陕西省汉中市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕07民再5号
再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）陕西昌海实业有限公司（原称汉中市昌海房地产开发有限责任公司）,住所地汉中市汉台区。
法定代表人胥晓毅，该公司执行董事。
委托代理人杨娇娇，女，该公司员工。
被申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）王中全，男，汉族，陕西省洋县人，住洋县洋州镇。
委托代理人张继云，系王中全之女。
再审申请人陕西昌海实业有限公司与被申请人王中全商品房预售合同纠纷一案，陕西省汉中市汉台区人民法院于2015年12月16日作出（2014）汉民初字第00308号民事判决，宣判后，双方当事人不服，均向本院提出上诉，本院于2016年3月30日作出（2016）陕07民终320号民事判决，原审被告陕西昌海实业有限公司向陕西省高级人民法院申请再审，陕西省高级人民法院2016年10月28日作出（2016）陕民申字1222号民事裁定，指令本院再审本案。本院受理后依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人陕西昌海实业有限公司的代理人杨娇娇、被申请人王中全的代理人张继云到庭参加了诉讼，现已审理终结。
原审法院认定，陕西昌海实业有限公司原称汉中市昌海房地产开发有限责任公司，该公司成立于1999年12月1日，于2004年3月9日变更名称为陕西昌海房地产有限公司，于2013年4月23日变更名称为陕西昌海实业有限公司。2001年4月17日，汉中市昌海房地产开发有限责任公司与汉中市汉台区人民政府南北团结街改造工程指挥部（以下简称团结街改造工程指挥部）签订土地转让合同，以出让方式取得了南团结街东侧3#地区内已经拆迁出的东至街坊道路中心线，西至南团结街道路中心线，南邻4#区的4#楼，北邻2#、3#小区间道路中心线的约12亩国有土地使用权，于2001年8月14日依法办理了国有土地使用权证，载明土地使用面积为10536平方米；2002年8月23日，昌海公司又与团结街改造工程指挥部签订土地转让补充合同，取得了南团结街东侧3#地区东北角尚未拆迁的东至街坊道路，邻碗铺街小学围墙，北邻街坊道路中心线，西、南临米市街约3亩国有土地的使用权，于2002年12月17日办理国有土地使用权证，载明使用权面积为7936平方米，且该宗地含街坊路、南团结街用地2292.5平方米，实际用地5643.5平方米。2002年8月昌海公司委托其他单位进行图纸设计，2002年11月14日取得东湖小区3B#楼的建筑工程施工许可证。
王中全（买受人）看到昌海公司的（汉工商）印广登字第02069号宣传单后，于2003年3月6日与汉中市昌海房地产开发有限责任公司（出卖人）签订商品房买卖合同一份，合同约定，昌海公司将其以出让方式取得土地使用权的南团结街中段、编号为53557号地块上规划修建商业、住宅的东湖小区第3幢第1层第21号、建筑面积49.77平方米的商业房预售与王中全，商品房总价款102196元，付款方式为首付叁万贰仟壹佰玖拾陆元整，其余款做银行贷款。还约定出卖人应当在2004年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将经综合验收合格的商品房向买受人交付房屋。在合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，出卖人按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过三十日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过六十日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起十天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。