湖南省长沙县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长县民初字第4469号
原告李招弟。
委托代理人郑莉丽，湖南东方阳光律师事务所律师。
委托代理人何名，湖南东方阳光律师事务所律师。
被告湖南星电集团房地产开发有限公司，住所地：长沙市天心区东瓜山二村电业局机关综合楼。
法定代表人胡岳勋，董事长。
委托代理人黄红斌，湖南泰宗律师事务所律师。
委托代理人覃事群，湖南泰宗律师事务所律师。
原告李招弟与被告湖南星电集团房地产开发有限公司（以下简称星电公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年12月4日立案受理后，依法由审判员何芳适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李招弟及其委托代理人郑莉丽、被告星电公司委托代理人黄红斌、覃事群到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告请求判令：被告继续履行合同约定的交房义务，并且按照合同约定的标准支付原告从2014年3月31日起至实际交房之日止的违约金（计算至2014年10月31日为15479元），并由被告承担本案的全部诉讼费用。
被告答辩要点：1、被告已经达到了交房的条件，而且已经通知原告收房，故被告不应当承担违约责任。2、原告未按合同的约定时间交付房款，应承担逾期付款的违约责任。3、合同中关于延期交房的违约责任约定过高，请求法院降低标准为合同约定的违约金的30%。
一、查明的事实
根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：
一、双方当事人无争议的事实
1、2013年7月15日，原被告签订《长沙县商品房买卖合同》及《补充协议》（合同编号201201072804），合同约定原告购买被告开发的“星电恬园小区”1栋2804号商品住宅房，合同第五条约定总房价为359984元，其中首付109984元，按揭250000元，原告已履行上述付款义务，但被告至今未向原告交付房屋。
2、合同第八条约定：（一）、出卖人应当在2014年3月30日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房经勘查、设计、监理、施工、建设等五方共同验收合格；2。；合同第十一条约定：出卖人未按照第八条约定的时间和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1、2种方式处理。1、（1）……（2）逾期超过三十日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第八条约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款项万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起三十日内向买受人支付违约金。
3、原告起诉前，被告的房屋已经进行五方联合验收，并且于2015年1月26日消防验收合格。
4、被告星电集团与施工单位签订的合同约定竣工日期为2013年1月10日，但因施工单位项目部经理涉嫌刑事犯罪被拘留，其在被拘留前将工地的资料转移、隐藏，同时因农民工与施工单位发生结算矛盾等导致验收工作无法继续进行。在此期间，星电集团多次向施工单位发函要求按时完成竣工验收，并积极与各原告协商交房等事宜，但双方未达成一致意见。
二、双方当事人有争议的事实
符合交房条件的时间的确定。原告认为符合交房条件的时间至少要计算到消防验收合格之日，被告认为符合交房条件的时间应当为五方联合验收的时间。本院认为，商品房的交付使用，不仅要求开发商按时履行将房屋交付给购房人占有使用的约定义务，还要求开发商履行交付房屋符合法律、行政法规规定的标准及条件的法定义务。依据《城市房地产管理法》及《中华人民共和国建筑法》等相关的法律法规的规定，房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向当地行政主管部门提出竣工验收申请，由房地产开发主管部门对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、环保等有关单位进行验收。本案中被告星电集团现已经完成五方竣工验收及消防验收，故符合交房条件的时间应当确定为消防验收合格之日。
判决的理由与结果
本院认为，一、原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。被告所交付的房屋应当符合交房条件，才能视为履行了交房义务，现因被告未能按《商品房买卖合同》约定的期限向原告交付符合交房条件的房屋，其行为已构成违约，应承担违约责任，故原告要求被告履行交房义务并承担违约责任的主张，本院予以支持。被告认为原告未按照合同的约定履行交付房款的义务，应当承担逾期付款的违约责任。原告认为不属于同一法律事实，被告应当另案起诉。本院认为，原告迟延交付房款的行为不能成为被告不履行交房义务的抗辩理由，被告对原告迟延交付房款的违约责任应当另谋途径解决。二、关于违约金如何计算。原告主张违约金应当按照合同约定的已付房款的日万分之二计算，被告认为约定的违约金过分高于造成的损失，请求人民法院予以适当减少。本院认为，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度，以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”原告未向本院举证证明其实际损失，且延期交房很大程度上是因项目经理个人原因造成，被告在履行中也无重大过错，并积极与原告协调交房事宜，故本院依法酌情认定违约金的计算标准按照已付房款的日万分之一计算。本案中原告已付总房款为359984元，违约金计算期限从2014年3月31日计算至符合交房条件之日即2015年1月25日，总天数为301天，故违约金为359984元＊日万分之一＊301日=10835.52元，故被告应向原告支付逾期交房的违约金10835.52元，对原告主张违约金超过10835.52元的部分不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、限被告湖南星电集团房地产开发有限公司于本判决生效之日后十日内向原告李招弟交付“星电恬园小区”1栋2804号房屋；
二、限被告湖南星电集团房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告李招弟支付违约金10835.52元；
三、驳回原告李招弟的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费267元，减半收取133.5元，由被告湖南星电集团房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 何芳
二〇一五年五月二十日
书记员 谭怡
附本案所引用的条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。