上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0112民初30922号
原告：周凌云，男，1949年8月8日出生，汉族，住上海市闵行区。
原告：孙素珍，女，1955年8月3日出生，汉族，住上海市闵行区。
委托诉讼代理人：周文革，北京市京大(上海)师事务所律师。
委托诉讼代理人：王惠雄，上海市和平师事务所律师。
被告：吴碧韵，女，1986年6月2日出生，汉族，住上海市宝山区。
委托诉讼代理人：杨扬，上海市尚法律师事务所律师。
被告：沈宇凡，男，1965年2月5日出生，汉族，住上海市黄浦区。
委托诉讼代理人：张杰，上海申渝律师事务所律师。
原告周凌云、孙素珍与被告吴碧韵、沈宇凡抵押权纠纷一案，本院于2017年10月9日立案受理后，依法适用简易程序于2017年11月3日、2018年1月10日公开开庭予以审理。因本案案情复杂，本院依法组成合议庭适用普通程序于2018年4月12日公开开庭予以审理。原告周凌云、孙素珍及其委托诉讼代理人周文革、王惠雄，被告吴碧韵的委托诉讼代理人杨扬，被告沈宇凡的委托诉讼代理人张杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周凌云、孙素珍向本院提起诉讼请求：1.判令被告吴碧韵、沈宇凡涤除抵押权，将上海市闵行区青年路XXX号XXX室房屋登记至两原告名下；2.判令被告吴碧韵立即腾退返还房屋，支付自2015年2月至实际返还日的房屋使用费，并赔偿原房内家具等经济损失人民币(币种下同)25万元；3.诉讼费由被告承担。本案审理过程中，原告撤回了要求被告支付房屋使用费及赔偿经济损失的诉讼请求。
事实和理由：二原告是上海市青年路XXX号XXX室房屋产权人周雯的父母(周雯于2016年12月2日去世，二原告为唯一法定继承人)。2015年8月，原告接系争房屋物业人员的电话告知，发现系争房屋已被人换了门锁占有，并将原告留在房内的所有家具家电物品(包含原告的贵重物品与纪念物品)全部清除一空。原告经向闵行区房地产交易中心查询得知该房屋于2015年1月9日已被非法转让登记于被告吴碧韵名下。周雯遂向法院提起房屋买卖合同无效确认之诉，经审理发现系争房屋在吴碧韵办理买受后，即由被告吴碧韵与被告沈宇凡签订《房地产抵押借款合同》，恶意将系争房屋抵押给被告沈宇凡，因案情复杂涉及不同法律关系，故买卖合同的无效后果另案处理。目前，经法院审理查明系争房屋买卖合同对周雯不发生法律效果，认定为无效合同。合同无效产生的法律后果是系争房屋买卖合同自始无效，故被告吴碧韵办理系争房屋抵押登记及对设定抵押权的房屋并没有处分权。抵押权必须是抵押人在自己有处分权的财产上设定的权利，被告沈宇凡对系争房屋不享有抵押权。为维护原告的合法权益，故以讼称事由诉至法院。
被告吴碧韵辩称，1、关于涤除抵押权的诉讼请求，请求法院依法处理；2、同意自法院判决之日其归还系争房屋；3、不同意支付房屋占有使用费及赔偿经济损失，吴碧韵向马世明支付了95万元购房款，至今未能收到该笔款项，周雯也应该承担买卖合同无效的部分责任。
被告沈宇凡辩称，其与吴碧韵的借款合同并非恶意串通，系合法有效的，沈宇凡善意取得抵押权。如果法院判决涤除抵押权，应该由原告赔偿损失。
经审理查明，2009年9月3日，周雯与上海闵行房地(集团)有限公司签订《上海市公有住房出售合同》，购买坐落于上海市闵行区七宝镇青年路XXX号XXX室的公房(以下简称系争房屋)。2009年9月16日，系争房屋登记为周雯所有。周雯与韩扬于2013年12月11日结婚，于2015年8月29日离婚。周雯于2016年12月2日去世，周凌云、孙素珍为其法定继承人。
