安徽省宿州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖13民终2395号
上诉人（原审被告）：河南丹道食品有限公司（原名称为河南双亚置业有限公司），住所地河南省永城市东城区中原路东光明南永城大酒店东侧。
法定代表人：洪翠兰，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：郭东风，男，该公司项目投资顾问。
被上诉人（原审原告）：段校彩，男，汉族，1975年10月18日出生，住安徽省砀山县。
上诉人河南丹道食品有限公司（以下简称河南丹道公司）因与被上诉人段校彩商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省砀山县人民法院（2017）皖1321民初1204号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人河南双亚公司的委托诉讼代理人郭东风，被上诉人段校彩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
河南丹道公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回段校彩的诉讼请求。事实和理由：段校彩已经与河南双亚置业有限公司（以下简称河南双亚公司）、砀山嘉馨置业有限公司（以下简称嘉馨公司）协商一致，解除了其与河南双亚公司之间的合同关系，并及时与嘉馨公司建立了合同关系。依据合同法第79条和第84条的规定，合同当事人有权转让合同的权利和义务。在河南双亚公司建设期间，因砀山县薛楼板材加工园管理委员会（以下简称园区）未能履行合同约定的义务完善用地手续，构成违约，导致项目被迫停工。园区为避免河南双亚公司追究其违约责任，于2014年2月与购房者协商一致，在河南双亚公司见证下，园区给购房者出具了承诺书。内容显示：1、停建原因属土地及建设环境问题，造成建设项目滞后，故属园区责任。2、该承诺属园区承诺，若于2014年9月30日前不能交房，由园区一次性返还购房款。包括段校彩在内的所有签约购房户均同意并签收了园区送达的承诺书。为兑现承诺，经郝念良(园区书记兼主任)，马书印(园区第一指挥部主任)、王汉明(园区规划股股长)、姜友华(砀山嘉馨置业有限公司委托代理人)四人提供连带责任的担保，园区逐一征得购房户同意(包括段校彩)，在园区主导下，河南双亚公司于2014年3月22日将项目依法转让给嘉馨公司进行建设，并签署了协议书。转让后，嘉馨公司投资继续开发建设，河南双亚公司指派王丽(置业顾问)与购房户和嘉馨公司代理人姜友华进行交接，并对己购房屋位置确认。全体购房户在协商一致的情况下，自愿签收和接受承诺书，足以证明其与园区、河南双亚公司、受让方嘉馨公司意思表示一致。当然，延期至2014年9月30日交房，也是段校彩与嘉馨公司意思表示一致的结果，是对原合同约定的重新约定。2014年9月30日，因园区办理相关手续迟缓，导致嘉馨公司仍未能按期交房。园区和嘉馨公司再次与购房户协商，购房产表示理解并要求完善手续继续建设，同时，包括段校彩在内的部分购房户也提出了更换原购买房屋到更好位置的要求，加之段校彩原购买的房屋是27#楼，因27#楼暂不具备法定的开工条件，所以段校彩当时很乐意调整房屋位置。嘉馨公司同意并很快为段校彩进行了调换和确认。该项目受让方嘉馨公司在河南双亚公司承建房屋工程的基础上继续投资己完工商住楼两栋(其中：一栋具备交工条件，另一栋己封顶)，段校彩购买的房屋位于已封顶的房屋(调换后的房屋)。可河南双亚公司在一审庭审后得知，受让方嘉馨公司建设的房屋已封顶后，按购房协议书约定需二次交款，2015年3月后嘉馨公司并以书面通知在该栋楼的房屋购买户进行交款(包括段校彩)，均未交款而违约，导致无法继续建设。2016年10月27日，段校彩依据购房合同和园区的承诺书依法起诉至砀山县人民法院，要求河南双亚公司和园区还款280000元等事项，这足以说明段校彩对园区的承诺书的同意和认可。2016年10月31日立案，2016年12月15日开庭，2016年12月28日(2016)皖1321民初3131号裁定，同意段校彩诉讼请求数额由280000元变更10000元而撤诉。