海南省三亚市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）琼02民终900号
上诉人（原审原告、反诉被告)：黎丽芳，女，1963年8月5日出生（公民身份号码：×××），汉族，现住三亚市。
委托诉讼代理人：郑世勇，海南追根律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梁文治，海南追根律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：王志涛，男，1949年4月21日出生（公民身份号码：×××），汉族，现住海南省三亚市。
委托诉讼代理人：宋慧萍，海南肖明德律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉第三人）：林旭丁，男，1959年3月5日出生（公民身份号码：×××），汉族，现住海南省三亚市建设街***号。
原审第三人：三亚市对外经济发展公司。住所地：三亚市河东一路***号。
法定代表人：吴华明，该公司经理。
上诉人黎丽芳因与被上诉人王志涛、林旭丁、原审第三人三亚市对外经济发展公司（简称外经公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院(2016)琼0271民初8655号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月12日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。现已审理终结。
黎丽萍上诉请求：撤销一审判决，改判确认林旭丁与王志涛于1999年1月11日签订的《协议书》无效；一、二审诉讼费用由林旭丁、王志涛承担。
事实和理由：一、用交易时间的长短来衡量黎丽芳及一审第三人外经公司对房屋的出卖是否知情，本身就是凭着主观臆断来认定事实。1、王志涛在签订《协议书》时知道黎丽芳作为房屋的共有人，有权决定房子出卖与否，王志涛不但没有通知黎丽芳，听取其的意见，反而签订租赁合同，用来欺骗黎丽芳，其行为本就是恶意串通，侵害黎丽芳的合法权益，无论时间多久，都无法改变其恶意串通的性质。2、黎丽芳十多年不知情是有客观原因的，首先是林旭丁的故意隐瞒，其次是黎丽芳工作及家庭的原因以及与林旭丁的关系不和所导致。黎丽芳住在林旭丁父母的房屋里，暂时不缺房屋居住，另因为孩子长大，涉案房屋因为面积太小也不便于居住，所以就同意由林旭丁对外出租，但一直未想到房屋已出卖，这也正是黎丽芳在十多年里有两次机会申请住房而未申请的真实原因。3、第三人外经公司不知情符合常理，单位房屋员工有对外出租的权利，林旭丁将房屋出租还是出卖，第三人没有必要进行调查，也无法进行调查。
二、一审判决适用法律错误，判决缺乏严肃性。一审法院适用我国《合同法》《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》并重点论述效力性规定与管理性规定的区别，这是对法律朔及力的忽视，两被上诉人签订《协议书》时我国合同法尚未颁布施行，更谈不上合同法司法解释，其合同法的规定不能朔及规范合同签订时的行为。就《协议书》签订时的行为规范，应适用我国《民法通则》及《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条之规定：”共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效......”。综上，请求判如所请。
被上诉人王志涛辩称，黎丽芳的上诉请求没有法律依据。在买卖房屋的时候林旭丁已经明确说明他妻子黎丽芳同意的，也是口头的。关于恶意串通的事情没有事实和法律依据，黎丽芳关于十多年不知情的客观原因不成立，买卖房子是家庭大事，夫妻双方不可能不知道，就算是出租房子了，也不会十多年不闻不问，不到房子处查看。外经公司不知情是错误的，不但知情且认可了王志涛业主的身份。外经公司的这些宿舍曾有过要重建的计划，还把文件发给每户业主征询意见，王志涛作为业主也收到这些文件，这些重建计划因为有业主不同意而无果。王志涛已经付清全部房款，不存在拖欠的问题。关于引用法条的问题，王志涛以高于市场的价格买下房子是合法有效的，也交付使用了十多年，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条后半条也规定保护善意第三人的利益。一审法院的判决认定事实清楚。
被上诉人林旭丁辩称，1999年1月11日，林旭丁与王志涛隐瞒了黎丽芳、外经公司，私下签订了房屋买卖合同，并将房屋所有的相关证件交给王志涛。瞒着妻子黎丽芳的原因是在传统习俗上卖房是件很丢人的事，黎丽芳也不会同意将房屋出卖。瞒着外经公司是因为与王志涛签订合同的时间距离公司规定”满五年方可上市”还差一年，所以接受了王志涛的授意双方签订了一个补租一年到2000年的附属协议。至2000年，因为过户费由王志涛支付，当时的过户手续相对简单，且房产证及相关手续都在王志涛手上，林旭丁担心其拿房产证等去做违法乱纪的事被连累到，于是开始催促王志涛将房屋过户。但每次王志涛都用零星钱搪塞，拒绝房屋过户。至今尚有一张荔枝格木大床、一张陆军松的长沙发、一个花梨木镶边的电视柜和一套红木格组合大立柜家具留在涉案房屋里，共计1000多元的口头协议的款项尚未付清。至2008年，因黎丽芳单位拟分一套近百平方米的福利房，于是林旭丁多次上门催促王志涛办理过户手续，但其屡屡回避拒绝过户，直至2016年还是滞待状态。王志涛第一次提起房屋过户是于2016年。王志涛不愿办理过户的原因是其为拿到三亚市××路三期面积为116平方米的大套房。若是王志涛名下有不动产，则不符合三亚市政府相关保障住房的申请条件。故其长期不愿办理过户手续。王志涛怕涉案房屋过户到其名下会东窗事发，又与王秋明进行所谓的买卖并以原告的身份起诉林旭丁。综上，王旭丁与王秋明未发生任何协议关系；王志涛未履行完过户手续前将房子变相买卖给王秋明，对此行为应被认定无效；林旭丁与黎丽芳作为双老职工没有自己的一套房。
