湖南省涟源市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘1382民初3103号
原告：涟源开成房地产开发有限公司，住所地涟源市人民中路（行知中学内）。
法定代表人：彭迪
委托诉讼代理人：张剑林（特别授权），湖南振瀚律师事务所律师。
被告：邱某某，男，1962年10月11日出生，汉族。
原告涟源开成房地产开发有限公司（以下简称“开成房地产公司”）与被告邱某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月14日立案后，依法适用普通程序，于2017年3月7日公开开庭进行了审理。原告开成房地产公司的委托诉讼代理人张剑林、被告邱某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告开成房地产公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告装修损失500000元；2、判令被告赔偿原告门面被堵的损失400000元；3、判令被告返还原告装修押金300000元；4、判令被告支付给原告为被告垫付的水电费175681元；5、判令被告支付违约金27500元以及因本案而产生的律师费10000元；6、判令被告支付其已收房租应缴纳的税费；7、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年7月21日，原告开成房地产公司与被告邱某某签订《房屋租赁合同》，被告将其所有的涟源市中微宾馆一层大堂、二层全部房屋、三层部分房屋出租给原告作为涟源开成商业广场楼盘售楼部及办公住宿用房使用（详细的租赁房屋面积见合同所附平面图），双方约定租期为2年（2015年8月15日起至2017年8月14日），租金为55万元/年，并对水电费的承担、双方的权利义务及违约责任进行了约定，所有合同内容均符合法律规定。合同签订后，原告按合同的约定履行了全部义务，并向被告支付了30万元装修押金。但在合同履行期间，被告存在以下多个方面的履行不当，由此给原告造成了巨大的经济损失：1、合同第五项第六条约定，在租赁期内，甲方(即被告邱某某)必须确保乙方（即原告开成房地产公司）的正常经营使用，如因甲方原因导致宾馆大门被堵或乙方不能正常营业的……所有损失由甲方负责（包括但不限于直接经济损失，被堵一天甲方赔偿乙方人民币5万元整）。在租赁期内，由于被告的债务原因，被告的债权人多次聚众围堵原告的售楼部长达8天时间，致使原告根本无法对外营业，因此依据合同的约定，被告应当赔偿原告损失400000元。2、合同第五项第1条约定，整个宾馆的水电费由双方各承担50%，并按期按数缴纳，但直至合同解除，被告没有支付分文水电费，原告替被告支付了175681元水电费，因此被告应当将该款支付给原告。3、合同第十项第一条第二款约定，在租赁期内，甲方因自身原因单方终止合同，须支付违约金（年租金的5%），还应承担由此给乙方造成的经营损失及相关损失（包括乙方的装修损失、律师费与诉讼费）。在合同期内，被告于2016年8月25日书面通知原告要求终止租赁合同，导致双方的租赁合同被迫终止，因此根据合同的约定被告须支付相应的违约金27500元。另由于被告单方面解除合同，致使原告为履行合同而花费的上百万装修费付诸东流，损失惨重，被告对此损失应当予以赔偿，因本案产生的律师费、诉讼费亦应由被告承担。4、合同被迫终止后，原告多次要求被告返还签订合同时给付的装修押金300000元，但被告拒付。对此，被告应当予以返还。5、合同第四项第三条约定，在原告支付租金后，被告应向原告开具正规的房租税务发票，但自原告多次缴纳租金以来，被告均是出具白纸收据，从未出具过正式的税务发票，原告替被告向税务机关缴纳了房租税款，此项支出应当由被告承担。综上，原告与被告签订的租赁合同是双方的真实意思表示，依法应受法律保护，双方应全面履行合同。现因被告的履行不当，单方面终止合同，给原告造成了巨大的经济损失，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院支持原告的全部诉讼请求。
被告邱某某辩称，原、被告对于房屋的租赁签定了合同的，应当按照合同的约定来履行，另外在书面合同之外口头约定了的，也应当遵守口头约定，但是口头约定只有原告的法定代表人清楚，所以原告的法定代表人应当来参加诉讼。原告在起诉状中陈述因为被告的债权人堵门致使原告遭受损失，这是不属实的，被告的债权人只是在门外贴了纸，并没有实际影响原告的营业。水电费的问题，开始几个月是原、被告按照约定一方承担一半，后因原告没有生意了，所以双方口头约定水电费都由原告承担。被告确实向原告出具了一个终止合同的函，这是因为原告没有按月向被告交房租，但是原告没有按时搬出，是过了几个月后才搬出的，而且在搬出房屋期间并没有交房租。原告在搬出房屋的时候没有办理移交手续，并且对房子有损坏，没有按照合同的约定将房屋恢复原状。原、被告之间的纠纷已经人调解，水电费不退，原告还需支付9万多元给被告。
原告开成房地产公司为支持其诉讼主张向本院提交了相关证据，本院依法在庭审中组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
