吉林省吉林市龙潭区人民法院民 事 判 决 书（2014）龙民一初字第39号原告：王冬梅，女，1973年10月22日，汉族，无职业，住吉林市龙潭区。委托代理人：张国东，北京昂晟律师事务所律师。被告：吉林市轩宇房地产开发有限责任公司。住所：吉林省永吉县经济开发区。法定代表人：池铁吉，该公司经理。委托代理人：佟丽萍，吉林鑫美律师事务所律师。委托代理人：于莉洁，该公司职员。第三人：吉林市商通典当有限责任公司。住所：吉林市四川街。法定代表人：周瑾，该公司总经理。委托代理人：陈占敏，该公司经理。原告王冬梅诉被告吉林市轩宇房地产开发有限责任公司（以下简称轩宇公司）、第三人吉林市商通典当有限责任公司（以下简称商通典当公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月13日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王冬梅及其委托代理人张国东，被告轩宇公司的委托代理人佟丽萍、于莉洁及第三人商通典当公司的委托代理人陈占敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王冬梅诉称：2006年7月1日，我与被告签订商品房买卖合同，我在被告处购买位于吉林市龙潭区滨江北路江畔名苑小区10号楼5单元4层47号房屋一套，建筑面积128.05平方米，我给付购房款128，050.00元。被告已经将房屋交付给我使用，但至今未能协助我办理产权登记手续及房屋所有权证。因上述房屋系被告给第三人公司经理陈占敏的抵账房屋，故为维护我的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，特诉至人民法院，要求：1、依法确认原、被告签订的商品房买卖合同有效；2、被告协助原告办理房屋产权登记手续；3、被告承担本案的诉讼费。被告轩宇公司辩称：原告从未与我公司签订过房屋买卖合同，原告的房屋系我公司向商通典当公司典当时赎回来的房屋之一，原告诉状陈述错误，我公司从未向第三人公司的经理陈占敏借款及抵账房屋。综上，原告从未与我公司签订过房屋买卖合同，也未向我公司缴纳过购房款，因此应依法驳回原告的诉请。第三人商通典当公司述称：原告诉请具有事实及法律依据，类似案件已经经过两级法院审查，且均审委会讨论决定。本案事实清楚，对弱势群体的合法权益应予以依法保护，故原告的诉请应予支持。原告诉请的房屋系我公司经理陈占敏与被告抵账取得，被告曾向陈占敏借款600多万元，因无法偿还，便将被告的39套房屋抵账给陈占敏。由于陈占敏个人无法出售房屋，就由被告将上述房屋出售给包括本案原告在内的30多名自然人，并与包括原告在内的买受人签订房屋买卖合同。当时被告公司出面办理相关手续的是被告公司的销售经理**和财务人员于莉洁。以上事实，吉林市龙潭区人民法院（2012）龙民一初字第306号至318号判决书以及吉林市中级人民法院（2013）吉民中一终字第605号至617号判决书已经对此做出了认定。我公司向法院提供了2007年7月14日进户单及其明细，该进户单上有被告抵账的39套房屋明细以及被告公司盖章和销售经理**的签字，进户明细是被告财务人员于莉洁书写。该证据材料已经经过了公安机关的吉公鉴（文检）字（2013）051号司法鉴定，并且在已经生效的法院判决文书中予以采信和认定，即已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，已经可以证明被告将上述抵账39套房屋包括钥匙交付给陈占敏的事实。另外，本案诉争房屋已经在房屋登记机关办理了合同登记备案手续，具有公示和公信的法律效力，且备案登记人与原告一致。本案诉争房屋已由原告实际占有多年，并使用至今。同时，本案原告诉争房屋与他人无争议，多年以来，被告也从未向该房屋以任何方式主张过任何权利。本案涉及到普通百姓的切身利益，多位家庭成员也已经在房屋中居住了多年，不能因为被告的不作为而让他们无家可归，从而增加社会的不和谐因素。综上，原告的诉请与理由具有事实及法律依据，应予支持。根据双方当事人的起诉和答辩，本案争议焦点为：原、被告之间是否存在房屋买卖合同关系。