北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0101民初18721号
原告：毕辰欣，女，1990年7月28日出生，汉族。
委托代理人：樊晶晶，北京市立圣律师事务所律师。
委托代理人：付鹏博，北京市立圣律师事务所律师。
被告：张庆，女，1970年3月27日出生，锡伯族。
委托代理人：丁建国，北京市鼎基律师事务所律师。
第三人：北京海达联行房地产经纪有限公司东城分公司，住所地北京市东城区东中街40号1号楼518室。
负责人：党万付，经理。
委托代理人：王海晓，女，1991年6月13日出生，该公司职员，住该公司宿舍。
原告毕辰欣诉被告张庆房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月8日立案受理。依法适用简易程序，追加北京海达联行房地产经纪有限公司东城分公司为本案第三人，公开开庭进行了审理。原告委托代理人樊晶晶、付鹏博与被告委托代理人丁建国、第三人北京海达联行房地产经纪有限公司东城分公司委托代理人王海晓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间就本市东城区新中街×号房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议；2、被告向原告返还定金100万元；3、被告向原告支付违约金180万元；4、被告向原告支付原告已支付的居间服务费10万元；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年4月20日，在第三人的居间下，原、被告就原告购买被告名下位于本市东城区新中街×号房屋的相关事宜签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议。合同签订后，原告依约向被告支付了购房定金人民币100万元，向第三人支付了居间服务费人民币10万元，并向第三人提供了办理购房资格审查及银行贷款所需要的相关文件，全面履行了合同义务。但被告迟迟不履行合同义务，不进行房屋核验，经原告及第三人多次催促无果。2016年7月13日，第三人发现涉诉房屋被司法查封，故原、被告及第三人共同协商合同履行事宜。经协商，原、被告及第三人于2016年7月18日签订《二次补充协议》，约定被告于2016年8月2日前完成房源核验，于2016年9月30日前完成权属转移登记工作。任何一方违约造成本合同无法继续履行或解除，按本合同约定成交价的20%的金额向守约方承担违约责任，并承担本次交易的全部费用以及居间服务费。《二次补充协议》签订后，被告仍未履行任何合同义务，涉诉房屋仍处于被司法查封状态，已构成根本违约。故原告起诉至法院。
被告张庆辩称：同意原告第1、2项诉讼请求。不同意原告第3、4、5项诉讼请求。第一，原、被告及第三人于2016年4月20日共同核验完房屋产权及户口情况之后，原告未按合同约定于当日支付100万元定金，而是于2016年4月21日支付的定金，故原告存在违约行为。第二，《二次补充协议》签订的时间原告所述真实，但是签订的背景原告所述不真实。被告在与原告签订房屋买卖合同时，涉诉房屋尚未被查封，被告亦不知涉诉房屋涉诉，故被告没有过错。第三，被告在得知涉诉房屋涉诉并被查封之后，将相关情况及时通知了原告与第三人，并积极采取补救措施，协商签订《二次补充协议》，被告同意原告延期支付首付款。后因另案诉讼仍未解决，查封未解除，导致被告无法协助原告办理过户手续。原、被告及第三人三方就解除合同事宜进行了协商，已有初步方案，但此后，被告无法联系上原告及第三人。第四，原告要求被告支付180万元违约金过高，原告仅支付了100万元定金，且原告不具备支付房款的能力。第五，两份补充协议均是三方协议，应自原、被告及第三人三方签字之日起生效，但两份补充协议上均无第三人法人盖章，故补充协议没有生效，原告不能依据补充协议主张违约金。
第三人北京海达联行房地产经纪有限公司东城分公司述称：原告所述属实。同意原告的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：北京市东城区新中街×号房屋（以下简称涉诉房屋）产权人系张庆，建筑面积157.55平方米。
