海南省文昌市人民法院民 事 判 决 书（2017）琼9005民初1355号原告：丁江渝，女，汉族，重庆市人。委托诉讼代理人：钟敏，广东深天成（文昌）律师事务所律师。委托诉讼代理人：马泽东，广东深天成（文昌）律师事务所律师。被告：海南豪雅酒店管理有限公司。法定代表人：赵洪，职务：总经理。委托诉讼代理人：刘怀，海南海地律师事务所律师。委托诉讼代理人：柯于明，海南豪雅酒店管理有限公司员工。原告丁江渝与被告海南豪雅酒店管理有限公司（以下简称豪雅酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告丁江渝的委托诉讼代理人钟敏、马泽东，被告豪雅酒店委托诉代理人刘怀、柯于明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁江渝向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付2017年3月份的拖欠房屋租金532.45元；2.确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》，已于2017年3月30日解除；3.判令被告向原告支付违约金20000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年6月30日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，原告将位于文昌市高隆湾白金海岸一期4号楼xxx室出租给被告，租赁期限为8年，自2015年2月1日至2023年1月31日止。合同第三条约定：租金按照合同签订时房价款的2.5%作为起租基数，后三年各递增一个百分点，即2015年2月至2017年1月按2.5%计算，2017年2月至2020年1月按3.5%计算，租金按月结算，每月15日前交租金转入原告指定账户。第六条约定：本合同生效后，一方未全面且适当履行合同义务，即构成违约，需向守约方支付违约金20000元。合同签订后，被告在履行《房屋租赁合同》的过程中，存在不同程度拖欠租金的行为，目前仍欠2017年3月份租金未付。2017年1月12日和2月28日，原告两次收到被告单方解除合同的通知，在原告没有任何违约的情况下，被告单方解除合同构成根本性违约。于是原告委托律师于2017年3月30日向被告发送律师函，单方通知被告合同于2017年3月30日解除，并要求被告支付拖欠的租金及承担违约责任，被告于2017年3月30日收到后一直未予理会。被告豪雅酒店答辩称，1.被告因政策原因解除与原告之间的《房屋租赁合同》，符合双方合同约定，不存在违约解除的情形，被告无需向原告支付违约金。白金海岸系海南宝名置业有限公司投资开发的养老度假以及投资型房地产项目，原告于2010年分别投资购得一套房产。被告在白金海岸一期4号楼经营酒店住宿业务，该栋楼宇业主为避免因房屋闲置而造成损失，主动找到被告，要求将房屋出租给被告作为经营酒店住宿之用。在这种情况下，原告（系合同甲方）与被告（系合同乙方）分别就各自向被告出租房屋进行酒店经营事宜签订《房屋租赁合同》，合同第五条“特别约定”第三款约定：“甲乙双方同意，若法律、法规、政策发生变化，致使本合同无法继续履行，则双方同意任一方均可通知另一方提前解除本合同……”。2017年1月12日，被告因政策发生变化无法继续经营，向原告发出《致业主的一封信》，在信件中，被告告知原告将于2017年2月底前解除双方签订的《房屋租赁合同》并付清租金。根据《合同法》第九十三条第二款之规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”，被告与原告在《房屋租赁合同》第五条“特别约定”第三款中关于合同解除的约定符合法律规定，是双方真实意思的表示，被告于2017年1月12日发出的《致业主的一封信》，符合《合同法》第九十六条第一款之规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”，被告解除与原告所签订的《房屋租赁合同》符合法律规定和合同约定，不存在违约解除的情形，原告主张违约解除并向被告主张违约金损失，没有任何依据，不应得到支持。2.被告与原告签订的《房屋租赁合同》已于2017年2月底解除，原告向被告主张2017年3月份房屋租金，没有事实根据。如前所述，被告在2017年1月12日已告知原告将于2017年2月底前解除双方签订的《房屋租赁合同》并付清租金，因此，双方签订的《房屋租赁合同》最迟也已于2017年2月28日解除，原告向被告主张2017年3月份房屋租金，显然是没有事实根据的，不应得到支持。3.退一步讲，即便被告存在违约解除的情形，需要承担违约责任，原告向被告主张的违约金数额也过高，被告请求法院依法予以减少。根据《合同法》第一百一十三条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失”，违约金在性质上属于赔偿性款项，其支付以违约损害所造成的损失为前提，根据“谁主张、谁举证”的原则，原告应当就被告违约给其造成20000元损失进行举证，证明20000元为其实际损失，而在本案中，原告并未对此进行举证。