辽宁省沈阳市苏家屯区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽0111民初4241号
原告（反诉被告）：吴曜圣杰
委托诉讼代理人：王思涵
被告（反诉原告）：马萍
委托诉讼代理人：陈双春
被告：吴振宇
委托诉讼代理人：陈双春
被告：吴迪
原告（反诉被告）吴曜圣杰与被告（反诉原告）马萍、被告吴振宇、吴迪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月11日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吴曜圣杰及委托诉讼代理人王思涵与被告（反诉原告）马萍的委托诉讼代理人陈双春、被告吴振宇到庭参加诉讼，被告吴迪经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）吴曜圣杰向本院提出诉讼请求：1.请求判令确认房屋买卖合同有效并继续履行；2.判令被告马萍、吴迪、吴振宇配合房产过户并支付违约金320000元、律师代理费5000元；3.诉讼费由被告马萍、吴迪、吴振宇负担。事实和理由：我与被告于2017年6月5日通过沈阳中庞地产名都店签订位于沈阳市苏家屯区南京南街1001-1号1单元5楼4室恒大名都房屋买卖合同书，根据合同约定应于7月10日内被告办理房屋交易手续，但至今被告不配合办理，并且联系不上，根据房屋买卖合同第六项第二条，被告未按照合同规定时间办理房屋交易手续，视为被告违约，被告向原告支付违约金，每逾期一日，按照房屋交易价格的1%计算，逾期超过15日，乙方有权收取违约金并履行合同。
原告（反诉被告）吴曜圣杰针对本案本诉、反诉一并向本院提交以下证据予以证明：房屋买卖合同、定金收据、电话录音资料、房屋电子登记查询证明、通话详单、房产信息网交易价格参考、委托代理合同及发票。被告（反诉原告）马萍辩称，原告诉求没有法律依据，原告在2017年6月5日签订合同后，一周内明确表示不买房、不履行合同，已经构成违约原告也没有按照合同约定在合同签订后7个工作日内履行房屋交易必需的各种手续，根据双方签订的合同第6条1款规定，原告已经违反合同约定超过15日，被告有权单方解除合同并由原告支付违约金，我不想产生诉讼，只是同意按照合同约定退还定金，但是我并没有放弃诉讼权利，所以在本案中提起反诉，鉴于原告违约在先，原告要求我支付违约金缺乏事实依据，应予以驳回。
被告吴振宇辩称，我不是本案适格被告，因我是受马萍委托作为代理人签订合同，根据规定代理人的行为应由委托人负责，原告起诉我没有法律依据，应予以驳回。
被告吴迪辩称，我不存在违约情形，不应当承担违约责任，双方房屋买卖合同已经因吴曜圣杰违约导致不能履行而解除，吴曜圣杰应当向我承担违约赔偿责任。1、因被答辩人违约在先，导致合同解除，并应由其承担违约赔偿责任。2017年6月5日，我方与吴曜圣杰以及中庞地产名都店三方共同签订房屋买卖合同，约定吴曜圣杰购买我所有的沈阳市苏家屯区南京南街1001-1号1-5-4房屋，总价款为65万元，分三次给付，合同签订之日支付定金3万元，首付17万元，贷款45万元。合同签订后，被答辩人于当日支付定金3万元，但此后未向我支付任何款项，根据三方合同约定，买卖双方应于2017年7月10日前办理交易，即最迟于2017年7月10日应向我支付房屋首付款17万元并申请获取贷款审批，但是被答辩人至今未履行付款义务，也未至中介处配合办理贷款审批等房屋交易的必要手续，根据房屋买卖合同第6条第1款的约定，被答辩人逾期未付款超过十五日的，答辩人有权单方解除本合同，且被答辩人按照未付款超过十五日的1%按日向我支付违约金。另根据合同法第94条之规定，一方迟延履行主要债务，经另一方催告合理期限内未履行的一方可以解除合同。被答辩人未付首付款的行为构成迟延履行主要债务，至此案涉合同已达到约定和法定解除的条件。