济南市槐荫区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0104民初997号
原告山东彼得物业管理有限责任公司，住所地济南市。
法定代表人康宇，总经理。
委托代理人范守平，山东垠鹏律师事务所律师。
被告马洪福，男，1962年8月12日出生，汉族，户籍所在地济南市，现住济南市。
原告山东彼得物业管理有限责任公司（以下简称彼得物业）诉被告马洪福物业服务合同纠纷一案，本院于2016年2月14日立案受理。本案依法由审判员夏珍适用简易程序，于2016年3月25日公开开庭进行了审理。原告彼得物业的委托代理人范守平、被告马洪福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告彼得物业诉称：原告受开发商委托负责小区物业服务。被告与原告签订了《物业管理服务协议》，原告按约定为被告提供了物业服务，被告应按照约定向原告缴纳物业管理费。被告自2014年1月1日-2015年6月30日拖欠原告物业管理服务费共计329.10元，经原告多次催缴，至今未缴。原告诉请判令：一、被告支付拖欠的物业服务费329.10元；二、被告支付上述拖欠物业服务费的违约金355.40元（以拖欠金额为基数，按日0.3%自逾期之日起计算至2015年12月31日）。
被告马洪福辩称：被告是小区业主。被告与原告没有签订物业合同，双方没有任何关系。原告提供的物业服务不到位，经常丢自行车，房子坏了也不维修。另外，被告之前多交了取暖费约1000元，物业公司同意抵销物业费。
经审理查明，被告马洪福是小区业主。某置业有限公司为小区的开发单位。2009年8月4日，济南市槐荫区拆迁办公室发出《拆迁房屋迁入通知单》，载明“棚改工程需拆除原房屋，被拆迁房屋产权人自愿选择小区实行产权调换（或安置）”。被告马洪福在该通知单上签了字。之后，被告马洪福曾作为乙方，某物业管理有限公司济南分公司作为甲方，双方签订《前期物业管理服务协议（住宅）》，载明房屋建筑面积为45.71平方米；物业管理费按建筑面积暂预收200元；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天0.3%交纳违约金等内容。
济南市物价局、济南市房产管理局济价房字（2009）123号文件《关于制定棚户区改造安置房小区物业服务收费标准的通知》载明：根据济南市人民政府办公厅《关于印发济南市棚户区改造安置房物业管理暂行规定的通知》的文件规定，经对棚户区改造安置房小区物业服务成本运行情况测算，考虑棚户区改造安置房小区居民承受能力，经研究暂定棚户区改造安置房小区物业服务收费标准，物业服务收费按《房屋所有权证》载明的房屋建筑面积收费，未办理房产证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准。收费标准多层住宅0.4元／平方米·月，高层住宅0.85元／平方米·月。该办法自2009年12月1日起执行等内容。
2013年11月20日，某置业有限公司作为甲方与作为乙方的原告彼得物业签订《小区前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对小区提供前期物业服务，物业类型包括小高层住宅、多层住宅、商业用房、商务办公楼等，建筑面积为176265.76平方米，合同中对物业服务内容与质量、物业的经营与管理等进行了约定，其中物业服务费用约定收费采用包干制，具体标准为多层住宅0.80元／月·平方米，高层住宅1.20元／月·平方米，办公楼3元／月·平方米，商业用房及学校、医院为2.60元／月·平方米；交费的时间约定为业主应于房屋交付之日起交纳物业服务费，按半年交纳，业主或物业使用人应在每半年中间结点履行交纳义务。合同的违约责任处约定甲方、业主或物业使用人违反合同约定，未能按时足额交纳物业服务费的，应按每天万分之30向乙方支付违约金。合同中还约定合同期限自2013年11月20日起至业主委员会成立时止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。该《小区前期物业服务合同》除由某置业有限公司与原告彼得物业分别加盖印章外，济南市槐荫区住房保障和房产管理局亦加盖“物业管理服务合同备案”印章。
