南昌市东湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民初字第2776号
原告：南昌减速机厂，地址：南昌市迭山路***号。
法定代表人：姚大金，系该厂厂长。
委托代理人：胡彬，江西朗秋律师事务所律师。
委托代理人：刘星，江西朗秋律师事务所律师。
被告：熊小明，男，汉族。
被告：刘立坤，女，汉族。
两被告共同委托代理人：文青勇，江西华邦律师事务所律师。
两被告共同委托代理人：王林霞，江西华邦律师事务所实习律师。
原告南昌减速机厂诉被告熊小明、刘立坤房屋租赁�同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告南昌减速机厂委托代理人胡彬、刘星，被告熊小明、刘立坤的委托代理人文青勇、王林霞均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告南昌减速机厂诉称：2009年12月25日，原被告双方签订南昌市东湖区经营性房产租赁合同，约定原告将位于南昌市胜利路一套房屋出租给被告使用，租期自2010年1月13日至2016年1月12日；前两年租金为13000元/月，2013年1月12日至2014年1月12日租金为14040元/月，2014年1月13日至2015年1月13日租金为15163.2元/月，2015年1月13日至2016年1月12日租金为16376.26元/月；合同签订时被告向原告支付履约保证金39000元；被告逾期一个月不交租金，原告有权提前终止合同，没收保证金，如延迟交付租金，每延迟交付一日应向原告支付100元违约金；租赁期满或提前终止合同，被告应将经营�所及附属设施一并交还原告。合同签订后，原告按约定履行义务，被告在此经营。2013年1月中旬，原告通知被告按约定租金为14040元/月，但被告仍按13000/月交付租金。自2014年9月13日起被告拒绝向原告支付房屋租金。2015年8月26日原告通知被告解除租赁合同，撤离诉争房屋，被告拒绝支付拖欠的租金和搬离诉争房屋。为了维护原告的合法利益，现诉至法院，请求判决1、解除原、被告双方房产租赁合同；2、被告向原告支付拖延的租金214352.1元及违约金39500元；3、被告立即搬出南昌市胜利路163房屋；3、原告没收被告的履约保证金39000元；4、本案诉讼费由被告承担。鉴于诉讼中租赁合同已经到期，原告当庭撤回第一项诉讼请求。
被告熊小明、刘立坤辩称：1、原、被告签订租赁合同，租期五年，我方接收店面后一直按约交付租金。自2014年7月5日开始租赁物所在的�行街开始进行街景工程和人防平战结合工程改造，南昌市东湖区人民政府通知原定改造期为2014年7月5日至2014年9月15日，可至今工程仍未完全结束，胜利路步行街人流量少，我方根本无法正常营业。根据法律规定，因不可抗力不能履行的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任……。我方因政府行为导致不能正常履行合同，属于法定免责事由；2、因政府封闭施工改造步行街导致我方严重亏损，如仍按约定交纳房租不符合规定也显失公平；3、因原告提供的商铺在政府施工期间内无法实现使用、收益目的，我方要求原告延长租期以弥补我方的损失。请求法院在查清事实的基础上驳回原告诉讼请求。
经审理查明：位于南昌市胜利路一套房屋系政府直管公房并出租给原告使用。2009年12月25日经公开拍租程序，原告南昌减速机厂（甲方）与被告熊小明、刘立坤�乙方）签订南昌市东湖区经营性房产租赁合同，约定1、甲方将位于南昌市胜利路一套房屋出租给乙方使用；2、租期5年，自2010年1月13日至2016年1月12日；3、2010年1月13日至2013年1月12日租金为13000元/月，2013年1月12日至2014年1月12日租金为14040元/月，2014年1月13日至2015年1月13日租金为15163.2元/月，2015年1月13日至2016年1月12日租金为16376.26元/月；4、合同签订时乙方向甲方支付履约保证金39000元；5、乙方逾期一个月不交租金，甲方有权提前终止合同，没收保证金，如延迟交付租金，每延迟交付一日应向原告支付100元违约金；租赁期满或提前终止合同，被告应将经营场所及附属设施一并交还原告。6、因不可抗力或城市规划、政府行为致使合同无法履行，甲方应书面通知乙方终止合同，甲乙双方无需向对方承担责任。合同签订前，原告已将房屋交付给被告，被告收到店面在此经营并按约交付履约保证金39000元，同时按约交付租金，自2013年1月中旬后被告仍按13000/月交付租金，原告收租金后未提异议。