安徽省合肥市瑶海区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）瑶民一初字第04216号
原告（反诉被告）：安徽国风集团有限公司，住所地合肥市马鞍山路1号。
法定代表人：赵文武，董事长。
委托代理人：李磊磊，安徽高速律师事务所律师。
被告（反诉原告）：安徽亚一经贸有限责任公司，住所地合肥市芜湖路701幢313室。
法定代表人：吴本秀，经理。
委托代理人：牛和勇，安徽庐州律师事务所律师。
委托代理人：左杭生，安徽庐州律师事务所律师。
被告（反诉原告）：吴本秀，女，1951年10月7日出生，汉族，住合肥市瑶海区。
委托代理人：牛和勇，安徽庐州律师事务所律师。
委托代理人：左杭生，安徽庐州律师事务所律师。
被告（反诉原告）：严俊，男，1971年3月18日出生，汉族，住合肥市瑶海区。
委托代理人：牛和勇，安徽庐州律师事务所律师。
委托代理人：左杭生，安徽庐州律师事务所律师。
原告（反诉被告）安徽国风集团有限公司（以下简称国风公司）与被告（反诉原告）安徽亚一经贸有限责任公司（以下简称亚一经贸公司）、吴本秀、严俊房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）国风公司的委托代理人李磊磊、被告（反诉原告）亚一经贸公司、吴本秀、严俊的共同委托代理人牛和勇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告国风公司诉称：2007年10月1日，原告与被告亚一经贸公司签订《房屋租赁合同》，约定由被告亚一经贸公司租赁原告所有的位于合肥市××××街厂房及房屋6间，租赁期限自2007年10月1日至2010年10月1日止，约定租赁面积总计1284平方米，其中办公房屋租赁面积120平方米（实际租赁面积251平方米），租金每月每平方米12.5元，月租金1500元，三年总租金54000元，半年一付，每半年末前三日内交纳下半年度租金；其中厂房租赁面积1164平方米，由被告亚一经贸公司免费租赁3年。合同还就保证金、履行或变更、违约责任等问题作了详细约定。2011年1月1日，原告又与被告亚一经贸公司签订《房屋租赁合同》，约定由被告亚一经贸公司继续承租上述房屋，租赁期限自2011年1月1日至2011年7月1日止，其中办公房屋租金上调为每月每平方米14.5元，月租金1740元，总租金10440元。合同也就保证金、履行或变更、违约责任等问题作了详细约定。租赁期限届满后，双方未再续签合同，原告多次催促被告返还租赁房屋，但被告至今未返还租赁房屋，也未支付2011年7月1日以后的房屋占用费。另，被告亚一经贸公司于2008年12月1日被合肥市工商行政管理局吊销，至今未进行清算，被告吴本秀、严俊系被告亚一经贸公司的股东。原告现诉至法院，请求判令：1、被告亚一经贸公司立即返还租赁房屋；2、被告亚一经贸公司支付房屋占用费181321元（按12951.5元/月标准计算，自2011年7月1日暂至2012年8月31日，此后顺延至实际返还房屋之日止）；3、被告亚一经贸公司支付违约金100元（按100元/日标准计算，自起诉之日起算，此后顺延至实际返还房屋之日止）；4、被告吴本秀、严俊对上述诉讼请求承担连带责任；5、本案诉讼费用由被告共同承担。
被告亚一经贸公司、吴本秀、严俊辩称：被告吴本秀、严俊在本案中属于不适格的被告，因为亚一经贸公司具备主体资格，公司的股东不能成为承担者责任的主体；被告并非是不缴纳租金，而是原告因改制暂不收取被告缴纳的租金，原告的诉状诉称不缴纳租金的事实不能成立；被告亚一经贸公司在租赁过程中对房屋进行了添附，发生了400000元人民币，原告要求解除合同应当给予补偿；原、被告双方在签订第二份合同时，并未约定房屋的维修由被告承担，而是由原告因此所发生的维修费，应由原告自行承担；原告计算租金不符合双方合同约定，合同到期后，原告并未要求收取房屋，双方一直按照原合同继续履行，应付租金应按原合同执行，对于仓库租金由于双方在第一份合同中明确约定仓库由于年久失修，无法使用，而且仅存房屋的结构，部分墙体屋面及主体结构由被告出资加以添附成可适用的房屋，因此合同约定免费使用三年，在签订第二份合同时原告明知该房屋现状，并将仓库继续交由被告使用，而在合同中没有约定应当是免费继续由被告使用，而且在履行过程中，原告也未就仓库部分向被告收取任何费用，因此，原告主张缴纳仓库租金不符合合同约定。
