北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民再17号
上诉人（原审原告、反诉被告）北京良乡城市建设开发有限公司，住所地北京市房山区良乡中路39号。
法定代表人于世英，董事长。
委托代理人杨黎明，北京市炜衡律师事务所律师。
委托代理人李文洁，北京市炜衡律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）北京送变电公司，住所地北京市房山区良乡昊天大街8号。
法定代表人马增茂，总经理。
委托代理人苏学政，北京市海恒律师事务所律师。
委托代理人陈绍军，男，1970年12月6日出生。
北京良乡城市建设开发有限公司（以下简称良开公司）与北京送变电公司（以下简称送变电公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，北京市房山区人民法院于2008年6月16日作出（2007）房民初字第5480号民事判决。良开公司、送变电公司均不服，均提起上诉。北京市第一中级人民法院于2008年11月18日作出（2008）一中民终字第11354号民事判决，维持原判。原判决发生法律效力后，送变电公司向北京市人民检察院提出申诉。北京市人民检察院于2011年1月9日作出（2011）京检民行抗字第08号民事抗诉书，向北京市高级人民法院提出抗诉。北京市高级人民法院于2011年1月25日作出（2011）高民抗字第130号民事裁定，指令北京市第一中级人民法院再审本案。北京市第一中级人民法院于2011年8月10日作出（2011）一中民再终字第05759号民事裁定，撤销原一、二审民事判决，将本案发回北京市房山区人民法院重审。北京市房山区人民法院重审后于2015年9月30日作出（2012）房民再初字第05234号民事判决。良开公司、送变电公司均不服，均向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人良开公司之委托代理人杨黎明、李文洁，上诉人送变电公司之委托代理人苏学政、陈绍军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
重审中，良开公司诉称：2004年7月20日，我公司与送变电公司签订了《一万米住宅楼工程项目合作开发建设合同》，该合同约定：双方分别投入土地使用权和资金，合作开发该项目，项目建成后，送变电公司可无偿获取3759.6平方米的房产和另以每平方米2537元的价格购买3759.6平方米的房产。2004年7月21日，双方签订了补充协议，约定：送变电公司应于该项目1号楼和3号楼主体封顶之日起60日内，向我公司支付9538105元的购房款，每逾期一日则应支付万分之五的违约金。合同签订后，双方开始履行合同。2005年1月9日，该项目3号楼通过结构竣工验收。同年9月28日，1号楼通过结构竣工验收。送变电公司应于2005年11月27日前付清购房款，我公司多次催告送变电公司付款，但送变电公司拒不履行付款义务。经测绘部门测绘，送变电公司所购房屋的实际面积为3891.68平方米，按每平方米2537元计算，送变电公司应付购房款9873192.16元。现请求法院判令：1、解除《一万米住宅楼工程项目合作开发建设合同》中送变电公司以每平方米2537元购买3759.6平方米房屋的协议约定；2、送变电公司向我公司支付逾期付款违约金5183425.88元（以合同总价款9873192.16元为本金，自2005年11月28日至2008年11月18日共计1050日，按日万分之五计算）；3、送变电公司承担本案诉讼费。
