苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0591民初6364号
原告（反诉被告）：余功伟，男，汉族，1975年3月6日出生，户籍地河南省商城县。
原告（反诉被告）：叶先芳，女，汉族，1975年9月22日出生，公民身份号码4130271975********，住江苏省苏州工业园。
上述两原告（反诉被告）的共同委托诉讼代理人：陈媛媛，江苏昊强律师事务所律师。
上述两原告（反诉被告）的共同委托诉讼代理人：何亚龙，江苏昊强律师事务所律师。
被告（反诉原告）：彭旭东，男，汉族，1966年9月6日出生，住江苏省苏州市相城区。
被告（反诉原告）：刘安华，女，汉族，1971年10月6日出生，公民身份号码4130271971********，住江苏省苏州工业园区。
上述两被告（反诉原告）的共同委托诉讼代理人：钱志江，江苏瀛元律师事务所律师。
原告余功伟、叶先芳诉被告彭旭东、刘安华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月25日受理后，依法适用简易程序于2016年11月2日公开开庭进行审理，后转为普通程序，于2017年4月17日组成合议庭依法公开开庭进行了审理。诉讼中，被告彭旭东、刘安华向本院提出反诉，本院一并予以审理。原告（反诉被告）余功伟、叶先芳及其共同委托诉讼代理人何亚龙、陈媛媛（参加第一次庭审），被告（反诉原告）彭旭东、刘安华及其共同委托诉讼代理人钱志江（参加第二次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告余功伟、叶先芳提出诉讼请求为：1、被告支付购房款827000元及逾期付款利息暂计148860元（以827000元为基数，按照年利率6%，自2013年4月1日计算至被告实际给付完毕之日止）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告余功伟、叶先芳系夫妻关系，2007年原告余功伟向两被告借款19万元，并于2007年至2012年期间向两被告归还本息共计31万元。2012年，被告就上述19万元借款要求原告余功伟出具69万元的欠条，后被告以此要求原告还款，两原告于2013年2月8日与被告彭旭东签订《买卖协议》，将坐落于苏州工业园区城邦花园25幢1002室以200万元的价格抵售给两被告，并于2013年3月将该房屋过户至被告刘安华名下，但两被告尚余827000元购房款未支付，原告为此诉至法院。
被告彭旭东、刘安华辩称：两被告自两原告处购买案涉房屋，房屋总价200万元，两被告已经支付两原告房款合计2002280元，案涉房屋已过户登记至被告刘安华名下。房款支付方式分别为：折抵两原告结欠两被告的借款69万元；两被告代两原告偿还银行贷款612280元；两被告代两原告偿还他人债务563000元，原、被告协商共同存放于余某2处137000元，以上合计2002280元。
反诉原告彭旭东、刘安华提出反诉诉请为：1、反诉被告余功伟、叶先芳支付结欠物业费28634元，时间自2010年4月1日至2016年6月30日；2、反诉被告余功伟、叶先芳支付反诉原告彭旭东、刘安华逾期交房违约金40万元；3、反诉被告余功伟、叶先芳赔偿反诉原告因反诉被告搬离案涉房屋的家具家电（床三张、洗衣机一台、柜式空调一台、沙发三件、茶几一件、餐桌椅一套、电视机两台）产生的损失2万元；4、反诉费由反诉被告承担。
反诉被告余功伟、叶先芳辩称：反诉原告诉请期间的物业费其未交纳，但应当由相应的物业公司向其追讨，反诉原告无权要求其交纳。反诉原告违约在先，其未依约支付剩余购房款，故反诉被告方占有该房屋，反诉被告不构成违约。反诉被告确将上述除洗衣机外的家具家电搬离，搬离家具家电价值约2万，系因双方口头约定只需将硬装交付反诉原告，无需交付家具家电，合同中“房屋设施包含家具家电”系反诉原告单方事后所添，综上，请求驳回反诉原告的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下，苏州工业园区城邦花园25幢1002室原为余功伟、叶先芳共同共有，二人系夫妻。该房屋建筑面积173.54平方米。
