云南省文山市人民法院民 事 判 决 书（2015）文民二初字第632号原告肖红梅，女，汉族，1968年2月24日生，马关县人，中专文化，个体户，现住马关县。原告何永洪，男，汉族，1971年11月16日生，马关县人，小学文化，个体户，现住马关县。原告韩月德，男，汉族，1973年8月2日生，马关县人，本科文化，个体户，现住马关县。委托代理人赵影武，云南天信律师事务所律师（特别授权）。被告文山州超俊房地产开发有限责任公司，组织机构代码：69569449-0。法定代表人黄俊，该公司董事长。住所地：文山市普阳路延伸线丽水龙庭。委托代理人刘光宇，云南杨柏王律师事务所律师（特别授权）。原告肖红梅、何永洪、韩月德与被告文山州超俊房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年6月4日立案受理后，依法组成合议庭于2015年7月22日公开开庭进行了审理。原告肖红梅、何永洪、韩月德及其委托代理人赵影武，被告文山州超俊房地产开发有限责任公司的委托代理人刘光宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告肖红梅、何永洪、韩月德诉称，2011年原告与被告就原告向被告购买其开发的文山市商铺达成定购协议书，该商铺约定价格为人民币90.0807万元。2011年8月19日，原、被告双方签订了《商品房购销合同》，而后双方签订《返租合同》，约定该商铺由被告返租三年，每年的租金为5.4万元，租期为2012年2月14日至2015年2月14日，在减除3年租金16.2万元后，原告共需支付房款人民币73.8807万元。2013年2月26日原告按约定缴纳了房款，并同时向被告支付房屋公共维修基金7801元，产权证工本费550元，土地使用证费300元，合同工本费200元，契税22165元，印花税370元，共计31386元。被告以用发票更换的名义把原告持有的定购协议书和《返租合同》收走。2014年年底，原告从他人处听说被告擅自改变市场规划，而后原告即到该市场查看，发现被告将市场的规划作了较大的改动，即将前排房屋扩建成餐厅，并将原规划的消防通道堵死，完全改变了原市场的设计，导致原告购买的房屋完全丧失了经济价值。原告代理人到文山市规划局了解该市场的规划情况，规划局的工作人员称该市场的规划设计并未作过改动。后原告与其代理人同被告就此事进行商谈，被告主动提出退款，并承诺在2015年2月14日退还本金，但不退利息。到期后原告要求被告履行承诺，但被告并未履行，当原告再次追问被告时，被告称无法履行，为此原告诉至法院，请求法院依法判决解除原、被告签订的《商品房购销合同》；依法判决被告返还原告房屋价款90.0807万元及原告支付的契税等费用31386元，以上共计93.2193万元，并承担本案诉讼费。原告针对其主张，提交以下证据：1、身份证复印件一份，证明原告的身份情况；2、商品房购销合同一份，证明2011年8月19日双方签订了《商品房购销合同》，约定被告将其开发的七乡农贸市场B幢1单元P-46号商铺出售给原告，原告支付购房款73.8807万元的事实；3、文山州超俊房地产开发有限责任公司开具的发票一张，证明原告向被告支付购房款73.8807万元的事实，之后，被告用该发票把原告持有的定购协议书和《返租合同》收走的事实；4、房产分户平面图复印件两张、规划总平面图复印件一张，证明原告所购买的七乡农贸市场B幢1单元P-46号商铺原规划布局；5、照片复印件十一张，证明被告擅自改变市场规划，将前排房屋扩建成餐厅，并将原规划的消防通道堵死，完全改变了原市场的设计的事实；6、收款收据三张、代收费用清单一张，证明原告向被告交纳七乡农贸市场B幢1单元P-46号商铺维修基金7801元，产权证工本费550元，土地使用证费300元，合同工本费200元，印花税370