北京市房山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0111民初890号
原告（反诉被告）：范金锋，男，1978年2月28日出生，住北京市房山区。
委托诉讼代理人：庞爱华，北京德兰律师事务所律师。
被告（反诉原告）：北京广明兴华房地产开发有限公司，住所地北京市房山区窦店镇于庄村。
法定代表人：刘广明，经理。
委托诉讼代理人：刘凯，北京卓航律师事务所律师。
被告：中国建设银行股份有限公司北京房山支行，住所地北京市房山区拱辰北大街1号。
负责人：李永超，行长。
委托诉讼代理人：于磊，北京市善邦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：童健，北京市善邦律师事务所律师。
原告范金锋与被告北京广明兴华房地产开发有限公司（以下简称广明兴华公司）、被告中国建设银行股份有限公司北京房山支行（以下简称建行房山支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年9月7日作出（2015）房民初字14143号民事判决。被告广明兴华公司不服该判决，向北京市第二中级人民法院提起上诉。北京市第二中级人民法院于2016年11月29日作出（2016）京02民终9861号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。本院依法将本案案由调整为商品房销售合同纠纷，广明兴华公司在重审中提出反诉。原告（反诉被告）范金锋及其委托诉讼代理人庞爱华，被告（反诉原告）广明兴华公司的委托诉讼代理人刘凯，被告建行房山支行的委托诉讼代理人于磊、童健到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）范金锋向本院提出诉讼请求：1.广明兴华公司退还原告购房款254482元，并自2006年12月26日起按照中国人民银行同期贷款利率支付利息至购房款付清之日止；2.广明兴华公司按照已付购房款标准赔偿原告经济损失254482元；3.广明兴华公司赔偿原告装修损失118711.6元；4.广明兴华公司赔偿原告房屋差价损失1558136元；5.第一次评估费7983元、第二次评估费7293元及本案诉讼费由被告负担；6.建行房山支行对上述诉讼请求承担连带责任。事实和理由：原告与广明兴华公司于2006年12月14日签订《商品房买卖合同》，约定原告向广明兴华公司购买位于北京市房山区窦店镇于庄村沁馥家园小区第X幢X单元X号房屋，房价总额为254482元。2006年12月14日，原告按约定向广明兴华公司交纳了首付款51482元。剩余部分203000元在建行房山支行办理了银行贷款，并每月按时足额偿还贷款。按照合同约定，广明兴华公司应于原告入住后两年内办理产权登记，两年后未办下产权登记，广明兴华公司按市场价回购该房屋。直至2012年，广明兴华公司仍未办理房屋产权登记，原告曾起诉至房山区人民法院要求广明兴华公司办理产权登记并承担违约责任，法院以广明兴华公司出售的房屋各项手续不完备且尚未取得商品房预售许可证为由认定该《商品房买卖合同》无效，并驳回了原告的诉讼请求。故原告要求广明兴华公司承担合同责任。由于建行房山支行在原告申请贷款时为原告办理了贷款手续，令原告相信案涉房屋具备合法出售条件，故原告要求建行房山支行对原告的各项诉讼请求承担连带责任。
被告（反诉原告）广明兴华公司辩称：不同意原告的诉讼请求。理由如下：1.原告关于赔偿部分的请求已超过诉讼时效。（2012）房民初字第9910号生效民事判决书已经确认双方签订的《商品房买卖合同》无效，此时原告应当对合同无效的法律结果完全知晓，因合同无效而产生的损失赔偿请求，诉讼时效为两年，自（2012）房民初字第9910号民事判决书生效之日起算。本案中原告的损失赔偿请求已经超过诉讼时效，依法应予驳回。2.在已还清的购房贷款中，有163686.59元系我公司向建行房山支行支付，原告要求返还购房款，应按照其实际支付的款项进行返还，我公司支付部分应予以扣除。3.如果法院认定原告关于损失赔偿的主张未超过诉讼时效，在范金锋返还房屋的情况下，我公司可向其支付自返还房屋之日起的房屋装修剩余价值，该部分剩余价值可以通过司法鉴定确认，原告主张的其他损失是何损失，应当予以明确并承担举证责任。4.《商品房买卖合同》无效系多种原因造成，原告购房时对房屋没有预售许可等手续也是明知的，双方签订合同时对可能无法办理完成房屋产权手续进行了约定。我公司未做任何隐瞒，并且始终在全力推进房屋产权证的办理。合同无效导致双方均产生了损失，双方应当各自承担相应的责任。
被告建行房山支行辩称：我行不是本案中房屋买卖合同的主体，原告与广明兴华公司之间因履行房屋买卖合同产生的相关法律责任与我行无关。原告与我行签订的贷款合同，并非房屋买卖合同的担保合同，且已实际履行完毕，本案与我行没有法律关系。原告购买房屋时未发现房屋手续不全，系其自身过失，我行没有义务保证相关房屋手续齐全，原告要求我行承担相关房屋手续的审查义务，没有法律和合同依据。
