四川省南充市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）南中法民终字第1246号上诉人（原审原告）唐少峰。委托代理人唐治民。被上诉人（原审被告）蓬安县国有资产经营公司。法定代表人张通江。委托人理人何文强。被上诉人（原审被告）南充浩天拍卖有限公司。法定代表人赵光华。委托代理人陈涛。上诉人唐少峰因与被上诉人蓬安县国有资产经营公司（以下简称国资公司）、被上诉人南充浩天拍卖有限公司（以下简称浩天公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省蓬安县人民法院（2014）蓬民初字第2380号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人唐少峰及其委托代理人唐治民、被上诉人国资公司委托代理人何文强及、被上诉人浩天公司委托代理人陈涛均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2011年经蓬安县卫生局请示，有关部门批准将位于徐家镇金穗街的徐家中心卫生院原门诊综合楼闲置资产委托蓬安县国有资产经营公司按规定予以处理，蓬安县国有资产经营公司委托南充浩天拍卖有限公司进行拍卖，并签订了《委托拍卖合同》，其中第一条委托拍卖标的第一款第二项蓬安县徐家镇金穗路（徐家中心卫生院）第1－4层房屋第二款委托人保证对拍卖标的拥有无可争议的所有权和处分权，并向拍卖人提供拍卖标的相关证明及使用或出租状况，说明知道或应当知道的拍卖标的瑕疵；第十条拍卖瑕疵为空；第十一条第二款委托人保证对拍卖标的拥有不受限制的完全处分权，对标的瑕疵（如设定抵押或质押或第三方权利）在委托前向拍卖人作出完整说明并在委托合同中描述。拍卖前徐家中心卫生院委托四川南充万通房地产评估事务所有限公司对拍卖标的物进行了评估，2010年12月9日四川南充万通房地产评估事务所有限公司作出了川万房评报字（2010）第A－375号评估报告，对拍卖标的物进行了客观、公证的评估，其中第一页致委托方函中写明“对贵院所属徐家镇金穗路第一层（建筑面积582.67平方米）、第二层（建筑面积718.75平方米，分摊土地使用权面积23.59平方米）、第三层建筑面积730.24平方米，分摊土地使用权面积23.97平方米，第四层（建筑面积601.10平方米，分摊土地使用权面积19.73平方米），平房（建筑面积76.47平方米）非成套住宅，第七页房地产估价结果报告三、估价对象及概况估价对象一览表中各楼层的建筑面积均与上述面积一致，第十页十、估价结果第一层委估房地产评估单价：1，500元／平方米评估总面积：582.67平方米”，同时房产测绘分层平面图’’中，标明第1-2层中部分面积为“私人”。2011年1月7日南充浩天拍卖有限公司在南充晚报和其网站上发布拍卖公告，公告第二条蓬安县徐家镇金穗路（徐家中心卫生院）第1—4层房屋，建筑面积2709.23平方米，整体拍卖，参考价240万元，保证金50万元。唐少峰看到公告后，报名参加竞买，并领取了拍卖资料，其中《拍卖说明书》第二条及标的物概况第一条第二款均约定是蓬安县徐家镇金穗路（徐家中心卫生院）第1-4层房屋，建筑面积2709.23平方米，整体拍卖，参考价240万元，保证金50万元。土地性质为划拨。第二条标的物瑕疵说明及提示拍卖人仅以现状对标的进行拍卖，拍卖标的物的质量由买受人自行评估并承担相应风险。委托人、拍卖人不承担瑕疵担保责任。买受人也不得以此为由提出抗辩。第三条重大提示4.竟买人对拍卖标的物不以拍卖人提供的资料为限，应当进行全面调查，对标的物的权属及相关资料进行审查，包括但不限于房产、土地的使用及产权过户状况等竞买人应自行调查核实，并承担相应风险，拍卖人提供的情况仅供参考。5．拍卖人仅以现状对该标的物进行拍卖，拍卖标的物的质量由买受人自行评估并承担相应风险，委托人对以上问题均不承担任何责任，买受人也不得以此为由提出价格的变更。2011年1月14日唐少峰以240万元的价格中标，同日，浩天公司与唐少峰签订了拍卖成交确认书，约定：买受人已认真阅读了本次拍卖会的《拍卖说明书》及相关规定，自愿遵守确认本次拍卖结果，确认成交价240万元，佣金12万元，共计252万元，在拍卖成交之日起7日内付清全部成交价款。