北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）朝民初字第47261号
原告（反诉被告）王某，女，1979年12月11日出生，汉族，北京广元勃发汽车维修服务中心员工，住北京市朝阳区。
委托代理人樊某，男，1979年10月12日出生，汉族，北京广元勃发汽车维修服务中心员工，住北京市朝阳区。
委托代理人吴建华，北京市海泓达律师事务所律师。
被告（反诉原告）宋某1，男，1978年12月13日出生，汉族，自由职业，住北京市朝阳区。
委托代理人梁鸿燕，女，1950年8月25日出生，汉族，北京市公共交通集团第七客运分公司退休员工，住北京市朝阳区。
委托代理人徐丽华，北京市两高律师事务所律师。
第三人宋某2，男，1942年6月23日出生，汉族，北京市公共交通集团第七客运分公司退休员工，住北京市朝阳区。
第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。
法定代表人刘田，董事长。
委托代理人徐俊杰，男，1987年3月4日出生，汉族，该公司法务专员。
委托代理人杜文娜，女，1991年2月3日出生，汉族，该公司法务专员。
原告（反诉被告）王某（以下简称姓名）与被告（反诉原告）宋某1（以下简称姓名）、第三人宋某2（以下简称姓名）、北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，由代理审判员马海涛独任审判，公开开庭进行了审理。王某、宋某1、宋某2均到庭参加了诉讼。我爱我家经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
王某诉称：位于北京市朝阳区朝新嘉园东里*区*号楼*门*号房屋所有权人系宋某1。2015年4月，我通过我爱我家的介绍，认识了宋某2，宋某2与宋某1系父子关系。宋某2说，宋某1因经营缺少资金，想将北京市朝阳区朝新嘉园东里*区*号楼*门*号房屋卖掉，宋某1为宋某2出具了卖房授权委托书。因宋某2与宋某1系父子关系，授权委托书是真实可信的。2015年4月16日，我和宋某1签订了《北京市存量房屋买卖合同》，宋某2作为宋某1的委托人在合同上签字。合同签订后，我向宋某1支付了定金5万元。由于进入2015年5月后，北京市房屋价格上涨较快，宋某1不讲诚信，延迟履行合同，接着又口头通知我单方解除合同，我认为宋某1的行为不仅侵害了我的合法权益，还违反了法律相关规定，故诉至法院，要求法院判令宋某1继续履行合同，并支付我违约金54万元。
宋某1答辩并反诉称：一、王某与我签订的房屋买卖合同无效。2015年4月16日，我爱我家作为中介，以我作为房屋出售方，王某作为房屋买受方签订了《北京市存量房屋买卖合同》，宋某2作为我代理人在合同上签字。合同签订我并不知情，我实际上不同意出售该房屋，知道房屋被出售后立即于2015年4月27日紧急回国处理。我并未授权宋某2出售房屋，且签订合同时的授权委托书中委托人处“宋某1”并不是我本人书写，我当时不在国内，该授权行为无效，对宋某2以我名义签订的合同、补充协议等我均不予认可，且房屋买卖合同约定的定金5万元也没有支付给我。二、合同无效，负有返还义务的当事人应当互相返还取得财产，我不应当承担赔偿责任。王某要求我赔偿54万元没有事实和法律依据。宋某2在未取得我授权的情况下与我爱我家、王某签订的《居间服务合同》、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》均属无效，合同条款对我没有约束力；我爱我家作为专业的房屋买卖中介机构，有义务审慎审查授权委托书的真实性、合法性，王某作为完全民事行为能力人对签订房屋买卖合同应该有审慎注意义务，特别是在代理人代为出售房屋的情况下，由此造成的合同无效后果其本身亦应当承担相应的法律责任。2015年5月5日，我已经委托律师向王某发送了律师函，郑重告知王某：立即停止房屋买卖行为；宋某2与我爱我家、王某签订的涉及该房屋所有合同、协议均属无效；宋某2退还王某5万元；被告保留追究相关责任人法律责任的权利。王某收到律师函后未回应。根据相关法律规定，我没有过错，不承担任何责任。三、王某主张违约金是在合同有效情况下，因合同无效，不存在违约问题。我不同意王某全部诉讼请求，并提起反诉，要求判令2015年4月16日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。
