江苏省常熟市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）熟兴民初字第00197号
原告苏州苏虞铁路通用器材有限公司，住所地常熟市沙家浜镇常昆工业园儒浜西路8号。
法定代表人魏翠英。
委托代理人张宇，江苏华元民信律师事务所律师。
被告常熟市博士德机电设备有限公司，住所地江苏省常熟东南经济开发区儒浜西路8号。
法定代表人金元林。
委托代理人武金乾，江苏世纪天合律师事务所律师。
原告苏州苏虞铁路通用器材有限公司（以下简称苏虞公司）诉被告常熟市博士德机电设备有限公司（以下简称博士德公司）停止侵害、排除妨碍纠纷一案，本院于2015年4月10日立案受理，依法由审判员许标适用简易程序于2015年5月6日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张宇、被告的委托代理人武金乾到庭参加诉讼。后本院依法组成合议庭，于2015年11月17日公开开庭进行了审理，原告的法定代表人魏翠英及其委托代理人张宇、被告的法定代表人金元林及其委托代理人武金乾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告苏虞公司诉称：2009年8月10日，原、被告达成厂房租赁协议，约定期限自2010年1月1日起至2019年12月30日止。后被告于2014年1月将其所有的位于常熟市沙家浜镇常昆工业园濡浜西路8号房屋出卖给常熟市通润电梯厂有限公司（以下简称通润公司），被告为让原告搬迁，百般刁难，为此原告于2014年6月起诉要求继续履行合同，法院判决被告与原告于2009年8月10日签订的厂房租赁合同及2011年6月25日签订的补充协议继续履行。同时，根据双方签订的变电所、变压器权属协议的内容，虽高压配电所产权和户主均为被告，但是原告拥有使用权，并对高配室内1600变压器出线柜具有管理权。在诉讼期间和判决后，被告多次无故停电，表现为原告打到被告账户上的钱不充值到电卡上；被告不肯把电卡提供出来让原告充值，直至2015年3月27日被告向常熟市供电局提出暂停用电申请，常熟市供电局的工作人员到厂区内采取停电行为等，导致原告无法正常经营，遭受巨大经济损失，故起诉要求被告1、立即停止侵害，排除妨碍，使原告正常进行生产。2、要求被告赔偿损失1126632元。经鉴定后，原告将其中赔偿损失的金额变更为568491.9元。
被告博士德公司辩称：原告起诉的主体有误，原、被告已不存在租赁关系，被告已经于2014年1月与通润公司签订房屋和土地使用权转让协议并办理了过户手续，根据常熟市人民法院（2014）熟兴民初字第00321号民事判决书，原告的租赁关系是和通润公司发生，原告用电理所应当找通润公司。本案中涉及的配电房属于被告的财产，被告没有义务无偿提供给原告使用，被告停电是被告享有的权利，而且被告在停电前已书面告知原告如用电可向被告租赁或购买配电设施，但是原告不予理会，原告要求被告赔偿损失没有事实和法律依据，而且被告停电也是因为原告没有按时缴纳房租和水电费，按照约定被告可以停电停水，不存在过错，故要求驳回原告的诉讼请求。
原告为证明其诉讼主张，向本院提供了以下证据：1、（2014）熟兴民初字第00321号民事判决书，以此证明原、被告签订的厂房租赁合同及补充协议继续履行。该案审理中查明原告租赁费交至2014年12月，另查明被告与通润公司于2014年1月签订存量房交易合同，将被告所有的位于常熟市沙家浜镇常昆工业园濡浜西路8号房屋出卖给通润公司并办理了房屋产权变更手续，将房屋产权变更至通润公司名下。法院审理认为：在合同履行期间，博士德公司将已出租的房屋出让给通润公司并办理了产权变更手续，按照规定租赁房屋在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，承租人有权要求房屋受让人继续履行原租赁合同，故于2014年10月31日作出该判决，判决博士德公司与苏虞公司于2009年8月10日签订的厂房租赁合同及2011年6月25日签订的补充协议继续履行。经质证，被告对判决书的真实性无异议，认为从中看出原告的租赁关系是和通润公司发生。2、2009年8月10日签订的“厂房租赁合同”1份，以此证明原、被告之间发生的租赁关系以及配电房的使用。