广东省新兴县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤5321民初1040号
原告：新兴县泰安物业管理服务有限公司。住所地：新兴县。
法定代表人：龚兆洪，总经理。
委托诉讼代理人：何雅婵，广东翔浩律师事务所律师。
被告：张松坚，男，1977年6月26日出生，汉族，居民，住新兴县。
原告新兴县泰安物业管理服务有限公司（下称“泰安物业”）与被告张松坚物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告泰安物业的委托诉讼代理人何雅婵到庭参加诉讼，被告张松坚经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告泰安物业向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告立即支付2012年1月至付清日止的物业服务费给原告，暂计至2016年3月31日为4646.1元；2、请求法院判令被告以每季度所欠物业管理费为本金，从欠费之季度的次月1日起按日万分之十计算违约金给原告直至还请日止，暂计至2016年3月31日为3675.61元；3、请求法院判令被告立即支付2012年1月至付清日止的电费给原告，暂计至2016年3月31日为178.5元；4、请求法院判令被告以所欠电费为本金，从原告起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算逾期付款违约金给原告直至还请日止；5、请求法院判令被告支付原告因实现本案债权而支出的律师费1000元给原告；6、本案诉讼费用由被告张松坚负担。庭审中，原告明确物业服务费等欠费计至合同到期时间即2016年12月31日止。事实和理由：原告泰安物业是具有物业管理资质的企业。2012年1月1日，新兴县新城镇祥利花园小区业主委员会通过招标方式聘请原告为其小区提供物业管理服务。双方签订《物业服务委托合同》，约定服务期限为五年，自2012年1月1日起至2016年12月31日止，原告提供的服务受益人为新兴县新城镇祥利花园小区（以下简称祥利花园）的全体业主和物业使用人，祥利花园的全体业主和物业使用人均应履行本合同承担相应的责任。物业服务费分类计收，其中多层住宅中的1-7楼0.6元/月/平方米，高层住宅3-4楼0.7元/月/平方米；5-7楼0.8元/月/平方米；8-13楼0.9元/月份/平方米，地下车库及杂物房按0.6元/月/平方米，楼梯照明电费每月1.5元/户，公共照明电费每月2元/户；地下车库每月5元/个，商铺每月60元/卡位（业主转让或者出租物业时，由受让人或者承租人负责，原业主负连带责任）。物业服务费按季度计收，每季度的10号－30号为物业服务费计收的时间，业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日应交管理费的万分之十交纳违约金。因诉讼实现物业服务管理费的律师费用由业主或物业使用人负担。被告张松坚是祥利花园小区业主，其物业为祥利花园*幢***号，面积151.85平方米，被告从2012年1月份起欠交物业服务费及电费，每套的物业服务费为91.1元/月，电费为3.5元/月，至2016年3月，被告共欠费51个月，共欠物业管理费4646.1元，电费178.5元。为支持其诉讼请求，原告向法庭提交证据：1、营业执照、资质证书，拟证明原告的主体资格。2、“关于祥利花园小区业主委员会备案的请示”的答复，拟证明新兴县祥利花园物业小区业主委员会经新兴县房产管理局备案登记成立，新兴县祥利花园小区业主委员会能够代表业主与原告签订合同。3、《物业服务委托合同》，拟证明新兴县祥利花园小区业主委员会与原告签订物业服务委托合同，委托原告提供物业服务，并约定相关事宜。4、照片，拟证明原告按合同约定提供了物业服务。5、委托代理合同、授权委托书、律师费收费标准，拟证明原告因实现本案债权而需要支出律师费1000元。6、房地产权档案详细资料，拟证明被告张松坚的主体资格，被告张松坚是祥利花园*幢***房的业主。7、泰安物业管理服务有限公司应收管理费用明细表，拟证明原告于2016年6月17日已向法院提交起诉资料，本案起诉未超诉讼时效。
被告张松坚书面答辩称，一、原告没有尽到物业管理及安全防范义务，违反《物业服务委托合同》的约定，导致小区内车辆停放杂乱无章，阻塞交通的事件常有发生，更有甚者，由于原告疏于管理，导致被告在原告管理期间家里被非法入屋两次，门窗和家具都有不同程度的损坏。原告对祥利花园小区负有一定的安全防范义务、担负着维护小区安全的责任，由于其没有尽到应尽的管理义务，如没有专人巡逻、对于进出小区的车辆没有进行必要的登记、询问等等，对安全防范措施做得不足，才导致被告的财产损失，其应承担赔偿责任。因此，原告没有尽职做好小区的物业管理义务，被告认为其也无权主张物业管理费及违约金。二、原告没有尽到物业管理的卫生管理义务，没有经过业主同意，私自将公共垃圾池放置在3幢向西面的楼下（原摩托车停放处），全个小区的垃圾都倒到垃圾池内，导致*幢向西面楼下污水横流、蚊虫滋生、老鼠经常出没、臭气熏天，每天经过楼下都会捂着鼻子才敢走过，*幢***号房的住户一年四季都不敢开窗，大大影响了住户的身心健康，因此，原告没有尽职做好小区的物业管理义务，被告认为其也无权主张物业管理费及违约金。三、原告主张律师费无依据，且没有提供发票予以证实律师费的支出，被告拒绝支付律师费。四、本案2015年3月3日之前的物业管理费的追讨已过诉讼时效。由于被告一直未追讨过物业管理费，因此，2015年3月3日之前的物业管理费已过两年的诉讼时效。为支持其主张，被告向法庭提交证据：照片4张，拟证明原告没有尽到物业管理的卫生管理义务，没有经过业主同意，私自将公共垃圾池放置在3幢向西面的楼下。
