安徽省淮南市田家庵区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0403民初1141号原告：吴正贤，男，1976年8月5日出生，汉族，住浙江省文成县。委托诉讼代理人：华阳，安徽金榜律师事务所律师。被告：淮南市港汇商业管理有限公司，住所地安徽省淮南市田家庵区龙湖路与舜耕路交汇处（火车站对面），统一社会信用代码91340400598666543W。法定代表人：刘小虎，该公司总经理。委托诉讼代理人：戴剑南，福建高融律师事务所律师。原告吴正贤与被告淮南市港汇商业管理有限公司（以下简称港汇公司）合同纠纷一案，本院于2017年2月22日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告吴正贤的委托诉讼代理人华阳，被告港汇公司的委托诉讼代理人戴剑南到庭参加诉讼，原告吴正贤、被告港汇公司的法定代表人刘小虎经传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告吴正贤向本院提出诉讼请求：1.判令依法解除原告与被告签订的《海沃世贸商城委托经营管理合同》；2.判令被告返还租赁房屋并按开发商交付房屋时图纸的设计恢复原状；3.判令被告支付原告租金156964.5元（暂计算至2017年2月1日，之后租金收益按合同约定350/月/㎡计算诉请至判决生效之日止）；4、判令被告支付因其擅自中止履行合同的违约金12714.12元及由此给原告造成的损失6966.64元（均暂计算至2017年2月1日，之后的违约金诉请按合同约定3/10000/天计算至实际履行之日止，之后的利息损失按年6%诉请至实际履行之日止）；5、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2013年11月25日，原告与被告签订《海沃世贸商城委托经营管理合同》。合同约定，原告将其所购买的位于淮南市田家庵区龙湖路与舜耕路交汇处（火车站对面�海沃世贸商城1层123号商业楼委托被告经营管理，委托经营期间自2014年4月30日至2024年4月30日止。在此期间，被告对案涉房屋进行统一经营、管理及使用。约定委托期间原告获取回报方式为：标的商家经营期内前五年（即2014年5月1日至2019年4月30日止），被告按350元/月/㎡向原告支付租金。合同履行第五年后（即2019年5月1日后）的年租金收益按该物业实际租金的11：1分成，由被告向原告支付。原告获得上述租金收益期限为每季度一结。上述合同另约定被告承担违约责任的方式为：在无甲方违约在先等其他抗辩事由的前提下，乙方应按本合同约定的时间足额支付甲方应得租金收益，否则乙方应按拖欠租金额的万分之三每天的标准承担滞纳金。被告在签订合同后擅自中止履行合同停止支付租金收益，严重损害了原告的合法权益，被告上述行为已构成根本违约。因此，原告有权按照托管合同的约定要求被告支付租金收益、承担违约责任、赔偿损失、返还租赁物并恢复原状。原告为保护自身合法权益，诉至法院，请法院判如所诉。港汇公司辩称：原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，不应当予以支持。原、被告之间签订的委托经营管理合同是双方的委托代理合同，双方应当接受代理人与第三方签订的租赁合同的约定及限制。原、被告原先约定的租金因情势变更远超过实际的租金收益水平，应当予以调整。原告当时委托被告经营的房屋系毛坯房，如果双方的委托代理合同解除，被告不存在恢复原状的合同义务。被告已依法提出反诉请求，要求原告变更经营利益即租金的约定条款。当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事�无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.吴正贤和港汇公司分别提交的《海沃世贸商城委托经营管理合同》，该合同的签订系双方真实意思表示且不违反法律法规的强制性规定，对该合同的约定内容本院予以认定，至于合同关于租金收益的约定是否存在情势变更，是否应当予以变更调整，本院将综合全案证据予以综合认定。2.港汇公司提交的海沃世贸广场合作合同书，该合同系港汇公司与第三方签订的租赁合同，约束的是港汇公司与第三方，与原告吴正贤没有关联性，该合同也不能限制和约束原告吴正贤与港汇公司之间的权利义务约定。3.港汇公司提交的“实体商业倒闭潮”百度搜索结果以及网易财经、搜狐新闻、新闻中心—赢商网、天涯网等媒体报道，该组证据系电子数据，其内容仅是�体对经济情况的描述，与本案待证事实并无关联性，本院对该组证据的证明效力不予认定。4.港汇公司提交的2011年12月淮南城乡规划局《淮南火车站改造观念性设计方案》公示，该证据仅载明淮南市城乡规划局对淮南火车站改造的概念性设计方案，并对该设计方案进行公示，与本案待证事实并无关联性，本院对该证据的证明效力不予认定。5.