北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民（商）初字第44348号
原告北京汇盛房屋拆迁有限责任公司，住所地北京市东城区新中街68号8号楼8-3。
法定代表人贾文生，总经理。
委托代理人杨德君，北京嘉善律师事务所律师。
被告北京强佑房地产开发有限公司，住所地北京市海淀区清河嘉园东区甲1号楼10层1043室。
法定代表人李小波，董事长。
委托代理人孟中辉，男，汉族，1979年1月2日出生，北京强佑房地产开发有限公司职员。
委托代理人魏莲璐，女，满族，1981年4月4日出生，北京强佑房地产开发有限公司职员。
原告北京汇盛房屋拆迁有限责任公司（以下简称汇盛公司）诉被告北京强佑房地产开发有限公司（原名为北京强佑房地产开发公司，以下简称强佑公司）借款合同纠纷一案，本院于2015年12月8日受理后，依法由审判员莫泰京适用普通程序公开开庭进行了审理。本院于2016年4月7日公开开庭进行了审理，汇盛公司的委托代理人杨德君与强佑公司的委托代理人孟中辉、魏莲璐到庭参加了诉讼。后因工作原因，本案变更为审判员闫肃适用普通程序公开开庭进行审理。本院于2016年11月22日公开开庭进行了审理，汇盛公司的委托代理人杨德君与强佑公司的委托代理人孟中辉到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。
汇盛公司起诉称：2002年9月10日，汇盛公司与强佑公司经协商，同意向强佑公司出借1600万元，其中包含垫资款50万元，用于公司经营，借款期限为2个月，至2002年11月9日借款期限届满。同日，强佑公司另行出具一份承诺书，载明利息按月利率1％计算，支付至借款本金全部清偿之日止。至2009年1月15日止，强佑公司还款700万元，尚欠本金900万元，期间未给付利息。后强佑公司出具承诺书，载明”我公司保证一年之内还清”。至2011年12月6日，汇盛公司与强佑公司签订借款终止协议，载明强佑公司”一次性归还本金及利息450万元后，双方借贷1600万元本金及利息的债务关系终止”。此后，强佑公司仍未能按约履行承诺，经多次催促，强佑公司仍以账目计算不清，需要双方核算为由拖延偿还协议中承诺的欠款。故汇盛公司诉至法院，诉讼请求：1、强佑公司返还借款本金450万元；2、强佑公司给付利息，利息以450万元为基数，自2011年12月6日起至实际支付之日止，按年利率12％计算；3、强佑公司给付违约金80万元；4、本案诉讼费用由强佑公司承担。
汇盛公司向本院提交以下证据予以证明：1、协议书（2002年9月9日）；2、承诺书（2002年9月10日）；3、汇款存根及发票联；4、中国建设银行进账单及记账单；5、承诺书（2009年1月15日）；6、强佑公司与汇盛公司往来款情况；7、借款终止协议；8、协议书（2007年10月31日）；9、协议书（2004年1月15日）及承诺书（2004年7月20日）；10、企业变更（改制）登记（备案）申请表（一）及北京强佑房地产开发公司职工代表大会决议；11、情况说明、发票联、汇款存根；12、说明及手机录音文字整理。
强佑公司答辩称：强佑公司不同意汇盛公司的诉讼请求，请求法院依法全部驳回。汇盛公司诉请的450万元借款与事实不符。第一，2002年9月9日双方签订协议，强佑公司向汇盛公司借款1600万元。至2003年9月，强佑公司已向汇盛公司还款700万元，2003年又以五套房产充抵借款662.5698万元。此后自2004年7月至2006年12月强佑公司按月向汇盛公司还款共计155万元。此外强佑公司通过中都国际拍卖有限公司（以下简称中都公司）向汇盛公司还款86.6083万元。2007年5月31日汇盛公司向强佑公司借款300万元至今未还，事实上汇盛公司反欠强佑公司304.1781万元，强佑公司要求汇盛公司返还欠款并给付利息损失。第二，汇盛公司的诉讼请求已经超过了诉讼时效，因强佑公司以五套房产低价抵偿给汇盛公司部分欠款，汇盛公司通过持有房产获得了巨大的经济利益。2011年12月，双方签订借款终止协议。该行为造成诉讼时效中断后，汇盛公司一直未向强佑公司主张过任何权益，截至汇盛公司起诉时，本案已超过了诉讼时效。第三，汇盛公司诉讼请求中要求的利息、违约金没有相应的法律依据及合同依据。根据终止协议，450万元既包含本金也包含利息，双方签订的借款协议违反国家金融法，应属无效，故450万元中包括的利息部分不应予以支持。另外双方通过以房抵债的方式，也不存在利息。根据我国合同法第211条的规定，对借款没有约定利息的视为不支付利息，终止协议也不是借款协议的补充协议，没有利息和违约金的约定，故汇盛公司主张的利息和违约金不应予以支持。