该合同约定被告（甲方）出租给原告（乙方）位于常熟市沙家浜镇常昆工业园濡浜西路8号的厂房，租赁期限自2010年1月1日起至2019年12月30日止，并约定了租金交付方式：“1、甲、乙双方约定，该厂房、办公楼、配电房以及围墙内辅房以及空地租赁年租金含税为428000元，甲方必须开正式发票给乙方，如无发票给乙方，造成的损失甲方负责。2、甲、乙双方一旦签订合同，乙方向甲方提前支付70万元房租费，第二年支付房租费156000元，第三年房租费每季度凭甲方开具的正式发票支付107000元给甲方，乙方每季度提前15天一次性支付下一季度的租金给甲方。其他费用：1、租赁期间，使用该厂房所发生的水、电、煤气、电话等通讯的费用由乙方直接付给相关单位和部门。2、租赁期间，与厂房土地使用相关一切费用以及工厂当地所发生的管理费用由甲方承担。”该合同还约定：“甲方负责1台变压器的安装或者增容1台500K**的变压器，费用甲方负责，并且协助乙方申请1个500KVA变压器，并建相关的配电房、辅料库房以及基础设施以及乙方所需要的水池供乙方使用。修建配电房、水池以及基础设施费用甲方承担，1台变压器等其他相关费用由乙方承担。”经质证，被告对该合同的真实性无异议，但认为法院已经作出判决，现在租赁关系的主体已经不是被告。3、原告（甲方）与被告（乙方）于2011年6月25日签订的“厂房租赁合同补充协议”1份，证明双方对租赁房屋以及租金有所变更。经质证，被告对真实性无异议。4、被告（甲方）与原告（乙方）于2010年3月20日签订的“变电所、变压器权属协议”1份，证明其中1个变压所虽登记在被告名下，但系原告所有。该协议中双方确认在甲方公司建立1个高压变电所和1个1600KW的低压变电所，另外存在1个250KV的变压器（1号250KV低压变电所、含低压变电所的所有设备）；并明确：“1号250KV低压变电所登记产权人为甲方，由甲方正常使用；2号1600KVA低压变电所（房产除外）由乙方投资建立，产权（房产产权除外）归乙方所有，由乙方负责日常管理，由于申请建立的手续问题，户主为甲方，实际甲方不享有该变电所的产权，但由于实际经营需要，甲方也享有2号变电所的使用权；高压变电所由甲方负责投资建立，产权和户主均为甲方，由甲方负责日常管理，甲、乙双方对该变电所均享有使用权，高配室内1600变压器出线柜的管理权属乙方享有。在正常情况下，甲方不得擅自停用高配室内1600变压器出线柜和利用高压变电所影响乙方对电源的正常使用；由于双方为合作关系共同使用高压变电所，因此双方必须保证高压变电所的正常运转，准时缴纳电费，由于高压变电所申请时使用的是甲方的名称，缴纳电费必须由甲方统一缴纳给供电部门，所以乙方必须根据自己每月实际使用情况在每月的20号前预交1个月的电费给甲方，由甲方统一缴费，如乙方未及时缴纳电费，则乙方自行切断乙方设备所使用的电源，直至乙方交付相应的电费为止，如不自行切断电源及付清所拖欠的电费而导致整个高压配电室停电，为此导致甲方所有经济损失将由乙方全额赔付。”经质证，被告认可其中1台变压器为原告所有，并认为该份权属协议是租赁合同的附属协议，但目前已不是正常状态，租赁关系已不是和被告发生了，被告没有义务再提供给原告使用。5、存量房交易合同以及土地使用证、产权证，证明涉案房屋已过户到通润公司名下，房屋附属设施也一并转移。该合同系博士德公司（甲方）与通润公司（乙方）签订，其中约定房屋包括房屋附属设施及物品成交价格为人民币881500元。现涉案房屋的所有权人和土地使用权人均为通润公司，变更时间均为2014年5月。经质证，被告认为配电房价值100万左右，不属于附属设施，合同并没有明确配电房转让给通润公司，配电房的产权仍属于被告。6、被告于2014年9月1日发给原告的律师函1份，内容为：“博士德公司内现有1850KV的高压配电房，博士德公司对该高压配电房享有完全的产权，现在由于博士德公司已经基本处于停业状态，实际上已经不再需要该高压配电房，而高压配电房的日常维护及使用需要很大的费用，为减少不必要损失，博士德公司决定在1个月内停止并注销该高压配电房，如贵公司需要高压配电房的，请贵公司尽快自己去申请并及时建造新的高压配电房，以免给贵公司的生产经营造成不必要的损失。”以及原告于2014年9月4日发给被告的律师回复函1份，内容为：“当初苏虞公司因生产经营需要向贵司租赁了厂房，签订了租赁合同，租期10年，又因苏虞公司生产需要建立高压配电所等，并在2010年3月20日签订了变电所、变压器权属协议，根据该协议内容，虽然高压配电所产权和户主均为贵司，但是苏虞公司拥有使用权，并对高配室内1600变压器出线柜具有管理权。