山东省菏泽市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁17民终1600号
上诉人（原审被告）：曹县林立房地产开发有限公司。住所地：曹县青堌集镇南门村**号。
法定代表人：李红娟，该公司董事长。
委托诉讼代理人：黄啓龙，男，1981年3月26日出生，汉族，住山东省曹县，该公司副总经理。
委托诉讼代理人：徐英，山东汤都律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：曹县青堌集镇南门村村民委员会。
法定代表人：张继柱，该村村民委员会主任。
委托诉讼代理人：孔祥民，山东陶城律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张建彬，山东陶城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张建华，男，1964年12月8日出生，农民，汉族，住曹县。
委托诉讼代理人：申忠和，山东能化律师事务所律师。
上诉人曹县林立房地产开发有限公司、上诉人曹县青堌集镇南门村村民委员会因与被上诉人张建华物权确认纠纷一案，不服山东省曹县人民法院(2016)鲁1721民初1192号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人曹县林立房地产开发有限公司的委托诉讼代理人黄啓龙、徐英，上诉人曹县青堌集镇南门村村民委员会的委托诉讼代理人孔祥民、张建彬，被上诉人张建华及其委托诉讼代理人申忠和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
曹县林立房地产开发有限公司上诉请求：1、依法改判或发回重审。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与南门村委会于2013年1月25日所签《房屋拆迁安置补偿协议》应认定为有效，关于涉案三间房屋的权属，有青堌集镇人民政府出具的证明证实属于南门村委会，上诉人在此基础上才与南门村委会签订《房屋拆迁安置补偿协议》。在此期间，被上诉人从未提出异议。二、上诉人依据《房屋拆迁安置补偿协议》的约定，已将回迁房屋交付给南门村委会，根据《回迁安置房屋找补统计表》和《结算单》可以证实被上诉人的拆迁补偿款上诉人已支付给南门村委会，现南门村委会仍欠上诉人拆迁找补差价155743.73元。
曹县青堌集镇南门村村民委员会上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、诉争的房屋产权归上诉人所有，上诉人与被上诉人之间是租赁合同关系，一审认定买卖合同关系是错误的。二、被上诉人提供的证据是复印件，上诉人申请被上诉人提交原件进行司法鉴定，但被上诉人拒不提交，说明被上诉人此次起诉依据的关键证据并不存在。三、一审法院适用法律错误。本案争议较大，疑难复杂，一审不应适用简易程序。
张建华答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。1、被上诉人与南门村委会就拆迁前的房屋存在买卖关系，而非租赁关系，南门村委会向被上诉人出具的证明具备买卖合同要素，证明内容明确记载双方民事主体为被上诉人和南门村委会，标的为商品房数量三间，证明还为被上诉人设定了权利，即房屋建成后，房屋所有权为被上诉人所有，并为南门村委会设定了义务，即南门村委会为被上诉人办理房产证。2、被上诉人已履行支付拆迁前房屋款项，南门村委会已履行了交房义务，被上诉人系案涉拆迁前房屋所有权人，而林立公司拆迁被上诉人所有的房屋，回迁安置及补偿主体均为被上诉人。3、要求林立公司支付补偿款180698.03元及利息。驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
