黑龙江省绥芬河市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）绥民初字第65号
原告田敏，女，1977年8月10日出生。
被告孙喜玖，男，1971年1月26日出生。
委托代理人吴红伟，黑龙江省宏硕律师事务所律师。
被告绥芬河市龙兴房地产开发（集团）有限公司。住所地黑龙江省绥芬河市珠江路西中福街北龙达综合楼*幢*层**号。组织机构代码74697796-9。
法定代表人孙银龙，男，董事长。
委托代理人李爽，黑龙江建纲律师事务所律师。
原告田敏与被告孙喜玖、绥芬河市龙兴房地产开发（集团）有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2015年1月15日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年3月11日依法公开开庭进行了审理。原告田敏，被告孙喜玖及其委托代理人吴红伟，被告绥芬河市龙兴房地产开发（集团）有限公司的委托代理人李爽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告田敏诉称：2011年8月23日，被告绥芬河市龙兴房地产开发（集团）有限公司向原告借款1000万元，并给原告出具了借据。借款到期后，绥芬河市龙兴房地产开发（集团）有限公司无法清偿原告欠款，就将其开发建设的绥芬河市新华商厦67幢负一层28号、39号、67幢一层08号、12号商服抵偿给原告。原告认为，根据《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国物权法》的规定，当事人之间订立的有关设立、变更、转让和消灭不动产物权合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时起生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。据此，原告已经取得了上述四处商服的所有权。没有登记只是物权未设立，绥芬河市龙兴房地产开发（集团）有限公司应当配合原告办理房屋过户手续。绥芬河市人民法院在执行孙喜玖与绥芬河市龙兴房地产开发（集团）有限公司民间借贷纠纷一案中，将上述四处商服查封并执行，侵犯了原告的合法权益。原告起诉要求依法判令停止对绥芬河市新华商厦67幢负一层28号、39号、67幢一层08号、12号商服的执行，并由被告承担本案一切诉讼费用。
被告孙喜玖辩称：绥芬河市人民法院在执行孙喜玖与绥芬河市龙兴房地产开发（集团）有限公司民间借贷纠纷一案中经查询，涉案四处商服未进行预告登记、抵押登记，也未有任何司法机关进行过财产保全。原告与被告绥芬河市龙兴房地产开发（集团）有限公司之间是否存在真实的借贷关系，需要原告举证证明。即便存在，但是双方也没有以涉案四处商服抵账的协议，且未履行其他交付手续。因此，被告孙喜玖认为，原告对涉案四处商服不享有足以排除强制执行的民事权益，请求依法驳回原告的诉讼请求。
被告绥芬河市龙兴房地产开发（集团）有限公司（以下简称龙兴房产公司）辩称：原告所述基本属实，其对原告诉讼请求予以认可。
根据原、被告的诉辩主张，本院确认的本案双方当事人争议焦点为：
原告与被告龙兴房产公司之间是否成立了以房抵债合同关系；
原告对本案诉争的四处商服是享有债权请求权，还是享有物权请求权，其诉请要求停止对涉案四处商服执行的理由是否成立。
原告田敏为证明其诉讼请求，提供如下证据：
证据一、以房抵债协议书1份、收据4张、银行卡取款凭证7张。欲证明：2011年12月15日，原告与被告龙兴房产公司签订协议，龙兴房产公司以本案诉争的四处商服作价抵偿了原告的部分欠款。
经质证，被告孙喜玖对7张银行卡取款凭证的形式要件无异议，对其他证据的形式要件及原告欲证明的问题有异议。被告孙喜玖称，7张银行卡取款凭证注明的交易时间为2010年10月至2011年3月，与原告提交借据中称系2011年8月23日的1000万元借款，在时间及金额中均不相符。另外，根据银行卡取款凭证可知，系原告与龙兴房产公司法定代表人孙银龙个人之间的业务往来，而不是与龙兴房产公司之间的业务往来。故被告孙喜玖对原告提交的以房抵债协议书的真实性持有异议。被告龙兴房产公司对证据的形式要件及原告欲证明的问题均无异议。龙兴房产公司称，其与原告之间存在多笔借款，2011年8月23日，被告龙兴房产公司给原告出具过1000万元的借据。孙银龙作为龙兴房产公司的法定代表人，其向原告借款，履行的是职务行为，且借款也用于公司的房产开发建设上了。
