辽宁省庄河市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0283民初5130号
原告：大连国家生态工业示范园区有限公司。住所地：庄河市。
法定代表人：王煨东，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：张铁柱，系辽宁新正律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘东，系辽宁新正律师事务所律师。
被告：大连世家资源再利用有名有限公司。住所地：庄河市。
法定代表人：陈鹏举，系该公司经理。
委托诉讼代理人：李剑峰，系辽宁宏展律师事务所律师。
原告大连国家生态工业示范园区有限公司诉被告大连世家资源再利用有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连国家生态工业示范园区有限公司委托诉讼代理人刘东、张铁柱、被告大连世家资源再利用有限公司法定代表人陈鹏举、委托诉讼代理人李剑锋到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：原告与被告于2013年8月31日签订了《大连国家生态工业示范园区（静脉产业类）厂房租赁协议书》（合同编号：×××—×—×××—×××）及《大连国家生态工业示范园区（静脉产业类）厂房租赁补充协议》约定，由被告租用×—×期×号厂房及场地，租赁期限自2013年9月15日—2014年11月15日，在合同履行期限届满后，被告继续使用位于大连国家生态工业示范园区×—×期×号厂房及场地至今。但被告一直未及时足额支付租金，已经构成严重违约，故诉至法院，要求：1、判令解除原告与张齐艳、曹会超于2013年8月31日签订的《大连国家生态工业示范园区（静脉产业类）厂房租赁协议书》及原、被告与张齐艳、曹会超间的主体变更协议及原、被告间签订的《大连国家生态工业示范园区（静脉产业类）厂房租赁补充协议》；2、判令被告在协议解除当日将其所占用的位于大连国家生态工业示范园区×—2×期×号厂房及场地腾退、清空并恢复原状，逾期返还厂房及场地则自逾期之日起至实际返还之日止，以厂房租金的两倍的标准（每日2739.72元）向原告支付占用费；3、判令被告支付所欠原告租金，自2014年11月15日起至2016年11月15日为80万元，自2016年11月16日起至双方实际解除合同之日止，每日按1369.86元计算；4、判令被告向原告支付与逾期付款违约金，在合同解除之前，按欠付租金为基数，按日万分之三计算至法院判决给付之日止；5、判令被告向原告支付赔偿金10万元，并承担诉讼费用。
被告辩称：不同意原告诉讼请求。在被告入园之时，原告承诺给被告配备污水处理设施以及申请政府补贴，至今政府补贴没有到位，污水处理厂每家建成。在被告入园至今是以汽车运输的方式运输污水增加报告生产成本，因此被告未交付租金的责任在于原告。与原告第一项诉讼请求，原、被告间没有签署租赁补充协议，因此无法解除。第二项诉讼请求，因被告不同意解除本案的合同，因此被告不同意腾退场地，按预期返款厂房按租金2倍标准原告所提出的要求前提是被告违约，但是被告没有违约。关于第三项诉讼请求，被告提出诉讼时效的抗辩，原告主张的租金大部分超过诉讼时效，因此被告不同意支付违约金，根据原告所计算的标准已经远远超过了原告的实际经济损失。关于第五项诉讼请求，被告不同意，合同关于保证金的相关条款即合同第4条2.3项，属于格式条款，被告请求法院对该两项条款无效，如果人民法院认可该条例有效，请人民法院对此作出有利于被告的合理解释。关于第六项诉讼请求，我们不同意，因为赔偿金10万元实际是年租金的10%。前提是被告违约，实际上违约责任，被告认为原告诉讼请求6至4项诉请应该合并计算并参考其实际损失来确定数额。关于第七项诉讼请求，诉讼费以及保全费的承担应该是人民法院来确认而不是当事人来予以确认的。
