江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民终字第147号
上诉人（原审被告）维维房地产开发有限公司。
法定代表人崔桂亮，董事长。
委托代理人赵盐军，该公司职员。
委托代理人丁宇辰，江苏金合律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）鹿世光，男，1971年11月30日生，汉族。
委托代理人杨孝龙，徐州市铜山区房村法律服务所法律工作者。
上诉人维维房地产开发有限公司因与被上诉人鹿世光房屋买卖合同纠纷一案，不服徐州市铜山区人民法院（2013）铜民初字第1168号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，并于2014年2月13日公开开庭进行了审理。上诉人维维房地产开发有限公司的委托代理人赵盐军、丁宇辰，被上诉人鹿世光及其委托代理人杨孝龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2010年3月1日，鹿世光与维维房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买维维房地产开发有限公司开发的位于铜山新区xxxx房产。合同约定房屋建筑面积为104.78平方米，合同价款为392897元，房屋交付时间为2011年6月30日前。鹿世光按照约定支付了全部购房款。2011年6月15日，维维房地产开发有限公司向鹿世光发出上房通知。2011年6月30日，维维房地产开发有限公司委托物业公司的人员向鹿世光交付房屋，当时鹿世光即提出排水主管安装不合理，管箱角度超出门墙面多，门无法安装等问题，物业公司人员表示15日内解决完毕。因该房存在的部分问题未能解决，2011年8月9日，维维房地产开发有限公司会同鹿世光邀请江苏华晟建筑设计有限公司、徐州市建筑工程监理有限公司、江苏南通二建集团有限公司、铜山区质监站共同查验该房，形成《会谈纪要》，鹿世光提出了卫生间排水铸铁管件垂直距离大门口50毫米，致使卫生间的门无法安装；二是主卧室门洞宽度仅有850毫米，与次卧门洞宽度相差50毫米等问题。鹿世光、维维房地产开发有限公司及其他各方形成处理意见为：设计单位建议卫生间门洞尺寸改小，北侧门垛加长，尽量能包住管道。施工单位意见为：1、卫生间建议将门洞向南平移；2、次卧根据业主需要可以粉刷成850（毫米）宽；3、主卧由于结构为900（毫米）宽，粉刷厚度两侧均为25（毫米），粉刷完成后净宽850（毫米）。关于卫生间下水管由开发公司和业主协商处理。会议纪要对谁来整改，什么时间整改没有明确。
鹿世光曾于2012年8月21日起诉维维房地产开发有限公司，要求赔偿迟迟不能入住、装修产生的损失100683.79元。由于双方对房屋是否存在质量缺陷存在争议，鹿世光申请对房屋质量进行鉴定并于2013年2月16日以需要对房屋质量进行鉴定为由向法院提出撤诉申请，法院于当日作出（2012）铜民初字第1521号民事裁定书，准予鹿世光撤回起诉。
2013年5月20日，鹿世光再次起诉，以涉案房屋存在卫生间排水管道影响卫生间门的安装、主卧室门洞尺寸不符合设计要求、防火门安装不合理等问题，要求维维房地产开发有限公司赔偿已交房款的利息损失69241.58元（已交房款从2011年6月30日至2013年12月31日，按照银行贷款的基本利率7.05%计算）；房屋价值的贬损39286元（含使用期限的缩短，按实交购房款的10%计算，该房屋是50年期限）；已缴纳的2年的物业费、公共照明费、收视费合计3286元，其中物业费3018元，公共照明费100元，收视费168元；房屋的自行修复费用25000元，合计损失136813.58元。维维房地产开发有限公司以涉案房屋质量合格且不存在质量缺陷为由进行抗辩，请求驳回鹿世光的诉讼请求。
