上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪02民终2451号
上诉人(原审被告)：上海临港控股股份有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人：袁国华，董事长。
上诉人(原审第三人)：上海自动化仪表有限公司，住所地上海市静安区。
法定代表人：许大庆，执行董事。
上诉人(原审第三人)：上海自仪九仪表有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人：毛幼维，董事长。
上诉人(原审第三人)：上海自九量具有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人：张智勇，董事长。
上诉人(原审第三人)：上海横河电机有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人：小林隆，董事长。
上述五上诉人的共同委托诉讼代理人：廖明涛，上海市汇业律师事务所律师。
上述五上诉人的共同委托诉讼代理人：杨洁，上海市汇业律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：上海仪电(集团)有限公司，住所地上海市徐汇区。
法定代表人：王强，董事长。
委托诉讼代理人：张瑾，上海市金石律师事务所律师。
上诉人上海临港控股股份有限公司(以下简称“临港公司”)、上海自动化仪表有限公司(以下简称“仪表公司”)、上海自仪九仪表有限公司(以下简称“自仪九公司”)、上海自九量具有限公司(以下简称“自九量具公司”)、上海横河电机有限公司(以下简称“横河公司”)因与被上诉人上海仪电(集团)有限公司(以下简称“仪电公司”)房屋租赁合同纠纷一案，均不服上海市嘉定区人民法院(2016)沪0114民初9001号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人临港公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人仪电公司的一审诉请。事实与理由：被上诉人仪电公司与上海自动化仪表股份有限公司(以下简称“自仪股份”，后更名为临港公司)签订的《房屋租赁合同》于2012年12月31日期满，后双方未续签协议但存在不定期租赁关系。自仪股份因资产重组，自2015年7月1日起将全部资产及负债整体转移至仪表公司。2015年7月1日起，仪电公司已停止向自仪股份开具租金发票而每月向仪表公司开具租金发票并向仪表公司收取租金。临港公司与仪表公司为完全独立的法人主体，临港公司从未向仪表公司出具关于代付租金的授权。由于仪电公司知晓自仪股份的资产已转移至仪表公司且已改为向仪表公司开具发票并收取租金，故可认定其与自仪股份之间的不定期租赁关系已解除。一审法院认定仪表公司是代临港公司支付租金，临港公司是本案适格被告，属于事实认定错误。仪电公司虽曾向自仪股份提出过2014年12月31日搬离上海市嘉定区房屋(以下简称“系争房屋”)，但在2014年12月31日后并未再就搬离事宜提出书面要求并仍然每月按租金标准向自仪股份开具租金发票、收取租金，直至2015年6月30日停止向自仪股份开具租金发票应视为解除与自仪股份之间的不定期租赁关系。一审法院认定仪电公司与自仪股份之间的不定期租赁关系解除于2014年12月31日是错误的。2015年7月1日起，仪电公司向仪表公司收取租金，应视为其双方之间形成不定期租赁关系。其双方之间并未就该租赁关系之下的房屋使用费标准进行约定，每天7,500元的房屋使用费标准约定于自仪股份与仪电公司之间已终止的租赁合同，该约定已失效，故不应再以每天7,500元的标准计算房屋使用费。
