广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法审监民再字第35号
申请再审人（一审原告、二审上诉人）：陈小华，男，1946年8月15日出生，汉族，身份证住址：广东省深圳市福田区，现住广东省深圳市福田区。
申请再审人（一审原告、二审上诉人）：邓忠莹，女，1951年9月28日出生，汉族，身份证住址：广东省深圳市福田区。
委托代理人：陈小华，基本情况同上。系申请再审人邓忠莹的丈夫。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：广州碧花园房地产开发有限公司，住所地：。
法定代表人：林榜昭，该公司董事长。
委托代理人：徐勇彪，该公司职员。
申请再审人陈小华、邓忠莹因与被申请人广州碧花园房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服本院（2010）穗中法民五终字第3246号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院于2013年9月13日作出（2013）粤高法民一申字第173号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，于2014年3月4日公开开庭审理了本案。申请再审人暨申请再审人邓忠莹的委托代理人陈小华，被申请人广州碧花园房地产开发有限公司（以下简称碧花园公司）的委托代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
陈小华、邓忠莹于2010年3月15日向广州市花都区人民法院起诉，请求判令：1、碧花园公司立即向陈小华、邓忠莹交付位于广州市花都区狮岭镇振兴村、益群村陆花岗南航碧花园第D021幢房屋（别墅），碧花园公司不得以要求陈小华、邓忠莹补交从2005年7月开始计算的物业管理费及滞纳金为由，拒绝向陈小华、邓忠莹交房；2、碧花园公司向陈小华、邓忠莹支付拒交楼的违约金1746573.8元（从2007年1月1日起至2010年3月1日止，按每日总房款的万分之拾计算）；3、本案诉讼费由碧花园公司负担。具体理由：2004年11月13日，其与碧花园公司签订涉案房产的《广东商品房买卖合同》，合同约定总房款价格为1512185元。其已于2005年1月6日支付完毕。合同第九条规定，“逾期交房超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之拾【该比率应不少于第（1）项的比率】的违约金”。
其与碧花园公司曾于2006年为涉案房产进行了一次诉讼，碧花园公司在该案中提出反诉，请求法院判令其从应收房之日起支付的物业管理费7744元（从2005年7月至起诉之日止8个月的物管费），但该反诉请求已被（2006）花法民三初字第56号判决书驳回，同年年底，二审法院作出终审判决。之后，其于2007年开始多次到碧花园公司处要求碧花园公司交楼，碧花园公司也于2008年3月、2009年7月、11月向其发过《催收楼通知书》，但碧花园公司在上述通知书中写道：“该商品房物业管理费从首次发出收楼通知书日起计收，且每日按照应缴总额的1‰收取滞纳金”。当其到碧花园公司处要求办理收楼手续时，碧花园公司的工作人员马上从电脑中打出《应缴费用一览表》给其，要求其补交从2005年7月份以来的管理费和滞纳金，否则不给其办理收楼手续。当其提出异议时，该公司的工作人员拿出《南航碧花园入伙交楼指南》称该公司规定不缴清欠费，就不能办理收楼手续。当其拿出上述已生效的判决书与该公司交涉时，该公司认为上述判决书驳回其反诉请求是错误的，所以其公司有权不履行法院的判决。
