重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）渝五中法民终字第02482号
上诉人（原审被告）：张云明，男，1956年5月17日出生，汉族。
委托代理人：刘任锋，重庆百君律师事务所律师。
委托代理人：陈昱，重庆百君律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张光娅，女，1974年5月12日出生，汉族。
委托代理人：王海勇，北京大成（重庆）律师事务所律师。
委托代理人：杨柳，北京大成（重庆）律师事务所律师。
上诉人张云明与被上诉人张光娅租赁合同纠纷一案，重庆市巴南区人民法院于2013年3月21日作出（2012）巴法民初字第1405号民事判决，张云明对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2013年6月20日、8月7日公开开庭进行审理。上诉人张云明的委托代理人刘任锋、陈昱，被上诉人张光娅的委托代理人王海勇、杨柳到庭参加诉讼。在本院审理期间，双方当事人多次向本院申请庭外和解，但调解未果。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2010年12月11日，张云明（租赁合同中的“乙方”）与时为权利人的重庆恒大基宇置业有限公司（以下简称“恒大公司”，租赁合同中的“甲方”）签订恒渝重租合字2011【0.17-4-1】038《恒大地产集团重庆恒大城房屋租赁合同》，该合同约定：“甲方同意将坐落在重庆市巴南区建筑面积共计1731.29平方米的商铺出租乙方作“餐饮和茶楼”用途，租赁期限为8年，自2011年1月1日起至2018年12月31日止。租金按月结算，于每月28日前按现金付款方式向甲方缴付次月租金，甲方须向乙方提供相应的租金发票；2011年1月1日至2011年5月31日、2012年1月1日至2012年1月31日为免租期，乙方无需支付租金。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的3‰向甲方支付违约金，逾期30天未交租金的，甲方有权解除合同并不退还租赁保证金。本合同签订当日，乙方须向甲方交纳133428元作为租赁保证金（其中本案涉诉房屋的租赁保证金为23460元），在本合同租赁期届满且乙方完全履行合同约定的义务、没有违约行为或其他赔偿情形的情况下，甲方在合同终止后将该租赁保证金退还乙方。……租赁期间，甲方有权转让该房屋。所有权转移后，该房屋受让人承继为本合同的出租人，承继原甲方的权利和义务。如需变更合同主体中的出租人，乙方须积极配合并重新签订租赁合同，新合同权利义务依照本合同约定。……非经甲方同意，乙方不得擅自改变房屋的结构、装修或对房屋的装置、设施、设备、电路、管线等作出更改，否则甲方有权要求乙方恢复原状并赔偿损失。如乙方因使用需要需对房屋进行扩、加、改建（含改变间隔）、室内外装修（包括重新装修、外墙墙面装修）或增加设备的，应于施工前将设计图、材料、承建商等有关装修材料提交甲方及物业公司审核，必须取得甲方及物业公司的书面同意并订立书面协议后才能进行。……乙方装修不得影响房屋的结构安全，不得破坏外立面，不得影响房屋的消防、安全功能，否则甲方有权单方解除合同，乙方交纳的租金保证金不予退还，因此所致的损失及责任全部由乙方承担。……”。翌日，张云明又与恒大公司签订恒渝重租合字2011【0.17-4-1】038-1《恒大地产集团重庆恒大城房屋租赁合同补充协议》，双方就租金具体标准约定以本补充协议附件一所列为准，补充协议与原合同不一致的，以补充协议为准，补充协议与原合同具有同等法律效力，自双方签字、盖章之日起生效。合同签订后，张云明按约交纳了租赁保证金。2010年12月16日，张云明以所租房屋系三层楼，做餐饮方便客人上下为由向金碧物业有限公司重庆分公司恒大城客户服务中心（以下简称“恒大城客服中心”）提出加装一部客用电梯和一部传菜电梯的申请；且因设计原因，需要改动部分原始结构，亦向恒大城客服中心作出租赁期满后恢复原状的书面承诺。但恒大城客服中心并未就此单独作出是否同意的书面答复。2011年1月18日，张云明向恒大城客服中心提交重庆“恒大城”装修申请表，同时一并提交平面图、天棚图、水电图的装修图纸资料。该客服中心依其规定逐部门审核并在客服中心工程部出具重庆“恒大城”装修审图建议后，同意了张云明的装修申请，并于2011年1月24日向张云明出具了“装修施工许可证”。