宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）宁03民终24号
上诉人（原审原告、反诉被告）：姚永安，男，1934年10月21日出生，汉族，住宁夏回族自治区吴忠市利通区。
委托诉讼代理人：黄继辉，系宁夏天纪律师事务所律师，特别授权代理。
委托诉讼代理人：陈晓珊，系宁夏天纪律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：吴忠市老百姓医药连锁有限公司。住所地：宁夏回族自治区吴忠市利通区。
法定代表人：赵青峰，系该公司经理。
委托诉讼代理人：王占国，系宁夏麟祥律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：赵青峰，男，1968年10月10日出生，汉族，住宁夏回族自治区吴忠市利通区。
委托诉讼代理人：王占国，系宁夏麟祥律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人姚永安因与被上诉人吴忠市老百姓医药连锁有限公司（以下简称老百姓医药公司）、赵青峰租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院（2015）吴利民初字第3314号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人姚永安及其委托诉讼代理人黄继辉、被上诉人吴忠市老百姓医药连锁有限公司（以下简称老百姓医药公司）、赵青峰及其委托诉讼代理人王占国均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
姚永安上诉请求：1.撤销一审判决；2.支持上诉人诉讼请求并驳回被上诉人反诉请求；3.一审（本诉、反诉）、二审案件受理费用均由被上诉人负担。主要事实与理由：一、关于事实认定问题。1.上诉人与被上诉人之间的租赁合同关系。①2008年3月25日，上诉人与被上诉人老百姓医药公司签订五年的《房屋租赁合同》，合同到期日为2013年3月26日，每年房屋租金为17万元。②2013年3月13日被上诉人赵青峰向上诉人表示愿意续租，每年租金70万元（包含税2万元），并向上诉人出具《承诺书》一份，同时承诺案外人丁凤霞租金是多少被上诉人就支付多少，该承诺书系双方当事人真实意思表示。③2013年3月30日，被上诉人按照《承诺书》的约定，向上诉人支付了2013年3月26日至2014年3月25日的房屋租金70万元（包含税2万元），截止2014年3月25日，该承诺书约定的事项已履行完毕。④2014年3月26日至2014年11月25日，被上诉人未按照《承诺书》的约定向上诉人缴纳房屋租金，占有使用该房屋8个月。2.上诉人与案外人丁凤霞之间的租赁合同关系。①2012年8月5日，上诉人在得知被上诉人不再续租的情况下与案外人丁凤霞签订《房屋租赁合同》，约定租期为五年，自2013年4月1日至2018年4月1日，一年租金为60万元，第四、第五年租金为70万元。②后因被上诉人愿意以70万元租赁该房屋，上诉人与被上诉人达成协议，由被上诉人以每年租金70万元继续租赁该房屋，导致案外人丁凤霞未能在合同约定的期限内使用该房屋。案外人丁凤霞将被上诉人诉至法院，直至2014年11月25日，被上诉人才搬离房屋，案外人丁凤霞才实际取得该房屋使用权。③2014年12月15日，上诉人与案外人丁凤霞重新签订《房屋租赁合同》，约定租期自2014年12月25日至2019年12月15日，一年租金为61万元，第四、第五年租金为71万元。二、涉案房屋租金标准的问题。1.《承诺书》及《合同》系双方真实意思表示，合法有效。①2013年3月13日，被上诉人向上诉人出具《承诺书》，且有双方签字确认的《合同》，依据内容可知，上诉人与被上诉人协商同意以每年租金70万元（含税2万元）继续承租涉案房屋，该约定系双方当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定。②被上诉人主张《承诺书》及其《合同》是无效的不能成立。相对于丁凤霞侵权损害赔偿一案来说，无效的原因是双方之间存在恶意串通损害案外人丁凤霞的利益。但对于《承诺书》及其《合同》相对的上诉人与被上诉人来讲，系双方真实意思表示，不违反法律强制规定，是有效的，尤其涉及租金问题，被上诉人已经履行支付义务，更能说明是有效的。2.一审法院依据17万元的租金标准判决被上诉人支付房屋占有使用费错误。①虽然上诉人与被上诉人之前约定的租金为17万元，但不能因为存在过17万元的租金，就以该租金为标准，且17万元租金也是2008年标准，双方租赁早已到期。