辽宁省阜新市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽09民终732号
上诉人（原审被告）：ＸＸ。
委托诉讼代理人：刘玉森，辽宁三邦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张宝珍。
被上诉人（原审原告）：马广山。
被上诉人（原审原告）：刘艳华。
被上诉人（原审原告）：王玉新。
被上诉人（原审原告）：王志男。
被上诉人（原审原告）：张宝清。
被上诉人（原审原告）：张宝玉。
被上诉人（原审原告）：苏秀荣。
被上诉人（原审原告）：李福兰。
被上诉人（原审原告）：高强。
被上诉人（原审原告）：索振江。
被上诉人（原审原告）：纪显权。
被上诉人（原审原告）：宝淑莲。
被上诉人（原审原告）：阚春梅。
被上诉人（原审原告）：贾莲。
被上诉人（原审原告）：李刚。
被上诉人（原审原告）：李财。
被上诉人（原审原告）：李淑琴。
被上诉人（原审原告）：王海宾。
被上诉人（原审原告）：包明。
诉讼代表人：张宝珍。
诉讼代表人：马广山。
包明、纪显权等20名被上诉人委托诉讼代理人:张立新，辽宁金佳策律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：阜新博业食品有限公司。
法定代表人：董玉祥，该公司经理。
委托诉讼代理人：佟德才,阜新博业食品有限公司股东。
原审第三人：何艳飞。
原审第三人：马振。
上诉人ＸＸ因与被上诉人张宝珍、马广山等20人、第三人马振、何艳飞确认合同无效纠纷一案，不服阜新蒙古族自治县人民法院（2016）辽0921民初1605号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人ＸＸ委托诉讼代理人刘玉森，被上诉人阜新博业食品有限公司（以下简称博业公司）委托诉讼代理人佟德才，被上诉人包明、纪显权、贾莲、苏秀荣、李财，被上诉人包明、纪显权等二十名被上诉人诉讼代表人张宝珍、马广山，被上诉人包明、纪显权等二十名被上诉人委托诉讼代理人张立新到庭参加诉讼。原审第三人马振、何艳飞经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
ＸＸ上诉请求：1.撤销（2016）辽0921民初1605号民事判决，发回重审或改判博业公司与上诉人签订的房屋买卖协议、上诉人与何艳飞、马振签订的房屋买卖协议有效。2.一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：1.上诉人原是博业公司股东，是将股权转让给佟德才，而不是退股。股权转让进行了工商登记，具有法律效力。2.一审法院确定的案由是确认合同效力纠纷，而起诉确认合同效力必须是合同一方当事人，包明、纪显权等二十人不是合同相对方，不具备诉讼主体资格。根据合同法第七十四条规定，包明、纪显权等二十人可以行使撤销权，但他们的撤销权因超过法定期间，已经消灭。3.包明、纪显权等二十名被上诉人对博业公司的债权是否真实一审法院没有审查，其能否作为债权人行使撤销权值得商榷。4.上诉人与何艳飞、马振房屋买卖的价格是180万元，是市场的正常价格，何艳飞、马振是善意取得。如果合同无效，上诉人代替博业公司偿还的65万元就会受到损失，此案一审法院没有追加银行为被告参加诉讼，属于漏列当事人。
