北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0101民初21153号原告：卫凯征，女，1955年10月25日出生。委托诉讼代理人：邓ＸＸ，北京市双全律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭小贺，女，1990年3月7日出生。被告：于冰，男，1975年7月12日出生。委托诉讼代理人：杨超，北京市中通策成律师事务所律师。委托诉讼代理人：常青，北京市中通策成律师事务所律师。被告：北京伟嘉安捷投资管理有限公司，住所地本市大兴区安定镇安定北街甲一号。法定代表人：高晓辉，董事长。委托诉讼代理人：杜文娜，女，1991年2月3日出生。第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地本市大兴区安定镇工业东区南二路168号。法定代表人：刘田，董事长。委托诉讼代理人：王达，女，1990年2月17日出生。委托诉讼代理人：贾梦，女，1995年8月6日出生。原告卫凯征与被告于冰、北京伟嘉安捷投资管理有限公司（以下简称伟嘉安捷公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月14日立案后，依法适用普通程序，追加北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）为本案第三人，公开开庭进行了审理。原告卫凯征的委托诉讼代理人邓ＸＸ，被告于冰的委托诉讼代理人杨超，被告伟嘉安捷公司的委托诉讼代理人杜文娜及第三人我爱我家公司的委托诉讼代理人贾梦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告卫凯征向本院提出诉讼请求：1、解除原告卫凯征与被告于冰于2016年6月22日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》；2、被告于冰向原告卫凯征支付违约金2160000元；3、解除原告卫凯征与被告于冰、被告伟嘉安捷公司签订的《履约服务合同》；案件受理费由被告于冰承担。事实与理由：2016年6月22日，经我爱我家公司张志刚介绍，原告与被告于冰见面并商谈房屋买卖事宜。同日，原告与于冰签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。合同约定，原告将位于北京市东城区×××外大街×××号（×××号）房屋出售给于冰，房屋成交总价为人民币1080万元。于冰应于合同签订当日向原告支付定金人民币25万元。于冰选择商业贷款，拟贷款金额200万元。于冰于房屋交税之前一次性向原告支付购房款人民币855万元。2016年6月22日，原告、于冰及伟嘉安捷公司还签订了《履约服务合同》。于冰于上述合同签订当日通过银行转账方式向原告支付了定金25万元。2016年7月，原告配合于冰办理了网签手续。2016年8月中旬左右，原告到银行配合于冰办理了贷款申请相关手续。2016年10月15日，原告向于冰发信息要求尽快办理相关手续，同时，原告要求我爱我家公司工作人员张志刚督促于冰尽快付款。2016年10月22日，于冰及张志刚催促原告来京办理交税的手续，当时原告询问于冰是否已经支付首付款855万元，于冰答复称已经准备好首付款。2016年10月25日，原告与于冰及张志刚到税务部门办理交税手续，原告询问于冰首付款问题，于冰称其于次日就能将首付款支付给原告，故原告配合于冰办理了交税手续。但2016年10月26日，于冰未支付原告首付款。直到2016年11月8日，于冰仍未支付原告首付款。2016年11月9日，于冰及张志刚电话要求原告次日去办理房屋过户手续，因原告未收到被告支付的首付款，原告询问于冰是否已经支付首付款，但于冰及张志刚答复原告称，如次日不办理房屋过户手续即要求原告承担违约责任。此外，2016年9月至11月期间，因于冰未支付购房款，原告为购买他处房屋，不得不将股票转为现金，造成损失。原告认为，于冰未按合同约定支付首付款构成根本违约，故原告诉至法院。被告于冰辩称：原告及于冰于2016年6月22日签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。原告与于冰完成了网签并于2016年10月26日进行缴税，于冰已准备好相应的购房款，可以向原告及时交纳购房款。故于冰不同意解除原告与于冰之间的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。于冰未支付原告855万元首付款的原因在于缴税后因需要办理资金存管账户，双方就物业费由谁支付问题发生争议，故当时于冰未支付原告首付款855万元。后双方就付款及物业费问题进行了协商，但之后原告不再接于冰电话。被告于冰不同意支付违约金，《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》为双务合同，根据合同约定，首付款要通过资金存管方式进行支付，原、被告双方至今未开立资金存管账户。