安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0111民初643号原告：邱向东，男，1968年2月24日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。委托代理人：吴鸣，福建汇成律师事务所律师。被告：薛飞，男，1982年6月3日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。委托代理人：林淼，安徽同胜律师事务所律师。第三人：安徽鹰飞建材有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区淮北路199号天然轩18幢702室，统一社会信用代码913401110680635349。法定代表人：鲍和志，该公司董事长。委托代理人：马良景，北京大成（合肥）律师事务所律师。委托代理人：张镇，北京大成（合肥）律师事务所实习律师。原告邱向东诉被告薛飞、第三人安徽鹰飞建材有限公司（以下简称鹰飞公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邱向东的委托代理人吴鸣、被告薛飞的委托代理人林淼、第三人鹰飞公司的委托代理人马良景、张镇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邱向东向本院提出诉讼请求：1.判令确认原、被告2016年5月12日签订的九珑湾�视花园B区C3#楼一、二层《房屋租赁合同》已解除；2.判令被告向原告支付2016年8月15日至2016年9月28日租金375944元（按照三个月90天租金768977元，平均每天租金8544.19元，租赁时间44天计算）；以及从2016年9月29日至被告清场并向原告交还租赁房屋当日的房屋使用费（房屋使用费参照租金标准每日8544.19元计收）暂计至2017年1月12日房屋使用费905684.14元，直至被告及第三人履行清场义务退还房屋之日；3.判令被告向原告支付违约金600000元，违约金以被告支付给原告的履约保证金600000元直接抵扣；4.判令第三人协助被告立即办理租赁场所清场手续，遗留在租赁场所内的装修物品全部搬走；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年5月13日，原告与被告签订一份房屋租赁合同，约定原告将位于合肥市××大道与××大道交叉口的九珑湾项目B区C3号一、二层楼商业用房租赁给被告作�汽车展览销售及装修美容办公使用，产权租赁面积为5696.13平方米，其中一层1795平方米，二层约3901.13平方米，租金标准为45元/月/平方米，租金为税后实收，按照每满12个月递增一次，每次递增幅度为5%，租赁期限为六年，从2016年5月15日起至2022年5月14日，租金支付方式为每三个月提前十日支付后三个月租金，逾期付租超过三十天，出租人有权解除合同，收回租赁物业并没收承租人600000元的履约保证金，因履行租赁合同发生争议，任何一方有权向合肥市包河区人民法院提起诉讼。租赁合同签订后，被告仅按约支付了第一次租金768977元，后原告多次催付后期租金，但被告一直未付。原告分别于2016年8月15日、2016年8月29日向被告发函催告付租事宜，但被告均未履约。2016年9月18日，原告向被告发出解除函，并于2016年9月28日委托律师再次发函给被告，行使解除权，解除涉�租赁合同并要求被告支付租金及违约金、于2016年10月10日前清场并归还房屋。但至今被告仍未支付租金，涉案房屋因为被告拖欠第三人工程款尚未结算，被第三人行使留置权，致使原告无法收回租赁房屋另行出租。经多次协商，为避免损失进一步扩大，原告与第三人协商，委托第三方鉴定机构对第三人的装修进行评估，确认未结算的金额后由原告代被告先行偿还部分装修款，以便第三人放弃留置权，原告能够收回涉案房屋，但在双方对现场清场物品核对并制作清单，评估机构完成评估报告后，第三人突然反悔，拒绝领取评估报告，不退场。综上，因被告拖欠房租及装修款，导致原告行使解除权后无法收回涉案房屋，造成了严重损失。关于装修款问题，应当由被告与第三人处理，不能损害原告的合法权益。故原告诉至法院，提出如上诉请。被告薛飞在庭审�辩称：1.