宁夏回族自治区中卫市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）宁05民终75号
上诉人（原审被告）霍建华，男，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。
被上诉人（原审原告）张学军，男，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。
委托代理人高茜，宁夏鸣钟律师事务所律师。
原审被告中卫市楚雄房地产开发有限责任公司。住所地：宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。
法定代表人马仲林，该公司董事长。
委托代理人刘文香，宁夏君元律师事务所律师。
原审被告张学明，男，住宁夏回族自治区中宁县。
委托代理人陈永栋，宁夏永东律师事务所律师。
委托代理人陈国宝，宁夏中宝律师事务所律师。
原审被告孙建平，男，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。
上诉人霍建华与被上诉人张学军、原审被告中卫市楚雄房地产开发有限责任公司（以下简称楚雄公司）、原审被告张学明、原审被告孙建平房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院（2015）沙民初字第1690号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月10日受理后，依法组成合议庭，于2016年2月23日公开开庭进行了审理，上诉人霍建华，被上诉人张学军及其委托代理人高茜，原审被告楚雄公司的委托代理人刘文香，原审被告张学明的委托代理人陈永栋、陈国宝、原审被告孙建平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：楚雄公司与霍建华联合开发建设中卫市沙坡头区某某小区40、44号楼。2009年8月4日，霍建华作为上述工程的发包人将该两栋楼工程发包给张学明施工，双方签订《建设工程承包合同书》1份，对工程款的支付方式约定以霍建华开发的住宅楼顶付50%的工程款。孙建平从张学明处承包该两栋楼的分项工程。2009年9月26日，楚雄公司、霍建华与张学明签订《顶房协议》1份，约定将某某小区44号楼141房屋以每平方米2360元的价格抵顶给张学明，房屋暂定面积91.9平方米，暂定房屋总价216884元。
后孙建平在施工中，张学明提出用霍建华抵顶的某某小区44号楼141房屋给孙建平顶付工程款。孙建平同意用该房屋抵顶工程款，并于2009年12月29日与张学明签订房屋转让协议一份，协议的出卖方为张学明，购买方为孙建平，协议的其他内容与张学明和霍建华签订的《顶房协议》的内容相同。同日，因张学军同意购买张学明顶给孙建平的上述房屋，张学军与孙建平双方协商签订了《房屋转让协议》1份，约定房屋总价款为18万元，协议签订当日张学军以现金方式向孙建平支付房屋预付款15万元，并约定下欠房款3万元于楼房交工后一次性付清，孙建平给张学军出具收条一份。后孙建平将霍建华与张学明签订的《顶房协议》、张学明与孙建平签订的《房屋转让协议》均交付给张学军。2010年12月27日，霍建华、张学明及妻子王静给张学军出具承诺书1份，保证不得将出卖给张学军的房屋转让给第三人。2011年3月，涉案房屋竣工后，张学军于2012年10月入住涉案房屋居住至今。
中卫市沙坡头区某某小区40、44号楼由楚雄公司与霍建华联合开发建设，该两栋楼的房屋由霍建华负责销售，楚雄公司按照霍建华签名认可的销售手续与实际买房人签订正式商品房买卖合同，并出具购房发票。张学军入住该房屋后，张学军多次找楚雄公司、霍建华、张学明、孙建平要求签订正式的商品房买卖合同、出具购房发票并办理房屋产权登记手续，但楚雄公司、霍建华、张学明、孙建平均相互推诿未予办理。故张学军请求：1.确认楚雄公司、霍建华与张学明、王静2009年9月26日签订的《顶房协议》、张学明与孙建平2009年12月29日签订的《房屋转让协议》、张学军与孙建平2009年12月29日签订的《房屋转让协议》有效；2.判令楚雄公司就中卫市沙坡头区某某小区44号楼141房屋与张学军签订《商品房买卖合同》，向张学军出具购房发票，并协助张学军办理房屋产权登记手续，承担办理房屋产权登记所需的各项费用；3.判令霍建华、张学明、孙建平与楚雄公司协助张学军办理房屋产权登记手续；4.案件受理费由楚雄公司、霍建华、张学明、孙建平负担。
