北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终9295号
上诉人（原审被告、反诉原告）：北京德高航空检测材料有限责任公司，住所地北京市东城区东四块玉北街1号楼（众福楼大酒店410室）。
法定代表人：丛长林，总经理。
委托诉讼代理人：丛长森，男，北京德高航空检测材料有限责任公司员工。
委托诉讼代理人：陈森林，北京市昆仑律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：孔国华，男，1963年12月21日出生，住北京市大兴区。
委托诉讼代理人：李丹，北京一格（天津）律师事务所律师。
上诉人北京德高航空检测材料有限责任公司（以下简称德高材料公司）因与被上诉人孔国华房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2017）京0115民初8308号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案已审理终结。
德高材料公司的上诉请求为：1.撤销一审判决；2.支持我公司在一审中的反诉请求；3.依法审理因合同无效给我公司造成的实际经济损失；4.本案诉讼费用由孔国华全部承担。事实和理由：1．一审判决事实不清，证据不足。孔国华是以合同有效提起本案诉讼的，但在一审庭审过程中，承办法官称如果孔国华变更诉讼请求为合同无效，则法庭可以支持，如果孔国华坚持解除合同，法庭可能驳回诉讼请求。孔国华由此当庭变更诉讼请求。我公司认为一审法法院释法错误，希望二审法院予以纠正。在孔国华当庭变更诉讼请求后，其并没有针对其新的诉讼请求提供相关证据，只是口头称涉案房屋没有办理备案审批手续，一审法官没有针对其他证据材料内容予以关注和询问，也未对本案事实产生的原因进行追问，导致我公司对于现在是否存在“拆迁”事实以及“停水停电”的原因及相关责任人均没有得到最终确认。2.一审判决虽然适用合同法第五十二条、第五十八条的规定以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，但并未依照前述相关规定完整全面的对本案进行审理和说明，未对合同无效后孔国华给我公司造成的损失进行判决。
孔国华辩称，我同意一审判决，不同意德高材料公司的上诉请求。一审判决客观公正，德高材料公司在一审中的反诉请求是根据合同有效提出来的，但涉案合同系无效合同。德高材料公司在上诉状中再次提出合同无效并要求赔偿，超出了其在一审中的诉讼请求，二审法院不应当审理。关于合同无效问题，涉案房屋没有建房手续，德高材料公司在一审中也未申请法院调取相关证据，一审认定事实没有错误。
孔国华向一审法院起诉请求：1.确认孔国华与德高材料公司于2005年1月1日签订的租赁合同无效；2.德高材料公司立即腾退租赁使用的场地及房屋；3.诉讼费用由德高材料公司承担。
德高材料公司向一审法院反诉请求：1.孔国华依约承担“租赁合同”第四条第1款约定的“年租额五倍的违约金”，即孔国华赔偿德高材料公司355000元（69000元的5倍）；2.孔国华承担“租赁合同”第二条第1款规定的合同义务，继续履行合同，并赔偿由于孔国华的违约行为造成的生产经营性损失及原材料损失共计1000000元；3.孔国华承担德高材料公司在停水、停电、不能生产期间的员工工资损失75000元（计算至起诉时的数额），4.本案诉讼费用由孔国华全部承担。
一审法院认定事实：2004年2月15日，北京市兴牧小尾寒羊养殖有限公司（甲方、出租人，以下简称：兴牧养殖公司）与孔国华（乙方、承租人）签订“土地租赁协议”；双方约定甲方将位于三槐堂村委会东500米处的土地22亩租给孔国华自主经营，租赁期限自2004年2月15日至2030年12月31日，土地租赁费为每年214000元，乙方在所租赁的土地上建厂房及库房对外承包及自营（经营范围必须为国家允许经营的行业）；上述土地合同签订后，孔国华将上述22亩土地中的部分土地，按照德高材料公司的要求建造房屋，并将房屋整院出租给德高材料公司使用；2005年1月1日，孔国华（甲方、出租人）与德高材料公司（乙方、承租人）签订“租赁合同”；双方约定，甲方将坐落于北京市大兴区瀛海镇三槐堂村东500米处约1300平方米土地及其在土地上建造的约330平方米厂房、180平方米办公和生活用房的整个院落租赁给乙方作为生产、经营和生活之用，租赁期限为26年，自2005年1月1日起至2030年12月31日止，整个院区的年租金为69000元，在每年的1月9日前，乙方必须一次性足额向甲方交纳本年度租金，逾期视为违约；关于出租人责任，双方在租赁合同第二条约定：“1.