文书内容广东省梅州市梅江区人民法院民事判决书（2017）粤1402民初1896号原告：李帼荣，女，汉族，1962年10月20日出生，现住梅州市梅江区。委托诉讼代理人：袁宾，男，广东君路律师事务所律师。被告：梅州市壹江南商住小区业主委员会，住所梅州市梅江区梅水路20号。负责人：蓝莹，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：董亚民，男，广东至信忠诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡佳宏，男，广东至信忠诚律师事务所实习律师。原告李帼荣与被告梅州市壹江南商住小区业主委员会业主撤销权纠纷一案，本院于2017年10月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李帼荣的委托诉讼代理人袁宾律师，被告梅州市壹江南商住小区业主委员会的委托诉讼代理人董亚民律师、蔡佳宏实习律师到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李帼荣向本院提出诉讼请求：1.确认被告于2017年9月23日确认的梅州市壹江南商住小区业主大会决议事项无效，并依法予以撤销；2.责令被告撤回并清除其在2017年9月25日发布张贴的《梅州市壹江南商住小区业主大会决议公告》，消除影响；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：原告是梅州市壹江南商业2、3、4（原嘉应歌剧院文化综合体商住小区架空层）××号店铺的业主。2017年9月25日，被告在商住区域张贴《梅州市壹江南商住小区业主大会决议公告》。根据公告显示，2017年9月16日至2017年9月22日被告在政府部门指导下，采用书面征求意见方式组织召开业主大会。2017年9月23日，被告在梅江区政府相关部门及所谓的部分热心业主一起，在红光居委会现场统计投票表决结果，并以467票赞成占总表决权数的61.13％及以建筑面积83894平方米赞成占总表决面积的58.1％为由，确认通过了旨在撤换前期物业公司，即所谓的本小区解除前期物业管理协议，解聘目前前期物业管理服务公司（梅州壹江南物业有限公司）、本小区进行邀标方式，邀请有资质有经验的物业管理服务公司进行投标、本小区依据物业管理相关法规规定对现物业管理公司的相关管理项目进行审计公开工作等三项议案的决议。原告认为被告确认的上述决议不仅严重违反了我国物业管理法律法规的规定，决议程序不合法，而且严重侵害了原告作为小区业主的合法权益，当属无效决议范畴，依法应当予以撤销。根据被告在2017年9月1日发布的《关于召开壹江南商住小区业主大会的公告》显示，本次业主大会采用书面征求意见的形式进行，会议时间是2017年9月16日，会议地点是壹江南商住小区，其表决形式则是采取记名、现场表决的方式进行，表决的时间则是2017年9月16日至9月22日。但是在实际施行过程中，被告却是以栋为单位制定《壹江南商住区栋业主大会投票表决书》，指派所谓的“热心人士”选择性上门找业主以“征求意见”为借口，要求相关业主在其制定的《壹江南商住区—栋业主大会投票表决书》上当着“热心人士”的面签名，诱导相关业主在表决项目上打“√”。这些“热心人士”上门“征求意见”时，既没有向相关业主发放业主大会议案《投票表决书》，也没有向相关业主发送召开本次业主大会相关议案的书面通知。被告以此作为相关业主已经投票表决的依据，且不在商住小区而是在业主鲜有往来的地方红光居委会开展统计工作的做法，违反了《广东省物业管理条例》第十九条、第二十条的规定，当属无效。根据国家住建部2003年6月26日发布的《业主大会规程》第十七条第二款的规定，会议议案未达小区全体业主所持投票权2/3以上业主参与表决的法定人数，应当视为本次会议议案未获通过，当属无效。