延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉24民初197号
原告：齐某，男，汉族，个体工商户，住所吉林省珲春市。
委托诉讼代理人:金虎山，吉林孝信律师事务所律师。
被告：珲春市德鼎房地产开发有限公司，住所吉林省珲春市新安街洪信小区。
法定代表人：林义光，经理。
委托诉讼代理人：胥志强，吉林权哲律师事务所律师。
委托诉讼代理人：宋某某，男，汉族，该公司职员，住所珲春市。
原告齐某与被告珲春市德鼎房地产开发有限公司（以下简称德鼎公司）民间借贷纠纷一案，本院于2017年6月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。于2017年7月27日本院公开开庭，齐某及其委托诉讼代理人金虎山，德鼎公司的法定代表人林义光及其委托诉讼代理人胥志强到庭参加诉讼；10月12日复庭，齐某及其委托诉讼代理人金虎山，德鼎公司的法定代表人林义光及其委托诉讼代理人胥志强、宋某某到庭参加诉讼；10月26日复庭，齐某及其委托诉讼代理人金虎山，德鼎公司的委托诉讼代理人胥志强、宋某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
齐某向本院提出诉讼请求：一、请求判决德鼎公司偿还借款本金26646064.00元及2017年6月5日为止利率2%计算利息2203822.49元，合计：28849886.50元；二、请求判决德鼎公司偿还借款为止按2%支付利息；三、请求判决德鼎公司承担诉讼费。事实与理由：2014年4月份德鼎公司为了建设位于珲春市沿河西街与春城路交汇处的“珲春市购物中心”，以资金短缺为由向我借款，月利息3%，后陆续向德鼎公司借款，德鼎公司也按照约定支付了部分利息。2016年4月28日，双方补签了《借款协议书》。协议约定，德鼎公司借款16100000.00元，月利率3%，借期四个月，借款期限为2016年6月1日至2016年9月30日止，德鼎公司以《房屋买卖认购合同书》形式提供了位于珲春市沿河西街与春城路交汇处的“珲春市购物中心”的2号、5号、16号、25号、27号、31号门市房为抵押物。我方向德鼎公司前后支付共计26646064.00元借款。借款利息从支付借款日开始起诉日按约定的月3%计算合计：8805733.74元。全部借款现均已过期限，经多次催促德鼎公司于2016年11月21日偿还利息200万元，2016年12月24日偿还利息150万元，2017年1月17日偿还利息170万元，2017年5月初偿还利息15万元，偿还借款利息合计：535万元。德鼎公司尚未偿还借款本金26646064.00元及约定的利息3305733.74元。2017年6月5日止，每月按2%利率计算利息，尚未支付利息2203822.49元，本息合计：28849886.50元。德鼎公司已违约，故根据关于民间借贷的法律规定提起诉讼，请求法院依法支持我方的诉讼请求
德鼎公司辩称，一、齐某不具备诉讼主体资格，债权人为小额担保公司，债权转让没有告知。二、漏列诉讼主体，应当追加共同债权人任秀发等人参加诉讼。三、德鼎公司实际借款的金额、已经偿还的本金、利息与齐某主张不一致。应当在借款总额及利息中扣除。1、2016年10月24日、2016年11月24日、2017年3月23日三次将价值19673100元的三套门市房屋抵给齐某，且已经登记备案在齐伟成、齐某、姜立霞名下，该款项应当在欠付的总借款中扣除并减除相应利息。2、扣除已经还款565万元部分。3、扣除超出3%利息部分的54万元。4、扣除2016年7月27日齐某认可的3046046.00元，该笔款项与德鼎公司无关并且没有收到。5、扣除2016年5月25日借款100万元时扣除的利息36万元（实际收到64万元）；扣除2015年7月2日借款60万元时预扣除的利息7.8万元（实际收到52.2万元）；扣除2015年7月9日借款200万元是预扣除的利息8万元（实际收到192万元）。6、扣除2016年5月25日至2016年10月27日已支付的利息155万元。7、扣除2016年11月21日还款230万元中利息30万元及200万元不再计算的利息。8、扣除2016年4月26日-11月25日借款350万元与德鼎公司无关的50万元、60万元，合计110万元部分。四、2016年5月20日借款协议中约定300万元，齐某并没有交付给德鼎公司，齐某应当提供交付款项的证据，若举证不能，该款项应当在欠付的总借款中扣除。五、借款的利息应当全部以2%计算，因为德鼎公司至今未支付完毕全部利息应当视为以2%在支付利息。
本院认定：德鼎公司自2013年起，开始陆续向齐某借款，其中：
1、2013年11月21日，借款150万元；
2、2014年4月26日，借款50万元（支付给案外人）；
