北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第08462号
上诉人（原审原告）杨荣山，男，1975年7月15日出生。
委托代理人默立，北京安特律师事务所律师。
上诉人（原审被告）魏宝玲，女，1957年7月18日出生。
委托代理人李浩，北京市浩盛律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）田铁生，男，1954年12月23日出生。
上诉人杨荣山、魏宝玲因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第8942号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
杨荣山在原审法院诉称：2014年3月9日，我与魏宝玲签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定我购买位于北京市海淀区303号房屋（以下简称303号房屋）一套，总房款为313万元人民币。该合同第十条约定魏宝玲在房屋所有权转移之日起十日内将户口迁出，逾期迁出则应支付已付房款千分之五违约金；逾期超过十日的，自期满之日起向我方支付已付全部房款日万分之五的违约金。2014年7月28日，我与魏宝玲、田铁生签订《协议书》，约定魏宝玲、田铁生于2014年10月28日前迁出户口。协议到期后，魏宝玲、田铁生仍未履行迁出户口义务。为维护合法权益，故诉至法院，要求判令：1、魏宝玲、田铁生将303号房屋内原全部户口迁出；2、魏宝玲、田铁生连带支付我已付房款千分之五违约金15650元；并支付自2014年6月28日起至将上述全部户口迁出之日止，按日计算已付房款万分之五违约金，暂计算到2014年12月31日为292655元，以上合计人民币308305元。
魏宝玲在原审法院辩称：我的户口已经迁出，我和田铁生是1996年离婚的，后来我和杨荣山到青龙桥派出所查询时，我才知道田铁生的户口是1999年迁入的。我知道此事后积极和田铁生去办理迁出户口的事，但因为房屋拆迁冻结户口，导致无法迁出，我和田铁生也没有办法。我认为属于合同约定第11条的不可抗力。
田铁生在原审法院辩称：我一直在积极办理迁户口事宜，但派出所不给办，因为户口已经冻结了，派出所也说不好什么时候才可以办。
原审法院经审理查明：2014年3月9日，出卖人魏宝玲和买受人杨荣山签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定杨荣山购买303号房屋，房屋成交价格为313万元，该合同并约定出卖人应当在房屋所有权转移之日起10日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付相当于已付房款千分之五的违约金，逾期超过10日未迁出的，自期限届满之次日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。2014年4月28日，杨荣山取得303号房屋所有权证。2014年7月28日，魏宝玲、田铁生（魏宝玲前夫）与杨荣山签订《协议书》，约定魏宝玲和田铁生自协议签署之日起90日内，即2014年10月28日之前把田铁生的户口从303号房屋中迁出，但是魏宝玲的行为已经构成违约，应当承担违约责任，杨荣山在2014年10月28日之前暂时不通过法律途径追究魏宝玲的违约责任。现303号房屋内尚有田铁生一人户口未迁出。
上述事实，有双方当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同》、协议书、房屋所有权证及本案庭审笔录在案佐证。
原审法院经审理认为：魏宝玲与杨荣山签订的《北京市存量房屋买卖合同》、魏宝玲、杨荣山与田铁生签订的《协议书》均系各方真实意思表示，未违反国家效力性、强制性法律规定，依法具有法律效力，各方均应遵守执行。按照上述协议约定，魏宝玲和田铁生应于2014年10月28日之前把田铁生的户口从303号房屋中迁出，否则魏宝玲应承担相应的违约责任，但魏宝玲至今未将田铁生户口迁出，理应承担相应违约责任。各方在上述协议中，未约定田铁生未按期迁出户口的违约责任，故法院对于杨荣山要求田铁生承担连带责任的主张不予支持。对于违约金的具体数额，鉴于违约金标准约定过高，且魏宝玲请求法院酌减，杨荣山未提交损失的相关证据，法院依法对违约金数额予以酌定。对于杨荣山要求魏宝玲、田铁生迁出户口之主张，鉴于户口迁移并非人民法院受案范围，对于该项诉讼请求法院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、魏宝玲于本判决生效之日十五日内向杨荣山支付违约金五万元；二、驳回杨荣山的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
