大连市甘井子区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甘民初字第02891号
原告张万海，男，1978年10月30日生，住址辽宁省大连市甘井子区。
委托代理人尚存存，系辽宁金宗律师事务所律师。
被告大连奥泰房地产开发有限公司，组织机构代码71132751－X，住所地辽宁省大连经济技术开发区双D港生命一路80号。
法定代表人王树彬，系该公司董事长。
委托代理人马文龙、马兴骅，均系北京市盈科（大连）律师事务所律师。
第三人大连博源建设集团有限公司，组织机构代码73642170－5，住所地辽宁省庄河市栗子房镇兴�村。
法定代表人刘作仁，系该公司董事长。
委托代理人王守军，系辽宁金宗律师事务所律师。
第三人大连华成天宇房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市中山区南山路199－1号。
法定代表人郝春成，系该公司董事长。
委托代理人辛杰，女，1973年10月25日生，系该公司员工。
原告张万海（以下简称“原告”）与被告大连奥泰房地产开发有限公司（以下简称“被告”）、第三人大连博源建设集团有限公司（以下简称“第三人博源建设公司”）、第三人大连华成天宇房地产开发有限公司（以下简称“第三人华成天宇公司”）所有权纠纷，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行审理，原告张万海的委托代理人尚存存，被告大连奥泰房地产开发有限公司的委托代理人马兴骅，第三人大连博源建设集团有限公司的委托代理人王守军，第三人大连华成天宇房地产开发有限公司的委托代理人辛杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年1月11日，原告、第三人博源建设公司通过与被告及第三人华成天宇公司签订协议的方式向被告支付了其开发的位于大连高新园区礼贤街1号因特摩尔小区项目×1室房款682，397元（面积为45.86平方米，单价14，880元/平方米）及×2室房款739，722元（面积为50.91平方米，单价14，530元/平方米），协议约定被告应协助原告办理上述房屋的相关产权手续。被告于2014年1月21日向原告出具了上述款项的专用收款收据，于2014年4月11日向原告交付上述房屋，办理了相关交房手续。至今，被告尚未协助原告办理商品房买卖合同备案、房款专用发票及房屋产权登记等手续，为维护自身合法权益，故原告诉至本院，请求判令：1、确认位于大连市高新园区礼贤街1号因特摩尔小区×1室、×2室的房屋所有权归原告张万海所有，被告协助原告张万海办理所有权登记手续（具体以房产登记部门要求为准）；2、本案的诉讼费由被告承担。
被告辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：1、案涉房屋属于商品房，依据相关法律规定，应当先履行商品房的合同签署及备案手续，不能依法直接确认所有权；2、案涉合同虽成立但未生效，被告与第三人华成天宇公司均未实际履行协议；3、第三人华成天宇公司没有出具等额款项的发票给被告，被告基于同时履行抗辩权，不能为原告办理相关手续；4、即使案涉合同成立且生效，但因第三人华成天宇公司将房屋抵顶给第三人博源建设公司产生了多次抵顶行为，违反了税法的强制性规定，而且被告与第三人华成天宇公司之间的买卖合同因合同目的不能实现，无法继续履行，�案涉合同应属无效。
第三人博源建设公司辩称，同意原告的诉讼请求。针对被告的答辩意见，第三人博源建设公司认为案涉合同是三方真实意思表示，合法有效；第三人博源建设公司已经按照协议约定向第三人华成天宇公司开具发票，并实际履行合同。
第三人华成天宇公司辩称，同意原告的诉讼请求，合同效力没有异议，系第三人华成天宇公司的真实意思表示。
经审理，本院查明以下事实：
