广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终14967号
上诉人（原审原告）：马虹霞，女，1981年8月18日出生，汉族，住广州市黄埔区。
上诉人（原审原告）：李正平（兼马虹霞的委托诉讼代理人），男，1979年3月20日出生，汉族，住广州市黄埔区。
被上诉人（原审被告）：广州银业君瑞房地产开发有限公司，住所地广州市花都区芙蓉度假村景观山庄2号楼301-303房。
法定代表人：刘志坚，该公司董事长。
委托诉讼代理人：洪绮媚，广东卓信律师事务所律师。
上诉人马虹霞、李正平因与被上诉人广州银业君瑞房地产开发有限公司（以下简称银业君瑞公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2017）粤0114民初108号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李正平、被上诉人银业君瑞公司的委托诉讼代理人洪绮媚到庭参加诉讼。现已审理终结。
上诉人马虹霞、李正平上诉请求：1、撤销一审判决，依法进行改判；2、本案一审、二审诉讼费用由银业君瑞公司负担。事实和理由：一、一审判决遗漏涉案房屋为违法建设的重要事实，导致在判定涉案房屋是否符合办理房产产权时，违反了法律法规所规定的违法建设不予登记的规定。二、一审法院向花都区国土资源和规划局发出的调查函存在错误，该复函也没有对涉案房屋是否符合办证条件进行回复，一审以该复函判定涉案房屋是否符合办证条件，前提条件存在问题，基本逻辑错误。三、花都区国土资源和规划局的复函为行政机关所出具的证明材料，在庭审中只是证据，需要依据证据规则以及相关法律规定予以判定，而不应简单的遵从其意见。四、办理房产过户登记的前提，应当房屋达到交付条件，且交付房屋。五、涉案房屋没有达到交付条件，我方依约、依法都有权在涉案房屋达到交付条件前拒绝接收房屋。六、关于缴纳税费，我方享有先履行抗辩权，并且，缴纳税费只是办理房产过户登记过程中所要办理的手续，并不是合同的主要义务。
被上诉人银业君瑞公司辩称：一、一审认定事实清楚，适用法律准确，马虹霞、李正平的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。二、一审法院认定涉案房屋未能办证不可归责于我方，是正确的。广州市国土资源和规划局向一审法院的回函证实，涉案房屋由我方于2010年5月29日申请办理了初始登记，且双方已签订正式购房合同，故只需按《广州市不动产登记规程》的规定备齐资料，即可办理房屋转移登记。我方于2013年至2016年间，多次向马虹霞、李正平发函催促其缴纳涉案房屋的契税及其他办证资料，均遭到其拒绝。马虹霞、李正平在一审时也当庭表示拒绝提交该部分材料。因此，涉案房屋未能办证不可归责于我方。三、根据《广州市城镇房地产权登记办法》并没有将通过环评或取得《竣工验收备案表》作为办理房产初始登记的必要条件，该备案表被予以撤销，不足以作为撤销案涉房产初始登记的依据。况且，案涉楼盘现已通过环评并竣工验收合格，马虹霞、李正平主张的事实已不存在。四、马虹霞、李正平的诉讼请求已经超过诉讼时效。
马虹霞、李正平向一审法院起诉请求判令：1、银业君瑞公司依约承担未达到芙蓉嶂旅游度假小区芙滨路盛御街11号102房房地产转移登记条件的违约责任，承担违约金10000元；2、银业君瑞公司承担本案受理费用、财产保全申请费用及其他诉讼费用。一审诉讼中，马虹霞、李正平变更诉讼请求为：1、银业君瑞公司依约承担未达到芙蓉嶂旅游度假小区芙滨路盛御街11号102房房地产转移登记条件的违约责任，自2013年3月15日起至银业君瑞公司履行相关义务使案涉房屋达到交付条件，以及达到房地产转移登记条件之日止，每日按总房价款1537035元的0.05%的标准向李正平、马虹霞支付违约金，暂计为1110509元[（365×4-15）×1537035×0.05%=1110509]；2、如果银业君瑞公司未按生效判决指定的期间支付违约金，加倍支付迟延履行期间的债务利息；3、银业君瑞公司承担本案受理费用、财产保全申请费用及其他诉讼费用。
一审法院认定事实：案涉房屋位于广州市花都区芙蓉嶂旅游度假小区芙滨路盛御街11号102房，开发商是银业君瑞公司。
