广东省汕尾市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）汕尾中法民一终字第29号
上诉人（原审被告、反诉原告）：颜森流，男，1956年10月25日生，汉族，住海丰县。
上诉人（原审原告、反诉被告）：海丰县华通房地产有限公司，住所地海丰县。
法定代表人：周荣，总经理。
委托代理人：陈贤井，广东展业律师事务所律师。
上诉人颜森流、海丰县华通房地产有限公司（下称华通公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服海丰县人民法院（2013）汕海法民一重字第2号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人颜森流，上诉人华通公司法定代表人周荣、委托代理人陈贤井到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，颜森流原是华通公司员工，华通公司在开发海丰县城荷园小区商住楼期间，颜森流于2004年向华通公司购买位于该小区X栋X梯XXX套房一间（下称诉争房屋），双方口头约定，房屋面积116.8㎡，每平方米人民币（下同）1200元，共计款140160元。2005年3月颜森流装修后搬入居住至现，华通公司于同月14日向颜森流发送《商品房交付使用说明书》，颜森流只交付3000元水电开户费给华通公司，其余购房款没有交纳。后经华通公司催讨，颜森流于2005年3月27日立下《保证书》给华通公司，载明：“我与公司所购荷园小区X栋X梯XXX房定于2005年12月30日前分期付清，该房款到期如无法付清房款，该房愿无条件自动交还公司，否则，公司有权采取任何措施，绝不食言及反悔”等字样。尔后，颜森流仍无付还该房款。直至2006年1月18日，颜森流交给华通公司3万元购房款，华通公司立下收款收据给颜森流，尚欠购房款110160元至今未还。2009年8月20日，华通公司以颜森流拒不付清购房款为由诉至原审法院，诉求：1.颜森流将诉争房屋返还给华通公司；2.颜森流付还上述房屋的租金（自2005年1月1日起至交还房屋止，每月按600元计）；3.颜森流承担本案的诉讼费用。诉讼期间，华通公司增加请求解除双方之间的买卖关系，表示如继续履行买卖合同，则应由颜森流补偿房产增值部份价款及尚欠房款的利息，利息应按华通公司与工程队的计算方式月息1.5%，办理房产证的费用应由颜森流负担。颜森流认为买卖已形成事实，不应该解除买卖合同，认为其与华通公司是约定银行按揭，其已交付了首期款给华通公司，作为公司员工还应减免10000元，其余是银行按揭。由于华通公司没有为其办理房产证及按揭手续，颜森流向原审法院提出反诉，请求判令：1.华通公司在30日内交还诉争房屋的房产权证，2.华通公司赔偿其经济损失60000元，3.华通公司承担本案诉讼费。华通公司认为双方买卖房屋是一次性按150000元交款，并没约定按揭贷款购房，一次性交款或分期付款都可以，减免10000元是照顾困难员工的，而颜森流不符合减免条件。
原审认为，华通公司是海丰县城荷园小区X栋商住房合法开发商，是经政府有关部门批准及验收的，颜森流向华通公司购买诉争房屋，虽未签订买卖合同，但华通公司于2005年3月14日发给颜森流《商品房交付使用说明书》，表明已同意将该房产卖给颜森流使用，且颜森流已对该房屋进行装修并居住至现，已形成了事实上买卖关系。故双方上述商住房买卖关系有效。颜森流虽于2005年3月27日立下保证书给华通公司，在保证期间内仍无付清购房款，但华通公司在保证期间过后于2006年1月18日又收取了颜森流交付的30000元购房款，表明华通公司又重新同意房产继续由颜森流使用，且之后颜森流一直没还清尚欠购房款，华通公司又一直没要求颜森流交还房产，应视为其买卖仍有效，现华通公司以颜森流拒不付清购房款为由请求解除买卖合同关系，由颜森流返还房产，并支付租金，补偿房产升值差价的理由均不足，不予支持，故此，该房产应给颜森流继续居住使用，房产权证由双方自行办理。