广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂01民终4832号
上诉人（原审被告）：黄丽
委托诉讼代理人：杨致中，广西联融律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：卢敏斌
委托诉讼代理人：张坚，广西明峻律师事务所律师。
原审第三人：吴敏
上诉人黄丽因与被上诉人卢敏斌，原审第三人吴敏租赁合同纠纷一案，不服南宁市兴宁区人民法院（2015）兴民一初字第1446号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人黄丽及其委托诉讼代理人杨致中，被上诉人卢敏斌及其委托诉讼代理人张坚到庭参加了诉讼。原审第三人吴敏经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
上诉人黄丽的上诉请求：撤销一审判决，改判驳回卢敏斌的诉讼请求。事实和理由：卢敏斌的请求没有事实和法律依据。吴敏就涉案房屋与案外人签订了租赁合同，租赁期限为2004年4月9日至2007年4月9日。在该期限内吴敏又把本案租赁物出租给被上诉人，故被上诉人以更改过的合同作为依据主张收益不应该得到支持。
上诉人卢敏斌辩称，上诉人的上诉事实和理由不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。
原审第三人吴敏未发表意见。
一审法院查明的事实：2005年8月15日，卢敏斌（乙方）与吴敏（甲方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将位于南宁市人民中路新和平商场一楼94号商铺（以下简称：94号商铺）出租给乙方，租赁期限为2006年10月1日至2021年9月30日止；商铺15年租赁期的租金总额为6万元，一次性由乙方交付给甲方；若甲方将房产所有权转移给第三方时，本合同对新的房产所有者继续有效，同等条件下乙方有优先购买权；租赁期间，甲方允许乙方自用或转租，若需转租第三方使用该商铺，须要通知甲方但甲方不与第三方发生任何关系，其责任由乙方承担；若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或出卖与他人，视为甲方违约，甲方除退回乙方所有租金，并负责赔偿乙方违约金4万元。该合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，卢敏斌向吴敏支付了6万元租金。2005年8月15日，卢敏斌与吴敏签订的上述《商铺租赁合同》经广西壮族自治区公证处公证。
一审法院另查明，本院于2013年1月9日立案受理卢敏斌与黄丽、吴敏、崔××房屋租赁合同纠纷一案，并于2013年9月3日作出(2013)兴民一初字第421号民事判决，在该判决中认定黄丽作为房屋所有权人以明确的意思表示以及以实际行为表示不再继续履行吴敏与卢敏斌之间的《商铺租赁合同》，且94号商铺也已经交付案外第三人，在此情况下黄丽继续履行原租赁合同已无实际执行的基础及可能性，只能予以解除；根据“买卖不破租赁”的原则，黄丽应当受原《商铺租赁合同》的约束，但该合同因黄丽的违约行为导致解除，黄丽因此应当承担相应的的违约责任，而2012年4月28日卢敏斌与崔××签订的《租赁合同》由崔××继续承租使用94号商铺，每季度租金17500元（即每月租金5833.33元），因此在原《商铺租赁合同》解除前卢敏斌未能继续承租94号商铺并受益（即转租租金）的损失期间应为2013年1月29日至6月14日，共计4个月又14天，租金损失为26055.55元（即5833.33元/月×4个月+5833.33元/月÷30天/月×14天），该判决主文为：一、卢敏斌与吴敏2005年8月15日就南宁市人民中路5栋新和平商住楼一层94号商铺签订的《商铺租赁合同》于2013年6月14日解除；二、黄丽赔偿卢敏斌经济损失26055.55元；三、驳回卢敏斌其他诉讼请求；四、驳回黄丽其他反诉诉讼请求。