广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0113民初6301号原告（反诉被告）：广州市远见房地产代理有限公司，住所地广州市番禺区洛浦街丽江花园丽茵楼B1-4号。法定代表人：范镜天，总经理。委托诉讼代理人：林繁祺，广东百健律师事务所律师。委托诉讼代理人：康中明，广东百健律师事务所律师。被告（反诉原告）：臧礼霞，女，1977年9月30日出生，汉族，住广州市番禺区，委托诉讼代理人：梁家东，广西金大地律师事务所律师。原告（反诉被告）广州市远见房地产代理有限公司（以下简称：“远见公司）诉被告（反诉原告）臧礼霞居间合同纠纷一案，本院于2017年7月31日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。远见公司的委托诉讼代理人康中明，臧礼霞的委托诉讼代理人梁家东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本诉中原告远见公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付咨询及中介服务费人民币40000元；2.判令被告按400元/日的标准向原告支付自2017年3月23日起至付清之日止的逾期付款违约金；3.本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年3月23日，被告作为卖方与买方陈德生和原告共同签订了合同编号为No.0002005的《房屋买卖合同》（下称“《合同》”），约定由原告作为经纪方为双方买卖广州市番禺区洛浦街南浦环岛西路29号19座902房（下称“涉案房屋”）提供居间服务。基于原告提供了中介服务，被告同意按照原、被告双方签订的编号为No.0010053《佣金确认书》约定于涉案房屋签订《合同》当天向原告支付中介代理费及咨询费70000元。逾期支付的，则需按每日百分之一的标准向原告支付违约金至付清之日止。《合同》签订以后，买卖双方在原告的协助下己经于2017年6月8日完成了涉案房屋的过户手续，完全符合各方约定的支付居间报酬的条件。但是，被告却未按约定按时足额支付居间报酬。虽经原告多次催告及委托律师发函催收，但被告至今仍拖欠40000元未支付。被告与原告之间存在合法有效的居间合同关系，双方权利义务关系清晰明确。原告己经提供了居间服务，符合双方约定的付款条件，被告须按约定向原告按时足额支付全部居间报酬。逾期支付的，原告除有权要求被告支付欠付的居间报酬以外，还有权要求被告按400元/日的标准支付自逾期之日起至付清之日止的逾期付款违约金。为维护原告的合法权益，请法院查明事实，请依法判决。被告臧礼霞辩称：不同意原告的诉讼请求，请法庭依法驳回。佣金确认书是原告员工采取欺诈及隐瞒的方式取得的，其违反房地产经纪法及合同法的相关规定，该合同不是双方真实意思表示，应当予以撤销。此外，该佣金确认书约定的违约金过高。反诉原告臧礼霞向本院提出诉讼请求：1.撤销《佣金确认书》（NO.0010053号）；2.反诉被告返还人民币30000元；3.本案诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2017年2月中旬，反诉被告的员工通过其他渠道获得我的电话，询问我是否出售位于广州市番禺区南浦环岛西路29号19座902房的房产，当时我丈夫由于生意急需资金周转，便告知其可以出售，售价375万元左右（带家私）。3月23日下午，反诉被告员工林森鲁电话告知我，说有一个客人想看房屋，希望我配合看房。当天傍晚，林森鲁及其同事梁先生带领客人到我家看房屋。送走客人不久，林森鲁要求找个地方洽谈以下卖房的事。我告诉他们可以去房屋附近的“LuLuHouse”店里洽谈。在店里，林森鲁和同事梁先生告知我，我的房屋卖不了375万元，客人只愿意以360万元购买（带家私），即使是这个价也超出了客人的预算。林森鲁还告诉我，房屋超出140平方米，属于豪宅，客人购买这个房屋还需要支付十几万元税费和成交价的2%居间费。另外，林森鲁告知我，能接受这么大房屋的客人本来就少，要求我不要错过这个成交的机会，否则影响我丈夫的生意资金的周转，损失就大了。我觉得还是价格偏低，但是又急于资金转账，因此犹豫不决。