安徽省淮北市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）淮民一终字第00324号
上诉人（原审被告）：孟凡义，男，1967年7月28日出生，汉族，无固定职业，住安徽省淮北市相山区。
委托代理人：王千秋，安徽淮信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：淮北市国际商城业主委员会，住所地安徽省淮北市相山区国际商城小区内。
负责人：陈涛，该业主委员会副主任。
委托代理人：马鹏，安徽安港律师事务所律师。
原审被告：吴华，男，1955年1月28日出生，汉族，无固定职业，住安徽省淮北市相山区。
上诉人孟凡义因与被上诉人淮北市国际商城业主委员会（简称商城业委会）、原审被告吴华排除妨害纠纷一案，不服安徽省淮北市相山区人民法院于2014年3月27日作出的（2014）相民一初字第00450号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2014年12月15日公开开庭审理了本案。上诉人孟凡义及其委托代理人王千秋，被上诉人商城业委会的委托代理人马鹏到庭参加诉讼。原审被告吴华经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
商城业委会一审诉称：2010年1月28日，吴华、孟凡义通过挂靠淮北天勤物业有限公司（简称天勤公司）与商城业委会签订小区物业管理服务合同。因吴华、孟凡义管理不善，2010年12月，该物业管理服务合同终止。吴华、孟凡义在合同终止后继续为小区提供物业服务，因二人物业管理服务较差，小区环境日益恶化，无法满足小区物业服务要求，商城业委会自2011年10月多次通知二人，要求二人终止物业服务，撤离小区，但是吴华、孟凡义拒不撤离，并强行占用物业管理用房九间及车库七间。吴华、孟凡义的行为已经严重侵害小区业主的合法权益，为了维护业主的合法权益，请求判令吴华、孟凡义排除妨害，搬离侵占小区的物业管理用房及车位，并承担案件诉讼费用。
商城业委会为支持其主张，向法院提交如下证据：1、国际商城物业管理服务合同书，证明商城业委会与吴华、孟凡义挂靠的天勤公司签订物业服务合同的事实；2、致函（2010年11月23日）与公告（2010年12月7日），证明天勤公司因吴华、孟凡义的行为与商城业委会解除物业服务合同；3、函（2011年10月20日）与通知（2012年2月5日）、通告（2013年1月12日），证明商城业委会向吴华、孟凡义数次发出通知要求其撤离小区，返还物业管理用房及车库的事实；4、情况反映（2012年11月23日），证明商城业委会向有关部门反映吴华、孟凡义强行占据小区房屋及车库的情况；5、照片及图纸，证明吴华、孟凡义侵占商城业委会用房及车库的事实。
原审经审理查明：2010年1月28日，商城业委会与天勤公司签订《国际商城物业管理服务合同书》，吴华、孟凡义挂靠在天勤公司名下，并以公司的名义进入国际商城小区进行物业管理服务。2010年11月23日，天勤公司发出《致国际商城业主委员会的函》，函中载明：天勤公司因与国际商城小区业主沟通存在问题，告知小区业主在接到函之日起一个月后终止在国际商城小区的物业服务等内容。2010年12月7日，天勤公司向国际商城小区业主发出公告，公告表示天勤公司将于2010年12月31日撤出小区的物业委托服务。在物业服务合同终止后，吴华、孟凡义因与国际商城小区存在物业费纠纷一直未搬离物业服务用房及车库，商城业委会遂提起诉讼。
原判认为：《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款规定：“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”商城业委会及吴华均认可物业服务用房包括8间车库及8间物业办公用房，结合从城市规划档案馆调出的图纸及现场查看来看，涉案的物业服务用房为8间车库及8间物业办公用房。《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，建筑区划内的物业服务用房，属于业主共有。吴华、孟凡义所挂靠的天勤公司已经与淮北市国际商城小区业主解除物业服务合同，商城业委会也已经发函要求吴华、孟凡义撤离小区，但是二人一直未能撤离。