广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03终4068号
上诉人（原审原告）：深圳市鼎聚隆物业管理有限公司，住所地：深圳市龙岗区。
法定代表人：范妈钢，总经理。
委托代理人：王龙会，广东深卓律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：深圳市鑫玖鸿源科技有限公司，住所地：深圳市坪山新区。
法定代表人：熊顺华，总经理。
委托代理人：赵焕，广东普罗米修律师事务所律师。
委托代理人：李江昊，广东普罗米修律师事务所实习律师。
上诉人深圳市鼎聚隆物业管理有限公司（以下简称鼎聚隆公司）与上诉人深圳市鑫玖鸿源科技有限公司（以下简称鑫玖鸿源公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服（2015）深龙法地民初字第245号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
鼎聚隆公司在原审中的诉讼请求为，判令：一、被告支付原告2014年10月份水、电等费用及11月份的租金共计31877元；二、被告支付原告11月份水、电费用25424元；三、被告支付原告因擅自终止租赁合同的违约赔偿63680元（31840元×2）；四、被告支付原告因恢复房屋、设施原状产生的费用14400元；五、本案诉讼费由被告承担。
鑫玖鸿源公司在原审中的反诉请求为，判令：一、确认反诉人、被反诉人双方于2011年12月1日所签订的《物业管理和代理租赁合同》无效；二、被反诉人向反诉人返还因上述合同所收到的租赁保证金人民币33500元，利息自2014年11月21日暂计至2015年2月11日为人民币468元，直至被反诉人返还全部房屋租赁保证金之日止；三、被反诉人向反诉人开具涉诉厂房租赁期间租金及水电费用的发票，合计人民币250000元；四、被反诉人承担本案反诉费用。
原审法院经审理查明：
原、被告双方于2011年12月1日签订了《物业管理与代理租赁合同》，约定原告将位于深圳市龙岗区xx街道xx路xx号xx栋一楼、二楼和三楼租赁给被告鑫玖鸿源公司使用，并约定合同期限三年，自2011年12月1日至2014年12月31日止，租金为31840元/月，且该租金不含税；合同还约定如一方中途退租应提前一个月通知对方，同时赔偿对方两个月的房租费的损失费，又约定原告在租赁期间不能损坏房屋和公用设施设备，否则应修复或赔偿至入住时的完好状态，并需经双方派员一起验收合格，并签办书面移交手续。合同签订后，被告向原告缴纳押金33500元。2014年10月18日，被告与深圳市同丰物业管理有限公司签订《厂房租赁合同》，承租位于深圳市坪山新区xx街道xx路xx号厂房xx栋2-3楼、xx栋整栋及铁皮房一部分、宿舍xx-
xx整层。同年11月20日被告搬离原告厂房。同年12月8日，被告交付一张金额为35000元的支票给原告以支付部分拖欠的费用。原告对上述事实予以确认。原告认为被告尚拖欠其租金和水电费用，且违约擅自终止合同，应赔偿违约金及恢复房屋、设施原状产生的费用。双方协商未果，原告遂于2015年1月29日诉至原审法院，请求判准上列诉讼请求。被告提出反诉，请求判准上列反诉请求。
另查，2015年1月4日，原告委托律师向被告发出律师函，要求被告支付2014年10月份水、电费及11月份的租金共计31877元，11月份水电等各种费用25424元、违约赔偿63680元，同恢复房屋、设施原状。上述律师函于2015年1月5日送达被告处。
再查，原告没有向法庭提交证据证明涉案租赁物已经取得建设工程规划许可证或者已经按照建设工程规划许可证的规定建设。原告提交的房屋租赁证、深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执和深圳市龙岗区坪地街道坪东社区居民委员会出具的证明，仅能证明涉案厂房由张某建设，并已经深圳市历史遗留问题小组登记备案，且取得房屋租赁凭证。
原审法院认为，原、被告双方签订的《物业管理和代理租赁合同》中的租赁厂房因未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，该合同属无效合同。
