福建省莆田市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽03民终1235号
上诉人（原审被告）：黄国祥，男，1973年8月7日出生，汉族，农民，住莆田市秀屿区。
被上诉人（原审原告）：陈钟勇，男，1959年9月15日出生，汉族，居民，住莆田市城厢区。
上诉人黄国祥因与被上诉人陈钟勇房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省莆田市城厢区人民法院（2016）闽0302民初2296号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人黄国祥上诉请求：撤销一审判决，改判驳回陈钟勇的诉讼请求。事实与理由：1、2015年10月，黄国祥因经营生意需要，经与陈钟勇协商同意后，于2015年10月31日搬离租赁房屋，并于同年11月4日将房屋租金、水、电费全部结清给陈钟勇，双方于2015年10月31日已解除租赁合同，故陈钟勇又向黄国祥主张房租缺乏事实依据。2、根据合同第九条约定：以上协议乙方（黄国祥）如有违反，甲方（陈钟勇）随时有权收回房屋及注销房屋租赁保证金。该合同约定证实，即使黄国祥中途退房构成违约，也只能注销黄国祥所支付的保证金，没有约定应由黄国祥继续支付房租，故原判由黄国祥支付四个月的租金违背了合同双方的约定，缺乏事实和法律依据，应予撤销。
被上诉人陈钟勇没有提交书面答辩，庭审中口头辩称：1、双方签订的合同是双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，一审判决按合同履行正确。2、双方签订的合同中有明确规定，合同期满，黄国祥不继续租赁房屋应在陈钟勇验收房屋后交付并结束租赁，由于黄国祥私自承租他人房屋开连锁店，并没有告知陈钟勇，属于违约行为，一审判决黄国祥支付租金并无不当。请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人陈钟勇向一审法院起诉请求：1、判令黄国祥已支付的租赁保证金5000元归陈钟勇所有；2、判令黄国祥向陈钟勇支付租金40150元及该款自起诉之日起至还清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。
一审法院认定事实：2013年3月1日，陈钟勇与黄国祥签订《房屋租赁合同书》一份，双方约定：黄国祥向陈钟勇承租嘉庆110号、116号二层房（房产证登记该房屋坐落在莆田市××区城南沟头村××新村，房屋所有权证号分别为莆市房权证城厢区字第××号、第××号）；租赁期限三年，自2013年3月1日起至2016年3月1日止；月租金7300元，第三年递增10%，黄国祥应于每月1日交纳当月租金，不得拖欠；租赁保证金5000元，黄国祥应于当月房租到期日前按照实际使用数交纳水、电费，期满不再续租时，双方结清水、电表数结余，多退少补；在租赁期间，黄国祥不得中途退房或未经陈钟勇同意将房子转租他人；合同期满时，黄国祥有续租的权利，若不再续租，黄国祥应退房，陈钟勇在验收后应退还租赁保证金；黄国祥若违反协议，陈钟勇有权随时收回房屋并取消房屋租赁保证金等。合同签订后，黄国祥依约使用承租房并支付给陈钟勇租赁保证金5000元。2015年11月初，黄国祥又向他人租赁了房屋。同年11月4日，陈钟勇到黄国祥另租的房屋处催讨租金，双方发生争执后由莆田市公安局霞林派出所出警，当天的《警情反馈》上记载：“在城厢区霞林街道城厢区法院对面广东精品批发店旁，有起租房纠纷，出警民警到现场后，经了解是报案人徐淑珠把店面出租给黄国祥，因租金问题，双方引起纠纷。后来双方自行协商”。同日，陈钟勇向黄国祥出具《收条》一份，内容为：“兹收到租房黄国祥2015年伍月至10月份房租壹万玖仟壹佰贰拾柒元包括水电费。房租结清（伍月至拾月份）止”。同年11月5日、6日，陈钟勇与黄国祥存在短信往来，主要内容为该二人对房屋租赁相关问题存在争议。
