成都市武侯区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川0107民初5237号
原告彭冠方，男，汉族，1982年8月10日出生，住四川省珙县孝儿镇新街**号。
委托代理人陈建容，系四川华敏律师事务所律师。
被告刘杰，男，汉族，1973年10月22日出生，住成都市锦江区滨江东路***号*栋*单元****号。
委托代理人刘晖，系四川公生明律师事务所律师。
第三人成都链家房地产经纪有限公司。住所地：成都市青羊区琼楼路***号*层。
法定代表人左晖。
委托代理人李小燕、曾春丽，系该公司员工。
原告彭冠方与被告刘杰、第三人成都链家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月24日受理后，依法由审判员赵阳适用简易程序，于2017年7月25日、8月23日两次公开开庭进行了审理。原告彭冠方的委托代理人陈建容，被告刘杰的委托代理人刘晖，第三人成都链家房地产经纪有限公司的委托代理人李小燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告彭冠方诉称，原告彭冠方与被告刘杰在本案第三人成都链家房地产经纪有限公司的居间活动下，于2016年8月14日签订了一份《成都市存量房房屋买卖合同》及补充协议，约定由被告刘杰将其所有的位于成都市武侯区小天东街5号丽景天成4幢1单元18楼1819号房屋出售给原告彭冠方，房屋总价款629800元。合同及补充协议同时对房屋的款项支付时间、贷款结清时间、房屋交付作了详尽的约定。
合同签订当日，原告彭冠方依约向被告刘杰支付了10000元定金，向第三人成都链家房地产经纪有限公司支付了居间服务费、贷款评估费14596元，并为履行合同约定作积极的准备。因为涉争房屋已办理了抵押贷款，补充协议约定，被告刘杰应于2016年9月16日前向贷款机构还清贷款，并办理完毕解除抵押登记手续。但被告刘杰一直怠于履行办理解押手续。2016年12月24日，原告彭冠方向被告刘杰发出《履约通知书》，请求被告刘杰尽快解除抵押手续并表明继续履行合同的意愿，但被告刘杰经原告彭冠方及第三人成都链家房地产经纪有限公司多次催促仍不愿意继续履行合同及补充协议约定的义务。2017年2月8日，经第三人成都链家房地产经纪有限公司调查了解得知，被告刘杰已将房屋出租，被告刘杰是以实际行动拒不履行合同的约定。无奈之下，原告彭冠方依据补充协议第四条违约责任的约定，于2017年2月15日向被告刘杰发出《解除合同函件》的通知，被告刘杰已于2017年2月23日收到，但未提出任何异议。
综上所述，被告刘杰的行为已严重损害了原告彭冠方的合法权益，原告彭冠方请求：
一、确认原被告签订的《成都市存量房屋买卖合同》已于2017年2月23日解除；
二、判令被告刘杰限期返还原告彭冠方定金10000元；
三、判令被告刘杰限期向原告彭冠方支付违约金125960元。
庭审中，原告彭冠方撤回了第二项诉讼请求。
被告刘杰辩称，一、原告彭冠方违约在先，被告刘杰对原告彭冠方的违约行为保留反诉的权利；二、不能交付房屋不是被告刘杰的原因；三、应驳回原告彭冠方的第三项诉讼请求。
第三人成都链家房地产经纪有限公司述称，原告彭冠方的诉讼请求针对的是被告刘杰，第三人成都链家房地产经纪有限公司不作陈述。
经审理查明，2016年8月14日，原告彭冠方（买受人）与被告刘杰（出卖人）签订《成都市存量房屋买卖合同》，约定原告彭冠方购买被告刘杰位于成都市武侯区小天东街5号“丽景天成”4栋1单元18楼1819号房屋（权2875104），房屋建筑面积为57.62平方米，成交价为629800元，买受人于2016年8月14日向出卖人支付定金1万元，首付款约定详见《补充协议》，剩余房款以商业贷款33万元的方式支付。
