杭州市上城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭上民初字第2365号
原告：华东医药股份有限公司，住所地：杭州市延安路468号1号楼1号门9、10楼。
法定代表人：李邦良，董事长。
委托诉讼代理人：郑承剑，浙江天杭律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈轶群，浙江天杭律师事务所律师。
被告：杭州闽信房地产开发有限公司，住所地：杭州市西湖区文二路202号西湖大厦7楼。
法定代表人：吕建国，董事长。
委托诉讼代理人：苟建华，男，系该公司员工。
委托诉讼代理人：谢超，女，系该公司员工。
第三人：浙江省房地产开发有限公司，住所地：杭州市西湖文化广场19号703室。
法定代表人：汪曦光，董事长。
委托诉讼代理人：李静静，女，系浙江省耀江实业集团有限公司员工。
第三人：浙江天庐房地产开发有限公司，住所地：杭州市江干区丁桥镇同协路28号11楼1001室。
法定代表人：解戈，总经理。
委托诉讼代理人：何向阳，浙江泽厚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：熊惠斌，浙江泽厚律师事务所律师。
原告华东医药股份有限公司（以下简称华东医药）与被告杭州闽信房地产开发有限公司（以下简称闽信公司）、第三人浙江省房地产开发有限公司（以下简称省房产公司）和浙江天庐房地产开发有限公司（以下简称天庐公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月30日立案受理，依法组成合议庭，于2016年7月6日、2016年12月12日两次公开开庭进行了审理。原告华东医药的委托诉讼代理人郑承剑、陈轶群，被告闽信公司的委托诉讼代理人苟建华，第三人省房产公司的委托诉讼代理人李静静（第二次庭审未到庭），第三人天庐公司的委托诉讼代理人熊惠斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告华东医药向本院提出诉讼请求：1．确认原、被告于1999年9月8日签订的编号为杭商销（98）第3907号商品房销售合同书无效；2．被告返还购房款775264元；3．被告按中国人民银行公布的同期贷款基准利率赔偿自1999年9月8日至判决确定的履行之日的利息损失（暂算至2015年12月31日止的利息损失为894832元）；4．被告赔偿原告已付房款一倍的损失775264元；5．被告赔偿房屋差价损失2768800元（暂按20000元/平方米的差价计算，如经鉴定有差异的则按鉴定结果计算差价损失）；6．判令被告承担本案的诉讼费。在诉讼过程中，原告申请变更诉讼请求为：1．解除原、被告于1999年9月8日签订的编号为杭商销（98）第3907号商品房销售合同书；2．被告返还购房款775264元；3．被告按中国人民银行公布的同期贷款基准利率赔偿自1999年9月8日至判决确定的履行之日的利息损失（暂算至2015年12月31日止的利息损失为894832元）；4．被告赔偿原告已付房款一倍的损失775264元；5．被告赔偿房屋差价损失3081836元；6．被告承担评估费用12621元；7．被告承担本案的诉讼费。事实和理由：1999年9月8日，杭州华东大药房与被告签订了编号为杭商销（98）第3907号商品房销售合同书，约定杭州华东大药房向被告购买位于杭州市上城区天福花园小区多层住宅（非住宅）12-2-底商的商铺，共计建筑面积138.44平方米。商品房预售价为一次性包干定价5600元/平方米，房屋价款总计775264元。杭州华东大药房按合同约定支付了775264元购房款并取得被告开具的杭州市商品房销售专用发票。房屋交付后，被告并未按合同约定为杭州华东大药房办理产权登记手续，杭州华东大药房虽多次催促但被告均以手续需要完善为由拖延，此后被告搬离原注册地，杭州华东大药房无法联系到被告落实产权登记事宜。2003年3月27日在该房屋注册成立了“杭州华东大药房连锁有限公司之江连锁店”从事经营，期间均无第三方提出异议。