杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭余余民初字第457号
原告（反诉被告）：浙江大商联合实业股份有限公司。
法定代表人：程建设。
委托代理人：刘朝军。
被告（反诉原告）：杭州钱江高扬置业有限公司。
法定代表人：张海明。
委托代理人：朱磊。
委托代理人：李凡。
浙江大商联合实业股份有限公司（以下简称大商公司）与杭州钱江高扬置业有限公司（以下简称高扬公司）租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月19日立案受理。在审理过程中，高扬公司提起反诉，并提交书面反诉状。本院于2014年6月25日立案受理，决定与本诉部分合并审理。本院依法适用普通程序组成合议庭并分别于2014年7月21日、2014年8月6日公开开庭进行了审理。两次庭审中，大商公司委托代理人刘朝军、高扬公司委托代理人朱磊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
大商公司起诉称：2013年3月26日，大商公司与高扬公司签订《房屋租赁协议》一份。协议约定大商公司租赁高扬公司所有的位于杭州市余杭区闲林街道天目山西路232号房屋，其中地上1至16楼的建筑面积合计13000平方米，地下室建筑面积1000平方米，外加与天目山西路230号房屋相邻的四楼部分房屋建筑面积1000平方米，总计建筑面积15000平方米。租期为10年零8个月，自2013年3月26日起至2023年11月25日止；自2013年3月26日起至2013年11月25日止为免租期，自2013年11月26日起算年租金；前三年的年租金为2948400元，先付后用，此后按约递增。协议还约定，大商公司所租赁的房屋用途为商业经营，用于开设酒店、宾馆、办公、ktv、桑拿、咖啡厅、餐饮、娱乐；且大商公司依约享有对外招商、转租、与他人合作经营权利。协议签订后，大商公司依约向高扬公司支付了半年（即自2013年11月26日至2014年5月25日止）租金1474200元、租赁保证金100000元，合计1574200元。租赁涉案房屋后，大商公司进行了近8个月的招商，将其6至16楼招商用于经营宾馆，并已顺利进场装修。大商公司于2014年将租赁房屋地下室及3至5楼招商或与他人合作经营桑拿洗浴、ktv、餐饮等商业项目，在提交环评申请时遭到环保部门否决。大商公司认为系租赁房屋不能满足环保部门的行政审批条件而导致协议约定的项目无法正常运营。故诉至法院，请求判令：1.确认大商公司与高扬公司于2013年3月26日签订的《房屋租赁协议》已于2014年4月28日解除；2.高扬公司退还大商公司已付但尚未租出部分房屋的半年租金626784.60元；3.高扬公司赔偿大商公司已支出的招商成本1023254元；4.高扬公司赔偿大商公司预期利润损失2593938.71元；5.高扬公司返还大商公司保证金10万元。
高扬公司公司答辩称：租赁房屋符合合同约定的商业经营，不存在大商公司所称合同目的无法实现的情况。大商公司被环保部门否决是因其未按房屋规划用途申报经营项目所致，大商公司在使用租赁房屋进行本合同约定范围内经营项目时，应在房屋规划用途范围内使用。双方签订的协议第十条约定，大商公司转租涉案房屋应当在高扬公司处备案，但大商公司并未按约备案，其行为属于违约。综上，双方签订的协议依法有效，高扬公司在合同履行过程中无任何违约行为，大商公司的诉讼请求无事实和法律依据，请求依法驳回大商公司的诉讼请求。
