文书内容湖南省衡阳市雁峰区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0406民初192号原告衡阳市百幸实业有限责任公司。法定代表人唐圣扬。原告唐圣扬。被告谭家良。被告刘忠东。被告周永红。委托代理人刘忠东。被告王楚一。被告谭秋云。委托代理人王楚一。被告黄骏民。被告谭小丽。被告欧革胜。委托代理人甘露，湖南居安律师事务所律师。被告莫非。原告衡阳市百幸实业有限责任公司（以下简称百幸公司）、唐圣扬与被告谭家良、刘忠东、周永红、王楚一、谭秋云、黄骏民、谭小丽、欧革胜、莫非发生占有物返还纠纷一案，本院于2015年4月21日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。2015年10月13日，本院作出（2015）雁民一初字第153号民事判决书，原告百幸公司、唐圣扬不服，提起上诉。2016年2月2日，衡阳市中级人民法院作出（2015）衡中法民一终字第559号民事裁定书，裁定：一、撤销湖南省衡阳市雁峰区人民法院（2015）雁民一初字第153号民事判决；二、本案发回湖南省衡阳市雁峰区人民法院重审。本院于2016年2月25日立案后，依法适用普通程序另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告唐圣扬，被告刘忠东、王楚一、黄骏民、欧革胜及其委托代理人甘露到庭参加诉讼，被告谭家良、周永红、谭秋云、谭小丽、莫非经依法传唤无正当理由拒不到庭。本案现己审理终结。原告百幸公司、唐圣扬向本院提出诉讼请求：1、被告谭家良、刘忠东、周永红、王楚一、谭秋云、黄骏民连带赔偿二原告的房租损失92500元（2007年4月1日至2010年4月30日的房租损失）及逾期支付房租的利息47260.5元（2015年3月31日前的利息），2015年4月1日以后的利息另行计算；2、被告谭家良、刘忠东、周永红、王楚一、谭秋云、黄骏民、谭小丽、欧革胜、莫非连带赔偿二原告的房租的损失1304979元（2010年5月1日至2015年4月30日的房租损失），以法院委托评估机构出具的评估报告为准，具体时间计算至房屋交付为止；3、九被告停止侵害，返还二原告位于衡阳市雁峰区中山南路43号（41-45号）地段第二层468.07平方米营业房财产；4、本案全部诉讼费由上述9名被告连带承担。事实与理由：2005年3月28日，谭家良与百幸公司签订了《承包场地合同书》承租原告位于衡阳市中山南路43号（41-45号）地段第二层535.8平方米的营业房开办了楚天宾馆（该第二层房屋535.8平方米房屋系租房时王楚一、刘忠东二人丈量的面积，办理产权证面积为468.07平方米，使用权属于百幸公司，产权所有人为唐圣扬）。该楚天宾馆由谭家良、刘忠东、周永红、王楚一、谭秋云、黄骏民（后来进入）共同经营。合同约定房租为5000元/月，每年6万元，减半收取，即2500元/月，每年30000元，半年支付一次。合同于2010年4月30日到期，5年租期应交租金150000元，实交30000元。该六名被告不交房租，是共同实施侵权行为，侵害了二原告的民事权益，依照《合同法》《侵权责任法》《民法通则》相关规定，谭家良、刘忠东、周永红、王楚一、谭秋云、黄骏民应当承担赔偿原告的房租损失92500元及逾期支付房租的利息47260.5元。2009年8月31日前，在合同到期前，谭家良、刘忠东、周永红、王楚一、谭秋云、黄骏民违法将原告的营业房的经营使用权转让给谭小丽、欧革胜、莫非经营使用开办丽豪宾馆，并收取390000元转让费。周永红、谭秋云承诺将原告的房屋给谭小丽、欧革胜、莫非再使用5年，导致原租赁合同到期后至今，原告的468.07平方米营业房未能收回。该九名被告共同实施侵权行为，侵害了原告的民事权益，依据《侵权责任法》、《民法通则》相关规定，本案九被告应当承担连带赔偿责任，赔偿原告的房租损失1304979元，并返还原告的房屋。刘忠东、王楚一不论是本人还是代理周永红、谭秋云私自转让原告的营业房，是违法行为，根据《民法通则》第六十七条，《侵权责任法》第八条之规定及《宾馆转让协议》，刘忠东、王楚一应承担赔偿原告全部损失的连带责任。