广东省普宁市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）揭普法民一初字第142号
原告：普宁市流沙北街道白沙陇经济联合社。住所地：广东省普宁市流沙北街道白沙陇村址。
法定代表人：秦松伟，主任。
委托代理人：生燕辉、袁彦清，均系广东南山律师事务所律师。
被告：卢汉顺，男，1964年出生，汉族，住广东省普宁市。
被告：罗喜珍，又名罗珍，女，1967年生，汉族，住广东省普宁市。
上述两被告的委托代理人：李胜平，广东海马律师事务所律师。
原告普宁市流沙北街道白沙陇经济联合社诉被告卢汉顺、罗喜珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月3日立案受理，依法由代理审判员钟武鑫适用简易程序，于2015年3月19日公开开庭进行审理。因本案不宜适用简易程序审理，本院于2015年4月30日变更为普通程序，依法组成合议庭，于2015年6月29日第二次公开开庭进行审理。第一次开庭时，原告的法定代表人秦松伟及其委托代理人袁彦清、被告卢汉顺、罗喜珍及其委托代理人李胜平均到庭参加诉讼。第二次开庭时，原告的法定代表人秦松伟及其委托代理人袁彦清、被告卢汉顺、罗喜珍的委托代理人李胜�到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告普宁市流沙北街道白沙陇经济联合社诉称：两被告系夫妻关系，2011年11月1日与原告签订《铺面租赁合同》租赁原告位于流沙北街道兰花新村60幢铺面首层及二层，租期一年，即自2011年11月1日起至2012年10月31日止，年租金人民币（下同）28200元，2012年10月31日合同期满后，原、被告双方没有续签租赁合同，但2012年10月21日两被告有向原告缴付自2012年11月1日至2013年10月31日的涉案铺面占用费28200元，此后，两被告未再向原告支付铺面占用费。
时至今日，原告多次要求两被告就租金问题进行协商并另签租赁合同，但两被告拒不与原告协商续签租赁合同，也不将铺面退还原告，造成原告很大的经济损失。现原告决定依法解除与两被告的租赁合同关系，并向两被告收回铺面。据此，原告起诉请求：1.解除原、被告之间于2011年11月1日签订的《铺面租赁合同》的租赁合同关系；2.判令两被告腾还原告位于兰花新村60幢铺面首层及二层房屋并支付自2013年11月1日起至实际腾还之日止的房屋占用费（按每月占用费2350元，计至2014年12月31日，共14个月，共32900元）；3.判令两被告对拆除的铺面隔离墙等设施恢复原状；4.本案的诉讼费用由两被告承担。庭审结束后，原告向本院书面声明放弃上述第三项诉讼请求。
原告在举证期限内向法庭提供的证据有：1.《广东省农村集体经济组织证明书》、《组织机构代码证》、负责人身份证各1份，证明原告及其负责人的主体资格及身份情况，原告是本案标的物的管理人，有权对本案标的物提起权利主张；2.被告卢汉顺、罗喜珍的《户籍证明》各1份，证明两被告的主体资格及身份情况，被告卢汉顺与被告罗喜珍是夫妻关系，且是本案共同租赁人；3.�证明》1份，证明被告罗喜珍，平时对外自称罗珍，罗喜珍与罗珍是同一个人；4.《集体土地使用证》、《城镇建设选址规划审批表》各1份，证明原告拥有位于白沙陇赤华北路西侧兰花新村60幢的土地使用权，该房产有经普宁市城建局城建规划，原告出租的铺面合法；5.《证明》1份，证明普府集用（2003）字第010301700号《集体土地使用证》上的土地具体位置即是现在的普宁市流沙北街道白沙陇赤华北路西侧兰花新村60幢；6.《铺面租赁合同》、《收款收据》各1份，证明原告与两被告签订合同租赁涉案房产的事实及双方的权利义务关系；7.《通知》1份，证明原告于2014年6月23日会同流沙北街道司法所同志和白沙陇村干部到被告卢汉顺租赁的铺面张贴通知并告知被告卢汉顺其铺面租赁已超期，要求其在2014年6月26日前办理续签手续，逾期由原告收回铺面另行安排；8.照片1张，证明两被告租赁原告铺面的情况。
被告卢汉顺辩称：一、本案原告不是产权人，因为原告没有提供租赁标的物的产权证明，原告提供的《选址规划审批表》以及《集体土地使用证》不是房产证，而且跟本案租赁标的物不存在关联性，且《集体土地使用证》上载明的地址与本案租赁物地址也不一致。从本案普宁市城镇建设管理局《选址规划审批表》可看出，征用单位是原流沙镇政府，并不是原告，被征地单位是白沙陇管理区，说明该地不属于集体土地，应属于国有土地，且有国土局盖章，而且该地建设项目是镇政府安置白沙陇劳力的专用楼，不是商品房或是其他营利性楼房，原告无权主张房产权利，因而原告应承担举证不能的法律后果。二、起诉书称2011年11月1日开始租赁的不属实，被告卢汉顺是1996年开始租赁的。三、双方都有积极协商租金，并不存在被告拒还租金，也不存在收回租赁物，解除租赁合同的情形。四、铺面隔离墙不是被告所拆除，所以不存在由被告恢复原状的情形。
