上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第519号
上诉人（原审原告）上海鑫昶餐饮管理有限公司。
法定代表人郑方。
委托代理人雷荧，上海市光明律师事务所律师。
委托代理人俞建国，上海市光明律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）上海普星商城有限公司。
法定代表人夏伟翠。
被上诉人（原审被告）上海新体育旅游有限公司。
法定代表人徐建设。
委托代理人戴元胜，上海市杰豪律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）夏伟翠。
上诉人上海鑫昶餐饮管理有限公司（以下简称鑫昶公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院（2013）普民四（民）初字第660号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人鑫昶公司的委托代理人雷荧、俞建国，被上诉人上海新体育旅游有限公司（以下简称新体育公司）的委托代理人戴元胜到庭参加了诉讼。被上诉人上海普星商城有限公司（以下简称普星商城）、被上诉人夏伟翠经本院依法传唤，未出庭应诉，不影响本案审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，一、2010年4月1日，新体育公司作为甲方、普星商城作为乙方签订租赁合同一份，新体育公司将包括上海市华池路XXX弄XXX号第3层B区的房屋（以下简称系争房屋）在内的上海市华池路XXX弄XXX-
XXX号房屋向普星商城出租，双方对租金、租期、招商转租、装潢、解约责任等做了约定，其中“9-2-4”款载明“如果由于乙方原因导致本合同终止、解除或者无效的，对于乙方的转租户，甲方应当先按照乙方与乙方转租户之间的合同约定的违约责任代乙方实施补偿搬迁工作，若乙方转租户不予接受的，甲方有权选择按照当时上海市动拆迁的标准代乙方实施补偿搬迁工作。甲方代乙方实施所发生的费用由乙方承担，在甲乙清算乙方租赁保证金时抵扣……”。上述租赁合同关系存续期间，普星商城认为房屋在商业用途、消防设施、停车位方面存在诸多问题导致其招商经营不利遂以长期拖欠租金的方式相对抗，2011年8月16日，新体育公司向普星商城发送解约函，以其欠租为由告知租赁合同于2011年8月17日正式解除，要求其于一个月内交还房屋并停止一切施工行为；二、2011年10月19日，普星商城与鑫昶公司法定代表人签订《房屋租赁合同》一份，约定普星商城将上海市普陀区华池路XXX弄XXX号第3层B区向鑫昶公司出租用作火锅店经营，租期自2011年10月19日起至2019年10年18日止，首年月租金为43，605.30元，之后逐年递增。该合同的违约责任项约定，出租方有逾期交房或房屋不符合约定严重影响使用，应按月租金的六倍向承租方支付违约金或赔偿损失。合同签订后，鑫昶公司开始租用房屋并以银行转账的形式向普星商城的法定代表人夏伟翠支付了租金人民币（以下币种均为人民币）261，632元、押金87，210元；三、2011年10月26日，新体育公司诉至法院，以普星商城欠租为由请求解除其与该公司之间的租赁合同；2011年12月及2012年3月，鑫昶公司以书面形式向普星商城告知，其在营业期间，租赁场地的现场施工、电梯、公用部位、招商业态等均存在一定问题，对此提出了相关的建议并要求普星商城予以解决；2012年5月16日，鑫昶公司向普星商城送达了解除合同通知函，认为所在商场无法办理工商登记手续及消防验收、物业管理混乱、新体育公司与普星商城的租赁合同已被法院判决解除等原因造成了鑫昶公司无法正常承租房屋，决定解除其与普星商城之间的租赁合同，并要求新体育公司、普星商城于2012年6月19日办理房屋交接手续。2012年5月21日，法院作出（2011）普民四（民）初字第1626号民事判决，认定普星商城拒付租金的理由不成立，对新体育公司的诉请予以支持，判令新体育公司与普星商城的租赁合同于2011年8月17日解除；普星商城应于判决生效之日起十日内迁出房屋；除支付拖欠租金及违约金外，普星商城应支付至判决生效之日止的房屋使用费；新体育公司应退还保证金及向普星商城支付装潢补偿款四百万元。该判决作出后普星商城提起上诉。2012年6月7日，普星商城向鑫昶公司法定代表人回函一份，认为其与新体育公司的讼争正处于上诉审理阶段，是否解除合同尚无定论，普星商城并未妨碍鑫昶公司对房屋的租用，故鑫昶公司的解约行为不具备条件，要求鑫昶公司在普星商城与新体育公司讼争解决前继续履行租赁合同。2012年9月12日，上海市第二中级人民法院就上述案件作出二审判决，除将新体育公司向普星商城支付的装潢补偿款变更为六百万元外，对其他一审裁决予以维持。