2013年2月8日，余功伟、叶先芳（卖方）与彭旭东（买方）签订《买卖协议》，约定：（1）双方经协商该房屋出让价格为贰佰万元。（2）鉴于余功伟小孩就学需要，在余功伟未拥有苏州市其他住宅时其妻叶先芳、子余尚尚、女余欣怡三人户口所在地挂靠此套住宅。（3）在买卖过户过程中产生的任何费用由彭旭东承担。（4）彭旭东在该房屋买卖过程结束前所有款项（包括银行按揭贷款）一次性付清。（5）此协议共贰份，双方各执壹份，双方签字之日起生效。同日，余功伟与彭旭东签订《买卖协议》，约定：就苏州工业园区城邦花园25幢1002室，由于余功伟资金短缺，现将该住宅出售给彭旭东，经双方协商，达成如下协议：（1）该房屋出让价格贰佰万元整；（2）余功伟于2011年9月8日借彭旭东陆拾万元，房屋按揭贷款约陆拾万元（以银行实际还款金额为准）；2013年2月8日向彭旭东借款柒拾万元，合计约壹佰玖拾万元，买卖结束后，出让差价由彭旭东现金补足。（3）余功伟如需回购该房屋，在回购时无论该房屋市值任何价格，回购价仍为贰佰万元整，但余功伟需于2014年春节前归还柒拾万元，2015年春节前归还陆拾万元，2016年春节前归还陆拾万元，该款项不产生任何利息，余功伟归还以上任一款项逾期期限不超过一个月，否则余功伟无权回购该住宅。
2013年2月21日，余功伟、叶先芳与刘安华签订编号为苏存园合同201302210051的《存量房买卖合同》，合同约定：该房屋价款为100万元，房屋价款应当在申请房屋权属转移登记前按照相关规定缴入相应的房产交易资金托管账户，房屋价款具体支付方式买受方于2013年3月31日前一次性支付100万元。关于房屋交付：房屋使用权转移登记和国有土地使用权变更登记完毕之日起30天内交付房屋。出卖方应当于上述日期前腾空该房屋，并书面通知买受方进行验收，买受方应当在出卖方验收通知书到达之日起3天内，会同出卖方，共同对房屋及合同明确的房屋附属物品状况进行查验。查验情况符合双方约定的，出卖方应该当场将该房屋和房屋附属物品以及房屋钥匙移交给买受方，以示房屋交付。毁损、灭失风险责任自房屋交付之日起由买受方承担。关于逾期交房，出卖方逾期将该房屋及附属物品交付买受方的，按逾期时间处理如下：逾期超过15天后，买受方有权解除合同。出卖方要求继续履行合同的，经买受方同意，自合同约定的房屋及其附属物品交付期限之第二天起，至房屋及其附属物品实际交付之日止，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同约定房屋价款100万元万分之九的违约金，合同继续履行。关于交付标准，房屋交付时，合同约定的房屋及附属物品出现毁坏或灭失，经买卖双方当场确认的，自房屋交付之日起3天内，出卖方按照损坏或灭失部分的协商价值向买受方支付赔偿金，买受方按照本合同上述约定期限付清房屋价款，且出卖方未按本款约定期限支付赔偿金的，出卖方应当在买受方告知通知书到达之日起3天内向买受方支付双倍赔偿金。关于户口迁出：出卖方保证自房屋权属转移登记完成之日起30天内，将原先落户于该房屋且买受方不同意保留的所有户籍关系迁出。逾期迁移原户口的，自本条约定的迁移原户口期限之第二天起，至原户口实际迁出之日止，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同房屋价款100万元的万分之五的违约金，造成买受方其他损失的，出卖方另行依法承担赔偿责任。