②上诉人按《承诺书》及其《合同》的约定将涉案房屋交付被上诉人使用，被上诉人也按照协议约定履行了支付年租金70万元的义务。截止2014年3月25日，合同即已履行完毕。③上诉人与被上诉人既约定过每年17万元的租金，也约定过每年70万元的租金，被上诉人也实际按照70万元租金标准履行了租金支付义务。在不违反法律强制性规定的情况下，一审法院只选择了17万元为标准，而忽视双方最新达成的每年70万元租金的问题，认定双方签订的《承诺书》与《合同》无效。根据法律规定，无效的合同自始没有法律效力，能够返还的予以返还，不能返还的按照双方实际履行的予以计算，双方已经按照租金70万元履行完毕。④2014年3月26日至2014年11月25日，被上诉人未按照《承诺书》及其《合同》约定向上诉人支付租金，根据年租金70万元（含税2万元）的约定，被上诉人应当向上诉人支付8个月的房屋占有使用费466600元。三、上诉人不应返还被上诉人租金510000元。1.2013年3月26日至2014年3月25日，上诉人与被上诉人之间已经按照《承诺书》及其《合同》的约定履行了各自的义务，实际已经履行完毕，不应当退还51万元租金。2.2014年3月26日至2014年11月25日，被上诉人实际占有使用该房屋8个月，应当按照已经履行过的年租金70万元支付上诉人房屋占有使用费。
老百姓医药公司、赵青峰辩称，一、上诉状诉称的事实与实际情况严重不符。第一、关于本案的基本事实。（一）2008年3月25日，上诉人姚永安与被上诉人老百姓医药公司签订一份《房屋租赁合同》，合同期限为五年。自2008年3月25日至2013年3月25日，每年租金为17万元；合同到期前三个月承租人如续租应提前与出租人协商续签租赁合同；合同到期后被上诉人在同等条件下有优先租赁权。（二）2012年8月5日，上诉人姚永安违背双方合同约定，在距离合同到期还有8个月之前，在未通知被上诉人的情况下，擅自与案外人丁凤霞签订了一份《房屋租赁合同》，将老百姓医药公司承租的永安大厦一楼的房屋出租给案外人丁凤霞，租赁期为5年，自2013年4月1日至2018年4月1日。（三）2013年3月，老百姓医药公司的法定代表人赵青峰得知姚永安是将永安大厦的一楼的270㎡（包括老百姓公司原承租的150㎡）和二楼370㎡，共计640㎡房屋出租给案外人丁凤霞的租金为每年60万元，而在此之前姚永安一直未给老百姓医药公司说租赁丁凤霞的房屋面积是多少。老百姓医药公司误认为是姚永安出租给案外人丁凤霞的房屋面积是150㎡，每年租金是66万元。当老百姓医药公司的赵青峰知道上述事实后立即给姚永安说愿意出68万元承租永安大厦一楼、二楼640㎡的房屋，并且与姚永安签订了租赁房屋的意向书。该意向书签订后，赵青峰支付给姚永安68万元租金。后因案外人丁凤霞将姚永安和老百姓医药公司起诉，利通区法院判决后双方均提起上诉，吴忠市中级人民法院（2014）吴民终字第217号判决认定姚永安与丁凤霞签订的房屋租赁合同有效，姚永安与老百姓医药公司于2013年3月13日签订的书面协议无效。第二、关于姚永安与案外人丁凤霞的房屋租赁关系。（一）2012年8月5日，姚永安在与老百姓医药公司房屋租赁合同尚未到期的情况下，擅自与案外人丁凤霞就签订了《房屋租赁合同》，该合同约定租赁期限为5年，每年租赁费60-70万元。姚永安的行为引发了案外人丁凤霞、老百姓医药公司和姚永安的多起房屋租赁合同纠纷，经吴忠市利通区法院和吴忠市中级法院审理，判决确认姚永安与案外人丁凤霞于2012年8月5日签订的房屋租赁合同为有效合同；姚永安与老百姓医药公司于2013年3月签订房屋租赁意向书为无效合同。案外人丁凤霞与姚永安及老百姓医药公司的房屋租赁纠纷以及老百姓医药公司诉案外人丁凤霞的侵权纠纷案也已经由利通区法院和吴忠市中级法院判决。根本不存在导致案外人未能在合同约定的期限内使用房屋之事。（二）姚永安诉称”2014年12月15日，上诉人与案外人丁凤霞重新签订《房屋租赁合同》”更不是事实。关于涉案房屋的租金标准。第一、姚永安上诉状诉称：”《承诺书》及《合同》系双方真实意思表示，合法有效”的上诉理由根本不能成立。因为，姚永安所诉称的《承诺书》及《合同》经利通区法院和吴忠市中级法院的多份生效判决认定为无效。第二、如果姚永安认为《承诺书》及《合同》系有效的，就应当将涉案房屋继续租赁给老百姓医药公司使用，而不应当在双方合同未到期就擅自与案外人丁凤霞签订房屋租赁合同并收取案外人丁凤霞的房屋租金66万元，被两级法院判决姚永安与丁凤霞签订的合同有效。第三、姚永安诉称：”一审法院依据17万元的租金标准判决房屋占有使用费错误”的上诉理由也不能成立。