浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）绍越民初字第4099号
原告周甲。
原告郑某某。
二原告委托代理人（特别授权代理）杨某某。
被告唐甲。
被告章某某。
二被告委托代理人（特别授权代理）何某某。
原告周甲、郑某某与被告唐甲、章某某其他合同纠纷一
案，本院于2010年9月16日受理后，依法由审判员吕小丽独任
审判，于2010年10月28日公开开庭进行了审理。原告郑某某及
二原告委托代理人杨某某、被告唐甲及二被告委托代理人何某
某到庭参加诉讼。本案庭外和解时间为两个月。本案现已审理
终结。
原告周甲、郑某某诉称：2003年10月2日原告周甲未经原
告郑某某同意与被告唐甲、章某某签订卖屋契书一份，约定原
告将其所有的位于绍兴市越城区灵芝××青云村下成新区房屋
两间出卖给二被告，占地面积80平方米，地基号为2号，房价
为人民币76600元。合同签订后，二被告将上述款项支付给原
告周甲。原告认为，周甲未经原告郑某某同意，与二被告签订
的卖屋契书违反法律强制性规定，因属无效，该房屋属两原告
所有。现二原告向本院起诉，请求：一、依法确认原告周甲与被告唐甲、章某某于2003年10月2日签订的卖屋契书无效；二
、确认上述房屋的拆迁安置权归二原告所有；三、本案诉讼费
用由二被告承担。
被告唐甲、章某某辩称：1、周甲在本案中的诉讼地位应
为被告，而不是原告。2、原告郑某某对签订卖屋契书是知情
的而且并未明确表示异议，体现在：双方在证明人韩甲家中就
价格问题反复进行商谈时，周甲以电话方式多次征求郑某某意
见；在交付房款时，是郑某某随同周甲赴绍，并亲手从被告处
点收。3、退一步讲，即使如原告所称“周甲未经郑某某同意
”，基于二原告系夫妻关系，二被告有理由相信周甲签订卖屋
契书的行为为夫妻双方共同意思表示，郑某某不得以不同意或
不知道为由对抗善意第三人。4、再退一步讲，即使如原告所
称“周甲未经郑某某同意”，应从郑某某知道或者应当知道权
利被周甲侵害时起算诉讼时效期间，即从2003年10月2日起计
算，现郑某某起诉已超过诉讼时效。5、因建造杭某某路客运
专线，本案诉争房屋已经被拆除，在拆除之前杭某某路客运专
线灵芝段拆迁指挥部已按法定程序与被告签订了房屋拆迁补偿
协议和城中村改造新房安置协议书，该协议书具有法律效力，
原告的两个诉讼请求并无法律上的承接关系，原告不能直接请
求将上述房屋拆迁安置权某接确认归原告所有。综上，请求法
院驳回原告诉讼请求。
原告为证明其主张，向本院提供以下证据：
1、卖屋契约复印件1份，证明2003年10月2日原告周甲将
位于灵芝镇青云镇下城新区房屋出卖给被告。二被告对证据三性无异议，但签协议时虽只有周甲在场，但当时周甲多次与郑
某某电话联系，且协议中有郑某某私章，可以证明郑某某授权
周甲签协议。本院对签订契约真实性予以确认，但根据双方一
致陈述签约转让的实际是80平方米宅基地，宅基地上无任何房
屋。
2、住宅房屋拆迁补偿协议1份，证明诉争房屋是原告周
甲与灵芝镇人民政府由于对原老屋拆迁后的补偿取得。二被告
对证据三性无异议，但该证据只能证明原告出卖房屋的宅基地
来源，但根据其第九条的规定，再根据绍兴市人民政府绍政发
（2002）35号《关于市城中村改造工作的若干意见》第四章规
定，该宅基地土地性质应为划拨的国有土地。如原告认为其为
青云村集体土地性质，应对此承担举证责任。本院对证据真实
性予以确认。
3、绍兴市镜湖新区管理委员会镜委发（2009）30号文件
复印件1份，证明唐甲房屋是非法转让所得，产权仍应认定为
二原告所有，拆迁后相应权利应当由二原告享有。二被告对证
据三性无异议，但与本案原告第一诉请无关，与第二诉请有关
。该土地是国有土地，并不是集体土地，应当适用第5页国有
土地个人住宅拆迁安置办法。且在第5页第2项下列情况中规定
可以安置人口有原有正式户口按规定迁往大、中专学校的学生
，唐甲原是青云村的，念大学后户口才迁出去的。本院对证据
真实性予以确认。
4、户口本1份，证明二原告户口均××青云村，且二原
告系夫妻关系。二被告无异议。本院予以认定。被告唐甲、章某某为证明其主张，向本院提供以下证据
：
5、申请证人韩某、唐某、周某出庭作证，证明当初出卖
房屋郑某某是知情的。原告周甲质证认为唐某、周某是二被告
父母亲，其所作证言有部分不属实，证人陈述多次周甲与郑某
某电话联系及代郑某某盖章不是事实，事实上周甲并没有与郑
某某电话联系，私章也不是郑某某盖的，后来去拿钱也是周甲
去拿的，收条也是周甲打的，郑某某没有去。原告郑某某质证
认为唐某、周某是二被告父母亲，郑某某对签订卖屋契约的事
情不知情，签协议当晚周甲没有打电话给郑某某，上面的私章
也不是郑某某的。且户口性质不能仅凭自己陈述为准。
本院认为，三证人均系签约在场人，虽然唐某、周某是
被告唐甲父母，但两人陈述与证人韩某证言相一致，且与卖屋
契约内容相印证，可以证明二被告所要证明的内容，故本院对
证人证言予以认定。
6、周甲出具的收款条1份，证明周甲于2003年10月3日下