港汇公司提交的海沃商场商铺照片，该组证据不能证明原告购买的商铺已经停业、关门，本院对港汇公司的证明观点不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月25日，原告吴正贤与被告港汇公司签订《海沃世贸商城委托经营管理合同》，原告同意将享有产权的商铺委托被告统一经营管理。合同载明：“甲方（委托方）：吴正贤（签名）乙方（受托�）：淮南市港汇商业管理有限公司……一、委托标的1、标的物：位于安徽省淮南市龙湖路与舜耕路交汇处的海沃·世贸商城内，所购置的商铺为1层123号，建筑面积为49.83平方米（最终面积以政府实测为准）。2、标的用途：商业用房。……二、委托方式1、甲方将该商铺全权委托乙方并以乙方的名义对甲方上述商铺进行租赁经营，在委托期限内的所有收益权、出租权及其他经营权利唯一授权委托给乙方，即甲方在委托期限内期限内不再享有该商铺的任何出租于他人的权利及其他经营权利。2、在委托经营期内，乙方有权以乙方的名义对外签订与租赁、经营有关的任何形式的合同，并自行履行所签定的合同，甲方对乙方租赁经营的方式、价款、履行合同的情况不予干涉。乙方有权自己制定租金收入标准�收取经营收入、自己选择承租人而无需甲方认可，有权依法采取各种合法方式直接向拖欠租金和费用的租户进行追缴。……三、委托经营管理期限1、委托经营管理期限：在该商铺竣工验收合格交付，自2014年4月30日起至2024年4月30日止，共十年（每满一年称一个经营年度）。……四、经营收入的支出和分配方式1、在经营过程中产生的市场管理费、治安费、保洁费、代收消防管理费、代收灭火器公共能源消耗费、广告费、物业管理费、水电费、物业维修费等经营费用，由乙方向承租户收取。2、经营所得利益（指租金收益）由双方按以下约定方式分配：（1）标的商家经营期内前五年，（即2014年5月1日起至2019年4月30日止）。乙方按350元/月/㎡向甲方支付租金，相应税费由甲方自行承担。（2）第五年后（即2019年5月1日后）的年租金收益按该物业实际租金的11：1分成，（甲乙双方按一年12个月实际租金平均分成12份）乙方占1，甲方占11，由乙方向甲方支付。双方在每一个经营季度（三个月）届满后15个工作日内进行上一经营季度的利益分配，相应税费甲乙双方各自承担。（4）甲方租金收益每季度一结，由乙方汇入甲方指定帐户。五、甲方的权利和义务……。六、乙方的权利和义务：1、……2、……3、在委托期内，乙方授权给承租人在不影响该商铺房屋结构安全的情况下，可以对该商铺进行重新布局、装潢和改造，无须另行通知甲方或取得甲方的同意。4、……5、……。七、合同的变更和终止1、本合同在以下情形下可进行变更：（1）因不可抗力因�致使合同暂时无法履行的，双方可协商变更；（2）因法律法规、政府政策、行政行为导致合同无法完全实现的，可协商变更受影响的相关合同内容。（3）因市场经营状况发生变化，致使双方的合同目的无法完全实现的，可协商变更相应合同条件。2、本合同在以下情况下终止：（1）……；（2）……；（3）……；（4）……；（5）……；（6）在无甲方违约在先等其他无抗辩事由的前提下，乙方应按本合同约定的时间足额支付甲方应得租金收益，否则乙方应按拖欠租金额的万分之三每天的标准承担滞纳金。乙方拖欠租金达两个月以上的，甲方可解除合同。3、上述双方可以解除合同的权利，双方有权选择行使与否，选择行使该权利的�影响对方同时承担违约责任。……甲方：吴正贤（签名并按手印）……2013年11月25日乙方：淮南市港汇商业管理有限公司（签章）……”。合同签订后，原告依约履行了合同义务，被告仅支付租金至2016年5月24日。另查明：原告吴正贤购买位于安徽省淮南市田家庵区龙湖路海沃世贸商城商业123号房屋的《商品房买卖合同》网上备案号为：201311250019。再查明：被告港汇公司于2017年4月8日向本院提起反诉。本院于2017年4月17日作出（2017）皖0403民初1141号民事裁定书，裁定对港汇公司的反诉不予受理。本院认为，本案的争议焦点为：一、原、被告之间签订的委托经营合同是否合法有效，双方之间系何种法律关系；二、原、被告双方是否全面适格的履行了合同，是否存在违约行为；三、原告诉请是否有事实及法律依据，是否应当得到支持。针对上述争议焦点，本院分析评判如下：一、关于原、被告之间签订的委托经营合同是否合法有效，双方之间系何种法律关系的问题。原、被告双方订立《海沃世贸商城委托经营管理合同》系属双方自愿，为双方真实意思表示，且合同内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。对于被告辩称其与原告之间签订的合同属于委托合同，双方成立委托代理法律关系。本院认为，委托合同系委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。据此，委托合同应具备受托人以委托人的�义按照委托人的指示处理委托事务、委托人承担关于委托事务的全部权利义务、有偿委托合同应由委托人向受托人支付报酬等法律特征。就本案的《海沃世贸商城委托经营管理合同》来看，其内容并不能体现委托合同的法律特征。