原审法院认为，鹿世光与维维房地产开发有限公司之间的商品房买卖合同有效，鹿世光作为买受人已经按照合同约定交付了全部购房款，维维房地产开发有限公司应按合同约定交付合格的商品房。维维房地产开发有限公司虽然在合同约定的期限内通知了鹿世光上房且对鹿世光验房时提出存在的部分质量问题进行了整改，但对于鹿世光反映的卫生间排水铸铁管件垂直距离大门口50毫米，致使卫生间的门无法安装；主卧室门洞宽度仅有850毫米，与原设计图和国家标准相差50毫米等瑕疵未予积极整改，也未同鹿世光妥善协商达成协议，以致引发诉讼。维维房地产开发有限公司的瑕疵履行，客观上造成了鹿世光上房以后至今未能装修入住，由此产生的物业费、收视费、公共费用部分的损失以及该房屋合理使用范围内的使用期限的缩短，装修成本增加等损失客观存在。维维房地产开发有限公司开发的房屋存在的质量瑕疵客观存在，业经2011年8月9日鹿世光、维维房地产开发有限公司会同江苏华晟建筑设计有限公司、徐州市建筑工程监理有限公司、江苏南通二建集团有限公司、铜山区质监站共同查验该房时确认并形成《会谈纪要》，鹿世光要求对房屋质量鉴定已无必要。鉴定报告是对民事案件某些专门性问题进行分析、鉴别后所作出的结论，为法院的裁判提供科学依据，当事人可以就查明事实的专门性问题向人民法院申请鉴定，是否允许，应当由人民法院根据案情的需要确定。维维房地产开发有限公司的房屋存在质量瑕疵，已经《会谈纪要》认可，法院也会同鹿世光、维维房地产开发有限公司查验了房屋，但在纠纷发生后鹿世光坚持要求鉴定，延长了纠纷解决的的时间，对于本可以通过日后装修弥补的质量瑕疵也未能采取积极地措施，造成损失扩大鹿世光也应负相应责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。对于鹿世光主张的利息损失，因交付购房款是鹿世光的义务，该房屋已经交付给鹿世光，鹿世光取得了该房屋的所有权，鹿世光主张利息损失缺乏依据。对于鹿世光主张物业费、收视费、公共费用部分的损失以及该房屋合理使用范围内的使用期限的缩短，装修成本增加等损失法院予以支持，并酌情确定维维房地产开发有限公司补偿鹿世光30000元。遂判决：维维房地产开发有限公司于判决生效后十日内补偿鹿世光30000元。
上诉人维维房地产开发有限公司不服上述民事判决向本院上诉称：1、原审法院根据会议纪要认定上诉人交付的房屋存在质量瑕疵导致被上诉人无法入住显属错误。2、一审判决认定的损失数额没有事实与法律依据。请求二审法院依法改判驳回鹿世光的原审诉讼请求。
被上诉人鹿世光答辩称：1、原审法院认为涉案房屋存在质量瑕疵，有其事实依据，确实客观存在。2、鹿世光有关赔偿损失的合理请求未得到全面的保护，但一审判决的损失在合理的范围内。综上，上诉人的请求不应得到支持，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。
经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点为：1、维维房地产开发有限公司履行合同是否存在瑕疵；2、一审判决认定的损失数额是否合理。
双方当事人在二审期间均未向本院提交新证据。
二审过程中，本院组织专家（徐州市土木建筑工程质量监督站高级工程师孔鹏、江苏省第一工业设计院高级工程师曹锋）对鹿世光在一审提出的三个问题对照设计施工图纸进行了审查，专家提出如下会审意见：
一、关于卧室门洞的尺寸问题。设计洞口宽度尺寸为900（毫米），考虑抹灰层厚度，完成面为850（毫米），基本符合要求。
二、关于防火门位置，根据消防部门的审查意见要求增加，有正式设计变更，符合施工图设计要求。
三、关于卫生间排水立管问题，设计和施工规范对距墙面距离均无具体要求；现场施工基本符合设计图纸要求，但是对管道安装位置与门垛之间的关系，尤其法兰盘安装对空间尺寸的影响综合考虑不周，对使用造成一定影响。
上诉人维维房地产开发有限公司认为专家的意见是客观的，说明涉案房屋不存在质量问题。对鹿世光主张的损失问题，应通过鉴定程序确定。
被上诉人鹿世光对专家会审依据的图纸的真实性无异议，但认为二审法院组织专家会审程序违法。
二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，双方于2010年3月1日签订的商品房买卖合同合法有效，双方当事人应按合同约定全面履行自己的义务。对合同中未明确约定的，合同当事人产生争议，可根据《合同法》第六十二条来确定各自的权利与义务。
一、关于防火门安装的问题。涉案房屋所在楼宇的设计单位江苏华晟建筑设计有限公司最初的设计图（2007年12月）显示双方争议的防火门不在现位置，现位置的防火门系江苏华晟建筑设计有限公司根据徐州市公安消防支队消防审查意见进行设计变更（设计变更时间为2008年9月）。鹿世光与维维房地产开发有限公司之间的商品房买卖合同签订于2010年3月1日，时间在防火门设计变更之后，故本院认为维维房地产开发有限公司在诉争防火门的安装上不存在过错。
