吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉01民终2475号
上诉人（原审被告）：张辉，男，1964年11月25日出生，汉族，现住长春市宽城区。
委托代理人：张旭东，吉林大旭律师事务所律师。
委托代理人：常春波，男，1971年9月19日出生，满族，现住长春市宽城区。
上诉人（原审被告）：常春波，男，1971年9月19日出生，满族，现住长春市宽城区。
委托代理人：张旭东，吉林大旭律师事务所律师。
委托代理人：常春文，女，1966年11月2日出生，满族，现住长春市宽城区。
上诉人（原审被告）：常春文，女，1966年11月2日出生，满族，现住长春市宽城区。
委托代理人：张旭东，吉林大旭律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：长春铁路房产生活段劳动服务公司，住所地长春市宽城区西广小区北1号。
法定代表人：张景泰，经理。
委托代理人：程焕荣，吉林起兮律师事务所律师。
委托代理人：李君平。
上诉人常春文、常春波、张辉因与被上诉人长春铁路房产生活段劳动服务公司（以下简称铁路服务公司）租赁合同纠纷一案，不服长春市宽城区人民法院（2014）宽民初字第856号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张辉的委托代理人常春波、张旭东，上诉人常春波及其委托代理人常春文、张旭东，上诉人常春文及其委托代理人张旭东，被上诉人铁路服务公司的委托代理人程焕荣、李君平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
铁路服务公司一审诉称：2009年7月，铁路服务公司与张辉签订《房屋（建筑物）租赁协议》。租期10年。同时约定“在经营期间，如遇上级政策调整或其他不可抗力的因素，不能正常履行协议时，出租人不负责补偿和赔偿”。现铁路服务公司房屋涉及征收搬迁，且铁路服务公司上级单位也对租赁房屋事项作出提前解除合同的通知，为此铁路服务公司多次找常春文、常春波、张辉协调，要求解除租赁合同，并倒出房屋，但均以要补偿为借口，拒不倒出租赁房屋。现铁路服务公司起诉要求解除房屋租赁合同，常春文、常春波、张辉立即搬出租赁房屋，同时给付拖欠的房屋租金及利息至迁出租赁房屋时止。
常春文、常春波、张辉一审辩称：租赁协议中约定的如遇上级政策调整或其他不可抗力的因素，不能正常履行协议时，出租人不负责补偿和赔偿，不符合事实，房屋有偿转卖不属于政策调整和不可抗力因素，出租人不负责赔偿，我方不能接受。而且在赔偿或补偿不到位之前，铁路服务公司不应单方提出解除合同，我方要求继续履行合同，直到期满为止。
一审法院审理查明：2009年7月，作为甲方的铁路服务公司和作为乙方的张辉签订《房屋（建筑物）租赁协议》。协议约定：“租赁房屋坐落在凯旋路与二路交汇，租赁期从2009年7月1日至2019年7月1日。年租金陆万元，按半年收缴，乙方转租、转借、转兑房屋以及承租的局管房屋与其他单位联营，须经甲方书面同意，否则，所签协议（合同）不发生效力，没收其所得，不予返还保证金。在经营期间，如遇上级政策调整或其他不可抗力的因素，不能正常履行协议时，甲方不负责补偿和赔偿。”张辉承租该诉争房屋后，与常春波、常春文合伙经营宽城区鸿源招待所至今。自2014年1月份起未再向铁路服务公司缴纳房屋租金。2011年2月15日长春市宽城区人民政府发出长宽府发[2011]27号《宽城区人民政府关于北站房区域旧城区改建范围内房屋征收的公告》，包括本案诉争的房屋在内的东起北人民大街、西至凯旋路；南起铁北二路、北至规划路范围内的房屋实行征收，范围内房屋及其他设施须在规定期限内搬迁完毕。2013年5月6日沈阳铁路局出台《沈阳铁路局房屋（建筑物及场地）租赁管理办法》，其中“第五条铁路职工生产生活设施区域外的闲置房屋可以对外租赁（一栋房屋内既有局内单位使用，又有部分闲置的，不得对外租赁）；第十一条签订租赁合同要符合以下要求，第3项规定，租赁期限一般为1年，特殊情况不得超过3年。第9项规定租赁合同中必须明确因地方、路局拆迁改造等需要提前解除合同的，出租方只返还已收取租金中未履行期限的租金，不承担承租方经营损失、装修、添置设备等的赔偿责任。”2013年8月20日，本案诉争房屋产权人沈阳铁路局与宽城区住建局签订了《非住宅房屋征收补偿协议》。9月17日沈阳铁路局长春房产段向原告发出《关于提前解除房屋租赁合同的通知》。另，本案诉争房屋系沈阳铁路局长春铁路分局授权铁路服务公司对外出租，铁路服务公司隶属于沈阳铁路局长春房产段，其上级单位为沈阳铁路局。
