河北省邯郸市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀04民终4938号
上诉人（原审被告）：尚清雨，男，1985年4月4日生，汉族，现住大名县。
委托诉讼代理人:黄国绪,北京培仁律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张贵春，男，1973年4月21日生，汉族，现住大名县。
委托诉讼代理人：苗双奎，大名县法律援助中心律师。
原审第三人：邯郸市聚龙房地产开发有限公司，住所地邯郸市丛台区联纺路。
法定代表人：吕建明，该公司董事长。
委托诉讼代理人：连林阁，该公司职员。
委托诉讼代理人：张建平，该公司职员。
上诉人尚清雨、因与被上诉人张贵春、原审第三人邯郸市聚龙房地产开发有限公司（以下简称聚龙公司）排除妨害纠纷一案，不服大名县人民法院（2016）冀0425民初2561号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月24日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
尚清雨上诉请求：改判：依法确认大名县聚龙花苑小区第4栋1单元302号房产归尚清雨所有。事实和理由：1、一审判决认定，2010年5月27日，张贵春一次性交清购房款248000元，证据不足。张贵春没有提供银行转账记录，也没有提供资金来源证明，如此巨额现金全额支付购房款，违反一般交易习惯，也不符合日常经验法则，显然存在合理怀疑，存在虚假；2、一审判决认定张贵春向聚龙公司交纳维修基金、入户各项费用，聚龙公司向张贵春交付房产钥匙，就认定为张贵春“已合法占有”涉案房屋，显然属于适用法律错误。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”的规定，张贵春一天也没有占有、使用过涉案房屋，没有法律规定，交纳维修基金、入户各项费用等，就视为已合法占有了房屋；况且，张贵春向聚龙公司交纳维修基金、入户各项费用发生在2014年11月份，而早在该日期之前，张贵春于2012年7月6日就已经与聚龙公司签订了《商品房买卖合同》，一次性交清了购房款，购房合同并在建设局进行了备案。备案的目的，就是国家通过行政管理手段，保护商品房交易的安全，防止一房多卖情况的发生，最大限度地保障商品房买卖合同目的的实现，合同备案登记的效力，在于使预售合同能产生对抗善意第三人的效力。因此，就本案讲，且不论聚龙公司是否与张贵春串通一气，损害尚清雨的利益，就聚龙公司而言，明知与尚清雨签订有《商品房买卖合同》并备案，仍然向张贵春收取维修基金等各项费用，无论其目的是什么，都不能对抗备案合同的效力；同理，张贵春交纳上述费用，无论动机为何，也不能对抗备案合同的效力，更不能据此认定房屋已经合法占有；3、尚清雨已经实际使用了涉案房屋。2012年7月6日，尚清雨与聚龙公司签订《商品房买卖合同》，签订合同书时用现金交纳购房款5万元，后又于当月分两次通过银行转账的方式交清了购房款，2014年，聚龙公司向尚清雨交付钥匙，尚清雨对房屋进行简单装修后入住；2016年11月份，尚清雨再次对涉案房屋进行装修。上述事实有证据证明，且装修行为本身，就是事实占有的最好例证；自2014年幵始，涉案房屋就由尚清雨占有使用至今，也没有违法占有，张贵春从来没有使用过该房屋。因此，尚清雨不仅交清了房款，也受领了房屋，并使用至今；4、聚龙公司所述理由与事实不符，不能作为认定案件事实的根据。聚龙公司作为第三人，与本案有直接的利害关系，聚龙公司为规避一房二卖的法律责任，所作陈述明显与事实不符：一审“另查明，经询问聚龙公司法定代表人吕建明，吕建明称和张贵春签订的《商品房买卖合同》是张贵春买房签订的，和尚清雨签订《商品房买卖合同》是因吕建明借贾燕芬的钱，吕建明用该房做抵押，用尚清雨的名字签订的商品房买卖合同，吕建明到大名县住建局进行了合同备案”。该认定没有任何证据证明，一没有抵押合同，二没有借款协议，且房款数额有整有零，说是借款也有违常理，在此情况下，把吕建明的陈述作为认定案件事实的根据，显然不符合法律的规定。综上,尚清雨与聚龙公司签订有《商品房买卖合同》并经备案，交清了房款，该合同合法有效，并具有对抗善意第三人的效力，且涉案房屋已由尚清雨装修，占有使用至今，因此，该房屋所有权应当依法确认归尚清雨所有，一审判决涉案房屋归张贵春所有，无论是认定事实，还是适用法律均存在错误，故提出上诉，望二审法院依法纠正一审判决错误，支持尚清雨的上诉请求。
