广西壮族自治区靖西县人民法院民 事 判 决 书（2015）靖民一初字第59号原告：伍飞腾。委托代理人：韦武，百色市经济法律服务所法律工作者。被告：江西雨后房地产开发有限公司靖西分公司，住所地靖西县新靖镇幸福路2号。法定代表人：沈磊，该分公司总经理。委托代理人：黄保成，广西济文律师事务所律师。原告伍飞腾与被告江西雨后房地产开发有限公司靖西分公司（以下简称：雨后房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年1月4日受理后，依法由审判员农晖适用简易程序进行审理。因发现本案案情复杂，于2015年3月27日转为普通程序进行审理，依法组成由审判员农晖担任审判长、审判员农定祝和人民陪审员李子璇参加的合议庭，于2015年4月13日公开开庭进行了第二次审理。书记员曾萍担任记录。原告伍飞腾的委托代理人韦武、被告雨后房地产公司的委托代理人黄保成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告伍飞腾诉称，2013年11月8日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定了房产的位置、房款的支付和交房日期等详细内容，其中第八条规定了交付期限为被告应当在2014年6月30日前把房子交付给原告，但时至今日被告未交房给原告，也并未有任何通知告知原螯逾期交房的原因，且在本合同中第九条规定了被告逾期交房的违约责任，具体规定为逾期超过30日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自买受解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的9%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之十。原告认为，与开发商签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，符合有关法律规定，属于合法有效的合同，现被告逾期交房，应当承担逾期交房的违约责任，本合同明确规定了逾期交付的违约责任承担方式，即按日承担房款的万分之十，根据《合同法》关于意思自治原则，既然明确约定了违约责任方式，那么被告一方违约的，应按合同的约定向原告支付购房款的万分之十违约金，而本案中原告已经全部支付了该房总价款叁拾柒万玖仟伍佰贰拾叁元整（￥381445.00元），因而被告应当向原告支付58742.53元违约金即381445×0.001×154天。为了维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求：1、判令被告支付原告逾期交房的违约金58742.53元；2、本案的诉讼费用由被告承担。原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、商品房买卖合同，证实原、被告已经达成购房交易的真实意思表示；2、销售不动产统一发票，证实原告已经交付首付款的凭证；3、住房公积金借款合同，证实原告已经全部付清余款给被告。被告雨后房地产公司辩称，一、被告延期向原告交付商品房并不是自身因素所致，依合同约定不应承担违约责任。被告的交房时间按原合同约定是有推迟，但按照《商品房买卖合同》第八条第二款规定，有因政府政策性因素或政府其他规定、气候原因或其他困难因素等非出卖人原因、买受人未按合同规定期限付款等情况，出卖人的交房时间是可以延期的。在本案中，通过气候资料显示，靖西2013年的降雨天数达168天，2014年降雨天数达148天，严重影响了被告的施工进度，因此，交房时间应当予以顺延。另外，由于政府对新建小区供配电设施维护费进行统一收费，致使相关的报备手续必须重新启动，从而也导致了交房时间的延迟，这显然也符合因政府政策性因素或政府其他规定的情况，从而交房期限也应得以顺延。同时，一部分买受人由于未按合同约定的时间交足购房款也严重影响了被告的工作进度，所以买受人自身应对延期交房承担责任。二、原告与被告对延期交房事实上已达成谅解。原告与被告对房屋以及房屋的后期管理与维护进行了完整交接，而且原告还接受了被告相应物业管理费用的馈赠，原告的行为事实上已经表明其与被告在延期交房上达成了谅解，不应再要求被告承担逾期交房的违约责任。三、《商品房买卖合同》第九条约定的违约金过高，应按规定的标准重新确定。被告与原告在合同中约定了每日万分之三至万分之十的违约金显然过高，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，该合同的违约金应按超过买受人实际损失30%为标准来确定。综上，本案被告延期交房的原因系政策性因素及气候原因所致，责任不能归结于被告，原告起诉的事实和理由不能成立，应予以驳回。被告为其辩解在举证期限内提供的证据有：1、被告营业执照，证实被告具有房地产开发经营的资质；2、被告机构代码证，证实被告的主体资格；3、2013年靖西降水统计，证实当地气候对被告的施工造成影响；4、2014年靖西降水统计，证实当地气候对被告的施工造成影响；5、广西物价局桂价格（2013）139号文件，证实政府对新建小区征收供配电设施建设维护费；6、靖西县物价局靖价函（2014）4号文件，证实2014年5月27日靖西县物价局下文执行桂价格（2013）139号文件；7、关于靖西山水国际新建居住区供配电设施建设维护的函，证实山水国际小区于2014年10月15日才最终落实供配电设施建设的方案；8、购房人付款时间表，证实有7户购房人有违约延期付款情况；9、收房通知，证实被告于2014年11月13日通过短信通知原告于2014年11月15日前来办理收房手续；10、赠送单，证实被告向原告赠送了一定金额的装修电梯使用费和一定期限的物业管理费。