卢敏斌对该判决不服，遂向南宁市中级人民法院提起上诉，该院于2014年3月14日作出（2013）南市民一终字第1533号民事判决，判决主文为：驳回上诉，维持原判。该判决书已于2014年4月9日生效。(2013)兴民一初字第421号民事判决在审理查明部分认定如下事实：1、南宁市青秀区人民法院就黄丽诉吴敏借款合同纠纷一案经审理作出（2009）青民一初字第1897号民事判决并已发生法律效力，后黄丽申请法院强制执行，该院于2012年3月2日作出（2011）青执字第302-2号拍卖委托书，委托广西腾达拍卖有限公司将吴敏名下的南宁市人民中路5栋新和平商住楼1层商场94号铺面进行拍卖。黄丽参与了该期（第1108期）拍卖的竞拍，并在《竞买人领用拍卖文件登记》表上签字，但并未拿走拍卖文件材料（拍卖标的目录、竞买须知、拍卖标的特别说明或声明、其他）。广西腾达拍卖有限公司制作的《第1108期拍卖会标的物特别声明》中明确记载，标的现为出租状态，租期为15年，自2006年10月1日至2021年9月30日止，买受人须继续履行现商铺租赁合同（内容详见商铺租赁合同复印件），若不遵照其租赁合同履行产生的纠纷、争议均由买受人自行承担。后黄丽在该期拍卖中竞标成功，94号商铺现也已办理了黄丽名下的《房屋所有权证》。2、2006年4月24日，卢敏斌与崔××签订《租赁合同》，就卢敏斌将94号商铺出租给崔××的相关事宜进行了约定，其中：租赁期限为2007年4月26日至2010年4月26日；每年3月15日前一次性支付租金，2007年4月26日至2008年4月26日全年租金为26000元，此后租金按合同约定的递增标准计算。2012年4月28日，卢敏斌与崔××再次签订《租赁合同》，由崔××承租94号商铺，其中约定租赁期限为2012年4月28日至2015年4月28日止，租金按季度交纳，每季度为17500元，每季度末提前15天支付租金。3、黄丽竞拍取得94号商铺后，与卢敏斌、吴敏及崔××就94号商铺收回、解除租赁合同相关问题产生争议，黄丽于2012年12月28日将94号商铺加锁关闭。2013年6月14日，黄丽与齐力签订《新和平商住楼物业租赁协议》，期限为3年，年租金72000元。现94号商铺已实际交付给齐力，用途为服装销售经营。庭审过程中，黄丽明确表示，即使构成违约，亦不愿意继续与卢敏斌履行其原与吴敏签订的《商铺租赁合同》。一审法院于2014年5月9日立案受理卢敏斌与黄丽、吴敏房屋租赁合同纠纷一案，并于2014年10月17日作出（2014）兴民一初字第635号民事判决，该判决主文为：黄丽向卢敏斌支付违约金120844.38元。黄丽不服上述判决于2015年1月30日上诉至南宁市中级人民法院，该院于2015年7月21日作出（2015）南市民一终字第375号民事裁定：在（2013）南市民一终字第1533号案件中，卢敏斌按照其实际损失已向黄丽提出了违约金的主张并得到了支持，现卢敏斌又在本案中向黄丽提出违约金主张，违反了一事不再理的原则应当驳回卢敏斌的起诉，可预期可得损失并非实际损失，与违约金非同一概念；经释明，卢敏斌仍将预期可得利益损失、实际损失及违约金混为一谈，并坚持要求按其预期可得利益损失为标准调高违约金，故不利后果应由卢敏斌自行承担；如卢敏斌要求可预期可得利益（转租收益）损失，可另行处理；该裁定书主文为：一、撤销南宁市兴宁区人民法院（2014）年兴民一初字第635号民事判决；二、驳回卢敏斌的起诉。该裁定书已于2015年8月3日生效。本案诉讼过程中，卢敏斌将第二项诉请中未履行剩余租赁期限的租金及租价差价损失计算方式变更为：6400元/月（2013年年租金76800元÷12个月）×99个月+6400元/月÷30天×17天-卢敏斌已按《商铺租赁合同》支付2013年6月14日至2021年9月30日期间的租金33188元。经卢敏斌申请，一审法院委托广西评值价格事务所有限公司对94号商铺2013年的年租金进行评估，该公司经评估作出桂评值价字[2016]0032号《价格评估结论书》，结论为：94号商铺2013年全年的租金为76800元。为进行此次评估，卢敏斌预交评估费4668元。
