西安市未央区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕0112民初2105号
原告西安中新荣景房地产开发有限公司。注册号610100400003809。
法定代表人杨华，董事长。
委托代理人文佩，女，该公司行政部职员。
被告孙照伟，男，1987年10月26日出生，汉族。
第三人兴业银行股份有限公司西安分行。注册号610000200012445。
负责人郭秋君，行长。
委托代理人党京，男，兴业银行西安经开区支行员工。
委托代理人葛学政，男，该公司法务。
原告西安中新荣景房地产开发有限公司（以下简称中新荣景房产公司）与被告孙照伟、第三人兴业银行股份有限公司西安分行（以下简称兴业银行西安分行）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中新荣景房产公司的委托代理人文佩，第三人兴业银行西安分行的委托代理人党京、葛学政到庭参加诉讼，被告孙照伟经本院依法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。
原告中新荣景房产公司诉称，其与被告孙照伟于2010年10月11日签订《商品房买卖合同》一份（合同编号：Y10093308），约定被告孙照伟购买其公司开发的中新浐灞半岛A11区第1幢1单元18层11801号房，房屋建筑面积126.7平米，每平米6541.05元，房屋总价款828751元。被告孙照伟支付首付款248751元，余款58万元以银行按揭贷款方式支付。2014年4月10日起，因被告孙照伟多次逾期偿还按揭贷款，至2015年12月25日，第三人兴业银行西安分行从其公司保证金账户共扣划63539.14元，被告孙照伟偿还了34000.32元，剩余款项至今未还。依据合同约定，被告孙照伟如逾期偿还银行按揭贷款，其可主张解除合同，并要求被告孙照伟承担合同总价款30%的违约金等，故其诉至法院，请求：1、解除其与被告签订的《商品房买卖合同》，被告孙照伟协助其办理《商品房买卖合同》登记备案注销手续；2、被告孙照伟偿还其向银行代垫款项29538.82元（至2015年12月25日，后期发生据实计算），并支付解除合同违约金248625.3元；3、被告及第三人协助其办理《商品房买卖合同》抵押权注销登记手续；4、诉讼费由被告承担。
被告孙照伟未到庭亦未答辩。
第三人兴业银行西安分行述称，原告所述被告在其处借款情况属实，借款后被告孙照伟偿还了一部分，从2014年4月10日开始出现逾期后至今一直由原告代偿。如果被告孙照伟不能清偿剩余贷款，其无法办理抵押权注销手续。如果原告能够清偿被告孙照伟的剩余按揭贷款本息，其愿意协助原告办理《商品房买卖合同》抵押权注销手续。
经审理查明，原告与被告孙照伟于2010年10月11日签订《商品房买卖合同》一份，合同登记号为Y10093308。合同约定被告孙照伟购买原告开发建设的中新浐灞半岛A11区第1幢1单元18层11801号房屋，房屋建筑面积为126.7平米，每平米单价为6541.05元，房屋总价为828751元，被告孙照伟应于2010年9月20日前交纳首付款248751元，余款58万元以银行按揭贷款方式支付；原告应在2013年5月30日前将经验收合格的商品房交付被告孙照伟使用。合同附件七第6条约定，买受人通过按揭方式取得银行贷款后，如发生连续二期不向银行偿还月供或被银行起诉导致出卖人承担保证责任时，出卖人即可解除双方之间的买卖合同，买受人应当返还商品房，并向出卖人支付合同总价款的30%作为违约金。《商品房买卖合同》签订后，被告如约支付了首付款，并与第三人兴业银行西安分行签订个人购房抵押（保证）借款合同及西安市房地产抵押合同，办理了抵押登记备案手续，从第三人兴业银行西安分行处贷款58万元支付了全部房款，原告作为保证人对贷款承担了阶段性保证责任。自2014年4月10日起，因被告孙照伟逾期偿还按揭贷款，第三人兴业银行西安分行从2014年6月21日起按月从原告保证金账户扣划贷款，至2016年8月10日共计扣划112649.24元用于偿还被告孙照伟的贷款本息。期间，被告孙照伟于2014年11月向原告还款3万元，2015年7月、8月共还款16000.54元，其余再未偿还。原告承担保证责任后，因剩余部分向被告追偿未果，遂将被告诉至本院，酿成诉讼。庭审中，第三人兴业银行西安分行称原告所述代偿数额属实，其愿在被告孙照伟的剩余按揭贷款清偿完毕后，协助原告办理《商品房买卖合同》抵押权注销手续。原告称其愿意代偿剩余按揭贷款。庭审调解，因被告孙照伟未到庭致调解未果。
