广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0105民初8528号原告:广州珠江侨都房地产有限公司，住所地广州市经济技术开发区夏港大道科技园1号楼B503室。法定代表人：鲍文格，董事长。委托代理人：张旅，该原告职员。原告：广州珠江侨都房地产有限公司珠江帝景酒店，住所地广州市海珠区艺洲路灏景街1号地下室、半地下室、1-5层。负责人：黄明非，总经理。委托代理人：周金晶，该原告职员。被告：广州圣轩酒家有限公司，住所地广州市海珠区艺洲路灏景街l号珠江帝景酒店一楼西餐厅。法定代表人：陈水泉，总经理。委托代理人：朱毅华，广东尊海律师事务所律师。原告广州珠江侨都房地产有限公司（以下简称珠江侨都公司）、广州珠江侨都房地产有限公司珠江帝景酒店（以下简称珠江帝景酒店）诉被告广州圣轩酒家有限公司（以下简称圣轩酒家）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。两原告的委托代理人及被告的委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。两原告诉称：两原告与被告于2006年1月23日签订《酒店场地租赁合同》，约定被告向原告承租广州市艺洲路灏景街一号广州珠江帝景酒店一楼西餐厅场地及设备，租期自2006年2月23日至2016年2月23日，其中2006年2月23日至2008年2月22日租金为每月人民币65144.40元，2008年2月23日起租金将每年度调升，调升幅度在上一年度租金的基础上调升3%；综合管理费为每月人民币21714.80元。两原告与被告于2009年9月4日签订《场地租赁补充协议》，约定：⑴将原合同租赁期延长至2019年8月31日，其中2016年2月23日至2017年2月22日，月租金额为人民币85013.45元；⑵将原合同3.3能源费的标准修订为：水费：按政府公布价另加收5%的损耗汁算（实际用量+5%损耗）；电费：按政府公布价另加收5%的损耗计算（实际用景+5%损耗）。上述租赁合同及补充协议签订后，原告珠江侨都公司作为出租方依约将物业交付给被告使用，原告珠江帝景酒店作为管理方也全面履行了合同约定的义务，但被告未按合同约定支付承租物业的租金、管理费及能源费等杂费，经原告多次催讨，被告仍未足额缴款，故原告提起诉讼：1.请求判令被告向原告支付欠缴的租金（2015年11月23日至2015年12月22日和2016年1月23日至2016年2月22日，这两个月每个月租金82522.97元，2016年2月23日至2016年3月31日每个月的租金85013.45元）、管理费（2015年6月、2015年11月、12月，2016年2月、2016年3月，共5个月，每个月21714.8元）及其他费用（2016年3月的电费14174.72元，水费2810.05元，电梯维修费，有线端口使用费等杂费合计8306.70元）共计413073.8元及其逾期付款违约金（以欠费总额的本金，按日千分之二的标准计算，自欠费当月的23日开始计算，自实际欠付之日起计算至被告付清欠款之日止）；2.请求判令被告承担本案的诉讼费。被告答辩称，原告在2016年1月份就向被告发出了终止合同通知书，在涉案场地合同期没有到期之前，原告要求提前收回场地，终止双方的合同，被告认为这本身是原告方以明确的意思表示，双方不再履行合同，很明显是原告违约在先，并不是被告无故不缴纳租金、管理费。根据合同法第67条的规定，在租赁合同关系中，作为出租方的原告有义务先履行合同，提供适合租赁的场地，原告以明确的意思表示不再履行合同，根据规定，被告有权要求其赔偿因违约造成的损失，并且为了保障自身的权利不受侵害，被告要求暂时终止缴纳租金和管理费，水电费被告已经结清了。原告按照千分之二的标准计算违约金的比例过高，即使需要支付违约金，违约金标准应当予以调整。确认原告起诉的这几个月的租金和管理费被告没有缴纳。对原告主张的水电费的金额有异议，原告并没有提交证据反映原告已支付了相关的费用以及被告实际使用的水电费金额。2015年11月下旬，因珠江帝景泳池发生溺死事件，死者的家属在被告经营的酒店大门口设灵位，导致被告无法经营。被告才没有缴纳2015年11月、12月的管理费、12月的租金。被告就此事向海珠法院提起诉讼（2016）粤0105民初519号案，该案酌情判决原告向被告赔偿2万元，该案已经生效。因原告的管理原因导致被告的经济损失，被告一直以来和原告进行了协商，但原告拒不同意协商解决。