2014年12月，杭州市上城区天福花园住宅小区业主委员会向房屋使用人杭州华东大药房连锁有限公司之江连锁店提出，该房产系不能转让的物业经营用房，并提供杭州市住房保障和房产管理局（2014）年第002号告知政府信息公开告知书。至此，原告才发现被告销售给杭州华东大药房的该房产系无处分权的房产。杭州华东大药房连锁有限公司在与天福花园业委会多次交涉下只能租用该房屋继续经营。2000年3月30日，“杭州华东大药房”名称变更为“华东医药股份有限公司华东大药房”，并于2003年4月15日注销，其债权债务均由原告承担。原告认为，杭州华东大药房与被告所签的商品房销售合同书因被告未取得预售资格且无处分权而无效，原告作为杭州华东大药房的上级机构继受其债权债务，有权要求被告返还购房款和赔偿各项损失。
原告华东医药向本院提交了如下证据材料：
1．商品房销售合同书，证明1999年9月8日，原、被告签订杭州市商品房销售合同书，双方对房屋销售价款、面积、付款时间、房产过户等作出明确约定的事实。
2．发票、支票，证明原告于1999年9月8日向被告支付775264元房款的事实。
3．杭州市住房保障和房产管理局政府信息公开告知书，证明天福花园12幢为物业经营用房，被告未获得预售许可对该房产无处分权的事实。
4．变更登记情况，证明2000年3月30日，杭州华东大药房变更为华东医药股份有限公司华东大药房，并于2003年4月15日注销的事实。
5．分公司注销登记申请书，证明杭州华东大药房注销后的债权债务由原告承担的事实。
6．浙江省单位房屋所有权登记申请书和房屋产权信息查询记录，证明被告闽信公司已经于1999年1月11日对天福花园12幢房产办理了大产证，建筑面积为2201.23平方米，所有权状况栏附记为“其中2单元底138.44平方米为物业用房”，2009年11月25日该产权证注销，至1999年9月8日与原告签订商品房买卖合同时被告一直无权处分案涉房产。
7．房屋租赁合同，证明2015年1月29日，案涉房屋中的100平方米被天福花园业主委员会出租给原告的下属子公司华东大药房和武林大药房，原告至此完全丧失房产的支配权。
8．评估报告书，证明原、被告讼争合同项下的房产如按照现在的市场价应为3807100元，该价格应为原告主张预期利益损失（即房屋差价损失）的标准。
9．评估费凭证，证明司法鉴定费用为12621元，已经由原告垫付，该款应由被告承担。
被告闽信公司辩称：一、原告未通知解除合同即提起诉讼与法相悖。原告在立案近十一个月后对诉讼请求由要求确认无效调整为要求判令解除合同。被告认为合同解除权系解除权人享有，法院并无解除合同的权力，法院受理解除请求缺乏依据。解除通知是法定义务，解除权人不得径直起诉。被告认为原告应该撤诉，否则请求驳回原告的诉讼请求。二、原告享有的合同解除权已经依法消灭。第三人天庐公司以被告名义与原告签订商品房销售合同书约定“甲方负责代办三证，费用由乙方支付，三个月内办理完，否则可退房”，应为乙方即原告解除权的约定。则案涉合同签订之日起满三个月的次日原告享有的合同解除权行使的条件已经成立，根据合同法及相关司法解释的规定，原告如未在2000年12月9日前行使合同解除权的，原告享有的合同解除权即消灭。现原告在其权利消灭15年11个月余才主张于法不符。三、原告的诉讼请求超过诉讼时效。原告所主张的其他五项诉讼请求均已超过法定的诉讼时效。根据民法通则的规定，由于原告怠于行使权利且本案不存在诉讼时效中断事由，原告诉请超过诉讼时效。四、关于房屋交付。被告认为本案第三人天庐公司以被告名义与原告订立的案涉合同从表面上看系原告支付价款、天庐公司交付房屋，除系房地产权证未取得外，案涉合同其他约定已经履行完毕。被告认为物权合意同交付相结合成为物权行为，在不动产方面交付体现为登记，则原告占有房屋为事实行为，天庐公司未完成诉争房屋的交付。五、原告的过错。原告在购置物业前应该在房产管理部门查询房产的用途，不予核查就签订合同存在过错；且原告在长达17年时间里，在没有成功办理权证的情况下持续使用案涉房产拒绝维权，导致损失急剧扩大的严重后果。原告对此应当承担全部过错责任。六、案涉房产的开发、建设系由被告交由省房产公司开发，案涉房产的交易被告并不知晓，也并未收到购房款；案涉房产属于物业经营用房的说法并不能成立。七、关于损失赔偿。原告第三至六项赔偿请求缺乏事实和法律依据。原告主张的利息损失与合同约定不符，计息期间应从原告打款次日起算，截止日期应为2000年12月9日；一倍赔偿请求属于对法律的曲解，不能成立；房屋差价损失是不存在的；评估费开支系原告滥用鉴定权所致，评估对本案无采信价值，应由原告承担。合同对房屋不能交付的违约责任有明确约定，如追究损失赔偿则应按照合同约定。综上，原告未在法定期限内主张权利，已经丧失胜诉权，要求驳回其诉讼请求。
