河南省郑州市中原区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫0102民初1770号
原告：赵方，女，汉族，1980年2月14日出生，住河郑州市中原区。
委托诉讼代理人：李玲玲，河南嘉同律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡红光，系原告配偶。
被告：朱蒲，男，汉族，1970年12月15日出生，住郑州市中原区。
委托诉讼代理人：张帆,河南信行律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵曌,河南信行律师事务所律师。
被告：郑州广盈房地产营销策划有限公司，住所地郑州市中原区冉屯北路13号32号院1层附8号。
法定代表人：史法启，该公司总经理。
委托诉讼代理人：付东方，该公司员工。
原告赵方与被告朱蒲、郑州广盈房地产营销策划有限公司（以下简称“广盈公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵方委托诉讼代理人李玲玲、被告朱蒲委托诉讼代理人张帆、被告广盈公司委托诉讼代理人付东方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
赵方向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的房屋买卖合同；2.判令被告朱蒲返还定金30000元；3.判令被告朱蒲向原告支付自2016年9月30日至今的逾期违约金，暂计20000元；4.判令被告朱蒲赔偿给原告造成的损失100000元（分别为佣金13000元、银行贷款费用7000元、房屋增值部分损失80000元）；5.判令被告郑州广盈房地产营销策划有限公司退还原告物业交割保证金4800元；6.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年8月6日，原告和二被告共同签订《房屋买卖合同》。合同约定被告朱蒲自愿将自己所有的位于中原区冉屯路2号10号楼1单元4层东户的房屋转让给原告；房屋的总价款为1375000元。合同签订当日原告向广盈房地产支付佣金13000元、物业交割保证金4800元；原告同时向被告支付购房定金30000元。合同签订后，原告按照合同约定去办理了按揭手续。银行审批通过后，根据合同约定双方于2016年9月3日共同到房管局办理网签时，发现被告朱蒲因两年前对涉案房屋的抵押贷款在还款后未及时进行注销登记。房管局要求被告朱蒲及时办理注销登记后，才能和原告继续办理网签手续。2016年9月26日注销登记终于办理完毕，被告朱蒲却单方违反合同约定，拒绝继续转让房屋。并于2016年9月30日向被告广盈房地产邮寄“告知函”，要单方解除房屋买卖合同。被告广盈房地产的工作人员通知原告后，原告于2016年10月8日回函给被告，明确被告是违约方，应当承担违约责任，并赔偿给原告造成的损失。根据合同约定，被告拒绝继续转让房屋的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任，并赔偿由此给原告造成的损失。之后双方就被告赔偿原告违约金及损失的总数额经过多次协商，均未达成一致意见。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求解决。
朱蒲辩称，一、本案所涉合同具有双重性质，既有房屋买卖合同关系又具有居间服务关系，被告广盈公司作为专业的房产中介机构应当对于按揭贷款手续、网签办理手续时间较为准确把握，合同在中介公司指导下分别约定7个工作日内办理银行手续、15工作日办理完毕网签，在实际履行中显然时间紧张；除此之外，作为居间人，应当对委托事项有足够明确、全面的了解，即对房屋信息的核查、核实是其最基本的义务，但在居间服务中，其没有尽到核查房屋相关情况的义务，对合同最终没有履行承担一定的过错责任；二、本合同是2016年8月6日签订，原告于2016年8月30日才办理完毕相关的银行手续，截止原告起诉日均亦未办理完毕网签。