原告向珠江帝景酒店所有的租户都发出了终止合同通知书，说要进行整体升级改造。并不存在不包括涉案场地的问题，只是在终止合同中没有把涉案合同号写上而已，实际上原告已收回了涉案场地。原告的行为导致被告无法继续经营，因此被告要求减免租金和管理费的。综上，不同意原告的诉讼请求。经审理查明，2006年1月23日，珠江侨都公司（出租方、甲方）、朱钜祥（承租方、乙方）及珠江帝景酒店（管理方、丙方）三方就乙方租赁甲方位于广州市艺洲路灏景街一号广州珠江帝景酒店一楼西餐厅场地及设备（以下简称诉争物业）经营餐厅共同签订《酒店场地租赁合同》（编号：广州珠酒〔2006〕HS-001），约定：甲方已委托丙方对酒店进行全面物业管理，在本合同的范围内，丙方的行为全部代表甲方，乙方同意由丙方进行物业管理。1、本合同有效期2006年2月23日至2016年2月22日，为期十年；（其中2006年2月23日至2006年4月22日为免租期，共二个月，供乙方报批及店内装修，在此期间乙方免交租金，但须缴交管理费和其它应缴的费用）。双方可在合同期满前两个月根据市值租金进行续约洽谈，在同等条件下，甲方优先给予乙方之租赁期延续五年，但必须重新洽谈并签定新的租赁合同。2、租赁范围：位于酒店首层西侧总面积为1085.74平方米（分摊面积为223.53平方米）；2006年2月23日至2008年2月22日租金为每月65144.40元；2008年2月23日起租金将每年度调升，调升幅度为在上一年度租金的基础上调升3%。遇不可抗力因素（战争、自然灾害）的情况下，双方可对租金升幅进行检讨。3、综合管理费及其他费用：乙方同意自免租日（即2006年2月23日）起，每月支付丙方综合管理费21714.80元，作为现有中央空调使用、24小时周边保安、垃圾处理、清理隔油池、排污费等的综合管理费：管理费用不包括：能源费（含水费、电费、燃气费等费用）；4、保证金／终止合同……；5.4、丙方的管理服务出现问题，经乙方投诉仍不纠正的，乙方有权少付或不付管理费。2009年9月11日，珠江侨都公司（出租方、甲方）、朱钜祥（圣轩酒家）（承租方、乙方）及珠江帝景酒店（管理方、丙方）签订《场地租赁合同的补充协议》（编号：广州珠酒〔2009〕HS-060）,三方就原《酒店场地租赁合同》（编号：广州珠酒〔2006〕HS-001）的部分条款做出修订，并达成以下补充协议：一、将原合同中的“第1.合同期限”内容，“本合同有效期2006年2月23日至2016年2月22日，为期十年”修订为“本合同有效期2006年2月23日至2019年8月31日，为期十三年零6个月9天”。注：延长租期租金表以总建筑面积（1085.74㎡）计算，每年度租金调升幅度为在上一年度租金的基础上调升3%，具体如下：2016年2月23日至2017年2月22日月租金85013.45元；……。2009年9月11日，珠江侨都公司（出租方、甲方）、圣轩酒家（承租方、乙方）及珠江帝景酒店（管理方、丙方）又签订《酒店场地租赁合同》（编号：广州珠酒〔2009〕HS-061），约定场地坐落位于广州市海珠区艺洲路灏景街一号广州珠江帝景酒店一楼西面，自编号02，总建筑面积15.714平方米，包括分摊面积3.235平方米；乙方租赁该酒店场地用途为餐厅。租赁期自2009年9月1日至2019年8月31日，共计10年；租金以总建筑面积计算，从2010年9月1日起租金将每年度调升，调升幅度为上一年度租金的3%，具体情况如下：2009年9月1日至2009年9月30日为免租期、……、2015年9月1日至2016年8月31日为1125.82元、……；甲方已委托丙方对乙方进行全面管理，乙方同意由丙方进行物业管理，管理费为每平方米30元/月，按总建筑面积计算每月管理费为471.42元。甲方将于2009年9月1日前通知乙方进场；……。同日，珠江侨都公司（出租方、甲方）、圣轩酒家（承租方、乙方）及珠江帝景酒店（管理方、丙方）又签订《酒店场地租赁合同》（编号：广州珠酒〔2009〕HS-062），约定场地坐落位于广州市海珠区艺洲路灏景街一号珠江帝景酒店一楼西北角，自编号06，总建筑面积157.02平方米，包括分摊面积30.48平方米，租赁面积按235.53平方米计算；乙方租赁该酒店场地用途为餐厅。租赁期自2009年9月1日至2019年8月31日，共计10年；租金以总建筑面积计算，从2010年9月1日起租金将每年度调升，调升幅度为上一年度租金的3%，具体情况如下：2009年9月1日至2009年10月31日为免租期、……、2015年9月1日至2016年8月31日为11249.43元、……；甲方已委托丙方对乙方进行全面管理，乙方同意由丙方进行物业管理，管理费为每平方米30元/月，按总建筑面积计算每月管理费为4710.6元。