南宁铁路运输中级法院
民 事 判 决 书
（2017）桂71民终132号
上诉人（一审被告）：南宁市西乡塘区衡阳街道办事处友爱村第一村民小组，住所地南宁市西乡塘区友爱路解元三巷**号。
负责人：罗喜，该小组组长。
委托诉讼代理人：许福天，广西宁泽律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄小玲，广西宁泽律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：陆付宣，男，1957年9月10日出生，壮族，住南宁市兴宁区。
委托诉讼代理人：黄炳煜，广西大恒律师事务所律师。
上诉人南宁市西乡塘区衡阳街道办事处友爱村第一村民小组（以下简称友爱村一组）因与被上诉人陆付宣土地租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初927号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月22日受理后，依法组成合议庭，于2017年6月19日公开开庭审理了本案，上诉人友爱村一组的负责人罗喜及其委托诉讼代理人许福天、黄小玲，被上诉人陆付宣及其委托诉讼代理人黄炳煜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
友爱村一组上诉请求：1.撤销（2016）桂7102民初927号民事判决，依法改判驳回陆付宣的诉讼请求；2.本案的一、二审诉讼费用由陆付宣承担。
事实和理由：一、友爱村一组向陆付宣发出《关于解除土地租赁合同的函》合法有效，双方于2011年12月9日签订的《土地租赁合同书》已于2016年8月24日解除。理由如下：1.友爱村一组事实上不能履行《土地租赁合同书》。（1）一审陆付宣提交的《关于友爱村一组集体土地招租纠纷调查结果的通知》、《关于友爱村一组集体土地纠纷的处理意见》、《承诺书》、2015年6月8日的《通知》、2015年6月20日《值班记录》以及友爱村一组二审当庭提交的《南宁市西乡塘区农村集体资金使用审批表》等记载的内容表明，友爱村一组已经竭尽全力并且花费大量人力物力，也收不回被强占的涉案土地交给陆付宣使用，如果不解除双方签订的合同，将影响小组村民的正常生产生活，如小组村民不理智与强占户发生冲突，极有可能引发群体伤亡案件。（2）《土地租赁合同书》涉案的土地，其中北往南方向5.3米后面有4米×3米是南宁市西乡塘区衡阳街道办事处友爱村民委员会（以下简称友爱村委）的变压器及电房，友爱村委拆除变压器及电房后，加上强占友爱村一组约30平方米的土地出租给曹增奴，由曹增奴建成5层的房屋出租给他人用于经营，导致友爱村一组采取各种救济手段也无法收回涉案土地交付给陆付宣使用。2.陆付宣超过合理期限一直没有主张自己的权利，应视为其放弃自己的权利，合同不再需要履行。签订合同前，友爱村一组已告知陆付宣合同标的地块被他人非法占用，不能肯定可以清退成功，陆付宣非常清楚这些情况，仍执意要求与友爱村一组签订本案土地租赁合同。合同约定的开始履行的时间（2011年11月1日）到后，陆付宣看到他人仍然占用土地，既不作任何催促，也不寻求任何救济措施，陆付宣事实上也认定这个合同是不可能履行的。直到2016年11月，友爱村一组向陆付宣发出解除合同通知，其采取报复手段，才提起本案诉讼，要求友爱村一组继续履行双方签订的合同。3.《土地租赁合同书》第四条约定陆付宣应投资建设7层商住楼，友爱村一组要协助办理报建有关手续或协调有关部门使工程顺利进行。该约定的项目是未取得合法用地手续的建设项目，根据《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》第五条的规定，合同项下的约定双方是不能履行的，因此，法院应依法解除双方签订的合同。
二、《土地租赁合同书》应属无效合同。根据《中华人民共和国土地管理法》（以下简称土地管理法）第十五条第二款规定：“农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。”承包的外延大于租赁，承包的情况下需要政府批准，租赁也需要。双方签订的《土地租赁合同书》没有批准手续，因违反法律强制性规定，合同无效。友爱村一组事实上不能履行合同，陆付宣没在合理的期限内要求友爱村一组履行合同，友爱村一组降格请求解除合同事实清楚，有法可依。请求法院从本案事实出发，依法支持友爱村一组的上诉请求。
