贵州省福泉市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）福商初字第369号
原告伍世安，男，1987年8月9日生，汉族，贵州省福泉市人，住福泉市金山办事处新泉东路。
原告曾祥莲，女，1958年6月16日，汉族，贵州省福泉市人，住址同上。
二原告共同委托代理人兰淇，福泉市马场坪法律事务所法律工作者。
被告廖福泉，男，1966年4月21日生，汉族，贵州省福泉市人，住福泉市金山办事处双桥村
被告胡正菊，女，1968年4月20日生，汉族，贵州省福泉市人，住址同上，系被告廖福泉之妻。
被告廖昌咏，男，1931年10月27日生，汉族，贵州省福泉市人住址同上，系被告廖福泉之父。
被告廖新黔，男，1962年8月11日生，汉族，贵州省福泉市人，住址同上，系被告廖福泉之兄。
四被告共同委托代理人胡仁贵，系贵州省仁贵律师事务所律师。
原告伍世安、曾祥莲与被告廖福泉、胡正菊�廖昌咏、廖新黔确认合同无效纠纷一案，本院于2014年5月15日立案受理后，依法由审判员杨宗霏适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曾祥莲及其二原告伍世安、曾祥莲的共同委托代理人兰淇，被告廖福泉、胡正菊、廖新黔及其四被告廖福泉、胡正菊、廖昌咏、廖新黔的共同委托代理人胡仁贵等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告伍世安、曾祥莲诉称，2006年11月22日，二原告与四被告签订宅基地转让协议，四被告将其所属位于福泉市金山办事处洋桥的宅基地约178.5平方米转让给二原告管理使用，双方约定转让价为188000元。协议签订后，原告分别于2007年11月25日支付被告订金18000元；2008年2月27日支付被告宅基地转让款70000元；2010年6月15日支付被告宅基地转让款50000元，截止至2010年6月15日，原告共支付被告宅基地转让款138000元。被告与原告签订宅基地转让协议�日起至今被告未将转让的宅基地交付给原告管理使用。因双方所签订的宅基地转让协议不符合《中华人民共和国土地管理法》第44条规定，且在2013年3月12日经国土部门确认告知不能办理相关的变更登记手续，无法实现合同的目的。同时协议也违反了该法第63条的强制性规定。因此请求人民法院确认转让协议无效，并判决被告退还原告支付的转让款1380000元，四被告承担连带责任。
被告廖福泉、胡正菊、廖昌咏、廖新黔辩称，被告家位于洋桥处的宅基地是修建有砖瓦房的，在转让给原告前，租给他人经营使用。原告多次主动找被告协商，转让该幅宅基地，手续自行办理。因当时被告家急需资金，才被迫转让。在与原告签订协议后，被告遂退还了原来租房人的租金，还将原来的电杆搬迁，拆除了原来的房屋，将土地交给了原告。为此被告花费了大笔资金。而原告迟迟未�理相关手续。经被告催促，原告才于2007年11月22日再次承诺，17万元余款不需要等至其办理土地手续时再付，而是于2008年4月30日前付清。否则，宅基地转让协议作废。因原告未按承诺付清，所以，该协议早在2008年4月30日双方就知道不具有法律效力，不用法院来确定效力。原告现在来主张返还转让款也超过诉讼时效，请求驳回原告的诉讼请求。
原告伍世安、曾祥莲在举证期限内，提交如下证据证实其主张。
1号证据身份证，证实原告诉讼主体资格合法。被告无异议。
2号证据宅基地转让协议书和付款协议书，证明原被告签订了宅基地转让协议并约定了付款方式。被告对真实性无异议，但协议上约定了2008年4月30日前付清款项，未付清则协议作废。
3号证据收条三份，证实被告廖福泉、胡正菊分别于2007年11月25日、2008年2月27日、2010年6月15日收到原告支付给被告13.8万元的宅基地转让款，被告对真实性无异议，但协议约定的是在2008年4月30日前原告需付清18.8万元土地款，并按时支付否则协议作废。
4号证据关于伍世安申请建房用地的答复，证实该地不能办理建房用地手续的事实。被告对真实性无异议，但因原告未按时履行付款，该转让协议已经无效。
四被告在举证期限内，向本院提交如下证据证实其主张，
1号证据证明一份，证实被告转让给原告的土地是属于被告的。原告认为该份证据不具有真实性，土地是否修有房屋应该由产权管理部门出具证明，不具有真实性和有效性，不能证明被告的目的。
2号证据两份宅基地转让协议，有一份原告已经提供，另一份是2006年11月22日的协议第八条约定了手续由原告自行办理，电杆由被告在2008年12月30日前搬走。原告对真实性无异议，但证明了本案所转让的受让人是伍世安，伍世安是居民，�协议违反了法律的强制性规定，是无效的协议。
