浙江省瑞安市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温瑞商外初字第6号
原告：上海浦东发展银行股份有限公司温州塘下支行。
代表人：陈惠玲。
委托代理人：裘文姬，特别授权。
委托代理人：胡永波，浙江玉海律师事务所律师，一般授权。
被告：ＸＸ贵。
被告：张爱平。
被告：瑞安市中盛房地产开发有限公司。
法定代表人：ＸＸ贵。
原告上海浦东发展银行股份有限公司温州塘下支行（以下简称浦发塘下支行）为与被告ＸＸ贵、张爱平、瑞安市中盛房地产开发有限公司（以下简称中盛公司）金融借款合同纠纷一案向本院起诉，本院立案受理后，适用普通程序于2014年4月14日公开开庭审理本案，原告浦发塘下支行的委托代理人裘文姬、胡永波到庭参加诉讼，被告ＸＸ贵、张爱平、中盛公司经本院依法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告浦发塘下支行诉称：2010年3月16日，被告ＸＸ贵和张爱平、中盛公司与原告签订编号为101017号《个人购房借款合同》，约定：被告ＸＸ贵和张爱平向原告借款229万元，用于购买瑞安市安阳街道罗阳大道金瑞名苍2幢2单元1601室房地产，借款期限为20年，预计自2010年3月16日起至2030年3月16日止；利率按年利率4.2768%计，按年调整，采用等额本息还款法，每期还款日为每月10日，逾期还贷加收50%罚息，并计收复利。被告ＸＸ贵和张爱平自愿将坐落于瑞安市安阳街道罗阳大道金瑞名苑2幢2单元1601室预售商品房为上述借款提供抵押担保，并办理了预购商品房抵押权预告登记；被告中盛公司提供阶段性连带责任保证。2010年3月22日，原告依约向被告中盛公司支付贷款229万元。从2014年7月11日开始被告ＸＸ贵和张爱平未按约付本还息，仅于2014年8月10日支付部分利息3972.31元。2014年9月21日被告支付2.12元利息。2014年9月22日，原告按约向被告宣告借款提前到期，并要求立即归还全部借款。现请求判令：1、被告ＸＸ贵、张爱平共同偿还原告上海浦东发展银行股份有限公司温州塘下支行关于编号为101017号《个人购房借款（综合）合同》项下的借款本金1958082.58元，期内利息：从2014年7月11日至2014年9月22日止以1958082.58元为基数按年利率4.716％计算利息（已于2014年8月10日支付利息3972.31元）；逾期罚息：从2014年9月23日至实际履行完毕之日止以1958082.58元为基数按年利率7.074％计算罚息；复利：逾期支付的期内利息、逾期罚息按实际逾期天数计算复利，自逾期支付之日起至实际履行完毕之日止按年利率7.074％计算；2、若被告ＸＸ贵、张爱平不按期履行上述第一项债务时，原告有权以被告ＸＸ贵、张爱平共同所有的坐落于瑞安市安阳街道罗阳大道金瑞名苑2幢2单元1601室房地产（房产预告登记证号：瑞房预瑞安字第××号）折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿；3、被告瑞安市中盛房地产开发有限公司对上述主债权及其产生的利息（包括利息、罚息和复利）、违约金等及其后期实现担保权利和债权所产生的费用承担连带担保责任；4、本案诉讼费及实现债权费用由各被告承担。
原告浦发塘下支行为证明其诉称事实，向本院提供了如下证据：1、原告金融许可证、营业执照、组织机构代码证各一份，证明原告的主体资格；
2、被告营业执照一份，身份证复印件三份，证明被告的主体资格；
3、个人购房借款合同一份，借款凭证一份，证明被告借款的事实以及被告中盛公司担保的事实；
4、预购商品房抵押权预告登记证明书一份，预购商品房预告登记一份，证明办理了预购商品房抵押权预告登记的事实；
5、商品房买卖合同、销售不动产统一发票，证明购买商品房的事实；
6、对账单一份，证明被告拖欠本息的事实；
7、催收函，邮寄回执，证明原告宣告借款提前到期的事实。
被告ＸＸ贵、张爱平、中盛公司未作答辩亦未向本院提供证据。
上述证据经庭审出示。被告ＸＸ贵、张爱平、中盛公司未作答辩，又未提供反驳证据，应视为自动放弃对原告证据质证的权利。本院经审查认为，原告提供的证据符合证据的真实性、合法性、关联性，且具有证明力，予以采信。
经审理，本院认定事实与原告诉称的一致。
