黑龙江省牡丹江市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）黑10执异57号
异议人（被执行人）黑龙江省地泰房地产开发（集团）有限公司，组织机构代码72531504-2，住所地哈尔滨市南岗区人和街区副102号。
法定代表人：马大鹏，总经理。
申请执行人中国工商银行股份有限公司哈尔滨红旗支行，组织机构代码82733151-0，住所地哈尔滨市香坊区延福街243号。
法定代表人：杜文刚，行长。
本院在执行申请执行人中国工商银行股份有限公司哈尔滨红旗支行申请执行被执行人黑龙江省地泰房地产开发（集团）有限公司借款合同纠纷一案中，异议人黑龙江省地泰房地产开发（集团）有限公司对本院委托拍卖哈尔滨市南岗区鸿朗花园小区（二期）B2幢1-9号27套商品房屋的评估价格提出异议，要求重新评估27套商品房屋。本院受理后，依法组成合议进行了审查，现已审查终结。
异议人黑龙江省地泰房地产开发（集团）有限公司称，我公司与中国工商银行股份有限公司哈尔滨红旗支行借款合同纠纷一案，由贵院执行。但牡正估鉴字（2016）第005号司法鉴定估价报告对涉案商服评估价格严重违法，评估价格显失公平，为维护我公司的合法权益，要求重新评估。一、《评估报告》违反客观、公证、合理原则，违反了国家相关规定和估价标准。二、认定事实错误。鸿朗花园项目是哈尔滨市政府棚改项目，因历史遗留问题，按照“会签”程序即可办理房屋产权证，不需办理《施工许可证》和《商品房预售许可证》。三、价格评估期间，因是学府三道街打通、10多万米居然之家开业、南开华府商服综合体即将竣工等因素影响，商服周边房屋价格明显增长。四、评估报告有效期是一年，即2106年2月15日至2017年2月15日，现已作废。综上，我公司在法律规定的时间，已经向法院对《评估报告》提出价格评估异议。故恳请贵院重新对涉案房产进行价格评估，并要求：一要到黑龙江省高级法院摇号；二要委托具有国家A级资质的价格评估单位。
本院查明，中国工商银行股份有限公司哈尔滨红旗支行与黑龙江省地泰房地产开发（集团）有限公司借款合同纠纷一案，黑龙江省高级人民法院于作出（2009）黑商终字第92号民事判决书，判定：一、维持（2008）哈民三初字第150号民事判决书主文第一、二、四项，即：一、黑龙江省地泰房地产开发（集团）有限公司于本判决生效后立即给付中国工商银行股份有限公司哈尔滨红旗支行借款本金2000万元；二、黑龙江省地泰房地产开发（集团）有限公司于本判决生效后立即给付中国工商银行股份有限公司哈尔滨红旗支行借款本金2000万元的利息393793.41元（截至2008年8月）；四、如黑龙江省地泰房地产开发（集团）有限公司不能偿还上述款项，应以本案所涉的抵押物（见抵押清单）折价或拍卖变卖该抵押物的价款清偿；二、撤销（2008）哈民三初字第150号民事判决书主文第五项，即：五、驳回中国工商银行股份有限公司哈尔滨红旗支行的其他诉讼请求：三、变更（2008）哈民三初字第150号民事判决书主文第三为黑龙江省地泰房地产开发（集团）有限公司与本判决送达后五日内立即给付中国工商银行股份有限公司哈尔滨红旗支行借款本金6000万元及利息（自2007年2月16日至2008年9月11日止按照合同约定计算）。自2008年9月12日起至判决确定的自动履行期的最后一日，按银行同期逾期贷款利率计付违约金。如果黑龙江省地泰房地产开发（集团）有限公司未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费899351.74元，由财产保全费5000元由黑龙江省地泰房地产开发（集团）有限公司负担。
