河北省张家口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀07民终493号
上诉人（原审原告、反诉被告）：田海江，男，1955年5月14日出生，汉族，系张家口市桥东区。
委托诉讼代理人：史美静，河北文昌阁律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：牛东啟，男，1970年11月23日出生，汉族，住张家口市桥东区。
委托诉讼代理人：徐广燕（牛东啟之妻），1971年2月18日出生，汉族，住址。
委托诉讼代理人：胡建伟，河北海龙律师事务所律师。
上诉人田海江因与被上诉人牛东啟确认合同效力纠纷一案，不服河北省张家口市桥东区人民法院（2017）冀0702民初1773号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人田海江的委托诉讼代理人史美静，被上诉人牛东啟的委托诉讼代理人徐广燕、胡建伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人田海江上诉请求：1、撤销原判第三项，改判拆迁安置补偿款（1678897元）中的50%由我所有，且不应扣除购房价款以及相应利息损失的80%；2、上诉费用由被上诉人承担。事实和理由。一、原审法院认定我在房屋买卖过程中存在较大过错，事实不清。我在2005年做生意赔钱后向牛东啟借钱，他以将诉争房屋卖予他为条件借给我钱，并约定让我的父亲在该房屋的南房内居住。然而牛东啟住进该房屋后，便以各种理由将我的父亲赶出了南房，导致我的父亲只能寄宿到隔壁亲戚的房里住。原审法院认定我存在较大过错，与事实不符，对我不公。既然判定合同无效，诉争房屋物权应归属于我，牛东啟在我急用钱之时，乘人之危，使我无奈之下只得将房屋卖予他，其种种行为，也是违反诚实信用原则的行为，同时牛东啟也已获利。二、原审法院判决我返还牛东啟的购房款7万元并赔偿按同期贷款利息损失的80%（自2005年2月21日计算），认定事实不清，适用法律错误。原审法院判决依据《合同法》第五十二条、第（五）项之规定，认定我与牛东啟签订的房屋买卖协议无效，应当依据《合同法》第五十八条的规定判令我返还牛东啟因房屋买卖合同取得的全部购房款，牛东啟应当返还我房屋或拆迁安置补偿款1678897元。而原审法院判决我承担了因合同无效产生的所有义务，牛东啟享有了几乎全部的权利，完全违反了民法的权利义务相一致的原则。三、原审法院依据地方的高级人民法院作出的指导性审判规范，作为我与牛东啟对拆迁补偿款分配比例划分的依据违反法律规定。《最高人民法院关于裁判文书引用法律、法规等规范性法律文件的规定》第一条明确规定：人民法院的裁判文书应当依法应用相关法律、法规等规范性法律文件作为裁判依据。地方的省高院作出的指导性规范不能作为民事裁判的依据，况且是外省的高院的指导性审判规范，在河北省就更不能适用。四、原审法院法官在原审判决中认定我与牛东啟双方对合同的无效以及纠纷产生的原因均有过错，但没有任何事实及法律依据能够认定我的过错较大，是单凭主观臆断，对我明显不公。综上，请求依法公正裁决。
被上诉人牛东啟辩称，一、一审法院认定事实清楚，双方系自愿买卖。2005年2月21日，田海江与我协商一致签订了《房产买卖协议书》，我给付了全部购房款，田海江交付了房屋，双方自愿平等，意思表示真实，而田海江因房屋拆迁看到了利益，违背诚信原则。一审法院认定是正确，田海江表述房屋系卖房借钱纯属子虚乌有。本案是房屋买卖关系，田海江赚钱赔钱与我没有关系。如其对本案认为存在抵押权转换所有权的事实，其应当进行举证，而不是凭空捏造事实。田海江将空房屋交与了我，我进行了修整，田海江表述我将其父亲赶出房屋是根本没有的事情。二、这类案件在全国并不鲜见，各地判决也有不同，但其中均有一条基本原则公平公正原则在左右案件的审理，公道自在人心。田海江起诉无非是为了钻法律的空子，房屋售与我十几年，如果其认为我存在违约或侵权的情形，为什么不起诉，偏偏要等到房屋要进行拆迁时，才以合同无效为由提起诉讼，完全是因为其看到当时以7万元出售的房屋，现在竟然因为拆迁能补偿到210万元，三十倍的增值，见利忘义，违背诚信。虽然按照法律规定合同无效，但是，我在主观上根本不存在恶意。我完全是为了自己居住而购买房屋十几年，不是为了炒房投资。如果该房屋价格下跌或者房屋仍是原价，田海江也不会提起诉讼。因此，这是一份公平正义的判决。三、本案涉及众多购房人的权益，对口里东窑子村的拆迁工作及社会的稳定存在极大的关联性。原审法院判决不仅符合法律规定，而且符合社会公义，维护了社会稳定。综上所述，请二审法院依法查明事实，并充分考虑社会稳定性及判决的社会效果，驳回上诉，维持原判。
