山东省潍坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）潍民一终字第177号
上诉人（原审被告）潍坊吉通电气有限公司。
法定代表人刘民福，董事长。
委托代理人李金龙，潍坊坊子奉天法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）潍坊和丰置业有限公司。
法定代表人姜枫，董事长。
委托代理人孙洪涛，律师。
委托代理人王丽丽，律师。
上诉人潍坊吉通电气有限公司因与被上诉人潍坊和丰置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服山东省潍坊市奎文区人民法院（2012）奎民一初字第715号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人潍坊吉通电气有限公司的委托代理人李金龙及被上诉人潍坊和丰置业有限公司的委托代理人孙洪涛、王丽丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明，2010年11月15日，双方签订购房协议书，约定购买潍坊和丰置业有限公司开发的位于樱前街以南、乡府路以西和丰城市花园A、B楼商品房共计48套。同时约定全部房源均按单价3200元／平方米，不分楼层（不含契税、维修基金、配套费）。对于付款，双方约定：签订本协议后2日内潍坊吉通电气有限公司支付定金50万元，在15日内交清总房款的50%首付款（含定金）。潍坊吉通电气有限公司在首付款交清的同时，将契税、维修基金一并交清。配套费与尾款在大房产证办理好后，房管局通知可以办理分户房产证时一并付清。潍坊和丰置业有限公司在对方交清总房款的50%后，将钥匙交给对方。另约定潍坊吉通电气有限公司在付清首付款后，应协助潍坊和丰置业有限公司与每户业主及时签订商品房预售合同。同时约定潍坊和丰置业有限公司保证于2××1年5月10日前办好各户房产证等事宜，如有违约，潍坊和丰置业有限公司将按房款的1‰／天支付违约金；在大房产证办理好后，房管局通知可以办理分户房产证时，潍坊吉通电气有限公司须三日内将所有房款及配套费全部交清，如有违约，按房款的1‰／天支付违约金。双方约定每户的配套费为3000元（水、电、煤气、暖等）。
合同签订后，潍坊吉通电气有限公司于协议签订当天支付房款50万元，于2010年11月24日支付房款300万元，于2010年12月8日支付房款230万元，于2××1年1月24日支付房款50万元，于2××1年3月23日支付房款50万元，于2××1年4月7日支付房款100万元，于2××1年4月27日支付房款100万元，以上潍坊吉通电气有限公司总计支付房款880万元。
本案庭审中，在法院主持下，双方进行了对帐，确认潍坊吉通电气有限公司购买潍坊和丰置业有限公司48套房屋总面积为3986.05平方米，按每平方米3200元计算，总房款为12755360元。其中购房户直接向潍坊和丰置业有限公司支付房款977916.8元，部分购房户通过银行贷款方式向潍坊和丰置业有限公司支付房款2442000元，扣除潍坊吉通电气有限公司向潍坊和丰置业有限公司直接支付房款880万元，尚欠房款余款为535443.2元。潍坊吉通电气有限公司以部分房屋的付款主体应系各业主为由进行抗辩。
另查，本案所涉和丰城市花园的（2007）年鲁06-0**-276号建设工程规划许可证颁发时间为2007年6月30日，潍坊和丰置业有限公司取得本案所涉房产大证，即潍房权证奎文字第××号房屋产权证书载明登记时间为2××1年1月21日。双方均认可截止到2013年3月18日对账时，尚有8户房产的配套费没交齐。
潍坊和丰置业有限公司申请证人于某出庭作证，证人称其系和丰城市花园的业主，证人于2××1年1月21日在电梯间看见过潍坊和丰置业有限公司张贴的办理房产证的通知，其见到通知后三天将材料交于潍坊和丰置业有限公司，房产证是2××2年秋天办理下来的。潍坊和丰置业有限公司申请证人贾某出庭作证，证人称其系和丰城市花园的业主，其于2××1年1月21日在电梯间看见过潍坊和丰置业有限公司张贴的办理房产证的通知，其房产证是2××1年8月份办理下来的。潍坊和丰置业有限公司称依据上述两证人的证言，证明其对办理房产证事宜及时进行了通知，但潍坊吉通电气有限公司未按协议约定及时支付房款，故应承担违约金。潍坊吉通电气有限公司认为，潍坊和丰置业有限公司张贴通知的方式不正确，应书面通知，故其不存在违约行为，不应支付违约金。