被告闽信公司向本院提交了如下证据材料：
1．公证书；
2．1996年6月18日补充协议；
3．1999年7月23日补充合同；
证据1至证据3共同证明本案所涉的房屋由被告发包给第三人省房产公司开发，被告不干涉其经营自主权，由其销售所开发的房屋，案涉房屋销售合同是原告与第三人天庐公司所签订，与被告没有关联。
4．杭州市物业管理专项基金和用房缴交确认单，证明被告已将本案所涉的房屋作为物业用房向主管部门缴交的事实。
5．公司变更登记情况，证明浙江省房地产开发公司名称变更为浙江省房地产开发有限公司。
6．工商档案，证明李水根曾担任第三人天庐公司的法人。
7．工商变更登记情况，证明被告在1996年7月-2004年5月期间办公地址都未发生过变更。
8．交接单、交接协议，证明商品房合同上的合同专用章及财务专用章是由被告移交给第三人省房产公司管理使用。
9．国内商品房价格涨跌情况表格，证明案涉房屋的涨幅变动情况不大。
10．商品房买卖合同，证明违约金的计算、解除权利的约定。
第三人省房产公司述称：一、根据合同法规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。虽然当前法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案中，原、被告双方间的商品房销售合同书第六条规定，三证三个月内应办理完，否则原告可退房。根据该条约定，原告从1999年12月9日起即有权解除合同，但其却一直怠为行使，故该项权利应予以消灭。二、即使原告有权要求解除合同，其第四至六项诉请也无依据。三、原告要求被告承担评估费也没有依据。本案中原告做评估是为了完成自己的举证义务，由此产生的费用应由其自行承担。
第三人省房产公司未向本院提交证据。
第三人天庐公司述称：一、原告起诉已超过诉讼时效，丧失胜诉权。1.民法通则规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期限为二年，法律另有规定的除外”。本案系合同纠纷，适用一般诉讼时效两年。2.民法通则规定，诉讼时效是从权利人知道或应当知道其权利受到侵害之日起开始计算。本案中，案涉房屋买卖合同第六条约定“甲方负责代办三证，费用由乙方支付，三个月内办理完，否则可退房”。该合同系于1999年9月8日签订，原告在诉状中陈述“房屋交付后，被告并未按合同约定为华东大药房办理产权登记手续，原告多次催促”，故原告知道其权利受到侵害之日为1999年12月8日。3.本案不具有任何诉讼时效中断、中止或延长之情形，故本案诉讼时效至2001年12月8日届满。原告于2015年12月30日起诉，显然已过诉讼时效期间，依法应驳回诉讼请求。二、原告行使合同解除权已过法定期限，其解除权依法消灭。1.合同法规定：法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。3.根据上述法律及司法解释，合同解除权一是要在合理期限内行使；二是合理期限最长为一年；三是合理期限系除斥期间；四是未行使的后果是导致权利消灭。4.案涉合同第六条约定的可退房，其实质就是关于解除合同的条款。合同约定三个月未能办证即可退房，则1999年12月8日为解除权发生之日，至2000年12月8日解除权行使的合理期限届满。原告逾期不行使解除权，则解除权消灭。5.原告于2016年11月14日主张解除合同，此时其解除权早已消灭，法院应驳回其第一项解除合同的诉讼请求。而原告的第二至七项诉讼请求均以解除合同为条件，故全部应予驳回。三、原告主张的各项赔偿请求明显与法律规定不符。1.原告诉请第3项要求赔偿利息损失，如原告诉状中陈述，1999年房屋交付后其一直占用使用至2014年12月，期间无第三方提出异议。