合同签订后，王中全于2003年3月11日支付昌海公司购房首付款32196元。2003年4月30日昌海公司取得汉中市城乡建设管理局颁发的商品房预售许可证。2004年5月13日，王中全与昌海公司签订合同补充协议一份，该协议载明：“由于拆迁方面的原因致使出卖人不能按合同约定的期限向买受人支付已购的房屋，本着互相体谅、平等自愿的原则，双方签订补充协议如下：一、出卖人向买受人交付房屋的时间推迟到2005年3月31日。二、推迟交房后，从2004年6月1日起，出卖人按买受人实际已交购房款的数额以银行一年定期存款的利率支付利息。三、本补充协议签订后，无论市场房价如何变化，双方仍执行原合同约定的房屋价格。四、出卖人向买受人交付房屋的时间若迟于2005年3月31日，从4月1日起按原合同第九条执行。五、因规划、设计变更、城市供水供电中断等原因导致工期延误，视为交房期合理推延的天数。”之后由于拆迁工作未完成，被告公司未能全部取得南团结街中段的地块，直至2010年10月政府部门通过强制拆迁的方法勉强完成拆迁工作，将土地交付昌海公司，且实际交付土地面积比合同约定少了1亩，昌海公司于2011年5月重新设计，导致设计图缩减，本案商品房买卖合同的标的物未能修建。王中全多次要求昌海公司交付房屋未果，2012年12月12日昌海公司给王中全等人出具书面回复意见，称根据东湖小区3B#楼购房户冯忠、王中全在2012年12月12日的口头要求，现回复如下：一、由于图纸变更，原21#、22#房已不存在。二、对已交纳的购房款，按照人民银行同期贷款利率支付利息，并归还本金。王中全对于昌海公司提出的该解决方案不同意，协商无果后于2013年11月向法院提起诉讼。
另查明，昌海公司于2013年2月16日取得的东湖小区3B楼的建设工程规划许可证，并于同年5月10日取得了东湖小区3B号楼的商品房现房销售备案证，显示修建的营业用房（门面房）为16间，比预售时少了几间。审理中，因合同双方对昌海公司不能履行合同向王中全交付房屋，给王中全所造成的损失无法协商一致，应王中全申请，一审法院依法委托陕西省汉中市中级人民法院对外委托鉴定，因原、被告对鉴定机构无法协商一致，导致鉴定无法进行。后经一审法院再次委托，陕西省汉中市中级人民法院委托汉中正平房地产评估有限责任公司，对王中全所预购的汉中市汉台区南团结街东湖小区原3幢1-21号商业房，参照同位置、同性质的房屋进行价格评估，汉中正平房地产评估有限责任公司经现场勘查等，于2015年7月27日做出估价结果报告书，确定估价对象的价格为7173元/㎡、市场价值为7173元/㎡×49.77㎡＝357000.21元，产生评估费2140元。昌海公司以该评估公司评估师评估时存在主观随意性、没有令人信服的评估依据，评估报告存在严重问题、评估意见不符合市场实际为由，申请该评估公司进行复评。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。2013年3月6日原告（反诉被告）王中全与汉中市昌海房地产开发有限责任公司签订了商品房买卖合同，在订立合同时，本案涉案的商品房尚未修建，且被告方未取得商品房预售许可证。但合同签订之后（2003年4月30日）被告取得了商品房预售许可证，且由于该商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，也不损害社会公共利益，应为合法有效。在双方签订合同前昌海公司取得了开发建设东湖小区3B#楼的土地使用权证、建筑工程施工许可证等，合同约定的标的物存在现实履行的基础，故该合同对双方当事人具有法律约束力。而合同签订后，汉中市昌海房地产开发有限责任公司先后变更名称为陕西昌海房地产有限公司、陕西昌海实业有限公司，汉中市昌海房地产开发有限责任公司、陕西昌海房地产有限公司的权利和承担的义务，依法均应由陕西昌海实业有限公司，也即本案被告（反诉原告）承担。
