广东省开平市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0783民初243号
原告：中国银行股份有限公司江门开平支行，住所地：广东省开平市三埠街道办事处祥龙中银路1号。
负责人：邝卫山，该行行长。
委托代理人：梁伟业，该行职员。
委托代理人：谢振慧，该行职员。
被告：祝军，男，汉族，1978年11月07日出生，住址：广东省开平市，
被告：鹤山市址山碧桂园房地产开发有限公司，住所地：鹤山市址山镇将军陂。
法定代表人：杨文杰。
委托代理人：刘剑辉，该公司职员。
委托代理人：韦润明，该公司职员。
原告中国银行股份有限公司江门开平支行（以下简称开平中行）诉被告祝军、鹤山市址山碧桂园房地产开发有限公司（以下简称鹤山碧桂园）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年1月22日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年4月11日公开开庭进行了审理。原告开平中行的委托代理人梁伟业、谢振慧、被告鹤山市址山碧桂园房地产开发有限公司的委托代理人韦润明到庭参加诉讼，被告祝军经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告开平中行向本院提出诉讼请求：1、判令解除《个人一手住房贷款合同》（编号JG76AA20140017）.被告祝军、鹤山碧桂园立即偿还贷款本金626401.16元、利息4414.43元及罚息25.08元（暂计至2016年10月26日，此后的利息按照人民银行同期同类贷款利率计算至贷款本息清偿日止），合计贷款本息630840.67元；2、判令第二被告对以上的贷款本息承担连带责任保证；3、请求法院依法将鹤山市××山镇××·山水××街××号房屋处置，所得价款优先偿还给原告的贷款本息以及到还清款日止所产生的利息罚息，如不足部分，要以被告其他财产和其他收入等继续偿还；4、判令两被告承担本案的所有诉讼费用。
事实与理由：2014年1月7日原告与被告祝军签订JG76AA20140017号《个人一手住房贷款合同》和DG76AA20140017号《个人贷款抵押合同》，约定原告贷款705000.00元给被告祝军用于购买位于鹤山市××山镇××·山水××街××号房屋，贷款期限为15年，贷款月利率为5.458333‰，采用按月等额归还贷款本息。由于第二被告签订了编号：（江中银房协）[2011]年[021]号《按揭业务担保合作协议》提供连带责任保证，故原告于2014年1月17日对被告祝军发放了贷款705000元。同时，第一被告祝军以上述的鹤山市××山镇××·山水××街××号的房屋作抵押，并到鹤山市房地产管理局办理“预购商品房设定抵押权预告”手续，由原告对以上抵押物享有优先受偿权。从2016年10月起，被告祝军开始出现逾期还款。原告在其欠款期间不断用电话、信函、上门等方式进行追讨，发现被告祝军失联，欠款及今后贷款的归还已无法落实。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。
原告提供的证据有：1、《营业执照》、《负责人身份证明》、负责人身份证复印件，证明原告诉讼主体资格；2、《个人房屋贷款申请表》、被告祝军身份证复印件、被告祝军户口本复印件、被告祝军结婚证复印件；3《借款借据》、《个人一手住房贷款合同》复印件、《个人贷款抵押合同》、《广东省商品房买卖合同》复印件、《碧桂园·山水豪园认购书》复印件；4、《贷款已还款明细表》、《帐户明细表》、《逾期未还款明细表》复印件；5、《按揭业务担保合作协议》复印件；6、房地产预告登记证明；7、告知函、EMS快递单复印件。
被告祝军没有答辩，在举证期限内没有提供任何证据。
被告鹤山碧桂园辩称：答辩人并非对祝军的全部债务承担连带保证责任，而是仅就涉案商品房被处置后祝军未能偿还的剩余债务承担连带保证责任。1、根据答辩人与原告签订的《按揭业务担保合作协议》，原告应在处置涉案房屋后仍不足以清偿债务的，再向答辩人请求承担连带责任。2、答辩人的保证责任应当按照《按揭业务担保合作协议》约定的方式承担。3、原告应优先实现对物的担保，即优先处置涉案商品房。
被告鹤山碧桂园在举证期限内没有提供任何证据。
本院依法向被告祝军送达起诉状副本和开庭传票，但被告祝军无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利。对原告的证据，被告鹤山碧桂园认为其没有原件核对，请法庭核实证据真实性。对担保合作协议的关联性有异议，对原告提交的EMS快递单的真实性请法庭核实，是否收到快递要回公司核实，对原告提交的其他证据没有异议。
本院经审查认为原告开平中行对其起诉主张的事实提供的证据，具有真实性、合法性和关联性，本院予以认定。
