上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第1199号
上诉人（原审被告）张诚。
上诉人（原审被告）赵报红。
以上两上诉人之共同委托代理人刘俭，上海伟创律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海求是宠物用品有限公司。
委托代理人张健，男，上海求是宠物用品有限公司工作。
上诉人张诚、赵报红因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（20）闵民五（民）初字第370号民事判决，向本院提起上诉。本院于20年5月4日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，座落于上海市闵行区青杉路的房屋系张诚、赵报红所有，用途商业。
2012年1月8日，上海求是宠物用品有限公司（以下简称求是公司）与张诚、赵报红签订租赁合同，约定：张诚、赵报红将位于＊＊＊壹层建筑面积约为110平方米的房屋出租给求是公司，用途为商业；租赁期限自2012年1月8日起至2016年4月7日止；租金支付方式：第一年：自2012年4月8日起至2013年4月7日止，月租金人民币（下同）19，000元；第二年：自2013年4月8日起至20年4月7日止，月租金21，200元；……租金按照先付后用的原则，每季支付一次，租金提前10天支付，每年3月28日、6月28日、9月28日、12月28日前支付下一期租金；求是公司以汇款方式按时将租金汇入张诚在兴业银行的账号内；租赁押金30，000元，待合约结束后，张诚、赵报红将押金除用于冲抵合同约定由求是公司承担的费用外，剩余部分无息返还求是公司；张诚、赵报红告知求是公司该房屋有设定抵押，张诚、赵报红保证在出租该房屋前没有产权纠纷（含抵押），出租后如因产权纠纷导致合同无法继续履行，由张诚、赵报红承担全部责任，并向求是公司支付违约赔偿金100，000元（按照装修计算）；租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前3个月书面通知对方，经过双方协商后订立终止合同书；如张诚、赵报红未经求是公司同意终止合同，则张诚、赵报红将以30，000元承担违约责任，并退回押金和已经支付的租金（如有）；如求是公司未经张诚、赵报红同意终止合同，求是公司所付押金不予退还，求是公司并需结清按合同约定应承担的费用（水、电费用）。合同签订后，求是公司向张诚、赵报红支付了押金30，000元。
2012年3月28日至2013年9月26日期间，求是公司通过转账的方式向张诚兴业银行账户支付租金。20年1月2日，求是公司以现金存款的方式向张诚在兴业银行的账户上存款63，978元。
20年1月6日，张诚、赵报红向求是公司寄送告知函，告知求是公司：2013年12月28日前求是公司应支付而未支付下一季度的房租，求是公司方员工张涛亦承诺20年1月2日清理租赁房屋内所有物品并搬走，但求是公司于20年1月3日仍未搬走并交还房屋，已属违约，且张诚、赵报红已经与就涉案房屋签订房屋租赁合同，故要求求是公司务必于20年1月7日下午时前搬离涉案房屋。
20年1月8日，赵报红至涉案房屋锁门，求是公司停止营业。
20年1月13日，求是公司委托律师向张诚、赵报红发送律师函，要求张诚、赵报红继续履行合同，以便求是公司能尽快恢复营业。
20年2月7日，求是公司诉至法院，最后确定诉请为要求判令：张诚、赵报红返还租赁押金30，000元；返还求是公司已支付的租金63，978元；承担单方解约违约金30，000元；承担装修补偿金20，000元。
诉讼过程中，求是公司、张诚、赵报红双方至涉案房屋办理了房屋交接手续，求是公司向张诚、赵报红返还了房屋。
另查明，20年1月1日，张诚、赵报红就＊＊＊＊壹层签署房屋租赁合同，约定张诚、赵报红将上述房屋出租给李兵福，租赁期限自20年1月11日起至2016年1月10日止，月租金28，000元。当日，张诚、赵报红收取了李兵福的租赁押金及租金。
