宁夏回族自治区银川市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）宁01执异22号
案外人马占军，男，1969年9月2日出生，汉族，宁夏佳祥小额贷款公司总经理，住宁夏回族自治区银川市。
委托代理人张婷，宁夏宁正律师事务所律师。
委托代理人张晓莉，女，1975年8月25日出生，汉族，宁夏佳祥小额贷款公司会计，住宁夏回族自治区石嘴山市(系马占军同事)。
申请执行人宁夏庆华置业有限公司。住所地：宁夏回族自治区银川市。
法定代表人李雷，该公司总经理。
委托代理人王丹，宁夏兴业律师事务所律师。
委托代理人郭建伟，男，1989年6月23日出生，壮族，该公司职员，住宁夏回族自治区银川市。
被执行人宁夏源伟房地产开发有限公司。住所地：宁夏回族自治区贺兰县朔方南街商业苑***号。
法定代表人马平，该公司总经理。
被执行人宁夏源伟工贸有限责任公司。住所地：宁夏回族自治区贺兰县。
法定代表人马远伟，该公司总经理。
被执行人马平，男，1968年11月9日出生，回族，宁夏源伟房地产开发有限公司法定代表人、股东，住宁夏回族自治区银川市。
被执行人马远伟，男，1989年2月18日出生，回族，宁夏源伟工贸有限公司股东，住宁夏回族自治区银川市（系马平之子）。
被执行人闫月琴，女，1968年11月9日出生，回族，宁夏源伟房地产开发有限公司股东，住宁夏回族自治区银川市（系马平之妻）。
本院在执行宁夏庆华置业有限公司申请执行宁夏源伟房地产开发有限公司（以下简称源伟房地产公司）、宁夏源伟工贸有限公司、马平、马远伟、闫月琴合作开发房地产合同纠纷一案中，案外人马占军于2016年12月19日向本院提出书面异议，要求撤销（2014）银执字第206—1、2号执行裁定，排除对“芙蓉鑫苑”小区27号楼5个单元60套房屋的执行，并解除对上述房产的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2017年6月9日召开了听证会，案外人马占军、马占军的委托代理人张婷、张晓莉，申请执行人的委托代理人王丹、郭建伟参加了听证。现已审查终结。
案外人马占军称，其于2012年7月20日购买了源伟房地产公司开发建设的“芙蓉鑫苑”小区27号楼1—5单元共计60套住房，当日签订了《商品房买卖合同》，合同主要约定：上述60套房屋价款为500万元，支付方式为一次性付清全部房款，于2012年9月30日交付。合同签订后，案外人付清了全部购房款，并进行了公证。源伟房地产公司明知马占军购买了上述60套房屋，又将上述房屋抵顶给申请执行人，严重损害了案外人的合法权益。请求贵院解除对上述房屋的查封。
申请执行人宁夏庆华置业有限公司称，源伟房地产公司2012年12月19日才取得涉案房屋的预售许可证，证号为（2012）贺房预售证第351号，而案外人马占军与源伟房地产公司签订《商品房买卖合同》时，源伟房地产公司尚未取得涉案房屋的预售权即与马占军签订《商品房买卖合同》的行为无效，加之案外人一直未主张其对涉案房屋的权利，涉案房屋的所有权人仍为源伟房地产公司，故人民法院的查封行为符合法律规定。
本院查明，宁夏庆华置业有限公司（以下简称庆华公司）诉源伟房地产公司、马平、马远伟、宁夏源伟工贸有限责任公司（以下简称源伟工贸公司）、闫月琴合资合作开发房地产合同纠纷一案，宁夏回族自治区高级人民法院（以下简称自治区高院）于2012年5月2日向贺兰县国土资源管理局送达（2012）宁民初字第6号民事裁定书和（2012）宁民初字第6-3号协助执行通知书，对源伟房地产公司开发的位于贺兰县洪广镇洪广营路南、洪广路北的118000平方米[证号为贺国用********号]、位于贺兰县洪广镇“芙蓉山庄”休闲会所的11511平方米和位于贺兰县德胜工业园区虹桥路东109国道北“华伟帝豪”项目的269.07亩的土地使用权予以查封。2012年10月18日，自治区高院作出（2012）宁民初字第6号民事调解书，确定：被告宁夏源伟房地产开发有限公司在本调解协议生效后10日内偿还原告宁夏庆华投资置业有限公司投资款本金59959498.78元，截止2012年10月10日的利息12335865.12元，并承担违约金14371663.82元，律师费767000元，合计87434027.72元。被告马平、马远伟、闫月琴、宁夏源伟工贸有限责任公司对宁夏源伟房地产开发有限公司应向原告宁夏庆华投资置业有限公司偿还的本金、利息、违约金、律师费以及逾期利息、诉讼费、保全费等承担连带清偿责任，直至清偿之日止。2014年6月20日，自治区高院作出（2012）宁高法执字第10-9号执行裁定书，裁定：本案由宁夏回族自治区银川市中级人民法院执行。