一审法院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案吴敏经依法送达传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃相应的陈述和质证权利。94号商铺原所有权人为吴敏，其于2005年8月15日与卢敏斌签订的《商铺租赁合同》主体适格，双方意思表示真实，内容没有违反相关法律法规的禁止性规定，为有效合同。该合同中约定卢敏斌可以转租，卢敏斌向案外人崔××转租94号商铺是其基于《商铺租赁合同》租赁使用94号商铺并收益的表现形式。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，2012年黄丽通过参与竞拍并支付相关款项后取得94号商铺的所有权，在进行拍卖的过程中，拍卖方已将94号商铺存在的权利瑕疵以书面形式向竞拍人告知，因此吴敏与卢敏斌于2005年8月15日签订的《商铺租赁合同》对黄丽依然具有约束力，黄丽本应继续与卢敏斌履行该《商铺租赁合同》，而卢敏斌已向原所有权人吴敏支付了全部合同所约定的6万元租金，无需再向黄丽支付合同项下的租金。关于卢敏斌要求被告支付租金差价损失问题。本案中，黄丽作为商铺的现所有人，拒绝继续履行原租赁合同，并将商铺交付给案外第三人使用，致使原租赁合同无法继续履行，已经生效的(2013)兴民一初字第421号民事判决书也因此认定卢敏斌与吴敏签订的《商铺租赁合同》于2013年6月4日解除，由此，本院认为黄丽上述行为已经构成了违约。卢敏斌以15年租赁期限总租金6万元的价格承租94号商铺，而黄丽的违约行为导致了原租赁合同于2013年6月14日解除，合同解除以后卢敏斌不能继续使用94号商铺经营或转租收益，结合94号所处的地理位置以及合同解除时该商铺处于转租状态，因此合同解除以后必然造成卢敏斌预期可得转租收益的损失，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，卢敏斌要求黄丽支付原租赁合同完全履行情况下租金差价的损失，实为预期可得转租收益损失，予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定，卢敏斌主张以原租赁合同解除时即2013年的94号商铺租金标准计算原租赁合同约定剩余租赁期限即2013年6月15日至2021年9月30日期间转租收益损失，考虑2013年此后94号商铺租金存在上涨的可能，卢敏斌该主张未超出原合同完全履行后可以获得的转租收益，故对此予以采纳并确认2013年6月15日至2021年9月30日期间卢敏斌预期可得转租收益为637545元（76800元÷365天×3030天）。由于前述收益系基于原租赁合同完全履行状态，对此卢敏斌应支付相应对价即租金。由于原租赁合同租赁期限为2006年10月1日至2021年9月30日止（共计5479天），租金60000元，故可计算2013年6月15日至2021年9月30日期间租金为33181元（60000元÷5479天×3030天）。因此确认卢敏斌预期可得转租收益损失为604364元（637545元-33181元）卢敏斌要求黄丽赔偿的损失为604038元，未超出前述数额，予以支持。关于卢敏斌要求黄丽返还2013年6月15日至2021年9月30日期间的租金问题。确认的上述预期可得转租收益损失系基于原租赁合同完全履行状态，对此卢敏斌应支付相应对价即租金，现卢敏斌又另行主张黄丽返还已付租金，缺乏事实依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条、第一百七十五条之规定，判决：一、黄丽赔偿卢敏斌2013年6月15日至2021年9月30日期间租金差价（预期可得转租收益）604038元；二、驳回卢敏斌的其他诉讼请求。一审案件受理费10271元，评估费4668元，共计14939元，由卢敏斌负担264元，黄丽负担14675元。
