太原市小店区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）小商初字第00324号
原告新联康（中国）有限公司山西分公司，住所地太原市南内环街98号财富大厦1012室。
法定代表人吕飞，总经理。
委托代理人石婷婷，北京德恒（太原）律师事务所律师。
委托代理人徐太生，北京德恒（太原）律师事务所律师。
被告山西澳林百和房地产开发有限公司，住所地太原市长风大街君威财富中心37层。
法定代表人师正功，董事长。
委托代理人赵小君，女。
委托代理人孙鹏，男。
原告新联康（中国）有限公司山西分公司与被告山西澳林百和房地产开发有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张潘潘、人民陪审员王卯新及人民陪审员于树英组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告新联康（中国）有限公司山西分公司的委托代理人石婷婷及徐太生、被告山西澳林百和房地产开发有限公司的委托代理人赵小君及孙鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告新联康（中国）有限公司山西分公司诉称，2013年11月28日，原告与被告签订了《中环广场项目销售代理合同书》，合同约定，被告委托原告就被告开发的位于太原市小店区晋阳街与体育南路交汇处西北角的名为“中环广场”的项目进行销售代理服务事宜，被告委托原告就该项目的策划、广告设计、销售工作全程进行代理，被告向原告支付代理佣金。合同签订后，原告按照合同约定安排工作人员到被告指定的售楼部工作，且原告及时合理的履行了合同约定的有关项目的前期策划、广告设计等合同义务。2014年9月10日上午8时
---
9时期间，被告无故强行将原告依合同约定派至被告指定地点工作的公司人员驱赶出售楼部，致原告前期在该项目上投入的策划、广告设计等工作难以继续开展，销售工作也完全停滞，给原告造成了巨大的经济损失。原告认为，依据《合同法》的相关规定以及双方之间的合同约定，被告行为严重损害了原告的合法权益，已经构成违约。特提起诉讼，请求依法判令：1、被告支付原告因其违约而给原告造成的损失586187.36元；2、被告承担本案诉讼费。
被告山西澳林百和房地产开发有限公司辩称，被告不应当向原告承担任何经济损失，具体理由如下：1、原告的销售工作无法达到双方签订销售代理合同的预期，销售业绩不佳，多项工作延误，才导致被告合法解除合同，同时被告是在解除合同之后与原告协商办理交接的，不存在无故驱赶原告职工的说辞；
2、原告应当对其商务风险进行合理预估，由于其自身原因导致前期投入损失，根据合同规定不应当由被告承担；3、根据双方的约定，原告不具备向被告主张佣金结算的条件，被告无义务支付其预期损失。代理佣金由策划费、广告设计费、房屋销售佣金构成。由于原告销售不佳，截至其撤场时仍无任何成交，且其代理期间达成的认筹意向客户均选择退订，其主张的佣金不具备支付条件。同时为促进原告完成销售，被告对本应由原告完成的策划、广告等工作进行了大量投入，形成了很多无法实现销售目的的投入，对该方面的损失，被告保留予以追偿的权利。
经审理查明，2013年11月28日，原告为代理方（乙方）与被告为委托方（甲方）签订《中环广场项目销售代理合同书》一份，合同约定，经双方友好协商，甲方委托乙方对甲方投资开发的“中环广场”进行项目全程策划销售代理服务，即对本项目策划、广告设计、销售工作进行代理；本项目业态包括97套写字间、23间裙楼商铺；本合同自签署生效之日起至本项目交房后6个月止；乙方工作分成三个阶段（合同第七章第一条）：第一阶段为项目策划及销售筹备期（本合同签署生效之日至项目开盘），重点工作任务为：策划工作（市场可行性分析、市场行情分析、市场定位、客源定位等）、设计工作（LOGO标示及VI系统设计、销售工具设计、卖场包装设计、户外广告设计、平面广告设计）、销售工作（团队架构组建、案前作业、销售道具建议、销售策略及价格策略确定等）；第二阶段：项目销售期项目开盘后18个月（主力销售为项目开盘后12个月），重点工作任务为：完成项目整体去化100%，完成项目整体回款100%，销售房源的合同网签及备案完成。策划工作：包括区域市场竞品的动态跟踪及研究，完成周报、月报、季报、年报。媒体计划建议及执行。促销及暖场活动建议。宏观政策及市场数据研究分析报告。阶段性推广策略及执行方案。开盘方案。销售工作：现场销售（整体销售节奏控制、阶段销售策略、价格策略、销售目标等）。销控管理，均衡去化不同楼栋、不同楼层、不同朝向的房源。销售检讨。负责签约完成，负责首付款及银行贷款的催缴工作，及贷款资料的收集。客户资料库建立，及时输入并保存客户资料，确保客户资料安全性。促销及暖场活动建议。本合同在执行过程中如遇不可预见的情况，乙方未按计划完成销售任务或交房迟延，甲方视情形需要，有权延长第二阶段销售期限1-6个月，延长期间甲方不再向乙方支付正常销售代理佣金以外任何费用；第三阶段售后服务期（交房后6个月），重点工作任务为：负责交房方案撰写及统筹交房流程。