北京市房山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0111民初9189号
原告孙彩云，女，1960年3月4日出生。
委托代理人沈哲，北京市盈科律师事务所律师。
被告张胜泳，男，1988年3月1日出生。
委托代理人张杰，北京市瑞风律师事务所律师。
委托代理人王紫崴，北京市瑞风律师事务所实习律师。
原告孙彩云诉被告张胜泳委托合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙彩云及委托代理人沈哲，被告张胜泳及委托代理人张杰、王紫葳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
孙彩云向本院提出诉讼请求：一、判令被告张胜泳向原告交付售房款185万元；二、判令被告张胜泳向原告返还偿还兴业银行的借款本金、利息、罚息后剩余款项1.60435万元；三、判令被告张胜泳向原告返还其擅自处分原告北京银行账户上的10万元；四、判令被告张胜泳向原告支付由于其擅自转让原告房屋，导致原告起诉被告房屋买卖合同纠纷一审、二审中支出的诉讼费共5.7万元、担保费0.5万元，违约金3万元。事实和理由：2014年江焕青使用刁凤岩的名字办理贷款240万元，用我的房子和刁凤岩的房子做担保。我于2016年3月7日给张胜泳签署委托书，授权其代理我出售北京市朝阳区望京园x房屋、代理我偿还银行借款、解除抵押等事项，并办理了公证手续。2016年7月11日，我去建委办事得知，2016年4月18日张胜泳在没有征得我同意且不知情的情况下，本人持公证书亲自与白相国签订了存量房屋买卖合同，于2016年6月1日办理了房屋过户手续，售房价格185万元。
自我向张胜泳签署卖房授权，在房屋买卖合同签订前、签订后，张胜泳均未向我告知；收取售房款后，也未向我支付；房屋过户后更未向我告知，导致我不知情，对购房人违约；而且直接导致我提起诉讼，额外支付了诉讼费、担保费6.2万元。此外，张胜泳在代理我偿还兴业银行借款本金、利息、罚息的过程中，剩余款项也未向我归还；还超越代理权限，擅自处分了我资金账户内的10万元。从签署委托书并办理公证、撤销公证至今，我一直住在涉案房屋中，张胜泳与白相国的整个交易过程，包括看房都瞒着我进行，从来都没有和我沟通。
张胜泳辩称：在2015年年底，江焕青找到我，说有五、六个月没有偿还贷款利息，兴业银行已经对刁凤岩和孙彩云的两套房产进行保全，是在天津起诉的，委托我处理偿还银行贷款，解除两套房屋的抵押。当时我不认识刁凤岩，刁凤岩抵押的房屋是江焕青用刁凤岩的名字购买的房产。江焕青过完春节后又来找我说这个事情，我才认识孙彩云，我问孙彩云银行贷款的事情怎么回事，她说不清楚，只是说是贷款240万元，自己的担保148万元。不同意原告的诉讼请求，诉讼请求的第一、二、三项的诉讼款项系我方在为原告的涉案房屋办理解押为其垫付的解押款、办理房屋买卖的各种费用，还有银行贷款、利息、罚息和各种手续费，共260余万元。我们不存在剩余款项。第四项的诉求，我们认为是依据原告出具的公证授权委托书，依法依约进行的卖房行为，在履行合同过程中，我们尽职尽责办理了委托事项，无任何违法违规行为。而且还避免了原告损失的进一步扩大。第四项损失是原告自身违约拒不卖房自行造成的损失扩大，与我方无关。事实与理由部分，我们认为原告有不实之处，大家都知道在房屋买卖之前要对房屋抵押登记进行解除，孙彩云在出示公证授权委托书卖房之前，已经口头委托过被告办理受案房屋解押事宜。而孙彩云涉案房屋抵押担保的连带债权是240万，在办理委托公证之前，张胜泳已为其垫付了部分的贷款100余万元，在公证委托之后，张胜泳又将全部的贷款本息加罚息250余万元付清，办理了房屋抵押登记的解除，才顺利的履行了与他人的房屋买卖合同，完成了原告的委托事项，所得的售房款，被告收取之后，已折抵自己先期垫付的抵押款。所以我方认为在代理过程中尽职尽责，完成了代理事项，不存在任何过错。