强佑公司向本院提交以下证据予以证明：1、转账凭证及房屋入住分配函；2、转账支票存根及收据；3、借据及收据；4、情况说明。
经本院庭审，双方当事人对汇盛公司提交的证据1、协议书（2002年9月9日）；2、承诺书（2002年9月10日）；3、汇款存根及发票联；4、中国建设银行进账单及记账单；7、借款终止协议；10、企业变更（改制）登记（备案）申请表（一）及北京强佑房地产开发公司职工代表大会决议的真实性、关联性、合法性均无异议，本院予以确认。
双方当事人对以下涉及本案争议焦点的证据持有异议：
一、汇盛公司提交的证据5、承诺书（2009年1月15日），证明强佑公司承诺偿还借款。强佑公司认为该证据的真实性无法核实。因该证据上所加盖的公章为强佑公司所有，而强佑公司并未提交证据证明该证据上所加盖印章存在虚假或伪造的情况，亦未对印章的真实性申请鉴定，故本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。
二、汇盛公司提交的证据6、强佑公司与汇盛公司往来款情况，证明强佑公司拒绝还款的理由在于其出售房屋的价格上涨，强佑公司拒绝还款应当承担违约责任。强佑公司认为该证据仅为打印件，并未加盖任何公章，故对该证据的真实性、证明目的均不认可。因该证据仅为汇盛公司单方出具的情况说明，并无双方确认签字或盖章，故本院对该证据的真实性不予认可。
三、汇盛公司提交的证据8、协议书（2007年10月31日），证明强佑公司在其证据3中所主张的借款是其他纠纷中已解决的款项。强佑公司认为该证据的真实性无法核实，且与本案不具有关联性。因该证据内容与本案借贷关系并无联系，故本院对该证据的关联性不予认可。
四、汇盛公司提交的证据9、协议书（2004年1月15日）及承诺书（2004年7月20日），证明强佑公司在其证据2中所主张的还款，实际为另案借款给付的利息，与本案并无关联性。强佑公司认为该证据的真实性无法核实，且与本案不具有关联性。因该证据内容与本案借贷关系并无联系，故本院对该证据的关联性不予认可。
五、汇盛公司提交的证据11、情况说明、发票联、汇款存根，证明北京住总正通市政工程有限公司热力分公司（以下简称住总正通热力分公司）接受汇盛公司的委托指令，向强佑公司给付借款。强佑公司对发票联、汇款存根的真实性认可，对情况说明的真实性无法核实。因强佑公司并未提交证据证明该证据上所加盖印章存在虚假或伪造的情况，亦未对印章的真实性申请鉴定，且该证据所反映的借款数额及交付情况与汇盛公司所提交的证据3中发票联所记载的内容一致，相互印证，故本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。
六、汇盛公司提交的证据12、说明及手机录音文字整理，证明2011年11月之后，汇盛公司向强佑公司数次主张债权。强佑公司认为汇盛公司并未提交相关的通话记录佐证手机录音，且其认为无法听清录音内容，故无法确认该证据的真实性。因强佑公司虽对该证据真实性存疑，但并未申请对录音真实性进行鉴定，也并未提交相反证据证明录音内容属于虚假或存在伪造的可能，故本院对该证据的真实性予以确认。
七、强佑公司提交的证据1、转账凭证及房屋入住分配函，证明强佑公司以五套房屋冲抵欠款共计662.5698万元。汇盛公司认为该证据中的转账凭证为强佑公司单方面开具，对其上所记载的金额事项无法确认。且虽然汇盛公司对房屋入住分配函的真实性并无异议。但该房屋入住分配函为汇盛公司出具给强佑公司的，其中，2003年3月17日的房屋入住分配函中记载的”单价7725，总价1230000”在分配函出具当时并不存在，属于后添加的内容，汇盛公司对此并不知情。因该证据中的转账凭证为强佑公司单方出具，其上并无任何签字或盖章确认，故本院对该证据中转账凭证的真实性不予认可。该证据中的房屋入住分配函所记载的以房屋冲抵借款的事实，由于汇盛公司认可分配函由其出具，且结合双方均认可的汇盛公司提交的证据7所记载的内容，本院对房屋入住分配函所记载的以房抵债的事实予以认可。但由于房屋入住分配函上所标注的单价以及总价，并未得到双方共同的签章确认，强佑公司也未能提交相关证据予以佐证，故本院对房屋入住分配函上所标注的房屋单价以及总价无法确认。
