吉林省四平市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉03民初5号
原告：陈辉，男，1976年10月23日出生，汉族，住四平市铁西区。
委托代理人：李绍奎，吉林满誉律师事务所律师。
原告：刘永泉，男，1988年9月13日出生，汉族,住梨树县。
委托代理人：李绍奎，吉林满誉律师事务所律师。
被告：四平市诚成铝塑材有限公司。住所：四平市铁西区。
法定代表人：李成，该公司经理。
被告：曲洋，男，1972年2月6日出生，汉族，住四平市铁西区。
被告：李成，男，1953年12月1日出生，汉族，住四平市铁西区。
原告陈辉、刘永泉与被告四平市诚成铝塑材有限公司、曲洋、李成案外人执行异议之诉一案，本院于2016年1月6日受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。陈辉、刘永泉的共同委托代理人李绍奎、被告曲洋到庭参加诉讼，四平市诚成铝塑材有限公司、李成经依法公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈辉、刘永泉起诉称：陈辉、刘永泉与四平市诚成铝塑材有限公司经该公司股东会同意，于2012年4月15日签订该公司土地及房屋等财产转让协议，受让该公司的土地使用权、房屋等财产。陈辉、刘永泉实际支付转让价款800万元，该公司向陈辉、刘永泉开具收据并交付所转让的财产，陈辉、刘永泉占用、使用被转让的财产至今。2015年9月，陈辉、刘永泉接到吉林省四平市中级人民法院（2014）四执字第51号执行通知书后，提出执行异议被驳回。陈辉、刘永泉提起案外人执行异议之诉，请求确认陈辉、刘永泉与四平市诚成铝塑材有限公司签订的房屋、土地使用权转让协议有效，判决停止对四平市诚成铝塑材有限公司土地使用权、地上建筑物等财产的执行。
被告四平市诚成铝塑材有限公司未答辩。
被告曲洋答辩称：曲洋于2005年开始与李成、四平市诚成铝塑材有限公司发生借款，用于四平市诚成铝塑材有限公司的生产经营。曲洋与四平市诚成铝塑材有限公司签订《公司转让合同》，因涉及该公司房屋、土地使用权转让存在法律障碍而不能履行，被吉林省四平市中级人民法院作出的（2013）四民二初字第97号民事判决解除《公司转让合同》，现该判决已进入执行中的财产评估阶段。陈辉、刘永泉与四平市诚成铝塑材有限公司签订的财产转让合同，违反《中华人民共和国土地管理法》关于农民集体所有的土地的使用权不能出让、转让或者出租用于非农业建设的相关规定，且未办理财产过户，陈辉、刘永泉对案涉土地使用权、房屋等建筑物不具有物权，其请求停止执行案涉土地使用权、地上建筑物等财产不能成立，应当驳回其诉讼请求。
被告李成未答辩。
陈辉、刘永泉为证明自己的主张，提交以下证据：
1.执行裁定书。本院在执行申请执行人曲洋与被执行人李成、四平市诚成铝塑材有限公司民间借贷纠纷一案中，对四平市诚成铝塑材有限公司7613.90平方米土地使用权及地上办公楼、厂房、车间、仓库、锅炉房，52米生产线、板材切割机等予以查封并进入评估程序。陈辉、刘永泉以其与四平市诚成铝塑材有限公司签订土地及房屋等财产买卖协议，该公司经股东会同意将该公司土地使用权、地上建筑物以800万元价格出卖于陈辉、刘永泉，陈辉、刘永泉支付了800万元价款，李成向陈辉、刘永泉出具800万元收据，四平市诚成铝塑材有限公司向陈辉、刘永泉交付出卖的财产，陈辉、刘永泉实际占用、使用被执行人的院落等财产为由，提出执行异议，请求停止和撤销对上述土地及地上物等财产的执行。本院执行局查明本院以（2013）四民二初字第97号民事判决解除曲洋与四平市诚成铝塑材有限公司签订的《公司转让合同》，李成、四平市诚成铝塑材有限公司连带给付曲洋借款948.4万元。本院执行局以《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”为依据，认为四平市诚成铝塑材有限公司将其集体土地、综合办公楼等出卖给陈辉、刘永泉，违背法律规定，陈辉、刘永泉提出的异议理由不能成立，于2015年12月4日作出（2015）四执异字第12号执行裁定，驳回陈辉、刘永泉提出的执行异议。
