浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙06民终1165号
上诉人（原审被告）：章可平，男，1981年12月20日出生，汉族，住江西省抚州市黎川县。
委托诉讼代理人（特别授权）：姚建信，浙江靖光律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：浙江雄风永利商贸有限公司诸暨雄风新天地分公司，住所地浙江省诸暨市暨阳街道苎萝东路555号负一层至一层，统一社会信用代码：913306810528423497。
法定代表人：陈岳，董事长。
委托诉讼代理人：俞岚、周春芝，浙江永大律师事务所律师。
上诉人章可平因与被上诉人浙江雄风永利商贸有限公司诸暨雄风新天地分公司（简称雄风新天地分公司）租赁合同纠纷一案，不服浙江省诸暨市人民法院（2016）浙0681民初8482号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月1日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
章可平上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人只承担2014年3月13日至2015年5月4日的场地占用费158620元或发回重审。事实和理由：上诉人于2015年4月26日通过微信及书面形式向被上诉人提出于2015年5月4日解除合同，被上诉人故意以未收到为由不解决。2015年5月4日，上诉人拆除了店内外的装修，正式以腾房的行动告知被上诉人解除合同，5月29日，被上诉人明知上诉人已拆除装修，但却装作不知情。2015年11月23日，发给上诉人“奇迹美发撤铺清账单”，表明被上诉人已认可上诉人撤铺的事实。一审法院认定双方未对终止合同达成合意不符合事实。
雄风新天地分公司辩称：上诉人不具备法定或合同约定可以单方解除合同的条件，被上诉人未同意上诉人可解除合同。撤柜清账单是催收上诉人租赁费，不能代表被上诉人同意解除合同。
雄风新天地分公司向一审法院起诉请求：一、判令解除原、被告之间的《租赁合同》；二、判令被告支付原告2014年1月13日至2016年7月4日止欠付租金及免租期间场地占用费612364元；三、判令被告支付原告2014年至2016年度周年庆活动费15000元；四、判令被告按照《租赁合同》约定向原告支付违约金90666元；五、判令由被告承担本案律师费20000元及相应的诉讼费用。
一审法院认定事实：2013年，原告雄风新天地分公司（甲方）与被告章可平（乙方）签订了《租赁合同》一份，约定：“……1.1甲方同意出租、乙方同意承租位于诸暨市城东中心区苎萝路浙江雄风永利商业广场（东广场）第二层的南区域场地（具体位置见附件一，以下简称‘该场地’）。1.2经甲、乙双方确认，该场地的计租实际经营面积为200平方米，建筑面积为276平方米（附件一）。2.1本合同项下租赁期限为6个租约年。自计租日开始计算，至次年当月当日的前一天为第一个租约年届满日，以后每个租约年均按此计算，直至租赁期满。3.1从进场日至本合同第十条所述开业日的前一日为免租装修期，免租装修期为60天。在此免租装修期内，乙方无需承担租金，但需承担装修期相关管理费用，以及水、电、燃气等费用。3.2除非本合同中有特别明确的约定，否则，该免租装修期不因任何原因而延长。乙方应在免租装修期内完成装修、通过甲方及政府相关部门验收、具备合法开业条件。免租装修期是以乙方承租6年为基础，如承租方违约或承租方单方解除合同，则免租装修期间不免租，租金按合同约定的第一租约年租金标准计算收取。3.3本合同所述计租日为本合同第十条所述开业日。但乙方提前开业的，应从实际开业之日为计租日。乙方延后开业的，仍以本合同第十条约定之开业日为计租日……4.2自计租日开始，乙方应当承担该场地的租金。该场地的租金按计租面积计付（面积如有调整，按实际面积计算）。标准如下：第一个租约年每天每平米人民币3元，即每月租金为人民币2.52万元，每三个月租金为人民币7.56万元；第二个租约年每天每平米人民币3元，即每月租金为人民币2.52万元，每三个月租金为人民币7.56万元；第三个租约年每天每平米人民币3元，即每月租金为人民币2.52万元，每三个月租金为人民币7.56万元……保证金为每年的一个月租金……第七条履约保证金、商品及服务质量保证金7.1在本合同签署当日，乙方应向甲方支付人民币10万元履约保证金。