原审第三人外经公司二审未作答辩。
黎丽芳向一审法院起诉请求：判令确认王志涛与林旭丁于1999年1月11日签订的《协议书》无效，王志涛承担本案诉讼费用。
王志涛提起反诉，请求：一、判令确认王志涛与林旭丁于1999年1月11日签订的《协议书》有效；二、判令黎丽芳和林旭丁协助王志涛将位于三亚市××路号房产（产权证编号：三改房字第59**号）过户至王志涛名下；三、黎丽芳承担本案诉讼费用。
一审法院认定的事实：1984年12月27日，黎丽芳与林旭丁登记结婚。1996年5月30日，黎丽芳与林旭丁共同向第三人外经公司申请购买职工公有住房，1996年8月14日，林旭丁与第三人外经公司签订了《三亚市职工公有住房买卖合同》，合同约定：第三人外经公司将其所有的位于三亚市××路号房屋出售给林旭丁，总房价款为27335元，林旭丁一次性付款，按应付房价款给予20%的折扣，折扣后实付房款21868元；1996年10月4日，林旭丁取得三亚市河东一路市对外经济发展公司2号宿舍楼2301房的《房屋所有权证》，证号为三改房字第59**号，登记所有权人为林旭丁，占有份额为80%。1999年1月11日，林旭丁与王志涛签订了一份《协议书》，约定：一、林旭丁同意将其现居住房屋（房产证编号59**号、建筑面积65.5平方米）的所有权及居住权以45000元价格转让给王志涛；二、王志涛保证在签订协议后十日内向林旭丁支付35000元，其余10000元待国家政策允许该房产上市交易时，由王志涛一次性付清给林旭丁；...五、如王志涛需对该房屋进行装修改造或办理过户手续，林旭丁需积极配合、协助，并提供有关资料；六、该房办理过户手续，需补交的费用由王志涛支付；七、自王志涛交付第一期费用35000元之日起该房产正式归属王志涛使用。...协议签订后，1999年1月12日，王志涛向林旭丁支付购房款35000元，林旭丁将涉案房屋交付给了王志涛使用。同日，林旭丁向王志涛的长子王秋集出具了一份公证委托书，委托王秋集办理涉案房屋的一切过户手续。2000年3月2日，王秋集因病去世。2000年8月14日，王志涛向林旭丁支付购房款4000元；2002年3月7日，王志涛向林旭丁支付购房款3000元；2002年9月28日，王志涛向林旭丁支付购房款1500元；2003年1月20日，王志涛向林旭丁支付购房款1000元；2003年2月11日，王志涛向林旭丁支付购房款500元，全部房款支付完毕。但涉案房产至今尚未办理变更登记手续。2016年11月28日，黎丽芳诉至一审法院，请求判如所请。2017年1月5日，王志涛提起反诉，请求判如所请。
一审庭审过程中，黎丽芳还提交了一份林旭丁与王集秋签订的协议书，约定林旭丁将涉案房屋租赁给王集秋居住，租赁期限为1999年1月1日至2001年1月1日，欲证明林旭丁以此协议书为由，隐瞒涉案房屋转让的事实；黎丽芳还提供了三农银发[2006]197号、[2007]116号、[2009]55号文件、关于开展房改报名工作的通知、三亚农行分配公有住房实施办法、证明、计分要素及得分，欲证明因涉案房屋转让隐瞒了黎丽芳，使得黎丽芳丧失了申请购买限价商品房的机会，严重损害了黎丽芳的合法权益。
以上事实，有结婚证、房屋所有权证，房屋买卖合同、协议书、收条、公证委托书、死亡证明、审批表、三农银发[2006]197号、[2007]116号、[2009]55号文件、关于开展房改报名工作的通知、三亚农行分配公有住房实施办法、证明、计分要素及得分等以及当事人的庭审陈述等证据在案佐证。
一审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定，当事人双方签订合同的效力问题应当以是否违反效力性强制性规定来界定，如果只是违反管理性规定不应认定合同无效。而效力性强制性规定存在三分法：第一，法律、法规规定违反该规定，将导致合同无效或不成立的，为当然的效力性规定；第二，法律、法规虽然没有规定：违反其规定，将导致合同无效或不成立。但违反该规定若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益，这也属于效力性规定；第三，法律、法规没有规定：违反其规定，将导致合同无效或不成立，虽然违反该规定，但若使合同继续有效并不损害国家利益和社会公共利益，而只是损害当事人利益的，属于取缔性规定（管理性规定）。王志涛与林旭丁于1999年1月11日签订的《房屋转让协议书》，合同所涉房屋的土地性质为行政划拔，该房产转让虽然没有报有批准权的人民政府批准，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九第一款的规定，而《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九第一款规定的内容，属于管理性的规定，违反该规定不足以达到损害国家利益和社会公共利益，因此，王志涛与林旭丁签订的《房屋转让协议书》，系双方当事人的真实意思表示，且双方在签订《协议书》中，并不存在《中华人民共和国合同》第五十二条规定的合同无效的情形，应认定王志涛与林旭丁签订的《协议书》系有效合同。
