广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中一法沙民一初字第345号
原告（反诉被告）：史新辉，男，1970年9月22日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。
委托代理人：罗春宝、张博洋，广东中亿律师事务所律师。
被告（反诉原告）：刘祖萍，女，1979年11月30日出生，汉族，住重庆市荣昌县。
被告（反诉原告）：刘洋建，男，1976年3月6日出生，汉族，住重庆市荣昌县。
两被告的共同委托代理人：陈素然，广东衡德律师事务所律师。
原告（反诉被告）史新辉诉被告（反诉原告）刘祖萍、刘洋建房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月13日受理后，依法由代理审判员刘敏娟适用简易程序独任审判，于2014年5月7日公开开庭进行了审理。原告史新辉的委托代理人张博洋，被告刘祖萍、刘洋建及其共同委托代理人陈素然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告史新辉诉称：2013年1月29日，原告与两被告签订《富华道＊号公寓房屋买卖合同》，约定两被告向原告购买中山市西区富华道＊号西苑广场＊15房，总价款310000元。原告为其办理了过户手续后，被告却未及时支付50400元购房余款。原告多次发出书面通知，被告均不予理睬。故提起诉讼，请求法院判令两被告：1.向原告支付购房款50400元及利息（自2013年9月25日起至法院判决给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率4倍计算）；2.承担本案诉讼费用。庭审中，原告变更利息的起算时间：从2013年10月13日起至法院判决给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率4倍计算。
原告史新辉为支持其诉讼请求在举证期限内提交证据如下：1.见证书、增名申请、课税申明；2.收据3份；3.快递单；4.过户、收楼通知；5.中山市富华道＊号西苑广场富荣阁过户、收楼需交费用；6.土地证、房产证。
被告刘祖萍、刘洋建共同答辩并反诉称：被告在中山市西区富华道＊号20楼买了一间旧房翻新的酒店式公寓，购房时发展商承诺19-23楼的房屋首两年包租，每月租金2100元，两年返租50400元，返租金可在购房款31万元中一次性扣减，返租的事情19-23楼的业主均是知道的。2013年国家规定没买社保满一年的购房银行不发放贷款，但买房时发展商没有告知该情况，导致被告无法贷款而另向他人借款支付购房款。另外，购房时原告的销售人员向被告展示样板房（现原告所称的＊17号房），双方约定以该样板房作为商品房交付的标准，在签订合同并支付完房款后，2013年9月原告要求被告接收原告所称的第＊15号房，但该房与样板房相比，面积少了3.5平方米左右，原告明显违约，且原告在销售过程隐瞒真相，回避事实，欺骗被告，故此被告提起反诉请求判令原告：1.赔偿被告商品房面积损失35000元；2.向被告增加赔偿损失40000元；3.承担本案诉讼费用。
被告刘祖萍、刘洋建就其辩解及反诉在举证期限内向法院提交的证据有：1.照片；2.录音两份；3.网页资料。
原告史新辉对被告刘祖萍、刘洋建的反诉辩称：1.关于返租的问题，原告确实是与部分买房人之间有返租协议。本案如果存在返租协议，请被告举证；2.关于被告称看房和实际交付房屋不一致的情况，也请被告举证。
原告史新辉其辩解在举证期限内没有向法院院提交证据。
经审理查明：2013年1月29日，史新辉为出售人（甲方）与刘祖萍为认购方（乙方）签订房屋买卖合同，合同约定：乙方认购座落于中山市西区富华道＊号西苑广场富荣阁＊15房的房地产［房产证号：粤房地权证中府字第01120189**号，土地证号：中府国用（2012）第20010**号］，该房建筑面积30.69平方米，房价为310000元；乙方在合同签订之日支付首期款155000元，余款155000元由乙方向银行办理按揭贷款支付；其中合同第五条逾期付款违约责任约定：乙方未能按合同约定向甲方支付相应房屋价款或是迟延办理相关手续导致相应付款延迟的，按逾期时间，分别作如下处理（不作累加）：1……2.逾期超过15天后，出卖方有权单方面不经通知解除契约，买方将房屋退还出卖方，并按本契约第三条约定房屋总价的30%向出卖方支付违约金，买方要求继续履行契约的，经出卖方同意，自本契约第四条的相应房屋价款应付期限之第二天起，至出卖方实际收到逾期相应房屋价款之日止，每逾期一天，买受方按天向出卖方支付本契约第三条约定房屋价款千分之一的违约金，契约继续履行。等等。在合同下方附有购房须，其中第二条按揭须知第6项标注为“银行还款存折及申请人半年以上的存款流水账单复印件，一年社保和当地纳税证明”。合同另附附件一交楼标准、附件二户型示意图。其中附件二中编号15的位置打了“V”的标记，在右下角写有“本次交易标的为20层15号房产”，原、被告均在上面签名捺印。