湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂28民终31号
上诉人（原审被告）恩施市布蓝松保健服务有限公司，住所地：湖北省恩施市东风大道25号一号楼四楼。
法定代表人郑本松，该公司经理。
委托代理人（特别授权）向文杰，湖北正典律师事务律师。
委托代理人（特别授权）李永松，湖北正典律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）恩施市香秀酒店管理有限公司，住所地：湖北省恩施市东风大道25号，组织机构代码：05264069-1.
法定代表人曾召法，该公司执行董事。
委托代理人（一般代理）朱世联，湖北前锋律师事务所律师。
委托代理人（一般代理）朱江，湖北真原律师事务所律师。
原审被告郑本松。
上诉人恩施市布蓝松保健服务有限公司（以下简称布蓝松公司）与被上诉人恩施市香秀酒店管理有限公司（以下简称香秀酒店）、原审被告郑本松租赁合同纠纷一案，不服湖北省恩施市人民法院（2015）鄂恩施民初字第00779号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月14日立案受理后，依法组成由审判员李丽担任审判长，审判员杨芳、李志华参加的合议庭，于2016年3月18日日公开开庭审理了本案。上诉人布蓝松公司的法定代表人郑本松及其委托代理人向文杰、李永松，被上诉人香秀酒店的委托代理人朱江，原审被告郑本松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
香秀酒店在一审中诉称，2013年9月7日，香秀酒店与布蓝松公司签订《楼层租赁合同》，布蓝松公司承租恩施市东风大道25号一号楼四楼。楼层租赁面积443平方米，租金每月35元／平方米（前三年不变，从第四年开始每年增加10000元），支付方式为一年一付、先付后用。签订合同时布蓝松公司应付第一年租金100000元、履约保证金30000元，共计130000元；剩余租金待布蓝松公司能正常营业时，一次性付清。若逾期交纳当期租金，每逾期一日，应支付当期应交而未交租金万分之五的违约金；若逾期30日，香秀酒店有权解除合同，并收回楼层及附属设施。经香秀酒店多次催收，布蓝松公司至2015年5月9日仍欠租金179090元（86060元＋93030元）。布蓝松公司应在第一年支付当年租金186060元，实际只付100000元，香秀酒店可以解除合同，布蓝松公司应承担违约金37801.01元（2014年1月9日至2015年5月9日违约金20869.55元（86060元×0.0005／天×485天），2014年11月10日至2015年5月9日违约金16931.46元（186060元×0.0005／天×182天）］。请求判决：1、解除香秀酒店与布蓝松公司于2013年9月7日签订的《楼层租赁合同》；2、布蓝松公司支付租金179090元（2013年11月10日至2014年11月9日租金86060元（186060元－100000元），2014年11月10日至2015年5月9日租金93030元（186060元÷12个月×6个月）］；3、布蓝松公司支付违约金37801.01元；4、布蓝松公司支付自2015年5月10日起至腾退房屋之日止的房屋占有费（比照租金收取），并以该房屋占用费为基础，按日万分之五支付在此期间的违约金；5、由布蓝松公司承担本案诉讼费用。
布蓝松公司在一审中辩称，根据合同法第七十六条“合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务”的规定，布蓝松公司有权不支付剩余租金。根据《楼层租赁合同》第三条约定，剩余租金的交付方式是在布蓝松公司能够正常营业后一次性支付，布蓝松公司至今未正常营业，有权不支付剩余租金。请求法院驳回香秀酒店的诉讼请求。
郑本松在一审中辩称，郑本松与香秀酒店没有租赁合同关系，郑本松是作为布蓝松公司的法定代表人履行职务。同意布蓝松公司的答辩意见，布蓝松公司无法正常营业是香秀酒店的行为所致。如果合同有效，请求将租金标准变更为每月每平方米30元。关于电梯问题，目前30%客户受到影响，要求香秀酒店安装新的电梯。请求驳回香秀酒店的诉讼请求。
