广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第5423号
上诉人（原审被告）：从化国泰天彤房地产开发有限公司，住所地广州市从化区。
法定代表人：胡玲，该公司董事长。
委托代理人：林景锋、叶继顺，均为广东海际明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：龙某某，住广州市白云区。
委托代理人：李伟强，广东金桥百信律师事务所律师。
上诉人从化国泰天彤房地产开发有限公司（以下简称国泰天彤公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市从化区人民法院（2015）穗从法房初字第230号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：龙某某于2013年5月10日与国泰天彤公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》约定：龙某某购买国泰天彤公司开发的位于从化市江埔街河东南路388号7栋2503房，总房款为971457元；龙某某在合同签订之日支付首期款291457元，剩余房款680000元于2013年5月12日前由国泰天彤公司代理龙某某办理按揭手续，龙某某应该在签订合同并支付首期款后3日内将申请银行按揭贷款需由龙某某提供的证件资料交付国泰天彤公司或国泰天彤公司指定的第三人；国泰天彤公司应于2013年8月31日前将房屋交付龙某某使用；国泰天彤公司如未能按合同规定的期限交房，逾期不超过180日的，国泰天彤公司应自交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款万分之五的标准向龙某某支付违约金，本合同继续履行；国泰天彤公司如逾期交房超过180日后，龙某某有权单方面解除合同，龙某某要求解除合同的，应书面通知国泰天彤公司，国泰天彤公司应在收到龙某某解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还龙某某已支付房价款并支付利息（利息从龙某某付款日起至国泰天彤公司退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向龙某某支付违约金，违约金不足以补偿龙某某实际损失的，国泰天彤公司应补偿其差额。龙某某要求继续履行的，合同继续履行，国泰天彤公司应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款万分之五的标准向龙某某支付违约金等。
再查，龙某某已经支付了全部购房款971457元，但国泰天彤公司未能于2013年8月31日前将房屋交付龙某某使用。龙某某要求国泰天彤公司继续履行双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》且已于2015年2月7日收楼。
2015年5月28日，龙某某向原审法院提起本案诉讼，请求判令：一、国泰天彤公司向龙某某支付延期交房违约金255135元（从2013年9月1日起至2015年2月7日，共计525天，即971457×0.05%×525天=255008元）；二、国泰天彤公司交付购房发票给龙某某；三、国泰天彤公司到房地产登记机构为龙某某办理产权登记；四、本案的诉讼费用由国泰天彤公司承担。
原审庭审后龙某某向原审法院撤回了其诉请中的第二项及第三项诉请。
原审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷，主要涉及以下几方面的问题：
一、关于逾期交房违约金问题。1.国泰天彤公司辩称没有违约之恶意，国泰天彤公司逾期交楼在客观上是天气、拆迁、政府行为等事件导致，且现房屋已经完工，可以交楼，因此要求调整逾期交楼违约金。原审法院认为国泰天彤公司作为房地产开发企业对于房地产开发过程中的天气、拆迁等事件应有合理预期，预留足够的时间予以应对，且国泰天彤公司并未提交证据证明在约定的交楼时间之前存在上述原因导致国泰天彤公司逾期交楼。另，国泰天彤公司称房屋已经完工可以交楼，但未提交双方合同约定的交楼时应具备的各种文件予以证明。因此，对于国泰天彤公司上述答辩意见，本院不予采纳。2.根据双方合同的约定，国泰天彤公司应自交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向龙某某支付违约金，该约定是双方当事人的真实意思表示，对双方均具有约束力。现国泰天彤公司亦未举证证明龙某某诉请的违约金过高已超过龙某某的实际损失。因此，国泰天彤公司应按照与龙某某签订的合同的约定承担支付逾期交楼违约金的责任。3.原审法院作出的已生效的（2014）穗从法房初字第73号民事判决书虽然对于涉案楼盘的迟延交楼违约金作出了以日万分之三为标准计算迟延交楼违约金的认定，但我国不属于判例法国家。因此，对于国泰天彤公司辩称本案亦应参照生效法律文书确定的日万分之三为标准计算迟延交楼违约金的意见，不予采纳。
二、关于龙某某与国泰天彤公司违约金抵扣问题。国泰天彤公司认为龙某某购房款支付存在迟延情况，要求将龙某某迟延付款违约金与国泰天彤公司的迟延交楼违约金进行抵扣，但国泰天彤公司并未就该主张提出反诉，且对于违约金抵扣情况双方并无合同约定。另，本案中龙某某的首期款已按照合同的约定支付给国泰天彤公司，购房款尾款是由国泰天彤公司代理龙某某进行的银行按揭，且双方对于按揭款项何时支付并无具体约定。因此，原审法院对于国泰天彤公司称龙某某存在迟延付款情况并要求与迟延交楼违约金相抵扣的意见不予采纳。
