石家庄市鹿泉区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鹿民一初字第02136号
原告于超。
委托代理人于志军。
被告河北金海岸房地产开发有限公司，住所地河北省石家庄市鹿泉区获鹿镇高庄村北金海岸花园物业楼。
法定代表人王保山，职务董事长。
委托代理人栾鸾，河北新业律师事务所律师。
原告于超与被告河北金海岸房地产开发有限公司（以下简称金海岸房地产公司）为商品房预售合同纠纷一案，本院受理后依法由审判员崔哲峰独任审判，公开开庭进行了审理，原告于超的委托代理人于志军，被告金海岸房地产公司的委托代理人栾鸾均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告于超诉称，原告于超、被告金海岸房地产公司于2012年5月23日签订《商品房买卖合同》，原告于超购买被告金海岸房地产公司开发的位于石家庄市鹿泉区获鹿镇高庄村D区12-3-102号商品房。原告于超已按合同约定支付了购房款，被告金海岸房地产公司在2012年5月23日交付了原告于超房屋，按合同约定被告应当在商品房交付使用后90个工作日内为原告办理房屋所有权证书，否则按户支付违约金每月200元至房产证办理完毕止，并约定“水、电、暖设施入住时施工完毕，具备使用条件”。但经过原告于超多次与被告金海岸房地产公司协商，被告至今未给原告办理房屋所有权证，小区供暖配套设施不完善，未能达到使用条件。请求法院一、依法责令被告金海岸房地产公司协助办理房屋所有权证；二、依法判令被告金海岸房地产公司自2012年8月23日起至办理完毕房产证之日止每月支付原告于超200元逾期办理房屋所有权证违约金；三、依法责令被告金海岸房地产公司按照合同约定为原告于超安装、完善小区水暖供热配套设施，确保冬季供暖正常使用；四、案件受理费由被告金海岸房地产公司负担。
被告金海岸房地产公司辩称，一、原告于超要求答辩人协助办理房产证的诉讼请求已超过诉讼时效，应驳回原告该诉讼请求。根据《民法通则》第一百三十五条之规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间二年，第一百三十七条规定，诉讼时效从知道或者应当知道权利被侵害之日起计算。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十六条约定，原告于超收房后90个工作日内未取得房产证，此时应当知道权利受到了侵害，应当在该时间节点后的两年内主张权利，而原告至今才向法院起诉，也未能提供有效的诉讼时效中止、中断的相关证据，其请求已经超过诉讼时效，应驳回原告于超的该诉讼请求；二、原告于超对于起诉立案之日起倒推两年之前的违约金请求超过了诉讼时效，不应予以支持。本案中原告于超对于逾期办理房产证的违约金的请求也应当受到两年诉讼时效的限制，根据双方签定的《商品房买卖合同》第十六条约定，违约金按月计算，属于继续性债权，继续性债权作为一个整体，由每个个体债权构成，每个个体债权在法律上具有相对独立性，也即每月都产生一个独立的个体违约金债权，每月200元的违约金应作为独立的诉讼请求，适用《民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条的关于两年诉讼时效的规定，即本案原告于超起诉立案之日起倒推两年产生的违约金请求没有超过诉讼时效，两年之前的违约金请求超过了诉讼时效，应当不予支持；三、本案《商品房买卖合同》第十六条，关于每月200元违约金约定过高，两年的违约金每户为4800元，本类案件达100多户，违约金将近50万元左右，整体数额过高，根据最高人民法院《关于当前形式下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》文件的精神，对于房地产开发商确因资金暂时困难产生纠纷的，要根据案件的具体情况，依法合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题。在商品房预售时，原告明知房地产开发有周期长、投资大等特殊性，容易产生一定的风险。本案中，答辩人确因原告等业主因不交物业费、地处偏僻等问题，造成资金暂时困难，产生一些问题，但答辩人作为开发商不应承担全部的风险和责任。请法院根据案件的实际情况综合考虑，从公平合理的角度调整违约金数额，依法降低原告所主张的违约金；四、原告于超主张要求安装完善小区水暖供热配套设施的诉讼请求应予以驳回。根据《商品房买卖合同》附件二，约定为地暖或普通暖气，答辩人已按照合同约定为原告业主安装了地暖，且能正常使用，达到了供暖的效果，已履行了合同义务。原告在合同约定之外没有理由再要求答辩人安装完善小区供热配套设施，该诉求应驳回。
经审理查明，原告于超、被告金海岸房地产公司于2012年5月23日签订《商品房买卖合同》，原告于超购买被告金海岸房地产公司开发的位于石家庄市鹿泉区获鹿镇高庄村北的D区12-3-102号商品房。原告于超已按合同约定支付了购房款，被告金海岸房地产公司在2012年5月23日交付了原告于超房屋，按合同约定被告应当在商品房交付使用后90个工作日内为原告办理房屋所有权证书，否则按户支付违约金每月200元至房产证办理完毕止，并约定“水、电、暖设施入住时施工完毕，具备使用条件”。但被告金海岸房地产公司至今未给原告于超办理房屋所有权证，小区供暖配套设施不完善，未能达到使用条件。双方故此成讼。
