海南省海口市美兰区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）琼0108民初3116号
原告：海口市世华中鑫房地产代理有限公司，住所地：海口市海甸岛五西路70号伊甸家园住宅区4A号楼4A-102商铺。
法定代表人：冯思俊，该司总经理。
委托诉讼代理人：程磊，海南东方国信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王辉富，海南东方国信律师事务所律师。
被告：康馨匀，女，1981年11月11日出生，汉族，住海口市。
委托诉讼代理人：杨纯正，男，1976年10月16日出生，汉族，住海口市。
原告海口市世华中鑫房地产代理有限公司与被告康馨匀居间合同纠纷一案，本院于2017年5月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王辉富、被告康馨匀及委托诉讼代理人杨纯正到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告海口市世华中鑫房地产代理有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付违约金44000元，并返还保证金500元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年4月4日，原告与被告签订《限时销售合同》，被告向原告出具了《保证书》，约定被告独家委托原告从签订合同之日起三个月内销售位于海口市××路号房产，房产净售价为1100000元。合同签订之后，原告便将销售的保证金500元支付给被告，被告于当天出具收款收据给原告。2017年4月6日，被告微信告知原告，不愿出卖涉案房产。根据《限时销售合同》第十条约定：”限时销售（独家委托）期限内，甲方不得擅自终止本合同，自行销售该房地产或者另行委托其他公司及个人销售。限时销售期限内，如被告不予配合，拖延时间影响原告销售工作的，原告有权单方面解除合同并追究被告的违约责任。”第十二条约定：”若有违反本合同第十条、第十一条的，被告应向原告支付该房地产委托交易价格的4%作为违约金。”被告无视原告的独家销售权，私下交易已构成违约，应承担房地产委托交易价格的4%作为违约金。综上，被告在明知原告独家销售房产的情况下，违反合同约定，违背诚实信用原则，应当承担相应的违约责任。请法院依法判决。
被告康馨匀答辩称，一、原告与被告签订的《限时销售合同》无效。限时销售的房产为被告夫妻共同共有财产，按照《物权法》第97条规定，处分共同共有的不动产，应当经全体共同共有人同意。该限时销售合同仅由被告一人签订，签订合同时其丈夫并不知情。作为房产中介机构，理应知晓房产处分权限问题，且该房产被告之所以在签订限时销售合同2日后告知原告不再出售，即是因为原告丈夫知道其擅自售卖情况后反对的结果。基于上述事实及理由，限时销售合同无效当然违约金条款无效。二、涉及违约金的格式条款无效，根据合同法第三十九条、第四十条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。在原、被告签订的《限时销售合同》中，原告以格式条款的形式载明，被告在代理期内单方面终止委托事项，支付委托销售房价款的4%的违约金。但对原告的违约责任并无相关规定，显然违反了制定格式条款应遵循的公平原则，明显加重了被告的责任，依法应属无效。原告要求被告签订的保证书内容亦以限时销售合同内容为基础，并且以含糊的词语说明违约金责任问题。三、涉及违约金的数额规定无效。根据合同法第一百一十四条和合同法司法解释二第二十九条的规定，违约金超过造成损失的百分之三十的为过分高于造成的损失，违约金的确定应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。按照法律规定，被告在签订限时销售合同2天遭到老公反对后，即告知原告不再出售房产，过错极其轻微，并未给原告造成任何实际损失。合同约定成交报酬为房价的2%，根据《关于房地产中介服务收费的通知》（计价格1995第971号）精神及《合同法司法解释二》第29条规定，假设如果被告在确实违约的情况下，违约金也应以居间报酬的30%为上限。被告未如原告所主张，私下交易，实际上该房产目前仍用于自住。三、关于支付原告居间服务费的问题。根据合同法第四百二十七条，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。