一审法院认为，陈钟勇与黄国祥签订的《房屋租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，也未损害社会公共利益，是合法有效的，双方当事人均应依约履行约定的义务。陈钟勇主张租赁保证金5000元归其所有，因合同约定“合同期满时……乙方不再续租，应无条件退回房屋…甲方在检查验收之后应退回乙方租赁保证金；…….以上协议乙方如有违反，甲方有权……注销房屋租赁保证金”，故本案“房屋租赁保证金”实质即为租房押金。又因合同中约定承租人不得中途退房，现黄国祥在租赁期限届满前退租且未依约支付租金，已构成违约，故陈钟勇的该主张符合双方约定和法律规定，一审法院予以支持。又因黄国祥仅支付租金和水电费至2015年10月，故其应支付自2015年11月1日起至租赁期限届满之日即2016年3月1日止的四个月的租金。因合同第二条约定“每月租金定为人民币柒仟叁佰元整，……第三年递增百分之十”,故现陈钟勇要求其支付拖欠的租金40150元，缺乏依据，经计算，黄国祥应支付租金为32120元[即7300元／月×(1+10%)×4个月]。陈钟勇同时要求黄国祥支付拖欠的租金自起诉之日起按中国人民银行发布的银行同期同类贷款利率计算的利息，因合同约定不交纳租金等取消押金，且一审法院亦已判令陈钟勇不必退还押金5000元，此已经补偿了陈钟勇的损失，故陈钟勇的该请求缺乏依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第九十二条规定，判决：一、黄国祥已经向陈钟勇交纳的押金5000元归陈钟勇所有；二、黄国祥应于判决生效之日起十日内支付给陈钟勇拖欠的租金32120元；三、驳回陈钟勇的其他诉讼请求。案件受理费929元，减半收取为464.50元，由陈钟勇负担82.5元，黄国祥负担382元。
本院二审期间，双方当事人均没有提交新的证据。
经审理查明：上诉人黄国祥、被上诉人陈钟勇对一审法院认定的事实均没有异议，本院予以确认。
本院认为，上诉人黄国祥与被上诉人陈钟勇签订的《房屋租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，是合法有效的，双方当事人均应全面履行合同约定的义务。上诉人黄国祥在房屋租赁期限未届满时搬出租赁房屋，违反了合同约定，应依照该《房屋租赁合同书》第九条“以上协议乙方（黄国祥）如有违反，甲方（陈钟勇）随时有权收回房屋及注销房屋租赁保证金”约定，承担违约责任，即取消保证金。关于被上诉人陈钟勇是否知道黄国祥搬离该承租房屋问题。经审查，上诉人黄国祥与被上诉陈钟勇的来往的信息内容，被上诉人陈钟勇“你现在合同未到期违约你怎办第二垃圾怎办你说不要以为这样就一了百了你考虑怎办”。上诉人黄国祥“我租不起也提前一个月多给你说了。”被上诉人陈钟勇回复“假如换位思考你租做刚好我叫你一个月搬走你说行吗再说几个月租金没拿向你追是我的错。”一审庭审笔录中被上诉人陈钟勇陈述：“大约2015年11月交给我后门的钥匙，店面的钥匙还在被告处。”“是因为被告一直拖欠租金，我跑到新店面去讨租金。他只交给我后门的钥匙，其他钥匙都没有交给我。”从上述信息内容及一审庭审笔录被上诉人陈钟勇陈述内容分析，上诉人黄国祥中途退租有提前一个月告知被上诉人陈钟勇，且已经把钥匙交还给被上诉人陈钟勇，因此，可以认定上诉人黄国祥是2015年10月31日搬离该承租房屋，双方租赁合同终止。由于上诉人黄国祥10月底搬离承租房屋并将钥匙交还给被上诉人陈钟勇，双方租赁合同终止履行，故被上诉人陈钟勇要求上诉人黄国祥支付2015年11月至2016年3月的租金及拖欠租金利息，没有事实依据，不予支持。一审判决认定事实部分错误，判决上诉人黄国祥支付2015年11月至2016年3月1日止的四个月租金32120元不当，应予以改判，上诉人黄国祥上诉部分有理由，应予以采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：
一、维持福建省莆田市城厢区人民法院（2016）闽0302民初2296号民事判决第一项；
二、撤销福建省莆田市城厢区人民法院（2016）闽0302民初2296号民事判决第二项、第三项；
三、驳回被上诉人陈钟勇一审的其他诉讼请求；
四、驳回上诉人黄国祥的其他上诉请求。
本案一审案件受理费929元，减半收取计464.50元，由上诉人黄国祥负担25元，由被上诉人陈钟勇负担439.50元；二审案件受理费929元，由上诉人黄国祥负担50元，由被上诉人陈钟勇负担879元。
本判决为终审判决。
审 判 长 林美双
审 判 员 李 忠
代理审判员 彭赵龙
二〇一七年六月十三日
书 记 员 倪益群
附：相关主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
PAGE