北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终4773号
上诉人（原审被告、反诉原告）：北京世铂春秋财务顾问有限公司，住所地北京市西城区月坛北街25号31幢2号办公楼2223室。
法定代表人：陈某，总经理。
委托诉讼代理人：胡丽娟，北京市京都律师事务所律师。
委托诉讼代理人：姚佳堤，北京京都（天津）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘文荣，女，1974年4月20日出生，住北京市顺义区。
委托诉讼代理人：张俊建，北京市顺义区天竺镇法律服务所法律服务工作者。
上诉人北京世铂春秋财务顾问有限公司（以下简称世铂春秋公司）因与被上诉人刘文荣房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2016）京0113民初4170号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月30日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人世铂春秋公司的法定代表人陈某及其委托诉讼代理人胡丽娟、姚佳堤，被上诉人刘文荣及其委托诉讼代理人张俊建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
世铂春秋公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判世铂春秋公司与刘文荣签订的《北京市存量房屋买卖合同》解除，刘文荣向世铂春秋公司支付违约金81.2万元，驳回刘文荣的一审诉讼请求，本案一、二审诉讼费由刘文荣承担。事实和理由：刘文荣未按合同约定时间付清首付款，构成严重违约。世铂春秋公司依法行使合同解除权，不应被认定构成违约。双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》对刘文荣的付款时间和逾期付款需要承担的法律后果均有明确约定，根据合同，刘文荣应当在网签当日将首付款300万元支付给世铂春秋公司。《房屋买卖合同》第八条和第十一条还明确规定买受人逾期付款的违约责任。通过庭审调查，刘文荣逾期付款超过30日的事实是清楚无误的。北京市建委的公示文件证明合同网签日期是2015年12月16日，政府机关公示文件的证明效力要高于其他证据。刘文荣在一审中没有向法庭提供反证推翻网签日期。刘文荣的抗辩理由自相矛盾，不能成立。刘文荣主观认为网签日期应当是双方在打印合同文件上签字的日期，这混淆了网签与线下签约的概念。网签是指交易双方签订合同后，到房地产相关部门进行合同备案，并在网上公示。这一过程完成，就是网签完成。因此，建委的公示文件才注明合同网上签约日期2015年12月16日。而经纪公司打印出网签合同，让双方签字，只是对已经在建委网络系统备案的网签合同的事后确认。网签合同的内容，双方已不能再修改变动。刘文荣为了逃避违约责任，主观臆断网签日期为2016年3月2日。刘文荣早在2016年1月23日就已在中国建设银行北京顺义支行办理二手房屋贷款面签手续。在银行面签时，刘文荣作为贷款申请人，已向银行提交了网签合同。因此，刘文荣至迟在2016年1月23日之前就已知道合同网签已于2015年12月16日完成。刘文荣与金色时光公司恶意串通，故意向世铂春秋公司否认和隐瞒网签已于2015年12月16日完成的事实，目的是为拖延向世铂春秋公司支付首付款的时间。在2015年12月16日网签后，刘文荣与金色时光公司经办人曾多次和世铂春秋公司见面，办理房源审核，二手房银行按揭贷款，归还房屋贷款，办理解押等相关事宜。但刘文荣与金色时光公司既未告知世铂春秋公司2015年12月16日已完成网签的事实，也未及时让世铂春秋公司在早已于2015年12月16日打印出来的网签合同文本上签字确认。世铂春秋公司发觉被骗后于2016年3月7日向金色时光公司及刘文荣发送了《关于签约文件合订本解约函》，而此时刘文荣还没有付清首付款。这是世铂春秋公司依法行使合同解除权。金色时光公司及刘文荣收到解约函后，没有给世铂春秋公司任何回复。在整个交易过程中，金色时光公司作为经纪公司，完全站到刘文荣一边，合伙欺骗世铂春秋公司。双方在达成该房屋的买卖条件时，世铂春秋公司提出要在签约后就付清300万首付款，刘文荣也同意签约后三周内每周支付100万元。但金色时光公司填写合同时，却未征得双方同意，将支付首付款的时间写成网签当日。金色时光公司的这一修改付款日期的欺骗行为，直接导致了刘文荣以此为借口，不按约定的三周内付款。