湖北省武汉市江岸区人民法院行 政 判 决 书（2017）鄂0102行初11号原告王爱香，女，1967年11月20日出生，汉族，户籍所在地武汉市江岸区，现住武汉市江岸区。委托代理人邓振国（一般授权代理），男，1960年6月3日出生，汉族，住址同上，系原告丈夫。被告武汉市住房保障和房屋管理局，住所地武汉市江岸区高雄路166号。法定代表人邓万想，系该局局长。委托代理人顾农（一般授权代理），湖北山河律师事务所律师。委托代理人林晖（一般授权代理），男，系该局市场处处长。第三人武汉汽车公园投资管理有限责任公司，住所地武汉市江夏区庙山大道11号。法定代表人缪红政，系该公司执行董事/总经理。诉讼代表人武汉汽车公园投资管理有限责任公司管理人北京万思恒破产清算服务有限公司武汉分公司。管理人委托代理人许水玲（一般授权代理），系该管理人公司工作人员。原告王爱香诉被告武汉市住房保障和房屋管理局（以下简称市房管局）、第三人武汉汽车公园投资管理有限责任公司（以下简称汽车公园公司）确认行政许可违法及行政赔偿一案，武汉市江夏区人民法院于2016年6月20日立案后，被告市房管局在提交答辩状期间对管辖权提出异议，武汉市江夏区人民法院于2016年7月11日作出（2016）鄂0115行初19号行政裁定书，裁定将本案移送本院处理。原告王爱香不服上述裁定，上诉至武汉市中级人民法院，武汉市中级人民法院于2016年11月1日作出（2016）鄂01行辖终1号行政裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。本院于2017年1月4日立案后，依法向被告市房管局、第三人汽车公园公司送达了起诉状副本、应诉通知书等相关诉讼文书。本院依法组成由审判员夏胜担任审判长，人民陪审员刘钢平、黄惠鸣参加的合议庭于2017年6月1日公开开庭进行审理。原告王爱香及委托代理人邓振国，被告市房管局的行政机关负责人副局长周健、委托代理人林晖、顾农，第三人汽车公园公司的破产清算管理人的委托代理人许水玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王爱香诉称，其于2015年5月22日在被告市房管局政务网上查询到被告市房管局于2015年2月16日核发项目商品房预售许可证（武房开预售[2015]081号）证书。第三人汽车公园公司售房持有被告市房管局颁发的武房开预售[2015]081号预售许可证，且五证俱全。原告王爱香于2015年5月26日在江夏区购买了武汉汽车公园公司一期2号馆商铺2-1-365号，共付人民币663905元。现原告王爱香购买的上述商铺权属不明，无法办理两证。被告市房管局核准预售的土地使用权证“夏国用[2014]087号”已被武昌区人民法院于2014年12月查封。被告市房管局在“关于王爱香反映武汉汽车公园一期”项目相关问题的答复意见书中，答复：“经查武汉汽车公园投资管理有限公司在申请办理的武汉汽车公园一期项目商品房预售许可证时，其所交的申请材料齐全，符合办理条件。我局于2015年2月16日核发该项目商品房预售许可证，武房开预售[2015]081号预售范围：2号馆、12号馆商业建筑面积85034.37平方米，及2号馆办公建筑面积2248.18平方米，并在我局政务网上进行了公示。办理该预售许可证时，我局未收到法院关于该项目土地被查封的相关司法文书。”被告市房管局以此来推脱因其渎职造成原告王爱香经济损失和精神伤害。推脱作为人民政府主管的职责，推脱人民政府应为人民服务的责任和宗旨。原告王爱香多次向被告市房管局反映，后被告市房管局把原告王爱香又指向武汉市人民政府法制办。武汉市人民政府法制办要求原告王爱香多次补充材料后于2016年6月7日答复：“因超时效不能受理原告行政复议”，而被告市房管局2016年3月1日的答复意见书中并没有告知原告王爱香的复议时间。综上所述，被告市房管局核发的武房开预售[2015]081号商品房预售许可证及在处理原告王爱香行政复议请求问题上没有依照法律法规也没有作出行政纠正，是违法的行政作为，原告王爱香请求贵院：1、判令被告市房管局2015年2月16日核发项目商品房预售许可证武房开售[2015]081号,审查和销售中严重失职和监管。在2016年3月1日，答复书中明知而不作为推卸责任和应该管理的职能行为属严重的渎职，应负全部责任；2、判令被告市房管局退还失职造成原告购房款人民币陆拾陆万叁仟玖佰零伍元（663905元）；3、判令被告市房管局赔偿因失职造成663905元损失的利息损失；4、判令被告市房管局赔偿精神损失5万元；5、承担本案全部诉讼费用。被告市房管局辩称，一、本案已超过法定的起诉期限。（一）原告王爱香在行政起诉状中已经自认其于2015年5月22日知道了被告市房管局核发的武汉市商品房预售许可证的行政行为。根据《中华人民共和国行政复议法》第九条的规定，原告王爱香应当在2015年5月22日知道被诉具体行政行为之日起六十天内提出行政复议申请。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第一款的规定，公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或应当知道作出行政行为之日起六个月内提出的规定，原告王爱香应当在2015年11月22日前向法院提起诉讼。