林森鲁及其同事见状，走出店外与客人电话沟通。几分钟后，林森鲁回到店里又催促我赶紧决定，别错过成交的机会。片刻他又对我说，他可以跟客人努力沟通一下，看客人是否愿意出价370万元；如果超出360万元的部分，须要跟他按1:9的比例分成。我开始不愿意；但是林森鲁在一旁不断地诱导我、并且以我丈夫生意急需资金周转等理由给我施加压力。我招架不住，并表示超出部分应按5：5比例分成。林森鲁对我提议不同意，并和我力争按何种比例分成；最后，我和他同意按3：7的比例分成。达成分成意向后，林森鲁告诫我，不要和客人有任何的交谈，更不能和客人提及房屋成交价格的事，否则无法成交的责任完全在我。随后林森鲁走出店外给客人打电话。几分钟后，他进来告诉我，通过其和同事的努力沟通，客人同意以370万元成交（带家私），并让我准备到“金月湾”的营业点和客人签订《房屋买卖合同》等文件并收取定金。当晚，在“金月湾”的营业点，根据林森鲁和其同事梁先生的安排，我和客人（买方）被隔离开、分别签订《房屋买卖合同》等相关文件，并且期间双方不能有任何交流。在与客人（买方）完成合同的签订后，已经是子夜时分，林森鲁开车要求送我回家。途中，林森鲁将车停在路边，拿出准备好的《佣金确认书》让我签订，我问林森鲁：“房屋买卖的佣金（居间费）应该全部是客人（买方）支付的，怎么要我支付啊？！”林森鲁说“房屋买卖的佣金（居间费）是由客人（买方）支付的，你不用付这一份《佣金确认书》是对超出360万元部分的分成，按7:3比例分成，公司应分得7万元；过户完成且你收到余款后再付给公司”。近期，我和客人（买方）才终于有交谈的机会。客人（买方）告知我，其自始至终都是被告方的梁先生和林森鲁告知“业主（我）实收370万元（带家私），一分钱都不肯降价”，另外，也得知客人（买方）为购买该房屋受到了被告、林森鲁及其同事梁先生的欺瞒，正向有关部门投诉他们欺诈行为，以维护他的合法权益。同时，也得知他已向被告支付了佣金（居间费）6万元。经过了解，我和丈夫即刻觉得受到了林森鲁和其同事梁先生的愚弄及欺骗，满腔怒火顿然而生！但一时又说不出来他们恶劣的行径是否违法。后经咨询律师，我得知被告及林森鲁的行为同事违反了《房地产经纪管理办法》和《合同法》相关的规定；《佣金确认书》（NO.0010053号）是被告和林森鲁故意采取隐瞒和捏造的事实、欺诈的方式获得的，并且佣金（居间费）超过行业和商业惯例，属于无效合同或可撤销合同。为了维护我的合法权益，制止被告和林森鲁的恶劣行径，为社会营造合法、诚信的商业环境，特具状贵院，并请贵院依法判决我的全部诉请。反诉被告远见公司辩称：不同意被告的反诉请求。佣金确认书是原、被告的真实意思表示，且没有证据证明存在欺诈隐瞒的行为。原告给被告提供了居间服务，且就涉案房屋已经过户，原告已经按照合同约定提供居间服务且已履行完毕，故被告应按双方达成的佣金确认书支付居间报酬。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明，坐落于广州市番禺区洛浦街南浦环岛西路29号19座9002房的原权属人为臧礼霞。2017年3月23日，臧礼霞作为卖方与案外人陈德生作为买方，广州市远见房地产代理有限公司作为第三方签订房屋买卖合约，约定：涉诉房产建筑面积145.7平方米，成交价为3700000元整。基于经纪方已促成合约成立，买卖双方同意在本合约签订当日向经纪方支付中介代理费及咨询费。付款方式为定金100000元买方应在签署本合约同时自行交付给卖方，定金余款300000元买方须在2017年4月23日前自行交付给卖方。卖方应在收到定金后60日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭。买方应在签署本合约后60日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后30日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料。买方应在签署本合约后委托按揭机构办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请30年222万元的银行按揭贷款。买卖双方同意在成功办妥该物业的涂销抵押及归档手续后五个工作日内配合经纪方完成本次交易的递件手续。