成都市双流区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0116民初7314号原告：汪建光，男，1972年2月5日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。原告：杨琳，女，1971年11月7日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。二原告委托代理人：吴皎、李文婧，北京炜衡（成都）律师事务所律师。被告：成都凯源物业有限责任公司。住所地：四川省成都市天府新区。法定代表人：吴学强，总经理。委托代理人：李琼，女，1980年11月21日出生，汉族，住四川省成都市成华区。原告汪建光、杨琳与被告成都凯源物业有限责任公司（以下简称“凯源公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年9月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。二原告的委托代理人吴皎、李文婧，被告凯源公司的委托代理人李琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汪建光、杨琳向本院提出诉讼请求：1、被告将原告所购“×”×幢×单元×楼×号房屋过户登记在原告名下；2、被告支付违约金10000元。事实和理由：原、被告于2011年6月10日签订了《商品房买卖合同》和《补充协议》（以下简称“补充协议”）。双方约定，原告购买被告开发的“×”×幢×单元×楼×号房屋一套，房屋总价666240元；因被告的责任，原告未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，从原告应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，被告按日向原告支付已付房屋款20/000的违约金。合同签订后，原告按约履行了合同义务，付清购房款。但被告未按约交付房屋，实际交房为2013年6月15日，且至今未为原告办理房屋所有权证，其行为构成违约。为维护自身合法权益，故原告提起诉讼，呈请如上诉讼请求。诉讼中，原告将第一项诉讼请求变更为：被告为原告办理“×”×幢×单元×楼×号房屋的不动产登记。被告凯源公司辩称，本案诉争房屋法律关系虽然形式上为商品房买卖合同关系，实质系单位职工内部集资建房，属于行政案件审理范围，本案不属于民事案件的受案范围。因两证合一，办理案涉房屋分户土地使用权证的期限未到，故办理不动产权证的时间未届满。原告向被告缴纳办证的相关费用后，没有为其办理房屋权属证书，但交房为被告应当履行的合同主要义务，办证是合同的附属义务。并且，被告仅履行协助办理义务。原告主张的违约金没有事实依据。即使法院认定被告违约，被告应当承担违约责任的前提下，原告主张的违约金过高，应当予以调减。诉讼中，国家出台了关于房屋所有权证和国有土地使用权证两证合一的新政策，故违约金应当计算至天府新区不动产权登记中心公告正式办理不动产权证之日即2016年8月19日止，不能计算至办理完毕产权证之日止。当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：二原告系夫妻。二原告与被告于2011年6月10日签订《商品房买卖合同》和补充协议后，进行了合同签约备案。双方在合同中约定，1、原告购买被告开发的位于成都市天府新区华阳街道“×”×幢×单元×楼×号房屋一套，房屋总价款为666240元。2、被告交付该房的期限为2012年7月25日—2012年7月30日。3、除不可抗力外，被告未按照《商品房买卖合同》第十条约定的期限和条件将该房交付原告，逾期超过30日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止按日计算支付全部已付款20/000的违约金，并于该房实际交付之日起15日内向原告支付违约金。4、原告同意委托被告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因被告的责任，原告未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，原告不退房，自原告应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，被告按日向原告支付已付款20/000的违约金，并于原告实际取得房屋所有权证书之日起30日内由被告支付。