陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕01民初201号
原告：淮南市诚信隆商贸中心，住所地安徽省淮南市老龙眼（龙泉市场内）。
法定代表人：陈峰，该公司总经理。
委托诉讼代理人：丁启明，安徽瀛鼎律师事务所律师。
被告：淮南市鑫诚房地产开发有限公司，住所地安徽省淮南市田家庵区陈洞路东侧。
法定代表人：李军，该公司董事长。
被告：淮南市鑫诚房地产开发有限公司徽州区分公司，住所地安徽省黄山市徽州区潜口镇潜黄路129号。
负责人：何建国，该公司经理。
第三人：长安国际信托股份有限公司，住所地陕西省西安市高新区科技路33号高新国际商务中心23/24层。
法定代表人：高成程，该公司董事长。
委托诉讼代理人：杨宗杰，男，该公司员工。
原告淮南市诚信隆商贸中心（以下简称：淮南商贸中心）与被告淮南市鑫诚房地产开发有限公司（以下简称：淮南开发公司）、淮南市鑫诚房地产开发有限公司徽州区分公司（以下简称：淮南开发公司徽州分公司）及第三人长安国际信托股份有限公司（以下简称：长安信托公司）营业信托纠纷一案，本院于2017年2月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告淮南商贸中心委托诉讼代理人丁启明，第三人长安信托公司委托诉讼代理人杨宗杰到庭参加诉讼。被告淮南开发公司、淮南开发公司徽州分公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告淮南商贸中心向本院起诉请求：判令1、淮南开发公司返还淮南商贸中心特定物业收益权回购价款人民币1300万元，支付溢价回购款65万元及上述资金逾期利息（以人民币1365万元为本金，按年化12%利率计算，期中2014年6月18日至2016年12月18日为409.5万元，2016年12月19日起计算至本清息止）；2、就淮南开发公司徽州分公司抵押给淮南商贸中心的黄山市××区迎宾大道××号黄山自驾车营地12幢房产【房产证编号为：房地权证徽房字第××（A）号、房地权证徽房字第××（A）号、房地权证徽房字第××（A）号、房地权证徽房字第××（A）号】进行拍卖、变卖，淮南商贸中心对拍卖、变卖价款享有优先受偿权；3、淮南开发公司、淮南开发公司徽州分公司承担本案诉讼全部费用。事实和理由：2013年淮南商贸中心、淮南开发公司、淮南开发公司徽州分公司及长安信托公司签订了一系列合同，包括：《长安信托·淮南鑫诚特定物业收益权投资单一资金信托（二号）信托合同》（以下简称“信托合同”）、《长安信托·淮南鑫诚特定物业收益权投资单一资金信托（二号）特定物业收益权转让及回购合同》（以下简称“转让及回购合同”）、《长安信托·淮南鑫诚特定物业收益权投资单一资金信托（二号）支付协议》（以下简称“支付协议”）、《长安信托·淮南鑫诚特定物业收益权投资单一资金信托（二号）抵押合同》（以下简称“抵押合同”）、《长安信托·淮南鑫诚特定物业收益权投资单一资金信托（二号）信托财产原状分配协议》（以下简称“原状分配协议”）。上述系列合同签订后，产生如下法律事实及约定：1、依据《信托合同》，淮南商贸中心将其资金人民币1300万元委托给长安信托公司并指定用于向淮南开发公司购买其所持有的位于黄山市××区迎宾大道××号黄山自驾车营地12幢房产（以下简称“特定物业”）的特定物业收益权，信托期限为一年。2、依据《支付协议》及《回购合同》，淮南开发公司应当在信托到期时（即2014年6月18日前）向淮南商贸中心支付回购价款及12%的回购溢价款，即人民币1456万元，长安信托公司在信托期间及信托终止后多次函告淮南开发公司要求履行合同义务。