黑龙江省牡丹江市爱民区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑1004民初901号
原告：牡丹江元嘉物业有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市西安区。
法定代表人：薛玉红，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王松，女，牡丹江元嘉物业有限公司副总经理。
委托诉讼代理人：佟林，黑龙江国大律师事务所律师。
被告：王嵩，女，1979年4月出生，汉族，住牡丹江市爱民区。
委托诉讼代理人：惠金铭（系被告王嵩丈夫），住牡丹江市爱民区。
原告牡丹江元嘉物业有限公司（以下简称元嘉物业公司）与被告王嵩物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告元嘉物业公司的委托诉讼代理人王松、佟林，被告王嵩及其委托诉讼代理人惠金铭、证人张某某、卢某到庭参加诉讼。经原、被告同意，本案继续适用简易程序，本案经本院院长批准，延长审限3个月。本案现已审理终结。
元嘉物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求被告支付拖欠的物业管理费6092.39元，电梯费1948.79元，滞纳金19839.70元；2、诉讼费由被告负担。事实和理由：原告与牡丹江中原房地产开发有限公司签订了《物业管理委托合同》，合同中约定由原告元嘉物业公司收取物业服务管理费。被告系原告管理的某小区某号楼404室业主，该房屋建筑面积为125.05平方米。自2011年7月1日至2016年7月27日，被告拖欠原告物业管理费6092.39元、电梯费1948.79元、滞纳金19839.70元，被告共拖欠原告27880.88元。虽然被告没有按期履行交纳物业管理费的义务，但原告始终在为该小区所有业主履行义务及职责。现被告拖欠原告物业管理费导致原告正常运营困难，严重损害原告及其他业主利益，经原告多次催要被告仍拒不支付。为维护原告的合法权益，故原告诉至法院。
王嵩辩称，1.关于原告主张的“拖欠物业费”问题，由于元嘉物业公司实际提供的服务远远没有达到其承诺的服务标准，其所谓的四级服务对照牡丹江基准收费标准其服务的达标率仅为33%，且在收费标准、收费面积等均不能给出清晰、合理的解释，其已经构成严重违约，原告的不作为行为使业主居住条件恶化，人身和财产安全受到威胁。在业主提出交涉后既未及时改善服务，又不依据元嘉物业客观服务水平合理降低的收费标准，导致业主不能缴纳物业费，是物业公司未履行承诺义务。且被告与元嘉物业公司没有签订物业服务合同，仅有一份业主公约，公约不具备法律上的合同效力，内容缺乏法律约束性。被告认为原告要求的全额补缴5年物业费主张于情于法均不合理，应遵循质价相符的原则，按照物业服务一级收费标准，或对照牡丹江市物业服务分档收费标准四级每月0.72元/平方米，按实际达标率折合计算，被告同意承担2011年7月1日至2016年7月27日的物业费1455.72元。2.关于原告主张的“拖欠电梯费”问题。原告收取电梯费的标准明显与法律法规不符，且在被告首次交纳电梯费时，原告对收取被告电梯费的标准不能解释清楚；同时人为将交纳电梯费与物业费绑定，不能单独交纳，以侵犯业主安全使用电梯权益来逼迫业主接受物业公司的不合理要求，并以此为借口降低电梯运行安全标准；电梯经常出故障，自2013年以后没有进行年检和维护。被告认为电梯费按照标准单独核算应为1660元，且因多年来电梯带病运行而不能提供正常服务，应减免部分电梯费。3.关于原告主张的“滞纳金”问题。出现业主拒交物业费完全是由于原告违约行为造成的，业主是行驶正当的抗辩权。而滞纳金是惩罚违约行为，因此业主没有承担滞纳金损失的义务。