尔后，张云明组织人员进场施工。2011年2月13日，张光娅与重庆恒大基宇置业有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，由张光娅出资3284731元购买重庆恒大基宇置业有限公司位于重庆市巴南区建筑面积217.23平方米的商服房屋一间，并取得该房屋的房地产权证，证号为：2×××房地证2××××字第×××××××号。翌日，张光娅、张云明与重庆恒大基宇置业有限公司签订《权利义务转让协议》，将租赁合同中重庆恒大基宇置业有限公司享有的权利义务转由张光娅承接。但签订该协议时，三方并未同时在场，协议中也未载明租金的交纳方式及张光娅的联系方式。尔后，因装修及租金交纳问题，张光娅、张云明发生纠纷。张光娅于2011年7月17日向张云明发出“关于要求严格履行《房屋租赁合同》及《权利义务转让协议》的律师函”，要求张云明支付欠交的租金，立即停止装修及电梯安装施工，恢复房屋原状，并与张光娅重新签订租赁合同。张云明在收到函件后于2011年7月26日作出复函，认为自己的装修符合规定，取得了恒大公司及物业公司的同意，租赁合同应予继续履行；同时，由于恒大公司未能准确的提供张光娅的通讯方式和银行账号，而张光娅也未向张云明催收过租金，致使张云明无法履行交纳租金的义务，此系合同履行障碍，并非张云明主观上有拒绝缴纳的违约之意；并称自己的装修取得了恒大公司及物业公司的同意，没有严重违约行为，故不同意解除合同。此后，张云明向张光娅补交了欠付的租金，且至今双方未再发生欠付租金的情形。但张光娅认为张云明进行装修、安装电梯时未取得业主同意，且改变房屋承重结构，影响房屋结构安全，构成严重违约，因而起诉要求解除房屋租赁合同及补充协议，并要求张云明将房屋恢复原状后交还张光娅。但张云明认为自己的装修及电梯安装取得了恒大公司及相关物业公司的同意，并在取得装修许可证后才进行的装修；且张光娅购房时恒大公司已将房屋租赁给张云明，张云明也已取得装修许可证，无需再征得张光娅的同意，故不存在违约的行为，要求驳回张光娅的诉讼请求。由于双方各执己见，故调解未果。
一审法院认为，依据张云明与重庆恒大基宇置业有限公司签订的租赁合同第五条第6款之规定“承租人非经出租人书面同意不得擅自改变房屋的结构、装修或对房屋的装置、设施、设备、电路、管线等作出更改，否则出租人有权要求承租人恢复原状并赔偿损失；对房屋进行扩、加、改建、室内装修或增加设备的，应于施工前将设计图纸、材料、承建商等有关资料提交出租人及物业公司审核，必须取得出租人及物业公司的书面同意并订立书面协议后才能进行”。楼板属于承重结构，张云明安装电梯时将楼板打穿，破坏了房屋的承重结构，影响了房屋的结构安全，依据合同约定，应当在安装前取得房屋权利人和物管公司的书面同意。而在张云明举示的有关装修方面的证据中，仅有物管公司即恒大城客服中心的许可材料，并没有原权利人重庆恒大基宇置业有限公司书面许可证据。同时，虽然张云明曾向恒大城客服中心提出安装电梯的书面申请，但该客户中心对此并未作出相关的书面回复。且在“装修申请表”中明确载明张云明提交的图纸资料为平面图、天棚图和水电图，并未包含电梯的相关设计、安装图纸，而物管公司于2011年1月22日审核的图纸亦即为装修申请表中载明的图纸。也即是说，在2011年1月24日取得装修许可证时，张云明安装电梯的请求既未得到原权利人重庆恒大基宇置业有限公司的书面许可，也未取得恒大城客服中心的书面许可。而现存于恒大城客服中心的电梯土建设计图纸的制作时间为2011年3月，此时的张光娅已经成为租赁合同的权利人，依据合同约定，张云明如需安装电梯，应取得张光娅的书面同意后方可向物管公司办理电梯安装审批手续。因此，张云明在未取得张光娅书面同意的情况下安装电梯的行为，已经违反了租赁合同的相关约定，张光娅有权依据合同约定要求张云明恢复原状。张光娅曾于2011年7月发函要求张云明“立即停止装修及电梯安装施工，并恢复房屋原状”，但张云明以取得原权利人和物管公司同意为由至今未予恢复。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、《中华人民共和国合同法》第二百一十九条和租赁合同第六条第10款之规定，张光娅要求解除与所属房屋对应部分的租赁合同并归还房屋且不予退还保证金的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。