上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0117民初2074号
原告：王礼赉，男，1958年8月10日生，汉族，住上海市黄浦区。
委托诉讼代理人：欧阳兰芳，上海申浩律师事务所律师。
被告：上海松江礼品城有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人：陈绍圣，董事长。
委托诉讼代理人：陈帮特，男。
原告王礼赉与被告上海松江礼品城有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月22日立案后，依法由审判员李晓蕾适用简易程序，分别于2017年3月13日、4月7日公开开庭进行了审理。原告王礼赉及其委托诉讼代理人欧阳兰芳、被告的委托诉讼代理人陈帮特到庭参加诉讼。审理中，经双方当事人同意并由本院院长批准，本案延长简易程序审理期限三个月。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即涤除上海市松江区洞泾镇原礼品城一期A区14幢7号房屋(以下简称“系争房屋”)上的抵押登记，并将该房屋的产权登记至原告名下；2.判令被告向原告支付逾期办证违约金(以28万元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，从2013年5月21日计算至办证完毕之日止)。事实和理由：2005年3月21日，原、被告签订联建协议一份，约定由原告向被告购买系争房屋，购房款为28万元，该协议另对购房款的支付方式、交房时间等进行了约定。原告购房后一直要求被告办理房屋小产证，且被告已于2013年5月6日取得系争房屋所在地块重新分户后的大产证，至此，其已符合办证条件，理应及时为原告办理小产证，但至今也未办出该产证。此外，被告在原告支付购房款后又将系争房屋抵押给银行，理应涤除。综上，原告诉至本院，望判如所请。
被告辩称，对上述诉请1，一则原告尚有购房尾款未付清，应付金额为28.30万元，但实付金额为26.80万元，尚欠1.50万元未付。此外，后续增加的一些费用也未支付。那么根据联建协议第八条的约定，应当视作原告自动放弃。二则，对于“联建协议”建设的商铺房项目，按照2007年时政府协调的结果，原告需要与被告签署联建结转办证协议，并在结清全部费用的情况下由被告向其开具房地产销售统一发票，才具备办理小产证的手续要求。现距离彼时统一纳税开票的时间已逾多年，原告已错失良机，而现在的房产登记必须按现在的评估价开具发票、签订房地产专营销售合同方能办理，被告也无法保证尚能按照当年的方法办理小产证。对于上述诉请2，一则原告逾期付款，违约在先，且根据联建协议可视为其已放弃联建。二则原告没有按政府要求承诺市场“四个统一”经营管理，没有签订联建结转办证协议，也没有纳税开票，根本没有产权登记办证资格，而该局面完全是原告不完善联建协议手续所致，被告并无任何违约情形，自然也无需承担违约责任。另外，原告的所有诉请均已过诉讼时效。综上，请求驳回原告的诉请。
本院经审理认定事实如下：2005年10月17日，被告作为甲方与原告作为乙方签订《上海国际礼品城联建房协议书》。该协议书约定，乙方选定礼品城内一期Ａ区14幢7号地块联建房一间，每间占地面积41.60平方米(长度11.24米×宽度3.70米，三层框架结构)共计建筑面积约140平方米(含公用面积)，最终以实测为准，因公配设施影响的面积增减部分基础设施配套建设费等每平方米按1,200元结算(不含建筑工程费)；乙方应向甲方交纳联建房基础设施配套建设费，每间价格为12.8万元，首期预交5万元，第二次交款7.80万元，于2003年2月28日前交清。该费用包括国有土地出让金、土地平整、外围排污排水管道、水电设施、电话电视网络线路、道路建设(不含花岗岩铺地)、绿化植树等设施配套费用，但水、电、通讯等开户费用由乙方自负；第一期联建房甲方应在2005年6月前竣工交付乙方；联建房建筑工程由甲方按建筑法的有关规定和联建房设计的标准、功能等，通过招投标方式统一组织实施，联建房建筑工程土建(含打桩)基本费用每间11.80万元，门面统一玻璃门装修基本费用每间1.25万元(边间的边门边窗造价需另增加1万元)，门前路面底层走廊花岗岩铺地基本费用每间1.15万元(含二、三层公用地面铺抛光砖造价)，规划建筑设计费、勘察及测量费、工程监理费、项目人防费、竣工验收费、工程建设管理费基本费用每间1万元，合计15.20万元(边间16.20万元)；此建筑工程款乙方可选择按实摊方案结算。