宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）宁03民终675号
上诉人（原审被告）：马希俊，男，1970年3月18日出生，回族，个体户，大专文化，住宁夏同心县。
被上诉人（原审原告）:秦原平，男，1975年5月18日出生，汉族，个体户，初中文化，住宁夏中宁县。
上诉人马希俊因与被上诉人秦原平租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区同心县人民法院(2017)宁0324民初792号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月19日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人马希俊、被上诉人秦原平均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
马希俊上诉请求：1.依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1.被上诉人实际租赁上诉人二号房和三号房两间房屋，每间房屋的租赁费分别为9万元，被上诉人只缴纳了二号房的租金，还欠上诉人三号房的租金未缴纳，因此本案上诉人不应返还被上诉人租金，而是被上诉人向上诉人支付9万元的房租；2.关于房屋租赁期限，按照租赁合同约定，房屋租赁期限届满日应为2014年12月14日，原审认定房屋租赁期限届满日为2015年4月15日与客观事实不符，请求二审予以纠正。
被上诉人秦原平答辩称，1.被上诉人原审提供的证据可以证实在2013年12月份之前，被上诉人租赁房屋面积为60平米，后我受让马希忠女儿的鞋店后，将两间店面打通成为一大间，整个房屋面积增加为100平米，租金也由之前的3万多元增加为9万元，不存在上诉人所说的租赁两间店面，租金各为9万元的事实；2.关于房屋租赁期限，被上诉人自2007年就开始租赁被上诉人的房屋使用，租期一直是到每年的4月15日届满，之所以2013年在合同中约定租期届满日为12月14日，是因为马希忠在2013年12月14日向被上诉人借款，双方协商以借款抵顶下一年度房租，并在2013年12月30日签订补充协议，确定交房租时间仍以原合同里的每年4月15日到期日为准。综上，因上诉人的单方违约导致双方间的租赁合同无法履行，上诉人应当退还房租并按照合同约定承担违约责任，请求二审驳回上诉，维持原判。
秦原平作为原告一审时诉讼请求：1.判令被告返还房屋租金71250元（从2014年7月1日至2015年4月15日），承担违约金20000元，共计91250元；2.诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：自2007年原告秦原平租赁同心县恒丰宾馆一楼层东二号商业间（60平米）经营三人禾手机店，租金3万元至3.8万元不等。2013年12月14日，同心县恒丰宾馆的实际经营者马希忠（被告马希俊之兄）将位于同心县恒丰宾馆一楼层东二号商业间（100平米，原告将相邻的鞋店转租合并）出租给原告秦原平使用，双方签订了《恒丰宾馆商业间租赁合同》，合同约定：房屋租赁费为每年9万元，租赁期限为8年（自2013年12月15日至2021年12月14日，三年后每年按房租费以房租总额的5%递增），原告每年必须在当年合同期满前60日内一次性付清下年租赁费，并约定了其他的权利义务。当日，原告向马希忠交纳了2014年4月-2015年4月的房屋租赁费9万元。2013年12月30日，原告又与马希忠签订了《合同补充协议》1份，双方约定将每年交房租的时间定为4月15日。后同心县恒丰宾馆的实际经营者变更为被告马希俊。2014年3月1日，被告马希俊对同心县恒丰宾馆的整栋楼进行扩充装修，向各租户发出通知，即”本宾馆3月1日起进行整体改造，即日起各位商户不得擅自装修和改造，等待确定宾馆整体规划方案”，当日租户同心县中南博美服饰广场、同心县鼎盛音乐茶餐厅在该《通知》上盖章签收。2014年10月5日，同心县恒丰宾馆向原告经营的三人禾手机店发出通告，说明由于宾馆改造，需收回原告经营的手机店，用于恢复宾馆大厅，并限定三日内将涉案房屋腾出。但原告拒绝从涉案房屋腾出，被告在组织施工过程中，二楼的自来水渗漏至原告的手机店内，导致双方的矛盾升级，原告于2014年10月8日以恒丰宾馆为被告向同心县人民法院提起排除妨害诉讼（于12月15日撤回诉讼）。2014年10月31日，同心县恒丰宾馆又向原告下发了解除合同通知书，告知与原告解除《恒丰宾馆商业间租赁合同》，自本通知书发出之日起2日内，需将涉案手机店内的物品搬离。2014年11月4日，被告将涉案手机店内的剩余物品搬离。2014年12月23日原告提起诉讼要求被告继续履行合同，并赔偿损失。同心县人民法院于2015年12月3日作出（2015）同民初字第59号民事判决书，被告马希俊不服提起上诉，吴忠市中级人民法院于2016年5月25日作出（2016）宁03民终173号民事裁定书，撤销原判，发回重审。后同心县人民法院于2016年8月17日作出（2016）宁0324民初1761号民事判决书，判决：解除双方签订的租赁合同，并驳回原告的赔偿房屋装修费的诉讼请求。宣判后，原告对判决不服提起上诉，吴忠市中级人民法院于2017年1月22日作出（2016）宁03民终701号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。现原告诉讼要求被告返还租金，并赔偿违约金。
