辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民一终字第01340号
上诉人（原审被告）：沈阳市第二热力供暖公司。
法定代表人：刘诚，该单位总经理。
委托代理人：袁欣，男，1988年7月18日出生，满族，该单位员工。
委托代理人：付金言，男，1987年3月30日出生，汉族，该单位员工。
被上诉人（原审原告）：辽宁御药堂医药连锁有限责任公司。
法定代理人：陈丽宏，该单位总经理。
委托代理人：曹文强，辽宁六合律师事务所律师。
委托代理人：侯楠楠，辽宁六合律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：沈阳市沈阳市大东区房产局。
法定代表人：杨杰，该单位局长。
被上诉人（原审被告）：沈阳市大东区国有资产管理办公室。
法定代表人：郑玉元，该单位主任。
委托代理人：齐冰，辽宁冠越律师事务所律师。
上诉人沈阳市第二热力供暖公司（以下简称“供暖公司”）与被上诉人辽宁御药堂医药连锁有限责任公司（以下简称“御药堂公司”）、沈阳市大东区房产局、沈阳市大东区国有资产管理办公室（以下简称“大东区国资办”）财产损害赔偿纠纷一案，沈阳市大东区人民法院于2015年4月20日作出（2014）大东民一初字第570号民事判决，供暖公司不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员高悦担任审判长，代理审判员刘小丹主审、代理审判员刘春杰参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
御药堂公司原审诉称：大东区国资办是沈阳市大东区大东路房屋的实际所有人，沈阳市大东区房产局是上述房屋的管理人，供暖公司是上述房屋的供暖单位。御药堂公司与大东区国资办、沈阳市大东区房产局于2013年1月1日签订房屋租赁合同，租赁上述房屋厢楼一至四层，用途为办公及网点，并对其进行了全面装修。2014年1月23日至24日，沈阳市大东区房产局使用的第五层由于暖气管破裂发水，致使御药堂公司承租的一至四层全部被淹，装修全部损坏，电脑、家具、办公用品等严重损坏无法使用，员工无法正常工作，严重影响了其外部形象。另，被淹房屋一楼为御药堂分公司即辽宁御药堂医药连锁有限责任公司大东分店，此次事件造成该分店内部分药品毁损，无法正常营业，损失巨大。综上，御药堂公司根据《中华人民共和国侵权责任法》要求大东区国资办、沈阳市大东区房产局与供暖公司赔偿御药堂财产损失55万元，赔偿公证费800元及照片冲洗费270元。
大东区国资办原审辩称：关于御药堂公司提出的国资办是大东路26号房屋实际所有人的说法，这一点并不是准确的，26号房屋实际是一至五层，产权单位是沈阳市大东区房产局，大东区国资办对这部分财产的转让、出租享有收益权。大东区国资办与御药堂公司双方是房屋租赁合同关系，该租赁合同关系已于2013年12月31日终止，双方只签订一年的合同，大东区国资办于2013年9月已向御药堂公司下达了书面的到期停止通知，以上可以表明双方租赁合同已终止，御药堂公司在租期到期后拒不搬出，继续占用该房屋所造成的损失不应由大东区国资办承担。本案发生供暖管道破裂漏水原因不明，造成五楼漏水是什么原因御药堂公司并没有举证说明，按合同约定，御药堂公司所承租的一到四层的采暖费是御药堂公司自行承担，据大东区国资办所知是御药堂公司没交采暖费，供暖公司停气，不排除暖气管道因冻裂导致的漏水。御药堂公司主张的损失关于装修的部分，按合同约定，合同到期后装修部分的财产权利并不归属于御药堂公司。综上，请求依法查明造成漏水的原因及责任方，最终确认损失的实际数额。