截止本案起诉之日，淮南开发公司仅支付了回购价款7%的回购溢价款，尚未结清的回购款及溢价款共计人民币1365万元。3、依据《抵押合同》，淮南开发公司在信托成立时将其所有的特定物业（××黄山市××区迎宾大道××号黄山自驾车营地12幢房产）抵押给长安信托公司，抵押权覆盖回购款1300万元、回购溢价款156万元、依据主合同应支付的其他款项（包括但不限于罚息、复利、违约金等）及抵押权人为实现主债权和抵押权的一切费用，抵押期限至抵押担保范围内的全部义务由债务人履行完毕之日。4、依据《原状分配协议》，信托期限届满，淮南开发公司未能依约如期支付回购款、回购溢价款时，长安信托公司有权依据本协议约定将其在《回购合同》、《支付协议》、《抵押合同》上的债权及抵押权等一切权利原状分配给淮南商贸中心。即淮南商贸中心在长安信托公司履行原状分配协议手续后，取得对淮南开发公司的债权人及抵押权人法律地位，有权通过诉讼方式向淮南开发公司主张债权及抵押权。综上所述，淮南开发公司未能履行本次信托法律事务中的支付义务，经淮南商贸中心及长安信托公司多次函告催要，仍拒绝履行。淮南开发公司的行为已经给淮南商贸中心造成了数千万元的经济损失，故提起诉讼。
被告淮南开发公司、淮南开发公司徽州分公司未到庭，亦未提交书面答辩状。
第三人长安信托公司述称：1、长安信托公司与淮南开发公司、淮南开发公司徽州分公司签订的《支付协议》、《转让及回购协议》、《抵押合同》及《原状分配协议》合法、有效。2、淮南商贸中心已将信托资金1300万交付至长安信托公司指定的信托账户，履行了向长安信托公司交付的义务。3、长安信托公司按照合同约定，将委托人交付的资金按照委托人的意愿购买了淮南开发公司特定物业的收益权，同时签订了抵押合同，办理了抵押登记，并按期提交《管理报告》，在淮南开发公司支付了第一、二笔回购款后，及时支付给了委托人，履行了受托人的义务。4、依据《原状分配协议》，信托到期终止后，长安信托公司有权对信托财产进行分配，淮南商贸中心有权享有信托财产的主债务及全部担保权利。
本院认定事实，2013年6月13日，淮南商贸中心与长安信托公司签订《信托合同》，合同第二条约定：委托人基于对受托人的信任，自愿将其合法所有的自有资金委托给受托人，指定受托人将信托资金用于向淮南鑫诚房地产开发有限公司（以下简称“融资方”）购买其所持有的位于黄山市××区迎宾大道××号黄山自驾车营地12幢房产（以下简称“特定物业”）对应的特定物业收益权（简称“标的特定物业收益权”）。融资方将信托资金用于支付特定物业装修款，为受益人获取信托利益。第五条约定：本合同项下的信托资金金额为1300万元，最终以委托人实际交付的信托资金为准。第八条第二款约定：融资方（抵押人）为融资方履行其在《特定物业收益权转让及回购合同》、《支付协议》项下的义务提供特定物业抵押。第八条第三款约定：信托期限内，受托人根据《特定物业收益权转让及回购合同》、《支付协议》的规定监督融资方按时支付标的特定物业收益权回购价款。信托期限内，融资方未根据《特定物业收益权转让及回购合同》、《支付协议》规定支付标的特定物业收益权回购价款的，则受托人有权采取如下一项或数项措施：（1）要求融资方按《特定物业收益权转让及回购合同》、《支付协议》支付标的特定物业收益权回购价款；（2）按照市场公允价值处置抵押物。第八条第四款约定：信托期限届满时，若存在全部或部分非现金形式的信托财产时，受托人有权对非现金形式的信托财产按照维持届时信托财产原状的形式向受益人分配信托财产，委托人完全了解并同意上述分配方式。
