内蒙古自治区磴口县人民法院   民事判决书   （2016）内0822民初2106号   原告（反诉被告）：孟某，住巴彦淖尔市磴口县。   委托诉讼代理人：李某1，内蒙古润安律师事务所律师。   被告（反诉原告）：内蒙古嘉德房地产开发有限公司（以下简称嘉德公司）。统一社会信用代码：91150802558118737E。   法定代表人：崔某，该公司董事长。   委托诉讼代理人：李某2，爱得律师事务所巴彦淖尔分所律师。   第三人：杨某。   原告孟某诉被告嘉德公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月14日立案受理后，被告嘉德公司以原告孟某为反诉被告提起反诉。本院于2015年11月19日作出（2015）磴民二初字第99号民事判决书。判决生效后，嘉德公司向巴彦淖尔市中级人民法院申请再审，2016年10月19日巴彦淖尔市中级人民法院作出（2016）内08民再53号民事裁定书，裁定撤销（2015）磴民二初字第99号民事判决，将本案发回磴口县人民法院重审。2016年11月15日本院受理本案后，依法另行组成合议庭，于2017年3月10日依法追加杨某为本案第三人参加诉讼，于2017年6月16日公开开庭审理了本案。原告孟某及委托诉讼代理人李某1，被告嘉德公司的委托诉讼代理人李某2到庭参加诉讼，第三人杨某经公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告孟某向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行与原告签订的《售房合同》，将其开发的嘉德学府-1﹟113、114号门店交付原告，并办理产权过户手续。价值665260元。2、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：磴口县嘉德学府属被告开发，2013年10月23日，被告委托其项目部与原告签订《售房合同》，将磴口县嘉德学府-1﹟113、114号门店出售给原告，合同约定了门店的位置、面积、售价、支付方式及违约责任等。按约定原告于合同签订之日，向被告付清了购房款，被告于当日给原告出具了两张收款收据。现被告的建设工程已经完工，房屋已交付使用，但被告售予原告的两间门店一直拖延未交付原告，也未办理过户手续，原告多次与被告协商未果。   被告嘉德公司辩称，1、双方签订的售房合同并非双方的真实意思表示，仅为被告购买砖提供的支付担保，在材料供足后用于抵顶砖款。2、本案诉争的合同并未切实履行，合同签订后原告从未向被告支付过任何款项。3、本案的纠纷并非是房屋买卖纠纷，而是原告与杨某之间存在民间借贷纠纷，杨候云通过与被告签订协议，骗取被告的信任，用被告的房产为个人的债务提供担保。   被告嘉德公司向本院提出反诉请求：1、依法解除原被告双方于2013年10月23日签订的《售房合同》。2、原诉及反诉诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2013年10月，被告因工程需要购买砖，与案外人（现为杨某砖厂）签订了《建筑材料供货协议书》，张玉良砖厂委托袁福贺与被告办理了相关手续，该协议约定：所有材料以嘉德学府门店抵顶，长退短补，计算单以甲方（被告）签字收料单为准，门店价格为5800元／㎡。合同签订后，袁福贺要求被告必须先将材料款抵顶的门店划至原告名下后履行供货义务，被告为了合同能顺利履行，按照袁福贺的要求与原告签订《售房合同》，开具了房款收据，但时至今日，玉良砖厂及袁福贺也未履行供货义务，原告也未履行购房付款义务。被告认为，原被告签订的《售房合同》的真实意思并非商品房的买卖，而是被告购买材料的付款凭证，现合同目的已明显无法实现。   针对被告的反诉，原告孟某辩称，被告的反诉请求不能成立，依法应予驳回。1、双方的售房合同合法有效，且孟某已经按照合同履行了全部义务，本案中合同不存在任何解除情形，被告要求解除合同没有事实和法律依据。2、被告反诉的事实和理由不成立，前后矛盾。被告在陈述事实时已明确认可本案所涉及的房屋其实是支付了杨候云材料款，后又说支付材料款是提供担保，前后矛盾，认为支付材料款提供担保说法明显违背其自认事实，反诉请求不成立。3、被告要求解除合同从程序上没有法律依据，法律没有规定法院可以依职权解除合同，故反诉请求不能成立，依法应予以驳回。   （一）、原告孟某对其诉讼主张及答辩意见，在庭审中出示：1、售房合同。2、收款收据2份，金额665260元。意在证明原被告双方签订了房屋买卖合同，而且原告已经按照合同约定交付了全部房款665260元。3、转账记录一份4张（申请法院调取）。意在证明该房款原告按照被告的意思支付给了杨某。   经质证，被告对以上证据的意见是：对1、2号证据的真实性无异议，对举证意图有异议，该证不能证明合同双方有买卖房屋的真实意思表示，该合同是原告与嘉德公司磴口县嘉德学府项目部签订的，嘉德公司作为正规的房地产公司，对外签订合同一定是正规的、网签的商品房买卖合同或预售合同，项目部无对外签订合同的职能。