上诉人仪表公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回仪电公司要求仪表公司迁出系争房屋的一审诉请。事实与理由：系争房屋是仪表公司的前身上海自动化仪表九厂建造并自1989年6月取得房屋所有权的，后经国资划转，仪电公司取得系争房屋的所有权，但仪表公司一直在系争房屋中生产经营，仪表公司使用系争房屋的事实并非基于与仪电公司之间的租赁关系。仪电公司与临港公司之间房屋租赁合同关系的存续与否不应直接及于仪表公司使用系争房屋的事实。仪表公司自上世纪80年代即建造和开始使用系争房屋，持续经营至今已20余年，搬迁将面临停工停产、人员分流等一系列需要解决的事项，而仪电公司从未就迁出系争房屋的补偿、处理方案与仪表公司进行有效沟通，强行搬迁将对仪表公司的权益造成极大危害，给国有资产造成重大损失。
上诉人自仪九公司、自九量具公司、横河公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回仪电公司要求自仪九公司、自九量具公司、横河公司迁出系争房屋的一审诉请。事实与理由：自仪九公司、自九量具公司、横河公司自设立时起即持续使用系争房屋至今，且使用系争房屋的事实并非基于与仪电公司之间的租赁关系。仪电公司与临港公司之间房屋租赁合同关系的存续与否不应直接及于自仪九公司、自九量具公司、横河公司使用系争房屋的事实。自仪九公司、自九量具公司、横河公司持续使用系争房屋经营多年，搬迁将面临停工停产、人员分流等一系列需要解决的事项，而仪电公司从未就迁出系争房屋的补偿、处理方案与自仪九公司、自九量具公司、横河公司进行有效沟通，强行搬迁将对自仪九公司、自九量具公司、横河公司的权益造成极大危害，给国有资产造成重大损失。
被上诉人仪电公司辩称：不同意上诉人的上诉请求。临港公司是本案适格被告，与仪电公司签订租赁合同的自仪股份是临港公司的前身。双方房屋租赁合同终止后，仪电公司已发函要求自仪股份在2014年12月31日完成搬迁，故双方的租赁合同关系在2014年12月31日已解除。临港公司认为继续支付费用就等于继续履行租赁合同是错误的。仪电公司与自仪股份解除租赁关系后，不可能再将房屋租赁给仪表公司，后向仪表公司收取费用是自仪股份基于自身的业务安排让仪表公司代为支付，仪电公司只是予以配合，不能认为仪电公司与仪表公司形成了新的租赁关系。仪表公司、自仪九公司、自九量具公司、横河公司使用系争房屋显然不是基于物权，其上诉人称不是基于租赁关系，但也不能明确究竟是基于何种关系。仪电公司与临港公司的房屋租赁合同解除后，仪表公司、自仪九公司、自九量具公司、横河公司作为次承租人，没有合法占用系争房屋的依据，理应迁出。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
仪电公司向一审法院起诉请求判令：1、临港公司迁出上海市嘉定区房屋，并将该房屋返还给仪电公司；2、临港公司按每天7,500元标准，支付仪电公司自2015年1月1日起至实际搬迁之日止的房屋使用费；3、仪表公司、自仪九公司、自九量具公司、横河公司从上海市嘉定区房屋内迁出。
一审法院认定事实：2001年6月，系争房屋的权利人登记为上海仪电控股(集团)公司(以下简称“仪电控股”)。2009年12月30日，仪电公司的前身仪电控股与临港公司的前身自仪股份签订房屋租赁合同，约定自仪股份向仪电控股承租位于嘉定区昌整体房屋，建筑面积为19118平方米，租赁期限自2010年1月1日起至2010年12月31日，月租金为113,038.20元。2010年12月6日，仪电控股与自仪股份签订协议书，载明根据双方2003年5月22日签订的房地产置换协议，就土地、房产权证变更登记及归还租赁房产和支付欠租等事项的具体操作约定相关事宜，自仪股份要求系争房屋的租赁期限到2014年12月31日，仪电控股要求租赁期限到2013年12月31日前止，双方一致同意就具体事宜另行协商。嗣后，2010年12月23日、2011年12月21日，仪电控股与自仪股份就系争房屋的租赁事宜分别签订为期一年的房屋租赁合同，租赁期限分别为2011年12月31日、2012年12月31日，月租金均为113,038.20元，并约定租赁期满后，自仪股份同意在10日内将系争房屋及设施在完好的状态下交还给仪电控股，逾期未交还给仪电控股，则按每天7,500元向仪电控股支付租金。