陕西省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕民终43号
上诉人（原审原告）：朱涛，男，汉族。
委托代理人：习宏伟，陕西维真律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：浙江省东阳第三建筑工程有限公司。住所地：东阳市振兴路*号。
法定代表人：楼正文，该公司董事长。
委托代理人：魏艳，陕西维谨律师事务所律师。
委托代理人：吴芳，陕西维谨律师事务所律师。
原审第三人：陕西万强置业有限责任公司。住所地：陕西省西安市莲湖区西二环南段**号。
上诉人朱涛因与被上诉人浙江省东阳第三建筑工程有限公司（以下简称东阳三建）、原审第三人陕西万强置业有限责任公司（以下简称万强置业）执行异议之诉一案，不服西安市中级人民法院（2014）西中民一初字第00044号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人朱涛的委托代理人习宏伟，被上诉人东阳三建的委托代理人魏艳、吴芳到庭参加诉讼。原审第三人万强置业经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：东阳三建与万强置业的建设工程施工合同纠纷一案，西安仲裁委员会于2011年7月14日作出西仲裁字（2010）第234号裁决书。该裁决发生法律效力后，东阳三建于2011年8月8日向本院申请强制执行。在执行过程中，案外人朱涛以本院（2011）西执仲字第00197-5号执行裁定书裁定查封的万强置业位于西安市莲湖区西二环南段10号万强艺术家一号楼10812号、10813号房屋属其所有为由，向本院提出执行异议。本院于2014年11月5日作出（2014）西中执异字第00045号执行裁定书，驳回了案外人朱涛提出的执行异议。朱涛不服该裁定，遂提起本案诉讼。本案中，朱涛提供了其与万强公司于2008年4月11日签订的《商品房买卖合同》，该合同载明朱涛购买万强公司位于西安市莲湖区西二环南段10号万强艺术家1幢1单元8层10812号、10813号房屋，房屋用途为办公，建筑面积172.89平方米，商品房单价为每平方米4200元。买受人应于2008年4月18日前向出卖人支付二十万元，于2008年7月11日前付清剩余房款伍拾贰万陆仟壹佰叁拾捌元整。出卖人应当在2008年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。并约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退换给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。另约定，商品房预售的，自本合同生效之日起30日内，由出卖人向西安市国土资源和房屋管理局申请登记备案。合同附件四注明：办理房产证时，买受人应积极配合，在交房之日起30日内，买受人应提供相关个人资料证件并缴付国家规定的买受人承担的相关税费，逾期未交造成房产证未按期办理的，由买受人承担逾期责任。朱涛另提供其向万强置业交纳房屋的收款收据三份，证明其已支付全部购房款。在执行异议及本案审理期间，万强置业均未提供朱涛交付房款的相关记账凭证。本案所涉商品房买卖合同未按合同约定在房产管理部门进行备案登记，朱涛未提供其曾向万强置业主张办理产权登记手续的相关证据，其亦未缴纳房屋大修基金和契税。现涉案房屋仍登记于开发商万强置业名下。另查明，2013年7月2日，东阳三建与万强置业、彭跃猛签订了《三方协议》，该协议载明：三方共同认可彭跃猛的房屋号码是10814；10813号房屋为万强公司所有。三方共同同意在解封10814号房屋的同时，查封、评估、拍卖10813号房屋。
原告请求：确认其与万强置业签订的《商品房买卖合同》合法有效；请求法院判令停止对艺腾国际商务大厦一幢1单元8层10812、10813号房屋的执行；本案诉讼费用由东阳三建承担。
