湖南省郴州市苏仙区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘1003民初275号
原告（反诉被告）：谢某某，男，汉族，住湖南省郴州市北湖区燕泉路。
委托诉讼代理人：刘某某，男，郴州市某某局职工。
委托诉讼代理人：李智勇，湖南锐鹏律师事务所律师。
被告（反诉原告）：郴州市新天地房地产开发有限公司。
法定代表人：夏某某，该公司董事长。
委托诉讼代理人：周乘宇，湖南奋斗者律师事务所律师。
第三人：陈某某，男，汉族，郴州市某某局职工，住湖南省郴州市北湖区东风路。
委托诉讼代理人：唐骏，湖南锐鹏律师事务所律师。
原告（反诉被告）谢某某与被告（反诉原告）郴州市新天地房地产开发有限公司及第三人陈某某商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年3月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）谢某某的委托诉讼代理人刘某某、被告（反诉原告）郴州市新天地房地产开发有限公司的委托诉讼代理人周乘宇、第三人陈某某的委托诉讼代理人唐骏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谢某某向本院提出诉讼请求：一、判令被告限期按约履行交房义务；二、判令被告支付延期交房违约金90060元（从2011年12月31日算至2016年3月14日止，期后另计）；三、判令被告承担本案的诉讼费用、诉讼担保费用。事实及理由：一、原、被告签订的《商品房认购合同》合法有效。2010年5月31日，原告委托郴州市某某局职工团购某某花园业主委员会与被告签订一份《商品房委托代建协议》。2010年7月份，原、被告单独签订一份《商品房认购合同》。鉴于以上协议及合同，依据《商品房销售管理办法》第十六条规定明确了商品房买卖合同应明确的主要内容，故原、被告签订的《商品房认购合同》应认定为商品房买卖合同，合法有效，理应得到履行。原告依约团购了“某某花园”7栋903房，约定建筑面积118平方米，单价2507元/平方米，约定总价295826元，然而该房实际设计面积为117.48平方米，依该面积计价为294522.4元，原告已通过团购委员会支付购房款98%以上，剩余购房款因被告违约而暂停支付。二、被告严重违约，理应承担违约责任。依据《商品房认购合同》第六条第1项之规定，被告交房时间为2011年12月31日，而被告主体工程于2012年5月22日才经市质监站验收合格，至今未交房，截至2016年3月14日，延迟交房1535天，被告该行为已构成违约。考虑约定违约金偏高，原告愿降低标准，拟按延期办理房屋权属证书法定违约责任，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息6.1%及罚息加收30%的标准计算违约金为：已付购房款281034.7元×（1535-60）÷365×6.1%×1.3=90060元。鉴于被告违约行为侵害了原告的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。
被告郴州市新天地房地产开发有限公司辩称，一、原告要求履行《商品房认购合同》的诉讼请求不应得到支持。在《商品房认购合同》中没有约定原告所购房屋的栋号，价格约定也不明确，只约定了商品房销售均价，并没有约定各楼层住宅的价格，交房期限也与某某花园团购委协商进行了变更。因此，双方所签订的《商品房认购合同》不完全具备商品房买卖合同应具备的主要内容，不应视为商品房买卖合同，原告只能要求解除预约合同，而不能请求继续履行预约合同。二、某某花园建设过程中遇到罕见溶洞等不可预见因素导致工期延误。2010年5月31日，原告委托郴州市某某局职工团购某某花园业主委员会与被告签订了《商品房委托代建协议》（以下简称“协议”）。2010年7月，原告以要办理住房公积金贷款为由，要求被告为其提供一份《商品房认购合同》（以下简称“合同”）。