山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁02民终840号
上诉人（原审被告）:蔺喜龙。
委托诉讼代理人:孙晓睿，北京市大成（青岛）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王林花。
委托诉讼代理人:隋兆岗，山东克维律师事务所律师。
原审被告:邱福刚。
原审被告:尹兴海。
上诉人蔺喜龙因与被上诉人王林花、原审被告邱福刚、原审被告尹兴海物权保护纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2015）北民初字第2653号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人蔺喜龙委托代理人孙晓睿、被上诉人王林花及其委托代理人隋兆岗到庭参加诉讼；原审被告邱福刚、原审被告尹兴海无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
蔺喜龙上诉请求：1、撤销（2015）北民初字第2653号民事判决；2、依法改判或将本案发回重审；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由:一审判决超出了被上诉人的诉讼请求，适用法律错误；本案案由是租赁合同纠纷，一审判决没有依据合同法的规定审查合同主体，合同的相对性，一审判决事实不清。
王林花辩称，第一，上诉人认为一审判决超出了被上诉人一审的诉讼请求是错误的，被上诉人在一审的诉讼请求中有要求上诉人返还房租的请求，一审也支持了该项的部分请求。被上诉人在一审中要求解除租赁合同，一审判决将被上诉人的该诉讼请求驳回，驳回后，面临的法律后果就是合同继续履行，是符合法律规定的。因此一审判决没有超出被上诉人在一审的诉讼请求。第二，上诉人提出适用合同法中的合同相对性，结合本案案情，上诉人是在机械的运用合同相对性的原则。房屋的房主变更到被上诉人名下时，房屋的租赁合同主体已经变更，我国法律规定允许租赁合同的房主变更，变更后的房主可以向原来的承租户索要房租。被上诉人向原承租方索要房租符合法律规定。
邱福刚和尹兴海均未陈述。
王林花向一审法院提出诉讼请求：1、解除蔺喜龙、邱福刚、尹兴海签订房屋租赁合同：2、赔偿王林花经济损失10万元（自2014年9月至判决生效止的房租10万元）;3、本案诉讼费由蔺喜龙、邱福刚、尹兴海承担。
一审中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，该院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，一审法院认定如下：1.蔺喜龙、邱福刚提交的蔺喜龙与尹兴海签订的房屋租赁合同一份，原告对其真实性不予认可并申请鉴定，但后又撤回申请；2.蔺喜龙、邱福刚提交的委托书，该委托书由尹兴海为蔺喜龙出具，委托事项系办理涉案房屋出租并代收租金等，王林花对其真实性不予认可并不申请对其鉴定；3.蔺喜龙、邱福刚提交的房屋租赁合同原件，合同主要内容为蔺喜龙将房屋转租给邱福刚，合同双方对此予以认可，并称该合同正在履行；4.王林花提交催告函及照片，证明原告向被告催告并送达，但照片模糊，照片中的催告函并未张贴，照片未显示日期。5、蔺喜龙、邱福刚提交的装修合同原件两份，蔺喜龙、邱福刚主张蔺喜龙为租赁房屋装修花费30万、邱福刚为租赁房屋装修花费10万，合同的施工方为案外人。该院对上述证据1、2、3的证明效力予以认可，对证据4、5的证明效力不予认定。
一审法院认定事实：对于各方没有争议的以下事实，该院予以确认：1.位于青岛市市北区×名下，尹兴海与王林花原系夫妻。2.2014年9月12日，王林花与尹兴海经该院调解离婚，双方协议将上述两套房屋分配归王林花所有。2015年2月11日，王林花登记取得上述两套房屋的房地产权证。3.涉案房屋由邱福刚向蔺喜龙租赁使用。就各方争议的事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，该院认定如下：1、2012年6月1日，尹兴海（甲方）与蔺喜龙（乙方）签订租赁合同，合同约定甲方将市北区×房屋租赁给乙方，租赁期限为6年，自2012年6月1日至2018年5月31日止；年租金5万元，付款方式为半年付；合同到期内，乙方有权转让，须经房东同意等内容。合同签订当日，蔺喜龙支付租金5万元。2、2014年4月28日，尹兴海出具委托书，其中记载：今尹兴海委托蔺喜龙办理出租，位置山东省青岛市市北区×户房屋，租赁相关事宜包括租期、押金。