由于昌海公司在未取得商品房预售许可证明的情况下，与王中全签订商品房买卖合同预售房屋，显然违反国家法律规定，昌海公司之后虽补办了商品房预售许可证，但其事前签订合同、预售房屋的行为具有一定过错。且由于昌海公司与案外第三人（南团结街改造工程指挥部）签订的土地转让合同履行出现问题，也即由于拆迁拖延、未到位的原因，导致昌海公司2010年10月才实际取得土地，且取得的土地小于土地转让合同约定面积，致使设计图纸变更、本案涉案标的物未能修建，从而使得昌海公司未能在合同约定的期限2004年5月30日前向王中全交付房屋，亦未在双方补充协议约定推迟交房的2005年3月31日内交房，最终导致昌海公司至今未能交房，且已无法交房。而被告未能在情况变化后及时变更、解除合同或解决纠纷，导致涉案商品房买卖合同长时间、客观上不能履行、合同目的无法实现，因此对王中全要求昌海公司交付购买的商业用房的请求无法予以支持，对被告（反诉原告）昌海公司要求解除该商品房买卖合同之请求，依法予以支持。并且该第三人的原因并非不能预见、不能避免的不可抗力，昌海公司应该能够预见，因此导致昌海公司的违约，昌海公司应当承担相应的违约责任：首先，昌海公司应根据双方约定的“推迟交房后，从2004年6月1日起出卖人按买受人实际已交购房款的数额依银行一年定期存款利率支付利息”，而双方签订的合同约定的交付房屋的时间为2004年5月30日前，合同补充协议第一项约定交付房屋的时间推迟至2005年3月31日，第二项约定推迟交房后出卖方应支付迟延期间的利息，因此利息支付期间应为2004年6月1日至双方约定推迟的交付时间2005年3月31日，而非王中全主张的从2004年6月1日至今的期间，因此昌海公司应按银行一年定期存款利率支付王中全首付款32196元自2004年6月1日至2005年3月31日的利息；其次，双方的补充协议还约定，出卖人向买受人交付房屋的时间若迟于2005年3月31日，从4月1日起按原合同约定的“逾期超过六十日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金”规定，而本案买受人王中全要求继续履行合同（交付房屋），而昌海公司却因第三人违约导致合同无法履行（客观上不能交房），因此昌海公司还应依据该违约责任的约定，支付王中全32196元按日万分之五2005年4月1日至合同不能履行、被依法解除之日的违约金；另外合同解除，是因为昌海公司迟延履行合同及不能履行合同的违约行为造成，昌海公司应承担恢复原状并承担因合同无法履行给买受人王中全造成的损失的法律责任。由于合同签订后，王中全按照合同约定支付昌海公司房屋首付款32196元。因此对于王中全请求昌海公司退还已交付的首付款32196元之请求，依法予以支持；关于王中全的损失请求，因经一审法院依法定程序委托，汉中正平房地产评估有限责任公司评估得王中全与昌海公司签订合同所预购的商铺现价格为7173元/㎡、市场价值为357000.21元，并经当庭通知评估师到庭作证、接受质询，而昌海公司虽对该评估报告提出异议，但未提供证据证明鉴定程序严重违法，或鉴定结论明显依据不足，亦或评估师评估资料来源不合法、违反房地产评估规范等，故对其要求复评的请求，依法不予准许，对汉中正平房地产评估有限责任公司评估报告予以采信。而由于王中全只交纳了房屋首付款32196元，因此其损失应为该首付款所产生的预期可获得利益，并非全部房屋的升值利益，因此昌海公司不能交房给王中全所造成的损失为32196元（首付款）÷102196元（总房价）×357000.21元=112469.91元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条一款、第一百一十四条一款及三款、第一百二十一条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条之规定，遂判决：一、原告（反诉被告）王中全与被告（反诉原告）陕西昌海实业有限公司2003年3月6日签订的商品房买卖合同解除。二、被告（反诉原告）陕西昌海实业有限公司退还原告（反诉被告）王中全交纳的购房首付款32196元。三、被告（反诉原告）陕西昌海实业有限公司赔偿原告（反诉被告）王中全损失（已交首付款的预期利益）112469.91元。四、被告（反诉原告）陕西昌海实业有限公司按同期银行一年定期存款利率支付原告（反诉被告）王中全逾期违约的32196元自2004年6月1日至2005年3月31日的利息，并支付原告（反诉被告）王中全32196元从2005年4月1日至本判决生效之日万分之五的违约金。五、驳回原告（反诉被告）王中全及被告（反诉原告）陕西昌海实业有限公司其他诉讼请求。
