浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2008）绍中民一终字第524号
上诉人（原审被告、反诉原告）绍兴天新顺强服饰有限公司。
法定代表人ＸＸ琴。
委托代理人（特别授权）王国芳。
被上诉人（原审原告、反诉被告）绍兴市越城皮件厂。
代表人李海林。
委托代理人（特别授权）郑云容。
上诉人绍兴天新顺强服饰有限公司因租赁合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2008）越民一初字第1088号民事判决，向本院提出上诉。本院于2008年5月28日受理后，依法组成合议庭，于2008年6月18日公开开庭对本案进行了审理。上诉人绍兴天新顺强服饰有限公�的法定代表人ＸＸ琴及其委托代理人王国芳、被上诉人绍兴市越城皮件厂的代表人李海林及其委托代理人郑云容到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判查明，2007年1月23日，原、被告双方签订房屋租赁协议一份，约定：被告向原告租赁绍兴市越城区北海街道青甸湖村标准厂房3000平方米，第一、二年租金为人民币19万元；第三、四、五年租金为人民币20万元；5年后按市场价实事求是调整租金；每半年底最后一个月预交下半年租金；协议签订后，被告预付原告人民币2万元，待2007年2月11日付下半年租金95000元（含预付的2万元），双方还对附属费、原、被告权责等作了约定。合同签订后，被告支付给原告人民币2万元。另查明，原告的投资人李海林于2007年1月11日与案外人浙江绍兴盈达纺织品进出口有限公司签订了房屋租赁协议，将上述房屋出租给了浙江绍兴盈达纺织品�出口有限公司。2007年10月23日，浙江绍兴盈达纺织品进出口有限公司与案外人绍兴百宏纺织服饰有限公司签订转让协议，将从原告处租入房屋的权利义务转让给了案外人，被告法定代表人ＸＸ琴与浙江绍兴盈达纺织品进出口有限公司的法定代表人ＸＸ在协议中签名。ＸＸ琴与ＸＸ是夫妻关系，在浙江绍兴盈达纺织品进出口有限公司担任负责人。
原判认为，被告法定代表人ＸＸ琴，又是浙江绍兴盈达纺织品进出口有限公司的负责人。原、被告双方签订租赁合同前，原告投资人已经与浙江绍兴盈达纺织品进出口有限公司签订了租赁协议，被告的法定代表人ＸＸ琴作为浙江绍兴盈达纺织品进出口有限公司的负责人应当清楚该协议的情况，仍与原告签订了房屋租赁合同，还按合同约定交付给原告部分房屋租金，应当认定双方的合同合法有效。2007年10月23日，被告的法定代�人ＸＸ琴参与了浙江绍兴盈达纺织品进出口有限公司与绍兴百宏纺织服饰有限公司的转让协议，将向原告租入房屋的权利义务转让给他人，可见被告实际占用了原告的房屋。被告未按规定支付房屋租金，属违约行为，现原告起诉要求解除双方的租赁协议，被告反诉要求解除双方的租赁协议，没有违反法律规定，应予准许；原告要求被告支付房屋租金，并按银行同期利率支付利息，符合法律规定，应予支持；被告反诉要求原告返还交付的租金，赔偿损失，缺乏事实依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十六条之规定，判决：一、准许原告绍兴市越城皮件厂与被告绍兴天新顺强服饰有限公司签订的房屋租赁合同解除。二、被告绍兴天新顺强服饰有限公司支付给原告绍兴市越城皮件厂2008年1月23日前的房屋使用费17万元，并按同期银行贷款利率赔偿给原告利息损失；同时，按双方约定的租金价格支付2008年1月24日至出屋时的房屋使用费。于本判决生效后十日内履行。三、驳回反诉原告绍兴天新顺强服饰有限公司其他的反诉请求。本案案件受理费3700元，减半收取1850元，由被告绍兴天新顺强服饰有限公司负担。案件反诉费425元，减半收取212.50元，由反诉原告绍兴天新顺强服饰有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