三、关于迟延交楼违约金的具体金额问题。龙某某与国泰天彤公司签订的合同约定如龙某某要求继续履行合同的，合同继续履行，国泰天彤公司应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起即2013年9月1日起至实际交付之日止即2015年2月7日止，每日按总房价款万分之五的标准向龙某某支付违约金。现龙某某要求继续履行合同，且依据双方签订的合同向国泰天彤公司主张迟延交房违约金有理有据，予以支持。根据龙某某与国泰天彤公司签订的合同约定的计算标准，国泰天彤公司应支付龙某某的逾期交楼违约金具体数额为（971457×0.05%）元／天×525天=255007.46元。因此，对于龙某某诉请的超出255007.46元部分的迟延交楼违约金，不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2015年8月21日作出判决：一、从化国泰天彤房地产开发有限公司应在判决发生法律效力之日起10日内支付逾期交房违约金255007.46元（违约金以971457元为本金，按每日万分之五的标准，从2013年9月1日起计至2015年2月7日止）给龙某某；二、驳回龙某某的其他诉讼请求。案件受理费2563元，由从化国泰天彤房地产开发有限公司负担。
判后，上诉人国泰天彤公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决漏查双方关于收楼时龙某应交清全部楼款的约定，进而导致违约金起算点的计算错误，龙某2013年11月13日才交清房款，根据补充协议约定在房款交清之前国泰天彤公司无须承担违约责任，故本案违约金的起算时点为2013年11月14日；二、原审判决在国泰天彤公司要求调整违约金的问题上，漏查龙某某在迟延交楼的实际损失，忽视了《合同法》及有关司法解释关于违约责任的补偿性质，直接依合同约定之标准判决国泰天彤公司每日按房价0.05%的标准支付违约金明显畸高，本案违约金应按江浦街河东南路388号地段房屋租金参考价的6元每平方米每月的标准计算。本案的关键是龙某某的实际损失问题，交楼的正常结果是自住或出租，故国泰天彤公司逾期交楼的后果是龙某某无法在其中居住需要租房损失或无法出租的租金收益损失，即龙某某的损失实为房屋的租金损失；三、原审判决关于万分之五的标准违背同一楼盘违约责任在标准适用上的统一性，即原审法院作出的（2014）穗从法房初字第73号民事判决中，基于同样的事实理由，原审法院判决违约金按每日万分之三的标准计算。请求判令：1、撤销原审判决；2、国泰天彤公司按从化市江浦街河东南路388号地段房屋租金参考价的6元每平方米每月的标准向龙某某支付违约金，从2013年11月14日起算至2015年2月7日；3、本案一、二审诉讼费由龙某某承担。
被上诉人龙某某答辩称：不同意国泰天彤公司的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。国泰天彤公司不能以（2014）穗从法房初字第73号民事判决作为抗辩的依据，因为每个案件都是具体的不同情况，而且我国不是判例法国家。
经审查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
另查明，双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》第八条约定：甲方代理乙方办理按揭手续，乙方在签订本合同并支付首期款后3日内，将申请银行按揭贷款需由乙方提供的证件资料交付甲方或甲方指定的第三人。本院庭审时，龙某某、国泰天彤公司确认龙某某已于2015年2月7日收楼。国泰天彤公司主张龙某某于2013年11月13日付清房款，但未提交相应的证据。龙某某于原审期间提交的发票显示，国泰天彤公司分别于2013年5月、2013年12月开具金额为291457元（首期款）、680000元（尾期款）的发票。
再查明，与本案同类情形经两审终审的案件，均按照总房价款每日万分之五的标准计算国泰天彤公司的逾期交楼违约金，按照万分之三标准处理的仅有（2014）穗从法房初字第73号一案，该判决为一审生效。
本院认为：原审法院对于涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》效力及双方权利义务的认定，合法有据，不作赘述。针对国泰天彤公司的上诉主张，本院认定如下：
一、关于违约金起算日期的认定问题。首先，根据双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》第八条“甲方代理乙方办理按揭手续，乙方在签订本合同并支付首期款后3日内，将申请银行按揭贷款需由乙方提供的证件资料交付甲方或甲方指定的第三人”的约定，涉案房屋的按揭贷款事宜由国泰天彤公司负责代为办理。其次，本案中没有证据证明系因龙某某的原因导致按揭贷款事宜迟延办理，从而造成按揭银行迟延发放尾款。因此，国泰天彤公司上诉主张违约金的起计日期应调整至2013年11月14日，依据不足，本院不予采信。
二、关于违约金标准应否予以调整的问题。首先，双方在合同第十四条中约定：国泰天彤公司如未能按合同规定的期限交房，逾期不超过180日的，国泰天彤公司应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向龙某某支付违约金，本合同继续履行。该约定是双方真实的意思表示，对于双方当事人均具有约束力。其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定可知，因违约造成的损失包括实际损失和可得利益的损失，因此，在判断违约金高低时，应将违约金与实际损失和可得利益的损失进行比较。现国泰天彤公司上诉认为因其违约而造成龙某某的损失仅为实际损失即租金损失，而不包括预期利益损失，缺乏法律依据，其上诉主张将违约金标准调整为涉案房屋所在地段房屋租金参考价的每月每平方米6元计算，本院不予采信。
至于国泰天彤公司提出原审判决违背同一楼盘违约责任的统一性问题。由于我国并非判例法国家，原审法院就同一楼盘所作出的判决也未经过二审法院实体审查和处理，因此，该案件并不具有参考性，国泰天彤公司以此提出的抗辩理由不成立，本院不予采信。
综上所述，上诉人国泰天彤公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费5126元，由上诉人从化国泰天彤房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡粤海
审 判 员 梁淑敏
代理审判员 曹佑平
二〇一五年十二月十五日
书 记 员 王 健