广东省珠海市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2013）珠中法执外异字第27号
案外人：珠海鑫江山融资担保有限公司（以下简称鑫江山公司）。
法定代表人：李松森。
委托代理人：张琳。
申请执行人：平安银行股份有限公司珠海分行（原名：深圳发展银行股份有限公司珠海分行，为叙述之清楚，以下凡涉及此两个名称的，均简称为平安银行）。
负责人：曾志荣。
委托代理人：白湘文，男。
委托代理人：牛冰，男。
被执行人：珠海金峰航电源科技有限公司（以下简称金峰航公司）。
法定代表人：刘华福。
被执行人：崔秀华。
被执行人：广州盛源投资有限公司（以下简称盛源公司）。
法定代表人：刘华福。
上述三被执行人共同的委托代理人：周兴，男。
被执行人：刘华福，男。
被执行人：北京航材百慕进出口有限公司（以下简称百慕公司）。
法定代表人：李晓红。
在本院（2012）珠中法执字第382号案执行过程中，案外人鑫江山公司对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。
案外人鑫江山公司向本院提出异议，请求：中止对珠海市香洲柠溪路XX号I段十八层房地产（以下简称XX号房地产）的执行，解除对该房地产的查封。鑫江山公司就此提出的事实和理由是：2011年8月16日，鑫江山公司与金峰航公司签订了《珠海市房地产买卖合同》，约定，金峰航公司将其名下的XX号房地产，出售给鑫江山公司，售价为人民币5，559，960元，交房时间为2011年9月3日。2011年9月2日，鑫江山公司通过银行转账的方式付给金峰航公司购房款500万元，9月3日，金峰航公司将XX号房地产交付给鑫江山公司，9月6日，鑫江山公司通过为金峰航公司支付交易税费的方式付清全部余款。2011年9月6日，双方协商到珠海市房地产登记中心办理过户手续，但在办理过户中，XX号房地产被贵院查封。鑫江山公司认为，其是善意第三方，同金峰航公司签订《珠海市房地产买卖合同》，是合法有效的行为，其已支付全部购房款并已实际占有XX号房地产。虽然双方没有办理好XX号房地产的过户登记手续，但是，鑫江山公司对此并没有过错。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”规定，请求贵院裁如所请。
对此，申请执行人平安银行辩称，鑫江山公司的异议请求不成立。平安银行就此提出的事实和理由主要是：一、鑫江山公司的异议无法律依据。鑫江山公司异议的法律依据是《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定。该规定是为了规范民事执行中的查封、扣押、冻结措施。而本案的查封是一个诉前保全行为，发生于诉前阶段。为此，不应适用上述规定。二、即使适用上述规定，鑫江山公司的异议理由亦不成立。1、XX号房地产面积为926㎡，2011年10月17日，广东公评房地产与土地估价有限公司（以下简称公评估价公司）作出答复函，认定上述房地产每平方米的市场价值为8800元，据此计算，XX号房地产的市场价值总计应为815万元。而鑫江山公司实际支付的金额仅为500万元，只是上述评估价格的61%，双方交易价格过低。在此情况下，不能认定鑫江山公司无过错，亦不能认定其为善意第三人。2、虽然鑫江山公司于2011年9月2日向金峰航公司支付了500万元，但是，相关转账凭证上用途一栏载明为“往来”，而非“购房”，这同日，金峰航公司向鑫江山公司支付了7.5万元，用途为“担保费”。上述事实可证明，鑫江公司所支付的500万元为担保融资的担保费，而非购房款。所以，根本不存在所谓的支付了全部价款之说。3、鑫江山公司与金峰航公司约定的交易价格为5，559，960元，而鑫江山公司实际支付的金额只有500万元，这并非法律上的全部价款。4、鑫江山公司所主张的500万元为购房款，在房产过户前即支付全额价款，这根本不符合二手房买卖的交易习惯，作为有丰富担保融资经验的担保公司，应该不会犯如此低级的错误。综上所述，鑫江山公司的异议请求不成立，应予驳回。
对于鑫江山公司的异议请求及事实和理由，金峰航公司、刘华福、崔秀华、盛源公司表示认可。