本案双方争议的焦点为，被告金海岸房地产公司是否应当协助原告于超办理房屋所有权证并支付逾期违约金和安装完善小区的水暖供热配套设施。
庭审中，原告于超提交以下证据，证实自己的主张：
一、《商品房买卖合同》。产权登记的约定，是双方真实的意思表示，被告未在合同约定的时间内为原告办理房产证，应当按照该条款的约定承担违约责任，即按户支付每月200元的违约金，本案争议的小区因开发商的原因一直未验收合格就交付给原告使用，导致办理房产证的相关手续不完备，迟迟办不了房产证，是开发商自己的行为导致的，而并非是原告不交物业费造成的；合同约定，水、电、暖设施入住时施工完毕，具备使用条件，但至今被告仍然未按该条款的约定完善供暖设施，每一份合同及合同附件中，明确约定了供暖的形式是地暖、普通暖气，按通常的理解应当为水地暖，而非电地暖。
二、石家庄市鹿泉区住房和城乡建设局出具的情况说明。关于诉讼时效问题，详见石家庄市鹿泉区住房和城乡建设局出具的情况说明。该份情况说明载明，被告金海岸房地产公司将房屋交付给原告于超后迟迟未按合同的约定给原告办理房产证和完善配套集中供暖设施，原告等人自2012年3月起一直到石家庄市信访局和鹿泉区政府等有关部门上访反映问题，主张自己的权利，该属于诉讼时效的中断，诉讼时效应当重新计算。2013年8月27日鹿泉区住房和城乡建设局组织原告等人和被告金海岸房地产公司的法定代表人王保山就原告所反映的问题召开了协调会，王保山当时承诺，及时办理房产证、协调集中供暖、对损坏的电地暖予以修复。该时间点又是一个诉讼时效的中断，本案原告起诉的时间为2015年8月，综上可以看出，原告起诉要求被告办理房产证、支付违约金并没有超过法律规定的诉讼时效。
三、提交原告于超交付被告金海岸房地产公司契税、维修基金、产权登记费等的收据。证明交款的时间和款项的名目，产权登记费、契税是应当交到房管部门用于办理房产证的费用，我们计算违约金的依据是该时间点加上90个工作日，之后的第二天作为计算违约金的开始时间。
四、交付房款的收据或发票。证明原告已履行了支付房款义务。
针对原告于超的主张和提供的证据，被告金海岸房地产公司的质证意见为，一、对于《商品房买卖合同》及相关票据的真实性无异议。有的合同约定为普通水暖，有的合同约定为地暖，我方在暖气配套设施上，已为原告安装了地暖，不存在违约，履行了合同约定的义务；二、对于石家庄市鹿泉区住房和城乡建设局出具的情况说明，是原告当庭提交的证据，超过了举证期限，我方不认可，且情况说明是针对于秀英等人作出的说明，不能证明与本案原告有关系，即情况说明不是针对原告作出的，与本案无关，不能证明本案有诉讼时效中止、中断的情形，协助办房产证，根据《商品房买卖合同》约定的时间已超过了诉讼时效，董事长王保山在情况说明中仅称协调集中供暖，但不是我公司或董事长能够左右的，现在金海岸花园小区所在的区域没有相应的水暖集中供热和市政基础设施，没有安装水暖的现实条件，本案在合同中约定的是地暖不存在违约。三、对于收房时间、契税所确定的收房时间没有异议，但是计算方式及数额不认可，起诉立案之日起倒推两年之前的违约金的请求已超过诉讼时效，不应支持，每月200元的违约金，整体数额过高，原告所述实际交房时间都比合同约定交房时间晚，我方不认可，因本类案件较多，应以个案合同约定及票据为准，并不是都存在延期交房的问题。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告于超、被告金海岸房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，内容并无违法之处，应当认定合法有效，双方应当按照合同的约定履行各自义务。本案中，原告于超已按合同约定履行了支付房款的义务，但被告金海岸房地产公司未按照合同约定为原告于超办理房屋所有权证和安装水暖供热配套设施，应当承担违约责任，故对原告于超请求法院判令被告金海岸房地产公司协助办理房屋所有权证、并支付逾期办理房屋所有权证的违约金、安装完善小区水暖供热配套设施，本院予以支持。关于诉讼时效的问题，房屋交付后，原告于超多年来一直向被告金海岸房地产公司和有关政府部门主张自己的权利，应当认定为诉讼时效的中断，故对被告金海岸房地产公司提出原告诉讼请求已超过诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告河北金海岸房地产开发有限公司于本判决生效后三日内为原告于超办理房屋所有权证。
二、被告河北金海岸房地产开发有限公司自2012年10月1日起至办理房屋所有权证之日止每月支付原告于超逾期办理房屋所有权证的违约金200元。
三、被告河北金海岸房地产开发有限公司于本判决生效后一个月内按合同约定为原告于超安装、完善小区水暖供热配套设施，确保冬季供暖正常使用。
案件受理费80元，减半收取40元，由被告金海岸房地产公司负担。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。
审判员 崔哲峰
二〇一五年十月二十日
书记员 李 娜