江西省赣州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）赣07执异7号
异议人（被执行人）：赣州市南康区华平房地产开发有限公司，住所地：赣州市南康区。
法定代表人：申华平，该公司总经理。
异议人（被执行人）：申华平，男，汉族，1969年7月2日出生，住赣州市南康区。
申请执行人：衷惟国，男，汉族，1977年11月30日出生，住赣县。
在本院执行衷惟国与赣州市南康区华平房地产开发有限公司（下称华平公司）、申华平民间借贷纠纷一案中，异议人华平公司、申华平不服本院(2015)赣中执字第333-6号执行裁定，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
异议人华平公司、申华平称，一、该案执行标的物的《鉴定意见书》已过期，赣州市中级人民法院（下称赣州中院）不得以该过期的估价报告评估的价格作为执行依据。二、该案执行标的物在价格评估后已追加投资，标的物价值己远大于原有价值，若按原评估价格执行，显失公平。三、衷惟国同意以物抵债的价格远低于当前执行标的物真实市场价格或当地房管局备案价。四、2017年8月7日赣州中院已下达2016赣中执字第333号通知，同意华平公司自行对外销售上述被执行房产，华平公司据此已出售了同小区、同栋的2套住宅用房（价格4800元／㎡），以及另案债权人杜火林以以物抵债的形式销售了4套住宅用房（价格4600元/㎡），时间为2017年10月11日。以上述销售单价为参考，执行中第一次查扣拍卖的房产标的房管局备案价值已近2332.4万元，足以履行生效判决的付款义务。因此，应当撤销(2015)赣中执字第333-2号执行裁定的全部内容。另外，华平公司将销售上述6套住宅用途房产的钱均用于归还债务，积极履行法院生效判决，并没有转移资金逃避债务。目前，被执行人正在努力加快速度售房还债。五、该案执行处理认定事实错误。赣州中院于2017年1月6日作出(2016)赣07执异67号执行裁定，却在执行裁定书中认定了大量2017年1月6日以后的事实作为作出裁定的理由，不符合法律规定。六、该案执行处理严重违反法律程序，适用法律错误。其曾于2016年12月12日提交执行异议书面材料，赣州中院于2017年1月6日作出(2016)赣07执异67号执行裁定，2017年12月12日才送达，违反了《民事诉讼法》第二百二十五条的规定。该案执行过程中严重超额查封扣押其财产，导致华平公司运营全面停止。据此，异议人认为，在现有已被查扣（裁定书第333号，价值已达2332.4万元）的被执行人财产足以履行判决付款义务的情况下，法院另外再行裁定（第333-2号）查扣、拍卖执行其位于“名特优”的房产、蓉江新区潭口三十米大道的房产、蓉江新区XXXX13层综合楼的房产、蓉江新区潭东105国道XXX厂房（共计17000多平方面积，除去银行贷款价值，剩余价值仍有逾近5000多万元），明显超出必要限度，属于严重超标的查扣、拍卖，因此，异议请求依法撤销(2015)赣中执字第333-6号执行裁定。
本院查明，衷惟国与华平公司、申华平民间借贷纠纷一案，2015年9月21日，本院作出（2015）赣中民二初字第84号民事判决，判决华平公司于该判决生效后15日内归还衷惟国借款本金968万元及利息（按月利率2%计算，自2014年10月8日起算至还清借款之日止），支付律师费80000元，承担案件受理费、保全费共92450元（该费用金额为补正裁定所确定），由申华平承担连带清偿责任。因华平公司、申华平未履行该生效判决确定的义务，2015年11月30日，衷惟国申请本院执行。2015年12月1日，本院作出（2015）赣中执字第333号执行裁定，裁定拍卖本案在诉讼过程中本院保全的华平公司、申华平所有的位于赣州市南康区XXX的“XXX”小区1号楼三、四层写字楼和109号—114号6个商铺。2016年1月14日，本院委托赣州华昇房地产评估有限公司（下称华昇公司）对上述涉案房产进行评估。2016年4月3日，2016年5月20日华昇公司分别出具《房地产评估司法鉴定意见书》，征询双方当事人意见后，于2016年8月23日作出最终的《房地产评估司法鉴定意见书》（资质证书编号：赣建房评字117号；下称《鉴定意见书》），鉴于上述涉案房产委托评估时所处项目主体工程已封顶，小区地面未硬化，1楼1－6层门窗未安装，故确定上述涉案房产评估价为1098.9万元（扣除了门窗安装费、公共配套费、小区空地废土清理及地面硬化费共75.36万元）；并载明该意见书有效期为一年（2016年3月22日至2017年3月21日止）。2016年10月8日，本院依据该《鉴定意见书》评估价格委托江西江南拍卖有限公司（下称江南拍卖公司）公开拍卖。2016年11月25日举行第一次拍卖，因无人报名而流拍。2016年11月27日，华平公司以上述《鉴定意见书》中对涉案房产的评估价格与实际价格严重不符，本院以该《鉴定意见书》确定的评估价委托拍卖涉案房产违法为由，提出撤销对涉案房产拍卖的异议。2017年3月2日，本院作出（2016）赣07执异59号执行裁定，驳回了华平公司的该异议。