广东省茂名市茂南区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0902民初1385号原告（反诉被告）：何云山，男，汉族，住广东省高州市，委托诉讼代理人：黄金甫，广东海法律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨婷婷，女，汉族，住广东省茂名市，委托诉讼代理人：张弘，广东鸿基律师事务所律师。委托诉讼代理人：林秋钰，广东鸿基律师事务所实习律师。原告（反诉被告）何云山诉被告（反诉原告）杨婷婷房屋租赁合同纠纷一案，茂名市中级人民法院以程序严重违法为由于2017年1月18日裁定发回重审，本院于2017年4月17日立案后，依法适用普通程序重新组成合议庭公开开庭进行审理。原告（反诉被告）何云山及其委托诉讼代理人黄金甫，被告（反诉原告）杨婷婷及其委托诉讼代理人张弘、林秋钰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何云�向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告何云山与被告杨婷婷签订的《房屋租赁合同》，并由被告向原告返还租金9900元、物管费200元及押金7000元；2、判令被告杨婷婷向原告何云山支付经济损失70688元；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年11月23日原告因成立茂名市创元汽车服务有限公司经营的需要与被告签订了《房屋租赁合同》一份，租用被告位于天桥路××院××、××号商铺，用于创立茂名市创元汽车服务有限公司并进行营业。该合同约定租期为两年，从2015年12月13日起至2017年12月13日止。该合同还约定在签订合同后原告向被告支付押金7000元及第一季度的租金9900元。签订合同后，原告依约向被告支付了17100元（包括押金7000元、第一季度租金9900元和物管费200元）。但原告在装修期间进行公司的工商登记时，发现租用的商铺地址竟然被登记别的公司�下，根据现行的工商管理规定，同一地址不能登记在两间不同公司名下，原告为此要求被告解决该问题，但却迟迟没有解决。涉案的商铺在原告装修好后，却没法经营致一直空置。原告因装修花费33088元，并产生了37600元的员工工资。2016年3月初原告到商铺查看，发现商铺被重新换锁招租。2016年4月13日才收到被告通知，称商铺已经租给第三人了。被告在合同未到期的情况下，上述的行为显属违约，特此起诉，恳请法院判如所请。被告杨婷婷向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人立即支付2016年3月13日-4月13日的租金3300元予被反诉人；2、判令被反诉人立即支付违约金7000元予反诉人。3、全部诉讼费用由被反诉人承担。被告杨婷婷答辩暨反诉事实和理由：一、被反诉人所诉不实。1、经查，现行工商行政管理法规并无两间公司登记在同一地址的禁止性规定。因此，依法不禁止即容许的原则，一个地址可以注册多间公司。被反诉人所称的不能注册没有事实依据。2、合同签订后，反诉人即依约将商铺交给被反诉人使用，提供被反诉人所需要的材料，其间并无任何干涉被反诉人的行为。直到被反诉人拒绝支付租金、且虽经催告仍然拒付达一个月，并明确表示不再继续履行合同后，为了减少损失，反诉人才被迫将商铺出租的。3、被反诉人称“装修商铺花费了33088元”没有事实依据。被反诉人只是进行了简单的装修，且形成符合的装修只有粉刷墙壁，不可能花费了33088元。被反诉人称“产生了37600元的员工工资”没有事实依据。依被反诉人在诉状中陈述，“原告在装修期间进行公司的工商登记时”，即发现无法注册公司，且“因此原告没法经营商铺一直空置没有使用”。既然这样，则不可能产生了37600元的员工工资。二、被反诉人称反诉人违约没有事实和法律依据。1、合同签订后，反诉人即依约将商铺交付被反诉使用，按被反诉人的要求提供了其所需要的产权证明文件，已经符合《工商登记管理条例》第二十条第（八）项“公司住所证明”及广东省工商局网站公布的“住所使用证明”要求的条件，履行了合同约定及应当履行的所有义务。2、即使存在被反诉人所称的工商登记时“网上也不能录入”的情况，责任也不在反诉人，而在于工商登记部门的不依法行政的行为。3、至于2016年4月13日的转租行为，则是在被反诉人没有依约定支付租金，且经反诉人催缴并限期其在15天内支付清后，被反诉人拒绝并明确表示不再履行合同时，反诉人为了避免扩大损失，被迫另行出租的，并非违约。三、被反诉人的行为已构成违约，依法应当承担违约责任。1、依《房屋租赁合同》第五条的约定，被反诉人应当在2016年3月8日支付反诉人租金9900元。但被反诉人拒绝支付，且在反诉人限期其在15日内付清的情况下继续拒付租金，更为严重的是，被反诉人拖欠租金直至4月10日，迫使反诉人作出免收一个月租金的让步后，甚至让步到退还所有的租金和押金，被反诉人才在电话中明确表示不再履行合同义务，解除租赁合同。可见，被反诉人已经严重违反合同约定，导致合同目的无法实现。2、被反诉人违反了《房屋租赁合同》第二条约定，应承担违约责任并赔偿反诉人违约金7000元。