原审法院宣判后，王中全不服一审判决，上诉认为原审判决认定事实不清，适用法律错误，判决错误，请求二审法院依法予以改判。其理由是：1、一审判决违背了合同的目的和基本原则，错误的认定了本案案由，继而导致判决错误。本案中双方当事人于2003年3月6日签订的“商品房买卖合同”系双方真实意思的体现，合法有效，并应当受到法律的保护。双方当事人应当全面履行合同的义务，如被上诉人陕西昌海实业有限公司不能按合同约定交付房屋，就应当按照合同约定承担违约责任。2、一审法院对上诉人王中全交付的首付款32196元损失计算违背了合同原则，明显错误。3、一审法院判决被上诉人陕西昌海实业有限公司应承担的利息损失及违约金时间计算均属错误。故上诉人王中全请求二审法院依法改判：1、被上诉人陕西昌海实业有限公司赔偿上诉人王中全损失357000.21元；2、被上诉人陕西昌海实业有限公司自2004年6月1日起，按商业银行贷款利率标准支付上诉人王中全已付房款32196元的利息至赔偿款付清之日止；3、被上诉人陕西昌海实业有限公司自2005年4月1日起，按上诉人王中全已交房款32196元日万分之五的标准支付上诉人王中全违约金至赔偿款付清之日止；4、本案一审受理费、反诉受理费、鉴定费及二审受理费均由被上诉人陕西昌海实业有限公司承担。
陕西昌海实业有限公司亦不服一审判决，针对王中全的上诉请求做出答辩及提出上诉认为：一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院依法予以改判或发回重审。其理由是：1、一审判决上诉人陕西昌海实业有限公司向被上诉人王中全赔偿损失112469.95元缺乏事实依据。上诉人陕西昌海实业有限公司认为根据《房地产估价报告》，该112469.95元的损失为涉讼房屋现时的市场价格，并非升值利益估价；2、被上诉人王中全自身对经济损失的扩大也有过错，法院应当扣减上诉人陕西昌海实业有限公司应承担的损失赔偿数额。在合同无法继续履行的情况下，上诉人陕西昌海实业有限公司早在2004年与多名购房户解除或变更了合同，在标的物无法实现的情况下，被上诉人王中全仍要求继续履行合同，故对于损失的扩大被上诉人王中全应当承担责任；3、一审判决由上诉人陕西昌海实业有限公司向被上诉人王中全支付逾期利息及违约金，缺乏事实依据且适用法律不当。根据相关法律规定，违约金的计算以损失填补为基本原则，故损失赔偿与违约金两种违约责任承担方式存在竞合关系，一审法院既然支持了被上诉人王中全的赔偿损失的诉讼请求，就不应当再支持被上诉人王中全关于违约金的诉讼请求。
王中全针对陕西昌海实业有限公司的上诉理由答辩称：被上诉人陕西昌海实业有限公司的上诉理由缺乏事实依据，违背了法律规定，其主张不能成立。
经审理查明，在二审庭审中，双方当事人均未提交新证据，故本院对原审认定的基本事实予以确认。
二审法院认为，本案所诉争的房产因土地问题未能修建，进而发生了合同无法实际履行的情况，使得合同赖以成立的环境或基础发生重大变化，客观上陕西昌海实业有限公司无法向王中全交付所购买的房屋。因此，根据合同法司法解释（二）第二十六条规定继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，应该根据公平原则解除双方签订的合同。由于双方签订的合同是合法有效的，在合同签订后，王中全向陕西昌海实业有限公司支付的购房首付款32196元在合同解除后，陕西昌海实业有限公司应当退还给王中全。因此，原审判决第一、二项本院予以维持。对于双方当事人均提出的王中全房屋损失问题，本院认为汉中正平房地产评估有限责任公司所做的评估价357000.21元为2013年时该房产的市场价格，而王中全在2003年与陕西昌海实业有限公司签订合同时约定的房屋总价款为102196元，那么对于房屋的增值部分应当是评估价格减去房屋总价款，即254804.21元。