上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0109民初13270号
原告上海石油科技工程有限公司，住所地上海市。
法定代表人钱沈荣。
委托代理人张婧，北京市岳成律师事务所上海分所律师。
委托代理人徐骞，北京市岳成律师事务所上海分所律师。
被告上海四美实业有限公司，住所地上海市。
法定代表人史领妹。
委托代理人吴敬楚，浙江光正大(上海)律师事务所律师。
委托代理人钱强。
原告上海石油科技工程有限公司(以下简称石油公司)与被告上海四美实业有限公司(以下简称四美公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张婧、徐骞，被告的法定代表人史领妹及其委托代理人吴敬楚、钱强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告石油公司诉称，原、被告就位于上海市江杨南路XXX号生产楼底楼西面房屋(以下简称系争房屋)签订了房屋租赁合同，租赁期自2011年1月1日起至2011年12月31日止，双方就租金、物业管理费及超期使用的房屋占用费标准进行了约定。被告支付了房屋租赁保证金15,056元。被告租赁系争房屋实际由被告及另2家公司一起使用。租赁合同期满后，原、被告及另2家公司签订了补充协议，就3家公司的租赁面积等内容进行了确认。原告分别与被告及另2家公司之间形成不定期租赁合同关系，租金及物业管理费按合同期满前的标准计算。被告自2014年1月1日起无故拖延支付租金、物业管理费及水电费(物业管理费应和租金一起支付)，经原告催告后仍不支付。因系争房屋所在地区政府建设保障性住房需要，区政府将收储该地块，原告于2014年5月14日书面通知被告解除双方的不定期租赁合同关系，并给予被告自2014年5月15日起至2014年7月25日止共计71天的合理期限。被告已签收原告发送的解除通知，明确知晓原告要求解除租赁关系，但被告拒绝搬离租赁房屋。2014年9月28日，被告及另2家公司对保证金做了结算，属于被告支付的保证金金额为4,083.34元。2015年6月10日，区政府因收储实施清理，系争房屋被拆除。原、被告的不定期租赁合同关系已于2014年5月14日解除，被告拖欠原告2014年1月1日至2014年5月14日期间的租金及物业管理费共计人民币(以下币种均为人民币)20,439.44元、水电费2,238元。被告超期占用租赁房屋，还应按照合同约定支付原告占用费。故要求判令：1、确认原、被告之间的不定期租赁合同关系于2014年5月14日解除；2、被告支付2014年1月1日至2014年5月14日期间的租金19,604.20元及物业管理费835.24元；3、被告支付2014年5月15日至2015年6月10日期间共计391天的房屋占有使用费113,155.40元(按照每日289.40元标准计算)；4、被告支付2014年1月至2014年8月期间的水费78元、电费2,160元。审理中，原告称，对被告支付的保证金4,083.34元，同意在被告应付租金和房屋占有使用费中抵扣。
被告四美公司辩称，原告既非系争房屋的权利人，也非使用权人，其不具备系争房屋的出租权。原告受托期限为2005年8月1日至2010年12月31日，故即使原告取得使用权人的授权委托，原告充其量也只是代理人，更何况原告自2011年1月1日起已不再有受托代理出租的权利。即便原告是代理人，其也无权直接以自己的名义起诉被告，原告没有诉权，不具备诉讼主体资格，原、被告之间不存在租赁合同关系。自2014年起，原告以租赁房屋要被政府收储为由，免收所有承租户的租金和物业管理费。租赁房屋被政府收储，政府给予停产停业损失补偿费和设备搬迁补偿费，该补偿费应属于被告，原告拒绝给予被告合理的补偿，双方交涉未果，故被告未及时搬离租赁房屋。现同意解除合同，但合同解除的时间应为租赁房屋被推倒之日即2015年6月10日。原告无出租和诉讼的权利，其无权主张租金、物业管理费及房屋占有使用费，即使有权主张，也已超过诉讼时效，故不同意支付原告。原告主张房屋占有使用费的标准过高，如要支付，也应该按照租金标准支付。对原告主张的水电费金额没有异议，但原告无权收取水电费，应由房屋权利人收取，故不同意支付原告。原告将被告支付的保证金进行分割，将部分保证金退还给其他2家公司，未征得被告同意，被告不认可。对保证金，不要求在本案中处理，要求保留诉权。