该项履约保证金在乙方在履行本合同缴纳首期租金时，可转为商品及服务质量保证金……7.2乙方同意缴纳商品及服务质量保证金0.5万元，履约保证金多余金额10万元转为租金……第八条进场及交付标准8.1双方约定，本合同项下的进场日为2013年10月10日……9.2……乙方承诺对装修设计文件自行承担全部责任，在装修施工过程中服从甲方的管理和指挥，并按照甲方的规定缴纳因装修而发生的收费项目，包括但不限于装修保证金5000元……第十条开业日10.1双方正式商定，开业日（即正式开始营业日）为2014年1月13日，甲方根据实际情况需变更开业日的，甲方必须另行通知乙方，实际开业日以甲方通知为准……19.4.7如逢雄风永利商业广场（东广场）周年庆举办促销活动，乙方同意举办相应促销活动以配合雄风永利商业广场（东广场）周年庆，并同意向甲方支付周年庆活动分担费用人民币5000元……21.1本合同签署后，甲、乙双方都不得不履行合同或终止合同，否则，即构成违约，违约方应向守约方支付当年合同金额30%的违约金，同时承担因诉讼和争议而涉及到的交通费、律师费、诉讼费及其他相关费用并赔偿守约方相关损失……”合同签订后，原告按约向被告交付了场地，被告用于经营奇迹造型美发业。期间，被告陆续向甲方交付了装修押金5000元、履约保证金100000元和场地费80000元，合计185000元。2015年4月至9月，被告与原告工作人员赵海涛通过微信聊天方式就终止合同事宜进行商谈。因被告在承租期间未按约支付租金、物业管理费等费用，原告于2015年7月9日向被告发送律师函，催讨截止2015年7月12日的租金、周年庆活动分担费、装修期管理费等各项费用328010元（已扣除被告支付的款项）。2015年10月至2016年5月，被告再次与原告工作人员思朝雷就撤柜申请事宜进行商谈。另查明，包括该案涉讼场地在内的雄风永利商业广场雄风新天地东楼系经审批许可后建设而成的，并经消防验收合格。原告为该案诉讼支出律师代理费21000元。审理中，被告申请该院对涉讼场地进行现场勘查，对消防柜的位置及整个商场的噪音污染进行评测，以证明原告交付的场地与约定的结构不符，影响了被告的营业。该院认为，双方在合同中只对场地面积有明确约定，对其他未作约定，且被告的该申请与该案的处理结果并无直接关系，故该院不予准许。
一审法院认为：该案的争议焦点为：一、原、被告之间的《租赁合同》是否有效？二、合同解除的时间？三、被告是否违约？是否应承担支付免租装修期内的租金、当年合同金额60%的违约金及律师费等违约责任？焦点一，原告认为涉讼场地所在的雄风永利商业广场雄风新天地东楼虽未办理所有权证，但其拥有合法的建设用地规划许可证和施工许可证，并经消防验收合格，原、被告就该场地而签订的《租赁合同》合法有效；被告则认为，涉讼场地并不是原告合法所有，原告不具有对场地进行收益、处分的权利，故该案《租赁合同》应为无效。该院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，租赁关系体现的是占有的转移，一方让渡其占有获得租金利益，另一方则通过支付租金取得占有以使用收益。在该类合同中，租赁物未取得权属证书不足以认定租赁合同无效，原告出租属于自己的产权没有争议的场地，租赁合同不因其于缔约时没有取得所有权证而无效。该案涉讼场地所在的大楼拥有合法的建设用地规划许可证和施工许可证，并经消防验收合格，故大楼的产权并无争议，大楼以及场地的建筑质量也符合使用条件。原、被告签订合同时意思表示真实，合同的内容也并不为法律所禁止，该合同应为有效。焦点二，原告认为被告虽一直与原告工作人员在商谈撤柜事宜，但双方一直未达成一致意见，《租赁合同》至今未解除并要求解除；被告认为其已于2015年5月4日向原告申请撤柜，《租赁合同》已于该日合意解除。被告虽通过微信聊天方式向原告工作人员提出：“由于雄风新天地招商不全，配套设施不齐全，导致客流少，我方经营成本高，每个月都是亏损经营，我方要求2015年5月4日终止合同。”该院认为，上述被告陈述的事由并不属于双方合同约定的可单方解除的事项或法定的解除事项，被告也未有证据证实原告对于被告的申请予以同意或双方已合意解除合同，故对被告的辩称不予采纳，原、被告的《租赁合同》至今未解除。