北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终4449号
上诉人（原审被告、反诉原告）北京市朝阳区安贞社区经济管理中心，住所地北京市朝阳区安贞西里四区**楼**层。
法定代表人肖庆云，经理。
委托代理人杨宝祥，男，1954年12月21日出生，该中心退休职工，住该中心。
被上诉人（原审原告、反诉被告）北京住总集团有限责任公司，住所地北京市朝阳区慧忠里320号。
法定代表人王宝申，董事长。
委托代理人石慧杰，北京市百瑞律师事务所律师。
委托代理人李晓震，北京市百瑞律师事务所律师。
原审第三人北京鑫安贞民利集贸市场中心，住所地北京市朝阳区安定门外外馆斜街（北京安贞民利集贸市场内）。
法定代表人崔振长，经理。
原审第三人北京鸿福隆达物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区慧忠里203号楼101室。
法定代表人陈佳佳，总经理。
委托代理人王磊，男，1982年6月23日出生，该公司经理，住该公司宿舍。
原审第三人沈大勇，男，1979年10月23日出生，自述住辽宁省辽阳市。
原审第三人李翠琴，女，1972年1月5日出生，自述住黑龙江省桦南县。
原审第三人聂玉辉，男，1985年3月11日出生，自述住河北省保定市唐县。
原审第三人黄军龙，男，1980年7月17日出生，自述住陕西省渭南市。
原审第三人陈正平，男，1973年3月1日出生，自述住江西省南昌市南昌县。
原审第三人张庆儒，女，1979年10月4日出生，自述住河北省保定市唐县。
原审第三人佘啓训，男，1973年11月7日出生，自述住福建省仙游市。
原审第三人刘波，男，1984年7月12日出生，自述住河北省定州市。
原审第三人杨庆付，男，1989年10月4日出生，自述住河南省南乐县。
原审第三人苏健，男，1976年11月23日出生，自述住河南省淮阳县。
原审第三人高仁贵，男，1964年7月12日出生，自述住山东省临朐县。
原审第三人王学村，男，1969年2月19日出生，自述住山东省沾化县。
原审第三人李敬，女，1990年12月5日出生，自述住河北省保定市顺平县。
原审第三人李仕艳，女，1987年10月8日出生，自述住河北省建始县。
原审第三人史振清，男，1967年4月5日出生，自述住河北省兖州市。
原审第三人张有东，男，1978年1月21日出生，自述住安徽省临泉县。
原审第三人邵则运，男，1968年2月2日出生，自述住安徽省宿州市砀山县。
原审第三人包玉齐，男，1974年10月20日出生，自述住安徽省宿州市砀山县。
原审第三人张汶，女，1992年11月23日出生，自述住山西文水县北。
原审第三人从守宣，男，1966年4月17日出生，自述住安徽省宿州市砀山县。
原审第三人艾海涛，男，1985年10月14日出生，自述住河南省项城市。
原审第三人包二桂，女，1968年1月20日出生，自述住安徽省宿州市砀山县。
原审第三人刘善义，男，1968年1月25日出生，自述住北京市东城区。
原审第三人陈建，男，1966年2月3日出生，自述住安徽省宿州市砀山县。
原审第三人任永祝，男，1981年3月16日出生，自述住山西省文水县。
原审第三人叶勇兵，男，1972年10月8日出生，自述住湖北省广水市。
原审第三人李红波，男，1979年8月12日出生，自述住湖北省广水市。
原审第三人张红欣，女，1968年5月18日出生，自述住河北省新乐市。
原审第三人赵振，男，1989年10月10日出生，自述住河北省邯郸市大名县。
原审第三人曾令锋，男，1988年1月22日出生，自述住河南省淮县。
原审第三人朱登奎，男，1982年7月3日出生，自述住山西省永济市。
原审第三人邵景霞，女，1966年6月8出生，自述住河南省舞阳县。
