甘肃省武威市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）甘06民终41号
上诉人（原审原告）武威市锐锋商贸有限责任公司。
法定代表人贾晓峰，该公司经理。
被上诉人（原审被告）董希巧。
委托代理人李养红，甘肃时睿律师事务所律师。
原审第三人中国农业银行股份有限公司武威凉州支行。
负责人李庆超，该支行行长。
委托代理人赵德文，该支行副行长。
原审第三人方发春。
委托代理人陶吉宝，甘肃河西律师事务所律师。
上诉人武威市锐锋商贸有限责任公司（以下简称武威锐锋公司）与被上诉人董希巧、原审第三人中国农业银行股份有限公司武威凉州支行（以下简称农行凉州支行）、方发春因确认合同无效纠纷一案，甘肃省武威市凉州区人民法院作出（2014）凉民初字第4137号民事判决书后，上诉人武威锐锋公司不服，提起上诉，经本院审理后作出（2015）武中民终字第138号民事裁定，发回甘肃省武威市凉州区人民法院重新审理。该院重新立案后，依法另行组成合议庭审理后，作出（2015）凉民初字第3013号民事判决。上诉人武威锐锋公司不服，提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人武威锐锋公司的法定代表人贾晓峰、被上诉人董希巧的委托代理人李养红、原审第三人农行凉州支行的委托代理人赵德文、原审第三人方发春的委托代理人陶吉宝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2007年1月13日，被告董希巧与武威市交通家电总公司法定代表人贾晓峰签订房屋租赁合同，合同约定：武威市交通家电总公司将位于武威市凉州区西大街步行街解放巷西侧二层楼6-7柱一楼门面一间，面积约30平方米商铺出租给被告，租赁期限5年，自2008年1月1日始至2013年12月31日止，租赁费每年28000元。2013年1月原、被告续签房屋租赁合同，租赁物未变，租赁期限5年，自2014年1月1日始至2019年12月31日止，租赁费为每年32000元。2013年8月1日，原告武威锐锋公司又与被告签订房屋租赁合同，合同约定：原告其将位于武威市凉州区西大街步行街解放巷西侧二层楼一楼6-7柱门面一间，面积约30平方米，9-10柱门面一间，加后大厅面积约220平方米，后大厅隔壁两套楼房，面积约130平方米的商铺出租给被告，租赁期限为十年，自2014年9月1日始至2024年9月1日止，租赁费为每年110000元，被告一次性支付原告10年租赁费共计110万元。合同签订后，被告向原告支付租赁费110万元。现原告以涉案的部分房屋已出售给银行，不能履行合同为由，要求确认原、被告签订的房屋租赁合同无效，由原告返还被告已交付的租赁费及银行利息；要求被告返还承租的房屋。原审重审中查明，1999年9月29日，武威市交通家电总公司与第三人农行凉州支行签订房产抵贷协议，协议约定：武威市交通家电总公司于1999年9月29日因向第三人借款将其所有的位于武威市西大街181号面积为680.71平方米的房屋的所有权抵押给第三人，第三人向武威市交通家电总公司提供贷款30万元，同时约定第三人将抵押房屋返租给武威市交通家电总公司。合同还约定农行凉州支行返租给武威市交通家电总公司的房屋，武威市交通家电总公司再出租时，必须经农行凉州支行同意，未经农行凉州支行同意，武威市交通家电总公司出租以上房屋为无效租赁。1999年10月19日，第三人农行凉州支行办理了面积为680.71平方米房屋所有权的变更登记。后第三人农行凉州支行先后四次出售抵押房屋，截止2005年2月23日仅有建筑面积为116.84平方米的铺面登记在第三人农行凉州支行名下。2005年4月，武威市交通家电总公司改制，成立武威市锐锋商贸有限责任公司，贾晓峰为法定代表人。2014年4月24日，第三人农行凉州支行将涉案房屋出售给第三人方发春。另查明，武威市西大街181号楼房和武威市凉州区西大街步行街解放巷45号楼为同一楼房。
原审法院认为，原告武威锐锋公司与被告董希巧签订的房屋租赁合同，双方意思表示真实，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。2013年8月1日，原告与被告董希巧签订房屋租赁合同时，本案涉案的部分房屋即武威市凉州区西大街步行街解放巷45号4-6号面积为116.84平方米房屋的所有权人为第三人农行凉州支行。但第三人农行凉州支行作为房屋出租人对原告转租房屋的情形没有提出异议。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。现原告要求确认原、被告于2013年8月1日签订的房屋租赁合同为无效合同的请求，不符合法律规定，依法不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：驳回原告武威市锐锋商贸有限责任公司的诉讼请求。案件受理费500元，由原告武威市锐锋商贸有限责任公司负担。
