重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）渝01民终3509号上诉人（原审原告）：重庆和喆食品有限公司，住所地重庆市渝北区回兴街道两港大道210号厂房1幢，统一社会信用代码91500112089120614G。法定代表人：李恩易，执行董事。委托诉讼代理人：冉霞，重庆乾力律师事务所律师。委托诉讼代理人：张凌，重庆乾力律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：娄晋，女，汉族，1976年5月26日出生，住重庆市南岸区，委托诉讼代理人：闫书彪，重庆伟豪（北部新区）律师事务所律师。原审第三人：重庆高科集团有限公司，住所地重庆市北部新区财富大道19号2幢，统一社会信用代码915000002028124538。法定代表人：唐峻，董事长。委托诉讼代理人：康佳，公司员工。上诉人重庆和喆食品有限公司（以下简称和喆公司）与被上诉人娄晋、原审第三人重庆高科集团有限公司（以下简称高科公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院作出（2017）渝0112民初537号民事判决，向本院提起上诉，本院依法决定由李盛刚担任审判长并主审，与张欲晓、彭松涛共同组成合议庭审理本案，并于2017年5月17日对本案进行了审理。上诉人和喆公司的委托诉讼代理人冉霞，被上诉人娄晋及其委托诉讼代理人闫书彪，原审第三人的委托诉讼代理人康佳参加了诉讼。本案现已审理终结。和喆公司上诉请求：1、撤销一审判决,依法判决支持上诉人一审全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，被上诉人应当立即向上诉人支付剩余转让金10万元及违约金。上诉人与被上诉人签订的《设备物资及商铺经营转让合同》第二条约定“与高科集团公司变更及完善该房屋租赁手续后三日内,被上诉人向上诉人支付15万元,剩余20万元于2016年9月1日前付清(其中10万元在2015年12月31日前支付)等内容”。被上诉人一直按照现有法律状态在长期使用涉案房屋,期间亦未提任何异议,至今仍未要求上诉人协助其办理房屋接续租赁手续,也无任何证据证明上诉人拒绝履行协助义务,足以证明被上诉人存在怠于行使权利阻却付款条件成就的行为。如果说付款条件尚来成就,被上诉人不可能在2015年11月3日向上诉人支付该笔15万元,并于2016年3月1日再向上诉人支付该笔10万元。二、上诉人与被上诉人存在房屋租赁关系。《最高人民法院关于通用若干问题的解释(二)》第七条第一款规定:下列情形,不违反法律、行政法规强制性规定的,人民法院可以认定为合同法所称“交易习惯”:(一)在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法。在商铺经管权、装饰装修等转让市场中,前述权利及财产的转让均需依附于商铺本身的转让,属于一种交易习惯。因此,本案转让合同中涉及的设施设备、家具、器具、饰品、装饰装修等以及店铺经营权,也必须依附于重庆市北部新区黄山大道星汇两江LG层B113店铺转让。首先,20l5年9月1日,上诉人即已将重庆市北部新区黄山大道星汇两江LG层B113店铺及店铺所属的一批设备物资转让给了被上诉人使用。其次,转让合同的形成时间是2015年11月3日,而2015年9月1日起被上诉人就己经处取得店铺的租赁使用权。一审法院却认定双方签订的转让合同中没有对转租进行约定。即使顺着一市法院的逻辑,那也仅只能说明2015年11月3日之后双方无转租约定,不能当然推定2015年9月1日至2015年11月3日期间也无转租约定。第三,就合同的条文内容来看,该转让合同第一条就已经约定了上诉人将设备物资及店铺转让给被上诉人,这里的店铺应当指店铺的租赁使用权和经营权。一审判决认定双方签订的转让合同中没有对转租进行约定纯属子虚乌有。第四,《最高人民法院关子适用若干问题的解释(二)》第二条规定:当事人末以书面形式或者口头形式订立合同,但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的,人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。