本院经审理认定事实如下：2013年8月31日，原告（甲方）与张齐艳、曹会超二人（乙方）双方签订了《大连国家生态工业示范园区（静脉产业类）厂房租赁协议书》（合同编号：×××—×—×××—×××），合同约定：第一条租物的基本情况：1、位置：大连国家生态工业示范园区×—×期×号厂房及场地。2、占地面积10391.42平方米。3、甲方建造的地面建筑物及所负责提供的设施：（1）提供建筑面积为3225.75平方米。其中加工厂房3099.25平方米（轻钢结构）（附件一租赁区域位置图）。……。第三条租赁期限1、租期：本合同的租期为壹年，即自2013年9月15日起至2014年9月15日止。租金等费用自租期起始日（即2013年9月15日）起开始计算。2、续约：本合同期满后，如乙方欲继续承租该厂房，需在租期届满3个月前以书面形式向甲方提出续租申请，双方可进行续租协商，如没有政策调整、规划调整、价格调整，乙方无违法经营和严重违反园区规定，同等条件下乙方可优先续租；若双方进行协商，但在本合同届满2个月前双方仍未签订续租（租赁）合同的，视为乙方自愿放弃续租。第四条合同保证金1、租赁合同签订7个工作日内，乙方向甲方缴纳30万元人民币合同保证金，未按时缴纳合同保证金，甲方有权单方解除本合同。2、合同保证金在本合同期满时，扣除乙方应缴纳的费用或违约金后，如有余额，甲方在30日内无息退返给乙方。3、未经甲方同意，如乙方未租满三年或乙方违反本合同，甲方有权解除本合同，且甲方不需返还乙方已交付的30万元人民币合同保证金，欠缴的其他费用仍应另行支付。4、在本合同有效期内，如一佛未按期缴纳相关费用，甲方有权从合同保证金中扣除，乙方承诺在15日内补齐合同保证金。第五条租金及其他费用1、租金服务费……。（二）乙方保证除瓶砖项目外年进入量不少于10000吨，即年租金总额不少于50万元，少于10000吨的，年租金仍按50万元缴纳。……。2、其他费用（1）租赁区域内上下水、排污、……等费用乙方自行承担，乙方应当按政府或有关部门、单位规定的时间自行缴费。……。第六条租金及其他费用的支付1、租赁服务费按本协议第五条方式计算，每年缴纳一次，乙方在租期起始日前7个工作日内，应缴纳年租赁服务费，以后每年的年租赁服务费，乙方应当于当年租期起始日前7日内提前一次性缴纳给甲方。……。第七条厂房的移交及交还1、厂房移交日：乙方交清第一年租赁服务费用之日起2个工作日内，乙方需在甲方提供的租赁物及所属配套设施财产清单（详见附件二）上签字确认。若因乙方原因导致逾期未办理接收手续的，仍视租期起始日为该厂房移交日。……。2、该厂房的交还（1）本合同因届满或其他原因而终止时，乙方应在终止后的3日内将厂房及设备设施清理干净按附件二的清单规定交还甲方，如有损坏损毁按原件价值赔偿或维修恢复至厂房原貌。……。（2）乙方未按期交还的，每逾期一日，乙方应当按协议解除或终止时的厂房日租金的双倍承担厂房占用费。……。第十二条违约责任和合同的解除……。2、乙方拖欠租金和经营服务费每逾期一日，应当承担应付款项按万分之三的违约金，未按照本合同约定交纳其他费用等任何一项费用的，每逾期一日，应当承担应付款项按万分之一的违约金，逾期达30天仍未交清的，甲方有权解除合同。……。7、凡是因乙方违反本合同导致本合同解除或终止的，合同签订后，原告（甲方）被告（丙方）以及张齐艳、曹会超（乙方）三方签订《大连国家生态工业示范园区（静脉产业类）厂房租赁协议书主体变更协议》（该变更协议无签订合同的时间，原告称是2013年10—11月份签订的，被告称记不清了），主要内容为：甲、乙双方于2012年12月20日（应为2013年8月31日）签署合同编号为：×××—×—×××—×××《大连国家生态工业示范园区（静脉产业类）厂房租赁协议书》，现因乙方原因经甲方、丙方同意将原协议中乙方全部权利义务转让给丙方，由丙方承继乙方在原协议中的全部权利义务。三方约定如下：1、自本协议签署之日起，原协议主体由乙方变更为丙方，丙方作为原协议主体，履行原协议约定的全部权利义务。2、本协议签署之前，协议范围内以乙方名义正在办理的未完结的事项，无法变更为丙方的由乙方继续办理；对丙方未履行原协议内容造成影响的应当及时办理变更。因变更而产生的费用由丙方承担，乙方承担无限连带责任。3、原协议范围内新办理的事项由丙方继受履行。4、本变更协议是原协议不可分割的一部分，与原协议具有同等法律效力。之后，原告（甲方）被告（乙方）又签订了《大连国家生态工业示范园区（静脉产业类）厂房租赁补充协议》（无日期），内容为：根据甲乙双方于2013年8月31日签署的《大连国家生态工业示范园区厂房租赁协》（合同编号：×××—×—×××—×××），经友好协商，就《租赁协议》中未尽事项特订立以下补充协议。……。二、补充条款：1、在《租赁协议》条款和租金不变的前提下，调整租赁期限为2013年9月15日—2014年11月15日，下一年度租期的起始日为2014年11月15日。2、本补充协议自双方签字盖章之日起生效，乙方应于本协议生效之日起7日内向甲方缴纳租金及经营服务费，否则视为乙方自行解除合同。