并于签订确认书的当日，唐少峰与浩天公司对成交确认书进行了公证。2011年1月24日唐少峰交款100万元，加保证金50万元，共计交款150万元。2011年8月8日徐家中心卫生院（甲方）与唐少峰（乙方）签订《资产成交合同》，约定：对位于蓬安县徐家镇金穗街的徐家中心卫生院房屋按现状对外公开拍卖（其中一楼临向阳街方向三通门面为私有财产，不在拍卖范围内）；建筑面积约2400平方米，土地使用权面积约1035平方米（最终以房管部门和国土部门确权登记面积为准），该资产按现状出售。2013年4月16日，唐少峰向本案争议标的产权登记人蓬安县徐家中心卫生院发出书面通知，唐少峰认为其交款100万元后，发现拍卖标的物产权不是徐家中心卫生院所有，且面积相差很大，部分门面对外出售，便中止付款，要求所有权人按拍卖公告陈述的内容将标的物交付给唐少峰。唐少峰经与国资公司、洁天公司协商未果，便向相关部门反映情况，要求收回出售的门面，按公告的实际面积交付标的物。2013年6月24日，唐少峰交款30万元，2013年8月22日，国资公司与唐少峰签订补充协议，合同约定唐少峰在8月22日前金额交清成交价款，国资公司在唐少峰全额交清成交价款后30日内交付标的物，当日，唐少峰交清了剩余的72万元成交款。另查明，2004年6月22日蓬安县徐家中心卫生院与敖朝蓉、袁忠明签订了《合资建房协议书》，约定三间门面抵给了敖朝蓉、袁忠明，二人交清了全部款项。2013年9月24日，唐少峰向一审法院提起诉讼称，浩天公司受国资公司的委托，公开整体现状拍卖蓬安县徐家镇金穗路徐家中心卫生院综合楼，公告载明标的物为：蓬安县徐家镇金穗路（徐家中心卫生院）第1—4层房屋，面积2709.23平方米。唐少锋竞拍成功，与拍卖公司签订了《资产成交确认书》。中标后唐少锋先后交付了购房款150万元后，发现此标的物不但无产权证书，且底层三间门面已非法出售，唐少锋即中止付款义务。2013年8月22日，经多次协商，国资公司与唐少锋达成协议，由国资公司对交付标的物进行了担保，随后唐少锋交清了全部购房款，但国资公司拒不履行三间门面的完全交付义务，导致唐少锋根本无法取得全部标的物，也不能实现合同的根本目的，请求判令国有公司交付徐家中心卫生院1—4层中的剩余三间门面房屋，赔偿各项损失80万元，并承担本案的诉讼费用。国有公司和浩天公司辩称：唐少锋的主张违背事实，不符合法律规定，且已超过诉讼时效，应当驳回唐少锋的诉讼请求。一、“履行交付徐家中心卫生院1一4层中的剩余三间门面房屋”，是完全虚假的诉讼请求。首先，唐少锋知道三间门面在2004年就是案外人的，既然三间门面不是徐家中心卫生院所有，拍卖时就不可能包括这三间门面。其次，2011年1月7日唐少锋签字的《拍卖说明书》第3、4、7页已将诉争的标的物说的很清楚，唐少锋应当知道“三间门面’’是案外人所有，唐少锋也有义务去了解、查证标的物的现状，由此产生的法律后果只能由其自行承担，无义务交付三间门面给唐少锋。第三、2011年8月8日蓬安县徐家中心卫生院与唐少峰签订的《资产成交合同》中规定“按现状对外公开拍卖（其中一楼向阳街方向三通门面为私有财产，不在拍卖范围内）”。所谓现状，就是不包括三间门面，竞买之后时隔八个月后唐少锋又签订了《资产成交合同》，确认“三间门面”是案外人所有，结合本案实际情况，唐少锋是非常清楚标的物的实际情况。二、赔偿各项经济损失80万元不知从何计算而来。唐少锋起诉状中的事实和理由也没有阐明因何原因受到损失，受到什么损失。事实上，徐家中心卫生院早已将拍卖标的物移交给了唐少锋，唐少锋也收到了标的物，未给唐少锋造成损失。三、唐少锋的诉讼请求已超过诉讼时效期间。答辩人在竟买过程中多次说明：一是按现状拍卖标的，二是竞买人必须自行评估并承担相应风险，委托人、拍卖人不承担瑕疵担保责任。根据《中华人民共和国拍卖法》第61条第2款的规定二被告不应承担责任，唐少锋的诉请于法无据；即使拍卖的标的物存在瑕疵未声明的，根据《中华人民共和国拍卖法》第61条第3款的规定，本案已超过诉讼时效期间，唐少锋的诉讼请求不能得到法律的支持。