广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终12497号
上诉人（原审被告）：熊国海。
委托诉讼代理人：胡丽莎，广东鹏浩律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邓佩珊，广东鹏浩律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：张玲。
委托诉讼代理人：赖科铭，广东晟典律师事务所律师。
上诉人熊国海因与被上诉人张玲房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2016)粵0306民初229号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
上诉人熊国海上诉请求：1、撤销原审判决，改判熊国海无须支付张玲8月、12月的占有使用费及逾期利息和退还押金及逾期利息；2、本案案件受理费由张玲承担。事实和理由：1、熊国海于2013年6月5日从案外人袁某处转租涉案房屋，之后再分租给其他租户，熊国海直接收取其他租户的租金，然后每月向张玲支付租金总额人民币66000元（以下货币均为人民币）。熊国海提交的证据《限期办理房屋租赁手续通知书》可以证明：2011年7月-2013年6月期间，张玲的丈夫张某某是房屋出租人，袁某是承租人。熊国海的房屋也正是2013年6月5日从袁某手上转租的。熊国海手上掌握了大量房屋在2011年7月至2013年6月期间的分租合同、押金条原件、分租人的身份证复印件和照片等资料，足以证明熊国海接手房屋后，同时接收了大量上一手分租人袁某期间的租户（这在转租分租过程中也是符合一般交易习惯的），这些租户的押金为袁某收取，在熊国海经营期间退租时，由熊国海退还了他们的押金，回收了他们的合同、押条原件。在房屋的押金收取和退回上，熊国海、袁某、张玲迗成的交易习惯是：谁经营期间的新租户，谁收押金；租户退租时，谁经营，谁退押金；押金的收取人和退回人并不一定是同一人。这一交易习惯，缘于房屋的出租率和租金金额长期处于较为稳定的状态，押金的收取和退回也基本处于收支平衡的状态，因此，三人也未做过结算和交接。张玲唯一能够证明实际已经退回租户押金97630元的证据也是分租户的合同、押金条。除此之外，没有任何其他证据证明押金97630元由张玲退回。那么，如果一审法院认定张玲这些证据具有法律效力，能够证明张玲已经退回了熊国海经营期间的租户押金的话，为什么熊国海同样的证据就不能具有同样的证明力呢？熊国海同样的证据也能够证明熊国海退回了袁某经营期间的租户押金。熊国海另有两段录音资料证明：一段是熊国海与袁某的对话，另外一段是熊国海与另案执行法官的对话，均可以证明：张玲在将房屋出租给袁某前，收取了当时的租户押金6万多元未交接给袁某；袁某收取的租户押金未交接给熊国海。结合上述足以证明熊国海关于押金收取和退回的交易习惯是真实可信的。2、熊国海与张玲之间的《房屋租赁合同》已被生效法律文书认定无效；且该合同实际已于2014年10月30日期满；故熊国海将2015年12月的实际租金收益27530元转交给下一手经营者吴某某，无须再支付房屋占用费。张玲已于2014年8月3日与吴某某签订了《房屋租赁合同》，只是因为与熊国海之间的纠纷未处理完毕，迟至2015年12月21日吴某某与熊国海才正式办理房屋交接手续，将房屋移交给吴某某分租经营。张玲提交的证据《退还住户押金款钥匙、门卡押金明细》上签名人员为吴某某和熊国海双方，并非张玲。熊国海将2015年12月的实际租金收益转交吴某某时，吴某某实际收取，并出具了手写的《收条》签名确认，并未拒收或者提出其他异议。最后，吴某某书写《收条》、签署《退还住户押金款钥匙、门卡押金明细》以及实际收房应认定为吴某某的系列收房行为。既然吴某某与熊国海签署《退还住户押金款钥匙、门卡押金明细》，无须得到张玲的授权，而被一审法院认定具有法律效力；为何吴某某出具《收条》收到租金27530元的行为，一审法院又以“未得到张玲授权收款”为由而认定不具有同等的法律效力呢？