文书内容湖南省衡阳市石鼓区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0407民初98号原告：湖南衡房房地产经营集团股份公司。法定代表人：黄某某，该公司董事长。委托代理人：陈锦荣，衡阳市渠成法律服务所法律服务工作者。委托代理人：王某某。被告：谢某某。委托代理人：曾某某。委托代理人：王俊贤，衡阳市珠晖区求是法律服务所法律服务工作者。原告湖南衡房房地产经营集团股份公司（以下简称衡房集团）与被告谢某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月27日立案后，依法适用普通程序于2016年7月21日公开开庭进行了审理。原告衡房集团委托代理人陈锦荣、王某某、被告谢某某委托代理人曾某某、王俊贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告衡房集团向本院提出诉讼请求：判决被告即向原告偿还所欠房屋租赁款9408元及逾期利息（自2002年1月1日按银行同期贷款利率计算至本案一审判决时止），并承担本案诉讼费用。事实和理由：被告从2002年1月至今租赁居住衡阳市石鼓区建设新村62栋604房（面积为51.88平方米）,该房系原告管理的国有公房。因湘江公路大桥留守处宣布解散，其遗留房产全部移交给市房产局（现更名为市住房和城乡建设局），2001年9月4日，原告依《关于原湘江公路大桥遗留房产处置有关事项的通知》及《衡阳市人民政府常委会议纪要》精神，受市政府相关部门委托，对被告居住至今的现有公房进行经营管理及租金收取，但被告在租居期间未按期向原告交纳租金，原告曾多次向被告催交，被告拒不履行，为维护国有资产不受侵害及原告的合法权益，原告诉至法院。被告谢某某辩称：1、诉争的房屋原系谢序增私有房，后被大桥指挥部强拆，湘江公路大桥指挥部并没有对谢序增房屋进行拆迁补偿，故被告并没有欠交租金；2、本案已经超过了诉讼时效，而且原告并没有证据证明被告欠原告租金；3、衡房集团在2005年左右进行了改制，原告应该提供续签的租赁合同。被告谢某某因治病花费大量财物，家庭比较困难，即使欠租金属实，也请原告予以减免；4、湘江公路大桥指挥部并没有对谢序增房屋拆迁进行补偿，请求法庭在审理过程中予以考虑。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、衡阳市人民政府常务会议纪要，该纪要决定湘江公路大桥留守处解散，其房产移交衡阳市房地产管理局，诉讼房产系湘江公路大桥留守处所移交房产，与本院具有关联性，本院予以采信；2、衡房管[2001]103号文件，该证据系衡阳市房地产管理局通知原告对湘江公路大桥留守处所移交房产进行租金收取及按房改政策处理意见，原告为移交管理方，能证明原告系本案诉讼主体，本院予以采信；3、函，证明原告系诉争房产管理方，与本院具有关联性，本院予采信；5、直管公房欠租情况登记表，该证据系原告单方制作，不具有客观性，本院不予采信；6、城镇私有房屋产权登记证及身份关系证明，该证据能反映被告居住诉争房屋的来源，与本案具有关联性，本院予采信；7、医院诊断证明及医药费发票，该证据与本案诉争事实没有关联性，本院不予采信。根据当事人的诉辩主张和举证情况，本院确认如下事实：被告父亲谢序增原在本市红旗七巷22号有私房3间，建筑面积48.48平方米,谢序增与汪吉莲共生育谢某某、谢兰、谢培、谢红四个子女。汪吉莲、谢序增因死亡，户口分别于2005年5月12日和2011年10月31日被注销。因市政建设，被告父亲谢序增原在本市红旗七巷22号有私房被拆除，原告被安置居住在衡阳市建设新村62栋604直管公房内。1996年8月29日，衡阳市人民政府下发《衡阳市1996年度深化住房制度改革的实施方案》的通知，该方案规定对直管公房砖混三等六层租金每月按1.22元收取。2001年7月4日，衡阳市人民政府2001年第11次常务会议决定湘江公路大桥留守处解散，湘江公路大桥指挥部房产全部移交给衡阳市房地产管理局或由衡阳市房地产管理局一次性出资收购。后湘江公路大桥留守处将湘江公路大桥指挥部所有的包括租赁给被告的位于衡阳市建设新村62栋604房在内的数十套住宅移交给衡阳市房地产管理局。