因为，姚永安租赁给案外人的是永安大厦一楼、二楼总面积为640㎡的房屋，而老百姓医药公司租赁姚永安的房屋只是永安大厦一楼面积为150㎡的房屋。并且老百姓医药公司与案外人丁凤霞的侵权案中法院也是按年租金17万元标准判决的。所以一审判决按每年租赁费17万元标准计算并没有错误。第四、姚永安诉称”被上诉人应当向上诉人支付8个月的房屋占有使用费466600元”的理由更不能成立。一是姚永安在2012年8月就收取了案外人丁凤霞房屋租金66万元，不能再重复向老百姓医药公司收取房屋租金；二是涉案房屋已经被法院生效判决认定为权利人系案外人丁凤霞，就算老百姓医药公司没有及时将房屋交付权利人丁凤霞，所占用使用的行为，所侵犯的也是案外人丁凤霞的使用权，而不是姚永安的使用权。三、姚永安应返还老百姓公司的房屋租金68万元。根据我国《合同法》第五十八条规定，本案中双方于2013年3月13日签订的书面合同已经被利通区法院和吴忠市两级人民法院认定为无效合同，上诉人就应当依法返还收取老百姓医药公司的68万元房屋租赁费，而一审法院判了姚永安返还老百姓医药公司的款项只有396667元，已经偏袒了姚永安一方。请求二审法院依法维持原判，驳回姚永安的上诉请求。
姚永安向一审法院起诉请求：1.依法判令被告向原告支付自2014年3月25日至2014年11月25日房屋租金466600元及自2014年11月1日至25日的供暖费1000元；2.本案诉讼费由被告负担。老百姓医药公司、赵青峰反诉诉讼请求：1.驳回反诉被告对反诉原告的诉讼请求;2.判令反诉被告返还预收反诉原告房屋租金68万元及利息，利息按照中国人民银行同期贷款利率计算，时间从2013年3月13日至本案判决确定的履行之日止（其中2016年1月13日之前的利息为112283.66元）。
一审法院认定事实：2007年12月30日，原告姚永安与被告老百姓医药公司签订《租赁合同》，该合同主要条款约定：原告姚永安将位于吴忠市利通区永安大厦一楼营业房（150平方米）租给被告老百姓医药公司；租期五年，自2008年3月25日到2013年3月25日；租金170000元，每年3月25日前交清当年租金。该合同签订后，原、被告相互履行了合同义务。2013年3月13日，被告姚永安向被告老百姓医药公司出具了书面内容为：3月13日交100000元；3月23日交400000元；3月30日交200000元；如租方不能兑现，责任由租方承担，如出租方违约，房子不租给租方，责任由出租方承担；对方兑现后再签租赁合同，原则租期三年，每年七十万元；每年扣除税收二万元。该书面内容中有被告姚永安与被告老百姓医药公司法定代表人赵青峰的签字。原告姚永安于2013年3月13日向被告老百姓医药公司法定代表人赵青峰出具收到现金100000元收条一张，于2013年3月31日，向被告老百姓医药公司法定代表人赵青峰出具收到现金580000元收条一张。2012年8月15日，案外人丁凤霞与原告姚永安签订了《房屋租赁合同》，该合同主要条款约定：原告姚永安将位于吴忠市利通区永安大厦一、二楼营业房、饮料摊、广告墙等出租于丁凤霞；一楼面积约270平方米，二楼面积约370平方米、租期自2013年4月1日至2018年4月1日，前三年租赁费每年650000元，第四、第五年租赁费每年700000元。合同签订后，原告姚永安将该房二楼交付丁凤霞。2013年3月1日，丁凤霞向原告姚永安支付了2013年至2014年租金共计660000元。2013年5月29日，案外人丁凤霞将姚永安、老百姓医药公司以房屋租赁合同为由诉至利通区法院。利通区法院于2014年3月28日作出（2013）吴利民初字第1496号民事判决书，判决：一、丁凤霞与姚永安签订的《房屋租赁合同》有效；二、姚永安与老百姓医药公司于2013年3月13日签订的书面《合同》无效；三、姚永安支付丁凤霞违约金100000元，限姚永安于本判决生效后十日内付清；四、姚永安、老百姓医药公司将位于吴忠市利通区民生街永安大厦一楼交付丁凤霞使用，限姚永安、老百姓医药公司于判决生效后三十日内履行。老百姓医药公司不服该判决，上诉至吴忠市中级人民法院。吴忠市中级人民法院作出（2014）吴民终字第217号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。后丁凤霞向利通区法院申请强制执行该案，被告老百姓医药公司于2014年11月25日将位于吴忠市利通区民生街永安大厦一楼交付丁凤霞使用。2014年9月20日，吴忠市中级人民法院作出（2014）吴民终字第300号民事判决书，针对老百姓医药公司与丁凤霞、吴自耕财产损害赔偿纠纷一案不服吴忠市利通区人民法院（2013）吴利民初字第1375号民事判决书的上诉作出判决：驳回上诉，维持原判。