辽宁省大连市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）辽02民终7399号
上诉人（原审原告、反诉被告）：大连市至池科贸有限公司，住所地辽宁省大连市甘�子区中华西路6号。
法定代表人：王莉，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李广东，辽宁恒信律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：回丽杰，女，1976年10月26日生，回族，住址辽宁省鞍山市。
委托诉讼代理人：张伟，辽宁圣邦律师事务所律师。
上诉人大连市至池科贸有限公司（以下简称”至池公司”）、上诉人回丽杰因房屋租赁合同纠纷一案，均�服大连市甘井子区人民法院（2016）辽0211民初4079号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
至池公司上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，改判支持上诉人的全部诉讼请求。主要事实和理由：（2015）大民二终字第01654号民事判决令回丽杰支付20%是市中院处理至池公司与多个业户之间租金纠纷的统一标准，而此后的租金根据（2017）辽02民终4183号民事判决，已经认定李臻全额支付2014年之后的租金，故应当采用同一标准处理本案。
回丽杰上诉请求：撤销一审判决第一项、第四项，改判或发回重审。主要事实和理由：一、双方租赁合同已于2014年2月8日终止，合同终止后，回丽杰依法不应承担任何责任。二、一审法院认定回丽杰在2015年8月16日前仍占有使用租赁场地，双方解除合同时间是2015年8月16日是错误的。因为案涉场地毁损严重无法经营，回丽杰不占有案涉场地。在至池公司向回丽杰主张2014年2月8日前租金时，其自认在2014年10月交钥匙（实际交钥匙时间在此之前），其自认与本案请求自相矛盾。至池公司认可在回丽杰不知情的情况下将案涉房屋再次出租，那么就不能以至池公司陈述的日期作为双方�除合同的日期。三、履约保证金43,800元在合同期满后应返还。1、回丽杰向至池公司支付43,800元履约保证金的证据充分。2011年7月6日回丽杰向至池公司支付21,900元保证金，有收款收据。同日过户协议、同年10月9日至池公司出具的原丫丫美容院履约保证金退返说明、同年11月21日霍春霞的保证书、经至池公司确认的霍春霞授权回丽杰收保证金的委托书、2009年2月2日原丫丫美容院交付的21,900元保证金收款收据及霍春霞身份证。前述证据能够证明原丫丫美容院租赁的房屋经至池公司同意租给了回丽杰，至池公司同意原丫丫美容院交付的21,900元保证金由回丽杰收取。2、至池公司应向回丽杰返还43,800元的证据充分。根据（2016）辽02民终1316号民事判决，与本案类型相似的案件中，保证金判令返还。案涉租赁合同第三条约定履约保证金应在合同期满后返还，本案中，回丽杰不存在�约责任，过错在案外人和至池公司，因此应返还。四、本案已超过诉讼时效。根据民法通则，对租金主张权利的诉讼时效是一年，至池公司在2016年主张回丽杰支付2014年2月8日后租金，已超过该时限。
至池公司向一审法院起诉请求：回丽杰立即给付2014年2月9日至2015年8月16日的租金456,575元（30万元÷12个月÷30天=833元/天×548天=456,484元）及相应利息（从2015年8月16日起按中国人民银行同期贷款利率计算）。
回丽杰向一审法院反诉请求：1、至池公司返还43,800元履约保证金及利息（自2016年5月27日起算至付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；2、要求至池公司返还2012年8月1日至2012年11月7日的租金人民币60,756元。
一审法院认定事实：2006年1月，原告与案外人大连华南国际商城有限责任公司（以下简称”华南公司”）签订租赁合同，双方约定：原告租用华南公司商品城4楼东扶梯以东场地供乙方经营使用，租金每半年收�一次，合同期限为从2006年至2016年12月30日。2012年8月1日，华南公司位于大连市甘井子区中华西路6号的商城四层屋面平台简易仓库发生火灾，经大连市公安消防局大公消火认字〔2012〕6号火灾事故认定书认定，起火原因为电缆故障引燃可燃物所致。原告与华南公司因租金和物业费纠纷诉至法院，（2015）大民二终字第01654号民事判决最终认定华南公司应向原告收取的2013年租金减少80%，即原告支付华南公司20%的租金。