其次根据合同内容看，以现金方式购买期房不符合交易习惯，且合同中并未约定交房期限，可见售房合同的目的并非是为了取得房产。再次根据合同内容，房款一次性以现金方式付清明显不现实，被告出具房票是根据交易惯例开具，不能证明原告已经支付了购房款；对3号证据的真实性无异议，由于：（1）、上述流水发生在2013年7月10日-9月2日之间，金额为1141000元，但嘉德公司和孟某签订合同的时间为2013年10月23日，可以看出支付款时间早于合同签订时间。（2）、支付金额也与合同约定金额不符，合同金额665260元，流水金额1141000元。（3）、支付对象不符，根据合同的相对性，原告应向嘉德公司支付不应向第三人支付。（4）、没有证据证明被告同意将购房款支付给杨某。因此合同签订前的银行流水不能证明原告已经向被告支付了购房款。   （二）、被告嘉德公司对其答辩意见及反诉主张，在庭审中出示：1、（1）、2013年10月22日授权委托书。（2）、建筑材料购货协议书。意在证明本案所涉的两套房是被告购买建筑砖提供的支付担保，砖块供应足后抵顶砖款。2、（1）、售房合同及收款收据。意在证明售房合同签订日期为2013年10月23日，和供砖协议时间一致，两份合同是同时办理的，是按照袁福贺的要求先开房票再供砖，并要求开到孟某名下，以此证明购房合同的真实性并非是给孟某售房。（2）、2013年10月23日袁福贺欠条。意在证明未将房票出具给合同相对人，被告担心杨候云不认账，要求袁福贺出具欠条一张，说明该房票已开出。3、巴彦淖尔市中级人民法院庭审笔录第15-18页：袁福贺证词（申请法院调取）。意在证明：（1）、杨某未向嘉德公司供应砖。（2）、上述两套房产是为购买砖块提供的付款担保。（3）、孟某与杨某存在债务关系，并非孟某所述购买，而是用于抵顶债务。   经质证，原告对以上证据的意见是：对1号证据的真实性无法发表意见，证明的事实和本案无关联性，协议书上反映被告和第三人就材料供应达成了协议，与本案属两个法律关系。两份合同形成时间一致，约定被告用嘉德学府门店抵顶第三人砖款，抵顶价格与原被告售房合同单价相同，这份合同和售房合同相互映证，映证的内容为被告用两个门店支付了第三人的砖款，不是为支付砖款提供的担保；对2号证据中第一组证据的真实性无异议，第一组证据证明被告以支付砖款的形式将本案所涉门店交付给了杨某，被告没有收到孟某房款出具了收条，表明嘉德公司授权并同意孟某将房款付给杨候云，已完成其支付砖款的合同义务。第二组证据证明杨某收到砖款665260元，至于杨某是否给被告供砖属于被告与第三人之间的购销合同纠纷，本案中的售房合同和收据是购销合同的一种支付行为，杨某与嘉德公司间的购销合同纠纷不影响支付行为的完成，同时2号证据可以说明，本案中的售房合同和收据是被告支付第三人货款的行为，不是担保行为；对3号证据中袁福贺所述听说原告和杨某有借贷关系，不能作为定案依据，对袁福贺所述两套房子是被告顶给了杨某支付了砖款无异议，袁福贺与本案有利害关系，袁福贺给被告出具了66万元的欠条，其出庭作证本身就是担心被告向其主张66万元的欠条，当庭证词前后矛盾，存在不讲真实事实的情形，证词不能作为定案依据。   （三）、第三人杨某经本院公告传唤未到庭参加诉讼，也未提交证据。   原告出示的1-3证据，被告对证据的真实性无异议，与本案事实相关联，予以采信。被告出示的1号证据证明2013年10月23日袁福贺受杨某委托，与被告签订建筑材料购货协议书的事实，与本案实体处理相关联，予以采信；2号证据，因原告对证据的真实性无异议，予以采信；对3号证据中与2号证据相互映证的部分予以采信。   本院经审理认定事实如下：原告于2013年7月10日至2013年9月2日，分五次向第三人的账户（账号×××）转入1141000元。   2013年10月22日，杨某授权袁福贺全权负责办理嘉德公司磴口县嘉德学府项目部所签订的所有供砖协议及其他手续。2013年10月23日，嘉德公司作为甲方，袁福贺代表杨某作为乙方，签订《建筑材料购货协议书》，约定乙方向甲方供应多孔砖、实心砖及砖的数量、价格，并约定所有材料款以嘉德学府门店抵顶，门店价格5800元／㎡；砖价、门店价为包死价，不随市场波动而调整。同日，袁福贺给被告出具欠条，内容：今欠到霍文举（内蒙古嘉德房地产开发有限公司）现金665260元，-1﹟113、114号门店，借款人袁福贺，2013.10.23号。   2013年10月23日，嘉德公司磴口县嘉德学府项目部作为甲方，原告作为乙方，签定《售房合同》，约定甲方自愿将嘉德学府-1﹟113、114号门店出售给乙方，售价每平米5800元，两套门店合款665260元；合同签订时，乙方一次性付清房款，甲方给乙方出具收据，该两个门店的所有权归乙方所有。同日，嘉德公司磴口县嘉德学府项目部给原告出具两张收据，主要内容：收到原告交来-1﹟113门店57.35㎡×5800＝332630元、-1﹟114门店57.35㎡×5800＝332630元。