北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终58号
上诉人（原审被告）：谢少钧，男，1989年2月6日出生，住河北省涿州市。
被上诉人（原审原告）：张艾，男，1979年1月17日出生，住北京市东城区。
委托诉讼代理人：万振，北京京舟律师事务所律师。
上诉人谢少钧因与被上诉人张艾房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初17472号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人谢少钧，被上诉人张艾的委托诉讼代理人万振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
谢少钧上诉请求：撤销一审判决，改判驳回张艾的诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：1.谢少钧承租位于北京市朝阳区东柏街×号房屋（以下简称涉案房屋）的目的是为了注册公司。张艾未依约办理租赁备案手续，致使合同目的无法实现，构成违约；2.谢少钧在张艾违约的情况下被迫提前退租，不构成违约，不应支付违约金；3.谢少钧提前一个月通知张艾退租，双方合同已经于2015年11月9日解除。谢少钧未拖欠房租。谢少钧在通知退租时已将涉案房屋腾空，并多次想把钥匙还给张艾。张艾对此不予理睬，故意不交接房屋，目的是要求谢少钧继续支付房租，其行为违背诚信原则。
张艾辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回谢少钧的全部上诉请求。
张艾向一审法院起诉请求：1.谢少钧腾退并交付涉案房屋；2.谢少钧支付拖欠租金39000元；3.谢少钧支付房屋占有使用费（自2016年1月20日起至实际腾退涉案房屋之日止，按每日427.4元计算）；4.谢少钧支付延迟支付租金违约金13000元；5.谢少钧支付提前退租的违约金13000元；6.谢少钧支付延迟还房违约金（自2016年1月20日起至实际腾退房屋之日止，按每日427.4元计算）。
一审法院认定事实：张艾系涉案房屋房主。2015年1月4日，张艾（甲方）与谢少钧（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），约定张艾将涉案房屋出租给谢少钧使用，租赁期限为2015年1月20日至2016年1月19日，月租金13000元。租金交纳方式为押一付三，各期租金交纳时间为2015年1月6日、2015年4月10日、2015年7月10日、2015年10月10日。乙方不按照约定支付租金达十日的，欠缴各项费用的金额相当于一个月房屋租金的，应当按月租金100%向甲方支付违约金。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数退还给乙方。租赁期内，乙方需提前退租的，应提前30日通知甲方，并按月租金的100%支付违约金。甲方未按约定时间交付房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按日租金100%标准支付违约金。
张艾提交短信及录音资料，证明张艾一直在催促谢少钧履行合同义务，谢少钧行为构成违约，应当承担相应的法律责任。谢少钧对短信及录音资料真实性认可，但是认为谢少钧已经提前通知张艾其要提前退租，房屋已经腾空，要求张艾提供地址以便将钥匙还给张艾，张艾拒不提供地址。
张艾提交与谢少钧短信记录、通话录音，证明多次催促谢少钧交纳房租，谢少钧未交纳，构成违约。谢少钧对该两份证据真实性认可，但认为短信内容可以证明2015年10月10日、10月18日谢少钧强调要提前退租，房屋已经腾空，要求张艾提供地址邮寄钥匙。
张艾提交谢少钧身份复印件，证明双方签订合同时双方交换了身份证复印件，谢少钧知道张艾的地址。谢少钧认可该证据真实性，但是认为张艾并未将其身份证复印件交与谢少钧。
一审法院认为，双方所签《北京市房屋租赁合同》合法有效。谢少钧虽于2015年10月18日即告知张艾要提前退租，但未将房屋钥匙交给张艾，没有完成交接，不能产生解除合同的效力，谢少钧仍需要向张艾继续支付剩余租金。谢少钧不按时支付租金，视为违约，应当承担违约责任。谢少钧虽未将涉案房屋钥匙交还张艾，但已经通知张艾其已经搬迁，且张艾没有证据证明合同到期后谢少钧仍然占有涉案房屋或者涉案房屋中有物品属于谢少钧，故张艾要求谢少钧腾退并交付涉案房屋缺乏事实和法律依据。谢少钧在合同到期前已经告知张艾其已经搬迁，且没有继续交纳租金，合同到期后，张艾应当及时将涉案房屋收回，而不能仅仅以谢少钧没有交还钥匙为由任由损失继续扩大，故对于合同到期后的所有损失，法院不予支持。判决：一、谢少钧于判决生效后十日内向张艾支付二〇一五年十月二十日至二〇一六年一月十九日期间的租金三万九千元及延迟支付房租违约金一万三千元，扣除押金一万三千元后，谢少钧需向张艾支付三万九千元；二、驳回张艾其他诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认，并补充如下：
