江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0830民初3969号原告：张善梅，女，49岁，汉族，住盱眙县。原告：张伟，男，52岁，汉族，住盱眙县。两原告共同委托诉讼代理人：兰桂庆、蒋聪(实习律师)，江苏法轩律师事务所律师。被告：江苏金和置业有限公司，住所地盱眙县淮河南路104号，统一社会信用代码9132xxx87U（1/1）。法定代表人：罗平，该公司董事长。委托诉讼代理人：余瑞，盱眙县经济开发区法律服务所法律工作者。第三人:耿生燕，女，32岁，汉族，住盱眙县。原告张善梅、张伟与被告江苏金和置业有限公司、第三人耿生燕商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月6日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理，原告张善梅、张伟的共同委托诉讼代理人兰桂庆、蒋聪、被告江苏金和置业有限公司的委托诉讼代理人余瑞、第三人耿生燕到庭参加诉讼。后因案情复杂依法转为普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理，原告张善梅、张伟及其共同委托诉讼代理人兰桂庆、蒋聪、被告江苏金和置业有限公司的委托诉讼代理人余瑞、第三人耿生燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张善梅、张伟向本院提出诉讼请求：一、判令被告江苏金和置业有限公司向原告交付位于盱眙县盱城街道金和城市桃源小区8幢1单元10号储藏室以及支付逾期交房违约金13323.22元（按照该小区8幢1单元202室住宅的购房合同约定的储藏室购房款69068元的日万分之一从2012年7月28日计算至2017年11月9日）；二、判令第三人耿生燕搬离盱眙县盱城街道金和城市桃源小区8幢1单元10号储藏室；本案诉讼费由被告承担。事实和理由：两原告系夫妻关系，2011年1月23日两原告与被告签订《商某》及《金和·城市桃源储藏室协议》各一份，约定两原告以34万元的价格购买由被告开发的位于盱眙县盱城街道金和城市桃源小区8幢1单元202室住宅和同幢同单元10号储藏室各一间，其中储藏室价格为69068元。合同第八条规定，交付时间为2012年7月28日。合同第九条规定，逾期交房超过120日后，被告按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金。两原告已经按照约定支付了购房款，但是被告至今未向原告交付储藏室。现，上述储藏室已经于2016年底被第三人耿生燕无故占有，并装修出租，原告多次向被告及第三人要求交房但均未果，故诉讼至法院。被告江苏金和置业有限公司辩称，原被告签订的《商某》约定的是盱眙县盱城街道金和城市桃源小区8幢1单元202室住宅的出售事宜，并不包括原告诉称10号储藏室，且被告方至今未收到原告方交付的该储藏室的购房款。原被告签订的《金和·城市桃源储藏室协议》属实，因两原告未付款现被告不同意交房，若存在逾期交房也应该计算诉讼时效，自原告起诉之日起往前倒推两年，故请求法院依法驳回两原告诉请。第三人耿生燕辩称，本案争议的10号储藏室是第三人从案外人丁飞处购买的，购房款是78312元。丁飞是该储藏室之前的房主，同时还从他手上够买了该小区8幢2单元404室住宅一间和8幢1单元4号储藏室一间。现8幢2单元404室住宅已经完成过户，但是两个储藏室因为不能办理产权证无法过户。两个储藏室的价款已经全部支付完毕，是以现金方式支付的，连同住宅共计33.5万元。2017年春节过后第三人就装修了本案争议储藏室，现在已经出租给别人使用。故第三人不同意搬出储藏室，请求法院依法驳回两原告对第三人的诉请。当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对于本案事实和证据认定如下：1、2011年1月23日，两原告和被告签订《商某》一份，约定：两原告从被告处购买位于盱眙县盱城街道金和城市桃源小区8幢1单元202室住宅一间，建筑面积93.84平方米，套内面积83.89平方米，按套内建筑面积计算该住宅单价为4052.927元/平方米，总金额34万元。两原告于2011年1月23日支付首付款102000元（含定金），剩余房款238000元应于2011年1月29日前以银行按揭贷款方式支付给被告。被告应当在2012年7月28日前将取得商品房交付使用批准文件的商品房交付给两原告。被告逾期120日以后交房的，两原告可以选择要求继续履行合同，并按照合同约定要求被告自2012年7月29日起按日向两原告支付已交付房价款万分之一的违约金。