广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠中法民三终字第271号
上诉人（原审被告）：珠海市成泰置业有限公司。住所地：珠海市。
法定代表人：邓伟群。
委托代理人：陈昱，广东律师事务所律师。
委托代理人：谢翔，广东××赛律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：麦蓓，女，汉族，住广东省饶平县。公民身份证号码：×××5640。
委托代理人：陈敬，广东律师事务所律师。
上诉人珠海市成泰置业有限公司（以下简称成泰公司）与被上诉人麦蓓房屋买卖合同纠纷一案，成泰公司不服珠海市金湾区人民法院（2014）珠金法民一初字第329号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院查明：一、本案《商品房买卖合同》及其附件签署的基本情况。2012年8月10日，麦蓓、成泰公司签订《商品房买卖合同》及附件，合同约定麦蓓向成泰公司购买其开发的位于珠海市金湾区红旗镇成行路288号的“珠光新城”第19栋2单元602房，房屋总价款为640559元。附件对《商品房买卖合同》的主要条款及付款方式等作了补充约定。麦蓓在《附件签署声明》中签名并按捺手印，声明内容为：买卖双方已详尽阅读并理解附件的条款内容且接受所有条款，双方确知附件所有条款构成《商品房买卖合同》不可分割的一部分，与《商品房买卖合同》具有同等法律效力。
二、双方关于交房期限及逾期交房违约责任的约定。《商品房买卖合同》第七条约定交房日期为2013年12月28日前，交房标准为商品房完成工程竣工验收备案手续并取得工程竣工验收备案管理部门核定的《竣工验收备案表》，如遇特殊原因出卖人可据实予以延期。《补充协议》第五条约定，特殊原因除遭遇不可抗力外，还包括非出卖人所能控制的客观原因包括但不限于因政府部门原因导致验收延误、受国家及市政府颁布的法律、法规及政策等影响而导致延误等，但出卖人应提供相关证明文件，并据此予以延期。《商品房买卖合同》第九条约定出卖人逾期交房不超过30日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的15%向买受人支付违约金。
三、房款支付情况。《商品房买卖合同》附件四约定，麦蓓应于2012年9月16日前付清全部房款。2012年10月3日，麦蓓一次性支付全部房款人民币640，559元。
四、房屋交付情况。2014年3月21日珠光新城二期（4、6至11、14、17、19至21、34-35、40、42、44至46栋）竣工验收，2014年4月30日取得《竣工验收备案表》。2014年5月1日，成泰公司向麦蓓邮寄收楼通知书，麦蓓拒收。
五、成泰公司辩称存在符合合同约定的交付期限顺延情形。1、关于恶劣天气的影响。一审法院在审理期间向珠海市公共气象服务中心、珠海市气象局调取2012年8月11日（合同签订之次日）至2014年4月30日（工程竣工验收之日）期间的天气数据，其中大雨天气23天、暴雨天气10天、大暴雨天气3天、特大暴雨天气1天，珠海市受热带气旋影响天数共14天。2、关于供电方案。成泰公司提交的供电方案答复通知书及一审法院调取的供电方案（高压）合同均显示，因政策调整需要重新申请报批的供电方案于2013年2月1日获审批通过。3、《商品房买卖合同》补充协议第八条第8.3款约定：若买受人未付清房价款、违约金、面积差价款、入伙相关费用、以及买卖合同约定的其他应付出卖人之费用和其他法定费用的，出卖人有权推迟该商品房的实际交付时间，直至买受人付清上述费用，而出卖人无须承担违约责任。
麦蓓在一审中的诉讼请求为：一、解除双方签订的《珠海市商品房买卖合同》及附件；二、成泰公司立即向麦蓓退还已付房价款人民币640559元及利息损失81194.41元（自2012年9月17日起暂计至2014年8月31日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率6.4%计算）；三、成泰公司立即向麦蓓支付违约金人民币96，083.85元（即640，559元×15%）；四、成泰公司协助麦蓓办理该房屋预告登记的注销手续；五、本案受理费等诉讼费用由成泰公司承担。
一审法院认为，结合双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为成泰公司是否逾期交房，以及麦蓓是否有权解除合同。
