文书内容广东省梅州市中级人民法院民事判决书（2017）粤14民终202号上诉人（原审原告）：刘秋英（曾用名：刘珊），女，1966年9月12日出生，汉族，住所地：梅州市梅江区。委托诉讼代理人：李国元，广东法强律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨春梅，女，1984年1月1日出生，汉族，住所地：梅州市梅江区。被上诉人（原审被告）：曾建秋，女，1957年5月20日出生，汉族，住所地：梅州梅江区。被上诉人（原审被告）：刘豪华，男，1954年1月22日出生，汉族，住所地：梅州市梅江区。被上诉人曾建秋、刘豪华的委托诉讼代理人:吴亦辉，广东法泰律师事务所律师。上诉人刘秋英因与被上诉人杨春梅、曾建秋、刘豪华债权人撤销权纠纷一案，不服梅州市梅江区人民法院（2016）粤1402民初1283号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人刘秋英的委托诉讼代理人李国元，被上诉人曾建秋、刘豪华的共同委托诉讼代理人吴亦辉到庭参加诉讼。被上诉人杨春梅经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘秋英上诉请求：撤销一审判决，改判撤销杨春梅与曾建秋、刘豪华之间买卖梅州市××大道××都花园××房的行为。事实和理由：一、《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或动产转让给受让人的，所有权人有权追回……”该条法律明确规定善意取得，是指无处分权人处理不动产或动产才适合用该条规定。本案被上诉人杨春梅，是梅州市××大道××都花园××房的产权人。杨春梅在一审答辩中也声称自己拥有房地产权，有处分权。既是有处分权人转让房产，当然就不适用《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，因为《中华人民共和国物权法》第一百零六条的前提是，无处分权人处分财产，所以，本案并不适用《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定。二、本案的争议焦点，其实上是被上诉人之间是否恶意串通，逃避债务的问题。本案证据充分地证实，被上诉人之间买卖房屋是在恶意串通逃避债务。一是生效的(2015)梅县法民二重字第1号，梅县区人民法院民事判决认定：“杨春梅在抵押合同关系成立生效后，即转卖了抵押的房产（位于梅州市××大道××都花园××房）和汽车(原车牌号码：粤Ｍ×××××)，其所担保的借款未在约定期限内得到清偿，属恶意逃避履行义务，损害了刘秋英的担保债权。”梅县区法院已判定被上诉人的房屋买卖行为是恶意逃债。二是在梅江区法院一审庭审中，证人张某出庭作证，证明被上诉人杨春梅，与被上诉人曾建秋，刘豪华是干亲关系，即杨春梅与曾建秋是干女儿和干妈关系。证人还证实杨春梅写房屋抵押凭条时，曾建秋也在现场，知道杨春梅将房屋抵押给上诉人，但没过几天杨春梅就将房屋过户给了曾建秋、刘豪华夫妻。房屋转让后，杨春梅还在该房居住了一段时间，至杨春梅生孩子后才搬走。证人的证言证明了被上诉人曾建秋、刘豪华是知道被上诉人杨春梅房屋抵押给上诉人，而且知道后几天，就进行了房屋转让。从这点就可以完全看出被上诉人之间转让房屋，完全是恶意串通、逃避债务。被上诉人之间的干亲关系，就算没有证人作证，也有理由怀疑他们之间存在恶意串通逃避债务，更何况有熟悉他们的证人作证。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同、损害国家利益的；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益……。该条法律己明确规定，恶意串通损害第三人利益的合同无效。因此，被上诉人杨春梅与被上诉人曾建秋、刘豪华恶意串通订立的房屋买卖是无效的，其房屋买卖行为依法应予撤销。三、一审法院对被上诉人之间的房屋买卖价款认定缺乏依据。一审以根据税务部门评估涉案房屋款680605.88元，交易税额为58532.11元，认定购房价。涉案房屋评估的价款，并不是真正交易的价款，它只是作为税务部门评估出要交税部分的款项，房屋价格应按被上诉人之间订立转让合同价款40万为准。交易税58532.11元，并不能列入转让款之中，这是上交国家的税。更何况，该税是由被上诉人买方还是卖方支付。一审也未查明。按照被上诉人的房地产买卖合同是“由甲乙双方按规定各自负责”。该税支付也应以合同约定为准。