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定，买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益，违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益的，人民法院应予支持。很显然，原告使用案涉房屋十五年获得利益远远超其主张的银行利息损失。2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条以列举的方式规定了商品房买卖合同中退一赔一的五种情形，本案不具有其中的任何一种，原告的诉请第四项明显不能成立。3.合同法规定，违约损害赔偿数额不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。原告诉请第五项要求赔偿房屋差价3080000余元，相当于房屋价款的400%。房屋价格在十六年内涨了四倍，这显然不是本案的被告及第三人所能预见或应当预见，原告在三证未办理长达十六年后才主张解除合同，也不是被告及第三人所能预见。4.合同法规定当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。被告在1999年12月8日前未能办理三证，即构成违约。原告应当采取适当措施即及时解除合同防止损失扩大；原告未能及时解除合同致使损失扩大，不得就扩大的损失要求赔偿。5.《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定，买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，法院应予支持。早在1999年12月8日，案涉房屋未能办理产权证，原告本可退房；如果原告当时退房，则其主张的第三项十六年的利息、第五项3080000元差价都不可能发生。并且，任何一个善意的合同相对人都不可能在购买房屋而长达十六年之久不能办理房产证的情形下而不采取法律手段解决。因此，原告对其所谓的损失有明显过错，原告诉请第五项应予驳回。6.如果法院经审理后认为原告起诉未过诉讼时效且解除权未消灭，则应当同时考虑原告的止损义务及过错情节以厘定赔偿数额。第三人请求法庭行使释明权，以便被告或第三人申请鉴定案涉房屋在1999年12月8日时的市场价值，或是2000年12月8日时的市场价值（解除权行使的合理期限）。四、天庐公司在本案中不应承担民事责任。1.根据合同相对性原则，案涉房屋买卖合同的相关责任应由出卖人即本案被告承担。天庐公司的前身杭州铁路局房地产开发经营公司与原告不具有合同关系，不应对原告承担民事责任。2.天庐公司与被告闽信公司之间也不具有合同关系，不应对被告承担责任。虽然天庐公司与第三人省房产公司之间具有合作开发房地产的合同关系，但该开发合同并不属于本案的审理范围。故第三人天庐公司在本案中不应承担责任。
第三人天庐公司向本院提交了如下证据材料：
1．物业用房现场照片，证明天福花园小区靠近大门口位置有一幢二层楼房，现为物业用房；
2．案涉房屋现场照片，证明案涉房屋位于天福花园小区12幢1楼；
证据1、2证明从1999年起，相关单位已经向小区业主移交了小区的物业用房，但并非案涉房屋。
庭审中，对原告华东医药提交的证据1至证据9，被告闽信公司质证如下：对证据1、证据2中发票的真实性、关联性无异议，对证明对象有异议，认为合同是原告与天庐公司签订；对证据2中支票的真实性不发表意见，认为领取支票的人应在支票存根上签字，但是该存根上并未有闽信公司的任何签字信息，闽信公司也并未收到该笔款项；对证据3、证据6真实性无异议，对证明对象有异议，认为告知书载明的信息与实际交付的物业用房不符，超出当时规定的物业用房面积；对证据4、证据5三性均无异议；对证据7真实性无异议，认为租赁合同约定的租金总额应与原告的诉讼请求相抵；对证据8、证据9的真实性无异议，对关联性及证明对象有异议，认为物业经营用房无法交易，评估报告及评估费均与本案无关。