2013年12月17日，周雯(甲方)与谈俊(乙方)签订《房地产抵押借款合同》，约定甲方向乙方借款35万元，借款期限自2013年12月17日至2014年3月16日。甲方以系争房屋做抵押，担保范围为合同项下的借款本金及利息，双方约定房产权利价值为80万元。签约后，双方共同申请办理了抵押权登记。2014年3月18日，洪程(甲方)与韩扬、周雯(乙方)签订《借款合同》，约定乙方向甲方借款55万元，借款期限自2014年3月19日至2014年5月18日，借款利率为每月1.8%，逾期还款的，除利息外，每日计收借款金额的0.05%作为违约金。当日，洪程(甲方)与周雯(乙方)签订《抵押合同》，约定乙方将系争房屋抵押给甲方，作为上述《借款合同》项下借款人相关义务的担保。双方协议确定抵押房产价值为95万元，并注明系争房屋有抵押，本次抵押为剩余价值抵押。
同日，韩扬、周雯还向马世明出具《委托书》，委托事项为出售周雯名下的系争房屋，委托期限为2014年5月19日至2015年5月18日，委托权限为“全权办理下列附录中所列全部事宜”。韩扬、周雯在委托人处签名。签名下方为附录，就委托权限具体表述为：代为签订定金协议、房地产买卖合同及变更、解除协议；代为办理网上登记备案及撤销事宜;代为办理房地产转移登记，签署交易中心相关文件；代为收取房价款，开具收款凭证等14项内容。当日，上海市东方公证处出具(2014)沪东证字第10447号《具有强制执行效力的债权文书公证书》，对上述《借款合同》进行公证并赋予该合同强制执行效力；出具(2014)沪东证字第10448号《公证书》，对上述《抵押合同》进行公证；出具(2014)沪东证字第10449号《公证书》，对上述《委托书》进行公证。办理《委托书》的公证手续时，马世明不在现场。
2015年1月9日，马世明代表周雯(甲方)与吴碧韵(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定乙方购买甲方所有的系争房屋，房屋建筑面积49.80平方米，转让价款共计95万元，双方于2015年4月9日前向房地产交易中心申请办理转让过户手续。该合同关于房屋验收交接日期、逾期付款违约责任、逾期交房违约责任、合同生效日期等条款，应由当事人自行约定填写处均为空白；确定付款方式、付款期限的付款协议(附件三)全部为空白。甲方落款处由马世明签署“马世明代周雯”，乙方落款处由吴碧韵签名。
2015年2月9日，马世明、吴碧韵申请办理系争房屋的过户登记，转让人落款处由马世明签署“马世明代周雯”，受让人落款处由吴碧韵签名。同日，吴碧韵通过中国建设银行账户向马世明转账20万元；次日转账60万元；2015年2月12日转账15万元。马世明将上述购房款转交给洪程。谈俊、洪程的抵押权登记注销后，系争房屋于2015年2月17日过户登记为吴碧韵所有。
吴碧韵取得房屋产权后，吴碧韵、王敏与沈宇凡签订《房地产借款抵押合同》，约定吴碧韵、王敏向沈宇凡借款85万元，并将系争房屋抵押给沈宇凡，作为借款的担保，双方约定抵押物价值为145万元。双方办理了《具有强制执行效力的债权文书公证书》并于2015年4月29日进行了抵押权登记。
另查明，周雯于2015年10月起诉于本院，请求判令：1.确认周雯与吴碧韵就上海市闵行区青年路XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；2.判令将上海市闵行区青年路XXX号XXX室房屋恢复登记至周雯名下。诉讼过程中，周雯申请追加被告，并变更诉讼请求为：1.确认马世明以周雯的名义与吴碧韵就上海市闵行区青年路XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；2.判令马世明返还购房款人民币95万元；3.判令将上海市闵行区青年路XXX号XXX室房屋恢复登记至周雯名下。后周雯放弃第2、3项诉讼请求，不要求法院在本案中处理合同无效的后果。该案审理过程中，本院依法追加沈宇凡作为第三人参与诉讼，并于2016年11月9日作出(2015)闵民五(民)初字第2382号民事判决，判令马世明以周雯名义与吴碧韵于2015年1月9日就上海市闵行区青年路XXX号XXX室签订的《上海市房地产买卖合同》无效。该判决作出后吴碧韵不服提起上诉，因周雯于2016年12月2日去世，上海市第一中级人民法院依法追加周雯的法定继承人周凌云、孙素珍(系周雯父母)为被上诉人，并于2017年5月4日作出(2017)沪01民终688号民事判决，驳回上诉，维持原判。
