青海省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）青民再45号
再审申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：青海万通物业发展有限公司。
法定代表人：蒋咏梅，该公司董事长。
委托诉讼代理人：纪建海，男，汉族，1973年5月11日出生，系该公司办公室主任。
委托诉讼代理人：董博俊，青海辉湟律师事务所律师。
被申请人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人）：刘景超，男，汉族，1986年1月3日出生。
委托诉讼代理人：李淑英，女，汉族，1960年4月11日出生，系刘景超之母。
再审申请人青海万通物业发展有限公司（以下简称万通公司）因与被申请人刘景超房屋买卖合同纠纷一案，不服青海省西宁市中级人民法院（2016）青01民终00175号民事判决，向本院申请再审。本院于2016年9月18日作出（2016）青民申字第300号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人万通公司的委托诉讼代理人纪建海、董博俊、被申请人刘景超的委托诉讼代理人李淑英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
万通公司不服二审判决申请再审称，（一）原判认定事实有误。1.原判认定刘景超依据合同约定向万通公司支付了房屋价款，与事实不符。事实上，刘景超仅支付了首付款366200元，剩余549000元是由万通公司作为担保人向银行支付的。2.原判认定万通公司违约在先，同时又认定万通公司作为担保人替刘景超偿还了贷款。显然对于刘景超的违约责任不予认定有失公平。3.原判既认定刘景超未按期偿还银行按揭贷款，同时认为万通公司在履行了担保人担保责任后，可另行使追偿权。即法院已经认定被申请人未按期偿还银行贷款，房屋价款是由万通公司支付的，那么要求万通公司给刘景超出具发票的依据是什么，出具多少数额的发票。（二）原判忽视了涉案合同具备了解除合同的条件和合同不能继续履行的现实情况，判决驳回万通公司要求解除合同的诉求，不合法也不合理。作为购房合同，按期支付购房款是合同最主要的条款之一，刘景超不能按期支付购房款，其严重违约行为已导致其丧失了要求继续履行合同的权利。在万通公司承担担保责任后，完全有权利提出解除合同。万通公司根据刘景超履行合同中的违约情况，既向刘景超发出了解除合同的通知，也进行了公示，具备了解除合同的条件。2010年，涉案合同的标的物已与其他相邻的房产一并整体出售给青海新华百货商业有限公司（以下简称新华百货），该公司在善意受让该房产后，己整体进行经营规划，开设了新的商场，本案涉案合同已不可能继续履行。原来万通广场300多商户已在2013年之前与再审申请人解除购房合同，提起诉讼的16户中已有9户在法院审理期间达成了解除合同的协议，还有2户正在协商之中，只有刘景超等少数原购房者未达成调解协议。请求撤销一、二审判决，改判解除双方签订的《商品房买卖合同》。
被申请人刘景超口头辩称，原审判决正确，请求予以维持。
2015年8月27日，一审原告刘景超向西宁市城西区人民法院起诉请求：1.万通公司为刘景超提供办理房产证的相关资料即销售不动产专用发票、缴纳维修资金专用票据、万通公司缴纳契税后的发票、《西宁市地名证》、《房产分户图》；2.万通公司承担逾期办理房屋产权手续的违约金915.60元；3.本案诉讼费由万通公司承担。
一审被告万通公司反诉请求：判令解除双方签订的《商品房买卖合同》，本案诉讼费由刘景超承担。
一审法院审理查明，刘景超与万通公司于2003年11月22日签订《商品房买卖合同》约定，由刘景超购买万通公司暂定名为”万通中心”1层的商品房，共计面积45.76平方米，该房屋用途为商业。该商品房单价每平方米2万元，房价总计915200元整，首付366200元，余款549000元办理按揭贷款。合同第八条约定，出卖人应当在2005年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1、5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格；5.款清交房。