江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏03民终3090号上诉人（原审被告）：贾福音，男，1962年6月20日出生，汉族，住徐州市。委托诉讼代理人：顾文龙，江苏尊鼎力律师事务所律师。委托诉讼代理人：张放，江苏尊鼎力律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：华基美信（上海）物业管理有限公司徐州分公司，住所地徐州市云龙区铜山路农贸市场1-02。负责人：陈学忠，该公司总经理。委托诉讼代理人：王木巧子，江苏恒毅律师事务所律师。上诉人贾福音因与被上诉人华基美信（上海）物业管理有限公司徐州分公司（以下简称华基美信物业徐州分公司）物业服务合同纠纷一案，不服徐州市铜山区人民法院（2016）苏0312民初9517号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人贾福音的委托诉讼代理人顾文龙，被上诉人华基美信物业徐州分公司的委托诉讼代理人王木巧子到庭接受询问。本案现已审理终结。贾福音上诉请求：上诉请求：1.撤销（2016）苏0312民初9517号民事判决书；2.诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、被上诉人违反《前期物业管理委托合同书》（以下简称“合同书”）内容，没有尽到约定的物业管理义务。被上诉人违反合同书第二章、第四章约定的委托管理事项，上诉人多次找到物业管理公司要求解决问题皆被拒绝。上诉人拒缴物业费用是行使抗辩权。二、上诉人至今没有上房，被上诉人私自扣押上诉人上房相关材料，导致上诉人现如今办不了土地使用证，侵害上诉人合法权利。一审法院没有查明该事实情况即按照上诉人房产证时间判定物业费的缴纳时间是没有法律依据。上房手续是上诉人与开发商之间的权利义务关系内容，物业公司私自扣押上房手续没有法定或是约定依据。基于以上内容，恳请上级法院查明事实，撤销一审判决内容或是发回重审。华基美信物业徐州分公司辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确，上诉人的上诉没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。对于上诉人提出的上诉状关于上房的材料，是上诉人与开发商之间的法律关系，与被上诉人无关。因为物业服务合同是具有连续性的合同，我方提起诉讼以及催缴，从未超过法律规定的诉讼时效，并且物业公司一直在履行其合同义务，在小区内尽职尽责的服务。因此恳求贵院依法驳回上诉人的请求，维持原判。华基美信物业徐州分公司向一审法院起诉请求为：1、判令贾福音给付华基美信物业徐州分公司物业管理费132671.38元（自2008年1月1日起至2016年9月30日止，以3.3元/月）；2、由贾福音承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2005年1月3日，徐州桃园房地产开发有限公司作为甲方，华基美信物业徐州分公司为乙方，双方签订徐州“湖森堡”前期物业管理委托合同，该合同第3条约定，乙方提供服务的收益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。合同第19条约定，委托管理期限，自“湖森堡”第一户业主入伙之日起至首次业主大会选聘物业管理公司并签订物业管理服务合同之日终止。合同第23条约定，本物业的管理服务费，由乙方按照建筑面积向业主或物业使用人收取，每月每平方米3.3元。合同第26条约定业主应于房屋交付之日起交纳物业服务费用2.物业服务费用按季或半年交纳，业主或者物业使用人应在首次办理入住手续时完成第一笔费用的交纳义务，以后应在每季度开始前十日内预交物业管理费。合同第29条约定，业主购置的空置房按100%物业管理费标准收取。2007年9月27日，徐州桃园房地产开发有限公司作为出卖人，贾福音为买受人，签订商品房买卖合同，约定华基美信物业徐州分公司购买徐州桃园房地产开发有限公司开发建造的，位于徐州市铜山区汉王镇南望村湖森堡别墅C3-5号，建筑面积382.89平方米，房屋总价2220762元，合同约定出卖人应当在2007年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。同时该合同附件四：合同补偿协议第三条约定，乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接之日起该房屋的风险责任转移给乙方承担，同时乙方应自书面催告书规定的日期的第二日起承担该房屋的物业管理相关费用以及有关设施的使用费。因贾福音一直未交纳物业费，故华基美信物业徐州分公司于2013年5月22日向贾福音发出物业管理服务费用催缴通知书，催缴自2008年1月1日至2013年5月31日尚欠缴物业管理费57491.0元。2013年6月6日，华基美信物业徐州分公司又向贾福音发出物业费催缴费用，催缴自2008年1月1日至2013年6月30日的物业费共计58375元。2014年10月15日，华基美信物业徐州分公司向贾福音发出物业管理服务费用催缴通知书，催缴自2008年1月1日至20135年1月1日尚欠缴物业管理费74296元。2015年2月15日华基美信物业徐州分公司向贾福音发出物业管理服务费用催缴通知书，催缴自2008年1月1日至2015年1月1日的尚欠的物业管理费74296.0元。