黑龙江省大庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑06民终1712号
上诉人（原审被告）：丁贵江，男，汉族。
上诉人（原审被告）：马德兰，女，汉族。
二上诉人共同委托诉讼代理人：赵宇，黑龙江中庆律师事务所律师。
二上诉人共同委托诉讼代理人：梅慧，黑龙江中庆律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吴琼，男，汉族。
上诉人丁贵江、马德兰因与被上诉人吴琼房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省大庆市大同区人民法院（2017）黑0606民初149号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人丁贵江、马德兰、被上诉人吴琼均到庭参加了法庭调查。本案现已审理终结。
丁贵江、马德兰上诉请求：一、请求撤销黑龙江省大同区人民法院（2017）黑0606民初149号民事判决第一项，依法改判上诉人不承担违约责任。二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实不清，适用法律错误。1.上诉人提出不想继续履行买卖合同后，希望将定金退回被上诉人，被上诉人完全同意上了上诉人的要求，口头达成了终止房屋买卖合同，口头合同约定：上诉人有义务退回被上诉人4万元，不追究上诉人违约责任，因此定金4万元转变为普通债权，不适用担保的规定，上诉人已经履行返还了4万元的义务，被上诉人也向上诉人出具了收条，因此《售房合同协议书》已经因双方口头约定终止，上诉人不应该再承担违约责任。2.被上诉人向上诉人出具收条，其性质是一份终止合同。被上诉人向上诉人出具收条，是以信赖利益为前提的，即被上诉人口头同意不追究上诉人违约责任，而且被上诉人在出具收条时，并没有提出异议，应当视为放弃权利，后被上诉人返回追究上诉人的违约责任，上诉人应当举证。3.上诉人丁贵江属于无民事行为能力人，马德兰既非丁贵江的法定监护人，又非房屋共有人，上诉人的房屋买卖属于无权处分。（1）丁贵江于2014年5月份在大庆油田总院确诊为脑梗，有认知障碍，虽未向法院提交过申请确定为无民事行为能力人，但符合无民事行为能力人的条件，签订合同时并不是其真实的意思表示，因此签订的合同是无效的。（2）马德兰不是丁贵江的法定监护人，丁贵江前妻于1990年去世后，其继承人丁贵江、丁川、丁云并未对遗产进行分割，该房屋的实际共有人为丁贵江、丁川、丁云，上诉人马德兰没有权限，基于上述两点原因，马德兰签字的行为，是没有任何法律效力的。二、上诉人客观上有无法继续履行房屋买卖合同的事由。丁贵江签订房屋买卖合同后突然发病，马德兰照顾丁贵江，导致上诉人无法搬离房屋，也不能确定丁贵江病情什么时候能好转。
吴琼辩称，一、我方并没有放弃不追究违约责任，也并没有与上诉人口头协商过免除其责任问题，2017年1月15日签订购房合同一个月后，上诉人称不想继续履行合同，双方多次协商未果，我方才收回定金，但收回定金并不代表我方放弃追究其违约责任。二、在买卖合同中有约定定金条款，上诉人应当按照合同约定赔偿我方。三、上诉人丁贵江说其不具备民事责任人，是狡辩，双方在协商买卖房屋时，丁贵江意思表示清晰，严守价格不变，具备民事行为能力。我方认为一审判决正确，要求维持原判。
吴琼向一审法院起诉请求：1.解除与丁贵江、马德兰之间的购房合同；2.要求丁贵江、马德兰给付违约金40,000元，并赔偿其他损失；3.诉讼费由丁贵江、马德兰承担。
