浙江省嵊州市人民法院
民 事 判 决 书
（2010）绍嵊民初字第1865号
原告：黄某某。
被告：姜甲。
委托代理人（特别授权代理）：姜乙。
第三人：孟某某。
原告黄某某与被告姜甲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2
010年11月17日立案受理。在审理过程中，应被告姜甲的申请
，本院追加孟某某为本案第三人参加诉讼。本案由代理审判员
吕炉君适用简易程序于2010年12月9日公开开庭进行了审理。
原告黄某某与被告姜甲的委托代理人姜乙到庭参加诉讼。第三
人孟某某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本
案现已审理终结。
原告黄某某起诉称，2010年8月6日，被告将嵊州市××
街506、508号房屋出租给原告，双方签订了租赁合同。合同约
定，租赁期自2010年8月15日起两年，租金第一年为48000元，
第二年为52000元，先付款后用房。签约前，原告根据被告的
要求于8月5日已经付了该合同约定的首年租金48000元。但自2
010年8月11日起董某某以原承租人孟某某无权单独处分财产为
由将租赁房另行加锁阻止原告进入。原告当即将上述情况告知
被告，要求被告依约交付租赁房屋，但被告不予理睬。该租赁
房被告至今没有向原告交付。另查明被告不是惠民街508号房屋的产权人，在双方签订合同时被告向原告隐瞒了这一事实。
原告认为，被告将房屋出租给原告，被告有收取租金的权利，
同时也有交付租赁物的义务。现原告起诉至法院，要求依法解
除原、被告双方签订的租赁合同，由被告退还原告已付的租金
48000元，并由被告承担本案诉讼费。
被告姜甲答辩称，其不认识原告黄某某，原告是由原租
赁合同签约人孟某某推荐来转租的。2007年，孟某某租赁了该
二间营业房，合同租期为五年，每年的租房费于8月14日到期
，并约定次年的租费应提前一个月交清。2010年8月14日是合
同第三年期满之日。第四年开始，孟某某称其准备不开了，由
专卖公司“恒洁卫浴”转接去开。被告称只要将租金按合同交
到其帐上，其同意转让。隔几天，“恒洁卫浴”的“邱某”打
电话要去其农行账号，然后其收到了48000元租金。后孟某某
又来其处讲，钱已经给其了，要求将最后两年的租赁合同重新
签订一次。为此，被告将二份合同先签好字，然后给孟某某拿
去给对方签，但没有还被告一份。直到后来被告才知道对方签
合同的人叫黄某某。现该两间营业房一直由孟某某、黄某某管
着，其从未踏进过一步，亦未多收房租费。诉状中称其隐瞒50
8号的产权不是其所有，并不属实，其从未隐瞒，早在07年签
订合同时就有胡某某的签名。惠民街508号店面是由被告之外
甥女胡某某委托被告进行出租的，且孟某某也知道该情况。现
被告要求原告黄某某提供支付租金的依据及店铺转让协议书。
因一直以来所有事情都是孟某某操办，故其申请追加孟某某为
第三人参加诉讼。第三人孟某某未作答辩。
原告为证明其主张的事实向本院提供的证据及被告姜甲
的质证意见如下：
证据1、2010年8月6日由孟某某、黄某某及姜甲三方签订
的店铺转让协议书一份，载明姜甲同意孟某某将位于惠民街×
×、××号店铺转让给黄某某使用，由黄某某代替孟某某向姜
甲履行原店铺租赁合同中所规定的条款，并注明原租赁合同作
废。经质证，被告姜甲对证据的真实性没有异议，提出根据协
议第5条规定，甲方（孟某某）的债权债务也包括被告方的损
失。
证据2、2010年8月6日黄某某与姜甲签订的房屋租赁合同
一份，载明姜甲愿将座落在嵊州市××街506#、508#两间营业
房出租给黄某某作为营业使用，租期为自2010年8月15日至201
2年8月14日二年，租金为第一年48000元，第二年52000元。经
质证，被告姜甲提出，上面签名是被告本人签的，但并不是原
告与被告双方在场同时签名的，是由孟某某拿给被告叫其签名
的。
证据3、收据一份，载明姜甲于2010年8月6日收到恒洁卫
浴店面惠民街506号、508号2010年-
2011年（一年）房租费48000元。经质证，被告姜甲对证据的
真实性没有异议。
被告姜甲向本院提供的证据及原告黄某某的质证意见如
下：
证据4、嵊州市××街508号房产证复印件1份、胡某某出具的委托书复印件1份，以证明胡某某将其座落于嵊州市××
街508号的营业房委托姜甲进行出租的事实。经质证，原告黄
某某没有异议。
上述证据经审核，均符合证据的“三性”，本院予以确
认为有效证据。
经审理，查明本案事实如下：2007年8月6日，姜甲、胡
某某与孟某某签订了一份房屋租赁合同，约定姜甲、胡某某将
座落在嵊州市××街506#、508#两间营业房出租给孟某某作为