甲方必须保证乙方生产和生活的水电供应，不得因水、电不通或不足而影响生产，如遇电业部门停电，甲方应提前通知乙方，以免生产中途停电，影响产品质量。2.甲方负责院内建筑物的保养、维修，以保证乙方的生产和生活安全，但门窗除外。3.甲方负责户外电路，上下水及室内地下上下水管道的维护，保证三路畅通。4.甲方负责地区的治安及环境公共卫生的治理，协调周边关系，解决周边纠纷”；关于违约责任，双方在租赁合同第四条第1款约定：“除发生不可抗拒事件外。甲、乙双方不得单方面终止合同。否则视为违约，违约方应向对方交纳年租金额五倍的违约金”。上述租赁合同签订后，孔国华依约定交付租赁物；就租金数额，双方存有争议，孔国华主张经双方协商，在2014年度将年租金由69000元增至119000元，后经协商又自2015年度起将年租金降至99000元，德高材料公司仅将租金交纳至2016年12月31日，德高材料公司则主张年租金为69000元，双方未协商变更租金，已将租金交纳至2018年4月；德高材料公司所提交租金发票显示，德高材料公司在2004年12月28日交纳租金56000元，其在2005年12月30日、2007年1月1日、2007年12月28日、2008年12月27日、2009年12月23日、2010年12月23日、2012年1月4日、2012年1月、2012年12月分别交纳了2006年度至2012年度租金每年69000元，其在2013年12月26日交纳租金119000元（发票所载明交纳租金的期间为“2014.1.1-12.31”），其在2014年12月29日交纳租金99000元，其在2016年1月5日交纳租金99000元（发票所载明交纳租金的期间为“1.1-12.31”）。
德高材料公司主张其在2016年10月被孔国华口头告知租赁院落要被拆迁，要解除租赁合同；为证明拆迁腾退情况，孔国华提交三槐堂村委会于2016年8月31日发布的“致被腾退人的一封信”、兴牧养殖公司于2016年9月7日发布的通知、北京汇瀛恒业有限公司发布的“瀛海镇剩余集体土地腾退项目非住宅及农用地地上物拆除腾退补偿方案”，上述“一封信”载明：“经村民代表大会决议，我村加入瀛海镇集体经营性建设用地入市试点项目，需对我村剩余集体土地上的房屋进行拆除腾退。从2016年9月5日起至9月25日止，评估公司将对我村剩余集体土地上的建筑物、构筑物及附属物等进行清登。2016年10月10日正式启动拆除腾退工作，工作人员将与各户商谈签订拆除腾退补偿协议，拆除腾退期奖励期60天，至2016年12月8日止。在此期间，我村将无法保证村内生产、生活、经营所需的水、电服务”，上述“通知”载明：“各租户请注意，为配合政府腾退工作，本公司决定于2016年10月10日开始停电、停水。请各租户提前做好搬迁准备”；对上述3份证据材料，德高材料公司均不予认可，主张为核实孔国华所称拆迁情况，其向各级政府机关寄送协调函等核实材料，并由业务关联企业向各级政府机关寄送证明、工作函等核实、证明材料，但未收到任何回应。
自2016年12月8日起，租赁院落停水、停电；孔国华主张系瀛海镇统一停水、停电，供电用变压器系兴牧养殖公司所安装，已被拆除，并非孔国华单方采取停水、停电措施；为证明因停水、停电遭受严重损失，积极向各级政府部门核实情况并要求协调处理，德高材料公司提交其及其业务关联企业所出具“约谈邀函”、“呼吁书”、“科研生产状况紧急情况简要说明”等证据材料，并主张未收到任何回应。
