陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕01民初987号
原告（执行案外人）：郭菊梅，女，1955年10月14日出生，汉族，住陕西省潼关县。
委托诉讼代理人：吴志刚，陕西汉廷律师事务所律师。
被告（申请执行人）：王娜，女，1979年9月22日出生，汉族，无业，住西安市雁塔区。
委托诉讼代理人：魏武宁，陕西庄威律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘练，陕西庄威律师事务所律师。
被告（被执行人）：陕西瑞麟置业有限公司，住所地西安市碑林区环城南路中段118号。
原告郭菊梅与被告王娜、被告陕西瑞麟置业有限公司（以下简称瑞麟公司）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郭菊梅及其委托诉讼代理人吴志刚，被告王娜之委托诉讼代理人魏武宁到庭参加诉讼；被告瑞麟公司经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郭菊梅向本院提出诉讼请求：1、确认郭菊梅于2013年4月4日、2013年6月22日、2013年12月22日与瑞麟公司签订的五份《商品房买卖合同》合法有效，并确认前述五套房屋归原告所有；2、判决被告瑞麟公司立即向原告交付前述合同约定的五套房屋，并办理房屋不动产权属登记；3、判决立即停止对原告购买的位于西安市××区××大道的瑞麟君府南区五套房屋的强制执行，并解除对上述五套房屋的查封；4、本案的案件受理费由被告承担。事实与理由：2013年10月28日，原告与被告瑞麟公司签订五份《商品房买卖合同》，购买了位于西安市××区××大道的瑞麟君府南区3号楼1单元1层2013号，8号楼1单元1层04号、05号、06号、07号五套房屋，并于次日向西安市临潼区房地产管理所进行房屋销售合同登记备案；另，原告已经向被告瑞麟公司支付了五套房屋的全部价款，瑞麟公司向原告出具了五份《收款收据》。现合同约定的交付房屋的时间已过，但瑞麟公司至今未向原告交付。在被告王娜申请强制执行瑞麟公司、陕西瑞麟实业集团有限公司过程中，本院查封了涉案的五套房屋。原告在涉案房产被查封之前与被告瑞麟公司签订《商品房买卖合同》，且已全部支付了购房款，现未办理涉案房屋物权登记的责任显然不在原告。尤其是，涉案合同已在房管部门进行了备案登记，具有了对外公示效力。本院（2016）陕01执异133号执行裁定以房屋无法确定已占有为由缺乏事实和法律依据，严重损害了原告的合法权益。本案审理期间，原告郭菊梅向本院申请撤回其原诉讼请求第一项、第二项，即撤回要求确认其于2013年4月4日、2013年6月22日、2013年12月22日与瑞麟公司签订的五份《商品房买卖合同》合法有效，并确认前述五套房屋归其所有的诉讼请求和要求判决瑞麟公司立即向其交付前述合同约定的五套房屋，并办理房屋不动产权属登记的诉讼请求。
被告王娜辩称，郭菊梅所购房屋系从孙晓龙名下变更而来，并不能反映其与瑞麟公司有直接的合同关系，郭菊梅与瑞麟公司没有任何的资金往来；本案实际上是郭菊梅与瑞麟公司是属于民间借贷关系，所谓买卖只是一个形式，只是为借款做担保；依据郭菊梅的起诉书，其所主张的房屋均未交付；即使存在买卖关系，也是郭菊梅向孙晓龙购买房屋，因涉案房屋并未办理房产证，根据《城市房地产管理法》第37条相关规定，其买卖亦应属无效；商品房买卖合同备案只是一种行政管理手段，并不代表对商品房买卖合同的合法性、真实性认可。综上，郭菊梅对涉案房屋并未形成物权，其不享有排除执行的权利，故请求法院依法驳回两原告的诉讼请求。
被告瑞麟公司未作答辩。