而对于张光娅要求张云明支付逾期交还房屋租金的诉请，张光娅可待逾期交房情形发生后另案提起诉讼，故张光娅的该项诉请本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第二百一十九条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条之规定，判决如下：一、解除被告张云明与重庆恒大基宇置业有限公司于2010年12月11日签订的恒渝重租合字2011（0.17-4-1）038号《恒大地产集团重庆恒大城房屋租赁合同》中有关恒渝商-
恒大城房屋的合同内容。二、解除被告张云明与重庆恒大基宇置业有限公司于2010年12月12日签订的恒渝重租合字2011（0.17-4-1）038-1号《恒大地产集团重庆恒大成房屋租赁合同补充协议》中有关房屋的合同内容。三、被告张云明于本判决发生法律效力之日起三十日内将其承租的恒渝商-
恒大城房屋恢复原状后交还予张光娅。四、原告张光娅不予退还被告张云明交纳的保证金23460元。五、驳回原告张光娅的其他诉讼请求。上述第三款，限本判决发生法律效力之日起三十日内履行。逾期按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定按张光娅起诉时合同对应的月租金11730元支付迟延履行金。一审案件受理费160元，一审法院减半收取80元，由被告张云明承担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
张云明不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销（2012）巴民初字第1405号民事判决作出的所有判决；2、依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：一、原审程序错误。原审判决没有依法追加重庆恒大基宇置业有限公司和金碧物业有限公司重庆分公司作为被告参加一审诉讼。二、原审判决事实认定不清。1、原审判决认定被上诉人作为上诉人与重庆恒大公司签订的租赁合同的全部权利的权利人属于认定事实不清，且安装电梯并非租赁合同约定及法律意义上的承重结构范围。2、原审判决认定上诉人安装电梯破坏了房屋承重结构，影响了结构安全属于认定事实不清。3、原判决认定上诉人安装电梯方案没有经过重庆恒大公司和金碧物业重庆公司审批属于认定事实不清。4、原审判决没有查明和认定被上诉人购买带租约门面是凭现状购买的事实。三、原审判决明显缺乏客观公正，不利于化解社会矛盾。上诉人张云明向本院申请，向金碧物业重庆分公司收集恒大置业公司出具的授权委托、前期物业服务合同、装修平面图、整改通知书等所有涉及装修方面的资料以及张光娅办理的接房手续等资料。
张光娅答辩称：本案一审认定上诉人的装修行为未取得所有权人的书面同意，构成严重违约，应承担违约责任。一审判决认定事实和适用法律正确，应予维持。
在本院审理期间，本院依上诉人张云明的申请，向金碧物业有限公司重庆分公司恒大城客户服务中心调查取证。该服务中心向本院提供了上诉人张云明于2011年1月18日向金碧物业有限公司重庆分公司提交的《安装中央空调及封闭外阳台等申请书》、《装修整改通知书》。上诉人张云明提交的《安装中央空调及封闭外阳台等申请书》载明：其承租贵公司管理的恒大城以及该栋商业门市的4楼共计四层，经营较大型综合性餐饮和茶楼。由于经营需要，并为提升恒大城商业的品质，我需要在该商业门市添加附属物，改动部分结构，故特申请安装中央空调，将中央空调外机安装在本租赁物业与小学间草坪位置；将该商业门市的外阳台封闭，但保证色调和风格与原建筑一致；加装电梯，电梯具体安装位置见我提交的平面图、天棚图等，以及在人行道路口打开停车场入口，所产生的费用自行承担。租赁期满我将自动恢复原状。金碧物业有限公司重庆分公司恒大城客户服务中心的工作人员在该申请书上签署“同意，人行道开口由商家自行与市政部门联系。”