宣判后，原审原告武威锐锋公司以“1、上诉人武威锐锋公司与被上诉人董希巧的租赁合同中的标的物所有权属农行凉州支行，上诉人武威锐锋公司无权出租或无权签订租赁合同；2、第三人农行凉州支行对上诉人武威锐锋公司再次将涉案房屋出租给被上诉人董希巧的行为及事实自始至终不知晓，不存在原审认定的出租人知道或应当知道承租人转租六个月内未提出异议的情形”为由，提起上诉。
被上诉人董希巧答辩称，1、从一审查明的事实可以看出，上诉人武威锐锋公司出租给被上诉人董希巧的房屋和第三人农行凉州支行出售的房屋不是同一房屋；按照上诉人武威锐锋公司与第三人农行凉州支行签订的出售房屋协议，实质是房屋抵押贷款担保协议，且该房屋担保的贷款已经偿还，上诉人武威锐锋公司就是房屋实际权利所有占有使用人；2、该房屋租赁协议在上诉人武威锐锋公司与第三人方发春房屋买卖合同之前，不能约束上诉人武威锐锋公司与被上诉人董希巧签订的租赁协议。
原审第三人农行凉州支行述称，?对上诉人武威锐锋公司将涉案进行租赁的事实第三人农行凉州支行并不知情，按照合同约定双方签订的租赁协议无效。
原审第三人方发春述称，上诉人武威锐锋公司与被上诉人董希巧签订的合同按法律规定是无效合同，请求法庭依法撤销原判，改判合同无效。第三人方发春没有实际取得房屋，也没有办理房屋产权过户登记。上诉人于1999年将本案的涉案房屋抵押给了农行凉州支行。基于不动产的登记取得制度，农行凉州支行是本案涉案房屋的实际所有权人，房屋的实际处分权也应当属于农行凉州支行，其他人的处分行为属于无权处分。同时根据合同约定，在涉案房屋出租时，必须经得农行凉州支行的同意，否则合同无效。根据一、二审的法庭调查，农行凉州支行对上诉人的租赁行为并不知情，其租赁行为必然无效。
二审期间，被上诉人董希巧出示西大街解放巷房屋示意图，证明涉案的租赁房屋和出售的房屋不是同一房屋。
法庭组织双方当事人进行了质证，上诉人武威锐锋公司认为是被上诉人自己制作的图，不知道。原审第三人农行凉州支行认为，实际的位置应该这样，但是应以房管局登记的为准。原审第三人方发春认为，实际的位置应该这样，但是应以房管局登记的为准。本院认为，双方当事人对争议涉诉房屋均无异议，应当认定涉诉房屋系同一房屋，对被上诉人提交房屋示意图的证明目的不予认定。
另二审中武威锐锋公司当庭陈述，上诉人武威锐锋公司直接偿还到农行抵押贷款，本金29万，利息20多万，没有出具交款凭证。
原审第三人农行凉州支行当庭陈述，没有收到第三人方发春的款项，收的是上诉人武威锐锋公司的款，给出具了还款凭证。
原审第三人方发春陈述，第三人方发春将购房款直接交付给了第三人农行凉州支行。2014年4月24日，农行凉州支行将涉案房屋出售给了方发春，双方签订了售房协议，方发春也支付了购房款。基于上诉人与被上诉人之间的租赁行为违法，导致租赁合同无效。综上，本案的租赁合同无论是形式要件还是实质要件都不符合法律规定，依法支持上诉人的诉讼请求。
二审认定事实与一审相一致，本院予以认定。
本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经承租人同意转租的，承租人可以解除合同。本案中，涉诉的房屋即武威市凉州区西大街步行街解放巷45号4-6号面积为116.84平方米的房屋，所有权人已于1999年10月19日依法办理在第三人农行凉州支行的名下，但上诉人并没有实际向第三人农行凉州支行交付房屋，并从1999年9月29日始即作为房屋出租人对外进行出租，并从2007年1月13日起与被上诉人董希巧签订房屋租赁合同，将诉争房屋转租给被上诉人一直使用至今。同时，2013年8月1日上诉人与被上诉人再次签订房屋租赁合同时，第三人农行凉州支行知道上诉人转租房屋的情况，但没有提出异议。据此，应予认定第三人农行凉州支行同意上诉人将涉诉的房屋转租给被上诉人，亦认可上诉人与被上诉人之间的房屋租赁关系。故上诉人与被上诉人签订的租赁合同，内容合法，意思表示真实，应当依法保护。但作为房屋所有权的第三人农行凉州支行并没有对上诉人与被上诉人签订的租赁合同提出解除或者无效的诉请，因此，上诉人的诉请无事实和法律依据，其“上诉人与被上诉人的租赁合同中的标的物所有权属第三人，上诉人无权出租或无权签订租赁合同；第三人对上诉人再次将涉案房屋出租给被上诉人的行为即事实自始至终不知晓，不存在原审认定的出租人知道或应当知道承租人转租六个月内未提出异议的情形”的上诉理由不予支持。原审以最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”的规定处理本案属适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费500元，由上诉人武威锐锋公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张宗鹏
代理审判员 胡春芳
代理审判员 蒋辉明
二〇一六年六月七日
书 记 员 薛 锋