广西壮族自治区河池市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）河市民二终字第108号
上诉人（一审被告）：宜州市立裕房地产开发有限公司，住所地宜州市庆远镇解放路4号（裕华大酒店）。
法定代表人：ＸＸ，该公司经理。
委托代理人：吕培华，该公司股东。
委托代理人：郭朝军，广西超世纪律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：莫斌杰，居民。
被上诉人（一审原告）：李春琼，居民。
委托代理人谢泽新，广西真意律师事务所律师。
上诉人宜州市立裕房地产开发有限公司（以下简称立裕公司）因与被上诉人莫斌杰、李春琼商品房预售合同纠纷一案，不服宜州市人民法院（2014）宜民初字第999号民事判决，向本院提起上诉，本院于2014年11月13日受理后，依法组成由审判员覃再娟担任审判长，审判员韦海平、代理审判员吴利萍参加的合议庭，于2014年11月26日公开开庭审理了本案。书记员黄尚松担任记录。上诉人立裕公司的委托代理人吕培华、郭朝军，被上诉人莫斌杰、李春琼的委托代理人谢泽新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2010年6月3日，莫斌杰、李春琼与立裕公司签订《商品房买卖合同》，购买立裕公司开发的立裕中央公寓3-A2-907号房屋。合同主要约定：“一、房屋建筑面积为125.82㎡，每平方米单价2508元，总价款为315556元。二、首期款占全部房价的30%，计95556元，余款占全部房价款的70%，由买受人向银行申请按揭贷款。买受人未按合同约定的时间付款或办理贷款，应承担逾期付款的违约责任。三、交付期限：出卖人应当在2011年7月31日前，将具备下列第5种条件，即经建设、施工、勘探、设计、监理五方验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力、设计图纸变更或其他原因造成不能按时预期交房的；2、在交房时，如果买受人未付清全部房款的（包括但不限于银行贷款尚未发放贷款额不足应付房款的）则交房日期顺延至买受人付清全部房款后。3、规划部门批准的规划变更或设计部门同意设计变更导致工期延长的。4、因国家有关法律、法规、政策改变或政府限制性行为导致工期延长的。5、其他非出卖人能控制因素（如市政原因停水、停电，以及市政建设影响施工，政府行为停工等）导致工期延长的。四、出卖人逾期交房的违约责任。1、逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；2、出卖人交付房屋给买受人时间定为二○一一年七月三十一日，出卖人未能按合同约定时间交房的，每逾期一天出卖人按买受人已交房款万分之二计算违约金给买受人，直至出卖人交付房屋给买受人为止。但买受人要把房款及其他款项全部交清，出卖人即交钥匙，房屋给买受人使用。五、交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规划的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人交房通知期限届满视为自动交付，买受人应当承担与该房屋有关的风险，并承担自视为自动交付日起该房屋的相关费用。六、出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、水：在交楼时达到使用条件；2、电：在交楼时达到使用条件；3、住宅进出口道路必须在交房时达到使用条件；4、本条款所指的基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺；5、仅限于与本合同约定的商品房直接相连的部分。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、非出卖人原因导致在规定日期内未达到使用条件，交付时间顺延，出卖人不承担责任；2、因出卖人原因，未达到上述使用条件，未达到期间出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之一的违约金，违约金总额最高不超过房价款的1%。合同签订之前的2010年6月2日，莫斌杰、李春琼向立裕公司一次性支付购房首款95556元。2010年10月19日，莫斌杰、李春琼与广西宜州农村合作银行签订房屋按揭贷款合同，2010年11月30日，莫斌杰、李春琼将取得的按揭贷款220000元支付给立裕公司。至此，莫斌杰、李春琼支付完全部购房款315556元。2012年1月8日，立裕公司在《河池日报》刊登《立裕中央公寓交房公告》，主要内容为：“我公司建设的宜州市立裕中央公寓楼于2011年12月31日经相关部门验收合格，具备交房条件，请各购房业主携带业主身份证原件、购房合同、房款发票或收据到宜州市解放路4号（裕华大酒店一楼办公室）办理相关交房手续。”2012年1月11日，李春琼在立裕公司的《宜州市立裕房地产开发有限公司交房通知签收单》上签字领取《收楼通知书》、《收楼须知》、《收款确认书》。办理交房手续后领取电子钥匙扣和进门钥匙。后，莫斌杰、李春琼以立裕公司未按合同约定的时间交付房屋及交付房屋时用电未达到使用条件构成违约为由，诉至该院。