卖方收取定金后40日内自行向抵押银行办理提前还贷手续，卖方同意由银行接受还贷申请之日起40日内一次性还清所欠银行贷款，在抵押银行出具还清贷款证明等资料后七日内到房管部门办理涂销抵押及归档手续。银行经审批同意贷款后，首期楼款（不含定金）108万元，买方应在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天自行交付给卖方。楼款余额（即申请贷款额）222万元，由贷款银行直接划给卖方。该合约还约定了其他内容。原告远见公司在该合约上加盖公章，被告臧礼霞及案外人陈德生签名并按捺指模。同日，远见公司与臧礼霞签订NO：0010053佣金确认书，内容如下：“本人臧礼霞（身份证号码：），现经广州市远见房地产代理有限公司（下称“经纪”）介绍成功出售位于广州市番禺区洛浦街南浦环岛西路29号19座9002房物业（下称“该物业”），基于经纪提供的中介服务及咨询服务，现本人同意向经纪支付人民币柒万元（RMB￥70000.00）作为广州市远见房地产代理有限公司之中介代理费及咨询费等。该服务费用的支付日期为签署该《房屋买卖合同》当天全部支付。逾期支付该费用，则按日向经纪支付相当于费用百分之一的违约金，直到付清之日为止。本佣金确认书作为《房屋买卖合同》（编号：0002005）之附件，与房屋买卖合同具同等法律效力。”臧礼霞在该佣金确认书上签名并按捺指模。本院另查明：臧礼霞与陈德生于2017年6月8日向广州市番禺区不动产登记中心申请办理存量房交易过户登记（划拨土地及附属物转让审批与登记），持房地产权证抵押权设定登记。远见公司通过其工作人员向臧礼霞发送微信的方式以及于2017年7月19日通过EMS的方式向臧礼霞位于广州市番禺区洛浦街南浦环岛西路29号19座9002房发出《关于敦促支付中介代理费及咨询费的律师函》，要求臧礼霞在收到该函之日起三日内向远见公司支付中介代理及咨询费40000元。根据EMS投递结果显示，该邮件于2017年7月20日12：15：39由他人收，家人。臧礼霞还申请谢璐作为证人出庭作证，拟证明远见公司在采取欺骗隐瞒事实的方式提供居间服务。谢璐的证人证言显示：臧礼霞是居住在我的楼上小区，由于她经常在隔壁店买蛋糕，之前也经常来我店聊天，就熟悉起来。几个月前臧礼霞到我店里聊天，具体哪一天不记得了，当时很晚，她说是要等中介谈卖房的事情。臧礼霞说中介只能卖360万元，370万元不可以。当时中介开车过来接臧礼霞，我考虑到两个男人开车，又那么晚，我本来想开我的电动车载臧礼霞一起过去，但两个男人说没事，后来我载我妈跟他们到店里。到店后，看到中介拿一堆材料给臧礼霞签名，但具体什么材料不清楚，我听到远见公司的工作人员与臧礼霞说材料已经写好了，签名就可以，到时候买家来了，你什么都不要说。之后我看到买家两夫妇过来了，我想到比较安全，就离开了。当时远见公司的工作人员到达我店接臧礼霞的时候，考虑到安全的问题，我就邀请他们先到店里坐一下，在这个过程中，我听到臧礼霞本来提出370万元，但原告工作人员强调卖不了这个价格，只能卖360万元，当时店里没有其他人，所以听得很清楚。我从文字上没有听到原告工作人员有欺骗性的话语，但我自身感觉很神秘，所以我想了解一下，我怕她被骗，也这么晚，我当时就一直在她身边。经质证，远见公司认为，证人听到或看到的与本案无关，也不能证实原告存在欺诈隐瞒及恐吓的行为。臧礼霞则对证人证言没有意见。臧礼霞还提供了投诉信、佣金确认书、收款收据拟证明被告及第三人采取隐瞒事实或捏造事实的方式，欺瞒房屋买卖双方以获取不当利益。经质证，远见公司对投诉信的三性不予确认，对佣金确认书、收款收据的真实性、关联性予以确认，但证明内容不予认可。此外，远见公司与臧礼霞均确认本案房屋买卖交易已经全部完成，臧礼霞已经收齐全款，臧礼霞已支付30000元中介服务费。本院认为：首先，关于No.0010053《佣金确认书》的效力问题。臧礼霞称佣金确认书是远见公司工作人员故意采取隐瞒和捏造的事实、欺诈的方式取得，且佣金超过行业和商业惯例，应属无效合同或可撤销合同。本院认为，根据最高人民法院《关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”以及第九十一条的规定“主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。