2017年9月19日，上海市东方公证处出具《撤销公证书决定书》，决定撤销(2014)沪证字第10449号《委托书》签名公证书，同时撤销(2016)沪东证复决字第8号《不予撤销公证书决定书》。
还查明，沈宇凡于2017年7月起诉于上海市宝山区人民法院，请求判令吴碧韵、王敏归还借款及利息等。双方于2017年8月22日经法院主持达成调解协议：一、王敏、吴碧韵同意归还沈宇凡123万元，其中40万元于2017年8月22日前付清，余款83万元于2017年10月22日前付清；二、王敏、吴碧韵同意支付沈宇凡以剩余未还金额为基数的利息，按照月息1.5%计算，自2017年8月23日起算至2017年10月22日止；三、若王敏、吴碧韵于2017年10月22日前未完全履行上述一、二款付款义务，王敏、吴碧韵还应支付沈宇凡以未履行部分为基数的逾期利息，按照月息2%计算，自2017年10月23日起算至实际付清之日止；四、案件受理费减半收取计7,900元，保全费5,000元，由沈宇凡负担；五、原、被告就本案无其他争议。
本案审理过程中，被告吴碧韵向被告沈宇凡清偿了《房地产借款抵押合同》约定的债务，被告沈宇凡于庭审中予以确认，并同意涤除抵押登记。
上述事实，由原告提交的《上海市房地产登记申请书》、(2015)闵民五(民)初字第2382号民事判决书、(2017)沪01民终688号民事判决书、《撤销公证书决定书》，由被告吴碧韵提交的《房地产借款抵押合同》、《上海市房地产登记申请书》、《上海市房地产其他权利终止证明》、(2014)沪东证字第10449号公证书、《借款合同》、由被告沈宇凡提交的《房地产借款抵押合同》、《具有强制执行力的债权文书公证书》、借条及收据、银行转账凭证、上海市房地产登记证明抵押权登记、(2017)沪0113民初13725号民事调解书等证据及当事人的陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。
本院认为，因马世明没有代理权，也不构成表见代理，故其以周雯名义与吴碧韵签订的《上海市房地产买卖合同》，对周雯不发生法律效果，已经生效判决认定为无效合同。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”该《上海市房地产买卖合同》被认定无效后，被告吴碧韵应将因该合同取得的财产，即本案房屋的产权恢复登记并予以返还。关于被告吴碧韵与被告沈宇凡签订的《房地产借款抵押合同》，现被告吴碧韵已清偿债务，被告沈宇凡对此予以确认并表示可涤除相应抵押。又因周雯已过世，原告周凌云、孙素珍为其法定继承人，在抵押登记注销后，被告吴碧韵应将系争房屋产权恢复登记至原告周凌云、孙素珍名下，并将系争房屋返还原告周凌云、孙素珍。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：
一、被告沈宇凡于本判决生效之日起七日内协助被告吴碧韵办理上海市闵行区七宝镇青年路XXX号XXX室房屋的抵押登记注销手续；
二、被告吴碧韵于上述抵押登记注销后十日内配合原告周凌云、孙素珍，办理将上海市闵行区七宝镇青年路XXX号XXX室房屋恢复登记至原告周凌云、孙素珍名下的手续；
三、被告吴碧韵于本判决生效之日起十五日内搬离并将上海市闵行区七宝镇青年路XXX号XXX室房屋返还原告周凌云、孙素珍。
案件受理费80元，由被告吴碧韵、沈宇凡负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 殷 雪
人民陪审员 曹文进
人民陪审员 邓红霞
二〇一八年四月二十六日
书 记 员 倪晶旌
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。
有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。