原告为证明自己的主张，向本院提交了如下证据：1、商品房买卖合同一份，证明原、被告签订商品房买卖合同以及购房事实，该合同已经在吉林市房地产管理局备案，该合同是**本人书写的。被告轩宇公司质证后表示对真实性有异议，从合同形式看，作为商品房买卖合同，双方当事人应该在出卖人处填写信息，第四页开始有很多空白之处，且该合同不是轩宇公司员工书写的。该房屋的原备案人系陈凤奎，原告提供的该份合同的备案系商通典当公司私自备案，我公司不知情。原告说该合同是**本人签的，但我公司对此亦不知情。我公司工商备案的合同专用章与该份合同中的合同专用章不一致，合同专用章系虚假的，我方与原告没有订立商品房买卖合同，我方申请对合同专用章进行鉴定。第三人商通典当公司质证后表示对真实性无异议，买卖合同是轩宇公司提供的。本院经审查后认为，被告虽提出异议，但该证据与本院在吉林市房地产管理局调查的房屋登记备案情况相符，故本院对该证据的证明力予以确认。2、吉林市龙潭区龙潭街道密哈社区出具的证明一份，证明原告系江畔名苑小区居民，至今已在该房屋居住多年。被告轩宇公司质证后表示该证据仅能证明原告在房子内居住，并不能证明是合法取得的房屋居住权。对于房屋居住情况我公司不了解，对真实性无法确认。第三人商通典当公司质证后表示无异议。本院经审查后认为，结合本院实际踏查的情况，该证据能够证明原告系密哈社区江畔名苑10号楼5—4—47号居民的事实，本院对该证据予以确认。3、原告交纳的物业维修基金、拆改金、产权登记费、公示费、物业费、有线电视费、水电费、卫生费等凭证及吉林市服务业房地产交易手续费专用发票一份，证明原告一直在该房屋内居住并已经交纳了各项费用的事实。被告轩宇公司质证后表示对真实性有异议，即使是真实的，也不能证明原告是合法占有该房屋。第三人商通典当公司质证后表示无异议。本院经审查后认为，该组证据能够证明原告从2007年9月以后陆续交纳了物业费、有线电视费、供热费等费用，本院对该事实予以确认。4、原告王冬梅申请本院从吉林市房地产市场管理中心调取的情况说明一份，证明包括原告居住房屋在内的10套房屋在房产局的备案情况。原告王冬梅质证后表示无异议。被告轩宇公司质证后表示对真实性无异议，但是备案是陈占敏私自办理的，我公司没有参与，对此不知情。第三人商通典当公司质证后表示无异议。本院经审查后认为，该证据符合证据的真实性、合法性及关联性，故本院对该证据予以确认。被告轩宇公司为了证明自己的主张，向本院提交了如下证据：1、典当合同一份，证明2006年1月6日轩宇公司向商通典当公司借款，用五套房屋做典。原告王冬梅质证后表示对真实性无异议，对关联性及证明力有异议，该份合同系被告与商通典当公司签订的，该50万元借款合同已经履行完毕，与本案诉争房屋没有关系，因此不能证明被告的待证事实。第三人商通典当公司质证后表示对真实性无异议，对证明问题有异议，合同内的房屋与原告诉争的房屋没有关联，合同中的五套房屋被告已经赎回了，证明不了被告要证明的问题。2、商通典当公司出具的还款收据及票据存根一份，证明轩宇公司没有向陈占敏个人借款，是向商通典当公司借款，并证明还款数额。原告王冬梅质证后表示有异议，收据上没有商通典当公司的合同专用章，与本案无关联性。第三人商通典当公司质证后表示有异议。本院经审查后认为，上述两份证据与本案不具有直接关联性，故本院对上述两份证据的证明力不予确认。3、商品房登记备案表，证明原告居住的房屋原备案人系陈凤奎，从备注上看是贷款，而陈凤奎没有贷款，所以原告的备案也是虚假的。原告王冬梅质证后表示该证据与本案没有关联性，证据只是登记备案的申请表，是否备案不清楚，现在房屋的备案登记人系原告，应该以现在的实际登记人为准。该证据体现的时间是2006年6月21日，而签订房屋买卖合同的时间是2006年7月1日。第三人商通典当公司质证后表示对真实性无异议，是轩宇公司**办理的，房屋登记在陈凤奎名下。2007年轩宇公司用此房抵账给我，并办理相关的进户手续和交付房屋钥匙。现在房屋所有权人是原告，其与轩宇公司签订的房屋买卖合同，代理人收取的房款。本院经审查后认为，该证据与本院从吉林市房地产管理部门调取的情况不符，不能证明被告的待证观点，故本院对该证据的证明力不予确认。