落款于2009年10月20日，实为2013年3月间，余功伟（甲方）与刘安华（乙方）签订《房屋买卖（置换）合同》，约定：甲方已根据国家有关规定，依法取得位于苏州工业园区城邦花园25幢1002室的房屋产权；甲方自愿将该房屋出售乙方，乙方对该房屋已作充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，自愿购买该房屋。该房屋所有权人为余功伟，建筑面积173.54平方米，房屋设施包括家具和电器，精装修。该房屋实际成交价格为100万元，产权过户时产生的个税、营业税、其他相关税费由乙方承担。甲乙任何一方解除合同或者拒绝履行合同，或者发生其他违约现象，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。合同另约定：甲方余功伟在苏州未拥有其他住宅产权时，其妻叶先芳、子余尚尚、女余欣怡的三人户口均挂靠在该房屋内。
另查明，案涉房产于2013年3月11日转移登记产权人为被告刘安华。就案涉房屋，被告交付自2010年4月1日至2016年12月31日的物业费30306元。刘安华曾于2015年10月26日、2016年7月26日就案涉房屋协商搬离事宜分别至派出所报警，原告称其于2016年4月16日搬离案涉房屋，未办理交接手续。被告对上述搬离日期不予认可，称于报警之日即2016年7月26日进入该房屋发现原告搬离。
又查明，原告叶先芳出明细，载明：吴泽龙12万元，刘安华付现金3000元，ＸＸ松12万元，张道强5万、余某15万、叶琴10万、姜德生12万、余祖俊6万、叶芳4万，余下未付3.7万，合计总付现金70万元。就该明细中的70万元，双方一致认可系《买卖协议》中所言“2013年2月8日向彭旭东借款70万元”，即由被告代付原告结欠他人的款项。
就房款支付情况，原、被告确认一致的款项如下：2013年2月19日，被告彭旭东向原告余功伟支付612280元用于归还该房屋结欠银行贷款；两被告代两原告偿还原告结欠第三人563000元，其中已经偿还513000元，另5万元两被告尚未支付债权人余某1，以上合计1175280元。
对双方有争议的款项支付情况，原、被告举证质证如下：
原告主张被告尚余房款87万元，被告认为其已经履行了全部房款支付义务。对其中69万元，被告提交2011年9月8日原告余功伟向被告刘安华出具金额69万元的借条，言明：“今借到刘安华现金69万元，此款投资于友新路节点工程，工程结束后本金及工地投资利润一起归还刘安华。”两原告对借条真实性无异议，但认为所言借款并不属实。两原告称：原告余功伟于2008年春节前向被告彭旭东借款10万，向被告刘安华借款9万元，口头约定月利息5分，两原告共计偿还本息31万元，分别为：2008年5、6月间，两原告将银行卡给了两被告由被告取款5万元；2009年1月20日，两原告给两被告10万元的支票；2010年4月两原告给两被告现金4万元；2010年8月两原告给被告彭旭东的女儿5万元；2011年1月，两原告给两被告7万元现金，上述共计31万元。2011年9月8日，被告彭旭东联系原告余功伟结算欠款金额，扣除上述31万元，尚要求其归还69万元并对其威胁，故原告余功伟出具上述借条。对此，两被告陈述：自2003年至2011年9月8日期间，两被告分别多次以现金方式向两原告出借款项，合计69万元本金，两被告仅通过原告的银行卡取款5万元，该归还款项亦视为利息，截至2011年9月8日，两原告尚余借款本金69万元未还，故被告要求原告余功伟出具上述借条，借条出具过程中并不存在胁迫行为，且后因两原告未能归还款项，故原、被告协商将上述69万元抵作案涉房屋的房款，双方另于《买卖协议》中予以确认，其中买卖协议中“2011年9月8日借彭旭东60万元”系因其不清楚原告结欠银行贷款金额，为凑出总房价200万元金额，故写为“借60万元”，实际以借条69万元为准。
对于剩余137000元，系叶先芳出具上述明细70万元中扣除被告代付的563000元后的剩余款项，该款项经原、被告协商由两被告支付至证人余某2处。被告认为原告逾期交房构成违约，拒绝将上述款项交付原告。
诉讼中，为证明原告欠款及房款的支付情况，依原告申请余某1到庭作证，依被告申请余某2、胡某到庭作证。
证人余某1陈述：其与原、被告系老乡，2012年在雅阁宾馆，原、被告等人和平商讨原告还钱事宜，余功伟出具的69万元借条一事的具体经过其不清楚，对于原告欠其的5万元，由彭旭东代付，该款项于余功伟自愿搬出案涉房屋，叶先芳同意签字后由彭旭东支付。对此原告认为，2012年商讨还款事宜时，叶先芳向两被告下跪，下跪的结果系原本要归还的69万元减为60万元。被告称对下跪事宜不予认可，证人陈述属实。
