江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昆民初字第1993号
原告魏建松。
委托代理人王小军，上海市树声（昆山）律师事务所律师。
委托代理人黄海晶，上海市树声（昆山）律师事务所实习律师。
被告�光荣。
委托代理人曹建平，江苏江花律师事务所律师。
被告昆山市南大物资贸易有限公司,住所地江苏省昆山市玉山镇大同村。
法定代表人叶小巧,该公司总经理。
委托代理人向秀清，江苏维世德（昆山）律师事务所律师。
被告昆山市二里桥市场发展有限公司,住所地江苏省昆山市玉山镇镇政府内。
原告魏建松与被告司光荣、昆山市南大物资贸易有限公司（以下简称南大公司）、昆山市二里桥市场发展有限公司（以下简称二里桥公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月19日立案受理后，依法适用普通程序进行审理，于2015年7月8日公开开庭进行了审理，原告魏建松委托代理人王小军、黄海晶，被告司光荣委托代理人曹建平，被告南大公司委托代理人向秀清到庭参加诉讼，被告二里桥公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告魏建松诉称：2006年9月29日司光荣与南大公司签订租赁合同，约定司光荣承租南大公司所有的位于昆山市玉山镇XX路口新3**国道1号楼一至四层、2号楼一至三层，建筑面积4665平方米的房屋，租期为12年。2008年9月15日，司光荣又与原告签订合同，将上述房屋中的1号楼二层至四层转租给原告作为经营宾馆和浴场使用。2008年9月15日交付房屋，前三个月为装修期，租期为10年，自2008年12月15日至2018年12月25日。南大公司也在合同上作为鉴证方签字盖章。合同签订后，原告投入大量资金装修房屋，开张经营鹏程宾馆。但因被告未能提供租赁房屋相关�续，导致原告长时间无法领取营业执照，造成原告巨大损失。直到2010年8月19日，原告才领到昆山市玉山镇南大假日客房部的个体工商户营业执照，而原告于不久后又得知，原告所承租的房屋已被政府列入拆迁的范围，故原告只好停止营业。南大公司为拆迁委托评估机构对拆迁范围内的房屋、设施等进行了评估，并与二里桥公司签订了拆迁补偿协议，其中涉及本案原告所经营的鹏程宾馆及浴场设备搬迁损失304119元，附属设施及装修1587032.45元，停工停业损失976590元。（2014）昆民初字第3669号民事判决书判令南大公司向司光荣支付装修费用损失2209465.45元，同时该判决也写明“次承租人与司光荣之间因租赁关系产生的赔偿责任，权利人有权另行主张”。原告认为，司光荣将租赁房屋交付原告时租赁房屋是毛坯状态，鹏程宾馆所有装修和设施均是原告出资装修和购置，且在原告与司光荣签订的《房屋租赁合同》中亦有约定：“国家行为或政府行为造成无法经营，装修赔偿费由乙方所得。”故鹏程宾馆装修费用损失1587032元应由司光荣支付给原告。而鹏程宾馆搬迁损失304119元及停工停业损失应由南大公司和二里桥公司支付给原告。原告装修承租房屋购置附属设施花费大量资金，超过300万元，原告认为南大公司委托评估机构对附属设施和装修费所作出的评估远低于其实际价值，严重低估，故原告要求南大公司和二里桥公司支付低估所致的差额部分。另一方面，司光荣与原告签订房屋租赁合同，明确约定租赁房屋用于浴场宾馆经营，而司光荣明知房屋存在领取宾馆浴场营业执照的障碍，在自己不能领取营业执照的情况下，转租给原告转嫁损失。在与原告签订合同后也未能按约提供相关证件�构成违约。对原告在2008年12月15日至2010年8月18日期间不能正常营业造成的损失约160万元负有赔偿责任。南大公司也在合同上签字，因此对上述该项损失负有连带赔偿责任。综上所述，原告在签订上述房屋租赁合同投入大量资金，遇政府征收房屋，相关补偿款理应由原告取得。同时，被告对违约造成的原告损失也应当赔偿。请求法院判令：一、被告司光荣支付原告鹏程宾馆及浴场搬迁损失。附属设施及装修费用、停工停业损失2867741.45元；二、被告司光荣支付原告鹏程宾馆及浴场搬迁损失、附属设施及装修费用评估不足部分差额1212968元；三、被告司光荣赔偿原告2008年12月15日至2010年8月18日期间不能正常营业的损失160万元。被告南大公司和二里桥公司对上述第一、二项承担连带责任。
被告司光荣辩称：原告诉称的诉请一、二不成立，�屋不是由司光荣拆迁，故其拆迁损失不应当由司光荣承担。原告诉称的诉请三没有事实依据。原告承租房屋之后，一直处于营业过程中。司光荣装修应得部分已有（2014）昆民初字第3669号民事判决书佐证。
被告南大公司辩称：不清楚鹏程宾馆具体是原告还是司光荣装修的。拆迁的评估不足差额1212968元原告没有证据。政府拆迁属于不可抗力。综上，要求驳回对南大公司的诉请。
被告二里桥公司未作答辩。