陈辉、刘永泉以该证据证明：陈辉、刘永泉提出执行异议之诉具有法律依据，本案争议房屋是合法、能够进行转让的财产。
曲洋的质证意见是：集体土地使用权不得买卖。
2.股东会决定书、买卖协议、存款账户信息及明细账清单。记载：2012年4月10日，四平市诚成铝塑材有限公司股东李贺、黄明华同意该公司以800万元的价格将该公司土地使用权、地上建筑物及构筑物出卖于陈辉、刘永泉，同意于2012年5月10日交付该财产。陈辉、刘永泉于2012年4月15日与该公司就买卖该公司位于四平市铁西区平西乡巨丰村地号13-02-xxxx、土地使用证号集用（2007）第13-02-xxxx号土地使用权，2000平方米办公楼，600平方米生产综合办公楼，1800平方米生产车间，400平方米库房，500平方米锅炉房，990平米围墙，签订《四平市诚成铝塑材有限公司买卖协议》，该公司以800万元价格出售上述不动产、不动产物权于陈辉、刘永泉，付款方式为40%现金，60%转账，交付财产日期为2012年5月10日。戴春明于2012年7月27日通过银行转款200万元、109万元，刘忠义（刘永泉父亲）通过银行于2012年9月20日转款30万元、于2012年9月21日转款17万元。
陈辉、刘永泉以该证据证明：陈辉、刘永泉通过与四平市诚成铝塑材有限公司签订房屋、土地使用权买卖协议并实际支付协议价款方式取得本案争议财产。
曲洋的质证意见是：法院对案涉土地、房屋的判决亦认定集体土地不允许买卖。
3.证人证言。王臣证明自2012年6月开始，给陈辉、刘永泉在挂有诚成铝材公司牌子的厂房看门卫，于2013年春天离开，看门卫没事的时候与桃源居大饭店姓董的门卫聊天；董洪方证明其于2012年8月开始给桃源居大饭店看门卫，刚来的时候桃源居旁边看房子的姓王，与姓王的聊天，得知桃源居旁边的房子被陈辉、刘永泉买下，房子、土地花费800余万元，这个房子总有人。
曲洋的质证意见是：门卫、更夫不知道四平市诚成铝塑材有限公司的财产卖给谁，不知道何时占有。
4.土地登记信息表。记载街坊号2、宗地号3468、使用权面积7613.9平方米、建筑总面积3285.89平方米的集体工业用地使用权人为四平市诚成铝塑材有限公司。
陈辉、刘永泉以该证据证明：案涉土地为集体工业用地，使用权人四平市诚成铝塑材有限公司与陈辉、刘永泉的交易合法。
本院经审理查明的事实：曲洋依据本院作出的（2013）四民二初字第97号民事判决（民间借贷纠纷），申请强制执行四平市诚成铝塑材有限公司的土地使用权及该地上建筑物、构筑物等财产。本院执行局对四平市诚成铝塑材有限公司7613.90平方米土地使用权及地上办公楼、厂房、车间、仓库、锅炉房，52米生产线、板材切割机等予以查封并进入评估程序。陈辉、刘永泉以其与四平市诚成铝塑材有限公司签订土地使用权、地上建筑物及构筑物买卖协议，以800万元价格购买该公司的土地使用权、地上建筑物及构筑物，已经依约支付800万元价款，李成向陈辉、刘永泉出具800万元收据，四平市诚成铝塑材有限公司向陈辉、刘永泉交付出卖的财产，陈辉、刘永泉实际占用、使用四平市诚成铝塑材有限公司的房屋、院落等财产为由，提出执行异议，请求停止和撤销对上述土地及地上物的执行。本院执行局以四平市诚成铝塑材有限公司将其集体土地、综合办公楼等出卖给陈辉、刘永泉，违反法律规定为由，于2015年12月4日作出（2015）四执异字第12号执行裁定，驳回陈辉、刘永泉提出的执行异议。陈辉、刘永泉向本院提起案外人执行异议之诉。