第三人省房产公司质证如下：对证据1至证据5未到庭发表质证意见；对证据6的真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为证据显示1999年1月11日至2009年11月25日包括案涉房屋在内的整个12幢房屋产权登记所有权人均为被告，故1999年9月8日被告与原告签订买卖合同时系有权处分；对证据7的三性均有异议，租赁合同中涉及的房屋为近江东路36-1、36-2、36-3号房屋，且建筑面积仅为100平方米，无法证明与案涉房屋的关系；对证据8真实性、合法性无异议，对关联性有异议，评估报告并非对案涉的非流通物业用房价值的评估，且原告自知晓案涉房屋未能办理产权证书有权退房之日起，其预期利益损失应不再存在；对证据9三性均有异议，根据《诉讼费用交纳办法》规定，鉴定评估费用系原告为完成其举证义务而发生，故应由其自行承担。第三人天庐公司质证如下：对证据1真实性无异议，双方订立合同时对不能办证的情形已有预料并明确约定解决方法，应对双方具有约束力；对证据2中发票、证据4、证据5三性均无异议；对证据2中支票无异议；对证据3证明对象有异议，认为非产权登记证明，与其他登记材料有矛盾，与客观事实不符；对证据6形式真实性无异议，但认为房管登记信息相互矛盾，证据显示1999年初始登记即显示案涉房产是物业用房则原告应在当年9月就已经知道无法办理产权证；对证据7真实性不予质证，非天庐公司签订，但认为在2014年12月16日前原告应当已经得知其权利受损；对证据8形式真实性无异议，对关联性有异议，认为与本案无关，其评估基准日2016年10月25日并非原告有权主张解除合同之日；对证据9形式真实性无异议，对关联性有异议，认为与本案无关，评估报告不应采信，评估费用应由原告自行承担。
对被告闽信公司提交的证据1-10，原告华东医药质证如下：对证据1至证据3真实性无法判断，对关联性有异议，认为原告非当事人，与本案无关，不能对抗原告；对证据4真实性、关联性无异议，但认为该证据证明原告申请产权登记时已将案涉房屋作为物业管理用房向房管局进行缴交，案涉房屋所有权人为天福花园所有业主，被告签订案涉买卖合同系无权处分；对证据5真实性无异议，对关联性有异议，认为与本案无关；对证据6真实性无异议，但认为案涉合同双方为原、被告；对证据7形式真实性无异议，对内容真实性有异议，认为被告所称住所地系登记住所地，非实际营业地；对证据8真实性无法确认，对关联性有异议，认为与本案无关；对证据9三性均有异议，认为不应以1999年或2000年的标准衡量原告损失；对证据10真实性无异议。第三人天庐公司质证如下：对证据1至证据3真实性不予质证，对证明对象无异议，认为天庐公司与被告并无合同关系；对证据4三性均有异议，认为天庐公司从未得知案涉房屋属于物业用房，该确认单与物业项目实施确认书有矛盾；对证据5、证据7、证据9三性均无异议；对证据6真实性无异议，但认为案涉合同双方为原、被告；对证据8真实性不予质证，认为案涉房屋买卖合同所盖合同章的法律责任依法应由被告承担；对证据10真实性无异议，双方订立合同时对不能办证的情形已有预料并明确约定解决方法，应对双方具有约束力。
对第三人天庐公司提交的证据1至证据2，原告华东医药质证如下：对真实性均无异议，对关联性有异议，认为天福花园现有物业用房并不能影响案涉房屋性质，房屋权属应以房产管理部门的登记为准。被告闽信公司对上述证据均无异议。
第三人省房产公司未到庭参加诉讼，亦未提交对被告闽信公司及第三人天庐公司证据的书面质证意见，视为放弃质证的权利。
本院对上述证据作如下认证：原告华东医药提交的证据1、证据2能够证明杭州华东大药房和闽信公司就天福花园12幢2单元底商建筑面积138.44平方米的房屋签订销售合同并支付价款的事实，予以认定；证据3能够证明案涉房屋系天福花园12幢物业经营用房的事实，予以认定；证据4、证据5能够证明杭州华东大药房主体变更情况及债权债务承继情况，予以认定；证据6能够证明天福花园12幢的房屋产权登记信息，予以认定；证据7结合其他证据综合予以认定；证据8、证据9能够证明案涉房产在设定条件下的市场评估价值及评估费用，予以认定。被告闽信公司提交的证据1至证据3能够证明闽信公司与省房产公司的关系，予以认定；证据4能够证明案涉房产系物业用房的事实，予以认定；证据5能够证明第三人省房产公司的主体变更情况，予以认定；证据6系李水根担任杭州铁路分局房地产开发经营公司法定代表人的证据，与本案无关，不予认定；证据7系被告工商登记情况．证据8系印章交接使用事实，将结合全案事实综合认定；证据9系被告单方出具，不予认定；证据10系案涉的房屋买卖合同，予以认定。第三人天庐公司提交的证据1、证据2将结合其他证据综合认定。
