上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪0101民初2922号
原告：周义兵，男，1965年5月11日出生，汉族，户籍地安徽省。
委托诉讼代理人：巫如秀，上海言知律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡树月，上海言知律师事务所律师。
被告：上海高城建设有限公司，住所地上海市黄浦区。
法定代表人：张国樑，总经理。
委托诉讼代理人：宋高峰，上海善法律师事务所律师。
原告周义兵与被告上海高城建设有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人巫如秀、胡树月，被告委托诉讼代理人宋高峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周义兵向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2017年7月17日签订的《房屋租赁合同》无效。2、要求被告返还已付的2017年12月8日至2018年1月17日期间的租金18,222元。3、要求被告返还房屋租赁保证金10,000元。4、要求被告赔偿停业损失12,300元。事实与理由：原、被告2017年7月17日签订《上海市房屋租赁合同》，由原告承租被告位于本市黄浦区斜土路XXX号一、二层房屋(以下简称“涉案房屋”)作为鹏福面馆经营场所使用。涉案房屋年租金为160,000元，原告如期支付半年租金。承租期间，因被告不能提供涉案房屋产证，导致原告不能办理营业执照，工商管理部门要求原告于2017年12月8日停业，涉案房屋于2017年12月11日被工商管理部门封门。原告认为，被告无法提供涉案房屋产权证明导致原告无证经营，最终被相关部门责令停止营业，故被告基于其过错应当退还原告停业期间已经支付的房屋租金，此外，原告雇佣的三名员工月工资各3,000元，停业期间即2017年12月8日至2018年1月17日的工资损失共计12,300元应由被告承担。
被告上海高城建设有限公司辩称：原、被告的房屋租赁合同已经合意解除，双方约定由原告结清水电煤费后，由被告向原告退还10,000元租赁保证金。故被告要求法院驳回原告提出的确认房屋租赁合同无效、退还租金以及赔偿营业损失的诉请。房屋租赁合同是原、被告真实意思表示，故应合法有效。本案所涉房屋租赁合同签订前，原告与涉案房屋原承租人牛某某已经建立了房屋租赁关系并一直使用牛某某为经营人的营业执照，原告对涉案房屋所在地无法办理证照是明知的。原、被告签订涉案租赁合同后，原告未向被告主张过配合办理证照事宜，原告在原营业执照到期后沿用原招牌，是依据原告和牛某某的约定，与被告无关。2018年1月18日，原、被告已经就涉案房屋办理了交接手续，原告也承诺自行承担水电煤费用，故双方合意提前解除合同，被告不应退还租金。原告本身是个体工商户，三名员工没有公司发放工资凭证或劳动合同，故被告不认可停业损失。被告同意扣除原告应当交纳的水电费后退还其保证金，其中，水费共计576.57元(2017年11月账单311.92元；2018年12月账单222.12元；2018年1月账单42.53元)，电费共计1,704.87元(2017年12月账单1,055.46元；2018年1月账单477.41元；2018年2月账单172元)。被告对煤气费不予主张。
原告周义兵递交以下证据：1、房屋租赁合同，证明原、被告之间的租赁合同关系。2、租金发票、押金收据，证明原告向被告支付2017年7月18日至2018年1月17日期间的租金80,000元及房屋租赁保证金10,000元。3、涉案房屋现场照片，证明涉案房屋正常营业的状态及目前已被封门的状态。4、案外人牛某某营业执照复印件，证明营业执照上经营地址和租赁合同上租赁地址是一致的。
被告上海高城建设有限公司经质证，对证据1-4均无异议。
被告上海高城建设有限公司递交以下证据：1、案外人牛某某的租赁合同，证明鹏福面馆在本案地址经营多年。2、黄浦区市场监督管理局的告知书两份，证明原告因为无照经营多次被查。3、原告向被告出具的承诺书，证明被告认为双方除结清水电煤费和保证金外无其他争议。4、三份安全检查表，证明鹏福面馆实际经营人为本案原告，一直是由原告签字的。5、2017年11月-2018年1月涉案房屋水电煤费单据，证明被告交纳了涉案房屋产生的水费576.57元，电费1,704.87元。
原告周义兵经质证，对证据1、2无异议，对证据3真实性予以认可，但不能证明原、被告之间无其他争议，只能说明原告承诺承担水电煤费。对证据4真实性不认可。对证据5真实性无异议，愿意交纳水电费。
本院经审理查明：2017年7月17日，原、被告签订《房屋租赁合同》，双方约定：⑴原告向被告租赁涉案房屋，租赁期自2017年7月18日起至2018年7月17日止；⑵原告应向被告支付房屋租赁保证金10,000元，房屋年租金160,000元。合同签订后，原告向被告支付租赁保证金10,000元以及2017年7月18日起至2018年1月17日止的租金80,000元。2017年8月16日，上海市黄浦区市场监督管理局出具告知书，以原告未依法取得许可证和营业执照，擅自从事无证无照餐饮违法经营活动为由，勒令其停止经营。同年12月12日，上海市黄浦区市场监督管理局再次作出要求被告停止违法经营并收回经营场所。2018年1月18日，原告向被告返还涉案房屋并出具承诺书，由其自行承担应交的水电煤费。
另查明，被告与案外人牛某某于2012年6月29日签订《房屋租赁合同》，约定由牛某某承租涉案房屋用作餐饮经营，租赁期限自2012年7月18日起至2017年7月17日止。案外人牛某某将涉案房屋地址作为经营场所地址登记在其个体工商户(名称为上海市黄浦区鹏福面馆)营业执照上。租赁期限内，牛某某将涉案房屋转租给原告并由原告继续对外经营鹏福面馆。
又查明，被告交纳涉案房屋的水费共计576.57元(2017年11月账单311.92元；2018年12月账单222.12元；2018年1月账单42.53元)，电费共计1,704.87元(2017年12月账单1,055.46元；2018年1月账单477.41元；2018年2月账单172元)，原告对上述费用的金额无异议并表示同意向被告支付。
本院认为：原告以涉案房屋无任何权属证明为由主张其与被告签订的房屋租赁合同无效，被告自认涉案房屋系自行搭建，截至本案一审辩论终结前，其未取得建设工程规划许可证明，更无法提供产权证明，本院据此认定原、被告签订的房屋租赁合同无效。原、被告当庭确认双方于2018年1月18日就涉案房屋办理了交接手续，故原告应当支付涉案房屋占有期间的房屋占有使用费，现原告主张被告返还其已经支付的2017年12月8日至返还涉案房屋期间的租金，缺乏法律依据，本院不予支持。原告仅提供涉案房屋内部照片作为其要求被告赔偿停业损失的证明，本院实难支持原告的该项诉讼请求。原告要求被告返还保证金并同意支付相应的涉案房屋水电费，故被告应在扣除水电费后向原告退还结余的保证金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款规定，判决如下：
一、确认原告周义兵与被告上海高城建设有限公司于2017年7月17日签订的《房屋租赁合同》无效。
二、被告上海高城建设有限公司应予本判决生效之日起十日内返还原告周义兵房屋租赁保证金7,718.56元。
三、驳回原告周义兵的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费813元，减半收取计406.50元(原告已预付)，由原告周义兵负担329.50元，被告上海高城建设有限公司负担77元。
如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 魏乐陶
二〇一八年四月二十五日
书记员 陈星然
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。