协议签订后，被告即着手进行筹建工作，于2010年6月18日委托湖南核工业岩土工程勘察设计研究院对某某花园住宅小区的地下状况进行勘探，勘探结果表明：第1、2、7栋住宅区为溶洞发育区，溶洞埋深在4.2至23.8米之间，第3、4、5、6、8栋不属溶洞发育区，以微风化白云质灰岩层作基础持力层。2010年9月10日，被告通过招投标形式确定郴州市新星建设工程有限公司为某某花园桩基工程中标单位，并签订了施工合同，9月16日施工单位组织施工人员进场施工，12月10日前完成桩孔开挖和护壁成型458个，在浇灌桩芯砼前对成孔进行逐个探岩时发现有103根桩基是落在0.5至2米不等的微风化白云质灰岩层上，下面是冲积层溶洞及贯通性溶洞，实际地质情况与勘查地质报告有很大差别。面对如此罕见复杂的地形，为确保工程质量，被告于2011年1月23日召集设计、勘察、监理、施工单位的专家召开了“关于某某花园人工挖孔桩超深及溶洞处理问题的会议”并形成了会议纪要，纪要主要内容如下：对挖孔深度超过10米、桩径小于800mm至1100mm、坐落在溶洞之上、地下水过大、无法正常施工的桩基进行二次扩桩开挖处理。因原设计的458根桩的桩深长度是6—9米，而扩桩开挖的实际桩深长度是10米至20米的79根，20米至25米的14根，25米至30米的10根；由于地下水位过高，设计单位根据地质详勘报告又增加了地基抗浮措施，原设计地下室钢筋砼底板厚度是150mm，抗浮措施后的钢筋砼地下室底板的厚度变更为400mm，工期相应延长，工程造价相应增加。被告于2011年11月28日召集郴州市某某局职工团购某某花园业主委员会代表陈某某、王某某、刘某某、曹某某、罗某某等人员开了情况通报会，将施工中遇到罕见溶洞、工期需延期约一年、造价将相应增加的事项进行了通报，得到了与会人员的理解。团购代表陈某某在会上发言称：从开工到现在，由于受地质情况的影响，进度不大，但一直在努力施工，桩基扩桩施工工期根据实际情况可顺延，要保证质量，价格问题要和各位业主商量。其他业主代表也同意陈某某代表的意见。三、被告不应承担违约责任，因为：1、被告在发现罕见溶洞后及时将这一情况通报给了郴州市某某局职工团购某某花园业主委员会，并告知工期将延期约一年时间，得到了该团购委员会的理解与支持。《协议》及《合同》第九条第二款第4项约定：如遇人力不可抗拒因素造成不履行协议或者不能按时交房的，经双方签证认可后，交房日期相应顺延。《中华人民共和国合同法》第117条也明确规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。2、被告在距协议约定的交房时间只剩一个月时将施工时遇到罕见溶洞，工期将延期约1年的情况向郴州市某某局进行了通报，原告仍没有要求退款，解除协议，而是继续付款，这已充分说明了原、被告已协议将交房日期作了变更。3、原告未按照《协议》及《合同》约定的期限付款，造成被告工地几次处于停工待料的状态，也造成了工期延长。4、因红旗渠经梨树山贯穿某某花园地块注入郴江，红旗渠将地块一分为二，后政府调整规划，将红旗渠改道，这也耽误了一定的工期。5、2012年5月22日至5月29日“某某花园”6、7、8栋主体竣工验收合格，已具备交房条件。根据《协议》及《合同》的约定，原告应当先履行付款义务后，被告才履行交房义务。2014年12月26日，原告按照《协议》约定付清购房款后，被告即通知第三人组织收房。6、原告请求支付违约金已超过诉讼时效。综上所述，原告的诉讼请求均不应得到支持，应依法驳回。
第三人陈某某述称（本诉），认可原告的诉讼请求。