因双方未约定收款账户与付款账户，故《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》中的存量房交易结算资金自行划转声明无效。2016年8月，于冰向中国工商银行股份有限公司地安门支行办理了二手房贷款手续并获批准，于冰的行为没有构成违约，不应承担违约责任。原告的第三项诉讼请求与本案无关。《履约服务合同》与本案非同一法律关系。于冰不同意承担案件受理费。被告伟嘉安捷公司辩称：原告的第一、二项诉讼请求与伟嘉安捷公司无关，伟嘉安捷公司与本案的原告及于冰之间不存在房屋买卖合同关系。伟嘉安捷公司已协调原告及于冰办理完成贷款手续并预约交费过户，伟嘉安捷公司的服务已经提供完成。综上，伟嘉安捷公司不同意原告的诉讼请求，希望法院驳回原告要求解除《履约服务合同》的诉讼请求。第三人我爱我家公司述称，对本案没有意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.卫凯征提交北京市存量房屋买卖合同、履约服务合同，以证明购房款的支付方式为自行划转而非资金存管以及违约责任。于冰对上述两份证据的证明目的不予认可，认为北京市存量房屋买卖合同附件3中甲乙双方接收、支付账户均为空白，约定不完整，不具有法律效力，且于冰不存在违约行为。伟嘉安捷公司及我爱我家公司对上述两份证据的证明目的未发表意见。本院将依据在案证据，在本判决说理部分对该份证据的证明目的进行综合认定。2.卫凯征提交房屋买卖协议、装饰装修工程施工协议、收据及POS机签购单2张、个人转账汇款业务受理回单、银行交易明细、招商银行户口历史交易明细表、付款价格计算方式，以证明卫凯征在与于冰签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》后，又购买他处房屋，因于冰未能按合同约定支付购房款，造成卫凯征损失。于冰对卫凯征提交的房屋买卖协议、装饰装修工程施工协议、收据及POS机签购单2张、个人转账汇款业务受理回单、银行交易明细、招商银行户口历史交易明细表的证明目的不予认可，认为卫凯征与案外人签订购房协议属于新的法律关系，与本案无关。于冰对卫凯征提交的付款价格计算方式的真实性及证明目的均不予认可。伟嘉安捷公司及我爱我家公司对卫凯征提交的上述证据不发表意见。对此，本院认为卫凯征与案外人签订购房合同及支付款项的事实，无法证明其损失，故本院对卫凯征提供上述证据的证明目的不予确认。3.于冰提交贷款审批通知单、契税及购房增值税发票、告知提示及居间服务合同，以证明于冰积极履行付款准备义务，已完成缴纳税费的义务。卫凯征对于冰提供的贷款审批通知单真实性不予认可，认为该证据证明卫凯征积极履行合同义务，已配合于冰向银行申请办理贷款手续。卫凯征对契税及购房增值税发票、告知提示及居间服务合同证明目的不予认可，认为增值税发票证明于冰违约。伟嘉安捷公司及我爱我家公司对于冰提交的上述证据真实性均予认可。本院将依据在案证据在本判决说理部分对该份证据的证明目的进行综合认定。4.于冰提交银行历史交易明细5张，历史明细显示于冰2016年11月9日工商银行账户余额8373212.87元，2016年11月9日招商银行账户余额204609.47元，以证明于冰已经准备好购房款，未支付购房款系因双方未约定明确的付款账户，于冰不存在违约行为。卫凯征对于冰提交的银行交易明细证明目的不予认可，认为于冰提交的交易明细显示2016年11月6日前，于冰没有履约能力。且交易明细显示于冰于2016年11月11日购买理财，直至2016年12月22日才赎回，证明于冰没有付款及履约的意愿。伟嘉安捷公司及我爱我家公司对于冰提交的上述证据真实性均予认可。本院将依据在案证据在本判决说理部分对该份证据的证明目的进行综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于本市东城区×××大街×××号（×××号）房屋（以下简称涉诉房屋）系卫凯征所有，该房屋建筑面积246.65平方米。2016年6月22日，卫凯征（出售方、甲方）与于冰（买受方、乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。该合同约定，甲方所售房屋坐落为东城区×××大街×××号（×××号，以房屋所有权证为准）。该房屋所在楼层为×××层，建筑面积246.65平方米。该房屋成交价格为1080万元，乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金人民币25万元，定金通过自行交接方式划转。合同中的资金存管指，为确保交易资金安全，买卖交易双方可向银行申请，将交易资金进行冻结，冻结期内交易双方均不得单方使用、支配；待满足解冻条件后资金解冻。乙方选择商业贷款申办贷款的，拟贷款金额为人民币200万元。甲乙双方一致同意，乙方分1次向甲方支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款。