沈阳市大东区房产局原审辩称：同国资办意见。另外，1-4层是御药堂公司使用，5层是房产局的会议室，平时没有人，开会的时候用这个屋子，2013年第5层的房屋的采暖费沈阳市大东区房产局已经交纳，但是1-4层的采暖费御药堂并没有交纳，供暖公司将1-5层的暖气都停供了，但停供的时候并没有将1-5层暖气中的水放掉，2014年1月24日早晨8点左右，上下水的暖气管子裂开，暖气片爆裂，御药堂找到沈阳市大东区房产局，沈阳市大东区房产局又找到供暖公司，供暖公司派三名工作人员早9点开始维修，中午12点才不往出喷水了，第二天御药堂公司又找到沈阳市大东区房产局，说又漏了，沈阳市大东区房产局又通知供暖公司，又来了三名工人，将暖气再次维修，之后就彻底不漏了。房子是国家的，没有房产证，沈阳市大东区房产局是管理单位，负责往外出租，租金交给政府财政了。2013年9月22日沈阳市大东区房产局给御药堂公司下了搬迁通知，要求终止合同，不再续租。造成漏水是因为御药堂没交采暖费以及供暖公司停暖气及第一次维修时没修理彻底造成的，因为是办公楼，所以暖气都是没有分户，在一楼边上的供暖井里有个阀门，停气之前应将暖气中的水排干净，把阀门关闭，就不会出现暖气被冻裂的情况，沈阳市大东区房产局也多次要求御药堂公司交取暖费，而御药堂公司都没有交纳，造成这次损失与沈阳市大东区房产局无关。
供暖公司原审辩称：一、供暖公司对于案发房屋没有管理责任。根据沈阳市相关规定，供暖公司对事发建筑物内的设施没有管理的责任，事发建筑物内供暖设施应由用热方即房屋的管理人沈阳市大东区房产局进行维护管理，供暖公司在供暖过程中不存在过错，因此没有赔偿义务。2013年全年的采暖费御药堂公司并未按时缴纳采暖费，供暖公司多次以书面形式对御药堂公司进行催告，但始终没有结果，根据沈阳市相关规定，供暖公司在2014年1月初已经为厢楼1-5层整体上办理了停供暖气，并在停供同时将供暖设施中的水排净，并关闭了供暖阀门，御药堂公司对停供一事存在过错，沈阳市大东区房产局亦知晓并且认可，沈阳市大东区房产局是建筑物的管理责任主体，应当知道建筑物停供后需要对内部设施采取保护措施，并定期检查供暖设施，以防止供暖设施损坏，发生漏水事故，供暖设施阀门就在厢楼楼内，而房产局并未定期派人进行检查，房产局完全有排除事故的可能性，但其疏于履行管理义务，作为管理义务主体，其对此事故具有不可推卸的责任。二、御药堂公司存在过错行为，对于其损失应承担相应的责任。根据御药堂与大东区国资办、沈阳市大东区房产局签订的《房屋租赁合同书》显示，本案事发房屋租赁期为一年，时间自2013年1月1日至2013年12月31日，合同第三条第（三）款约定：“租赁期满甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还，乙方有意继续承租的，应提前60日通过丙方向甲方提出书面续租要求，征得甲方同意后甲乙丙三方重新签订房屋租赁合同”。沈阳市大东区房产局已于9月20日下达通知不再出租，御药堂公司早就知晓此情况，因此，按照合同约定，御药堂公司应于2014年1月1日前完成撤场准备，搬出事发的房屋。但御药堂公司直至事发时，即2014年1月23日仍未撤离，导致遭受损失扩大，可以说，御药堂公司自身对于损失存在过错，应承担相应的责任。三、御药堂公司主张的装修费损失没有事实和法律的依据。房屋租赁期限自2014年1月1日届满，根据城镇房屋租赁司法解释第十二条规定，房屋租赁期满，承租人无权要求出租人对于房屋的装修费用进行补偿，该条规定可以说明，房屋装修费用已经在租赁期内分摊完毕，不存在残值问题，并且根据合同，双方已对装修后价值作出约定，说明不再利用。因此，御药堂公司对于该部分损失要求赔偿没有事实和法律的依据。另外，对于御药堂主张的公证费及冲洗照片费，供暖公司认为，其并非是损害事故导致的损失，而是御药堂在诉讼过程中发生的费用，因此应由御药堂公司自行承担。综上所述，供暖公司不是事发房屋的管理责任主体，并且御药堂存在过错行为，其主张的装修部分的损失没有事实和法律的依据，供暖公司不应承担赔偿责任。
原审法院经审理查明：位于沈阳市大东区大东路26号厢楼共五层，一至四层出租给御药堂公司使用，第五层由沈阳市大东区房产局作为会议室使用。御药堂公司与大东区国资办、沈阳市大东区房产局于2013年1月1日签订房屋租赁合同，约定御药堂租赁位于沈阳市大东区大东路26号厢楼一至四层，用于办公及网点，租赁期限自2013年1月1日起至2013年12月31日止。并约定租期届满由大东区国资办收回出租房屋，如御药堂有意续租，应提前60日通过沈阳市大东区房产局提出书面续租申请，三方重新签订房屋租赁合同。租赁期间房屋的供暖费由御药堂交纳。