江苏省如东县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民初字第00009号
原告钱玉芬。
委托代理人袁绍明，如东县掘港镇法律服务所法律工作者。
被告王思进。
被告孙雅莉。
被告王玉琪。
被告陈洪芬。
被告王玉琪、陈洪芬共同委托代理人丛昌林，江苏联嘉律师事务所律师。
原告钱玉芬与被告王思进、孙雅莉、王玉琪、陈洪芬确认合同无效纠纷一案，本院于2014年12月23日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员张鑫燕独任审判，于2015年1月19日公开开庭进行审理。原告钱玉芬及其委托代理人袁绍明，被告王思进、孙雅莉，被告王玉琪、陈洪芬的委托代理人丛昌林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告钱玉芬诉称，原告与被告王思进于2001年12月1日签订《房屋转让协议》，被告王思进将如东县马塘镇中学巷12号102、103室两间房屋转让给原告，并将房屋所有权证、土地使用权证交付给原告。被告王思进同意协助原告办理证照过户手续。后因被告王思进不同意配合原告过户，原告向法院提起诉讼，要求其协助原告过户。诉讼中发现，四被告已经相互串通，签订了《房屋买卖合同》，并将如东县马塘镇中学巷12号102、103室通过挂失原房屋所有权证、土地使用权证的方法办理了新的房屋所有权证和土地使用权证。综上，请求法院判令：确认四被告之间于2013年3月27日签订的《房屋买卖合同》无效。
被告王思进辩称，房屋买卖协议系原告请其朋友与被告王思喝酒后所签。土地使用权证并非由被告王思进交付给原告，涉案房屋系房改房，可能在2002年的时候统一办理了土地使用权证，原告从工会主席处直接拿走了土地使用权证。其他辩称意见同被告孙雅莉的辩称意见。
被告孙雅莉辩称，其于1995年建常青村六组80号的房屋时，欠强粉黄沙、石子款共计12000元。强粉提出将涉案房屋出租给他，以租金抵扣所欠款项。1996年，被告王思进及孙雅莉将房屋出租给强粉。2004年被告孙雅莉去要房屋，原告妻子告知被告丈夫已经将房屋卖给了原告。如果王思进将房屋卖给原告，必然会跟被告孙雅莉商量。之后，被告孙雅莉咨询了房产公司，房产公司告知其房屋买卖需要夫妻双方同时到场签字盖印才能成立。被告王思进曾将涉案房屋的房屋所有权证借给原告使用，被告孙雅莉向原告索要过房屋所有权证，原告不给。之后被告孙雅莉多次要求原告返还涉案房屋。被告王思进父母现居住房屋要拆迁，没有房屋居住，被告王思进及孙雅莉于2013年将涉案房屋卖给王思进父母。当年两间房屋租金大概2000元／年。被告王思进、孙雅莉不可能以12000元的价格卖房。
被告王玉琪、陈洪芬共同辩称，涉案房屋系被告王玉琪、陈洪芬以95000元的价格合法买卖过户至被告王玉琪、陈洪芬名下，双方签订了房屋买卖协议，办理了房产过户手续，符合法律法律规定，房屋买卖有效。
经审理查明，被告王思进与被告孙雅莉系夫妻关系，被告王玉琪与被告陈洪芬系夫妻关系。被告王思进、孙雅莉系被告王玉琪与被告陈洪芬的儿子、儿媳。
涉案房屋在房屋所有权证中登记坐落于马塘镇中学巷10号，国有土地使用权证登记为马塘镇中学巷12号102、103室，原系被告王思进所有。房屋所有权证原编号为东房字第××号，国有土地使用权证原编号为东国用（2001售）字第20007号。
