北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京01民终5690号上诉人（原审被告）：王志强，男�1970年9月11日出生。委托诉讼代理人：陶实，北京实景律师事务所律师。被上诉人（原审原告)：郑雪丰，男，1979年6月10日出生。上诉人王志强与被上诉人郑雪丰房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2017）京0107民初9315号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王志强上诉请求：撤销一审判决第二项，并依法改判。事实和理由：一审法院认定事实错误。2014年9月12日，石景山民防局向我出示安全检查通知书，认定诉争房屋是违法使用，责令我停止使用。之后石景山民防局将诉争房屋全部拆除，因此2014年9月25日以后我就不再也不可能使用诉争房屋。我与郑雪丰签订的租赁合同中约定的租赁期限为2010年5月26日至2015年5月25日，一审法院在郑雪丰没有任何证据证明我仍然使用诉争房屋的情况下，判令我支付2015年5月25日之后的房屋使用费没有依据。郑雪丰辩称，同意一审法院判决。上诉人说房屋于2014年9月25日已被拆除不是事实，2015年11月25日上诉人才从诉争房屋搬离，在这期间上诉人一直在使用诉争房屋，所以应支付使用期间的房屋使用费。郑雪丰向一审法院起诉请求：1.请求判令王志强支付郑雪丰2014年9月26日至2015年11月25日王志强所欠的房屋使用费58333.33元（按每月4166.67元计算）；2.本案诉讼费由郑雪丰、王志强依法分担。一审法院认定事实：位于北京市石景山区八宝山南路重兴嘉园2、3、5、6、7、8号楼所有权人为北京重厦房地产开发有限公司（以下简称重厦公司），其中地下二层均为人防工程。2010年5月25日，郑雪丰与重厦公司签订《北京市房屋租赁合同》，其中�明：出租方：重厦公司，承租方：郑雪丰。第一条、房屋基本情况：该房屋坐落于北京市石景山区八宝山南路重兴嘉园2、3、5、6、7、8号楼部分地下室。租赁面积按照建筑面积测算，双方认可。2号楼地下一层面积632.77平米，2号楼地下二层面积564.11平米，3号楼地下二层面积653.33平米，5号楼地下一层面积799.3平米，5号楼地下二层面积795.57平米，6号楼地下二层面积615.94平米，7号楼地下二层面积383.62平米，8号楼地下二层面积925.31平米，合计5369.95平米。该房屋（未设定抵押）。第二条、房屋权属状况：甲方对该房屋享有所有权，证书编号为：京石字第579、580、407、408、391号。第三条、房屋用途：该房屋用途为：合法经营。乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定经有关部门审核批准前，不擅自改变该房屋的用途。第五条、房屋改善：甲方允许乙方对该房屋�行装修、装饰或添置新物。但施工图或方案须经甲方批准。第六条、租赁期限：（一）房屋租赁期自2010年6月1日至2020年5月31日，共计10年。装修免租期，从2010年6月1日至2010年8月31日止，共三个月为装修免租期。（二）租赁期满，甲方有权收回该房屋。乙方有意继续承租的，应提前180日向甲方提出书面续租要求，征得同意后甲乙双方重新签订房屋租赁合同。第十条、房屋的交付及返还：（一）交付：甲方应于2010年5月31日前将房屋按约定条件交付给乙方。《房屋清单》经双方校验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成。（二）返还：租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施。甲乙双方验收认可后在《房屋清单》上签字盖章。甲乙双方应结清各自应当承担的费用。乙方添置的新物可由其自行收回，而对于乙方装饰、装修部分，具体处理方法为（乙方放弃收回）。返还后对于该房屋内乙方未经甲方同意遗留的物品，甲方有权自行处置。第十二条、转租：除甲乙双方另有约定以外，乙方不可在租赁期内将该房屋部分或全部转租给他人。第十四条、合同的解除：（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：不支付或者不按照约定支付租金达30日的。1、欠缴各项费用达1万元的。