北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第12646号
上诉人（原审被告、反诉原告）北京香香顺餐饮有限责任公司，住所地北京市丰台区紫芳园1区2-1。
法定代表人杨会东，总经理。
委托代理人路彧，北京市凯晨律师事务所律师。
委托代理人信连振，男，1965年3月27日出生。
被上诉人（原审原告、反诉被告）北京广益丰房地产信息咨询有限公司，住所地北京市丰台区紫芳园1区2号楼1层。
法定代表人王国安，总经理。
委托代理人金小兵，北京市昆仑律师事务所律师。
委托代理人李洋，北京市昆仑律师事务所律师。
上诉人北京香香顺餐饮有限责任公司（以下简称香香顺公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第12542号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人香香顺公司之委托代理人路彧、信连振，被上诉人北京广益丰房地产信息咨询有限公司（以下简称广益丰公司）之委托代理人金小兵，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2015年6月，广益丰公司起诉至原审法院称：双方于2015年3月签订《租赁合同》，约定由香香顺公司承租我公司位于北京市丰台区＊＊＊地上第二层的房屋（以下简称涉案房屋）经营餐馆，并应按月向我公司预付房租，每月100000元，缴纳保证金300000元。合同签订后，香香顺公司拒付租金和保证金等各项费用，且有破坏房屋结构等其他严重违约行为。我公司于2015年5月6日致函香香顺公司要求其整改，但其未予理睬，后我公司于2015年5月22日书面通知其解除合同，并要求其立即腾退房屋，其仍置之不理。现我公司要求：确认双方所签《租赁合同》于2015年5月23日解除；香香顺公司立即腾退涉案房屋和门前车位场地及一层入口处房屋；并支付2015年4月1日至同年5月22日期间的租金173326元、2015年4月1日至同年5月8日期间的电费17953元、延迟付款违约金38500元（自2015年4月1日起按照100000元的每日5‰计算至2015年5月22日为27500元，自2015年5月1日起按照100000元的每日5‰计算至2015年5月22日为11000元）、解除合同违约金300000元，以及房屋占用费（自2015年5月23日至实际腾退之日，按每天3333元计算），并承担诉讼费。
香香顺公司辩称并反诉称：第一，我公司不同意解除双方签订的《租赁合同》。双方于2015年3月31日签订的《租赁合同》实为续租合同，2015年5月17日，广益丰公司突然停电，并强行将我公司自行申请的供水线路停止，严重影响我公司经营；第二，我公司未拖欠其房租。上期合同到期时，我公司尚有215000元押金在广益丰公司处，一直未退还，该笔款项足够支付新合同约定的第一个月的房租及第一期保证金。2015年4月30日及5月8日，我公司两次向广益丰公司支付第二个月的房租，对方均表示不着急，其此做法就是为了造成我公司拖欠租金的事实，为解除合同做准备。第三，此前电费一直由北京特佳物业管理有限责任公司（以下简称特佳物业公司）代为收取，虽双方合同约定由广益丰公司收取，但直至2015年5月8日前电费仍应由特佳物业公司收取，故其无权主张。第四，我公司并未违约，广益丰公司所称我公司违约系其人为制造的，我公司不应支付违约金。第五，因广益丰公司停水、停电之行为导致我公司无法正常经营，无法实现租赁房屋的目的，因其停电造成的我公司损失，尤其是2015年5月17日其在没有通知我公司的情况下停水、停电并拒绝恢复，致我公司储存的几千斤冷藏、冷冻食品全部变质，给我公司造成极坏负面影响，大量固定客源流失，对此广益丰公司应予赔偿。在此基础上，我公司提出反诉，要求广益丰公司：1、赔偿因停水停电造成的食品损失300000元（实际损失以评估为准）；2、赔偿2015年5月17日至实际赔偿日止的停业损失1500000元（每日20000元）；3、赔偿给我公司造成负面影响的损失100000元；4、支付发电机费用3400元，并承担诉讼费。
