青海省西宁市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2018）青01民终119号
上诉人（原审被告）：林忠兵，公民身份号码：×××，男，汉族，1980年12月8日出生，个体工商户，住青海省西宁市。
委托诉讼代理人：卢全，青海鑫晨律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈晓华，公民身份号码：×××，男，汉族，1965年12月10日出生，浙江横店建筑工程有限公司青海分公司总经理，住西宁市。
委托诉讼代理人：唐凯，青海夏都律师事务所律师。
上诉人林忠兵与被上诉人陈晓华房屋租赁合同纠纷一案，不服青海省西宁市城西区人民法院（2017）青0104民初1590号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月15日立案后，依法组成合议庭，于2018年1月30日公开开庭进行了审理。上诉人林忠兵及其委托诉讼代理人卢全，被上诉人陈晓华的委托诉讼代理人唐凯到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
林忠兵上诉请求：一审判决认定事实不清，请求二审法院撤销原判，发回重审，一、二审案件受理费由陈晓华负担。事实和理由：根据双方签订的《租赁合同》，陈晓华应当履行”燃气管接至到商铺入口并承担其费用”的约定义务而未履行，亦未履行”协助并提供乙方办理注册、年检、装修消防验收等相关手续”的约定义务，导致林忠兵根本无法正常办理工商登记注册等手续，房屋的适用状态不能达到合同目的，导致合同目的不能实现的根本原因在于陈晓华的违约行为；上诉人林忠兵与被上诉人陈晓华之间存在钢材买卖关系，双方约定钢材款折抵林忠兵第二年度后半年租金743465元，剩余65542.62元，应当由陈晓华支付。在支付第三年租金时，双方一致约定用65542.62元折抵第三年租金，但一审中陈晓华对此事实予以否认，陈晓华应当承担林忠兵已支付的10000元的天然气管道接口费用；一审法院以陈晓华主张的”林忠兵向陈晓华支付违约金2951863.8元”的诉求审理本案，在陈晓华无任何证据证明违约金的数额为2951863.8元的前提下，明显违背林忠兵与陈晓华之间关于解除合同时对于违约金计算方式的约定，错误的将赔偿损失与违约金混淆，导致一审法院认定违约金的计算方式和依据的事实均出现严重错误。
陈晓华辩称：原判认定事实正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。林忠兵与陈晓华签订房屋租赁合同将陈晓华名下商铺租赁给林忠兵使用，租赁期限为十年，对于每年度租赁支付金额、交付时间等进行约定，签订合同后陈晓华将商铺交付林忠兵占有使用，林忠兵在租赁房屋两年期间从未向陈晓华提出要求协助接通天燃气、协助办理注册年检、装修消防验收等义务，林忠兵的上诉请求不能成立。
陈晓华向一审法院提出诉讼请求：1、请求依法解除双方于2015年5月21日订立的《租赁合同》。2、请求判令林忠兵向陈晓华交付出租房屋。3、请求判令林忠兵向陈晓华支付违约金2951863.8元。
一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，予以确认。对于当事人有争议的林忠兵有无根本性违约，应否承担违约责任，陈晓华当庭提交的证据：1、商品房买卖合同登记备案证明，证明了陈晓华系西宁市城西区海晏路92号E4号92-14、92-16、92-18、92-20、92-22、92-24号商铺房的买受人的事实。2、租赁合同，证明了双方于2015年5月21日签订了房屋租赁合同，将陈晓华位于西宁市城西区海晏路92号E4号92-14、92-16、92-18、92-20、92-22、92-24号商铺房上下两层，建筑面积共计1032.59平方米出租给林忠兵，租赁期限自2015年6月1日起至2025年7月31日，租金在每平方米120元的基础上自2017年8月1日起每平方米租金每年进行递加，并每年提前6个月预交下年度的租金（本案涉诉租金林忠兵应于2017年2月1日前交纳）。