经过庭审质证，被告对原告提供的3份证据的真实性、合法性、关联性无异议，原告对被告提供的证据1、2、8的真实性无异议，本院对当事人均无异议的证据予以认定，作为认定本案事实的依据。原告对被告提供的证据3、4证据有异议，认为这是当地气象部门的日常降雨情况统计与房地产建设没有多少关联性，且靖西素有“小桂林”之称，日常降雨情况与被告施工没有太大的关联性。本院认为，靖西县气象部门的2013年和2014年的靖西县降雨统计表没有出现特大暴雨或者洪涝灾害等异常现象，不符合同约定的被告可以据实予以延期的情形，故对原告的该质证意见，本院予以采信。原告对被告提供的第5、6、7份证据真实性无异议，但对其关联性有异议，认为广西物价局的文件是2013年12月31日发布，新建居住区供配电设施建设维护费由供电企业统一组织开展，被告发现政策变化后没有采取措施补救，是被告的责任，并且靖西山水国际项目于2012年11月开工，被告应该早就向供电企业报备，但被告没有这样做，是被告的原因，不是迟延交房的理由。本院认为，被告开发建设的靖西山水国际项目虽于2012年11月开工，但在施工过程中广西物价局确实于2013年12月31日发布文件，规定新建居住区供配电设施建设维护费由供电企业统一组织开展，致使被告不得不解除了原与遂川县联盛建筑有限公司签订的《施工承包总合同》项下的供配电设施建设工程，由供电企业统一组织开展供配电设施建设与维护，该情形属于政府政策调整，属于非出卖人原因，符合合同约定的被告可以据实予以延期交房的情形。故被告提供的证据3、4、5与本案具有关联性，本院予以采信。原告对被告提供的第9份证据有异议，认为没有收到短息；对第10份证据真实性没有异议，但对没有关联性有异议，认为即使原告接受了被告的赠送，也无法弥补其延期交房给原告造成的损失；原告并没有就延期交房与被告达成谅解。本院认为，被告提供证据证实其已通过短信的方式通知了原告，且原告已于2014年11月20日接受了该房，并办理了商品房交接手续，并接受了被告赠送一定金额的电梯使用费和物业费，故本院对被告提供的第9、10份证据的证明效力予以认定。综合全案证据，本院确认以下法律事实：原告与被告于2013年11月8日签订了《商品房买卖合同》，约定：被告将其开发建设的山水国际商品房第4幢A单元402号房出售给原告，该房建筑面积为116.85平方米，总金额为381445元，其中首付款171445元，按揭贷款为210000元。关于房屋交付期限及违约责任约定为：被告应当在2014年6月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将符合合同约定条件的商品房交付原告使用，逾期超过30日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，并自合同约定的最后交付期限的第2天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之十的违约金。被告免除责任的约定为：如果遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因政府政策性因素或政府其他规定等非出卖人原因引起的延误；3、因气候原因或其他异常困难因素等非出卖人原因引起的延误；4、买受人未按合同规定期限付款或未按约定办理完按揭手续银行未放款所造成的延误；5、供水、供电相关部门停水停电造成停工的；以上因素出卖人应在合同约定的交付日期限前15日及实际交房之日分别将统计结果以书面形式告知买受人。合同签订后，原告于2013年11月15日付清了该商品房的首付款171445元，于2014年3月18日到银行办理了购房余款按揭贷款手续。另查明，2012年11月1日，被告与遂川县联盛建筑有限公司签订施工承包总合同，其开发建设的靖西山水国际项目于2012年11月6日开工建设，并向靖西县水利电业有限公司办理了临时用电。2013年12月31日，广西壮族自治区物价局作出桂价格（2013）第139号文件，规定：新建居住区供配电设施建设维护费由供电企业统一组织开展，统一收费。2014年5月27日，靖西县物价局作出靖价函（2014）4号文件，复函靖西县水利电业有限公司：新建居住区供配电设施建设维护费，请按《广西壮族自治区物价局关于广西新建居住区供配电设施建设维护费有关问题的通知》（桂价格{2013}第139号）规定执行。2014年10月15日，被告与靖西水利电业有限公司落实靖西山水国际小区供配电设施建设的方案，并于2014年11月12日完成安装、调试3#、4#楼的所有供电设备。2014年11月15日，建材桂林地质工程勘察院、四川众恒建筑设计有限责任公司、遂川县联盛建筑有限公司、广西建荣工程项目管理有限公司、江西雨后房地产开发有限公司靖西分公司联合出具3#、4#楼《竣工验收备案表》。2014年11月13日，被告通过短信向原告发出通知，要求原告于2014年11月15日前来办理收房手续。2014年11月23日，原告签收了收楼确认书，同日被告向原告赠送一年物业管理费1121.8元和价值300元的装修电梯维护费，并办理了商品房交接手续。庭审中，被告辩称之前赠送原告的物业管理费和电梯维护费是以原告不再要求被告承担支付延期交房违约金为条件，而原告既接受了被告的赠送仍要被告承担违约责任，有悖原先的约定，故被告请求撤回之前的该赠与行为，并要求从违约金中予以抵扣。本院认为，本案争议焦点之一：被告迟延交房是否构成违约及应否承担违约责任的问题。原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，应为合法有效合同。