徐州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鼓民初字第2512号
原告叶某。
原告刘某某。
二原告共同委托代理人胡川，江苏红杉树律师事务所律师。
被告徐州某市场有限公司。
法定代表人贾某，该公司总经理。
委托代理人夏某，该公司总经理助理。
委托代理人朱某某，江苏运通律师事务所律师。
被告徐州某房地产开发有限公司。
法定代表人梁某，该公司经理。
委托代理人丁某，江苏盛仪律师事务所律师。
原告叶某、刘某某诉被告徐州某市场有限公司（以下简称“某公司”）、被告徐州某房地产开发有限公司（以下简称“某公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月6日受理后，依法组成合议庭，分别于2015年10月20日、2016年5月7日公开开庭进行了审理。原告叶某、刘某某的共同委托代理人胡川，被告某公司的委托代理人朱心田、夏莹，被告某公司的委托代理人丁涛到庭参加诉讼。经合议庭评议，本案现已审理终结。
原告叶某、刘某某诉称，2007年，二原告通过司法程序并经与相关当事方协商，取得了位于徐州市牌楼市场5#-2-302号房产。2007年前该处房产即由某公司出租给某公司租赁使用至今。二原告取得房产所有权后，某公司和某公司都没有向二原告支付租金，二原告多次与二被告交涉租金事宜，二被告总是相互推诿，问题一直没有解决。2015年2月23日，经二原告多次交涉后，某公司给某公司发出《函》一份，提出按每年一万元补偿二原告自2008年1月1日至2012年12月31日的损失，但最终二原告的租金损失还是没有得到解决。二原告现诉至法院请求：1、判令被告支付拖欠二原告的房屋租金82080元（自2008年1月1日至2015年6月30日共90个月，租金60元/㎡/月，房屋面积30.4㎡）。2、要求被告承担诉讼费。
被告某公司辩称，1、我公司是2014年才知道二原告有这个房子的房证，某公司应该知道房子抵押给二原告而没有通知我公司。二原告说多次和我们沟通，也是从2014年之后有所沟通。2、2013年1月1日之前，我公司与二原告没有任何关系，我公司从2004年10月12日就从某公司取得了租赁权，二原告2007年取得涉案房产时，只有在某公司和二原告通知我公司产权变更时，我公司才有向产权变更后的房主支付房租的义务。2014年之前我公司并未接到任何通知。同时，按照法律规定承租期间房屋所有权变更，我公司和二原告继续履行原来的老合同就行了，我公司和某公司签的合同已经实际履行。3、二原告的起诉已经超过诉讼时效。综上，二原告对我公司的起诉不成立，被告某公司辩称，1、关于二原告房屋取得，涉案房屋不是二原告通过正常途径买卖获得，因某公司曾拖欠二原告欠款未偿还，二原告通过起诉判决后申请鼓楼法院强制执行，经法院实地查看，由法院裁定将房屋抵偿给二原告用来偿还欠款，并非某公司自愿转让房屋，因此二原告在接受以房抵债的方式时应该知道房屋的使用状态和租赁情况。2、某公司和某公司关于牌楼市场的整体租赁合同是从2004年开始签订的，二原告取得房屋产权是在2008年，时间在租赁合同之后，根据合同法二百二十九条的规定，原租赁合同继续有效。3、二原告提出的租金标准90元/㎡/月过高，应以某公司与某公司租赁合同中约定的租金标准计算其实际租金。
原告叶某、刘某某为证明其主张，提供如下证据：证据1：2004年10月12日某公司和贾涛等三人以及鼓楼区政府牌楼市场管理处三方签订的《租赁合同》复印件一份，证明二原告所有的5-2-302号房屋包含在这份承租合同的范围内，从2004年开始涉案房屋就一直由被告某公司出租给贾涛等三人，也就是某公司的前身。二被告对该证据无异议，认为应当按照该合同计算租金。证据2：2007年8月9日二原告和某公司签订的抵房协议复印件一份，证明二原告实际取得涉案房产产权的来源。被告某公司对该证据真实性无法确认，对该事实并不知情；被告某公司认可该事实。证据3：涉案房屋产权证原件一份，颁发证书的时间是2007年12月5日，二原告从2007年12月5日已经是涉案房屋的所有权人。二被告对该证据无异议。证据4：2015年2月13日某公司向某公司发出的书面致函原件一份，证明原告就房屋租金被拖欠事宜从2008年之前就与二被告多次进行交涉协商，因为二被告没有达成一致，故没有补偿结果，该函也证实二被告应当支付二原告房屋租金。