被告《梅州市壹江南商住小区业主大会决议公告》的公告期为7天的规定，违反了《广东省物业管理条例》第二十条第二款业主查阅业主大会会议相关资料的时间不得少于30天的规定，属违法行为。因此，当应依法予以撤回，消除影响。根据《广东省物业管理条例》第十条的规定，小区商铺所有权人应为业主，在物业管理活动中享有法律规定的业主的权利，但被告将商铺所有权人排除在业主之外，不通知商铺所有权人参与投票选择，更不允许商铺所有权人表达任何意见，该行为明显违法。综上，被告对本次业主大会会议，无论是组织形式还是对会议议案的表决、计票统计、确认过程，均违反了国家物权管理法律法规的相关规定，其确认本次业主大会会议议案已获通过的决议，当属无效决议，依法应当予以撤销。为此，原告向人民法院起诉，提出上述诉讼请求，请人民法院依法支持。梅州市壹江南商住小区业主委员会辩称，本次业主大会按法律法规的规定进行召开，被告已履行书面通知全体业主召开业主大会的义务。按照《广东省物业管理条例》被告已于2017年9月1日，分别通过于小区公告栏及小区显眼位置张贴公告、短信送达通知、业主微信群及“壹江南一家人”微信公众号发布通知公告等三种书面方式对本次业主大会的召开向全体业主进行通知，呼吁全体业主参与业主大会。此外，还抄送相关政府部门，以保障程序的合法性和公开性。事实上，整个商住小区的业主（包括商铺业主）也清楚这次业主大会的召开。根据《广东省物业管理条例》第十九条规定“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见等形式。”由于壹江南小区业主多达700多户，且业主时间难以掌握，被告为保障全体业主的权益，依法选用书面表决形式合法合理。只要原告依法推选委托其他业主代为进行表决，该表决是有效的，不存在侵害原告自主推选业主代表参加业主大会表决的权利。法律法规并没有规定表决票的样式，只要是能表达业主意愿，就应确认其合法性。由于业主户数较多且工休时间不一致，为能尽可能让业主参与业主大会，充分行使业主权利，确保表决书送达业主并由其亲自或授权表决，被告邀请热心业主帮忙送达、回收表决书，并未违反任何法律法规，合法合理。同时，被告还特意在9月16日于小区摆摊设点，多种途径确保业主自行自主表决。在这种情况下，原告还主张“业主根本无法自主、自愿的表达自己的真实意思”无理无据。目前尚无法律法规规定点票一定需要在小区范围内进行。因为开发商没有配给被告专属活动的场所，被告只好求助相关政府部门，获在居委会进行点票统计工作。为确保点票的公平公正公开，被告邀请梅江区住建局、江南街道办事处、红光社区居委会等多个部门进行监督点票，整个点票统计过程均在政府部门的监督下进行，并于《业主大会统计表》中签章确认了决议的合法性和有效性。当时原告等多位反对被告的业主亦到场监督，原告所说的违规暗箱操作无理无据。根据2007年10月1日起施行的《物权法》第七十六条和2007年10月1日起施行的《物业管理条例》第十二条的规定，决定除筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金和改建、重建建筑物及其附属设施外其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意即通过决议。为此，决议的结果合法有效。原告在诉状中所称被告于2017年9月25日作出的《梅州市壹江南商住小区业主大会决议公告》，被告已于2017年9月29日将业主大会结果公告内容作出修订并重新公告，同时抄送相关政府部门。公告期已改为30天，并从9月29日重新计算，不影响决议实体结果。原9月25日的公告同时失效，故原告的诉求并无意义。被告通知召开本次业主大会已通过三种途径充分地通知全体业主（包括商铺业主），在统计决议结果时也把商铺业主计算在内。且在表决过程中，被告从未拒绝商铺业主进行表决，而是鼓励全体业主积极参与。