另查明，宜州市立裕中央公寓楼由河池市建筑工程公司承建，于2008年11月24日开工。2010年2月21日，立裕公司取得立裕中央公寓楼的《预售商品房许可证》。2010年11月13日下午，一行人途经龙江一桥立裕中央公寓楼路段时，被一根高处落下的钢管砸伤头部，经送医院抢救无效死亡。当日，宜州市住房与城乡建设局责令立裕中央公寓楼施工方停止施工协助调查。施工方河池市建筑工程公司在停工三个半月后经建设局口头同意恢复施工。宜州市气象局雨日表显示，2010年3月1日至2011年7月31日间，微量降水（0.0毫米）68天；0.1-9.9毫米的小雨161天；中雨（10.0-24.9毫米）32天；大雨（25.0-49.9毫米）12天；暴雨（50.0-99.9毫米）2天；大暴雨（100.0-250.0毫米）2天。2011年12月5日，立裕公司取得立裕中央公寓楼《建设工程竣工规划验收合格单》。2012年2月1日，立裕公司将立裕中央公寓楼报宜州市住房和城乡建设局竣工验收备案。2012年4月12日，宜州供电公司对立裕公司开发的立裕中央公寓楼有关配电设施进行核验，查验结论：工程整体查验合格。宜州供电公司于2012年4月13日向立裕公司发出《客户工程允许接入电网通知书》，2012年5月15日，立裕公司发短信通知莫斌杰、李春琼称立裕中央公寓楼正式通电。在接入电网之前，立裕中央公寓楼使用原工地电源。
再查明，韦勇飞等立裕中央公寓楼三业主于2012年8月7日向该院提起诉讼，请求立裕公司支付逾期交房及用电未达到交付条件的违约金，一审判决后立裕公司不服提起上诉，本院经审理作出（2013）河市民二终字第111-113号民事判决，认为立裕中央公寓楼施工方在施工过程中发生意外事故，导致政府职能部门责令停工协助调查，停工后果系施工方原因引起，因施工方原因造成的迟延交房不能作为立裕公司免除逾期交房违约责任的抗辩事由，立裕公司要求扣除停工三个半月时间的理由没有法律依据；并认为，合同并未明确约定交房时电力应取得电业部门验收合格证明文件，而交房时房屋已经竣工验收合格，韦勇飞等业主亦实际接收房屋，其行为表明认可房屋符合交付条件，且韦勇飞等业主未提供相应证据证明立裕公司交付的房屋电力不能正常使用，影响居住生活，故韦勇飞等业主主张立裕公司承担交房时电力未达到使用条件的违约责任没有事实依据，不予支持。
一审法院审理认为，莫斌杰、李春琼与立裕公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实的意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方应按合同约定履行相应义务。根据合同第八条约定，立裕公司应于2011年7月31日前交付房屋，但立裕公司于2012年1月8日才通过报纸公告方式向莫斌杰、李春琼发出交房通知，生效判决认定商品房交付时间为2012年1月8日。立裕公司在合同约定的交房期限届满时未依约交付房屋，而逾期至2012年元月8日，逾期交房161天，已构成违约。立裕公司辨称其存在合同约定的据实延期交房的情形，应予扣除，理由有三：一是雨天属于合同约定的“其他原因造成不能按时预期交房”的情形；二是政府部门下发停工通知又不下达复工通知属于“政府限制性行为导致工期延长”的情形；三是中高考日停工，亦属政府限制性行为。一、关于雨天因素是否属合同约定的据实延期的情形。在莫斌杰、李春琼与立裕公司签订的《商品房买卖合同》中，双方并未约定雨天或什么样的雨天可延期交房。立裕公司将雨天归为合同约定的“其他原因”，该条属格式合同的“兜底条款”，适用范围并不明确。根据《合同法》第四十一条的规定，“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”双方对“其他原因”并未达成一致的意思表示，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。如把雨天因素计入其他原因而免除或减轻提供格式条款一方的责任，属不当的扩大解释，侵害了合同相对方的权益。雨天是南方常见天气现象，开发商在订立合同时就应当考虑雨天因素，合理预计工期以确定交房时间。现《商品房买卖合同》未明确约定雨天作为延期事由，开发商不能以此因素作为延期交房的抗辩理由。故立裕公司关于雨日延期的辩解事由不成立，不予采信。二、关于政府部门的行为是否属于合同约定的据实延期的情形。