付款方式、房租均由蔺喜龙代收。尹兴海和蔺喜龙均签字确认。3、同日，蔺喜龙（甲方）与邱福刚（乙方）签订房屋租赁合同，其中记载：甲方将市北区×户房屋租赁给乙方，租赁期限为4年，自2014年5月28日至2018年5月27日止；月租金8333元，付款方式为年付。签订合同当日邱福刚支付租金10万元，押金2万元；4、一审中，蔺喜龙称尹兴海因到蔺喜龙开办的洗浴中心消费、尹兴海在收取电费过程中以不正当理由每月收取蔺喜龙3000余元等原因，加上利息尹兴海共计欠蔺喜龙32万元到33万元，后来用这些欠款抵顶了6年房租，因此已经支付全部房租。蔺喜龙未提交相关证据。5、一审中，蔺喜龙表示不同意向王林花履行其与尹兴海签订的租赁合同，邱福刚表示不同意作为次承租人代承租人向出租人交纳房租。
一审法院认为，涉案青岛市市北区×户房屋原系王林花与尹兴海的夫妻共同财产，登记在尹兴海名下，尹兴海与蔺喜龙就涉案房屋签订租赁合同，系合同双方真实意思表示，不违反相关法律规定，该院依法认定为有效。蔺喜龙租赁该房屋后，在出租人尹兴海同意的情况下，将该房屋转租给邱福刚，符合法律规定，依法应认定为有效。2014年9月12日，王林花与尹兴海离婚，上述两套房屋分配归王林花所有。虽然房屋所有权变更，但蔺喜龙作为承租人与尹兴海签订的房屋租赁合同依然有效，蔺喜龙向新的房屋所有权人即王林花履行原有的房屋租赁合同。蔺喜龙应支付自2014年9月12日起的房租。鉴于蔺喜龙已经支付尹兴海部分房租，主张的房租，以蔺喜龙知道或应当知道房屋产权变更之日起予以支持，因该院对王林花的催告函及照片不予认定，因此应以本案立案之日起算。蔺喜龙关于以尹兴海欠债抵顶房租的主张，未提供充分的证据予以证明，该院不予支持。且蔺喜龙所主张尹兴海所欠其债务，系个人债务，不能抵顶应当属于的房租。当承租人怠于履行支付租金的合同义务时，邱福刚作为涉案房屋的次承租人，可以代为履行；若承租人、次承租人均拒绝履行，承租人可以按照约定解除合同。因此王林花关于解除合同的诉讼请求，应视蔺喜龙、邱福刚履行情况予以判断。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条、参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、蔺喜龙于判决生效之日起十日内支付王林花房租75000元（自2015年4月21日至2016年10月21日至，按照每年租金5万元计算）；二、邱福刚有权自判决生效之日起十日内代蔺喜龙履行上述第一项义务；三、如蔺喜龙未按时足额履行上述第一项且邱福刚未按时足额履行上述第二项，蔺喜龙关于青岛市市北区西仲路3号5单元102、103户房屋的租赁合同解除，蔺喜龙于合同解除之日起10日内返还王林花上述房屋；四、驳回王林花的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由王林花负担600元，蔺喜龙负担1700元。
二审查明的事实与一审法院认定事实相同。
本院认为，本案系物权保护纠纷。从一、二审查明的事实看，涉案房屋原系王林花与尹兴海的夫妻共同财产，登记在尹兴海名下，尹兴海与蔺喜龙就涉案房屋签订租赁合同，系合同双方真实意思表示，不违反相关法律规定，依法认定为有效。蔺喜龙租赁该房屋后，在出租人尹兴海同意的情况下，将该房屋转租给邱福刚，符合法律规定，依法应认定为有效。后因王林花与尹兴海离婚，上述两套房屋分配归王林花所有。虽然租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，但蔺喜龙作为承租人与尹兴海签订的房屋租赁合同依然有效，王林花作为新的房屋所有权人有权要求蔺喜龙向其支付租金。据此，一审法院鉴于蔺喜龙已经支付尹兴海部分房租，对王林花主张的房租，以蔺喜龙知道或应当知道房屋产权变更之日起予以支持，并无不当，对此本院予以确认。根据房屋转租的事实，当承租人怠于履行支付租金的合同义务时，邱福刚作为涉案房屋的次承租人，可以代为履行；若承租人、次承租人均拒绝履行，王林花可以行使出租人的权利，可以按照约定解除合同。据此，一审法院对王林花解除租赁合同的诉讼请求作出相应判决并无不妥。
综上，蔺喜龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由蔺喜龙承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 龙 骞
审 判 员 杨保国
代理审判员 马 喆
二〇一七年四月二十日
书 记 员 王庆光
书 记 员 于国英