2017年9月16日，被告还组织了现场摆摊设点让业主现场表决，但也有一些如原告一般对被告有异议的业主到场既不表决也不表达意见，只是在围堵现场，被告感到非常无奈。原告所说剥夺其表决权无理无据。综上所述，原告所提出的意见和请求无理无据，被告恳请人民法院能依法依规，驳回原告的诉讼请求，维护广大业主的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。李帼荣对其诉讼请求提供了如下证据予以证实：1?李帼荣的居民身份证、粤（2017）梅州市不动产权第××号不动产权证；2?壹江南业主委员会成立登记表，业主委员会委员、侯补委员情况表，业主委员会委员候选人名单公示，业主大会筹备小组成员名单公示通知；3?关于召开壹江南商住小区业主大会的公告；4.关于壹江南商住小区业主大会现场投票表决工作有关事项的公告；5.业主大会投票表决书、壹江南业主大会投票表决情况汇总表；6.梅州市壹江南商住小区业主大会决议公告；7.光盘视频资料；8.关于要求撤回《梅州市壹江南商住小区业主大会决议公告》的通知。梅州市壹江南商住小区业主委员会对上述证据的质证意见是：对第1、2、3、4份证据无异议。对第5份证据的真实性、合法性无异议，但认为被告没有要求业主投票，整个投票过程是业主自主填写自己的房号、身份证号码等内容，不是被告强迫业主选择。该证据反映表决书是业主的真实意思表示，其中也有反对票，没有侵害业主的权利。对第6份证据，认为被告已于2017年9月29日将业主大会结果公告内容作出修订并重新公告，同时抄送相关政府部门。公告期已改为30天，并从9月29日重新计算，不影响决议实体结果。原9月25日的公告同时失效。对第7份证据，认为该视频显示当时业主委员会的主任要求原告或疑似业主的人提供身份证明，但遭到拒绝，并非原告所说的否认商铺所有权人为小区业主的情况。对第8份证据的真实性、合法性无异议，但认为不能证明这次决议违法，只是指出了9月25日的公告内容出现了瑕疵，而该公告被告已经作出修订并重新公告。梅州市壹江南商住小区业主委员会对其抗辩提供了如下证据予以证实：1.《关于召开壹江南商住小区业主大会的公告》；2.2017年9月4日《公告》；3.业主委员会发送短信依据资料（壹江南小区资料移交清单、关于A1、A2、B1、B2、C1、C2、D1、D2、E1、E2、G1、G2、K1栋客户的分类明细表、商铺客户分类明细表）；4、广州市易珅信息科技有限公司出具的《信息发送证明》、短信、广州市易珅信息科技有限公司的企业信用信息公示报告；5.壹江南商住小区A1、A2、B1、B2、C1、C2、D1、D2、E1、E2、G1、G2、K栋业主大会投票表决书，壹江南商住小区商铺业主大会投票表决书；6.壹江南商住小区业主大会投票表决书统计表，壹江南业主大会投票表决情况汇总表；7.梅州市壹江南商住小区业主大会决议公告（修订）；8.梅州市壹江南商住小区业主大会决议公告（修订）重新公告及送达部门的图片；9.业主委员会微信公众号“壹江南壹家人”发布公告截图。李帼荣对上述证据的质证意见是：对第1份证据的真实性无异议，但认为该公告只能证明公告的内容，不能证明已以合法的形式进行了公布，更不能证明该公告已书面送达业主。对第2份证据有异议，认为公告中委托的热心业主的产生并没有经过业主的选举，他的确定没有给业主提出意见或建议或异议的机会，正是因为被告所谓的擅自委托的热心业主送表上门的方式，所以被告所作出的投票结果是缺乏公正性的。对第3份证据无异议，但认为不能证明短信已经送达业主。对第4份证据无异议，但认为短信发送平台的选择没有经业主的授权或同意；发送短信的公司是私人公司不具有公信力；只能证明该公司发送了信息，不能证明业主收到了信息；短信的内容并没有将表决事项全部通知业主，其提到的微信公众号并不是业主必须知道或应当知道的公众号。对第5、6份证据有异议，认为按照相关法律规定，业主大会的表决应通过书面投票的方式进行，不能把1栋楼的业主集中在一个表里，让业主去投表。