浙江省东阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0783民初1183号
原告（反诉被告）：王志平，男，1963年3月12日出生，汉族，住东阳市。
委托代理人：胡江榕、陈春丽，浙江良济律师事务所律师。
被告（反诉原告）：东阳市南市街道高潮村敖溪自然村，住所地东阳市南市街道高潮村敖溪。
负责人：潘卫标。
被告（反诉原告）：东阳市南市街道高潮村民委员会，住所地东阳市南市街道高潮村。
法定代表人：吴方洪，主任。
上述两被告共同委托代理人：吴敏青，浙江无双律师事务所律师。
原告王志平为与被告东阳市南市街道高潮村敖溪自然村（以下简称敖溪村）、东阳市南市街道高潮村民委员会（以下简称高潮村委会）土地租赁合同纠纷一案及反诉原告敖溪村、高潮村委会与反诉被告王志平土地租赁合同纠纷一案，本院先后于2017年1月12日、1月22日立案受理。本院先依法决定由审判员吴玻适用简易程序独任审判，后因案情复杂转为普通程序组成合议庭进行审理。本院分别于2017年3月2日、4月10日、9月21日三次对上述两案公开开庭合并进行了审理。原告的委托代理人陈春丽，两被告的共同委托代理人吴敏青均到庭参加全部三次庭审。在案件审理过程中，原告申请的证人蒋某出庭陈述，且本院准予原、被告的申请给予庭外和解三个月，但双方未能在期限内达成协议。本案现已审理终结。
原告王志平起诉称：两被告于2011年12月放出风声，有村集体土地出租，用于搭建厂棚、厂房所用。原告考虑办厂需要土地，于2011年12月22日通过公开投标，与被告签订《土地承租协议》一份。《土地承租协议》签订后，原告依约向被告支付2012年至2015年度租金合计126000元，并交纳土地承租押金6万元。土地承租后，原告需要被告交付土地建厂房，但被告表示平整土地必须由本村村民进行，平整费用由原告承担。由于被告阻挠，承租土地一直闲置，未交付给原告使用。后被告村民着手土地平整时，原告投入费用约20万元。经贵院委托金华天证价格评估有限公司评估原告花费的平整土地损失为102450元。被告土地刚平整好还未交付给原告使用，浙江省开始了三改一拆运动。原告承租土地建厂房的合同目的已不能实现。请求：1、判决解除原告与敖溪村于2011年12月22日签订的《土地承租协议》；2、判令被告返还原告土地租赁押金6万元；3、判令被告返还原告土地租金126000元；4、判决被告赔偿原告平整地基的损失102450元及评估费3300元。
被告敖溪村、高潮村委会未作书面答辩，在庭审中共同口头答辩称：原告将高潮村委会列为被告主体不符，涉案合同皆为敖溪村与原告签订，租金亦由敖溪村收取，高潮村委会只是作为管理者加盖公章。敖溪村在2011年出租耕地时并没有说可以加盖厂房，原告在租赁期间如何安排使用土地是他自己的事情，敖溪村没有义务帮助原告平整土地。如果原告要解除合同，被告也不勉强，但原告违反合同，解除合同的相应责任在原告，原告主张的第二至第四项诉请不应得到支持。合同解除后原告交付的定金和租金不予返还。平整土地是原告自主而为，其花费的费用不应由被告承担。请求驳回对高潮村委会的起诉，驳回对敖溪村的诉请。
反诉原告敖溪村、高潮村委会起诉称：反诉原告在2011年底对外出租耕地，并未声称可以搭建厂棚、厂房，反诉被告自愿以投标方式中标取得该土地承租权。从签订合同之日起，土地已由反诉被告掌控，由其自由支配。在此期间，反诉被告没有合理及时使用土地，根本不存在反诉原告要求本村村民进行土地平整、阻挠反诉被告自己平整土地一事。2016年开始反诉被告就不交租金，应承担逾期支付租金的违约金。反诉被告将反诉原告的耕地进行平整，解除后导致反诉原告无法进行耕种，原告应将土地恢复原状。请求：1、判令反诉被告支付反诉原告租金31200元（暂算至2016年底，以后计算至法院判决解除合同之日止）和违约金7488元（已按年利率24%计算至2016年底止，以后计算至解除合同日期止）；2、判令反诉被告将承租的土地恢复到原状，可以耕种为止。
反诉被告王志平辩称：1、反诉被告与反诉原告签订的土地承租协议因违反国家行政法规强制性规定，系无效协议，反诉原告应当返还王志平交纳的租金126000元及押金6万元。反诉被告不存在继续支付租金及违约金的问题。2、对于反诉原告要求反诉被告将承租的土地恢复到原状可以耕种为止的请求，涉案土地现在就是处于可耕种的状态，涉案土地的平整是由反诉原告自行组织村民进行填土，也是用村里的水库清理掉的泥土来平整，也不存在倾倒建筑垃圾破坏耕地的行为。即便存在局部需要恢复原状的话，也是由于反诉原告的过错造成，反诉原告口头承诺反诉被告可以为其中标的土地办理建造厂房的手续，所以双方才签订了协议。导致协议最终无效的最大过错方是反诉原告自身，所以即便存在需要恢复的情况，也应当由反诉原告自行承担。请求驳回反诉原告的所有反诉诉请。
本院经审理，认定事实如下：2011年12月22日，敖溪村（甲方）与王志平（乙方）签订了一份《土地承租协议》，约定：甲方经公开投标，敖溪自然村土地（简称：清田湾）约叁亩陆（以下简称涉案土地），按实际丈量面积计算，由乙方以每年每亩捌仟斤粮谷（按当年国家粮谷收购价计算）的价格中标，就中标承租一事达成如下协议：1、承租年限五十年，自2011年12月22日起至2061年12月22日止，租期到期乙方享有优先承租权，如不续租一切按国家政策办理。2、每年承租费在当年1月1日前付清，如不按时缴纳承租费应按年缴承租费的总额以每日千分之五计算违约金支付给甲方，逾期叁个月以上，甲方有权单方终止本协议。3、乙方不得在承租的土地上违反国家政策法规规定，如需建房应按政策办理，甲方给予手续支持。4、乙方在承租的土地上应搞好环境污染治理工作，不能严重污染环境（空气、噪音及水流），影响甲方村民的生产及生活。5、如甲方擅自终止本协议，除退回乙方中标土地押金外，还应赔偿乙方的经济损失，同时按承租的剩余年限乘以年承租费总额的百分之十作为违约金赔偿给乙方。甲方一栏由敖溪村4名村民代表签字，并加盖了高潮村委会印章，乙方一栏由王志平签名。该协议签订前，王志平已向敖溪村缴纳了土地承包押金6万元。协议签订后，王志平分四次支付敖溪村2012年至2015年的土地租金合计126000元。
