广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法商终字第2167号
上诉人（原审被告）：广东新润联拍卖行有限公司，住所地：广东省深圳市罗湖区人民北路3146号永通大厦12楼B3室，组织机构代码：723016823。
法定代表人：朱炜，总经理。
委托代理人：吴江英，广东世纪华人律师事务所律师。
委托代理人：唐祥程，广东世纪华人律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李武标。
委托代理人：车力宇，广东国晖律师事务所律师。
委托代理人：庄嘉怡。
上诉人广东新润联拍卖行有限公司（以下简称新润联拍卖行）因与被上诉人李武标拍卖合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2014）深罗法民二初字第1668号判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2014年3月5日，新润联拍卖行在深圳商报刊登《拍卖公告》，公告载明新润联拍卖行受委托于2014年3月25日上午10时对位于观澜湖高尔夫大宅露诗达区C1栋房产（房产证号：50××11，宗地号：A933-0050）进行公开拍卖，保证金人民币200万元（以下币种均为人民币），有意竞买者请于2014年3月21日16时前将保证金（保证金以到账为准）汇入指定账户，并将进账手续及相关证明材料于2014年3月24日17时前到新润联拍卖行办理竞买登记手续，逾期不予办理。
2014年3月12日，李武标在新润联拍卖行出具的《特别事项说明》上签名确认，表明其认真阅读“特别事项说明”内容，确认对“特别事项说明”的各项内容无异议。《特别事项说明》第6条载明“拍卖成交后，委托方仅出具过户裁定确认，标的物最终是否可以办理产权或使用权转移登记手续，由买受人自行到相关部门咨询并处理，本公司不负责办理产权过户，如出现不能办理过户等情况的风险，由买受人自行承担”。2014年3月21日，李武标通过银行转账方式向新润联拍卖行汇付了200万元。2014年3月25日，李武标以2520万元成功竞得涉案房产，并签署了《拍卖（物品）成交凭证》、《深圳市公共资源拍卖中心拍卖会确认表》及《不动产拍卖成交确认书》。李武标竞得涉案房产后，因其为非深圳市户籍居民，且在深圳区域内已拥有一套房产，根据限购政策的规定，涉案房产无法办理过户手续。
2014年4月10日，江西省赣州市中级人民法院（以下简称赣州中院）作出（2013）赣中法技委拍字第5号民事裁定书，裁定书认定买受人李武标以2520万元报价成功竞得该标的，并签署了拍卖成交确认书等各种手续。然而，在竞得该拍卖标的之后，买受人李武标未按约定期限（2014年4月9日）支付拍卖价款。最终裁定重新拍卖买受人李武标竞买的位于观澜湖高尔夫大宅露诗达区C1栋房产（房产证号：50××11，宗地号：A933-0050），重新拍卖时，李武标不得参与竞买。重新拍卖的价款低于原拍卖价款造成的差价、费用损失及原拍卖中的佣金，由原买受人李武标承担。
2014年4月29日，新润联拍卖行对涉案房产进行重新拍卖。因无人举牌，导致标的流拍。2014年6月20日，赣州中院在人民法院诉讼资产网刊登变卖公告对涉案房产进行拍卖。
李武标的一审诉讼请求为：1、新润联拍卖行返还李武标保证金200万元，以及银行同期贷款利息暂计至2014年6月为3万元；2、本案全部诉讼费用由新润联拍卖行负担。
原审法院认为：新润联拍卖行受赣州中院委托对位于观澜湖高尔夫大宅露诗达区C1栋房产（房产证号：50××11，宗地号：A933-0050）进行公开拍卖，李武标参加竞买后竞得上述标的。拍卖成交后，李武标未能如期支付拍卖标的的价款。李武标认为其未支付价款系因其竞得的房产无法办理过户手续，且责任在于新润联拍卖行，系因新润联拍卖行未尽到告知义务。因限购政策系公共政策，李武标通过正常途径是可以知晓的，且其非房产本身存在的瑕疵，李武标提出的上述理由不能成立，原审法院不予采纳。2014年4月10日，赣州中院作出（2013）赣中法技委拍字第5号民事裁定书，裁定重新拍卖买受人李武标竞买的位于观澜湖高尔夫大宅露诗达区C1栋房产（房产证号：50××11，宗地号：A933-0050），重新拍卖时，李武标不得参与竞买。重新拍卖的价款低于原拍卖价款造成的差价、费用损失及原拍卖中的佣金，由原买受人李武标承担。