基于上述两点，合同约定若原告找到的买家放弃交易，基于原告提供了中介服务，被告需支付定金的一半给原告，作为原告对本房产居间服务的报酬。依据此条约定，原告提供中介产生费用仅为250元。原、被告系2017年4月4日签订的合同，4月6日，被告即告知原告不再出售该房产。原告的短短两天时间内无实际从事居间活动费用可言。被告同意返还原告保证金500元。四、原告与第三方签订的承购确认书不具有可信性。2017年4月6日13:06时，原告通过微信对被告说”不知道他们有没有客户看中的”，即此时没有客户有购买意向。13:30时，被告征求老公意见，老公反对卖房后，即告知原告不再卖房。期间间隔不足半小时，原告在如此短的时间内不可能与第三方签订承购确认书。4月8日11:49时，原告告知被告”现在也是有客户确定要买您的房子了”，证明在4月8日才有客户有意向卖房。因此，4月6日，原告与陈某签订的承购确认书不具有可信性，与争议无关。
原告针对其诉讼主张，向本院提交如下证据：
证据1、《限时销售合同》、保证书、明示单、收款收据、服务费确认书、承购确认书，证明原告与被告就涉案房屋销售达成了意向，对违约责任进行了约定。
证据2、房产证、关于康楠更改姓名的批复，证明被告对涉案房屋享有产权，与原告签订的合同合法有效。
证据3、微信聊天记录，证明原、被告就房屋销售进行的沟通及被告违约的事实，具体体现在微信聊天记录第六页，被告已明确表示不愿意继续卖房。
经质证，被告对原告提交的证据的真实性、合法性、关联性均没有异议，但对证明力有异议。对于证据1、2，被告认为的合同是无效的，涉案的房屋是被告婚前购买，但结婚后属于夫妻共同财产，必须经夫妻同意才能处分，被告单方处置没有效力。证据3的微信聊天记录恰恰证明被告的丈夫不同意卖房后，被告立即向原告表示不卖房了。
被告未向本院提交证据。
本院审查认为，对原告提交的证据1、2、3的真实性、合法性、关联性均予以确认。对于证据1中的独家委托书明示单，该明示单主要内容为：2017年4月4日，本人与广西世华房地产代理有限公司签订《独家委托书》，对《独家委托书》所有的条款，本人已详细阅读，广西世华房地产代理有限公司的员工也向本人详细说明和解释，本人清楚《独家委托书》条款的含意，没有异议。虽然上述广西世华房地产代理有限公司并非本案当事人，且原、被告签订的合同名称并非《独家委托书》，但是由于原告对被告提交的上述明示单的真实性、合法性、关联性均予以确认，结合本案的情况可以认定，上述明示单中原告的名称及合同的名称均为笔误，明示单指向的内容应为原、被告签订的《限时销售合同》。
根据庭审调查及对证据的审查，本院查明案件事实如下：
2017年4月4日，原告海口市世华中鑫房地产代理有限公司（乙方）与被告康馨匀（甲方）签订《限时销售合同》，该合同主要约定：乙方代为销售甲方名下的位于海口市××路房，房产证号：海房字第XX**号。交易净收价格为1100000元。合同第三条约定，限时销售期限为签订本合同之日起至2017年7月6日。第四条约定，甲方于本合同签订当日向乙方提供交易房地产真实、合法、有效的相关资料，配合乙方到相关部门对交易房地产进行房地产登记信息查询。乙方在甲方查档并核实上述材料后向甲方支付限时销售保证金500元。乙方保证如未在本合同规定的销售期限内为甲方找到适格买家，则甲方有权没收此销售保证金，如乙方在销售期限内找到适格买家，则此销售保证金在甲方与买家签订《房屋买卖合同》当日返还给乙方，甲方拒绝与乙方找的适格买家签订《房屋买卖合同》，则甲方须向乙方返还此销售保证金，且甲方应向乙方支付该房地产委托交易价格的4%作为违约金。第七条约定，限时销售期限内甲方必须保证乙方能够带领客户顺利看房。若乙方按照甲方上述委托条件与买家签订承购确认书，即视为乙方居间成功，甲方应在与买家签订《房屋买卖合同》当日应将实际售价高于上述委托价的差额支付给乙方作为咨询及中介服务费。第十条约定，限时销售（独家委托）期限内，甲方不得擅自终止本合同、自行出售该房地产或者另行委托其他公司及个人销售该房地产，若违反的，则甲方应向乙方支付该房地产委托交易价格的4%作为违约金。第十二条约定，若有违反本合同第十条、第十一条的，甲方应向乙方支付该房地产委托交易价格的4%作为违约金。若乙方擅自终止本协议的，乙方应支付甲方相当于该房地产委托交易价格的4%作为违约金。上述合同第十条、第十二条均使用加粗字体标示。