上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0117民初9622号
原告(反诉被告)：周天明，男，1983年7月9日生，汉族，住上海市崇明县。
委托诉讼代理人：顾建平，上海顾建平律师事务所律师。
被告(反诉原告)：上海茸发实业有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人：陆爱萍，董事长。
委托诉讼代理人：何煦，上海龙元律师事务所律师。
原告周天明与被告上海茸发实业有限公司(以下简称“茸发公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月14日立案受理后，依法适用简易程序。审理中，被告茸发公司于2017年8月9日提出反诉，本院依法受理后合并于2017年10月10日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人顾建平，被告的委托诉讼代理人何煦均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告周天明向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2017年3月28日签订的《房屋租赁合同》于2017年4月20日解除；2、判令被告退还原告租金40,500元；3、判令被告退还原告押金28,884元；4、判令被告支付原告逾期付款利息(以69,384元为本金，自2017年4月21日起至实际返还之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算)；5、判令被告支付原告违约金81,000元(含装修设计费7,000元)。事实与理由：2017年4月12日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定被告将坐落于上海市松江区松卫北路3幢804号1-2层房屋(以下简称“系争房屋”)出租给原告，租赁3年，自2017年3月29日起至2020年3月28日止，其中2017年3月29日至2017年5月15日为原告的装修期，装修期结束后被告开始收取租金。签约当日，原告向被告支付了3个月租金及押金共计69,384元。随后，原告寻找了装修公司并支付了设计费用7,000元。原告承租系争房屋目的在于开设餐饮公司，然由于该房屋内尚有公司注册登记未注销，故原告无法注册。原告遂在多次催促被告注销未果后，向被告发函要求解除合同。故被告应将剩余租金、押金退还原告，并承担相应的违约责任。然双方协商未果，故原告诉至法院，希判如所请。
被告茸发公司辩称：同意解除双方间就系争房屋签订的租赁合同，但合同解除日期应为被告收回系争房屋之日即2017年8月14日。对于原告已支付的租金及押金，不同意退还，且双方合同解除是原告自行退租所致，被告无需承担违约责任。
被告茸发公司向本院提出反诉请求：1、判令原告赔偿被告解除合同违约金81,000元；2、判令原告支付被告2017年3月29日至2017年5月15日止的装修期内租金21,600元；3、判令原告已付押金28,884元被告不予返还；4、判令原告支付被告2017年3月29日起至2017年8月14日止按照每平方米3.5元每月计算的系争房屋物业管理费2,866元。事实与理由：原、被告签订《房屋租赁合同》后，被告并无违约行为，然原告却向法院提起诉讼要求解除合同，此系原告单方退租，被告虽同意解除，但原告仍需就此承担违约责任。故被告提出上述反诉请求。
经审理查明：系争房屋权利人为被告，建筑面积156.97平方米，房屋类型为工厂，用途为厂房。
2017年3月28日，原告(承租方、乙方)与被告(出租方、甲方)签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将系争房屋出租给乙方，建筑面积为179.36平方米。合同第1-2条约定，鉴于乙方承租本合同后将成立新的公司使用该房屋，则新公司成立后即自动成为本合同的承租方，享有和承担本合同的权利和义务，受本合同的约束，与原承租方共同成为本合同的承租方，共同承担连带责任。乙方需在新公司成立后五日，将新公司的营业执照复印件交给甲方。合同第3-1条约定，甲方同意乙方租赁该房屋用于经营餐饮使用。乙方向甲方承诺，遵守国家和上海市有关房屋使用和物业管理的规定。营业执照以及规划、环保、消防、卫生许可证等行政审批手续由乙方负责办理，甲方协助并提供乙方办理营业手续的相关资料，乙方承担所有费用。