一、关于成泰公司是否逾期交房的问题。麦蓓、成泰公司签订的《商品房买卖合同》及其附件，是双方真实意思的表示，且不违背相关法律、行政法规的规定，一审法院予以认可。本案《商品房买卖合同》第七条约定了成泰公司应在2013年12月28日前将“完成工程竣工验收备案手续并取得工程竣工验收备案管理部门核定的《竣工验收备案表》”的房屋交付麦蓓使用。2014年3月21日涉案房屋通过工程竣工验收，2014年4月30日取得《竣工验收备案表》，2014年5月1日，成泰公司向麦蓓邮寄收楼通知书，麦蓓拒收，对成泰公司迟延交房的事实本院予以确认。自合同约定的交房时间起，至实际交付房屋，成泰公司共计迟延交房123天。
成泰公司主张其具备《商品房买卖合同》第七条及补充协议第五条约定的顺延交付期限的情形。情形一，施工期间发生恶劣天气。成泰公司认为工程施工期间因台风及大雨以上天气影响工期共计68天，而麦蓓认为台风等天气是可以预见的，不能作为延期交房的抗辩事由。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。一审法院认为，成泰公司作为开发商应根据本地的自然条件合理安排工期，以确保在约定期限内依法交付房屋，珠海市属于亚热带气候，大雨属于珠海市金湾区红旗镇的通常气象，是成泰公司在签订合同时可以合理预见的。另成泰公司提交的《珠海市安监站加强台风暴雨季节建筑施工安全生产管理》及《关于切实加强汛期房屋市政工程施工安全管理工作的通知》，只列明台风、大风、暴雨等级的恶劣天气需要停止施工，并不包含大雨天气。故大雨天气不能认定为不可抗力，对成泰公司主张大雨天气影响施工可以顺延交付房屋期限，本院不予认可。暴雨以上、台风天气属于异常天气，成泰公司提交的两份安全生产文件也要求暴雨天气应停止施工，属于成泰公司无法避免也不能克服的自然现象，应认定为不可抗力，因暴雨以上天气及台风造成停止施工，符合可顺延交付期限的情形。经核定，2012年8月10日双方签订《商品房买卖合同》后至2014年4月30日工程竣工验收期间，暴雨以上天气共有14天，台风天气共有14天。除去2013年8月14日（既是暴雨天气又是台风天气）重复计算了一天，因恶劣天气可顺延交付期限的天数共有27天。
情形二，施工期间发生政策变更。成泰公司辩称，因配电工程国家行业标准变动需重新调整供电方案以及重新设计配电施工图，导致后续工作相应顺延影响工期至少60天。一审法院认为，成泰公司提交的供电方案答复通知书及一审法院调取的供电方案合同仅显示，供电方案曾进行过调整，但对工程进度造成的具体影响程度应由成泰公司承担举证责任，成泰公司并无证据证明后续工作相应顺延影响工期至少60天，应承担举证不能的法律后果，成泰公司以此作为抗辩事由，证据不足，一审法院不予支持。
成泰公司另主张根据《商品房买卖合同》补充协议第八条第8.3款的约定，由于麦蓓逾期付款，且至今未向成泰公司支付逾期付款违约金，故成泰公司有权拒绝交房，无需承担延期交房的违约责任，一审法院认为，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十条规定：“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。”《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案中，成泰公司作为提供格式条款的一方，在订立上述条款时明显加重对方责任、免除自身责任，且在订立合同时并未采取合理方式提请对方注意，故该条款应认定为无效。
综上，成泰公司合理顺延交付房屋天数为27天，一审法院确定成泰公司应交房日期顺延至2014年1月24日前，成泰公司直至2014年5月1日才通知收楼，从2014年1月24日至2014年4月30日逾期交房天数为96天。
二、关于能否解除合同的问题。成泰公司称麦蓓解除合同没有履行必要的催告程序。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”可见合同约定的效力优先。双方签订的《商品房买卖合同》明确约定，“逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的15%向买受人支付违约金。”本案中，成泰公司逾期交房达96天，按照合同约定，麦蓓有权解除《商品房买卖合同》。
