上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终5786号
上诉人（原审原告、反诉被告）：马蔚文，女，1970年1月20日生，汉族，住上海市徐汇区。
委托诉讼代理人：梁冰（系马蔚文之夫），1969年1月13日生，汉族，住同马蔚文。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：张伟，男，1990年11月3日生，汉族，住上海市浦东新区。
上诉人马蔚文因与被上诉人张伟房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初7565号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月2日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人马蔚文上诉请求：撤销原判第七项，依法改判驳回被上诉人在一审中要求上诉人支付转让费人民币（下同）10万元的诉请。事实和理由：被上诉人支付给上诉人的65,000元并非是租赁房屋的转让费，而是租赁房屋的装修补偿款，上诉人将系争商铺转让给被上诉人时，该房屋上诉人才装修了2年左右的时间，上诉人装修的费用超过100,000元，且转让时还将系争商铺内的设备一并转让给被上诉人。租赁合同没法继续履行下去的原因是由于被上诉人拖欠租金导致，过错在于被上诉人，而不应归责于上诉人。上诉人确实没有及时向业主告知转租的情况，但只要被上诉人按约交纳租金及相关费用，该租赁合同完全可以继续履行到合同到期。因此，一审法院判决上诉人返还被上诉人转让费23,000元于法无据。
被上诉人张伟未答辩。
马蔚文向一审法院起诉请求：1、判令张伟支付马蔚文上海市浦东新区XX大道XX号、XX号商铺（以下简称系争商铺）自2015年2月1日起按每月31,666元计算至2015年2月26日止的房租计27,443元；2、判令张伟支付拖欠的自2014年12月起至2015年2月止的物业管理费1,500元；3、判令张伟返还已代收的系争商铺二楼酒吧自2015年2月27日起至2015年4月16日止的房租14,394.56元（8,813元/月/30天×49天）；4、判令张伟返还系争商铺二楼酒吧的押金6,000元；5、诉讼费由张伟负担。张伟反诉请求：1、确认马蔚文、张伟签订的《转让协议》无效；2、判令马蔚文返还张伟支付的押金25,000元；3、判令马蔚文返还转让费100,000元，并支付以100,000元为本金，自2012年11月5日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际履行之日止的利息；4、诉讼费由马蔚文负担。
一审法院认定事实：系争商铺产权登记在案外人张某1、张某2名下。2009年6月1日，马蔚文（乙方）与张某1（甲方）就上述商铺签订《商铺租赁合同》，约定马蔚文承租系争商铺，租赁期限自2009年6月20日起至2016年6月9日止。租金为每季度82,000元，一年内不变，自第二年起，租金每一年在原来基础上累积递增3%。其中，2014年10月1日至2014年12月31日租金95,000元，支付时间2014年9月5日；2015年1月1日至2015年3月31日租金95,000元，支付时间2014年12月5日。
2010年4月3日，马蔚文将其中XX号商铺二层除南面三间阁楼之外的所有部分出租给案外人廖某、姚某作酒吧经营使用，租赁期限自2010年4月17日起至2016年4月16日止，月租金为6,000元，每期租金为三个月的租金。廖某、姚某应在已付租金到期当月10日前向出租方支付下期租金。自第二年（2011年1月1日开始），租金每年递增8%（即6,480元/月租金），2012年每月租金为6,998元/月，以此类推。合同签订后，廖某、姚某向马蔚文支付了押金6,000元。
2012年11月5日，马蔚文作为转让方、张伟作为受让方签订了《转让协议》：“现兹有原承租方—马蔚文（以下简称“转让方”），将其合法承租上海市XX大道XX号、XX号商铺转让于杨某、张伟（以下简称“受让方”）。一、原转让方与业主签订的租赁合同及租赁合同中的所有条款内容，自动转与受让方。二、原转让方与二楼酒吧签订的租赁合同及租赁合同中的所有条款内容，也同时转与受让方。三、原转让方付于业主的押金，已由受让方归还转让方，租赁合同到期后，原押金由受让方继承，与转让方无关。四、原二楼酒吧支付给转让方的押金人民币陆千元，已移交与受让方，今后酒吧的押金结算由受让方负责与酒吧清算。五、原二楼酒吧支付给转让方的房租（2012年10月到2012年12月），转让方不再退还给受让方。2013年1月起的房租，由受让方自行向酒吧收取。六、受让方须于签订本协议之当天，将2012年11月-2013年1月的房租，直接汇入业主的账户。七、店铺二楼的三间办公室，转让方将继续留用至2012年12月底前搬离。八、原转让方的电话，将过户与受让方。九、原转让方剩余的四个月宽带费用500元，受让方于交房之同时支付于转让方。”《转让协议》签订后，马蔚文将2400、2402号商铺交付张伟使用。