同日，被告向原告出具保证书，保证如被告不愿按限时销售合同上所列的出售条件出售该房产给原告所找的买家，则愿按限时销售合同上所列违约赔偿条款承担赔偿责任。同时，被告说明其已详细阅读《限时销售合同》条款，且原告也已向其详细说明及解释。上述合同签订后，原告即向被告支付了保证金500元，被告也向原告出具了收款收据。后原告即按约定为被告提供服务，联系客户看房等。2017年4月6日，被告以其丈夫不同意卖房为由告知原告，不再委托原告卖房。同日，被告与案外人陈某签订《承购确认书》，主要内容为陈某同意以1190000元的价格购买涉案房屋。但原告未提供证据证明陈某已履行了支付保证金等《承购确认书》约定的义务。原告认为其已履行合同约定义务，而被告擅自终止委托，构成违约，遂提起本案诉讼。
另查，被告于2008年6月18日将其姓名由”康楠”更名为”康馨匀”，涉案房产登记在康楠名下。庭审中，被告称，涉案房产是被告婚前购买的。
本院认为，一、关于案涉《限时销售合同》的效力问题。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。原告与被告签订的《限时销售合同》体现了双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力。被告以涉案房产属于夫妻共同财产，其处分房产未经共有人同意为由，要求确认《限时销售合同》无效。涉案房产登记在被告名下，且被告自认涉案房产为其婚前购买，在没有证据证明该房产属于夫妻共同财产的情况下，该房产不因被告婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。因此，被告有权处分涉案房产，无需他人认可。故被告的上述抗辩理由，无事实及法律依据，本院不予采纳。
二、关于案涉《限时销售合同》第十条、第十二条的效力问题。本案原告为专门从事居间服务的企业，其与被告签订的《限时销售合同》条款内容系为了重复使用而预先拟定，亦无证据证明原告与被告签订该协议时曾就条款内容与被告进行协商，故《限时销售合同》的条款内容系格式条款。但《限时销售合同》中对双方的权利义务进行了规定，原告并无免除其责任、加重对方责任或排除对方主要权利的情形。而且合同中的第十条、第十二条均用加粗字体进行了标示，同时被告也出具了保证书、明示单等说明其已阅读合同所有条款，且原告亦已就合同条款向被告进行详细说明及解释，这些均足以证明被告对上述合同第十条、第十二条违约责任的条款内容是清楚知悉的。故被告抗辩称《限时销售合同》第十条、第十二条无效，无事实及法律依据，本院不予采纳。
三、关于违约责任的承担问题。在居间合同履行过程中，被告因个人原因明确表示不再继续委托原告出售房屋，构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《限时销售合同》约定，如被告擅自终止合同的，被告应向原告支付合同约定的涉案房产委托交易价格的4%的违约金。被告抗辩称上述约定的违约金过高。综合本案的情况，原告接受被告委托，带领案外人看房，但尚未促成被告与案外人缔结房屋买卖合同。而被告在合同履行过程中，擅自终止委托，也违背了诚实信用的原则，从尊重契约精神，维护市场交易稳定健康发展的角度出发，本院酌情将违约金调整为涉案房产委托交易价格的1%，即被告应向原告支付违约金11900元。原告诉请超出部分，本院不予支持。
四、关于保证金的退还问题。《限时销售合同》签订后，原告向被告支付了限时销售保证金500元，现被告同意将上述保证金返还原告，本院依法予以照准。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款规定，判决如下：
一、被告康馨匀须于本判决发生法律效力之日起向原告海口市世华中鑫房地产代理有限公司返还保证金500元。
二、被告康馨匀须于本判决发生法律效力之日起向原告海口市世华中鑫房地产代理有限公司支付违约金11900元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费456元，由原告海口市世华中鑫房地产代理有限公司负担329元，由被告康馨匀负担127元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
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审 判 员 林道勇
二〇一七年八月二日
法官助理 莫 娇
书 记 员 吴青芬
速 录 员 郑惠丹