其除了上门交涉和电话交涉外，还先后写了三封信给碧花园公司要求尽早解决交楼问题，允许其收楼，其收楼后开始交管理费，对于过去有争议的管理费双方可以以后继续协商解决。但碧花园公司不同意。
根据《物业管理条例》第四十二条规定：“已经竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建筑单位交纳。”再则，如何交纳物业管理费是其与物业管理公司之间的事，与碧花园公司没有法律关系。物业管理公司与碧花园公司是两个不同的法人，碧花园公司没有权利以其没有交齐2005年7月份开始计算的管理费及滞纳金为由拒绝将已经具备交楼条件的房产交付给其使用。
综上，碧花园公司收齐其购房款后，违背双方签订的《广东省商品房买卖合同》，拒不依照《物业管理条例》办理，拒不履行法院生效的判决，无理由要求其补交2005年7月份以来的管理费和滞纳金作为将房产交给其的先决条件，碧花园公司的行为违约、违法。
碧花园公司答辩称：1、2005年2月4日涉案房屋通过竣工验收，其公司已领取到广州花都区建设局出具的《竣工验收备案表》，2005年6月9日其公司以挂号信方式向陈小华、邓忠莹发出收楼通知书。殊不知陈小华、邓忠莹因其个人原因有退房意向，迟迟不来收楼，且于2005年12月27日向法院诉请要求解除涉案房屋的《商品房买卖合同》。二审法院认定其公司已书面通知陈小华、邓忠莹收楼，其公司不存在违约，驳回了陈小华、邓忠莹的诉讼请求。判决书送达其公司后，其公司继续以书面形式及电话催促陈小华、邓忠莹前来办妥收楼手续。至于陈小华、邓忠莹在诉状所称陈小华、邓忠莹不交管理费其公司就不给他们办理收楼手续之说，完全与事实不符。其公司从未说要求陈小华、邓忠莹必须交纳管理费方可收楼，管理费是由物业管理公司收取，管理费问题是与物业公司有关，属另一法律关系。再说，在双方签订的《商品房买卖合同》中对涉案房屋的交付期限并未有约定，因此其公司根本不存在逾期交房的问题。2、其公司已履行了涉案房屋的交楼义务，从此房屋竣工验收之日至今，其公司屡次通知陈小华、邓忠莹办理收楼手续，陈小华、邓忠莹一直拖延，置之不理，蓄意解除合同，并向法院诉请是基于其公司逾期交楼，要求解除合同，但经法院审理驳回陈小华、邓忠莹诉讼请求。陈小华、邓忠莹败诉后，虽经其公司催促收楼，但至今不办理收楼手续，并故意制造混乱，通过发关于要求收楼的书面文件给其公司行为，表面上给法院一个“被告拒绝把房屋交付给原告”的假象，实际上是故意拖延收楼，蓄意向法院起诉来谋取巨额的违约金。综上，陈小华、邓忠莹恶意挑起诉讼，无端增加其公司的应诉负担，浪费国家有限的诉讼资源，请求法院驳回陈小华、邓忠莹的诉讼请求。
花都区人民法院一审查明：碧花园公司是位于广州市花都区狮岭镇南航碧花园的开发商。
2004年11月13日，陈小华、邓忠莹与碧花园公司签订《广东省商品房买卖合同》，约定碧花园公司为出卖人，陈小华、邓忠莹为买受人。碧花园公司将位于广州市花都区狮岭镇振兴、益群村陆花岗水库南航碧花园的D021号房屋出售给陈小华、邓忠莹；该房屋建筑面积为478.7平方米，价款为1512185元；约定陈小华、邓忠莹一次性付款，若逾期付款超过30日后，碧花园公司有权解除合同，陈小华、邓忠莹按累计应付款5%向碧花园公司支付违约金。碧花园公司应在该商品房经验收合格后交付陈小华、邓忠莹使用，碧花园公司逾期超过30日后，碧花园公司自最后交付期限第二天起至实际交付之日止，按日向陈小华、邓忠莹支付已交房价款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，陈小华、邓忠莹有权解除合同。陈小华、邓忠莹解除合同的，碧花园公司应当自陈小华、邓忠莹解除合同通知到达之日起30天退还全部已付款，并接受陈小华、邓忠莹累计已付款的5%向陈小华、邓忠莹支付违约金。陈小华、邓忠莹要求继续履行合同的，合同继续履行，碧花园公司应自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向陈小华、邓忠莹支付已交付房价款万分之十的违约金。此外，陈小华、邓忠莹与碧花园公司双方还约定其他权利义务。但对于涉案房屋的交付时间及涉案房屋价款的交付时间，双方均没有明确的约定。
