广东省珠海市香洲区人民法院
执 行 裁 定 书
（2013）珠香法执外异字第31号
异议人（利害关系人）：陈少锋，男。
委托代理人：高峰，广东诚迅达律师事务所律师。
申请执行人：容次基，男。
被执行人：陈少庆，男。
被执行人：李兵，男。
本院在执行申请执行人容次基与被执行人陈少庆、李兵民间借贷纠纷一案中，异议人陈少锋于2012年5月4日提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，于2012年7月16日作出（2012）珠香法执异字第26号执行裁定书，裁定：驳回异议人陈少锋的异议请求。后异议人陈少锋不服该裁定，向广东省珠海市中级人民法院申请复议。广东省珠海市中级人民法院于2012年12月20日作出（2012）珠中法执复字第45号执行裁定书，裁定：一、撤销广东省珠海市香洲区人民法院（2012）珠香法执异字第26号执行裁定；二、本案发回广东省珠海市香洲区人民法院重新审查。本院受理本案后，依法组成合议庭重新进行审查，现已审查终结。
异议人陈少锋称，2012年3月，香洲区人民法院执行局以2010年12月评估报告的评估价值拍卖了登记在异议人名下的位于珠海市香洲梅华东路某房产，造成异议人直接的重大经济损失，法院的上述做法明显违反法律规定，应予纠正：首先，异议人为本执行案的案外人，与本执行案没有任何关系；在异议人没有明确同意的情况下法律依法无权对异议人的财产采取执行措施。其次，法院在程序上多次将被执行人与异议人混为一谈，将发给异议人的法律文书交给被执行人签收，并视为异议人认可，其行为明显不当。第三，法院依据2010年的评估报告作为2012年3月拍卖成交的价格依据，明显违反了财产评估报告的使用规则，也损害异议人的合法权益，直接导致异议人的重大经济损失。鉴于此，异议人特提出异议，请求：一、中止对珠海市香洲梅华东路某房产执行；二、撤销珠海市香洲梅华东路某房产的拍卖，维护异议人的合法权利；三、执行回转，恢复位于珠海市香洲梅华东路某房产产权原登记状态。本院根据珠海市中级人民法院2012年12月20日作出的《发回重审函》，告知异议人本案依据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条进行审查，并请异议人明确是否变更异议请求，异议人明确无需变更2012年3月29日的《异议申请书》的异议申请：1、请求中止（2010）香执字第1627号执行案的执行；二、撤销珠海市香洲梅华东路某房产的拍卖，维护案外人的合法权利；三、执行回转，恢复位于珠海市香洲梅华东路某房产产权原登记状态。
申请执行人容次基答辩称：我认为法院的执行没有问题。异议人的请求不应得到支持。
被执行人陈少庆答辩称：欠债还钱，债务应由我承担，本案债务与李兵和陈少锋都没有关系。陈少锋的权利应当受到保护。
被执行人李兵答辩称：我没有意见，希望陈少庆积极把钱还了，欠钱是应该要还的。
本院查明，（2012）珠香法执异字第26号执行裁定书查明以下事实：2009年12月2日，本院作出（2009）香民一初字第4151号民事调解书，确认了原告容次基与被告陈少庆、李兵之间的以下协议：一、两被告于2009年12月20日前还本金100000元，2010年1月20日前还本金150000元及利息50000元；二、案件受理费5500元减半收取2750元、财产保全费2020元，由两被告负担，并于2010年1月20日前付清；三、如两被告未按上述一、二项协议履行，原告即可按上述协议向法院申请执行，并以本金250000元计算，按人民银行同期贷款利率的4倍计算利息。上述调解书生效后，陈少庆和李兵未按期履行义务，容次基遂于2010年4月9日向本院申请执行，本院受理了容次基的申请，执行案号为（2010）香执字第1627号。
本院在执行该案过程中，依法委托珠海仁合土地房地产评估有限公司（以下简称仁合评估公司）对陈少庆及及其弟弟陈少锋共同共有的珠海市香洲梅华东路某进行评估。2010年12月30日，仁合评估公司作出房地产评估报告，确定珠海市香洲梅华东路某房产在2010年12月29日的市值评估价为556934元，建筑面积单价为5274元。报告同时注明自评估日起，法律、法规和有关政策不变及房地产市场价格波动不大时，有效使用期为一年。2011年4月14日，本院裁定拍卖珠海市香洲梅华东路某房产。同年5月23日，陈少锋向本院提交拍卖异议书，称：本人是珠海市香洲梅华东路某房产一半权益拥有人，本人得知贵院将在本月27日拍卖该房，使本人权益受到损害；本人现居此处，如贵院委托拍卖成功，我将无处居住，望贵院在我权益未得到妥善处理前暂停对该房屋的拍卖。当月25日，本院决定暂停对该房的拍卖。随后本院查明陈少锋名下还有珠海市香洲穗珠路某房产。