中华人民共和国
广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）穗中法民五终字第3162号
上诉人（原审原告）：任志刚，男，1929年X月X日出生，汉族，住所地在广东省广州市海珠区。
委托代理人：黄敬辉，广东启源律师事务所律师。
委托代理人：麦健巨，广东启源律师事务所律师律师助理。
被上诉人（原审被告）：林惠卿，女，1954年X月X日出生，汉族，住所地在广东省广州市海珠区，现住，NY10038（美国纽约）。
被上诉人（原审被告）：连宇聪，男，1994年X月X日出生，汉族，住所地在广东省广州市。
法定代理人：林少宏，男，是连宇聪的父亲，本案第三人。
原审第三人：林少宏，男，1954年X月X日出生，汉族，户籍地在广东省韶关市武江区工业东华南地质局宿舍*栋*房，现住广东省广州市海幢街前进大街X号X楼。
上述被上诉人及原审第三人的共同委托代理人：刘小桂，广东中汉律师事务所律师。
上述被上诉人及原审第三人的共同委托代理人：李香炜，广东中汉律师事务所实习律师。
原审第三人：连小娟，女，1965年X月X日出生，汉族，住所地在广东省广州市海珠区。
原审第三人：连孟达，男，1963年X月X日出生，汉族，住所地。
上诉人任志刚因与被上诉人林惠卿、连宇聪、原审第三人林少宏、连小娟、连孟达房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2009）海民三初字第3183号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：任志刚曾因广州市海珠区南华中路前进大街四XX号（新门牌XX号）房屋之产权与人产生纠纷，原审法院于1984年9月24日发出了（84）海法民字第83号《民事调解书》，主文部分内容如下：一、南华中路前进大街XX号（新门牌XX号）房屋首层产权归陈驹所有，二楼产权归任志刚所有；二、陈细珠在今年十二月底前把该屋二楼交回任志刚使用；三、任志刚自行安装分水表，並负责在该屋西墙南端建楼梯上落二楼，楼梯宽一米以内（包括楼梯砖位），陈细珠自行安装分电表。
1985年3月31日，任志刚与连子标签订了一份《买卖房屋协议书》（双方见证人为邓江群），内容主要约定：屋主任志刚（以下简称甲方）有自置房屋位于海珠区南华中路前进大街XX号（新门牌XX号）二楼（地下属陈驹所有），现以人民币壹万元正卖给连子标（以下简称乙方），在协议双方签字之日起，乙方即一次过将人民币壹万元正付给甲方（此款不计利息）；甲方即将房屋交给乙方居住（须遵守海珠区人民法院于1984年9月24日调解书和甲方与陈细珠协议书之规定）。1、在协议书签字之日起，双方共同努力尽快在两年内办妥交易手续和转契手续（甲方与陈驹的分契事应尽快办妥）。2、在交易手续和转契手续未办妥之前，乙方暂不能迁入户口。3、所有办理交易手续和转契手续之全部费用，均由乙方负责支付。4、若在两年内办理交易手续和转契手续不成功时（若是房屋交易所等有关部门确实有客观原因，通知该楼不能出售时，从通知日起，乙方应在半年内搬出，其租金照计）；乙方在两年期满时，应即行搬出，将房屋交还甲方接管。甲方则从协议签字日起，以每月收取租金人民币肆拾元正（若在两年内，乙方中途提出要退出协议时，其租金亦作两年期收取），从预收人民币壹万元当中抵扣，余款交还乙方。若乙方到期不将房屋交还甲方，甲方则有权拒付余款，以后的租金则加倍收取。5、乙方在搬入居住后，所有地税，水电费等由乙方支付。而在房屋上之装修，而是乙方提出退出协议书时，在交还房屋时，一概不能拆除，若有损坏，则由乙方作价赔偿或返修。6、甲方在两年内，不能以任何理由中途提出退出协议，如有提出，则甲方就不能收取租金。以上条款，口恐无凭，立志为据。此协议书一式三份，甲乙方及见证人各执一份。当天，任志刚依该合同约定将房屋交付给连子标使用。
另查，连子标于1938年7月28日出生，于2001年7月16日在广州市因病死亡，连子标父母连锁棠和何改均在其之前死亡。连子标与林惠卿于1990年11月6日在广州市登记结婚，连宇聪是林惠卿与连子标的婚生儿子，林惠卿与林少宏于2007年5月30日登记结婚。任志刚、林惠卿、连宇聪、林少宏、连小娟、连孟达在原审诉讼过程中均确认如下事实：1、连子标与林惠卿是再婚，连子标曾与前妻陈洁桢生育两子女，即连小娟、连孟达。连子标共有四个继承人，即林惠卿、连宇聪及连小娟、连孟达。2、林惠卿、连宇聪及林少宏、连小娟、连孟达没有支付过涉案房屋的租金或使用费。3、涉案房屋曾由林惠卿、连宇聪及林少宏使用，现由连宇聪、林少宏居住使用，林惠卿现居住在美国纽约。
