广东省汕头市龙湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）汕龙法民二初字第19号
原告（反诉被告）深圳市艾特航空科技股份有限公司（原名称深圳市艾特航模股份有限公司）。
法定代表人金良。
委托代理人蒋祖亮，该司行政主任。
委托代理人肖红亮，广东深明德律师事务所律师。
被告（反诉原告）李乐彬，男，汉族，1971年10月12日出生。
第三人汕头市鸿艺发家居装饰有限公司。
法定代表人林明军。
委托代理人吴云云，广东盈信律师事务所律师。
原告（反诉被告）深圳市艾特航空科技股份有限公司（下称艾特公司）与被告（反诉原告）李乐彬、第三人汕头市鸿艺发家居装饰有限公司（下称鸿艺公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）艾特公司的委托代理人蒋祖亮、肖红亮、被告（反诉原告）李乐彬、第三人鸿艺公司的委托代理人吴云云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
艾特公司诉称：2011年7月1日，艾特公司与李乐彬签订一份厂房租赁协议书，约定艾特公司承租李乐彬的内充公南片工业区A3幢一座四层，月租金30，000元，协议期限为2011年8月1日起至2016年7月30日止。协议签订后，艾特公司向李乐彬交纳了三个月的押金90，000元。因艾特公司仅使用了承租厂房的两层，剩余厂房一直空闲，为了避免浪费，艾特公司在经李乐彬同意的情况下，将承租厂房的第一层转租至第三人鸿艺公司。2011年11月30日，艾特公司向李乐彬提出解除租赁协议，2011年12月5日，李乐彬向艾特公司出具通告表示同意解除租赁协议，但是李乐彬拒不返还艾特公司预交的押金90，000元。
诉讼请求：一、要求确认双方签订的房屋租赁合同无效；二、要求李乐彬返还押金90000元；三、本案诉讼费由李乐彬承担。
艾特公司提交的证据有：
1.2011年7月1日协议书，证明艾特公司与李乐彬签订的租赁协议；
2.收据，证明李乐彬收取艾特公司押金的事实；
3.人口信息资料，证明李乐彬主体资格；
4.企业机读档案，证明系李乐彬个人行为；
5.2011年12月2日通告，证明李乐彬同意解除租赁合同的事实；
6.2011年12月5日通告，证明双方租赁合同已于2011年12月5日解除的事实；
7.视频录像，证明李乐彬于2012年4月把已收回的房屋出租的事实；
8.告知函及邮政快递签收单，证明艾特公司在2011年12月1日通过邮寄方式告知本案第三人鸿艺公司将房租直接给李乐彬；
9.解除租赁通知书及邮政快递签收单，证明艾特公司在2011年11月30日通过邮寄方式通知李乐彬租赁合同于2011年11月30日解除，3日内接受出租房屋，并告知李乐彬向本案第三人鸿艺公司收取房租。
李乐彬辩称：一、艾特公司诉称将承租厂房的第一层转租给第三人鸿艺公司的行为经李乐彬同意及李乐彬同意艾特公司单方解除租赁协议与事实不符。艾特公司没有任何合法有效证据证明艾特公司的转租行为征得了李乐彬同意。二、艾特公司无权单方认定租赁合同无效，主张解除合同应当依照法律规定的程序由人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。三、出租的房屋土地属龙湖区珠池街道办事处内充公居委会集体所有，该地块在20世纪90年代就被规划为内充公南片工业区，政府相关部门也是认可的，地上建筑物也是在那个时期建设的，只是由于历史的原因造成手续欠缺，但并不能由此否认出租房屋合理、合法的存在。因此，李乐彬认为应在充分考虑历史原因的基础上认定租赁合同有效。退一步，即使人民法院最终确认租赁合同无效，那么依据合同法和有关司法解释，艾特公司也应当赔偿李乐彬损失。
