山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁01民终6541号
上诉人（原审被告）：山东龙腾房地产开发有限公司，住所地济南市。
法定代表人：吴荣彬，董事长。
委托诉讼代理人：郑少东，男，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：贺涛，泰和泰（济南）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：方永文，男，1972年9月9日出生，汉族，住黑龙江省讷河市。
委托诉讼代理人：周玲，北京市盈科（济南）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李清亮，北京市盈科（济南）律师事务所律师。
上诉人山东龙腾房地产开发有限公司（以下简称龙腾公司）因与被上诉人方永文商品房预售合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2016）鲁0104民初4531号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年8月25日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
龙腾公司上诉请求：1.请贵院依法撤销一审判决；2.依法改判龙腾公司向方永文减少支付274天逾期交房的违约金；3.依法改判龙腾公司依据方永文所受实际损失向其支付逾期交房的违约金。事实与理由：第一，一审判决认定事实不清，依法判令龙腾公司向方永文少支付274天逾期交房的违约金。龙腾公司在一审审理过程中向法院提交证据一宗，证明施工过程中政府要求停产、停工，导致延误工期274天，一审未予认定，应属认定事实错误。一审判决以该证据为复印件，真实性不能确认为由对政府原因导致延期交房的事实不予认定。龙腾公司提交的证据材料均系济南市相关职能部门印发的正式文件，高考、重污染天气应急措施、北京20**亚太经合组织会议召开等事件均系众所周知的可以导致停工的社会事件，其他文件也均具有相应的政府文件编号，真实合法，停工理由符合龙腾公司与方永文签订的《济南市商品房买卖合同》第八条第二款的约定。对此，龙腾公司认为一审判决认定事实错误，法院应当依法确认因政府原因导致的停工天数，判令龙腾公司对此不承担违约责任，改判龙腾公司向方永文减少支付274天的逾期交房违约金。第二，一审判决适用法律错误，应依法改判龙腾公司根据方永文所受的实际损失向方永文支付违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，龙腾公司认为根据双方签订的合同约定为违约金为购房款数额的每日万分之一，双方签订的补充协议约定2016年6月30日之后逾期交房的违约金为购房款数额的每日万分之二，上述约定均过高，根据合同法的相关规定应予适当减少。本案中，一审判令2016年6月30日前龙腾公司向方永文支付违约金数额每月2048.5元，2016年7月1日至10月4日龙腾公司向方永文支付违约金数额每月4169元，但相同地段的同等面积房屋的租金远远低于合同约定的数额，方永文所受的实际损失亦远远低于合同约定的违约金，应依法适当予以减少。故一审法院适用法律错误，应当根据方永文所受实际损失确定向其支付违约金的标准，依法减少龙腾公司向方永文支付的违约金的数额。第三，方永文收房后，龙腾公司不应向其支付违约金。2016年10月5日，方永文自愿收取房屋，收取房屋后正常装修且不存在其他影响入住的条件，不存在任何损失，故方永文无权要求龙腾公司支付其收房之后的违约金。一审判决适用法律错误，应予改判。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请贵院依法予以改判。
方永文辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，请求贵院驳回龙腾公司的全部上诉请求。具体如下：方永文与龙腾公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，合同的内容不违背法律法规的禁止性规定，合法有效，应受到法律的保护，双方都应本着诚实信用的原则遵守合同约定、全面履行各自的权利和义务，于理于法有据。因方永文与龙腾公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，有双方的签字、盖章，合法有效。