张建华向一审法院起诉请求：1、依法确认二被告在2013年1月25日签订的安置协议编号0628001《房屋拆迁补偿安置协议》中对原告房屋三间（二层）部分的约定无效；2、确认被告曹县林立房地产开发有限公司拆迁原告房屋的安置房及补偿款归原告所有；3、诉讼费用由被告负担。事实及理由：原告系曹县青堌集镇南门村村民。2004年7月份，原告和被告曹县青堌集镇南门村村民委员会就原告购买曹县青堌集镇南门村村民委员会开发的青堌集镇中心大街路东门面房三间（二层）一事达成合意，2004年7月31日，原告向曹县青堌集镇南门村村民委员会预交购房款（写成预收房屋租金）30万元。2004年8月22日，曹县青堌集镇南门村村民委员会为原告出具证明一份，证明原告系南门村民委员会的特殊优惠对象，将上述房屋优先卖给原告，并准许原告办理房产证，另外还特注明房款30万元已交清。2004年10月26日，原告与曹县青堌集镇南门村村民委员会正式签订《售楼合同》一份，明确约定了合同标的物的基本情况，并特别约定将“预收房屋租金”改为购房款，还约定了双方其他的权利义务。曹县青堌集镇南门村村民委员会也将其所建上述房屋交于原告经营使用多年。2012年，因城镇建设需要被告拆除了包括原告房屋在内的沿街房屋，被告曹县林立房地产开发有限公司承诺房屋拆迁补偿方式为货币补偿和产权调换，补偿标准按曹县清源房地产估价事务所评估结果执行。原告选择产权置换方式，曹县林立房地产开发有限公司向原告出具了房屋拆迁估价明细表，另对原告的经营损失补偿款也有了明确约定。期间，在原告不知情的情况下，二被告签订《房屋拆迁补偿安置协议》，约定将包括原告房屋在内的所有房屋均由曹县青堌集镇南门村村民委员会回迁，曹县青堌集镇南门村村民委员会并为曹县林立房地产开发有限公司出具虚假证明，二被告的行为明显侵犯了原告的合法权益。为此，原告曾向法院提起诉讼，因开庭前未能找到原告与曹县青堌集镇南门村村民委员会签订的《售楼合同》，于2016年2月29日撤回起诉。现原告找到新证据，再次诉至法院。
一审法院认定事实：曹县青堌集镇南门村村民委员会拟在曹县青堌集南门中心大街建造23间门面房，并于2004年7月20日向其村民发出公示即《用房户需知》：根据山东省规划设计研究院图纸要求，经村两委研究，报镇党委政府批准，就开发建设南门中心大街鑫鑫商场路东地段综合如下意见：一、建房标准及造型。二、商品房造型及造价。三、门面房交付用户使用时间为二00四年十月一日前后。四、经研究决定，成立财会小组，小组成员有：张继柱、曹呈明、薛建。由张继柱出据（具）收款。五、楼房每间最低拾万元，凡要房者，一律一次性交清。共20间，按交款次序定房。六、交款地点：南门村委办公室。落款青固集镇南门行政村，二00四年七月十二日。加盖曹县青堌集镇南门村民委员会印章。案涉门面房3间，未在公示范围内。2004年7月31日，曹县青堌集镇南门村村民委员会向原告出具收据一份，载明：“今收到，字第12号，2004年7月31日，张建华，金额人民币叁拾万元，￥300000.00元，摘要预收房屋租金，经手人张继柱，加盖曹县青堌集镇南门村民委员会印章。”2004年8月22日，曹县青堌集镇南门村民委员会向原告出具证明一份，载明：张建华同志支持南门村归还85-87年的信用社贷款，先后两次借给村现金30多万元，使南门村少交银行息40多万元，为南门村二次腾飞作出了特大贡献，该同志是村和开发公司的特殊优惠对象，为此将中心大街路东商品房三间（二层）优先卖给张建华，房屋建好后房屋所有权归张建华所有，并准许办理房产证，特立此据，作为证明。（注：房款叁拾万元已交清）落款南门村，加盖曹县青堌集镇南门村民委员会印章及村支部书记何茂轩私章。曹县青堌集镇南门村民委员会提供2005年4月8日原告及其母亲、妻子、弟弟的公决票，拟证明原告及其家人均针对上述开发建设的门面房进行租赁年限表决，同意租赁年限为50年。该公决票载明的公决内容为：大棚对过路东门面房开发建设租赁年限。原告认为该公决票的真实性提出异议，并表示该公决票的内容不能显示表决的房屋内容、范围，更不能证明是对原告的三间门面房的表决。2006年房屋建成之后，曹县青堌集镇南门村村民委员会将案涉3间门面房屋交付原告使用，该房屋位于南门大街东侧，南邻曹呈刚、北邻朱付玲。此后，原告在原三间门面房屋东加建部分建筑。2006年，曹县青堌集镇南门村村民委员会称与其他20间门面房的承租户签订了租赁合同，对于是否与原告签订租赁合同记不清了。
