成都市武侯区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）武侯民初字第4369号
原告潘强，男，1975年9月26日出生，汉族，住四川省江油市。
原告刁杨，女，1981年10月4日出生，汉族，住成都市高新区。
二原告委托代理人曾强，四川君合律师事务所律师。
被告杨熙学，男，1966年3月30日出生，汉族，住成都市武侯区。
被告刘俊秋，女，1970年8月2日出生，汉族，住成都市武侯区。
第三人四川中原物业顾问有限公司。住所地：成都市锦江区。
法定代表人黄雄。
委托代理人罗彬，男，1982年10月2日出生，汉族，住四川省平昌县。
原告潘强、刁杨诉被告杨熙学、刘俊秋、第三人四川中原物业顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序于2011年12月7日公开开庭进行了审理。因案情需要本案转为普通程序进行审理，本院依法组成合议庭于2012年4月18日公开开庭进行了审理。原告潘强、刁杨的委托代理人曾强、被告杨熙学、刘俊秋、第三人四川中原物业顾问有限公司的委托代理人罗彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告潘强、刁杨诉称，2011年5月20日，原、被告及第三人签订房屋转让合约，合同约定，原被告双方通过第三人作为中介出售及购入成都市武侯区万年桥（江天路2号）建筑面积为98.85平方米的房屋，总价170万元。被告同意原告支付首付款不低于95万元，余款由原告通过向银行申请按揭贷款的方式支付，由第三人协助原告寻找银行承诺贷款。合同约定，原告在三方签订合同时向被告交付定金5万元，待通过银行贷款审核后转为购房款。鉴于银行贷款审核的不可预知性，针对这一风险，原告签约时特别要求，如果原告贷款申请在2011年7月15日前无法通过银行审核，则该合同自动取消，被告应向原告返还定金，三方互不追究责任，三方将原告该要求写入合同。在三方签订合同时，原告向被告支付了5万元定金，第三人根据合同约定，为原告联系了邮政储蓄银行作为贷款行，而原告根据银行要求及时提供了资料后未获得银行审核通过，经被告书面承诺，同意将合同有效期延迟至2011年8月15日，为此第三人继续联系了华侨银行作为贷款行，原告提供申请资料后仍未获得银行审核。根据合同约定，原告无法在指定期限内通过银行贷款审核，三方签订房屋转让合约自行终止，被告也将约定的房屋转让给了第三方，而原告多次要求被告退还定金5万元，但被告以原告导致其损失且第三人有过错为由拒绝返还定金。故原告诉至法院，请求判令：1.被告向原告返还定金5万元；2.被告向原告支付延期付款利息至返还定金之日止；3.被告承担本案诉讼费用。
被告杨熙学、刘俊秋辩称，被告从未拒绝返还定金。由于该房产是带租约出售，在第一次合同约定的期限到期后，被告即表示可以将定金退还原告，另行出售房产，但原告及第三人表示第二天就能办下贷款，所以被告积极协助原告并且又等了一个月。在此期间房产的租约到期，被告电话联系中介公司询问原告是否续签租约，原告要求续签租约并且提高租金，所以被告与租客再次续签了合同。然而原告仍未能办下贷款，被告只能另寻买家，而新买家要求该房产不带租约，但租客要求5万元的损失赔偿金才肯搬迁，对此新买家愿自行解决，但要求被告扣减2万元的房价款，由于被告为女儿上学急需用钱，所以接受了该条件。被告认为该2万元的损失是由于原告未能办下贷款并且要求续签租约造成的，所以原告应当承担部分的损失，被告同意退还原告4万元定金。
第三人四川中原物业顾问有限公司陈述称，原、被告双方是在我公司居间下签订的合同，选择贷款的两家银行是由我公司推荐并由原告自行选择的，该两家银行与我公司长期合作，贷款成功率很高，但原告两次贷款未能办理的原因据称是国土证时间太久。该房屋租约到期后，被告是通过我公司询问原告是否继续出租，原告说需要涨价，被告才继续出租并涨价。此后我公司参与协调说服新买方让租客搬走并赔付5万元，其中由新买方承担3万元，被告承担2万元。