吴某某早在2014年8月3日已与张玲签订了《房屋租赁合同》，也与熊国海办理了其他房屋交接手续，熊国海当然认为吴某某为房屋的下一手实际经营者，那么，熊国海将2015年12月的租金收益交付给吴某某是正常合理的。综上所述，熊国海将2016年12月的实际收益27530元交付下一手经营者吴某某，吴某某也实际接收并出具了收条，熊国海无须再另行向张玲支付房屋占用费。3、本案张玲是房屋的出租人，其将房屋整体出租给熊国海以及熊国海之前的租户袁某，以及熊国海之后的租户吴某某后就不再与下一手的分租户产生任何的直接关联性，由本案的熊国海、袁某、吴某某等人直接与下一手的分租户直接签订租赁合同，以及收取分租户的房屋押金等，因此本案的张玲不收取分租户的房屋押金，同时也不承担向分租户返还和支付房屋押金的义务，因此本案的张玲不是房屋押金的请求的适格主体。
被上诉人张玲辩称：1、一审法院已经依法查明熊国海未缴纳2015年8月份房屋占用费的事实，应予以维持。2、关于2015年12月的房屋占用费44710元及逾期付款利息，张玲认为一审法院查明事实清楚，适用法律正确，一审法院参照张玲与熊国海之间的房屋租赁合同约定的租金标准确定房屋占用使用费等的金额依法有据，而熊国海以其在2015年12月份已将其实际收取的27000多元租金转交给下一手经营者吴某某为由，不支付张玲房屋占用使用费没有事实和法律依据，因为熊国海与张玲曾存在租赁合同关系，虽然该租赁合同被法院判决确认无效，但是能够向熊国海收取房屋占用费的主体是张玲，而不是下一手经营者吴某某，因此熊国海直接向下一手经营者吴某某转交其实际收取的租金，不能在本案中对张玲要求其支付房屋占用费的请求。3、关于押金97630元及逾期付款利息的问题。张玲认为熊国海在上诉状中陈述的交易习惯与事实不符，其认为收取押金的人与退还押金的人不是同一个人，这与日常商业习惯不符合，假如熊国海提交的租赁合同及押金条属实，熊国海提交的证据仅能证明其曾经退还分租户押金并收取了分租户的押金条，但其并不能证明上一手经营者袁某是否已经将押金转交给熊国海或者张玲，而张玲作为涉案房屋的出租人，在其与下一手经营者吴某某建立租赁合同关系的时候，在熊国海没有将押金款转交给吴某某时，张玲代熊国海履行了向吴某某支付押金款的义务，而且吴某某也授权张玲向熊国海追讨，因此张玲向熊国海主张本案押金款依法有据。4、关于上述款项的利息，因为熊国海支付上述款项的时间是确定的，而熊国海以诉讼或者其他理由拖延不向张玲支付，造成张玲经济损失，张玲当然有理由要求其支付逾期付款利息。
张玲向一审法院起诉请求：1、判令熊国海支付张玲2015年8月份房屋占有使用费36000元及利息（利息以36000元为本金，从起诉之日按中国人民银行同期贷款利率计付至熊国海付清款项之日止)；2、2015年12月份房屋占有使用费90000元及利息(利息以90000元为本金，从起诉之日按中国人民银行同期贷款利率计付至熊国海付清款项之日止)；3、判令熊国海返还张玲涉案房产实际用户押金合计97630元及利息(利息以97630元为本金，从起诉之日按中国人民银行同期贷款利率计付至熊国海付清款项之日止)；4、判令本案诉讼费由熊国海承担。
一审法院认定事实：涉案场地位于深圳市宝安区××X屋XX××楼，熊国海在2013年6月5日从案外人袁某处转租而来，自2013年6月6日起按案外人袁某与张玲的合同约定条款开始承租涉案物业，月租金标准为66,000元，租赁期限2013年6月6日至2014年10月30日，涉案物业既未取得房地产证，亦未取得建设工程规划许可证。