根据被上诉人在一审中认可双方存在租赁关系但否认租赁效力的情况,说明上诉人与被上诉人均有建立租赁关系的意思表示。结合被上诉人长期使用占有店铺并交纳水电费的事实,是以认定双方确实存在长期的房屋租赁关系。最后,第三人在一审中并未表示不同意上诉人转租，并未解除与上诉人之同的租赁合同,也未主张确认上诉人与被上诉人之间的租赁无效。三、被上诉人应当向上诉人支付租金。1、向上诉人支付租金是被上诉人的义务。上诉人作为店铺出租人,当然有权要求被上诉人支付租金。2、本案当中,存在两个租赁法律关系。即上诉人与第三人，上诉人与被上诉人之问的租赁关系。这两个租赁法律关系是相互独立的,上诉人是否向第三人支付租金与本案无关。娄晋辩称，一审事实清楚，适用法律正确，应当维持。上诉人所陈述的理由将双方合同约定的成就条件混淆时间条件；上诉人与原审第三人之间没有完善租赁合同，不应该支付转让费。租赁合同与上诉人和原审第三人的约定，未经原审第三人的书面同意该合同不得转让。上诉人与被上诉人的合同牌效力待定状态。双方的转让合同没有约定租金向上诉人支付。我方认为租金在合同完善后应向原审第三人支付，上诉人没有完成义务所以没有向上诉人支付。一审判决后，上诉人才提出向原审第三人完善租赁合同，但是涉案房屋已被原审第三人锁门了。上诉人上诉期间，涉案房屋物品已被搬离，表明双方合同已经解除。上诉人没有提供向原审第三人缴纳租金的证据。原审第三人高科公司陈述称，我方与上诉人的诉请没有利害关系。我方是与上诉人签订的租赁合同。我方知道上诉人与被上诉人之间是增加经营人的事情。我方没有锁门，房租是上诉人交给我方的。和喆公司向一审法院提出诉讼请求：1．被告支付原告剩余转让金10万元及违约金（违约金分两段计算，第一段以40万元为基数，从2016年1月1日起，按月利率2%计算至2016年2月29日；第二段以40万为基数，从2016年9月2日起，按月利率2%计算至付清时止）；2.被告支付原告2015年9月1日至2017年2月28日期间的租金615030元及资金占用损失（以97110元为基数，从2015年9月1日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至付清时止；以97110元为基数，从2015年12月1日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至付清时止；以100347元为基数，从2016年3月1日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至付清时止；以106821元为基数，从2016年6月1日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至付清时止；以106821元为基数，从2016年9月1日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至付清时止；以106821元为基数，从2016年12月1日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至付清时止）；3.被告支付原告2015年9月1日至2017年2月28日期间的物业管理费（商业管理费）89640元及资金占用损失（以14940元为基数，从2015年9月1日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至付清时止；以14940元为基数，从2015年12月1日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至付清时止；以14940元为基数，从2016年3月1日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至付清时止；以14940元为基数，从2016年6月1日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至付清时止；以14940元为基数，从2016年9月1日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至付清时止；以14940元为基数，从2016年12月1日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至付清时止）。