华平公司不服，申请复议后，2017年5月3日，江西省高级人民法院（下称江西高院）作出（2017）赣执复24号执行裁定，维持了本院的异议裁定。2017年6月21日，江南拍卖公司对上述涉案房产进行第二次拍卖，也因无人报名而流拍。2017年6月22日，衷惟国向本院提出以物抵债申请，要求对上述流拍房产以第二次拍卖保留价879.12万元的价格抵偿其债务。同日，华平公司向本院提交《要求暂停拍卖、变卖执行措施的报告》；2017年7月26日、8月4日，华平公司向本院提出变更对上述房产采取保全措施的申请，要求允许其自行销售（销售一套解封一套），并同意将销售后的款项付至本院指定账户或由其公司开立账户由法院监管。本院征得衷惟国的同意，2017年8月7日，允许其自行销售上述涉案房产，但销售款应汇入本院指定账户。此后，华平公司在长达半年的时间内对涉案房产未能销售。鉴此，2017年12月18日，衷惟国再次向本院请求将流拍的涉案房产以954.48万元的价格[即第二次拍卖保留价879.12万元加上《鉴定意见书》中扣除75.36万元（即评估时涉案房产未完完善的门窗安装、公共配套费、小区空地废土清理、地面硬化费）]抵偿华平公司、申华平的应欠债务。本院遂于2018年1月2日，作出（2015）赣中执字第333－6号执行裁定，裁定将上述涉案房产以954.48万元抵归衷惟国以清偿华平公司、申华平所欠债务。华平公司、申华平对此不服，以前述理由提出异议。
另查明，本案执行中，除上述查封拍卖的涉案财产外，还查封了申华平以下房地产：1、位于南水新区××大道与迎宾大道交汇处（“名优特”）的房产（权证号：××号）（该房产有银行按揭尚未还清）；2、位于赣州开发区潭东镇XXX1－13层房产（权证号：S00338XXX－S00338XXX号、S00338XXX号、S00338XXX号）及所属的用地（该房产已设立了最高额9000000元的贷款抵押，部分房产还被南康区法院查封）；3、位于赣州开发区××村××国道旁潭东华平厂房（权证号：Ｓ0××02号）及所属用地（该厂房设立了最高额15000000元的贷款抵押）。
本院认为，本案的焦点为首次拍卖流拍后，《鉴定意见书》超过有效期，能否以流拍保留价裁定以物抵债。对此，关键在于判断首次流拍后到作出以物抵债裁定期间涉案房地产所在地市场情况是否发生重大变化，对拍卖标的物的价值是否产生重大影响。本案中，《鉴定意见书》载明其有效期为一年，即自2016年3月22日至2017年3月21日止。2016年11月25日，涉案房产第一次拍卖，系在规定的有效期间内启动，因无人报名而流拍。2017年6月21日，启动第二次拍卖，时隔半年多，系因异议人对该拍卖行为提出异议后案件正在异议、复议审查中，存在暂缓拍卖的客观事由。第二次拍卖中，《鉴定意见书》虽过期，但涉案房产在依第一次流拍后价格确定的第二次拍卖保留价公开拍卖后，仍无人报名而流拍。第二次流拍后，根据两异议人要求并征得申请执行人衷惟国同意，在本院允许两异议人自行销售的情况下，两异议人按其期待的4600－4800元/㎡价格销售，在长达半年多的销售时间内，对涉案房产未有任何成交，可见两异议人期待的价格并未得到涉案房产所在地市场的认可。上述事实证明，《鉴定意见书》过期后到本院作出以物抵债裁定期间，涉案房产所在地的房地产市场价格与《鉴定意见书》中评估时的情形比并未发生价格明显上涨的重大变化，第二次公开拍卖后，其拍卖保留价也得到房产所在地市场的充分检验。因此，在涉案房产价格并未发生重大变化的情形下，鉴于两异议人怠于履行偿还义务，本院根据衷惟国再次以物抵债的申请，结合涉案流拍房产相关设施完善的现状，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十九条、第二十八条的规定，按照第二次拍卖保留价加涉案流拍房产相关设施完善价值，作出（2015）赣中执字第333－6号执行裁定，将涉案房产以954.48万元的价格抵偿华平公司、申华平的应欠债务，于法有据。况且，评估的功能在于辅助确定拍卖保留价，避免因拍卖价格过低损害被执行人的利益，拍卖成交价才能最终客观反映标的物的实际市场价值。《鉴定意见书》仅是启动拍卖时确定保留价的参考，再行拍卖是根据前次拍卖的竞价情况决定保留价。本案中裁定以物抵债的价格已经市场充分检验（二次公开拍卖）的拍卖保留价确定，而不是直接依《鉴定意见书》的评估价确定。因此，在涉案房地产所在地市场情况并未发生重大变化情况下，即使原《鉴定意见书》已超过有效期，也不影响本院以物抵债裁定的效力。至于两异议人提出本案存在超标的额查封财产的问题，其并未提出相应的异议请求，根据民事诉讼“不告不理”的原则，本案对此不予审查，仅对其提出的以物抵债的异议请求予以审查。综上，两异议人的异议理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项规定，裁定如下：
驳回赣州市南康区华平房地产开发有限公司、申华平的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向江西省高级人民法院申请复议。
审 判 长 温雪岩
审 判 员 温莉梅
审 判 员 肖水长
二〇一八年二月六日
代理书记员 刘 珍