本院认为，被告孙喜玖及被告龙兴房产公司对7张银行卡取款凭证的形式要件无异议，该7张银行卡取款凭证具有客观性、关联性、合法性，对其形式要件，本院予以采信。根据庭审调查查明，2010年10月至2011年3月，被告龙兴房产公司的法定代表人孙银龙曾多次向原告借款。2011年8月23日，孙银龙为原告出具了借款1000万元，借款期限三个月的借据一份。2011年12月15日，龙兴房产公司为原告出具了四张收据，收据的收款事由中注明“新华商厦67幢负一层28号、39号、67幢一层08号、12号商服”，单价均为4万元／㎡，共计金额为9193600元。原告与龙兴房产公司均称，开具收据时，双方商定：如果龙兴房产公司有钱，就给原告钱，没钱才用商服抵账。原告承认其提交的“2011年12月15日以房抵债协议书”，是2014年原告提出执行异议后，双方后补的。故对于原告提交的4张收据的形式要件，本院予以采信，“2011年12月15日的以房抵债协议”，因不具有真实性，故本院不予采信。
被告孙喜玖为反驳原告诉讼请求，提供如下证据：
证据一、（2013）绥商初字第392号民事调解书1份、商品房销售备案登记表2份、（2014）绥执字第35号执行裁定书1份。欲证明：1.被告龙兴房产公司向孙喜玖借款时，龙兴房产公司以将新华商厦67幢负一层28号、39号商服销售给孙喜玖的方式，到房产部门进行了销售备案登记。原告与龙兴房产公司以房抵债后未进行商品房销售预告登记，原告对该二栋商服只享有债权，不享有物权；2.绥芬河市人民法院在查封新华商厦一层08号、12号商服时，该二栋商服未有预告登记、抵押登记及其他司法机关的诉讼保全；3.孙喜玖对龙兴房产公司的债权，已经得到法院的确认，并进入执行评估拍卖程序。
经质证，原告田敏及被告龙兴房产公司对证据的形式要件及被告孙喜玖欲证明的问题均无异议。
本院认为，原告田敏及被告龙兴房产公司对证据的形式要件及被告孙喜玖欲证明的问题均无异议，该组证据具有客观性、关联性、合法性，本院予以采信。
证据二、2014年10月14日龙兴房产公司向绥芬河市人民法院提交的异议申请书1份。欲证明：2014年10月14日，龙兴房产公司仅就涉案四处商服的评估价格提出异议，并没有以该四处商服已经抵债给原告，龙兴房产公司无所有权为由提出异议，因此，原告与龙兴房产公司之间的以房抵债协议是虚假的。
经质证，原告田敏及被告龙兴房产公司均表示对证据的形式要件无异议，对被告孙喜玖欲证明的问题有异议。原告田敏称，原告与龙兴房产公司商量以房抵债时，龙兴房产公司的法定代表人孙银龙称当时不能进行预告登记，所以原告才没有办理预告登记。龙兴房产公司称，该证据只能证明龙兴房产公司对四处商服的评估价格提出异议，并不能证明被告孙喜玖欲证明的其他问题。
本院认为，原告田敏及被告龙兴房产公司均表示对证据的形式要件无异议，该证据具有客观性、关联性、合法性，对其形式要件，本院予以采信。
被告龙兴房产公司未提供证据。
原告根据原、被告举证、质证及本院对原、被告所举证据的认证意见，结合原、被告的当庭陈述，本院确认的本案事实如下：
2012年5月8日，龙兴房产公司分两次向孙喜玖借款240万元。双方以龙兴房产公司将新华商厦67幢负一层28号、39号商服销售给孙喜玖的方式作抵押，孙喜玖分别于2012年5月16日、5月17日就负一层28号、39号商服办理了销售备案登记。因龙兴房产公司未按时还款，孙喜玖于2013年9月2日向绥芬河市人民法院提起诉讼。2013年9月4日，绥芬河市人民法院作出（2013）绥商初字第392号民事调解书。调解书确认：龙兴房产公司于2013年11月7日偿还孙喜玖借款本息283.2万元。因龙兴房产公司未履行（2013）绥商初字第392号民事调解书确定的还款义务，孙喜玖向绥芬河市人民法院申请强制执行。2014年5月5日，绥芬河市人民法院作出（2014）绥执字第35号执行裁定书，预查封了龙兴房产公司所有的绥芬河市新华商厦67幢一层06号、08号、12号商品房。之后，绥芬河市人民法院对绥芬河市新华商厦67幢负一层28号、39号、一层06号、08号、12号商服进行了评估并欲进行拍卖。
2014年10月14日，龙兴房产公司向绥芬河市人民法院递交异议申请书。认为绥芬河市人民法院委托牡丹江市建兴房地产评估有限责任公司作出的牡建房估字（2014）468号房地产评估报告，每平方米8000元的评估价格，与龙兴房产公司商服用房出售价格每平方米28000元－40000元相比，明显过低，评估报告结论不真实，申请委托其他鉴定部门重新鉴定或者由原鉴定部门予以重新评估作价。