租赁期内，沈阳市大东区房产局应保障该房屋及其附属设施处于适用和安全状态，如御药堂发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知沈阳市大东区房产局进行维修。租赁期限届满后，御药堂并未搬出，仍继续使用承租房屋，但未签订房屋租赁合同。2014年1月23日至24日，沈阳市大东区房产局使用的第五层房屋由于暖气管爆裂发水，致使御药堂承租的一至四层房屋被热水冲泡，造成御药堂办公用品及药品等损失。经辽宁隆丰土地房地产与资产评估有限公司评估，御药堂所承租的房屋因漏水造成的财产损失数额为77753元，评估费用为8000元。沈阳供暖公司于2015年2月15日对资产评估报告书提出复议申请，辽宁隆丰土地房地产与资产评估有限公司于2015年3月4日出具答复函。由于电子产品服务器在受损后御药堂公司自行委托沈阳亿丰科技有限公司进行维修，维修费用7600元，本次评估未列入评估范围。
另查明，大东区国资办负责收取涉案房屋的租金，沈阳市大东区房产局为涉案房屋的维护管理单位。供暖公司负责为涉案房屋提供供暖服务。沈阳市大东区房产局使用的涉案房屋第五层已经足额交纳2013年度供暖费，但御药堂承租的一至四层房屋并未交纳2013年度供暖费，供暖公司于2014年1月1日将涉案房屋一至五层整体办理停止供暖，并自称已将供暖设施中的水排净并将位于供暖井池中的供暖阀门关闭。
原审法院认为：法人的合法财产受法律保护。公民、法人由于过错侵害他人财产的，应当承担民事责任。本案中，由于御药堂公司未缴纳2013年度供暖费，供暖公司将涉案房屋一至五层整体办理停止供暖，并主张已将供暖设施中的水排净并将位于供暖井池中的供暖阀门关闭，但供暖公司对此并未提供证据证明，且沈阳市大东区房产局对该事实予以否认。另外，结合爆裂漏水的实际情况以及日常生活经验判断，如供暖公司将供暖设施中的水完全排干净，并将供暖阀门完全关闭，则不应从爆裂的暖气中喷出热水，对此事实，供暖公司亦无法说清。庭审中供暖公司抗辩主张沈阳市大东区房产局亦应承担责任，本案沈阳市大东区房产局为涉案房屋的维护管理单位，供暖公司为涉案房屋的供暖单位，因涉案房屋非住宅使用，根据《沈阳市民用建筑供热用热管理条例》之规定，非住宅用热户的供热设施管理责任，由供热用热双方在合同中约定，而沈阳市大东区房产局与供暖公司对于室内供暖设施的维护管理责任并未进行约定，故在供暖公司办理停止供暖后，沈阳市大东区房产局并无法定或约定义务对室内供暖设施进行维护管理，而本案发生漏水的起因系办理停供后供暖设施中仍然有热水进而导致暖气爆裂。故供暖公司在办理停止供暖过程中存在过错导致暖气爆裂漏水事故，应对御药堂的财产损失承担赔偿责任。
关于沈阳市大东区房产局主张御药堂公司未交纳采暖费导致暖气被停供，应对其损失承担相应责任问题。根据御药堂公司与大东区国资办、沈阳市大东区房产局签订的房屋租赁合同约定，由御药堂公司负责交纳采暖费，但该约定仅对合同双方发生法律效力，并不能以此对抗第三人，沈阳市大东区房产局仍有义务交纳所管理涉案房屋的采暖费，且御药堂公司未交纳采暖费一事沈阳市大东区房产局明确知晓，并同意由供暖公司对厢楼一至五层整体停止供暖。故抗辩理由不足，不予支持。
关于大东区国资办、供暖公司主张御药堂公司在房屋租赁期限届满后未经出租方同意仍继续占用涉案房屋，应对其损失承担相应责任问题。因御药堂公司与大东区国资办、沈阳市大东区房产局间系租赁合同关系，御药堂公司在租期届满后是否未经续租私自占用租赁房屋，系合同双方间的违约问题，而本案为侵权法律关系，二者构成要件、适用的法律规定及所承担的法律后果均不同，不能以此否定御药堂公司具有主张侵权损害赔偿的权利。故对于大东区国资办、供暖公司的抗辩主张不予支持。
经司法鉴定御药堂此次财产损失为77753元，被评估的对象包括受损物品、受损药品、受损办公电子设备三部分，根据受损办公电子设备评估明细表显示，受损办公电子设备损失价值共计33280元，其中可以正常使用的显示器一台、电脑主机一台并未列入评估价值。其中三台电脑因机箱内无显卡，无法正常开启，价值1350元，上述三台电脑系内部缺显卡无法开启，不能确定是否与暖气爆裂漏水之间的因果关系，故对于该三台电脑的损失价值不予支持。在评估报告中关于受损办公电子设备表中显示有部分电脑主机、打印机无法正常开启，虽未列明有明显水渍，但上述设备系御药堂日常办公所用，评估时未显示有零件缺失，在暖气爆裂漏水后无法正常使用，无法排除与被暖气水冲泡之间的因果关系，故对于上述设备的损失价值予以认定。御药堂公司支出评估费8000元，予以认定。由于电子产品服务器在受损后御药堂公司自行委托沈阳亿丰科技有限公司进行维修，维修费用7600元，属合理支出，予以认定。
