河南省商丘市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫14民终1551号
上诉人（原审原告、反诉被告）李二军，男，1970年8月12日出生，汉族，住河南省永城市东城区。
上诉人（原审原告、反诉被告）姜秋云，女，1970年6月28日出生，汉族，住河南省永城市。
二上诉人共同委托代理人沈祥丽，河南木兰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）田亚东，男，1974年12月14日出生，汉族，住河南省永城市。
被上诉人（原审被告、反诉原告）王敏，女，1975年9月28日出生，汉族，住河南省永城市。
二被上诉人共同委托代理人蔡一秋，永城市第三法律服务所法律工作者。
上诉人李二军、蒋秋云与被上诉人田亚东、王敏互易纠纷一案，河南省永城市人民法院于2016年10月8日立案受理后，于2016年12月26日作出（2016）豫1481民初6067号民事判决。李二军、蒋秋云不服，向本院提起上诉。本院于2017年4月21日受理本案后，依法组成合议庭，于2017年5月9日公开开庭审理。上诉人李二军、蒋秋云及其共同委托代理人沈祥丽，被上诉人田亚东及其与王敏的共同委托代理人蔡一秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2004年5月12日，甲方田亚东、王敏与乙方李二军、姜秋云签订协议书，同日在永城市公证处办理公证。约定如下内容：“乙方用其购买的位于永城市新城牡丹小区56栋1单元五楼西户的房屋一套与甲方购买的位于永城市新城百花小区7号楼1单元1楼西户的房屋一套进行互换，甲方付给乙方房款1.2万元，乙方付给甲方房款6万元，以上房款已清。如甲方退掉46平方米住房一套，重新以乙方名额申购新房，旧房所退房屋差价款归甲方所有，甲乙双方办理房产证的费用自行承担。”2014年7月5日，涉案百花小区的房屋办理了房屋所有权证书，登记所有权人为田亚东，共有情况为单独所有，建筑面积为87.15㎡。李二军、姜秋云至今未对涉案牡丹小区的房屋取得所有权登记证书。后双方因房屋产权过户问题产生纠纷。
原审认为，本案系因双方当事人以物易物，互换金钱以外的财产，并转移标的物所有权签订互易合同引发的纠纷。主要有以下两个争议焦点：1.李二军、蒋秋云要求田亚东、王敏履行房屋买卖协议，协助办理房屋过户手续有无事实及法律依据；2.田亚东、王敏反诉要求解除合同并要求李二军、蒋秋云支付房屋占有使用费6万元有无事实及法律依据。
关于双方签订的房屋互易合同的履行问题。原审认为，互易合同应参照买卖合同的有关规定，《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定出卖人的基本义务为出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。双方当事人于2004年5月12日签订互换房屋协议书，双方均应当向对方交付房屋的所有权。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案李二军、蒋秋云未提供有效证据证明其已经对涉案牡丹小区的房屋进行所有权登记，造成牡丹小区的房屋所有权不能转移，互换房屋的目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。”和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”李二军、蒋秋云要求田亚东、王敏协助办理房屋过户登记的诉讼请求，不予支持；田亚东、王敏反诉要求解除合同的诉讼请求，予以支持。关于田亚东、王敏反诉要求李二军、蒋秋云支付房屋差额面积占有使用费6万元的问题。双方当事人基于互换房屋的目的，签订协议，并约定甲方付给乙方房款1.2万元，乙方付给甲方房款6万元，以上房款已清。田亚东、王敏反诉要求李二军、蒋秋云支付6万元，未提供充分有效的证据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百三十五条、第一百七十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告李二军、姜秋云与被告田亚东、王敏于2004年5月12日签订的协议书；二、驳回原告李二军、姜秋云的诉讼请求；三、驳回反诉原告田亚东、王敏的其余诉讼请求。本诉案件受理费1300元，由原告李二军、姜秋云共同负担，反诉案件受理费650元，由被告田亚东、王敏共同负担。