2011年7月6日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《大连市至池科贸有限公司”休闲娱乐广场”�赁合同》，约定：”甲方将拥有合法使用权的场地（4楼）面积300平方米的店面出租给乙方，由乙方经营美容服务，租期为2011年7月6日至2014年2月8日，乙方应于本合同签订时向甲方交纳相当于年租金及物业费总额的10%的履约保证金，金额为21,900元。关于租赁费用：租期内租金总额为423,000元，物业费总额为282,000元；租金及物业费的交付方式为：季付，每次提前一个月；租金及物业费交付的具体时间和金额为：2011年7月6日前付84,400元（含21,900元履约保证金）；2011年10月8日前付62,500元；2012年1月8日前、2012年4月8日前、2012年7月8日前、2012年10月8日前各付70,000元；2013年1月8日前、2013年4月8日前、2013年7月8日前、2013年10月8日前各付75,000元。如乙方未能足额按时支付甲方租金、费用，除应如数补缴外，每超期一天，应向甲方承担拖欠租金总额的千分之五的违约金，逾期10天，本合同自动终止。甲方将清除该铺面并留置相应货物等。关于乙方的权利和义务，乙方应按合同约定支付店面租金、履约保证金及相关费用，如乙方迟延支付，甲方有权单方解除合同，履约保证金归甲方所有，如乙方因故需提前终止合同，应提前3个月通知甲方，并经甲方同意。关于不可抗力，在本合同履行期间，发生火灾、动乱及其他不可抗力时间导致合同任何一方不能履行合同时，双方可终止本合同，并免除解除之责任。”由于华南商厦于2012年8月1日发生火灾，至被告租赁的场地被消防队水淹受损。
原告与被�及第三人华南公司就租金及利息问题发生纠纷曾起诉至一审法院。原告请求被告支付2012年11月8日至2014年2月8日的租金及利息。因被告承租房屋在本次火灾事故影响范围内，2015年12月28日，市法院作出（2015）大民二终字第01654号民事判决书，认定被告向原告支付的2012年11月8日起至2014年2月8日租金及物业费减免80%，即被告应支付的租金比例为20%。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，双方均应按照合同约定享有权利并全面履行义务。在案涉租赁合同到期后，被告仍占用租赁场地，原告未提出异议，应视为双方租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，被告应向原告支付租金。原告在本次诉讼中请求被告支付2014年2月9日至2015年8月16日的租金和物业费及利息一节，一审法院认为，原、被告的租赁合同在履行过程中发生火灾，继而双方为租金和物业费问题发生法律纠纷并已诉至一、二审法院，造成租赁合同过期被告仍占有场地的现状，双方均有责任。被告火灾受损后，原告应积极协助被告与华南公司协调相关善后事宜，而不是一味等待被告与华南公司协商、诉讼等方式解决损失赔偿、租金给付问题；原、被告双方均认可自2012年8月1日火灾发生后至今，被告在租赁场地上经营的美容院再未恢复经营，原告作为场地出租人应向被告了解其是否继续经营，商讨恢复经营或解除合同事宜，而不能静等租期已过，获取租金利益，原告未采取适当措施致使损失扩大，应负有主要责任。被告在火灾发生后无继续租赁原告场地意愿，应及时告知原告解除合同，并将房屋交付原告，不至于案涉场地闲置，扩大损失的发生；另外，双方虽在法院诉讼过程中租赁合同过期，但被告也可以采取公证、证据保全等程序将装修及损失情况予以固定，而不是采取占用案涉场地，不向原告交钥匙方式等待损害赔偿纠纷的解决，故被告应承担相应责任。根据（2015）大民二终字第01654号民事判决作出认定，2014年2月9日至2015年8月16日，被告应向原告支付正常租金和物业费的20%即456,575元×20%﹦91,315元。
关于双方租赁合同解除的时间。由于火灾后被告一直占用租赁场地并未与原告解除合同，交接退租，故合同解除时间应以原告自行收回的时间2015年8月16日为准。被告此节辩称，其称已将房屋钥匙交给原告，但其陈述前后不一致，且被告未提供相关证据，（2015）大民二终字第01654号租赁合同案已对被告的此节辩称不予支持，故对此节不予考虑。
关于被告主张原告的诉讼请求已超过诉讼时效。一审法院认为，双方关于租金纠纷发生后直至2015年12月28日（2015）大民二终字第01654号民事判决，原告均在主张权利，故原告的主张并未超过诉讼时效。
被告的反诉请求中，关于被告要求原告返还履约保证金一节，由于被告在租金交付方面存在违约，根据合同中被告（乙方）权利义务规定7.1条”......被告未按通知规定全额交纳应交款项的，甲方有权单方解除合同，履约保证金归甲方所有”，首先，被告未提供原告的关于履约保证金收款收据，无法证实被告主张的数额；其次，被告未按合同规定及时交纳租金和物业费已构成违约，故被告的此项请求，不予支持。