致使被告朱蒲出卖房屋的所得款项用于购买学区房的目的无法实现，影响其资金使用计划；三、关于违约金的诉讼请求，根据法律规定，违约金与定金只能择一适用，现原告已经在诉讼请求中主张定金，故违约金的主张不应得到支持、四、关于房屋差价损失。首先，原告并没有提供任何证据证明其房屋差价损失的存在，是原告自行估算得出；其次，原告要求双倍返还定金已经对被告具有惩罚性质；最后，在二手房交易市场中，正常的房价波动属于商业风险，是买卖双方在订立合同时应该能够预见的。但在本案中，结合双方的证据，不能认定被告在签订合同时能够预见房价会因城市规划的原因在短时间内大幅度上涨，因此要求被告赔偿房屋差价损失不符合法律规定的可预见性原则。此外，在本合同中，双方当事人已经约定了违约后的处理方式。属于当事人意思自治的范畴，事先约定违约的计算方式，则推定当事人在订约时已经评估了市场风险、合同继续履行可以获得利益等因素，对于违约情形下损失赔偿的范围做出了限定。如果市场的波动超出这个范围，风险应由当事人自己承担，不能再要求从被告处得到补偿。
郑州广盈房地产营销策划有限公司辩称，原告在诉状中陈述的事实完全属实，被告朱蒲应当遵守诚实信用原则，继续履行合同义务，把房屋转让给原告，为原告办理房屋过户手续。关于注销问题，合同中约定被告朱蒲必须有完整的处分权，签订合同时被告朱蒲明确表示案涉房屋没有贷款。然9月3日去网签时才知案涉房屋曾经办过贷款，虽已还清，未办理注销手续，故无法网签。后经多次催促，才于9月26日办理了注销手续。9月30日被告广盈公司收到了被告朱蒲的解除合同告知函，后经与被告朱蒲的弟弟沟通，其提出涨价20万元，但原告要求在不加价的情况下继续履行合同。广盈公司认为，由于房价的上涨，被告朱蒲作为卖方不愿再继续转让涉案房屋给原告，被告朱蒲的行为已经构成根本违约，应该承担相应的违约责任，并赔偿由此给原告造成的损失。如果原告及被告朱蒲都同意解除《房屋买卖合同》的话，其也同意解除。房屋买卖合同解除后，被告广盈公司同意把物业交割保证金4800元返还给原告。综上，被告广盈公司认为法院应当支持原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
一、原、被告何方在合同履行中存在何种违约情形。原告称被告朱蒲隐瞒房屋存在抵押未注销的事实，导致2016年9月3日的网签未能顺利进行，虽经多次催促，被告朱蒲于2016年9月26日办理完毕注销手续，然其却单方面提出解除合同，构成违约。被告朱蒲称因原告未按照合同约定的时间办理完毕银行贷款按揭手续，致使其出卖房屋所得款项用于购买学区房的目的无法实现，故于2016年9月30日通过第三人向原告发出了解除合同的通知。被告广盈公司称由于房价的上涨，被告朱蒲作为卖方不愿再继续转让涉案房屋给原告，被告朱蒲的行为已经构成根本违约，应该承担相应的违约责任，并赔偿由此给原告造成的损失。
据在案证据及当事人陈述可以确定：合同第九条第二款约定“甲、乙于签订本合同后7个工作日内，共同到贷款银行申请办理相关按揭贷款手续”。2016年8月6日，各方签订合同，双方共同申请办理按揭贷款手续的日期应为2016年8月17日前，2016年8月8日，原告向被告广盈公司交纳办理房屋银行贷款费用7000元，被告朱蒲陈述2016年8月30日银行贷款手续办理完毕，根据二手房按揭贷款一般流程，需经过贷款人资质审核、房屋预评估、面签等程序，结合原告交纳银行贷款费用日期，可确定原告申请办理按揭贷款手续符合合同约定，即使原告申请办理银行贷款手续的日期有所迟延，也仅为轻微违约，并未达到合同无法继续履行的程度，故被告朱蒲不享有合同解除权，合同并未因其向第三人发送解除合同告知函而产生解除合同的效力，被告朱蒲在签订合同时理应知晓涉案房屋上贷款未注销完毕，实际上其注销抵押登记的时间已经客观上造成合同的履行的迟延，且其
拒绝配合办理网签的行为亦没有合同依据和事实根据，应属违约。
