天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津0116民初80371号
原告天津天孚物业管理有限公司
被告天津恒润物流有限公司
原告天津天孚物业管理有限公司诉被告天津恒润物流有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月21日立案受理后，依法由审判员张红杰适用简易程序，公开开庭进行审理。原告委托代理人张玮、王玥，被告委托代理人王健到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2006年7月14日与天津天保房地产开发有限公司签订《天津市前期物业管理服务合同》（以下简称“前期物业合同”），约定由原告为其建设开发的位于天津市保税区滨海十五路197号的天津国际贸易与航空服务区航交中心2#楼（以下简称“海景大厦”）全体业主提供前期物业管理服务。被告是海景大厦5层512室业主，房屋建筑面积为143.58平方米。根据前期物业合同约定，物业管理服务费按照建筑面积每月每平米18元由业主交纳，原告依照合同履行了合同义务，但被告无故拖欠2015年1月1日至2016年1月31日的物业费17732.1元，2008年10月1日至2016年1月31日的中央空调运行维护费107397.84元。原告曾多次以多种方式向被告催缴物业服务费，被告均不予理睬。被告逾期交纳物业管理服务费，截止至2016年1月18日，共产生滞纳金73554.8元。原告当庭变更诉讼请求，最终诉请判令：1.被告支付原告自2015年1月1日至2016年1月31日的物业服务费17732.1元，滞纳金1739.8元；2.被告支付原告自2008年10月1日至2015年10月31日的中央空调运行维护费103736.6元，滞纳金71735元；3.诉讼费由被告承担。
被告天津恒润物流有限公司辩称，针对第一项诉讼请求：原告主张每月每平米9.5元物业费是由自营自收的7.79元外加代收的1.71元基本电费组成的，1.71元的基本电费因原告没有增加的依据及代缴凭据故不同意支付。1.71元未在前期物业服务合同中约定，属于原告同开发商之间的合谋串通，且未进行备案，应认定为无效。被告认可每平米按照7.79元的标准收取，但原告未做到一级资质物业应有的服务水平，亦未提供讼争楼盘身为5A级写字楼应享有的服务档次，物业服务存在大量瑕疵，原告收取物业费应当进行相应扣减。被告按照以往诉讼的调解标准即八折缴纳，原告不予收取，要求被告百分之百交纳，并支付自2008年至今的空调运行费。另，被告作为普通的民事主体无权收取滞纳金，且收取标准过高。
针对第二项诉讼请求，被告认为原告关于2008年10月1日至2014年1月22日期间中央空调运行维护费的诉讼请求超过诉讼时效，应予驳回。另，空调运行维护费是代收费用，原告没有代收依据及代缴凭据。关于中央空调运行维护费8.5元收费标准显然过高，合谋串通损害业主利益，加重了包括被告在内的业主责任，且未备案，应认定为无效。退一步来讲，即使有效，按照蓝皮业主公约的约定，原告只能收取每年9个月的中央空调维护费。另，被告作为普通的民事主体无权收取滞纳金，且收取标准过高。被告亦称，因爆炸政府每月补贴2000元，共计补贴5个月。2015年8月12日至2015年11月12日三个月被告未使用涉案房屋，不应缴纳此期间的费用。
原告为了支持其诉讼请求提供了以下证据：
证据1、企业信息查询单，工商变更登记材料，证明被告恒润物流有限公司与天津恒瑞物流有限公司系同一主体，本案被告为适格被告主体资格；
证据2、物业企业资质证书，证明原告具备一级资质物业服务企业等级；
证据3、《天津市前期物业管理服务合同》及《补充协议》，证明原告与该项目开发建设单位天津天保房地产开发有限公司双方签订前期物业服务合同依法成立并生效；
证据4、《天津市商品房买卖合同》，证明涉案房屋面积及合同约定房屋配套设施包含空调，交工标准约定房屋套内部分采用中央空调采暖及制冷；
证据5、业主公约及确认书，证明被告对涉诉房屋所在项目前期物业服务合同的内容进行了确认；
证据6、业主公约，证明被告应缴物业服务费用的组成及缴费时间，且已对供冷供热等物业服务事宜书面进行确认，其中包含物业服务费9.5元，中央空调运行维护费8.5元合计18元/月/平米；