诉讼中，常春文、常春波、张辉就房屋拆迁补偿提出反诉，庭审结束后申请撤回反诉，一审法院依法予以准许。
一审法院认为：铁路服务公司与张辉签订房屋租赁合同时，本案诉争房屋尚未被列入被征收范围，租赁房屋系双方当时真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，租赁合同依法成立并生效。铁路服务公司上级单位沈阳铁路局在租赁房屋方面的政策于2013年5月6日重新予以调整，并于当年8月20日与长春市宽城区住建局签订了包括案涉房屋的征收补偿协议，且双方在租赁合同中对遇上级政策调整导致的合同不能继续履行的情况，已约定出租人不负责赔偿或补偿，故本案铁路服务公司关于解除租赁合同的诉请依法应予支持。张辉在承租房屋后，与常春波、常春文合伙经营宽城区鸿源招待所，三人均负有搬出租赁房屋义务。关于铁路服务公司主张的租金利息，因双方在协议中未约定交付租金具体时间，但根据双方无异议的历次缴纳租金时间，均在租期开始前缴纳租金，结合双方合同中半年缴纳一次租金的约定，利息应按拖欠租金时间分段计算。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告铁路服务公司与被告张辉间的房屋租赁协议；二、被告张辉、常春波、常春文于本判决生效后十五日内迁出租赁房屋；三、被告张辉、常春波、常春文按租赁协议约定年租金60000元给付原告铁路服务公司自2014年1月1日至实际迁出之日止的房屋租金及利息（例：2014年1月1日至2014年6月30日期间租金30000元利息自2014年1月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算，以此类推每半年租金利息均自半年起租日当日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；四、驳回原告铁路服务公司其他诉讼请求。上述款项，于本判决生效后十日内给付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元，反诉费420元，减半收取210元，均由三被告负担。
宣判后，常春文、常春波、张辉不服，向本院提起上诉，其上诉理由主要为：1.双方签订的《房屋（建筑物）租赁协议》合法有效，铁路服务公司以不可抗力的因素要求解除合同理由不能成立，协议签订后，常春文、常春波、张辉投入大量人力、物力、财力，对租赁房屋进行装修，铁路服务公司在经营招待所一年后就发生了房屋拆迁的情况，给常春文、常春波、张辉造成巨大经济损失。双方合同约定的“在经营期间，如遇上级政策调整或其他不可抗力的因素，不能正常履行协议时，甲方不负责补偿和赔偿。”不是合同解除的条件，在合同未约定合同解除条件，也不再法定解除条件的情形下，一审法院判决解除租赁协议是错误的。2.铁路服务公司存在恶意违约，一审法院在有未查明事实的情况下，仅以上述合同条款判决双方解除租赁协议，于理不合，于法无据，显示公平。沈阳铁路局出台的政策不属于行政法律法规，只是内部文件，对常春文、常春波、张辉不具有约束力。本案宽城区政府对案涉房屋的拆迁不属于因国家安全及公共利益的强制征收行为，不具有强制性。铁路服务公司为获得高额拆迁补偿款，侵害常春文、常春波、张辉合法权益，恶意解除双方签订的租赁协议。3.一审法院判决解除租赁协议，剥夺了常春文、常春波、张辉向铁路服务公司主张赔偿的权利，该审理认定超出了一审审理范围，二审应当依法予以纠正。4.宽城区人民政法下发征收公告后，案涉房屋的宽带、有线电视、供暖、供水均被切断，常春文、常春波、张辉自行出资进行修复，导致无法经营，造成巨大经济损失。综上所述，一审法院认定事实不清，证据不足，缺乏法律依据。恳请二审法院撤销一审判决，依法改判驳回铁路服务公司的诉讼请求或发回重审。
铁路服务公司二审辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。理由：1.沈阳铁路局是铁路服务公司的上级单位，系案涉租赁房屋的所有权人。本案双方在签订房屋租赁协议约定了：“在经营期间如遇上级政策调整或其他不可抗力的因素，不能正常履行协议时，甲方（铁路服务公司）不负责补偿和赔偿”。本案双方因该条款约定的事由出现，终止房屋租赁协议。2.铁路服务公司终止房屋租赁协议不存在主观恶意，征收行为针对的是沈阳铁路局，铁路服务公司只能服从上级单位。3.常春文、常春波、张辉占有案涉房屋并一直在经营，其应当支付租金，一审中其对租金未提出异议。4.本案系房屋租赁纠纷，不适用房屋征收与补偿的有关规定，政府征收的相对方是房屋所有权人，不是铁路服务公司，铁路服务公司没有得到过任何征收补偿。请求二审法院驳回常春文、常春波、张辉的上诉请求，依法维持原判。
