云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）云01民终3778号上诉人（原审被告）米兰，女，1965年2月6日出生，彝族，住云南省昆明市寻甸回族彝族自治县。委托诉讼代理人崔薇，云南滇东北律师事务所律师。委托诉讼代理人罗星程，云南滇东北律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）向家彦，男，1967年4月19日出生，汉族，现住云南省昆明市寻甸回族自治县。委托诉讼代理人张维顺，云南泰榕律师事务所律师。原审被告云南兰旺达医疗投资有限公司。住所地：云南省昆明市官渡区西庄社区高顺铭都商城*幢*层***室。法定代表人陈弢，总经理。委托诉讼代理人米兰，女，1965年2月6日出生，彝族，住云南省昆明市寻甸回族彝族自治县。原审第三人寻甸顶新老年养生公寓。住所地：云南省昆明市寻甸回族彝族自治县。法定代表人高佳璐。上诉人米兰因与被上诉人向家彦、原审被告云南兰旺达医疗投资有限公司（以下简称“兰旺达公司”）及原审第三人寻甸顶新老年养生公寓房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省寻甸回族彝族自治县人民法院（2016）云0129民初154号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月29日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人米兰及其委托诉讼代理人崔薇及罗星程、被上诉人向家彦及其委托诉讼代理人张维顺、原审被告兰旺达公司的委托诉讼代理人米兰、原审第三人寻甸顶新老年养生公寓的法定代表人高佳璐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。米兰上诉请求：1、将本案发回重审或撤销一审判决第一、二、三项，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院对被上诉人重大违约在先及上诉人依法享有先履行抗辩权的事实未予置评，故意回避影响本案判决的关键事实。被上诉人所交付房屋虽取得了房屋所有权证，但在施工前未进行消防设计审核与备案，竣工后也未进行消防验收，导致上诉人客观上无法办理装修工程的二次消防设计备案及消防验收，进而导致《养老机构设置许可证》无法办理，整个项目进程受阻，被迫搁置。依据合同法关于先履行抗辩权之规定，上诉人有权拒绝支付租金，以保障上诉人的合法权益。二、原审第三人寻甸顶新老年养生公寓与本案的处理结果有直接利害关系，一审法院认定其诉请应另案处理，程序有误。被上诉人向家彦辩称，合同签订后，被上诉人按约履行了合同义务。至于消防手续是否完备不是合同成立及生效的要件，且消防手续系承租人根据房屋用途所需要完善的手续，并非房屋出租人的合同义务。上诉人所提先履行抗辩权的主张不能成立，其迟延交付租金，导致被上诉人合同目的无法实现，构成根本性违约。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审被告兰旺达公司答辩称：一、原审被告承租涉案房屋的目的系为设立养老院，但当时并不清楚该项目需要办理消防验收手续，装修过程中，才得知该情况，而办理消防验收需要提供房屋最初建设的规划许可等资料，但被上诉人无法提供。签订补充协议的目的是为继续推进项目建设，但其中某些条款不公平，现在双方因合同履行发生纠纷，应本着案件实际情况处理，不应相互推卸责任，否则容易引发社会不稳定因素。二、原审被告已支付给被上诉人的60万元系上诉人东拼西凑后所交纳，希望法院充分考虑实际情况，妥善处理本案纠纷。原审第三人寻甸顶新老年养生公寓答辩称：原审第三人已就涉案房屋的装修投入大量资金，希望能够得到相应赔偿。向家彦向一审法院起诉请求：1、解除向家彦与兰旺达公司于2014年5月6日签订的《房屋租赁合同》及2015年4月4日签订的《房屋租赁补充合同》；2、由兰旺达公司及米兰支付向家彦自2015年的房屋租金128万元及违约金50万元，合计178万元；3、由兰旺达公司及米兰恢复房屋原状，返还承租房屋，赔偿损失；4、由兰旺达公司及米兰承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年5月6日，向家彦与兰旺达公司签订房屋租赁合同，由向家彦将位于寻甸县仁德街道办事处龙泉路东侧汽车客运站旁的房屋1—9轴1—7层，住宿楼1—17轴1—2层出租给兰旺达公司，合同约定:租赁期间为10年，租期自2015年1月1日起至2024年12月31日止，租金每年128万元。第一年租金在2014年12月31日以前付清，以后每年在12月31日前将下一年房租提前一次交清。合同签订后，向家彦将租赁房屋交付给兰旺达公司，并进行了部分装修，但兰旺达公司未按约定支付租金。2014年12月31日，向家彦向兰旺达公司进行了催收。2015年1月6日，兰旺达公司的法定代表人陈弢及米兰出具欠条，认可欠向家彦房租128万元及房屋保证金50万元，保证在5个月内付清，否则欠款方承担违约金50万元。