原审第三人吴英兰，女，1974年4月27日出生，自述住广西天等县。
原审第三人潘仲高，男，1972年6月25日出生，自述住重庆市开县。
原审第三人陈晓香，女，1965年8月15日出生，自述住安徽省芜湖市。
原审第三人乔铁成，男，1982年5月26日出生，自述住内蒙古赤峰市喀喇沁旗。
原审第三人王丽玉，女，1977年3月29日出生，自述住福建省仙游县。
原审第三人吴后旺，男，1970年1月26日出生，自述住山东省兖州市。
原审第三人张沉重，男，1964年9月19日出生，自述住河北省沧州市南县。
原审第三人祝安平，男，1975年11月13日出生，自述住安徽省宿州市。
上诉人北京市朝阳区安贞社区经济管理中心（以下简称安贞经济管理中心）因与被上诉人北京住总集团有限责任公司（以下简称住总集团公司）、原审第三人北京鑫安贞民利集贸市场中心（以下简称鑫安贞中心）、北京鸿福隆达物业管理有限公司（以下简称鸿福隆达公司）、沈大勇、李翠芹、聂玉辉、黄军龙、陈正平、张庆儒、佘啓训、刘波、杨庆付、苏建、高仁贵、王学村、李敬、李仁艳、史振清、张有东、邵则运、包玉齐、张汶、从守宣、艾海涛、包二桂、刘善义、陈建、任永祝、叶勇兵、李红波、张红欣、赵振、曾令峰、朱登奎、邵景霞、吴英兰、潘仲高、陈晓香、乔铁成、王丽玉、吴后旺、张沉重、祝安平（以下一并提及时简称为自然人第三人）租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院(2013)朝民初字第3425号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
住总集团公司一审诉称：2005年3月31日，原北京住总天麒投资管理有限责任公司与安贞经济管理中心签订《外馆土地及地上建筑物租赁协议》，就安贞经济管理中心续租安华里小区“外馆土地及地上建筑物”事宜达成约定。2006年6月1日，北京住总天麒投资管理有限责任公司通过三方协议的方式，将该租赁协议项下的权利义务一并转移给我公司。2009年4月15日租赁期限届满，我公司与安贞经济管理中心未签订续租协议，但安贞经济管理中心仍继续使用该租赁场地。因我公司经营需要收回租赁场地自用，故我公司曾于2010年6月18日及2012年2月17日分别以递送和采取场地张贴方式送达要求收回场地的通知，但安贞经济管理中心均置之不理。另，安贞经济管理中心承租场地、房屋后注册成立了鑫安贞中心作为经营主体负责现场运营。就该不定期租赁合同，我公司有权随时解除，现诉至法院，要求解除我公司与安贞经济管理中心之间的租赁关系，并责令安贞经济管理中心立即腾退所占用的外馆土地及地上建筑物，鑫安贞中心有协助义务；安贞经济管理中心支付截至2012年4月15日拖欠的租赁金150000元，并自2012年4月16日按照每日411元的标准，承担占用使用费至实际腾退之日止。
安贞经济管理中心一审辩称：住总集团公司的诉讼请求没有事实与法律依据。首先，我中心不存在违约拖欠租金和占用租赁场地的事实。住总集团公司与我中心约定的租赁期间到2009年4月15日，合同到期后，住总集团公司没有要求我中心搬出，我中心一直交纳租金到2011年4月15日，后我中心继续交纳租金，住总集团公司拒绝收取。2009年4月15日合同到期后直至住总集团公司起诉，我中心没有收到过解除合同的通知，不存在违约占用场地的问题。其次，合同中约定的场地已建成了菜市场，该菜市场是菜蓝子工程，关系到百姓的生活问题，任何人不能无理由说拆就拆，即使住总集团公司要与我中心解除合同，也应当听听老百姓的想法。另外，根据北京市社区菜市场管理办法，任何单位和个人不得擅自拆除菜市场，住总集团公司要解除合同也应征得市政府的同意。第三，菜市场是由我中心投入大量资金建造及改造的，我中心对菜市场享有财产所有权，即使拆除菜市场，住总集团公司也应给我中心建造、改造菜市场的经济赔偿以及停产停业的经济补偿。