被告卢汉顺当庭向法庭提供的证据有：居民身份证1份，证明被告卢汉顺的身份。
被告罗喜珍辩称：其只是代为签名，没有承租使用该租赁物，承租行为是由被告卢汉顺实施并使用租赁物，其不应承担责任。其他答辩意见和被告卢汉顺一致。
被告罗喜珍当庭向法庭提供的证据有：居民身份证1份，证明被告罗喜珍的身份。
本案在审理过程中，原告于2015年5月11日向本院申请向普宁市流沙北街道司法所的工作人员刘晓珊、原告的社委卢友辉、秦育生调查取证，本院予以准许。本院于2015年6月24日向上述人员取证并制作询问笔录3份，证明2014年6月23日原告的社员卢友辉、秦育生等人联合普宁市流沙北街道司法�的工作人员到涉案租赁物的铺面张贴《通知》告知两被告租期已超期，并限期要求被告到白沙陇村委办公楼办理相关手续，逾期将收回铺面另作安排一事。
本院依职权调取的证据有：普宁市城镇建设管理局《复函》1份，该局经校核后向本院复函确认编号（93）普城规字第141号的《普宁县城镇建设选址规划审批表》上的地址“长春路西”是今天的“赤华北路西侧”，所附红线图中的蓝线分别为今天的兰花新村66、63、60、59幢（自南往北）。
经审理查明：
一、被告卢汉顺与被告罗喜珍系夫妻关系。
二、位于普宁市流沙北街道白沙陇村赤华北路西侧兰花新村60幢房屋所涉土地的《集体土地使用证》为普府集用（2003）字第010301700号，土地用途：住宅，所有权人为普宁市流沙北街道白沙陇村民委员会（原普宁市流沙镇白沙陇管区），使用权人为原告。涉案房屋已获普宁市城镇建设管理局（原普宁县城镇建设管理局）作出（93）普城规字第141号《选址规划审批表》予以规划许可建设，该审批表上的地址“长春路西”是今天的“赤华北路西侧”，所附红线图中的蓝线分别为今天的兰花新村66、63、60、59幢（自南往北）。本案涉案房产位于上述兰花新村60幢房产铺面首层及二层。
三、2011年11月1日，被告卢汉顺（乙方）与原告（甲方）签订《铺面租赁合同》，约定被告卢汉顺租赁原告位于普宁市流沙北街道兰花新村60幢铺面首层及二层的房屋，租赁期限为1年，即自2011年11月1日起至2012年10月31日止，年租金28200元，合同还对其他事项进行了约定，被告罗喜珍以“罗珍”在乙方的代表人处签名。合同签订后，原告依约将上述涉案房产交付两被告使用。2012年10月31日合同期满后，原、被告双方没有续签租赁合同，但两被告于2012年10月21日向原告缴付自2012年11月1日至2013年10月31日的涉案房屋租金28200元，自2013年11月1日起的租金两被告未再向原告支付，但仍继续占有使用涉案房屋。
四、2014年6月23日，原告的社员卢友辉、秦育生等人联合普宁市流沙北街道司法所的工作人员刘晓珊到涉案租赁房屋的铺面张贴《通知》告知被告租期已超期，并限期要求被告到白沙陇村委办公楼办理相关手续，逾期将收回铺面另作安排一事。
五、本案涉案的2011年11月1日签订的租赁合同是原、被告之间签订的最后一份书面租赁合同，在此之前，原、被告双方也有租赁本案涉案房产的行为。
另查明：涉案的普宁市流沙北街道赤华北路西侧兰花新村60幢房产铺面首层及二层现都由两被告在使用并将该处作为LG普宁专卖店的经营场所。
本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。原告与被告卢汉顺、罗喜珍于2011年11月1日签订的《铺面租赁合同》，系双方当事人之间的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，双方应依约履行。租赁期满后，两被告继续使用所租赁的房产并缴付租金至2013年10月31日，而原告对此并未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，应视为租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁合同中当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限内通知承租人。原告在2014年6月23日到涉案租赁物的铺面张贴《通知》告知被告在2014年6月26日前办理续签手续，逾期将收回铺面另行安排，属于在合理期限内通知承租人，而按约支付租金是承租人的根本义务，两被告应按《通知》要求全面履行义务，现两被告自2013年11�1日开始拖欠原告租金至今，已构成根本违约，因此，涉案租赁合同在2014年6月27日便应当解除，故原告现起诉要求解除合同，符合法律规定，本院予以支持。
