广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法龙民初字第234号
原告（反诉被告）刘某东。
委托代理人王验兵，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
被告（反诉原告）深圳市腾跃创物业管理有限公司。
法定代表人易雪梅，总经理。
委托代理人邓永辉，广东华埠律师事务所律师。
上述原告与被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人、被告委托代理人参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，原被告双方于2014年11月14日签订了《写字楼租赁合同》（以下简称合同）。被告将位于深圳市龙华新区梅龙路樟坑第二工业园2号优品文化创意园3栋第6层第601单元租给原告作为办公使用。合同自2014年11月27日起，被告开始按照约定收取租金。现因原告个人发展需要，不再租赁该物业。原告已于2014年11月14日通知被告，并要求被告返还押金等款项，但被告至今未返还。综上所述，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告返还押金25740元；2、被告返还水、电、管理费押金3000元；3、被告返还租金14586元；4、被告返还管理费1488.96元；5、被告返还装修押金10000元；6、确认原被告之间的租赁合同无效；7、被告支付利息49814.96元；8、被告承担诉讼费。
被告答辩称，1、原、被告签订的写字楼租赁合同合法有效，被告根据合同的约定向原告交付了房屋，因为原告本人的原因，造成合同的提前终止或解除，原告应当根据合同约定承担违约责任，被告有权没收原告交纳的租赁保证金和水电保证金，原告实际使用和占有房屋，根据合同约定以及法律规定，原告应当交纳租金，因为原告的装修行为违反了原告签署的装修承诺书，一是没有资质装修，二是对被告房屋造成破坏而漏水，被告有权没收原告交纳的租赁保证金，同时原告应当承担其装修行为造成被告的损失。原告诉请的装修费应该是装修法律关系，与本案合并一起起诉没有法律依据，因为被告已实际对被告的租赁行为和房屋使用行为进行了管理，原告应当支付管理费。
被告反诉称，2014年11月14日，原被告双方签订关于坐落于深圳市龙华新区梅龙路樟坑第二工业园2号优品文化创意园3栋第6层第601单元物业租赁的《写字楼租赁合同》。合同签订后，被告依照合同约定，把该物业交付给原告使用，随后原告对该物业进行装修。之后，因原告装修行为，造成被告物业被水淹，原告为逃避责任，便向被告提出解除合同。被告不同意原告解除合同，要求原告继续履行合同，向被告缴纳租金和相关费用。其后，原告不向被告缴纳租金和相关费用，也不向被告移交物业。鉴此，为维护被告合法权益，特提起反诉，请求判令：1、解除原被告之间签订的《写字楼租赁合同》；2、原告返还被告位于深圳市龙华新区梅龙路樟坑第二工业园2号优品文化创意园3栋第6层第601单元物业；3、原告支付被告租金38610元（暂计算2015年1月、2月、3月，实际租金计至物业交付之日止）、物业管理费2850元、电费145.80元；4、原告交付的租赁保证金25740元、水电费、管理费保证金3000元归被告所有；5、原告支付利息70345.8元；6、诉讼费用由原告承担。
原告答辩称，双方签订的租赁合同是无效的，因为被告不是涉案房屋产权人，也没有合法的委托手续，被告租赁该涉案房产予原告没有法律基础，合同无效。根据原、被告双方签订的写字楼租赁合同第1条第3款约定，被告应当自2014年11月27日开始收取租金，但原告已于2014年11月19日就向被告提出了解除租赁合同，被告也签收了原告发出的解除租赁合同通知书，并且进行回复，所以被告要求原告支付租金的诉讼请求，没有事实和法律依据。涉案房产就是在被告的管理之下，被告要求原告返还没有事实法律依据。因为双方签订的租赁合同无效，被告反诉要求原告支付租赁保证金、水电费管理费保证金等没有事实法律依据。
