广东省广州市黄埔区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0112民初544号
原告：广州市黄埔区大沙街横沙第二股份经济合作社，住所地广东省广州市黄埔区横沙沙边街。
法定代表人：罗国坚，社长。
委托诉讼代理人：谭俏云，广东力诠律师事务所律师。
被告：罗湛镔，男，1967年8月2日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。
委托诉讼代理人：刘杨红，广东德能律师事务所律师。
原告广州市黄埔区大沙街横沙第二股份经济合作社诉被告罗湛镔土地租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月22日立案受理后，于2017年3月27日适用普通程序公开开庭进行了审理。原告法定代表人罗国坚、委托诉讼代理人谭俏云，被告委托诉讼代理人刘杨红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告是位于广州市黄埔区乌沙岗土地的合法使用权人。2012年6月30日，原告与被告签订《大沙街横沙第二股份经济合作社承包合同书》，将上述土地面积共9050平方米（其中包含十一社土地面积112.50平方米）出租给被告使用。根据上述合同约定，原告实际出租给被告使用的土地面积为8937.5平方米，自2013年1月1日起按照2.8元/月·平方米计租，每三年按10%递增一次租金。其中，合同第四条约定，被告应于每月5日前支付当月租金，逾期拖欠则按每天1%收取滞纳金，如连续拖欠租金一个月，则作被告违约处理，应追究违约责任；第九条约定，被告违约责任为：原告没收被告所交按金，并依合同所定向被告追讨拖欠期内所产生的一切费用，合同终止。合同签订后，原告如约履行了全部义务，将租赁土地移交给被告使用，自2016年1月1日起，按照每月27527.5元的标准收取被告租金（3.08元/月·平方米×8937.5平方米=27527.5元/月）。但是，自2016年10月5日起，被告即无故拖欠租金，经原告多次催讨，被告均拒绝支付，至2016年12月5日已经连续拖欠租金达3个月。被告的行为已构成根本违约，严重侵犯了原告的合法权益，为此，原告决定解除合同。2016年12月20日，原告电话告知了被告解除合同的决定，向被告送达了书面解除合同通知书，并向所在村委履行了解除合同备案手续。至此，双方合同业于当日正式解除。在解除合同后，根据合同约定和法律规定，被告理应立即交还租赁的土地，支付拖欠的租金和土地使用费、滞纳金等。因此，为维护合法权益，请求法院判令：一、确认原、被告于2012年6月30日签订的《大沙街横沙第二股份经济合作社承包合同书》，已于2016年12月20日解除；二、被告向原告交还租赁的位于广州市黄埔区乌沙岗的土地；三、被告支付自2016年10月1日起至2016年12月20日止的租金，以及自2016年12月21起至交还土地之日止的土地使用费（租金和土地使用费按27527.5元/月计，暂计至2016年1月，为110110元）；四、被告支付逾期交租滞纳金，滞纳金以拖欠租金为基数，按每天1%计，自2016年10月6日起计至2016年12月20日止，为37437.41元；五、诉讼费用由被告承担。
被告辩称：一、在履行合同过程中，双方事实上对于交租金的时间作了变更，并非严格按照每个月交租，多数是每两个月、三个月不等的时间交租，原告从未提出任何异议；双方在长达三年的合同履行过程中，已形成几个月累计交租的惯例，被告依惯例交租的行为不构成违约。