案涉争议土地位于四平市铁西区平西乡巨丰村，地号13-02-xxxx，土地使用证号集用（2007）第13-02-xxxxx号（后变更为四集用【2009】第13-02-0xxxx号），土地用途为工业用地，使用权面积为7613.9平方米，该土地上建有房屋、围墙。2012年4月15日，陈辉、刘永泉（乙方）与四平市诚成铝塑材有限公司（甲方）签订《四平市诚成铝塑材有限公司买卖协议》，约定甲方同意将上述土地使用权，地上的2000平方米办公楼，600平方米生产综合办公楼，1800平方米生产车间，400平方米库房，500平方米锅炉房，990平米围墙以800万元价格出售给乙方，付款方式为40%现金，60%转账；甲乙双方约定厂房交付日期为2012年5月10日；甲方土地性质为集体土地，乙方需要变更为国有土地出让，甲方配合办理并提供相应资料；甲乙双方签订的本协议只是财产转让，与甲方经营项目、经营内容无任何关系，甲方的经营债务由甲方自行承担；乙方给甲方留有四个月清理厂区时间，清理完毕后交付乙方使用。
本院归纳本案的争议焦点为：1.陈辉、刘永泉与四平市诚成铝塑材有限公司签订的房屋、土地使用权转让协议是否有效；2.陈辉、刘永泉对案涉房屋及土地使用权是否具有物权或是否占有；3.本院应否停止执行包括上述房屋及土地使用权在内的四平市诚成铝塑材有限公司的财产。
本院针对当事人对本案相关事实认定、适用法律提出的主张，围绕本案争议焦点，根据我国现行法律规定对本案综合评判如下：
一、关于陈辉、刘永泉与四平市诚成铝塑材有限公司签订的土地使用权、房屋买卖协议问题。
根据陈辉、刘永泉提供的《四平市诚成铝塑材有限公司买卖协议》、转款凭证，可以发现本案交易的不动产金额巨大，但该协议仅有房屋、土地使用权交付期限，没有转让价款的支付期限，明显不符合通常的不动产买卖的交易习惯；没有陈辉、刘永泉向李成或四平市诚成铝塑材有限公司转款的证据，只有戴春明、刘忠义转款的凭证，但转账金额356万元与买卖协议约定的转账支付60%的约定不符，戴春明、刘忠义没有到庭作证，无法认定其二人为陈辉、刘永泉付款的真实性；陈辉、刘永泉没有提供其支付现金444万元来源的证据，对其以现金支付转让价款444万元的主张，无法支持。综上，陈辉、刘永泉仅以戴春明、刘忠义的转款凭证、书面证言，主张已经向四平市诚成铝塑材有限公司支付房屋、土地使用权转让价款800万元，不能成立，不予支持。另，从双方签订的协议名称来看，转让的标的似乎是四平市诚成铝塑材有限公司的转让，而不仅是该公司房屋、土地使用权的转让，同时考虑曲洋与该公司同样签订有仅就该公司财产（不包括公司债务）转让的协议，致使本院对陈辉、刘永泉与四平市诚成铝塑材有限公司签订《四平市诚成铝塑材有限公司买卖协议》的真实意思表示及合同目的存疑，对该协议不予采信，对该协议的性质、法律效力不予评价。
二、关于陈辉、刘永泉与四平市诚成铝塑材有限公司签订的房屋、土地使用权转让合同所涉不动产、不动产物权能否履行问题。
我国土地管理法等相关法律、法规，对集体土地使用主体的资格及土地使用权的转让设置了诸多限制，除农村集体经济组织自己或与其他企业、公民以土地入股、联营等形式共同设立企业可以依法使用集体土地外，其他主体设立企业只能使用国有土地；已经取得集体土地建设用地使用权的企业，除破产、兼并等情形致使土地使用权发生转移外，集体土地建设用地使用权不得转移。《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。……”，第六十条规定“农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。按照前款规定兴办企业的建设用地，必须严格控制。省、自治区、直辖市可以按照乡镇企业的不同行业和经营规模，分别规定用地标准”，第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。依照上述规定，陈辉、刘永泉并非拟转让土地所属集体经济组织的居民，不具备集体建设用地使用主体的资格，陈辉、刘永泉与四平市诚成铝塑材有限公司签订的财产转让协议亦不属因四平市诚成铝塑材有限公司破产、兼并等可以取得该公司土地使用权之情形，陈辉、刘永泉不能取得上述转让协议设定的标的物，即集体土地建设用地使用权。