但因颜森流至现没有付还尚欠的购房款，华通公司表示如继续履行合同，要求颜森流补偿按月息1.5%计算的利息和办理房产证的费用由颜森流负担，根据颜森流保证书中同意“如无法付清房款，该房无条件自动交还公司，否则，公司有权采取任何措施”，故华通公司要求由颜森流补偿利息和负担办理房产证的费用的请求应予采纳，利息应按银行同期同类贷款利率计算，时间则应从颜森流立下保证书的2005年3月27日起计算，即颜森流应付还华通公司尚欠购房款110160元及从2005年3月27日起至还清款项时止按银行同期同类贷款利率计算的利息，并付清已还的30000元从2005年3月27日至2006年1月18日止按银行同期同类贷款利率计算的利息。对颜森流认为该房是按揭购房，但因其没有提供相关证据，华通公司也不承认，故不予认定。颜森流要求华通公司赔偿损失，其理由不足，不予支持。对颜森流提出公司员工应减免10000元，因华通公司认为颜森流不符合减免条件而不予同意减免，故不予支持。案经原审法院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国民法通则》第五条、第八十五条、第一百零六条及有关民事政策法律之规定，判决如下：一、华通公司与颜森流之间买卖海丰县海城镇荷园小区X栋X梯XXX号商住房的关系有效，该房屋由颜森流管业使用。二、颜森流应于本判决生效之日起7日内付还华通公司购房款110160元及利息（从2005年3月27日起至还清欠款时止按中国人民银行同期同类贷款利率计算），并付清已还的30000元从2005年3月27日至2006年1月18日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息。三、驳回华通公司、颜森流其他诉讼请求。案件受理费4020元，评估费2000元，反诉反诉费2225元，合计8245元，由双方各负担4122.5元。
颜森流不服原审判决，向本院上诉称：（一）原审对利息的判决于法无据，应予撤销。涉案《保证书》只表明上诉人应于2005年12月31日前还清房款但没有约定利息，2006年1月18日上诉人交了首期款3万元，华通公司并没有主张利息。上诉人因华通公司一直未能办理银行按揭相关手续及房地产权证等原因而未能交款，后又因华通公司法定代表人涉嫌合同诈骗案而致公司业务停止，华通公司于2008年7月24日才领回印鉴，2009年5月31日前才领回账本。这说明导致不交款的责任在于华通公司的先行过错行为。即使是上诉人的过错，购房款的利息从2005年3月27日计付亦是于法无据。（二）诉争购房款须减少1万元。华通公司承认上诉人原系公司老员工，而公司承诺凡是三年以上的公司在职员工购房一概减免1万元的事实是众所周知的，且其他老员工购房均已享受减免的优惠。故上诉人理所当然享有该优惠条件。（三）上诉人履行交纳首期款的义务，而被上诉人不提供按揭贷款以及不办理房产证件的相关义务，明显违约在先且已造成上诉人严重经济损失。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称《审理商品房案件法律解释》）第十八条规定，华通公司应赔偿上诉人已交购房款一倍的赔偿责任即6万元。（四）本案纠纷发生最为关键的原因就是华通公司只收购房款而不办理房产证，现该小区有一百多户至今未能办理房产证。诉讼至今，华通公司均不能举证证明其在合同或双方约定的时间内及法律规定之合理时间内（90天）将办理房产证资料交给政府主管部门，因而逾期办证的违约责任明显在于华通公司。假如华通公司收款后不负责办证则势必造成重复诉讼，上诉人在一审时反诉请求华通公司须在30日内向上诉人交还诉争房屋的房地产权证，而原审判决只简单提及“房产权证由原告配合被告双方自行办理”，却未在判决主文中明确判决显属错误。根据广东省高级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》（下称《审理商品房案件指导意见》）第2条“最高人民法院《审理商品房案件解释》第十八条的规定，出卖人只有在因其自身的原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下，才需承担逾期办证的违约责任。因此，出卖人能举证证明其已在合同约定或法律规定的办证期限内之合理时间将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门，并已具备办证条件的，可不承担逾期办证的违约责任”的规定，据此，华通公司负有履行办证的义务。综述，上诉人请求：1、撤销原审判决；2、判决由华通公司减免上诉人购房款1万元；3、判决华通公司赔偿上诉人经济损失6万元；4、判决华通公司在30日内履行办理诉争房屋的房地产权证的义务。