关于原告请求两被告腾退涉案租赁房屋并自2013年11月1日起至实际腾退之日止的房屋占用费的问题。因合同在2014年6月27日已解除，两被告应按合同的约定在租赁合同到期后履行返还租赁物的义务，现两被告自2014年6月27日起继续占用原告的上述涉案房屋，原告作为涉案房屋的使用权人，有权依照合同法第二百三十五条关于“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”的规定要求两被告腾退上述涉案房屋。至于房屋占用费问题。两被告逾期占用原告享有使用权的涉案租赁房屋，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条关于“占用租赁房屋期间，应当支付�用费”的规定，被告卢汉顺于2012年10月21日向原告缴付自2012年11月1日至2013年10月31日的涉案租赁房屋租金28200元，故占用费可参照租金标准按28200元／年÷12月／年=2350元／月计算，因双方都确认租金交至2013年10月31日，故在2013年11月1日起至2014年6月26日止仍应当视为在合同期内，缴交的仍然是租金，且根据双方合同的约定，被告每逾期缴付租金一日，应按照年租金的0.08%向原告偿付滞纳金，现原告主张对两被告逾期缴付的租金按房屋占用费处理，视为自愿放弃要求两被告偿付滞纳金，系原告对其诉讼权利的处分，本院予以照准。故原告请求两被告支付自2013年11月1日起至实际腾退之日止的房屋占用费，理由充分，本院予以支持。
关于两被告辩称原告不是产权人，原告提供的《选址规划审批表》以及《集体土地使用证》不是房产证，跟本案租赁标的物不存在�联性，提供的《集体土地使用证》上载明的地址与本案租赁物地址不一致的问题。本院认为，《集体土地使用证》已明确涉案租赁物所属土地的使用权人为原告，且从普宁市城镇建设管理局、普宁市流沙北街道城镇建设管理所及普宁市流沙北街道白沙陇村民委员会出具证明可以确认《选址规划审批表》与涉案租赁物所属土地的《集体土地使用证》上的载明的地址是一致的。两被告的辩称缺乏依据，不符合客观实际，且未提供证据证实其主张，其意见本院不予采信。两被告另辩称本案租赁物系安置劳力的专用楼，原告无权主张房产权利的问题，因与本案不属于同一法律关系且不属于本案的审理范围，本院不予采信。
关于被告罗喜珍辩称其只是代为签名，没有承租使用涉案租赁物，承租行为是由被告卢汉顺实施并使用租赁物，其不应承担责任的意见，因被告罗喜珍、卢汉顺两人系夫妻关系，对夫妻共同财产或收益享有共同利益，相互享有家事代理权，故对其抗辩，本院不予支持。
原告自愿放弃两被告对拆除的铺面隔离墙等设施恢复原状的诉讼请求，系其对自身权利的处分，本院予以照准。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项、第九十六条第一款、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、确认原告普宁市流沙北街道白沙陇经济联合社与被告卢汉顺、罗喜珍于2011年11月1日签订的《铺面租赁合同》于2014年6月27日解除。
二、被告卢汉顺、罗喜珍应自本判决发生法律效力之日起30日内腾退原告位于普宁市流沙北街道兰花新村60幢铺面首层及二层房屋给原告，并自2013年11月1日起至实际腾退之日止按每月2350元的标准向原告支付房屋占用费。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费640元（原告已预交），由被告卢汉顺、罗喜珍共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省揭阳市中级人民法院。
审 判 长 黄春燕
代理审判员 钟武鑫
人民陪审员 郑丽虹
二〇一五年七月三十日
书 记 员 杨 瀚
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。
当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条??当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作�判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。