元，共计31386元的事实；7、七乡农贸市场投资计划单复印件一份、置业计划单复印件一份，证明被告在出售七乡农贸市场商铺时，是有三年的返租期，三年的返租期租金折抵房价款的事实；8、中国银行银联卡持卡人存根一份，证明原告实际支付房款时间是按合同约定支付，支付了196538元房款的事实，说明被告辩称原告支付房款是在2013年不是事实；9、证人毕某的证言，证明2011年去看房子，两面房屋采光都很好，房地产商说在购买商铺时可以返租三年，在交房款时就可以折抵；10、证人罗某的证言，证明三原告在买房时我在场，返租三年，当时觉得划得来就买了。经质证，文山州超俊房地产开发有限责任公司对原告列举的证据质证认为对原告第1组证据三性均无异议；对第2组证据三性均无异议；对第3组证据真实性合法性无异议，但对原告所证明的内容被告用该发票把原告持有的定购协议书和《返租合同》收走不是事实；对第4组证据三性均无异议，规划总平面图一张说商铺已封闭不予认可；对第5组证据真实性不予认可，不能反映市场的真实性，请求法庭到现场查勘；对第6组证据三性均无异议；对第7组证据不予认可，该投资计划单没有任何盖章及其签字；对第8组证据无异议；对第9、10组两个证人证言不予认可，两证人与三原告存在亲属关系，有利害关系，证人证言不客观，不真实，两证人对整个买卖过程不是很了解，只是证实房子采光好，返租三年，其他都不知道，我方认为是在庭审前说好的。本院认为，原告提交的第1、2、6、8组证据客观、真实，且能证明本案事实，本院予以采信；原告提交的第3组证据，虽客观、真实，但不能证明被告存在收回原告持有的《定购协议书》、《返租合同》的行为，本院不予采纳；原告提交的第4、5组证据，虽客观、真实，但不能证明被告存在擅自改变双方争议商铺的市场规划布局的行为，本院不予采纳；原告提交的第7组证据，计划单上签名是杨建清，与本案无关，本院不予采信；第9、10组证人证言，无其他证据相互印证，本院不予采信。被告文山州超俊房地产开发有限责任公司辩称，首先，被告已按照双方签订的《商品房购销合同》及其他相关约定履行其义务，不存在违约行为，原告要求解除《商品房购销合同》，并返还其支付的房款及契税等费用共计人民币93.2193万元，没有事实和法律依据，不应得到支持。理由是：2011年8月19日，被告与原告在平等自愿协商一致的基础上签订了《商品房购销合同》，约定原告向被告购买文山市商铺，购买价格为73.8807万元。该合同已依法在文山州住房保障与房地产管理局进行了登记备案。原告按照合同约定向被告支付了73.8807万元购房款，在收到原告支付的购房款后，被告也按合同约定履行了交房义务。被告与原告签订的《商品房购销合同》系双方真实意思表示，且约定内容未违反法律的强制性规定，该合同合法有效，应受法律保护。被告与原告之间从未签订过《返租合同》，不存在以租金抵扣房款的情形。在被告向原告交付该商铺后，为使“七乡农贸市场”能够实现规范化管理及炒热市场，原告与七乡农贸市场的管理公司文山七乡鹏程农特产品商贸有限公司达成口头协议，约定原告自愿将其购买的P-46号商铺委托给文山七乡鹏程农特产品贸易有限公司经营管理3年，托管期自2012年2月15日起至2015年2月14日止，托管期3年为免费市场预热期。原告将该房屋交给文山七乡鹏程农特产品贸易有限公司管理经营至今已3年有余。原告将该房屋交给他人管理经营的行为表示原告对该房屋进行了实际的使用和处分，也表明被告已按约向原告交付了房屋。被告认为，根据法律的相关规定，合同一经成立，就具有法律效力，当事人双方都必须严格遵守，适当履行，不得擅自变更或解除。当事人单方解除必须满足法定条件，即《合同法》第九十四条规定的四种情形。被告认为，被告与原告达成协议后，被告已将商铺交给了原告，被告的义务已经履行完毕，在履行合同的过程中不存在违约行为。