李二军、姜秋云上诉称：2004年5月12日，上诉人与被上诉人签订了一份互换房屋协议。该协议系双方真实的意思表示，并经过永城市公证处进行了公证，协议有效。双方按协议约定各自履行了交付房屋价款的义务，并各自实际交付了房屋，上诉人从2004年起在永城市百花小区7号楼1单元1楼西户房屋内居住至今。2015年10月份，上诉人得知被上诉人私下自行将永城市百花小区7号楼1单元1楼西户房屋办理了房产证，侵害了上诉人的合法权益。永城市新城区牡丹小区56号楼1单元5楼西户的房屋属于单位福利房，双方同属一个单位的职工，对房屋的性质是明知的，不存在交易目的不能实现的情形。双方签订的协议进行了公证，双方在各自互换的房屋内居住，生活至今已有13年之久。综上，原审判决适用法律错误，判决结果错误。请求二审法院撤销一审判决第一项、第二项，改判支持上诉人的诉讼请求。
田亚东、王敏答辩称：上诉人和被上诉人虽然签订了房屋买卖（互换）协议，且经公证，这只能证明双方签订协议行为本身是有效的，但因合同目的不能实现，当事人具有法定解除权。房屋买卖处分权源于所有权，占有使用人不能处分房屋。涉案协议即使有效，也不必然发生物权转移的效力，上诉人不是房屋所有人，无权将原房屋登记在被上诉人名下，合同目的不能实现。原审法院依照普通法与特别法的位阶选择适用法律是正确的。双方虽然交付了房屋并居住，但只是错误履行，上诉人知道涉案房屋系福利房，双方当事人均无处分权。综上，一审判决认定事实清楚，审理程序合法，请求驳回上诉，维持原判。
根据双方当事人的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：涉案协议是否存在法定的解除情形，上诉人要求被上诉人履行房屋买卖协议并办理过户手续应否应予支持。双方当事人对争议焦点均无异议，并围绕争议焦点进行了辩论。
李二军、姜秋云为支持其上诉主张，向本院提交了物业费、水电费各一张，照片三张，证人张某、刘某出具的书面证言各一份，证明上诉人已经在涉案房屋居住13年。
田亚东、王敏对李二军、蒋秋云提交的证据质证后认为：对证据的真实性无异议，认可李二军、蒋秋云在涉案房屋居住13年的事实。
本院经审查认为，田亚东、王敏对李二军、蒋秋云提交的证据无异议，能够证明李二军、蒋秋云在涉案房屋居住13年的事实，本院予以采信。
本院经审理查明的事实与原审查明的事实相一致。
本院认为，本案为互易纠纷，双方当事人对协议书的真实性均无异议，协议书的内容是双方的真实意思表示，涉案两套房屋均是永煤集团的家属楼，虽然具有一定的福利性质，但双方均系永煤集团的员工，公司内部员工互易房屋并不违反法律的规定，涉案协议书应为有效合同。田亚东、王敏认可双方已实际相互交付房屋，李二军、蒋秋云已给付其房屋差价款60000元，李二军、蒋秋云在百花小区内房屋居住了13年，双方已经实际履行了该协议书的主要内容，双方在签订合同时虽未办理房屋产权证书，但双方对房屋的性质和状况均是明知的，且在该协议第四条、第七条、第八条已约定如需要办理各种手续，双方应当相互协助办理。原审法院以李二军、蒋秋云未提供有效证据证明其已经对涉案牡丹小区的房屋进行所有权登记，造成牡丹小区的房屋所有权不能转移，互换房屋的目的不能实现为由，判决解除双方签订的协议书不当，本院予以纠正。田亚东、王敏已将百花小区的房屋互易给李二军、蒋秋云，并收取了房屋差价款，在房屋具备办理产权证时，田亚东、王敏应当按照合同约定协助李二军、蒋秋云办理产权登记，田亚东将该房屋的产权证办理在自己名下违反了协议约定，李二军、蒋秋云要求田亚东、王敏协助办理永城市新城区百花小区7号楼1单元502号房屋的过户手续的请求应予支持，原审判决驳回李二军、蒋秋云的诉讼请求不当，本院予以纠正。综上，原审判决认定基本事实清楚，但判决结果错误。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销河南省永城市人民法院（2016）豫1481民初6067号民事判决；
二、田亚东、王敏协助李二军、蒋秋云办理永城市新城区百花小区7号楼1单元502号房屋的过户手续，于本判决生效后三十日内履行完毕；
三、驳回田亚东、王敏的反诉请求。
如果未按本判决确定的期限履行义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
一审案件受理费1300元，保全费650元，共计1950元，由被上诉人田亚东、王敏负担；二审案件受理费1300元，由被上诉人田亚东、王敏负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 倩
审判员 刘一宇
审判员 周克风
二〇一七年六月二十七日
书记员 崔 乐