文书内容重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0119民初3688号原告:重庆市泉平物业管理有限公司，住所地重庆市南川区南城街道金光大道7号龙城花园1幢2-18，19-5号，统一社会信用代码915001190548062403R。法定代表人裴定伟，重庆市泉平物业管理有限公司总经理。委托诉讼代理人:蔡娟,重庆祥永律师事务所律师。被告：潘金伟，男，1976年1月25日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。原告重庆市泉平物业管理有限公司（以下简称泉平物业公司）与被告潘金伟物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月17日受理后，依法由审判员刘丹独任审判，适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告泉平物业公司的委托诉讼代理人蔡娟、被告潘金伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆市泉平物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告交纳拖欠原告的物业服务费用等共计4931元。2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年1月，原告与南川区×××小区业委会签订了《物业服务合同》，合同约定住宅以及商业用房的服务费按1元／㎡收取，公共照明、绿化（公摊水电）按5元／月·户收取，二次供水按照每吨0.5元收取。被告系×××小区业主，拥有72.97平方米的住宅用房。被告自2014年1月1日至2017年12月31日止，拖欠原告物业服务费3503元，公摊水电费240元、二次供水费138元及违约金1051元，合计4931元未缴纳。经原告多次催收未果，特诉至法院。综上，特向法院起诉，请求维护原告的合法权益。被告潘金伟辩称,未缴费金额属实，但不缴费的原因是因为楼上漏水，飘窗位置发霉，找物管一直没有解决。经审理查明，原告泉平物业公司系南川区×××小区的物业服务企业。2012年年底，重庆灿盛房地产开发有限公司（甲方）与泉平物业公司(乙方)签订《南川区×××小区前期物业服务合同》，该合同约定，由甲方选聘乙方对南川区×××小区实施物业管理服务事宜，合同第五条约定了物业服务费用收费实行包干制，服务费用标准（按建筑面积计算）如下：住宅：高层建筑1元/月/平方米（含电梯日常费用）；……二次供水按0.5元/吨；绿化用水、公共照明据实分摊，按5元/户。合同第七条约定，物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应在每季末前10日内履行交纳下季度物业费用的义务。合同第二十三条约定，合同自2013年1月1日起至业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。第二十九条规定业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日百分之五的标准向乙方支付违约金。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告为该小区进行物业管理。2013年8月1日，×××业委会（甲方）、泉平物业公司（乙方）签订了《南川区×××小区物业服务合同》，该合同约定，由甲方选聘乙方对南川区×××小区实施物业管理服务事宜，合同期限为5年，自2013年8月1日起至2018年7月31日止。合同第六条约定了物业服务费用收费实行包干制，服务费用标准（按建筑面积计算）如下：电梯楼按1元/月/平方米收取，小区亭园、路灯、楼道照明、绿化用水暂按7元/月/户收取。合同第七条约定，共用的专项设备运行（二次供水、二次供电）的能源消耗，应独立核算，合理向业主据实分摊计收。合同第八条约定业主应于十日前交纳物业服务费用。第二十九条规定业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。合同签订后，泉平物业公司对该小区进行了物业管理。2016年3月14日，×××业委会（甲方）又与原告（乙方）签订了《重庆市南川区×××小区物业管理服务合同》，该合同约定，由甲方续聘乙方对南川区×××小区实施物业管理服务的事宜，合同期限为3年，自2016年1月1日至2018年12月31日止。完成当年工作计划好而续聘（每年底由业主委员会同物管企业共同拟订第二年工作计划）。不完成当年工作计划视为不履行服务合同，合同终止。合同第六条约定了物业服务费用收费实行包干制，服务费用标准（按建筑面积计算）如下：住宅物业按1元/月/平方米收取，公摊水电费按5元/月/户收取，当年12月31日前完清全年物业服务费的业主，免收当年公摊水电费，但无理由拒交物业服务费的业主，经业委会调解仍不交纳的，当年的公摊水电费和物业服务费一并纳入诉讼范围。合同第七条约定，共用的专项设备运行（二次供水、二次供电）的能源消耗，应独立核算，合理向业主据实分摊计收。合同第八条约定业主应在（每年/每季/每月）前十日交纳物业服务费用。如长期不交纳物业服务费的，物业企业书面告知业委会。经业委会调解后仍不交的，物管企业可诉讼法院裁决，未经业委会调解的诉讼案件，业主有权申请法院撤诉。（物业企业书面告知业委会，业委会10日内不调解的，物业企业有权诉讼法院裁决。）第三十条规定业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，经业委会调解后仍不交纳的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。2017年12月31日，原告从×××小区撤场。另查明，被告潘金伟系重庆市南川区×××小区×××号房屋的业主，房屋建筑面积为72.97平方米。由于被告未缴纳从2014年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费等费用，原告提起了前述诉讼。上述事实，有原告、被告的当庭陈述、三份《物业服务合同》、《南川区×××小区物业服务协议》、房屋买卖合同等证据在案佐证，亦经庭审核实，具有证明效力。本院认为，原告与×××小区开发商重庆灿盛房地产开发有限公司签订的《南川区×××小区前期物业服务合同》及原告与南川区×××小区业主委员会签订的两份《物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，依法应受保护，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，前述《南川区×××小区前期物业服务合同》及《物业服务合同》依法对南川区×××小区包括被告在内的全体业主具有约束力。原告作为物业管理企业，对南川区×××小区进行了物业管理服务，被告作为业主应该按照物业服务合同的约定交纳物业服务费。因此，被告应承担向原告交纳从2014年1月1日起至2017年12月31日止的物业服务费的义务。被告对欠费金额无异议，故对于原告主张的物业服务费3503元，公摊水电费240元、二次供水费138元，合计3881元，该款本院依法予以支持。对于原告主张的违约金问题，本院在处理该小区物业服务合同纠纷系列案件中，原告提供的服务行为具有一定瑕疵，因此，对原告主张支付违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。对于被告提出的房屋漏水问题，不属于合同约定或者法律规定的不交纳物业费的情形，因此对被告以此为由不交纳物业费的辩解意见，本院不予采纳。原告作为小区的物业服务企业，在小区提供物业服务的过程中应坚持以服务业主为前提，充分体现物业服务的“服务”特征，充分与业主沟通，多听取业主的意见和建议，对物业服务过程中存在的瑕疵应积极完善，不断提高物业服务质量及服务水平。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、由被告潘金伟于本判决生效之日起十日内向原告重庆市泉平物业管理有限公司支付2014年1月1日起至2017年12月31日期间的物业服务费3503元、公摊水电费240元、二次供水费138元，合计3881元。二、驳回原告重庆市泉平物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告已交纳），由被告潘金伟负担。本判决为终审判决。当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  刘丹二〇一八年六月六日法官助理何丹书记员杨江亮