移交表记载衡阳市建设新村62栋604房房屋面积为51.88平方米，月租为55.6元,至1998年12月止，被告共欠房租3088.8元。2001年9月4日，衡阳市房地产管理局下发103号文件，通知衡阳市房地产经营集团总公司按现行公有住房标准与住户重新签订租赁合同,加大对房屋租金收缴力度。同时对愿意购买的住户，在2001年12月31日之前按砖混二等每平方米400元成本价及其优惠政策出售，超出该期限，一律按购房当年有关房改政策。2012年8月1日，衡阳市物价局下发133号文件，通知衡阳市房地产管理局，从2012年8月1日起，将直管公房租金标准计收单位由按每平方米使用面积收取改按每平方米建筑面积收取，租金标准为每平方米建筑面积2.3元。同年8月8日，衡阳市房地产管理局下发58号文件，通知原告从8月1日起，对直管公房租金每月按平均每平方米建筑面积2.3元收取，其中砖混三级六层按2.3元收取。同年8月28日，衡阳晚报报道了从8月起市直管公房月租金上调至每平方米2.3元的新闻报道。2016年1月19日，衡阳市住房和城乡建设局函复本院，内容为：其为本市直管公房管理的行政主管部门，衡阳市房产管理局撤销并入衡阳市住房和城乡建设局，原衡阳市房产管理局委托湖南衡房房地产经营集团股份公司经营和管理的国有直管公房的权限没有变。2001年原衡阳市湘江公路大桥建设指挥部留守处撤销后移交给该公司经营管理的71套住宅房属国有直管公房，亦属该公司经营管理。经本院核定，被告所居住的公房从2002年至2015年应交租金为12620.68元（55.6元/月×139个月＋51.88㎡×2.3元/㎡×41个月），但原告只主张按每平方米1.08元计算，被告应交的房租为9408元。另查明衡阳市房地产经营集团总公司因改制变更为湖南衡房房地产经营集团股份公司。本案焦点是1、原告的起诉是否超过了诉讼时效；2、被告居住的房屋是否是承租房，是否欠原告租金。如果欠租，房屋的租金是多少。本院认为：原衡阳市湘江公路大桥建设指挥部撤销后将其经营管理的71套国有直管公房移交给衡阳市房地产管理局，衡阳市房地产管理局又委托原告经营管理，原告作为经营和管理国有直管公房的经营管理者，虽未与被告签订书面租赁合同，但双方已形成事实上的不定期租赁关系，被告作为承租人，交纳租金是其基本义务，但被告以自己的行为不履行交租义务，违背了诚信原则，是违约行为，原告作为守约方，要求被告继续履行支付租金的义务，符合法律规定，本院予以支持。但依据我国法律对请求民事诉讼权利保护诉讼时效为2年的规定，本案原告并未在2年内向被告主张所欠租金，且没有证据证明诉讼时效中断之情形，故对2014年1月25日前的租金原告已丧失胜诉权，对2014年1月26日至2015年12月期间的1298.04元（51.88㎡×1.08元/㎡×23个月＋51.88㎡×1.08元/㎡÷30×5），被告仍有继续履行的义务。对于原告主张的逾期利息,因没有证据证明原告履行了催交义务,且原、被告双方又未约定，故其主张本院不予支持。被告辩称诉争的房屋原系谢序增私有房，被大桥指挥部强拆后,未进行拆迁补偿的抗辩意见,因被告没有提供产权证或其他拆迁合同证明诉争房屋系以产权调换形式所赔偿的房屋,且谢序增私有房被大桥指挥部强拆后是否进行了赔偿不是本案的审理范围,原告可另行主张权利,故其抗辩意见不予采信。综上所述,依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条之规定，判决如下：一、被告谢某某在本判决生效后10日给付原告湖南衡房房地产经营集团股份公司2014年1月26日至2015年12月期间的租金1298.04元；二、驳回原告湖南衡房房地产经营集团股份公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，公告费305元，合计355元，原告湖南衡房房地产经营集团股份公司负担251元，被告谢某某负担104元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 长 龙 捷人民陪审员 曹 姣人民陪审员 赵为民二〇一六年八月二十三日书 记 员 贺白平校对责任人：龙捷打印责任人：贺白平附本判决所适用的法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。