1、原告开成房地产公司为证明在合同履行期间，由于被告邱某某的原因，导致该公司长达8天时间无法营业，对外形象遭到破坏，损失惨重，被告邱某某已违约的事实，提交了被告邱某某的债权人对该公司的售楼部进行围堵的视频资料截图九张以及报警记录一份。对此，被告邱某某认为，虽然有些债权人贴了布告，但未堵门，原告开成房地产公司没有停止营业，没有造成损失。本院认为，从原告开成房地产公司提交的证据来看，可以认定如下事实：因被告邱某某与他人存在债务纠纷，部分债权人先后于2016年6月21日、7月2日、7月4日在中微宾馆一层大堂的门口、墙壁张贴标语、布告，并在大堂打地铺食宿，为此涟源市公安局巡逻警察大队于2016年7月2日14时11分出警到现场处置。
2、原告开成房地产公司为证明本案《房屋租赁合同》的解除是因为被告邱某某单方面违约造成的，提交了落款为被告邱某某的《致开成公司负责人的函》。被告邱某某对其真实性无异议，但认为出具该函是因为原告开成房地产公司没有交房租。本院认为，从该函的内容来看，被告邱某某罗列了五条解除合同的理由，但该些理由均非本案《房屋租赁合同》约定的违约情形，且原告开成房地产公司亦未拖欠房租，故应当认定被告邱某某解除合同系违约行为。
3、原告开成房地产公司为证明该公司替被告邱某某交纳了水电费，提交了2015年10月1日至2016年9月1日的水费发票以及2015年12月至2016年10月的电费发票。被告邱某某对其真实性无异议，但认为原、被告口头约定水电费由该公司交纳，其无需交纳水电费。本院认为，从《房屋租赁合同》第五条第1项的约定来看，原告开成房地产公司只须交纳水电费的50%，而被告邱某某所称的口头约定无证据证实，不予采信。
4、原告开成房地产公司为证明其用去的律师费用，提交了其与湖南振瀚律师事务所签订的《委托合同》及加盖了该律师事务所公章的白纸收条。对此被告邱某某不予认可。本院认为，虽然原告开成房地产公司在本案的诉讼过程中确实聘请了律师，但未提交正式的律师收费发票，故对其主张的1万元律师费用不予认定。
根据当事人的陈述及举证、质证情况，结合对证据的审核认定，本院确认如下法律事实：
2015年7月21日，被告邱某某（甲方）与原告开成房地产公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，将其名下位于涟源市人民中路中微宾馆的一层大堂、二层全部房屋及三层部分房屋出租给原告作为“涟源开成商业广场”楼盘售楼部及办公住宿用房，租期2年，自2015年8月15日起至2017年8月14日止，租金为55万元/年（含税金）。该合同第四条“租金及支付方式”中的第3项约定：“在甲方交付租赁房屋的同时，乙方支付第一笔租金，以后每笔租金于下一个半年租期起算15日前支付（即至少提前15日支付），甲方应向乙方开具正规的房租税务发票或相类似同金额发票。”第五条“其他费用”中的第1项约定：“乙方在租赁期内，免交物业管理费、卫生费、网络费、有线电视费等其他费用，整个酒店总使用水电费50%由乙方承担，并按期按数交纳。……”第六条“房屋的装修与使用”中的第6项约定：“租赁期内，甲方必须确保乙方的正常经营使用，不得将乙方租赁的宾馆转租给任何第三者，另外如因甲方原因导致宾馆大门被堵或乙方不能正常营业的，且甲方不能在2个小时内解决至正常状态的，乙方所有损失由甲方负责（包括但不限于直接经济损失，被堵一天甲方赔偿乙方人民币5万元整）。”第十条“违约责任”中的第1项约定：“甲方有以下（1）、（2）、（3）项为之一的，甲方除支付乙方违约金（违约金按合同约定的年租金的5%计付）外，还应承担由此给乙方造成的经营损失及相关损失的全部赔偿责任（包括乙方装修损失、律师费与诉讼费）：……（2）在租赁期内，甲方因自身原因单方终止合同；……”2015年8月16日，原、被告签订《补充协议》，其中第一条约定：“乙方向甲方缴纳30万元装修押金。”第五条约定：“乙方租赁期满退场时须将甲方的大堂背景墙、服务台、二楼弧形走廊处结合酒店大堂整体风格进行复原，其余部位均由甲方负责。”第六条约定：“乙方向甲方缴纳的30万元装修押金，在乙方退场时将甲方以上三处部位复原后三天内无条件退还给乙方。”此后，原告开成房地产公司向被告邱某某交纳了30万元押金，并将所租赁的房屋装修完毕。在合同履行期间，原告开成房地产公司按时交纳了第一年的房租55万元，但双方均未在税务部门开具正式的房租收费发票，该公司还以中微宾馆的名义缴纳了2015年10月1日至2016年9月1日共11个月的水费47781.88元以及2015年12月至2016年10月共11个月的电费487311.62元。因被告邱某某与他人存在债务纠纷，部分债权人先后于2016年6月21日、7月2日、7月4日在中微宾馆一层大堂的门口、墙壁张贴标语、布告，并在大堂打地铺食宿，为此涟源市公安局巡逻警察大队于2016年7月2日14时11分出警到现场处置。2016年8月25日，被告邱某某向原告开成房地产公司去函，要求解除双方的租赁合同，该函的具体内容为：“开成公司老总：自贵公司租驻我店以来，双方合作愉快，相处融洽，现从我店的长远发展计划，以下事项提请贵公司予以考虑。