2014年12月29日，张玲因与熊国海就涉案物业租赁事宜发生争议，向原审法院提起诉讼，熊国海亦提起反诉，经过（2015）深宝法西民初字第203号民事判决书判决，结果为：1、确认张玲与熊国海签订的《房屋租赁合同》为无效合同，熊国海应于判决生效之日起十五日内搬离涉案房产；2、熊国海应于判决生效之日起三日内向张玲支付拖欠的2014年1月1日至2015年6月30日期间的物业管理费26,730元；3、张玲应在判决生效之日起三日内向熊国海退还租赁押金300,000元及利息（利息以300,000元为本金，自2013年6月6日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至本判决指定付款之日止）；4、张玲应当于判决生效之日起三日内向熊国海支付水费、电费、污水垃圾处理费及卫生费共计15,000元；5、驳回张玲的其他诉讼请求；6、驳回熊国海的其他反诉讼请求。后熊国海对判决结果不服，提起上诉。深圳市中级人民法院以（2015）深中法房终字第1580号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。2015年8月，熊国海向张玲缴纳房屋占有费用28,680元，张玲主张在扣除电信费1,320元后，熊国海尚欠张玲房屋占有费用36,000元；熊国海主张因张玲、熊国海之间存在民间借贷关系，上述扣款36,000元系支付2013年6月至2014年9月5日期间的利息。关于熊国海主张张玲、熊国海之间的民间借贷纠纷，熊国海向一审法院另行提起诉讼，经过（2016）粤0306民初4627号民事判决书判决，结果认定张玲、熊国海之间的借贷关系未约定借款利息，驳回了本案熊国海的全部诉讼请求。熊国海在2015年12月21日对涉案房产进行了交接，张玲出具《收条》予以确认。熊国海主张其将2015年12月份已收取的租户租金共计27,530元支付给案外人吴某某，并提供《收据》一份予以证明；张玲对此不予认可，对《收据》的真实性、合法性、关联性均不予认可。
根据张玲提供的《押金、租金明细》、《退还住户押金款钥匙、门卡押金明细》、《收据》、身份证复印件、押金条及合同等书面证据显示：涉案场地深圳市宝安区××X屋XX××楼共计租户有140余户，2015年12月15日，熊国海与案外人吴某某制作了房屋交接明细，并向案外人吴某某转交分租户押金单原件；2015年12月，张玲向分租户办理了押金单更名；2015年12月28日，张玲向案外人吴某某支付全部房租押金及门卡、钥匙押金共计97,630元，案外人吴某某向张玲出具《收据》一份，确认收到上述款项，并同意张玲向熊国海追讨上述款项。熊国海仅认可《退还住户押金款钥匙、门卡押金明细》第一页其个人签名的真实性，对张玲提交的其他证据的真实性均不予认可。熊国海在答辩时主张熊国海从案外人袁某处转租涉案房屋时，张玲未将其收取的分租户押金退还熊国海，张玲不具备追索主体资格。熊国海在质证时主张案外人吴某某与熊国海之间的纠纷应当由案外人吴某某向其追索，张玲出具的《收据》案外人吴某某未明确表明将债权转让给张玲，亦未通知熊国海，故该债权转让无效；押金款由张玲收取，并由张玲持有押金条及分租合同，应当由张玲承担退还押金的责任。熊国海提交了限期办理房屋租赁手续通知书、录音光盘及文字整理资料、租房合同、收款收据等证据，证明涉案场地系熊国海从案外人袁某处承租；熊国海与案外人吴某某已结清2015年12月份房租；涉案的140户租赁押金由张玲收取，并未退还给次承租人；张玲未与案外人袁某交接押金款，亦未向案外人袁某退还押金款；张玲收取了涉案分租户的押金未移交熊国海，熊国海在承租期内已将相关押金退还分租户，按照交易习惯熊国海在承租期限内收取的押金款无须返还。张玲对熊国海以上主张不予认可，对熊国海提交的证据真实性、关联性及合法性均不予认可。在庭审中，熊国海向原审法院出示其与案外人袁某之间签订的协议书一份，张玲认为无原件予以核对，对真实性不予认可。经查，上述协议书仅约定了转让金138,000元，关于租赁期内收取分租户押金及如何退还均无明确约定。
另查明，张玲与案外人刘某某、吴某某在2014年8月签署《房屋租赁合同》一份，约定将涉案物业出租给案外人刘某某、吴某某；租赁期限自2014年11月1日至2019年10月30日；租金为90,000元/月；因张玲向案外人刘某某、吴某某借款2,000,000元，借款利息每月40,000元，抵扣租金后，案外人刘某某、吴某某每月向张玲支付租金50,000元……。案外人吴某某在2016年1月向张玲支付50,000元。
