吉林省靖宇县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）靖民一初字第319号
原告：曹增荣，住所地靖宇县。
委托代理人：袁涛，靖宇县开发区法律服务所法律工作者。
被告：靖宇县睿丰房地产开发有限公司，所在地靖宇县。
法定代表人：ＸＸ，系总经理。
委托代理人：李金玉，住所地靖宇县。
被告：白山市昌达建筑有限责任公司（曾用名白山市旺达建筑有限责任公司），所在地白山市浑江区。
法定代表人：相书博，系总经理。
委托代理人：刘宝贵，住所地白山市八道江区。
委托代理人：焦立臣，吉林浩祥律师事务所律师。
被告：李永丰，住所地靖宇县。
委托代理人：崔莉君，靖宇县法律服务中心律师。
第三人：蔺德胜，住所地靖宇县。
委托代理人：张作杰，吉林靖吉律师事务所律师。
第三人：刘吉霞，住所地靖宇县。
委托代理人：徐彦志，吉林靖吉律师事务所律师。
原告曹增荣诉被告靖宇县睿丰房地产开发有限公司（以下简称睿丰公司）、白山市昌达建筑有限责任公司（以下简称昌达公司）、李永丰、第三人蔺德胜、刘吉霞房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，2015年7月14日，原告向本院提交变更诉讼请求申请。2015年7月28日，本院依法适用简易程序公开开庭进行审理。2015年8月10日，依职权追加蔺德胜为第三人参加本案诉讼。2015年9月8日，依法适用简易程序公开开庭进行审理。2015年10月7日，依职权追加刘吉霞为第三人参加本案诉讼。2015年10月10日，依法转为普通程序。2015年11月12日，本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告曹增荣及委托代理人袁涛、被告睿丰公司委托代理人李金玉、被告昌达公司委托代理人焦立臣、被告李永丰委托代理人崔丽君到庭参加了第一次诉讼，原告曹增荣及委托代理人袁涛、被告睿丰公司委托代理人李金玉、被告昌达公司委托代理人刘宝贵、被告李永丰委托代理人崔丽君、第三人蔺德胜委托代理人张作杰到庭参加了第二次诉讼，原告曹增荣及委托代理人袁涛、被告睿丰公司委托代理人李金玉、被告昌达公司委托代理人刘宝贵、被告李永丰委托代理人崔丽君、第三人蔺德胜委托代理人张作杰、第三人刘吉霞委托代理人徐彦志到庭参加了第三次诉讼。2016年2月3日，经审判委员会讨论决定移送公安部门侦查处理。2016年6月14日，靖宇县公安局针对移送案件作出靖公（刑）立字【2016】174号立案决定书。2017年3月5日，靖宇县人民检察院作出靖检刑检不批捕【2017】6号不批准逮捕决定书，决定不批准逮捕犯罪嫌疑人李永丰。2017年4月13日，靖宇县公安局作出靖公（刑）撤案字【2017】4号撤销案件决定书，决定撤销李永丰诈骗案。本案恢复审理，现已审理终结。
原告诉称，被告睿丰公司是靖宇县康馨花园荷旺苑的开发商。2013年6月6日，睿丰公司取得商品房预售许可证。2013年10月23日，睿丰公司与昌达公司签订预定房屋协议，约定将睿丰公司开发的康馨花园荷旺苑9号楼5号商铺以拨付工程款的方式预定给昌达公司。此后，该5号商铺变更为3号门市。2014年7月17日，白山市旺达建筑有限公司第三施工处出具证明将争议房屋作为工程款抵顶给李永丰，刘宝贵、李永丰在证明上签字。2014年7月17日，睿丰公司与李永丰签订关于争议房屋的门市预售协议。2013年9月30日，李永丰将上述房屋出售给原告，并签订了房屋买卖协议，原告在协议签订后当场就交给了李永丰80万元，约定是验收之后根据房屋面积多退少补，购买价格是每平方米4000元。协议签订后，原告到睿丰公司要求对争议房屋进行变更登记，睿丰公司不给办理。原告当时不知道李永丰与刘吉霞在睿丰公司办理了争议房屋登记，原告认为，该登记不符合常理，因为睿丰公司抵顶给昌达公司的预定房屋协议原件在原告手中，睿丰公司不应给刘吉霞办理手续。对于该涉案房屋又抵顶给蔺德胜是后来知道的。该涉案房屋睿丰公司并没有交付蔺德胜使用。