《商品房买卖合同》签订前，陈小华、邓忠莹于2004年10月9日向碧花园公司支付购房定金50000元，于2004年11月1日向碧花园公司支付购房款150000元。《商品房买卖合同》签订后，陈小华、邓忠莹于2004年11月13日向碧花园公司支付购房款712185元，于2004年11月20日向碧花园公司支付购房款369000元，于2005年1月6日向碧花园公司支付购房款231000元，陈小华、邓忠莹五次共付款1512185元。
2005年2月4日，碧花园公司向广州市花都区建设局递交了涉案房屋的竣工验收备案表，并于2005年7月1日领取了涉案房屋的《房地产权属备案证明书》。
2005年6月9日，碧花园公司以挂号信的形式向陈小华、邓忠莹邮寄《南航碧花园收楼通知书》、《D021业主陈小华收楼应缴费用一览表》、《南航碧花园入伙交楼指南》、《南航碧花园收楼须知》。陈小华、邓忠莹收到上述通知后，于2005年6月16日前往碧花园公司售楼部查看涉案房屋的综合验收资料时要求碧花园公司开具购房发票遭拒绝而拒绝收楼。
2005年12月27日，陈小华、邓忠莹以碧花园公司迟延交楼为由就涉案房屋向法院提起第一次诉讼，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》及退款付息，而碧花园公司则反诉要求陈小华、邓忠莹支付延期付款违约金及物业管理费，经一、二审法院判决陈小华、邓忠莹支付迟延付款违约金2144.14元及驳回双方的其他诉讼请求。
此后，碧花园公司还分别于2008年3月12日、2009年7月14日、2009年11月27日向陈小华、邓忠莹邮寄《催收楼通知书》，要求陈小华、邓忠莹收楼。另陈小华、邓忠莹也分别于2008年3月17日、2009年2月18日向碧花园公司发出《催交房函》和《信函》各一份，向碧花园公司主张权利要求收楼，并同意与碧花园公司对物业管理费及滞纳金的问题进行协商。
花都区人民法院一审认为：陈小华、邓忠莹与碧花园公司签订的《广东省商品房买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反国家法律、行政法规的规定，该买卖合同合法有效。
因陈小华、邓忠莹与碧花园公司对陈小华、邓忠莹已向碧花园公司支付涉案房屋的购房款1512185元及涉案房屋尚未交付陈小华、邓忠莹使用的事实均无异议，故一审法院对此予以确认。
本案中的涉案房屋已经验收合格，取得了《建设工程竣工验收备案表》和《房地产权属备案证明书》，已符合交付使用及办理产权过户登记手续的前提条件。碧花园公司作为涉讼房屋的出售人负有向作为买受人的陈小华、邓忠莹交付房屋以及转移房屋所有权、协助办理产权登记手续的义务。现陈小华、邓忠莹要求碧花园公司交付涉案房屋，合理合法，故一审法院予以支持。
本案中，虽然双方签订的《广东省商品房买卖合同》对房屋交付时间没有具体约定，但碧花园公司应在房屋符合交付条件后以书面形式通知陈小华、邓忠莹交楼。碧花园公司已分别于2005年6月9日、2008年3月12日、2009年7月14日、2009年11月27日书面通知陈小华、邓忠莹收楼，陈小华、邓忠莹也承认已收到该些通知，陈小华、邓忠莹认为碧花园公司逾期交楼证据不足，一审法院不予认定。虽然涉案房屋至今尚未交付陈小华、邓忠莹使用，但陈小华、邓忠莹所提供的证据不足以证明碧花园公司拒绝交付涉案房屋，故对陈小华、邓忠莹要求碧花园公司支付拒交楼的违约金1746573.68元的主张，一审法院不予支持。