一审又以证人张某证言“被告曾建秋以68万元向被告杨春梅购买”来证实购房款是68万元。事实上，证人张某所说的68万元购买，在法庭作证时已说明“其也是听他人说的”。所以，一审在房屋买卖转让款认定上，是缺乏依据的。被上诉人杨春梅未作书面答辩意见。被上诉人曾建秋、刘豪华辩称：一审裁判程序合法，事实清楚，适用法律准确，应维持一审判决，并驳回上诉人的上诉请求。刘秋英向一审法院起诉请求：1、撤销被告杨春梅与被告曾建秋、刘豪华之间关于梅州市××大道××都花园××房的房屋买卖行为；2、三被告共同赔偿原告因行使撤销权诉讼造成的损失20000元；3、案件诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2012年4月12日，被告杨春梅向梅州市鸿艺房地产开发有限公司购买涉案房屋，约定房价83万元，首付款25万元，余款58万元在7天内向银行申请按揭。2013年至2014年期间，被告杨春梅的男朋友陈鸿辉向原告借款160万元，偿还了7.42万元，仍尚欠本金152.58万元。经原告催收，被告杨春梅出具一张《凭条》给原告收执。2014年9月11日，原告以陈鸿辉、杨春梅、梅州市银竹养老养生产业投资有限公司为被告，向梅州市梅县区人民法院提起诉讼。梅州市梅县区人民法院于2015年7月31日作出（2015）梅县法民二重字第1号民事判决书，判决认为，……但杨春梅在抵押合同关系成立生效后即转卖了抵押的房产（位于梅州市××大道××都花园××房）和汽车（原车牌号码：粤Ｍ×××××），其所担保的借款亦未在约定期限内得到清偿，属恶意逃避履行义务，损害了刘秋英的担保债权，杨春梅应承担赔偿刘秋英损失的违约责任。……判决内容主要为，被告陈鸿辉偿还借款本金152.58万元给原告；被告陈鸿辉不能清偿上述债务时，被告杨春梅在其原有房产（位于梅州市××大道××都花园××房，房产证号：01××00）和原有汽车（原车牌号码：粤Ｍ×××××）的价值范围内承担被告陈鸿辉不能清偿部分的赔偿责任等。上述判决生效后，原告向梅州市梅县区人民法院申请强制执行，因被执行人暂无财产可供执行，被法院查封的房产和汽车暂未能处置，梅州市梅县区人民法院于2015年12月28日作出（2015）梅县法执字第683号之一民事裁定书，裁定终结本次执行。2016年4月12日，原告向梅州市房地产档案馆调取了被告杨春梅与被告曾建秋、刘豪华签订的《房地产买卖合同》、双方交易购房发票。同年7月12日，原告诉至一审法院，提出上述诉讼请求。一审庭审中，原告表示自愿撤回第2项诉讼请求，其他诉讼请求不变。原告表示被告杨春梅出具凭条的时候，被告曾建秋、刘豪华没有在场，原告也没有跟被告曾建秋说过，但杨春梅被人追债时，只能在被告曾建秋家居住，故被告曾建秋、刘豪华是知情的。原告认为其在2016年4月份在房管部门打印涉案房屋登记信息时，才确定被告杨春梅将房产低价转让给被告曾建秋、刘豪华，原告起诉没有超过诉讼时效。被告杨春梅与被告曾建秋、刘豪华之间存在恶意买卖房产的行为，从购房合同、交易时间、条款存在明显不符合正常交易行为的情况，房产评估的价值，与三被告之间房屋买卖价格，明显低于法律规定的70%，请求法院支持原告的诉讼请求。被告曾建秋、刘豪华认为其向被告杨春梅购买涉案房屋，共支付了1015271.64元，其中1、代杨春梅向建设银行偿还涉案房屋的按揭贷款556739.53元；2、缴交交易税费58532.11元；3、抵偿借款本金250000元；4、支付现金150000元。时间为2014年8月8日的《房地产买卖合同》中的40万元就是指第3、4项的款项。原告在2014年11月26日以前就已清楚的了解被告杨春梅于2014年9月16日将房产转让给被告曾建秋、刘豪华，原告的起诉已经超过诉讼时效。另查，1、原告向一审法院提出调查取证申请，一审法院向梅州市房地产档案馆调取涉案房屋交易相关档案材料。经质证，原告表示无异议。被告曾建秋、刘豪华对两份证据真实性无异议，但两次交易中的房地产转让合同中交易的价格并不是真实的价格，是为了到相关部门办理过户手续，节省部分税款而签订和确认的数额，并不是双方实际履行的数额。2、原告向一审法院提出申请对涉案房屋2014年9月16日的价值进行评估。一审法院依法委托广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司进行评估。广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司于2016年12月12日出具了《房地产估价报告》（编号：评（B）1612102399号），估价结果为93.35万元。该公司收取了评估费9335元。