根据认定的证据和庭审查明的事实，本院认定以下事实：2011年9月15日中国银行股份有限公司江门分行（甲方，以下简称江门分行）与被告鹤山碧桂园（乙方）签订《按揭业务担保合作协议》（编号江中银房协[2011]年[021]号），约定：甲方对乙方鹤山碧桂园兴建的碧桂园·山水豪园项目的购房者提供相关的抵押贷款业务，并由被告鹤山碧桂园对所有符合抵押贷款条件的购房者向原告提供协议约定的连带责任保证;连带责任保证范围为购房者与甲方、乙方所签订的《个人一手住房贷款合同》项目下的购房者所欠的贷款本金和利息、逾期利息及甲方为实现债权而支付的费用（该费用包括但不限于诉讼受理费、保全费、执行费、评估费、拍卖费、公告费、公证费且以人民法院最终裁决生效的费用为准）,保证期限自甲方依其与购房者、乙方签订的《个人一手住房贷款合同》将贷款划入乙方的账户之日起至购房者所购房产的《房地产他项权证》出具之日止。在乙方的保证期限内，若购房者只拖欠甲方贷款本息、逾期利息并由甲方向有管辖权的人民法院提起诉讼的，甲方承诺先请求行使抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分甲方再向乙方请求承担连带清偿责任。
2014年1月7日，被告祝军向原告申领个人房屋贷款。同年1月17日，原告（贷款人）与被告祝军（借款人）、被告鹤山碧桂园（保证人）签订JG76AA20140017号《个人一手住房贷款合同》，约定：原告贷款705000.00元给被告祝军，用于购买鹤山市××山镇××·山水××街××号房屋，贷款期限15年，分期180个月，贷款月利率为5.458333‰，还款方式为按月等额本息还款，还款账户72×××39，逾期贷款罚息利率为合同约定的贷款利率水平上加收50%。借款人（被告祝军）以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保，本担保项下担保范围为本合同项下借款人全部债务，包括本金、利息（包括利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等）、因借款人违约而给贷款人造成的损失和其他所有应付费用。借款人违约事件及处理：1、下列事件之一即构成或视为本合同项下违约：……（2）未按期归还贷款本息……2、出现前款规定的违约事件时，贷款人有权分别或同时采取下列措施：……（2）宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期；……（5）终止或解除本合同，全部、部分终止或解除借款人与贷款人之间的其他合同……（8）依法及本合同约定对抵押房屋行使抵押权；……（10）要求保证人承担保证责任。保证人（鹤山碧桂园）提供阶段性担保。保证人应按照本合同的约定承担连带保证责任。若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起……。本合同自借款人签字，保证人的法定代表人或其授权签署人签署并加盖公章、贷款人的负责人或其授权签署人签署并加盖公章之日起生效。同日，原告（抵押权人）与被告祝军（抵押人）签订编号为DG76AA20140017号《个人贷款抵押合同》。合同约定：本合同之主合同为编号为JG76AA20140017号《个人一手住房贷款合同》及其修订或补充。被告祝军将鹤山市××山镇××·山水××街××号房屋抵押给原告开平中行，主合同项下的全部债务均构成之主债务，抵押人以抵押物对之承担担保责任。合同自下列条件全部具备时生效：1、抵押人签字；2、抵押权人的负责人或其授权签署人签署并加盖公章；3、依法需要办理抵押登记的，则自抵押登记手续办理完毕。抵押权于本合同生效之时设立。合同签订后，原告依约向被告发放了贷款705000元。2014年5月16日，原告与被告祝军在鹤山市住房和城乡建设局将涉案房屋办理以原告为预告登记权利人的房屋抵押权预告登记，证号：粤房地预登鹤山字第0100002578号。从2016年10月起，被告祝军开始出现逾期，截止2016年10月26日止，被告拖欠贷款本金626401.16元、利息4414.43元及罚息25.08元,共计630840.67元。原告多次催讨，同时于2016年10月28日向被告鹤山碧桂园发出《关于拟处置祝军拖欠我行贷款的告知函》。后原告向本院起诉，逐成本案诉讼。
另查，被告祝军购买的上述房屋至今仍没有办妥《房地产权证》和《房地产他项权证》。
