山东省胶州市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0281民初10135号
原告：中国工商银行股份有限公司胶州支行，住所地山东省青岛市胶州市常州北路2号
法定代表人：栾经光，行长。
委托代理人：陈兵，男，汉族，住山东省胶州市，系原告工作人员。
委托代理人：王涛，山东润禹律师事务所律师。
被告：王洪迎，男，汉族，住山东省滕州市，现住胶州市。
被告：青岛润举置业有限公司，住所地胶州市。
法定代表人：张绍芝，总经理。
原告中国工商银行股份有限公司胶州支行（下称工商银行）与被告王洪迎、青岛润举置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2017年10月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈兵、王涛到庭参加诉讼，被告王洪迎、青岛润举置业有限公司经法院送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告工商银行向本院提出诉讼请求：1、判令被告王洪迎偿还借款本息合计207597.82元，其中贷款余额202807.06元，累计欠息4790.76元（利息暂计算至2017年7月6日）。以及按照借款合同约定该借款实际清偿完毕前新产生的利息、罚息；2、判令被告抵押给原告抵押物，原告行使抵押权或在变现范围内享有优先受偿权；3.判令被告承担律师代理费12000元，以上合计219597.82元；4、判令被告青岛润举置业有限公司对上述款项承担连带清偿责任；5、判令被告承担本案的诉讼费用。
事实与理由：2013年11月20日，原告对王洪迎发放个人一手房贷款224000元，期限240个月，抵押物为:胶州市北京西路818号润举盛世名苑8号楼3单元201户。2013年11月20日在胶州市房产管理局办理了预抵押登记手续，房屋预抵押权证编号：胶房地预市字第2013144478号。截止2017年7月6日，本息合计207597.82元，其中贷款余额202807.06元，累计欠息4790.76元。根据合同约定被告青岛润举置业有限公司应承担连带保证责任；被告已构成严重违约，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请依法裁判。
被告王洪迎、青岛润举置业有限公司未作答辩。
原告围绕诉讼请求依法提交了个人购房借款担保合同、个人借款发放凭证、贷款已还款明细、委托代理合同、山东润禹律师事务所收据各一份。本院对上述证据依法审查予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2013年11月6日，原告与被告王洪迎签订了《个人购房借款/担保合同》，借款期限自2013年11月20日至2033年11月20日，借款合同约定利息为基准利率下调5%，逾期罚息在执行利率基础上上浮50%。《个人购房借款/担保合同》约定以被告王洪迎名下位于胶州市北京西路818号润举盛世名苑8号楼3单元201户作为抵押，并于签订借款合同同日到胶州市房产管理局办理了预抵押登记手续，房屋预抵押权证编号：胶房地预市字第2013144478号。2013年11月20日，原告向被告王洪迎发放贷款224000元，被告青岛润举置业有限公司作为王洪迎该笔借款的保证人。
合同履行过程中，借款人未按合同第六条第一款约定按时足额还款，且自2016年5月5日起，一直未偿还本息，原告根据合同第十四条第一、二款宣布贷款立即到期。
原告向本院主张律师代理费12000元，以委托代理合同、山东润禹律师事务所收据、个贷案件诉讼费用明细表证明本案实际支付代理费12000元。
截至2017年7月16日，被告王洪迎欠原告工商银行借款本金202807.06元、利息4790.76元,共计207597.82元。
本院认为，原告工商银行与被告王洪迎签订的《个人购房借款/担保合同》均是当事人的真实意思表示，合同内容符合法律规定，为有效合同，双方应自觉履行合同义务。原告工商银行作为出借人按合同约定于2013年11月20日履行了放款224000元的义务，但被告王洪迎未按借款合同的约定按时足额偿还借款本息，构成违约，原告工商银行要求其偿还借款本息符合法律规定及合同约定，本院予以支持。对于原告主张的律师费，因借款合同对原告为实现债权产生的律师费由借款人负担作了明确约定，且其数额不超出相关收费标准，故本院依法予以支持。被告青岛润举置业有限公司自愿为被告王洪迎作为涉案借款的保证人，在抵押权未能依登记而设立情况下，原告主张其承担连带清偿责任，符合法律规定和合同约定，本院予以支持；在承担保证责任后，其有权向债务人追偿。
《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”由知可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。故预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力。基于预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记的情况下，抵押权并未依登记而设立。商品房按揭涉及贷款银行、开发商、购房人的三方利益，商品房担保贷款合同与商品房买卖合同亦相互牵连，若在商品房已经具备抵押登记条件而因购房人原因未能完成正式登记，将导致银行对商品房的抵押权未能依登记而及时设立，开发商提供阶段性担保（通常约定保证期间至抵押权设立产之时）的保证期间被不当延长，购房人亦将面临开发商以购房主人违约为由解除商品房买卖合同而导致其无法获取商品房溢价收益的不利局面，影响到交易安全和合同稳定。因此，在具备物权登记条件情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。本案中，案涉的房屋已具备办理登记至购房人名下以及抵押登记等物权登记的条件，但其怠于办理以致抵押登记未完成，故购房人负有协助办理抵押登记的义务，开发商应督促其办理，本院确定王洪迎应在三十日内协助办理案涉房产抵押登记。王洪迎若逾期仍未协助办理抵押登记，基于其尚未办理商品房不动产所有权登记，故本院无法径行判决由原告自行办理抵押登记手续。在抵押登记因购房人拒不配合而客观上无法完成的情况下，亦应赋予债权人对不动产优先受偿权。综上，案涉商品房已具备物权登记条件，但因购房人原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此特定情况下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。据此，本院依法确认原告对案涉不动产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。
被告王洪迎、青岛润举置业有限公司经本院依法送达，未到庭参加诉讼，视为对自己诉讼权利的放弃。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第三十三条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，之规定，判决如下：
一、被告王洪迎于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司胶州支行借款本金202807.06元、利息4790.76元（利息计算至2017年7月6日），共计207597.82元；
二、被告王洪迎于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司胶州支行自2017年7月7日起直至借款本息全部清偿之日按《个人购房借款/担保合同》约定所产生的利息、罚息；
三、被告王洪迎于本判决生效之日起十日内支付原告中国工商银行股份有限公司胶州支行律师代理费12000元；
四、被告青岛润举置业有限公司对上述第一、二、三款项确定的债权在最高限额内承担连带清偿责任，至抵押物胶州市北京西路818号润举盛世名苑8号楼3单元201户房屋抵押登记生效时终止；其承担担保责任后，有权在承担责任的范围内向王洪迎追偿；
五、被告王洪迎应于本判决生效之日起三十日内协助原告中国工商银行股份有限公司胶州支行办理胶州市北京西路818号润举盛世名苑8号楼3单元201户房屋的抵押登记手续，被告青岛润举置业有限公司协助配合王洪迎办理抵押登记；
六、上述抵押登记办妥后，或王洪迎逾期仍未办理抵押登记的，原告中国工商银行股份有限公司胶州支行有权对被告王洪迎名下位于胶州市北京西路818号润举盛世名苑8号楼3单元201户房产依法拍卖、变卖所得价款在抵押担保范围内享有优先受偿权。
七、驳回原告中国工商银行股份有限公司胶州支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4594元，由被告王洪迎、青岛润举置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 詹敬东
审 判 员 周丽萍
人民陪审员 李尧发
二〇一七年十二月十九日
书 记 员 王菲雪
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》
第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。
保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。