张宝珍、马广山等20名被上诉人辩称，1.上诉人称其不是退股，而是股权转让，这是错误的。2009年3月13日，博业公司董事长佟德才和ＸＸ签订退股承诺书，主要内容是经博业公司董事会研究同意ＸＸ退出股份，该协议书明确写的是退股，不是所谓股权转让。2.答辩人是博业公司债权人，有相关证据证实。2011年11月13日，博业公司和ＸＸ签订房屋买卖协议时，博业公司外债达到800多万元，其中欠答辩人126万元以上。博业公司将房屋以160万元卖给ＸＸ，单独偿还了ＸＸ和他本信用社的债务，损害了答辩人利益，所以答辩人是本案适格的诉讼主体。3.2015年4月21日，ＸＸ仅以40万元的价格，将房屋卖给何艳飞、马振，价格明显不合理。按照物权法106条的规定，何艳飞、马振对房屋不是善意取得，其买卖协议是无效的。综上，答辩人认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由缺乏事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。
博业公司辩称，签订房屋买卖合同时，该房屋在银行抵押，抵押人未通知抵押权人，该买卖协议是无效的。该协议损害了债权人利益，也是无效的。一审判决正确，应该维持。
张宝珍、马广山等20人向一审法院起诉请求：确认ＸＸ与博业公司签订的房屋买卖协议无效，ＸＸ与何艳飞、马振签订的房屋买卖协议无效，同时判令博业公司、ＸＸ和何艳飞、马振共同将坐落在阜蒙县阜新镇桃李村747.4平方米商住楼房（房号20060534）及其所使用的土地的使用权和院内土地恢复至博业公司名下。
一审法院认定事实：张宝珍、马广山等20人系博业公司的债权人。2004年3月ＸＸ以个体工商户名义成立阜蒙县博业肉食品加工厂。后佟德才合伙加入，双方在阜蒙县阜新镇桃李村征占农村集体土地，由双方及原博业肉食品加工厂职工合资兴建涉案楼房、厂房及配套设施。2008年11月25日ＸＸ、佟德才成立阜新博业食品有限公司，双方约定，公司法定代表人为ＸＸ，佟德才任公司执行董事，佟德才占投资总额51%，ＸＸ占投资总额49%，双方共同兴建的厂房、土地、养殖厂及生产设备、设施为双方共同所有。2009年3月ＸＸ退股，为此博业公司于2009年4月13日在阜蒙县工商行政管理局办理了核准变更登记，核准变更后ＸＸ不再是博业公司股东，公司法定代表人变更为佟德才。ＸＸ退出博业公司后，陈海和富宪民先后入股博业公司，2009年6月4日博业公司为陈海和富宪民入股在阜蒙县工商行政管理局办理了核准变更登记，核准变更后股东为陈海、佟德才、富宪民，公司法定代表人为陈海。之后董玉祥、张志文入股博业公司，2010年12月21日博业公司为董玉祥、张志文入股在阜蒙县工商行政管理局办理了核准变更登记。核准变更后股东为陈海、董玉祥、佟德才、富宪民、张志文，法定代表人为董玉祥。此后，博业公司股东及法定代表人未再变更。2011年11月13日，博业公司与ＸＸ签订房屋买卖协议，协议内容为：“今有甲方自愿将坐落在阜蒙县桃李村商住楼房卖给乙方，面积为747.4平方米商住楼（房产号为200605**）及其所使用的土地使用权和院内的土地，总价值人民币160万元整，卖给ＸＸ，并达成如下协议：一、2011年3月11日甲方向乙方借款65万元，利息约15万元，甲方在他本信用社贷款65万元，利息约15万元，共计160万元，因无力偿还乙方欠款，把阜蒙县桃李村商住楼房卖给乙方，并由乙方偿还银行的本金及利息。二、室内设施在甲、乙双方交接时当面点清（如用具配套设施）由甲方向乙方当面说明。三、此协议从签字之日起，房屋归乙方所有，与甲方无任何关系。”协议签订后，ＸＸ将博业公司以涉案房屋作抵押在他本信用社的贷款65万元本息全部还清，解除了涉案房屋的抵押。2015年4月21日，ＸＸ与何艳飞、马振签订房屋买卖协议，ＸＸ将涉案房屋以40万元卖与何艳飞、马振，2015年4月29日，ＸＸ与何艳飞、马振在阜新蒙古族自治县房屋产权产籍监督管理处办理了涉案房屋过户手续。
