深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）深宝法民三初字第693号
原告：李某学。
被告：深圳恒X房地产开发有限公司。
法定代表人：陈某泉，董事长。
委托代理人：陈某强，广东深X正律师事务所律师。
原告李某学诉被告深圳恒X房地产开发有限公司房屋买卖纠纷一案，本院受理后，适用简易程序，依法由审判员洪胜元独任审理，于2010年6月9日公开开庭进行了审理。原告李某学、被告委托代理人陈某强已到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告系深圳市宝安区民治街道世纪X城房地产项目开发商，原告与被告于2006年12月11日签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：被告已取得宗地号为A812-0079的土地使用权，并在该幅土地上兴建了世纪X城三期，原告向被告购买世纪X城三期的房屋一套（具体房号为4栋X号），用途为住宅，合同并约定了房屋的建筑面积、套内面积。合同第十五条约定：其他项目的保修期限按《房地产（住宅）质量保证书》》中的承诺执行。被告在交付给原告的《房地产（住宅）质量保证书》》中有关保修项目中承诺：外墙面、屋面防水、地下室渗漏，保修期限5年；有关保修程序中承诺：因房屋质量问题而产生安全隐患或影响正常使用时，住户应及时通知物业管理处。合同第十五条还约定：保修期自交付之日起计算；在保修期内，买方发出书面保修通知书5日内，卖方既不履行保修义务也不书面通知保修责任异议的，买方可以自行或聘请他人进行维修，合理的维修费用由卖方承担。于是，2009年12月14日，原告将发现的房屋主卧室外墙渗漏与外墙渗漏系同一处裂缝造成的内墙渗漏情况通知给了被告方指定的世纪X城物业管理处，并有世纪X城物业管理处房屋维修、保修登记单为凭证。然而被告并未按合同约定的期限履行保修义务，也没有书面通知保修责任异议。随着时间的积累，加上雨天的侵蚀，房屋的渗漏情况越来越严重，原告也多次问询物业管理处，而物业管理处也没有明确答复。房屋的质量问题已严重影响到原告的正常使用，为了不让损失继续扩大，原告只好聘请深圳市迪X装饰工程设计有限公司进行维修，并签订协议，维修费用为9600元，加上原告因维修交纳给管理处的费用1310元，共计维修费用为10910元。合同第十六条约定：本房地产因质量缺陷造成买方损失的，卖方应予以赔偿。原告本有住房一套，但于同期已租给客户，本想计划搬进该房居住，减轻房贷月供的压力，可是由于长达四个月之久的维修空置期致使原告无法正常使用该房屋，扰乱了原告原有的计划，迫使原告由此产生额外费用损失，具体为：租住房屋四个月，即从2009年12月18日至2010年4月18日止，房租每月2800元，共计11200元。物业管理费等杂费共计1031元，租房中介佣金为1400元，搬家费用往返两次共计700元，交通费用200元，误工费用3500元，房屋维修后清洁费600元，因维修产生的物业管理等杂费计991.2元，精神抚慰金1200元，总计损失费用20822.20元。截至2010年4月16日，原告已向被告指定的世纪X城物业管理处下达两次维修通知，但是仍未得到被告任何答复。深圳的雨季马上就要来临了，本着不希望把损失继续扩大的心态，强烈期盼被告能信守承诺，及时履行应尽的义务。综上所述，原告认为，被告的行为已经严重违背了合同的约定，构成了明显的违约，且给原告造成了经济损失，损害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法判令：1、被告支付房屋维修费用10910元；2、被告赔偿损失20822.20元；3、本案诉讼费由被告承担。
被告答辩称，一、被答辩人房屋主卧室不存在渗水问题。2009年12月13日前被答辩人出租世纪X城C区4栋X房给肖某使用。自2007年7月1日交房至2009年12月31日前肖某或被答辩人从来没有提出墙体有渗水问题。2009年12月14日被答辩人到世纪X城管理处反映，称其主卧室外墙渗水，12月16日答辩人即派工程人员会同施工单位工程师与管理处人员到被答辩人房屋中现场察看，被答辩人主卧室南墙有一小片的痕迹，经工程技术人员查勘后得到结论：痕迹的位置是处于楼房主体混凝土柱位置，痕迹不像渗水造成，外墙不存在渗水现象。同时，答辩人还按照双方签订的《房屋买卖合同》第15条的约定，告知被答辩人，若对上述结论有异议，双方可委托双方认可且具备资质的监理单位或工程质量检测机构予以鉴定，费用由责任方承担。被答辩人当时并没有提出任何异议。随后，答辩人得知被答辩人于第二天，即2009年12月17日向管理处申请装修，其装修项目中并不包括墙体渗水维修工程。被答辩人自己的行为已充分证明了其主卧室墙体不存在渗水问题。