广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民初188号
原告：哈维斯特贸易投资有限公司（HarvestTradeInvestmentsLimited），住所地英属处女岛托多拉市路德镇威克汉姆礁二号维斯嘉公司注册中心（VistraCorporateServiceCentre,WickhamsCayⅡ，RoadTown,Tortola,VG1110,BritishVirginIslands）。
法定代表人：黄国力，该公司董事。
委托代理人：卢运广，北京大成（广州）律师事务所律师。
委托代理人：郑桂平，北京大成（广州）律师事务所律师。
被告：张晶，女，1982年8月10日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。
被告：广州市华商贸房产发展有限公司，住所地广东省广州市越秀区大沙头路33号。
法定代表人：郑树清，该公司董事长。
委托代理人：阮建文，该公司职员。
原告哈维斯特贸易投资有限公司（以下简称哈维斯特公司）与被告张晶、被告广州市华商贸房产发展有限公司（以下简称华商贸公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告哈维斯特公司的委托代理人郑桂平、被告华商贸公司的委托代理人阮建文，以及被告张晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告哈维斯特公司诉称：其因与华商贸公司发生借贷合同纠纷，已经向中国国际经济贸易仲裁委员会提出仲裁申请，该案的案件受理号为B20160570。为确保将来债权得以执行，其向本院依法申请财产保全，请求保全华商贸公司价值人民币98704313.45元的财产。本院依法受理并作出(2016)粤01财保4号民事裁定，查封了华商贸公司名下包括广州市越秀区大沙头路33号之二2002房(以下简称涉案房产)在内的共23套房产。在财产保全过程中，张晶以案外人身份，对查封涉案房产提出书面异议。在哈维斯特公司未能参加听证的情形下，本院就作出(2017)粤01执异136号执行裁定书。该裁定书以张晶的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称执行异议和复议规定)第28条规定情形为由，裁定中止对涉案房产的执行。
一、本案应适用执行异议和复议规定第29条的规定，法院判案适用法律明显错误，应当依法予以撤销。执行异议和复议规定第29条是特殊条款，具体理由如下：1、适用的被执行人不同。执行异议和复议规定第28条适用于所有“被执行人”，而执行异议和复议规定第29条仅适用于“房地产开发企业”；2、适用的被执行财产不同。执行异议和复议规定第28条适用的被执行财产为“登记在被执行人名下的不动产”。执行异议和复议规定第29条适用的被执行财产为“房地产开发企业名下的商品房”。不动产包括工业厂房和非商品房等不动产，其范围远大于“房地产开发企业名下的商品房”。显而易见，执行异议和复议规定第28条是普通条款，执行异议和复议规定第29条是特殊条款。依据法律适用的基本原则，执行异议和复议规定第29条应当优先于第28条适用。在本案中，华商贸公司是一家中外合作的房地产开发企业，其经营范围和实际业务为房地产开发。本案所查封的房产也是登记在华商贸公司名下未予销售的商品房，即“房地产开发企业名下的商品房”。因此，本案应适用执行异议和复议规定第29条的特殊条款。
二、张晶的权利不符合执行异议和复议规定中可排除执行的情形。在执行异议和复议规定第28条和29条中，两条款都规定“权利能够排除执行”的条件之一是“在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同”。在本案中，在涉案房产被查封前，张晶事实上未与华商贸公司签订书面的房产买卖合同，也没有办理网签手续。张晶提交的所谓的《认购书》，并不能证明涉案房产买卖的真实性和有效性。因此，张晶的权利并不符合前述应排除执行的情形。
