浙江省淳安县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭淳民初字第741号
原告：陆英女，女，1963年12月28日出生，汉族，住淳安县。
委托诉讼代理人：方小飞，浙江泽道律师事务所律师。
被告：邵永成，男，1963年10月25日出生，汉族，住淳安县。
委托诉讼代理人：邵建安，浙江智贤律师事务所律师。
被告：王有德，男，1960年8月22日出生，汉族，住淳安县，现关押在浙江省南湖监狱。
原告陆英女诉被告邵永成、王有德确认合同无效纠纷一案，本院于2015年10月27日立案受理后，依法适用普通程序。因被告王有德当时涉嫌刑事犯罪，故本案于2015年11月10日中止诉讼，后中止情形消失，本案于2017年5月9日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人方小飞，被告邵永成的委托诉讼代理人邵建安，被告王有德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：2007年，被告邵永成位于淳安县××东庄村的房屋拆旧建新，建房期间，两被告就前述房屋建造事宜进行合作。两被告合作期间，两被告向原告转让前述所造房屋第七层702室房产，并在2008年7月22日原告与被告邵永成签订《协议书》，协议约定被告协助原告办理房屋产权证，如遇国家征用按面积分配国家征用赔偿款等。2008年7月22日，被告王有德向原告出具购房款收据221559元。
2013年4月，因淳安县撤村建居工作所需，前述房屋被列为国家征收范围，原告作为住户，亦被要求予以腾退撤离。目前，前述房屋已拆除。政府已按规定对被告进行补偿。2014年5月3日，被告邵永成向原告返还购房款113169元。
根据《土地管理法》、《合同法》等法律的相关规定，双方签订的《协议书》应属无效，原告要求两被告共同返还购房款并赔偿损失，未果。为维护原告的合法权益，起诉要求：1、判令确认原告与被告邵永成于2008年7月22日签订的《协议书》无效；2、判令两被告共同返还原告购房款108390元；3、判令两被告共同承担房款221559元自2008年7月17日始至2014年5月3日止按年利率5.15%计算的利息66147元；4、判令两被告共同承担房款108390元自2014年5月4日始至2015年11月4日止按年利率4.6%计算的利息7479元；5、诉讼费用由被告承担。
被告邵永成答辩称：2005年6月23日被告邵永成与王有德签订合作协议一份，对双方的权利义务及房子的分配作了约定。王有德与徐肆平签订了建设工程施工合同，约定以每平方米510元的造价标准由徐肆平承包施工建房，用地面积是110平方米，房子建好之后，被告王有德提出基于双方签订的合作协议，要求被告邵永成按照协议约定就已建好的新房进行分割，对此邵永成表示同意，在协议书甲方处签署名字。该协议书其余手写部分均为空白。因此不存在邵永成与本案原告签署涉案房产协议书的事实。从原告提交的证据来看所付的购房款均是由王有德收取，与被告邵永成无关。因此邵永成与本案的原告非涉案房产买卖合同的相对人。原告诉请被告邵永成的相关请求无事实和法律依据，请求判令驳回对邵永成的诉讼请求。
被告王有德答辩称：原告的房款已经付清了。建造案涉的房屋被告邵永成一分钱都没有出，当时已经约定好了，房屋三层以下归被告邵永成所有，三层以上由王有德分配。既然被告邵永成都已经拿到了国家补偿的拆迁款，那之前的房款就应该返还给原告。
原告向本院提交如下证据材料：
1、协议书、见证书各1份（均为原件），证明二被告合作建房的事实；
2、收款收据1份（原件），证明原告向被告购买房屋并支付房款的事实。
被告邵永成对原告提交的证据质证如下：协议书，被告邵永成签署了协议书之后交给王有德，邵永成签署的时候协议书手写部分全部都是空白的。从见证书的内容及形式要件来看，不符合见证的要求，该见证书形成于2008年1月8日，但是其见证的内容却是发生于2007年12月5日的协议书，被告邵永成从未到千岛湖法律服务所与本案原告一起就协议进行过见证。原告提交的见证书缺乏证据效力。收款收据，是由王有德填写并出具的，恰恰证明本案原告是与王有德之间发生房屋买卖的事实。
被告王有德对原告提交的证据均无异议。