八、强佑公司提交的证据2、转账支票存根及收据，证明自2004年7月至2006年12月，强佑公司向汇盛公司还款155万元。汇盛公司对该证据的真实性认可，但不认可该证据的关联性，其认为该部分款项为强佑公司在另案中返还的利息，与本案无关。因该证据上所显示的款项性质为投资回报，无法体现与本案借款的关联性，故本院对该证据的关联性不予认可。
九、强佑公司提交的证据3、借据及收据，证明2007年汇盛公司向强佑公司借款300万元，汇盛公司实际欠强佑公司304.1781万元。汇盛公司对该证据的真实性认可，但不认可该证据的关联性，其认为该部分款项是在其他纠纷中已经解决的款项，与本案无关。因该证据与本案借款并无关联性，强佑公司应另行起诉解决，故本院对该证据的关联性不予认可。
十、强佑公司提交的证据4、情况说明，证明强佑公司通过中都公司还款86.6083万元。汇盛公司对该证据的真实性不认可。因强佑公司仅能提交有关该部分还款情况的第三方公司的情况说明，未能提交相关还款凭证予以佐证，故本院对该证据的真实性不予认可。
本院根据上述认证查明：2002年9月9日，汇盛公司与强佑公司签订协议书，约定强佑公司向汇盛公司借款1600万元，含原垫资款50万元，借款期限为两个月，自2002年9月10日至2002年11月9日。若强佑公司逾期未返还借款，则强佑公司应按照协议约定的借款金额，即1600万元的5％向汇盛公司给付违约金。
2002年9月9日，汇盛公司向强佑公司给付借款808万元。同日，汇盛公司委托住总正通热力分公司向强佑公司汇款792万元。共计向强佑公司给付借款1600万元。
2002年9月10日，强佑公司向汇盛公司出具承诺书，承诺1600万元的借款，自出借之日起，强佑公司按照月息百分之一向汇盛公司给付利息，利息给付至借款本金全部清偿之日止。
2003年9月27日，强佑公司向汇盛公司还款300万元。2003年11月5日，强佑公司向汇盛公司还款400万元。
2009年1月15日，强佑公司向汇盛公司出具承诺书，承诺1600万元的借款，其已经返还了700万元借款本金，尚欠900万元借款本金未还，其承诺于一年之内还清。
2009年9月，强佑公司变更公司名称，由”北京强佑房地产开发公司”变更为”北京强佑房地产开发有限公司”。
2011年12月6日，汇盛公司与强佑公司签订借款终止协议，约定双方于2002年9月10日发生了1600万元借款，利息为年利率12％，强佑公司分别于2003年9月23日返还借款300万元，2003年11月5日返还借款400万元，尚欠借款900万元。后经双方协商，强佑公司用和平新城项目的五套房屋的房款冲抵部分借款，同时，强佑公司再一次性返还借款本金及利息450万元后，双方有关1600万元借款的本金及利息的债务关系全部终止。自此，双方均不得对该1600万元借款事项主张任何权利、义务。
2013年8月11日、2013年12月3日，汇盛公司通过其员工王晓红分两次向强佑公司法定代表人李小波通过电话催要借款。
庭审中，双方均认可2011年11月6日后，强佑公司未返还借款本金，未给付借款利息。
以上事实，有上述有效证据及当事人陈述在案佐证。
本院认为，汇盛公司与强佑公司自主自愿签订协议书，协议内容未违反国家法律及相关法规的强制性规定，双方之间的借款合同关系当属合法有效。强佑公司主张本案自2011年12月至今，已超过诉讼时效。本院认为，根据汇盛公司提供的证据12显示，借款终止协议签订后两年内，汇盛公司仍在不断向强佑公司主张债权，故本案至今并未超过诉讼时效。
