湖南省郴州市北湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘1002民初1546号
原告：郴州市金艺物业服务有限公司
法定代表人：杨健，该公司执行董事。
委托代理人：张雄，湖南大问律师事务所律师。
被告：曹先勇，男，1976年10月6日出生，汉族
原告郴州金艺物业服务有限公司（以下简称“金艺物业公司”）诉被告曹先勇物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月26日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金艺物业公司的委托代理人张雄、被告曹先勇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金艺物业公司请求本院判令：1被告立即支付郴州市五岭机电大市场*栋***室2010年11月1日-2016年12月31日物业管理费3265元；2、被告支付本案所有的诉讼费用。
被告曹先勇的答辩要点如下：1、原告没有积极履行物业管理合同的相关权利义务，也没有对被告居住的小区实施规范的物业管理，没有提供完善的物业管理服务，小区一楼都是机电设备经营门店，门店老板随意占用小区公共场地，将各种机电设备摆放在公共场地上，造成小区业主停车不方便，严重影响了小区居民的正常生活秩序；2、原告在小区公共设施维修养护方面存在问题，被告居住的*栋一楼单元门原来有两扇电子感应门，其中一扇门出现故障被拆除后，金艺物业公司一直没有安装电子感应门，给住户生活带来了较大的安全隐患；3、小区住房建筑质量存在问题，金艺公司未尽维修义务，被告居住在7楼顶楼，屋顶一直有漏水现象，被告多次向原告报修，要求解决漏水问题，但原告没有积极采取措施解决，被告只有自己出钱出力，并请人在屋顶施工，解决漏水问题；4、原告未能履行安全保障义务，被告的小车停放在小区内多次被人划伤，车窗玻璃也被砸过，给被告造成了财产损失；5、原告行使管理职责不到位，五岭机电市场内门店老板违章搭建摊位，原告不及时制止违章搭建等违法行为；6、原告没有公布财务账目，侵害业主知情权。
查明的事实
根据原、被告双方的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：
一、2008年7月1日，原告金艺物业公司与郴州市五岭机电大市场业主委员会签订《物业管理服务合同》。合同约定郴州市五岭机电大市场业主委员会为甲方，原告金艺物业公司为乙方，由原告金艺物业公司为郴州市五岭机电大市场提供物业服务。合同约定的委托管理事项为：1、房屋建筑共用部分（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、庭院）的维护和管理；2、房屋共用设施、设备（共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、供水系统等）的维修、运行和管理；3、本物业区规划红线内属物业管理范围的市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、园林绿化、室外泵房、路灯、车库）的维护和管理；4、本物业规划红线内的附属配套服务设施的维护和管理；5、公共环境（包括公共场地、楼梯间、走廊通道、房屋建筑物共用部分）的清洁卫生、垃圾的收集清运；6、交通、车辆行驶及停泊；7、配合和协助公安机关进行安全监控和巡视等保安工作，要协助业主的治安安全、护卫工作，协调业主和消费者之间的矛盾，如发生冲突，保安人员必须在3分钟之内到达现场，进行调解，并及时向派出所报警。（但不含人身、财产保险保管责任）；……。双方还对物业管理服务费进行了约定：“1、住宅物业管理服务费按每月每平方米0.3元收取，一层商铺物业管理服务费按每月每平方米1.0元收取，二层商铺物业管理服务费按每月每平方米0.4元收取。2、管理服务费标准的调整，按政府物价部门审定标准调整。……。”2012年6月11日，郴州市物价局核定郴州市五岭机电大市场（住宅）物业服务费为0.3元/月•平方米。
二、郴州市五岭机电大市场属商住一体小区，该小区内部一、二层为铺面，用于经营五金机电设备，三层及以上为住宅。被告曹先勇系该小区*栋**室业主，房产面积为118.73㎡。根据被告曹先勇的主张及相关证据予以证实，郴州市五岭机电大市场的物业管理存在如下问题：1、小区经营户存在占用公共路面堆放货物的情况，小区物业公司未能及时制止及管理；2、被告所在楼栋的单元防护门损坏，未及时修复。此外，被告曹先勇主张其楼顶漏水，物业公司未及时处理。原告金艺物业公司则主张，作为物业公司已尽到管理义务，联系该楼栋所有业主申请维修基金，并就D栋七楼进行屋面整体维修及住宅外墙和商铺屋面防水、补漏维修，并提供《小区使用维修资金业主意见签名表》予以证实。根据原告金艺物业公司提供上述证据，本院对金艺物业公司申请维修专项基金对郴州市五岭机电大市场D栋七楼进行维修的事实予以认定。
三、被告曹先勇主张因原告金艺物业公司未能提供约定的物业服务，故自2010年11月1日开始未再交纳物业管理费用。
判决理由与结果
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。现就本案焦点问题评判如下：
一、被告曹先勇是否应承担支付物业管理服务费的民事责任问题。
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和《物业管理条例》第六十七条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”被告曹先勇系郴州市五岭机电大市场的业主，该《物业管理服务合同》对原、被告双方均具备法律约束力，应当履行原告金艺物业服务公司与郴州市五岭机电大市场业主委员会签订的《物业管理服务合同》约定的义务。因此，原告金艺物业应当按照《物业管理服务合同》的约定提供物业服务，被告曹先勇亦应当履行支付物业服务费的义务。
二、物业服务费计算标准及服务费金额的确定问题。
《物业管理服务合同》约定住宅的物业服务费为0.3元/月•平方米，2012年6月11日，郴州市物价局核定郴州市五岭机电大市场（住宅）物业服务费也为0.3元/月•平方米。原告金艺物业公司主张2012年7月以后按0.4元/月•平方米计算物业服务费无事实依据，本院不予认定。被告曹先勇作为业主入住该小区后，原告金艺物业公司虽然提供物业服务，但未能有效管理小区经营户、及时维修公共设施，未达到合同约定的物业服务标准及事项，根据公平合理和等价有偿原则，原告向被告收取的物业管理费标准也应相应降低。根据本案具体情况，物业管理费标准调整为0.15元/月•平方米为宜。因此，被告曹先勇应当支付的物业服务费为：1318元＝118.73㎡×74月×0.15元/㎡/月（2010年11月1日至2016年12月31日）。原告金艺物业公司主张本案物业服务费3265元，本院予以部分支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《物业管理条例》第三十四条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告曹先勇于本判决生效后十日内支付原告郴州市金艺物业服务有限公司物业服务费1318元（2010年11月1日至2016年12月31日期间）；
二、驳回原告郴州市金艺物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果被告曹先勇未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由原告郴州市金艺物业服务有限公司负担25元，被告曹先勇负担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
审 判 长 王 林
人民陪审员 石利丽
人民陪审员 谢寒梅
二〇一七年八月三十日
书 记 员 周文清
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国物权法》
第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
《物业管理条例》
第三十四条一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。