在执行过程中，本院于2014年11月12日、2015年7月27日分别委托宁夏明大房地产评估中心（有限公司）和宁夏圣方建设工程咨询有限公司司法鉴定中心对被执行人宁夏源伟房地产开发有限公司名下位于宁夏贺兰县洪广镇118000平方米的土地［证号：贺国用********号］上开发的“芙蓉鑫苑”已取得预售许可的23号、25号、26号、27号住宅楼所有房产及29号楼在内的9栋在建工程和地上附着物、“芙蓉鑫苑”1-22、1-23、1-24号三套营业房、马远伟名下“芙蓉鑫苑”2-1、2-2、2-3三套营业房市场价值进行评估。评估后，双方当事人在法律规定的期限内均未提出书面异议。上述涉案评估财产中，“芙蓉鑫苑”已取得预售许可的23号、25号、26号、27号住宅楼共计216套房屋共剩余158套住房，庆华公司申请拍卖该158套房屋和“芙蓉鑫苑”1-22、1-23、1-24号三套营业房、马远伟名下“芙蓉鑫苑”2-1、2-2、2-3三套营业房以及贺国用********号土地使用权的14栋在建工程和地上附着物。2016年3月28日,本院依法委托宁夏辰易拍卖有限公司对上述评估财产进行拍卖。2016年4月28日,上述财产第一次公开拍卖因无人参加竞买而流拍。在拍卖过程中，案外人王有善等共计11家个人及公司均向本院提出执行异议，异议共涉及房产41套，外加10栋在建工程，本院均立案受理。2016年6月16日，申请执行人庆华公司向本院提交以物抵债书面申请，同意先行将上述异议涉及的房屋以外的拍卖范围内的其他144套住宅房屋、6套营业房、29号楼在内的14栋在建工程所属的69679.10平方米土地使用权及地上4栋在建工程按照评估拍卖的保留底价49079597元的价格抵顶债务，2016年6月28日，本院作出（2014）银执字第206—2号执行裁定书，裁定将上述房屋作价49079597元交付申请执行人庆华公司抵偿债务，财产权自该裁定送达申请执行人起时转移。2016年12月19日，案外人马占军向本院提出执行异议。
另查明，2012年7月20日，马占军与源伟房地产公司签订五份《银川市商品房买卖合同》，合同主要约定，源伟房地产公司将“芙蓉鑫苑”小区27号楼1—5单元共计60套住房出售给马占军，上述60套房屋价款为500万元，支付方式为一次性付清。合同签订当日，宁夏回族自治区银川市国立公证处对上述五份合同的签订行为进行了公证。同日，马平向马占军出具收据一张，注明收到马占军交纳购房款现金500万元整。
本院认为，本院在执行庆华公司申请执行源伟房地产公司、马平、马远伟、源伟工贸公司、闫月琴合资合作开发房地产合同纠纷一案过程中，案外人马占军对涉案房屋提出异议，称2012年7月20日其与源伟房地产公司签订《商品房买卖合同》并一次性付清500万元房款，对上述房屋主张所有权，经查，马占军出具的500万元购房款收据只有马平个人签名，案外人马占军提供的证据不足以证实其主张，不能够排除人民法院的执行。故本院依据已生效法律文书裁定拍卖涉案房屋并将房屋抵顶给申请执行人的执行行为符合法律规定。案外人马占军的异议理由不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
驳回案外人马占军的异议。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 严立祥
代理审判员 杜 欣
人民陪审员 任建国
二〇一七年六月十六日
书 记 员 陈 曦
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。