2、被答辩人在签订合同时就已明确知晓房屋抵押贷款情况，所以中介在双方的合同中写明查档核税时不存在查封抵押，并不存在答辩人违约问题，答辩人不应支付违约赔偿金。更何况交易无法进行恰恰是由于被答辩人没有提供自身贷款通过审批手续，也未支付首付款才导致交易无法进行，按照二手房交易惯例，买房至少应当支付首付房款才能办理交易，现被答辩人仅支付3万元定金且无贷款审批情况下要求履行更名过户手续，显然没有事实和法律依据，法院不应当支持。请求法院维护我的合法权益。反诉原告马萍向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除我与吴曜圣杰于2017年6月5日签订的房屋买卖合同书；2.判令吴曜圣杰支付违约金353400元及至实际给付之日的违约金；3.诉讼费由被反诉人吴曜圣杰负担。事实和理由：2017年6月5日，我与被反诉人吴曜圣杰及沈阳中庞地产名都店三方共同签订房屋买卖合同，约定被反诉人吴曜圣杰购买我所有的沈阳市苏家屯区南京南街1001-1号1单元5楼4室房屋，约定总价款65万元，分三次给付，合同签订之日支付定金3万元，首付款17万元，被反诉人提供商业贷款45万元。合同签订后，被反诉人吴曜圣杰当日支付定金3万元，但此后未向我支付任何款项，根据三方合同约定，买卖双方应于2017年7月10日前办理交易，即被反诉人最迟于2017年7月10日应向反诉人支付房屋首付款17万元并申请获取贷款审批，但被反诉人至今未去履行付款义务，根据买卖合同第六条一款约定，被反诉人逾期未付款超过十五日的，我有权单方解除本合同，并被反诉人按照逾期未付款的1%按日向我支付违约金，另根据合同法第九十四条之规定，一方延迟履行主要债务，经另一方催告合理期限内仍未履行的，一方可以解除合同，被反诉人未付首付款的行为构成迟延履行主要债务，已达到约定和法定解除的条件。因被反诉人违约在先，导致合同解除，故我依法向贵院提出反诉，请求合并审理，支持我的反诉请求，维护我的合法权益。
反诉原告马萍针对本案本诉、反诉一并向本院提交以下证据予以证明：房屋买卖合同、证人证言。反诉被告吴曜圣杰辩称，反诉人说应该在7-10日办理手续，但是我们不具备这个条件，签订合同后被告房屋属于抵押状态，银行贷款未偿还完毕，按照合同反诉人已经先构成违约，但是反诉人态度消极，始终未按照合同履行，定金未返还也不办理房屋过户手续一直拖延，我与反诉人多次协商办理手续，后来反诉人电话不接直接消失，中间人与反诉人协商，吴振宇说等马萍回来再办理，还说车票不好买迟迟推脱，我给了一个礼拜的期限，一个礼拜后又说马萍身体不好推脱，后来我才采取法律手段来维权。一、本案当事人签订的《房屋买卖合同书》合法有效，双方应遵守合同约定，履行各自的义务。1、吴振宇作为马萍、吴迪的代理人与吴曜圣杰签订《房屋买卖合同》的行为，属于“表见代理”的行为，吴振宇系房屋所有权人马萍、吴迪的儿子，这种父母子女的特定关系和合同书中的共同共有的两个所有权证书编号，和与购房时我方和吴振宇交谈“其父母在外地，回来后办理手续等事宜...”，使我方有理由且善意的相信吴振宇有代理权限，另，通过马萍针对本案提出反诉中事实和理由的陈述（只是单方主张我方未支付剩余款项）可知马萍对房屋出卖一事知晓且同意，由此便可推定吴迪对此事通过马萍和吴振宇的行为知晓且同意追认。同时买卖合同第四项也说明已经取得全部共有人一致同意，所以买卖合同合法有效，双方应继续履行。2、马萍反诉解除合同的诉讼请求不应得到支持。2017年6月5日原被告双方签署买卖合同并交3万元购房定金时，合同第十一条约定“甲方保证房子产权清晰，无任何抵押或查封”，后经我方自行调查了解，涉诉房屋已经在银行办理了抵押贷款，房产抵押于2017年9月6日解除抵押，买方以“普通人”的角度面对房产有抵押的情况，于情于理都会有抵触和不安的情绪，不可能继续给付剩余房款，而从商业贷款的银行业务流程角度，房屋存在抵押情形也不可能通过审批,在法律上这是一种同时履行抗辩权的行使，因此马萍的主张不应得到支持，期间买方多次与吴振宇、中介电话联系此事，继续促成交易完成。