二、《房屋买卖合同》及《住宅质量保证书》均规定保修责任的认定经过鉴定程序。《住宅质量保证书》保修责任的认定中规定：经鉴定为施工原因引起的质量隐患及对住户正常使用之妨碍事件属于保修的范围。《房屋买卖合同》第15条中约定：卖方对买方提出的保修事项有异议，双方可以委托双方认可的工程质量检测机构予以检测，所有费用由责任方承担。上述规定说明，出现问题是否需要维修有一个责任认定的程序，未经责任认定之前不能认定保修问题存在。被答辩人对于答辩人及施工单位作出的结论有异议的，应该要求鉴定，并有义务保护好现场状况，而不能不作鉴定又将现场状况破坏（因12月18日被答辩人开始房屋装修，使现场已无存在）。被答辩人更不能在无客观证据的情况下断定墙体有渗漏问题。三、答辩人在被答辩人提出保修问题后并无拖延。《住宅质量保证书》保修项目列表中写明：解决问题的时间：外墙面提出问题后的答复时间为10个工作日，被答辩人12月14日提出问题，答辩人在获得被答辩人提出保修问题后的第二天即12月16日就派人到现场，不存在拖延不管不问行为。退一步讲，假设答辩人没有回音，被答辩人按规定也要给答辩人10个工作日的答复时间，而不应该在第三日就装修房屋，将现场破坏，让人无法认定保修问题是否存在。另外，14日被答辩人提出“保修”，17日提出装修，18日开工，前后相隔三天时间，被答辩人自己已经抓的很“紧”，哪里还有时间“拖延”！被答辩人起诉状中所称因答辩人“拖延”自行维修完全是扰乱视听。四、被答辩人聘请迪X装饰工程公司所作的工程项目中根本不涉及主卧室墙体渗漏工程，其起诉称聘请迪X装饰工程公司维修渗漏主卧室墙体一事根本不存在。从被答辩人与迪X公司签订的《施工合同》及被答辩人向管理处递交的申请表和迪X公司向管理处递交的施工图纸等多份证据能够看出，被答辩人的主卧室仅作了内墙的油漆，不存在外墙渗漏维修项目。迪X公司所作的拆墙和建墙项目仅限于厨房和餐厅的改造，根本与主卧室墙体无关。被答辩人在起诉状中称因主卧室外墙渗漏支付9600元的维修费不是事实，这9600元是被答辩人装修房屋的费用，与被答辩人起诉的事实无关。五、若被答辩人一定要坚持执行合同条款，那么双方《房屋买卖合同》第15条保修中约定，墙面的保修期限为2年，被答辩人2007年7月1日入伙，到2009年12月14日也超过了保修期，答辩人不应承担责任。六、被答辩人提交给法庭的证据不能证明其房屋的主卧室外墙有渗漏现象，其所交的照片与其所讲的主卧室的渗水位置不相符，不能证明主卧室外墙有渗漏现象。七、鉴于上述理由，被答辩人的房屋主卧室根本不存在外墙渗水问题，不影响被答辩人正常使用房屋。2009年12月17日之后被答辩人自行装修房屋也系被答辩人的个人行为与答辩人无关。从被答辩人与迪X公司签订的《装修施工合同》工期为20天，即从2009年12月18日至2010年1月7日止。装修好后被答辩人即可居住，不应该在外边租房长达四个月时间。从客观上讲，被答辩人在外租房与答辩人无任何法律关系，其起诉让答辩人承担其租房费用及各项费用没有道理。综上所述，被答辩人起诉答辩人没有证据支持，其诉讼请求不能成立，答辩人请求贵院依法驳回其无理之诉。
经审理查明，2006年12月11日，原告与被告签订一份《深圳市房地产买卖合同（预售）》【合同编号：深（宝）网预买字（2006）第24411号】，合同约定原告购买被告位于深圳市宝安区龙华街道梅龙南路东侧世纪X城三期4栋X层X号房，用途为住宅，建筑面积为83.89平方米，套内建筑面积为67.91平方米，合同总房款为人民币632401元。合同同时约定，被告应当于2007年7月1日前将房产交付给原告，原告应在接到《入伙通知书》之日起5日内按《收楼意见书》内容对房产进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起5日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收本房地产；工程质量保修期限如下：地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限，屋面防水5年，墙面、厨房和卫生间地面、管道等的保修期限为2年，其他项目的保修期限按《房地产（住宅）质量保证书》中的承诺执行；保修期自交付之日起计算，在保修期限和范围内的保修费用由被告负担，但因原告使用不当或不可抗力等非被告原因造成的问题除外；被告应在收到原告通知书后5日内履行保修义务，被告对保修责任有异议的，应在收到通知后5日内通知原告，双方可委托双方认可且具有资质的监理单位予以裁定，也可委托有资质的建设工程质量检测机构予以检测，所有费用由责任方承担；在保修期内，原告发出书面保修通知书5日内，被告既不履行保修义务也不书面通知保修责任异议的，原告可自行或聘请他人进行维修，合理的维修费用由被告承担。被告在交付给原告的《房地产（住宅）质量保证书》》中有关保修项目中承诺：外墙面、屋面防水、地下室渗漏，保修期限5年；有关保修程序中承诺：因房屋质量问题而产生安全隐患或影响正常使用时，住户应及时通知物业管理处。《住宅质量保证书》保修项目列表中写明：解决问题的时间：外墙面提出问题后的答复时间为10个工作日。
