四川省乐山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川11民终1491号
上诉人（原审被告）：中国农业银行股份有限公司夹江县支行，住所地：四川省夹江县漹城镇迎春东路221-245号。
负责人：江帆，行长。
委托诉讼代理人：焦波，四川高贸律师事务所律师。
委托诉讼代理人：夏阳，四川高贸律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：宋国庆，男，1962年10月1日出生，汉族，住四川省夹江县。
上诉人中国农业银行股份有限公司夹江县支行（以下简称农行夹江支行）与被上诉人宋国庆房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省夹江县人民法院（2017）川1126民初557号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人农行夹江支行的委托诉讼代理人夏阳，被上诉人宋国庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
农行夹江支行上诉请求：1、撤销原判，驳回宋国庆要求农行夹江支行支付土地出让金109798元的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由宋国庆承担。事实和理由：一、一审判决认定事实和适用法律均存在严重错误。（一）一审判决认为涉案《资产转让协议》约定的甲方承担“全部过户税费”包含了土地出让金，没有事实和法律依据。双方在合同中从未明确约定过土地出让金的承担方式，且根据交易习惯，房地产“过户税费”涵盖的应为契税、测绘费、评估费、交易手续费、登记费、办证费等国家税务机关依法征收的税金、中介机构收取的评估测绘费用及房地产登记机关收取的登记办证费用，而并不包含土地出让金。（二）一审判决适用法律存在严重错误。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条的规定，划拨土地转让时土地出让手续及土地出让金均由受让方承担。本案中，涉案土地性质为划拨土地，取得了夹江县人民政府同意转让的批复，并在批复中明确了应补缴的土地出让金额，依据前述法律规定，依法应由宋国庆缴纳土地出让金。一审对前述法律规定视而不见，却引用没有明文规定土地出让金由转让方承担的三个部门文件，属于适用法律错误。二、一审判决严重违背公平原则。（一）根据涉案《以资抵贷协议书》、《资产转让协议》约定，涉案房地产的抵债金额为582627.5元，转让价款为115000元，本身就是以极低的价格转让，而一审判决农行夹江支行承担土地出让金为109789元，加上测绘费300元、评估费1700元，即一审判决宋国庆在本次交易中应支付农行夹江支行111789元。根据一审判决，农行夹江支行在向宋国庆转让了380㎡的房产和805㎡的土地，而农行夹江支行最终仅能获得3211元的转让款，几乎相当于农行夹江支行将前述资产无偿赠送给了宋国庆，这明显不合常理且严重违反公平原则。（二）涉案房地产转让时间为2001年，夹江县人民政府对于涉案房地产土地出让金金额认定的批复时间为2017年，时隔16年，土地出让金金额也发生了巨大变化，一审判决要求农行夹江支行以2001年的合同承担2017年的土地出让金明显不合理且违反公平原则。因此，即使法律认为农行夹江支行应承担土地出让金，农行夹江支行承担的土地出让金金额应当以2001年涉案土地应当补缴的土地出让金金额为限。
宋国庆辩称，一、宋国庆2001年购买涉案土地和房屋时，宋国庆与农行夹江支行通过公证方式约定由农行夹江支行为宋国庆办理所有过户手续，所有税费由农行夹江支行承担，但农行夹江支行一直未为宋国庆办理过户手续。宋国庆按农行夹江支行的要求自行办理了土地出让手续并交纳了土地出让金后，农行夹江支行至今仍未履行完税手续，导致宋国庆至今仍未能取得土地使用权证。二、农行夹江支行以资抵债取得了涉案土地和房屋，其以划拨方式取得土地应当交纳土地出让金，将土地由划拨转为出让后，才有权将土地使用权转让给宋国庆。因此，根据国家法律规定，应该由农行夹江支行承担土地出让金。综上，一审判决正确，农行夹江支行的上诉请求不能成立，请求驳回上诉，维持原判。
宋国庆向一审法院起诉请求：判令农行夹江支行继续履行资产转让协议，支付宋国庆办理资产（房地产）过户手续费用共计111798元，并由农行夹江支行承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2001年10月31日，农行夹江支行作为甲方与宋国庆作为乙方签订了《资产转让协议》，约定“夹江农行将以资抵债收回的位于夹江县××××组的所有房产，地产转让给宋国庆。双方就此事宜达成资产转让协议。一、转让标的：以夹房监证字第0011013号和夹房监证字第0011014号房屋所有权证为准，面积（建筑面积380㎡，占地面积472㎡，使用国土使用面积805㎡）转让价格为人民币壹拾壹万伍仟元正（115000.00）。二、付款办法，本协议双方签章后首付现金人民币壹拾万元正，资产过户手续办妥后付清余款人民币现金壹万伍仟元正。三、甲方负责办理资产过户手续，并承担全部过户税费（含甲、乙双方的共同费用）。