一审法院认为，博业公司称ＸＸ退股时公司欠款678万元，卖房子时欠款已到了800多万元，认可博业公司对外负债中含有张宝珍、马广山等20人主张的1265054.57元债权，应当认定张宝珍、马广山等20人拥有博业公司主要债权人的地位。博业公司与ＸＸ签订的房屋买卖协议的实质是用博业公司的主要资产偿还博业公司众多债权人中两个债权人即ＸＸ和他本信用社的债务，此行为系利用公司法人独立地位变卖公司仅有资产选择性单独清偿个别债权人之举，此举无疑损害了公司其他债权人利益，应当认定，相对于张宝珍、马广山等20人而言，博业公司与ＸＸ签订的房屋买卖协议的行为构成滥用公司法人独立地位，因此，博业公司与ＸＸ签订的房屋买卖协议违反我国《公司法》第二十条的强制性规定，应当无效。博业公司与ＸＸ签订的房屋买卖协议无效，ＸＸ不能取得涉案房屋所有权，其对于涉案房屋的处分当然无效，因此，ＸＸ与何艳飞、马振签订的房屋买卖协议无效。比较ＸＸ购买涉案房屋价格160万元，何艳飞、马振以40万元购买涉案房屋，价格明显偏低，不能构成对于涉案房屋的善意取得。一审法院依照《中华人民共和国公司法》第三条、第二十条一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条一款之规定，判决：1.被告阜新博业食品有限公司与被告ＸＸ签订的房屋买卖协议无效。2.被告ＸＸ与第三人何艳飞、马振签订的房屋买卖协议无效。3.被告阜新博业食品有限公司、被告ＸＸ、第三人何艳飞、第三人马振共同将坐落在阜蒙县阜新镇桃李村的747.4平方米商住楼房（房号20060534）及其使用的土地使用权和院内土地恢复至阜新博业食品有限公司名下，本判决生效后立即履行。案件受理费100元，由博业公司、ＸＸ、何艳飞和马振各负担25元。
二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：
一审判决认定的事实基本属实。
另查明，2004年3月9日(营业执照记载日期)，ＸＸ在阜蒙县他本镇张家洼子村开办了阜新县博业肉食品加工厂，2004年，ＸＸ与佟德才开始合伙经营，佟德才以现金出资，ＸＸ以实物出资，双方口头约定盈利平分，亏损各承担50％。2005年夏，ＸＸ和佟德才合伙在阜蒙县他本镇桃李村投资建厂，共建一栋二层楼，面积747.4平方米，2006年8月9日，在阜蒙县办理了房屋所有权证，所有权人为ＸＸ（不是ＸＸ个人财产）。2008年11月13日，佟德才和ＸＸ签订了合资设立阜新博业有限责任公司合同，共十二章二十四条，其中第四章明确约定双方共同兴建的厂房、土地、养殖场及生产设备、设施为双方共同所有。2009年2月18日，博业公司出具了一份证明信，内容是：“原阜蒙县博业肉食品加工厂于2008年11月11日更名为阜新博业食品有限公司。原肉食品加工厂的债权、债务和资产均由阜新博业食品有限公司继承和承担。”
2011年11月13日,博业公司将面积为747.4㎡楼房以160万元的价格卖给ＸＸ，双方签订了买卖协议。博业公司在买卖协议上签字的有董玉祥、佟德才、陈海、张志文、富宪民。
本院所确认的上述事实，有当事人的陈述笔录、证明信、房屋买卖协议在卷佐证，经审查，可以采信。
本院认为，本案争议的焦点问题有两个，一是张宝珍、马广山等20人是不是一审适格原告。二是博业公司和ＸＸ2011年11月13日签订的房屋买卖协议是否有效。
关于张宝珍、马广山等20人是不是一审适格原告。
2013年10月10日，张宝珍等55人起诉，要求阜新博业食品有限公司与第三人ＸＸ偿还借款，2014年7月2日，阜蒙县法院裁定准予撤诉。起诉时，张宝珍、马广山、李刚、贾莲、阚春梅、宝淑莲等提交了借款明细，虽然该院没进行实体审理，但佟德才并不否认以上债务存在，ＸＸ对部分债务也是认可的。本案一审开庭时，博业公司也认可欠款客观存在，可见张宝珍等二十人确系博业公司的债权人，是本案适格的当事人。
关于房屋买卖协议是否有效。