2012年，曹县林立房地产开发有限公司拟对案涉房屋所在地块（原中心大街东侧）进行房产开发建设，于同年6月份通过曹县青堌集镇南门村村民委员会向原告转交拆迁安置补偿材料一宗，其内容包括：拆迁补偿表（载明张建华、单号36-16，拆迁门脸间数362.68，回迁标间建筑面积106.68，回迁房建筑总面积320.04，同楼层置换后余亏面积42.64）、编号为36-17-2现场勘测调查表、房屋拆迁估价明细表（A）（B）、拆迁复核增补表。2012年6月16日，原告与曹县青堌集镇南门村村民委员会签订《土地房屋使用权协议》一份，载明：一、甲方（曹县青堌集镇南门村村民委员会）根据2006年1月签订的租赁合同的基础上续签六年的使用权，即以签字之日起协商为五十年，乙方（原告）向甲方一次性交纳土地使用费六年，每间三万五千元整。一次性付清新增建筑面积的相关款项，位于土地上的房屋五十年归乙方所有，五十年后，乙方必须把房屋土地完整交付给甲方。二、在使用期限内甲方不得擅自变更土地用处，如遇开发、不可抗力等因素，乙方可以向开发商协商有关补偿事宜，在使用期内甲方不得无故向乙方收取任何费用。三、土地上的房屋风险由乙方负担。四、新建房屋竣工后十五日内款房两清，双方不得以任何借口和理由拖延；如一方违约应向对方赔偿该房屋市场价格1倍的赔偿金。五、乙方继续使用的房屋顺序不变，原址就近回迁。回迁位置：南邻曹呈刚北邻朱付玲。六、由南门村办理集体房产证等，费用由南门村负责，甲乙双方到公证处办理公证。七、合同到期，乙方应无条件向甲方交付所使用土地及房屋，如需继续使用双方另行协商，乙方在同等条件下有优先使用的权利。八、本协议未尽事宜双方协商解决，双方争议时由曹县人民法院裁决。九、本合同一式二份。见证方为曹县青堌集镇人民政府，并加盖有曹县青堌集镇人民政府公章。原告认为《土地房屋使用权协议》是曹县青堌集镇南门村村民委员会与其他租赁户签订的租赁合同文本，原告签订该协议主要是约定回迁的位置，另外从该协议第一条载明的内容上也可以看出，该协议是在2006年元月份签订的租赁合同的基础上签订的本协议，曹县青堌集镇南门村村民委员会应提供2006年元月1日与原告签订的基础租赁合同，如不能提供该基础合同该协议就没有基础，该协议第三条约定房屋的风险由乙方承担，也印证了房屋的所有权进行了转移。2013年1月25日，曹县林立房地产开发有限公司与曹县青堌集镇南门村村民委员会签订《房屋拆迁补偿安置协议》（安置协议编号0628001）一份，载明：拆迁人曹县林立房地产开发有限公司（甲方），被拆迁单位曹县青堌集镇南门村村民委员会（乙方），第二条、乙方房屋位于被拆迁范围内，具体坐落在原中心大街东侧。第五条、房屋拆迁补偿方式，乙方选择2方式。2、产权置换（见本协议第七条）。第七条、乙方选择房屋产权置换方式。第十条、乙方需把原产权证、土地证及相关有效证件交给甲方。房屋所有人与签约人不一致，需提供有关证明（包括村、镇及四邻证明），并提前两天交给甲方。签约前双方评估单（附件二）的内容及数据进行核验无误后乙方将评估单签字交给甲方，三方签章后此协议生效。第十条乙方需把原产权证、土地证及相关有效证件交给甲方。房屋所有人与签约人不一致，需提供有关证明（包括村、镇、及四邻证明），并提前两天交给甲方。签约前双方对评估单的内容及数据进行核验无误后乙方将评估单签字交给甲方，三方签章后此协议生效。第十二条、本协议书一式四份，甲方两份、乙方一份，鉴证机关存档一份。落款为甲方曹县林立房地产开发有限公司，乙方曹县青堌集镇南门村村民委员会，鉴证机关曹县青堌集镇人民政府，均加盖印章。房屋建成后，2015年1月，原告迁入回迁房屋，该房屋南邻为曹呈刚，北邻为朱付玲，共三间。曹县青堌集镇南门村村民委员会于2015年6月向原门面房租赁户发出通知、通告，要求部分租赁户于6月20日前办理有关交接手续。