华通公司答辩称：颜森流未按其出具的《保证书》约定履行还款义务，颜森流的上诉请求不成立。荷园小区建筑项目具备办证所需的条件，即使法院判决继续履行买卖合同，颜森流应承担诉争房屋办证税费及按公司欠付工程队款项1.5%计算利息。
华通公司不服原审判决，向本院上诉称：（一）涉案房屋买卖关系依法应予解除。颜森流原系公司员工，于2004年12月底向上诉人购买诉争房屋，购房款约15万元。由于颜森流没缴纳购房款，经多次催讨，颜森流于2005年3月27日向上诉人出具《保证书》，保证在2005年12月30日前付清房款，否则该房无条件交还上诉人。后颜森流仅于2006年1月18日支付了3万元购房款给上诉人，至现没有付清全部购房款。颜森流的行为明显构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，双方买卖诉争房屋的关系依法应予以解除。原审法院认为上诉人在颜森流保证期间过后又收取了其缴纳的3万元购房款，表明上诉人又重新同意颜森流继续使用房产等，判决确认双方的买卖关系有效，属适用法律错误。（二）如前所述，颜森流的行为已构成违约。根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百三十四条第一款第（四）、（七）项的规定，颜森流依法应承担返还诉争房屋给公司并支付房屋租金的民事责任。即使双方买卖关系需继续履行，颜森流应补偿房产增值部分价款及尚欠房款的利息，利息应按上诉人与工程队的计算方式月息1.5%，办理房产证的费用应由颜森流负担。综上，原审判决适用法律错误，上诉人请求：1、依法撤销原审判决；2、判决解除双方之间涉案商品房买卖关系；3、判决颜森流返诉争房屋并支付房屋租金（自2005年1月1时起至交还房屋止，每月按600元计）给上诉人；4、颜森流承担本案的全部诉讼费用。
颜森流答辩称：华通公司上诉请求于法无据，请求驳回其上诉。
本院经审理查明，原审认定事实清楚，双方当事人亦无异议，予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据双方当事人的诉辩意见，本案焦点一是涉案房屋买卖关系应否解除及所产生法律责任如何认定；二是涉案购房款及利息如何计付；三是办证义务及税费由谁负担的问题。
关于涉案房屋买卖关系是否解除的问题。本案中，华通公司以颜森流逾期付款为由主张解除双方房屋买卖关系，而颜森流以对方未履行办理银行按揭、办证义务抗辩。经查，华通公司2005年3月14日履行交付房屋义务并由颜森流使用达十年之久，在2006年1月18日又收取颜森流迟延交付的3万元购房款，而颜森流仅对违约责任的负担进行抗辩并无拒绝履行付款义务。由此可见，合意买卖房屋是双方的真实意思表示且无违反法律法规效力性强制规定，双方亦各自履行了部分义务，故解除双方房屋买卖关系不符合维护正常市场交易的经济目的。再者，颜森流明确承诺在2005年12月30日前未付款时愿将房屋退还华通公司，但其并未依约履行付款义务，华通公司从即日起就应明知其合法权益受到侵害。根据最高人民法院《审理商品房案件解释》第十五条关于“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”规定，华通公司应在颜森流逾期付款之日即2005年12月30日起享有行使解除合同的权利。同时，根据广东省高级人民法院《审理商品房案件指导意见》第1条第2款关于合同解除权属于除斥期间，不存在期间的中止、中断和延长的情形的规定，因华通公司在2009年8月20日才提起诉讼，且无法举证证实其在解除权发生之日起的一年内行使权利。据此，华通公司诉求解除合同的主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决关于该项的处理正确，双方当事人应继续全面履行未尽的合同义务。
