杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭余塘民初字第704号
原告：蔡雪琴。
原告：张朝东。
二原告共同委托代理人：何肖龙，浙江佐钊律师事务所律师。
二原告共同委托代理人：徐雪梅，浙江佐钊律师事务所律师。
被告：杭州清盛置业有限公司，住所地：浙江省杭州市钱江经济开发区顺达路101号北206房。
法定代表人：曹卫国。
原告蔡雪琴诉被告杭州清盛置业有限公司（以下简称被告）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年12月1日立案受理，并依�组成合议庭。原告蔡雪琴于2015年12月18日申请将本案案由变更为所有权确认纠纷。张朝东于2016年3月30日申请作为共同原告参加诉讼，本院于同日准许。本案于2016年4月22日公开开庭进行了审理，原告蔡雪琴以及原告蔡雪琴、张朝东（以下简称二原告）的共同委托代理人徐雪梅到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
二原告起诉称：2013年10月19日，二原告向被告定购位于杭州市余杭区钱江经济开发区万盛商贸城1幢701室的房屋（以下简称案涉房屋）一套，当天支付购房定金10000元整。2013年11月1日，二原告按被告要求携带有关证件与被告签订《房屋转让协议书》一份，并于当天一次性付清购房余款248120元整。2013年12月26日，二原告接到被告的《房屋交付通知书》，于2013年12月31日携带有关资料按约办理了房屋交接手续。交�当天，二原告按约一次性支付了面积差价、住宅专项维修基金、一年的物业管理费、公共能耗费共计人民币3821.1元。2014年6月25日，二原告接到被告的《产权办理通知书》，于2014年6月30日按要求提供了办理房屋产权证过户手续所需的全部证件资料，并按被告要求与被告重新签订了《杭州市房屋转让合同》、《杭州市余杭区房产交易、产权登记申请表》、《土地登记委托书》、《出让土地使用权转让申请》、《出让土地使用权转让协议》、《宗地草图》、《地籍调查界址确认表》、《房屋登记询问记录》、《建筑物（房屋）状况一览表》、《夫妻共有产约定书》等一系列办证所需的签字委托手续，同时一次性交清了所有办证相关的契税、印花税、工本费、代办费、交易税费以及手续费等共计人民币8114元。2014年房屋实际交付后，二原告原本以为，办证相关的资料、税�全交了，该签的字也签了，接下去只要耐心等待就可以等到房产三证了，可没想到的是到了2015年还迟迟不见房产三证的踪影。期间，二原告反复多次向被告催促，被告均以各种理由推脱，直至后来2015年10月份电话不接，办公室也人去楼空。更恶劣的是，二原告于2015年11月16日调查发现，被告已经于2015年2月4日在隐瞒二原告的情况下将二原告已经付清全款（包括房款、物业费、公共能耗费、专项维修基金以及办证相关税费共计人民币270055.1元）的万盛商贸城1幢701室的房屋恶意抵押给了浙江金昌典当有限责任公司。事实上，早在2013年12月14日的时候，曹卫国作为被告的法定代表人及独资股东，曾向业主们出具过书面的《承诺书》，承诺付清全款的房屋无论是二次买卖、抵押、拍卖的行为均无效。故二原告诉至法院，诉讼请求：1.请求确认被告的恶意抵押行为无效；2.请�确认位于杭州市余杭区钱江经济开发区万盛商贸城1幢701室房屋的所有权归二原告所有；3.请求判令被告立即配合二原告办理杭州市余杭区钱江经济开发区万盛商贸城1幢701室房屋的所有权转移登记手续；4.本案诉讼费用由被告承担。
二原告为支持其诉请主张，在庭审中出示并陈述的证据有：
1.北郡中央公馆定购书一份（复印件）、房屋转让协议书一份、收据二份以及特约商户签购单三份，用以证明2013年10月19日，二原告向被告定购案涉房屋，当天支付定金10000元整以及2013年11月1日，二原告按被告要求携带有关证件与被告签订《房屋转让协议书》一份，并于当天一次性付清房屋余款共计人民币248120元整的事实；
2．房屋交付通知书一份、房屋交接书一份、应缴款项清单一份、杭州市房屋转让合同一份、收款收据一份、浙江省住宅专项维修资�专用收据一份、浙江省地方税务局通用机打发一份以及收据一份，用以证明2013年12月26日，二原告接到被告的《房屋交付通知书》，于2013年12月31日携带有关资料按约办理了房屋交接手续。交房当天，二原告按约一次性支付了面积差价、住宅专项维修基金、一年的物业管理费、公共能耗费共计人民币3821.1元以及万盛商贸城1幢701室房屋已经实际转移给二原告占有的事实；
3.产权办理通知书一份、收据一份，用以证明2014年6月25日，二原告接到被告的《产权办理通知书》，按要求提供了办理房屋产权证过户手续所需的全部证件资料，并一次性交清了所有办证相关的契税、印花税、工本费、代办费、交易税费以及手续费等共计人民币8114元的事实；