近几年，原告未能如期收到物业费，完全由于物业公司未能提供相应合格服务，同时又坚持不与业主协商降低收费、提高服务水平所致，原告违约在先，不存在业主恶意拖欠费用，不涉及业主缴纳滞纳金问题。4.根据《民法通则》第一百三十五条规定，对于2014年9月前发生的物业费已过二年的诉讼时效，法院应对其主张不予支持。但考虑原告客观上提供了一定的物业服务，愿意在质价相符、执行适当收费标准和积极改善服务水平的前提下，支付合理费用。综上，请法庭依据客观事实与法律，驳回原告不合理诉求，支持被告按合理标准支付物业费及电梯费的抗辩意见。
争议焦点：一、原、被告之间是否存在物业服务合同关系；二、原告主张的物业费、电梯费收取标准是否合理合法；三、原告是否按照物业合同的约定履行了物业服务义务，履行的物业服务业务是否达到物业费收费标准；四、原告主张的滞纳金是否有事实及法律依据；五、原告的诉讼请求是否超过了诉讼时效。
本院经审理认定事实如下：原告元嘉物业公司具有物业管理壹级资质。2012年2月1日牡丹江中原房地产开发有限公司与原告元嘉物业公司签订了某小区物业管理委托合同，委托原告元嘉物业公司负责牡丹江中原房地产开发有限公司开发的牡丹江市爱民区某小区的物业管理，由原告向业主和物业使用人收取物业管理服务费和委托管理费；委托管理期限自2010年2月1日起至小区业主管理委员会成立并重新签订委托合同止；物业管理服务费按建筑面积，多层住宅每月每平方米0.56元;高层住宅2、3层每月每平方米0.72元，4-16层每月每平方米1.20元（含电梯费）。被告王嵩系牡丹江市爱民区某小区某号楼某单元某室房屋的业主，被告王嵩签订的房屋买卖合同中写明该房屋的建筑面积为125.05平方米，2013年11月8日下发的牡房权证爱民区字某某号房屋所有权证，记载该房屋的建筑面积为124.38平方米。被告王嵩虽对原告元嘉物业公司举示证据三中的某小区物业管理委托合同有异议，认为原告是某小区的开发单位牡丹江中原房地产开发有限公司委托的物业公司，与被告无关，且该合同属于临时合同，如需要签订长期的物业服务合同，原告元嘉物业公司应与业主委员会或业主本人签订。但本院认为，该合同是由原告与某小区的开发单位牡丹江中原房地产开发有限公司依法签订，属于前期物业服务合同，对作为某小区业主的被告具有约束力。本院对被告辩称该物业委托合同与被告无关、属于临时性合同的抗辩不予支持。原告对被告王嵩举示的证据二某小区涉案房屋的产权证（房屋面积）复印件1张形式要件没有异议，因房产部门对涉案房屋建筑面积依法核定为124.38平方米，且在原告举示的物业管理委托合同已约定物业管理服务费按建筑面积收取，故本院对被告举示的涉案房屋产权证予以确认。
2010年7月1日原告元嘉物业公司与被告王嵩签订了江海苑业主公约及承诺书，业主公约第十四条约定，原告元嘉物业公司负责向业主（使用人）和其他应交费人按规定收取物业管理费。逾期不交纳者，每天按应交款的3%收取滞纳金。对拒不交费者，停止物业服务并依照法律和物业管理条例的有关条款报请司法部门裁决。在庭审中，原告自认将滞纳金的收取标准调整为每天按应交款的3‰收取。承诺书中第二条明确写明了“一、确认已详细阅读了（元嘉物业公司）制定的“某小区业主公约”；二、同意履行、遵守并督促其他与该物业有关人士履行、遵守业主公约中规定的业主和物业使用人的所有责任和义务；三、本人同意承担违反业主公约的法律责任并同意对该物业使用人违反业主公约的行为承担连带责任；四、本人同意在将该物业转让、馈赠或变更的同时必须取得物业继受人签署的承诺书，在物业公司收到有效的新承诺书前，本承诺仍然继续有效。”
