北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第13757号
上诉人（原审被告）北京天鸿房地产开发有限责任公司，住所地北京市东城区北河沿103号二层。
法定代表人柴志坤，董事长。
委托代理人席建荣，北京市世方永泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）铁贵祥，男，1962年12月29日出生。
委托代理人白静（铁贵祥之妻），1962年12月17日出生。
被上诉人（原审被告）北京燕侨物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区建国门外大街24号。
法定代表人刘洵，总经理。
委托代理人张乐乐，男，1986年12月23日出生。
上诉人北京天鸿房地产开发有限责任公司（以下简称天鸿地产）因物权保护纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第32936号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
铁贵祥在原审中诉称：我是东润枫景×楼×B的业主。北京燕侨物业管理有限公司（以下简称燕侨物业）是该房屋所在小区物业单位。天鸿地产系涉诉房屋所在小区开发商。涉诉房屋在长达十年的时间内因公共下水管道设施损毁导致多次、多处漏水，严重损害我的权益，故诉至法院要求天鸿地产与燕侨物业：1、按照鉴定机构出具的修复意见第一项为铁贵祥修理房屋；2、连带赔偿屋内损失3400元；3、赔偿铁贵祥自2004年至2014年自行修理房屋的损失15000元；4、赔偿侵害铁贵祥房屋使用权的经济损失100000元；5、赔偿房屋修理期间的租房费用15000元。鉴定费、诉讼费请法院依法判决。
燕侨物业在原审中辩称：不同意铁贵祥诉讼请求。房屋漏水属于铁贵祥与开发商之间的房屋买卖合同纠纷，应由天鸿地产承担责任，我方已经按照物业服务合同提供合格服务，不应承担责任。天鸿地产作为开发商曾对该房屋进行维修，但没有修理好。之前的两份判决中对物业费进行了折抵，公共维修基金申请延迟，但这是客观原因导致的，不是我方故意。
天鸿地产在原审中辩称：不同意铁贵祥诉讼请求。铁贵祥房屋系2003年交房，但一直未向我方主张过维修事宜，房屋已经过质保期且该房屋已经多次维修，无法明确是否为房屋质量问题。租房损失需要相应票据。房屋使用权损失需要证据证明其计算标准。我方没有过错。既然有之前的两份判决，我方认为应当由燕侨物业承担责任。
原审法院经审理查明：2013年4月，燕侨物业以铁贵祥欠缴物业费为由诉至法院，要求铁贵祥支付2008年10月至2013年6月的物业服务费21132.64元及滞纳金6000元。铁贵祥在该案中辩称东润枫景×号楼×B室房屋（以下简称涉案房屋）登记在其名下，该房屋存在漏水的问题，故不同意燕侨物业的诉讼请求。经审理，法院作出（2013）朝民初字第16673号民事判决：一、铁贵祥给付燕侨物业二〇〇八年十月至二〇一三年六月的物业服务费一万六千九百零六元一角；二、驳回燕侨物业其它诉讼请求。该案判后，燕侨物业与铁贵祥均不服原判并上诉至北京市第二中级人民法院（以下称二中院）。二中院经审理查明：燕侨物业与天鸿地产签有《物业管理委托合同》。燕侨物业受天鸿地产委托对东润枫景小区进行物业管理。双方约定，委托管理期限自2003年6月1日至与小区物业管理委员会与燕侨物业续签合同或选聘新的物业管理单位为止；燕侨物业提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，物业的业主和物业使用人应对合同承担相应责任；燕侨物业受托管理的内容包括房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，包括但不限于共用的上下水管道、落水管等。天鸿地产须按法律法规、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》和本合同的规定承担保修责任。如天鸿地产不予承担，燕侨物业发出限期修改的书面通知，在通知期限届满时天鸿地产仍未予答复，且情况紧急，则燕侨物业可以代为保修，因此产生的全部合理费用由天鸿地产负担，并按燕侨物业的要求及时足额补偿。铁贵祥称其于2003年10月30日办理入住手续。铁贵祥有权根据房屋建筑共用部位及场所、共用设备、设施的状况，建议物业管理企业及时修缮。