也导致世铂春秋公司卖房筹款的合同目的无法实现。在2016年12月16日合同网签后，金色时光公司与刘文荣继续合伙欺骗世铂春秋公司，故意向世铂春秋公司否认和隐瞒合同网签的事实，导致世铂春秋公司一直不知合同已经网签，还在一次次催促金色时光公司办理网签。世铂春秋公司催促办理网签，应当视为世铂春秋公司在催促付首付款，因为网签当日是合同约定的付款日期。从刘文荣提交的交易过程记录和世铂春秋公司与金色时光公司的短信通讯记录可以明显看出在合同网签后，刘文荣与金色时光公司经办人曾多次和世铂春秋公司通讯联系、见面、协商并办理房源审核、二手房银行按揭贷款、归还房屋贷款、办理房屋解押登记等相关事宜。但刘文荣与金色时光公司却故意向世铂春秋公司隐瞒合同已经网签的事实，利用世铂春秋公司急于办理网签、收取首付款的心情，2016年3月2日在刘文荣没有付清首付款的情况下，欺骗世铂春秋公司去办理房屋交税、过户手续。当天，如果不是房管局因为材料不符合要求不予办理，世铂春秋公司的房屋就在不明真相没有收到首付款300万的情况下，被经纪公司与刘文荣欺骗过户了。世铂春秋公司直到此时才发觉受骗上当，先是电话通知，然后于2016年3月7日向金色时光公司及刘文荣发送了《关于签约文件合订本解约函》。刘文荣违约事实清楚，证据确凿，按照合同约定和法律规定，其应当承担违约责任，向世铂春秋公司支付违约金，世铂春秋公司有权解除《房屋买卖合同》。一审法院在审理程序和适用法律上存在严重错误。刘文荣提交的民事起诉状中并没有要求继续履行《房屋买卖合同》的诉讼请求。在第一次开庭时，向一审法院提交的追加诉讼请求的申请书中，也没有提出要求继续履行《房屋买卖合同》的诉讼请求。直到2016年10月27日，一审法院最后一次开庭，在庭审辩论和最后陈述已经完毕后，刘文荣经由主审法官的提示和帮助，才正式向法庭提交了要求继续履行《房屋买卖合同》的诉讼请求。世铂春秋公司认为，一审法官的行为违反诉讼程序。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第三十四条的规定，世铂春秋公司依据《合同法》第九十三条、第九十六条的规定依法行使合同解除权，于2016年5月9日向刘文荣发送了解除合同通知。刘文荣在接到解除通知三个月内，并没有请求法院或仲裁机构确认解除合同通知的效力。虽然，在2016年10月27日，刘文荣在一审法官的提示和协助下，提出了要求继续履行合同的诉讼请求，但刘文荣提出诉讼请求的时间已经超过了法定期限，一审法院依照最高人民法院的规定应当不予支持。
刘文荣辩称，同意一审判决。本案争议焦点是网签日期，世铂春秋公司说是2015年12月6日，认为刘文荣没有按照约定日期支付定金。事实上，网签日期是2016年3月2日，2015年12月6日是合同第三方即金色时光公司在材料上写的日期。刘文荣在约定期限内支付了钱款，没有支付完毕是因为世铂春秋公司没有按合同规定的时间完成过户手续，世铂春秋公司违反合同在先。金色时光公司打印材料的日期并不是网签日期，对方是明知的。金色时光公司也到法庭进行了解释。居间合同是各省市统一的合同样本。刘文荣按照约定支付了首付款，最后一次支付时间是2016年3月19日，支付了对方83万。关于程序问题，刘文荣在一审中参加了诉讼，是在开庭之前书面变更的请求，也签了字。这仅仅是对请求的细化，不是变更请求。
刘文荣向一审法院起诉请求：1.继续履行世铂春秋公司与刘文荣于2015年11月1日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2.要求判令世铂春秋公司将诉争房屋过户给刘文荣，刘文荣在过户当日向世铂春秋公司支付购房款106万元整；3.要求判令世铂春秋公司在过户当日，配合刘文荣办理物业交割手续，同时刘文荣向世铂春秋公司支付3万元物业交割保证金；4.判令世铂春秋公司向刘文荣支付逾期办理诉争房屋过户手续的违约金（计算方式为：第一部分以214万元为本金，自2016年3月3日起计算至实际过户之日止，标准为日万分之五；第二部分以83万元为本金，自2016年3月20日起计算至实际过户之日止，标准为日万分之五）；5.诉讼费由世铂春秋公司负担。
世铂春秋公司向一审法院反诉请求：1.判决刘文荣向世铂春秋公司支付违约金81.2万元；2.判决世铂春秋公司与刘文荣之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》于2016年5月9日解除；3.案件受理费由刘文荣承担。
一审法院认定事实：诉争房屋坐落于北京市顺义区顺恒大街×号，建筑面积183.26平方米，房屋所有权人系世铂春秋公司，房屋所有权证书编号为X京房权证顺字第XX**号。
