广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）深中法民五终字第1165号
上诉人（原审原告）卓xx，男，汉族，1973年1月9日出生。
被上诉人（原审被告）深圳市xxx实业有限公司。
被上诉人（原审被告）深圳市xxx市场管理有限公司。
上诉人卓xx因与被上诉人深圳市xxx实业有限公司、深圳市xxx市场管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2010）深宝法民三初字第600号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，2006年10月19日，深圳市xxx实业有限公司（以下简称xxx公司）和深圳市xxx市场管理有限公司（以下简称xxx公司）签订了一份《租赁合同书》，约定xxx公司将位于深圳市xx街道xxxx工业城边的”xxx批发市场”整栋物业及经营权出租给xxx公司（除xxxx铺位，共28间为深圳市xxx实业有限公司自留外）；租赁物整栋物业共三层建筑物，占地面积为8000平方米，总建筑面积约为15000平方米租赁期间，xxx公司根据自身发展需求，自主选择经营项目和经营方式，租赁期限为12年，从2006年4月1日起至2018年3月31日止，xxx公司给予xxx公司七个月的免租期，即xxx公司从2006年11月1日�始计收xxx公司租金；xxx公司保留首层铺位其中28间自用外，其余单位按总金额每月收取xxx公司租金168000元，xxx公司应于每月20日前支付当月租金，否则每逾期一天应支付xxx公司千分之三的滞纳金，合同生效之日，xxx公司向xxx公司交纳数额为两个月的租金作为租赁保证金，该保证金在合同期满后七天内xxx公司按不计息方式退还给xxx公司；当xxx公司拖欠xxx公司租金两个月，xxx公司有权单方面解除合同，且xxx公司的租赁保证金不予退还。
2007年6月22日，xxx公司和卓xx签订了一份《租赁合同书》，约定xxx公司将位于深圳市xx街道xxxx工业城边的”xxx批发市场”整栋物业出租给卓xx（除xxxx铺位，共28间外），租赁期从2007年7月1日起至2018年6月31日止，租金每月195000元，卓xx应于每月10日前支付当月租金，否则每逾期一天，卓xx应支付xxx公司千分之三的滞纳�，合同生效之日，卓xx向xxx公司交纳数额为两个月的租金作为租赁保证金，该保证金在合同期满后，在卓xx结清完该物业一切相关费用后七天内xxx公司按不计息方式退还给卓xx；卓xx拖欠xxx公司租金一个月，xxx公司有权单方面解除合同，且卓xx的租赁保证金不予退还。2007年6月26日，卓xx与xxx公司签订一份《补充协议》，约定xxx公司同意卓xx对涉案房产正中面各人行梯及采光口进行整改。
2007年11月28日，卓xx和xxx公司、xxx公司共同签订《租赁合同转让协议书》，就本协议书谈及的租赁物之业主xxx公司此前将该租赁物租给xxx公司使用，现xxx公司又将该租赁物转租给卓xx使用，xxx公司对卓xx、xxx公司双方此转承租行为现予以认可并承接xxx公司和卓xx签订的租赁合同书中的xxx公司之全部权利，而xxx公司此前和xxx公司签订的《租赁合同》亦同时予以解除之相关事宜协商一致。本协议书生效之日（即2008年元月1日）为xxx公司、xxx公司双方于2006年10月19日签订的租赁合同书解除终止之日，亦为xxx公司替代xxx公司于2007年6月22日和卓xx签订的《租赁合同书》中xxx公司之当事人地位（承接xxx公司在该合同中的全部权利义务）之日；xxx公司承诺，以xxx公司应缴纳给xxx公司的租金作为xxx公司向深圳市xxx实业有限公司转让该合同的补偿，另xxx公司再给予xxx公司2个月的租金收益，除第一个月（2008年3月）给付141000元（已扣除双方收取押金差价）外，其余1个月（2008年4月）给付195000元；本协议生效之日，卓xx与xxx公司于2007年6月22日签订的租赁合同书继续有效，但该合同中的xxx公司已更换为xxx公司，由xxx公司承受xxx公司在该合同中的全部权利义务即xxx公司、卓xx双方在该合同中互为权利义务人，同时xxx公司在该合同中的权利义务被终止，卓xx开始按合同向xxx�司直接交纳租金每月195000元；xxx公司、卓xx成为新的出租方和承租方后，若认为原租赁合同尚有修改或增添之内容时，双方可协商一致，另行订立补充协议。卓xx于2007年6月21向xxx公司交纳了保证金390000元，签订转让协议后，xxx公司将该保证金转给了xxx公司。