广州市海珠区南华中路前进大街XX号房屋原是任志刚与陈驹共有的房屋，任志刚占有二楼部分产权。2009年3月12日，广州市国土资源和房屋管理局核发了广州市海珠区南华中路前进大街XX号二楼《广东省房地产权证》给任志刚，房屋建筑面积28.04平方米。
任志刚曾向原审法院起诉要求林惠卿、连宇聪及林少宏搬出涉案房屋，并支付房屋使用费。林惠卿、连宇聪在该案中反诉要求确认任志刚与林子标所签的《买卖房屋协议书》有效等。原审法院于2009年9月29日作出（2009）海民三初字第1731号民事判决书，判决任志刚与连子标于1985年3月31日所签的《买卖房屋协议书》有效，并驳回任志刚与林惠卿、连宇聪的其他诉讼请求。
任志刚于2009年10月19日向原审法院起诉，诉讼中，任志刚、林惠卿、连宇聪和林少宏、连小娟、连孟达确认签订协议后，因任志刚没有到房管部门办理继承手续，故任志刚与连子标没有到房管部门办理房屋的产权过户手续。
原审法院认为：任志刚与连子标于1985年3月31日签订的《买卖房屋协议书》是双方当时的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。任志刚认为连子标未支付购房款10000元，且合同约定：若在两年内办理交易手续和转契手续不成功时（若是房屋交易所等有关部门确实有客观原因，通知该楼不能出售时，从通知日起，连子标应在半年内搬出，其租金照计）；连子标在两年期满时，应即行搬出，将房屋交还任志刚接管。对此，林惠卿、连宇聪及林少宏、连小娟、连孟达不予认可，认为连子标已支付了购房款10000元，但没有举证证明。根据合同约定：在协议双方签字之日起（即1985年3月31日），连子标即一次过将人民币壹万元正付给任志刚，任志刚将房屋交给连子标居住。现任志刚已将房屋交付连子标使用二十多年，且任志刚从未收取过该房屋的租金或使用费，也没有证据证明任志刚向连子标及其直属亲属主张过权利，任志刚称未收取连子标的购房款，不符合常理，故不予采信。另外，合同约定若在两年内办理交易手续和转契手续不成功时，连子标应在半年内搬出，任志刚并没有证据证明交易手续和转契手续不成功后有向连子标主张过权利，现房屋已登记在任志刚名下，涉案房屋已具备交易过户条件，任志刚没有充分证据证明房屋购买人违约的情况下，任志刚要求解除合同及林惠卿、连宇聪、林少宏、连小娟、连孟达搬迁，计付房屋使用费缺乏理据，予以驳回。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第四十五条第一款、第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决：驳回任志刚的诉讼请求。一审案件受理费250元由任志刚负担。
原审判后，上诉人任志刚不服，向本院提起上诉称：一、原审判决适用法律错误。在原审判决所查明的事实是林惠卿、连宇聪、林少宏辨称已支付购房款，但没有举证证明。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款之规定对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。在本案中被上诉人对于是否履行合同承担举证责任，被上诉人未能举证，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，被上诉人迟延履行合同义务超过二十年，已经根本不可能实现合同目的，理应解除合同。根据《房屋买卖协议》第四条，分号的内容是并列的意思，前句和后句的条件是并列的，满足其一都应该搬出。即在两年之后无论什么原因没有办理，都应将房屋交还。二、常理推断在本案中并不能作为判案的依据。中国法律讲的是“以事实为依据，以法律为准绳”，事实由案件中的证据来确定，不能按照常理来判断。原审判决认为上诉人将讼争房产交付给连子标使用二十多年，没有收取租金或使用费，也没有向连子标及其直系亲属主张过权利，是不符合常理的推断是没有证据支持的。从法律上来说，法官如果依据常理判断，是主观的判断。法律讲的是证据，讲的是客观性。在本案中，依据法律的指引能够做出完全符合情理的判决，任何的推理都是需要证据支持的。收不收取租金这是当事人的权利，是否行使由当事人自行决定。一审法院的自由裁量权已经超出法律的规定。而被上诉人并没有举证证明，上诉人是因为收了连子标的购房款所以不向连子标及其直系亲属主张权利。原审判决同样认为上诉人没有充分证据证明房屋购买人违约，所以驳回上诉人的诉讼请求是将举证责任倒置给上诉人。连子标才是履行义务的一方，连子标及其直系亲属的举证责任就是要证明已经履行了合同，否则就是违约。综上所述，请求：1、撤销原审判决；2、改判支持上诉人的全部诉讼请求3、诉讼费用均由被上诉人负担。