陆付宣答辩称，1.友爱村一组认为《土地租赁合同书》应于2016年8月24日解除，合同是否应当解除由法院认定。2.本案为通知解除合同效力确认之诉，而非确认合同无效之诉，友爱村一组的上诉理由与其当初解除合同的理由南辕北辙，完全改变了当初的诉求。友爱村一组要求解除合同，法院可以依职权对合同效力进行审查，这属于法院的法律权利，而不是友爱村一组的上诉权利。3.友爱村一组一审的答辩意见是不能将租赁物交给陆付宣，陆付宣没有缴纳租金，对此一审法院已经进行了明确认定。友爱村一组现在认为不能实际履行合同，过错在于谁？是友爱村一组内部的过错还是陆付宣的过错？友爱村一组在租赁物有瑕疵的情况下将土地租给陆付宣，现在主张合同无效，那么友爱村一组应当通过另外途径主张权利。南宁市西乡塘区衡阳街道办事处（以下简称衡阳街道办）《关于友爱村一组集体土地招租纠纷调查结果的通知》已经明确本案土地租赁合同是有效的。4.友爱村一组认为合同签订后长期未能履行，陆付宣没有在合理期限内要求履行，就视为其放弃合同权利，这个观点是错误的。这个合理期限如何确定？法律明确规定义务可以放弃，但是权利的放弃是需要明示的。5.友爱村一组提交的证据证明曾经想收回被强占的土地，但是友爱村一组的收回行为不是合法文明的，友爱村一组应当通过法律途径、依靠政府力量予以解决。6.友爱村一组当庭变更上诉的事实和理由，并当庭提交了证据，这样的诉讼行为对陆付宣是不公平的。
陆付宣向一审法院起诉请求：1.确认友爱村一组2016年8月24日关于解除双方土地租赁合同的通知无效；2、友爱村一组继续履行2011年12月9日签订的《土地租赁合同书》，并立即交付土地给陆付宣使用；3.本案诉讼费用由友爱村一组承担。
一审法院认定事实：2011年12月9日，友爱村一组召开村民代表会议，讨论关于将高石牌村委电房后小队土地整体开发的问题。友爱村一组一共32户代表，其中26户代表参加了此次会议。经过讨论，会议形成决议：同意将高石牌村委电房后小队土地约240平方米以100000元每年与高石牌小队土地整体出租开发。参加会议的26户代表有23户代表同意以上决议并签名。
村民代表会议召开并形成决议后的当天，友爱村一组（出租方、甲方）与陆付宣（承租方、乙方）签订了《土地租赁合同书》，约定：一、乙方向甲方租赁以下标的物：座落在南宁市工学院斜对面（即“高石牌”,北往南分四间，长度共16米，其中有2间，每间是5.3米，第3间3.2米，第4间为3米，北往南方向5.3米后面有4米×3米友爱村委变压器及电房）后面约有240平方米的土地出租给乙方投资开发建设。二、租赁期限20年，即从2013年11月1日至2033年10月31日，其中从2011年11月1日至2012年10月31日为筹备期（实际起始日以甲方交付标的物之日再延后一年作为乙方建设期算起，乙方交租期和甲方给乙方的开发建设期起始日也照此类推）。三、租金及支付方式：（1）租金每满5年递增5%：从2013年11月1日至2018年10月31日为每年100000元；从2018年11月1日至2023年10月31日为每年105000元；从2023年11月1日至2028年10月31日为每年110250元；从2028年11月1日至2033年10月31日为每年115762.5元。甲方给乙方1年的开发建设期，即2012年11月1日至2013年10月31日不计付租金和租期。（2）租金支付方式需提前一年支付，为每年一期，共分20期支付完毕。乙方必须遵守先交租金后使用，即每年在上期租金届满前交清下一年度的租金。如乙方不按时交租金的，甲方可单方终止合同并收回标的物。八、本合同期内，不因甲、乙双方法人代表改变而改变；如甲方无故擅自提前收回租赁土地构建物和各种设施，或干扰乙方的正常建设或经营，或有其他根本性违约的，乙方有权要求甲方继续履行合同，也可以解除合同，并有权要求甲方赔偿乙方因此造成的一切经济损失。合同还对其他权利义务进行了约定。合同签订后，陆付宣向友爱村一组预付了100000元的租金。
2016年8月24日，友爱村一组以涉案地块被人强行使用，未能按合同交付，且陆付宣也未交付过租金，合同已经无法履行等为由，向陆付宣作出《关于解除土地租赁合同的函》，决定解除与陆付宣的合同。
2016年8月27日，陆付宣向友爱村一组复函《关于不同意解除土地租赁合同的异议函》，表示双方合同合法有效，陆付宣不欠租金，友爱村一组无权单方面解除合同，陆付宣也坚决不同意解除合同，同时要求友爱村一组及时将涉案土地交付陆付宣使用。
2011年5月19日，罗福南、易秋莲与钟瑶飞签订《合同书》，约定罗福南、易秋莲将涉案土地上的房屋出租给钟瑶飞改建新房使用，租期25年，自2012年8月1日起至2037年7月30日止。
