文书内容广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0306民初21207号原告：毛汉威，男，汉族，1965年4月8日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区。原告：张凤良，男，汉族，1939年4月8日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区。原告：刘天祥，男，汉族，1957年7月10日出生，身份证住址广东省五华县。三原告共同委托代理人：陈韦安，北京市炜衡（深圳）律师事务所律师。三原告共同委托代理人：胡奇龙，北京市炜衡（深圳）律师事务所实习律师。被告：黄雄文，男，汉族，1971年6月5日出生，身份证住址广东省梅县。上列原告与被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告毛汉威及三原告共同委托代理人陈韦安、胡奇龙，被告黄雄文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2016年4月23日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同载明，原告与被告在诚信平等自愿的基础上，由被告按现状承租原告位于深圳市龙华新区观澜大布头村18号工业区的一栋三层三房和一栋五层宿舍楼及围墙内空地、门卫室，用作工厂、办公室、仓库等使用。合同约定，物业租赁期限10年，从2016年5月1日承租至2026年4月30日，有两个月为装修免租期，租金从7月份起计，在每月10日前支付，逾期交付的每日按拖欠租金数额的5％计算违约金。被告承诺其清楚物业的用途为工业，如果变更用途或进行二次消防装修，所需相关政府部门许可及备案手续全部由被告自行负责，原告只负责提供物业的现有资料，如果被告无法办妥手续或经营期间中途被责令停业，原告不承担任何责任。合同签订后，原告按照约定向被告交付了物业，被告接收物业后对房屋即着手进行粉刷装修。出乎意料的是，被告称在2016年7月17日其进行外墙粉刷时，遭到案外人的干预，案外人称其装修行为是改建扩建行为，被告只好停止装修。经原告了解，真实情况是被告二次装修未向相关部门申请。2016年8月8日，原告向被告发出《关于继续履行合同的通知书》，要求其尊重合同，按时交租，但未得到被告的回复。目前被告既拒绝交租，又不将物业交回原告，造成原告的损失不断扩大。特别是，被告未派人看管物业，难免造成物业陷于诸多隐患之中。为维护自身的合法权益，原告特诉至法院，请求判令：1、解除《房屋租赁合同》；2、被告支付租金54000元（2016年8月租金，实际租金总额请求判至被告交还房屋之日止）；3、被告支付违约金81000元（从2016年8月11日暂计至2016年9月10日，实际违约金总额请求判至被告付清房租之日止）；4、被告返还租赁房屋；5、被告对房屋恢复原状；6、被告承担本案的全部诉讼费。本案审理过程中，本院依法追加张凤良、刘天祥为本案原告参加诉讼。被告答辩称，其是广东梅州大埔县人，于2016年4月经中间人黄先生、刘先生及蔡先生（毛汉威老乡）介绍下认识毛汉威并租下其位于观澜松元厦社区大布头村18号物业，租期为十年。因为当时跟毛汉威是第一次见面，被告也询问其会不会存在做了一、二年就旧改了，当时被告也看到松元厦市场物业上挂着城市更新的横幅，他说不可能，都已经谈了四、五年了，换了几个开发商了，到现在都毫无进展（这些话中间人都可作证）。当时，被告也跟毛汉威说了是开办幼儿园用，觉得价钱和租期都比较合适，所以第一次见面也就当着中间人的面签订了租赁合同，并支付了两押一租共计162000元和中介费64000元。在签订合同后的一段时间，毛汉威曾打过几次电话询问进场装修情况，说要尽快，并说开发商什么事情都做得出来。到被告六月份进场装修一段时间后，城市更新开发商雇用十几个保安人员强行阻拦施工，堵门不让所有拉材料的车辆进入施工现场并投诉到街道新区及市里，造成被告项目没法做下去。后来被告才了解到毛汉威于2013年12月16日已经与城市更新开发商签订了同意其物业给开发商纳入更新范围，有效期两年即到2015年12月16日止（附协议书），开发商也在2015年5月15日得到了市政府和市国土委的批复，同意其纳入2015年深圳市城市更新单元计划第二批计划，并且毛汉威于2016年6月8日还去了城市更新开发商（福建福晟集团）实地考察其开发实力。另外，村里也已经当面口头跟毛汉威说过他的物业马上要进行拆迁，不能进行二次装修。鉴于以上几种情况毛汉威并没有如实告之被告，而且还电话催促被告要加快装修进度造成被告投资损失持续增加，累计造成投资损失3200000元，全部有单有据有合同为证据。鉴于毛汉威有蒙骗别人的行为造成被告巨额的经济损失，至今也未积极与被告就经济损失问题进行良好沟通。被告也求助过社区、街道、派出所出面协商解决此问题，毛汉威总是说没时间拖着不解决，老是打着自己是合法物业、合法出租的旗号，总不承认自己的过错和蒙骗、误导别人的行为，造成工人工资无法支付，工人天天上访，天天在闹。为定纷止争，顺应目前我国的“大调解”，构建和谐社会，被告请求对本事件造成被告经济损失问题进行调解或立案侦查。