上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终4465号
上诉人（原审被告）林捷，XX年XX月XX日出生，汉族。被上诉人（原审原告）上海中星集团申城物业有限公司。法定代表人沈杰，总经理。委托代理人汪晓鸣。上诉人林捷因物业服务合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2015）徐民四（民）初字第3867号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月18日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审认定，2007年4月3日，上海XX有限公司作为甲方与上海中星集团申城物业有限公司（以下简称申城物业公司）签订了《前期物业服务合同》，主要约定：1、物业名称为XX园、物业类型为高层、坐落位置为徐汇区XX路XX弄。2、申城物业公司为本物业管理区域的业主、物业使用人提供物业管理服务，并按建筑面积向业主收取物业服务费，其中一期住宅项目的高层之收费标准为每月每平方米人民币（下同）4.00元，包括：综合管理服务费1.40元，公用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修费用1.10元，公共区域的清洁卫生服务费用0.28元，公共区域绿化养护费用0.10元，公共区域秩序维护服务费用0.45元，办公费0.09元，物业管理企业固定资产折旧0.01元，物业共用部位共用设施及公众责任保险费用0.02元，其他0.28元，酬金0.27元。3、物业服务费按季交纳，业主应当在每季度首月的10日前履行交纳义务；逾期交纳的，违约金的支付约定如下：“物业管理企业可以逾期之日起按每逾期一日应缴费用千分之三加收滞纳金……”4、合同自签订之日起至小区第一届业主委员会成立重新签订《物业服务合同》止。庭审中，申城物业公司确认经有关单位核定其在XX园小区的物业服务费实际收费标准为每月每平方米3.85元，其中管理综合服务为0.36元、公共秩序维护为1.75元、保洁服务为0.50元、绿化养护服务为0.16元、设备设施维护保养服务为1.09元。林捷作为乙方成员之一与作为甲方的上海XX有限公司签订《上海市商品房预售合同》，主要内容是：1、乙方向甲方购买本市XX路XX弄XX号XX室房屋，该房建筑面积为220.17平方米。2、甲方定于2008年12月31日前将房屋交付给乙方；在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后15日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》，此为办理房屋过户手续的必备文件；双方签订本合同时该房屋建设工程到结构封顶（第六条）。3、第二十四条：“甲方已选聘申城物业有限公司对该房屋进行前期物业管理，并与其签订了《前期物业管理服务合同》（见附件五），因该房屋规划用途为居住用房，甲乙双方已签订了《物业管理使用公约》（见附件五）”。4、附件四标题为“该房屋权属情况”，其中载明地号为“徐汇区XX街道XX街坊X/X丘”的权利人为上海XX有限公司、受理日期为2005年11月22日、核准日期为2005年12月5日；5、附件五标题为“该房屋《前期物业管理服务合同》、《使用公约》或有关承诺书”，其中所附的《业主临时公约》第八条“物业服务收费”规定：“物业管理服务标准以物价部门核定为准，收费采取酬金制方式，每年公布二次，每月每平方米建筑面积人民币4.00元……”6、补充条款第十五条约定“甲方负责完成该房屋所在小区的水、电、煤气、通讯、道路、绿化等配套设施及公共设施，并于该房屋交时将上述配套设施及公共设施提供给乙方使用，但部分需待整个小区整体完工后方可交付使用的配套设施公共设施除外”。7、网上合同签订时间为2008年5月10日15时13分28秒。双方确认的2008年7月版的《业主临时公约》，载明下列等内容：1、第四十条“社区服务设施包括会所、游泳池、网球场。在该等设施中安排的具体服务项目对业主提供有偿服务”；2、第四十三条“物业服务费使用范围包括但不限于下列各项：（一）用于本住宅区内的日常管理……（二）房屋设备运行费：用于电梯、水泵等房屋设备运行服务所需的费用；（三）保洁费：用于物业管理区域内日常保洁服务所需的费用；（四）秩序维护服务费：用于物业管理区域内日常秩序维护服务所需的费用；（五）公共能源使用费……（六）绿化养护费……特别提醒：上述费用中均包含维持社区服务设施日常运行的相关费用”；3、第四十四条“物业服务费由物业公司按每月每建筑平方米3.85元人民币的标准向业主收费;业主在办理房屋交接手续时一次性向物业公司预交三个月的物业服务费,以后本物业服务费每三个月支付一次,业主应于该期开始之前或在期限内一次性付清”;4、第五十一条“本住宅区坐落的地块系同一开发商批租取得，该地块将根据不同的开发内容划分为若干个独立式区域”；5、第五十二条“住宅区服务设施有可能建立在不同的区域，但有些设施仍可供业主共享”。