北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终1920号
上诉人（原审被告）：联合创意（北京）科技发展有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区。
法定代表人：曾谦辉，经理。
委托诉讼代理人：熊凯，男，1973年8月15日出生，联合创意（北京）科技发展有限公司职员。
委托诉讼代理人：秦桀，女，1994年1月14日出生，联合创意（北京）科技发展有限公司职员。
被上诉人（原审原告）：梁颖，女，1969年6月26日出生，汉族，中国国际展览中心集团公司员工，住北京市大兴区。
上诉人联合创意（北京）科技发展有限公司（以下简称联合创意公司）因与被上诉人梁颖房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2017）京0115民初11453号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
联合创意公司上诉请求：撤销原判第一项，发回重审或依法改判驳回梁颖一审全部诉讼请求，本案诉讼费用由梁颖承担。事实和理由：1.涉案项目实施阶段多次遭遇政府政策的变更，国务院办公厅2016年5月17日发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，鼓励企业商业用房变更为居民租赁住房。但北京经济技术开发区政府却多次要求其停止向未经政府同意的单位及个人出租房屋，开发区投资促进局2017年11月8日向我公司发送《关于禁止擅自出租厂房、办公楼的通知》，要求我公司未经该区管委会同意，不得改变房屋用途。目前因北京地区频繁发生火灾，政府部门加大执法力度，禁止我公司项目进行改造装修。所以，政策的不确定性是导致我公司无法交付涉案房屋的主要原因；2.涉案房屋周边相同面积的非住宅物业租赁价格年租金仅为3万元，远低于合同约定的日万分之五的违约金标准。综上，请求二审法院依据相关法律规定及周边物业租赁价格酌减我公司违约责任。
梁颖辩称：同意一审判决，不同意联合创意公司的上诉请求及理由。
梁颖向一审法院起诉请求：1.判令联合创意公司交付我租赁房屋；2.判令联合创意公司赔偿违约金，从约定交房日90天后即2012年3月1日至2017年5月31日的违约金共计301893.2元；判令联合创意公司自2017年6月1日起每日按租金的万分之五支付违约金，直到租赁房屋交付我使用为止；3.判令联合创意公司承担本案一切诉讼费用。
一审法院认定事实：联合创意公司的名称原为北京森菲克斯科技开发有限公司（以下简称森菲克斯公司），于2016年6月13日更名为现名称。
2011年4月29日，梁颖（乙方）与森菲克斯公司（甲方）签订《物业认租协议书》，约定乙方认租甲方开发建设的研发中心物业，乙方为保障其享有将来依据本协议承租甲方物业并与甲方换签正式《房屋租赁协议》的权利，自愿向甲方支付本协议约定的订金（以下简称“认租订金”）。乙方须于签订本协议时，一次性交纳足额认租订金，认租订金金额等于租金。乙方的认租期限为二十年，自房屋交付之日起开始计算，租金为314800元。认租期满，租期自动顺延至2056年11月30日（即该物业现土地使用权期满之日），该顺延期间免收租金。房屋交付：甲方应于2011年11月30日前将认租物业完成至本协议约定的条件，交付乙方使用。因不可抗力、政策性调整、北京市政建设或政府行为限制等原因，甲方可以据实延期交付（即交付时间顺延），不视为违约。违约责任约定：因甲方原因造成逾期交付房屋，逾期在90日之内（含90日）的，乙方放弃追究甲方的违约责任，同时乙方履行换签义务的日期随之顺延。逾期超过90日的，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应在7个工作日内将认租订金退还给乙方，乙方放弃追究甲方的违约责任；乙方不解除合同的，自逾期超过90日后每再逾期一日，乙方有权要求甲方按日支付认租订金万分之五的违约金，本协议继续履行。梁颖已交纳上述认租金。联合创意公司至今未按合同约定交纳涉案房屋。
梁颖陈述联合创意公司的负责人赵球见2013年6月5日签订承诺书，载明：我司（北京森菲克斯研发中心项目）因延期交房，我司承诺严格按照双方合同签署的条款执行，交房的时间大约延期到2012年9月30日前。
2014年5月19日，森菲克斯公司出具《承诺书》，载明：致梁颖（认租房屋为：北京市经济技术开发区荣京西街路南×街区D×号房间）：在贵租户于2014年5月20日至2014年8月30日不去政府及相关部门维权的前提下，我司承诺如下：我司将于2014年8月30日交付房屋并按协议约定比例支付违约金，如2014年8月30日不能支付，我司承诺于2014年8月30日按协议约定比例支付截止至2014年8月30日违约金。