第一次，于房屋交税之前，乙方向甲方支付人民币855万元，资金通过资金存管方式划转。甲方应当在过户后三日内将该房屋交付给乙方。甲、乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。因乙方原因致使甲方在合同签订之日起120日内未能完成房屋产权转移且乙方取得房屋产权证书，甲方有权单方解除合同，甲方选择解除合同的，适用本合同第十一条第一款约定。乙方未按本合同约定及补充协议约定时间付款的违约责任：1、乙方逾期在10日之内，合同继续履行。自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，乙方应按逾期应付款万分之五/日向甲方承担违约责任，并于实际支付应付款之日内向甲方支付违约金。2、乙方逾期超过10日的，甲方有权单方解除合同。甲方选择解除合同的，适用本合同第十一条第一款约定。合同第十一条约定，如甲方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面形式进行。本合同自甲方向乙方发出的书面通知到达乙方之日起自动解除。乙方应按成交总价款的20%向甲方承担违约责任。甲方于合同解除之日退还抵扣违约金后剩余的乙方已付款；如已付款不足以抵扣，乙方应于解除之日支付不足部分。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由乙方承担。解除合同后，乙方另须配合甲方办理注销网上签约等手续，如未办理甲方可单独追究乙方违约责任。本合同自甲乙双方签字或盖章之日起生效。甲乙双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充。本合同的补充协议与本合同具有同等法律效力。补充协议与本合同约定不一致之处以补充协议为准。该合同附件三为存量房交易结算资金自行划转声明。该声明内容为，兹有乙方购买甲方位于北京市东城区×××大街×××号（×××）房产，《房屋所有权证》证号：市东私字第×××号，成交总价为人民币1080万元。甲乙双方在认真阅读北京市建设委员会发布的《北京市存量房交易结算资金账户管理暂行规定》后，双方经我爱我家公司自行划转资金风险告知后，仍决定自行划转交易结算资金，特签署本声明。交易过程中发生的资金及权属风险由甲乙双方自行承担。甲方本人亲自办理转移登记手续，乙方本人亲自办理转移登记手续。该存量房交易结算资金自行划转声明未约定甲方接款账户及乙方支付账户。卫凯征及于冰分别在该存量房交易结算资金自行划转声明上签字。同日，卫凯征（甲方，出售方）与于冰（乙方，买受方）、伟嘉安捷公司（丙方，服务方）签订《履约服务合同》。卫凯征（甲方，出售方）与于冰（乙方，买受方）、我爱我家公司（丙方，居间方）签订《居间服务合同》。上述合同签订后，于冰通过银行转账方式向卫凯征支付定金人民币25万元。后卫凯征与于冰办理了涉诉房屋贷款面签及网签手续。涉诉房屋坐落变更为北京市东城区安定门外大街183号2605号。后中国工商银行股份有限公司北京地安门支行出具二手房贷款审批通知单。通知单载明，于冰向该行提交的二手房贷款申请已于2016年8月22日由北京分行审批中心审查通过，贷款金额200万元，贷款年限28年，利率执行85折，交易房屋地址为北京市东城区×××大街×××号×××层×××号，卖方收款账户户名卫凯征，账号×××。抵押登记后放款。2016年10月26日，于冰缴纳涉诉房屋契税及增值税。于冰至今未支付卫凯征首付款855万元。庭审中，关于原告要求解除与被告于冰于2016年6月22日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》的依据，原告称按照《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》约定，被告于冰未按合同约定支付购房款855万元，且因于冰原因造成原告在合同签订之日起120日内未能完成房屋产权转移，原告有权解除合同，故原告要求解除《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。原告称，其未向被告于冰发出过解除函，而是直接通过到法院起诉的方式通知被告解除合同。关于被告于冰未支付首付款原因，被告于冰称，根据合同约定，双方需要通过资金存管方式划转首付款855万元，后双方口头约定先交税后支付首付款，但双方交税后对办理资金存管及物业费支付问题发生争议，且资金划转账户不明确，故于冰未支付首付款。原告称，双方签订的合同附件三已经将资金存管的约定改为自行划转方式，因双方签订合同当日于冰通过银行转账方式向原告支付了定金，于冰知道原告的账户，故附件三未写上原告账户。2016年11月26日缴税当日，于冰承诺次日付款，故原告先协助于冰办理了缴税手续，但次日于冰未付款。我爱我家公司从未通知原告办理资金存管。