本院经审理认定事实如下：本院已通过留置送达方式向被告送达了相关诉讼材料及传票，被告张松坚虽提出书面答辩，但其经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃对原告泰安物业举证的证据进行效力抗辩的权利。对原告泰安物业举证的证据，本院采纳为本案认定事实的证据。被告张松坚举证的照片，没有标拍摄时间、拍摄地点，证据的真实性和关联性无法证实，不能证实是在原告管理的祥利花园小区内，在原告管理的期间拍摄的；且原告认为照片不能反映照片所在位置的全貌，不能证实垃圾池的所在位置是在*幢楼下，也不能证实是在祥利花园内，亦不予认可，故，不能采纳为本案认定事实的证据。据上，本院认定事实如下：
祥利花园小区*幢总楼层数7层，是属于多层住宅。被告张松坚是祥利花园小区*幢***房的业主，祥利花园小区*幢***房住宅面积137.86平方米，产权证登记日期为2008年2月20日。2010年7月8日，新兴县祥利花园小区业主委员会经新兴县房产管理局备案登记成立。2012年1月1日，原告泰安物业与新兴县祥利花园小区业主委员会签订了一份《物业服务委托合同》，合同总则部分约定：新兴县祥利花园小区业主委员会将祥利花园小区委托给原告泰安物业实行物业服务，委托服务期限为5年，自2012年1月1日起至2016年12月31日止；住宅、商铺收费面积92614.23平方米，服务受益人为物业的全体业主和物业使用人，物业的全体业主和物业使用人均应对履行合同承担相应责任。合同第二章委托管理事项约定：一、房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等。二、共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。包括：共用照明、高压水泵、楼内消防设施设备、电梯、智能化系统。三、小区共用设施和附属建筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、停车场。四、公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理。五、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所。六、公共环境卫生，包括公共场所、房屋公用部位的清洁卫生、垃圾收集、清运。七、交通与车辆停放秩序的管理。八、维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗值勤。九、管理与物业相关的工程图纸、住用户档案。十、组织开展社区文化娱乐活动。十一、业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。十二、其他委托事项。第五章物业服务和维修费用部分对物业服务收费约定为：物业服务费分类计收，其中多层住宅中的1-7楼0.6元/月/平方米，高层住宅3-4楼0.7元/月/平方米；5-7楼0.8元/月/平方米；8-13楼0.9元/月份/平方米，地下车库杂物房按0.6元/月/平方米，楼梯照明电费每月1.5元/户；公共照明电费每月2元/户，地下车库每月5元/个，商铺每月60元/卡位（业主转让或者出租物业时，由受让人或者承租人负责，原业主负连带责任）。物业服务费按季度计收，每季度首月的10号－30号为物业服务费计收的时间，业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日应交管理费的万分之十交纳违约金。因诉讼实现物业服务管理费的律师费用由业主或物业使用人负担。合同订立后，原告泰安物业依约对小区开展物业服务，但被告张松坚一直没有交纳过任何物业服务费。原告泰安物业经追收未果，遂于2017年7月7日向法院提起诉讼，提出前述诉求。庭审中，原告泰安物业确认尚未实际支出律师费1000元。
本院认为，原告泰安物业与新兴县祥利花园小区业主委员会签订的《物业服务委托合同》是合同双方当事人真实意思表示，其内容并未违反法律规定，合法有效，双方当事人应按合同约定全面履行。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”，及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，新兴县祥利花园小区业主委员会与原告泰安物业签订的《物业服务委托合同》对新兴县祥利花园小区全体业主具有约束力，全体业主均应依约履行。本案争议焦点是：1、原告泰安物业是否履行了安全防范义务和卫生管理义务。2、原告的起诉是否已超过诉讼时效。