二、关于卧室门洞尺寸。经审查使用的涉案房屋的施工图争议的卧室门位置标注为M1，对应施工图门窗表为“洞口尺寸（宽×高）900×2100”。鹿世光主张现洞口尺寸宽度为850毫米，与设计图及国家标准不符。本院组织专家会审的意见是“基本符合要求”。对照鹿世光主张的GB／T5824-2008标准（建筑门额洞口尺寸系列）有关洞口尺寸的说明，“洞口尺寸”指“洞口的构造尺寸”，行业内理解为结构预留洞口尺寸，为未抹灰的的尺寸。现完成的门洞有抹灰面层，完成后宽度为850毫米，扣减设计图要求的抹灰面层50毫米（25毫米×2），门洞结构尺寸符合设计图要求。双方签订的合同第15页的房屋平面图中对门尺寸未有标注，仅为概括的示意图。维维房地产开发有限公司主张在洞口结构上进行抹灰符合设计施工要求，本院对其主张予以采纳，亦认定维维房地产开发有限公司在诉争卧室门洞口的问题上不存在质量瑕疵责任。
三、关于卫生间排水管安装的问题。诉争房屋内卫生间的排水管安装后形成的垂直面超出卫生间门洞垂直面，影响后期卫生间门的安装使用，本院认定卫生间排水管的安装存在质量瑕疵。该质量瑕疵责任应由维维房地产开发有限公司承担。
2011年6月30日，维维房地产开发有限公司委托物业公司的人员向鹿世光交付房屋。2011年8月9日，鹿世光与维维房地产开发有限公司会同江苏华晟建筑设计有限公司、徐州市建筑工程监理有限公司、江苏南通二建集团有限公司、铜山区质监站共同查验该房时确认并形成《会谈纪要》，表明维维房地产开发有限公司对涉案房屋可能存在的质量问题未推卸责任。会商之后，鹿世光与维维房地产开发有限公司发生分歧，维维房地产开发有限公司认为不存在质量问题拒绝承担责任，鹿世光自此时起应采取合理措施，包括对自认的质量问题进行整修。结合合理的修复方案及鹿世光现行采取的卫生间门洞平移的做法，考虑卫生间门洞平移的工程量及前期准备时间，本院酌情确定三个月的整修期，并酌情认定自2011年6月30日起至2011年11月30日之间的损失由维维房地产开发有限公司承担，对此期间以后的损失应认定系鹿世光自行造成的损失扩大，不应由维维房地产开发有限公司负担。
关于损失的认定。鹿世光主张赔偿已交房款的利息损失69241.58元（已交房款从2011年6月30日至2013年12月31日，按照银行贷款的基本利率7.05%计算）；房屋价值的贬损39286元（含使用期限的缩短，按实交购房款的10%计算，该房屋是50年期限）；鹿世光已缴纳的2年的物业费、公共照明费、收视费合计3286元，其中物业费3018元，公共照明费100元，收视费168元；房屋的自行修复费用25000元，合计损失136813.58元。本院认为，鹿世光主张的利息损失缺乏依据，本院不予支持。对鹿世光主张的房屋折价损失，合同价款为392897元，房屋使用期间为50年，对应的每年折旧款为7857.94元，应支持的期间损失为3274.14元。比照房屋的折旧，本院支持鹿世光主张的物业费等期间损失684.58元。对卫生间门洞平移发生的整修费用，本院酌情支持1500元。结合以上损失的认定，考虑到合理的交通成本，本院酌情支持鹿世光主张的各项损失最终合计为6000元。
综上，考虑二审中专家会审的意见，本院对一审判决结果予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
变更徐州市铜山区人民法院（2013）铜民初字第1168号民事判决“被告维维房地产开发有限公司于本判决生效后十日内补偿原告鹿世光30000元”为“维维房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿鹿世光6000元”。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3040元，由鹿世光负担1000元，维维房地产开发有限公司负担2040元；二审案件受理费550元，由鹿世光负担150元，维维房地产开发有限公司负担400元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 建
代理审判员 史善军
代理审判员 李 琳
二〇一四年四月十六日
书 记 员 许 丽