一审法院认定的事实：经审理查明，2017年1月15日，吴琼与丁贵江、马德兰签订了房屋买卖合同协议书，协议约定丁贵江、马德兰将位于大庆市大同区林源镇4-5号楼4单元102室的楼房以240,000元的价格出卖给吴琼，并约定了一倍定金的违约金，但丁贵江、马德兰出具的收据上署订金，结合双方当事人意思该40,000元应为定金。协议签订后当日付给丁贵江、马德兰定金40,000元，因丁贵江、马德兰拒绝继续履行双方签订的房屋买卖合同，吴琼于2017年2月3日从丁贵江、马德兰处取回了40,000元的定金，但丁贵江、马德兰拒绝给付违约金，拒绝赔偿吴琼损失。另查，双方签订的房屋买卖合同之房屋为林源镇最早的福利性分房，1990年之前由丁贵江及其前妻赵成华共有，1990年去世后对遗产（该房屋）并未分割，1993年丁贵江与马德兰结婚，婚后共同居住在该房屋中。2000年林源炼油厂房改后向丁贵江颁发了房产证书。吴琼与丁贵江、马德兰签订房屋买卖合同时，丁贵江、马德兰向吴琼释明该房屋为其二人所有并称已和子女商量过。一审法院认为，1990年丁贵江前妻赵成华去世后，并未对遗产（该房屋）进行分割，该房屋部分产权实际为丁贵江享有，部分产权实际为丁贵江与前妻婚生子女丁川所享有，马德兰不是该房屋的共有人，丁贵江、马德兰对该房屋的处分为无权处分。虽然签订房屋买卖合同协议书时丁贵江、马德兰向吴琼隐瞒了无权处分的事实，但吴琼基于房产证书上产权人为丁贵江及丁贵江、马德兰系夫妻关系的认知，有理由相信丁贵江、马德兰为该房屋共有人，签订房屋买卖合同时吴琼为善意，一审法院认为该房屋买卖合同有效。丁贵江、马德兰拒绝履行向吴琼出售该房屋的行为构成违约，双方约定的违约金合法有效，对吴琼主张丁贵江、马德兰给付违约金40,000元的请求予以支持。吴琼主张丁贵江、马德兰赔偿因其二人违约造成的实际损失无确切根据，亦无证据佐证其实际受损的范围，对吴琼主张丁贵江、马德兰赔偿损失的请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：一、解除吴琼与丁贵江、马德兰签订的房屋买卖合同；二、丁贵江、马德兰自本判决生效后15日内给付吴琼违约金40,000元；三、驳回吴琼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费400元，由丁贵江负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷,吴琼与丁贵江、马德兰签订的《售房合同协议书》，意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，现吴琼履行了给付定金40,000元的合同义务，丁贵江、马德兰违约不能继续履行合同，应当按照合同约定，依法承担相应法律责任，故吴琼要求丁贵江、马德兰按照定金罚则给付40,000元赔偿，符合法律规定，一审认定正确，应予维持。关于吴琼主张40,000元赔偿的性质问题，本院认为，根据双方合同第三条约定，“甲乙双方同意，本合同生效后，除人力不可抗拒的因素外，甲乙双方如有一方违约导致买卖不成立，将赔偿对方定金的一倍”，吴琼主张的40,000元赔偿应当是定金赔偿，且吴琼在二审答辩中亦明确表示，其主张40,000元赔偿的依据是《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国担保法》中关于定金约定的有关规定，故吴琼主张的是定金赔偿，非一般合同违约责任，一审认定不准确，予以纠正。关于丁贵江、马德兰提出的与吴琼口头协商免除其4万元给付责任并出具收条的主张，本院认为，吴琼对该主张不予认可，丁贵江、马德兰仅向法院口头陈述其主张，并未对该主张提供充分证据予以证明，且吴琼向其出具的收条仅能证明上诉人返还吴琼40,000元的事实，不能证明吴琼免除其相关法律责任，故该主张无事实与法律依据，本院不予支持。关于上诉人提出的丁贵江为无民事行为能力人的主张，本院认为，上诉人在一审中提交的门诊病志仅能证明丁贵江的相关病情，并不能证明其与吴琼签订合同时及现在的民事行为能力情况，故上诉人的该项主张本院不予支持。综上所述，上诉人丁贵江、马德兰的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费800元，由上诉人丁贵江、马德兰负担。
本判决为终审判决。
审判长 周铁峰
审判员 杨社娟
审判员 齐少游
二〇一七年八月二十三日
书记员 赵 博
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。