湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0111民初1172号原告：赵巍委托诉讼代理人：肖军文，北京盈科（武汉）律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：李卉，北京盈科（武汉）律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：武汉生态城碧桂园投资有限公司，住所地湖北省武汉市洪山区花山镇特一号。法定代表人：王明远，该公司董事长。委托诉讼代理人：秦明杰，上海建纬（武汉）律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：王一，上海建纬（武汉）律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告赵巍与被告武汉生态城碧桂园投资有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年1月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵巍的委托诉讼代理人肖军文、李卉到庭参加诉讼，被告武汉生态城碧桂园投资有限公司的委托诉讼代理人秦明杰、王一到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵巍向本院提出诉讼请求：1、被告向原告出示合同第九条约定的相关验收文件并按合同约定交付房产；2、被告向原告支付违约金（自2015年1月16日计算至向原告出示合同第九条约定的相关验收文件并按合同约定交付房产之日，暂计算至2015年9月11日为37196.1元）；3、被告赔偿原告装修损失26844元（暂按每平方米300元标准计算，最终金额以鉴定结论为准）；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告为售卖位于东湖新技术开发区春和路以北、花山大道以西的碧桂园生态城二期商品房，在广告媒体及售楼宣传单上宣称购买碧桂园生态城二期75—145平方米房产赠送1200元每平方米装修，原告见到被告宣传资料后按照被告宣称的时间及地点，于2013年12月5日与被告签订《武汉市商品房买卖合同》，合同编号为湖130296511。被告将位于东湖新技术开发区春和路以北，花山大道以西碧桂园生态城二期（依云）第11幢2单元3层X号房（房屋面积为89.48平方米）售卖给原告，原告为此向被告支付518774元。根据双方合同第九条约定出卖人应当在2015年1月15日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、完成规划、单体工程、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政工程设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；3、供水、给水、排水等设施按设计要求建成，并经过相关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；5、供电，在该商品房交付时达到使用条件；6、给水，在该商品房交付时达到使用条件；7、供燃气，在该商品房交付时达到使用条件；8、电信和有限电视的设备，在该商品房交付时达到使用条件；9、上述1—4款约定的交房条件是指取得政府相关部门的验收文件，上述第3、5—8款约定的使用条件是指买受人可向水、电、燃气、电信、有线电视的服务商申请办理该服务供应手续的条件；因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其他原因，需要求交付使用的，出卖人应当在发生之日起叁拾日内书面告知买受人。根据合同第十二条的约定，房屋达到合同约定交付使用条件后，被告应当书面通知原告收房并向原告出示合同第九条规定的证明文件，否则，应当按照合同第十一条：“出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按照逾期时间，分别处理。逾期超过90日买受人要求继续履行合同的，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金”之规定承担违约责任。被告方以各种广告和宣传资料为要约向不特定人发送购房信息，对购买碧桂园生态城二期的业主明确做出赠送1200元每平方米装修的要约。原告接受该要约后按照被告要求签订相关购房协议。