牛东啟向一审法院起诉请求：1、确认原被告签订的房屋买卖合同无效；2、本案诉讼费由被告负担。田海江向一审法院提出反诉请求：1、判令被告取得位张家口市桥东区至张录，西至小巷，南、北各至小巷的正房3间、南房3间的全部拆迁安置款及被告因房屋扩建、装修增值的损失共计210万元；2、判决拆迁安置回购权属于被告所有；3、若确认房屋买卖协议无效，原告赔偿被告的全部损失；4、诉讼费由原告负担。
一审法院认定事实：原告向本院提供了如下证据：1张家口市桥东区五一路街道办事处口里东窑子村村民委员会“我村村民田海江在我村有宅基地一处，面积209平米，宅基地证号为004**”的证明；2.2005年2月21日原被告签订的协议书，涉诉主要内容为：田海江自愿将口里东窑子的房产以柒万元的价格卖给牛东啟，2012年2月21日牛东啟已交乞购房款柒万元整，同时田海江把房契和土地证交付给牛东啟，即日起此房属牛东啟所有。3.《桥东区口里东窑子村（棚户区）改造项目房屋征收货币化安置补偿方案》。被告向本院提供了以下证据：1.与原告提供的协议相同的《房屋买卖协议书》、《河北省张家口市建筑契税》，欲证明原告自愿将房屋售与被告，完成了全部交付义务，合同当即履行完毕；3.征收签约公告，欲证明公告由桥东区人民政府发布，现在土地性质已经发生了改变；3.口里东窑子村棚改征收工作须知、口里东窑子村棚户区改造工作推进表、征收签约号领取需知、口里东窑村棚改签约顺序号、关于收取宅基地证的说明、棚改项目房屋征收货币化安置补偿方案及签订协议需知，欲证明被告已在将要拆迁的房屋生活多年，是财产的实际所有权人，已被列为拆迁安置补偿对象及拆迁安置可得的货币补偿安置利益。上述原被告提供一致的证据无需质证；征收补偿方案是由政府公布，其证明力直接予以确认。其他被告提供的证据庭审中经原告质证，原告对证据的三性无异议，但不认可被告的证明目的。涉案的此次征收补偿标准系以宅基地面积209㎡按8033元/㎡补偿，其他项目均是针对被拆迁人的装修、添附、地上构筑物、附着物以及搬迁奖励等。
一审法院认为，根据全国第八次民事案件审判工作会议纪要的精神，宅基地房屋买卖合同是否有效，要看是否是试点地区。在试点地区即为有效。在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，买卖合同则应认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息以及请求赔偿翻建或者改建成本等，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。尤其是在征地拆迁时，宅基地房屋买卖合同可能无效，但是作为买受人可以分得部分拆迁补偿款。涉案房屋的转让，在合同成立时，系集体所有土地宅基地上的房屋，且我市非宅基地改革试点地区，原告田海江将房屋转让给非本集体经济组织成员的牛东啟，违反了我国法律、行政法规的强制性规定，依法应确认该转让协议无效，牛东啟不能取得宅基地的使用权。当事人双方因无效合同取得的财产应当予以返还。田海江明知涉案宅基地依法不能转让给本集体经济组织以外成员仍进行转让，牛东啟亦明知是农村宅基地上的房屋却愿意购买，双方均存在过错。田海江在转让房屋时，应当认为是对房屋所有权的主动让与和对宅基地使用权的自愿放弃。双方转让行为完成已历经近十三载，涉案房屋在征收、拆迁产生巨大利益时，原告才以违反法律规定为由主动主张合同无效，从道义、情感角度而言，属于典型的为以己方逐利为目的而置对方在即将失去已居住近十三载的家园得不到补偿安置而无栖身之所于不顾，恶意违反诚实信用原则的行为。故而，从始至终存在较大过错。应当返还所得购房款并应赔偿对方大部分的相应利息损失。近年来，随着城镇化进程的加速，城市近郊的土地持续增值，涉及房屋买卖、宅基地转让纠纷迅猛增长。根据现行法律规定及国家政策，宅基地等集体所有土地使用权带有很强的社会保障功能，只能在本集体经济组织成员内部享有、流转；但在现实生活中，这种违法流转大量“合理”地存在着，并无相关部门实施有效监管。但纠纷一旦进入法院审判，仅依据合同法第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定而简单机械地处理，不仅会让失信的行为人堂而皇之地获得法外利益，也不利于在社会上弘扬“诚实守信”的道德准则。诚实信用不仅是人们在社会经济活动中的基本道德准则，也是社会主义核心价值观的重要内容，更是民法的一项基本原则。它要求民事主体在民事活动中要恪守诺言、诚信不欺，不因追逐一己私利而损害社会或他人利益，这是以道德规范为基本内容的法律原则。在本案纠纷的处理上，转让人田海江若可以冠冕堂皇地以单项的法律规定为借口实施违反诚实信用的行为而获取巨额利益，作为深受中国传统道德观念影响的社会公众，显然不能接受，对被告牛东啟更是有失公正！