针对争议焦点，本院评判：1、从通常意义上理解，物业公司提供的保安服务内容和范围应是为维护物业管理区域内的公共秩序和物业的使用安全而实施的必要的防范性安全保卫活动，物业公司只承担一般意义上的保安责任，即通过一定的管理措施防范违法犯罪，而无法阻止或查获一切违法犯罪活动。本案中原告已对祥利花园小区采取的一定的安全管理措施，被告一方面未提供证据证实原告在物业管理期间其住宅被他人入室的事实，另一方面也未提供充分的证据证明原告在管理过程中确有过错；2、小区物业管理中公共垃圾池放置选址影响一部分业主利益是在所难免的，可以通过协商和及时清理减少影响等方法解决，但不能成为被告主张原告没有尽到卫生管理义务的理由，更不能成为被告拒交物业服务费的理由。被告主张原告未履行安全防范义务和卫生管理义务，理据不充分，本院不予采纳。3、原告与新兴县祥利花园小区业主委员会签订的《物业服务委托合同》，合同期限自2012年1月1日起至2016年12月31日止，原告提供的物业服务是持续行为，时间至2016年12月31日止，原告在2017年7月7日向法院提起民事诉讼，未超过诉讼时效，被告的抗辩主张，本院不予采纳。
综上所述，新兴县新城镇祥利花园*幢***房属于新兴县祥利花园小区范围内的多层住宅，被告张松坚作为新兴县新城镇祥利花园*幢***房的业主，应依照《物业服务委托合同》约定的多层住宅1-7楼0.6元/月/平方米的标准依时向原告泰安物业缴交物业服务费，被告张松坚从未缴交过任何物业服务费，原告泰安物业要求被告张松坚支付2012年1月1日起至2016年12月31日止的物业服务费，并以每季度所欠物业服务费为本金，从欠费之季度的次月1日起按日万分之十计算违约金的请求，符合《物业服务委托合同》的约定，本院予以支持，祥利花园小区*幢***房的住宅面积为137.86平方米，计算每月应缴交的物业服务费为82.72元（137.86平方米×0.6元/月/平方米），至2016年12月31日共拖欠物业服务费总额为4963.2元（82.72元×5年×12个月/年）；原告要求按91.1元/月标准计付物业服务费的请求，因其对*幢***房面积计算错误，故对超出部分不予支持。另，《物业服务委托合同》约定的楼梯照明电费每月1.5元/户；公共照明电费每月2元/户是作为业主使用物业必须支出的费用，被告张松坚从未缴交，原告泰安物业代其支付了该笔费用，现要求被告张松坚予以返还，并从起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计算逾期付款违约金的请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持，被告张松坚拖欠的电费总额为210元[（1.5元＋2元）×5年×12个月/年]。对于要求被告张松坚支付原告因实现本案债权而支出的律师费1000元的请求，虽然《物业服务委托合同》有因诉讼实现物业服务管理费的律师费用由业主或物业使用人负担的约定，但本案中，原告泰安物业尚未实际支出律师费1000元，因而该请求的理由不成立，本院不予支持。鉴此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，中华人民共和国合同》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一、三款，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，参照《国务院物业管理条例》第六条第一款、第七条第（三）项和（五）项、第十二条第四款、第三十五条、第四十二条，第六十七条，《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》及《最高人民法院关于修改〈最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复〉的批复》，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告张松坚应于本判决发生法律效力之日起十日内付清拖欠的物业服务费4963.2元和逾期付款违约金[从2012年2月1日起，以每一季度物业服务费248.16元为本金叠加（其中2012年1月1日至2012年3月31日第一季度的物业服务费为248.16元，本金叠加至2016年最后一个季度止）、每一季度第二个月的1号为计算逾期付款违约金起算时间，按日万分之十计算逾期付款违约金至清偿之日止]给原告新兴县泰安物业管理服务有限公司。
二、被告张松坚应于本判决发生法律效力之日起十日内付清拖欠的电费210元和逾期付款违约金（从2017年7月7日起按银行同期贷款利率计算至付清欠款日止）给原告新兴县泰安物业管理服务有限公司。
三、驳回原告新兴县泰安物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费25元，由被告张松坚负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。
审判员 刘裕建
二〇一七年八月二十三日
书记员 伍楚怡