杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭西商初字第16号
原告：赵灵川。
委托代理人：黄加宁、郑胜，北京德恒（杭州）律师事务所律师。
被告：杭州金孚洋房地产开发有限公司，住所地：杭州经济技术开发区之江铭楼1519室。
诉讼代表人：杭州金孚洋房地产开发有限公司管理人。
委托代理人：戴琼瑶，杭州金孚洋房地产开发有限公司管理人工作人员。
被告：杭州金孚洋实业投资有限公司，住所地：杭州市下城区庆春路296号。
法定代表人：周震远。
被告：周震远。
上述两被告共同委托代理人：李昱莹、刘惠明，江苏钟山明镜律师事务所律师。
原告赵灵川诉被告杭州金孚洋房地产开发有限公司（以下简称金孚洋房产公司）、杭州金孚洋实业投资有限公司（以下简称金孚洋实业公司）、周震远民间借贷纠纷一案，本院于2014年12月23日立案受理后，依法由代理审判员吴正伟独任审判。2015年1月7日，被告金孚洋房产公司向本院提出管辖异议，本院于2015年2月3日裁定驳回。后被告金孚洋房产公司不服本院裁定上诉，杭州市中级人民法院裁定驳回上诉，维持本院裁定。2015年5月5日公开开庭进行了第一次审理。原告的委托代理人黄加宁，三被告的共同委托代理人李昱莹到庭参加诉讼。2015年5月6日，原、被告申请庭外和解六个月，本院予以准许。在庭外和解期间，因杭州经济技术开发区人民法院裁定受理了富阳久恒置业投资有限公司对金孚洋房产公司的重整申请，故本院裁定本案中止审理，后于2016年3月4日本案恢复审理。2016年3月22日第二次公开开庭审理，原告的委托代理人黄加宁，被告金孚洋房产公司诉讼代表人之委托代理人戴琼瑶到庭参加诉讼。被告金孚洋实业公司、周震远经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：2013年12月17日，三被告与原告签订《抵押借款合同》1份，约定被告向原告借款800000元，借款期限为12个月，自2013年12月17日至2014年12月16日。当日，原告向被告汇入800000元。被告金孚洋房产公司与原告签订《浙江省商品房买卖合同》两份（合同编号分别为2013预1243641、2013预1243679），以其所有的位于杭州经济开发区东方铭楼3幢1105室、1333室以商品房销售的形式作为借款的担保。借款期限届满后，被告仅向原告支付了4个月的利息45333.32元，并未按约归还原告借款本金及支付剩余借款利息。故诉请判令：1、解除原告与三被告签订的201338号《抵押借款合同》；2、被告金孚洋房产公司向原告立即支付借款本金800000元；3、被告金孚洋房产公司向原告立即支付其逾期未支付的利息90666.64元（暂从2014年4月17日计算至2014年12月16日，共8个月，月利息11333.33元，实际请求至被告向原告支付借款本息之日止，按17%／年计）；4、被告金孚洋房产公司向原告支付违约金195200元（暂从2014年4月17日计算至2014年12月16日，共244天，实际请求至被告向原告支付借款本息之日止，按每日千分之一计）；5、被告金孚洋房产公司承担担保责任，拍卖、变卖杭州经济技术开发区东方铭楼3幢1105室、1333室房屋，以实现原告的优先受偿权；6、被告金孚洋房产公司承担原告为实现债权而支出的律师代理费10000元；7、被告金孚洋实业公司、周震远为被告金孚洋房产公司以上还款责任承担连带保证责任；8、被告支付本案诉讼费用、财产保全费用。庭审中，原告要求撤销第一项诉讼请求，其余诉讼请求不变。