因友爱村一组与罗福南、易秋莲就涉案土地的使用权问题发生纠纷。2012年3月15日，衡阳街道办进行调查、核实后作出《关于友爱村一组集体土地招租纠纷调查结果的通知》，该通知认定友爱村一组已于2008年6月18日召开村民大会，将合同到期的高石牌地块收回生产队，并于2011年12月9日召开村民会议进行对外招标，得到了过半数村民的认可和同意。为此一组组干根据大多数群众意见，于2011年12月9日与陆付宣签订了合同，该合同有效。
同时，衡阳街道办司法所对上述纠纷进行调查、核实后作出《关于友爱村一组集体土地纠纷的处理意见》，该意见认定：1.滕华英、罗福南夫妇分别于1989年10月10日、1992年1月9日农转非，不是友爱村村民，没有使用集体土地的权利。2.滕华英出示的买卖高石牌地块的收款收据不具有法律效力。3.友爱村一组没有收到高石牌出让土地的款项。4.罗福南多次参加友爱村一组收回高石牌集体土地会议，从没提出异议，也表示同意收回。综上，罗福南对高石牌这块土地没有依法取得使用权，土地使用权仍属于友爱村一组。
2012年6月18日，滕华英、易秋莲与友爱村一组原组长罗坚毅签订《承诺书》，滕华英、易秋莲承诺将涉案土地完全归还友爱村一组。
2015年6月8日，衡阳街道办、友爱村委向农院路涉案土地上各租户发出《通知》，认为各租户的强占，友爱村一组无法向陆付宣交付土地，导致租金无法收取，造成巨大损失，限定各租户于2015年6月19日前搬完物品并将土地交还友爱村一组，逾期将强制收回土地。
2015年6月20日，友爱村一组与钟瑶飞就南宁市农院路6-16号铺面归属问题发生纠纷，双方到南宁市公安局五里亭派出所进行协调处理。
一审法院认为，首先，根据衡阳街道办及衡阳街道办司法所作出的认定意见，涉案合同签订时，友爱村一组是涉案土地的唯一合法使用权人。其次，《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十六条第二款的规定，村民代表会议有三分之二以上的组成人员参加方可召开，所作决定应当经到会人员的过半数同意。从陆付宣提交的村民会议记录及友爱村一组在庭审中的陈述可以证明，2011年12月9日召开的村民代表会议，已有三分之二以上代表参加，所作决议已得到过半数代表同意。第三，从村民代表会议决议的内容来看，决定以100000元每年将涉案土地出租开发。同日，友爱村一组即与陆付宣签订了《土地租赁合同书》，约定的内容也是前5年租金每年100000元，由此可以认定2011年12月9日的村民代表会议讨论的内容是将涉案土地出租给陆付宣，对此，衡阳街道办的调查结论也予以了印证。故，友爱村一组主张签订涉案合同时其不具备主体资格，且未经民主议定程序，与查明的事实不符，一审法院不予采信。陆付宣与友爱村一组于2011年12月9日签订的《土地租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同依法成立并有效。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
合同法第九十三条和第九十四条规定，双方可以协商一致解除合同，也可以约定解除合同的条件，解除条件成就时，解除权人可以解除合同，或者当具备法定的解除条件时，当事人可以解除合同。本案中，友爱村一组以涉案地块被人强行使用为由要求解除合同，既没有合同约定，也没有法律根据。同时，根据合同约定，自交付土地起一年内为筹备期，筹备期内免收租金。友爱村一组至今未向陆付宣交付土地，陆付宣无需向友爱村一组支付租金，但陆付宣不仅不存在拖欠租金的情形，相反，陆付宣在签订合同后就已向友爱村一组预付了100000元租金。友爱村一组以陆付宣未付租金为由解除合同，没有事实依据。另外，根据合同法第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。作为出租人的友爱村一组有义务积极采取合法有效的措施，及时处理涉案土地上的纠纷，排除妨碍，然后将土地交付给陆付宣，并保证陆付宣能够正常使用。故，陆付宣诉请确认友爱村一组于2016年8月24日作出的《关于解除土地租赁合同的函》无效，并请求友爱村一组继续履行2011年12月9日签订的《土地租赁合同》，交付土地给陆付宣使用，合法有据，一审法院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第九十四条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十六条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认友爱村一组于2016年8月24日作出的《关于解除土地租赁合同的函》无效；二、友爱村一组继续履行2011年12月9日签订的《土地租赁合同书》，并于本判决生效之日起十日内将位于南宁市工学院斜对面（“高石牌”北往南分四间，长度共16米，其中2间深5.3米，第三间为3.2米，第四间为3米，北往南方向5.3米后面有4米×3米友爱村委变压器及电房）后面约240平方米的土地交付陆付宣使用。案件受理费18300元，减半收取计9150元（陆付宣已预交），由友爱村一组负担。