送变电公司答辩并提出反诉称：以每平方米2537元购买3759.6平方米房屋的协议，是我公司投入9817.22平方米土地使用权应得的利益回报之一，良开公司要求解除该条款，是对我公司利益的侵犯。良开公司要求我公司支付违约金的诉讼请求，是对本案事实的歪曲，良开公司没有取得补充协议约定的商品房预售许可证，也从未将1号楼和3号楼封顶的日期通知我公司。根据双方的协议，该项目部分工程由我公司施工，良开公司应支付的工程款直接冲抵部分房价款，直到2006年10月30日，双方才完成工程款的结算，不具备合同约定的付款条件。另，我公司应无偿取得的房产中，有4套不能办理产权证，良开公司实际竣工面积大于原规划面积，按约定良开公司还应向我公司无偿交付相应的房产，良开公司没有按约定交付我公司应无偿取得的房产。由于良开公司违约，我公司有权拒绝付款，故请求驳回良开公司的诉讼请求。根据双方签订的《一万米住宅楼工程项目合作开发建设合同》的约定，我公司投入9817.22平方米的土地使用权作为建设用地，良开公司投入建设所需全部资金，我公司无偿获得3759.6平方米的房产，另以每平方米2537元的价格购买3759.6平方米的房产，如果实际建筑总面积大于原规划的总建筑面积，我公司无偿获得该部分30%的房产，我公司所获得的房产应为可直接上市交易的商品房。另，根据合同约定，本项目中有线电视信号接入工程由我公司垫资施工，良开公司应于工程竣工验收之日起60日内将全部初装费支付给我公司，如违约则支付违约金5万元。现良开公司未将约定的48套房屋交付给我公司，且该项目实际总建筑面积超过原规划面积534.51平方米，我公司还应无偿获得160.35平方米的房产，且良开公司应支付我公司有线电视初装费63240元。故反诉请求法院判令：1、良开公司履行《一万米住宅楼工程项目合作开发建设合同》约定的义务，向我公司交付房屋；如不能交付原房屋，我公司可以接受良开公司交付同等地段的同等数量、质量的成套的新商品房，而不限于合同约定的房屋布局及单套面积标准；良开公司如不能满足该请求，可在诉争房屋中选择2或4层居室以同等市场价格进行价格评估，良开公司以评估确定的价格偿付我公司作为另行购买同等品质、数量楼房的补偿金；2、良开公司向我公司支付逾期交房违约金300万元；3、良开公司向我公司交付超出原规划面积部分30%的160.35平方米的房屋；4、良开公司向我公司支付有线电视初装费63240元，并支付违约金5万元；5、本案诉讼费由良开公司负担。
良开公司对送变电公司的反诉辩称：房屋封顶后，我公司多次要求送变电公司付款，送变电公司至今未付，送变电公司因违约已丧失请求我公司交付房屋的权利。我公司在本项目合作中，没有违约行为，送变电公司要求我公司支付违约金的诉讼请求不能成立。由于送变电公司不能支付购房款，送变电公司要求交付超过原规划总面积部分30%房产的约定应一并解除。送变电公司所诉有线电视初装费一节应另案解决。故不同意送变电公司的反诉请求。
北京市房山区人民法院重审后认为，良开公司与送变电公司作为具有完全民事权利能力和民事行为能力的民事主体，在平等自愿的基础上所签订的《一万米住宅楼工程项目合作开发建设合同》及补充协议，不违反有关法律规定，应为有效。依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力。合同签订后，双方均应遵循平等自愿、诚实信用原则，履行各自的合同义务。根据双方约定，送变电公司的义务是投入9817.22平方米土地使用权，其取得的利益是”无偿获得3759.6平方米的房产”以及”以每平方米2537元的价格购买建筑面积3759.6平方米的房产”。而良开公司的义务是投资建设开发一万米住宅楼工程，其取得的利益是相应的房屋及相应的房价款。合同签订后，送变电公司已按约履行了自己的合同义务。良开公司在如数接受了送变电公司所交付的土地后，亦应按约履行自己的合同义务，即按约定的数量、质量、规格等向送变电公司交付3759.6平方米的无偿房产及3759.6平方米的有偿房产。送变电公司以2537元的价格取得3759.6平方米房产，是其投入土地使用权应当获得的回报之一，是双方当事人合作关系的体现，是与其提供土地使用权相辅相成的，故不能割裂二者之间的关系。良开公司关于”双方对于有偿取得的3759.6平方米的房产，系基于合作合同所产生的新的买卖合同”的诉讼主张，于事实及法律均无据，不予采纳。对其要求解除该部分合同条款的诉讼请求，不予支持。