黎丽芳于1984年就与林旭丁登记结婚，王志涛与林旭丁在1999年签订了房屋转让合同，至今已超过将近二十年之久，黎丽芳与林旭丁作为夫妻，在长达十几年之久的时间里，房屋已被转让且交付使用，黎丽芳提供的租赁协议，在租赁期限至2001年，在2001年至今也长达十五年之久，黎丽芳主张其并不知情，不符合常理，对其该主张不予采纳。第三人外经公司虽然系涉案房屋的共有人，但涉案房屋所在区或属第三人外经公司的宿舍区，所居住人员大部分均为公司职员，涉案房屋转让长达将近二十年时间，第三人外经公司应当知道涉案房屋已被转让，第三人外经公司主张其并不知情，不予采信。《中华人民共和国物权法》第一百零一条规定”按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。”第三人外经公司作为涉案房屋的按份共有人，在其知道黎丽芳和林旭丁转让了其对涉案房产的共有份额，在合理的三个月期限内并未对其所享有的优先购买权提出主张，应视为其自动放弃优先购买。
王志涛与林旭丁签订的《协议书》系有效合同，双方均应按合同约定的义务全面恪守履行。王志涛已向林旭丁支付了全部购房款，林旭丁及黎丽芳也将涉案房产交付给了王志涛使用，林旭丁及黎丽芳也有义务协助王志涛将林旭丁及黎丽芳所有的份额变更登记至王志涛名下。因此，王志涛诉求黎丽芳和林旭丁协助办理变更登记，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百零一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条之规定，判决：一、确认王志涛与林旭丁于1999年1月11日签订的《协议书》有效；二、黎丽芳和林旭丁应于本判决生效之日起，三十日内协助王志涛将河东一路市××宿舍楼2301房（房屋所有权证号为）变更登记至王志涛名下；三、驳回黎丽芳的诉讼请求。本案本诉案件受理费463元（黎丽芳已预交），已减半收取，反诉受理费462.5元（王志涛已预缴），由黎丽芳负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1、王志涛提供了一份《三亚市进出口贸易公司职工宿舍改造方案》，用以证明外经公司将该文件发放至各职工宿舍业主，王志涛是作为涉案房屋的业主收到该份文件。因该份证据上并未加盖外经公司的公章，王志涛称从外经公司取得但未提供证据证明，与本案无关，不予采纳。2、王志涛提供了2014年12月、2015年3月、2016年8月《三亚城市供水物业管理有限公司缴款收据》（共三张），用以证明王志涛系涉案房屋的所有权人，其以自己名义在供水公司开户并缴纳水费。因该三张收据上载明：房间号：发展2号楼[2-301]/王志涛，并加盖供水公司公章，本院对该收据真实性予以确认。
一审法院查明事实清楚，本院予以确认。
另查明，王志涛在房屋交付后，一直以自己的名义缴纳水费等。
本院认为，本案的争议焦点为：涉案《协议书》是否有效的问题。
黎丽芳作为林旭丁妻子，其主张根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条规定”共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”，请求判令林旭丁与王志涛的转让房屋《协议书》无效。1996年10月4日，林旭丁取得证号为三改房字第59**号《房屋所有权证》，登记该房的所有权人是林旭丁。根据《中华人民共和国民法通则》第七十一条规定，”财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利”，1999年，林旭丁与王志涛签订《协议书》将该房屋转让给王志涛，之后王志涛按约定价格已付清相关房款，林旭丁也将房屋交付给王志涛使用，并将《房屋所有权证》原件交付给王志涛。至今，王志涛使用该房屋已达十八年。王志涛已支付合理对价并持续使用十八年，系第三人善意、有偿取得该财产，亦应保护其合法权益。黎丽芳作为林旭丁妻子，在十八年期间对家庭房屋的买卖大事不知情不符合生活常理。王志涛使用居住房屋，一直以自己的名义缴纳水费、物业费等，黎丽芳也未提出过异议。同时，涉案房屋属外经公司职工宿舍区，外经公司对所居住人员是否为职工的情况应当了解，涉案房屋转让后长达十八年期间外经公司未提出异议，应视为其对房屋转让情况知悉默认。王志涛可根据国家相关规定补交土地出让金及相关税费等，涉案《协议书》也未损害国家利益和社会公共利益，应认定为有效合同。黎丽芳主张《协议书》无效，没有事实和法律依据，不予支持。
综上，黎丽萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律有误，但处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十四条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费926元（黎丽芳已预交），由黎丽芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王晓艳
审 判 员 李柔翰
审 判 员 梁 泽
二〇一七年八月七日
法官助理 王声蓉
书 记 员 郁四珍