文书内容审判长合议庭成员法官助理书记员湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂01民终7245号上诉人(原审原告、反诉被告）：陈忠育，男。委托诉讼代理人：罗勤，湖北乙千律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘峰，男委托诉讼代理人：熊娟娟，湖北立丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李江涛，湖北立丰律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：杨秀芹，女。委托诉讼代理人：熊娟娟，湖北立丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李江涛，湖北立丰律师事务所律师。上诉人陈忠育因与被上诉人刘峰、杨秀芹房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2017）鄂0111民初3313号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈忠育的上诉请求：一、撤销一审判决书第二、三、四项判决，依法改判或发回重审；二、判决刘峰、杨秀芹支付违约金114000元；三、一、二审诉讼费用由刘峰、杨秀芹承担。事实和理由：一审法院认定事实错误。1、2017年1月，房产中介组织陈忠育与刘峰、李秀芹在书城路光大银行办理贷款手续。同年三月，银行通知房产中介办理放贷确认手续，刘峰在确认放贷文件上签名，而杨秀芹以现金支付为由同刘峰闹矛盾，最终因缺少杨秀芹的签名导致贷款无法支付给陈忠育，以上事实房产中介和光大银行都可以证实。2、刘峰、李秀芹故意以局部装修为名破坏现场，人为制造漏水假象。陈忠育自购买房屋后，未在该房屋中住过，长期没人住的房屋何来漏水？陈忠育未故意隐瞒事实。3、刘峰、李秀芹提供虚假收据来获取非法利益。刘峰、李秀芹一方面口口声声称和正规装修公司签订装修合同，而其向一审法院出具的却是一些虚假收据，一审法院采信了虚假收据。4、一审法院判决明显显失公平。刘峰、李秀芹辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，证据充分，请求驳回上诉维持原判。一、最终导致本案涉案房屋贷款审批过期的原因系陈忠育拒绝配合刘峰、李秀芹到银行办理面签手续。二、一审法院依职权向涉案房屋所在的物业公司及楼下业主调查取证的相关事实，可以证明双方签订房屋买卖合同前，涉案房屋楼下业主因楼上房屋两间卫生间及厨房漏水问题，多次向物业公司反映，陈忠育承诺要解决，但直至其将房屋出售给刘峰、李秀芹时，并未解决房屋漏水问题。因此，根本不存在其主张的故意以局部装修为名破坏现场、人为制造漏水假象的事实。三、陈忠育在向刘峰、杨秀芹出售涉案房屋时，故意隐瞒卫生间、厨房存在严重漏水的相关事实，在刘峰、杨秀芹2016年12月21日知道真相后，一直通过中介要求其维修，但其不仅不承认故意隐瞒房屋漏水的事实，且拒绝维修，陈忠育起诉的目的就是为了恶意向刘峰、李秀芹主张违约金。四、由于陈忠育违约拒绝配合刘峰、李秀芹向银行申请贷款，且一审判决刘峰、李秀芹向其支付房屋尾款76万元，一审判决后，刘峰、李秀芹已借钱将76万元房屋尾款一次性支付给了陈忠育。本案明显就是陈忠育因房屋涨价了，故意不配合办理银行贷款手续，制造刘峰、李秀芹违约延期支付房屋尾款，恶意向刘峰、李秀芹主张违约金。陈忠育向一审法院起诉，请求判令：一、刘峰、李秀芹向陈忠育支付房款76万元，并支付违约金11.4万元；二、本案相关的诉讼费用由刘峰、李秀芹承担。刘峰、杨秀芹提出反诉，请求判令：一、陈忠育向刘峰、李秀芹支付房屋漏水维修费37141元；二、陈忠育协助刘峰、李秀芹办理对本案诉争房屋进行银行贷款的手续；三、本诉、反诉的相关诉讼费用全部由陈忠育承担。一审法院认定事实：刘峰与杨秀芹系夫妻关系。2016年9月，刘峰在武汉舒博里不动产代理有限公司（以下简称舒博里公司）工作人员的带领下，查看了涉案房屋外观，该工作人员介绍了房屋现状，但未提及该房屋有无漏水情况。2016年9月29日，陈忠育（甲方）、刘峰（乙方）与舒博里公司（丙方）签订了一份《武汉市存量房居间（买卖）合同》，该合同主要约定：甲方所出售的房屋坐落于武汉市东湖新技术开发区狮子山街王家湾澜花语岸6栋14层02号（建筑面积127.32平方米）。