同日，原被告又签订《金和·城市桃源储藏室协议》一份，约定：两原告从被告处购买该小区8幢1单元10号储藏室一间，面积为29.02平方米，价格为69068元，于签约前一次性付清。两原告在签订本协议并缴清全部款项后即拥有该储藏室的使用权（与所购住宅同等年限）。上述两份合同签订前，两原告于2011年1月23日支付购房款102000元，于2011年1月27日支付购房款68000元；上述合同签订后，两原告于2011年1月29日交付订金5000元（收据上收款事由注明系车库订金），于2012年12月24日支付购房款34000元，剩余购房款136000元（已付购房款中不包括已经支付的车库订金5000元）两原告于2013年2月1日通过银行按揭贷款的方式支付给被告。两原告付款后，被告未能按照约定向其交付住宅和储藏室，直至2016年10月底被告才将两原告购买的住宅交付，但系瑕疵交房。上述事实由两原告当庭陈述以及所举《商某》、《金和·城市桃源储藏室协议》、预付款发票、收据、契税发票、中国工商银行个人购房借款/担保合同、还贷明细等证据证实，上述证据真实合法，本院予以认定。被告质证称原告所举的5000元收据因被告存在管理人员变动等情况，故无法确认其真实性。本院认为，根据原被告陈述、原告提供的其他证据，以及该收据上盖有的被告发票专用章等情况，现被告也无其他相反证据，故本院对于该证据予以认定。2、证人胡某、张某当庭陈述并提供《商某》，以证明其在与被告签订合同购买本案所涉小区住宅时也存在将一起购买的储藏室购房款计入住宅购房款中并在《商某》中予以约定的情况。上述事实，因被告作为本案所涉商品房（住宅和储藏室）的出售方，在与证人签订了《商某》、收取了购房款、交付了房屋后应当了解房屋出售的具体操作细则，而在庭审中被告仅以管理人员变动的原因拒绝陈述，且也未提供相反证据推翻证人陈述的内容，故本院对于上述证人证言予以认定。3、2016年10月11日，第三人耿生燕与案外人丁飞签订《购房协议》，约定：第三人耿生燕向丁飞购买位于盱眙县盱城街道金和城市桃源小区8幢404住宅，含车库、储藏室各一，共计325000元整。经双方协商，第三人耿生燕于2016年10月11日已付房款160000元整。其中包含住房款100000元整，车库款50000元整，储藏室10000元整。剩余165000元分四年付清，于住后每一年的10月11日前分期付房款肆万元整，还清为止，不得违约。上述协议签订后，2016年10月16日，被告与第三人耿生燕丈夫孙禄程签订《金和·城市桃源储藏室协议》两份，约定其购买本案所争议10号储藏室和8号楼1单元4号储藏室各一间，价格分别为78312元和24390元；2016年10月27日，丁飞将其与被告签订的盱眙县盱城街道金和城市桃源小区8幢404住宅的《商某》改签给第三人耿生燕，并进行了网签备案。2017年10月5日，第三人耿生燕通过银行转账的方式支付丁飞40000元。上述事实由第三人耿生燕当庭陈述以及所举《购房协议》、《商某》、《金和·城市桃源储藏室协议》、银行汇款凭证等证据证实，本院予以认定。4、2014年2月19日，被告因与案外人丁飞之间存在欠款关系将本案所涉盱眙县盱城街道金和城市桃源小区8幢2单元404室房屋抵给丁飞，并签订了《商某》且在盱眙县住建局进行了合同备案。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原被告于2011年1月23日签订的《金和·城市桃源储藏室协议》系当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，本院予以确认。该协议约定被告将位于盱眙县盱城街道金和城市桃源小区8幢1单元10号储藏室的使用权以69068元的价格出售给两原告，协议签订后两原告按照原被告签订的盱眙县盱城街道金和城市桃源小区8幢1单元202室住宅的《商某》约定将10号储藏室的购房款连同202室住宅的购房款合计340000元以首付和银行按揭贷款的方式支付给被告。被告虽然辩称两原告未支付10号储藏室的购房款，但在两原告举证证明上述付款事实以及参照该小区其他房屋的交易价格的前提下，被告既已认可原被告之间签订的储藏室出让协议却辩称未收到两原告购房款但又在合理期限内未向两原告主张储藏室购房款，故本院对于被告上述辩称不予采信。现，两原告于2016年10月份接收了8号楼1单元202室住宅，但未能接收被告交付的储藏室，故被告应当按照协议约定履行交房义务。但，就本案所涉10号储藏室的使用权，被告又于2016年10月16日与第三人的丈夫孙禄程签订了《金和·城市桃源储藏室协议》，该协议亦系当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，本院予以确认。