被告称从2014年开始只租了一楼和三楼，2012年9月30日开始没有再承租三楼，租金变更为25440元/月，但根据被告提交的收据，2013年度的收据显示包括二楼的租金、水电费，且每月的房租、水电费金额比合同约定的31840元还高。2014年度的收据上虽没显示二楼，但是每月租金、水电费亦高于合同约定的31840元，故被告的主张与事实明显不符，原审法院不予采信。原审法院认为，应按照合同约定的金额31840元/月计算租金。原、被告双方确认被告搬离后向原告付款35000元，原告在被告搬离厂房后亦未将租赁押金33500元退还给被告。根据《民法通则》第九十二条之规定，被告非因法律原因、没有合法根据取得了不当利益，致使本案原告遭受损失，故仍应向原告支付其拖欠的剩余水电费用及房屋占用费31877元；原告向被告收取的租赁押金33500元在合同终止后亦应退还给被告，上述两项相抵，原告仍应向被告退还1623元及相应利息。
原告没有向被告开具租赁期间的租金和水电费等费用发票，被告可以向税务部门举报，对于被告的该项反诉请求，原审法院不予处理。
关于被告是否应承担违约责任，原审法院认为，根据《合同法》第九十八条之规定，合同无效不影响违约金条款的效力，但原审法院认为被告不存在违约行为，理由有二：其一，被告于2014年11月20日搬离厂房，其与约定的合同到期日（2014年12月31日）相对较近，在被告搬离厂房寻找新厂房进行生产的合理期间内，不存在中途退租行为；其二，被告在合同订立时交付的押金足以抵扣其拖欠的剩余水电费用及租金，其行为不会对原告造成利益损失，故原审法院对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。原告没有提交证据证明被告对租赁物进行过改动或装修，其要求被告支付因恢复房屋、设施原状产生的费用，理由、依据不足，原审法院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国合同法》第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下:一、确认原、被告双方于2011年12月1日签订的《物业管理和代理租赁合同》无效；二、原告深圳市鼎聚隆物业管理有限公司应于本判决生效之日起五日内返还被告深圳市鑫玖鸿源科技有限公司款项人民币1623元及利息（利息从2014年12月1日起计至本判决确定的还款之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。三、驳回原告深圳市鼎聚隆物业管理有限公司的其他诉讼请求。四、驳回深圳市鑫玖鸿源科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费308元，由原告负担；反诉受理费1050元由被告负担。
上诉人鼎聚隆公司不服原审判决，向本院提起上诉。其上诉请求为：一、依法撤销(2015)深龙法地民初字第245号判决，依法改判支持上诉人一审诉讼请求；二、本案诉讼费由被上诉人承担。
事实与理由：
一、原审法院对上诉人提出的诉求中“要求被上诉人支付上诉人11月水、电费用25424元”的证据予以认定，也确认了其真实性，但在判决时未作处理，属遗漏诉讼请求。原审法院在判决书“本院对证据的认证意见……”部分中第9页第6行中“对证据3真实性予以认可，……”而《2014年10月份收费通知单》与《2014年11月份收费通知单》（包含2014年10月、2014年11月份水电费内容）是做为同一组证据上交的，即原审判决书第9页第6行中“证据3”。并且原审法院在“本院认为部分”第10页第5行中指出：“……应按照合同约定的金额31840元／月计算租金……故仍应向原告支付其拖欠的剩余水电费用及房屋占用费……”，支持了上诉人的第一项诉讼请求，却遗漏了第二项诉讼请求，即：“被告支付原告11月份水、电费用25424元”。上诉人的第一、第二项诉讼请求内容一致、性质相同，均是被上诉人实际使用房屋过程中产生的费用，原审法院在证据认定意见中认定了其真实性，但是判决中将其漏掉。退一步讲，即使租赁合同无效，但被上诉人实际占有使用了房屋，产生的水电费于法于理也是应该支付的。因此，上诉人的第一、第二项诉讼请求依法应同时得到支持。