同日，双方及居间方第三人成都链家房地产经纪有限公司签订了《补充协议》，约定出卖方于2016年9月16日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟在银行贷款审批通过后15个工作日内办理完毕解除抵押登记手续(该房屋当时尚抵押于兴业银行，债务大约为279112元)；出卖方应在接到居间方的评估通知后配合评估公司对房屋进行评估。买受方于递交过户申请后领取新产权证前将首付款284800元以资金托管的方式支付给出卖方；买卖双方应于评估报告完成后5日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；买卖双方同意，贷款申请经贷款机构批准通过后，买卖双方在接到居间方通知后共同前往相关部门办理房屋所有权转移登记手续。关于违约责任，约定如出卖方拒绝将该房屋出售给买受方或者擅自提高房屋交易价格的，出卖方构成根本违约，买受方有权以书面通知方式解除房屋买卖合同。出卖方出现根本违约情形的，应以相当于该房屋总价款的20%向买受方支付违约金。
上述合同、《补充协议》签订后同日，原告彭冠方向被告刘杰支付了定金1万元，此款被被告刘杰托管于第三人成都链家房地产经纪有限公司处。
同日，原告彭冠方、被告刘杰还与第三人成都链家房地产经纪有限公司签订了《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》，对第三人成都链家房地产经纪有限公司居间促成原告彭冠方与被告刘杰签订《成都市存量房屋买卖合同》、委托第三人成都链家房地产经纪有限公司办理房屋权属变更登记、购房贷款手续等事项进行了约定，并约定了买受方承担的居间服务费为12596元、过户、按揭贷款服务费为2000元。其中，《过户、按揭代理合同》约定，申请购房贷款的一方应于合同签署之日向第三人成都链家房地产经纪有限公司支付因申请贷款产生的评估费，该费用由第三人成都链家房地产经纪有限公司代收并向评估机构缴纳，且评估事宜一旦受理，该笔费用不予退还。
上述《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》签订后，原告彭冠方向第三人成都链家房地产经纪有限公司支付了居间服务费及过户、按揭贷款服务费，但未支付评估费。
此后，被告刘杰在2016年12月办理了还款解押手续，解除了原设立于房屋上的抵押权。原告彭冠方、第三人成都链家房地产经纪有限公司遂要求被告刘杰提供房屋产权证原件，以办理过户及贷款手续，但被告刘杰因在成都市城乡房产管理局查询窗口得知该房屋坐落的土地尚登记在开发商四川兴大房地产开发有限公司名下且被司法查封，认为房屋无法过户从而拒绝提供房屋产权证，第三人成都链家房地产经纪有限公司此后经其他渠道打听证实了被告刘杰所称的情况。
由于被告刘杰未提供房屋产权证原件，致申请贷款、递件过户等下一步合同事项无法履行，原告彭冠方、第三人成都链家房地产经纪有限公司均予以催促，被告刘杰要求原告彭冠方先支付首付款，被拒绝后被告刘杰坚持不提供房屋产权证原件。为此，原告彭冠方于2016年12月24日向被告刘杰邮寄致以《履约通知书》，要求被告刘杰在2016年12月29日前办理房屋评估、申请购房贷款事项，被告刘杰未予答复；2017年1月2日，第三人成都链家房地产经纪有限公司向被告刘杰邮寄致以《通知》，要求被告刘杰在2017年1月6日前提供房屋产权证配合房屋评估，被告刘杰仍然未予答复。
鉴于此，原告彭冠方于2017年2月15日向被告刘杰邮寄致以《解除合同通知书》，称由于被告刘杰在原告彭冠方发出《履约通知书》及通过第三人成都链家房地产经纪有限公司多次以电话、微信、短信等方式通知之后，仍然未按合同要求继续履约，原告彭冠方决定解除房屋买卖合同。该邮件已于2017年2月23日送达被告刘杰。
此后，第三人成都链家房地产经纪有限公司已将托管被告刘杰的定金10000元归还原告彭冠方。
另查明，成都市武侯区小天九街12号（小天四、六组团）土地（面积27061.73平方米），登记在四川兴大房地产开发有限公司名下，2007年10月25日办理国有土地使用证，四川兴大房地产开发有限公司在此土地上开发了“丽景天成”小区。本案涉及的房屋属于该小区。因四川兴大房地产开发有限公司涉刑事案，成都市公安局锦江区分局于2015年、2016年予以查封。