乙方未办妥营业执照、消防许可证、餐饮服务许可证等相关证件前不得非法经营，否则所引起的一切后果(包括造成甲方的损失、罚款)均由乙方承担。合同第4-1条约定，甲方在2017年3月29日向乙方现状交房……。合同第4-2条约定，该房屋租赁期为叁年，自2017年3月29日至2020年3月28日止。合同第4-3条约定，甲方同意2007年3月29日至2007年5月15日作为乙方的装修期，装修期结束甲方即开始收取租金。合同第5-1条约定，该房屋前二年租金(物业管理费另计)人民币16.2万/年……。合同第5-2条约定，乙方应于合同签订当日向甲方支付金额为28,884元(相当于二个月租金及三个月物业管理费作为履约保证金)。租约期满，双方签署租赁终止协议后十五日内，由甲方扣除乙方应承担的费用后，一次性无息将履约保证金退还乙方。甲方逾期一日，需按逾期退还履约保证金的3‰向乙方支付滞纳金。租约未满或乙方因自身致合同未履行完毕的，乙方的保证金除不予返还外并不得抵减任何费用。合同第5-3条约定，乙方应于合同签订当日向甲方支付首期叁个月租金人民币40500元。合同第6-5条约定，该房屋在交房前需签署物业管理协议，物业管理费(收费标准暂定为3.5元/平方米/月由经营管理公司-
上海三铭物业管理有限公司收取，甲方在必要时有权代收)由乙方承担。合同第12-1条约定，租赁期限内，非本合同规定的情形，甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，或者因甲方违约转让该房屋致使本合同无法继续履行的，甲方应按月租金的六倍向乙方支付违约金，另按乙方对承租房屋的总装修费及设施设备的剩余价值(以双方指定的或司法机关委托的有资质的评估单位评估报告为准)进行赔偿，赔偿后装修残值及设施设备归甲方所有。合同第12-3条约定，租赁期限内，非本合同规定的情形，乙方中途擅自退租或搬离或因乙方原因导致合同解除的，乙方应按月租金的六倍向甲方支付违约金，并另行补交装修期的全部租金。乙方可搬走可移动物，装修残值归甲方所有，乙方不予搬走的物品视为废弃物，由甲方自行处置，处置费由乙方承担……。合同第13-7条约定，本合同到期或解除后，乙方应在15日内向工商局申请注销或变更以此地址作为工商登记的工商营业执照的住所，逾期不办理的，乙方应按日按当日租金的两倍承担滞纳金。合同另对其他有关事项做了相应的约定。
同日，被告出具收据一张，载明收到原告支付的履约保证金28,884元。
同日，被告出具收据一张，载明收到原告支付的押金40,500元。
同日，原、被告签署交房清单一份，载明现状交房。
2017年4月12日，原告根据双方合同中载明的联系地址向被告寄送《通知书》一份，载明因系争房屋内尚有案外人上海饭圈餐饮管理有限公司(以下简称“饭圈公司”)的工商登记未迁出，导致原告无法注册公司，此系被告违约行为导致双方所签合同无法继续履行，故要求解除合同，原告返还其已付三个月租金40,500元、保证金及物业管理费28,884元。上述通知书于2017年4月20日签收。
另查明，2017年7月5日，系争房屋内案外人饭圈公司的工商注册登记迁出。
庭审中，双方当事人一致确认，原告支付的40,500元虽在收据中写为“押金”，但实际为租金。
原告另提供了以下证据：
1、企业名称预先核准书、申请表，以证明原告为办理营业执照提交了相关材料。被告对上述证据不予认可，认为其上无工商登记部门盖章。
2、2017年4月7日与案外人九鼎建筑装饰工程有限公司上海松江分公司签订《九鼎装饰委托设计协议》一份、收据一张、银行转账凭证一份，以证明其就系争房屋向上述案外人支付了设计费7,000元。被告认为上述证据真实性无法确认，但可以印证其已经交付了房屋。
3、原告于2017年4月12日、4月17日、5月4日、6月7日查询的案外人饭圈公司工商登记信息，以证明上述时间系争房屋内尚有案外人饭圈公司的工商登记未迁出，故原告无法再注册公司。被告对上述证据真实性予以确认，但认为此系前承租人退租后未能及时注销工商登记所致。
4、原告于2017年8月14日出具的《交房情况说明》一份，其上写有原告曾多次与被告联系退租，且于2017年6月10日左右将系争房屋钥匙交换给了被告经办人刘进洲，系争房屋内未放置过原告的任何物品等内容。被告对上述说明内容不予认可，但承认双方曾就系争房屋内的工商登记进行过协商，被告曾提出，可以提供隔壁房屋进行注册，或者系争房屋无法使用被告也会另行寻找适租房屋。