张贵春答辩，争议房产应依法确认为张贵春所有。张贵春于2010年5月27日签订商品房买卖合同，一次性交清购房款及车库款。因系一次性交清，房价优惠为1489元/㎡，符合市场价格。2014年11月28日，向开发商交纳房屋专项维修基金、天然气及管道费、入户各项费用等，开发商向张贵春交付了房屋钥匙。该事实说明，张贵春以合理的价格购买了争议房产及车库，交付了各项费用，开发商交付了房产，应视为已获得了争议房产的所有权，开发商有义务配合办理相应产权登记。尚清雨的母亲贾艳芬及其他债权人因向开发商放高利贷，开发商无力偿还，将已售房产抵顶给债权人，造成抵债的债权人与购房户纠纷，经有关部门调查处理，其中开发商将已由张贵春购买并实际交付的房产又抵债给了尚清雨，虽名为购买，实为以房抵债。尚清雨所定房价1000元/㎡，不够建设成本，且当时市场价已高于2000元/㎡，所定房价不符合常理，非正常购买。尚清雨也未提供交付房款证明，尚清雨在毕庭后提交的交付房款收据在时间上、金额上均与购房合同不一致。尚清雨没有交付各项入户费用，开发商确认未向尚清雨交付争议房产。尚清雨虽为掩盖以房抵债的事实，向房管部门进行了合同备案，但并不能改变其以房抵债的事实及性质，也不影响购房合同的效力，不具有物权登记的公示效力。故请求驳回上诉，维持原判。
张贵春向一审法院起诉请求：1、依法判决位于大名县天雄路××单元××302户归张贵春所有，聚龙公司为张贵春办理商品房登记手续；2、诉讼费用由尚清雨及聚龙公司承担。
一审法院认定事实：2010年5月27日，张贵春与聚龙公司签订《商品房买卖合同》，编号：NO0057,张贵春购买聚龙公司开发的大名县聚龙花苑小区第4栋1单元3层302号房产，面积166.53平方米，每平方米1489元，总金额248000元，张贵春当天一次性给付清房款。张贵春购买大名县聚龙花苑小区4-1-1号车库，面积30.24平方米，每平方米1980元，总金额59875元，张贵春已付清车库价款。2014年11月28日，张贵春向聚龙公司交纳房屋专项维修基金4960元、天然气入管道2200元、入户各项费用11390元。聚龙公司在张贵春交纳清各项费用后，向其交付了大名县聚龙花苑小区第4栋1单元3层302号房产钥匙。张贵春未办理不动产登记，亦未取得房屋所有权证。2012年7月6日，尚清雨与聚龙公司签订《商品房买卖合同》，合同编号：012,该合同已备案，合同内容约定：尚清雨购买聚龙公司开发的大名县聚龙花苑小区第4栋1单元302号房产，每平方米1000元，总金额166530元，聚龙公司当天向尚清雨出具了购房款收款收据，显示尚清雨转账购房款166530元。尚清雨未办理不动产登记，亦未取得房屋所有权证。2016年11月14日，张贵春因尚清雨对大名县聚龙花苑小区第4栋1单元302号房产进行装修，申请一审法院对大名县聚龙花苑小区第4栋1单元302号房产予以查封，并提供担保。一审法院于2016年11月24日作出（2016）冀0425民初2561号民事裁定书，裁定依法对大名县聚龙花苑小区第4栋1单元302号房产予以查封，期限为2016年11月24日至2018年11月23日。查封后，尚清雨未停止装修。2016年12月10日，尚清雨提出保全裁定复议申请书，请求解除对大名县聚龙花苑小区第4栋1单元302号房产的查封。一审法院于2016年12月14日作出（2016）冀0425民初2561号之二民事裁定书，裁定驳回尚清雨的复议请求。
另查明，经询问聚龙公司法定代表人吕建明，吕建明称和张贵春签订的《商品房买卖合同》是因张贵春买房签订的，和尚清雨签订《商品房买卖合同》是因吕建明借贾艳芬的钱，吕建明用该房做抵押，贾艳芬找的尚清雨身份证，用尚清雨的名字签订的商品房买卖合同，吕建明到大名县住建局进行了合同备案。
