云南省昭通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云06民终10号
上诉人（原审被告、反诉原告）张仕平，男，1979年4月3日出生汉族，云南省昭通市昭阳区人，大专文化，居民，住昭阳区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）鲁建法，男，1966年10月7日出生汉族，浙江省绍兴市人，初中文化，居民，住昭阳区。
被上诉人（原审第三人）昭通市城市建设投资开发有限公司（组织机构代码证：79518033-1），住所地云南省昭通市昭阳区公园路清官亭公园内。
法定代表人刘俐，该公司总经理。
上诉人张仕平因与被上诉人鲁建法、昭通市城市建设投资开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服昭阳区人民法院（2016）云0602民初209号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审人民法院经审理认定的事实：2014年2月25日以原告鲁建法为出租人（简称甲方）、被告张仕平为承租人（简称乙方），双方签订了两份《望海湖?金色外滩商铺租赁合同》，对合同双方、租赁房屋的地址：“望海湖?金色外滩”2号楼2-2-1、2-3-1号一层，建筑面积246.28平方米和2-2-2、2-3-2、2-4-2、2-5-2、2-6-2、2-7-2号二层及两处一层通往二层的楼梯通道，建筑面积676.4平方米；用途及期限：乙方将商铺用于合法经营，租赁期限均为5年，自2013年11月29日起，至2018年11月28日止；商铺租金分别为：第一年租金为124124元（第一年免租装修期三个月，实付租金九个月），第二年租金为165500元，第三年租金为165500元和第一年租金为182624元（第一年免租装修期三个月，实付租金九个月），第二年租金为243499元，第三年租金为243499元；双方还对违约责任进行了约定：若一方违约，除赔偿守约方损失外，还需向守约方支付违约金每铺人民币10000元。合同签订后原告鲁建法按照合同约定履行了交房义务，被告张仕平未全面履行交纳租金的义务。只交纳了2013年11月29日至2014年11月28日的租金306748元（已经扣除3个月免租装修期）。2014年11月29起被告张仕平未交纳租金。原告于2016年1月18向法院起诉，请求：1、请求确认原、被告于2014年2月25日签订的关于望海湖·金色外滩2号楼2-2-2、2-3-2、2-4-2、2-5-2、2-6-2、2-7-2号二层及两处一层通往二层的楼梯通道的租赁合同(下称“1号租赁合同”)、望海湖·金色外滩2号楼2-2-1、2-3-1号1层的租赁合同(下称“2号租赁合同”)己在2015年12月16日依法解除；2、请求判令被告立即支付原告租金429449元，并按拖欠租金金额支付自起诉之日起至实际履行之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；3、请求判令被告自2015年12月17日起至租赁房屋实际返还给原告之日止按照原租金标准计付房屋占有使用费；4、请求判令被告支付违约金80000元；5、请求判令被告立即腾空上述两份租赁合同中的租赁房屋，返还给原告，相应商铺的装修和装饰部分无偿归原告所有，被告不得拆除或破坏；6、本案诉讼费用由被告承担。被告张仕平于2016年3月15日向本院提起反诉，请求：1、请求判令反诉人与被反诉人签订的望海湖·金色海滩2号楼2-2-2、2-3-2、2-4-2、2-5-2、2-6-2、2-7-2号的《望海湖·金色外滩商铺租赁合同》于2014年8月25日终止履行；2、请求判令被反诉人赔偿反诉人各项损失438.5779万元及相应利息，包括双倍返还的购房定金200万元，购房税金38.5779万元，38.5779万元自2014年9月9日至返还之日的同期银行贷款利息，及欢乐岛主题乐园的投资损失200万元。3、本诉及反诉的诉讼费用由被反诉人承担。被告张仕平向本院提出追加第三人申请书，要求追加昭通市城市建设投资开发有限公司为本案第三人参加诉讼。本院经审查后依法通知昭通市城市建设投资开发有限公司作为本案第三人参加诉讼。
原审人民法院审理认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告签订的2份《望海湖·金色外滩商铺租赁合同》是双方在平等自愿的基础上签订的，是双方真实意思表示，合法有效。当事人应按照约定履行各自的义务。本案原告履行了交付商铺的义务，被告应当承担完全支付租金的义务。被告虽然未完全支付原告租金，均是由于双方之后签订了《房屋买卖协议》产生分歧，但是属于另外的法律关系，商铺的所有权仍然属于原告所有。由于被告对商铺进行了装修和购进设备。原、被告双方签订的2份《商铺租赁合同》应继续履行，不具备解除或终止条件。故原告要求解除，被告反诉请求2014年8月25日终止履行2份《望海湖·金色外滩商铺租赁合同》的请求，本院依法均不予支持。原告要求被告支付租金的诉讼请求，本院应予以支持。对此被告应向原告支付自2014年11月29日至2015年11月28日2份《商铺租赁合同》约定的租金为243499元+165500元﹦408999元。原告请求判令被告自2015年12月17日起至租赁房屋实际返还给原告之日止按照原租金标准计付房屋占有使用费。