午到被告处收取了76600元。原告周甲无异议，郑某某表示对
此事不知道。本院对证据真实性予以确认。
7、户口登记表1份，证明周某及其子唐甲、女唐丙都曾
在青云村落户，在青云村有房屋。二原告对该户口登记表上齐
某派出所盖章真实性无异议，但认为青云村按现划分地区辖区
并不是绍兴县齐某镇，而是绍兴市越城区灵芝镇，所以原告认
为出具该户口登记表的齐某派出所主体不合格，故对其内容真
实性也无法确认。本院对证据真实性予以确认。8、房屋腾空验收单1份，证明二被告在购买宅基地上建
造房屋，该房屋现被拆迁，被拆迁房屋主体由第三方杭某某路
客运专线灵芝段拆迁指挥部确认。二原告对真实性无异议，但
对证明事实有异议，房屋权属应当根据物权证明予以确认，拆
迁指挥部无权来证明这一事实。本院对证据真实性予以确认。
本院出示证据9，本院经原、被告申请于2010年10月27日
调取的房屋拆迁补偿协议书及新房安置协议、镜湖新区房屋拆
迁表各1份（截止调取时止协议上只有唐甲签名，未有拆迁部
门盖章）。二原告对于某实性无异议，鉴于未有拆迁部门盖章
，这二份协议原告认为现处于某某待定状态，如拆迁指挥部最
终确定后，认为该拆迁补偿协议侵犯了二原告宅基地的使用权
，属于无效或可撤销的。如拆迁部门确定后房屋补偿或置换的
权利应当属于二原告所有。对房屋实际情况是不是这样不清楚
。二被告无异议，之所以未有拆迁部门盖章是时间问题，统一
盖章后会发放给被拆迁户，补偿费唐甲已经领取。实际被拆除
的二间三层楼房加二个附属房，面积和具体拆迁编号以调查表
为准。本院对证据真实性予以确认。
10、本院向绍兴市国土资源局镜湖新区分局调取的建设
用地项目呈报材料、征地补偿协议、国有土地划拨决定书各1
份。二原告对真实性无异议。二被告对真实性无异议，可以证
明该宅基地是国有土地，按照物权法规定该宅基地可以依法转
让或继承。本院对证据真实性予以确认。
经审理查明：因柯袍快速干线建设需要，2003年4月22日
，绍兴市政府统一征地办公室（甲方）与灵芝××青云村经济合作社（乙方）签订征地补偿协议一份，约定因柯袍线拆迁安
置项目建设需要，甲方征用乙方土地面积2.8789公顷。2003年
5月28日，绍兴市越城区灵芝镇人民政府（甲方）与原告周甲
户（乙方）签订房屋拆迁补偿协议一份，约定甲方经批准依法
拆迁乙方在灵芝××青云村原所有的房屋及附属物（合法建筑
占地面积60.8平方米），乙方的原房屋实行作价补偿易地安置
宅基地，宅基地在该村所在的安置地块（即上述2.8789公顷安
置地块），计建筑占地面积80平方米；安置的宅基地超过原房
屋合法占地面积19.2平方米，以每平方米105结算，计人民币2
016元，由乙方支付给甲方；协议还对其他事项进行约定。
2003年10月2日，原告周甲与其妻郑某某作为卖屋人，与
买屋人被告唐甲、章某某夫妇签订卖屋契书一份，将上述安置
得的80平方米宅基地以卖屋形式作价76600元出卖给被告唐甲
、章某某。次日，被告唐甲、章某某付清76600元作价款。后
被告唐甲户在该宅基地上建造了三层楼房二间及相应附属物。
2009年因杭某某路客运专线建设需要，上述房屋（确权面积26
2.46平方米）被拆迁，相应可安置总面积为280平方米。
另查明：2004年5月12日，绍兴市国土资源局签发上述2.
8789公顷面积土地的国有土地划拨决定书，该决定书载明土地
使用权人为绍兴市镜湖新区城市建设开发有限公司，建设项目
名称柯袍线青云村拆迁安置住宅。
本院认为：国有划拨土地使用权未经批准不得擅自转让
、出租、抵押。本案原、被告虽然签订名义上的房屋转让协议
，但庭审查明双方实际转让的是安置所得宅基地使用权，而该宅基地的性质为国有划拨土地，故该协议虽系双方的真实意思
表示，但该行为违反法律、行政法规强制性规定，应为无效。
故原告要求确认双方协议无效的请求，应予支持；但其要求确
认被拆迁房屋置权归其所有的请求，因该被拆迁房屋并非原告
所建造，且与本案不属同一法律关系，故本院对该请求不予支
持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、
《中华人民共和国土地管理法》第七十三条、《中华人民共和
国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条之规
定，判决如下：
一、原告周甲、郑某某和被告唐甲、章某某于2003年10
月2日签订的卖屋契书无效；
驳回原告周甲、郑某某的其他诉讼请求。
本案案件受理费1700元，减半收取850元，由原告周甲、
郑某某负担500元，被告唐甲、章某某负担350元，于本判决生
效之日起三十日内付清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本
院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江
省绍兴市中级人民法院。
审判员 吕小丽
二〇一一年二月九日
书记员 李 奕