2013年6月13日，长安信托公司与淮南开发公司签订《转让及回购合同》，该合同约定：鉴于淮南开发公司为位于黄山市××区迎宾大道××号黄山自驾车营地12幢房产的所有人，长安信托公司拟成立“长安信托·淮南鑫诚特定物业收益权投资单一资金信托（二号）”，以信托资金向淮南开发公司购买特定物业对应的特定物业收益权，淮南开发公司在信托存续期间按照12%年的溢价率回购标的特定物业收益权。第一条“特定物业”：特定物业位于安徽省黄山市，商业用房，总建筑面积2556.72平方米，房产证号为：房地权证徽房字第××（A）号、房地权证徽房字第××（A）号、房地权证徽房字第××（A）号、房地权证徽房字第××（A）号。淮南开发公司作为特定物业的合法所有人，有权将其出租并取得租金收益或将其处置。第二条“转让标的”：本合同项下的转让标的为淮南开发公司合法持有的特定物业对应的特定物业收益权。淮南开发公司同意将标的特定物业收益权转让给长安信托公司，即淮南开发公司有义务将本条约定的全部租金收益以及其他收益等全部收益支付给长安信托公司。标的特定物业收益权的内容为：长安信托公司有权请求淮南开发公司支付特定物业在信托存续期间产生的全部收益。自本合同生效之日起，长安信托公司即取得特定物业对应的特定物业收益权。如果淮南开发公司出现本合同或信托项下各项合同中任意违约情形的，则淮南开发公司自其违约之日起，长安信托公司有权处置所持有的标的特定物业收益权。第三条“转让价款”：本合同项下特定物业对应的特定物业收益权转让价款为1300万元，最终以长安信托公司实际支付的转让价款为准。信托期间淮南开发公司按12%年的溢价率回购标的特定物业收益权。第四条“转让价款的支付条件和方式”：长安信托公司应于信托成立之日向淮南开发公司支付全部转让价款。长安信托公司支付了转让价款后，长安信托公司在本合同项下的义务即履行完毕。第六条“物业收益权的回购”：1、回购标的。淮南开发公司有义务按照本规定履行回购义务；回购标的为长安信托公司按照本合同第二条规定取得的特定物业对应的特定物业收益权。2、正常回购。淮南开发公司应当向长安信托公司支付的物业收益权回购价款总额=转让价款×（1+12%×信托实际存续天数÷360）。信托成立之日起的5个工作日内支付第一笔回购价款=转让价款×2%；信托成立之日起届满6个月后5个工作日内支付第二笔回购价款=转让价款×5%；信托成立之日起届满12个月之日支付剩余回购价款=转让价款×（1+12%×信托实际存续天数÷360）-已支付的回购款。
2013年6月13日，淮南开发公司与长安信托公司签订《支付协议》，协议第三条约定：淮南开发公司应在回购日之前按时足额的回购特定物业收益权。淮南开发公司应将特定物业收益权回购价款（含溢价回购款）足额划入长安信托公司为信托计划设立的信托专用账户。第四条约定：本协议项下淮南开发公司的全部支付应付款项的义务由淮南开发公司在信托计划存续期内将特定物业抵押给长安信托公司的方式进行担保。第六条约定：淮南开发公司违反本合同任何一条约定或者抵押人违反相关合同约定，长安信托公司有权采取以下一项或多项措施：……；（4）要求淮南开发公司在违约发生后卖出特定物业收益权，卖出所得优先用于偿付回购价款；（5）要求抵押人履行担保责任。
2013年6月13日，淮南开发公司与长安信托公司签订《抵押合同》，约定：长安信托公司拟设立“长安信托·淮南鑫诚特定物业收益权投资单一资金信托（二号）”，以信托资金向淮南开发中心受让其所持有的位于黄山市××区迎宾大道××号黄山自驾车营地12幢房产对应的特定物业收益权，长安信托公司和淮南开发公司已经签署了编号为“信单鑫诚（2）13180164”的《长安信托·淮南鑫诚特定物业收益权投资单一资金信托（二号）特定物业收益权转让及回购合同》、《长安信托·淮南鑫诚特定物业收益权投资单一资金信托（二号）支付协议》（该合同及其补充协议以下统称为“主合同”），约定长安信托公司向淮南开发公司购买特定物业收益权，淮南开发公司应按照约定支付特定物业收益权回购款。