吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉01民终5792号
上诉人（原审原告）：米巍，现住在长春市。
被上诉人（原审被告）：长春鸿基房地产开发有限公司，住所地长春经济开发区生产力促进中心8-1公寓610室。
法定代表人：李碧江，总经理。
委托诉讼代理人：郑蕊，吉林理悦律师事务所律师，诉讼代理。
上诉人米巍因与长春鸿基房地产开发有限公司（以下简称鸿基公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服长春经济技术开发区人民法院于2017年9月13日作出的（2017）吉0191民初310号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月6日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
米巍上诉请求：请求撤销（2017）吉0191民初310号民事判决，改判支持米巍的诉请。事实和理由：鸿基公司未按合同约定完成办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，致使米巍不能在规定期限内取得产权系违约行为。一审按合同约定的固定违约金判令鸿基公司承担逾期办证违约责任属于适用法律错误。购房款16万余元，鸿基公司违约行为长达8年，商品房买卖合同约定的不随违约时间延长而变化的固定违约金161.7元明显过低，属于《合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定的“约定的违约金低于造成的损失”的情形。米巍主张按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，自违约之日起，按照已付购房款总额，�照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息（即中国人民银行五年期贷款利率的1.5倍）标准计算违约金，法院应予支持保护。
鸿基公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，证据充分，应予维持。1.涉案楼房金苑大厦原是烂尾楼，基础资料缺失，后由鸿基公司承建。此楼的行政规划隶属于朝阳区，地理位置属于高新区，交叉模糊，还有其他历史遗留问题导致产权办理缓慢。在鸿基公司积极办理产权的时候，房地局以没有人防工程为由不予审核通过测绘表，导致不能办理产权。鸿基公司做了多方面工作，现该房屋产权办理进行到初始登记程序，产权证也应尽快就能办理；2.因办理产权受房地局相关综测等不可抗力影响，鸿基公司不能预期办理完毕的时间，出具的《承诺书》致使承诺2015年7月达到办理金源大厦产权登记状态，而非办理完毕的结果。鸿基公司2014年至2015年经济为办理产权准备相关材料，达到了办理金苑大厦产权登记状态，因此不应承担《承诺书》中的违约转让；3.根据双方签订的商品房买卖合同约定，应按已付房款0.1%支付违约金。
米巍向一审法院起诉请求：1.判令鸿基公司立即为米巍办理房地产权属登记，使米巍能够办理房地产权属证书；2.鸿基公司支付米巍自2009年5月24日至2016年12月31日违约金114,964.91元（按照已付购房款为本金，中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%计算）；3.案件受理费由鸿基公司负担。
一审法院认定事实：米巍与鸿基公司于2007年10月15日签订《商品房买卖合同》，米巍购买金苑大厦1单元1414号房屋，建筑面积49.6平方米，总房款为161696元。《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”。合同签订后，米巍按合同约定交付了购房款，2008年8月4日，鸿基地产将房屋交付给米巍使用。金苑大厦系鸿基公司中途接收并续建的工程，由于建设基础资料缺失及历史遗留问题，鸿基公司未能在合同约定期限内完成办理权属登记所需资料报产权登记机关备案。2014年3月25日，鸿基公司向金苑大厦5-18层全体住宅业主出具承诺书，承诺“如在2015年7月1日前未达到可办理金苑大厦产权登记的状态，我公司同意每逾期一个月向每户赔偿1,000.00元”。至米巍起诉时，鸿基公司仍未能完成办理权属登记所需资料报产权登记机关备案。以上事实的证据有：商品房买卖合同、收据、地税发票、承诺书、利息计算表等。
一�法院认为：（1）米巍与鸿基公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容合法，是有效合同，双方当事人均应按协议书约定履行义务。（2）鸿基公司未按合同约定完成办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，系鸿基公司违约，鸿基公司应当承担违约责任。（3）完成办理权属登记所需资料报产权登记机关备案是鸿基公司应尽义务，但由于涉案房屋建设基础资料缺失及历史遗留问题鸿基公司未能及时办理，现鸿基公司已经基本完成办理权属登记所需资料，应责令鸿基公司在一定期间内内完办理权属登记所需资料报产权登记机关备案。（4）按合同约定，鸿基公司未能在合同约定期间完成办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，应按已付房价款的0.1%向米巍支付违约金；且在一审庭审过程中，鸿基公司亦认可按照已付房款的0.1%支付违�金，故应按合同约定判令鸿基公司承担违约责任。（5）关于米巍主张按银行逾期贷款利率支付利息（即违约金）一节。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条二款的规定，合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额难以确定的，可以按已付购房款总额、参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算（违约金）；本案中，双方在合同中已经约定了违约金标准，虽然米巍主张合同约定违约金过低，但其不能提供证据证明其损失数额，故对米巍此项主张不予支持。故应当按照《商品房买卖合同》第十五条的约定计算利息，即161.7元（161696元×0.1%）。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条、第二条之规定，判决如下：一、长春鸿基房地产开发有限公司在判决生效后后90日内为米巍完成办理权属登记所需资料报产权登记机关备案；二、长春鸿基房地产开发有限公司在本判决生效后10日内向米巍支付违约金161.7元；三、驳回米巍其他诉讼请求。案件受理费2599元减半收取计1299.5元，由长春鸿基房地产开发有限公司负担。
本院二审查明的案件事实与一审相同。
本院认为：米巍与鸿基公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，应认定为合法有效。根据《商品房买卖合同》第十五条约定，鸿基公司应在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由出�人提供的资料报产权登记机关备案。涉案房屋已于2008年8月4日交付使用，而鸿基公司并未依约将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，已构成违约，应当承担违约责任。按照合同第十五条第二项约定，鸿基公司应按已付房价款的0.1%向米巍支付违约金。虽然米巍主张合同约定的违约金计算标准明显过低，不足以弥补对其造成的实际损失，应依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条和第十八条二款规定来确定违约金的计算标准，但米巍对实际损失的实际发生和具体金额并未提供证据予以证明，而双方亦在合同中对违约金计算标准做出了明确约定，故本案不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、十八条二款规定。米巍主张鸿基公司应按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向其支付逾期办证违约金，本院不予支持。
综上所述，米巍上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2,596.00元，由上诉人米巍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 金运珍
代理审判员 李东鹤
代理审判员 李 迪
二〇一七年十二月五日
书 记 员 梁 芳