吉林省白城市洮北区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉0802民初1548号
原告（反诉被告）白城市红叶物业管理有限公司
法定代表人宋立卫,系经理。
委托诉讼代理人马雪松，系吉林厚合律师事务所律师。
被告（反诉原告）徐博亭，43岁，现住白城市。
委托诉讼代理人李丽，现在白城市洮北区。
原告（反诉被告）白城市红叶物业管理有限公司诉被告（反诉原告）徐博亭物业服务合同纠纷一案，本院受理后。依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）法定代表人宋立卫及委托诉讼代理人马雪松；被告（反诉原告）徐博亭、委托诉讼代理人李丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告白城市红叶物业管理有限公司诉称：被告居住在原告所管理服务的小区内，与原告形成了物业合同关系。从2010年至2015年一直不向原告交纳物业管理服务费和公共电费，现已经拖欠6年的物业管理服务费共计2363.00元。原告索要未果，诉讼到法院，请求依法判令被告给付物业管理服务费和公共电费（2010年-2015年六年）共计2363.00元。
被告徐博亭辩称：一，原告举证的两份催缴通知单是自己编造的，没有被告签字，是无效的。二、原告不是鑫泰物业合同的乙方，没有资格用该合同,所以2010年到2013年10月31日4年间的物业费。三、鑫泰物业至今没有通知被告，债权转让协议无效。四、前期物业合同没有与业主签定，被告不受此合同约束。五、原告的与红叶小区业主委员会订立的物业服务合同期限是一年，自2015年1月1日至2015年12月31日止。红叶小区业主委员会成立不符合法定程序，违法成立。红叶小区业主委员会与原告串通损害集体利益，服务费收费高且多次弃管。2010年至2014年物业费已超过诉讼时效，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告（反诉原告）反诉称，2007年4月初鑫泰物业利用出卖3号楼楼顶的彩钢瓦和人字钢架的资金，为3号楼楼顶做屋面防水和保温，由于施工方法不当，在施工中破坏原有的防水层，而新防水层还没有铺设时，2007年4月19日夜间下一场大雨，雨水从还没有防水层的楼顶水泥缝中大量涌入墙壁被雨水冲掉见水泥墙底，床淋湿了，家具淋湿了，孩子被惊醒，吓得哭了半宿，所有盆子都用上，沙发垫子也用来吸水，地板被泡严重变形。孩子由于房屋寒冷潮湿得重感冒住院支出医药费4千多元。被告于鑫泰物业当时经理反映房屋漏雨造成严重经济损失，要求物业给予适当赔偿，没有达成协议。2008年雨季，3号楼还是漏雨，同年物业经理换成宋立卫，被告和多名六楼业主向物业反映房屋漏雨情况。2009年，物业启动3号楼物业维修基金79342.06元，对楼顶大修，由于偷工减料，施工质量不合格，2010年雨季，屋顶还是漏雨。这些年，外面下大雨，屋里下小雨，天晴屋里还渗雨，干燥后墙皮脱落屋里散发霉味。综上，鑫泰物业、红叶物业的两份合同是非法无效合同，对被告没有约束力。请求法院1、判决原告返还2004年9月24日收取的设备设施损坏保证金300.00元。2、判决原告返还2004年9月24日收取的建筑垃圾清理费50.00元。3、判决原告支付被告屋顶漏雨造成的损失费800000元。
原告针对被告反诉请求辩称，被告所提交的反诉状单位是洮北区财政局，单位委托盖章证明是会计核算中心，与单位不符合，对代理人身份有异议，反诉人主张的请求与本案原告所提起的物业服务合同纠纷是两种法律关系，不应在本案中提起反诉；反诉人诉请返还的费用不是本案原告所收取的；对于房屋漏雨进行了大修是由该小区开发商房屋建设总公司动用的专项维修基金所进行，施工也是开发商所操作，与物业公司无关；反诉人在反诉中认可鑫泰物业与红叶物业存在债权转让协议，也认可本案原告2012年到现在一直为本小区服务。
对于当事人双方没有争议的事实及证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据本院认定如下：1、原被告双方是否存在物业服务合同关系，若存在物业服务合同关系，该合同是否合法有效，双方在履行合同过程中是否存在违约行为；2、原告主张是否超过诉讼时效，原告主张的物业服务费数额如何确定；3、被告反诉应否合并审理；4、被告反诉请求应否保护，数额如何确定。