双方签订的主合同及补充协议中明确约定，良开公司在合作开发工程完工后，向送变电公司交付房屋时须同时提交《北京市建筑工程竣工验收备案表》及《商品房面积测绘技术报告书》，提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》以及商品房预售许可证；送变电公司应自良开公司取得商品房预售许可证，本项目1号楼、3号楼主体封顶之日起60日内，将建筑面积为3759.6平方米的9538105元购房款支付给良开公司。根据查明的事实以及双方举证情况，良开公司在1、3号楼主体封顶后，虽自述其向送变电公司提供了《北京市建筑工程竣工验收备案表》及《商品房面积测绘技术报告书》，提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，但送变电公司对此予以否认，称未见到良开公司所提供的上述文件。据此分析可见，双方在该条约的签订及履行均存在瑕疵。对此双方均应承担相应责任。对于双方约定的”良开公司取得商品房预售许可证”一项，该项目作为北京市危房改造项目，根据有关规定，是不能办理商品房预售许可证的。良开公司作为开发建设单位，应当对此了解，但在双方所签订的合同中约定此无法履行的条款，良开公司应承担相应的法律后果。
应当指出的是，作为均具有完全独立的民事权利义务的主体，良开公司与送变电公司在签订合同时，对与该合同相关的法律法规及相关规定均应了解。良开公司作为专业开发公司，在进行住宅小区开发建设中，更应对相关开发建设项目所涉及到的法律法规及相关规定全面掌握。但因良开公司未尽到注意义务，从而导致该合同部分条款的履行出现歧义，导致合同履行不全，良开公司对此应负主要责任。送变电公司在该合同的签订及履行当中，亦应了解相应法律法规及有关规定，并应在合同的履行过程中，主动敦促良开公司履行相应的合同义务。但送变电公司在合同签订中及合同履行中均存在懈怠，故对该合同在履行过程中出现履行不全，其亦应承担一定的责任。现良开公司诉求解除双方所签订的合作开发合同中的部分约定并要求送变电公司支付违约金的诉讼请求于法无据，不予支持。
良开公司未按约定期限交付送变电公司应无偿取得的房屋，故对送变电公司要求支付延期交房违约金的诉讼请求，予以支持。违约金的计算标准为，良开公司应无偿交付房屋的总面积3919.95平方米，按双方约定的有偿房屋的价格每平方米2537元确定房屋价值，该部分房屋的总价值为9944913.15元，违约金支付标准为日万分之五，支付期限自2006年1月1日起至2007年8月6日止，违约金总额为2898942.18元。该部分违约金在原一、二审判决生效后，已执行完毕，双方均无异议，对此法院亦不持异议。
对于送变电公司按约定应当得到的24套有偿房屋，因已被良开公司出售，该合同目的已无法实现，而送变电公司要求良开公司交付其他同等地段的同等质量、数量房屋的反诉请求，不具有明确性且易导致理解不一无法执行，故不予采纳。而采纳送变电公司要求良开公司以货币形式履行该合同目的之反诉请求。对于该价款的确定，双方合同中约定了”如不能交房，按每平方米不低于3200元予以补偿”的条款，故应当照此履行，但送变电公司对该部分房产是有偿获得，故作为补偿金，应当在送变电公司依约交纳了购房款之后，良开公司未能交付约定的房产的前提下方始生效。现送变电公司未能足额交纳购房款，所以该约定补偿价格应当在扣减送变电公司应当交纳的每平方米2537元的购房款之后，以剩余部分作为对送变电公司未获得的约定有偿房产补偿金的计算数额。以3759.6平方米为基数，该补偿金总额2492614.8元，作为良开公司对送变电公司未能交付约定房屋的补偿。
