广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东三法清民一初字第391号
原告（反诉被告）伍战中，男，汉族，住所地为广东省惠州市惠阳区，公民身份号码为×××1016。
委托代理人唐向阳，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
被告（反诉原告）芦廷志，男，汉族，住所地为黑龙江省哈尔滨市香坊区，公民身份号码为×××1819。
委托代理人芦浩，男，汉族，××年××月××日出生，住所地为黑龙江省哈尔滨市动力区。
委托代理人邓绍斌，广东华程律师事务所律师。
原告伍战中与被告芦廷志房屋买卖合同纠纷互诉一案，本院于2015年1月21日受理后，依法由审判员钱开群适用简易程序独任审判，于2015年3月18日公开开庭进行了审理。原告伍战中的委托代理人唐向阳，被告芦廷志及其委托代理人邓绍斌均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告伍战中诉称，伍战中与芦廷志于2014年4月6日签订《房地产买卖合同》，合同约定：芦廷志向伍战中购买位于东莞市凤岗镇金凤路永泰花园六单元604的房屋，房屋总价为579000元。合同签订后，芦廷志支付了定金50000元，但剩余购房款529000元至起诉之日仍未支付。伍战中多次与芦廷志交涉，要求支付剩余购房款并配合办理房屋过户手续，但是芦廷志以各种理由拒不支付剩余购房款，并拒不配合办理房屋过户手续。同时，芦廷志借故从房屋中介手中取得该房屋钥匙并强行入住该房屋至起诉之日，入住期间未经伍战中许可擅自对该房屋进行了装修改造。芦廷志上述行为属于严重的违约行为，同时芦廷志强行入住并擅自装修改造该房屋的行为，更是严重的违法犯罪行为。为维护自身合法权益，伍战中特向法院起诉，请求判令：一、芦廷志继续履行双方签署的《房地产买卖合同》，支付剩余购房款529000元；二、芦廷志以529000元为基数，按每日万分之五向伍战中支付违约金（自起诉之日起计算至被告实际支付剩余购房款之日止）；三、芦廷志承担本案全部诉讼费用。
原告伍战中对其上述主张提供的证据材料有：房地产权证、《房地产买卖合同》、《个人二手房交易资金委托代保管协议书》、水电费收据。
被告芦廷志辩称并反诉称，2014年4月6日，芦廷志与伍战中通过中介所签订了《房地产买卖合同》，伍战中将坐落于东莞市凤岗镇金凤路永泰花园六单元604号楼房一套卖给芦廷志，总价款为579000元。合同签订后，芦廷志于2014年4月9日向伍战中支付了定金50000元。2014年4月15日，芦廷志与伍战中到中信银行签订了《个人二手房交易资金委托代保管协议书》，2014年4月22日芦廷志向地税局缴纳购房税费34800元，同时向中介所缴纳了中介费3500元。上述事实说明芦廷志主动履行合同没有违约。2014年4月6日，伍战中通过中介将房屋交付给芦廷志，芦廷志接管房屋进行装修时才发现该房屋存在两个洗手间严重漏水的质量问题，并将芦廷志装修好的墙面、地板、被子、衣物等物品都漏成不能用了。伍战中在出卖该房时隐瞒欺骗了芦廷志。芦廷志于2014年5月、6月间多次找到伍战中，伍战中承认并提出调解意见退房和赔偿芦廷志的损失。根据《中华人民共和国民法通则》及《中华人民共和国合同法》的规定，伍战中在出卖前没有告知该房屋严重漏水，恶意隐瞒房屋质量问题属于欺诈行为，合同应当视为无效。为维护自身合法权益，芦廷志特向法院提起反诉，请求判令：一、双方签订的《房地产买卖合同》无效并解除该合同；二、伍战中退回给芦廷志已交购房款定金50000元；三、伍战中承担芦廷志已交购房税款34800元；四、伍战中赔偿芦廷志装修费12000元；五、伍战中支付芦廷志中介费3500元；六、伍战中承担本案的全部诉讼费。
被告芦廷志对其上述主张提供的证据材料有：《房屋买卖合同》、《个人二手房交易资金委托代保管协议书》、订金收据、中介服务费收据、汇款凭证、税收缴款书、装修费收据、房屋漏水照片。