三、关于逾期交房违约金是否过高的问题。《商品房买卖合同》中已明确了违约责任的承担方式以及违约金的计算方法，成泰公司没有举证证实违约金过分高于逾期交房造成的损失，该条款对双方均具有约束力。逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的15%向买受人支付违约金。麦蓓已付清全部房款人民币640，559元，成泰公司应当按照约定支付违约金640，559元×15%=96，083.85元。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十一条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除麦蓓与成泰公司于2012年8月10日签订的《珠海市商品房买卖合同》及附件；二、成泰公司于判决生效之日起七日内退还麦蓓已付全部购房款人民币640，559元；三、成泰公司于判决生效之日起七日内向麦蓓支付违约金人民币96，083.85元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币12，078元，由成泰公司负担。
上诉人成泰公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销珠海市金湾区人民法院（2014）珠金法民一初字第329号民事判决，改判驳回麦蓓的全部原审诉讼请求。事实与理由如下：一、成泰公司对延期交房不承担违约责任。一审法院认为，“原告确逾期16天向被告付款，但原告已支付全部房款的情况下，被告可以根据合同主张相应的逾期付款违约金。本案基础法律关系为转移商品房所有权的合同，但相对于转移交付房屋的主给付义务而言，原告逾期支付违约金义务属于从义务，被告以从义务的违反对抗原告按期收房的权利，排除了原告的主要权利，本院不予支持。”从义务，即从给付义务，是指在主给付义务之外、不具有独立意义的、只能辅助主给付义务发挥功能的义务。《商品房买卖合同》第八条约定，“逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行”。麦蓓迟迟不交违约金，已经影响了合同的正常履行，支付逾期付款违约金已经成为合同继续履行的必要条件，所以一审法院认为麦蓓逾期支付违约金义务属于从义务认识错误。同时根据《商品房买卖合同》补充协议第八条第8.3款约定，“若买受人未付清房价款、违约金、面积差价款、入伙相关费用、以及买卖合同约定的其它应付出卖人之费用和其它法定费用的，出卖人有权推迟该商品房的实际交付时间，直至买受人付清上述费用，而出卖人无须承担违约责任。”麦蓓逾期付款，且至今未向成泰公司支付逾期付款违约金，故成泰公司有权拒绝交房，且无需承担延期交房的违约责任。二、解除商品房买卖合同有违交易和经济秩序的稳定性。由于恶劣天气，以及政策影响等不可抗力因素，导致房屋延期交付，但之后成泰公司作出了各种努力使房屋得以尽快交付。现今，珠海新城二期于2014年4月30日取得《竣工验收备案表》，具备合同约定的交付条件，并于2014年5月1日向麦蓓发出收楼通知，双方的合同目的已经实现，成泰公司没有根本违约。在已经实现了双方合同目的的情况下，麦蓓要求解除合同，有违社会经济秩序的稳定性，并且与《合同法》主张的维持交易秩序的稳定性的大原则相违背。三、合同约定的违约金过高，应当给予适当调整。一审法院错误的认为《商品房买卖合同》中已明确了违约责任的承担方式以及违约金的计算方法，成泰公司没有举证证实违约金过分高于逾期交房造成的损失，该条款对双方均具有约束力。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少。根据中国人民银行公布的同期一年期银行贷款利率为6%，即麦蓓的损失为12811元，麦蓓主张的违约金人民币96083.85元及利息损失81194.41元已远远超出其实际损失的30％。
综上，成泰公司并没有延期交房，因而不承担违约责任，麦蓓请求解除合同、支付违约金的诉讼请求没有事实和法律依据，恳请二审人民法院，依法查清本案的事实，纠正原审法院的错误，依法作出公正、公平的裁决，支持成泰公司的请求。