3、因被反诉人至今仍拖欠反诉人3月13日至4月13日的租金3300元，被反诉人仍应承担支付的义务。综上所述，被反诉人的主张没有事实和法律依据，法院应当驳回其诉讼请求；反诉人的反诉请求依据充足，请法院予以支持。原告对被告的反诉答辩称：一、1、广东省商事登记条例是于2016年3月1日施行的，而本案合同签订的日期是2015年，我们向工商部门申请登记的时间是2015年11月12月期间，当时商事登记条例尚未施行。2、根据商事登记条例18条第三款及我方向茂名市工商部门的走访调查，茂名市一直沿用的都是茂名市市场主体（经营场所）登记管理规定，这个规定第九条明确说到，在茂名市行政规划内，具备下列条件的才可以作为多家……，根据这一规定，我们成立的企业不符合上述条件，不能与其他主体共用同一地址作为经营场所。二、反诉人要求我们支付租金和违约金不能成立。1、如上所述，由于本案商铺不能与其他主体一起作为经营场所，反诉人是明显违约的，其主张违约金不能成立。2、我方自商铺装修完后，由于地址被占用问题未能得到解决，该商铺一直空置未使用，因此并未产生租金。3、我方曾于2016年3月3日到涉案商铺查看，发现商铺已经被换锁，�重新招租。因此，该商铺我方根本不能进入，更不用说产生3月13日至4月13日的租金。4、反诉人主张7000元违约金，这个就是合同上约定的押金，我们已经支付给了反诉人，不存在另行支付的问题。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2015年11月23日，原告何云山（为承租方、乙方）与被告杨婷婷（为出租方、甲方）签订《房屋租赁合同书》，约定：一、甲方将座落在天桥路378号大院4、5号首层26铺，租赁给乙方使用；二、租用期为两年，即从2015年12月13日至2017年12月13日止；三、乙方同意向甲方支付押金7000元，每季度租金9900元，自合同签订当天缴交押金和第一次租金，甲方才提供房屋给乙方使用，租用期满后，乙方结清一切费�交回钥匙，甲方退还乙方全部押金。四、乙方每季度向甲方支付一次房租，水电费等其他费用均由乙方自理；五、乙方每次租金期满前五天交下一次房屋租金给甲方，如超期3天不交租视为违约；六、乙方使用房屋期间，应遵守各项法规，不准作为违法乱纪的场所，否则甲方无条件收回房屋，租金、押金不退还；七、……八、……。后合同空白处手写内容如下：管理费：3个月：200元；备注：2016.12.13—2017.12.13号铺租每月变更为3500一个月。合同签订后，同日原告即向被告交纳了2015年12月13日至2016年3月13日的租金9900元及该段时间的物管费200元、押金7000元，合计17100元。被告将涉讼商铺交付原告使用，原告对商铺进行装修。后原告发现商铺的地址已被其他公司用于工商登记导致其无法再使用涉案商铺的地址设立公司，因此拒绝向被告缴纳2016年3月13日之后的租金。2016年3月8日，原告向被告发出《律师催告函》，督促被告协助原告使用涉案商铺进行工商登记成立公司，并进行协商。被告杨婷婷于2016年4月13日将商铺收回后出租给他人。本院认为：原告何云山为成立茂名市创元汽车服务有限公司的需要而租赁涉案商铺作为公司经营场所，于2015年11月23日与被告杨婷婷签订了《房屋租赁合同》并约定支付了租金，但合同签订后，发现涉案商铺的地址已被其他公司用于工商登记导致其无法再使用涉案商铺的地址设立公司，原告请求解除合同，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。被告亦于2016年4月13日收回租赁的商铺，双方均无继续履行合同之意思，故原告要求解除合同，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告订立合同目的无法实现，根据公平原则，原告请求被告返还租金9900元、物管费200元及押金7000元，予以支持。双方在签订合同时无法预见事情的变化，因此原告要求被告赔偿装修费用33088和工人工资37600元等经济损失，被告反诉要求原告支付拖欠的2016年3月13日至4月13日的租金3300元和违约金7000元，该请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）何云山与被告（反诉原告）杨婷婷于2015年11月23日签订的《房屋租赁合同》；二、限被告（反诉原告）杨婷婷于本判决发生法律效力之日起十日内返还租金9900元、物业管理费200元、押金7000元给原告（反诉被告）何云山；三、驳回原告（反诉被告）何云山其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）杨婷婷的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1994元，由原告（反诉被告）何云�负担1606元，被告(反诉原告)杨婷婷负担388元。反诉费29元，由被告(反诉原告)杨婷婷负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 长  杨美安人民陪审员  冯永健人民陪审员  梁锡辉二〇一七年十月十六日书记员黄雪祺