四川省自贡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川03民终284号
上诉人(原审被告):自贡大商商业有限公司,住所地四川省自贡市自流井区五星街22号。
法定代表人：毛平,董事长。
委托诉讼代理人：倪建勇，四川崇理律师事务所律师。
被上诉人(原审原告):周海,男,1981年9月25日出生,汉族,住所地成都市武侯区。
委托诉讼代理人：倪列平，四川方同律师事务所律师。
原审第三人:百胜餐饮（成都）有限公司,住所地四川省自贡市自流井区五星街33号。
法定代表人：包莹瑞，董事长。
委托诉讼代理人：黄薇，北京康达（成都）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：彭晶，北京康达（成都）律师事务所律师。
原审第三人:中国银行股份有限公司自贡分行,住所地四川省自流井区丹桂南大街10号。
负责人：林东育，分行行长。
委托诉讼代理人：夏英，四川中业律师事务所律师。
原审第三人:深圳市宝瑞莱珠宝首饰有限公司,住所地深圳市罗湖区翠竹路水贝工业区12东五楼A、翠竹路2109号维平珠宝大厦西座5楼。
法定代表人：林英豪，董事长。
原审第三人:深圳市亨吉利世界名表中心有限公司,住所地深圳市南山区高新南一道飞亚达科技大厦19层。
法定代表人：徐东升，董事长。
委托诉讼代理人：赖丽英，公司员工。
上诉人自贡大商商业有限公司（以下简称大商公司）因与被上诉人周海、原审第三人百胜餐饮（成都）有限公司（以下简称百胜公司）、原审第三人中国银行股份有限公司自贡分行（以下简称中行自贡分行）、原审第三人深圳市亨吉利世界名表中心有限公司（以下简称亨吉利公司）、原审第三人深圳市宝瑞莱珠宝首饰有限公司（以下简称宝瑞莱公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服自贡市自流井区人民法院（2016）川0302民初1610号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人大商公司的委托诉讼代理人倪建勇、被上诉人周海的委托诉讼代理人倪列平、原审第三人百胜公司的委托诉讼代理人黄薇、原审第三人中行自贡分公司的委托诉讼代理人夏英、原审第三人亨吉利公司委托诉讼代理人赖丽英到庭参加诉讼。原审第三人宝瑞莱公司经本庭合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本庭依法缺席审理。本案现已审理终结。
上诉人大商公司上诉请求：改判原审判决第一项为：自周海取得房屋权属证书之日起上诉人向周海支付涉案278.28平方米房屋租金，按每月每平方米30元支付；维持原审判决第二项。事实和理由：1、一审判决认定事实错误。一审判决“自原告起诉之日起本院酌情变更为按每月每平方米170元予以确认”属认定事实错误。根据我国法律规定，“买卖不破租赁”，周海作为租赁房屋变更后的所有权人，应当受上诉人与四川忠心房地产投资有限公司所签《房屋租赁合同》及相关补充协议的约束。2、一审程序违法。被上诉人的诉讼请求中，没有每月按照170元每平方米计价的诉讼请求，一审判决违反了“不告不理”的原则。3、一审酌情变更按每月每平方170元予以确认租金没有合同依据和法律依据。上诉人与四川忠心房地产投资有限公司租赁房屋合同的签订是在周海拍卖所得租赁房屋之前，周海拍卖所得租赁房屋的一部分后，应当受租赁合同的约束。上诉人承租的房屋是整体承租，不是局部承租，所有的租金是整体计算，不是局部计算。上诉人租赁的整体房屋为6层，并不是按照租赁房屋是否临街、是否位置好来计算租金。上诉人在租赁房屋时，租赁房屋还属烂尾楼的恢复建设阶段，经上诉人几年来的经营投入及亏本经营，才营造出现在的繁荣商圈和门面的增值局面。周海因拍卖所得租赁房屋后，就立即要求增加租金，这恰恰违反公平原则。
被上诉人周海辩称：原审认定事实正确，一审因为公平原则，确定为170元每平方米的租金，上诉人认为过高，被上诉人认为还过低。上诉人认为在租赁该房屋的时候，属于整体租赁，属于商业气息和氛围没有打造的商圈。周海在取得房屋时候，支付的是成熟商圈的对价，相对于租金来说，肯定是对周海是不公平的。一审法院事实认定清楚、程序合法。
原审第三人百胜公司述称：一审对第三人属于合法占有事实的认定正确；针对上诉人大商公司的上诉请求，我们认为应该根据法律规定和事实情况进行判决。
原审第三人中行自贡分行述称：对一审判决没有异议，应该根据法律规定和事实情况进行判决。
原审第三人亨吉利公司述称：本案系大商公司与周海之间的租赁合同纠纷，答辩人与大商公司之间系联营合同法律关系。无论本案纠纷如何解决，均不影响答辩人与大商公司的合同效力及履行。其他意见，答辩人与上诉人大商公司的上诉意见一致。
被上诉人周海向一审法院起诉请求：1、判令立即解除周海与大商公司之间的房屋租赁关系；2、判令大商公司支付从2016年1月11日起到房屋交付之日的租金（按月以400元每平方米计算）；3、要求大商公司及第三人搬离租赁房屋，归还周海。
一审法院认定事实如下：大商公司与诉争房产前所有权人四川忠心房地产投资有限公司（以下简称“忠心公司”）于2012年9月6日签订《房产租赁合同》，约定忠心公司将浙江商城商业中心的房产整体租赁给大商公司，租金为商场部分每月每平方米30元，仓库为每月每平方米10元。仓库部分租金不递增，其余部分自第二年开始，每年递增1.5%，租期20年。2013年1月5日，双方签订《关于暂不调整租金的补充协议》，约定递增租金暂不执行，待浙江商城二期完成，并按《房产租赁合同》约定交付相关租赁设施后，第二年起再按约定递增租金。