广益丰公司针对香香顺公司的反诉辩称：香香顺公司反诉无事实及法律依据，我公司不同意其反诉请求。香香顺公司违反《租赁合同》约定的义务，我公司采取的措施系按照合同约定维护自身权益的行为，其对自己的过错应承担责任。损失系因其自身违约造成，应由其自行承担。
原审法院经审理认为：香香顺公司自广益丰公司承租涉案房屋，双方签订《租赁合同》及《停车位确认书》，该约定系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行。香香顺公司应按双方合同约定按时交纳房屋租金及各项费用，广益丰公司要求其支付租期内租金及电费之诉讼请求，于法有据，法院予以支持。香香顺公司主张第一个月房租及履约保证金应自原押金中扣除，并未提供充分证据予以证明，广益丰公司亦不予认可，故对其该项抗辩意见，法院不予采信。香香顺公司4、5月份的房屋租金均未按合同约定时间支付，构成违约，亦达到合同约定的解除条件，广益丰公司据此享有合同解除权，后其向香香顺公司发送解除合同通知要求解除合同，属依法行使解除权，合同解除时间应以通知到达香香顺公司为准，依据庭审查明事实，法院确认合同解除时间为2015年5月23日。在此基础上，广益丰公司要求腾退涉案房屋及门前场地、车位及一层入口之诉讼请求，于法有据，亦予以支持。另，香香顺公司于合同解除后占有使用涉案房屋，广益丰公司要求其支付占有使用费一项，于法有据，法院予以支持，支付标准参照双方约定的租金标准计算。关于违约金，合同对违约金支付条件予以明确约定，香香顺公司未按合同约定支付房屋租金，广益丰公司据此主张支付延迟付款违约金之诉讼请求，符合合同约定，法院予以支持，具体数额应依广益丰公司主张的时间及计算标准予以确定。广益丰公司要求支付解除合同违约金之诉讼请求，并无合同及法律依据，法院不予支持。本案中，因香香顺公司未支付租金，广益丰公司经催告后对涉案房屋采取停电措施，该行为系其维护自身权益行使抗辩权，故香香顺公司主张因停电致其停业及产生负面影响等损失，并未提供充分证据予以证明，加之其违约在先，故广益丰公司对此不应承担责任。但广益丰公司之抗辩权应以妥当方式行使，并尽可能避免损失进一步扩大，考虑涉案房屋用于经营餐馆之行业特殊性，广益丰公司在采取停电措施前未提前明确告知，确属欠妥，由此造成的香香顺公司食品损失，广益丰公司应该承担部分责任，具体责任比例法院酌定为30％。关于此损失的具体数额，香香顺公司自行计算为295561.5元，广益丰公司予以认可，法院不持异议。香香顺公司主张应按市场价值计算损失数额并对此申请司法鉴定之主张，并无依据，法院不予支持。据此，原审法院于2015年10月判决：一、北京香香顺餐饮有限责任公司与北京广益丰房地产信息咨询有限公司于二〇一五年三月三十一日就北京市丰台区紫芳园一区2-1#楼地上第二层签订的《租赁合同》于二〇一五年五月二十三日解除；二、北京香香顺餐饮有限责任公司立即腾退北京市丰台区紫芳园一区2-1#楼地上第二层房屋、地上第一层门厅及门前车位场地；三、北京香香顺餐饮有限责任公司于判决生效后十日内给付北京广益丰房地产信息咨询有限公司房屋租金十七万三千三百二十六元；四、北京香香顺餐饮有限责任公司于判决生效后十日内给付北京广益丰房地产信息咨询有限公司电费一万七千九百五十三元；五、北京香香顺餐饮有限责任公司于判决生效后十日内给付北京广益丰房地产信息咨询有限公司违约金三万七千元；六、北京香香顺餐饮有限责任公司于判决生效后十日内按每日三千三百三十三元的标准向北京广益丰房地产信息咨询有限公司支付房屋占用费（自二零一五年五月二十三日起计算至房屋实际腾退之日止）；七、北京广益丰房地产信息咨询有限公司于判决生效后十日内给付北京香香顺餐饮有限责任公司因停水停电造成的食品损失八万八千六百六十八元四角五分；八、驳回北京广益丰房地产信息咨询有限公司其他诉讼请求；九、驳回北京香香顺餐饮有限责任公司其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，香香顺公司不服，仍持原诉意见上诉至本院，请求撤销原判，依法改判支持其反诉请求。广益丰公司同意原判。