被告金孚洋房产公司、金孚洋实业公司、周震远共同答辩称：1、原告与被告金孚洋房产公司之间是房屋买卖关系，不是借贷关系。2、即使原告与被告金孚洋房产公司之间是借款关系，但利息、违约金计算标准超过银行贷款利率的四倍，是无效的，不应得到支持。违约金违反公平原则，原告已经主张利息就不应该再主张违约金。3、抵押关系无效，原、被告没有办理抵押登记手续，原告的第5项诉讼请求无法律根据。原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告金孚洋房产公司管理人补充答辩称：对借款本金无异议。逾期利息及违约金的计算标准超过了年利率36%，违反法律规定，应按年24%标准计算。因被告金孚洋房产公司已经被裁定破产重整，故按照破产法的规定，逾期利息应计算至2015年8月19日，即裁定破产重整日。对于原告主张案涉房屋的优先权，应案涉房屋未办理抵押登记手续，故不存在抵押权，原告无权主张优先权。经管理人核实，案涉借款尚欠原告借款本金800000元、利息及违约金214780.53元。
原告为证明自己的主张，向本院提交如下证据材料：
1、201338号《抵押借款合同》，证明2013年12月17日，三被告与原告签订抵押借款合同，由原告借给被告金孚洋房产公司800000元，借款期限为12个月，自2013年12月17日至2014年12月16日；被告金孚洋房产公司以其所有的杭州经济技术开发区东方铭楼3幢1105室、1333室以商品房销售的形式作为偿还借款的担保；
2、201338号《补充合同》，证明原告与三被告就抵押借款合同补充约定有关事宜；
3、中国工商银行查复结果，证明原告于2013年12月17日向被告金孚洋房产公司汇入800000元；
4、2013预1243641、2013预1243679《浙江省商品房买卖合同》，证明被告金孚洋房产公司以其所有的杭州经济技术开发区东方铭楼3幢1105室、1333室以商品房销售的形式作为偿还借款的担保；
5、收据，证明被告金孚洋房产公司收到原告交付的800000元；
6、委托代理合同及律师费发票，证明原告委托律师代为提起诉讼、实现债权，支出律师费为10000元。
三被告为证明自己的主张，向本院提供具结书一份，证明双方存在商品房买卖合同关系。
原告提供上述证据，经庭审质证，被告金孚洋房产公司及其管理人对证据1-5，三性均无异议；证据6，未提供律师费打款凭证，不能证明待证事实。被告金孚洋实业公司、周震远对证据1、2的真实性无异议，但该合同以商品房销售的形式作为担保是无效的；证据3的真实性无异议，但不能证明双方存在借贷关系，相反可以证明该款为购房预付款；证据4、5的真实性无异议，但收据内容显示为购房款，恰恰证明原告与被告金孚洋房产公司之间是商品房买卖关系；证据6三性均无异议。
三被告提供的证据，原告对其真实性无异议，但证明对象有异议，签订房屋买卖合同只是为借款提供担保，不能证明商品房买卖关系。
上述原、被告双方提供的证据均系原件，真实性各方均无异议，本院对上述证据的真实性均予以认定，对其证明力将在本院认为部分阐述。
根据双方当事人在庭审中的陈述及本院确认的有效证据，本院认定本案事实如下：
2013年12月17日，原告（出借人、乙方）与被告金孚洋房产公司（借款人、甲方）、被告金孚洋实业公司、周震远（担保人、丙方）签订201338号《抵押借款合同》一份，约定借款金额为800000元，借款期限12个月，自2013年12月17日至2014年12月16日，借款利率为17%，月利息为11333.33元；借款用途为归还贷款，还款来源为销售回款，按月付息，提前1个月支付利息，次月起的每月10日付息一次，到期一次性归还本金，利息及本金由甲方直接存入乙方指定银行账户（户名赵灵川，开户行工商银行杭州延中支行，账号62×××63），款项以购房款的名义转付给借款方；甲方以自有的位于东方铭楼3-1105、3-1333室房屋以商品房销售的形式作为借款担保，担保范围包括本合同项下的借款本息、违约金、损害赔偿金以及乙方实现债权之一切费用（包括但不限于律师费等），甲方与乙方在签订本合同之日起七个工作日内向当地房产管理部门申请办理本合同项下的房产商品房买卖的网上签约手续，在甲方按本合同约定全部足额履行了还款义务之日起5个工作日内共同至当地房产管理部门申请办理商品房退房及备案注销手续；当甲方的抵押物不能完全实现全部债务的