焦点三，原告认为其按照合同之约定，在被告违约的情况下，其有权要求被告支付60天免租装修期的场地占用费、当年合同金额30%的违约金及律师费；被告认为双方已合意解除合同，被告不存在违约行为，不承担违约责任，且合同约定了承担律师费、60天免租装修期不免租、履约保证金及当年合同金额30%的违约金等多种违约责任，远远超过了原告的损失。该院认为，当事人可以约定一方违约时根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。被告在租期内未按期支付租金，属合同约定的违约行为，应按约承担违约责任。该院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过程程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，原告要求被告承担60天免租装修期的场地占用费、当年合同金额30%的违约金及律师费，既符合合同约定，又不存在过高的情形，故被告均应予支付。对于被告交付的100000元履约保证金，原告已作为租金予以扣除，不属于被告承担的违约责任。综上，对原告的诉讼请求分析如下：原告以被告未按期支付租金，经催告后在合理期限内仍未支付为由要求解除双方的《租赁合同》，合法有据，该院予以支持；原告要求被告支付2014年1月13日起至原告自认的于2016年7月4日场地腾空日止的租金及免租装修期内的场地占用费797364元，扣除被告已交付的履约保证金100000元、装修押金5000元及场地费80000元后尚应支付612364元，理由正当，该院予以支持；原告要求被告支付2014年至2016年度周年庆活动费15000元，对此原告未举证证实其举办过周年庆活动之事实，故该院不予支持；原告要求被告支付违约金90666元（3元/天/㎡×276㎡×365天×30%）及律师费20000元，符合合同约定，且金额亦属合理，该院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、自判决生效之日起解除原、被告签订的《租赁合同》；二、被告章可平应支付原告浙江雄风永利商贸有限公司诸暨雄风新天地分公司租金及场地占用费612364元、违约金90666元和律师费20000元，合计723030元，款限于判决生效之日起十日内付清；三、驳回原告浙江雄风永利商贸有限公司诸暨雄风新天地分公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11180元，减半收取5590元，财产保全费4120元，合计9710元，由原告浙江雄风永利商贸有限公司诸暨雄风新天地分公司负担75元，被告章可平负担9635元。
二审期间，双方当事人均未向本院提交证据。本院经二审审理查明的事实与一审法院认定的一致。
本院围绕上诉人的诉请及理由评析认为，上诉人主张双方已于2015年5月4日解除租赁合同，经查，上诉人2015年4月26日发微信给赵海涛，以“雄风新天地招商不全，配套设施不齐全，导致客流少，我方经营成本高”为由要求于2015年5月4日解除合同，赵海涛未予回复。对于上诉人向赵海涛发微信的行为是否可以视为已与被上诉人解除合同的问题，本院认为，双方签订的租赁合同未约定上诉人可以以其微信中内容为由单方解除合同，且被上诉人未同意上诉人要求解除合同的请求，上诉人亦未证明存在法定或约定可以单方解除合同的事项。另，斯朝雷发送的“撤铺清帐单”内容为租金的计算清单，不能代表被上诉人同意与上诉人解除合同，故上诉人认为已于2015年5月4日与被上诉人解除合同的理由不能成立。另涉讼场地已经消防验收合格，上诉人以未经消防验收为由要求解除合同无事实与法律依据。又因被上诉人自认上诉人于2016年7月4日腾空场地，后被上诉人于2016年7月11日起诉要求与上诉人解除合同，一审法院认定上诉人应从2014年1月13日起支付租金至2016年7月4日应属正确，本院予以照准。因上诉人未按合同约定支付租金，故被上诉人要求支付免租期内场地占用费、违约金及律师费符合合同约定，本院予以照准。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9444元，由上诉人章可平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 艳
代理审判员 王 翠
代理审判员 吕 军
二〇一七年四月二十五日
书 记 员 俞小婷