广东省广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0114民初4370号
原告:广州市花都区新雅街团结村大塘口经济合作社,住所地广州市花都区。
负责人：邓世鉴。
委托诉讼代理人：杨可照，广东合慧益律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈章莲，广东合慧益律师事务所律师。
被告:林泽桂,男,1979年12月12日出生,汉族,住广东省揭东县。
委托诉讼代理人：史泽锐，广东国知律师事务所律师。
原告广州市花都区新雅街团结村大塘口经济合作社(以下简称大塘口经济社)与被告林泽桂房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大塘口经济社的诉讼代理人杨可照、陈章莲，被告林泽桂及其诉讼代理人史泽锐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告大塘口经济社向本院提出诉讼请求：l.解除原、被告于2008年11月17日签订的《商场租赁合同》；2.被告立即向原告返还租赁房屋；3.被告向原告支付租金暂计64400元（从2015年9月开始暂计至2016年3月，实计至被告返还房屋日）；4.被告立即修复因火灾受损的商铺（修复方案及费用以法院委托评估为准）；5.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2008年11月17日，原、被告经协商一致签订了《商场租赁合同》，约定：被告租赁原告所有的位于广州市花都区新华街团结村北区塘口安置区商业街东面商铺二楼及一楼续租；二楼租赁期10年，从2008年11月18日起至2018年11月18日止；一楼续租期限从2011年11月18日起至2018年11月18日止；二楼总面积620平方米，第一至三年每平方米租金为7元，第四至六年每平方米租金7.5元，第七至九年每平方米租金8元，第十年每平方米租金8.5元；一楼总面积530平方米，租金从2011年11月18日起每平方米按二楼每平方米租金相同计算。
2015年9月20日2时55分，涉案商铺发生火灾，相关政府职能部门认定，因电气线路发生故障，引燃了被告私自搭建的铁皮屋屋顶的可燃物所致，该次事故责任在被告方，造成租赁商铺损毁。另根据合同约定，租金按月支付，每月20号前缴纳当月租金。原告多次打电话及发函给被告催收租金，并要求被告修复受损商铺。但被告至今怠于履行，已严重侵犯了原告的合法权益。
被告林泽桂辩称，造成事故的原因是公用电气线路发生故障以及消防水龙头没有供水，并非被告的责任，反而原告对此负有不可推卸的责任，因此原告主张被告违约没有事实依据，要求被告支付租金及修复受损商铺缺乏法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经本院向大塘口经济社释明假如《商场租赁合同》无效，是否变更诉讼请求，大塘口经济社表示变更诉讼请求如下：1.原、被告于2008年11月17日签订的商场租赁合同无效；2.被告支付原告2015年9月至2016年9月9日的场地使用费113160元；3.被告支付因火灾修复受损商铺的费用342021.55元；4.本案诉讼费用、鉴定费用等全部费用由被告承担。事实和理由补充如下：2016年9月9日法院委托广州金盛建工程项目管理咨询有限公司对火灾受损商铺进行评估查看现场的当日，涉案商铺已由原告收回修复，并出租他人使用，因此撤回要求被告返还涉案商铺的诉讼请求。
林泽桂对大塘口经济社变更的诉讼请求意见如下：一、我方不认可合同无效的依据，涉案房屋是原告所有，且出租给被告使用数年之久，双方一直履行合同，合同不存在法律规定的被认定为无效的情形。现原告自认其已再次出租给他人，与其认为合同无效是自相矛盾的。二、关于原告陈述的已收回、修复商铺，我方表示认可，但这是原告强制、单方收回的，我方保留追究原告违约责任及由此对被告造成损失进行赔偿的权利。
本院经审理认定事实如下：涉案租赁物位于广州市花都区新华街团结村北区塘口安置区商业街（3号）东面商铺一、二层。该租赁物为大塘口经济社所有，于2003年6月18日取得广州市公安消防局建筑工程消防验收意见书，没有取得建设工程规划许可证等合法报建手续。