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后120日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料提交产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：2.买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。同日，刘景超与西宁市商业银行签订个人住房按揭合同。现刘景超依据上述合同中”关于产权登记的约定”之条款提起本案诉讼，请求判令万通公司将相关办理登记所需资料交付刘景超，并由万通公司承担逾期办证的违约责任，向刘景超支付违约金。万通公司反诉称，由于刘景超未按期偿还银行按揭贷款，万通公司有权按照《住房按揭合同》第9条第4项、第12条第2项，《房地产抵押合同》第13条的约定收回刘景超房屋转售他人，用转售价款代刘景超清偿银行按揭贷款，故请求判令解除双方签订的《商品房买卖合同》。
一审法院认为，刘景超与万通公司自愿协商签订的《商品房买卖合同》合法有效，应受法律保护。刘景超依据合同约定向万通公司支付房屋价款，万通公司理应向刘景超出具购房发票。因万通公司责任刘景超至今未取得房屋所有权证，万通公司应按合同约定向刘景超承担违约责任，支付违约金915.60元。刘景超的上述两项诉求有法律依据和合同依据，应予支持。刘景超请求判令万通公司向其提供缴纳维修资金专用票据、万通公司缴纳契税后的发票、《西宁市地名证》、《房产分户图》的诉讼请求没有合同及法律依据，不予支持。万通公司反诉主张解除与刘景超签订的《商品房买卖合同》没有合同及法律依据，不予支持。西宁市城西区人民法院于2015年12月26日作出（2015）西民一初字第1877号民事判决：一、万通公司向刘景超提供购房发票；二、万通公司向刘景超支付违约金915.60元，上述判决内容于判决生效后三十日履行；三、驳回刘景超的其他诉讼请求；四、驳回万通公司的反诉请求。案件诉讼费50元，减半收取25元，由万通公司负担；反诉诉讼费50元，由万通公司负担。
万通公司不服一审判决，提出上诉称，原判认定事实错误。根据《商品房买卖合同》约定，刘景超在2004年12月28日向万通公司在商业银行售房专户应交首付购房款366200元，余款549000元刘景超以银行按揭贷款方式支付，万通公司对此贷款合同予以担保，刘景超实际支付购房首付款366200元，没有按期履行银行还贷义务，其行为构成违约。万通公司为履行担保还贷义务不得不将刘景超商铺收回以转让商铺价款向银行履行了为刘景超担保549000元的还贷义务。请求：一、撤销一审判决第一项、第二项、第四项，改判并支持万通公司一审时的反诉请求；二、维持一审判决第三项；三、诉讼费由刘景超承担。
二审审理中，双方当事人对一审认定的基本事实均无异议，予以确认。另查明，双方签订合同后，刘景超与万通公司签订《商铺租赁协议》，合同约定，将刘景超购买的商铺租给万通公司统一经营管理，租赁期限自签订协议起至2014年1月5日止，租金按每平方米每月150元计算；另约定双方签字生效后，万通公司一次性支付三年租金给刘景超，该租金只允许刘景超按月偿还银行贷款，从第四年起，租金按月支付，所获租金收益应由万通公司监督，必须保证银行月供。协议签订后，万通公司一次性支付刘景超三年租金后，就剩余租金未予支付，在经营期间万通公司经营不善未支付刘景超租金，刘景超支付部分贷款后，就剩余贷款亦未予偿还，双方亦未办理房屋所有权证。后刘景超提起行政诉讼，经法院裁决：1.撤销西宁市住房保障和房产管理局（以下简称西宁房产局）作出的撤销刘景超与万通公司签订的《商品房买卖合同》登记备案的具体行政行为；2.撤销西宁房产局作出的为新华百货办理的房屋所有权证的具体行政行为；3.责令西宁房产局重新作出具体行政行为。后西宁房产局就裁决事项予以撤销，现该商铺登记备案人为刘景超。