2012年10月4月，普星商城向新体育公司交还房屋，但并未与鑫昶公司进行房屋交接手续。2013年3月26日，鑫昶公司诉至本院，请求判令：一、鑫昶公司与普星商城之间的租赁合同于2012年5月16日解除；二、普星商城退还2011年12月19日至2012年6月18日的租金261，632元、保证金87，210元以及2011年12月至2012年7月的水电费；三、普星商城支付违约金261，631.80元（按合同约定，以月租金43，605.30元的六倍计）；四、普星商城赔偿直接经济损失1，592，725元、可得利益损失300，000元（包括装修装潢费、广告费、员工的雇佣与遣散费、设备开通费、环保评测费等）；五、新体育公司、夏伟翠对上述费用承担连带责任；六、本案受理费、保全费及鉴定费由三普星商城、新体育公司、夏伟翠承担。
原审法院另查明明，一、诉讼过程中，经鑫昶公司申请，本院委托相关机构对租赁店铺内的装修价值及可移动物品价值进行了评估，装修价值的评估结论为643，478元、物品价值的评估结论为94，353元。鑫昶公司认为虽然估价偏低，但不再对结论提出质疑，仍然坚持诉请中的损失赔偿费用；普星商城与夏伟翠对评估结论不持异议；新体育公司对评估结论不持异议，但认为该装修评估项目中价值67，270元的“固定式火锅台及柜”应属可移动物品而非固定装修。上述评估结论作出后，鑫昶公司与新体育公司于2013年8月23日签订“协议书”一份，主要内容为：双方同意物品评估报告中列明的全部物品在诉讼裁决前于原地封存，关于装修报告中列举的“固定式火锅台及柜”，鑫昶公司认为其属于固定装修不应由鑫昶公司搬走，故应视为鑫昶公司已完成房屋交接，新体育公司则认为其属于可移动物品，在鑫昶公司搬走该设施前房屋不应视为已交接，对此争议双方同意交法院裁决；二、2013年10月15日，新体育公司另案提起诉讼，请求判令鑫昶公司迁出房屋并支付使用费。
原审法院认为，一、关于鑫昶公司与普星商城的次承租合同解除问题。因普星商城在其与新体育公司的主租赁合同讼争中，明确指出其拒付租金的主要理由为租赁场地在商业用途、消防设施、停车位方面存在诸多问题导致其招商经营不利，可见租赁房屋所在的租赁场地中确实存在对商户经营产生影响的种种不利因素，而鑫昶公司作为承租方，在经营活动受到影响时，有权采取相应措施以维护自身合法权益，必要时可以请求解除合同。其次，在鑫昶公司的解约函发送之前，新体育公司作为房东已向普星公司表明了解除主租赁合同的意图，在鑫昶公司的解约函发送之后，该次承租关系所依赖的主租赁合同被法院判决解除，这在事实上导致了鑫昶公司与普星商城之间的租赁关系不再有继续履行的基础。鉴于上述原因，鑫昶公司通过解约函要求解除租赁关系的请求有理有据，法院予以支持，并以鑫昶公司主张的解约函送达日作为合同解除日；二、租赁合同解除的责任问题。法院认为，因租赁房屋不能完全满足承租人经营需要导致租约解除的，或因主租赁合同解除导致次承租合同不得不解除的，除有证据表明次承租方有过错外，转租方理应对次承租合同的解除承担责任。现普星商城并无证据可证实鑫昶公司在租赁合同的履行过程中有过错，相反，从整个事件发生的过程可知，普星商城在明知其与新体育公司就主租赁关系已发生严重争议的情形下，仍实施了转租行为，故本案次租赁合同的解除理应由普星商城承担责任。其次，新体育公司作为房东，其与普星公司签订的主租赁合同条款效力仅约束缔约双方，而不能及于鑫昶公司，新体育公司与鑫昶公司之间既不存在合同关系，亦无证据表明其对鑫昶公司存在侵权加害行为，故新体育公司不应对普星商城与鑫昶公司之间的争议承担连带责任；最后，鑫昶公司自愿向夏伟翠个人账户支付租金及保证金而非普星商城，由此产生的风险应由鑫昶公司自行承担，现夏伟翠作为普星商城的法定代表人向鑫昶公司收款的行为已经获得了普星商城的认可，客观上鑫昶公司的支付义务并未被否认，亦无证据表明夏伟翠以个人名义参与了租赁关系，故对鑫昶公司要求夏伟翠对本案承担连带责任的诉请法院不予支持。三、合同解除的法律后果。根据上述理由，导致本案系争租赁合同解除的责任在于普星商城，故鑫昶公司基于合同关系要求普星商城承担违约责任的主张于法有据，在鑫昶公司的诉请中：1、关于租金及保证金。法院认为，虽然租赁房屋所处的经营环境确有瑕疵，但自然或商业环境的优劣以及对租户经营的影响程度缺乏客观的评判标准，且从鑫昶公司庭审中的陈述及其向出租方发送的书面函件分析，至少于2012年6月19日——即鑫昶公司要求普星商城交接房屋前其仍占用房屋，现鑫昶公司并无证据证明其经营不利完全由普星商城所导致，亦无证据表明其在占用房屋期间已完全停止了经营行为，故对其自租期起始至2012年6月18日止的租金及使用费应该根据案情酌减而非完全免除，具体租金数额由法院酌定。2012年6月18日后，因普星商城始终未按鑫昶公司解约请求接收房屋且在主租赁合同被判决解除后脱离了对租赁房屋的掌控，故其无权再向鑫昶公司收取租金并应返还保证金；2、关于违约责任及赔偿。