上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终1656号
上诉人（原审原告，反诉被告）：上海名人苑酒店经营管理有限公司，住所地上海市浦东新区居家桥路900号。
法定代表人：ＸＸ，总经理。
委托诉讼代理人：赵萍，上海市建伟律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张悦，上海市建伟律师事务所律师。
被上诉人（原审被告，反诉原告）：上海鸿烨娱乐有限公司（原企业名称上海鸿鑫殿娱乐有限公司），住所地上海市浦东新区南汇新城镇环湖西二路888号C楼。
法定代表人：陶云英，执行董事。
委托诉讼代理人：熊志新，上海市锦天城律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘传山，上海市锦天城律师事务所律师。
上诉人上海名人苑酒店经营管理有限公司（以下简称名人苑公司）与被上诉人上海鸿烨娱乐有限公司（以下简称鸿烨公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初76276号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月1日受理后，依法组成合议庭于2018年3月13日公开开庭审理了本案，名人苑公司之委托诉讼代理人赵萍、张悦,鸿烨公司之委托诉讼代理人熊志新、刘传山到庭参加了审理，现本案已审理终结。
上诉人上诉请求：撤销一审判决第四项，改判支持上诉人的原审相关诉讼请求，撤销一审判决第六项，改判驳回被上诉人的原审反诉请求，本案的一审、二审案件受理费、鉴定费、保全费由被上诉人负担。
事实和理由：一审法院酌定调整房屋使用费为租金标准的1.3倍显失公平，被上诉人认为二倍的房屋使用费过高但未就其主张提供任何证据，被上诉人未返还房屋存在明显恶意；一审法院判决上诉人承担被上诉人搭建损失没有事实依据且于法相悖，一审中被上诉人在司法鉴定时未提交搭建部位的施工竣工图纸，该鉴定结果并无依据，搭建部位系被上诉人擅自违章搭建，并由被上诉人长期使用获益，上诉人未从该搭建部位获得任何利益，该搭建部位且被认定为违章建筑将被拆除，上诉人对此不存在任何可利用价值，且双方租期已届满，被上诉人的搭建价值不应超越其租期范围。
被上诉人辩称，一审判决正确，要求维持原判。一审对于房屋使用费的调整符合最高人民法院的有关规定，上诉人的损失就是租金损失，调整为租金的1.3倍符合司法解释的规定。搭建部位是在原有房屋的钢结构基础上进行，在搭建前后多年的使用过程中上诉人均未提出异议，可见上诉人对此是认可同意的，现搭建部分被有关部门认定要拆除，则不论是否可以利用，被上诉人的损失已经实际发生，该部分损失由上诉人适当赔偿符合法律规定。
名人苑公司诉至一审法院，请求判令：1、返还租赁房屋；2、支付名人苑公司截至2016年6月3日拖欠的租金人民币（以下币种同）2,707,581.11元以及按每年1,004,800元的标准支付2016年6月4日至2016年6月15日的租金，并支付逾期付款违约金108,188.82元（暂计至2016年9月30日，要求计算至实际支付租金之日）；3、按每年2,009,600元的标准支付2016年6月16日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费。
鸿烨公司提起反诉：要求名人苑公司赔偿鸿烨公司搭建（含装修）损失186,061.62元。
一审法院认定事实：上海市浦东新区XX路XX号房屋的权利人为上海XX有限公司。
2008年3月31日，名人苑公司（出租方、甲方）与鸿烨公司（承租方、乙方）签订《桑拿、KTV租赁经营合同》，该合同第一条约定，承租经营范围位于上海市浦东新区XX路XX号XX楼内的桑拿和KTV，合计使用面积1756平方米（其中三楼南侧的桑拿场所面积约为850平方米、二楼KTV场所面积约为906平方米）。第二条约定，乙方自签约之日起十日内向甲方交纳押金20万元。第三条约定，第一年的租金为65万元，以后每年递增4%，第二年的租金为676,000元，第三年的租金为703,000元，第四年的租金为731,100元，第五年的租金为760,300元。第四条约定，租赁经营期限为五年，自2008年3月31日起至2013年6月15日止（其中2008年3月31日至2008年6月15日为双方拆除、装修施工免租期）。甲方应于2008年3月31日前将房屋及设施设备及时交付乙方使用，乙方接受房屋和设施设备后方可进场。第五条约定，租金按每两个月支付一次，乙方于每两月的第一个月10日前以当年年租金之两个月的平均数向甲方交纳租金。租金先付后租。第八条第5、10项约定、乙方依约按时交付租金，乙方拖欠应缴租金的，按每天租金3%的数额向甲方偿付违约金，乙方拖欠租金达2个月以上的，乙方可以预交的押金抵充租金，但甲方可以无条件收回房屋及设施设备，并解除本合同，乙方则无权向甲方索赔装修及设施等任何费用。租赁期满或合同解除，如乙方逾期不搬迁，乙方应双倍偿付承包费用和赔偿甲方因此所受的实际损失。合同签订后，鸿烨公司将租赁房屋装修后主要用于KTV、舞厅经营。