2007年3月30日，大塘口经济社（出租方、甲方）与林泽桂（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将团结村北区塘口安置区商业街东面商铺租赁给乙方使用，按滴水线计算总面积530平方米，第一年月租金3300元，第二年月租金3630元，第三年月租金为3710元，第四年月租金为4240元。租赁期限为2007年3月30日至2011年11月18日。甲方于2007年4月1日将房屋交付乙方。在租赁期内，甲方协助乙方办理有关证照及相关事宜。甲方提供合格消防证件，配50千瓦电源及水源给乙方使用，乙方消耗之水电费由乙方负担。2008年11月17日大塘口经济社与林泽桂签订《商场租赁合同》，约定甲方把团结村北区塘口安置区商业街东面厂房二楼商铺租赁给乙方使用，按滴水线计算总面积620平方米，第一年至第三年每平方米月租金7元，即4340元，第四至第六年每平方米月租金7.5元，即4650元，第七至第九年每平方米月租金8元，即4960元，第十年每平方米月租金8.5元，即5270元。租赁期限十年，从2008年11月18日至2018年11月18日。乙方应向甲方缴交押金1万元，合同期满无息退还给乙方。合同另对双方的其他权利义务进行了约定。
合同签订后，大塘口经济社于2007年4月1日将涉案商铺首层交付给林泽桂使用，2008年11月将涉案商铺二层交付给林泽桂使用。在未发生火灾之前即在2015年9月20日前，林泽桂均按合同约定向大塘口经济社支付租金。
2015年9月20日凌晨涉案商铺发生火灾，广州市公安局花都区分局作出花公消火认字[2015]第0009号火灾事故认定书，经调查，对起火原因认定如下：起火时间为2015年9月20日02时55分许；认定起火部位位于广意隆百货商店所在建筑物的首层楼板下方与胡中光所经营的麻辣汤店铺的铁皮屋顶之间；起火原因为胡中光所经营的麻辣汤店铺的铁皮屋顶上方、广意隆百货商店首层楼板下方电气线路发生故障，电气线路击穿麻辣汤店铺的金属屋顶引燃可燃物所致。事故烧损烧毁房屋、临时搭建物、商品、生产设备、材料、车辆等，未造成人员伤亡。
广州供电局有限公司花都供电局申请对火灾事故认定书进行复核，广州市公安消防局于2016年5月31日作出穗公消复字[2016]第0008号火灾事故认定复核决定书，复核决定：原火灾事故认定主要事实清楚、证据确实充分、程序合法、起火原因认定正确，维持广州市公安局花都区分局做出的火灾事故认定书。
火灾事故发生后，因事故造成房屋、商品等严重损毁，林泽桂无法再正常经营，2015年9月20日后没有再向大塘口经济社支付涉案租赁物的租金。2016年3月4日，大塘口经济社向林泽桂发出催告函，称2015年9月20日发生的火灾事故责任在林泽桂，合同约定租金按月支付，于每月20日交纳当月租金，但截至本函出具之日，林泽桂未按约支付租金，现已拖欠租金64400元，要求林泽桂在接到本函之日起十日内缴纳租金。林泽桂收到催告函后于2016年3月14日向大塘口经济社作出复函，称2015年9月20日发生的火灾经公安消防部门认定起火原因为供电公共线路发生故障，并非其责任。而且大塘口经济社违规关闭物业所在之消防水泵，也是造成火灾损失扩大的重要原因。事故导致其巨额损失。事故发生后大塘口经济社未能重新提供安全稳定的供电供水，造成其无法进行修建、重新经营。其在事故发生后暂停支付租金是合法合理的。要求大塘口经济社十天内对涉案租赁物恢复供水供电，并修复租赁物，以便其恢复营业。之后因双方对租金和火灾事故造成的损失等事宜未能协商一致，涉案商铺闲置。
本案在审理过程中，大塘口经济社向本院申请对涉案租赁物因火灾造成的财产损失和修复造价进行评估鉴定，本院依法委托广州金盛建工程项目管理咨询有限公司对大塘口经济社的委托事项进行鉴定。该公司于2016年11月8日出具工程造价鉴定意见书，鉴定意见为：修复工程造价342021.55元，包括土建工程315907.6元、安装工程26113.95元。大塘口经济社支付了工程造价咨询费8000元。
大塘口经济社于2016年9月9日评估机构对现场查看后收回涉案租赁物并自行修复后出租他人使用。
