山东省烟台市芝罘区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0602民初1096号
原告：徐磊，男，1987年12月27日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。
委托代理人：董学全、刘莉娜，山东鑫希望律师事务所律师。
被告：烟台天安置业有限公司，住所地烟台市芝罘区卧龙中路1号。
法定代表人：孙福建，董事长。
委托代理人：王建文、张华顺，山东鼎然律师事务所律师。
原告徐磊诉被告烟台天安置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年1月27日立案后，被告于2016年2月1日法定答辩期内提出管辖异议。本院于2016年3月25日裁定驳回了被告的管辖异议。被告不服向烟台市中级人民法院提起上诉，烟台市中级人民法院于2016年5月12日裁定驳回上诉，维持原裁定。本案依法适用普通程序，公开进行了审理。原告委托诉讼代理人刘莉娜与被告的委托诉讼代理人王建文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：被告支付2014年7月29日至2016年1月25日的逾期办证违约金103022元（以871130元为本金，按中国人民银行同期贷款利率自2014年2月15日暂计算至2016年1月25日，计算709天，之后按银行同期贷款利率计算至办证之日止）。事实和理由：原、被告在签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》中约定，原告购买被告开发的山水龙城A-5#住宅楼1单元第6层1号房屋（以下简称涉案房屋），被告应于2013年9月15日交付房屋，并应在房屋实际交付后180日内将办理产权证书所需资料提交产权登记机构，若被告没有按规定时间提交资料（以房产管理部门收件办理单据为准），每延误一天按照0.01%向原告支付违约金。后，原告依约足额支付了房款871130元，被告于2013年8月15日交付房屋，但至今未提交相关办证资料，致使原告一直未能取得房屋产权证书。
被告辩称，1.本案已过诉讼时效；2.政府行为导致办证迟延；3.约定的违约金比例过高，原告没有实际损失发生；4、原告应当先与被告履行合同义务且原告迟延履行的情况下，被告可根据原告迟延履行的情况向后顺延履行；5、有特殊约定的，不适用法定违约金。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下:
1.被告提交原告签字的钥匙领取单原件，证明双方验收房屋的时间为2013年4月8日。原告质证后认为对上述证据的真实性没有异议，对证明内容均有异议，应以签订合同的2013年8月15日作为交房时间。本院对上述证据予以认定，交房时间为2013年4月8日。
2.被告提交了土地出让文件（6号宗地和96号宗地）原件1份、2013年4月17日《关于调增建筑面积补缴土地出让金的处置意见》复印件1份、《补缴土地出让金协议书》原件1份、烟台市城市规划项目审批纪要复印件1份、烟政办法【2006】43号文《关于经营性用地容积率调整问题的通知》复印件1份、2014年3月21日烟台市规划局芝罘分局关于项目规划手续办理有关情况的通知原件1份及时任烟台市国土局局长唐建平于2014年10月18日签署的《审议取证单》复印件1份，拟用上述证据证明被告已经按照土地出让合同的约定足额缴纳了土地出让金，但烟台市国土局没有依照土地出让合同和政府纪要执行，要求被告补缴6号宗地因增加容积率而产生的土地出让金，因被告对该宗地土地出让金的计算标准有异议且与烟台市国土局未能协商一致，导致被告所有相关的规划手续都被暂停办理，最终导致办证迟延。对上述证据，原告未提出异议，但质证称这是因被告自身问题，与原告无关。本院认为，被告提供的上述证据，对其真实性，原告未提出异议，本院确认被告对[2006]6号宗地应补缴的土地出让金标准有异议之事实。
3.2013年8月15日，原告与被告在签订的《商品房买卖合同》中约定：被告以出让的方式取得坐落于烟台市芝罘区黄务街道夏家居委会西南区域、编号为烟国用（2009）第101031号的地块的土地使用权，规划用途为商住用地，被告在该地块上建设商品房，暂定名为天安山水龙城。原告购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为烟房预许字2011第045号；原告购买涉案房屋，总价款871130元，原告于2013年8月15日前支付首付款￥871130元，余款￥0元于2013年8月15日前付清；被告于2013年9月15日前，依照国家和地方人民政府规定，将取得建设工程竣工规划验收合格证、建设工程竣工验收备案表、烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证及法律、法规、规章规定需满足的其他事项并符合本合同约定的商品房交付给原告；如被告未按约定交付房屋，逾期不超90日的，自本合同约定的最后交付期限次日始至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；被告承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套设施，交付使用时达到如下条件：其中第三项为供电、供水、供热、燃气、道路、排水、绿化、路灯、环卫、邮政、通讯等基础设施和配套公用设施按规划要求建设完毕，且移交相关部门或单位进行后期维护管理。