太原市小店区人民法院民 事 判 决 书（2014）小民初字第2359号原告山西佳泰物业管理有限公司，住所地太原市平阳路西一巷5号育翠苑小区6号楼3层。法定代表人邓晓军，董事长。委托代理人王雷，北京中伦文德太原律师事务所律师。被告刘建兵，自由职业。原告山西佳泰物业管理有限公司与被告刘建兵物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法由审判员温姣独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告山西佳泰物业管理有限公司的委托代理人王雷，被告刘建兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告山西佳泰物业管理有限公司诉称，帝景华府小区系原告山西佳泰物业管理有限公司服务的住宅小区。被告刘建兵作为该小区C座1单元1201室业主（使用人），在原告为其提供物业服务后，不按时交纳相关费用，截止2014年9月30日，尚欠物业服务费、电梯费、二次加压费、车位服务费等共计20191.5元未支付。根据《帝景华府前期物业管理委托服务合同》及《帝景华府临时管理规约》的约定，被告应对上述拒付行为承担欠付费用额每日千分之三的违约责任。为维护原告合法权益，特诉到人民法院，请求依法判令：1、被告支付物业服务中产生的相关费用20191.5元并承担从欠费之日起至履行完毕期间的违约金（截止7月底违约金为32908元）；2、本案诉讼费用由被告承担。被告刘建兵辩称，原告没有起诉我的主体资格，原告举证的交房手续上的签字不是我的签字，属于伪证，我对此保留追诉的权利。我是从今年才入住的，开发商并没有向我交房，入住的目的是为了减少损失。在我入住期间物业公司也没有对我进行服务，不向我出售停车卡、也未提供供暖服务。经审理查明，帝景华府住宅小区系山西帝景房地产开发有限公司开发的商业住宅小区，该小区于2008年5月交房后，前期物业由新工（厦门）物业服务管理有限公司太原分公司进行管理服务，后该前期物业服务合同到期，双方同意终止相关合同、协议。由于帝景华府小区尚未组织召开业主大会也未成立业主委员会，2010年8月31日，山西帝景华府房地产开发有限公司（甲方）与山西佳泰物业管理有限公司（乙方）签订《帝景华府前期物业管理委托服务合同》一份，合同就甲方选聘乙方对帝景华府小区提供前期物业管理服务事宜作了相关约定。合同约定，管理区域内的物业服务收费选择包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有的建筑面积交纳，具体标准为高层住宅：1.2元／月·平方米；电梯费：0.45元／月·平方米；商业用房：0.5元／月·平方米；采暖费按照政府有关规定或乙方同业主协商确定收费标准。合同约定，业主应足额交纳物业服务费用，物业服务费用按照季度交纳，业主或物业使用人应在每季度首月10日前履行交纳义务。甲方销售的车位属于业主所有，乙方向业主收取车位物业管理费，车位物业管理费为自然平面车位70元／月·个，立体机械车位为120元／月·个。合同还约定，甲方、业主或物业使用人违反合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。合同“其他事项”中约定，合同期限自2010年9月1日起至2012年8月31日止。合同还约定了其他权利义务。2011年8月31日，甲乙双方签订的《帝景华府前期物业管理委托服务合同》补充协议约定：双方于2010年8月31日签订的《帝景华府前期物业管理委托服务合同》第三十三条“本合同期限自2010年9月1日起至2011年8月31日止”更改为“本合同期限自2010年9月1日起至帝景华府小区业主委员会成立并代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止”。建设单位山西帝景房地产开发有限公司与前期物业服务企业新工（厦门）物业服务管理有限公司太原分公司签订的《帝景华府临时管理规约》中约定，本物业管理区域内，物业服务收费采取包干制方式。业主应按照前期物业服务合同的约定按时足额缴纳物业服务费用。业主必须于每季度首月10日内缴纳该季度的物业服务费、电梯费及其他应缴费用。《帝景华府临时管理规约》第三十条约定，业主未按时缴纳物业服务费、代收代缴费用等任何一项费用的，自逾期之日起业主应承担应交费用每日千分之三的滞纳金，业主逾期未缴纳物业服务费等任何费用的，业主同意物业服务公司可不经书面催缴而直接向人民法院起诉追缴。《规约》自首位物业买受人承诺之日起生效，自业主大会制定的《业主规约》生效之日终止。