证人余某2陈述：其与原、被告系亲属，签订上述买卖协议时其在场，案涉房屋的房款具体支付情况其不清楚。两被告购房款中的137000元在余某2处，三方口头协商，待原、被告双方协商好后，其将137000元支付相应权利人。2012年12月在雅阁宾馆，原、被告及其他债权人商讨还款事宜，原告出具69万元借条一事其不清楚，当时原告叶先芳向谁下跪、下跪的原因其并不知情。原告对证人陈述均认可。
证人胡某陈述：其是中介方的员工，涉案房屋买卖合同系在其居间下签订的，房屋成交价200万元，网签价100万元，该房屋已经办理过户手续，钱款系原、被告双方自行交接，具体支付事宜其不知晓。原告对证人陈述认可，原告认为其本意系被告支付给其137000元后再办理过户。
以上事实，由房产登记信息、房屋买卖（置换）合同、买卖协议、借条、收条、证人证言等证据及双方当事人庭审陈述予以证实，本院对此予以确认。
诉讼中，原告提交姜德生的书面陈述，言明其与原被告系老乡，2010年其得知余功伟向彭旭东借钱一事，听说十几万左右，2012年年底余功伟召集债权人在雅阁宾馆协商，余功伟向彭旭东提出十几万借款的利息能否少点，彭旭东不同意，称69万的利息不能少，叶先芳遂跪下求彭旭东、刘安华，经协商，彭旭东、刘安华同意付60万元利息即可。彭旭东另提出要求余功伟拿房子抵债，并口头协议房屋作价200万元。对此被告称姜德生并未参与也不清楚借款过程，对该陈述不予认可。
本院认为，依法成立的合同合法有效，当事人应诚信履行各自的义务。本案中原、被告签订的《存量房买卖合同》、《房屋买卖（置换）合同》、《苏州市存量房买卖合同》、《买卖协议》，并无证据证明上述合同有违反法律、行政法规强制性规定的情形，上述合同应被认定有效。本案的争议焦点为案涉房屋房款有无付清；余功伟、叶先芳有无彭旭东、刘安华主张的违约行为，彭旭东、刘安华是否有权主张上述违约金等损失。本院分析认证如下：
一、彭旭东、刘安华有无付清案涉房屋房款。
1.关于2011年9月8日原告向被告借款的金额
原告主张该借款是高利贷，其已还清，受胁迫出具了69万元的借条，在签订《买卖协议》时，被告放弃9万元，商定为60万元，用于折抵房款。
被告则认为2011年9月8日原告出具了借条，确认借款69万元，签订《买卖协议》时因其不清楚原告结欠银行贷款金额，把该贷款金额暂估为60万元，同时被告为原告代还对外债务70万元，为凑出总房价200万元金额，才把借款写成60万元，实际2011年9月8日的借款金额以借条的69万元为准。
本院认为，借条系原、被告基于借贷合意达成的借款凭证，原告并未举证证实上述借条系被胁迫所出具，亦未举证证实其款项偿还情况，双方亦通过买卖协议对借条的真实性予以再次确认，故原告主张该借款是高利贷无依据，本院不予采信。关于该笔借款的金额，双方在在后的《买卖协议》中明确为60万元。根据被告的陈述，把借款写为60万元也是其明知所为，其所做解释并不合理，故本院对该借款金额认定为60万元。
2.关于《买卖协议》中记载的原告向被告借款70万元
双方确认被告已代原告偿还对外债务513000元，另外关于应由被告向余某1代还的50000元，被告虽尚未支付，但余某1也认可由被告向其归还，故可以认为被告已向原告出借。70万元与上述563000元的余额137000元，原被告及证人余某2一致认可被告已将该款项支付至证人余某2处，证人也表示由双方协商好后，由其支付相应权利人，故也可以认定被告完成该笔款项的出借，如产生纠纷，可以另行解决。原告称被告就上述137000元未履行交付义务的抗辩意见本院不予采纳。
结合上述借款以及被告代还的银行贷款612280元，房款尚有87720元，应由被告根据约定补足。