被告（反诉原告）广明兴华公司向本院提出反诉请求：1.范金锋返还反诉原告位于北京市房山区窦店镇沁馥家园X号楼X单元X号房屋；2.范金锋返还由反诉原告垫付的163686.59元银行贷款，并按照中国人民银行同期同类贷款利率支付自2013年4月10日起至实际支付之日止的利息；3.范金锋向反诉原告支付自2007年1月1日起至返还房屋之日止的房屋使用费用（其中2007年、2008年按每月1300元计算为31200元，2009年、2010年按每月1400元计算为33600元，2011年、2012年按每月1500元计算为36000元，2013年、2014年按每月1600元计算为38400元，2015年、2016年按每月1700元计算为40800元，2017年按每月1800元计算）。事实和理由：反诉原告与范金锋签订《商品房买卖合同》，范金锋购买北京市房山区窦店镇沁馥家园X幢X单元X号（现更名为X号楼X单元X号）房屋。由于政策原因，案涉房屋至今未能办理房屋产权登记手续。2012年9月20日，房山区人民法院作出（2012）房民初字第9910号民事判决，判令《商品房买卖合同》无效。该判决生效后，范金锋至今未向反诉原告返还案涉房屋，且不再向建行房山支行偿还房贷。经建行房山支行要求，2013年4月10日，反诉原告代范金锋向建行房山支行偿还了全部应还款项163686.59元。故根据《合同法》第五十八条，范金锋应当返还房屋，对占有使用房屋期间产生的居住收益进行折价补偿，同时返还反诉原告垫付的房屋贷款并支付利息。
原告（反诉被告）范金锋针对被告（反诉原告）广明兴华公司的反诉请求辩称，同意在广明兴华公司赔偿完相应款项后返还房屋。同意返还广明兴华公司垫付的银行贷款，不同意支付利息。不同意向广明兴华公司支付房屋使用费用。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年12月14日，广明兴华公司（出卖人）与范金锋（买受人）签订《商品房买卖合同》（以下简称买卖合同）。买卖合同约定：买受人购买位于北京市房山区窦店镇沁馥家园X幢X单元X号（现更名为X号楼X单元X号）房屋，房屋建筑面积82.49平方米，总价款254482元；买受人于2006年12月14日前向出卖人交纳首付款51482元，余款203000元办理银行按揭贷款；出卖人应在2005年6月30日前向买受人交付房屋；出卖人应当在房屋交付使用后720日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，出卖人在买受人入住后两年内为买受人办理产权登记；两年后未能办理的，若买受人转让此房屋，出卖人负责更改合同手续，只收取按购房发票金额所收的税费，若出卖人借故不更改合同原件，按当时市场价收回。买卖合同还对双方其他权利义务作了约定。
买卖合同签订后，范金锋依约向广明兴华公司交纳51482元首付款，余款向建行房山支行申请贷款。建行房山支行于2006年12月22日将向范金锋发放的203000元贷款汇入广明兴华公司账户。范金锋于2006年12月14日办理房屋入住手续，对案涉房屋进行了装修。
沁馥家园X幢未取得建设工程规划许可证等房地产开发建设的手续，未办理工程竣工验收备案。广明兴华公司称其取得了沁馥家园X幢的建设用地规划手续，但未提供充分证据加以证明。因房屋未能按期办理产权登记，范金锋于2012年7月11日向本院起诉要求广明兴华公司为其办理房屋所有权证书并支付违约金。本院于2012年9月20日作出（2012）房民初字第9910号民事判决，认为广明兴华公司与范金锋签订的买卖合同应属无效合同，判决驳回范金锋的诉讼请求。该判决于2012年10月9日生效。此后，范金锋继续使用案涉房屋，并于2013年再次装修。广明兴华公司称其一直在完善相关手续以推进房屋产权登记的办理，但案涉房屋至今未能办理产权登记。
由于范金锋停止向建行房山支行偿还按揭贷款，广明兴华公司代范金锋偿还了贷款本金、利息、罚息共计163686.59元。建行房山支行于2013年4月10日出具贷款结清证明。
本案原审过程中，范金锋分别申请对案涉房屋市场价值和装修价值进行评估。本院委托北京华天通房地产评估有限公司对案涉房屋市场价值进行评估。北京华天通房地产评估有限公司以2016年4月5日为价值时点对案涉房屋价值作出评估意见，范金锋支付评估费2983元。本院委托北京科正资产评估有限公司对案涉房屋装修价值进行评估。北京科正资产评估有限公司以2016年3月14日为基准日对房屋装修价值作出的评估意见为127843元，范金锋支付评估费5000元。
本案重审过程中，范金锋再次申请对案涉房屋市场价值进行评估。北京京港房地产估价有限公司接受本院委托，在买卖合同合法有效前提下做出的评估意见为：估价对象在毛坯状态下，价值时点为2012年10月9日的房地产价值为633700元，价值时点为2017年4月5日的房地产价值为2067100元。范金锋支付评估费9293元。北京科正资产评估有限责任公司对装修价值评估意见进行调整，以2017年4月5日为基准日的装修价值评估意见为118711.36元。
本院认为：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。广明兴华公司未完整取得商品房建设和销售的合法手续，其与范金锋就案涉房屋签订的买卖合同，违反了法律、行政法规的强制性规定，该合同应当认定为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