本院经审理认定事实如下：2014年2月10日，抵押权人兴业银行股份有限公司天津分行（以下简称兴业银行）与抵押人孙彩云签订《零售借款最高额抵押合同》，合同编号441403075803002（以下简称3002）。该合同第一条定义与解释第四项记载：抵押最高本金限额，指为了明确本合同被抵押担保的债权的范围，由立约双方明确约定的最高本金额度。在该债权限额项下，不论抵押权人与债务人发生债权的次数和每次金额，抵押人对该债权额度项下所有债权余额承担担保责任。第二十二条记载：本合同担保的主合同编号4x810000（以下简称810000）的《个人授信额度借款合同》（总合同）及其项下所有分合同，债权人向债务人提供240万元整的授信，授信有效期为24个月，抵押额度有效期24个月，本合同项下的抵押最高本金限额为146万元整，抵押人自愿以朝阳区望京园401号楼20层2307（抵押物名称）设定抵押，抵押权与主债权同时存在。
2014年2月10日，抵押权人兴业银行与抵押人刁凤岩签订《零售借款最高额抵押合同》，合同编号4414x3001（以下简称3001）。该合同第一条定义与解释第四项记载的内容与3002合同内容相同。第二十二条记载：（前部内容与孙彩云的合同内容一致）本合同项下的抵押最高本金限额为94万元整，抵押人自愿以朝阳区百子湾x（抵押物名称）设定抵押，抵押权与主债权同时存在。
2014年2月12日，债权人兴业银行与债务人刁凤岩签订《零售授信额度借款合同》，合同编号810000。该合同第十四条记载：授信额度最高本金限额为240万元；授信有效期为24个月，自2014年2月12日起至2016年2月12日止。该条第六项担保方式记载：下列合同为本合同的担保合同，一、编号3001的《个人借款最高额抵押合同》，担保方式为抵押，担保人为刁凤岩；二、编号3002的《个人借款最高额抵押合同》，担保方式为抵押，担保人为孙彩云；三、编号尾号4001的《个人借款最高额抵押合同》，担保方式为保证，担保人为天津锦都豪庭商贸有限公司。
2015年2月26日，债权人兴业银行与债务人刁凤岩签订《零售经营类借款合同》，合同编号4415x1000（以下简称1000）。该合同第十五条记载：借款金额240万元；借款期限11个月，自2015年2月27日至2016年1月27日止。该条第六项担保方式记载的内容与合同编号810000的合同第十四条第六项担保方式记载的内容相同。
上述刁凤岩借款，孙彩云、张胜泳均陈述是江焕青以刁凤岩的名义借款，实际借款人是江焕青。因刁凤岩贷款第9、10、11期未按期偿还银行利息，2015年年底，兴业银行在天津起诉并对刁凤岩和孙彩云的两套房产进行保全，江焕青委托张胜泳办理偿还银行贷款、解除两套担保房产抵押、出卖担保房产等事宜。2016年春节过后，江焕青又找张胜泳洽谈此事时，张胜泳与孙彩云相识，孙彩云委托张胜泳办理有关自己的上述事宜。
2016年2月24日，刁凤岩贷款账号尾号5028，扣款账号尾号0179，扣款三笔，其中，第9期，应收利息14714.25元，罚息460.17元，合计15174.42元；第10期，应收利息14560元，罚息324.09元，合计14884.09元；第11期，当期扣款本金979941.49元；以上合计1010000元。扣款后，兴业银行于2016年2月底将刁凤岩的抵押房屋解押，将房产证交给张胜泳。
2016年3月7日，委托人孙彩云与受托人张胜泳签订《委托书》并办理公证。委托内容为孙彩云名下有位于北京市朝阳区望京园x房产（以下简称望京园房产）要出售，特委托张胜泳全权办理，双方共约定15条内容。其中，第2条约定：代为办理上述房产还款手续、领取还款证明、领取解除抵押证明材料，办理解除抵押登记及与之有关的一切手续，领取房产证；第3条约定：代为签署售房合同等相关文件，代为办理上述房产的立契过户、权属登记相关一切手续；第4条约定：代为办理上述房产的产权过户、税务登记、网上签约等一切手续；第5条约定：代为缴纳转让上述房产过程中的有关税、费；第9条约定：代收出售上述房产的房款或银行转款并签署相关文件。《委托书》尾部约定：委托期限自签订之日起至办理完为止。在其权限范围及委托期限内所签署的相关文件孙彩云均予认可，并自愿承担由此产生的相关法律责任和法律后果。