如房屋有查封、共有、赠与、担保、租赁等权利瑕疵行为或质量瑕疵情况，甲方不得隐瞒并应在本合同补充条款中书面说明。乙方对上述房屋已充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，并自愿购买该房屋。上述房屋交易成交价为186万元。付款方式：本合同签订当日，乙方支付定金10万元给甲方。乙方首付款86万元，以下列第①种方式支付：①于过户当日，在见到已是乙方名下的房产证收件单后当日内，由乙方打入甲方指定账户。尾款96万元，乙方以下列B种方式支付：B、乙方委托丙方办理商业贷款，具体金额及年限以银行审批为准，在见到已是乙方名下房屋的他项权证后（各银行可能存在规定差异，以贷款银行规定为准）5日内（遇节假日顺延），由乙方在丙方陪同下，至贷款银行通知放款到甲方指定账户。如首次贷款金额、年限不足或因乙方原因银行拒签，乙方在得到银行或丙方通知后5日内，以更换贷款银行方式补齐；如乙方在更换贷款银行后，再次出现贷款金额、年限不足或因乙方原因拒签的情况，则乙方在得到银行或丙方通知后10日内以现金方式补齐。乙方因怠于履行等原因逾期不交付房款给甲方或不配合办理过户，甲方不解除合同的，乙方每逾期一日按房款的0.1%向甲方支付违约金。甲、乙双方不得故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，因此给无过错方造成损失的，应承担赔偿责任等。合同签订后，刘峰分两次向陈忠育支付购房定金共计10万元，向舒博里公司支付佣金46500元、申请贷款费用14572元。2016年12月12日，涉案房屋变更登记在杨秀芹名下，当日，杨秀芹以银行转账方式向陈忠育支付购房首付款100万元。12月21日，楼下业主告诉刘峰、杨秀芹，涉案房屋的两个卫生间和厨房漏水，刘峰、杨秀芹先是否认漏水的问题，认为陈忠育没有告诉房屋有漏水的情况。为了弄清是否漏水，刘峰、杨秀芹请他人做了闭水实验，结果卫生间漏水严重，确实影响了楼下业主。随后，刘峰、杨秀芹将房屋两个卫生间漏水的情况告诉了舒博里公司，舒博里公司转达给陈忠育，并从中协调，但双方未能达成解决问题的一致意见。杨秀芹遂与案外人湖北泥巴公司装饰设计工程有限公司签订《合同书》，将涉案房屋的两个卫生间进行拆除、重新做防水及装修，该工程于2017年4月17日完工，杨秀芹为此支付湖北泥巴公司装饰设计工程有限公司基础工程费用27900元、主材费用11093元，共计38993元。2017年1月5日，舒博里公司通知刘峰、杨秀芹可以办理银行贷款手续。后因涉案房屋漏水问题没解决，双方并未到银行办理面签手续。诉讼期间，银行贷款审批过期，刘峰未能通过银行贷款的方式向陈忠育支付购房尾款76万元。另查明，2016年9月29日前（即刘峰与陈忠育签订合同前），涉案房屋楼下业主因楼上房屋两间卫生间及厨房漏水问题，多次向其小区物业公司反映，物业公司通知陈忠育后，陈忠育承诺要解决，但直至其将房屋出售给刘峰、杨秀芹时，并未解决房屋漏水问题。一审法院经审理认为，陈忠育与刘峰之间的争议系房屋买卖合同法律关系。双方签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》，系当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的规定，为有效合同，双方应遵照执行。合同履行初期，陈忠育履行了交付房屋，协助刘峰、杨秀芹办理房屋产权变更登记的义务。刘峰、杨秀芹履行了支付定金10万元、购房首付款100万元的义务，履行了支付佣金46500元、申请贷款费用14572元的义务。陈忠育在出售房屋时，并未告知房屋两个卫生间漏水的事实，舒博里公司工作人员带刘峰、杨秀芹看房时，亦未告知房屋两个卫生间漏水的情况，因此可以认定签合同前，刘峰、杨秀芹对房屋两个卫生间漏水的情况是不知情的。刘峰在收房后，对该两个卫生间进行了拆除、重新做防水及装修，支付了基础工程费用27900元、主材费用11093元，共计38993元。根据《中华人民共和国合同法》第四十二条第二项“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担赔偿责任：（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况”的规定，陈忠育应承担缔约过失责任，应赔偿刘峰经济损失38993元。现刘峰、杨秀芹反诉请求赔偿37141元，予以支持。刘峰在合同约定的期限内未能支付购房尾款76万元，构成违约，应承担违约责任，刘峰、杨秀芹应支付陈忠育购房款76万元，对陈忠育的该项诉讼请求，予以支持。