另，原告的房租损失应当以评估报告为准。被告谭家良辩称：欠原告租金属实，但不存在侵权。在本人经营期间所欠租金，谭家良认可，股权转让时也没拿一分钱走，另外黄骏民也应当共同承担租金；当时没有给租金是原告自己没有来拿，所以租赁期间的租金现在愿意给，但不应当承担利息；并且只是欠百幸公司的租金，而不是欠唐圣扬的租金；合同期满后的事情与谭家良无关。被告刘忠东、周永红辩称：刘忠东、周永红、王楚一、谭秋云只是以投资人的身份进入宾馆，是以股东的身份收取投资收益，但并没有参与实际经营，前面的事情与我们无关；宾馆是花150多万元兴建的，当时租赁原告的只是一块场地，并非房屋，而本案原告提供的依据的评估对象是房屋。被告王楚一、谭秋云辩称：谭秋云不是本案相关合同签订人，不应当承担本案赔偿责任；王楚一、谭秋云是夫妻关系，可以以共同财产承担民事责任，没有理由让谭秋云参加诉讼；原告的评估是无效的，当时那块地是唐圣扬欠款由法院保全的，由王楚一担保，经过法院同意后租赁给谭家良；后来楚天宾馆转为丽豪宾馆，是财产转让，与房产并无关系。综上所述，应当驳回原告对王楚一、谭秋云的起诉。被告黄骏民辩称：2006年12月31日之前的债务与黄骏民没有任何关系；2007年1月1日至2007年8月31日，黄骏民和谭家良共同经营了8个月，期间黄骏民付了10000元房租；转让之后的债务与黄骏民无关。被告欧革胜辩称：欧革胜于2013年11月之后才开始使用涉案的房屋，对于之前的房屋租金，欧革胜不承担；本案发回重审期间法院委托评估机构的评估结果不合理，严重偏离市场行情；欧革胜系善意占有人，在占有期间对涉案房屋进行了两次修缮，二原告应支付欧革胜修缮费用；原告于2013年5月11月期间将一楼的下水管道封堵，造成欧革胜损失31万元；原告从未书面要求欧革胜退房，欧革胜也从未阻止妨碍原告收房，原告未收房的后果，欧革胜不承担责任。被告莫非辩称：刘忠东、王楚一他们确实没有参与宾馆经营，只是进行投资；在宾馆转让时，他们一致同意要留足费用；谭家良是宾馆法定代表人，原告只找谭家良就行了；并且莫非也没有参与经营，只是投资；现在宾馆是欧革胜一个人在经营，与莫非无关。根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：唐圣扬系百幸公司法定代表人，安达公司是衡房集团公司的下属企业。1996年5月，安达公司经有关部门批准及共有人同意，对位于衡阳市中山南路45号的中南商场天井、空地进行改造、扩建。在改造、扩建工程完工后，衡阳市房地产管理局于1996年11月5日向衡房集团公司下发衡房权字第（1996）第136号文件即《关于改造扩建中南商场明确房屋产权的批复》，该文件载明：“1、在中南商场天井楼梯及其周围空地改造、扩建后新增房屋产权归安达公司所有，所使用的土地计50000元交局计财科；2、该项工程竣工后须通知局有关科室参加验收，同时提供峻工资料一式二份到局市场产权科在房屋平面图上划定房屋产权红线；3、房屋峻工验收后安达公司凭此批复及有关资料去市房屋产权监理处办理房屋登记发证手续。”2002年2月18日，安达公司与百幸公司签订了一份《联营协议书》，双方约定：安达公司提供衡阳市中山南路41-43号地段二楼600平方米房屋和地层房屋及部分办公设施作为投资，安达公司同意百幸公司对上述房屋以承包、出租或其他形式与他人合作；百幸公司提供资金、商品、货物及所需营业设施作为投资；联营期限为15年，自2002年3月1日起至2017年2月30日止。合同签订后，安达公司将上述房屋交给百幸公司。百幸公司于2005年将上述场地租赁给谭家良。2013年9月11日，唐圣扬取得本案诉争房屋产权，产权证号为衡房权证雁峰区字第08175130号，登记的建筑面积为468.07平方米。