第三人商通典当公司向本院提交了被告于2007年7月14日出具的房屋进户明细表一份，证明原告所居住的房屋是轩宇公司抵账给代理人个人的房屋，进户表上的合同专用章系轩宇公司的，并经过公安部门的鉴定。原告王冬梅质证后表示无异议，原告的房屋在39套房屋之内，且进户表上**的签字与被告出具的第三份证据备案表上的签名是同一个人。被告轩宇公司质证后表示该证据上的合同专用章是在复印件上后盖的，真实性无法确认。对证明问题有异议，该证据没有商通典当公司和陈占敏的签名，只能证明2007年7月14日有人入户，不能证明是由谁办理的进户。轩宇公司与商通典当公司或陈占敏应签订抵账协议，陈占敏与商通典当公司没有完成举证责任，没有证据证明轩宇公司与商通典当公司或陈占敏之间存在借款关系。不排除**和陈占敏之间恶意串通，我公司已经向公安机关报案。本院经审查后认为，该证据的待证问题与本案不具有直接关联性，故本院对该证据不予采纳。根据当事人在庭审中的举证、质证和本院的认证，本院可以确认如下事实：2006年7月1日，原告王冬梅与被告轩宇公司签订了商品房买卖合同，约定原告王冬梅从被告轩宇公司购买位于吉林市龙潭区滨江北路江畔名苑小区10号楼5单元4层47号房屋一套，建筑面积为128.05平方米，标准单价为1，000.00元／平方米，总价款为128，050.00元。庭审中，原、被告及第三人均承认128，050.00元购房款已由第三人商通公司经理陈占敏收取。2007年9月以后，原告王冬梅陆续交纳了契税、物业费、水电费、卫生费等。另查明，该房屋在房地产管理局没有抵押登记情况，原告王冬梅与被告轩宇公司签订的商品房买卖合同已经在吉林市房地产市场管理中心备案。经本院与吉林市天吉物业服务有限公司工作人员实地勘察，该房屋现由原告王冬梅及其丈夫高呈怀实际居住。本院认为：（一）关于商品房买卖合同效力问题。虽然被告轩宇公司认为原告提供的房屋买卖合同系虚假的，登记备案轩宇公司也没有去，但从本院在房屋登记机关查证情况来看，该合同已在吉林市房地产市场管理中心备案。庭审中，被告轩宇公司也认可合同备案应由房地产公司参与办理，因此，轩宇公司主张的陈占敏与原告私自办理合同备案的抗辩观点不能成立，本院不予采纳。同时，虽然被告轩宇公司对原告所持房屋买卖合同中加盖的合同专用章提出异议，并申请对合同专用章进行鉴定，但庭审中，被告轩宇公司自认其公司内部管理出现问题，而且买卖合同是在被告轩宇公司售楼处签订的，原告没有审查合同印章的义务，因此，本院认为本案无需启动鉴定程序。综上，原、被告双方订立的书面房屋买卖合同，系双方真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，符合合同有效的法律要件，故本院对于原告要求确认房屋买卖合同有效的诉讼请求予以支持。（二）关于协助办理房屋产权登记手续问题。虽然原告主张其已经通过第三人商通公司经理陈占敏履行了支付全部购房款的义务，但是在原、被告签订的房屋买卖合同中并未约定原告向第三人交纳购房款。原告亦未提供其他证据证明其已向被告轩宇公司履行了给付购房款的合同义务，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”之规定，被告有权拒绝履行协助原告办理房屋更名过户手续的义务，故原告要求被告协助其办理房屋产权登记手续的诉讼请求，证据不足，本院不予支持，可待其取得充分证据后另行主张权利。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条第一款、第六十五条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告王冬梅与被告吉林市轩宇房地产开发有限责任公司签订的关于吉林市滨江北路江畔名苑小区10号楼5单元4层47号房屋的商品房买卖合同合法有效；二、驳回原告王冬梅的其他诉讼请求。案件受理费2，861.00元，由原告王冬梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林市中级人民法院。审 判 长  李 赞审 判 员  安 巍代理审判员  李红佳二〇一四年十二月二十二日代理书记员  朱清萍