在诉讼过程中，经被告闽信公司申请，本院依法向杭州市公安局上城分局经济犯罪侦查大队调取资料一组。原告华东医药对证据的形式真实性无异议，对内容真实性及合法性方面认为系公安部门撤销刑事案件的证据，不能作为本案的证据使用；被告闽信公司对证据真实性无异议，认为证明案涉房屋的开发与销售与天庐公司有关，案涉物业用房的面积已经超出了使用标准；第三人天庐公司对证据的形式真实性无异议，认为物业管理项目中明确案涉房产并不包括在物业用房内，原告方员工杨晓霞的询问笔录也显示原告当时已经知道权利受损。第三人省房产公司未到庭亦未提交书面质证意见，视为放弃质证的权利。本院认为，本院调取的上述证据真实、合法，予以认定。
经审理，本院对本案事实作如下认定：1999年9月8日，杭州华东大药房（乙方、购房方）与闽信公司（甲方、售房方）就杭州市上城区天福花园小区多层住宅12-2-底商建筑面积138.44平方米的房屋签订商品房销售合同书，约定了房屋价款总计775264元，扣除已付款50000元，实际应支付725264元；购房款全部结清后，由甲方将房屋交付乙方；甲方出售的房屋产权归乙方所有；甲方负责代办三证，费用由乙方支付，三个月内办理完，否则可退房；合同自签订之日起生效；双方还对其他条款进行了约定。同日，杭州华东大药房向闽信公司结清房款，闽信公司向其开具案涉房款金额775264元的浙江省杭州市商品房销售专用发票。后案涉房屋依约交付，杭州华东大药房未取得房屋产权登记。2000年3月杭州华东大药房更名为华东医药股份有限公司华东大药房，后者于2003年4月注销，其债权债务关系由原告华东医药承继。2014年12月，天福花园小区业委会向案涉房屋使用方、原告华东医药下属子公司经营店杭州华东大药房连锁有限公司之江连锁店出具（2014）年第2号告知杭州市住房保障和房产管理局政府信息公开告知书，告知天福花园12幢2单元底商建筑面积138.44平方米为天福花园12幢物业经营用房。
另查明，1995年6月15日，闽信公司（发包方、甲方）与浙江省房地产开发公司（承包方、乙方、省房产公司前身）就案涉房产所在的滨江四号地块开发建设项目签订承包开发合同，约定了乙方先行开发小区内60亩多层住宅建设用地，乙方按合同缴纳承包费后多余部分归其支配等事项。浙江省房地产开发公司与杭州铁路分局房地产开发经营公司（天庐公司前身）就案涉房地产建设项目亦成立合作开发关系。1998年12月，闽信公司就天福花园建设项目向杭州市房产主管部门提交杭房物缴（98）第172号杭州市物业管理专项基金和用房缴交确认单，其中物业管理经营用房坐落写明12幢2单元底商（138.44平方米）。1999年1月11日，闽信公司就天福花园12幢取得杭房权证上字第××号房屋所有权证，产权证附记其中2单元底138.44平方米为物业用房；该证于2009年11月25日被注销。
在诉讼过程中，经原告华东医药申请，本院委托浙江利达土地房地产评估咨询有限公司对位于本市天福花园小区多层住宅12-2-底商建筑面积138.44平方米案涉房屋出具浙利达鉴估（2016）第10052号评估报告书，确定其在设定为商业用房的条件下于评估时点2016年10月25日时的房地产市场价值为总价3807100元。
本院认为，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务，其中一方的违约行为致使合同不能履行或不能实现合同目的的，另一方当事人享有法定解除权。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。本案中，被告闽信公司于1998年12月向房产主管部门缴交物业用房及1999年初取得天福花园12幢房产所有权原始登记时均明确12幢2单元底商建筑面积138.44平方米的房产为物业经营用房，故其对该部分房产不具有所有权或处分权；闽信公司作为与杭州华东大药房签订商品房销售合同的相对方，其无权处分标的物致使杭州华东大药房及其权利承继方华东医药不能取得案涉房产的所有权，杭州华东大药房及其权利承继方华东医药不能实现订立合同的目的。因此，华东医药要求解除杭州华东大药房与被告闽信公司签订的杭州市商品房销售合同书，本院予以支持。