2014年11月17日，田敏以龙兴房产公司已于2011年12月15日将绥芬河市新华商厦负一层28号、39号、一层08号、12号四栋商服抵债给其为由提出异议，请求停止对上述四栋商服的拍卖。绥芬河市人民法院于2014年12月27日作出绥执字第35－2号执行裁定书，裁定驳回案外人田敏对绥芬河市新华商厦负一层28号、39号、一层08号、12号四栋商服停止拍卖的异议。田敏不服执行裁定，于2015年1月15日，向本院提起案外人执行异议之诉。
另查明：龙兴房产公司曾多次向田敏借款。2011年8月23日，龙兴房产公司法定代表人孙银龙为田敏出具借款收据一张。收据中注明：“今借田敏人民币壹仟万元整。期限为2011年8月23日至2011年11月23日。借款用途为施工（利息已付）”。2011年12月15日，龙兴房产公司为田敏出具收据四张。收据的收款事由中注明“新华商厦67幢负一层28号、39号、67幢一层08号、12号商服“，单价均为4万元／㎡，共计金额9193600元。原告与龙兴房产公司均称，开具收据时，双方商定：如果龙兴房产公司有钱，就给原告钱，没钱才用商服抵账。
原告向绥芬河市人民法院提出执行异议后，与龙兴房产公司补签了以房抵债协议书。协议内容为：“1.龙兴房产公司将新华商厦以下四套房源作价4万元／平方米抵偿给田敏：新华商厦67幢负一层28厅、39厅、一层08厅、12厅，面积总计229.84㎡，总金额9193600元。此房款从龙兴房产公司2011年8月23日所欠田敏的债务中扣除。2.上述房屋中新华商厦67幢负一层28厅、39厅两处房屋现抵押于孙喜玖名下，待孙喜玖解除后，为田敏办理房屋买卖合同”。双方将协议书的落款日期提前至“2011年12月15日”。
龙兴房产公司开发建设的绥芬河市新华商厦67幢房屋，2009年9月15日即取得了商品房预售许可证。2011年12月15日龙兴房产公司为田敏出具收取本案诉争四处商服购房款收据后至今，诉争的四处商服一直由龙兴房产公司使用。龙兴房产公司未向田敏交付房屋，双方亦未办理商品房销售备案登记或者预告登记。
依据以上确认的事实，本院认为：案外人执行异议之诉，是指案外人对于执行依据所确定的执行标的主张自己享有实体上的权利，而请求法院对该实体上法律关系进行裁判，以阻止法院对执行标的进行强制执行的救济程序。案外人诉讼请求能否得到支持，取决于案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《中华人民共和国物权法》相关规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。田敏与龙兴房产公司未就绥芬河市新华商厦67幢负一层28厅、39厅、一层08厅、12厅四处商服办理物权变更登记，故田敏对该四处商服不享有物权请求权，其享有的只是债权请求权。为了防止预售人将已售出商品房再次出售，侵害预购人的利益，《中华人民共和国物权法》又规定了不动产权属预告登记制度。该法第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。商品房预售登记是不动产登记的一种，性质属于预告登记。是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权而为的登记。该请求权的内容是在将来请求发生物权变动。一经预告登记，预购人的请求权便取得了对抗第三人的效力。预告登记的合同债权具有物权性质，是一种典型的债权物权化。绥芬河市新华商厦67幢房屋，在2011年12月15日龙兴房产公司为田敏出具收据前，即2009年9月15日就已经取得了商品房预售许可证，可以办理商品房销售备案登记和不动产物权预告登记，但是田敏与龙兴房产公司均未予办理。因此，田敏对其享有的债权请求权并没有通过预告登记这一法定程序，而将其物权化。根据民法原理，债权是一种相对的、对人的权利，不具有排他性。诉讼过程中，田敏又未提供其他证据证明其对绥芬河市新华商厦67幢负一层28厅、39厅、一层08厅、12厅四处商服享有足以排除强制执行的其他民事权益。故原告要求停止对涉诉四处房屋执行的诉讼请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条、第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：
驳回原告田敏要求停止对绥芬河市新华商厦67幢负一层28厅、39厅、一层08厅、12厅四处房屋执行的诉讼请求。
案件受理费76155元，由原告田敏承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。
审判长 杨家宝
审判员 姜广峰
审判员 姚田文
二〇一五年三月十六日
书记员 范欢欢