2015年12月8日，自贡市自流井区人民法院（2015）自流执字第46-1号《执行裁定书》裁定：位于自贡市自流井区五星街22号浙江商城3栋1层128-2号商业服务用房（房产证号为：自房权证2015字第0427018**号、建筑面积276.28平方米）的所有权及相应的其他权利归买受人周海所有。该执行裁定书于2016年1月11日向大商公司送达，周海于2016年1月22日向大商公司送达《律师函》，要求大商公司向其支付租金。协商未果后，又于2016年1月29日向大商公司送达《律师函》，要求解除双方的租赁合同关系，并要求大商公司向其支付租金及腾退房屋。
第三人百胜公司、中行自贡分行、宝瑞莱公司、亨吉利公司分别与大商公司建立了租赁关系、联销关系，且处于正常履行中。经比对，周海、大商公司认可上述第三人所实际占用的部分房产，以及一部分商场通道系周海通过司法拍卖取得的房产。
一审法院认为，1、经过多次庭审，双方当事人通过比对该商场一层平面图及商场分布图，一致确认周海拍卖所得的房屋确为大商公司整体租赁的房屋的一部分，且该房屋为本案四位第三人实际占有、使用，周海的房屋另有一部分为商场通道，故周海的房屋确为大商公司租赁范围内。2、因大商公司拒绝交付租金，周海能否主张解除租赁合同及返还租赁物？诉前双方因周海通过拍卖取得的房屋是否是大商公司整体租赁的房屋的一部分发生争议，大商公司未向周海交付租金，因周海确未能变更房屋所有权登记，大商公司有此疑虑拒绝缴付租金符合常理，而大商公司对涉案房屋的转租等法律行为符合法律规定即第三人属于合法的占有涉案房屋，故对周海主张因大商公司未履行合同主要义务即交付租金的义务，要求解除双方的租赁合同关系并要求大商公司及第三人退还租赁物的诉讼请求本院不予支持。原忠心公司与大商公司签订的《房产租赁合同》对周海与大商公司依然有效，具有约束力。3、大商公司能否以忠心公司的租金被法院冻结而拒绝向周海交付租金？法院向大商公司送达的法律文书冻结的是忠心公司的租金，不是涉案房屋的租金，而四川省自贡市自流井区人民法院（2015）自流执字第46-1号《执行裁定书》明确本案涉案房屋已为周海所有，故该房屋收取租金的权利也属于周海所有，即该房屋的租金自该裁定书送达生效起应属于周海所有，故本院认为，自周海取得该房屋所有权时，大商公司即应当向周海交付租金。4、大商公司应当以何标准向周海交付租金，周海要求上涨租金是大商公司拒绝支付租金的一个重要原因，周海主张自取得该房屋所有权时即应当按每月400元每平方米的标准收取租金，而大商公司仅同意按原租赁合同即每月30元每平方米向周海支付，根据公平原则，结合本案涉案房屋的地理位置，周海取得该房屋所有权的对价，以及本案第三人向大商公司交付租金的实际情况，对于案涉276.28平方米房屋的租金，自周海取得该涉案房屋所有权至起诉前，本院酌情按每月每平方米30元予以确定，自周海起诉之日起本院酌情按每月每平方米170元予以确定。
判决：一、被告自贡大商商业有限公司自本判决生效之日起十日内向原告周海支付案涉276.28平方米房屋的租金，自2016年1月11日至2016年7月13日按每月每平方米30元支付，自2016年7月14日起按每月每平方米170元支付。二、驳回原告周海的其他诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院查明事实与一审法院查明事实相同。
本院认为，当事人在二审中争议的主要问题在于一审法院判决是否改变周海在一审中的诉讼请求及一审法院酌情以每平方米170元确认双方当事人涉案房屋租金是否恰当。根据周海向一审法院起诉请求：1、判令立即解除周海与大商公司之间的房屋租赁关系；2、判令大商公司支付从2016年1月11日起到房屋交付之日的租金（按月以400元每平方米计算）；3、要求大商公司及第三人搬离租赁房屋，归还周海。从中可以看出周海的请求主要在于解除房屋租赁合同及大商公司、第三人搬离租赁房屋，在此期间的月租金按每平方米400元计算，并非要求涉案房屋在合同租赁期内将租金调整为按每月每平方米400元计算。一审法院判决自2016年7月14日起按每月每平方米170元支付，已超出当事人的诉讼请求。一审法院根据我国法律规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”判决驳回被上诉人周海要求解除合同及承租人搬离租赁房屋诉讼请求得当，本院予以支持。既然驳回了被上诉人周海要求解除合同、大商公司及第三人搬离租赁房屋的请求，那么周海要求房屋交付之日前的租金（按月以400元每平方米计算）的请求理应得不到支持。一审法院适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条来调整双方当事人的房屋租金属适用法律不当，本院予以纠正。
综上所述，上诉人大商公司的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、第二百二十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销自贡市自流井区人民法院（2016）川0302民初1610号民事判决；
二、驳回被上诉人周海一审的诉讼请求。
一审案件受理费10430.71元，由被上诉人周海负担。二审案件受理费5693元，由被上诉人周海负担。
本判决为终审判决。
审判长 曾伟贤
审判员 陈品强
审判员 周玉萍
二〇一七年十月三十日
书记员 党若丹