上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终7562号
上诉人（原审被告）马万林，XX年XX月XX日生，回族。被上诉人（原审原告）杨志勇，XX年XX月XX日生，汉族。被上诉人（原审原告）郁玉红，XX年XX月XX日生，汉族。上述两被上诉人之共同委托代理人潘德炜，上海市大明律师事务所律师。上诉人马万林因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初11449号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月11日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年8月11日公开开庭进行审理。上诉人马万林，被上诉人杨志勇及被上诉人杨志勇、郁玉红的共同委托代理人潘德炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）产权登记在杨志勇、郁玉红名下。2004年11月30日，杨志勇、郁玉红出具《收据》一张，“今收到XX路XX弄XX号XX室门面房屋一间的租金4万元（租期自2004年12月1日至2005年11月30日。收款人：杨志勇，付款人：马万林）”杨志勇、郁玉红于2004年12月1日将系争房屋交付给马万林使用。马万林支付押金2,000元。2005年8月9日，杨志勇、郁玉红与马万林签订《房屋租赁协议》，约定租期3年，租赁期限截止到2008年12月12日，年租金为4万元。之后，双方签订《租房协议书》，签约日期倒签为2004年11月30日，租赁期限自2004年12月1日至2007年11月30日，前两年租金为每年4万元，第三年的租金为42,000元。2007年4月30日，杨志勇、郁玉红与马万林签订《租房协议书》，约定租赁期限自2007年12月1日至2010年11月30日，年租金为55,000元。2010年11月30日，租赁期限届满后，双方未签订书面租赁合同。马万林使用系争房屋至今。2016年1月11日，杨志勇、郁玉红向原审法院提起本案诉讼，要求判令：一、确认其与马万林之间房屋租赁关系于2016年1月8日解除；二、马万林从系争房屋中迁出，将上述房屋返还给杨志勇、郁玉红；三、马万林支付自2016年3月16日起按照年租金7万元标准计算至实际迁出之日止的房屋使用费；四、诉讼费由马万林负担。原审法院认为，杨志勇、郁玉红与马万林签订的《租房协议书》系当事人真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按约履行。租赁期限于2010年11月30日届满后，双方未签订书面续租合同，为不定期租赁合同，杨志勇、郁玉红有权随时解除合同。杨志勇、郁玉红于2015年12月7日向马万林发送《律师函》要求马万林收到函件后30日内迁出，马万林于次日收到该份《律师函》，故杨志勇、郁玉红与马万林之间房屋租赁合同关系于2016年1月8日解除。租赁合同关系解除后，马万林理应从系争房屋中迁出，将房屋返还给杨志勇、郁玉红。马万林使用系争房屋，理应按约支付房屋使用费。杨志勇、郁玉红主张双方口头约定年租金自2010年12月1日起变更为6万元，自2013年12月1日起变更为7万元，马万林认为年租金应按照合同约定为55,000元。法院认为，根据马万林提供的支付租金《收条》显示，2012年11月30日，马万林支付2012年12月1日至2013年5月30日半年租金3万元；2013年6月3日，马万林支付2013年6月1日至2013年11月30日半年租金3万元，可见马万林实际按照年租金6万元的标准支付租金。2014年3月30日《收条》显示“年租金为7万元整，租期2013年12月1日至2014年11月30日，今收到租金25,000元，余款45,000元在2014年8月底前一次性付清。”2015年1月《收条》显示“今收到租金3万元（一年租金为7万元，余款4万元在2015年6月支付，租金自2014年12月1日至2015年11月30日）”，马万林对《收条》上注明年租金为7万元从未提出过书面异议，并按此标准实际支付，故法院采信杨志勇、郁玉红对年租金标准的主张。现杨志勇、郁玉红认可马万林已付清2014年12月1日前租金，法院依法予以确认。双方一致确认马万林于2014年12月1日之后支付租金及房屋使用费9万元，按照年租金7万元的标准，马万林自2016年3月16日起欠付房屋使用费，故对杨志勇、郁玉红要求马万林支付自2016年3月16日起按照年租金7万元标准计算至实际迁出之日止的房屋使用费的诉讼请求，法院依法予以支持。