甲方根据工程进度用款，以书面形式通知乙方，乙方应在收到通知七日内交纳联建房建筑工程费，具体付款期每间为：土建开工支付5万元；结构到三层支付6万元，门窗安装开始支付3万元；余款交房时结清。另该协议书首页下方以手写字体载明“建筑款已包括阁楼计壹拾伍万伍仟元正结算”。协议书还约定，甲方经营的上海国际礼品城联建房属商业用地，联建房竣工验收合格后，产权归乙方所有，由甲方代为办证(绿证)，政府规定收取的相关税和费由乙方负担。双方必须严格遵守该协议，如甲方逾期满二个月交房则应支付总房价的1％违约金。如乙方不按规定时限交纳应交款，按应交款的1％交纳违约金。如乙方逾期房款超过二个月，作自动放弃。该协议书另对其他有关事项作出了相应约定。审理中，双方确认，上述《上海国际礼品城联建房协议书》原缔约的乙方为案外人戴某某，签约时间为2005年3月21日，而原告的乙方身份系从戴某某处承接而来。
上述协议书签订后，原告于签约之日分别向被告支付12.80万元、10万元，并由被告向其分别开具收款收据，载明的收款事由分别为“联建房基础设施配套费”、“联建房建筑款”。此后的2005年12月29日，原告又向被告支付4万元，亦由被告向其开具收款收据，载明的收款事由为“联建房第三次建筑款”。审理中，双方确认联建协议书约定的总价款为28.3万元，现尚有1.50万元尾款未付。至于因何未付，原告称，该1.50万元尾款按约应在交房时支付，因被告一直未交房，故而未付。此外，被告也从未通知或者催讨过。就该尾款，原告愿意在本案中一并处理，若法院支持原告的诉请，其同意向被告支付该钱款。对此，被告则不予认同，其坚持认为原告逾期支付该尾款以及其他后期增加的款项，经催告仍未支付，故按约应视为原告已放弃联建，也即双方之间的联建协议早已解除。但审理中，经本院释明，被告坚持不提起反诉。
审理中，原、被告双方确认：系争房屋现址为上海市松江区洞泾镇长浜路XXX弄XXX号XXX室、XXX室、XXX室。
另查明：2013年5月6日，被告取得系争房屋所在地块重新分户后的上海市房地产权证(大产证)，其中载有债权数额为140,000,000元、抵押权人为中国农业银行股份有限公司上海松江支行、债务履行期限从2006年5月19日至2009年5月18日等登记信息。
审理中，为证明自己的主张，被告提供了如下证据：1.2007年9月5日被告通过挂号信向“南京市萨家湾41号01幢901室”寄送的致联建户的紧急信、统一经营回报计划折页及其寄送凭证，证明被告通知原告前来办理联建房款结算、完善办证手续，该信件未退信，应为有效送达。2.2007年10月17日被告通过挂号信向上述地址寄送的告知函及寄送凭证，证明被告再次告知原告完善联建协议的方法以及市场的相关情况。3.2007年11月30日被告通过圆通速递向“南京市白下区苴卫路XXX号XXX幢XXX室”寄送的告知函及寄送凭证，由于上述两封信件原告并无回复，被告这才换了一个地址寄送告知函，该地址系原告提供。此外，该快递上填写了原告本人的电话，快递投递过程中，投递人员势必会联系原告，原告也定会知道此事。4.2008年3月24日被告通过EMS向“南京市白下区苴卫路XXX号XXX幢XXX室”寄送的《终止联建协议通知书》及寄送凭证，证明经被告多次催告，原告仍未办理相关手续，被告再次告知问题的解决方案。5.2008年9月11日被告通过EMS向“南京市白下区苴卫路XXX号XXX幢XXX室”寄送的《退房通知函》，证明经被告多次催告，原告始终未来办理相关手续，故被告向其告知，若2008年9月20日不来办理退房退款手续也不办理结转手续的，视为原告自动放弃联建，被告有权处置房屋。
对上述证据，原告质证认为，虽然上述证据1、2中被告所寄信件的地址确实是原告的地址，但其确实未收到该信件。至于上述证据3-5，由于被告所寄地址错误，造成原告根本未收到该证据中的信件。总之，原告不认可被告的证明目的。同时，为证明自己的主张并反驳被告的主张，原告也提供了如下证据：1.2005年11月6日被告的催缴建筑款通知书，该材料系被告通过信件方式寄到南京市萨家湾41号01幢901室的，原告收到该通知书后，也按照上载内容及时向被告支付了第三批建筑款4万元。2.2015年5月10日被告通过挂号信向原告寄送的《紧急告知函》及信封，寄送地址为南京市萨家湾41号01幢901室，该证据证明在2015年的时候，被告还曾向原告发函通知原告配合市场管理，并向原告发出了包租的要约，这足以说明双方之间并未终止联建协议。对该证据的真实性，被告表示均无异议，但其解释称，之所以在2015年时向原告发函，是希望营造双方再次协商的机会，毕竟市场有所起色，原告也确有投资，双方若能协商解决问题可以帮原告减少损失。