根据已查明的事实，由于立裕中央公寓楼的施工方河池市建筑工程公司在施工过程中发生意外事故，导致政府职能部门责令施工方停工协助调查，造成停工的后果系施工方原因引起。根据《合同法》第一百二十一条的规定“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按约定解决。”政府部门下发停工令的对象是施工方河池市建筑工程公司，因施工方原因造成的迟延交房责任不能作为开发商免除逾期交房违约责任的抗辩事由。立裕公司主张停工期间应予延期的抗辩事由没有法律依据，不予支持。三、关于中、高考日停工是否属据实延期的情形。莫斌杰、李春琼与立裕公司签订的《商品房买卖合同》中并未约定中、高考日可延期。立裕公司主张“中、高考日停工”属政府限制性行为，但并未提供中、高考日停工或政府部门通知其停工的证据。立裕公司的该辩解事由无合同依据也无事实依据，不予采信。综上所述，立裕公司提出存在合同约定的据实延期交房的情形理由不成立。立裕公司违约逾期交房161天，应当按照合同约定（已交房款的万分之二／日）承担违约责任，即立裕公司应向莫斌杰、李春琼支付逾期交房违约金10160.9元（已付房款315556元×万分之二／日×161天=10160.9元）。至于莫斌杰、李春琼主张的住宅用电未达到约定的使用条件，没有事实和法律依据，不予支持。生效判决对莫斌杰、李春琼的该主张已作阐述和认定，不再赘述。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第一百零七条、第一百二十一条、第一百一十四条、第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决：一、立裕公司支付给莫斌杰、李春琼逾期交房违约金10160.9元。二、驳回莫斌杰、李春琼的其他诉讼请求。案件受理费414元，减半收取107元，莫斌杰、李春琼负担117元，立裕公司负担90元。
立裕公司不服一审判决，上诉请求：1、撤销一审判决，驳回莫斌杰、李春琼的诉讼请求；2、一、二审的诉讼费由莫斌杰、李春琼承担。事实和理由：一审认定立裕公司延期交房行为违约是对立裕公司行为性质的错误认定。立裕公司和莫斌杰、李春琼签订的《商品房买卖合同》第八条第二款约定“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：…4、因国家有关法律、法规、政策改变或政府限制性行为导致工期延长的，5、其他非出卖人能控制因素（如市政原因停水、停电，以及市政建设影响施工，政府行为停工等）导致工期延长的”，由此可见因政府行为及政府限制性行为导致工期延长或停工的，立裕公司均可据实延期交房，此约定条款是双方当事人的真实意思表示，没有违反国家的法律法规，也没有损害国家利益、社会公共利益或他人利益，因此对双方当事人有法律上的约束力。一审认定双方签订的合同具有法律效力的同时，又根据《合同法》第121条的规定认定政府责令停工是因施工方的原因所引起，认为因施工方原因造成的迟延交房不能作为立裕公司免除逾期交房责任的抗辩事由，此认定有误，理由是：（1）双方约定因政府行为逾期交房时没有约定导致政府行为的原因，所以应理解为所有因政府行为引起的逾期交房上诉人均可据实延期；（2）认定政府因施工方的原因责令停工的时间，应该以2010年11月13日事故发生之日起至2010年11月26日事故处理完毕宜州市住建局向宜州市人民政府作出《事故调查报告》之日止为准，因为在《事故调查报告》中已说明“建议将该事故定性为非责任意外事故，承建方已与死者家属达成理赔协议，家属对理赔结果满意，思想情绪稳定”，这说明有关部门对事故的调查已结束且处理已有结果，事故造成的社会影响已消除，在此情况下政府有关部门应主动通知施工单位复工，政府有关部门不能及时通知复工，甚至到2011年7月30日施工方书面请求复工时仍拒绝下达书面复工通知，是怠于履行职责的表现，其中原因不能归责于施工方，所以说从政府有关部门对事故调查处理完毕第二日即从2010年11月27日起到2011年7月30日这段时间的停工完全是因为政府行为所导致，立裕公司交房的时间应可据实延期；（3）立裕公司逾期交房的原因是因双方约定的政府的行为所引起，因此不能视为违约行为，不能适用《合同法》第121条的规定。《合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依照合同约定和合同法此规定，莫斌杰、李春琼有义务允许立裕公司延期交房，延期时间为从2010年11月27日起到2011年7月31日共计247天，此可据实延期的时间超过了逾期交房的时间161天，所以说立裕公司于2012年1月8日交房没有超过可以据实延期交房的时间，立裕公司逾期交房的行为符合双方的合同约定，不能视为违约诉人行为。综上所述，一审对立裕公司逾期交房行为的性质认定有误，适用法律错误，请二审依法判决。
