福建省福州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0102民初2483号
原告：福建省汽车工业集团有限公司，住所地福建省福州高新区海西园高新大道7号，统一社会信用代码91350000158142690Y。
法定代表人：黄莼，董事长。
委托诉讼代理人:张长春，北京大成（福州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人:邱宗冰，北京大成（福州）律师事务所律师。
被告：福州圣满房地产开发有限公司，住所地福州市鼓楼区华林路203号省地震局西配楼四层，组织机构代码70527122-2。
法定代表人：姚锡喜，总经理。
委托诉讼代理人:谢圣满，公司职工。
福建省汽车工业集团有限公司（下称汽车工业集团）诉福州圣满房地产开发有限公司（下称圣满房地产公司）合作协议纠纷一案，本院于2016年4月1日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张长春、邱宗冰，被告的法定代表人姚锡喜及其委托诉讼代理人谢圣满到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
汽车工业集团向本院提出诉讼请求：一、确认福州市华林路196号鑫满住宅小区二期某大厦第一层商场234平方米面积及第二层商场825.46平方米面积的房屋所有权及所占用土地使用权归属于汽车工业集团所有，并赔偿汽车工业集团的损失129.346万元；二、圣满房地产公司立即协助汽车工业集团办理上述房产的《房屋所有权证》及《国有土地使用证》登记手续，并承担办理该登记手续所产生的全部税费；三、圣满房地产公司立即赔偿因汽车工业集团提供的土地面积超过合同约定的面积而给汽车工业集团造成的损失，暂按超过1.49亩计算，为人民币229.0343万元；四、圣满房地产公司立即按照某大厦所占用土地价值的20%向汽车工业集团支付违约赔偿金，按8.49亩土地价值人民币1305.0343万元计算，为人民币261.0069万元；五、本案全部诉讼费用由圣满房地产公司承担。
事实及理由：2001年12月13日，汽车工业集团、福建省汽车工业贸易公司（以下简称“汽工贸公司”）及圣满房地产公司，就三方合作开发建设一栋商住楼以及地下停车场、地面停车场等相关配套设施（以下简称“本项目”）事宜，签订了《福州市××号大院部分土地合作开发合同》（以下简称“本项目合同”）。根据本项目合同的约定：
（一）为本项目建设，汽工贸公司提供位于福州市××号大院的土地使用权（以下简称“本项目用地”），面积约7亩，作价约人民币1076万元，实际价值以有权机关确定的实际使用性质和实际面积最终计算确认；圣满房地产公司提供全部建设资金并负责具体建设。（二）新建的商住楼按照第一层商场每平方米9000元、第二层商场每平方米6500元、第三层商场每平方米5500元、第四层至第十五层办公及住宅每平方米3300元至3600元确定产权价值。（三）本项目建成后，汽工贸公司按照本项目用地价值的110%，约人民币1183万元（以实际价值为准），等价取得商住楼第一层商场约250平方米面积及第二层商场约1473平方米面积的产权（指房屋所有权及所占用土地使用权）。（四）本项目建成后，汽车工业集团以综合楼（位于本项目旁边的已有建筑物）第一层至第四层产权，面积约2500平方米，置换商住楼第三层商场的相等面积产权，且每实际置换1平方米，按照人民币1500元补偿圣满房地产公司，具体以汽工贸公司向圣满房地产公司退还其有权取得的商住楼第二层商场的等价产权进行补偿；汽车工业集团另以综合楼地下室产权置换商住楼地下停车场8个停车位产权。（五）汽工贸公司在本项目中的所有收益全部转让给汽车工业集团。（六）圣满房地产公司负责将商住楼相应产权登记至汽车工业集团名下，并应承担办理该产权登记手续所产生的全部税费。（七）若汽车工业集团为本项目提供用地的实际面积超过7亩，则按照超出面积每亩人民币280万元重新计算汽工贸公司在本项目中的收益。（八）若圣满房地产公司违反本项目合同约定，其应当按照本项目用地价值（以实际价值为准）的20%向汽车工业集团支付赔偿金。