李乐彬反诉称：2011年7月1日，艾特公司与李乐彬签订《协议书》，约定艾特公司向李乐彬承租内充公南片工业区A3幢一座四层，面积约4400平方米，租金每月30，000元，合同期约定为2011年8月1日起至2016年7月30日止。协议签订后，李乐彬依约向艾特公司交付房屋，李乐彬对房屋部分楼层进行装修使用。2011年9月19日，艾特公司在未征得李乐彬同意擅自将该房屋底层转租给第三人鸿艺公司。2011年11月30日，艾特公司在未经双方任何协商的情形下，以通知书的形式单方解除协议，并要求李乐彬向第三人鸿艺公司收取底层租金。李乐彬对此坚决反对，一方面因出租的厂房一直以来都是整栋四层一起出租的，且李乐彬对艾特公司转租给第三人鸿艺公司的行为也根本不知情，故不可能认可他们之间的转租协议，也就不可能单独收取底层的租金。此后，李乐彬多次要求艾特公司支付租金妥善处理单方解除协议的后续事宜，但艾特公司置之不理。第三人鸿艺公司也拒绝搬离厂房，不得已李乐彬只好将底层厂房的大门锁住。为此，汕头市鸿艺发家居装饰有限公司以深圳市艾特航模股份有限公司为被告、李乐彬为第三人向贵院提起诉讼，贵院于2013年1月5日作出（2012）汕龙法民二初字第4号民事判决书。
由于艾特公司缔约过失的原因导致第三人鸿艺公司提起诉讼且一直拒绝搬离厂房，直到2012年10月才搬离，给李乐彬造成重大损失。
反诉诉讼请求：判决艾特公司支付房屋占用使用费240，000元。
李乐彬提交的证据有：
1.协议书，证明艾特公司、李乐彬双方签订合同；
2.通知，证明艾特公司自从2012年11月份开始未交付租金；
3.补充协议书，证明李乐彬对场地拥有使用权；
4.场地规划报建证明，证明场地的合法性；
5.龙湖区政府网站下载文件，证明场地的合法性；
6.电费发票，证明艾特公司占用至2012年10月9日；
7.工商税务证，证明此场地可以合法登记；
8.建筑工程消防验收意见书，证明场地的合法使用性。
第三人鸿艺公司在庭审中述称：因为艾特公司违约造成第三人鸿艺公司的损失，法院已经在另一案件作出认定，艾特公司在租赁过程中存在重大过错。
第三人鸿艺公司没有提交证据。
经出庭质证，李乐彬对艾特公司提交的证据1－4没有异议；证据5－6是真实的，不认可艾特公司要证明的目的；对证据7真实性不予认可；对证据8没有看到，不知道；证据9有收到，但是我不认可，是艾特公司单方解除。
第三人鸿艺公司对艾特公司提交的证据1－2不知情，真实性无法确认；对证据3－4没有异议；对证据5－6真实性无法确认，证明目的不予认可；对证据7真实性、合法性、关联性有异议，无法提供原始录像资料；对证据8无法确认，艾特公司无权单方解除合同；对证据9真实性没有异议，对证明目的有异议，合同是否有效应当经诉讼、仲裁方式确认，而不能由艾特公司单方认定。
艾特公司对李乐彬提交的证据1没有异议，对证据2证明目的不予确认；对证据3真实性、合法性、关联性不予确认，艾特公司与李乐彬签订协议时，并没有将该协议书提供给艾特公司，补充协议书可以看出是附属协议，应该有主合同的存在，同时该证据也没有政府相关部门签章确认，尤其是国土部门；对证据真实性、合法性、关联性不予确认，理由是仅仅是一个审批表，并不代表国土部门予以批准，该证据审批意见并没有加盖公章予以确认，证据4第2页生产经营场地使用证明，该证明形成时间是2013年4月22日，仅仅是居委会证明，该证据不具有合法性，证据4第3页图纸真实性、合法性、关联性不予确认，没有政府相关部门予以确认；对证据5真实性、合法性、关联性不予确认，证明目的也不予确认，没有显示公司名称，仅仅申报一个流程资料；对证据6不予确认，该证据不能证实是收取艾特公司跟第三人鸿艺公司出租时房屋使用的水电，形成时间为2012年10月；证据7真实性予以确认，形成时间是2013年5月15日，与本案没有关联性；对证据8真实性、合法性、关联性不予确认，形成时间是2013年2月5日。
