广东省广州市番禺区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0113民初3431号
原告：某乐物业管理服务有限公司某分公司，住所地广东省广州市番禺区南村镇，统一社会信用代码：91440**3718**。
法定代表人：张某，副总经理。
委托诉讼代理人：潘某、徐某，均系某乐物业公司员工。
被告：赵某，女，1974年5月15日出生，汉族，住广东省韶关市武江区，
原告某乐物业管理服务有限公司某分公司（以下简称某乐物业公司）诉被告赵某物业管理服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告某乐物业公司委托诉讼代理人徐某到庭参加诉讼。被告赵某经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告某乐物业公司诉称，被告于2013年3月12日与广州某乐房地产开发有限公司签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，合同编号：20130***，合同约定收楼日期为2013年12月15日前。房产开发商按约定向被告发出收楼通知书，并于2014年1月13日、2014年12月5日及2016年7月8日向被告发出了《收楼催款函》。被告无故不收楼，根据原告与开发商签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》第十四条规定之补充协议第八条第1项符合第十四、十六、十七条约定的视为同意接受该商品房之日起或乙方未按催告书规定的日期办理该商品房的验收交接手续的次日起，乙方应向物业管理公司缴交物业管理费，该商品房损坏等风险亦转移予乙方。同时甲方委托的物业管理公司有权追讨乙方欠交的物业管理费和相关公摊费用以及滞纳金。
原告某乐物业公司接受委托为广州某乐北苑小区提供物业管理服务，被告是该小区某江路*号*房商铺单元的业主，该物业的建筑面积为151.1973平方米，为商品房，用途为商业。按原告某乐物业公司与该小区开发商分别于2012年10月01日、2015年10月01日签订的两份《前期物业服务合同》第五章第二十条第1点的约定，该小区的物业管理费为每月4.3元/平方米，即被告每月需向原告支付物业管理费人民币650元。自2014年1月起至2017年4月止,被告无故拖欠原告物业管理费40月，共计人民币26000元。期间，原告多次催缴，并书面发函要求被告尽快支付物业管理费，但被告至今仍未支付。综上所述，被告的行为已构成违约，为维护原告及小区全体业主的合法权益，现特向贵院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求如下：1、被告按每月650元的标准向原告支付自2014年1月1日起至2017年4月30日物业管理费，现暂计至2017年4月，应付物业管理费为人民币26000元。2、被告承担本案全部诉讼费用。
被告赵某无答辩亦未向本院提交证据材料。
经审理查明，原告某乐物业公司是广州市工商行政管理局番禺分局核准登记的分公司，经营范围包括物业管理。广州市番禺区南村镇兴南大道某江路*号*房的产权人为被告赵某，用途为商铺，建筑面积为146.1705平方米。
2013年3月12日，被告赵某作为乙方与案外人广州番禺某乐房地产开发有限公司作为甲方签订《商品房预售合同》，约定由被告向案外人广州番禺某乐房地产开发有限公司购买位于广州番禺区南村镇兴南大道某江路*号*房的房产，合同第十二条约定交房条件，该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条约定房屋交付条件，甲方应当在2013年12月15日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。第十六条约定交付时的验收，乙方应在接到收楼通知书之日起3日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。该合同附件七：《商品房买卖合同》补充协议第六条约定，甲方向乙方发出《收楼通知书》后，且在乙方办理收楼手续时，向乙方出示了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及提供已加盖甲方公章的《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》，即视为符合交付标准，乙方同意办理收楼手续。