二被告对该证据无异议。证据5：2012年6月8日徐州都市晨报原件一份，该报纸公布了2011年度徐州市区房屋租赁指导价格，涉案房屋所坐落的区域2011年度作为商业用房的指导价是248元/㎡/月，二原告参照该指导价又进行下浮，酌情提出60元/㎡/月的价格是完全有依据的。二被告对该证据不予认可，认为报纸所载和诉争房屋的本质条件有巨大差异，诉争房屋当时是农贸市场，不是一般的商业用房概念，因此该证据不具有任何参考价值。证据6：2015年3月12日某公司和原告叶某就另案房屋5-1-122号达成的《租赁合同》原件一份，租期12年，2013年1月1日至2024年12月31日，约定租金70元/㎡/月。证明某公司确认和二原告之间的实际租赁关系，同意按70元/㎡/月的租金标准支付租金。二被告对该证据无异议。证据7：2015年某公司给某公司的回函复印件一份，证明二原告通过法院取得涉案房屋的所有权后，某公司认为房屋和某的租赁合同应当继续维持，同时认可新的房屋所有权人至今没收到房屋租金，多次上访的事实。被告某公司认为该证据系复印件，故对证据的真实性不予认可；被告某公司对该证据真实性不予认可，称其公司从未出具过该函。
被告某公司未向本院提供证据。被告某公司未向本院提供证据。
本院经审查认为，二原告提供的证据1、3、4、6，形式与来源合法，内容与本案具有关联性，且其他当事人对真实性亦无异议，可以作为认定案件事实的依据，本院予以采信。二原告提供的证据2，系与被告某公司签订的《抵房协议》，对其内容和证明目的被告某公司均认可，故对该证据本院予以采信，能够作为认定案件事实的依据。二原告提供的证据5，系2011年度市区房屋租赁指导价格，该指导价格的说明中载明“商业用房指导价格的测算范围仅限于市区主要道路沿街一楼（建筑面积在100平方米以下），各大型市场及商场的租金不在调查范围内”，而本案诉争房屋并非“市区主要道路沿街一楼”的商业用房，故该证据不适用本案诉争房屋租金的确认，本院对该证据不予采信。二原告提供的证据7，系复印件，且无法与原件核对，二被告对真实性亦不予认可，故该证据形式不符合法律规定，本院不予采信。本案审理期间，二原告申请对徐州市牌楼市场5号楼2-302室房产自2008年1月1日至2015年6月30日期间的租金进行鉴定，本院依法委托徐州市精英价格评估咨询有限公司进行鉴定，徐州市精英价格评估咨询有限公司于2016年4月21日向本院致函称“接受委托后我公司对委托标的进行了多方面长时间的调查了解，得知牌楼市场的租赁人已多次变动，而且委托标的需评估租金的年份甚至有的至今已十年有余，采集价格十分困难，另外没有商户愿意透露相关租金价格，我公司也一直在努力的尝试通过各种渠道试图了解牌楼市场的房屋租金价格，但目前仍未能找到有关实际租赁价格，以致造成评估没有详实的租赁价格作为依据，无法出具公正的评估报告，故做退卷处理。”原、被告对上述情况均无异议。
经审理查明，2004年10月12日，某公司（甲方、出租方）与贾涛、吴成辉、胡敬城（乙方，承租方）、徐州市鼓楼区人民政府牌楼市场管理处（丙方，返租方）签订《租赁合同》一份，约定：甲方将徐州市夹河东街牌楼市场5号楼一层、二层、三层及地下室租赁给乙方使用。房屋面积：一层甲方已售出产权3923㎡，自有产权4332㎡；二层甲方已售出产权4004㎡，自有产权3416㎡；三层甲方已售出产权2651㎡，自有产权5010㎡；地下室甲方已售出产权866㎡，自有产权6434㎡。甲方已售出产权部分由丙方负责返租。租赁期限二十年，自2004年10月12日至2025年4月12日。合同签订之日起5日内，乙方支付甲方72.09万元租赁保证金，甲方收到保证金后180天内将市场现有业户全部清理完毕，场地交付乙方。乙方进驻施工，租期开始计算。甲方给予乙方设备施工、装潢改造期六个月，试营业后三个月免租优惠，在此期间不计租金。乙方必保在2005年10月1日前开始营业。三层甲方自由产权5010㎡及地下室免租期在以上免租期的基础上再减免一年租金。双方约定第一至第五年租金，一层16.42元/㎡/月、二层6元/㎡/月、三层5元/㎡/月、地下室3元/㎡/月，第六至第十年租金递增12%，第十至第十五年租金递增17%，第十六至第二十年租金连续递增到38%。