二审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。双方当事人理应依照合同约定全面履行各自的权利义务。万通公司在经营期间，将含刘景超商铺在内的所有铺面整体出售给案外人新华百货，万通公司主张涉案商铺已转让案外第三人，第三人善意取得并办理房产证，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》的上诉请求，西宁市城西区人民法院（2013）西行初字第7号行政判决书及西宁市中级人民法院（2013）宁行终字第19号行政裁定书已发生法律效力，已裁决撤销西宁房产局作出的刘景超与万通公司签订的《商品房买卖合同》登记备案的具体行政行为；撤销西宁房产局作出的为新华百货办理的房屋所有权证的具体行政行为；责令西宁房产局重新作出具体行政行为。刘景超签订合同及实际占有在先，现该商铺登记备案人为刘景超。故万通公司的此项上诉请求不能成立，一审此节判决正确，应予维持。万通公司主张未按照贷款合同履行还款义务，主张解除双方的商品房买卖合同的上诉请求，买卖合同与担保合同、租赁合同虽非同一法律关系，但几个法律关系中又具有相关性，租赁合同的条款对担保合同中租金偿还银行贷款进行了约定，万通公司只支付了前三年租金，未按合同约定及时支付后续租金，违约在先。万通公司偿还贷款行为是履行其作为担保人的担保责任，其可以行使债权的追偿权。租赁合同亦可另行主张，故万通公司主张解除双方签订的《商品房买卖合同》的诉求不能成立，一审此节判决正确，应予维持。刘景超依据合同约定向万通公司支付房屋价款，万通公司理应向刘景超出具购房发票。因万通公司责任刘景超至今未取得房屋所有权证，万通公司应按合同约定向刘景超承担违约责任，支付违约金915.60元。刘景超主张要求万通公司出具购房发票及承担违约责任的诉讼请求成立，应予维持。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，判决结果并无不当，应予维持。西宁市中级人民法院于2016年4月25日作出（2016）青01民终00175号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费75元，由万通公司负担。
本院再审查明，再审中，双方当事人对原一、二审已查明的事实无异议，予以确认。
另查明，2003年11月22日刘景超与万通公司签订《商品房买卖合同》、《商铺租赁协议》的同时，在万通公司的参与下，刘景超还与银行签订了《住房按揭合同》、《房地产抵押合同》。
根据当事人的诉辩意见，本院再审围绕双方签订的《商品房买卖合同》能否解除进行了审理。
本院再审认为，双方当事人所签《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规禁止性规定，对合同效力予以确认。双方签订《商品房买卖合同》后又签订《商铺租赁协议》，由万通公司租赁刘景超购买的商品房，应确认万通公司已向买受人刘景超交付商品房的事实。双方因按揭贷款需要，与相关银行签订了《个人住房按揭合同》及《房地产抵押合同》，万通公司已实际收回房款，其债权已得到实现，买受人刘景超为贷款银行的债务人。《商品房买卖合同》与《个人住房按揭合同》及《房地产抵押合同》虽有关联性，但所涉的法律关系性质不同。刘景超未按《个人住房按揭合同》按期偿还债务与万通公司只部分履行《商铺租赁协议》义务有关，万通公司替刘景超偿还借款的行为应是其履行《商铺租赁协议》的义务，因此，刘景超未还银行贷款的行为，不构成解除《商品房买卖合同》的情形和条件，万通公司请求解除《商品房买卖合同》的主张不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条关于解除合同的规定，原一、二审判决驳回万通公司的反诉请求并无不当，再审予以维持。刘景超购买商品房的目的是取得房屋产权，出卖人协助买受人办理房屋产权证是其合同义务，在出卖人万通公司不履行合同义务的情况下，买受人刘景超要求出卖人万通公司承担逾期办证的违约金及提供相关购房发票是其权利，这种权利行使应受法律的保护，原一、二审判决万通公司向刘景超支付违约金并出具购置不动产发票正确，应予以维持。万通公司再审所称其已将涉案房屋整体出售给善意第三人不属本案审理范围。
综上，原一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，再审申请人万通公司主张解除《商品房买卖合同》的理由不能成立，不予支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
维持青海省西宁市中级人民法院（2016）青01民终00175号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长 杜小哲
审判员 文 宝
审判员 陈 鸿
二〇一七年七月十八日
书记员 郭 帅