反诉原告亚一经贸公司、吴本秀、严俊反诉称：国风公司所有的位于合肥市××××街厂房因被他人长期非法占用，又无法收回，故委托亚一经贸公司将以上厂房收回。亚一经贸公司几经周折，并花费了大量的人力和财力完成了国风公司委托的事务。2007年10月1日，国风公司与亚一经贸公司签订了《房屋租赁合同》，约定将位于合肥市××××街厂房中的6间，面积120平方米房屋出租给亚一经贸公司使用，月租金1500元。另外，国风公司主动提出该6间出租房屋后面，还有属于国风公司所有的1164平方米的仓库，因年久失修无法使用，故要求由亚一经贸公司予以维修并免费使用三年。《房屋租赁合同》生效后，亚一经贸公司依约履行了合同，如期缴纳租金，将因年久失修无法使用的1164平方米的仓库进行了维修、加固，以达到能安全使用的程度。亚一经贸公司因维修加固仓库共计花费了391005元。2011年1月份，双方续订了租赁合同，合同约定亚一经贸公司租赁6间房屋，面积为120平方米，期限自2011年1月1日至2011年7月1日止，租金每月1740元。合同成立后，亚一经贸公司在租赁期限内因租赁房屋无法正常使用，要求国风公司予以维修，但国风公司一直怠于履行维修义务，故亚一经贸公司只能自己对租赁房屋进行维修加固，并因此支出维修费用73500元。后亚一经贸公司就此维修加固费用多次要求国风公司支付，但国风公司一直拒绝给付。综上亚一经贸公司在租赁期间，因国风公司怠于履行对租赁物维修义务，亚一经贸公司只能自己对租赁房屋进行了维修、加固，使该房屋符合租赁用途并使租赁物价值得到了提升，亚一经贸公司因维修、加固房屋所支出的费用应由出租人即国风公司承担，因此亚一经贸公司现反诉要求国风公司支付亚一经贸公司房屋维修费用人民币73500元；要求国风公司承担反诉费用。
反诉被告国风公司辩称：亚一经贸公司要求支付维修费用不能成立，理由是亚一经贸公司仅在租赁前期进行部分维修，我方已免除其四年仓库租金，变相补偿了其维修费用。第一份合同第十一条也明确约定了仓库维修通过免除租金方式给予补偿，从租赁至合同期满仓库一直免除租金，且亚一经贸公司未能提交扎实的证据证明其维修费用。
经审理查明：2007年10月1日，国风公司与亚一经贸公司签订了一份《房屋租赁合同》，约定国风公司将其所有的位于合肥市瑶海区长江东路三里街厂房及房屋6间，出租给被告亚一经贸公司使用，租用期三年，即自2007年10月1日至2010年10月1日止，租金为每月每平方米12.5元，总建筑面积月租金1500元，租期租金总额54000元。亚一经贸公司将租期租金以现金（转账）方式在租期每半年前叁天时间内将半年租金9000元交到国风公司财务，国风公司开收据，国风公司交付出租房屋时，可向亚一经贸公司收取壹个月租金数额的租赁保证金，计1500元，合同期满退还亚一经贸公司。合同还约定国风公司后面1164平方米的仓库因年久失修无法使用，由亚一经贸公司负责维修，并免费使用叁年。合同还就违约责任等问题进行了约定。
合同到期后，2011年1月1日，国风公司又与亚一经贸公司签订了一份《房屋租赁合同》，约定国风公司将上述房屋继续出租给被告亚一经贸公司使用，租用期6个月，即自2011年1月1日至2011年7月1日止，租金为每月每平方米14.5元，总建筑面积月租金1740元，租期租金总额10440元。同时合同也就违约责任等问题进行了约定。租赁期限届满后，双方没有续签新的房屋租赁合同。因合同到期后被告亚一经贸公司一直未返还上述租赁房屋，2012年9月7日原告诉讼来院提出诉称之请求。审理中，亚一经贸公司、吴本秀、严俊提出反诉，本院依法予以合并审理。
另查，亚一经贸公司于2008年12月21日被合肥市工商管理局吊销营业执照。国风公司从2011年7月1日开始，不再收取亚一经贸公司上述房屋的租金，亚一经贸公司仍继续使用诉争房屋至今。
同时审理中，亚一经贸公司、吴本秀、严俊同意返还上述房屋，但要求国风公司给予一定的时间，并对相关添附和装修给予经济补偿。
以上事实，有国风公司提供的企业法人营业执照复印件、房地产产权证书、房屋租赁合同、工商登记资料及亚一经贸公司提供的照片、收据、房屋维修合同、费用清单的复印件及当事人陈述等予以佐证。
本院认为：本案国风公司与亚一经贸公司签订的二份房屋租赁合同均是双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应为合法有效。上述租赁合同已于2011年7月1日终止，现国风公司要求亚一经贸公司返还房屋，亚一经贸公司对此也不持异议，本院予以支持。庭审时亚一经贸公司提出其继续使用房屋，国风公司未提出异议，自2011年7月至今，被告与原告之间签订的原租赁合同继续有效，租赁期限变为不定期。本院认为根据合同法的相关规定租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案原告在庭审中陈述租期届满后，原告口头要求被告返还房屋，且从2011年7月1日，合同到期后，原告就不再收取被告租金这一事实看，均不能认定双方已形成不定期租赁关系。