上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黄浦民四（民）初字第220号
原告上海市基础工程集团有限公司。
法定代表人朱建明。
委托代理人张悦，上海市建纬律师事务所律师。
委托代理人ＸＸ，上海市建纬律师事务所律师。
被告吴洁蓉。
被告上海旺荣餐饮有限公司。
法定代表人张则明。
被告上海映水堂餐饮有限公司。
法定代表人冯忠义。
三被告共同委托代理人张善美，上海市天一律师事务所律师。
三被告共同委托代理人刘路，上海市天一律师事务所律师。
原告上海市基础工程集团有限公司（以下简称基础工程公司）与被告吴洁蓉、上海旺荣餐饮有限公司（以下简称旺荣公司）、上海映水堂餐饮有限公司（以下简称映水堂公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员赵海生独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张悦、ＸＸ、三被告的共同委托代理人刘路到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告基础工程公司诉称，2001年7月11日，被告吴洁蓉与原告签订租赁合同承租本市陕西南路XXX号房屋（建筑面积693.46平方米），租期自2001年8月1日至2013年7月31日止，承租人应在租赁期满后十日内返还房屋，每逾期一日，按7元／平方米向原告支付房屋使用费，返还的房屋应当符合正常使用后的状态。2002年，吴洁蓉作为股东及法定代表人设立被告旺荣公司，将该房屋用于旺荣公司经营使用，租金均由旺荣公司支付。此后，吴洁蓉又将该房屋中二楼、三楼及一楼通道（共计建筑面积约500平方米）转租给被告映水堂公司，目前映水堂公司仍在占有使用转租部位的房屋。2013年始，原告多次告知被告吴洁蓉、旺荣公司租赁期限至2013年7月31日止，到期后不再续租，被告应按约返还房屋。但至2013年8月10日租赁期满且搬迁期到期后，被告吴洁蓉、旺荣公司仍拒不返还房屋，还唆使被告映水堂公司继续占用房屋。原告经多次交涉无果后，诉至法院请求判令：1、三名被告将本市陕西南路XXX号房屋返还给原告；2、被告吴洁蓉、旺荣餐饮公司支付原告自2013年8月11日起至实际返还之日止的房屋使用费（建筑面积为693.46平方米，按每日每平方米7元计）。
原告基础工程公司提供下列证据：1、房屋租赁合同登记备案证明、上海市房屋租赁合同、准予变更登记通知书；2、营业执照、工商档案机读材料、房租支付凭证；3、2013年5月31日的原告告知函；4、照片、2013年11月26日发票；5、2012年6月29日房屋租赁补充协议、照片、2013年11月29日发票；6、原告给被告的函件。
被告吴洁蓉、旺荣公司共同辩称，原告与被告吴洁蓉所签租赁合同约定的租赁期限虽然是到2013年7月31日，但是在2012年下半年，双方已达成续约的约定，按照原合同内容继续履行，被告还按照原告的要求对房屋重新进行了设计、装修、扩建。被告要求继续履行合同，不同意原告的诉请。
被告映水堂公司的辩称意见与被告吴洁蓉、旺荣公司的意见一致。
被告吴洁蓉、旺荣公司、映水堂公司提供下列证据：1、房屋租赁合同；2、租赁协议书；3、贷记凭证；4、原告给规划局的承诺书；5、上海市建设工程设计合同、“伊加伊”设计方案、璟彩会所设计方案、资产评估报告书；6、申请报告；7、回函。
经质证，被告吴洁蓉、旺荣公司、映水堂公司对原告基础工程公司提供的证据1、2真实性没有异议；对证据3，被告确实签收了，但对该告知函内容不认可；对证据4、5均没有异议；对证据6真实性认可，但对函件内容不予认可。
原告基础工程公司对被告吴洁蓉、旺荣公司、映水堂公司提供的证据1、2真实性认可；对证据3真实性无法确认；对证据4、5真实性无法确认，且与本案无关；对证据6、7真实性认可。
经审理查明，2001年7月11日，原告基础工程公司（甲方）与被告吴洁蓉（乙方）签订《上海市房屋租赁合同》约定：甲方将系争本市陕西南路XXX号房屋出租给乙方使用，该房屋建筑面积为1050平方米，每日每平方米建筑面积租金为3.52元；租期自2001年8月1日起至2013年7月31日止；租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还，乙方需继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前三个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同；乙方应向甲方支付房屋租赁保证金20万元，租赁关系终止时，甲方收取的保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的10日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按7元／平方米向甲方支付该房屋占用期间的使用费。同日，双方又重新签订《上海市房屋租赁合同》约定房屋建筑面积为693.46平方米，每日每平方米建筑面积租金为5.41元，合同其它内容包括每月租金金额均与原合同一致。2001年8月，原告将该重新签订的租赁合同在原上海市卢湾区房地产登记处进行登记备案。
