湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武汉中民终字第00044号
上诉人（原审被告）：武汉楚天情餐饮管理有限公司，住所地：武汉市武昌区紫沙路东龙世纪花园三组团A区2栋（百花居5栋）1-3层1室。
法定代表人：罗海英，该公司经理。
委托代理人：张智，男，1969年8月8日出生，汉族。
委托代理人：吴丹，湖北法辉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：武汉东龙房地产开发有限公司，住所地：武汉市武昌区东龙世纪花园1层22室。
法定代表人：李平，该公司董事长。
委托代理人：王枫，湖北正苑律师事务所律师。
上诉人武汉楚天情餐饮管理有限公司（以下简称楚天情公司）因与被上诉人武汉东龙房地产开发有限公司（以下简称东龙公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2014）鄂武昌民初字第04376号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月24日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
2014年8月，东龙公司诉至一审法院，请求判令：1、楚天情公司立即向东龙公司支付所欠缴的涉案物业租金计984393.1元（788965.1元＋免缴租金195428元），物业服务费16761.8元，房屋占有使用费和物业服务费计737662元，违约金10302元，律师费30000元，合计1779118.9元；2、本案全部诉讼费用均由楚天情公司承担。一审庭审中东龙公司明确：1、788965.1元租金的计算方式是从2014年3月11日开始至2014年8月14日止的租金，每月租金201142元，足月的按月算，不足月的按天计算；2、16761.8元物业服务费的计算方式是从2014年7月27日至2014年8月14日，每月5元每平方米，按实际天数计算；3、737662元的房屋占用费和物业服务费计算标准是依据2013年12月26日双方签订的备忘录，是签订备忘录之前楚天情公司所欠费用；4、10302元违约金的计算标准是按照银行同期半年贷款利率计算，本金为788965.1元＋16761.8元＋737662元三项之和；5、195428元租金的依据是2014年8月15日东龙公司解除合同，合同约定：若因楚天情公司违约导致东龙公司解除合同的，则楚天情公司除承担相应法律责任外，其已免缴的租金须全额缴付给东龙公司，此195428元就是4个月的免缴租金，每月免缴的标准为48857元。
一审法院审理查明：2013年12月26日，双方签订《物业租赁合同书》一份，约定：东龙公司将位于武汉市武昌区东龙世纪花园三组团A区2栋（百花居5栋）1至3层裙楼的局部区域（建筑面积总计5293.21平方米）出租给楚天情公司使用，租赁期限自2013年12月27日起至2023年12月26日止，每月按38元每平方米的租金标准计算，每个租赁月应支付的租金金额为201142元，按租赁季度�付租金，支付首期租金的期限是2013年12月27日，从第二个租赁季度起，每个租赁季度的租金在该租赁季度前15日支付，每月按照5元每平方米的标准支付物业费，每个租赁月应支付的物业费金额为26466元，如楚天情公司延期支付租金或定金超过30日的属根本性违约武汉东龙房地产开发有限公司有权随时解除合同，楚天情公司不得以任何理由拖欠租金、定金、物业费及约定的各种违约金、赔偿金，否则每日按拖欠款项的3%向东龙公司支付逾期付款违约金，从应付之日起到实付之日止，东龙公司解除合同的，楚天情公司应一次性偿付其拖欠的所有租金、定金、物业费等款项，还丧失享受合同约定的4个租赁月租金免缴的优惠权利，即195428元由楚天情公司全额向东龙公司缴付，合同约定的经济损失包括守约方为此支出的律师费、诉讼费、交通及通讯费等。
同日，双方签订《关于物业租赁等若干事宜的备忘录》，确认在上述租赁合同签订之前，楚天情公司实际欠东龙公司房屋占有使用费和物业服务费总计737662元，并承诺于2014年6月1日前将该笔欠款分期足额偿还，该备忘录作为《物业租赁合同书》的附件，具有同等的法律效力，楚天情公司如未能在上述期限内缴清737662元欠款，东龙公司有权随时解除《物业租赁合同书》。
合同签订后，楚天情公司未按租赁合同及备忘录中的约定履行交费义务，从2014年3月11日起至今拖欠租金、物业费，且未按备忘录的约定支付房屋占有使用费和物业服务费。
2014年5月29日，东龙公司向楚天情公司发出《欠租催收函》，要求楚天情公司支付拖欠的租金，否则要支付违约金，东龙公司有权解除合同。6月17日，东龙公司向楚天情公司发出《催收函》、《再次催收函》；6月27日，东龙公司委托律师向楚天情公司发�《律师函》；8月12日，东龙公司向楚天情公司发出《最后催收函》；8月15日，东龙公司向楚天情公司发出《公函》，通知于2014年8月15日解除租赁合同，要求解约当日支付拖欠的房屋占有使用费、租金、物业费等，并于2014年9月15日之前返还房屋。但此后，楚天情公司未能支付上述费用，亦未返还房屋。
2014年7月25日，东龙公司与湖北正苑律师事务所签订《委托代理合同》，东龙公司支付代理费30000元。