另查，案涉厂房于2013年9月13日交付给承租方。曹会超于同日在1#厂房物品清单及1#厂房附房物品清单签字，其中1#厂房物品清单为：1、总配电箱1台；2、照明配电箱4台；3、动力配电箱6台；4、金属卤化物灯39套；5、等电位箱1台；6、一开开关8套；7、水处理系统1套；8、水表井1组；9、安全出口标志灯8套；10、消防箱体8套；11、消火栓栓口8套；12、消防水带8套；13、球阀5只；14、灭火器22只；25、电动大门1套；雨××灯8只。1#厂房附房物品清单：1、照明配电箱1台；2、等电位箱1台；3、电话分线箱1台；4、双管荧光灯12套；5、防水防尘灯7套；6、电话插座2只；7、三联开关1只；8、双联开关3只；9、25片暖气片1组；10、灭火器6只；11、二三孔插座11只；12、蹲式大便器4套；13、冲水箱4套；14、挂式小便器（含龙头）2套；15、洗手盆（含龙头）2套；16、拖布池（含龙头）2套；17、三角阀2只；18、8片暖气片2组；19、20片暖气片3组。……。
案涉厂房自2013年9月9日至今共收取租金70万元（2013年9月9日曹会超付清首年租金50万元，保证金30万元，咨询服务费20万元，被告于2015年8月19日支付给原告5万元，2015年8月24日支付5万元，于2015年11月13日支付10万元。
被告大连国家生态工业示范园有限公司于2011年9月27日取得案涉房屋的国有土地使用权证，但未能取得房屋产权证书，针对大连国家生态工业示范园区项目，庄河市发展和改革局于2009年12月3日向原告大连国家生态工业示范园有限公司的母公司东达集团有限公司下发《关于大连国家生态工业示范园区项目核准决定》（庄发改工核【×××】×号），内容为：东达集团有限公司：你单位于2009年12月1日上报的大连国家生态工业示范园区项目，项目主要建设内容：完成12平方公里的“五通一平”及相关配套的基础设施建设。其中一期为4.39平方公里，建设进口再设资源产业园区，二期7.61平方公里。……。经审查，符合条件，现予核准。请据此决定办理相关手续，尽快开工建设。并抄送庄河市规划局、庄河市国土资源局、庄河市环保局、庄河市安监局、庄河市城建局等相关政府机关。2010年8月16日，大连市发展和改变委员会作出关于大连国家神态工业示范园区（静脉产业类）一期基础设施项目可行性研究报告的批复，大发改环资字（2010）420号文件，同意大连国家生态工业示范园有限公司建设大连国家生态工业示范园区（静脉产业类）×期基础设施项目，并批复该项目可研报告。
再查，2015年8月17日，被告向原告作出承诺函，内容为：我司（大连世家资源再利用有限公司）现承诺续租位于大连国家生态工业示范区内×—×期×号厂房，并承诺于2015年8月14日前与园区公司签订租赁合同；同时承诺于2015年9月30日前缴纳2014年11月15日—2015年11月15日厂房租金50万元、物业管理费46761.39元。逾期未全额缴费，所签租赁合同废止。原告于2015年10月28日向被告出具函，内容为：根据与贵公司签订的《大连国家生态示范园区厂房租赁协议书》（合同编号：×××—×—×××—×××）第五条约定，贵公司租赁厂房的年租金为50万元，目前贵公司仅于2015年8月25日向我公司支付10万元，欠交2014年11月15日—2015年11月14日的租金40万元。特函告贵公司，请贵公司尽快向我公司支付拖欠租金40万元。2015年11月12日，被告向原告出具承诺函，内容为：我司承诺于2015年11月30日前缴纳承租大连国家神态工业示范园区×—×期×号厂房欠缴的租金余额40万元（2014年11月15日至2015年11月15日的厂房租金）。