经审理查明：本案被告王娜与瑞麟公司及陕西瑞林实业集团有限公司、孙瑞林借款合同一案，经王娜向本院申请，本院于2015年5月7日作出（2015）西中执字第00026号执行裁定书，并张贴（2015）西中执字第00026号公告，查封了瑞麟公司所有的包括涉案5套房屋在内的涉案商铺。本案原告作为案外人以涉案被查封的房产属其所有为由向本院提出执行异议。本院经审查认为，郭菊梅虽与瑞麟公司签订了《商品房买卖合同》并已在房屋管理部门登记备案，但郭菊梅没有证据证明在法院查封之前已合法占有该五套商铺，故不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（二）项“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”之规定，因被执行人瑞麟公司未履行生效法律文书所确定的义务，本院对其名下的涉案房产的查封并无不当，郭菊梅所主张的执行异议申请理由不能成立，故依法不予支持，遂于2016年4月18日作出（2016）陕01执异133号执行裁定，裁定驳回郭菊梅提出的执行异议。原告不服上述执行裁定，向本院提起案外人执行异议之诉即本案诉讼。
另查，2013年10月28日，原告与被告瑞麟公司签订了五份《商品房买卖合同》，约定原告购买位于西安市××区东二环西侧瑞麟君府南区3号楼1单元1层20103号，8号楼1单元1层04号、05号、06号、07号五套房屋，用途均为商用，合同价款分别为606003元、507396元、548312元、529969元和507396元。2013年10月29日，上述五份《商品房买卖合同》均在西安市临潼区房管所登记备案。原告郭菊梅提交被告瑞麟公司于2013年8月20日向其出具的编号分别为4276444、4276165、4276166、4276445、4276175的收据五份，载明预收原告81104号房款507396元、81105号房款548312元、81106号房款529969元、81107号房款507396元、32103号房款606003元。原告郭菊梅另提交被告瑞麟公司于2013年10月29日出具的《情况说明》五份，载明将孙晓龙于2013年8月购买的涉案五套房屋在西安市临潼区房地产管理所进行注销登记，并于2013年10月28日与郭菊梅签订五份商品房买卖合同，2013年10月29日在西安市临潼区房地产管理所登记备案，其收回了孙晓龙的收款收据，并重新向郭菊梅出具收款收据。另，原告郭菊梅提交瑞麟公司出具的委托付款通知书五份和银行转账汇款回单、银行卡取款业务回单、转账凭证、个人业务凭证各九份，证明其已通过银行转账形式向瑞麟公司支付了包括涉案五套房屋在内的全部购房款。
上述事实，有（2016）陕01执异133号执行裁定书、《商品房买卖合同》、《收据》、庭审笔录等在卷佐证。
本院认为，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”、第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，原告虽于本院查封之前与被告瑞麟公司签订了购买涉案五套商业房的《商品房买卖合同》，但因原告所购商品房并非用于居住，原告并未提交能够证明其在本院查封之前已合法占有涉案房产的证据。因此，原告所举证据不能证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。原告郭菊梅自愿撤回其原诉讼请求第一项、第二项，即撤回要求确认其于2013年4月4日、2013年6月22日、2013年12月22日与瑞麟公司签订的五份《商品房买卖合同》合法有效，并确认前述五套房屋归其所有的诉讼请求和要求判决瑞麟公司立即向其交付前述合同约定的五套房屋，并办理房屋不动产权属登记的诉讼请求，不违反法律强制性规定，本院予以准许。综上，原告要求判令立即停止对其购买的位于西安市临潼区瑞麟大道的瑞麟君府南区的涉案五套房屋的强制执行，并解除对上述原告所有五套房屋的查封的诉讼请求，本院依法不予支持。
依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条、第二十九条之规定，判决如下：
驳回原告郭菊梅立即停止对其购买的位于西安市临潼区瑞林大道的瑞麟君府南区的五套房屋的强制执行，并解除对上述五套房屋查封的诉讼请求。
案件受理费100元（原告郭菊梅已预交28393元），由原告郭菊梅负担，退回原告郭菊梅28293元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省高级人民法院。
审 判 长 陈 平
审 判 员 李 涛
代理审判员 秦燕燕
二〇一七年一月四日
书 记 员 李 艳