一审法院认为，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。张贵春和尚清雨均未对该房产办理不动产登记手续，应当根据合法占有房屋及买卖合同成立的先后顺序确定权利保护顺位。张贵春于2010年5月27日签订商品房买卖合同，一次性交清购房款，并交清房屋专项维修基金、天然气入管道安装费、入户各项费用，聚龙公司交给张贵春该房屋钥匙，聚龙公司均予以认可，张贵春已合法占有该房屋。张贵春与聚龙公司签订的《商品房买卖合同》，系当事人的真实意思表示，并已实际交付，合法有效，予以认可。尚清雨与聚龙公司签订的《商品房买卖合同》，聚龙公司不予认可，称是借款抵押合同，真实意思并非买卖房屋。尚清雨提供的购房收款收据显示转款，但尚清雨开庭后提供的银行明细显示的时间为2012年7月31日，明显晚于购房收款收据出具的时间2012年7月6日，银行明细转账金额（两笔金额116530元）与购房收款收据金额（166530元）不符，聚龙公司亦不认可尚清雨已交纳购房款。尚清雨称2014年已入住，但尚清雨仅在开庭后提供了装修施工人出具的一份证明，该装修施工人未出庭作证，尚清雨亦未提供交纳房屋专项维修基金、物业费用等相关费用的票据及房屋钥匙，无法证实尚清雨已交纳清交房前的所有必要费用，聚龙公司亦不承认将该房交付给尚清雨，故尚清雨不能证明其已合法占有该房屋。尚清雨称其签订的商品房买卖合同已备案。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第6条第一款规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。”故商品房买卖合同是否备案不影响合同的效力。综上，张贵春已收到聚龙公司交付的房屋钥匙，已合法占有了该房屋，且张贵春签订商品房买卖合同的时间早于尚清雨签订商品房买卖合同的时间，故大名县聚龙花苑小区第4栋1单元302号房产应当归张贵春所有。张贵春要求聚龙公司为其办理商品房登记手续的诉讼请求，于法有据，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十三条，《中华人民共和国合同法》第八条之规定判决：一、依法确认大名县聚龙花苑小区第4栋1单元302号房产归张贵春所有；二、聚龙公司应当配合张贵春办理商品房登记手续。案件受理费80元，由尚清雨负担。
二审期间，聚龙公司提供2012年7月11日其与中海浩天（北京）投资有限公司邯郸分公司（法定代表人为贾燕芬）签订的《商品房购房合同》一份，证明2012年房价及以房抵债事实。
尚清雨对该证据不认可，认为与我方无关。
张贵春对该证据认可，认为尚清雨也认可聚龙公司向贾燕芬借款的事实，并且认可也是优惠的事实。
本院查明的事实与一审一致，本院予以确认。
本院认为，张贵春提交了其与聚龙公司签订的《商品房买卖合同》,聚龙公司对此予以认可,该合同订立时间早于尚清雨与聚龙公司签订《商品房买卖合同》的时间,且张贵春也提供了相关交款手续,聚龙公司也认可收到张贵春购房款等款项,尚清雨虽对此均不认可,但并未提供反证,且聚龙公司也承认在张贵春交清款项后,将争议房产的钥匙交付给张贵春,张贵春也提供了相关占有使用的证据,故张贵春与聚龙公司之间订立的《商品房买卖合同》合法有效且已实际履行,聚龙公司也已实际向张贵春交付房产。由于房地产合同备案登记手续属行政管理手段，不具有物权变动的效力，故尚清雨以此主张优先履行，不予支持,尚清雨所主张其已实际占有使用,聚龙公司并不认可已将争议房产交付给尚清雨,尚清雨也未提供充分证据证明其已实际占有使用争议房产,故尚清雨该上诉主张亦不予支持。因尚清雨并无证据推翻张贵春所举证据，也无充分证据证明其对争议房产具有物权,故其上诉主张不予支持。因其与聚龙公司之间签有《商品房买卖合同》，其可以另案主张权利。
综上所述，尚清雨的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3630元，由上诉人尚清雨负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵建平
审判员 梁国华
审判员 贾梅录
二〇一七年十月二十三日
书记员 李 暘