2017年3月，段校彩为达到要钱不要房的目的再次起诉至砀山县人民法院，要求河南双亚公司返还购房款等事项。河南双亚公司为把段校彩及其他购房人的问题彻底解决，毕竟河南双亚公司己把该项目转让多年，且项目受让方己进行投资建设并与段校彩商定调换了购房位置。受让方砀山嘉馨置业按原购房合同约定，房屋封顶要求段校彩二次缴纳购房款时，段校彩迟迟不交，导致项目停工，段校彩出于要钱的目的而起诉了河南双亚公司，针对实际问题，本着实事求是的原则，河南双亚公司申请一审法院把嘉馨置业和园区列为第三人参与诉讼，一审法院当初表示支持，把原定2017年5月10日开庭改为2017年5月23日开庭，约在2017年5月12日接到一审法院通知，不同意河南双亚公司的请求，除非嘉馨置业及园区自己申请以第三人的身份参与诉讼。当嘉馨置业得知此消息后，便指派姜友华同志于2017年5月15日至5月22日多次去一审法院递交申请，但一审法院竟没有通知第三人开庭审理，程序严重违法。从一审法院片面认定的事实和认为看，交房时间：甲方应在与“薛楼板材工业园区管理委员会”签订开发建设协议约定为依据，具备开工条件，在开工12个月后，按交房条件交付乙方使用。对此一审法院并没有以河南双亚公司与园区的开发建设协议的约定为依据进行参考和说明，况且段校彩原购买的27#楼(现已调换)当时不具备法定的开工条件，所以就不能开工，当具备开工条件了，在开工12个月后才能交房，这是河南双亚公司和段校彩的约定，并且是段校彩无条件服从的条款，不交房不能属于违约。再者段校彩当时要求调换的动因也是受这个条款的制约才极力要求调换。受让方嘉馨置业根据段校彩的要求已经调换了理想的位置，房屋封顶后当嘉馨置业书面通知缴纳二次购房款项时，段校彩又不交纳，导致建设停滞，实属段校彩违约，一审法院判令河南双亚公司返还段校彩购房款等没有事实和法律依据。
段校彩辩称，河南双亚公司所述均与事实不符，段校彩对河南双亚公司述称的事实毫不知情，亦未与他人签订任何协议。请求二审法院维持原判。
段校彩向一审法院起诉请求：1、依法解除段校彩与河南双亚公司签署的购房合同；2、河南双亚公司返还段校彩购房款280000元；3、支付利息：自交款之日起至还清款项按每月每元1分计算；4、支付违约金；5、诉讼费由河南双亚公司承担。
一审法院认定事实：2013年6月27日，段校彩（乙方）为购买“双亚·清河城”商铺与河南双亚公司（甲方）签订了《商品房购买协议书》，协议书内容为：所购商品房的基本情况：该商品房位于“双亚·清河城”第27#楼四单元一层0061号、0062号、0063号房，建筑面积为150.29平方米；计价方式与价款：按建筑面积计算，该商品房每平方米2050元，金额308094.50元；付款方式与期限：分期付款，首付贰拾壹万元，封顶付全款的80%（包含首付），交房付清；交房时间：甲方应在与“薛楼板材工业园区管理委员会”签订开发建设协议约定为依据，具备开工条件时，在开工12个月后，按交房条件交付乙方使用；甲方逾期交房的违约责任：逾期在30日内，甲方按日向乙方支付30元的违约金；逾期超过30-90日，甲方按日向乙方支付50元的违约金；逾期超过90日以上，甲方按累计付款的30%向乙方支付违约金。同日，段校彩又与河南双亚公司另外签订了一份《商品房购买协议书》，协议书内容为：所购商品房的基本情况：该商品房位于“双亚·清河城”第27#楼四单元二层201号东房，建筑面积为122.80平方米；计价方式与价款：按建筑面积计算，该商品房每平方米1850元，金额227180元；付款方式与期限：分期付款，首付柒万元，封顶付全款的80%（包含首付），交房付清；交房时间：甲方应在与“薛楼板材工业园区管理委员会”签订开发建设协议约定为依据，具备开工条件时，在开工12个月后，按交房条件交付乙方使用；甲方逾期交房的违约责任：逾期在30日内，甲方按日向乙方支付30元的违约金；逾期超过30-90日，甲方按日向乙方支付50元的违约金；逾期超过90日以上，甲方按累计付款的30%向乙方支付违约金。签订上述两份《商品房购买协议书》的同时，段校彩向河南双亚公司交付购房款280000元。另查明：河南双亚公司建筑的“双亚·清河城”第27#楼至今尚未施工。一审法院认为，2013年6月27日，段校彩为购买“双亚·清河城”商铺与河南双亚公司签订了两份《商品房购买协议书》，系双方当事人的真实意思表示，双方应依约履行。