1996年原告搬入涉案房屋居住。2001年10月15日，原告妻子徐新兰向马塘镇房管所申请购买此房屋。报告内容为：具报告人徐新兰，女，现年28周岁，住马塘镇丰和居委会中学巷12号，本人所住房屋的房主王思进，是国营商业批发公司的职工，他愿意将房屋出售给本人。今特具报告要求房管部门视实际批准本人购房为感。10月16日，如东县马塘镇丰和居委会在该报告上盖章确认上述情况属实，同意徐新兰购买此房。因房屋过户需要原房屋所有权人配合，并需提供原房屋所有权证及土地使用权证原件，此前被告王思进仅向原告交付了房屋所有权证。故此，原告钱玉芬找到被告王思进进行协商，双方于2001年12月1日签订《协议书》一份，内容为：一、为明确所有权关系，现此房屋虽为甲方（钱玉芬）居住，但房屋所有权证及土地使用权证均未变更。此房是由乙方（王思进）向强粉借款（借据由秦红庆出具）人民币壹万贰仟元后，作价壹万元整抵算给了强粉，再由强粉于1996年11月25日以壹万元的价格卖给了甲方。因此，这两间房屋现已与强粉无关。二、房屋产权证已交给甲方。土地使用权证还在乙方。本协议双方签字生效后，乙方将土地使用权证交给甲方并协助甲方办理有关证照过户手续，提供有关方便。三、甲方办理过户手续的费用由甲方负责，与乙方无关。四、本协议一式三份。双方共同遵照自觉履行。协议签订后，被告王思进按约将土地使用权证交付给原告。同年12月7日，被告王思进在上述徐新兰的购房报告上签署同意将涉案房屋出售给原告夫妇。
此后，原告钱玉芬要求被告王思进按照协议约定履行房屋过户手续，被告王思进拒不配合。
2013年，被告王思进对涉案房屋进行挂失后，补领如东房权证马塘字第××号房屋所有权证及东国用（2013）20004号土地使用权证。同年3月27日，四被告签订《房屋买卖合同》一份，约定将涉案房屋以61920元的价格卖给被告王玉琪及陈洪芬。2013年3月27日四被告办理房屋过户手续。涉案房屋现登记在被告王玉琪及陈洪芬名下，房屋所有权证编号为如东房权证马塘字第××号及如东房权证马塘字第××号。
2014年5月16日，原告诉至本院，要求被告王思进协助其办理房屋所有权证及土地使用权的过户手续。2014年6月10日，原告申请撤诉，本院予以准许。被告孙雅莉在该案庭审中陈述：“我们2012年欠被告（王思进）父母15万元，后来就把房子过户给他们了。”
另查明，1、被告王玉琪、陈洪芬向本院出具银行取款凭证、银行工作人员说明及孙雅莉的收条，以证明该两被告为购买涉案房屋支付了购房款95000元。
2、被告王玉琪、陈洪芬庭审陈述购房原因为现居住房屋要拆迁，办理房屋过户手续原因为王玉琪、陈洪芬共有六子女，该两被告与被告王思进、孙雅莉的关系不合，防止今后产生矛盾。
3、被告王玉琪、陈洪芬庭审陈述其购房时明知涉案房屋有出租争议。
上述事实有原、被告的当庭陈述及原告提供的协议书、报告、涉案房屋原房屋所有权证及土地使用权证、缴款证明、收条、房改房成本价补差审批表、房屋买卖合同、销售不动产统一发票、被告王思进补办的房屋所有权证及土地使用权证、房屋产权证明，被告王玉琪、陈洪芬提供的收据、存折取款凭证、银行工作人员的说明、涉案房屋现房屋所有权证及土地使用权证等证据得以证实，并经庭审审核，其证明力应予以确认。
本院认为，原告钱玉芬以四被告存在恶意串通损害第三人利益为由主张四被告签订的房屋买卖合同无效，原告的诉讼主张得以成立需满足以下两个条件：1、原告钱玉芬对涉案房屋享有利益。2、四被告之间存在恶意串通情形。
关于原告钱玉芬对涉案房屋是否享有利益的问题。首先，从原告钱玉芬与被告王思进签订的《协议书》中可以看出原告钱玉芬于1996年便入住涉案房屋，被告王思进对该事实予以认可。《协议书》中关于涉案房屋“以壹万元的价格卖给了甲方”表明原告钱玉芬系以房屋买受人的身份入住房屋，为此原告钱玉芬支付了房屋买售款10000元，该房屋买卖行为虽然未直接发生在原告钱玉芬与被告王思进之间，但是王思进对强粉将登记在其名下的房屋卖给原告钱玉芬并无异议。被告王思进不仅在《协议书》中认可了原告钱玉芬的买房行为，在之后钱玉芬出具给房管所的购房报告上也同意将涉案房屋出售给原告钱玉芬，并且将原房屋所有权证及土地使用证全部交付给了原告钱玉芬。