二、即使合同无效或者被撤销后，虽不能产生当事人所预期的法律效果，但并不是不产生任何法律后果，当事人要负返还财产、赔偿损失的民事责任，原审法院认为被上诉人不存在违约以及其未给上诉人造成损失是认定事实错误。1、被上诉人在合同到期一个多月前，违反约定在并未通知上诉人的情况下就擅自不履行合同，造成上诉人租金等损失，属严重违约，因此，原审法院认定被上诉人不存在违约显属不当。违约金的作用不仅在于补偿损失，而且也有惩罚违约者的功能，且，被上诉人所缴纳的押金也不足以补偿上诉人的损失。退一步讲，即使合同无效或者被撤销，虽不能产生当事人所预期的法律效果，但并不是不产生任何法律后果。根据合同法第五十九条的规定，合同无效或者被撤销后，要使当事人负返还财产、赔偿损失的民事责任。鉴此，原审法院驳回上诉人违约金请求缺乏法律和事实依据。2、根据上诉人与被上诉人签订的合同约定，退租时需对房屋、设施恢复原状，但被上诉人不但没有主动履行约定，更是在上诉人多次催告后置若罔闻。无奈之下，上诉人只好自行和第三方联系对该厂房进行处理。从上诉人提供的照片可以看出，厂房地面一片狼藉，墙壁和屋顶还有不少残余物，经过第三方的清理后才恢复良好状态。这样的状况会严重影响上诉人和他人继续签订合同，造成上诉人预期可得利益的损失。此外，上诉人和第三方签订的合同书及发票也充分证明了上诉人代被上诉人履行义务，而产生的合理费用损失。上述损失都是被上诉人造成的，其依法应予赔偿，原审法院认定“理由、依据不足”缺乏说服力，对上诉人该项请求不予支持事实上偏袒了被上诉人方。
三、原审法院适用法律错误，认定合同无效于法无据，合同内容、形式均合法有效，应受法律保护。上诉人早已取得了深圳市龙岗区房屋租赁办公室颁发的房屋租赁凭证，根据《最高人民法院关于审理城镇房租租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，应认定为“经主管部门批准”，此外，上诉人也有深圳市龙岗区坪地街道坪东社区居民委员会开具的证明和坪地街道出具的“深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执”佐证标的物的合法性。且，上诉人对标的物系合法占有，依法享有使用、管理和收益的权益。同时，该合同也系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，也不存在欺诈、胁迫、乘人之危等情形，其内容和形式均合法有效，应受法律保护。据此，原审法院认定合同无效属法律适用错误，这不利于促进交易、维护公平正义，也有损上诉人的合法权益。
综上，原审法院遗漏诉讼请求、事实认定和法律适用均存在错误，依法应当撤销原判，对遗漏部分发回重审，对错误部分依法改判。上诉人恳请二审法院认真审查，支持上诉人的上诉请求。
上诉人鑫玖鸿源公司不服原审判决，向本院提起上诉。其上诉请求为：一、请求二审人民法院依法撤销(2015)深龙法地民初字第245号判决中第二项判决，并依法改判，判令被上诉人返还上诉人房屋租赁保证金人民币33500元，利息自2014午12月1日暂计至2015年11月20日为人民币1664元，直至被上诉人返还全部房屋租赁保证金之日止；二、请求判令被上诉人承担本案一审、二审的全部诉讼费用。
事实与理由：
一、上诉人于2014年度只占有使用，涉诉厂房的一楼和三楼，占有使用费已实际变更为人民币25440元，因此，一审法院认为2014年度也按照合同约定的金额人民币31840元计算租金与事实不符。
第一，上诉人在反诉时向一审法院递交两份合同和2012年-2014年租金、水电的收据，该两份合同约定的租期及租金等内容与涉诉合同是连续性存在的，且在2012年-2014年租金、水电的收据中也足以可见上诉人在2014年度只占有使用了涉诉厂房的一楼和三楼，具体如下：1、双方于2008年10月27日签订《物业管理和代理租赁合同》，承租xx栋一楼、四楼，租金为人民币15000元／月，电梯维修费300元／月，租期为三年，即自2008年11月1日起至2011年10月31日止；2、双方于2009年10月1日签订《物业管理和代理租赁合同》，承租D3栋二楼，租金为人民币6000元／月，垃圾清运费100元／月，电梯维修费300元／月，租期为三年，即自2009年10月1日起至2012年9月30日止，期满上诉人即退还二楼予被上诉人；3、因此，应将双方于2009年10月1日签订《物业管理和代理租赁合同》和于2011年12月1日签订的《物业管理和代理租赁合同》连续、综合起看，即涉诉的2011年12月1日租赁合同中关于每月租金和承租楼层及面积应分为两个时间段分别计算，且双方事实上也是如此实际履行的：(1)自2011年12月1日至2012年9月30日的月租金为：一楼、二楼、三楼及宿舍月租金共计人民币31840元；(2)自2012年10月1日至2014年11月30日的月租金实为：一楼、三楼及宿舍的费用共计人民币25440元。