第三人鸿艺公司对李乐彬提交的证据1－2没有异议，证据2证明了李乐彬向艾特公司追讨租金的事实，艾特公司并没有将相关情况告知第三人鸿艺公司，单方解除艾特公司与第三人鸿艺公司的租赁协议，造成第三人鸿艺公司损失；证据3－8没有异议，根据最高院有关规定，只要通过消防验收，出租合同有效。
本院确认艾特公司提交的证据1－3、证据5－6、证据8－9、李乐彬提交的证据1－2可作为本案认定事实的依据；对艾特公司提交的证据4、证据7、李乐彬提交的证据3－7不予认定。
本院查明：2011年7月1日，艾特公司与李乐彬签订《协议书》一份，约定：李乐彬同意将位于汕头市内充公南片工业区A3幢厂房一座四层面积约4400平方米的房产租给艾特公司兴办企业之用；艾特公司应在本协议签订之日先交三个月租金，即90，000元，艾特公司应在每月中旬交还李乐彬30000元，作为厂房租金之用；租赁期限为5年，即自2011年8月1日起至2016年7月30日止。2011年7月12日，艾特公司向李乐彬支付押金90，000元。
2011年9月19日，艾特公司与第三人鸿艺公司签订《协议书》，约定：艾特公司同意将位于汕头市内充公南片工业区A3幢厂房一座底层面积约1100平方米的房产租给第三人鸿艺公司兴办企业之用；租金每月11，000元。之后，第三人鸿艺公司对上述租赁房产底层进行装修，在装修完毕后第三人鸿艺公司搬进机器设备。
另查，位于汕头市内充公南片工业区A3幢厂房一座四层的上述房产使用权人为李乐彬。
诉讼期间，原告没有提交其将上述租赁房产底层转租给第三人鸿艺公司的行为已经房产使用权人李乐彬书面同意的证据。
2011年11月30日，艾特公司向李乐彬发出解除租赁协议通知书，该通知书内容为：“致业主李乐彬：2011年7月1日，我司与你签订了房屋租赁协议书（内充公南片工业区A3幢厂房一座四层），因该协议书属于无效协议，就此我司向你函告如下：1.双方签订的协议书（租赁协议）于2011年11月30日解除，请你在三日内接收所出租的房屋，并办理交接手续，逾期视为已经接收。2.我司在经你的同意下，于2011年9月19日，将承租的房屋‘内充公南片工业区A3幢厂房一座第一层’转租至汕头市鸿艺发家居装饰有限公司龙湖分公司（朱明军次承租方），约定每月租金：壹万壹仟圆整，租赁期限为2011年10月20日至2014年10月20日止。现次承租方2011年11月、12月房租未交纳，请你在接到本通知书后到次承租方收取。”
2011年2月2日，李乐彬向艾特公司出具通告，通告内容为：“关于贵公司与我协议租赁的汕头市内充公南片工业区A3栋厂房一事。由于贵公司已经逾期欠交租金一个月。现通告贵公司务必于5日前交清厂房租金，逾期我将按协议于本月5日起收回所租赁的厂房并终止协议，同时保留向贵公司追讨所欠的租金和滞纳金的权力。期间所产生的一切后果和相关损失将由贵公司承担！”
2011年12月5日，李乐彬向艾特公司出具通告，通告内容为：“关于贵公司与我协议租赁的汕头市内充公南片工业区A3栋厂房一事。由于贵公司已经逾期欠交租金一个月。现又双方同意和移交，单方面解除协议。通告贵公司务必于3日之内交清厂房租金和做好移交手续。并撤走厂房内的人员和工具，材料。逾期我将视为贵司已经交接清楚，进行断电断水，及收回厂房。期间所产生的一切后果和相关损失将与我无关。”
诉讼期间，艾特公司提出其于2011年10月搬离租赁场地。李乐彬提出：艾特公司在2011年11月初还没有搬走时，曾与李乐彬协商解除合同问题，因艾特公司拖欠租金，协商不成，李乐彬是在11月底或12月初发现艾特公司搬走的。
诉讼期间，李乐彬及第三人鸿艺公司确认：大约12月初，李乐彬把上述租赁房产的大门锁住，并停电。第三人鸿艺公司提出其无法正常使用上述房产。
诉讼期间，李乐彬及第三人鸿艺公司确认：第三人鸿艺公司于2012年10月9日将搬离其向艾特公司承租的上述房产第一层。
