山东省淄博市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁03民终1344号上诉人（原审被告）：纪凤利，男，1962年4月12日生，汉族，个体工商户，现住淄博市张店区。被上诉人（原审原告）：李永，男，1979年9月17日生，汉族，淄博新征程农业发展有限公司工作人员，现住淄博市张店区。委托诉讼代理人：陆洋，山东柳泉律师事务所律师。原审被告：高玉玲，女，1967年12月5日生，汉族，个体工商户，现住淄博市张店区。系上诉人纪凤利之妻。原审第三人：淄博盛乡源农业发展有限公司。住所地：淄博市张店区昌国路***号。统一社会信用代码：91370303783453160L。法定代表人：傅国永，该公司董事长。委托诉讼代理人：于婕，山东柳泉律师事务所律师。上诉人纪凤利因与被上诉人李永、原审被告高玉玲、原审第三人淄博盛乡源农业发展有限公司（以下简称盛乡源公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省淄博市张店区人民法院(2017)鲁0303民初1076号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人纪凤利，被上诉人李永的委托诉讼代理人陆洋，原审第三人盛乡源公司的委托诉讼代理人于婕到庭参加诉讼。原审被告高玉玲经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。纪凤利上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，依法改判或发回重审；2.一、二审案件诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人从未以任何方式收悉2016年5月23日通知书。被上诉人在未诉求解除与上诉人租赁合同的前提下，直接要求上诉人腾退房屋，无事实和法律依据。二、上诉人对被上诉人与原审第三人签订的《张店区中心市场租赁协议》不知情。被上诉人没有权利主张上诉人腾退房屋。三、原审判决认定上诉人欠付租金92500.00元错误。上诉人自2012年8月份签订承包合同以来，分别于2012年8月、2013年10月、2014年9月按时交纳租赁费，租赁费交至2015年9月底。2014年9月的缴费单据因时间太长丢失，但该事实原审第三人可以证实。从2015年5月，被上诉人放弃市场经营权时，手写给原审第三人的结交单中没有上诉人欠费的记录，上诉人所缴纳的2万元租金系2015年9月-2016年9月的租金。根据原审第三人承诺上诉人自2015年起按照2万元长期租赁营业房的事实，2万元房租应当截止至2016年9月，又依据淄博新征程农业发展有限公司（以下简称新征程公司）以本案所涉相同事实提起诉讼，双方对于租金有所争议以及案件涉诉的情况，不能认定上诉人存在恶意拖欠租金的情形。李永答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。盛乡源公司述称，一审判决正确，服从一审判决。高玉玲未提交书面答辩状。李永向一审法院起诉请求：1.依法判令被告立即腾退占用的张店区西二路城中农贸市场的租赁房屋并支付拖欠租金92500.00元，赔偿损失112400.00元；2.本案相关诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2012年8月25日，第三人盛乡源公司（甲方）与被告纪凤利（乙方）签订《承包合同》，约定甲方将西二路城中农贸市场活禽屠宰区承包给纪凤利经营管理，承包方式为短期承包，合同每年签订一次；承包范围：市场在活禽屠宰区自东向西大小营业房12间，长度为36米，宽自南营业房外墙外出9米至变压器护栏边；付款方式：合同签订后，乙方一次性付给甲方承包费伍万元，押金壹万元，先付款后使用；因公司统一调整、规划、拆迁、改造、出卖，该合同自然终止，甲方不承担任何责任。上述承包合同签订后，被告纪凤利向第三人处的盛乡源农产品批发市场交纳了承包费及押金，开始在规定区域经营。此后，其双方未另行签订承包合同，一直延续上述承包合同，被告纪凤利最后一次交纳摊位费的时间为2015年3月30日，金额为20000.00元。2014年9月26日，第三人盛乡源公司（甲方）与案外人李永（此时尚不是原告法定代表人，乙方）签订《张店区中心市场租赁协议》，约定甲方将其合法拥有的张店区西二路城中市场使用权转让给乙方使用，甲方出租给乙方的张店区中心农贸市场坐落在张店区西二路与美食街东北交叉口，城中市场二层主体楼租赁建筑面积约为5000平方米，以及主体楼东面与北面停车场及周围营业房46间；乙方一次性支付甲方人民币300万元，一次性承包城中农贸市场16年（2015年—2030年）的经营管理权（包括所有的水、电配套设施，路面及主体楼的所有装修），其中不包含每年与财贸局的租金；乙方有独立的经营管理权、收益权，甲方不得对乙方经营及内部事务进行干涉；2015年1月1日前，城中市场所有发生债权债务由甲方负责，与乙方无关，2015年1月1日起由乙方独立核算财务收支；在本合同签订后，甲方向乙方移交张店区城中农贸市场所有资料及租赁协议，水电及其他基础性文件；本协议一式贰份，甲乙双方各执壹份，本协议的其它未尽事宜，甲乙双方另行协商并签订补充协议，补充协议与本协议具同等法律效力。上述协议签订后，案外人李永向第三人盛乡源公司支付经营买断款300万元，双方于2016年1月12日就城中农贸市场进行了交接，李永于2015年3月17日成立新征程公司。