湖北省武汉市蔡甸区人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂蔡甸民二初字第00055号原告肖翚。委托代理人龙贤富，湖北平渊律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托代理人何正利，系原告之夫，代理权限为特别授权。被告武汉市蔡甸区建新房地产开发公司。法定代表人刘贤木，系该公司董事长。委托代理人汪慧，湖北浩泽律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告肖翚与被告武汉市蔡甸区建新房地产开发公司（以下简称建新房地产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2014年12月26日立案受理后，原告于2014年12月30日申请诉讼保全，本院以（2015）鄂蔡甸民二初字第00055—1号民事裁定书依法对被告建新房地产公司的银行存款172万元予以冻结，对其开发的新福茂.中央广场一层位于第9-10轴与第K-G轴坐标编号为13号、14号、26号、27号、28号、29号的门面房屋予以查封；2015年1月26日，被告建新房地产公司以“新福茂.中央广场”一层二号面积为149.71平方米的商铺提供担保，申请对其银行存款予以解除冻结，本院认为被告所提供的担保为拆迁还建在建房屋，产权关系不清，不符合担保条件，故对被告的申请本院未予准许，并于2015年2月4日，依法由审判员严月华适用简易程序公开开庭进行了审理。原告肖翚及其委托代理人龙贤富，被告建新房地产公司的委托代理人汪慧到庭参加诉讼。因案情复杂，本院作出（2015）鄂蔡甸民二初字第00055-2号民事裁定书将本案转为普通程序，并依法组成合议庭于2015年5月20日公开开庭进行了审理。原告肖翚的委托代理人龙贤富、何正利，被告建新房地产公司的委托代理人汪慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖翚诉称，自2008年起，原告将自已所有的位于蔡甸区蔡甸街幸福路536号一层3-4号门面及租赁案外人罗传波的门面开办了蔡甸区利郎专卖店，专卖店的使用面积约150平方米，主要经营销售品牌服饰。被告建新房地产公司因开发“幸福港湾三期”房地产项目，需拆除原告经营的门店。双方就门店拆迁还建补偿事宜于2012年5月12日签订了《门面拆迁补偿安置合同》，同月13日签订了《租户腾退补偿协议》及《商户经营损失补偿协议》。因被告违反合同及协议的约定，严重侵害原告的合法权益，据此，请求判令：1、被告履行与原告签订的《门面拆迁补偿安置合同》约定的义务，即按双方约定的还建房屋的标准和条件履行拆迁还建义务；2、被告立即向原告支付少付的临时安置补偿费人民币91000元整（自2013年10月5日起至2014年11月5日止）；3、被告立即向原告支付经营损失补偿费人民币529000元整（自2013年10月5日起至2014年12月26日止）；4、被告立即向原告支付因未按约定条件交付还建门面的违约金人民币105.35万元整（自2013年10月5日起至2014年12月26日止）；5、被告承担本案的全部诉讼费用。原告肖翚为支持其诉讼主张，向本提交如下证据：证据一、居民身份证，以证明原告的身份；证据二、《门面拆迁补偿安置合同》，以证明原告与被告之间因拆迁还建补偿安置而确立的权利与义务关系；证据三、《商户经营损失补偿协议》，以证明原告与被告之间因拆迁还建补偿安置而确立的权利与义务关系；证据四、《租户腾退补偿协议书》，以证明原告与被告之间因拆迁还建补偿安置而确立的权利与义务关系；证据五、律师函，以证明原告委托律师敦促被告履行拆迁还建补偿安置义务，但被告并未实际履行的事实；证据六、“新福茂.中央广场”一层平面图，以证明被告开发建设房地产项目一层的实际现状；证据七、“新福茂.中央广场”一层录像光盘，以证明被告开发建设房地产项目一层的实际现状；证据八、营业执照、组织机构代码证及商品房预售许可证，以证明被告的主体资格；证据九、房屋原址照片，以证明原告房屋拆迁之前的坐落位置和原为非凡影楼现为售楼中心的参照距离；证据十、宗地图，证明原告房屋原坐落的状况。