辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民二终字第811号
上诉人（原审原告）大商股份有限公司，住所地大连市中山区青三街1号。
法定代表人牛钢，董事长。
委托代理人陈博洋、迟仁辉，大商股份有限公司法律顾问。
上诉人（原审第三人）大连国商资产经营管理有限公司，住所地大连市沙河口区锦绣路47号1-2层。
法定代表人徐强，总经理。
委托代理人曲敬玲，辽宁新时空律师事务所律师。
委托代理人刘勇，辽宁新时空律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）李公武，男。
委托代理人张国晗、史杰，辽宁智库律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）大连安大房屋开发有限公司，住所地大连市西岗区八一路133号。
法定代表人宋长森，董事长。
上诉人大商股份有限公司（以下简称“大商股份”）、大连国商资产经营管理有限公司（以下简称“国商公司”）因案外人执行异议之诉一案，不服大连市西岗区人民法院（2010）西民初字第1447号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人大商股份的委托代理人陈博洋、迟仁辉，上诉人国商公司的委托代理人曲敬玲，被上诉人李公武及其委托代理人张国晗、史杰到庭参加了诉讼，被上诉人大连安大房屋开发有限公司（以下简称“安大公司”）经本院公告传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原审原告大商股份一审诉称，原告于1996年1月9日与被告安大公司签订《协议书》，约定大商股份以位于鞍山市汤岗子镇附近的价值600万元的土地以及1000万元资金换购安大公司开发的坐落于大连市西岗区八一路133号仲夏花园部分房屋，合计总面积2876.80平方米。2002年11月6日，安大公司向大商股份开具了结算金额为8404986元的《商品房销售（结算）专用发票》，载明销售房屋为十五套，合计面积1674.30平方米，其中包含本案诉争房屋。因为安大公司原因，案涉房屋至今未过户至大商股份名下。安大公司于1996年1月18日就向大商股份提供了入住通知单，大商股份已取得案涉房屋钥匙，且大商股份下属单位大连第二百货大楼曾交纳过物业费并取得物业费发票，而物业公司也曾向大商股份发出过催交物业费通知书和物业费发票，上述证据均证明大商股份一直实际居住、占有案涉房屋。2008年5月，大连市西岗区人民法院因李公武申请执行安大公司买卖合同纠纷一案，对案涉房屋进行了查封，并于2008年10月14日作出裁定，对案涉房屋进行评估、拍卖。大商股份于2008年9月16日作为案外人提出执行异议，但要求解除强制执行措施的异议请求被大连市西岗区人民法院以（2009）西执异字第15-2号执行裁定书予以驳回。原告认为，一、原告购买案涉房屋合法有效，付款、交割均已完毕，未办理房产过户手续并不影响房屋权属归原告所有。二、案外人异议在先，执行机构仍强行拍卖，且价格极不正常，竟低于市场价值数倍，不仅程序严重违法，而且造成国有资产严重流失。三、（2009）西执异字第15-2号执行裁定书已严重损害了大连国商资产经营管理有限公司的国有资产。综上，原告认为（2009）西执异字第15-2号执行裁定书认定事实严重错误且程序违法，故诉至法院，请求判令：1、确认座落于大连市西岗区八一路133号51号楼A-1号房屋的权属归原告所有。2、立即解除、停止对上述房产查封、拍卖行为，停止一切有损于国有资产的侵权行为。
原审被告李公武一审辩称，不同意原告的诉讼请求。1、原告的起诉超过了法定的起诉期限，应驳回起诉；2、案涉房屋被查封时，仍登记在被告安大公司名下，西岗法院的查封和执行行为合法；3、1996年1月9日签订的《协议书》非正式商品房销售合同，未办理登记备案手续，未按约定进行公证，不能证明买卖关系；4、原告提供的发票系复印件，且发票本身不具有支付功能，不能作为已付款凭证；5、原告不能证明案涉房屋已交付使用并实际占有；6、仲夏花园项目部分房屋的产籍记录、仲夏花园51#C-2房屋和51#C-4房屋的《房地产权属转移登记审批书》等证据显示，自1999年至2008年5月案涉房屋被查封以前，除2002年外，各年度均有产籍转让记录，而原告从未向安大公司提出过办理过户登记的要求，故原告对案涉房屋未进行过户登记存在过错。
原审被告安大公司一审无答辩意见，亦未向法庭提供证据。
原审第三人国商公司一审述称，作为第三人，对案涉房屋享有独立请求权。根据大连市人民政府国有资产监督管理委员会《关于同意大连大商股份有限公司剥离部分资产的批复》，可以确认案涉房屋经国资委以文件批复的方式无偿划归第三人所有。西岗区人民法院应立即解除、停止对上述房屋的查封和拍卖，以确保第三人权益的实现。
