浙江省绍兴市上虞区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0604民初8935号原告：浙江文邦物业管理有限公司，住所地嵊州市三江街道迪贝路121号5楼，统一社会信用代码91330683573954995T。法定代表人：操文汉，总经理。委托诉讼代理人：张建波、李耐君，公司员工。被告：陈丰，男，1977年10月15日出生，汉族，住绍兴市上虞区，原告浙江文邦物业管理有限公司诉被告陈丰物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月24日立案受理，依法适用简易程序于2017年11月15日公开开庭进行了审理。原告浙江文邦物业管理有限公司的委托诉讼代理人张建波、李耐君，被告陈丰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浙江文邦物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2012年1月1日至2016年12月31日的物业费7672.32元，并支付违约金；2.本案诉讼费由被告承担。本案在审理过程中，对违约金部分诉讼请求，原告明确为：2012年的物业费1534.46元自2013年1月1日起至被告实际履行之日止按日万分之五计算，2013年的物业费1534.46元自2014年1月1日起至被告实际履行之日止按日万分之五计算，2014年的物业费1534.46元自2015年1月1日起至被告实际履行之日止按日万分之五计算，2015年的物业费1534.46元自2016年1月1日起至被告实际履行之日止按日万分之五计算，2016年的物业费1534.46元自2017年1月1日起至被告实际履行之日止按日万分之五计算。事实和理由：原告是一家经营物业管理服务的企业，被告是新上海花园的业主，其房屋建筑面积为106.56平方米。原告于2011年12月15日与上虞市明旺置业有限公司签订一份《前期物业服务合同》，后与绍兴市上虞区新上海花园业主委员会签订一份《物业服务合同》及2017年1月1日与绍兴市上虞区舜欣物业管理有限公司签订一张《物业移交证明》，证明原告为新上海花园小区提供物业服务至2016年12月31日止，小区的物业费多层为0.84元/月·平方米、高层为1.50元/月·平方米、联排别墅为1.50元/月·平方米、商业用房为1.50元/月·平方米。其中根据物业管理服务收费办法及合同相关规定，被告逾期支付物业费的，承担每日千分之二的违约金。原告已向被告书面催讨，但被告在催告的合理期限内仍未支付。故向法院起诉，诉讼请求如前。被告陈丰辩称，对原告起诉的被告欠2012年至2016年的物业费认可。但被告不是不交物业费，不交物业费的原因：2012年开始家里厨房间不规则的下水道的水涌上来，基本上每个月有一次，物业也来了好几次，捅一下好了，过几天又不好了，地板、墙面全部浸过水。2015年门口的道路基本没有清理，因为路面有绿蝴蝶，被告母亲走出来摔了一跤造成骨折，还好没有住院，但小孩也得不到照顾等。被告多次与物业沟通，水管想想其他办法搞搞好，门口的道路是物业的事情也要来清理干净。物业公司人员的配置、年龄都不到位。以前西门卫未按照合同约定开放，现在是开放了。原告为证明自己的诉讼请求，向本院提供以下证据：1、《前期物业服务合同》、《新上海花园物业服务合同》、《物业移交证明》各一份，以证明原告自2012年1月1日至2016年12月31日为新上海花园提供物业服务的事实。2、函三份及相应的整付零寄交寄清单一份、EMS全球邮政特快专递单二份，以证明原告三次向被告催交物业费的事实。3、变更登记情况一份，以证明2014年3月14日绍兴文邦物业管理有限公司名称变更为浙江文邦物业管理有限公司。被告经质证认为，对证据1、2、3没有异议。被告向本院提供了以下证据：4、小区道路照片（复印件）二张、门诊病历、DR诊断报告单各一份，以证明因为原告没有清理门口的道路，造成被告母亲摔了一跤。5、家里照片（复印件）三张，以证明被告家里经常漏水，修过以后还在漏水。原告经质证认为，对证据4的照片看不出拍摄的时间，被告的母亲是怎么摔倒的，原告也不清楚。对证据5家里漏水的照片没有异议，但这是开发商的问题，与本案没有关联性。被告对证据1、2、3无异议，对证据1、2、3予以认定。证据4中的照片系复印件，无原件相核对，不予认定；证据4中的门诊病历、DR诊断报告单只能证明损害事实的发生，但不能证明损害事实的发生与原告提供的物业服务之间有因果关系，门诊病历、DR诊断报告单与本案缺乏关联性，不予认定。证据5系复印件，也不能证明系原告提供的物业管理服务不到位造成被告家渗漏，不予认定。