宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）宁01民终149号
上诉人（原审被告）：张少军，男，1977年4月7日出生，汉族，无业，住宁夏回族自治区银川市。
委托诉讼代理人：刘洋，宁夏辅德律师事务所律师。
上诉人(原审第三人)：ＸＸ，男，1971年9月10日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区石嘴山市。
委托诉讼代理人：余志明，宁夏三略律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：宁夏恺元建筑有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区永康商业中心三号楼。
法定代表人：周雪原，该公司董事长。
委托诉讼代理人：任辉，宁夏怀远律师事务所律师。
委托诉讼代理人：韩黎，宁夏怀远律师事务所律师。
上诉人ＸＸ、张少军因与被上诉人宁夏恺元建筑有限公司（以下简称恺元公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2016）宁0104民初5567号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年1月16日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷审查和询问双方当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。
张少军上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人恺元公司的诉讼请求。事实及理由：1.被上诉人恺元公司将出租房屋上锁的行为即视为已收回涉案房屋并解除合同，不得再要求承租人支付锁门之后的房屋租金及其他费用。一审法院判决张少军在不能使用房屋的情况下继续支付租赁费、采暖费及物业费明显不妥。2.在恺元公司对涉案房屋上锁之前，原审被告ＸＸ已按合同约定向恺元公司缴清2015年12月31日之前的租赁费，在此情况下原审法院判决张少军支付逾期交房违约金与双方合同约定不符且确定的违约金数额过高。3.2015年5月至2015年12月的租金系ＸＸ与恺元公司协商分期交纳，并且是以ＸＸ自己的名义交付，双方已形成事实上的房屋租赁合同关系，张少军已经完全退出了原先的房屋租赁合同关系。现恺元公司应直接向ＸＸ主张权利。
恺元公司辩称，恺元公司对涉案房屋的门上锁，只是为了维护自己收回房屋租金的权利，并不像张少军所称加锁行为影响了其使用房屋。张少军作为房屋承租人理应按照租赁合同的约定向出租人支付租赁费。
ＸＸ针对上诉人张少军的上诉请求无答辩意见。
ＸＸ上诉请求：改判驳回被上诉人恺元公司的诉讼请求。事实及理由：1.一审判决虽未判令上诉人承担赔偿责任，但一审法判决关于收回房屋的时间等相关事实认定可能对今后ＸＸ与恺元公司之间的侵权纠纷审理结果产生实质影响，故上诉人依法享有上诉权；2.张少军与恺元公司签订的《房屋租赁合同》明确约定:”租赁期定为三年，自2013年5月22日起至2016年5月21日止”，”每年房租在合同到期日前两个月一次性全额支付”。实际履行中，ＸＸ于2015年6月至2015年8月分三次代张少军向恺元公司支付了2015年5月至2015年12月31日期间的房租。对于第三年的房租应在2016年3月22日至2016年5月22日期间履行。综上，张少军与ＸＸ并不存在逾期支付违约金的情形，也不应当承担逾期付款的违约责任。3.一审判决关于恺元公司于2015年12月20日收回涉案房屋的事实认定明显错误，恺元公司实际收回房屋的时间应为其自认及相关证据证明的2016年8月1日。4.恺元公司于2015年11月22日的加锁为影响ＸＸ的正常经营，给ＸＸ造成了物业费、采暖费等损失。ＸＸ不但不应该承担锁门之后的租金、采暖费、物业费等费用，相反，恺元公司应向ＸＸ退还2015年11月22日至2015年12月31日期间的租金并赔偿ＸＸ的预期利润等损失。5.恺元公司通过对涉案房屋上锁的方式催缴房租，既不合法也不合理，一审法院判决张少军承担涉案房屋上锁后一个月的租金，明显不妥。6.恺元公司在ＸＸ尚未退房的情况下，拆除ＸＸ的装修，搬走ＸＸ的桌椅、设备等，侵害了ＸＸ的财产权益，应向ＸＸ赔偿。
被上诉人恺元公司辩称，恺元公司是在与张少军合同期满后于2016年8月才进入房屋，将房屋内的物品搬离出来，并租有库房，将其妥善保管。在一审庭审中，张少军认可应当提前两个月支付下一年的房屋租金，故一审判决认定应该预交下一年度房屋的事实没有错误。恺元公司在出租房屋门上已有一把锁后又加了一把锁，只是在维护自己收取租金的合法权益，不属于ＸＸ所称粗暴的催缴方式，且在恺元公司加了一把锁后未见合同相对方以任何方式与恺元公司沟通此事，也没有人向恺元公司索要涉案房屋内的物品。恺元公司为了减少自己的损失，于2016年8月1日进去将房屋内的物品搬出并妥善保管。对于ＸＸ所主张的损失与本案无关，ＸＸ可另行起诉。
上诉人张少军辩称，同意ＸＸ的上诉意见。