1.面积为747.4平方米的二层楼，是ＸＸ和佟德才合伙期间建的，是二人的共同财产。博业公司注册成立前，佟德才和ＸＸ签订了合资设立阜新博业有限责任公司合同，共十二章二十四条，其中第四章明确约定双方共同兴建的厂房、土地、养殖场及生产设备、设施为双方共同所有。2009年2月18日，博业公司出具了一份证明信，证明原肉食品加工厂的债权、债务和资产均由阜新博业食品有限公司继承和承担。可见，面积为747.4平方米二层楼房确属博业公司所有。该楼房既然是博业公司财产，博业公司自然具有处分权。2.2009年11月17日，面积为747.4平方米的二层楼估价为135万元，经过近2年时间，以160万元卖给ＸＸ。一审时，张宝珍、马广山等20个原告主张博业公司以明显低价出售涉讼楼房，导致博业公司丧失了清偿债务的能力，损害了债权人的合法权益。但没有提供充分证据，凭现有证据，无法证明博业公司以明显低价转让涉讼楼房。《中华人民共和国合同法》第七十四条规定：“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释》(二)第十九条规定：转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。因为张宝珍、马广山等没有证据证明涉讼楼房转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十，所以即使张宝珍、马广山等在法定期限内主张撤销博业公司与ＸＸ签订的房屋买卖合同，人民法院也无法支持。
从原则上来说，主张合同无效的应该是合同当事人，这主要基于：一是合同的相对性原则。无效合同尽管不具有法律约束力，但在法院或仲裁机构宣布其无效前，仍需适用合同相对性规则，由一方当事人向另一方当事人提出主张。二是合同法立法的首要目的，是保护交易的稳定，促进经济发展。如果在合同确定无效之前，允许合同之外的当事人基于合同无效到法院或仲裁机构进行主张，可能会使合同当事人被牵扯到诉讼中去，有碍交易的正常进行。但这不是绝对的，如果当事人恶意串通订立损害国家、集体或第三人利益的合同，那么国家、集体或第三人均有权主张合同无效。除了这种情况，合同以外的当事人，无权提起确认合同无效之诉。从法理上理解，恶意串通须双方均有主观上的恶意，要求行为人之间有共同的意思联络，都希望实施某种行为而损害国家、集体或第三人的利益，既可以表现为行为人事先达成一致的协议，也可以是一方为意思表示，而相对方明知该行为违法而仍与之订立协议。本案中，张宝珍、马广山等二十人不是合同当事人，也没有证据证明博业公司将楼房卖给ＸＸ之前，双方均有主观上的恶意，彼此之间有共同的意思联络，进行了恶意串通。因此，张宝珍、马广山等二十人要求确认买卖合同无效，没有法律依据。同理，张宝珍、马广山等二十人不是合同当事人，也没有证据证明ＸＸ将楼房卖给马振、何艳飞之前，双方均有主观上的恶意，彼此之间有共同的意思联络，进行了恶意串通，意在损害张宝珍、马广山等20人的利益。因此，张宝珍、马广山等二十人要求确认买卖合同无效，并请求判令博业公司、ＸＸ和何艳飞、马振共同将坐落在阜蒙县阜新镇桃李村747.4平方米商住楼房及其所使用的土地的使用权和院内土地恢复至博业公司名下没有法律依据。
综上所述，ＸＸ的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，经本院审判委员会讨论,判决如下：
一、撤销阜新蒙古族自治县人民法院（2016）辽0921民初1605号民事判决；
二、驳回被上诉人张宝珍、马广山、刘艳华、王玉新、王志男、张宝清、张宝玉、苏秀荣、李福兰、高强、索振江、纪显权、宝淑莲、阚春梅、贾莲、李刚、李财、李淑琴、王海宾、包明的诉讼请求。
一审案件受理费100元，由张宝珍、马广山等二十名被上诉人负担。
二审案件受理费100元，由张宝珍、马广山等二十名被上诉人负担。
本判决为终审判决。
审判长 王淑辉
审判员 金树密
审判员 李祥彬
二〇一七年十一月一日
书记员 王启梦