北京市第二中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2018）京02民申120号
再审申请人（一审被告）：杨世忠，男，汉族，1961年7月2日出生。
再审申请人（一审被告）：鲁桂花，女，汉族，1967年11月13日出生。
二再审申请人之共同委托诉讼代理人：邓小菊，北京瀚世中阅律师事务所律师。
被申请人（一审原告）：陆召利，男，汉族，1989年9月22日出生。
被申请人（一审原告）兼陆召利之委托诉讼代理人：蒋凌云，女，蒙古族，1990年6月28日出生，系陆召利之妻。
被申请人（一审第三人）：北京联众景泰房地产经纪有限公司。住所地：北京市丰台区马家堡西路**号*号楼*层*单元01办公。
法定代表人：谭永胜，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李建强，男，该公司工作人员。
再审申请人杨世忠、鲁桂花因与被申请人陆召利、蒋凌云、北京联众景泰房地产经纪有限公司（以下简称联众景泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初1330号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
杨世忠、鲁桂花申请再审称，（一）一审送达程序违法。被申请人陆召利、蒋凌云明知申请人居住在涉诉房屋，也有申请人的联系电话，却故意只提供申请人的户籍所在地，一审法院也明知申请人居住在涉诉房屋，却故意以公告形式送达开庭传票及判决书。2017年11月，当申请人久等不到被申请人陆召利、蒋凌云收房及交涉违约问题而准备向法院起诉时，才发现陆召利、蒋凌云已经起诉，判决书已经生效。一审法院送达开庭传票以及判决书的程序违法。（二）被申请人陆召利、蒋凌云不具有一审诉讼的主体资格。陆召利与杨世忠于2016年6月2日签署房屋买卖合同，陆召利与蒋凌云于2016年8月19日登记结婚，后来涉诉房屋直接过户登记在蒋凌云名下，说明陆召利已经放弃了从申请人处购买房屋的权利，转由蒋凌云购买。而蒋凌云没有与陆召利、申请人签署房屋买卖权益转移的材料，因此，原房屋买卖合同中的权利义务不适用于蒋凌云，被申请人陆召利、蒋凌云均无权提出一审诉讼请求。（三）本案签订房屋买卖合同的并非申请人鲁桂花，鲁桂花也未签署任何协议，不应被列为一审被告。（四）申请人没有逾期交房的违约行为。被申请人陆召利、蒋凌云没有向申请人主张交付涉诉房屋，申请人一直在等陆召利、蒋凌云前来收房及商谈逾期收房、付款的违约问题。陆召利、蒋凌云未收房，申请人不能擅自离开，或随意将房屋交给他人，所以申请人不应当承担逾期交房的违约金、租金。假如申请人存在逾期交房的违约责任，因双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》中约定未交付房屋逾期在15日之内的，按日计算万分之五的违约金，也就是说从2016年11月1日至2016年11月15日内没有交付房屋的，是按照15天的时间计算违约金，未交付房屋超过15天的，合同只是约定了买受人有权解除合同，因此违约金的数额应是273万元×万分之五×15日=20475元，而不是一审判决认定的4万元。（五）双方约定的房屋总价款为273万元，被申请人陆召利于2016年6月2日至7月20日支付了49万元的首付款，同年10月9日因过户支付了房款20万元，11月11日以贷款形式支付了房款164万元。那么，申请人于2016年8月30日向被申请人陆召利借款58万元，仅抵销了部分房屋首付款，余下的18万元应属于申请人向被申请人陆召利的借款。