送变电公司在该工程中亦承接了部分工程，工程款总额为1820605.35元。鉴于双方现已无法继续履行合同约定的有偿房屋的交付目的，故该部分原定冲抵购房款的工程款良开公司应当给付送变电公司。送变电公司要求良开公司支付有线电视初装费并支付违约金的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。良开公司要求送变电公司偿付违约金之诉讼请求，根据本案查明的事实，不能确定送变电公司存在违约行为，故对于良开公司该诉讼请求不予支持。综上，北京市房山区人民法院经审判委员会讨论决定，于2015年9月30日作出（2012）房民再初字第05234号民事判决：一、北京良乡城市建设开发有限公司于判决生效之日起十日内将位于北京市房山区良乡一万米家园1号楼1单元101号、102号、201号、202号、301号、302号、401号、402号、501号、502号、601号、602号、该楼2单元101号、102号、201号、202号、301号、302号、401号、402号、501号、502号、601号、602号、该楼3单元202号共计二十五套房屋交付给北京送变电公司（已执行）。二、北京送变电公司于判决生效之日起十日内给付北京良乡城市建设开发有限公司房价款十四万零四百二十二元九角五分（已执行）。三、北京良乡城市建设开发有限公司于判决生效之日起十日内，给付北京送变电公司工程款（约定折抵购房款）一百八十二万零六百零五元三角五分（已执行）。四、北京良乡城市建设开发有限公司于判决生效之日起十日内，向北京送变电公司支付逾期交付无偿房屋违约金二百八十九万八千九百四十二元一角八分（已执行）。五、北京良乡城市建设开发有限公司于判决生效之日起十日内，给付北京送变电公司有线电视初装费六万三千二百四十元，支付违约金五万元（均已执行）。六、驳回北京良乡城市建设开发有限公司要求解除《一万米住宅楼工程项目合作开发建设合同》中，北京送变电公司以每平方米二千五百三十七元购买三千七百五十九点六平方米房屋的协议约定之诉讼请求。七、北京良乡城市建设开发有限公司于判决生效之日起七日内，给付北京送变电公司房屋补偿款二百四十九万二千六百一十四元八角。八、驳回北京良乡城市建设开发有限公司及北京送变电公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，良开公司、送变电公司均不服，均向本院提出上诉。良开公司上诉称：同意一审判决第一、二、三、五项，但不同意第四、六、七、八项。我公司按照合同约定期限完成项目，不是违约方，送变电公司违约在先，一审判决在事实认定和法律适用方面均存在错误，根本没有正确认定谁是违约方。故请求二审法院依法改判支持我公司的本诉请求，并驳回送变电公司除一审判决第一、二、三、五项之外的其他反诉请求。送变电公司上诉称：同意一审判决第一、二、三、五、六项，但不同意第四、七、八项。一审判决认定事实及适用法律均存在严重错误。故请求二审法院依法改判良开公司支付逾期交房违约金的期限自2006年1月1日起至2009年4月15日止，并改判良开公司按评估的现市场价格支付24套有偿房屋的房屋补偿款。良开公司、送变电公司均不同意对方当事人所提之上诉请求。
本院经审理查明，2004年7月20日，送变电公司（甲方）与良开公司（乙方）签订《一万米住宅楼工程项目合作开发建设合同》，约定双方合作开发位于北京市房山区良乡体育场西巷良乡一万米新区危房改造项目。合同第一条合作开发项目的概况第3款关于项目性质约定：该项目为危房改造，使用性质为居住。合同第二条项目合作方式约定：甲方投入9817.22平方米土地使用权作为项目建设用地，乙方负责项目开发建设所需的全部资金，承担项目建设的全部费用，负责全部开发建设的具体工作。合同第三条合作项目利益分配第1款关于甲方利益分配约定：1、甲方无偿获取合作项目建筑面积为3759.6平方米的房产。2、除无偿获取的房产外，甲方另以每平方米2537元的价格购买建筑面积为3759.6平方米的房产。3、项目建成后，如果实际总建筑面积大于原规划的总建筑面积（29912.82平方米），则甲方无偿获取增加的建筑面积部分30%的房产。4、甲方按本条款约定获得的房产，应为可直接上市交易的商品房，土地出让金由乙方交纳。5、乙方负责向甲方交付上述房产，甲方应获得的房产标准见本合同第四条。该条第2款关于乙方利益分配约定：除甲方应获取的房产（包括无偿和有偿获取）及安置被拆迁户回迁的房产外，项目的其余房产属乙方所有。合同第四条乙方应向甲方交付的项目房产约定：1、乙方应向甲方交付的房产为该项目1号楼东侧3个单元、3号楼东侧1个单元，共计48套房屋，总建筑面积为7519.2平方米。