河南省漯河市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫11民终352号
上诉人（原审第三人）：李伟，男，汉族，1978年11月6日出生，住漯河市郾城区。
委托诉讼代理人：张向阳，河南汇星律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：金艳，女，汉族，1984年8月10日出生，住漯河市召陵区。
委托诉讼代理人：陈战营，河南许慎律师事务所律师。
原审被告：临颍县农村信用合作联社。住所地：漯河市临颍县迎宾路***号。
法定代表人：游保金，该社理事长。
委托代理人：胡亚萍，河南信鼎律师事务所律师。
上诉人李伟因与被上诉人金艳、原审被告临颍县农村信用合作联社（以下简称临颍信用社）租赁合同纠纷一案，李伟与金艳均不服源汇区人民法院（2014）源民三初字第310号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月28日作出（2015）漯民四终字第1949民事裁定，撤销原判决，将该案发回重审，源汇区人民法院重审后，于2016年9月5日作出（2016）豫1102民初464号民事判决，李伟仍不服，向本院提起上诉。本院于2017年1月19日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人李伟的委托诉讼代理人张向阳，被上诉人金艳的委托诉讼代理人陈战营、原审被告临颍信用社的委托诉讼代理人胡亚萍到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
上诉人李伟上诉请求：撤销（2016）豫1102民初464号民事判决，依法改判不支持装修损失，对宾馆营运和物品损失公正裁决。事实与理由：1、宾馆物品及装修损失与其他如利润损失，是不同性质的诉讼，一审不应将金艳的多项诉求合并审理。2、一审依据《评估报告》对金艳诉讼进行赔偿缺乏事实及法律依据。3、一审在对待原审被告撤诉的问题上，存在程序不当及临颍信用社赔偿款未折抵金艳损失的错误。综上，请求二审判如所请。
金艳答辩称，一审判决公正合法。1、上诉人李伟的行为即违反租赁合同，又实施了侵权行为，金艳要求李伟承担违反租赁合同的责任，合情合理合法。2、金艳的损失是鉴定评估机构作出的，法院应当予以认定。3、李伟违法处置金艳宾馆物品，其有义务采取措施进行保管，在金艳没有接收该物品的情况下，物品损失责任应当由李伟承担。4、金艳与临颍信用社达成的协议是对自己权利的处分，且一审法院并未准许对临颍信用社撤诉，该协议符合法律规定。综上，请求驳回上诉，维持原判。
临颍信用社答辩称：一审对调解书的认定并无不当，请求法院依法裁判。
金艳向一审法院起诉请求：判令被告及第三人赔偿原告装修、物品、及经营利润损失共计541808元并承担诉讼费用。
一审法院认定事实：案外人潘根套租赁李国军所有的位于漯河市区嵩山路676号2楼至5楼24间房屋开办了漯河市双龙军祥旅社，约定上述房屋由原告金艳租赁经营，年租金82000元，每年3月20日前提前一个月交清全年租金，前3年房租不涨，3年后房租随行就市，租赁期限至2015年3月20日，租赁合同还约定了权利、义务等事项。之后上述房屋的所有权人李国军授权的委托代理人袁志强又与原告金艳签订房屋租赁补充协议，确认上述租赁合同并在原合同上签名按印。原告金艳承租上述房屋后，重新投资对房屋进行了装修并购置相关电器等物品，继续以均军祥旅社、军祥宾馆的名义进行经营，并以潘根套名义办理营业执照及消防许可，但未以自己的名义办理相关手续，仅在2011年8月办理纳税人为万客聚宾馆的临时税务登记证。2014年1月房屋所有权人李国军因欠被告临颍信用社贷款，将该房屋抵债给了临颍信用社并办理了房屋过户登记。2014年4月11日，原告金艳向临颍信用社交纳了2014年3月20日至2015年3月20日的房屋租金92000元，但未另签租赁合同。2014年5月临颍信用社委托河南鼎信拍卖有限公司拍卖上述房屋，本案第三人李伟委托卢伟竞买并于2014年5月17日以6000000元拍卖成交，2014年5月27日，临颍信用社与李伟、河南鼎信拍卖有限公司三方签订了房屋交接清单，并将房屋所有权证、土地使用证、房屋承租人（侯进伟、黄东亮、金艳）的房屋租赁合同交付给了李伟。李伟在接收房屋并办理房屋所有权登记后便要求原告金艳等承租人搬出，金艳等承租人以租赁合同未到期为由拒绝搬出，双方发生争执，2014年9月5日，李伟派人将金艳开办宾馆内的所有物拆除并搬出，堆放在房屋前空地上，物品现已经下落不明。原告金艳报警后公安机关以双方属于经济纠纷为由不予处理，建议到法院处理。本案在原一审审理过程中，原告金艳对宾馆的装修、价值、电器等物品损失及2014年8月20日至2015年3月20日的营业损失进行价格评估。经本院委托漯河市鑫诚价格事务所有限公司评估，评估意见为价格评估基准日2014年12月22日房屋装修恢复原状价值为323600元、宾馆物品电器、床、床上用品等损失价值为55220元、2014年8月20日至2015年3月20日营业损失为162988元。本次庭审中，2016年5月11日，漯河市鑫诚价格事务所有限公司对上述评估意见进行补充说明：1、“评估基准日恢复原状的价值”是指2014年12月22日贵院委托之日评估标的拆除时物品当时的现有价值。2、大额物品价格的评估价值依据漯河市源汇区雅艺轩字画装裱店提供的证明为准。（附证明材料复印件）3、宾馆入住率70%是以我公司评估人员多年实际工作经验及考虑其宾馆所处地理位置、交通便利程度、客源人流量及周边相类似宾馆调查咨询确定。