被告在约定的时间内向原告交付了房屋。涉案房屋的产权所有人为原告，房产证号为50××XX。2007年7月12日至2007年8月16日，原告对涉案房产进行过一次装修，并向深圳市恒X物业管理有限公司登记备案。
2009年12月14日，原告向恒X物业管理处反映其住房的主卧室渗水。物业管理处进行了登记。
2009年12月17日，原告与深圳市迪X装饰工程设计有限公司（以下简称迪X公司）签订一份《深圳市小型装饰装修工程施工合同》，约定由迪X公司承包原告住房的装修，承包方式为包工和部分包料，工期自2009年12月18日起自2010年1月7日止，总日历工期天数为20天，合同价款为人民币9600元。合同对工程款的支付时间进行了约定。
2009年12月17日，原告向世纪X城物业管理处申报对涉案房屋进行装修，装修期限从2009年12月17日至2010年1月17日，共30天。装修内容包括：主卧、副卧、客厅油漆，餐厅墙体改造、厨房吊顶、天花吊顶油漆以及水电局部改造。世纪X城物业管理处审核同意了原告的装修申请。原告于同日向世纪X城管理处交纳了垃圾清运费、住户装修押金、装修许可证等费用。
2009年12月29日原告和管理处进行了初次验收。2010年2月1日，管理处退回了装修保证金给原告和施工单位。
2010年5月28日，深圳市恒X物业管理有限公司世纪X城管理处出具一份《情况说明》，对涉案房屋的情况证明如下：1、2009年12月13日前涉案房屋租给租户肖某居住，租户搬走后2009年12月14日原告到管理处反映主卧室外墙渗水，管理员贾某国将此事反映给被告和施工单位后，被告和施工单位于12月16日上午派人到现场察看，主卧室南墙处离地约60厘米高的地方有轻微的痕迹，经工程人员现场勘察认定痕迹处为混凝土主体墙面不存在渗水问题，痕迹不像渗水造成，外墙不存在渗水现象。同时告知原告若对本次现场勘察结果有异议，双方可在此后5日内聘请工程质量检测部门派员来现场再次勘察确认。原告当时没有提出反对意见。2、2009年12月17日，原告向管理处申报装修，装修内容为主卧、副卧、客厅及天花吊顶的油漆，餐厅墙体改造和厨房吊顶，没有渗水维修项目。3、自2009年12月至今，管理处每月抄表记录，涉案房产均有水电费发生，一直有人居住。
原告主张其租房损失按每月2800元计算的依据为2010年1月4日其自有房屋出租，租金为每月人民币2800元。
上述事实，有原、被告当庭陈述，原告提供的《深圳市房地产买卖合同（预售）》、《深圳市小型装饰装修工程施工合同》、照片、装修收据（5张）、原告房屋维修、保修单、世纪X城管理处交款通知书、房屋租赁合同、发票联、住宅质量保证书、产权资料电脑查询结果表、房产证、工作证明，被告提供的物品放行条、装修申报表（二）、原始平面图、装修登记证、装修单位现场巡查签到表、房屋（室内）装修验收表、世纪X城管理处交款通知书、电表照片、水表照片、装修登记证（2007年7月11日）、情况证明在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人应按合同约定全面履行各自的权利义务。被告系涉案房屋的开发商，应根据合同约定履行其保修义务。房屋外墙防水的保修期限为5年，原告有保修事项时，被告应在收到原告通知后5日内履行保修义务，如被告既不履行保修义务也不书面通知保修责任异议的，原告可自行或聘请他人进行维修，合理的维修费用由被告承担。2009年12月14日，原告曾向恒X物业管理处反映其房屋有渗水现象，但原告2009年12月17日与装饰公司签订合同对涉案房屋进行装修，并向管理处进行了装修申报登记，原告装修的范围未包括房屋渗水维修项目。原告未在约定的5日内等待被告回复或维修即自行与装饰公司签约装修，不符合合同的约定；且原告装修的范围不包括其反映的房屋渗水维修项目，亦不符合“被告既不履行保修义务也不书面通知保修责任异议的，原告可自行或聘请他人进行维修，合理的维修费用由被告承担”的约定。故原告为装修其房屋花费的9600元不应由被告承担。原告请求被告赔偿损失20822.20元亦无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告李某学的全部诉讼请求。
本案受理费人民币297元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审判员 洪胜元
二〇一〇年七月十二日
书记员 吴跃娇
书记员 李燕妮
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