因此，陆召利、蒋凌云要求返还18万元借款，属于民间借贷纠纷，不应在房屋买卖合同纠纷中处理。且现申请人向法院提供借条两张，以此证明58万元就是借款，申请人与被申请人陆召利之间就该58万元而言是民间借贷法律关系，其中就包括陆召利、蒋凌云要求返还的18万元。该两张借条均系被申请人蒋凌云书写，借条借款人处的签名均是申请人杨世忠本人所签。其中一张借条是复印件（以下简称《借条》1），内容为：“本人杨世忠于2016年8月30号向陆召利借款58万元整。”另外一张借条申请人持有原件（以下简称《借条》2），内容为：“本人杨世忠于2016年8月30号向陆召利借款58万元整。并承诺2016年11月1号之前将钱还。”《借条》1原本蒋凌云书写了一式两份原件，蒋凌云与杨世忠各执一份原件，因后来蒋凌云又书写了《借条》2，因此蒋凌云就将杨世忠手中的《借条》1原件收走了，所以蒋凌云手中有一式两份《借条》1的原件。《借条》2当时蒋凌云也书写了一式两份原件，蒋凌云与杨世忠各执一份原件。一审中被申请人陆召利、蒋凌云向法院提交的借条系复印件（以下简称《借条》3），该《借条》3是蒋凌云在《借条》1基础上添加出的，也就是说《借条》3中除“本人杨世忠于2016年8月30号向陆召利借款58万元整”这句话及收款人处“杨世忠”的签名是《借条》1的内容外，其余“（出售人杨世忠将座落在北京市丰台区南三环中路66号楼14层2单元1401室房产证号京（2016）丰台区不动产权第（0013223）交易成功后借条58万元自动转为这套房屋首付款，借条58万元整自动作废）”的内容系蒋凌云添加，申请人不认可。假如超出应付房款的18万元属于房款，其利息按照中国人民银行同期贷款利率的标准支付也没有法律和合同依据，合同中没有约定超出房屋总价款的部分返还时的利率。总之，申请人审查中出示的《借条》1和《借条》2能够证明58万元是陆召利借给杨世忠的借款，而不是被申请人陆召利的购房款，陆召利、蒋凌云至今都没有将房款付清，按照合同约定，陆召利、蒋凌云还应向申请人支付违约金及剩余购房款。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项、第九项之规定申请再审，请求撤销一审判决第二项、第三项、第四项，改判申请人不支付被申请人陆召利、蒋凌云逾期交房违约金4万元、不向其二人支付租金损失、不向其二人返还18万元并不支付利息。
陆召利、蒋凌云提交意见称，（一）一审送达程序合法。被申请人陆召利、蒋凌云一审向法院提交的《民事诉讼状》上写明了申请人居住在涉诉房屋，并且所留申请人的手机号码也是申请人在再审申请书中自留的手机号码。一审法院在多次无法打通申请人手机并至涉诉房屋送达开庭传票及判决书但申请人拒不开门接收的情况下，才采取公告送达形式进行送达，送达程序符合法律规定。（二）被申请人陆召利具有一审诉讼的主体资格。陆召利与申请人签订房屋买卖合同之后和蒋凌云结婚，但陆召利并未放弃购买房屋的权利。由于陆召利和蒋凌云属于夫妻关系，房屋产权写在蒋凌云的名下属于其二人家庭成员之间的内部安排，但房屋仍然归陆召利和蒋凌云共同所有，二人对房屋享有同样的权利和义务。此外，房屋首付资金也由二人一同支付，且在申请银行贷款的时候，陆召利是房屋贷款的主贷款人，承担房屋贷款的主要清偿义务。陆召利和蒋凌云一样，具有一审诉讼的主体资格。（三）在《同意出售声明》上申请人鲁桂花亲笔签名同意杨世忠出售涉诉房屋。此外，在房屋办按揭贷款进行双方面签的时候，鲁桂花也在面签现场。