黑龙江省拜泉县人民法院民 事 判 决 书（2015）拜民初字第67号原告史国琦，居民身份证号码230XXXXXXX********，男，1975年11月27日出生，汉族，无职业，住克东县XX镇XX街X委。委托代理人李自刚，黑龙江朗信银龙律师事务所律师。被告绥棱县大成投资有限责任公司，住所地绥棱县车站街。法定代表人宋全满，该公司经理。委托代理人杨荣春，黑龙江绥新律师事务所律师。原告史国琦与被告绥棱县大成投资有限责任公司（以下简称“绥棱县大成公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告史国琦委托代理人李自刚，被告绥棱县大成公司委托代理人杨荣春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告史国琦诉称：2013年12月27日，我与被告绥棱县大成公司签订商品房买卖合同，约定被告绥棱县大成公司将拜泉县XX小区4号楼1-2层12号商服楼，5号楼1-2层34号商服楼，3号楼31号车库，5号楼2、4、24号车库，6号楼19、22号车库出卖给我，以上房产价值合计1024420.00元。合同签订后，我按照合同约定向被告绥棱县大成公司支付了全部购房款，并在拜泉县房地产管理处办理了房屋预告登记。然而，被告绥棱县大成公司在收到购房款后至今未向我交付房屋，也未向拜泉县房地产管理处提交房产登记备案，导致我所购房屋至今不能交付使用，也无法办理产权登记。故我诉至法院，要求被告绥棱县大成公司履行商品房买卖合同，交付房屋并协助办理产权登记。被告绥棱县大成公司辩称：不同意原告的诉讼请求。1、原告史国琦签订的房屋买卖合同主体为“绥棱大成投资有限公司”，而非被告“绥棱县大成投资有限责任公司”，原、被告之间并不存在合同关系；2、本案实际为借贷关系，是案外人石寿太向原告史国琦借款，真正的利害关系人为石寿太，石寿太应做为本案当事人参加诉讼。根据原告的陈述与被告的答辩，本案争议焦点：原告史国琦与被告绥棱县大成公司是否存在商品房买卖合同关系。针对本案的争议焦点，为证明自己的主张，庭审中原告史国琦向法庭提交如下证据：1、2013年12月27日商品房买卖合同五份，证明原、被告之间成立商品房买卖合同关系。被告绥棱县大成公司对该组证据真实性及证明的问题均有异议，该合同中没有被告绥棱县大成公司公章，被告也未授权石寿太签订该合同。所以，该合同不能成立，对我方也不发生法律效力。原告史国琦提交的五份商品房买卖合同加盖公章均为绥棱大成投资有限公司，被告登记注册公章为绥棱县大成投资有限责任公司，虽然两枚公章明显不一致，但查询公章真伪责任不在原告史国琦，石寿太是被告绥棱县大成公司的合伙人，是被告管理不善导致公章出现不一致情况，责任应由被告绥棱县大成公司承担，商品房买卖合同应认定合法有效，本院对该份证据予以采信。2、2013年12月27日购房款收据五张，证明原告史国琦向被告绥棱县大成公司支付购房款合计1024420.00元的事实。被告绥棱县大成公司对该份证据真实性及证明的问题均有异议，该收据非正规票据，也并非被告公司出具；同时，被告公司也未收到该笔购房款。该份证据同商品房买卖合同一样加盖公章均为绥棱大成投资有限公司，与被告登记注册公章绥棱县大成投资有限责任公司明显不一致，但因查询公章真伪责任不在于原告史国琦，应认定被告绥棱县大成公司收到上述购房款，本院对该份证据予以采信。3、预购商品房预告登记五份，证明原告史国琦在拜泉县房地产管理处已办理了购买房屋预告登记，商品房买卖合同合法有效，被告应按照合同约定为原告交付房屋并办理产权登记的事实。被告绥棱县大成公司对该份证据来源于拜泉县房地产管理处没有异议，对来源的合法性有异议，该五份预告登记是以石寿太的名义办理的，并非是被告绥棱县大成公司名义，是恶意骗取的，对被告不发生商品房预售的法律效力；同时，申请房产部门对该预告登记予以撤销。根据拜泉县房地产管理处出具的房屋预告登记证明，证实上述房屋确实在拜泉县房地产管理处进行了商品房预告登记，被告绥棱县大成公司认为系虚假登记，却未提交证据予以证明，本院对该份证据予以认定。被告绥棱县大成公司向法庭提交如下证据：绥棱县大成投资有限责任公司营业执照副本一份，证明被告公司的全称是绥棱县大成投资有限责任公司，而并非绥棱大成投资有限公司的事实。原告史国琦对该份证据真实性无异议，对证明的问题有异议，原告史国琦在网上查询到的公司即是绥棱大成投资有限公司，注册号与被告提交的企业信息是一致的。