山东省青岛市市北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）北民初字第1508号
原告修倩，女，1973年10月2日出生，汉族，住青岛市。
被告徐延进，男，1966年7月31日出生，汉族，住青岛市。
委托代理人刘洋，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。
被告张明，女，1970年4月25日出生，汉族，住青岛市。
委托代理人刘洋，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。
原告修倩为与被告徐延进、被告张明房屋租赁合同纠纷一案，于2015年2月2日诉至本院。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告修倩、被告徐延进、被告张明的委托代理人刘洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告修倩诉称，两被告系夫妻关系，2013年12月20日原告与被告徐延进签订房屋租赁合同，被告将青岛市*号房屋出租给原告使用，原告已按约向被告支付租金15万元。后来原告得知该房屋所有权人并未同意被告转租该房屋，原、被告所签订的租赁合同应为无效合同。请求判令：1、确认原、被告签订的租赁合同无效；2、被告向原告退还租金15万元。
被告徐延进辩称，原、被告签订的租赁合同是合法有效的，原告至今仍在使用所租赁的房屋，房主未向被告提出任何异议，原告所述的事实和理由均不符合法律所规定的合同无效的情形，不同意原告的请求。
被告张明辩称，被告张明并非合同主体，要求驳回原告对被告张明的请求。
经审理查明,被告徐延进与被告张明系夫妻关系。青岛市*号房屋登记在案外人辛某1名下。辛某1已将该房屋出租给青岛鲁商传媒有限公司。
2013年12月20日原告与被告徐延进就上述房屋签订了房屋租赁合同，合同约定：原告租用该房屋开办幼儿园，租期十年，自2014年1月1日至2024年1月1日，年租金24万元，合同签订之日原告支付2014年1月1日至2015年1月1日的租金10万元，剩余14万元于2014年5月31日前支付给被告，2015年1月1日至2024年1月1日期间的租金，由原告分别于每年的12月1日至12月25日期间将该合同下一年度的房租支付给被告，原告已于2013年11月25日前向被告交付该房屋内原有设备押金5万元。合同第十条第5项约定：“甲方（被告）应保证房屋产权人同意甲方出租该房屋给乙方（原告）证明的真实有效性，如该证明不真实有效，导致原告无法正常经营，甲方应按照合同年租金的3倍向乙方支付违约金，若支付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应该承担赔偿责任。”合同还约定了双方其他的权利义务。
合同签订后，被告已将房屋交付原告使用，原告向被告支付人民币15万元。被告称该15万元中，有5万元是设备押金，原告则称该15万元全部是租金，并提供了2013年12月20日被告向其出具了15万元的收据予以证明，该收据附注一栏中载明：“2013年11月25日收五万元正，12月20日收壹拾万元正（房屋租金）部分租金。”
原、被告签订上述租赁合同时，被告向其提供了一份落款为“辛某1”的证明，该证明称，辛某1同意被告将涉案房屋出租给原告并承诺在原、被告租赁合同期间，保证不收回房屋，否则给原告造成的经济损失由其全部承担。被告徐延进称该证明是涉案房屋的原承租人青岛鲁商传媒有限公司代辛某1转交给自己的，徐延进从青岛鲁商传媒有限公司转租该房屋后转租给了原告，徐延进将转租情况告知了该公司，该公司要求辛某1出具了该证明，徐延进未与辛某1本人接触。被告徐延进提供了其与青岛鲁商传媒有限公司就该房屋签订的租赁合同，合同约定的租赁期限为2012年11月1日至2017年10月31日。
上述事实，有房屋所有权证、原、被告签订的租赁合同、收据、庭审笔录在案佐证，并经庭审质证和审查，可以采信。
诉讼中原告申请证人辛某1及辛某2出庭作证，以证明被告出租该房屋未经产权人同意。证人辛某1、辛某2未出庭，本院向该两人做了相关调查，在调查笔录中辛某1称：青岛市通榆路58号房屋系其私有房屋，其将该房屋的租赁事宜其交由父亲辛某2处理，大约在2011年或2012年将该房屋出租给了青岛鲁商传媒有限公司，合同中约定不得转租；2014年1月修倩找到他家，告知了修倩就该房屋的租赁事宜后，其与青岛鲁商传媒有限公司解除了双方的租赁合同，2014年3月与修倩就该房屋签订了租赁合同，租金从2014年7月计取；修倩提供的落款为“辛某1”的证明并非其本人签署。辛某2称：辛某1将青岛市*号房屋的出租事宜交由其办理，其已将该房屋出租给青岛鲁商传媒有限公司，租期至2018年10月31日止，该公司没有转租权；2014年1月16日修倩与其电话联系，告知了就该房屋的租赁事宜，此后修倩到其家里，双方相互说明了各自就该房屋的租赁事宜，修倩向其出示了与徐延进的租赁合同以及落款为“辛某1”的证明，该证明不是辛某1所签也不是其代辛某1所签；后来其将该证明以及修倩与徐延进的租赁合同拿给青岛鲁商传媒有限公司韩经理看，韩经理很生气，说是徐延进自作主张转租的该房屋，当时其即提出与该公司解除租赁合同，韩经理表示同意，2014年3月12日双方签订了终止协议，然后辛某1和修倩就该房屋签订了租赁合同。