一审另查明，2015年5月15日，案外人张某1以马蔚文转租商铺并拒绝支付租金为由向一审法院提起诉讼，要求解除与马蔚文的商铺租赁合同，并要求马蔚文支付自2015年2月1日起至2015年5月31日止的房屋使用费及水电费、滞纳金、物业管理费等。该案在审理中查明，张某1就系争商铺租赁曾收取马蔚文押金25,000元；马蔚文向张某1支付租金至2015年1月31日。2015年2月26日，马蔚文将系争商铺一楼钥匙返还张某1。一审法院于2015年8月25日作出（2015）浦民一（民）初字第18028号民事判决书：解除张某1与马蔚文于2009年6月1日签订的《商铺租赁合同》；马蔚文支付张某1租金、房屋使用费77,053.94元（按照31,666元每月标准，自2015年2月1日起至2015年2月26日止；按照15,833元每月标准，自2015年2月27日起至2015年5月31日止，执行时应扣除马蔚文支付的押金25,000元）……。该判决已生效。
2016年3月2日，马蔚文以案外人廖某、姚某拖欠租金为由向一审法院提起诉讼，要求解除马蔚文与廖某、姚某签订的租赁合同；要求廖某、姚某支付自2015年1月17日起至2015年5月25日止的房屋租金及使用费以及违约金、物业管理费、水电费等。该案审理中，廖某、姚某辩称向张伟、杨某付租至2015年4月16日。该案在审理中查明，2013年1月17日，马蔚文向廖某发送通知，告知其自2013年1月开始，酒吧租金由张伟及杨某代收。廖某、姚某通过支付宝转账的方式向杨某支付了截止至2015年4月16日的租金，之后未付。一审法院后于2016年5月5日作出（2016）沪0115民初17710号民事判决：马蔚文与廖某、姚某于2010年4月3日签订的租赁合同于2015年5月25日解除、廖某、姚某应支付马蔚文2015年4月17日起至2015年5月25日止的房屋欠租6,000元，该款应扣除廖某、姚某已支付的租赁保证金6,000元；……。2016年11月18日，上海市第一中级人民法院作出（2016）沪01民终9435号民事判决，维持了前述判决内容。
审理中，张伟陈述共支付给马蔚文押金25,000元及转让费100,000元，马蔚文确认收到了张伟支付的90,000元，其中25,000元为押金，65,000元是装修补偿款，并非转让费。
审理中，张伟提供向张某1账户付款的个人业务回单，其中包括2013年2月17日的81,000元、2013年5月13日的81,000元、2013年8月6日的84,000元、2013年11月6日的84,000元、2014年2月15日的84,000元。2014年5月8日的84,000元。对其主张的其他期间的租金支付凭证，张伟表示无法提供。
审理中，经一审法院释明，张伟表示，如果双方签订的转让协议被判决有效，要求变更诉请为解除转让协议，其余诉请不变。马蔚文则表示，转让协议已经履行完毕，不同意解除。
一审法院认为，马蔚文作为系争商铺的承租人就其与张某1间租赁合同的权利义务向张伟所作转让以及作为系争商铺二楼的出租人就其与廖某、姚某间租赁合同的权利义务向张伟所作转让，均属租赁合同权利和义务的概括转让，未经合同相对方的同意，不能对相对方发生法律效力。但转让协议对马蔚文、张伟双方当事人而言均系真实意思表示，应为有效，张伟反诉主张确认无效，没有法律依据，法院不予支持。现张某1已明确表示拒绝，并解除了与马蔚文的租赁合同关系，马蔚文与廖某、姚某间的租赁合同关系亦已解除。马蔚文、张伟所签署的《转让协议》，未对张某1、廖某、姚某发生效力，客观上也已无法继续履行。经一审法院释明，张伟主张解除，法院予以支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
