新疆生产建设兵团第十二师中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）兵11民终48号
上诉人（原审被告）林刚，男，汉族，1982年6月29日出生，新疆佳域板材制品有限公司职员，住新疆维吾尔自治区乌�木齐市头屯河区。
上诉人（原审被告）朱丽，女，汉族，1986年8月1日出生，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区。
委托代理人卢晓文，新疆金诚信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）刘建伟，男，汉族，1971年9月8日出生，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区。
委托代理人王俊英，乌鲁木齐市头屯河区泽天法律事务所法律工作者。
原审被告新市区西环北路启腾置业房屋信息部，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区西环北路901号金科宽庭小区9号楼1层201室。
经营者程鹤，男，汉族，1987年3月13日出生，住甘肃省玉门市。
原审第三人王有财，男，1987年10月3日出生，新市区西环北路启腾置业房屋信息部职员，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区。
上诉人林刚、朱丽因房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团三坪垦区人民法院（2015）三垦民一初字第79号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月21日受理后，依法组成由审判员陈正生担任审判长，审判员韩卫、王建敏参加的合议庭，于2016年6月7日公开开庭进行了审理，上诉人林刚及上诉人林刚、朱丽的委托代理人卢晓文，被上诉人刘建伟及其委托代理人王俊英到庭参加诉讼，原审被告新市区西环北路启腾置业房屋信息部（以下简称启腾信息部）、原审第三人王有财经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2014年9月2日，原告刘建伟实地查看被告林刚所有的位于乌鲁木齐市头屯河区朝阳西街佳福小区6号楼1单元501室后，与被告启腾信息部签订了《买房认购书》，约定买受人刘建伟认购该套房屋单价4333元/㎡，总价345000元。同时约定买受人自愿缴纳认购款10000元，剩余房款银行贷款，首付剩余房款90000元，于2014年9月12日付清，银行贷款以按揭流程为准。第三人王有财在该认购书上签名并加盖启腾信息部印章。当日，被告林刚亦与被告启腾信息部签订《委托售房协议》，约定甲方（被告林刚）同意将该房屋所发生的一切费用折价320000元由乙方（第三人王有财）授权销售。授权期限2014年9月2日至2014年10月2日，同时对违约责任予以约定。该协议第三人王有财签名并加盖启腾信息部印章。次日，原告刘建伟将10000元定金及佣金、代办费6400元交付第三人王有财，第三人王有财向原告出具了收到定金10000元�佣金、代办费收据两张。2014年9月5日，原告刘建伟通过中国邮政储蓄银行乌鲁木齐市柯坪路营业所向被告林刚转账支付房款95000元。当日，被告林刚在原告刘建伟个人消费贷款业务册中的二手房首付款交付确认函上填写确认卖方林刚与买方刘建伟签订二手房买卖合同，房屋交易价格为345000元，现已收到刘建伟交付首付款105000元。被告林刚、朱丽在该确认函上签名捺印。同日，被告林刚将房屋产权证原件交给第三人王有财。随后被告林刚向第三人王有财支付15000元现金，第三人王有财给被告林刚出具了收到25000元房屋佣金的收据，并加盖被告启腾信息部印章。后在办理银行贷款过程中，发现原告刘建伟在银行存在不良记录。2014年12月31日，第三人王有财向原告刘建伟书写保证，承诺至2015年2月18日前银行贷款批下来。如批不下来，房屋手续停办，购房款退还。到期后，�告仍然无法取得银行贷款。原告要求被告启腾信息部退还房款无果遂诉至本院。