本院认为，徐博亭为白城市洮北区红叶小区业主。2008年至2013年由白城市鑫泰物业管理有限责任公司（以下简称鑫泰物业）为红叶小区提供物业服务。2014起由红叶物业为红叶小区提供物业服务。2015年1月1日鑫泰物业、红叶物业、洮北区红叶小区业主委员会（以下简称红叶业主委员会）签订《债权转让协议》，将鑫泰物业2014年之前在红叶小区的到期债权转让给红叶物业，鑫泰物业与红叶业主委员会的物业服务全部终止。
债权转让是债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，转让的前提是该债权的有效存在，现红叶物业要求朱慧民交纳2012年物业费、公共电费系其通过债权转让取得的权利。红叶物业出示的证据仅能证明鑫泰物业从2008年10月1日起为红叶小区提供物业服务，2008年至2013年期间是否由鑫泰物业提供物业服务，此期间债权是否拥有诉权，红叶物业未能提供证据予以证明，红叶物业要求徐博亭交纳2010年、2011年、2012年、2013年物业费、公共电费本院不予支持。
本案未超过诉讼时效，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”规定，被告徐博亭应给付2014年、2015年物业费、公共电费。
红叶物业与红叶业主委员会分别于2015年1月1日、2016年1月1日签订《物业服务合同》。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”规定，业主委员会的上述民事行为对徐博亭具有约束力。
红叶物业要求徐博亭交纳2010年至2015年物业费、公共电费。《物业管理服务合同》、《物业服务合同》、社区证明、债权转让协议可以证明红叶物业有权收取2008年至2016年的物业费，故本院予以确认。徐博亭出示《关于规范白城市区普通住宅物业服务收费指导价格的通知》、《关于下达白城市城区内普通住宅物业管理服务指导价格的通知》等文件，证明红叶物业存在乱收费、擅自提高收费标准等行为。本院认为，红叶物业为三级资质，其收费未超过文件中三级每月每平方米0.40－0.56元的规定，并且上述文件均为指导性文件，非强制性法律规定，服务双方系在自愿协商基础上签订服务合同，该合同未违反强制性法律规定，鑫泰物业、红叶物业亦实际提供了物业服务，故双方应按合同约定履行责任义务。
徐博亭出示照片22张，证明红叶物业服务不到位。红叶物业对其真实性没有异议，但对证明问题有异议。只能证明当年是由鑫泰物业为小区申请的专项资金，具体的维修项目是由房产经营公司操作，与本案原告没有关系。故此辩解不能成立。
关于物业费数额，经庭审询问，对徐博亭住宅面积为85.2平方米双方均无异议，故本院予以确认。按照《物业管理服务合同》第十七条约定：“1、住宅按建筑面积每月每平方米0.3元。2、商用按建筑面积每月每平方米0.8元。3、车库按建筑面积每月每平方米0.8元”。《物业服务合同》第九条约定：“多层住宅0.50元/㎡/月；非住宅1.00元/㎡/月”。徐博亭应交纳2014年、2015年；住宅物业费、公共电费共计974.22元，（85.2平方米×0.4元×12月、82.21平方米×0.5元×12月）和公共电费（36元×2年）。
关于反诉原告的反诉请求：该请求系徐博亭与鑫泰物业之间的物业服务合同，而鑫泰物业公司并非本案当事人，故本院不予合并审理，当事人应另案告诉。
综上所述，徐博亭应给付红叶物业物业费、公共电费974.22元，。依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条、《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，判决如下：
一、被告徐博亭于本判决生效之日起五日内给付原告白城市红叶物业管理有限公司物业费、公共电费974.22元。
二、驳回原告其他诉讼请求。
三、驳回反诉原告的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50.00元，由白城市红叶物业管理有限公司承担25.00元、徐博亭承担25.00元承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。
审 判 长 王晓楠
审 判 员 ＸＸ超
人民陪审员 黄宝权
二〇一七年三月十日
书 记 员 齐百郁