广西壮族自治区钦州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）钦民一终字第179号
上诉人（一审被告、反诉原告）张馨文，居民。
被上诉人（一审原告、反诉被告）广西钦州华信置业有限责任公司，住所地广西钦州市北部湾大道51号香江花园综合楼。
法定代表人方柏樟，该公司董事长。
委托代理人唐云，广西海湾律师事务所律师。
上诉人张馨文因商品房销售合同纠纷一案，不服钦州市钦南区人民法院（2012）钦南民初字第1483号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月14日受理后，依法组成合议庭，于2014年4月30日公开开庭审理本案。上诉人张馨文、被上诉人广西钦州华信置业有限责任公司的委托代理人唐云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，位于钦州市文峰南路的“华信花园商城”是原告开发的楼盘。原告在销售房屋过程中向社会发布广告，宣传“华信花园商城”是集商住于一体的现代化花园小区，有高尚住宅，黄金铺面等，其中商住楼售价1252元／平方米起，黄金铺面售价2686元／平方米起。在“华信花园商城”一期商铺销售价格表上，注明了各商铺的价格，其中第六栋6C2商铺的面积为40.02平方米，单价2868元。
2003年6月17日，被告张馨文向原告认购“华信花园商城”第六栋C座2号房，并与原告签订了《华信花园商城商品房认购协议书》，向原告交付了1万元购房定金。2003年7月1日原、被告就认购的房屋签订了《商品房买卖合同》，合同第一条约定：原告开发的土地规划用途为商品住宅，使用年限自2002年4月18日至2072年4月17日。第三条约定：被告购买的商品房是文峰南路华信花园商城第6C-2号房，该商品房的用途为商品住宅，建筑面积共40.02平方米，单价2781.96元，总价为111334元。第五条约定：商品房交付后，产权登记面积有差异的，以产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方自行约定（1）以产权登记面积为准，超出本合同原面积的，买受人应按本合同约定的每平方米单价补交房款给出卖人；小于本合同原面积的，出卖人应按本合同约定的每平方米的单价退房款给买受人。这些钱款的补退，应在差异确定之日起30个工作日内完成；2、……。第七条约定：买受人逾期付款的，按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行。第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如买受人不退房的，出卖人按已付房价款的5%向买受人支付违约金。第十八条约定：买受人的房屋仅作商品住宅使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。合同还对其他条款进行约定。合同签订后，被告向原告交付了首付款，对剩余房款办理了抵押贷款。2003年8月20日原告为该房屋向钦州市房屋产权交易监理处申请预售备案登记。2004年6月18日，原告向被告交付房屋。2006年2月23日，经钦州市城市建设测量队对房屋面积进行测绘，确认被告所购的6C-2号房屋面积为42.57平方米，比合同约定的多了2.55平方米。2009年2月11日原告向被告发出《关于结算房价差的通知》，要求被告到华信花园商城物业管理处核对及结清房屋面积差异2.55平方米的价款7094元。2010年5月18日原告再次发出结算通知书。被告接到通知书后一直没有与原告进行结算，也没有交付面积差异部分的房款。2010年9月15日，原告在钦州日报刊登公告，并在华信花园小区内张贴公告、告示，通知包括被告在内的业主于2010年9月30日前到原告处办理与领取《房屋所有权证》及《土地使用（分摊）证》等手续，并结清房价差额款。因被告一直没有支付，原告于2012年9月12日向本院起诉，要求被告支付房屋差异部分的房款7094元，并支付逾期付款利息。被告于2012年10月9日提出反诉，认为原告不能在合同约定的时间内向被告提供房地产权属证书，存在违约，要求支付违约金5566.70元，并认为原告在销售中进行虚假宣传，将住宅用房宣传为黄金铺面，造成被告以商铺的价格购买了住宅用房，要求根据《中华人民共和国消费者权益维护法》第49条的规定，判令被告赔偿房价款1倍的经济损失111334元。