2016年4月20日，原告毕辰欣与被告张庆签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定原告购买被告位于本市东城区新中街×号房屋，建筑面积157.55平方米。该房屋已设定抵押，抵押权人为某国际信托有限公司，抵押登记时间为2015年12月22日，被告应于2016年8月16日前办理抵押注销手续。涉诉房屋成交价格为人民币900万元整。原告直接向被告支付定金人民币100万元。原告拟申请贷款金额为人民币300万元整。被告应当保证涉诉房屋没有产权纠纷，因被告原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由被告承担相应责任。被告应当在过户当日前将涉诉房屋交付给原告。原、被告自本合同签订之日起至2016年8月18日止，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。原告未能在2016年8月18日前取得房屋所有权证书的，如因被告原因导致，原告有权退房，被告应当自退房通知送达之日起30日内退还原告全部已付款，并按照银行利率付给利息。原告不退房的，自原告应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之五的违约金，并于原告实际取得房屋所有权证书之日起30日内向原告支付。同日，原、被告及第三人签订《补充协议》，该协议约定，被告应于签订买卖合同当日配合原告确定房屋产权，原告应在确权查档当日支付被告定金100万元。原告应支付第三人佣金人民币22.5万元，其中在2016年4月21日前支付第三人居间服务费人民币10万元，剩余佣金12.5万元于过户当日支付。原告应于2016年8月18日前支付被告除贷款外剩余房款人民币500万元，该笔款项属于原告的首付款。被告在办理完房屋解押手续后2个工作日内配合原告共同办理房屋所有权转移登记手续。原告承诺承担被告2016年7月18日至2016年8月18日期间房屋借贷利息，原告应于2016年10月31日之前将购房的所有款项交付被告，否则视为原告违约。原、被告签订补充协议后，任何一方违约造成本合同无法继续履行或解除，按本合同约定成交价的20%的金额向违约方索赔。违约方还须承担守约方因本次交易所支付的全部费用以及本次交易产生的居间服务费。协议自原、被告及第三人签字之日起生效。该协议落款处有原、被告及第三人工作人员签字。2016年4月21日，原、被告双方在《补充协议》后签订补充条款，约定待原告支付完首付款当日，房屋产权证书由原告保管，被告需在原告拿到房本后5个工作日内完成该房屋解押手续，非被告原因，如被告超过10个工作日解押未完成，则视被告违约，被告应承担相应的违约责任。涉诉房屋抵押金额为人民币627万元整，月利息为贷款金额的2%。同日，通过银行转账的方式，向被告支付了100万元定金，刘某代原告向第三人支付了10万元居间服务费。2016年4月23日，第三人提交原告购房资格的审查申请，2016年5月9日,审查通过，确认原告有购房资格。
2016年4月26日，案外人赵宏某以房屋买卖合同纠纷为案由将被告张庆诉至新疆维吾尔族自治区乌鲁木齐市新市区人民法院（以下简称新市区法院），要求被告将涉诉房屋过户至案外人赵宏某名下，并申请将涉诉房屋查封。2016年5月30日，新市区法院裁定将案件移送至本院审理。本院于2016年8月2日将涉诉房屋查封。现涉诉房屋仍处于被查封状态。
因涉诉房屋无法按照《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》过户，原、被告及第三人三方签订《二次补充协议》。《二次补充协议》落款时间虽为2016年4月25日，但原、被告及第三人均认可该协议的签订时间为2016年7月18日。《二次补充协议》约定，《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》与《二次补充协议》不一致的部分，以《二次补充协议》的约定为准。被告争取于2016年8月2日前办理完涉诉房屋房源核验。原、被告双方于2016年8月12日前前往第三人合作的银行完成申请贷款手续。原、被告应于2016年9月30日前分别支付涉诉房屋抵押所在银行人民币327万元、300万元，待资金到账，被告应于2016年9月30日办理房屋解押手续。原告应于涉诉房屋过户当日支付被告人民币173万元，银行贷款部分待涉诉房屋过户后由银行直接支付给被告。被告于房屋过户后1个月内，将涉诉房屋交付给原告。原、被告应积极配合第三人于2016年9月30日前完成房屋权属转移登记手续。原补充协议补充条款中关于解除涉诉房屋抵押的条款作废。三方签订本协议后，任何一方违约造成本合同无法继续履行或解除，守约方按本合同约定成交价的20%的金额向违约方索赔。违约方还须承担守约方因本次交易所支付的全部费用以及本次交易产生的居间服务费。协议自原、被告及第三人签字之日起生效。因涉诉房屋仍处于被查封状态，无法完成过户手续，故原告诉至法院要求解除《北京市存量房屋买卖合同》及两份补充协议，并要求被告承当违约责任。
