海南省海口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）琼01民终547号
上诉人（原审被告）：吕国旺，男，1984年5月11日出生，汉族，住海南省白沙黎族自治县。
委托诉讼代理人：傅义和，海南维特律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：泛联尼塔生态环境建设股份有限公司，住所地浙江省宁波市江北区兴路8号3幢。
法定代表人：徐雄文，该公司董事长。
委托诉讼代理人：高红粱，海南颖川律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：吴娟玲，女，1963年10月13日出生，汉族，户籍所在地江苏省南京市白下区，现住海南省海口市。
委托诉讼代理人：李湘峰，海南商汇律师事务所律师。
上诉人吕国旺因与被上诉人泛联尼塔生态环境建设股份有限公司（以下简称泛联尼塔公司）、吴娟玲租赁合同纠纷一案，不服海口市龙华区人民法院（2016）琼0106民初10449号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人吕国旺上诉请求：1.撤销海口市龙华区人民法院（2016）琼0106民初10449号第二项判决；2.本案一审、二审诉讼费用由泛联尼塔公司和吴娟玲负担。
事实和理由：一、原审判决认定法律关系错误。从合同地位上看，吴娟玲是出租人、吕国旺是承租人，泛联尼塔公司是次承租人。因泛联尼塔公司未经吕国旺和出租人吴娟玲的同意，违反合同约定转租及擅自装修，导致吴娟玲于2016年8月9日终止合同，收回涉诉房屋。这显然是三方法律关系。从原审诉讼地位上看，泛联尼塔公司是原告，吕国旺和吴娟玲均是被告，本案也是三方法律关系。因此，原审判决书第6页第10行”至于吴娟玲、融通电子公司、原告三方间的租赁关系，属于另一方法律关系，与本案无关，故本院不作处理”的法律关系认定，明显错误。
二、原审判决事实认定错误。首先原审判决遗漏本案关联事实。本案涉及三份合同，即吕国旺与吴娟玲就涉诉房屋于2014年1月13日订立的《租赁合同》，吕国旺与泛联尼塔公司于2014年4月21日就涉诉房屋订立的《房屋租赁合同》，吕国旺与泛联尼塔公司、吴娟玲三方于2016年6月21日订立的《房屋租赁合同之补充协议》。其中《房屋租赁合同之补充协议》明确约定，吕国旺、泛联尼塔公司享有和履行原合同（即吕国旺和吴娟玲之间的合同）约定的所有权利和义务。该约定表明，泛联尼塔公司已经实际参与吕国旺与吴娟玲订立《租赁合同》的权利义务。因此，该三份合同所证明的事实，都是与本案有重要关联的基本事实。原审判决所依据的事实仅是吕国旺与泛联尼塔公司之间《房屋租赁合同》所证明的事实，而遗漏吕国旺与吴娟玲订立《租赁合同》及吕国旺、泛联尼塔公司、吴娟玲三方订立《房屋租赁合同之补充协议》所证明的关联事实。第二，上述三份合同所证明的事实是一个整体，不可割裂。其一，泛联尼塔公司在原审中的诉讼请求，应基于该三份合同，而不应将吕国旺与泛联尼塔公司之间《房屋租赁合同》独立出来，作为处理本案的唯一合同依据。其二，泛联尼塔公司在原审中的诉讼请求，是基于同一涉诉房屋引起租赁关系而产生的租金和押金的返还问题，与本案吕国旺、泛联尼塔公司、吴娟玲均有直接的利害关系。原审判决以合同相对为理由，仅处理吕国旺与泛联尼塔公司的法律关系，显然是错误的。
三、原审判决适用法律错误。吕国旺在原审中提出下述抗辩：1.吕国旺已经将泛联尼塔公司支付的租金、押金转交给吴娟玲。若泛联尼塔公司返还理由成立，该租金、押金应由吴娟玲直接返还；2.吕国旺剩余6个月租期的预期租金差额12000元应从泛联尼塔公司返还的租金、押金中扣除。原审法院对吕国旺的抗辩，首先应审查泛联尼塔公司返还理由能否成立的问题。本案因泛联尼塔公司违约导致合同终止，不仅要审查吕国旺与泛联尼塔的转租赁合同条款，还要审查吕国旺与吴娟玲的租赁合同条款及吕国旺和泛联尼塔公司、吴娟玲之间的协议。