双方所签租赁合同第二条主要内容为：“房屋租赁情况及登记备案”……租赁用途：办公。租赁用途为非居住的，甲方（张艾）应自订立房屋租赁合同之日起30日内，到房屋所在地的房屋行政管理部门办理房屋租赁合同备案手续。张艾确认其未办理相关备案手续。
张艾在一审中提交的短信记录显示：2015年10月10日，谢少钧短信称：“张哥，公司临时变动，全部搬迁，您的房屋地址也是注册不了的，我们也没用成，实在抱歉，押金我们也不要了！您多担待。钥匙还是我托人给您发快递吧！多体谅，谢谢！”。10月18日，张艾回复：“没有收到你的租金，你这样做是违约行为，尽快交纳租金。”，谢少钧以10月10日短信回复。此后，张艾短信回复：“你看下历史短信记录，我一直在催你房租和违约行为，及你说托人给我，我一直没有收到”。谢少钧回复：“亲，我想给您发快递，您的地址一直没给我，我早就想给您了！”
张艾在一审中提供电话录音记录显示：2016年3月1日，张艾电话告知谢少钧：“您十月份没有房租，你说你不租了。我说你都到日子了，就差最后一天了。我说让你那个赶紧把房租交了，你说你不租了，要把钥匙给我拿过来”。谢少钧答：“我唤您要地址了，是您没给我。我的钥匙早就装好了，快递我就差写单子了。”张艾：“我没有给你地址，那你那个违约怎么着啊”……
一审庭审后，张艾代理人确认如下事实：涉案房屋只有一把钥匙，给了谢少钧，张艾未留存。2015年10月10日，谢少钧发短信退租，张艾没有去涉案房屋现场看过，不知道屋里情况，也没有进入涉案房屋中。
本院认为，张艾、谢少钧所签租赁合同合法有效，双方均应依约履行。根据租赁合同约定，张艾未依约办理租赁房屋备案手续已构成违约，但现有证据不能证明张艾该项违约行为与租赁房屋目的无法实现存在直接因果关系。结合谢少钧2015年10月10日致张艾的短信内容，谢少钧关于张艾的违约行为致合同目的无法实现，谢少钧被迫解除合同的上诉主张缺乏依据。谢少钧关于公司整体搬迁、放弃租金押金的表达，系其真实意思表示，其中并无追究张艾违约责任，以及基于对方违约事实主张解除合同的内容。谢少钧关于张艾违约导致合同目的无法实现，其依法解除合同的上诉主张本院不予采信。
根据租赁合同约定，双方均有权在负担违约金的情况下解除合同。谢少钧依据合同约定提前退租并放弃押金的行为符合约定解除的条件，谢少钧有权提前解除租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，当事人依约解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，谢少钧根据张艾在所签租赁合同中预留的电话号码以短信方式通知张艾提前退租，应当确认租赁合同已于2015年10月10日解除。一审法院关于“谢少钧虽以短信的方式通知张艾提前退租，但双方并未办理房屋交接事宜，并不产生合同解除的法律效果”的认定缺乏法律依据，应予纠正。谢少钧上诉主张其并无违约行为，不应支付欠付租金的违约金于法有据，本院予以采信。
因租赁合同已于2015年10月10日解除，谢少钧并无在合同解除后继续支付租金的义务，一审法院判令谢少钧支付后续租金并承担违约责任无依据，本院予以改判。租赁合同解除后，双方均负有交接租赁房屋的义务。谢少钧持有争议房屋钥匙，自通知退租后一直未交还，也未能提供其在退租后立即向张艾明确索要地址的证据。双方签订租赁合同时有中介公司参与，谢少钧亦未通过中介公司查找张艾地址或直接与中介公司进行交接。谢少钧关于其在通知退租时已将涉案房屋腾空，并多次想把钥匙还给张艾，因无张艾地址未果的上诉主张缺乏证据支持，本院不予采信。根据已查明的案件事实，本院确认谢少钧对于涉案房屋不能及时交接负有责任。根据本案双方实际沟通情况及张艾在一审庭审后对交接情况的说明，张艾在租赁合同解除后，对争议房屋迟延交接同样负有责任。综合本案证据情况及当事人陈述，本院确认租赁合同解除后因交接不及时所产生的实际损失为租金损失，在本案中一并处理，酌定该损失由当事人双方分担。
综上所述，谢少钧的部分上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、变更北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初17472号民事判决第一项为：谢少钧于本判决生效后十日内向张艾赔偿二〇一五年十月二十日至二〇一六年一月十九日期间的租金损失一万九千五百元；
二、维持北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初17472号民事判决第二项。
二审案件受理费1100元，由上诉人谢少钧负担550元（已交纳）；由被上诉人张艾负担550元（于本判决生效后十日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 谷绍勇
审 判 员 沈 放
审 判 员 潘 蓉
二〇一七年三月八日
法官助理 单海涛
书 记 员 李 峥