浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙杭民终字第3582号上诉人（原审被告）：朱志翰，男，1973年11月8日出生，汉族，住杭州市。委托代理人：万奕庆，浙江坚定律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杭州锐远房产咨询有限公司，住所地：杭州市江干区静安花苑9幢底。统一社会信用代码：9133010466802116XH。法定代表人：胡玉珍，总经理。委托代理人：卢玉娟、刘杰，浙江凯富律师事务所律师。上诉人朱志翰因与被上诉人杭州锐远房产咨询有限公司（以下简称锐远公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2015）杭江民初字第367号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院认定，2011年1月6日，杭州市江干区采荷街道综合服务中心（以下简称采荷街道综合服务中心）作为甲方、锐远公司作为乙方签订《租赁合同》一份，约定，甲方出租给乙方包括案涉房屋在内的杭州市采荷街道范围内的三产用房及社区配套用房，租赁期限自2011年1月1日至2013年12月31日，未经甲方书面同意，乙方不得整体转租、转借租赁房屋或以其他方式将租赁房屋整体交他人使用或共同使用租赁房屋，甲方同意乙方对各租赁点房屋进行转租，另就租金支付、费用承担、双方的权利义务等予以约定。2012年6月5日，采荷街道综合服务中心出具《移交说明》一份，言明：“位于采荷一区农贸市场二楼约900平方米的房屋（原租户朱志翰），自2012年5月15日起移交给锐远公司，租金为（2012年5月15日-2013年5月14日）273000元；（2013年5月15日-2013年12月31日）实际租金为175000元（按280000元/年计算）”。2012年7月11日，锐远公司作为出租人（甲方）、朱志翰作为承租人（乙方）签订《房屋委托代理租赁合同》一份，约定：甲方自愿将位于杭州市约900平方米的房屋出租给乙方，作为经营旅馆使用，承租期限为2012年5月15日至2013年12月31日，2012年5月15日至2013年5月14日租金为273000元，2013年5月15日至2013年12月31日租金为175000元，按28万/年计算；租金半年一付，每期提前一个月支付，首期房租在协议签订当日支付，租金由甲方代采荷街道收取，相关收款凭证由委托方采荷街道综合服务中心提供，乙方交至甲方指定的收款点不得汇款；承租期间，乙方未按约定时间全额交付房屋租金及其他费用达七天以上，除应如数补缴外，每逾期一天按年租金的千分之一支付甲方滞纳金，同时，视乙方为违约并承担本协议的违约责任，甲方有权解除本合同，并要求乙方在三日内搬出房屋；如甲方或乙方违约的应按年度租金50%支付违约金；本协议所涉及的甲方给乙方的文件、通知送达地址为采荷一区农贸市场二楼，如上述地址无人签收，双方同意在本协议中的租赁场地公告并拍照后，视为送达，等等。2013年12月26日，锐远公司（甲方）、朱志翰（乙方）签订补充协议一份，言明：“甲乙双方于2012年7月11日签订的位于采荷一区农贸市场二楼的《房屋租赁合同》延续至2014年2月28日止；乙方支付甲方租金为四万六千六百六十七元整（2014年1月1日至2014年2月28日）”。朱志翰均按约将上述房租支付给锐远公司。2014年，采荷街道综合服务中心作为甲方、锐远公司作为乙方签订《采荷街道三产用房使用权转让合同》一份，约定甲方将包括案涉房屋在内的杭州市采荷街道范围内的三产用房及社区配套用房使用权转让给乙方，转让期自2014年6月1日至2019年5月31日，乙方不再对场所使用权进行整体转让，分散转让时合同原则上一年一签，转让合同报甲方备案，另就其他权利义务予以约定。2015年7月，采荷街道综合服务中心出具《证明》一份，言明：“2014年1月1日至2014年5月31日我司所有的位于杭州市约900平方米的房屋出租给锐远公司进行经营或转租经营使用。