原审法院认为：公民合法的民事权益受法律保护。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案涉及两个法律关系，即原告刘建伟与被告启腾信息部、被告林刚、朱丽与被告启腾信息部之间的居间合同关系；原告刘建伟与被告林刚、朱丽之间的房屋买卖合同关系。对于原告刘建伟和被告林刚、朱丽分别与被告启腾信息部之间的居间合同关系，双方均无异议。但对于原告与被告林刚、朱丽之间是否成立房屋买卖合同关系，双方均称未成立合同关系。本院从原告提交的中国邮政储蓄银行个人消费贷款业务册中的二手房首付款交付确认函看，该确认函系被告林刚、朱丽按照第三人王有财要求填写，原告刘建伟、被告林刚、朱丽均在确认函上签名捺印。确认函对原告刘建伟和被告林刚、朱丽的二手房买卖确认交易，确认房屋交易价格为435000元及被告林刚、朱丽已收到买方刘建伟交付的首付款105000元，同时被告林刚、朱丽也应当知道该确认函系原告刘建伟用于银行贷款支付剩余房款240000元。因此尽管原告刘建伟与被告林刚、朱丽未签订书面的房屋买卖合同，但从该确认函的填写及签名捺印及首付款的支付，足以认定原告刘建伟与被告林刚、朱丽房屋买卖合同的成立并履行，故对原告刘建伟、被告林刚、朱丽房屋买卖合同并未成立的辩解，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；本案原告刘建伟以无法取得银行贷款支付剩余房款，无法继续履行合同为由，主张被告林刚、朱丽返还已�首付款的诉讼请求，实质是解除双方房屋买卖合同的行为。本院认为原告刘建伟以自己的行为明确表示自己不履行房屋买卖合同的主要债务，故原告刘建伟与被告林刚、朱丽的房屋买卖合同可以解除。《中华人民共和国合同法》同时规定，合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此原告刘建伟要求被告林刚、朱丽返还已付房款的诉讼请求应予支持。对于返还数额问题，本案原告刘建伟为履行该房屋买卖合同已向被告林刚、朱丽支付首付款95000元，对此被告林刚、朱丽予以认可。对于王有财收取的10000元定金，被告林刚、朱丽辩称第三人王有财并未转交该款。本院认为，在二手房首付款交付确认函上，被告林刚、朱丽确认已收到原告支付的房款105000元。即便�告林刚并未收到原告刘建伟交付的10000元定金，但从被告林刚对首付款105000元的签字确认、实际向第三人支付15000元佣金，第三人王有财却出具25000元收据，也可以认定被告林刚、朱丽对第三人王有财将10000元定金收为佣金的默认，故原告要求被告林刚、朱丽退还房屋首付款105000元的诉讼主张，本院予以支持。对于被告林刚、朱丽辩称因该房屋买卖事宜所造成的各项损失问题，被告林刚、朱丽可以另行提起诉讼处理。原告主张要求被告启腾信息部承担返还房款连带责任的问题。因原告刘建伟与被告林刚、朱丽在2014年9月5日签订二手房首付款交付确认函，第三人王有财随后为原告刘建伟办理银行贷款时已经发现原告存在不良记录，但第三人王有财仍然在2014年12月31日为原告出具书面保证，承诺如银行贷款批不下来，购房款退还。因此被告启腾信息部与原告形成保证合同�系，保证原告在无法取得银行贷款，无法履行房屋买卖合同情况下，对被告林刚已收取房款的返还承担保证责任。现原告购房贷款申请未能获得审批，被告林刚、朱丽拒绝返还已收房款，故原告要求被告启腾信息部承担保证责任连带退还房款的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告启腾信息部退还佣金的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案被告启腾信息部已促成原告刘建伟与被告林刚、朱丽达成房屋买卖合同，该合同未能履行是因原告刘建伟存在银行不良记录造成的，而并非被告启腾信息部拒绝协助原告办理房屋贷款手续，故原告以被告启腾信息部未促成房屋买卖合同，应当返还佣金的诉讼请求本院不予支持。对于第三人王有财辩称其系被告启腾信息部雇员，所收款项亦交给信息部，不�当承担责任的问题。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》规定，在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人。《中华人民共和国民法通则》规定，个体工商户、农村承包经营户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担。