关于被告要求原告退还2012年8月1日至2012年11月7日租金60,756元一节，经查，（2015）大民二终字第01654号民事判决，认定被告向原告支付的2012年11月8日起至2014年2月8日租金及物业费减免80%，即被告应支付的租金比例为20%。被告上述请求在此期间，故原告应收取被告2012年8月1日至2012年11月7日租金60,756元×20%，即12,151.20元，其余48,604.80元应予退还被告。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百二十二条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、自判决发生法律效力之日起十日内，被告回丽杰给付原告大连市至池科贸有限公司2014年2月9日至2015年8月16日的租金共计91,315元及利息（自2015年8月16日起至给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；二、自判决发生法律效力之日起十日内，原告（反诉被告）大连市至池科贸有限公司返还被告（反诉原告）回丽杰2012年8月1日至2012年11月7日已交的部分租金48,604.80元。上述两项，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。三、驳回原告大连市至池科贸有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）回丽杰的其�反诉请求。本诉案件受理费人民币8,150元，其他诉讼费50元，合计人民币8,200元（原告已预付），由原告承担6,117元，由被告承担2,083元；反诉费人民币2,390元（被告已预交），由原告承担1,375元，被告承担1,015元。
二审中，虽然回丽杰提交另案（2015）大民二终字第01654号案件于2015年11月5日的二审庭审笔录，拟证明至池公司曾自认2014年10月收到案涉房屋，但该证据已在一审庭审时质证了，不属于二审新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院补充查明：案涉租赁合同第3.3条约定，除本合同另有约定外，乙方（回丽杰，下同）缴纳的履约保证金于本合同期满三个月以后，在乙方依本合同规定履行所有义务并扣除乙方应向甲方（至池公司，下同）缴纳的费用（包括第12.5条售后服务保证金）后，余额退还乙方（不计利息）。第4.4年约定，2012年2月9日至2013年2月8日期间的租金及物业费为28万元，2013年2月9日至2014年2月8日为30万元。
2011年7月6日，至池公司、回丽杰与案外人霍春霞共同签署过户协议约定，霍春霞将其租赁的房屋转让给回丽杰使用及经营，期间为2011年7月6日至2014年2月8日止。原霍春霞缴纳的履约保证金合同期满后三个月后，在霍春霞依合同规定履行所有义务并扣除其应缴纳费用后，余额退还给霍春霞。同年10月21日，霍春霞向至池公司出具委托授权书载明，霍春霞（丫丫美容院法定代表人）将其交纳的履约保证书返还事宜交给回丽杰办理且回丽杰可以签收履约保证金，至池公司在该委托授权书上盖章确认。另，2009年2月2日，至池公司收到原丫丫美容院交纳的履约保证金21,900元，至池公司在该收据上加盖财务专用章。
在（2015）大民二终字第01654号案件的二审审理过程中，案外人华南公司称其与回丽杰之间的（2013）甘民初字第4146号民事调解载明的”租金损失69,999元”是指从2012年8月1日起算的三个月租金，回丽杰对此予以认可，只是称”现在没有收到，没有实际给付完毕”。且至池公司当庭陈述”......我打电话给回丽杰，回丽杰说她也不想干了，大约是2014年10月份，如果说不干的话把钥匙交给我，写一个交接手续，她说让对象过来，她对象把钥�给我了，但是没有给我写书面手续，现在案涉房屋是我们自己在使用并重新装修。””......2014年10月份，回丽杰对象将钥匙交给至池公司的法定代表人”。在该次庭审中，至池公司的法定代表人王莉到庭参加诉讼。
在二审审理期间，至池公司认可案外人霍春霞租赁的房屋即为案涉回丽杰租赁的房屋，是霍春霞转租给回丽杰的。至池公司和回丽杰均认可案涉房屋的履约保证金共43,800元，其中21,900元是回丽杰实际交纳的，另21,900元是霍春霞抵顶回丽杰的。
本院确认上述事实有租赁合同、过户协议、委托授权书、收据、（2015）大民二终字第01654号案件询问笔录及庭审笔录、二审询问笔录等在案为凭，业经本院审查，可以采信。