该协议签订后，第三人已经接收储藏室并装修，现已出租给他人使用。虽第三人及其丈夫并未直接从被告处购买10号储藏室，也未将购房款78312元直接支付给被告，但第三人已经举证证明其与丁飞之间的买卖合同关系以及丁飞与被告之间就其购买的8号楼2单元404室住宅签订《商某》并进行备案后改签给第三人等事实，现被告又与第三人及其丈夫签订了8号楼2单元404室住宅的《商某》以及本案所涉10号储藏室的《金和·城市桃源储藏室协议》，表明被告对于丁飞与第三人之间关于上述住宅和储藏室的交易清楚并予以认可。现该10号储藏室丁飞已经交付给第三人使用，已经转移占有。综上，本案所涉10号储藏室的使用权，被告在与两原告签订合同后又将该储藏室的使用权出售给第三人，现该储藏室已经转移给第三人占有使用，已交付给第三人，且该储藏室并不具备办理产权证的条件，故参照《最高人民法院关于审理商某纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第十一条规定，因本案所涉10号储藏室的使用权已经由第三人及其丈夫购买并占有使用，第三人依法取得该使用权。故原被告之间就该储藏室使用权的出让合同目的已然不能实现，因此本院对于两原告主张被告交付该储藏室的诉请不予支持；对于两原告主张第三人搬离本案所涉10号储藏室的诉请不予支持。另，两原告不要求解除合同，仍要求被告按照合同约定支付逾期交房违约金。被告以两原告未支付购房款为理由要求解除合同，本院对于被告要求解除合同的理由不予采信。现，因为被告的违约行为致使合同目的不能实现，两原告有选择解除合同还是继续履行合同的权利，故本院对于两原告要求被告继续履行合同的诉请予以支持。因原被告签订的《金和·城市桃源储藏室协议》中未约定被告逾期交付房屋应当承担的违约责任，但根据原被告签订的《商某》、两原告交付住宅和储藏室购房款的方式、本院认为应当参照《商某》第八条约定的于2012年7月28日前交付房屋，以及第九条约定的逾期超过120日后买受人要求继续履行合同的，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金计算被告的逾期交房违约金，即13317元【6.9元/天×1930天（自2012年7月29日起至2017年11月9日止）】。被告辩称两原告该项诉请已经超过两年诉讼时效，经本院审查，两原告于2014年7月29日曾向本院提起诉讼要求被告支付逾期交房违约金，故诉讼时效依法中断，后两原告于2014年10月17日申请撤回起诉，故自中断时起诉讼时效重新计算。现两原告于2017年7月6日再次提起诉讼要求被告支付逾期交房违约金，因自2014年7月29日两原告主张之日起至2017年7月6日，超过两年的诉讼时效，故本院对于两原告主张的自2017年7月6日向前倒推两年期间（2015年7月7日至2017年7月6日）的逾期交房违约金予以支持，其他部分的逾期交房违约金不予支持，即被告应当支付两原告逾期交房违约金5037元（6.9元/天×365天×2年）。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条、第一百三十五条、《最高人民法院＜关于审理商某纠纷案件＞适用法律若干问题的解释》第八条、第十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告江苏金和置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告张善梅、张伟逾期交房违约金5037元；二、驳回原告张善梅、张伟其他诉讼请求。案件受理费133元，由原告张善梅、张伟负担83元，由被告江苏金和置业有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。审 判 长  张秀楷人民陪审员  王宜国人民陪审员  余从洲二〇一七年十一月二十九日书 记 员  尹 丽附本院执行款账户户名：江苏省盱眙县人民法院帐号：62×××56开户行：中国银行股份有限公司盱眙支行附相关法律法规及司法解释1、《中华人民共和国民法总则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。2、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。3、《最高人民法院＜关于审理商品房买卖合同纠纷案件＞适用法律若干问题的解释》第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。