第八条约定，符合《商品房买卖合同》第十四条、十六条、十七条约定的情形，视为乙方接收该商品房之日起，乙方应按约定向物业服务企业缴交物业服务费及相关公摊费用。否则，物业服务企业有权向乙方追讨欠费及滞纳金。第十四条约定，对《商品房买卖合同》第二十九条双方同意约定为：《商品房买卖合同》中约定甲方告知乙方相关事项的通知和信函（包括但不限于收楼通知书、催收楼通知书、办证通知书、取证通知书、催、缴款通知书、解除合同通知书等），均须按《商品房买卖合同》载明的双方通讯资料进行传送。如以人手传送，以对方或其代理人签收之时视为送达；如以邮件邮递形式进行，应以特快专递方式寄送，以邮局盖收邮戳之日为发出日，自发出之日起三天后视为送达。乙方如需变更通讯地址或代理人或联系电话，应及时书面通知甲方，否则，以按原通讯资料传送视为送达。
广州番禺某乐房地产开发有限公司提供的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》载明，番禺区南村镇某村地段的工程：1、住宅楼工程（自编DT*、DT*、DT*号）*幢；2、配电房工程*幢，于2010年12月29日竣工验收、于2010年12月31日登记备案。广州番禺某乐房地产开发有限公司出具的《住宅质量保证书》载明其位于番禺区南村镇某村地段的广州某乐花园北区公建配套房1幢、商业、文化活动中心、电影院工程1幢、垃圾压缩站工程1幢、幼儿园（自编GJ-4）工程1幢、幼儿园（自编GT-9）工程1幢项目于2013年6月29日竣工验收合格。同时广州番禺某乐房地产开发有限公司出具了《住宅使用说明书》。
2014年1月13日，涉案物业开发商广州番禺某乐房地产开发有限公司向被告赵某发出《收楼催告书》，内容为“根据《商品房买卖合同》第十三条甲乙双方的约定，贵单元应当在2013年12月15日前收楼，根据合同第十二条，该商品房经规划验收合格已符合交楼条件，我公司已于2013年12月6日发过收楼通知书给贵单元……，但至今未办理收楼手续。按照《商品房买卖合同》的补充协议第八条：符合第十四、十六、十七条约定的视为乙方同意接收该商品房之日起或乙方未按催告书规定的日期办理该商品房的验收交接手续的次日起，乙方应向物业管理公司缴交物业管理费，该商品房损毁等风险转移于乙方，同时，甲方委托的物业管理公司有权追讨乙方欠交的物业管理费和相关分摊费用以及滞纳金。……”该邮件于2014年1月23日未妥投退回。
2014年12月5日，涉案物业开发商广州番禺某乐房地产开发有限公司向被告赵某发出《第二次收楼催告书》，内容为：“根据《商品房买卖合同》第十三条甲乙双方的约定，贵单元应当在2013年12月31日前收楼，根据合同第十二条，该商品房经规划验收合格已符合交楼条件，我公司已于2013年12月6日和2014年3月25日分别发过《收楼通知书》及《收楼催告书》给贵单元……，但阁下至今未办理。按照《商品房买卖合同》的补充协议第八条：符合第十四、十六、十七条约定的视为乙方同意接收该商品房之日起或乙方未按催告书规定的日期办理该商品房的验收交接手续的次日起，乙方应向物业管理公司缴交物业管理费，该商品房损毁等风险转移于乙方，同时，甲方委托的物业管理公司有权追讨乙方欠交的物业管理费和相关分摊费用以及滞纳金。……”该邮件发出后原告未有举证证明邮件的投递情况。
2016年7月8日，涉案物业开发商广州番禺某乐房地产开发有限公司向被告赵某发出《收楼催收函(五)》，内容为：“根据《商品房买卖合同》第十三条甲乙双方的约定，贵单元应当在2013年12月15日前收楼。该房屋已竣工验收合格，房屋质量符合国家法律规定标准，符合合同约定的交楼标准。我公司已于2013年12月6日发过《收楼通知书》，并于2014年1月13日、2014年3月25日、2014年12月5日及2015年11月30日再次发出《收楼催告书》，但阁下至今未办理收楼手续。根据《广州市商品房买卖合同》第十四条第二款：因乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按照补充协议第八条处理。《补充协议》第八条：‘若《商品房买卖合同》约定的交房日期届满，因乙方原因该商品房未交付使用或乙方未付清房价款且甲方愿意继续履行合同的，不论乙方是否收楼，该商品房的风险责任自《商品房买卖合同》约定的交房期限届满之次日起即转移给乙方。’的规定，阁下单元视为在2013年12月15日已交付给您，并从2013年12月16日起开始计付该单元的物业管理费、公摊费用及欠费滞纳金。……”该邮件于2016年7月13日未妥投退回。
