徐州市泉山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泉民初字第4639号
原告徐州领航科技有限公司，住所地本市云龙区复兴北路金凯隆大厦1-1511室。
法定代表人张猛，总经理。
委托代理人杨忠豫，江苏它石律师事务所律师。
委托代理人葛献立，江苏它石律师事务所律师。
被告徐州软件园运营管理有限公司，住所地本市泉山区解放南路中国矿大科技园B座附楼。
法定代表人杨占勇，总经理。
委托代理人盖之明，安徽铭心律师事务所律师。
委托代理人韩乐，该公司职员。
原告徐州领航科技有限公司（以下简称领航科技公司）诉被告徐州软件园运营管理有限公司（以下简称软件园运营公司）房屋租赁合同纠纷一案，本案于2014年11月12日受理后，依法由审判员车勤独任审判，于2014年12月10日公开开庭进行了审理。后根据案情需要，依法适用普通程序，组成合议庭于2015年4月22日公开开庭进行了审理。原告领航科技公司的委托代理人葛献立、被告软件园运营公司的委托代理人盖之明、韩乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告领航科技公司诉称：2013年9月27日，原被告签订《徐州软件园入驻服务协议》，后双方又于2013年12月27日达成《徐州软件园入驻服务协议补充协议》。根据协议及补充协议的约定，被告将其位于徐州软件园x-
A号楼x层xx6-xx8室给予原告使用，使用期自2014年1月1日至2016年12月31日，使用费用为20元/平方米/月。同时协议第五章明确约定了被告保证原告的正常工作环境，包括照明用电、设备用电的正常提供、电话的正常使用、局域网的畅通等。原告根据入驻服务协议入驻租赁房屋后，因被告与第三方因租赁房屋的产权以及是否有房屋租赁权产生争议，2014年5月8日，第三方徐州软件园发展有限公司向原告发函，要求立即停止占用租赁房屋，并对原告采取了拉闸限电、频繁骚扰等手段。被告对此并未采取相应的措施保证原告公司正常经营，给原告造成了巨大经营损失。2014年6月，原告自力恢复了部分经营，挽回了部分损失。2014年7月8日，第三方徐州软件园发展有限公司再次向原告发函要求停止占用租赁房屋，而南京市鼓楼区人民法院（2014）鼓商初字第6xx号民事判决书已确认被告不享有向外租赁该房屋的权利，在此情形下，原告只能被迫暂停营业，搬离徐州软件园。被告未依照入驻服务协议履行约定义务，给原告造成了巨额损失，经双方多次协商未果。现诉至法院，请求：1、判令解除原被告之间的《徐州软件园入驻服务协议》及《徐州软件园入驻服务协议补充协议》；2、被告赔偿原告装修损失26220元、搬家费用780元、评估费1750元、可得利益损失89955.8元（按照2014年1、2、3、4、6月平均月利润46481.42元，计算5月、7月的利润差额分别为49950.79元、40005.01元）；3、诉讼费用由被告承担。
被告软件园运营公司辩称:根据徐州市泉山区人民政府与江苏集群集团签订徐州软件园合作运营协议书第三条第一项约定，被告负责徐州软件园的运营管理和招商工作，因此被告享有合法的租赁权。根据南京市鼓楼区法院作出的判决，原被告于2013年11月1日签订的租赁协议在判决生效前都是有效的，法院判令泉山区政府与江苏集群解除协议后，原被告签订的入驻服务协议已经由泉山区政府指定的管理单位承继，原告在入驻软件园期间受到的损失是第三方侵权造成的，与被告无关。原告的损失应向侵权方主张，可得利益损失没有依据。无论何种原因原告搬家总会发生，该费用不应由被告承担。请求驳回原告的诉讼请求。
原告领航科技公司为证明其诉称主张，向本院提交以下证据：
1、2013年9月27日原被告签订的《徐州软件园入驻服务协议》以及2013年12月27日双方签订的《徐州软件园入驻服务协议补充协议》。证明根据协议及补充协议的约定，被告将诉争房屋租赁给原告使用，双方约定了使用期限及权利义务；
2、徐州软件园发展有限公司于2014年5月8日向原告发出的《关于立即停止占用徐州软件园房屋的函》以及于2014年7月23日向原告发出的《关于立即停止占用徐州软件园房屋的函》、（2014）鼓商初字第6xx号民事判决书、（2014）宁商终字第8xx号民事裁定书。证明原告根据协议入驻租赁房屋后由于被告与第三方因租赁房屋的产权及是否有房屋租赁权发生争议，导致原告遭受被断电、骚扰等经营阻碍，后经法院认定被告不是租赁房屋产权人，也不具有向外租赁房屋的权利，根据判决及第三方徐州软件园发展有限公司要求，原告暂停营业，搬离租赁房屋；