5、被告应在原告取得该房的所有权证书后的两年内，协助原告按照该房的使用性质办理该房分户的《国有土地使用证》，并将办理《国有土地使用证》需要被告提供的资料提交国土部门。合同签订后，原告按约履行了合同义务，支付购房款。被告在2013年5月29日向“×”业主发出交房通知，告知业主集中办理房屋交接手续的时间为2013年6月14日—2013年6月19日。原告于2013年6月15日与被告办理了案涉房屋的交接手续。另查明，中国石化集团西南石油局为解决下属企业职工住房问题，向其职工900余户预收取每户6万元购房款。由该局下属企业成都华川石油天然气勘探开发总公司作为股东在2009年8月登记注册成立了成都凯源物业有限责任公司（其中中国石化集团西南石油局注册成都凯源物业有限责任公司支出预收的购房款800万元，缴纳土地拍卖保证金支出预收的购房款4000余万元）。2009年12月2日，成都凯源物业有限责任公司通过“招、拍、挂”以出让方式取得华阳沙河150亩的住宅兼商业用地。2009年12月22日，成都华川石油天然气勘探开发总公司将成都凯源物业有限责任公司的股权转让给成都新和房地产开发有限公司，并签订了《项目合作股份转让协议书》，约定了各自的权利、义务。被告成都凯源物业有限责任公司按照《项目合作股份转让协议书》的约定，进行房屋开发修建。在“×”项目取得商品房预售许可证后，于2011年5月至6月，按照中国石化集团西南石油局提供的购房职工名单、选房顺序、户型以及协议约定的价格，被告成都凯源物业有限责任公司分别与购房职工签订了《商品房买卖合同》及补充协议，同时进行了商品房买卖签约备案。本案原告系中国石化集团西南石油局提供购房职工名单的职工。诉讼中，四川天府新区成都管理委员会国土资源和房产管理局于2016年8月12日发布了关于在成都天府新区直管区实施不动产统一登记的通告，自2016年8月19日起在成都天府新区直管区实施不动产统一登记。本院向成都市天府新区不动产登记中心查询了原告所购房屋办理分户产权证递件登记（备案）情况，原告所购房屋仍处于签约备案状态，被告至今尚未按约完成为原告所购房屋办理分户产权证的递件登记手续。本院认为，本案双方争议的主要焦点为：1、本案是否属人民法院民事案件的受案范围；2、被告是否应协助原告案涉房屋的办理不动产权登记；3、被告是否应支付违约金，若应支付，违约金应当如何计算。关于本案是否属人民法院民事受案范围的问题。商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。被告具有房地产开发的相关资质，其通过“招、拍、挂”以出让方式取得了商品房开发所需用地，并进行商品房开发、修建，在取得商品房预售许可证后与原告签订了《商品房买卖合同》，同时对商品房买卖合同进行了签约备案。双方所签合同系平等民事主体之间的商品房预售合同，由此而产生的纠纷属商品房预售合同纠纷。虽然涉案房屋系被告按相关协议与中国石化集团西南石油局提供的购房职工名单、选房顺序、户型以及协议约定的价格与原告签订，并未向社会销售，但该事实并不影响涉案房屋属商品房买卖合同的性质。被告如何成立以及成都华川石油天然气勘探开发总公司与成都新和房地产开发有限公司所签的项目合作开发与股权转让协议属另一法律关系，不在本案审理范围之内。因此，本案应属人民法院民事案件的受案范围。关于被告是否应协助原告办理不动产权登记的问题。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，并结合合同约定，被告作为房地产开发企业，协助作为预售商品房购买人的原告办理房屋所有权转移登记和土地使用权变更手续是其应当履行的法定义务和合同附随义务，被告应当协助原告完成上述登记、变更手续。在诉讼中，由于《不动产登记暂行条例》已经开始实施，案涉房屋所在地的成都市天府新区不动产登记中心已于2016年8月19日起正式实行统一的不动产权登记，原告要求被告办理房屋所有权证书的请求在事实上和法律上不能实现。为此，原告在诉讼中将第一项诉讼请求予以变更。对该请求，本院认为，（1）双方在合同中约定由被告协助原告办理房屋所有权证和国有土地使用证，但该约定因目前国家关于房屋所有权证和国有土地使用权证两证合一的新政策的出台而在事实和法律上不能实现。被告应当按照国家现行政策的要求，协助原告办理案涉房屋的不动产权登记。