沈阳市沈河区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽0103民初6591号
原告:沈阳市沈河区先达文萃苑小区第二届业主委员会，住所地沈阳市沈河区文萃路173号。
委托代理人:孙明海，辽宁邦言律师事务所律师。
委托代理人:高敬民，该业主委员会委员。
被告:沈阳金盛物业管理有限公司，住所地沈阳市沈河区文艺路27—4号。
法定代表人:朱伟，该公司经理。
委托代理人:李论，辽宁成功金盟律师事务所律师。
委托代理人:王恒，辽宁成功金盟律师事务所律师。
第三人:沈阳市自来水房屋开发公司，住所地沈阳市和平区南京南街182号。
法定代表人:华辉，该公司经理。
委托代理人:赵兵，辽宁合朔律师事务所律师。
第三人:沈阳凯泰房产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区文艺路27—4号。
法定代表人:叶云青，该公司董事长。
委托代理人:王志诚，该公司员工。
第三人:沈阳先达物业管理有限公司，住所地沈阳市沈河区文艺路27—4号。
法定代表人:高恒霖，该公司总经理。
委托代理人:王志诚，该公司员工。
原告沈阳市沈河区先达文萃苑小区第二届业主委员会（以下简称“先达文萃苑业主委员会”）与被告沈阳金盛物业管理有限公司（以下简称“金盛物业”）及第三人沈阳市自来水房屋开发公司（以下简称“自来水房开公司”）、沈阳凯泰房产开发有限公司（以下简称“凯泰公司”）、沈阳先达物业管理有限公司（以下简称“先达物业”）所有权纠纷一案，本院于2017年5月2日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告先达文萃苑业主委员会的委托诉讼代理人高敬民、孙明海，被告金盛物业的委托诉讼代理人王恒、第三人自来水房开公司的委托代理人赵兵、第三人凯泰公司的委托代理人王志诚、第三人先达物业的委托代理人王志诚均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告先达文萃苑业主委员会向本院提出诉讼请求：1、请求判令沈阳市沈河区先达文萃苑小区锅炉房（7#楼）归小区全体业主共有；2、请求判令被告立即腾退锅炉房，将锅炉房交还原告；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：沈阳市沈河区先达文萃苑小区位于沈阳市××河区文萃路××—××号，1999年由沈阳市自来水房屋开发公司开发建设，2000年小区住宅房屋开始交付使用。根据沈阳市东陵区规划土地管理局东陵国用（1999）字第01648号《国有土地使用证》、沈阳市规划局沈规土证附字98年0412号《建设用地规划许可证》及沈规建证附字99年0138号《建设工程规划许可证》，规划许可证中的小区7#楼为小区锅炉房（详见《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》。根据《中华人民共和国物权法》第七十三条的规定，小区锅炉房属于建筑区划内的公共设施，依法应归全体业主共用。现在被告非法占有先达文萃苑小区锅炉房，原告多次要求被告腾退未果。
被告金盛物业辩称，原告所述的主张是没有事实与法律依据的，诉讼请求中涉及的锅炉房归被告所有，请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人自来水房开公司辩称，依据建筑工程规划许可证锅炉房由第三人所有，物权法所规定的公共设施不包括锅炉房。
第三人凯泰公司辩称，锅炉房属于被告与自来水公司协议购得的，具有法律效力，并且彼此间发生经济行为，锅炉房产权与原告无关，请求驳回原告的不合理起诉。
第三人先达物业辩称，先达物业、先达房产、自来水公司三方是合作开发的经济行为，锅炉房的取得是经过三方协议，由物业公司出资购买，后来卖给被告。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
原告系沈阳市沈河区先达文萃苑小区的第二届业主委员会。
“先达文萃苑”小区位于沈河区（××）文萃路××号，于1998年8月19日经沈阳市规划局审批的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，由第三人自来水房开公司建设，用地使用性质：住宅，使用性质：居住；可兼容性质：公建；规划建设用地面积：24500平方米、建筑面积39600平方米；新建1#2-6层住宅楼1栋；2#3#4#5#6#6层住宅5栋；7#1-2层锅炉房1栋。
1999年7月28日，第三人自来水房开公司取得东陵区文萃路175号《商品房销预售许可证》（沈房销第99073号），总建筑面积13149平方米，栋号为1#（销售面积6645.282平方米）、2#（销售面积6503.952平方米）。2000年1月3日，第三人自来水房开公司取得东陵区文萃路173号《商品房销预售许可证》（沈房销第00001号），总建筑面积50000平方米，其中商品房共4栋，建筑面积29276.333平方米，栋号3#（销售面积6441.101平方米）、4#（销售面积5393.4平方米）、5#（销售面积8795.424平方米）、6#（销售面积8646.414平方米）。沈房核审第99077号文萃苑销售面积计算书包含文萃苑1#楼、2#楼。沈房核审第00001号文萃苑销售面积计算书包含文萃苑C座、D座、E座、F座（即3#楼、4#楼、5#楼、6#楼）。