反诉原告郴州市新天地房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令反诉被告谢某某支付违约金68915.4元；二、判令反诉被告谢某某将商品房预售均价每平方米增加239元（总计28202元）；三、本案的诉讼费由反诉被告谢某某承担。事实及理由：一、延期交房和价格调整的主要原因是地质结构等不可抗力导致施工工期延长和成本大幅增加。2010年6月，“某某花园”项目在桩基开挖时遭遇地下罕见溶洞需扩桩抗浮及政府调规、红旗渠整体搬迁、材料价格暴涨、规费增加、“三创”提质、泄洪渠改道等原因，经核算每平米的建筑成本比协议价格增加636元。二、延期交房和价格调整事中已作了协商，事后得到了业主委员会的确认。1、反诉原告于2011年11月28日召集郴州市某某局职工团购某某花园业主委员会代表王某某、陈某某、刘某某、曹某某、罗某某等参加的情况通报会，将施工中遇到罕见溶洞，工期需延期约一年，造价将相应增加的事项予以通报，得到了与会人员的理解。并向“团购委”送达了《关于某某花园委托代建项目不可预见所增加成本的调价函》。2、“团购委”按照《认购合同》将购房户的绝大部分房款交给了反诉原告，“团购委”和团购户从合同的履行中确认了延期交房和房价调整的事实。3、房价调增每平方米239元得到了“团购委”和团购户的认可，即使在极少数购房户提出异议并起诉后，由郴州市政府牵头，市房产遗留问题领导小组办公室、北湖区法院于2015年1月23日和2月4日两次召集反诉原告、“团购委”参加的协调会进行了调解，于同年4月9日双方签订了补充协议，再次确认每平方米增价239元的事实。《补充协议》签订后，222名购房者中有190名交清了购房款并已收房，反诉被告作为团购成员之一，当然应履行《补充协议》。三、反诉被告的违约事实和应承担的违约责任。在“某某花园”项目建设过程中，反诉原告克服重重困难，于2012年5月28日将6、7、8栋主体工程竣工验收，优良率97%，被评为省级安全文明示范工地、市级园林宜居楼盘。而“团购委”委托业主委员会代表陈某某从2010年1月27日开始，直至2012年11月8日才将95%的购房款支付给反诉原告。反诉被告多次未按约定付款，累计违约付款达1400余天，其行为已构成违约，应支付违约金68915.4元。
反诉被告谢某某辩称，一、反诉原告要求反诉被告支付违约金与事实和法律不符，反诉被告已经按照约定分批交付了购房款。二、增加购房款没有事实及法律依据，《商品房委托代建协议》约定了团购价格，不应因任何原因涨价，建房风险应由反诉原告全部承担，不知道每平方米增加239元是如何计算的，反诉被告没有与反诉原告就增加价格条款达成任何协议。三、6、7、8栋全部由质监局职工团购，6、8栋没有溶洞，没有进行加桩和扩桩，平均深度才5.5米，7栋属于溶洞区，7栋的平均挖空不到7.2米与预算相差不大，也没有扩桩和加桩，反诉原告的建设成本并没有增加，在签订购房合同之前，反诉原告对地质已经进行了勘探，其对地质结果应自行承担后果，延迟交付房屋的违约责任在于反诉原告。
第三人陈某某述称（反诉），同意反诉被告的观点。
原告谢某某为支持其诉请，向本院提交如下证据：
1、原告身份证，拟证明原告是本案适格主体。
2、被告营业执照及组织机构代码证，拟证明被告是本案适格主体。
3、2010年5月30日会议纪要，拟证明第一期每户先交80000元，不足30%部分第二期一并交清。
4、《商品房委托代建协议》，拟证明该协议是原、被告签订《商品房认购合同》的前提基础，并证明被告违约未按期交房。
5、团购商品房选房登记签字表、告知函，拟证明原告应取得房屋。
6、《商品房认购合同》，拟证明原、被告签订了《商品房认购合同》。
7、郴州市房产管理局官方网站公布的2012年1-7月公示的某某花园6、7、8栋的预售许可证的宗号分别为201203051274、201203051278、201203051281，拟证明原、被告签订的《商品房认购合同》合法有效。
8、付款依据、银行转账回单，拟证明原告履约支付了购房款给被告。
9、单位工程基础验收申报表，拟证明桩基工程完成时间。
10、混泥土浇注记录台账，拟证明三、四、五期完成时间，付款没有违约，在砌第七层时已到交房时间，被告违约的时间。
11、单位工程主体验收申报表，拟证明在2012年5月29日才对主体工程验收申报，证明主体工程验收已超期六个月。