相关租赁事项参照与锐远公司2011年1月签署的《租赁合同》。”因朱志翰未向锐远公司支付自2014年3月1日起房租，故锐远公司于2015年2月11日诉至原审法院，请求：1.确认锐远公司、朱志翰之间签署的《房屋租赁合同》已经解除；2.判令朱志翰立即腾退并返还杭州市的房屋，并支付截止2015年2月10日应付房屋租金266016元（暂计算至2015年2月10日，之后以778元/天继续计算至实际返还房屋之日）、迟延付款滞纳金95760元（暂计算至2015年2月10日，以后以280000元为基础按每天千分之一即280元为标准，继续计算滞纳金至法院生效判决确定的履行支付之日），合计361776元；3、判令朱志翰立即支付违约金140000元；4、判令朱志翰承担本案诉讼费用。在原审法院第三次庭审过程中，锐远公司变更第一项诉讼请求为：确认锐远公司、朱志翰之间签署的《房屋租赁合同》于2015年2月11日解除。另查明，2014年12月1日，锐远公司向朱志翰出具通知一份，言明：“您与我公司于2012年7月11日签订了《房屋租赁合同》约定2012年5月15日至2013年12月31日承租采荷一区农贸市场二楼的房屋，2013年12月26日签订了《补充协议》将《房屋租赁合同》延长至2014年2月28日。现贵方在合同履行中存在如下违约行为：合同于2014年2月28日到期，合同到期后拒不来我公司重新签订房屋租赁合同，拒绝支付2014年3月1日起房屋租金……现我方决定自即日起解除双方的租赁合同，请贵方根据合同的约定，自接到本通知后十日内腾退房屋，付清费用，并根据《房屋租赁合同》第四、七条承担违约责任”。根据锐远公司陈述，其公司工作人员将解约通知书交付于案涉房屋宾馆前台。涉案房屋现仍由朱志翰占有使用。再查明，朱志翰分别于2014年9月、2014年11月10日共向采荷街道综合服务中心交付280002元。原审法院认为，锐远公司、朱志翰签订的《房屋租赁合同》系双方真实的意思表示，且不违反法律的强制性规定，应依法确定为有效合同。承租人应当按照约定的期限支付租金，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”该案中，锐远公司、朱志翰签订《房屋租赁协议》届满期限为2014年2月28日，在房屋所有权人采荷街道综合服务中心认可自2014年1月1日起至2019年5月31日止锐远公司对案涉房屋具有合法转租权的情况下，朱志翰承租涉案房屋，应将自2014年3月1日起房屋租金按之前的缴纳约定支付给锐远公司。对于案涉《房屋租赁协议》的解除，锐远公司、朱志翰双方均不持异议，至于解除的时间，锐远公司主张解除合同时间为起诉之日，在锐远公司就催讨通知提交基本证据的基础上，考虑到案涉合同已就送达地址以及无人签收情形予以明确约定，结合朱志翰明确表示不向锐远公司支付房屋租金的陈述，原审法院确认案涉房屋租赁协议解除时间为通知送达时间即2014年12月1日。就朱志翰主张已将2014年3月1日起至2015年2月28日期间房屋租金共计280002元支付至采荷街道综合服务中心的辩称，因根据合同约定案涉房屋租金系由锐远公司收取且双方之前租金支付也按照该约定予以履行，就朱志翰已将租金付讫的辩称，缺乏事实与法律依据，故原审法院不予支持。至于朱志翰已付款项，其可另案主张权利。合同解除后，锐远公司诉请朱志翰支付合同解除前、依合同约定的租金、支付合同解除后参照租金标准计的占用费、返还租赁物，理由正当，原审法院予以支持。经计算，从2014年3月1日起至2015年2月10日，朱志翰应支付的租金、房屋占有使用费为266016元，此后房屋占有使用费，朱志翰应按照双方签订的《房屋租赁合同》约定的租金标准计算至朱志翰将案涉房屋实际返还之日止。另，就朱志翰腾退案涉房屋的时间原审法院酌情予以确定。至于锐远公司主张朱志翰支付迟延付款滞纳金问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。