广西壮族自治区合浦县人民法院民 事 判 决 书（2018）桂0521民初22号原告：广西北海新明园物业服务有限公司，住所地：广西北海市北部湾中路21号天赐花园一单元402房。统一社会信用代码：91450502561579083T。法定代表人：伍朝新，该公司总经理。委托诉讼代理人：姚龙代，广西桂鸿凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：范辉梅，女，1984年10月6日出生，汉族，住广西合浦县。该公司员工。被告：朱国，男，1986年12月2日出生，汉族，住所地：博白县，现住广西合浦县。被告：钟令霞，女，1986年10月18日出生，汉族，现住广西合浦县。原告广西北海新明园物业服务有限公司（以下简称“新明园物业”）与被告朱国、钟令霞物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月2日立案后，依法适用小额诉讼程序由审判员吴莉远独任审判，于2018年2月8日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人姚龙代、范辉梅、被告朱国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新明园物业向本院提出诉讼请求：判令被告支付物业服务费等费用1215元（其中物业服务费为803.45元，公共水电费59.5元，电梯电费140元，电梯维护费212.5元）及违约金122元（违约金按本金1215元月利率2%计，暂从2017年5月1日计到2017年10月30日止为82元，以后另计）合计1337元给原告。事实与理由与原告提交的民事起诉状一致。被告朱国辩称，其没有交纳2016年8月18日至2017年4月30日的物业费是事实，其只知道原告新明园物业已在小区公告栏张贴通知试用三个月物业管理服务，并不知道服务到2017年4月30日。其不经常在此居住，小区业主委员会与原告签订三年物业服务协议，业主委员会没有告知其，原告新明园物业也没有通知其交纳物业费，对收费标准也有疑问，待其与小区业主委员会了解后再与原告协商解决。原告对其主张向本院提交了以下证据：证据一：《企业法人营业执照》、《法定代表人资格证明》、被告身份证，证明原、被告的诉讼主体资格；证据二：入户声明、入户登记表，证明被告居住物业房屋的面积129.59平方米，居住在4楼。被告质证称没有与原告签订过协议，为此入户声明与本案无关；证据三：《物业服务协议》、《人民调解协议书》，证明原告与被告居住小区的业主委员会就物业管理事项签订物业管理合同，原告收取物业费的依据，以及原告在履行物业服务协议过程中有纠纷，与业主委员会进行调解的事实。被告质证称不知道业主委员会的成立和其成员，无法确认两协议的真实性。证据四：《业主委员会备案证明》、《合浦县住建局对业主委员会的批复》，证明被告所在小区业主委员会成立情况，原告对被告房屋所在小区物业服务到2017年4月30日。被告质证称不知道业主委员成员，承认业主委员会的公章属实。本院认为，上述证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以确认并在卷佐证。综合上述予以确认的证据及庭审笔录，本院认定法律事实如下：被告朱国、钟令霞系合浦县xx号房业主，该套房屋建筑面积为129.59平方米。2016年8月18日，原告新明园物业与合浦县世豪名都二期业主委员会签订《广西合浦世豪名都二期小区物业服务协议》，委托新明园物业对合浦县世豪名都二期小区的物业实行管理及服务，服务管理期限2016年8月17起日至2019年8月17日止。协议约定：物业服务费每月每平方米0.8元标准缴纳（2016年11月8日后变更为0.7元每平方米）；水电公摊费每月每户收取7元；电梯电费一、二层按每月每户收取10元，三楼以上（含三楼）的按每月每户收取20元（2016年11月8日后变更为15元，7楼以上变更为18元）；电梯维护费一、二层按每月每户收取10元；三楼以上（含三楼）的按每月每户收取25元；六楼以上住户（含六楼）的按每户每月收取二次增压供水电费5元月户。协议还约定业主未按时足额交纳物业服务管理相关费用的，从逾期之日起按每天所欠费用的3%标准向新明园物业支付违约金。协议还对其他条款进行约定。物业服务协议签订后，原告即为合浦县世豪名都二期小区提供物业管理服务。2017年2月27日，原告与合浦县世豪名都二期业主委员会经北海市物业管理纠纷人民调解委员会调解，双方签订《人民调解协议书》，自愿解除物业服务协议，协议约定新明园物业为世豪名都二期小区继续服务至2017年4月30日及双方解除物业协议与新明园物业公司的服务质量无关等规定。被告入住后交纳物业管理费至2016年8月17日。自2016年8月18日至2017年4月30日被告需交纳的物业服务费803.45元，公共水电费59.5元，电梯电费140元，电梯维护费212.5元，合计人民币1215元。经新明园物业向被告催缴所欠物业费，被告拒不缴纳，原告为此提起本案诉讼。另查明，合浦县世豪名都二期小区业主委员会于2016年8月11日成立，任期5年。本院认为，被告所在的业主委员会与原告新明园物业签订《物业服务协议》及《人民调解协议书》，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为有效合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，涉案的物业服务协议及调解协议书，对合浦县世豪名都二期小区所有业主具有约束力。被告以其不知原告与业主委员会签订的协议抗辩于法相悖，本院不予支持。由于物业服务的对象系小区全体业主，个别业主对物业服务合同履行所持异议不能代表全体业主的意见，不足以作为个别业主不缴纳物业费的合法理由。涉案服务协议中已明确约定了物业费的收费标准及逾期交纳物业费的违约责任，且原告已为全体业主提供了物业服务，被告不能以其不知道小区业主委员会与原告签订物业服务协议为由拒不支付物业费。被告作为该小区的业主，应按照协议约定履行交纳物业费的义务，原告请求被告支付物业服务费1215元及违约金122元合计1337元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。综上所述,根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院关于的解释》第二百七十一条之规定，判决如下：一、被告朱国、钟令霞支付给原告广西北海新明园物业服务有限公司物业服务费803.45元，公共水电费59.5元，电梯电费140元，电梯维护费212.5元，合计共人民币1215元；二、被告朱国、钟令霞支付给原告广西北海新明园物业服务有限逾期交纳物业管理费违约金122元（违约金以1215元为基数，按月利率2%，从2017年5月1日起计至2017年10月30日止，以后另计至实际清偿之日止）。上述金钱给付义务，义务人应于本判决生效之日起三日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决指定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。本案受理费50元，因适用小额诉讼程序减半收取25元，由被告负担。上述受理费原告已预交，由被告在履行本案生效判决书确定的给付义务时一并支付给原告。本判决为终审判决。审 判 员 吴莉远二〇一八年二月二十三日代书记员 刘成欣附：本判决书引用的法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。五、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百七十一条人民法院审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审。