安贞经济管理中心一审反诉诉称：2002年12月12日，住总集团总公司下属企业住总集团房屋租赁部与我中心签订租赁协议，将安华里小区“外馆土地及地上建筑物”出租给我中心使用，租期1年。为解决安贞地区居民买菜难的问题，在征得住总集团总公司同意后我中心投入大量资金在租赁场地上建成了占地832.96平米的安贞便民菜市场，后期又陆续投入了大笔升级改造资金。为延续市场经营，租赁合同到期后，我中心与住总集团公司指定下属企业陆续签订数份租赁协议，将租赁期限延长于2009年4月15日。租赁合同到期后，住总集团公司并未提出任何异议，我中心继续使用租赁场地并正常交纳租金。后住总集团公司置周边百姓生计于不顾，以经营需要为由起诉我中心，要求我中心搬迁、腾空租赁场地，严重影响了市场的正常经营。据专业评估机构评估，给我中心造成停产、停业损失。住总集团公司对我中心在租赁场地上的资金投入补偿问题只字不提，对我中心的合理要求置之不理。故请求法院判决住总集团公司支付我中心建造的租赁场地地上建筑物补偿金16650361元和停产、停业补偿金1249440元。
住总集团公司一审辩称：第一，我公司与安贞经济管理中心之间是租赁合同关系，适用有关房屋租赁的法律规范。依据已查明事实，本案应依法判决解除双方的租赁关系并责令安贞经济管理中心和第三人腾退所占用的土地房屋。我公司已在合理期限提前通知安贞经济管理中心，有权解除合同并收回租赁土地房屋。第二，安贞经济管理中心按拆迁标准计算的诉求数额没有法律依据，应予驳回。因我公司与安贞经济管理中心系租赁合同关系，安贞经济管理中心并非土地房屋的所有人，本案也不涉及拆迁征地情形，故其依据拆迁的标准主张损失没有法律和事实依据，应予驳回。第三，关于租赁期间期限届满的处理原则，法律有比较详细的规定，本案中安贞经济管理中心无权要求损失赔偿。本案中双方租赁期限早已届满，安贞经济管理中心在原有租赁物基础上的装饰装修无论其是否经出租人同意，在期限届满时均无权主张损失赔偿。关于扩建部分，本案中安贞经济管理中心扩建事先并未征得出租人同意，我公司无过错且扩建部分无利用价值，故我公司无赔偿义务。
鑫安贞中心一审述称：安贞经济管理中心没有拖欠租金，租金交到2011年4月15日之后，安贞经济管理中心再交租金，住总集团公司就不收了。另外，我单位与住总集团公司合作期间，双方关系比较融洽，菜市场关闭会给我单位造成损失，而且涉及我单位职工的饭碗，住总集团公司应对此予以考虑。
鸿福隆达公司一审述称：我公司与鑫安贞中心签订合同，合作经营安贞便民菜市场。我公司全面负责菜市场的摊位和经营并向鑫安贞中心缴纳一定费用。为了方便经营，我公司先后投入了700000余元对市场和市场内的门面房进行了整体装修改造。住总集团公司起诉要求解除与安贞经济管理中心之间的租赁合同，如不给予任何补偿，我公司对市场的投资将付之东流，并将遭受停产停业的损失，故不同意住总集团公司的诉讼请求。
自然人第三人一审述称：我们作为商户都是有营业执照的。
一审法院经审理查明：2002年12月12日，北京住总房屋租赁部作为甲方、安贞经济管理中心作为乙方，就安华里小区（土地证号朝全国用（95）字第004**号）待开发土地（土地的西半部）签订协议，约定：起租日期定为2003年2月1日，租赁期限暂定为1年，即2004年1月31日。土地年租金100000元，地上房屋年租金50000元，共计150000元整。甲方享有土地及其地上附属物租赁现状产权单位的所有权利，乙方在承租期间无权将土地转租、转借或私下交换使用。乙方无权对承租土地作任何形式的抵押或担保。租赁期满后甲方要求乙方限期腾退应退还乙方押金，乙方对租用的10间房屋所投入装修不得拆除等内容。