范金锋与广明兴华公司签订的买卖合同为无效合同，范金锋要求广明兴华公司退还购房款254482元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。由于广明兴华公司未完整取得建设和销售商品房的合法手续，导致双方签订的买卖合同被认定无效，广明兴华公司应当依据其过错，对范金锋所受损失承担缔约过失责任。范金锋曾于2012年诉至本院，要求广明兴华公司办理房屋产权登记并给付违约金，本院（2012）房民初字第9910号民事判决在认定双方买卖合同无效的基础上，判决驳回了范金锋的诉讼请求。该判决已表明了法律对于案涉买卖合同效力的否定态度，范金锋、广明兴华公司均明确知晓。（2012）房民初字第9910号民事判决于2012年10月9日生效，判决生效时点应作为确定房屋增值和装修价值损失的基准日。范金锋在判决生效后继续使用房屋并进行装修，并非基于合理信赖。2012年10月9日后产生的损失，应视为自行扩大的损失。范金锋要求广明兴华公司对2012年10月9日后产生的损失承担赔偿责任，缺乏法律依据，本院不予支持。对于范金锋因买卖合同无效遭受的房屋装修和增值部分的损失，本院予以综合确定。本院综合考虑买卖合同履行情况、双方当事人过错程度、2012年10月9日毛坯状态下房地产价值的评估意见、两次装修价值混同的情况以及对装修价值的相关评估意见，酌情确定损失数额为42万元。范金锋关于房屋增值和装修损失赔偿请求的过高部分，本院不予支持。考虑到（2012）房民初字第9910号民事判决对买卖合同效力的认定系作为裁判依据存在于判决说理部分，且范金锋与广明兴华公司在判决生效后仍继续履行合同，广明兴华公司亦未就能否办理产权登记给予范金锋明确答复，对广明兴华公司关于范金锋因合同无效产生的损失赔偿请求已经超过诉讼时效的抗辩，本院不予支持。范金锋与广明兴华公司签订的为现房买卖合同，其要求广明兴华公司赔偿房价款1倍损失的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。范金锋在房屋增值和装修损失的基础上主张的已付购房款利息损失，缺乏法律依据，本院不予支持。
建行房山支行不是案涉房屋买卖合同关系的主体，范金锋亦未提供证据证明建行房山支行对买卖合同的无效存在过错或给其造成了损失，范金锋要求建行房山支行承担连带责任的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
广明兴华公司要求范金锋返还案涉房屋的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。广明兴华公司代范金锋向建行房山支行偿还贷款本金、利息和罚息163686.59元。广明兴华公司要求范金锋返还该笔款项，范金锋表示同意，本院不持异议。广明兴华公司要求范金锋支付垫付款项产生的利息及房屋使用费的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）范金锋与被告（反诉原告）北京广明兴华房地产开发有限公司于二〇〇六年十二月十四日签订的《商品房买卖合同》无效；
二、被告（反诉原告）北京广明兴华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）范金锋返还购房款二十五万四千四百八十二元；
三、被告（反诉原告）北京广明兴华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）范金锋赔偿损失共计四十二万元；
四、原告（反诉被告）范金锋于本判决生效之日起九十日内向被告（反诉原告）北京广明兴华房地产开发有限公司返还位于北京市房山区窦店镇沁馥家园X幢X单元X号（现更名为X号楼X单元X号）房屋；
五、原告（反诉被告）范金锋于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）北京广明兴华房地产开发有限公司返还垫付款十六万三千六百八十六元五角九分；
六、驳回原告（反诉被告）范金锋的其他本诉请求；
七、驳回被告（反诉原告）北京广明兴华房地产开发有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费二万四千二百八十六元，由原告（反诉被告）范金锋负担一万三千七百四十一元（已交纳），由被告（反诉原告）北京广明兴华房地产开发有限公司负担一万零五百四十五元（于本判决生效后七日内交纳）。
反诉案件受理费九千九百四十四元，由原告（反诉被告）范金锋负担七千五百七十三元（于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）北京广明兴华房地产开发有限公司负担二千三百七十一元（已交纳）。
鉴定费一万七千二百七十六元，由原告（反诉被告）范金锋负担八千六百三十八元（已交纳），由被告（反诉原告）北京广明兴华房地产开发有限公司负担八千六百三十八元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审 判 长 王军武
审 判 员 周 桓
人民陪审员 陈晓平
二〇一七年十二月二十八日
书 记 员 关 洁