12、单位工程竣工验收申报表，拟证明在2012年12月17日才竣工验收。
被告郴州市新天地房地产开发有限公司为支持其主张，向本院提交如下证据：
1、《商品房委托代建协议》，拟证明该协议第九条第一款约定：如遇人力不可抗拒因素造成不能按时交房的，交房日期相应顺延，第六条第一款约定主体工程竣工验收时付清全部购房款。
2、岩土工程初步勘察报告，拟证明经初步勘察，未发现地下溶洞，最深11.3米勘探到岩石，最浅2.0米勘察到岩石。
3、“某某花园”人工挖孔桩超深及溶洞处理问题的会议纪要，拟证明在施工过程中，遇到罕见溶洞及处理方案。
4-5、陈涛证明、“某某花园”项目进度汇报会议纪要，拟证明被告已将施工中遇到罕见溶洞、工期需延长约一年、造价将增加向原告方进行了通报。
6、人孔桩实际挖孔深度及浇灌日期表，拟证明人孔桩实际挖孔深度及浇灌日期。
7、郴州市委督查室证明，拟证明被告未能在协议约定的交房时间内完成工程，除了不可预见的因素外还有红旗渠改道等原因。
8、主体工程质量验收记录，拟证明“某某花园”6、7、8栋分别于2012年5月22日、5月29日竣工验收合格，此时，按约定原告应付清全部购房款。
9、调价函，拟证明被告已将“某某花园”调价的原因及调价金额告知了原告。
10、增加的成本费用明细表，拟证明“某某花园”住宅实际增加的成本数额为每平方米636元及计算方法。
11、通知，拟证明2014年12月26日，郴州市某某局“团购委”按照委托代建协议约定的价格付清了购房款，2015年1月19日，被告向郴州市某某局“团购委”发出了收房通知，该通知由第三人签收。
12、自行换锁芯业主名单，拟证明2014年3月前，原告已将其认购的住宅入户大门换了锁芯，该住宅已实际由原告占有。
13、催款通知，拟证明原告多次违约付款。
14、“某某花园”6、7、8号栋收款明细表，拟证明原告实际付款时间、付款金额、违约付款天数及应支付违约数额和计算方式。
15、补充协议，拟证明郴州市某某局“团购委”对被告在建设过程中，遇到罕见溶洞表示认可，并同意每平方米增加239元，原告作为团购成员之一，理应履行该协议。
原告（反诉被告）谢某某就反诉未向本院提交证据。
被告（反诉原告）郴州市新天地房地产开发有限公司的本诉及反诉向本院提交的证据一致。
第三人陈某某未向本院提交证据。
经庭审举证、质证，原、被告及第三人的质证意见如下：
被告对原告提交的证据1、2、3、6、7、10无异议；证据4的真实性无异议，证明方向有异议，认为因人力不可抗拒因素造成不能按期交房，交房日期相应顺延，主体工程竣工验收时应付清全部款项；证据5的真实性无异议，但认为未征得被告同意，对该选房结果不认可，同时《告知函》中部分内容不属实；证据8的真实性无异议，但认为该证据不能证明原告已经付款，且某某花园团购委在《协议》约定的交房期限届满后仍继续付款，说明团购委同意被告延期交房；证据9的真实性无异议，但认为实际完工日期早于验收日期；证据11的真实性无异议，但根据《协议》约定，工程主体验收时原告应付清全部购房款，但原告这时候没有付清购房款；证据12的真实性无异议，但认为此次验收为综合验收，法律规定交房条件为竣工验收合格。
第三人陈某某对原告提交的所有证据均无异议。
原告及第三人对被告提交的证据1的真实性无异议，证明方向有异议，认为7号栋有溶洞不是不可抗力，之前被告做了勘测，且双方签字认可才能延期，原告没有认可被告延期，对合同约定不予认可；证据2勘察报告有异议，认为没勘探好的结果由委托方承担；证据3的真实性有异议，认为原告没有参加，不清楚内容；证据4有异议，认为不能作为证据使用，证人没有出庭作证，且是利害关系人；证据5有异议，是复印件，陈某某对会议纪要的内容没看也没签字，只参加了通知要调价的会议，对原告没有法律上的约束力；证据6有异议，认为深度应以工程项目部认定为准，不能证明对方证明方向，6、7、8号栋平均深度是6点多，没扩桩没超深；证据7的证明方向有异议，认为作为专业房地产公司应对施工中遇到的有关问题有充分预见，未预见溶洞不能作为延期的法定及约