该协议中，段校彩购买的商铺及商品房，河南双亚公司至今尚未施工，时至今日，该两份协议书已经事实上不能履行，因此，段校彩要求解除与河南双亚公司签订的两份《商品房购买协议书》、返还购房款280000元的诉讼请求应予以支持。对于段校彩要求河南双亚公司自交款之日起至还清款项按每月每元2分4计算支付利息的诉讼请求，因于法无据，不予支持。关于段校彩要求河南双亚公司支付违约金的诉讼请求，因河南双亚公司未按协议约定交付商铺及商品房，显然属于违约，河南双亚公司应当承担相应的违约责任。但并未给段校彩造成除利息之外其他实际的损失，约定按累计付款的30%支付违约金显然高于段校彩所受到的损失，故可酌情给予调低以累计付款的20%支付违约金为宜。根据合同的相对性，河南双亚公司的抗辩意见，一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条之规定，判决：一、解除段校彩与河南双亚公司于2013年6月27日签订的两份《商品房购买协议书》；二、河南双亚公司于判决生效后七日内退还段校彩购房款280000元并承担违约金56000元（违约金按累计付款的20%，即280000元乘以20%计算）；三、驳回段校彩的其他诉讼请求。案件受理费5500元，因适用简易程序减半收取2750元，由河南双亚公司负担。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审审理查明：一审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，案涉房屋现仍未取得准建许可证及商品房预售许可证。河南双亚置业有限公司于2016年11月15日变更为河南丹道商贸有限公司。
本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，由于段校彩所购房屋至今仍未办理商品房预售许可证，故其与河南双亚公司签订的两份商品房买卖合同均为无效合同，不存在合同解除及支付违约金的问题，段校彩要求解除该两份商品房买卖合同及要求河南双亚公司支付违约金于法无据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。由于河南双方公司在未取得商品房预售许可证的情况下即将案涉房屋出售给段校彩，对导致案涉商品房买卖合同无效存在一定的过错，其除应返还收取段校彩支付的购房款外，还应承担因此给段校彩所造成的损失，故对段校彩要求河南双亚公司返还购房款及支付利息的诉讼请求，本院予以支持。综合段校彩所受损失情况，本院酌定利息按中国人民银行发布的同期同类贷款利率为标准，自其支付购房款时，即2013年6月27日，至河南双亚公司返还段校彩购房款时止。因在本案审理过程中，河南双亚公司已更名为河南丹道公司，故其应承担的上述责任由河南丹道公司承担。虽然河南双亚公司与园区及嘉馨公司签订了权利义务转让协议，但并未通知段校彩，亦未经段校彩认可，该转让协议对段校彩不产生约束力，河南丹道公司上诉主张其与段校彩之间的权利义务已经消除的上诉理由不能成立，本院不予采信。
综上所述，河南丹道公司的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销安徽省砀山县人民法院（2017）皖1321民初1204号民事判决；
二、河南丹道食品有限公司于本判决生效后十日内返还段校彩购房款280000元，并支付利息（以280000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2013年6月27日计算至款项还清之日止）；
三、驳回段校彩的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5500元，因适用简易程序减半收取2750元，二审案件受理费5500元，均由河南丹道食品有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周亚丽
审 判 员 李德道
审 判 员 杨俊举
二〇一七年十一月二十八日
法官助理 李 震
书 记 员 夏春秋
附本案相关法律条文：
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。