山东省临沂市河东区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）河民初字第1933号
原告傅守怀，男，1962年10月27日生，汉族，临沂市河东区人。
委托代理人厉晓伟，山东上和律师事务所律师。
被告付守祥，男，1965年9月14日，汉族，临沂市河东区人。
委托代理人刘群，男，1974年2月11日生，汉族，临沂市河东区人。
第三人王忠策，男，1961年12月25日，汉族，临沂市罗庄区人。
委托代理人鲍献永，山东上和律师事务所律师。
委托代理人刘恩雨，山东上和律师事务所律师。
原告傅守怀、王忠策诉被告付守祥租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。被告付守祥认为原告王忠策主体不适格，原告王忠策自愿撤回作为原告的诉讼主体，因对原告与被告争议的标的有利害关系申请作为第三人参加本案诉讼，本院口头裁定予以准许。后原告傅守怀的委托代理人厉晓伟，被告付守祥及其委托代理人刘群，第三人王忠策的委托代理人刘恩雨均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告傅守怀诉称，被告于2011年11月1日租赁原告所有的位于临沂经济技术开发区沃尔沃路与长安路交汇处路北100米路东的商铺三层共计6间用以做洗浴之用。合同签订租赁期为3年，租赁费为每年4万元，约定每年的1月1日交纳。自2011年租赁开始起，被告从未交纳过租赁费，经原告多次催要，但被告均已各种借口推迟不交。并且因被告适用造成楼房四下漏水使得左右租赁用户不能正常经营。2014年5月8日，原告向被告下达《解除合同通知书》，要求被告于2014年5月20日前付清拖欠的房租费，并告知如逾期该租赁合同自动解除，但被告仍置若罔闻至今分文未付。为此，请求法院依法调解或判令原告与被告解除双方于2011年11月1日签订的《楼房租赁合同》，责令被告恢复原状，向原告返还租赁的楼房；并判令被告向原告支付拖欠的房屋租赁费12万元及利息，违约金；本案诉讼费由被告承担。
被告付守祥辩称，1、关于房屋租赁合同纠纷一事，我认为在签订合同时，原告傅守怀没有告知我有合伙人王忠策，所以我收到原告的欺骗，造成了我对该房屋的大量投资，约40万人民币；2、因原告和被告所签订的合同没有王忠策的名字，因此原告王忠策应撤出本案；3、原告所提出的房屋四下漏水，是在我刚使用时就发现漏水，要求原告维修，但原告始终没有落实，并不是我使用后所造成的，所以我坚持让原告维修，因为他交付给我使用的房屋不合格；4、在我租赁期间，原告经常弄很多“移动房屋”和钢材及叉车挡在我的门前，使我不能正常经营，造成很大的经济损失，所以无法正常交纳房租；5、原告向用起诉的方式，来侵吞我对房屋所投入的大量资金，占为己有，我认为法院应以“事实为根据，法律为准绳”的原则，给予调解处理；6、我因为装饰投入资金40万元左右，现原告中途种植合同，我要求原告返还我装饰资金28万元（减去房租所得的数额）。
第三人王忠策辩称，要求解除原告与被告所签订的租赁合同，房屋及租赁费应当返还给第三人，诉讼费由被告承担。
经审理查明，2011年11月1日，原告傅守怀与被告付守祥签订楼房租赁合同一份，合同第一条约定，将原告傅守怀自有的坐落在临沂经济技术开发区芝麻墩街道办事处沃尔沃路与长安路交汇处的沿街楼1间三层，建筑面积600平方米，出租给被告付守祥作为清水湾洗浴用；合同第二条约定，租赁期间自2011年11月1日至2014年11月1日，允许被告对该房屋进行装修装饰或者添置新物，不得改变房屋的主体结构，在租赁期间，原告有权收回该房屋；合同第四条约定租金每年4万元，租金交付时间为每年的元月1日前，自第4年起，双方可协商对租金进行调整；合同第五条第二项约定，租赁期内，与该房屋有关各项费用均由被告付守祥承担；合同第六条约定租赁期满或者合同解除后，被告付守祥应当返还该房屋及其附属设施，被告添置的新物可以由其自行收回，对于被告装饰、装修的部分，可以恢复原状，费用自付。放弃回收原告方不给予补偿，遗留的物品，原告有权自行处置；合同第九条规定，如被告利用该房屋从事违法活动的，或者欠缴各项费用达1000元的，原告方有权单方面解除合同，回收该房屋，并且合同第十条第三项规定原告方有权因此要求被告按月租金的5%支付违约金……。该租赁合同签订后，原告按照合同约定将房屋交付给被告付守祥，被告付守祥使用至今未向原告交纳租金。被告付守祥租赁期间给付原告傅守怀1万元，当时说该款作为电费或者租赁费，原告傅守怀在庭审中认可该款项系电费及使用其他材料费，与租赁费无关。