2002年3月19日，吴洁蓉与案外人以陕西南路XXX号为住所设立了旺荣公司（吴洁蓉为法定代表人）并在该处进行餐饮经营。同月，吴洁蓉经原告同意将陕西南路XXX号二、三楼及一楼通道转租给被告映水堂公司。2012年6月29日，吴洁蓉与映水堂公司又签订《房屋租赁补充协议》约定租赁期自2012年5月1日至2013年7月31日止。
2013年5月3日，原告向被告吴洁蓉、旺荣公司发函告知，租赁合同至2013年7月31日止，现原告正式通知吴洁蓉及旺荣公司在合同租期届满后的十日内返还房屋，如逾期返还，原告将按合同约定收取房屋占用期间的使用费，同时按合同约定收取违约金。合同期满后，被告吴洁蓉、旺荣公司并未向原告返还系争房屋，旺荣公司仍按合同期满前每月136922元的租金标准，于2013年8月1日向原告帐户汇款136922元，原告于2013年8月12日将该款退回旺荣公司帐户，旺荣公司又于同年8月29日、9月29日两次向原告帐户分别汇款136922元，原告于同年9月30日将该两笔汇款又予退回。后，旺荣公司又于2013年10月至2014年4月按月汇入原告帐户136922元，共计958454元。期间，原告于2013年12月1日向吴洁蓉、旺荣公司发函表示：双方租赁合同已于2013年7月31日结束，原告已书面通知不再续租并要求及时交还房屋，吴洁蓉及旺荣公司以银行转帐方式向原告支付的款项及后续可能支付的其他任何费用均视为房屋使用费，而非房屋租金。
原告于2014年1月20日诉至本院请求判如所请。
诉讼中，原告基础工程公司与被告吴洁蓉、旺荣公司均确认吴洁蓉、旺荣公司同为租赁合同的承租主体。另，被告吴洁蓉、旺荣公司表示面积约定为693.46平方米的租赁合同仅是用于备案的，实际履行的是面积约定为1050平方米的租赁合同；原告基础工程公司则表示系争房屋的实际使用面积达1050平方米，因产证面积为693.46平方米，故原约定面积为1050平方米的租赁合同无法备案，双方重新签订租赁合同约定面积为693.46平方米并进行了备案，此后双方按该合同实际履行，对于超出产证面积部分的房屋仍提供吴洁蓉、旺荣公司使用。
本院认为，关于原告基础工程公司与被告吴洁蓉、旺荣公司之间争议的实际履行的租赁合同，因面积约定为693.46平方米的租赁合同签订在后，且该合同办理了登记备案，故本院采纳原告意见。因租赁合同的期限约定至2013年7月31日止，吴洁蓉与旺荣公司虽辩称已续约，但并无相关证据予以印证，原告对此亦不予认可，故本院对此辩称意见不予采信。现合同早已到期，原告要求吴洁蓉及旺荣公司返还房屋并支付房屋使用费的诉请，应予支持。鉴于被告旺荣公司在双方租赁关系终止后，又自行向原告帐户转帐汇款958454元，该款连同在原告处的保证金200000元可一并抵扣被告吴洁蓉与旺荣公司的应付房屋使用费。另，鉴于原告基础工程公司与被告吴洁蓉、旺荣公司的租赁合同已到期，经原告同意的转租合同期限也同时届满，被告映水堂公司亦不再具有继续占有使用房屋的依据，原告要求映水堂公司返还房屋的诉讼请求，一并予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十八条、第二百三十五条的规定，判决如下：
一、被告吴洁蓉、上海旺荣餐饮有限公司应于本判决生效后十日内将本市陕西南路XXX号房屋返还给原告上海市基础工程集团有限公司，并搬清自有物品；
二、被告上海映水堂餐饮有限公司应于本判决生效后十日内退出本市陕西南路XXX号二、三楼及一楼通道，并搬清自有物品；
三、被告吴洁蓉、上海旺荣餐饮有限公司应于本判决生效后十日内共同支付原告上海市基础工程集团有限公司自2013年8月11日起至2014年5月14日的房屋使用费计人民币XXXXXXX.94元，现在原告上海市基础工程集团有限公司处的保证金人民币200000元及转帐款项人民币958454元予以抵扣上述房屋使用费后，被告吴洁蓉、上海旺荣餐饮有限公司还应支付房屋使用费人民币186164.94元；
四、被告吴洁蓉、上海旺荣餐饮有限公司应于本判决生效后十日内支付原告上海市基础工程集团有限公司自2014年5月15日起至实际返还之日止的房屋使用费（按建筑面积693.46平方米、每日每平方米7元计）。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币9819.20元，由被告吴洁蓉、上海旺荣餐饮有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 赵海生
二〇一四年五月十四日
书记员 周 琪
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。