湖南省株洲市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘02民终608号
上诉人（原审原告）：ＸＸ安，男，1970年10月29日出生，汉族，湖南省湘潭县人，自由职业，住湖南省湘潭县梅林桥镇枭塘村坝子组***号。
委托诉讼代理人：邓云华（ＸＸ安之妻），女，1972年2月24日出生，汉族，住湖南省湘潭县梅林桥镇凫塘村坝子组***号。代理权限：特别授权。
委托诉讼代理人：刘春林，湖南湘晋律师事务所律师。代理权限：特别授权。
被上诉人（原审被告）：冯智，男，1967年6月12日出生，汉族，湖南省株洲县人，自由职业，住湖南省株洲县渌口镇津口西路**栋***室。
委托诉讼代理人易冠军，株洲县湘渌法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权。
原审第三人李建斌，女，1967年7月17日出生，汉族，湖南省湘潭县人，自由职业，住湖南省湘潭县岳塘区下摄司桔子园*栋*号。
上诉人ＸＸ安因与被上诉人冯智、原审第三人李建斌案外人执行异议之诉一案，不服湖南省株洲县人民法院（2015）株县法民一初字第775号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2015年5月4日公开开庭进行了审理。上诉人ＸＸ安及其委托诉讼代理人邓云华、刘春林，被上诉人冯智委托诉讼代理人易冠军，原审第三人李建斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
ＸＸ安上诉请求：依法撤销原判，改判不予执行湘潭县易俗河金松一路金豪公寓1栋040301房屋，并判决该房屋归上诉人所有。事实和理由：1.上诉人与第三人签订的《购房协议》、《补充协议》系双方真实意思表示，没有违反法律规定，上诉人已受让第三人的房屋，虽因该房屋已抵押给银行而未办理过户手续，但根据《物权法》及《最高人民法院关于适用〈合同法〉若干问题的解释》的规定，未办理物权登记，不影响合同效力，一审判决仅依房屋登记机关的记载，就否定上诉人系诉争房屋的所有权人没有法律依据；2.上诉人与第三人签订购房协议后，按协议约定支付了第三人购房款134260元，并按协议一直以第三人名义为第三人偿还银行按揭贷款，第三人对诉争房屋已无利益，应视为上诉人已支付了全部购房款，根据最高人民法院关于执行及办理执行异议案件的司法解释，应判决解除查封并不予执行该房屋。
被上诉人冯智答辩称，上诉人的上诉理由没有事实和法律依据，其仅取得债权，而非房屋所有权，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人李建斌述称，该房屋已卖给上诉人，第三人和被上诉人之间的纠纷与上诉人没有任何关系。
上诉人ＸＸ安向一审法院起诉请求：1、判决不予执行湘潭县易俗河金松一路金豪公寓1栋040301房屋；2、判决位于湘潭县易俗河金松一路金豪公寓1栋040301房屋归原告所有；3、被告承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：原告ＸＸ安与案外人邓云华系夫妻关系，第三人李建斌与案外人刘卫明系夫妻关系，第三人称双方于2015年7月已离婚，但未提交相应证据予以证实。2009年，第三人李建斌以银行按揭的方式购买了位于湘潭县易俗河金松一路金豪公寓1栋040301房屋一套，并于2010年办理了房产证，于2011年办理了土地使用权证。第三人李建斌向中国银行股份有限公司贷款14万元，贷款期限为15年。2012年，因刘卫明在外做生意亏损，资金周转不灵，委托齐白令将湘潭县易俗河金松一路金豪公寓1栋040301房屋一套介绍出售。后齐白令通过原告的哥哥张少牛，知悉原告需要购买房屋。2012年3月15日，第三人作为甲方与原告作为乙方签订了一份《购房协议》，内容为：甲方在金桂北路金豪公寓1栋040301有1套间，面积为134.72平方米（包括顶楼使用），转让给乙方，包括水、电、煤气立户等费用，作价为25.8万元。本次转户及费用由乙方自付。甲方在中行此房贷123740元由乙方归还。房款除中行贷款后，一次性付给甲方。购房后有关手续，如顶楼有争议，甲方度则出面协议。付款生效。在甲方签字处，李建斌及刘卫明均进行了签字，原告ＸＸ安与其妻子邓云华在乙方签字处进行了签字。同日，房屋买卖双方又达成《补充协议》，内容为：ＸＸ安购买李建斌金豪公寓1栋四楼套间，共计价贰拾伍万捌仟元，李建斌购房在中行贷款14万元，还欠本金123740元，由张负责归还，张还需付购房款134260元，付款后所有权归张，此房之前一切债务由李负责，张对之前债务不负任何责任，张还清中行放贷后，李配合张一起办理过户有关手续。李建斌、刘卫明及邓云华在该补充协议上进行签字，齐白令作为旁证人进行签字。2012年3月19日，原告ＸＸ安向李建斌支付了购房款134260元。李建斌向原告出具内容为“今收ＸＸ安购房款壹拾叁万肆仟贰佰陆拾园整（已全部付清，另中行贷款归张还）”的收条一份。自2012年3月份起，李建斌向中国银行所借贷款，由原告的妻子邓云华以李建斌的名义负责每月向银行偿还，截至本案判决之日止，原告以李建斌的名义共向银行偿还贷款46182元。现涉诉房屋仍登记于第三人李建斌名下。原审法院于2010年4月14日作出(2010)株县法民一初字第165号民事判决书，判决刘卫明偿还冯智借款20万元及支付逾期还款违约金。刘卫明不服提起上诉。