重庆市南岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南法民初字第04865号
原告北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司，住所地重庆市南岸区铜元局街道风临路8号1栋，组织机构代码59368390-X。
负责人金梅，总经理。
委托代理人华某某（特别授权），重庆雷力律师事务所律师。
委托代理人聂某（特别授权），重庆雷力律师事务所律师。
被告何洁，女，1982年8月生，汉族，住重庆市沙坪坝区。
委托代理人刘某某（特别授权），重庆利欣律师事务所律师。
委托代理人陈某某（特别授权），重庆利欣律师事务所律师。
原告北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司（以下简称“金辉锦江重庆分司”）与被告何洁物业服务纠纷一案，本院于2014年5月15日立案受理后，依法由代理审判员张敏适用简易程序于2014年8月4日公开开庭进行了审理，原告北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司的委托代理人聂某、华某某、被告何洁的委托代理人刘某某、陈某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告金辉锦江重庆分司诉称：被告系南岸区XX路X号XX城一期X区X栋X-
X号房屋的业主，原告（原重庆融侨锦江物业管理有限公司）系为该小区提供物业管理服务的企业。原告为被告提供物业管理服务期间全面履行了物业服务合同约定，为公共场所、公共设施、公用设备等提供公共秩序维护、保洁和维修保养的义务，而被告从2012年1月起无故拖欠原告物业服务费。截止2014年4月，被告累计拖欠原告物业管理费7090.16元、滞纳金212.21元，合计7302.37元。原告多次催收未果，故起诉来院请求人民法院判令：被告向原告支付拖欠的2012年1月至2014年4月期间的物业服务费7090.16元、违约金212.21元，合计7302.37元；本案诉讼费由二被告负担。
被告何洁辩称：被告系南岸区XX路X号XX城X期X区XX栋X-
X号房屋的业主，该小区的物业服务企业系北京金辉锦江物业服务有限公司，而不是重庆分公司，故原告的主体不适格；被告从2012年1月至2014年4月合计未缴纳物管费7090.16元属实，是因为被告接房后在装修过程中发现房屋存在质量问题导致被告至今未入住该房；原告的起诉中欠费超过两年的部分已经超过诉讼时效，同时滞纳金属于行政罚款，原告作为公司无权收取滞纳金。综上，请求法院依法判决。
经审理查明：2011年4月5日，重庆融侨锦江物业管理有限公司（以下简称融侨锦江物业公司）在工商部门将名称变更为重庆金辉锦江物业服务有限公司，之后又申请将名称变更为北京金辉锦江物业服务有限公司。原告系北京金辉锦江物业服务有限公司在重庆设立的分支机构。2012年10月22日，北京金辉锦江物业服务有限公司出具证明函由原告负责北京金辉锦江物业服务有限公司在重庆各项业务的开展（包括但不限于物业管理服务），并授权原告以原告的名义直接处理在重庆范围内业务开展过程中发生的纠纷，并可以以原告名义直接进行法律诉讼并享有诉讼中的实体权利（包括但不限于和解、调解、上诉、承认放弃诉讼请求等）。
2009年10月11日，融侨锦江（重庆）房地产有限公司即建设单位作为甲方与融侨锦江物业公司作为乙方就融侨城前期物业管理服务事宜签订了《前期物业服务合同》，合同约定：物业名称为融侨城，位置坐落于重庆市南岸区铜元局风临路；物业服务费电梯洋房的收费标准为2.2元／月／平方米（按建筑面积，含公摊水、电费、电梯费，不含二次供水加压费）；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月15日前履行交纳义务；乙方提供的公共性物业服务主要内容包括物业共用部位的日常维修、养护和管理，物业共用设施、设备的日常维修、养护、运行和管理，物业服务区域内的市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通等；本合同期限为三年，自2009年10月11日起至2012年10月10日止；合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止；本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同；甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日3‰的标准向乙方支付违约金。甲方拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托乙方修复，但修复费用及造成的其他损失由甲方承担。合同还约定了物业服务的其他相关内容并已报物价部门备案。该合同签订后，融侨锦江物业公司为融侨城小区提供了物业服务，融侨锦江物业公司更名后继续为该小区提供物业服务至今，该小区业委会尚未成立。
另查明，2010年4月7日，被告何洁从融侨长江（重庆）房地产有限公司处购买了位于XX路X号XX城一期X区X-X-X-