三、对于涉案房产未办理过户登记手续，因张晶存在严重过错，法院可依法查封涉案房产。广州市新建商品房买卖交易管理严格，张晶声称在没有签订正式买卖合同就支付完毕所有房款，这不是正常的房产买卖交易。因此，有理由怀疑涉案房产交易的真实性，其将依法对相关证据的真实性要求进行司法鉴定。即使涉案房产的交易是真实的，对于涉案房产未办理过户登记手续，张晶的行为也存在严重过错。首先张晶没有与华商贸公司签订真实交易必需的《广州市商品房买卖合同》；其次，张晶更没有缴纳办理真实房屋产权转让必需的相关契税。因没有签订合同和缴纳契税凭证，涉案房产根本就不可能真实地办理产权过户登记。张晶的上述严重过错，属于执行异议和复议规定中的“因买受人自身原因未办理过户登记”。因此，张晶的权利不符合排除执行的情形，法院可依法查封涉案房产。诉讼请求：1、依法撤销(2017)粤01执异136号执行裁定，准许执行广州市越秀区大沙头路33号之二2002房。2、请求依法判令诉讼费用由两被告共同承担。
庭审中，哈维斯特公司向本院提交如下证据：
1、本院（2017）粤01执异136号执行裁定书。
2、中国国际经济贸易仲裁委员会B20160570号借款合同争议案仲裁通知。
3、本院（2016）粤01执保56号送达回证、（2016）粤01财保4号民事裁定。
4、阳光家缘网截图。
被告张晶辩称：其于2015年11月7日与华商贸公司达成意向购买位于广州市越秀区大沙头路33号之二（原名东湖广场）江尚东山A栋2002房产，于当日交付定金50万元，同年11月17日与华商贸公司签订《江尚东山东湖广场认购书》，以682.62万元购买广州市越秀区大沙头路33号之二2002房。前期支付了购房款400万元，随后于2016年2月2日支付了购房尾款282.62万元，经华商贸公司同意于2015年12月11日收楼入住至今。由华商贸公司收取涉案房产转移登记费50元、物业维修基金17314.5元，截止目前，由广州旭明物业管理有限公司（以下简称旭明公司）收取管理费、燃气费、水电费和入住期间对房屋的装修费近10万元。2016年2月2日交齐尾款后，张晶催促华商贸公司进行网签，华商贸公司称涉案房产在银行解押过程中，需要等待，至2016年3月17日经再三催促华商贸公司未果，张晶自行到阳光家缘网和房管交易中心查册方知涉案房产已于2016年1月22日被越秀区人民法院查封，随后张晶于2016年3月29日向越秀区人民法院提出异议，经越秀区人民法院裁定中止了对涉案房产的执行并解除查封。2017年3月13日到房管中心办理过户手续时，又得知涉案房产于2016年4月20被本院轮候查封。于2017年3月24日向本院提起异议，本院作出（2017）粤01执异136号执行裁定，中止对涉案房产的执行。其购买的涉案房产是其本人亲自购买，该房屋先后经历两次查封，本案所涉是第二次查封，之前的查封均已解封并生效。已依法在查封前与华商贸公司签订有效的书面合同，在法院查封前已经依法占有该套房屋，已经支付全部购房款，所购房屋也是用于自住，目前这套房是家庭唯一住房，以上事实均由广州市越秀区人民法院及本院认定。
张晶为支持其理由向本院提交如下证据：
第一组：购房协议、购房发票、收楼证明
1、江尚东山A2002房认购书。
2、华商贸公司开出2015年12月2日、2016年2月3日的付款方为张晶收款人为华商贸公司的购房发票两张，金额共6,826,200元。
3、广发银行结算申请书及中国建设银行回单，证明张晶向华商贸公司付款。
4、转移登记费、物业维修基金、预收物业管理费、定金收款收据。
5、张晶与华商贸公司的延迟付款申请。
6、延迟付款协议。
7、延迟付款业务单。
8、2015年12月11日旭明公司与张晶的业主收楼确认书。
9、收楼流程证明。
10、业主住户登记表。
11、个人名下房产登记情况查询证明，显示张晶个人名下无房地产登记情况。
12、广州市不动产登记查册表，显示涉案房产被广州市越秀区人民法院查封。哈维斯特公司对该证据真实性、合法性予以认可，关联性不予认可。
第二组：物业管、水电煤、家具订购送货证明
13、住宅质量保证书。
14、东湖广场临时管理规约。
15、东湖广场业户手册。
16、东湖广场装修指南。
17-27、物业管理发票、电费发票、管理处缴费通知单、银行代扣燃气费授权书、供电局电费通知单、订购家具清单及送货单、张晶名下工商银行借记卡明细等。
第三组：相关法院裁定书、判决书
