辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽01民终9478号
上诉人（原审原告、申请执行人）：沈阳万科达经贸有限公司，住所地：沈阳市于洪区白山路120号。
法定代表人：赵继武，该公司经理。
委托诉讼代理人：崔增平，辽宁成功金盟律师事务所律师。
委托诉讼代理人：冯飞，辽宁沛法律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、案外人）：孙大雪，男，1961年12月8日出生，汉族，住沈阳市沈河区。
被上诉人（原审被告、被执行人）：沈阳加州阳光花园房屋开发有限公司，住所地：沈阳市于洪区白山路105-8号51门。
法定代表人：谷鹏云，该公司董事长。
委托诉讼代理人：崔勇，男，1974年2月4日出生，朝鲜族，该公司工作人员。
上诉人沈阳万科达经贸有限公司（以下简称“万科达公司”）因与被上诉人孙大雪、沈阳加州阳光花园房屋开发有限公司（以下简称“加州阳光公司”）申请执行人执行异议之诉一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2017）辽0114民初6198号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
万科达公司上诉请求：撤销原审判决，改判继续执行被执行人于洪区丹景山路20-1号1-11-3门房产，诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审认定事实错误。1.于洪区法院强制执行被执行人名下房产行为合法。2.本案2017年2月3日预查封行为不是孤立的执行行为，而是执行案件的继续行为。3.被上诉人无法提供购房发票及付款证明。4.在于洪区法院查封执行五处房屋后，被执行人仍向孙大雪转移房屋涉嫌犯罪。二、原审适用法律错误，根据《最高院执行异议和复议案件规定》二十九条，被上诉人异议不应支持。三、本案是被执行人恶意逃债行为所致。补充：上诉人执行被执行人的案件中共执行五处房产，其中于洪区法院执行局要求分别处理，先处理三处房产评估拍卖，后顶账不足以清偿全部债务的情况下才继续执行这两处房产，因此以上执行行为完全是在于洪区法院的安排下进行的，上诉人没有侵犯孙大雪合法权利的想法，上诉人只是与加州阳光公司有债务关系。在人民法院审查案件过程中涉及到有价款支付的行为时应当比照民间借贷案件的审查程度，因为虚假诉讼并不仅存在民间借贷之中，也存在其他有价款支付的案件当中。在本案一审过程中，孙大雪仅提交了被执行人出具的收款收据，并未提交相应的款项交付相关证据，因此在正常的交易惯例中几十万的款项只能通过银行转账的方式支付，而孙大雪没有提交该份证据，所以不能证明其已支付了涉案房产的对价。
孙大雪辩称，请求维持一审判决。
加州阳光公司辩称，孙大雪购房行为真实、合法、有效，并已实际居住占有，请求二审法院予以核实。
万科达公司向一审法院起诉请求：1.请求撤销于洪区人民法院（2017）辽0114执异49号执行裁定书；2.请求继续执行被执行人于洪区丹景山路20-1号1-11-3门房产；3.诉讼费由孙大雪、加州阳光公司承担。
一审法院认定事实：2011年10月11日，孙大雪与加州阳光公司签订了《商品房买卖合同》，约定孙大雪购买加州阳光公司开发建设的沈阳市于洪区丹景山路20-1号1-11-3号房屋，建筑面积91.64平方米，房屋总价款487002元，付款方式：一次性付款。出卖人应于2013年6月30日之前交付房屋，并在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。加州阳光公司分别于2011年9月19日、2011年10月11日向孙大雪出具了金额为30000元、457002元的收款收据。
另查明，案涉房屋于2011年9月2日取得商品房预售许可证，孙大雪与加州阳光公司之间的《商品房买卖合同》尚未办理备案登记。孙大雪于2013年7月8日办理了房屋入住手续，预交了电费、水费及物业费，并对涉案房屋进行了装修。
还查明，万科达公司与加州阳光公司债务转移合同纠纷案件中，法院判令加州阳光公司给付万科达公司74万元及利息。判决生效后，万科达公司申请执行。2017年2月3日，于洪区法院对案涉房屋进行预查封。
一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第九条规定，查封不动产的，人民法院应当张贴封条或者公告，应当通知有关登记机关办理登记手续。本案中，于洪区法院对涉诉房屋的查封已向有关登记机关办理了登记手续，已依法公示。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结”；《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形的，人民法院予以支持：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的；在人民法院查封之前已合法占有该不动产；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能力能够排除执行的，人民法院予以支持：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的；所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；已支付的价款超过合同约定总价款的50%。本案中，孙大雪已于2011年10月11日与加州阳光公司签订了《商品房买卖合同》，并支付了全部合同价款。其次，从孙大雪入住房屋的情况来看，在2013年7月8日，孙大雪已经办理了入住手续，交纳了相关费用，对房屋进行了装修，符合在查封前已合法占有不动产的条件。再次，从未办理过户登记是否存在过错来看，合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。现万科达公司并未举证证明孙大雪存在对办理过户登记不予协助等原因，无法认定孙大雪对于未办理过户登记存在过错。综上，一审法院认为孙大雪在法院查封前即签订了有效的书面买卖合同并合法占有该房屋，其就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故万科达公司的诉讼请求，一审法院不予支持。判决：驳回万科达公司的诉讼请求。案件受理费100元，由万科达公司自行负担。
二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。孙大雪提供中国建设银行账户交易记录，证明2011年9月4日、9月8日、9月28日，孙大雪分别取款25万元、25万元以及10万元，用于交纳涉案房屋购房款。万科达公司质证意见：真实性没有异议，关联性有异议，该份证据只能证明孙大雪曾经提取过现金，不能证明该现金用于支付给加州阳光公司。加州阳光公司质证意见为没有异议。加州阳光公司提供证据1.孙大雪交款的记账凭证和收款收据两张，证明孙大雪交纳购房款的情况。万科达公司质证意见：对收款收据的真实性有异议，该收款收据上的编号与同时期其他交款人的编号不在同一号段，不符合客观事实和交易惯例，记账凭证写明为预收账款，该组证据证明不了房屋系真实交易以及收取房款的真实性。孙大雪质证意见为没有异议。加州阳光公司提供证据2.建筑工程竣工验收备案书。证明涉案房屋所在工程竣工时间是2016年3月25日，在竣工验收之前房产局没有该房产的相关信息。万科达公司质证意见：真实性没有异议，但该证据与本案没有关联性，不能否认查封的真实性和合法性。孙大雪质证意见为没有异议。本院对上述证据真实性予以采信。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，孙大雪于法院查封之前就基于购买商品房之目的与加州阳光公司成立了合法有效的商品房买卖关系，并于法院查封以前支付了全部房款，且孙大雪已对涉案房产装修使用，而孙大雪虽未办理涉案房产的所有权登记，但系由于加州阳光公司原因所致，故一审法院认定孙大雪对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益并无不当。
综上所述，上诉人沈阳万科达经贸有限公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人沈阳万科达经贸有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 史明箭
审判员 金 鑫
审判员 丁广昱
二〇一七年十一月十六日
书记员 张潇元
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。