2011年7月31日，马虹霞、李正平（上述二人为买方、乙方）与银业君瑞公司（卖方、甲方）签订广州市商品房买卖合同（一手房现售）及附件一、二、三、四、五、六、七。合同约定：乙方向甲方购买银湖湾盛御街11号1层102房，地址为花都区芙蓉嶂旅游度假小区芙滨路盛御街11号102号房。该商品房的用途为住宅，建筑面积共242.01平方米。其中，套内建筑面积为211.76平方米。该商品房按总价交易，总金额为1537035元，付款方式为分期付款。第九条产权转移登记，甲方与乙方约定以甲乙双方共同办理的方式为乙方办理《房地产权证》，甲乙双方应于本合同签订之日起×日内（不超过90日）向房地产登记机构申请办理房地产转移登记。第十一条房屋交付，甲方应当在2011年10月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。第十二条延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：2.甲方应自本合同第十一条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止。每日按总房价款的0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。合同第十四条约定房屋交付时的有关资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。附件七为本合同的补充协议，第五条对合同第九条的补充、修改，买卖双方应于合同约定交付之日起500天内向房地产登记机构申请办理房地产转移登记。双方一致同意，若买方暂不符合在本市购房的条件，因此暂不能办理产权登记的，本合同第九条关于办理产权登记的期限自具备产权登记条件、政府相关部门同意受理产权登记申请之日计算。买卖双方共同委托律师事务所办理《房地产权证》，中介服务费由买方承担。合同及附件并对双方的其他权利义务进行了约定。
合同签订后，马虹霞、李正平向银业君瑞公司支付了全部购房款，马虹霞、李正平未缴纳案涉房屋的契税，未提交办证资料，案涉房屋目前尚未办证。银业君瑞公司分别于2013年6月7日、2014年7月10日、2014年11月19日、2015年4月22日、2015年11月30日、2016年7月4日向马虹霞、李正平发送律师函，催促马虹霞、李正平缴交办证相关费用及提交办证资料。马虹霞、李正平认为案涉房屋未办证的原因是由于案涉房屋没有竣工验收备案表，没有办妥初始登记，办证存在障碍，银业君瑞公司认为案涉房屋未能办证的原因是马虹霞、李正平在银业君瑞公司多次催促的情况下没有按时交齐办证所需资料及缴纳契税。
2015年1月9日，李正平以广州市花都区建设局（以下简称建设局）为被告，银业君瑞公司为第三人提起了(2015)穗花法行初字第8号行政诉讼，请求确认建设局对芙蓉嶂旅游度假区住宅小区（F35、F36、F37、F38、F39、F40，共6幢）进行竣工验收备案，且出具穗建验备2010077号竣工验收备案表违法；并对该备案行为予以撤销。一审法院经审理后于2015年6月16日作出行政判决：确认广州市花都区建设局于2010年4月7日对花都芙蓉嶂旅游度假区住宅小区F型住宅：F-35、F-36、F-37、F-38、F-39、F-40（共6幢）作出的竣工验收备案行为违法。该案判决后，李正平及建设局均不服提起上诉，广州市中级人民法院经审理后于2015年10月8日作出(2015)穗中法行终字第1382号行政判决：一、撤销广州市花都区人民法院（2015）穗花法行初字第8号行政判决；二、撤销上诉人广州市花都区建设局于2010年4月7日对花都芙蓉嶂嶂旅游度假区住宅小区F型住宅：F-35、F-36、F-37、F-38、F-39、F-40（共6幢）作出的竣工验收备案行为。
一审诉讼中，一审法院发函向广州市国土资源和规划局发函询问在案涉房屋的竣工验收备案表被撤销情况下，案涉房屋办理产权登记至小业主名下有无障碍，该局复函称，一、基本情况，经核查，案涉房产由银业君瑞公司于2010年5月29日申请办理了初始登记，并已与李正平、马虹霞二人签订了正式购房合同。二、关于广州市中级人民法院认定区建设局竣工验收备案行为违法并予以撤销，是否影响案涉房产初始登记效力的问题，根据2007年10月1日起实施的《广州市城镇房地产权登记办法》第二十八条规定“房地产开发经营企业应当自新建商品房屋建设工程规划验收合格之日起九十日内，提交下列材料，申请初始登记，办理《房地产权权属证明书》：（一）申请书；（二）申请人身份证明；（三）土地权属来源证明；（四）建设工程规划验收合格证及其附图；（五）房屋测量成果报告；（六）房屋门牌证明……”，《竣工验收备案表》并非办理房产初始登记的必要条件，该备案被予以撤销，不足以作为撤销案涉房产初始登记的依据。