北京住总房屋租赁部交付安贞经济管理中心的土地上除10间平房外无其他建筑物。安贞经济管理中心在前述土地上建造了建筑物用于开办市场。
2003年7月7日，北京市朝阳区市场管理委员会出具第225号《关于开办北京朝阳区安华里集贸市场的批复》，载明：北京鑫安贞集贸市场服务管理中心，你单位关于开办“北京朝阳区安华里集贸市场”的申请收悉。区市场管理委员会办公室，于2003年6月18日到现场勘察，符合朝阳区市场规范建设准入条件，经研究，同意你单位的申请。市场管理委员会办公室将对该市场以下几个方面加强监督检查，做好指导和服务。（一）市场环境卫生秩序；（二）商品质量和今后服务；（三）市场管理；（四）安全防火。市场地址：北京市朝阳区安定门外外馆斜街东；建筑面积：832.96平方米；经营范围：食品、饮料、调料、粮油、烟酒、蔬菜、服装、水果、水产、肉类、小百货、日杂用品；摊位数：100个。
后北京住总房屋租赁部经改制变更为北京住总天麒投资管理有限责任公司（以下简称天麒投资公司）。
2004年3月31日，天麒投资公司作为甲方、安贞经济管理中心作为乙方，签订《外馆土地及地上建筑物租赁协议》，双方约定：参照原北京住总房屋租赁部（现改制为天麒投资公司）与安贞经济管理中心于2002年12月12日签订的协议，就安华里小区土地及地上物续租事宜达成如下协议：续租日期为2004年4月16日至2005年4月15日，如租赁期满后，双方认为本协议条款无需更改，则本合同自动延续，其他条款不变。土地及地上物年租金仍为150000元等内容。
2005年3月31日，天麒投资公司作为甲方、安贞经济管理中心作为乙方，签订《外馆土地及地上建筑物租赁协议》，双方约定：续租日期至2007年4月15日，如租赁期满后，甲乙双方认为本协议条款无需更改，则本合同最迟可延续至2009年4月15日，其他条款不变；土地及地上物年租金为150000元；甲方享有土地及上附属物租赁现状产权单位的所有权利，乙方在承租期间无权将土地转租、转借或私下交换使用。乙方无权对承租土地做任何形式的抵押或担保；乙方对租赁的10间房屋所投入装修不得拆除（新建市场除外）；本合同期满后，如双方无异议可自动延续等内容。
2006年6月1日，天麒投资公司作为甲方，安贞经济管理中心作为乙方，北京住总集团有限责任公司工程总承包二部作为丙方签订协议，约定：甲乙双方自2003年2月1日执行“外馆土地及地上建筑物”租赁协议至2005年3月31日双方续签协议。丙方认可上述事实，仅说明根据北京住总集团有限责任公司的要求，自2006年3月23日，丙方接替甲方行使产权方职权；目前，由于技术原因，丙方尚未具备独立法人资格，其签署的文件需经甲方确认生效。三方同意继续执行甲乙双方签订的“外馆土地及地上建筑物”租赁协议，其条款中约定的“保证金50000元”、“租赁费150000元”自本协议签订之日起，由甲方向丙方移交“保证金”，乙方按协议约定向丙方履行租赁缴纳义务等内容。
后北京住总集团有限责任公司工程总承包二部注销，其权利义务由住总集团公司承担。
安贞经济管理中心交付租金至2011年4月15日，安贞经济管理中心主张此后租金因住总集团公司不再收取而未能交纳。
安贞经济管理中心与鑫安贞中心陈述双方系上下级单位关系，因鑫安贞中心能够办理营业执照，由鑫安贞中心与鸿福隆达公司签订了租赁协议，约定由鸿福隆达公司租赁经营“安华里集贸市场”。
自然人第三人均系安华里集贸市场的经营户。