原告伍战中针对反诉辩称，不同意芦廷志的反诉请求。伍战中没有隐瞒房屋质量问题，不构成欺诈。芦廷志适用法律错误，《中华人民共和国合同法》第52条明确规定一方以欺诈的手段订立合同，损害国家利益的，合同方为无效，因此反诉的法律依据不存在。芦廷志在庭审中主张拿到房屋钥匙后将近一个月才在装修时发现漏水，显然房屋漏水并不是明显的瑕疵，并且伍战中有理由怀疑是因为芦廷志的装修造成了房屋损坏导致漏水。二手房买卖不同于预售商品房买卖，案涉房屋使用了一定年限，或多或少存在一定的瑕疵，买方芦廷志理应有一定的理性判断，如果没有证据证明出售一方对此事知晓的，出卖人伍战中不承担瑕疵担保责任，买受人芦廷志可以房屋所有权人的身份向开发商或相邻住户主张保修或者赔偿的责任。
经审理查明，2014年4月6日，伍战中与芦廷志签订一份《房地产买卖合同》，合同约定：一、伍战中将其所有的位于东莞市凤岗镇金凤路永泰花园六单元604号房产（房地产权证号为：粤房地证字第××号）转让给芦廷志，总价款为579000元，合同签订当日支付定金50000元，余款529000元于房产过户当天支付。合同备注，双方委托银行采取托管方式支付余款。二、芦廷志承担二手房过户的税费，伍战中需在收到尾款之日起三日内将房产交付芦廷志使用。三、芦廷志向经纪方支付8000元佣金，于签订合同时支付50%，余款在房管所签订房地产买卖合同当天付清；若本合同被取消、解除、未被实际履行或双方私下或者通过其他经纪方成交该房产，均不影响经纪方收取上述佣金。四、伍战中保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况，保证该房屋产权无查封、无债务纠纷、不受他人合法追索。如与实际情况不符，伍战中愿意承担全部责任。买卖双方均清楚该房地产上述产权状况，且确认该房地产是以现状并按套定价出售，买方已检查或已授权代表代为检查该房地产，各方均不得以此为由拒绝履行合同义务。五、如芦廷志未按约履行义务，伍战中有权要求芦廷志以转让成交价为基数，按照每日万分之五支付违约金，并要求继续履行合同；如芦廷志逾期履行超过五日，伍战中可解除合同并没收芦廷志已支付的定金，由此给伍战中造成的其他损失均由芦廷志承担。如伍战中未按约履行义务，芦廷志有权要求伍战中以转让成交价为基数，按照每日万分之五支付违约金，并要求继续履行合同；如伍战中逾期履行超过五日，芦廷志可解除合同并要求伍战中支付双倍定金和返还已付款，由此给芦廷志造成的其他损失均由伍战中承担。
2014年4月9日，芦廷志向伍战中支付了购房定金50000元。2014年4月15日，伍战中与芦廷志到中信银行签订了《个人二手房交易资金委托代保管协议书》，双方同意由芦廷志将购房余款529000元委托中信银行保管，由中信银行予以冻结，并在符合支付条件时由中信银行支付给伍战中。中信银行的保管期限自协议签订之日至2014年7月15日。保管期限届满，中信银行可根据芦廷志的申请并符合其相关操作规定的条件时，解除对保管账户项下资金的冻结。2014年4月6日、4月22日，芦廷志分两次向东莞市东居房地产中介有限公司支付了房产交易佣金合计3500元。2014年4月22日，芦廷志向税务部门缴纳了二手房买卖税款合计34800元。
芦廷志主张，伍战中于2014年4月6日将房屋钥匙交付芦廷志，并同意其对房屋进行装修。芦廷志从2014年5月至7月对房屋进行了装修，支付了装修费12600元。在装修的过程中，芦廷志发现楼上两个卫生间严重漏水，将装修好的墙面、地板及被子、衣物等淋坏。经双方协商，伍战中同意支付芦廷志修理费8000元，但漏水问题经楼上住户改造后仍未能解决，伍战中也未按约定支付修理费8000元。芦廷志遂要求解除合同，双方也因此未办理房屋产权过户手续。芦廷志确认案涉房屋此前有简单装修及部分破旧家具，并主张看房时没有发现存在漏水的情况。芦廷志认为伍战中出售案涉房屋时故意隐瞒房屋漏水的事实，属于欺诈行为，合同应当视为无效，故反诉要求确认合同无效并解除合同，退还定金，并由伍战中承担购房税款、装修费、中介费等损失。
伍战中则主张，伍战中对于芦廷志从中介处拿到钥匙并入住是没有异议的，但芦廷志没有依约办理房屋过户手续并支付尾款，属于违约行为。案涉房屋出售给芦廷志之前不存在漏水问题，芦廷志未经其同意自行装修，造成房屋漏水，因此漏水与伍战中无关。伍战中同意支付修理费8000元是为了继续履行合同，尽快拿到尾款。