租赁期限届满后，双方未续签租赁合同。自仪股份继续使用系争房屋，并按仪电控股开具的月租金为113,038.20元的发票支付租金。2014年8月15日，仪电控股向自仪股份发函，认为双方的租赁关系已于2013年12月31日终止，故要求自仪股份于同年12月31日前完成系争房屋的搬迁移交工作。同年9月19日，自仪股份委托律师回函表示双方已同意通过沟通协商解决自仪股份房地产遗留问题，因公司在资产重组，不宜通过诉讼解决纠纷。2014年10月23日，仪电控股再次发函要求自仪股份搬离系争房屋，但自仪股份拒收函件。2014年10月31日、2015年4月2日仪电控股又向自仪股份发函要求搬离系争房屋。但自仪股份未回复。
2010年12月上海市长宁区住房保障和房屋管理局向仪电控股发函，请求仪电控股将系争房屋转让给该区。同年12月22日，仪电控股与上海长宁房地产经营有限公司签订房地产转让合同，约定仪电控股将系争房屋于2014年12月31日前移交给上海长宁房地产经营有限公司。
仪电控股于2015年2月11日更名为仪电公司。自仪股份于2015年11月2日更名为临港公司。
仪表公司于2015年3月27日成立。2015年4月，上海国有资产监督管理委员会出具相关批复，同意上海临港经济发展集团资产管理有限公司无偿划入上海(电气)集团总公司持有的自仪股份8000万股A股股份。2015年5月及8月，上海(电气)集团总公司出具相关批复，载明为便于自仪股份重大资产置换的资产分割，自仪股份应以2015年6月30日为基准日，将整体资产转移进入仪表公司，资产转移完成后，仪表公司将继续履行和承担原有的合同权利或义务。2015年9月，自仪股份与上海临港经济发展集团资产管理有限公司、仪表公司签订补充协议，约定自2015年7月1日起自仪股份所有业务转由仪表公司正式对外经营。
2015年7月至2016年9月期间，仪表公司按仪电公司开具的月租金为113,038.20元的发票支付租金。嗣后，仪电公司未向仪表公司开具租金发票，仪表公司仍按月租金113,038.20元标准支付租金至2017年3月31日。
自仪九公司、自九量具公司、横河公司分别于2001年3月27日、1999年5月26日、1994年11月10日成立，公司住所地均为嘉定区。自仪九公司、自九量具公司、横河公司与自仪股份间的租赁期限届满后，分别与仪表公司就系争房屋签订租赁合同，租赁期限截止日期均为2017年3月31日。现仪表公司、自仪九公司、自九量具公司、横河公司均在系争房屋处生产经营。
一审法院认为：仪电控股与自仪股份签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，当属有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。自仪股份虽将名称变更为临港公司，但根据合同相对性原则，并不影响临港公司承担房屋租赁合同项下的义务。故临港公司系本案适格被告。仪电控股与自仪股份于2012年12月31日租赁期限届满后未续签合同，自仪股份继续系争租赁房屋，仪电控股未提出异议，故双方形成不定期租赁关系。后仪电控股在合理期限前要求自仪股份于2014年12月31日从系争房屋内搬迁，故可认定双方的租赁关系于2014年12月31日解除，自仪股份应向仪电控股返还系争房屋。因仪表公司、自仪九公司、自九量具公司、横河公司尚在系争房屋处，故仪表公司、自仪九公司、自九量具公司、横河公司应从系争房屋内迁出。仪电公司要求临港公司返还系争房屋及仪表公司、自仪九公司、自九量具公司、横河公司从系争房屋内迁出的诉请，合法有据，予以支持。鉴于临港公司未在系争房屋处经营，故临港公司无需承担迁出系争房屋的责任。对于仪电公司要求临港公司按每天7,500元标准，支付自2015年1月1日起至实际搬迁之日止房屋使用费的请求，虽然租赁合同中约定逾期交还系争房屋，自仪股份需承担每天7,500元的租金，但租赁期限届满后，仪电控股先后以其及仪电公司名称，向自仪股份和仪表公司开具的租金发票金额仍为每月113,038.20元，可视为双方已达成合意房屋使用费按每月113,038.20元的标准计算。