一审法院审理认为：国资公司与浩天公司签订的《委托拍卖合同》，浩天公司与唐少峰签订的《拍卖说明书》、《拍卖成交确认书》以及涉案标的的产权登记人蓬安县徐家中心卫生院与唐少峰所签订的《资产成交合同》及委托方国资公司与唐少峰所签订的《拍卖徐家中心卫生院资产补充协议》系当事人真实意思表示，且符合相关法律规定，合法有效。本案争议的焦点是国资公司所出售标的物是否符合合同约定的标准。唐少峰认为拍卖公司显示所出售的房屋是第1－4层房屋，面积约2709.23平方米，但拍卖后唐少峰发现有三个门面早已出售给他人，房屋未办证，产权和面积均存在瑕疵。唐少峰上列诉称的理由不成立，理由如下：一、拍卖说明书中约定竟买人对拍卖标的物不以拍卖人提供的资料为限，应当进行全面审查，对标的物的权属及相关资料进行审查，包括但不限于房产、土地的使用权及产权过户状态等，竞买人应自行调查核实，并承担相应的风险，拍卖人提供的情况仅供参考，对此，唐少峰有责任进行调查核实。涉案房屋在拍卖时未办理产权证，在拍卖资料中，有涉案房屋的评估报告，该报告中的评估结果明确记载第一层建筑面积为582.67平方米，1—4面积加平房面积总面积约2709.23平方米，测绘图中也明确标示1－2层部分房屋属于私人，从该报告中看出，该幢房屋有部分不属拍卖范围，唐少峰对此未尽到谨慎审查义务，国资公司、浩天公司已尽到了对拍卖标的物瑕疵告知义务，浩天公司组织蓬安县徐家中心卫生院的资产拍卖程序合法。二、唐少峰经核实后，在资产成交合同中认可，标的物的建筑面积是2400平方米，一楼临向阳街的门面为私有财产，不在拍卖范围之内，虽然唐少峰在庭审中称该协议不是其真实意思表示，但未举出相关证据予以证实。唐少峰在明知标的面积存在瑕疵，在与国资公司签订补充协议时，未提出异议，且唐少峰现已交清全部成交款，应视为国资公司交付的标的物之一的房屋面积符合合同约定。综上，唐少峰请求国资公司、浩天公司交付剩余的三个门面的诉求，不予支持；国资公司、浩天公司已按合同全部履行了相关义务，唐少峰所要求的三个门面不在拍卖范围之内，不属于交付之列，国资公司、浩天公司不存在违约，故唐少峰要求国资公司、浩天公司赔偿损失的诉讼请求，同样不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同》第四十四条、第六十条之规定，判决：驳回唐少峰的诉讼请求。案件受理费11，800元，由唐少峰负担。宣判后，上诉认唐少峰不服，向本院提起上诉。请求：撤销原审判决，改判支持上诉人唐少锋在一审的诉讼请求或将案件发回原审法院重审。主要事实与理由：一、浩天公司拍卖的房屋应当包括三间门面，即拍卖的房屋应为蓬安县徐家镇金穗路徐家中心卫生院第1一4层全部房屋。1、《委托拍卖合同》载明：蓬安县徐家镇金穗路徐家中心卫生院第1一4层，面积2709.23平方米，属整体拍卖。南充晚报2011年1月7日登载的《拍卖公告》也印证了《委托拍卖合同》载明的上述内容，且二被上诉人提供的《评估报告》结论也载明：该建筑物总面积为2709.23平方米，包括了1一4层的所有房屋。在此基础上，评估单位才做出了240万元的评估总价。因此，上诉人作为竞买人完全有理由相信拍卖的是该栋建筑物1一4层全部房屋，而不是部份房屋，且拍卖时，浩天公司也未告知诉争的三间门面不包括在拍卖范围内，唐少锋即使穷尽所有谨慎审查义务，也无法知道三间门面不包含在拍卖范围内。综上，诉争的三间门面应当交付唐少锋。2、事实上，徐家卫生院2004年以合作建房的名义将一楼十一间门面中的三间转让给他人占有和使用，实际拍卖的建筑面积仅有2400平方米，二被上诉人在拍卖过程中，未将这一重大情况向上诉人进行告知，拍卖成交后，迟迟不交付诉争的三间门面。3、经上诉人多方强烈要求，徐家卫生院才趁上诉人酒醉大意的情况下，采取与上诉人签订《资产成交确认合同》，以括号注明“其中三间门面不在拍卖范围”的方式，达到欺骗上诉人的目的。二、一审法院认定被上诉人“已尽到了对拍卖标的瑕疵告知的义务，洁天公司组织蓬安县徐家中心卫生院资产拍卖程序合法”与事实不符，同时本案适用法律也错误。