二、原告主张被告返还定金、赔偿损失及支付逾期违约金是否合理。关于定金返还，因被告朱蒲违约致使合同不能继续履行，原告的合同目的不能实现，合同解除后，被告朱蒲收取的定金30000元应退还原告。关于损失赔偿，本案中，原告主张的损失包括因原告履行合同实际支出的损失和履行后可获得的利益损失，具体如下：1.原告履行合同实际支出的损失，包括佣金、物业交割保证金、银行贷款服务费、定金。据合同第六条约定：如甲乙任何一方违约的丙方佣金不退，违约方承担佣金赔偿责任，故合同解除后，原告已向居间方支付的佣金13000元系损失，应由违约方被告朱蒲赔偿，如原、被告认为上述费用数额过高，与被告广盈公司实际工作量和履约情节不符，可另行起诉主张；关于银行贷款费用，因合同约定付款方式为按揭贷款，相关手续已经办理完毕并审批通过，故该费用已实际发生，应视为合同解除后产生的损失，亦应由违约方被告朱蒲赔偿原告银行贷款服务费用7000元；关于物业交割保证金，因被告朱蒲违约导致原告的合同目的未能实现，该笔费用仍由被告广盈公司保管，其应退还物业交割保证金4800元。2.合同履行后可获得的利益损失。该部分损失系原告所主张的房屋增值部分损失。本案中，因被告朱蒲违约，原告主张房屋增值部分损失为80000元。本院认为，原告主张的该房屋增值部分损失应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。2016年8月6日，三方签订《房屋买卖合同》，2016年9月30日，被告朱蒲发出解除合同告知函。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，被告朱蒲违约后，原告应当采取适当措施防止损失扩大，故原告收到解除合同通知之日，应知晓房屋买卖合同无法继续履行，应当及时采取购买其他房屋等措施防止因房价继续上涨而导致损失的继续扩大，故本院认定房屋差价损失期间应自2016年8月6日起至2016年9月30日止。诉讼中，各方并未就差价损失形成共识，原告也未于举证期间向本院提交房屋差价损失鉴定申请，故本院以郑州市房管部门公布的房地产数据作为差价损失依据。根据郑州市住房保障和房地产管理局网站公布的郑州市房地产数据分析（2016年8月住宅二手房成交均价为每平米9233元，2016年9月住宅二手房成交均价为每平米9518元，每平米均价价差为285元），结合涉案房屋面积，本院认定房屋差价损失为38039元（285元/㎡×133.47㎡），即被告朱蒲应赔偿原告房屋差价损失38039元。原告主张过高部分没有依据，本院不予支持。
关于逾期违约金支付，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。本案中，应由被告赔偿的房屋差价损失已经足以涵盖弥补原告主张由被告支付的逾期违约金2万元，故本院对于原告此项主张不予支持。
本院认为：原、被告于2016年8月6日签订的《房屋买卖合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应遵循诚实信用原则，依约全面履行己方义务。原告以解除合同为前提主张本案诉请，二被告均认可解除，合同已经解除，故本院不再处理。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求损失”。原告要求被告朱蒲返还定金并赔偿损失的诉求于法有据，本院予以支持，原告就损失主张过高部分，本院不予支持。因违约金主张以实际损失为基础，在已支持原告损失的情况下，本院不再支持原告的逾期违约金主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十五条，第一百一十六条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告朱蒲自本判决生效之日起十日内向原告赵方返还定金30000元，支付佣金13000元、银行贷款费用7000元、房屋差价损失38039元，共计88039元；
三、被告郑州广盈房地产营销策划有限公司自本判决生效之日起十日内向原告赵方返还物业交割保证金4800元；
四、驳回原告赵方的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3996元，由原告赵方负担2007元，被告朱蒲负担1904元，被告郑州广盈房地产营销策划有限公司负担85元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。
审 判 长 任留柱
人民陪审员 王海霞
人民陪审员 王建新
二〇一七年九月二十六日
书 记 员 李康康