恺元公司向一审法院起诉请求：1.解除原、被告签订的房屋租赁合同，并向原告退还租赁房屋；2.被告向原告支付欠缴房租172566.2元（422566.2元÷12个月×5）；3.被告支付原告违约金84513.24元（422566.2元×20%）；4.支付逾期归还房屋的违约金69462.6元（422566.2元÷365天×2×30天）；5.被告支付拖欠的采暖费17567元、物业费7026.80元；6.本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：原告系涉案的位于银川市××区#楼4、5、6、7号房屋的所有权人。2013年5月21日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定，被告承租原告名下位于银川市××区#楼4、5、6、7号房屋，用于经营餐饮。租赁期限为三年，自2013年5月22日起至2016年5月31日止。每年房租在合同到期日前二个月一次性全额支付。第一年房租为383280元，以后每年房租在上一年基础上递增5%，即第二年房租为402444元，第三年房租为422566.20元。未经原告书面同意，被告不得转租、转借承租房屋。被告未经原告书面同意转租、转借承租房屋，原告有权解除合同，收回出租房屋。被告应于房屋租赁期满后，将承租房屋及附属设施、设备完善交还原告，被告交还原告房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。对未经同意留存的物品，原告有权处置。被告未经原告书面同意转租、转借承租房屋或者拖欠房租累计达一个月以上，应按照合同总租金的20%支付违约金。租赁期满，被告应如期交还涉案房屋，被告逾期归还，则每逾期一日向原告支付日租金2倍的违约金。合同签订后，原告将涉案房屋交付被告占有使用。2014年5月14日，被告以银川金鼎轩餐饮有限公司的名义与第三人签订协议书，约定将位于银川市××区金鼎轩餐厅的经营权及餐厅内桌、椅、后厨设备、冰柜、电视、空调、灶具、餐具、微波炉、工作台等现有工作硬件设施转让给第三人，转让费290000元，第三人仍按被告与原告签订的房屋租赁合同中约定的期限、租金标准支付房租，由第三人按协议约定期限将房租支付给被告后，被告再将房租支付给原告。协议签订后，被告将餐厅交付给第三人经营，并将其与原告签订的《房屋租赁合同》交付第三人保管。2014年5月至2015年4月期间的房租，第三人于2014年5月份通过被告交付给原告，2015年5月至2015年12月期间的房租是第三人以被告的名义于2015年6月至8月期间分三次直接支付给原告。2015年11月份，第三人将涉案房屋上锁歇业。2015年12月20日左右，因被告未交纳2016年的房租，原告将涉案房屋另行上锁。原告垫付2015年6月1日至2016年5月31日期间的物业费7665.6元，2015年11月1日至2016年3月31日期间的采暖费17567元。庭审中，原告认可房屋租金被告已付至2015年12月31日，其于2016年8月1日收回了涉案房屋。被告认可应提前两个月支付下一年度房屋租金，第三人认为当年度房屋租金应在该年度租赁期限届满前两个月内支付。
一审法院认为，本案中原、被告因出租房屋形成房屋租赁合同关系，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。被告辩称原告对其将涉案房屋转租给第三人是明知的，原告与第三人之间形成事实上的房屋租赁合同关系，因原告对此不予认可，且第三人始终是以被告名义向原告支付房租，故对于被告的该项抗辩主张，法院不予采信。原、被告在合同中约定每年房租在合同到期日前两个月一次性全额支付，被告认可双方约定提前两个月支付下一年度房租，故原告有权要求被告提前支付下一年度房屋租金。在实际履行过程中，被告虽未按合同约定提前支付房屋租金，但已将房租支付至2015年12月31日。因第三人于2015年11月将房屋上锁，原告于2015年12月20日左右将房屋再次上锁，其目的在于促使被告在合理期限内支付房租，此合理期限应以一个月为宜。在此期间，原、被告均有义务对合同的履行进行积极磋商，双方对此均表现消极，对由此造成的损失，双方均有责任。被告应承担合理期限内的房屋租金35213.85元（422566.2元÷12个月×1个月），超出部分的租金损失应由原告自行承担。合理期限届满，被告未能支付下欠房屋租金，原告继续对涉案房屋上锁即视为原告已收回涉案房屋并解除合同，故对原告要求解除合同并返还房屋的诉讼请求，法院不再支持。被告逾期支付房屋租金及未经原告书面同意将涉案房屋转租，已经构成违约，应按照合同约定向原告支付逾期付款违约金，故对于原告要求被告支付84513.24元（422566.2元×20%）的诉讼请求，法院予以支持。关于逾期归还房屋违约金，因原告已于2016年1月31日收回涉案房屋，被告不存在逾期归还房屋的行为，故对原告要求被告支付逾期归还房屋违约金的诉讼请求，法院不予支持。关于采暖费、物业费，被告应缴纳原告2016年1月31日前的采暖费和物业费，故被告应向原告支付垫付的采暖费10540.2元（17567元÷5个月×3），物业费5110.4元（7665.6元÷12个月×8）。关于第三人要求原告赔偿其停业、装修及设施设备损失的诉讼主张，因第三人并非本案房屋租赁合同的相对方，故对该项主张法院不予支持。