但是，原告王爱香在上述法定期限内，既未申请行政复议，亦未提起行政诉讼，直至2016年6月1日才申请行政复议，后又在2016年6月9日才向人民法院起诉，故原告王爱香起诉超过法定起诉期限。（二）原告王爱香称被告市房管局在2013年3月1日的意见书答复中并没有告知原告王爱香复议时间的诉称理由也不成立。因为被告市房管局是根据房地产开发企业的申请，于2015年2月16日依法核发的武房开预售[2015]081号《武汉市商品房预售许可证》，并且在网上进行了公示，公示则为原告王爱香已经知晓。二、被告市房管局作出的被诉具体行政行为合理合法。（一）根据房地产开发企业的申请，依法核发预售商品房预售许可证是被告市房管局的法定职责。根据《城市商品房预售管理办法》第四条第三款：市、县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管部门负责本行政区域内城市商品房预售管理。及该办法第六条商品房预售施行许可制，开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》的规定，被告市房管局是商品房预售许可的法定行政许可机关，根据房地产开发企业的申请，对其申报材料进行审查后决定是否颁发商品房预售许可证是被告的法定职责。（二）被告市房管局对房地产开发企业提交的申请材料，依法仅负有形式审查义务，本案中，被告市房管局已依法履行了审查义务和法定职责。1、房地产开发企业根据《城市商品房预售管理办法》第7条的规定，依法向被告市房管局提交了有关材料。2、根据《城市商品房预售管理办法》第8条第2款及《中华人民共和国行政许可法》第31条的规定，被告市房管局只负有依法审查开发企业所提交的材料是否符合法定条件的义务，而对材料实质内容的真实性并不审查。经查本案商品房预售许可案卷，开发企业所提交的材料均符合法定条件，因此被告市房管局依法受理、审核并向开发企业颁发了武房开预售[2015]081号《武汉市商品房预售许可证》，被告市房管局已依法履行了审查义务。综上所述，原告王爱香申请起诉已超过法定起诉期限，且被诉具体行政行为合理合法，故恳请贵院依《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三条第一款第（一）、（二）项的规定，裁定驳回起诉。第三人汽车公园公司述称，该公司在提交预售许可申请时按照行政机关的要求提交了全部的材料且从未收到法院查封本案争议土地的裁定书。经审理查明，2015年2月，第三人汽车公园公司为了办理包括武汉汽车公园一期2号馆、12号馆的商品房预售许可证，向被告市房管局提交了商品房预售申请情况表、项目基本情况表、武汉汽车公园一期楼栋概况表、武汉市江夏区国土资源和规划局与第三人汽车公园公司签订的《国有建设用地使用权出让合同》、第三人汽车公园公司的营业执照及从事房地产开发经营业务的资质证明、第三人汽车公园公司的国有土地使用权证及宗地图、抵押权人方正东亚信托有限责任公司同意武汉汽车公园项目的2号馆、12号馆办理预售许可证的《证明》、武汉汽车公园一期项目建设工程规划许可证及建筑核位红线图、第三人汽车公园公司分别与案外人湖北新九建设工程有限公司、新八建设集团有限公司签订的《湖北省建设工程施工合同》、武汉汽车公园一期2号馆、12号馆的建筑工程施工许可证、项目施工形象进度现场核实表及现场实拍图、武汉汽车公园一期项目商品房预售方案及备案证明、武汉市房地产市场管理中心与平安银行股份有限公司南湖支行及第三人汽车公园公司签订的《武汉市新建商品房预售资金监管协议书》、武汉汽车公园一期房屋产权基础信息（测绘成果）审核通知单、第三人汽车公园公司与案外人武汉美好愿京物业管理有限公司武汉分公司签订的《武汉市前期物业服务合同》及该合同在被告市房管局处的存档回执，被告市房管局经审批于2015年2月16日向第三人汽车公园公司颁发武汉汽车公园一期项目的武汉市商品房预售许可证。2015年5月16日，第三人汽车公园公司（卖方甲方）与原告王爱香（买方乙方）及案外人邓露签订《商品房认购书》，约定乙方自愿认购卖方开发的武汉汽车公园2号馆1层365商品房，认购定金30,000元，折后商品房总价663,905元。当日，原告王爱香及案外人邓露交纳房屋定金30,000元，同月26日，原告王爱香及案外人邓露一次性交纳房屋全款663,905元。后因涉案房屋无法办理权属证书，原告王爱香多次向武汉市信访局反映，武汉市信访局将其信访事项转送被告市房管局处理。被告市房管局于2015年12月23日受理，并于2016年3月1日作出《关于王爱香反映“武汉汽车公园一期”项目相关问题的答复意见书》，对商品房预售许可证及合同无法办理网签、备案问题进行了答复，并告知原告王爱香将督促开发企业尽快筹措资金，解决抵押、查封问题，为购房人办理网签、备案手续，同时建议购房人通过司法途径维护自身合法权益。原告王爱香不服上述答复意见书，向武汉市人民政府申请行政复议，因其行政复议申请已超过法定复议申请受理时限，武汉市人民政府于2016年6月7日作出武政复不字[2016]第25号不予受理行政复议申请决定书。原告王爱香认为被告市房管局颁发武汉汽车公园一期项目的商品房预售许可证是违法的行政行为，故诉至本院，诉请如前。