陕西省泾阳县人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0423民初2496号原告：陕西永兴物业有限责任公司（以下简称永兴物业）。法定代表人：王某某，系该公司总经理。委托诉讼代理人:邱某某,陕西万兴律师事务所律师。委托诉讼代理人:单某某，系该公司员工。被告：闫某某，男，汉族。委托诉讼代理人：张某某，男，汉族。原告永兴物业诉被告闫某某物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人邱某某、单某某，被告委托诉讼代理人张某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告于2010年6月20日签订的《前期物业管理服务协议》为有效合同；2、判令被告清偿原告物业费6562元、暖气费11690元、电梯使用费2608元、垃圾处理费384元、水费576元，合计22120元，并承担违约金6562元，共计28682元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年6月20日双方签订《物业管理服务协议书》，原告按约定为被告提供相应的物业管理服务，除2015年3月至2016年6月底的相关费用由租住人缴纳外，其余各项费用被告均未按约定缴纳。被告欠费后，经原告多次催要，被告仍拒不缴纳，故原告诉至法院。被告辩称，物业管理服务合同已过期，且原告违反合同，未尽到管理服务义务，被告的物业服务费等已经缴纳至2016年6月底。2016年6月底以后，原告不再进行服务，所以没有缴纳。另外，原告的起诉已经超过诉讼时效，对于其诉请2015年以前的物业费等费用，法院不应支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据1、催缴通知书，因无其他证据相互印证，无法证明向被告催收的事实，故对真实性及证明目的不予采信；2、原告收费依据中水厂委托收费价格，被告提出异议，但未提供证据证明，故予以确认；3、被告欠费明细单，不作为证据处理。被告提交的证据永兴物业收款收据5张，证明2016年6月底前的费用已全部结清，原告认可其真实性，但对证明目的不予认可，因原告未提供2015年3月份以前的欠费依据，故对该证据予以采信。本院经审理认定事实如下：原告系合法的物业管理公司，被告系泾阳县大地鑫园小区一号楼二单元302室的业主，此房属高层住宅，房屋建筑面积121.64平方米。2006年大地鑫园小区建成后，开发商将小区的物业管理委托给被告管理。2010年6月20日原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，2012年7月1日该小区成立了业主委员会。2013年6月23日董永奇以该小区业委会主任的身份与原告签订《物业管理委托合同》，委托管理期限自2013年7月1日至2015年6月30日。2016年1月1日该小区第二届业委会成立。自2016年9月30日起至2017年2月27日，业委会发出5次书面告知书，要求原告退出小区物业管理。之后，该业委会诉至本院，经过两审终审，2017年11月21日咸阳市中级人民法院作出（2017）陕04民终字1833号民事判决书，判决原告于判决生效后十日内退出大地鑫园物业服务区域。另核实，2015年冬季开始，原告不再向该小区居民供暖。被告的各项费用已缴纳至2016年6月30日。原告物业费及暖气费收费标准经政府物价管理部门备案并向业主公示。泾阳县城乡市容环境管理局委托原告代收垃圾费，泾阳县自来水公司委托原告代收用户水费。被告住宅物业费为1004元/年，垃圾费72元/年。本院认为，依法成立的合同受法律保护。根据《物业管理条例》第四十一条的规定，业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主对物业公司的服务不满时应通过正常途径解决，业主委员会通过诉讼，确定原告退出小区物业管理的时间为2017年11月30日。对此之前的物业费用，被告应予缴纳。原告主张2010年至今的物业费用，被告提供了2015年3月至2016年6月的缴纳费用票据，以证明2016年6月之前的相关费用已结清，原告未提供其他证据，本院依据民间交易习惯以及行业行规，确定被告缴纳各项费用至2016年6月底。另外，被告主张原告要求支付2015年3月份以前的各种费用已过诉讼时效，原告未提供诉讼时效中止或中断的相关证据，故原告主张被告支付2015年3月份之前的各项费用，本院不予支持；对于2016年7月1日后的各项费用以及代收费，被告应予缴纳。2016年7月1日至2017年11月30日期间物业费及电梯费应按照标准计算，水费及垃圾费是原告代有关部门收取的费用，被告应按期足额缴纳。因2015年开始停止供暖，不应收取暖气费。结合实际收费标准确定：被告所欠2016年7月1日至2017年11月30日，物业费121.64㎡×0.7元/月·㎡×17月=1447.52元，电梯费为121.64㎡×0.3元/月·㎡×17月=620.36元，垃圾费6元/月×17月=102元，水费576元（以实际使用为准计算，按照每方水3.6元计算），以上四项欠费合计2745.88元。原告要求被告从逾期之日起按照日3‰承担违约金的诉讼请求，证据不足，其约定比例过高，故对原告此项请求不予支持。原告起诉之日，应视为原告向被告催要欠费。被告迟延支付物业管理费等造成的损失，应以被告应付的物业管理费等费用总额为基数，参照中国人民银行的同期贷款基准利率计算利息为宜。综上所述，本院对原告主张被告清偿所欠物业费、电梯费、垃圾费及水费的诉讼请求，符合合同约定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，《物业管理条例》第四十一条、第四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、2010年6月20日原告陕西永兴物业有限责任公司与被告闫某某签订的《前期物业管理服务协议》，2013年6月23日董永奇以大地鑫园小区业主委员会主任的身份与原告陕西永兴物业有限责任公司签订的《物业管理委托合同》均为有效合同；二、被告闫某某于本判决生效之日起十日内向原告陕西永兴物业有限责任公司支付物业费、电梯费、垃圾费及水费，总计2745.88元，并从2017年10月27日起按照中国人民银行同期贷款基准利率承担利息；三、驳回原告陕西永兴物业有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费517元，减半收取计258.5元，由被告闫某某负担50元；原告陕西永兴物业有限责任公司负担208.5元，原告已预交517元，本院退还原告308.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。审判长  马瑞文二〇一七年十二月二十八日书记员  闫欣玮附法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位缴纳。第四十四条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。