湖北省武汉市蔡甸区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂蔡甸民二初字第00212号
原告武汉市蔡甸区中孚小额贷款有限责任公司，住所地武汉市蔡甸区新天大道黄陵村中际天元大厦1-2楼。
法定代表人陈文斌，该公司董事。
委托代理人鲍纯，湖北今天律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告武汉成功伟业房地产开发建设有限公司，住所地武汉市蔡甸区蔡甸街成功村六组。
法定代表人叶义环，该公司董事长。
被告叶义环。
被告张惠芳。
被告叶舟。
被告叶帆。
武汉成功伟业房地产开发建设有限公司等五被告的共同委托代理人章敏，湖北平渊律师事务所律师，代理权限为特别授权。
原告武汉市蔡甸区中孚小额贷款有限责任公司（以下简称中孚公司）诉被告武汉成功伟业房地产开发建设有限公司（以下简称成功伟业公司）、叶义环、张惠芳、叶舟、叶帆借款合同、抵押担保合同、保证合同纠纷一案，本院于2015年5月22日立案受理。经中孚公司申请，本院先后作出（2015）鄂蔡甸诉保字第00018号和（2015）鄂蔡甸民二初字第00212-1号民事裁定，对相关财产采取保全措施。本院依法组成合议庭，于6月30日公开开庭进行了审理，原告中孚公司委托代理人鲍纯，成功伟业公司等五被告共同委托代理人章敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告中孚公司诉称，2013年11月15日，原告中孚公司与被告成功伟业公司签订《借款合同》，约定原告向被告成功伟业公司提供1，000万元短期流动资金借款，借款期限从2013年11月15日至2014年11月14日，月利率为2%。被告成功伟业公司提供其所有的武汉市蔡甸区蔡正街明锦苑商住楼11-13层（11层1-10、13室，12层1-13室、13层13室）期房作为上述债权的抵押担保。被告叶义环、张惠芳、叶舟、叶帆均为上述债权提供连带责任保证。原告向被告成功伟业公司足额支付了借款，该笔借款已逾期。请求判令：1、被告成功伟业公司偿还原告借款1，000万元，从2013年11月15日至2014年11月14日按月利率2%计算利息240万元，以1000万元为基数按年利率36%从2014年11月15日计算至付清之日利息；2、对被告成功伟业公司提供的抵押物进行处置，原告债权优先受偿；3、被告叶义环、张惠芳、叶舟、叶帆对被告成功伟业公司所有偿付义务承担连带保证责任；4、本案诉讼费、财产保全费由被告承担。
为了支持其诉讼请求，原告中孚公司提交了如下证据：
证据一、《借款合同》、借款凭条、银行对账单，证明2013年11月15日，原告与被告成功伟业公司签订借款合同，约定原告向被告成功伟业公司提供1，000万元短期流动资金借款，借款期限从2013年11月15日至2014年11月14日，月利率为2%，原告依约足额支付了借款，该笔借款已逾期，被告应立即清偿借款本息；
证据二、《抵押合同》、《武汉市期房抵押证明》，证明被告以自有在建工程对涉诉借款本金、利息、罚息及实现债权的一切费用等提供了抵押担保；
证据三、《保证合同》，证明被告叶义环、张惠芳、叶舟、叶帆为被告成功伟业公司借款1，000万元提供连带保证担保。
成功伟业公司等五被告辩称，被告成功伟业公司于借款当日还款273.8万元，实际借款726.2万元。原告主张利率超过银行贷款利率的4倍，超过部分不应保护。被告成功伟业公司已还款214.5万元，该款项应先支付利息，多余部分冲抵借款本金。在物的担保不能实现的情况下保证人才应承担保证责任。
为了支持其抗辩理由，成功伟业公司等五被告提交了还款明细、汇款凭证、收条，证明被告成功伟业公司2013年11月15日还款273.8万元，之后分13次还款214.5万元。
本院依法通知证人王强出庭作证，证言内容：证人王强作为原告中孚公司客户经理经手原告与被告成功伟业公司1，000万元借款交易，按月利率1.8%收取利息、月利率2%收取管理费，被告成功伟业公司按每月20万元支付了前3个月的利息，第4个月支付了20万元利息及5万元的滞纳金，2014年5月22日证人出具了证明付款情况的条据，但上述85万元均系案外人揭辉代付。除此，被告成功伟业公司与揭辉存在借款关系，被告成功伟业公司提交的收款人为王强的银行转账凭条均系偿还揭辉借款，揭辉与王强系朋友关系。被告提交的三张向武汉中孚工业有限公司汇款的凭证，实际是被告通过武汉中孚工业有限公司向案外人武汉世纪中元担保有限责任公司的还款。
经庭审质证，成功伟业公司等五被告对原告提交的证据一至三的真实性未提出异议，本院予以采信。原告对证人证言、成功伟业公司等五被告提交的证据质证后认为被告支付了前三个月的利息每月30万元，共计90万元，第四个月支付利息30万元、滞纳金5万元，之后又支付39万元，认可2014年5月22日王强出具的收条，其他付款凭证均非向原告付款；成功伟业公司等五被告对证人证言提出异议，主张借款当日还款273.8万元，实际借款726.2万元；本院认为：成功伟业公司等五被告提交的证据中除2014年5月22日王强出具的收条外，其他付款凭证均不能证明向原告付款，但原告自认被告成功伟业公司已支付利息164万元，本院予以认定。
经审理查明，2013年10月9日，原告与被告成功伟业公司签订《抵押合同》，约定为了确保《借款合同》（合同编号ZFXD201301）的履行，被告成功伟业公司以蔡甸区蔡正街157号期房提供抵押担保，抵押担保的范围包括主合同下的借款本金1，000万元、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和担保人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金以及贷款人实现债权的一切费用，本合同所担保的债权同时存在物的担保和保证担保的，抵押权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任，本合同所担保的债权同时存在两个以上物的担保人的，抵押权人有权就其中任一或者各个担保物行使担保物权，抵押权人已经选择某一担保方式／担保物来实现债权的，也可以同时主张通过其他方式／担保物来实现全部或部分债权。