现鉴于抵押状态已经解除，从鼓励交易、诚实信用的原则，双方应继续恪守履行买卖合同。3、关于中庞地产工作人员的证人证言问题。该证人证言不应被采纳，中庞地产作为房屋买卖的中介机构，理应熟悉相关房产出卖的信息审核，该中介在未审核出卖房屋所有权证书及代理人是否有房产局办理房产过户所需要的公证授权文书的情况下将该房产信息推送给买家，是导致本次诉讼的原因之一。而中庞地产作为当地略有知名度的中介机构，还能做出这种行为，不符合交易常理，不排除与出卖方有利益往来的私下约定，所以该证人证言有很大的瑕疵。同时，我方保留对中庞地产主张返还中介费用的诉讼权利。4、如因卖方的违约行为，导致合同解除，恰恰卖方又因该违约行为而获利，这有悖于立法本意。经买受方自行了解，出卖方的房产在诉讼后仍在中庞地产中介处于待出卖的状态，其报价为76万元，这比买卖合同签署时的65万元高出11万元，此行为足矣证明如买方另行购买其他相似房屋，基本参考作价也比65万高出很多，加上期间中国人民银行公布的同期贷款利率也大幅度上涨，买受方遭受损失巨大，而出卖方确因此获得大部分的差价利益，违背合同立法本意，违背诚实信用原则，不利于维护市场交易秩序。5、合同生效并继续履行后的双方义务。根据买卖合同第三条付款方式的约定，卖方应配合买方办理商业贷款及房产过户等相关手续。根据证据规则相关规定，我方已经做到我方是守约一方，被告方只是单纯反驳没有证据佐证，应承担不利的诉讼结果。
经本院庭审质证，双方当事人对吴曜圣杰提交的《房屋买卖合同》、定金收据、房屋电子登记查询证明，马萍提交的《房屋买卖合同》无异议，本院予以确认。对上述证据的证明目的，本院予以综合考量。双方当事人对以下涉及本案争议焦点的证据持有异议：一、吴曜圣杰提交电话录音资料、通话详单，用以证明买卖合同约定双方于2017年7月10日内开始办理，其知晓案涉房屋存在抵押后积极与卖方沟通，以促进交易完成，但被告一直推诿，应承担不利后果。结合在案其他证据以及证人证言，本院对上述证据的真实性、关联性、合法性予以认定，对其证明目的综合予以考量。二、吴曜圣杰提交房产交易价格参考及房产中介信息，用以证明目前房屋价值比签订买卖合同时上涨10万元以上，本诉被告仍在继续出售案涉房屋，进一步说明卖方主张解除合同是因为房价上涨。对于房产交易价格参考，因本诉原告提供价格证据系参考价格，无正规鉴定意见书，故本院不予认定。对于房产中介信息，该证据未显示房产信息登记时间，且该证据并非原件，亦无中介李翰林本人出庭或提供相关证人证言，本院对上述证据的真实性、关联性、合法性均不予确认。
三、吴曜圣杰提交委托合同及发票，用以证明本诉被告违约，律师代理费应由本诉被告承担。因双方买卖合同中未约定律师费用的承担，且无明确法律规定，故本院对上述证据的关联性不予确认。
四、马萍申请证人冯涛出庭作证，用以证明买卖合同签订后，反诉被告吴曜圣杰先提出不购买房屋。对上述证人证言，冯涛作为中介方，即买卖合同的丙方，对买卖合同实施经过均有参与，但庭审中证人陈述部分事实记不清，无法形成连贯的事实还原，故本院对上述证人证言的真实性及证明目的将结合其他证据综合予以考量。本院根据上述认证查明：马萍与吴迪系夫妻关系，吴振宇系二人儿子。马萍与吴迪共同共有一处房产坐落于沈阳市苏家屯区南京南街1001-1号1-5-4。2017年6月5日，吴振宇作为马萍（甲方）的代理人与吴曜圣杰（乙方）、中庞地产（丙方）签订房屋买卖合同书，合同约定：“房屋坐落于沈阳市苏家屯区南京南街1001-1号1单元5楼4室，房屋所有权人马萍，所有权证书编号NO60692681-1、NO60692681-2，建筑面积120.37㎡，房屋转让成交价为陆拾伍万零仟零佰元整（小写650000元），房屋交易涉及税费由乙方全部承担，双方商定共分三次过款，定金在签订本合同之日起三日内，乙方向甲方支付购房定金人民币叁万零仟零佰元（小写30000元），在乙方支付甲方第一笔购房款时，该定金直接抵作同等金额购房款，第二笔购房款为乙方首付17万元，第三笔购房款为乙方商业贷款45万元整……其他约定：1、甲方保证房子产权清晰，无任何抵押或查封，在查档核税过程中，查出房子有抵押或查封为甲方违约；2、乙方保证征信良好，无任何信用不良，所开收入证明真实有效，丙方协助办理。