根据《中华人民共和国拍卖法》第三十九条规定，买受人应当按照约定支付拍卖标的的价款，未按照约定支付价款的，应当承担违约责任，或者由拍卖人征得委托人的同意，将拍卖标的再行拍卖。拍卖标的再行拍卖的，原买受人应当支付第一次拍卖中本人及委托人应当支付的佣金。再行拍卖的价款低于原拍卖价款的，原买受人应当补足差额。赣州中院已裁定对拍卖标的进行再行拍卖，并由原买受人李武标承担重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、费用损失及原拍卖中的佣金。因此，李武标不再承担违约责任，新润联拍卖行应将李武标交纳的保证金200万元予以返还，但对李武标所主张的利息，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、新润联拍卖行应于判决生效之日起十日内向李武标返还款项200万元。二、驳回李武标的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11520元，由新润联拍卖行负担。
上诉人新润联拍卖行不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，依法驳回李武标的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由李武标负担。事实和理由如下：一、一审判决在实体处理上错误。根据《中华人民共和国拍卖法》第三十九条：“买受人应当按照约定支付拍卖标的的价款，未按照约定支付价款的，应当承担违约责任，或者由拍卖人经得委托人的同意，将拍卖标的再行拍卖。拍卖标的再行拍卖的，原买受人应当支付第一次拍卖中本人及委托人应当支付的佣金。再行拍卖的价款低于原拍卖价款的，原买受人应当补足差额。”根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十五条的规定：“拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，买受人逾期未支付价款或者承受人逾期未补交差价而使拍卖、抵债的目的难以实现的，人民法院可以裁定重新拍卖。重新拍卖时，原买受人不得参加竞买。重新拍卖的价款低于原拍卖价款造成的差价、费用损失及原拍卖中的佣金，由原买受人承担。人民法院可以直接从其预交的保证金中扣除。扣除后保证金有剩余的，应当退还原买受人；保证金数额不足的，可以责令原买受人补交；拒不补交的，强制执行。”李武标与新润联拍卖行签订的《不动产拍卖成交确认书》第三条约定：“买受人同意在本《拍卖成交确认书》签字之时，原交的保证金200万元转为佣金、手续费及价款，余款23200000元，应于拍卖日起计壹拾伍日内全部付清。拍卖佣金644000元径直付给拍卖人指定账户内。”一审判决认定“赣州中院已裁定对拍卖标的进行再行拍卖，并由原买受人李武标承担重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、费用损失及原拍卖中的佣金。因此，李武标不再承担违约责任，新润联拍卖行应将李武标交纳的保证金人民币200万元予以返还……”该认定违反上述法律及最高人民法院的规定，也与当事人的约定相违背，导致违法免除李武标的法律责任，造成实体处理错误。二、一审判决在程序处理上错误。一审开庭审理期间，赣州中院正在进行再次拍卖、变卖，差价损失没有确定，一审法院应当依法中止审理。可是，一审法院没有中止审理，造成判决错误。
被上诉人李武标答辩称：一、涉案房屋无法过户到李武标名下，完全是由于新润联拍卖行没有尽到告知义务。若新润联拍卖行在发布公告时或者在李武标办理竞买登记手续时，甚至在拍卖会现场开拍前，告知竞买人须符合限购政策，李武标根本不会汇付保证金，也不会办理竞买登记，更加不会举牌。新润联拍卖行在2014年3月21日李武标汇付保证金之后，才向李武标出示《特别事项说明》并要求签名。新润联拍卖行以格式条款注明委托方（即执行法院）仅出具过户裁定确认，新润联拍卖行不负责办理产权过户。而新润联拍卖行作为专业的拍卖机构，对李武标在内的全部竞买人是否符合过户资格不加以审核，导致涉案房产无法过户。显然，新润联拍卖行作为合同一方，免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利，属于《合同法》格式条款无效的情形规定。二、李武标对限购政策不够了解，新润联拍卖行也是可以作出询问和说明，进一步告知李武标相关过户资格的要求。