3、2014年11月27日，借款60万元（支付给案外人）；
4、2015年4月17日，借款240万元；
5、2015年5月28日，借款200万元；
6、2015年6月8日，借款200万元；
7、2015年7月2日，借款60万元（扣利息7.80万元，实付52.20万元）；
8、2015年7月9日，借款200万元（扣利息8万元，实付192万元）；
9、2016年1月6日，借款150万元；
10、2016年1月6日，借款150万元（“跑天款”）；
11、2016年3月27日，借款300万元（“跑天款”）；
12、2016年5月4日（2016年4月29日的借款），借款300万元（扣利息2680900元，实付319100元），实际借款本金为237万元；
13、2016年5月20日，借款150万元；
14、2016年5月20日，借款50万元；
15、2016年5月25日，借款100万元（扣利息36万元，实付64万元），实际借款本金为90.8万元。
16、2016年7月27日，借款304.60万元（支付给案外人）。
以上借款的支付，除2014年4月26日借款50万元，2014年11月27日借款60万元，2016年7月27日借款304.60万元，按德鼎公司的要求支付给案外人外，其余借款均支付给了德鼎公司。
以上借款的利率约定，除双方当事人所称的“跑天款”，即2016年1月6日借款150万元，2016年3月27日借款300万元月利率超过3%以外，其余借款月利率均为3%。
德鼎公司分多次向齐某借款，陆续支付了一部分借款的利息，亦拖欠部分借款利息。后期，齐某再借款时，因德鼎公司拖欠前期借款的利息，存在齐某将前期借款拖欠的利息在后期的借款中予以扣除的情形。其中，2015年7月2日，借款60万元，扣之前借款利息7.80万元，实付52.20万元。2015年7月9日，借款200万元，扣之前借款利息8万元，实付192万元。2016年4月29日，借款300万元，齐某将之前的11笔借款拖欠的利息及本次借款一个月的利息9万元，一并在本次借款中扣除了2680900元，于5月4日实付德鼎公司319100元。经对账，2680900元中，除按月利率3%分别计付了之前11笔借款拖欠的利息及预扣本次借款一个月的利息外，还支付了2016年3月27日借款300万元、2016年1月6日借款150万元的超过月利率3%的利息54万元。2016年4月29日，双方结清之前的借款利息后，至同年5月25日止，德鼎公司又拖欠之前11笔借款的部分借款利息26.8万元（月利率3%）。2016年5月25日，德鼎公司再次借款100万元时，齐某扣除了利息36万元，多扣利息9.2万元（36万元-26.8万）。
2016年4月29日借款300万元，扣利息2680900元后，2016年4月29日之前11笔借款利息分别扣付至如下日期（另外，2016年5月25日借款100万元，扣利息36万元，将之前借款利息再除后,扣付利息日期为以下括号中的日期）：
1、2013年11月21日，借款150万元，付利息至2016年的5月9日（又扣付利息2.4万元至2016年5月25日）；
2、2014年4月26日，借款50万元，付利息至2016年5月26日；
3、2014年11月27日，借款60万元，付利息至2016年5月27日；
4、2015年4月17日，借款240万元，付利息至2016年5月17日（又扣付利息1.92万元至2016年5月25日）；
5、2015年5月28日，借款200万元，付利息至2016年5月29日；
6、2015年6月8日，借款200万元，付利息至2016年5月8日（又扣付利息3.4万元至2016年5月25日）；
7、2015年7月2日，借款60万元，付利息至2016年5月2日（又扣付利息1.38万元至2016年5月25日）；
8、2015年7月9日，借款200万元，付利息至2016年5月8日（又扣付利息3.4万元至2016年5月25日）；
9、2016年1月6日，借款150万元，付利息至2016年5月6日（又扣付利息2.85万元至2016年5月25日）；
10、2016年1月6日，借款150万元，付利息至2016年5月6日（又扣付利息2.85万元至2016年5月25日）；
11、2016年3月27日，借款300万元，付利息至2016年4月27日（又扣付利息8.6万元至2016年5月25日）；
2016年5月25日之后，至2017年4月17日，德鼎公司以现金或转账等方式向齐某偿还了684万元。其中：
2016年6月29日，支付7万元；
2016年7月14日，支付10万元；
2016年7月27日，支付9万元；
2016年7月27日，支付11万元；
2016年9月22日，支付30万元；
2016年9月30日，支付12万元；