一审法院认定事实：2014年3月20日，和喆公司与高科公司签订《星汇两江艺术商业中心商铺租赁合同》（以下简称租赁合同），主要约定：1.租赁店铺位于高科公司所有物业重庆北部新区黄山大道中段6号星汇两江艺术商业中心第4区LG层租赁编号为B113店铺（以下简称B113店铺）；2.该店铺经营范围仅限于餐饮，品牌为荟萃集烘焙；3.租赁期限为5年，即2014年5月1日至2019年4月30日；4.2015年5月1日至2016年4月30日期间月租金为32370元，2016年5月1日至2017年4月30日期间月租金为35607元；5.租金及商业管理费采用每三个月支付一次，方式为预付，月商业管理费为4980元/月；6.未征得高科公司同意，和喆公司不得以任何形式转租、分租或放弃占用租赁该房屋或其中任何部分，不得将本合同项下的权利和义务转让给他人。2015年9月1日，和喆公司将B113店铺及该商铺内所属的一批设备物资转让给了娄晋使用。2015年11月3日，和喆公司与娄晋补签了《设备物资及商铺经营转让合同》（以下简称转让合同），主要约定了：1.和喆公司将B113店铺所属的设备物资一批（含设施设备、家具、器具、饰品、装饰装修等）一次性转让给娄晋，总价款40万元；2.转让金40万元的支付方式为：协议签订前娄晋已支付定金5万元，双方在本合同签字生效，并与高科公司变更及完善该房屋租赁手续后三日内，娄晋支付15万元，剩余20万元于2016年9月1日前付清（娄晋承诺：其中10万元在2015年12月31日前支付）；3.和喆公司有责任及义务协助娄晋完成与高科公司关于该房屋的接续租赁相关工作。由于2015年9月1日前该房屋由和喆公司经营，故2015年9月1日前该店铺所产生的租赁费、物业管理费、水电费等各项费用均由和喆公司承担。2015年9月1日后该商铺的产生的一切费用由娄晋承担；4.娄晋未按协议约定支付转让金，逾期一日按转让金总额的千分之一支付违约金，逾期三十日的，娄晋按转让金总额的50%承担违约金；5.合同签字盖章后生效。转让合同签订前，娄晋已向和喆公司支付定金5万元；转让合同签订后，娄晋于2015年11月3日、2016年3月1日通过招商银行以转账的方式向和喆公司先后支付转让款15万元、10万元；娄晋共计向和喆公司支付转让款30万元。2016年11月25日，娄晋通过微信向和喆公司法定代表人李恩易发信息说“物管莫名其妙锁了我们的门，这帮人太过份了”。2016年11月26日，李恩易回消息“既然是误会，解释下就可以了”，娄晋说“今天早上把我们大门已经锁了，而且之前我是知会了物管我要调陈列和家具的”，李恩易说“你找高科不找物管，他们不可能无缘无故锁商户大门吧，我问了，锁门是你搬大件物品没开出门条”，娄晋说“我对这个物管真心无话可说，我的人去开出门条不开给我，他们是故意的好吗，在没有进行有效沟通的情况下，直接锁门，这种行为就是赶我出门，我们今天配送到教室的面包只有全部送到物业，请他们处理了”。2016年12月9日，李恩易回信息“锁门的事是气人，但是不足以借此免租金”，娄晋说“查明谁这么无聊封我们的门，我的诉求不过分”，李恩易说“那你去找高科他们呀，拖起不是办法，高科让你去找他们，你找向军或胡小莉”，娄晋说“我们是被关门呀！后门封条都给我们的打了的，我去找了他们的，请他们彻查谁干的，但是都支支吾吾的”，李恩易说“关门是你们的人不开出门条拉走东西”，“再说关门是上个月的事，拖欠租金已经一年了，这部分要缴啊”，娄晋说“我昨天才叫上物业的一帮人去店里，砸开几重锁，把钱箱里的钱拿走了，我们咬牙在坚持营业，他们可以不同我们打任何招呼就关门，这也太不像话了”。2017年1月18日，李恩易通过微信向娄晋发出通知，主要内容为，按高科公司通知，你租用的B113店铺存在长期未营业的情况，严重影响了商业中心的整体形象，故请你收到本信息后三日内主动恢复营业或书面回复是否继续租用，并就之前停止营业情况做合理解释。否则，届时高科公司将可能收回商铺并处置你存放在商铺内的物品，因此产生的法律后果均由你自行承担。娄晋回复，第一、我们一直在正常经营，是高科锁了我们的门，不让我们经营，被锁门的当晚我就告诉了高科运营部的骆冬梅。