经审理查明，原告潘强与被告杨熙学于2011年5月20日签订《房屋转让合约》，约定原告潘强以170万元价款购买被告杨熙学、刘俊秋位于成都市武侯区万年桥（江天路2号）面积98.85平方米商铺。合同约定，原告向被告支付定金5万元以及首付款95万元，余款70万元由原告向银行贷款进行支付。双方于合同“备注”中约定：“（1）买方以按揭方式购买本房，若在2011年7月15日或之前买方仍未能通过银行贷款审核，则本合同自动取消，卖方将买方所交定金五万元整全额退还买方；（2）本房带租约出售，租约在2011年8月底止，若卖方未能在2011年8月底与租客办理交接并清偿，买卖双方同意在支付首付款时须留押金贰万元整，待卖方与租客成功交接后，立即由买方支付予卖方；……”。原告于当日向被告支付定金5万元。此后，原告在第三人四川中原物业顾问有限公司的推荐下向中国邮政储蓄银行申请贷款未能成功。2011年7月19日，原告潘强与被告杨熙学再次签订《房屋转让合约补充协议》，约定：“经买卖双方协商同意将原合同执行期限顺延一个月”。此后，原告仍未能通过第三人四川中原物业顾问有限公司推荐的华侨银行的贷款审核。2011年9月1日，被告杨熙学另行向案外人张敏出售该涉案房产，价款为168万元。
另查明，原被告双方交易期间，涉案房屋处于出租期间，被告刘俊秋与承租人杨会琼于2010年7月20日签订《房屋租赁合同》约定的租赁期间为2010年8月7日至2011年8月6日。2011年8月4日，刘俊秋再次与杨会琼签订《房屋租赁合同》，约定延续租期至2012年8月6日。据第三人四川中原物业顾问有限公司于庭审中的陈述，在此期间，被告曾电话要求四川中原物业顾问有限公司征询原告潘强是否续签租约的问题，经原告潘强要求续签租约并增加租金的表示后，被告刘俊秋与杨会琼再次签订《房屋租赁合同》并将租金从4300元增加至4500元。
上述事实有《房屋转让合约》2份、《房屋转让合约补充协议》、《房屋租赁合同》2份及当事人的庭审陈述等证据收集在案予以佐证。
本院认为，《房屋转让合约》是原被告双方之间真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。通过原被告双方及第三人四川中原物业顾问有限公司于庭审中的陈述，原告潘强、刁杨已在四川中原物业顾问有限公司的协助下积极寻求银行贷款，其最终无法按照《房屋转让合约》的约定办理银行贷款手续并非原告主观原因造成，依据《房屋转让合约》“备注”部分的约定，“若在2011年7月15日或之前买方仍未能通过银行贷款审核，则本合同自动取消，卖方将买方所交定金五万元整全额退还买方”，结合被告现已将涉案房产另行出售的事实，原被告双方的《房屋转让合约》已实际解除，被告杨熙学、刘俊秋应当向原告潘强、刁杨返还所收取的定金。
现双方争议焦点集中在被告杨熙学、刘俊秋另行出售中产生的降价损失是否应当由原告潘强、刁杨进行分担。对此，第三人四川中原物业顾问有限公司于庭审中的陈述表明，被告答辩所称其在涉案房屋租约到期时通过四川中原物业顾问有限公司征询原告是否续签租约的陈述属实。但是，被告在另行出售房产时所寻找的买方对带租出售认可与否，以及被告与该买方就价格进行的磋商均属于被告自行选择的结果，对此原告无法预计也不应承担责任。此外尽管被告陈述其在另行出售房产的过程中的妥协并降价是由于原告贷款延误且在急需用钱的情况下造成的，但《房屋租赁合同》及《房屋转让合约补充协议》中对履约时间及延长期限的约定均是被告的自愿行为，并且《房屋租赁合同》中已明确了如原告未能通过贷款审核，“则本合同自动取消，卖方将买方所交定金五万元整全额退还买方”，故被告要求原告承担其降价损失缺乏合同依据。综上，本院对原告潘强、刁杨要求被告杨熙学、刘俊秋返还定金5万元的诉讼请求予以支持。至于原告要求被告支付延期付款利息的诉讼请求，因原告在履约过程中的欠妥行为亦是本纠纷发生的部分原因，对于本项损失由原告自行承担。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定，判决如下：
一、被告杨熙学、刘俊秋于本判决生效之日起五日内向原告潘强、刁杨返还定金5万元；
二、驳回原告潘强、刁杨其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1065元，由原告潘强、刁杨负担532.5元，由被告杨熙学、刘俊秋负担532.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 沈璟晶
人民陪审员 张惠林
人民陪审员 薛 峰
二〇一二年六月十四日
书 记 员 李 欢