湖南省常德市武陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0702民初3394号
原告：常德金悦国际大酒店有限公司，住所地常德市武陵区启明街道办事处半边街社区沅安东路433号。
法定代表人：熊云静，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：樊启初，湖南中思律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。
委托诉讼代理人：朱士斌，湖南中思律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。
被告：李元香，女，1971年12月2日出生，汉族，住湖南省汉寿县，现住常德市武陵区。
委托诉讼代理人：袁承信，湖南合策律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。
委托诉讼代理人：刘莉，湖南合策律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。
原告常德金悦国际大酒店有限公司（以下简称金悦大酒店）与被告李元香租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月25日立案后，依法适用简易程序，于2017年10月16日公开开庭进行了审理。金悦大酒店的委托诉讼代理人朱士斌,李元香的委托诉讼代理人袁承信、刘莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
金悦大酒店诉至法院，请求判令：1、解除金悦大酒店与李元香双方于2016年12月20日签订的《租赁协议书》，李元香腾退租赁的金悦大酒店xxxx房屋；2、李元香向金悦大酒店支付自2017年2月1日至起诉之日（即2017年9月25日）的租金199095.89元、违约金70800元，并支付至实际腾退之日止的租金和违约金；3、李元香向金悦大酒店支付租赁期间拖欠的水电费7143.24元、空调费42000元及房费4101元（经庭审释明，金悦大酒店诉请的水电费起止时间为2017年2月1日起至2017年8月1日止；房费为2017年2月1日至2017年8月1日止；空调为2016年8月1日至2017年9月30日止），共计53244.24元；4、李元香承担本案诉讼费用。
李元香辩称：1、李元香与金悦大酒店签订的《租赁协议书》，双方合同尚在合同履行期间，金悦大酒店无权单方解除合同。首先，李元香曾于2017年2月向金悦大酒店负责人熊建国提出因门面暂停营业需延缓至开业再交纳租金的事实。其负责人熊建国虽没有表态，但事后金悦大酒店的行为表明对于延缓交纳租金的事实予以认可，故李元香延缓交纳租金是有正当理由的。其次，金悦大酒店并无证据证明其通知过李元香并给予合理期限。根据《合同法》规定，如果承租人拒交租金或迟延支付租金，而出租人决定与其解除租赁合同，应通知承租人支付租金，且需要合理的期限。金悦大酒店从2017年2月至8月间未向李元香催讨过租金，若金悦大酒店催讨过，李元香随时可以交纳租金；同时，未按时支付租金的原因系2017年2月后，李元香经营的足浴项目停业，同年6月准备恢复开业时，金悦大酒店又停断了中央空调的供应，故金悦大酒店没理由单方解除合同；2、双方未按《租赁协议书》约定的期限交纳租金，租金并不是按季度缴纳，李元香从合同约定起一次性交纳了半年的租金，故双方签订的《租赁协议书》并没有达到解除的条件。同时，2017年4、5月份，金悦大酒店在李元香不知情的情况下，已经将李元香租赁的门面对外招租，同年7月底，在对李元香下达《解除〈租赁协议书〉通知》前将金悦大酒店xxxx房屋实际出租他人，导致李元香经营的洗浴中心无法经营，营业损失应由金悦大酒店承担，故李元香要提起反诉，希望法院以普通程序合并审理本案；3、对于金悦大酒店诉请的水电费、房费、拖欠租金金额均无异议
