江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0583民初15547号
原告：叶祥德，男，1953年12月26日出生，汉族，住江苏省昆山市。
原告：叶英，女，1980年12月20日出生，汉族，住江苏省昆山市。
委托诉讼代理人：张志元，昆山市淀山湖法律服务所法律工作者，代理上述两原告。
被告：周志良，男，1965年9月13日出生，汉族，住江苏省昆山市。
被告：龚木琴，女，1966年7月30日出生，汉族，住江苏省昆山市。
委托诉讼代理人：吴燕青，江苏海联海律师事务所律师，代理上述两被告。
第三人：昆山北区房产咨询有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇人民南路15-14号楼2066室，统一社会信用代码91320583690266999Y。
法定代表人：林宏毅，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李崟，该公司业务员。
原告叶祥德、叶英与被告周志良、龚木琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月17日受理后，依法适用简易程序进行审理。本院依职权追加昆山北区房产咨询有限公司为第三人参加诉讼，于2016年12月15日公开开庭进行了审理。原告叶祥德、叶英及其委托诉讼代理人张志元、被告周志良、龚木琴的委托诉讼代理人吴燕青、第三人昆山北区房产咨询有限公司的委托诉讼代理人李崟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告叶祥德、叶英提出诉讼请求如下：1、判令被告协助原告将位于昆山市玉山镇玉龙东村XX幢XX室办理过户手续；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告双方通过第三人环庆路店于2015年12月6日签订了房屋买卖合同，被告将自己的位于昆山市玉山镇玉龙东村XX幢XX室卖给了原告，总房款65万元，原告已按照协议支付了1万元，剩余房款约定过户时一次性给付，约定过户时间为2015年12月30日。原被告签订后，被告一直以该房产证还未办好为由不予过户，为此引发本案纠纷。原告认为，双方所签订的房屋买卖合同是真实有效的，原告要求被告交房并过户，是房屋买卖的正常合法行为，应依法予以保护。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求支持原告诉讼请求。经本院释明，原告变更诉请为：确认双方于2015年12月6日签订的房屋买卖合同有效。
被告周志良、龚木琴共同辩称，1.被告无权处分，原告叶英在签订房屋买卖合同时是明知涉案房屋的所有权情况的，其仍旧签订合同的行为是非善意的。第一、根据房屋买卖合同第2条的约定，被告当时向原告提供了1999年10月15日签订的《昆山市住宅建设开发公司房屋动迁协议书》作为房屋买卖合同的一部分；第二、根据该动迁协议，明确载明了涉案房屋的所有权人为杨丽珍和被告周志良，涉案房屋于2000年完成交付，该房屋一直由两被告对外出租。同时，两被告于2008年4月15日登记结婚的，依据婚姻法第18条第1款的规定，一方的婚前财产归夫妻一方所有。因此，涉案房屋的所有权的并非本案的被告龚木琴所有，在不能区分份额的情况下，涉案房屋为案外人杨丽珍和被告周志良共同共有；第三、原告对于涉案房屋的所有权是清楚和明知的，因此原告并不符合物权法关于善意第三人的情况，在另一共同共有人不同意出卖的前提下，原告不能取得该房屋的所有权。2.原告违约，按照买卖合同第3条规定的付款期限，原告至今未支付对应的房款，已构成根本违约，按照合同第5条的约定，原告应向被告支付总标的额20%的违约金，被告保留追究原告违约责任的权利。第一、原告提供的房屋买卖合同是不完整，既不符合证据提交的形式，也不符合诚实守信的原则，完整的合同应当是加盖了第三人的骑缝章的合同；第二、根据三方于2015年12月6日签订的房屋买卖合同第3条的约定，原告应当于2015年12月30日内首先将65万元支付给被告，而后由被告协助原告方处理相关的过户手续，但是原告并没有将65万元支付给被告，也没有将上述房款进行向第三方提存，原告在未履行支付房款主要义务的情况下，请求被告协助过户于于法无据；第三、合同履行期已经过一年，我方认为该合同不具备履行条件。另外，原告第二项关于诉讼费用的诉请，在房屋买卖合同中也没有约定，我方也不认可。综上所述，请求法院予以驳回。
