广东省翁源县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0229民初280号
原告：林贤娣，住所地：广东省翁源县。
原告：高小敏，住所地：广东省翁源县。
原告：高晓华，住所地：广东省翁源县。（未到庭）
三原告共同委托代理人：陈宜辉，男，广东翁江律师事务所律师。
被告：翁源县居逸房地产开发有限公司。地址：翁源县龙仙镇滨河东路龙湖华府*栋*楼。
法定代表人：梁惠清，男，该公司董事长。（未到庭）
被告二：翁源县弘湖房地产开发有限公司。地址：翁源县龙仙镇龙源路陂下高屋村**号。
法定代表人：刘沛周，男，该公司总经理。（未到庭）
委托代理人：李忠明，男，广东韶大律师事务所律师。
原告林贤娣、高小敏、高晓华诉被告翁源县居逸房地产开发有限公司（以下称居逸房地产公司）、翁源县弘湖房地产开发有限公司（以下称弘湖房地产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告林贤娣、高小敏及三原告共同委托代理人陈宜辉，被告翁源县弘湖房地产开发有限公司委托代理人李忠明到庭参加了诉讼。被告翁源县居逸房地产开发有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案缺席审理，现已审理终结。
原告林贤娣、高小敏、高晓华向本院提出诉讼请求:1、依法判决被告二在判决生效一个月内按2014年5月29日双方订立的《房屋拆迁置换协议书》的协议补偿房屋面积781.44平方米，置换楼房屋一共七套给原告，其中二套（各110平方米价格4500元／平方米计）靠平安路的有房产证，价值约100万元，五套无房产证在拆迁地（110平方米，价格2500元／平方米计），价值137.5万元，合计237.5万元，被告一对被告二承担连带责任。2、判决被告二按2014年5月29日双方订立的《房屋拆迁置换协议书》第七条约定从2016年12月1日起支付12600元／月给原告，直至被告二履行置换楼给原告之日止，（注按当时出租房是一套约110平方米，租金约900元，781.44÷120＝7套，7×900＝6300元，双倍即：2×6300＝12600元）。被告一对被告二承担连带责任。3、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：原告居住座落于翁源县××村小组，原告之间是母子关系，儿子长大后，建设新屋分家各住，一直生活至2014年8月。至2010年8月28日，翁源龙仙镇陂下高屋村响应政府号召，支持政府实行三旧改造意见和《翁源“三旧”改造实施意见》，经召开高屋村户代表大会，一致通过，将居住房屋交政府改造，由高屋村小组与翁源居逸房地产开发有限公司订立《旧村庄“三旧”改造合作开发协议书》详见《协议内容》。但两被告不但不执行《协议书》，相反在2014年初，在未经原告同意，也没有与原告订立任何拆迁置换楼房合同的前提下，在晚上组织强行拆除原告的房屋。原告高晓华在被告强行拆除房屋过程得知，前去阻止，被被告严重殴打致伤，原告林贤娣为被告的人抓住，原告高小敏报警，无人到现场阻止被告的强拆违法行为，这样，原告的房屋就在一夜间被被告强拆了，原告无法在翁源状告被告，只好到省政府状告，在省政府回复的压力下。翁源县政府才召集被告与原告协商，至2014年5月29日，达成并订立《房屋拆迁置换协议书》（下称“置换协议书”），该协议书第二条约定补偿房屋面积共781.44平方米，置换楼房中其中靠平安路的两套办有房产证给原告，第四条约定，置换楼房面积差额，按差额部分该套楼房销售基准价按每平方米卖价计算，第七条约定，置换楼房交付，乙方（原告）签名领取入户门钥匙日期，为原告置换楼房收楼时间，〔丙方（被告二在本合同签订之日起两年内交楼，如到期不能交楼，则按当时出租房的租金两倍赔偿）〕。