另查明，2011年1月26日原告傅守怀作为临沂天地物资有限公司的代表人与第三人王忠策签订一份补充协议，协议第二条约定：双方同意对第一期工程已经完工的沿街楼所有权做出如下明确约定，在《合作协议书》项下的国有土地使用权办理完毕后，在办理房屋所有权证书约定按双方临沂天地物资有限公司占51%，第三人占49%的比例共有，在房屋所有权证书未办理前，第三人对已建的沿街楼可以出租，收益归第三人所有。本案争议租赁房屋属于上述约定的第一期已经完工的沿街楼的一部分。
以上事实，依据原、被告双方陈述、举证、质证及法庭调查认定，相关材料均已记录在卷。
本院认为，本案争议的焦点是原告傅守怀与被告付守祥之间签订的租赁合同是否有效的问题。首先，从合同主体上看，原告傅守怀对涉案房屋是否具备租赁权。根据原告傅守怀作为临沂天地物资有限公司的代理人与第三人王忠策签订的《补充协议》第二条的明确约定，该房屋的租赁权及收益归第三人王忠策所有。因此原告傅守怀不具有对该房屋的租赁权。但第三人王忠策在起诉前向被告付守祥发出收回房屋通知书、起诉及庭审过程中对原告傅守怀与被告付守祥签订的合同进行了追认。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。因此，原告傅守怀与被告付守祥于2011年11月1日签订的房屋租赁合同有效。其次，从合同的内容上看，原告与被告之间签订的租赁合同内容系双方当事人的意思自治，且内容不违反法律、法规的禁止性规定，因此，争议房屋租赁合同有效。最后，从租赁合同的承租方主体来看，被告付守祥系具有相应民事权利能力和民事行为能力的人，2011年11月1日的租赁合同中承租方的签名系被告付守祥本人，因此该合同也有效。被告付守祥抗辩所称的其在签订合同时未看内容，不知情，合同不对其产生效力的主张依法不能成立。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密义务。根据原告傅守怀与被告付守祥签订的《租赁合同》第四条第一项及第二项规定，被告付守祥应当按时履行向原告交纳房屋租赁费的义务，但被告至今未向原告方交纳所签的租赁费12万元。第三人根据其与原告签订的补充协议向被告主张要求其交纳房屋租赁费，事实清楚，理由承当，应当予以支持。因被告付守祥未及时交纳房屋已经构成违约，虽然合同尚未到期，根据《租赁合同》第九条的规定，原告有权单方面要求与被告付守祥解除合同。故本院对原告傅守怀要求与被告付守祥解除合同的诉讼请求予以支持，被告付守祥应当按照合同的约定将房屋恢复原状予以返还。因被告付守祥的违约行为给原告方造成经济损失，《租赁合同》中对违约金作出约定，故被告付守祥应当支付违约金。但因双方对于违约金约定过高，本院认为应当以同期银行贷款利率的四倍为上限。被告付守祥答辩所称的原告在租赁期间内存在影响其经营的侵权行为，应当赔偿其损失的主张，系另一法律关系，在本案中不予处理。对被告付守祥辩称的其装饰投入资金40万元，现原告中途终止合同，要求原告返还其装饰资金28万元的主张，因被告付守祥违约在先，被告该抗辩主张无事实和法律依据，本院不予支持。
据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第六十条、第第二百二十七条、二百三十五条之规定，判决如下：
一、原告傅守怀与被告付守祥于2011年11月1日签订的租赁合同自本判决生效之日起解除，被告付守祥将承租房屋恢复原状，予以返还。
二、被告付守祥于本判决生效后五日内向第三人王忠策支付房屋租赁费12万元及违约金（违约金按照同期银行贷款利率的四倍计算，期间自违约之日起至生效判决确定的履行之日止）。
案件受理费2700元，财产保全费1220元，由被告付守祥负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。
审判长 李国锋
审判员 褚丽英
审判员 马善芳
二〇一四年十月十日
书记员 王梓宇