潍坊和丰置业有限公司提供违约金计算表1份，载明按潍坊吉通电气有限公司于2××1年3月23日向潍坊和丰置业有限公司付款50万元，应视为潍坊吉通电气有限公司此时知晓可以办理房产证，潍坊吉通电气有限公司应付清所有房款12755360元及配套费，但至2××1年3月23日前，潍坊吉通电气有限公司已支付房款与各购房户支付的房款总和为7383071.8元，后各购房户交纳房款视为受潍坊吉通电气有限公司委托交纳，潍坊吉通电气有限公司应承担按购房协议书约定的房款余款日1‰的违约金。经计算，违约金为729636.75元。逾期交纳配套费24000元自2××1年3月23日起计算至2013年9月27日止，按日1‰计算，违约金为21936元。
本案庭审中，潍坊吉通电气有限公司提起反诉，但未在法院规定的期限内提交反诉状。
2××2年10月23日，潍坊和丰置业有限公司诉至法院，要求对方支付房款余额535443.2元，配套费2.4万元，支付违约金751572.75万元，并承担诉讼费用。
以上事实，有购房协议书、潍房权证奎文字第××号房屋产权证书、建设工程规划许可证、房产付款情况表、房产证办理情况表、证人于某、贾某的证言，收款收据7份、转账支票存根7份、说明1份及当事人的陈述在案为证。
原审法院认为，双方当事人于2010年11月15日签订的购房协议书系双方当事人的真实意思表示，故合法有效，双方均应按约履行。
双方签订的购房协议书中约定房屋为48套，虽潍坊吉通电气有限公司称其只收到对方交付的40套房屋的钥匙，但依据双方提供的证据证明本案所涉48套房产的价格及购房情况均系按双方签订的购房协议书约定实际履行，故应认定依据上述购房协议实际履行的房产为48套。
依据双方对账确认的情况，潍坊吉通电气有限公司尚欠房款余款535443.2元，依据双方签订的购房协议书约定，其应承担支付房款余款535443.2元的民事责任。因本案所涉和丰城市花园的（2007）年鲁06-0**-276号建设工程规划许可证颁发时间为2007年6月30日，故潍坊和丰置业有限公司有权单独收取配套费，按购房协议书约定，潍坊吉通电气有限公司应承担支付配套费2.4万元的民事责任。
对于潍坊和丰置业有限公司主张的违约金。证人于某与证人贾某的证言，结合潍坊吉通电气有限公司在已付清50%房款后，又于2××1年3月23日向潍坊和丰置业有限公司交纳房款50万元的事实，推定2××1年3月23日符合双方购房协议书中约定的可以办理分户房产证的时间，潍坊吉通电气有限公司应于此时间付清全部房款和配套费。而潍坊吉通电气有限公司未按时付清房款，此时尚欠房款余款5350560元，且潍坊吉通电气有限公司后期怠于行使购房协议书约定的付款义务，并将该义务转移到各购房户，因此，潍坊吉通电气有限公司应承担按购房协议书约定的逾期付款违约金。因潍坊吉通电气有限公司于2××1年3月23日尚欠房款余款5350560万元，按该金额及2××1年3月23日以后潍坊吉通电气有限公司、购房业主所交房款及贷款到潍坊和丰置业有限公司帐户日期，以合同约定所欠房款日1‰为标准，计算潍坊吉通电气有限公司应支付违约金数额为729636.75元（详见计算明细表）。
潍坊吉通电气有限公司应于2××1年3月23日支付配套费24000元，但未按时支付，按24000元的日1‰计算至潍坊和丰置业有限公司主张的2013年9月27日，共为914天，故潍坊吉通电气有限公司应支付逾期交纳配套费违约金为21936元。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条之规定，判决如下：一、潍坊吉通电气有限公司于本判决生效之日起十日内支付潍坊和丰置业有限公司房款余款535443.2元及违约金729636.75元，以上合计1265079.95元；二、潍坊吉通电气有限公司于本判决生效之日起十日内支付潍坊和丰置业有限公司配套费24000元及违约金21936元，以上合计45936元；三、驳回潍坊和丰置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16599元，财产保全费5000元，共计21599元，由潍坊吉通电气有限公司负担。