2005年3月28日，百幸公司与谭家良签订了一份《承包场地合同》，约定将衡阳市中山南路41-43号地段房屋（原中南商场扩建工程）租赁给谭家良，合同主要内容如下：1、承包场地座落在衡阳市中山南路41-43号地段，第二层中间大厅，建筑面积535.8平方米，房屋质量：第二层地板砖装饰工程和屋面防水工程待返工；2、承包期限为2005年8月1日起至2010年4月30日止；3、承包费每月5000元，合计每年60000元。因该承包场地地板砖装饰和屋面防水工程需返工，百幸公司同意减半收取，即每年30000元；4、承包场地的维修由谭家良负责，所需费用由谭家良承担；5、出租方允许承租方对承包场地进行装修或改善、增设他物，承包合同期满后，动产由谭家良自行处理，不动产无偿归百幸公司所有；6、谭家良不得将承包的场地转给第三人使用……。2005年7月，谭家良、刘正平、谭秋云、周永红合伙立了衡阳市楚天宾馆有限责任公司（以下简称楚天宾馆），并于2005年7月7日开始试营业。2005年9月1日，楚天宾馆股东谭家良、刘正平、谭秋云、周永红签订了一份《楚天宾馆承包经营合同》，约定将宾馆对内承包给谭家良、刘正平经营，承包期限为2005年9月1日至2007年8月31日，承包费为每月45000元。2006年12月27日，楚天宾馆原股东刘正平与黄骏民签订了《股权抵债协议书》，约定将刘正平在楚天宾馆中的股份转让给黄骏民，用于抵偿所欠黄骏民债务47万元，并约定股权交割时间为2006年12月31日，此前刘正平与其他股东在投资建设、承包经营中产生的债务、费用均与黄骏民无关。此后双方依约实施了股权交接并办理工商变更登记。2007年8月31日，楚天宾馆股东谭家良、黄骏民、谭秋云、周永红签订了第二份《楚天宾馆承包经营合同》，约定将楚天宾馆承包给谭家良经营，承包期限为2007年9月1日起至2010年8月31日止，承包人每月向其他股东支付承包费为每股10000元（以现金支付9000元，以宾馆消费10间房费计1000元；按工商注册谭家良、黄骏民各占一股，谭秋云、周永红合占一股，共三股）。2009年6月28日，楚天宾馆股东谭家良、黄骏民、谭秋云、周永红召开股东会议并形成了《衡阳市楚天宾馆股东会决议（一）》（股东谭家良、黄骏民、谭秋云、周永红均在决议上签名），主要内容如下：1、从2009年7月1日起终止谭家良与股东于2007年8月31日签订的《楚天宾馆承包经营合同》，谭家良在承包经营期间所拖欠的债务（承包费和经营费用）以其在公司的股权作质押进行偿还，如所占股权转让变现后不足以偿还所拖欠的公司债务的，由谭家良个人负责偿还，与其他股东无关；2、谭家良所欠的其他与宾馆承包经营无关的私人债务（包括其与亲友之间的债务）与公司无关，由此而造成的纠纷由谭家良自己负责；3、股东商议拟将宾馆股权整体转让，谭家良同意对其所占股权（33.33%）在不低于220000元价格的前提下，将股权转让变现用以抵偿所拖欠的宾馆债务；4、宾馆从2009年7月1日起到宾馆成功转让的过渡期间，宾馆的经营管理由股东会另行商议决定。2009年7月31日，因谭家良欠他人债务不还，债权人将楚天宾馆大门用铁链锁住，致宾馆停业。停业期间，公司其他股东联系谭家良未果，2009年8月18日，公司其他股东委托公司会计冯菊通知谭家良回宾馆处理善后事宜，亦无结果。2009年8月27日，楚天宾馆股东谭家良、谭秋云、周永红召开了股东会议，形成了《衡阳市楚天宾馆有限责任公司股东会决议（二）》，主要内容如下：因谭家良在经营期间违反承包经营合同，侵害公司及股东利益，宾馆停业，现决定转让公司资产，1、宾馆全部资产和经营权整体转让价格为39万元；2、按股权比例，黄骏民可分得转让款13万元，谭秋云、周永红可分得转让款13万元，谭家良可分得转让款13万元（应当全部用于归还经营债务，由公司会计经手，其他股东监督）；由于谭家良在承包经营期间欠下的经营外债（房租、小电费、工资等）达16万多元，其转让款不足以归还所欠债务，谭秋云、周永红、黄骏民每股暂分取转让款10万元，剩下19万元用于为谭家良代付、垫付所欠的经营外债和宾馆停业期间费用；3、对股东谭秋云、周永红、黄骏民为谭家良垫付的经营外债及谭家良在承包经营期间所欠的经营内债（承包费），各股东有权依法向其追偿。