上述催缴函发出后，贾福音未按规定期限向华基美信物业徐州分公司公司交纳物业管理费，故为维护华基美信物业徐州分公司权益，特诉至法院。在庭审中，华基美信物业徐州分公司明确表示鉴于贾福音未实际入住，可按70%收取物业管理费。经一审法院要求，贾福音未能提供房产证书供法庭审核，表示2010年9月办理了房产证书。一审法院认为，对于是否超过诉讼时效的问题，根据《江苏省高级人民法院》第十五条规定，物业服务人要求业主给付物业服务费用的诉讼时效期间，从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。本案中，华基美信物业徐州分公司主张贾福音应交纳涉案房屋最后一期物业管理费的时间为2016年9月30日，而华基美信物业徐州分公司的起诉时间为2016年11月3日，未超出上述法律规定的二年诉讼时效，且物业服务行为具有连续性，华基美信物业徐州分公司自上房起至今未缴纳物业费，故对贾福音辩称华基美信物业徐州分公司主张物业管理费已过诉讼时效的主张，不予支持。对于是否支持华基美信物业徐州分公司要求自2008年1月1日至2016年9月30日止的物业费，《最高人民法院》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，华基美信物业徐州分公司根据与涉案房屋的建设单位徐州桃园房地产开发有限公司签订的徐州“湖森堡”前期物业管理委托合同，为湖森堡小区提供物业管理服务，未违背法律和行政法规规定，该委托合同合法有效，对作为业主的贾福音具有法律上的约束力。虽然该前期物业管理委托合同第29条明确约定“业主购置的空置房按100%物业管理费标准收取”，但华基美信物业徐州分公司表示鉴于贾福音未实际入住可按70%收取物业管理费，此系对己方民事权利的处分，亦符合相关的法规规定，故予以支持贾福音按70%的标准支付物业费。对于涉案物业管理费收取的起止时间，物业费从业主确定的收房之日起收取。一审庭审中，华基美信物业徐州分公司认为应从2008年1月1日起计算，而贾福音辩称因房屋质量问题其没有于2008年上房，故应从催缴之日起计算物业费。虽然涉案徐州桃园房地产开发有限公司与贾福音签订的房屋买卖合同中约定于2007年12月31日前将涉案房屋交付给贾福音使用，但庭审中，华基美信物业徐州分公司自认贾福音并未在2008年办理上房手续，其亦未提供贾福音的上房手续或相关催缴上房通知书，故应承担举证不能的责任，结合贾福音庭审中陈述其于2010年9月份办理的涉案房屋所有权证，本院确认贾福音应自2010年9月1日起开始交纳物业管理费，对华基美信物业徐州分公司要求贾福音自2008年1月1日起交纳物业费的请求，不予支持。根据《最高人民法院》第六条规定，经书面催缴，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业管理费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案华基美信物业徐州分公司曾以书面方式多次向华基美信物业徐州分公司催缴涉案房屋物业管理费，但贾福音均未交纳，故贾福音应按照前期物业委托合同中约定的每月每平方米3.3元的物业管理费收费标准，交纳自2010年9月1日支付至华基美信物业徐州分公司主张的2016年9月30日止的物业费，共计64566.74（3.3元/米×382.89平方米×73月×70%）元，对于多余部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、贾福音于判决生效后十日内支付华基美信物业徐州分公司自2010年9月1起至2016年9月30日期间的物业管理费64566.74元；二、驳回华基美信物业徐州分公司其他诉讼请求。案件受理费2950元，减半收取1475元，由华基美信物业徐州分公司自行负担737.5元，由贾福音负担737.5元。二审期间，双方当事人均未提供新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案二审期间的争议焦点为:1.被上诉人有没有尽到物业服务义务；2.上诉人提出的被上诉人是否存在私自扣押上诉人上房材料行为。根据庭审查明事实、双方陈述情况，分析评判如下：一、关于被上诉人是否尽到物业服务义务的问题。上诉人主张被上诉人未对墙体裂纹进行处理，商品房周边的绿化未按照合同要求进行养护管理。被上诉人抗辩称，墙体及房屋周边绿化属于上诉人的私人领域，未经上诉人同意不能进入和对此进行更改。本院认为，按照建筑物区分所有权理论，上诉人房屋墙体及周边绿地，属于其专有部分，系其私人领域，物业公司服务的范围除非有特别约定，否则不属于物业公司的服务范围。上诉人不能举证证明其和被上诉人就其房屋专有部分的物业服务进行了特别约定，故其主张被上诉人违约，不能予以支持。二、关于被上诉人是否存在私自扣押上诉人上房材料的问题。首先，上诉人在二审庭审中明确表示没有其他证据能够证实被上诉人有扣押上房材料行为。其次，上房材料涉及到上诉人与开发商之间的买卖合同关系，与本案不属于同一法律关系。最后，上诉人主张至今未上房，但事实上，上诉人于2010年9月已经办理了涉案房屋的产权证书，与上诉人主张的未上房这一事实不符。综上，上诉人贾福音的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1412元，由上诉人贾福音负担。本判决为终审判决。审 判 长  潘全民代理审判员  张 璟代理审判员  胡元静二〇一七年七月二十日书 记 员  杭恒宇书 记 员  魏天玥