关于锐远公司主张的逾期付款违约金问题。该案中，双方在《房屋租赁协议》约定，“乙方未按约定时间全额交付房屋租金及其他费用达七天以上，除应如数补缴外，每逾期一天按年租金的千分之一支付甲方滞纳金”，过分高于其实际损失，原审法院酌情予以调整，综合考虑双方的合同约定，原审法院酌情以应付但未付租金为基数，按照日万分之六计算，经计算，暂计至2015年2月10日为58296元。关于锐远公司主张的违约金问题。因朱志翰违约导致合同解除，锐远公司据此主张违约金，原审法院予以支持。双方在《房屋租赁协议》约定，“如甲方或乙方违约的应按年度租金50%支付违约金”，过分高于其实际损失，故原审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益合同的剩余租期等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，将违约金酌情为三个月租金为70000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，原审法院于2015年11月11日判决：一、确认锐远公司与朱志翰签订的《房屋租赁合同》于2014年12月1日解除；二、朱志翰于判决生效后三十日内将其承租的杭州采荷一区农贸市场二楼房屋腾空并交还给锐远公司；三、朱志翰于判决生效之日起十日内支付锐远公司租金、房屋占有使用费266016元（暂算至2015年2月10日，此后房屋占有使用费按照双方签订的《房屋租赁合同》约定的年租金280000元为标准计算至朱志翰实际返还房屋之日止）；四、朱志翰于判决生效后十日内支付锐远公司迟延付款滞纳金58296元（暂计算至2015年2月10日，此后以280000元为基数，以日万分之六为标准计算至法院生效判决确定的履行支付之日止）；五、朱志翰于判决生效之日起十日内支付锐远公司违约金70000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；六、驳回锐远公司的其他诉讼请求。案件受理费8818元，由锐远公司负担1889元，由朱志翰负担6929元，朱志翰应负担的诉讼费用应在判决生效之日起三日内交纳原审法院。宣判后，朱志翰不服，向本院提起上诉称：原审判决认定事实不清，主要证据不足，原审确定性质不当，请求撤销原审判决。被上诉人锐远公司口头答辩称：一、原审法院认定事实清楚、客观公正。原审法院对本案诉争事实认定清楚，锐远公司从案外人采荷街道综合服务中心承租涉诉房屋。朱志翰与锐远公司签订租赁合同及补充协议，约定朱志翰自2012年5月15日至2014年2月28日承租涉诉房屋。合同签订后，朱志翰一直按约向锐远公司支付租金。合同到期后，朱志翰继续占有使用租赁物，但未按约缴纳房屋租金，且经锐远公司多次催讨仍不缴纳租金，导致合同解除。二、原审法院法律关系认定及法律适用正确，仅在违约责任的数额认定和腾退期限上有所不妥。根据合同法第236条规定，朱志翰与锐远公司之间的租赁合同关系继续有效，朱志翰应当依约向锐远公司支付房租。同时锐远公司有权依据合同约定提出解约并要求朱志翰承担违约责任。锐远公司自2014年6月1日起需要按照每天1.4607元/平方米的标准支付涉诉房屋租金，但朱志翰仅需要承担每天0.8元/平方米的占用费，若法院没有支持锐远公司每日千分之一的滞纳金和年租金50%的违约金，那么锐远公司将会有巨大的损失无法得到弥补。同时，这也是造成朱志翰恶意诉讼拖延房屋占有期限的原因。朱志翰与锐远公司在合同约定中的房屋腾退期为3天，锐远公司在起诉之日已经考虑到了朱志翰的实际经营状况，给予其10天的腾退期，一审判决给予朱志翰30天腾退期过长，易导致朱志翰拖延腾退致使锐远公司损失扩大。朱志翰与锐远公司存在多年的租赁合同关系，在明知采荷街道综合服务中心与锐远公司之间的租赁合同关系及房屋租金成本上升的事实后，故意向杭州市江干区人民政府采荷街道办事处以代收款的形式支付一笔款项，并在没有租赁合同或者其他证据证明租赁关系成立的前提下，以此主张其与采荷街道存在租赁关系没有法律依据。