一审法院审理认为，依法成立的合同受法律保护。原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容合法，属有效合同，应受法律保护。被告所购买的房屋经房产部门测绘后，确已超过了原约定的面积2.55平方米，按合同约定，被告应当向原告补交房屋面积差价2.55×2781.96=7094元。被告认为房屋误差比绝对值超出3%的部分才进行补偿，因双方没有选择此约定，被告主张无依据，该院不予采纳。原告请求被告补足房款7094元，合法有理，该院予以支持。被告经通知后仍不补交，应当向原告支付逾期交款的利息，利息从原告通知最后交款的次日起按合同约定的每日万分之三计算。
关于本诉的诉讼时效问题。房屋经房产部门测绘后，原告于2009年2月11日、2010年5月18日通知被告进行核对及结清房款，2010年9月15日又以公告的形式告知确认面积差异额及结算房款的时间推迟至2010年9月30日前。被告接到通知后没有与原告结算，视为对面积差异议的确认，被告应当在原告最后通知交款的时间即2010年9月30日前补交房款。原告于2012年9月12日向该院起诉，未超过诉讼时效。
关于反诉被告是否违约的问题。合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人的义务是在商品房交付使用后360日内将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关进行备案，如因出卖人的原因未能在规定期限内取得房地产权属证书的，买房人不退房的，出卖人才承担支付违约金的责任。反诉被告已在此期限内向房产部门提供资料进行备案，反诉原告没有证据证实未能在规定的期限内取得房产证的原因是反诉被告造成的，其主张反诉被告承担延期办证的违约责任，证据不足，该院不予采信。反诉被告在销售宣传画册中虽然有黄金铺面的广告内容，但并不只针对反诉原告所购买的房屋，且《商品房买卖合同》已明确约定房屋的用途为商品住宅，反诉原告在合同签订前对合同内容是了解并知情的，其在明知房屋用途性质是商品住宅并非是黄金铺面的情况下仍自愿签订合同，不存在反诉被告隐瞒事实欺骗反诉原告，其主张受欺骗而要求赔偿房价款一赔偿的损失，无事实依据，该院不予支持。
关于反诉的诉讼时效问题。反诉被告于2009年2月11日第一次通知反诉原告领取房产证，从该日起反诉原告已知道可以领取房产证，如存在反诉被告的责任造成延期办证的，从2009年2月11日起反诉原告应当在两年内主张反诉被告承担违约责任，反诉原告于2012年10月9日提出反诉，已过诉讼时效。对反诉原告主张反诉被告隐瞒事实欺骗其购买房屋的诉讼时效，在合同签订时反诉原告已知房屋的用途是住宅，签订合同后反诉原告没有要求解除或撤销合同，2004年6月18日房屋交付使用后，反诉原告也一直没有提出，至其反诉时止，已过诉讼时效。反诉被告对反诉已过诉讼时效的抗辩主张成立，该院予以采纳。
综上，原告的诉讼请求，合法有理，该院予以支持；反诉原告的反诉请求，因缺乏事实依据，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条的规定，判决：一、被告张馨文于本判决生效之日起十日内向原告广西钦州华信置业有限责任公司支付房屋面积差异的房款7094元，并支付该款利息（利息计算：从2009年10月1日起计至本案生效判决确定的履行期限届满之日止，按每日万分之三计算）；二、驳回反诉原告张馨文的反诉请求。案件本诉受理费66元，反诉受理费1370元，合计1436元，由被告张馨文负担。
上诉人张馨文不服一审判决，上诉称，一、被上诉人的诉请已经超过了诉讼时效。被上诉人于2006年2月23日知悉了上诉人购买的6C-2号房屋面积为42.57平方米，超出了合同约定面积2.55平方米，即2006年2月23日已经确定了房屋面积差异。根据合同约定，超面积部分的差价款应在差价确定后30个工作日内完成。从2006年2月24日开始计算30个工作日，完成差价的补退应在2006年4月6日内完成。2006年4月6日开始计算诉讼时效，按照国家法律法规的规定，此诉讼时效计算至2008年4月5日止。但是，被上诉人直到2009年2月11日才发出《关于结算房屋差价的通知》，自确定房屋面积已经将近3年，自开始计算诉讼时效也有2年多，期间被上诉人并没有向上诉人请求过，没有中止、中断的情形，故其诉请已经明显超过了诉讼时效的规定。二、原审法院将差额部分购房款按照每日万分之三支持被上诉人逾期付款违约金没有事实和法律依据。根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》没有就差额部分支付的违约问题作出约定，在合同第七条第2项中约定：“银行按揭方式的违约责任：见附件四”，在附件四中只约定有“……向银行按揭贷款额万分之三的违约金”。