大塘口经济社称火灾事故认定书中所称的麻辣汤店铺是林泽桂擅自违法搭建出租给胡中光使用的。林泽桂在第二次庭审时称铁皮屋是其搭建的，但是谁出租给胡中光不知道，租金由何人收取也不知道；在第三次庭审时称铁皮屋不是其搭建的。公安机关在事故发生后与胡中光、林壮标（林泽桂父亲）、陈维芳（大塘口经济社社员代表）、柳红梅、刘霞、刘丑华分别作了询问笔录，上述笔录的内容可反映事故发生的胡中光经营的麻辣汤店铺（铁皮屋）是广意隆的老板搭建并出租的，首先看到麻辣汤店铺冒烟，几分钟后就看到有火出来，之后火势漫延至广意隆商铺二楼、三楼。另，庭审中，大塘口经济社和林泽桂均确认大塘口经济社交付涉案租赁物时没有设置室内消火栓等消防设施。
本院认为，涉案租赁物在本案法庭辩论终结前没有取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，大塘口经济社和林泽桂签订的《商场租赁合同》无效。诉讼中大塘口经济社表示其已收回涉案租赁物，撤回要求林泽桂返还租赁物的诉讼请求，本院予以准许。
本案争议的焦点为：一、2015年9月20日发生火灾事故后，林泽桂应否向大塘口经济社支付租金？因涉案租赁物被烧，商铺及铺内物品严重损毁，导致林泽桂不能正常使用经营。根据火灾事故认定书，起火原因为公共电气线路发生故障，电气线路击穿麻辣汤店铺的金属屋顶引燃可燃物所致，并非林泽桂的直接原因造成。《中华人民共和国合同法》第二百三十一条规定，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。因涉案租赁合同无效，且2015年9月20日火灾事故发生后林泽桂也没有实际占有使用租赁物，因此，火灾事故发生后导致涉案租赁物闲置，大塘口经济社未能收取租金的主要责任不在林泽桂，大塘口经济社要求林泽桂支付2015年9月20日至其收回场地之日的占用费，理据不足，本院不予支持。
二、关于涉案租赁物因火灾受损需要修复的费用应由谁承担？因经公安消防部门认定，涉案房屋起火原因为胡中光所经营的麻辣汤店铺的铁皮屋顶上方、广意隆百货商店首层楼板下方电气线路发生故障，电气线路击穿麻辣汤店铺的金属屋顶引燃可燃物所致，也就是说，起火的直接原因是电气线路发生故障，但如果单纯为电气线路发生故障而没有引燃可燃物（发生故障的电气线路位于涉案房屋首层楼板飘出骑楼下方，在房屋外面，一般情况下没有可燃物品）的情况下，火灾事故发生的可能性及事故造成的损害应该会减少，因此，虽然发生故障的电气线路属于公共电气线路，属供电局所有及管理，但与林泽桂违法搭建铁皮屋出租他人使用，没有做好消防安全也有一定因果关系，因此，林泽桂对涉案租赁物因火灾受损修复的费用应承担30%责任，根据工程造价鉴定意见书的鉴定结论，计为342021.55元×30%＝102606.47元。林泽桂抗辩认为胡中光经营的麻辣汤店铺不是其搭建的，根据其在第二次庭审的陈述及公安机关的询问笔录，可认定胡中光经营的麻辣汤店铺（铁皮屋）是林泽桂搭建且收取租金的，因此，对林泽桂的该抗辩意见本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：
一、原告广州市花都区新雅街团结村大塘口经济合作社与被告林泽桂于2008年11月17日签订的《商场租赁合同》无效；
二、被告林泽桂于本判决发生法律效力之日起10日内向原告广州市花都区新雅街团结村大塘口经济合作社赔偿商铺修复费102606.47元；
三、驳回原告广州市花都区新雅街团结村大塘口经济合作社的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依
照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14166元，由原告广州市花都区新雅街团结村大塘口经济合作社负担7083元，被告林泽桂负担7083元；评估鉴定费8000元，由原告广州市花都区新雅街团结村大塘口经济合作社负担4000元，被告林泽桂负担4000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 刘丽琼
人民陪审员 袁伟峰
人民陪审员 王燕萍
二〇一七年三月二十九日
书 记 员 袁美华