《住宅质量保证书》中约定：屋面防水、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏水的保修期为5年。给排水管道、设备安装和装修工程的保修期为2年。《住户手册》中所附的《东润枫景小区住户报修服务暂行规则》约定：业主、住户在使用房屋过程中，如发现房屋设施有损坏及异常现象，应当及时向物业公司报告。物业公司接到报告后应当在规定的期限内到达，对损坏物或者异常物品进行查验，同时，对所查验的情况进行记录。对于房屋设施损坏的，如属于公共地方部位及公共设施，物业公司应当负责维修，所发生的费用由日常管理费支付。对于开发企业保修期内的项目，由物业公司通知开发企业或者由开发企业委托保修单位维修。铁贵祥提交照片及燕侨物业东润枫景管理处出具的《关于×-×B房屋渗漏问题经过》，内容为：铁贵祥自2003年12月入住以来，户内北卧室距窗口1米左右房顶面有一个施工洞，一直存在雨雪后局部渗水的问题，近年来面积逐步扩至门厅、客厅。2004年、2005年开发商（天鸿地产）曾委派施工单位对其进行维修。之后几年，铁贵祥仍然不断报修，燕侨物业通过发文及电话联系将上述信息报告给开发商。随着施工单位的撤离，维修问题暂时搁浅。2010年，开发商另派施工单位前往维修，施工单位现场无法找到漏点而放弃维修，也没有后续方案。2012年4月，在等待开发商解决预期一直得不到落实的情况下，经铁贵祥再三请求，燕侨物业凿开墙体发现原工程施工单位在施工时雨水管产生断裂，理应拆除，但未更换，而用防水涂料涂抹，于是造成涉案房屋渗漏。燕侨物业对铁贵祥提交的涉案房屋室外照片及《关于×-×B房屋渗漏问题经过》予以认可。双方均认可《关于×-×B房屋渗漏问题经过》中所述的雨水管属于公共设施。该案审理中，燕侨物业表示修理涉案房屋漏水问题的公共维修基金仍在申请过程中，铁贵祥表示涉案房屋的漏水问题仍未得到妥善处理。后，二中院作出（2013）二中民终字第13732号民事判决：驳回上诉，维持原判。天鸿地产与燕侨物业认可前述两份判决的真实性。
案件审理中，铁贵祥申请就漏水原因及修复方案进行鉴定。经合意选定，法院委托北京市建筑工程研究院建筑工程质量司法鉴定中心（以下简称建研鉴定中心）就前述鉴定事项进行鉴定。与此同时，铁贵祥认为财产损失为12万元并申请就财产损失数额进行鉴定。经合意选定，法院委托北京中必达资产评估有限责任公司（以下简称中必达公司）就前述事项进行评估。2013年11月29日，建研鉴定中心作出172号《司法鉴定意见书》，结论：1、涉案房屋室内入户门处、客厅及北卧室顶板渗漏水，推断为屋面雨落管渗漏所致；2、北书房北墙窗台下部渗漏痕迹，为窗框周围密闭不实造成。同时，建研鉴定中心出具“（2013）建鉴字第172号鉴定建议修复意见”：1、将屋面至室内区域雨水立管及横管拆除，重新安装。安装后将立管穿顶板处进行密封。同时恢复屋面处外墙墙面，注意落水口处的放水节点处理。2、将室内存在漏水现象的部位饰面层剔凿，重新安装恢复原状。（注：1、上述方案为根据本工程现场勘验情况所出具的建议性修复方案，方案的实施应当由有资质的专业队伍进行施工，施工前应出具详细的施工方案，施工过程必须严格按照施工相关技术规程操作；2、所提出的方案为工程技术角度出发，解决相应问题；3、提出的方案为建议性方案之一，因此修复方案不局限于本方案。但应综合考虑各方案的经济效益，采用安全与经济适用的修复方案）。铁贵祥支出鉴定费两万元。2014年7月6日，中必达公司作出037号《评估报告》。该报告对三方确定的损失部位包括“客卧屋顶、客厅屋顶、客卧床垫及过道屋顶等”进行评估，结论为财产损失价值为3400元。铁贵祥支出鉴定费3000元。
铁贵祥提交房产中介实体及网上广告以证明涉诉房屋租金标准。对此天鸿地产与燕侨物业均不认可。
原审法院认定以上事实，有民事判决书、《住宅质量保证书》、住户手册、业主临时公约、鉴定报告及鉴定费发票、照片及当事人陈述等证据在案佐证。
原审法院经审理认为：妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或消除危险。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。