经质证，原告对估价报告真实性无异议，但认为估价结果太低，加上装修价值，房屋价值应该有100万元。被告曾建秋、刘豪华对评估结论无异议。3、原告向一审法院申请证人张某出庭作证，证人张某出庭作证，证明被告杨春梅与被告曾建秋是相认的干亲关系，被告杨春梅抵押给原告时，被告曾建秋也知道该回事，但没过几天，被告杨春梅将房屋过户给被告曾建秋，据其所知是被告曾建秋以68万元向被告杨春梅购买，杨春梅还在涉案房屋居住了一段时间，证人张某曾借钱给被告杨春梅和陈鸿辉，催收后陈鸿辉用房屋抵对清楚。经质证，原告对证人证言无异议。被告曾建秋、刘豪华认为证人陈述与原告当庭陈述完全不符，对证人证言真实性不予认可。一审法院认为，本案为债权人撤销权纠纷。被告杨春梅向梅州市鸿艺房地产开发有限公司购买涉案房屋，约定房价83万元，首付款25万元，余款58万元在7天内向银行申请按揭。2014年9月16日，由被告杨春梅名下转让至被告曾建秋、刘豪华名下，被告曾建秋、刘豪华向被告杨春梅购买涉案房屋，代杨春梅偿还涉案房屋按揭贷款556739.53元，支付税费58532.11元的事实，法院生效法律文书，被告曾建秋、刘豪华购房发票，付款银行交易明细清单，被告曾建秋代被告杨春梅偿还银行房贷款还款凭证，及原告与被告曾建秋、刘豪华庭审陈述等证据证实，予以确认。原告认为被告杨春梅没有提供房屋银行按揭合同，怀疑被告曾建秋是否将款项转至被告杨春梅银行还款账户，被告杨春梅以40万元价格转让涉案房屋给被告曾建秋、刘豪华，理由不足，不予采信。对于涉案房屋2014年9月16日的市场价值。根据广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司出具了《房地产估价报告》（编号：评（B）1612102399号），估价结果为93.35万元。经查，广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司及鉴定人员均具有相应资质或资格，程序合法，上述房地产估价报告，予以确认。被告曾建秋、刘豪华主张原告起诉超过诉讼时效，但从现有证据看，原告是在2016年4月12日通过查询房管部门信息，得知权利受到损害，原告起诉符合法律规定。被告曾建秋、刘豪华上述意见，理由不足，不予支持。本案争议焦点是被告曾建秋、刘豪华是否善意取得涉案房屋，原告请求行使撤销权理由是否充分的问题。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。及最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第十八条第一款的规定，物权法第一百零六条第一款第一项所称的“受让人受让该不动产或者动产时”，是指依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时。该司法解释第十九条的规定，物权法第一百零六条第一款第二项所称“合理的价格”，应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。《中华人民共和国合同法》第七十四条的规定，……。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十九条的规定，对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价……。根据税务部门出具的发票显示，税务部门评估的涉案房屋房款为680605.88元，交易税额为58532.11元。根据证人张某的证言及被告杨春梅当时的境况，被告杨春梅为偿还其与男朋友陈鸿辉的债务，变卖房屋进行清偿，其目的是为了取得现金抵对债务。被告曾建秋、刘豪华主张其与被告杨春梅签订《房地产买卖合同》，代被告杨春梅将涉案房屋银行按揭贷款还清，并向其支付相关费用、抵对相应债务及支付相应现金，符合日常交易习惯，予以采纳。根据《房地产估价报告》，当时涉案房屋市场价值为93.35万元，明显不合理的低价为93.35万元×70%=65.35元。从原告提供的证人张某证言“被告曾建秋以68万元向被告杨春梅购买”看，被告曾建秋、刘豪华付款已经超出上述明显不合理低价，而原告不能提供证据，证明其主张被告曾建秋、刘豪华以40万元价格受让涉案房屋。故原告请求撤销被告杨春梅与被告曾建秋、刘豪华房屋买卖行为，依据不足，不予支持。