一审法院认为，案涉3间门面房屋系被告拆除原位置房屋的回迁安置房屋，为便于说明，且将被告拆除的原位置房屋称案涉拆迁前房屋。本案的争议焦点是原告2006年使用的拆迁前房屋是基于买卖合同关系还是租赁合同关系。案涉拆迁前房屋在内的23间门面房筹建时，2004年7月12日曹县青堌集镇南门村村民委员会对外发出通告，就其他20间门面房的处分发出邀约。对公告中“凡要房者”，曹县青堌集镇南门村村民委员会理解为租赁。但不论如何理解，公告的内容为20间，排除了案涉拆迁前房屋，即对案涉拆迁前房屋不具有法律约束力。曹县青堌集镇南门村村民委员会于2004年7月31日向原告出具30万元的收据，载明用途为预收房屋租金，对此曹县青堌集镇南门村村民委员会称实际用途与内容相符，就是租赁费用，原告对此不予认可，称曹县青堌集镇南门村村民委员会为了方便记帐，统一书写。2004年8月22日曹县青堌集镇南门村村民委员会为原告出具证明，载明“将中心大街路东商品房三间（二层）优先卖给张建华，房屋建好后房屋所有权归张建华所有”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第一条第一款规定：当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。一审法院认为，该证明具备合同的主体、标的、数量等基本要素，应视为合同成立，且是对原告与曹县青堌集镇南门村村民委员会就案涉房屋合同关系的补充和变更，该证明中明确约定房屋建成后即归原告所有，且载明购房款30万元已付清，应视为对原收据“租赁费30万元”的用途补充说明，结合2006年曹县青堌集镇南门村村民委员会将房屋交付原告的事实，应认定双方买卖合同的成立且已履行。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条有关证据证明力认定原则的规定，该证明系原始证据、直接证据，其应作为确定当事人法律关系性质的逻辑起点和基本依据，相对于传来证据、间接证据具有较高证明力。仅可在确有充分证据证明当事人实际履行行为与书面合同文件表现的效果出现显著差异时，才可依前者确定其间法律关系的性质，亦即，除在有相反证据之情形，推翻书面证据之证明力应属例外，故应认定原告与曹县青堌集镇南门村村民委员会系房屋买卖合同关系。该份证明中“优先卖给原告”，亦可理解为先行卖给原告，与公告中不对案涉拆迁前房屋再行处分相吻合，亦能理解曹县青堌集镇南门村村民委员会陈述的除原告使用的3间门面房是否签订租赁合同记不清外，其他20间门面房均于2006年元月1日签订了租赁合同。综上，原告2006年使用的拆迁前房屋是基于买卖合同关系取得所有权，而非基于租赁关系的使用。2012年6月16日曹县青堌集镇南门村村民委员会与原告签订的《土地房屋使用权协议》系格式合同，原告仅在合同乙方和第五条回迁位置南邻、北邻处签署姓名，该协议第一条约定在原租赁合同的基础上签订的该协议，曹县青堌集镇南门村村民委员会未提供其与原告签订的原租赁合同，不能据此认定原告与曹县青堌集镇南门村村民委员会改变了拆迁前房屋所有权的实质内容。2013年1月25日二被告签订的《房屋拆迁补偿安置协议》中的第十条也对房屋所有权人与签约人不一致的情况下进行了约定，侧面也可印证原告对拆迁前的三间门面房具有所有权。综上，可以认定原告对涉案拆迁前的三间门面房具有所有权。
《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，原告对涉案拆迁前的三间门面房具有所有权，二被告对包括原告所有涉案拆迁前的三间门面房签订了《房屋拆迁补偿安置协议》，对原告具有所有权的房屋进行了处分，侵犯了原告的财产所有权，且根据《房屋拆迁补偿安置协议》第十条约定，房屋所有权人与签约人不一致的，应该由三方签章后协议才生效，而《房屋拆迁补偿安置协议》没有原告的签章，因此，原告请求确认二被告于2013年1月25日签订的《房屋拆迁补偿安置协议》中对原告所有的三间门面房部分的约定无效，应予支持。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，原告对涉案拆迁前的三间门面房具有所有权，该房屋拆迁后，被拆迁人即本案原告对拆迁后的回迁安置房和补偿款均享有所有权，实际上，原告已于2015年1月已迁入回迁房，该房自南向北数第5、6、7间，南邻为曹呈刚，北邻为朱付玲，共三间，故原告请求确认拆迁后的回迁房及补偿款归其所有，应予支持。