（2）被告至今未为原告办理案涉房屋的所有权登记，其行为恶意阻止办理房屋所有权证、分户土地证书的条件成就，应当视为办理房屋所有权证、分户土地证书的条件均已成就。办理房屋所有权证及办理分户土地证的期限应当视为都已届满。（3）根据双方关于协助办理房屋所有权登记的期限的约定，并结合被告于2013年6月15日将案涉房屋向原告交付的事实，本院认为案涉房屋至今未进行房屋所有权登记系被告的违约行为所致，为避免因被告不办理房屋所有权证书而使办理分户土地使用证的起始期间长期处于不确定状态，本院以合同约定的应当办理完毕房屋所有权登记的时间即2014年6月11日作为被告协助办理案涉房屋的国有土地使用证的期限的起始时间。被告应于2016年6月11日前协助原告办理完毕案涉房屋的分户土地使用权证书。办理案涉房屋分户土地使用权证的期限已经届满，且案涉国有土地使用权也不存在权利瑕疵，被告应当协助原告办理案涉房屋的不动产权登记。关于违约金的问题。该问题首先涉及被告是否应支付违约金。对此，本院认为，办理房屋所有权证属于行政管理部门的职责范围，在行政管理部门履行该职责的过程中，需要被告将买受人办理房屋权属登记所需的资料报送该部门备案，至于何时能够办理房屋所有权证则属于行政管理部门的流程管理范畴。因此，原、被告关于办理房屋所有权证的约定应界定为“在合同的约定期限内，将为业主办理房屋权属登记的相关资料报送产权登记机关备案并履行其相应的义务”。被告应当及时将办理房屋权属登记相关资料报送产权登记机关备案并实际履行其相应的义务。结合本案事实，被告未将办理案涉房屋分户产权证所需资料向房产管理部门进行递件登记（备案）的行为持续至今，已超过合同约定的期限。被告的该项行为违反了合同的约定，且未举证证明该情形系原告所致，应承担因此所产生的违约责任。因双方在合同中约定了违约金的支付，被告应当向原告支付违约金。其次，涉及违约金应当如何计算。被告未按合同约定在2014年6月11日前办理完毕案涉房屋的所有权证，故违约金的起算时间应为2014年6月11日。由于房屋所有权证和国有土地使用权证两证合一政策的出台，天府新区不动产权登记中心于2016年8月19日正式办理不动产权证，之后只能进行不动产统一登记，被告自此已经无法为原告办理房屋所有权证书，被告在2016年8月20日之后不应承担逾期办理房屋所有权证书的违约责任。被告逾期办理房屋所有权证所产生的违约金应计算至2016年8月19日止。虽然双方在合同中约定了违约金的支付标准，但违约金以弥补损失为主、惩罚为辅，被告应承担的违约金应以原告的实际损失为基础，并应根据公平原则和诚实信用原则，同时兼顾合同履行情况、被告的过错程度以及预期利益等综合因素衡量后予以确定。本案中，原告已经取得案涉房屋，可以对该房屋进行占有、使用和收益，在其未举证证明逾期办理房屋权属证书对自身造成了何种损失、该损失大小和被告要求调整减少违约金的情况下，本院酌情将违约金调整减少至5320元。此外，双方合同中关于商品房产权证的办理条款中约定，原告同意委托被告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。办理房屋所有权证的行为是行政管理行为，而在该行政管理行为中，需要被告履行的义务是将业主办理房屋权属登记相关资料报送产权登记机关备案，至于何时能够办理房屋所有权证则属于行政行为管理范畴。故双方当事人对于办理房屋所有权证的约定应界定为“在合同的约定期限内，将为业主办理房屋权属登记的相关资料报送产权登记机关备案并履行其相应的义务”。被告应当及时将办理房屋权属登记相关资料报送产权登记机关备案并实际履行其相应的义务。故被告的协助办证义务应以上述界定义务范围、双方合同具体约定为准，超过此限的主张，本院在本案中不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告成都凯源物业有限责任公司于本判决生效之日起三个月内协助原告汪建光、杨琳到不动产权登记部门办理四川省成都市天府新区华阳街道“×”×幢×单元×楼×号房屋的不动产权登记;二、被告成都凯源物业有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告汪建光、杨琳支付违约金5320元;三、驳回原告汪建光、杨琳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告成都凯源物业有限责任公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  刘宇飞二〇一六年十二月二十六日书记员  陶悦瑞