广东省江门市蓬江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0703民初2647号
原告：严正根，男，1981年2月24日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。
委托代理人：陈艳芳,系严正根的妻子。
委托代理人：蓝亮，广东国晖（江门）律师事务所律师。
被告：李治佳，男，1981年9月25日出生，汉族，住甘肃省华池县。
委托代理人：赵宇嵘、李娴，均系广东天高律师事务所律师。
原告严正根诉被告李治佳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月30日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员张华理独任审理，于2017年4月27日公开开庭进行了审理。原告严正根的委托代理人陈艳芳、蓝亮，被告李治佳的委托代理人李娴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告严正根诉称：2017年1月24日，原、被告双方在江门市东骏地产有限公司（以下简称“东骏公司”）就江门市蓬江区星河花园63幢601房的买卖事宜签订《房屋买卖合约》，合同约定被告收取定金后15日内自行向抵押银行办理提前还贷手续，从银行接受还贷申请之日起15日一次性还清所欠银行贷款，在抵押银行出具还清贷款证明等资料后七日内到房管部门办理注销抵押及归档手续。原告于当天通过转账方式支付了20000元定金给被告，并支付了6000元代理费及咨询费给东骏公司。而此后被告一直没有按照合同要求如期办理注销抵押及归档手续，并于2017年3月27日在东骏公司当面向原告提出拒绝出售涉案房屋。鉴于被告的违约行为，原告提起诉讼，请求判令：一、被告返还定金20000元；二、被告向原告支付违约金78000元；三、被告赔偿原告所支付的代理人及咨询费6000元；四、被告支付以上述三项款项合计104000元为本金，从起诉之日起至履行完毕之日止的利息给原告；五、被告承担本案财产保全费以及全部诉讼费用。
原告严正根在举证期限内提供的证据有：
1、原告身份证复印件，证明原告是适格的诉讼主体；
2、被告身份证复印件，证明被告是适格的诉讼主体；
3、原告、被告以及中介方东骏公司三方签订的编号为NO：3146（PB1701007）号的《房屋买卖合约》，证明原被告之间成立合法有效的房屋买卖合同；
4、编号：粤房地产权证江门字第××号《房地产证》，买卖标的位于江门市××区××花园××室，该房产系被告所有；
5、收款收据（定金）、转账凭证，证明原告已按约定向被告交付定金20000元；
6、收款收据（代理费及咨询费），证明原告已向中介方支付6000元代理费及咨询费；
7、被告名片；
8、深圳信用网打印的登记备案信息；
证据7、8共同证明深圳市耐加照明有限公司企业法人代表是被告李治佳；
9、原告首付款存折复印件，证明原告一直积极配合履行合同。
被告李治佳答辩称：一、我因客观情况不能履行与原告所签订的《房屋买卖合约》，我依法应无须承担违约责任。我于2010年9月26日购买了涉案房屋，该房屋是以银行按揭方式购买，我与钟翠娴于2013年1月7日登记结婚，婚后按揭部分属于我与钟翠娴的夫妻共同财产，因原、被告签订房屋买卖合约时未征得钟翠娴的同意，签订后钟翠娴明确表示反对，故房屋买卖合约因客观情况发生变化而无法履行。二、原告没有证据证明其由实际的损失。原告的损失仅为向我支付的定金20000元及向东骏公司支付的代理费及咨询费6000元的利息损失。因原告支付上述资金的时间并不长，利息损失应以26000元为本金，自2017年1月24日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算。三、退一步讲，即使我要承担违约责任，原告主张的违约金计算方式明显过高，违反了法律规定的“坚持补偿为主、惩罚为辅”的适用原则。原告以《房屋买卖合约》第六条违约责任约定的内容主张按成交价10%计算违约金，依照相关法律规定，当事人约定的违约金过高的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错情况以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量作出裁决。四、《房屋买卖合约》为中介方东骏公司制定的格式条款，对违约条款的使用应按有利于我方的方式计算，即应按定金的双倍承担违约责任。我愿意向原告双倍返还定金。
被告李治佳为其答辩意见提供的证据有：结婚证，证明被告与钟翠娴于2013年1月7日登记结婚，婚后按揭部分属于被告与钟翠娴的夫妻共同财产。
经审理查明：2017年1月24日，原告严正根、被告李治佳在中介方东骏公司的介绍、联系下，三方就原告严正根向被告李治佳购买李治佳所有的江门市××区××花园××室房屋，共同签订《房屋买卖合约》一份，约定的主要内容有：一、物业权属情况。该物业建筑面积为137.43平方米，房地产权证号码为粤房地权证江门字第××号。二、该物业成交价为780000元，买卖双方税费全部由买方支付。三、买方在签署本合约同时支付定金20000元给卖方。买方应在2017年4月2日前自行向卖方支付首期房款214000元，余款546000元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给卖方。卖方收取定金后15日内自行向抵押银行办理提前还贷手续，从银行接受还贷申请之日起15日内一次性还清所欠银行贷款，在抵押银行出具还清贷款证明等资料后7日内到房管部门办理注销抵押及归档手续。卖方应在收到定金后5日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭。四。该物业交付给买方使用的日期为办理二手房过户手续的当天。五、买方应向经纪方支付代理人及咨询费6000元，本合约被取消、解除及未被实际履行均不影响经纪方收取该费用。六、违约责任。本合约签订后，若买卖双方有以下情形之一，即视为违约，届时守约方有权解除本合约，并有权要求违约方按定金的双倍或相当于成交价的10%作出赔偿：1、一方拒绝按约定收取或支付定金、房款的；2、一方拒绝出售或购买该物业；3、任何一方隐瞒或所提供的资料不真实、不合法、不准确等情形，导致本合约的目的不能实现；4、在守约方或有关政府部门、银行等其他机构，或经纪方发出关于办理有关本次交易的相关手续的通知后5日，仍不履行合约条款的；5、其他不履约或不完全履约之情形。本合约签订后，若买卖双方有上述违约情形之一的，守约方已支付的代理费及咨询费，经纪方不退回，应由违约方赔偿守约方。且违约方需向经纪方支付买卖双方代理费及咨询费之和的一半作为违约金。《房屋买卖合约》签订后，原告通过银行转账向被告支付了20000元定金及向东骏公司支付了代理费和咨询费6000元。而被告李治佳收取原告定金后，拒不履行合约约定的义务，原告遂提起本案诉讼。