大连市西岗区人民法院一审查明，1996年1月9日，原告大商股份与被告安大公司签订《协议书》。约定，大商股份以位于鞍山市汤岗子镇附近的价值6000000元的土地以及10000000元资金换购安大公司开发的坐落于大连市西岗区八一路133号仲夏花园部分房屋，合计面积2876.8平方米；甲方（安大公司）按乙方（大商股份）提供的住户名称协助办理成交的房屋产权产籍。2002年11月6日，安大公司向大商股份开具了结算金额为8404986元的《商品房销售（结算）专用发票》一份，载明销售房屋为十五套，合计面积1674.3平方米，其中包含本案诉争房屋，即大连市西岗区八一路133号51号楼A-1-2号（东单元1楼东侧）房屋。此后，案涉房屋未办理备案登记及过户手续，无人居住、占有。2005年3月9日，本案被告李公武因另案起诉本案被告安大公司，一审判决后经上诉，大连市中级人民法院于2008年3月4日作出终审判决书，判决安大公司对李公武负有返还购房款义务。该判决生效后，李公武于2008年3月27日向一审法院申请执行。在执行过程中，一审法院于2008年5月27日查封了案涉房屋，并于2008年10月14日作出执行裁定书，对案涉房屋进行评估、拍卖。大商股份于2008年9月16日以其对案涉房屋享有所有权为由，以案外人身份向一审法院提出执行异议，经审查大商股份提出的异议不成立，一审法院于2010年2月23日作出（2009）西执异字第15-2号执行裁定书，对大商股份的执行异议予以驳回。2010年3月29日，该裁定书送达大商股份。大商股份不服该裁定，于2010年4月7日向一审法院提起诉讼。另查，2009年7月30日，大连市人民政府国有资产监督管理委员会下发《关于同意大连大商集团有限公司剥离部分资产的批复》，依大商股份的申请，将包含案涉房屋在内的若干资产无偿划转给大连国商资产经营有限公司。2010年8月13日大商集团股份有限公司变更为大商股份有限公司。
大连市西岗区人民法院一审认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案的安大公司系被执行人，一审法院查封的案涉房屋登记在安大公司名下。现原告大商股份提出其已购买案涉房屋合法有效，付款、交割均已完毕，未办理房产过户手续并不影响房屋权属归原告所有一节，因本案原告大商股份虽然提供了协议书及商品房销售（结算）专用发票，但两份证据时间相距六年，内容不完全相符，房屋数量、面积及价款均不对应，未体现出关联性，并且商品房销售（结算）专用发票不具有支付功能，在没有相关付款凭证的支持下，不能充分证明付款行为存在。另原告主张其实际占有案涉房屋无事实依据。同时被告李公武提供的仲夏花园项目部分房屋的产籍记录等证据显示，自1999年至2008年5月本院对案涉房屋采取执行措施前，除2002年外，各年度均有产籍转让记录，并且原告并未提供证据证明其向安大公司提出过办理过户登记的要求或按照《协议书》向安大公司提供过需要办理成交房屋产权产籍的住户名称，故其称安大公司管理混乱，工作人员相互推诿导致原告与办理房屋过户人员无法交接，原告对于未办理过户登记手续无过错的主张不能成立。综上，原告未充分证明其对案涉房屋履行了实际付款义务，未实际占有案涉房屋，且未证明对未办理过户登记手续无过错，故原告大商股份与第三人大连国商资产经营管理有限公司要求法院解除、停止对案涉房屋查封拍卖的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。关于被告李公武提出原告起诉超过法定起诉期限一节，经审查，原告的起诉未超过起诉期限，故对被告李公武此辩解，不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，一审法院判决如下：一、驳回原告大商股份有限公司的诉讼请求。二、驳回第三人大连国商资产经营管理有限公司的诉讼请求。案件受理费6510元，公告费600元，合计7110元（原告已预交），由原告大商股份有限公司负担。
一审宣判后，国商公司、大商股份均不服，向本院提起上诉，国商公司的上诉请求是撤销原判，依法改判确认案涉房屋归上诉人所有，解除并停止对案涉房屋的查封和拍卖。其主要理由：1、案涉房屋归上诉人所有；上诉人已取得房屋钥匙，实际占有案涉房屋并缴纳物业费。2、国商公司取得案涉房屋源于大商股份所有。大商股份提供的协议书和发票能够证明大商股份已实际购得案涉房屋。因安大公司原因导致无法办理房证，大商股份没有过错。3、原审判决适用法律不当。4、法院执行程序严重违法。上诉人提出执行异议后，法院仍继续拍卖案涉房屋，而且价格畸低，程序违法。
上诉人大商股份同意上诉人国商公司的意见和理由。补充意见：安大公司为大商股份开具发票，按交易习惯即可证明上诉人已付清房款，上诉人无需再行举证。
被上诉人李公武表示服从一审判决。
被上诉人安大公司未提交书面意见。
本院二审查明的事实与原审法院认定的事实一致。
认定上述事实的依据有一审庭审笔录、二审庭审笔录及随原审卷宗移送来的证据材料，在卷为凭，足资认定。
本院认为，本案的争议焦点是上诉人大商股份是否付清了案涉房屋的房款并进而取得物权。通过上诉人提交的证据来看，虽然大商股份与安大公司签订了协议书，安大公司开具了发票，但协议和发票时间相距六年，并且在房屋数量、面积及价款各方面均不对应，内容不完全相符，通过该两份证据，在没有相关付款凭证佐证的情况下，无法证明大商股份已付清涉案房屋的房款；上诉人提出开具发票系大商股份与安大公司的付款交易惯例，但对该观点上诉人也未提供证据证明。故在上诉人没有充分证据证明其已付清涉案房屋房款对价的情况下，对于上诉人提出案涉房屋归其所有的诉讼请求，本院不予支持。由此，进而对于上诉人提出解除并停止对案涉房屋查封、拍卖的请求，本院亦不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币13020元整（上诉人大商股份、国商公司各预交6510元），由上诉人大商股份、国商公司各负担6510元。公告费300元（国商公司预交），由国商公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宫黎明
审 判 员 王 鹏
代理审判员 阁成宝
二〇一四年十一月七日
书 记 员 耿 艳