甘肃省张掖市甘州区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）甘0702民初7145号
原告张掖市首波电子科技中心。
地址：甘肃省张掖市甘州区西大街粮食局东侧悦宾楼沿街门店1-6层。
负责人：张自波，系该公司经理。
统一社会信用代码：91620702MA2CR5A6J。
委托诉讼代理人丁艳，女，汉族，1976年11月12日出生，住甘肃省张掖市甘州区税亭街裕苑小区东单元501室，身份证号码6222011976********，系该公司员工。
被告赵文，女，汉族，1979年8月3日出生，甘肃省张掖市甘州区人，住甘州区西景园小区*号楼*单元***室，身份证号码6222241978********。
委托诉讼代理人刘文海，甘肃锦舒律师事务所律师。
原告张掖市首波电子科技中心与被告赵文租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月12日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告及委托诉讼代理人，被告委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
原告张掖市首波电子科技中心向本院提出诉讼请求：2016年3月11日，原、被告签订租赁合同一份，约定被告承租原告张掖首波电子科技中心5楼整层使用。合同约定租期3年，租金第一年为51000元，之后每年递增5%，水电费每月交清，暖气费在采暖期前一月交清，本年签合同日的前两月交清次年租金。合同签订后，原告依约将租赁房屋交付给被告使用，被告向原告支付了2016年3月至2017年3月的租金51000元。之后再未向原告支付租金，也未交纳水电费、维修费、暖气费。故起诉来院，要求被告支付房租109777.5元和拖欠的暖气费4930元，电费906元，水费450元，维修费300元，合计116363.5元。
被告未作书面答辩，在庭审中口头辩称，2016年3月11日，原、被告签订租赁合同一份，约定被告承租原告张掖首波电子科技中心5楼整层使用属实。合同签订后，被告支付了第一年的租金，原告将房屋交付被告使用属实。但是原、被告约定的是合同期限3年，合同每年一签，合同到期前两个月签订下一年合同。2016年9月20日，经南街街道安全生产管理办检查，发现我们租用的房屋没有消防验收合格证，要求整改。被告遂要求原告提供消防验收合格证并打通消防通道，但是原告一直没有打通消防通道，也没有给被告提供消防验收合格证。2016年10月，南街街道要求被告关闭停业，被告多次找原告协商，要么整改，要么解除合同，但是原告一直置之不理。由于被告已经招生，所以违规使用至2016年12月底，便与原告协商解除合同，进行搬迁，但原告不同意解除合同，也不允许被告搬迁。于是被告给原告交纳4000元暖气费及水电费后，将被告的设备设施存放在5楼的其中两间房屋中，其他房间再没有使用。由于原告提供的房屋无消防验收合格证，无法实现合同目的，故原、被告签订的房屋租赁合同无效，原告的诉讼请求不能成立，但在第一年合同期满后，被告实际占用了原告的房间（占用时间及房间数），同意承担实际占用期间的房租及水电费。
原告为支持自己的诉讼请求，向本院提交如下证据：1、2016年3月6日原、被告签订的租赁合同一份，证明原、被告之间存在租赁关系，且合同内容真实；2、张掖首波电子科技中心电子大厦管理制度一份，根据双方签订的租赁合同，该管理制度属于合同组成部分，与合同具有同等效力；3、张掖首波电子科技中心管理制度公示牌视频一份，证明管理制度就在公司的墙面粘贴、悬挂；4、2017年6月8日催收被告各项费用的通知一份，证明租期三年；5、电子大厦2016年9月4日应交电费通知1份，2016年9月4日至2017年1月4日应交电费通知1份，证明原告向被告催收电费的情况；6、2017年6月17日被告工作人员凯蓉在电子大厦五楼辅导学生的视频一份，有被告工作人员凯蓉签字的2017年3月20日收电费记录一份，证明至2017年6月17日被告仍在使用租赁的房屋；7、张掖市首波电子科技中心的营业执照一份，证明原告对该房屋办理了营业证，有权租赁。
被告赵文为证明其抗辩主张，向本院提交如下证据：1、2016年3月11日，原告负责人张自波给被告出具的收条2张，证明在签订合同当日被告给原告交纳第一年租金51000元及押金5000元；2、2016年9月20日甘州区南街街道安全生产监督管理站给被告出具的责令限期整改指令书1份，2016年10月19日甘州区南街街道安全生产监督管理站给被告出具的整改复查意见书一份，证明原告出租的房屋不符合消防安全规定，原、被告签订的租赁合同无效。