（四）关于交房问题，2016年12月2日，被申请人陆召利、蒋凌云去和申请人协商交房事宜，但申请人拒不交房，并强硬表示诉讼判决下来其才交房。之后，申请人再也不接陆召利、蒋凌云的电话，也不接中介联众景泰公司的电话。陆召利、蒋凌云多次前往申请人家敲门让申请人交房，但申请人拒不开门，并且在门上写着谁敢私自开门就承担各种法律后果的话。后来申请人还给陆召利、蒋凌云和中介联众景泰公司发短信，说除非被申请人官司打赢了才交房，否则其一辈子不交房，还可以不交房租免费住一辈子。直到法院开始执行生效判决时，申请人才不情愿地将涉诉房屋通过法院交给陆召利、蒋凌云。陆召利、蒋凌云和中介一起前往收房时，房门上也被申请人画满拒不交房的涂抹文字。（五）被申请人陆召利、蒋凌云和申请人在买房前根本不认识，不可能借钱给申请人。陆召利在支付完49万元首付款后，剩余58万元首付款本应在房屋过户之前在资金监管账户中支付，但陆召利、蒋凌云考虑到申请人在房山买房需付全款的需求，就提前把58万元首付款打给申请人，并且和申请人约定，此58万元在前期属于借款，在房屋过户后全部变为首付款，即58万元已全部抵为首付款，没有仅抵销部分首付款之说。陆召利、蒋凌云向法院起诉要求申请人返还的18万元多余房款，并不在58万元借款之中，而是陆召利、蒋凌云为满足建委资金监管要求，多支付给申请人的放在资金监管账户中的18万元房款，并且返还此多余房款之事也得到了申请人的认可，申请人并向陆召利、蒋凌云出具了返还多余房款承诺书。至于审查中申请人提交的两张借条，其中《借条》1确系被申请人蒋凌云所书写，借款人处的签名是杨世忠本人所签，但当时只有一份原件，原本由陆召利、蒋凌云持有，因为后来又写了《借条》3，所以《借条》1的原件就被杨世忠要走了；《借条》2已没有印象，是否是蒋凌云书写不确定，但《借条》2没有意义，因为《借条》3才是最终书写的借条，已经替代了《借条》1和《借条》2。《借条》3并非在《借条》1的基础上添加。因当时在中介公司杨世忠非让把《借条》3的原件撕毁，否则其不配合办过户手续，蒋凌云就把原件撕毁了，但撕毁前蒋凌云对原件进行了拍照，并让中介联众景泰公司将原件进行了复印。综上所述，一审判决正确。申请人的再审申请没有事实和法律依据，请求予以驳回。
联众景泰公司提交意见称，申请人违反合同约定，后续又不接听电话，一审判决是公平公正的，同意陆召利、蒋凌云的意见。对申请人提交的《借条》1和《借条》2没有什么印象了。但《借条》3的确有原件，当时因为杨世忠不配合走下一个流程，提出要撕毁借条就配合走下一步，在撕毁借条原件前，中介联众景泰公司应蒋凌云要求将借条原件进行了复印。
本院经审查认为，关于一审送达程序是否合法的问题。经查一审卷宗，一审起诉时，陆召利、蒋凌云在民事起诉状中列明的杨世忠、鲁桂花的住址就是涉诉房屋所在地即北京市丰台区南三环中路66号楼14层2单元1401室，所留的鲁桂花的联系电话也是杨世忠再审申请书中的联系电话。一审法院也是按照上述地址向申请人邮寄送达起诉状副本、开庭传票以及证据材料，但被退回，退回原因为“长期无人，电话不接”，一审法院又向申请人的户籍所在地邮寄送达未果后，进行了公告送达，一审送达程序符合法律规定。
关于陆召利、蒋凌云是否具有一审原告资格的问题。陆召利作为涉诉房屋的买受人与杨世忠签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》等一系列文件，并实际履行了向申请人支付首付款、作为借款人签订《个人贷款合同》等合同主要义务，虽然涉诉房屋被直接过户至蒋凌云名下，但不能以此证明陆召利放弃合同权利。涉诉房屋买卖合同履行期间，陆召利和蒋凌云结婚，虽然蒋凌云不是最初房屋买卖合同的签订人，但其就涉诉房屋签订《存量房自有交易资金划转协议》且涉诉房屋亦过户至其名下。故陆召利、蒋凌云均与本案有直接的利害关系，依据法律规定其二人均具有原告资格。