本院认为，依据已查明的事实，案涉租赁合同约定租期已于2014年2月8日届满且生效法律文书已判令回丽杰向至池公司给付2012年11月8日至2014年2月8日欠付租金的20%。现双方当事人在本案中争议焦点问题有二：一是回丽杰是否应向至池公司给付合同期满（2014年2月8日）后的租金、利息以及给付标准；二是至池公司应否向回丽杰返还履约保证金43,800元。
针对第一个焦点问题，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条”租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”案涉租赁合同约定租期截至2014年2月8日，双方均未提供充分证据证明在该租期届满后何时交接案涉房屋，故应当认定该租期届满后双方之间系不定期租赁合同法律关系。虽然生效的（2015）大民二终字第01654号民事判决认定案涉租赁合同租期范围内的租金按20%比例给付，但回丽杰主张此后的租金亦应按照该比例进行支付，没有事实和法律依据。此外，鉴于至池公司在（2015）大民二终字第01654号案件的二审审理过程中曾当庭陈述2014年10月份回丽杰向其交付案涉房屋钥匙，且在本案审理过程中，至池公司又未能提供证据证明该陈述是错误的或实际交房时间是2015年8月16日，故一审判决以2015年8月16日作为计算租金的截止时间，有失妥当，应以2014年10月份为截止时间。据此，回丽杰应向至池公司给付2014年2月9日至2014年10月31日期间租金为220,745元（30万元÷12个月÷30天=833元/天×265天），并自2016年4月26日（本案一审立案时间）起按中国人民银行同期贷款利率计付利息。
针对第二个焦点问题，本院认为，依据已查明的事实,至池公司和回丽杰均认可案涉房屋共有履约保证金43，800元，除有回丽杰自己交纳的21,900元外，还有原承租人霍春霞授权回丽杰办理退还的21,900元。案涉租赁合同第3.3条约定履约保证金在合同期满三个月后扣除相关费用后返还。而案涉租赁合同约定租赁期限截至2014年2月8日早已届满，且生效的（2015）大民二终字第01654号民事判决依据公平原则及实际情况认定双方按比例分担租赁期间内的租金和物业费，即该生效法律文书认定回丽杰和至池公司在合同履行过程中均存在瑕疵，不是一方原因才造成案涉租赁合同未能依约正常履行。因此，遵循公平原�和诚实信用原则，至池公司理应将案涉房屋履约保证金43,800元返还给回丽杰。至于回丽杰反诉主张给付履约保证金利息一节，本院认为，案涉租赁合同明确约定履约保证金余额退还不计利息，故回丽杰的此项反诉请求，本院不予支持。
至于至池公司上诉主张不应退还已向回丽杰收取的2012年8月1日至2012年11月7日期间租金等款项一节，本院认为,在回丽杰与华南商城之间的（2013）甘民初字第4146号民事调解书中已载明华南商城向回丽杰赔偿租金损失69,999元，回丽杰和华南商城均认可该租金损失即为自2012年8月1日起三个月租金，则应截至2012年11月1日。也就是说，2012年8月1日火灾发生后三个月租金，华南商城已经赔偿给回丽杰了，回丽杰再次向至池公司主张退还此期间租金60,756元，已无事实和法律依据。因此，一审判决令至池公司向回丽杰退还48,604.8元，有失妥当，本院予以纠正。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销大连市甘井子区人民法院（2016）辽0211民初4079号民事判决第二项、第三项、第四项；
三、变更大连市甘井子区人民法院（2016）辽0211民初4079号民事判决第一项为：自本判决发生法律效力之日起十日内，回丽杰给付大连市至池科贸有限公司2014年2月9日至2014年10月31日的租金共计220,745元及利息（自2016年4月26日起至给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；
四、大连市至池科贸有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还回丽杰履约保证金43,800元；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。
五、驳回大连市至池科贸有限公司的其他诉讼请求；
六、驳回回丽杰的其他反诉请求。
一审案件受理费8150元，其他诉讼费50元，合计8200元，由大连市至池科贸有限公司负担4235元，由回丽杰负担3965元，反诉费2390元，由回丽杰负担1389元，由大连市至池科贸有限公司负担1001元；�审案件受理费10,590元(大连市至池科贸有限公司预交7492元，回丽杰预交3098元)，由大连市至池科贸有限公司负担5236元,由回丽杰负担5354元。
本判决为终审判决。
审判长霍宏
审判员刘小南
审判员张钱
二○一七年十二月一日
书记员王丽秋