经审理查明：广益丰公司系北京市丰台区紫芳园1区2号楼所有权人。
2015年3月31日，甲方广益丰公司（出租方）与乙方香香顺公司（承租方）签订《租赁合同》及作为合同附件6的《停车位确认书》，约定：甲方将涉案房屋（建筑面积608.0811平方米）出租给乙方经营餐饮使用，其中租赁房屋一楼现状门厅及楼梯入口处乙方可安排人员用于接待，租赁房屋楼前场地由甲方管理，乙方不得擅自占用；甲方已于2014年3月24日将租赁标的物交付乙方使用；租赁期限为5年，即自2015年4月1日至2020年3月31日止，其中2015年4月1日至2016年3月31日租金为1200000元，自2015年4月1日至2015年9月31日每个月为1个付款周期，每个付款周期支付租金100000元，每次租金应于下一个付款周期前15天内预付；乙方迟延支付租金，按每延期1日向甲方支付迟延部分每日5‰的违约金；如乙方逾期交纳租金达15天，甲方有权采取停水、停电等强制措施，并对造成的损失不承担任何责任；同时甲方有权单方终止合同，乙方已经交纳的履约保证金不予退还；乙方负责支付出租房屋的水、电、供暖、燃气等使用费，乙方必须在确认费用后3个工作日内将钱款交付甲方，由甲方向有关部门代乙方缴纳，如乙方不能及时缴纳各项费用，甲方有权从履约保证金中扣除相应金额用于缴纳相关费用，乙方应在5个工作日内补足履约保证金，否则视为乙方违约，甲方有权单方终止本合同且不退还履约保证金，甲方仍有权要求乙方赔偿其遭受的实际损失；乙方应分3次向甲方交纳租赁履约保证金人民币300000元整，每次支付100000元整，支付时间为2015年4月1日、2015年7月1日、2015年8月1日，如乙方逾期不交甲方有权单方面解除合同，乙方承担全部违约责任；乙方拖欠租金、管理费或其他应缴费用达到15天，甲方有权单方解除本合同，不予退还履约保证金，并要求乙方赔偿其遭受的一切实际损失，因此产生的乙方的一切损失等后果由乙方自行承担；甲方依据本合同约定条款提前终止合同或单方解除本合同时，应书面通知乙方，并可于通知期限届满时限制乙方营业（包括同时停止该出租房屋的水、电等供应），乙方应在甲方通知期限届满当日迁离并交回房屋，届期仍未腾空，则遗留物品视为乙方遗弃，甲方有权自由处分，乙方应承担之租金照实结算；因乙方违约导致合同提前终止的，出租房屋内乙方安装的固定装修及设施、设备无偿归甲方所有，甲方不对乙方做任何补偿，在合同期满或双方协议终止合同时，甲方有权要求乙方将房产恢复原状，所需费用由乙方承担；合同终止或解除之日起3日内，乙方应将该出租房屋内财务全部空出，将原租赁房屋包括所设固定装置及设备完好无缺交回甲方，乙方应从合同终止或解除当日起至3日期限内按合同终止或解除当月的日租金标准向甲方支付房产使用费；如乙方未按甲方要求还原，甲方可自行还原，但所产生的一切费用由乙方承担，还原费用甲方亦可在履约保证金中做相应扣除。《停车位确认书》确认：确认乙方使用车位为5号车位、6号车位、7号车位、8号车位，并约定停车位不得用于其他用途。
另查：上述《租赁合同》签订后，香香顺公司未向广益丰公司支付房屋租金及履约保证金；2015年4月1日至5月8日期间，香香顺公司共欠付电费17953元。