关于一审将鲁桂花作为被告是否正确的问题。经查，一审中陆召利、蒋凌云提交声明人为鲁桂花，时间为2016年6月2日的《同意出售声明》，其中载明：鲁桂花系售房人杨世忠之配偶，其声明同意杨世忠出售其二人共有的涉诉房屋。杨世忠签字确认并承诺以上声明内容为声明人亲笔签署。现申请人未提交证据推翻以上声明。基于此，鲁桂花为涉诉房屋的共同出卖人，陆召利、蒋凌云将其与杨世忠一同作为被告起诉，一审法院将其列为被告并无不当。
关于一审法院在本案中判决杨世忠、鲁桂花返还超出房屋总价的18万元并支付相应利息是否正确的问题。申请人提出陆召利、蒋凌云要求其返还的18万元是借款，属于民间借贷纠纷，不应在本案中处理。这涉及到对双方提交的以上三张借条中58万元款项性质的认定问题。本案目前出现的三张借条，均没有落款时间，其中涉及到的58万元双方均认可为同一笔钱。现申请人主张58万元就是借款，一审判令申请人返还的18万元是其中的一部分，是民间借贷关系，应另行解决，并提供《借条》1复印件和《借条》2原件予以证明，且称之后《借条》2取代了《借条》1。陆召利、蒋凌云主张58万元已全部转为首付款，一审判令申请人返还的18万元是陆召利、蒋凌云多支付给申请人的放在资金监管账户中的房款，也就是多支付的房款，与该58万元无关，并提交《借条》3复印件和《承诺书》原件予以证明。对双方提供的借条，被申请人蒋凌云认可《借条》1的内容确系其书写，对《借条》2的内容是否是其书写，蒋凌云虽称没有印象了，但并未明确予以否定，但主张《借条》3已经取代了《借条》1和《借条》2。申请人不认可《借条》3，称《借条》3中有关涉诉房屋交易成功后58万元自动转为首付款的内容是蒋凌云在《借条》1的基础上添加，但其并未对此主张提供证据予以证明，蒋凌云对此亦予否认，中介联众景泰公司也称见过《借条》3原件，并由该公司对原件进行过复印。基于以上情况，对三张借条本院均认可其真实性即都真实存在过。因《借条》1双方均认可已被取代，现只考察《借条》2和《借条》3哪个是当事人双方真实意思表示，也即双方本意是58万元只是单纯的民间借贷，还是被申请人陆召利支付的购房首付款而先以申请人杨世忠借款的形式加以确认。《借条》2和《借条》3虽以“借条”名义存在，但考察双方真实意思表示不能仅凭借条本身去判断，还应结合借条产生的背景、通常行为模式、双方履行合同情况以及双方陈述、本案其它证据等综合予以审查。首先，诉讼双方在买卖涉诉房屋之前并不相识，《借条》2和《借条》3均产生在申请人和被申请人房屋买卖合同履行过程中，且被申请人陆召利虽已支付49万元的购房首付款，但尚需以贷款方式解决其支付一半以上的购房款问题。其次，甲方杨世忠和乙方陆召利签订的《补充协议》中约定：乙方于2016年6月3日将首付款25万元以自行直接支付的方式支付甲方，乙方于2016年7月20日将第二笔首付款25万元以自行直接支付的方式支付甲方，乙方于过户前2日内将剩余首付款58万元以资金托管的方式支付甲方。再次，审查中，对借条是在什么情况下出具的，杨世忠回答说：“这58万应该打给资金监管中心，但是打给我了，对方怕我不认才写的这个借条。陆召利是为了弥补合同中的错误才写的借条，因为合同中没有写谁是资金托管方，但是这58万已经打给我了，所以才让我写的借条”；“我没有向对方提过要借款。就是因为合同里谁托管谁监管约定不明确，所以对方才让我写的借条”。蒋凌云回答说：“我们付了前期的四十几万。