湖南省衡阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘04民终323号
上诉人（原审原告、反诉被告）衡阳市人人乐百货有限公司，住所地衡阳市雁峰区蒸阳南路2号。
法定代表人蔡慧明，该公司总经理。
委托代表人陈佳满，广东广和律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）向典雄，男。
委托代理人罗忠新，湖南秦湘律师事务所律师。
上诉人衡阳市人人乐百货有限公司（以下简称人人乐公司）与上诉人向典雄因房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市雁峰区人民法院（2015）雁民一初字第386号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月8日立案受理后，依法组成合议庭，于同年4月6日公开开庭进行了审理。上诉人人人乐公司的委托代理人陈佳满，上诉人向典雄的委托代理人罗忠新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2011年10月15日，人人乐公司（甲方）与向典雄（乙方）签订《崇尚百货专柜租赁合同》，该合同约定：甲方将其经营的崇尚百货人人乐衡阳分店五楼建筑面积1144平方米租赁给乙方；租赁期限自2011年10月1日至2019年9月30日止；租赁房屋作为经营餐厅，保底租金为48元/月/平方米，55000元/月，第三年开始逐年递增5%,月销售收入达687500元以上，按8%进行提成；合同生效前，乙方须向甲方交纳2个月租金作为租赁保证金，即110000元，合同期满半年后扣除各项费用无息返还乙方；乙方应于合同终止后15日内将恢复原貌的承租场地交还甲方并将自备设备及物品全部自行搬出商场；乙方进场装修前须向甲方交纳装修押金10000元和进场施工管理费。双方还对物业管理费、商场管理等事项进行了约定。
在合同履行过程中，因市场竞争原因，人人乐公司调整商场五层经营范围，造成向典雄经营压力剧增。2014年7月2日，双方签订《补充协议》，其主要内容为：租金标准调整为52886元/月，自2012年12月14日开始执行；人人乐公司同意向典雄退租310平方米的建筑面积，以缓解经营压力；向典雄应在2014年12月31日前交纳经营期间欠缴的所有费用381473.68元，截止到2014年6月30日；退租部分面积后，人人乐公司无条件为向典雄预留商场进出通道；退租部分面积后按建筑面积以48元/㎡标准计算租金，自2014年2月1日起生效。《补充协议》签订后，人人乐公司将向典雄退租的310平方米租赁给他人另行开办了甜蜜蜜餐厅，该餐厅于2014年7月-9月进行装修，装修后没有给向典雄留有通道。2014年10月，向典雄餐厅停业。2015年5月，湘财证券进驻人人乐公司租赁场地。
截止2014年6月，向典雄尚欠人人乐公司381473.68元，2014年6月30日向典雄支付100000元。2014年7月至9月，向典雄按新面积交纳租金114018元，尚欠电费88425.6元。截止2014年9月，向典雄实欠人人乐公司租金及电费369899.28元。人人乐公司遂提起诉讼，请求判决：1、解除于2011年10月15日签订的《崇尚百货专柜租赁合同》；2、向典雄支付人人乐公司租金483917.25元及滞纳金24679.78元（滞纳金按中国人民银行同期贷款利率暂计至2015年10月28日，实际计算至支付之日止）。向典雄亦提起反诉，请求判决人人乐公司赔偿向典雄经济损失825000元。
原判认为：人人乐公司、向典雄在平等、自愿、协商一致的基础上签订的租赁合同及补充协议，是双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，应受法律保护。向典雄在经营期间，多次向人人乐公司反映餐厅渗水、漏烟等情况，但均未解决，在一定程度上影响了正常经营。退租部分场地后，又未给向典雄留有通道，加上向典雄经营管理不善，致使餐厅停业，导致合同不能继续履行，双方均有责任，人人乐公司请求解除《崇尚百货专柜租赁合同》予以支持。向典雄已于2014年10月停止营业，故人人乐公司诉请2014年10月以后的租金不予支持。双方在2014年7月2日签订的《补充协议》中，已对向典雄此前所欠总费用予以结算，应予以确认。2014年7月至9月期间，因人人乐公司未按补充协议约定为向典雄留有通道导致向典雄营业受损，可酌情减除部分租金即114018元×60%＝68410.8元。