上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）黄浦民四（民）初字第473号
原告（反诉被告）上海元创投资管理有限公司。
法定代表人周宾。
委托代理人戚诚伟，上海德载中怡律师事务所律师。
委托代理人陈一菲，上海德载中怡律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海基康建设工程技术咨询有限公司。
法定代表人褚敏杰。
委托代理人夏华，上海华夏汇鸿律师事务所律师。
原告上海元创投资管理有限公司诉被告上海基康建设工程技术咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年3月21日受理后，依法组成合议庭，审理中，被告上海基康建设工程技术咨询有限公司提起反诉，本院依法合并进行了审理。原告（反诉被告）的委托代理人陈一菲、被告（反诉原告）的委托代理人夏华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海元创投资管理有限公司诉称：原、被告双方于2009年3月13日签订《上海市房屋租赁合同》，约定原告将本市北京东路XXX号物质大厦401室出租给被告，双方对租金及支付方式、租赁期限、租赁房屋用途、违约责任、解除合同条件等事项均作了约定。合同签署后，被告向原告支付了保证金，原告于2009年4月16日向被告交付了房屋。合同履行过程中，被告仅支付了四个月的租金和一部分物业管理费，原告经多次催讨未果，遂于2010年3月17日向上海仲裁委员会申请仲裁，要求解除合同、由被告支付拖欠的租金、物业费并偿付逾期付款滞纳金和提前解约违约金。仲裁审理中，被告提起反申请，2011年6月2日上海仲裁委员会作出裁决。原告认为该�决认定事实和适用法律错误，向上海市第一中级人民法院申请不予执行，该院经审查后，于2012年3月1日作出不予执行仲裁裁决的裁定。仲裁裁决后，被告继续占用承租场地，故现提起诉讼，要求判令双方签订的合同于2010年3月17日解除，被告支付自2009年10月16日至2010年3月16日止的租金、2010年3月17日至2012年3月31日的房屋使用费、2009年6月16日至2010年9月28日的物业管理费以及按银行贷款利率计算的逾期支付租金、物业费、房屋使用费的利息和提前解约违约金。
被告上海基康建设工程技术咨询有限公司辩称：本案系因原仲裁裁决被裁定不予执行而产生，但仲裁裁决并未被撤销，其法律效力依然存在。双方签订租赁合同时明确房屋用于开设桌球房，因开设桌球房需提供排水许可证，因原告提供的排水许可证已过期，致使其无法办理相关证照，从事合法经营而实现�同目的，故合同不能履行的责任应由原告承担，至于原告称其仍占用承租场地要求其支付房屋使用费，因原告申请保全措施，致使被告无法搬离物品，占用房屋非被告本意，故不同意支付房屋使用费。根据综上情形，不同意原告的全部诉讼请求。
反诉原告上海基康建设工程技术咨询有限公司诉称：其与反诉被告签订租赁合同，双方明确约定承租场地的用途，在反诉被告交付场地后，其对租场地进行了装修，定制了家具，但因反诉被告无法提供有效的排水许可证，使其无法办理相关合法经营的证照，导致合同目的不能实现，反诉被告应承担责任。现通过仲裁审理，已查明事实并作出裁决，裁决虽被法院裁定不予执行，但并非被撤销，其法律效力依存，故反诉要求确认双方租赁合同于2010年7月4日解除、反诉被告退还租金、物业费等费用人民币73，365元、赔偿�修及消防工程费人民币979，615.20元、赔偿其他损失人民币62，537.20元、支付仲裁费8，249元和鉴定费人民币34，000元。
反诉被告上海元创投资管理有限公司辩称：双方合同并非反诉原告所述系合意解除，而是反诉原告拖欠租金等费用，反诉被告依据合同约定行使解除权，反诉原告因自身经营原因不能履行合同，缺乏排水许可证无法办理证照只是其借口，法院裁定不予执行仲裁裁决，符合当时法律规定。反诉原告所主张的各项损失均不是由反诉被告所造成，故不同意反诉原告按仲裁裁决书的结论意见提出的反诉诉讼请求。
原告（反诉被告）上海元创投资管理有限公司提供的本诉和反诉证据如下：1、《上海市房地产权证》，证明本市北京东路XXX号四层房屋的权利人为上海元承进出口有限公司；2、物质大厦四层全权委托租赁和管理协议，证明房屋权利�委托原告办理房屋出租和管理等事宜，原告取得合法出租的权利；3、原、被告双方签订的《上海市房屋租赁合同》，证明原、被告建立租赁关系以及对相关租赁权利义务的约定；4、定金收据，证明被告支付定金的事实；5、记帐联，证明被告支付租金的情况；6、双方来往函件，证明双方为催讨租金和提供排水许可证进行交涉的情况；7、一组照片，证明被告已在承租场地实际开展经营活动；8、裁决书，证明原告于2010年3月17日提起仲裁申请，上海仲裁委员会于2011年6月2日作出仲裁裁决；9、执行通知，证明被告依据仲裁裁决书向法院申请执行；10、不予执行申请，证明原告不服仲裁裁决，向法院申请不予执行；11、上海市第一中级人民法院（2011）沪一中执字第965号执行裁定书，证明法院经审查认为裁决书适用法律错误，故裁定对上海仲裁委员会（2010）沪仲案字第0236�裁决不予执行；12、上海市设立文化娱乐场所预先通知书，证明原告在系争房屋中向相关部门申请设立与被告相同的台球房项目；13、上海市黄浦区环境保护局行政许可申请材料回执，证明系争房屋权利人向相关部门申请台球房项目环评审批；14、上海市黄浦区环境保护局《关于上海元承台球有限公司项目环境影响报告表的审批意见》，证明在系争房屋基本符合设立文化娱乐场所的要求，同意该项目设立；15、建设项目环境影响报告表，证明根据评估报告在系争房屋内设立台球房项目建设是可行的。上述证据12－15证明在系争房屋内设立台球房是符合环境保护要求，可以办理相关证照，故被告以排水许可证过期不能办理环评报告及办理相关证照，无法从事合法经营的说法只是借口，被告应承担责任。