（一）由于被告亦属于原告管辖的本地居民，彼此间有着良好的人身信任关系，出于双方交易便利，对于交租的时间并未严格按照合同条款来执行，有时每个月交租，有时累计两个月、三个月、最长四个月交租；如2013年3月11日交2013年1-3月份三个月租金、2013年6月3日交2013年4-6月三个月租金、2013年9月24日交2013年8-9月两个月租金、2013年12月9日交2013年10-12月三个月租金、2014年5月29日交2014年2-5月四个月租金、2014年10月11日交2014年6-9月四个月租金、2014年12月19日交2014年10-12月三个月租金、2015年3月30日交2015年1-3月份三个月租金、2015年6月5日交2015年4-5月份两个月租金、2015年8月21日交2015年7-8月份两个月租金、2015年11月27日交2015年10-11月份两个月租金、2016年4月26日交2016年1-2月两个月租金、2016年6月24日交2016年3-4月两个月租金、2016年6月30日交2016年5-6月两个月租金、2016年10月27日交2016年7-9月三个月租金。时间从2013年开始至2016年底，至少有15期租金是累计后才交纳，且时间亦延后，原告未提出任何异议，形成双方的交易习惯，事实上变更了交租时间。（二）在双方合同履行过程中，从2013年1月至提起诉讼前，长达三年多时间，原告从未对被告的几个月累计一次交纳租金的行为提出任何异议，被告多达10多次累计交租，原告也从未就被告延迟交租金事宜进行过催促，原告自身行为证明，原告事实上对被告的交租行为是认可的，双方逐渐形成了几个月一起累计交租的交易惯例，实际上是对原合同交租时间条款的变更，被告几个月一次累计交租的行为不构成违约。（三）原告所主张的被告拖欠2016年10月1日至2016年12月20日的租金，时间为二个多月，处于双方交租惯例的合理区间，被告不构成违约。（四）被告已于2016年12月21日将2016年10月1日至2017年1月期间共计四个月租金110110元通过银行汇款开式交付原告，拖欠租金并非事实。二、原告故意不收取租金，被告通过银行账户交纳租金后原告并未对此提出异议。原告一方面收取了租金、另一方面又向法院起诉要求支付租金，其行为自相矛盾，原告的实际行为已表明其具有不愿继续履行合同的主观故意。（一）由于此前租金交纳方式为在原告处现场交纳，当被告财务人员在2016年12月中旬去原告财务现场交纳租金时，原告故意不收取租金，意图以此造成被告违约的事实。后被告经多方打听到原告账户，并于2016年12月21日将2016年10月1日至2017年1月期间租金全部交纳给原告。（二）原告提起诉讼时间为2017年1月23日，被告支付租金的时间为2016年12月21日，时间长达一个月以上，原告的财务制度中肯定有对账程序，被告是通过其本人银行账号交纳租金，原告不可能不对被告已交租事实不知情，但仍以被告拖欠租金为由提起本案诉讼，有违客观事实。（三）被告于2017年3月4日通过银行向原告账户交纳2017年3月份租金27527.5元，但原告却将该租金于2017年3月10日退回被告账号，原告以实际行为表明不愿继续履行合同，其动机目的不得不让人产生疑问。三、被告积极履行合同约定义务。（一）当被告在2016年12月中旬交租遭到原告拒绝时，多方查找原告银行账号，最终通过银行将租金交给原告，且将2017年1月租金提前交纳。（二）2017年2月租金在2017年1月24日提前交纳。当原告将2017年3月份租金27527.5元于2017年3月10日退回被告账号后，被告寻求多种途径交纳，于2017年3月23日通过广州市黄埔区公证处向原告发函，要求原告收取租金。四、直至诉讼前原告从未对被告的交租时间提出任何异议，也从未向答辩人进行任何催收，原告声称行使单方解除权，不符合合同法第94条第三款的相关规定，该条款明确解除合同有两个条件，一是迟延履行，二是催告，被告未有迟延履行的行为，原告也未有催收的行为，所以原告不能行使单方解除权，我方希望能继续履行合同。
综上，被告认为原告的诉讼请求无事实及法律依据，应予驳回，被告希望在双方友好情况下，按照合同约定交租，继续履行与原告之间的合同关系。