因仪电公司自2016年10月起未向仪表公司开具房屋使用费发票，故自2016年10月1日起，临港公司应按每天7,500元标准向仪电公司支付房屋使用费。鉴于仪表公司已向仪电公司支付房屋使用费至2017年3月31日，故临港公司尚应支付2016年10月1日至2017年3月31日期间的房屋使用费678,229.20元。至于临港公司提出仪电公司与仪表公司间形成事实租赁关系的意见，因根据相关批复及协议的内容，可认定仪表公司系代自仪股份向仪电公司支付房屋使用费，至于自仪股份和仪表公司间发生的资产转移情况，属于双方内部管理事务，并不影响自仪股份应承担的相应义务，故对临港公司的辩解，不予采纳。
据此，一审法院作出判决：一、临港公司应于判决生效之日起三十日内将上海市嘉定区房屋返还给仪电公司；二、临港公司应于判决生效之日起十日内支付仪电公司2016年10月1日至2017年3月31日期间的房屋使用费678,229.20元；三、临港公司应于判决生效之日起十日内按每天7,500元的标准支付仪电公司自2017年4月1日起至房屋实际返还之日止的房屋使用费；四、仪表公司、自仪九公司、自九量具公司、横河公司应于判决生效之日起三十日内迁出上海市嘉定区房屋。
本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：自仪股份与仪电公司就系争房屋签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。自仪股份于2015年11月2日更名为临港公司。故上述房屋租赁合同项下的权利义务均应由临港公司继受，临港公司是本案的适格被告。上述房屋租赁合同于2012年12月31日期限届满后，仪电公司于2014年8月15日发函要求自仪股份于2014年12月31日前完成系争房屋的搬迁移交工作，可视为双方的房屋租赁关系于2014年12月31日终止。由于出租人仪电公司已经就自仪股份继续使用系争房屋的行为提出异议，故此后仪电公司仍向自仪股份收取房屋使用费的行为不能视为其对双方租赁关系的认可。临港公司认为双方租赁关系终止于2015年6月30日的主张因此不能成立。双方租赁关系终止后，自仪股份理应向仪电公司返还系争房屋，若不能及时返还，亦应当支付相应的房屋使用费。而仪电公司与自仪股份之间的房屋租赁关系终止之后，仪表公司、自仪九公司、自九量具公司、横河公司继续合法占有使用系争房屋的基础亦不复存在。因此，一审法院判决支持仪电公司要求临港公司返还系争房屋及仪表公司、自仪九公司、自九量具公司、横河公司从系争房屋内迁出的诉请，并无不当。临港公司认为，因仪电公司已于2015年7月1日起向仪表公司开具发票并收取租金，故可视为仪电公司已与仪表公司建立了新的房屋租赁关系。但从自仪股份改制期间的相关文件内容来看，仪表公司只是代自仪股份履行和承担相应的合同权利义务，且自仪股份与仪表公司之间的资产转移事宜属于自仪股份与仪表公司之间的内部关系，在没有明确约定的情况下，不能认为仪电公司向仪表公司收取房屋使用费的行为等同于与仪表公司建立了新的房屋租赁关系。因此，临港公司的上述观点，本院无法认同。基于同样的理由，临港公司认为不应以每日7,500元的标准计收房屋使用费的观点，亦不能成立。
综上所述，临港公司、仪表公司、自仪九公司、自九量具公司、横河公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费23,291元，由上海临港控股股份有限公司负担10,000元，由上海自动化仪表有限公司负担3,322.75元，由上海自仪九仪表有限公司负担3,322.75元，由上海自九量具有限公司负担3,322.75元，上海横河电机有限公司负担3,322.75元。
本判决为终审判决。
审判长 余 艺
审判员 邬海蓉
审判员 成 皿
二〇一八年四月九日
书记员 任思琦
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……