经审查，本院查明：平安银行与金峰航公司、刘华福、崔秀华、盛源公司、百慕公司信用证纠纷及票据纠纷一案，本院于2012年7月6日作出（2011）珠中法民二初字第23号民事判决书，判决：一、金峰航公司自判决生效之日起七日内向平安银行支付欠款本金人民币42，128，561.20元及相应利息；二、刘华福、崔秀华、盛源公司对金峰航公司的判决第一项确定的债务向平安银行承担连带清偿责任；三、百慕公司对金峰航公司判决第一项还款责任中的本金人民币33，869，710.41元及相应利息向平安银行承担连带清偿责任；四、驳回平安银行的其他诉讼请求。上述判决生效后，金峰航公司未履行判决确定的义务，依照平安银行的申请，本院于2012年11月6日立案强制执行，案号为（2012）珠中法执字第382号。
另查明，平安银行与金峰航公司、刘华福、崔秀华、盛源公司、百慕公司信用证纠纷及票据纠纷一案，平安银行在诉前即申请了财保全。依据其申请，本院于2011年9月6日作出（2011）珠中法立保字第1号民事裁定书，裁定查封金峰航公司、刘华福、崔秀华、盛源公司在珠海市的财产，查封金额以人民币88，255，696.60元为限。依据该裁定，本院于同日向珠海市房地产登记中心发出了（2011）珠中法立保字第1号协助执行通知书，通知该中心查封金峰航公司名下XX号房地产。在就此提起的诉讼（2011）珠中法民二初字第23号案进行执行程序后，鑫江山公司于2013年6月17日向本院提出本案异议。
还查明，为支持其异议请求及事实和理由，鑫江山公司向本院提交了金峰航公司与其签订的《珠海市房地产买卖合同》等证据（均为复印件）。上述证据的名称及内容主要如下：1、金峰航公司于2011年7月7日、8月1日，分别与唐毅、珠海市高地文化传播有限公司（以下简称高地公司）签订的《房产租赁合同》各一份。该两份租赁合同的主要内容是，金峰航公司将XX号房地产的A、B区（两者构成XX号房地产整体）分别出租给高地公司、唐毅，租期分别至2016年6月10日、7月6日止。2、金峰航公司与鑫江山公司签订的《珠海市房地产买卖合同》一份。该合同所署签订时间为2011年8月16日，内容主要是，双方约定，金峰航公司将XX号房地产出售给鑫江山公司，售价为5，559，960元，交房时间为2011年9月3日。3、交通银行珠海景山路支行于2011年9月2日出具的进账单（回单）一份。该进账单的主要内容是，鑫江山公司通过其在交通银行珠海景山路支行的账户向金峰航公司在建设银行珠海碧涛支行的账户汇款500万元。3、收据一份。该收据的主要内容是“今收到鑫江山公司购房款人民币伍佰万元整（￥5，000，000.00）。余款用我公司应负担房产过户税金抵扣。金峰航公司2011年9月2日”。4、所署日期为2011年9月3日的《房地产移交协议书》一份、《通知》二份（一份给唐毅，一份给高地公司）。上述材料的主要内容是，金峰航公司于2011年9月3日将XX号房地产移交给鑫江山公司，同日，两公司共同通知该房地产的承租人唐毅、高地公司，因XX号房地产已转让给鑫江山公司，相关租赁合同的权利义务全面由鑫江山公司承受。5、（2011-1）粤地9800229687号契税完税证一份。该证据的主要内容是，鑫江山公司交纳了XX号房地产的二手房契税（全额）166，798.80元，其中计税金额为5，559，960.00元。6、号码为0611160的发票、（2011-1）粤地2607381354至2607381356号税收转帐专用完税证、授权委托书、系统参考号为093517193877银联（广东）持卡人存根等票据各一份。上述票据所载的内容主要是，鑫江山公司于2011年9月5日委托陈城办理XX号房地产登记手续事宜，陈城于2011年9月6日为金峰航公司缴纳了房屋出卖方应缴纳的税款计592，436.57元。
又查明，为反驳鑫江山公司的异议，平安银行向本院提交的证据（均为复印件）主要是：1、特种转账凭证一份。该凭证上盖有建设银行珠海碧涛支行办讫章、业务用公章。该凭证的主要内容是，鑫江山公司通过交通银行珠海景山路支行账户向金峰航公司建设银行珠海景山路支行账户支付了500万元，用途一栏，载明为“往来”，备注一栏，载明“手工补制单据，请注意单据重复。周玉琴”，上述栏目中载明内容均为手写体。2、电子转账凭证一份。该凭证的主要内容是，金峰航公司于2011年9月2日向鑫江山公司汇款75，000元，附加信息及用途一栏载明：“担保费”。上述栏目中内容为打印体。3、平安银行于2011年10月17日作出的《价格咨询委托书》一份。该委托书的主要内容是：“公评估价公司：根据需要，我行特委托贵司对XX号房地产进行价格咨询。请贵司安排相关人员跟进为盼！”4、公评估价公司于2011年10月17日作出的《房地产价格咨询答复函》一份。该复函的内容是：“平安银行：受贵行委托，我司对XX号房地产的价值进行了价格估算。通过对周边同类物业的客观市场行情进行调查及结合估价对象的具体情况，我司认为估价对象于2011年10月17日的市场平均单价为￥8，800元／平方米。公评估价公司2011年10月17日”。