第二，从上诉人提交的2012年-2014年租金、水电的收据和被上诉人提交的两份收费通知单上均可显示双方在实际履行过程中己变更承租楼层、面积和租金等；
综上，虽然2011年12月1日签订的《物业管理和代理租赁合同》中明确约定租赁期间每月租金为人民币31840元，但在本合同实际履行过程中双方达成一致在2009年10月1日签订《物业管理和代理租赁合同》期限届满后即退租二楼，并归还予被上诉人，实际变更租赁面积和租金，因此，上诉人认为应以实际履行为准，即2014年度月租金应为人民币25440元。
二、一审法院认为上诉人应向被上诉人支付拖欠的水电费用及房屋占用费31877元与事实不符，因上诉人已于11月中旬全部搬离涉诉厂房，并与被上诉人结清水电和占有使用费用共计人民币35000元，且被上诉人已收到支票，上诉人没有拖欠任何费用，所以，一审法院在判决中将所谓的上诉人拖欠的水电、占用费31877元与房屋租赁保证金33500两项相抵是没有法律和事实依据，被上诉人应根据法律规定返还房屋租赁保证金人民币33500元予上诉人。第一，自上诉人占有使用涉诉厂房以来，一直按时按约向被上诉人支付占有使用期间的费用，直至2014年11月中旬上诉人按被上诉人之要求搬离涉诉厂房之日止，并且上诉人于反诉时已向一审法院递交人民币35000元的支票存根和电子回单（费用实包括房屋占有使用费、水电等）；第二，《物业管理和代理租赁合同》履行期间，被上诉人多次要求上诉人提前搬离涉诉厂房，导致《物业管理和代理租赁合同》提前终止，上诉人被迫于2014年11月中旬前搬离，将涉诉厂房和钥匙交还被上诉人，并支付完毕2014年10月水电费用、2014年11月水电及租金共计人民币35000元；第三，上诉人于2014年11月中旬搬离后，即与被上诉人办理交接手续，将涉诉厂房和房屋钥匙均交付予被上诉人，并已为被上诉人接受，即自上诉人于2014午11月中旬搬离后，该涉诉厂房所产生的水电及租金等全部费用均应由被上诉人自行处理，与上诉人无关；第四，根据被上诉人提交的所谓的房屋照片以及恢复工程预算等证据，也足以证明涉诉厂房已由被上诉人实际控制、占有和使用；第五，一审法院判决双方于2011年12月1日签订的《物业管理和代理租赁合同》为无效合同，根据有关法律规定，无效合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产应当予以返还；
综上，在上诉人搬离案涉诉厂房后（2014年11月中旬搬离后），已结清水电及占有使用费，且该涉诉厂房已由被上诉人实际控制、占有和使用，因此一审法院判决上诉人支付被上诉入水电费用及占用费无事实与法律依据，被上诉人因无效合同取得上诉人的房屋租赁保证金，依法应当向上诉人如数返还，并按照中国人民银行同期贷款利率支付相应利息。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，上诉人鼎聚隆公司与上诉人鑫玖鸿源公司双方签订的《物业管理和代理租赁合同》中的租赁厂房因未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，原审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，认定该合同属无效合同，并无不当。上诉人鼎聚隆公司以涉案房产已在房管部门办理租赁备案登记及申报了违法建筑历史遗留问题登记为由，认为本案租赁合同应为有效合同，理据不充分，本院不予采信。
上诉人鑫玖鸿源公司称2014年度其只使用了涉案厂房的一楼和三楼，二楼已退还给上诉人鼎聚隆公司，但双方并未签订书面变更租赁合同的协议，鑫玖鸿源公司又没有将二楼交还给鼎聚隆公司的交接凭证，鼎聚隆公司对此亦不予认可。根据鑫玖鸿源公司交纳租金的收据来看，不足以证明鑫玖鸿源公司已将二楼退还给鼎聚隆公司，理由详见原审判决，本院不再赘述。因此，对于鑫玖鸿源公司关于2014年度只应交纳一、三楼租金，原审判决对租金数额认定有误的主张，本院不予采信。
鑫玖鸿源公司称在其搬走前，在2014年12月8日向鼎聚隆公司出具了35000元的发票，双方所有费用已经结清，但双方并没有已经结清费用的书面协议，因此，本院认为，鑫玖鸿源公司搬离前向鼎聚隆公司支付了35000元属实，但其主张双方已结清所有费用，证据不足，本院不予采信。因此，其主张鼎聚隆公司应向其退还租赁保证金的请求，本院亦不予支持。鼎聚隆公司是否应向其退还租赁保证金，应在双方结清费用后，多退少补。