2、甲方无偿获取的房产为1号楼东侧第1单元12套房屋及第2单元12套房屋，甲方有偿获取的房产为1号楼东侧第3单元12套房屋及3号楼东侧第1单元12套房屋。3、乙方向甲方交付的房屋单套建筑面积156.65平方米，单套建筑面积超过3%的不计。5、乙方应负责为甲方无偿取得的房产办理产权过户手续，办理产权过户所需交纳的税费，双方按有关规定各自缴纳；乙方应于交付房屋之日起180日内为甲方取得房屋所有权证书。每逾期一日，应向甲方支付房产价值万分之五的违约金。6、甲方有偿获得的房产，乙方应自交付房屋之日起180日内将办理权属登记须由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。每逾期一日，应向甲方支付房产价值万分之五的违约金。办理产权过户所需交纳的税费，双方按有关规定各自缴纳。7、乙方应于2005年12月31日前将上述48套房屋交付甲方，每逾期一日，应支付房屋价值万分之五的违约金，乙方交付房屋时须同时提交《北京市建筑工程竣工验收备案表》及《商品房面积测绘技术报告书》，并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。合同第五条双方责任第（一）款关于甲方责任约定：1、甲方负责提供9817.22平方米的土地使用权作为项目建设用地。3、甲方配合乙方办理对项目开发建设的有关手续。该条第（二）款关于乙方责任约定：1、乙方负责提供、承担项目建设所需的全部资金，并负责全部开发建设工作（包括拆迁、安置、补偿）。4、乙方负责办理与项目开发建设有关的全部审批手续。6、乙方负责按照本合同第三条、第四条的约定向甲方交付甲方应获得的房产。乙方如未按合同约定向甲方交付房屋或交付的房屋不符合原定的数量（包括甲方有偿获得的房产），应按应交付房屋时的同期、同类商品房的市场价格（每平方米建筑面积不低于3200元人民币）向甲方支付等值人民币的补偿金。合同第六条项目分包工程约定：1、本项目中全部门窗工程的60%由甲方负责承接施工，乙方应按照北京市现行预算定额、相关取费标准及有关规定与甲方结算，乙方违反本条款约定，应向甲方支付15万元违约金。2、本项目除上水、供暖、绿化外的室外工程（包括道路、排水系统、照明系统、院墙、大门、传达室、自行车棚、停车场、活动场所、物业管理用房及其他相关附属建筑物、设施的建设）均由甲方承接施工，乙方应按照北京市现行预算定额、相关取费标准及有关规定与甲方结算，乙方违反本条款约定，应向甲方支付25万元违约金。3、本项目中有线电视信号接入由乙方委托甲方提供服务，接入工程由甲方垫资施工，有线电视初装费由乙方在交付房屋时向业主收取，共计312户，全部初装费应于工程竣工验收之日起60日内支付给甲方，乙方违反本条款的约定，应向甲方支付违约金5万元。4、上述施工项目由乙方与甲方（或甲方所属单位）订立工程分包合同。合同第七条违约责任约定：1、合同履行期间，任何一方均不得无故解除或终止合同，一方无故解除或终止合同，应向另一方支付100万元的违约金，若甲方无故解除合同，应赔偿乙方的全部损失；如乙方无故解除合同，按照本条款第2项约定处理。2、如因合同项下项目的开发建设不具合法性而被有关部门处罚，或被责令停止开发建设，或因乙方原因致使项目的建设无法继续进行时，其全部经济和法律后果均由乙方承担，乙方应向甲方支付100万元违约金，并将甲方投入的土地使用权重新过户到甲方名下。若不能重新过户时，乙方须向甲方支付按照本合同约定甲方应获取的房屋的同期、同类市场商品房价格的补偿金（每平方米建筑面积不低于3200元）。
2004年7月21日，送变电公司（甲方）与良开公司（乙方）签订补充协议，约定：甲方应自乙方取得商品房预售许可证，本项目1号楼、3号楼主体封顶之日起60日内，将建筑面积为3759.6平方米的9538105元购房款支付给乙方，每逾期一日，应向乙方支付未付款额万分之五的违约金。2004年6月30日，良开公司向送变电公司发出承诺书一份，承诺上述项目中全部门窗工程的60%由送变电公司下属公司承接，施工费冲抵购房款；本项目中有线电视信号接入工程由送变电公司承接施工，总费用冲抵购房款；本项目竣工后的物业管理委托送变电公司注册的北京舍屋物业管理有限责任公司管理，第一年物业费由良开公司收取，总费用从购房款中扣减；本项目的部分室外工程由送变电公司承接施工，工程款冲抵购房款。