原审法院认为：楚雄公司与霍建华联合开发建设中卫市沙坡头区某某小区40、44号楼，霍建华作为发包方将该项目工程承包给张学明施工，并用该项目工程中的房屋给张学明抵顶工程款。霍建华将其开发建设的中卫市沙坡头区某某小区44号楼141号房屋抵顶给张学明与张学明签订的《顶房协议》、张学明因用该房屋给孙建平顶付工程款与孙建平签订的《房屋转让协议》均没有违反法律规定，上述协议均为有效协议。孙建平将张学明抵顶工程款的房屋卖给张学军与张学军签订的《房屋转让协议》是双方当事人真实意思表示，该协议有效。霍建华与张学明签订的《顶房协议》的内容约定了出售房屋的具体位置、楼号、面积、单价和总价款，具备了商品房买卖合同的主要内容，且房屋价款已经用工程款抵付，所以属于具有预售性质的商品房买卖合同。霍建华作为联合开发建设该房屋的房地产开发方，在涉案房屋已向张学军交付后，应当按照《顶房协议》的约定，履行协助张学军办理该房屋产权登记手续的义务。
楚雄公司作为涉案房屋的联合开发商，认可霍建华用该房屋抵顶工程款的行为，且依据楚雄公司陈述的与霍建华在联合开发中的权利义务，涉案房屋由霍建华负责销售，楚雄公司依据霍建华认可的房屋销售手续，给实际购房人办理正式的商品房买卖合同并出具发票。霍建华与张学明签订《顶房协议》将涉案房屋抵顶给张学明，证明霍建华已将该房屋预售给张学明，且张学明用工程款支付了房屋价款，所以楚雄公司作为联合开发商应当按照霍建华认可的已销售该房屋的《顶房协议》与张学军签订正式的商品房买卖合同，并给张学军出具发票。张学军要求楚雄公司与张学军签订中卫市沙坡头区某某小区44号楼141号房屋的商品房买卖合同、出具购房发票的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。霍建华作为实际顶房人，张学明、孙建平作为该房屋的转让人，也应当按照协议履行协助办理义务。
关于张学军要求楚雄公司承担办理该房屋产权登记所需各项费用的诉讼请求。因张学军与孙建平签订的《房屋转让协议》未约定，按照法律规定，买卖房屋的契税、印花税等费用由张学军负担，其他税费按有关法律规定各自承担。所以，张学军的该项诉讼请求，不符合合同的约定和法律规定，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、楚雄公司、霍建华与张学明2009年9月26日签订的《顶房协议》、张学明与孙建平2009年12月29日签订的《房屋转让协议》及孙建平与张学军2009年12月29日签订的《房屋转让协议》有效；二、楚雄公司于判决生效后30日内与张学军签订中卫市沙坡头区某某小区44号楼141号房屋的商品房买卖合同、出具合法的购房发票；霍建华、张学明、孙建平对上述内容负协助履行的责任。三、驳回张学军的其他诉讼请求。案件受理费300元，减半收取150元，由霍建华负担100元，张学明负担50元。
霍建华不服上述判决，向本院提起上诉称：原审认定事实正确，但适用法律错误。原审判决确认张学军与张学明、孙建平签订的《房屋转让协议》有效不当，判决楚雄公司与张学军签订商品房买卖合同、出具购房发票，霍建华负协助履行责任无法律和合同依据。1.霍建华、楚雄公司与张学明签订的《顶房协议》只能约束霍建华、楚雄公司、张学明，对张学军不产生权利义务。只有张学明履行义务后，张学明有权要求霍建华、楚雄公司履行《顶房协议》的协助过户义务。2.张学明没有完全履行施工合同，并且超领40多万元工程款，工程没有竣工、验收就擅自离开工地，霍建华有权不履行与张学明签订的《顶房协议》。张学明在退还超付的工程款后，有权要求霍建华、楚雄公司履行办理购房相关手续。3.张学军在与张学明、孙建平签订《房屋转让协议》时没有征得霍建华、楚雄公司的同意，故《房屋转让协议》无效。即使有效，因霍建华、楚雄公司不是《房屋转让协议》的合同一方，原审判决霍建华、楚雄公司承担责任无事实和法律依据。4.霍建华不是本案适格诉讼主体。故请求：1.撤销原判第一、二项，维持第三项，改判驳回张学军的原审诉讼请求；2.一、二审案件受理费由张学军负担。