这58万本来是资金监管的钱，但是对方着急要钱，我们怕他不履行手续，就把这钱给他了，我们担心后续还得再给一次资金监管的钱，就写了这借条和承诺书。后来这笔58万变成首付款给他了，资金监管又让我放了20万”；“我们和杨世忠不认识，为什么要借钱给他？而且我们也没有多余的钱借给他”。双方均认可的与借条同时间出具的还有承诺人为杨世忠的《承诺书》：“本人杨世忠承诺建委里资金监管里的全部金额（20万）退还给陆召利（2016年11月1号之前）”，该《承诺书》也印证了蒋凌云的说法。虽然《借条》2中没有涉诉房屋交易成功后58万元自动转为首付款的内容，但综合以上情况可以认定《借条》2和《借条》3中涉及的58万元就是被申请人陆召利向申请人支付的购房款性质，之所以以借条的形式体现出来，是被申请人陆召利、蒋凌云基于特定情形下的考虑而要求申请人出具，双方本意并非借贷，并不存在借贷的真实意思表示。当然，被申请人陆召利、蒋凌云也不得持上述任何一张借条再以借贷关系主张申请人返还该58万元。将该58万元认定为购房首付款性质，加上被申请人陆召利前期支付的总计49万元的首付款，再加上被申请人陆召利、蒋凌云向资金监管账户汇入的20万元和陆召利以银行贷款方式支付的164万元，被申请人陆召利共计支付291万元购房款，超出房屋总价款18万元，一审判决申请人予以返还并无不当。因杨世忠承诺于2016年11月1日之前将被申请人陆召利、蒋凌云通过资金监管账户支付的款项退还给被申请人陆召利，除去前期陆召利向申请人支付的首付款49万元和58万元以及后期以贷款方式支付的164万元，超出房款总价的18万元即应属陆召利、蒋凌云于2016年10月9日汇入资金监管账户20万元中的款项，杨世忠应依其承诺于2016年11月1日前予以返还，但其却未如期返还，一审支持陆召利、蒋凌云要求申请人赔偿利息损失的诉讼请求并依该笔18万元款项的性质酌情确定利息支付标准亦无不当。
关于一审对杨世忠、鲁桂花逾期交房的认定及计算的违约金数额是否正确的问题。杨世忠与陆召利签订的《北京市存量房屋买卖合同》第六条明确约定，出卖人应当在2016年11月1日前将涉诉房屋交付给买受人。交付房屋是出卖人所负担的主要合同义务，其应当按照合同约定诚信、积极履行义务。本案中，被申请人陆召利已依约支付了全部购房款，申请人杨世忠理应按照合同约定的时间将涉诉房屋交付给被申请人陆召利，否则即要承担逾期交房的违约责任。因申请人杨世忠违反交付房屋约定，故一审认定申请人逾期交房并应承担违约责任正确。双方房屋买卖合同第七条约定，逾期在15日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过15日后，买受人有权退房。本案中，申请人杨世忠逾期交房已超过15日，在被申请人陆召利未选择退房的情况下，并不意味着申请人可以不承担超过15日之后的逾期交房违约责任，因为逾期超过15日相较逾期在15日之内，其违约情况更加严重。基于此，一审判决支持陆召利、蒋凌云要求申请人按照房屋总价款日万分之五的标准支付自2016年11月1日计算至2016年12月1日止的逾期交房违约金的诉讼请求并无不当，判令申请人赔偿陆召利、蒋凌云20**年12月2日起至房屋实际交付之日止的租金损失亦无不当。
综上，再审申请人杨世忠、鲁桂花的再审申请理由不能成立。杨世忠、鲁桂花的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：
驳回杨世忠、鲁桂花的再审申请。
审 判 长 左颖星
审 判 员 孙 波
审 判 员 佘 卫
二〇一八年四月三日
法官助理 孙德一
书 记 员 蒋 曼