2016年10月24日，支付40万元；
2016年11月21日，支付230万元；
2016年12月24日，支付150万元；
2017年1月12日，支付170万元；
2017年4月17日，支付15万元。
德鼎公司偿还的684万元，双方未约定偿付的是哪一笔借款，也未约定偿还的是本金或利息。
齐某借款本金，2013年11月21日至2016年7月27日期间，德鼎公司陆续向齐某借款，2016年4月29日借款300万元，齐某多扣除的“跑天款”利息54万元（超出月利率3%部分）及预扣本次的利息9万元；2016年5月25日，德鼎公司借款100万元时，齐某扣除了利息36万元中，多扣利息9.2万元。54万元、9万元、9.2万从本金中扣除后，齐某实际借给德鼎公司借款本金2592.4万元。
本院认为：齐某与德鼎公司签订借款合同，于2013年11月21日至2016年7月27日期间，多次借款，借款为双方当事人的真实意思表示，并不违反法律禁止性规定，合同有效。诉讼中，双方争议的焦点问题如下：
一、主体问题
德鼎公司主张齐某不具备主体资格。德鼎公司向齐某借款，并与齐某签订了借款合同，齐某亦支付了借款，同时，对借款及拖欠利息等，双方进行过对账，德鼎公司或其法定代表人林义光亦多次予以确认，齐某以民间借贷起诉德鼎公司，诉讼主体资格适格。而齐某与袁茂国、姜丽霞等案外人之间的经济往来，属另一法律关系。故德鼎公司提出的齐某主体不适格的主张，没有事实依据与法律依据，本院不予支持。
二、案外人收款问题
德鼎公司主张2014年4月26日借款50万元，2014年11月27日借款60万元，2016年7月27日借款304.60万元，这3笔借款未实际收到，故应从本金中扣除。齐某主张这3笔款是按德鼎公司法定代表人林义光的指示支付给案外人的，之后德鼎公司已对账确认，故借款已交付。经查，讼争的3笔借款发生后，德鼎公司与齐某在之后计付利息时，亦予以计付相应的利息，并在双方对账中，予以过确认，故应认定齐某是按德鼎公司的指示将借款交付给案外人。对德鼎公司的该项诉讼请求，本院不予支持。
三、利率、预扣利息、利息支付及本金问题
德鼎公司借款后，因拖欠利息，双方在后期借款时，存在用后期借款本金扣付前期借款利息的支付习惯。双方当事人自愿以之后的部分借款偿付前期的部分借款利息，并不违反法律禁止性规定，约定有效。2015年7月2日借款60万元，扣除前期拖欠利息7.8万元，2015年7月9日借款200万元，扣除前期拖欠利息8万元时，德鼎公司拖欠前期借款利息均超过7.8万元和8万元，齐某提出为扣付前期借款利息的主张有事实依据，应予以支持。而德鼎公司提出应在本金中扣除本次借款预扣的利息7.8万元和8万元，以实际支付的数额计算本金的请求，本院不予支持。
2016年4月29日，德鼎公司再次向齐某借款300万元，因德鼎公司拖欠前期11笔借款利息，齐某扣除借款利息2680900元，于5月4日实付319100元。至此，德鼎公司将之前的11笔借款拖欠的利息，按借款日期等分别结清。经对账，双方在扣付2016年1月6日借款150万元及2016年3月27日借款300万元（“跑天款”）的利息时，扣付了超过月利率3%部分的利息54万元。根据《最高人民法院〈关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定〉》第二十六条“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支付。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支付。”的规定，德鼎公司与齐某约定的借款（“跑天款”）利率超过月利率3%（年利率36%÷12月）,超过部分的利息约定违反法律禁止性规定，约定无效。另外，齐某还预先扣除了本次借款当月的利息9万元，根据《最高人民法院〈关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定〉》第二十七条“借据、收据、欠条等债权凭证载明的借款金额，一般认定为本金。预先在本金中扣除利息的，人民法院应当将实际出借的金额认定为本金。”的规定，齐某预先扣除本次借款当月利息9万元，不符合法律规定。德鼎公司提出应将54万元及9万元在本金中扣除的主张，有事实与法律依据，应予支持。故本次借款的本金为237万元（300万元-54万元-9万元）。
2016年4月29日双方借款时，结清之前借款拖欠的利息后，至5月25日止，德鼎公司又拖欠之前11笔借款中部分借款利息26.8万元。2017年5月25日借款100万元时，齐某扣除利息36万元，而此时，2016年5月份部分新发生的借款，尚未开始计付利息，德鼎公司实拖欠利息26.8万，齐某多扣利息9.2万元（36万元-26.8万），并且未实际支付。德鼎公司虽然主张应将36万元从借款本金中扣除，因26.8万为扣付之前拖欠的利息，不应从本金中扣除，而多扣除的9.2万元应从本金中扣除，德鼎公司的部分主张成立，对成立部分的主张，本院予以支持。故将9.2万元扣除，以实际数额计算本金，该笔借款本金应为90.8万元（100万元-9.2万元）。