本项目合同生效后，汽车工业集团与汽工贸公司按约履行合同义务，将本项目用地提供给圣满房地产公司用于本项目建设。本项目建成后，商住楼登记为福州市华林路196号鑫满住宅小区二期某大厦。
然而，圣满房地产公司违反本项目合同约定，实际只与汽车工业集团置换某大厦第三层商场1813.01平方米面积及地下停车场第20号至第27号8个停车位的产权，至今未将某大厦第一层商场约250平方米面积及第二层商场约1054.61平方米面积（1473-1813.01×1500÷6500）的产权登记至汽车工业集团名下。又因为汽车工业集团为本项目提供的用地的实际面积约为8.49亩，超过本项目合同约定的7亩。因此，圣满房地产公司应当向汽车工业集团支付违约赔偿金人民币215.2万元（1076×20%），并赔偿土地面积相应损失人民币417.2万元（280×1.49）。
为维护汽车工业集团汽车工业集团的合法权益，现依法提起本案诉讼，恳请人民法院判如所请。
圣满房地产公司辩称，相关文件均已经表明，圣满房地产公司实际用地仅为7.6亩，其中0.59亩是茶园街道、铁路公司在实际使用，圣满房地产公司在使用7.01亩。针对汽车工业集团第一点诉求，二层的面积实际是896平方米，圣满房地产公司有会议纪要，对实际面积进行了调整，圣满房地产公司开具发票后，发函给汽车工业集团，催办产权，汽车工业集团也回函表示延迟办理产权，系因汽车工业集团原因导致推迟。圣满房地产公司不存在违约的情况，不需要支付违约金。
汽车工业集团为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：
A1.《福州市××号大院部分土地合作开发合同》，证明1.2001年12月13日，汽车工业集团与汽工贸公司及圣满房地产公司签订该合同，约定三方合作开发建设一栋商住楼以及地下停车场、地面停车场等相关配套设施（以下简称“本项目”）；
2.为本项目建设，汽工贸公司提供位于福州市××号大院的土地使用权（以下简称“本项目用地”），面积约7亩，作价约人民币1076万元，实际价值以有权机关确定的实际使用性质和实际面积最终计算确认；圣满房地产公司提供全部建设资金并负责具体建设；
3.新建的商住楼按照第一层商场每平方米9000元、第二层商场每平方米6500元、第三层商场每平方米5500元、第四层至第十五层办公及住宅每平方米3300元至3600元确定产权价值；
4.本项目建成后，汽工贸公司按照本项目用地价值的110%，约人民币1183万元（以实际价值为准），等价取得商住楼第一层商场约250平方米面积及第二层商场约1473平方米面积的产权（指房屋所有权及所占用土地使用权）；
5.本项目建成后，汽车工业集团以综合楼（位于本项目旁边的已有建筑物）第一层至第四层产权，面积约2500平方米，置换商住楼第三层商场的相等面积产权，且每实际置换1平方米，按照人民币1500元补偿圣满房地产公司，具体以汽工贸公司向圣满房地产公司退还其有权取得的商住楼第二层商场的等价产权进行补偿；汽车工业集团另以综合楼地下室产权置换商住楼地下停车场8个停车位产权；
6.汽工贸公司在本项目中的所有收益全部转让给汽车工业集团；
7.圣满房地产公司负责将商住楼相应产权登记至汽车工业集团名下，并应承担办理该产权登记手续所产生的全部税费；
8.若汽车工业集团为本项目提供用地的实际面积超过7亩，则按照超出面积每亩人民币280万元重新计算汽工贸公司在本项目中的收益；
9.若圣满房地产公司违反该合同约定，其应当按照本项目用地价值（以实际价值为准）的20%向汽车工业集团支付赔偿金；
10.该合同已经生效；
A2.《福州市国有土地使用合同》（榕地合【2001】043号），证明1.汽工贸公司是福州市××号大院部分土地的使用权人；
2.《福州市××号大院部分土地合作开发合同》已经实际履行，汽工贸公司已经依约提供土地给圣满房地产公司用于本项目建设；
3.汽工贸公司所提供的土地，实际面积约8.49亩；
A3.《房屋所有权证》（榕房权证Ｒ字第××号）、《国有土地使用证》（榕鼓国用2013第00252110066号）、车位房产证及土地证，1.《福州市××号大院部分土地合作开发合同》已经实际履行；
2.本项目已经建成，商住楼登记某大厦.