2013年11月27日，原告彼得物业与小区原物业服务公司某某物业管理有限公司济南分公司（由原某物业管理有限公司济南分公司变更）签订《小区物业管理交接协议》，其为协议乙方，某某物业管理有限公司济南分公司为协议甲方。协议中载明甲方退出小区及公馆的物业管理；乙方自2014年1月1日起，正式接管小区的物业管理服务。同日，济南市槐荫区住房保障和房产管理局出具济槐荫区合同备案第2013038号《济南市物业服务合同备案证明》，内容为“某置业有限公司（委托方）将小区委托山东彼得物业管理有限责任公司（受托方）进行物业服务，现对双方签订的《物业服务合同》予以备案”。
被告马洪福未交纳2014年1月1日至2015年6月30日的物业服务费。在本案审理中原告彼得物业说明被告的房屋面积为45.71平方米，按0.4元／月·平方米计算，物业费为329.10元；违约金按合同约定标准即日万分之三十（日0.3%）计算，以半年的物业服务费为基数，分别自2014年6月30日、2015年1月1日、2015年7月1日起计算至2015年12月31日（1年按360天计算，半年按180天计算）。
另，被告马洪福称物业公司同意用多交的取暖费约1000元抵物业费，并提供了情况说明一份，载明：小区某用户，在2009年9月-2010年5月无人居住，家中未供热，在供热期间向物业申请停热，但未办理停热手续，特此说明。用户：马洪福。2010年8月25日。在该“情况说明”左下侧还载有一段文字：“经调查核实，该用户在09年冬供热期间没有开栓供热，情况属实。”落款为“某物管处”，并盖有“小区物业管理处”的印章。落款时间为2010年8月25日。原告对此不予认可。
以上事实有原告彼得物业提供的《拆迁房屋迁入通知单》、《关于制定棚户区改造安置房小区物业服务收费标准的通知》、《物业管理服务协议（住宅）》、《小区物业管理交接协议》、《小区前期物业服务合同》、《济南市物业服务合同备案证明》，被告马洪福提供的情况说明及原被告双方当庭陈述为凭。
本院认为，被告马洪福拆迁安置小区房屋并在该处房屋居住，为该小区的业主。其在入住小区时，与小区的物业服务公司某物业管理有限公司济南分公司签订了《前期物业管理服务协议（住宅）》，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告马洪福为小区业主，应履行协议约定的相关内容。后某置业有限公司与原告彼得物业签订了《小区前期物业服务合同》，某置业有限公司与本案原告彼得物业签订的《小区前期物业服务合同》内容合法，系双方当事人的真实意思表示，且在济南市槐荫区住房保障和房产管理局进行了备案，合同有效。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中的相关规定，该合同对业主具有约束力。被告马洪福既有权利按合同的约定接受物业服务，又有义务履行合同的相关内容，包括按照约定交纳物业服务费用。被告马洪福的房屋面积有其与某物业管理有限公司济南分公司签订了《物业管理服务协议（住宅）》为证，且其予以认可，物业费收取标准有济南市政府的相关文件为证，因此，原告彼得物业在本案中主张的物业费计算方式有合同依据及法律根据。对其主张被告马洪福拖欠物业费329.10元的诉讼请求，本院予以支持。被告马洪福辩称原告彼得物业服务不到位，对此双方本应协商解决，但因此而拒交物业费没有合同及法律依据。其称物业公司同意用多交的取暖费约1000元抵物业费，但提供的“情况说明”上没有该内容，对被告马洪福的该项辩称意见，本院不予采纳。
原告彼得物业还要求被告马洪福支付上述拖欠物业服务费的违约金，依本案审理查明事实，某置业有限公司与原告彼得物业于2013年11月20日签订的《小区前期物业服务合同》中确实明确约定了业主或使用人应按约交纳物业服务费，如未交纳，自逾期之日起，按照应交金额的0.3%按日交纳违约金的内容。本案审理中，被告马洪福对物业服务中存在的问题提出了意见，且部分内容与本院另审理的其他物业服务合同纠纷案件涉及内容相一致，故本院认为原告彼得物业在提供物业服务过程中确实存在着一定的瑕疵与不足。有鉴于此，本院对原告彼得物业要求被告承担违约金的诉讼请求不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告马洪福于本判决生效之日起十日内向原告山东彼得物业管理有限责任公司交纳2014年1月-2015年6月间的物业服务费329.10元；
二、驳回原告山东彼得物业管理有限责任公司要求被告马洪福承担违约金的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，原告山东彼得物业管理有限责任公司负担15元，被告马洪福负担10元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判员 夏 珍
二〇一六年四月二十八日
书记员 焦婷婷