对于蔺德胜与睿丰公司签订商品房买卖合同的事实存在，但该合同是基于李永丰与刘吉霞因民间借贷关系形成的。李永丰为偿还他人借款向刘吉霞借款30万元，并用涉案房屋作抵押担保，睿丰公司在为刘吉霞、蔺德胜办理涉案房屋在公司登记手续时，没有将昌达公司的那一份预售房屋协议收回，办理登记违反程序，应当认定无效。依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，刘吉霞对涉案房屋没有处分权。且昌达公司第三施工处负责人刘宝贵在李永丰出售给原告的涉案房屋协议上签字盖章，是对该行为的认可，而该协议已经法院判决确认生效。综上，请求依法判决靖宇县睿丰房地产开发有限公司为原告出具靖宇镇康馨花园荷旺苑9号楼3号门市房（原5号商铺，东数第三套门市房）《商品房买卖合同》；依法判决被告靖宇县睿丰房地产开发有限公司、白山市昌达建筑有限责任公司、李永丰协助原告办理该房屋产权过户手续。
被告睿丰公司辩称，原告陈述的争议房屋的位置及房号变更情况没有异议，该房屋确实抵顶给了昌达公司，昌达公司将此门市房抵顶给了李永丰，并出具了抵付证明，睿丰公司给李永丰开具了《门市预售协议》。2014年10月23日，李永丰将此门市过户给了刘吉霞，同时出具了过户证明，双方均签字。2015年4月20日，刘吉霞将门市房过户给蔺德胜，同时出具了过户证明，双方均签字。以上行为被告公司属于履行正常手续，对原告是否从李永丰手中购买了该房屋被告公司不清楚。门市已经完工，但是还没有交付使用，房屋经过公司领导签字确认了该房屋由刘吉霞过户给蔺德胜，该房屋没有到房管部门办理产权登记。该涉案房屋第三人已经用了，但是不清楚是否是公司交付使用的。第三人手中的黄本合同是被告公司签的，合同是真实的。该门市完工了，但是没有验收，至于商品房买卖合同怎么签订的，代理人不清楚。在李永丰将争议房屋过户给刘吉霞时是否出具了2013年10月23日睿丰公司、昌达公司签订的预定房屋协议，代理人不清楚。
被告昌达公司辩称，涉案房屋系由被告睿丰公司于2013年10月23日以拨付工程款的方式拨付给昌达公司，昌达公司收到后将该房屋拨付到靖宇县康馨花园荷旺苑项目部，项目部又将该房屋以支付工程款的形式给了李永丰。对争议房屋的位置及房号变更的事实没有异议，公司是在2014年7月份由白山市旺达建筑有限责任公司申请变更为白山市昌达建筑有限责任公司，在2015年1月份变更完毕。该门市没有交付使用。原告向李永丰购买争议房屋的事实存在。涉案门市还没有交工，门市现在确实挂着七彩珠广告公司的牌子。对于第三人与睿丰公司签订黄本合同的事实昌达公司不认可，因为昌达公司没出具证明同意过户。该房屋现在完工了但是没有验收。昌达公司将房屋抵顶给李永丰的时候，昌达公司与睿丰公司签订的2013年10月23日预定房屋协议给了李永丰，2014年7月17日，李永丰与睿丰公司签订预售协议。
被告李永丰辩称，对原告所述事实没有任何异议。2014年10月23日，李永丰为完成所包的工程向刘吉霞借款30万元，同时将争议房屋过户给刘吉霞，李永丰想待工程结束，将该30万本金及利息归还给刘吉霞后，再将该房屋交付给原告，在睿丰公司登记备案出具证明只是为了刘吉霞的30万元本金及利息有保障，并不是将所有权确认给刘吉霞。该门市房价值是88万元，30万明显低于市场价格，刘吉霞将该房屋过户给蔺德胜，没有经过被告李永丰的同意。争议房屋是否使用不清楚，被告李永丰认为该房屋没有交付，不动产的交付要件以房产局登记为准。第三人与睿丰公司签订商品房买卖合同是基于李永丰和刘吉霞签订的房屋预售协议而成立，由于刘吉霞对该房没有处分权而导致该合同无效。综上，被告同意原告的诉讼请求，同意协助原告办理争议房屋的过户事宜。
