北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0108民初19853号
原告：北京启明恒业经贸有限责任公司，住所地北京市西城区白米斜街4号。
法定代表人：王铁溥，董事长。
委托诉讼代理人：游乐，北京市京都律师事务所律师。
委托诉讼代理人：韩冰，北京市京都律师事务所律师。
被告：北京名商物业管理有限公司，住所地北京市海淀区恩济庄82号院7号楼314号。
法定代表人：刘忠民，总经理。
委托诉讼代理人：张泽，北京市当代律师事务所律师。
原告北京启明恒业经贸有限责任公司(以下简称启明恒业公司)与被告北京名商物业管理有限公司(以下简称名商物业公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告启明恒业公司之委托诉讼代理人游乐、韩冰与被告名商物业公司之委托诉讼代理人张泽到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
启明恒业公司向本院提出诉讼请求：1、名商物业公司立即腾退并向我公司返还北京市海淀区××房屋（以下简称涉案房屋）；2、名商物业公司向我公司支付拖欠的租金3494531.43元；3、名商物业公司向我公司支付自2017年8月15日起至腾退并返还全部涉案房屋之日的房屋占有使用费（参照租金标准计算，每日房屋占有使用费为3063.5元）以及逾期付款利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；4、名商物业公司向我公司支付逾期支付租金的违约金（暂计算至2017年8月21日为1554098.76元，应计算至实际给付之日止）；5、名商物业公司向我公司支付违约金40万元；6、本案诉讼费由名商物业公司承担。事实与理由：2007年8月14日,我公司与名商物业公司签订《房屋租赁合同》,约定我公司将涉案房屋出租给名商物业公司使用。租赁期限十年,前五年租金为每年120万元，后五年租金为每年135万元，租金每三个月支付一次。合同约定名商物业公司逾期支付租金的每逾期一天按照拖欠租金金额的千分之二向我公司支付滞纳金，拖欠租金超过60日的，我公司有权终止合同，名商物业公司承担40万元的违约责任。合同签订后，我公司将涉案房屋交付名商物业公司使用。因名商物业公司多次拖欠租金，2014年6月25日，双方签订《补充协议》，约定名商物业公司应于2014年7月31日前付清截至2014年7月14日所拖欠的租金116.85万元，如名商物业公司未在规定的期限付清前述租金的，每逾期一天应按照所欠租金金额的万分之六点六向我公司支付违约金。《补充协议》还约定，名商物业公司自2014年7月15日开始如有拖欠租金现象，我公司有权终止合同，并由名商物业公司承担违约责任。此后，名商物业公司仍拖欠租金。2016年9月20日，双方签订《房屋租赁合同终止协议书》，约定如名商物业公司按照约定期限返还涉案房屋，返还部分的房屋已拖欠的租金可以免除。《房屋租赁合同终止协议书》签订后，名商物业公司返还了部分涉案房屋，我公司也相应免除了租金。经我公司多次催要，名商物业公司仍拖欠租金。
名商物业公司辩称，我公司同意腾退涉案房屋。现房屋内还有租户，腾退需要一定的时间。我公司同意支付拖欠的租金，但对于启明恒业公司所主张的数额不予认可。我公司腾退过部分房屋，面积无法确定，租金的计算方法和标准不确定。我公司同意支付房屋占有使用费，但要求按照实际腾退的面积计算。双方并未约定房屋占有使用费的支付时间，因此不存在逾期付款的利息，不同意支付利息。双方就租赁面积没有达成一致，租金数额无法确定，我公司没有恶意拖欠租金，我公司不存在违约问题，不同意支付逾期支付租金的违约金，不同意支付违约金40万元。启明恒业公司要求违约金和逾期利息的诉讼请求远远高于其实际损失。我公司没有违约，启明恒业公司也不存在实际损失，不同意支付违约金。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2007年8月14日，启明恒业公司（甲方）与名商物业公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方使用；建筑面积约3500平方米；租赁期限十年，自2007年8月15日起至2017年8月14日止；前五年租金为每年120万元，后五年租金为每年135万元，租金按季度支付，乙方于每季度第一个月开始时的7日内支付甲方。