如果贵司停止并注销高压配电房，势必给苏虞公司造成不可估量的损失。现在贵司既然认为贵司的实际情况不再需要该高压配电房，而高压配电房的日常维护及使用需要很大的费用，那苏虞公司愿意对该高压配电房进行日常维护并承担使用的费用。如果贵司相关责任人员仍一意孤行停止并注销该高压配电房，那具有故意破坏苏虞公司生产经营之嫌，苏虞公司将对此报案，要求相关部门对上一次造成的损失一并追究相关责任人员的刑事责任。”原告以此证明其是愿意对高压配电房进行维护并承担使用的费用。经质证，被告对证据的真实性无异议，认为原告也知晓了相关权属变更情况，租赁包括用电应与通润公司发生关系，原告起诉被告主体不对。7、被告于2014年12月2日发给原告的律师函1份，内容为：“博士德公司内现有1850KV的高压配电房，博士德公司对该高压配电房享有完全的产权，现在由于博士德公司已经基本处于停业状态，实际上已经不再需要该高压配电房，如贵公司需要使用高压配电房的，可以向博士德公司求购或租赁使用，如贵公司既不求购，也不租赁，博士德公司将鉴于公司的实际状况，为减少不必要的损失，在2015年1月31日之前注销或转让该高压配电房，望贵公司接函后慎重考虑，有需要的可与博士德法人代表联系。”以及原告于2014年12月26日发给被告的律师函1份，内容为：“苏虞公司于2014年12月3日接到落款时间为2014年12月2日贵司的律师函，函称……苏虞公司曾在2014年6月27日起诉至常熟市人民法院，要求贵司或通润公司继续履行租赁合同，经常熟市人民法院审理，判决……因而，贵司已经于2014年1月将常熟市沙家浜镇常昆工业园濡浜西路8号房屋卖给了通润公司，按照一贯交易习惯，高压配电房系该房屋的附属设施，在出售时应该包括在内，除非双方在存量房屋交易合同中另有约定，现贵司提出该高压配电房的产权属于贵司，要求苏虞公司向其求购或租赁使用……根据协议，虽然高压配电所产权和户主均为贵司，但是苏虞公司拥有使用权，并对高配室内1600变压器出线柜具有管理权，所以不存在苏虞公司需要求购或租赁使用的情形，并根据厂房租赁合同，保证承租人正常用电，系出租人的义务。如果贵司注销高压配电房，势必给苏虞公司造成不可估量的损失。既然认为贵司的实际状况不再需要该高压配电房，那苏虞公司愿意对该高压配电房进行日常维护并承担使用的费用，因为注销该高压配电房也不会给贵司带来利益。”原告以此证明被告对高压配电房一事再次告知原告，原告也进行了回复表示被告的理由不成立，并据此认为如被告应向原告收取相关费用也可通过法律途径解决，而不应该采取擅自停电的行为。经质证，被告表示对证据的真实性无异议，但认为配电房不属于附属设施。8、时间分别为2014年6月20日、2014年10月13日、2015年4月8日的接处警工作登记表3份，原告以此证明因被告再三停电进行了报警。被告对证据的真实性无异议，但认为系被告已经停产无能力按时缴费导致供电部门停电，是供电部门的行为而非被告申请停电。另外，原告还提供了2014年12月26日发给通润公司的律师函1份，内容为：“苏虞公司曾于2014年6月27日起诉至常熟市人民法院，要求贵司或博士德公司继续履行租赁合同，经判决……现判决时已生效，作为房屋受让人贵司应继续履行厂房租赁合同及补充协议。按照合同约定苏虞公司应支付2015年第一季度厂房租金了，因而在2014年12月中上旬苏虞公司人员就开始多次与贵司协商租金支付问题，但贵司均表示不予以接收，在万般无奈的情况下，只能发函给贵司，望告知贵司的银行账号。另外，在2014年12月2日博士德公司向苏虞公司发了律师函，称……现法院判决贵司要履行厂房租赁合同及补充协议，因而贵司应履行合同上约定的相应义务，确保苏虞公司正常用电，维持正常生产……苏虞公司认为该配电房的产权问题，是贵司和博士德公司之间的纠葛，并且在2010年3月20日的变电所、变压器权属协议中，约定苏虞公司对该配电房拥有使用权，希望贵司与博士德公司妥善解决此事，确保苏虞公司的正常生产经营……”
被告为证明其抗辩意见，向本院提供了以下证据：（2015）熟兴执字第00128号执行通知1份，被告以此证明租赁合同及补充协议由通润公司履行。该执行通知由本院发给通润公司，责令其继续履行租赁合同及补充协议。经质证，原告表示对证据的真实性无异议，但认为该执行案件因没有实际履行的内容无法执行，故撤回了执行申请，法院依法作出了裁定，申请执行时被告和通润公司都是被执行人。经本院调取（2015）熟兴执字第00128号执行裁定书，载明因未履行（2014）熟兴民初字第00321号民事判决书确定的义务，经苏虞公司申请，本院于2015年2月5日立案执行，执行过程中，苏虞公司于2015年5月28日向本院撤销执行请求，本院于2015年5月28日作出该裁定书，裁定（2014）熟兴民初字第00321号民事判决书终结执行。