为确保主合同的履行，保证长安信托公司在主合同项下权利的实现，淮南开发公司愿意为债务人在主合同项下的全部义务提供抵押担保。第一条约定：淮南开发公司将其所有的建筑面积共2556.72平方米的黄山自驾车营地12幢房产（房地权证徽房字第××（A）号、房地权证徽房字第××（A）号、房地权证徽房字第××（A）号、房地权证徽房字第××（A）号，评估价值3466.15万元）为长安信托公司设定第一顺位抵押，作为债务人履行主合同项下全部债务和义务的担保。第二条约定：本合同项下淮南开发公司担保的主债权为长安信托公司在主合同项下享有的债权，主债权金额为1300万元，主债权产生的溢价回购款、债务人根据主合同应支付的其他款项以及长安信托公司实现主债权和抵押权的费用等。如果淮南开发公司未能履行或未完全履行主合同项下任何义务或责任，长安信托公司有权依照《中华人民共和国物权法》及相关的法律、法规，主合同以及本合同的规定处置抵押财产并有权从处置财产所得的价款中优先受偿。第三条约定：本合同的抵押期间为自抵押权有效设立之日起至本合同抵押担保范围内的全部义务由债务人履行完毕后止。第八条约定：淮南开发公司违反主合同项下的义务、责任，以及陈述和保证的，长安信托公司可以依法行使抵押权。长安信托公司在行使抵押权时，有权按照以下任一方式处置财产：（1）与抵押人协议，以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿；（2）按照本合同的约定申请强制执行实现抵押权；（3）请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
2013年6月13日，淮南开发公司、长安信托公司与淮南商贸中心签订《原状分配协议》，协议约定：长安信托公司与淮南商贸中心于2013年6月13日签署了合同编号为信单鑫诚（2）13180164《长安信托·淮南鑫诚特定物业收益权投资单一资金信托（二号）信托合同》，已有类似约定“信托期限届满时，若存在全部或部分非现金形式的信托财产时，淮南商贸中心同意长安信托公司对非现金形式的信托财产按照维持信托终止时信托财产原状的形式向淮南商贸中心分配信托财产”。为确保长安信托公司能够顺利按照维持届时信托财产原状形式分配信托财产，以顺利实现淮南商贸中心的信托利益，三方经平等协商订立本协议。本协议在本信托涉及的合同（除本协议外包括但不限于信托合同、担保协议及其他相关协议）均已成立并生效，信托期限届满，且在信托期限届满时存在全部或部分原状（非货币）形式的信托财产有待分配时生效。协议第二条三方一致确认：（1）依据《信托合同》约定，长安信托公司享有以信托财产原状形式向淮南商贸中心分配信托利益的权利。且无论信托财产原状的表现形式如何，长安信托公司均可通过签订本合同的方式，进行信托财产原状形式的分配。（2）本协议生效时，长安信托公司须将权利证明文件及其他附属文件交予淮南商贸中心，淮南商贸中心应于当日内向长安信托公司出具淮南商贸中心已签章的回执。各方认同正式文本在邮递、传递期间，附有盖章的传真件均可视为有效的正式文本。（3）本协议生效时，长安信托公司按照上述约定向淮南商贸中心交付完毕权利证明文件及其他附属文件之日起，长安信托公司即完成了对信托财产按照信托期限届满时原状形式的分配，至此信托结束。长安信托公司向淮南开发公司、淮南商贸中心发出的《非现金形式信托财产原状分配通知书》仅具有原状分配后的通知效力。如需要办理相关登记手续，由淮南开发公司与淮南商贸中心自行办理，长安信托公司予以配合，若由此产生了费用由淮南开发公司、淮南商贸中心协商承担。协议第三条：本协议生效时，长安信托公司同时转让了长安信托公司在信托财产上所享有的全部担保性权利，至此已实现了全部担保性权利的转移。如需要办理相关登记手续，由淮南开发公司与淮南商贸中心自行办理，长安信托公司予以配合，若由此产生了的费用由淮南开发公司、淮南商贸中心协商承担。