依据该表决表统计的结果，严重影响业主自由选择和真实意思表示，整个表决的公正性不存在。对第7、8份证据的真实性无异议，但认为该业主大会决议公告（修订）正好说明原告请求撤销的2017年9月25日张贴的公告是存在问题的，且被告在三个政府部门提出撤销意见的情况下直接作出修订，在程序上有问题。对第9份证据的真实性无异议，但对被告的证明内容有异议，认为在微信群发公告不是合法的公告形式，被告以短信、微信公众号的形式送达公告，违反了法律规定的书面送达要求。本院经审理认定事实如下：坐落于梅州市梅江区梅水路20号的壹江南商住小区是集住宅、商铺于一体的商住小区。2017年1月，壹江南商住小区业主大会选举产生梅州市壹江南商住小区业主委员会。李帼荣是壹江南商业2、3、4（原嘉应歌剧院文化综合体商住小区架空层）××号店铺的共同共有产权人之一，是壹江南商住小区业主。2017年9月1日，梅州市壹江南商住小区业主委员会就拟引进物业管理竞争机制，发起新一轮物业管理公司竞争招标工作，向全体业主发出了《关于召开壹江南商住小区业主大会的公告》，通过在小区内的公告栏张贴公告，向小区业主发送手机短信、微信公众号、业主微信群等方式通知壹江南全体业主。该公告事项有：“一、会议时间2017年9月16日。二、会议地点壹江南商住小区。三、会议议题1.表决是否解除前期物业服务协议，选聘新的物业服务企业；2.表决是否采用邀标方式，邀请有资质有经验的物业管理服务公司进行投标；3.表决是否依据《物业管理条例》第六条、第十五条、第二十九条和《物业服务收费管理办法》第五条的规定，要求对现物业公司的相关管理项目（本小区物业共用部位、共用设施设备、相关场地使用情况，专项维修资金、广告收入的管理和使用情况以及该公司相关账目）进行审计公开工作。四、表决形式1.本次大会各议案需要获得1／2以上产权面积的产权人且占总人数过半数的产权人同意票，则该议案获得通过。2.本次会议表决事项采取记名、现场表决及提前表决相结合的方式进行，时间为2017年9月16日至9月22日。业主（产权人）如因个人原因，需要提前投票表决的，请与业委会或业委会委托的各栋热心业主联系。3.表决票的发放与回收工作将由业委会委托各栋热心业主组织发放给业主们填写。产权人也可与业委会委托的各栋楼热心业主就填写表决票事项进行联系。对在异地或不便到会议现场的业主（产权人）经核实身份后，可采用传真、邮寄、电子邮件、委托成年近亲属等方式进行表决。4.本次业主大会计票统计工作，将邀请江南街道办事处派员与业主委员会、业主志愿者共同组成计票监票小组，对选举结果进行监督。业委会将对经确认的表决结果进行公示。五、重要提示1.由于本次会议的议案关系到壹江南商住小区全体业主的重大利益和小区未来的品质前景，需要壹江南全体业主的共同参与，期待广大业主积极参加大会，有效行使业主权利，投票充分表达自身意愿。2.上述任何一项方案如果达不到法定通过票数，由此产生或导致的后果与影响，也将由全体业主共同承担。”2017年9月4日，梅州市壹江南商住小区业主委员会又通过上述方式发出《公告》通知全体业主，公告内容是：“经商议，本业委会决定委托以下热心业主，协助做好业主大会表决票的发放、指导业主（产权人）填写、回收等工作。A1栋：林小峰赵红芳A2栋：谢灼军蓝莹B1栋：侯晓明丘舒禹B2栋：魏统国李龙飞C1栋：陈亿烈钟浪C2栋：张艳娇李富敏D1栋：李凯顺沈萍萍D2栋：周典武陈利媚E1栋：刁佳明洪冬宇E2栋：侯志锋钟瑛娜G1栋：杨科吴慧玲G2栋：梁乐黄文文K栋：谢君明曾国韬店铺：洪冬宇刁佳明业主（产权人）如因个人原因，需要提前投票表决的，可与上述所在栋楼的热心业主联系，联系方式由热心业主在各自栋群公布。投票表决时，需携带身份证等相关有效证明。”2017年9月16日，梅州市壹江南商住小区业主委员会采用书面征求意见的形式组织召开业主大会会议。2017年9月16日至2017年9月22日，梅州市壹江南商住小区业主委员会委托上述指定的各栋热心业主负责向业主发放、回收《壹江南商住小区??