一审审理中，经安贞经济管理中心及部分第三人申请，一审法院委托北京市国宏信价格评估有限公司对租赁场地地上建造的鑫安贞民利集贸市场中心的相关价值进行评估。结论为：安贞经济管理中心租赁场地地上建造的鑫安贞民利集贸市场中心商业价值为43032756元。其中，租赁场地上建造的鑫安贞民利集贸市场的全部地上建筑物经济价值为：1171276元，包括租赁场地地上建造的鑫安贞民利集贸市场的全部地上建筑物的整体装修价值为272560元。鸿福隆达公司所在的租赁场地上建造的鑫安贞民利集贸市场的内部经营摊位的内部改造及装修价值为189250元。邵静霞、吴英兰、潘仲高、朱登奎、陈晓香、乔铁成所在店铺的装修价值为123330元。安贞经济管理中心租赁场地地上建造的鑫安贞民利集贸市场土地价值为41548900元。安贞经济管理中心预付评估费161580元，鸿福隆达公司预付评估费5907元，邵静霞预付评估费303元、吴英兰预付评估费269元、潘仲高预付评估费2515元、朱登奎预付评估费297元、陈晓香预付评估费430元、乔铁成预付评估费209元。一审审理中，经过一审法院释明，除上述评估外，当事人均未提出其他评估请求。
本案一审审理中，为查明案件事实及依法保护第三人的合法权益，一审法院依职权追加了鸿福隆达公司及自然人第三人作为第三人参加了诉讼。审理中，部分第三人申请在本案中进行摊位改造及装修的价值评估，该项评估系为固定证据以保护第三人合法权益而进行的，此内容在评估前一审法院已经向第三人进行了说明。
一审法院认为，经本案查明的事实来看，2005年3月31日签订的《外馆土地及地上建筑物租赁协议》中甲方天麒投资公司的权利义务已由住总集团公司承受，故住总集团公司与安贞经济管理中心基于前述租赁协议成立租赁合同关系。租赁协议到期后，双方继续履行了租赁协议，安贞经济管理中心继续使用租赁物并交纳租金，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。因不定期租赁合同当事人可以随时主张解除，故本案中住总集团公司主张解除与安贞社区管理中心的租赁关系，一审法院应予支持。
因安贞经济管理中心欠付住总集团公司租金，住总集团公司在本案中主张给付，事实及法律依据均充分，一审法院予以支持。
双方签订的租赁合同涉及的租赁物为土地和房屋，安贞经济管理中心多年前已在涉案土地建造了建筑物，双方租赁关系届满后继续使用土地和建筑物，鉴于住总集团公司主张解除双方的租赁关系并要求返还租赁物，从公平角度考虑，一审法院认为应由住总集团公司给付安贞经济管理中心一定建筑物补偿款为宜，具体数额一审法院将结合案件情况以及建筑物价值酌定。安贞经济管理中心主张的超过一审法院酌定数额的建筑物补偿金以及停产、停业补偿金的反诉请求缺乏依据，一审法院不予支持。
因双方租赁关系解除，住总集团公司有权要求安贞经济管理中心返还租赁物，同时一审法院已判令住总集团公司给付安贞经济管理中心建筑物补偿款，故安贞社区经济管理中心应将其向住总集团公司租赁的土地及土地上建筑物腾退给住总集团公司。住总集团公司主张鑫安贞中心对腾退承担协助义务并无不当，一审法院予以支持。
第三人如认为其合法权益收到损害，有权另行主张解决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，判决：一、解除北京住总集团有限责任公司与北京市朝阳区安贞社区经济管理中心之间就涉案租赁物形成的租赁合同关系；二、北京市朝阳区安贞社区经济管理中心于本判决生效后十五日内将本案中租赁的土地及地上建筑物腾退给北京住总集团有限责任公司，北京鑫安贞民利集贸市场中心对前述腾退责任负有协助义务；三、北京市朝阳区安贞社区经济管理中心于本判决生效后十五日内给付北京住总集团有限责任公司租金（截至二〇一二年四月十五日租金数额为十五万元，自二〇一二年四月十六日起按照每日四百一十一元的标准支付至前述土地及地上建筑物实际腾退之日止）；四、北京住总集团有限责任公司于本判决生效后十五日内给付北京市朝阳区安贞社区经济管理中心地上建筑物补偿款五十万元；五、驳回北京市朝阳区安贞社区经济管理中心的其他反诉请求。