2015年11月1日，世铂春秋公司（出卖人，甲方）与刘文荣（买受人，乙方）、案外人金色时光公司（居间人，丙方）签订《房屋买卖合同》。《房屋买卖合同》主要约定如下:出卖人将诉争房屋出售给买受人，成交价格为260万元，买受人在签订本合同时支付定金50万元，房屋内的家电、家具、装饰装修、其它配套设施设备、物业费、供暖费、车位费、公共维修基金及其他房屋维护费合计作价146万元；首付款300万元，贷款金额106万元，首付款于网签当日支付；买受人向商业银行申办抵押贷款，双方同意共同向贷款机构申请办理贷款的日期为资质审核通过；出卖人应当在过户当日将房屋交付给买受人；双方当事人同意，自本合同签订之日起银行批准贷款，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；双方应在过户当日办理物业交割，房款中留存3万元，作为物业交割保证金，在物业交割完毕当日交付给出卖人。关于违约责任，《房屋买卖合同》第十一条作出了详细约定。
2015年11月1日，刘文荣向陈某（世铂春秋公司之法定代表人）支付定金2万元。
2015年11月3日，刘文荣向陈某支付定金48万元。
2015年11月11日，刘文荣向金色时光公司支付200万元，2015年12月4日，金色时光公司向陈某支付164万元，陈某出具收条载明其收到上述款项用于偿还诉争房屋在中信银行的贷款。2016年1月14日，诉争房屋上的抵押登记已注销。
2016年1月23日，刘文荣、世铂春秋公司签订《存量房屋买卖合同》（合同编号：××，打印日期：2015年12月16日），将该份合同提交至中国建设银行，用以办理刘文荣的住房贷款手续。刘文荣对此份合同中的签名是否为其本人所签无法确定，亦不申请进行笔迹鉴定。
2016年2月19日，中国建设银行出具贷款情况说明，载明刘文荣申请的诉争房屋贷款106万元已获批准。
2016年3月2日，刘文荣、世铂春秋公司共同前往相关部门办理交税、房屋所有权转移登记手续，因世铂春秋公司携带的材料不符合要求，未办理成功。同日，双方再次签署一份《存量房屋买卖合同》（合同编号：××，打印日期：2015年12月16日）。
2016年3月7日，世铂春秋公司向金色时光公司发送《关于签约文件合订本解约函》，载明：“根据金色时光公司签约文件合同订本【合同编号：××】，其中存量房买卖合同第五条之3.1.2条款，其中网签当日交付首付款300万的具体支付日期，于2015年11月1日，买房客户刘文荣当面承诺11月份每隔一周时间交付100万，约定在11月之内完成300万元的首付款交付，目前，买房客户刘文荣没有支付300万首付款，显然已经违约。2015年11月9日，业主多次催问按约定的100万是否可以转账？中介未能履行买卖双方合约执行监督的职责，放任客户刘文荣的拒绝支付，其后的行为一直处于违约状态。基于买房客户刘文荣支付首付款的违约行为及中介协议中不把支付首付款300万元的约定时间另行补充协议，业主提出买房客户违约的事实和中介服务工作的失职。业主要求：请求金色时光公司解除签约文件合同订本【合同编号：××】。”刘文荣对此解约函不予认可。
2016年3月19日，刘文荣向陈某支付83万元。
2016年5月9日，世铂春秋公司向刘文荣发送《律师函》，主张刘文荣未按合同约定，于网签当日即2015年12月16日支付首付款300万元，逾期付款日期超过30日，故世铂春秋公司要求解除《买卖合同》，并要刘文荣支付81.2万元的违约金。
一审庭审中，刘文荣申请证人银某（金色时光公司工作人员）出庭作证。银某陈述的主要内容为：“诉争房屋有164万元的贷款，为保障买卖双方交易安全，由买方将房款支付给我公司，再由我公司支付给卖方。三方口头协商，先支付200万元首付款，剩余首付款在过户当日支付。第一次约定的过户时间是在腊月24、25日，具体时间记不清了，当时卖方不方便过来就没有办理过户。2016年3月2日，双方第二次办理过户时卖方提交的手续与签订房屋买卖合同时的公司信息不符，无法过户，交易无法完成。之后我与卖方联系能否变更信息，卖方说要求解除合同，因为交易时间过长。合同中约定支付首付款的时间为网签之日，指的是过户之日，即双方在办理过户手续的网签合同上签字之日，2015年12月16日只是我公司向建委提交网签合同文本及打印文本的日期。关于合同条文，我公司工作人员在双方签订合同时向双方解释过。2016年3月2日以前，卖方并未要求过解除合同或提出过买方没有付清首付款的问题。”
刘文荣提交银某与陈某于2016年3月1日的短信记录，其中陈某发送的内容为:“银经理，明天早上一早我们去顺义配合办理网签卖房。请问我需要带上哪些资料？”。