方永文已经按照合同的约定履行了交纳购房款的义务，“关于“交付期限”合同第八条约定出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得开发项目《分期综合验收证明》并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人未按合同规定的期限将该商品房交付给买受人使用，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”2016年双方签订的补充协议将交付期限变更为2016年6月30日，如果龙腾公司未能在2016年6月30日前将商品房交付给乙方，则自2016年7月1日起算，《商品房买卖合同》第九条所约定的逾期交房违约金由已付房价款每日万分一的比例调整为日万分之二。截止本次法庭调查前，龙腾公司至今未能取得分期综合验收证明》，应按照合同第八条的约定向方永文支付违约金。一、违约金计算期间正确。龙腾公司在一审提交证据一宗，证明政府要求停工、停产，导致延期274天。方永文对该份证据的来源、真实性均有异议，没有加该政府公章，不能证明是从政府部分取得，而且该证据系复印件，对其真实性不予认可。其次该份证据不能证明所载明的内容例如高考、重污染天气应急措施、亚太经合组织会议等事件，与涉案开发项目延期交房有因果关系，也不能证明与方永文所购买的某某某某某某涉案房屋延期交房有因果关系。关于《商品房买卖合同》第八条第二款系格式条款，龙腾公司在售房时并没有对于该涉案房屋会因政府原因延期交房导致免责向方永文进行说明和提示，单方面的免责条款无效。合同制定一方为龙腾公司，对于何时能交房，是否会因为政府原因导致延期，龙腾公司能够预见，方永文制作的《商品房买卖合同补充协议》的交房时间是2016年6月30日，方永文基于信赖原则有理由相信龙腾公司会在2016年6月30日向方永文交房，双方基于诚信原则履行合同义务，延期交房的违约责任应由龙腾公司承担。二、违约金计算比例正确，不存在违约金过高的情形。因方永文与龙腾公司签订的合同文本的制定及提供者为龙腾公司，在制定合同初期其应已对其违约的行为可能会造成的后果进行了评估。龙腾公司在主合同约定的违约金为日万分之一，龙腾公司单方制定合同之初并没有同方永文进行协商，现在以违约金约定过高为由要求减轻责任承担，违反了诚实信用原则。方永文基于信赖原则，有理由相信龙腾公司能够按期交房，龙腾公司迟迟没能交房，至今已经接近两年，在龙腾公司明知会无法按期交房的前提下仍然约定了交房日期，损害了方永文的信赖利益，龙腾公司应当按照合同约定承担逾期交房的不利后果。龙腾公司认为一审法院判令的逾期交房违约金过高，龙腾公司并未能够证明逾期交房的实际损失，并且一审法院已经做出认定，龙腾公司按照补充协议日万分之一向方永文支付违约金并不过高，即便是按照日万分之二向方永文支付违约金也并不过高，按照市场房价情形，在2016年-2017年房价上涨，随之房屋租金也大幅度上涨，房屋租金价格基本上等于龙腾公司所应承担逾期交房违约金。所以说并不存在可以调低违约金的情形。三、即使方永文收房，龙腾公司应向方永文支付违约金。龙腾公司至今未按《商品房买卖合同》约定的交房条件取得开发项目《分期综合验收备案证明》，也就是说龙腾公司向方永文交付的商品房不符合合同约定，《合同法》第107条明确规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救、或者赔偿损失等违约责任”，虽然方永文为了居住接受了该房屋，在接受房屋时涉案房屋并没有通过综合验收，龙腾公司在方永文接受房屋之后应承担违约责任。综上所述，龙腾公司的上诉请求没有事实及法律依据，望贵院查清事实，依法驳回龙腾公司的上诉请求。
方永文向一审法院起诉请求：1.判令龙腾公司向方永文支付逾期交房违约金22778.88元（自2016年1月1日至2016年10月18日）；2.判令龙腾公司支付逾期交房违约金自2016年10月19日至判决生效之日，剩余违约金另行起诉。
一审法院认定事实：一、2013年10月22日，方永文作为买受人与出卖人龙腾公司签订《商品房买卖合同》，约定方永文购买龙腾公司开发建设的某某某某某某10#楼1-1103号预售商品房，该楼预售许可证号为济建预许某号。合同中关于计价方式及价款约定按建筑面积计算，单价为每平方米7905元，金额694844元。关于“交付期限”合同第八条约定出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该条中还约定如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.遭遇其他不可预见、不可抗拒的因素（包括但不限于市政工程施工、重大传染性疾病、非正常性停水停电以及政府行为等原因）以及其他不可归责于出卖人的原因；3.由于买受人原因未按时足额交清合同价款、公共维修基金及有关行政部门规定的其他费用或未按时办理相关手续等其他原因。出卖人逾期交房的违约责任在合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）。1.逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。合同中还对买受人逾期付款的违约责任、规划设计变更、交接等事项进行了约定。附随该合同，另有附件一房屋平面图、附件二公共部门与公用房屋分摊建筑面积构成说明、附件三装饰设备标准、附件四民用建筑节能信息公示等。