被告自2010年7月1日入住牡丹江市爱民区某小区某号楼某单元某室。同日，交纳了2010年7月1日至2011年7月1日的物业费1801元、电梯费384元及声控灯费、车位费、装修电梯使用费等费用。庭审中，原告自认2010年物业费的收费标准为每月每平方米1.20元,自2011年7月起物业费的收费标准为每月每平方米0.80元,被告2011年7月起每年应缴纳物业费1194.05元(0.80元/月平方米×124.38平方米×12个月)。现被告欠缴原告2011年7月1日至2016年7月27日（60个月27天）的物业费6059.79元(0.80元/月平方米×124.38平方米×60个月+0.80元/月平方米×124.38平方米÷30天×27天)。被告居住的某单元入户数多于40户，4层为基础层，每月电梯费是32元，被告居住在某层，被告应交纳的电梯费应为每月32元。现被告欠缴原告自2011年7月1日至2016年7月27日（60个月27天）的电梯费1948.79元（32元/月×60个月+32元/月÷30天×27天）。庭审中，被告王嵩对原告举示的证据四业主公约及业主承诺书、物业费收据有异议，认为业主公约不具有合同性质，属于道德约束，原告元嘉物业公司2010年收取物业费的标准过高。本院认为，该业主公约及承诺书对原、被告有关物业服务的内容及相关权利义务进行了约定、内容不违反法律规定，且系由双方当事人签名确认，故本院对原告举示证据四予以确认。因被告王嵩在庭审中对2014年之后物业费、电梯费收费标准无异议，故本院对原告举示的证据五牡价联发（2014）6号文件予以确认，被告王嵩2014年之后按每月每平方米0.80元的标准交纳物业费和每月32元的标准交纳电梯费。被告举示的证据三2009年8月24日下发的《牡丹江市区物业服务分等收费管理试行办法》欲证实2011年7月至2014年10月期间被告王嵩应交纳物业费的标准为每月每平方米0.72元、电梯费的标准为每月28元，但该组证据系复印件且没有加盖公章，即使此试行办法中规定牡丹江四级物业收费标准是每月每平方米0.72元，被告应交纳梯费为每月28元，但因该价格是政府指导价，且该收费管理试行办法第五条中允许在该价格上下10%的浮动范围内协商确定实际交纳物业费价格，故本院对被告举示的该份证据不予确认。原告举示的证据六照片17张、证据七某小区电梯保养合同2份、某小区7号楼电梯维护保养记录3份、证据八2015年7月22日某小区某号楼电梯定期检验报告、电梯保养合同（2014年1月至2014年12月）和证人卢某的证言相结合能够证实原告元嘉物业公司在2010年之后持续为某小区进行了垃圾清运、公共设施维护、保洁、保安、绿化及被告家所在的某小区某号楼某单元的电梯进行了日常维修保养服务，故本院对原告证据六、七、八和证人卢某的证言予以确认。被告虽对原告举示的证据七中某小区某号楼电梯日常维修保养记录有异议，称是一次性补签的，但经法庭询问，被告既不提交反驳证据也不申请鉴定，故本院对此份证据予以确认。原告提请的证人张某某、卢某的证言及催缴单存根可以证实自2012年以来，原告元嘉物业公司每年的7月、8月、10月及年度底都派出其工作人员到被告家所在的某小区某号楼某单元某室通过上门张贴催缴单、电话催缴的形式向被告王嵩催缴物业费、电梯费，故本院对证人张某某、卢某的证人证言及催缴单存根予以确认。虽然被告举示了证据四某小区5、6、7号楼业主关于小区服务是否达标，是否同意成立业主委员会的调查表复印件1份、某小区某号楼业主关于因物业公司服务不到位而不缴纳物业费的说明复印件1份、某小区某号楼业主关于抵制牡丹江元嘉物业公司对某号楼强制安装电梯控制设备的反映意见复印件1份，证明原告对某小区的实际物业服务与四级物业服务水平的标准有差距，而且小区大量业主对小区物业服务不认可，有很多事情是违背业主意愿的，但因被告举示的该组证据系复印件且无法提供原件，根据法律规定，无法与原件核对的复印件不能单独作为认定案件事实的依据，故本院对被告证据四不予确认。被告举示的证据五照片30张、录像光盘2张（13段），只能证明2016年10月26日当天某小区的物业管理中存在出入车辆未登记、没有警卫巡逻的情况，且小区内消防设施缺失、公共设施损坏所产生的维修义务，不是物业服务的内容，故本院对被告证据五不予确认。另查，原、被告在庭审中均认可某小区始终实行四级管理，并在该小区内公示了四级管理标准。某小区至今未成立业主委员会。