黑龙江省高级人民法院于作出（2009）黑商终字第92号民事判决生效后，因黑龙江省地泰房地产开发（集团）有限公司未履行生效法律文书确定的义务，中国工商银行股份有限公司哈尔滨红旗支行向哈尔滨市中级人民法院申请执行，执行过程中，黑龙江省高级人民法院以（2010）黑高法执指字第4号执行裁定书将该案指定本院执行。在执行过程中，被执行人黑龙江省地泰房地产开发（集团）有限公司自动履行了39386167元。剩余部分未履行。申请执行人中国工商银行股份有限公司哈尔滨红旗支行向本院申请对审理期间保全查封的被执行人黑龙江省地泰房地产开发（集团）有限公司在位于哈尔滨市南岗区鸿朗花园小区（二期）B2幢1-9号27套商品房屋进行评估、拍卖。经本院委托牡丹江市正大房地产评估有限公司作出牡正估鉴字【2016】第005号房地产估价结果报告，位于哈尔滨市南岗区鸿朗花园小区（二期）B2幢1-9号27套商业房屋分别确定价格，合计评估总价为41714757元。2017年2月9日，本院在淘宝网发出《牡丹江市中级人民法院关于哈尔滨市南岗区鸿朗花园小区（二期）B2幢1-9号拍卖的公告》，牡丹江市中级人民法院将于2017年3月27日10时至2017年3月28日10止在牡丹江市中级人民法院拍卖网络平台上对位于哈尔滨市南岗区鸿朗花园小区（二期）B2幢1-9号27套商业房屋进行公开拍卖活动，确定在评估价41714757元的基础上下浮5%,即39629019元起拍价进行首次整体拍卖。此拍卖公告发出后，2017年2月9日申请执行人向本院提出执行拍卖异议，申请法院参考评估报告依法首次拍卖价下浮20%-30%，并采用分零拍卖或整体拍卖和分零拍卖相结合的方式进行拍卖，以利于财产变现和债权人债权标的额实现。异议提出后，本院于2017年3月24日10时09秒，中止对27套商业房屋的拍卖。
另查明，黑龙江省地泰房地产开发（集团）有限公司收到本院送达的评估报告后，于2016年3月16日向本院提出书面异议，要求对鉴定对象房屋的价格予以调整，本院将该异议转交牡丹江市正大房地产评估有限公司予以答复。2017年1月9日黑龙江省地泰房地产开发（集团）有限公司再次向本院提出书面《调整评估价格申请》，主要内容为：一、我公司2016年3月16日的《异议书》已详细说明了鉴定报告第8页第4条“鉴定对象权属状况”与事实不符，即我公司被鉴定的商服手续齐全应安有证房屋进行评估鉴定，该鉴定按手续不全房屋评估的价格，明显低于有证房屋的价格。二、牡正估鉴字（2016）第005号房地产司法鉴定书第十三条中明确而说明：“在鉴定报告有效期内市场情况发生较大变化或受不可抗力影响，改价格需做相应调整。”1、被鉴定商服临街学府三道街正在拆迁修建60米宽八车道城市一类街道，周边房屋升值空间巨大。2、被鉴定商服学府三道街北侧对面由天鹅开发公司建设的“南开华府”城市综合体现已建设至地上八层，年底即可投入使用。3、被鉴定商服临街学府三道街拆迁20-30年的手续不全没有房产证的棚户区平房，政府评估的价格每平方米已经一万多元。综上，请贵院依法要求评估公司根据以上事实对原评估价格进行调整。
本院将《调整评估价格申请》转交牡丹江市正大房地产评估有限公司予以答复。牡丹江市正大房地产评估有限公司作出如下答复意见：1、我公司于2017年1月12日收到了牡丹江市中级人民法院技术室转交的贵公司的《调整评估价格申请》，现就《调整评估价格申请》中调整价格的理由回复如下：牡正估鉴字【2016】第005号《房地产司法鉴定估价报告》是以价值时点（2016年1月20日）鉴定对象的区位状况、实体状况、权益状况为依据进行估价的。首先，我公司估价人员于2015年1月30日会同委托方、申请鉴定方、被申请鉴定方共同进入现场进行查勘时，被申请鉴定方提供的《哈尔滨市解决国有土地上房地产开发建设项目房屋权属登记问题建审意见会签书》中只有建设单位申请，并没有哈尔滨市解决国有土地上房地产开发建设项目房屋权属登记问题工作领导小组办公室、城乡规划主管部门、国土资源主管部门、建设行政主管部门、公安消防主管部门、地税行政主管部门和房产行政主管部门的会签意见（见附件1）。