上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0117民初15625号
原告(反诉被告)：胡孔富，男，1980年12月12日生，汉族，住上海市松江区。
原告(反诉被告)：罗顺婷，女，1982年1月11日生，汉族，住安徽省池州市。
二原告(反诉被告)共同委托诉讼代理人：卞东风，上海敏诚善律师事务所律师。
被告(反诉原告)：陈国祥，男，1960年7月28日生，汉族，住上海市。
委托诉讼代理人：时瑞芳，上海科尚律师事务所律师。
原告胡孔富、罗顺婷与被告陈国祥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月26日立案后，依法适用简易程序于2016年10月20日公开开庭进行了审理。嗣后，因案情复杂，本案转为适用普通程序于2017年1月6日再次公开开庭进行了审理。审理中，被告提出反诉，本院依法受理后，于2017年4月20日就本、反诉再次公开开庭进行了合并审理。二原告的共同委托诉讼代理人卞东风，被告陈国祥及其委托诉讼代理人时瑞芳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡孔富向本院提出诉讼请求：1.判令被告将坐落于上海市松江区辰花路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)交付给原告；2.判令被告支付原告逾期交房违约金(以1,570,000元为本金，按照日万分之五的标准，自2016年3月3日起计算至实际交付系争房屋之日止)。事实和理由：2015年12月15日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定原告向被告购买系争房屋。原告按约履行了支付房款义务后，被告至今未履行交付房屋义务。双方协商未果，故原告诉至本院，请求判如诉请。
被告陈国祥辩称，系争房屋是带租约出售给原告的，原告对此是明知的。故被告同意在约定的交房时间后，由原告收取相应租金。另，由于系争房屋的承租人严重违约，故被告已经起诉要求解除租赁合同，目前该案正在审理中，承租人尚未将系争房屋返还给被告，导致被告无法将房屋交付给原告。即便被告存在违约，原告主张的违约金标准过高，请求予以调整。同时，因原告尚有房屋尾款100,000元未支付被告，故被告提出反诉请求：原告支付房屋尾款100,000元。
原告胡孔富、罗顺婷针对被告的反诉辩称，支付房屋尾款100,000元的条件系被告交付房屋，现被告未交付房屋，故支付房屋尾款的条件尚未成就。被告交付房屋后，原告同意支付尾款100,000元。
经审理查明，2015年12月15日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定原告向被告购买系争房屋，总价为1,570,000元。合同第四条约定，被告应于2016年3月31日前腾出房屋并通知原告进行验收交接。合同补充条款(一)第6条第(1)款约定，被告未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向原告支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。合同附件三第四条约定，原告应支付被告尾款计100,000元。交易中心出具以原告为权利人的房地产权证、且被告已收到除尾款外的其他款项后五日内，双方对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由被告交付给原告，双方签署《房屋交接书》，并由原告直接支付被告全额尾款，相关费用的结算日期以交接之日为准。合同另对其他相关事项作了相应约定。
2016年2月17日，系争房屋产权登记至原告名下。
2016年3月19日，原告付清除尾款100,000元之外的其余房款。
另查明，2016年2月25日，陈国祥以案外人符玉为被告诉至本院，案号为(2016)沪0117民初4212号。该案中，陈国祥请求本院判令：1.确认陈国祥与符玉之间的《房屋租赁合同》于2016年2月2日解除；2.符玉支付自2016年1月11日至2016年2月2日期间的滞纳金2,760元；3.符玉搬离并返还陈国祥系争房屋；4.符玉支付自2016年4月18日起至实际搬离之日止的房屋占有使用费。符玉提出反诉，请求本院判令：1.陈国祥赔偿装修损失91,398元；2.陈国祥赔偿另购房屋差价损失300,000元；3.陈国祥赔偿另购房屋期间另行租住房屋的租金损失42,000元。本院于2016年7月7日作出(2016)沪0117民初4212号民事判决：一、符玉支付陈国祥逾期支付租金违约金2,640元；二、驳回陈国祥的其余诉讼请求；三、驳回符玉的反诉请求。因陈国祥不服该一审判决，上诉于上海市第一中级人民法院。上海市第一中级人民法院经二审审理后，于2016年11月30日裁定撤销了上述一审判决，发回本院重审。本院于2017年1月5日立案重审，案号为(2017)沪0117民初774号，目前该案尚在审理过程中。
以上事实，有上海市房地产登记簿、《上海市房地产买卖合同》、《上海市房地产权证》、民事判决书、民事裁定书及当事人陈述等证据予以证明，本院予以确认。
本院认为，原、被告于2015年12月15日签订的《上海市房地产买卖合同》真实、合法、有效，双方均应恪守。
在《上海市房地产买卖合同》中对于房屋的交接有明确约定，在被告收到除尾款100,000元以外的其他款项后5日内，双方对系争房屋进行验看、清点，确认无误后，由被告交付给原告，双方签署《房屋交接书》。从该约定可以看出，被告应当将系争房屋交付给原告。且从被告陈国祥起诉案外人符玉主张解除房屋租赁合同的行为可以判断，原、被告并未达成一致，房屋交付以由原告继续履行被告与案外人符玉之间的房屋租赁合同为标志。被告应按照合同约定履行交付房屋的义务，原告于2016年3月19日付清了除尾款以外的全部房款，被告应于2016年3月24日之前向原告交付系争房屋，未按期交付房屋的，属于违约。如因案外人原因造成被告违约的，不影响被告向原告承担相应违约责任。原告主张自2016年3月3日开始计算违约金，与事实不符，本院依法调整为自2016年3月25日开始计算违约金。原告主张按照总房价款的日万分五的标准计算违约金，显属过高，本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，以及当事人的过错程度，根据公平原则，依法酌情确定违约金标准为每天按照总房价款的万分之一计算。
因本院要求被告向原告交付系争房屋，故对于被告主张的尾款100,000元，本院在本案中一并处理，原告应于被告实际交付系争房屋之日向被告支付该尾款100,000元，但应扣除被告应向原告支付的违约金。如最终违约金的金额高于100,000元，则扣除100,000元尾款后，被告将余款支付给原告。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条、第一百三十五条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告(反诉原告)陈国祥于本判决生效之日起十日内将坐落于上海市松江区辰花路XXX弄XXX号XXX室房屋交付给原告(反诉被告)胡孔富、罗顺婷；
二、被告(反诉原告)陈国祥于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)胡孔富、罗顺婷逾期交房违约金(自2016年3月25日开始按照每天157元计算至实际交付上述房屋之日止)；
三、原告(反诉被告)胡孔富、罗顺婷于被告(反诉原告)陈国祥实际交付上述房屋之日支付被告(反诉原告)陈国祥房屋尾款100,000元。
如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1,050元，反诉案件受理费1,150元，合计诉讼费2,200元，由原告(反诉被告)胡孔富、罗顺婷负担1,050元(已付)，由被告(反诉原告)陈国祥负担1,150元(已付)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 朱金彪
审 判 员 方美玲
人民陪审员 范幼芳
二〇一七年五月二十六日
书 记 员 黄 燕
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。