淮安市淮阴区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0804民初4642号
原告：江苏淮安农村商业银行股份有限公司，住所地淮安市健康东路69号。
法定代表人：徐建强，该公司董事长。
委托代理人：马瑞宪，男，该公司客户经理。
委托代理人：宋鸣，男，该公司客户经理。
被告：谢友刚，男，1967年2月11日出生，汉族。
被告：张以美，女，1969年12月7日出生，汉族。
原告江苏淮安农村商业银行股份有限公司（以下至判决主文前简称农村商业银行）与被告谢友刚、张以美金融借款合同纠纷一案，本院于2016年8月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人宋鸣到庭参加了诉讼，被告谢友刚、张以美经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农村商业银行向本院提出诉讼请求：1、被告谢友刚归还贷款本金30万元及利息（从2013年8月20日起至2014年8月20日止，按照约定利率计算，从2014年8月21日起至实际给付之日止，按照约定利率上浮50%计算，扣除已归还利息24241.26元）；2、请求支持原告对被告谢友刚、张以美国际农贸城A1号楼308室房产有优先受偿权；3、被告张以美承担连带清偿责任；4、两被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2013年8月20日，被告谢友刚向原告（赵集支行）借款30万元，约定年利率9.47%，于2014年8月20日到期，该笔贷款系夫妻共同债务，张以美系谢友刚配偶，并以国际农贸城XX号楼XXX室房产办理抵押。贷款到期后，被告仅归还利息24241.26元，本金30万元及其余利息均未归还，故提起诉讼，请求判如所请。
被告谢友刚、张以美均未答辩。
本院经审理认定事实如下：两被告系夫妻关系。2011年8月17日，在淮安市淮阴区住房和城乡建设局两被告用共同所有的淮安国际农贸城XX号楼XXX室房屋办理了抵押权人为原淮安市区农村信用合作联社（以下简称市区信用联社）的最高额抵押担保，抵押登记的债权数额为30万元。2011年8月19日，被告张以美向市区信用联社出具了《家庭财产承担连带清偿贷款责任承诺书》，承诺因2011年8月19日谢友刚向市区信用联社借款30万元一事，愿意以家庭财产（包括个人所有、夫妻共有、家庭共有财产）对该笔贷款承担无限连带清偿责任。
2011年8月20日，市区信用联社下属的三树信用社（贷款人）与被告谢友刚（借款人，担保人）及张以美（担保人）签订《最高额个人担保借款合同》一份，合同约定主要内容：贷款人根据借款人的用款申请和贷款人的可能，分次向借款人发放借款，担保人自愿为借款人从2011年8月20日起至2014年8月20日止，在贷款人处办理的最高本金余额不超过30万元的借款提供担保；每笔借款的金额、期限、还款方式、借款用途等以借款凭证为准；借款人取得的贷款资金存入帐号为3208014601161000311326的借记卡内；本合同利率确定为在中国人民银行相应档次基准利率基础上上浮50%；本借款的担保方式为最高额抵押担保，担保人同意以国际农贸城A1号楼308室房屋作为抵押物，担保范围为本合同项下借款本金、利息、复利、罚息、违约金等贷款人实现债权的费用；借款人未按合同约定期限归还本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在借款执行利率基础上上浮50%计收罚息等。被告谢友刚作为借款人、担保人在合同上签名并按指印，被告张以美作为担保人在合同上签名并按指印。
同日，三树信用社与两被告签订《房地产抵押合同》，约定为确保谢友刚于2011年8月20日起至2014年8月20日止在市区信用联社连续发生的最高债权额在人民币30万元以内（含本数）的主合同的履行，谢友刚、张以美以国际农贸城A1号楼308室房屋设定抵押，担保范围包括主债权本金、利息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用等。
2013年8月20日，原告向被告谢友刚上述账号发放贷款30万元，借款借据载明年利率为9.47%，到期日期为2014年8月20日，结息方式为每季21日结息。此笔贷款被告仅归还利息24241.26元，本金30万元及其余利息均未归还原告以诉称事实和理由起诉来院。对于该笔贷款期限内利息，原告农村商业银行认可应以《最高额个人担保借款合同》中关于利率的约定计算，即中国人民银行相应档次基准利率基础上上浮50%，逾期部分的利息在约定利率基础上再上浮50%计算。
本院认为：原告与被告谢友刚、张以美之间的最高额保证担保借款合同，系各方自愿订立，不违反法律、行政法规规定，为合法有效合同，各方均应按合同约定履行各自的义务。原告按约定发放了贷款，借款人谢友刚未按约定还款，原告要求谢友刚归还贷款本息的诉讼请求，本院予以支持，借款期限内利息按约定利率计算，即中国人民银行同期同档基准利率上浮50%，对于逾期利息应按合同约定利率再上浮50%计算。被告张以美自愿向原告出具连带责任承诺书，故被告张以美应对被告谢友刚的上述借款承担连带清偿责任。两被告自愿以自己的房屋为上述债权提供抵押担保，原告有权对于抵押房屋拍卖、变卖，所得价款在抵押登记的30万元限额内优先受偿。两被告经本院传票传唤，无正当理由未到庭答辩，视为对其抗辩权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条第一款第（一）项、第一百八十七条、第一百九十五条，第《中华人民共和国担保法》第六条、第十四条、第十八条、第二十一条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，判决如下：
一、被告谢友刚于判决生效后十日内归还原告江苏淮安农村商业银行股份有限公司贷款本金30万元及利息（从2013年8月20日起至2014年8月20日止，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.5倍计算，从2014年8月21日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的2.25倍计算，扣除已归还利息24241.26元）；
被告张以美对上述款项承担连带清偿责任；
对两被告所有的淮安国际农贸城A1号楼308室进
行拍卖、变卖，所得价款原告淮安江苏淮安农村商业银行股份有限公司有权在30万元内优先受偿。
如果被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费5800元，公告费300元，合计6100元，由两被告共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式五份，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时，根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 尤铁梅
审 判 员 钱晓晖
人民陪审员 谈洪轩
二〇一六年十二月二十八日
书 记 员 王 莉
附：相关法律条文
1、《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。……
2、《中华人民共和国合同法》第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。……
3、《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
4、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
5、《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物……
6、《中华人民共和国物权法》第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。……
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
7、《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。
8、《中华人民共和国担保法》第十四条保证人与债权人可以就单个主合同分别订立保证合同，也可以协议在最高债权额限度内就一定期间连续发生的借款合同或者某项商品交易合同订立一个保证合同。
9、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
10、《中华人民共和国担保法》第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
11、《中华人民共和国担保法》第二十六条连带责任保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。
在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间内，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。