乙方在二个月内保证注册成立新公司，待新公司成立后补盖公章，由新公司履行本合同乙方的权利和义务。该合同经甲、乙、丙三方分别签字盖章，后乙方成立为被告某公司，并在该租赁合同中补盖某公司公章。上述《租赁合同》签订后，某公司将徐州市夹河东街牌楼市场5号楼一层、二层、三层及地下室交付给贾涛、吴成辉、胡敬城使用，后某公司成立，该房屋继续由某公司使用。2002年6月21日，叶某、叶超、刘某某分别将某公司诉至本院，经审理查明，叶某、叶超与某公司于1998年11月9日签订商品房购销合同书，购买某公司开发的徐州市民主北路牌楼水产市场门面房一间，并已支付完全部购房款；刘某某与某公司于1998年11月5日签订商品房购销合同书，购买某公司开发的徐州市民主北路牌楼水产市场门面房两间，亦已支付完全部购房款。但某公司一直未给办理房屋所有权证和土地使用权证。经本院调解，于2002年8月21日分别做出（2002）鼓民初字第1116号民事调解书、（2002）鼓民初字第1117号民事调解书，该两份调解书约定，某公司于2002年9月23日前一次性返还叶某、叶超购房款73017.72元，于同日一次性返还刘某某购房款80000元，叶某、叶超、刘某某将所购门面房交还某公司。后因某公司未能履行该民事调解书，叶某、叶超、刘某某向本院申请执行，后因某公司无可供执行的财产，本院裁定终结执行。2007年8月9日，叶某、刘某某（乙方）与某公司（甲方）达成《抵房协议》，该协议载明：甲乙双方因鼓楼区法院做出的（2002）鼓民初字第1117号和（2002）鼓民初字第1116号民事调解书，因乙方申请强制执行，双方达成和解协议：一、乙方同意甲方对刘某某、叶某原所购买甲方测绘号：5#-2-122#、5#-2-123#的房屋办理产权证，该房屋归乙方购买所有；二、乙方同意甲方承担违约金等115558元，用牌楼市场5#楼3层测绘号5#-2-302#房建筑面积30.41㎡的营业房进行抵账，并签订商品房买卖合同；三、双方同意以上房屋的办证税费（包括开发票的营业税、城建税、办证契税等）由乙方承担；四、甲乙双方签订完抵房协议和商品房买卖合同及房屋交接手续后，甲乙双方纠纷就全部完结。2007年12月5日，叶某、刘某某取得牌楼市场5#-2-122号房屋的所有权证书，房屋所有权证载明叶某和刘某某各占房产份额1/2。2015年2月13日，某公司向某公司致函一份，内容为：“根据昨日与叶姓房东谈的情况，为促成问题解决，某公司提个建议：由某公司、房主、某公司订个协议对2008年1月1日到2012年12月31日期间，产权变动到房东名下而对房租无法取得一致意见，房东损失由某作为责任主体每年补偿壹万元整，2013年以后由某公司与房东订租赁合同直付租金，前五年的补偿款由某公司代付，该代付款纳入某与某公司的结算关系……”。后各方就该函提议内容并未达成一致意见。庭审中，某公司称某公司并未支付牌楼市场一至三层及地下室2008年1月1日至2015年6月30日期间的房屋租金，某公司称已经支付上述期间的房屋租金，有证据但拒绝提供给法庭。另查明，本院2013年12月3日作出的（2012）鼓民初字第0057号民事判决书中查明，某公司给予某公司的6个月的装潢改造期，以及3个月的试营业期，上述期限均不计租金，实际计租期限为2006年1月13日起。上述民事判决书已经生效。上述事实，有当事人陈述、《租赁合同》、《抵房协议》、房屋所有权证、函、《房屋租赁协议》、付款协议、（2002）鼓民初字第1116号民事调解书、（2002）鼓民初字第1117号民事调解书、（2012）鼓民初字第0057号民事判决书等为证，本院予以确认。因各方当事人争议较大，至本案无法调解。本院认为，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，租赁合同对房屋受让人具有法律拘束力，原出租人退出租赁合同关系，房屋受让人被加入租赁合同而成为新的出租人，原房屋租赁合同在该受让人与承租人之间继续发生效力，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。