—业主大会投票表决书》，由业主对本次业主大会会议的三个事项在《壹江南商住小区－业主大会投票表决书》上进行投票表决，同意事项的在同意栏打“√”并由业主本人亲笔签名并按指模，填写身份证号码予以确认。李帼荣未参与此次投票。2017年9月23日，梅州市壹江南商住小区业主委员会在梅州市梅江区江南街道办事处红光社区居委会完成了全部选票的统计工作，投票表决书统计表由计票人、监票人、计监票见证人签字确认其真实性。经统计，本次业主大会会议，壹江南商住小区业主总人数为764人，建筑物总面积为143567.34平方米，对会议的三项事项表示同意的业主有467人占总表决权数的61.13％、专有部分建筑面积为83321.51平方米占建筑物总面积的58.04％，表示不同意的业主有8人，无效票为1票。业主大会决议通过了“同意解除前期物业管理协议，选聘新的物业服务企业；同意进行邀标方式，邀请有资质有经验的物业管理服务公司进行投标；同意依据《物业管理条例》第六条、第十五条、第二十九条和《物业服务收费管理办法》第五条的规定，要求对现物业公司的相关管理项目（关于本小区物业共用部位、共用设施设备、相关场地使用情况，专项维修资金、广告收入的管理和使用情况以及贵公司相关账目）进行审计公开工作”三个事项。2017年9月25日，梅州市壹江南商住小区业主委员会发出《梅州市壹江南商住小区业主大会决议公告》，将业主投票表决结果，及业主大会表决通过的三个事项向全体业主公示。2017年9月29日，梅州市壹江南商住小区业主委员会对上述2017年9月25日发布的《梅州市壹江南商住小区业主大会决议公告》中的部分文字进行了修订，并将修订后的《梅州市壹江南商住小区业主大会决议公告》在小区内的公告栏张贴，还通过向业主发送手机短信、微信公众号、业主微信群等方式向小区业主公示。该业主大会决议公告的内容有：“根据《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》和本小区业主大会议事规则规定，2017年9月16日至2017年9月22日，本小区业主委员会在梅江区住房和城乡规划建设局、梅江区江南街道办事处、红光社区居委会的指导和协助下，采用书面形式召开业主大会。2017年9月23日，本业主委员会在政府部门的指导和协助下，在红光居委会现场统计投票表决结果。本小区本次业主大会总表决权数为764户，总建筑面积为143567.34平方米，本次业主大会参加投票表决户数为476户，其中同意票为467票，占总表决权的61.13％，同意票的建筑面积为83321.51平方米，占总面积58.04％；不同意票为8票，占总表决票的1.04％，不同意票的建筑面积为1764.49平方米，占总面积的1.23％；无效票为1票，占表决票的0.13％，面积为288.29平方米，占意表决面积的0.2％。本次业主大会表决超过法定的物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总户数过半数的业主参加，依法有效，现将业主大会表决通过事项公告如下：1.以467票赞成，占总表决权数的61.13％和总建筑面积58.04％，表决通过了本小区解除前期物业管理协议，选聘新的物业服务企业。2.以467票赞成，占总表决权数的61.13％和总建筑面积58.04％，表决通过了本小区进行邀标方式，邀请有资质有经验的物业管理服务公司进行投标。3.以467票赞成，占总表决权数的61.13％和总建筑面积58.04％，表决通过了本小区依据《物业管理条例》第六条、第十五条、第二十九条和《物业服务收费管理办法》第五条的规定，要求对现物业公司的相关管理项目（关于本小区物业共用部位、共用设施设备、相关场地使用情况，专项维修资金、广告收入的管理和使用情况以及贵公司相关账目）进行审计公开工作。本决议公告期为30天，从本次公告之日起计算。