南京市栖霞区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0113民初5812号
原告（反诉被告）：周云坤，男，1986年9月14日生，汉族，住南京市沿江工业开发区，
委托诉讼代理人：王齐飞，江苏国成律师事务所律师。
被告（反诉原告）：乔威，男，1978年9月6日生，汉族，住南京市栖霞区。
委托诉讼代理人：高敬杰，江苏宁联律师事务所律师。
被告（反诉原告）：屈治领，女，1976年4月2日生，汉族，住南京市玄武区。
委托诉讼代理人：高敬杰，江苏宁联律师事务所律师。
原告周云坤与被告乔威、屈治领房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月18日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理过程中，乔威于提交答辩状期间提出反诉，本院依法予以受理，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）周云坤及其委托诉讼代理人王齐飞，被告乔威（反诉原告）的委托诉讼代理人高敬杰，被告屈治领及其委托诉讼代理人高敬杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周云坤向本院提出诉讼请求：1、判令解除原原告与两被告于2016年8月19日签订的《南京市存量房屋买卖合同》、2016年8月25日签订的《南京市存量房交易合同》；2、；两被告返还原告定金20000元，并支付原告违约金218000元；3、两被告赔偿原告担保服务费500元、中介服务费26160元；4、本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2016年8月10日，在南京好邻居房地产代理销售有限公司（以下简称好邻居公司）的居间服务下，原告与两被告就两被告所有的坐落于南京市××和××单元××室房屋（以下简称涉案房屋）达成买卖意向，原告于当天以余额宝支付购房定金20000元给被告屈治领，乔威确认了屈治领收到购房定金后向原告出具了收据。2016年8月19日，在好邻居公司的居间服务下，原告与两被告签订《南京市存量房屋买卖合同》，约定原告向两被告购买涉案房屋，房屋转让价款为1090000元，两被告协助并同意原告与两被告协助并同意原告于2016年8月29日前与银行签订贷款合同，并在签订借款合同后7日内将所有资料提供齐全。同日，原告与两被告共同出具声明书，声明关于涉案房屋的合同申报价格为1640000元，原告实际应支付购房款为1090000元。房屋买卖合同签订后，原告与两被告及好邻居公司共同签订《居间服务合同》，原告按居间合同约定支付好邻居公司中介服务费26160元。2016年8月25日，好邻居公司的工作人员陪同原、被告双方到担保公司办理贷款手续，原、被告签订《南京市存量房交易合同》，按声明书的约定，双方填写的合同申报价为1640000元。在银行贷款审批过程中，两被告因房屋价格上涨就擅自涨价，要求原告按照申报价1640000元履行房屋买卖合同，否则就要解除买卖合同，拒绝出售涉案房屋。综上所述。两被告在双方签订房屋买卖合同后，擅自提高房屋交易价格并拒绝出售房屋，构成根本违约，已经严重违反了合同约定，侵害了原告的合法权益。原告为维护自身合法权益，故向法院提起诉讼，望判如所请。
被告乔威、屈治领辩称：原告未按合同约定期限向被告支付购房款，构成违约，被告不存在违约，请求驳回原告的诉讼请求。
反诉原告乔威、屈治领向本院提出诉讼请求：1、反诉被告支付反诉原告违约金218000元；2、反诉被告承担反诉原告的律师费15000元；3、反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告夫妇与反诉被告周云坤于2016年8月10日签订房屋买卖合同，合同及补充协议约定周云坤应支付首付款4万元，并最迟于2016年11月29日之前通过银行贷款审核，支付购房款。但反诉被告仅支付定金20000元，一直未支付首付款40000元。据了解，反诉被告因个人原因未能通过银行贷款审核。反诉原告多次与反诉被告协商依约履行合同，其以种种理由拒绝，拒交首付款及办理过户手续。故反诉原告诉至法院，请求依法支持反诉原告的诉讼请求。