被告港汇公司以自己的名义对外与第三方签订租赁合同，合同的权利义务皆归于港汇公司，与本案原告并无关联，与委托合同中委托事务权利义务皆归于委托人的精神相违背。同时，原告吴正贤与被告港汇公司在《海沃世贸商城委托经营管理合同》中约定由被告港汇公司分两个时间段以两种方式向原告吴正贤支付租金，第一阶段按照每平方米固定价格的方式支付租金，第二阶段则按照物业实际租金分成，该两种方式均表明被告港汇公司并非从原告处获取报酬。因此，本案原、被告双方签订的《委托经营管理合同》虽名为委托，其实质并非�托合同，原、被告之间亦不构成委托代理的法律关系。本案双方之间系租赁合同法律关系。关于原、被告双方是否全面适格的履行了合同，是否存在违约行为的问题。本案原告将自己合法所有的房屋交付被告对外出租，原告已经按照合同约定履行了义务，被告应履行向原告支付租金的义务，但被告仅支付租金至2016年5月24日后即不付租金，其拖延支付租金的行为已构成违约。关于原告的诉讼请求是否有事实及法律依据，是否应当得到支持的问题。关于原告要求解除其与被告签订的《海沃世贸商城委托经营管理合同》的诉讼请求原告吴正贤（甲方）与被告港汇公司（乙方）签订《海沃世贸�城委托经营管理合同》第七.2.（6）条约定：“在无甲方违约在先等其他无抗辩事由的前提下，乙方应按本合同约定的时间足额支付甲方应得租金收益，否则乙方应按拖欠租金额的万分之三每天的标准承担滞纳金。乙方拖欠租金达两个月以上的，甲方可解除合同。”被告实际向原告支付租金至2016年5月24日，原告于2017年2月22日起诉来院，至原告起诉时，被告已逾期支付租金9个月，故根据合同约定，原告有权解除合同。因此，对于原告要求解除其与被告签订的《海沃世贸商城委托经营管理合同》的诉讼请求，本院依法予以支持。2、关于原告要求被告返还租赁房屋并按开发商交付房屋时图纸的设计恢复原状的诉讼请求《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”根据该条规定，被告应当在案涉《海沃世贸商城委托经营管理合同》解除后向原告返还合同所涉房屋（位于安徽省淮南市龙湖路与舜耕路交汇处的海沃·世贸商城内1层123号商铺）。原告吴正贤（甲方）与被告港汇公司（乙方）签订《海沃世贸商城委托经营管理合同》第六.3条约定：“在委托期内，乙方授权给承租人在不影响该商铺房屋结构安全的情况下，可以对该商铺进行重新布局、装潢和改造，无须另行通知甲方或取得甲方的同意”。根据该条约定，原告系同意房屋承租人在不影响该商铺房屋结构安全的情况下，对商铺进行重新布局、装潢和改造，承租人租赁房屋后对房屋进行适当装潢亦符合常理，且合同并未约定被告负有将租赁房屋恢复原状的义务。故对于原告要求被告按开发商交付房屋时图纸的设计恢复商铺原状的诉讼请求，本院依法不予支持。关于原告要求被告支付租金156964.5元（暂计算至2017年2月1日，之后租金收益按合同约定350/月/㎡计算诉请至判决生效之日止）、原告要求被告支付因其擅自中止履行合同的违约金12714.12元及由此给原告造成的损失6966.64元（均暂计算至2017年2月1日，之后的违约金诉请按合同约定3/10000/天计算至实际履行之日止，之后的利息损失按年6%诉请至实际履行之日止）的问题本案中，双方当事人订立的《委托经营管理合同》合法有效，双方应按约履行合同义务，被告拖延不付租金的行为已构成违约。对于原告要求被告支付租金的诉讼请求，本院依法予以支持。被告实际向原告支付租金至2016年5月24日。原告吴正贤（甲方）与被告港汇公司（乙方）签订《海沃世贸商城委托经营管理合同》第四.2.（4）条约定：“甲方租金收益每季度一结，由乙方汇入甲方指定帐户”。至原告起诉之日（2017年2月22日），被告欠付原告三个季度的商铺租金未付。经计算，被告应向原告支付租金的金额为156964.5元[350元/月/㎡×49.83㎡×9个月（2016年5月25日-2017年2月25日）]。《海沃世贸商城委托经营管理合同》第七.2.（6）条约定：“在无甲方违约在先等其他无抗辩事由的前提下，乙方应按本合同约定的时间足额支付甲方应得租金收益，否则乙方应按拖欠租金额的万分之三每天的标准承担滞纳金”。该条对滞纳金的约定实为对违约责任的约定，故对于原告要求被告支付擅自中止履行合同违约金的诉讼请求，本院依法予以支持。经计算，被告应向原告支付违约金的金额为12714.12元[156964.5元×3/10000/天×270天（2016年5月25日-2017年2月25日）]。对于原告诉请利息损失的主张。本院认为，违约金具有损失填补功能和替代履行作用，本案被告在违约后已经按照合同约定（承担滞纳金的方式）承担了违约责任，现原告同时主张违约金和赔偿利息损失，根据违约金的补偿性特点，原告既主张违约金，又主张赔偿利息损失的情况下，本院已支持了原告关于违约金部分的主张，故对于原告要求被告赔偿利息损失的诉请，本院不予支持。4、被告关于《海沃世贸商城委托经营管理合同》系显失公平，应当予以变更或撤销的辩解问题本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定，在订立合同时显失公平的合同，当事人一方有权请求人民法院予以变更或者撤销。