四、目前该资产租期未到，乙方不再收回租期费用（直到租赁合同到期），乙方要待资产出租到期后方能接受资产。五、未尽事宜，双方协商解决。”协议尾部：宋国庆在受让方处签名并捺印；农行夹江支行在转让方处加盖单位印章，法定代表人并签名。协议签订后，宋国庆向农行夹江支行支付了转让款100000元。经宋国庆、农行夹江支行双方申请，夹江县公证处于2002年1月15日作出（2002）夹证字第0102号公证书，对上述《资产转让协议》内容进行了公证。2003年1月13日，宋国庆到夹江县房地产管理局办理了涉案房屋的房屋所有权证过户手续并取得了房屋所有权证（夹权证夹房监证字第0013833号）。2016年6月13日，宋国庆花费土地测绘费300元。2016年9月1日，宋国庆花费土地评估费1700元。2017年1月25日，夹江县人民政府作出《夹江县人民政府关于将原木城镇供销合作社土地使用权协议出让给宋国庆的批复》（夹府土[2016]57号），载明：“县国土资源局:你局《关于将原木城镇供销合作社土地使用权协议出让给宋国庆的请示》（夹国土资[2016]141号）已收悉。经研究，同意中国农业银行股份有限公司夹江县支行以资抵贷收回夹江县木城区供销合作社位于木城镇××一社的建设用地使用权协议出让给宋国庆，土地使用面积为757.23平方米，用途为住宅、商业。住宅土地使用年限70年，商业土地使用年限40年，并按评估地价补缴土地出让金10.9798万元。此复”。2017年5月16日，宋国庆向夹江县国土资源局交纳了土地出让金109798元。宋国庆、农行夹江支行双方因土地出让金、测绘费及土地评估费的承担发生纠纷，宋国庆于2017年6月2日向该院提起诉讼，提出前述诉讼请求。
另查明，1、宋国庆、农行夹江支行于2001年10月31日签订的《资产转让协议》中约定转让的位于夹江县××××组的房产系农行夹江支行1999年11月17日通过“以资抵贷”形式从原夹江县木城区供销合作社处取得的，该房产所占有的土地使用权性质为划拨土地。2、宋国庆、农行夹江支行签订《资产转让协议》时，农行夹江支行尚未取得涉案房屋及土地的相关产权证明。
庭审中，1、宋国庆明确对其陈述因办理房屋过户手续花费的9600元不在本案中主张；2、宋国庆、农行夹江支行一致同意协议余款15000元不在本案中处理。
一审法院认为，宋国庆、农行夹江支行于2001年10月31日签订的《资产转让协议》中约定转让的位于夹江县××××组的房屋及房屋所占土地系农行夹江支行从原夹江县木城区供销合作社处以“以资抵贷”形式取得的，该房产所占有的土地使用权性质为划拨土地，宋国庆、农行夹江支行签订《资产转让协议》时，农行夹江支行尚未取得涉案房屋及土地的相关产权证明，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府同意批准办理土地使用权出让手续的应当认定合同有效。”的规定，宋国庆、农行夹江支行于2001年10月31日签订的《资产转让协议》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，也无证据证明该协议损害国家利益和社会公共利益，且夹江县人民政府于2017年1月25日作出了《夹江县人民政府关于将原木城镇供销合作社土地使用权协议出让给宋国庆的批复》（夹府土[2016]57号）对土地使用权转让协议内容进行了确认，故该协议有效，对宋国庆、农行夹江支行均有拘束力，双方当事人均应当按照协议履行合同义务。本案争议焦点为双方签订的资产转让协议中是否对土地出让金进行了约定，如未约定，土地出让金应由谁承担问题。该院认为，根据国务院《关于发展房地产业若干问题的通知》（1992年11月4日国发[1992]61号）第六条“加强对划拨土地使用权的管理。凡通过划拨方式取得的土地使用权，政府不收取低价补偿费，不得自行转让、出租和抵押；需要对土地使用权进行转让、出租、抵押和连同建筑物资产一起进行交易者，应到县级以上人民政府有关部门办理出让和过户手续，补交或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。”、财政部《中华人民共和国契税暂行条例明细》（1997年10月28日财法字[1997]52号）第十一条“以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，应由房地产转让者补交契税。其计税依据以补交的土地使用权出让费用或土地收益。”及《银行抵债资产管理办法》第四条“取得抵债资产支付的相关税费是指银行收取抵债资产过程中所缴纳的契税、车船使用税、印花税、房产税等税金，以及所指出的过户费、土地出让金、土地转让费、水利建设基金、交易管理费、资产评估费等直接费用。”和第十一条“划拨的土地使用权原则上不能单独用于抵偿债务，如以该类土地上的房屋抵债的，房屋占用范围内的划拨土地使用权应当一并用于抵偿债务，但应首先取得获有审批权限人民政府或土地行政管理部门的批准，并在确定抵债金额时扣除按照规定应补交的土地出让金及相关税费。”