深圳市公安局宝安区消防警察大队曾于2003年10月30日出具深公宝消验（2003）第437号《建筑工程消防验收意见书》，确认xxx公司综合批发市场（含涉案房屋）经消防验收房屋主体在消防方面具备使用条件，同意投入使用，该市场如需分拆出租，应经辖区消防中队检查取得《消防安全检查意见书》后方可出租。2008年9月28日，深圳市公安局宝安分局消防大队对xxx购物广场予以查封，排除重大安全隐患。2008年10月1日该消防大队作出责令限期改正通知书，认为xxx购物广场未经消防验收擅自投入使用、未经消防安全检查擅自开业，限期改正。2008年10月20日，该消防大队对xxx购物广场进行了解封。2008年8月21日，深圳市工商行政管理局宝安分局xx工商所向卓xx发出”警示告知书”，称卓xx所经营之百货商场未办理营业执照。2009年4月8日，深圳市宝安区城市管理行政执法局向xxx购物广场发出《责令停止（改正）违法行为通知书》，称该广场无照经营，要求其于2009年4月23日前补办相关证照。后因卓xx拖欠租金，xxx公司向原审法院提起诉讼，请求解除双方签订的《租赁合同书》，卓xx支付拖欠的租金并搬离涉案房产，经本院二审终审，认定卓xx与xxx公司、xxx公司共同签订的《租赁合同转让协议书》无效，卓xx应向xxx公司返还涉案房产并支付房屋占有使用费，xxx公司向卓xx返还保证金。该案现已进入强制执行阶段。
卓xx在2007年6月以后对承租房屋进行了装修。根据�xx的申请，原审法院委托深圳市xx资产评估有限公司对涉案房产的装修现值进行了评估，结论为涉案房产的装修现值为4344988元。
卓xx遂诉至原审法院，请求判令：1、xxx公司、xxx公司连带向卓xx支付租赁房屋装饰装修现值，暂定为6000000元；2、xxx公司、xxx公司赔偿卓xx经济损失8822099.27元；3、xxx公司、xxx公司承担本案全部诉讼费用。
原审法院认为，卓xx与xxx公司、xxx公司签订的《租赁合同转让协议书》已经被生效判决认定为无效合同，根据合同无效的处理原则，相互取得的财产应当返还，相关损失按过错分担。卓xx在租赁期间对涉案房产进行了装修，现xxx有限公司已经将涉案房产收回，卓xx已无继续利用和收回可能，是为卓xx的投入损失。有关该装修损失的具体数额，原审法院依法委托深圳市xx资产评估有限公司作出《资产评估报告书》，经审查，该报告程序合法，依据合理，并未存在重复、漏项等情形，原审法院依法采信其作出的结论。根据《资产评估报告书》，涉案房产装修损失为4344988元。至于导致《租赁合同转让协议书》无效的责任，xxx公司作为出租人，将没有产权手续的房产出租给卓xx使用，负有主要过错，应承担70%的损失；卓xx在签订合同时没有尽到审查义务，负有一定过错，应承担30%的损失，故xxx公司还应向卓xx支付房产装修损失3041491.60元。xxx公司已经退出涉案房产的租赁关系，且并未因卓xx的装修而受益，故卓xx要求xxx公司对装修损失承担连带责任的理由不成立，原审法院不予支持。卓xx在经营期间投入的成本，包括生产经营销售成本、管理费用、工人工资等，均已转化为商业利润，至于卓xx是否因此实际赚取利润、收回成本，系其自身经营问题，不应归责于xxx公司、金展业公司，而且卓xx是在未取得营业执照等许可文件的情况下擅自经营，其投入损失当自行承担。卓xx主张上述成本中另还包括租金，实际是指卓xx应向xxx公司支付的房屋占用期间的使用费，该费用系在公平原则下卓xx为占用xxx公司房屋所作出的对价补偿，其承担问题已在生效判决中作出处理，本案不宜重复审理。因此，卓xx关于xxx公司、xxx公司连带赔偿经济损失的主张，理由不成立，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、xxx公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向卓xx支付装修损失3041491.60元。二、驳回卓xx的其他诉讼请求。案件受理费110733元，由卓xx负担88010.61元，xxx公司负担22722.39元；评估鉴定费50000元，由xxx公司负担。上述两项费用卓xx均已预交，xxx公司所负之数在履行本判决�迳付卓xx。