原告请求三被告共同赔偿原告因行使撤销权诉讼造成的损失20000元，未提交证据证实，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第七十四条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第十八条第一款、第十九条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十九条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，作出判决：驳回原告的诉讼请求。案件受理费14700元，鉴定费9335元，合计24035元（此款已由原告预交），由原告负担。二审期间，曾建秋向本院提交了15万元现金收据原件和580万元借据，以证明购房款现金15万元的事实和曾建秋与杨春梅存在其他多笔借贷关系。刘秋英的质证意见为：1、对收据和借据的真实性不予认可，被上诉人两人未到庭质证，对收据形成的时间、是否真实、是否本人所写，对此没办法查清，而且一审时也没有提交，现在才提交，那么其认为是现在才形成的证据，有可能造假，加上杨春梅和曾建秋是干亲关系，是很有可能造假的。2、关联性问题，580万元的借据没办法证明与卖房有关，收据上写是购买鸿都花园的房子，对此其也认为是编造的，且认为借据和收据是与本案无关的。3、合法性问题，收据和借据都是不合法的。按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条规定，新证据是指一审庭审结束后新发现的证据，现在才提交，证据形成是2014年5月和9月，都不是一审庭审后形成的，全部都是以前就有的证据，故不能算新证据，现在二审提交其不予认可。按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十二条规定，新证据在二审开庭前或开庭时提交，现在开庭后才提交，故对此是不合法的。因此其认为上述证据是不能采纳的。杨春梅的质证意见为：对收据和借据均无异议。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查，2015年2月5日，曾建秋、刘豪华将涉案房屋转让并过户登记给案外人苏兴悦。本院认为，根据刘秋英的上诉理由和曾建秋、刘豪华的答辩意见，本案二审争议的焦点问题是：刘秋英主张撤销杨春梅与曾建秋、刘豪华之间的涉案房屋买卖行为依据是否充足。首先，本案中，杨春梅将其名下的涉案房产转让给曾建秋、刘豪华，签订了房产买卖合同，并根据合同办理了产权变更登记手续。刘秋英主张杨春梅与曾建秋、刘豪华关系亲密，在交易涉案房产时曾建秋、刘豪华是知道杨春梅与刘秋英之间有抵押涉案房产合同的事实。但从刘秋英提供的证据来看，并不足以证明该主张。其次，根据广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司的评估结果，本案涉案房屋的不合理低价为低于65.35万元。刘秋英认为曾建秋、刘豪华以40万元价格受让涉案房屋，有杨春梅与曾建秋、刘豪华签订备案的房屋买卖合同为证。而曾建秋、刘豪华称其向杨春梅购买涉案房屋，共支付了1015271.64元，向法院提供了代杨春梅向建设银行偿还涉案房屋的按揭贷款556739.53元的银行流水账目、交易税费58532.11元的发票、250000元的借据和150000元的现金收据。刘秋英对556739.53元的银行流水账目无异议，但对250000元的借据和150000元的现金收据提出异议，主张杨春梅与曾建秋、刘豪华恶意串通、以明显不合理低价进行涉案房屋买卖。从刘秋英提供的证人张某的陈述“曾建秋以68万元向杨春梅购买涉案房屋”分析，曾建秋、刘豪华所付的款项是高于该明显不合理低价的。因此，根据刘秋英提供的现有证据，难以认定涉案房屋是以明显不合理低价进行交易。最后，杨春梅与曾建秋、刘豪华的涉案房屋买卖行为发生在广东省梅州市梅县区人民法院（2015）梅县法民二重字第1号民事判决作出之前，该生效判决已对刘秋英给予了救济（即：在该生效判决当事人陈鸿辉无法偿还债务时，杨春梅在该涉案房产和汽车的价值范围内，向刘秋英承担案外人陈鸿辉不能清偿债务的赔偿责任），且本案一审起诉前涉案房产已转让并过户登记至案外人名下。因此，对刘秋英的上诉主张，本院不予支持。本案中，一审法院适用《中华人民共和国物权法》第一百零六条虽有误，但并不足以影响一审判决的结果。综上所述，刘秋英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14700元（已由上诉人刘秋英预交），由上诉人刘秋英负担。本判决为终审判决。审 判 长  黄洪远审 判 员  罗锡芳代理审判员  黄基烽二〇一七年四月二十五日书 记 员  陈宏群