根据原、被告提供的证据并结合双方陈述，本院确认以下事实：2009年8月10日，原、被告签订“厂房租赁合同”1份，由被告将其所有的位于常熟市沙家浜镇常昆工业园濡浜西路8号的厂房出租给原告，双方约定了租金、租赁期限等相应权利义务。2010年3月20日，原、被告签订“变电所、变压器权属协议”1份，对租赁厂房内的变电所、变压器的权属以及使用作了明确约定。2011年6月25日，原、被告签订“厂房租赁合同补充协议”1份，对租赁范围、租金、租赁房屋的使用等作了相应调整。之后双方按照该补充协议履行。2014年1月，被告与通润公司签订“存量房屋交易合同”，由被告将涉案房屋出卖给通润公司，并将房屋产权变更至通润公司名下。后原告于2014年6月27日以被告强行要求原告搬离承租厂房，对原告进行停电停水为由，以博士德公司、通润公司为被告向本院提起诉讼，要求被告继续履行原租赁合同，本院经审理后于2014年10月31日作出（2014）熟兴民初字第00321号民事判决书，判决博士德公司与苏虞公司于2009年8月10日签订的厂房租赁合同及2011年6月25日签订的补充协议继续履行。该判决生效后，原告以博士德公司、通润公司未履行判决书确定的义务为由，于2015年2月5日向本院申请执行，后于2015年5月28日向本院申请撤销执行请求，本院依法裁定（2014）熟兴民初字第00321号民事判决书终结执行。因被告申请暂停用电，为此双方发生纠纷，原告诉讼来院。
审理中，原告向本院申请先予执行要求恢复供电，经审查后本院依法裁定被告博士德公司立即停止侵害，排除妨碍，恢复通电，并向被告发出执行通知书要求其履行。因被告未能自动履行，本院于2015年4月23日向常熟市供电公司发出协助执行通知书，由常熟市供电公司协助在无原户名同意的情况下先行恢复供电并补办了预购电卡给原告。2015年4月24日，在常熟市供电公司的协助下，供电予以恢复。同时，本院向常熟市供电公司作了调查，该公司工作人员反映：“我们查下来是2015年3月27日由博士德公司来我公司办理了暂停用电手续，原计划从4月1日停到7月1日，但是因为租赁单位和博士德公司没有协调好，后由常昆工业园管委会召集双方协调，并且正好到4月5日电卡里的钱用完，原户主没有将电卡移交给租赁户，不好购电，只好停掉，我们是在4月8日正式办理暂停手续，由沙家浜供电所去张贴了封条。”
另在审理中，原告申请对停电造成的日生产损失进行评估，本院委托江苏新瑞会计师事务所进行了审计，该事务所于2015年8月17日出具苏新会审（专）字（2015）第185号审计报告，结论为：“苏州苏虞铁路通用器材有限公司2014年度日生产损失为13698.60元。”被告对利息损失及工资支出等提出了异议，认为苏虞公司与苏州国信集团太仓日升进出口有限公司之间本身是合作关系，关于采购、垫资利息等计算在相关价格或利润中，不应再另外计算利息损失；在停电状态下，不存在工资损失；财务费用明显过高。江苏新瑞会计师事务所针对异议出具了说明，载明账面未见列支相关利息支出；苏虞公司的工资采取计件工资、计时工资相结合的方式，在停工期间，将计件工资改成计时工资照常发给工人；财务费用仅为利息收入及手续费。
庭审中，原告认为：被告擅自停电的行为造成了原告生产上的经营损失，理应承担赔偿责任，被告一再强调高压配电所有权是被告的，这与该配电所建在已出卖给通润公司的厂房土地之上是相矛盾的，对于高压配电所的产权，原告并没有看到博士德公司与通润公司之间有无协议约定，我方支付的租金里面包括了对该配电房的使用，被告所强调的配电所的所有权应该与通润公司进行交涉，在该问题没有妥善解决的情况下，不能擅自停电来损失第三人的利益，如果原告也应该要承担相关费用，应通过诉讼等法律途径来解决，综上，被告擅自停电的行为造成了原告的损失，应该承担赔偿责任。被告认为：本案中原告所主张的关于用电的约定是属于厂房租赁合同的附属条款，现在租赁合同不在原、被告之间履行，用电的条款自然也不在原、被告之间发生效力，原告一方面认为配电房属于房屋及土地的附属设施，已经属于通润公司所有，另一方面又要求被告履行租赁合同和相关补充协议显然是自相矛盾的，配电房中的高配及另外一个变压器属于被告所有，在原告既没有向被告购买该配电设施或租赁的情况下，被告停电属于行使自己的合法权益，不应该承担赔偿责任。另外，双方一致同意本案中计算的停电天数自2015年4月5日起至2015年4月24日止为20天。因双方意见不一，致调解未成。