绍兴天新顺强服饰有限公司不服原判，提出上诉称：一审认定事实不清，主要在于：一、浙江绍兴盈达纺织品进出口有限公司在2007年1月11日与李海林签订租赁协议，以此租赁地点作为公司经营场所，由于被上诉人已在2002年5�被吊销营业执照，故由北海街道城建办公室出具房产证明手书、打印各一份，证明被上诉人房屋产权属李海林私人所有，现租给浙江绍兴盈达纺织品进出口有限公司使用。现该公司已据此领取营业执照，并以此房屋作为公司经营场所向税务、海关等部门纳税申报、进出口报关、招收员工，并实际在此经营场所支付经营期间所有水、电、卫生及办理支付社会保险等相关费用，实际租用经营至2007年10月23日资产转让给百宏公司止。二、浙江绍兴盈达纺织品进出口有限公司与被上诉人（李海林）签订租赁协议后，向李海林支付了全部房租5万元及25000元设备款，同年8月14日-17日，以现金垫付租赁厂房的维修费4444元，同年12月31日，以现金为李海林垫付房产租赁税7000元，并实际经营使用至2007年10月23日转让，同时由于绍兴百宏纺织服饰有限公司未付清全部转让款，浙江绍兴盈达纺织品进出口有限公司至今还在租赁厂房留有一间办公室催讨。三、一审认定上诉人实际占用被上诉人房屋，唯一理由是ＸＸ琴也在转让协议上签字，且与浙江绍兴盈达纺织品进出口有限公司的法定代表人是夫妻，即认定是上诉人实际占用被上诉人房屋，是对本案事实的曲解，也是对ＸＸ琴在转让协议上签字行为的法律后果责任错误认定。四、一审认定自相矛盾，概念错换。ＸＸ琴在转让协议中签名，只代表浙江绍兴盈达纺织品进出口有限公司，而绝不能因签字人还有其他职务而扩大推定其他职务所在单位占用房屋。另外，被上诉人被吊销营业执照后仍收取租金，其经营行为违法无效。一审认定租赁合同合法有效，显属适用法律错误。综上，请求驳回被上诉人诉讼请求，判令被上诉人返还已收租金2万元或裁定撤销原判、发回重审。
被上诉人绍兴市越城皮件厂答�称：上诉人的上诉理由均不成立。主要理由如下：一、当时李海林是根据ＸＸ琴的需要才出具了与浙江绍兴盈达纺织品进出口有限公司的租赁协议，该协议中所约定的房租费5万元不是当时双方真实意思表示，只是为了方便ＸＸ琴的丈夫ＸＸ办理工商登记才出具的，其实该协议没有履行。这一点由北海街道出具的证明也可以印证当时是工商部门需要出具的。二、被上诉人将房屋出租给上诉人，后来上诉人交给浙江绍兴盈达纺织品进出口有限公司使用，没有经过我们的同意，实际上是违约行为。三、被上诉人有充分的证据证明已将房屋交付给上诉人，至于上诉人说被上诉人把房子交付给浙江绍兴盈达纺织品进出口有限公司，至今没有提供证据。此外，一审时被上诉人对房屋租金申请评估，但是一审没有评估，主要是认为事实已经查清，二审如认为有需要可以委托评估�综上，被上诉人认为一审认定事实基本清楚、适用法律正确，请求维持原判。
上诉人绍兴天新顺强服饰有限公司在二审中提供证据如下：
第一组证据：⒈租赁协议；⒉房产证明；⒊公司章程；用以证明浙江绍兴盈达纺织品进出口有限公司与李海林签订租赁协议后，该公司将李海林房产证明及协议写入公司章程，报工商局核准。该组证据经被上诉人质证认为对真实性无异议，但被上诉人出具该份租赁协议是因为上诉人的法定代表人ＸＸ琴的要求，而非将房屋租给浙江绍兴盈达纺织品进出口有限公司。
第二组证据：⒋营业执照正、副本；⒌税务登记证；⒍组织代码证；⒎社会保险登记证；⒏社会保险登记表；⒐报关注册登记证；⒑外贸经营者备案登记证；⒒出口货物原产地证明书注册登记表；⒓特种设备使用登记证；⒔锅炉安装质量证明书；用以证明被上诉人（�海林）与浙江绍兴盈达纺织品进出口有限公司签订租赁协议后，李海林向浙江绍兴盈达纺织品进出口有限公司提供厂房，由该公司在此场所领取营业执照、组织代码证，申报税务，社会保险登记交纳，外贸备案，报关注册登记，锅炉购买安装，检测单位检查监督验收等事实。该组证据经被上诉人质证认为不属新的证据，并发表预备质证意见：对真实性无异议，但认为被上诉人从未向该公司交付过房屋，故不能证明上诉人的待证事实。