另查明，原告与ＸＸ贵的《个人购房借款综合合同》第十二条约定：借款人出现违约的，贷款人有权宣布合同项下贷款提前到期。中盛公司以保证人身份提供阶段性保证，约定：保证期间为本合同签订之日起至借款人债务履行期届满之日起两年止。如借款人已办妥抵押担保的现房抵押登记手续并且贷款人已收到其为第一顺序抵押人的现房他项权证正本的，保证人的保证责任自收到该他项权证之日解除。被告张爱平以共同还款人及共同抵押人身份在该合同签字。
本院认为，涉案的《个人购房借款综合合同》系当事人意思表示真实，不具有法律规定的无效情形，为有效合同，应受法律保护。被告ＸＸ贵、张爱平作为共同借款人，理应共同偿还借款，现未按期支付借款本息，应承担相应的违约责任。原告据此可以宣布合同提前到期，提前收回已发放的借款。原告主张于2014年9月22日宣布合同到期，但其向本院出示的证据仅为贷款催收函，该函内容并未明确宣布合同到期，故本院不予支持，本院确认以2015年3月2日诉状副本送达之日为宣布合同到期日。
合同到期后，被告ＸＸ贵、张爱平除应向原告偿还借款本金1958082.58元外，还应向原告支付利息、罚息。根据合同意思自治原则，当事人在订立合同时，可以附加某些条件，将条件的成就与否作为民事法律行为效力发生或者消灭的依据。本案《商品房销售贷款合作协议书》中约定被告中盛公司承担的是阶段性连带保证，其本意就是让被告中盛公司为借款人在该阶段内（即贷款合同签署之日起至抵押有效设定、相关权利证明文件交付原告执管之日止）向原告履行还款义务提供保证；这并非是对保证期间的约定，而是对保证合同所附的解除条件的设定。一旦原告取得房屋的抵押权（或司法确认其对房屋优先受偿权），所附条件成就，保证责任解除，阶段性保证也应随之消灭。
本案中，虽然被告ＸＸ贵、张爱平与原告仅办理了预购商品房抵押权预告登记，但是预告登记使得被登记的请求权具有了物权的效力，可以对抗普通债权人，而原告在法庭辩论终结之日前对抵押物仍无法进行正式的抵押登记，且无法登记非基于原告的原因导致，故原告有权按照合同约定在抵押担保范围内对该房屋享有优先受偿权。既然原告对房屋享有了优先受偿权，被告中盛公司的阶段性保证责任应予免除。综上，原告的诉讼请求，部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国合同法》第四十五条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十八条、第二百零三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告ＸＸ贵、张爱平在本判决生效后十日内共同偿还原告上海浦东发展银行股份有限公司温州塘下支行借款本金1958082.58元、利息（从2014年7月11日至2015年3月2日止以本金1958082.58元为基数按年利率4.716%计算，并扣除3974.43元）、罚息（从2015年3月2日起以该本金为基数按年利率7.074%计算至偿还之日止）及复利（以期内利息为基数自各期利息逾期之日起按年利率7.074%计算至偿还之日止）；
二、若被告ＸＸ贵、张爱平未按期偿还上述债务，原告上海浦东发展银行股份有限公司温州塘下支行有权对坐落于瑞安市安阳街道金瑞名苑2幢二单元1601室（预告登记号为瑞房预瑞安字第××号）折价或拍卖、变卖后所得价款对上述债务优先受偿；
三、驳回原告中国建设银行股份有限公司瑞安市支行的其他诉讼请求。
本案受理费22653元，由被告ＸＸ贵、张爱平共同负担（定于本判决生效后十日内向本院缴纳，原告于本判决生效后十五日内到本院退回预缴的受理费22653元）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院［上诉案件受理费22653元（具体金额最终由浙江省温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），应在提交上诉状时预交，款汇浙江省温州市中级人民法院，户名：温州市财政局非税收入结算户，账号：192999010400031950013，开户行：农行温州市分行，上诉期满七日后仍未交纳的，按自动撤回上诉处理］。
本判决发生法律效力后，如被告拒绝履行，原告可向本院申请执行；申请执行期限为两年，从判决书规定履行期限的最后一日起计算。
审 判 长 林 孟
人民陪审员 ＸＸＸ
人民陪审员 张微萍
二〇一五年五月七日
书 记 员 林 乐