成都市青羊区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青羊民初字第4063号
原告ＸＸＸ（曾用名：胡春花）。
委托代理人石焓，四川精济律师事务所律师。特别授权。
被告邓超超。
原告ＸＸＸ与被告邓超超房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员罗维独任审判，公开开庭进行了审理。原告ＸＸＸ的委托代理人石焓，被告邓超超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告ＸＸＸ诉称，2014年4月16日，ＸＸＸ与邓超超签订《房屋租赁合同》一份，第一条约定邓超超租赁ＸＸＸ位于成都市青羊区太升南路的房屋；第二条约定租期自2014年4月16日至2015年4月15日，租金2200元/月；第八条第2款第（1）项约定，拖欠租金的，邓超超应按年租金20%承担违约金。合同签订当日，ＸＸＸ将房屋完好交付邓超超使用，邓超超同时支付了第一季度的租金，之后便再未支付租金、水电气及物管等各项费用。ＸＸＸ常住外地，为处理邓超超欠付房租之事产生大量花费。双方签订的《房屋租赁合同》合法、有效，ＸＸＸ已依约履行出租人义务，而邓超超却未按约履行承租人义务，为维护ＸＸＸ合法权益，请求法院判令：1.邓超超支付ＸＸＸ房屋租金19800元（从2014年7月16日至2015年4月15日）及违约金3960元（年租金的20％）；2.邓超超赔偿ＸＸＸ损失3393.13元（电费235.60元，水费64.60元，物业管理费830.93元。垃圾处理费64元，差旅费2182元）；3.邓超超承担本案全部诉讼费用。
被告邓超超辩称，其从租房的第四个月开始联系房东，表示不想继续承租房屋，并愿意支付违约金。并且房东也没有与其联系过，直到最近一次是去年12月份联系要求其支付拖欠的租金，因为被告已经早就没有继续使用房屋所以不愿意支付租金，但是对租金其同意支付到实际居住日即为2014年7月31日，其他损失不予认可，同意以2000元的押金作为违约金支付。请求驳回ＸＸＸ的诉讼请求。
经审理查明，ＸＸＸ系成都市青羊区太升南路的房屋（权1675462，建筑面积61.55平方米）（以下简称太升南路房屋）的所有权人。2014年4月16日，蒋小锋代ＸＸＸ（即甲方）与邓超超（即乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：1.甲方将太升南路房屋租给乙方居住使用，该房屋面积61.55平方米；2.租赁期限共12个月，从2014年4月16日起至2015年4月15日止；3.租金及支付方式：2200元/月，该房屋租金按3个月支付，首次支付时间为2014年4月16日；乙方若逾期支付租金，每逾期一天，则乙方需按月租金的5‰支付滞纳金。4.乙方承担租赁期内电话费、水费、电费、气费、物业管理方、有线电视费、停车费等实际发生的费用，若有特殊约定则从其约定。5.为保证乙方合理并善意地使用该房屋及其配套设施，乙方应在签订本合同并交纳首期租金时另外支付甲方人民币2000元作为押金，待租赁期限届满，甲方验房后，乙方将该房屋钥匙交与甲方，同时甲方将此押金全部归还乙方。另合同还约定“七、合同的终止：1、租赁期限届满或经甲、乙双方协商一致本合同终止。2、乙方应在期满当日将房屋钥匙及正常使用状态下的附件中所列物品交给甲方。……3、若甲、乙双方中的一方违约，另一方有权终止合同，并向对方提出赔偿要求。八、违约的处理：……2、乙方违约的处理（1）……拖欠房租1个月以上的，乙方应按年度租金总额的20%向甲方支付违约金，若违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应另行据实赔偿，甲方有权终止合同。（2）租赁期内乙方逾期交纳税费、电费、气费、电话费、物业管理费等有关费用达1个月时，甲方有权用押金支付上述费用，乙方承担造成的一切后果。……（4）租赁期内若乙方中途擅自退租，所预付的租金及押金甲方可不予退还。”
之后，邓超超向ＸＸＸ支付了第一季度的租金，居住使用该房屋，并缴纳了至2014年6月30日的水费、电费、生活垃圾处置费，及至2014年10月31日的物业服务费。
租赁期间，ＸＸＸ代邓超超支付2014年6月30日至2014年12月31日的水费61.6元，2014年6月30日至2015年4月16日的电费237.3元，2014年11月1日至2015年4月16日的物业服务费681.2元，2014年7月1日至2015年4月30日生活垃圾处置费80元。以上费用共计1060.1元。
因邓超超未按约支付租金，ＸＸＸ于2015年4月22日起诉来院。
