伊金霍洛旗人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内0627民初2554号
原告中国工商银行股份有限公司鄂尔多斯东胜支行，统一社会信用代码×××，住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区铁西迎宾路13号
负责人张贸森，系该支行行长。
委托代理人赵彦麟，男，中国工商银行股份有限公司鄂尔多斯东胜支行职工。
委托代理人李晓雷，男，中国工商银行股份有限公司鄂尔多斯东胜支行职工。
被告房二永，公民身份号码×××，男，1959年7月26日出生，蒙古族，鄂尔多斯市建有装饰工程有限责任公司职工，户籍地内蒙古自治区鄂尔多斯市，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。
被告李四棉，公民身份号码×××，女，1966年3月8日出生，汉族，鄂尔多斯市响沙湾旅游有限责任公司职工，户籍地内蒙古自治区鄂尔多斯市，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。
原告中国工商银行股份有限公司鄂尔多斯东胜支行（以下简称工行东胜支行）与被告房二永、李四棉金融借款合同纠纷一案，于2016年5月11日向本院起诉，本院于当日立案受理，依法适用简易程序由代理审判员臧碧云独任审理，于2016年7月19日公开开庭进行了审理。原告工行东胜支行委托代理人李晓雷到庭参加诉讼，原告工行东胜支行委托代理人赵彦麟，被告房二永、李四棉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告工行东胜支行诉称，被告房二永、李四棉为购买房屋，2010年6月2日，原告工行东胜支行与被告房二永、李四棉签订合同编号为XXX的个人借款/担保合同。合同约定：被告房二永、李四棉向原告工行东胜支行借款39万元，借款期限为10年，借款利率以基准利率加浮动利率确定，即在借款期限相对应档次的人民银行基准利率水平上上浮10%，并约定借款逾期的罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，被告房二永、李四棉自实际提款日起按日计息。被告房二永、李四棉以其所有的座落于XXX房屋提供抵押担保，并于2010年5月28日办理了房屋抵押登记。合同约定的违约责任为：借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。如借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。原告为实现债权、抵押权而产生的诉讼费、律师费、评估费、拍卖费等所有费用均由借款人承担。原告工行东胜支行于2010年6月2日向被告房二永、李四棉全额发放贷款39万元，并一次性划入被告委托支付的户名为鄂尔多斯市华莹房地产开发有限责任公司、账号为×××的账户。借款后被告房二永、李四棉并未按照合同约定期限偿还贷款本息，从2014年6月2日开始持续违约，截至2016年4月6日共计违约29个月。现原告为维护其合法权益，特诉至法院：1.被告房二永、李四棉返还原告工行东胜支行截至2016年4月6日的借款本金200400.90元及支付积欠利息、罚息、复利14162.30元，本息共计214563.20元，并支付从2016年4月7日起至借款本息实际给付之日止的罚息、复利（罚息、复利均按合同约定借款利率上浮50%计算）；2.被告房二永、李四棉以其所有的座落于XXX房屋在上述应偿债务范围内，原告享有优先受偿权；3.由上述被告承担本案诉讼费等各项费用。
被告房二永、李四棉均未做答辩。
原告工行东胜支行提供证据及被告质证情况：
1.被告房二永、李四棉身份证、户口本、结婚证复印件6页，证明被告房二永、李四棉是本案的适格主体。
2.个人借款/担保合同复印件（与原件核对无异）22页，证明原告与被告房二永、李四棉于2010年6月2日签订了合同编号为XXX个人借款/担保合同，约定借款金额为39万元，借款期限为10年，借款利率为人民银行基准利率水平上上浮10%，逾期罚息利率为合同执行利率水平上上浮50%。
3.借款凭证复印件（与原件核对无异）1页，证明原告于2010年6月2日按合同编号为XXX个人借款/担保合同约定将39万元借款一次性划入被告房二永、李四棉指定的户名为鄂尔多斯市华莹房地产开发有限责任公司、账号为×××的账户。
4.房屋所有权证及房屋他项权证复印件（与原件核对无异）6页，证明被告房二永、李四棉提供的坐落于XXX房屋为其向原告的贷款提供抵押担保的事实。
5.个人贷款账户管理一览表、违约证明9页，证明被告房二永、李四棉从2014年6月2日开始持续违约，截至2016年4月6日，尚欠原告借款本金200400.90元及积欠利息、罚息、复利14162.30元，本息共计214563.20元。
原告工行东胜支行提供5组证据，被告房二永、李四棉均未到庭质证。本院认为，原告工行东胜支行提供的5组证据来源合法，反映内容真实可信，符合证据的真实性、合法性、关联性，故本院对原告工行东胜支行提供的5组证据予以采信。