被告对装修承诺应当构成购房合同一部分，被告交付的房产应当按照其承诺的每平方米1200元标准向原告交付，交房期限到后被告不能按照合同约定交付房屋，应当予以赔偿。原、被告双方无法就赔偿事宜达成一致，为维护原告的合法权益，特起诉要求判如所请。被告武汉生态城碧桂园投资有限公司辩称：1、本案涉诉房屋在约定交房日达到合同约定交付条件，只是正式供电手续延迟至2015年8月27日，但被告已于合同约定交房日免费提供临时用电，不影响购房户正常使用。已收房购房户在收房时确认房屋达到合同约定交付条件，原告已认可并接收房屋。被告不应再承担逾期交房违约责任；2、由于被告未给原告造成实际损失，被告请求免除或降低承担逾期交房违约金。3、《购房合同》附件四明确具体约定了房屋装修装饰及设备项目与标准，包括内墙、天花、地面、阳台、户门、窗户、厨房设施、卫生间设施、灯具等，并特别强调“上述标准为该商品房的交付标准。”双方当事人在最终签字盖章的正式《购房合同》中就房屋装修事宜作出了清楚、明确、具体的约定，被告在合同订立前涉及房屋装修事宜的广告宣传信息，无论其是属于要约引诱，还是已经构成要约，如果没有在正式成立的《购房合同》中得以承继与确认，均不再具有法律约束力。《购房合同》并未约定赠送装修，也未单独约定装修部分的价值或者价格。被告与原告已依约完成房屋交接，已依约交付合同约定的经装修的标的房屋。原告没有证据证明房屋及其装修不满足约定的交付条件与交付标准。被告请求驳回原告全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理认定如下事实：2013年，被告印发关于碧桂园生态城二期的宣传资料，内容为“9月19日开盘钜惠，7.5折！抢筹倒计时最后3天，墅区洋房首付8.9万起，送1200元/㎡精装修。70-145㎡精装洋房，1万抵3万火爆登记中……”。2013年11月14日，被告在楚天都市报A05、A07版刊登广告，内容包括“碧桂园生态城2期、武汉销冠传奇”、“5680元/㎡起武汉性价比之王”、“75-140㎡绝版洋房送1200元/㎡精装修精装洋房1万抵3万大东湖别墅5万抵15万暖冬抢筹倒计时”。2013年12月5日，原告与被告签订了《购房合同》，合同编号为湖130296511号，约定：原告向被告购买其开发的位于武汉东湖新技术开发区春和路以北，花山大道以西，碧桂园生态城二期（依云）商品房第11【幢】2单元3层X号商品房一套，房屋单价为5797.65元/㎡，建筑面积为89.48㎡，总价款为518774元，付款形式为贷款付款，原告应于2013年12月5日前一次性存入商品房首付款168774元，其余价款办理贷款。被告应于2015年1月15日前，将符合《购房合同》第九条条件的商品房交付给买受人使用：1、完成规划、单体工程、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政工程设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；3、供水、给水、排水等设施按设计要求建成，并经过相关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；5、供电，在该商品房交付时达到使用条件；6、给水，在该商品房交付时达到使用条件；7、供燃气，在该商品房交付时达到使用条件；8、电信和有限电视的设备，在该商品房交付时达到使用条件；9、上述1—4款约定的交房条件是指取得政府相关部门的验收文件，上述第3、5—8款约定的使用条件是指买受人可向水、电、燃气、电信、有线电视的服务商申请办理该服务供应手续的条件。根据《购房合同》合同第十二条以及附件六补充协议的约定，房屋达到合同约定交付使用条件后，被告在约定的交付日期之前交付房屋的,被告应当书面通知原告办理交付手续,除此之外,原告应按照约定的交付日期自行到被告销售中心联系并办理交接房使用手续，原告如逾期办理交接房手续，则视为被告按期交房，若因被告的原因导致原告未能按期办理交楼手续，被告承担逾期交楼的违约责任。根据《购房合同》第十一条：“出卖人逾期交房的违约责任……逾期超过90日……买受人要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金”之规定承担违约责任。