关于涉案购房款及利息计付的问题。诉争房屋总价款为140160元，颜森流在2006年1月18日已付3万元。颜森流主张其作为华通公司职员享受减免1万元购房款的待遇但缺乏有效证据证实，华通公司辩称颜森流不具有享受该项待遇的条件。据此，颜森流应承担举证不能的法律后果，在扣除已付款后其尚欠110160元购房款。本案中，华通公司已履行交付房屋的义务，而颜森流未依《保证书》于2005年12月30日前履行付款义务而违约在先，且所抗辩事由并不足以减免其应负逾期付款的违约责任；另双方对逾期付款的违约责任未有明确约定。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第三款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”的规定，原审判决颜森流按银行贷款利率支付尚欠购房款的利息作为赔偿华通公司因此受到的经济损失应属正确。至于华通公司主张房屋增值、房屋租金的赔偿一项因诉争房屋归颜森流所有而理据不足，本院不予支持。另颜森流应付利息应从其逾期付款次日即2005年12月31日起计付至本判决指定的还款期限止，原审判决关于该项处理部分不当，本院予以纠正。
关于办证义务及税费负担的问题。诉争房屋已交付颜森流使用，华通公司自认涉案房屋已完全具备办证确权所需的资质条件，根据合同诚实信用、平等全面履行原则，华通公司在颜森流履行交付购房款义务的同时亦负有办证的义务。根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条关于房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件的规定，华通公司应履行协助颜森流申办房屋所有权登记手续的法定义务。至于办证税费负担的问题，双方并无明确约定，华通公司主张应由颜森流自行负担，颜森流则主张应由双方按法律法规各自负担。如前所述，颜森流因逾期付款行为而违约在先并致使华通公司受到一定的经济损失，另颜森流因涉案房屋买卖关系未作解除而因此享受诉争房屋增值利益，如办证税费再由华通公司负担将显失公平且与当地交易习惯不相符。因此，原审确认诉争房屋办证税费由颜森流负担并无不妥。同理，颜森流主张华通公司应负迟延办证责任的理由不成立，本院不予采信。
综上，颜森流的上诉主张部分成立，本院予以支持；华通公司上诉理由不成立，本院不予以支持。原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，但实体处理部分不当，本院予以纠正。据此，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持海丰县人民法院（2013）汕海法民一重字第2号民事判决第一项。
二、撤销海丰县人民法院（2013）汕海法民一重字第2号民事判决第一项第三项。
三、变更海丰县人民法院（2013）汕海法民一重字第2号民事判决第二项为：上诉人颜森流应于本判决生效之日起15日内付还上诉人海丰县华通房地产有限公司购房款人民币110160元及利息（从2005年12月31日起至本院指定还款期限止以中国人民银行同期同类贷款利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算计付），已付购房款人民币30000元从2005年12月31日起至2006年1月18日止按上述利率计付。
四、上诉人海丰县华通房地产有限公司应于本判决生效之日起30日内协助颜森流申办海丰县海城镇荷园小区X栋X梯XXX号商住房所有权的登记手续，办证所需一切税费均由颜森流负担。
五、驳回上诉人颜森流其他上诉请求。
六、驳回上诉人海丰县华通房地产有限公司的上诉请求。
如果上诉人颜森流未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币4020元，评估费人民币2000元，反诉案件受理费人民币2225元，合计8245元，由上诉人颜森流、海丰县华通房地产有限公司各负担人民币4122.5元。二审案件受理费6245元，上诉人颜森流负担2225元，上诉人海丰县华通房地产有限公司负担4020元。
本判决为终审判决。
审 判 长 莫秀春
审 判 员 彭晓春
代理审判员 施伟强
二〇一四年四月十八日
书 记 员 蔡育青