1、拍卖标的物在拍卖时房屋所有权未登记于徐家中心卫生院名下，浩天公司的拍卖行为违反了《拍卖法》第六条关于“拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利”之规定，且拍卖时，未告知诉争的三间门面不包含在拍卖范围内，拍卖行为也违反了《合同法》第四十二条第一款第（二）项关于“故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况”之规定，并非所谓的瑕疵担保责任。事实上，标的物的所有权和处分权是拍卖是否合法的前提，而不是标的物瑕疵的问题。三、一审法院认定案件事实的主要证据无效或虚假。1、国资公司为拍卖标的物的委托人，委托人国资公司享有拍卖标的物的所有权和处分权，徐家中心卫生院没有资格与上诉人签订《资产成交确认书》，该合同对上诉人没有约束力。2、上诉人唐少锋与国资公司签订的《资产补充协议》是为了全面履行合同义务，不给被上诉人指责我方违约的任何口实，一审法院却错误推定我未提出异议，接受标的物面积存在瑕疵的事实，并认定交付给上诉人的标的物房屋面积符合合同约定。此前，上诉人一直通过各种途径向蓬安县委、政府主要领导及有关部门反映拍卖过程中存在的欺诈行为，故上诉人与国资公司签订《资产补充协议》不是对交付的标的物符合约定的认可。综上，一审法院认定的上述证据是无效证据。四、被上诉人提供的评估报告中的“房产测绘分层平面图”属虚假证据。评估报告中“房产测绘分层平面图”中所标注的“私人”二字是2013年8月办证过程中人为添加的，2010年11月24日房产测绘分层平面图所有字迹都是机器打印的，没有标注“私人”。本院二审查明：1、2013年8月22日，国资公司与唐少峰签订的《拍卖徐家中心卫生院资产补充协议》第二条约定“乙方全额缴纳全部成交款后30日内，甲方保证按相关法律及相关资料规定完成履行交付标的物。若不能完成依约交付标的物，应承担相应法律责任和损失。”第三条约定“甲方收到全部成交款后，承诺自交款之日起30日内协助徐家中心卫生院按拍卖相关资料约定办理产权过户。”2、拍卖前，拍卖房屋的权属未登记在徐家中心卫生院名下。拍卖后，徐家镇人民政府对拍卖房屋的土地使用权于2013年1月18日向蓬安县国资委申请由其名下划给徐家中心卫生院。2013年9月23日，土地使用证办理至徐家中心卫生院名下。2013年10月21日，拍卖房屋的所有权证办理至徐家中心卫生院。2013年9月24日，唐少锋向一审法院递交了民事诉讼状。3、二审审理中，唐少锋陈述“2012年年前徐家卫生院口头给我说房屋交给我了，我当时鉴于三个门面没有腾退和房屋产权证也没拿到，把房子接到也没法开发所以对房屋没有接收。”4、浩天公司认可2011年1月14日拍卖时未声明“整体拍卖的房屋中不包括2004年6月22日蓬安县徐家中心卫生院与敖朝蓉、袁忠明签订《合资建房协议书》约定的三间门面。”唐少峰陈述，因拍卖声明载明“第1一4层系整体拍卖”，其理解整体应为整幢楼房，所以未到现场查看，如拍卖声明载明1一4层部分房屋拍卖，便会亲自到现场实地查看、审查具体哪些房屋拍卖，按拍卖公告载明的内容拍卖的房屋应为1一4层全部房屋。5、诉争房屋拍卖前，房屋测绘图注明有“私人”二字，但查不清是何人标注。万通评估公司评估报告及关于评估报告的说明证明，评估结论的评估总价值215.87万元不包括注有“私人”部份的房屋价值。评估价值的房屋为1－4层房屋除三间门面外的房屋价值及平房价值。6、国资公司陈述拍卖公告建筑面积2709.23平方米数据的形成为，蓬安县相如房产测绘所2010年11月24日绘制的《房产测绘分层平面图》载明的第1－2层面积1437.50平方米，第三层面积730.24平方米，第四层面积601.10平方米的之和2845.31平方米，加上院坝内平房面积76.47平方米，再减去三个门面的面积136.08平方米。7、2013年3月26日，唐少锋向蓬安县县委、政府领导反映的申诉材料仅陈述拍卖房屋没有房屋产权证及土地使用证，购买的房屋不能办理房屋产权证，未反映三间门面的问题。