上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0107民初5070号
原告(反诉被告)苏嘉会，女，2008年10月22日出生，住上海市普陀区。
法定代理人苏喜东，男，1971年10月1日出生，住上海市普陀区。
委托代理人方方，上海市汇业律师事务所律师。
委托代理人陆恩惠，上海市汇业律师事务所律师。
被告(反诉原告)沈小榆，女，1974年4月8日出生，汉族，住上海市嘉定区。
被告(反诉原告)林在勇，男，1965年9月15日出生，汉族，住上海市嘉定区。
上述两被告共同委托代理人孙哲，上海市朝华律师事务所律师。
上述两被告共同委托代理人汪伟敏，上海市朝华律师事务所律师。
原告苏嘉会与被告沈小榆、林在勇及反诉原告沈小榆、林在勇与反诉被告苏嘉会房屋买卖合同纠纷一案,本院受理后,由审判员于凯独任审判,公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)苏嘉会的委托代理人方方、陆恩惠,被告(反诉原告)林在勇及被告(反诉原告)沈小榆、林在勇共同委托代理人孙哲到庭参加诉讼,本案现已审理终结。
原告苏嘉会诉称,原、被告于2015年6月28日就上海市普陀区江宁路XXX号XXX室房屋签署《上海市房地产买卖合同》,约定双方应于2015年10月10日办理房屋产权过户手续。原告于2015年10月8日、10月16日两次发函敦促两被告履行产权过户手续,但被告不予回复;故原告于2015年10月24日发送内容为解除房屋买卖合同的《律师函》,而两被告回函表示不同意解除合同。故原告诉至法院,请求：一、判令原告发送《律师函》解除原、被告所签订的《上海市房地产买卖合同》有效;二、判令两被告于十五日内配合原告办理网签合同的解除手续。
被告沈小榆、林在勇辩称,双方在签订《上海市房地产买卖合同》后,已就延期办理产权过户手续达成一致意见,而原告拒不提供办理银行贷款所需的材料,致使两被告无法及时申请贷款,故两被告并无违约,不同意原告的诉讼请求。
反诉原告沈小榆、林在勇诉称,反诉原、被告签订《上海市房地产买卖合同》后,反诉原告已按照约定支付定金人民币300,000元(以下币种均为人民币)及首付款1,200,000元。后因反诉原告原有住房的出售与原定进度存在时间差异,故反诉原告告知反诉被告可能存在延期的情况,反诉被告对此予以确认。反诉被告应在房屋交易过程中,配合完成合同公证、贷款等环节,但反诉被告隐瞒其定居香港的身份状况,并拒不配合,致使双方无法按时履行合同。故请求：一、判令反诉被告继续履行反诉原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》,协助反诉原告办理房屋过户手续,并将房屋交付反诉原告;二、判令反诉被告支付反诉原告违约金(以总房款的日万分之五为标准,自2015年12月18日计算至反诉被告实际履行办理过户及交房义务止);三、案件受理费由反诉被告承担。
反诉被告苏嘉会辩称，反诉原告在2015年10月10日前从未提出要配合办理公证手续或提供相关材料，而在反诉原告在2015年11月13日提出要求时，反诉被告已通知解除合同。同时反诉原告因名下有两套房产，直到2015年11月16日才具备购房资格，因此反诉被告行使合同解除权符合法律规定。
经审理查明本诉的事实为：一、原告苏嘉会系江宁路房屋登记权利人,其法定代理人苏喜东与其系父女关系。2015年6月28日,原告苏嘉会作为甲方,并由苏喜东作为代理人,被告沈小榆、林在勇作为乙方,经上海德佑房地产经纪有限公司第三分公司居间介绍,共同签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)。该合同约定乙方以合同价款4,850,000元购买甲方所有的江宁路房屋,双方于2015年10月10目前申请办理转让过户手续,乙方付款方式为：首期房价款为1,500,000元,其中乙方在签订合同前已支付定金300,000元,乙方在签订合同并申请办理公证手续(若有)后当日内支付1,200,000元;第二期房价款3,300,000元以申请贷款的方式支付,乙方在签订合同后65日内申请贷款,甲方应积极配合并提供所需材料,若乙方申请贷款未通过或额度不足的,应当在申请产权过户之日将相应部分房款支付乙方;在双方对房地产进行验看、清点确认无误后,由甲方向乙方交付房屋,双方签署《房屋交接书》,并由乙方支付尾款50,000元。