甲方将于2009年9月1日前通知乙方进场；……。2009年9月29日，珠江侨都公司（出租方、甲方）、圣轩酒家（承租方、乙方）及珠江帝景酒店（管理方、丙方）再签订《酒店场地租赁合同》，约定场地坐落位于广州市海珠区艺洲路灏景街1号该酒店一层半楼之西面走火梯之风机房及西厨办公室场地，总建筑面积24.62平方米，包括分摊面积4.1平方米；乙方租赁该酒店场地用途为员工用餐地点。租赁期自2009年10月1日至2019年8月31日，共计9年11个月；租金以总建筑面积计算，从2010年10月1日起租金将每年度调升，调升幅度为上一年度租金的3%，具体情况如下：2009年10月1日至2009年10月10日为免租期、……、2015年10月1日至2016年9月30日为1763.85元、……；甲方已委托丙方对乙方进行全面管理，乙方同意由丙方进行物业管理，管理费为每平方米10元/月，按总建筑面积计算每月管理费为246.2元。甲方将于2009年10月1日前通知乙方进场；……。2011年6月3日，珠江侨都公司、珠江帝景酒店（出租方、甲方）、朱钜祥（承租方、乙方）及圣轩酒家（受让方、丙方）签订《转让协议书》，约定甲方与乙方分别于2006年1月23日、2009年9月11日签订了《酒店场地租赁合同》及《场地租赁合同的补充协议》中约定的乙方的权利、义务全部转移给丙方；等。2015年7月29日至2016年3月24日期间，珠江帝景酒店多次向圣轩酒家发出《催收函》，催缴租金、管理费及杂费等。2016年1月27日，珠江侨都公司、珠江帝景酒店向圣轩酒家发出《终止合同通知书》，其中反映因广州珠江侨都房地产有限公司珠江帝景酒店即将进行整体装修改造，导致双方分别于2009年9月11日、2009年9月29日签订的三份《酒店场地租赁合同》和2011年6月3日签订的《酒店场地租赁合同转让协议书》已无法继续履行，并要求圣轩酒家在2016年5月1日前办理合同解除手续。2016年2月23日，圣轩酒家向珠江侨都公司、珠江帝景酒店发出《关于贵司提前终止合同通知的回函》，认为在合同期未满的情况下，珠江侨都公司、珠江帝景酒店未与其协商，单方解除合同属严重违约，并要求自2016年2月起暂停缴纳租金管理费等。2016年3月3日，圣轩酒家向珠江侨都公司、珠江帝景酒店发出《对贵司提前终止租赁合同索赔的请求》，认为珠江侨都公司、珠江帝景酒店提前终止合同属于单方违约应向其赔偿提前解约所遭受的经济损失等。2016年3月31日，珠江侨都公司向圣轩酒家发出《解除合同通知书》，认为圣轩酒家自2015年6月30日起不按合同约定支付租金、管理费和能源费等杂费，并要求解除双方在2006年1月23日、2009年9月11日和2009年9月29日签订的《酒店场地租赁合同》及要求圣轩酒家结清费用及腾退、返还场地等。另查：圣轩酒家公司经工商部门核准登记成立于2006年4月24日，成立时朱钜祥是该公司的法定代表人。珠江帝景酒店是珠江侨都公司成立的分公司。再查，2015年11月22日，珠江帝景酒店内的游泳池发生有人溺水死亡事故。2015年11月24日至12月12日期间，死者家属不间断在酒店大堂、圣轩酒家门口正对的位置披麻戴孝、捧死者遗像哭灵。圣轩酒家因发生上述事件造成其经济损失，遂提起诉讼，本院以（2016）粤0105民初519号受理。该案诉讼中珠江侨都公司、珠江帝景酒店和圣轩酒家确认圣轩酒家支付了2015年11月的租金，尚未支付2015年12月租金、2015年11月及12月管理费。该案经审理认为溺水者家属在圣轩酒家经营范围内做出的行为，对圣轩酒家经营已造成影响，为此珠江侨都公司、珠江帝景酒店作为场地出租人及管理人对保证圣轩酒家承租场地符合正常经营需要应负有责任等，并判决由珠江侨都公司向圣轩酒家返还租金10000元及由珠江侨都公司、珠江帝景酒店向圣轩酒家赔偿损失10000元等。该案经广州市中级人民法院判决维持原判。圣轩酒店因2015年3月、4月、6月期间珠江帝景酒店的供电设施损坏导致其停业以及圣轩酒店营业期间因珠江帝景酒店外墙柱体漏水导致其部分包房天花渗漏无法使用等原因，起诉珠江侨都公司及珠江帝景酒店，要求该案两被告向其赔偿停电造成的损失907168.5元、退还2015年3月29日至2015年4月10日的租金管理费53545元及修复场地漏水并赔偿包房装修损失20000元。