因出售房屋解押，需要偿还剩余刁凤岩贷款及利息，张胜泳找孙彩云让其借钱还贷。2016年3月16日孙彩云向刘卫兴借款160万元，用于偿还兴业银行贷款。张胜泳持有的孙彩云尾号为2017的北京银行卡于2016年3月30日转入孙彩云向刘卫兴借款160万元。当日由张胜泳转账到其尾号为1905的北京银行卡150万元，支取现金10万元。
2016年4月13日，张胜泳从其尾号为3519的账户，通过兴业银行网上转账给刁凤岩尾号为0179的账户1483956.50元。
2016年4月13日，刁凤岩贷款账号尾号5028，扣款账号尾号0179，扣款一笔，第11期，逾期本金1420058.51元，应收利息24266.67元、罚息39631.32元，合计1483956.50元。借款人刁凤岩在兴业银行的个人经营贷款金额240万元，全部贷款本息于2016年4月13日结清。贷款结清后，兴业银行于2016年4月18日将孙彩云的抵押房产解押，将房产证交给张胜泳。
孙彩云向刘卫兴借款160万元，由张胜泳代其偿还兴业银行刁凤岩贷款第11期合计1483956.50元，剩余借款116043.5元，张胜泳未返还孙彩云。
2016年4月18日，张胜泳代理孙彩云与白相国签订望京园房产《存量房屋买卖合同》，2016年4月18日，张胜泳代理孙彩云与白相国签订望京园房产《二手房屋买卖合同》，该合同第二条第三项记载：该房屋已经设定抵押，抵押权人为银行，抵押金额人民币149.82万元，抵押登记日期为2014年2月12日，出卖人应于2016年4月30日前办理抵押注销手续；第三条记载：出卖人和买受人通过北京尚邻房地产经纪有限公司居间介绍成交；第四条记载：房屋成交价为185万元，买受人于2016年4月18日支付首付款93万元，剩余房款于过户当日前支付。第十条记载：双方于2016年6月30日办理房屋权属转移登记手续。第十五条记载：双方约定产权过户后15日内进行房屋交割。2016年4月18日，张胜泳代理孙彩云与白相国、北京尚邻房地产经纪有限公司签订望京园房产《房屋买卖居间服务合同》，该合同记载：房屋交易价格为185万元，中介费2.775万元由白相国支付。2016年4月18日，张胜泳收到白相国转账的购房首付款93万元，并出具收条一张。2016年6月1日，张胜泳收到白相国转账的购房尾款92万元。2016年6月1日张胜泳代理孙彩云与白相国在《北京市不动产登记申请审批表》上登记，将望京园房产过户到白相国名下。该售房款185万元，张胜泳代收后未给付孙彩云。
2016年，孙彩云起诉白相国、张胜泳房屋买卖合同纠纷一案，孙彩云以张胜泳在没有征得其同意且不知情的情况下代其出售本案所涉房屋，北京市房山区人民法院（2016）京0111民初10402号民事判决书认定，张胜泳代理孙彩云与白相国签订的房屋买卖合同有效，孙彩云要求判令张胜泳代理签订的房屋买卖合同无效并将涉案房屋转移登记到孙彩云名下的主张，无事实依据和法律依据；孙彩云应当将涉案房屋交付白相国，孙彩云未按照约定交付房屋，应属违约，白相国要求孙彩云支付违约金有法律、合同依据。判决孙彩云交付涉案房屋支付白相国违约金3万元。北京市第二中级人民法院（2017）京02民终2499号民事判决书认定，孙彩云的上诉请求不成立，判决驳回上诉，维持原判。
上述事实，有当事人的陈述，《零售借款最高额抵押合同》，《零售授信额度借款合同》，孙彩云与张胜泳签订《委托书》，《存量房屋买卖合同》，《二手房屋买卖合同》，不动产登记档案材料，兴业银行个人贷款扣款通知书，兴业银行个人贷款结清证明，兴业银行网上转账受理单，孙彩云尾号为2017的北京银行卡交易流水单，张胜泳尾号为1905的北京银行卡交易流水单，（2016）京0111民初10402号一审判决书，（2017）京02民终2499号二审判决书等证据，在案证实。以上证据，经过开庭质证，并经本院审查核实，可以作为认定事实的依据。