合同第五条第一款约定：“本合同签订之日，乙方向甲方支付租赁保证金10万元，用于保证乙方足额、按时交纳租金及履行本合同规定的其他义务。本合同期满或解除时，用保证金结算，甲方将全部或剩余部分退还给乙方，若结算时保证金不足，乙方予以补足。”合同第八条约定违约责任：“1、乙方逾期未按本合同支付租金，乙方除应向甲方补交拖欠的租金外并支付滞纳金，滞纳金额按每日应付租金的千分之二计算。拖欠租金超过60天，甲方有权终止合同，收回租赁物，同时乙方应向甲方支付违约金。2、乙方在租赁期间给租赁物造成损毁、灭失，应向甲方进行赔偿。如给甲方造成经济损失，除应向甲方进行赔偿外，甲方有权终止合同，乙方还应支付违约金。3、租赁期间，因特殊情况一方需要解除本合同，应提前二个月书面通知对方，同时向守约方支付违约金。4、违约金的金额，经双方确定为四十万元人民币。”合同签订后，启明恒业公司将涉案房屋交付给名商物业公司使用，名商物业公司向启明恒业公司支付租赁保证金10万元。2014年6月25日，启明恒业公司（甲方）与名商物业公司（乙方）签订《补充协议》，内容为：“一、乙方承租甲方位于海淀区××楼的租金截止至2014年7月14日止，共计拖欠甲方租金116.85万元。二、乙方承诺拖欠甲方的租金于2014年7月31日前付清。三、乙方如不能按照上述承诺在规定期限内付清所欠租金，将按照所欠租金金额以每日万分之六点六计算支付甲方违约金。但该期限不超过100天，如逾期，甲方有权终止房屋租赁合同，违约责任由乙方承担。四、乙方保证自2014年7月15日起按期支付租金，不再拖欠，如有拖欠租金现象，甲方有权终止房屋租赁合同，违约责任由乙方承担。五、甲乙双方必须严格执行此补充协议，补充协议与原协议具有同等法律效力。”2016年9月20日，启明恒业公司（甲方）与名商物业公司（乙方）签订《房屋租赁合同终止协议书》,约定：“……鉴于乙方上述欠租和安全管理问题，甲方提出合同到期后终止合同的意见，经多次与乙方协商，甲乙双方一致同意终止双方2007年8月所签房屋租赁合同，合同到期后不再续约。有关事宜协议如下：……二、乙方负责清退现有租户，并于2017年8月14日前将该处所有房屋交回甲方。三、本协议签订后，乙方负责清退租户并将房屋交回甲方，自完成房屋接交之日起甲方不再收取已交回房屋的租金。四、本协议签订前已停止经营的房屋，经甲乙双方确认后，凡在2016年9月30日前交回甲方的，甲方应从停止经营之日免收部分房屋租金，止营时间为2015年8月1日。乙方交回甲方的房屋，地下室按0.45元/M2·天计算，地上一层按2元/M2·天计算，地上二层按1.05元/M2·天计算，地上三层按0.70元/M2·天计算，免收房租。五、乙方到2016年9月14日拖欠甲方的租金276.85万元，乙方于2016年12月31日前一次性支付给甲方。本合同签订后，余期乙方继续使用的房屋租金仍按《房屋租赁合同》的规定按期缴纳，价格按房屋所在楼层的单价计算（见第四条中所述）。六、合同到期终止时房屋不能如期交给甲方的，乙方应承担违约责任，违约金应按未交给甲方房屋所在楼层价格的30%计算。七、合同到期房屋归还甲方之前，乙方应加强管理，确保房屋安全。八、《房屋租赁合同终止协议》（合同编号：20160901）是甲乙双方终止房屋租赁合同有关事宜的主合同，是甲乙双方的本意，是甲乙双方具有唯一法律效力文件。……”合同到期后，除名商物业公司于2016年腾退的涉案房屋部分面积，剩余部分仍由名商物业公司继续占有使用。
庭审中，双方确认因2016年已腾退而应免收租金的面积为地下一层897.8平方米、地上一层163.59平方米、地上三层63.14平方米。
启明恒业公司提交《房屋所有权证》及北京市西城区商务局出具的《关于北京市西城区物资回收公司体制及名称演变情况的证明》，证明启明恒业公司对涉案房屋享有所有权。名商物业公司对此表示无法认定真实性。启明恒业公司提交《会议纪要》，证明该文件为2016年12月7日双方办理部分房屋交接手续时形成，对于腾退的房屋租金予以扣减。名商物业公司对此表示在《会议纪要》中签名的姜国栋是其员工，现已离职，无法与姜国栋进行核实，姜国栋无权代表其签字。