一审法院认为，因涉案房屋既未取得房地产证，亦未取得建设工程规划许可证，已经（2015）深宝法西民初字第203号民事判决书及（2015）深中法房终字第1580号生效民事判决书认定，张玲、熊国海之间签订的《房屋租赁合同》为无效合同，熊国海应当于上述民事判决书生效之日起十五日内搬离涉案房屋。关于2015年8月的房屋占有使用费的问题，熊国海确认尚欠36,000元，但抗辩称该款项系支付张玲、熊国海之间民间借贷纠纷的利息，但熊国海就该民间借贷纠纷的利息已另行提起诉讼，故对于熊国海此项抗辩原审法院不予支持，张玲主张熊国海支付2015年8月的剩余未付的房屋占有使用费36,000元，有事实和法律依据，原审法院予以支持。关于2015年12月的房屋占有使用费的问题，因张玲、熊国海共同确认熊国海于2015年12月21日搬离涉案房屋，并向张玲移交了涉案房屋，2015年12月1日至2015年12月21日期间，由熊国海实际占有并使用涉案房屋，熊国海虽抗辩称张玲未履行退还押金义务导致其被迫占有使用房屋，该抗辩并无法律依据；熊国海亦抗辩称其向案外人吴某某支付了该期间已收取租金27,530元，张玲对此不予认可，且熊国海无法提供案外人吴某某有权代张玲收取该期间占有使用费的书面证据，故对于熊国海此项抗辩，无法律依据，原审法院不予支持，熊国海仍需向张玲支付2015年12月1日至2015年12月21日期间涉案房屋的占有使用费；张玲主张按照其与案外人吴某某在2014年8月签订的《房屋租赁合同》约定标准90,000元支付，但根据相关法律规定，当事人可参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，该合同约定应当指张玲、熊国海之间签订的《房屋租赁合同》，即66,000元/月的标准，据此核算，熊国海应当向张玲支付2015年12月1日至2015年12月21日期间涉案房屋的占有使用费44,710元（66,000元/月÷31天×21天），张玲主张超出部分，无事实和法律依据，原审法院不予支持。
关于熊国海是否应当向张玲返还押金的问题，因涉案房屋系由熊国海承租后予以分租，张玲、熊国海之间签订的《房屋租赁合同》系无效合同，故熊国海与案外人签订的分租合同亦为无效合同，熊国海搬离涉案房屋并向张玲交付涉案房屋时应当向各分租户办理退还押金手续，现熊国海抗辩称其与案外人袁某存在口头约定，涉案房屋分租押金由张玲收取，分租客在退租时可向熊国海要求退还相应押金，熊国海退还后收取新租客押金即可，但未能提供书面证据予以证明，应当就此承担举证不能的不利后果，对其该项抗辩原审法院不予采信；熊国海抗辩称涉案押金款系张玲收取，亦未能提供证据予以证明，应当就此承担举证不能的不利后果，对其该项抗辩原审法院不予采信；熊国海抗辩称该纠纷系案外人吴某某与其之间的纠纷，张玲无追索主体资格，经原审法院查明事实，案外人吴某某直接与张玲签订新的《房屋租赁合同》，熊国海与案外人吴某某并无直接法律关系，熊国海此项抗辩亦无事实和法律依据，原审法院不予采信。综上，现熊国海未履行上述退还押金手续，张玲代为履行并向案外人吴某某支付全部押金款，该款项应当由熊国海返还张玲，故对于张玲主张熊国海向其返还押金款，有事实和法律依据，原审法院予以支持。关于押金款总金额的问题，根据张玲提供的《退还住户押金款钥匙、门卡押金明细》显示，熊国海曾向案外人吴某某交接了分租户的押金收据，并列表说明具体押金金额，熊国海虽仅认可该份证据第一页的签名部分，对下文部分不予认可，但该签名前写明的内容为：以下熊国海交给案外人吴某某住户的押金、租金明细，双方签字确认，可以推定熊国海对表格内容是确认的，故对于熊国海的此项抗辩不予认可。《退还住户押金款钥匙、门卡押金明细》、《押金、租金明细》及《收据》记载内容能够相互印证，且张玲提供了的押金单原件，可以认定张玲更换的押金总金额为97,630元，张玲的此项主张有事实和法律依据，原审法院予以支持。