其中，2017年8月1日至2018年7月31日房租为1561276元。并约定逾期支付租赁费用，每延期一天按所欠费用的千分之二加收逾期付款违约金，逾期超过一个月，陈晓华有权解除合同，林忠兵除支付违约金外，需按剩余租赁年限租金总额的20%给对方赔偿。还约定陈晓华将燃气管接至到商铺入口并承担费用的事实。3、房屋租金催收通知1，证明了陈晓华就林忠兵没有依照合同约定支付房屋租金的行为于2017年4月13日书面通知林忠兵，要求其履行，并由林忠兵签收的事实。4、关于交纳约定租金及逾期责任的通知，证明了陈晓华就林忠兵在2017年8月8月仍未依约定付清房屋租金的行为再次书面通知其履行及告知逾期后果的事实。林忠兵当庭提交的证据：1、收条三份，该三份收条无其它证据印证其真实性及被告将燃气管接至到商铺入口的事实，该证据不予采用。2、对账单一份，该对账单所涉林忠兵将浙江横店建筑工程有限公司剩余债权用于冲抵2017年8月1日至2018年7月31日租金并未取得陈晓华同意，陈晓华只认可收到租金150000元，否认65542.62元的抵款。该对账单与本案无关联性，不予采用。3、林忠兵与欧阳倩倩签订的租赁合同，该合同证明的林忠兵是否负债经营、陈晓华租金是否过高问题与双方之间达成的租赁关系没有法律上的因果关系，两份合同是两个各自独立的法律关系，该合同与本案无关，不予采用。一审法院认为，陈晓华与林忠兵之间的租赁合同成立后，双方应当按约履行。林忠兵认为合同显失公平，却又未在除斥期间行使撤销权，林忠兵就应当按合同约定严格履行。林忠兵提出陈晓华未按约定履行安装天然气的义务，违约在先的意见，其向法庭提供的收条真实性无其它证据印证，也无其它证据证明陈晓华有意不履行天然气安装义务，此意见不予采纳。林忠兵提出其已交部分租金，并非根本性违约的理由，经查，林忠兵在交2017年8月1日至2018年7月31日期间的房租时仅交付了150000元。按照合同约定林忠兵应当在2017年2月1日前交纳房租1561276元，林忠兵所交不及10%，陈晓华合同目的大部分不能实现，且陈晓华经二次催收后林忠兵以租金过高，要求减少为由仍不予依约履行，此行为应属根本性违约。关于陈晓华主张的违约金是否过高，双方在合同中约定的是”按剩余租赁年限租金总额的20%给对方赔偿”，由于合同的解除，陈晓华的可得利益即告消失，双方约定林忠兵赔偿可得利益的20%较为适当，不违反法律规定，陈晓华此请求应予支持。综上所述，陈晓华与林忠兵自愿订立合同后，双方应当严格依照合同约定履行。林忠兵因亏损经营，在向陈晓华提出减少租金未果后，仍应当依约履行。林忠兵未能依约交付租金，应当承担违约责任。陈晓华的主张符合法律规定，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国民事诉讼法》之相关规定，判决如下：一、陈晓华与林忠兵于2015年5月21日订立的《租赁合同》予以解除；二、林忠兵于判决生效后三十日内向陈晓华返还租赁的位于西宁市城西区海晏路92号E4号92-14、92-16、92-18、92-20、92-22、92-24号房屋；三、林忠兵向陈晓华支付违约损失金2951863.8元。于判决生效后十五日内履行。本案诉讼费30415元，减半收取15207.5元，由林忠兵负担。