1999年5月12日，第三人自来水房开公司（甲方）与第三人沈阳先达房产开发有限公司（乙方）（2001年12月27日，沈阳先达房产开发有限公司辩称名称为沈阳凯泰房产开发有限公司）签订《协议书》一份，内容为：甲方与乙方就文萃小区开发项目合作事宜达成如下协议：三、甲方将该小区所有房屋全权委托乙方独家代理销售，甲方不直接销售任何房屋。…五、乙方负责办理商品房面积的审核、商品房销售许可等手续，并交纳相关费用（房产交易手续费按规定由甲方交纳），销售时由甲方负责开发票、收款，并交纳相关税费。…十、小区管理等问题的约定。1.甲方将该小区委托乙方进行全面物业管理，并向乙方以建筑成本价额提供一定面积的物业管理用房。…4.由乙方与住户签订委托物业管理合同、供暖合同、房产托管合同。按规定向住户收取房产托管、公共设施维修、物业管理费等。…7.乙方接管小区物业管理后，甲方除负责供应1999年度到2000年度采暖期用煤（入住户本期采暖费由乙方收取后转甲方）外，不再承担小区的其它任何费用。《南塔先达文萃苑销售费用结算单》中记载，1号楼网点、1号楼住宅、2号楼（半跃）、3号楼（半跃）、4号楼（半跃）、5号楼（半跃）、6号楼（平层）、销售车库32个、顶账房手续费、小仓房共计应付销售费用4361855.21元。冲抵销售费用明细中1号楼网点1门、1号楼3-4-2、4号楼1-3-1、4号楼1-4-1、2号楼14门车库、10号楼1-2-1、锅炉房、物业用房、增项工程款、抵账小仓房、付现金90万元（冲抵保证金），合计总抵销售费用4361855.5元。其中锅炉房销售面积100平方米，总销售价200000元。
2000年11月15日，第三人自来水房开公司与第三人先达物业对南塔文萃小区的给水系统、排水系统、档案资料进行移交。
2003年3月25日，第三人沈阳先达房产开发有限公司（凯泰公司）（甲方）与第三人先达物业（乙方）签订《协议书》一份，约定：甲方同意以建筑成本价从沈阳市自来水房屋开发公司作价购得的先达文萃苑小区内10号楼2-1-1、10号楼1-2-1及锅炉房（韩围墙内院落）和物业用房439.3平方米全部交给物业公司为物业公司自有房产，乙方从物业管理费用分期按原价值支付给甲方。
2008年7月12日，被告金盛物业（受让方、乙方）与第三人先达物业（出让方、甲方）签订《物业管理转让协议书》一份，约定：1.甲方现拥有位于沈阳市××文萃路××号“先达文萃苑”，位于沈阳市××××号“先达文艺花园”小区的物业管理权，同意有偿转让予乙方；2、乙方同意受让“先达文萃苑”、“先达文艺花园”的物业管理权，并鉴于甲方对两所物业园区的先期物业管理投入大量资金及设备设施，亦同意以人民币10万元的价格受让两所物业园区的物业管理权。…本协议签署后，甲方应将所管理的物业及物业办公室及固定资产全部移交予乙方。
2017年3月27日，文萃小区7#楼锅炉房地址为沈河区文萃路171-4号。现因热网并网，该诉争锅炉房已停止供暖。
2017年4月5月，原告先达文萃苑业主委员会组织全体业主召开了业主大会，大会通过了终止与被告金盛物业的服务合同。2017年6月16日，原告先达文萃苑业主委员会与被告金盛物业进行了交接，但就文萃小区7#楼锅炉房双方未达成一致意见，现原告起诉来院，主张该锅炉房为其所有。
本院认为，根据《物权法》第七十三条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。根据《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》规定，共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住方销售价格的公用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池井、非经营性车场车库、公益性文体设施和公共设施设备使用的房屋等。据此诉争房屋是否属于全体业主共有需要满足两个条件：一、该房屋属于公共设施；二、该房屋的建设费用已分摊进入销售价格。7#楼锅炉房在建设时用于小区供暖，但在集中供暖后，锅炉房所在的7#楼已经失去公共设施的供暖功能。另根据先达文萃苑小区建设开发销售审批手续，7#楼锅炉房面积未计入销售面积，即业主在购买房屋时，锅炉房的面积并未计入公摊面积，业主并未就该房屋支付相应的对价，故原告提供的证据不足以证明诉争房屋属于全体业主共有，对原告的请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十三条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十二条之规定，判决如下：
驳回原告沈阳市沈河区先达文萃苑小区第二届业主委员会的诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15600元、由原告沈阳市沈河区先达文萃苑小区第二届业主委员会负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 杨 宁
人民陪审员 王少宁
人民陪审员 王明巨
二〇一八年四月二十六日
书 记 员 马 勇
本判决所依据的相关法律规定
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条，严格履行与诚实信用，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第七十三条因债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权，但该债权专属于债务人自身的除外。
代位权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使代位权的必要费用，由债务人负担。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。