被告（反诉原告）上海基康建设工程技术咨询有限公司对原�（反诉被告）上海元创投资管理有限公司提供的证据真实性均无异议，对证明内容也无多大异议，只是双方陈述角度不同，但对证据7认为只是试营业不是实际经营；对证据12－15的合法性认为有问题，特别是证据15回避了排水许可证的问题。
被告（反诉原告）上海基康建设工程技术咨询有限公司提供的本诉和反诉证据如下：1、执行裁定书和查封清单，证明因原告申请采取保全措施，承租房屋内物品被查封而无法搬离；2、系争房屋的物业管理方出具的证明，证明系争房屋在2010年9月22日已归还；3、清单，证明在2010年9月28日前在原告掌控下属被告的物品；4、物品撤出协议，证明至2012年4月13日双方达成协议撤出物品；5、《上海市房屋租赁合同》，证明双方建立租赁关系以及对房屋用途等内容的约定；6、仲裁裁决书、仲裁决定书、司法鉴定报告，证明仲裁裁决的结果以及对被告装修费用审价的结论；7、设立文化娱乐场所预先通知书、企业名称延期核准通知书、建设项目环境保护审理须知、建设项目环境影响评价资料清单、排水许可证、行政处罚决定书，证明经营台球房需经相关部门审核，排水是必须审核资料，因原告提供的排水许可证过期致使无法继续办理审核手续，被告因无证进行受到行政处罚；8、上海市环境影响评价单位一览表、建设项目环境评价资质证书、营业执照、上岗证书、建设项目环境影响评价文件审批，证明被告委托的评估单位具有资质，申请环境评估需要提供的资料包含有效的排水许可证，因原告不能提供有效排水许可证致使无法进行环境评估。
原告（反诉被告）上海元创投资管理有限公司对被告（反诉原告）上海基康建设工程技术咨询有限公司提供证据1真实性无异议，但认为保全的�的是为了保障今后的执行；对证据2不予认可；对证据3真实性无异议，当时被告可以提供财产担保进行解封，但其不愿意，故法院对实物进行查封；对证据4真实性无异议，双方已按该协议履行；对证据5真实性无异议，合同是双方真实意思表示，出租方交付房屋已履行了合同主要义务，出租方不可能对承租方所需要的各种经营目的有全面了解；对证据6真实性无异议，但认为仲裁裁决书已不具有执行力，所以本案不能直接采用，原告无违约情形，故不应承担装修费等费用；对证据7真实性无异议，但认为排水许可证不是办理环境许可证所必须，原告只是整幢大厦中的一个小业主，不可能办理整幢大厦的排水许可证，对于行政处罚与原告无关且被告依然对外经营；对证据8中上海市环境影响评价单位一览表、建设项目环境影响评价文件审批真实性不予认可，对建设项目环�评价资质证书、营业执照、上岗证书的真实性无法确认。
经审理查明：本市北京东路XXX号4层房屋权利人为上海元承进出口有限公司，其与原告签订协议，委托原告办理该物业的出租出售事宜。根据该协议，原、被告于2009年3月13日签订《上海市房屋租赁合同》，合同约定：原告将本市北京东路XXX号401室房屋出租给被告，由被告作为桌球房使用，租赁期自2009年4月8日起至2014年4月7日止，其中含二个月的免租期，原告于2009年4月8日前交付房屋，月租金人民币73，365元，被告应于计租月当月的起始日前支付租金，逾期支付的，每逾期一日，则按日租金的0.5％支付滞纳金，逾期半个月的，出租方书面通知承租方，承租方有权收回房屋，收回时承租方仍应按上述条款支付租金和滞纳金，原告交付房屋时，被告应支付租赁保证金人民币146，730元，保证金在租赁关系终止时，除用于抵冲合同约定由被告应付费用外，剩余部分无息归还，合同还对解除合同条件、违约责任等事项均作了约定。合同签订后，原告于2009年4月16日向被告交付房屋，被告支付了租赁保证金人民币146，730元。被告取得承租房屋后，对承租房屋进行了装修，添置了各项经营所需的设备、家具等。合同履行期间，被告支付了2009年6月16日至同年10月15日止的租金总计人民币293，460元，并在装修完毕后进行了试营业。因从事桌球经营需经相关部门审批并进行环境评估，被告要求原告提供排水许可证，因原告提供的整幢大厦的排水许可证已过期，致使无法办理环境评估而申请营业执照，为此，被告因无证营业而受到工商行政管理部门的处罚。鉴于不能办理证照，开展正常经营活动而无法实现合同目的，被告未再支付2009年10月16日起的租金等费用，双方多次交涉未果，原告�于2010年3月17日向仲裁机构提出仲裁申请，要求解除合同并由被告支付拖欠的各项费用。被告在仲裁审理中提出反请求，基于原告违约，要求解除合同并由原告返还已付租金等费用并赔偿各项损失。在仲裁机构作出裁决后，被告向法院申请执行，因原告认为仲裁裁决认定事实和适用法律错误，遂向上海市第一中级人民法院申请不予执行仲裁裁决，上海市第一中级人民法院经审查后，作出不予执行裁决的裁定，原告遂于2013年3月21日提起诉讼。