2015年4月4日，向家彦与兰旺达公司及米兰签订房屋租赁补充合同，约定兰旺达公司于2015年8月30日前付清欠付的128万元租金，如未在合同期限内履行付款义务，向家彦有权终止租房合同，收回房屋，并应承担50万元违约金及赔偿房屋恢复处理费用50万元。补充协议签订后，兰旺达公司及米兰委托聂朝龙于2015年7月28日支付向家彦2015年租金60万元，尚欠68万元租金至今未付。一审法院认为，当事人应当按照约定及时履行自己的义务。本案中，向家彦与兰旺达公司签订租赁合同，明确约定双方的权利义务，兰旺达公司及米兰未按约定支付房屋租金，构成违约，故向家彦要求解除《房屋租赁合同》，返还租赁物，支付租金及违约金的诉讼请求予以支持。对于违约金，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”，现兰旺达公司及米兰欠向家彦2015年租金68万元，约定的违约金超过造成损失的百分之三十，故只能按68万元的30%计算，即赔偿20.4万元违约金。对于向家彦要求恢复房屋原状及赔偿损失的诉讼请求，因向家彦未提交证据证实装修房屋后对房屋造成的影响及损失，一审法院对该项诉讼请求不予支持。对于米兰辩称其不是本案适格主体及租赁房屋未经消防设计审核与备案、消防验收的主张，一审法院认为，米兰在房屋租赁补充合同、欠条上均以欠款人的身份签字，故其是本案适格诉讼主体。因租赁合同及补充合同对租赁房屋的消防设计审核与备案、消防验收事项未作约定，只约定消防安装费用由兰旺达公司负担，故其辩称向家彦违约在先的主张不成立。寻甸顶新老年养生公寓与向家彦未签订过合同，无直接的权利义务关系，其在本案中所提诉请也未办理缴纳诉讼费的相关手续，不宜合并审理，其与兰旺达公司的投资约定系另外的法律关系。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（二）、（三）项、第一百零八条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决：“一、解除原告向家彦与被告云南兰旺达医疗投资有限公司于2014年5月6日签订的《房屋租赁合同》及2015年4月4日与被告云南兰旺达医疗投资有限公司、米兰签订的《房屋租赁补充合同》；二、由被告云南兰旺达医疗投资有限公司、米兰于判决生效后10日内将租赁物返还原告向家彦；三、由被告云南兰旺达医疗投资有限公司、米兰于判决生效后10日内支付原告向家彦2015年的租金68万元及违约金20.4万元；四、驳回原告向家彦要求被告恢复房屋原状及赔偿损失的诉讼请求。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。各方当事人对一审认定事实均无异议，本院予以确认。另查明，涉案房屋均已取得房屋所有权证及土地使用权证；原审第三人寻甸顶新老年养生公寓与原审被告兰旺达公司系合作关系。本院认为：对于上诉人所提因涉案房屋未取得消防验收手续，故其享有先履行抗辩权，未交租金不构成违约的主张，本院认为，首先，被上诉人向家彦与原审被告兰旺达公司所签《房屋租赁合同》第五条第一款约定：“乙方（兰旺达公司）租用该房屋，享有自主经营权利。乙方经营前期的消防、环评及合法经营的相关证件，乙方自行负责办理……”依据该条款，涉案房屋的消防验收等手续的办理系承租人即兰旺达公司的合同义务，而非向家彦所应办理的事项。其次，合同履行过程中，兰旺达公司及上诉人并未向向家彦提出关于涉案房屋并不具备消防验收手续的异议，其于2015年1月6日及2015年4月4日的欠条及补充协议中均只确认了所负租金债务，并未提及消防验收的问题。再次，从兰旺达公司及寻甸顶新老年养生公寓分别与案外人所签消防工程施工合同内容看，其均将消防工程及后续的验收工作视为己方合同内容予以履行并委托了案外人施工，再次印证了消防验收工作系兰旺达公司的合同义务。最后，因涉案房屋系向家彦及众多案外人的个人自建房，依据向家彦在二审中所提交的由寻甸回族彝族自治县住房和城乡规划建设局房产管理所出具的《个人建房及农房所有权初始登记办理指南》可证实，对于此类自建房在办理房屋初始权属登记时所应提交的相关资料并不包括消防验收材料，兰旺达公司在承租涉案房屋时应知晓其承租的房屋系个人自建房，其相关审批手续有别于商品房，其应在承租过程中根据房屋具体用途进行相应的审批手续。因此，上诉人以前述理由主张其具有先履行抗辩权，并拒付租金的主张不能成立，本院不予支持。一审法院据此判决解除合同，支付租金及返还租赁物的处理并无不当。关于上诉人所提寻甸顶新老年养生公寓所提独立诉讼请求的问题，因其并未就所提诉讼请求交纳诉讼费，亦未针对该问题上诉，一审法院不予审理并无不当，该上诉理由不成立，本院不予支持。综上，米兰的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20820元，由上诉人米兰负担。本判决为终审判决。审判长  郑会利审判员  符圆圆审判员  邓林春二〇一六年十一月二十一日书记员  寸杨杰