本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。另查明：在案涉房屋使用期间，张辉、常春文、常春波两次自行交纳采暖费，共计22032元。铁路服务公司二审庭审中认可合同约定的租金中包含采暖费。
本院认为：1.关于《房屋（建筑物）租赁协议》（以下简称租赁协议）是否应解除的问题。铁路服务公司与张辉签订租赁协议系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效。根据租赁协议第十条的约定：“在经营期间，如遇上级政策调整或其他不可抗力的因素，不能正常履行协议时，甲方（铁路服务公司）不负责补偿和赔偿”。2013年8月24日签发的《沈阳铁路局专题会议纪要》记录：“一、长春供电段将位于凯旋路408号的三个车间两个科室于8月31日前迁出……出租房由出租方负责收回，产生的费用由出租方承担……。”沈阳铁路局系铁路服务公司上级单位，该会议纪要应视为铁路服务公司的上级单位对于出租房屋事项的政策性调整，符合租赁协议第十条的约定。因张辉在承租房屋后，与常春波、常春文合伙经营宽城区鸿源招待所，故铁路服务公司要求解除案涉房屋租赁协议，常春文、常春波、张辉搬出租赁房屋，本院予以支持。常春文、常春波、张辉主张铁路服务公司并非租赁房屋所有权人无权解除租赁协议，但因铁路服务公司代租赁房屋所有权人沈阳铁路局管理房屋出租事宜，是签订租赁协议的主体，并且《沈阳铁路局专题会议纪要》亦要求出租房由出租方负责收回，故铁路服务公司作为本案原告主体适格，常春文、常春波、张辉的主张本院不予支持。常春文、常春波、张辉主张沈阳铁路局的内部管理文件不能作为解除合同的事由，因与双方约定相违背，本院不予支持。常春文、常春波、张辉虽主张铁路服务公司解除合同的原因是案涉房屋被征收，且铁路服务公司未提及其应得的拆迁补偿款项，但无论案涉房屋是否存在拆迁事由，沈阳铁路局均有权对其所属房屋的出租政策进行调整，铁路服务公司依据此政策性变化要求解除合同，并无不妥，故拆迁作为沈阳铁路局进行政策调整的原因并不影响租赁协议的解除。2.关于租金应当如何给付的问题。因铁路服务公司二审庭审中认可租金中包含采暖费，故常春文、常春波、张辉自行交纳的采暖费22032元应当在租金中扣除的主张，本院予以支持。常春文、常春波、张辉虽主张因地下管道沟渠渗水返水、暖气管爆裂造成的损失应当抵扣租金，但因其在一审中对此问题以反诉的形式提出并撤诉，对此主张本院二审不再进行审理。
综上，一审判决认定事实有误，适用法律不当，依法应予改判。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持长春市宽城区人民法院（2014）宽民初字第856号民事判决第一、二项；
二、撤销长春市宽城区人民法院（2014）宽民初字第856号民事判决第三、四项；
三、上诉人张辉、常春波、常春文按租赁协议约定年租金60000元给付被上诉人长春铁路房产生活段劳动服务公司自2014年1月1日至实际迁出之日止的房屋租金及利息（例：2014年1月1日至2014年6月30日期间租金30000元利息自2014年1月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算，以此类推每半年租金利息均自半年起租日当日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算。实际给付的租金应扣除采暖费22036元。）；
四、驳回上诉人常春文、常春波、张辉的其他上诉请求；
五、驳回被上诉人长春铁路房产生活段劳动服务公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费5800元，反诉费420元，减半收取210元，均由上诉人常春文、常春波、张辉负担；二审案件受理费2900元，由上诉人常春文、常春波、张辉负担2500元，被上诉人长春铁路房产生活段劳动服务公司负担400元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王晓艳
代理审判员 李 迪
代理审判员 贺银婷
二〇一六年八月二十二日
书 记 员 孙千卉