反诉被告周云坤辩称：反诉原告一方擅自提高房屋出售价格，并拒绝出售，是根本违约方，其反诉请求没有事实和法律依据。反诉原告诉称表明其是认可房屋实际成交价格为109万元，首付款从29万元变更为4万元，该首付款包括定金2万元和尾款2万元，反诉被告已经履行是支付首付款的义务，根据《补充协议》的约定，尾款2万元在交割物业时支付，因此，反诉原告诉称反诉被告拒不支付购房款没有事实依据。反诉原告认为反诉被告应当支付首付款52万元，明确表明反诉原告欲提供提高房屋售价，同时其又反诉要求支付4万元，自相矛盾。因反诉原告提出涨价，反诉被告为避免扩大损失，才向银行撤回贷款申请。反诉原告认为反诉被告未提供贷款审批，应当举证证明。
经审理查明：坐落于南京市××和××单元××室的房屋登记于乔威、屈治领名下，该房建筑面积94.81平方米。2016年8月10日，乔威、屈治领就上述房屋与周云坤达成买卖意向，当日周云坤向乔威、屈治领支付购房定金20000元。
2016年8月19日，在好邻居公司居间下，周云坤(乙方)、乔威、屈治领（甲方）签订《南京市存量房屋买卖合同》（以下简称存量房买卖合同），约定周云坤向乔威、屈治领购买涉案房屋，房屋价款为1090000元。合同第五条约定：乙方于2016年8月19日之前支付定金20000元；银行贷款通过审核后三日内支付首付款290000元；甲方协助乙方于2016年8月29日之前与银行签订借款合同，在签订借款合同后七日内将所有资料提供齐全；尾款20000元于物业交割当日支付。其中，第五条第（五）项约定：“乙方未按规定支付房价款的，则按下列约定承担违约责任：乙方无法以现金方式支付贷款资金不足部分的，甲方双方同意解除本合同，乙方承担违约责任并支付总房价款20%的违约金。乙方逾期支付房价款，每逾期一天，按应付到期房价款的万分之五支付违约金。乙方逾期支付房价款超过十五个工作日，甲方有权解除本合同，甲方在解除合同后五个工作日内将已付房款退还乙方，所收定金不予退还，并有权要求乙方支付占总房价款百分之二十的赔偿金。”第十条对于违约责任约定：“（二）甲方若出现下列情况之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以著名通知的当时解除房屋买卖合同且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……4、拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；……甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应该在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。”存量房买卖合同还对权属转移、房屋交付等其他事项进行了约定。同时，甲乙双方还签署《声明书》、《补充协议》，《声明书》载明：经友好协商，双方一致同意将涉案房屋递交房产管理部门的合同申报价格定为164万元，买方实际应付卖方109万元（卖方净得价）。《补充协议》载明：甲方自愿配合乙方做高房价向银行申请贷款，贷款金额为105万元，乙方支付甲方首付款变更为4万元（含定金、尾款），贷款105万元，银行贷款审核周期为三个月（至20192016年11月29日）。
2016年8月19日，乔威、屈治领（甲方）、周云坤（乙方）与居间方好邻居公司（丙方）签订《居间服务合同》，约定由周云坤于签约当日向好邻居公司支付居间代理费26160元，该份合同第五条关于违约责任约定“甲方或者乙方违反本合同第四条约定，导致丙方不能继续履行义务的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间代理费用，无须退还，如支付费用为守约方，可向违约方追偿该笔费用。”当日，周云坤向好邻居公司支付了居间代理费26160元，好邻居公司向周云坤出具了收据。
2016年8月25日，周云坤与乔威、屈治领签订《南京市存量房交易合同》（以下简称存量房交易合同）作为提交给房产管理部门的备案合同，并以该份合同向银行申请办理贷款，该份约定涉案房屋的转让价款为164万元，其中定金5万元，尾款2万元，其余105万元办理贷款。
2016年9月29日、30日，双方因合同价款问题产生分歧，双方电话通话过程中，乔威向周云坤提出“房价从109万加到150万，你同意了”、“你要不买了，我钱退给你，要是买的话，就按150万走”、“150万不行的话，140万也行，不行的话我们把合同解除”，周云坤则表示自己应当按照109万价格履行合同。2016年10月16日，屈治领电话联系周云坤要求支付购房款，周云坤追问“是否按109万元履行？”，屈治领未给予确切答复。2016年10月18日，因双方无法协商解决，故周云坤终止贷款手续，并向本院提起诉讼。
