重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0105民初16409号原告：张祖琴，女，1970年11月16日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。原告：刘志清，男，1963年4月22日出生，汉族，住四川省邻水县。委托诉讼代理人：金欣，重庆融益律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪榆森，重庆融益律师事务所律师。被告：重庆金渝达农贸市场经营管理有限公司，住所地重庆市江北区大石坝一村333号附46号，统一社会信用代码91500105MA5U9DMY6N。法定代表人：吴显均，总经理。委托诉讼代理人：胡剑，重庆至立律师事务所律师。原告张祖琴、刘志清与被告重庆金渝达农贸市场经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院2017年8月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张祖琴、刘志清的委托诉讼代理人金欣、汪榆森，被告重庆金渝达农贸市场经营管理有限公司的委托诉讼代理人胡剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张祖琴、刘志清向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方之间的《金渝达农贸市场摊位、门店租赁合同》于2017年7月20日解除；2、判令被告向原告退还租金28800元，管理费3600元、保证金8000元，共计40400元。本案诉讼费由被告承担。事实和理由如下：2016年12月24日，原告与被告签订了《金渝达农贸市场摊位、门店租赁合同》，约定原告租用被告位于重庆金渝农贸市场门店一个，合同签订后，原告依约向被告交纳了一年租金，保证金及管理费。但是被告未按合同约定为原告提供摊位及相关配套设施和经营条件保障，无法保证原告正常经营。市场有一个货运电梯和一个自动扶梯提供使用，自原告进场以来，自动扶梯基本上没有运转过，唯一一个货运电梯在2017年7月11日也因被告未向物业服务公司支付电费及租金等相关费用而断电导致无法使用。后被告在市场张贴公开信，正式宣告市场难以继续经营，此后原告方撤离市场，双方的租赁合同在2017年7月20日已经解除。但是被告一直拒不退还已收取的管理费、租金、保证金。被告重庆金渝达农贸市场经营管理有限公司辩称，1、截止法庭辩论结束之日，我方因与重庆天拓置业发展有限公司存在纠纷，所以一直没有向原告收取过水电费，原告自己也没有缴纳；2、原告已经在2017年7月1日将摊位交还我方，我方也已经另行将摊位交给案外人经营了；3、我方2017年7月20日发布的通知、公开信等仅仅是对市场停业作出的通知，不是解除合同的意思表示，我方没有行使合同解除权，现在原告提出解除合同，我方也同意，但是需要明确合同解除是因原告的违约造成的；4、合同履行过程中，原告存在一项违约行为，即违反了合同第九条第9项的约定，我司对已经收取的租金、保证金、管理费金额没有异议，但是不同意退款；4、货梯停电情况属实，但是是有原因的，我司的一个股东从重庆天拓置业发展有限公司承租了涉案农贸市场，因为双方在交接中出现问题才导致出现本案中的相关问题；5、虽然被告与案外人物业公司以及重庆天拓置业发展有限公司存在纠纷，但不影响市场的正常运行，导致市场停业有原、被告双方的原因，双方都应该负责。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《金渝达农贸市场摊位、门店租赁合同》、公开信、通知、收据、视频，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月24日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《金渝达农贸市场摊位、门店租赁合同》约定被告将金渝农贸市场门市4个出租给原告用于蔬菜经营。租赁期从2017年7月1日至2018年7月1日止，共计1年，优惠期自2017年1月1日起至2017年6月30日，共计6个月。摊位租金为600元每月（每个），交费周期时间为12个月缴一次，应缴费28800元。市场管理费每摊位80元（优惠后合计300元每月）共计5400元。因经营需要安装水、电表者，需向市场管理办公室提出书面申请，同意后方可安装，费用自理，水、电费按行市收取。保证金应在本合同签订（时）缴纳，摊位、门市每个保证金为2000元，本合同项下实缴保证金8000元。乙方如无违约行为且未给市场造成相应赔偿损失，合同期满乙方完好交回摊位并办理了完退场手续后，甲方凭有效单据，全额退还保证金。合同第六条“甲方权利、义务”约定：……3、应按本合同约定为乙方提供摊位及相关配套设施和经营条件保障，保证乙方正常经营。