被告在庭审中也表示其从2011年7月1日开始就要求返还上述房屋，据此，被告认为双方仍存在租赁关系的主张，本院不予采纳。同时根据法律规定租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。被告作为承租人应当在租赁期满后将租赁房屋返还给原告，逾期不返还的，应当支付原告房屋的占有使用费。因双方租赁合同到期后，亚一经贸公司仍然使用国风公司房屋，故国风公司要求亚一经贸公司支付房屋占用费，应予支持，至于国风公司要求亚一经贸公司支付房屋占用费181321元（按12951.5元/月标准计算，自2011年7月1日暂至2012年8月31日，此后顺延至实际返还房屋之日止），因国风公司与亚一经贸公司合同期届满后双方实际并未签订新的租赁合同，故本院认为该计算没有事实与法律依据，实际租金损失应参照原约定租金1740/月，自2011年7月1日计算至亚一经贸公司实际搬迁之日止为宜。对于国风公司主张亚一经贸公司支付违约金100元（按100元/日标准计算，自起诉之日起算，此后顺延至实际返还房屋之日止），本院认为2011年1月1日，双方签订的房屋租赁合同约定的是亚一经贸公司逾期交付租金，每逾期一天应支付违约金100元，而庭审时国风公司也认可亚一经贸公司要求交纳租金，因国风公司要求其返还房屋所以拒收，故国风公司的该项请求，缺乏事实和法律依据，本院对此不予支持。对于国风公司要求吴本秀、严俊承担连带责任的请求，本院认为吴本秀、严俊作为亚一经贸公司的股东，在亚一经贸公司的工商登记被依法吊销后，虽未履行公司清算义务，但原告未举证证明因公司股东未及时履行清算义务而导致了公司财产的贬值、流失、毁损或者灭失，故本院对原告此项主张不予支持。关于亚一经贸公司、吴本秀、严俊反诉要求国风公司支付亚一经贸公司房屋维修费用人民币73500元的反诉请求，因双方在2007年10月1日签订的房屋租赁合同中明确约定国风公司后面1164平方米的仓库因年久失修无法使用，由亚一经贸公司负责维修，并免费使用叁年，且亚一经贸公司、吴本秀、严俊所举证据并不足以证明因原告出租给其的房屋无法正常使用，要求原告予以维修，但原告一直怠于履行维修义务，而产生上述房屋维修费用，故本院对此不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百三十五条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告安徽亚一经贸有限责任公司于本判决生效之日起十日内将位于合肥市瑶海区长江东路三里街的房屋返还给原告安徽国风集团有限公司；
二、被告安徽亚一经贸有限责任公司于判决生效之日起十日内支付原告安徽国风集团有限公司房屋占用费（参照原约定租金1740/月，自2011年7月1日起计算至安徽亚一经贸有限责任公司实际搬迁之日止）；
三、驳回原告安徽国风集团有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回原告安徽国风集团有限公司对吴本秀、严俊的诉讼请求；
五、驳回安徽亚一经贸有限责任公司、吴本秀、严俊的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4000元，其他诉讼费用100元，合计人民币4100元，由安徽国风集团有限公司负担2100元，安徽亚一经贸有限责任公司负担2000元。反诉费1650元，由安徽亚一经贸有限责任公司、吴本秀、严俊负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审 判 长 顾苏淮
审 判 员 潘云霞
人民陪审员 叶 铭
二0一三年元月七日
书 记 员 史希阳
附：相关法律法规
1、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
2、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
3、《中华人民共和国合同法》第二百二十条：出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。
4、《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
5、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。