本院审理查明的其他事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为：根据国资公司关于拍卖公告所指的整体拍卖系指对构成2709.23平方米建筑面积的各部分建筑物的整体拍卖，而非是1－4层房屋本身的整体拍卖，以及其对2709.23平方米数据的形成方法的陈述，对照《房产测绘分层平面图》载明的各层房屋的面积，经计算，此次拍卖房屋的面积确为2709.23平方米，故应予认定拍卖公告载明的“蓬安县徐家镇金穗路（徐家中心卫生院）第1－4层房屋，建筑面积2709.23平方米，整体拍卖”是构成面积为2709.23平方米的各部分房屋的整体拍卖。国资公司委托万通评估公司对拍卖房屋进行评估，评估结论及评估公司关于评估报告的说明的内容亦证明了评估总价值215.87万元的房屋为1－4层除三间门面外的房屋价值及平房价值，这也印证了国资公司实际拍卖的房屋不包括一楼三间门面。虽然以拍卖公告载明的内容，结合浩天公司拍卖前未声明第1－4层房屋不包括已出售的三间门面的事实，在忽略“建筑面积2709.23平方米”表述的情况下，可能使大众产生误解，但拍卖说明书中约定竞买人对拍卖标的物不以拍卖人提供的资料为限，应当进行全面审查，对标的物的权属及相关资料进行审查，竞买人应自行调查核实，并承担相应的风险，拍卖人提供的情况仅供参考，对此，唐少峰作为竞买人不仅对拍卖公告载明的“第1－4层房屋，建筑面积2709.23平方米”与“整体拍卖”的关系应当审慎阅读理解，而且更有责任进行调查核实。第二，唐少锋竞拍成功后于2011年8月8日与徐家中心卫生院签订的《资产成交合同》，从合同约定“对位于蓬安县徐家镇金穗街的徐家中心卫生院房屋按现状对外公开拍卖（其中一楼临向阳街方向三通门面为私有财产，不在拍卖范围内）；建筑面积约2400平方米…”的内容，能够认定唐少锋事实上知道诉争的三间门面不包括在拍卖范围内。第三，从2013年3月26日唐少锋申诉材料只反映拍卖的房屋不能办理房屋产权证，也未反映三间门面问题，也能印证唐少锋知道三间门面拍卖时未包括在拍卖范围内。第四、如果三间门面包括在拍卖范围内，唐少锋在明知三间门面不得交付的情况之下，仍于2013年8月22日与国资公司签订《补充协议》，且并未将三间门面应当包括在拍卖范围内的事实在协议中进行明确，更进一步印证唐少锋对拍卖标的物不包括三间门面的事实是知道的。因此，一审判决认定拍卖的房屋不包括三间门面，驳回唐少锋主张国有公司交付徐家中心卫生院1—4层中的剩余三间门面房屋的诉讼请求，是正确的。对唐少锋的第2项“要求国有公司赔偿损失80万元”的诉讼请求是否应予支持的问题，2013年8月22日，国资公司与唐少峰签订的补充协议约定国资公司在唐少峰全额交清成交价款后30日内交付标的物和协助徐家中心卫生院按拍卖相关资料约定办理产权过户。当天，唐少峰交清了下欠72万元成交款，也即全额交清了成交价款240万元。按照《补充协议》的约定，国有公司便应当于2013年9月21日前将标的物交付给唐少锋，唐少锋二审审理中陈述2012年年前徐家中心卫生院便口头通知交付房屋，而且从唐少峰的诉讼请求系要求国有公司交付三间门面，能够印证国有公司除三间门面外，其余房屋是通知了唐少锋接收，只是唐少锋认为少交付三间门面，没有接收，故应当认定竞拍房屋系按照合同约定的范围和时间进行了交付。因拍卖房屋的土地使用证2013年9月23日才办理至徐家中心卫生院名下，事实上，国资公司是不能按照《补充协议》约定的时间2013年9月21日前协助徐家卫生院按拍卖相关资料办理产权过户，构成违约，但违约时间仅有2天，因《补充协议》未约定违约金，便应当按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，应赔偿迟延两天协助办理过户手续给唐少锋造成的损失，但因唐少锋未提供损失的证据，因此，原审判决不支持唐少锋主张国资公司赔偿损失80万元的诉讼请求，是正确的。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项关于“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原决、裁定”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费11，800元，由上诉人唐少锋负担。本判决为终审判决。审判长 黄 东审判员 唐晓兰审判员 蒙秀梅二〇一五年三月十三日书记员 朱 丹