（2013）吴利民初字第1375民事判决书的判决为：一、由被告丁凤霞、吴自耕自判决生效后三十日内赔偿原告吴忠市老百姓医药连锁有限公司租金损失12749.94元；二、驳回原告吴忠市老百姓医药连锁有限公司其他诉讼请求。租金损失12749.94元比照2007年12月30日，姚永安与老百姓医药公司间签订的租赁合同约定年租金17万元计算。2014年12月15日，原告姚永安与案外人丁凤霞签订《房屋租赁合同》，该合同主要条款约定：原告姚永安将位于吴忠市利通区永安大厦一、二楼营业房等出租于丁凤霞；一楼面积约270平方米，二楼面积约370平方米、租期自2014年12月15日至2019年12月15日，一年租金为610000元，第四、第五年租赁费每年710000元；永安大厦东面东北墙和西面西北墙作广告使用，每年由乙方支付3万元使用费；自协议签订之日，乙方主动放弃利通区人民法院判处甲方支付乙方的违约金10万元。案外人丁凤霞于2013年3月1日向原告姚永安支付的租金660000元，为原告姚永安与丁凤霞于2014年12月15日签订《房屋租赁合同》的房租。一审法院认为，被告老百姓医药公司在与出租人姚永安2007年12月30日签订《租赁合同》到期后，自2013年3月26日至2014年11月25日期间逾期腾房占有使用该房屋，应当向房屋出租人姚永安支付逾期腾房占有使用费。被告辩称如果被告有过错构成侵权，也侵占的是房屋使用权，而房屋使用权已被法院判决认定为是丁凤霞，姚永安无权主张房屋由被告实际使用期间的费用，根据庭审查明，原告姚永安与案外人丁凤霞于2012年8月5日签订《房屋租赁合同》后，因为房屋未交付，姚永安与丁凤霞协商一致对该合同进行变更并于2014年12月15日重新签订了《房屋租赁合同》，是双方的真实意思表示，且不违反法律的规定，应属有效，该合同约定租赁期间自2014年12月15日至2019年12月15日，丁凤霞于2013年3月1日向原告支付的租金视为2014年12月15日新签订合同的租金并无不当，被告该抗辩理由不能成立，一审法院不予采纳。依据利通区法院的（2013）吴利民初字第1496号民事判决书以及吴忠市中级人民法院（2014）吴民终字第217号民事判决书，原告姚永安与被告老百姓医药公司于2013年3月13日签订的书面《合同》无效。无效的合同自始没有法律效力。故原告要求二被告以该合同约定金额支付2014年3月25日至2014年11月25日期间的房屋占有使用费466600元的诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院依法认定，被告老百姓医药公司应按照其与姚永安于2007年12月30日签订《租赁合同》的租金标准即年租金17万元向原告支付自2014年3月25日至2014年11月25日的逾期腾房占有使用费113333元（年租金170000元÷12个月×8个月）。关于原告姚永安要求支付自2014年11月1日至2014年11月25日的供暖费1000元的诉讼请求，原告姚永安未提交证据证明存在1000元供暖费的事实，故对该诉讼请求，一审法院不予支持。原告姚永安要求被告赵青峰承担支付租金的诉讼请求，被告赵青峰系被告老百姓医药公司的法定代表人，被告赵青峰仅是代表公司行使职务行为而非个人行为且租赁房屋均用于公司的生产经营，与其个人无关。因此，原告该项诉讼请求，一审法院不予支持。合同无效后，因合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。反诉被告姚永安因2013年3月13日签订的书面《合同》取得现金680000元，应当返还反诉原告老百姓医药公司；反诉原告老百姓医药公司应当按照与姚永安于2007年12月30日签订《租赁合同》的租金标准即年租金17万元向反诉被告姚永安折价补偿自2013年3月26日至2014年3月24日期间的房屋使用费170000元，该费用应从反诉被告姚永安返还给反诉原告老百姓医药公司的租金680000元中予以扣除，故对反诉原告老百姓医药公司要求反诉被告姚永安返还680000元的请求，一审法院依法认定反诉被告姚永安应向反诉原告返还510000元（680000元-170000元）。反诉原告要求反诉被告姚永安按中国人民银行同期同类贷款利率支付自2013年3月13日至判决确定的履行之日止利息的诉讼请求无事实与法律依据，一审法院不予支持。