据此，被告二在订立“置换协议书”后，就在拆除房屋处建设一栋大楼，但被告二不但不置换给原告，而且已卖掉，原告质问被告二，被告二却说这么好的楼房不可能置换给原告，被告的行为严重违反双方订立的《房屋拆迁置换协议书》第三条第3点“乙方置换房屋号在丙方提供的安置楼8至15楼层中选择”，至今按双方订立置换协议书第七条，截止2016年12月1日止，已超过二年半时间，被告二仍零平方米未置换给原告。综上所述，以上事实分析说明，两被告严重违反《房屋拆迁置换协议书》，严重侵犯了原告的合法权益，为此，为维护合法权益，特向法院起诉，请作公正判决。
原告为支持其诉讼请求，提交的证据如下：
1、原告身份证复印件，证明原告身份的事实。
2、集体土地建设用地使用证复印件，证明原告的房屋所有权和土地使用权事实，翁府集建总字第440229号（1990）第0200387号。
3、《旧村庄“三旧”改造合作开发协议书》复印件，证明原告所在村小组与两被告合作开发事实。
4、《房屋拆迁置换协议书》复印件，﹙1﹚证明两被告与原告订立房屋拆迁置换楼房事实；﹙2﹚证明两被告与原告协议置换房面积和补偿方法的事实；﹙3﹚证明两被告违反双方订立《房屋拆迁置换协议书》的事实。
5、房屋租赁合同复印件，证明2015年间房屋租金每月每套850元的事实（步梯楼，电梯房价比此租金高）。
6、照片，证明旧房未拆除前，内、外结构图形。
7、2013年11月22日报警回执，证明两被告未经原告同意，强行拆除原告旧房的事实。
8、广东省信访局信访事项介绍信（2014年1月10日），证明原告通过上访上级部门，由上级部门处理被告强拆原告房屋的事实。
被告翁源居逸房地产开发有限公司辩称，2014年5月29日，答辩人与原告及弘湖房地产开发有限公司签订了《房屋拆迁置换协议书》，该协议明确约定，“甲（答辩人）、乙（原告）、丙（弘湖房地产公司）三方同意自签订本协议之日起，由丙方承担及履行《旧村庄改造合作开发协议书》中甲方的权利义务。”该协议的主要内容还包括：1、拆迁补偿房屋的面积。2、置换楼房在下一期安置楼补偿。3、置换房屋的楼层。4、置换房屋面积差的处理方式。5、置换房屋不办理房屋产权证，但办理集体使用证。6、置换楼房的装修标准为毛坯房。7、入户门费用及其他装修用由乙方（原告）承担。8、乙方（原告）在本协议签订5日内将被拆迁房屋、土地、禾坪交付丙方（弘湖房地产公司），逾期未腾空的乙方（原告）承担全部责任。该协议有三原告的签名。根据该协议，答辩人的权利义务已经全部转让给弘湖房地产公司，自2014年5月29日起，答辩人已经不是本案拆迁安置补偿的责任主体。因此，原告将答辩人列为本案的被告明显错误。请法院依法判决，驳回原告对答辩人的诉讼请求。
被告翁源弘湖房地产开发有限公司辩称，一、双方约定“置换楼房在下一期安置楼补偿”，在该安置楼未修建完工时不应按答辩人违约来处理。
2014年5月29日，答辩人与原告签订了《房屋拆迁置换协议书》，该协议第三条第1项约定，“乙方选择房屋置换方式补偿，置换楼房在下一期安置楼补偿，并在本村的安置楼内自由选择。”根据上述约定，原告置换楼房，是在下一期修建的安置楼进行安置补偿，在“下一期安置楼”没有修建完工时，答辩人并没有违反“转换楼房在下一期安置楼补偿”的约定。由于答辩人不能抗拒、不能克服的原因迟延交房，本案不应按答辩人违约来处理。
二、县政府对楼房限高事项迟延批复，是导致答辩人未交付安置房的重要原因。
根据双方当时的约定，原告置换的楼房，是在下一期修建的安置楼进行置换补偿。双方签订协议后，答辩人向县政府有关部门申请提交了修建安置楼的开工许可报告，并提交了相关材料，因政府当时批复安置楼的限高为60米，与施工设计不符，导致不能及时开工，只能等待县政府重新批复后才能开工。在没有得县政府正式批复的情况下，答辩人不能擅自动工修建安置楼，答辩人只有等待政府重新批复。