被上诉人林惠卿、连宇聪共同答辩称：1、上诉人认为我方没有举证证明支付购房款的问题，房屋买卖协议已经明确写明在协议双方签字之日起，乙方一次支付1万元人民币给甲方。即先给钱再给房，这是一个先后顺序，否则上诉人不可能给房屋给被上诉人。因此，被上诉人认为该买卖协议已经足够证明被上诉人支付了购房款。另外，上诉人迟延主张权利超过20年，即使被上诉人没有支付购房款，上诉人的主张也已超过诉讼时效。2、一审是根据案件的证据材料及事实依据来判定案件的，因此一审判决在证据基础上的推定是符合常理的，应予以维持。3、关于房屋买卖协议第四条，上诉人的理解不符合常理。如果两年满后，被上诉人就应搬迁完全不符合常理。据上，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人林少宏述称：同意两被上诉人的意见。
原审第三人连小娟、连孟达经本院合法传唤未到庭参加诉讼。
各方当事人对原审法院查明事实均未提出异议，本院依法予以确认。
本院认为：任志刚与连子标于1985年3月31日签订的《买卖房屋协议书》是双方真实意思表示，无违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。
关于连子标有无依照《买卖房屋协议书》的约定支付购房款10000元的问题。根据《房屋买卖协议书》的约定，“在协议双方签字之日起，乙方（连子标，下同）及一次过将人民币壹万元正付给甲方（任志刚，下同）（此款不计利息）；甲方即将房屋交给乙方居住”，从合同的上述约定来看，连子标与任志刚互负的债务有先后履行顺序，即：连子标先履行交付壹万元购房款的义务，任志刚再将房屋交付给连子标。现任志刚已将涉讼房屋交付给连子标一家使用长达二十多年，且任志刚在此期间并无对连子标未付清房款提出过异议，故上诉人任志刚称其未收取连子标的购房款的上诉理由不能成立，本院不予采信。
关于涉案《买卖房屋协议书》应否解除的问题。虽然涉讼《买卖房屋协议书》约定“若在两年内办理交易和转契手续不成功时（若是房屋交易所等有关部门确实有客观原因，通知该楼不能出售时，从通知日起，连子标应在半年内搬出，其租金照计）；连子标在两年期满时，应即行搬出，将房屋交还任志刚接管”，该款实际上是对未能在约定期限内办理过户的情况下解除房屋买卖合同的约定。现并无证据证明任志刚、连子标在签订上述合同后两年内曾办理过交易手续和转契手续，连子标及其家人在入住涉讼房屋长达二十多年，至任志刚提起（2009）海民三初字第1731号案诉讼前，任志刚从未主张过要求与连子标解除合同以及要求连子标及其直系亲属依照合同约定搬迁，亦从未向连子标及其直系亲属收取租金或使用费，连子标及其家属亦未以涉讼房屋未在约定期间办理过户手续为由提出解除涉讼房屋买卖合同，故任志刚、连子标在履行过程中实际上已变更了上述两年内不能办理过户即解除房屋买卖合同的约定。再者，任志刚于2009年3月12日方取得涉讼房屋的房地产权属证书，任志刚以及被上诉人、原审第三人均确认在涉讼房屋买卖合同签订后，是因任志刚未到房管部门办理继承手续，任志刚、连子标才未能办理产权过户手续，故涉讼房屋迟延办理过户并不能归咎于购房人，现任志刚要求解除合同以及被上诉人、原审第三人搬迁，显然违背了诚实信用原则，本院对任志刚的上述请求不予支持。
综上所述，上诉人任志刚的上诉理由均不能成立，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费500元，由上诉人任志刚负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 汪秀兰
审 判 员 李 静
代理审判员 黄 嵩
二〇一〇年××月××日
书 记 员 闫 娜