江西省赣州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）赣07执复45号
复议申请人（异议人、被执行人）：赣州天狐纸业有限公司（下称天狐公司），住所地：赣州市经济技术开发区。
法定代表人：林艳萍，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李建，江西凯莱律师事务所律师，特别授权。
委托诉讼代理人：罗家明，江西凯莱律师事务所律师，特别授权。
申请执行人：赣州海昌建设工程有限公司（下称海昌公司），住所地：赣州市经济技术开发区。
法定代表人：潘世昌，该公司执行董事兼经理。
复议申请人天狐公司不服江西省定南县人民法院（下称定南县法院）(2018)赣0728执异3号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
定南县法院查明，海昌公司与天狐公司建设工程施工合同纠纷一案，2016年11月15日该院向天狐公司发出执行通知书，但一直未履行生效法律文书确定的义务。因此，该院执行中对天狐公司所有的位于赣州经济技术开发区XXX的1#厂房及1#厂房周边的土地（东：1#厂房至通道5米，南：1#厂房至通道7米，西：1#厂房至通道5米、北：1#厂房于北至厂区规划红线），1#宿舍规划用地及1#宿舍以东至通道5米用地，1#宿舍以南至厂区北出入口道路中线用地，1#宿舍以西至厂区规划红线用地，1#宿舍以北至厂区规划红线用地进行执行，对该涉案厂房及土地进行评估、拍卖，天狐公司不服提出异议。
定南县法院认为，该院对拍卖范围的划定，是基于赣州经济技术开发区XXX的1#厂房及其周边的土地不可分割性，也是为了有利于拍卖标的物的使用及变现，该拍卖标的物的评估价值只是一种价值参考，此价值并不是市场最终成交价格。拍卖范围的划定考虑了公用消防通道及运输通道现状，未对异议人天狐公司现有的生产、经营活动造成影响。该案执行过程中，异议人天狐公司也多次表示会尽快办理1#厂房的产权证书，但时至今日异议人天狐公司也未办理好该产权证书。据此，该院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条规定，裁定驳回了异议人天狐公司的异议请求。
天狐公司向本院申请复议称，其与海昌公司建设工程施工合同纠纷一案，定南县法院作出(2018)赣0728执异3号执行裁定书，驳回其异议请求，其认为：一、定南县法院严重超标的拍卖。其欠海昌公司工程款，本利相加不到1000万元左右。而根据定南县法院裁定书中载明，拍卖其涉案土地及厂房，根据该院委托的评估，价值2000多万，大大超过了执行标的。二、损害了其其他合法权益。表现为拍卖划线方式，严重影响了其公司对其他厂房、土地的正常使用以及员工通行。据此，天狐公司请求法撤销(2018)赣0728执异3号执行裁定，责令定南县院重新划定对其所有的位于赣州市经济技术开发区××＃厂房周边土地的拍卖范围，或者暂缓对申请人所有的厂房及土地的拍卖。
本院查明，海昌公司与天狐公司建设工程施工合同纠纷一案，2016年3月4日，赣州仲裁委员会作出赣仲字[2015]第38号调解书，调解确认的主要内容为：天狐公司应支付海昌公司保证金1584000元及利息、工程款6503841.06元及利息、停工补偿款339000元，并承担仲裁及保全费用60662元；上述款项于2016年6月7日前一次性给付2000000元，余款限于2016年10月7日全部付清；如天狐公司未按时履行给付，海昌公司即可向法院申请支付全部应付款；海昌公司对其所建的天狐公司的厂房享有优先受偿权。仲裁调解生效且第一期给付义务到期后，因天狐公司未履行，海昌公司于2016年7月22日向本院就上述调解书确定天狐公司应支付的全部款项申请执行，本院受理后，于2016年8月1日作出裁定，裁定指定定南县法院执行，定南县法院立执行案号为（2016）赣0728执634号。