又查：广益丰公司于2015年5月6日向香香顺公司发送《整改通知函》，其中第四条载明：“2015年5月15日前你方应交付我方的履约保证金及房租必须交纳，因拖欠费用产生的滞纳金一并交纳，如用支票支付请于当日中午12点前将当日可转账支票交给我方……。”后香香顺公司仍未交纳相应款项。广益丰公司遂于2015年5月17日将涉案房屋电源切断，致香香顺公司冷冻、冷藏储存的肉类及海鲜变质。后变质食品由北京环境卫生工程集团有限公司第一分公司予以列明清单后予以销毁。2015年5月22日，广益丰公司向香香顺公司发送《解除合同通知书》，表示因香香顺公司拒不交纳房租及履约保证金、强行占用停车场及广告位、破坏房屋主体结构、私自搭建违章建筑等多项违约及违法行为，现决定解除合同，并要求其将房屋腾退并交还。该通知于2015年5月23日由香香顺公司签收。
再查：2005年11月24日，甲方广益丰公司与乙方案外人秦皇岛蓝色海岸房地产开发有限公司（以下简称蓝色海岸公司）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋和该楼地下一层出租给乙方，租期自2005年11月24日至2015年3月23日，并对不同阶段租金金额进行了约定；乙方应交纳的其他费用包括：水费及附属的排污费、电费、供暖费、燃气费等费用；双方商定，按3个月的房租计收押金，乙方自本合同签订之日起10日内向甲方支付押金215000元；合同期限届满后，在乙方全部履行本合同规定各项条款的前提下，并且完好无损的交还所租赁的房屋，并向甲方提交了结清的水费及其附属的排污费、电费、供暖费等费用书面证明后的10日内，甲方需将乙方所交纳的押金215000元（押金不计利息）全数退还给乙方。2014年9月28日，广益丰公司作为甲方与乙方香香顺公司签订《变更补充协议》，主要内容为：甲方与蓝色海岸公司于2005年11月24日签订了北京市丰台区紫芳园一区2-1地上第二层和地下一层的房屋租赁合同。蓝色海岸公司将其承租的“北京市丰台区紫芳园一区2-1地上第二层和地下一层”以乙方名义经营；乙方代替蓝色海岸公司履行甲方与蓝色海岸公司签订的房屋租赁合同全部内容，原合同中所有条款不变。乙方自行与蓝色海岸公司进行交接相关事宜，双方产生任何问题均由乙方自行解决，与甲方无关。
香香顺公司于2006年5月10日向广益丰公司交纳了租房押金215000元。双方于2015年3月24日签订《房屋租赁合同终止协议》，确认原租赁关系于2015年3月23日终止。原香香顺公司所交押金因其尚欠租金和其他费用未付，双方还未进行结算，故未退还。
原审法院审理中，香香顺公司主张其依据双方2006年签订的合同所交纳的押金尚有200000元未退还，双方协议抵消本案合同租期内第一个月房租及履约保证金各100000元，广益丰公司对此不予认可。
香香顺公司还主张其曾于2015年5月1日及5月7日开出5月份房租的支票并通知广益丰公司领取，广益丰公司均以不着急为由未予领取，并提供转账支票予以佐证。广益丰公司对此不予认可，称从未收到过通知。
双方均认可广益丰公司采取断电措施前未明确告知香香顺公司，香香顺公司按照销毁明细清单列明的食品种类及重量自行统计销毁物品价值为295561.5元，广益丰公司对该金额予以认可，但香香顺公司主张该价值为其购买上述物品的费用，广益丰公司应按照物品市场价值即销售价值予以赔偿，故其对上述销毁物品的市场价值申请司法鉴定。另，香香顺公司称因断电造成其经营损失，其于断电后自行购买发电机发电，并提供收银情况统计表及购买收据予以佐证。广益丰公司对上述主张及证据均不予认可。
广益丰公司称香香顺公司将楼前车位及空地全部占用，并提供照片予以佐证。香香顺公司不予认可，主张除约定5、6、7、8号车位外，只占用了1、2号车位及门前部分空地，且1、2号车位长期以来一直由其使用，广益丰公司对此未提出过异议，现1、2号车位已盖有简易房屋，至于门前空地，只有卖早点和夜宵时临时占用一部分，并认可其确实在1楼入口处存有部分物品。
本院审理中，香香顺公司认可就其所述双方曾协商一致用前合同尚未结算的押金抵扣前合同履行期内欠付的租金和新合同应交的第一个月的租金及押金，以及其通知广益丰公司收取租金，广益丰公司不予理睬等没有相关证据。