诉讼期间，艾特公司、李乐彬双方没有提交上述租赁房产已取得建设工程规划许可证或经相关主管部门批准建设的依据。
另查，第三人鸿艺公司曾因艾特公司转租上述房产底层问题向本院起诉，本院于2013年1月5日作出（2012）汕龙法民二初字第4号民事判决书，该案现处于广东省汕头市中级人民法院二审审理期间。
本院认为：艾特公司与李乐彬之间就租赁房产即位于汕头市内充公南片工业区A3幢厂房一座四层签订的《协议书》，因双方没有提交该协议书项下的租赁房产已取得建设工程规划许可证或经相关主管部门批准建设的依据，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，应认定无效。李乐彬依据无效协议取得的租金押金90，000元应返还艾特公司，艾特公司应向李乐彬支付使用上述租赁房产的费用。艾特公司要求确认双方签订的房屋租赁合同无效、李乐彬返还押金90，000元的诉讼请求，证据及理由充分，应予支持。
关于上述租赁房产的使用费问题。艾特公司虽然提出其于2011年10月搬离租赁场地，但因艾特公司与李乐彬没有办理移交手续，且艾特公司在2011年11月30日向李乐彬发出解除租赁协议通知书，要求李乐彬在三日内接收所出租的房屋，而李乐彬提出其于2011年12月初才发现艾特公司搬离租赁场地，故艾特公司仍应向李乐彬支付上述租赁房产2011年11月份按月租金30，000元计算的场地使用费。
关于上述租赁房产底层的使用费问题。因该租赁房产的底层系艾特公司未经租赁房产的使用权人即李乐彬同意转租给第三人鸿艺公司使用的，艾特公司在搬离上述租赁房产时也没有将其转租给第三人鸿艺公司使用的底层房产善后问题处理完毕，致使该租赁房产的使用权人即李乐彬不认可艾特公司与第三人鸿艺公司的转租行为，而第三人鸿艺公司存放在上述租赁房产底层的机器设备于2012年9月搬走，因此艾特公司应向李乐彬支付上述租赁房产底层自2011年12月起至2012年9月止按转租月租金11，000元计算的场地使用费，李乐彬要求艾特公司支付房屋占有使用费240，000元的反诉请求，应在上述使用费的范围内予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告李乐彬应于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告深圳市艾特航空科技股份有限公司租金押金90，000元。
二、反诉被告深圳市艾特航空科技股份有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，付还反诉原告李乐彬位于汕头市内充公南片工业区A3幢厂房一座四层2011年11月份的场地使用费30，000元。
三、反诉被告深圳市艾特航空科技股份有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，付还反诉原告李乐彬位于汕头市内充公南片工业区A3幢厂房一座底层自2011年12月起至2012年9月止按月租金11，000元标准计算的场地使用费。
四、驳回反诉原告李乐彬的其他反诉请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2510元，由李乐彬负担；反诉案件受理费2450元，由艾特公司负担1550元，李乐彬负担900元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及其副本一式六份，上诉于广东省汕头市中级人民法院。
审 判 长 吴丽萍
审 判 员 吴映君
人民陪审员 黄 波
二〇一三年九月二十六日
书 记 员 杨文健
附件：
相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。