定理由；证据8的真实性无异议，证明方向有异议，认为原告已经支付了相应的购房款，余款未付是因为被告已经违约，原告有不安抗辩权；证据9有异议，认为价格条款是合同的主要条款，原告自始至终没有同意被告加价，不能作为加价的依据；证据10有异议，认为对房子的造价计算不清楚；证据11有异议，认为通知没有送达到原告手中，原告不同意加价，所以被告不同意交房，导致交房未果；证据12有异议，认为与事实不符，原告没有换锁也没有收房；证据13有异议，认为该证据的内容与原告实际付款不符，应以实际付款为准，不能证明原告违约；证据14的真实性无异议，认为原告已经支付了98%的购房款，因为被告施工迟延，对于被告的违约，原告迟付的购房款不到3%；证据15的真实性、关联性均有异议，认为业主委员会没有代表业主与被告签订协议，原告没有委托陈某某签订调价协议，原告不认可该协议，协议对原告没有约束力。
经过举证、质证，本院对证据的认定如下：
原告提交的证据1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12均具真实性、合法性、关联性，可作为本案的定案依据，本院予以采信；但原告提交的证据4的证明方向因无其他证据佐证违约交房，该证明方向本院不予采信。被告提交的证据1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、13、14、15均具真实性、合法性、关联性，可作为本案的定案依据，本院予以采信；但被告提交的证据12、13、14的证明方向因无其他证据佐证，本院不予采信。
根据认定的证据，结合当事人陈述，本院确认如下案件事实：
原告与第三人均系郴州市某某局职工。2010年5月31日，原告单位以成立的郴州市某某局职工团购某某花园业主委员会作为乙方，与被告作为甲方就“某某花园”项目中6、7、8号栋房屋签订了《商品房委托代建协议》，双方均加盖公章，甲方法定代表人夏国平签字，乙方代表陈某某签字。协议内容如下：为了以较低廉的价格建设好“某某花园”高尚住宅小区，使之真正成为居住舒适、环境优美、品位高尚的文明小区，乙方决定采用委托代建商品房的形式由甲方定向建设商品房250套左右，经双方协商达成一致意见，特订立以下条款，双方共同信守：一、项目名称：某某花园。二、商品房地理位置、定购数量、户型面积计算标准……。三、销售价格：1、商品房代建成本价二梯四户的为2537元/㎡，此价格为大包干价格，二梯三户的在2537元/㎡的基础上按实际增加的费用结算，以上价格不因市场价格变动而变动，由此带来的风险由甲方全部承担；……。2、……。四、……。五、建设工期：二0一0年六月底开工建设，二0一一年九月完成主体工程，二0一一年十二月竣工交付。六、付款方式：1、乙方购房户首付款按购房单价的30%即9.7万元（以128㎡的户型为例128㎡×2530元/㎡=32.38万元，按各自选购的户型（实际面积按比例交款）在合同签订生效后十个工作日内交到甲方指定的银行帐户上，用于支付土地款和办理报建相关手续；桩基工程完工付第二期工程款15%即4.9万元；住宅土建完成三层楼面时付第三期工程款15%即4.9万元；住宅完成八层楼面时付第四期工程款20%即6.5万元；住宅封顶时付第五期工程款15%即4.9万元；主体工程竣工验收时付清5%的尾款；2、……。3、……。七、交房时间和手续：1、交房时间为2011年12月31日，甲方将经过国家有关部门验收（包括……）合格的房屋……交付给乙方，并在交房后90个工作日内向市房产部门提供完整的商品房办证备案资料。2、……。3、……。八、质量及保修：……。九、违约责任：（一）甲方1、甲方如未能按本协议约定的期限将商品房和车位交付给乙方，逾期超过60天后视为违约，超过60天后的时间每延迟一日向乙方支付5‰的违约金。2、……。3、……。4、如遇人力不可抗拒因素造成甲方不履行协议或不能按期交房的，经双方签证认可后，交房日期相应顺延。（二）乙方1、如未按本协议约定的期限付款给甲方，逾期超过60天后视为乙方违约（不含首付款），从第61天起乙方违约的住户按实际违约金额每日向甲方支付5‰的违约金。2、……。十、其它事项：1、本协议签订后，乙方成立团购小组，负责协调乙方（购房户）与甲方间的相关事务。2-7、……。