原审查明，2012年10月10日，武警恩施消防支队（甲方）与香秀酒店（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将其位于恩施市东风大道25号的办公楼、综合楼、宾馆三幢房屋（建筑总面积约为4768.95平方米，以房产证记载面积为准）及附属设施（院内停车场和比邻凤凰城开发区小区的四个车库）全部出租给乙方使用，租赁期限自2013年6月10日起至2021年6月9日止，共8年。2012年12月15日，郑本松向香秀酒店交纳了租房保证金30000元。2013年9月7日，香秀酒店（甲方）与郑本松（乙方）签订《楼层租赁合同》。双方约定：第一条、甲方自愿将坐落于恩施市东风大道25号的一号楼四楼（面积443平方米）出租给乙方使用。第二条、乙方自愿承租上述楼层做推拿按摩使用。第三条、租赁期限自2013年9月10日起至2021年6月9日止，共7年零9个月。甲方将出租楼层于2013年9月10日至2013年11月9日共60天无偿提供给乙方进行装修，此期间不算租期及租金。第四条、楼层及附属设施年租金（不包括水、电、气等第三方收取的费用）为186060元（收取单价按建筑面积35元／平方米计算）。签订合同时乙方应向甲方交纳履约保证金30000元。前三年租金不变，从第四年起租金每年递增10000元。租金交付方式：一年一付。乙方将当年租金全部交清时，甲方应向甲方开具当年租金及履约保证金财务收据（在每年总租金基础上优惠10000元）。第一年租金签订合同之日付租金100000元，履约保证金30000元，共计130000元。剩余租金待乙方能正常营业时，一次性付清。该履约保证金可冲抵最后一次租金。第六条第五款、甲方允许乙方在甲方外墙立招牌和进行广告宣传，涉及到和各个职能部门协调收取费用时，由乙方自行处理。涉及到外墙广告时需与甲方协调，征得甲方同意。第八条第二款、若乙方逾期交纳当期租金，每逾期一日，应向甲方支付当期应交而未交租金万分之五的违约金。若逾期30日，甲方有权解除合同，并收回楼层及附属设施。第八条第五款、乙方因自身原因需要解除合同的，应当提前三个月书面通知甲方，本合同自乙方的书面通知的日期解除；乙方将楼层及附属设施交还甲方；甲方应按实际承租时间收取租金，但合同履约保证金不予退还。甲方落款处由时任香秀酒店的法定代表人向凯签字，并加盖了香秀酒店印章；乙方“法定代表人”落款处由郑本松签字。同日，香秀酒店按照约定将租赁物交付使用。2013年9月，郑本松向香秀酒店交纳了租金100000元。2013年9月17日，布蓝松公司经依法登记成立，住所地为前述租赁场地，法定代表人为郑本松，经营范围为保健按摩养生服务等。香秀酒店持有的《楼层租赁合同》由承租人即布蓝松公司加盖了印章。2013年12月20日，布蓝松公司开业。2015年3月26日，香秀酒店提起本案诉讼，请求判准前述诉讼请求。一审诉讼中，郑本松表示：“2014年3月份，向凯给我打电话问过租金的事，问我怎么安排。这个时间原告代理人也找我谈过，问剩下的租金怎么交。2015年1月，原告公司总经理蔡新华找我谈过几次。在2015年3月，原告代理人朱律师也找我谈过，剩下租金怎么交，电梯造成损失怎么补。”香秀酒店表示：“电梯损失问题，我们没有作任何承诺。”
原审认为，郑本松与香秀酒店于2013年9月7日签订《楼层租赁合同》，双方成立租赁合同关系。布蓝松公司成立后，以承租人的身份在香秀酒店持有的《楼层租赁合同》中加盖了印章，承继了郑本松的合同权利义务，香秀酒店与布蓝松公司成立房屋租赁合同关系。该合同系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张合同解除的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”据此，人民法院或者仲裁机构仅仅是确认解除合同的效力，并非依职权裁判合同解除，请求解除合同之诉本质上为确认解除合同效力之诉。