另查明，2012年4月至8月，王志平将涉案土地进行平整。经本院委托，金华天证价格评估有限公司于2016年8月26日作出的评估报告书确定王志平承租涉案土地地基平整费用为102450元。王志平为此花费评估费3300元。因涉案土地农用地转建设用地的相关审批手续原、被告一直未去办理，原告未再缴纳2016年起的租金。
以上事实，由王志平提供的《土地承租协议》1份、收据5份、评估报告书和评估发票各1份及敖溪村提供的支部活动记录1份等证据及庭审笔录予以证实。
本院认为，一、关于本诉原告王志平的诉请能否成立问题？本院认为，王志平与敖溪村签订的《土地承租协议》系双方当事人真实意思表示、内容未违反法律禁止性规定（超过三十年承包期限的该部分内容除外），应确认合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应按约履行。虽然该协议加盖了高潮村委会印章，但涉案土地属于敖溪村所有，相应的租金和押金均是由敖溪村收取，敖溪村作为自然村具备民事诉讼主体资格，因此敖溪村与王志平之间因土地承租协议产生的纠纷与高潮村委会无关，王志平对高潮村委会的相应诉请，本院不予支持。现王志平要求解除合同，敖溪村亦同意解除合同，根据双方一致的意思表示，本院判决解除王志平与敖溪村之间签订的《土地承租协议》。协议解除后，王志平已缴纳的土地承租押金6万元应予返还。王志平要求返还已支付的租金和赔偿土地平整费用，于法无据，本院不予支持。
二、关于反诉原告敖溪村的诉请能否成立问题？本院认为，在涉案合同未解除前，承租方王志平仍负有继续支付租金的义务，但如果将租金按合同约定标准持续计算至本院判决解除之日并由承租方承担逾期支付的违约金则显失公平，理由如下：虽然双方签订的《土地承租协议》中未明确写明土地使用的用途，但敖溪村作为涉案土地的所有者，不得将涉案土地出租用于非农业建设，其负有对土地使用者是否承租土地用于农业建设进行监管的法定义务，但其在明知王志平平整涉案土地从事非农业生产的情况下，不但同意王志平实施改变土地用途的平整行为，嗣后在长达4年左右的时间里也一直对王志平闲置涉案土地的现状放任不管，主观上存在过错，应承担相应的责任。而王志平作为承租方，在未办理相关审批手续的情况下，明知承租土地建厂房违法，却仍为之且未及时止损，相应扩大损失应由其自行承担。综合考虑双方在协议履行过程中均存在过错及本案客观情况，为平衡双方利益，本院酌情确定王志平应支付敖溪村剩余租金2000元，涉案土地由敖溪村自行恢复原状。对敖溪村主张的其余诉请，本院不予支持。
综上，本诉原告和反诉原告各自诉请中合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国土地管理法》第十五条、第四十四条、第六十三条之规定，判决如下：
一、解除原告王志平与被告东阳市南市街道高潮村敖溪自然村于2011年12月22日签订的《土地承租协议》。
二、被告东阳市南市街道高潮村敖溪自然村应于本判决生效后十日内返还原告王志平土地承包押金60000元。
三、驳回原告王志平的其他诉讼请求。
四、反诉被告王志平应于本判决生效后十日内支付反诉原告东阳市南市街道高潮村敖溪自然村租金2000元。
五、驳回反诉原告东阳市南市街道高潮村敖溪自然村的其他诉讼请求。
六、驳回反诉原告东阳市南市街道高潮村民委员会的全部诉讼请求。
本诉案件受理费5676元，由原告王志平负担4176元，由被告东阳市南市街道高潮村敖溪自然村负担1500元。反诉案件受理费384元，由反诉原告东阳市南市街道高潮村敖溪自然村负担359元，由反诉被告王志平负担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 长 吴 玻
人民陪审员 陈新文
人民陪审员 乔立仁
二〇一七年九月二十二日
代书 记员 方俊欢
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国土地管理法》
第十五条国有土地可以由单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。农民集体所有的土地，可以由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和义务。土地承包经营的期限由承包合同约定。承包经营土地的单位和个人，有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。
农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。
第四十四条建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。
省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。
在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。
本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。