甘肃省岷县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）甘1126民初93号
原告（反诉被告）:吴胜生，男，汉族，1945年4月20日出生，甘肃省岷县人，居民，住岷县。
被告（反诉原告）：马小平，女，汉族，1968年9月9日出生，甘肃省岷县人，居民，住岷县。
原告（反诉被告）吴胜生与被告（反诉原告）马小平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吴胜生、被告（反诉原告）马小平到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
吴胜生向本院提出诉讼请求：1.判令马小平支付2016年4月20日至2017年4月20日三楼、2016年7月13日至2017年7月13日二楼、2016年10月16日至2017年10月16日五楼拖欠房租89,000元；2.判令马小平交清拖欠四层楼水费239.2元，电费按实际用电结算；3.判令马小平从2017年4月20日起占据三楼、2017年7月13日起占据二、四楼、2017年10月16日起至今占据五楼的损失；4.按合同签订条款判令马小平修复被毁损的租借房屋；5.判令马小平2017年11月14日损坏和平街14号楼房防盗大门的损失；6.本案全部诉讼费用由马小平承担。吴胜生辩称中增加的诉讼请求：1.判令马小平支付拖欠2017年至2018年房屋租金96，120元，滞纳金20，000元，合计116，120元；2.判令马小平在租赁用房期损坏房屋及设施封闭门窗玻璃、纱窗、吊灯、吸顶灯、浴霸、淋浴器、洗脸盆、便池、照明线路、开关、厨房、卫生间门锁、钥匙及室内外楼乱涂乱画的维修更新，所需维修材料及人工费15，000元；3、判令马小平付清2016年11月6日、2016年12月14日两次砸毁防盗门及购买新门安装和材料费1，850元；4.判令马小平付清我在2017年10月20日所交暖气费2，362元；5.判令马小平返还钥匙13把，电费缴费卡两张；6、判令马小平支付由于违约造成的损失219，571.2元。
事实和理由：2014年10月16日，我与马小平签订了租房合同，约定将和平街14号楼房第三层、第五层租借马小平使用，第五层租期为一年，租金第一年为19,000元（并约定如以后续租每年在原基础上递增8%），第三层租金为每年20,000元，每年租金在上年基础上递增8%。2016年7月13日，我与马小平签订了第二份租房合同，约定将和平街14号楼房第二层、第四层租借给马小平使用，每层楼房年租金20,000元，租期从2016年7月13日起计算，并约定每年房租在上年基础上上调8%。马小平一直拖欠房租，催讨无果后，我在2016年11月13日更换了大门锁，2016年11月14日马小平损坏防盗大门进入楼内，拿走所需物品。我拨打110电话报警，2016年12月21日岷县公安局对马小平做出行政处罚。
马小平向本院提出反诉请求：1.依法解除我与吴胜生的租赁合同，并清算2016年12月10日前的房租；2.判令吴胜生退还我所交2016年11月1日-2017年4月1日的暖气费7，860元；3.判令吴胜生承担2014年10月16日-2016年12月10日之间的水费的一半费用；4.判令吴胜生承担我2016年12月10日至今的营业损失150,000元；5.判令吴胜生向岷县暖气公司补缴2014年、2015年、2016年、2017年偷逃四年的暖气费；6.判令吴胜生向我退还2014年、2015年、2016年12月10日前的电费；7.判令吴胜生承担反诉费用。事实和理由：2016年10月16日，反诉人租用吴胜生房屋三楼及五楼，因房屋没有产权证书，导致反诉人在文化部门和消防大队的相关手续无法办理。2016年7月13，反诉人与吴胜生签订第二份租房合同，吴胜生将该楼房的二楼和四楼租借给我使用。房屋租赁期间，被反诉人吴胜生房屋六楼的水费一直由我缴纳。2016年-2017年的取暖费被反诉人未向供暖公司缴纳，而向我收取7860元取暖费。2016年12月13日，吴胜生更换了一楼大门的锁子，次日凌晨我因紧急事情，砸门进入房子，此事已经岷县公安局处理，两日后，吴胜生更换了楼门，自此我再无法进入房间。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。吴胜生提交的两份租房合同、2014年10月16日合同第二页背面所写二、四楼房费计算日期、2016年7月25日马小平所写保证书、2016年9月30日马小平所写租金结算单及欠条、岷县公安局城关派出所处罚决定书，马小平均无异议；马小平提交的第5-8组照片，证实吴胜生张贴房屋出租广告，提交的收条1份，以证实已交付吴胜生2016年-2017年房租费20,000元，吴胜生无异议；本院现场勘验笔录1份及房屋现状照片9张，双方均无异议。