我们被锁门的第二天还正常配送了面包过去，钱箱里的营业款都被锁在商铺里，后面才在高科的全程监控下取走的；第二、和喆公司已经起诉我了，终止了我们的合同关系，我怎么能再去重新经营？除非和喆公司撤诉，高科查明关我们的门、不让我们经营的原因。一审法院认为，首先，关于原告和喆公司要求被告娄晋支付剩余十万元转让金及违约金的诉请。和喆公司与娄晋签订的转让合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规关于合同效力的强制性规定，应属合法有效，双方均应当按照合同的约定履行相应义务。双方签订的转让合同中明确约定：1.转让金40万元的支付方式为：协议签订前娄晋已支付定金5万元，双方在本合同签字生效，并与高科公司变更及完善该房屋租赁手续后三日内，娄晋支付15万元，剩余20万元于2016年9月1日前付清；2.和喆公司有责任及义务协助娄晋完成与高科公司的接续租赁相关工作。本案中，娄晋尚未与高科公司变更及完善该房屋租赁手续，和喆公司也没有举证证明其协助娄晋完成了与高科公司的接续租赁相关工作，显然剩余10万元转让金的支付条件尚未成就，娄晋未支付该10万元转让金不构成违约，故对和喆其要求娄晋支付的剩余10万元转让金及违约金的请求，一审法院不予支持。其次，关于原告和喆公司要求被告娄晋支付租金、物业管理费（商业管理费）及资金占用损失的诉请。双方签订的转让合同中没有对转租进行约定，没有约定娄晋应向和喆公司支付租金及物业管理费（商业管理费），和喆公司在一审法院指定的期限内，也没有举证证明其已向高科公司支付2015年9月1日至2017年2月28日期间的租金及物业管理费（商业管理费），故和喆公司要求娄晋向其支付2015年9月1日至2017年2月28日期间的租金、物业管理费（商业管理费）及资金占用损失，无事实依据，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回原告重庆和喆食品有限公司的全部诉讼请求。案件受理费12150元，减半收取6075元，由原告重庆和喆食品有限公司负担。本院二审期间，和喆公司举示了2017年3月11日向娄晋的《关于限期办理接续租赁手续的催告函》，要求娄晋的接函后五个工作日内到重庆高科集团有限公司办理涉案房屋租赁手续。举示了2017年3月15日重庆高科集团有限公司出具收到租金200694元、178035元的发票和2017年3月22日深圳市之平物业发展有限公司重庆分公司出具的收到2015年9月1日至2017年月物业管理费79680元的发票。娄晋对发票的真实性没有异议，认为和喆公司未提供转账凭证，不能证明在一审之前缴纳了费用。关于催告函，娄晋认为合同因对方单方面锁门导致合同解除，一审之后补充这个证据不能作为一审判决错误的原因。高科公司对发票的真实性没有异议，认可和喆公司缴纳了部分物管费和租金。催告函与高科公司无关，对此不发表意见。对上列证据，发票系税务部门开具的，高科公司认可收到租金，本院予以采信。对于催告函，娄晋认可收到，只是认为合同已经解除。本院对催告函予以采信。娄晋和高科公司未提交新证据。二审中，高科公司表示同意和喆公司转租涉案房屋。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，和喆公司与高科公司签订了房屋租赁合同。和喆公司在租赁期限内，在未与高科公司解除房屋租赁合同的前提下，与娄晋签订了《设备物资及商铺经营转让合同》。和喆公司与娄晋签订的《设备物资及商铺经营转让合同》，从合同性质来看，实质上是和喆公司将其承租的高科公司的房屋进行经营性装饰装修后，将其经营过程中形成的经营设备设施连同承租的房屋转租给娄晋。该合同实质上应为房屋租赁合同。关于《设备物资及商铺经营转让合同》的效力问题。双方于2015年11月3日签订了合同，而娄晋实际上于2015年9月1日即取得涉案房屋并进行经营活动。即便如娄晋所陈述涉案房屋于2016年11月25日发生锁门事宜，娄晋实际占用涉案房屋已一年有余。诉讼中，高科公司认可和喆公司转租涉案房屋。即使高科公司不予认可，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因此，涉案合同不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。