2013年10月22日，被告成功伟业公司将其开发的位于武汉市蔡甸区蔡正街明锦苑商住楼11-13层（11层1-10、13室，12层1-13室、13层1-13室）期房抵押给原告并办理了抵押证明，抵押权设定日期从2013年10月21日至2014年4月20日。2013年11月15日，被告成功伟业公司与原告签订《借款合同》（合同编号ZFXD201301），约定原告向被告成功伟业公司提供1，000万元短期流动资金贷款，借款期限从2013年11月15日至2014年11月14日，借款月利率2%，被告成功伟业公司未按合同约定的期限归还借款本金的，从逾期之日在约定的借款利率基础上上浮50%计收罚息。合同项下借款的担保方式为抵押和保证。同日，原告与被告叶义环、张惠芳、叶舟、叶帆签订《保证合同》，约定为了确保《借款合同》（合同编号ZFXD201301）的履行，被告叶义环、张惠芳、叶舟、叶帆作为保证人为主合同债务提供保证担保，保证担保范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和担保人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金以及贷款人实现债权的一切费用，保证方式为连带责任保证，保证期间为主合同约定的债务履行期限届满之日起二年。2013年11月1日、11月15日，原告分四次向被告成功伟业公司账户转账共计1，000万元。被告成功伟业公司向原告支付了164万元利息和罚息，借款至今未返还。
本院认为，原告中孚公司与被告成功伟业公司签订的《借款合同》、《抵押合同》，与被告叶义环、张惠芳、叶舟、叶帆签订的《保证合同》系当事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《借款合同》履行期限届满，被告成功伟业公司应依照该合同的约定，履行返还借款1，000万元的义务，成功伟业公司等五被告主张实际借款为726.2万元，没有充分的证据证明，本院不予支持。《借款合同》约定的借款月利率2%，符合《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（以下简称《规定》）第二十六条第一款“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持”的规定，故利息合计人民币240万元（1000万元＊2%／月＊12个月），被告成功伟业公司已支付164万元，下欠76万元应予以支付。原告主张逾期利息按年利率36%计算，依照《规定》第二十九条第一款“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限”的规定，对于超出年利率24%计算的利息部分不予保护，故被告成功伟业公司应以未还本金数额为基数，按年利率24%从2014年11月15日向原告支付利息至还清之日。被告成功伟业公司以开发的期房为《借款合同》的履行设定抵押担保，原告在主债权诉讼时效期间起诉请求行使抵押权，本院予以支持，故原告对抵押财产享有优先受偿权。被告叶义环、张惠芳、叶舟、叶帆为《借款合同》债务提供连带责任保证，《抵押合同》虽约定“主合同所担保的债权同时存在物的担保和保证担保的，抵押权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任”，但《保证合同》中没有上述约定，亦没有证据证明被告叶义环、张惠芳、叶舟、叶帆知晓并同意该约定内容，保证人未与债权人意思表示达成一致，该条款不对保证人发生效力，故原告应先就担保物实现债权，不足部分由被告叶义环、张惠芳、叶舟、叶帆承担连带保证责任。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第二百零二条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款、第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告武汉成功伟业房地产开发建设有限公司向原告武汉市蔡甸区中孚小额贷款有限责任公司返还借款人民币1，000万元；
二、被告武汉成功伟业房地产开发建设有限公司向原告武汉市蔡甸区中孚小额贷款有限责任公司支付2013年11月15日至2014年11月14日期间借款利息人民币76万元；
三、被告武汉成功伟业房地产开发建设有限公司以本判决第一项未履行数额为基数按年利率24%计算向原告武汉市蔡甸区中孚小额贷款有限责任公司支付2014年11月15日至还清之日利息；
上述一至三项从本判决生效之次日起三日内履行。
四、原告武汉市蔡甸区中孚小额贷款有限责任公司对被告武汉成功伟业房地产开发建设有限公司的抵押物位于武汉市蔡甸区蔡正街明锦苑商住楼11-13层房屋（11层1-10、13室，12层1-13室、13层1-13室）享有优先受偿权；
五、被告叶义环、张惠芳、叶舟、叶帆在本判决第四项担保物权实现后不足以清偿的债务范围内承担连带保证责任；
六、驳回原告武汉市蔡甸区中孚小额贷款有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币96，200元，诉讼保全费人民币5，000元，合计人民币101，200元，由原告武汉市蔡甸区中孚小额贷款有限责任公司负担人民币13，385元，武汉成功伟业房地产开发建设有限公司等五被告负担人民币87，815（原告已垫付，同意执行时与执行款一并向原告支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交案件受理费，款汇至湖北省武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户
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市中院诉讼费分户；账号：079501040000393；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 余 靖
人民陪审员 吴克胜
人民陪审员 陈 进
二〇一五年九月十四日
书 记 员 陈湘乾