同日，龙腾公司与方永文还签订了附件五：合同补充协议，就通知方式的补充、面积差异处理等进行了约定。
二、方永文按合同约定向龙腾公司支付了购房款694844元，龙腾公司分别于2013年9月6日和11月2日向其开具了收据；方永文另向龙腾公司交纳地下室款27357元，龙腾公司于2013年9月6日向其开具收据。
三、因龙腾公司未按与方永文签订《商品房买卖合同》中约定的时间向方永文交付商品房，双方于2016年（无具体日期）签订《补充协议》，载明龙腾公司为甲方、出卖人，方永文为乙方、买受人，内容为：鉴于2013年10月22日，甲乙双方签订《商品房买卖合同》，乙方购买甲方开发的“某某某某某某”项目10号楼1单元1103室房产；……因甲方未能按《商品房买卖合同》的约定，于2015年12月31日前向乙方交房，构成违约。甲方同意按照《商品房买卖合同》的约定，向乙方支付逾期交房违约金。为此，双方达成如下补充协议：一、乙方选择继续履行《商品房买卖合同》。具体：1.甲乙双方继续履行《商品房买卖合同》，将《商品房买卖合同》第八条所约定的交付期限变更为2016年6月30日；2.甲方仍然按《商品房买卖合同》第八条、第九条的约定承担2016年6月30日前的逾期交房违约金。甲方于本协议生效之日起十五个工作日内，向乙方预付逾期交房违约金6253.60元。《商品房买卖合同》及本补充协议所约定的、违约方应向相对方承担的其他违约责任，双方同意甲方交房后一并结算。3.如甲方在2016年6月30日前，未能将商品房交付乙方，则自2016年7月1日起算，《商品房买卖合同》第九条所约定的逾期交房违约金由乙方已付房价款每日万分之一的比例调整为乙方已付房价款每日万分之二的比例执行。
四、方永文后于2016年10月4日接收其购买的商品房。
本案诉讼中，龙腾公司说明其尚未取得本案涉及开发项目的《分期综合验收备案证明》，并说明原因一是供电，二是槐荫区开发楼盘较多，处于排队等待状态导致开发项目无法及时取得该证明。
对于当事人没有争议的事实，一审法院予以确认。
当事人双方有争议的事实，龙腾公司主张本案涉及开发项目在施工过程中因政府原因由相关政府部门要求于停产、停工，导致其施工延期274天，其就此主张提供高考、中考期间作好服务工作的通知、重污染天气应急工作、北京20**亚太经合会议期间的通知等复印件，其并说明以上证据均没有原件，系在政府相关部门、网站上的公示取得，并称接到政府相关部门的电话通知或要求停产、停工。
方永文对龙腾公司提供以上证据的来源、真实性均有异议，认为不能证明是从政府部门取得的，主张上面没有加盖政府部门的印章。而且文件中所称的中考、高考等原因不能归咎于是政府的原因。此外，龙腾公司在2016年还与其签订了补充协议，在补充协议中明确载明，因其原因未能按照合同约定交房，构成违约，应支付违约金。该条也明确载明了违约金的计算方式和期间。由此得知，龙腾公司提交的上述证据中所谓的停产停工，并未对其产生任何的影响。
一审法院认为，龙腾公司提供的以上证据均为复印件，真实性不能确认。即使以上证据属实，但各通知中的内容是否确实导致龙腾公司本案所涉开发项目的施工延期，即两者之间是否存在关联，仅从以上证据中无法确认。且双方于2016年达成《补充协议》，在该协议中载明龙腾公司未能按《商品房买卖合同》的约定于2015年12月31日前交房，构成违约，双方达成补充协议，即继续履行《商品房买卖合同》，将原合同第八条约定的交付期限变更为2016年6月30日，龙腾公司仍然按《商品房买卖合同》第八条、第九条的约定承担2016年6月30日前的逾期交房违约金。由此《补充协议》的约定可以看出，龙腾花园在本案诉讼中的主张的以上延期原因不能成立。
一审法院认为，方永文与龙腾公司于2013年10月22日签订的《商品房买卖合同》及附件均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，龙腾公司也已就预售的商品房取得商品房预售许可证，因此该合同及附件均合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款明确规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，方永文的主要合同义务是按约定时间和数额向龙腾公司交纳购房款项，龙腾公司的主要合同义务则是按约定时间和标准向方永文交付商品房及协助办理房屋所有权的登记。但就本案审理查明事实，龙腾公司不仅未按原合同约定在2015年12月31日前将取得开发项目《分期综合验收备案证明》的商品房交付，也未按双方2016年签订的《补充协议》约定在2016年6月30日前向方永文交付商品房，且至今尚未取得开发项目的《分期综合验收备案证明》，其行为已构成违约，应当向方永文承担逾期交房的违约责任。