2017年2月8日，翁源人民政府办公室作出《关于同意调整高屋村三旧改造K-02-02、K03地块建筑限高的批复》，根据一般常识，答辩人在收到批复后三个多月的时间里，无法完成安置楼的修建工作。显然，原告的安置房至今没有交付，是县政府迟延批复安置楼建筑限高造成的，迟延交房，并非答辩人的本意，答辩人且无力左右政府的行为，答辩人等待政府的批复并无过错。
三、“钉子户”拒绝搬迁，也是造成安置楼修建延期的客观原因。
三旧改造项目，需要被拆迁户配合搬迁，只要其中一户不配合搬迁成为“钉子户”，就会导致工程项目的延期。本案施工的三旧改造项目正是如此，有多个“钉子户”漫天要价，至今拒绝搬迁，严重影响了工程的正常进行，也影响了安置楼的修建。客观来讲，因“钉子户”的无理要求，导致答辩人迟延交付安置户，答辩人在主观上并无过错，答辩人不应为“钉子户”造成的后果承担责任。
四、原告主张逾期交房期间支付租金的金额过高，应当按照其实际损失计算。
本案事实表明，造成答辩人迟延交付安置房的真正原因是县政府对楼房限高迟延批复和“钉子户”拒绝搬迁。答辩人不能左右政府的行为，也不能强行拆除“钉子户”的房屋，对于迟延交房，答辩人在主观上并无过错。
根据《合同法》第113条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失。另根据最高人民法院《关于适用合同法若干问题的解释（二）》第29条第1款的规定，“当事人主张约定的违约金过高请求适当予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。”该条第二款还规定，“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第114条第二款规定的过分高于造成的损失。”
根据上述规定，双方协议约定的违约是实际损失的两倍，原告主张逾期交房期间支付租金的金额，属于“过分高于造成的损失”的情形，应当按照其造成的实际损失计算。
五、关于原告造成实际损失的计算。
对原告造成实际损失的计算，应当考虑以下因素：
1、根据双方的约定，应当交付给原告安置房是毛坯房，毛坯房出租的租金应明显低于装修房屋的租金。目前翁源城110平方毛坯房，每月租金300元左右。
2、按一般装修标准，110平方米房屋的装修费需要10万元左右，在银行贷款10万元每年的利息约6000元，即每月的利息为500元。
3、目前翁源同地段已装修房屋的房租，110平方米每月的房租为800元左右。扣除10万元装修费用每月贷款利息500元，因迟延交房每套房屋每月给原告造成的实际损失为300元（800元-500元＝300元）。
4、按双方约定，若交付房屋，原告应支付的相关费用包括：入户大门的费用、两套办证房的相关费用、超出约定范围的其他装修费用等。
综合以上因素，逾期交房每套房屋给原告造成的损失不超过300元，若按7套房屋计算，每月给三原告造成的实际损失合计不超过2100元。
综上所述，双方约定“置换楼房在下一期安置楼补偿”，在安置楼未修建完工时不应按答辩人违约来处理；县政府对楼房限高迟延批复，是导致答辩人未交付安置楼的重要原因；“钉子户”拒绝搬迁，也是造成安置楼修建延期的客观原因；原告主张逾期交房期间支付租金的金额过高，应当按照其实际损失计算。请法院依法判决，支持答辩人的答辩意见。
被告弘湖房地产公司对其抗辩理由，提供的证据如下：
1、《房屋拆迁置换协议书》，证明⑴、双方约定原告选择置换楼房在“下一期安置楼”置换房屋；⑵、在“下一期安置楼”修建完工前，被告没有违反双方的该约定。