本院认为：2010年2月1日原告元嘉物业公司与牡丹江市爱民区某小区的开发单位牡丹江中原房地产开发有限公司签订了某小区物业管理委托合同，原告取得了某小区的物业管理权。被告王嵩于2010年7月1日入住某小区某号楼某单元某室，与原告签订了业主公约及承诺书，因此在原、被告之间形成了物业服务合同关系，原告履行了物业服务义务，被告作为小区业主应当支付相应费用。被告王嵩虽辩称物业管理委托合同是该小区的开发商与原告签订的，该合同对被告不具有约束力，但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，故本院对被告对该物业委托合同与被告无关、属于临时性合同的抗辩不予支持。另，业主公约及承诺书系由原、被告签订、业主公约对物业服务的内容及相关权利、义务进行了约定，赋予了原告向被告收取物业费及电梯费的权利，且在承诺书中被告承诺履行、遵守业主公约中规定的业主的所有责任和义务，故本院对被告辩称业主公约及承诺书仅具有道德约束力，不具有合同性质的抗辩不予支持。
关于原告主张的物业费、电梯费收取标准是否合理合法的问题。因某小区物业管理委托合同对被告具有约束力，故在该合同中约定的物业费收费标准为每平方米1.20元（含电梯费）亦对被告具有约束力，且被告已按上述标准交纳了2010年7月至2011年7月的物业费、电梯费等相关费用，属于被告以自己的行为实际履行了物业委托管理合同、业主公约及承诺书中约定的交纳物业费及委托管理费（电梯费）的义务。其二，原、被告均认可某小区实行四级管理，2011年7月原告元嘉物业公司将物业费标准下调至每平方米0.80元，属于原告处分自己的民事权利的行为，且该处分行为对被告不会产生不利后果，故原告降低物业费收费标准的行为合法有效，亦对被告产生约束力。被告虽辩称根据《牡丹江市区物业服务分等收费管理试行办法》的规定，2009年8月至2014年10月牡丹江四级物业收费标准是每月每平方米0.72元，被告应交纳电梯费为每月28元，但因其举示的《牡丹江市区物业服务分等收费管理试行办法》系复印件，无法核实其来源，即使此试行办法中规定牡丹江四级物业收费标准是每月每平方米0.72元，被告应交纳电梯费为每月28元，但因该价格是政府指导价，且该试行办法中第五条规定允许在该价格上下10%的浮动范围内协商确定实际收取物业费价格。故本院对被告的此项抗辩不予支持。其三，因被告对2014年之后物业费收费标准每月每平方米0.80元、电梯费每月32元无异议，故本院对2014年之后原告收取物业费、电梯费的标准予以确认。
关于原告是否按照物业合同的约定履行了物业服务义务，履行的服务是否达到原告收取物业费标准的问题。本案中，原告元嘉物业公司自2010年起持续为某小区提供垃圾清运、公共设施维护、保洁、保安、绿化物业服务及对被告家所在的某小区某号楼某单元的电梯进行了日常维修保养服务，被告作为该小区的业主应当支付相应的费用。被告举示的证据只能证明2016年10月26日某小区的物业管理中存在出入车辆未登记、没有警卫巡逻的事实，但不能以点带面，认定原告元嘉物业公司长期对出入车辆不予管理、没有警卫巡逻的事实，且原告举示的证据已经能够证实其履行了物业服务合同的主要义务，物业服务范围内的清洁、安全保卫、电梯维修保养工作基本到位，依据权责利相对等原则，原告作为物业公司履行了其职责，作为业主的被告不能苛求物业公司对小区内所有事情负责，对于超出物业公司职权范围内的事情，业主可以请物业公司协助，找相关部门及人员予以解决。虽然原告履行物业管理及服务中存在着一定瑕疵，但在总体服务上是到位、达标的，符合四级物业服务管理要求，作为已接受原告物业服务的被告，不能以原告在物业服务中存在瑕疵来否认原告整体服务，亦不能以此作为不交物业费的理由。