此外，《购房合同》附件四约定：装饰、设备标准（全装修另签补充协议），地面：客厅、餐厅、卧室铺强化复合地板，淋浴间地面铺抛光砖；卫生间、厨房地面铺抛釉砖；阳台：阳台地面铺仿古砖；阳露台栏杆：锌钢组合栏杆或砖砌栏板墙加锌钢组合栏杆；户门：入户大门为钢木装甲防盗保温门，配装门锁；房门为木色门；厨房、卫生间用木色门；窗户：铝合金窗，中空玻璃；卫生间设施：洗手间采用淋浴屏、淋浴龙头莲花洒、洗手盆、浴镜、水龙头、座厕、预留浴霸插座；厨房设施：配不锈钢洗涤盆、水龙头、组合式橱柜，附送抽油烟机；电话：客厅及主人房均装电话插座（费用另计）；宽频网络：预留宽屏上网管道（费用另计）；电视：客厅及主人房均装电视接收插座（费用另计）；燃气：设有燃气管道（费用另计）……《购房合同》附件六补充协议书约定“……四、该商品房的装饰按下列第1项约定处理：1、该商品房由出卖人统一装饰。该商品房的设备数量及装饰标准等按《商品房买卖合同》附件四的约定，出卖人设置的示范单位只作为买受人感受装饰与家居摆设的整体效果之用，不作为该商品房的交付标准。出卖人按照《商品房买卖合同》附件四约定的装饰项目进行配置与交付。除该商品房的装饰、设备标准与《商品房买卖合同》附件四约定的不一致或违反有关商品房的装修、设备标准的强制性规定外，买受人在该商品房交付使用时不得以对该商品房的装饰和设备有异议为由拒绝收楼，买受人以此为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担……”。另查明，2015年1月15日，碧桂园生态城二期（依云）11#楼项目取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，并在2015年6月30日前相继取得消防、人防、燃气、园林绿化、给水、排水、电信和有线电视等项目验收证明文件。2015年8月27日，碧桂园生态城二期项目供电经国网武汉供电公司验收合格，完成送电工作，符合正常使用条件。2015年9月11日，案涉房屋所在的碧桂园生态城二期（依云）项目取得武汉市房地产开发项目竣工交付使用备案证。合同签订后，原告依合同约定向被告支付了房屋价款517904元（按实际面积计算）。2015年6月30日，原、被告双方办理了案涉房屋的交接手续。原告认为被告交付房屋的装修价值未达到1200元/㎡，被告提交了《碧桂园生态城二期精装修工程结算造价咨询报告》，拟证明涉案房屋装修工程成本按不同户型，在1036.05至1209.51元/㎡之间，装修工程市场价值合理估算不低于1200元/㎡。原告对被告提交的该项证据不予认可，向本院申请对交付房屋的装修市场价值（含装修工程造价、法定税费、合理利润）进行评估鉴定，本院对本案是否有必要进行评估鉴定、评估鉴定费用由败诉方负担等风险予以释明后，原告仍坚持评估鉴定，并与被告协商一致将本次集团诉讼案件涉诉的98户房屋按户型分为五类，并选取武汉市东湖新技术开发区碧桂园生态城二期（观澜）3栋2单元501室（产权人甘永桂、吉攀攀）、（观澜）2栋3单元901室（产权人郑艳丽）、（观澜）9栋1单元2903室（产权人徐彬彬）、（依云）9栋1单元1503室（产权人施华）、（依云）1栋1单元1101室（产权人李霞）等5户作为评估鉴定对象，评估鉴定意见的效力及于本次集团诉讼户型相同的其他房屋。经本院委托，湖北合信行房地产评估咨询有限公司出具房地产装修估价报告，以前述5户业主与被告碧桂园公司签订的《购房合同》约定的交付日期为价值时点，估价结果为（观澜）3栋2单元501室（产权人甘永桂、吉攀攀，房屋建筑面积105.75㎡，套内建筑面积85.9㎡，约定交房时间为2015年3月15日）装修市场价为82460元，装修市场单价（元/套内建面㎡）为960元/㎡；（观澜）2栋3单元901室（产权人郑艳丽，房屋建筑面积141.8㎡，套内建筑面积120.14㎡，约定交房时间为2015年3月15日）装修市场价为97471元，装修市场单价（元/套内建面㎡）为812元/㎡；（观澜）9栋1单元2903室（产权人徐彬彬，房屋建筑面积124.29㎡，套内建筑面积91.65㎡，约定交房时间为2015年5月30日）装修市场价为70996元，装修市场单价（元/套内建面㎡）为775元/㎡；（依云）9栋1单元1503室（产权人施华，房屋建筑面积118.69㎡，套内建筑面积93.86㎡，约定交房时间为2015年6月30日）装修市场价为71062元，装修市场单价（元/套内建面㎡）为757元/㎡；（依云）1栋1单元1101室（产权人李霞，房屋建筑面积136.63㎡，套内建筑面积100.57㎡，约定交房时间为2015年6月30日）装修市场价为88054元，装修市场单价（元/套内建面㎡）为878元/㎡，评估费30000元为包括本案原告赵巍在内的98户业主即本次集团诉讼98件案件的原告共同支付。本院认为，本案争议的焦点包括两个方面：第一、被告在交房过程中是否存在逾期交房的违约行为以及逾期交房违约金如何计算的问题。