第三人我爱我家公司称，合同约定交税前于冰支付855万元，但因于冰当时资金未到位，原告当时同意于冰之后再支付855万元，故未进行资金存管。交税后，双方商量物业费的负担问题，当时被告的资金仍未到位，且双方对物业费没有达成一致，故我爱我家公司未通知原告进行资金存管。伟嘉安捷公司称，由伟嘉安捷公司协商原告与于冰办理资金存管。因于冰的资金未到位，故未办理资金存管。2016年11月7日，我爱我家公司工作人员张志刚通知伟嘉安捷公司可以预约过户，伟嘉安捷公司预约2016年11月9日过户，并将过户时间通知双方。但2016年11月8日，原告与于冰因物业费问题发生争议，2016年11月9日办理过户当日原告未到场。关于过户当日原告是否到场，原告称我爱我家公司从未通知其过户时间。在案件审理过程中，就签订及履行房屋买卖合同情况，本院对负责卫凯征与于冰房屋买卖的我爱我家公司员工张志刚进行了询问。张志刚称，签订的房屋买卖合同中约定通过资金存管方式支付855万元，自行划转协议系合同自带的附件，因合同约定了资金存管，故自行划转协议未约定账号。交税前张志刚通知过双方进行资金存管，由于于冰系出卖他处房屋来购买涉诉房屋，交税时于冰账户上的资金未到位，于冰及卫凯征约定过户前于冰将855万元以资金存管方式给卫凯征，之后双方再去办理过户，故先缴纳了税费。交税当天，因于冰不确定资金什么时间到位，当时卫凯征就让尽快付款。2016年11月3日，卫凯征询问钱是否到位，当时张志刚回复称这几天到位，后卫凯征回复希望尽快。后张志刚约双方2016年11月8日办理过户，卫凯征于2016年11月8日回到北京，因于冰在外地出差，当日未办成过户手续。卫凯征希望于冰能支付物业费及供暖费，于冰未同意。卫凯征称不再出卖房屋。2016年11月9日，卫凯征表示不再出卖涉诉房屋。对于张志刚的陈述，卫凯征对其中于冰资金不到位的事实表示认可，但对张志刚所述通过资金存管方式支付855万元及卫凯征同意过户当天支付首付款等事实不予认可。于冰对张志刚的陈述表示认可，伟嘉安捷公司及我爱我家公司对张志刚的陈述表示认可。关于原告主张的违约金，原告称其依据为原告与于冰签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》第十一条第一款的约定，原告按照房屋总成交价的20%主张违约金。被告于冰表示违约金过高，被告没有违约行为，故请求法院对违约金予以调整。关于原告主张解除原告、于冰及伟嘉安捷公司之间的《履约服务合同》问题，经本院释明《履约服务合同》与《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》非同一法律关系，不能一并处理，原告仍坚持其诉讼请求。上述事实，有双方当事人陈述，《房屋所有权证》，《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，《履约服务合同》，《居间服务合同》，二手房贷款审批通知单，增值税发票，完税证明等证据在案为证。本院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同当事人协商一致或者存在法律规定解除合同的情形，当事人可以解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告卫凯征与被告于冰签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照约定履行自己的义务。根据《北京市存量房屋买卖合同》约定，于冰应于房屋交税之前通过资金存管方式向卫凯征支付购房款855万元，但在合同履行过程中，于冰及卫凯征未约定资金存管的账户，卫凯征在于冰未支付购房款855万元的情况下，于2016年10月26日与于冰缴纳了涉诉房屋增值税、契税。卫凯征于2016年11月8日到北京准备协助于冰办理涉诉房屋过户手续，上述合同履行的过程表明，卫凯征同意于冰在交税后再支付购房款。后卫凯征又提出要求于冰支付物业费及供暖费，双方发生争议，导致合同至今未再继续履行。在合同履行过程中，卫凯征及于冰均没有违约的故意。现卫凯征以于冰未按合同约定支付购房款855万元，造成卫凯征在合同签订之日起120日内未能完成房屋产权转移为由，要求解除2016年6月22日的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，并支付违约金，依据不足，本院不予支持。因《履约服务合同》与本案非同一法律关系，故原告要求解除《履约服务合同》的诉讼请求，本案不予处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：驳回原告卫凯征的全部诉讼请求。案件受理费86600元，由被告卫凯征负担（已交纳）。如不服本判决，原告可于判决书送达之日起三十日内，被告及第三人可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王轶楠审 判 员  杨 莹人民陪审员  纪淑英二〇一七年三月二十二日书 记 员  赵思宇