广西壮族自治区防城港市港口区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0602民初1431号原告：王中波，男，1968年3月16日出生，住山东省成武县。委托诉讼代理人：卢振武，广西维冠律师事务所律师。委托诉讼代理人：宁其龙，广西维冠律师事务所律师。被告：广西粤华房地产开发有限公司，住所地：防城港市港口区公车新城富康市场二楼。法定代表人：陈轩同，总经理。委托诉讼代理人：潘昆龙，广西海狮律师事务所律师。委托诉讼代理人：张植，广西海狮律师事务所实习律师。原告王中波诉被告广西粤华房地产开发有限公司（以下简称粤华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年8月1日立案受理。依法适用普通程序，公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人宁其龙，被告粤华公司的委托代理人潘昆龙、张植到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，1.判令原、被告签订的《粤同·江滨雅轩合作建房协议书》无效；2.被告返还原告购房款129190元及利息（利息以26407元为基数，按同期银行贷款利率，自2014年10月4日起计至2016年4月25日止；利息以132783元为基数，按同期银行贷款利率，自2014年10月28日起计至2016年6月1日止；利息以6407元为基数，按同期银行贷款利率，自2016年4月26日起计至2016年6月1日止；利息以129190元为基数，按同期银行贷款利率，自2014年10月4日起计至2016年6月2日起计至被告实际清偿之日止）；3.被告向原告承担已付购房款一倍的赔偿责任；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年10月4日、10月28日，经朋友介绍，其分别向被告交纳了江滨雅轩2-1503号房合作建房保证金26407元、132783元。同月31日，原、被告签订了《粤同·江滨雅轩合作建房协议书》，但被告未出示涉案商品房项目的预售许可证。后原告了解，被告未取得商品房预售许可证的情况下进行违规销售。原告多次向被告提出退款。经防城港市房产行政主管部门的协调，被告向原告出具了《承诺书》，被告按约定退还原告3万元后，尚未退还剩余房款。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，原告有权请求被告返还已付购房款及利息，被告并承担赔偿原告已付购房款的一倍。被告粤华公司辩称，其对返还原告购房款129190元无异议，但利息应从被告向原告出具《承诺书》之日起开始计算；其不应承担赔偿原告已付购房款的一倍的责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据即原告提供的证据1-3，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的证据4即承诺书，该证据原告提供了原件且与本案查明事实有关，予以采信。综合本案证据，本院确认以下争议法律事实：2014年10月31日，原告王中波（甲方）与被告粤华公司（乙方）签订《粤同·江滨雅轩合作建房协议书》(以下简称《建房协议书》)。该《建房协议书书》约定的主要内容如下：第三条：原告王中波委托被告粤华公司定向开发江滨小区二期（粤同·江滨雅轩）商品房2号楼1503号房，建筑面积58.2平方米，单价为5450元/平方米，总金额为317190元；在签订本协议的七日内交清总房款的50%（不含合作建房保证金）139190元，其余款项甲方采取银行按揭方式付款；拟双方约定竣工交付时间为2016年12月31日。合同还对甲乙双方违约责任等进行了约定。2014年10月4日、10月28日，被告粤华公司分别向原告王中波出具江滨雅轩2-1503合作建房保证金26407元、132783元。另查明，2016年3月30日，粤华公司向防城港市住房保障和房产管理局出具《复函》，显示其公司将于12个月内退还王中波全部款项等。2016年4月24日，粤华公司向王中波出具《承诺书》，约定其公司同意退还原告交来的江滨雅轩房号2-1503合作建房款159150元，约定在2016年4月25日、6月1日、6月15日、6月30日、7月31日、8月31日、9月31日前退还房款20000元、10000元、20000元、30000元、30000元、30000元、19150元。再查明，粤华公司在庭审中自认在原告起诉前仍未取得粤同·江滨雅轩商品房预售许可证。本院认为，一、关于合同效力。原告王中波与被告粤华公司签订的《建房协议书》，该协议书包含了当事人姓名、商品房基本情况、商品房总价、单价、价款方式及期限、违约责任等商品房销售合同应当包含的主要条款。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、定购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”因此，原告王中波与被粤华公司签订的合同书应为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，粤华公司未取得粤同·江滨雅轩商品房项目的预售许可证，故其与原告王中波签订的合同因违反法律规定无效。原告请求原、被告签订该份合同无效，有事实及法律依据，本院予以支持。二、关于退还原告购房款及利息问题。原告与被告粤华公司达成《退房协议》，约定了被告粤华公司退还原告购房款。该《退房协议》，系原告与被告粤华公司的真实意思表示，又未违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效，依法成立的合同对当事人具有约束力，双方均应依约履行。但被告粤华公司至今未退还原告购房款共计129150元，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。即被告粤华公司返还原告购房款129150元（已扣除还款的3万元）的利息的计算时间应以原告向粤华公司交款之日起算。因粤华公司已向原告支付了3万元，则利息起算时间应从2014年10月28日起计算至清偿之日止。三、关于粤华公司是否承担原告已付购房款一倍的赔偿责任的问题。本案中，原、被告签订《建房协议书书》中约定在案涉商品房项目取得预售许可证后，粤华公司通知原告签订《商品房买卖合同》等。即原告在签订合同之时就已知晓粤华公司尚未取得商品房预售许可证。因此，原告已粤华公司故意隐瞒没有取得预售许可证导致合同无效，而请求粤华公司承担原告已付购房款一倍的赔偿责任的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予采信。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定规定，判决如下：一、原告王中波与被告广西粤华房地产开发有限公司签订的《粤同·江滨雅轩合作建房协议书》是无效合同；二、被告广西粤华房地产开发有限公司返还原告王中波购房款共计129150元及利息（利息以129150元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2014年10月28日起分段计至清偿之日止）；三、驳回原告王中波其他诉讼请求。案件受理费2883元（原告王中波已预交），由被告广西粤华房地产开发有限公司承担2883元。上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状正本一份，副本七份，上诉于防城港市中级人民法院。并于上诉期间届满之日起7日内预交上诉费2883元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，账号：20×××13，开户银行：农行防城港分行营业室）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈 燕人民陪审员  李永文人民陪审员  韦德国二〇一七年一月十七日书 记 员  王 颖