2013年6月14日，淮南开发公司（抵押人）与长安信托公司按照涉案《抵押合同》约定办理了抵押登记，黄山市徽州区房地产管理局颁发的他项权利证书载明，房地产他项权利人为长安信托公司，房地产权利人为淮南开发公司徽州区分公司，房地产权证号为02××45（A）、02946（A）、02947（A）、02948（A），房地坐落在徽州区迎宾大道××号黄山自驾车营地12幢，债权数额为1300万元，抵押期限为2013年6月14日至2014年7月13日。
2013年6月18日，淮南商贸中心向淮南中行申请办理了结算业务，将淮南商贸中心在中国银行锦城支行的账户的1300万元转至信托合同约定的长安信托公司的账户。同日长安信托公司向淮南开发公司在淮南中行的账户转账1300万元，淮南开发公司从其该账户向安徽鑫诚装饰工程有限责任公司转账1300万元。长安信托公司为涉案信托业务建立的单一资金信托项目管理台账载明，信托计划期限1年，信托计划成立日2013年6月18日、到期日2014年6月18日；2013年6月25日应还第一笔回购款26万元，2013年12月25日应还第二笔回购款65万元，2014年6月25日应还第三笔回购款1368万元；淮南开发公司实际已还款情况：2013年6月25日已还第一笔回购款26万元，2013年12月25日已还第二笔回购款65万元。
2014年6月27日至2014年10月9日期间，长安信托公司多次向淮南开发公司发出催收函，告知其已构成实质违约，要求按约定支付回购价款共计1367.166667万元并承担违约责任。因房地产行业政策，整体经济下行等因素，融资方出现短期资金周转紧张。长安信托公司与融资方和委托人共同协商，项目拟实施延期，延期日从2014年6月18日至2015年6月18日。但涉案信托实际没有办理延期手续。
截止目前，淮南开发公司仅向长安信托公司支付了第一、二笔共计91万元回购款；长安信托公司向淮南商贸中心支付信托收益65万元。
在信托合同约定的期限届满时，涉案信托财产是以非现金形式存在，由两部分构成：以长安信托公司向淮南开发公司享有的应收回购款即1300万元本金+未付的溢价款构成的主债权，及涉案的12幢房产的抵押权。
淮南开发公司将1300万元的信托资金给付其分公司，即淮南开发公司徽州分公司，由淮南开发公司徽州分公司向承建装修工程的单位支付款项。黄山项目在2015年初停工。因淮南开发公司现金流出现问题，剩余回购款没有支付。涉案抵押物尚在抵押状态中。
上述事实，已经陕西省高级人民法院（2016）陕民终179号民事判决予以认定。
本院认为，淮南商贸中心与长安信托公司签订的《信托合同》，淮南开发公司与长安信托公司签订的《转让及回购合同》《支付协议》，淮南开发公司、长安信托公司与淮南商贸中心签订《原状分配协议》，均系各方当事人真实意思表示，合法有效。《信托合同》约定，淮南商贸中心将其自有资金1300万元委托给长安信托公司，指定长安信托公司将信托资金用于向淮南开发公司购买其所持有的位于黄山市××区迎宾大道××号黄山自驾车营地12幢房产对应的特定物业收益权。融资方淮南开发公司将信托资金用于支付特定物业装修款，为受益人获取信托利益。《转让及回购协议》《支付协议》约定，淮南开发公司在信托期限届满前对长安信托公司按照合同取得的特定物业对应的特定物业收益权履行回购义务，应支付的物业收益权回购价款总额（包括回购本金1300万元和年12%的溢价率溢价回购款156万元）为1456万元。淮南开发公司实际已还款两笔，共计91万元。信托期限届满后剩余1365万元尚未履行支付义务。淮南开发公司的行为已构成违约。根据《原状分配协议》，淮南商贸中心作为系列合同的受益人，有权按照约定向淮南开发公司主张物业收益权的回购价款及相应利息，故淮南商贸中心请求淮南开发公司返还淮南商贸中心特定物业收益权回购价款1300万元，支付溢价回购款65万元，以及逾期利息（以1365万元为本金，按12%年利率计算，自2014年6月18日起至本判决给付之日）的诉讼请求，本院依法予以支持。