至于涉案房屋的物业管理费问题。因涉案房屋的物业管理费是由物业管理公司收取的，是另一法律关系，碧花园公司不是收费主体，而且碧花园公司在本案中未向陈小华、邓忠莹主张收取涉案房屋的物业管理费，故一审法院在本案中对物业管理费问题不予调处。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、碧花园公司在本判决发生法律效力之日起三十日内将位于广州市花都区狮岭镇振兴、益群村陆花岗水库南航碧花园的D021号房屋（别墅）交付给陈小华、邓忠莹使用；二、驳回陈小华、邓忠莹的其他诉讼请求。案件受理费10260元，由陈小华、邓忠莹负担。
陈小华、邓忠莹不服，向本院上诉称：（一）一审法院的经办法官通过调解已经清楚是碧花园公司做出决定，如果其不付清从2005年7月开始的管理费和滞纳金，就不交楼给其；（二）碧花园公司的代理人当庭否认曾经拒绝交楼给其。开庭后，其又再次到碧花园公司处要求收楼，但碧花园公司的工作人员又指引其到物业公司办理手续，而物业公司要求其缴纳从2005年7月开始的物业管理费及滞纳金，所以又无法收楼；（三）其每次到碧花园公司处收楼，都是直接到该公司的办公室，但该公司每次都是派人带其到物业公司收楼。其每次收到的收楼通知书上都同时盖有物业公司的公章，可以视为碧花园公司委托物业公司办理交楼手续。物业公司拒绝将房屋交付其，应视为碧花园公司拒绝交楼给其；（四）其多次上门收楼都遭到拒绝，其曾三次发函给碧花园公司，提出过去的管理费问题可以继续协商，但该公司至今没有答复如何处理管理费。从该公司给其的收楼通知书中可以看出，该公司有向其主张管理费。该公司发给其的收楼指南清楚的写明必须缴费后才能完成收楼手续。其每次到该公司处收楼，该公司都从电脑打印一份《应缴费用一览表》给其，要求其按表上金额到财务交款后再来办理手续；（五）一审法院认为碧花园公司向其发出过收楼通知书，就证明碧花园公司没有逾期交楼是错误的。当其到碧花园公司处办理收楼时，该公司对其提出了一些不合理、违法的要求，其不答应，该公司不给其办理收楼手续，拒绝将房屋交给其就是逾期交楼。据此，请求撤销一审判决第二项，改判支持其的一审诉讼请求，案件受理费由碧花园公司负担。
碧花园公司答辩称：同意一审判决，请求维持原判。
本院二审对一审法院查明的事实予以确认。
二审另查明，一审期间，陈小华、邓忠莹曾向一审法院提交一份光盘，拟证实其收楼情况。碧花园公司提交质证意见认为，该证据是陈小华、邓忠莹私下偷录、单方面制作的，是陈小华、邓忠莹与物业管理公司之间的会谈记录，与其公司无关，对该证据的合法性、真实性、关联性不予确认。
本院二审认为：依照本院已经发生法律效力的（2006）穗中法民五终字第2660号民事判决书认定，案涉房屋于2005年2月4日具备交付条件，碧花园公司于2005年6月9日已经书面通知陈小华、邓忠莹收楼。但陈小华、邓忠莹并没有按照碧花园公司的书面通知前往收楼，而是在2005年12月向一审法院起诉要求解除合同，一审法院以（2006）花法民三初字第56号民事判决驳回了陈小华、邓忠莹要求解除合同的诉讼请求，并经本院以（2006）穗中法民五终字第2660号民事判决维持。即碧花园公司已经在2005年6月9日按照合同要求向陈小华、邓忠莹发出收楼通知，但陈小华、邓忠莹没有前来收楼，造成自身的损失，自应由陈小华、邓忠莹自行承担。至于陈小华、邓忠莹在一审期间所提交的光碟所反映的是陈小华、邓忠莹与案涉房屋物业管理公司交涉的情况，且光碟中所涉物业管理费问题是由于陈小华、邓忠莹当时拒绝收楼所延伸出的问题，陈小华、邓忠莹自身对此亦存在一定过错。陈小华、邓忠莹上诉要求碧花园公司承担逾期交楼的违约责任，依据不充分，本院二审不予支持。综上，维持原判。本案二审受理费20520元，由陈小华、邓忠莹负担。