同日，被告还向原告发出承诺函，内容为：我司承诺于2016年2月6日前缴纳承租大连国家生态工业示范园区×—×期×号厂房欠缴的租金50万元（2015年11月15日2016年11月14日的厂房租金）中的10万元；于2016年4月15日前缴纳承租大连国家生态工业示范园区×—×期×号厂房欠缴的租金50万元（2015年11月15日至2016年11月14日的厂房租金）中的20万元；于2016年6月15日前缴纳承租大连国家神态工业示范园区×—×期×号厂房欠缴的租金50万元（2015年11月15日至2016年11月14日的厂房租金）中的20万元。即至2015年6月15日前，我司付清大连国家生态工业示范园区×—×期×号厂房的租金50万元。如未按前述时间及时交纳，则按《租赁合同》的约定承担逾期交纳租金的违约责任。2016年2月4日，原告向被告发出通知函，内容为：贵公司与我公司在2013年8月31日签订《大连国家生态示范园区厂房租赁协议书》（合同编号：×××—×—×××—×××），之后双方又签订《厂房租赁补充协议》约定贵公司租赁我公司位于大连国家生态工业示范园区×—×期×号厂房，租期自2013年9月15日起至2014年11月15日止，根据《租赁协议》第五条第1款（二）的约定，租金暂按50万元/年计算。合同到期后，贵公司继续使用1号厂房至今，但一直未及时、足额支付2014年11月15日之后的租金，已经构严重违约。现我公司正式通知贵公司：贵公司应于2016年2月20日前支付自2014年11月15日起欠付的租金、违约金等相关费用，逾期将由贵公司承担不利的法律后果。
原告（甲方）被告、张齐艳、曹会超（乙方）于2013年8月31日还签订了《大连国家生态工业示范园区生活污水及工业废水处理服务协议》，主要内容为：1、甲、乙双方于2013年8月31日签订《打烂国家生态工业示范园区厂房租赁协议书》（合同编号：×××—×—×××—×××），约定乙方在大连国家生态工业示范园区（静脉产业类）内租赁厂房建设大连世家资源再利用有限公司项目。2、……，甲方在园区建成的污水处理站为乙方提供污水处理服务地3、乙方同意甲方作为园区内唯一的尾水处理单位，为乙方提供本协议项下服务，乙方不得委托其他任何单位进行污水处理。……。第一条服务范围甲方提供污水处理服务包括乙方在租赁期间排放的一切生活污水、工业废水及生产蓄水罐、预处理罐内工业废水收集、外运。第二条收费标准……。该合同签订后，原告并未建成污水处理站，被告在租赁期间的污水均由原告负责处理的，其费用均系被告负担。
本院所确认的上述事实有，《大连国家生态工业示范园区（静脉产业类）厂房租赁协议书》、《大连国家生态工业示范园区（静脉产业类）厂房租赁协议书主体变更协议》、《大连国家生态工业示范园区（静脉产业类）厂房租赁补充协议》、公证书、函、承诺函、汇划来账回单、客户回单、1#厂房物品清单、国有土地使用权证、《大连国家生态工业示范园区生活污水及工业废水处理服务协议》、庄河市发展和改革局《关于大连国家舌苔工业示范园区项目核准决定》（×××改工核【×××】×××号）、大连市发展和改革委员会《关于大连国家生态工业示范园区（静脉产业类）一期基础设施项目可行性研究报告的批复》×××改环资字（×××）×××号及当事人的陈述笔录等在案为凭。这些证明材料已经开庭质证和本院的审查，可以采信。
本院经审查认为，本案的争议焦点是：原、被告双方是否存在租赁协议；被告在履行《租赁协议》期间是存在违约情况；被告的违约行为是否导致解除合同；是否应当支付违约赔偿金以及违约金数额是否高于损失和是否超过诉讼时效的问题。首先，被告称其与原告间没有签订《租赁合同》，根据原告于2013年8月31日与张齐艳、曹会超签订的《大连国家生态工业示范园区（静脉产业类）厂房租赁协议书》及原、被告与张齐艳、曹会超签订的《大连国家生态工业示范园区（静脉产业类）厂房租赁协议书主体变更协议》表明了被告承接了张齐艳与曹会超二人于2013年8月31日与原告间签订的《大连国家生态工业示范园区（静脉产业类）厂房租赁协议书》，并且原、被告间又签订了《大连国家生态工业示范园区（静脉产业类）厂房租赁补充协议》，以上均体现出原、被告间存在租赁大连国家生态工业示范园区×—×期×号厂房及场地的租赁合同关系。