双方于同日签订的两份《买卖协议》中分别约定“彭旭东在该房屋买卖过程结束前所有款项（包括银行按揭贷款）一次性付清”，“买卖结束后，出让差价由彭旭东现金补足”，存在矛盾，但依交易习惯，被告应当在房屋买卖合同履行完毕时付清购房款，然案涉房屋业于2013年3月11日转移登记至刘安华名下，被告至今未付清上述余款，其行为构成违约，原告主张被告支付按照年利率6%计算自2013年4月1日至实际支付之日止的利息，该利息计算方式合理，本院对被告支付以87720元为基数自2013年4月1日至实际支付之日止的利息予以支持。
二、余功伟、叶先芳有无彭旭东、刘安华主张的违约行为，彭旭东、刘安华是否有权主张上述违约金等损失。
针对反诉原告要求支付逾期交房违约金40万元的诉请，反诉被告辩称双方口头约定反诉被告可以一直使用案涉房屋三年，故不同意支付上述违约金。本院认为，案涉房产自2013年3月11日完成转移登记，合同约定自房屋转移登记之日起三十天交付房屋，且反诉原告亦通过报警的方式要求反诉被告迁出案涉房屋，反诉被告对其上述抗辩意见未能举证证实，且承前所述，反诉原告仅余差价款87720元未付，反诉被告逾期至2016年方搬离案涉房屋的行为实属违约。反诉被告虽称其于2016年4月16日搬离案涉房屋，但其逾期搬离且未通知反诉原告交接，其主张于该日搬离的意见本院亦碍难采纳。反诉原告于2016年7月26日进场发现其已经搬离，综上可以认定反诉被告无正当理由迟至2016年7月26日方交付房屋，其行为构成违约。
针对反诉原告的违约金诉请，实际系由于反诉被告逾期交房对其造成的损失，合同虽约定每逾期一天，出卖方按天向买受方支付100万元的万分之九的违约金，反诉原告并未举证证实因反诉被告违约对其造成的具体损失构成，其主张反诉被告支付违约金40万元过高，本院综合双方合同履行情况、各方当事人陈述等因素，酌定反诉被告支付逾期交房违约金15万元。
针对反诉原告要求赔偿损失2万元的诉请，双方合同约定“房屋设施包括家具家电、精装修”，反诉被告认为“包含家具家电”系反诉原告事后所添，但未就此提交证据予以证实，对该抗辩意见本院碍难采纳。反诉被告单方将家具家电搬离，该行为构成违约，双方一致认可家具家电价值约2万元，反诉原告要求反诉被告支付由此产生的损失2万元的诉请合理，本院予以支持。
反诉原告要求反诉被告支付其垫付的自2010年4月1日至2016年6月30日期间的物业费计28634元。反诉被告认可上述期间的物业费未交纳，但认为应由物业公司向其主张。本院认为，反诉被告无正当理由逾期交房，且未通知对方交接，对其占用案涉房屋期间的物业费应由其交纳，反诉原告提供了相应票据，其主张反诉被告支付上述期间的物业费合理，经核算上述期间的物业费为28061元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、本诉被告彭旭东、刘安华于本判决生效之日起十日内支付本诉原告余功伟、叶先芳购房款87720元及利息（利息的计算方式：以87720元为基数，自2013年4月1日计算至被告实际支付之日止）；
二、驳回本诉原告余功伟、叶先芳的其余本诉诉讼请求；
三、反诉被告余功伟、叶先芳于本判决生效之日起十日内偿付反诉原告彭旭东、刘安华逾期交房违约金150000元，赔偿损失20000元，支付反诉原告彭旭东、刘安华物业费28061元，合计198061元；
四、驳回反诉原告彭旭东、刘安华的其余诉讼请求。
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费13558元，由本诉原告余功伟、叶先芳负担11558元，本诉被告彭旭东、刘安华负担2000元。反诉案件受理费减半收取为4025元，由反诉原告彭旭东、刘安华负担2225元，反诉被告余功伟、叶先芳负担1800元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审 判 长 王 贞
人民陪审员 秦晓明
人民陪审员 翟庆岗
二〇一七年十月三十一日
书 记 员 许叶婷
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三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。