2010年8月13日，株洲市中级人民法院作出（2010）株中法民一终字第105号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2015年3月9日，原审法院在执行申请冯智与被执行人刘卫明民间借贷纠纷一案中，以第三人李建斌系被执行人刘卫明的妻子，且被执行人刘卫明所借欠款用于其夫妻家庭共同生活为由，作出（2015）株县法执字第197-2号执行裁定书，追加第三人李建斌为被执行人。2015年4月29日，原审法院查封了李建斌名下的与刘卫明共同所有的位于湘潭县易俗河金松一路金豪公寓1栋040301房屋一套。后ＸＸ安对执行标的提出书面异议，请求依法审理。2015年9月25日，原审法院作出（2015）株县法执异字第7号执行裁定书，裁定驳回ＸＸ安所提出的异议申请。该房屋至今仍处于查封状态。
一审法院认为，本案的案由系案外人执行异议之诉纠纷。本案的争议焦点为：1、本案诉争房屋的所有权属问题？2、原审法院作出的查封裁定和执行异议裁定应否撤销的问题。针对本案争议焦点，该院作如下评判：1、本案诉争房屋的所有权属问题？原告认为虽然涉诉房屋仍登记在李建斌名下，但实际上该房屋已转让给原告，应属原告所有。该院经审查后认为，我国对不动产物权的设立采取登记生效制度。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，原告与第三人李建斌之间所签订的《购房协议》及《补充协议》出于双方自愿，系双方当事人的真实意思表示，内容也不违反相关法律、法规的强制性规定或者社会公共利益，应当认定合法、有效，故对双方当事人均具有法律约束力。同时，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”原告虽然与第三人李建斌签订了《购房协议》及《补充协议》，但双方并未办理房屋、土地登记及相关产权变更手续，即房屋买卖合同合法有效并不当然等于房屋所有权发生转移，也就是说，原告依据《购房协议》及《补充协议》仅取得债权，并非房屋所有权，即至今原告尚未取得诉争房屋所有权以及土地使用权，该房屋所有权、国有土地使用权依“两权证”的记载，目前仍属于第三人李建斌所有。故对于原告诉请要求确认诉争房屋归其所有的请求，原审法院依法不予支持。2、原审法院作出的查封裁定和执行异议裁定应否撤销的问题。原告对原审法院查封诉争房屋的执行行为提出异议，要求不予执行诉争房屋。该院经审查后认为，案外人执行异议之诉的目的在于排除法院对标的物的强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”之规定，原告要求不予执行争议标的必须符合以下三个条件：一是支付了全部价款；二是实际占有了房屋；三是对未办理房屋过户手续必须没有过错。本案中，原告和第三人李建斌约定，第三人向中国银行股份有限公司所借贷款123740元由原告负责偿还，至本案判决之日止，原告只偿还46182元，尚有余款77558元未偿还清，其并未将房屋的全部价款支付完毕。故本案不存在《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的情形，该院对第三人李建斌的房屋进行查封并无不当，原告仅以《购房协议》及《补充协议》、收条及还款凭证，要求不予执行涉诉标的，缺乏法律依据，该院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中国人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第二百四十四条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：驳回原告ＸＸ安的全部诉讼请求。本案受理费100元，由原告ＸＸ安承担。
二审中，各方当事人均未提交新证据。
对一审采信的证据和查明的案件事实，二审予以确认。
本院认为，本案系案外人执行异议之诉。二审的争议焦点为：上诉人ＸＸ安请求不予执行湘潭县易俗河金松一路金豪公寓1栋040301房屋是否应予支持。
一方面，本案中的诉争房屋登记在原审第三人李建斌名下，根据物权公示原则，在处理外部关系时，李建斌为该房屋的合法所有权人。上诉人ＸＸ安虽与李建斌签订了《购房协议》及《补充协议》，但未办理物权转移登记，故ＸＸ安并未取得房屋所有权，一审判决对此已有详述，二审不再赘述。另一方面，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，至一审判决之日止，上诉人尚有余款77558元未付清，且上诉人并未向本院提交证据证明，其从李建斌处受让合同权利和义务时已依法征得原合同债权人即贷款银行的同意。上诉人还辩称其未及时办理所有权转移登记，是因为该房屋已被抵押给贷款银行。但即使如此，其与李建斌的交易行为也与《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定不符。故上诉人ＸＸ安对湘潭县易俗河金松一路金豪公寓1栋040301房屋，并未取得足以排除法院强制执行的权益，其请求不予执行诉争房屋并确认其拥有该房屋所有权，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人ＸＸ安负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾海燕
代理审判员 易湘辉
代理审判员 姜胜强
二〇一六年八月二十二日
书 记 员 杨 青