广西壮族自治区宜州市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂1281民初469号
原告兰现新兰某新，男，1933年11月2日生，壮族，农民，户籍地：宜州市洛东镇板乐村板乐屯**号。
委托代理人兰玉美兰某美，女，1968年4月6日生，壮族，居民，住河池市金城江区。（系原告女儿）
委托代理人梁祥敏，男，壮族，住宜州市。
被告兰凤鸾兰某鸾，女，1969年7月23日生，壮族，农民，户籍地：宜州市洛东镇板乐村小隘屯**号。
被告兰玉枝兰某枝，女，1965年9月2日生，壮族，教师，户籍地：宜州市庆远镇解放街**组*号。（系原告女儿）
原告兰现新兰某新诉被告兰凤鸾兰某鸾、兰玉枝兰某枝租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月11日立案受理后，依法由审判员黄光鉴适用简易程序于2016年4月25日在本院洛东人民法庭公开开庭进行了审理。书记员黄浩担任庭审记录。原告兰现新兰某新的特别授权委托代理人兰玉美兰某美、委托代理人梁祥敏，被告兰凤鸾兰某鸾、兰玉枝兰某枝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告兰现新兰某新诉称：原告与被告于2007年8月20日签订房屋租赁合同，原告将自家房屋出租给被告开办板乐村幼儿园，双方明确租赁期限为10年，自2007年9月1日至2017年8月31日。合同约定租金为每月300元，按年缴纳。同时约定，租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前一个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书。若一方强行终止合同，须向对方支付违约金2000元。被告自2007年9月1日至2016年元月31日租用原告房屋共计8年5个月，租金总共应交30300元，违约金2000元，合计32300元。被告兰凤鸾兰某鸾为板乐村幼儿园的负责人，兰玉枝兰某枝为合伙人，两被告应负连带赔偿责任。被告在尚未与原告终止合同的情况下，于2015年3月将幼儿园搬迁它处，无故违反合同约定，给原告造成经济损失，原告和家人多次找被告协商未果，遂起诉请求判决：1、被告支付原告2007年9月至2016年元月（8年5个月）所欠的房屋租金30300元；2、被告支付原告违约金2000元。两项合计32300元。
被告兰凤鸾兰某鸾辩称：1、原告兰现新兰某新与被告兰玉枝兰某枝是父女关系，原、被告没有事实上的房屋租赁关系，双方也没有签订有房屋租赁合同。2009年9月，两被告口头达成合伙开办幼儿园的协议：兰玉枝兰某枝提供教学场所并聘请一名教学协管员作为入股条件，兰凤鸾兰某鸾负责提供办学资质证及管理；办学期间双方均不领工资，固定资产投资及教学用具各承担50%，利润平均分配。双方已按上述方式合作办学了7年（2007年9月至2014年8月），且每年按年度结清所有项目。由此可知，合股人均以自身条件的优势入股办学，不存在房租说法。同时，房屋所有人虽为兰现新兰某新，但实际掌控人则是兰玉枝兰某枝，现原告主张租金，与被告兰凤鸾兰某鸾无关。2、原告提供的《房屋租赁协议》不是兰凤鸾兰某鸾与兰现新兰某新签订的真实协议。该协议的出现，是为顺应药监局的要求和办学需要，由两被告应付上级检查杜撰而作；原告的签名和捺印也是兰玉枝兰某枝未取得原告委托的情况下的无效代理行为。因此，该协议是无效的协议。3、原告追讨2007年9月至2014年8月的租金，已经超过了法定的诉讼时效期间。4、“兰凤鸾兰某鸾支付了3300元租金”的事实真相是：2014年9月，因双方对经营产生分歧，协商后达成了新的口头协议：①兰玉枝兰某枝每月领取房租600元，兰凤鸾兰某鸾每月领取工资1500元；②聘请的老师每月工资各负担50%；③盈余利润平均分配。此口头协议实行于2014年9月至2015年元月（5个月），也就是合作办学的最后一个学期。兰玉枝兰某枝已据此领取房租3000元，加上后来补付的2月份房租600元（各付50%，即兰凤鸾兰某鸾付300元），合计3300元。5、被告没有违约。2015年2月（假期），在未经过兰凤鸾兰某鸾同意的情况下，原告及被告兰玉枝兰某枝强行刷新墙面，另请老师张贴招生简章进行招生，兰玉枝兰某枝在3月1日利用自家的便利另外开办了幼儿园，双方的合伙关系破裂。2015年2月28日，在村委两名干部的调解见证下，两被告作最后一次清帐，结清了所有账目。据此，请求驳回原告的诉讼请求。被告兰玉枝兰某枝辩称：我们确实拖欠了原告的房租，我们之间是合伙关系。其中我们两人共同拖欠的房租是30000元，另外的300元房租与我无关，是兰凤鸾兰某鸾个人欠的。