3、原告与12345平台的通话录音，证明原告被断电的事实。2014年5月12日开始706室断电，二日后原告将708室的电接到706室使用，5月16日又断电。原告于5月24日打电话反映被断电的问题，6月10日自行接电，6月11日平台回复不能处理。
4、2013年11月4日原告与泉山区印象装饰建材销售部签订的《印象成品隔断订购合同》及收据；2013年11月5日购买地板装修材料的出库单以及周建军于2015年1月14日出具的关于地板材料费共9180元的证明；2014年7月31日徐州市新天地搬家运输有限公司出具的780元搬家费收据；2014年1月至2014年7月营业税务发票以及1月至7月支出凭据。证明因被告未能按约履行合同义务给原告造成的装修损失，搬家费用，营业损失等共计143966.8元。2013年12月14日原告搬进房屋后对地板和玻璃隔断进行了装修，因地板和玻璃隔断无法搬走，故没有主张折旧的价格。2014年7月初原告开始陆续搬迁，共搬迁两次，7月底搬清。2014年5月份和7月份因被告违约、第三方断电，原告营业额减少。2014年1、2、3、4、6月平均营业额为77270.4元（其中5月为1618元、7月为10850元），根据2014年1、2、3、4、6月平均月利润46481.42元（1月利润19140.23元、2月利润99918.93元、3月利润52011.7元、4月利润24509.47元、5月利润负3469.37元、6月利润36826.76元、7月利润6476.41元）计算5月和7月的差额，5月份差额是49950.79元，7月份是40005.01元，共计89955.8元；
经质证，被告软件园运营公司对证据1的真实性无异议，认为被告有合法的运营手续，侵权行为是由第三方引起的；对证据2的真实性无异议，根据南京市鼓楼区法院作出的判决，2011年3月24日至2013年12月16日期间被告是有运营权的，之后属于效力待定期，因此2013年11月被告与原告签订合同的时候有运营管理权；对证据3的真实性无异议，但原告反映的断电与被告无关，并且第一次断电被告曾与徐州软件园达成协议，不论双方之间有什么纠纷都不能损害租赁户的利益，软件园也答应了被告，因此损失不应由被告承担；对证据4中的隔断订购合同及收据真实性不予认可。出库单不是正规发票，也不是收据，故对其真实性不予认可。搬家费收据无法证实原告具体从哪里搬到哪里，被告不予认可。5月份断电是可以自行接通的，而7月份原告陆续搬家也与被告无关。对税务发票的真实性无异议，但原告选择取平均数的营业额并不是利润，支出凭证不能证明原告可得利益的损失且与被告有关联性。
被告软件园运营公司为证明其辩称主张，向本院提交了2011年3月24日江苏集群信息产业投资发展有限公司与徐州市泉山区政府签订的徐州软件园合作运营协议书，证明被告对软件园有合法的招商运营管理权。原告已将运营管理费缴纳至2014年6月30日。
经质证，原告领航科技公司对该份证据的真实性无异议。原告在签订合同时直至南京中院的裁定下达之前都是相信被告是有权租赁该房屋的，但是根据原被告双方的合同约定，被告并没有保证原告的正常经营，故根据合同约定被告应承担违约赔偿责任。
经审理查明：2013年9月27日，原被告签订《徐州软件园入驻服务协议》，约定：甲方（被告软件园运营公司）将其所属位于软件园x-
A号楼x层xx6-xx8室的场所给予乙方（原告领航科技公司）使用，建筑面积390.8平方米；乙方具体经营项目是计算机软件开发；使用期限为三年，自2013年11月1日开始至2016年10月31日截止，甲方同意乙方装修期为30天，自2013年10月1日起至2013年10月31日止；在使用期限内，乙方按20元/平方米/月缴纳运营管理费，每六个月预缴一次；甲方保证乙方的正常工作环境，包括照明用电、设备用电的正常提供、电话的正常使用、局域网的畅通等；甲乙双方在履行协议的过程中发生争议的，应当首先通过协商解决，协商不成时，任何一方均有权向房屋所在地人民法院提起诉讼。同时，双方还在该协议中对主营业务指标、装修与改建、双方的权利及义务等事项进行了约定。同年12月27日，原被告又签订了《徐州软件园入驻服务协议补充协议》，将使用期限变更为自2014年1月1日开始至2016年12月31日截止，装修期为30天，自2013年12月1日起至2013年12月31日止。后原告领航科技公司按照合同约定对涉案房屋进行了地板、玻璃隔断等装修，并入驻徐州软件园开始运营。