本院认为，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。《中华人民共和国担保法》所称最高额抵押，是指抵押人与抵押权人协议，在最高债权额限度内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保。张胜泳既受孙彩云的委托代为办理其名下抵押房产的解押，又受江焕青的委托代为办理刁凤岩名下抵押房产的解押。孙彩云与张胜泳签订的委托书第2条约定的内容为代为办理解除出售房产抵押登记及与之有关的一切手续。根据孙彩云与兴业银行签订的合同编号3002的合同约定，孙彩云为刁凤岩贷款的抵押最高本金限额为146万元，孙彩云在该债权限额项下所有债权余额承担担保责任，为解除出售房产的抵押，孙彩云向刘卫兴借款160万元，委托张胜泳代其偿还兴业银行刁凤岩贷款1483956.50元后，兴业银行于2016年4月18日将孙彩云的抵押房产解押，将房产证交给张胜泳。在此之前，根据刁凤岩与兴业银行签订的合同编号3001的合同约定，刁凤岩为刁凤岩贷款的抵押最高本金限额为94万元，刁凤岩在该债权限额项下所有债权余额承担担保责任，为解除刁凤岩抵押房产的抵押，实际借款人江焕青委托张胜泳办理相关事宜，在2016年2月24日，刁凤岩贷款还款合计1010000元后，兴业银行于2016年2月底已将刁凤岩的抵押房屋解押。刁凤岩与兴业银行签订的《零售授信额度借款合同》、《零售经营类借款合同》及孙彩云与兴业银行签订的合同编号3002的合同、刁凤岩与兴业银行签订的合同编号3001的合同均约定担保合同为最高额抵押合同。以上事实证明，孙彩云与兴业银行签订的抵押合同与刁凤岩与兴业银行签订的抵押合同，分别在各自的最高本金限额内对刁凤岩的借款承担担保责任。刁凤岩所还贷款101万元，系张胜泳受江焕青委托所为，如系张胜泳垫付，应向江焕青、刁凤岩主张返还，不存在张胜泳为孙彩云垫付之说。张胜泳主张孙彩云与刁凤岩应对240万元借款承担连带担保责任，于法无据，与事实不符，本院不予支持。
根据委托书第3条、第4条、第9条约定，张胜泳代孙彩云办理出售房产的相关一切手续，代收售房款185万元。在房屋买卖之前，孙彩云已用向刘卫兴贷款承担了担保责任，解除了该房屋的抵押登记并有结余。孙彩云也未授权张胜泳用售房款偿还刘卫兴贷款及张胜泳主张垫付的101万元刁凤岩贷款。《房屋买卖居间服务合同》记载，中介费2.775万元，由白相国支付。张胜泳对其主张为孙彩云垫付的办理房屋买卖及其他费用，也未能提供证据予以证明。故此，张胜泳代收售房款后继续占有、不返还孙彩云，没有事实及法律依据。孙彩云要求返还售房款185万元的诉讼请求，本院应予支持。
张胜泳用孙彩云向刘卫兴借款160万元代其承担保证责任后的剩余借款116043.5元，张胜泳未返还孙彩云，持有无据，应予返还。孙彩云要求返还剩余借款的诉讼请求，本院应予支持。
根据委托书约定，张胜泳在委托权限范围内代孙彩云办理出售房屋包括过户等一切手续，由此产生的相关法律责任和法律后果由孙彩云承担。张胜泳并非擅自转让孙彩云房屋，而是孙彩云授权所为。孙彩云起诉要求判令张胜泳代理签订的房屋买卖合同无效并将涉案房屋转移登记到孙彩云名下，法院认为无事实及法律依据，孙彩云未按照约定交付房屋，应属违约。故此，孙彩云败诉，是其自身违约所致，并非张胜泳原因所致。对孙彩云请求判令被告张胜泳向其支付由于擅自转让房屋导致的起诉房屋买卖合同纠纷一审、二审中支出的诉讼费、担保费、违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、《中华人民共和国担保法》第五十九条之规定判决如下：
一、张胜泳于本判决生效后十日内返还孙彩云售房款一百八十五万元。
二、张胜泳于本判决生效后十日内返还孙彩云借款余款十一万六千零四十三元五角。
三、驳回孙彩云的其他诉讼请求。
案件受理费二万三千二百六十五元，由孙彩云负担二千一百元（已交纳），张胜泳负担二万一千一百六十五元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审 判 长 魏永生
人民陪审员 刘艳丽
人民陪审员 白秀伯
二〇一七年十二月二十日
书 记 员 孙利鹏