本院认为，本案是在执行程序中案外人提起的执行异议案件。基于执行程序的特点，本院对案外人、申请执行人等所述的事实及提出的证据仅进行初步审查。本案中，案外人鑫江山公司称，2011年8月16日，鑫江山公司与金峰航公司签订了《珠海市房地产买卖合同》，约定，金峰航公司将其名下的XX号房地产，出售给鑫江山公司，售价为人民币5，559，960元，交房时间为2011年9月3日。2011年9月2日，鑫江山公司通过银行转账的方式付给金峰航公司购房款500万元，9月3日，金峰航公司将XX号房地产交付给鑫江山公司，9月6日，鑫江山公司通过为金峰航公司支付该公司应付的房地产交易税费的方式，付清购房余款。对此，本院认为，从本院查明的事实看，鑫江山公司提交的《珠海市房地产买卖合同》等证据中所载的内容，直接反映了该公司所述的事实。根据前述人民法院对案外人异议的审查原则，在此情况下，本院认定，鑫江山公司所述的事实，有依据。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，鑫江山公司的异议理由成立，人民法院不宜在本院（2012）珠中法执字第382号案中，再行对XX号房地产采取拍卖等进一步的执行措施。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条中“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内进行审查，理由成立的，裁定中止对该标的执行”之规定，本院应裁定中止对XX号房地产的执行。至于鑫江山请求在本异议案中解除对XX号房地产的查封一节，本院认为，鑫江山公司的该请求与前述规定不符，本院不予采纳。
至于平安银行称，本案的查封为一个诉前保全行为，发生于诉前阶段，不应适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定一节，本院认为，虽然本院最初查封XX号房地产时，是诉前查封，但是，鑫江山公司提起本案异议时，相关案件早已进行了执行程序。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第四条“诉讼前、诉讼中及仲裁中采取财产保全措施的，进行执行程序后，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施”之规定，先前的诉前查封，在鑫江山公司提起本案异议之时，早已自动转为执行程序中的查封，当然可以适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定。平安银行此节理由，属于对法律的误解，本院不予采纳。
至于平安银行称，2011年9月2日，鑫江山公司向金峰航公司支付的500万元是“往来款”，而非“购房款”，据此主张鑫江山公司未付购房款一节，本院认为，平安银行于本案中就此提交的证据是建设银行珠海碧涛支行出具的特种转账凭证一份。对该凭证，本院认为，第一，从本案查明的该凭证的内容看，虽然该凭证上用途一栏确实手写有“往来”字样，但结合该凭证上备注一栏载明“手工补制单据，请注意单据重复。周玉琴”的手写字样看，上述“往来”字样应系建设银行珠海碧涛支行工作人员周玉琴所写，不能反映鑫江山公司对此500万元作何用途的意思表示。第二，即使“往来”字样是鑫江山公司对所付500万元的作何用途的意思表示，但是，“往来”款是会计记账时用语，所涉及的科目包括应收账款、应付账款、其他应收款、其他应付款等。从鑫江山公司的角度看，购房款实是一种应付款。据此分析，对鑫江山公司来说，“往来”款包括有购房款的涵义。因此，并不能从鑫江山公司对500万元的用途表示为“往来”，得出该500万元不是“购房款”结论。平安银行此节理由，依据不足，不能成立。