被告邵永成向本院提交如下证据材料：
1、合作协议1份（复印件），证明被告邵永成与被告王有德合作建房，涉案房屋属于被告王有德的事实；
2、建设工程施工合同1份、挡土墙施工合同1份（均为复印件），证明王有德为合作建房所支付的成本价；
3、千岛湖镇撤村建居资金支付审批表1份、杭州银行进账单2份（均为复印件），证明原告与被告王有德之间存在房屋买卖合同关系。原告自愿接受征收单位的房屋补偿；
4、杭州市中级人民法院行政判决书1份（复印件），证明被告邵永成的房屋在2014年6月份被强拆，在此之前，本案原告已经接受征收单位的拆迁补偿并自行腾退房屋。
原告对被告邵永成提交的证据质证如下：对合作协议的真实性不清楚，从内容上看已经证明二被告是合作建房的关系。对证据2的真实性不清楚，对关联性有异议，该组证据与本案讼争的事由是没有关联性的。对证据3的真实性没有意见，就是装修补偿款的进账单与本案无关。原告等人不是被拆迁人，不存在被告陈述与征收单位达成一致补偿协议的情况。证据4的真实性也不清楚，也不能证明被告所要证明的对象。
被告王有德对被告邵永成提供的证据均无异议。
被告王有德未向本院提交证据材料。
本院审查认为，原告提供的证据1协议书，二被告均认可协议书上的签名系本人所签，本院对真实性予以认定；原告提供的证据2，本院对真实性予以认定，对款项由王有德收取予以认定。被告邵永成提供的证据，王有德均没有异议，且王有德与邵永成存在合作建房的行为，本院对真实性予以认定。
根据上述证据的分析认定，结合当事人的庭审陈述及证明责任，本院认定的案件事实如下：
2005年6月23日，被告王有德（乙方）与被告邵永成（甲方）签订《合作协议》一份，约定甲方将坐落于千岛湖东庄村旧房拆建，因资金困难甲方自愿就拆旧建新与乙方合作建设，甲方负责拆旧建新的所有审批手续，而且审批土地面积110㎡，高为5.5层以上，在规定外超层次由乙方承担经济责任，甲方提供道路土地及周围空间用地，对村里的邻居的事情负责处理协调好，同时保证乙方施工中一切顺利，如甲方原因引起中途施工困难承担赔偿乙方的一切经济损失。乙方房子建好后，将新房第一层、第二层、第三层（除楼梯面积外）给甲方并无偿提供，其余建筑面积由乙方支配甲方无权干扰。楼梯属公用面积，所在住户共同使用，甲方不得以任何理由阻扰，或者承担一切经济责任。在做房屋使用证时，住户与甲方签订协议并公证，防止今后国家征用赔偿发生争议。后该协议实际由被告邵永成履行。2008年7月22日，原告（乙方）与被告邵永成（甲方）签订《协议书》一份，约定甲方将坐落在千岛湖镇东庄村旧房拆建，因资金困难，甲方自愿与乙方合作建房，现新房已经建好，建房中有关经济往来已结清。
甲乙双方没有任何债权债务，现就新房分割事宜如下：一、坐落在千岛湖镇××村……××室（116.61㎡），永久性归乙方所有，……二、根据目前法律法规政策规定此房只能以甲方名义办理一本集体土地使用证，如政策允许分开办理房屋证件时，乙方需办理房屋证件，甲乙双方必须共同办理有关事项，所办房屋证件一切规费由乙方承担。甲方不得用土地使用证用于任何借款贷款或担保。三、在此房未分开做房屋证件前，如遇国家征用所赔偿款给甲方，甲方按总面积每平方计算多少钱。甲方必须按乙方房屋面积计算支付给乙方，不得以任何理由截留拖延支付，否则承担因此而产生的一切经济损失。王有德于2008年7月16日出具收款收据一份，收取原告购房款221559元。
2013年4月，因淳安县撤村建居工作所需，前述房屋被列为国家征收范围，被告邵永成领取了除出售房屋重置价、装修款以外的拆迁补偿款，房屋整体腾退拆除。原告诉至本院要求判如所请。
另查明，案涉房屋经评估重置价为129211元，计算依据按133.14平方米的面积，按重置价970.49元每平方米的标准计算；装修评估价值为97327元，原告在2014年5月3日领取了210000元，于2015年1月27日领取了16538元。原告购买的房屋面积为116.61平方米，重置面积133.14平方米包括原告购买之后自行隔离、搭建的面积，故应扣除116.61平方米的重置补偿款，即为113169元。