上述事实，有商品房预售申请情况表、项目基本情况表、楼栋概况表、《国有建设用地使用权出让合同》、营业执照、资质证明、《国有土地使用权证》及《宗地图》、抵押权人同意销售的《证明》、《建设工程规划许可证》和《建筑核位红线图》、《湖北省建设工程施工合同》（12号馆，合同编号：20141010）、《湖北省建设工程施工合同》（2号馆，合同编号：2014815）、《建筑工程施工许可证》、项目施工形象进度现场核实表及现场实拍图、武汉汽车公园一期项目的《商品房预售方案》及《备案证明》、武汉市新建商品房预售资金监管协议书、房屋产权基础信息（测绘成果）审核通知单、《武汉市前期物业服务合同》及《存档回执》、《武汉市商品房预售许可证》审批表、武房开预售[2015]081号《武汉市商品房预售许可证》、购房缴款单2份、收据2份、商品房认购书、信访事项不予受理告知书、信访事项程序受理告知书、武房管信[2015]127号受理告知书、《关于王爱香反映武汉汽车公园一期项目相关问题的答复意见书》、武汉市人民政府武政复补字[2016]195号补正行政复议申请通知书及武政复不字[2016]第25号不予受理行政复议申请决定书、武汉汽车公园一期2号馆网签名单统计表的情况及当事人陈述等证据在案佐证，并经庭审查证属实，本院予以采信。本院认为，根据《城市商品房预售管理办法》第四条第三款“市、县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管部门负责本行政区域内城市商品房预售管理”的规定，被告市房管局具有对商品房颁发《商品房预售许可证》的职权。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定了开发商可以进行商品房预售，并对预售规定了条件，其目的在于将预售款用于项目工程建设，保证房屋顺利建成，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展。建设部《城市商品房预售管理办法》对商品房预售应当符合的条件及开发企业申请预售许可应当提交的证件和资料也作了明确的规定，开发企业在申请预售许可时，应当提交下列证件（复印件）及资料：（一）商品房预售许可申请表；（二）开发企业的《营业执照》和资质证书；（三）土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；（四）投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明；（五）工程施工合同及关于施工进度的说明；（六）商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。其中第（四）项投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明，根据法律法规的理解，应是指投入开发建设的资金占工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期。对投入开发建设的资金占工程建设总投资的25%以上这一要求，因开发企业每次申报预售时，必须另行聘请第三方评估机构对拟售商品房项目全部财务投入、支出和各项投资进行全面审计排查，由于耗时较长，评估结果的全面性和科学性尚待确定，预售许可办理周期无法固定。对此，全国多个城市均采用了更为直观的“形象进度法”。2003年，为进一步严格预售许可条件，提高预售标准，按照国家政策规定，根据武汉市房地产发展阶段和水平，在借鉴上海、广州等城市经验基础上，原武汉市开发办出台了《关于办理商品房预售许可证有关问题的通知》（武开管办[2003]120号），明确申请商品房预售许可时的工程形象进度要求，低层（含四层）主体结构封顶、多层（含六跃七）主体结构达到顶数的三分之二、中高层及高层主体结构达到层数的二分之一，将难以审计确定的“总投资25%”以上转化为较为直观的项目形象进度要求。本案中，第三人汽车公园公司向被告市房管局申请预售许可时提交了商品房预售申请表、公司营业执照及资质证明、《国有建设用地使用权出让合同》、国有土地使用权证及宗地图、抵押权人方正东亚信托有限责任公司同意武汉汽车公园项目的2号馆、12号馆办理预售许可证的《证明》、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、工程施工合同和项目施工进度说明、商品房预售方案及备案证明、《武汉市新建商品房预售资金监管协议书》、房屋产权基础信息（测绘成果）审核通知单，并且提交了项目施工形象进度现场核实表及现场实拍图，武汉汽车公园项目的2号馆及12号馆均已封顶的情况等材料，被告市房管局对其颁发《商品房预售许可证》并不违反法律、法规关于商品房预售的规定。其后，因第三人汽车公园公司经营不善，出现了资金链断裂，无法解决查封、抵押等问题，没有办理网签备案手续导致包括原告王爱香在内的购买人无法办理房屋权属证书。原告王爱香起诉所基于的财产权益，应当通过民事救济渠道解决。其要求被告市房管局退还购房款660,000元并赔偿利息损失及精神损失于法无据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：驳回原告王爱香全部诉讼请求。案件受理费人民币50元、邮寄送达费人民币40元，共计人民币90元由原告王爱香负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  夏 胜人民陪审员  刘钢平人民陪审员  黄惠鸣二〇一七年六月十九日书 记 员  刘冰净