第三人蔺德胜辩称，原告陈述的争议房屋的位置及房号变更情况没有异议，该房屋确实抵顶给了昌达公司，昌达公司将此门市房抵顶给了李永丰，并出具了抵付证明，睿丰公司给李永丰开具了《门市预售协议》。后刘吉霞从李永丰手中购得该房屋，又出售给蔺德胜，蔺德胜将购房款交付给了刘吉霞，睿丰公司重新为蔺德胜出具了商品房买卖合同。该争议房屋已经完工，是否验收不清楚，但是已经交付给蔺德胜使用。第三人蔺德胜认为，1、2015年4月20日，蔺德胜与睿丰公司签订商品房销售协议，睿丰公司将房屋销售给蔺德胜，该房屋现已经交付给蔺德胜，蔺德胜已进行了装修，用作靖宇县七彩珠广告有限公司用房。2、睿丰公司是诉称房屋唯一具有出售资质的主体，建设单位昌达公司、被告李永丰均无出售此房屋的权利，昌达公司和李永丰只有在经睿丰公司同意并办理由睿丰公司出具的销售合同的情况下，买受人才能取得购房的依据。本案中原告与李永丰签订的房屋买卖协议因李永丰非真正具有房屋销售权利的主体，将直接导致原告无法依据协议取得产权，原告最终无法取得房屋的所有权，并且在原告与李永丰签订协议后，李永丰将睿丰公司为其出具的预售协议交回睿丰公司，其不再具有处置的权利。原告与李永丰签订的房屋买卖协议，也因李永丰权能的失去导致最终无法履行，系履行不能，协议双方均可行使合同解除权。3、原告与李永丰签订房屋买卖协议的当事人为原告与李永丰，睿丰公司、昌达公司均非协议的主体，依据合同的相对性原则，非协议当事人的睿丰公司、昌达公司不受原告与李永丰之间签订的房屋买卖协议的约束，原告也没有依据该协议要求睿丰公司、昌达公司履行该义务的权利。睿丰公司、昌达公司也无依据原告与李永丰签订的协议履行协议约定的义务的法定责任，故原告无权要求睿丰公司、昌达公司协助其履行办理房屋所有权过户的手续。睿丰公司也没有为原告出具商品房销售合同的义务。因此，请求依法驳回原告的诉讼请求。
第三人刘吉霞辩称，原告陈述的争议房屋的位置及房号变更情况没有异议，该房屋确实抵顶给了昌达公司，昌达公司将此门市房抵顶给了李永丰，并出具了抵付证明，睿丰公司给李永丰开具了《门市预售协议》。该房屋系李永丰卖给刘吉霞，刘吉霞又出售给蔺德胜的。对原告所说李永丰与刘吉霞之间存在民间借贷30万元的借款关系与本案无关，也不存在用房屋抵顶借款的问题。刘吉霞与李永丰在买卖此争议房屋时，李永丰亲自陪同刘吉霞到睿丰公司，在睿丰公司领导及具体工作人员确认后将此房屋出售给刘吉霞并办理了相关手续，后来出售给第三人蔺德胜名下时李永丰都知情。
本院对各方当事人在庭审中出示的证据审核、认定认为，原告出示的2013年10月23日睿丰公司与昌达公司签订的预定房屋协议1份，来源、形式合法，与本案相关联，但无法证实睿丰公司与昌达公司在2013年9月30日前已就争议房屋达成抵顶工程款的协议，只能证明2013年10月23日，睿丰公司将争议房屋抵顶给昌达公司。2013年9月30日李永丰与曹增荣签订的房屋买卖协议书1份、2013年9月30日收据1张、（2015）靖民二初字第362号民事判决书1份、2013年9月30日曹增荣与李永丰、刘宝贵签订的协议书1份来源、形式合法，与本案相关联，本院予以采信。2015年5月22日靖宇县人民法院民二庭庭审笔录1份来源形式、合法，但无法证明待证问题，本院不予采信。原告出示的李永丰与刘吉霞丈夫邢XX电话录音资料2份、李永丰与朱XX结婚证复印件一份、到庭证人丁XX证言可以相互佐证证实李永丰与刘吉霞之前签订的涉案房屋买卖协议系为借款提供的担保行为，本院予以采信。曹增荣银行往来明细3页，来源、形式合法，但无法证实款项的去处，本院不予采信。被告睿丰公司出示的1、2015年4月20日靖宇县睿丰房地产开发有限公司出具的证明1份；2、2014年10月23日靖宇县睿丰房地产开发有限公司出具的证明1份、2014年10月23日门市预售协议1份；3、2014年7月17日收据1张；4、2014年7月17日靖宇县睿丰房地产开发有限公司出具的证明1份、2014年7月17日门市预售协议1份。来源、形式合法，与本案相关联，证实了涉案房屋在睿丰公司登记转变的过程，本院予以采信。第三人蔺德胜出示的编号为GF-2000-0171商品房买卖合同1份来源、形式合法，与本案相关联，本院予以采信。第三人刘吉霞出示的刘吉霞与李永丰签订的门市买卖协议一份、李永丰书写的收据一张来源、形式合法，与本案相关联，本院予以采信。