经审理查明：原告兰现新兰某新与被告兰玉枝兰某枝是父女关系，原告名下的本案涉案房屋实际由兰玉枝兰某枝使用。自2007年9月至2015年元月期间，两被告使用原告的房屋合伙开办板乐村幼儿园，幼儿园的日常经营管理由被告兰凤鸾兰某鸾负责。原板乐村幼儿园开办后，原、被告之间未签订有房屋租赁合同，被告之间亦未签订有书面合伙协议。2014年，为了应付相关部门的检查，两被告自行拟定并由兰玉枝兰某枝以原告的名义跟兰凤鸾兰某鸾签署了一份《房屋租赁合同》。两被告自从合伙经营开始，至2014年8月止，双方均没有领取工资（其中兰玉枝兰某枝还需自行出资雇请一名老师作为合伙条件之一）；合伙收益每个学期都进行结算，但从未单独扣除房租向原告支付过。因合伙出现纠纷，两被告在2014年9月达成新的口头协议：自9月起，被告兰凤鸾兰某鸾每月领取1500元工资，被告兰玉枝兰某枝（代原告）每月收取600元房租。至两被告2015年元月实际散伙时止，已由兰玉枝兰某枝代原告收取房屋租金3000元，该款目前由兰玉枝兰某枝掌管。2015年2月28日，经村委干部调解，两被告达成散伙清算协议，兰凤鸾兰某鸾同意继续支付2015年2月份房租个人应分担部分的300元，该款已支付并由兰玉枝兰某枝代为收取。因原告认为两被告拖欠其多年的房租30300元，与被告兰凤鸾兰某鸾协商未果后，遂提起本案诉讼。另查明，2015年10月26日，被告兰玉枝兰某枝代理原告兰现新兰某新向本院起诉被告兰凤鸾兰某鸾，请求兰凤鸾兰某鸾支付违约金2000元及解除2007年8月20日签订的房屋租赁合同。2015年11月23日，原告变更诉讼请求，增加请求兰凤鸾兰某鸾支付25200元房租。同年12月8日，原告向本院请求撤诉，本院裁定准许撤诉。
以上事实，有下列证据：板乐村委于2015年2月28日组织两被告调解时达成的协议，餐饮服务许可证，原告2015年10月26日提交的民事起诉状、2015年11月23日提交的增加诉讼请求申请书，本院（2015）宜民初字第2069号民事裁定书及本案庭审笔录在卷佐证。
根据诉辩双方的意见，本案争议焦点是：1、原、被告之间是否存在房屋租赁合同关系？2、原告的主张是否超过了诉讼时效？3、原告主张的违约金是否有法律依据？
本院认为：公民的合法权益受法律保护。本案中，1、关于原、被告之间是否存在房屋租赁合同关系的问题：自2007年9月至2014年8月两被告合伙开办幼儿园期间，被告兰玉枝兰某枝需个人出资雇佣一名教师作为合伙条件之一，而被告兰凤鸾兰某鸾作为合伙幼儿园的负责人却不领取工资；2014年9月起，被告兰凤鸾兰某鸾领取每月1500元的工资，被告兰玉枝兰某枝则代原告每月领取600元的租金。因此，被告兰凤鸾兰某鸾主张之前的合伙期间，被告兰玉枝兰某枝作为原告的女儿，用原告的房屋作为合伙条件之一，是可信的；原告多年来明知该事实，却不予阻止，视为对兰玉枝兰某枝利用其房屋与兰凤鸾兰某鸾进行合伙的默认。至于《房屋租赁合同》，两被告均认可是双方于2014年自行拟定并由被告兰玉枝兰某枝代原告签名，但兰玉枝兰某枝无法证明取得了原告的授权，事后也没有得到原告的追认，其属于无权代理，所签的合同是无效合同。两被告之间多年来均按学期清帐，但都没有扣除过“房租”，足以说明被告拿原告的房屋作为开办幼儿园的场所，不是通过租赁关系取得，而是被告兰玉枝兰某枝拿原告房屋的使用权来作为合伙投入。另外，两被告于2015年2月28日在村委干部主持调解达成的协议中，对于“房租”问题，只有“兰凤鸾兰某鸾补付2月房租300元”的约定，并没有提到双方尚拖欠有原告数万元房租一事，应不是一时疏忽造成。综上，可以证明原、被告双方之间在2014年9月之前不存在法律上的房屋租赁合同关系。2014年9月起，两被告之间达成了每月向原告支付600元房租（由兰玉枝兰某枝代领）、被告兰凤鸾兰某鸾每月领取1500元工资的口头协议并已实际履行，这期间原、被告之间存在房屋租赁合同关系。原告与被告兰玉枝兰某枝是父女关系，其基于父女感情，多年来已默认了被告兰玉枝兰某枝处理其房屋的行为，若原告提起主张房屋租金损失，应由被告兰玉枝兰某枝承担相应的赔偿责任。2、关于原告的主张是否超过了诉讼时效的问题：2007年9月至2014年8月，原、被告之间事实上不存在房屋租赁合同关系，自然就没有拖欠房屋租金事实的发生。2014年9月至2016年2月，双方之间存在房屋租赁合同关系，但相应的房屋租金已经由被告兰玉枝兰某枝代领。因此，本案争议不存在时效抗辩的基础。3、关于原告主张违约金2000元的问题：两被告于2014年自行签订的《房屋租赁合同》不是真实有效的合同，原告据此主张违约金2000元，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第三十条、第六十六条，《中华人民共和国合同法》第十条、第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告兰现新兰某新的诉讼请求。
案件受理费608元，减半收取304元，由原告兰现新兰某新承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或河池市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院。另在上诉期限届满后七日内，向河池市中级人民法院交纳案件受理费608元（户名：广西壮族自治区河池市中级人民法院，账号：20×××98，开户行：农行河池分行城东分理处）。逾期不交也不提出缓、减、免交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审判员 黄光鉴
二〇一六年五月十日
书记员 黄 浩