依法成立的合同，对合同双方当事人均具有约束力，当事人应当按照合同约定全面履行各自义务，当事人一方不履行义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同签订后，原告按约履行了向被告支付房屋价款的义务，但被告没有按合同约定及时交付房屋，已构成违约，应依法承担违约责任，原告请求被告支付延期交房违约金，符合法律规定，本院予以支持。鉴于本案被告在履行合同过程中广西物价局桂价格（2013）第139号文件和靖西县物价局靖价函（2014）4号文件的出台，客观上造成被告为协调山水国际小区的供配电建设事宜耗费了一定的时间，对小区建设造成一定的影响，即从2014年5月27日靖西县物价局文件的出台到2014年10月15日供配电方案的落实，耗时将近五个月，客观上与被告延期交房存在一定的因果关系。综合本案实际，本院酌情扣除三个月的合理期间，即被告实际逾期交房的天数为自2014年8月28日至2014年11月15日止，共计79天。本案争议焦点之二：双方约定的违约金是否过高，应否予以调整的问题。所谓违约金，是指当事人约定或者法律直接规定的，在一方当事人不履行或者不完全履行合同时向另一方当事人支付一定数额的金钱或其他给付。根据《合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期作出裁决。”的规定，本案中，被告提出双方约定的违约金过高，要求予以调整，但未能提供相关证据予以证实。本院认为，原告的实际损失应为被告逾期交房期间已付房款的利息损失，原告在合同签订后共支付购房款381445元，按照中国人民银行同期贷款利率（六个月内贷款年利率5.85%／）计算，每天产生利息损失为61.14元（381445元×5.85%／年÷365天）。如按合同约定日万分之十的标准计算，则被告每天支付原告的违约金为381.45元（381445元×0.1%／天），过分高出原告的实际损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标的适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”的规定，以及根据我国法律规定的违约损害赔偿责任以填补损失为基本原则，被告支付原告的违约金依法应调整为每日79.48【61.14元×（1＋30%）】元，故被告应支付原告自2014年8月28日至2014年11月15日期间的逾期交房违约金为6278.92（79.48元／天×79天）元。由于被告赠送原告的物业管理费和电梯维护费是附条件的赠与行为，而原告接受赠送后仍要求被告承担违约责任，即被告所附的赠与条件不成就，故被告提出请求撤回该赠与并要求从违约金中予以抵扣的抗辩意见，符合法律规定，本院予以采纳。因此，被告实际尚应支付原告的违约金为4758.12（6278.92-1121.8元-300）元。对于原告过高的诉讼请求，本院不予支持。对于被告提出广西物价局（2013）第139号文件和靖西县物价局（2014）4号文件的出台，导致其解除与遂川县联盛建筑有限公司签订的《施工承包总合同》项下的供配电设施建设工程，影响其对山水国际小区的建设，可据实予以延期的抗辩主张。本院认为，广西物价局和靖西县物价局文件的出台，在一定程度上影响了靖西山水国际小区的建设，与被告延期交房的行为存在一定的因果关系，但被告未按照合同约定在文件出台后将可能造成的影响天数予以统计并以书面形式告知原告，不符合合同约定的免责条件，故被告的抗辩理由不成立，本院不予采信。对于被告提出2013年降雨天数168天及2014年降雨天数148天，严重影响施工进度，应当予以顺延的问题。本院认为，降雨属于正常的天气现象，并非不能预见，被告作为房地产开发商在签订合同时应当预见到气候因素造成施工进度的影响，合理计算工期，确保其在承诺的交房日期前能够顺利完工。被告提供的靖西县气象局2013年和2014年靖西降水统计表显示没有出现特大暴雨或者洪涝灾害等异常现象，不符合双方签订的《商品房买卖合同》第八条第二款第3项约定“因气候原因或其他异常困难因素等非出卖人原因引起的延误，被告可据实予以延期交房。”的情形，故被告的抗辩意见不成立，本院不予采纳。对于被告提出原告未按时办理商品房贷款按揭手续，也是其据实延期交房的理由问题。因被告未能提供原告未按时到银行办理按揭贷款手续的相关证据予以证实，故被告的辩解理由不成立，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百九十二条第一款第（三）项、第一百九十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告江西雨后房地产开发有限公司靖西分公司给付原告伍飞腾逾期交房违约金人民币4758.12元；二、驳回原告伍飞腾的其他诉讼请求。本案受理费按普通程序审理收取1260元（原告已经预交630元），由被告江西雨后房地产开发有限公司靖西分公司全部负担。上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕（户名：靖西县人民法院，账号：20×××85，开户行：农行靖西县支行营业室）；逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。逾期则视为放弃权利，不予执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（数额视当事人提出的上诉请求数额确定，户名：待结算财政款项----法院诉讼费专户，账号：20×××97，开户行：农行百色分行营部）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  农 晖审 判 员  农定祝人民陪审员  李子璇二〇一五年六月九日书 记 员  曾 萍