营业使用，租期为2007年8月15日至2012年8月14日止，其中第
四年租金为48000元。第五年租金为52000元。孟某某以该二间
店铺为经营场所开办了嵊州市大叶陶瓷洁具商行，经营广东恒
洁卫浴有限公司的品牌产品。2010年8月6日，孟某某作为甲方
，与乙方黄某某及丙方姜甲签订了店铺转让协议，约定姜甲同
意孟某某将位于惠民街××、××号店铺转让给黄某某使用，
由黄某某代替孟某某向姜甲履行原店铺租赁合同中所规定的条
款，并注明原租赁合同作废。同日，姜甲与黄某某另行签订了
房屋租赁合同，约定姜甲愿将座落在嵊州市××街506#、508#
两间营业房出租给黄某某作为营业使用，租期为自2010年8月1
5日至2012年8月14日二年，租金为第一年48000元，第二年520
00元。黄某某于2010年8月5日通过中国农某某行转账方式支付
姜甲租金48000元。但因孟某某丈夫董某某不同意孟某某将店
铺转让，故与黄某某产生纠纷，并在该两间营业房上锁，致使
原告至今未能占有使用该两间营业房。
本院认为，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间内保持租赁物符合约定的用途。嵊州市××街50
6#、508#两间营业房原系第三人孟某某承租，后经孟某某、姜
甲、黄某某三方协商，由黄某某租赁使用该两间租赁房屋，原
租赁合同作废，姜甲与黄某某并另行签订了新的房屋租赁合同
。被告姜甲虽提出该新的房屋租赁合同并非系原、被告双方在
场时签订，但在庭审中对该合同予以认可，为此，该合同应当
认定为合法有效。双方应按合同约定及相关法律规定自觉履行
合同义务。现因孟某某丈夫董某某干涉，原告无法从第三人孟
某某处转接房屋，致使其无法占有使用租赁房屋，原告为此要
求解除房屋租赁合同，且被告姜甲在庭审中亦同意解除合同，
本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第二百二十八条规
定：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收
益的，承租人可以要求减少租金或不支付租金。第三人主张权
利的，承租人应当及时通知出租人。”据此，原告应将其无法
占有使用租赁房屋这一情况及时通知被告姜甲。但被告代理人
陈述其于原告起诉时才知道这一情况，而原告亦未提供相应证
据证明其已将该情况及时告知被告，且原告在庭审中陈述其曾
对该两间营业房上锁，为此，对自租赁合同起始之日（2010年
8月15日）起至本案起诉之日（2010年11月17日）这段时间的
租赁费12000元，原告无权向被告姜甲要求返还，而可向侵权
人另行主张。对剩余房租费36000元，被告姜甲则应予返还给
原告。综上，对原告合理的诉讼请求，本院予以支持；对原告
不合理的诉讼请求，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和
国合同法》第二百十六条、第二百二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条，最高人民法院《关于民事诉讼
证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、解除姜甲与黄某某于2010年8月6日签订的房屋租赁
合同；
二、姜甲返还黄某某租金36000元；
三、驳回黄某某的其余诉讼请求。
以上款项均限于本判决发生法律效力之日起十日内付清
。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《
中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支
付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1000元，依法减半收取500元，由黄某某负担
125元，姜甲负担375元（款由黄某某先行垫付，限姜甲于本判
决发生法律效力之日起十日内径付黄某某）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本
院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江
省绍兴市中级人民法院。［在递交上诉状之日起7日内先预缴
上诉案件受理费1000元（具体金额由绍兴市中级人民法院确定
，多余部分退还），款汇绍兴市预算外资金财政专户，帐号：
090000189100001427，开户行：绍兴银行业务部。逾期不缴按
自动撤回上诉处理］。
代理审判员 吕炉君
二〇一〇年十二月十五日
书 记 员 丁 波