2014年5月8日，徐州软件园发展有限公司（以下简称软件园发展公司）向原告发出《关于立即停止占用徐州软件园房屋的函》，以“我公司是徐州软件园产权所有人徐州市泉山国有资产投资管理有限公司唯一授权的对徐州软件园房产进行出租、运营、管理的合法主体。你司于2013年12月起在未经我司许可的情况下，擅自占用了徐州软件园x号楼A座x层Axx6-Axx8房间，建筑面积390.8平方米。我司多次与你司协商沟通，但你司既不接受我司提出的要求，也不迁出擅自占用房屋。至今你司已未经许可擅自占用徐州软件园房屋长达五个月之久，已经给我司造成一定经济损失和不良影响，同时干扰了徐州软件园的正常运营和管理”为由，要求原告立即停止擅自占用徐州软件园房屋的行为，并于5月12日前到徐州软件园发展有限公司签订入驻协议。后原告未从该涉案房屋内迁出，也未与软件园发展公司签订入驻协议，并于同年7月初开始搬迁。2014年7月23日，软件园发展公司再次向原告发出《关于立即停止占用徐州软件园房屋的函》，要求原告立即停止擅自占用徐州软件园房屋的行为，并在三个工作日内与徐州软件园发展有限公司洽谈签订入驻合同，偿还未经许可占用期间的租金及其他各类费用。2014年7月31日，原告最后从涉案房屋迁出，支出搬家费780元。原告认为因被告未履行合同约定的义务致使其经营受到损失，遂以诉称理由诉至本院。
另查，2011年3月24日，徐州市泉山区人民政府与江苏集群信息产业投资发展有限公司（以下简称集群公司）签订《徐州软件园合作运营协议书》，约定由集群公司出资1000万在泉山区注册成立徐州软件园运营管理有限公司，在徐州软件园管理委员会的监督和指导下主持徐州软件园（1、2号楼约8万平方米）运营管理和招商工作。2012年7月7日至11日，被告软件园运营公司与软件园管委会通过邮件往来对入驻企业条件及招商流程进行了沟通，软件园管委会的意见是未经其或泉山区国投公司授权，软件园运营公司不能作为招商签约主体，泉山区政府对该邮件往来进行了公证。后因双方在履约过程中出现矛盾，泉山区人民政府于2013年12月13日致函集群公司，通知解除双方签订的合作运营协议。因集群公司不同意解除合作运营协议，于2014年4月2日向南京市鼓楼区人民法院提起诉讼。经审查，南京市鼓楼区人民法院于2014年5月27日作出（2014）鼓商初字第6xx号民事判决书，以“双方合作已陷入僵局，双方的合同目的均无法实现，且软件园运营公司已完全从软件园撤离，合作运营协议已处于实际解除状态，不具备继续履行的可能”为由，确认自2013年12月16日起，双方于2011年3月24日签订的合作运营协议解除，判决驳回集群公司的诉讼请求。后集群公司对上述判决不服，向江苏省南京市中级人民法院提起上诉，2014年6月26日集群公司向法院申请撤诉。南京市中级人民法院于2014年6月27日作出（2014）宁商终字第8xx号民事裁定书，裁定准许上诉人集群公司撤回上诉，双方按原审判决执行。
再查，2013年2月5日，泉山区国投公司出具授权书，其以软件园房屋所有权人的身份，授权软件园发展公司与入驻企业签订入驻租赁协议。3月15日，泉山区国投公司发布声明：确定其为软件园唯一所有权人，软件园发展公司系经其授权的签约主体，其他任何单位或者个人均无权签订入驻租赁协议。2013年10月28日，泉山区国投公司发布公告，告知软件园发展公司系唯一合法签约主体，要求被告软件园运营公司停止签约，并在2日内停止侵权、搬离软件园，同时告诫已入驻及拟入驻的企业，应当与软件园发展公司签约，与被告软件园运营公司签约的，其不予认可。
本案在审理过程中，根据原告的申请，本院委托徐州市精英价格评估咨询有限公司对原告装修的徐州软件园x-
A号楼x层xx6-xx8室中的地板及玻璃隔断在2014年7月31日基准日的价值进行鉴定。2015年3月9日，徐州市精英价格评估咨询有限公司作出价格鉴定结论：地板在价格鉴定基准日的价值为6190元、玻璃隔断在价格鉴定基准日的价值为20030元，以上两项合计26220元。原被告双方对上述鉴定结论均不持异议。原告为此支出鉴定费用1750元。