原审法院认为：本案争议的焦点为，朱涛就本案所涉艺腾国际大厦10812、10813号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。为此，朱涛主张其与万强置业签订《商品房买卖合同》购买了本案所涉艺腾国际大厦10812、10813号房屋并支付了全部购房款，且其实际占有使用该房屋，其应对于涉案房屋享有所有权。经查，现涉案房产登记在万强置业名下，且朱涛对该房屋至今未在房产登记部门办理商品房买卖合同备案手续及房产登记手续，其亦未提供证据证明其曾向万强置业提出过要求办理上述登记手续的主张，其亦未对涉案房屋缴纳大修基金和契税。万强置业虽认可朱涛向其缴纳了房款，但在执行异议及本案审理期间，万强置业均未提供朱涛交付房款的相关记账凭证。另，万强置业在2013年7月2日与东阳三建及彭跃猛所签的《三方协议》中亦明确表示10813号房屋为其所有。综上，朱涛未能提供充分的证据证明其对于本案所涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故对其要求停止对涉案房屋执行的诉讼请求，本院依法不予支持。关于朱涛要求确认与万强置业《商品房买卖合同》有效之诉请，与本案不属同一法律关系，本案不予涉及。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》司法解释第三百一十一条、第三百一十二条之规定，遂判决：驳回朱涛要求停止对西安市西二环南段10号艺腾国际商务大厦10812、10813号房屋执行的诉讼请求。案件受理费11161元，由朱涛负担。
朱涛不服上述判决，向本院提起上诉称：（一）涉诉房屋属上诉人合法所有。原审中上诉人提供了商品房买卖合同、交付全部房款的收款收据、房屋验收交接单、前期物业管理协议、房屋租赁合同、物业服务发票等证据足以证明涉案房屋为上诉人购买并实际占有处分，一直行使业主权利。2008年4月上诉人占有房屋后共更换了四个承租户，而每个承租户都是和上诉人签订租赁合同，上诉人通过陕西省工商行政管理中心调取的第一任承租户的公司资料证明2008年10月20日房屋买卖合同已经签订，且存放于企业工商档案中。上诉人就办理产权登记手续向万强置业主张过权利，万强置业在原审中也予以认可，未缴纳大修基金和契税是因为涉案房屋已查封，产权登记实际已不能实现才未交该费用。（二）原审判决适用法律错误。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定，基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。本案情形符合该条法律规定，上诉人依法具有业主身份。物权法第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。上诉人系涉案房屋的业主，虽未经登记，但符合物权法第九条之但书规定，依法享有所有权。综上，请求撤销原审判决，改判支持上诉人原审诉讼请求，本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。
东阳三建答辩称：（一）被答辩人不是涉案房屋所有权人。根据《物权法》第九条之规定，不动产登记薄是物权归属和内容的根据，不动产产权一经登记即具有公示公信力。因此，根据在房产登记机关的查询结果显示，涉案房产现仍登记在万强置业名下，按物权法定原则，万强置业为涉案房屋的所有权人，且万强置业在与答辩人、彭越猛三方于2013年7月2日达成的三方协议中明确认可10813号房屋为万强置业所有。涉案房产即使被答辩人一直占有使用，也不能证明其为房屋的合法所有权人。涉案房产早在2011年就被法院查封，执行法官曾到现场并留下联系方式，但被答辩人一直未与执行法官联系，如果是真实所有权人，在自己的房屋被查封的情况下，如此长的时间内不知情，不管不顾，明显不符合常理。被答辩人提供的2008年4月3日物业合同是与陕西兴盛物业管理有限公司签订的，而之后其提供的物业管理发票却是由陕西兴强物业服务有限公司出具的，物业合同与物业管理发票分属两个不同的主体，且物业管理发票上显示的付款人也并非被答辩人，自相矛盾，故被答辩人从来不是涉案房屋的业主，也从未缴纳过物业管理费。（二）被答辩人与万强置业之间不存在真实有效的房屋买卖关系。一是《商品房买卖合同》应为制式合同且一套房签订一份合同，但10812、10813号房屋却只签订了一份合同并且面积进行了叠加，不符合常理及房管局的规范。二是《商品房买卖合同》第3页表述土地规划用途为住宅，第4页又表述用途为办公，前后矛盾。三是合同签名处并无被答辩人的印章。四是合同签订时间为2008年4月11日，而前期物业管理服务协议、业主公约以及房屋验收交接单的时间均为2008年4月3日，早于购房合同时间，不符合常理及行业习惯。五是被答辩人2008年1月两次缴纳购房定金共20万元，之后于2008年4月11日签订《商品房买卖合同》。