根据当事人的举证、质证及本院对上述证据的认证意见，本院确认事实如下，被告房二永与李四棉系夫妻关系。被告房二永、李四棉为购买房屋，向原告工行东胜支行申请办理贷款。2010年6月2日，原告工行东胜支行与被告房二永、李四棉签订合同编号为XXX的个人借款/担保合同。合同约定：借款金额为39万元，借款期限为120个月，即从2010年6月2日起至2020年6月2日止。借款利率以中国人民银行公布的同期同档次借款利率为基准利率上浮10%，据此确定年利率为6.534%。借款发放后遇基准利率调整的，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率及本合同约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。借款逾期的罚息利率为本合同所执行贷款利率基础上加收50%确定，还款方式为按月付息，按月还本。为保证此笔贷款如期偿还，被告房二永、李四棉自愿将其所有的坐落于XXX房屋抵押给原告工行东胜支行，并于2010年5月28日办理了房屋抵押登记。合同约定的违约责任为：如借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。借款人连续三个月或累计六次未按时足额返还贷款本息的，或发生其他违约情形的，贷款人工行东胜支行有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。合同还约定：贷款到期（包括被宣布提前到期），借款人房二永、李四棉未予清偿的，抵押权人工行东胜支行可以与抵押人协商以抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物，以所得价款优先受偿。双方签订合同的同日，原告工行东胜支行将39万元借款一次性划入被告房二永、李四棉指定的帐户（户名：鄂尔多斯市华莹房地产开发有限责任公司，账号：×××）。
另查明，被告房二永、李四棉从2014年6月2日开始持续违约，截至2016年4月6日，尚欠原告工行东胜支行借款本金200400.90元及积欠利息、罚息、复利14162.30元，本息共计214563.20元。
本院认为，金融借款合同是借款人向金融机构借款，到期返还借款并支付利息的合同。本案中，原告工行东胜支行与被告房二永、李四棉于2010年6月2日签订合同编号为XXX的个人借款/担保合同是双方的真实意思表示，故该个人借款/担保合同合法有效，双方应当按照合同约定行使权利、履行义务。原告工行东胜支行已经按照合同约定向被告房二永、李四棉发放了39万元贷款，被告房二永、李四棉应按合同约定履行还款付息的义务。被告房二永、李四棉从2014年6月2日开始未按合同约定还本付息，属违约行为，故对原告工行东胜支行请求被告房二永、李四棉返还借款本金200400.90元的诉讼请求，本院予以支持。原、被告双方在合同中关于利息、罚息、复利的约定，符合《人民币利率管理规定》、《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》的相关规定，故对原告工行东胜支行请求被告房二永、李四棉支付利息、罚息、复利的诉讼请求,本院予以支持。
在原告工行东胜支行与被告房二永、李四棉于2010年6月2日签订的合同编号为XXX的个人借款/担保合同中约定：”房二永、李四棉以其所有的坐落于XXX房屋作为抵押物对借款提供抵押担保，并办理了房屋抵押登记。如贷款到期（包括被宣布提前到期），房二永、李四棉未予清偿，工行东胜支行可以与抵押人协商以抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物，以所得价款优先受偿。”本案中，因被告房二永、李四棉从2014年6月2日开始未按照合同约定偿还剩余借款本金及利息，已构成违约，应承担相应的违约责任，故对原告工行东胜支行请求依照合同的约定以拍卖、变卖或折价抵押物后所得价款优先受偿的诉讼请求，本院予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告房二永、李四棉自本判决生效之日起十日内返还原告中国工商银行股份有限公司鄂尔多斯东胜支行截至2016年4月6日的借款本金200400.90元及支付积欠利息、罚息、复利14162.30元，本息共计214563.20元，并支付从2016年4月7日起至借款本息实际给付之日止的罚息、复利（罚息、复利均按合同约定借款利率上浮50%计算）；
二、若被告房二永、李四棉未在本判决第一项确定的期限内返还上述第一项确定的款项，原告中国工商银行股份有限公司鄂尔多斯东胜支行有权依法折价或拍卖、变卖被告房二永、李四棉提供的抵押物即坐落于XXX房屋，并就所得价款优先受偿。
案件受理费4520元，减半收取2260元，由被告房二永、李四棉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。
本判决书生效后，负有给付义务的一方当事人如不履行判决确定的给付义务，另一方当事人应当在判决书确定的给付义务履行之日起两年内，向本院申请执行。
代理审判员 臧碧云
二〇一六年七月十九日
书 记 员 杨 林