该合同还约定违约责任如下：若任何一方未按照合同及各项附件等约定履行的,每逾期一日向对方支付总房价款万分之五的违约金,并继续履行;若任何一方逾期履行超过十个工作日或单方要求解除合同的,则视为违约,对方有权单方解除合同,违约方需支付十个工作日的赔偿金外,还应支付相当于总房款20%的违约金。同日,原、被告签订《协议书》,其中约定：甲方承诺该房屋系其家庭上海市生活满二年唯一住房,甲乙双方一致确认此次交易过程中产生的所有应缴税款、交易手续费等相关费用均由乙方承担,若因甲方承诺不实,导致多缴纳的交易税费由甲方自行承担。截止2015年6月29日，两被告按照约定已向原告支付首期房款1,500,000元。
二、原告苏嘉会的法定代理人苏喜东与被告沈小榆的微信手机客户端聊天记录显示：2015年8月25日,苏喜东发生消息称：“德佑有没有说你和买家什么时候可以去过户,完成交易(你们完成,我们才可以开始)”;沈小榆回复：“好像推算下来最快最快也要10月底,说是加紧各个环节,比如催贷款等等,最后10月底才能办过户,这里办完,我才能去贷款,再到我们过户,好久”;苏喜东回复：“我一早就安排好出国(我10月底要出国,11月底才回来),后来6月卖房子的时候,中介告诉我签居问协议后90天去交易中心过户……现在时间有变,比较麻频”。同日,苏喜东又发生消息称：“现在也不知道你的下家会不会又要等她的下家卖房,我会跟中介说,我们保持联系。谢谢”,沈小榆回复：“好的,多谢理解”。
三、原告苏嘉会的委托代理人陆恩惠与被告沈小榆的手机往来短信显示：2015年10月16日,陆恩惠发生消息称：“沈小榆女士、林在勇先生：我是苏嘉会代理人陆恩惠。你们签署的买卖玉佛城十楼C室房屋合同已过过户时限,苏嘉会希望你们抓紧履约,勿拖延。有问题请联系我,谢谢。”;沈小榆回复：“收到,我们也希望尽快……好的,我们是希望尽快办成买房的,因为我们需要卖掉一套房子才有购房资格,卖房手续已经在办理,但我卖房的下家也有先卖后买的问题,一环扣一环,所以不得不推迟,真苏(应为“是”)不好意思,希望苏先生能在通融一段时间”;陆恩惠回复：“沈女士,林先生。您的回复已经告之(应为“知”)苏嘉会。苏回信还是希望您抓紧履约过户。请问您的进展如何?预计何时能办妥手续前去过户”;沈小榆回复：“陆先生,我们在努力催卖家和中介,尽可能加快环节,据中介告知,比原来最为理想的预估要晚一段时问”;陆恩惠回复：“好,回话去,有进展互通,谢谢”。2015年10月26日,陆恩惠发送消息：“沈小榆女士、林在勇先生,经苏嘉会授权通知如下：因合同履行延误,故解除双方签署的玉佛城十楼C室上海市房地产买卖合同及相关协议……”;沈小榆回复：“信息收到……”;2015年11月26日,沈小榆发送消息称：“我方已申请银行贷款,应银行要求,请你方提供房产证复印件、苏喜东与苏嘉会的身份证复印件……现再次通知您：请按银行要求尽快提供上述材料。谢谢。”
四、原告苏嘉会的委托代理人陆恩惠律师分别于2015年10月8日、2015年10月16日出具《律师函》，通知两被告及时提供办理产权过户手续的相关材料并尽快履约；其中两被告确认收到落款日期为2015年10月16日的《律师函》。2015年10月24日，原告苏嘉会的委托代理人陆恩惠再次出具《律师函》，通知两被告解除《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)；该函件两被告已收到。
五、被告沈小榆、林在勇的委托代理人汪伟敏律师分别于2015年11月13日、2015年12月10日出具《律师函》,通知原告苏嘉会提供用于申请银行贷款的相关材料以便合同继续履行。该两份函件原告苏嘉会均已收到。