上诉人采取的是银行按揭的方式进行付款，差额部分并不属于银行按揭的范围，故按每日万分之三计算没有事实和法律依据。三、被上诉人存在欺诈的行为，应依法承担赔偿责任。被上诉人在其向社会发布的广告宣传中，将上诉人购买的6C-2号房屋作为商铺进行宣传，并按照商铺价格销售给上诉人，但是在签订买卖合同及办理房产证时没有按照广告宣传所述进行办理，没有就合同条款中对于广告内容的变更向上诉人释明，属于明显的欺诈行为。如房屋用途变更，被上诉人应该告知上诉人，并将该房屋的价格按照商品房价格计算，而不是按照商铺价格计算，否则也违背了公平原则。且该商品房买卖合同作为格式合同，被上诉人也应当向上诉人就有关条款进行释明。上诉人是基于广告宣传中商铺可投资高收益的目的才购买该房屋，否则不会以此价格进行购买。因此，被上诉人作出了虚假的宣传，欺骗上诉人购买了该房屋，依法应承担赔偿责任。上诉人于2012年10月10日才从钦州市建设档案局查到上述房屋属于住宅用途，而非商铺，故在一审时提出反诉并没有超出诉讼时效的规定。四、被上诉人没有提供任何证据证实非其原因而导致房屋产权证明无法在合同约定时间内办理给上诉人。通过一审法院审理查明，房产证并没有按照约定时间办到上诉人名下已属于事实。被上诉人作为买受人，根据合同约定需要在商品房交付使用后360日内提交办理房产证需要的材料给房管部门，此属于材料的提交义务。但是，提交了材料并不是被上诉人的最终义务，并根本的义务是提交给合格的材料给房管部门审核，如其提供的诸如消防合格证等相关材料不合格或不完全，则房管部门可以要求其提供合格材料或补交等。被上诉人要排除其责任，应当提供证据证实其在约定时间内向房管部门交付了全部且合格的材料方可，否则应视为其原因导致无法按时办证，应承担不利后果。因此，请求二审法院撤销原判，依法改判被上诉人赔偿上诉人经济损失111334元，支付上诉人违约金55676.7元，案件一审、二审受理费由被上诉人承担。
被上诉人广西钦州华信置业有限责任公司的委托代理人唐云在二审庭审时答辩称，本诉没有超过诉讼时效，一审判决正确。上诉人的反诉没有事实和法律依据，并且已经超过了诉讼时效。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审审理过程中，上诉人和被上诉人均没有向本院提交新证据。
经过二审审理查明，上诉人与被上诉人对一审法院查明的事实没有异议，本院予以确认。
综合当事人的诉辩分歧意见，本院归纳本案的争议焦点为：一、上诉人应补交的差额房款是多少，利息应如何计算；二、被上诉人本诉是否超过诉讼时效；三、被上诉人是否存在欺诈和违约行为，应否承担赔偿责任；四、上诉人反诉是否超过诉讼时效。
对本案综合评判如下：
一、关于上诉人应补交的差额房款是多少，利息应如何计算问题。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的规定，双方当事人应该按照合同约定全面诚实履行合同。根据《商品房买卖合同》第五条约定：“商品房交付后，产权登记面积有差异的，以产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方自行约定（1）以产权登记面积为准，超出本合同原面积的，买受人应按本合同约定的每平方米单价补交房款给出卖人；小于本合同原面积的，出卖人应按本合同约定的每平方米的单价退房款给买受人。这些钱款的补退，应在差异确定之日起30个工作日内完成。”上诉人张馨文所购买的“华信花园商城”第六栋C座2号房屋经房产部门测绘后，确已超过了原约定的面积2.55平方米，按合同约定，上诉人张馨文应当向被上诉人补交房屋面积差价2.55×2781.96=7094元。上诉人张馨文主张应适用合同第五条第2种方式处理，即是房屋误差比绝对值没有超出3%的部分由其补足，超过3%部分由被上诉人承担。因双方在合同中已经选择了按第1种方式进行处理而没有选择第2种方式，所以上诉人该主张无依据，本院不予采纳。被上诉人请求上诉人补足房款7094元，符合双方合同约定，本院予以支持。被上诉人主张，上诉人经通知后仍不补交，应当向被上诉人支付逾期交款的利息，逾期缴纳差额房款的利息应从其通知上诉人最后交款的次日起按合同第七条约定的每日万分之三计算。本院认为，合同第七条约定：本条中的逾期应付款应指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额。而合同第六条规定买受人付款方式和期限：银行按揭付款方式，买受人签署本《商品房买卖合同》时交纳首期款，首期款共占全部房款的20%，计人民币零拾贰万贰仟叁佰叁拾肆元整，余款共占全部房款的80%，计人民币零拾捌万玖仟零佰零拾元整，由买受人在签订合同后30天内向银行申请按揭贷款付清。上诉人和被上诉人签订的《商品房买卖合同》没有对逾期缴纳差额房款的违约责任进行约定，不能适用该合同第七条约定的每日万分之三计算，应按银行同类贷款利率计算。因此，上诉人张馨文应向被上诉人支付房屋面积差异的房款7094元，并支付逾期交款的利息，利息从被上诉人通知交款的次日起按银行同类贷款利率计算。