向典雄诉请人人乐公司赔偿其经济损失825000元，因缺乏证据证实，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第（三）项、第九十八条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十七条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、解除原告（反诉被告）衡阳市人人乐百货有限公司与被告（反诉原告）向典雄于2011年10月15日签订的《崇尚百货专柜租赁合同》；二、被告（反诉原告）向典雄在本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）衡阳市人人乐百货有限公司房屋租金369899.28元，扣除减租部分68410.8元，实应支付301488.48元；三、原告（反诉被告）衡阳市人人乐百货有限公司在本判决生效之日起十日内退还被告（反诉原告）向典雄租赁保证金11万元及装修押金1万元，共计12万元；四、驳回原告（反诉被告）衡阳市人人乐百货有限公司其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）向典雄的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费8886元，反诉受理费6025元，合计14911元，由原告（反诉被告）衡阳市人人乐百货有限公司负担8946元，被告（反诉原告）向典雄负担5965元。
宣判后，原审原告人人乐公司、向典雄不服，均向本院提起上诉。人人乐公司上诉称：在租赁期限内，向典雄多次拖欠租金，原审对2014年7至9月的租金按比例减免明显不当；向典雄于2014年10月停止营业，但仍然占用人人乐公司的场地，造成了人人乐公司的损失；租赁保证金已抵扣向典雄拖欠的租金，不应退还。请求撤销原判，支持人人乐公司的诉讼请求，并判决人人乐公司无需返还租赁保证金。
向典雄上诉称：租赁期限内，租赁场地出现漏油烟、漏水和装修垃圾乱堆放等问题，人人乐公司从未解决，严重影响经营，向典雄只能退租部分场地，而且人人乐公司没有按约为向典雄预留进出商场的通道，向典雄被迫停业；人人乐公司在未解除合同的情况下，将租赁场地另行租赁给湘财证券，装修被非法拆除；人人乐公司没有履行保持租赁物符合约定用途的义务，造成向典雄的装修、空调损失，应进行赔偿。请求撤销原判，依法支持向典雄的反诉请求。
针对人人乐公司的上诉，向典雄答辩称，人人乐公司违反合同约定，拒不履行合同义务导致本案纠纷，应当承担本案责任。
针对向典雄的上诉，人人乐公司答辩称：向典雄的损失不应由人人乐公司承担，向典雄的装修损失是其经营不善所造成，应由其自行承担。
在本院指定的举证期限内，向典雄提供了以下证据：证据1、《合同书》及收据，拟证明向典雄装修花费；证据2《哈特波波中央空调设备安装工程合同》，拟证明向典雄安装空调费用；证据3、银行付款凭证，拟证明付款情况；证据4、照片，拟证明向典雄经营哈特波波餐厅装修情况。
经庭审质证，人人乐公司发表以下质证意见：对证据1、2真实性有异议，没有正式发票；证据3系向个人付款，不具有真实性和关联性；对证据4真实性无异议，但不能确定是向典雄经营的餐厅。同时，上述证据均不属于二审中的新证据。
本院经审查认为，证据1、2、4来源合法、内容真实，可证明向典雄为经营餐厅进行装修、购置空调并支付的费用，以及餐厅装修后的现场情况，与日常生活法则和本院现场勘查的情况相吻合，本院予以采信；证据3与证据2的收据开具时间无法对应，对证据3本院不予采信。
经审理查明，《崇尚百货专柜租赁合同》约定人人乐公司给予向典雄3个月的免租装修期。向典雄租赁涉案场地经营哈特波波巴西烧烤自助餐厅（以下简称哈特波波餐厅）。2012年8月29日，向典雄与深圳市文业装饰设计有限公司湖南分公司（以下简称文业湖南分公司）签订《合同书》，该合同约定：向典雄将哈特波波餐厅装修工程以包工包料的形式发包给文业湖南分公司，总价款为858000元（不含税）。截止于2012年12月6日，向典雄支付文业湖南分公司工程款800000元。2012年9月11日，向典雄与衡阳市恒源暖通工程有限公司（以下简称恒源公司）签订《哈特波波中央空调设备安装工程合同》，该合同约定：恒源公司提供中央空调设备、安装、管道系统制作、运行调试，总价款为278000元。截止于2012年11月25日，向典雄支付恒源公司工程款250000元。哈特波波餐厅于2012年12月6日开业。
2014年7月2日，双方签订《补充协议》，对《崇尚百货专柜租赁合同》的租赁面积确认为1101.79平方米。2015年5月13日，人人乐公司对向典雄发出《催缴租金及费用的知会函》，声明因向典雄严重违约，人人乐公司有权解除合同，要求向典雄在2015年5月20日前支付欠缴租金、水电费692846.58元和滞纳金6870195.17元，并在该日前撤场，逾期人人乐公司则将对店内设施进行处理。2015年5月，人人乐公司将租赁场地收回，并将部分场地租赁给湘财证券。原装修部分已全部被拆除。
另查明，本院经现场勘查，向典雄原经营的哈特波波餐厅位于崇尚百货人人乐衡阳分店五楼，原通道由商场内进出。《补充协议》签订后，人人乐公司将向典雄退租的310平方米租赁给他人另行开办了甜蜜蜜餐厅。甜蜜蜜餐厅于2014年7月-9月进行装修，装修后没有给哈特波波餐厅在商场内留有通道，哈特波波餐厅与商场实际已隔绝。进出哈特波波餐厅只能通过距离商场入口约30米左右的另一非商场电梯。
又查明，向典雄购置的中央空调系统是根据餐厅状况专门设计，主机现仍在商场五楼楼顶。
原审查明其他事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点是以下几个方面问题：