经审理查明，2016年4月23日，原告毛汉威（甲方）与被告黄雄文（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将位于深圳龙华新区观澜大布头村18号工业区一栋三层三房和一栋五层宿舍楼及围墙内空地、门卫室按现状出租给乙方做工厂、办公室、仓库等使用；租金第一年至第三年每月租金54000元，第四年到第六年每月59000元，第七年至第十年每月65000元，每月租金于当月十号前交清，装修期2个月，从2016年7月1日开始计算租金，签合同之日乙方交两押一租给甲方；乙方如逾期交付租金，须向甲方支付违约金，违约金按每日拖欠租金数额的百分之五计算；租期为十年，从2016年5月1日至2026年4月30日。合同另就双方权利义务、合同的解除终止等其他相关事项进行了约定。上述租赁合同签订后，黄雄文向原告缴纳了租金54000元，押金108000元。此外，原告张凤良与黄雄文另签订了两份《房屋租赁合同》，日期均为2016年4月23日，一份合同内容与前述合同内容一致，一份合同则为“甲方将位于深圳龙华新区观澜大布头村18号工业区一栋三层（面积2000平方）和一栋五层（面积1000平方）及围墙内空地、门卫室按现状出租给乙方做幼儿园、办公室等使用”，其余内容一致。原告主张该两份合同系张凤良与黄雄文在一个月后倒签，用途为幼儿园的合同是黄雄文声称为办理租赁备案手续单方修改后找张凤良签订的，黄雄文则主张是原告知其租赁案涉房产是做幼儿园，办理相关手续时经双方沟通后而由张凤良再签订了租赁合同。在庭审过程中，刘天祥确认其清楚上述《房屋租赁合同》的签订情况。黄雄文确认房产有两把锁锁住，其锁了一把锁，聘请的装修工人锁了一把锁。另查，1999年12月28日，三原告签订《协议书》，约定三人共同投资购买观澜松元大布头村地皮兴建工厂（配套宿舍），1993年1月3日开工，1993年11月23日完工验收，建厂房一栋三层、宿舍一栋五层、建发电机房一层，合计建筑面积3656.18平方米，共投入1699468元，其中张凤良投入783990元，毛汉威投入815478元，刘天祥投入100000元，协商由黄碧云名下统一办理房产证，实际股份张凤良占47％、毛汉威占47％、刘天祥占6％。原告提交了粤房字第××号、粤房字第××号房产证，证明案涉房产按协议约定登记在黄碧云名下，该两份房产证填发日期为1992年4月3日，记载房产建于1987年。再查，黄碧云（身份证号码）已于2015年9月22日因病去世。被告黄雄文提交了《2015年城市更新计划第二批计划》公告、深圳市龙华新区观澜街道松元厦社区松元厦大布股份合作公司旧城改造项目合作意向协议、重大项目证书等证明原告早已跟开发商签订旧改合作意向而没有告知被告，导致其被阻止装修，并提交了观澜东晖幼儿园装修的合同及清单、收据等证明其为装修支付的费用。以上事实有《房屋租赁合同》、《协议书》、房产证、深圳市死亡医学证明书、火化证书、《2015年城市更新计划第二批计划》公告、深圳市龙华新区观澜街道松元厦社区松元厦大布股份合作公司旧城改造项目合作意向协议、重大项目证书、观澜东晖幼儿园装修的合同及清单、收据等证据以及庭审笔录予以证实。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，案涉房产由三原告协议登记在黄碧云名下，但是原告提交的房产证载明的登记时间、房产的建设时间均与《协议书》中约定的时间不相符合，无法确认上述房产证中房产即为案涉房产。因案涉房产未取得房屋所有权证，原告亦未提供证据证明案涉房产取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，故原告与被告签订的《房屋租赁合同》因违反国家法律的强制性规定，依法应认定无效。根据无效合同的处理原则，相互取得的财产应当返还，原告应将收取的押金108000元返还被告；被告应将涉案房产腾退给原告。同时，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，被告应当按照约定的租金标准向原告支付占有使用案涉房产期间的房屋占有使用费。案涉房产由被告及其聘请的装修工人锁住，视为被告仍然占有案涉房产，应支付原告2016年8月1日至其腾退房屋之日止的占有使用费。由于双方签订的租赁合同无效，故本院对原告主张的违约金不予支持。原告未能举证证明案涉房产的原状，故本院对原告恢复原状的诉讼请求不予支持。被告主张其为案涉房屋装修等损失3200000元，被告并未提起反诉，其可以另循法律途径处理。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、原告毛汉威、张凤良、刘天祥与被告黄雄文于2016年4月23日签订的《房屋租赁合同》无效。二、被告黄雄文于本判决生效之日起十日内将案涉房产腾退给原告毛汉威、张凤良、刘天祥。三、原告毛汉威、张凤良、刘天祥于本判决生效之日起十日内向被告黄雄文返还租赁押金108000元。四、被告黄雄文于本判决生效起十日内向原告毛汉威、张凤良、刘天祥支付房屋占有使用费（按照每月54000元的标准，自2016年8月1日计至本判决指定腾退之日止）。五、驳回原告毛汉威、张凤良、刘天祥的其他诉讼请求。如果原告、被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1500元，由原告承担750元，由被告承担750元，受理费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 张 晓 光二〇一七年九月七日书记员 胡莹（兼）书记员 黄 梦 园附本案相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。