二审期间友爱村一组提交如下证据：1.照片3页，证明友爱村委拆除自有的4米×3米变压器及电房后，将4米×3米的土地加上强占友爱村一组约30平方米的土地出租给曹增奴，建成五层的房屋，以及其他被强占土地的现状。2.南宁市西乡塘区农村集体资金使用审批表、2015年6月20日、7月10日到高石牌社员名单，证明友爱村一组向衡阳街道办多次申请经费用于清退他人强占涉案土地，小组村民也参与清退强占土地活动，但至今也没有收回被强占的涉案土地的事实。陆付宣对友爱村一组提交证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。
经质证，本院认为，友爱村一组提交的证据1，在无其他相关证据佐证的情况下，仅凭该组照片，无法证实友爱村委占用友爱村一组土地的面积，以及楼房是何人所建等问题，即无法实现其证明目的，本院对该组证据不予采信。虽然陆付宣对证据2的真实性、合法性、关联性均不予认可，但未提交相反证据予以反驳，本院对证据2予以采信，可证实友爱村一组为收回该场地组织过村民进行清退活动，并为此向村民支付误工费。
双方当事人对一审查明的事实均无异议。经审查，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。
根据双方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：一、在合理期限内陆付宣是否进行了催告？二、双方签订的《土地租赁合同书》是否应当予以解除？
本院认为，关于本案所涉租赁合同的效力问题。友爱村一组在上诉理由中主张合同无效，依据是土地管理法第十五条第二款的规定，认为土地承包经营需报乡（镇）人民政府批准，承包的外延大于租赁，因而租赁也需要经乡（镇）人民政府批准。在《土地租赁合同书》未经政府批准的情况下，因违反法律强制性规定，合同无效。本院认为，友爱村一组对该条法律规定的理解有误，在土地承包经营需要经政府批准的情况下，不能当然得出租赁也需要经政府批准的结论。一审判决认定《土地租赁合同书》成立并有效有事实和法律依据。
关于在合理期限内陆付宣是否进行了催告的问题。友爱村一组主张由于陆付宣未在合理期限内进行催告，视为其放弃合同权利，本案所涉土地租赁合同不再需要履行。根据本案查明的事实，陆付宣与友爱村一组签订《土地租赁合同书》后，土地就由于他人占用一直未能交付。2012年3月15日衡阳街道办及衡阳街道办司法所就本案所涉土地纠纷出具了《关于友爱村一组集体土地招租纠纷调查结果的通知》、《关于友爱村一组集体土地纠纷的处理意见》。2015年6月8日，衡阳街道办和友爱村委向涉案土地上各租户发出通知，要求各租户限期撤离，将土地交还给友爱村一组。以上事实说明，涉案土地的纠纷一直在处理过程中，尽管没有证据可证实陆付宣就合同履行向友爱村一组进行过催告，但其在友爱村一组发出解除通知后，即明确表示不同意解除合同，同时要求友爱村一组将涉案土地交付。因此友爱村一组认为由于陆付宣未在合理期限内催告、合同不再需要履行的上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于双方签订的《土地租赁合同书》是否应当予以解除的问题。由于《土地租赁合同书》合法有效，陆付宣在签订合同后即向友爱村一组预付了100000元租金。在涉案土地未交付的情况下，陆付宣亦不存在拖欠租金的问题，其在履行合同过程中并无违约行为，友爱村一组单方行使合同解除权无事实和法律依据，友爱村一组关于《土地租赁合同书》应当解除的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，友爱村一组的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18300元（友爱村一组已预交），由南宁市西乡塘区衡阳街道办事处友爱村第一村民小组负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 岚
审判员 张红娟
审判员 彭 博
二〇一七年七月二十四日
书记员 符贵芳