关于该项违约责任，双方签订的《商品房买卖合同》中明确约定了自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人即龙腾公司按日向买受人即方永文支付已交付房价款万分之一的违约金；双方在2016年签订的《补充协议》又另行对逾期交付商品房的违约金标准约定为自2016年7月1日起，龙腾公司按日向方永文支付已交付房价款每日万分之二的比例执行。方永文现提出的具体诉讼请求即是以该约定标准为依据。龙腾公司在本案诉讼中主张该违约金约定标准过高，要求调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款明确规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，第二款还规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，龙腾公司提出该项主张即是基于以上规定。但经一审法院审查，《商品房买卖合同》中约定龙腾公司应向方永文承担违约金的标准即按日支付已交购房款万分之一及《补充协议》调整违约金的标准为按日支付已交购房款万分之二的标准并不过高，因此一审法院对龙腾公司的该项主张不予采信，对双方在合同中约定的违约金计算标准不予调整。
方永文在本案中要求龙腾公司向其支付逾期交房的违约金，起算时间为2016年1月1日即《商品房买卖合同》约定的交房时间之次日，截止时间为本案判决之日，其还说明剩余违约金另行主张。但需要说明的是，方永文在向一审法院提起诉讼时，其仅就明确金额自2016年1月1日至2016年10月18日的违约金22778.88元预交了案件受理费，另主张的自2016年10月19日至判决之日的违约金虽经一审法院催交，其未再交纳案件受理费，因此自2016年10月19日至判决之日的违约金在本案中一审法院不予审理。
就本案查明事实，方永文虽实际已于2016年10月4日接收了所购买的商品房，但至今龙腾公司也未按《商品房买卖合同》约定的交房条件取得开发项目《分期综合验收备案证明》，也就是说龙腾公司向方永文交付的商品房实际并不符合双方约定的交房条件。《中华人民共和国合同法》第一百零七条明确规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救或者赔偿损失等违约责任”，因此龙腾公司在方永文2016年10月4日实际接收所购买的商品房后仍应承担违约责任，只是鉴于方永文实际接收了商品房，龙腾公司违约行为对其造成的损失势必有所减少，如再按合同的原约定要求龙腾公司全额向方永文支付违约金也明显不妥，鉴于此，一审法院酌定在方永文实际接收所购买的商品房后，龙腾公司按原约定违约金标准的30%向方永文承担违约金。此外，方永文要求龙腾公司支付的违约金是以其向龙腾公司交纳的包括地下室款项在内的全部价款为基数进行计算，龙腾公司对此提出异议，认为应按商品房款项计算而不应当包括地下室款在内。对此，一审法院认为，方永文向龙腾公司交纳地下室款项，龙腾公司出具收据的时间为2013年9月6日，由此说明方永文交纳该款项的时间不会晚于收据开具时间。而方永文与龙腾公司签订《商品房买卖合同》的时间为2013年10月22日，在该合同中约定的“第三条买受人所购商品房的基本情况”处明确约定商品房为10#楼1-1103号，该条中的“附属物名称”为“X”，“附属物面积”为“X平方米”。由此也就说明双方签订的《商品房买卖合同》并未将地下室包括在该合同之中，而在2016年双方签订的《补充协议》中也未写明计算违约金包括地下室的款项。因此，一审法院认为龙腾公司就此内容提出的异议有理，方永文要求的逾期交付商品房违约金计算基数不应包括地下室款项，而应当仅是商品房款项，即以694844元为基数。
综上，以方永文向龙腾公司交纳的购房款694844元为基数，自2016年1月1日起计算至6月30日，按《商品房买卖合同》约定的违约金标准日万分之一，违约金应为12575.88元；自2016年7月1日起至10月4日，按《补充协议》约定的违约金标准日万分之二，违约金应为13340.16元；自2016年10月5日起至10月18日，按《补充协议》约定的违约金标准日万分之二计算违约金应为2640.24元，并按一审法院酌定的30%比例，违约金实际应为792.07元，以上合计为26708.11元。另扣减龙腾公司按《补充协议》已向方永文支付的违约金6253.60元，龙腾公司还应向方永文支付逾期交付商品房的违约金20454.51元。方永文原诉讼请求要求龙腾公司支付此间的违约金22778.88元数额不准确，应以一审法院确定为准。综上，判决：一、山东龙腾房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向方永文支付逾期交付某某某某某某10#楼1-1103号商品房的违约金20454.51元（截至2016年10月18日）；二、驳回方永文的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费369元，减半收取计184.50元，由方永文负担24.50元，由山东龙腾房地产开发有限公司负担160元。