本案中，二原告于2007年12月5日取得涉案房屋的所有权，在此之前，涉案房屋的所有权人为被告某公司，而某公司与某公司于2004年10月12日即签订了包含涉案房屋在内的牌楼市场一至三层及地下室的《租赁合同》，且租赁物已经交付某公司使用，《租赁合同》已经实际履行，二原告在庭审中也认可其在取得涉案房屋所有权时是知道该房屋已经被出租的。故此，某公司与某公司就包含涉案房屋在内的牌楼市场一至三层及地下室所签订的《租赁合同》在前，二原告取得涉案房屋所有权在后，且其取得所有权在前述《租赁合同》的承租期内，涉案房屋的所有权变动并不影响某公司与某公司签订的《租赁合同》的效力，二原告应当取代原房屋所有权人某公司在《租赁合同》中的地位，依据该合同继续向某公司收取租金。因此，二原告要求按照60/㎡/月的标准计算租金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。二被告要求按照《租赁合同》的标准计算租金的意见符合法律规定，本院予以支持。关于租金数额，涉案房屋为牌楼市场5#-2-302室，建筑面积30.41㎡，位于牌楼市场三楼，根据某公司与某公司《租赁合同》的约定及（2012）鼓民初字第0057号民事判决书已经查明的事实，该市场自2006年1月13日起计租，第一至第五年三层房屋租金5元/㎡/月，第六至第十年租金递增12%，第十至第十五年租金递增17%，第十六至第二十年租金连续递增到38%。因此，二原告诉请的2008年1月1日至2015年6月30日期间的租金，其中2008年1月1日至2011年1月12日属于《租赁合同》约定的第一至五年，房屋租金为5元/㎡/月，年租金1824.6元，该段时间共计三年零12天，租金共计5533.8元；2011年1月13日至2015年6月30日属于《租赁合同》约定的第六至十年，租金递增12%，为5.6元/㎡/月，年租金2043.55元，该段时间共计四年零169天，租金共计9120.39元。综上，对二原告主张的2008年1月1日至2015年6月30日期间的租金，本院依照法律规定及已查明事实支持14654.19元。关于该租金的支付主体，如上所述，在二原告取得涉案房屋所有权后，其替代某公司成为涉案房屋新的出租人，该房屋承租人仍为某公司，故租金应由某公司支付给二原告。鉴于庭审中某公司虽主张二原告诉请时间段的租金已经支付给某公司，但未能向本院提供相关证据，故本院对其主张不予支持，某应继续向二原告支付上述租金。关于本案的时效问题，延付或拒付租金的诉讼时效为一年，自当事人知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中，被告某公司虽主张二原告的诉请超过诉讼时效，但从该公司2015年2月13日向某公司出具的《函》中能够看出，原告叶某曾就其另一处房屋即牌楼市场5#-2-122室房屋的租金与二被告进行协商，诉争房屋与5#-2-122室房屋系叶某基于同一事实取得所有权，二原告庭审中亦陈述取得两处房产后即多次找被告协商租金事宜，故某公司关于时效的抗辩证据不足，缺乏事实基础，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十九条、《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二十条之规定，判决如下：
一、被告徐州某市场有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告叶某、刘某某房屋租金14654.19元；
二、驳回原告叶某、刘某某的其他诉讼请求。
案件受理费1850元（二原告预交），由被告徐州某市场有限公司负担（该款于本判决生效后十日内支付给二原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。上诉人同时应依据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省徐州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省徐州市中级人民法院；开户行：中国建设银行徐州永安支行；帐号：32×××02；开户行地址：徐州市建国西路85号）。
审判长 刘晓璐
审判员 匡 伟
审判员 董 方
二〇一六年五月二十四日
书记员 刘晓敏