另查明：在诉讼过程中，2016年8月15日，原告金艳和被告临颍信用社达成调解意见，被告临颍信用社自愿一次性支付原告92000元以补偿其损失，剩余损失有乙方向第三人李伟主张；原告自愿撤回对被告临颍信用社的起诉，并保证就此事不再以任何形式理由再提要求等。以上事实，有双方当事人的陈述、租赁合同及票据、证人证言、公安机关调查笔录、评估意见书及补充说明等在卷佐证。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护；合同当事人应当按照合同的约定，全面履行自己的义务；《合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”本案中原告金艳通过潘根奎租赁李国军的房屋经营宾馆，双方签订有租赁合同，形成合法的租赁关系。李国军将房屋转让给被告临颍信用社，因租赁期限未到期，临颍信用社收取了金艳2014年3月20日至2015年3月20日全部租赁费92000元，所以原告金艳与被告临颍信用社形成合法的租赁合同关系。被告临颍信用社通过拍卖方式将房屋转让给本案第三人李伟，李伟对该房屋存在租赁合同未到期的事实是明知的，所以原租赁合同仍对转让后的房屋所有权人李伟产生法律约束力。李伟在租赁合同未到期情况下却强行将原告金艳租赁房屋内财产拆除、搬出，违反了合同应尽的义务，应当承担违约责任，应当对原告金艳的经济损失承担赔偿责任。原告主张的装修损失323600元，按照评估结论意见书及补充说明，“评估基准日恢复原状的价值”是法院委托之日评估标的拆除时物品当时的现有价值即折旧后现有价值，即是基准日装修的残值损失。关于原告金艳酒店内电器等物品损失55220元，其中名人字画，因无原件参评，原告证据不足，待完善证据后另行主张，法院暂无法认定；其余能认定的为28720元；装修损失323600元、货损28720元及营业损失162988元以上共计515308元.当事人一方因另一方违反合同受到损失的，应当及时采取措施防止损失的扩大；没有及时采取措施致使损失扩大的，无权就扩大的损失要求赔偿。原告在已经知道自己的利益已被侵犯的情况下，没有及时采取措施防止损失的扩大，听之任之，致使损失的扩大，有过错责任，原告当承担50%的责任。第三人李伟承担50%的赔偿责任即515308元×50%=257654元，2016年8月15日，原告金艳和被告临颍信用社达成调解意见中“原告自愿撤回对被告临颍信用社的起诉”无法律依据，法院不予支持。但是双方达成调解意向且履行完毕，属当事人自由处分权，法院予以确认。判决：一、第三人李伟于本判决生效后十日内赔偿原告金艳经济损失人民币257654元；二、驳回原告金艳其他诉讼请求。本案诉讼费9220元、鉴定费8000元共计17220元，由被告李伟和原告金艳各自负担8610元。
本院二审期间，当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。
本院根据双方当事人二审诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：1、金艳一审的诉求能否合并主张；2、评估报告内容能否作为认定案件事实的证据；3、信用社的赔偿款是否应当折抵金艳损失及一审对待金艳撤诉问题上是否有误。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，赔偿损失额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。本案中，金艳起诉请求均系因临颍县信用社及李伟违反租赁合同义务而产生的损失，故一审法院对金艳诉求合并审理，并无不当。对于漯河市鑫诚价格事务所有限公司出具的评估报告，因评估公司具有相应资质，评估程序合法，且对于评估报告中当事人异议的内容在本案重审时，已经进行了明确补充说明。因此，该评估报告能够作为认定案件事实的依据。
对于信用社的赔偿款是否应当折抵金艳损失及一审对待金艳撤诉问题上是否有误的问题。本案中，根据评估报告所确认的金艳损失共计515308元，因2016年8月15日，金艳和临颍信用社达成调解意见，临颍信用社自愿一次性支付金艳92000元以补偿其损失，剩余损失有乙方向第三人李伟主张；金艳自愿撤回对临颍信用社的起诉，并保证就此事不再以任何形式理由再提要求。故该92000元应当从金艳的损失总额内予以扣除，一审判决未予扣除，本院予以纠正，李伟应当承担的赔偿责任数额为211654元（515308元-92000元）×50%。对于金艳撤回对临颍信用社的起诉的问题，因一审并未准许其请求，仅仅是确认了双方的调解意见，对于调解内容，也不违反法律禁止性规定和违背当事人自愿原则，一审判决确认该调解内容亦无不当。
综上所述，一审判决认定部分事实不清，实体处理有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
维持源汇区人民法院（2016）豫1102民初464号民事判决第二项及诉讼费负担部分；
撤销源汇区人民法院（2016）豫1102民初464号民事判决第一项；
李伟于本判决生效后十日内赔偿金艳经济损失人民币211654元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费5165元，由上诉人李伟负担5000元，被上诉人金艳负担165元。
本判决为终审判决。
审判长 付春香
审判员 林晓光
审判员 翟朝飞
二〇一七年二月二十八日
书记员 张俊霞