湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂28民终1116号上诉人（原审被告）：恩施州上官会酒店管理有限公司，住所地：恩施市施州大道（红庙下官田）,统一社会信用代码：91422800070768824D。法定代表人：孟秋恩，系该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：向响，湖北清江源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：恩施州国有资本投资运营有限公司，住所地：湖北省恩施市新建街60号,统一社会信用代码：91422800MA488D596D。法定代表人：吴小军，系该公司副总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：杨延军，该公司资产经营部主任。上诉人恩施州上官会酒店管理有限公司因与被上诉人恩施州国有资本投资运营有限公司排除妨害纠纷一案，不服湖北省恩施市人民法院（2017）鄂2801民初557号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年5月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恩施州上官会酒店管理有限公司上诉请求：一、依法撤销恩施市人民法院(2017)鄂2801民初557号民事判决，发回重审。二、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实及理由：一、被上诉人在本案中不具有诉讼主体资格。依据一审判决书所查明的事实是2017年1月12日，被上诉人立案起诉，但是被上诉人于2017年2月9日才取得该标的物的产权证，这之前产权是属于上诉人合同的相对人恩施州学校后勤管理办公室。这之前的合同争议应当由州教委出面处理，而且上诉人也是一直与州教委接洽，与被上诉人无任何瓜葛。所以被上诉人不具有诉讼主体资格。二、本案遗漏诉讼参与人，一审程序违法。本案诉争的房屋是上诉人与恩施州教育局签订的，合同的权利和义务以及合同到期后的续租问题，都是上诉人与州教委之间达成的，根据2011年签订合同时双方洽谈达成的合意，在原三龙公司租赁的2016年到期后，上诉人应当续租，如果当时只是使用五年，就不可能签订合同，因为上诉人是准备经营酒店，装修设施是按照长期使用设计的，酒店的经营年限绝不是从2011年到2016年五年的时间，加上装修需要的时间实际经营只有4年。而且是当时州教委的主要负责人表态了，上诉人才同意先签订五年，五年后再续租。2017年被上诉人起诉的时候，房屋的产权主体也还是州教委，恩施州教委才是房屋真正的当事人。根据合同的相对性原则，应当依法追加恩施州教委作为本案的当事人，但一审将合同的当事人予以遗漏，属于严重的程序违法。三、一审剥夺上诉人的优先承租权。即使按照合同约定2016年合同到期，那么除非恩施州教委或者被上诉人自己需要使用房屋，依据法律规定，上诉人也应当有对该房屋的优先承租权。一审没有查明房屋的使用去向，直接判决上诉人搬出腾空房屋，显然剥夺了上诉人的优先承租权。综上，被上诉人在本案中不具有诉讼主体资格；遗漏诉讼当事人，属于程序违法；剥夺上诉人的优先承租权，属于事实不清。为维护上诉人的合法权益，依法请求二审依法撤销原判，发回重审。被上诉人恩施州国有资本投资运营有限公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。恩施州国有资本投资运营有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告腾退房屋，具体为鄂（2017）恩施市不动产权第××号房产证涵盖的范围；2、判令被告支付自2016年8月31日至实际腾退之日止的使用费，按每日685元给付；3、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2006年6月1日，恩施州学校后勤管理办公室将产权为恩市国用（2006）第170038号和恩市公字第6828号涵盖的房屋及院内场地等出租给恩施州三龙农业发展有限公司，租期为10年。2011年8月4日，恩施州三龙农业发展有限公司经出租方同意，将上述租赁物转租给恩施州上官酒店有限公司。但实际房屋承租使用人为恩施州上官会酒店管理有限公司，后原告对上述租赁物取得所有权。合同到期后，被告未能及时腾退房屋，原告提出上述诉求。一审法院认定事实：2006年6月1日，恩施州学校后勤管理办公室将产权为恩市国用（2006）第170038号和恩市公字第6828号涵盖的房屋及院内场地等出租给恩施州三龙农业发展有限公司，面积约5000平方米，租期为10年，即自2006年9月1日至2016年8月31日。2011年8月4日，恩施州三龙农业发展有限公司经出租方同意，将上述租赁物转租给恩施州上官酒店有限公司。