原、被告之间签订的《购房合同》及附件、附录，建立了商品房买卖关系，亦是双方真实意思的表示，且未违反国家有关法律规定，故原、被告之间的买卖合同关系合法有效，当事人应当按照约定全面履行各自义务。根据《购房合同》第九条的约定，被告应当在2015年1月15日前，将符合约定条件的商品房交付给原告使用，而经审理查明约定交房日案涉房屋仅有临时用电，供电公司正式送电时间为2015年8月27日，故被告已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。关于逾期交房违约金的计算问题。关于被告提出的按已交付房价款日万分之三的标准过高请求免除或降低的抗辩意见，因被告已于《购房合同》约定的交房日前取得建设行政主管部门核发的《湖北省房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，表明案涉商品房已达到法定的交房条件，虽在供电方面未达到合同约定的使用条件，但被告在约定交房日前已提供临时用电，并可无偿使用，减少了原告的实际损失。本院根据被告的申请，基于原告的实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌定被告按已交付房价款万分之二的标准支付逾期交房违约金。关于被告应支付逾期交房违约金的截止日期，因案涉房屋在供电方面直至2015年8月27日才达到合同约定的交房条件，故按照《购房合同》约定，逾期交房违约金应计算至2015年8月27日；原告认为案涉房屋所在的碧桂园生态城二期（依云）项目取得武汉市房地产开发项目竣工交付使用备案证也应作为交房时必备条件，逾期交房违约金应计算至2015年9月11日止，因《购房合同》第九条中并未有此明确约定，本院不予采纳。故被告支付逾期交房违约金的期间应自2015年1月16日至2015年8月27日止，即因约定交付日案涉房屋不符合约定交付条件，被告应向原告支付逾期交房违约金23098.51元（517904元×0.0002/日×223日）。因原、被告已于2015年6月30日办理了案涉房屋的交接手续，故对原告要求被告向其出示合同第九条约定的相关验收文件并按合同约定交付房产之诉请，本院不予支持。第二、被告印发以及刊登的售楼广告中载明的赠送1200元/㎡的精装修视为要约邀请还是要约，是否构成商品房买卖合同的组成部分及对原、被告双方具有约束力？对于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”的理解与适用，即出卖人发布的销售广告和宣传资料如构成要约需同时符合两个构成要件：一是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定；二是对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的。本案中，被告在销售广告和宣传资料对送1200元/㎡的装修仅系作出的一般性说明与允诺，并不含有将标的物特定化的内容，内容并不具体确定；精装修的表述虽限定为1200元/㎡，但如何确定该价格的主要内容及组成方式，被告并未在广告中作出具体确定的说明，即不满足上述第一个构成要件；此外，对商品房买卖合同订立以及房屋价格确定起决定性影响的仍然是房屋单价、地段等因素，销售广告和宣传资料赠送的装修价格对买受人是否订立商品房买卖合同以及确定房屋价格虽有影响但不构成重大影响，即不满足第二个构成要件。综上所述，本案中被告印发以及刊登的售楼广告中载明的赠送1200元/㎡的精装修应视为要约邀请而非要约，对原、被告双方没有约束力，故本院对原告的诉讼请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第十五条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告武汉生态城碧桂园投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告赵巍支付逾期交房违约金23098.51元；二、驳回原告赵巍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取760元，由原告赵巍负担485元，由被告武汉生态城碧桂园投资有限公司负担275元；评估鉴定费306元（98件案件平摊），由原告赵巍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 员  邵 冬二〇一七年十二月六日法官助理  李 惠书 记 员  黎瑞蓉