之后，双方又签订了一份《补充协议》，其中协议第一条约定，因乙方（鸿烨公司）管理需要在XX楼XX外平台上搭建临时房屋二间，建筑面积约30余平方米。第三条约定，租金标准：自2009年7月1日起乙方即向甲方（名人苑公司）支付房屋租金800元/月。四、租金支付：按月结算，于每月3日前至甲方财务室办理当月的结算手续，先付后租。乙方如逾期3天仍未支付，甲方有权在乙方日常往来资金中直接扣除。第六条约定，乙方在甲、乙双方签订的KTV、桑拿经营场所租赁合同期内，只要搭建临时房屋存在，甲方有权收取房屋租金；待租赁合同终止时，此补充协议自然终止，另外乙方搭建的临时房屋归甲方所有，并且不予任何折价或赔偿。
2011年3月9日，双方又签订一份《补充协议》，约定鸿烨公司决定对康健楼KTV进行重新装修及对屋面进行彻底大修，并将桑拿等项目改成KTV。其中协议第一条约定，甲方（名人苑公司）同意乙方（鸿烨公司）提出的将原KTV、桑拿租赁项目进行整体大修改造，并同意乙方提出的将原桑拿等项目改建为KTV的意见。用于KTV、桑拿租赁等项目整体大修改造的投资及其产生的一切费用全部由乙方承担。乙方改建装修后必须保留棋牌室项目。第四条约定，1、甲方同意在原合同租赁期满之后合同延续3年，自2013年6月16日起至2016年6月15日止，其中2011年3月1日起至2011年6月30日共4个月为乙方装修免租期。2、新增租赁棋牌室（面积140平方米）和原美容美发室（面积65.5平方米），租赁期自2011年3月1日起至2016年6月15日止，其中2011年3月1日起至2011年6月30日共4个月为乙方装修免租期，租金从2011年7月1日起开始计算。第五条中约定，原KTV、桑拿场地2013年6月16日至2016年6月15日期间三年的年租金分别为79.07万元、82.23万元、85.52万元；新增租赁期牌室、原美容美发室场地2011年7月1日起至2016年6月15日期间五年的年租金分别为12万元、12.50万元、13万元、13.50万元、14万元。每月租金为当年租金的月平均数，每两个月交付一次，租金的支付期限为每两个月的前7个工作日。
2013年3月-2015年11月期间,鸿烨公司数次向名人苑公司发函，陈述发生欠租的原因及其遭受的经济损失，并表达了继续合作的意愿。期间，鸿烨公司在2014年7月5日的函件中，确认尚有2013年部分房租没有交清，预计于本年度十月底前与名人苑公司财务就去年房租等账目作一清算，并在能力范围内短时间将今年房租等逐月结清。2015年12月9日、2016年3月28日，名人苑公司向鸿烨公司两次发出催款函。
经名人苑公司与鸿烨公司确认，租赁房屋所在的康健楼在2001年经规划许可进行过改扩建；鸿烨公司承租后支付过押金20万元，租赁双方均同意抵扣欠费；合同期限届满时的年租金为1,004,800元（其中仓库租金每月800元）。
经司法鉴定，鉴定结论为：名人苑宾馆康健楼内由鸿烨公司搭建的钢结构工程造价合计为278,744元，折旧费为92,682.38元，扣除折旧后的现值为186,061.62元。司法鉴定费25,000元，由鸿烨公司预缴。
审理中，名人苑公司表示因鸿烨公司否认收到过解除通知，故本案诉请是建立在合同期限届满的基础之上，不再主张合同单方解除权；对第2项诉请中截至2016年9月30日的逾期付款违约金调整为10万元，2016年10月1日起的违约金按每日81.80元计算，要求计算至判决生效之日止。
一审法院认为：涉案《桑拿、KTV租赁经营合同》及2011年3月9日签订的《补充协议》均系当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，当事人均应全面履行。双方就涉案仓库租赁签订的《补充协议》，因租赁标的物为不合法建筑，该协议应属无效，但鸿烨公司仍依法应支付相应的房屋使用费。现合同期限已届满，名人苑公司要求鸿烨公司返还租赁房屋并结清欠租具有事实和合同依据，法院予以支持。鸿烨公司要求在欠租金额中扣除2010年世博期间桑拿区域停业期间损失、2012年之后的维修损失共计143万元，其未提供充分证据加以证明，该项主张法院不予支持。支付租金系当事人的主要合同义务，在之前的来往函件中鸿烨公司亦认可欠租事实，鸿烨公司应依约承担逾期付款违约责任。