因第三人与被告之间存在合同关系，第三人未提出独立的诉讼请求，本案不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决：一、被告张少军于判决生效之日起七日内向原告宁夏恺元建筑有限公司支付房屋租金35213.85元；二、被告张少军于判决生效之日起七日内向原告宁夏恺元建筑有限公司支付逾期付款违约金84513.24元；三、被告张少军于判决生效之日起七日内向原告宁夏恺元建筑有限公司支付采暖费10540.2元、物业费5110.4元；四、驳回原告宁夏恺元建筑有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4868元，由原告宁夏恺元建筑有限公司负担2992元，被告张少军负担1876元。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审查明的事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，恺元公司与张少军签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，合同合法有效。合同签订后，恺元公司向张少军交付了房屋，张少军理应按约向恺元公司缴纳房租。虽然张少军辩称，恺元公司对张少军转租房屋明知，且恺元公司与ＸＸ已形成事实上的房屋租赁合同关系，张少军已经完全退出了原先的房屋租赁合同关系，恺元应直接向ＸＸ主张权利，但恺元公司不予认可，且ＸＸ交房租是按张少军的名义交付，故对张少军的该意见，不予采纳。合同中关于”每年房租在合同到期日前二个月一次性全额支付”的约定，张少军与恺元公司在一审庭审中均表示应理解为在本年度合同到期前两个月支付下一年度房屋租金，故张少军在支付了2013年5月-2014年5月、2015年5月至2015年5月的租金后，最迟应在2015年3月将2015年5月-2016年5月期间的房租缴清，但张少军并未在该期间内缴清，其行为构成违约。恺元公司于2015年12月20日左右将房屋上锁的，其目的是为了督促张少军缴纳房租。恺元公司及张少军应在涉案房屋上锁后的合理期限内积极协商解决，但双方在一审提交的证据均未证实双方在房屋上锁后曾就如何解决房租事宜进行积极协商，原审法院考虑到双方均有过错，判决张少军将租金、采暖费、支付至合理期限，并无不妥。关于恺元公司对涉案房屋上锁时间，张少军及ＸＸ均主张是2015年11月20日，并由张少军向法院提交的照片予以证实，但经核实上述照片并没有记载拍摄时间，故对张少军及ＸＸ的该意见不予支持。关于逾期支付租金的违约金，考虑到ＸＸ在起诉前已代张少军支付了2015年5月至2015年12月31日前的房租，履行了合同大部分义务，且张少军在二审中主张违约金过高，本院结合张少军的过错程度将违约金按违约比例酌情调整为35213.85元（422566.2元÷12个月×5×20%）。关于ＸＸ主张的停业、装修及设备损失等，因ＸＸ在一审中未独立提出诉讼请求，且ＸＸ不是涉案租赁合同的当事人，故本院不予处理，ＸＸ可另行起诉处理。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十四条、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2016）宁0104民初5567号民事判决第一项即”被告张少军于本判决生效之日起七日内向原告宁夏恺元建筑有限公司支付房屋租金35213.85元”、第三项即”告张少军于本判决生效之日起七日内向原告宁夏恺元建筑有限公司支付采暖费10540.2元、物业费5110.4元”、第四项即”驳回原告宁夏恺元建筑有限公司的其他诉讼请求”；
二、撤销宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2016）宁0104民初5567号民事判决第二项即”被告张少军于本判决生效之日起七日内向原告宁夏恺元建筑有限公司支付逾期付款违约金84513.24元”；
三、变更宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2016）宁0104民初5567号民事判决第二项为上诉人张少军于本判决生效之日起七日内向被上诉人宁夏恺元建筑有限公司支付逾期付款违约金35213.85元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费4868元，由被上诉人宁夏恺元建筑有限公司负担3675元，上诉人张少军负担1193元。本案二审案件受理费7876元（其中上诉人张少军缴纳4868元，上诉人ＸＸ缴纳3008元），由被上诉人宁夏恺元建筑有限公司负担3675元，上诉人张少军负担1193元，上诉人ＸＸ负担3008元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李山山
审 判 员 张旭霞
代理审判员 任朝霞
二〇一七年九月十四日
书 记 员 张 楠
附：相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第一百七十条第一款第（二）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
......
第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。