一审庭审中，世铂春秋公司提交银某与陈某的短信，拟证明银某向其隐瞒已经网签的事实，世铂春秋公司催促刘文荣支付剩余首付款。其中，银某于2016年1月3日短信通知陈某携带相关手续。双方一致认可2016年1月4日系前往中国建设银行办理贷款面签手续。2016年1月14日，陈某给银某发送短信:“银经理，今天网签，300万的余款86万要支付转给我的。”刘文荣称2016年1月14日系办理诉争房屋的抵押权注销手续，并非办理网签。世铂春秋公司主张自2015年12月底至2016年1月通过给银某及金色时光公司的经理打电话、发短信，催促刘文荣支付剩余首付款，但除上述已提交的短信外没有证据提交。
另，世铂春秋公司认为刘文荣主张的违约金超过其实际损失，表示如法院支持违约金一项，则要求法院对违约金数额予以调整。
一审法院认为，世铂春秋公司与刘文荣签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反相关法律法规的规定，故为有效合同。合同签订后，当事人均应履行各自权利义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
世铂春秋公司认为《房屋买卖合同》约定刘文荣应在网签当日支付首付款300万元，而刘文荣未在2015年12月16日支付，且逾期超过30日，故世铂春秋公司有权解除《房屋买卖合同》。刘文荣认为网签日期是2016年3月2日。法院认为，根据双方当事人陈述及已查明事实，结合《存量房屋买卖合同》及证人证言，可以认定双方对《房屋买卖合同》约定的“网签当日”存有争议。而根据合同实际履行情况及短信内容，可以看出截止2016年3月2日，世铂春秋公司以自己的行为表明同意继续履行《房屋买卖合同》，故刘文荣不构成违约。现世铂春秋公司主张刘文荣违约，要求解除《房屋买卖合同》、要求刘文荣支付违约金的反诉请求，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。刘文荣履行了交付定金、首付款之义务，世铂春秋公司未按约定配合刘文荣办理诉争房屋所有权转移登记手续，并明确表示拒绝继续履行合同，世铂春秋公司构成违约，应当承担相应的违约责任。现刘文荣主张继续履行合同，并同意全额支付剩余房款109万元，对此法院不持异议。刘文荣支付房款后，世铂春秋公司应协助刘文荣办理诉争房屋的所有权转移登记手续及物业交割手续，故对于刘文荣的该项诉讼请求，法院予以支持。关于刘文荣主张的违约金，世铂春秋公司认为数额过高，请求予以调整。法院认为世铂春秋公司承担的违约金应以刘文荣的实际损失为限，现刘文荣就此未提供充分证据证明，故法院视本案具体情况就该违约金金额酌情确定，对于刘文荣该项请求的合理部分予以支持，过高部分不予支持。判决：一、刘文荣与北京世铂春秋财务顾问有限公司继续履行双方于二○一五年十一月一日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、刘文荣于判决生效之日起十五日内向北京世铂春秋财务顾问有限公司支付剩余购房款一百零九万元，北京世铂春秋财务顾问有限公司于收到上述款项当日协助刘文荣将位于北京市顺义区顺恒大街×号房屋的所有权转移登记至刘文荣名下并配合刘文荣办理上述房屋的物业交割手续；三、北京世铂春秋财务顾问有限公司按每日三百五十四元的标准给付刘文荣违约金，自二〇一六年三月二十日起计算至办理完毕位于北京市顺义区顺恒大街×号房屋的所有权转移登记手续之日止，于判决生效之日起十五日内履行；四、驳回刘文荣的其他诉讼请求；五、驳回北京世铂春秋财务顾问有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，世铂春秋公司提交与中介工作人员银某的短信截图两张，证明刘文荣未按照房屋买卖合同约定在合同签订的同时付清定金50万元，其存在逾期付款的违约行为，中介工作人员一直对世铂春秋公司隐瞒网签已于2015年12月16日完成的事实。刘文荣质证称对该证据的真实性、关联性、证明目的均不认可。
世铂春秋公司提交从北京市顺义区住房和城乡建设委员会调取的网签记录及网签备案合同一份，证明世铂春秋公司与刘文荣于2015年12月16日完成网签，网签时间应当以住建委公布为准。刘文荣质证称对网签记录的真实性认可，但2015年12月16日是双方要约网签的起始时间，并不是合同完成时间，一审法院也查明这个时间与完成时间是不一样的。2016年12月16日，网签要约是金色时光公司到住建委按照要约登记输入的时间，并不是结束时间。网上要约登记的起始时间是由金色时光公司完成的，当时双方当事人并不知情。网签程序是先要居间人登陆，第一行显示签约完成，但此时登陆的产权人依然是世铂春秋公司，买方依然是刘文荣，故不认可12月16日完成网签。刘文荣认可网签备案合同系从住建委调取，但该合同最后一页中打印时间是空白，世铂春秋公司明知合同最后完成时间是3月2日，故意向法庭提交没有打印日期的合同。完成的合同中加盖了世铂春秋公司的印章，陈某与刘文荣都亲笔签名了。世铂春秋公司提交的上述两份证据只能证明起始登陆时间是12月16日，该日期并非结束时间。