第三组证据：⒕锅炉房安全管理制度；⒖安全操作规程；⒗会计报表2007年3月-12月及照片一组；用以证明浙江绍兴盈达纺织品进出口有限公司在租赁厂房内安装锅炉、组织生产、财务统计的事实。该组证据经被上诉人质证认为不属新的证据，并发表预备质证意见：对⒕15号证据真实性无异议，但被上诉人将房屋交付给上诉人，如果浙江绍兴盈达纺织品进出口有限公司使用该房屋，系未经被上诉人同意，上诉人存在违法行为；对16号证据无法确认真实性，照片不能反映在何处拍摄。
第四组证据：17-19.李海林字据及说明、公司营业执照、税务登记证；⒛支票存根两份；用以证明李海林与浙江绍兴盈达纺织品进出口有限公司商谈租金支付及支付方式及浙江绍兴盈达纺织品进出口有限公司实际支付租金、使用厂房的事实。该组证据经被上诉人质证认为不属新的证据，并发表预备质证意见：李海林确实曾写过字条，但系出具给上诉人，且ＸＸ琴与浙江绍兴盈达纺织品进出口有限公司的法定代表人ＸＸ系夫妻，有利害关系。
第五组证据：21.完税证明，用以证明浙江绍兴盈达纺织品进出口有限公司还为李海林代付出租厂房税费的事实。该证据经被上诉人质证认为不属新的证据，并发表预备质证意见认为只能证�李海林需要缴费7000元，浙江绍兴盈达纺织品进出口有限公司将其费入在自己帐上，系其和ＸＸ琴的个人行为。
第六组证据：22-23.水电费收据、发票；24-25.装机合同、登记单、电话费收据；用以证明浙江绍兴盈达纺织品进出口有限公司在实际租用中安装并支付水、电、电话费的事实。该证据经被上诉人质证认为不属新的证据，并发表预备质证意见：对真实性无异议，但不能证明被上诉人将房屋租给浙江绍兴盈达纺织品进出口有限公司。
第七组证据：26.民事调解书；27.执行通知书、传票；28.绍兴盈达纺织品进出口有限公司证明；用以证明浙江绍兴盈达纺织品进出口有限公司与百宏公司转让协议实际履行中，百宏公司未付清转让款，并印证上述事实及厂房存在漏雨、电线老化等事实。该证据经被上诉人质证认为不属新的证据，并发表预备质证意见认为不能证明其待证事实，且ＸＸ与ＸＸ琴系夫妻，有利害关系。
第八组证据：29.行政处罚决定书，用以证明被上诉人签订租赁协议、收取租金的经营行为违法。该证据经被上诉人质证认为不属新的证据，并发表预备质证意见认为被上诉人具有诉讼主体资格。
被上诉人绍兴市越城皮件厂在二审中提供证据：由上诉人的法定代表人与被上诉人的投资人李海林双方出具的水电度数清单1份，用以证明被上诉人已依约将房屋交付给上诉人的事实。该证据经上诉人质证对真实性无异议，但认为房屋是交付浙江绍兴盈达纺织品进出口有限公司的。
被上诉人绍兴市越城皮件厂在二审中再次申请对涉讼房屋的市场房租价格进行评估，以证明其与浙江绍兴盈达纺织品进出口有限公司所签订的租赁协议上的房租价格不合理的事实。该申请经上诉人发表意见认为由于房屋要拆迁，因此便宜租给浙江绍兴盈达纺织品进出口有限公司。
对上述证据，本院综合认证认为：⒈上诉人提供的第一组证据虽可以证明被上诉人曾于2007年1月11日与浙江绍兴盈达纺织品进出口有限公司签订租赁协议，但该份协议约定的租价经上诉人质证也认为便宜，且未能对租价便宜给予合理说明，而现有证据并不足以证明浙江绍兴盈达纺织品进出口有限公司已向被上诉人履行租赁协议所规定的义务，另根据北海街道城建办公室出具的证明是向工商部门提供房产证明用于工商审批登记以及上诉人与被上诉人之间于2007年1月23日签订租赁协议、上诉人已支付租金2万元的事实，此外，上诉人法定代表人ＸＸ琴与浙江绍兴盈达纺织品进出口有限公司法定代表人ＸＸ系夫妻，双方之间存有利害关系，故本院综合上述分析认定前份租赁协议是为浙江绍兴盈达纺织品进出口有限公司办理企业工商登记所需的形式协议，故对上诉人提供的第一组证据的待证事实不予认定。
⒉上诉人提供的第二至八组证据因本案的事实认定有关，故本院认为属于新的证据，故应予认证。