淮南开发公司与长安信托公司签订的《抵押合同》约定，为确保主合同（《转让及回购协议》、《支付协议》）的履行，保证长安信托公司在该两份合同项下权利的实现，抵押人（淮南开发公司徽州分公司）愿意为债务人（淮南开发公司）在主合同项下的全部义务提供担保。担保范围包括在合同项下享有的1300万元主债权以及主债权产生的溢价回购款、债务人依据主合同应支付的其他款项和抵押权的费用、抵押权人实现主债权和抵押权的费用。合同第八条“抵押权的实现”约定，处分抵押财产所得价款，在支付变卖或者拍卖过程中的费用后，优先用于清偿主合同项下的债务。并且2013年6月14日，淮南开发公司（抵押人）与长安信托公司已就抵押物办理了抵押登记。
淮南开发公司与长安信托公司、淮南商贸中心签订的《原状分配协议》约定，在本信托所涉及的合同均已成立且生效，在信托期限届满时，存在全部或部分原状（非货币）形式的信托财产有待分配时协议生效。三方一致确认，长安信托公司享有以信托财产原状形式向淮南商贸中心分配信托利益的权利。而本协议生效时，长安信托公司同时向淮南商贸中心转让了长安信托公司在信托财产上的全部权利（包括担保）。依据《原状分配协议》，信托期限届满，被告未能如期支付回购款、回购溢价款，长安信托公司有权依据该协议将其在《转让及回购协议》、《支付协议》、《抵押合同》上的债权及抵押权等一切权利原状分配给淮南商贸中心。故淮南商贸中心在长安信托公司履行原状分配协议手续后，依法取得了对淮南开发公司的债权及抵押权。依据《中华人民共和国担保法》第三十三条的规定，淮南商贸中心享有对淮南开发公司徽州分公司特定房屋的优先受偿权，故淮南商贸中心请求的抵押财产优先受偿权，本院依法予以支持。
依据《中华人民共和国信托法》第四十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条、第五十三条，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
本判决生效后十日内，被告淮南市鑫诚房地产开发有限公司返还原告淮南市诚信隆商贸中心特定物业收益权回购价款1300万元，支付溢价回购款65万元，以及及上述资金逾期利息（以1365万元为本金，按12%年利率计算，自2014年6月18日起计算至本判决给付之日）；
二、本判决生效后十日内，原告淮南市诚信隆商贸中心有权以被告淮南开发公司徽州分公司位于安徽省黄山市××区迎宾大道××号黄山自驾车营地12幢房产【房产证编号为：房地权证徽房字第××（A）号、房地权证徽房字第××（A）号、房地权证徽房字第××（A）号、房地权证徽房字第××（A）号】财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
案件受理费128270元（淮南商贸中心已预交），由淮南开发公司、淮南开发公司徽州分公司负担。该款在淮南开发公司、淮南开发公司徽州分公司履行上述给付义务时一并支付淮南商贸中心。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。
审 判 长 周向红
审 判 员 张桂春
代理审判员 魏 哲
二〇一七年八月二十五日
书 记 员 李 娟