其次，本次被申请鉴定方提供的《哈尔滨市解决国有土地上房地产开发建设项目房屋权属登记问题建审意见会签书》中已有领导小组办公室、城乡规划主管部门、国土资源主管部门、建设行政主管部门、公安消防主管部门、地税行政主管部门等六个部门的会签意见（见附件2），与原提供的《哈尔滨市解决国有土地上房地产开发建设项目房屋权属登记问题建审意见会签书》内容差异较大，相关部门对鉴定对象商服用房的会签意见不明确（有关意见要求是否落实情况也不明），且缺少相关部门审核无异议印章。综上所述，贵方提供的《哈尔滨市解决国有土地上房地产开发建设项目房屋权属登记问题建审意见会签书》不能作为调整评估价格的依据。2、对牡正估鉴字【2016】第005号《房地产司法鉴定估价报告》第12页第13条“本鉴定报告应用的有效期为一年，即起于2016年2月15日，止于2017年2月14日。若在此期间市场情况发生较大变化或受不可抗力的影响，改价格需做相应调整。”的回复如下：（1）、报告有效期间，哈西地区房地产整体市场情况并未发生巨大变化，道路建设仅是区域交通环境的改变；（2）、学府三道街建设目前尚在“房屋征收拆违及环境整治”阶段，道路何时建成投入使用、投入使用后对商业氛围的影响程度多大、西河沟路段是否建引桥、引桥对鉴定对象的可及性是否有影响、影响多大······，这些因素需在道路建成投入使用后才能确定，在报告有效期内无法进行预测，因此不能作为调查报告有效期间评估价格的理由。（3）、鉴定对象北侧“南开华府”的建设，一方面可以改善区域的商业环境，另一方面也会产生商业物业之间的竞争，两个方面对鉴定对象价格的影响程度尚待“南开华府”建成使用后才能确定，在报告有效期内无法预测，不能作为调整报告有效期间评估价格的理由。（4）、房屋征收具有强制性和补偿性与司法鉴定评估的估价目的不同，根据《房地产估价规范》评估目的不同，其价值也会有所差异，故房屋征收实例不能作为司法鉴定报告中比较法的可比实例。综上所述，牡正估鉴字【2016】第005号《房地产估价报告》估价技术路线合理，估价方法选用的当，评估价值能够真实地反映该估价对象于价值时点的客观市场价值。该答复意见送达黑龙江省地泰房地产开发（集团）有限公司。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条的规定，只有当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估机构程序严重违法的，才符合重新评估的条件。本案中，本院选定的评估机构牡丹江市正大房地产评估有限公司在省高院发布的全省法院系统司法委托各类专业机构数据库中，评估机构及其人员具备相应的鉴定资质和资格。关于异议人提出评估报告有效期是一年，即2106年2月15日至2017年2月15日，已经超过使用期限的问题，本院已于2017年2月9日，在淘宝网发出《牡丹江市中级人民法院关于哈尔滨市南岗区鸿朗花园小区（二期）B2幢1-9号拍卖的公告》，依据评估报告，确定在评估价41714757元的基础上下浮5%,即39629019元起拍价进行拍卖，该拍卖所使用的评估报告在有效期内，并无不当。关于评估价格的问题，执行程序中拍卖的目的是为了尽快实现申请执行人的债权，对拟拍卖财产进行评估，只是辅助执行法院确定拍卖保留价的必要手段，评估价格并不是最终的交易价格，最终成交价格需经由市场检验，异议人如认为评估价格过低，亦可以在拍卖前履行生效法律文书确定的义务或者参与竞买。综上，异议人黑龙江省地泰房地产开发（集团）有限公司的异议请求没有事实和法律依据，其请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复义案件若干问题规定》第十七条第（一）项的规定，裁定如下：
驳回异议人黑龙江省地泰房地产开发（集团）有限公司的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内向黑龙江省高级人民法院申请复议。
审判长 王宏光
审判员 张 微
审判员 原金宝
二〇一七年十二月七日
书记员 李 威