经审理查明：2006年9月29日，司光荣与南大公司签订《南大公司综合楼房屋出租合同》一份，合同约定，南大公司将坐落于昆山市新3**国道南侧南大公司综合楼1#楼一至四层、2#楼一至三层，建筑面积为4665平方米的房屋出租给司光荣，司光荣承诺该房屋作为酒店�营、宾馆、洗浴等商业用房使用，租期为12年，自2006年11月30日至2018年12月1日，在租赁期内，司光荣将房屋转让给他人承租或与他人承租的房屋进行交换，必须事先征得南大公司书面同意方可转租。2007年4月28日，南大公司向司光荣出具《合同补充说明》一份，言明为考虑司光荣能尽早收回投入资金，同意司光荣将房屋转租其他经营者，由司光荣自行与其他经营者签订转租合同，原合同中关于转租的约定废除，本补充说明即视为南大公司同意司光荣进行转租的书面证明。
2008年9月15日，魏建松（乙方）和司光荣（甲方）签订房屋租赁合同，约定甲方将昆山市玉山镇大同村路口新3**国道南侧南大公司1号楼2-4层，南侧楼梯、弧形大厅、电梯和楼梯，面积约2326平方米租给乙方，租赁期限自2008年12月15日至2018年12月15日，该房屋仅限作为浴�、宾馆使用，租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交换，里面的物品除甲方宾馆原有物品之外，能带走的归乙方所有。双方约定，该房屋第一年至第五年的年租金为56万元，第六年至第十年的年租金为60万元，以上租金为不开房屋租赁正式发票价格。租金每半年支付一次，以先付后租的原则，需提前一个月付清下次房租，逾期支付的，每逾期一月，需按月租金的4%支付违约金。乙方应向甲方支付房屋及水电费保证金1万元，租赁期限使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理等费用由乙方自行承担。乙方不得任意改变房屋结构，若擅自改变造成房屋损坏的，一切后果由乙方付全部责任。上述相关条款双方执行，若甲方违约赔偿乙方一年租金5%，若乙方违约赔偿甲方一年租金5%。因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失�双方互不承担责任。不可抗力系指“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。国家行为或政府行为造成无法经营，装修赔偿费由乙方所得。该合同由魏建松和司光荣签字，南大公司作为鉴证方盖章。
合同签订后，司光荣按约将房屋交付魏建松，魏建松将房屋用于经营宾馆、浴场并于2010年8月9日成立昆山市玉山镇南大假日客房部。
2009年7月9日，南大公司起诉司光荣要求解除合同并支付租金及违约金，本院于2010年8月25日判决：一、2006年9月29日南大公司与司光荣就位于昆山市新3**国道南侧玉山镇大同村综合楼（建筑面积4665平方米，其中1#楼1至4层，2#楼1至3层）签订的房屋租赁合同解除。二、司光荣支付南大公司房屋租金500000元和逾期支付房租违约金15000元，合计515000元，于本判决生效后十五日内履行完毕。后司光荣以南大公司的土地性质为工业用地无法办理营业执照，其可暂停支付部分租金为由上诉于苏州市中级人民法院，终审于2011年9月12日判决驳回上诉，维持原判。司光荣收悉终审判决后向江苏省高级人民法院申请再审，江苏省高级法院于2013年10月12日裁定驳回再审申请。
2009年7月，昆山市玉山镇人民政府向被告南大公司发出书面搬迁通知，告知按照市政规划改造要求须进行政策性搬迁。2009年12月15日，昆山众信资产评估事务所受昆山市玉山镇人民政府委托对截至2009年3月20日被告南大公司所涉及的搬迁损失进行评估，总评估价值为18767315.71元，其中司光荣所承租范围内的鹏程宾馆及浴场设备搬迁损失304119元，附属设施及装修1587032.45元，合计1891151.45元，湖扬宾馆的设备搬迁损失88720元，附�设施及装修515160.35元，合计603880.35元，综合楼底层店面附属设施及装修107273.57元，共计2602304.45元。
2010年4月8日，南大公司与二里桥公司签订搬迁补偿协议书一份，约定：搬迁范围为位于新3**国道南侧，总计15.6亩范围内所有工厂、企业；根据昆山众信房地产评估有限公司出具“昆众信评拆字（2009）第017号评估结论”，结合搬迁补偿相关政策，应补偿给南大公司搬迁款21741700元；二里桥公司应在协议签订后30天内先支付总额30%补偿款，余款在拍卖完成（二里桥公司保证土地拍卖在2010年9月30日前完成）后60天内付清，凡南大公司与各企业、个人所签订租赁合约均由二里桥公司负责处理及补偿，南大公司应予全力协助配合。同日，南大公司与二里桥公司还签订《南大物资贸易有限公司搬迁补偿清单》，列明�总搬迁款21741700元，其中：1、评估报告所列各项不可搬迁损失13710800元，2、装修及搬迁费用总计3455910元，3、原土地按224000元退付，15.6亩×224000元=3494400元，4、填土104000元，5、停工停业损失补偿976590元。