高扬公司反诉称：2013年3月26日，高扬公司与大商公司签订《房屋租赁协议》一份。协议签订当日，双方办理了全部交接手续，大商公司支付协议约定的首期租金1474200元及保证金100000元。大商公司承租房屋后未按口头约定立即进行装修及开业准备工作，而是进行转租。2013年9月23日，大商公司向高扬公司出具报告一份，说明其招租转租困难，并提出条件。但高扬公司立即口头告知大商公司，要求其严格按照合同履行义务，否则将追究违约责任。2014年2月10日，高扬公司向大商公司发出违约告知通知。2014年4月28日，高扬公司收到大商公司解除合同通知书。2014年5月8日，高扬公司向大商公司发出回复，明确表示不同意解除合同，并要求大商公司按照合同约定履行义务。租赁房屋均经审批建造，符合环保要求，经审核竣工验收备案完成，具备合同约定用途。大商公司进行转租未向高扬公司备案，同时其转租期限超过双方之间的租赁期限。综上，大商公司存在多处违约行为，故高扬公司诉至法院，请求判令：1.依法解除高扬公司与大商公司于2013年3月26日签订的《房屋租赁协议》；2.大商公司于协议解除之日起十五日内将租赁房屋腾空，并返还高扬公司；3.大商公司立即支付高扬公司租金129244.80元（自2014年5月25日暂计算至2014年6月10日止，共16天；自2014年6月11日起至租赁物全部交还之日止的租金，按8077.80元／天的标准另行计付）；4.大商公司立即支付高扬公司车位／库使用费30720元（自2013年11月26日暂计算至2014年5月25日止；自2014年5月26日起至租赁物全部交付之日止的车位／库使用费，按170.66元／天的标准另行计付）；5.大商公司立即支付高扬公司免租期租金1965600元（自2013年3月26日起至2013年11月25日止）；6.大商公司立即支付高扬公司逾期开业违约金1170000元（自2014年2月1日至2014年5月30日止，按每日一万元计算）；7.大商公司立即支付高扬公司协议解除违约金200万元。
大商公司答辩称：大商公司同意解除与高扬公司之间的《房屋租赁协议》，但因高扬公司于2014年4月28日收到大商公司发出的解除通知，所以协议解除时间应为2014年4月28日。协议解除后不存在大商公司将租赁房屋腾空并设备完好交还高扬公司的客观情形，因此高扬公司该项诉请无任何必要。大商公司没有拖欠自2014年5月26日至2014年6月10日的租金。租赁协议第四条约定的首期租金即2013年11月26日至2014年5月25日期间的租金1474200元，大商公司已于2013年3月支付高扬公司。租赁协议在2014年4月28日已解除，根据相关法律规定，协议解除后双方的权利义务终止，大商公司无需再支付协议解除后的租金。关于车位使用费，高扬公司工作人员曾向大商公司口头承诺车位费待大商公司招商完成并已事实使用后开始支付，而至今大商公司及其招商客户并未使用车位。尽管租赁协议已解除，但根据相关法律规定，协议第三条关于免租期的约定继续有效。高扬公司要求大商公司支付免租期的租金明显不符合法律规定，不应得到支持。因高扬公司提供的租赁房屋不符合协议约定的营业用途，导致大商公司招商不成，直接延缓了相关业态的开业。高扬公司当初对大商公司承诺延缓开业不属于违约。协议解除并非大商公司的过错，大商公司依法解除协议也不存在任何违约情形。因此，高扬公司的诉请无事实和法律依据，不应得到支持。协议第十条约定，“甲方允许乙方可根据自身的经营需要将本次租赁房屋招商、转租、合作经营”，据此，协议已明确约定大商公司有权转租。大商公司不存在转租未向高扬公司报备的情形，现大商公司在开展协议约定的营业用途时，确因不能通过环保部门审批，而致合同目的无法实现。高扬公司主张的违约金过高，请求予以调整。逾期开业违约金以双方之间的《房屋租赁协议》继续履行为前提，且逾期开业违约金与协议解除违约金不能重复主张。综上，请求驳回高扬公司的反诉请求。
大商公司为支持其诉请主张，就本诉与反诉一并提供了下列证据材料：