本案以（2015）穗海法民三初字第1148号立案受理。该案尚未审结。本案中，原告为证明其主张，还提交了以下证据：1、《圣轩酒家欠费明细》；2、《圣轩酒家水电月报表》；3、《圣轩2016年3月水电费明细表》；4、租户结算清单(其中反映诉争物业至2016年2月22日的租金82522.97元/月)及业务回单（收款）若干份（其中日期为2016年4月8日的业务回单反映圣轩酒家向珠江帝景酒店支付了2月能源等费用）；5、水费、污水处理费缴费通知单（计费期为2016年3月）及业务回单（付款）、电费通知单（计费时段为2016年3月1日至2016年4月1日）及业务回单（付款）、发票。经质证，被告对证据1的真实性没有异议，表示对证据2、3的真实性、合法性和关联性无法确认，不清楚证据2中的实用数是如何计算的；对证据4的真实性没有异议；对证据5的真实性、合法性和关联性均没有异议。诉讼中，原、被告均确认原告是对包括诉争场地在内的整个会所进行整体升级改造，被告于2016年4月2日左右将包括诉争物业在内的承租场地交付给原告。两原告表示所主张的费用由珠江帝景酒店收取，被告表示没有异议。本院认为，根据三方当事人签订的租赁合同及补充协议约定，被告圣轩酒家是诉争物业的承租人，原告珠江侨都公司是诉争物业的出租人，原告珠江帝景酒店是诉争物业的管理人。被告承租使用诉争物业，理应支付承租使用期间的租金及管理费和相关杂费。原告主张被告未缴纳2015年11月23日至2015年12月22日、2016年1月23日至2016年2月22日及2016年2月23日至2016年3月31日期间的租金和2015年6月、2015年11月、12月，2016年2月、2016年3月的管理费，被告对此予以确认，故原告要求被告支付上述期间欠费的请求合理合法，本院予以支持。生效的判决已就溺水事件对被告的经营影响作出处理，被告再要求调整租金和管理费的意见，缺乏依据，本院不予采纳，被告应按合同约定的租金和管理费标准支付费用。被告主张其已支付2016年3月的水电费及相关杂费，但没有提交证据予以证实，被告对此应承担不利的法律后果，故被告的该抗辩意见，本院不予采纳。根据原告提交的《圣轩酒家欠费明细》、《圣轩酒家水电月报表》、《圣轩2016年3月水电费明细表》、租户结算清单及业务回单（收款）、水费、污水处理费缴费通知单及业务回单（付款）、电费通知单（计费时段为2016年3月1日至2016年4月1日）及业务回单（付款）、发票等证据可以证实，珠江帝景酒店已缴纳了相关的水电费且被告之前按原告所主张的计费方式缴纳相关杂费，原告主张2016年3月的电费14174.72元，水费2810.05元、杂费为8306.7元，上述费用金额也与被告之前已支付的月份的相关费用基本相符，故本院对原告主张被告欠缴2016年3月的电费14174.72元，水费2810.05元、杂费为8306.7元的事实予以合理采信，原告要求被告向其支付上述费用的主张，本院予以支持。鉴于两原告均表示所主张的费用由珠江帝景酒店收取，被告对此无异议，该意见并无不妥，故本院对此予以准许。结合本案查明的事实及诉争场地的实际情况，被告逾期缴纳相关费用事出有因，故原告要求被告支付逾期交费的违约金的请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告广州圣轩酒家有限公司在本判决生效之日起10日内支付2015年11月23日至2015年12月22日和2016年1月23日至2016年2月22日（按月租金82522.97元的标准计算）及2016年2月23日至2016年3月31日（按月租金85013.45元的标准计算）的租金给原告广州珠江侨都房地产有限公司珠江帝景酒店。二、被告广州圣轩酒家有限公司在本判决生效之日起10日内支付2015年6月、2015年11月、2015年12月、2016年2月、2016年3月的管理费（每月按21714.8元的标准计算）及2016年3月的电费14174.72元、水费2810.05元、杂费8306.7元给原告广州珠江侨都房地产有限公司珠江帝景酒店。三、驳回原告的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8171元，由原告负担803元，被告负担7368元。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  林丽娜人民陪审员  黄碧霞人民陪审员  曲营建二〇一七年四月六日书 记 员  杨 曼丘艳张洁