二审期间，在本院指定的举证期限内，双方当事人均未向本院提交新的证据。在本院指定的举证期限届满后，上诉人朱志翰向本院提交收据两份，拟证明朱志翰已经向涉案房屋所有权人支付租金，不存在拖欠租金的情形。对上诉人朱志翰提交的证据，被上诉人锐远公司认为：第一，该份证据收据上载明项目为场地费，并未明确具体指向，无法认证其与本案的关联性；第二，收据的开具方采荷街道办事处与朱志翰不存在合同关系，朱志翰使用锐远公司承租的房屋，应缴纳租金，在没有得到锐远公司付款指令的前提下，向任何第三方支付均为无效支付；第三，收据开具时间为2014年9月10日、2014年11月10日，表明朱志翰支付该两笔款项时，采荷街道办事处已将涉诉房屋通过招投标形式出租给锐远公司，故客观上，也不可能存在采荷街道办事处再次以出租房屋向朱志翰收取租金的情形。综上所述，锐远公司认为上述证据不能证明朱志翰的证明目的，且其中2014年11月10日的收据不是新的证据，一审的时候提交过。本院认为，两份收据中，2014年11月10日的收据系朱志翰一审中已经提交的证据，故不属于二审新证据，2014年9月10日的证据朱志翰无正当理由未在一审期间以及二审举证期限内提交，当属因重大过失未及时提交，本院在此予以书面训诫,但对该收据，因其所能证明的事实与一审认定的、锐远公司无异议的相应事实一致，故对该证据予以采纳。本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。另查明，朱志翰于2015年3月7日收到原审法院寄送的锐远公司的起诉状副本等应诉材料。本院认为，首先，关于双方当事人自2012年5月15日至今的法律关系性质问题。锐远公司在向采荷街道综合服务中心承租案涉房屋并于2012年5月15日接受采荷街道综合服务中心对案涉房屋的移交后，于2012年7月11日与朱志翰签订《房屋委托代理租赁合同》、于2013年12月26日与朱志翰签订补充协议的事实清楚。根据锐远公司与朱志翰签订的上述两份合同的内容，双方当事人之间形成的法律关系性质上当属转租合同关系。鉴于锐远公司的转租行为得到了采荷街道综合服务中心的同意，故锐远公司与朱志翰形成的转租合同关系有效。虽然锐远公司与采荷街道综合服务中心于2011年1月6日租赁合同中约定的租赁期限为2013年12月31日届满，但采荷街道综合服务中心此后并未要求锐远公司返还租赁房屋，而是在2014年又与锐远公司签订了租赁合同，租赁期限至2019年5月31日，故应当认定2014年1月1日至2014年5月31日期间采荷街道综合服务中心与锐远公司形成不定期租赁关系；采荷街道综合服务中心出具的《证明》也证明了双方之间在2014年1月1日至2014年5月31日期间租赁关系仍存续的事实。因此，朱志翰关于锐远公司无权向其收取2014年3月1日之后租金的理由不能成立。鉴于锐远公司与朱志翰的转租合同在2014年2月28日租赁期满后，并未另行签订租赁合同，且锐远公司并无证据证明其此后已及时要求朱志翰返还租赁房屋，故根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，应当认定双方之间此后形成了不定期租赁关系，原租赁合同其他条款继续有效。朱志翰关于双方的租赁关系已经于2014年2月28日期满终止的理由不能成立。其次，关于朱志翰是否违约的问题。根据原租赁合同的约定，朱志翰租金半年一付，每期提前一个月支付，而朱志翰自2014年3月1日起一直没有支付租金构成违约。虽然朱志翰已经先后于2014年9月10日、2014年11月10日向采荷街道办事处共支付了280002元，但是因采荷街道办事处并非合同相对人，也非锐远公司指定的收款人，故朱志翰向采荷街道办事处支付款项的事实并不能作为其有效的债务履行，不能认定为系其对锐远公司拖欠租金的有效支付。再次，关于合同是否已经解除以及解除时间的问题。根据双方租赁合同的约定，在朱志翰拖欠租金七天以上，锐远公司有权解除合同。