王某针对宋某1反诉答辩称：不同意宋某1反诉请求，其主张无事实和法律依据。本案房屋买卖合同是宋某1委托宋某2签订的，二人是父子关系，有别于一般的委托关系，我有理由相信宋某2有权代宋某1出售房屋，因此形成的房屋买卖合同应为有效合同。
宋某2称：我认为我代宋某1签订的合同无效。原本我认为我和宋某1是父子关系，有权利处置他名下的房屋，因此私自决定将宋某1名下房屋出售，现在我知道这是不合法的。我第一次卖房，不懂卖房的手续，我爱我家工作人员拿出很多合同材料让我签字，他让我在哪签我就在哪签，授权委托书上委托人宋某1的签名是我写的。王某的5万元定金也是打入我的账号。
我爱我家称：我方认为合同是有效的。签订合同时宋某1父亲宋某2持宋某1的身份证、房本、户口本原件找到我方要求卖房，授权委托书也是宋某2拿来的。合同签订后，房屋已经进行评估，大约在4月22日或者4月23日，宋某2找到我方说房子不卖了，当时他说想看看合同，然后将部分合同原件抢走。后三方曾进行协商，宋某2提出解除合同并赔偿王某5万元，王某不同意。
经审理查明：宋某1系北京市朝阳区朝新嘉园东里*区*号楼*门*号房屋所有权人。2015年4月16日，我爱我家作为居间方，宋某2作为宋某1代理人与王某签订《北京市存量房屋买卖合同》。合同约定，宋某1将北京市朝阳区朝新嘉园东里*区*号楼*门*号房屋出售给王某，房屋成交总价为270万元，签订合同当日王某向宋某1支付定金5万元。宋某2作为宋某1（甲方）代理人与王某（乙方）另外签订补充协议，我爱我家（丙方）为见证方，该协议约定：由于甲方无法到场签署出售位于朝阳区朝新嘉园东里*区*号楼*门*号房产的相关文件，现甲方委托宋某2代为签署上述标的房屋的一切相关文件，因存在双方签署的《买卖合同》无法履行的风险，故代理人保证已经获得了甲方本人的上述授权，并代理人保证会在本协议签署后30日内完成上述标的房屋的出售委托公证手续，若由于代理人没有获得上述授权或者代理人在约定时间内没有完成出售委托公证手续，则代理人应分别向乙方、丙方承担《买卖合同》标的额20％的违约金及相应法律责任；甲乙任何一方违反本补充协议的约定，违约方应向守约方支付房屋成交总价款20％的违约金。
宋某1、宋某2称签订合同时宋某1在国外，宋某2出售房屋未征求宋某1意见，宋某1不知情，2015年4月16日授权委托书上委托人“宋某1”签字系宋某2代签。王某称其知道宋某1签订合同时不在国内，但宋某2提交了宋某1的授权委托书，且能提供宋某1身份证、户口本、房本原件，其基于宋某2与宋某1的父子关系，有理由相信宋某2有权利代理宋某1出售房屋。
合同签订当日，王某向宋某2支付定金5万元。2015年4月25日，梁鸿燕（宋某1之母）给王某之夫樊某发送短信，称经咨询律师合同无效，同意退还定金。2015年4月27日，宋某1回国，明确表示不同意出售房屋，双方协商未果。2015年5月5日，宋某1向王某发送律师函，明确表示宋某2代其与王某签订的房屋买卖相关合同、协议均无效。
上述事实有房产证、《北京市存量房屋买卖合同》、补充协议、授权委托书、律师函等书证及双方当事人陈述在案为证。
本院认为：行为人没有代理权，以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。宋某2与宋某1虽系父子关系，且在签订合同之前出示了宋某1身份证原件、房产证原件、户口本原件及授权委托书，但该授权委托书并非宋某1本人签字，王某签订合同之时明知宋某1本人不在国内，对形成于合同签订当日的授权委托书未进行审慎审查，亦未要求宋某2提供更充分代理权证明，现宋某1本人拒绝追认宋某2代理行为，宋某2作为宋某1代理人与王某签订的《北京市存量房屋买卖合同》对宋某1不发生法律效力，为无效合同。王某要求继续履行合同以及依据合同主张的违约责任，本院不予支持。
合同无效造成的当事人损失，可向有过错方另行主张。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款之规定，判决如下：
一、2015年4月16日原告（反诉被告）王某作为买受方，被告（反诉原告）宋某1作为出售方签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；
二、驳回原告（反诉被告）王某全部诉讼请求。
案件受理费四千六百元，由原告（反诉被告）王某负担（已交纳）。反诉案件受理费三十五元，由原告（反诉被告）王某负担（宋某1已交纳，王某于本判决生效后七日内给付宋某1）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 马海涛
二〇一五年十二月三十一日
书 记 员 刘海洋