南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鼓民初字第2512号
原告常某甲，男，汉族，1957年6月17日生。
委托代理人姚方勇，江苏朗华律师事务所律师。
被告南京江鸿物业发展有限责任公司，住所地本市鼓楼区涌泉里11号。
法定代表人王晓明，董事长。
委托代理人张国鹏，江苏梓源律师事务所律师。
原告常某甲诉被告南京江鸿物业发展有限责任公司（以下简称江鸿物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李佳萱适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告常某甲的委托代理人姚方勇、被告江鸿物业公司的委托代理人张国鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告常某甲诉称，原告系本市浦口区天华南路20号天润城第十街区036幢2单元103室房屋所有权人。2015年2月8日，原告儿子回该房屋时发现门外有大量积水，房屋内已经被水完全浸泡。经检查，系位于厨房位置的下水管道的公用部位堵塞，导致生活废水从管道溢出而将原告房屋浸泡，并造成原告房屋内财产损失。被告系原告所在小区的物业服务企业。根据《附件9前期物业服务合同主要内容》约定，被告负有巡查、检查公用设施的义务。被告未积极履行该巡查检查义务，敷衍了事，最终给原告造成重大损失。因双方协商未果，现原告诉至法院，请求判决被告赔偿原告房屋内财产损失11546.75元，被告承担本案全部诉讼费用。
被告江鸿物业公司辩称，其一，原告房屋内损失并非被告造成，也非被告未履行合同义务所致，原告房屋所使用的公共下水道堵塞是因为原告楼上业主未正确使用下水管道，导致该管道内留有清洁球、食物残渣等导致，与被告无关。其二，被告已经对小区内公共设施履行了巡查的义务，而且下水道堵塞发生在内部，正常巡查无法发现内部堵塞的情况。原告并无证据证实被告未履行巡查义务，原告损失与被告无关。综上，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，坐落于本市浦口区天花南路20号天润城第十街区036幢2单元103室房屋（建筑面积89.73平方米，以下简称涉案房屋），登记所有权人为原告。该幢楼房共有12层，原告涉案房屋位于一层。
涉案房屋系由南京天华百润投资发展有限责任公司（以下简称天华公司）开发建设。2007年7月，天华公司与被告签订《天润城第九、第十街区前期物业服务合同》，约定：由被告为涉案房屋所在小区提供物业服务；被告提供前期物业服务包括物业共用部位的维修养护、物业共用设施设备的日常运行和维修养护，物业共用部位和相关场地的清洁卫生服务等；物业费标准为小高层住宅1.25元／月·平方米，多层住宅0.76元／月·平方米；共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修服务标准与收费标准，按照《浦口区普通住宅物业服务等级和收费标准》之三级标准执行等等。该合同签订后，被告即入驻涉案房屋所在小区提供物业服务。
2008年3月28日，原告与天华公司签订《南京市商品房预售合同》，约定由原告向天华公司购买涉案房屋，天华公司于2009年8月31日前向原告交付房屋等。该合同附件9-1《前期物业服务合同》主要内容第二条中，对被告应提供的物业服务质量标准再次进行了明确约定，其中第二条第二款约定，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，包括共用设施设备进行日常的管理和维修养护，建立共用设施设备档案，运行、检查、维修、保养等记录齐全，对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录等等。
原告自天华公司处购得涉案房屋后，在装修后实际入住，并按约向被告支付物业费。原告最后一次缴费时间为2014年11月25日，被告向原告出具的收据记载，缴款事项为2013年1月1日至2014年12月31日期间的物业费，扣除2013年7月1日至2014年12月31日空置，扣除3年物业费30%让利，实缴840元。
2015年2月8日，原告发现涉案房屋内位于厨房位置的下水管道堵塞，污水自原告房屋内厨房排水管内溢出，致使该房屋内客厅处的家具、卧室地板、墙面等被水浸泡，相关财产遭受损失。原告立即对房屋内积水进行排水，亦通知被告处理。被告工作人员至现场处查看后，至原告房屋所在楼房的负一层，对该房屋所在单元楼的公共下水管道进行检查。被告工作人员打开管道检修阀门后，发现该管道内因留存食物残渣等厨余垃圾，导致管道被堵塞。被告工作人员对公共下水管道进行疏通后，涉案房屋内积水逐渐从下水管道排出。此后，原、被告虽就原告财产损失进行协商，因双方对原告损失范围、损害责任等协商未果，现原告诉至本院，要求被告赔偿其房屋内相关财产损失。
庭审中，因双方就本次浸水造成原告房屋内相关财产损失的价值无法协商，本院依原告申请依法委托江苏众兴苏港资产评估有限公司（以下简称众兴公司）进行资产评估。2015年8月31日，众兴公司出具《鉴定评估报告》，鉴定结论为：原告所列财产于2015年8月6日的评估价值为11546.75元。受损财产评估明细表记载，1.5米大理石餐桌、三门书厨、写字台、玄关、大床及床头柜、大衣柜，以上损失率为10%；茶几、电视柜、沙发，以上损失率为15%；木地板、踢脚线、地板拆除、墙面维修依实际发生量计算，其中墙面维修面积64.48平方米，损失金额为3230元。