本院查明事实与一审法院查明事实相一致。
本院认为：一、关于合同效力的问题。吴敏于2005年8月15日与卢敏斌签订的《商铺租赁合同》主体适格，双方意思表示真实，内容没有违反相关法律法规的禁止性规定，是合法有效的。
二、关于哪方违约及责任的承担的问题。吴敏与卢敏斌在《商铺租赁合同》中约定卢敏斌享有对涉案商铺的转租权。黄丽于2012年通过参与竞拍取得涉案商铺的所有权。在拍卖中，拍卖方以书面形式明确告知了涉案商铺存在权利瑕疵的事实，黄丽辩称其对该事实不知情，但无法提供任何证据加以证明，依法应由黄丽承担不利后果。根据“买卖不破租赁”的原则，黄丽应当受原《商铺租赁合同》的约束，但该合同因黄丽的违约行为导致解除，黄丽应当承担相应的的违约责任。
本案中，卢敏斌主张的是逾期可得利益损失。2006年4月24日，卢敏斌与崔××签订《租赁合同》，约定：租赁期限为2007年4月26日至2010年4月26日；每年3月15日前一次性支付租金，2007年4月26日至2008年4月26日全年租金为26000元，此后租金按合同约定的递增标准计算。2012年4月28日，卢敏斌与崔××再次签订《租赁合同》，约定：由崔××承租94号商铺，其中约定租赁期限为2012年4月28至2015年4月28日止，租金按季度交纳，每季度为17500元，每季度末提前15天支付租金。这两份《租赁合同》是当事人自愿签订，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”黄丽在明知卢敏斌将涉案商铺转租给崔××以赚取租金差价的情况下仍然选择违约，可见黄丽在违约之时已预见需承担的违约后果。根据卢敏斌与崔××签订的《租赁合同》，黄丽违约导致卢敏斌的转租收益损失为131369.86元(按照约定的标准每个季度17500元租金，从2013年6月15日计算至2015年4月28日共计685天)，本院对此予以确认。
卢敏斌还主张2015年4月29日至2021年9月30日的逾期可得利益损失，但卢敏斌并没有提供证据证明其在该期间将涉案商铺转租获利的事实，该期间的转租收益为卢敏斌自行估计的结果，既缺乏客观依据也并非必然发生。本案中，违约责任完全在于黄丽，但黄丽承担的违约责任不可超过法律规定的上限。黄丽在购买涉案铺面及违约之时涉案商铺只存在卢敏斌与崔××签订的《租赁合同》，黄丽承担的赔偿责任应当以此为限。一审法院对卢敏斌主张的2015年4月29日至2021年9月30日的逾期可得利益损失予以支持是违反法律规定的，本院予以纠正。卢敏斌已经按约定向吴敏支付了2021年9月30日之前涉案商铺的全部租金，故一审法院在计算卢敏斌的转租收益时仍将卢敏斌的租金成本予以扣除，该认定明显与客观事实不符，本院亦予纠正。故本院确认黄丽应赔偿卢敏斌转租利益损失131369.86元。
综上所述，上诉人黄丽的上诉请求部分成立，本院对其上诉有理的部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：
一、撤销南宁市兴宁区人民法院（2015）兴民一初字第1446号民事判决第二项；
二、变更南宁市兴宁区人民法院（2015）兴民一初字第1446号民事判决第一项为：上诉人黄丽赔偿被上诉人卢敏斌2013年6月15日至2015年4月28日期间转租收益损失131369.86元；
三、驳回被上诉人卢敏斌的其他诉讼请求。
一审本诉案件受理费10271元，评估费4668元，共计14939元，由上诉人黄丽负担3137.19元，由被上诉人负担11801.81元；二审案件受理费10271元，由上诉人黄丽负担2156.91元，由被上诉人卢敏斌负担8114.09元。
本判决为终审判决。
审判长 黄敏俊
审判员 高翔宇
审判员 农虹菲
二〇一七年五月十七日
书记员 梁志洁