经查，名人苑公司主张的逾期付款违约金数额，尚属合理，法院可据此判决。合同期限届满后，鸿烨公司继续占有使用租赁房屋，其仍应支付相应的房屋使用费。合同约定二倍的房屋使用费标准具有违约惩罚性质，在鸿烨公司主张过高的情形下，法院根据名人苑公司的实际损失、鸿烨公司的过错程度和本案合同履行情况，酌情调整为租金标准的1.3倍，但仓库部分的使用费仍按原租金标准计算。合同期满终止后，鸿烨公司负有及时返还租赁房屋义务，本案房屋返还义务与诉讼之间并无必然关联性，鸿烨公司认为因合同涉讼而占用房屋至今，其无过错的意见，法院不予采纳。涉案搭建存在多年，没有证据表明名人苑公司提出过异议，应认定其对上述搭建是认可的，且无论搭建近期是否会被政府职能部门拆除，搭建损失客观存在，鸿烨公司要求名人苑公司承担搭建现值损失的赔偿责任，具有事实和法律依据，法院酌定名人苑公司承担40%的过错赔偿责任。对押金，根据双方的处理意见，法院直接抵扣欠租。
一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定,于二〇一七年十月二十七日作出判决，判决如下：一、上海名人苑酒店经营管理有限公司与上海鸿烨娱乐有限公司就康健楼二楼KTV外平台上搭建临时用房二间（建筑面积约30余平方米）签订的《补充协议》无效；二、上海鸿烨娱乐有限公司于判决生效之日起三十日内搬离上海市浦东新区XX路XX号XX楼二、三层房屋，并将租赁房屋返还上海名人苑酒店经营管理有限公司；三、上海鸿烨娱乐有限公司于判决生效之日起三十日内支付上海名人苑酒店经营管理有限公司截至2016年6月15日止的租金及房屋使用费2,540,615.63元(已扣除鸿烨公司支付的押金20万元)；四、上海鸿烨娱乐有限公司于判决生效之日起三十日内按照每年1,303,360元的标准支付上海名人苑酒店经营管理有限公司自2016年6月16日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费；五、上海鸿烨娱乐有限公司于判决生效之日起三十日内支付上海名人苑酒店经营管理有限公司逾期付款违约金，其中截至2016年9月30日的违约金为10万元，2016年10月1日至判决生效之日的违约金按每日81.80元的标准计算；六、上海名人苑酒店经营管理有限公司于判决生效之日起三十日内支付上海鸿烨娱乐有限公司搭建损失74,424.65元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费34,567元，诉讼保全费5,000元，合计39,567元，由上海鸿烨娱乐有限公司负担。反诉案件受理费减半收取计2,010.50元，由上海名人苑酒店经营管理有限公司负担830.50元，上海鸿烨娱乐有限公司负担1,180元。司法鉴定费25,000元，由上海名人苑酒店经营管理有限公司负担10,000元，上海鸿烨娱乐有限公司负担15,000元。
二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，涉案《桑拿、KTV租赁经营合同》及2011年3月9日签订的《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应为合法有效。双方就涉案仓库租赁签订的《补充协议》，因系争标的物未办理合法建造手续，因此该协议应属无效。
对于合同到期后被上诉人应支付房屋占有使用费的标准，一审法院结合双方履行情况及被上诉人的过错程度，酌情调整为原租金标准的1.3倍，符合有关法律规定，在上诉人未提供证据证明其实际损失的情况下，该调整相对合理，可予维持。
上诉人主张其不应承担被上诉人搭建钢结构损失，本院认为，系争部位的搭建存在时间较长，上诉人显应知晓，但其在搭建及后续存在期间一直未提出过反对意见，应推定其对上述搭建认可，被上诉人为搭建结构支出了相应费用，其诉请上诉人承担搭建结构现存价值的赔偿责任，具有事实依据。上诉人对搭建结构现存价值的鉴定结论不予认可，一审中鉴定人已出庭进行了相应解释，且上诉人并未提供相应证据证明其主张，因此本院对鉴定机构的结论予以采信。一审法院酌情确定上诉人应承担40%的赔偿责任，在现有证据下，应属合理、有据，可予维持。
综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币11,692元，由上诉人上海名人苑酒店经营管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶振军
代理审判员 王振伟
审 判 员 刘 佳
二〇一八年四月二十日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……