4．杭州市余杭区房产交易产权登记申请表一份、土地使用权登记申请表一份、出让土地使用权转让协议一份、宗地草图一份、出让土地使用权转让申请一份、土地登记委托书一份、地籍调查界址确认表一份、房屋登记查询记录一份、建筑物（房屋）状况一览表一份以及夫妻共有产约定书一份，用以证明二原告夫妻双方跟随被告工作人员前往塘栖市民之家房管窗口办理了办证所需的全部签字委托手续，其中杭州市国土资源局余杭区分局已完成地籍调查界址确认工作，杭州钱江经济开发区管理委员会也对此确认的事实；
5．房产记载信息查询记录一份，用以证明2015年2月4日房屋已被抵押的事实；
6．承诺书一份（复印件），用以证明2015年12月14日，被告法人书面承诺付清全款的房屋无论是二次买卖、抵押、拍卖的行为均无效的事实。
被告未作答辩，也未向本院提供证据，对二原告提供的证据放弃到庭质证的权利。
经审查，二原告出示的�据，除证据1中的北郡中央公馆定购书以及证据6为无原件核对的复印件，本院不予确认外，其他证据符合有效证据的采信规则，故本院确认其作为认定本案事实的依据。
根据到庭当事人的陈述以及本院确认的有效证据，本院认定本案的事实如下：
2013年11月1日，原、被告签订《房屋转让协议书》（以下简称协议书）一份，约定以下主要内容：二原告向被告购买案涉房屋，建筑面积40.12平方米；房屋价款按建筑面积计算，单价为每平方米6565元，总价款为263388元；二原告选择一次性支付方式：本协议书签订之日一次性付清全部房款，享有9.8折优惠，总价款为258120元；被告应于2013年12月31日前，将经竣工验收合格的房屋（毛坯）交付给二原告；被告取得房屋产权证后，应及时通知二原告签订《房屋买卖合同》，并协助二原告办理产权过户手续（相关办�费用、物业专项维修资金和依法应由二原告承担的税费由二原告承担）。双方还就其他事项进行了约定。后二原告付清房款258120元。
2013年12月31日，原、被告办理案涉房屋的交接手续，二原告向被告支付面积差价64.3元。同日，二原告向浙江新南北物业管理有限公司交纳物业费1108元以及公共能耗费241元。2014年5月15日，二原告向杭州市余杭区房地产管理处交纳案涉房屋住宅专项维修资金2407.8元。
2014年6月30日，原、被告签订《杭州市房屋转让合同》（以下简称转让合同）一份，除转让价格为203735元外，其余内容与协议书一致，并对其他事项进行了约定。庭审中，二原告表示，转让金额以协议书为准。同年9月26日，二原告向杭州康红企业管理有限公司支付办证相关费用共计8114元。
另查明，二原告提供的房产记载信息查询记录上载明：案涉�屋所有权人为被告，所有权证号为余房权证钱字第××号，登记时间为2014年5月28日；他项权人为浙江金昌典当有限责任公司，他项权证号为余房他证字第152667**号，债权数额200000元，权利种类最高额抵押，登记日期为2015年2月4日，约定期限为2015年2月3日至2015年5月3日。
本院认为，原、被告签订的协议书及转让合同系双方真实意思表示，其内容并未违反法律法规的规定，且原、被告在签订协议书及转让合同并履行完毕支付购房款、交付使用案涉房屋等合同主要义务时，案涉房屋并未设定抵押，被告对于案涉房屋享有完全的处分权利，故原、被告之间买卖案涉房屋的行为合法有效，被告应按照约定协助二原告办理案涉房屋的权属转移登记手续。现因被告将案涉房屋抵押给他人，并已办理他项权证，客观上导致案涉房屋的所有权和土地使用权在抵押注销前无法过户至二原告名下，故二原告要求被告协助办理案涉房屋权属转移登记手续的诉讼请求，本院不予支持。因不动产物权的变动除交付外，尚需办理登记手续，且《中华人民共和国物权法》第十五条确立了不动产物权变动的原因与结果相区分的原则，在原因，即协议书履行结果尚未明确之前，原告要求确认物权归属这一结果的诉讼请求不当，本院不予支持。二原告要求确认抵押行为无效的诉讼请求，因被告与案外人之间抵押合同关系与本案并非同一法律关系，二原告要求确认抵押行为无效，于法无据，故该诉讼请求，本院不予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本案审理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决�下：
驳回原告蔡雪琴、张朝东的诉讼请求。
本案案件受理费80元，由原告蔡雪琴、张朝东负担，于本判决生效后七日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费80元。对财产案件不服提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。【开户行：工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12×××68】。
审 判 长 孙 莎
人民陪审员 沈芬芳
人民陪审员 章 诚
二〇一六年五月十一日
书 记 员 范书荟