福建省宁化县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0424民初39号
原告：张秀珠，女，1964年3月19日出生，汉族，户籍地福建省三明市梅列区，现住福建省三明市梅列区。
原告：雷华英，女，1969年11月3日出生，畲族，住福建省三明市梅列区。
原告：黄林金，男，1968年10月26日出生，汉族，住福建省宁化县。
委托诉讼代理人：雷华英，女，住福建省三明市梅列区，系宁化县翠江镇红卫社区居民委员会推荐的公民。
原告：刘振华，男，1969年8月10日出生，汉族，住福建省宁化县。
委托诉讼代理人：廖香兰（系刘振华的妻子），女，住福建省宁化县。
委托诉讼代理人：张秀珠，女，住福建省三明市梅列区，系宁化县翠江镇双虹社区居民委员会推荐的公民。
被告：颜素清，女，1973年12月1日出生，汉族，户籍地福建省宁化县，现住福建省宁化县。
原告张秀珠、雷华英、黄林金、刘振华与被告颜素清房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月5日立案后，依法适用简易程序于2017年3月7日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院依法裁定转为普通程序审理，本院经当事人同意在2017年5月25日至2017年6月25日主持庭外和解未果，并于2017年7月17日再次公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告张秀珠、雷华英（并作为黄林金的委托诉讼代理人）、刘振华的委托诉讼代理人廖香兰，被告颜素清到庭参加诉讼。第二次庭审，原告张秀珠（并作为刘振华的委托诉讼代理人）、雷华英（并作为黄林金的委托诉讼代理人），被告颜素清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张秀珠、雷华英、黄林金、刘振华向本院提�诉讼请求：1.解除其四人与颜素清于2007年7月30日签订的《房屋租赁合同》；2.判令颜素清支付其四人拖欠的自2015年1月起至2016年12月的房屋租金27,379元；3.判令颜素清支付其四人违约金6,000元；4.诉讼费用由颜素清负担。诉讼过程中，张秀珠、雷华英、黄林金、刘振华变更第2项的诉讼请求为：判令颜素清支付其四人拖欠的自2015年1月起至2016年12月的房屋租金27,379元并支付自2017年1月起至颜素清交还房屋时止按每月1,172元计算的房屋租金。事实和理由：2007年7月，张秀珠、雷华英、黄林金、刘振华与颜素清签订《房屋租赁合同》一份，将坐落于宁化县南大街98号三楼的房产出租给颜素清经营小宾馆，约定：租赁期限为十年（自2007年8月15日起至2017年8月14日止）；租金从2007年8月15日起计算，每月租金800元，以后按每隔两年在前一年的基础上以10%幅度递增。2007年8月房租（�个月400元）订立合同时付清，以后租金应在每月5日前支付当月租金，不得拖欠。同时房屋租赁合同还约定：承租方拖欠房租两个月的，出租方可随时终止合同并收回房屋，且押金不予退还，并支付违约金6,000元。合同签订后，张秀珠、雷华英、黄林金、刘振华将房屋交付颜素清使用，颜素清支付租金到2014年12月30日止。2015年1月开始，颜素清分文未付租金。2015年1月到2015年7月，每月房租1,065元，计7,455元；2015年8月到2015年12月，每月房租1,172元，计5,860元；2016年1月到12月，每月1,172元，计14,064元；颜素清自2015年1月至2016年12月的房租合计未交房租27,379元。颜素清未按时支付违约金，应依约承担违约责任。
颜素清辩称，房屋的租赁权利义务已经在2009年11月一并转让给案外人张翠兰，且转让的情况已经告知张秀珠、刘振华，之后的房租都是由张翠兰支付，与颜素清没有任何关系，颜素清不清楚造成张翠兰与对方当事人矛盾发生的经过，但经向张翠兰了解，张翠兰拒付租金的主要理由是房子的下水道存在严重的漏水问题。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本案当事人对在卷的当事人身份证、《房屋租赁合同》、房屋所有权证、国有土地使用权证、《转让合同》及《宾馆转让协议书》等证据的复印件的真实性均无异议，本院对上述证据客观载明的内容予以确认。
根据上述确认的证据及当事人的庭审陈述，对当事人一致认可的以下事实予以确认：