经审理查明，2009年1月，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将系争房屋出租给被告，面积为660平方米，租赁用途为医用床垫制造；原告作为该房屋的房地产管理人与被告建立租赁关系；原告于2009年1月1日前向被告交付该房屋，租赁期自2009年1月1日起至2010年12月31日止；租赁期满，原告有权收回该房屋，被告应如期返还。被告需继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前1个月，向原告提出续租书面要求，经原告同意后重新签订租赁合同。在同等条件下，被告享有优先承租权；年租金为180,675元，物业管理费为每月660元；被告应于每季度首月5日前向原告支付一个季度的房屋租金；被告应向原告支付房屋租赁保证金，保证金为1个月的租金即15,056元。租赁关系终止时，原告收取的保证金除用以抵充合同约定由被告承担的费用外，剩余部分无息返还被告；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、通讯等费用由被告承担；本合同终止或因被告原因致使本合同提前解除的，被告同意将该房屋的装修及附属设施全部移交给原告，原告无需另行补偿被告；除原告同意被告续租外，被告应在本合同的租期届满后的10日内返还该房屋，未经原告同意逾期返还房屋的，每逾期1日，被告应按日向原告支付该房屋占用期间的使用费1,000元；本合同自原、被告双方签字和盖章后生效。
合同签订后，被告支付了原告保证金15,056元，原告向被告交付了系争房屋。该房屋经内部装修分隔成3部分后，由被告和上海医联控温仪器厂(以下简称医联厂)、上海卓达机电设备有限公司(以下简称卓达公司)使用，租金及物业管理费由该3家公司内部结算后，由被告统一支付给原告，水电费由3家公司分别向原告支付。被告另向原告租赁了12平方米作为办公使用，租金每年4,800元，物业管理费每年144元，该部分租赁双方未签订书面合同。
上述合同期满后，原、被告续签了租赁合同，租赁期自2011年1月1日起至2011年12月31日止，续租合同上增加了“原告要收回租赁房屋，必须提前3个月通知被告”的条款，合同的其他条款不变。
续租合同期满后，被告和医联厂、卓达公司分别向原告租赁自己使用的系争房屋中的部分，并分别向原告支付租金、物业管理费和水电费，原告分别向该3家公司开具发票。被告的租赁面积确定为191平方米(包括作为办公使用的12平方米)，其中179平方米的租金为每月4,083.44元，物业管理费为每月179元，12平方米的租金和物业管理费收费标准不变。被告已支付的保证金15,056元未变动。被告租金、物业管理费支付至2013年12月31日，后未再支付。
2014年5月14日，原告向包括被告在内的承租户发出《通知》，告知：因上海市虹口区政府已启动上海市江杨南路XXX号地块收储用作保障性建设，原告已接到案外人中国石化集团资产经营管理有限公司(以下简称中石化集团资产经营公司)上海石油分公司《关于限期清退承租单位的通知》，特将有关事项告知如下：1、承租户须于2014年7月25日前搬迁撤离，并将承租的房屋及辅助设施设备完好地移交给原告。如延期移交的，相关法律后果及由此所造成的一切经济损失均由承租户承担；2、承租户搬迁撤离前，须结清租金及水电等相关费用……。被告于当日收到该通知。
2014年6月10日，原告向包括被告在内的承租户发出《关于对按期撤离单位免除部分租赁费的告知》，称：……1、对2014年6月30日前按时完成搬迁撤离，并将承租的房屋及辅助设施设备完好地移交原告的租赁单位给予免除4个月租赁费；2、对2014年7月25日前按时完成搬迁撤离，并将承租的房屋及辅助设施设备完好地移交原告的租赁单位给予免除3个月租赁费；3、截止2014年7月25日还未搬迁撤离、移交的，除不给予免除部分租赁费外，相关法律后果及由此所造成的一切经济损失均由租赁单位承担。
2014年7月8日，原告向包括被告在内的承租户贴出《告示》，称：……1、各承租单位的租赁期限已满，要求在2014年7月25日前完成搬迁撤离工作，结清相关费用，并将承租房屋及附属设施设备移交原告。如延期搬迁移交的，除不享受免除部分租金的优惠条件外，相关法律后果以及由此造成的一切直接和间接损失均由延期搬迁移交单位承担，原告将通过法律途径维护原告的合法权益；2、为按期交付地块，原告将在7月底前注销江杨南路XXX号内的水、电等户名，届时将停止供水、供电及通讯，特提前预告，如有未完成搬迁的承租单位自行承担相应后果。
次日，原告再次向包括被告在内的承租户贴出内容相同的《告示》。