3.圣满房地产公司违反本项目合同约定，实际只与汽车工业集团置换某大厦第三层商场1813.01平方米面积及地下停车场第20号至第27号8个停车位的产权。
福州圣满房地产开发有限公司对福建省汽车工业集团有限公司的证据发表质证意见如下：对证据A1、A2、A3的真实性没有异议。
福州圣满房地产开发有限公司为证明其主张，向本院提交了以下证据：
B1.《福州华林路***号大院部分土地合作开发合同》；
B2.2009年8月25日福汽车工业集团圣满房地产公司关于大院开发遗留问题会谈纪要；
B1-B2共同证明双方签订合同内容即履行情况（详见证据清单）；
B3.《福州市国有土地使用合同（榕地合（***）***号）》；
B4.福州市人民政府文件榕政地***号；
B5.榕国用（***）字第***号；
B6.榕国用（***）字第***号；
B3-B6共同证明用地实际情况（详见证据清单）；
B7.榕房权证Ｒ字第××号；
B8.榕房权证Ｒ字第××号；
B9.红线图；
B10.2004年7月5日圣满房地产公司的催办函；
B11.2005年2月2日圣满房地产公司的催办函；
B12.2005年11月15日圣满房地产公司的催办函；
B13.福汽集团公司延后一段时间再办理的函；
B7-B13共同证明合同已经履行，并且圣满房地产公司催办的情况。
福建省汽车工业集团有限公司对福州圣满房地产开发有限公司的证据发表质证意见如下：
对证据B1、B2的真实性没有异议，关联性有异议，合同并不能明确汽工贸公司的明确面积，也没汽车工业集团应分得的二层的面积，合同仅仅约定预估面积的数据；合同第三条约定合作方式，第四条到第十九条约定了汽工贸公司所提供土地价值的计算方式；会议纪要第六点可以明确面积超过约定的应重新计算价值。会议纪要第八点的数据是错误的，三楼的面积差额85.01平方米，汽车工业集团应分面积为1002.3平方米。“实际取得”为实际使用，产权到目前还未办理。
对证据B3-B6的真实性没有异议，关联性有异议，圣满房地产公司所提供的证据不能证明7.6亩包含了0.59亩，依据为合作开发合同的第三条。国有土地的合同第一条第二点汽工贸公司提供10.89亩再加上其他土地0.59亩共计11.48亩，这是本项目的征地范围。其中汽工贸公司2.4亩是自用的，故而实际提供的土地为10.89-2.4=8.49亩。根据圣满房地产公司提供的两个土地证可以证明某大厦的实际占地为3.76亩，停车场为3.84亩。关于第四份证据可以证明汽工贸公司提供的土地为8.49亩。
对证据B7-B13的真实性没有异议，关联性有异议。汽车工业集团实际取得第三层面积1813.01，圣满取得的为1728，三楼的面积差额为85.01。圣满提供的函件仅为单方作出，不能证明汽车工业集团方接受或者承认函件所记载的内容，不能证明其主张，圣满房地产公司实际只和汽车工业集团置换并办理登记，但没有办理汽车工业集团可分配产权的登记，产权置换的时间为2013.4.10，在此之前双方处于协商沟通的过程，在此之后，圣满房地产公司并未配合汽车工业集团办理可分配产权的登记。所以圣满房地产公司构成违约，2008.10.9的函仅说明置换的内容延后办理，但并未说明可分配部分的也延后办理。
对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
对证据B1-B9的真实性予以确认，证据不能汽车工业集团提供的土地仅为7.01亩；对证据B10、B11、B12、B13的真实性予以确认，证据仅能证明双方就产权办理事宜进行沟通，且汽车工业集团同意延后办理产权回购事宜。
经审理查明，2001年6月11日，福建省福州市土地管理局与圣满房地产公司共同签订了《福州市国有土地使用合同》，合同确认拆迁范围土地面积7656平方米（合计11.48亩，其中属汽车工贸公司用地10.89亩，其他城镇国有土地0.59亩），出让土地面积5069平方米（合计7.6亩，不含保留汽车工贸公司、省电力工业局、汽车工业集团等三家已建12层综合楼用地2.4亩）。2001年6月15日，福州市人民政府对于该项目用地作出了“福州市人民政府关于福州圣满房地产开发有限公司在华林路北侧鑫满住宅小区二期建设用地的批复”，文件载明，福州市人民政府同意征收鼓楼区华林路北侧，省工业设备安装公司西侧的城镇国有土地7656平方米（合11.48亩，其中属于汽车工贸公司用地10.89亩，其他国有土地0.59亩），其中989平方米（合计1.48亩）作为城市规划道路用地，保留汽车工贸公司、省电力工业局、汽车工业集团等三家已建12层综合楼及周围用地（合计2.4亩），剩余5069平方米（7.6亩）的国有土地使用权出让给圣满房地产公司，作为鑫满小区的建设用地。