业主如有疑问可向相关政府部门或本业主委员会进行咨询。附：壹江南业主大会投票表决情况汇总表。”2017年9月30日，梅州市梅江区住房和城乡规划建设局、梅州市梅江区房地产管理局、梅州市梅江区人民政府江南街道办事处向梅州市壹江南商住小区业主委员会发出要求梅州市壹江南商住小区业主委员会2天内撤回2017年9月25日所发布的《梅州市壹江南商住小区业主大会决议公告》，并向小区业主做出书面说明的通知。该通知未涉及业主大会决议通过的三个事项，指出梅州市壹江南商住小区业主委员会2017年9月25日所发布的《梅州市壹江南商住小区业主大会决议公告》存在以下错误情况：一是擅自改变政府相关职能部门职责，在公告中表述为：“梅江区政府相关部门人员共同签名确认决议依法有效”，存在明显的误导业主的嫌疑；二是擅自将公示时间定为7天，存在逃避监督的嫌疑；三是公告中表述为“以上决议相关程序和资料已向街道、住建局等相关政府部门备案”，街道、住建局等相关政府部门均未予备案，所述与事实不符，应予纠正。2017年10月20日，李帼荣以该次业主大会决议通过的三个事项侵犯了其对小区公共事务管理的知情权、参与权、自主权、表决权为由向本院提起本案诉讼，提出上述诉讼请求。被告梅州市壹江南商住小区业主委员会作了上述答辩。本院认为，业主委员会是小区业主自我管理的自治组织，物业管理区域内的选举、投票等活动是小区业主的自主管理行为。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。作为业主，主张撤销权的前提是业主大会或者业主委员会的决定侵害了业主的合法权益。本案中，梅州市壹江南商住小区业主委员会于2017年9月23日确认的业主大会决议通过的“同意解除前期物业管理协议，选聘新的物业服务企业；同意进行邀标方式，邀请有资质有经验的物业管理服务公司进行投标；同意依据《物业管理条例》第六条、第十五条、第二十九条和《物业服务收费管理办法》第五条的规定，要求对现物业公司的相关管理项目（关于本小区物业共用部位、共用设施设备、相关场地使用情况，专项维修资金、广告收入的管理和使用情况以及贵公司相关账目）进行审计公开工作”三个事项，是梅州市壹江南商住小区业主委员会召开业主大会会议，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意所作出的涉及小区事项的决定，体现了大多数业主的意愿。梅州市壹江南商住小区业主委员会已在此次业主大会召开前15日以公告方式通知了全体业主，参加投票和同意业主大会会议三个表决事项的业主比例均达到法律规定。故此次业主大会的召开程序合法，据此形成的业主大会决议及依据该决议形成的梅州市壹江南商住小区业主委员会决议均符合法律规定。李帼荣认为上述业主大会决议通过的三个事项侵犯了其作为小区业主对小区公共事务管理的知情权、参与权、自主权、表决权，在未能提供其他证据证明此次业主大会召开的程序存在违法的情况下，诉请确认梅州市壹江南商住小区业主委员会于2017年9月23日确认的业主大会决议事项无效并予以撤销，不予支持。至于梅州市壹江南商住小区业主委员2017年9月25日发布张贴的《梅州市壹江南商住小区业主大会决议公告》，已被梅州市壹江南商住小区业主委员经过修订并于2017年9月29日发布张贴的《梅州市壹江南商住小区业主大会决议公告（修订）》取代，故李帼荣请求责令梅州市壹江南商住小区业主委员撤回并清除在2017年9月25日发布张贴的《梅州市壹江南商住小区业主大会决议公告》，消除影响的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告李帼荣的诉讼请求。案件受理费100元（原告李帼荣预交了100元），依法减半收取为50元，由原告李帼荣负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审判员  陈晓军二〇一八年一月十七日书记员  郑佳裕