湖南省浏阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0181民初29号
原告：浏阳市马腾电器销售有限公司，住所地浏阳市淮川街道办事处金沙中路372号三楼。
法定代表人：邱宇，董事长。
委托诉讼代理人：张敏，湖南湘淮律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵阳阳，女，1990年5月3日出生，汉族，系该公司职工，住湖南省。
被告：浏阳市鸿宇房地产开发有限责任公司，住所地浏阳市淮川街道办事处金沙中路485号。
法定代表人：周汝红，董事长。
委托诉讼代理人：孙亮，湖南浏阳河律师事务所律师。
被告：湖南比一比贸易有限责任公司，住所地浏阳市淮川街道办事处圭斋东路2号。
法定代表人：唐自力，董事长。
委托诉讼代理人：陈志强，浏阳市正义法律服务所法律工作者。
被告：浏阳市淮川蓝天歌舞厅，住所地浏阳市淮川街道办事处金沙中路中央公园三楼。
经营者：ＸＸ星。
第三人：浏阳市鸿运物业管理有限公司，住所地浏阳市金沙中路485号。
法定代表人：周建国，总经理。
委托诉讼代理人：孙亮，湖南浏阳河律师事务所律师。
原告浏阳市马腾电器销售有限公司（以下简称马腾电器公司）与被告浏阳市鸿宇房地产开发有限责任公司（以下简称鸿宇房产公司）、湖南比一比贸易有限责任公司（以下简称比一比贸易公司）、浏阳市淮川蓝天歌舞厅（以下简称蓝天歌舞厅）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月20日作出（2016）湘0181民初2219号民事判决。马腾电器公司不服判决，提起上诉。长沙市中级人民法院于2016年11月29日作出（2016）湘01民终6319号民事裁定书，裁定撤销本院上述判决，并发回本院重审。本院在重审过程中，依法追加浏阳市鸿运物业管理有限公司（以下简称鸿运物业公司）为第三人参加诉讼。本院另行组成由审判员李爱莲担任审判长，人民陪审员曾小明、刘灿参加的合议庭，于2017年6月30日公开开庭进行了审理。书记员杨楠担任法庭记录。本案原告马腾电器公司的委托诉讼代理人赵阳阳、张敏，被告鸿宇房产公司及第三人鸿运物业公司的共同委托诉讼代理人孙亮、被告比一比贸易公司的委托诉讼代理人陈志强到庭参加诉讼。被告蓝天歌舞厅经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
马腾电器公司诉称，2009年10月11日，鸿宇房产公司与比一比贸易公司签订《租赁合同》，约定鸿宇房产公司将国际丽都一至三层裙楼出租给比一比公司，租赁期限至2020年7月31日。2015年6月24日，马腾电器公司经产权受让成为※※※三层466.5平方米房产的所有权人，后被告知该房产已经租给比一比贸易公司，由蓝天歌舞厅实际使用该房产。三被告均未向马腾电器公司支付租金，请求法院判令：1、三被告及第三人鸿运物业公司连带支付马腾电器公司租金191899.44元（自2015年6月24日起计算至2016年9月30日止）；2、由三被告及第三人鸿运物业公司承担本案诉讼费。
鸿宇房产公司、鸿运物业公司共同辩称：1、与比一比贸易公司签订租赁合同属实，比一比贸易公司承租后将一部分房产转租给了蓝天歌舞厅使用；2、鸿宇房产公司与比一比贸易公司的租赁合同关系已经于2016年09月25日协议解除；3、马腾电器公司的房产系从案外人尤迅（系鸿宇房产公司股东尤中文之子）处受让，尤迅与马腾电器公司有约定，租赁期间不需支付马腾电器公司租赁费；鸿宇房产公司与尤中文之间也约定，鸿宇房产公司享有原与比一比贸易公司租赁合同期内的收取租金的权益；4、鸿宇房产公司与比一比贸易公司签订的《租赁合同》中约定租赁税费由鸿宇房产公司代扣、代缴，租金中应扣除依法缴纳的租赁税费；5、鸿宇房产公司在本案中不存在过错，也没有实际收取租金,请求法院驳回马腾电器公司对鸿宇公司的全部诉讼请求;6、鸿运物业公司收取比一比贸易公司的租金是基于鸿运房产公司与尤迅、尤中文之间的约定，鸿运物业公司收取该租金也不属于不当得利，请求法院驳回马腾电器公司对鸿运公司的全部诉讼请求。
比一比贸易公司辩称：比一比贸易公司已经按《租赁合同》约定向鸿宇地产公司支付了全部租金；在租赁期间内，没有收到鸿宇房产公司要求其向马腾电器公司支付租金的通知，也没有收到马腾电器公司向比一比贸易公司主张租金的资料，请求驳回马腾电器公司对比一比贸易公司的诉讼请求。
蓝天歌舞厅无答辩。
经审理查明，2009年10月11日，鸿宇房产公司与比一比贸易公司签订《租赁合同》，约定：比一比贸易公司承租※※※裙楼物业用于经营商业，面积8630.39平方米（一层3314.35平方米、二层2658.03平方米、三楼2658.01平方米）；租赁期自2010年8月1日起至2020年7月31日；月租金为25.8元/平方米，从第二年开始，每年租金在第一年租金的基础上年递增1%；租赁期间内，如鸿宇房产公司将土地使用权或建筑物所有权抵押或转让他人，鸿宇房产公司应向比一比贸易公司提供抵押权人的书面承诺，认可并知晓双方之间的租赁关系并愿意在行使抵押权时确保该出租物业的受让人接受租赁关系，并保证比一比贸易公司在本合同中享有的权利不受影响和改变；鸿宇房产公司出租期间应缴的房产税由鸿宇房产公司承担，比一比贸易公司自行经营过程而产生的一切税费，其由比一比贸易公司负责支付。签订上述租赁合同后，鸿宇房产公司指定由鸿运物业公司向比一比贸易公司收取租金。
2015年6月，马腾电器公司从案外人尤迅（系鸿宇房产公司股东尤中文之子）处购买位于浏阳市※※※第三层的房产，并于2015年6月24日取得了房屋权属证，权证号分别为：浏房权证字第※※※号(建筑面积119.61平方米)、浏房权证字第※※※号(建筑面积159.45平方米)、浏房权证字第※※※号(建筑面积187.44平方米)，以上共计建筑面积466.5平方米。
