江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏08民终1064号
上诉人(原审被告):陈彩飞。
被上诉人(原审原告):陶锡青。
上诉人陈彩飞因与被上诉人陶锡青房屋租赁合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2016）苏0802民初3241号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月7日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人陈彩飞、被上诉人陶锡青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈彩飞上诉请求：1、撤销原判，改判上诉人陈彩飞不应承担被上诉人陶锡青20**年5月至2016年12月31日山鹰鞋城B013号摊位租金126667元。2、案件受理费及诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实严重错误，原判决判令上诉人一次性支付被上诉人2014年5月至2016年12月31日山鹰鞋城B013号摊位租金126667元，而原淮安市清河区人民法院（现已更名为淮安市清江浦区人民法院）于2016年4月15日作出的（2016）苏0802民初373号民事判决已经解除了被上诉人陶锡青与案外人秦晓平于2011年10月9日签订的关于山鹰鞋城B013号和B015号摊位租赁合同。上诉人已将山鹰鞋城B013号摊位租金交纳给秦晓平，不应该交给被上诉人陶锡青。2012年山鹰鞋城失火给上诉人造成了100多万元的经济损失，租金应当减免。
陶锡青辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人上诉请求。
陶锡青向一审法院起诉请求：1、确认并解除原、被告之间的房屋租赁关系；2、判令被告立即搬离租赁房屋并支付拖欠房屋租赁费219246元；3、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：案外人秦晓平系淮安市山鹰鞋城一楼B012、B013号摊位的所有权人，该两个摊位相连，面积相近。
2011年8月20日，原告陶锡青（出租方，甲方）与被告陈彩飞（承租方，乙方）签订租房合同一份，约定：甲方将山鹰鞋城B012号、B013号摊位租赁给乙方，年租金95000元；租赁期限为2011年8月20日至2012年8月19日，合同期满后，如甲方仍继续出租摊位的，乙方拥有优先承租权。合同签订后，被告陈彩飞一直使用13号摊位。
2011年10月2日，被告陈彩飞委托其弟陈建华（乙方）与秦晓平（甲方）就山鹰鞋城一楼B013号房屋签订摊位租赁合同一份，约定：年租金33820元，从2013年度起，租金按年度递增10%计付；承租方缴纳保证金1万元；租赁期限从2012年1月1日至2016年12月31日。被告陈彩飞于当日缴纳了2012年的租金及保证金。后因原告陶锡青提出异议，三方�议，由陶锡青转租给陈彩飞，2012年的租金也由被告陈彩飞直接交给原告陶锡青。2011年10月9日，原告陶锡青与秦晓平针对B012号摊位签订租赁合同一份，约定：租赁期限为2012年1月1日至2016年12月31日；租金为33820元/年，从2013年度起，租金按年度递增10%计付；承租方缴纳保证金1万元。关于租金交付方式合同约定：陶锡青于合同签订当日交纳2012年全年租金，以后每年11月中旬交纳下年度租金；逾期按100元/日向支付滞纳金，12月30日前仍未交清下一年度租金的视为违约，出租方可收回摊位租赁使用权，且不退还保证金。合同签订后，原告陶锡青向秦晓平支付2012年、2013年的摊位租金67640元。
2012年8月20日，原告陶锡青（甲方）与被告陈彩飞签订租赁合同一份，载明：“甲方将淮安市山鹰鞋城汇通十区B区13号15号12号的房屋（注：在13号前有手写“12号-”字样，下划线上亦为手写的“12号”），使用面积50平方米，门面租金95000元；甲方从2012年8月18日起将出租房屋交付乙方使用，至2013年8月18日，合同期满乙方拥有优先承租权”。
2012年11月4日，山鹰鞋城因火灾停业，2013年8月1日恢复营业。重新营业后，被告陈彩飞没有向原告陶锡青缴纳过租金，也未向秦晓平支付过租金，但一直使用B013号摊位至今。
秦晓平因与原告陶锡青未及时缴纳山鹰鞋城B013、B015号摊位的租金于2016年1月8日向本院起诉要求解除双方于2011年10月9日签订的租赁合同，并支付2013年9月27日至2016年1月10日期间的租金162170元及2016年1月10日以后至判决解除双方租赁关系之日期间的租金。一审法院于2016年4月15日作出（2016）苏0802民初373号民事判决书判决：一、解除秦晓平与陶锡青20**年10月9日所签订的关于山鹰鞋城B013室和B015室的摊位租赁合同，陶锡青�本判决生效后7日内将山鹰鞋城B013室和B015室返还给秦晓平；二、陶锡青支付秦晓平山鹰鞋城B013室和B015室2014年9月27日至2016年4月15日的房屋租金合计109981元。