另查明，被告李治佳于2010年9月26日取得涉案房屋的所有权证，并以该房屋为抵押向中国工商银行股份有限公司江门港口支行申请办理了按揭贷款。被告李治佳于2013年1月7日与钟翠娴办理登记结婚。
此外，在本案庭审中，经本院询问，双方当事人均同意解除《房屋买卖合约》。被告并确认由于其妻子的反对而没有履行合同约定的义务。
本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。原告严正根与被告李治佳、案外人东骏公司所签订的《房屋买卖合约》是三方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，因而合法有效。原、被告应当严格按照合同的约定和法律的规定行使权力和履行义务。原告要求被告返还定金、支付违约金和赔偿损失的请求，实质为以被告存在违约为由而要求解除合同并要求被告承担相应的违约责任，双方在庭审接受本院询问时均表示同意解除合同，这是双方当事人的真实意思表示，本院因此依法予以确认。合同解除后，原告要求被告依照《中华人民共和国合同法》（以下简称“合同法”）第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，返还定金和赔偿其因涉案合同的签订、履行而支付给东骏公司的代理费和咨询费6000元合法有据，本院依法予以支持。本案争议的焦点为被告是否存在违约行为以及应当支付由此引起的按房屋成交价的10%支付违约金的问题。
一、被告是否存在违约行为的问题。被告在答辩及庭审中均确认由于其妻子反对涉案房屋的买卖事宜而没有履行合同约定的出卖方义务，并由此无法继续履行合同，这是被告的真实意思表示，被告已经以其自身行为表明不再履行合同义务，由此涉案合同无法履行的根本原因在于被告，本院依法确认其违约行为。
二、被告对其违约行为应当承担的民事责任问题。对于被告以因涉案房屋通过银行按揭贷款而购买，而其妻子在婚后获得房屋的部分所有权，在其妻子不同意转让房屋情况下，客观情况发生变化而无法履行合同，被告无需承担违约责任的意见。一方面，涉案房屋所登记的权属人为被告个人所有，被告依《中华人民共和国物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，对外享有涉案房屋的完全处置权利，原告亦因此有理由相信被告有完全处分权对该房屋作出处置，被告与其妻子对涉案房屋的权属处分为其夫妻内部权利义务纠纷，并不能当然对抗买受人的合同主张。另一方面，即使被告所述属实，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，被告的抗辩主张亦不应得到采纳。因此，被告应对其违约行为承担相应的民事责任。
对于被告应当如何承担违约责任的问题。《合同法》第一百一十六条规定：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。而《房屋买卖合约》中，第六条“违约责任”明确守约方有权解除合同并有权要求违约方按定金的双倍或相当于成交价的10%作出赔偿，该条款的约定并没有违反上述法律规定。被告虽辩称该条款为东骏公司提供的格式条款，东骏公司没有提醒被告注意和取得被告同意，但房屋买卖对于一般公民是具有重大意义的事项，与买卖双方的利益密切相关，故买卖双方一般情况下都会谨慎审查相应的合同条款。而上述违约条款并非原告所提供，有关违约责任的约定对原、被告均是平等适用，并不存在限制被告权利而减轻原告责任的情况，况且上述违约责任的约定并不明显过高，故被告的该抗辩意见缺乏理据，本院不予采纳。事实上，江门市蓬江区的房屋价格自原、被告签订涉案买卖合同以来产生了较大的涨幅，不排除被告因房屋价格的上涨而选择违约、解除合同的情况。原告在双方解除合同后，难以以同样的价格再购买到相同地段、相同类型和面积的房屋，如若让被告基于上述可能而仅以返还双倍定金对违约责任作出处理的，则不利于树立和维持公平、诚实信用的市场交易秩序。故原告要求被告支付总房价的10%（78000元）作为违约金并不过高，该请求合法有据，本院依法予以支持。
对于原告请求的，被告应自起诉之日起计算上述定金、违约金和赔偿支付给东骏公司的代理费及咨询费的利息问题，由于自合同签订至今时间并不长，被告支付的违约金已可赔偿原告的损失，故本院对原告的该利息请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告李治佳应在本判决生效之日起五日内返还定金20000元给原告严正根。
二、被告李治佳应在本判决生效之日起五日内支付违约金78000元给原告严正根。
三、被告李治佳应在本判决生效之日起五日内赔偿代理费及咨询费合共6000元给原告严正根。
四、驳回原告的其他诉讼请求。
被告李治佳逾期履行上述判决内容的，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2380元，适用简易程序依法减半收取1190元，保全费1060元，合共2250元，由被告李治佳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定的期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。
审判员 张华理
二〇一七年五月二十一日
书记员 梁绮婷