鼎聚隆公司向鑫玖鸿源公司发出的2014年11、12月收费通知单属于对鑫玖鸿源公司应缴费用的通知，其性质决定了其无须经过水电公司等多方的专业证明，且鑫玖鸿源公司未能向法院提供相反证据证明该收费单上的收据是虚假的，因此原审法院对该证据予以采信，并无不当。而且，该收费单上水、电费及租金的数额与以往鑫玖鸿源公司每月租金及水、电费数额基本吻合，鑫玖鸿源公司自己提供的收据亦只显示其水电费只交到2014年9月份，租金只交到2014年10月份，因此，本院对原审法院的该项事实认定予以维持。原审法院虽然在事实认定阶段，采信了该份证据（详见原审判决第9页第6-10行），但在实体处理阶段却对鼎聚隆公司主张的2014年11月份的水电费25424元的诉讼请求没有支持，实体裁判错误，属于错判，不属于漏判。因此，原审法院事实上对鼎聚隆公司关于2014年11月份的水电费25424元的诉讼请求，进行了审理，只是未支持鼎聚隆公司该项诉讼请求，这与原审法院对该项诉讼请求未作审理、未作裁判的情形并不相同。本院二审对原审判决的该项错误予以纠正，鑫玖鸿源公司应支付鼎聚隆公司2014年11月份的水电费25424元。
由于本案的租赁合同属于无效合同，故鼎聚隆公司要求鑫玖鸿源公司支付两个月的违约金，缺乏合同依据，而且鼎聚隆公司亦未能充分举证证明其损失情况，原审法院判令鑫玖鸿源公司交纳的租赁保证金可先行充抵其欠付鼎聚隆公司的费用，并无不当。充抵后，不足部分，鑫玖鸿源公司仍应向鼎聚隆公司支付。鑫玖鸿源公司应向鼎聚隆公司支付的费用数额为23801元（31877+25424-33500=23801）。
对于鼎聚隆公司主张要求鑫玖鸿源公司支付恢复房屋、设施原状的损失，因证据不充分，本院不予支持。
综上所述，上诉人鑫玖鸿源公司的上诉事实与理由均不成立，其上诉请求本院均不予支持。上诉人鼎聚隆公司的上诉事实与理由部分成立，其上诉请求本院部分予以支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但实体处理判决不当，本院对此予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持广东省深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法地民初字第245号民事判决第一、四项；
二、变更广东省深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法地民初字第245号民事判决第二项为：上诉人深圳市鑫玖鸿源科技有限公司应于本判决生效之日起五日内向上诉人深圳市鼎聚隆物业管理有限公司支付尚欠款项人民币23801元及利息（利息从2014年12月1日起计至本判决确定的还款之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。
三、撤销广东省深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法地民初字第245号民事判决第三项；
四、驳回上诉人深圳市鼎聚隆物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如双方未履行上述金钱给付义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件本诉受理费3008元，由上诉人深圳市鼎聚隆物业管理有限公司负担；反诉受理费1050元，由上诉人深圳市鑫玖鸿源科技有限公司负担。
本案二审案件受理费，由上诉人深圳市鼎聚隆物业管理有限公司负担338元，上诉人深圳市鑫玖鸿源科技有限公司负担938元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 作 洲
审 判 员 柯 云 宗
代理审判员 吴 春 泷
二〇一六年五月二十九日
书 记 员 伍圣权（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（二）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……