四川省阆中市人民法院民 事 判 决 书（2017）川1381民初字1031号原告：邓某，女，汉族，生于2000年12月31日，住四川省阆中市。法定代理人：邓明飞，男，汉族，生于1973年9月23日，住四川省阆中市，系原告之父。法定代理人：牛均华，女，汉族，生于1976年4月29日，住四川省阆中市，系原告之母。委托代理人：罗兴强，四川纪明律师事务所律师。被告：阆中市保宁房地产开发有限公司。公司住所地：阆中市滨江路东段。法定代表人：王洪波，该公司执行董事。委托代理人：郑涛，四川源正律师事务所律师。原告邓越诉被告阆中市保宁房地产开发有限公司（以下简称保宁房产）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年3月3日受理后，依法由代理审判员适用简易程序，并于2017年3月27日、4月21日公开开庭进行审理。原告邓越法定代理人邓明飞及其委托代理人罗兴强、被告保宁房产委托代理人郑涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告交付阆中市七里大道保宁华府商品房；2、判决被告从2014年7月1日起按照已付房款的日万分之三支付延期履行违约金至房屋交付之日止；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告父母为经营汽车生意，购买了被告开发的营业用房。原告按照约定支付价款，但被告未按照约定时间交付房屋。后被告通知原告交房，但房屋并未竣工，也不能提供房屋验收报告和面积实测报告，原告当场拒绝收房，但直至现在，被告也未完成门窗的安装和通知交房。因被告逾期交房，导致原告需另行租赁房屋经营生意，造成原告的损失。原告为支持其主张提供以下证据：第一组：1、【保宁·华府】商品房买卖协议书复印件；2、商品房买卖合同复印件、商品房买卖合同复印件；3、商品房预售备案通知书复印件2份；4、商品房预售许可证复印件；5、房屋测绘分层平面图复印件；6、测绘图纸一张；7、收款收据三张、转账回执单复印件；8、现场照片图片、沙盘模型图片；第二组：1、律师函2份；2、送达回执；第三组：房屋出租合同复印件、电子银行回单；第四组：录音资料一份。针对原告提出的上述证据，被告发表质证以及答辩意见如下：1、对第一组证据真实性无异，但双方矛盾为面积上的争议，且原告提供的证据证明原告迟延交付房款，照片只能证明照相时房屋的状态；2、对第二组证据真实性无异议，但不能证明房屋是否合格；3、第三组证据与本案无关联性；4、第四组证据与本案无关联性。2016年9月26日被告通知原告交房，在交房中因对房屋面积有争议，导致交房不能。愿意承担9月26日以前的违约责任。违约金计算标准过高，请求在参考市场租金的基础上，降低违约金计算标准。被告为支持其主张提供以下证据：第一组：被告营业执照及法定代表人身份证明；第二组：1、【保宁·华府】商品房买卖协议书复印件；2、商品房买卖合同复印件、商品房买卖合同复印件；3、房屋预售许可证复印件；4、房屋测绘平面图；5、施工图一张；第三组：1、主体结构部分工程质量验收报告；2、单位工程质量竣工验收记录；3、交房公告；4、交房通告；5、房产测绘分层平面图（预测）；第四组：门面租赁合同三份。第五组：收款收据。原告对被告提供的证据质证意见为：1、第一组证据无异议；2、对第二组证据真实性无异议，以红线为标准，红线内（原告所购买的商铺）的变更原告方愿意接受；3、对交房公告真实性不予认可，对交房通知的真实性予以认可，对第三组证据真实性无异议，但不能代表建设部门对房屋验收合格，不能达到房屋可以交付的证明目的，原告验房时发现无实测报告；4、对第四组证据真实性不予认可；5、对收款收据无异议。根据以上原、被告、第三人的陈述和举证、质证情况，本院认定事实如下：因邓越之父邓明飞经营所需，2016年1月27日原告与被告签订《商品房买卖协议书》，购买了位于阆中市七里大道【保宁·华府】商铺两间，协议内容为：房屋面积为373.8㎡，总价为5,607,000元，房屋在2016年6月30日前交付并办理入住使用，若因被告原因导致不能在此时间内交付，应按原告已付购房款的日万分之三支付延期违约金。协议签订后，原告向被告支付购房款购房款1,000,000元。2016年2月3日原告法定代理人邓明飞与被告签订了两份《商品房买卖合同》，合同内容为：1、商品房基本情况：该商品房为预售许可证xxx号房，预测面积分别为122.40平方米、252.44平方米；2、计价方式与价款：该商品房单价为15000元，总价款分别为1,836,000元、3,786,600元，签订合同前买受人已分别向原告支付款项1,436,000元、3,386,600元，该款项用于抵作商品房价款，买受人选择分期付款方式；3、交付条件：该商品房交付给买受人时符合房屋面积实测报告书；4、交付时间和手续：出卖人在2016年6月30日前向买受人交付该商品房；买卖双方交接该商品房时，出卖人向买受人出示满足本合同第十五条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足本合同第十五条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照本合同第十九条处理；出卖人与买受人依约定确认房屋建筑面积，并结算实测面积差异产生的费用；5、逾期交房责任：出卖人按买受人已付房款的万分之三的比例按日计算向买受人支付违约金。