X号房屋，房屋建筑面积为115.1平方米，每月应缴纳物业管理费为253.22元。2011年1月23日，被告办理了该套房屋的接房手续，并于2011年7月9日与重庆融侨锦江物业管理有限公司签订了《融侨城装修管理服务协议》，约定的装修施工期限为2011年7月9日至2011年9月30日。随后，被告开始对房屋进行装修。装修过程中，被告发现其房屋卧室存在漏水问题，经物管公司处理后仍未解决，故从2012年1月起拒绝缴纳物业管理费，截止2014年4月合计欠费为7090.16元。
庭审中，原告提交EMS快递单一张，拟证明其2013年11月5日向被告位于XX路X号X城一期X区X栋X-
X的房屋邮寄过催收物管费律师函，因此本案诉争的费用并未超过诉讼时效。原告同时陈述被告于2014年1月入住该房屋，不清楚被告是否收到律师函。被告表示其从未收到催收函。
被告提交照片8张，拟证明其房屋漏水事实。原告对该证据的真实性和证明目的均不认可，同时表示即使是真实的，也不在原告的物业服务范围内，应由被告与开发商之间协商。
以上事实有，资质证书、名称预先核准通知书、名称变更通知、《前期物业服务合同》、《商品房买卖合同》、接房手续、房屋交接验收表、装修告知书、《融侨城装修管理服务协议》、《重庆市物业管理服务收费（市场调节价）备案表》、邮政快递、照片及原告、被告的当庭陈述在卷佐证，足以认定。
本院认为，融侨锦江物业公司与融侨锦江（重庆）房地产有限公司在2009年10月11日签订的《前期物业服务合同》系双方根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上签订的，形式要件符合相关法律规定，合同内容没有违反法律的禁止性规定，故本院确认该合同真实有效，签订该合同的各方当事人均应受到约束。融侨锦江物业公司将名称变更为重庆金辉锦江物业服务有限公司，之后又申请变更为北京金辉锦江物业服务有限公司，融侨锦江物业公司的权利义务由变更后的北京金辉锦江物业服务有限公司享有与承担。原告系北京金辉锦江物业服务有限公司的分支机构，现北京金辉锦江物业服务有限公司将其在重庆市内的各项权利让与原告，且被告现已知晓，故原告在本案中主体资格并无不当，享有原告的相应权利。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”被告作为融侨城小区的业主，亦受该合同的约束。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告为被告提供了物业服务，被告应按约定支付缴款义务。原告于2014年5月15日起诉要求被告支付2012年1月至2014年4月期间的物业服务费，其中针对原告起诉时欠费时间已超过两年的部分即2012年1月至2012年4月期间的物业管理费，根据原告的陈述被告在2014年1月才入住该小区，而原告向被告在该小区内房屋快递催收函的时间在2013年的11月，且原告并未提交其他证据证明被告已收到相关催收函或原告向被告有其他催收行为，故对被告主张该部分费用已超过诉讼时效的辩称理由，本院予以采信；对原告要求被告支付2012年5月至2014年4月期间物业管理费的请求符合法律规定，本院予以支持，合计为6077.28元（115.1平方米×2.2元／平方米×24月）。
关于违约金。原告已连续向被告提供物业服务，而被告未按照约定向原告交纳物业服务费，被告行为已构成违约，根据前期物业服务合同约定，原告有权收取违约金。现被告并未提交充分证据证明原告提供的物业服务存在重大瑕疵，故被告应支付原告违约金。关于违约金支付标准，原告表示前期物业服务合同中约定的违约金标准过高，愿意只主张其中一部分即212.21元并未超过法律规定，本院对此请求予以支持。关于被告称其房屋漏水问题，其未提交证据证明漏水原因及系原告原因所致，也未证明属于原告的物业服务范围内，故对被告据此不缴纳物业管理费的辩称理由本院不予采信，就此问题被告可另行起诉解决。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、一百四十条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第三款、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：
一、被告何洁在本判决生效后十日内向原告北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司支付拖欠的自2012年5月至2014年4月期间的物业管理费6077.28元、违约金212.21元；
二、驳回原告北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告何洁负担（此款暂由原告北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司垫付，限被告于本判决生效之日起十日内将该款直接支付给原告北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或重庆市第五中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
代理审判员 张敏
二〇一四年十二月十一日
书 记 员 刘春