经审理查明，原告是集体经济组织，被告是原告的社员。2012年6月30日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《大沙街横沙第二股份经济合作社承包合同书》，约定：甲方将位于乌沙岗，面积9050平方米（其中包括十一社112.5平方米，另有1442平方米的未使用地未计在内，如规划后可以使用的按现合同条款计租）的山坡地（下称“案涉土地”）续包给乙方升级改造，进行规划建设之用；承包期由2013年1月1日起至2032年12月31日止，共20年；乙方于合同签订之日向甲方交付按金76020元，合同期满乙方无违约行为则由甲方无息退回。合同第四条约定，甲方于每月5日前开具三联收据收取乙方当月的承包款，乙方不得逾期拖欠，否则按每天1%收取滞纳金，如连续拖欠租金一个月，作乙方违约处理，以合同向其追究违约责任。第九条约定，合同期内如无违约行为，单方不得终止合同；若甲方违约，则以乙方所交按金的双倍数额赔偿乙方；若乙方违约，甲方没收乙方所交按金，并依合同所定向乙方追讨拖欠期内所产生的一切费用，合同随即终止。合同签订后，原告将租赁土地移交给被告使用。
原告在诉讼中明确实际出租给被告使用的土地面积为8937.5平方米，自2013年1月1日起按照2.8元/月·平方米计租，每三年按10%递增一次租金。自2016年1月1日起，按照每月27527.5元的标准收取被告租金（3.08元/月·平方米×8937.5平方米=27527.5元/月）。被告对此无异议。原告还明确：一、原告依据合同第四条以及合同第九条的约定行使约定解除权，解除的事由是截至2016年12月20日，被告逾期交付2016年10至12月三个月的租金，经原告多次催缴，被告均未补交租金。二、根据合同约定2016年11月5日解除权成立，因为10月份的租金应该在10月5日支付，被告拖欠一个月原告即有权解除合同，但基于合作关系一直给被告机会，直至12月被告仍然未补交，故行使解除权。被告对此回应称：一、被告已经通过实际履行变更了租金交付的期限，长期以来租金未严格按照合同约定的期限交付，存在多次3个月或4个月合并交付的情形。二、前述多次合并交租是由于被告本身是集体经济组织成员，双方之间有良好的信任关系。三、原告从未对被告逾期及合并交租行为提出过任何异议，也从未向被告进行任何形式的催租，被告于2016年12月中旬向原告现场办理交租手续遭拒，在查到原告银行账号后于2016年12月21日通过银行汇款缴纳2016年10月1日至2017年1月期间共计四个月租金110110元。原告表示：对被告多次合并延迟交租的行为不认可，此前有多次口头向被告要求被告按合同交租，但是因为被告是合作社成员，因此多年来都没有经过法律处程序进行主张，造成其他社员有意见；双方没有约定可以延迟履行交租的义务；被告2016年12月中旬15-16日向原告现场办理交租手续遭拒是不属实的，被告没有到现场交租。
被告提交的租金收据显示，原告于2013年3月11日收到被告交纳的2013年1月至3月租金、于2013年6月3日收到2013年4月至6月租金、于2013年9月24日收到2013年8月至9月租金、于2013年12月9日收到2013年10月至12月租金、于2014年5月29日收到2014年2月至5月四个月租金、于2014年10月11日收到2014年6月至9月租金、于2014年12月19日收到2014年10月至12月租金、于2015年3月30日收到2015年1月至3月租金、于2015年6月5日收到2015年4月至5月租金、于2015年8月21日收到2015年7月至8月租金、于2015年11月27日收到2015年10月至11月租金、于2016年4月26日收到2016年1月至2月租金、于2016年6月24日收到2016年3月至4月租金、于2016年6月30日收到2016年5月至6月租金、于2016年10月27日收到2016年7月至9月租金。
另外，被告于2016年12月21日将2016年10月至2017年1月租金110110元通过银行汇款至原告账号，于2017年1月24日将2017年2月租金通过银行汇款至原告账号，于2017年3月4日将2017年3月租金通过银行汇款至原告账号，原告均以合同已于2016年12月20日解除，不应收取租金而应收取使用费，以及被告所交金额为租金而非使用费为由将前述租金通过银行退回被告账户。其后，被告于2017年4月1日将2017年4月租金通过银行汇款至原告账号，并于2017年4月6日通过向原告发出书面催告函，要求原告收函后3日内收取被告交纳的2016年10月至2017年4月租金192692.5元，否则将向广州市黄埔区公证处办理2016年10月至2017年4月租金的提存。该函件通过EMS寄出，收件人为原告的社长罗国坚。由于原告未同意将前述款项作为租金收取，被告于2017年4月18日将前述192692.5元向广东省广州市黄埔公证处办理了提存。2017年5月2日，被告将2017年5月租金通过银行汇款至原告账户，原告继续退回。2017年5月27日，被告将2017年6月租金通过银行汇款至原告账户。对此，原告在2017年5月31日本院组织的质证中明确表示不会收取被告以租金为名目交的款项，在查实该笔款项后将继续退回。