2、翁源县政府办公室关于建筑限高的批复，证明⑴、2017年2月8日，翁源县人民政府办公室作出《关于同意调整高屋村三旧改造K-02-02、K03地块建筑限高的批复》；⑵、被告弘湖房地产公司，在收到批复后三个多月的时间里，无法完成安置楼的修建工作；⑶、安置房没有交付，是县政府迟延批复安置楼建筑限高造成；⑷、被告不能左右政府作为，迟延交房被告主观上无过错。
3、施工现场照片，证明⑴、“钉子户”至今拒绝搬迁，严重影响了工程的正常进行，也影响了安置楼的修建；⑵、迟延交付安置房，被告在主观上无过错。
4、毛坯房租金照片，证明目前翁源城121平方米毛坯房每月租金价格为300元。
经庭审质证，被告弘湖房地产公司对原告提交的证据质证意见如下：对证据1的三性无异议；对证据2的的真实性无异议；对证据3的三性无异议；对证据4的真实性无异议，对合法性有异议，开发协议书里有些是不符合合同法的相关规定，违反了合同法第五条公平原则的规定，根据原告提交的房屋照片，建筑质量是平房瓦面房，协议书按一比二置换，按照房地产公司建成的房屋一比一置换比较合理，所以该合同是不公平的合同；对证据5的三性有异议，仅有房屋租金合同不能证明征地地区的房屋租赁价格，和本合同的关联性有异议，双方签订协议是毛坯房，原告提供房屋租赁价格不是毛坯房的租赁价格，在合同明显不公平的情况，应该是按照原告的实际损失补偿；对证据6的三性无异议；对证据7因为没有相关证据证明被告强拆，所以不发表意见；对证据8的三性无异议。原告对被告弘湖房地产公司提交的证据质证意见如下：对证据1的真实性无异议，对证明事实有异议，因为两被告与陂下村高屋组在2010年8月28日订立了三旧改造合作开发书，交付时间是2015年8月28日止，被告是严重违约；对证据2的合法性无异议，证明事实有异议，跟本案无关，被告建筑限高是2016年报批的，两被告已经建好房且已经出卖，但是被告却未给原告安置房屋。对证据3的三性有异议，没有什么证据证明谁是钉子户影响被告的进度，这些照片随便都可以拍；对证据4的三性有异议，被告是在今年拍的，有被告自己贴上去拍照的可能性，合同没有约定按毛坯房出租，所以应该按照成品房出租。
经审理查明，原告林贤娣、高小敏、高晓华系母子关系，均系龙仙镇陂下村高屋组人。2010年8月28日，发包方翁源龙仙镇陂下村高屋村与承包方翁源居逸房地产开发有限公司签订《旧村庄“三旧”改造合作开发协议书》，约定发包方高屋村用旧村庄现旧屋旧房及荒地和公共用地，包括（黄古岭、老围仔）插花地总面积按规划测量有效面积为准作合作条件资本，与承包方居逸房地产公司合作。原告高小敏在《旧村庄“三旧”改造合作开发协议书》村户代表（家长）签名栏中签署了自己的名字。2014年初，被告方在未征得原告方同意的情况下，将原告方的旧房屋拆除。原告高小敏等三人于2014年1月10日到广东省信访局上访，广东省信访局给高小敏等人一封《广东省信访局信访事项介绍信》，内容：“翁源县信访局：高小敏等三人来省委、省政府上访反映的事项，根据‘属地管理、分级负责，谁主管、谁负责’的原则。请你单位予以接谈处理。”后经过龙仙镇政府等单位召集原告方与被告居逸房地产公司、被告弘湖房地产公司协议解决问题，三方于2014年5月29日签订《房屋拆迁置换协议书》，协议第一条：“合同权利义务转让。甲（注：居逸房地产公司）、乙（注：林贤娣、高小敏、高晓华）、丙（注：弘湖房地产公司）三方同意自签订本协议之日起，由丙方承担及履行《旧村庄“三旧”改造合作开发协议书》中甲方的权利义务。”协议第二条：“乙方拆迁补偿房屋面积。乙方原旧房屋投影面积347.07平方米，按1︰2补偿比例折算，补偿房屋面积为694.14平方米；荒地、禾坪174.6平方米，按1︰0.5补偿比例折算，补偿房屋面积为87.3平方米。