被告与原告于2015年6月30日才建立租赁合同关系，截止2017年2月28日，被告承租原告房屋的租期约为20个月，每套房屋年租金约为6000元，而原告丁江渝主张的20000元违约金约为4年租金，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，被告认为原告主张的违约金数额非常之高。在本案中，原告与被告关于违约金数额的约定，不符合法律的强制性规定，该约定为无效约定，应适用法律规定，根据《合同法》第一百一十四条第二款之规定：“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》二、“依法合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题”的规定，被告本着诚实信用、公平的原则，请求贵院对违约金数额予以减少。由于原告并没有举证证实其实际受到的损失，因此，按照中国人民银行同期同类贷款利率作为原告的实际损失较为合理。综上所述，被告认为原告所主张的2017年3月份租金以及违约金，没有事实根据和法律依据，被告恳请人民法院能够查明事实，依法驳回原告诉求。原告丁江渝围绕其诉讼请求向本院提交证据如下：1.《房屋租赁合同》复印件；2.《致业主的一封信》复印件；3.《房屋托管+收益合同》；4.告业主（收房）函；5.不动产发票；6.律师函；7.送达回证；8.邮寄快递单。以上证据本经本院组织举证、质证，被告对上述证据的真实性没异议，且能够反映案件的事实，本院予以认定，并在卷佐证。根据当事人的陈述及当庭审查认定的证据，本院认定事实如下：2015年6月30日，原告与被告豪雅酒店签订《房屋租赁合同》（以下简称“合同”），原告将位于文昌市高隆湾白金海岸一期4号楼xxx室出租给被告，租赁期限为8年，自2015年2月1日至2023年1月31日止。合同第三条约定：租金按照合同签订时房价款的2.5%作为起租基数，前两年递增一个百分点，后三年各递增一个百分点，即2015年2月至2017年1月按2.5%计算，2017年2月至2020年1月按3.5%计算。租金按月结算，每月15日前交租金转入原告指定账户。第六条约定：本合同生效后，一方未全面且适当履行合同义务，即构成违约，需向守约方支付违约金。除另有约定外，本合同项下的违约金额为20000元，违约方支付违约金后，还应当依法承担继续履行、采取补救措施等义务，如给对方造成损失的，还应依法承担赔偿责任。合同第五条第三款约定：甲乙双方同意若因法律、法规、政策发生变化，致使本合同无法继续履行，则双方同意任一方均可通知另一方提前解除本合同；对本合同解除前的租金、税费、水费、电费、物业管理费按本合同约定处理、结算支付款项，除此之外双方不再相互承担责任。合同签订后，原告依约将涉案房屋交付给被告豪雅酒店使用，被告豪雅酒店自2015年始也已实际使用了涉案房屋进行经营管理至2017年原告收房之日，并获得了相应的收益。被告豪雅酒店在租赁涉案房屋期间，已向原告支付租金至2017年2月。2017年1月12日被告豪雅酒店以《致业主的一封信》的方式向原告提出解除《房屋租赁合同》，并附上一份房屋托管+收益合同，告知原告在解除合同后，若有意向可以重新与被告重新签订《豪雅旅居养老合作经营合同》。原告在收到被告寄出上述材料后，并没有向被告作出任何的回复。2017年2月28日被告豪雅酒店向原告发“告业主（收房通知）函”，通知原告在30日内前往被告处办理前期租金结算、物品交接等事宜。2017年3月30日，原告通过律师函的方式向被告豪雅酒店提出解除双方签订的《房屋租赁合同》，并送达到被告豪雅酒店由被告豪雅酒店店长林秋丽签收。本院认为，本案争议的焦点是：一、原告与被告解除《房屋租赁合同》的时间问题；二、原告主张被告支付2017年3月份的房屋租金诉求是否应予以支持；三、被告豪雅酒店是否存在违约行为，原告请求被告豪雅酒店支付违约金20000元是否过高。一、关于原告与被告解除《房屋租赁合同》的时间问题。原告与被告豪雅酒店于2013年6月30日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。”、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，原、被告于2015年6月30日签订的合同，对房屋租赁期间、租金、违约责任等情况进行了明确约定，对双方当事人具有约束力，应当全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”。本案中，在原告没有违约的前提下，被告豪雅酒店于2017年1月12日以《致业主的一封信》的方式单方向原告提出解除合同，被告豪雅酒店主张其是根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款：当事人协商一致而解除的合同。