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，方永文与龙腾公司于2013年10月22日签订的《商品房买卖合同》及附件均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效。上述合同第八条交付期限中约定，龙腾公司应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得《分期综合验收备案证明》，并符合本合同约定的商品交付给买受人方永文使用。龙腾公司至今未取得开发项目的《分期综合验收备案证明》，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。龙腾公司主张因政府相关部门要求停产、停工等原因导致涉案商品房未能按期交付，其应少承担274天的逾期交房违约金。龙腾公司在一审中提供的证据均系复印件，真实性无法确定。此外，即使龙腾公司提供的证据属实，但龙腾公司未能提供证据证实政府相关部门要求停产、停工等与涉案商品房交付迟延之间的因果关系。故龙腾公司主张因政府原因导致商品房迟延交付的上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于违约金问题。涉案的《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任中约定，龙腾公司如未按合同约定的期限将该商品房房交付买受人使用，逾期不超过90日的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起止实际交付之日止，龙腾公司按日向方永文支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，方永文有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，龙腾公司按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。方永文已于2016年10月4日实际接受涉案房屋，龙腾公司应当根据合同约定承担2016年1月1日至2016年10月3日之间的逾期交房违约金。龙腾公司在2016年10月4日仍未实际取得涉案开发项目的分期综合验收备案证明，但方永文在明知龙腾公司未取得涉案开发项目的分期综合验收备案证明的情况下，仍实际接受房屋，应视为以其实际行为变更了双方对于合同约定的涉案商品房交付约定的变更。龙腾公司在一审中认可系因供电问题造成无法取得分期综合验收备案证明，但方永文作为涉案商品房的买受人及实际占有人，并未举证证明其因供电问题导致其生活的不便，亦未举证证明因龙腾公司在未取得分期综合验收备案证明即交付房屋导致其无法使用涉案商品房或使用受限，故其要求龙腾公司承担2016年10月4日之后的违约责任于法无据。关于违约金具体数额，2016年1月1日至2016年6月30日，根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，以方永文交付的购房款694844元为基数，按照日万分之一，计算违约金为12575.88元。关于2016年7月1日至2016年10月3日的违约金，因双方签订的《补充协议》中约定若龙腾公司在2016年6月30日前，未能将商品房交付方永文，则自2016年7月1日起算，《商品房买卖合同》第九条所约定的逾期交房违约金由方永文已付房价款每日万分之一的比例调整为方永文已付房价款每日万分之二的比例执行。故方永文交付的购房款694844元为基数，按照日万分之二，计算违约金为13340.16元。综上，龙腾公司应当承担违约金数额为25916.04元。龙腾公司已经支付方永文逾期交房违约金6253.60元，龙腾公司还应支付方永文违约金19662.44元。
综上所述，龙腾公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销济南市槐荫区人民法院（2016）鲁0104民初4531号民事判决；
二、上诉人山东龙腾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向方永文支付逾期交付某某某某某某10#楼1-1103号商品房的违约金19662.44元；
三、驳回被上诉人方永文的其他诉讼请求。
一审案件受理费369元，减半收取184.5元，由方永文负担40元，由山东龙腾房地产开发有限公司负担144.5元；二审案件受理费369元，由山东龙腾房地产开发有限公司负担330元，由方永文负担39元。
本判决为终审判决。
审判长 闫振华
审判员 黄宏伟
审判员 李 静
二〇一七年十月二十三日
书记员 李在利