上述证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据认定如下：1、吴胜生提交的房屋2-5楼水费发票4张、电费凭证1张、交暖气费发票1张证实房屋租赁期间使用的水电费用由原告（反诉被告）交纳，马小平提出异议，因上述发票系水电暖公司出具，故其异议不成立，对该组证据的真实性予以采信；2、马小平提交的1-4组、第9组、第16组照片，马小平给吴胜生及妻子、儿子的短信截图、租房纠纷解决办法、发送邮件截图，吴胜生不认可，因对该证据的真实性马小平未提供其他证据佐证，故不予认定；3、马小平提交的第10-15组照片证实左邻右舍的租赁房屋均贴有广告，而吴胜生不让其贴广告的事实，吴胜生提出异议，因该证据不能证实吴胜生不让马小平张贴广告，故其异议成立；4、马小平提交的第17组照片，证实楼道内灯常明，电费均计入其电表中，该证据不能证实过道内电费计入马小平电表中，对该组证据证明目的不予认定；5、马小平提交的邱小彦、马天平证明各一份，吴胜生提出异议，因邱小彦、马天平未到庭证实，对其证明内容不予采信；6、马小平提交的岷县岷阳镇和平居委会证明复印件1份，证实吴胜生的房子没有房产证，吴胜生提出异议，因吴胜生未提供房子房产证，其异议不能成立；7、马小平提交的第28组照片证实2016年10月14日其缴纳2楼水费时还欠193.1元未交，吴胜生提出异议，因该照片并不是水暖公司出具，也无水暖公司盖章确认，故对该证据真实性不予认定；8、马小平提交的录音光盘1份，吴胜生不认可，因录音中未核实对方身份，故对该证据不予认定。
本院经审理认定事实如下：2014年10月16日，原告（反诉被告）吴胜生与被告（反诉原告）马小平签订第一份租房合同，约定将吴胜生位于岷县岷阳镇和平街14号的自建楼房三楼、五楼租借给马小平使用，其中三楼年租金为20,000元，五楼房年租金为19,000元，并约定每年房租在上年的租金上递增8%，租用期间马小平承担并按时缴纳暖气费、电费、水费、房产税等一切费用。2016年7月13日双方签订第二份租房合同，约定将吴胜生位于岷县岷阳镇和平街14号的自建楼房二楼、四楼租借给马小平使用，约定每层楼年租金为20,000元，每年房租在上年的租金上调增8%。2016年11月22日，马小平向吴胜生交付2016年至2017年房租20，000元。2016年12月10日，因马小平未交清房租，吴胜生将进入租赁房屋门锁更换，马小平从此无法进入该租赁房屋。
本院认为，双方在平等、自愿、协商的基础上签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，应受法律保护，双方应按合同约定全面履行各自的义务，马小平未按约定履行合同义务形成违约，应承担违约责任，故吴胜生诉请马小平按照合同约定支付租赁费、水费、电费的请求符合法律规定，应予支持，因吴胜生以马小平未支付租赁费为由而擅自更换进入楼房锁致使马小平从2016年12月10日起无法进入该租赁房屋，吴胜生的行为属单方面解除租赁合同的行为，此后马小平实际未使用该房屋，故租赁费应计算支付至2016年12月10日。根据双方对租赁费的计算方法，2016年4月20日至2016年12月10日三楼租赁费为15,016.5元（23，328元÷365天×235天）；2016年7月13日至2016年12月10日二楼、四楼租赁费为16,549.6元（20，000元÷365天×151天×2）；2016年10月16日至2016年12月10日五楼租赁费为3,399.2元（22,161元÷365天×56天），租赁费合计34,965.3元、马小平已于2016年11月22日支付20,000元，余14,965.3元未支付，水费为239.2元、电费为282.5元，合计15,478元。吴胜生主张的2016年12月10日以后的房租损失，系吴胜生单方面解除租赁合同造成的，应由吴胜生自行承担；吴胜生主张赔偿损坏的防盗门损失的请求不属于同一法律关系，应另案诉讼解决；吴胜生的其他诉讼请求，无相关证据证实，本院不予支持；马小平反诉请求解除双方的租赁合同，因反诉被告吴胜生更换进入租赁房屋锁致使马小平从2016年12月10日起无法进入使用该承租房屋，故马小平该项反诉请求的理由成立，本院予以支持；马小平主张的由吴胜生向供暖公司补缴暖气费用，不属于同一法律关系，马小平无权主张；马小平其他反诉请求，无相关证据证实，本院不予支持。
综上所述，原告（反诉被告）吴胜生诉请被告（反诉原告）马小平按照合同约定支付租赁费、水费、电费的请求理由成立，应予支持；驳回原告（反诉被告）吴胜生的其他诉讼请求；被告（反诉原告）马小平反诉请求解除双方签订的租赁合同的理由成立，应予支持；驳回被告（反诉原告）马小平的其他反诉请求。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第三项、第四项、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）吴胜生与被告（反诉原告）马小平签订的租赁合同；
二、由被告（反诉原告）马小平支付原告（反诉被告）吴胜生房屋租赁费14,965.3元、水费239.2元、电费为282.5元，合计15,478元（限本判决生效后15日内付清）；
三、驳回原告（反诉被告）吴胜生其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）马小平其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2,025元、反诉费50元，因简易程序结案，减半收取1，037.5元，由吴胜生承担943.5元、马小平承担94元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省定西市中级人民法院。
审判员 陈建国
二〇一八年三月三十日
书记员 雷旭涛