另查明：原、被告双方在仲裁审理中对系争房屋的室内装潢进行审价，鉴定报告显示，双方无争议部分为人民币1，040，000元，有争议的消防工程部分，原告认为为人民币49，951元，被告认为为人民币188，000元。被告支付办公家具、广告等费用人民币156，343元。双方对仲裁裁决书中确认的事实部分，除原告对排水许可证的�容有异议外，其余部分双方无异议。
再查明：原、被告双方在2012年4月13日签订物品撤出协议，后被告搬离承租房屋。
审理中，原告撤回要求被告支付拖欠的物业管理费及偿付逾期支付物业管理费利息的诉讼请求。
本院认为：原、被告双方签订的《上海市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合同双方均应按约履行。双方在合同中明确约定承租房屋作为桌球房使用，根据国家关于设立文化娱乐场所的相关规定应当办理环境评估手续，作为出租方应当提供保障承租方合法经营的基本资料和条件。排水许可证作为整幢大厦合法使用的基本证明，是进行环境评估所必须提供的文件资料，现因原告无法提供有效的排水许可证，致使被告无法办理环境评估手续并以此申办营业执照，应视为原告未能提供出租房屋的基本条件，导致被告不能�现合同目的，原告应承担违约责任。因原告在申请仲裁时以被告逾期支付租金构成违约要求解除合同，被告于2010年4月6日提出仲裁反请求以原告未能承担合同义务致使其不能实现合同目的，原告构成违约为由亦要求解除合同，因双方要求解除合同合意一致，故确认2010年4月7日为双方合同解除之日。根据本案查明的事实，本案系原告的主要责任导致合同提前解除，故对于合同履行期间的租金、房屋装潢等费用，应根据合同实际履行情况以及双方的责任，予以酌情确定。对原告主张的逾期支付租金的利息以及提前解约违约金之诉请，不予支持。对于原告主张房屋使用费的诉讼请求，自合同解除后至被告实际搬离前，因保全的因素，双方一直未就搬离物品腾退房屋达成一致，被告提供的证据也不足于证明其曾提出变更保全措施以及于2010年9月已移交房屋的事实，故对合同�除后，被告实际占用房屋的使用费，根据合理原则由双方各半负担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十七条、第二百一十六条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）上海元创投资管理有限公司与被告（反诉原告）上海基康建设工程技术咨询有限公司于2009年3月13日签订的《上海市房屋租赁合同》，于2010年4月7日解除；
二、被告（反诉原告）上海基康建设工程技术咨询有限公司于本判决生效之日起支付原告（反诉被告）上海元创投资管理有限公司自2010年4月8日起至2012年3月31日至的房屋使用费人民币871，820.75元；
三、原告（反诉被告）上海元创投资管理有限公司其余诉讼请求，不予支持；
四、原告（反诉被告）上海元创投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告（反诉原告）上海基康建设工程技术咨询有限公司租金等各项费用人民币73，365元；（已扣除被告应承担的各项费用）
五、原告（反诉被告）上海元创投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）上海基康建设工程技术咨询有限公司装潢费用及消防工程款人民币979，615.20元；
六、原告（反诉被告）上海元创投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）上海基康建设工程技术咨询有限公司其他损失人民币62，537.20元；
七、原告（反诉被告）上海元创投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）上海基康建设工程技术咨询有限公司仲裁费人民币8，249元和鉴定费人民币34，000元。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》�二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币29，406.57元，反诉案件受理费人民币7，595.30元，总计人民币37，001.87元，由原告（反诉被告）上海元创投资管理有限公司负担人民币24，483.67元，由被告（反诉原告）上海基康建设工程技术咨询有限公司负担人民币12，518.20元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 吴 煜
审 判 员 王巍琦
人民陪审员 石志仁
二〇一四年六月十九日
书 记 员 周 琪
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。