原告提供了辛某1与青岛鲁商传媒有限公司的终止协议以及2014年3月15日辛某1与原告就涉案房屋签订的租赁合同。终止协议载明，经协商*号房屋出租协议自即日起终止，协议存续期间的债权债务及相关事宜，由各方自行承担。
原告与辛某1就涉案房屋签订的租赁合同约定租期为9年，自2014年3月15日至2024年6月30日，计租起始日为2014年7月1日，第一、第二年的年租金为14万元，第三、第四年的年租金为16万元，第五、第六年的年租金为18万元，第七、第八年的年租金为20万元，第九年的年租金为22万元。
2015年3月16日本案庭审中，原告称其与辛某1就涉案房屋签订租赁合同事宜在此前未告知过被告。
对上述证据以及对本院辛某1、辛某2的调查笔录，被告认为其无法确认终止协议以及原告与辛某1租赁合同的真实性，但通过原告提供的该证据可以确认辛某1于2014年3月已经知悉原、被告就涉案房屋签订租赁合同的事实，直至2015年3月20日其以证人身份出庭证明出租人与原告之间签订的租房协议是真实的，辛某1对原、被告签订的租房协议长达一年之久未提出异议，已丧失对原、被告签订的租赁合同的解除权，原告和辛某1均承认，辛某1与青岛鲁商传媒有限公司签订了房屋租赁合同，结合被告提供的其与青岛鲁商传媒公司签订的租赁合同，可以认定被告与青岛鲁商传媒有限公司之间的租赁合同是有效的。证人应以出庭的形式证实自己的证言，该证人未出庭作证，就案件相关事实问题，被告无法向证人发问，其所做的证词无任何效力。
本院认为，本案原、被告争议的主要焦点问题在于双方签订的租赁合同是否有效。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条第1款规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租的，但在六个月内未提异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”该规定所体现的意旨之一即承租人未经出租人同意签订的转租合同无效。本案所涉的青岛市**号房屋所有权人系案外人辛某1，辛某1已将该房屋出租给青岛鲁商传媒有限公司，被告徐延进从该公司转租该房屋后，又转租给原告，通过本院对辛某1及辛某2的调查，可以证实被告徐延进向原告提供的落款为“辛某1”的证明并非辛某1本人出具，该一系列转租行为均未经过出租人辛某1的同意，因此原告要求确认被告徐延进就该房屋与其签订的租赁合同无效，符合法律规定，本院予以支持。
我国《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据法律规定，合同无效系自始无效，原、被告基于该租赁合同取得的财产应相互返还。被告徐延进应将收取的租金退还给原告，原告应将所租赁房屋退还被告徐延进，但因产权人辛某1已与原告就该房屋签订了租赁合同，因此原告无需退还房屋，但其与辛某1签订租赁合同之前对该房屋的使用费5万元（24万元÷12个月×2.5个月＝5万元），应当归还被告徐延进，扣除该使用费后，余款10万元，被告徐延进应返还给原告。被告徐延进与被告张明系夫妻关系，该债务属于其夫妻共同债务，应共同承担退还责任。
原告要求被告退还租金15万元，没有事实和法律依据，高出部分，本院不予支持。被告称原告支付的15万元中，有5万元为设备押金，但被告向原告出具的收据中明确载明是收到的部分租金，并没有表明是设备押金，因此对被告的该辩解意见，本院不予采信。
依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条之规定，判决如下：
被告徐延进、被告张明于本判决生效之日起十日内向原告修倩退还房屋租金人民币10万元。
如果被告徐延进、被告张明未在本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4360元、财产保全费1510元，共计5870元（原告已预交），退还原告1000元，余款4870元，由原告负担1060元，被告负担3810元。
如不服本判决，可于本判决送达之日起十五日内，提交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 田文静
人民陪审员 曹积泉
人民陪审员 王 静
二〇一五年六月十五日
书 记 员 王 会