庭审中，原告方证人刘某出庭作证，称其系原告舅舅，其与周海某共同帮助原告购买涉诉房屋，主要帮助原告支付购房款及其他款项。2016年4月20日，原、被告双方协商达成一致意见并签订《北京市存量房屋买卖合同》。2016年4月21日，原、被告双方对上述合同进行补充，并对房屋产权和户口进行了核验，在核验产权无误后，原告通过证人向被告支付了100万元定金，向第三人支付了10万元居间服务费。此后，原告向第三人提供购房资质审核材料并顺利通过了审核，但被告一直以各种理由推脱不办理房源核验，进而无法完成网签。在原告了解到涉诉房屋有纠纷之后，原、被告及第三人三方协商签订了《二次补充协议》，但被告在《二次补充协议》约定的期间内仍无法配合办理网签和过户手续。另，证人称其与周海某以出售房屋的方式筹集购房款，且原、被告双方未就解约事宜进行过协商。原告对证人所述均予以认可。被告称证人与原告有亲属关系，且证人及周海某通过出售自己名下房屋的方式筹集购房款，为原告买房的行为不符合常理，故不认可证人证言的真实性。第三人称对于证人筹集购房款一事并不知情，但在交易过程中证人一直表示要出售其他房屋来购买涉诉房屋。
庭审中，被告向法院提交短信聊天记录及《终止协议》，以证明原、被告双方就解除《北京市存量房屋买卖合同》及两份补充协议的问题达成一致意见。经查，《终止协议》未写明被告向原告退款的时间、金额，落款处亦没有任何一方的签字。原告对被告通过邮件发送过《终止协议》一事的真实性予以认可，但称该协议是被告单方草拟，原告方从未认可，原、被告双方亦未就解除合同一事进行过协商。
经询，第三人称，被告未能于2016年4月20日提供涉诉房屋产权证原件，故无法对房屋产权和户口情况进行核验，原告无法支付定金。2016年4月21日，被告出示涉诉房屋产权证原件后，才完成了房屋档案查询和核实户口的工作。
上述事实，有双方当事人陈述，《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、《二次补充协议》，房屋所有权证，银行转账单，居间服务费收据，购房资格核验结果单，微信及短信聊天记录，《终止协议》等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方均应据此履行。关于《补充协议》及《二次补充协议》的效力问题，两份协议均明确约定协议自原、被告及第三人签字之日起生效，协议上有第三人工作人员签字确认，庭审中第三人对两份协议的效力亦予认可，故被告提出的因第三人未盖公章两份补充协议未生效的主张，本院不予采信。因此，原、被告及第三人签订的《补充协议》及《二次补充协议》亦属有效，三方应据此履行。关于原告未在签订《北京市存量房屋买卖合同》当日即2016年4月20日向被告支付定金的问题，根据《补充协议》的约定，被告应于签订买卖合同当日配合原告核验房屋产权，原告应在确权查档当日支付被告定金100万元。原告及第三人均称2016年4月21日被告提供房屋产权证书原件后，才于当日完成确权查档事宜。另查，原、被告双方于2016年4月21日就如何办理涉诉房屋解除抵押手续及抵押金额和利息计算方式等问题签订补充条款。结合上述情况，原告及第三人提出的于2016年4月21日完成涉诉房屋确权查档事宜的主张，本院予以采信。故原告于2016年4月21日向被告支付定金的行为，符合《补充协议》的约定，被告提出的原告未按协议约定支付定金已构成违约的主张，本院不予认可。根据已查明的事实，原告已根据《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《二次补充协议》履行了自己的合同义务，被告因涉诉房屋被查封，未能在约定的时间内协助原告办理过户手续。现原、被告均同意解除《北京市存量房屋买卖合同》，原、被告及第三人均同意解除《补充协议》及《二次补充协议》，故原告要求解除《北京市存量房屋买卖合同》及两份补充协议的诉讼请求，本院予以支持。被告称涉诉房屋被查封导致无法协助原告办理过户手续并非其过错，但根据《北京市存量房屋买卖合同》的约定，被告有确保涉诉房屋没有产权纠纷的合同义务，被告因另案中关于涉诉房屋买卖合同纠纷，未能在约定的时间内协助原告办理过户手续，已构成违约，应向原告承担违约责任，故原告要求被告向原告返还定金，并支付违约金和赔偿居间服务费的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、解除原告毕辰欣与被告张庆于二○一六年四月二十日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；
二、解除原告毕辰欣与被告张庆、第三人北京海达联行房地产经纪有限公司东城分公司于二○一六年四月二十日签订的《补充协议》；
三、解除原告毕辰欣与被告张庆、第三人北京海达联行房地产经纪有限公司东城分公司于二○一六年七月十八日签订的《二次补充协议》；
四、被告张庆于本判决生效之日起七日内向原告毕辰欣退还定金一百万元；
五、被告张庆于本判决生效之日起七日内向原告毕辰欣支付违约金一百八十万元；
六、被告张庆于本判决生效之日起七日内向原告毕辰欣赔偿居间服务费十万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费30000元，由被告张庆负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 金滨
二〇一六年十二月十六日
书 记 员 谢霖