上述协议签订后，双方开始履行合同。送变电公司将9817.22平方米的土地交给良开公司开发建设，良开公司在该幅土地上建有住宅楼4栋，总建筑面积为30447.33平方米，比预算29912.82平方米增加了534.51平方米。在约定交付送变电公司的房屋中，1号楼1单元12套房屋的建筑面积为1908.76平方米，2单元12套房屋的建筑面积为1907.92平方米，3单元12套房屋的建筑面积为1907.33平方米，3号楼1单元12套房屋的建筑面积为1927.37平方米。2005年1月9日，3号楼主体封顶，同年10月28日通过竣工验收。2005年9月28日，1号楼主体封顶，同年12月27日通过竣工验收。2005年12月31日，双方约定的交房期限届满，送变电公司未给付良开公司约定的房款，良开公司亦未将房屋交付给送变电公司。2005年8月26日，双方签订《一万米家园室外工程、道路停车场及其他附属设施施工协议书》一份，约定送变电公司承揽上述工程。2006年10月30日，送变电公司以该工程的工程款80万元折抵部分应付房价款。2005年8月30日，双方签订《良乡一万米新区1#、3#住宅楼门窗加工合同》一份，约定送变电公司承揽上述门窗工程。2006年6月12日，送变电公司以该工程的工程款1020605.35元折抵部分应付房价款。双方因付款及交付房屋等事宜发生纠纷，经多次协商，未能达成协议。
2009年4月15日，为履行北京市房山区人民法院（2007）房民初字第5480号民事判决，良开公司与送变电公司签署交接单，确认良开公司将送变电公司无偿取得的一万米家园1号楼1单元、2单元24套房屋，以及作为超出原规划面积部分30%由送变电公司无偿取得的1号楼3单元202号房屋交付送变电公司。关于未在2005年12月31日前交付无偿部分房屋的原因，在本院二审庭审中，送变电公司称因其未支付有偿部分房屋的购房款，良开公司拒绝交付无偿部分房屋。良开公司对此予以否认，称本公司已通知送变电公司单独交付无偿部分房屋，而送变电公司拒绝受领，但良开公司亦表示对其上述事实主张无证据证明。
另查，在一审审理期间，良开公司称，约定由送变电公司有偿取得的24套房屋中，除1号楼3单元202号房屋已作为无偿房屋交付，以及另一套房屋因采光问题不能按住宅销售之外，剩余22套房屋良开公司均已于2009年3月之后，以4300元至5700元不等的价格售出；该项目其余的房屋亦均已售出。送变电公司对良开公司所述的房屋售出情况未提出异议，但对良开公司所述的22套有偿房屋的出售价格提出异议，认为良开公司实际出售价格比其陈述的更高。关于双方签署的《一万米住宅楼工程项目合作开发建设合同》第五条第（二）款第6项约定”应按应交付房屋时的同期、同类商品房的市场价格（每平方米建筑面积不低于3200元人民币）”支付补偿金的含义，在二审中，送变电公司称此处”应交付房屋时”指2005年12月31日，当时当地房屋的市场价格最高未超过3200元。良开公司对送变电公司所述无异议。
良开公司所开发建设的本案诉争项目未取得商品房预售许可证，但获得了北京市房山区房管部门颁发的大产权证明。在二审中，良开公司、送变电公司均表示：补充协议约定以取得商品房预售许可证作为付款条件，目的是为了保证房屋具备合法性且能够上市交易；尽管该项目未取得商品房预售许可证，但目前该项目是合法的商品房，可以办理房产证并能够上市交易。另，良开公司主张在双方诉讼发生之前多次催促送变电公司接收有偿部分房屋、交付购房款；送变电公司则对此予以否认。
又查，良开公司、送变电公司均确认一审判决第一、二、三、四、五项已执行。