2014年9月24日，原告委托律师向被告发出《律师函》，告知：……1、被告的不定期租赁关系已于原告书面通知被告搬离时解除，如被告在2014年9月30日前搬离的：(1)及时与原告签订搬迁协议书并依约完成搬离，原告将按照原生效合同的承租面积给予一次性补贴；(2)原告除给予上述第(1)项中的补贴款项外，同时将不再向被告收取2014年5月至2014年9月的实际占用房屋使用费以及2014年4月至2014年9月的水、电等费用；2、如被告未能在2014年9月30日前搬离的：(1)原告将要求被告支付2014年5月前被告拖欠的租金、实际占用房屋使用费、水费、电等费用以及2014年5月至实际搬离之日止的实际占用房屋使用费、2014年4月至实际搬离之日止的水、电等所有费用；(2)2014年9月30日后，被告仍遗留在承租房屋内的属于被告的物品(包括但不限于机器、设备以及办公用品等)，均视为被告放弃对上述物品的所有权，原告有权自行处置或委托第三方予以处置，由此造成的损失，将由被告自行承担；(3)因被告拒不搬迁造成承租房屋所在地块整体动迁工作迟延，而由此给原告造成其他损失(包括但不限于政府罚款、违约金等)，原告将会要求被告全部予以承担。由于承租房屋所在地块属于政府行政拆迁范围，拆迁目的是用于政府保障房建设项目，对逾期搬离的可以通过行政强制拆迁的方式要求被告搬离。届时，如被告未与原告签订搬迁协议书并及时搬离的，被告不但不能得到补贴等款项，同时还将面临原告要求被告支付房屋占用实际使用费、水费、电费等费用、上述费用相对应的利息损失以及其他给原告造成的损失(包括但不限于罚款、违约金等)。被告于次日收到该律师函。
2014年11月6日，原告向包括被告在内的承租户贴出《告示》，称：……为配合政府按期启动保障性住房建设，现已向供电公司申请销户，供电公司将于2014年11月20日起停止电力供应，电力供应停止后将不再恢复。特告知如下：1、仍未搬离的单位，请自行于停止供电日之前妥善处置各自财产及相关事宜；2、停止电力供应之日前完成搬离的单位，可按照原生效合同的承租面积，与原告签订《搬迁协议书》后按照《搬迁协议书》的约定给予一次性补贴；3、停止电力供应之日后仍未搬离的单位，自行承担停止电力供应后设备损坏等一切后果。同时，原告亦不会再与其签订《搬迁协议书》，不再给予一次性补贴，对于该单位拖欠原告的租金、水电费用以及实际占用期限的房屋占有使用费用等，原告仍保留追究的权利。未搬离单位还将承担因拒不搬离造成该地块整体动迁工作迟延带来的一系列严重后果。
2015年5月29日，原告和彩虹湾置业(上海)有限公司联合发出公告，内容为：……1、6月9日前江杨南路XXX号地块内所有租赁户必须搬离；2、6月10日实施封门，封门后所有人员、车辆禁止进入；3、对于不按规定时间搬离的单位实施清理。
医联厂和卓达公司将自己租赁的房屋返还给了原告，原告将上述保证金中的6,273.34元退还给了医联厂，将上述保证金中的4,699.32元退还给了卓达公司。被告对原告解除租赁关系要求原告给予动迁补偿，双方协商未成，被告未按要求搬离租赁房屋。2015年6月10日凌晨，租赁房屋被推倒拆除。
另查明，1、位于上海市江杨南路XXX号厂房(含系争房屋)系原中国石化集团上海石油有限责任公司(以下简称中石化集团上海石油公司)下属上海石油设备厂名下的房产。2005年8月1日，上海石油设备厂出具《委托书》，委托原告将上述厂房出租及进行物业管理，委托期限自2005年8月1日起至2010年12月31日止，原告接受委托。2007年中石化集团上海石油公司将包括上海石油设备厂在内的下属公司相继清理注销后，转制为中石化集团资产经营公司上海石油分公司，上述厂房权利人变更登记为中石化集团资产经营公司。根据上海市房地产登记册房屋状况及产权人信息记载,上述厂房由中石化集团资产经营公司上海石油分公司使用。
2008年1月2日，中石化集团资产经营公司上海石油分公司出具《委托书》，委托原告将上述厂房出租及进行物业管理，委托期限自2008年1月2日起至2013年7月31日止，原告接受委托。
2009年2月6日，中石化集团资产经营公司上海石油分公司与原告签订《租赁合同》，约定中石化集团资产经营公司上海石油分公司将上述厂房出租给原告，租赁期限为3年，自2009年1月1日起至2011年12月31日止。租期届满后，原告续租，租赁期限为5年，自2012年1月1日起至2016年12月31日止。中石化集团资产经营公司上海石油分公司同意原告将上述厂房转租。
2、本案诉讼前，被告于2016年1月4日起诉原告等公司，要求给予停产停业损失补偿费及设备搬迁补偿费【(2016)沪0109民初102号案，以下简称102号案】。该案审理中，原告于2016年3月3日谈话中向本院提出反诉，要求被告支付租金、物业管理费、房屋占有使用费及水电费，本院未受理其反诉，后原告另行提起本案诉讼。2016年3月3日，被告撤回了102号案的起诉。2016年4月1日，被告再次起诉原告等公司，要求给予停产停业损失补偿费及设备搬迁补偿费【(2016)沪0109民初6265号案，以下简称6265号案】。该案庭审中，被告认可收到原告发出的上述通知、告知书及律师函。