该规定明确了认定合同是否显失公平应当以合同订立时的情况为准。就本案查明的实际情况来看，原、被告双方签订委托经营管理合同的背景是原、被告认为涉案物业位于联结火车站商圈和龙湖路商圈的绝佳地理位置，发展前景良好，预期收益较高。被告辩称现如今实体商业受电子商务等因素的影响和冲击，案涉合同的履行存在情势变更，但这些都属于市场经济中商家应当承担的正常商业风险。由此可见，《委托经营管理合同》在订立时并不存在显失公平的情形，在履行中亦不存在情势变更，因此并不属于合同法以及合同法司法解释规定的可变更、可撤销的范畴，亦不应以显失公平为由予以变更或者撤销。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五�五条，《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条、第一百一十四条、第二百三十五条、第三百九十六条、第四百零四条、第四百零五条之规定，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决如下：一、解除原告吴正贤与被告淮南市港汇商业管理有限公司于2013年11月25日签订的《海沃世贸商城委托经营管理合同》；二、被告淮南市港汇商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴正贤返还位于安徽省淮南市龙湖路与舜耕路交汇处海沃·世贸商城1层123号商铺；三、被告淮南市港汇商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告吴正贤支付租金156964.5元[350元/月/㎡×49.83㎡×9个月（2016年5月25日-2017年2月25日）]，并自2017年2月26日起按350/月/㎡的标准计算至判决生效之日止；四、被告淮南市港汇商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告吴正贤支付违约金12714.12元[156964.5元×3/10000/天×270天（2016年5月25日-2017年2月25日）]，并自2017年2月26日起以实际欠付的租金额按3/10000/天的标准计算至实际履行之日止；五、驳回原告吴正贤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3833元，由被告淮南市港汇商业管理有限公司负担3682元，由原告吴正贤负担151元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。审 判 长  申恩国人民陪审员  柏 倩人民陪审员  王祥跃二〇一七年四月二十一日书 记 员  杨 森附１：本案证据目录一、原告吴正贤提交的证据和证明目的如下：1、原告身份证复印件，证明原告主体资格。2、被告公司营业执照、组织机构代码证，�明被告的主体资格。3、《海沃世贸商城委托经营管理合同》复印件一份，证明委托经营合同关系合法成立；委托经营期限及收益返还；违约责任承担方式。4、淮南市商品房网上备案确认单一份，证明原告系淮南市田家庵区海沃世贸城1层123号商铺所有权人的事实。5、被告向原告支付租金收益的平局、资金明细，证明被告方已实际违约的事实；被告实际向原告支付租金至2016年5月24日。二、被告淮南市港汇商业管理有限公司提交的证据和证明目的如下：1、《海沃世贸商城委托经营管理合同》，证明委托经营合同的具体内容、双方之间的关系系委托代理合同关系；租金标准远远超过被告代为租赁给标的商家的租赁水平，也高于当地正常地段的租赁水平；原告要求按原标准继续支付租金有失公正，应当予以变更。2、场地租赁合同、合作协议书、合作合同书，证明原告与第三人即承租人标的商家租赁合同的事实。3、“实体商业倒闭潮”百度搜索结果，网易财经、搜狐网、新闻中心-赢商网、天涯网等媒体报道，证明我国当前经济形势受大环境影响，实体商业受冲击，实体商业迎来倒闭潮，本案诉称的海沃商场是事出有因，原、被告签订委托经营管理合同时的客观经济环境发生了重大变化，继续履行原合同租金条款不公平、不合理，应当予以变更。4.2011年12月淮南城乡规划局《淮南火车站改造观念性设计方案》公示，证明原�被告签订合同时所预计的客观情况发生重大变化。5、照片6张，证明原、被告签订合同所涉标的店铺今已停业、关闭。附2：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。《中华人民共和国合同法》�五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。第四百零四条受托人处�委托事务取得的财产，应当转交给委托人。第四百零五条受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。