合同由恩施州上官酒店有限公司与恩施州学校后勤管理办公室直接签订。后恩施州上官酒店有限公司作为发起人，邀约其他股东成立恩施州上官会酒店管理有限公司，经发包方同意后，将上述合同租赁物交予恩施州上官会酒店管理有限公司经营使用。经营使用期限为原合同承包期内。2016年1月，恩施州学校后勤管理办公室将上述租赁物交由原告管理。2016年8月8日，原告恩施州国有资本投资运营有限公司给被告恩施州上官会酒店管理有限公司发出通知，认为合同到期日为2016年8月31日，要求被告于2016年9月20日搬出房屋，交还租赁标的物,该租赁物另作他用。2016年9月5日，被告恩施州上官会酒店管理有限公司和恩施州上官酒店有限公司联合申请，对上述场地提出要求续租,但恩施州学校后勤管理办公室和原告没有答复。2017年2月9日，恩施市国土资源局将上述租赁房屋及场地的所有权登记到原告名下。一审法院认为，原告恩施州国有资本投资运营有限公司在恩施市开庭以前对被告经营的场所取得了所有权，现原告主张权利，其具备主体资格。恩施州上官酒店有限公司作为恩施州上官会酒店管理有限公司股东之一，在恩施州上官会酒店管理有限公司还没有依法成立时作为发起人，代表恩施州上官会酒店管理有限公司与恩施州学校后勤管理办公室签订了租赁合同，后经发包方同意，将租赁物全部交由被告恩施州上官会酒店管理有限公司装修后管理、经营、收益，其租金也是由被告直接交给原出租人恩施州学校后勤管理办公室。其实际承租人属本案被告恩施州上官会酒店管理有限公司，恩施州上官酒店有限公司的上述行为属代理行为，合同权利和义务的承受人属被告恩施州上官会酒店管理有限公司。现因合同已到期，原告出租的上述租赁物因另作他用，需要收回该租赁物，并给被告发出了通知书，被告理应按原合同约定及时腾退房屋，交还租赁物。被告逾期没有腾退，占用期间理应支付使用费，现原告主张按原合同约定的租金标准收取，予以支持。因原告取得该房屋所有权的时间为2017年2月9日，只能自其取得权利之日起收取。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十八条、第二百二十九条、第二百三十五条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、被告恩施州上官会酒店管理有限公司于判决生效后五日内腾退其租赁原告恩施州国有资本投资运营有限公司的房屋及场地，具体以鄂（2017）恩施市不动产权第××号产权证登记的范围。2、?被告恩施州上官会酒店管理有限公司按照每日685元的标准支付原告自2017年2月9日至腾退房屋之日止的房屋使用费。3、驳回原告恩施州国有资本投资运营有限公司的其他诉讼请求。二审期间，双方当事人没有提交新的证据。经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，2006年6月1日，恩施州学校后勤管理办公室将产权为恩市国用（2006）第170038号和恩市公字第6828号涵盖的房屋及院内场地等出租给恩施州三龙农业发展有限公司。2011年8月4日，恩施州三龙农业发展有限公司经出租方同意，将上述租赁物转租给恩施州上官酒店有限公司。合同由恩施州上官酒店有限公司与恩施州学校后勤管理办公室直接签订。后恩施州上官酒店有限公司作为发起人，邀约其他股东成立恩施州上官会酒店管理有限公司，经发包方同意后，将上述合同租赁物交予恩施州上官会酒店管理有限公司经营使用。经营使用期限为原合同承包期内。2016年1月，恩施州学校后勤管理办公室将上述租赁物交由上诉人管理。2017年2月9日，恩施市国土资源局将上述租赁房屋及场地的所有权登记到被上诉人名下。被上诉人在一审法院开庭以前对上诉人经营的场所取得了所有权，现被上诉人主张权利，其具备主体资格。由于被上诉人在一审法院开庭以前对上诉人经营的场所取得了所有权，一审被上诉人主张权利，其具备主体资格。上诉人称应当依法追加恩施州教委作为本案的当事人，一审将合同的当事人予以遗漏，属于严重的程序违法的上诉理由没有事实依据和法律依据，因此，上诉人的此上诉理由不能成立。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。第二款规定，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。本案中，上诉人在一、二审诉讼期间并未提交确实充分的证据证实被上诉人将涉案的经营场所租赁给其他人，因此，上诉人理应承担举证不能的法律后果。综上所述，上诉人恩施州上官会酒店管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，实体处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人恩施州上官会酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘开平审判员  段 斌审判员  韩艳芳二〇一七年七月四日书记员  谭学胜