原、被告于2010年7月16日签订《商品房认购合同》，合同内容与《商品房委托代建协议》的内容基本一致。期间，原告将购房款陆续交付给第三人，并由第三人将该款陆续交付给被告，被告亦按约进行房屋工程施工。因“某某花园”住宅小区在施工中遇到罕见溶洞，挖孔桩施工单位于2011年1月23日向业主单位提出要求二次扩桩和顺延工期的报告，经2011年1月26日关于“某某花园”人工挖孔桩超深及溶洞处理问题的会议纪要和2011年11月28日“某某花园”项目进度汇报的会议纪要确定“某某花园”项目工程需延长工期1年（郴州市某某局调研员兼基建办主任王某某、工会主席兼团购委主任陈某某、原办公室主任刘某某、基建办成员罗国斌、经检监察室副主任曹某某出席），该二次会议对调价一事未确定。该项目6、7、8号栋主体工程于2012年5月22日至5月29日竣工验收合格。2012年11月6日，被告向第三人送达“关于某某花园委托代建项目不可预见所增加成本的调价函”表述因不可预见因素造成诉争项目每平方米增加成本费用636元。
“某某花园”项目6、7、8号栋房屋在延期建设过程中，被告向郴州市某某局职工团购某某花园业主委员会多次送达催款通知。2013年8月6日，郴州市某某局职工团购某某花园业主委员会向被告送达“……已于2013年7月27日将我局部分干部职工认购贵公司第6、7、8号栋的253套住房分给了各购房户，请做好工程扫尾工作，尽快交房”告知函。截止2014年12月26日，第三人代原告按约定已交付购房款281034.7元。2015年1月19日，被告向郴州市某某局职工团购某某花园业主委员会送达交房通知，该通知表明：1、……“某某花园”6、7、8号栋于2012年5月22日至29日竣工并验收合格，具备交房条件，……2014年12月26日，郴州市某某局职工团购某某花园业主委员会已按2537元/㎡的价格支付了购房款，应贵委的请求，其公司也充分考虑贵委团购成员的实际情况，同意出具交房手续。2、关于“某某花园”委托代建项目不可预见所增加成本的数额以政府有关主管部门的调解结果或受案人民法院的判决结果为准。3、……。4、……。
被告要求原告及郴州市某某局其他团购户需按房屋每平方米增加成本费用，原告及郴州市某某局其他团购户不同意增加成本费，双方诉争“某某花园”项目6、7、8号栋房屋竣工后进行了多次沟通和协调。2015年4月9日，被告作为甲方，郴州市某某局职工团购某某花园业主委员会作为乙方签订了《补充协议》，内容：甲乙双方在2010年5月签订了《商品房委托代建协议》团购“某某花园”商品住房6、7、8号栋共计253套，价格为2537元／㎡，交房时间为2011年底。此工程于2012年6月竣工。甲方根据在施工中遇到溶洞、政府调规、渠道搬迁、市三创绿化提质等因素，向乙方提出每平方米造价调增378元，乙方有30名职工同意调增378元/㎡，交了房款后收了房。其他222名业主向北湖区法院提起诉讼，至今有33件已立案并进行了审理，但无一判决。郴州市人民政府对甲、乙方的调增价纠纷一事特别重视，于2015年1月23日和同年2月4日召集相关单位责任人的协调会进行调解。双方同意市政府的调解结果，每平方米调增239元。为此，双方达成如下补充协议：1、乙方在“某某花园”团购6、7、8号栋的222名业主中同意加价收房的按实测面积每平方米增价239元，均价2776元／㎡；2、乙方原有30户已按每平方米增价378元付了款办理了网签的同样按每平方米增价239元结算，业主多交房款由乙方负责结算后逐一退款。3、……。4、……。5、乙方购房户按调增价239元/㎡由乙方负责计算出每户的应缴尾款及代收缴。甲方凭乙方的收缴尾款凭据给业主办理网签交房等手续。乙方代收款根据收款进度分期分批支付给甲方。收款、交房工作双方在四月底以前共同完成。