原告在诉讼中提交的“穗集有（2012）第11000548-2/2号”集体土地所有权证显示所附宗地图红线范围内土地的所有权人为原告农民集体。原告表示：宗地图红线内所有土地已分两个合同出租给被告，其中一份合同租赁的土地是红线范围土地中间的突起山地，面积是2.163亩（1442平方米），租金是2163元/月，涉及该合同的土地出租问题不在本案中解决；本案所涉租赁土地是除去前述合同所涉面积以外的土地，另外案涉合同第一条中涉及十一社的112.5平方米土地的租金是由被告向十一社缴纳，十一社已经实际收取；原告收取的租金是8937.5平方米土地的租金。被告对此无异议。原告与被告在诉讼中还明确：一、未对两块土地进行测绘，面积为2.163亩（1442平方米）的小山地是红线范围内土地中唯一的一个山包，可以明确区分该范围内的其他土地。二、案涉土地是作为简易停车场使用，没有建筑，只有铁丝网围住部分围墙。
由于双方均无法明确案涉土地的用地性质，“穗集有（2012）第11000548-2/2号”集体土地所有权证上亦未明确载明用地性质，为查明该事实，本院于2017年4月10日向广州开发区、黄埔区国土资源和规划管理局发函询问案涉土地性质及规划的具体用途。该局于2017年4月28日回函说明：一、该地块的权属性质为集体土地，属于广州市黄埔区大沙街横沙第二、第十一股份经济合作社农民集体共有。二、该地块现行土地利用总体规划控制为城乡建设用地；城市规划主要控制为工业用地和生产防护绿地。双方对此均无异议。
关于合同解除的通知，原告称其是在2016年12月20日上午通过电话告知被告解除合同的决定，要求被告签收解除合同通知书，由于被告拒绝来原告办公场所签收，原告便到案涉土地现场由社长与副社长张贴解除通知并且拍照，并且将该情况通过电话与被告说明，并据此提出2016年12月20日当天完成了解除的通知程序。被告对此不予确认，提出原告并未于2016年12月20日收到原告的电话通知。
被告在诉讼中表示，如果该合同继续履行，同意按照合同约定每月5日前交付当月租金，而不按照此前的任意交租的方式合并缴纳租金。原告提出社员意见较大，不愿意继续履行合同。
此外，双方表示由于合同是续签，故确认原告已按合同第一条收取了被告的按金76020元。被告表示合同如果解除，该按金应作为未付租金或者使用费抵扣。原告则表示依据合同第九条有权利没收该笔按金，并明确如果按金与滞纳金性质有冲突则主张没收按金。被告还提出滞纳金计算标准明显超过了原告实际损失，要求予以调整。双方均确认合同第四条中约定的滞纳金的性质是逾期交租的违约金。
上述事实有集体土地所有权证、《大沙街横沙第二股份经济合作社承包合同书》、收据、解除合同通知书、照片、业务凭证、业务委托书、收据、汇款凭证、银行对账单、黄埔公证处受理通知单、催告函、公证书及广州开发区、黄埔区国土资源和规划管理局复函、当事人陈述等予以证实。
本院认为，原、被告双方签订的合同虽名为承包合同，但其约定的内容并非农村土地承包经营,而是集体经济组织将集体所有的案涉土地出租给经济组织成员，因此该合同实质为土地租赁合同，本案是在履行该合同过程中引发的土地租赁合同纠纷。原告作为集体经济组织，将集体所有的非农用地出租给被告作为临时停车场使用，并未违反相关法律、行政法规的效力性强制性规定，双方签订合同的行为是真实意思表示，应恪守履行合同的约定。