5、2017年7月10日原告与被告工作人员的短信往来记录，以证明原告曾向上述人员表示钥匙在6月初就已经交还，且发过两份通知，系争房屋已经退租了。被告认为，上述证据中其工作人员回复内容为未收到原告的退房申请，原告也未将房屋钥匙返还，故应以此说法为准。
被告另提供了其于2017年6月26日向原告寄出的《告知函》，证明在收到本案诉状后，其曾积极与原告沟通，并告知原告如不愿继续承租，应尽快完成房屋交接。原告表示未收到上述函件，且不认可上述函件中的内容，被告工作人员曾表示房屋不收，钱款也不退。
以上事实，有上海市房地产权证、房屋租赁合同、收据、交房清单、工商登记信息及当事人陈述等证据证实。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思的表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同。现原、被告对解除合同均无异议，本院予以确认。但对于合同解除的违约责任以及解除时间，双方存在争议，对此，本院作如下评判：首先，双方于合同中载明原告承租系争房屋的合同目的在于开设餐饮店铺，故被告提供的系争房屋需能够办出相应证照，且被告对此有协助义务；其次，合同履行过程中，结合原告发出的通知书以及被告所述的本案诉讼前双方曾就案外人工商登记迁出进行磋商，足见案外人饭圈公司工商登记的存在，导致了原告合同目的实现上的障碍；再次，根据本院查明的事实，虽然原告曾于2017年4月20日发出过解除通知，但其后双方就工商登记迁出问题仍进行过数次协商，然自2017年3月28日签订合同后，至原告提起本案诉讼时，案外人饭圈公司的工商登记始终未迁出系争房屋，在近三个月的时间内，被告仍未能使系争房屋符合合同目的，此情况下，原告以诉讼方式主张解除合同并无不当，故本院依法认定合同解除时间为本案诉状副本送达之日，即2017年6月29日；最后，虽然被告碍于案外人饭圈公司证照未迁出而违约，但案外人的行为并不能免除被告违约责任。故此，本院依法认定导致原、被告间房屋租赁合同解除的过错责任在于被告。被告应将原告已付履约保证金28,884元返还原告，还需应按合同约定，支付原告违约金81,000元。
对于原告所支付的房屋租金，现被告提供的证据足以证明期间系争房屋交付给了原告，故原告作为承租人，应对其已履行返还义务进行举证证明。原告虽称其将系争房屋钥匙交付给了被告公司员工，然被告对此不予认可，且原告提供的短信记录中，被告公司员工也就此进行过否认，故本院按照被告自认时间即2017年8月14日作为系争房屋返还时间，原告已付三个月租金40,500元亦截至2017年8月14日，故无需返还，鉴于被告违约导致合同解除，原告亦无需支付被告免租期租金。但对于原告主张的逾期返还利息，鉴于原、被告就系争房屋签订的租赁合同系在本诉诉讼中解除，故本院亦不予支持。
对于被告主张的物业管理费，鉴于双方合同中约定的物业费收取方为案外人上海三铭物业管理有限公司，且被告在本案中未提供证据其已代为缴纳或已被授权收取，故对于被告的该项诉请，本院不予支持。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第(四)项、第九十七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、原告(反诉被告)周天明与被告(反诉原告)上海茸发实业有限公司就坐落于上海市松江区松卫北路3幢804号1-2层房屋签订的《房屋租赁合同》于2017年6月29日解除；
二、被告(反诉原告)上海茸发实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)周天明履约保证金28,884元；
三、被告(反诉原告)上海茸发实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)周天明违约金81,000元；
四、驳回原告(反诉被告)周天明的其余诉讼请求；
五、驳回被告(反诉原告)上海茸发实业有限公司的其余反诉请求。
本诉案件受理费3,320元，减半收取1,660元，反诉案件受理费1,534元，上述诉讼费用合计3,194元，由原告(反诉被告)周天明负担1,249元(已付)，由被告(反诉原告)上海茸发实业有限公司负担1,945元(已付1,534元，剩余411元于本判决生效之日起七日内交付本院)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 朱金彪
二〇一七年十一月八日
书记员 黄 燕
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。