杨荣山、魏宝玲均不服一审判决，向本院提起上诉。杨荣山的上诉请求为：撤销原审判决，依法改判支持杨荣山的一审全部诉讼请求。事实与理由：1、一审法院认为杨荣山要求魏宝玲、田铁生将诉争房屋中的户口迁出不属于法院受案范围错误，没有法律依据。2、三方协议中关于户口迁出约定是房屋买卖合同第10条的补充和完善，一审法院未判令田铁生承担连带责任是错误的。3、一审法院判决改变合同约定的违约金计算方式和金额，违反诚实信用原则，且判决违约金数额远远低于实际损失。
魏宝玲的上诉请求为：1、撤销原审判决，依法改判魏宝玲不用支付违约金5万元或者将本案发回重审。2、一、二审诉讼费由杨荣山承担。事实与理由：1、一审法院认定事实错误。三方在协议书中关于户口迁出问题达成的协议，是违背户口管理规定的，属于无效的约定。田铁生同意积极将户口迁出，但因为其迁入地的派出所冻结户口迁入办理手续，属于不可抗力，我方没有责任。此外，双方在后签的备案合同中对于户口问题没有约定，魏宝玲不用承担违约金。另，杨荣山所说的迁户口，只是计划，且计划没有实施，损失也没有发生。现因第三人的户口导致杨荣山损失，其可以向第三人要求赔偿。2、一审判决适用法律错误。根据合同法的规定，有损失才有违约金，杨荣山并没有证明其损失，故违约金也无法确定，可待确定具体损失后，另案起诉。3、一审判决程序违法，本案没有给应诉通知，没给举证期限，一审法院对我方陈述的事实视而不见，也没有给答辩时间，未到派出所核实情况。
田铁生同意魏宝玲的上诉请求和理由，不服从一审判决。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。以上事实有双方当事人陈述在案佐证。
本院认为：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。魏宝玲与杨荣山签订的《北京市存量房屋买卖合同》及二人与田铁生签订的《协议书》均合法有效，根据合同约定，魏宝玲未按时将诉争房屋内的全部户口迁出，已构成违约，应当承担违约责任。根据三方签订的《协议书》，其中未明确约定田铁生承担户口不能迁出的连带责任，且田铁生并非房屋买卖合同的当事人，故杨荣山要求田铁生承担连带责任没有依据。
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。杨荣山针对其实际所发生的损失并未提供充分证据予以证明，故其主张要求魏宝玲按照合同约定的违约金数额赔偿，无事实与法律依据，本院不予支持。一审法院依据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素酌定违约金数额并无不妥，本院予以确认。魏宝玲主张杨荣山不存在实际损失故不应当支付违约金，于法无据，本院不予认可。
由于我国目前的户籍管理制度原因，杨荣山要求法院判决魏宝玲将诉争房屋内户口迁出，无事实与法律依据，本院不予支持。田铁生未能将其户口从诉争房屋内迁出，魏宝玲辩称系迁入地的派出所冻结迁入，该辩解不能作为不可抗力进行抗辩，田铁生可以另寻其他地址迁入户口，且不能免除魏宝玲的违约责任。魏宝玲另称一审法院存在程序违法的情形，并未提供证据予以证明，本院不予认可。
综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费二千九百六十二元（杨荣山已预交），由魏宝玲负担一千零五十元（于本判决生效后七日内交纳）；由杨荣山负担一千九百一十二元（已交纳）。
二审案件受理费四千零一十二元，由杨荣山负担一千零五十元（已交纳）；由魏宝玲负担二千九百六十二元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 磊
代理审判员 朱文君
代理审判员 夏根辉
二〇一五年十一月十七日
书 记 员 舒 妍