拍卖机构有责任和义务作出提醒，应当在李武标办理竞买手续时书面告知有关住房限购政策，以保证拍卖合同的顺利履行，而不是粗略地将不能过户的风险推脱到买受人身上，自己却完全置身事外。深圳市中级人民法院《关于在执行工作中落实住房限购政策的通知》［（2014）深中法执他字第9号］第一条第（1）项关于“受托方在竞买人办理手续时应书面告知其有关住房限购政策及由此而产生的法律后果”的规定也是明确新润联拍卖行作为受托方、专业的拍卖机构，有义务书面提示竞买人。三、按照《拍卖公告》的要求，竞买人应当在2014年3月21日前将保证金200万元汇入指定账户，方能参与竞拍。3月25日拍卖会当天包括李武标在内共有3名竞买人，只有李武标和另外一名竞买人汇付了保证金，拍卖公司虚构竞买人人数，在明知拍卖程序违法的情况下仍然举行拍卖会，严重违反《拍卖法》规定，拍卖无效。四、李武标于2014年4月9日向罗湖法院申请诉前财产保全，罗湖法院于次日查封新润联拍卖行的保证金账户2861.76元。可见，新润联拍卖行蓄意挪用保证金，企图逃避因自身没有履行告知义务而导致合同无法继续履行的法律责任。从新润联拍卖行虚构竞买人、挪用竞买保证金等违规违法行为可以证实新润联拍卖行极不专业。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院二审查明以下事实：一、2014年3月6日，新润联拍卖行在《深圳商报》刊登《拍卖公告》，公告内容为受托于2014年3月25日对观澜湖高尔夫大宅露诗达区C1栋房产进行拍卖。
二、二审期间，新润联拍卖行确认其提交的《深圳市公共资源拍卖中心拍卖会确认表》上“李武标”的签名为工作人员笔迹。
三、2014年3月25日，李武标签署《不动产拍卖成交确认书》，确认总金额为2584.4万元，其中成交价2520万元，佣金及手续费64.4万元。该确认书第三条约定：买受人（李武标）同意在本确认书签字之时，原交的保证金200万元转为佣金、手续费及价款，余款2320万元，应于拍卖日起十五日内全部付清。拍卖佣金64.4万元迳付给拍卖人指定账户内；第四条约定：如买受人在2014年4月9日前未能支付佣金及手续费和全部价款，拍卖人征得委托人同意，将拍卖标的再行拍卖。拍卖标的再行拍卖的，原买受人应当支付第一次拍卖中本人及委托人应当支付的佣金及手续费，再行拍卖的价款低于原拍卖价款的，原买受人应当补足差额。
四、2014年7月28日，赣州中院作出（2012）赣中执字第2-6号执行裁定，该裁定认定涉案房产经三次流拍后，经申请人赣州银行股份有限公司滨江支行向法院提出变卖申请，买受人吴XX以保留价2500万元受让该房产。同日，赣州中院向新润联拍卖行发出《协助执行通知书》，要求新润联拍卖行依据该院（2013）赣中法技委拍字第5号民事裁定书，协助执行如下事项：1、从李武标所交拍卖保证金中协助扣划变卖价格与李武标竞买价格之间的差价20万元，划入该院标的款专用账户；2、从李武标所交拍卖保证金中扣划李武标参与竞买的该次拍卖的拍卖佣金（以2520万元计算）以及拍卖费用，进入新润联拍卖行指定账户；3、扣除上述款项后，李武标所交拍卖保证金的剩余部分退还给李武标。
五、关于涉案房产，新润联拍卖行曾于2013年11月21日在《深圳商报》刊登《拍卖公告》，载明定于2013年12月6日对上述房产进行拍卖。李武标于2013年12月4日向新润联拍卖行交纳保证金200万元。2013年12月5日李武标在新润联拍卖行出具的《特别事项说明》上签名。该《特别事项说明》与李武标于2014年3月12日签名确认的《特别事项说明》内容一致。之后，因被执行人提出异议，赣州中院于2013年12月6日暂停该次拍卖。
六、李武标提交的《产权资料电脑查询结果表》显示其于2007年2月通过拍卖方式取得深圳市罗湖区峰景台大厦1栋28B的房屋产权。
原审查明的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案为拍卖合同纠纷。上诉人新润联拍卖行与被上诉人李武标签订的《不动产拍卖成交确认书》及《拍卖（物品）成交凭证》系双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律行政法规的强制性规定，双方均应恪守履行。二审期间本案的争议焦点为：一、李武标竞得房产后因限购政策无法办理过户手续，新润联拍卖行对此是否存在过错；二、李武标是否有权要求新润联拍卖行全额返还保证金200万元。