被告建新房地产公司辩称，原告的诉求没有事实和法律依据，不能成立：1、被告并没有说不履行合同义务，反而是原告至今未与被告就拆迁的房屋签订拆迁还建协议；2、原告要求支付的安置补偿费，其他拆迁户均已在被告处领取，而原告则未到被告处领取；3、原告依签订经营损失的补充协议，要求被告支付经营损失，因补充协议未约定补偿费支付的时间，原告也未与被告签订安置补偿协议，且起诉前原告也未向被告主张权利；4、原告要求被告支付违约金的请求与第1项请求相互矛盾，合同约定是被告在不能交付符合条件的门面情况下支付违约金，在安置补偿协议都未签订情况下，如何交付符合条件的门面。故应驳回原告的诉讼请求，诉讼费由原告承担。被告建新房地产公司为支持其抗辩理由，向本院提交如下证据：证据一、建设工程规划许可证、建筑核位红线图、标注图，以证明整个建筑物向后整体进行移动，并未在原告的原址上建设房屋；证据二、《房屋还建协议书》，以证明被告已将其建设的一层中编号为10-15号、25-33号商铺与湖北俊博市政建设工程有限公司签订还建协议书的事实。经庭审质证，原告肖翚对被告建新房地产公司证据一的真实性无异议，但以是在拆迁原告房屋后才能出具规划图，且从图纸上可以看出原址相应的位置有房屋存在为由，对被告的证明目的存有异议；以还建人与被告系关联公司，还建协议注明于2014年6月9日备案与原告申请查封时的事实不符，被告是依附件平面图而不是正式图纸等为由，对证据二存有异议，并认为不能成立。被告建新房地产公司对原告肖翚证据一无异议；对证据二的真实性无异议，但以合同第五条约定的还建房条件与相关生活习惯和规定不符合；对证据三无异议，但认为商户经营损失补偿协议未约定支付时间；对证据四无异议；对证据五以未收到为由，对其真实性不发表意见，就内容而言，认为未到付款条件；对证据六的真实性无异议，但以原告提供的白图是初稿，而非最后定稿图，认为不能达到原告的证明目的；对证据七的真实性无异议；对证据八无异议；对证据九、十的真实性无异议，但以建设的房屋发生变化，坐落位置也发行变化为由，对其证明目的存有异议。本院对以上证据分析、认定如下：因被告建新房地产公司对原告肖翚证据一、二、三、四、六、七、八、九、十的真实性均不持异议，故对上述无异议证据的真实性均予以采信；原告的证据五无其他证据佐证被告收到的事实，故被告对该证据的异议成立。原告对被告证据一的真实性不持异议，故对该证据的真实性均予以采信，因原、被告双方签订的《门面拆迁补偿安置合同》第四条第3款对安置地点明确约定了“在被拆迁门面原址上还建，若因规划对新建楼房有前后左右变动时，在被拆迁门面原排列顺序不变的情况下还建门面”，故对被告的证明目的不予采纳；被告的证据二与事实不符，故原告的异议成立。经审理查明，2008年起，原告肖翚拥有位于武汉市蔡甸区蔡甸街幸福路536号一层3#-4#门面及租赁罗传波的门面一并用于服饰经营，其中原告门面房两间使用面积计99.83平方米。2012年4月初，因被告建新房地产公司开发“幸福港湾三期”房地产项目，需拆除原告经营的门店，经双方多次协商于2012年5月12日就拆迁还建补偿事宜签订了《门面拆迁补偿安置合同》一份，其中第四条第2款约定被告承诺还建门面使用面积146.75平方米；第五条第（三）款约定：1、被告还建给原告的门面房使用面积以及多余增加的面积必须前后墙体连贯，整体房间通透，没有干墙，没有走道遮挡，且门面内除四方墙体，不能有任何单独承重的柱子。同时，门面后面不可做楼梯间。2、被告还建给原告的门面房，单间门面净宽不小于4米，内空不低于4.8米，门面深度不低于22米；......5、被告还建给原告的门面房面积若大于被告承诺还建门面使用面积，则大于面积按8000元／平方米补偿；第六条约定临时安置补偿费为7000元／月，补偿从原告搬出之日开始，到被告还建房交付原告1个月后终止（从签订协议之日开始支付，每半年支付一次）；第九条约定被告承诺还建期限为30个月，起至日期为原告搬迁之日，到被告交付原告验收止，逾期不能交付临时安置补偿费按14000元／月支付；第十条约定被告承诺从交付还建之日起1年内交付《房屋所有权证》、《国有土地使用证》给原告。2012年5月13日，原、被告签订了《租户腾退补偿协议》及《商户经营损失补偿协议》各一份，其中《商户经营损失补偿协议》第1条约定被告承诺还建给原告的房屋的建设时间为18个月（含被告报批各种手续的时间及原告甩货的时间），被告在2013年10月5日前，将符合双方签订的《门面拆迁补偿安置合同》第五条约定的还建房交付条件的房屋交还给原告，本条款系对双方签订的《门面拆迁补偿安置合同》第九条还建期限的补充约定，若有不符，以本条款约定的还建期限为准执行；第2条约定为：对原告在房屋拆迁后至在本协议的第一款约定的最迟交房期限（2013年10月5日）期间的停业损失，被告一次性支付75万元给原告进行补偿；若被告不能按约将房屋交还给原告，则自2013年10月5日开始的12个月内，被告按1000元／天的标准对原告的经营损失进行补偿；自2014年10月5日开始的12个月内，被告按2000元／天的标准对原告的经营损失进行补偿；自2015年10月5日开始，被告按3000元／天的标准对原告的经营损失进行补偿。