3号证据证实2007年11月22日双方重新达成的付款协议。原告对该协议是基于前一份协议引出的付款协议，原告支付给被告5万元，二被告收到后出具了收款收据，证明原、被告签订的协议是一种违法持续状态。
4号证据是照片，证实被告为履行协议要将电杆搬走的事实。原告认为电杆现在还在原处，该照片说明被告未按照协议约定将电杆搬走的事实。
证人周泉出庭证实当时廖福泉在那个位置开了个洗车场，帮廖福泉洗车，并修有砖瓦房。被告对证词无异议。原告认为证人周泉只有97至98年在那里洗车，2006年以后他不清楚情况，所以周泉与该案无关系，那时的周泉只有16岁，而且间隔现在十多年，周泉所说的证词有可能是虚假的。
证人沈义成证实承租被告家的房子和场地，当时是从2003年到2010年，第一年的租金是10000元。后面是12000元一年，共交了6年，没用完的时间被告退还给了证人。被告对证人证词无异议。原告认为沈义成实际使用了该土地7年，沈义成搬走的时间是2010年，说明了转让宅基地一直由廖福泉租给他人使用，而未交给原告使用。
证人尹先进证实双方签协议时证人在场，付款协议上是本人所签名，其余不清楚。被告无异议，原告不清楚。
上述证据双方对真实性均无异议，本院予以确认。
经审理查明，2006年11月22日，二原告与四被告签订宅基地转让协议，协议约定，四被告将其所属位于福泉市金山办事处洋桥的宅基地一幅约178.5平方米转让给二原告管理使用；双方约定转让价为188000元，先付订金18000元，余款办理完土地使用手续后由原告一次性付完转让费170000元；被告保证原告所转让的宅基地的排水，宅基地内的电杆由被告在2008年6月30日前移走；违约金150000元。协议签订后，原告于2007年11月25日支付被告订金18000元。因原告未办理相关土地手续并支付转让费。经被告催促，原、被告于2007年11月22日重新达成《付款协议》的变更合同，协议约定，170000元余款不需要等至其办理土地手续后再付，而是于2008年2月28日付款70000元，2008年4月30日前付清。否则，宅基地转让协议作废。所付订金不退还。尔后原告于2008年2月27日支付被告宅基地转让款70000元；2010年6月15日再次支付被告宅基地转让款50000元，截止至2010年6月15日，原告共支付被告宅基地转让款138000元。2013年3月12日经国土部门确认告知不能办理相关的建房用地手续。原告以因双方所签订的宅基地转让协议不符合《中华人民共和国土地管理法》第44条规定，且无法实现合同的目的。同时协议也违反了该法第63条的强制性规定。因此于2014年5月15日诉至本院请求人民法院确认转让协议无效�并判决被告退还原告支付的转让款1380000元，四被告承担连带责任。
本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。因原、被告所签订的《宅基地转让协议》违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者租用于非农业建设”的强制性规定，因此该协议无效。合同无效自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此被告应返还原告的转让费138000元。被告辩称因原告未按承诺付清，所以，该协议早在2008年4月30日后双方就知道已作废，不具有法律效力，不用法院来确定效力。原告请求返还转让费已超过两年诉讼时效，应予驳回的主张�虽双方在签订《宅基地转让协议》后，再次签订了新的《付款协议》，对支付转让费作了变更，但在原告违约后，被告于2010年6月15日又收了原告的转让费50000元，用行为表明继续履行双方所签的协议，且合同的无效应由法定机关作出判断，应不由当事人来约定。因此被告的抗辩主张，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十三条第一款第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，判决如下：
一、原告伍世安、曾祥莲与被告廖福泉、廖昌咏、廖新黔于2006年11月22日签订的《宅基地转让协议》无效。
二、由被告廖福泉、胡正菊、廖昌咏、廖新黔于本判决生效之日起十日内返还原告伍世安、曾祥莲转让费一十三万八千元。
案件受理费3120元，减半收取1560元，由被告廖福泉、胡正菊、廖昌咏、廖新黔承担。
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。
逾期未上诉，则本判决发生法律效力，若义务人未履行本判决确定的义务，权利人有权在本判决所确定的履行期限届满之日起两年内申请本院强制执行，逾期本院不予立案执行。
审判员 杨宗霏
二〇一四年八月七日
书记员 周春香