原告史国琦对该份证据真实性无异议，应以该营业执照显示信息为准，即被告登记注册全称为绥棱县大成投资有限责任公司，本院对该份证据予以采信。为查明案件事实，本院依职权调取如下证据：1、拜泉县住房和城乡建设局建设工程施工合同一份，证明涉案房屋为拜泉县XX小区，在拜泉县住房和城乡建设局进行了建设工程施工备案，根据建设工程施工合同显示，工程名称为拜泉县XX小区1-8号楼，发包人为绥棱县大成投资有限公司，法定代表人宋全满的事实。原、被告对该份证据真实性及证明的问题均无异议，本院予以认定。2、2014年3月26日、2014年6月26日拜泉县房地产管理处出具的商品房预告登记五份，证明本案涉案房屋分别于2014年3月26日、2014年6月26日在拜泉县房地产管理处办理了预购商品房预告登记的事实。原告史国琦对该份证据真实性及证明的问题无异议；被告绥棱县大成公司对该份证据有异议，该份证据是以欺诈手段恶意串通取得的虚假证据。该份证据系拜泉县房地产管理处出具，加盖了拜泉县房地产管理处公章，作为商品房预告登记的管理部门，其证实商品房预告登记真实可信，本院对该份证据予以采信。3、2015年6月3日XX小区职工梁臣调查笔录一份，证明经与XX小区核实，本案涉案房屋已全部回迁他人或出售。原、被告对该份证据真实性及证明的问题均无异议，且经本院协同公安机关调查核实，涉案房屋确已全部回迁他人或出售，本院对该份证据予以认定。根据当事人的举证、质证及本院对证据的分析与认证，结合双方当事人的当庭陈述、答辩，本院认定案件事实如下：2011年4月，被告绥棱县大成公司开发建设位于拜泉县二中路西拜泉县XX小区1-8号楼。2013年12月27日，原告史国琦与被告绥棱县大成公司签订商品房买卖合同五份，以总价值1024420.00元的价格购买了XX小区房屋五处（4号楼1-2层12号228.28平方米，5号楼1-2层34号162.08平方米，3号楼31号车库18.58平方米，5号楼2、4、24号车库60.83平方米，6号楼19、22号车库42.44平方米）。商品房买卖合同约定：“出卖人为绥棱大成投资有限公司，出卖人的委托人为石寿太，买受人为史国琦，房屋交付时间未进行明确约定，商品房买卖合同加盖了绥棱大成投资有限公司公章”。原告史国琦交付购房款后，被告为原告出具购房款收据五张，收据显示金额总计1024420.00元，款项性质为史国琦购房款，收据加盖了绥棱大成投资有限公司公章。合同签订后，原告史国琦在拜泉县房地产管理处办理了预购商品房预告登记。现房屋已竣工完成，原告史国琦认为虽然房屋买卖合同加盖公章为绥棱大成投资有限公司，但合同实际相对人应为被告绥棱县大成公司。被告绥棱县大成公司以与原告史国琦不存在商品房买卖合同，商品房买卖合同加盖公章非被告单位公章，是原告史国琦与石寿太之间的借贷行为为由拒绝办理产权登记。故原告史国琦诉至法院，要求确认被告绥棱县大成公司履行商品房买卖合同，交付房屋并协助办理产权登记。另查明，本案涉案房屋均已回迁或出售他人，且已实际入住使用。本院认为：石寿太作为被告绥棱县大成公司合伙人，其对外签订合同的行为应视为被告绥棱县大成公司的行为。虽然被告绥棱县大成公司认为石寿太对外权限只是负责房屋回迁事宜，没有权利签订商品房买卖合同，但是否有权利签订合同应属被告绥棱县大成公司内部行为，原告史国琦作为购房者并不必然知晓。且购房合同及收款票据加盖公章是否为真实公章，原告史国琦并不具备专业鉴别能力，也没有审查鉴别的法定义务，所以，原告史国琦与被告绥棱县大成公司签订的商品房买卖合同应属合法有效。但因房屋确已实际回迁或出卖他人，商品房买卖合同已无法实际履行，故对原告要求履行商品房买卖合同，交付房屋并协助办理产权登记的诉讼请求不予支持。原告史国琦在商品房买卖合同目的不能实现，无法取得房屋的前提下，可另案诉讼要求被告绥棱县大成公司返还购房款并承担相应违约责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第（四）项、第一百三十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告史国琦的诉讼请求。案件受理费100.00元由原告史国琦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。审 判 长  张晓冬审 判 员  谢 冰人民陪审员  王亚茹二〇一六年四月十四日书 记 员  刘欣欣