本案受理后，2016年11月17日，乔威向周云坤发出书面《通知函》，言明：2016年8月19日签订合同后，周云坤仅于2016年8月10日支付了定金2万元，此后一直未支付房屋首付款，更未支付房屋余款，按照《补充协议》约定，周云坤应于2016年11月29日前支付全部购房款给乔威，逾期乔威看依法追究违约责任，要求周云坤于收到本函三日内将房款全部支付给乔威。庭审中，乔威、屈治领对于解除房屋买卖合同无异议。
上述事实，有双方当事人当庭陈述、《南京市存量房屋买卖合同》、《南京市存量房交易合同》、《声明书》、《补充协议》、收据、录音等证据在卷予以证实，本院予以确认。
本院认为，原、被告之间成立合法有效的房屋买卖合同关系。按照当事人的真实意思表示，涉案房屋的实际成交价格为卖方净得价109万元。在周云坤办理贷款审批过程中，乔威一方要求周云坤按150万元的价格履行合同，并言明否则就解除合同，该行为系擅自提高合同约定的房屋售价，构成违约。《声明书》、《补充协议》表明，双方签订《南京市存量房交易合同》，以164万元的申报价格向银行申请按揭贷款105万元，同时《补充协议》约定首付款包括定金2万元和尾款2万元，因此，周云坤已经支付了定金2万元并按期办理了贷款审批，其付款行为并无违约情形。因乔威、屈治领擅自提高房屋售价违约在先，周云坤中止贷款预审批手续以避免扩大损失并无不当，乔威、屈治领认为周云坤逾期付款以及周云坤因个人原因无法通过贷款审批的意见缺乏事实依据，本院不予采信。综上所述，周云坤与乔威、屈治领对房屋成交价格、定金、尾款、贷款数额及支付方式约定明确，履行过程中乔威、屈治领单方擅自提高房屋售价违约在先，周云坤不存在违约行为。现周云坤依约行使合同解除权，庭审中乔威、屈治领对解除合同不持异议，故合同应予解除。
关于违约金，双方签订的《南京市存量房屋买卖合同》约定，如卖方拒绝出售房屋或者擅自提高房屋交易价格的，应该在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金，依照该项约定，周云坤主张返还定金20000元、支付违约金218000元具有合同依据。庭审中，周云坤表示表示其损失主要因丧失本次购房机会产生，房价上涨造成的购房差价损失，组成，考虑到2016年下半年本地房价上涨的客观事实，以及本案房屋成交价格亦相对偏低的客观事实，周云坤主张的损失符合事实周云坤主张产生损失符合事实。对此，乔威、屈治领坚持表示并未造成周云坤并无实际损失，主张的违约金过高，因乔威、屈治领一方未举证证明，且经本院释明后拒绝对房屋差价进行评估鉴定，因此，乔威、屈治领故对认为违约金过分高于实际损失的其辩解理由缺乏事实依据，理由本院不应不予以采信纳。担保服务费属于因乔威、屈治领违约造成的周云坤的直接损失，因周云坤按违约金主张赔偿，故担保服务费本院不再支持。
关于居间代理费，原、被告签订的《居间服务合同》约定居间代理费由周云坤支付，同时约定“如支付费用为守约方，可向违约方追偿该笔费用”，该约定表明居间代理费最终应由违约一方负担。故，周云坤诉请乔威、屈治领承担居间代理费26160元，本院予以支持。乔威、屈治领提出周云坤违约的诉讼主张缺乏事实依据，赔偿请求不能成立。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除周云坤与乔威、屈治领之间的《南京市存量房屋买卖合同》、《南京市存量房交易合同》；
二、乔威、屈治领于本判决生效之日起十五日内向周云坤返还定金20000元，并支付违约金218000元；
三、乔威、屈治领于本判决生效之日起十五日内支付周云坤中介服务费26160元；
四、驳回周云坤的其他诉讼请求；
五、驳回乔威、屈治领的全部诉讼请求。
如未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费19560元，减半收取9780元，由周云坤负担80元，乔威、屈治领负担9700元。反诉案件受理费2398元，由乔威、屈治领负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审判员 虞爱娟
二〇一七年五月二〇一七年五月八日
书记员 沈易茜