本案被告启腾信息部虽登记在程鹤名下，但该案原被告房屋买卖过程中，合同的签订、房款的支付、佣金的收取均是第三人王有财，且第三人王有财未能提交相应证据予以证实所收取款项均已交付信息部，故对第三人王有财的此项辩解本院不予采信，本院认定第三人王有财系被告启腾信息部实际经营者，与被告启腾信息部登记经营者程鹤共同对外承担民事责任。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第四百二十六条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十九条，《中华人民共和国民法通则》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告林刚、朱丽于判决生效后十日返还原告刘建伟房款105000元；二、被告新市区西环北路启腾置业房屋信息部经营者程鹤、第三人王有财对被告林刚、朱丽上述返还义务承担连带责任；三、驳回原告刘建伟的其他诉讼请求。案件受理费1200元，由原告刘建伟负担70元，由被告林刚、朱丽负担1130元。
宣判后，上诉人林刚、朱丽不服原审法院上述民事判决，向本院提出上诉。上诉人上诉称：双方签订的购房合同依法成立，并未实际解除，造成合同不能履行的责任在被上诉人刘建伟和启腾信息部一方；另由于造成合同不能履行的责任在被上诉人刘建伟，对于认购款10000元也不应退还。因此，上诉人不应退还购房款，请求撤销原判，支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人刘建伟在庭审中辩称：合同是依法成立的，但因各种原因，致使合同无法履行，合同已经解除，购房款应予以返还。因此，原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。
根据上诉人的上诉理由、被上诉人的答辩，本案双方当事人争议的焦点是：上诉人林刚、朱丽是否应当返还被上诉人刘建伟购房款105000元。
本院认为，依法成立的合同，对当�人具有法律约束力。本案涉及两个法律关系，即刘建伟与启腾信息部，林刚、朱丽与启腾信息部之间的居间合同关系；刘建伟与林刚、朱丽之间的房屋买卖合同关系。首先，上诉人林刚、朱丽与启腾信息部、被上诉人刘建伟与启腾信息部分别签订了居间合同，各方当事人对此均无异议，并按照约定履行了合同。其次，对于上诉人林刚、朱丽与被上诉人刘建伟之间虽然没有签订书面的房屋买卖合同，但从双方提交的首付款交付确认函、付款凭据等相关证据，足以认定上诉人林刚、朱丽与被上诉人刘建伟之间房屋买卖关系是成立的。合同法规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。本案被上诉人刘建伟以无法取得银行贷款支付剩余房款继续履行合同为由，要求上诉人林刚、朱丽返还已付首付款，是明确表示不再履行双方之间的房屋买卖合同，符合合同法规定的合同解除的情形，故上诉人林刚、朱丽与被上诉人刘建伟的房屋买卖合同可以解除。合同法还规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，上诉人林刚、朱丽应返还已付的购房款。对于返还数额，在二手房首付款交付确认函上，上诉人林刚、朱丽确认已收到被上诉人刘建伟支付的房款105000元。对于上诉人林刚、朱丽提出刘建伟交付的10000元认购款不应退还的意见，被上诉人刘建伟与启腾信息部签订买房认购书时约定，首付剩余房款90000元，刘建伟为取得房屋认购权，自愿缴纳认购款10000元，如刘建伟未在规定的期限内缴足剩余房款，认购款不予退还，刘建伟在付清剩余房�后，认购款全数转为房款。因此，在刘建伟付95000元剩余房款后，认购款已转为购房款。对于上诉人林刚、朱丽认为造成合同不能履行，责任在被上诉人刘建伟以及启腾信息部和王有财，应赔偿损失的意见，因上诉人林刚、朱丽在原审中未提起诉讼，所以不属于二审审理范围，上诉人林刚、朱丽可以另行提起诉讼处理。因此，上诉人林刚、朱丽的上诉理由不成立。综上所述，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第(一)项的规定，缺席判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2400元，由上诉人林刚、朱丽负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审判长 陈正生
审判员 韩 卫
审判员 王建敏
二〇一六年八月一日
书记员 石 英