启明恒业公司主张按照《补充协议》第三条中“所欠租金金额以每日万分之六点六”的标准计算违约金以及《房屋租赁合同》第八条第四款另外要求40万元违约金，但名商物业公司认为上述违约金标准约定过高，要求法院酌减。启明恒业公司就其实际损失主张因名商物业公司未按期支付租金，影响其正常经营，其有资金占用损失。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。启明恒业公司与名商物业公司签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》、《房屋租赁合同终止协议书》系双方真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应遵守履行。名商物业公司作为承租人，应当按合同约定支付租金。现双方的租赁合同已到期终止，名商物业公司仍欠付租金，启明恒业公司要求名商物业公司支付欠付租金，并用名商物业公司已支付的10万元租赁保证金结算，符合法律及合同规定，本院予以支持。租金数额本院扣减应免除的租金及租赁保证金后予以确定。名商物业公司未按约支付租金，已构成违约，应承担违约赔偿责任。名商物业公司抗辩称欠付租金的原因为双方对于腾退房屋面积无法达成一致。本院认为，名商物业公司拖欠租金的行为发生于腾退部分房屋之前，腾退面积无法达成一致不能成为名商物业公司不履行租赁合同义务的正当理由，故其以双方就腾退房屋面积无法达成一致作为其逾期支付租金，不承担违约责任的抗辩理由，本院不予采信。就违约金数额，启明恒业公司主张应按照《补充协议》第三条中“所欠租金金额以每日万分之六点六”的标准计算违约金以及《房屋租赁合同》第八条第四款另外要求40万元违约金。启明恒业公司主张的实际损失系经营损失及资金占用损失，但无证据证明上述损失实际全部发生，现名商物业公司认为违约金约定过高，本院予以酌减，对启明恒业公司主张的违约金中的合理部分，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。现双方的租赁合同已到期终止，名商物业公司依然占有使用涉案房屋，缺乏相应法律及合同依据，启明恒业公司要求名商物业公司将承租的房屋腾空交付名商物业公司，符合合同的约定，本院予以支持。名商物业公司在租赁合同到期后继续超期占有、使用涉案房屋，对启明恒业公司要求名商物业公司参照房屋租金标准支付合同到期终止之日至房屋实际腾退之日止的房屋占有使用费的诉讼请求理由正当，本院亦予以支持。因名商物业公司已腾退部分面积，启明恒业公司对于房屋占有使用费标准计算有误，本院予以调整。对启明恒业公司要求名商物业公司支付占有使用费逾期付款利息，于法无据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、北京名商物业管理有限公司于本判决生效后十五日内将位于北京市海淀区××房屋腾空并交还北京启明恒业经贸有限责任公司；
二、北京名商物业管理有限公司于本判决生效后十五日内向北京启明恒业经贸有限责任公司支付租金三百三十二万八千三百三十五元九角四分；
三、北京名商物业管理有限公司于本判决生效后十五日内以每日二千五百一十元二角八分为标准，向北京启明恒业经贸有限责任公司支付自二Ο一七年八月十五日至北京市海淀区××房屋实际腾空交还之日止的房屋占有使用费；
四、北京名商物业管理有限公司于本判决生效后十五日内向北京启明恒业经贸有限责任公司支付违约金五十七万元；
五、驳回北京启明恒业经贸有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费四万九千九百四十元（北京启明恒业经贸有限责任公司已预交），由北京启明恒业经贸有限责任公司负担一万四千二百零九元，已交纳。由北京名商物业管理有限公司负担三万五千七百三十一元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 陈穆颜
人民陪审员 李绥奇
人民陪审员 王玉丽
二〇一八年二月一日
书 记 员 高 岚