2001年12月13日，汽车工业集团、汽工贸公司以及圣满房地产公司，就福州市××号大院部分土地进行房地产合作开发事宜，共同签订了《福州市××号大院部分土地合作开发合同》。合同约定：1.为本项目建设，汽工贸公司提供位于福州市××号大院的土地使用权，面积约7亩，其中约3亩用于商住楼建设，每亩土地作价为252万元，约4亩用于停车场建设，每亩土地作价80万元，本宗土地总共作价约人民币1076万元，实际价值以有权机关确定的实际使用性质和实际面积最终计算确认；圣满房地产公司提供全部建设资金并负责具体建设。（二）新建的商住楼按照第一层商场每平方米9000元、第二层商场每平方米6500元、第三层商场每平方米5500元、第四层至第十五层办公及住宅每平方米3300元至3600元确定产权价值。（三）本项目建成后，汽工贸公司按照本项目用地价值的110%，等价取得商住楼第一层商场约250平方米面积及第二层商场约1473平方米面积的产权。（四）本项目建成后，汽车工业集团以综合楼（位于本项目旁边的已有建筑物）第一层至第四层产权，面积约2500平方米，置换商住楼第三层商场的相等面积产权，且每实际置换1平方米，按照人民币1500元补偿圣满房地产公司，汽车工业集团可以用退还新建商住楼第二层部分面积的方式进行补偿；汽车工业集团另以综合楼地下室产权置换商住楼地下停车场8个停车位产权。（五）汽工贸公司在本项目中的所有收益全部转让给汽车工业集团。（六）圣满房地产公司负责与商品房销售、办理商品房产权有关的税费，汽车工贸公司、汽车工业集团负责将综合楼一至四层、地下室产权变更给圣满房地产公司时发生的费用。（七）若商住楼实际用地超过经审批的总平方案规定的范围，则按照超出面积每亩280万元重新计算汽工贸公司在本项目中的收益。（八）若圣满房地产公司违反本项目合同约定，其应当按照本项目用地价值（以实际价值为准）的20%向汽车工业集团支付赔偿金。
合同签订后，本项目按照预先的规划建设完毕，相应的商住楼登记为福州市华林路196号鑫满住宅小区二期某大厦。2004年7月5日，圣满房地产公司向汽车工业集团发函督促其尽快办理产权回购事宜。2005年2月2日，圣满房地产公司向汽车工业集团发函，要求汽车工业集团在2005年2月7日之前确定分给汽车工业集团相应产权的位置。2005年11月15日，圣满房地产公司再次向汽车工业集团发函，要求汽车工业集团在2005年11月30日之前确定分给汽车工业集团相应产权的位置。2008年10月9日，汽车工业集团函复圣满房地产公司，要求延后办理相关产权置换。
此后，汽车工业集团将综合楼第一层、第二层、第四层合计面积1728平方米的产权置换取得了某大厦第三层商场1813.01平方米的产权。双方还依照合同约定办理了地下停车场第20号至第27号8个停车位的产权置换手续。但对于合同约定的将某大厦第二层商场约1473平方米以及第一层商场约250平方米登记到汽车工业集团名下的相关事宜至今未办理。某大厦第二层目前仅剩余825.46平方米（坐落：某住宅小区二期某大厦01、04商场，房产权证号：Ｒ0××10）尚登记在圣满房地产公司名下。第一层仅剩余234平方米的产权（坐落：某住宅小区二期某大厦05店面，房产权证号：Ｒ1××39）登记在圣满房地产公司名下。而且，圣满房地产公司分别于2014年1月、2014年2月将上述两处房产抵押给闽侯县农村信用合作联社小箬分社及福建长乐农村商业银行股份有限公司，抵押担保的债务履行期限分别为2017年1月及2019年2月。
本院认为，《福州市××号大院部分土地合作开发合同》系双方当事人真实的意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。汽工贸公司已依约为圣满房地产公司提供土地。圣满房地产公司应依照合同的约定为汽车工业集团办理相应的产权分配、置换，并补偿超过7亩部分的土地价值（按照每亩280万元的标准）。然而，到目前为止，双方仅办理了用综合楼第一层、第二层、第四层合计面积1728平方米置换某大厦第三层商场1813.01平方米以及地下8个停车位的的手续。该部分汽车工业集团应当补偿圣满房地产公司3059555元（其中置换面积的差价补偿1728平方米×1500元/平方米=2592000元，多置换面积的补偿85.01平方米×5500元/平方米=467555元，两项合计3059555元）。因为双方约定，汽车工业集团可以用退还新建商住楼第二层面积的方式补偿圣满房地产公司。经过折抵，汽车工业集团应当退还某大厦第二层470.7平方米用以补偿圣满房地产公司（3059555元÷6500元/平方米=470.7平方米）。