证据7、缴费通知函、快递单及查询投递情况网络截图，证明原告就被告欠费事实在起诉前进行了书面催缴；
证据8、发票及地源热泵机组的维修维护保养供水合同，秩序维护合同，电梯保养、消防设施维护保养、大厦清洁、外延清洗、及绿化养殖、电费发票、电梯保养年度检修记录、人员用工劳动合同书，证明原告为涉诉项目提供物业服务并对外支付费用的情况；
证据9、《天津市不动产查询证明》，证明被告系涉诉房屋产权人；
证据10、发票六张，证明被告按照物业服务合同约定的标准缴纳过物业服务费和能源费用；
证据11、关于调整海港保税区电力销售价格的规定，证明原告以1.71元收取基本电费低于政府标准。
被告为了支持答辩提供了以下证据：
证据1、《天保房地产公司致海景大厦函》，证明海景大厦是该区域唯一一座5A级顶级写字楼，应对应物业等级一级；
证据2、前期物业管理备案证明，证明补充协议和物业公司制定的蓝皮业主公约都没有备案；
证据3、物业公司给被告开具的预付电费收据，证明电价是1.1元，而不是0.83元；
证据4、照片21张，其中6张证明公共区域杂物堆积，原告不予清理，地面杂物垃圾不予清理；13张证明设备及灯损坏后原告不予维护修理；2张证明被告主动按9.5元的百分之八十的标准交纳物业费原告拒收；
证据5、公证书，证明原告收取的中央空调运行维护费（地源热泵运行维护费）收取标准过高；
证据6、光盘，证明原告主动缴纳物业费，原告拒绝让被告进入停车场，停止供空调，限制购电的事实；
证据7、发票，证明被告的费用已经全部付清，原告放弃了对空调运行费的追偿。
经庭审质证，被告对原告提交的证据1、2、9无异议；对证据3中《天津市前期物业管理服务合同》无异议，认为《补充协议》未经备案，且加重业主的责任，系原告通开发商串通，损害业主利益为由，属于无效合同；对证据4的真实性无异议，该合同未对地源热泵的供冷供热情况（中央空调运行维护）进行约定，对证明目的不予认可；对证据5的真实性、合法性无异议，但认为该确认书系对前期物业服务管理合同及业主公约（黄皮）的确认，未对补充协议进行确认；对证据6，真实性无异议，但认为该蓝皮业主公约系物业公司制定，物业公司无权制定业主公约，虽然经过被告确认但系胁迫，对合法性和关联性不予认可；对证据7，以该证据系复印件，且无寄收时间，亦未注明邮寄内容为由对该证据不予认可；对证据8中，对地源热泵机组维护协议的6000元的约定予以认可，因实际收取被告的费用过高，对证明目的不予认可。被告对原告提供的电梯保养、大厦清洁等证据以与其无关为由不予质证。其他均不予认可；对证据10、11的真实性无异议，对证明目的不予认可。
原告对被告的证据1的真实性不予认可，认为与本案无关；对证据2以系复印件为由不发表质证意见；对证据3，认为与本案无关，对证明目的不予认可；对证据4因拍摄地点不详，故对真实性、关联性不予认可；对证据5通过公证机关公证的过程无异议，但公证的内容属于学术文章，对公证内容的证据目的不予认可；对证据6的关联性不予认可；对证据7真实性予以认可，但对手写内容的真实性不予认可，认为即使系原告工作人员书写，也是指物业费结清，并不包含中央空调运行维护费，对证明目的不予认可。
经审理查明，原告与房屋建设单位天津天保房地产开发有限公司于2006年7月14日签订前期物业合同，约定由原告为位于天津市保税区滨海十五路197号全体业主提供前期物业管理服务，2006年9月6日双方针对本案所涉海景大厦专门签订了《关于航运中心2号楼<前期物业管理服务合同>的补充协议》，两份文件共同组成海景大厦的前期物业合同。该合同对委托物业的基本情况、物业服务内容及标准、物业管理服务期限、双方权利义务、物业管理服务费用等内容进行了约定。前期物业合同期限为“自2006年7月18日开始，至本物业首次业主大会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理合同》之日终止”。补充协议约定海景大厦物业管理服务费用按建筑面积18元每平米每月收取，其中9.5元为物业管理服务费；8.5元为冬季供暖和夏季供冷费，当庭双方确认此诉请称谓为“中央空调运行维护费”、“供冷供暖能源费”，业主每月5日前向原告交纳。业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的万分之五交纳滞纳金。