2013年8月2日，金碧物业有限公司重庆分公司恒大城客户服务中心向本院提交了一份2010年1月10日重庆恒大基宇置业有限公司向其出具《授权委托书》和《前期物业服务委托合同》。《授权委托书》载明：1、我司开发的恒大城项目由贵司提供物业服务的，由贵司按前期物业服务合同或与业主委员会签订的物业服务合同进行管理，按有关法律规定、规范、及租赁合同的约定对租赁物业的装饰装修、方案、图纸等进行审批和监督，并由贵司出具意见。我司不另行出具书面意见；2、该物业出售的，物业买卖合同约定的交房日前仍由贵司行驶（使）审批和监督权力（利）并出具书面意见，物业买卖合同约定的交房日后由物业买受人自行审批和监督并出具书面意见，但另有约定的除外。特此授权。
重庆恒大基宇置业有限公司与金碧物业有限公司重庆分公司于2010年4月10日签订的《前期物业服务委托合同》，其委托服务事项包括：……负责保修期满后的房屋共用部位、共用设施设备的维修、养护和管理。
本院二审查明的其他事实和一审查明的事实相同。
本院认为，一、关于本案是否应当追加重庆恒大基宇置业有限公司和金碧物业有限公司重庆分公司作为被告参加原审诉讼。上诉人张云明与被上诉人张光娅作为《租赁合同》的双方当事人，根据合同的相对性，重庆恒大基宇置业有限公司和金碧物业有限公司重庆分公司并不是必须参加诉讼的当事人，一审法院未遗漏当事人，程序合法。二、根据重庆恒大基宇置业有限公司出具给金碧物业有限公司重庆分公司的《授权委托书》，重庆恒大基宇置业有限公司开发的恒大城项目由重庆金碧物业有限公司重庆分公司提供物业服务，重庆金碧物业有限公司重庆分公司按前期物业服务合同或与业主委员会签订的物业服务合同进行管理，按有关法律规定、规范及租赁合同的约定对租赁物业的装饰装修、方案、图纸等进行审批和监督，并由该司出具意见。根据双方签订的《租赁合同》第五条第6款明确约定“非经甲方书面同意，乙方不得擅自改变房屋的结构、装修、设施、设备、电路、管线等作出更改……，如因乙方因使用需要对房屋进行扩、加、改建……应于施工前将设计图、材料、承建商等装修资料提交甲方及物业公司审核，必须取得甲方及物业公司的书面同意并订立书面协议后才能进行。……如乙方的装修或安装工程需向政府部门报批，乙方应自行报批并在获得政府相关部门批准后，方可施工。上诉人张云明于2011年1月18日向重庆金碧物业有限公司重庆分公司提出《安装中央空调及封闭外阳台等申请书》，在该申请书中提及加装电梯，电梯具体安装位置见其提交的平面图、天棚图等。重庆金碧物业有限公司重庆分公司恒大城客户服务中心的工作人员在该申请书上签署“同意，人行道开口由商家自行与市政部门联系”。同日，上诉人张云明向重庆金碧物业有限公司重庆分公司提交了《重庆“恒大城”装修申请表》，载明提交的图纸为“平面图、天棚图、水电图”。2011年1月22日金碧物业有限公司重庆分公司恒大城客户服务中心根据上诉人张云明提交的申请和图纸出具了《重庆【恒大城】装修审图建议》，对防火、店铺招牌、餐饮业油污处理、空调安装、施工安全等出具了具体的意见，对上诉人张云明提出的安装电梯等问题并没有出具具体的意见。现上诉人张云明并无证据证明安装电梯时按合同约定履行了审批相关手续并获得政府或相关部门的批准。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院按照合同法第二百一十九条的规定处理。根据《建筑工程质量管理条例》规定，房屋建筑使用者在装修过程中，不得擅自变动房屋建筑主体和承重结构。《住宅室内装修管理办法》规定，建筑主体是指建筑实体的结构构造，包括屋盖、楼盖、梁、柱、支撑、墙体、连接接点和基础等。承重结构是指直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递给基础的主要结构构件和其连接点，包括承重墙体、立柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等。上诉人张云明在安装电梯时，将被上诉人张光娅所有的房屋的楼板打穿，破坏了该房屋的承重结构。根据上诉人张云明与被上诉人张光娅签订的《租赁合同》的约定，上诉人张云明在装修时不得影响房屋的结构安全，否则被上诉人张光娅有权单方解除合同，且保证金不予退还，所造成的损失全部由上诉人张云明承担。据此一审法院根据双方合同约定和法律规定作出的一审判决并无不当，本院予以维持。
综上所述，上诉人张云明的上诉理由不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人张云明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周海燕
代理审判员 段晓玲
代理审判员 陈 霞
二〇一四年一月三日
书 记 员 杨 静