河南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫民终662号
上诉人（原审被告）：常高雅，男，汉族，1981年7月16日出生，住河南省鲁山县。
委托诉讼代理人：武延辉，男，汉族，1980年8月27日出生，住河南省汝州市。
被上诉人（原审原告）：周秋娟，女，汉族，1974年10月4日出生，住河南省郏县。
委托诉讼代理人：于燿铭，河南首位律师事务所律师。
原审第三人：平顶山华丰园集团房地产开发有限公司，住所地河南省平顶山市湛河区南环路与茂源街交叉口东南角办公楼501、502室。
法定代表人：牛国豪，该公司董事长。
委托诉讼代理人：韦向东，该公司员工。
原审第三人：牛学民，男，汉族，1969年3月5日出生，住河南省平顶山市卫东区。
上诉人常高雅因与被上诉人周秋娟及原审第三人平顶山华丰园集团房地产开发有限公司（以下简称华丰园开发公司）、牛学民案外人执行异议之诉一案，不服河南省平顶山市中级人民法院（2016）豫04民初194号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月21日立案后，依法组成合议庭，于2017年7月21日公开开庭进行了审理。上诉人常高雅及其委托诉讼代理人武延辉、被上诉人周秋娟的委托诉讼代理人于燿铭以及原审第三人华丰园开发公司的委托诉讼代理人韦向东，到庭参加诉讼。原审第三人牛学民经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
常高雅上诉请求：1、撤销一审判决第一项，驳回周秋娟的诉讼请求。2、一、二审案件受理费由周秋娟负担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，不能作为定案依据。1.华丰园开发公司与周秋娟签订的《商品房买卖合同》未显示签订时间，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）第二十九条“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”之情形。2.周秋娟除提供收款收据外，不能提供大额款项的转款凭证、取款凭证，一审法院仅依据现金收据就认定周秋娟付款229929元，违背交易习惯和常理。3.周秋娟提供的《无房证明》是郏县房管部门2013年12月16日出具的，与本案诉讼审理时隔近三年，其证明力早已无效。二、一审法院选择性适用法律，未能综合性依法判决。1.一审判决依据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第十五条认定《商品房买卖合同》，但《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案应当依据《物权法》第九条的规定确定执行标的的物权归属问题。2.周秋娟在2013年3月已付款购房，华丰园开发公司代收了维修基金，周秋娟也装修使用。但在长达三年时间内，华丰园开发公司和购房人未办理合同备案和过户，物权未转移给购房人。合同双方致合同交易安全于不顾，这种任权利的行为非但是对其自身权利的不负责任，同时也对社会造成危害。一审法院未考虑周秋娟自身重大过错，依据《规定》第二十九条支持周秋娟的诉讼请求有失偏颇，违背司法精神。常高雅请求改判驳回周秋娟的诉讼请求。
周秋娟辩称，周秋娟与华丰园开发公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，不违反国家有关法律法规的强制性规定，合法有效，虽未经房屋管理部门备案，但并不影响该合同的效力。周秋娟支付全部价款后占有使用至今，虽然华丰园开发公司一直没有为周秋娟办理产权登记，但周秋娟对此并无过错，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的适用条件。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。周秋娟请求驳回上诉，维持原判。
华丰园公司述称，同意周秋娟的答辩意见。
牛学民提交书面意见述称，同意华丰园公司的答辩意见，请人民法院依法判决。
周秋娟向一审法院提出诉讼请求：1、判令立即停止对位于郏县郏城郏宝路口西北角（华丰国际）A座1单元19层01（东北户）房屋的强制执行；2、常高雅承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实:常高雅与华丰园开发公司、牛学民民间借贷纠纷一案，一审法院于2015年4月22日作出（2014）平民初字第155号民事判决书，判决：一、华丰园开发公司于判决生效后十日内偿还常高雅借款本金2000万元及利息（其中500万元借款利息字2014年7月17日起计算，1500万元借款利息自2014年10月1日起计算，利息均按照中国人民银行规定的同期银行贷款利率四倍计算至2000万元借款本息清偿完毕之日止）；二、牛学民对上述借款本息承担连带清偿责任；三、驳回常高雅的其他诉讼请求。该判决书生效后，常高雅向一审法院提出申请，一审法院于2015年5月19日作出（2014）平民初字第155号民事裁定书，对华丰园开发公司位于郏县郏城郏宝路口西北角（华丰国际）的房产（房权证号：郏房2013010763-13-**）予以查封，对华丰园开发公司开发的位于郏县郏城郏宝路口西北角(华丰国际)的房产A座东二单元01（西北户）12楼、16楼、21楼、29楼；东二单元02（西南户）19楼、27楼、29楼；东二单元03（东南户）9楼、12楼；东二单元04（东北户）7楼、9楼、16楼、17楼、20楼、22楼、23楼、26楼、29楼；东一单元01（东北户）7楼、19楼；东一单元02（东南户）7楼、8楼、12楼、13楼、25楼；东一单元03（西南户）7楼、13楼、19楼、21楼、23楼、29楼；东一单元04（西北户）7楼、16楼、19楼、21楼、25楼、29楼。3、华丰国际广场B－1座东一单元01（东北户）6楼、20楼、28楼、29楼、30楼、31楼；东一单元02（东南户）8楼、9楼、10楼、13楼、21楼、25楼、27楼、29楼、31楼、32楼；东一单元03（西南户）11楼、14楼、15楼、16楼、17楼、26楼、28楼、30楼、32楼；东一单元04（西北户）12楼、13楼、14楼、18楼、24楼、30楼、31楼、32楼（以上共计70套商品房）予以查封。
上述查封房屋中含周秋娟异议的A座1单元19层01（东北户）房屋，周秋娟以案外人的身份提出异议。一审法院经审查后于2016年3月23日作出（2016）豫04执异9号执行裁定书，驳回周秋娟等56人的异议。周秋娟提起本案诉讼。