一、我店决定租赁部分店面设施给贵公司时，正处困境，急于摆脱，因此，对合同条款没有仔细考究，对租赁此产生的负面影响没有充分估计。二、贵公司占驻我店大堂及店面前坪，开展各类招商活动，导致酒店气氛全无，外界甚至认为我店已经停业。三、贵公司进驻以来，我公司业务直线下降，有时甚至整天空白，几千万资产形同闲置，十分痛心。四、按我地风俗，下半年是办酒席的旺季，但前来按洽预订的客户对大堂和门前气氛极不满意，有的直接退订。五、要恢复酒店气氛，我店在大堂整修，门前布置，造势宣传等方面有大量工作要做，重塑形象需要很长的过程。综上所述，我店决定，正式函告贵公司，要求尽快中止租赁合同，于9月26日前撤离。”原告开成房地产公司随后搬离了中微宾馆，双方的租赁合同解除，但原告开成房地产公司未办理移交手续，亦未按《补充协议》的约定将所租赁的房屋复原，被告邱某某亦未将30万元装修押金退回。
本案的争议焦点为被告邱某某是否应当向原告开成房地产公司赔偿装修损失500000元、门面被堵的损失400000元，返还装修押金300000元，支付水电费175681元、违约金27500元、律师费10000元以及原告开成房地产公司代开房屋租金发票所缴纳的税费。对此，本院认为，本案《房屋租赁合同》中的相关条款系原、被告的真实意思表示，合法有效，双方均应当按照约定全面履行各自的义务。在合同履行期间，原告开成房地产公司以中微宾馆的名义分别缴纳了2015年10月1日至2016年9月1日以及2015年12月至2016年10月各11个月的水费、电费，按照合同的约定，该公司仅需承担其中的50%，故其代为交纳的超出其应交纳的部分应由被告邱某某承担，但由于原告开成房地产公司仅主张了水电费175681元，故本院只就原告开成房地产公司的诉讼主张进行审理，支持该主张。原告开成房地产公司租赁中微宾馆的一层大堂、二层全部房屋及三层部分房屋作为“涟源开成商业广场”楼盘售楼部及办公住宿用房，为有利于房屋的销售服务，售楼部应当有一个安静、优雅的环境，但由于被告邱某某与他人存在债务纠纷，致使部分债权人曾经在中微宾馆一层大堂的门口、墙壁张贴标语、布告，并在大堂打地铺食宿，为此涟源市公安局巡逻警察大队还出警到现场处置过，这显然会严重影响原告开成房地产公司的售楼行为，给该公司造成损失，故被告邱某某应当按照《房屋租赁合同》第六条第6项的约定承担赔偿责任，即按本院认定的影响时间3天赔偿15万元。在原告开成房地产公司按时、足额交纳了第一年的房屋租金的情形下，被告邱某某于2016年8月25日向该公司提出解除合同，其所罗列的理由既无事实依据，亦非原告开成房地产公司的过错，更不属合同约定的违约责任，故应当认定被告邱某某系因其自身原因单方面解除合同，应当承担违约责任，按《房屋租赁合同》第十条第1项的约定向原告开成房地产公司支付违约金27500元（550000元×5%），并赔偿该公司的装修损失、律师费，但由于原告开成房地产公司没有提交证据证明其搬离所租房屋时房屋装修的残值数额，提交的律师费收据亦非正式的发票，故对其该两项诉讼请求本院不予支持。原告开成房地产公司没有代开房租税务发票，其主张被告邱某某向其支付代开房屋租金发票所缴纳的税费的诉讼请求没有事实依据，本院亦不予支持。按照《补充协议》第五条、第六条的约定，被告邱某某向原告开成房地产公司退还装修押金的前提是该公司将中微宾馆的大堂背景墙、服务台、二楼弧形走廊处结合酒店大堂整体风格进行复原，但该公司在被告邱某某解除合同后搬离时，未对上述三处部位复原，故退回押金的条件未成就，对原告开成房地产公司要求被告邱某某退还30万元押金的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款规定，判决如下：
一、被告邱某某于本判决生效后十日内向原告涟源开成房地产开发有限公司支付水电费175681元，支付违约金27500元，赔偿损失150000元，合计353181元，限于本判决生效后十日内履行（本院开户名：涟源市人民法院标的款专户，开户行及账号：中国邮政储蓄银行涟源市支行943005010009398888）；
二、驳回原告涟源市开成房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费17518元，由原告涟源开成房地产开发有限公司负担10920元，由被告邱某某负担6598元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。
当事人均服判的，本判决在上诉期间届满即发生法律效力，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向有管辖权的人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，从本判决规定的履行期间的最后一日起计算；分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；未规定履行期间的，从判决生效之日起计算。
审 判 长 谢 忠
人民陪审员 谭显忠
人民陪审员 康会议
二〇一七年五月二十七日
代理书记员 刘兆永
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。