206年11月9日，定南县法院作出（2016）赣0728执634号之三执行裁定，裁定查封天狐公司所有的位于赣州经济技术开发区××路北侧、××路东侧土地一宗（土地权证号：赣市开国用[2014]第XX号）；2017年2月24日，作出（2016）赣0728执634号之三执行裁定，查封天狐公司所有的位于赣州经济技术开发区××＃厂房（尚未办产权证）。定南县法院查封上述土地及厂房后，告知了天狐公司有关评估及拍卖事项。2017年4月14日，天狐公司法定代表人在接受定南县法院的询问时，明确表示在2017年8月14日前贷款履行完本案义务，否则查封财产任由法院处理。承诺期到后，因天狐公司仍未履行，2017年10月30日，定南县法院作出（2016）赣0728执634号之五执行裁定，裁定拍卖天狐公司所有的位于赣州经济技术开发区XXX的1#厂房及1#厂房周边的土地（东：1#厂房至通道5米，南：1#厂房至通道7米，西：1#厂房至通道5米、北：1#厂房于北至厂区规划红线），1#宿舍规划用地及1#宿舍以东至通道5米用地，1#宿舍以南至厂区北出入口道路中线用地，1#宿舍以西至厂区规划红线用地，1#宿舍以北至厂区规划红线用地。2017年11月7日，定南县法院委托赣州华昇房地产估价有限公司对（2016）赣0728执634号之五执行裁定中裁定拍卖的厂房及土地进行评估。2018年1月29日，华昇公司出具赣华房估字[2018]008号《房地产评估司法鉴定意见书》，确定上述涉案厂房及土地评估价为2243.55万元。定南县法院将该涉案厂房及土地推送司法网络拍卖平台拍卖时，天狐公司遂提出异议。另查明，目前，天狐公司应支付海昌公司本息、迟延履行期间利息及为实现债权的相关费用共约1300万元。
本院认为，本案的焦点为查封拍卖涉案厂房及土地是否严重超标的额执行和损害复议申请人的其他合法权益。
一、关于是否严重超标的额执行的问题
根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条第一款的规定，查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。因此，对是否明显超标的额执行，首先必须对查封、扣押、冻结财产的价值进行判断，再将其与申请执行的标的额予以对比，从而确定是否存在明显或严重超标额执行的情形。如果查封的财产已经评估有评估价的，查封财产的价值应由人民法院参照评估价及司法拍卖变现过程中的降价因素予以确定。本案中，涉案厂房及土地价值经评估机构评估，其评估价为2243.55万元，根据最高人民法院《关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条和第二十六条的规定，首次拍卖可以评估价的70%作为保留价即起拍价，第二次拍卖起拍价降价幅度不得超过前次起拍价20%。据此，如果对本案查封的涉案厂房及土地实行二次拍卖，变现价值可低至1260万元左右。而本案申请执行标的的本息、迟延履行利息及为实现债权支出的费用总计约为1300万元，与查封拍卖的涉案厂房及土地可变现的价值比基本相当。因此，本案不存在明显或严重超标的额执行的情形。
二、关于拍卖涉案厂房及土地是否损害复议申请人其他合法权益的问题
本案中，定南县法院对拍卖土地范围的划定，是基于涉案厂房及其周边的土地不可分割性，综合考虑了复议申请人相关厂房设施的公用消防通道、运输通道现状，在确认未对复议申请人天狐公司现有的生产、经营活动造成影响的情形下，从有利于拍卖标的物的使用及变现的实际出发对该涉案厂房及土地进行评估拍卖，故定南县法院已综合考虑了相关因素，该执行行为并无不当。
综上，复议申请人的复议理由不能成立，其复议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项规定，裁定如下：
驳回赣州天狐纸业有限公司的复议申请，维持江西省定南县人民法院(2018)赣0728执异3号异议裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 陈小奇
审 判 员 温雪岩
审 判 员 肖水长
二〇一八年五月七日
代理书记员 刘 珍