但是协商一致需应双方当事人达成一致意思表示为前提，在被告豪雅酒店向原告发出《致业主的一封信》前，其司与原告之间并没有对双方签订的《房屋租赁合同》解除问题有过协商或沟通，而是被告单方作出的意思表示，原告对于被告豪雅酒店单方解除合同并没有作出任何允诺或同意的意思表示。其次，被告豪雅酒店也没有单方解除合同的条件，虽然合同约定若因法律、法规、政策发生变化，致使本合同无法继续履行，则双方同意任一方均可通知另一方提前解除本合同，但被告豪雅酒店未能提供证据证明政策发生了变化。因此，被告豪雅酒店以双方协商一致为由主张《房屋租赁合同》于2017年2月已予解除，没有事实根据和法律依据，本院不予支持。由于被告豪雅酒店未依约向原告支付2017年3月的房屋租金，原告以被告豪雅酒店拖欠租金和擅自解除变更合同已构成根本性违约为由，于2017年3月30日以律师函的方式向被告豪雅酒店提出解除双方签订的《房屋租赁合同》，并于2017年3月底收回了租赁房屋。本案中，被告豪雅酒店首先向原告提出解除《房屋租赁合同》，原告于2017年3月30日以被告豪雅酒店构成根本违约为由向其公司提出解除《房屋租赁合同》，被告豪雅酒店在原告提出解除合同后没有提出异议，并同意原告收回租赁房屋，视为被告豪雅酒店同意原告提出解除合同的意思表示。况且合同约定：本合同生效后，乙方如未按时支付租金，逾期一个月，甲方有权要求收房。故，双方于2015年6月30日签订的《房屋租赁合同》于2017年3月30日予以解除。对原告主张确认原告与被告豪雅酒店签订的《房屋租赁合同》于2017年3月30日解除的诉讼请求，本院予以支持。二、原告主张被告支付2017年3月份的房屋租金诉求是否应予以支持的问题。根据综上所述，既然双方签订的《房屋租赁合同》于2017年3月30日予以解除，那么，对本合同解除前的租金应按本合同约定结算款项，被告豪雅酒店已向原告结清了2017年2月份之前的所有租金，但是同年3月份的租金被告豪雅酒店并没有向原告支付。故，被告豪雅酒店应向原告支付3月份的租金532.45元。原告主张被告支付2017年3月份的房屋租金的诉讼，本院予以支持。三、被告豪雅酒店是否存在违约行为，原告请求被告豪雅酒店支付违约金20000元是否过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿赔损失等违约责任。”的规定，由于被告豪雅酒店自身的原因无法继续履行《房屋租赁合同》，因此被告应承担违约责任。被告豪雅酒店主张解除合同符合《房屋租赁合同》第五条第3款的约定“因政策发生变化无法继续经营”的条件，不存在违约的行为。但被告豪雅酒店未能提供证据证明政策发生变化的情况。因此，对被告豪雅酒店的上述主张，于法无据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，被告豪雅酒店认为原告提出主张违约金20000元过分高于损失，请求法院适当减少。原告除了3月份房租的损失外,没有提交证据证明还有其他方面的具体损失,而主张违约金20000元，应属于过“过分高于造成损失”。但是，由于被告豪雅酒店的违约导致合同无法继续履行，责任在于被告豪雅酒店，原告因在合同解除后需要从外地来到被告豪雅酒店处办理相关事宜，产生了差旅费用。因被告豪雅酒店违约在先，所以应承担违约责任，并向原告支付适当违约金。本院根据公平合理原则，对双方约定的违约金予以调整为10000元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院民事诉讼法解释》第九十条规定，判决要如下：一、原告丁江渝与被告海南豪雅酒店管理有限公司签订的《房屋租赁合同》，于2017年3月30日予以解除。二、被告海南豪雅酒店管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告丁江渝2017年3月份房屋租金532.45元。三、被告海南豪雅酒店管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告丁江渝违约金10000元。四、驳回原告丁江渝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费313元，由被告海南豪雅酒店管理有限公司负担159元，限于本判决生效后五日内缴纳；由原告丁江渝负担154元；原告丁江渝多交的案件受理费159元，本判决生效后予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审 判 长  邓德武审 判 员  林发桥人民陪审员  陈玉榜trr6zu7jl8rnhenxlm二○一七年七月十三日案件唯一码书记员黄珊珊附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。第六十一条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过份高于造成的损失。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。