经审理查明，本院认定案件事实如下：2009年4月10日，金悦大酒店与张先权（李元香之夫）签订一份《租赁协议书》，租赁期限为2009年4月10日起至2019年12月31日止。后因金悦大酒店原因，2016年12月20日，金悦大酒店（甲方）与李元香（乙方）又重新签订一份《租赁协议书》，约定金悦大酒店将酒店xxxx房屋出租给李元香经营桑拿、洗浴项目（名称为“武陵区xxxx服务中心”），建筑面积约1000平方米。租赁期限为6年，从2016年8月1日至2022年7月31日止。租赁期间的装修和项目设施由乙方出资完成。乙方的装修、设施和设备，合同期满时归甲方所有（能够搬走的设施、设备除外），且不给予乙方任何补偿。租金按季度缴纳，在每季度前三天缴清。乙方拖欠租金经甲方两次通知而未缴纳的，或者乙方拖欠租金的数额达到一个季度的租金数额，甲方有权解除合同，乙方还应当按拖欠租金数额每天支付千分之二的违约金，并赔偿甲方一切损失。租金具体金额为2016年8月1日至2017年7月31日年租金为300000元，2017年8月1日至2018年7月31日年租金为320000元，依此类推，每年在原租金基础上增加20000元租金。截止至2021年8月1日至2022年7月31日年租金为400000元。同时约定，签订协议时乙方须向甲方交纳押金50000元，合同期满，经甲方检查乙方对租赁房屋及设备设施未损坏，无息退还。乙方经营过程中，必须遵守法律法规，否则一切损失和责任由乙方承担。租赁房屋水电费按表计算，每月结算，空调使用费为每月3000元按月结算。另约定甲方给予乙方消费上的优惠。该合同签订前，双方一直在履约中。李元香于2016年8月按该合同约定，一次性向金悦大酒店交纳了半年租金150000元（即2016年8月1日至2017年1月31日）。从2017年2月1日起至今，李元香未向金悦大酒店缴纳租金。
另查明：2017年2月起至今，李元香经营的“武陵区xxxx服务中心”因装修整顿及金悦大酒店整体装修未正式营业。
2017年6月起，金悦大酒店即未对李元香经营的“武陵区xxxx服务中心”正常提供空调。同年8月，金悦大酒店因装修全面停业。
又查明：2017年8月4日，金悦大酒店向李元香通过EMS邮寄了一份《解除〈租赁协议书〉通知》，通知内容：因李元香从2017年2月1日起至今未向金悦大酒店支付租金，从2017年8月1日起解除金悦大酒店于2016年12月20日与李元香签订的《租赁协议书》；并于同年8月10日前向金悦大酒店交纳所欠租金150000元；并于同年8月31日前将所租赁的场地全部交给金悦大酒店。经查，该份邮件系他人签收。
以上事实有金悦大酒店营业执照、李元香的身份证复印件、《租赁协议书》2份、《解除〈租赁协议书〉通知》、常德金悦国际大酒店有限公司2017年4－8月代收水电费用结算表、洗脚城水、电消耗统计表4张、2017年2月至2017年7月31日消费明细表、金悦大酒店总台结账单15张、EMS快递凭证、证人曾宇辉、张净的证言、照片2张、常德市武陵区xxxx社区居民委员会出具的证明、金悦大酒店陈述、李元香辩称等证据予以证实。
本院认为，本案的争议焦点：1、金悦大酒店诉请的租金、违约金、水电费、空调及房费的是否合法有据及如何确认其具体金额？2、金悦大酒店要求解除《租赁协议书》是否合法？及金悦大酒店给李元香邮寄的《解除〈租赁协议书〉通知》是否合法有效？
关于焦点1、金悦大酒店与李元香于2016年12月20日签订的《租赁协议书》系双方真实意思表示，其内容不违反相关法律、法规强制性的规定，应认定该合同合法有效，双方对该合同均享受权利并应履行义务。双方约定由李元香承租金悦大酒店负一楼电梯东头房屋经营“武陵区xxxx服务中心”。在该合同签订前，金悦大酒店已与李元香之夫（张先权）对该承租物签订过一份《租赁协议书》，故该《租赁协议书》在签订前双方均已按约全面履行了合同。2016年8月份，李元香已实际交纳了2016年8月1日至2017年1月31日租金150000元整。之后，李元香再未向金悦大酒店交纳任何租金，属于违约。