6、……。7、乙方购房户222名业主已向法院提起诉讼，对这次同意按市政府的调解结果每平方米加价239元交款网签收房的，由乙方单位负责按法律程序办理撤诉手续。8、乙方购房户不同意调增价收房的，由甲、乙双方和乙方购房户三方办理交接手续，即“三方”认同购房职工姓名、住房栋房号和已交房款、车位款合计款额，未交楼层增价款的购房户在已交款额中折扣后移交甲方，乙方不再参与甲方与该购房户的调处。9、……。10、乙方购房户网签商品房买卖合同后，需交纳相关费用的，甲方必须提供国家和郴州市政府的相关文件依据，并按《商品房买卖合同》规定及时办理产权证，其办证的有关费用的承担按郴州市政府规定执行。甲方应尽最快速度尽早为乙方购房户办理产权证。乙方购房户也可自己到相关部门办理产权证，甲方必须无条件提供有关资料。甲、乙双方结算购房款时，乙方留存30万元，待甲方为乙方购房户全部办完产权证发给购房户后，乙方一次性全部付给甲方。11、……。签订该补充协议后，郴州市某某局职工团购户中已有200余户按该协议约定每平方米增价239元办理房屋交付手续。
原告依约团购了被告所开发的某某花园项目7号栋903房，建筑面积118㎡，均价2537元/㎡，实际房款281034.7元（已支付）。原告诉请担保费未实际发生。
本院认为，本案争议的焦点是：一、原告单位成立的郴州市某某局职工团购某某花园业主委员会与被告签订的《商品房委托代建协议》及第三人代原告及其他团购户签收被告方相关文件的行为对原告是否具有法律约束力；二、原、被告签订的《商品房认购合同》是否具有商品房买卖合同性质及被告应否依约履行交房义务；三、原告是否存在逾期付款行为，被告是否存在逾期交房行为；四、原告应否向被告按每平方米增价239元支付增价款。
焦点一，依法成立的合同，自成立时生效。公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。郴州市某某局职工团购某某花园业主委员会与被告签订的《商品房委托代建协议》系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，协议内容对双方具有约束力。郴州市某某局职工团购某某花园业主委员会系郴州市某某局拟购买“某某花园”项目6、7、8号栋商品房所有职工共同成立的一个团购组织，第三人系该组织代表，代理郴州市某某局拟购买上述项目房屋职工（团购户）与被告协调房屋买卖过程中的相关事务。原告系该团购小组成员之一，即团购户之一，对其推选的组织和代表代理其行使的特定行为（“某某花园”6、7、8号栋商品房买卖相关事宜）应承担民事责任。为此，原告单位成立的郴州市某某局职工团购某某花园业主委员会与被告签订的《商品房委托代建协议》及第三人代原告及其他团购户签收被告方相关文件的行为对原告具有约束力。故原告关于第三人签收被告方文件系其个人行为，并未授权，对其不具法律效力的抗辩理由，本院不予采纳。
焦点二，原、被告就诉争房屋基本情况、销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、供水、供电等设施、违约责任等已作了具体明确的规定，该认购合同具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且被告按约定已收受购房款。故原、被告签订的《商品房认购合同》具有商品房买卖合同性质，合法有效。原告要求被告依约（双方事后协商变更的，以变更内容为准）履行交房义务，符合法律规定，本院予以支持。被告关于本案应定预约合同纠纷，不具备商品房买卖合同条件，原告只能请求解除合同，不能请求履行合同的抗辩理由，与法不符，本院不予采纳。