的规定，农行夹江支行作为商业金融机构，在与宋国庆签订《资产转让协议》时对涉案房产需交纳土地出让金及交纳规则是明确知晓的，宋国庆、农行夹江支行双方在协议中也明确约定了办理资产过户手续的全部过户税费（含双方的共同费用）由农行夹江支行承担，同时，农行夹江支行也对协议第二条“资产过户手续办妥后付清余款人民币现金壹万伍仟元正”中资产过户手续的具体内容明确为将协议转让的房产和土地均登记到宋国庆名下，现农行夹江支行抗辩称宋国庆、农行夹江支行双方对土地出让金的承担没有进行过任何约定，既不符合本案事实，也不符合法律规定，亦未提供相应证据证明，故对其抗辩意见，该院不予采信。现宋国庆要求农行夹江支行承担其向夹江县国土资源局交纳的土地出让金109798元，符合宋国庆、农行夹江支行双方合同约定及法律规定，该院予以支持。农行夹江支行认可宋国庆花费土地测绘费300元、土地评估费1700元，并同意承担，符合本案事实和双方合同约定，该院予以确认。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《银行抵债资产管理办法》第四条、第十一条，国务院《关于发展房地产业若干问题的通知》（1992年11月4日国发[1992]61号）第六条，财政部《中华人民共和国契税暂行条例明细》（1997年10月28日财法子[1997]52号）第十一条的规定，判决：农行夹江支行于本判决生效之日起二十日内支付宋国庆土地出让金、土地测绘费及土地评估费共计111798元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2536元，减半收取计1268元，由农行夹江支行负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，2001年10月31日，农行夹江支行与宋国庆签订的《资产转让协议》是双方当事人的真实意思表示，且在2017年经夹江县人民政府批准将该涉案土地使用权出让给宋国庆，该协议未违反法律、法规效力性强制性规定，应属合法有效。双方当事人应当按合同约定全面履行自己的义务。关于一审判决的土地测绘费300元、土地评估费1700元，双方当事人均无异议，本院予以确认。
关于土地出让金应由谁承担的问题。首先，土地出让金属于土地管理部门按规定收取的土地出让价款等，而过户税费则是税务部门向买卖双方征收的各类税费，两者不具有包含关系。双方当事人在《资产转让协议》中约定“甲方负责办理资产过户手续，并承担全部过户税费（含甲、乙双方的共同费用）”，不能当然得到双方当事人在合同中对土地出让金的承担进行了约定的结论。本案中，双方当事人在《资产转让协议》中关于土地出让金的承担问题属于约定不明确的情形。其次，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条的规定，在合同生效后，双方当事人对于土地出让金的承担不能达成补充协议，亦无法根据合同有效条款和交易习惯来确定，即依照《中华人民共和国合同法》第六十一条仍不能确定，应当根据《中华人民共和国合同法》第六十二条的规定来确定，故对于履行费用的负担不明确的，应由履行义务一方负担。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条第一款第四项：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：……（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。……”的规定，划拨土地使用权及其土地建筑物可以转让的前提是出卖方已经签订了土地使用权出让合同并交纳了土地使用权出让金。本案中，双方当事人在《资产转让协议》中约定“甲方负责办理资产过户手续”，根据该约定农行夹江支行负有将涉案土地过户到宋国庆名下的义务，而涉案土地使用权能够过户到宋国庆名下的前提，则是土地使用权应由转拨转为出让，可见双方约定的履行义务中，农行夹江支行负有将涉案土地使用权由划拨转为出让的义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第六项的规定，因履行将涉案土地使用权由划拨转为出让而支出的土地出让金，应由负有履行义务的农行夹江支行负担。关于农行夹江支行提出如果承担土地出让金则其土地转让价款过低，违反公平原则，且2001年转让的土地使用权不应承担2017年的土地出让金的问题，农行夹江支行在2001年转让涉案土地及房产时就知道涉案土地使用权属于划拨性质，并在合同中约定了由其承担办理过户的手续的义务，对转让价款的约定属于其真实意思表示，其对由此产生的法律后果应当清楚，且合同在2001年就已签订，但直至2017年才取得夹江县人民政府批准将涉案土地使用权由划拨转为出让，农行夹江支行迟延履行导致的后果应当自行承担，故其此项上诉理由不能成立。
综上所述，农行夹江支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律基本正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2496元，由上诉人中国农业银行股份有限公司夹江县支行负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄 玲
审判员 吴维维
审判员 王建强
二〇一七年十月十七日
书记员 李金楠
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。