上述事实，有联建房协议书、收款收据、上海市房地产登记薄、《紧急告知函》及挂号信信封、双方当事人陈述等证据证明，本院予以确认。
本院认为，合同是当事人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，其本质是一种合意。根据联建协议书的约定，原告仅向被告提供资金并取得建成后的房屋，而不承担任何经营风险，故原、被告之间签订的联建协议书应当认定为房屋买卖合同。该联建协议书是当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，对当事人具有法律约束力。
至于被告所提原告逾期付款的抗辩意见，本院认为，根据双方在合同中关于被告按工程进度用款，以书面形式通知原告交纳建筑工程费的约定，因被告所举证据缺乏有效送达的相关证明，原告对此又不予认可，被告仅凭现有证据无法证明其按约及时催讨了该费用，其故对于被告的抗辩意见，本院难以采信。鉴于原告支付工程进度款要建立在被告书面通知的基础上，现被告无证据证明其尽到了通知义务，故本院难以认定原告存在逾期支付联建工程款的违约情形，被告所称因原告逾期付款导致联建协议早已解除的抗辩意见，本院亦不予采信。退一步讲，因行使解除权会引起合同关系的重大变化，故即便原告存在逾期付款的行为，解除权亦应当在一定期间内行使。现被告未在合理期限内行使解除权，其解除权已消灭。至于被告所提时效抗辩，本院认为，诉讼时效因当事人一方提出要求或同意履行义务而中断，从现有证据来看，被告在2015年5月时还就系争房屋包租等事宜向原告发函，故而对于被告所提时效抗辩，本院不予采纳。
在此情形下，办理产证是被告作为房屋出卖方的主合同义务，而被告在与原告签订上述协议书并收取一定价款之后，又将包括系争房屋在内的房屋抵押他人，且至今仍未注销其对系争房屋设定的抵押负担,显属失当，加之其无证据证明本案系争房屋的办证存在事实或法律上不能履行的其他障碍，故本院对原告的诉讼请求予以支持。至于逾期办证违约责任的承担问题。理应承担相应的违约责任。被告2013年5月6日已取得重新分户后的大产证，此后办证条件已经具备，被告逾期不协助原告办理小产证显属违约，理应继续履行办证义务并承担相应的违约责任。现原告主张的逾期办证违约金并无不当，本院予以支持，但计算基数应结合案情及公平原则予以调整。此外，原告表示，若其诉请获得支持，其愿意将未付部分购房款1.50万元元支付被告，本院对此不持异议。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条的规定，判决如下：
一、被告上海松江礼品城有限公司于本判决生效之日起十日内注销位于上海市松江区洞泾镇长浜路XXX弄XXX号XXX室、XXX室、XXX室房屋上的抵押登记，并协助原告王礼赉将上述房屋的产权转移登记至原告王礼赉名下；
二、原告王礼赉于本判决生效之日起十日内支付被告上海松江礼品城有限公司购房款1.50万元;
三、被告上海松江礼品城有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王礼赉自2013年5月21日起至上述房屋实际登记至原告王礼赉名下之日止的逾期办理产权证的违约金(以26.80万元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率计算)
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6,060元，减半收取计3,030元，由被告上海松江礼品城有限公司负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 李晓蕾
二〇一七年六月二十六日
书记员 周昳歆
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
二、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第二十五条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。