第4条约定：双方签订《租户腾退补偿协议》及本《商户经营损失补偿协议》必须同时生效，上述合同中约定的45万元装修损失补偿及75万元经营损失补偿合计人民币120万元，在本合同签订时，被告先一次性支付90万元给原告，余下款项，被告须在一年内支付给原告；同时，在本合同签订后至被告付清余下的款项期间，按年利率10%计算余下的款项利息，被告须按利随本清的原则，依约向原告付清本息。第6条约定被告还建面积在保证原告应有面积的前提下，多余的面积前10平方米按5000元／平方米的价格，之后的多余面积按8000元／平方米的价格，由原告向被告支付价款。本条款系对双方签订的《门面拆迁补偿安置合同》第五条第5款的补充约定，若有不符，以本条款的约定为准执行。此后，原告从上述门面房中迁出，被告于2012年6月8日对原告的门面予以拆除。2014年6月9日，被告就上述工程以“新福茂.中央广场”项目名称取得了证书编号为武房开预售（2014）275号商品房预售许可证。截止2014年11月，上述工程的住宅和商业部分全部封顶，且正在内装外装中。另查明，被告建新房地产公司向原告肖翚支付如下费用：2012年5月18日和2014年5月9日支付了2012年4月5日至2012年10月5日间的拆迁补偿款人民币120万元，其他费用人民币8.42万元，利息人民币4.0694万元；2013年1月24日至2014年10月8日支付了2012年10月5日至2015年4月4日的临时安置费人民币24.5万元（该期间中有5个月是按14000元／月进行支付），合计人民币156.9894万元。审理中，本院邀请武汉市金鑫房地产测绘有限公司对诉争的房屋进行现场勘验时，经原告对原址的房屋当场指认后，武汉市金鑫房地产测绘有限公司结合被告向其测绘部门提供的图纸及资料对原告指认房屋的基本情况确认如下：“新福茂.中央广场”一层位于第9-10轴与第K-G轴坐标的商铺编号分别为13号、14号、26号、27号、28号、29号，其套内面积分别为35.20平方米、35.20平方米、25.60平方米、23.20平方米、23.20平方米、25.60平方米，其建筑面积分别为79.85平方米、79.85平方米、58.07平方米、52.63平方米、52.63平方米、58.07平方米。为此，原告认为《门面拆迁补偿安置合同》中约定还建的房屋已符合备案条件，变更第1项诉讼请求为判令被告将上述房屋备案至原告名下，并在竣工验收通过后向原告交付房屋；被告以实际与规划发生变化，原地址已作规划道路不存在为由，对原告所指认房屋及武汉市金鑫房地产测绘有限公司的确认不予认可。本院认为，原告肖翚与被告建新房地产公司签订的《门面拆迁补偿安置合同》、《租户腾退补偿协议》、《商户经营损失补偿协议》是当事人真实意思的表示，且未违反法律规定，签订的合同及协议合法有效，故当事人各方应按合同约定全面履行义务。被告以未与原告签订安置补偿协议，而不能交付符合条件的门面的辩解，因签订的合同及协议并未就此作出明确约定，且合同及协议对“被告应于2013年10月5日前向原告交付使用面积不小于146.75平方米且符合双方签订的《门面拆迁补偿安置合同》第五条约定的还建房交付条件的还建门面，还建门面面积超出146.75平方米部分的售价按双方签订的协议执行”等进行了明确约定，故被告的辩解与事实不符，于法相悖，本院依法不予采纳；被告以房屋设计变更，实际与规划发生变化，原地址已规划为道路、现已不存在为由进行辩解，对现场勘验时确认的房屋存有异议，本院认为对“原地址”的理解不应局限于被拆迁房屋所在的规定区域范围，应理解为在同期拆除房屋及其他相邻房屋后新建房屋所在的相对固定的区域范围，同时，结合该工程现已全部封顶的事实，而被告仍不能明确原告房屋具体位置的辩解与合同约定不符，且至今未向原告交付门面行为属违反约定，故其不利后果亦应由被告承担；该工程虽未进行竣工验收，但被告现已办理了该工程商品房预售许可证，根据双方签订的《商户经营损失补偿协议》第1条将房屋交付的时间确定为2013年10月5日前及《门面拆迁补偿安置合同》第十条被告承诺从交付还建之日起1年内交付《房屋所有权证》、《国有土地使用证》给原告的约定，又对该工程中原告房屋经确认为：“新福茂.