被上诉人莫斌杰、李春琼辩称：1、政府责令停工，系立裕公司委托的施工方发生工地安全事故引发，政府为调查事故原因处理后继问题而责令停工，并非政府主动行为，不属于合同约定可以免责的政府行为的情形。另外，立裕公司与施工方、监理方均有合同关系，立裕公司可以通过合同关系，督促相关责任人抓好安全施工，避免事故发生，所以本案政府责令停工也不属于合同约定的“非出卖人能控制的因素”的免责事由，因此立裕公司的违约责任不能免除；2、双方签订的合同没有约定因立裕公司工地施工事故引发政府停工可以免责的内容，立裕公司上诉称双方合同约定的政府行为应理解为所有的政府行为，是对合同条款的任意曲解，没有事实和法律依据；3、立裕公司上诉称政府在事故调查结束后未能及时通知立裕公司复工可免责的理由，没有事实依据，无证据证明其主张；4、立裕公司与本系列案中部分业主的合同是在事故发生后签订，但都约定2011年7月31日前交房，与其被停工日之前与其他购房人签订的合同交房一致，这一事实说明，立裕公司已明知其工地事故被政府停工调查，建房进度可能受影响的情况下，仍然确定上述交房日期不变并订立合同，表明其在事故停工后仍然可以按时交房的真实意思表示，因此，立裕公司主张所谓事故调查导致政府停工可以免责的说法和理由无事实和法律依据。综上，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，审案程序合法，恳请二审法院依法维持原判，驳回立裕公司的上诉请求；
立裕公司二审期间提供的证据有：1、收楼通知，证明交房的时候，业主已经认可交房时间和交房条件；2、电费发票，证明因为立裕公司逾期交房，减免了莫斌杰、李春琼的部分电费和物业管理费作为逾期交房的补偿条件，认可逾期交房的事实。莫斌杰、李春琼质证认为：对收楼通知及电费发票的真实性无异议，但与本案无关联，收楼通知的内容不能证明莫斌杰、李春琼认可逾期交房的事实。本院认为：立裕公司提供的电费发票及收楼通知并未写有莫斌杰、李春琼认可以减免部分电费和物业管理费作为逾期交房的补偿条件，立裕公司也未能提供其他证据证实，因此收楼通知及电费发票不能证实双方已达成以减免部分电费和物业管理费作为逾期交房的补偿条件，对该证据本院不予认定。
莫斌杰、李春琼二审期间未提供证据。
立裕公司对一审查明的事实无异议，但认为一审遗漏查明政府不通知复工的原因。本院认为，政府职能部门未作出复工通知的原因与本案待证事实无关联，对立裕公司是否应承担逾期交房责任没有实质影响，故立裕公司的异议不成立，本院不予采纳。
经二审审理查明，除了一审认定“施工方河池市建筑工程公司在停工三个半月后经建设局口头同意恢复施工”因无证据证实，予以纠正外，其他事实属实，本院予以确认。
综合双方当事人的诉辩主张，本院归纳二审争议焦点为：立裕公司上诉主张延期交房的理由是否成立。
本院认为：一审认定莫斌杰、李春琼与立裕公司签订的《商品房买卖合同》合法有效正确，本院予以确认。由于立裕公司中央公寓楼建设工地上发生意外伤亡事故，政府职能部门责令停工协助调查，因施工方原因造成停工期间不能作为延期交房的抗辩事由，立裕公司要求延期交房的上诉理由不能成立，本院不予支持。理由如下：虽然双方当事人签订的《商品房预售合同》约定，由于国家有关法律、法规、政策改变或者政府限制性行为导致工期延长的，其他非出卖人能控制的因素（如政府行为停工）导致工期延长的，立裕公司可以据实延期交房。但所谓的政府行为是指政府基于社会公共利益需要而作出的相应行为，这一行为产生的原因和目的均基于社会公共利益的需要，不包含因自身或第三人原因引起的政府介入行为。本案中，政府责令停工的直接原因是由于立裕公司开发项目的施工方在施工过程中，建设工地上发生意外伤亡事故导致政府介入。而政府职能部门对于安全生产的监管是其职责所在，立裕公司作为项目开发商，对建设工程安全亦负有管理责任，因此政府介入行为与立裕公司自身亦存在关联，所以政府责令停工后，何时下达开工令，属事故处理的后续问题，是立裕公司及施工方与政府之间的关系，立裕公司不能将其自身因素导致政府介入的责任进行转嫁和免除。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按约定解决。”的规定，立裕公司不能以施工方的原因造成的迟延交房责任作为免除违约责任的抗辩理由。
综上所述，立裕公司的上诉理由不能成立，一审认定基本事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费54元（宜州市立裕房地产开发有限公司已预交），由上诉人宜州市立裕房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 覃再娟
审 判 员 韦海平
代理审判员 吴利萍
二〇一四年十二月九日
书 记 员 黄尚松