其系受案外人严志康的委托与原告签订了涉案房屋租赁合同，故相应的权利义务应当由严志康承担；2.涉案合同约定的房屋面积与产权证登记的面积不符，应当以产权证面积计算租金；3.原告负有减少损失扩大的义务，在发出解除通知至起诉期间过长，对该期间损失原告应当承担责任；4.原告诉请的违约金标准过高，请法院予以核减。综上，请法院依法驳回原告的部分诉请。第三人鹰飞公司述称：1.因涉案房屋租赁合同存在争议，导致第三人的装饰装修合同无法履行，第三人请求法院确认第三人对已经完成的涉案房屋内的装饰装修成果享有留置权并在拍卖、折价的价款中享有优先受偿权；2.在协商过程中，原告已与第三人达成协议，但因评估范围发生分歧未能达成一致意见。经审理查明：2016年5月3日，邱向东（甲方）与薛飞（乙方）签订�份房屋租赁合同，约定甲方将其所有的位于合肥市包河区繁华大道与包河大道交口东南角九珑湾广视花园B区C3#楼一至二层商业用房出租给乙方经营汽车展览销售、维修美容、办公，房屋建筑面积5696.13平方米，含公摊面积，一层约1795平方米、二层约3901.13平方米；租赁期限自2016年5月15日起至2022年5月14日止，租金为45元/月/平方米，物业费为3.5元/月/平方米（由乙方向物业公司缴纳），自第二合同年开始租金每年递增5%；乙方应在2016年5月15日前向甲方支付合同定金600000元，房屋正式交付后，定金转为履约保证金，不得用于折抵租金，合同期限届满后如无其他违约扣款，则无息退还乙方；租金实行先付后用，每三个月支付一次，在每三个月的前十日内，乙方支付下一期三个月的房租，乙方自行缴付物业费，在房屋交付前乙方自行与甲方委托的物业公司签订物业服务合同；在租赁期内，乙方逾期缴纳租金或水电费等累计或者连续超过30日的，甲方有权提前十日单方书面通知乙方解除本合同，不予退还履约保证金并收回房屋，有权追加由此引起的经济损失；任何一方违约行为引起的所有费用和开支（包括但不限于律师费）均由违约方承担；非因甲方或不可抗力原因，乙方未按本合同约定的期限办理租赁房屋交接手续的，乙方除按合同约定支付租金外还按每逾期一日1000元的标准向甲方支付违约金，逾期超过30日；因乙方违约导致合同解约或租赁期满后，乙方不再续租，如甲方没有恢复原状的要求，则乙方的固定装潢、装修无偿归甲方所有，乙方不得拆除；如有未尽事宜，双方协商解决，协商不成可向合肥市包河区人民法院提起诉讼；本合同经双方签字、盖章且乙方向甲方支付定金及首三个月租金后生效。合同签订后，薛飞依约支付�首三个月的租金768977元，邱向东交付了涉案房屋，但薛飞未付之后的租金。2016年8月15日、2016年8月29日，邱向东先后向薛飞发出两份催款函，主要内容是催告薛飞尽快支付租金768977元。2016年9月28日，邱向东委托律师向薛飞发出一份“关于解除房屋租赁合同的通知”，主要内容是因薛飞超过30日仍未支付租金，邱向东现单方终止房屋租赁合同、没收履约保证金600000元，要求薛飞在收到该通知之日起十日内清场退还房屋并支付租金及合同解除后至清场之日的房屋使用费。薛飞于当日收到了该解除通知。另查明：2015年7月1日，邱向东（甲方）与薛飞（乙方）曾签订一份房屋租赁合同，约定甲方将其所有的位于合肥市包河区繁华大道与包河大道交口东南角九珑湾广视花园B区C3＃楼一至四层商业用房出租给乙方经营汽车销售、维修、美容及餐饮、娱乐、酒店、办公等；房屋建筑面积10894.12平方米，含公摊面积，一层约1669平方米、二层约3768平方米、三层约3892平方米、四层约1565平方米；租赁期限为2015年7月1日至2025年12月31日；乙方向甲方支付600000元作为定金，涉案房屋交付后，定金转为履约保证金，不得用于折抵租金，合同期满后无息退还。该合同签订后，薛飞依约向邱向东支付了600000元作为定金，后转化为履约保证金。2016年4月22日，邱向东与薛飞签订一份解除房屋租赁合同的协议，协商一致解除双方于2015年7月1日签订的房屋租赁协议，乙方于协议签订后七日内返还涉案房屋并支付2016年4月1日至2016年4月21日的租金、物业费等。该解除协议签订后，薛飞依约支付了租金等费用，但600000元履约保证金延续为双方在2016年5月3日签订的房屋租赁合同的履约保证金。涉案九珑湾广视花园B区C1、C2、C3幢106室、107室、108室、109室、110室、111室、201室，建筑面积分别为62.64平方米、37.19平方米、37.19平方米、37.19平方米、37.19平方米、1457.33平方米、3768.13平方米，所有权人均为邱向东。