被上诉人麦蓓答辩称：一、一审判决正确，不予支持成泰公司拒绝交房及无需承担延期交房违约金的抗辩理由是正确的。1、麦蓓依据《商品房买卖合同》附件四约定的付款期限，在2012年9月16日前付清全部房款（含定金）后，成泰公司在2012年10月3日开具了发票，符合财务常识。成泰公司主张开票日期为麦蓓付清全款日期的抗辩理由，明显与“先付款后开票”的财务常识相悖。2、根据《商品房买卖合同》第六条约定，买受人付款后，凭银行出具的存款证明，向出卖人换领交款收据。据此推断，麦蓓亲自或通过亲属林吉利代为付款，在付款期限内通过银行汇款或POS机划款方式分几笔付款，付清全部房款后，再向成泰公司申请开具发票，同时相关的交款收据被要求交回成泰公司处核销处理，恰好符合成泰公司其一贯财务做法。根据民诉证据规则法理，若主张麦蓓未按时付款，也应由成泰公司承担举证责任。3、本案自2014年7月22日立案受理，到2014年9月11日第一次庭审，成泰公司却当庭提出管辖权异议拖延诉讼时间，直至2014年12月16日第二次开庭答辩时，也没有对此问题提出任何抗辩意见。之后庭审中，成泰公司才提出该项抗辩意见，相当荒唐。假设就算理由成立，也已过诉讼时效，抗辩理由当然不能成立。4、支付房价款与交付合格房屋，是商品房屋买卖最直接体现与实质性特征。买卖双方应当按时履行各自的主要义务，符合交易公平、诚实信用原则。麦蓓已经按时履行了支付全部房款义务，成泰公司理所当然应当按时履行交付合格房屋义务。哪怕一审认定麦蓓逾期16天付清全部房款，成泰公司却拖延达100多天未能履行交楼义务，明显与权利义务公平对等的民事法理原则相悖。5、再说，根据合同法规定，《商品房买卖合同》补充协议第八条，免除己方义务，加重对方责任，排除对方主要权利的格式条款，应当认定为无效条款。成泰公司对该条款擅自扩大解释，更是无效的。二、麦蓓依法依约定解除权诉请解除《商品房买卖合同》及附件，体现合同契约自由原则，没有损害国家利益、社会公共利益，更符合市场交易法则，更能充分保障合同守约方的利益。麦蓓因成泰公司根本性违约，依法解除《商品房买卖合同》及附件，避免造成更大的债务负担，是客观真实的诉讼主张。麦蓓认为，一审判决完全正确的。三、合同约定的违约金，远远不足以抵偿麦蓓因此造成的损失。麦蓓因此造成的直接损失，包括正常利息损失、考察评估费损失、签约费用损失等，已经不只10多万元，间接损失尚未计算。麦蓓认为，成泰公司提出违约金过高的上诉理由，不是事实。
综上，一审法院判决正确，恳请二审法院驳回上诉，维持原判。
经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人成泰公司上诉主张因被上诉人麦蓓没有支付逾期付款违约金，上诉人成泰公司有权延期交房，因此，本案的焦点为被上诉人麦蓓没有支付逾期付款违约金能否成为上诉人成泰公司延期交房的抗辩理由。为此，本院认为，在商品房买卖合同法律关系中，作为买房人麦蓓的主要义务是按照合同约定支付购房款，作为开发商成泰公司的主要义务是按照合同约定向麦蓓交付验收合格的房屋，也即支付购房款与交付房屋两者构成对待给付。如果麦蓓逾期付款，则成泰公司可以相应地顺延交房时间。本案中，麦蓓逾期付款16天，则成泰公司可相应迟延交房16天，则成泰公司逾期交房天数为80天。一审法院对此事实认定错误，本院予以纠正。但支付逾期付款违约金并非麦蓓的主合同义务，此与成泰公司的交付房屋义务并非构成对待给付义务，虽然双方《商品房买卖合同》补充协议第八条第8.3款约定了如果麦蓓未支付逾期付款违约金，成泰公司有权迟延交房，但该约定因排除了麦蓓收房的主合同权利，该约定对麦蓓没有约束力。因此，上诉人成泰公司以被上诉人麦蓓没有支付逾期付款违约金作为延期交房的抗辩理由没有法律依据，本院不予支持。
关于合同约定的违约金是否过高的问题。本院认为，上诉人成泰公司以中国人民银行同期一年贷款利率作为逾期交房所造成损失没有事实及法律依据，本院不予支持。
综上，上诉人成泰公司的上诉请求没有事实及法律依据，依法应予以驳回。一审法院虽然部分事实认定错误，但适用法律及结果处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币12078元，由珠海市成泰置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨卫星
代理审判员 朱 玮
代理审判员 牟宏微
二〇一五年六月十九日
书 记 员 陈妙斯