首先，臧礼霞作为完全民事行为能力人，应对其签名确认的文书内容负责及对其法律后果应有清楚的认识，臧礼霞在本案中未能提供充分、有效的证据表明其签订佣金确认书时的意思表示不真实或者不自由，远见公司亦不确认，故对臧礼霞的抗辩意见，本院不予采纳。其次，关于收费是否过高的问题。根据国家发展改革委、住房城乡建设部《关于放开房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理的通知》（发改价格【2014】1289号），自2014年7月1日起放开房地产咨询服务收费，实行市场调节价。作为房屋出卖方，臧礼霞本应有充分的时间及条件可在签订交易材料前与中介公司协商确定中介服务的内容及服务费用，现臧礼霞与案外人已完成涉诉房屋的交易，却至本案诉讼才提出收费标准过高的抗辩，有违诚信原则。且远见公司与买方陈德生之间的居间关系与本案远见公司与臧礼霞之间的居间关系分属不同的法律关系，远见公司是否另行向陈德生收取一定数额的中介代理费及咨询费以及陈德生是否已经实际支付，并不影响臧礼霞应当履行向远见公司支付70000元中介代理费及咨询费的义务。故臧礼霞该抗辩因缺乏事实和法律依据，本院亦不予采纳。综上，臧礼霞与远见公司签订的No.0010053《佣金确认书》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律与行政法规的禁止性规定，应认定为合法有效，合同条款对各方均有约束力，各方应依约定履行。原告远见公司作为居间人已向被告臧礼霞提供订立房屋买卖合同的机会，促成买卖双方签订了房屋买卖合约，现买卖双方已完成了交易，应视为原告远见公司已履行了自己的居间义务，居间合同目的已经成就，被告臧礼霞应依约向原告远见公司支付相应的报酬。根据臧礼霞出具给远见公司的佣金收费确认书，臧礼霞应在签订合同当天即2017年3月23日向远见公司支付中介代理费及咨询费70000元，现臧礼霞仅支付了30000元，故对远见公司主张被告支付剩余的中介代理费及咨询费40000元的请求，本院予以支持。对臧礼霞要求撤销佣金确认书并返还30000元的请求，本院不予支持。远见公司另主张以40000元为本金从逾期之日即2017年3月23日起至付清之日止按每日400元的标准支付违约金，本院认为，由于原告主张的每日400元的标准显属过高，结合本案的实际情况，本院酌情调整违约金计算标准为按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，且逾期之日应自2017年3月24日起确定，违约金总额以不超出中介代理费及咨询费40000元为宜，对远见公司主张的其余部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条，国家发展改革委、住房城乡建设部《关于放开房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理的通知》，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）臧礼霞在本判决发生法律效力之日起七日内向原告（反诉被告）广州市远见房地产代理有限公司支付中介代理费及咨询费40000元；二、被告（反诉原告）臧礼霞在本判决发生法律效力之日起七日内向原告（反诉被告）广州市远见房地产代理有限公司支付违约金（违约金以40000元为本金，自2017年3月24日起至付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算，违约金总额以本金40000元为限）；三、驳回原告（反诉被告）广州市远见房地产代理有限公司的其余诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）臧礼霞的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费800元及反诉案件受理费775元，均由被告臧礼霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  冯 婉人民陪审员  陈育欢人民陪审员  黄家杰二〇一七年十一月二日书 记 员  王雅佩