二人的行为无法律依据，并侵害了淮北市国际商城小区业主的物权，故商城业委会要求吴华、孟凡义搬离8间车库及8间物业办公用房的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。吴华、孟凡义经法院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩及质证的权利，但是从庭审前法院对二人的询问笔录看，吴华对搬离物业服务用房并无异议，孟凡义对现在占用物业服务用房的事实亦表示认可，但是表示在与商城小区业主的物业费纠纷没有解决、自己投入的资金未能收回的情况下，不愿意搬离物业服务用房。吴华、孟凡义有权通过合法途径维护自己的权利，但是这种侵害他人权益的方式无法律依据。依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第七十二条第一款、第七十三条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：吴华、孟凡义于判决生效之日起十五日内搬离侵占淮北市国际商城小区业主的物业服务用房，包括8间车库及8间物业办公用房。案件受理费80元，因适用简易程序，减半收取40元，由吴华、孟凡义负担。
孟凡义上诉称：因业主不缴纳物业费导致物业服务合同被迫终止。国际商城的业主拖欠的物业费达80万元，孟凡义、吴华不得已才占用涉案用房及车库，尽可能挽回自己的损失。商城业委会作为全体业主的代表机构，理应承担支付孟凡义与吴华物业管理费的义务，却片面要求孟凡义与吴华退还涉案房屋，侵犯了孟凡义与吴华的权益。请求撤销原判，依法改判。
商城业委会辩称：孟凡义已经认可终止了对商城小区的物业服务，也认可其继续占用临时物业用房及车库，说明孟凡义违法行为仍在继续。孟凡义若与商城小区的业主之间存在物业费用的纠纷，应另行诉讼，与本案无关。一审认定事实清楚，孟凡义仍然继续占用的涉案物业用房及车库应该予以返还。原判正确，请求予以维持。
二审期间孟凡义提供如下证据：1、《淮北国际商城物业管理两年度收支情况说明》及收支明细表。该证据证实天勤公司从事淮北国际商城的物业管理期间，支出明显大于收入，天勤公司为此垫付资金高达200134.9元。
2、《国际商城商铺欠费统计表》。该证据证实淮北国际商城的业主欠费高达605148元。
3、安徽省淮北市相山区人民法院（2012）相民二初字第00161号民事判决书及安徽省淮北市中级人民法院（2012）淮民二终字第00103号民事判决书。该证据进一步证实国际商城的业主欠费的客观事实及天勤公司收取物业费的合法性。
4、淮北市人民政府专题会议纪要、淮北市相山区人民政府领导批件及信函。该证据证实国际商城拖欠物业费的问题由来已久，已经引起政府的过问。
5、通知。该证据证实涉案房屋为物业管理用房。
商城业委会质证认为：证据1、2是孟凡义方单方制作，和本案无关。两份证据所显现的内容也是天勤公司的物业费用，是天勤公司与商城的各商铺之间的问题，和业主委员会与孟凡义物业管理指向的商城的居民小区无关。证据3和本案没有关联性，证据3的诉讼主体是天勤公司和淮北五星电器公司。证据4不能体现孟凡义的证明目的，也不能反映业主存在拖欠物业费行为。证据5和本案没有关联性。
本院对上述证据认证认为，孟凡义二审所举证据与涉案房产均无关联，对其是否有权占用涉案房屋起不到证明作用，所举证据与本案无关，本院不予采信。
诉讼双方各自在坚持其举证目的及质证意见的基础上，针对本案的争议焦点即“物业服务合同终止后，孟凡义吴华仍继续占用争议用房是否合法”进行了辩论。
案经审查，原审认证正确、认定事实清楚，此次审理查明的事实与原审查明的事实无异，本院予以确认。
本院认为：吴华、孟凡义通过挂靠天勤公司与淮北市国际商城小区签订了物业管理合同，该合同于2010年12月终止。吴华、孟凡义在管理期间使用物业管理用房九间及车库七间，物业管理合同终止后，吴华、孟凡义继续占用涉案房屋则失去法律依据，原判判令二人搬离涉案房屋并无不当。吴华、孟凡义欠收的物业管理费用应另行寻求救济途径，孟凡义以业主拖欠物业管理费为由占用涉案房屋的上诉理由不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件诉讼费用负担按一审判决执行；二审案件受理费80元，由上诉人孟凡义负担。
本判决为终审判决。
审判长 高 丽
审判员 曹 娟
审判员 周梦漪
二〇一五年一月十四日
书记员 徐 霞
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。