另查明，原告某乐物业公司与涉案物业开发商广州番禺某乐房地产开发有限公司签订《物业服务委托合同》，将广州某乐北苑委托原告根据《物业服务委托合同》的约定对涉案小区提供前期物业服务，其中第二十条物业管理服务费第一款：“本物业的管理服务费，高层和电梯小高层住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米3.0元、别墅按建筑面积每月每平方米4.3元，商业用房按照每月每平方米4.3元向业主或物业使用人收取，本管理费不包含公共水电分摊费用。地下室车位管理费50元/个/月”。委托期限自2009年10月1日至2012年9月30日。该合同到期后，原告与涉案广州番禺某乐房地产开发有限公司于2015年10月1日再次签订《物业服务委托合同》，根据该合同第三条：“委托物业服务期限：本合同期限自签订之日起至业主委员会在物业行政管理部门的指导下依法成立后自行终止，由业主委员会依法聘选物业管理公司进行管理。”
2014年12月15日，原告某乐物业公司向被告赵某发出《催款函》，内容为：“广州某乐房地产开发有限公司已通知阁下于2013年12月31日前办理收楼手续，但阁下至今未办理。根据阁下与开发商签订的《商品房买卖合同》约定，自上述期限之次日起，阁下所购商品房的风险责任由阁下承担，阁下亦该从该日起交纳物业服务费。截止2014年12月，阁下应支付物业管理费、住宅水费及公摊电费共计人民币7800元……同时阁下的行为违反了《某乐某郡前期物业管理服务协议》及《某乐某郡临时管理规约》，构成对物业公司及小区全体业主的违约，按照协议的约定，应承担相应的违约责任。……”该邮件于2014年12月17日由他人签收。
2016年6月2日，原告某乐物业公司向被告赵某发出《催款函》，内容为：“阁下购买的广州雅居乐北苑某路*号*铺，应于2014年1月至2016年5月支付物业管理费共人民币18850元，但阁下拖欠至今不予支付，其行为违反了《某乐某郡前期物业管理服务协议》及《某乐某郡临时管理规约》，构成对物业公司及小区全体业主的违约，按照协议的约定，应承担相应的违约责任。……”该邮件于2016年6月7日未妥投退回。
2017年3月16日，原告某乐物业公司向被告赵某发出《催款函》，内容为：“阁下购买的广州雅居乐北苑某路*号*铺，截止至2017年2月16日，拖欠物业管理费、住宅水费、公摊电费相关事宜，致函如下：1、物业管理费24700；2、商业水费0元；3、公摊水电费0元；4、滞纳金0元；5、其他费用0元。以上费用共计人民币24700元。阁下拖欠至今不予支付，其行为违反了《某乐某郡前期物业管理服务协议》及《某乐某郡临时管理规约》，构成对物业公司及小区全体业主的违约，按照协议的约定，应承担相应的违约责任。……”该邮件于2017年3月21日未妥投退回。
原告某乐物业公司称被告赵某一直未向其交纳物业管理费。上述信函的收件人地址均为被告赵某于《商品房预售合同》载明的通讯地址。
还查明，诉涉小区至今尚未成立业主委员会，被告赵某亦未曾到现场收楼。
本院认为，涉案物业开发商广州番禺某乐房地产开发有限公司通知被告赵某于2013年12月31日前往收楼，并分别于2014年1月13日向被告赵某发出《收楼催告书》，2014年12月5日向被告赵某发出《第二次收楼催告书》，2016年7月8日发出《收楼催收函（五）》，但被告赵某未依约对诉涉物业进行验收及办理收楼手续，亦未在约定的时间内提出异议，根据《广州市商品房买卖合同（预售）》第十四条、第十六条、第十七条和《商品房买卖合同》补充协议第八条、第十四条的约定，应视为被告同意接收该房屋，并应自同意接收该房屋之日即2014年1月1日起向原告某乐物业公司支付物业管理费。现原告某乐物业公司要求被告赵某按照4.3元/平方米/月即650元/月（4.3元/平方米/月×151.1973平方米）的标准向原告交纳2014年1月至2017年4月的物业服务费合共26000元（650元×40月），符合法律规定，应予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，判决如下：
被告赵某应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告某乐物业管理服务有限公司某分公司交纳2014年1月至2017年4月期间拖欠的物业管理费合共26000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费450元，由被告赵某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审 判 长 符晓波
人民陪审员 陈伟锋
人民陪审员 梁颖坚
二〇一七年十二月十二日
书 记 员 钟雪华