汇盛公司主张强佑公司返还借款本金450万元，并给付利息，利息以450万元为基数，自2011年12月6日起至实际支付之日止，按照年利率12％计算。本院认为，汇盛公司与强佑公司自2002年9月9日签订协议书确认双方借款合同关系起至今，多次以强佑公司出具承诺书的方式变更双方之间在借款合同关系中的具体权利义务内容。至2011年12月6日双方签订借款终止协议之日止，双方就1600万元借款的本金和利息进行了最后的结算，双方达成一致，只要强佑公司再给付借款本金和利息共计450万元，双方之间有关1600万元的本金及利息的债务关系就全部终止，任何一方不得就1600万元有关的债权债务关系主张任何的权利和义务。本院认为，该借款终止协议是对最初签订的协议书的变更和补充，双方在1600万元借款关系中的未被变更的权利义务内容应以之前各阶段约定形成的借款协议内容为准，已变更的权利义务内容应以借款终止协议书确认的为准。强佑公司虽主张其用于冲抵借款的五套房屋的价值应为662.5698万元，但其并未提供明确的证据予以证明房屋的冲抵价值，且借款终止协议形成时间远远晚于房屋冲抵借款的时间，而双方在明知存在房屋冲抵的情况下，仍在借款终止协议中将1600万元的借款最终剩余款项定为450万元，证明双方对房屋价值数额存在共同认可的意思表示，故本院对强佑公司主张的房屋价值不予认可。
在借款终止协议书中，双方明确约定强佑公司只要再行给付”借款本金及利息450万元”后，双方有关1600万元借款的债权债务关系即全部终止。按照通俗理解，借款终止协议中所描述的450万元，应是对之前1600万元借款剩余未还的本金及利息部分的汇总。由于双方在借款终止协议中并未对借款期限内的利息进行变更，也未对450万元的还款期限和逾期还款利息进行明确的约定。故依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款（二），《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条的规定，本院酌定于汇盛公司有证据证明的首次催告日期，即2013年8月11日起顺延30日作为对强佑公司的合理催告还款的期限，自2013年9月10日起，强佑公司未返还450万元借款的，属于逾期还款的情况，应当给付逾期还款利息。故本院对汇盛公司要求强佑公司返还借款450万元的诉讼请求予以支持。对汇盛公司要求强佑公司自2013年9月11日起至实际支付之日止，以450万元为基数，按照年利率12％计算利息的诉讼请求予以支持，超出部分不符合法律规定，本院不予支持。
如上所述，双方于2011年12月6日签订的借款终止协议未对双方之前约定违约金条款进行变更，且强佑公司确实存在逾期还款的违约行为，但由于双方在借款终止协议中明确结算的借款本金及利息的总和为450万元，故违约金的计算基数应为450万元，而非1600万元。故本院对汇盛公司要求强佑公司给付22.5万元违约金的诉讼请求予以支持，超出部分不符合法律规定，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款（二），第三十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决如下：
一、被告北京强佑房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告北京汇盛房屋拆迁有限责任公司借款四百五十万元。
二、被告北京强佑房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告北京汇盛房屋拆迁有限责任公司逾期还款利息，利息以四百五十万元为基数，自二〇一三年九月十一日起至实际支付之日止，按照年利率百分之十二计算。
三、被告北京强佑房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告北京汇盛房屋拆迁有限责任公司违约金二十二万五千元。
四、驳回原告北京汇盛房屋拆迁有限责任公司的其他诉讼请求。
案件受理费六万四千零二十元，原告北京汇盛房屋拆迁有限责任公司已预交，由原告北京汇盛房屋拆迁有限责任公司负担九千五百六十九元（已交纳），由被告北京强佑房地产开发有限公司负担五万四千四百五十一元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，按照不服判决部分的上诉请求数额交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满之日起七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 闫 肃
人民陪审员 直正银
人民陪审员 祖砚铭
二〇一六年十二月十二日
书 记 员 朱 珺