上述搬迁补偿协议签订后，南大公司与二里桥公司进行了上述搬迁补偿协议所约定范围房屋及设备的交接手续，昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司代替二里桥公司向南大公司付清了搬迁补偿协议所约定的21741700元，尚余部分已经评估但并非搬迁补偿协议所涉之款项因司光荣所租赁房屋并未交接完毕而未支付。
2014年1月24日，司光荣起诉魏建松要求解除合同并支付租金，本院于2014年11月24日判决：一、被告魏建松于本判决生效后十日内支付原告司光荣租金260万元。二、确认原告司光荣与被告魏建松2008年9月15日签订的房屋租赁合同自2014年2月25日解除。
2014年10月30日司光荣起诉南大公司、二里桥公司、昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司，要求三被告返还司光荣的装修及搬迁费用2602305.36元，赔偿司光荣的停工停业损失补偿976590元，合计3572309.019元。本院于2015年4月23日判决：一、南大公司于本判决生效后十日内向司光荣赔付装修费用损失2209465.45元。二、驳回司光荣的其他诉讼请求。
上述事实由《南大公司综合楼房屋出租合同》、《合同补充说明》、房屋租赁合同、营业执照、(2014)昆民初字第3669号民事判决书、(2009)昆民一初字第5063号民事判决书、(2014)昆民初字第0447号民事判决书及原被告双方的庭审陈述予以证实。
本案审理过程中，魏建松申请对鹏程宾馆�浴场搬迁损失、附属设施及装修费用进行重新评估或补充评估，理由是魏建松投入的费用远远高于评估报告显示的费用。经本院询问，魏建松对评估机构的资质并无异议，但认为评估过程其未参与，程序有异议。
本院认为：原告魏建松与被告司光荣签订的房屋租赁合同合法有效，本院予以认定，双方之间形成的租赁合同关系对双方具有约束力，本案原告魏建松主张租赁房屋的装修及搬迁等费用是基于租赁产生的损失，其赔付主体应当确定为被告司光荣，原告魏建松无权主张被告南大公司、被告二里桥公司承担赔偿责任。
关于原告魏建松要求被告司光荣支付其鹏程宾馆及浴场搬迁损失。附属设施及装修费用、停工停业损失2867741.45元的诉讼请求，本院认为，原告魏建松取得承租房屋后对房屋进行�重新装修并经营鹏程宾馆及浴场，双方合同约定：国家行为或政府行为造成无法经营，装修赔偿费由魏建松所得。现租赁房屋遇拆迁，根据生效的判决书，被告司光荣取得了鹏程宾馆附属设施及装修赔偿1587032.45元，理应支付原告。至于搬迁损失和停工停业损失，因双方并无合同约定，且被告司光荣也未因拆迁取得搬迁及停工停业补偿，原告魏建松要求被告司光荣支付上述损失没有依据，本院不予支持。
关于原告要求被告支付鹏程宾馆及浴场搬迁损失、附属设施及装修费用评估不足部分差额1212968元的诉讼请求，原告魏建松申请重新评估或补充评估，理由是投入的费用远远高于评估报告显示的费用。本院认为昆山众信资产评估事务所系具有资质的评估机构，原告申请重新评估或补充评估的理由并不充分，本院不予准许，对原告主张�估不足差额的诉讼请求亦不予支持。
关于原告要求被告赔偿2008年12月15日至2010年8月18日期间不能正常营业的损失160万元的诉讼请求，本院认为，本案原告于2010年8月办理了昆山市玉山镇南大假日客房部的营业执照，原告并未举证证明是由于被告司光荣的不配合导致原告未能及时领取营业执照，故对该项诉讼请求，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告司光荣于本判决生效后十日内支付原告魏建松鹏程宾馆附属设施及装修赔偿1587032.45元。
二、驳回原告魏建松的其他诉讼请求。
（如采用转账方式，请汇入原告指定帐户或昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山市支行营业部，账号32×××60。）
如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。
案件受理费51565元，保全费5000元，合计56565元，由原告魏建松负担32482元，被告司光荣负担24083元，该款原告已经预交，本院不再退还，由被告司光荣于本判决书生效后十日内支付原告魏建松。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户银行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。
审 判 长 王甜甜
人民陪审员 张晓娟
人民陪审员 王敏华
二〇一五年十一月四日
书 记 员 施宗元