关于焦点一，李武标主张因新润联拍卖行在拍卖过程中未尽告知义务，使得其竞得的房产无法办理过户手续，新润联拍卖行应全额退还保证金200万元。本院认为，在李武标参加竞拍前，新润联拍卖行与李武标签订了《特别事项说明》，明确告知拍卖标的物能否办理产权过户登记手续，由买受人自行到相关部门咨询并处理，新润联拍卖行不负责办理产权过户，故本院认为新润联拍卖行就拍卖房产的过户风险已尽合理的告知义务。另一方面，限购政策属于公共政策，李武标通过正常途径是可以知晓的。事实上，李武标在参与该次拍卖前曾通过拍卖方式在深圳市购得房产；且在2013年12月涉案房产第一次拍卖时，李武标也曾向新润联拍卖行交纳保证金并签署与本案内容一致的《特别事项说明》，据此本院有合理理由相信李武标应当知悉拍卖流程以及相关的限购政策。李武标主张由于新润联拍卖行未尽告知义务，使其无法继续履行合同，理由不成立，本院不予采纳。
关于焦点二，根据《中华人民共和国拍卖法》第三十九条规定，当买受人未按照约定支付拍卖标的价款时，拍卖人在征得委托人同意的情形下，可以将拍卖标的再行拍卖。拍卖标的再行拍卖的，原买受人应当支付第一次拍卖中本人及委托人应当支付的佣金以及再行拍卖价款与原拍卖价款的差价。本案中，由于李武标在拍卖成交涉案房产后未按约定支付价款，赣州中院于2014年4月10日作出（2013）赣中法技委拍字第5号民事裁定，裁定对拍卖标的进行再拍卖，并由原买受人李武标承担重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、费用损失及原拍卖中的佣金。之后，该院于2014年7月28日作出（2012）赣中执字第2-6号执行裁定，认定涉案房产经三次流拍后，法院通过变卖由买受人以保留价2500万元购得涉案房产。同时，该院向新润联拍卖行发出《协助执行通知书》，要求从李武标保证金中协助扣划变卖价格与竞买价格的差价20万元至该院指定账户，以及扣划拍卖佣金和费用至新润联拍卖行后将保证金的剩余部分退还李武标。本院认为，根据上述赣州中院的裁定及协助执行通知书，新润联拍卖行主张在退还保证金前应扣减变卖价格与竞买价格的差价20万元及李武标应当支付的佣金，理由充分，本院予以支持。《不动产拍卖成交确认书》约定李武标应当支付的佣金为64.4万元，故本院认定新润联拍卖行应向李武标返还的款项为115.6万元（200万-20万-64.4万=115.6万）。新润联拍卖行的上诉理由部分成立，本院予以支持。原审认定新润联拍卖行返还李武标保证金200万元不当，本院予以纠正。
二审庭审调查后李武标向本院提出调查取证申请，要求法院调取新润联拍卖行保证金账户的银行流水资料，以证明新润联拍卖行虚构竞买人，拍卖活动无效。本院认为，当事人申请法院调查收集证据，不得迟于举证期限届满前七日。李武标在一审期间未主张拍卖活动无效，亦未提出调查取证申请，其在二审庭审调查后才提出调查取证申请，不符合法律规定，本院不予准许。
综上，原审查明事实基本清楚，但适用法律及实体处理均存在不当之处，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国拍卖法》第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销深圳市罗湖区人民法院（2014）深罗法民二初字第1668号判决第二项；
二、变更深圳市罗湖区人民法院（2014）深罗法民二初字第1668号判决第一项为：上诉人广东新润联拍卖行有限公司应于本判决生效之日起十日内向被上诉人李武标返还款项人民币1156000元；
三、驳回被上诉人李武标的其他诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一、二审案件受理费共计23040元，由广东新润联拍卖行有限公司负担13138元，李武标负担9902元。
本判决为终审判决。
审判长 翁 艳 玲
审判员 尤 武 雄
审判员 琚 虹
二〇一四年十一月十五日
书记员 靳歌（兼）
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国拍卖法》
第三十九条买受人应当按照约定支付拍卖标的的价款，未按照约定支付价款的，应当承担违约责任，或者由拍卖人征得委托人的同意，将拍卖标的再行拍卖。拍卖标的再行拍卖的，原买受人应当支付第一次拍卖中本人及委托人应当支付的佣金。再行拍卖的价款低于原拍卖价款的，原买受人应当补足差额。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。