本院认为：根据买卖不破租赁的原则，原、被告租赁关系在先，被告与通润公司的买卖关系在后，原、被告之间的租赁关系应继续履行，并由本院（2014）熟兴民初字第00321号民事判决书判决在案。本案因被告在协商不成的情况下擅自向供电部门办理停电手续导致原告生产经营损失，由本院向供电部门所作的调查笔录、双方当事人之间的律师函件来复等证据予以证实，被告对此无异议，本院对该事实予以认定。对于原告主张要求被告立即停止侵害，排除妨碍，使原告正常进行生产的诉讼请求，因被告擅自停电之行为违反了租赁合同中对变电所等供电设施使用权的约定，损害了原告的合法权益，本院对该项诉讼请求依法支持。因停电涉及到企业生产经营和职工权益，为避免损失进一步扩大，保证生产、生活需要，本院根据原告的申请依法裁定先予执行，并在被告未能自动履行的情况下，由供电部门协助执行，恢复通电。对于原告主张要求被告赔偿损失568491.9元的诉讼请求，其中的赔偿金额应以江苏新瑞会计师事务所出具的审计报告为准，本院认定日生产损失为13698.60元，并按照双方当事人确认的起止天数20天计算为273972元；对于赔偿责任，本案中涉及的厂房及土地使用权虽通过买卖已由被告过户给通润公司，但配电设施的产权（除2号1600KVA低压变电所为原告所有外）为被告所有，由被告实际控制并向供电部门缴费以保持供电，目前并无证据证明因原告原因使被告无法缴费，从原、被告之间发出的律师函中也可以看出，被告停电是因为其先向原告发出由原告向其求购或租赁使用高压配电房的意思表示，而原告认为虽然高压配电所产权和户主均为被告，但是原告拥有使用权，并表示如被告不再需要该高压配电房，其愿意对该高压配电房进行日常维护并承担使用的费用。之后因协商未成，被告在未经原告同意的情况下擅自办理了停电手续，在租赁关系存在的前提下，被告应对其行为之后果负全部赔偿责任。故原告要求被告赔偿损失，本院应予支持。至于被告还认为原、被告已不存在租赁关系，原告的租赁关系是和通润公司发生，原告用电理所应当找通润公司的意见，因办理停电手续之行为系被告单方实施，通润公司在本案中未实施侵权行为，目前配电设施产权人也非通润公司，故原告之损失与其无关。通润公司与被告之间存在的争议应另外解决，不能影响原告租赁关系的继续履行，也不构成被告办理停电手续的合法理由。故本院对被告的抗辩意见不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十二条、《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第十五条之规定，判决如下：
一、被告常熟市博士德机电设备有限公司立即停止侵害、排除妨碍，使原告苏州苏虞铁路通用器材有限公司进行正常生产经营（恢复通电并已先予执行）。
二、被告常熟市博士德机电设备有限公司赔偿原告苏州苏虞铁路通用器材有限公司损失人民币273972元，于本判决生效后十日内履行（如采用转帐方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入常熟市人民法院，开户行：常熟农村商业银行金龙支行，账号：1079，请注明案号）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币9485元，审计费25000元，合计人民币34485元，由原告苏州苏虞铁路通用器材有限公司负担17866元，被告常熟市博士德机电设备有限公司负担16619元（原告同意其预交的案件诉讼费用16619元由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告常熟市博士德机电设备有限公司在本判决生效之日起十日内向原告苏州苏虞铁路通用器材有限公司支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：1076）。
审 判 长 许 标
人民陪审员 严雪琪
人民陪审员 陶 慧
二〇一六年一月八日
书 记 员 王 琳