第一、第三人华成天宇公司与被告签订《协议书》一份（未标明签订日期），约定：“一、乙方（被告）购买由甲方（第三人华成天宇公司）开发的‘南山1910’项目的商品房一套，该商品房坐落于中山区南山路219号，建筑面积471.35平方米，单价74,254.80元／平方米，总房款人民币35,000,000元，具体付款方式如下：1、乙方于2012年5月30日前交付房款15,000,000元。2、乙方用位于大连高新园区的大连奥泰因特摩尔项目2号楼，共10套，总房款7,915,261元，抵付房款。3、余款人民币12,084,739元，乙方于该房源取得销售许可证七日内一次性付清。二、……。三、双方签订本合同后，甲方有权处置奥泰因特摩尔项目的房源，乙方应按甲方的授权三日内将抵顶房源过户到甲方指定的单位或个人名下……。”2012年4月，被告向第三人华成天宇公司出具承诺书一份，载明其同意用奥泰因特摩尔项目的10套房源，总价款7,915,261元，作为购买第三人华成天宇公司“南山1910”项目商品房的部分房款并承诺按照第三人华成天宇公司的授权办理产权手续。
第二、第三人华成天宇公司与被告、案外人谷枫签订《协议书》一份（未标明签订日期），约定：“鉴于甲（第三人华成天宇公司）、乙（被告）双方于2012年6月签署的《协议书》约定，……。现甲、乙双方友好协商，就交屋及付款事宜达成以下补充协议：一、甲方同意将购房人变更为丙方（案外人谷枫）。二、乙方同意将乙方所有的位于大连高新园区的大连奥泰因特摩尔项目2号楼，共10套，房款7,915,705元抵付房款，办理抵房手续时，各方互相开具收据或发票。三、已付款人民币10,000,000元。余款人民币17,084,295元，丙方办理按揭贷款。……。第三人华成天宇公司分别于2012年7月17日、8月15日向被告出具收款收据两张，票面金额均为5,000,000元。
第三、原告与第三人博源建设公司、第三人华成天宇公司签订《以房抵款协议书》二份（未标明签订日期），两份合同均约定：“1、甲方（第三人华成天宇公司）用“因特摩尔”项目的商品房等额抵欠乙方（第三人博源建设公司）工程款，乙方表示同意接受。……。2、乙方将该商品房转让给丙方（原告）。三方同意：在乙方给甲方出具（空白）元工程款发票之后，由甲方与因特摩尔项目开发商协调，由因特摩尔项目开发商与丙方直接签订抵债协议书，并办理后续相关手续。3、……。”上述两份合同涉及两套商品房，均坐落于因特摩尔小区，分别是×1室，建筑面积45.86平方米，单价14,880元／平方米，总房款682,397元及×2室，建筑面积50.91平方米，单价14,530元／平方米，总房款739,722元。2014年1月10日，第三人博源建设公司向第三人华成天宇公司出具票面金额为2,101,764元的发票一张，结算项目为工程款。
第四、2014年1月10日，原告与被告、第三人华成天宇公司签订《协议书》二份，约定：“甲（被告）、乙（第三人华成天宇公司）双方于2012年4月就甲方购买乙方开发的南山1910项目签订了《协议书》，经甲乙双方协商，甲方将开发的因特摩尔项目，抵顶�关款项。……。乙方同意由丙方（原告）（签订商品房买卖合同的实际买受人）办理房产买卖相关手续。……。”两份协议书载明的房产详细信息分别为：房号×1、面积45.86平方米，单价14,880元／平方米，价款共计682，397元及房号×2、建筑面积50.91平方米，单价14,530元／平方米，价款共计739,722元。2014年1月10日，第三人华成天宇公司向被告发出联络函二份，载明其同意将被告抵付的因特摩尔小区×1室（面积45.86平方米）及×2室（面积50.91平方米）的商品房所有权落户在原告名下，请被告协助原告办理开具房款发票、签订商品房买卖合同，并在合同约定时间内办理产权登记等相关手续。2014年1月21日，被告向原告出具专用收款收据二张，金额分别为682,397元及739，722元，收款事由处载有“房号×1、面积45.86、单价14,880”及“房号×2、面积50.91、单价14,530”字样。
第五、原告现已入住案涉房屋（庭审中原告称被告向其交付房屋的日期为2014年1月21日）。2014年4月11日，案外人大连奥泰物业服务有限公司向原告收取两套案涉房屋门禁卡的费用120元（60元+60元）以及2014年4月11日至2015年4月10日期间的物业费3，117.27元（1，477.43元+1，693.84元）；2014年10月9日，案外人大连奥泰物业服务有限公司向原告收取了两套案涉房屋2014年至2015年期间的采暖费2，714元；后该案外人又向原告收取了上述两套案涉房屋的2015年4月11日至2016年4月10日期间的物业费3，117.27元（1，477.43元+1，693.84元）。另外，原告于2014年4月29日开通两套案涉房屋的有线高清电视业务。