本院二审审理中，林忠兵申请证人杨某出庭，拟证明其从林忠兵处转租陈晓华的出租房屋后，杨某找人修理燃气管道后修理费用由林忠兵支付，因陈晓华的出租房屋没有办理消防验收手续，导致杨某开始营业时无法正常办理工商登记注册手续。另林忠兵在庭审中提交了浙江横店建筑工程有限公司青海分公司企业基本信息、青海省增值税普通发票、顺丰速递面单、退房通知书、顺丰速递投递信息网络查询单。拟证明浙江横店建筑工程有限公司青海分公司的负责人为本案被上诉人陈晓华，林忠兵将其经营的钢材出售给陈晓华负责的公司后，双方商定用钢材款65542.62元冲抵2017年8月1日至2018年7月31日第三年度租金的事实，且林忠兵于2017年11月29日、2018年1月25日分别向陈晓华发出《退房通知书》的事实。陈晓华质证认为，陈晓华的商铺出租给林忠兵后，林忠兵一直正常使用，从未向陈晓华提出无消防验收手续或燃气管道不符合同约定；林忠兵将其经营的钢材出售给陈晓华负责的公司后，双方商定用钢材款抵扣第三年度的房屋租金只是林忠兵的单方意愿，双方对此并没有协商一致；关于林忠兵向陈晓华发出的《退房通知书》，因为林忠兵与陈晓华的诉讼正在进行中，房屋还在林忠兵的实际控制范围中，林忠兵通知陈晓华自行收回房屋是不负责任的交房态度，林忠兵应将财务理顺后交付房屋。林忠兵的《退房通知书》达不到其证明目的。
本院认为，杨某关于修理燃气管道及陈晓华的出租房屋没有消防验收手续，无法办理工商登记注册手续的证言中，林忠兵承租陈晓华的出租房屋后又转租给杨某，杨某持续处于正常营业状态，并无不能办理工商登记注册手续的事实；林忠兵提交的浙江横店建筑工程有限公司青海分公司企业基本信息、青海省增值税普通发票无其他证据印证林忠兵与陈晓华双方商定用钢材款抵扣第三年度的房屋租金的事实；顺丰速递面单、退房通知书、顺丰速递投递信息网络查询单虽证明林忠兵向陈晓华发出退房通知，但并不能证明对退房具体事宜双方达成一致。因此，对林忠兵所提供证据的证明效力本院不予采信。
对本案事实，本院认定如下：一审已经查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，应受法律保护。当事人应当按照诚实信用的原则全面履行合同义务。2015年5月21日陈晓华与林忠兵签订商铺《租赁合同》，租赁期限至2018年7月31日。双方签订合同后，陈晓华按照合同约定将房屋交付给林忠兵，但林忠兵在2017年2月1日前未按合同约定支付第三年度的商铺租金。现林忠兵诉称其与陈晓华约定以双方另行交易的剩余钢材款65542.62元折抵在第三年租金中，陈晓华未履行合同中的天然气安装义务和消防验收手续，致林忠兵自行承担安装天然气管道费用，且所承租商铺无法办理相关手续予以营业使用，林忠兵不应向陈晓华赔偿2951863.8元违约金。经审查，林忠兵自2015年承租商铺以后，在长达两年多时间中对天然气安装事宜并未向陈晓华提出过异议，其将承租商铺转租后，该承租商铺持续处于正常营业状态，林忠兵无证据证实所承租商铺无法办理注册、装修消防验收等手续。林忠兵虽两次向陈晓华发出《退房通知书》，但对退房的具体事宜双方并没有形成一致意见，亦没有其他的相关约定。林忠兵称其以剩余钢材款65542.62元折抵其应交付的第三年度租金中，但林忠兵没有提交任何证据证实双方对租金折抵合意达成一致，陈晓华对此亦不予认可。根据双方签订的《租赁合同》约定，承租人支付租赁费用逾期超过一个月，出租人有权解除合同，承租人除支付违约金外，需按剩余租赁年限租金总额的20%给出租人赔偿。对于第三年度租金1561276元，林忠兵交付了150000元，其支付比例不到10%，陈晓华有权按照合同约定解除合同并主张违约赔偿金。对违约产生的赔偿金的支付方式，双方在合同中予以了明确约定。因此，对陈晓华依双方约定向林忠兵主张违约赔偿金的诉求应当予以支持。
综上所述，林忠兵主张陈晓华存在违约行为，其不应支付赔偿金的主张，无法律依据，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；林忠兵的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费30415元，由林忠兵负担。
本判决为终审判决。
审判长赵甲宁
审判员靳玲
审判员张洁琼
二○一八年二月七日
书记员张媛