世铂春秋公司提交2010年4月7日住建委发布的通知，证明根据该份通知中载明的网签流程点击签约已经完成，世铂春秋公司提交的没有打印日期的合同恰恰可以说明金色时光公司和刘文荣没有告知其网签完成。刘文荣质证称世铂春秋公司提交的与其提交的通知都是住建委下发的，世铂春秋公司提交的文件是2010年下发，刘文荣提交的文件是2011年下发的。网签流程中需要有签订合同日期，签订合同日期是2016年3月2日，这是客观事实。双方应当签订合同后才备案，双方是3月2日备案的合同。
刘文荣提交金色时光公司出具的证明一份，证明网签合同开始时间是2015年12月16日，结束时间是2016年3月2日。世铂春秋公司对该证据的真实性和证明目的均不认可。
刘文荣提交住建委通知一份，证明该通知第三条第一款至第四款是法律规定的网签合同流程，录入时间并非合同完成时间。双方签订纸质版合同的时间是2016年3月2日，世铂春秋公司将网签时间当作全部合同完成时间是错误的。世铂春秋公司提供的网签备案合同没有结束日期。世铂春秋公司质证称刘文荣提供的规范性文件不属于证据，不予质证。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
以上事实，有双方当事人陈述、《房屋买卖合同》、房屋所有权证书、《存量房屋买卖合同》、收条、业务凭证、短信等证据在案佐证。
本院认为，世铂春秋公司与刘文荣签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。
根据世铂春秋公司二审中提交的网签记录，世铂春秋公司与刘文荣之间房屋交易的网签时间为2015年12月16日。但是，根据本案中双方当事人实际履行合同情况及本案证据可以看出，双方在2016年3月2日前合同履行过程中对于网签时间为2015年12月16日并不知情，刘文荣与世铂春秋公司均在积极履行《房屋买卖合同》，世铂春秋公司主张交易过程中刘文荣与金色时光公司恶意串通，亦未提供证据证明。根据本案查明的事实，2015年12月16日之前，刘文荣已经向世铂春秋公司支付了大部分首付款项，诉争房屋贷款亦于2016年2月19日获得批准，而根据合同实际履行情况及短信内容可以看出，截止2016年3月2日，世铂春秋公司仍然以自己的行为表明同意继续履行《房屋买卖合同》，现刘文荣亦同意全额支付剩余房款。综合上述分析，根据查明的事实并考虑双方合同履行的实际情况，本院判令世铂春秋公司与刘文荣继续履行《房屋买卖合同》。世铂春秋公司要求解除合同，并要求刘文荣支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。如前所述，因本案中双方在合同履行过程中对于网签时间为2015年12月16日并不知情，且直至2016年3月2日双方均在积极履行合同义务，故刘文荣诉请世铂春秋公司支付违约金，本院亦不予支持。一审法院判决世铂春秋公司支付刘文荣违约金，本院予以纠正。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持北京市顺义区人民法院（2016）京0113民初4170号民事判决第一、二、五项；
二、撤销北京市顺义区人民法院（2016）京0113民初4170号民事判决第三、四项；
三、驳回刘文荣的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费39280元，由刘文荣负担19640元（已交纳），由北京世铂春秋财务顾问有限公司负担19640元（于本判决生效之日起七日内交纳）；一审反诉案件受理费39280元，由刘文荣负担19640元（于本判决生效之日起七日内交纳），由北京世铂春秋财务顾问有限公司负担19640元（已交纳）。
二审案件受理费39280元，由刘文荣负担19640元（于本判决生效之日起七日内交纳），由北京世铂春秋财务顾问有限公司负担19640元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘建刚
审 判 员 陈 静
代理审判员 张 弘
二〇一七年五月十八日
法官 助理 卫孚嘉
书 记 员 高 媛