庭审中，联合创意公司陈述涉案房屋不具备交付条件，法院组织双方当事人于2017年12月15日到涉案房屋现场查看，梁颖认租的房屋隔断已经建好，但卫生间尚未建好。涉案房屋所在大楼的水电及消防设施均未建设完毕。涉案房屋尚不具备交付条件。梁颖在法院释明后，仍坚持要求联合创意公司交付房屋。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人均应当按照约定严格履行各自的义务。本案中，梁颖与联合创意公司签订的《物业认租协议书》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同约定应于2011年11月30日前交付房屋，但联合创意公司未按约定交房，构成违约。鉴于涉案房屋的水电以及消防等设施均不完善，不具备交付条件，梁颖要求交付房屋的诉讼请求，法院不予支持。关于梁颖的违约金的请求。合同约定逾期交房超过90日后，梁颖有权要求联合创意公司按日支付认租订金万分之五的违约金，联合创意公司不同意支付违约金的抗辩意见，无证据支持及法律依据，法院不予采信。梁颖要求联合创意公司支付违约金的诉讼请求，法院予以支持。据此，一审法院于2017年12月判决：一、于判决生效后七日内，联合创意（北京）科技发展有限公司支付梁颖违约金（以314800元为基数，按日万分之五标准计算；自2012年3月1日起计算至2017年5月31日的违约金为301893.2元；自2017年6月1日起计算至租赁房屋交付之日止）；二、驳回梁颖的其他诉讼请求。
二审审理中，联合创意公司向本院提交新证据，即北京经济技术开发区投资促进局2017年11月8日向其发出的《关于禁止擅自出租自用厂房、办公楼的通知》，用以证明政策不确定性是导致其无法交付涉案房屋的主要原因，该证据载明：“你司于2006年取得的位于荣京西街8号院（33M2地块）的土地属于工业用地，仅用于总部办公及数据交互系统生发研发、运营结算业务项目建设。未经开发区管委会同意，不得改变用途。”梁颖认为该证据与本案没有关联性。
双方对一审认定的其他事实均无异议，本院予以确认。
本院认为：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。联合创意公司与梁颖签订的《物业认租协议书》系双方当事人的真实意思表示，其中约定认租期限为二十年，自房屋交付之日起开始计算，认租期满，租期自动顺延至2056年11月30日，顺延期间免收租金。该约定的实质是租赁期限为四十五年，违反了法律的强制性规定，故该约定中租期在二十年以内的部分有效，超过二十年的部分无效，合同尚在有效租期之内，当事人均应按照合同约定履行自己的义务。
根据《物业认租协议书》的约定，联合创意公司应于2011年11月30日前将涉案房屋交付梁颖，但联合创意公司并未如期交付，构成违约。现联合创意公司上诉主张政策的不确定性是导致其不能交房的主要原因，但其所称政策变动的事实发生于其违反合同约定的交付房屋之后，其不能据此免除责任，故本院对其关于不承担违约责任的上诉请求不予支持。
联合创意公司上诉主张涉案房屋周边相同面积的非住宅物业租赁价格年租金仅为3万元，远低于日万分之五的违约金标准，请求酌减违约金数额。但考虑到联合创意公司一次性收取了四十五年的租金，且其未举证证明与涉案房屋同地段同标准房屋的市场租金标准，故本院不能认定租赁合同约定的违约金标准过分高于梁颖的实际损失，对其要求酌减违约金数额的上诉请求，亦不予支持。
但是，根据一审法院现场勘验，涉案房屋尚不具备交付条件，同时考虑到有关管理因素，未来是否具备交付条件不能确定，故一审法院判决联合创意公司支付梁颖违约金至租赁房屋交付之日止，有欠妥当，本院暂将支付违约金的截止日期调整为本判决生效之日。关于此后的违约责任问题，双方可以另行解决。
综上，联合创意（北京）科技发展有限公司的上诉请求不能成立，但一审判决结果有不尽妥当，本院予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销北京市大兴区人民法院（2017）京0115民初11453号民事判决第二项；
二、变更北京市大兴区人民法院（2017）京0115民初11453号民事判决第一项为：联合创意（北京）科技发展有限公司于本判决生效后7日内给付梁颖2012年3月1日至本判决生效之日的违约金，违约金以314800元为基数，按日万分之五标准计算；
三、驳回梁颖的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
二审案件受理费5830元，由联合创意（北京）科技发展有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 肖荣远
审 判 员 刁久豹
审 判 员 赵胤晨
二〇一八年三月二十九日
法官助理 郭 融
书 记 员 云 姣