上述事实，有合作开发建设合同、补充协议、承诺书、国有土地使用证、竣工验收记录及备案表、房屋建筑面积分户计算明细表、门窗加工合同及工程款收据、室外工程协议书及工程款收据、有线电视初装费收款明细、原审法院调取的房屋产权登记情况、交接单及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案中，良开公司、送变电公司对一审判决第一、二、三、五项均不持异议，良开公司上诉请求对一审判决第四、六、七、八项进行改判，送变电公司则上诉请求对一审判决第四、七、八项进行改判。故根据双方当事人的上诉请求，本院对一审判决第一、二、三、五项予以维持，并确定本案二审争议焦点为：第一，《一万米住宅楼工程项目合作开发建设合同》中送变电公司以每平方米2537元购买3759.6平方米房屋的协议约定是否解除；第二，关于无偿部分房屋，良开公司是否构成逾期交房及违约责任如何确定；第三，关于有偿部分房屋，哪一方构成违约，违约责任如何确定，以及当房屋不能交付时如何确定补偿金数额。
第一，合同中关于有偿部分房屋的协议约定是否解除。在二审中，良开公司指称其要求解除的系《一万米住宅楼工程项目合作开发建设合同》第三条第1款第2项。对此，本院认为，良开公司关于要求解除合同个别条款的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
首先，从事实上看，根据《一万米住宅楼工程项目合作开发建设合同》第三条第2款及第七条第2款的约定，当涉案项目因良开公司的原因建设无法进行时，良开公司应将送变电公司投入的土地使用权重新过户至送变电公司名下；若不能重新过户，良开公司须依约向送变电公司支付应获取的房产（包括无偿和有偿获取）的补偿金。从上述合同条款的字面理解，送变电公司所投入的土地使用权的对价应包括无偿取得房屋和以特定价格有偿购买房屋两部分。故合同中关于有偿部分房屋的条款并不是独立的房屋买卖合同，而是双方合资、合作开发房地产合同的组成部分。在送变电公司已履行投入土地使用权义务的情况下，良开公司则应依约履行对待给付义务，即依约交付无偿部分房屋及有偿部分房屋。故良开公司以双方就有偿部分房屋成立独立的房屋买卖合同为由，要求单独解除相关合同条款，缺乏合同依据，本院不予支持。
其次，从法律上看，我国《合同法》第九十四条关于法定解除并未直接规定当事人一方可就合同中的个别条款行使法定解除权。当合同一方违反合同中的个别条款时，《合同法》第一百零七条规定了继续履行、采取补救措施、赔偿损失等违约责任作为守约方的救济方法。故良开公司应依据上述法律规定行使权利，其就合同个别条款主张法定解除，法律依据不足。此外，良开公司在二审庭审中还提出本案应参照适用《合同法》关于买卖合同的规定。对此，本院认为，双方之间不是独立的房屋买卖合同关系，并且《合同法》第一百六十四条、第一百六十五条、第一百六十六条系针对出卖人未依约交付从物、数物中的一物或分批标的物中的一批标的物时，买受人可就该部分标的物进行解除所作的规定，与本案情形并不相同，不能适用于本案。故良开公司要求单独解除有偿部分房屋相关条款，缺乏法律依据，本院不予支持。
因此，一审判决驳回良开公司的该项诉讼请求，处理正确，本院对一审判决第六项予以维持，对良开公司要求改判的上诉请求予以驳回。
第二，无偿部分房屋的违约责任。根据补充协议的约定，良开公司应于2005年12月31日前交付无偿部分房屋，而良开公司未在该日期之前交付房屋系客观事实。尽管当时良开公司与送变电公司就有偿部分房屋的付款问题产生争议，但送变电公司未支付有偿部分房屋的价款并不是良开公司不交付无偿部分房屋的抗辩理由。良开公司虽主张已通知送变电公司单独交付无偿部分房屋而送变电公司拒绝受领，但良开公司并未提供充分证据予以证明，故对其上述事实主张，本院无法采信。良开公司应就无偿部分房屋承担逾期交房违约责任。
关于无偿部分房屋逾期交房违约金的数额，在二审庭审中，双方当事人对一审判决适用的违约金计算方法本身并未提出异议，但送变电公司提出变更诉讼请求，要求良开公司支付自2006年1月1日至2009年4月15日的逾期交房违约金，而良开公司表示不同意。对此，本院认为，送变电公司在二审程序中主张变更诉讼请求，缺乏法律依据，本案应在送变电公司的一审诉讼请求即2007年8月6日所提之300万元的诉讼请求范围内进行处理。一审判决据此确定违约金数额，处理并无不妥，且双方已实际履行，故本院对一审判决第四项予以维持。关于良开公司、送变电公司要求对该项改判的上诉请求，本院均予以驳回。