本院依法组织双方质证，原告对该鉴定报告的真实性、合法性、关联性均无异议。被告对该鉴定报告的真实性无异议，但对鉴定结论有异议，认为该报告中对于不同财产所认定的损失率不一，对于墙面维修的面积及价格标准未有明确说明，同时亦认为原告主张的损失与其无关联性。
本院依被告申请通知鉴定机构出庭接受质询，众兴公司委派鉴定人员陈健出庭。对于被告的异议，鉴定人员陈述损失率系根据损害家具本身的材质、浸泡时间、浸水水质情况等综合予以判定；对于墙面维修面积系计算了涉案房屋内的主卧室、书房的全部墙面面积，未扣除门、窗部位的面积。
原告称其自2013年6、7月开始因家庭居住安排未实际在该房屋内居住，该房屋一直为空置状态，被告未尽到日常巡查以对共用设施的检查、维修等义务，致使本次漏水事件发生，应对原告损失承担赔偿责任。被告对于原告主张不予认可，并提供如下证据：1、《浦口区普通住宅物业服务等级和收费标准》、《前期物业管理委托合同》，证明被告在涉案房屋所在提供相关物业服务的收费标准；2、2014年1月至2014年12月的公共设施设备维修、保养记录，证明被告已对小区内相关公共设施进行了维修保养，已尽到了相关合同义务，根据维修记录记载，原告房屋所在楼栋的雨污下水管畅通。
原告质证后，对于被告证据1认为系复印件，真实无法确认，对证据2真实性不予认可，认为系被告单方制作，无法证明被告已履行了对公共设施的维修、保养义务。
因原、被告双方意见分歧较大，致使本案调解未果。
以上事实，有当事人陈述、房产证、《南京市商品房预售合同》、《前期物业管理委托合同》、收据、现场照片、《鉴定评估报告》以及本院庭审笔录等证据予以证实。
本院认为，天华公司系涉案房屋所在本市天润城小区的建设单位，其与原告之间签订的《前期物业管理委托合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，该合同依法对全体业主具有约束力。
根据该前期物业合同约定，被告作为物业服务企业，负有对于小区内的共用设施设备进行维修、养护和管理的义务，包括对共用设施设备进行日常的管理和维修养护、定期巡查等。根据庭审查明的事实，本次浸水事件系因原告涉案房屋所在单元楼的公共下水管道堵塞，污水逆流至原告厨房下水管道处溢出，致使原告房屋内家具、地板等被污水浸泡所损。被告未提供充分证据证明其已全面、充分履行了对涉案房屋所在单元楼的公共门厅、走廊等公用部位以及公共下水管道的维修、养护、管理等合同义务。故对被告辩称其已尽到合同义务，原告损失与其无关的意见，本院不予采纳。
对于被告应承担责任的范围问题。根据合同法规定，因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。本案中，原告依照与被告之间的物业服务合同法律关系主张权利，符合法律规定，本院予以支持。原告虽依据物业服务合同主张被告承担违约责任，但该责任的认定亦应考虑本次浸水事件发生的原因、损害后果与行为之间的因果关系等予以综合考虑。被告仅应就其未及时履行对相关公用部位、公共设施的维修、保养、巡查等义务，而承担相应的违约责任。本案中，涉案房屋发生浸水系因该房屋所在单元楼的公共下水管道堵塞所致，该同单元楼全部业主共同使用管道，系导致本次损害后果的直接行为人。同时，原告作为涉案房屋所有权人，其对自身房屋亦负有审慎管理的义务。事发前，涉案房屋处于空置状态，原告未及时发现下水管道堵塞情况，致使损失持续发生。故本院考虑被告违约事实、本次浸水成因等案情，确定被告应对原告损失承担30%的赔偿责任。
关于原告的损失范围。根据众兴公司出具的《鉴定评估报告》，涉案房屋内相关财产的损失价值为11546.75元，原、被告对该鉴定报告的真实性均不持异议，本院予以确认。关于被告对鉴定结论提出的异议，对于墙面维修问题，本院认为考虑原告涉案房屋内主卧室及书房两处房间内的门、窗相应位置无需进行墙面维修的客观实际，该项损失价值予以酌减，确定为2600元；对被告认为损失率不一等其他意见，因被告未有相反证据予以推翻，故对被告意见，本院不予采纳。基于上述分析，本院确定因本次浸水给原告造成的相关财产损失为10916.75元。考虑被告应承担的责任范围，被告应赔偿原告财产损失3275元。
综上，为维护当事人合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
被告南京江鸿物业发展有限责任公司于本判决生效之日起五日内赔偿原告常某甲财产损失3275元。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费88元，减半收取44元，鉴定费3000元，合计3044元，由原告常某甲负担2019元，被告南京江鸿物业发展有限责任公司负担1025元（此款原告已预交，被告在履行上述给付义务时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 员 李佳萱
二〇一五年九月三十日
见习书记员 沈 婷