被上诉人张学军答辩称：张学军与孙建平，孙建平与张学明签订的《房屋转让协议》，霍建华、楚雄公司与张学明签订的《顶房协议》均对出售房屋的具体位置、楼号、面积、单价和价款作了约定，具备商品房买卖合同的主要内容，属于具有预售性质的商品房买卖合同。张学明用工程款向霍建华抵付了涉案房屋价款，楚雄公司已予以认可，张学明取得了房屋的处分权。孙建平用工程款向张学明抵付了房屋价款，取得了房屋的处分权，张学军向孙建平支付了房款，取得了房屋所有权。霍建华认可张学明、孙建平转让房屋，并向购买人张学军承诺协助办理房屋登记手续、保证不再出卖房屋。楚雄公司应与张学军签订商品房买卖合同，出具购房发票。霍建华、张学明、孙建平应负协助履行的责任。楚雄公司作为涉案房屋的联合开发商、具有向购买人张学军出具售房发票办理房屋手续的资质，且认可霍建华用房屋抵付工程款的行为。霍建华、张学明、孙建平作为《顶房协议》、《房屋转让协议》中的权利义务主体之一，张学明、孙建平和张学军各自履行了用工程款、现金支付房款的义务，张学军要求霍建华、张学明、孙建平履行协助办理房产手续的义务有事实和法律依据。霍建华、张学明向张学军出具的承诺书确定霍建华认可将涉案房屋顶给张学明及张学明、孙建平对涉案房屋的出卖行为，并向张学军承诺协助办理房屋登记手续、保证不再出卖涉案房屋。并非霍建华对张学明、孙建平出卖涉案房屋的行为不知情。所以，霍建华有协助履行义务。霍建华与张学明之间因工程建设存在的债权债务纠纷与本案属于两个民事法律关系。综上，请求驳回上诉，维持原判。
原审被告楚雄公司答辩称：涉案房屋虽以楚雄公司资质开发，但实际开发人是霍建华，房屋的处分权也归霍建华，只要霍建华同意，楚雄公司愿意配合张学军办理相关的产权手续。楚雄公司是否具有办理涉案房屋相关手续的义务由法院判决确定。
原审被告张学明答辩称：涉案房屋是以支付工程进度款的方式顶付给张学明的。霍建华对该事实无异议，该房屋所有权已经属于张学明。如果张学明无权处分，就意味着当初支付工程款无效，这和霍建华主张向张学明多付工程款相互矛盾。张学明有权处分抵顶工程进度款的房屋是双方都认可的。霍建华对受让方办理手续的义务也包含在该顶房协议意思之中，否则以房屋顶付工程款的目的就无法实现。张学明接受顶账房的本意不是张学明自用，该意思表示霍建华和张学明都是明确的，因此霍建华协助办理房屋手续符合双方顶房协议意思表示。霍建华称超付工程款的事实不存在，无证据证实。霍建华与张学明之间的建筑施工纠纷，不影响本案的审理。综上，请求驳回上诉、维持原判。
原审被告孙建平以对原判认定事实及处理结果无异议为由进行了答辩。
上诉人霍建华、被上诉人张学军、原审被告楚雄公司、原审被告张学明、原审被告孙建平均未提供新的证据。
二审法院查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：霍建华与楚雄公司作为涉案房屋的联合开发商，霍建华与楚雄公司有义务共同为其开发并对外销售的房屋办理产权登记手续。故霍建华作为本案当事人参加诉讼，主体适格。霍建华以涉案房屋抵付工程款的真实意思就是让张学明转卖变现筹集资金继续施工。张学明又以涉案房屋抵付孙建平的工程款，孙建平又将涉案房屋转卖给张学军，霍建华虽未在上述协议上签字确认，但随后霍建华以出具承诺书的形式，承诺协助张学军办理房屋产权登记手续，说明霍建华认可张学明以涉案房屋抵付孙建平工程款，孙建平又向张学军转卖涉案房屋的行为。对此，楚雄公司亦不表异议。原审依据以上事实认定涉案《顶房协议》和《房屋转让协议》有效，符合协议各方当事人的意思表示。霍建华作为联合开发商，应按照其承诺履行协助张学军办理涉案房屋产权登记手续的义务。霍建华与张学明之间因建设工程发生的争议，与本案不属同一法律关系，霍建华应另寻途径解决。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确。上诉人霍建华的上诉理由不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉、维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人霍建华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 薛鹏飞
审 判 员 韩金芳
代理审判员 吕广飞
二〇一六年三月十七日
书 记 员 张 津
本案适用法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。