湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘11民终921号
上诉人（原审原告，反诉被告）道县城市管理局。
法定代表人李斌，该局局长。
委托代理人冯自成。
委托代理人周谟吉，道县金剑法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告，反诉原告）。
法定代表人张天全，该所主任。
上诉人道县城市管理局因房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省道县人民法院（2015）道法民初字第1671号民事判决，于2016年4月15日向原审法院提交上诉状提起上诉，原审法院于2016年5月23日将案件、上诉状等材料移送本院，本院同日受理后，依法组成合议庭于2016年6月20日下午在本院第二审判庭公开开庭审理了本案，上诉人道县城市管理局的委托代理人冯自成、周谟吉，被上诉人道县舂陵法律服务所的法定代表人张天全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：原告与被告于2010年4月1日签订了《房屋租赁合同》，期限为5年,从2010年4月1日至2015年3月31日止。在房屋租赁期间，因房屋原有的卷闸门磨损老化，不能使用（现该旧卷闸门尚未拆除，挂在原处），经原告同意，被告先垫资更换了一扇卷闸门。2015年3月31日房屋租赁期间届满后，被告仍在继续使用该房屋，原告没有提出异议。原告于2015年4月7日向被告发出了一份《通知》，要求被告在2015年4月13日前自行搬离。因为被告未搬离，原告又于2015年6月4日向被告发出了一份《催促通知》，要求被告在2015年6月7日前自行搬离。此后被告搬至新租的门面。被告搬离后即要求原告将换装的卷闸门款按价计付给被告。但原告不同意付款且要求被告拆走卷闸门。因原告拒绝付款，被告未将房屋钥匙交付给原告。原、被告双方协商未果，因而酿成纠纷。
原审认为：该案属房屋租赁合同纠纷。原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示且不违反法律规定，属有效合同。在租赁期间届满后，原、被告没有续签合同，但被告仍在继续使用租赁房屋，原告没有提出异议，因而原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。后来原告又不同意继续将房屋租赁给被告，要求被告搬离。原告要求被告搬离、交付房屋的诉请，符合法律规定，法院予以支持，但其应当在合理期限之前通知被告。原告要求被告支付2015年4月1日至交付房屋前的租金以及侵权造成的经济损失，但原告未提供相应证据证实，法院不予支持；被告搬离后，要求原告支付其垫资更换的卷闸门款。原告不同意付款且要求被告将卷闸门拆除，因此被告将房屋锁住，未将房屋钥匙交付给原告。原告应当承担租赁物的维修义务。在原告不履行的情况下，被告进行了维修，原告应当承担维修费用，因此原告应承担更换卷闸门的费用2500元。另外被告要求原告给付其它欠款的诉请未提供相应证据证实，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十条、第二百二十一条、第二百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、限被告道县舂陵法律服务所在该判决生效后五日内将其原租赁原告道县城市管理局的门面交付给原告道县城市管理局；二、驳回原告道县城市管理局的其他诉讼请求；三、限原告道县城市管理局在该判决生效后五日内将更换卷闸门的费用2500元支付给被告道县舂陵法律服务所；四、驳回被告道县舂陵法律服务所的反诉请求。案件受理费100元，减半收取50元，反诉受理费50元，减半收取25元，均由被告道县舂陵法律服务所承担。
一审宣判后，原审原告道县城市管理局不服，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实错误：（一）上诉人原来所装有的门没有老化到不能使用的程度，被上诉人私自更换大门，没有征求上诉人的意见。故原审认定上诉人租给被上诉人的卷闸门磨损老化，不能使用，经上诉人同意，被上诉人垫资更换一扇卷闸门的事实错误；（二）合同到期后，上诉人多次催促被上诉人搬离，但被上诉人以没有找到合适的门面为由拒不搬走，上诉人向道县司法局反映，被上诉人就以换了大门要求上诉人折价补偿为由拒不交付房屋，故原审认定2015年3月31日房屋租赁期间届满后，被上诉人仍在继续使用该房屋，上诉人没有提出异议的事实错误，二、原审判决适用法律错误：（一）本案中不管是被上诉人继续使用还是强占上诉人的房屋，依法均应从2015年4月1日起向上诉人支付租金，一审判决驳回上诉人请求租金损失没有法律依据；（二）被上诉人在一审中没有提供合法有效的证据证明卷闸门更换费为2500元，上诉人也没有同意其更换，原审判决上诉人赔偿被上诉人2500元卷闸门更换费没有事实和法律依据。综上，请求二审法院依法撤销道县人民法院（2015）道法民初字第1671号民事判决第二项、第三项；改判由被上诉人支付上诉人自2015年4月1日至被上诉人交付房屋时的租金损失。