因此，原告无权解除《商品房购销合同》，原告要求被告返还原告支付的房款的主张于法无据，不应得到支持。原告要求退还的契税等费用，被告已在为原告办理土地使用权证和房产证时向相关主管部门交纳，原告无权要求被告退还该等费用。其次，原告称被告将市场的规划做了较大改动，并将原规划的消防通道堵死，完全改变了原市场的设计，导致原告购买的房屋完全丧失了经济价值与事实不符，不应得到支持。理由是：如前所述，被告已按照《商品房购销合同》的约定，向原告交付了房屋，履行了合同约定的义务，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担，买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接受的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。据此，被告在履行其交房义务之后，被告对该房屋无照管之义务，该房屋毁损、灭失的风险应由原告自行承担。近三年多来，被告从未收到任何部门通知，认为被告将市场的规划做了较大改动，违反了相关法律规定，原告已将七乡农贸市场B幢1单元P-46号商铺交付他人管理经营了三年之久，并在市场部分格局被改动之后将该商铺委托给文山七乡鹏程农特产品商贸有限公司管理，原告对市场部分格局的改动是知晓、认可的。在这三年中使用、管理商铺的是文山七乡鹏程农特产品商贸有限公司，并非被告，被告将开发后的房屋出售后，并未占有或使用其售出的房屋，也未对市场的规划进行改动。如原告认为文山七乡鹏程农特产品商贸有限公司对市场部分格局进行改动的行为属于侵权行为或违反了《七乡农贸市场产权式商铺、摊位委托经营管理协议》，属于另一种法律关系，并不是本案所涉及的商品房销售合同纠纷，原告应向文山七乡鹏程农特产品商贸有限公司提出其主张，实际上原告要求退房的直接原因就是当今全国性房地产市场行情下滑，原告在找各种理由要求解除合同。综上所述，原告请求解除《商品房购销合同》并要求被告返还原告支付的房款及契税等费用没有事实、法律依据，不应得到支持，应予驳回。被告针对其主张，提交以下证据：1、《商品房购销合同》复印件一份，证明原告与被告签订的《商品房购销合同》明确约定原告购买被告开发的七乡农贸市场B幢P-46号商铺的价格为73.8807万元，并非原告所称的90.0807万元，原告实际向被告支付的房款也是73.8807万元；2、《收据》复印件五份，证明原告于2011年8月19日向被告支付了36.9807万元，2011年11月8日向被告支付了36.9万元，共计73.8807万元购房款，被告为原告代办房产证，为此，原告于2013年2月26日向被告支付了契税、印花税、公共维修基金、土地使用证费、产权证工本费用共计31386元的事实；3、房产证领取确认表复印件一份、文山州住房保障与房地产管理局档案摘抄表复印件一份，证明被告为原告代办房产证后，原告于2013年7月24日在被告处领取了该商铺的房产证，被告已将验收合格、符合合同约定及法律规定的房屋交付给原告，原告在取得房产证后，以该商铺作为抵押物，向马关县农村信用合作联社马白信用社贷款40万元，对该商铺进行了实际使用、处分、收益，被告不存在变更规划，对市场进行改造的行为，否则无法通过政府部门组织的验收，也无法为原告办理房产证；4、《七乡农贸市场产权式商铺、摊位委托经营管理协议》复印件三份，证明为了使“七乡农贸市场”能够实现规范化管理及炒热市场的目的，七乡农贸市场商铺的购买者均与文山七乡鹏程农特产品商贸有限公司达成协议：购买者自愿将购买的委托给文山七乡鹏程农特产品商贸有限公司进行经营管理，其中3年为免费市场预热期，市场预热期届满时，如购买者有需要进行委托该公司经营管理，经双方协商同意后，文山七乡鹏程农特产品商贸有限公司进行代为经营管理，后两年的租金按市场价格支付给购买者，原告虽然没有与文山七乡鹏程农特产品商贸有限公司签订书面协议，但原告与文山七乡鹏程农特产品商贸有限公司之间存在相同的口头约定的事实。