上述事实，有房屋信息摘要3、《成都市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、收据、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《履约通知书》、《通知》、《解除合同通知书》、快递查询单、宗地登记信息查询结果、当事人陈述记录等证据收集在案，予以佐证。
本院认为，原告彭冠方与被告刘杰之间的《成都市存量房屋买卖合同》、《补充协议》，系双方的真实意思表示，不违反法律及行政法规的规定，合法有效，双方应按照合同约定履行义务、享受权利。根据合同约定，在原告彭冠方支付定金以后，被告刘杰需及时向原贷款银行申请还款和解除房屋抵押，被告刘杰按照合同、补充协议的约定履行并完成了此项义务，应予肯定；此后，被告刘杰需配合原告彭冠方申请银行贷款及前往房地产交易中心递件过户、评估房屋等，至此，被告刘杰要求原告彭冠方先支付首付款才同意提供房屋产权证以办理上述合同事项，被告刘杰的要求与《补充协议》约定“买受方于递交过户申请后领取新产权证前将首付款284800元以资金托管的方式支付给出卖方”相悖，原告彭冠方予以拒绝不违反双方的约定，因此，被告刘杰的行为已构成违约，并导致原告彭冠方被迫于2017年2月通知其解除合同。原告彭冠方解除合同的行为符合双方的约定，本院予以确认。关于被告刘杰辩称其未提供房屋产权证系因其当时通过房管局窗口查询得知该房屋所在的土地已被司法查封从而无法过户的理由，对此，本院认为，被告刘杰的辩解与其向原告彭冠方索要首付款的行为相矛盾，不能确认系其真实理由，而且，即便土地已被查封，但因土地并非系登记在被告刘杰名下被查封的，而是登记在开发商四川兴大房地产开发有限公司名下被查封的，被告刘杰应该尝试向不动产登记部门递交过户申请确认能否过户，而不应该轻率选择拒绝履行合同，使自己陷入违约处境。如果被告刘杰积极履行合同，最终因合同当事人以外的原因导致房屋无法过户、合同不能履行的，才可能减轻或免除被告刘杰的责任。至于被告刘杰抗辩称原告彭冠方没有在签订合同之日支付房屋评估费所以先违约的主张，因为没有证据证明原告彭冠方没有在当日支付房屋评估费导致了合同无法履行，而且房屋评估费的金额当时并未明确，也没有证据证明原告彭冠方在接到通知后拒绝交纳房屋评估费，所以，原告彭冠方尚不因此构成违约。综上，被告刘杰关于其拒绝提供房屋产权证系行使不安抗辩权、先履行抗辩权的理由均不成立，本院不予采纳。关于违约金，合同约定如出卖方拒绝将该房屋出售给买受方或者擅自提高房屋交易价格的，出卖方构成根本违约，买受方有权以书面通知方式解除房屋买卖合同。出卖方出现根本违约情形的，应以相当于该房屋总价款的20%向买受方支付违约金。本院认为，被告刘杰拒绝提供房屋产权证，配合原告彭冠方办理贷款申请、递件过户等，属于拒绝出售房屋的根本性违约行为，应承担违约金，但鉴于房屋所在土地确已被司法查封的具体情况，被告刘杰的过错程度较轻，给原告彭冠方造成的损失远达不到原告彭冠方主张的金额，不应承担合同约定的高额违约金，本院依照《合同法》第一百一十四条第二款的规定，酌情将违约金调低为2万元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：
一、确认原告彭冠方与被告刘杰于2016年8月14日签订的《成都市存量房屋买卖合同》已于2017年2月23日解除；
二、被告刘杰于本判决生效之日起十日内向原告彭冠方支付违约金20000元；
三、驳回原告彭冠方的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费11458元，减半收取5729元，由原告彭冠方负担2905元，被告刘杰负担2824元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
（本页无正文）
审判员 赵 阳
二〇一七年八月二十三日
书记员 杨谨荣