2014年6月30日政府下文通知诉争店面所在步行街进行道路封闭改造。2014年7月诉争店面所在胜利路步行街整体改造，被告因此不能正常营业，自2014年9月开始拖欠租金未付。2014年12月南昌市东湖区企业资产管理服务中心发文通知“因胜利路步行街整体改造，给予店面承租户一定的租金减免，以最高不超过店面租金30%为基数，总额最高不超过3个月的减免基数。具体减免根据各企业影响程度及道路改造进展情况确定”。2015年8月26日原告书面通知被告支付自2014年9月12日始未付的租金，解除双方租赁合同并撤离诉争房屋，被告收到该通知后未作回复。2016年1月胜利路步行街整体改造基本完成，被告未腾退诉争店面。
上述事实有原、被告当庭陈�及原告出示的2009年12月14日南昌市东湖区资产经营公司房产租赁管理领导小组办公室关于胜利路163号店面拍租方案、2010东发改字第12号批复，竞租确认书、租金发票、2009年12月25日南昌市东湖区经营性房产租赁合同，被告提交的2014年6月30日东湖区胜利路步行街综合改造告知书、现场照片等证据予以证实。
本院认为，原、被告签订租赁合同，系双方自愿意思表示，且不违反法律规定，合同合法有效。在履行合同过程中，因租赁物所在的胜利路步行街整体改造，导致被告无法正常经营而拖延租金未付，事实清楚。根据双方合同中“因不可抗力或城市规划、政府行为致使合同无法履行，甲方应书面通知乙方终止合同，甲乙双方无需向对方承担责任”的约定，原告在2015年8月书面解除租赁合同并将房屋腾退给原告，但被告未予答复，仍占用店面。现原告诉至法院，要求被告腾退房屋，符合该项约定，且合同履行期已届满，故本院予以支持；另原告要求被告承担违约责任，没收被告的履约保证金39000元并支付违约金39500元，不符合该项互不追究责任的约定，本院不予支持；关于被告在租赁期间拖欠的租金，原告称2013年1月13日至2014年1月12日按合同约定为每月14040元，被告仍按每月13000元交付，尚欠差额15163.2元，自2014年1月13日至2014年7月12日按约定租金每月15163.2元，但被告仍按每月13000元交付，尚欠差额12979.2元，上述被告未付差价共计28142.4元，因原告在当时收到被告实际交付的租金后未提出异议，既未向被告主张，也未在知道权利被侵害之日一年内提起诉讼，被告认为该部分请求已过诉讼时效期间，符合民法通则关于诉讼时效的规定，原告要求判令被告支付所欠租金差价，本院不予支持；自2014年7月13日至2015年8月29日，被告按�应付租金共计214892.9元，因政府对道路整改，导致被告无法正常经营，故酌情予以减少，参照南昌市东湖区企业资产管理服务中心发文通知，按约定租金的70%计算为150425.03元，被告应当给付原告。审理中，被告答辩要求延长与原告签订的合同租期，因其并未在原告书面提出解除合同时提出，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告熊小明、刘立坤于本判决生效后一个月内将位于南昌市胜利路一套房屋返还给原告南昌减速机厂。
二、被告熊小明、刘立坤于本判决生效后十日内给付原告自2014年7月13日至2015年8月29日租金欠款150425.03元。
三、驳回原告南昌减速机厂其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给�金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案由原告南昌减速机厂预交的案件受理费7640元，由原告承担2640元，被告熊小明、刘立坤承担5000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。在上诉期满后七日内向南昌市中级人民法院交纳上诉费，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 熊 娟
人民陪审员 王小文
人民陪审员 胡明哲
二〇一六年四月十五日
书 记 员 陶媛媛
附相关法条：
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：
（一）身体受到伤害要求赔偿的；
（二）出售质量不合格的商品未声明的；
（三）延付或者拒付租金的；
（四）寄存财物被丢失或者损毁的。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金