宣判后，潍坊吉通电气有限公司不服，上诉称：上诉人团购的房屋不是48套，而是42套，在这42套房屋中有两套因不能办理房产证，被上诉人与业主进行了调换，故上诉人只负有支付40套房屋购房款的义务；双方签订购房协议后，被上诉人又与各业主签订正式商品房买卖合同，合同主体已变更为被上诉人与各业主，付款时间与违约责任等各事宜应按照正式商品房买卖合同的约定执行，双方受商品房买卖合同的约束，团购房产协议书也随之失去法律效力；上诉人团购的大部分房屋已由被上诉人进行了抵押，尚未解除抵押手续，不存在能够按期办理分户房产证的事实，且即使能够办理分户房产证，被上诉人亦未将该事实通知上诉人，上诉人不应承担逾期付款的违约责任。请求依法改判或发回重审。
被上诉人潍坊和丰置业有限公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求依法驳回上诉，维持原判。
本院认为，双方当事人于2010年11月15日签订购房协议书一份，约定由上诉人向被上诉人购买48套商品房，另约定了房款的计算方法及支付条件，以及商品房如何交付等内容。双方当事人对该协议书的真实性没有异议，本院予以确认。双方当事人间的争议焦点主要有二个：一、双方所签购房协议书的效力及履行情况；二、潍坊吉通电气有限公司逾期付款的数额及违约责任。
关于第一个争议焦点，上诉人虽主张在被上诉人与各业主分别签订商品房买卖合同后，涉案购房协议书随之失去效力，付款主体、付款时间等内容均应按新签订的商品房买卖合同的约定执行。被上诉人对此不予认可。双方当事人2010年11月15日签订购房协议书后，上诉人潍坊吉通电气公司即依约支付了50万元定金，后又陆续支付了大部分的购房款共计880万元，上诉人在上诉状中亦认可其对购房协议书中的40套房屋仍负有付款义务，且从双方的约定来看，被上诉人与每户业主签订商品房预售合同亦属于履行涉案购房协议书的义务，依据现有证据，不足以认定商品房预售合同取代了购房协议书的效力，亦不足以认定被上诉人已经免除了上诉人的付款义务，上诉人的该项主张，证据不足，本院不予支持。
上诉人主张被上诉人在实际履行过程中仅向上诉人实际交付了40套房屋，但该项主张与2010年11月15日的购房协议书中载明的所购房屋套数相矛盾，且在原审中被上诉人已经明确说明了涉案48套房屋的交付及收款情况，上诉人仅以付款主体应系各业主为由进行抗辩，而未能提供相应证据予以反驳，故上诉人的该项主张，证据不足，本院不予支持。综上，涉案的购房协议书系双方当事人的真实意思表示，且符合法律规定，应认定为有效合同，双方均应按照该协议书的约定履行义务。
关于第二个争议焦点，上诉人主张对方未通知其可以办理分户房产证。依照涉案购房协议书的约定，潍坊吉通电气有限公司支付总房款的50%作为首付款后，剩余的50%房款须在可办理分户房产证后的三日内交清，否则承担每日千分之一的违约责任；根据涉案房屋的总购房款数及上诉人的付款情况，2××1年3月23日上诉人向被上诉人付款50万元后，其付款数即超出了总房款的50%，故原审法院据此推定上诉人实际认可2××1年3月23日即可以办理分户房产证并无不当，且原审中于某等人的证言亦可佐证被上诉人已于2××1年1月21日通知可以办理分户房产证，且证人也认可实际获得了分户房产证。故上诉人的该项主张，证据不足，本院不予支持。综上，原审判决并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16599元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨景达
审 判 员 栾桂秀
代理审判员 宫 磊
二〇一四年一月二十日
书 记 员 王 新