上述事实，有《租赁合同》及《停车位确认书》、《整改通知函》、《解除合同通知书》、快递详情单及邮件查询单、照片、查表明细、垃圾处置费发票、道路运输对账单及销毁肉类及海鲜等明细清单、转账支票、购买发电机收据、收银情况统计表等证据材料及当事人陈述在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。广益丰公司与香香顺公司签订的《租赁合同》及其附件《停车位确认书》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效，双方均应依约履行。香香顺公司应按双方合同约定及时交纳房屋租金及各项费用。现香香顺公司主张第一个月房租及履约保证金自原合同所交押金中扣除，并未提供充分证据予以证明两笔债务符合法定可以抵消的条件、且双方已就此达成一致意见，故对其该项抗辩意见，本院不予采信。广益丰要求其支付租期内租金及电费之诉讼请求，于法有据，本院予以支持。
由于香香顺公司未按时交纳2015年4、5月份房租，已构成违约，且达到合同约定的解除条件，广益丰公司据此享有合同解除权，其向香香顺公司书面通知要求解除合同，属依法行使解除权的行为，合同解除时间应以通知到达香香顺公司为准。根据已查明的事实，应确认为2015年5月23日。既然双方之间《租赁合同》已被确认解除，香香顺公司理应将占用的涉案房屋及门前场地、车位及一层入口全部腾退给广益丰公司。同时，由于香香顺公司在合同解除后仍占用涉案房屋及场地，广益丰公司有权要求其支付占用期间的占有使用费，计算标准可以参照双方约定的租金标准。
关于违约金一项，双方在《租赁合同》中明确约定了迟延支付租金的违约金计算标准，现香香顺公司未按合同约定支付房租，广益丰公司有权要求其依约定标准支付延迟付款的违约金。至于广益丰公司要求香香顺公司支付解除合同的违约金，因并无合同及法律依据，本院不予支持。
关于香香顺公司主张的损失一节。因香香顺公司未支付租金，广益丰公司经催告后依《租赁合同》约定对涉案房屋采取了停电措施，系为维护自身权益实施的行为。香香顺公司主张因停电行为致其停业及产生的负面影响等损失，但并未提供充分证据予以证明，加之其违约在先，故广益丰公司对此不应承担责任。但应当指出，香香顺公司租赁涉案房屋用于经营餐饮，即便其不支付租金构成根本违约，符合法定解除条件，也达到双方约定的解除条件，广益丰公司还应选择更为妥当的、尽量能够减少或避免损失的方式维护自身的合法权益，比如在停电之前明确告知停电时间等。由于广益丰公司在采取停电措施前未提前明确告知，存在一定不足，对于因停电给香香顺公司造成的食品损失，应该承担一定责任。原审法院根据香香顺公司违约导致合同解除、广益丰公司事前已发出整改通知和《解除合同通知书》等本案实际情况，酌定具体赔偿责任比例为30％，是适当的。关于食品损失的具体数额，广益丰公司认可香香顺公司自行计算得出的数额，本院对此不持异议。香香顺公司主张应按市场价值计算损失数额并申请对此进行司法鉴定，没有道理，本院不予支持。
综上，香香顺公司的上诉理由缺乏依据，本院无法支持其上诉请求。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费54850元，由北京香香顺餐饮有限责任公司负担52656元（于本判决生效之日起7日内交纳），由北京广益丰房地产信息咨询有限公司负担2194元（已交纳）；反诉案件受理费10950元，由北京香香顺餐饮有限责任公司负担10512元（已交纳），由北京广益丰房地产信息咨询有限公司负担438元（于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费16614元，由北京香香顺餐饮有限责任公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 白 松
代理审判员 袁 芳
代理审判员 王 磊
二〇一五年十二月一日
书 记 员 孙春玮