坐落于宁化县的房屋由张秀珠、雷华英、黄林金、刘振华于2005年共同购买取得并取得所有权。2007年7月30日，张秀珠、雷华英、黄林金、刘振华（作为甲方）与颜素清（作为乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：（一）甲方同意将拥有自主产权的坐落于宁化县南大街100号（原糖烟酒三楼）共一层房屋出租给乙方使用（合同中地址写为南大街98号）；（二）乙方租用房屋用于经营茶楼或小宾馆，若需改变用途需先征得甲方书面同意；（三）租房期限为10年，即自2007年8月15日起至2017年8月14日止；（四）租金以如下方式按月结付：从2007年8月15日起计算，每月800元，以后每隔两年在前一年的基础上以10%幅度递增，2007年8月房租（半个月400元）订立合同时付清，以后乙方应在每月的5日前将本月租金交给甲方，不得拖欠，乙方与甲方签订租房合同时，需付给甲方租房押金3,000元整，合同终止时乙方如无违约，甲方将租房押金退还给乙方；（五）乙方在租赁期间，税务�工商、环保、防疫等部门征收的有关各种税费均由乙方支付，防火安全、门前三包、综合治理及安全保卫、卫生等工作乙方应严格执行当地政府有关部门的规定并承担全部责任，如政府有关部门征收以上相关费用，均由乙方支付；（六）乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修、或设置对房屋结构有影响的设备，需先征得甲方书面同意，投资费用由乙方自理，合同终止乙方归还房屋时，除有事先约定外，甲方有权要求按原状恢复房屋，或向甲方缴纳恢复工程所需费用，如乙方将承租房用来经营餐饮类活动，则在合同终止时乙方必须将承租房的内外墙壁用涂料粉刷一遍，否则押金不予退还；（七）甲方提供给乙方的设备，乙方应在合同终止时完好归还甲方，如有损坏，乙方必须照价赔偿；（八）在租赁期间，乙方使用的水电费用由乙方自理；（九）租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将房屋归还甲方，如乙方要求继续租赁，则需提前壹个月书面向甲方提出，甲方如同意继续出租，则续签租赁合同，乙方在同等条件下有优先权，如甲方不同意继续出租，乙方必须无条件如期归还房屋；（十）乙方有下列情形之一的，甲方可随时终止合同并收回房屋，且押金不予退还，由此造成甲方损失，由乙方负责并负相应的法律责任：①拖欠房租1个月，②损坏承租房屋，③利用承租房屋进行违法犯罪活动；（十一）乙方在租房期限内将承租房屋转租他人时应征得甲方书面同意，否则视为乙方违约，押金不予退还，转让之日起租金按20%递增；（十二）租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前一个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效；（十三）以上条款经甲乙双方�同协商确定，并一致认为是合理有效的，双方需共同遵守，如有违约，则违约一方需付给另一方违约金6,000元；（十四）本合同自签订之日起生效，未尽事宜，由双方共同协商解决。该合同签订后，颜素清支付租金至2009年10月31日止。
2009年11月1日，颜素清（作为甲方）与张翠兰（作为乙方）签订《转让合同》和《宾馆转让协议书》各一份，两份合同主要约定：甲方将宁化县南大街100号三楼原糖烟酒公司假日小宾馆的房屋装修及店内设施以及经营权转让给乙方，房屋转让费90,000元；转租日期自2009年11月1日起至2017年8月14日止，按原有合同履行；甲方提出按甲方原有的合同执行，在原有合同期内如房东有异议或变动，是甲方原有的租房合同违约，影响乙方正常经营，造成乙方经济损失，甲方按转让金5倍赔偿乙方；甲方在租期内协助乙方租房事项，到期后由乙方优先租用，甲方无权干涉乙方续租；2009年11月1日前假日宾馆所有的费（含房租）等由甲方自行负责清账，从2009年11月1日起的所有费用由乙方支付；《转让合同》特别注明本合同属于甲方乙方的内部合同，对外无效。
诉讼过程中，张秀珠、雷华英、黄林金、刘振华自认收到张翠兰按《房屋租赁合同》约定标准支付自2009年11月1日起至2014年12月31日止的租金，但认为张翠兰系代颜素清支付，其四人并未与张翠兰发生租赁关系。颜素清未对房屋是否有漏水问题和租金的支付情况进行举证。2017年7月17日，颜素清在庭审过程中当庭表示同意解除《房屋租赁合同》。