磴口县嘉德学府属被告开发，嘉德学府-1﹟113、114号门店被告一直未交付原告，现由被告持有。2015年8月4日本院依原告的申请查封了嘉德学府-1﹟113、114号门店。嘉德公司磴口县嘉德学府项目部属嘉德公司的内设机构。   另查明，本案所涉的张玉良砖厂出卖给第三人后，改名为杨某砖厂，现该砖厂已注销。   本院认为，本案中，原告起诉要求被告履行双方签订的售房合同、交付合同约定的嘉德学府-1﹟113、114号门店、办理产权过户手续。被告反诉要求依法解除原被告签订的售房合同。原被告双方争议的是继续履行售房合同还是依法解除售房合同，所以本案的案由确定为房屋买卖合同纠纷并无不当。被告辩解本案的纠纷非房屋买卖纠纷的理由不能成立。   买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，存在两份买卖合同：1、被告与第三人于2013年10月23日签订的建筑材料购货协议书。2、原被告于2013年10月23日签订的售房合同。对于被告与第三人签订的建筑材料购货协议书，虽然第三人经本院合法传唤未到庭参加诉讼，但依据2013年10月22日第三人的授权委托书及2016年10月18日袁福贺的证词，可以认定该协议出自合同双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，依法应受法律保护。该协议第四条约定所有材料款以嘉德学府门店抵顶，门店价格5800元／㎡，2013年10月23日袁福贺给被告出具欠嘉德学府-1﹟113、114号门店款665260元，证明被告已将协议约定的嘉德学府-1﹟113、114号门店抵顶给了第三人，只是第三人欠被告665260元。对于原被告于2013年10月23日签订的售房合同，该合同是嘉德公司磴口县嘉德学府项目部与原告签订，由于嘉德公司磴口县嘉德学府项目部是嘉德公司的内设机构，被告无证据证明该项目部无对外签订合同的职能，嘉德公司应对项目部的该行为承担法律责任。售房合同签订后，被告即给原告出具收到原告嘉德学府-1﹟113、114号门店款665260元的收据，由于售房合同中约定的合同标的物、单价，和被告与第三人签订的建筑材料购货协议书中约定的标的物、单价完全相同，被告给原告出具收据中的价款与袁福贺给被告出具欠条中的价款完全相同，结合原告之前已支付第三人1141000元现金、被告认可在袁福贺要求被告必须先将材料款抵顶的门店划至原告名下后履行供货义务，被告同意后与原告签订《售房合同》，开具了房款收据的事实，可以认定被告将嘉德学府-1﹟113、114号门店出售给原告是被告的真实意思表示，原告未将门店款665260元直接支付给被告，是被告认可同意的，该协议不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。原告作为买受人，已全额支付了房款，履行了买受人的义务；被告作为出卖人，未按约履行合同约定义务，已经构成违约，应当承担继续履行合同等违约责任，被告不能以第三人未履行建筑材料购货协议为由，拒绝履行与原告之间的售房合同。故原告要求被告履行与原告签订的《售房合同》，将其开发的嘉德学府-1﹟113、114号门店交付原告，并办理产权过户手续的诉讼请求，本院予以支持。被告辩称售房合同并非原被告双方的真实意思表示，仅为被告购买砖提供的支付担保；本案诉争的合同并未切实履行；本案的纠纷并非是房屋买卖纠纷，而是原告与杨某之间存在民间借贷纠纷，杨候云通过与被告签订协议，骗取被告的信任，用被告的房产为个人的债务提供担保的理由，无事实和法律依据，不能成立，不予支持。被告反诉要求依法解除原被告双方于2013年10月23日签订的《售房合同》的诉讼请求，如前所述，于法无据，不予支持。   综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条之规定，判决如下：   1、限被告嘉德公司于本判决生效后十日内向原告孟某交付磴口县嘉德学府-1﹟113、114号门店，并自交付之日起九十日内协助原告办理上述门店的不动产权利证书。   2、驳回反诉原告嘉德公司的反诉请求。   如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费10454元，保全费3020元，反诉费50元，由被告嘉德公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于巴彦淖尔市中级人民法院。   审判长 杨俊娥   审判员 莫 勇   人民陪审员 李 军   二0一七年七月十日   书记员 辛晔林   附相关法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   依法成立的合同，受法律保护。   第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。   第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物的所有权的义务。