马蔚文主张张伟支付系争商铺2015年2月1日起至2015年2月26日期间的房租，因该期间系争商铺确由张伟实际支配使用，故应由张伟承担房屋使用费，对马蔚文诉请法院予以支持。张伟抗辩称其已付至2015年2月19日，未提供充分依据，并且结合马蔚文与张某1的合同约定、马蔚文、张伟2012年11月5日《转让协议》关于首期房租2012年11月至2013年1月的房租于签订协议当天汇入业主账户的约定，以及张伟提供的三个月一付的付款记录，在没有其他相反证据的情况下，可以推定张伟自述的最后一次于2014年11月20日支付的租金应对应2014年11月至2015年1月的租金。而此处的1月，在张伟没有其他证据证明的情况下，应为截止至2015年1月31日的租金。至于应付租金的计算标准，张伟主张按84,000元/季度计算，而马蔚文因张某1按双方合同实际约定的31,666元/月主张，故要求按31,666元/月计算。对此，因张伟受让的本系马蔚文在与张某1租赁合同中约定的义务，在张某1对降租事宜不予确认的情况下，法院对马蔚文主张的金额予以支持。
马蔚文主张张伟支付物业管理费1,500元，张伟同意，法院予以照准。
马蔚文主张张伟返还收取的二楼商铺廖某、姚某支付的2015年2月27日至2015年4月16日的房租。张伟抗辩称廖某、姚某仅付租至2015年3月16日。但该事实已经（2016）沪0115民初17710号民事案件审理中查明并确认，且张伟对其抗辩意见也未提供证据证明，故法院对马蔚文诉讼请求予以支持。
马蔚文主张返还的自二楼商铺廖某处收取的酒吧押金6,000元，因马蔚文与廖某之合同已经解除，且马蔚文已被生效判决确认自其应向廖某收取的租金中扣除应返还廖某的押金，现马蔚文、张伟合同解除，张伟理应返还马蔚文。
张伟反诉请求马蔚文返还押金25,000元，因该款原系马蔚文与案外人张某1间租赁合同的押金，且张某1已被生效判决确认自其应向马蔚文收取的租金中扣除应返还马蔚文的押金25,000元，现马蔚文、张伟合同解除，马蔚文理应返还张伟。
张伟反诉请求马蔚文返还转让费10万元，但不能提供支付凭证，亦未见于合同记载，故一审法院仅能根据马蔚文关于收取6.5万元款项的自认确认转让费金额。鉴于转让合同签署后，双方之间已实际履行至2015年2月26日，故张伟主张全额返还没有依据，一审法院将以双方实际约定的履行期限为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌情确定返还金额。张伟还主张应退转让费的利息损失，因确定返还金额时已考虑合同履行情况，故不复予以支持。
一审法院据此判决：一、解除马蔚文与张伟之间签订的《转让协议》；二、张伟应于判决生效之日起十日内支付马蔚文自2015年2月1日起至2015年2月26日止的房屋使用费人民币27,443元；三、张伟应于判决生效之日起十日内支付马蔚文自2014年12月起至2015年2月止的物业管理费人民币1,500元；四、张伟应于判决生效之日起十日内支付马蔚文所收取二楼酒吧自2015年2月27日起至2015年4月16日止的租金人民币14,394.60元；五、张伟应于判决生效之日起十日内支付马蔚文所收取二楼酒吧的押金6,000元；六、马蔚文应于判决生效之日起十日内返还张伟押金人民币25,000元；七、马蔚文应于判决生效之日起十日内返还张伟转让费人民币23,000元；八、驳回张伟其余反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币1,261.10元，减半收取计人民币630.55元；反诉案件受理费1,606.50元，合计人民币2,237.05元，由马蔚文负担人民币1,123.2元；张伟负担人民币1,113.85元。
二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点为上诉人是否应当返还被上诉人转让费23,000元。上诉人上诉认为被上诉人支付的65,000元为装修款而非转让费，然首先双方对此并无书面约定、对于款项的性质双方存有分歧，其次在一审庭审中上诉人代理人亦认为“65,000元不单单是装修补偿款，还包括2012-2016年租赁期限的经营权，其中有租金优势”。因此，上诉人认为65,000元仅仅为装修款的观点，缺乏依据，本院不予采信。在上诉人与被上诉人签订《转让协议》后被上诉人确未按约支付租金，但上诉人未经原出租人同意即擅自与被上诉人签订《转让协议》，原出租人以上诉人转租商铺并拒付租金为由诉至法院，上诉人亦存有一定的过错。因此一审法院根据双方的履行情况、当事人的过错程度等因素，酌情确定上诉人返还被上诉人23,000元，并无不当，本院予以认同。综上所述，上诉人马蔚文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1,261元，由上诉人马蔚文负担。
本判决为终审判决。
审判长 潘 兵
审判员 郑卫青
审判员 杨斯空
二〇一七年八月一日
书记员 强 颖
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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