除了产权置换外，依照合同约定，汽车工业集团还应取得某大厦第二层商场约1473平方米、第一层商场约250平方米的产权。经折抵汽车工业集团应当补偿圣满房地产公司的第二层470.7平方米，汽车工业集团还应取得某大厦第二层商场约1002.3平方米、第一层商场约250平方米的产权。
因某大厦第二层目前仅剩余825.46平方米（坐落：某住宅小区二期某大厦01、04商场，房产权证号：Ｒ0××10）尚登记在圣满房地产公司名下。第一层仅剩余234平方米的产权（坐落：某住宅小区二期某大厦05店面，房产权证号：Ｒ1××39）登记在圣满房地产公司名下。因此，汽车工业集团要求圣满房地产公司将某大厦01、04商场（合计825.46平方米）以及某大厦05店面（234平方米）过户给汽车工业集团（由圣满房地产公司承担办理该产权登记手续的全部税费），并按照合同约定的价格补偿少分配产权的相应价值1293460元（其中第二层补偿176.84平方米×6500元/平方米=1149460元，第一层补偿16平方米×9000元/平方米=144000元）的诉讼请求，本院依法予以支持。
尽管汽车工贸公司原有的土地为10.89亩，扣除汽车工贸公司、省电力工业局、汽车工业集团等三家已建12层综合楼及周围用地（合计2.4亩），汽车工贸公司被拆迁的土地有8.49亩，但8.49亩中有部分被用于城市道路用地，福州市人民政府实际出让给圣满房地产公司的土地仅为7.6亩。故用于本案大楼建设的实际用地应为7.6亩，圣满房地产公司应当补偿汽车工业集团0.6亩土地的价值。虽然合同已约定超出的土地应按照每亩280万元的标准补偿。但汽车工业集团自愿按照合同约定的土地使用性质进行计算土地价值（即其中七分之三的土地按每亩252万元计算，七分之四的土地按照每亩80万元计算），故对于多占用的0.6亩土地，圣满房地产公司应当补偿汽车工业集团92.22万元。
此外，尽管对于回购某大厦第一层、第二层的产权过程中，圣满房地产公司多次发函督促汽车工业集团。汽车工业集团也回函表示需延后办理。延后办理产权置换的责任应由汽车工业集团自行承担。但圣满房地产公司未按照合同约定的面积为汽车工业集团保留相应的产权（特别是第一层仅剩825.46平方米，明显少于汽车工业集团应当取得的产权）。同时，即使汽车工业集团同意延后办理相关产权，圣满房地产公司也不能擅自对相应的房产设置抵押权等权利负担。故圣满房地产公司应按照某大厦所占用土地价值20%的标准支付违约金233.644万元[（1076万元+92.22万元）×20%=233.644万元]。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条规定，判决如下：
一、某住宅小区二期某大厦01、04商场（房产权证号：Ｒ0××10）、05店面（房产权证号：Ｒ1××39）的房屋所有权及所占用土地使用权归属于福建省汽车工业集团有限公司所有；
二、福州圣满房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助福建省汽车工业集团有限公司将某住宅小区二期某大厦01、04商场（房产权证号：Ｒ0××10）、05店面（房产权证号：Ｒ1××39）过户到福建省汽车工业集团有限公司名下，并承担该登记手续所产生的全部税费；
三、福州圣满房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向福建省汽车工业集团有限公司支付少分配产权对应的价值1293460元；
四、福州圣满房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向福建省汽车工业集团有限公司支付某大厦多占用的土地价值92.22万元；
五、福州圣满房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向福建省汽车工业集团有限公司支付违约金233.644万元；
六、驳回福建省汽车工业集团有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决确定的期限履行金钱给付义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费86360元、保全费5000元，由福州圣满房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 赵 毳
审 判 员 叶士怡
代理审判员 任建坤
二〇一七年五月十二日
书 记 员 吴厚鑫
附本案相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。