湖南省长沙县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0121民初6098号
原告湖南德坤投资置业有限公司，住所地长沙经济技术开发区板仓南路29号新长海中心服务外包基地3栋A座11楼。
法定代表人唐畋甸，董事长。
委托代理人关艳，该公司员工。
被告张管旭，男，1979年3月8日出生，汉族，住浙江省乐清市。
原告湖南德坤投资置业有限公司（以下简称原告）与被告张管旭（以下简称被告）商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人关艳到庭参加了诉讼，被告经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告请求本院判令：1、解除原、被告双方签订的《协议书》；2、被告向原告支付违约金222103元；3、被告承担本案全部诉讼费用。
被告未作答辩。
查明的事实
经审理查明，本院确认如下法律事实：
1、2017年2月16日，湖南德坤投资置业有限公司(甲方)与张管旭（乙方）签订《协议书》，该协议约定：乙方购买甲方开发“新长海数码中心”27楼2701室、2702室、2703室、2704室建筑面积约为2009.1㎡（最终以房屋产权主管部门实测面积为准）；该物业单价为（人民币）6800元/㎡，总价为13661880元；协议签订之日，乙方向甲方支付房屋总价30%购房款计4098564元，甲方收到前述款项后为乙方及乙方企业保留所选房屋；第5条约定，乙方在2017年6月16日前支付总价款20%房款计2732376元；第6条约定，甲方收到本协议总价款30%之�日将房屋提前交付给乙方使用，余款6830940元由乙方按季度平均支付，自2017年9月16日起共7个季度，即2017年9月16日、2017年12月16日、2018年3月16日、2018年6月16日、2018年9月16日、2018年12月16日、2019年2月16日，均支付房款975849元整，乙方未按照上述约定时间付款，则甲方有权收取应付款项总额万分之五每日的违约金，如乙方逾期两季度未支付本协议内款项，甲方有权收回房屋，由此产生的一切经济损失由乙方自行承担；第8条约定，乙方支付本协议全部款项后45天内签订《商品房买卖合同》;第12条约定，在甲方与乙方签订正式《商品房买卖合同》并生效后，本协议自动失效；第13条约定，除另行通知并确认甲方获悉外，乙方在本协议中预留的联系地址及电话号码为甲方与乙方取得联系的唯一有效地址和方式。
2、被告于2017年2月17日向原告支付购房款总额的30%，�4098564元。
3、根据《协议书》约定，被告应于2017年6月16日、同年9月16日分别向原告支付购房款2732376元、975849元，合计3708225元。该款直至本案起诉，被告尚未支付给原告。
4、2017年10月10日，原告根据协议约定地址向被告邮寄了《催款及协议解除通知书》，该邮件于2017年10月13日到达被告联系地址，2017年10月15日退回原告处。
5、在庭审中，原告将第2项诉讼请求即“被告向原告支付违约金222103元”变更为“被告向原告支付违约金20000元”。
判决的理由与结果
本院认为：一、被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视其放弃相应的诉讼权利，不影响本院依据查明的事实依法作出裁判；二、双方签订的《协议书》系本约合同还是预约合同。《协议书》系原、被告双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应全面履行合同义务。判断商品房买卖的认购，是预约合同还是本约合同不仅要看认购单是否具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，而且要看双方当事人的意思表示，即当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最后明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。本案中，原、被告签订的《协议书》中明确约定了双方拟进行买卖的房屋的位置、面积和价款等，应当说具备了一份正式的房屋买卖合同的主要内容。但是，双方当事人同时在该《协议书》第12条约定“签订正式《商品房买卖合同》并生效后，本协自动失效，双方权责按《商品房买卖合同》条款约定执行”，该约定明确要在将来订立一个新的合同，以最终明确双方之间的房屋买卖法律关系的具体内容。因此，本院认为，案涉《协议书》的性质�预约合同;三、本案商品房预约合同纠纷中双方是否有违约的情形。本案中的《协议书》的性质属于预约合同，其意义在于为双方公平、诚信原则下继续进行磋商，最终订立正式的、条款完备的商品房买卖本约合同创造条件。被告未按《协议书》中约定支付购房款，导致签订《商品房买卖合同》条件不能成就，已构成违约。按《协议书》约定，至2017年9月16日止，被告尚欠二笔购房款3708225元，原告有权收回房屋，双方约定解除合同的条件已成就，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同并应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。2017年10月11日，原告按协议中被告所注明的联系地址，向被告邮寄送达《催款及协议解除通知书》。2017年10月13日，该通知书到达被告协议中所注明的联系地址，但该通知书于2017年10月15日被退回。本院认为，原告包含有解除合同意思表示的合同解除通知书于2017年10月13日邮寄送达至被告，双方签订的《协议书》于该日解除;
四、《协议书》解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据本案的性质，恢复原状。原告应将涉案房款返还给被告，但被告在本案中未予主张，被告可另寻途径解决;五、违约金当以违约造成的损失为衡量标准，并可以根据实际情况进行适当调整。被告的违约行为导致合同解除，原告有权要求其赔偿损失。在庭审中，原告将第2项诉讼请求中违约金222103元变更为20000元，系其对自己权利的处分，本院予以支持，被告应向原告支付违约金20000元。该款，原告可在应退还被告的购房款中进行抵扣。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告湖南德坤投资置业有限公司与被告张管旭在2017年2月16日签订的《协议书》于2017年10月13日解除；
二、限被告张管旭于本判决生效后五日内向原告湖南德坤投资置业有限公司支付违约金20000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4632元，公告费560元，合计5192元，由被告张管旭负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 员 蒋树德
人民陪审员 魏雄佳
人民陪�员杨自立
二〇一八年三月八日
代理书记员 李超奇
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢�原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十三条第二款当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。