法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。本案中，杭州华东大药房在与闽信公司就案涉房产签订买卖合同时，对房屋权属性质并不知情，其将房屋价款结清并经交付房屋后，虽多次就产权办理与闽信公司交涉，但其间未有第三方就此提出异议，结合其对房产占有使用的稳定状态已经持续近二十年的事实，其对所购房产取得所有权属有合理期待。闽信公司一直未就合同解除予以催告，华东医药经天福花园业委会于2014年12月向其出具天福花园12幢物业用房政府信息告知书才得知其合同目的不能实现的事实，并且，案涉杭州市商品房销售合同书现已不具备继续履行的可能性。综上，被告关于原告享有的合同解除权已经消灭的抗辩不能成立，本院不予采信。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，案涉商品房销售合同书应予以解除，原告华东医药诉请要求被告闽信公司返还购房款775264元及按中国人民银行公布的同期贷款基准利率赔偿自1999年9月8日至判决确定的履行之日的利息损失于法有据，本院予以支持。关于赔偿金额，华东医药主张闽信公司承担已付购房款一倍的赔偿，缺乏事实和法律依据，对该部分诉请本院不予支持；原告主张赔偿房屋差价损失3081836元，鉴于华东医药至今未取得房屋所有权，亦未就房屋权属性质进行核查或就权属登记积极主张，原、被告双方对上述差价损失的产生均有过错，本院根据合同履行情况及双方过错程度酌定被告闽信公司向原告华东医药赔付损失1540918元。因房屋差价评估鉴定产生的费用12621元，本院亦酌定由原、被告对半分担。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十五条、第九十七条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款之规定，判决如下：
一、原杭州华东大药房与被告杭州闽信房地产开发有限公司于1999年9月8日签订的编号为杭商销（98）第3907号商品房销售合同书于本判决生效之日起解除；
二、被告杭州闽信房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告华东医药股份有限公司购房款775264元，并支付自1999年9月8日起至判决确定的履行之日止利息（以775264元为基数按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算）；
三、被告杭州闽信房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内赔付原告华东医药股份有限公司损失1540918元；
四、被告杭州闽信房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告华东医药股份有限公司鉴定评估费6310.5元；
五、驳回原告华东医药股份有限公司的其他诉讼请求。
被告杭州闽信房地产开发有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
预收案件受理费54483.9元，实际收取50579元，由原告华东医药股份有限公司负担18319元，被告杭州闽信房地产开发有限公司负担32260元。
原告华东医药股份有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州闽信房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审 判 长 周 智
人民陪审员 王明珠
人民陪审员 李 慧
二〇一七年一月二十日
书 记 员 张乐慧