一审法院认为，原告与恒丰宾馆原实际经营人马希忠签订的租赁合同合法有效，恒丰宾馆实际经营人变为被告马希俊后，被告对上述合同应当遵守，对其亦有约束力。在租赁合同履行过程中，被告违反合同约定单方提前解除了租赁合同的行为违约，应当承担相应的违约责任。原告交纳了一年的租赁费9万元，但一年期限未届满，被告应当退还原告腾出房屋之日（2014年11月4日）至一年租赁期届满之日（2015年4月15日）的租赁费4.0192万元（9万元/365天×163天）。原告主张返还从2014年7月1日起计算至2015年4月15日的租金7.125万元，因从现有证据无法确定自2014年7月1日起原告不能从事经营活动的事实，故对原告的返还请求全额不予支持，只对部分予以支持。合同中双方约定”甲乙双方不得在合同经营期内私自解除合同，双方如有一方私自解除合同，必须给另一方赔偿违约金2万元”，故原告主张违约金2万元的请求成立，予以支持。被告辩称原告交纳的9万元租金是单间房屋的租金，无有效证据证明，不予采纳；从本案原告提交的历年租赁合同和交纳租金的收据可以证明的事实是：合同所记载的租赁面积60平米变为100平米，租金由过去的3.8万元增加为9万元，从而可以确定原告所交纳的9万元是原房屋与鞋店合并后的租赁费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告马希俊于本判决生效之日起十日内返还原告秦原平租金4.0192万元；二、被告马希俊于本判决生效之日起十日内支付原告秦原平违约金2万元；三、驳回原告秦原平的其他诉讼请求。案件受理费2081元，由原告秦原平负担708元，被告马希俊负担1373元。
二审期间，上诉人马希俊提供一份房屋租赁合同（原件），证明2012年双方签订的租赁合同中约定被上诉人租赁的二号房的租金为9万元，之后被上诉人又租赁了三号房，三号房的租金也是9万元。
被上诉人秦原平质证认为，该合同不是被上诉人所签，合同中”秦原平”的签字不是被上诉人所签，且该合同内容与原2012年的房屋租赁合同内容不一致，2012年的房屋租赁合同已丢失。
本院审查认为，上诉人提供的房屋租赁合同虽系合同原件，因被上诉人对合同中自己的签字不予认可，经法庭当庭释明，上诉人虽当庭主张进行笔迹鉴定，但在法庭指定的期限内既未提交书面鉴定申请，也未提供其他证据来对该份合同加以补强，故对上诉人所举证据的证据效力不予确认。
本院二审认定事实与一审一致，依法予以确认。
本院认为，被上诉人秦原平与同心县恒丰宾馆原实际经营者马希忠于2013年12月30日签订的《恒丰宾馆商业间租赁合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，为有效合同，对双方均有法律约束力，上诉人马希俊作为该宾馆的现任实际经营人和权利义务承继者，也应按上述合同及协议履行自己的义务，不得随意变更或者解除合同。本案主要争议焦点为房屋租金数额和房屋租赁期限。上诉人认为被上诉人实际租赁二号房和三号房，租金共计18万元，租期届满日为2014年12月14日，被上诉人则认为其仅租赁一间房屋，租金为9万元，租期届满日为2015年4月15日。根据谁主张谁举证的原则，当事人对自己的主张或者抗辩应当提供相应的证据。上诉人提供2012年房屋租赁合同来证实自己的主张，经核，该合同中有关房屋租赁面积、租金数额、租赁期限均与被上诉人一审时提交的其他年度的房屋租赁合同内容不一致，与同心县恒丰宾馆给被上诉人出具的2012年度房租收据中载明的租金数额也不一致，该合同载明租金9万元，而上诉人出具的收据中载明租金为3.8万元。经法庭当庭询问，上诉人陈述其自2014年3月份开始经营管理同心县恒丰宾馆，对宾馆之前的经营管理事情不知情，对该份合同是否为被上诉人所签亦不知情，在被上诉人对该份合同提出异议的情形下，上诉人虽主张进行笔迹鉴定，但在法庭指定期间既未提出书面鉴定申请，也未提交被上诉人租赁两间房屋的相关证据，应承担举证不能的不利后果。被上诉人一审时提交的2007年至2014年房屋租赁合同、收据及补充协议能够相互印证，证实被上诉人自2007年开始租赁同心县恒丰宾馆一楼东二号商业间，2007年至2013年期间租赁面积60平方米，租金31000元至38000元，租期届满日为每年4月15日，2014年因受让马希忠的鞋店，将两间店面打通后变为一间，房屋租赁面积扩大为100平方米，租金上涨为9万元，租期届满日不变的事实。通过审查双方证据，上诉人提交的证据系孤证，不能证实其主张，而被上诉人提交的证据能够形成完整的证据链，证明随着房屋租赁面积扩大及市场行情的变化，房屋租金从3.8万元上涨为9万元，租期不变的事实，被上诉人提交证据的证明力明显大于上诉人提交证据的证明力。综上，上诉人的上诉请求和理由均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2081元，由上诉人马希俊负担。
本判决为终审判决。
审判长李坤
审判员王祺祺
审判员马媛
二〇一七年十一月六日
书记员罗升