被告原名称为天津恒瑞物流有限公司，后更名为天津恒润物流有限公司，是海景大厦5层512室业主。被告2006年12月1日签署《确认书》，书面确认：“已全文阅读《前期物业管理服务合同》和《业主公约》的条款，并理解、认同条款内容，同意严格遵守。”2008年9月27日原被告双方签订新《业主公约》（被告称为“蓝皮儿业主公约”），该公约第十七条中就业主交纳物业管理服务费的标准明确约定为18元每月每平米。
原告系物业管理企业，具有物业管理企业一级资质，并依法注册取得工商营业主体资格，其经营范围包括房地产物业管理等。原告依约履行了前期物业合同约定的相关义务。
被告所有海景大厦5层512室，房屋建筑面积143.58平米。按照合同约定的收费标准，被告拖欠原告的费用由以下两部分构成：2015年1月1日至2016年1月31日物业服务费及2008年10月1日至2015年10月31日期间的中央空调运行维护费。因原告向被告催要未果，故于2016年1月21日起诉来院。
原告曾两次分别就被告所欠海景大厦房屋不同期间的物业费向本院提起诉讼，并在本院主持下就纯物业费部分达成调解协议，被告按照调解协议约定的标准缴纳了涉案期间的纯物业费部分的款项。原告始终未明确放弃主张中央空调运行维护费的权利。新的缴费期间，被告要求继续按照原调解协议标准缴纳，原告不予认可并拒收。此后，原告邮寄的方式进行催收。
本院认为，原、被告共同签订或确认的《天津市前期物业管理服务合同》、《关于航运中心2号楼<前期物业管理服务合同>的补充协议》（简称补充协议）、新《业主公约》应认定为双方法律关系的基础，是当事人的真实意思表示，内容并不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。被告辩称上述协议违背其真实意思表示，但未就此举证证实，本院对此不予采信。
关于诉讼时效问题，本院认为，参照最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十一条、第十六条的规定：“权利人对同一债权中的部分债权主张权利，诉讼时效中断的效力及于剩余债权，但权利人明确表示放弃的情形除外；义务人作出——部分履行——行为的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的当事人一方‘同意履行义务’”。本案三个合同整体构成了双方的物业合同关系，《天津市前期物业管理服务合同》为基础合同，《补充协议》是针对基础合同的补充细化，新《业主公约》是被告对前两份合同内容的书面确认，《补充协议》中将物业费总体约定为18元每月每平米，其中针对纯物业收费约定为9.5元每月每平米，针对中央空调运行维护费约定为8.5元每月每平米。由此可见，18元为同一债权的盖然性约定，由9.5元和8.5元两部分债权组成，本案证据充分证实，原告就讼争时效部分时间段的纯物业费9.5元部分，通过正常催收以及诉讼调解始终主张，且经本院调解以及被告自觉履行，已经实际履行了缴费义务，就讼争时效部分时间段的中央空调运行维护费8.5元部分，原告从未明确表示放弃。基此，原告主张被告支付2008年10月1日至2014年1月22日期间中央空调运行维护费，因原告未明确表示放弃，因被告履行了同一债权中的另一部分纯物业费的债权，应认定原告此部分主张没有超过诉讼时效，被告时效抗辩无据，不予采信。
关于原告收取物业费中1.71元每月每平米基本电费以及中央空调运行维护费每月每平米8.5元的问题，本院认为，原被告之间基于三个合同存在物业服务合同关系，每月每平米收费总价以及收费单价均为双方自主约定，尤其经过了被告两次书面确认，且双方长期以此作为履约乃至诉讼的依据，原告以此取费标准主张权利有据，被告应当据此付费。被告关于上述费用为代收代缴费用要求原告出具代缴票据以及上述取费过高的抗辩无据，不予采信。另，被告以原告从物业费发票上注明的“全部结清”“已付清”文字为由主张原告已放弃对中央空调运行维护费的主张，原告对此予以否认。本院认为，债权的放弃需要明示，发票上的文字既无原告盖章确认，亦无明确表示对中央空调运行维护的放弃，故本院对被告的主张不予采信；对于被告陈述的每年只能收取每年9个月的中央空调维护费的抗辩缺乏事实依据，不予采信；被告以8.12爆炸期间未使用房屋为由，不予交纳爆炸期间的空调费用，但是被告并未提交未使用及未使用期间证据，本院不予采信。