一审法院审理认为：2013年12月26日，双方签订的《物业租赁合同书》及《关于物业租赁等若干事宜的备忘录》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金；第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同；第九十四条第一款规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。双方签订的《物业租赁合同书》和《关于物业租赁等若干事宜的备忘录》中明确约定了支付租金的期限和违约责任，楚天情公司未依合同约定向东龙公司支付租金，已构成违约，东龙公司有权按合同的约定解除合同，楚天情公司理应向东龙公司支付约定的费用且不再享有4个租赁月租金免缴的优惠，同时还应向东龙公司承担违约责任。楚天情公司认可自己的欠缴金额，但经济状况紧张不能成为其拒付租金的理由，故对东龙公司要求楚天情公司支付欠缴的租金计984393.1元（788965.1元＋免缴租金195428元），物业服务费16761.8元，房屋占有使用费和物业服务费737662元，违约金10302元，律师费30000元，合计1779118.9元的诉讼请求，予以支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决：一、武汉楚天情餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内一次性向武汉东龙房地产开发有限公司支付租金计788965.1元（从2014年3月11日开始至2014年8月14日止的租金，每月租金201142元，足月的按月算，不足月的按天计算）；二、武汉楚天情餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内一次性向�汉东龙房地产开发有限公司支付免缴租金195428元（4个月的免缴租金，每月免缴的标准为48857元）；三、武汉楚天情餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内一次性向武汉东龙房地产开发有限公司支付物业服务费16761.8元（从2014年7月27日至2014年8月14日，每月每平方米5元，按实际天数计算）；四、武汉楚天情餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内一次性向武汉东龙房地产开发有限公司支付房屋占有使用费和物业服务费计737662元；五、武汉楚天情餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内一次性向武汉东龙房地产开发有限公司支付违约金10302元（按照银行同期半年贷款利率计算，本金为788965.1元＋16761.8元＋737662元三项之和）；六、武汉楚天情餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内一次性向武汉东龙房地产开发有限公司支付律师费30000元。本案案件受理费20812元，减半收取10406元，财产保全费5000元，由武汉楚天情餐饮管理有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判后，楚天情公司不服，向本院提起上诉称：1、一审判决未查明相关案情，事实认定不清。楚天情公司承租的本案房屋原是与武汉市雅兴宾馆签订的租赁合同，造成目前状况东龙公司也应当承担部分责任；楚天情公司拒付部分房租是因为东龙公司违约行为造成的，东龙公司只顾收取房屋租金，却不提供应有的物业服务；2、一审判决违反法定程序。一审法院未依法履行释明责任，一审不应当适用简易程序进行审理。且遗漏了重要当事人，应依法通知武汉市雅兴宾馆参加诉讼。3、一审草率判决，致使当事人利益严重失衡。故请求：1、依法撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、本案诉讼费用由东龙公司承担。
被上诉人东龙公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
在二审审理中，上诉人楚天情公司向本院提交如下证据：
1、债权转让协议一份及武汉市武昌区人民法院执行裁定书两份，拟证明楚天情公司与东龙公司是因武汉市雅兴宾馆签订的合同，应追加武汉市雅兴宾馆为诉讼当事人；
2、武汉市雅兴宾馆与东龙物业公司的往来函及照片复印件，拟证明东龙公司未提供应有的物业服务，致使楚天情公司无法正常经营；
经质证，东龙公司认为上述证据与本案无关，不予质证。
本院认为：因上诉人楚天情公司提交两组证据与本案缺乏关联性，本院不予采信。
经审理查明：一审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院认为：楚天情公司与东龙公�签订的《物业租赁合同书》及《关于物业租赁等若干事宜的备忘录》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照约定全面履行自己的义务。双方租赁合同及备忘录签订后，楚天情公司未依租赁合同及备忘录中的约定向东龙公司支付租金，已构成违约，故楚天情公司应承担相应的违约责任。楚天情公司上诉提出本案诉争房屋原是与武汉市雅兴宾馆签订的租赁合同，造成目前状况东龙公司也应当承担部分责任，且应追加武汉市雅兴宾馆为诉讼当事人。由于楚天情公司与武汉市雅兴宾馆之间的租赁关系，系另一法律关系，与本案无关，故楚天情公司的该项上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。楚天情公司上诉提出其拒付部分房租是因为东龙公司违约行为造成的，东龙公司只顾收取房屋租金，却不提供应有的物业服务，但其在一审中对此并未提出反诉，故该项上诉主张不能成为其拒付租金的理由，楚天情公司的该项上诉理由不能成立。
综上所述，一审判决认定事实清楚、适用法律及实体处理正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费20812元，由武汉楚天情餐饮管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李斌成
审判员 叶玉宝
审判员 张 红
二〇一五年三月五日
书记员 张 博