北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终651号
上诉人（原审原告、反诉被告）：佟莉莉，女，1977年8月3日出生。
上诉人（原审原告、反诉被告）：王旖，女，1980年7月10日出生。
二上诉人之委托诉讼代理人：何泽华，北京市广盛律师事务所律师。
二上诉人之委托诉讼代理人：蒋洪博，北京市广盛律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：王淑萍，女，1956年4月25日出生。
委托诉讼代理人:李罡，北京京润律师事务所律师。
委托诉讼代理人:唐立明，北京京润律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：赵龙天娇，女，1988年9月9日出生。
委托诉讼代理人：张娣，北京京润律师事务所律师。
委托诉讼代理人：贾天然，北京京润律师事务所实习律师。
原审第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：王翼瑶，女，该公司职工。
原审第三人：张明华，男，1976年8月28日出生。
原审第三人：邱榕生，男，1975年9月17日出生。
上述二原审第三人之委托诉讼代理人：陈瑶，北京市广盛律师事务所律师。
上诉人佟莉莉、王旖因与被上诉人王淑萍、赵龙天娇及原审第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）、张明华、邱榕生房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2017）京0101民初9341号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月16日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
佟莉莉、王旖上诉请求：1、请求撤销一审判决，将案件发回重审或依法改判支持佟莉莉、王旖一审诉讼请求，驳回王淑萍、赵龙天娇一审反诉请求；2、本案一审、二审诉讼费由王淑萍、赵龙天娇负担。事实和理由：一、一审法院关于本案合同目的无法实现的事实认定有误。王淑萍、赵龙天娇之间完全可以通过内部协议的约定方式，将涉案房屋的产权进行确认。一审法院仅根据不动产登记作为衡量合同目的的唯一条件，认定有误；二、一审法院关于王淑萍、赵龙天娇的违约行为没有进行认定。北京市住建委等5部门联合发布的《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》下发之日为2017年3月26日，我方与王淑萍、赵龙天娇签订《变更协议》的时间为2017年3月30日，其后王淑萍、赵龙天娇以不具备资格为由要求解除买卖合同显属违约；三、一审法院关于我方所受损失没有进行认定。综上，一审法院认定事实有误，请求二审法院依法维护佟莉莉、王旖合法权益。
王淑萍、赵龙天娇辩称，同意一审判决。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。2017年3月26日《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》出台后，双方及链家公司不确定是否对本案房屋买卖合同产生影响，为节省时间，链家公司提议先行签订《变更协议》，再行提交网签资质核验，双方对此均表示认可；根据合同相对性原理，一审认定合同目的无法实现正确。
链家公司述称，同意一审判决，其他意见与一审陈述一致。
张明华、邱榕生述称，支持佟莉莉、王旖的上诉意见。
佟莉莉、王旖向一审法院起诉请求：1、要求王淑萍、赵龙天娇继续履行佟莉莉、王旖与王淑萍、赵龙天娇之间于2017年3月9日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）、《补充协议》及双方于2017年3月30日签订的《变更协议书》，将位于本市东城区×××33号1号楼12层1219号房屋过户至赵龙天娇名下；2、要求王淑萍、赵龙天娇向佟莉莉、王旖支付违约金52万元；3、诉讼费由王淑萍、赵龙天娇承担。
王淑萍、赵龙天娇向一审法院反诉请求：1、要求依法判令解除双方之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《买卖定金协议书》及《变更协议书》；2、佟莉莉、王旖向王淑萍、赵龙天娇返还定金10万元；3、诉讼费由佟莉莉、王旖负担。
一审法院认定事实：佟莉莉与王旖系朋友关系。佟莉莉与张明华系夫妻关系，王旖与邱榕生系夫妻关系。王淑萍与赵龙天娇系母女关系，王淑萍系赵龙天娇之母。位于本市东城区×××33号1号楼12层1219号房屋系佟莉莉、王旖名下之房产。
2017年3月9日，王旖（出卖人）、佟莉莉（共有权人）与王淑萍（买受人）、赵龙天娇（共同买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称涉诉合同）。合同约定，出卖人所售房屋为楼房，坐落于东城区×××33号1号楼12层1219号（以下简称涉诉房屋），该房屋所在楼栋建筑总层数为12层，其地上12层，地下0层。该房屋所在楼层为12层，产权证明所载建筑面积共64.70平方米。该房屋规划设计用途为办公。该房屋所有权证号为：X京房权证东字第XX**号，共有权证证号为：X京房权证东字第XX**号，填发单位为北京市东城区房屋管理局。该房屋未设定抵押，房屋已出租，承租人放弃优先购买权。经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为171万元，人民币壹佰柒拾壹万元整。出卖人和买受人协商一致，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为89万元，人民币捌拾玖万元整，上述价款买受人一并另行支付给出卖人。买受人向出卖人支付定金10万元，人民币壹拾万元整（不高于成交总价的20%），定金支付方式为直接支付给出卖人。剩余房款如全部或部分通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，买卖双方应签订相关存量房交易结算资金划转协议。具体付款方式及期限的约定见补充协议。买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人；买受人拟贷款金额为50万元，人民币伍拾万元整。买受人因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的），双方同意按照买受人自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给出卖人。对于房屋的交付，合同约定应该在办理完毕房屋所有权转移登记手续后3个工作日内将该房屋交付给买受人。逾期付款的违约责任，逾期在15日之内，自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日之内向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。对于税费的承担见补充协议，一方不按法律、法规规定缴纳相关税费，导致交易不能继续进行的，应当向对方支付相当于房价款20%的违约金。当事人双方同意，自本合同签订之日起70日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。王旖、佟莉莉在合同的出卖人落款处签字，王淑萍、赵龙天娇在合同买受人落款处签字。