后期，因德鼎公司又陆续向齐某借款，加之前期借款，利息陆续产生，德鼎公司陆续向齐某支付款项684万元。德鼎公司主张684万元应从借款本金中扣除。齐某主张应先扣除借款的利息。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条“债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。”的规定，在双方当事人对偿还的是本金或利息有争议，且约定不明的情形下，双方又协商不成，依法应先抵充利息，再抵充主债务。德鼎公司偿还的684万元应先行抵充借款利息，因双方当事人对684万元偿还的为哪一笔借款并不确定，可根据684万元偿还时间、数额，按借款的先后顺序、各笔借款所拖欠的利息数额，先抵充利息，抵充利息后，仍有剩余款，再抵充先到期的借款本金。经对684万元抵充计算，其中,2016年6月29日至2016年11月21日期间，共偿还了499万元，按月利率3%计算借款的利息，499万元尚不足偿还拖欠的借款利息,故应全部先行抵充借款的利息。德鼎公司2017年1月12日偿还170万元，按月利率3%计付利息，抵充了之前全部借款所拖欠的利息后，尚剩余964910元。因已偿还了全部借款拖欠的利息，余款964910元应依序抵充借款本金。2013年11月21日借款150万元为最早的借款，故先抵充该笔借款的本金，抵充后剩余本金535090元（1500000元-964910元）。2017年4月17日，德鼎公司又偿还了15万元，先抵充2013年11月21日借款剩余本金535090元的利息及2014年4月26日借款50万元的利息后，尚剩余5333.55元，余款再抵充其余借款拖欠的利息。至此，除2013年11月21日借款及2014年4月26日借款（本金合计1035090元=535090元+500000元）的利息计付到2017年4月17日外，其余借款2392.4万元（本金合计2392.4万元=2592.4万元-150万元-50万元）的利息均计付到2017年1月12日。
四、以房抵债、抵押担保问题
德鼎公司主张已用部分房屋抵付借款，故应扣减借款本金。德鼎公司与齐某签订过《房屋买卖认购合同书》，但认购合同只反映了双方当事人购买房屋的意向，条款中无用房屋抵付借款的约定，并且齐某亦不予认可，德鼎公司没有证据证明，双方已用房屋抵付借款本金。故对德鼎公司的该项请求，本院不予支持。
齐某主张双方以签订《房屋买卖认购合同书》的形式用德鼎公司珲春市购物中心的部分房屋进行了抵押担保。《中华人民共和国物权法》第一百七一条第一款规定“债权人在借贷、买卖等民事活动中，为保障实现其债权，需要担保的，可以依照本法和其他法律的规定设立担保物权。”及第一百八十七条规定“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”经查，德鼎公司与齐某之间并未签订抵押合同，亦未办理房屋抵押登记，而只是签订了《房屋买卖认购合同书》，依照法律规定，双方当事人并未设立房屋抵押权。故齐某提出的德鼎公司用房屋抵押担保的请求无法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第一百七一条第一款、一百八十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条，《最高人民法院〈关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定〉》第二十六条、第二十七条的规定，判决如下：
一、珲春市德鼎房地产开发有限公司于本判决生效后5日内支付齐某借款本金1035090元及利息（利息按月利率2%计算，自2017年4月18日起至付清之日止）；
二、珲春市德鼎房地产开发有限公司于本判决生效后5日内支付齐某借款本金2392.4万元及利息（利息按月利率2%计算，自2017年1月13日起至付清之日止，并扣除已支付的5333.55元）；
三、驳回齐某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费186049元、财产保全费5000元，由珲春市德鼎房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。
审判长 王长敏
审判员 宋 丹
审判员 张 丽
二〇一七年十一月十日
书记员 郑 姬