广西壮族自治区防城港市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂06民终1187号上诉人（原审原告）：范仁力，男，1969年10月8日出生，户籍所在地河南省濮阳县，现住广西北海市银海区。委托诉讼代理人：张峻源，防城港市防城法律事务中心法律服务工作者。被上诉人（原审被告）：防城港市文苑物业开发有限责任公司，住所地广西防城港市防城区城南新区文苑小区。统一社会信用代码：91450603782133704D。法定代表人：何宗凯，总经理。委托诉讼代理人：李宗东，总经理助理。委托诉讼代理人：周立，北京德恒（长沙）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中国工商银行股份有限公司防城港市港口支行，住所地广西防城港市港口区友谊路11号。统一社会信用代码：91450602059501109N。负责人：黄奕珉，行长。委托诉讼代理人：卢雨君，该行员工。委托诉讼代理人：周勇，该行员工。上诉人范仁力因与被上诉人防城港市文苑物业开发有限责任公司（以下简称文苑公司）、中国工商银行股份有限公司防城港市港口支行（以下简称工商银行港口支行）商品房预售合同纠纷一案，不服防城港市防城区人民法院（2017）桂0603民初1186号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。范仁力上诉请求：1.撤销一审判决，支持范仁力诉讼请求；2.一、二审诉讼费由文苑公司、工商银行港口支行负担。事实及理由：文苑公司未按期交房，实属违约。范仁力主张对本案合同的解除权并没有超期，本案解除权的时间应从一审受理案件后文苑公司签收起诉状时起算。一审法院适用法律错误，判决不公，请求二审法院予以改判。文苑公司辩称，其公司未按约交房是因政府市政工程即小区周边城市配套设施没有修好，按合同约定可以延期交房，其公司不构成违约。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回范仁力上诉，维持原判。工商银行港口支行辩称，该行已按约定发放贷款义务，不同意解除借款合同。范仁力向一审法院提出诉讼请求：1.解除范仁力与文苑公司于2014年10月17日签订的《商品房买卖合同》；2.解除范仁力与文苑公司、工商银行港口支行于2014年12月24日签订的《个人购房借款担保合同》；3.判令文苑公司返还范仁力己付的首期购房款130478元及该款利息10000元（暂从2014年10月17日起按中国人民银行同期定期存款利息至2017年7月17日，其余利息计至还清该款之日止）;4.判令文苑公司赔偿自2015年1月15日起至2017年7月15日原告范仁力已向工商银行港口支行支付的贷款60883.83元（其中已还贷款本金20502.09元、已还贷款利息40381.74元）;5.判令文苑公司向工商银行港口支行偿还范仁力就个人购房借款担保合同剩余的贷款269497.91元及该款利息（从2017年7月15日起按《个人购房借款担保合同》约定利率的利息进行计算至还清该款之日止）;6.判令文苑公司返还范仁力已交付的煤气管道费2150元，抵押登记费460元及房屋缴纳税费6307.17元;7.判令文苑公司向范仁力支付违约金8409.56元;8.本案诉讼费用由文苑公司、工商银行港口支行承担。一审法院认定事实：2014年10月17日,范仁力与文苑公司签订一份《商品房买卖合同》，约定：范仁力购买文苑公司开发的位于防城港市沙潭江行政中心区，该房为预售商品房，建筑面积117.19平方米，总价为420478元。按按揭付款方式付款，首期购房款为总房价的30%，为130478元，余款290000元由买受人向银行申请按揭贷款。同时约定买受人逾期付款、出卖人逾期交房的违约责任及关于产权登记的约定。其中合同第八条约定，出卖人应当在2015年4月30日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。但如遇非出卖人原因包括但不限于自然灾害，公共突发事件，政府法律、法规改变或者政府行为（含小区周边城市配套设施未完善）导致的工期顺延，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。合同第九条约定，除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金，出卖人支付给买受人的违约金累计不超过合同总价的1%，合同继续履行。逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之一点五的违约金。合同签订后，范仁力向文苑公司支付了购房款130478元，煤气管道费2150元，抵押登记费460元，并于2014年12月24日作为借款人与文苑公司、工商银行港口支行签订了《个人购房借款担保合同》，合同约定范仁力向工商银行港口支行申请住房贷款290000元，贷款期限240个月，文苑公司作为保证人。该合同签订后，工商银行港口支行将290000元贷款发放到文苑公司账户，范仁力从2015年1月开始按月等额本息向工商银行港口支行偿还贷款本息。因文苑公司至今未交房给范仁力，范仁力向该院提起诉讼。