本案在审理过程中，杨志勇、郁玉红同意马万林支付的2,000元押金抵扣欠付的租金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十二条之规定，原审法院于2016年4月26日作出判决：一、原告杨志勇、郁玉红与被告马万林之间的房屋租赁合同关系于2016年1月8日解除；二、被告马万林在判决生效之日起三十日内从上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋中迁出，并将上述房屋返还给原告杨志勇、郁玉红；三、被告马万林在判决生效之日起三十日内支付给原告杨志勇、郁玉红自2016年3月16日起按照年租金人民币70,000元标准计算至实际迁出之日止的房屋使用费（执行时扣除被告马万林已经支付押金人民币2,000元）。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费195元，减半收取计97.5元，由马万林负担。原审判决后，马万林不服，上诉至本院称，2014年3月30日杨志勇、郁玉红出具的租金《收条》中涉及的“年租金7万元整”的内容是杨志勇、郁玉红在未征得马万林的同意的情况下书写的，不能作为确定该年度租金的依据，原审判令马万林向杨志勇、郁玉红支付自2016年3月16日起至迁出之日止的按照年租金7万元的标准计算的房屋使用费，缺乏依据，要求撤销原审判决，改判驳回杨志勇、郁玉红的原审诉讼请求，本案的一、二审诉讼费由杨志勇、郁玉红承担。被上诉人杨志勇、郁玉红辩称，不同意马万林的上诉请求。本院经审理查明，原审查明的事实无误，本院予以确认。本院另查明，根据马万林提供的支付租金《收条》显示，2012年11月30日，马万林支付2012年12月1日至2013年5月30日半年租金3万元；2013年6月3日，马万林支付2013年6月1日至2013年11月30日半年租金3万元。2014年3月30日《收条》显示“年租金为7万元整，租期2013年12月1日至2014年11月30日，今收到租金25,000元，余款45,000元在2014年8月底前一次性付清。”2015年1月《收条》显示“今收到租金3万元（一年租金为7万元，余款4万元在2015年6月支付，租金自2014年12月1日至2015年11月30日）”。本院认为，杨志勇、郁玉红与马万林之间就系争房屋签署的租赁合同的租赁期限于2010年11月30日届满后，双方未签订书面续租合同，故按照法律规定双方之间为不定期租赁合同关系，杨志勇、郁玉红有权随时解除合同。杨志勇、郁玉红于2015年12月7日向马万林发送《律师函》，要求马万林收到函件后30日内迁出，马万林于次日收到该份《律师函》，故原审认定杨志勇、郁玉红与马万林之间房屋租赁合同关系于2016年1月8日解除无误。租赁合同关系解除后，马万林理应从系争房屋中迁出，将房屋返还给杨志勇、郁玉红。马万林继续使用系争房屋，应当参照租金标准支付房屋使用费。关于马万林在2010年11月30日租赁期限届满后的不定期租赁合同关系中每年支付的租金如何认定的问题，本院认为，根据马万林提供的由杨志勇方出具的租金《收条》内容，2012年11月30日，马万林支付2012年12月1日至2013年5月30日半年租金3万元；2013年6月3日，马万林支付2013年6月1日至2013年11月30日半年租金3万元，可见马万林实际按照年租金6万元的标准支付租金。2014年3月30日的《收条》显示“年租金为7万元整，租期2013年12月1日至2014年11月30日，今收到租金25,000元，余款45,000元在2014年8月底前一次性付清。”2015年1月的《收条》则显示“今收到租金3万元（一年租金为7万元，余款4万元在2015年6月支付，租金自2014年12月1日至2015年11月30日）”，鉴于马万林对《收条》上注明年租金为7万元从未提出过书面异议，并按此标准实际支付，故原审法院采信杨志勇、郁玉红对年租金标准的主张，具有相应的事实根据。杨志勇、郁玉红认可马万林已付清2014年12月1日前租金，双方又一致确认马万林于2014年12月1日之后支付租金及房屋使用费9万元，因此，按照年租金7万元的标准，马万林自2016年3月16日起欠付房屋使用费，原审据此对杨志勇、郁玉红要求马万林支付自2016年3月16日起按照年租金7万元标准计算至实际迁出之日止的房屋使用费的诉讼请求予以支持，并无不当。上诉人马万林的上诉请求缺乏充分的依据，本院不予支持。原审对杨志勇、郁玉红的诉请予以支持无误，原判应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币195元，由上诉人马万林负担。本判决为终审判决。
审 判 长 陈懿欣
代理审判员 潘俊秀
审 判 员 翟从海
二〇一六年八月十八日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……