河北省石家庄市桥西区人民法院民 事 判 决 书（2016）冀0104民初5134号原告：曹英娥，女，1957年9月22日出生，汉族，现住石家庄市桥西区，。委托代理人：薛少培，河北天捷律师事务所律师。被告：石家庄金正房地产开发有限公司，住所地石家庄市桥西区裕华西路66号海悦天地A座19层，统一社会信用代码：911301007009500587。法定代表人：杨建青，董事长。委托代理人：杨保山，该公司外联部经理。被告：石家庄天元名品商业管理有限公司，住所地石家庄市长安区跃进路3号天元商务大厦21层，统一社会信用代码：91130100666583927W。法定代表人：高志华，董事长。委托代理人：李超彬，河北冀港律师事务所律师。委托代理人：何志敏，河北冀港律师事务所律师。原告曹英娥与被告石家庄金正房地产开发有限公司（以下简称金正公司）、石家庄天元名品商业管理有限公司（以下简称天元公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月25日立案后，依法适用普通程序开庭进行了审理。本案原告曹英娥的委托代理人薛少培，被告金正公司的委托代理人杨保山，被告天元公司的委托代理人李超彬、何志敏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹英娥诉称，2013年原告接到被告工作人员派发的宣传海报，看着有投资潜力，到被告售楼部了解楼盘信息，被告的工作人员称开发公司实力雄厚，开发过多个楼盘，这个商业综合体已经封顶，预售许可证已经办理完毕，购买后开发商负责回购，还有被告石家庄天元名品商业管理有限公司长期承租和回购，定期支付租金，绝对没有风险，被告在售楼部在图纸上介绍了商铺信息，正因为二被告的承诺，原告才在2013年7月16日原被告签订《商品房预订合同》，购买了金正海悦天地项目商业地上三层E区046号、047号商铺，建筑面积为9.72平方米、8.96平方米，在被告工作人员的引导下，原告与被告天元公司《商铺租赁协议》，将两个商铺出租于被告天元公司，租期为12.5年，租赁协议还约定：如对收益不满意，2018年5月1日起按360400元、332220元回购，自2013年5月1日起算，前三年的租金为86496元、79733元，二被告已经协议确定：在签订租赁合同时，天元公司将前三年的租金86496元、79733元当做原告的购房款支付金正公司，并在签订租赁合同时已经支付。根据全款购房的优惠，原告已支付了被告全部购房款，共计692620元。三年后即2016年5月，在被告天元公司拒绝支付租赁合同约定的租金时，原告从被告天元公司得知被告金正公司的商铺没有通过规划审批，也没有预售许可证，被告金正公司所承诺的高回报、有预售许可证等都是虚假的，至此原告根本无法取得商铺房产证，而被告金正公司却使用了原告的购房敖整整三年多，严重损害了被告的合法权益，根据相关法律规定，被告应退还原告全部购房款692620元及利息（利息按照银行同期贷款利率计算至被告退还全部房款之日），被告天元公司应承担连带责任。二被告应承担连带责任支付原告从2016年5月至解除《商品房预定合同》之日的租金（租金按照28832元/年、26578元/年标准）。综上所述，被告采用虚构事实和虚假承诺的不诚信手段，骗取原告的信任，并签订《商品房预售合同》、《商铺租赁协议》，而后二被告又故意隐瞒重大事实，严重损害了原告的合法权益，请求法院依法判决：1.解除原、被告石家庄金正房地产开发有限公司2013年7月16日签订的两份《商品房预定合同》；2.判决二被告承担连带责任退还原告购房款692620元及利息（利息按照银行同期贷款利率计算至被告退还全部房款之日）。二被告承担连带责任支付原告从2016年5月至解除《商品房预售合同》之日的租金（租金按照28832元/年、26578元/年标准）；3.判决被告承担本案的诉讼费用。被告金正公司辩称，对签订合同的真实性没有异议，协议签订之后，同时签订了租赁委托协议，双方约定了收益回报。在原告交付款的时候，三年的租金已经提前支付了。现在我们和天元公司已经解约了。涉案房产还没取得预售许可证。被告天元公司辩称，天元公司和金正公司是委托代理关系，根据合同法第402条的规定，我公司在金正公司的授权范围内，与原告签订返租协议，效力及于金正公司与原告，并且天元公司与金正公司已经于2013年12月14日解除了双方的委托代理关系，天元公司已将所有业主的返租协议移交给金正公司。并且支付前三年返租租金的主体是金正公司，支付形式是直接以返租租金抵扣购房款，因此，原告应当自始知晓天元公司与金正公司的委托代理关系，综上，原告起诉天元公司，没有事实和法律依据，应当依法驳回起诉。经审理查明，2013年7月16日原告曹英娥与被告金正公司签订两份《金正·海悦天地商品房预定合同》，原告购买石家庄市桥西区裕华西路66号“金正海悦天地”项目商业地上3层E区046号、047号商铺，建筑面积分别为9.72平方米、8.96平方米，每平方米单价38607元，总价款分别为375260元、345919元，采用一次性付款方式。优惠加折抵三年租金后，总房价分别为273904元、252488元，当日原告曹英娥向被告金正公司给付总房款526392元，并于2013年7月18日与石家庄天元名品投资管理有限公司签订两份《（商铺）租赁协议》约定了租期、租金、续租、回购等权利义务。2013年12月14日被告金正公司与石家庄天元名品投资管理有限公司、石家庄天元发展有限公司签订《关于终止及款项支付的协议书》，协议约定由被告金正公司收回一至三层部分物业的经营管理，并全权委托石家庄海悦天地企业管理有限公司自主营业。原告与被告金正公司未办理续签手续，该项目现未取得商品房预售许可证明。以上事实，有原、被告陈述，商铺预定协议、收款收据等证据所证实，足以认定。本院认为，原、被告签订的商铺预订合同具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且被告已经按照约定收受了原告曹英娥的购房款，故该协议应当认定为商品房买卖合同。上述合同虽系双方当事人的真实意思表示，但由于被告金正公司至今未能取得本案诉争房产的商品房预售许可证明，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”的规定，该商铺预订合同依法应当被认定为无效。对合同无效的后果，合同双方都存在过错，应当各自承担相应的责任，因无效合同取得的财产，应当予以返还。故被告金正公司应当依法向原告曹英娥返还实际购房款526392元。因合同无效，原告曹英娥要求被告金正公司向其支付租金的主张，本院不予支持，但被告应向原告支付占用上述款项期间的利息。原告要求被告天元公司承担合同责任，于法无据，对其请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、原告曹英娥与被告石家庄金正房地产开发有限公司于2013年7月16日签订的《金正·海悦天地商品房预定合同》无效；二、被告石家庄金正房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告曹英娥退还购房款526392元及利息（利息自2013年7月16日起至本判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计付）；三、驳回原告曹英娥的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10726元，原告曹英娥负担2574元，被告石家庄金正房地产开发有限公司负担8152元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。审 判 长  齐玉华人民陪审员  李艳璋人民陪审员  杜美华二〇一六年十月二十八日代书 记员  王 静