2、擅自改变该房屋用途的。3、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。4、擅自将该房屋转租给第三人的。5、利用该房屋从事违法活动的。第十五条、违约责任：（一）甲方有本合同第十四条第三款约定的情形之一的，应按每日1100元向乙方支付违约金。最高支付违约金不超过三个月租金。（二）因甲方未按照约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。（三）租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，�提前180日通知乙方，将已收取的租金余额退还乙方并按392000元。（大写：叁拾玖万贰仟元整）。支付违约金。（四）乙方有本合同第十四条第四款约定情形之一的，应按每日1100元向甲方支付违约金。最高支付违约金不超过三个月租金。（五）乙方擅自对该房屋进行装修、装饰或添置新物的，甲方可以要求乙方恢复原状或者赔偿损失。（六）租赁期内，乙方需提前退租的，应提前180日通知甲方，并按392000元。（大写：叁拾玖万贰仟元整）。支付违约金。（七）甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按每日1100元标准支付违约金。郑雪丰曾被重厦公司诉至法院，法院于2015年11月17日作出判决：一、确认重厦公司与郑雪丰于2010年5月25日签订的《北京市房屋租赁合同》涉及北京市�景山区八宝山南路重兴嘉园2、3、5、6、7、8号楼地下二层房屋的部分合同无效；二、解除北京重厦房地产开发有限公司与郑雪丰于2010年5月25日签订的《北京市房屋租赁合同》涉及北京市石景山区八宝山南路重兴嘉园2、5、8号楼地下一层房屋的部分合同。上述判决作出后，重厦公司不服提出上诉，北京市第一中级人民法院于2016年12月20日作出（2016）京01民终303号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。上述判决另载明：2005年3月15日，北京市公安局鲁谷派出所出具证明，载明：重兴嘉园1楼原施工号为1号楼；重兴嘉园2楼原施工号为17号楼；重兴嘉园3楼原施工号为18号楼；重兴嘉园4楼原施工号为22号楼；重兴嘉园5楼原施工号为23号楼；重兴嘉园6楼原施工号为24号楼；重兴嘉园7楼原施工号为21号楼；重兴嘉园8楼原施工号为20号楼。2006年2月15日，重厦公司及石景山区民防局出具人民防空工程交接书，载明：北重西厂三期23#、24#楼地下人防工程属公用人防工程，该工程竣工验收后由开发建设单位移交石景山区人民防空办公室统一管理。建设地址：八宝山南路北重厂西区，地下层数：2层。再查，此前郑雪丰曾将他人诉至法院，法院曾至石景山区人防局进行调查，该局答复：人防工程一般并无产权证明。重兴嘉园地下二层人防工程未经行政许可，不允许对外出租。2010年7月1日，石景山区人防局因擅自出租部分人防工程，而发出行政处罚决定书。2010年10月8日，石景山区人防局发出通告，告知重兴嘉园2、3、5、6、7、8号楼人防地下室住户，因人防地下室非法违法使用，故对地下室进行查封处理。2010年8月9日，郑雪丰、王志强签订《北京市房屋租赁（或委托经营）合同》，其中载明：第一条、房屋基本�况：该房屋坐落于北京市石景山区八宝山南路重兴嘉园3号楼地下二层。第三条、房屋用途：合法经营。第六条、租赁期限：一、租赁期自2010年5月26日至2015年5月25日。第七条、租金：乙方每年向甲方交纳房屋租金50000元。上述合同签订后，郑雪丰将诉争房屋交付王志强。2010年8月13日、2014年9月12日，北京市石景山区民防局下发安全检查通知书载明，诉争房屋应于2010年8月19日前清理完毕、违法使用。2015年10月8日，北京市石景山区民防局下发通告，要求重兴嘉园小区2、3、5、6、7、8号楼人防地下室各住户进行关停处理，限各租户于2010年10月10日前搬出，将于2010年10月11日停水、停电、查封。2010年11月3日，王志强曾报警称胡诗华在明知地下室不能租住的情况下，租给王志强并收取租金35万元。2016年4月15日，北京市石景山区民防局与王志强签订人防工程委托管理责任书。庭审时，王志强称2014年9月26日至2015年11月25日实际已经无法营业，此前于2014年王志强联系郑雪丰，但是郑雪丰不接电话。