根据鉴定报告结论以及生效判决查明的事实，漏水原因系原工程施工单位在涉诉房屋屋面施工时雨落管断裂理应拆除而未更换，仅用涂料涂抹导致。由于漏水系建筑工程施工时导致，故天鸿地产作为开发商应承担维修责任。作为涉诉小区的物业管理单位，燕侨物业有义务对包括落水管等房屋建筑本体共用部位进行维修、养护和管理。生效判决查明，燕侨物业曾以发文等形式通知天鸿地产修理涉诉漏水问题。因此，燕侨物业在一定程度上履行了自身义务，且燕侨物业作为物业提供方的责任已在生效判决中予以处理，故本案不应再由其公司承担责任。由于涉诉漏水问题目前仍未解决，故天鸿地产并未履行完毕维修义务，其应对涉诉漏水部位予以修复，并对相应后果进行赔偿。铁贵祥关于修复漏水部位以及赔偿屋内损失具有事实依据，法院予以支持。铁贵祥关于2004年至2014年自行修理房屋的损失缺乏证据佐证，法院难以支持。涉诉房屋漏水长期未得到处理必然给铁贵祥家庭使用涉诉房屋带来不便，对此天鸿地产应予以补偿，具体数额法院酌定。鉴于房屋修复尚未进行，修复是否对铁贵祥使用涉诉房屋产生实际影响，以及修复持续时间等问题现均无法确定，故铁贵祥主张因修理房屋导致租房费用的请求本案暂不支持，铁贵祥可待实际修复发生后根据实际情况另行解决。漏水因果关系鉴定费应由天鸿地产负担。铁贵祥申请财产损失鉴定前主张财产损失为12万元，法院根据鉴定结果与之比例确定该笔鉴定费的负担问题。据此，原审法院依据《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条之规定，判决如下：一、北京天鸿房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十日内对位于北京市朝阳区南十里居×号院东润枫景×号楼×B房屋屋面落水管参照“（2013）建鉴字第172号鉴定建议修复意见”确定的修复方案予以修复；逾期不修复则铁贵祥可委托有资质施工单位对前述修复事项予以修复，所产生之费用由北京天鸿房地产开发有限责任公司负担。二、北京天鸿房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十日内支付铁贵祥财产损失三千四百元、房屋使用瑕疵补偿金五万元。三、驳回铁贵祥其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，天鸿地产不服，以原审判决认定事实不清、适用法律不当为由上诉至本院，请求二审法院：1、撤销北京市朝阳区人民法院所作出的（2014）朝民初字第32936号民事判决；2、改判驳回铁贵祥的诉讼请求；3、铁贵祥与燕侨物业承担诉讼费及鉴定费。铁贵祥及燕侨物业均未提起上诉。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实无异。
上述事实，有双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：根据本案查明的事实，漏水原因系原工程施工单位在涉诉房屋屋面施工时雨落管断裂理应拆除而未更换，仅用涂料涂抹导致，天鸿地产虽然对上述原因虽然表示不认可，但并未提交相关证据予以证明，故原审法院依据鉴定报告结论以及已生效判决查明之事实认定漏水系建筑工程施工时导致，天鸿地产作为开发商应承担维修责任并无不妥，本院予以确认。天鸿地产与燕侨物业之间签订《物业管理委托合同》，天鸿地产委托燕侨物业对涉案房屋所在的东润枫景小区进行管理。依据受托方燕侨物业东润枫景管理处出具的《关于×-×B房屋渗漏问题经过》之内容，涉诉房屋自2003年起即存在渗漏问题，期间业主多次报修，物业公司多次与开发商联系未果，并且涉诉房屋之漏水问题一直未能解决，故原审法院认定开发商未履行完毕对涉案房屋之维修义务，应对涉诉漏水部位予以修复并对相应后果进行赔偿并无不当，本院予以确认。涉诉房屋漏水问题之长期存在必然会影响铁贵祥及其家人对房屋之使用，故原审法院认定天鸿地产对此应予以补偿亦无不当。天鸿地产的上诉主张，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。综上所述，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费1484元，由铁贵祥负担890元（已交纳），北京天鸿房地产开发有限责任公司负担594元（于本判决生效之日起十日内向铁贵祥支付）。漏水原因及修复建议鉴定费
20000元，由北京天鸿房地产开发有限责任公司负担（于本判决生效之日起十日内向铁贵祥支付）。财产损失鉴定费3000元，由铁贵祥负担2915元（已交纳），北京天鸿房地产开发有限责任公司负担85元（于本判决生效之日起十日内向铁贵祥支付）。二审案件受理费1135元，由北京天鸿房地产开发有限责任公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓青菁
代理审判员 张玉娜
代理审判员 刘向飞
二〇一四年十二月十六日
书 记 员 胡 潇