二、关于被上诉人本诉诉讼时效问题。本案讼争的房屋经房产部门测绘后，被上诉人于2009年2月11日、2010年5月18日书面通知上诉人进行核对及结清房款，2010年9月15日又以公告的形式告知确认面积差异额及结算房款的时间推迟至2010年9月30日前。上诉人在接到书面通知后向被上诉人提出异议，上诉人认为房屋误差比绝对值没有超出3%的部分由其补交，超过3%的部分由被上诉人承担。上诉人与被上诉人对于补交房款的数额产生分歧，所以上诉人一直没有与被上诉人进行结算。被上诉人最后通知上诉人交款的时间是2010年9月30日，被上诉人于2012年9月12日向法院起诉，因此，被上诉人本诉未超过诉讼时效。
三、关于被上诉人是否存在欺诈和违约行为，应否承担赔偿责任的问题。被上诉人在销售宣传画册中虽然有黄金铺面的广告内容，但并不只针对上诉人所购买的房屋，并且《商品房买卖合同》已明确约定房屋的用途为商品住宅，每平方米单价2781.96元，土地使用年限是70年。上诉人在合同签订前已经阅读该合同，对合同的内容是了解并知情的，其在明知房屋用途性质是商品住宅并非是黄金铺面的情况下仍自愿签订合同，不存在被上诉人隐瞒事实欺骗上诉人的情况，因此上诉人主张被上诉人欺诈而要求其赔偿房价款一倍的损失共计111334元，本院不予支持。本案中《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，出卖人的义务是在商品房交付使用后360日内将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关进行备案，如因出卖人的原因未能在规定期限内取得房地产权属证书的，买房人不退房的，出卖人才承担支付违约金的责任。被上诉人已在此期限内向房产部门提供资料进行备案，上诉人没有证据证实其未能在规定的期限内取得房产证的原因是被上诉人造成的，其主张要求被上诉人承担延期办证的违约责任，证据不足，本院不予支持。
四、关于上诉人反诉的诉讼时效问题。被上诉人于2009年2月11日第一次通知上诉人领取房产证。上诉人已知道可以领取房产证，如存在被上诉人的责任造成延期办证的情况，上诉人应从2009年2月11日起两年内主张被上诉人承担违约责任，上诉人于2012年10月9日才提出反诉，已过诉讼时效。对被上诉人主张上诉人隐瞒事实欺骗其购买房屋的诉讼时效，上诉人于2003年7月1日合同签订时就已知房屋的用途是住宅，签订合同后上诉人没有要求解除或撤销合同，2004年6月18日房屋交付使用后，上诉人也一直没有提出，直到2012年10月9日才提出，已过诉讼时效。被上诉人对上诉人反诉已过诉讼时效的抗辩主张成立，本院予以采纳。
综上所述，上诉人张馨文的上诉部分具有事实和法律依据，对于有理部分，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但是对逾期交款的利息计算有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
一、维持钦州市钦南区人民法院（2012）钦南民初字第1483号民事判决第二项内容；
二、变更钦州市钦南区人民法院（2012）钦南民初字第1483号民事判决第一项为：上诉人张馨文于本判决生效之日起十日内向被上诉人广西钦州华信置业有限责任公司支付房屋面积差异的房款7094元，并支付该款利息（利息计算：从2009年10月1日起计至本案生效判决确定的履行期限届满之日止，按中国人民银行规定的金融机构一年期流动资金贷款利率计算）；
一审案件本诉受理费66元，反诉受理费1370元，合计1436元，由上诉人张馨文负担；二审案件受理费1436元，由上诉人张馨文负担。
上述义务，上诉应在收到本判决书之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。被上诉人可在本判决规定的履行期限最后一日起两年内，向一审人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 李碧珊
代理审判员 李夏冰
代理审判员 何 海
二〇一四年五月七日
书 记 员 黄 滢