1．《房屋租赁协议》1份，用以证明大商公司与高扬公司之间存在租赁法律关系及租赁房屋用途的事实。
2．《房屋租赁协议》及企业名称预先核准通知书各2份，用以证明大商公司将租赁房屋招商转租或合作经营的事实。
3.建设项目环保审批否决项目登记表及解除合同通知书各2份，用以证明大商公司将租赁房屋招商转租或合作经营，但因环评未通过而无法继续经营，导致合同目的无法实现的事实。
4.解除合同通知函及邮政快递单各1份，用以证明大商公司因不能实现合同目的而提出解除协议的事实。
5.《房屋租赁协议》1份，用以证明大商公司转租部分房屋所能获取的租金差价的事实。
6.发票276份，用以证明大商公司因租赁房屋支出招商成本的事实。
7.证明1份，用以证明高扬公司知晓并同意大商公司转租的事实。
8.关于杭州钱江高扬置业有限公司余杭江南茶叶市场建设项目的竣工环境保护验收意见1份，用以证明双方签订租赁协议的时间为2013年3月26日，而该验收意见出具时间为2013年4月24日，故高扬公司在签订租赁协议时知晓房屋存在需重新环保审批才可投入运营，却未告知大商公司，高扬公司存在过错的事实。
9.招商代理合同1份，用以证明大商公司将招商活动全部委托第三方以及招商所支出费用的事实。
10.证明1份及申请报告2份，用以证明大商公司提供的环评申请材料完整，因高扬公司提供的场地不符合环评强制性规定，导致环评未通过的事实。
高扬公司为支持其诉请主张，就本诉与反诉一并提供了下列证据材料：
1.照片3份，用以证明租赁房屋现状的事实。
2.江南茶叶市场建筑效果图1份、租赁房屋竣工备案图5份，用以证明租赁房屋所有项目区域以及房屋各楼层的规划用途的事实。
3.情况说明一份，用以证明租赁房屋符合协议约定租赁用途，大商公司向环保部门申报的经营项目被否决，系大商公司申报时未按房屋规划用途以及提交的申报资料不完整所致的事实。
4.《房屋租赁协议》一份，用以证明双方签订租赁协议就相关事项做出约定，高扬公司按照合同约定向大商公司履行了全部租赁物的交付手续，大商公司存在违约的事实。
5.房屋所有权证二份，用以证明高扬公司对租赁房屋享有所有权，且房屋均系非住宅商业用房的事实。
6.关于江南茶叶市场项目初步设计的批复、建设项目环境影响报告审批意见、建设项目环境保护三同时检查意见书、房屋建筑工程竣工验收备案表各1份，用以证明租赁房屋具备合同约定租赁用途的事实。
7.报告一份，用以证明大商公司承租房屋主要目的是通过转租获取差价，而导致其合同目的无法实现的原因是市场投资环境不佳的事实。
8.通知、回复、邮政快递单及查询单各1份，用以证明大商公司存在违约行为，且经高扬公司催告后，仍拒不整改履行的事实。
大商公司提供的证据，经高扬公司当庭质证：证据1，真实性、合法性及关联性均无异议。证据2，二份《房屋租赁协议》的真实性及关联性均有异议，高扬公司与大商公司之间的租赁协议约定转租房屋应当报高扬公司备案，但大商公司与韩小娃签订转租协议时高扬公司并不知情。因地下室是附属配套用房，没有房产权属证书，而大商公司将地下室租给韩小娃，要求单独形成租赁用途用于项目经营不符合协议约定。而从大商公司与赵军显之间转租协议签订时间及房屋用途上看，均是大商公司为达到与高扬公司解除协议目的而为之。企业名称预先核准通知书的真实性无异议，关联性有异议；通知书并没有明确房屋是否符合开设经营户，其中大商公司与赵军显之间转租协议的合作人是大商公司股东，对协议签订目的存疑。证据3，建设项目环保审批否决项目登记表的真实性、合法性及关联性均无异议，待证事实有异议，不能证明大商公司申请的项目系租赁房屋不符合规划用途所致；韩晓娃的解除合同通知书真实性及关联性无异议，待证事实有异议；该份通知书于2014年4月23日发出，环保项目否决登记表时间是2014年4月29日，足以说明本案环保否决系大商公司与第三人串通所为。