原审认为，求是公司、张诚、赵报红签订租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定行使权利，履行义务。张诚、赵报红抗辩，合同履行过程中已经与求是公司达成解约协议，然求是公司对此予以否认，且张诚、赵报红亦无证据证明双方解除了租赁合同关系，故对此抗辩法院不予采信。求是公司于20年1月2日向张诚、赵报红支付了下一季度的房屋租金，然张诚、赵报红抗辩，因求是公司变更了支付方式及金额，故无法确认该笔款项即为求是公司支付，故属求是公司违约在先。对此，法院认为，张诚、赵报红在收到60，000余元款项后，即向求是公司做了核实，也得到了求是公司的确认，诉讼中张诚、赵报红称无法确认求是公司即为支付人的说法不能成立。另外，法院注意到，虽求是公司逾期几天支付下一期的租金，但这并不能构成根本性违约，且求是公司连同租金支付了逾期付款的违约金，符合双方合同的约定，故这不足以达到张诚、赵报红采取解约封门措施的程度。张诚、赵报红在双方租赁合同存续期间即与就涉案房屋签订租赁合同，并将求是公司正在使用的租赁房屋封锁，该行为显属违约，应承担相应的责任。诉讼过程中，张诚、赵报红以其行为表示不再履行租赁合同，求是公司亦同意解除合同，双方并清空房屋办理了房屋交接手续，上述行为于法不悖，法院予以准许。双方合同解除后，尚未履行的，终止履行，求是公司已经支付的押金及租金，张诚、赵报红当予退还，故求是公司主张退回押金的诉讼请求法院予以支持。因为张诚、赵报红违约导致双方合同无法继续履行，求是公司根据合同约定向张诚、赵报红主张违约金于法不悖，法院予以支持。对于装修补偿金20，000元，因张诚、赵报红否认求是公司有装修，求是公司也没有依据证明其租赁后进行过装修，且即使有少量装修，在违约金金额中亦可弥补，故法院对求是公司装修补偿金的诉讼请求不予支持。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百一十四条第一款的规定，于二〇一四年四月三日作出判决：一、张诚、赵报红于判决生效之日起十日内，返还上海求是宠物用品有限公司租赁押金30，000元；二、张诚、赵报红于判决生效之日起十日内，返还上海求是宠物用品有限公司租金63，978元；三、张诚、赵报红于判决生效之日起十日内，支付上海求是宠物用品有限公司违约金30，000元；四、驳回上海求是宠物用品有限公司其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3，179.56元，减半计收1，589.78元，由上海求是宠物用品有限公司负担220.84元，张诚、赵报红负担1，368.94元，张诚、赵报红负担之款于判决生效之日起十日内支付上海求是宠物用品有限公司。
判决后，张诚、赵报红不服，上诉于本院，诉称：求是公司自称经营不佳，无法承担租金，要求解除合同，属于违约行为。其后又反悔，要求返还租金63，978元，但这并非为一季度租金，还包含滞纳金。本案基于求是公司违约而解除，应当由其承担违约责任。要求撤销原审判决第一、三项，改判第二项为返还租金21，200元。
被上诉人求是公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院维持原判。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中上诉人张诚、赵报红主张系求是公司经营不善主动要求解除合同，但其仅依据求是公司员工张涛的口头承诺，未提供足够的证据予以证明，且求是公司对该承诺予以否认，故本院对上诉人的该项主张难以采信。从现有的证据材料看，张诚、赵报红向求是公司发函提出解除合同，且通过锁门手段强行要求求是公司搬离，尤其在求是公司回函明确要求继续履行租赁合同及补缴租金及滞纳金的情况下，仍坚持要求解除合同，因此本院认为双方解除租赁合同的主观原因在于上诉人。上诉人单方发函要求解除租赁合同，且在租赁期限内又另行和达成租赁合同，其属于违约行为，应当承担违约责任，原审对此认定正确，本院予以认同。综上所述，上诉人张诚、赵报红的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2，355.56元，由上诉人张诚、赵报红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 庞闻淙
代理审判员 许 京
代理审判员 蒋辉霞
二〇一四年七月十四日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……