判决生效后，陈小华、邓忠莹不服，向广东省高级人民法院提出再审申请，请求变更广州市中级人民法院（2010）穗中法民五终字第3264号民事判决书为支持其索赔请求，判令碧花园公司向陈小华、邓忠莹支付拒交楼的违约金1746573.8元（从2007年1月1日起至2010年3月1日止，按每日总房款的万分之拾计算），具体理由如下：
本案的争议焦点，不是碧花园公司有否通知其收楼，而是当其要求收楼时，碧花园公司是否同意将具备交楼条件的楼房交给其。
本案的一、二审都认为碧花园公司已经通知其收楼，因此就不构成违约，不需对其作出经济补偿。双方签订的购楼合同是约定碧花园公司必须将楼交给其，才算是履约，而不是约定碧花园公司只要通知其收楼，就不算违约。碧花园公司不肯将楼交给其，原因是碧花园公司要求其按照碧花园公司的规定补交管理费及滞纳金，否则就不肯将已具备交楼条件的楼交给其。碧花园公司曾经主张的管理费及滞纳金与其进行过诉讼，法院已作出判决驳回了碧花园公司的该项请求。双方都应依照法院的判决办事，但碧花园公司不依照法院的判决办事，而是坚持如果其不按碧花园公司发出收楼通知书之日起补交管理费及滞纳金，就不会将楼交给其。其多次向碧花园公司提出先交楼，然后其开始缴交管理费。至于过去的管理费及滞纳金双方可以继续协商解决。但碧花园公司就是不同意，不肯将楼交给其，为此产生本次诉讼。其认为碧花园公司不交楼是违约行为，在起诉时诚然会提出违约经济赔偿的诉求。但一审法院只判决申请再审人有权取得房产，驳回了其要求经济赔偿的请求。
一审判决后，其一行六人拿着一审判决书要求碧花园公司交楼，但碧花园公司不肯交，提出若其不按照碧花园公司的要求补交管理费及滞纳金就坚决不肯交楼。与其同去的符山、刘应刚、艾三胜、王健华、孙海霞都出具了书面证明，还有视听证据，证明碧花园公司不履行一审判决，不肯将楼交给其。二审判决后，其要求碧花园公司交楼，碧花园公司态度依旧，以致其只能申请执行。在今年初，执行法官到现场组织双方当面解决问题。在执行法官的劝说之下，碧花园公司同意立刻交楼，也同意过去的管理费及滞纳金问题的解决不是本次交楼的条件。法官走后，在办理交楼手续时，碧花园公司出尔反尔地拿出一份《南航碧花园前期物业管理服务协议》，要求其签署。其看到该协议第七页第一条写到：“乙方交纳费用的时间从物业交付使用起计算（即业主收到收楼通知书之日起）”。其提出，把括弧中的“即业主收到收楼通知书之日起”这句话划掉。因为刚才法官在场时双方都同意管理费从现在交楼后起计算，而不是从收到收楼通知书之日起计算，而法官走后碧花园公司又要求其从收到收楼通知书之日起计算管理费，这与双方在法官面前的承诺不一样。但是碧花园公司坚持不同意划掉管理服务协议括弧中的那一句，又声称不签署该协议就不会将该楼房的钥匙交给其。所以至今，碧花园公司不但不将楼房交给其，且拒绝为其办理房地产权证。
碧花园公司答辩称：1、关于双方的第一次纠纷，（2006）穗中法民五终字第2660号判决已经明确了对方的过错。2、关于收楼的问题，其公司与陈小华、邓忠莹签订的《广东省商品房买卖合同》并没有约定交付涉案房产的日期，2005年、2008年、2009年其公司均通知了陈小华、邓忠莹收楼，积极要求收楼，而陈小华、邓忠莹基于自己的原因，屡屡拒绝收楼，导致涉案房产数年难以交付。3、物业管理的问题，是由物业管理公司与陈小华、邓忠莹签合同，不是其公司与陈小华、邓忠莹签合同，由于入住后涉及物业管理的问题，故其公司与物业管理公司一起发函，物业公司收管理费与其公司无关，其公司并没有以陈小华、邓忠莹支付收楼前的物业管理费及滞纳金作为交楼的条件。综上，其公司不应承担延迟履行违约责任。4、涉案房屋的房产证在2009年已经办好。5、陈小华、邓忠莹已经就本案申请执行，且已执行终结，说明他们认可之前的判决。综上，要求驳回陈小华、邓忠莹的再审请求。