同时，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，不定期租赁的当事人可以随时解除合同。虽然锐远公司在一审中提交了其出具的通知，以证明其于2014年12月1日向朱志翰发出了解除合同的通知，但是锐远公司的诉讼请求并未要求确认租赁合同于该日解除，原审法院判决确认租赁合同于2014年12月1日解除与锐远公司的诉讼请求不符，本院予以纠正。锐远公司虽然提交了2014年12月1日起出具的解除通知，但是朱志翰否认其收到该通知，锐远公司就其主张的其将该通知交于案涉房屋宾馆前台的事实并无证据证明。况且，根据双方租赁合同第十三条的约定，约定的送达地址采荷一区农贸市场二楼无人签收的，锐远公司应当按照约定在租赁场地公告并拍照后，方可视为送达，而锐远公司并无证据证明其履行了上述程序。因此，原审法院认定锐远公司与朱志翰的租赁合同关系已经于2014年12月1日解除依据不足。对于锐远公司要求确认租赁合同已经于2015年2月11日其起诉之日起解除的诉讼请求，根据锐远公司向原审法院起诉时递交的起诉状，可以认定锐远公司表达了解除合同返还房屋的意思，鉴于朱志翰于2015年3月7日收到锐远公司的起诉状副本，故锐远公司关于解除合同的意思表示于2015年3月7日到达朱志翰。据此，本院认定锐远公司与朱志翰的不定期租赁合同关系于2015年3月7日已经解除。最后，关于合同解除前的租金以及解除后至实际返还房屋期间的占有使用费，原审法院根据及参照双方之间的租赁合同，以年租金280000元为标准计算并无不当。但是，鉴于本院确认合同解除的时间与原审法院认定的解除时间不同，故至2015年3月7日朱志翰尚应支付租金285370元；此后至朱志翰实际腾退返还房屋之日，朱志翰应按照年租金280000元的标准支付占有使用费。关于逾期支付租金的滞纳金，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。据此，关于租金支付时间，仍应根据双方的租赁合同约定支付，即半年一付，每期提前一个月支付。据此，朱志翰应分别于2014年2月1日支付2014年3月1日至2014年8月31日的租金、于2014年8月1日支付2014年9月1日至2015年2月28日的租金。但是，鉴于双方之间的不定期租赁关系自2014年3月1日起建立，故本院认定朱志翰最晚应于2014年3月1日支付当期半年租金。关于逾期支付租金的滞纳金计算标准，原审法院结合双方合同约定，酌情确定按照欠付款项数额以日万分之六的标准计算，尚属合理。据此，朱志翰应当支付的滞纳金计算至2015年3月7日为49644元，此后至本院确定的履行之日仍应按该标准支付。关于违约金，原审法院根据双方合同约定，酌情确定的数额尚属合理。综上，原审判决认定事实基本清楚，但法律适用错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持杭州市江干区人民法院（2015）杭江民初字第367号民事判决第二、五项及诉讼费用负担部分；二、撤销杭州市江干区人民法院（2015）杭江民初字第367号民事判决第一、三、四、六项；三、朱志翰于本判决生效之日起十日内支付杭州锐远房产咨询有限公司租金285370元（计算至2015年3月7日，2015年3月8日起的房屋占有使用费由朱志翰按照年租金280000元的标准支付至实际返还房屋之日止）；四、朱志翰于本判决生效之日起十日内支付杭州锐远房产咨询有限公司迟延支付租金的滞纳金49644元（暂计算至2015年3月7日，此后至本院确定的履行之日以280000元为基数，以日万分之六的标准计算）；五、驳回杭州锐远房产咨询有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费8818元，由上诉人朱志翰负担。本判决为终审判决。审判长  余文玲审判员  张一文审判员  盛 峰二〇一六年二月二十九日书记员  赵 勤???*MERGEFORMAT?12?