原审判决遗漏吕国旺与吴娟玲订立的租赁合同及吕国旺和泛联尼塔公司、吴娟玲之间协议的审查，违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条”审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断”之规定。第二，若泛联尼塔公司返还理由成立，应根据三方之间的三份合同，由吴娟玲直接返还，吕国旺只返还差额。而不应该由吕国旺先行返还后，再向吴娟玲追偿。第三，吕国旺提出的预期租金差额12000元抗辩，并未超出泛联尼塔公司在原审中的诉讼请求范围，原审判决不应拒绝审理、却要求吕国旺提起反诉，剥夺了吕国旺选择抗辩或提起反诉权利。若原审的判决是正确的，按原审判决的做法，吕国旺首先应起诉吴娟玲，要求返还租金和押金。若该请求得不到法院的支持，则回头再起诉泛联尼塔公司，要求其赔偿因其违约导致吕国旺不能向吴娟玲收回租金和押金的损失。可见，原审判决遗漏案件重要事实，剥夺吕国旺诉讼程序权利，不仅导致判决结果错误，同时也是十分地不道德，浪费司法资源，增加当事人的诉累。恳请二审法院在查清事实基础上，依法改判。
被上诉人泛联尼塔公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决公正合法，请求驳回吕国旺的上诉请求。
被上诉人吴娟玲答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律准确，二审法院应当维持一审判决，驳回吕国旺的上诉请求。首先，本案起因于吕国旺未经吴娟玲同意擅自转租以及拖欠租金行为，吴娟玲据此依合同约定解除吴娟玲与吕国旺之间的租赁合同并收回了租赁房屋。在吴娟玲依法解除租赁合同并收回房屋的情况下，吕国旺转租给尼塔公司产生的租赁关系不得不终止，但这只是吕国旺与尼塔公司之间的租赁关系，与吴娟玲无关，且吴娟玲不存在任何违约或违法行为。其次吴娟玲从未收取过泛联尼塔公司的押金、租金，吴娟玲与泛联尼塔公司也不存在租赁合同关系。因此，吴娟玲没有向尼塔公司退还租金及押金的义务。最后，因吕国旺擅自转租以及拖欠租金等违约行为而导致吴娟玲解除租赁合同，吴娟玲也有经济损失，吴娟玲将保留追究其违约责任的权利。综上一审法院判决吴娟玲不承担责任是正确的。
泛联尼塔公司向一审法院起诉请求：1.确认其与吕国旺签订的《房屋租赁合同》于2016年8月26日解除；2.判令吕国旺、吴娟玲退还其两个月租金22000元；3.判令吕国旺、吴娟玲退还其押金33000元；4.判令吕国旺、吴娟玲向泛联尼塔公司支付利息230元（以55000元为本金，按一年期银行贷款利率计算，从2016年8月26日起计算，暂计至2016年9月19日，应计算至实际支付之日止）；4.判令诉讼费用由吕国旺、吴娟玲承担。
一审法院认定事实：2014年1月13日，吴娟玲与海南南北融通电子商务有限公司（以下简称融通电子公司）签订《租赁合同》，吕国旺作为融通电子公司的代表人在合同上签字。合同主要约定：融通电子公司租赁吴娟玲位于海口市滨海新村588号海景湾大厦主楼7层（即本案涉案房屋，以下简称海景湾大厦7层）的房屋用于商业、办公，租赁期间为2014年2月19日至2017年2月17日，租金每年108000元，租金半年一付，每年6月、12月支付，保证金18000元。其中合同第二条第三款约定融通电子公司有以下几种情形之一，吴娟玲可以单方终止合同，收回房屋：”1.擅自将房屋转租、分租、转让、转借或与他人调剂交换；2.私自改变房屋约定的使用用途；3.利用承租房屋进行非法活动，损害公共利息；4.拖欠租金1个月。”融通电子公司签订合同后，按合同约定向吴俊玲支付押金及租金，从2016年3月2日开始，融通电子公司将租金从六个月一付改为三个月一付，2016年8月5日向吴娟玲最后一次支付租金，该租金对应的租赁期间为2016年9月19日至2016年11月19日。
2014年4月21日，泛联尼塔公司与吕国旺签订《房屋租赁合同》，合同约定：泛联尼塔公司租赁吕国旺位于海景湾大厦7层的房屋用于办公，租赁期间为2014年4月25日至2017年4月24日，每月租金11000元，租金按季支付，每周期5日前支付，保证金33000元。泛联尼塔公司签订合同后，即按合同约定向吕国旺支付押金及租金。泛联尼塔公司于2016年8月5日向吕国旺最后一次支付租金，该租金对应的租赁期间为2016年7月25日至2016年10月24日。