依据上述法律及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下：一、被告曹县林立房地产开发有限公司和被告曹县青堌集镇南门村村民委员会于2013年1月25日签订的《房屋拆迁补偿安置协议》（安置协议编号：0628001）中对原告张建华所有的位于曹县青堌集镇南门中心大街鑫鑫商场路东地段的三间门面房（二层）的约定无效；二、被告曹县林立房地产开发有限公司开发建设的原告张建华所有的位于曹县青堌集镇南门中心大街鑫鑫商场路东地段的三间门面房（二层）的回迁安置房三间（位于曹县青堌集镇原中心大街东侧自南向北数第5、6、7三间门面房，每间三层，已回迁）及补偿款归原告张建华所有。案件受理费100元，由被告曹县青堌集镇南门村村民委员会负担。
本院二审审理认定的事实与一审认定事实一致。
本院认为，上诉人南门村村民委员会与被上诉人张建华因涉案拆迁前房屋产生争议，张建华主张双方之间是买卖合同关系，南门村村民委员会主张是租赁合同关系。对此本院认为，首先，2004年8月22日曹县青堌集镇南门村村民委员会为张建华出具证明，载明“将中心大街路东商品房三间（二层）优先卖给张建华，房屋建好后房屋所有权归张建华所有”，且该证明注明房款30万元已交清。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第一条第一款规定：当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。据此，该证明具备合同的主体、标的、数量等基本要素，应视为合同成立。该证明注明房款30万元已交清，应视为对原收据“租赁费30万元”的用途补充说明，结合2006年曹县青堌集镇南门村村民委员会将房屋交付张建华的事实，应认定双方买卖合同成立且已履行。其次，案涉拆迁前房屋在内的23间门面房筹建时，2004年7月12日曹县青堌集镇南门村村民委员会对外发出通告，就其他20间门面房的处分发出邀约。南门村村民委员会就其他20间门面房均于2006年元月1日签订了租赁合同。南门村村民委员会虽主张双方之间是租赁合同关系，但称记不清是否与张建华就涉案拆迁前3间门面房签订了租赁合同，亦未能举证2006年同期的与张建华的租赁合同。南门村村民委员会虽举证了2012年6月16日曹县青堌集镇南门村村民委员会与张建华签订的《土地房屋使用权协议》，但该协议第一条约定在原租赁合同的基础上签订的该协议，而南门村村民委员会未提供其与张建华签订的原租赁合同，不能据此认定南门村村民委员会与张建华之间就拆迁前房屋是租赁合同关系。综合分析上诉人南门村村民委员会与被上诉人张建华所举证的证据，一审判决认定南门村村民委员会与张建华之间就涉案拆迁前房屋存在买卖合同关系并无不当，该买卖合同已经实际履行，故涉案拆迁前的三间门面房应属张建华所有。
张建华对涉案拆迁前的三间门面房具有所有权，二上诉人对包括张建华所有涉案拆迁前的三间门面房签订了《房屋拆迁补偿安置协议》，对张建华具有所有权的房屋进行了处分，侵犯了张建华的财产所有权。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，张建华请求确认二上诉人于2013年1月25日签订的《房屋拆迁补偿安置协议》中对张建华所有的三间门面房部分的约定无效，应予支持。一审适用简易程序审理本案，双方当事人并未提出异议，一审审理程序并无不当。
综上所述，上诉人曹县林立房地产开发有限公司、上诉人曹县青堌集镇南门村村民委员会的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人曹县林立房地产开发有限公司、上诉人曹县青堌集镇南门村村民委员会各负担50元。
本判决为终审判决。
审判长 吴树峰
审判员 李冠军
审判员 李 锋
二〇一七年十一月二十日
书记员 李 峰