韩晓娃的解除合同通知书的真实性、合法性、关联性及待证事实均有异议，系大商公司与第三人串通所为。证据4，真实性、合法性及关联性均无异议，待证事实有异议，高扬公司已经向大商公司发了回复函。证据5，真实性无异议，待证事实有异议，只是部分房屋转租，不能证明大商公司整体房屋转租利润，且该转租协议租赁期限超过高扬公司与大商公司之间主合同约定的租赁期限，也证明大商公司存在违约行为。证据6，与本案无关联，大商公司提供的票据金额与其诉请不一致，其中的汽油费、车辆租赁费、水果费、办公家具、餐桌等费用与本案无关，不应做为损失来计算；其中咨询费只是领款凭据。证据7，真实性无异议，待证事实有异议，大商公司必须遵守双方之间的租赁协议约定。证据8，真实性无异议，待证事实有异议，不能证明租赁房屋不具备商业用途，没有通过环保验收；该验收是在2013年4月份针对茶叶市场开业前进行的验收，具体经营项目还要进行第二次验收。证据9，真实性、合法性、关联性及待证事实均有异议，大商公司与第三方公司系关联企业，两家公司股东有重合，大商公司本身系长期经营租赁房屋招商的公司，没有必要委托第三方；根据租赁协议及房屋使用性质，大商公司租赁房屋主要目的是自用，可能发生一些转租，但并不是一经租赁即招商，且咨询费系由第三方出具领付凭证，没有正式发票。证据10，真实性、合法性及关联性均无异议，待证事实有异议，不能证明大商公司向环保部门申请项目时已经提交了完整合法资料，其项目被否决并非租赁房屋本身原因导致。本院经审查后认为，证据1、4、7、8，符合证据的采信规则，故确认其分别作为认定本案相关事实的依据；证据2、3、5、10，结合双方当事人的相关陈述并与本案其他有效证据相印证部分，可作为认定本案相关事实的依据；证据6、9，因缺乏与本案的关联性，故不予确认。
高扬公司提供的证据，经大商公司当庭质证：证据1，真实性无异议，但与租赁房屋是否符合环评要求没有关系。证据2，真实性无异议，对待证事实有异议，不能证明租赁房屋符合环评相关审批要求及规划用途。证据3，形式真实性无异议，对内容真实性及合法性有异议，其中有些内容环保部门在否决申请时并未提及，亦未告知需补充提交相关资料，该情况说明足以证明大商公司将租赁房屋用于协议所约定用途时被环保部门否决。证据4，真实性、合法性及关联性均无异议，对待证事实有异议；协议第十条第一款约定大商公司有权转租，并且大商公司已按协议第四条第二款约定交付租金，不存在违反协议约定行为。证据5，真实性、合法性及关联性均无异议。证据6，真实性无异议，对待证事实有异议，租赁房屋没有环保验收合格手续，不能证明房屋符合协议约定的营业用途所需的环评审批条件。证据7，真实性无异议，对待证事实有异议，无法证明大商公司无法实现合同目的原因系市场投资环境造成。证据8，真实性无异议，对待证事实有异议，无法证明大商公司存在违约行为，亦不能证明租赁房屋符合协议约定的营业用途。本院经审查后认为，上述证据符合证据的采信规则，并结合双方当事人的陈述，可分别作为认定本案相关事实的依据。
本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：
坐落于杭州市余杭区闲林街道天目山西路230、232号房屋，房屋所有权人为高扬公司，建筑面积分别为13919.47平方米、13237.52平方米，规划用途非住宅。