本院再审查明：2005年12月27日，陈小华、邓忠莹向广州市花都区人民法院起诉，提出解除本案《商品房买卖合同》及退款付息的诉讼请求，碧花园公司提出要求陈小华、邓忠莹支付延期付款违约金和2005年7月开始的物业管理费、专项维修基金及煤气初装费等反诉请求。花都区人民法院经审理后作出（2006）花法民三初字第56号民事判决，驳回陈小华、邓忠莹的诉讼请求，同时也驳回了碧花园公司要求陈小华、邓忠莹支付物业管理费、煤气初装费、专项维修基金的反诉请求。陈小华、邓忠莹不服，向本院提起上诉，本院于2006年12月15日作出（2006）穗中法民五终字第2660号民事判决，维持原判。该判决于2007年1月1日发生法律效力。
另查明，落款时间为2008年3月12日，署名为广州碧花园房地产开发有限公司、广州碧花园物业管理有限公司，向陈小华、邓忠莹发出的《催收楼通知书》载明：“……我司于2005年6月10日已发出收楼通知书，但贵户仍未按时前来收楼，该商品房物业管理费从首次发收楼通知书日起计收，且每日按应缴总额的1‰收取滞纳金。现我司再次对贵户发出催收楼通知书……。收楼办理地点设在物业管理服务中心。”
落款时间为2008年3月17日，署名为陈小华、邓忠莹，向碧花园公司发出的《催交房函》载明：“2006年我们与贵公司因房产纠纷打过两场官司，现两场官司法院都已作出终审判决。判决后我们多次到贵公司要求收房，但贵公司提出要求我们必须交纳未收房前管理费滞纳金后才肯将房产交给我们。我们不同意，因为法院的判决已经驳回贵公司的该项请求。我们和贵公司的物业管理员李锭忠及物业副经理张昌虎先生进行多次交涉，甚至提出过一个折中方案，就是我们先收楼，对于过去未收楼前的管理费及滞纳金可以再继续协商解决，但小李和张经理经过请示贵公司后答复我们，贵公司的意见还是坚持如果我们现在不交纳过去的管理费及滞纳金就不给我们收楼。……”。
2008年6月28日、2009年2月18日，陈小华、邓忠莹分别向碧花园公司、黄克佳总经理发出《再次书面催交房函》和《信函》各一份，继续向碧花园公司主张权利，要求收楼，并提出陈小华、邓忠莹先收楼，双方再协商解决收楼前的物业管理费及滞纳金的问题，收楼后的管理费陈小华、邓忠莹按月交纳。
落款时间为2009年7月14日、2009年11月27日，署名为广州碧花园房地产开发有限公司、广州碧花园物业管理有限公司，向陈小华、邓忠莹发出的《催收楼通知书》载明的内容与上述2008年3月12日的《催收楼通知书》一致。
在一审法庭上，碧花园公司确认收到陈小华、邓忠莹的上述函件，并称已向陈小华、邓忠莹回函，要求陈小华、邓忠莹收楼。
另查明，碧花园公司认为陈小华、邓忠莹提交的2010年6月14日、同年9月17日的录像不具有合法性、真实性、关联性的意见理据不足，本院再审不予采纳。2010年6月14日的录像显示，陈小华等人到广州碧花园物业管理公司以涉案房屋购买者的身份表示收楼，并提出其是向碧花园公司购房，由该物业管理公司办理收楼手续时，该公司的人员向陈小华解释称因为物业管理公司与房地产公司有委托合同，所有的业主都是由物业管理公司办理交楼手续，并明确要求陈小华缴齐从2005年6月起的管理费才能交楼，陈小华说明法院已判决不能以交管理费作为收楼条件，后双方约定三天之内，由物业管理公司准备好其公司有权交楼及确定是否要以交管理费作为交楼的资料和规定。证人孙海霞、艾三胜、刘应刚、王建华、符山的证言与上述录像相互佐证，并证明是李锭忠经理、陈副总经理接待他们。