湖南省株洲市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘02民终1311号
上诉人（原审被告）欧孝斌，男，1969年8月5日生，汉族，湖南省株洲县人，工人，住湖南省株洲县。
被上诉人（原审原告）冯智，男，1967年6月12日生，汉族，湖南省株洲县人，自由职业，住湖南省株洲县。
上诉人欧孝斌因与被上诉人冯智房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省株洲县人民法院（2017）湘0221民初407号民事判决，向本院提起上诉。本案现已审理终结。
上诉人欧孝斌上诉�求：撤销一审判决，或发回重审，本案一二审费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院程序违法，违反法定程序秘密审判。当日开庭之时，上诉人原单位职工郑生财母子要求旁听，却被法官以不涉及本案无关人员为由逐出法庭；二、一审法院认定事实错误。被上诉人方等7户是在2007年11月28日收到株洲县人民法院的执行通告书才知道单位房被买下。在上诉方毫无知情的情况下被上诉人已办理了产权房，赤裸裸地剥夺了上诉方的优先购买权。一审法院没有对优先购买权作出解释。综上，一审法院违反法定程序，认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
被上诉人冯智辩称，一、上诉人提出“一审法院程序违法，违反法定程序秘密审判”，纯属无稽之谈。按照法律规定，证人是不能旁听的。上诉人提出郑生财等人是“报�”中签名的证人之一。当时一审法院要求证人先到隔壁办公室休息，需当庭作证时再来。上诉人当时没有提出异议。现在上诉人又以此两人没有旁听为由，有违公序良俗之原则；二、一审法院认定的事实正确。涉案房产在转让前属于株洲县建筑材料公司，而非上诉人欧孝斌所讲属于他们职工的。涉案房产属于抵押抵债，是株洲县建材公司在株洲县农业银行贷款212.365万元的抵押物之一，后经合法的债权债务转让，并经（2006）株仲裁字第126号裁决书裁决，（2007）株中法执监字第19号民事裁定书，（2007）株县法执字第103—6号民事裁定书和协助执行通知书确认，答辩人善意受让到该房产并过户。上诉人所强调的承租人优先购买权受到侵害之说无法无据，是强词夺理；三、自上诉人与答辩人签订《租房协议》后，从未交纳过房租，通知其腾空、交还房屋也概不理睬，故为�诉人欧孝斌合同违约，因此所有违约责任归上诉人承担。故一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。请求二审法院维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。
被上诉人（原审原告）冯智向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告签订的房屋租赁合同，被告立即返还非法占用的株洲县渌口镇严家乡新村一栋四层楼房的第二层套房（产权证号：湘（20**）株洲县不动产权第0000500号）；2、判令被告支付2008年1月20日至2016年5月20日期间的房屋租金960元，并按每月500元的标准支付2016年5月21日至2017年4月21日期间的房屋占用费5500元，后期房屋占用费仍按500元每月支付至实际交房之日止；3、被告承担诉讼费。
一审认定事实：被告原系株洲县建筑材料工业公司（以下简称株洲县建材公司）职工，该公司曾于1994年至1995年期间陆续向中国农业银行株洲县支行贷�354.5万元，该债务一直未履行完毕。2000年6月9日，中国农业银行株洲县支行将该债权转让给中国长城资产管理公司，后又几经转让，最终由原告于2006年9月29日受让了该债权。2006年11月24日，株洲仲裁委员会作出（2006）株仲裁字第126号裁决书，裁决株洲县建材公司应向本案原告偿还借款本金212.365万元。裁决生效后，原告向法院申请强制执行，在执行过程中，原告与株洲县建材公司达成和解协议，以该公司所有的房屋及土地抵偿债务，后株洲县房地产管理局依据法院的协助执行通知书将株洲县建材公司所有的本案争议房屋所在的一栋四层住宅楼（产权证号：株房权证渌口镇字第××号）及其他二套房产过户至原告名下并办理了不动产登记。此时原告发现被告与其父亲居住在该四层住宅楼中的第二层套房内，随即要求两人搬离，但被告认为该栋楼原本是株洲县建材公司为职工购买的住宅楼，被告与其父亲已在此租住三十余年，株洲县建材公司在转让该房屋时未通知承租人，侵犯了被告与其父亲的优先购买权，于是两人拒绝搬离。因双方始终无法达成一致意见，于是原告在2008年1月20日与被告签订一份《租房协议书》，约定被告以每月10元的租金承租该第二层套房，如遇特殊情况，原告可在一个月内通知被告的情况下收回该房屋，被告在同等条件下享有对该房屋的优先购买权等。因被告一直未支付租金，且原告欲将房屋出售，于是原告于2016年4月12日持收回房屋通知书至该房屋要求被告一个月内腾房，但被告避之不见，原告遂将通知书张贴在房屋门外后离开，被告至今仍占用该房屋。另查明，原告于2016年11月22日将该栋四层住宅楼的产权证号变更为湘（2016）株洲县不动产权第0000072号，又于2017年4月12日将被告承租的第二层套房分户并单�办理不动产权证书（产权证号：湘（20**）株洲县不动产权第0000500号）。