六、被告林在勇名下原有上海市普陀区中江路65o弄39号103室房屋一套,后与案外人于2015年10月12日签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)售予案外人,并于2015年11月9目申请办理房屋产权过户手续。被告沈小榆、林在勇名下另有上海市嘉定区丰庄路XXX弄XXX号XXX室房屋一套。
以上事实,有《上海市房地产买卖合同》、收款收据、《协议书》、《律师函》、微信聊天记录、手机短信、房地产登记薄及当事人陈述等证据予以证明。
本案反诉部分查明的事实同本诉。
本院认为,当事人应当遵循诚实信用原则,按照约定全面履行自已的义务。关于本诉部分,原、被告就江宁路房屋,在中介方的居间介绍下,自愿签订《上海市房地产买卖合同》,协议内容合法有效,对双方均具有法律约束力。两被告已按照约定,履行部分房款的给付义务,但在后续履行过程中,对何方存在违约行为及合同应否继续履行,双方存在严重分歧。依据已查明的事实,双方在合同中已明确约定申请办理产权过户手续的期限为2015年10月10日前,但双方并未在此期限内办理手续。两被告因在签订上述《上海市房地产买卖合同》时家庭已拥有两套住房,故为规避相关限购政策两被告须出售其中上海市普陀区中江路XXX弄XXX号XXX室房屋,但因该房屋交易过程存在延迟,故影响原、被告就江宁路房屋的交易过程,为此两被告在微信、手机短信的沟通中,已在2015年10月10日前明确表达办理产权过户手续的时间将推迟,但原告苏嘉会的法定代理人苏喜东并未对此表达同意延迟的意见。2015年10月16日,原告的委托代理人通过发送《律师函》及手机短信的方式催促两被告及时办理产权过户手续,但被告沈小榆仍表示办理手续的时间将推迟;同时,原告委托代理人的上述表态,应视为对两被告逾期履约的容忍,而非表达同意延迟履约的态度。而被告林在勇与案外人直至2015年11月9日,方才申请上海市普陀区中江路XXX弄XXX号XXX室房屋过户手续,表明其在此时间前,无法与原告苏嘉会进行江宁路房屋的产权过户手续。因此,在上述前提下,原告苏嘉会有权单方解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》，故在原告苏嘉会发生解除通知并送达被告沈小榆之日，双方签订的《上海市房地产买卖合同》应予解除。
针对反诉,本院意见同本诉。此外,反诉原告沈小榆、林在勇认为反诉被告苏嘉会并未提供相关材料以用于申请银行贷款,以致合同无法继续履行;对此,本院认为,依据合同约定,反诉原告应最迟于2015年10月10日前支付除尾款外的其余购房款,故应在此期限前及时申请银行贷款,但相关证据显示,直至2015年11月13日,反诉原告方才表达反诉被告应提供相应材料便于贷款申请的意见,在并无证据表明双方已合意推迟合同履行期限的情况下,显然已超过原定付款期限。因此,对反诉原告的诉讼请求,本院难以支持。
依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条之规定,判决如下：
一、解除原告苏嘉会与被告沈小榆、林在勇就上海市普陀区江宁路XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX);
二、原告苏嘉会应于本判决生效之日起十日内返还被告沈小榆、林在勇购房款人民币1,500,000元;
三、对反诉原告沈小榆、林在勇的诉讼请求,不予支持。
如未按本判决指定的期问履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的利息。
本案本诉受理费人民币80元,减半收取,计人民币40元,由被告沈小榆、林在勇承担。
本案反诉受理费人民币2,750元，由反诉原告沈小榆、林在勇承担。
如不服本判决,原告苏嘉会可在判决书送达之日起三十日内,被告沈小榆、林在勇可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 于凯
二〇一六年八月三十一日
书记员 吴婷
附：相关法律条文
附：本案引用的法律规定
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。