上述事实，有原告提供的《以房抵款协议书》、《协议书》、《联络函》、专用收款收据、住宅使用说明书和住宅质量保证书、门禁卡收据、物业费收据、采暖费收据、有线电�受理单及用户卡，被告提供的《协议书》（被告、第三人华成天宇公司及原告签订）、《联络函》、《协议书》（第三人华成天宇公司与被告签订）、《承诺书》、《协议书》（第三人华成天宇公司、被告及案外人谷枫签订）、专用收款收据、第三人博源建设公司提供的建筑业统一发票，这些证明材料已经开庭质证和本院的审查，应予采信。
本院认为，本案存在多次以房抵债行为，首次以房抵债行为发生在被告与第三人华成天宇公司之间，故二者之间的以房抵债行为是否成立为本案的焦点问题。在此问题下争议的焦点有二：1、被告与第三人华成天宇公司之间的债务是否已届清偿期。根据被告与第三人华成天宇公司签订的《协议书》及第三人华成天宇与被告、案外人谷枫《协议书》可以明确，被告以位于大连高新园区的大连奥泰因特摩尔项目2号楼共10套房屋（其中包括案涉两套房屋），总房款7，915，705元抵付其购买的第三人华成天宇公司开发的“南山1910”项目的一套商品房的部分房款，根据三方补充签订的《协议书》约定，被告上述抵顶行为系代案外人谷枫清偿。2012年4月，被告向第三人华成天宇公司出具承诺函，被告承诺按照第三人华成天宇公司的授权办理上述10套房屋的相关产权手续；2014年1月10日，第三人华成天宇公司向被告发出联络函一张，确认其将案涉两套房屋的所有权落户在原告名下，并要求被告协助原告办理相关过户手续。而第三人华成天宇公司与被告、案外人谷枫《协议书》未对被告出具的承诺函作出任何变更，因此第三人华成天宇公司与被告、案外人谷枫之间因买卖合同形成的债务因第三人华成天宇的指令交房及要求办理相关手续已届清偿期。第二，被告与第三人华成天宇之间的以房抵债行为是否实际履行。被告与第三人华成天宇公司在债务已届清偿期后约定以房抵债，即以物抵债，其本质为代物清偿，代物清偿是实践性法律行为，不仅需要当事人合意，还需要履行物权转移手续。本案中，第三人华成天宇公司与被告的债务已届清偿期，在达成以物抵债协议后，第三人华成天宇公司指令被告向原告交房，根据原告陈述及本院查明的事实，原告至迟于2014年4月11日已对案涉房屋进行占有使用，虽被告辩称非其本人向原告交付该房屋，但被告系案涉房屋的所有权人，原告未经被告许可或交付即占有房屋并实际使用，明显有悖常理，故对被告的辩驳意见本院不予采信，本院认为被告已按照第三人华成天宇公司的指示向原告履行房屋交付义务。综上，原告与被告、第三人华成天宇公司之间的以房抵债协议因实际履行而生效。现协议所涉房屋所有权应当认定转移归原告所有，另根据协议内容以及合同附随义务，被告应协助原告办理房屋所有权手续，原告的诉讼请求于法有据，本院予以支持。关于在办理产权过程中房产登记部门及税务机关要求支付及缴纳的契税等其他各项费用由原、被告按照以房抵债协议的约定由各方自行承担，如因被告拒不履行协助义务致使原告申请法院强制执行，则因执行程序额外产生的执行费用应由被告承担。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决如下：
位于大连市高新园区礼贤街1号因特摩尔小区×1号、×2号（非行政街号）的房屋所有权归原告张万海所有，自本判决生效之日起三十日内被告大连奥泰房地产开发有限公司协助原告张万海办理所有权登记手续（具体以房产登记部门要求为准）。
案件受理费人民币9，605元，其他诉讼费人民币50元，合计人民币9，655元(原告已经预交)，由被告承担，于上述期间内给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
申请执行的期限为二年。
审 判 长 冯忠璞
审 判 员 卢丹丹
代理审判员 田 艳
二〇一六年五月二十五日
书 记 员 王 月
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人�当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。