高扬公司（甲方）与大商公司（乙方）于2013年3月26日签订《房屋租赁协议》一份，合同约定：一、乙方租用甲方坐落于杭州市余杭区闲林街道天目山西路232号房屋，其中地上建筑面积合约13000平方米，地下室约1000平方米，以及与天目山西路230号房屋相邻的四楼部分房屋建筑面积约1000平方米，合计建筑房屋总建筑面积15000平方米左右；租赁用途为商业经营，乙方用于开设酒店、宾馆、办公、ktv、桑拿、咖啡厅、餐饮、娱乐（不得经营棋牌、足浴）；二、租赁期限为10年零8个月，自2013年3月26日起至2023年11月25日止；其中自2013年3月26日起至2013年11月25日止为免租装修期，（8个月）；甲方于2013年3月26日将租赁房屋交付乙方使用，在本合同签署前，乙方已在甲方的陪同下对该房屋的整体状况作了详细地实地勘察并核对了甲方提供的全部房产权属资料、验收文件等，对该房屋的现状（包括但不限于该房屋的地理位置、户型、结构、外立面、装修、配套设施、环境、交通、房屋权属、规划用途等）已有全面充分的了解和知晓，并表示接受和确认。房屋交接以交接日房屋现状为准。三、甲方给予乙方8个月装修期的免租优惠，免租期自2013年3月26日起至2013年11月25日止，乙方应在免租期内及时完成进场装修（为免疑义，无论乙方是否在免租期内完成装修，租金均应于免租期满次日开始起算）。免租期内，乙方免交该物业的租金。但如因乙方违约致使甲方提前解除本合同的，或是乙方中途擅自退租的，乙方除应承担合同其他条款规定的违约责任外，还应补交免租期的租金，租金按合同终止当期的标准计算。免租期内除租金外，乙方应承担车位／库使用费及其他物业使用费，包括但不限于租赁物业内水、电、空调等能耗费用。乙方保证在2014年1月31日前租赁房屋内的两种以上业态开业或三种以上经营项目正式装修且工程完成60%以上。未能在2014年1月31日达到上述要求的，按逾期开业论，应支付自逾期之日起每日10000元的违约金，违约金限额为第一年租金的40%。四、租金自2013年11月26日起算，前三年的租金按每年2948400元计算；第四年起至第七年租金为每年3159000元计付，第八年起至本合同履行期届满时的租金为每3580200元计付。在租赁期限内，乙方应按每6个月为一期支付租金，租金支付按照先付后用原则，首期6个月（即2013年11月26日至2014年5月25日）租金1474200元，乙方应在签署本合同之日向甲方一次性付清；以后每期租金支付应在该期开始前一个月的月底前（即每年10月31日、4月30日前）向甲方交纳该期租金。五、本合同签约当日乙方应向甲方支付首期6个月租金1474200元整、车位／库使用费30720元及租赁保证金100000元，次日起乙方可以安排进场装修。六、乙方所租用的房屋，在装修期间不得损坏房屋结构或破坏性装修，乙方装修方案和图纸须报甲方备案后，方可进行整体装修。租赁期满后（包括因乙方原因导致合同提前解除的），附着于墙面、地面的装修物不得拆除，无偿归甲方所有。其余装潢，除非甲方同意无偿接受外，乙方须无条件拆除，清空房屋，恢复原状。其中协议第十条约定，乙方在租赁经营期间，在不违背本协议且承诺第三人充分履行本协议义务的前提下，甲方允许乙方可根据自身的经营需要将本次租赁房屋招商、转租、合作经营，但乙方实施上述行为必须将部分转租或合作经营情况报甲方备案，且乙方不得将租赁房屋整体转租给同一主体经营。若乙方与受转租人之间的租赁合同、合作经营合同条款、条件超出或不符合甲方与乙方之间的租赁合同下的条款、条件（如租赁期限、租赁用途等），则甲方有权提前解除合同，同时要求乙方承担200万元违约金。协议第十三条约定，为保证租赁财产安全，乙方须向甲方交纳承租保证金10万元整，保证金的交纳时间为本合同签订之日。除非经甲方书面同意，乙方不得用保证金抵消租金、物业管理费或任何应由乙方支付的其他费用。该保证金在合同履行届满，乙方向甲方交还全部租赁房屋和设施、设备时，由乙方一次性向乙方无息返还。协议第十四条约定，违约责任：甲方如无故中途收回房屋，应退还乙方已付未到期部分的租金，并赔偿乙方装修损失（该装修损失以双方共同选择的评估机构确定的评估价为准）及向乙方支付200万元违约金；乙方若无故中途退租，已收租金不予退还，并应向甲方支付200万元违约金，所有乙方装修不得损坏归甲方所有，同时没收履约保证金。