湖南省凤凰县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘3123民初494号
原告：张杨，男，1978年10月30日出生，土家族，居民，湖南省凤凰县人，住湖南省凤凰县木江坪镇。
委托代理人：凌玉庆，凤凰县德隆法律服务所法律工作者。
被告：侯康忠，男，1943年10月10日出生，汉族，农民，湖南省凤凰县人，住湖南省凤凰县木江坪镇。
原告张杨与被告侯康忠排除妨害纠纷一案，本院于2017年6月20日立案受理后，依法由审判员田志刚适用简易程序，于2017年8月21日公开开庭进行了审理，由代理书记员欧晓英担任记录。原告张杨及其委托代理人凌玉庆，被告侯�忠均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张杨诉称，2006年3月3日，原告之母杨水秀与被告侯康忠再婚，组建新的家庭。在分家析产过程中，经家庭成员一致协商，原告出资三万元购买由被告侯康忠所有的位于木江坪街后砖木结构房屋一栋。因该房屋年久失修，原告将购房款按照《房屋产权转让合同书》的约定给付被告的儿子侯群后，重新修建该房屋。2011年12月24日，因家庭矛盾，被告侯康忠率众打伤原告，头部血肿、双目不能视物、全身多处软组织损伤。原告为保全性命，便离家外出打工至今。此事件的发生，导致家庭关系完全破裂。原告之母杨水秀于2012年年初、2016年4月先后两次向凤凰县人民法院起诉被告侯康忠要求离婚。2016年5月，原告之母杨水秀与被告侯康忠解除婚姻关系。在此之前，被告侯康忠以其系家庭成员为由一直居住于原告所建房屋中，但原告之母杨水秀与被告解除婚姻后，被告侯康忠仍十分蛮横、霸居于该房屋，并将原告的部分房间以年租金3000元价格出租。被告的行为已经严重侵犯了原告的合法权益，经与被告多次协商未果，遂诉至法院，请求：1、判令被告立即搬离由原告所有的位于木江坪镇街后的房屋；2、判令被告返还租金3000元；3、本案诉讼费由被告承担。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交证据如下：
1、《房屋产权转让合同书》复印件一份，拟证明原、被告之间买卖房屋及宅基地情况的事实。
2、《收条》复印件一份，拟证明原告已支付购房款的事实。
3、《人民调解意见书》复印件一份，拟证明被告占房的事实。
被告侯康忠辩称，原告所诉不属实，原告没有给付购房款30000元，原告非房屋所有权人，被告才系该房屋的房屋所有权人，被告没有侵犯原告的合法权益。
被告侯康忠为支持其抗辩主张，向本院提交证据如下：
1、（2012）凤民初字第108号《民事判决书》、（2016）湘3123民初328号《民事调解书》复印件各一份，拟证明被告侯康忠与原告之母杨水秀已解除婚姻关系及被告与原告之母杨水秀无任何财产及债务纠纷的事实。
2、《集体土地建设用地使用证》复印件一份，拟证明该房屋的土地使用权人为被告及房屋属于被告所有的事实。
当事人的质证意见和本院对证据的分析与认定：
1、对原告提供的证据1，经庭审质证，被告对真实性无异议，但认为原告没有按照合同约定履行支付30000元购房款的义务。本院经审查认为，原告张杨系居民户口，被告侯康忠系农村户口，集体所有的土地依照法律属于农民集体所有。本案中，原告张杨非木江坪镇木江坪村一组集体组织内成员，其购买农民宅基地上房屋的行为，违反了相关法律规定，系无效行为，故本院认定双方签订《房屋产权转让合同书》中关于转让房屋的行为无效。
2、对原告提供的证据2，经庭审质证，被告有异议，认为该借条系伪造的。本院经审查认为，该收条存在瑕疵，收条中没有载明付款人，单凭该份有瑕疵的收条不能证明原告张扬已履行支付购房款的事实，故本院对此证据不予采信。
3、对原告提供的证据3，经庭审质证，被告有异议，认为其没有参与过调解，故该份《人民调解意见书》系虚假的。本院经审查认为，该份意见书中仅证明原告之母杨水秀与被告侯康忠发生宅基地纠纷，原告之母杨水秀曾去木江坪镇人民调解委员会申请调解，因被告侯康忠不接受调解，调解失败的事实，故本院仅对该证据的真实性予以确认。
4、对被告提供的证据1，经庭审质证，原告对真实性无异议，但认为无任何财产及债务纠纷就已表明被告侯康忠与原告之母杨水秀无任何财产争议，因该房屋原本就属于原告所有。本院经审查认为，该《民事判决书》、《民事调解书》系本院核发的具有法律效力的文书，且与本案具有关联性，故本院对该证据的真实性予以确认。