第三人昆山北区房产咨询有限公司述称，合同上最后一条一般会写上“卖方确系产权人，不管被告是否委托出售该房屋，不实承担所有的责任”。对于原告诉请无意见。
本院经审理认定事实如下：2015年12月6日，原告叶英与被告周志良、龚木琴在第三人环庆路店的居间下签订《房屋买卖成交合同》一份，约定：被告周志良、龚木琴将昆山市玉山镇玉龙东村XX幢XX室（建筑面积85.86平方米）以65万元出售给原告叶英，在签订合同时支付定金1万元；双方同意本合同生效之日起2015年12月30日内，原告将65万元支付给被告，购房定金在付款时冲抵，并经双方同意于2015年12月30日前办理过户手续，原告一次性付款，在过户当日，原告将房款余额支付被被告，并办理过户手续。合同尾部注明：出售该房屋，不实承担所有赔付责任。合同签订后，原告叶英支付了10000元定金。
房屋买卖成交合同后附1999年10月15日《昆山市住宅建设开发公司房屋动迁协议书》一份，载明：……玉龙村号的动迁户杨丽珍、周志良……。2000年涉案房屋完成交付。
庭审中，原告叶祥德陈述：房子是我要买的，看房的时候我和我女儿叶英一起去的，签约的时候，我家里有老人要照顾没空，问了中介，中介说一个人签也是可以的，就是我女儿叶英去签字的。原告叶英认可房子是原告叶祥德要买的，网签合同上是签叶祥德的名字。第三人认可原告的陈述，并提供2015年12月6日声明书一份，上面载明：……出售给买方叶祥德，……。买方声明人签字也是叶祥德。第三人在庭审中陈述：过户和首付款是需要一起同时办理，因为被告没有房产证，一直在等待被告办理房产证的材料，这段时间原告也就配合被告等待。当时也约定了沟通，被告差一个收据没有办理房产证，后来被告以此为由不配合办理。大概于2016年9月21日，被告明确向第三人表示不出售涉案房屋。
审理中，双方一致确认，被告周志良、龚木琴目前尚未完成涉案房屋过户手续。
另查明：被告周志良、龚木琴于2008年4月15日登记结婚。
上述事实由《房屋买卖成交合同》、收据、《昆山市住宅建设开发公司房屋动迁协议书》、声明书、短信记录、结婚证、房屋产权登记信息查询结果及各方当事人的庭审陈述予以证实。
本院认为：被告答辩认为根据1999年10月15日签订的《昆山市住宅建设开发公司房屋动迁协议书》，涉案房屋的所有权人为杨丽珍和被告周志良，涉案房屋于2000年完成交付。两被告于2008年4月15日登记结婚的，被告龚木琴不享有涉案房屋的所有权，被告无权处分，在另一共同共有人不同意出卖的前提下，原告不能取得该房屋的所有权。本院认为，由于涉案房屋动迁协议上有被告周志良的名字，不论对方是否知晓房屋的实际所有情况，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。故该房屋买卖合同不应以出卖人即被告周志良、龚木琴无权处分为由认定合同无效，对于被告的辩解意见本院不予采纳。再结合本案并没有法定无效和可变更、可撤销事由的情况下，本院对于原告叶祥德、叶英要求确认房屋买卖成交合同有效的诉讼请求，予以支持。因两原告及第三人一致确认，本案房屋的实际购买人为原告叶祥德，原告叶英系代为签字。故本院确认涉案房屋买卖合同的买受人为原告叶祥德。
综上，按照《中华人民共和国合同法》第五十四条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：
确认原告叶祥德与被告周志良、龚木琴于2015年12月6日签订的《房屋买卖成交合同》有效。
案件受理费10300元，减半收取5150元，由被告周志良、龚木琴负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行中国农业银行苏州苏福路支行，账号10×××76。
代理审判员 彭 娟
二〇一六年十二月二十日
书 记 员 戴弘娇