浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0782民初17221号
原告（执行案外人）:朱河建，男，1971年3月11日出生，汉族，住义乌市。
委托诉讼代理人：张国华、陈炜，浙江凌凯律师事务所律师。
被告（申请执行人）：中国工商银行股份有限公司义乌分行，住所地义乌市篁园路128号。
负责人：沈初阳，行长。
委托诉讼代理人：童晟、陆婷，系公司职员。
被告（被执行人）：义乌市望峰制衣有限公司，住所地义乌市大陈镇大陈一村。
法定代表人：赵凤森。
原告朱河建诉被告中国工商银行股份有限公司义乌分行（以下简称“工商银行”）、义乌市望峰制衣有限公司（以下简称“望峰制衣”）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年10月13日受理后，依法组成合议庭，于2017年11月22日公开开庭进行了审理。原告朱河建的委托诉讼代理人陈炜、被告工商银行的委托诉讼代理人陆婷到庭参加诉讼。被告望峰制衣经本院合法传唤，无正当�由未到庭。本案现已审理终结。
原告朱河建诉请：1、请求依法确认原告与望峰制衣签订的租赁合同合法有效。2、判令依法保护原告租赁合同期限内的租赁权。事实和理由：原告于2013年12月1日与望峰制衣签订租赁合同，约定由原告承租望峰制衣位于义乌市江滨西路379号二楼整层的房屋，用于经营足浴店，租赁期限为8年，从2013年12月1日起至2021年11月30日。租赁该房屋后，除却按期缴纳租金外，原告已投入大量的人力物力财力。2017年5月5日，贵院向原告发出腾空房屋公告，要求原告限期将屋内物品腾空。原告于2017年5月11日向贵院提出执行异议，要求保护原告的租赁权，而贵院却驳回了原告的异议申请。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭�，即使产权变动，原告仍有权承租涉案房屋。
被告工商银行辩称：1、望峰制衣为工商银行的信贷客户，望峰制衣向工商银行申请融资，以其坐落于义乌市经济开发区的房地产设定了抵押担保，2010年起即将房产抵入工商银行，抵押权合法有效。2、原告朱河建向法院提供的租赁合同签订于2013年12月1日，租赁权产生于被告设定的抵押之后。因此根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条之规定，抵押设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。要求驳回原告的诉讼请求。
被告望峰制衣未作答辩。
经审理查明：2013年10月14日，望峰制衣与工商银行签订编号为2013年押字第1335号《最高额抵押合同》，约定以其所有的坐落于义乌市经济开发区的房地产[房产证号：义乌房权证稠江字第b000045**号、稠城字第c001459**号；土地证号�义乌国用（2003）字第1-3197号]为望峰制衣自2010年3月17日至2015年10月13日期间在工商银行的融资提供最高额（45**万元）抵押担保，并于2013年10月22日办理了抵押登记手续。后望峰制衣与工商银行签订了编号为2014年押字第1295号《最高额抵押变更》，对2013年押字第1335号《最高额抵押合同》进行变更，最高债权额由4568万元变更为1亿元，抵押期限变更为2010年3月17日至2016年3月21日，并于2014年7月9日办理了抵押变更登记手续。2014年10月28日，望峰制衣又与工商银行签订编号为2014年押字第1989号《最高额抵押合同》，约定以其所有的上述房地产为望峰制衣自2010年3月17日至2016年3月21日期间在工商银行的融资提供最高额（1亿元）抵押担保，并于2014年11月5日办理了抵押登记手续。2015年2月16日，望峰制衣又与工商银行签订编号为2015年押字第0133号《最高额抵押合同》，约定以其所有的上述房地产为望峰制衣自2015年2月16日至2016年3月21日期间在工商银行处的融资提供最高额（1亿元）抵押担保，并于2015年2月17日办理了抵押登记手续。2016年9月9日，本院作出（2016）浙0782民初12975号民事判决：一、望峰制衣于本判决生效后十五日内归还工商银行借款本金12317355.65元及利、罚息。二、工商银行在上述款项及诉讼费用范围内对望峰制衣所有的上述抵押房地产享有优先受偿权。三、赵凤森、骆小香、赵望峰、陈春仙对上述第一项债务在最高额6750万元范围内承担连带清偿责任。四、浙江永创建设有限公司、朱眉飞、金涛对上述第一项债务在最高额1950万元范围内承担连带清偿责任。判决生效后，工商银行于2017年1月6日向本院申请强制执行，本院于同日立案执行。2017年1月17日，本院作出（2017）浙0782执194号执行裁定，查封望峰制衣所有的上述房地产。2017年2月28日，本院作出（2017）浙0782执194号之一执行裁定，拍卖上述被查封的房地产。2017年5月5日，本院发布（2017）浙0782执194号公告，责令被执行人及相关人员于2017年5月31日前将上述房屋内的物品腾空。逾期仍不履行本案债务，又不自觉腾空，本院依法强制腾空。2017年7月17日，朱河建对执行上述房屋提出书面异议，本院审查后于2017年9月12日作出（2017）浙0782执异83号执行裁定，驳回了朱河建的异议请求。朱河建不服，提起本案之诉。
原告朱河建提供的证据材料显示：2013年7月16日，朱河建（乙方）与欧阳利（甲方）签订《转让协议》，约定甲方将坐落在义乌市江滨西路379号二楼的义乌市富侨足浴服务部转让给乙方，转让款108万元一次性付清，把相关执照过户给乙方；转让后，甲方所租赁的合同，由乙方自己与房东协调续租，与甲方无关。营业执照显示，义乌市富侨�浴服务部的经营场所在义乌市江滨西路379号，经营者为朱河建，注册日期为2013年9月27日。2013年12月1日，朱河建与赵望峰签订《房屋租赁合同》，约定租赁房屋坐落在义乌市建筑面积约1200平方米；租赁期限从2013年12月1日至2021年11月30日；租金贰拾万元整，每年10月31日前支付房租，一次性付清，肆年内房租不递增；租赁房屋的用途为足浴等内容。借记卡账户历史明细清单显示，2015年9月15日，户名朱河建向对方户名赵*峰汇款20万元；2016年11月15日，户名张剑芳向对方户名赵*雯汇款5万元；2016年11月18日，户名朱河建向对方户名赵*雯汇款5万元；上述款项的用途均不详。
另查明，望峰制衣所有的义乌市经济开发区房地产【房产证号：义乌房权证稠江字第b000045**号、稠城字第c001459**号，土地证号：义乌国用（2003）字第1-3197号】现门牌号之一为义乌市江滨西路379号�
本院认为：抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。涉案房地产的抵押权设立时间为2013年10月14日并于同年10月22日登记，而原告朱河建提供的证据材料显示其租赁关系成立于2013年12月1日，属于抵押权设立后抵押财产出租。因此，原告朱河建的租赁关系不得对抗被告工商银行已登记的抵押权，其诉讼请求本院不予支持。被告望峰制衣经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法可以缺席判决。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条第三项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项的规定，判决如下：
驳回原告朱河建的诉讼请求。
案件受理费4300元，由原告朱河建负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 长 蒋晓东
人民陪审员 丁国嵘
人民陪审员 陈鹏程
二〇一七年十二月二十八日
书 记 员 杨巧珍