本院认为：一、原告与被告邵永成之间签订的《协议书》的效力。本院认为集体所有的土地上房屋出售给集体经济组织成员以外的房屋买卖合同应属无效。本案原告不是被告邵永成所在集体经济组织成员，双方之间签订的《协议书》标的物为农村房屋。农村房屋转让必然涉及宅基地使用权的转让，因此该房屋买卖必须符合有关宅基地使用权转让的法律规定。《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。《中华人民共和国物权法》第一百五十二条规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施；第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。可见，在我国宅基地的所有权属于农民集体所有，宅基地使用权是农村集体经济组织成员所享有的权利，与特定的身份关系紧密联系，只有本集体经济组织的成员才可申请使用宅基地。农村村民对宅基地使用权的取得、行使和转让均受到一定限制，宅基地使用权的转让必须符合相关法律规定。由于买受人不属于诉争房屋所在村集体经济组织成员，故买受人不具备受让涉案房屋的主体资格。买卖行为违反了法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。故原告与被告邵永成之间签订的《协议书》应当认定为无效。
二、被告王有德与被告邵永成是否应共同承担返还购房款及支付利息的责任。本院认为二被告应承担共同责任。理由是：1、原告是基于被告邵永成与王有德之间合作建房关系，向王有德支付购房款，与邵永成签订房屋买卖的协议书，协议书虽然本身是无效的，但其内容反映“遇国家征用所赔偿款给甲方，甲方按总面积每平方计算多少钱。甲方必须按乙方房屋面积计算支付给乙方”，可以说邵永成有无与原告签订协议书直接会影响到原告购买涉案房屋的判断与意愿，双方的交易行为系二被告与原告共同行为促成。2、根据二被告之间的合作建房行为，邵永成提供宅基地，无偿获得1-3层（除楼梯面积外）房屋的所有权，王有德负责承建并出售房屋，双方属于利益共同体，对于原告而言邵永成与王有德为共同出卖人，合作建房系二被告的内部关系，王有德收取了购房款，邵永成享受了拆迁利益，二被告对外应共同承担责任。综上，二被告应当共同返还购房款及利息。
三、承担责任的范围。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告未主张房屋的增值损失，仅主张返还购房款及支付利息，利息计算亦未超过中国人民银行同期同类贷款利率，应予支持。
综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：
一、原告陆英女与被告邵永成于2008年7月22日签订的《协议书》无效；
二、被告邵永成、王有德于本判决生效之日起十日内共同返还原告陆英女购房款108390元并支付该款自2014年5月4日起至2015年11月4日止按年利率4.6%计算的利息7479元；
三、被告邵永成、王有德于本判决生效之日起十日内共同支付购房款221559元自2008年7月17日起至2014年5月3日止按年利率5.15%计算的利息66147元；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3940元，由被告邵永成、王有德负担。
原告陆英女于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告邵永成、王有德于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。
审 判 长 孙 婷
审 判 员 唐 高
人民陪审员 胡水平
二〇一七年六月十二日
书 记 员 徐 苗
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国土地管理法》
第八条第二款农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
《中华人民共和国物权法》
第一百五十二条宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。
第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。