双方确认的《住户手册》载明了下列内容：业主需按合同和《业主临时公约》的约定承担物业服务费，此项费用是根据每年开支预算而确定，物业服务费主要用途包括（但不限于）下列项目：物业共用部位的维护；业主共有设施设备的日常运行和维护……业主在物业交付之日需预缴3个月的物业服务费……。双方确认的主题为“公共部位公共设备设施维护保养服务”、“增加设备设施的运行养护内容、费用”的书面材料载明下列等内容：1、“设备、设施名称：露天泳池、电梯轿厢空调、水景设施”；2、“运行和养护要求：（1）一般维修工作……（8）儿童游乐设施……”3、费用清算：见收支平衡表；自测设备运行、保养、维护服务费价格1.09元/平方米。另查，《编订（变更）门弄（楼）号牌通知》载明：本市XX路XX弄经核准变更为本市XX路XX弄。打印日期为2015年9月22日的《上海市房地产登记簿》—《房屋状况及产权人信息》，用以证明本市XX路XX弄XX号XX室的产权人系林捷，该房建筑面积为219.15平方米，房屋结构为钢混，受理日期为2010年5月24日，核准日期为2010年6月8日。2015年8月14日，申城物业公司向林捷邮寄了《物业服务费付费通知书》，主要内容是：“贵户XX号XX室的物业服务费为每月843.70元，至今您应缴纳2013年4月至2015年6月的物业服务费22,779.90元”。由于林捷未向申城物业公司支付2013年4月至2015年6月期间的物业服务费，故申城物业公司诉至法院，要求林捷支付2013年4月至2015年6月期间的物业服务费合计22,779.90元（支付标准为每月每平方米3.85元），并要求林捷承担本案诉讼费。原审认为，依据双方确认的证据所记载的内容及庭审中的陈述，可以得出下列结论：1、林捷所在的XX园小区是由上海XX有限公司新建的商品房，该司于2005年12月5日获得了“徐汇区XX街道XX街坊X/X丘”地号的所有权，该小区分期开发、分期销售；2、林捷签订《上海市商品房预售合同》时系争房处于“建设工程到结构封顶”阶段，即属于在建房；3、上海XX有限公司在与林捷签订《上海市商品房预售合同》时言明“部分（配套设施及公共设施）需待整个小区整体完工后方可交付使用”，因此露天游泳池及儿童游乐场系分期建设、逐步交付业主使用的社区服务设施；4、系争房屋的物业服务费由物业公司按每月每建筑平方米3.85元的标准向林捷收取，林捷作为业主在办理房屋交接手续时一次性向物业公司预交三个月的物业服务费；综上，可以认定林捷主张不按每月每平方米3.85元的标准向申城物业公司支付涉案期间的物业服务费之理由不成立，法院不予采纳。据此，林捷作为申城物业公司提供服务的受益人，理应承担支付物业服务费的责任，申城物业公司之诉求可予支持。原审法院于二○一六年三月十日依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，作出判决：林捷于判决生效之日起十日内支付上海中星集团申城物业有限公司自2013年4月至2015年6月期间的物业服务费合计22,779.90元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费369元，减半收取计184.50元，由林捷负担。判决后，林捷不服上述民事判决，上诉称：一、上诉人和被上诉人确认的2008年7月版《业主临时公约》第12页第六节第四十条约定社区服务设施包括会所、游泳池、网球场；第13页第四十三条的特别提醒载明：上述费用中均包含维持社区服务设施日常运行的相关费用。根据被上诉人提供的物业管理费用构成明细（即每月每平方米3.85元如何产生）中（第5页）公共部位公共设施维护保养费用为1.09元每平方米，并清楚写明该费用中包含儿童游乐设施和露天游泳池。上述证据可以清晰的表明，根本没有建成使用的露天游泳池、儿童乐园及会所是事实，而3.85元每月每平方米的物业管理费中确确实实包含了露天游泳池、儿童乐园及会所设施的运行维护保养费用。二、原审判决以上诉人在办理房屋交接手续时一次性向物业预交三个月的物业费用为由认定上诉人已认可每月每平方米3.85元的收费标准，但房屋交接时必须交纳三个月的物业费，不能以此认定上诉人确认该物业费的收费标准。故请求二审法院撤销原判，予以改判物业费收费标准应核减尚未建成的露天游泳池、儿童乐园及会所等设施设备的养护费用，按核减后的标准收取物业费。被上诉人上海中星集团申城物业有限公司则不同意上诉人的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，上诉人是本市XX路XX弄XX号XX室的业主，被上诉人是该小区的物业管理单位。在被上诉人为小区进行物业服务后，上诉人应当自觉履行给付义务。现上诉人未支付物业管理费，被上诉人则诉至法院，要求上诉人支付物业管理费的诉讼请求，于法不悖。关于物业管理费中应否扣除相关设施设备养护费用的问题，原审法院在其判决理由中已作了阐述，本院不再赘述。上诉人的上诉请求和理由，缺乏充分的事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币369元，由上诉人林捷负担。本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 唐建芳
审判员 盛伟玲
二〇一六年七月十五日
书记员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……