2016年6月21日，吴娟玲、融通电子公司、泛联尼塔公司三方，针对吴娟玲与融通电子公司于2014年1月13日签订的《租赁合同》，签订《房屋租赁合同之补充协议》，协议主要约定：融通电子公司承租吴娟玲的海景湾大厦7层增加一位承租人即泛联尼塔公司，泛联尼塔公司与融通电子公司共同享有和履行原租赁合同约定的所有权利和义务，并由吴娟玲负责帮泛联尼塔公司开具发票。
2016年8月9日，吴娟玲向融通电子公司发出《关于终止租赁合同的告知函》，告知函主要内容为：因融通电子公司主体出现异常，未按约定支付租金，擅自将房屋转租、分租、转让、转借或与他人调剂交换及未经其同意擅自改装，故通知其终止合同，收回租赁房屋并不退还保证金，并要求十五日内交房。2016年8月26日，吴娟玲与泛联尼塔公司签订《收房确认书》，确认泛联尼塔公司腾房完毕，将出租房屋交给吴娟玲。
另查明，吴娟玲一直帮泛联尼塔公司开具付款方为泛联尼塔公司的房租费发票。
一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：”承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：”有下列情形之一的，当事人可以解除合同：......（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”第九十七条规定：”合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”泛联尼塔公司与吕国旺于2014年4月21日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，虽其转租期限超过承租人剩余租赁期限，但未超过部分为有效合同，受法律保护。吴娟玲辩称吕国旺擅自转租给泛联尼塔公司，但吴娟玲一直帮泛联尼塔公司开具房租费发票，故对其辩解不予采纳。因吴娟玲的清房行为，吕国旺无法再将海景湾大厦7层转租给泛联尼塔公司，且2016年8月26日泛联尼塔公司已腾房完毕，合同也已不具备继续履行的可能，故泛联尼塔公司诉请其与吕国旺于2014年4月21日签订的《房屋租赁合同》于2016年8月26日解除于法有据，应予以支持。泛联尼塔公司已按合同约定，支付2016年7月25日至2016年10月24日三个月租金33000元及押金33000元，现因吕国旺违约无法将海景湾大厦7层出租给泛联尼塔公司，故泛联尼塔公司要求吕国旺退还未使用的两个月租金22000元、押金33000元及资金占用的利息有事实和法律依据，应予以支持。基于合同的相对性，泛联尼塔公司要求吴娟玲退还未使用的两个月租金22000元、押金33000元及利息的请求，应不予支持。至于吴娟玲、融通电子公司、泛联尼塔公司三方间的租赁关系，属另一法律关系，与本案无关，故不作处理。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十七条规定，遂判决：一、确认泛联尼塔公司与吕国旺签订的《房屋租赁合同》于2016年8月26日解除；二、限吕国旺于本判决生效之日起十日内向泛联尼塔公司偿还租金及押金55000元及利息（利息计算方式：以55000元为本金，按一年期银行贷款利率计算，自2016年8月26日计算至实际清偿之日止）；三、驳回泛联尼塔公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1180元，减半收取计590元，由吕国旺负担。
二审期间，双方当事人均无新证据向本院提交。
本院二审查明：2014年2月18日，吕国旺向吴娟玲交纳海景湾大厦7层的房屋押金18000元，吴娟玲委托案外人潘某为收取并出具收条。2015年4月1日，融通电子公司给吴娟玲出具《授权委托书》，内容为：兹委托吴娟玲负责开我公司房租发票，付款方名称”海南南北融通电子商务有限公司”变更为”浙江尼塔园林景观发展有限公司海南分公司”，收款方识别号为：×××。