因合同继续履行，故被告应向原告支付自2015年11月29日至2016年11月28日2份《商铺租赁合同》约定的租金为243499元+165500元﹦408999元。原告还请求被告支付违约金80000元，根据《商铺租赁合同》约定，本院予以支持。原告还主张利息，因已经支持了违约金，故原告主张利息的请求，本院依法不予支持。被告反诉请求判令被反诉人赔偿其各项损失438.5779万元及相应利息，包括双倍返还的购房定金200万元，购房税金38.5779万元，38.5779万元自2014年9月9日至返还之日的同期银行贷款利息，及欢乐岛主题乐园的投资损失200万元。因双方签订的2份《商铺租赁合同》应继续履行，故被告的该反诉请求，本院依法不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条，参照《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：
一、原告(反诉被告)鲁建法与被告张仕平(反诉原告)签订的2份《商铺租赁合同》继续履行；
二、由被告(反诉原告)张仕平在本判决发生法律效力之日起十日内支付原告(反诉被告)鲁建法自2014年11月29日至2016年11月28日的租金共计人民币817998元；
三、由被告(反诉原告)张仕平在本判决发生法律效力之日起十日内支付原告(反诉被告)鲁建法违约金80000元；
四、驳回原告(反诉被告)鲁建法的其他诉讼请求；
五、驳回被告(反诉原告)张仕平的反诉请求。
张仕平不服一审判决提起上诉，请求撤销原判，改判上诉人不支付被上诉人鲁建法2014年11月29日至2016年11月28日房屋租金，不支付违约金。改判支持上诉人的反诉请求。一、二审诉讼费由被上诉人承担。其上诉理由是：1,一审判决上诉人支付2014年11月29日至2016年11月28日的租金和支付违约金属于认定事实不清。上诉人与被上诉人之间《商铺租赁合同》建立的租赁关系，因《房屋买卖协议》的签订和履行，已经变更成为买卖关系，对2014年8月25日后产生的房屋租金，上诉人应不再承担。上诉人在签订《房屋买卖协议》当日向被上诉人鲁建法支付了定金，向昭通市城市建设投资开发有限公司支付了购房契税，证明上诉人和被上诉人鲁建法都是在履行《房屋买卖协议》，《商铺租赁合同》即合法终止，上诉人已支付了第一年的租金，所以上诉人并不存在违约的情形。2，一审法院适用法律不当。《商铺租赁合同》和《房屋买卖协议》都是双方在自愿、平等的基础上签订的，都是依法成立的合同，《商铺租赁合同》和《房屋买卖协议》的合同当事人是同一的，标的物也是同一的，应当以当事人之后的意思表示为准，所以上诉人不应再支付租金，一审法院适用《中华人民共和国合同法》第二百一十二条不当。
被上诉人鲁建法、昭通市城市建设投资开发有限公司未在法定期限内答辩。
本案在二审审理过程中，上诉人除认为一审判决认定其应支付2014年11月29日至2016年11月28日的租金和支付违约金属于认定事实不清外，对其余事实无异议，对无异议的事实本院予以确认。
归纳双方的诉辩主张，本案争议的焦点是:1、上诉人是否应支付2014年11月29日至2016年11月28日的租金和支付违约金。2、上诉人的反诉请求是否应予支持。3，一审法院适用《中华人民共和国合同法》第二百一十二条是否正确。
针对本案焦点，结合上诉人的上诉主张，本院评判如下：
焦点1，上诉人与被上诉人签订2份《望海湖·金色外滩商铺租赁合同》后又签订《房屋买卖协议》，但未完全支付购房款和依法办理过户手续，商铺的所有权仍属被上诉人所有，上诉人继续使用被上诉人的商铺，应向被上诉人支付租金，由于上诉人未按时支付租金，应按合同约定支付违约金。焦点2，上诉人反诉请求判令被反诉人赔偿其各项损失438.5779万元及相应利息，包括双倍返还的购房定金200万元，购房税金38.5779万元，38.5779万元自2014年9月9日至返还之日的同期银行贷款利息，及欢乐岛主题乐园的投资损失200万元。因双方签订的2份《商铺租赁合同》应继续履行，故上诉人的该反诉请求，本院依法不予支持。焦点3，上诉人虽与被上诉人签订《房屋买卖协议》，支付了定金，向昭通市城市建设投资开发有限公司支付了购房契税，但商铺的所有权尚未转移，双方在《房屋买卖协议》第八条其他约定中写明“房屋租金付全款后终止”，在《〈房屋买卖协议〉的补充协议》第三条中写明“将原协议中的其他约定修改为：‘当乙方向甲方支付购房款达到600万元时，该房屋租金终止’”。故一审法院适用《中华人民共和国合同法》第二百一十二条并无不当。
综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予采纳。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费29837元由上诉人张仕平负担。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力，如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若义务人不主动履行本判决，权利人可在本判决规定的履行期限届满后的二年内向原审法院申请强制执行。
审判长 刘世荣
审判员 肖荣蓉
审判员 李 韬
二〇一七年三月十六日
书记员 文泽洪