同年9月17日的录像显示，陈小华等到碧花园售楼中心表示收楼，售楼中心的工作人员指引陈小华到物业管理公司办理收楼手续，陈小华等人到物业管理公司表示收楼，物业管理公司向陈小华确认按照规定，整个碧花园小区的业主都是在物业管理公司收楼，并向陈小华说明经与房地产开发商通电话，开发商让陈小华下午再来，因为要了解情况和资料。当陈小华等人于下午再来到物业管理公司后，物业管理公司给陈小华一张欠交管理费、滞纳金明细表，物业管理公司工作人员确认陈小华的其他资料没有问题，主要是费用问题，上述明细表是正常收费，要先交费，再收楼，并确认物业管理公司是受开发商的聘请进行物业管理，收楼手续、验房是开发商移给物业管理公司办理。上述9月17日的录像还显示，在广州碧花园物业管理处张贴有署名为广州碧花园物业管理有限公司的入伙交楼指南，该指南载明入伙收楼的程序为，“到物业管理公司前台核实业主证件、到财务部缴齐有关收楼费用、到物业管理公司签订文件、填写住户资料、到物业管理公司领取房屋钥匙、业主到单元验楼，如存在问题，填写《质量跟踪表》，留钥匙于物业管理公司前台，待开发商工程部维修，维修完工后立即通知确认……”。
花都区人民法院于2011年11月11日通知陈小华、邓忠莹，其两人向花都区人民法院申请强制执行（2010）花法民三初字第509号民事判决（即本案一审判决），该院经审查，决定立案执行。2011年12月5日，花都区人民法院强制被执行人碧花园公司将涉案房屋交付申请执行人陈小华、邓忠莹使用。陈小华、邓忠莹签收了涉案房屋。再审期间，双方签订了《验楼情况》，参加验楼的有碧花园公司的代表李锭忠。在再审法庭上，碧花园公司确认由其公司委托李锭忠与陈小华一起验楼。2014年3月10日，再审法庭主持下，碧花园公司将涉案房屋的钥匙移交给陈小华、邓忠莹。
本院再审对原审查明的其他事实予以确认。
本院再审认为，本案有以下争议焦点：
1、关于《催收楼通知书》要求陈小华、邓忠莹从首次发收楼通知书日起计收管理费及滞纳金，广州碧花园物业管理公司向陈小华、邓忠莹提出交纳了上述管理费和滞纳金后才办理收楼手续的行为是否视为碧花园公司的行为。经查，在2008年碧花园公司发给陈小华、邓忠莹的《催收楼通知书》均有碧花园公司、物业管理公司的落款及盖有两个公司的印章，该通知书明确涉案房屋可以收楼，同时提到从首次发收楼通知书日起计收管理费及滞纳金，收楼办理地点是物业管理服务中心。陈小华、邓忠莹向碧花园公司发出的《催交房函》、《再次书面催交房函》、《信函》中提出主张要求收楼，同时提出不同意以交齐从收楼前的物业管理费及滞纳金为收楼条件，说明收楼后的管理费其按月缴纳，提议先让其收楼，双方再协商解决收楼前的物业管理费及滞纳金的问题。但碧花园公司收到陈小华、邓忠莹的上述函件后没有回应陈小华、邓忠莹所提的上述问题，没有明确表示上述“从首次发收楼通知书日起计收管理费及滞纳金”与其公司无关，其公司并没有以交收楼前的管理费及滞纳金作为陈小华、邓忠莹收楼的条件，没有积极履行交楼义务，而是继续与物业管理公司一起发函给陈小华、邓忠莹，表明涉案房屋的物业管理费从首次发收楼通知书日起计收，且每日按应缴总额的1‰收取滞纳金。收楼办理地点设在物业管理服务中心，在函中没有表明从首次发收楼通知书日起计收与碧花园公司交楼无关。陈小华、邓忠莹的收楼录像及相关的证人证言证明在诉讼期间，陈小华、邓忠莹去碧花园售楼部表示收楼时，工作人员仍指引其到物业管理公司办理收楼手续，物业管理公司人员也表明其公司受碧花园公司的委托与碧花园业主办理收楼手续，碧花园公司已经将碧花园所有业主的交楼手续移交给物业管理公司。《入伙交楼指南》也证明碧花园的业主到物业管理公司办理收楼手续。碧花园公司没有提交证据证明其相关主张。综上，碧花园公司所提广州碧花园物业管理公司的行为与其无关理据不足，本院再审不予以采纳。