本案尚无证据证明四平市诚成铝塑材有限公司已经取得案涉土地的建设用地许可证、施工许可证等可以在该宗土地上依法建设综合办公楼等建筑物、构筑物的许可手续，即可以取得综合办公楼等地上建筑物、构筑物物权的法律凭证。依照《中华人民共和国物权法》第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”的规定，四平市诚成铝塑材有限公司不属于合法建造房屋、构筑物，不能依据实施建设这一事实行为取得拟转让综合办公楼等建筑物、构筑物的物权，上述不动产尚不具备转让的条件，陈辉、刘永泉不能因双方签订买卖协议而取得四平市诚成铝塑材有限公司的不动产。
依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”的规定，陈辉、刘永泉与四平市诚成铝塑材有限公司签订的买卖协议所涉及的土地使用权、地上建筑物及构筑物均存在事实和法律上的障碍，不能依据双方签订的协议予以转让。
三、关于四平市诚成铝塑材有限公司是否交付房屋、土地使用权，陈辉、刘永泉是否占有该房屋、土地使用权问题。
陈辉、刘永泉提供王臣、董洪方的书面证言，拟证明陈辉、刘永泉通过购买取得四平市诚成铝塑材有限公司的房屋，并雇佣王臣作为更夫。曲洋对王臣、董洪方的证言提出异议。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十三条的规定，证人经人民法院通知，应当出庭作证，只有符合法定情形并经人民法院许可，方可通过书面证言等方式作证。陈辉、刘永泉未向人民法院提出提请证人的申请，王臣、董洪方亦未出庭接受当事人及法庭的询问，对该证人所出具的书面证言，本院不予采信。陈辉、刘永泉并未向本院提交其他能够证明四平市诚成铝塑材有限公司交付房屋、土地及具体交付日期的证据，对其主张四平市诚成铝塑材有限公司已向其交付房屋、土地使用权，其已实际占有四平市诚成铝塑材有限公司房屋、土地使用权，不予支持。
综上，本院认为：陈辉、刘永泉主张通过与四平市诚成铝塑材有限公司签订并实际履行买卖协议，占有、使用四平市诚成铝塑材有限公司土地使用权、地上建筑物，证据不足，不予支持。陈辉、刘永泉不具备受让四平市诚成铝塑材有限公司集体土地使用权的主体资格，四平市诚成铝塑材有限公司的地上建筑物、构筑物不具备转让的条件，陈辉、刘永泉不能通过购买方式取得四平市诚成铝塑材有限公司的土地使用权及其地上建筑物。陈辉、刘永泉请求确认其与四平市诚成铝塑材有限公司签订的房屋、土地使用权转让协议有效，判决停止对四平市诚成铝塑材有限公司土地使用权、地上建筑物等财产的执行，没有法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条，《中华人民共和国物权法》第三十条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十三条的规定，判决如下：
驳回原告陈辉、刘永泉的全部诉讼请求。
案件受理费100元，由原告陈辉、刘永泉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。
审判长 刘士木
审判员 王月光
审判员 田 峰
二〇一六年八月三十一日
书记员 贾红玲