现金悦大酒店主张2017年2月1日起至起诉之日（即2017年9月25日）拖欠的租金的诉请，于法有据。对于拖欠租金的具体金额，根据双方签订的《租赁协议书》约定，2017年2月1日至2017年7月31日半年租金为150000元。2017年8月1至2017年9月25日（共计56天）期间的租金应按2018年标准计算，租金为320000元÷365天×56天＝49095.89元，合计199095.89元。且经庭审查明，双方对拖欠租金的金额及起算日期均无异议，据此，对于金悦大酒店要求李元香支付自2017年2月1日至起诉之日的租金199095.89元，事实清楚，证据充分，于法有据，本院予以支持。同时，对于金悦大酒店要求李元香按所欠租金数额每天支付千分之二的违约金70800的诉请，因李元香已相继拖欠金悦大酒店近8个月的租金已构成违约，且合同对违约责任有特别约定，故李元香应按合同约定承担违约责任。对于金悦大酒店主张按拖欠租金150000元向李元香主张违约金，其计算方式为150000×（180+56）×2‰＝70800元，应视为其系对自己诉讼权利的处分，不违反法律法规规定，本院亦予以支持。对于李元香辩称没有拖欠租金，双方曾口头达成一致同意李元香缓交租金，金悦大酒店亦未向李元香催讨过租金，且拖欠租金系多方面原因造成，故不应承担违约责任的辩称意见，本院认为李元香作为该合同的承租方，按约付租是其应履行的合同义务，本案中李元香拖欠近8个月租金属违约，金悦大酒店根据双方签订的《租赁协议书》第四条第2项规定主张李元香支付上述违约金，符合合同约定，亦不违反法律法规强制性规定，对于李元香上述辩称意见本院不予采纳。对于违约金的标准（按所欠租金数额每天支付千分之二）问题，经释明，李元香对此未提异议，根据合同双方自愿原则，本院尊重合同当事人意思表示，故对上述违约金标准本院予以支持。对于金悦大酒店要求李元香支付2017年2月1日起至2017年8月1日止的水电费7134.24元的诉请，本院认为水电费属于《租赁协议书》合同项下的内容，李元香在租赁期间产生的水电费应由其支付。经庭审查明，李元香经营的“武陵区xxxx服务中心”虽从2017年2月起就已停业装修，但该承租屋内一直居住有李元香聘请的员工，装修及生活产生水电费用有其必然性，且经核实李元香对水电费诉请的具体金额无异议，故金悦大酒店上述诉请于法有据，且为对方认可，本院予以支持。对于金悦大酒店要求李元香支付2016年8月1日起至2017年9月30日止的空调费42000元的诉请，根据双方签订的《租赁协议书》约定，空调使用费为每月3000元，从2016年8月1日起，李元香即未支付过空调使用费，故金悦大酒店要求其支付拖欠的空调费用于法有据。但证人曾宇辉、张净均陈述从2017年6月起至今，金悦大酒店均未正常供应空调。庭审中，金悦大酒店对二位证人的上述证言均无异议，故对于金悦大酒店主张2017年6月1日起之后的空调费没有事实依据，本院不予支持。因此，李元香应支付的空调费为30000元（计算至2017年5月31日止），对超出该部分空调费的诉请，本院不予支持。
对于金悦大酒店要求李元香支付2017年2月1日起至2017年8月1日止的房费4101元的诉请，庭审已释明，该房费不属于同一合同关系，不宜在本案中一并处理。且金悦大酒店根据提供的开房记录，登记的客人姓名均不是李元香本人，但李元香对金悦大酒店主张的上述房费并无异议，对其金额予以确认。从便民原则考虑，为减少讼累，节约司法资源，故本院予以支持。