第三，有偿部分房屋的违约责任。双方在补充协议中约定，送变电公司应自良开公司取得商品房预售许可证，本项目1号楼、3号楼主体封顶之日起60日内，给付有偿部分房屋的购房款。根据上述约定，良开公司负有取得商品房预售许可证的先履行合同义务。然而，此后涉案项目并未实际取得商品房预售许可证，该事实系导致本案双方当事人就哪一方违约各执一词的直接原因。一方面，良开公司并未履行取得商品房预售许可证的合同义务，并且本案现有事实亦不能证明当良开公司得知涉案项目不能或不必取得预售许可时，良开公司曾积极通知送变电公司协商变更合同条款，故良开公司的行为构成违约。另一方面，根据《合同法》第六条及第六十条第二款的规定，当事人应当遵循诚实信用原则，以符合合同目的的方式行使权利、履行义务。尽管补充协议约定了良开公司取得商品房预售许可证的先履行义务，但根据双方所述，上述约定的合同目的是为了保证房屋具备合法性且能够上市交易，而在合同实际履行过程中，涉案项目未取得预售许可的事实并不影响该合同目的的实现。在此情况下，送变电公司应根据实际情况与良开公司协商解决。然而，送变电公司仅以未取得商品房预售许可证为由拒绝协商付款，其行使先履行抗辩权与合同目的不符，有悖诚实信用原则，其行为亦构成违约。《合同法》第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案中，在良开公司、送变电公司共同违约造成本案纠纷的情况下，良开公司、送变电公司就有偿部分房屋主张对方逾期付款、逾期交房，均不能成立。一审判决对此处理结果正确，本院应予维持。
关于有偿部分房屋交付不能时补偿金的数额问题，双方当事人在《一万米住宅楼工程项目合作开发建设合同》第五条第（二）款第6项约定，良开公司未按照约定数量交付房屋（包括有偿部分房屋），应按应交付房屋时的同期、同类商品房的市场价格（每平方米建筑面积不低于3200元）向送变电公司支付补偿金。在二审中，双方亦确认上述”应交付房屋时”指2005年12月31日，而当时当地房屋的市场价格并未超过3200元。上述合同约定系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应遵守。故一审判决依据上述约定，以3200元为标准确定有偿部分房屋价值，并扣除送变电公司应支付的购房款，据此确定良开公司应给付送变电公司的补偿金数额，于法有据，一审判决第七项本院应予维持。送变电公司关于要求按照房屋现在的市场价值给付补偿金的上诉主张，缺乏合同依据。并且，送变电公司在2005年12月31日之后以良开公司未取得商品房预售许可证为由，怠于就有偿部分房屋履行合同，其自身行为亦造成了损失的扩大，送变电公司应自行承担相应责任。故送变电公司的该项上诉主张，本院不予支持。
因此，本院对良开公司要求送变电公司给付有偿部分房屋逾期付款违约金的上诉请求，以及送变电公司要求良开公司按照房屋现值给付有偿部分房屋补偿金的上诉请求，均予以驳回。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果适当，本院二审予以维持。良开公司、送变电公司所提之上诉请求，均缺乏事实及法律依据，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费48084元，由北京良乡城市建设开发有限公司负担（已交纳29508元，余款于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费81884元，由北京良乡城市建设开发有限公司负担62094元（于本判决生效后七日内交纳）；由北京送变电公司负担19790元（已交纳）。二审案件受理费129968元，由北京良乡城市建设开发有限公司负担89026元（已交纳）；由北京送变电公司负担40942元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 盈
代理审判员 陈捷鹰
代理审判员 刘忠伟
二〇一六年五月二十日
书 记 员 韩 玮