安徽省太和县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）太民一初字第01912号
原告：王坤，男，1962年8月26日生，回族，住安徽省太和县。
委托代理人：孙春峰，安徽皖太律师事务所律师。
委托代理人：孙杰，安徽皖太律师事务所律师。
被告：范世荣，男，1956年10月20日生，汉族，住安徽省太和县。
委托代理人：范震，男，1993年12月9日生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。
第三人：太和县凯金房地产开发有限公司，住所地安徽省太和县城长征北路88号，组织机构代码67586562-7。
法定代表人：陆松华，该公司经理。
本院受理原告王坤诉被告范世荣、第三人太和县凯金房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2015年5月11日立案受理后，原告王坤于2015年6月2日申请追加太和县凯金房地产开发有限公司为本案第三人参加诉讼，本案于2015年9月9日公开开庭进行了审理。原告王坤的委托代理人孙春峰、孙杰，被告范世荣的委托代理人范震到庭参加诉讼，第三人太和县凯金房地产开发有限公司经本院公告送达开庭传票未按时到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
王坤诉称：2009年10月30日，我与太和县凯金房地产开发有限公司签订《太和县商品房销售合同》，约定我购买太和县凯金房地产开发有限公司开发的位于太和县长征路90号太和国际保健品综合商城2层284号房屋，建筑面积55.2平方米，总房款248047元，我已分期付清购房款，该房屋也已交付使用，但由于太和县凯金房地产开发有限公司的原因至今未办理产权登记。后来我得知该房屋被范世荣申请查封，且案件已在执行阶段，我提出执行异议，被太和县人民法院（2014）太执行异议字第0003-3号执行裁定书驳回。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，我购买的房屋已付清房款并实际占有使用，未能办理产权登记也非我的责任，我购买的房屋不应予以执行。为此请求依法判令对太和县长征路90号太和国际保健品综合商城2层284号房屋不予执行，确认上述房屋属我所有，本案诉讼费由范世荣承担。
范世荣辩称：法院执行机构在查封涉案房产之前依法到房地产登记部门进行了查询，没有他权登记，才进行查封，查封程序正当。根据王坤主张和提交的证据，只能指向商品房买卖合同是否成立的问题而不能证明商品房的物权转移，商品房买卖合同的成立、生效，不等于物权的取得；不动产物权的公示方式是不动产登记，王坤并未提供能够证明其拥有房产产权的有效凭证；最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》属于司法解释，其法律地位低于《物权法》。（2014）太执行异议字第0003-3号执行裁定书针对本案适用《物权法》符合法律规定，合法有效。王坤的诉讼请求既无事实根据，也无法律依据，依法应予驳回，（2014）太执行异议字第0003-3号执行裁定书是正确的，依法应予维持。
太和县凯金房地产开发有限公司未陈述，也未提供相关证据。
经审理查明：太和县凯金房地产开发有限公司以转让方式取得位于太和县长征路86、88、90号编号为212380550009的地块土地使用权，经批准暂定名“太和县国际保健品综合商城”。2009年10月30日，王坤与太和县凯金房地产开发有限公司签订“商品房买卖合同”一份，王坤购买太和县凯金房地产开发有限公司开发的太和县国际保健品综合商城2层284号房，建筑面积55.2平方米，价款248047元；合同约定付款方式及期限为：买受人至出卖人项目售楼处签订销售合同时支付商品房总款的50%，剩余30%的总房款在2010年2月1日前支付，最后的20%总房款在交房前付清；交付期限为：出卖人应当在2010年10月31日前，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。交付期限为2010年10月31日前。王坤分别于2009年10月14日支付预购房定金25000元，2009年10月30日支付购房款99000元，2010年4月15日支付74000元，2010年11月4日支付50047元，合计248047元，均由太和县凯金房地产开发有限公司出具收据。签订商品房买卖合同的同日即2009年10月30日，王坤与太和县策臣经营管理有限公司签订《房屋租赁合同》，约定王坤将坐落在太和县长征路90号的“太和保健品综合商城”2层284号铺出租给该公司。在签订《房屋租赁合同》的同时，王坤又与太和县策臣经营管理有限公司、太和县凯金房地产开发有限公司共同签订《三年免租（金）协议书》，约定该房屋原单价应为5480元／m2，总价应为人民币302496元，三年租金抵扣后，该房屋单价应为4493.6元／m2，总价应为人民币248046.72元，太和县凯金房地产开发有限公司同意该房屋以总价人民币248046.72元的优惠价向王坤出售。2010年10月31日，王坤接收该商铺钥匙。2011年10月31日、2012年10月31日、2013年10月31日，王坤分别向太和县策臣经营管理有限公司缴纳物业管理费1100元、1200元、1200元。现该商铺由王坤占有、使用。本案在审理过程中，王坤要求解除对太和国际保健品综合商城2层284号房的查封。
另查明，本院在审理范世荣与太和县凯金房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中，依据范世荣的财产保全申请于2014年1月9日作出（2014）太民一初字第00356号民事裁定书，对太和县凯金房地产开发有限公司名下的新凯旋门保健品商城284号商铺予以查封。王坤于2014年10月27日向本院提出执行异议，2015年4月17日本院（2014）太执行异议字第0003-3号执行裁定书，驳回案外人王坤的异议请求。
又查明，太和国际保健品综合商城2层284号房与太和县凯金房地产开发有限公司名下的新凯旋门保健品商城284号商铺系同一房屋。
上述事实有王坤提供的证据王坤的身份证复印件，执行异议申请书、执行裁定书、送达回证，原告与太和县凯金房地产开发有限公司于2009年10月30日签订的《太和县商品房销售合同》，收据四张及银行卡转款凭证，原告与太和县凯金房地产开发有限公司以及太和县策臣经营管理有限公司之间于2009年10月30日共同签订的《房屋租赁合同》及其附件三《三年免租（金）协议书》，太和县策臣经营管理有限公司2010年10月31日出具的《证明》，太和县策臣经营管理有限公司2010年10月30日、2012年10月31日、2013年10月31日开具收据，及当事人陈述在卷予以证明。
本院认为：最高人民法院法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。最高人民法院《人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买卖人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本院在执行本案涉案房屋过程中，查封的涉案房屋虽未办理过户登记手续，但王坤在本院查封之前已经向太和县凯金房地产开发有限公司支付了全部购房款，且于2010年10月31日接收该商铺，已经实际占有本案涉案房屋，且无证据证明涉案房屋未办理过户登记手续是由于王坤的过错造成。故王坤要求对太和县长征路90号太和国际保健品综合商城2层284号房屋不予执行并解除查封的诉讼请求，符合有关法律规定，本院予以支持。但王坤要求确认涉案房归其所有的诉讼请求，与本案不属于同一法律关系，可以另行主张权利。范世荣的辩称理由不当，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，参照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：
停止对第三人太和县凯金房地产开发有限公司名下的太和县长征路新凯旋门保健品商城284号商铺的执行。
案件受理费100元，由第三人太和县凯金房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。
审 判 长 沈 怡
代理审判员 刘 敏
人民陪审员 时秀华
二〇一六年五月二十七日
书 记 员 常莎莎
附本判决所引用的相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。