关于娄晋是否应当支付涉案房屋的租金和物业服务用的问题。双方在合同中约定，2015年9月1日后该商铺中产生的一切费用由乙方（娄晋）承担。因此娄晋应当给付2015年9月1日后所产生的涉案房屋的租金及物管费。娄晋应当给付的租金及物业管理费的标准问题，在涉案合同中，双方对房屋租金没有约定，但和喆公司与高科公司签订的房屋租赁合同中约定为“2015年5月1日至2016年4月30日期间月租金为32370元，2016年5月1日至2017年4月30日期间月租金为35607元”。娄晋与和喆公司约定一切费用由娄晋承担，故租金标准应当按照和喆公司与高科公司的约定标准给付。诉讼中，娄晋与和喆公司均认可2016年11月25日涉案房屋被锁门，娄晋不能进入涉案房屋。同时，因本院认定涉案房屋为转租，在娄晋与和喆公司合同中未约定费用支付时间且和喆公司未催收相关费用的前提下，本院认定娄晋应当支付时间截止2016年11月25日。故娄晋应当支付和喆公司的租金为：2015年9月1日至2016年4月30日期间，32370元×8＝258960元；2016年5月1日至2016年11月25日期间，35607元×6+35607元×（25÷30）＝243314.5元；共计502274.5元。物业管理费，系深圳市之平物业发展有限公司重庆分公司对涉案房屋提供服务所收取的费用，现和喆公司已经支付物业管理费79680元，其中2015年9月1日至2016年11月25日期间的物业管理费娄晋应当支付。和喆公司与高科公司在合同中约定的物业管理费为每月4980元，娄晋占有使用涉案房屋期间为2015年9月1日至2016年11月25日，则娄晋应承担的物业管理费为4980元/月×14个月+4980元/月÷30天×25天＝73870元。关于租金及物业管理费的资金占用损失问题，因合同中对迟延支付租金及物业管理费损失没有约定，仅约定为2015年9月1日后产生一切法律及经济纠纷和责任由乙方（娄晋）承担。而和喆公司并未举示出损失发生的证据，且和喆公司支付租金及物管费的时间为2017年3月，故对租金及物业管理费的资金占用损失，本院不予支持。关于转让费10万元的问题，涉案合同虽然为房屋转租合同，但在合同中，双方对和喆公司添附的装饰装修和经营期间形成设备设施作价40万元一并予以转让。该40万元中部分款项娄晋已实际支付，对于未支付的部分，娄晋抗辩系附条件未成就，不予支付。而事实上，娄晋对和喆公司添附的物资进行了长达一年多的使用。虽然涉案房屋的门被锁，和喆公司与高科公司的合同以及和喆公司与娄晋的合同并没有解除，但娄晋认为双方的合同已经解除，不愿意与高科公司直接签订房屋租赁合同，在和喆公司通知娄晋并告知和喆公司将协助娄晋与高科公司签订涉案房屋租赁合同的情况下，娄晋应当支付剩余的转让费10万元。关于和喆公司主张娄晋支付转让费违约金的问题，因双方在合同中约定和喆公司有责任和义务协助娄晋与高科公司签订房屋租赁合同，即娄晋直接与高科公司发生房屋租赁关系，但因和喆公司在涉案房屋纠纷发生前，并未让娄晋与高科公司签订房屋租赁合同。娄晋占有、使用涉案房屋系基于与和喆公司的合同关系，故和喆公司主张转让费违约金，与双方合同约定不符，本院不予支持。综上所述，上诉人和喆公司的上诉理由成立。二审中出现新证据，依法应予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销重庆市渝北区人民法院（2017）渝0112民初537号民事判决；二、娄晋于本判决生效后十日内支付重庆和喆食品有限公司房屋租金502274.5元；三、娄晋于本判决生效后十日内支付重庆和喆食品有限公司物管服务费73870元；四、娄晋于本判决生效后十日内支付重庆和喆食品有限公司转让费100000元；五、驳回重庆和喆食品有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6075元，二审案件受理费12150元，由上诉人重庆和喆食品有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  李盛刚审 判 员  张欲晓代理审判员  彭松涛二〇一七年六月十三日书 记 员  李 莉