一、关于双方当事人的违约责任问题。人人乐公司与向典雄签订的《崇尚百货专柜租赁合同》及《补充协议》合法有效，双方当事人应全面履行。人人乐公司与向典雄形成租赁合同关系，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定了出租人的基本义务：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”，第二百一十七条“承租人应当按照约定的方法使用租赁物……”和第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金……”则明确了承租人的基本义务。在租赁期间，向典雄多次向人人乐公司反映租赁场地渗水、漏烟问题，但未能及时得到维修，且人人乐公司调整商场第五层经营范围并重新装修，对哈特波波餐厅的经营造成了不利影响，尤其在《补充协议》签订后，向典雄退租部分场地，人人乐公司没有按约定为哈特波波餐厅预留商场进出通道，导致哈特波波餐厅与商场隔绝，无法正常经营，向典雄多次提出异议，但人人乐公司未予解决，故人人乐公司违反了合同基本义务，已构成根本违约。同时，向典雄在租赁期间因经营不善出现亏损，长期拖欠租金及水电费，经人人乐公司多次催缴仍未支付，向典雄也违反了租赁合同基本义务，构成违约。本案中，向典雄在商场内租赁场地开设餐厅，该经营模式决定其客源基本是商场内的消费者，故《补充协议》强调人人乐公司必须要为哈特波波餐厅进出商场预留通道。哈特波波餐厅与商场隔绝后，客源基本消失，合同目的已无法实现，故人人乐公司应对合同解除承担主要责任。
二、关于向典雄欠付人人乐公司租金、水电费问题。从2014年7月甜蜜蜜餐厅装修至合同解除，人人乐公司均没有按约定为哈特波波餐厅预留进出商场的通道，未履行保持租赁物符合约定用途的义务，因租赁物无法正常使用，故2014年7月至合同解除期间的租金向典雄均无需交纳。原审判决向典雄应支付人人乐公司包括2014年7月至9月的租金合计301488.48元，因向典雄未对此提起上诉，本院予以确认。人人乐公司提出原审对2014年7至9月的租金按比例减免不当以及向典雄应支付2014年10月至合同解除的租金的理由均于法无据，本院不予采纳。合同解除后，向典雄原交纳的租赁保证金及装修押金应当退还，人人乐公司提出租赁保证金不应退还的理由不能成立，本院亦不予采纳。
三、关于向典雄的损失问题。向典雄装修哈特波波餐厅支付工程款800000元、空调购置及安装费250000元，《崇尚百货专柜租赁合同》约定的租赁面积为1101.79㎡，《补充协议》将租赁面积减少310㎡，减少面积涉及的装修及空调购置及安装费应认定为向典雄自愿放弃，故剩余面积的装修费应折算为574912元[（1101.79㎡-310㎡）÷1101.79㎡×800000元]，空调购置及安装费应折算为179660元[（1101.79㎡-310㎡）÷1101.79㎡×250000元]。根据《崇尚百货专柜租赁合同》的约定，租赁期限从2011年10月1日至2019年9月30日，租赁期为8年，哈特波波餐厅从2014年10月停业后未继续经营，租赁合同实际履行期间为3年，故向典雄的装修损失为359320元[（8年-3年）÷8年×574912元）]、空调损失为112288元[（8年-3年）÷8年×179660元）]，合计471608元，空调剩余残值应归人人乐公司所有。因向典雄在本案中亦存在违约行为，对合同解除应负次要责任，故人人乐公司应赔偿向典雄装修损失及空调损失合计306545元（471608元×65%），对向典雄诉请损失的合理部分，本院予以支持。
综上，原判认定部分事实不清，适用法律不当，处理欠妥，依法应予纠正。鉴于上诉人向典雄二审中提交了新的证据，二审据此改判，原判不属于错误裁判案件。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第三项、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持湖南省衡阳市雁峰区人民法院（2015）雁民一初字第386号民事判决第一项至第四项及诉讼费的负担；
二、撤销湖南省衡阳市雁峰区人民法院（2015）雁民一初字第386号民事判决第五项；
三、上诉人衡阳市人人乐百货有限公司赔偿上诉人向典雄装修及空调损失合计306545元；
上述款项限于本判决生效后十日内付清，如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、驳回上诉人向典雄其他反诉请求。
本案二审案件受理费14911元，由上诉人衡阳市人人乐百货有限公司负担8886元，上诉人向典雄负担6025元。
本判决为终审判决。
审判长 龙 巍
审判员 刘丽娅
审判员 周隽斓
二〇一六年五月十三日
书记员 唐宇翔
校对责任人：龙巍 打印责任人：唐宇翔
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
……
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
……
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
……
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……