2009年8月31日，谭秋云、周永红、黄骏民与谭小丽、欧革胜、莫非签订了《宾馆转让协议》，将楚天宾馆整体转让给谭小丽、欧革胜、莫非，主要内容如下：1、转让为整体转让，即包括楚天宾馆原有资产和经营权整体转让；2、楚天宾馆原经营当中的债权、债务由楚天宾馆（甲方）股东依法解决，与乙方（谭小丽、欧革胜、莫非）无关；3、转让价格为39万元；4、由于宾馆所租用的房屋的租期将于2010年4月至7月陆续到期，此期间执行原租赁合同。为确保乙方长期投资权益，甲方股东谭秋云、周永红承诺协助乙方与各产权单位续签房屋租赁合同，续签合同期限为5年，详见《经营场地总承租协议》。同日（即2009年8月31日），刘忠东、王楚一和谭小丽、莫非、欧革胜签订了一份《经营场地总承租协议》，约定将原告楚天宾馆原所租用的房屋采用总承租的方式出租给谭小丽、莫非、欧革胜用于开办宾馆，约定租期为5年，每月租金18000元，押金15000元。此后，刘忠东、王楚一将原各场地产权人介绍给谭小丽、莫非、欧革胜分别签订了租赁协议，《经营场地总承租协议》并未实际履行。2009年9月7日，周永红与黄骏民签订了《转让款双控协议》，主要内容如下：楚天宾馆整体转让后预留19万元转让款，用于为谭家良代付、垫付其所欠的经营外债和宾馆停业期间的费用，为确保该资金合法安全使用，宾馆股东黄骏民、周永红对预留的19万元资金实行双控管理，以周永红的身份证在银行开户（存折帐户），由黄骏民设定银行密码，由周永红保管存折，取钱支付任何款项必须双方到场签订同意后共同支取。此后，该款支付了原所欠工资、货款等债务后余下110331元，由刘忠东经手移交给谭小丽。谭小丽接手之后继续支付房租（不包括唐圣扬处房租）等债务后尚余34300元，于2010年7月10日移交给谭家良。2009年9月1日，谭小丽、莫非、欧革胜接手场地后重新注册为“丽豪宾馆”（个体工商户性质）并开始装修，装修完毕后即开始营业。2010年1月20日，谭小丽、莫非、欧革胜签订了一份《合伙协议》，对股权比例、利润分配等事项作了约定。2010年4月31日，谭小丽、莫非、欧革胜签订了一份《承包经营合同》，约定将宾馆承包给谭小丽经营，约定承包期限为5年。因谭小丽经营不善，宾馆于2013年6月停业。2013年11月，莫非退出合伙。莫非退出时，三人合伙期间所欠125000元房租已移交给欧革胜。2014年3月13日，谭小丽、欧革胜签订了一份《股权转让协议》，约定将谭小丽的股份作价30万元转让给欧革胜，原所欠唐圣房租125000元（2013年10月之前的房租）已交付给欧革胜。2014年10月27日，欧革胜将所经营的丽豪宾馆工商注册登记业主由谭小丽变更为欧革胜。欧革胜现在经营的丽豪宾馆营业场地范围由包括唐圣扬所有的房产在内的多处房产构成。在本案诉至法院之前，唐圣扬委托湖南德立房地产土地评估有限公司对涉案房屋（衡房权证雁峰区字第08175130号，衡阳市雁峰区中山南路43号地段中南商场二楼）2010年5月—2015年4月的租金收益价格进行评估，该公司作出的湘德立房估（2015）字第0402号房地产评估报告结论为：租金损失为1304979元。同时该评估报告中载明：评估的价值时点为2015年4月2日，本报告自价值时点起一年内使用有效，超过此期间及市场发生重大变化，应重新评估。2016年3月7日，二原告申请对位于衡阳市雁峰区中山南路43号（41-45号）地段中南商场二层，产权证号：衡房权证雁峰区字第08175130号，面积468.07平方米商铺，2010年5月1日至2016年3月30日的租金损失进行评估。本院通过衡阳市中级人民法院依法选定衡阳天翼资产评估有限公司进行评估。2016年6月17日，衡阳天翼资产评估有限公司出具评估报告书，评估租金损失为1040052元。此次鉴定费用为1万元。本院认为：百幸公司、唐圣扬以其房屋被占有、使用，选择按侵权之诉提起诉讼，因百幸公司与谭家良基于《承包场地合同》确定的涉案房屋的租赁属合同之诉，故对2010年4月30日之前，涉案房屋的纠纷，本院不予审查，百幸公司、唐圣扬可基于双方合同关系另行提起诉讼，主张权利。本案的争议焦点为：谁侵犯了百幸公司、唐圣扬对其房屋的权利；侵权人因侵权应赔偿百幸公司、唐圣扬多少损失？