⒊上诉人提供的第二、三、四、六组证据，虽可证明浙江绍兴盈达纺织品进出口有限公司在使用讼争房屋，但尚不能证明其所使用的房屋系由被上诉人交付，亦不能证明李海林与浙江绍兴盈达纺织品进出口有限公司协商房租并通知该公司汇款的事实，且浙江绍兴盈达纺织品进出口有限公司汇款的单位是日禾家纺，该两者之间有无经济及其他纠纷在本案中无法查明，故该部分证据不能证明上诉人主张的待证事实，本院亦不予认定。
⒋上诉人提供的第五组证据，系浙江绍兴盈达纺织品进出口有限公司付款行为，如系其为被上诉人垫付，可另行主张解决，但该证据尚不足以证明被上诉人将房屋交付给浙江绍兴盈达�织品进出口有限公司的事实，故对上诉人主张的待证事实不予认定。
⒌上诉人提供的第七组证据虽可证明浙江绍兴盈达纺织品进出口有限公司与百宏公司之间就厂房租赁、设备等进行了转让，但不能证明该转让已征得被上诉人同意，且同样不能证明浙江绍兴盈达纺织品进出口有限公司所使用的房屋是由被上诉人交付给其，故对该组证据不予认定。
⒍上诉人提供的第八组证据可证明被上诉人被吊销营业执照，本院对该事实予以认定，但被上诉人仍具有诉讼主体资格。
⒎被上诉人提供的证据可以证明其已将房屋交付给上诉人的事实。且因上诉人已认可被上诉人与浙江绍兴盈达纺织品进出口有限公司所签订的合同房租价便宜的事实，故本院不再予以评估。
本院二审查明的事实与一审认定的事实基本一致。
本院认为，本案上诉的争议焦点在于上诉人与被上诉人之间�订的租赁协议是否有效及被上诉人有否向上诉人交付本案的讼争房屋。本案中，被上诉人虽被吊销营业执照，但其仍具有诉讼主体资格，其与上诉人之间于2007年1月23日签订的租赁协议系双方真实意思表示，内容并未违反法律禁止性规定，故应认定该协议合法有效，双方当事人均应依约全面履行合同。纵观本案，被上诉人的代表人李海林与上诉人的法定代表人ＸＸ琴于2007年2月3日结算水电费用，可认定为被上诉人将讼争房屋交付给上诉人，即被上诉人已履行租赁协议所约定的交房义务，且上诉人亦已付房租2万元，应视为其也选择该协议履约的真实意思。现上诉人虽提出被上诉人另与浙江绍兴盈达纺织品进出口有限公司签订租赁协议且将讼争房屋交付给该公司使用的上诉意见，但因上诉人法定代表人ＸＸ琴与浙江绍兴盈达纺织品进出口有限公司法定代表人ＸＸ系夫妻，如上诉人明知其丈夫此前已签有房租更为便宜的租赁协议，则按一般生活常理推断，上诉人根本不会再与被上诉人另行签订租赁协议，而且上诉人亦未能充分举证证明浙江绍兴盈达纺织品进出口有限公司与上诉人之间履约事实，故本院认为本案客观存在浙江绍兴盈达纺织品进出口有限公司与被上诉人之间签订的租赁协议系为办理企业工商登记所需的形式资料。此外，二审庭审中，上诉人法定代表人ＸＸ琴在庭审中以夫妻不睦为由提出系当时不知情而签订租赁协议，却又对此后结算房屋水电费接收房屋的行为辩解认为其系浙江绍兴盈达纺织品进出口有限公司员工身份，同时对自己在浙江绍兴盈达纺织品进出口有限公司及上诉人单位的身份及工作内容均阐述不清，前后矛盾，因此，本院对其称不知情的理由不予采信，并且上诉人理应对其法定代表人的经营活动承担民�责任，即履行欠付租金义务并赔偿相应损失。至于上诉人收到讼争房屋后是自己使用还是交由浙江绍兴盈达纺织品进出口有限公司使用，并不影响被上诉人向上诉人主张合同权利。综上，上诉人请求驳回被上诉人要求支付租金、赔偿损失的诉讼请求并要求被上诉人返还已收租金2万元等上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原判基本事实清楚，适用法律正确，实体处理得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费用4125元，由上诉人绍兴天新顺强服饰有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 单卫东
审 判 员 楼晓东
代理审判员 王安洁
二〇〇八年八月十二日
书 记 员 蒋剑峰