原告主张被告刘建兵欠付2010年10月1日至2014年9月30日的物业服费7812.3元、电梯费2907.6元、二次加压费10.6元、车位管理费3360元、采暖费6101元，共计20191.5元，其中2010-2011年度采暖费按30%收取，2011-2012年度、2012-2013年度、2013-2014年度采暖费按40%收取。原告曾多次向被告催缴所欠物业费用。另查明，涉案房屋由被告刘建兵向山西帝景房地产开发有限公司购买，房屋建筑面积135.59平方米。被告刘建兵于2008年从山西帝景房地产开发有限公司处接收涉案房屋钥匙，之后进行了装修。2013年11月25日、2014年8月22日，被告刘建兵曾在原告处购电。庭审中，被告刘建兵称原告提供的《帝景华府交房手续会签单》上的业主签字非其本人签字。原告称其于2010年11月至2014年3月期间未向被告刘建兵提供供暖服务。原告申请出庭的证人李某陈述，我是帝景华府物业管理中心项目副经理，被告在我方接管帝景华府小区的物业服务前就已经装修了房屋，我方接管之后对之前的电表进行过第二次系统重建，对业主的房号姓名重新进行了登记并对电表进行了清零，在电表清零之前被告电表里有电，说明被告之前是购过电的。我们在业主的房门定期贴催费单，并且拍有照片。证人陈某陈述，我是帝景华府物业管理中心前台收费员，2013年被告买电的时候我向他告知了欠费情况，我们也在业主房门上贴过催费通知。确认以上事实的证据有《帝景华府前期物业管理委托服务合同》及《补充协议》、《帝景华府临时管理规约》、《帝景华府交房手续会签单》、收费通知单、照片，上述证据经当庭举证、质证，并有本案庭审笔录在卷佐证，足以采信。本院认为，原告山西佳泰物业管理有限公司与山西帝景华府房地产开发有限公司签订的《帝景华府前期物业管理委托服务合同》系合同双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，故此合同不但对合同双方有约束力，同样对帝景华府小区的全体业主产生约束力。被告刘建兵称山西帝景华府房地产开发有限公司未向其交房，但其在原告对帝景华府小区进行物业管理前已接收房屋钥匙并进行装修，且在原告处有购电行为，说明被告刘建兵已经使用涉案房屋，因此无论作为涉案房屋的业主还是使用人，被告刘建兵都应当按照《帝景华府前期物业管理委托服务合同》的约定按时足额交纳相关物业服务费用，故对被告关于原告未与其建立物业服务合同关系的答辩意见，本院不予采纳。关于采暖费的收取标准，太原市物价局、太原市城乡管理委员会《关于转发﹤山西省物价局、山西省住房和城乡建设厅关于进一步做好用热量计价收费工作的通知﹥的通知》（并价商字［2012］169号）规定“对申请暂不用热的用户，供热企业可向用户收取基本热费。居民用热‘两部制热价’中基本热价比例调整为30%”，因帝景华府小区系区域供热，虽被告刘建兵于2010年11月1日至2014年3月31日期间未用热，参照该规定应当按比例交纳基本热费，比例应当均为30%，即被告应当交纳的采暖费为135.59×6×5×30%×4（年）=4881.24元。因此，被告刘建兵欠缴的2010年10月1日至2014年9月30日的物业费用为：物业服务费135.59×1.2×48（月）=7809.98元，电梯费135.59×0.45×48（月）=2928.74元，车位管理费70×48（月）=3360元，二次加压费10.6元，采暖费4881.24元，共计18990.56元。虽《帝景华府前期物业管理委托服务合同》约定“对未能按时足额交纳物业服务费用的业主，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金“，因“每日千分之三”的标准过高，酌定为按照欠费总金额18990.56元的20%支付，即3798.11元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第二十一条、《最高院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告刘建兵在本判决生效后五日内支付原告山西佳泰物业管理有限公司物业服务费、电梯费、车位管理费、二次加压费、采暖费18990.56元。二、被告刘建兵在本判决生效后五日内支付原告山西佳泰物业管理有限公司违约金3798.11元。三、驳回原告山西佳泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1127元（原告已预交），减半收取564元，由原告负担322元，被告负担242元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 温 姣二〇一四年十二月二十日书记员 常红丽第1页共7页