被上诉人道县舂陵法律服务所答辩称：一、原审认定事实正确：（一）被上诉人在原审答辩和反诉中提到原有的卷闸门磨损老化不能使用时，特别注明了现该旧卷闸门尚未拆除，挂在原处，被上诉人在原审中既未要求当场验明真假，又未提供反驳证据，故上诉人提出原来的门没有老化到不能使用的程度的上诉理由不能成立；（二）上诉人与被上诉人的房屋租赁合同期限至2015年3月31日止，合同中约定了合同期满后在同等条件下可以签订续期合同，上诉人称召开党委会决定继续让答辩人续租房屋，因此合同到期后，上诉人并没有通知被上诉人终止合同，依照合同法第二百三十六条之规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。根据法律规定，出租人解除不定期房屋租赁合同，应给与租赁人必要的准备时间，原审认定上诉人应给与被上诉人合理的搬离时间并无不妥。二、原审判决适用法律正确。根据合同法第二百一十六条的规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，本案中房门是房屋最基本的设施和不可或缺的部分，保证租赁房屋的房门能够正常使用系房屋租赁人起码的义务。本案租赁房屋的卷闸门因老旧损坏不能使用，被上诉人在上诉人不履行维修或更换义务的情况下，自己出钱重新装了一扇门，根据《合同法》第二百二十一条和《城市房屋租赁管理办法》第二十一条之规定，被上诉人更换卷闸门的费用应由上诉人承担，因此被上诉人要求上诉人给付换装卷闸门费用，理由正当，于法有据。
二审期间，上诉人道县城市管理局向本院提交证据两份，证据一，2016年3月1日胡杰与道县城市管理局签订租赁合同一份；证据二，2016年2月28日田国栋与道县城市管理局签订的租赁合同一份，上述两份证据共同拟证明胡杰、田国栋与被上诉人租赁的门面是同一地段，每年的租金是1.2万元。
被上诉人道县舂陵法律服务所质证认为该两份证据与本案无关。
本院对上述证据经综合认证认为：该两份证据只能证明案外人胡杰、田国栋与道县城市管理局签订的租赁合同的年租金为1.2万元/年，但与本案中道县城市管理局与道县舂陵法律服务所的租赁合同纠纷没有关联性，故对上述两份证据本院不予采信。
二审期间，被上诉人道县舂陵法律服务所未向本院提供新的证据。
本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，对一审认定的事实本院予以确认。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，双方当事人的争议焦点为：一、双方当事人房屋租赁期限届满后至被上诉人道县舂陵法律服务所正式搬离租赁房屋期间的租金及侵权损失是否应当支付；二、上诉人道县城市管理局是否应当支付被上诉人道县舂陵法律服务所装换卷闸门的费用。
一、关于双方当事人房屋租赁期限届满后至被上诉人道县舂陵法律服务所正式搬离租赁房屋期间的租金是否应当支付的问题。本案中上诉人与被上诉人2010年4月1日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示且不违反法律规定，属有效合同。在租赁期间届满后，上诉人与被上诉人没有续签合同，但被上诉人仍在继续使用租赁房屋，上诉人没有提出异议，因而原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，上诉人要求被上诉人搬离，交付房屋的请求，符合法律规定，但其应当在合理期限之前通知被上诉人。上诉人虽提出要求被上诉人支付2015年4月1日至交付房屋前的租金以及侵权造成的损失，但上诉人并未提供相应证据予以证实，故对该上诉请求，本院不予支持。
二、关于上诉人道县城市管理局是否应当支付被上诉人道县舂陵法律服务所装换卷闸门的费用的问题。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条之规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。本案中上诉人道县城市管理局有承担租赁物的维修义务，被上诉人在上诉人不履行维修的情况下，自行进行了维修，故本案卷闸门更换费用应由上诉人承担，虽然被上诉人主张装换卷闸门的费用为2500元，并未提供有关正式票据予以证实，但其提供了2015年10月20日道县兴旺达卷闸门店业主蒋先富的证明一份，在该份证明中蒋先富陈述被上诉人道县舂陵法律服务所2012年下半年左右，在该店制作的卷闸门一扇价格为2500元整，另外本案审理过程中上诉人也认可2500元的费用符合市场价格。故上诉人提出被上诉人要求被上诉人赔偿2500元卷闸门更换费用没有事实和依据的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处恰当，上诉人的上诉理由不能成立，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人道县城市管理局负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘久平
审 判 员 魏 蓉
代理审判员 王 荣
二〇一六年七月四日
代理书记员 张 婷
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。