2011年7月29日，本院就陈少锋的异议向其发出一份通知，主要内容是，因被执行人陈少庆不自觉履行还款义务，本院拍卖陈少庆及你共有的珠海市香洲梅华东路某房产，你作为房产的一半权益人，对该房产有优先购买权，且享有该房产一半的拍卖所得款，本院拍卖该房产不损害你的权益，也未使你无房居住，故你提出的暂缓拍卖理由不充分，本院予以驳回。如对决定不服，可在7日内提出执行异议听证或诉讼，逾期本院将恢复对该房产的拍卖。同年8月1日，本院以特快专递向陈少锋邮寄上述通知，邮寄地址为珠海市香洲梅华东路某房产。当月6日，该邮件因“拒收”而被退回。随后，执行法官多次拨打陈少锋的电话，均无人接听或无法接通，无法直接联系陈少锋。2011年10月25日，陈少庆代陈少锋签收了上述通知。随后，珠海市富安拍卖有限公司（以下简称富安拍卖公司）根据本院的委托，在同年11月15日刊登拍卖公告后，于当月29日举行拍卖会公开拍卖珠海市香洲梅华东路某房产，但因房地产投资市场转淡，房屋建成已久，房屋较残旧，楼梯楼层较高等原因现场无人缴交保证金而流拍。随后，本院于同年12月5日依法通知富安拍卖公司在将保留价在原保留价556934元的基础上下调20%，按新保留价445547.20元再次拍卖。但该房在富安拍卖公司刊登公告后于2012年1月6日举行的拍卖会上再次因无人缴交保证金而流拍。随后，本院依法将拍卖保留价再下调20%，新保留价为356437.76元。富安拍卖公司在刊登公告后于2012年2月8日进行了第三次拍卖，经现场多位客户激烈竞价，最后由谢学立以443000元的最高价竞得珠海市香洲梅华东路某房产。2012年2月22日，本院作出（2010）香执字第1627号之二执行裁定书，裁定解除对珠海市香洲梅华东路381号3栋604房的查封，原陈少庆和陈少锋共同所有的珠海市香洲梅华东路某房产自裁定之日起归谢学立所有。2012年4月24日，上述房产变更登记至谢学立名下。对于拍卖所得款项，本院保留了属于陈少锋的一半份额。
陈少锋和容次基对上述事实无意见。陈少庆对“随后，执行法官多次拨打陈少锋的电话，均无人接听或无法接通，无法直接联系陈少锋”的查明内容有意见，认为执行法官是否给陈少锋打电话有疑问。
本院认为，本案各方对于执行标的珠海市香洲梅华东路某房产原属陈少庆和陈少锋共同共有的事实并无争议。陈少锋作为利害关系人认为拍卖其名下房产违反法律规定，提出书面异议，属于对执行行为提出的异议，应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定。
被执行人陈少庆在民事调解书生效后，未按调解书的约定按时偿还欠款，本院在受理了容次基的强制执行申请后，有权依法对陈少庆的财产采取强制执行措施。珠海市香洲梅华东路某房产原为陈少庆和陈少锋共同共有，本院有权对属于陈少庆所有的部分采取查封、拍卖等强制措施，并将拍卖所得款项用于偿还其欠容次基的债务，但因该房系陈少庆和陈少锋共同共有，无法划分产权比例，故本院在保障陈少锋的优先购买权和拍卖所得款分配权的前提下，依法拍卖珠海市香洲梅华东路某房产，是适当的，没有违反法律规定。同时，陈少锋和陈少庆在2012年5月29日听证笔录中确认双方各占涉案房产50％的产权份额，故对于拍卖所得款项，本院保留了属于陈少锋的一半份额是适当的。本院在执行过程中，亦充分注意了涉案房产属于陈少庆和陈少锋共同共有的事实，并在处置该房产过程中就陈少锋的权益作了安排，陈少锋请求中止（2010）香执字第1627号执行案的执行；撤销珠海市香洲梅华东路某房产的拍卖以及执行回转的异议请求不能成立，应予驳回。
至于陈少锋在《异议申请书》“事实与理由”部分对执行行为提出的异议，本院认为，陈少锋在2011年5月23日的拍卖异议书中自称在珠海市香洲梅华东路某房产的居住，本院在2011年8月1日向该地址邮寄送达通知被拒收、拨打陈少锋电话又无法接通或无人接听的情况下，将有关通知交由陈少锋的兄长陈少庆代为签收转交，也是适当，应视为通知已送达陈少锋。在房屋的拍卖过程中，富安拍卖公司曾三次刊登拍卖公告，陈少锋完全有机会和条件行使优先购买权，但其并未行使，有关后果应由其自行承担。关于评估报告的使用问题，本院认为，评估报告提供的涉案房产在评估时点的评估市值，为法院确定拍卖保留价提供了依据，但拍卖房产的成交价，系由房产本身的新旧、位置和市场行情等等因素决定，而与评估价无必然联系，拍卖房产在评估报告的有效期内流拍后，本院以该评估报告的估值为基础重新确定保留价，是适当的，并未对陈少庆和陈少锋造成损害。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定，裁定如下：
驳回异议人陈少锋的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向本院递交申请复议书，并按对方当事人的人数提出副本，复议于珠海市中级人民法院。
审判长 王 敏
审判员 陈龙飞
审判员 莫应裕
二〇一三年七月十八日
书记员 赵伟鹏