2016年1月12日，第三人盛乡源公司（甲方）与原告的法定代表人李永（乙方）签订《城中农贸市场补充租赁协议》，约定甲乙双方在原租赁协议基础上，经友好协商，补充以下条款：1.乙方须向甲方缴纳甲方于2015年投资城中农贸市场升级改造的资金20000.00元，由甲方从城中市场业户租赁费收取，剩余172177.00元与下半年租金一起于2016年5月31日前结清；2.乙方须提前缴纳租金，上半年租金于上年12月31日前交清，下半年租金于当年5月31日前交清；3.乙方向甲方缴纳2015年欠款35万元整（该款由甲方从城中市场业户租赁费收取）；4.乙方2016年上半年租金先由甲方从业户处收取，甲方须将每日收费单据交付乙方，并给乙方开具甲方收据，甲方收够44万元（原协议中2016年租赁费为880000.00元整）之后由乙方收取；5、2016年收费过程中乙方开具收据由甲方签字认可，甲方收款，甲方收取990000.00元撤出城中市场；6、双方未尽事宜，甲乙双方另行协商并签订补充协议，补充协议与原协议具同等法律效力。2016年5月23日，原告向被告纪凤利送达一份《通知书》，载明“业户：纪凤利卫生城市创建已经开始，为配合政府创城，市场将对摊位统一规划调整，由于你户所签定的租赁合同已到期，且你户未按合同执行，市场将不再与你续签租赁合同，限你户于2016年5月26日前携带自己的所有物品搬离市场，如不服从市场安排，所造成的一切后果，有你户全部承担。谢谢合作！淄博新征程农业发展有限公司城中农贸市场”。因被告未按上述通知书要求搬离，为此，原告诉至法院请求依法裁判。一审法院认为，原告取得了包括涉案房屋在内的整个张店城中农贸市场的经营管理权及房屋等租赁物的占有、使用、受益权。被告长期占用原告涉案房屋并拖欠租赁费，其行为损害了原告的合法权益，原告要求被告纪凤利腾退涉案房屋场地，并支付租赁费诉求，合理合法，应当予以支持，但原告主张的损失及要求被告高玉玲共同承担责任，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条规定，判决：一、被告纪凤利于本判决生效后十日内腾退占用的张店区西二路城中农贸市场的租赁房屋；二、被告纪凤利于本判决生效后十日内支付拖欠原告李永的租金92500.00元；三、驳回原告李永的其他诉讼请求。本诉案件受理费4374.00元，由被告李永负担1974.00元，由被告纪凤利负担2400.00元。本院二审期间，上诉人提交书面证明七份，拟证明当时的市场领导杨建贵已经收了上诉人2016-2017年的租赁费。被上诉人、原审第三人对上述证据不予认可。因上诉人自认2015年3月30日的2万元缴纳的是2016年至2017年的租赁费，故上诉人的上述证据与本案待证事实缺乏关联性，本院依法不予采信。被上诉人提交租赁经营张店区中心农贸市场三方协议书和租赁经营协议书一份、张店区财贸局下发的关于西二路城中农贸市场卫生复审发现问题的整改通知和张店区工商局迎国家卫生城市复审督办单、盛乡源城中农贸市场主营业务收入明细账5张。上诉人对被上诉人提交的前两份证据没有异议，对第三份证据不予认可，原审第三人对被上诉人提交的上述证据没有异议。被上诉人提交的前两份证据，与本案租赁合同的履行无关，本院依法不予采信；第三份证据能够与本案查明的其他案件相互印证，本院依法予以采信。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对一审查明的案件事实予以确认。本院认为，双方对上诉人已经缴纳2014年9月30日前的租赁费无异议，本院予以确认。结合双方的诉辩，本案二审的争议焦点是：上诉人是否已经足额缴纳了租赁费。针对该焦点，上诉人主张其已于2014年9月缴纳了2014年10月至2015年9月底的租赁费，2015年3月30日的2万元是2016年至2017年全年租赁费。上诉人的上述主张，证据不足，本院不予采信。首先，上诉人在上诉状中自认丢失了2014年9月的缴费单据，即其不能提供缴纳2014年10月至2015年9月底租赁费的证据。被上诉人不认可该缴费主张，原审第三人二审提交的账目对该笔缴费亦无记录。其次，关于2015年3月30日2万元问题。上诉人在一审庭审和上诉状中陈述该2万元是2015年9月至2016年9月的租赁费，二审庭审中又陈述该2万元是2016年至2017年度的租赁费，相互矛盾。且无论是哪种说法，上诉人均未提供证据说明其为何提前缴纳。最后，上诉人二审中还主张因市场不景气，被上诉人本人通知将租金降至2万元，但被上诉人对此不予认可，且上诉人对此并未提供任何有效证据予以证实。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条第一款第二项“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任”的规定，上诉人未能举证证明双方变更租赁费，应承担举证不能的不利后果。另外，上诉人还不认可收到2016年5月23日的解除通知，并认为被上诉人无权直接诉求其腾退房屋。如前所述，上诉人未按约缴纳租赁费，已经构成违约。被上诉人之前以新征程公司的名义起诉过上诉人，上诉人对被上诉人与原审第三人之间的合同关系应当是明知的。被上诉人据此诉求其缴纳拖欠的租赁费并腾退租赁物，足以表明被上诉人行使了合同解除权，故上诉人的该项上诉理由，与事实不符，不能成立。综上所述，纪凤利的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费2112.00元，由上诉人纪凤利负担。本判决为终审判决。审 判 长 苏坤明审 判 员 边存鑫审 判 员 郑 炬二〇一八年六月七日法官助理 车俊鹏书 记 员 耿润玺