关于物业服务的瑕疵问题，原告具有物业管理资质，为被告提供了相应的物业管理服务，被告应履行给付物业管理服务费的义务。被告针对服务项目中的保洁、公共设施维护以及车场管理不到位作为原告服务瑕疵，抗辩要求减免物业费。本院认为，被告提供的纯物业服务瑕疵证据虽欠充分，但双方为此形成诉讼足以证实原告在相关问题处理上没有充分做到沟通、协调、以期解决，应酌情扣减相应的费用，本院酌情按9元每月每平米支持原告诉请16798.86元（143.58平方米X9元/平方米.月X13个月），诉请超出部分，不予支持；针对中央空调运行维护费的诉请，本院认为，原告自2008年以来，实际为被告提供了中央空调运行维护，被告也实际接受了此项服务，原告主张服务对价给付，被告应当履行给付义务。原告虽长期主张且连续收取了纯物业费，但却怠于及时主张中央空调运行维护费用，客观上形成了诉累，也加重了被告一次性给付的经济负担，且因被告欠费，原告诉讼前单方自主停止此项服务，上述行为均应认定原告在中央空调运行维护方面存在服务瑕疵，本院酌情按8元每月每平米支持原告诉请97634.4元（143.58平方米X8元/平方米.月X85个月），诉请超出部分，不予支持；鉴于原告在整体物业服务中存在瑕疵，应理解为原告在物业服务合同项下亦存在违约行为，其主张名为滞纳金实为违约金的诉请，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十一条、第十六条之规定，判决如下：
一、被告天津恒润物流有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告天津天孚物业管理有限公司2015年1月至2016年1月天津市保税区滨海十五路197号的天津国际贸易与航空服务区航交中心2#楼海景大厦5层512室房屋的物业服务费人民币16798.86元；
二、被告天津恒润物流有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告天津天孚物业管理有限公司2008年10月至2015年10月期间天津市保税区滨海十五路197号的天津国际贸易与航空服务区航交中心2#楼海景大厦5层512室房屋中央空调运行维护费人民币97634.4元；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
上述给付事项，如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为2137元，由原告负担906元，被告负担1231元，由其于本判决生效之日起十日内迳行给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
代理审判员 张红杰
二〇一六年七月十五日
书 记 员 张晓珅
附：法律释明
1.《中华人民共和国民法通则》
第一百四十条：诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。自中断时起，诉讼时效重新计算。
2.《中华人民共和国合同法》
第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立；
第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
3.《物业管理条例》
第七条第（五）项：业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（五）按时交纳物业服务费用；
第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同；
4.《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
5、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》
第十一条：权利人对同一债权中的部分债权主张权利，诉讼时效中断的效力及于剩余债权，但权利人明确表示放弃剩债权的情形除外。
第十六条：义务人作出分期履行、部分履行、提供担保、请求延期履行、制定清偿债务计划等承诺或者行为的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的当事人一方“同意履行义务。”