陕西昌海实业有限公司在合同无法履行的情况下，没有及时按照合同约定告知王中全解除合同，应当承担违约责任，王中全要求陕西昌海实业有限公司支付逾期违约的利息实际上是一种利息损失的请求赔偿，它属于债权法上损害赔偿金判断范畴，应适用债上请求权关于损害赔偿的相关法律规定。而王中全又主张了违约金的赔偿，违约金的基本性质属于“约定的损害赔偿金”，是以补偿性为主的，故其与损害赔偿金在性质及功能上是相当的，所以违约金与利息损失在性质和功能上是相同的，两者不能并存。故原审判决对于利息和违约金的判决不当，本院予以改判。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持汉中市汉台区人民法院（2014）汉台民初字第00308号民事判决第一、二、五项；
二、撤销汉中市汉台区人民法院（2014）汉台民初字第00308号民事判决第三、四项；三、上诉人陕西昌海实业有限公司赔偿上诉人王中全损失254804.21元；四、上诉人陕西昌海实业有限公司按同期银行一年定期存款利率支付上诉人王中全逾期违约的32196元自2004年6月1日至2005年3月31日的利息。
再审申请人陕西昌海实业有限公司申请再审称：1、二审法院适用情势变更原则解除申请人与被申请人签订的《商品房买卖合同》，不应同时判令申请人向被申请人赔偿间接损失，即可得利益损失。2、根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》之规定，本案被申请人的损失应为：涉诉房屋的转售价格减去申请人不可预见的损失、被申请人不当扩大的损失、必要的交易成本等费用。3、本案被申请人王中全实际交付的购房款仅为32196元，二审判决申请人陕西昌海实业有限公司向被申请人赔偿可得利益损失254804.21元。申请人仅用32196元成本，就取得8倍的收益显失公平。请求：1、再审法院裁定再审本案；2、再审法院裁定中止汉中市中级人民法院（2016）陕07民终320号民事判决的执行；3、再审法院撤销陕西省汉中市汉台区人民法院（2014）汉台民初字第00308号民事判决、汉中市中级人民法院陕07民终320号民事判决，对申请人赔偿数额依法予以改判。
被申请人王中全及其代理人答辩称：1、一、二审判决在损失赔偿范围与可得利益方面，适用法律完全正确。2、二审判决确定的254804.21元可得利益损失，就是合同得到履行后，被申请人可获得的增值利益，这一利益损失是申请人和被申请人签订合同之初都能预见的，也是客观存在的，二审判决的认定方法完全合法。3、二审判决以事实为依据，以法律为准绳。判决基于法律规定而让违约方承担应有的法律责任，正是维护了法律的公平正义。请求依法驳回昌海公司的再审申请。
本案经再审开庭审理，查明的事实与原一、二审认定事实一致。双方当事人亦未提交新的证据。
另查明，王中全于2003年3月11日支付昌海公司购房首付款32196元后，未在银行办理按揭贷款手续，亦未支付剩余房款。
本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。2003年3月6日双方当事人签订房屋买卖合同时，本案涉案的商品房尚未修建，且申请人未取得商品房预售许可证。但合同签订之后（2003年4月30日）申请人取得了商品房预售许可证，且由于该商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，也不损害社会公共利益，该合同合法有效。在双方签订合同前昌海公司取得了开发建设东湖小区3B#楼的土地使用权证、建筑工程施工许可证等，合同约定的标的物存在现实履行的基础，故该合同对双方当事人具有法律约束力。而合同签订后，汉中市昌海房地产开发有限责任公司先后两次变更名称为陕西昌海房地产有限公司、陕西昌海实业有限公司，汉中市昌海房地产开发有限责任公司、陕西昌海房地产有限公司的权利和承担的义务，依法均应由陕西昌海实业有限公司，也即本案申请人承担。