在交定金和签合同中间相隔三个月之久，并且中间并无签订其他协议或认购书，不合常理。六是被答辩人交款时间均早于其他购房人黄振楠和石卫权，但被答辩人收款收据票号却在黄振楠和石卫权之后，违背常理，且被答辩人出具的3张收款收据签写的“武”字字体不一致。缴纳定金的收款收据中无房号、无面积、无单价，只有交款金额，且复印件与原件不一致。金额为526138元的收款收据出具时间为2008年7月10日，而被答辩人却早在2008年4月3日便签署了房屋交接单及物业合同，在大部分房款未交齐的情况下便交付房屋，不符合常理和交易习惯。（三）原审判决适用法律正确。《物权法》第九条规定的但书例外情形在该法中以列举的形式已做表述，如第一百二十七条规定的土地承包经营权、第一百五十八条规定的地役权等，最高院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款关于业主的认定，适用的前提是购房者与建设单位之间存在真实有效的商品房买卖行为，本案中被答辩人与万强置业之间不存在真实有效的商品房买卖行为，且被答辩人无任何缴纳购房款的银行转账记录，故上述法条不适用于被答辩人。综上，被答辩人的上诉没有事实和法律依据，请求予以驳回。
原审第三人万强置业未到庭参加诉讼，未提出意见。
经审理查明，原审法院查明的案件事实属实，本院予以确认。
另查明，二审审理中朱涛的委托代理人当庭陈述朱涛在2014年收房屋租金时知道房屋已被查封。
本院认为，本案争议焦点为朱涛所主张对诉争房屋享有的实体权利是否足以阻却执行措施。
《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。本案涉诉房屋并未登记在朱涛名下，朱涛主张其自2008年购买至今始终实际占有处分涉诉房屋，依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款之规定享有业主身份，但其主张所具有的业主身份不能产生《中华人民共和国物权法》第十四条所规定的设立、变更不动产物权的效力，不足以阻却执行措施。另依其主张，其获得涉诉房屋物权系通过买卖合同，属民事法律行为，依据法律规定应进行登记后产生效力，不属于《中华人民共和国物权法》第九条所规定的但书情形。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”；《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十一条规定：“案外人或申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。朱涛在尚未办理涉案房屋产权变更登记的情形下，必须由其举证证明其满足支付全部价款、实际占有使用且对未办理过户手续没有过错的条件，才能产生阻却执行措施的结果。关于房款支付，朱涛举证收款收据三支证明其支付了全部房款，并陈述第一笔、第二笔付款各10万元为银行转账支付，但并未提供相应的支付凭证，第三笔付款52.6138万元为现金支付，也不符合日常交易习惯；万强置业虽认可其收到房款，但亦未提交相应账目予以证明，并且万强置业在2013年与东阳三建、彭跃猛签订的三方协议中仍确认涉讼房屋之一10813号为万强置业所有，并未提及早已出售给朱涛，该协议内容与万强置业在本案中的陈述相互矛盾。关于办理过户手续，朱涛陈述其于2008年购买并实际占有处分涉诉房屋，2014年收取房屋租金时知道房屋被查封，提出执行异议。朱涛未能提供证据证明其在2008年至2014年长达6年时间内曾积极向万强置业主张办理房屋过户登记手续，或向其他相关部门主张权利。另合同约定在交房之日起30日内，买受人应提供相关个人资料证件并缴付国家规定的买受人承担的相关税费，逾期未交造成房产证未按期办理的，由买受人承担逾期责任，但朱涛至今亦未缴纳房屋大修基金和契税。综上，原审认定朱涛未能提供充分的证据证明其对于本案所涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，并无不当。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币11061元，由朱涛负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马彦雨
代理审判员 党 彬
代理审判员 李勇杰
二〇一六年三月二十八日
书 记 员 朱 梅