本院二审新查明的事实，有吕国旺在一审提交的押金《收条》、吴娟玲在一审提交的《授权委托书》予以证明，以上证据已经一审庭审质证、认证，足以认定。
本院二审查明的其余事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点：一是吕国旺是否应向泛联尼塔公司退还两个月的租金22000元与押金33000元及支付相应利息；二是上述款项是否应由吴娟玲直接返还给泛联尼塔公司；三是吕国旺主张的预期租金差额12000元是否应从55000元中扣除。
一、关于吕国旺是否应向泛联尼塔公司退还两个月的租金22000元与押金33000元及支付相应利息的问题。2014年1月13日，吕国旺作为融通电子公司的法定代表人与吴娟玲签订《租赁合同》，租赁海景湾大厦7层用于商业办公，租赁期间为2014年2月19日至2017年2月17日。2014年4月21日，吕国旺又与泛联尼塔公司签订《房屋租赁合同》，将海景湾大厦7层出租给泛联尼塔公司，租赁期限为2014年4月25日至2017年4月24日。吕国旺和泛联尼塔公司签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，虽泛联尼塔公司的转租期限超过承租人吕国旺剩余租赁期限，但未超过部分为有效合同，受法律保护。因吴娟玲于2016年8月26日收回租赁房屋，导致吕国旺无法再将海景湾大厦7层转租给泛联尼塔公司，双方的租赁合同无法继续履行，因此泛联尼塔公司要求吕国旺将其已预交的2016年8月25日至2016年10月24日的两个月的房租22000元及押金33000元，退还给泛联尼塔公司，以及要求吕国旺支付其占用55000元资金的利息，有事实和法律依据，应予支持。
二、关于租金22000元和押金33000元是否应由吴娟玲直接退还给泛联尼塔公司的问题。吕国旺主张泛联尼塔公司已实际参与吕国旺与吴娟玲所签订的《租赁合同》的并享有和履行该合同的权利义务，泛联尼塔公司与吴娟玲存在直接的租赁关系，吕国旺已将收取泛联尼塔公司的租金和押金转交给吴娟玲，因此55000元的租金和押金应由吴娟玲向泛联尼塔公司返还。
根据《租赁合同》、《房屋租赁合同》以及《房屋租赁合同之补充协议》的履行情况，吕国旺向吴娟玲支付18000元的押金和租金；泛联尼塔公司承租海景湾大厦7层后，泛联尼塔公司向吕国旺支付33000元的押金和按季度支付租金33000元；吴娟玲为泛联尼塔公司开具租金发票。虽然三方签订了《房屋租赁合同之补充协议》，约定融通电子公司和泛联尼塔公司享有和履行原租赁合同约定的所有权利和义务，但从上述合同的履行情况看，三方的法律关系应为吴娟玲将海景湾大厦7层出租给吕国旺任法定代表人的融通电子公司，吴娟玲和融通电子公司存在租赁关系，吕国旺再将海景湾大厦7层转租给泛联尼塔公司，吕国旺和泛联尼塔公司存在转租合同关系，吴娟玲只是为泛联尼塔公司开具租金发票，吴娟玲和泛联尼塔公司之间不存在直接的租赁合同关系。吕国旺主张其收取了泛联尼塔公司交纳的押金和租金再转交给吴娟玲，泛联尼塔公司和吴娟玲之间存在直接的租赁合同关系，没有证据证明，本院不予采信。因此吕国旺主张泛联尼塔公司向其交纳的租金和押金应由吴娟玲向泛联尼塔公司返还，没有事实和法律依据，应不予支持。
三、关于吕国旺主张的预期租金差额12000元是否应从55000元中扣除的问题。吕国旺主张其与泛联尼塔公司剩余6个月租期的预期租金差额12000元，要求从55000元中予以扣除，吕国旺的该项主张应另行主张，本院二审不予处理。
综上所述，吕国旺上诉请求没有事实根据和法律依据，应不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1180元，由上诉人吕国旺负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 林 梅
审 判 员 刘华琪
审 判 员 李家林
法官助理 周慧娟
书 记 员 徐玖丽