经审理查明，2013年6月6日，睿丰公司取得商品房预售许可证，有效期为2013年6月6日至2014年12月31日。2013年10月23日，睿丰公司与昌达公司签订预定房屋协议，约定将睿丰公司开发的康馨花园荷旺苑9号楼5号商铺以拨付工程款的方式预定给昌达公司。此后，该5号商铺变更为3号门市。2014年7月17日，白山市旺达建筑有限公司第三施工处出具证明将争议房屋作为工程款抵顶给李永丰，刘宝贵、李永丰在证明上签字。2014年7月17日，睿丰公司与李永丰签订关于争议房屋的门市预售协议。2013年9月30日，李永丰与曹增荣签订涉案房屋买卖协议，并为曹增荣出具了收到80万元购房款的收据。2014年10月23日，李永丰与刘吉霞签订涉案房屋买卖协议，并为刘吉霞出具了收到77.399万元购房款的收据。2015年4月20日，刘吉霞与蔺德胜共同出具一份将争议房屋转让给蔺德胜的证明，蔺德胜与睿丰公司就争议房屋签订编号为GF-2000-0171商品房买卖合同。争议房屋现由第三人蔺德胜使用中。
本院认为，本案是房屋买卖纠纷。
1、关于预售房屋转让及李永丰与原告签订的争议房屋买卖协议的效力问题。《中华人民共和国房地产管理法》第四十六条规定“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。”而国务院并没有就此问题出具相关规定，由此可见法律并不禁止预售房屋的转让。《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”故李永丰与原告签订的争议房屋买卖合同具有法律效力。
2、关于李永丰与刘吉霞签订的争议房屋买卖协议问题。依据原告出示的录音、证人证言及记账凭证，可以认定李永丰与刘吉霞签订的争议房屋买卖协议系为二人之间的借款提供保证。依据《最高人民法院关于审理民间借贷适用法律若干问题的规定》第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保,借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的,人民法院应当按照民间借贷法律关系审理,并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的,人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后,借款人不履行生效判决确定的金钱债务,出借人可以申请拍卖买卖合同标的物,以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额,借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”规定，刘吉霞并未取得争议房屋的债权，其转让给蔺德胜的行为系无权处分。刘吉霞与李永丰之间并未就争议房屋办理抵押登记，不能对抗原告对争议房屋享有的债权。
3、关于原告要求被告睿丰公司、昌达公司及李永丰协助其办理房屋产权过户手续的问题，因各方当事人均未出具该房屋具备办理产权过户的条件，对该请求，本院不予支持。原告可在办理产权过户条件具备后再行主张。
综上，依据上述法律、司法解释及《依据中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下：
1、被告靖宇县睿丰房地产开发有限公司为原告出具靖宇镇康馨花园荷旺苑9号楼3号门市《商品房买卖合同》。
2、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费11900元，原告申请缓缴11800元，由三被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院。
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决发生效力后，权利人可在判决书确定的履行期限界满后二年内向本院申请执行。
审 判 长 张 雪
审 判 员 刘 龙
人民陪审员 杜雪梅
二〇一七年五月二十五日
书 记 员 张 远