以上事实，有《商品房买卖合同》、《贷款回购通知书》、银行凭证、代偿清单，以及庭审笔录、当事人陈述等在卷佐证。
本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效。合同附件七第6条约定，买受人通过按揭方式取得银行贷款后，如发生连续二期不向银行偿还月供或被银行起诉导致出卖人承担保证责任时，出卖人即可解除双方之间的买卖合同，买受人应当返还商品房，并向出卖人支付合同总价款的30%作为违约金。本案中，被告多次逾期偿还按揭贷款导致原告承担保证责任，期间仅向原告偿还了部分款项，其余款项在原告主张并诉讼后仍拒不偿还按揭贷款，故原告要求解除双方签订的《商品房买卖合同》并由被告协助办理《商品房买卖合同》登记备案注销手续的请求应予支持。合同附件5第6条同时约定，原告要求解除合同的，被告应偿还代垫款项并支付合同总价款30%的违约金，故被告应偿还原告截止2016年8月10日的代垫款项66648.7元；关于解除合同违约金问题，结合本案实际以合同总价款的30%计算较高，本院酌情以合同总价款的10%计算为82875.1元。因被告孙照伟未到庭，为避免被告承担逾期支付利息，被告孙照伟需要向原告支付的各项费用由原告在退还被告孙照伟房款时扣除。被告孙照伟与第三人兴业银行西安分行签订了个人购房抵押（保证）借款合同及西安市房地产抵押合同，对该房屋办理了抵押登记备案手续，被告孙照伟在第三人兴业银行西安分行处尚有按揭贷款未予归还，原告自愿代被告孙照伟清偿剩余贷款，应当予以准许。按揭贷款清偿后，被告孙照伟与第三人兴业银行西安分行应当解除设立在该房屋上的抵押，并协助原告办理抵押权注销登记手续。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，判决如下：
一、原告西安中新荣景房地产开发有限公司与被告孙照伟于2010年10月11日签订的合同登记号为Y10093308的《商品房买卖合同》解除。
二、被告孙照伟于本判决生效后十五日内协助原告西安中新荣景房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同》登记备案注销手续。
三、被告孙照伟支付原告西安中新荣景房地产开发有限公司代垫款项66648.7元（该数额为截止2016年8月10日代垫款项，如后续第三人兴业银行西安分行继续扣款，以实际发生数额为准），该款由原告西安中新荣景房地产开发有限公司在退还原告孙照伟房款时扣除。
四、被告孙照伟支付原告西安中新荣景房地产开发有限公司解除合同违约金82875.1元，该款由原告西安中新荣景房地产开发有限公司在退还原告孙照伟购房款时扣除。
五、原告西安中新荣景房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内代被告孙照伟清偿被告孙照伟在第三人兴业银行股份有限公司西安分行处的剩余房屋按揭贷款（具体数额以第三人兴业银行股份有限公司西安分行处的数额为准），剩余房款扣除上述被告孙照伟应承担的代垫款项、违约金、剩余按揭贷款后，如有剩余，原告西安中新荣景房地产开发有限公司应在办理完相关注销手续后十日内将剩余购房款返还被告孙照伟。
六、被告孙照伟、第三人兴业银行股份有限公司西安分行在原告西安中新荣景房地产开发有限公司清偿第三人兴业银行股份有限公司西安分行的剩余按揭贷款后三十日内，解除设立在中新浐灞半岛A11区第1幢1单元18层11801号商品房的抵押，并协助原告西安中新荣景房地产开发有限公司办理该房屋的抵押权注销登记手续。
本案受理费5672元，原告已预交，由被告孙照伟承担，于本判决生效后十五日内给付原告西安中新荣景房地产开发有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 王 蔚
人民陪审员 孙新爱
人民陪审员 王占良
二〇一六年九月十九日
书 记 员 陈 丹