布蓝松公司逾期拒付租金，其行为已构成违约，香秀酒店按合同约定有权解除合同。香秀酒店递交诉状并经由法院向布蓝松公司送达的行为，视为向布蓝松公司发出了解除合同的通知，合同解除时间为起诉状副本送达之日即2015年4月2日。香秀酒店请求判令布蓝松公司按照约定标准186060元／年支付房屋租金及占用费（即合同解除后的租金损失），因符合有关法律规定，予以支持。根据合同约定，布蓝松公司应于正常营业之日即2013年12月20日付清第一年所欠租金86060元，于2014年11月10日付清第二年租金186060元。香秀酒店分别从2014年1月9日、2014年11月10日起计算违约金的请求予以支持，但截止日期应为合同解除之日即2015年4月2日，合同解除后不应继续计算违约金。自2014年1月9日起至2015年4月2日止共计465天，按第一年所欠租金86060元的日万分之五计算违约金数额为20008.95元；自2014年11月10日起至2015年4月2日止共计143天，按第二年所欠租金186060元的日万分之五计算违约金数额为13303.29元，两项合计33312.24元。郑本松交纳的保证金30000元，可冲抵前述款项。关于香秀酒店超出部分的诉讼请求数额不予支持。郑本松个人在本案中不应承担责任。布蓝松公司提出的拒付租金的其他抗辩理由，因证据不足，理由不充分，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、确认原告恩施市香秀酒店管理有限公司解除合同的行为有效，其与被告郑本松于2013年9月7日所签《楼层租赁合同》（后由被告恩施市布蓝松保健服务有限公司以承租人的身份加盖印章）于2015年4月2日解除；二、被告恩施市布蓝松保健服务有限公司于本判决效后十日内支付原告恩施市香秀酒店管理有限公司截止到2015年5月9日的房屋租金及占用费（其中占用费自2015年4月3日起至2015年5月9日止）共计179090元，支付自2015年5月10日起至实际腾退房屋之日止按186060元／年计算的房屋占用费，并支付截止到2015年4月2日的违约金33312.24元。三、驳回原告恩施市香秀酒店管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4550元，由被告恩施市布蓝松保健服务有限公司负担。
布蓝松公司不服原审判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：一、一审法院审判程序违法。布蓝松公司在开庭后向相关部门核实得知租赁标的房屋部分系违章建筑，并向一审法院提交了恩市国用（2010）第030893号土地使用证，但一审法院对此未予核实，属程序违法；二、一审判决认定《楼层租赁合同》有效，属事实认定错误。《城市房屋租赁管理办法》第六条第五款明确规定未取得房屋所有权证的不得出租。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。故香秀公司与布蓝松公司签订的租赁合同应属无效；三、因香秀公司的原因导致双方所签订的合同无效，给布蓝松公司造成了巨大的经济损失，布蓝松公司将另案向香秀公司主张权利，布蓝松公司也不存在违约行为，故不应该支付违约金；四、若租赁合同部分有效，因香秀酒店拒不开具收取租金的税务发票，布蓝松公司对此享有先履行抗辩权，故布蓝松公司不支付房屋租赁使用费，亦不存在违约。根据《中华人民共和国税收征收管理办法》第二十一条及发票管理办法第二十条的规定，作为出租方的香秀酒店，应当开具税务发票。香秀酒店在不履行上述义务的前提下，布蓝松公司有权不支付相应的租金；五、根据《合同法》第六条、第八条、第六十条的规定，合同双方应诚实全面履行义务。香秀酒店并未按照约定为布蓝松公司提供电梯等具体要求，属于事实上的违约方，香秀酒店对此应承担违约责任。综上，请求：撤销原审判决，改判驳回香秀公司的原审诉讼请求；判决由香秀公司承担本案一、二审诉讼费用。
布蓝松公司为支持其上诉理由，向本院提交了一份证据，即租赁房屋的土地使用证（共四页）。拟证明：香秀酒店租给布蓝松公司的房屋有部分未在土地使用证范围内。超出土地证之外的部分应属无效。