协助甲方物业管理处及工程人员完成交房工作。配合甲方处理交房时产生的客户投诉；在合同第七章第一条所约定的任一节点，由于乙方原因为主要因素导致工作无法完成的情况，甲方可单方选择解除合同履行，其行为不构成违约；本项目乙方代理佣金由策划费、广告设计费、房屋销售佣金构成。代理佣金的额度：1、乙方代理本项目销售佣金为合同成交额的0.8%，完成写字楼年度销售任务销售佣金按照成交额的0.9%，完成商铺年度销售任务销售佣金按照成交额的1.0%。2、乙方代理本项目策划费共计0元。3、乙方代理本项目广告设计费共计0元；销售代理佣金按月为单位支付，上月销售基础佣金在每月15日前支付；双方费用的负担：甲方负担费用包括：销售代理佣金、售楼处租赁费用及装修、样板房装修费用、售楼处安保费用、保洁费用、水、电、电话、网络费用、空调、电脑、打印、复印设备费用、名片、合同费用、客户资料打印和复印所需纸张费用、喷墨等。乙方负担费用包括：销售人员的待遇（包括工资、提成、奖金）、工作交通费、差旅费、销售人员服装、工作所需小型物料（包括计算器、激光笔、销售现场办公耗材、打印纸）；甲方负责承担项目销售推广费用，该项目总推广费用为总销售额的2%；乙方服务团队岗位构成：现场人员12名，其中销售经理1名，后台1名，策划经理1名，策划执行1名，销售主管2名，置业顾问6名，项目总监1名，根据项目需要阶段性驻场。案场销售人员不低于6名；乙方有责任维护甲方企业形象和企业利益，保护相关商业机密，不得在任何场合以任何理由作出有损甲方利益的行为，如有事实证明甲方行为致使甲方利益受到损失，则甲方有权单方解除本合同，并追究乙方造成的经济、法律责任；因乙方原因致使合同无法履行的或存在其他违约行为的，本合同自甲方行使合同解除权的通知送达之日终止。合同还约定了其他条款。
2014年6月，因原告驻君威国际金融中心销售部工作人员迟延交付2014年5月的市场分析报告，被告向原告下发处罚通知书一份，对原告罚款1000元。2014年6月27日，被告向原告下达《2014年7月份销售任务的通知》一份，要求原告该月行销陌拜客户（单位）不低于60组，本月电话邀约到访不低于90组，意向客户不低于100组。上份合同签订后至2014年9月9日，原告仅与高飞、徐建雄、王屹红三人达成了认筹意向，收取高飞意向金80000元，收取徐建雄意向金50000元。2014年9月9日，被告通过EMS向原告送达《关于解除﹤中环广场项目销售代理合同通知书﹥通知函》一份，原告于2014年9月10日签收。2014年9月10日，被告将《关于解除﹤中环广场项目销售代理合同通知书﹥通知函》张贴于销售处，原告工作人员遂搬离售楼处。其后高飞、徐建雄、王屹红三人最终并未与被告签订合同，被告将收取的130000元意向金全部退还。2014年10月14日，原告诉来本院，要求被告赔偿其损失586187.36元：支付给上海新联康投资顾问有限公司的企划费140000元、支付太原市亲密广告有限公司广告费175000元、企划人员差旅费8500元、案场人员宿舍费用18439.6元、案场费用9142元、
2014年4月至2014年7月人员工资、及销售佣金128000元（16060000元×0.8%）。
确认以上事实的依据有：原被告签订的《中环广场项目销售代理合同书》、被告向法院提供的向客户徐建雄、高飞退款收据及收条、被告向原告送达的通知、被告解除合同通知函送达原告快递单等，上述证据经当庭举证、质证及本院审查，另有本案庭审笔录在案佐证，足以采信。
本院认为，原告与被告签订的《中环广场项目销售代理合同书》系委托合同性质，该合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该合同对双方当事人均具有法律效力。被告作为中环广场的投资开发方，签订此份合同的目的就是要通过原告的一系列行为实现其出售房屋、回收房款进而实现盈利的目的。而在本案合同履行中，原告在合同签订后至2014年9月10日被告解除合同通知书送达之日，原告仅与高飞、徐建雄、王屹红三人达成了认筹意向，但该三人最终并未购房，即原告的售房行为并未完成，可见原告的行为致使被告不能实现签约目的，被告有权按照合同约定及法律规定解除合同。原告在无其他证据证明销售任务无法完成的主要原因非归责于己方的情况下，无权向被告主张销售房屋佣金128000元。关于原告主张的其他损失，无事实及法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二项、第三百九十六条、第四百条、第四百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
驳回原告新联康（中国）有限公司山西分公司的诉讼请求。
案件受理费9662元（原告已预交），由原告新联康（中国）有限公司山西分公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。
审 判 长 张潘潘
人民陪审员 王卯新
人民陪审员 于树英
二〇一六年三月四日
书 记 员 武朝霞