辽宁省盘锦市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽11民终876号
上诉人（原审被告）：贺迎春，女，1972年2月29日出生，住盘锦市大洼区。
委托诉讼代理人：宋朴远，盘锦市海盛法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：盘锦源隆物业管理有限公司，住所地盘锦市大洼区。
法定代表人：梁玉武，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：陈枭枭，辽宁大宸（盘锦）律师事务所律师。
上诉人贺迎春因与被上诉人盘锦源隆物业管理有限公司（以下简称源隆物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服盘锦市大洼区人民法院（2017）辽1104民初1596号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人贺迎春委托诉讼代理人宋朴远，被上诉人源隆物业公司委托诉讼代理人陈枭枭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
贺迎春向本院上诉请求：撤销盘锦市大洼区人民法院（2017）辽1104民初1596号民事判决，依法改判或者发回重审。事实和理由：1、一审判决认定事实不清，适用法律错误；被上诉人与建设单位签订《清华园小区前期物业合同》，对于清华园小区前期物业服务费用，被上诉人应向建设单位收取，建设单位并没有招标投标方式选聘被上诉人，如果通过协议方式指定被上诉人，也没有大洼区房地产行政主管部门的批准文件，违反《物业管理条例》的相关规定；2、被上诉人无权向上诉人收取物业费，没有物价部门的审核和批复，非法收取物业服务费用，小区的共有部分没有完成验收和交接。3、被上诉人没有收取电梯费的依据；也无权对小区共有部分车位收取管理费。综上所述，被上诉人没有诉讼主体资格，原审判决错误，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
源隆物业公司书面答辩称，1、答辩人是基于与上诉人之间形成的合法有效的物业服务合同关系提起的诉讼，答辩人具备诉讼主体资格。2、本案中，上诉人的房屋于2013年8月31日即已办理了入住手续，案涉房屋已不符合法律规定的应当由建设单位承担物业服务费用的情形，案涉房屋的物业费应由上诉人自己交纳。3、答辩人具备提供物业服务的行业资质，并自进驻清华园项目后，即取得了辽宁省物价局颁发的收费许可证。且自我省取消了物业服务许可证至今，尚未收到盘锦市物价局或盘锦市住房和城乡建设委员会向答辩人发出的针对清华园小区调整物业费收费标准的通知。因此答辩人是依法向上诉人收取的物业服务费。
源隆物业公司向一审法院起诉请求：1.判令原审被告贺迎春支付拖欠的物业费（自2014年11月1日-2015年10月31日、2015年11月1日-2016年10月31日、2016年11月1日-2017年10月31日）3年合计金额：3960.00元；电梯费（自2014年11月1日-2015年10月31日、2015年11月1日-2016年10月31日、2016年11月1日-2017年10月31日）3年合计金额：1440.00元；物业费及电梯费总合计：5400.00元及违约金（自2015年1月7日，按欠费总额日3‰计算）；2.由原审被告承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2013年11月9日，源隆物业公司作为甲方与作为乙方的贺迎春签订了《清华园前期物业管理服务协议》，该协议载明：贺迎春房屋坐落在清华园小区XX号楼X单元XXX室，房屋建筑面积91.66平方米；物业费收取标准为住宅按建筑面积每月每平方米1.2元；每次交纳费用时间为每年度首月10日前交纳；乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天按应缴额的3‰支付违约金，在该协议中同时约定了双方权利和义务及物业管理服务内容、质量等事项。2013年11月9日，贺迎春交纳了2013年11月1日至2014年10月31日物业服务费1320元及电梯费480.00元。贺迎春未交纳2014年11月1日至2017年10月31日的物业服务费及电梯费共计5399.71元[（1.2元/月/平方米×36个月×91.66平方米）＋（480元/年×3年）]。一审法院认为，贺迎春有答辩并出庭质证的权利，其无正当理由未到庭参加诉讼，视为对相应诉讼权利的放弃，本院依照出庭当事人的庭审陈述及提供的证据确定案件事实。关于源隆物业公司要求贺迎春给付3960.00元物业服务费的诉讼请求，因源隆物业公司与贺迎春签订了《前期物业管理服务协议》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。