依据《中华人民共和国物权法》第二百四十三条的规定：“不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息。”涉案房屋原属百幸公司所有，2013年9月11日后，产权所有人变更为唐圣扬，故百幸公司、唐圣扬系涉案房屋的权利人。百幸公司基于与谭家良的合同关系，将涉案房屋交付谭家良使用至2010年4月30日，但2010年4月30日后，谭小丽、欧革胜、莫非三人在未经得百幸公司同意的情况下，占有使用涉案房屋，谭小丽、欧革胜、莫非系涉案房屋的无权占有人，其未经百幸公司、唐圣扬的同意占有涉案房屋侵犯了百幸公司、唐圣扬的权利，故对唐圣扬要求谭小丽、欧革胜、莫非返还涉案房屋的请求，本院予以支持。对于孳息，涉案房屋的孳息就是租金，对于房屋租金，本院通过依法委托的评估机构对涉案房屋2010年5月1日至2016年3月30日的租金进行评估，评估其租金为1040052元，该租金为百幸公司、唐圣扬因侵权遭受的损失。因侵权人为谭小丽、欧革胜、莫非，谭小丽、欧革胜、莫非合伙占有涉案房屋从事宾馆经营，其内部虽然进行过多次约定，由某人承包宾馆，但依据《中华人民共和国民法通则》第三十五条第二款的规定：“合伙人对合伙的债务承担连带责任，法律另有规定的除外。偿还合伙债务超过自己应当承担数额的合伙人有权向其他合伙人追偿。”，不论谭小丽、欧革胜、莫非内部如何约定，其对外均应承担连带赔偿责任。因2010年5月1日至2013年9月11日涉案房屋的权利人为百幸公司，其评估租金为539092元，故由谭小丽、欧革胜、莫非连带赔偿百幸公司539092元；2013年9月12日至2016年3月30日涉案房屋的权利人为唐圣扬，其评估租金为500960元（1040052元-539092元），故由谭小丽、欧革胜、莫非连带赔偿唐圣扬500960元。对于2016年3月31日后至房屋实际交付期间的租金，参照评估报告另行计算。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法通则》第三十五条第二款，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第二百四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告谭小丽、欧革胜、莫非自本判决生效之日起一个月内将唐圣扬所有的衡阳市雁峰区中山南路43号（41-45号）地段中南商场二层房屋（产权证号：衡房权证雁峰区字第08175130号）交付给原告唐圣扬；二、被告谭小丽、欧革胜、莫非自本判决生效之日起十天内连带赔偿原告衡阳市百幸实业有限责任公司人民币539092元；三、被告谭小丽、欧革胜、莫非自本判决生效之日起十天内连带赔偿原告唐圣扬人民币500960元（自2013年9月11日起计算至2016年3月30日止，2016年3月30日至房屋实际交付期间的租金，参照评估报告进行计算）；四、驳回原告衡阳市百幸实业有限责任公司、唐圣扬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费17802元，财产保全费1500元，鉴定费10000元，合计29302元，由被告谭小丽、欧革胜、莫非负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 长  高星宏人民陪审员  王俊林人民陪审员  刘忠道二〇一六年十一月二十三日代理书记员  李 晨责任校对人：李  晨      注：本案适用法律条款见附页附：本案适用的法律条文：《中华人民共和国民法通则》第三十五条第二款合伙人对合伙的债务承担连带责任，法律另有规定的除外。偿还合伙债务超过自己应当承担数额的合伙人，有权向其他合伙人追偿。《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第二百四十三条不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。