陈忠育、刘峰未能依约办理银行面签手续，导致银行贷款未能按时发放，系涉案房屋漏水产生纠纷后所延误，对此双方均有过错，应承担相应的责任。对于陈忠育要求刘峰依合同约定支付违约金114000元的请求，不予支持。刘峰、杨秀芹应按中国人民银行同期同类人民币贷款逾期罚息标准向陈忠育支付逾期罚息。刘峰、杨秀芹要求陈忠育协助办理对涉案房屋进行银行贷款的手续的反诉请求，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十二条第二项、第六十条第一款、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、刘峰、杨秀芹支付陈忠育购房款76万元；二、刘峰、杨秀芹支付陈忠育逾期付款利息（以76万元为基数，从2017年1月11日起算至本判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款逾期罚息标准计算）；三、驳回陈忠育的其他诉讼请求；四、陈忠育赔偿刘峰、杨秀芹经济损失37141元；五、驳回刘峰、杨秀芹的其他反诉请求；上列应付款项，于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12540元（陈忠育已预缴6270元），由陈忠育负担1140元，刘峰负担11400元。反诉费364元（刘峰已预缴364元），由陈忠育负担。本院经审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院另查明，2017年9月12日，刘峰、杨秀芹已将购房款76万元支付给陈忠育。二审中，本院要求陈忠育、刘峰、杨秀芹就银行贷款未能按时发放的原因在七日内进行举证，如果未按时提交证据，视为举证不能。但双方均未按本院规定举证的时间提交证据。本院认为，陈忠育与刘峰签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，该合同有效，双方均应按合同约定履行。关于上诉人陈忠育上诉认为其在一审中的诉讼请求是请求判令刘峰、李秀芹向陈忠育支付房款76万元，并支付违约金11.4万元，其并未请求刘峰、李秀芹支付逾期付款利息的问题。因一审判决刘峰、李秀芹向陈忠育支付逾期付款利息超过了陈忠育的诉讼请求。陈忠育上诉请求撤销该项判决，有事实和法律依据，本院予以支持。关于陈忠育上诉认为刘峰、杨秀芹应承担违约责任的问题。因陈忠育在一、二审中，均未能举证证明是因为刘峰、杨秀芹的原因，导致银行贷款未能按时发放的事实，因此，陈忠育要求二审认定刘峰、杨秀芹违约无事实依据，其要求刘峰、杨秀芹支付违约金114000元的请求，本院不予支持。关于陈忠育是否应承担卫生间漏水损失的问题。一审法院到武汉华凯物业管理有限公司澜花语岸管理处和诉争房屋楼下6-4-1302业主张京慧处进行了调查，证实诉争房屋的两个卫生间一直存在漏水情况。陈忠育在出售诉争房屋时，并未告知房屋两个卫生间漏水的事实。故刘峰、杨秀芹在收房后，对该两个卫生间进行拆除、重新做防水及装修，共支付38993元。因该损失中有与卫生间漏水无关的支出，扣除与重做防水无关的支出后，本院酌定陈忠育赔偿刘峰、杨秀芹经济损失15000元。综上所述，陈忠育的上诉理由部分成立，其上诉请求本院予以部分支持。另，二审中双方认可2017年9月12日，刘峰、杨秀芹已将购房款76万元支付给陈忠育的事实，一审判决第一项已实际履行，无判决之必要。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销湖北省武汉市洪山区人民法院（2017）鄂0111民初3313号民事判决第一项、第二项、第三项和第五项；二、变更湖北省武汉市洪山区人民法院（2017）鄂0111民初3313号民事判决第四项为：陈忠育赔偿刘峰、杨秀芹经济损失15000元。该款项由陈忠育于本判决生效后十日内付清；三、驳回陈忠育的其他诉讼请求；四、驳回刘峰、杨秀芹的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12540元，由陈忠育负担1140元，刘峰、杨秀芹负担11400元。反诉费364元，由陈忠育负担147元，刘峰、杨秀芹负担217元。二审案件受理费3322.8元，陈忠育负担2993元，刘峰、杨秀芹负担329.8元。审判长  余小乔审判员  叶玉宝审判员  张 红二〇一八年一月十六日书记员  黄 浩