房屋装修属固定设施，在合同解除后无法由鑫昶公司回收利用，该损失应由普星商城承担，价值应以专业机构评估结论为准；其他损失中，可移动物品尚具利用价值可由鑫昶公司回收，广告费、员工的雇佣与遣散费、设备开通费、环保评测费、水电费等均为鑫昶公司经营所必须且部分费用的数额与发生依据不足，况在合同条款中，已对解约后普星商城应支付的违约金数额作了明确约定，鑫昶公司既已就此违约金提出了诉请，再要求其他损失的赔偿与理不合，法院不再予以支持。另，鉴于普星商城与新体育公司对房屋交接另有约定，而新体育公司已就涉讼房屋交接问题另行起诉，故本案中对租赁房屋的交付不作处理。原审法院据此判决：一、上海鑫昶餐饮管理有限公司与上海普星商城有限公司签订的上海市华池路XXX弄XXX号第3层B区的《房屋租赁合同》于2013年5月16日解除；二、上海普星商城有限公司应于判决生效之日起十日内向上海鑫昶餐饮管理有限公司退还租金人民币130，816元；三、上海普星商城有限公司应于判决生效之日起十日内向上海鑫昶餐饮管理有限公司退还保证金87，210元；四、上海普星商城有限公司应于判决生效之日起十日内向上海鑫昶餐饮管理有限公司支付装修损失643，478元；五、上海普星商城有限公司应于判决生效之日起十日内向上海鑫昶餐饮管理有限公司支付违约金261，631.80元；六、对上海鑫昶餐饮管理有限公司的其余诉请不予支持。
原审法院判决后，鑫昶公司不服提起上诉称，新体育公司应履行其与普星商城所签订合同中关于对普星商城的转租户的违约补偿搬迁的连带责任和先行补偿责任。新体育公司对系争房屋所在地的所有转租户承诺构成与鑫昶公司的合同关系。在他案中，新体育公司对普星商城于2012年4月16日前转租的大小商户名单予以确认，名单上包括鑫昶公司，并约定普星商城与新体育公司的租赁合同解除，新体育公司与鑫昶公司直接建立租赁关系。原审法院未依法支持其所实际发生的损失于法无据，且其已经提供所有发票收据和名册，且与正常所欠人员工资相当，具有损失赔偿证明力，被上诉人方理应承担赔偿责任。新体育公司承诺对普星商城违约解除合同的转租户搬迁补偿承担连带责任，应包括退还租金、保证金、装修损失、违约金等其他各项经济损失。鑫昶公司的诉请均在违约解除合同的赔偿范围。原审法院对此认定错误。请求二审法院撤销原审判决第四项，改判普星商城赔偿鑫昶公司直接经济损失1，592，725元，可得利益损失30万元；撤销原审判决第六项，改判新体育公司承担连带责任。
被上诉人新体育公司辩称，其与鑫昶公司之间没有任何合同关系，鑫昶公司应向普星商城主张赔偿。其在他案中仅是针对84户小商户作出补偿进行了承诺，鑫昶公司系大商户，不属于承诺范围。普星商城在其已经与普星商城发生诉讼期间转租给鑫昶公司并未告知新体育公司。即使告知，在普星商城已经拖欠租金，并在发生诉讼的情况下，其也不可能同意继续转租。鑫昶公司在系争房屋经营，应对普星商城与新体育公司的纠纷有所了解，而其选择继续装修经营，系自己扩大损失，与新体育公司无关。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人普星商城未应诉作答辩。
被上诉人夏伟翠未应诉作答辩。
本院经审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。鑫昶公司所主张实际损失包括系争房屋的装修价值，原审法院对此已经依法委托相关机构做出了评估，鑫昶公司亦对评估结论不提质疑，其要求依照其所列清单对装修价值进行赔偿缺乏依据，本院不予支持。关于鑫昶公司对其所主张实际损失的中的广告费、员工的雇佣费用等并未提供充分证据予以证明，退一步讲，即使发生该部分开支，亦是其经营所需必要成本，对该部分上诉请求，本院难以支持。关于其所主张的其他损失金额，并未超出合同约定的违约金金额，其主张缺乏事实及法律依据。鑫昶公司与普星商城所签订的合同中并没有关于可得利益损失的约定，鑫昶公司亦未能提供其所主张金额的事实依据，且经营具有一定的风险性及不确定性，对鑫昶公司要求普星商城赔付其可得利益损失的上诉请求，本院难以支持。关于鑫昶公司主张新体育公司应对其与普星商城之间的争议承担连带责任，但并未提供充分证据予以证明，且新体育公司与鑫昶公司并无合同关系，对其上诉请求，本院难以支持。原审法院所作判决并无不当，本院予以维持。综上，上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费21，834元，由上诉人上海鑫昶餐饮管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘建颖
代理审判员 范 一
代理审判员 王晓梅
二〇一四年六月十一日
书 记 员 陈 洁
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……