申请人昌海公司在未取得商品房预售许可证的情况下，与被申请人王中全签订商品房预售合同，违反了国家法律规定，虽其之后补办了该证，但其事前签订合同，预售房屋的行为具有一定过错。且由于昌海公司与案外第三人（南团结街改造工程指挥部）签订的土地转让合同履行出现问题，也即由于拆迁拖延、未到位的原因，导致昌海公司2010年10月才实际取得土地，且取得的土地小于土地转让合同约定面积，致使设计图纸变更、本案涉案标的物未能修建，从而使得昌海公司未能在合同约定的期限2004年5月30日前向王中全交付房屋，亦未在双方补充协议约定推迟交房的2005年3月31日内交房，最终导致昌海公司至今未能交房，且已无法交房。虽因第三人原因导致昌海公司至今未能交房，该第三人的原因并非不能预见、不能避免的不可抗力，昌海公司应该能够预见，而其未能在情况变化后及时变更、解除合同或解决纠纷，导致涉案商品房买卖合同长时间、客观上不能履行、合同目的无法实现，应当依照《合同法》第九十四条第四项之规定解除合同。本案二审认为，本案所诉争的房产因土地问题未能修建，进而发生了合同无法实际履行的情况，使得合同赖以成立的环境或基础发生重大变化，客观上陕西昌海实业有限公司无法向王中全交付所购买的房屋。因此，根据合同法司法解释（二）第二十六条规定继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，应该根据公平原则解除双方签订的合同。最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十六条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。该条规定了“情势变更”条款，其主要是解决合同订立后显失公平的问题，一方面为各级法院在审判实践中为取得最好的法律效果和社会效果而适用情势变更提供了法律依据，另一方面，在实质要件三作出了规定，从而也规范了在情势变更制度适用时的自由裁量权。在民法理论上，所谓情势变更，是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的事由发生客观情况的重大变化而使合同的基础动摇或者丧失，若继续维持合同会显失公平，因此允许变更合同内容或者解除合同的原则。所谓情势是指客观情况，泛指一切与合同有关的客观事实，如战争、金融危机甚至经济危机、重大政策调整等。另，最高人民法院2009年4月27日发出法（2009）165号＜关于正确适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)服务党和国家的工作大局的通知＞，该通知规定：对于上述解释条文（《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》(法释[2009]5号)第二十六条），各级法院务必正确理解、慎重适用。如果根据案件的特殊情况，确需在个案中适用的，应当由高级人民法院审核。必要时应报请最高人民法院审核。由上述规定可以看出，“情势变更”原则适用的前提条件是该合同具有履行基础，本案中，申请人昌海公司由于拆迁原因，实际取得的土地小于合同约定的面积，昌海公司变更设计图纸，涉案房屋无法修建，合同履行不能，本案双方当事人签订的合同无履行基础，故本案不符合“情势变更”原则所要求的合同具有履行基础的前提条件，本院二审适用“情势变更”原则解除合同，属法律适用错误，应当予以纠正。
申请人昌海公司因第三人原因至今未能交房，该第三人的原因并非不能预见、不能避免的不可抗力，昌海公司应该能够预见，而其未能在情况变化后及时变更、解除合同或解决纠纷，导致涉案商品房买卖合同长时间、客观上不能履行、合同目的无法实现，该合同依照相关法律规定依法予以解除，昌海公司应当承担相应的违约责任，包括：一、合同解除后，王中全向申请人支付的购房首付款32196元申请人应当予以退还；二、根据合同法第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定：“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持”。本案中因申请人昌海公司违约致使合同无法履行，合同解除，但当事人因违约而产生的违约金责任是客观存在的，不能因合同解除而消除。