经一审法院审委会研究决定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十六条、第五十八条、第七十七条、第二百一十三条、第二百一十五条的规定，判决：一、被告（反诉原告）吴忠市老百姓医药连锁有限公司向原告（反诉被告）姚永安支付自2014年3月25日至2014年11月25日期间的逾期腾房占有使用费113333元；二、原告（反诉被告）姚永安向被告（反诉原告）老百姓医药公司返还租金510000元；上述两项互相抵顶，原告（反诉被告）姚永安应向被告（反诉原告）返还租金396667元，限原告（反诉被告）姚永安于本判决生效后三十日内付清；三、驳回原告（反诉被告）姚永安其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）吴忠市老百姓医药连锁有限公司、赵青峰其他诉讼请求。本诉案件受理费8314元，由原告（反诉被告）姚永安负担5747元，由被告（反诉原告）吴忠市老百姓医药连锁有限公司负担2567元；反诉案件受理费5861元，由被告（反诉原告）老百姓医药公司负担1411元，由原告（反诉被告）姚永安负担4450元。
二审期间当事人均未提交证据。上诉人姚永安申请对涉案房屋自2013年3月26日至2014年11月25日期间的房屋占有使用费进行司法鉴定，本庭经组织双方当事人选定由宁夏明大房地产评估中心（有限公司）进行司法鉴定，该公司出具宁明大[2017]房估鉴字第044号估价结果报告，涉案房屋自2013年3月26日至2014年11月25日期间租金单价为78.87元/月.㎡，共计20个月，租金总额为236640元。一审法院审理查明的其它事实本院予以确认。
本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用的原则。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：”合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。
本案二审争议的主要焦点，是2013年3月26日至2014年11月25日期间老百姓医药公司逾期腾房，使用姚永安的涉案房屋，其房屋使用费应当如何计算的问题。（2013）吴利民初字第1496号民事判决最终经（2014）吴民终字第217号民事判决予以维持，系生效判决，该份判决中明确认定：老百姓医药公司明知案外人丁凤霞与姚永安签订了房屋租赁合同后，在得知丁凤霞以650000元承租了永安大厦一、二楼营业房，其为继续承租该营业房将原来的永安大厦一楼150平方米租金从170000元涨至每年700000元，老百姓医药公司以不符合市场价格的700000元承租永安大厦一楼营业房存在恶意交易；姚永安作为房屋所有权人，将永安大厦一、二楼整体出租给丁凤霞后又将永安大厦一楼出租于老百姓医药公司，姚永安为了使自己的利益最大化，其行为违反了诚实信用原则，造成”一房二租”主观上存在恶意；老百姓医药公司提交的由姚永安在2013年3月13日书写的预约合同，系二者恶意串通所形成，故属无效合同。故一审法院依据法律关于无效合同的规定，判令姚永安向老百姓医药公司返还因该无效合同所取得的680000元，是正确的。同时，老百姓医药公司自2013年3月26日至2014年11月25日逾期腾房占有使用姚永安的涉案房屋，该公司也应当向姚永安支付其逾期腾房占有使用费。上诉人姚永安主张其收取的2013年3月26日至2014年3月25日期间租金70万元（包含税2万元）不予返还，不符合《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因无效的合同自始没有法律约束力，故本院对该上诉请求不予支持。上诉人姚永安主张2014年3月26日至2014年11月25日期间房屋使用费比照租金70万元（包含税2万元）支付使用费466600元，也没有事实和法律依据，按照本案当事人之间于2007年12月30日所签订的有效合同约定，《租赁合同》的租金标准为年租金17万元，按照二审期间当事人双方选定的由宁夏明大房地产评估中心（有限公司）出具的宁明大[2017]房估鉴字第044号评估报告书意见，评估出的涉案房屋当时年租金市值为141966元（150㎡×78.87元/月.㎡×12月），低于17万，故本院对该项上诉请求亦不予支持。
综上所述，姚永安的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8314元，鉴定费2000元，由上诉人姚永安负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩 芬
代理审判员 马春燕
代理审判员 何 芹
二〇一七年十月二十三日
书 记 员 王丽荣