香秀酒店在二审中答辩称，一审判决符合法律规定，布蓝松公司上诉认为租赁房屋不合法并未提交证据证明，其实际占有、使用房屋，应当给香秀酒店支付对等的租金。布蓝松公司上诉中提到的电梯问题，双方所签订的租赁合同中并未约定电梯事宜。综上，布蓝松公司拒绝支付房屋租金没有法律依据。
香秀酒店在二审期间未提交新的证据。
经组织质证，香秀酒店对布蓝松公司提交的证据的质证意见为，证据为复印件，故对其真实性不予认可，且证据的内容与本案无关联性。本院认为，布蓝松公司提交的证据不能达到证实其承租的部分房屋为违法建筑的证明目的，故对该证据不予采信。
经审理查明，原审判决查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，综合布蓝松公司的上诉意见、香秀酒店的答辩意见，结合案件情况，本案二审的争议焦点归纳为以下两点：一、《楼层租赁合同》的效力；二、布蓝松公司是否应该支付租金并承担违约金。对此，本院分析评判如下：
一、《楼层租赁合同》的效力。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。此规定的立法目的在于更好的保护承租人的权利，不致承租人因合同无效而遭受损失。本案中所涉的房屋系香秀酒店从房屋所有权人中国人民武装警察部队恩施自治州消防支队处承租，香秀酒店在将房屋部分楼层转租给布蓝松公司后，房屋所有权人亦未提出异议，香秀酒店对涉案房屋享有合法的使用收益权。香秀酒店（甲方）与郑本松（乙方）2013年9月7日签订的《楼层租赁合同》第六条租赁期内甲方应当履行的权利义务第一款约定“甲方保证楼层权属清楚，没有纠纷，如发生权属及其他争议，由甲方负担处理，费用由甲方承担，并不得影响乙方的正常使用、经营”，布蓝松公司在承租本案所涉房屋后于2013年9月17日依法登记成立，且其登记住所地为前述租赁场地。在承租期间，亦无第三方因楼层权属与布蓝松公司发生纠纷。布蓝松公司上诉称其承租的部分房屋为违法建筑并未提交证据证明，其也未举证证明香秀酒店对承租房屋具有权利瑕疵和其因权利瑕疵致布蓝松公司实际经营受损的事实，故郑本松与香秀酒店于2013年9月7日签订的《楼层租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反相关的法律法规，该合同合法有效。
二、布蓝松公司是否应该支付租金并承担违约金。
根据香秀酒店与郑本松签订的《楼层租赁合同》第四条的约定，第一年租金签订合同之日付租金100000元，履约保证金30000元，剩余租金待布蓝松公司能正常营业时一次性付清。在布蓝松公司开业之后即满足了合同约定的支付剩余租金的条件，其应该及时支付租金。布蓝松公司在一审中提交的证据二、三均能够证实有客人在布蓝松公司消费，其在一审中抗辩称因电梯问题至今未正常营业，故未达到租金支付条件的理由不成立。
布蓝松公司在上诉中提及的发票和各楼层租金应一致的问题，双方并未在《楼层租赁合同》中约定香秀酒店对出具发票事宜应承担何种义务，也未约定各楼层租金应一致。布蓝松公司在诉讼之前、一审诉讼中及法定上诉期内提交的书面上诉状中亦未以发票事宜提出抗辩，以此作为拒付租金的理由，且出租方在收取租金后开具发票的规定系为规范税收管理的需要，本案出租方香秀酒店并非房屋所有权人，其承租的房屋亦需向房屋所有权人支付租金，是否开具发票并不影响纳税主体依法承担税费，故并不影响租金的支付，其亦不能成为布蓝松公司拒付租金的理由。布蓝松公司应当按照合同约定支付租金，其未按期支付租金的行为构成违约，应按合同约定承担违约金。
综上，布蓝松公司的上诉理由不能成立。原审判决认定事实清楚，审判程序合法，实体处理恰当。经合议庭评议，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4550元，由上诉人恩施市布蓝松保健服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 丽
审判员 杨 芳
审判员 李志华
二〇一六年三月二十九日
书记员 谭绍丹