合同签订当日，原告支付了购房款3,800,000元，并于2016年4月13日支付房款800,000元，原告共计付款5,600,000元。2016年3月2日，阆中市房地产交易所作出商品房预售备案通知书，对原告所购买的两间商铺办理了预售备案登记。因被告未能按照约定的时间交付房屋，原告聘请四川纪明律师事务所律师罗兴强向被告发出律师函一份，要求被告履行交房的义务。被告于2016年9月下旬通知原告办理交房事宜，原告之父邓明飞于2016年9月28日前往【保宁·华府】销售部办理交接手续。邓明飞在实地验房中，发现房屋尚未竣工，也不能提供房屋面积实测报告，因此拒绝接受房屋。2016年10月10日，原告再次通过其委托的律师发出律师函，要求被告交付房屋，但被告并未再通知原告交付商品房。2015年11月3日被告进行主体结构部分工程质量验收，并形成验收报告，2016年4月5日被告进行单位工程质量竣工验收，并形成验收记录，但未取得竣工验收备案。另查明，被告已向其他部分业主交付【保宁·华府】项目房屋。被告所规划的商铺部分安装了玻璃门、窗，部分未安装。庭审中，被告认可原告所购买的房屋门窗并没有安装。庭审中，被告主张房屋已取得实测报告，并提交一份显示为“房产测绘分层平面图（预测）”（测绘日期：2017年2月19日），但原告主张该份预测测绘平面图并非实测报告，且该份“房产测绘分层平面图（预测）”显示测绘日期为2017年2月19日，可以说明原告在2016年9月28日验房时，被告并未出示房屋面积实测报告书。本院认为，原告法定代理人邓明飞以原告名义与被告在自愿、平等的基础上签订商品房买卖合同，该合同成立并生效，原、被告双方成立商品房销售合同关系，该合同对双方均具有约束力。1、关于被告是否应向原告交付房屋。根据双方签订的房屋买卖合同约定，原告所购买的商品房取得房屋面积实测报告时才符合交付条件，如若被告不出示文件或者出示的证明文件不齐全，原告可以拒绝接收。原告于2016年9月28日验房时，被告并无证据表明其已向原告出示“房屋面积实测报告书”，且原告所购买的商铺并未安装必要的门窗，也未进行竣工验收备案，因此依照双方签订商品房买卖合同，原告有权拒绝接收该商铺。被告并没有提供“房屋面积实测报告书”，故对于被告辩称的因面积争议导致交付不能的意见，本院不予支持。原告合理且明确表示不接受房屋后，被告并未再通知原告办理交房手续，被告的行为属于迟延履行交房义务，现原告主张被告向原告交付房屋，本院予以支持。2、关于违约责任承担问题。根据原、被告签订的商品房买卖合同约定，被告未按照约定时间交付房屋的，被告应按照原告已付房款的万分之三的比例按日计算，向原告支付违约金。虽然被告于2016年9月28日拟向原告交付房屋，但原告已明确表示拒绝接收，双方并没有完成交付房屋手续。导致未完成交付手续的原因在于被告，应由被告承担迟延履行交房义务的违约责任。根据原、被告双方签订商品房买卖合同，被告应在2016年6月30日前交付房屋，故被告应承担从2016年7月1日起至交付房屋止的违约责任。3、关于违约金计算问题。因被告未及时交付商铺，原告主张其损失为另行租用门面的费用，但原告租用的门面并非同地段门面，本院不予采纳。被告请求适当减少违约金，同时主张按其提供同地段的租赁合同所约定的租赁费用计算违约金，但原告对租赁合同真实性不予认可。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构适当减少”之规定，本院酌定为每日按已付房款万分之一的标准计算违约金。原告共计缴纳房款为5,600,000元，即每日按560元的标准计算违约金。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条以及上引之法律规定，判决如下：一、被告阆中市保宁房地产开发有限公司在本判决生效之日起二十日内向原告邓越交付阆中市七里大道【保宁·华府】商品房；二、被告阆中市保宁房地产开发有限公司在本判决生效之日起二十日内向原告邓越支付2016年7月1日至2017年3月3日期间的逾期交付房屋违约金137,760元；2017年3月4日起至阆中市保宁房地产开发有限公司向原告邓越交付商品房止的违约金按照每日560元标准另行计算。若被告未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费3,100元，由被告阆中市保宁房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，直接向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。代理审判员 伏 瑚二〇一七年五月十日书 记 员 朱倩倩