本案中虽然原告没有取得建设工程规划许可证及房屋所有权证书，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但经主管部门批准建设的，人民法院应认定有效。本案包括厂房在内的大连国家生态工业示范园区项目系经主管部门批准建设，并享有案涉土地使用权。故应认定双方签订的房屋租房协议合法有效。协议生效后，原、被告双方均应按照协议约定履行合同。根据合同约定，租金每年为50万元至2015年11月13日，被告已累计欠租金80万元。被告迟延履行支付租金的主要债务，且经催告后一直未履行，已构成违约，同时《大连国家生态示范园区（静脉产业类）厂房租赁补充协议》第十二条第二款约定“乙方拖欠租金和经营服务费用……，逾期达30天仍未交清的，甲方有权解除合同”。因此，原告有权要求解除合同并要求被告给付欠付的租金，故对于原告要求解除双方厂房租赁合同并要求支付欠付租金的诉讼请求，本院予以支持。至于被告提出原告主张租金已超过素失效，根据被告于2015年8月17日、2015年11月12日向原告作出承诺函及原告向被告发出的通知函，说明原告在法定的诉讼时效期间内主张权利，故对被告的抗辩主张，本院不予采信。
对合同解除后的责任承担问题，原告诉请被告于合同解除当日将其所占用的×-×期×号厂房腾退、清空，逾期腾退则按日租金两倍标准缴纳厂房占用费；要求按照合同约定支付逾期付款违约金、赔偿金10万元，被告缴纳的30万元保证金不予返还。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。因此，合同解除后，应由被告将厂房恢复原状后予以腾退返还。关于原告主张与其及付款违约金问题，《大连国家生态工业示范园区（静脉产业类）厂房租赁协议书》第十二条第2项约定：“乙方拖欠租金和经营服务费每逾期一日，应当承担应付款项按万分之三的违约金……。”按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，因此在合同履行过程中，被告违约时原告有权按合同约定主张逾期付款违约金。关于原告主张给付赔偿金10万元及30万元保证金不予退还一节，按照《大连国家生态工业示范园区（静脉产业类）厂房租赁协议书》第四条第3项约定：“……乙方违反本合同，甲方有权解除本合同，且甲方不需返还乙方已交付的30万元人民币合同保证金，欠缴的其他费用仍应另行支付”以及第十二条第7项约定“凡因乙方（被告）违反本合同导致本合同解除或终止的，生育租金不予退还，乙方并向甲方承担相当于合同解除或终止当年租金20%的赔偿金。……”，现合同因被告的逾期付款违约而解除，原告依约主张赔偿金并表示履约保证金不予退还，理由正当。对于被告所主张的“逾期付款违约金与赔偿金所依据都属于赔偿性质的合同条款，数额过高且有重叠部分”的抗辩理由，首先，合同约定日万分之三的逾期违约金系针对合同解除前履行期间内一方违约时的违约金约定，而10万元赔偿金及30万元保证金则属于因一方违约导致合同解除后的责任承担方式，二者并不存在重叠的情形。其次兼顾本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本案中合同履行期间的违约金及合同解除后的损失赔偿额的计算方式并不构成过分高于造成的损失的情形，故不予调整。废物收现的
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告大连国家生态工业示范园有限公司与被告大连世家资源再利用有限公司于2013年8月31日签订的《大凛国家生态工业示范园区（静脉产业类）厂房租赁协议书》及原告与被告大连世家资源再利用有限公司签订的《租赁协议书主体变更协议》、《厂房租赁补充协议》；
二、被告大连世家资源再利用有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，该10日内，按被告实际租用期间每日按1369.86元支付租用费用，将其所承租的×—×期×号厂房腾退、清空后交还给原告大连国家生态工业示范园有限公司，并自本判决生效之日起逾期交付的
三、案件受理费…元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审判员 刘玉江
二○一六年…月…日
书记员 白晓钰