关于御药堂公司提出要求大东区国资办、沈阳市大东区房产局、供暖公司赔偿公证费800元及照片冲洗费270元的主张，因上述费用并非本次漏水事故所造成的直接损失，对此不予支持。
大东区国资办并非涉案房屋的维护管理单位，不具有侵权行为，并无过错，故对于御药堂公司要求其承担责任的诉讼请求不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第六条、第十五条第六款之规定，判决如下：一、沈阳市第二热力供暖公司于判决发生法律效力之日起10日内赔偿辽宁御药堂医药连锁有限责任公司财产损失84003元；二、沈阳市第二热力供暖公司于判决发生法律效力之日起10日内赔偿辽宁御药堂医药连锁有限责任公司评估费8000元；三、驳回辽宁御药堂医药连锁有限责任公司其它诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9311元，由辽宁御药堂医药连锁有限责任公司负担7211元，由沈阳市第二热力供暖公司负担2100元。
宣判后，供暖公司不服该判决，向本院提起上诉，称：一、其对于涉案房屋供暖设施没有维修管理的义务，沈阳市大东区房产局作为房屋的产权人，实际对涉案房屋的供暖设施进行维修维护，因此应由沈阳市大东区房产局承担相应的过错；二、原审法院遗漏案件重要事实，御药堂公司在房屋出租方大东区国资办明确通知、明知涉案房屋租赁期满后不能续租，但未及时搬出租赁场地，其对于自身遭受的损失负有不可推卸的责任和过错，因此应由其承担相应的过错。综上，请求撤销原审判决，依法改判或发回重审；本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。
御药堂公司、大东区国资办二审辩称：原审判决事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
沈阳市大东区房产局二审未提供答辩意见。
本院查明案件事实与原审法院认定案件事实一致。
本院认为，关于供暖公司提出的应由房屋的产权人沈阳市大东区房产局承担相应过错责任的主张，本案中，御药堂公司的损失系因从爆裂的暖气中喷出热水致财产损失，因御药堂未缴纳供暖费用，供暖公司将涉案房屋一至五层整体办理停止供暖，供暖公司在办理停止供暖同时应当将供暖设施中的水排净并将供暖阀门关闭，沈阳市大东区房产局陈述称供暖公司未将供暖设施中的水排净及关闭供暖阀门，供暖公司亦未能提供证据证明其已尽到上述义务，且根据日常生活经验判断，原审法院认定本案发生漏水的起因系办理停供后供暖设施中仍然有热水进而导致暖气爆裂并无不当。供暖公司与沈阳市大东区房产局并未约定由沈阳市大东区房产局负责对室内供暖设施进行维护管理，故供暖公司在办理停止供暖过程中未将供暖设施中的水排净，未将供暖阀门关闭的过错行为导致暖气爆裂漏水事故致御药堂公司财产损失，应承担赔偿责任，故原审法院认定由供暖公司承担赔偿责任并无不当。
关于供暖公司提出的御药堂公司未及时搬出租赁场地，应对其自身遭受的损失承担相应的过错的主张，御药堂公司在租期届满后是否搬出租赁场地系与房屋出租方之间的合同租赁关系，与本案的侵权法律关系并非为同一法律关系，且其租期届满未搬出的行为并不是本案暖气爆裂漏水的起因行为，故原审法院对供暖公司的该项主张未予支持，并无不当。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9311元，由上诉人沈阳市第二热力供暖公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高 悦
代理审判员 刘小丹
代理审判员 刘春杰
二〇一五年八月十八日
书 记 员 王星丹
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。