其他约定：甲乙双方无条件配合丙方办理，在本合同签订后七个工作日开始办理房子交易手续，超出七天违约方（办理时间在2017年7月10日内开始办理）超期未办理乙方赔偿甲方每天150元”。
上述合同签订当日，吴曜圣杰向吴振宇支付定金3万元，吴振宇向吴曜圣杰出具收条一张，注收款人为代理人吴振宇。后吴曜圣杰再未向马萍支付购房款。
另查明，合同签订时，案涉房屋尚有抵押，2017年8月10日马萍与吴迪还清贷款，于2017年9月7日解除抵押。本院认为，结合本案案情以及当事人诉辩意见，本案核心争议主要为以下三方面：一、双方当事人是否存在违约行为；二、合同应当继续履行还是解除；三、双方应承担何种违约责任。就此，本院分析如下：一、双方当事人是否存在违约行为及应承担的违约责任
结合双方当事人的陈述，合同不能继续履行的源起为房屋存在抵押、买方未提供征信报告、买方未缴纳购房首付款等问题产生的分歧。买卖合同约定，办理时间在2017年7月10日内开始办理，但吴曜圣杰未在此期间提供征信报告亦未交付首付款，马萍及吴迪的房屋系抵押状态，纵观合同履行的全部过程，本院认为，双方均未履行合同主要义务，均存在违约行为，应负同等的违约责任。二、合同应当继续履行还是解除
根据《合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
本案中，原告（反诉被告）吴曜圣杰未交付房屋首付款，迟延履行合同主要债务，且自被告（反诉原告）马萍反诉至判决之日前仍未交付，该情形符合法定的解除情形，故本院对双方签订的房屋买卖合同书予以解除。
三、各方违约责任的具体承担以及本诉、反诉诉请的处理根据《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”
本案中，根据上文分析，本院认定原告（反诉被告）吴曜圣杰与被告（反诉原告）马萍、被告吴迪应负同等的违约责任，但现房屋买卖市场价格确有增长，原告（反诉被告）吴曜圣杰确实存在损失，考虑房屋现时市场价格及违约责任，根据公平原则，本院酌定被告（反诉原告）马萍及被告吴迪赔偿原告（反诉被告）吴曜圣杰损失3万元。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十二条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）吴曜圣杰与被告（反诉原告）马萍于2017年6月5日签订的房屋买卖合同书；二、被告（反诉原告）马萍及被告吴迪于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）吴曜圣杰购房定金3万元；三、被告（反诉原告）马萍及被告吴迪于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）吴曜圣杰损失3万元；
四、驳回原告吴曜圣杰其他诉讼请求；五、驳回反诉原告马萍其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13550元，原告吴曜圣杰负担12250元，被告马萍、吴迪负担1300元。反诉案件受理费13830元，反诉原告马萍负担3530元、反诉被告吴曜圣杰负担10300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 李美佳
人民陪审员 刘 洋
人民陪审员 管 霞
二〇一八年三月八日
法官 助理 刘晓丹
书 记 员 杨 莹