附件七《补充协议》第四条将房屋交付条件变更为：房屋经勘察、设计、施工、监理、建设单位竣工验收合格；第六条第一款约定，被告承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件，第一项水、电留接口至室内；第二款约定：如商品房交付时未达到以上使用条件，由被告承担违约责任。第七条第一款约定：在房屋实际交付原告后的180日内，被告将办理产权登记手续所需资料提交产权登记机构，即视为被告履行了办证义务；该条第二款约定：若原告采用银行按揭贷款或公积金贷款方式付款，按以下约定执行：在房屋实际交付后的160天内，原告向被告提交办理房地产权属登记应由原告提交的资料，同时原告全权委托被告办理该商品房的房地产权属登记证书手续。因原告迟延交付办证材料，由此产生的后果由原告自行负担。被告应在该商品房实际交付使用后180日内将办理产权登记手续所需要的资料提交产权登记机构，若被告没有按规定时间提交资料（以房产管理部门收件办理单据为准），每延误一天按照0.01%向原告支付违约金。合同签订后，原告支付了购房款868648元。
本院认为：1.当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原、被告签订的商品房买卖合同系平等主体间的等价有偿行为，且形式要件齐全，内容未违反法律强制性规定，本院认定为有效，该合同对原、被告双方具有约束力。践约中，原告已履行了支付房屋价款的义务，被告即应按合同约定向产权登记机构提交办理产权登记手续所需资料，否则就应承担民事责任。
2.《中华人民共和国合同法》第六十七条规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求”，即适用先履行抗辩权的前提是双方互负债务。本案中，原、被告在合同中约定的160日和180日分别是原、被告为办理原告个人房屋产权证书（即通常所说的小证）和办理初始登记提交资料（通常所说的大证）的时间，两项内容是相互独立的，在合同中亦分列为第七条第二款第（1）项和第（2）项，而且在合同中还存在着原告迟延交付办证材料，由此产生的后果由原告自行负担，亦即原告取得个人房屋产权证书的延误的后果，但并不影响被告履行向产权登记机构提交办理初始登记所需资料的义务，不属于互负债务，不应适用《合同法》第六十七条规定的先履行抗辩权，故被告关于其享有先履行抗辩权的辩解，于法不合，不能成立。
3.本案中，被告虽主张其因土地出让金缴纳标准与烟台市国土局有争议，相关手续被停办，最终导致延期办证。但被告提供的证据不能证明其手续被停办的过错在政府部门，故其关于适用《合同法解释二》第二十六条解除或变更双方关于办证时间和违约金的约定的抗辩理由，无事实和法律依据，本院依法不予支持。
4.本案中，涉案房屋于2013年4月8日实际交付，被告应依约于2013年10月6日前将办理产权登记手续所需资料提交产权登记机构，但被告未能提供证据证明其履行了相应义务，故被告构成逾期办证，自2013年10月7日起承担违约责任。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，诉讼时效期间为二年，原告知道或应当知道其权利受到侵害之日为2013年10月7日，故自2013年10月7日至2015年10月7日的两年为该请求的诉讼时效。该时间段内，原告应当积极主张权利或采取相应措施保证权利的实现。诉讼时效立法依据系对权利人的督促，也是对义务人的保护，如果权利人怠于行使权利经过一定的期间，又没有其他事由致使诉讼时效中断或中止，则诉讼时效产生法律效果。怠于行使权利的事实持续存在，将致使诉讼时效期间届满，权利人将不受法律强制保护，应驳回原告主张；同时自2015年10月7日至2016年1月27日原告及被告商品房预售合同纠纷之诉的本院（2016）鲁0602民初1096号案审理之前，并没有确切的证据证明本案原告向被告主张过逾期办证违约金。故在原告未能提供充分证据证明通过其他途径直接向被告主张逾期办证违约金情况下，对原告的主张，不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条、第六十九条、第七十条之规定，判决如下：
驳回原告徐磊的诉讼请求。
如果被告烟台天安置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2360元，由原告徐磊负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本6份，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审 判 长 庞 磊
人民陪审员 魏 秀 经
人民陪审员 吕 其 杰
二〇一七年三月二十九日
书 记 员 姜慧萍（代）