根据原告陈述和被告答辩，本院认定事实如下：2016年3月11日，原、被告签订租赁合同一份，约定被告承租原告张掖首波电子科技中心5楼160平方米房屋使用。合同约定租期3年，租金第一年为51000元，之后每年递增5%，水电费每月交清，暖气费在采暖期前一月交清，合同每年签一次，本年签合同日的前两月交清次年租金。合同签订后，被告向原告支付了2016年3月至2017年3月的租金51000元及押金5000元，原告将租赁房屋交付给被告使用。2016年12月，被告又向原告支付4000元。2017年，原、被告双方没有依照双方约定再次签订书面租赁合同，但是被告一直使用租赁房屋至今，但未向原告交纳房租及水电费和暖气费。
本院认为，合法有效的合同受法律保护，当事人应当遵照约定履行。本案原、被告自愿签订书面租赁合同，对被告租赁原告房屋事宜进行了约定，系双方真实意思的表示，也不违反国家法律法规的强制性、禁止性规定，该租赁合同合法有效，双方均应依照约定履行合同。虽然原告提交的租赁合同对租赁期限2016年3月6日至2019年3月5日在”2019年”处有涂改的痕迹，但是被告认可双方约定的租赁期限为3年，且与合同上下文内容相符，故可以认定双方约定的租赁期限为3年，该涂改痕迹并不影响双方合同约定的内容和合同的效力。被告租用原告的房屋后，使用租赁房屋至今，但仅向原告交纳2016年3月至2017年3月的的房租，对第一年水电费和第二年的房租及水电费、暖气费均未交纳，应当按照合同约定及时向原告交纳。原告要求被告支付2016年3月至2017年3月的房租53550元、暖气费4930元、电费906元、水费450元符合法律规定和双方的合同约定，本院依法予以支持，但被告在2016年12月向原告支付的4000元，应当从上述款项中予以扣除。对原告主张的维修费300元，因原、被告签订的租赁合同没有进行约定，且根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条的规定，对租赁物进行维修属于出租人的义务，依法不应予以支持。
对被告提出因原告出租给其的房屋没有消防验收手续，故双方签订的租赁合同无效的辩解理由。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，若租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况，导致租赁房屋无法使用的，承租人可以要求解除合同，故租赁房屋没有消防验收手续，仅属于承租人有权要求解除合同的条件之一，而不是租赁合同无效的要件，本院对被告的上述辩解理由不予采信。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。被告辩解2016年12月底，因原告无法提供消防验收手续，其已通知原告解除合同，并将自己的设备存放在五楼的两间房屋中，其他房屋让原告另行出租的理由，因被告没有提供证据证明其已经通知原告解除合同，且被告并没有将五楼房屋交还给原告或者按照法律规定进行提存，并一直使用租赁房屋至今，故本院对被告的上述辩解理由不予采信。
关于原、被告租赁合同是否继续履行，被告应否支付2018年3月至2019年3月期间的租赁费56227.5元的问题，本院认为，原、被告签订的租赁合同第二条第3项约定：”本年合同到期前两月签订次年合同，并交清次年租金”，现合同约定磋商2018年3月至2019年3月合同的期限未满，对此问题，双方应在合同约定的期限届满时，另行解决。原告要求被告支付2018年3月至2019年3月期间的租金56227.5元的诉讼请求，因双方合同约定的履行期限未到，故本院对原告的该项诉讼请求依法不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、二百二十条、二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告赵文支付原告张掖首波电子科技中心2017年3月6日至2018年3月5日的租金53350元，于本判决生效后十五日内付清；
二、被告赵文支付原告张掖首波电子科技中心水电费、暖气费共计2286元
三、驳回原告张掖首波电子科技中心的其他诉讼请求。
审判员 李建华
书记员 李风风
二〇一七年十二月一日
书记员 李风风