综上，结合本案原、被告的庭审陈述及本院认定的证据，本院认定本案事实如下：2011年12月15日，上虞市明旺置业有限公司（甲方）与绍兴文邦物业管理有限公司（乙方）签订《前期物业服务合同》一份，约定：乙方按建筑面积向业主收取物业费，收费标准：多层按0.84元/月·平方米收取，（小）高层、联排别墅、商业用房均按1.50元/月·平方米收取；物业费按年交纳，业主应在每年第一季度履行交纳义务，逾期交纳的，按逾期应交物业费的日千分之二收取违约金；本合同自2012年1月1日起至本小区业主大会成立日止。2015年1月1日，新上海花园业主委员会（甲方）与原告浙江文邦物业管理有限公司（乙方）签订《新上海花园物业服务合同》一份，约定：本物业管理区域物业费由业主或物业使用人按其拥有物业的产权证上所示面积交纳，多层住宅按0.84元/月·平方米收取，高层住宅、联排别墅、商业用房均按1.50元/月·平方米收取；物业费按年为单位进行收取，物业费可以预收，每年1月份可以开始预收，6月30日为合理交费日，超过合理交费日的视为逾期交纳，业主应支付违约金，每逾期一天，违约金按欠费额的千分之二计算；本合同期限自2015年1月1日起至2015年12月31日。2017年1月1日，原告与绍兴市上虞区舜欣物业管理有限公司签订《物业移交证明》一份，确认：原告自2012年1月1日起对新上海花园提供物业管理服务，于2016年12月31日正式退出小区服务，将物业移交给绍兴市上虞区舜欣物业管理有限公司。另查明，位于绍兴市上虞区的产权面积为106.56平方米，被告认可至今尚欠2012年1月1日至2016年12月31日的物业费7672.32元。2014年3月14日，绍兴文邦物业管理有限公司名称变更为浙江文邦物业管理有限公司。因被告至今尚未交纳2012年1月1日至2016年12月31日的物业费7672.32元（106.56平方米×1.20元/月·平方米×60个月），故原告诉至本院。本院认为，上虞市明旺置业有限公司与绍兴文邦物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》系建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，新上海花园业主委员会与原告签订的《新上海花园物业服务合同》系业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主均具有约束力。原告自2012年1月1日起至2016年12月31日止为新上海花园提供物业服务，被告作为业主应交纳相应的物业费。根据合同约定，高层住宅的物业费标准为1.50元/月·平方米，现原告要求按1.20元/月·平方米计算，系其对权利的自由处分，被告对欠付物业费7672.32元亦无异议，故对原告起诉要求被告支付物业费7672.32元，本院予以支持。对原告要求被告支付自提供物业服务次年1月1日起至被告实际履行之日止按日万分之五计算的违约金，系原告对违约金的主动下调，也不违反法律规定，本院亦予以支持。被告辩称厨房间下水管道堵塞、门口清理不到位等系原告提供的物业服务不到位，根据现有证据尚不足以证明，故对被告的辩称意见，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：被告陈丰应于本判决生效之日起三日内支付原告浙江文邦物业管理有限公司自2012年1月1日至2016年12月31日期间的物业费7672.32元，并支付违约金（其中2012年的物业费1534.46元自2013年1月1日起至被告实际履行之日止按日万分之五计算，2013年的物业费1534.46元自2014年1月1日起至被告实际履行之日止按日万分之五计算，2014年的物业费1534.46元自2015年1月1日起至被告实际履行之日止按日万分之五计算，2015年的物业费1534.46元自2016年1月1日起至被告实际履行之日止按日万分之五计算，2016年的物业费1534.46元自2017年1月1日起至被告实际履行之日止按日万分之五计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，依法减半收取25元，由被告陈丰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  丁国芳二〇一七年十二月五日书记员  孙 楠附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十四条第一款、第二款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。