关于被告欠交多少物业费及电梯费的问题。本案中，被告王嵩应交纳的物业费标准为每月每平方米0.80元、电梯费为每月32元，被告所住涉案房屋产权证照上记载的建筑面积为124.38平方米，因此被告欠缴原告2011年7月1日至2016年7月27日（60个月27天）的物业费6059.79元(0.80元/月平方米×124.38平方米×60个月+0.80元/月平方米×124.38平方米÷30天×27天)。原告主张物业费6092.39元，超出部分本院不予保护。被告居住的7号楼某单元入户数多于40户，4层为基础层，每月电梯费是32元，被告居住在4层，被告应交纳的电梯费应为每月32元。现被告欠缴原告自2011年7月1日至2016年7月27日（60个月27天）的电梯费1948.79元（32元/月×60个月+32元/月÷30天×27天）。原告书面催缴后，被告无合法理由拒绝交纳物业费及电梯费，故原告诉请被告交纳拖欠的物业费、电梯费的主张于法有据，本院予以保护。
关于原告主张的滞纳金是否有事实及法律依据问题。本案中，被告拒绝交纳物业费、电梯费的行为，已构成了违反了物业合同中业主按期交纳物业费及相关管理费的合同义务。虽然业主公约第十四条约定，原告元嘉物业公司负责向业主（使用人）和其他应交费人按规定收取物业管理费。逾期不交纳者，每天按应交款的3%收取滞纳金，后经原告自动调整至每天按应交款的3‰收取，该条款系格式条款，但作为提供物业服务的原告，其无权在平等民事主体之间形成的物业服务合同的内容中约定向被告收取具有惩罚性质的滞纳金，无论滞纳金是按每天应交款的3%收取还是3‰收取，其标准都过高，加重了业主的责任，严重损害了被告作为平等民事主体的权利，所以该滞纳金条款无效，故本院对原告的此项诉请不予支持。
关于原告的诉讼请求是否超过诉讼时效问题。因本案中，2012年之后每年的7月、8月、10月及年底原告元嘉物业公司均派出其工作人员到某小区某号楼某单元某室通过上门催缴、贴催缴单等方式向被告催要物业费、电梯费，原告已经主张了向被告催要相关费用的权利，产生诉讼时效中断效果。且被告在庭审中举示的某小区5、6、7号楼业主关于小区服务是否达标，是否同意成立业主委员会的调查表复印件1份、7号楼业主关于因物业公司服务不到位而不缴纳物业费的说明复印件1份、7号楼业主关于抵制牡丹江元嘉物业公司对7号楼强制安装电梯控制设备的反映意见复印件1份，从侧面可以反映出，被告已经知悉了原告向其催缴2011年至2015年物业费、电梯费，只是被告认为原告提供的物业服务不符合约定、有瑕疵、未达到四级物业服务标准，而向原告进行交涉的情况。故原告的诉讼请求未超过法律规定的诉讼时效。
综上事实及理由，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
一、被告王嵩于本判决生效后十日内支付拖欠原告牡丹江元嘉物业公司的物业费6059.79元、电梯费1948.79元，两项合计8008.58元；
二、驳回原告牡丹江元嘉物业公司的其他诉讼请求。
如果被告王嵩未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费836元，减半收取计418元，由原告牡丹江元嘉物业公司负担297.93元，被告王嵩负担120.07元。
如果被告王嵩未按本判决指定的期间给付金钱义务，原告牡丹江元嘉物业公司可依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年，从本判决书规定履行期间的最后一日起计算。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。
代理审判员 汪 淯
二〇一六年十二月七日
书 记 员 张家颖