诉讼中，周秋娟提交《商品房买卖合同》一份，不显示签订时间，显示出卖方华丰园开发公司，买受人周秋娟，合同内容：第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购房的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：第A幢1单元19层1901（东北户）号房。……该商品房建筑面积共90.09平方米……。第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第壹种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米2552.21元，总金额229929元（人民币）。双方还约定了其他事宜。2013年3月7日，华丰园开发公司向周秋娟出具收据，收据显示收到周秋娟交来涉案房屋购房款229929元。2013年12月17日，华丰园开发公司向周秋娟出具收据，收据显示收到周秋娟交来涉案房屋的契税4598元。该房屋周秋娟现已装修使用。
周秋娟向一审法院提交2013年12月16日郏县房产管理局出具的房屋查询证明，证明周秋娟及其配偶李刚强、未成年子女李佳蓓、李佳龙无房屋产权登记。
一审法院另查明，平顶山市华丰园房地产开发有限公司在2012年2月6日变更企业名称为平顶山华丰园集团房地产开发有限公司。
一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉案件，争议的焦点是周秋娟就本案执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，周秋娟要求停止对涉案房屋强制执行的诉讼请求是否成立。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”本案中，周秋娟对一审法院（2014）平民初字第155号裁定提出异议后，因不服（2016）豫04执异9号执行裁定，以案外人提起本案诉讼。依据上述法律规定，周秋娟具备本案的诉讼主体资格。常高雅辩称周秋娟不具备本案主体资格的意见，一审法院不予采纳。
《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产特权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的不影响合同效力。”本案中，周秋娟与华丰园开发公司签订的《商品房买卖合同》虽未显示签订时间，但合同内容明确，是双方当事人真实意思表示，应为有效。周秋娟在2013年3月7日按约定交纳总房款229929元系事实。周秋娟与华丰园开发公司之间买卖行为已经发生且已实际履行，双方买卖关系成立，应为有效。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，周秋娟交纳了本案房屋的全部购房款，对本案房屋已经装修使用，且提供了房产管理部门出具的无房证明，符合上述规定，故周秋娟就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。
《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的。”本案中，周秋娟提交的证据足以证明其对本案执行标的上享有足以排除强制执行的民事权益，常高雅以周秋娟与华丰园开发公司双方仅达成购房合意，房产的物权尚未发生改变，该房产仍归属于华丰园开发公司，要求继续执行涉案房屋的辩解理由，一审法院不予采纳。
综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决：不得执行本案执行标的，即华丰园开发公司开发的华丰国际广场A座1单元19层01（东北户）房屋。案件受理费100元，由常高雅负担。
本院审理期间，双方当事人未提交新证据，本院对一审法院认定事实予以确认。
本院认为，本案系案外人执行异议之诉案件，审查重点在于案外人对本案执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，此类案件案外人要求停止对涉案执行标的强制执行的诉讼请求是否成立，应当依据《规定》进行审查。对于商品房买受人对登记在被执行的房地产开发公司名下的商品房提出的异议，按照《规定》第二十九条，案外人异议成立需满足三个条件，即：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购房地产系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）所支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，周秋娟与华丰园开发公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合同依法成立。尽管合同未记载签订时间，但具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，故不影响《商品房买卖合同》的效力。《物权法》第十五条的规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产特权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的不影响合同效力。”《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”因合同双方未办理登记，《商品房买卖合同》的成立不产生物权变动的效力，但《商品房买卖合同》的效力并不因此受到影响，对合同双方具有法律约束力。一审法院依据《物权法》第十五条的规定认定《商品房买卖合同》有效与《物权法》第九条的规定并不矛盾，常高雅认为一审法院选择性适用法律认识有误。
周秋娟为证明已缴纳了全部房款，一审提交了华丰园开发公司出具的购房款收据，常高雅不予认可，但无相反证据，按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条的规定，该证据的证明力应予确认，一审判决认定周秋娟支付全额房款的事实并无不当。常高雅认为“一审法院认定事实错误，不能作为定案依据”的上诉理由不能成立，本院不予支持。因周秋娟缴纳全部房款的时间（即2013年3月7日）早于一审法院作出裁定对涉案房屋予以查封的日期（即2015年5月19日），故《商品房买卖合同》签订在人民法院查封之前的事实可以认定，常高雅该项上诉理由不能成立。
郏县房产管理局2013年12月16日出具房屋查询证明，证明周秋娟及其配偶、子女在涉案房屋所在地郏县，也即周秋娟本人户口所在地在无其他住房。2013年12月17日，周秋娟交涉案房屋契税4598元。该事实可以证明周秋娟符合“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”之情形，且常高雅对一审法院查明“周秋娟已装修使用”的事实并未否认，常高雅仅以“华丰园开发公司和购房人未办理合同备案和过户”为由主张“周秋娟自身重大过错”无事实依据，本院不予采信。一审法院依据《规定》第二十九条认定周秋娟对案涉房屋具有消费者物权期待权，可以排除常高雅对案涉房屋的执行并无不当，应予维持。
综上所述，常高雅的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由常高雅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 庞 敏
审 判 员 王 磊
代理审判员 江 辉
二〇一七年七月二十六日
书 记 员 谢步步