两项补偿房屋面积共781.44平方米。”协议第三条第1项：“乙方选择房屋置换方式补偿，置换楼房在下一期安置楼补偿，并在本村的安置楼内自由选择。”协议第五条：“因丙方已提供双倍面积的房屋进行置换，乙方置换补偿房屋不办理房屋产权证但办理集体使用证（乙方可自由选择两套有房产证靠平安路的楼房）。乙方在本幢楼下选择两间杂物间》”协议第七条：“置换楼房交付。乙方签名领取入户锁匙日期，为乙方置换楼房收楼时间（丙方在合同签订之日起两年半内交楼，如到期不能交楼则按当时出租房的租金两倍赔偿）。”从三方签订《房屋拆迁置换协议书》后至原告起诉时，被告弘湖房地产公司一直未将置换楼房交付给原告，也没有支付过房屋租金给原告。2017年4月6日原告诉至本院，要求1、判决两被告在判决书生效后一个月内按2014年5月29日双方订立的《房屋拆迁置换协议书》的协议补偿房屋面积781.44平方米，置换楼房屋一共七套给原告，其中二套（各110平方米价格4500元／平方米计）靠平安路的有房产证，价值约100万元，五套无房产证在拆迁地（110平方米，价格2500元／平方米计），价值137.5万元，合计237.5万元，被告居逸房地产公司对被告弘湖房地产公司承担连带责任。2、判决被告弘湖房地产公司按2014年5月29日双方订立的《房屋拆迁置换协议书》第七条约定从2016年12月1日起支付12600元／月给原告，直至被告弘湖房地产公司履行置换楼给原告之日止，被告居逸房地产公司对被告弘湖房地产公司承担连带责任。被告居逸房地产公司认为，根据《房屋拆迁置换协议书》，居逸房地产公司的权利义务已经全部转让给弘湖房地产公司，自2014年5月29日起，居逸房地产公司已经不是本案拆迁安置补偿的责任主体。因此，原告将居逸房地产公司列为本案的被告明显错误。请法院依法判决，驳回原告对居逸房地产公司的诉讼请求。被告弘湖房地产公司则认为，一、双方约定“置换楼房在下一期安置楼补偿”，在该安置楼未修建完工时不应按答辩人违约来处理。二、县政府对楼房限高事项迟延批复，是导致答辩人未交付安置房的重要原因。三、“钉子户”拒绝搬迁，也是造成安置楼修建延期的客观原因。四、原告主张逾期交房期间支付租金的金额过高，应当按照其实际损失计算。根据双方的约定，应当交付给原告安置房是毛坯房，毛坯房出租的租金应明显低于装修房屋的租金。目前翁源城110平方毛坯房，每月租金300元左右。逾期交房每套房屋给原告造成的损失不超过300元，若按7套房屋计算，每月给三原告造成的实际损失合计不超过2100元。另查明，翁源县人民政府办公室于2017年2月8日作出翁府办〔2017〕15号文件“翁源县人民政府办公室关于同意调整高屋村三旧改造K-02-02、K03地块建筑限高的批复”内容是：“经县有关职能单位会审，同意高屋村三旧改造K-02-02、K03地块建筑限高调整为80M。”在庭审中，原、被告各持己见，无法达成一致意见。
本院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同。《中华人民共和国物权法》第四十二条第三款规定：“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”、第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”、第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，约定承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法…”本案中，被告居逸房地产公司与发包方翁源龙仙镇陂下村高屋村于2010年8月28日签订《旧村庄“三旧”改造合作开发协议书》。