至于平安银行称，金峰航公司与鑫江山公司交易XX号房地产的价格过低，鑫江山公司不是善意第三人，据此主张不应对鑫江山公司予以保护一节，本院认为，平安银行就此提出的证据是，公评估价公司于2011年10月17日作出的《房地产价格咨询答复函》。对此，本院认为，第一，从形式上看，该函仅是一个咨询答复意见，并非正式评估报告。而整个答复意见，仅短短几行字，没有具体列明评估的程序、依据。因此，该函所给出的估价意见，理据不充分，不足采信。第二，从内容上看，该函所给出的估价意见，是XX号房地产于2011年10月17日的市场价值平均单价。而鑫江山公司与金峰航公司交易XX号房地产的时间为2011年8月16日。近年来，房地产价格波动较大，且整体呈上升趋势，这是一条日常生活经验。据此分析，《房地产价格咨询答复函》中关于2011年10月17日XX号房地产的价格评估意见，显然不能用以评判此前两个月鑫江山公司与金峰航公司于2011年8月16日的交易价格是否过低。据此分析，平安银行的此节理由证据不足，本院不予采纳。需要指出的是，依据《中华人民共和国合同法》第七十四条之规定，若平安银行认为，金峰航公司以明显不合理的低价转让财产，对其债权造成损害，且其认为，受让人鑫江山公司知道该情形的，平安银行可以另行向人民法院起诉，请求撤销金峰航公司向鑫江山公司出售XX号房地产的行为。若平安银行的请求最终得以成立，则在那时，鑫江山公司将不再是XX号房地产的合法买受人，将无依据对XX号房地产的执行。
至于平安银行称，鑫江山公司与金峰航公司约定的购房款为5，559，960元，而鑫江山公司仅支付了500万元，未支付法律上的全部价款，据此主张不应中止对XX号房地产的执行一节，本院认为，从鑫江山公司提交的收据的内容看，其与金峰航公司已约定购房款的支付方式为，直接支付500万元，余款通过为金峰航公司支付该公司应负担的房地产交易税费的方式予以支付。从鑫江山公司提交的号码为0611160的发票、（2011-1）粤地2607381354至2607381356号税收转帐专用完税证、授权委托书、系统参考号为093517193877银联（广东）持卡人存根等票据所载内容看，鑫江山公司为金峰航公司支付了本应由金峰航公司负担的出卖XX号房地产的税费计592，436.57元。依据前述约定，上述代付的税费，也应算作支付给金峰航公司的购房款。据此计算，鑫江山公司所付的购房款合计达5，592，436.57元，与约定的购房款5，559，960元相比，已多支付了30，000余元，不存在未付足约定房款的问题。平安银行此节理由，与事实不符，本院不予采纳。平安银行就此的主张，缺乏事实依据，不能成立。
至于平安银行称，金峰航公司于2011年9月2日支付7，500元的担保费，及在过户前，鑫江山公司即付清全部购房款不合其作为有融资经验的公司的正常行为等理由，据此主张不应中止对XX号房地产一节，本院认为，上述理由均与本案能否适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，无关联性，不能支持平安银行关于不应中止对XX号房地产的执行的主张。
需要特别指出的是，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第二十三条“人民法院依照民事诉讼法第二百零四条（注：现行民事诉讼法的条文序号已调整为第二百二十七条）规定裁定对异议标的中止执行后，申请执行人自裁定送达之日起十五日内未提起诉讼的，人民法院应当裁定解除已经采取的执行措施”之规定，若申请执行人平安银行在收到本院中止对XX号房地产的执行的裁定后15日内未起诉，则本院将解除对该房地产的查封。
综上所述，案外人鑫江山公司所提出的异议请求部分有理，对其有理部分，本院予以支持；对其无理部分，本院予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，裁定如下：
一、在本院（2012）珠中法执字第382号案中，中止对珠海金峰航电源科技有限公司名下珠海市香洲柠溪路XX号I段十八层房地产的执行；
二、驳回珠海鑫江山融资担保有限公司的其他异议请求。
当事人对本裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十七条的规定，向本院提起诉讼。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 吴永科
审 判 员 周志毅
代理审判员 黄汉源
二〇一三年十月二十九日
书 记 员 林晓聪