王志强称曾于2014年9月20日去开发商处交2014年9月26日后的租金，但被拒收。郑雪丰称王志强当时仍在继续正常营业。郑雪丰认可王志强于2015年11月25日撤场。一审法院认定上述事实，有《北京市房屋租赁（或委托经营）合同》、通知、通告、责任书、报警记录及当事人陈述等证据在案佐证。一审法院认为：重兴嘉园3号楼地下二层的诉争房屋系人防工程。生效民事判决书已经确认该部分涉及的合同无效。对于郑雪丰与王志强签订的合同，应当进行如下认定：首先，该房屋进行了交接，由开发建设单位移交石景山区人民防空办公室统一管理。现郑雪丰在管理权在人防部门的前提下�将上述房屋径行出租，属于无权处分的行为。而现人防部门拒绝对上述工程的租赁进行认可。且郑雪丰存在超出其承租期转租的事实。其次，《中华人民共和国人民防空法》、《北京市人民防空条例》、《管理暂行办法》、《北京市人防工程和普通地下室安全使用管理办法》中均明确规定：公民、法人或者其他组织平时使用人民防空工程应当经工程所在地区、县人民防空主管部门批准，依照行政许可的程序和相应规定取得《人民防空工程使用证》。县级以上地方各级人民政府防空主管部门管理本行政区域的人民防空工作。区、县人民防空主管部门管理本区、县的人民防空工作。平时利用人民防空工程应当经所在地区、县人民防空主管部门批准。使用人民防空工程，应当按照所在地区、县人民防空主管部门批准的要求使用。不得擅自改变地下空间工程的主体结构或者拆除地下空间工程的设备设施。不得将地下空间出租给无合法有效证件、证明的单位或者个人。平时使用人民防空工程，应当按照规定经所在地区、县人民防空主管部门批准，取得《人防工程使用证》。郑雪丰、重厦公司及王志强在租赁上述人防工程时并未按照上述规定进行相应手续的办理。而上述规定应属效力性强制性禁止规范，着重违反行为的法律行为价值，以否认其法律效力为目的。最后，郑雪丰、重厦公司及王志强在明知该部分系人防工程的前提下签订并履行租赁合同，显然属于恶意串通行为，损害国家、第三人及社会公共利益。故郑雪丰、王志强签订的合同涉及人防工程，应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。合同虽然被确认无效�但是王志强仍然占用诉争房屋，仍应给付郑雪丰房屋使用费。王志强称其早已不再使用诉争房屋，但其并未提供与郑雪丰或相关部门交接等事实的相应证据，故对于王志强该项答辩意见法院不予采纳。房屋使用费的具体数额法院参照房屋所在位置的一般市场价格的具体数额，综合本案中当事人履行各项义务的情况、郑雪丰及王志强各方行为过错程度、郑雪丰实际损失及预期利益等因素，结合王志强与郑雪丰此前签订合同的租金数额，根据公平和诚实信用原则，对于该费用依法予以酌情确定。此外，诉争房屋在郑雪丰出租给王志强后，已经被相关部门多次要求整改或清除，且租赁期间内存在停电、停水等现象，所以郑雪丰提供的地下人防工程在一定程度上已经不具备租赁合同中完全适租的目的，此项因素在房屋使用费的酌减计算时法院亦考虑在内。当然，�要指出的是，双方可就合同被确认无效后的其他权利义务另行主张。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：一、确认郑雪丰与王志强于2010年8月9日签订的《北京市房屋租赁（或委托经营）合同》无效；二、王志强于本判决生效后七日内给付郑雪丰2014年9月26日至2015年11月25日的房屋使用费四万元；三、驳回郑雪丰的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据已生效的判决，郑雪丰与重厦公司签订的房屋租赁合同因涉及人防工程被确认为无效合同。本案中，郑雪丰将其从重厦公司�租的房屋对外进行转租，故依据生效判决之认定，郑雪丰与王志强签订的租赁合同亦应认定无效。合同虽被认定无效，但王志强仍然占用涉案房屋，故应给付相应的房屋使用费。王志强称已不再使用涉案房屋且称涉案房屋早已拆除，对此其均未提供有效的相应证据，其请求因无事实依据，本院不予支持。综上所述，王志强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费六百二十九元，由王志强负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 张  磊审判员 刘 新 泉审判员 刘 国 俊二〇一七年九月二十一日书记员 杨�帆