同日，王旖、佟莉莉作为甲方（出卖方）与王淑萍、赵龙天娇作为乙方（买受方）及链家公司作为丙方（居间方）签订《补充协议》。该协议第一条约定，甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计人民币贰佰陆拾万元整，此价格为甲方净得价，不含税。第二条约定，乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分。乙方于2017年3月9日将第一笔定金人民币壹拾万元整以自行划转的方式支付甲方。乙方于2017年3月29日前将第一笔首付款人民币柒拾玖万元整以第三方担保支付的方式支付甲方。乙方于过户前五个工作日内将第二笔首付款人民币壹佰贰拾壹万元整以建委监管支付的方式支付甲方。甲乙双方应于网签已完成且评估报告下发后接到丙方通知时间共同前往贷款机构办理贷款申请手续。甲乙双方同意，在2017年5月20日前，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。甲乙双方应当在过户前3个工作日内自行办理物业交割手续，丙方陪同。第三条约定，甲乙双方同意，本次交易涉及的税费全部由乙方承担，并由承担方直接向主管机关缴纳。第四条约定，甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。甲方若出现逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日等根本违约的情形，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于房屋总价款的20%向乙方支付违约金。乙方若出现逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日等根本违约情形的，甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。
同日，王旖、佟莉莉作为甲方与王淑萍、赵龙天娇作为乙方及链家公司作为丙方签订《买卖定金协议书》。该协议书约定，交易房屋坐落于北京市东城区灯市口大街33号1号楼12层1219号房屋。交易价格为260万元。乙方应于本协议签署时向甲方自行支付定金人民币10万元。
2017年3月30日，王旖、佟莉莉作为甲方（出售方）与王淑萍、赵龙天娇作为乙方（买受方）及链家公司作为丙方（居间方）签订《变更协议书》。该协议的合同条款变更约定中第一条约定：原《北京市存量房屋买卖合同》第四条第（四）项的约定变更为：乙方以全款的方式购买涉诉房屋，不用申请购房贷款。第二条约定，原《补充协议》第二条第1条（2）项的约定变更为：乙方于网签前一个工作日将第二笔定金人民币42万元整以理房通支付的方式支付甲方。第三条约定，原《补充协议》第二条第4条（1）项约定变更为：乙方于过户前五个工作日内将第一笔首付款人民币37万元整以理房通支付的方式支付甲方。第四条约定，原《补充协议》第二条第4条（2）项的约定变更为：乙方于过户前五个工作日内将第二笔首付款人民币171万元整以建委监管支付的方式支付甲方。该变更协议约定，甲乙丙三方一致认可上述协议的变更，其他事宜，均按照原协议约定继续履行。
合同签订后，王淑萍、赵龙天娇分别于2017年3月9日、2017年3月10日共计向佟莉莉、王旖支付定金10万元，其余钱款未支付。
另查，现因政策原因，王淑萍的购房资质审核无法通过，该房屋买卖交易无法办理网签并完成过户。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。根据本案查明的事实，双方之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》，《补充协议》，《变更协议书》均系双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行。双方之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》等文件中买受人为王淑萍、赵龙天娇，后续办理网签及过户事宜买受人均应为王淑萍与赵龙天娇二人。现因政策原因，王淑萍不具有购房资格，因而王淑萍、赵龙天娇无法与佟莉莉、王旖办理网签手续并进行房屋过户，致使双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》等文件无法继续履行，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，故对佟莉莉、王旖要求继续履行合同并要求王淑萍、赵龙天娇支付违约金的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。对王淑萍、赵龙天娇要求解除《北京市存量房屋买卖合同》等文件的反诉请求，法院予以支持。合同解除后，佟莉莉、王旖应该返还王淑萍、赵龙天娇已经支付的定金。据此，一审法院判决：一、解除王旖、佟莉莉与王淑萍、赵龙天娇之间于二〇一七年三月九日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、解除王旖、佟莉莉与王淑萍、赵龙天娇及北京链家房地产经纪有限公司之间于二〇一七年三月九日签订的《补充协议》及《买卖定金协议书》及三方之间于二〇一七年三月三十日签订的《变更协议书》；三、王旖、佟莉莉于判决生效后十日内返还王淑萍、赵龙天娇定金人民币十万元；四、驳回王旖、佟莉莉的全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实无异，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，根据本案现已查明的事实，在案涉合同履行过程中，适逢本市颁布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，故对于本案纠纷的处理，应结合上述调控政策予以综合考量。一般而言，房地产调控政策具有公共政策的性质，在一定情形下确实会对房屋买卖合同的继续履行造成重大影响。《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》规定，其针对的调控对象为本市商业、办公类房地产项目，而根据本案现有证据显示，涉案房屋登记坐落于东城区×××33号1号楼12层1219号，规划设计用途为办公。故涉案房屋属于调控政策所针对的范围之内。根据双方合同约定，王淑萍、赵龙天娇为共同买受人，现因受调控政策影响，王淑萍的购房资质审核无法通过，买受人无法与出卖人办理网签手续并进行房屋转移登记，由此导致该合同无法继续履行。在此情况下，买受人因调控政策的实施不能履行合同，依据公平原则，其要求解除合同的诉讼请求可予以支持，同时出卖人应退还定金和已付购房款。一审法院判令解除双方之间的房屋买卖合同，并由佟莉莉、王旖返还王淑萍、赵龙天娇已经支付的定金，处理并无不当，本院予以确认。佟莉莉、王旖的上诉理由，依据不足，本院不予采信。
综上所述，佟莉莉、王旖的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费27600元，由佟莉莉、王旖负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 周梦峰
审判员 李 珊
审判员 姚 颖
二〇一八年二月二十七日
书记员 林晓天