经质证，原告肖红梅、何永洪、韩月德对被告列举的证据质证认为对第1组证据三性均无异议，但对被告所要证实的观点有异议，合同所约定的价款73.8807万元，并不包含三年的返租款，加上返租款实际是90.0807万元，房屋分户平面图是被告与书面承诺有商业步行街，请求法庭查勘现场，是否还存在商业步行街；对第2组证据三性均无异议；对第3组证据真实性无异议，但对被告所要证实的观点我方有异议，房屋在2011年双方签订了商品房购销合同后，就由被告实际使用，并没有交付给原告，至今房屋都是由被告控制，实际在使用，对被告陈述不存在更改不是事实，实际是政府部门验收之后才更改的，该观点不能成立，被告在答辩时也承认部分进行更改过；对第4组证据三性均不认可，该合同是与其他人签订的，内容也不是事实，与被告在出售房屋的时候与购买者承诺不是一致的，不真实，缺乏证据三性，不能作为本案的定案依据。本院认为，被告提交的第1、2、3组证据客观、真实，且能证明本案事实，本院予以采信；被告提交的第4组证据与本案无关，本院不予采信。根据当事人提供的证据，经审理，本院查明法律事实如下：2011年8月19日，原、被告双方签订《商品房购销合同》，约定由被告将其开发的位于文山市商铺销售给原告，该商铺总价款为人民币73.8807万元，付款方式为在签订合同之日支付房款36.9807万元，剩余房款36.9万元于2011年11月19日前付清，并约定了交房时间等相关商品房销售合同的权利义务内容。合同签订后，原告于2011年8月19日向被告支付了36.9807万元，2011年11月8日向被告支付了36.9万元，共计73.8807万元购房款，被告向原告出具了购房发票；原告于2013年2月26日向被告支付了契税、印花税、公共维修基金、土地使用证费、产权证工本费用共计31386元；原告于2013年7月24日向被告领取了该商铺的产权证书（产权证号：02××**）。另查明：文山州住房保障与房地产管理局于2011年11月25日对原告向被告购买的文山市商铺进行了登记备案。本院认为，本案中，原、被告双方于2011年8月19日签订《商品房购销合同》的行为，代表了双方的真实意思表示，该合同属合法有效的商品房销售合同，对双方当事人均具有约束力，双方均应当诚信履行。合同签订后，原、被告双方未对该合同约定的房屋质量、房屋面积误差、支付购房款、交付房屋、产权证书的办理发生争议，且原、被告双方已实际履行完毕该合同。关于原告以2014年年底，原告从他人处听说被告擅自改变市场规划，而后原告即到该市场查看，发现被告将市场的规划作了较大的改动，即将前排房屋扩建成餐厅，并将原规划的消防通道堵死，完全改变了原市场的设计，导致原告向被告购买的文山市商铺完全丧失了经济价值为由，要求与被告解除2011年8月19日签订的《商品房购销合同》，并要求被告返还房屋价款90.0807万元及支付的契税等费用31386元的诉讼请求，因原、被告双方对2011年8月19日签订的《商品房购销合同》已实际履行完毕，而原告未能提交合法有效的证据予以证实原、被告双方在该合同中约定原告所购买商铺的使用功能和该商铺与经济价值有关的其他配套功能，且原告也未能提交合法有效的证据予以证实被告存在限制原告使用该商铺商业功能的行为，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告肖红梅、何永洪、韩月德的诉讼请求。案件受理费13120元，由原告肖红梅、何永洪、韩月德负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判长  肖永廷审判员  陈 勇审判员  朱应洪二〇一五年十月二十一日书记员  向文局