以上事实有身份证、户口薄、《房屋租赁合同》、房屋信息摘要、《收款收据》等证据及当事人陈述，庭审笔录在案予以佐证。
审理中，ＸＸＸ提供酒店发票、飞机票、火车票、出租车发票及广东省养老保险股份有限公司广东分公司发票等证据，证明ＸＸＸ的代理人杨志代为处理与邓超超之间的租赁事务所产生的相关费用，该费用应由邓超超承担。邓超超对发票的真实性无异议，但认为这些费用不应由其承担。
本院认为，ＸＸＸ与邓超签订的《房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，各方当事人均应按合同约定履行其义务。
关于邓超超主张的提前解除《房屋租赁合同》的问题。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定乙方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”及第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定，因《房屋租赁合同》的第七条就合同的终止进行了明确约定，双方就租赁期限明确约定为一年，若邓超超预提前解除双方合同，应与ＸＸＸ协商一致解除合同，否则在协商未果且无法定解除事由的情形下，无论邓超超是否实际使用租赁房屋，邓超超都应继续按约履行其义务，向ＸＸＸ支付房屋租金，故ＸＸＸ主张邓超超支付其欠付的2014年7月16日至合同期满日2015年4月15日的租金19800元，符合法律规定及双方约定，本院予以支持，对邓超超抗辩只按照其实际使用的情况支付租金的意见，本院不予采纳。
对于违约金。因《房屋租赁合同》明确约定租金按三个月进行支付，而邓超超仅支付了第一季度的租金，之后的租金一直未予支付，其行为构成违约，依据《中华人民共和国》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，邓超超应向ＸＸＸ承担违约责任。对于具体违约责任，《房屋租赁合同》第八条就违约情形及违约责任有明确约定，拖欠房租1个月以上的，邓超超应按年度租金总额的20%即5280元（2200元/月×12个月×20%）向ＸＸＸ支付违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，邓超超认为《房屋租金合同》对该违约责任的约定并不合理，而现ＸＸＸ自愿调减违约金为未支付租金的20%即3960元，本院认为，从邓超超的实际违约情形及对ＸＸＸ造成的实际损失来看，ＸＸＸ虽然自动调减了违约金，但其主张的违约金仍然高于实际损失，故本院酌情调减违约金为2000元，对ＸＸＸ主张的违约金超出部分，本院不予支持。
对于电费、水费、物业服务费、垃圾处理费及差旅费损失，因《房屋租赁合同》明确约定租赁期内包括电费、水费、物业管理费等实际产生的费用由邓超超承担，因邓超超未按约缴纳相关费用，ＸＸＸ为其实际垫付了电费237.3元、水费61.6元、物业服务费681.2元、生活垃圾处置费80元，以上费用共计1060.1元，现ＸＸＸ主张邓超超向其支付电费235.6元、水费64.6元、物业服务费830.93元、垃圾处理费64元共1195.13元，对其中实际产生的1060.1元，符合法律规定及双方约定，本院予以支持，对超出的135.03元，无事实依据，本院不予支持。对于ＸＸＸ主张的差旅费损失2182元，因ＸＸＸ提供的酒店发票、飞机票、火车票、出租车发票及广东省养老保险股份有限公司广东分公司发票等证据，无法确认与本案的关联性，且《房屋租赁合同》中对差旅费损失的承担并无明确约定，故对ＸＸＸ的该部分诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。
综上，ＸＸＸ的诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告邓超超于本判决发生法律效力之日起十日内向原告ＸＸＸ支付租金19800元及违约金2000元；
二、被告邓超超于本判决发生法律效力之日起十日内向原告ＸＸＸ支付支付物业服务费、水费、电费、垃圾处理费共计1060.1元；
三、驳回原告ＸＸＸ的其余诉讼请求。
如果被告邓超超未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费479元，减半收取240元，由原告ＸＸＸ承担40元，由被告邓超超承担200元（该款已由原告ＸＸＸ预交，待被告邓超超履行上述给付义务时一并支付给原告ＸＸＸ）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 罗 维
二〇一五年六月二日
书记员 刘彩霞