关于焦点2、本院认为金悦大酒店要求解除与李元香签订的《租赁协议书》不符合法律规定。首先，金悦大酒店要求单方解除合同的理由是认为李元香未向金悦大酒店交纳从2017年2月1日起至今的租金，且经多次口头催讨仍未支付。本院认为李元香拖欠租金属实，但金悦大酒店并未提供证据证实向李元香进行过催讨，李元香对此亦予以否认，金悦大酒店应承担举证不能的不利后果，故对于李元香拖欠租金进行过催讨的事实，本院不予确认。其次，拖欠租金系多方面的原因，金悦大酒店从2017年6月起即未正常供应空调，双方就此事一直也在协商处理中。加之，金悦大酒店2017年8月已全面停业装修，对租金之事在《解除〈租赁协议书〉通知》邮寄前双方均未提及，故李元香延交纳租金并不完全属于无正当理由或者拒付。再次，李元香在庭审中及庭后多次请求调解，表示愿意随时交纳拖欠的租金，不同意解除该租赁合同。且得知金悦大酒店要解除《租赁协议书》时，就曾提出要交纳租金的请求，但均被金悦大酒店拒绝。本院认为李元香事后要求交纳租金的事实虽未提供充分有效的证据证实，但从其愿随时交纳租金的陈述分析，其主观上没有拒付租金的意思，故本案中延迟交纳租金不构成根本违约。同时，金悦大酒店对于延迟交纳租金并没有进行催讨，亦未对其延迟交纳的租金给予合理期限要求其支付。故对于金悦大酒店要求解除与李元香于2016年12月20日签订的《租赁协议书》，并要求其腾退租赁金悦大酒店xxxx房屋的诉请，没有事实和法律依据，本院不予支持。对于金悦大酒店单方邮寄给李元香的《解除〈租赁协议书〉通知》的效力问题，对于该通知内容的合法性问题，本院在上述说理中已阐明；同时，对于该通知的送达问题，本院认为李元香庭审表示从未收到过该通知，不知该通知具体内容。且李元香多年前就已全家迁住在常德市武陵区，该通知邮寄地址却是李元香户籍地，故客观上亦收不到该邮件。经庭后核实，该邮件确系他人签收，与李元香庭审陈述一致，故《解除〈租赁协议书〉通知》未合法送达给李元香，解除内容亦不符合法律规定，故本院对其效力不予认可。对于金悦大酒店诉称双方签订的《租赁协议书》约定“租金按季度缴纳，在每季度前三天缴清。乙方拖欠租金经甲方两次通知而未缴纳的，或者乙方拖欠租金的数额达到一个季度的租金数额，甲方有权解除合同”的意见，本院认为双方的该条约定解除条件违反了《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，可以解除合同”及第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，不符合法定解除条件，故本案中不能适用“乙方拖欠租金的数额达到一个季度的租金数额，甲方有权解除合同”的约定。另双方均认为2016年8月，李元香即一次性支付了半年租金，故金悦大酒店与李元香亦未严格按合同约定按季度缴纳租金履行，金悦大酒店亦未提供证据证实向李元香催讨过租金的事实，故金悦大酒店的上述诉称，于理不符，于法无据，本院不予支持。对于金悦大酒店要求李元香继续支付至实际腾退之日期间的租金及违约金的诉请，因双方合同并未解除，故其诉请不成立，本院亦不予支持。
另对于李元香当庭提出的反诉请求，因其未向本院提出具体的诉讼请求、事实和理由，同时亦未提供证据证明该租赁物在其承租期内已由金悦大酒店出租给他人及其具体经营损失。事后，亦未提供书面诉请，故对李元香的上述意见，本院认为不符合反诉的条件，不予受理。
综上，据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、李元香于本判决生效之日起十日内支付常德金悦国际大酒店有限公司自2017年2月1日至2017年9月25日止的租金199095.89元，支付违约金70800元；
二、李元香本判决生效之日起十日内支付常德金悦国际大酒店有限公司自2017年2月1日至2017年8月1日止的水电费7143.24元、房费4101元；
三、李元香本判决生效之日起十日内支付常德金悦国际大酒店有限公司自2017年2月1日至2017年5月31日止的空调费30000元；
四、驳回常德金悦国际大酒店有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6160元，减半收取3080元，由李元香负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。
审 判 员 罗云霞
二〇一七年十月二十五日
代理书记员 侯艳妮
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。