被告王思进的上述种种行为均表明其系涉案房屋的出售方，而非其抗辩的系房屋出租方。涉案房屋原房屋所有权证所有权人一栏登记为被告王思进，该证共有人一栏空白，原告钱玉芬基于登记的对外公信力有理由相信被告王思进有权处分涉案房屋。被告孙雅莉虽然未在《协议书》上签字，但涉案房屋自1996年即交付原告居住至今，被告孙雅莉未提异议，本院有理由相信被告孙雅莉对王思进售房行为持默认态度。故即使被告孙雅莉系涉案房屋的共有人，其亦以自己的不作为方式同意了被告王思进的售房行为。综上，原告系涉案房屋的买售人其对该房屋享有相关权利。
关于四被告之间是否存在恶意串通的问题。因四被告之间特殊的身份关系，不免让人对四被告之间的买卖合同真实性产生怀疑。本院结合原、被告的庭审陈述、所举证据，作如下分析：首先，房屋买卖对于一个家庭来说是一项较大的经济开支，买卖双方在购房款数额及交付上应该有比较清晰的记忆。在（2014）东民初字第00790号案件中，被告孙雅莉陈述“我们2012年欠被告（王思进）父母15万元，后来就把房子过户给他们了”，言下之意，以涉案房产抵偿了150000元的债务，房屋买卖中未有实际款项的交付。但本案中四被告却又陈述购房款为95000元，两次对购房款数额的陈述差距甚大。被告王玉琪、陈洪芬还向本院出具收条及取款凭证以证明该两被告实际向被告王思进、孙雅莉支付了购房款，与被告孙雅莉陈述的以房抵债又出现较大出入。两次庭审中出现的矛盾，进一步让人对四被告之间房屋买卖合同的真实性产生疑问。其次，从被告王玉琪、陈洪芬庭审陈述其购房原因系现居住房屋被列入拆迁范围，可推知该两被告购买房屋系为拆迁后的居住考虑。既然是实际居住所需，按常理不应购买有争议房产，否则即达不到其购买之目的。而本案中王玉琪、陈洪芬明知涉案房屋存在争议，该争议无论是出租争议还是产权争议，在争议未解决之前，均不能达到两被告购房居住之目的。故该两被告购买涉案房屋缺乏合理解释。再次，被告王思进、孙雅莉明知涉案房屋已经出售给原告，房屋所有权证、土地使用权均在原告处，但为达到其转移房产目的，对原房屋所有权证、土地使用权证进行挂失，明显存在恶意。综上，作为原房屋所有权人的王思进、孙雅莉在明知涉案房屋已经出售给他人的情况下，又与被告王玉琪、陈洪芬签订房屋买卖合同并办理房屋过户手续，具备明显损害原告利益的故意。作为购房人的王玉琪、陈洪芬与王思进、孙雅莉之间存在特殊的身份关系，明知涉案房产存在争议仍然购买，其购房目的欠缺合理解释，且在购房款的数额及款项交付上与被告王思进及孙雅莉之间出现不应有的矛盾之处。根据民事诉讼的证明标准，可以推定四被告之间签订虚假房屋买卖合同的盖然性较高。也即四被告之间的房屋买卖合同并不是四被告内心真实意思表示，而是被告王思进、孙雅莉为逃达到其转移财产之目的与被告王玉琪、陈洪芬通谋后达成的虚假意思表示。四被告恶意串通，通过合法的房屋买卖形式来掩盖其串通行为，损害了真正权利人即原告的合法权益，四被告所签订的房屋买卖合同应属无效合同。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
被告王思进、孙雅莉与被告王玉琪、陈洪芬于2013年3月27日签订的关于马塘镇中学10号房屋的《房屋买卖合同》无效。
案件受理费人民币525元，由被告王思进、孙雅莉、王玉琪、陈洪芬负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费人民币1050元。（户名：南通市财政局，账号：47×××82，开户行：中国银行南通市西被闸支行）
审判员 张鑫燕
二〇一五年三月十七日
书记员 高艳红
附相关法律条文：
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。