比一比贸易公司自2015年6月14日至2016年6月13日按695082元每季度向鸿运物业公司支付租金，自2016年6月14日至2016年9月13日按702033元每季度支付租金。自2015年6月24日至2016年9月13日，按总面积8630.39平方米平均计算租金，鸿运物业公司基于马腾电器公司的产权面积466.5平方米收取的租金为184058元。在本案审理过程中，马腾电器公司自愿在租金中核减税款30597.46元（按184058元为缴税基数计算），鸿宇房产公司、鸿运物业公司表示认可。
另查明，比一比贸易公司承租上述房产后，将其中的三楼整体（面积为2658.01平方米）租赁给蓝天歌舞厅，约定租赁期限自2011年1月1日至2020年12月31日。马腾电器公司的产权范围在蓝天歌舞厅租赁的范围内。2016年9月25日，鸿宇房产公司与比一比贸易公司签订了关于“比一比电脑数码广场”终止租赁合同并移交经营管理的协议，约定：解除双方于2009年10月11日签订的《租赁合同》，租赁期限提前至2016年9月30日止。
以上事实，有双方当事人的陈述及《租赁合同》、《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》、《房地产买卖合同》、《关于比一比电脑数码广场终止租赁合同并移交经营管理的协议》、完税凭证、长沙银行单位客户专用回单、发票等证据证实，并经庭审质证审查核实，足以认定。
本院认为，本案争议的焦点有：
一、马腾电器公司是否有权依据鸿宇房产公司与比一比贸易公司签订的租赁合同主张租金。
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案所涉及的《租赁合同》系鸿宇房产公司与比一比贸易公司签订，对合同双方具有约束力。比一比贸易公司从鸿宇房产公司租赁房产面积为8630.39平方米，其中包括马腾电器公司从案外人尤迅处购得的权属面积466.5平方米。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。即在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求返还租赁物。但并非原所有权人与承租人之间仍存在租赁关系，而是买受人概括承受租赁合同中原所有权人的权利与义务。因此，马腾电器公司作为涉案房屋的买受人，其基于鸿宇房产公司与比一比贸易公司之间的租赁合同主张租金于法有据。
二、租金应由谁支付，金额如何确定。
鸿运物业公司基于鸿宇房产公司的授权收取了租金，鸿运物业公司应将基于马腾电器公司466.5平方米产权范围收取的租金支付给马腾电器公司，但应扣除鸿运物业公司已缴纳的有关税费。鸿宇房产公司作为出租方应对鸿运物业公司的应付马腾电器公司的款项共同承担责任。比一比贸易公司对于已支付的租金不存在再重复支付给马腾电器公司，但对于2016年9月14日至2016年9月30日未支付的租金，比一比贸易公司应向马腾电器公司支付。蓝天歌舞厅虽为马腾电器公司所有的房产的实际使用人，但蓝天歌舞厅系与比一比贸易公司签订租赁合同，系另一租赁合同关系，双方约定的租金金额与比一比贸易公司支付给鸿运物业公司的租金金额不一致，且比一比贸易公司已将自2015年6月14日至2016年9月13日的租金支付给鸿运物业公司，不存在由蓝天歌舞厅再重复支付租金，故蓝天歌舞厅在本案中无需向房屋产权人马腾电器公司承担支付租金的义务。
对于鸿运物业公司、鸿宇房产公司的应付马腾电器公司租金金额，应为自2015年6月14日至2016年9月13日鸿运物业公司基于马腾电器公司的产权面积466.5平方米收取的租金184058元，再核减鸿运物业公司已缴纳的税款。马腾电器公司与鸿宇房产公司、鸿运物业公司一致同意核减税款30597.46元，本院予以确认。核减税款后，鸿运物业公司、鸿宇房产公司应付马腾电器公司租金金额为153460.54元。对于2016年9月14日至租赁合同终止日期2016年9月30日的租金7206元（计算公式为27.1元／每平方米／月×466.5平方米×0.57月），因比一比贸易公司未支付给鸿运物业公司，应由比一比贸易公司直接支付给马腾电器公司。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十九条，《中华人民共和国国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、由浏阳市鸿运物业管理有限公司、浏阳市鸿宇房地产开发有限责任公司共同支付浏阳市马腾电器销售有限公司租金153460.54元；
二、由湖南比一比贸易有限责任公司支付浏阳市马腾电器销售有限公司租金7206元；
上述给付内容，均限本判决生效后十日内履行。
三、驳回浏阳市马腾电器销售有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5750元，由浏阳市马腾电器销售有限公司负担2000元，由浏阳市鸿运物业管理有限公司、浏阳市鸿宇房地产开发有限责任公司负担3700元，由湖南比一比贸易有限责任公司负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 李爱莲
人民陪审员 刘 灿
人民陪审员 曾小明
二〇一七年十月三十一日
书 记 员 杨 楠
附相关法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。