2016年2月25日，原告陶锡青向一审法院起诉，理由为：其已将山鹰鞋城B012号、B013号门面转租给被告，但被告仅支付房租至2013年8月17日，故要求解除其与被告之间的租赁关系并要求被告支付租金157490元。2016年6月30日一审法院以（2016）苏0802民初760号民事裁定书裁定准许原告陶锡青撤回起诉。在该案的庭审中，被告陈彩飞陈述：从2014年5月份起我只用B013号摊位；我从秦晓平手里直接租B013号摊位，在2012年之后因为房租多少双方没有谈妥，所以没有交过房租；认可B012号摊位一年95000元、B013号摊位一年39000元，后来B012我不用了，年租金95000元和我没有关系，但是我对B013号摊位的租金由39000元提高到95000元不认可�在该案审理过程中，一审法院依法询问秦晓平，秦晓平陈述：我与陶锡青20**年12月份签的合同，从2007年1月1日到2011年12月30日结束，签了5年。陶锡青一共租了3间连在一起的摊位，是B012、B013、B015号摊位，其中B012号、B013号是租给陈彩飞的；合同到期后要签另外5年的合同，我去门市上通知要签合同，因为陶锡青不在，陈彩飞在经营，就说跟她先签合同，如果陶锡青有意见，就退回来还是由陶锡青转租，陈彩飞以她弟弟的名义跟我签的合同。后来陶锡青不同意将合同直接签给陈彩飞，经过我协调，且陈彩飞同意了，我就把合同重新签给陶锡青了，还是由陶锡青转租给陈彩飞；陈彩飞在签合同当天就缴纳了2012年的租金，后来经过协调，租金就抵充2012年应当给陶锡青的租金，2013年开始她应当正常向陶锡青交付租金；陶锡青将摊位转租给陈彩飞我知道，我也同意的；陈彩�开始是租了2个摊位，后来双方有矛盾，陈彩飞一直不肯交房租给陶锡青，经双方协商退了B012号的摊位，陈彩飞一直用B013号摊位。
另查，2011年1月17日，原告陶锡青向被告陈彩飞出具收条一份，载明：收到B区13号房租金39000元，从2011年2月11月至2012年2月10日结束。被告陈彩飞于2016年12月2日与秦晓平就B013号摊位签订租赁合同一份，约定：租赁期限从2017年1月1日至2021年12月31日；2017年、2018年租金均为46516元，2019年起租金按每年度递增5%计付。
一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告就山鹰鞋城B012号、B013号两个摊位分别于2011年8月20日、2012年8月20日签订的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，双方形成合法有效的租赁关系，双方当事人均应当按照合同的约定履行各自的权利义务。被告陈彩飞主张2012年8月20日所签的租赁合同只是B012号摊位的租赁合同，与秦晓平的陈述及合同所载均不符，法院不予采信。虽秦晓平与被告陈彩飞之间曾就B013号摊位签订过租赁合同，但该合同签订后，原告陶锡青又与秦晓平就涉案房屋重新签订租赁租赁合同和2012年8月20日原、被告再次签订租赁合同，以及被告陈彩飞直接支付租金给原告陶锡青的事实表明，原、被告及秦晓平三方就租赁关系存在重新协商的行为，并通过协商终止了秦晓平与陈彩飞之间的租赁合同关系。而秦晓平就B013号摊位向一审法院起诉要求原告陶锡青支付租金的事实更进一步证明，秦晓平与被告陈彩飞弟弟所签订的租赁合同并未实际履行。现被告陈彩飞主张其与原告陶锡青之间关于B013号摊位不存在合同关系为由提出抗辩，法院不予采纳。
租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。由于山鹰鞋城于2012年11月4日发生火灾，至2013年8月1日（共计270天）重新开业，在此期间被告陈彩飞未能使用租赁的摊位，故租赁期限应当予以顺延，即从2013年8月18日顺延至2014年4月27日。合同到期后，原、被告虽未续签租赁合同，但被告陈彩飞使用B013号摊位至今，双方形成不定期租赁关系。被告陈彩飞主张原告陶锡青起诉已超过诉讼时效，于法无据，法院不予支持。被告陈彩飞已经按照2012年8月20日双方签订的租赁合同支付了租金，该合同经顺延至2014年4月27日到期。被告陈彩飞已于2014年4月底将B012号摊位交还，现原告陶锡青要求被告陈彩飞支付B012号摊位2014年5月以前的租金，法院不予支持。从2014年5月起，被告陈彩飞仍然使用B013号摊位，但一直没有再支付过租金，现原告陶锡青要求被告陈彩飞支�B013号摊租金，符合法律规定，法院予以照准。按照双方合同约定B012号、B013号两个摊位的年租金为95000元，此后双方未续签合同，故租金亦应按该标准计算。结合B012号、B013号两个摊位面积相近，故B013号摊位的年租金可按47500元计算。原告陶锡青与秦晓平约定租赁合同至2016年12月31日终止，后法院虽然判决解除双方的租赁关系，但原告陶锡青一直没有交还摊位，结合秦晓平已与被告陈彩飞于2016年12月重新签订租赁合同，将B013号摊位从2017年1月1日起出租给被告陈彩飞，故被告陈彩飞应当按照47500元/年的标准从2014年5月1日起支付原告陶锡青B0**号摊位租金至2016年12月31日止（共32个月），为126667元，原告陶锡青主张超出的部分，法院不予支持。