原告林贤娣、高小敏、高晓华与被告居逸房地产公司、被告弘湖房地产公司三方于2014年5月29日签订《房屋拆迁置换协议书》，三方同意自签订本协议之日起，由弘湖房地产公司承担及履行《旧村庄“三旧”改造合作开发协议书》中居逸房地产公司的权利义务。既然被告居逸房地产公司已将承担及履行《旧村庄“三旧”改造合作开发协议书》的权利义务转让给了被告弘湖房地产公司，那么被告居逸房地产公司在本案中就无需再承担连带责任，因此，原告诉请判决被告居逸房地产公司承担连带责任的请求，理由不充分，本院不予支持。按照2014年5月29日三方签订的《房屋拆迁置换协议书》第七条的约定，“在合同签订之日起两年半内交楼”，被告弘湖房地产公司应在2016年11月30日前将安置房屋交付给原告方，但直到现在被告弘湖房地产公司未交任何房屋给原告方，也未支付房屋租金给原告方，因而引起本纠纷，被告弘湖房地产公司未按时交付房屋给原告，是引起本纠纷的主要原因。被告弘湖房地产公司辩称理由中，“置换楼房在下一期安置楼补偿”，在该安置楼未修建完工时不应按答辩人违约来处理。原告方不认可被告弘湖房地产公司这一观点，并认为“下一期安置楼”实际已经在拆除原告方房屋的范围那里做起来了，是被告弘湖房地产公司认为那里的房屋好卖，不肯置换给原告。本院认为“下一期安置楼”这个交付房屋时间不确切，而《房屋拆迁置换协议书》第七条：“置换楼房交付。乙方签名领取入户锁匙日期，为乙方置换楼房收楼时间（丙方在合同签订之日起两年半内交楼，如到期不能交楼则按当时出租房的租金两倍赔偿）。”这里明确了楼房交付时间是“合同签订之日起两年半内交楼”，被告弘湖房地产公司未按照约定交付房屋，属于违约行为。至于被告弘湖房地产公司所辩称的“县政府对楼房限高事项迟延批复，是导致答辩人未交付安置房的重要原因。”、“‘钉子户’拒绝搬迁，也是造成安置楼修建延期的客观原因。”等理由，均不是原告方造成的，不属原告方应负的责任。原告要求被告交付房屋，理由充分，应予支持。被告弘湖房地产公司因未按照约定时间交付房屋，应参照翁源龙仙县城的出租房屋的价格，酌情赔偿原告方经济损失。原告方应置换得到补偿房屋面积781.44平方米（约为六套房屋），原告林贤娣、高小敏、高晓华按三户人计算，在被告未交付房屋之前，被告应支付每户一套出租房屋（800元／套）的两倍租金（合计：4800元），另三套按毛坯房（300元／套）的两倍租金（合计：1800元）支付违约金给原告。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第四十二条第三款，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告翁源县弘湖房地产开发有限公司应在本判决书生效后三个月内，按2014年5月29日双方订立的《房屋拆迁置换协议书》的约定，置换781.44平方米楼房屋给原告林贤娣、高小敏、高晓华。
二、被告翁源县弘湖房地产开发有限公司应从2016年12月1日起至置换房屋交付时止，每月25日前支付房屋租金6600元给原告林贤娣、高小敏、高晓华。
三、驳回原告要求判决被告翁源县居逸房地产开发有限公司承担连带责任的诉讼请求。
如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25900.80元，由原告方承担900.8元，由被告翁源县弘湖房地产开发有限公司承担25000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于韶关市中级人民法院。
审 判 长 邱快爽
人民陪审员 张博红
人民陪审员 温广宇
二〇一七年十一月六日
书 记 员 黄丽霞