本院认为，本案属金融借款合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定“依法成立的合同，自成立时生效”。本案中，涉案JG76AA20140017号《个人一手住房贷款合同》、江中银房协[2011]年[021]号《按揭业务担保合作协议》是当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。原告依约支付款项给被告，被告没有依约履行还款义务，是被告违约，应依照合同的约定承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”及原告与被告签订的编号为JG76AA20140017号《个人一手住房贷款合同》约定的违约事件及处理内容，原告请求解除JG76AA20140017号《个人一手住房贷款合同》的请求理据充足，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，原告请求被告祝军立即偿还贷款本金626401.16元、利息4414.43元及罚息25.08元（暂计至2016年10月26日，此后的利息按照人民银行同期同类贷款利率计算至贷款本息清偿日止），合计贷款本息630840.67元事实清楚，理据充分，本院予以支持。本案中，虽然被告祝军购买的涉案房屋并未办妥《房地产权证》和《房地产他项权证》，但由于该房屋属于期房，被告祝军已向鹤山市房地产交易登记所办理了期房抵押备案，该房屋的抵押权登记可以通过该备案登记待办理《房屋产权证》后实现，该抵押备案登记合法、有效，受法律保护。根据原告与被告祝军、鹤山碧桂园签订的编号为JG76AA20140017号《个人一手住房贷款合同》的约定，被告鹤山碧桂园对被告祝军的贷款承担连带保证责任，被告祝军欠原告的上述款项属被告鹤山碧桂园保证合同担保的债权，且原告与被告鹤山碧桂园在该合作协议第六条甲方承诺部分第（八）项中明确约定“在乙方（鹤山碧桂园）的保证期限内，若购房者只拖欠甲方贷款本息、逾期利息并由甲方向有管辖权的人民法院提起诉讼的，甲方（开平中行）承诺先请求行使抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分甲方再向乙方请求承担连带清偿责任”，因此，根据《中华人民共和国担保法》第二十八条第一款规定“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。”第三十一条规定“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”以及《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。”故此，应当变卖或拍卖被告祝军座落于鹤山市××山镇××·山水××街××号的房屋所得价款优先用于偿还贷款本息，不足部分才由被告鹤山碧桂园承担连带保证责任。原告开平中行请求被告鹤山碧桂园偿还被告祝军结欠全部借款本息及对被告祝军结欠的全部借款本息承担连带清偿责任的请求无事实和法律依据，本院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，被告祝军经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，应依法缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条及《中华人民共和国担保法》第二十八条、第三十一条、第三十三条第一款及《中华人民共和国物权法》第一百七十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告中国银行股份有限公司江门开平支行与被告祝军、鹤山市址山碧桂园房地产开发有限公司签订的《个人一手住房贷款合同》（编号JG76AA20140017）；
二、被告祝军应在本判决发生法律效力之日起十日内清还截止2016年10月26日止借款本金人民币626401.16元、利息4414.43元，罚息25.08元，合计630840.67元，及从2016年10月27日起至本判决确定还款之日止按照人民银行同期同类逾期贷款利率计算利息给原告中国银行股份有限公司江门开平支行。
三、如被告祝军不履行上述第二判项确定的义务，则变卖或拍卖其所有的位于鹤山市址山镇碧桂园·山水豪园翠盈峰二十街26号房屋，原告中国银行股份有限公司江门开平支行对变卖或拍卖后所得价款享有优先受偿权；
四、对上述第三判项确定的抵押房屋变卖或拍卖后所得价款，仍不足以清偿原告中国银行股份有限公司江门开平支行的债权的，被告鹤山市碧桂园房地产开发有限公司对债权余额部分承担连带保证责任；被告鹤山市碧桂园房地产开发有限公司承担保证责任后有权向被告祝军追偿；
五、驳回原告中国银行股份有限公司江门开平支行的其他诉讼请求。
本案受理费10108元（原告已预交），由被告祝军承担。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。
审判长 戚锦洪
审判员 张永进
审判员 黄婷婷
二〇一七年六月九日
书记员 高万丽
戚晓红