以及晨建顺公司的陈述，杜淑杰在签订合同之后表示不愿继续出售房屋，属于违反合同约定。根据《补充协议》约定，杜淑杰的该行为构成根本违约，崔萌有权解除房屋买卖合同，并且有权依据《房屋买卖定金协议》第五条的约定，要求杜淑杰双倍返还定金。杜淑杰作为违约方，除了依据约定承担违约责任外，还应按照《补充协议》的约定赔偿崔萌因主张债权而支付的律师费。崔萌起诉要求解除《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《房屋买卖定金协议》，并要求杜淑杰双倍返还定金、赔偿其因主张债权即因本案诉讼而支付的律师费于法有据，应予支持。
杜淑杰辩称双方之间的短信往来从2017年3月21日至2017年3月27日是一个连续协商的过程，2017年3月27日还曾表示愿意陪崔萌办理过户手续，自己不构成违约。但杜淑杰在2017年3月21日给崔萌的短信中明确表述“决定不卖了”并协商退款事宜。该意思表示已经构成对合同约定的违反，且意思表示到达对方，属于根本违约行为。其后杜淑杰又表示愿意办理过户手续的行为亦不能否定其先前的违约行为。本院对杜淑杰的相关主张不予采信，对其要求继续履行合同，要求崔萌支付违约金和律师费的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，杜淑杰的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1945元，由杜淑杰负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 冰
审 判 员 刘新泉
审 判 员 范 磊
二〇一七年十一月二十九日
法官助理 刘 瑾
书 记 员 杨 帆