同日，上述合同经广东香山律师事务所律师庄建发见证，并出具（2013）香山律见富字第0070号见证书。2013年9月24日，刘祖萍出具增名申请称：“本人刘祖萍身份证号码：51342419791130＊＊＊＊于2013年01月29日购买富华道＊号富荣阁2015房，现自愿将房屋产权上增加刘洋建，身份证号码51023119760306＊＊＊＊，增名一切事宜由刘祖萍和刘洋建协商达成协议，史新辉先生按原购买人的要求将富华道＊号富荣阁2015的房产过户到刘洋建、刘祖萍名下，如有任何问题与史新辉先生无关，原合同的义务仍由本人承担连带履行义务。”刘祖萍及刘洋建分别在原购买人栏及增名人样上签名捺印。刘祖萍于2012年12月19日支付了涉案房产定金20000元、2013年1月29日支付了首期房款135000元、2013年9月24日又支付了104600元购房款，至此，刘祖萍、刘洋建合共支付购房款259600元给史新辉。
2013年10月12日，史新辉将涉案房过户到刘祖萍、刘洋建名下，并领取了新的房地产权证［土地证号：粤房地权证中府字第02130727＊＊、02130727**号，土地证号：中府国用（2013）第易20043**号］。史新辉通知刘祖萍、刘洋建办理收楼手续，刘祖萍、刘洋建以涉案房与其所购房产不一致而拒办收楼手续，双方经协商不成，史新辉遂提起诉讼，主张前实体权利。刘祖萍、刘洋建在应诉后提出前述反诉主张。
另查：涉案房产原登记在史新辉名下，原房产证号为粤房地权证中府字第01120189**号，原土地证号为中府国用（2012）第20010**号，史新辉于2012年12月17日取得该房地产的所有权。
本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。本案的房屋买卖合同系史新辉与刘祖萍、刘洋建在平等自愿基础上基于真实意思表示签订的，且未违反法律、行政法规强制性规定，该合同合法有效，对双方均产生拘束力。
双方当事人在合同中约定涉案房屋的购房款为310000元，庭审中，刘祖萍、刘洋建确认实际支付了购房款259600元，但主张余款50400元以双方所签订的返租协议中的两年租金予以抵扣，史新辉对双方之间有签订返租协议予以否认，因刘祖萍、刘洋建没有提供证据证明双方之间有签订返租协，根据《最高人民法院关于民事诉讼证的若干规定》第二条的规定，本院对此辩解不予采信。史新辉主张刘祖萍、刘洋建支付购房款50400元，理据充分，本院予以支持。史新辉主张按所欠的购房款从领取房产之次日（即2013年10月13日）起按中国人民银行同期同类贷款利率4倍计算利息，根据双方的合同约定，刘祖萍、刘洋建逾期付款超过15天的，刘祖萍、刘洋建应以约定的房屋价款按每日千分之一向史新辉支付违约金，该利息实际为违约金，史新辉主动调低违约金的计算方式，未损害他人合法权益，符合法律规定，应予准许。
刘祖萍、刘洋建主张史新辉在出售房屋的过程中存在欺诈行为。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第68条规定：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。”本案中，刘祖萍、刘洋建称到其收楼时才知道实际交付的房屋与其购房时所看的样板房不是同一间房屋，且存在面积差异。根据一般的生活经验，一般人购买房屋属于重大生活开支，都会经过慎重考虑才作出购买的决定。从双方所签订的房屋买卖合同及其附件、收款收据等反映，房屋买卖合同指向的均是涉案房产，即富华道＊号富荣阁＊15房；关于面积的差异，合同明确约定房屋的建筑面积为30.69平方米，与新的房地产权证上显示的面积一致，刘祖萍、刘洋建没有提供证据证明其购买的房屋的面积为34.10平方米。刘祖萍、刘洋建并没有提供证据证明史新辉在出售房屋过程中有上述欺诈的行为，故本院对此辩解不予采纳。同理，刘祖萍、刘洋建的反诉请求本院也不予支持。
综上，史新辉的诉讼请求理据充分，本院予以支持。刘祖萍、刘洋建的反诉请求，缺乏事实依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告刘祖萍、刘洋建于本判决生效之日起七日向原告史新辉支付购房款50400元及违约金（违约金计算方式：以50400元为计算基数，从2013年10月13日起至本院确定给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率4倍计算）；
二、驳回被告刘祖萍、刘洋建的反诉请求；
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1185元，减半收取593元（原告史新辉已预交），由被告刘祖萍、刘洋建负担（被告刘祖萍、刘洋建于判决生效之日起七日内向本院交纳）；反诉案件受理费838元（被告刘祖萍、刘洋建已预交），由被告刘祖萍、刘洋建负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
代理审判员 刘敏娟
二〇一四年五月三十日
书 记 员 杨健明