因此，各地法院在处理此类纠纷时，已有大量的判例在坚持法律规定的前提下，引入传统道德、善良风俗以及与之相适应的法律原则性规范，让刚性的法律与柔性的道德规范相结合，实现法、理、情在司法判决中的有机融合。这种判例，已被最高人民法院确定为指导性判例。许多地方的高级人民法院已作出了这样的指导性审判规范。如上海市高级人民法院作出了：对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，对合同效力暂不表态，实际处理中应本着尊重现状、维护稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住、使用该房屋的权利。如果系争房屋已经拆迁或者已纳入拆迁范围的，应在扣除购房人的购房款后，充分考虑购房人重新购房的合理支出，由购房人与出卖人按比例取得补偿款，其分割比例一般可以考虑在7：3左右……的规范性规定。在合理的限度内弥补受让人的损失，让失信当事人承担应得的法律制裁，才能有效地平衡双方的利益，有助于培养社会公众的诚信观念。这也是在审判实践中培育和践行社会主义核心价值观的体现。因此，本案中当事人间的买卖合同虽因违反法律的强制性、禁止性的单项规范而无效，但应综合考量纠纷产生的是与非，善与恶，以及双方当事人的过错程度妥善适用法律的诚实信用和公平公正原则处理。因双方对合同的无效以及纠纷产生的原因均有过错，原告的过错较大，应将拆迁补偿款原则上在原、被告之间按2：8的比例分配，并应在20%部分扣除应当返还被告的购房价款并赔偿被告按同期贷款利息损失的80%为宜。征收补偿办法中的其他项目是对需搬迁人的定向性补偿与奖励，与原告无关。因涉案房屋正在被征收、拆迁过程中，且原告应得的返还利益已在拆迁补偿款中予以适当考虑，故无需再返还房屋。此次拆迁安置回购的房屋系城市国有土地使用权的房屋，不再存在农村宅基地成员资格的限制，故回购权应属于失去现住房而面临现实居住需要的被拆迁人即被告牛东啟享有。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十二条、第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十九条、第一百四十条之规定判决：一、原告田海江与被告牛东啟签订的房屋买卖协议无效；二、拆迁安置利益中的拆迁安置补偿款之外的其他项目属于搬迁人即被告由于需搬迁而产生的补偿利益，应当由被告享有，与原告无关；三、拆迁安置补偿款中的20%（即209×8033×20%＝335779.4元）在扣除了原告应当返还被告的购房价款以及赔偿被告相应利息损失56651.33元（详见附计息表）80%后的部分[（1678897×20%-（70000+55651.33×80%）＝221258.34元]归原告田海江所有；其余款额均归被告牛东啟所有；四、以上款项应从拆迁补偿款中结算，向拆迁安置补偿款的发放单位领取；五、拆迁安置回购权由被告牛东啟享有。本诉案件受理费100元，反诉案件受理费23600元，减半收取计11850元，由原告负担9550元，被告负担2300元。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。
本院查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，本案房屋买卖合同虽然双方自愿，但因违反法律行政法规的强制性规定而无效。当事人双方因无效合同取得的财产应当予以返还，给对方当事人造成损失的，应当进行相应赔偿。田海江明知涉案宅基地依法不能转让给非本集体经济组织以外成员仍进行转让，牛东啟亦明知是农村宅基地上的房屋却愿意购买，双方均存在过错。田海江在转让房屋十多年后，在房屋被征收、拆迁时才以违反法律规定为由主动主张合同无效，具有为利性，其存在的过错较大，应当返还所得购房款并应赔偿对方大部分的相应利息损失。原审法院根据传统道德、善良风俗以及与之相适应的法律原则性规范、牛东啟对房屋持续占有、居住、使用情况，作出按2：8的比例分配拆迁安置补偿款，并在20%部分扣除应当返还牛东啟的购房价款及赔偿利息损失的80%及对回购权属于失去现住房而面临现实居住需要的被拆迁人牛东啟享有的认定并无不当。综上，田海江的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12195元，由上诉人田海江负担。
本判决为终审判决。
审判长 成 进
审判员 姜 兵
审判员 姜建龙
二〇一八年四月四日
书记员 徐忠媛
附：相关法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。