由于与秦晓平的合同租赁期限至2016年12月31日终止，秦晓平从2017年1月1日起已与被告陈彩飞建立新的租赁关系，而被告陈�飞也已使用该摊位，故原、被告之间的不定期租赁合同已实际解除，且返还亦无必要。
一审法院判决：一、被告陈彩飞于判决生效后十日内一次性支付原告陶锡青20**年5月至2016年12月山鹰鞋城B013号摊位租金126667元；二、驳回原告陶锡青其他诉讼请求。案件受理费4589元，由原告陶锡青负担1756元、被告陈彩飞负担2833元。
二审中，双方当事人未提交新证据。
本院经审理查明：一审认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租人的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。本案中，案外人秦晓平将B012、B013、B015号摊位租给被上诉人陶锡青，后陶锡青经秦晓平同意将B012、B013摊位转租给上诉人�彩飞。两个民事法律行为均系各方当事人真实意思表示，三方形成转租法律关系，三方当事人均应按照合同约定履行各自的权利义务。
租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。由于山鹰鞋城于2012年11月4日发生火灾，至2013年8月1日（共计270天）重新开业，在此期间上诉人陈彩飞未能使用租赁的摊位，故租赁期限应当予以顺延，即从2013年8月18日顺延至2014年4月27日。合同到期后，上诉人与被上诉人虽未续签租赁合同，但上诉人陈彩飞使用B013号摊位至今，双方形成不定期租赁关系，上诉人理应按照原合同约定的租金支付房租。结合一审法院于2016年4月15日作出（2016）苏0802民初373号民事判决解除了秦晓平与陶锡青20**年10月9日所签订的关于山鹰鞋城B013室和B015室的摊位租赁合同，故从2016年4月15�之后上诉人与被上诉人不定期租赁关系的基础已经消失。
另外，秦晓平已与上诉人陈彩飞于2016年12月重新签订租赁合同，将B013号摊位从2017年1月1日起出租给被告陈彩飞，此时双方已经形成新的租赁关系，且陈彩飞也已使用该摊位，返还亦无必要。
上诉人与被上诉人关于B013的租赁合同，因山鹰鞋城的火灾，租赁期间从2013年8月18日顺延至2014年4月27日，此后上诉人陈彩飞一直使用B013号摊位，陈彩飞理应支付给被上诉人陶锡青B0**号摊位租金，支付时间应从2014年4月28日起至2016年4月15日止(共23+18/30个月)，故一审法院判决上诉人支付给被上诉人32个月租金不当，本院依法予以纠正。由于B012号、B013号两个摊位面积相近且当事人签订合同时约定将两个摊位的租金等同，故一审法院将B013的租金等同为B012的租金并无不当，本院予以确认，上述期间租金合�为47500/12*(23+18/30)=93416.7元。上诉人提出因山鹰鞋城失火给其造成损失，被上诉人陶锡青应当对房租作出减免于法无据，本院不予支持。
从2016年4月16日起至12月31日这个时间段由于不定期租赁关系的基础已经消失，故上诉人与被上诉人之间不存在租赁关系，被上诉人陶锡青也就无权向上诉人陈彩飞收取租金，且无证据证明陶锡青已将租金交给案外人秦晓平，故这段时间的租金陶锡青无权主张。上诉人陈彩飞主张已将2016年4月16日起至12月31日的房租交给秦晓平不属于本案审理范围，应另案处理，对此本院不予理涉。
综上所述，上诉人的上诉理由不成立应予驳回。一审法院认定事实正确但处理不当，本院应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
一、撤销淮安市清江浦区人民法院（2016）苏0802民初第3241号民事判决；
二、上诉人陈彩飞于判决生效后十日内一次性支付被上诉人陶锡青20**年4月28日至2016年4月15日山鹰鞋城B013号摊位租金93416.7元。
一审案件受理费4589元，二审案件受理费2833元，合计7422元，由上诉人陈彩飞负担2969元，被上诉人陶锡青负担4453元。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙晓明
审 判 员 张桂林
代理审判员 刘玉娟
二Ο二Ο一七年五月九日
书 记 员 董 杰