以上事实，有伍战中、芦廷志提交的上述证据材料以及本院庭审笔录附卷为证。
本院认为，伍战中和芦廷志签订的《房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效，双方当事人均应按合同约定履行义务，否则应承担相应的违约责任。芦廷志关于合同无效的主张，没有法律依据，本院不予支持。根据双方的诉辩意见，本案争议的焦点为芦廷志主张房屋漏水并反诉要求解除合同是否应当得到支持。
一、关于芦廷志的反诉主张。首先，伍战中与芦廷志于2014年4月6日签订的《房地产买卖合同》约定：“双方确认该房地产是以现状并按套定价出售，买方已检查或已授权代表代为检查该房地产，各方均不得以此为由拒绝履行合同义务。”根据上述约定，芦廷志作为买方应履行审慎检查房屋现状的义务，在双方签订买卖合同时，应视为芦廷志接受该房屋的现状并愿意购买，并不得以此为由拒绝付款。其次，双方对案涉房屋存在漏水的事实不存争议，但漏水是否一直存在尚有争议。芦廷志确认从2014年5月至7月对房屋进行了装修，即不能排除因为其装修造成房屋卫生间漏水的可能。芦廷志也确认看房时，案涉房屋已有简单装修及部分破旧家具，且没有发现房屋存在漏水的情况。因此，对于芦廷志主张伍战中故意隐瞒房屋漏水情况，存在欺诈，本院不予采信。芦廷志据此要求解除合同，退还定金，并由伍战中承担购房税款、装修费、中介费等损失没有事实和法律依据，本院不予支持。
二、关于伍战中要求继续履行合同的问题。案涉《房地产买卖合同》为合法有效的合同，伍战中要求继续履行合同，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”本案，芦廷志以房屋漏水为由没有办理房屋过户手续及支付剩余购房款，并要求解除合同，已经以实际行为表明不愿意继续履行合同，芦廷志的上述行为已经构成预期违约，因此伍战中可以在履行期限届满之前要求芦廷志支付剩余购房款及承担违约金，故对于伍战中要求芦廷志支付剩余购房款529000元及违约金的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《房地产买卖合同》约定：“芦廷志未按约履行义务，伍战中有权要求芦廷志以转让成交价为基数，按照每日万分之五支付违约金，并要求继续履行合同。”伍战中要求违约金以529000元为基数，按照每日万分之五，从2015年1月21日起计算至款项付清之日止，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告芦廷志应于本判决生效之日起10天支付原告伍战中购房款529000元及违约金（以529000元为基数，按照每日万分之五，从2015年1月21日起计算至款项付清之日止）；
二、驳回被告芦廷志全部反诉请求。
本案本诉受理费4545元，反诉受理费1153元，均由被告芦廷志负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 钱开群
二〇一五年四月二十三日
书记员 叶 蕾
附相关法律法规条文：
1.《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
2.《中华人民共和国合同法》第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
3.《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
4.《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
5.《中华人民共和国合同法》第一百零八条：当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
6.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
7.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。