一审法院认为，原告与被告签订的《租房协议书》系双方的真实意思表示，不违反法律规定，对当事人具有法律约束力，双方理应遵守。该协议书第3条约定：“如甲方遇特殊情况可在一个月内告之乙方的情况下收回房屋”，该条可视为双方对解除合同的条件进行了约定，因原告欲出售该房屋，且在2016年4月12日通知被告在一个月内腾房，因此该协议书自当日起即告解除，现原告再次要求解除其与被告签订的《租房协议书》，实质上是要求对解除该协议的效力予以确认，一审法院予以支持。《租房协议书》解除后，被告便不再享有该房屋的承租权，其应当在原告通知的合理期限内搬离，现被告仍然占有该房屋，侵犯了原告的所有权，故原告有权要求被告返还侵占的房屋并支付侵占期间�房屋使用费；同时，由于被告在《租房协议书》解除前已实际占有使用了该房屋且未支付租金，故原告有权要求被告支付拖欠的租金。现原告要求被告按照每月500元的标准支付房屋使用费，该数额与本地同类房屋的市场租赁价格相适应，一审法院予以支持，至于支付房屋使用费的起算时间，应从原告给被告腾房的宽限期届满之日即2016年5月12日起算，现原告自愿从2016年5月21日起计算房屋使用费，在此之前仍按每月10元的标准计算96个月的房屋租金，系对权利的自由处分，一审法院予以支持。原告系善意受让争议房屋，且办理了产权登记，被告以承租人优先购买权受到侵害为由对抗原告已依法取得的房屋所有权、进而拒绝返还侵占的房屋及支付租金，于法无据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国物权法》第四条、第三十四条、第三十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第（四）项之规定，一审法院判决如下：一、原告冯智与被告欧孝斌签订的《租房协议书》已依法解除；二、由被告欧孝斌于本判决生效之日起10日内返还原告冯智位于株洲县渌口镇严家乡新村的四层楼房内的第二层套房（产权证号：湘（20**）株洲县不动产权第0000500号）；三、由被告欧孝斌于本判决生效之日起10日内向原告冯智支付2008年1月20日至2016年5月20日期间的房屋租金960元及2016年5月21日至2017年4月21日期间的房屋使用费5500元，并从2017年4月22日起按照每月500元的标准支付房屋使用费至返还房屋之日止。一审案件受理费50元，减半收取25元，由被告欧孝斌负担。
二审期间，上诉人和被上诉人均未提交证据材料。
二审查明的案件事实与一审一致，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。双方当事人二审争议焦点为：一、上诉人欧孝斌的上诉请求是否成立？二、双方之间的合同能否解除，被上诉人能否要求上诉人腾房，支付相应的租金？现综合分析如下：
上诉人与被上诉人签订的《租房协议书》系双方的真实意思表示，不违反法律规定，对当事人具有法律约束力，双方理应按照诚实守信的原则予以遵守。该协议书第3条约定：“如甲方遇特殊情况可在一个月内告之乙方的情况下收回房屋”，该条可视为双方对解除合同的条件进行了约定。因被上诉人欲出售该房屋，且在2016年4月12日通知上诉人在一个月内腾房，履行了相关通知的义务，现被上诉人要求解除其与上诉人签订的《租房协议书》应予以支持。《租房协议书》解除后，上诉人便不再享有该房屋的承租权，其应当在被上诉人通知的合理期限内搬离，现上诉人仍然占有该房屋，侵犯了被上诉人的所有权，故被上诉人有权要求上诉人返还侵占的房屋并支付侵占期间的房屋使用费。同时，由于上诉人在《租房协议书》解除前已实际占有使用了该房屋且未支付租金，故被上诉人有权要求上诉人支付拖欠的租金。
至于上诉人提出一审法院程序违法，违反法定程序秘密审判，并没有提交相关证据材料予以证实，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，被上诉人系善意受让争议房屋，且办理了产权登记，上诉人以承租人优先购买权受到侵害为由对抗被上诉人已依法取得的房屋所有�、进而拒绝返还侵占的房屋及支付租金，缺乏事实和法律依据。况且，上诉人也没有提交被上诉人非善意取得的相关证据，上诉人应承担举证不能的法律后果。如果上诉人取得了非善意取得的相关证据，有权另行主张权利。
综上，上诉人欧孝斌的上诉理由均不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费50元，由上诉人欧孝斌负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢飞虎
代理审判员 谢晓红
代理审判员 陈 强
二〇一七年九月二十九日
书 记 员 郭佳妮