28-36、（2016）粤0104执654号查封通知书、案外人执行异议申请书、（2016）粤0104执异33号执行裁定书、（2016）粤0104民初11199号民事判决书、（2016）粤0104民初11199号生效证明、（2016）粤0104民执654-3号协助执行通知书、（2016）粤01执保56号协助执行通知书、案外人执行异议申请书（轮候查封）、（2017）粤01执异136号民事裁定书。
被告华商贸公司辩称：不同意哈维斯特公司的意见，同意张晶的陈述。
华商贸公司未提供证据，对张晶所提供证据的真实性、合法性、关联性予以认可。
经审理查明，哈维斯特公司因与华商贸公司借款合同争议向中国国际经济贸易仲裁委员会申请仲裁（案件受理号为B20160570），哈维斯特公司申请财产保全，经中国国际经济贸易仲裁委员会提请，本院于2016年3月17日作出（2016）粤财保4号民事裁定，于2016年4月20日以（2016）粤01执保56号轮候查封包括涉案房产在内的财产。当时有效查封为广州市越秀区人民法院（2016）粤0104执654号案，张晶为此向广州市越秀区人民法院提出异议，2016年7月21日广州市越秀区人民法院作出（2016）粤0104执异33号执行裁定，中止对涉案房产的执行并于2017年3月9日以（2016）粤0104执654-3号执行裁定解除对涉案房产的查封，本院（2016）粤01执保56号转为有效查封。张晶遂以案外人身份向本院提出书面异议，本院于2017年5月31日作出（2017）粤01执异136号执行裁定，裁定中止对广州市越秀区大沙头路33号之二2002房的执行。哈维斯特公司不服该裁定，于2017年6月29日向本院起诉，提出本案诉讼请求。
另查明，2015年11月7日及2015年12月1日，张晶通过广发银行分别向华商贸公司转账50万元及350万元。2015年12月2日，华商贸公司向张晶开具购房款400万元的发票，其中注明销售不动产地址为广州市越秀区大沙头路33号之二（东湖广场A座）2002房。2015年12月11日，华商贸公司向张晶开具物业维修基金、转移登记费的收款收据，旭明公司向张晶开具涉案房产预收三个月物业管理费、水电周转金等收款收据。2015年12月17日，华商贸公司与张晶签订《江尚东山【东湖广场】认购书》，约定张晶向华商贸公司购买位于广州市越秀区大沙头路33号东湖广场A栋20楼02单元，认购价6826200元等。2016年2月3日，华商贸公司又向张晶开具该房屋的购房款2826200元发票。此外，张晶还向本院提交了自2015年12月起涉案房产的物业管理费发票及水、电、燃气的缴付通知单等。
本院认为，本案为申请执行人提起的执行异议之诉，审查的关键是案外人张晶对涉案房产是否享有足以排除执行的实体权利。
根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，张晶与华商贸公司签订房屋认购书，订明所购房屋的房号、面积、购房金额、付款时间等，虽两被告未签订《广州市商品房买卖合同》，但该认购书是买卖双方真实意思合意，且张晶已足额付清购房款项，华商贸公司业已向张晶交房，均履行了认购书约定的主要义务，因此认购书具备买卖合同的基本要件，合法有效。网签仅具有公示效力，没有网签并不当然产生对抗合同当事人意思表示的法律后果，且无证据证明涉案房产没有网签有归咎于张晶的过错。如前述，张晶已于本院轮候查封涉案房产前与华商贸公司签订房屋认购书且已全部付清房款，并接收房屋，已实际占有涉案房产，涉案房产未能及时办理过户登记手续，但无充分证据证明张晶存在过错。因此，张晶的主张，本院予以采纳，张晶对涉案房产享有足以阻止执行的实体权利。哈维斯特公司关于许可执行涉案房产的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第一款第（二）项的规定，判决如下：
驳回原告哈维斯特贸易投资有限公司的诉讼请求。
案件受理费100元由原告哈维斯特贸易投资有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。
审 判 长 赵 彤
审 判 员 叶洁靖
人民陪审员 冼静文
二〇一七年十月十六日
书 记 员 梅书慧
李华杰