履行，不足部分丙方仍应承担连带还款义务；经合同各方协商一致，在借款期限内甲方承诺用款满3个月，若不满3个月的，则按3个月支付利息，用款满3个月后，乙方允许甲方提前还款，甲方提前还款的需提前15天以书面形式通知乙方，否则乙方有权拒绝甲方提前还款或要求甲方赔偿1个月的利息作为违约金，甲方支付给乙方的利息不含税金额，若由此产生的税费由甲方承担，首期利息在乙方转付给甲方全额借款之日起3个工作日内；借款若发生逾期或部分逾期，甲方每日按逾期借款金额的1‰×逾期天数向乙方支付违约金，如诉至法院则甲方应承担诉讼费、执行费、律师费等相关费用；甲、乙、丙方签名盖章。
2013年12月23日，原告（××）与被告金孚洋房产公司（××）签订2013预1243641《商品房买卖合同》，其中载明：所购商品房位于杭州经济技术开发区东方铭楼3幢1105（办公用房）室；计价方式与价款为按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米17900元，总价款为1033367元；付款方式及期限为××于2013年12月17日前支付房款430000元，剩余款项603367元于2014年2月17日前付清；……
同日，原告（××）与被告金孚洋房产公司（××）签订2013预1243679《商品房买卖合同》，其中载明：所购商品房位于杭州经济技术开发区东方铭楼3幢1333（办公用房）室；计价方式与价款为按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米18100元，总价款为865904元；付款方式及期限为××于2013年12月17日前支付房款370000元，剩余款项495904元于2014年2月17日前付清；……
原告（出借人、乙方）、被告金孚洋房产公司（借款人、甲方）及被告金孚洋实业公司、周震远（担保人、丙方）签订《补充合同》一份，约定：本次借款以甲方与乙方签订的《商品房买卖合同》中约定的标的物作为本次债务履行的担保；甲方按《抵押借款合同》的约定按时足额归还乙方借款本息的，乙方同意自甲方向乙方支付全部本金及利息完毕之日起终止《商品房买卖合同》，乙方配合甲方提供相应的退房资料，由乙方配合甲方办理《商品房买卖合同》登记备案撤销的相关手续，在办理完毕相应的备案撤销手续之日起终止《抵押借款合同》，甲、乙、丙三方履行完毕债权债务关系；如甲方逾期超过30天支付乙方借款利息的，则视同甲方同意按借款金额的总房价出售约定的商品房给乙方，乙方同意将出借款抵作乙方的购房款，甲方视同乙方已全额付清购房款并在2天内开具相应的全额商品房销售发票给乙方，且无条件协助乙方办理相应的房产过户登记手续，在办理完毕房产过户登记手续之日起终止《抵押借款合同》，甲、乙、丙三方履行完毕债权债务关系；若甲方在借款到期之日仍未能足额归还乙方借款本金及利息的，甲方承诺按逾期借款金额的1‰×逾期天数向乙方支付违约金，自甲方从借款到期之日起30天内仍未归还乙方剩余本金及利息的，甲方承诺履行：甲、乙双方同意《商品房买卖合同》继续履行，该合同第七条付款方式中有关“分期付款，××于2013年12月17日前支付房款800000元，2014年2月17日前付清余款1099271元”调整为“乙方出借本金800000元转为该《商品房买卖合同》项下的购房款，且甲方视同乙方已全额付清购房款，甲方2天内向乙方出具全额商品房销售发票，并无条件为乙方办理交房手续以及该房屋的产权证、契证、土地证”，在办理完毕房产过户登记手续之日起终止《抵押借款合同》，甲、乙、丙三方履行完毕债权债务关系，甲方视同乙方全额付清购房款；甲、乙双方终止《商品房买卖合同》之日后，甲方可提出办理相应登记备案撤销手续，乙方有义务在甲方提出撤销请求之日起5个工作日内配合甲方办理《商品房买卖合同》登记备案撤销手续，逾期则由乙方每日按借款金额千分之一赔偿甲方；甲、乙、丙方签名盖章。