乙方未按合同约定按时足额支付租金及车位／库使用费，甲方有权要求乙方就逾期款额按照每日0.3%的标准向甲方支付滞纳金；如乙方拖欠水电、治安、卫生、物业等费用超过三个月导致甲方垫付或其它损失，或者乙方在没有得到甲方同意，逾期支付租金及车位／库使用费超过30天以上的；甲方有权单方面解除本协议，提前收回租赁房屋，所收的租金不予退还，对乙方的装修不作任何补偿，并要求乙方赔偿200万元违约金。甲方应依约为乙方提供租赁场地的有效产权证明、图纸、验收文件等一系列文件，并作为本合同附件，以便乙方以后经营更为方便，同时应对乙方经营活动中的合理需求进行必要的配合。（注：本协议签字时已交付）。协议第十五条约定，该租用区域的经营执照等其他相关合法经营的证照，由乙方自行办理，费用由乙方承担，与甲方无涉。协议第二十一条约定，甲方提供乙方32个租赁车位／库，租赁期内乙方应按每月40元／个的标准向甲方交纳车位／库使用费，另外甲方提供48个车位／库，前5年按每月80元／个的标准向甲方交纳车位／库使用费，剩余租赁期限按本市场地下车位／库使用费市场价的70%交纳使用费。协议还对双方的其他权利及义务进行了约定。
协议签订当日，租赁房屋交由大商公司使用。迄今，大商公司向高扬公司合计支付1574200元，双方确认该款项包含首期6个月（即自2013年11月26日至2014年5月25日）租金1474200元以及保证金10万元。
2013年9月23日，大商公司向高扬公司提交报告一份，载明因受投资环境、市场消费能力等因素影响，合同履行未达预期，要求高扬公司在逾期开业违约金、租赁期限、租金等方面给予支持。后双方未达成进一步协商意见。
2014年4月26日，大商公司向高扬公司寄发解除合同通知函，认为运营过程中无法通过环保审批，且部分房屋无权属证明，故要求解除双方于2013年3月26日签订《房屋租赁协议》。
2014年5月6日，高扬公司向大商公司发出租金、逾期开业违约金催收函及解除合同通知函之回复函，要求大商公司支付自2014年5月26至2014年11月25日期间的租金1474200元、自2013年11月26日至2014年11月25日的车位／库使用费61440元。同时，要求大商公司支付自2014年2月1日起至2014年4月30日的逾期开业违约金89万元。对于大商公司寄发的解除合同通知函，高扬公司认为租赁房屋已取得商业经营业态的审批，符合双方合同约定的房屋租赁用途为商业经营。租赁房屋地下室系高层建筑的配套设施，不在房屋产权证范围，大商公司对该情况在双方签订《房屋租赁协议》时已充分了解。高扬公司不同意大商公司解除《房屋租赁协议》的要求，并要求大商公司尽快交纳约定租金及预期开业违约金。
另查明，2014年4月18日，赵军显向杭州市余杭区环境保护局提交申请报告、土地使用权证、房屋所有权证、企业名称预先核准通知书、房屋租赁协议等材料，对拟建于杭州市余杭区闲林街道天目山西路232号房屋地上建筑3、4、5层开设杭州金明娱乐有限公司经营娱乐、餐饮进行环保审批。环保部门根据《杭州市服务行业环境保护管理办法》之规定，否决了该项目。
2014年4月29日，韩小娃向杭州市余杭区环境保护局提交申请报告、土地使用权证、房屋所有权证、企业名称预先核准通知书、房屋租赁协议等材料，对拟建于杭州市余杭区闲林街道天目山西路232号房屋开设杭州儒加洗浴有限公司进行环保审批。环保部门认为该项目地为地下车库且无法提供有效产权证明，故否决了该项目。