本院认为，张秀珠、雷华英、黄林金、刘振华与颜素清于2007年7月30日签订《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反国家相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。《中华人民共和国合同法》第八十八条规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。颜素清与张翠兰签订《转让合同》和《宾馆转让协议书》后，张翠兰自2009年11月1日起以来按《房屋租赁合同》约定标准向张秀珠、雷华英、黄林金、刘振华等人支付租金，与《转让合同》约定由其承担2009年11月1日起的费用相符，而若张秀珠、雷华英、黄林金、刘振华知道转租事宜，根据《房屋租赁合同》的约定应自转租之日起加收20%的租金，加之颜素清并未提供证据证明张翠兰与张秀珠、雷华英、黄林金、刘振华就涉案房屋直接发生租赁关系，且《转让合同》明确约定该合同仅对颜素清和张翠兰内部有效，对外无效，又因合同具有相对性，故《转让合同》和《宾馆转让协议书》对张秀珠、雷华英、黄林金、刘振华并不具有约束力，不足以排除《房屋租赁合同》对颜素清的约束力。颜素清关于租赁房屋的权利义务已一并转让给案外人张翠兰，《房屋租赁合同》与其没有任何关系，张秀珠、雷华英、黄林金、刘振华应当起诉张翠兰的主张，缺乏事实和法律依据，不予支持。关于租金的支付的情况，颜素清表示张翠兰以房屋漏水拒付，但并未对张秀珠、雷华英、黄林金、刘振华提出的租金支付至2014年12月31日的主张提出异议，因支付租金系颜素清应履行的合同义务，其对此未提出反驳并举证证明，应承担举证不能的法律后果，故确认颜素清已支付租金截至2014年12月31日止。颜素清提出房屋存在漏水可拒付租金，但其并未举证证明租赁房屋存在漏水问题，应自行承担举证不能的法律后果，不予确认。颜素清在诉讼过程中提出张秀珠、雷华英、黄林金、刘振华应在拖欠租金超过两个月起就应向其催付租金的主张，并无合同和法律依据，故其以张秀珠、雷华英、黄林金、刘振华超过两个月以上才向其要求支付租金其可以拒付的主张不能成立，不予采纳。颜素清未按约支付自2015年1月1日以来的租金且未征得张秀珠、雷华英、黄林金、刘振华的同意擅自将房屋转租张翠兰，违反了《房屋租赁合同》第四条、第十一条的规定，构成违约，应承担违约责任:一是依照《房屋租赁合同》第十条的约定，张秀珠、雷华英、黄林金、刘振华可不予退还押金；二是依照《房屋租赁合同》第十一条的约定，自2009年11月1日起违约转租应递增20%加收租金，依此标准，以下时间段及租金标准应为：①2015年1月1日至2015年7月31日止的为800元×（1＋10%）×（1＋10%）×（1＋10%）×（1＋20%）=1,277.76元，②2015年8月1日至2017年7月31日止的为1,277.76元×（1＋10%）=1,405.54元；三是依照《房屋租赁合同》第十三条的约定，颜素清应支付张秀珠、雷华英、黄林金、刘振华违约金6,000元。张秀珠、雷华英、黄林金、刘振华要求解除《房屋租赁合同》，颜素清在2017年7月17日当庭表示同意解除，双方当事人自2017年7月17日达成解除《房屋租赁合同》的合意，符合法律规定，故确定《房屋租赁合同》于2017年7月17日解除。《房屋租赁合同》解除后，颜素清负有及时交还租赁房屋的义务，张秀珠、雷华英、黄林金、刘振华在诉讼过程中对此明确不提出诉请，本院对此不予处理，但根据本案租赁合同性质，张秀珠、雷华英、黄林金、刘振华在颜素清交还房屋前因房屋未实际收回仍存在租金损失，张秀珠、雷华英、黄林金、刘振华比照租赁期间的标准请求计算租金损失合理，予以确认支持。
综上所述，《房屋租赁合同》自当事人协议解除之日起解除，张秀珠、雷华英、黄林金、刘振华请求颜素清支付租金标准未超出合同的约定，其四人请求颜素清支付违约金6,000元具有合同依据，故其四人的诉讼请求均有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
一、张秀珠、雷华英、黄林金、刘振华与颜素清于2007年7月30日签订的《房屋租赁合同》于2017年7月17日解除；
二、颜素清应支付张秀珠、雷华英、黄林金、刘振华2015年1月1日起至2016年12月31日止的房屋租金27,379元，还应一并支付自2017年1月1日起至颜素清交还房屋时止按每月1,172元计算的房屋租金；
三、颜素清应支付其张秀珠、雷华英、黄林金、刘振华违约金6,000元；
上述款项，限颜素清于本判决生效之日起十日内给付。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费634元，由颜素清负担，限于本判决生效之日起七日内向本院交纳（开户单位为宁化县人民法院，银行账号为14×××32，开户银行为中国工商银行宁化县支行）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。
审 判 长 高辉耀
人民陪审员 王化民
人民陪审员 张标杰
二〇一七年八月三日
书 记 员 张海莲
附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同�受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支�迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。