上述合同签订后，原告于2013年12月17日将800000元款项汇付至被告金孚洋房产公司账户，被告金孚洋房产公司支付利息至2014年4月16日止，其余借款本金及利息均未归还，被告金孚洋实业公司、周震远也未履行保证责任。
本院查明，2015年8月19日，杭州经济技术开发区人民法院裁定受理富阳久恒置业投资有限公司对金孚洋房产公司的重整申请，并决定由浙江金道律师事务所担任管理人。
另查明，原告为实现债权委托律师进行诉讼，支出律师代理费10000元。
本院认为：本案的争议焦点为原告与被告金孚洋房产公司之间是民间借贷法律关系还是商品房买卖合同关系。《抵押借款合同》及《补充合同》均为各方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，均应认定有效。《抵押借款合同》、《补充合同》中明确约定签订《商品房买卖合同》系对被告金孚洋房产公司向原告借款提供担保，结合被告金孚洋房产公司向原告实际支付4个月利息的事实，本院认为原告与被告金孚洋房产公司之间存在借款的合意而非商品房买卖的合意，故本案应属于民间借贷法律关系。被告金孚洋房产公司未能在约定的期限内归还借款及支付利息，构成违约，原告有权要求被告金孚洋房产公司归还借款并支付利息，但原告对利息及违约金的主张不得超过年利率24%。按照破产法的规定，附利息的债权自破产申请受理时起停止计息，故原告主张的利息及违约金应截止至2015年8月19日。管理人认定被告金孚洋房产公司尚欠原告借款本金800000元，利息及违约金214780.53元，符合法律规定，本院予以确认。关于律师代理费，原告为实现债权委托律师诉讼，支出律师代理费10000元，依照合同约定，该费用应由被告金孚洋房产公司承担，故本院亦对此债务予以确认。被告金孚洋投资公司、周震远作为担保人，未就保证方式和保证期限与原告进行约定，根据法律规定，应按照连带责任保证承担保证责任，保证期间为主债务履行期届满之日起6个月，现原告要求被告金孚洋投资公司、周震远承担连带担保责任，符合法律规定，本院予以支持。关于原告要求以被告金孚洋房产公司所有的位于东方铭楼3幢1105室、1333室房屋优先受偿上述债务的诉讼请求，因该房屋未办理抵押登记，故对原告该项诉请，本院不予支持。本院认为，虽然原、被告已签订商品房买卖合同的形式为案涉债务提供担保，但担保法中并未规定此种担保方式，更何况该诉请涉及物权，依照物权公示原则，不动产物权的设立应当依法登记，案涉房屋并未办理相应登记手续。因此，原告的诉请于法无据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国企业破产法》第二十条、第四十六条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第二条、第十九条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认杭州金孚洋房地产开发有限公司应支付赵灵川借款本金800000元，利息及违约金214780.53元。
二、确认杭州金孚洋房地产开发有限公司应支付赵灵川律师代理费10000元。
三、杭州金孚洋实业投资有限公司、周震远对杭州金孚洋房地产开发有限公司上述应付款项承担连带清偿责任。
四、驳回赵灵川的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取7331元，由赵灵川负担476元，杭州金孚洋房地产开发有限公司、杭州金孚洋实业投资有限公司、周震远负担6855元。其中杭州金孚洋房地产开发有限公司、杭州金孚洋实业投资有限公司、周震远负担部分于本判决生效之日起七日内交纳至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行杭州湖滨支行，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
代理审判员 吴正伟
二〇一六年四月二十八日
代书 记员 陆燕萍