安贞经济管理中心不服一审法院上述民事判决，以一审法院认定事实不清，判决依据法律不足为由向本院提起上诉，请求：1、撤销北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第3425号民事判决；2、改判被上诉人按评估公司结论人民币1171276元，给予上诉人经济补偿；3、改判上诉人不承担自2012年4月15日起至实际腾退之日期间的租金。
住总集团公司辩称：同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求。
鑫安贞中心述称：不同意一审判决，同意上诉人的上诉请求。
鸿福隆达公司述称：不发表意见。
自然人第三人经本院合法传唤未到庭陈述意见。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有各方当事人陈述、协议、鉴定结论等证据在案佐证。
本院认为：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁继续有效，但租赁期限为不定期。根据本案查明的事实，因2005年3月31日签订的《外馆土地及地上建筑物租赁协议》中甲方天麒投资公司的权利义务已由住总集团公司承受，故住总集团公司与安贞经济管理中心形成租赁合同关系。而租赁协议到期后，因安贞经济管理中心继续使用租赁物并交纳租金，故原租赁合同继续有效，但租赁期限变更为不定期。因不定期租赁合同当事人可以随时主张解除，故住总集团公司主张解除与安贞经济管理中心的租赁关系的请求，本院应予支持；因交纳租金是承租人的合同义务，故住总集团公司主张安贞经济管理中给付欠付租金，理由正当，本院予以支持；因安贞经济管理中心多年前已在涉案土地建造了建筑物，一审法院从公平原则出发，在合同解除后酌情确定住总集团公司给付安贞经济管理中心部分建筑物补偿款数额，并无不妥；安贞经济管理中心要求按全部地上建筑物经济价值作为给付数额的上诉请求，没有法律依据，本院不予支持；因双方租赁关系解除，故安贞经济管理中心理应承担向住总集团公司返还租赁土地及地上建筑物的义务，鑫安贞中心对此应予协助。而第三人如认为其合法权益受到损害，可另行主张。综上，一审法院判决的处理结果并无不当，本院应予维持；对安贞经济管理中心的上诉意见，不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费3300元，由北京市朝阳区安贞社区经济管理中心负担（于本判决生效后十五日内给付北京住总集团有限责任公司1650元，余款于本判决生效后十五日内交至一审法院）。
反诉案件受理费64599.4元，由北京住总集团有限责任公司负担1804元（于本判决生效后十五日内给付北京市朝阳区安贞社区经济管理中心），北京市朝阳区安贞社区经济管理中心负担62795.4元（已交纳）。
北京市朝阳区安贞社区经济管理中心预付评估费161580元，由北京住总集团有限责任公司负担4000元（于本判决生效后十五日内给付北京市朝阳区安贞社区经济管理中心），北京市朝阳区安贞社区经济管理中心负担157580元（已交纳）。
鸿福隆达公司预付评估费5907元，由鸿福隆达公司负担（已交纳）；邵静霞预付评估费303元，由邵静霞负担（已交纳）；吴英兰预付评估费269元，由吴英兰负担（已交纳）；潘仲高预付评估费2515元，由潘仲高负担（已交纳）；朱登奎预付评估费297元，由朱登奎负担（已交纳）；陈晓香预付评估费430元，由陈晓香负担（已交纳）；乔铁成预付评估费209元，由乔铁成负担（已交纳）。
二审案件受理费15341元，由北京市朝阳区安贞社区经济管理中心负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 朔
审 判 员 蒋 巍
审 判 员 付 辉
二〇一七年六月十三日
法官助理 梁 丽
书 记 员 李星月