经审理查明，2014年11月14日，原告与被告签订《写字楼租赁合同》，约定：被告将位于龙华新区梅龙路樟坑第二工业园2号优品文化创意园3栋第6层601单元出租给原告使用，建筑面积198平方米，物业管理费为4.8元／平方米／月，租赁期限为5年，租金为12870元／月，自2014年11月27日起收取租金，租赁保证金为28740元（包括2个月租金25740元及水电费押金3000元，签订合同时原告应缴纳2014年11月27日至2014年12月31日租金14586元。2014年11月15日，原告进场装修。2014年11月15日，原告向被告缴纳装修押金8020元，装修用水、电费用990元及装修垃圾清运费990元，押金25740元及水电管理费押金3000元，租金14586元及管理费1489元。2014年11月19日，原告提出解除租赁合同，2014年11月26日，被告回函称已收到原告寄送的《解除租赁合同通知书》。
另查明，涉案房屋的水电费被告未缴纳。庭审中，原告称自向被告发出《解除租赁合同通知书》之日起已经离开涉案房屋；庭后，本院通知被告法定代表人易雪梅接受询问，易雪梅称2015年3月底已将涉案房屋出租给他人。
上述事实有经庭审质证的《写字楼租赁合同》、《解除租赁合同通知书》、《解除租赁合同书回复函》、收款收据及庭审笔录予以证实，本院予以确认。
本院认为，原、被告双方均未提供涉案房产的建设工程规划许可证或其他合法报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。因此本案原告与被告签订的《租赁合同》违反了法律的强制性规定，为无效合同。根据无效合同的处理原则，被告应将收取的装修押金8020元、押金25740元、水电管理费押金3000元返还给原告。
原告实际占用涉案房屋，应向被告支付实际占用期间的使用费，具体标准参照原被告双方约定的租金。原被告双方于2014年11月14日签订《写字楼租赁合同》，2014年11月15日进场装修；关于原告何时将涉案房屋返还被告，双方存在争议，经查，原告于2014年11月19日提出解除租赁合同并将房屋交付给被告；2014年11月26日，被告向原告发出《〈解除租赁合同通知书〉回复函》，庭后，本院向被告法定代表人询问涉案房屋现状，被告法定代表人称该房屋于2015年3月底重新出租给他人使用，故关于返还房屋的诉讼请求，本院不再处理。综上，本院认为，2014年11月26日，被告知悉原告不再承租该房屋，原告应当向被告支付2014年11月14日至2014年11月26日期间的使用费，参照双方约定的租金12870元／月，核算出上述期间租金为5577元（12870元／月÷30天×13天），鉴于原告已向被告支付租金14586元，故被告需向原告退还租金9009元。
关于管理费，原告应向被告支付2014年11月14日至2014年11月26日期间的管理费，经核算为411.84元（198平方米×4.8元／平方米／月÷30天×13天），鉴于原告已向被告支付管理费1489元，故被告需向原告退还管理费1077.16元。
关于电费，庭审中，被告确认并未实际支出，被告反诉请求的电费可待实际发生后，另循法律途径解决。
对于双方主张的利息，原被告双方签订的租赁合同无效，双方均有过错，应各自承担相应的利息损失，故本院对原被告双方关于利息的诉讼请求均不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告刘某东与被告深圳市腾跃创物业管理有限公司于2014年11月14日签订的《写字楼租赁合同》无效；
二、被告深圳市腾跃创物业管理有限公司于本判决生效之日起三日内向原告刘某东返还装修押金8020元；
三、被告深圳市腾跃创物业管理有限公司于本判决生效之日起三日内向原告刘某东返还押金25740元；
四、被告深圳市腾跃创物业管理有限公司于本判决生效之日起三日内向原告刘某东返还水电管理费押金3000元；
五、被告深圳市腾跃创物业管理有限公司于本判决生效之日起三日内向原告刘某东返还租金9009元；
六、被告深圳市腾跃创物业管理有限公司于本判决生效之日起三日内向原告刘卫返还管理费1077.16元
七、驳回原告刘某东其他诉讼请求；
八、驳回被告深圳市腾跃创物业管理有限公司其他反诉请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币523元，由原告负担34元，被告负担489元；反诉受理费780元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
代理审判员 刘洪印
二〇一五年十月十七日
书 记 员 叶丽敏
书 记 员 陈 颖
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。