上述事实，有原告提供的原、被告之间的房屋租赁合同2份、通知、告知书、关于对按期撤离单位免除部分租赁费的告知、告示3份、律师函及邮寄凭证、查询单、公告、房屋租赁协议、租金及物业管理费发票存根联、102号案谈话笔录、6265号案庭审笔录、上海市房地产登记册房屋状况及产权人信息、委托书2份、情况说明2份、中石化集团资产经营公司上海石油分公司与原告之间的租赁合同、退款协议复印件、关于退回押金说明复印件、费用报销单及收据复印件，被告提供的上海市房地产登记册房屋状况及产权人信息、原告与被告之间的房屋租赁合同1份、委托书1份、原告公司的合同(协议)审批表、中石化集团资产经营公司上海石油分公司与原告之间的租赁合同以及双方当事人的陈述等证据为证。
本院认为，租赁房屋系中石化集团资产经营公司名下房产，中石化集团资产经营公司将该房屋交由下属上海石油分公司使用，上海石油分公司委托原告出租及进行物业管理，之后上海石油分公司又以租赁的方式将该房屋出租给原告并同意原告转租。原告出租该房屋获得上海石油分公司的授权和许可，房屋权利人中石化集团资产经营公司也未提出异议，故原告具备签约主体资格，也具备诉讼主体资格。
原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效。合同期满后，双方形成不定期租赁合同关系。根据合同法的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期；对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。现原告主张解除合同，被告亦同意解除，故本院予以照准。对合同解除的时间，原告于2014年5月14日发出的通知系以政府启动地块收储用作保障性建设为由要求收回租赁房屋，该通知上未明确合同解除的具体时间，而是直接要求被告于2014年7月25日前搬离租赁房屋，故原告要求解除合同的时间实际就是被告按要求搬离租赁房屋的时间。根据双方签订的续租合同的约定，原告收回租赁房屋须提前3个月通知被告，可见，双方对解除合同提前通知的合理期限实际约定为3个月，故原告收回租赁房屋不应早于2014年8月14日。综上，本院确认解除合同提前通知的合理期限届满之日即2014年8月14日为合同解除的时间。
被告主张原告免收租金，然原告免租是附条件的，即被告须在原告规定的期限内搬离租赁房屋才能享受免租优惠，现被告未在规定时间内搬离，故不能享受免租优惠。合同解除前的租金已超过1年期的诉讼时效，本院不予支持。原告主张的物业管理费未超过2年期的诉讼时效，本院予以支持。合同解除后，原告有权收回租赁房屋，被告占用房屋期间，应向原告支付房屋使用费。鉴于原、被告双方就停产停业损失补偿未协商一致，被告没有及时搬离租赁房屋系事出有因，故被告应按照约定的每月4,483.44元的租金标准向原告支付房屋占有使用费。原告要求被告按照高于租金的标准支付房屋占有使用费，本院不予支持。合同解除后的房屋占有使用费未超过2年期的诉讼时效，租赁房屋于2015年6月10日凌晨被推倒，故房屋占有使用费应计算至2015年6月9日止。原告主张的水电费发生于被告占用租赁房屋期间，且未超过诉讼时效，应由被告承担，原告有权向被告收取水电费，故被告应支付给原告。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第六十条第一款、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、确认原告上海石油科技工程有限公司和被告上海四美实业有限公司之间的不定期房屋租赁合同关系于2014年8月14日解除；
二、被告上海四美实业有限公司应支付原告上海石油科技工程有限公司2014年8月15日至2015年6月9日期间的房屋占有使用费44,072.60元(按照每日147.40元计算)；
三、被告上海四美实业有限公司应支付原告上海石油科技工程有限公司2014年1月1日至2014年5月14日期间的物业管理费835.24元；
四、被告上海四美实业有限公司应支付原告上海石油科技工程有限公司2014年1月至2014年8月期间的水费78元、电费2,160元；
上述第二款至第四款所述款项，被告上海四美实业有限公司应于本判决生效之日起10日内付清；
五、驳回原告上海石油科技工程有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3,016.66元，由原告上海石油科技工程有限公司负担1,969.67元，被告上海四美实业有限公司负担1,046.99元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 郑 煌
人民陪审员 濮汝平
人民陪审员 郭 瑛
二〇一六年十二月二十六日
书 记 员 王梦熊
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
……
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。