关于张玲主张熊国海支付利息的问题，因熊国海未向张玲支付上述房屋占有使用费及押金，确给张玲造成一定经济损失，应当分别以36,000元、44,710元、97,630元为计算基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，从起诉之次日即2016年1月5日起计至款项付清之日止，张玲主张超出部分，无事实和法律依据，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、熊国海应于本判决生效之日起五日内向张玲支付2015年8月份的房屋占有使用费36,000元及逾期付款利息（以36,000元为计算基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，从2016年1月5日起计至款项付清之日止）；二、熊国海应于本判决生效之日起五日内向张玲支付2015年12月份的房屋占有使用费44,710元及逾期付款利息（以44,710元为计算基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，从2016年1月5日起计至款项付清之日止）；三、熊国海应于本判决生效之日起五日内向张玲退还押金97,630元及逾期付款利息（以97,630元为计算基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，从2016年1月5日起计至款项付清之日止）；四、驳回张玲的其他诉讼请求。本案诉讼受理费2,327元，保全费1,638元，由张玲负担471元，由熊国海负担3,494元。
经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，（2015）深宝法西民初字第203号民事判决书及（2015）深中法房终字第1580号生效民事判决书已经认定被上诉人张玲、上诉人熊国海之间签订的《房屋租赁合同》为无效合同，一审法院认定涉案合同无效，认定正确，本院予以维持。同理，上诉人熊国海与各分租户签订的分租合同亦为无效合同，其收取分租户的押金也应予以退还，但上诉人熊国海自认与案外人吴某某办理了房屋交接手续并将房屋移交给案外人吴某某分租经营，即其与各分租户签订的分租合同所产生的权利义务概况转让给案外人吴某某，其收取分租户的押金也应转交给案外人吴某某。然，上诉人熊国海确认没有将收取的分租户的押金转交给案外人吴某某，其主张的押金收取和退回交易习惯没有有效证据予以证明，且被上诉人不予承认，根据民事证据规则和日常生活经验，一审法院不采信上诉人熊国海关于交易习惯的主张，处理正确，本院亦不予采信。案外人吴某某将其收取分租户押金的债权转让给被上诉人张玲并不违反法律规定，合法有效，因此，被上诉人张玲向上诉人熊国海主张分租户押金，符合事实，依法有据，一审法院予以支持，处理正确，本院予以维持。关于上诉人熊国海主张的未收到前一承租人的押金，如属实，其可另循途径解决。
关于房屋占有使用费，上诉人熊国海自认2015年12月21日才与案外人吴某某办理了房屋交接手续，在未经被上诉人张玲同意的情况下其将2015年12月1日至2015年12月21日的占有使用费交付给案外人吴某某没有事实和法律依据，2015年8月房屋占有使用费抵扣借贷利息也因上诉人熊国海另案诉请借贷利息而另行处理，一审法院驳回上诉人熊国海的抗辩，论述合理清晰，本院不再赘述，予以维持。
综上所述，上诉人熊国海的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3867元，由上诉人熊国海承担。
本判决为终审判决。
审判长 张 睿
审判员 聂 效
审判员 吴 春 泷
二〇一七年十一月一日
书记员 伍圣权（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。