三、关于案涉房产能否办理增量房转移登记的问题，鉴于案涉房产已办理初始登记手续，且银业君瑞公司已与李正平、马虹霞二人签订了正式购房合同，故开发商和购房人如需办理该房产的增量房转移登记，可按《广州市不动产登记规程》第七十七条第一款要求，备齐所需资料（详见附件）至我局办理。附件为增量房转移登记所需资料，申请书、身份证明、不动产权证、不动产产权属发生转移的文件、不动产附图、税务部门出具的纳（免）税证明、合并或者分割协议书、楼盘单元明细表。
一审法院认为：马虹霞、李正平与银业君瑞公司签订的广州市商品房买卖合同（一手房现售）及附件，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律行政法规的强制性规定，合同合法有效，对双方均有法律约束力。
本案的争议焦点在于银业君瑞公司是否应当向马虹霞、李正平支付逾期办证的违约金，马虹霞、李正平与银业君瑞公司对案涉房屋未能办证的原因各执一词，根据广州市花都区国土资源和规划局的复函显示，案涉房屋已于2010年5月29日办妥初始登记，案涉房屋的建设工程竣工验收备案表被撤销不足以作为撤销案涉房屋初始登记的依据，马虹霞、李正平与银业君瑞公司可备齐资料前往广州市花都区国土资源和规划局办理增量房转移登记，经银业君瑞公司多次催促马虹霞、李正平未提交办证资料亦未缴纳契税，因此，案涉房屋未能办证不可归责于银业君瑞公司，马虹霞、李正平要求银业君瑞公司支付逾期办证违约金及利息依据不足，不予支持。
综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决：驳回马虹霞、李正平的全部诉讼请求。案件受理费14894元，由马虹霞、李正平负担。
本院二审期间，双方当事人对一审法院查明的事实没有异议，本院予以确认。二审中，双方当事人没有提交新证据。
本院另查明，马虹霞、李正平曾起诉请求银业君瑞公司向其交付涉案房屋及承担迟延交付房屋的违约责任，一审法院作出（2015）穗花法民三初字第1327号民事判决书，判决：一、银业君瑞公司将涉案房屋交付给马虹霞、李正平；二、银业君瑞公司向马虹霞、李正平支付逾期交楼违约金，违约金的计算方法：以已付购房款1537035元为本金，按每日万分之五的标准，从2011年10月31日起计至涉案房屋符合合同约定的交付条件，且银业君瑞公司将涉案房屋交付给马虹霞、李正平之日止……。经二审审理，本院于2016年10月24日作出（2016）粤01民终11185号民事判决书，判决维持上述一审判决第二项，撤销第一项，并驳回马虹霞、李正平的其他诉讼请求。
本院认为：本案为马虹霞、李正平向银业君瑞公司主张逾期办证的违约金。涉案合同约定银业君瑞公司应当在2011年10月30日前将房屋交付马虹霞、李正平使用，补充协议约定双方应于合同约定交付之日起500天内向房地产登记机构申请办理房地产转移登记。涉案房屋至今尚未办理产权转移登记手续，诉讼中双方对未能办证的原因存在争议，经一审法院发函调查，广州市花都区国土资源和规划局作出复函明确表示，涉案房屋已于2010年5月29日办理了初始登记，涉案房屋的建设工程竣工验收备案表被撤销不足以作为撤销案涉房屋初始登记的依据，双方当事人可备齐资料前往该局办理增量房转移登记。上述复函所载办证事宜为广州市花都区国土资源和规划局在其职权范围内依照相关法律法规规定作出，本院予以采纳。银业君瑞公司已多次发函催促马虹霞、李正平缴交办证相关费用及提交办证资料，但马虹霞、李正平一直未缴纳房屋契税及提交办证资料，因此，一审法院认定案涉房屋未能办证的原因不可归责于银业君瑞公司，并无不当。马虹霞、李正平上诉要求银业君瑞公司承担逾期办证违约责任的理由不充分，本院不予支持。
综上所述，马虹霞、李正平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14794元，由马虹霞、李正平负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄 嵩
审判员 吴国庆
审判员 姚伟华
二〇一七年九月二十二日
书记员 邹凌青