杭州市余杭区环境保护局行政审批科（建设项目管理科）于2014年7月11日出具情况说明一份，载明杭州金明娱乐有限公司在提交审批项目材料时，将与杭州市余杭区闲林街道天目山西路232号房屋相邻的天目山西路230号房屋四楼约1000平方米房屋一并列入申请范围，并指定在该1000平方米房屋内开设KTV。经核实，该项目不符合《杭州市服务行业环境保护管理办法》之规定，否决了该项目。杭州儒加洗浴有限公司就杭州市余杭区闲林街道天目山西路232号地下一层房屋，单独申请开设洗浴服务项目。在审核过程中，因申请人未提交该地下一层房屋产权证明，不符合相关规定，故否决了该项目。
本院认为：大商公司与高扬公司签订的《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。
大商公司虽然于2014年4月26日向高扬公司发出解除合同通知函，但高扬公司于2014年5月6日即向大商公司发出回复函，明确作出不同意解除合同的意思表示，故原、被告之间并未达成协议解除合同的合意。另大商公司以租赁房屋不符合环评审批条件为由主张其发函行为符合法定解除情形，亦无事实和法律依据。故大商公司要求本院确认其与高扬公司之间的《房屋租赁协议》于2014年4月26日解除的诉讼请求，本院不予支持。本案中，根据《房屋租赁协议》约定大商公司应于2014年4月30日前向高扬公司支付下一期租金，而大商公司迄今未支付。协议约定大商公司逾期支付租金及车位／库使用费超过30天以上，高扬公司有权单方面解除协议。故大商公司未按照协议约定及时向高扬公司支付租金等费用，其行为构成违约。现高扬公司以大商公司拖欠租金等费用存在根本违约为由，要求解除其与大商公司之间的《房屋租赁协议》，理由充分，本院予以支持。
本诉部分其他诉请：根据大商公司与高扬公司之间的《房屋租赁协议》约定，在协议签署前，大商公司对该租赁房屋的整体状况作了详细地实地勘察并核对了高扬公司提供的全部房产权属资料、验收文件等，对该房屋的现状（包括但不限于该房屋的地理位置、户型、结构、外立面、装修、配套设施、环境、交通、房屋权属、规划用途等）已有全面充分的了解和知晓，并表示接受和确认。由此可见，大商公司在签订《房屋租赁协议》时已明晰包括杭州市余杭区闲林街道天目山西路232号地下室在内所有租赁房屋的产权状况。同时在相关环评申请中，因指定在杭州市余杭区闲林街道天目山西路230号房屋四楼约1000平方米房屋内开设KTV，导致不符合相关规定而未通过环保审批。根据双方租赁协议，在签订租赁协议时并未就具体房屋的用途进行单一明确的限定，故大商公司以此认为高扬公司提供的租赁房屋无法实现其合同目的，依据不足，本院不予采信。同时，大商公司亦无证据证明高扬公司存在其他违反协议约定之行为。大商公司逾期支付租金及车位／库使用费的违约行为，导致《房屋租赁协议》解除，由此产生的可能存在的利益风险，其无权要求高扬公司承担。综上，大商公司要求高扬公司退还其已付但尚未租出部分房屋的半年租金626784.6元、赔偿招商成本1023254元及预期利润损失2593938.71元并返还租赁保证金10万元的诉讼请求，不符合双方协议约定，亦无法律依据，本院均不予支持。
反诉部分其他诉请：本案中，大商公司与高扬公司之间的《房屋租赁协议》解除后，大商公司应将协议约定的租赁房屋腾空并返还高扬公司。大商公司未按合同约定支付租金，对此应当承担违约责任。高扬公司要求大商公司支付租金的诉讼请求，数额合理部分，本院予以支持。具体计算方式，自2014年5月26日至2014年6月10日止共16天的租金，计算为129244.80元；庭审中高扬公司认为保证金应先抵扣租金，则上述租金抵扣保证金10万元后，尚应支付29244.80元；自2014年6月11日起至租赁房屋腾空并返还之日止的租金损失，按8077.80元／天的标准另行计付。《房屋租赁协议》第三条约定，免租期内除租金外，大商公司应承担车位／库使用费及其他物业使用费。