中央广场”一层位于第9-10轴与第K-G轴坐标的商铺编号分别为13号、14号、26号、27号、28号、29号，其套内面积分别为35.20平方米、35.20平方米、25.60平方米、23.20平方米、23.20平方米、25.60平方米，其建筑面积分别为79.85平方米、79.85平方米、58.07平方米、52.63平方米、52.63平方米、58.07平方米，该情形与原告要求将房屋备案至其名下的条件相符合，故原告要求被告将合同约定的房屋备案至原告名下的条件已成就，且未违反法律规定，本院依法予以照准。原、被告双方签订的《门面拆迁补偿安置合同》第六、九条及《商户经营损失补偿协议》第1款对安置费的支付时间及金额进行了明确约定，且被告已于2013年1月24日至2014年10月8日向原告支付了2012年10月5日至2015年4月4日的部分临时安置补偿费人民币24.5万元；另双方签订的《商户经营损失补偿协议》第1条将房屋交付的时间确定为2013年10月5日前，若被告原因导致不能按时交房，被告则应从该期间起向原告支付安置补偿费为14000元／月，因从2013年10月5日至2015年4月4日为18个月，而被告仅按14000元／月的标准支付了5个月，其余的13个月均按7000元／月支付，现原告要求被告按约定支付自2013年10月5日起至2014年11月5日止的少付的临时安置补偿费人民币91000元（计算方式为：13月×7000元／月）的请求合法，本院依法予以支持。原、被告签订的《商户经营损失补偿协议》第2条中对关于“2013年10月5日开始的12个月内，被告按1000元／天的标准对原告的经营损失进行补偿；自2014年10月5日开始的12个月内，被告按2000元／天的标准对原告的经营损失进行补偿”进行约定，原告要求被告从2013年10月5日至2014年10月4日以365天按1000元／天计算经营损失补偿计人民币365000元，从2014年10月5日至2014年12月26日以82天按2000元／天计算经营损失补偿计人民币164000元，该期间经营损失补偿金额为人民币529000元，因该计算方式与计算结果并无不妥，故对原告要求被告支付经营损失补偿费人民币529000元的请求，依法予以支持。原告以被告未按约定条件交付还建门面要求被告支付违约金人民币105.35万元的请求，因该房屋尚未竣工验收，不符合法定交付条件，故原告的该项请求还未成就，其应在条件成就时主张，即该请求在本案中不予以支持。本案纠纷因被告而引起，不利的法律后果应均由被告承担，故本案诉讼费用应由被告承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告武汉市蔡甸区建新房地产开发公司应于本判决生效之次日起十五内将“新福茂.中央广场”一层位于第9-10轴与第K-G轴坐标、其编号为13号、14号、26号、27号、28号、29号的商铺办理还建手续，将房屋备案至原告肖翚名下；二、被告武汉市蔡甸区建新房地产开发公司应于本判决生效之次日起十五日内向原告肖翚支付自2013年10月5日起至2014年11月5日止少付的临时安置补偿费人民币91000元；三、被告武汉市蔡甸区建新房地产开发公司应于本判决生效之次日起十五日内向原告肖翚支付自2013年10月5日起至2014年12月26日止经营损失补偿费人民币529000元；四、驳回原告肖翚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币43680元，保全费人民币5000元，合计人民币48680元，由被告武汉市蔡甸区建新房地产开发公司负担（原告肖翚同意垫付，执行时由被告与执行款一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交案件受理费，款汇至湖北省武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户--市中院诉讼费分户；账号：079501040000393；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  严月华人民陪审员  吴克胜人民陪审员  陈 进二〇一五年五月十四日书 记 员  吴 杨