依照申请人昌海公司与被申请人王中全2004年5月13日签订的补充协议第二条约定“推迟交房后，出卖人按买受人实际已交房款的数额以银行一年定期存款的利率支付利息”，故昌海公司应当按照银行一年定期存款利率支付合同约定的交房时间（2004年5月30日）至补充协议约定的交房时间（2005年3月31日）这一期间申请人王中全交纳首付款32196元的银行利息；其次，依照双方补充协议第四条约定：出卖人向买受人交付房屋的时间若迟于2005年3月31日，从4月1日起按原合同第九条执行。该合同第九条（出卖人逾期交房的违约责任）第一款第二项约定：买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。本案被申请人王中全在一审起诉时要求继续履行合同，而本案申请人却因第三人违约导致客观上不能向买受人交付房屋，合同无法履行，故申请人应当依照双方签订的合同及补充协议中所约定的违约责任向被申请人支付违约金，该违约金应当自2005年4月1日起按32196元每日万分之五计算至合同被依法解除之日止；第三，我国合同法上的违约金系以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金，违约金本质上属于损害赔偿额之预定，其主要功能在于填补守约方损失，当约定的违约金过分高于或低于实际损失时，还可以比照实际损失予以减少或增加。而本案中，双方签订合同后恰逢我国房地产市场飞速发展，商品房价格急剧飙升，现合同解除后致王中全购买房屋之目的不能实现，如其在同地段购买面积相当的商品房，则需在原房款102196元外另行增加支出254804.21元，故本案中王中全的损失，应为重新购买同地段的商品房所增加的房屋差价，扣减其为实现其价值支付的成本、税费等，同样昌海公司作为违约方预见到或者应当预见到的违约可能造成的对方的损失也应在254804.21元之内。而双方签订合同中所约定违约金远不足以弥补王中全损失，原一审法院在违约金之外另行支持部分损失，不违反我国合同法有关违约赔偿损失的立法精神，具有事实和法律依据，法律适用并无不当，但原审法院计算损失计算方式欠妥，该损失应以违约金与赔偿损失总额在预期可得利益范围内为原则，结合王中全的损失及已支持的违约金数额、王中全当初购买房屋已支付的价款、有可能要支出的其他成本、昌海公司违约的原因等综合因素，将违约金之外王中全预期可得利益损失调整为32196元（首付款）÷102196元（总房价）×（357000.21元-102196元）=80273.95元。本院二审将2013年被申请人王中全起诉时该房产的市场价格357000.21元减去2003年合同签订时的房产总价款102196元得出王中全的损失254804.21元，法律依据不足，应予以纠正。
对再审申请人提出被申请人不当扩大损失的再审理由，经查，本案一、二审及再审期间，再审申请人昌海公司无充足证据证实2010年5月因拆迁原因导致设计变更后，其曾明确告知王中全合同不能履行，或者提出解除合同。因此，不能必然得出王中全明确知道或预见到其购买的房屋无法交付的事实。故再审申请人提出被申请人不当扩大损失的理由本院不予支持。
综上所述，本案一、二审认定事实清楚，但部分判决及法律适用不当，本院再审予以纠正，再审申请人昌海公司部分再审请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销陕西省汉中市中级人民法院（2016）陕07民终320号民事判决及陕西省汉中市汉台区人民法院（2014）汉台民初字第00308号民事判决第三项；
二、维持陕西省汉中市汉台区人民法院（2014）汉台民初字第00308号民事判决第一、二、四、五项；
三、陕西昌海实业有限公司赔偿王中全损失80273.95元。
以上支付款项，限本判决生效后三十日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审受理费负担不变，二审案件受理费4300元，由再审申请人王中全负担。被申请人陕西昌海实业有限公司缴纳的二审案件受理费2549.39元，由被申请人陕西昌海实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 健
代理审判员 肖 晗
代理审判员 张龙朋
二〇一七年十一月十日
书 记 员 邵晨曦