故高扬公司有权要求大商公司支付免租期到期后地下车位使用费，具体计算方式，自2013年11月26日至2014年5月25日止的车位使用费为30720元；自2014年5月26日起至租赁房屋腾空并返还之日止的车位使用费，按170.66元／天的标准另行计付。《房屋租赁协议》第三条同时约定，免租期内，大商公司免交该物业的租金，但如因大商公司违约致使高扬公司提前解除本合同的，或是大商公司中途擅自退租的，大商公司除应承担合同其他条款规定的违约责任外，还应补交免租期的租金，租金按合同终止当期的标准计算。本案中，大商公司未按照协议约定及时向高扬公司支付租金等费用，导致协议解除。故高扬公司要求大商公司支付免租期租金1965600元的诉讼请求，理由正当，且数额在合理范围内，本院予以支持。《房屋租赁协议》第十四条约定，大商公司逾期支付租金及车位／库使用费超过30天以上，高扬公司有权单方面解除本协议，提前收回租赁房屋，所收的租金不予退还，并要求大商公司赔偿200万元违约金。大商公司认为违约金约定过高，请求予以调整。本院综合高扬公司的实际损失、租赁合同的履行情况、解除合同的原因以及预期利益等因素，酌情确定违约金为50万元。关于高扬公司要求大商公司支付逾期开业违约金117万元的诉讼请求，大商公司认为该违约金系以双方之间的《房屋租赁协议》继续履行为前提，且逾期开业违约金与协议解除违约金不能重复主张。对大商公司的该项答辩意见，理由正当，本院予以采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）浙江大商联合实业股份有限公司与被告（反诉原告）杭州钱江高扬置业有限公司于2013年3月26日签订的《房屋租赁协议》自本判决生效之日起解除；
二、原告（反诉被告）浙江大商联合实业股份有限公司于本判决生效之日起十五日内将上述协议约定的租赁房屋腾空并返还给被告（反诉原告）杭州钱江高扬置业有限公司；
三、原告（反诉被告）浙江大商联合实业股份有限公司于本判决生效后十五日内向被告（反诉原告）杭州钱江高扬置业有限公司支付租金（自2014年5月26日起至2014年6月10日止的租金抵扣保证金后计算为29244.80元，自2014年6月11日起至租赁房屋实际腾空并返还之日止的租金损失，按8077.80元／天的标准另行计付）；
四、原告（反诉被告）浙江大商联合实业股份有限公司于本判决生效后十五日内向被告（反诉原告）杭州钱江高扬置业有限公司支付车位／库使用费（自2013年11月26日起至2014年5月25日止计算为30720元，自2014年5月26日起至租赁房屋实际腾空并返还之日止的的车位／库使用费，按170.66元／天的标准另行计付）；
五、原告（反诉被告）浙江大商联合实业股份有限公司于本判决生效后十五日内向被告（反诉原告）杭州钱江高扬置业有限公司支付免租期的租金1965600元；
六、原告（反诉被告）浙江大商联合实业股份有限公司于本判决生效后十五日内向被告（反诉原告）杭州钱江高扬置业有限公司支付违约金50万元；
七、驳回原告（反诉被告）浙江大商联合实业股份有限公司的诉讼请求；
八、驳回被告（反诉原告）杭州钱江高扬置业有限公司的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉部分案件受理费43052元，由浙江大商联合实业股份有限公司负担；反诉部分案件受理费24434元，浙江大商联合实业股份有限公司负担11653元，由杭州钱江高扬置业有限公司负担12781元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费67486元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审 判 长 秦海龙
人民陪审员 骆怀群
人民陪审员 蒋雪莲
二〇一四年九月十九日
书 记 员 孙孝平