还查明：2016年5月13日，薛飞出具一份授权委托书，主要内容是授权严志康办理九珑湾广视花园B区C3＃楼一至二层商业用房的装修、经营、使用等事宜。后严志康与鹰飞公司签订了装修协议，约定由鹰飞公司对涉案房屋进行装修。以上事实，除有当事人当庭陈述外，还有房屋租赁合同、催款函、关于解除房屋租赁合同的通知、解除房屋租赁合同的协议、房地产权证等证据在卷佐证，证据符合法定的真实性、合法性和关联性要求，可以作为定案依据。本院认为：原、被告在2016年5月3日签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应受此约束。被告辩称其仅受案外人委托而与原告签订合同，对此原告不予认可，且根据授权委托书内容可见，系案外人受被告委托对涉案房屋进行管理，故被告此节抗辩理由，无事实和法律依据，本院不予采信。因被告未按约支付租金逾期连续超过三十日，原告依约行使解除权并通知被告，故涉案房屋租赁合同在原告解除合同的通知到达被告时解除。对原告诉请要求确认涉案房屋租赁合同已于2016年9月28日解除，本院予以支持。合同解除后，被告作为承租方应当返还涉案房屋。关于租金计算问题。被告辩称应当按照产权证书的面积为基数计算。本院认为，涉案房屋租赁合同约定了租金计算面积，被告实际也按照该面积支付了首期三个月的租金，且在实践中存在实际可使用的建筑面积大于产权证书登记的建筑面积的情形，故被告此节抗辩理由不能成立，被告应当按照约定的面积支付合同解除前的租金及参照租金标准计算的至返还涉案房屋之日止的房屋占有使用费，计算为每日8544.19元（45元/月/平方米×5696.13平方米÷30天/月）。被告还辩称原告主张的违约金600000元过高，本院认为合同明确约定被告未按约支付租金超过三十日的，原告有权不予退还履约保证金，该履约保证金具备违约金的性质，在原告行使解除权后，被告仍未按约返还涉案房屋，且未积极与第三人就涉案房屋装饰装修工程进行结算，故综合租赁合同的履行情况、当事人的过错程度及诚实信用原则等考量，本院认为原告不予返还600000元履约保证金的主张，未过分高于原告的损失，故被告的此节抗辩理由，本院亦不予支持。关于原告主张第三人鹰飞公司协助被告办理退场手续，本院认为第三人鹰飞公司与原告之间不存在租赁合同关系，若原告认为被告第三人鹰飞公司存在妨碍其行使物权的相关行为的，可以另行提起诉讼主张权利，本案中不予处理。同理，第三人鹰飞公司主张对涉案房屋装饰装修部分享有留置权及优先受偿权，亦应当另行提起诉讼予以主张，本案中不予处理。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、确认原告邱向东与被告薛飞2016年5月13日签订的房屋租赁合同已于2016年9月28日解除；二、被告薛飞自本判决生效之日起十日内将位于合肥市包河区繁华大道与包河大道交口东南角九珑湾广视花园B区C3#楼一至�层商业用房返还给原告邱向东；三、被告薛飞自本判决生效之日起十日内支付原告邱向东2016年8月15日至2016年9月28日的房屋租金375944元及之后的房屋占有使用费（房屋占有使用费计算方式：自2016年9月29日起，按照每日租金8544.19元为标准计算至被告薛飞实际返还房屋之日止）；四、原告邱向东无需返还被告薛飞履约保证金600000元；五、驳回原告邱向东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21736元减半收取10868元，保全费5000元，合计15868元，由被告薛飞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安�省合肥市中级人民法院。审判员  胡翠二〇一七年四月十四日书记员  张燕附本案适用的法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的应当承担民事责任。没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通�到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。