2017年1月3日，就合同解除等事宜，孔国华向德高材料公司寄送“通知书”；德高材料公司认可收到“通知书”，但主张系孔国华先行违约后再行通知承租人，不产生法律效力；德高材料公司主张其在2017年1月9日向孔国华发出“大兴区科研生产基地有关与出租方孔国华先生商谈解决问题备忘录”，孔国华认可曾收到德高材料公司发出的没有明确内容的短信息，但否认收到上述“备忘录”。
经询问，孔国华陈述称，在自兴牧养殖公司租赁土地后孔国华建造房屋，之后将房屋租赁给德高材料公司使用，所租赁土地为集体土地，针对所建造房屋既未取得建设工程规划许可证，亦未经主管机关批准建设；德高材料公司陈述称，系孔国华按照德高材料公司所提供图纸建设的房屋。双方均认可德高材料公司在接受租赁院落后未在院落内加建房屋。经释明，孔国华主张本案租赁合同无效，变更相应诉讼请求，德高材料公司主张本案租赁合同有效，坚持反诉请求，追究孔国华违约责任，要求继续履行租赁合同。
一审法院认为：本案租赁合同系整院出租的房屋租赁合同，租赁房屋建造于村集体土地之上，针对租赁房屋既未取得建设工程规划许可证，亦未经有关主管部门批准建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，故孔国华、德高材料公司于2005年1月1日所签订“租赁合同”应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因租赁合同无效，故德高材料公司应向孔国华返还租赁物。因德高材料公司所主张各项诉讼请求，均系基于合同有效要求追究孔国华违约责任，并主张继续履行合同，有悖本案租赁合同无效的认定，故对其各项反诉请求，本院均不予支持，德高材料公司可就租赁合同无效后事宜，另行解决。据此，一审法院于2017年6月判决：一、确认孔国华与北京德高航空检测材料有限责任公司于二○○五年一月一日签订的“租赁合同”无效；二、北京德高航空检测材料有限责任公司于判决生效后十日内将其与孔国华于二○○五年一月一日所签订“租赁合同”中所涉及租赁院落（含房屋及场地）腾退并返还孔国华；三、驳回北京德高航空检测材料有限责任公司的全部反诉请求。
二审审理过程中，德高材料公司主张涉案土地的出租方兴牧养殖公司可能为涉案房屋办理了规划审批手续。为查明上述事实，本院向北京市规划委员会大兴分局申请信息公开，调取相关证据，北京市规划委员会大兴分局向本院出具《信息公开申请答复告知书》，告知我院兴牧养殖公司名下无经过规划审批手续的建设。德高材料公司认可上述证据的真实性，但不认可关联性，认为上述证据不能证明涉案房屋未办理规划审批手续。孔国华认可上述证据的真实性、关联性、合法性。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。
本院认为,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”根据本案查明事实，涉案房屋系孔国华在其从兴牧养殖公司租赁的集体土地上按照德高材料公司的要求建设，兴牧养殖公司未就涉案房屋办理规划审批手续，涉案土地非孔国华宅基地，孔国华亦不能取得涉案房屋的建设工程规划许可证，据此，一审法院认定孔国华与德高材料公司签订的《租赁合同》为无效合同是正确的。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，一审法院判决德高材料公司腾退并返还涉案院落，于法有据，本院予以支持。德高材料公司在一审中的各项反诉请求均基于合同有效提出，因涉案合同无效，一审法院判决驳回德高材料公司的反诉请求并无不当，本院予以支持。德高材料公司在一审中未基于合同无效提出反诉请求,现其在二审中要求审理因合同无效给其造成的经济损失,因双方未达成调解协议,德高材料公司可另行起诉解决。
综上所述，德高材料公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8835元，由北京德高航空检测材料有限责任公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 王 磊
审判员 白 松
审判员 刘慧慧
二〇一七年十月九日
书记员 张增彬