焦点三，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人协商一致，可以变更合同。经审理查明，郴州市某某局职工团购某某花园业主委员会、原告、被告自签订《商品房委托代建协议》、《商品房认购合同》后，因被告在开发“某某花园”住宅小区施工过程中遇到溶洞，郴州市某某局职工团购某某花园业主委员会与被告就该工程施工进度进行了协商，并确定“某某花园”项目工程延长工期1年。即双方原约定交房时间由2011年12月31日变更至2012年12月31日；交款时间由原合同约定的主体竣工验收合格时间变更至2012年5月22日至5月29日（“某某花园”6、7、8号栋主体工程此时已竣工验收合格）。期间，被告就施工中遇见溶洞、政府调规、红旗渠道搬迁等问题向郴州市某某局职工团购某某花园业主委员会提出每平方米需增加成本费用，就此事宜双方多次进行协商。郴州市某某局职工团购某某花园业主委员会于2014年12月26日代原告及其他团购户按协议、合同约定交清全部房款。被告于2015年1月19日向郴州市某某局职工团购某某花园业主委员会送达的交房通知可体现对该交款时间不持异议，即“某某花园”6、7、8号栋团购户（包括原告）的交款时间可变更至2014年12月26日，原告不存在逾期交款行为。故被告反诉要求原告支付其逾期付款违约金68915.4元的主张，与事实不符，本院不予支持。
被告是否逾期交房。同理，因被告在施工中遇见溶洞、政府调规、红旗渠道搬迁等问题，工期经协商已确定延期一年。后被告于2015年1月19日向郴州市某某局职工团购某某花园业主委员会送达交房通知，该通知表明被告同意出具交房手续。同年4月9日的《补充协议》对同意增价的团购户，交房时间为4月底前，对不同意增价的团购户的交房时间亦未另作规定，由此可见，被告原同意交房的意见未改变，故被告不存在逾期交房行为。原告要求被告支付逾期交房违约金的主张，与事实不符，本院不予支持。
焦点四，被告在开发“某某花园”项目中遇到溶洞需扩桩及政府调规，红旗渠道搬迁一系列不可预见的情形，可认定系情势变更，该情形导致被告成本增加，且被告将此情形已告知郴州市某某局职工团购某某花园业主委员会，就此事双方多次协商，且大部分团购户同意按每平方米增价239元，为平衡双方权益，故对被告要求每平方米增价239元的反诉请求，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百一十七条、第一百一十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）郴州市新天地房地产开发有限公司在本判决生效后一个月内向原告（反诉被告）谢某某履行交房义务；
二、原告（反诉被告）谢某某在本判决生效后一个月内向被告（反诉原告）郴州市新天地房地产开发有限公司按商品房预售均价每平方米增价239元，计价28202元（239元/平方米×118平方米）；
三、驳回原告（反诉被告）谢某某的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）郴州市新天地房地产开发有限公司的其他反诉请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费2051.5元，由原告（反诉被告）谢某某承担。反诉受理费1113.97元，由被告（反诉原告）郴州市新天地房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
审 判 长 谭友元
审 判 员 李 鹏
人民陪审员 陈 政
二〇一七年四月二十日
书 记 员 陈艳平
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。
代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。
依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。
法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
第一百一十八条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。