源隆物业公司为贺迎春所居住的小区提供物业服务后，贺迎春作为业主，为该合同权利的享有者与义务的承担者，受该合同的约束，其应按照合同的约定履行合同义务。故对源隆物业公司要求贺迎春给付物业服务费的诉讼请求，一审法院予以支持。关于源隆物业公司要求贺迎春给付1440.00元电梯费的诉讼请求，在《前期物业管理服务协议》中虽未约定，但电梯作为公用设施，由源隆物业公司进行日常的维修及养护，由贺迎春实际使用，且贺迎春已交纳了2014年的电梯费，视为贺迎春对电梯费数额的认可，故对源隆物业公司要求贺迎春给付电梯费的诉讼请求，一审法院予以支持。贺迎春未及时交纳物业服务费，其应承担违约责任，源隆物业公司要求贺迎春按前期物业服务协议中约定的承担每日千分之三“违约金”，因该约定过分高于贺迎春违约行为给源隆物业公司造成实际损失，一审法院予以调整为按中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金损失。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：贺迎春于一审判决生效后十日内给付源隆物业公司2014年11月1日至2017年10月31日的物业服务费和电梯费共计5399.71元[（1.2元/月/平方米×36个月×91.66平方米）＋（480元/年×3年）]及违约金（违约金按中国人民银行同期同类贷款利率计算，2014年11月1至2015年10月31日的物业服务费1319.90元的违约金从2015年1月11日开始计算至一审判决确定给付之日止；2015年11月1日至2016年10月31日的物业服务费1319.90元的违约金从2016年1月11日起计算至一审判决确定给付之日止；2016年11月1日至2017年10月31日的物业服务费1319.90元的违约金从2017年1月11日起至一审判决确定给付之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原审原告已预交），减半收取计25元，由原审被告贺迎春负担。
根据上诉人的诉讼请求及理由和被上诉人的答辩及理由，本院确认双方的争议焦点为：1、被上诉人对上诉人所在的小区是否具有物业管理资格。2、电梯费收取及物业费按照1.2元每平米收取是否有依据。
二审中，被上诉人围绕上诉人的上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提供了《清华园前期物业服务合同》，以此证明被上诉人是为建设单位提供物业管理服务，小区的公共部分前期还暂时不属于业主。被上诉人应当向开发商收取前期物业管理费。被上诉人和建设单位确定1.2元/平的收费标准没有法律依据，没有物价部门的审核和批复。经质证，对上诉人提供的该份证据，被上诉人对真实性及合法性均无异议，但被上诉人认为该份证据不能证明其所要证明的问题。根据物业管理条例42条2款的规定，只有竣工未售或未交付给物业买受人的物业，物业服务费用才由建设单位承担，本案中，通过被上诉人一审举证，本案上诉人的房屋于2013年8月31日交接完毕，因此，上诉人的房屋物业费应该有上诉人自己承担；关于被上诉人收取物业费的收费标准问题，根据一审中被上诉人提供的与上诉人签订的前期物业管理服务协议第4条2款的规定，被上诉人的物业费是按照协议约定收取的，其符合辽宁省物业管理条例第36条的规定。经审查，上诉人提供的该份《清华园前期物业服务合同》，合同双方源隆物业公司与源隆房地产公司的法定代表人均在合同上签字并加盖公司印章，能够证明该份合同系双方真实意思表示，合法有效。对上诉人提供的该份《清华园前期物业服务合同》的真实性，本院予以确认，但该份合同的内容并不能证明上诉人要证明的内容。综上，本院二审认定的事实与一审认定一致。
本院认为，关于被上诉人对上诉人所在的小区是否具有物业管理资格问题。本案中，源隆房地产公司与源隆物业公司签订《前期物业服务协议》，源隆房地产公司将物业委托源隆物业公司进行管理，符合法律法规的相关规定。关于涉案小区的物业收费标准为每月1.2元/平方米及电梯费的收取是否有合法依据问题。上诉人与被上诉人签订的《清华园前期物业管理服务协议》第四条第二项中约定：物业管理服务费用：住宅按建筑面积每月每平方米1.2元。结合源隆物业公司持有的2014年收费许可证上的收费标准，清华园物业管理服务费每月1.2元/平方米，符合收费规定和合同约定。关于收取电梯费问题，在《前期物业管理服务协议》中虽未约定，但源隆物业公司对电梯进行日常的维修及养护，贺迎春实际使用电梯，且贺迎春已交纳了2014年的电梯费，一审法院据此认定贺迎春认可向被上诉人交纳电梯费并对交纳数额无异议。本院认为，一审关于电梯费的处理并无不当。综上，上诉人拒交电梯费及物业费的理由均不成立。
综上，上诉人的上诉请求不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人贺迎春负担。
本判决为终审判决。
审判长 朱学利
审判员 孙继晨
审判员 温 宇
二〇一七年九月二十八日
书记员 王立冬