本案的争点在于原告依据合同第四条、第九条主张的解除权是否成立。一方面，原告在签订合同后依约将案涉土地交付被告使用，被告应按照合同的约定支付租金。合同第四条及第九条约定：“甲方于每月5日前开具三联收据收取乙方当月的承包款，乙方不得逾期拖欠，否则按每天1%收取滞纳金，如连续拖欠租金一个月，作乙方违约处理，以合同向其追究违约责任”，“若乙方违约，甲方没收乙方所交按金，并依合同所定向乙方追讨拖欠期内所产生的一切费用，合同随即终止”。根据该约定，被告本应于每月5日前向原告支付当月租金，逾期超过一个月的，原告有权解除合同。
但另一方面，原告是集体经济组织，被告是该集体经济组织中的一名成员，二者之间存在特殊的身份关系。从本院查明的事实可知，双方在履行合同过程中，被告从2013年起至本案纠纷产生前的大部分租金均是延后二至四个月不等后一并缴纳，未有证据显示原告在被告长期存在延期、合并交租的情况下，未曾正式提出异议，故可充分说明原告作为集体经济组织在与作为其成员的被告履行案涉合同过程中，对被告交租期限长期以来是持宽容对待的态度，并未要求被告严格按照合同规定的交租期限履行。虽然原告在此后要求被告按照合同规定的交租期限严格履行亦无可厚非，但在原被告之间存在特定身份关系的及此前逾期合并交租情形存在多年的事实前提下，原告应当提前给予被告合理提示，明确要求其严格按照合同规定的期限缴纳租金。由于原告未能举证证实其在2016年12月20日前曾向被告作出提示及存在催缴租金的行为，因此原告于2016年12月20日突然援引合同约定主张被告此前迟延交租的行为违约并要求解除合同，超出了被告的合理预期，其要求被告承担违约责任有违常理。
此外，被告在2016年12月21日将2016年10月至2017年1月租金110110元通过银行汇款至原告账号的行为，说明其在本案纠纷产生前仍是按照此前的交租习惯履行合同；同时，被告在诉讼中亦明确表示如果该合同继续履行，同意按照合同约定每月5日前交付当月租金，而不按照此前任意交租的方式合并缴纳租金，而其此后在每月5日前通过银行向原告汇缴2017年3月、4月、5月、6月租金的行为亦与其承诺相符。
据此，综合考虑双方之间的特殊关系、合同履行中被告合并交租及原告未提出异议的历史事实、以及原告在没有提前提示被告严格按照合同规定期限交租情形下即主张解除合同等情况，本院确认被告于2017年12月21日缴纳2016年10月至2017年1月租金的行为不构成违约，原告的解除权不成立。原告要求确认案涉合同于2016年12月20日解除、要求被告返还土地并支付滞纳金的主张理据不足，本院不予支持。双方应继续履行案涉合同。同时考虑到原告提起本案诉讼说明其要求被告严格按照合同规定的期限履行交租义务的意愿，符合双方在合同中的意愿，被告在剩余租赁期限内应当严格按照合同规定的期限缴纳租金。
由于合同尚未解除，被告自应继续履行缴纳租金的义务。虽然被告于2017年12月21日向原告缴纳2016年10月至2017年1月租金，但原告因认为合同已解除而将该笔租金退回被告，但不代表在合同继续履行情况下原告免除被告缴纳该期间租金的义务，因此原告要求被告支付2016年10月至2017年1月的租金110110元依法有据，本院予以支持。同时由于合同仍在继续履行，双方之间的土地租赁关系继续存续，因此原告要求被告支付此后至土地返还之日止的土地使用费有违双方之间的合同约定，本院不予支持。
关于诉讼费的承担，虽然本院确认被告应向原告支付2016年10月至2017年1月的租金110110元，但至今未完成该租金的缴纳是由于原告认为合同已解除而将该笔租金退回被告的行为造成，因此产生的相应诉讼费应由原告自行承担。此外，原告的其他诉讼请求均未得到本院支持，因此本案全部诉讼费用应由原告承担。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告罗湛镔于本判决生效之日起十日内向原告广州市黄埔区大沙街横沙第二股份经济合作社支付2016年10月至2017年1月租金110110元；
二、驳回原告广州市黄埔区大沙街横沙第二股份经济合作社其他诉讼请求。
案件受理费3251元，由原告广州市黄埔区大沙街横沙第二股份经济合作社负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 邓毅君
人民陪审员 丁树祥
人民陪审员 潘新标
二〇一七年七月五日
书 记 员 李春辉
刘婧