上诉人卓xx不服原审判决，向本院提起上诉。上诉请求：1．撤销原审判决；2．支持卓xx一审全部诉讼请求；3．全部诉讼费用由xxx公司、xxx公司承担。在二审审理过程中，卓xx明确其上诉请求为：1、撤销原审判决；2、xxx公司、xxx公司连带向卓xx支付装修现值4344988元；3、xxx公司、xxx公司连带向卓xx赔偿经济损失8822099.27元；4、本案诉讼费由xxx公司、xxx公司承担。事实与理由：一、xxx公司、xxx公司在签订合同时隐瞒出租房屋未办理《房地产证》，未取得建设工程规划许可证、未经主管部门批准建设的事实，导致卓xx在实际经营过程中无法办理工商营业执照被查封而全面停业，造成巨大的经营损失。另外，提前收回租赁房屋也导致卓xx投入的递延资产摊销期缩短，xxx公司、xxx公司对这两方面的损失均有责任。卓xx提交了资金平衡表、损益表证明从接手租�物到2010年3月31日止的经营损失，资金平衡表和损益表经会计记帐，符合会计要求，每个会计科目均有相应的明细帐。原审未对经营损失进行调查，仅以租金损失简单概括，没有对帐册真实反映的情况进行认定。递延资产科目高达12169356.86元，该部分资产应付资金仅计算至2009年2月份，即使扣除2009年2月份前全部应支付xxx公司租金3047000元，该资产仍有9122356.86元。卓xx无法按约定期限使用租赁物，致使递延资产不能继续产生收益，形成更大的损失。二、涉案的装修已形成了添附，xxx公司取得了装修添赋的价值，对此划分过错责任是显失公平。因此xxx公司和xxx公司应按评估鉴定装修现值4344988元向卓xx赔偿损失。综上，请求二审法院查明事实，支持卓xx的上诉请求。
被上诉人xxx公司答辩称，一、关于经营损失问题。卓xx没有办理营业执照擅自开，是其自身经营问题，不应归责于xxx公司，其投入的损失应自行承担。xxx公司出租的租赁物是经过消防验收的，卓xx在承租后经过二次装修，是二次装修没有经过消防验收，导致停业整顿，该损失是卓xx自身导致的；二、对于装修损失，一审已按过错责任进行分摊。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人xxx公司答辩称，卓xx的上诉理由没有法律依据，请求二审法院驳回上诉。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查，在一审庭审过程中，卓xx对深圳市xx资产评估有限公司作出的《资产评估报告书》不持异议。
在二审审理过程中，卓xx明确其主张的经营损失是从2008年8月9日计算至2009年4月17日，确认递延资产总共10950000元，其中房屋使用费占了3000000元，2008年商场开张前投入1000000元，剩下的均为装修费用。本院组织卓xx、xxx公司和�圳市xx资产评估有限公司对租赁房屋装修物现状进行勘查。涉案建筑物目前为工业厂房，其中广场及一、二楼地砖、三楼地板、天花喷漆、天井工程、一楼自动扶梯、三楼办公室隔墙及装修、门外加建墙目前仍实际存在，大门及框架、雨蓬玻璃有改动或重作，现存装修部分处于闲置状态。2011年7月4日，卓xx以《资产评估报告书》对天井工程评估价值明显偏低为由，要求本院通知深圳市xx资产评估有限公司对天井工程重新确定评估价。
本院认为，本院（2010）深中法民五终字第283号生效民事判决已认定xxx公司、xxx公司和卓xx于2007年11月28日签订的《租赁合同转让协议书》为无效合同，原审根据本案的具体情况，酌定xxx公司和卓xx按照七三比例承担合同无效的过错责任，并不违反法律规定，本院予以维持。一、关于装修损失。原审已对深圳市xx资产评估有限公司出�的《资产评估报告书》进行质证，卓xx明确表示没有异议。现卓xx在二审程序中要求重新核定评估报告中的天井工程价格，不符合法定程序，本院不予采纳。卓xx将承租的房屋改造成购物广场进行装修，而根据本院的现场勘查情况，租赁房屋目前为工业厂房。由于现存的商业装修与工业厂房的利用方式不同，且部分装修实际上也处于闲置状态，仅凭装修残留现状不足以认定xxx公司同意继续利用装修物，卓xx要求xxx公司承担全部装修残值损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持；二、关于卓xx主张的经营损失和递延资产投资损失。首先，卓xx经营的xxx购物广场在开业时并未办妥营业执照，其擅自开业所产生的损失应由其自行承担；其次，卓xx提交的资金平衡表和损益表均是其自行制作的财务资料，且不能反映经营损失产生于租赁合同无效或是正常的商业经营风险，卓xx�求xxx公司赔偿该损失，事实依据不足；再者，对于递延资产摊销，卓xx承认递延资产主要是由装修费用和房屋使用费构成，因装修费用和房屋使用费已经分别在本案和（2010）深中法民五终字第283号案件中处理，卓xx对此另行提出赔偿请求，属于重复请求，本院不予支持；三、xxx公司已经退出涉案房屋租赁关系，卓xx要求xxx公司承担装修和经营损失的赔偿责任，没有法律依据，本院予以驳回。综上，卓xx的各项上诉理由均不成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费110733元，由卓xx负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨 爽
审判员 杨潮声
审判员 张 力
二〇一一年七月十一日
书记员 冯婷婷