7、应对市场进行物业管理，并负责市场内的安全防范和经营设施的建设及维护，包括：建筑物的管理及维护保养，对乙方装修的审查和监督，对市场范围以内的水、电、气、管理、线路、设施的管理、维修及保养，对市场公共区域的清洁管理，并负责市场的公共安全、消防安全，场内各种通道道路的管理等。第九条“违约及合同解除”约定：乙方有下列情形之一的，属违约行为，甲方有权令乙方停业整顿或解除本合同，同时乙方应当将本合同约定的履约保证金作为违约金支付给甲方：……9、未经甲方同意摊位连续闲置10日或累计闲置30日的。合同签订当日，原告向被告支付保证金8000元、租金28800元、管理费5400元。2017年7月11日，金渝农贸市场货梯因断电不能使用，直至该月20日仍未妥善处理。7月20日当日，市场内部分经营户遂聚集与被告产生纠纷，双方在江北区大石坝街道协调处理撤场善后事宜，形成会议纪要一份。当日，被告发出公开信及通知，公开信载明：由于各种原因导致本市场难以继续经营，为切实合法保障各位经营户的利益，本市场将配合大石坝街道完成各项收尾工作，给各位一个满意的答复，对于目前在场的经营户，我们将参照法律法规，按照合同约定，进行善后处理。通知载明：本市场因多种原因罢市，现决定从罢市之日起，各位经营户自行处理保管自己的一切财物，本市场现在无能力看管，请多多理解。金渝农贸市场自2017年7月20日发生纠纷后即处于停业状态。2017年8月7日，原告诉至本院。庭审中，被告举示了一组视频，拟证明2017年7月1日至10日期间，原告的摊位是案外人在经营，实际上原告早在2017年7月1日即已将摊位交还被告，被告另行交给其他人在经营。原告质证称证据真实性予以认可，视频显示原告的摊位在此期间一直处于经营状态，原告并未将摊位交还被告，对被告的证明目的不予认可。本院认为，原、被告签订的《金渝达农贸市场摊位、门店租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按约行使权利、履行义务。庭审中，被告虽然辩称在2017年7月1日原告即已将所租摊位交还被告，由被告另行交予其他案外人经营，但是被告并未举示充分证据证明，原告对其辩称也不予认可，本院仅依据其举示的视频无法认定。对于原告的第一项诉讼请求，本院予以支持。理由如下：1、从被告举示的视频来看，原告并不存在连续10日未经营的情形，因此被告并未享有租赁合同约定的解除权；2、被告于2017年7月20日发出的通知、公开信，结合当日在街道办事处就撤场善后事宜进行协商的事实，可认定被告于该日向原告发出了解除租赁合同的意思表示，现原告诉请确认双方的租赁合同于该日解除，应属双方在合同解除上达成了合意；3、即使被告不认为2017年7月20日其发出的通知、公开信系解除合同的意思表示，但是庭审中，针对原告的诉讼请求，被告也明确表示可以解除合同，只是认为系因原告的违约导致合同解除；4、2017年7月20日之后涉诉市场确已实际关闭停业。综上，本院认定双方的租赁合同于2017年7月20日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方对于原告已经实际缴纳租金28800元、保证金8000元、管理费5400元此一事实没有异议。从2017年7月1日至7月19日，原告租赁摊位实际产生租金2400*19/31=1470.97元，合同解除后，被告就租金部分应退还28800-1470.97=27329.03元。原告已缴纳的5400元管理费所含期间是2017年1月至2018年6月底计18个月，现合同于2017年7月20日解除，故原告实际应承担管理费300*6+300*19/31=1983.87元，被告应退还5400-1983.87=3416.13元。对于保证金。前述已经认定，从被告举示的视频来看，原告并不存在连续10日未经营的情形。而且，即便被告所称在2017年7月1日原告已将所租摊位交还、由被告另行给予他人经营为真，此种情况下，双方的租赁合同在交还当日即以终止，原告从7月1日至10日连续未经营的违约行为更无从谈起。故，被告不能以此为由拒绝退还原告的保证金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告重庆金渝达农贸市场经营管理有限公司于本判决生效之日起五日内退还原告张祖琴、刘志清已付租金27329.03元、管理费3416.13元、履约保证金8000元，共计38745.16元；二、驳回原告张祖琴、刘志清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取401.25元，由原告张祖琴、刘志清负担13.56元，被告重庆金渝达农贸市场经营管理有限公司负担387.69元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。代理审判员  柴世斌二〇一七年九月二十九日书 记 员  吴小娇