5、对被告提供的证据2，经庭审质证，原告对真实性无异议，但认为被告已于2006年农历3月3日将房屋转让给原告。本院经审查认为，该证登记在被告侯康忠名下，系国家职能部门核发的具有法律效力的文书，�与本案具有关联性，故本院对其真实性予以确认。
依据本院认定有效证据，结合当事人的当庭陈述，本院审理查明案件事实如下：
2006年5月10日，原告张杨之母杨水秀与被告侯康忠在凤凰县民政局登记结婚，双方均系再婚。在原告张杨之母杨水秀与被告侯康忠登记结婚之前，其双方家庭成员于2006年农历3月3日（公历2006年3月31日）协商一致达成协议，约定：将被告侯康忠所有的位于木江坪镇街后的一栋房屋（四至界限为：前系侯ＸＸ屋、后系田树林屋、左系向玉军屋、右系侯迎春屋），以30000元的价格转让给原告张杨，该购房款由被告侯康忠之子侯群收取。协议达成后，2006年房屋被重新改建。房屋改建完成后，原告张杨与被告侯康忠及原告张杨之母杨水秀一直共同生活于此房屋中。2010年期间，因发生家庭矛盾，原告从该房屋搬离。2016年5月31日经本院调解，被告侯康忠与原告之母杨水秀解除婚姻关系。被告侯康忠一直居住于此房，并于2017年上半年以年租金3000元的价格出租其中的两间房屋。原告认为被告的行为侵犯其合法权益，遂诉至本院，请求：1、判令被告立即搬离由原告所有的位于木江坪镇街后的房屋；2、判令被告返还租金3000元；3、本案诉讼费由被告承担。
另查，原告张杨系城镇居民，被告侯康忠系农村居民，双方诉争房屋原系被告侯康忠所有。1989年凤凰县国土地管理局向被告侯康忠（证上载明为“候康中”）核发诉争房屋所在院落之《集体土地建设用地使用证》，确认侯康忠为土地使用权人。
本院认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。原告张杨与被告侯康忠所签《房屋产权转让合同书》的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。原告张杨并非木江坪村一组村民，系城镇居民，依法不能将宅基地使用权登记在张杨名下，且诉争房屋的《集体土地建设用地使用证》至今未由原土地登记机关依法变更登记至原告张杨名下，故该份《房屋产权转让合同书》中约定转让房屋的内容系无效。合同被确认无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。考虑到《房屋产权转让合同书》中约定转让房屋的内容系无效，且原告未能提供充分证据证明其已履行支付购房款的义务及出资对房屋进行重新修建，故对于原告的主张，本院不予支持。庭审中，被告侯康忠辩称购房款由�告之母杨水秀与其共同出资，及共同出资重新修建房屋。如原告张杨认为自己出资购买房屋、改建房屋，造成其经济损失，可就经济损失问题另行主张。综上，依据《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第九条、第十条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告张杨的诉讼请求。
案件受理费100元，减半收取50元，由原告张杨承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。
审 判 员 田志刚
二〇一七年八月三十一日
代理书记员 欧晓英
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第一百五十二条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
《中华人民共和国土地管理法》
第九条城市市区的土地属于国家所有。
农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地，属于农民集体所有。
第十条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理，已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。