一审法院认为，范仁力与文苑公司于2014年10月17日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，该合同合法有效。依法成立的合同，对当事人具有约束力。根据合同约定，文苑公司有按期交房的义务，现文苑公司未履行按期交房义务，实属违约。文苑公司抗辩称未能履行交房义务是因小区周边的道路没有修好，且范仁力行使合同解除权的期限已过，解除权消灭。该院认为，根据《最高人民法院》第十五条第二款：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”规定，本案中双方当事人在合同中约定文苑公司应于2015年4月30日前将符合条件的房屋交付给范仁力，逾期超过180日的范仁力有权解除合同。因文苑公司逾期超过180日后仍未能交付符合约定条件的房屋，故范仁力依据合同的约定自2015年10月28日起即可以行使合同解除权，因没有证据证明进行过催告，故范仁力依法应在一年内行使解除权。范仁力至今才向该院提起诉讼请求解除合同，已超过法律规定的解除权行使期限，解除权消灭。因此，对范仁力请求解除与文苑公司于2014年10月17日签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，该院不予支持。范仁力的其他诉讼请求以解除双方签订的《商品房买卖合同》为前提，鉴于范仁力主张解除商品房买卖合同的理由不成立，合同继续履行，范仁力的其他诉讼请求该院相应不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，第九十五条第二款，《最高人民法院》第十五条第二款规定，判决：驳回范仁力的诉讼请求。案件受理费8623元，减半收取计4311.5元，由范仁力负担。双方当事人对一审查明的事实无异议，本院予以确认。二审中，文苑公司向本院提交《建设工程竣工验收意见书》，拟证明所卖房已经相关部门验收合格。范仁力对该证据真实性无异议，但认为，该意见书只是证明该栋楼验收合格，并非针对所购房验收，即不能证明所购房已验收合格。本院认为，该意见书对整栋楼的质量进行验收合格，理所当然包括对所购房的质量验收合格。本院另查明，文苑小区目前尚有部分周边城市配套设施未完工。《商品房买卖合同》第八条当中还约定商品房合格验收单位为施工单位、勘察/设计单位、监理单位、建设单位，验收合格以出具上述单位盖章的《建设工程竣工验收意见书》为准。起诉前施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位对文苑小区一期二区5栋楼进行验收，并共同出具了《建设工程竣工验收意见书》，结论为：本工程质量综合评定为合格。本案争议的焦点：1.文苑公司延期交房是否构成违约；2.范仁力请求解除合同是否有事实及法律依据。本院认为，《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规规定，合法有效。关于焦点1，根据已查明的事实，范仁力所购房已经依法由合同所约定的有关单位验收合格。《商品房买卖合同》第八条约定，如遇非出卖人原因包括但不限于自然灾害，公共突发事件，政府法律、法规改变或者政府行为（含小区周边城市配套设施未完善）导致的工期顺延，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。文苑公司延期交房系因小区周边城市配套设施尚未完工，是在合同约定允许延期交房的事由当中，故其延期交房并未构成违约。范仁力认为文苑公司构成违约的上诉理由与事实不符，本院不予采纳；关于焦点2，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。”，该条规定了法定解除合同的情形。同时根据最高人民法院研究室对《关于适用若干问题的解释（二）第二十四条理解与适用的请示的答复》的精神，明确了解除合同应具备《中华人民共和国合同法》第九十三条或九十四条规定的条件（即约定解除或法定解除合同情形）。文苑小区周边城市配套设施目前正在建设当中，故本案并不具有约定解除和法定解除合同的情形，范仁力请求解除《商品房买卖合同》无事实及法律依据，其该上诉理由不成立，本院不予采纳。在文苑公司未存在约定解除和法定解除合同的情形下，为保护合法交易，促进经济发展，合同应当继续履行。关于范仁力合同解除权是否消灭的问题，如前所述，因文苑公司不存在违约行为，故范仁力不能行使合同约定解除权，而合同法定解除权行使期限是以具有法定解除情形为前提，因本案不具有法定解除情形，因此不存在范仁力关于本案合同法定解除权是否已经消灭的问题。一审以此为由驳回范仁力诉讼请求不当。范仁力的其他诉讼请求以解除双方签订的《商品房买卖合同》为前提，鉴于范仁力主张解除《商品房买卖合同》的理由不成立，范仁力的其他诉讼请求相应不予支持。综上，范仁力的上诉理由不成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，但认定文苑公司具有违约行为及范仁力因超期行使合同解除权而导致该权利消灭不当，应予以纠正。一审虽部分认定不当，但实体处理正确，尚可维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8623元，由上诉人范仁力负担。本判决为终审判决。审判长  蒙志相审判员  黄大亮审判员  李启宁二〇一七年十二月二十八日书记员  臧雅迪