2、关于碧花园公司对涉案房屋逾期交楼是否应承担违约责任。碧花园公司作为涉案《商品房买卖合同》的出卖人，在涉案房屋符合交付使用条件后，依约应履行房屋交付的义务。已发生法律效力的（2006）花法民三初字第56号民事判决，驳回陈小华、邓忠莹要求解除《商品房买卖合同》，退房付息的诉讼请求，同时也驳回了碧花园公司要求陈小华、邓忠莹支付从2005年7月开始支付物业管理费、煤气初装费、专项维修基金的反诉请求，本院对该案维持原判，该判决于2007年1月1日生效后，碧花园公司与陈小华、邓忠莹均应继续履行合同，购楼者陈小华、邓忠莹交清房款，作为售楼方的碧花园公司应积极履行房屋交付义务，执行法院生效判决。碧花园公司辩称其公司已积极要求陈小华、邓忠莹收楼，而陈小华、邓忠莹基于自己的原因，屡屡拒绝收楼，导致涉案房产数年难以交付，但碧花园公司没有提交相关的证据证明其上述主张，同时也未提交证据证明其在催告未果的情况下已依法对标的物采取了提存等措施，履行其交付涉案楼房的合同义务，而是直至本案二审判决后，花都区人民法院根据陈小华、邓忠莹的申请强制执行下才将涉案房屋交付陈小华、邓忠莹。法院生效判决已经认定陈小华、邓忠莹未收楼使用房屋，碧花园公司无权要求陈小华、邓忠莹支付物业管理费的情况下，碧花园公司仍向陈小华、邓忠莹提出收取2005年7月开始的物业管理费为办理交楼手续的条件。综上，碧花园公司的行为已构成违约，应承担逾期交楼的违约责任。陈小华、邓忠莹要求碧花园公司向其支付拒交楼的违约金（从2007年1月1日起至2010年3月1日止计算）的主张本院再审予以采纳。
3、关于违约金的计算标准。本案中，碧花园公司提出陈小华、邓忠莹所提的违约金计算标准过高。经查，按照涉案《商品房买卖合同》约定，逾期交楼、逾期付清房款的违约金计算标准相同。陈小华、邓忠莹在（2006）花法民三初字第56号案中提出合同约定的违约金过高，已发生法律效力的（2006）花法民三初字第56号对陈小华、邓忠莹的上述主张予以采纳，将违约金调整为按中国人民银行同期逾期贷款利率的1.3倍计算。故本案亦将违约金调整为按中国人民银行同期逾期贷款利率的1.3倍计算。陈小华、邓忠莹请求按照每日总房款的万分之拾计算违约金的主张本院再审不予采纳。
综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第一百零七条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第（二）项之规定，判决如下：
（一）撤销本院（2010）穗中法民五终字第3246号民事判决和广州市花都区人民法院（2010）花法民三初字第509号判决第二项。
（二）维持广州市花都区人民法院（2010）花法民三初字第509号民事判决第一项；
（三）广州碧花园房地产开发有限公司在本判决送达之日起五日内向陈小华、邓忠莹支付延迟交楼的违约金（以已付房款1512185元为基数，按照中国人民银行同期逾期贷款利率的1.3倍计算，自2007年1月1日计算至2010年3月1日止）。
（四）驳回申请再审人陈小华、邓忠莹其他的诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费10260元，由申请再审人陈小华、邓忠莹负担6432元，被申请人广州碧花园房地产开发有限公司负担3828元；二审诉讼费20520，由申请再审人陈小华、邓忠莹负担12864元，被申请人广州碧花园房地产开发有限公司负担7656元。
本判决为终审判决。
审 判 长 覃信群
审 判 员 廖俊莲
代理审判员 王汇文
二〇一四年六月十一日
书 记 员 李洁茹