本院认为：原被告双方签订的《徐州软件园入驻服务协议》及《徐州软件园入驻服务协议补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格履行。因被告与第三方在涉案房屋租赁权问题上存在争议，导致原告在合同期限届满前搬离涉案房屋，无法正常营业，故被告应对因其违约行为而给原告造成的经济损失承担赔偿责任。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，租赁房屋权属有争议的，导致租赁房屋无法使用，承租人可以请求解除合同。因泉山区国投公司已发布公告，确认软件园发展公司系唯一合法签约主体，被告软件园运营公司对涉案房屋不具有合法的租赁权，且原告也已从涉案房屋内迁出，合同无法继续履行，故原告请求解除原被告签订的《徐州软件园入驻服务协议》及《徐州软件园入驻服务协议补充协议》符合法律规定，本院予以支持。
根据双方签订的《徐州软件园入驻服务协议》，原告在涉案房屋内装修已经过被告同意，故根据最高人民法院关于《审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，因出租人违约导致合同解除时，出租人应赔偿承租人剩余租赁期内的装饰装修残值损失。根据徐州市精英价格评估咨询有限公司对徐州软件园x-
A号楼x层xx6-xx8室中的地板及玻璃隔断价值作出的鉴定结论，原告请求被告赔偿其装饰装修残值损失26220元符合法律规定，本院予以支持。原告主张的搬家费损失780元有徐州市新天地搬家运输有限公司于2014年7月31日出具的搬家费用收据为证，本院予以支持。关于原告主张的可得利益损失，根据原告与12345平台之间的通话录音，可以确认2014年5月至6月期间确实存在原告租赁的房屋因被告与第三方之间的房屋租赁权纠纷而被断电的事实，而原被告签订的协议中明确约定被告应保证原告的正常工作环境，包括照明用电、设备用电的正常提供、电话的正常使用、局域网的畅通等，故因断电而给原告造成的经营利润损失应由被告承担。根据庭审中原告自述2014年5月12日断电，二日后接通，5月16日又断电，6月10日自行通电的事实可以确认，虽被告的违约行为给原告造成一定的经济损失，但原告已通过其及时采取措施接通电源避免了损失的扩大。2014年5月8日软件园发展公司即向原告发函要求其停止占用涉案房屋，原告在接到该通知后即应当及时落实实际情况并考虑合理时间内的应对措施，但直至7月23日软件园发展公司再次向原告发函，原告才最终从涉案房屋内迁出，因此，结合2014年1月至6月原告的月经营利润并不均衡的实际情况，原告并不能完全以2014年1、2、3、4、6月平均月利润金额计算5月和7月的差额作为其可得利益损失金额。综合考虑原告在2014年5月、6月经营期间被断电导致原告经营受损的实际情况，本院酌定支持原告的可得利益损失50000元。对被告辩称原告在入驻软件园期间受到的损失是第三方侵权造成且与被告无关的主张，无证据予以支持，本院不予采信。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、最高人民法院关于《审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十一条之规定，判决如下：
一、解除原被告之间的《徐州软件园入驻服务协议》及《徐州软件园入驻服务协议补充协议》。
二、本判决生效后十日内，被告徐州软件园运营管理有限公司赔偿原告徐州领航科技有限公司装修损失26220元。
三、本判决生效后十日内，被告徐州软件园运营管理有限公司赔偿原告徐州领航科技有限公司搬迁费损失780元。
四、本判决生效后十日内，被告徐州软件园运营管理有限公司赔偿原告徐州领航科技有限公司可得利益损失50000元。
五、驳回原告徐州领航科技有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4040元，鉴定费1750元，合计5790元，由被告徐州软件园运营管理有限公司负担（原告已预交，被告随案款一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 车 勤
代理审判员 张红梅
人民陪审员 李 丽
二〇一五年六月九日
书 记 员 李欣睿