江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第1829号
上诉人（原审被告）张绕旗，男，1951年12月14日生，汉族，无业。
上诉人（原审被告）邹桂云，女，1954年7月24日生，汉族，无业。
上诉人（原审被告）张玥，女，1980年10月28日生，汉族，无业。
以上三上诉人共同委托代理人邹桂霞，女，1962年2月4日生，汉族。
被上诉人（原审原告）黄美华，女，1956年4月13日生，汉族，退休职工。
委托代理人曹恒柏，男，1950年7月10日生，汉族，南京法海法律服务中心主任。
上诉人张绕旗、邹桂云、张玥因与被上诉人黄美华房屋租赁合同纠纷一案，原审法院于2013年10月24日作出（2013）秦民初字第2612号民事裁定，驳回了黄美华的起诉。黄美华不服该裁定向本院提起上诉，本院认为新产权人与承租人因房屋租赁过程中发生的纠纷，属于人民法院受理范围，裁定指令原审法院继续审理。南京市秦淮区人民法院于2014年12月10日作出（2014）秦民初字第1631号民事判决，张绕旗不服该判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月10日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年4月15日公开开庭进行了审理。上诉人张绕旗、邹桂云及其委托代理人邹桂霞，上诉人张玥的委托代理人邹桂霞，被上诉人黄美华及其委托代理人曹恒柏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
黄美华原审诉称，南京市秦淮区某地70号303室房屋（以下简称诉争房屋）系落实政策发还的产权房。张绕旗、邹桂云、张玥于1997年入住该房，但未与产权人签订租赁协议，同时拖欠2002年7月1日起至2004年的房屋租金。黄美华自2007年取得该房产权后，张绕旗、邹桂云、张玥一直未主动与黄美华协商租期、租金标准等事宜。张绕旗、邹桂云、张玥每年仅支付1032元租金。根据南京市政府（1996）宁政法243号文件的规定：“原住户应与产权人建立租赁关系，租期一般不少于5年，时间从房管部门发通知起算。”现张绕旗、邹桂云、张玥已居住在诉争房屋内长达16年之久，早已超过了所谓的“租期不少于5年”，且还拖欠了12个月的房屋租金。黄美华已具备解除租赁关系的条件，张绕旗、邹桂云、张玥完全可以依据国家的住房保障政策申请廉租房、经济适用房，而不应以无处居住为由继续霸占诉争房屋。且依据物权法的规定，黄美华作为诉争房屋的产权人，对该房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。由于诉争房屋系落实政策发还的产权房，政府在5年内强制转移了租赁关系，迫使黄美华享有产权却不能实现相关权益，现此租赁关系已完全具备解除的条件。故黄美华为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令解除黄美华与张绕旗、邹桂云、张玥的租赁关系，张绕旗、邹桂云、张玥立即腾空迁让诉争房屋，支付自2013年7月1日起至2014年6月30日止的房屋使用费22896元，并按每月1800元支付自2014年7月1日起至其实际迁出之日止的房屋使用费。
张绕旗、邹桂云、张玥原审辩称，本案由于原审的正确裁定，引起黄美华的上诉。黄美华在上诉状中称小胶巷3号房屋在落实政策前并未拆除。关于这个问题，江苏省高级人民法院专门派人仔细调查过，结论是：“原南京市小胶巷3号在1993年4月落实政策前即已拆除，两被申请人（张绕旗、邹桂云）现居住的房屋并非原承租房。结合以上的政策规定和本案的事实，应当认定原私房房屋的标的在落实政策前因拆迁而灭失。本案中的房屋带户发还并不符合落实政策的相关规定，双方当事人之间目前的房屋租赁纠纷并非是基于对原有私房继续使用而产生的争议，而是基于落实政策中遗留问题引起的纠纷，依法不属于人民法院民事案件的受理范围。”依据宁政发（1996）243号文件的规定，“原私有房屋在落实政策时已拆除的，一律作价补偿，结束产权。”诉争房屋原产权人吴毅德系利用不正当的手段取得房屋产权，该事实有吴毅德写给方允中的亲笔信和吴毅德的姐姐、姐夫、表哥的亲笔信证明。本案纠纷经区法院、市中级人民法院和省高级人民法院裁定，系属于历史遗留问题，而不予受理的案件。黄美华明知此情况，却恶意购买诉争房屋，目的是想重新进行恶意诉讼。黄美华在庭上称其有五套房屋，而张绕旗、邹桂云、张玥只有这一套因拆迁而分得的福利房。正是因为诉争房屋，张绕旗、邹桂云、张玥丧失了单位分房的机会。且当时开发公司确认诉争房屋是按公房房租带户发还的，否则张绕旗、邹桂云、张玥怎么也不会同意的。现黄美华以极低的价格买下诉争房屋，想要张绕旗、邹桂云、张玥迁让，张绕旗、邹桂云、张玥不能同意。邹桂云患有××，曾因病情严重住过院，最近又查出多发性脑梗死。张绕旗患有××，左趾因糖尿病并发症已截肢。张玥因交友不慎吸毒。在走投无路的时候，政府伸出了援助之手，帮助其戒毒。但张玥已身患××不能工作，扣除可报销的费用，每月还要花费两千多元治疗。张绕旗、邹桂云两人每月的退休工资合计只有四千多元，连每月的基本生活也无法维持，根本无力购买经济适用房。诉争房屋是张绕旗、邹桂云、张玥唯一生存的地方。该房屋是张绕旗、邹桂云、张玥拆迁分得的福利房，张绕旗、邹桂云、张玥享有永久居住权。即使房屋拆迁，张绕旗、邹桂云、张玥也可以取得90%的拆迁款。黄美华声称要用武力解决诉争房屋问题，张绕旗、邹桂云、张玥在此也郑重声明，张绕旗、邹桂云、张玥决不迁让，大不了同归于尽。现在，张绕旗、邹桂云、张玥的最大底限是以公房租金继续承租诉争房屋。请求法院依法裁决。
原审法院经审理查明，原南京市小胶巷3号房屋产权属吴维颐等人所有，社会主义改造期间，该丘部分房屋由国家经租。经租期间，张绕旗母亲承租使用该房，后张绕旗、邹桂云、张玥一家在此居住。1993年2月，该地区实施拆迁。1993年3月24日，秦淮区房地产管理局与邹桂云签订拆迁安置补偿协议，约定将张绕旗、邹桂云、张玥安置于来凤小区二期四组团20幢303室（即诉争房屋）。同年4月，小胶巷3号房屋落实政策带户发还产权，并移交租赁关系。1997年5月左右，张绕旗、邹桂云、张玥进住诉争房屋。1998年底至1999年初，吴毅德先后取得小胶巷3号房屋拆除后以房偿还的6套房屋产权（包括诉争房屋）。2000年10月23日，产权人吴毅德与张绕旗就诉争房屋签订租赁协议，租期自2000年11月1日起至2001年10月30日，月租金为82元。2000年11月，吴毅德将诉争房屋赠与方宁所有。方宁于2002年11月诉至原审法院，要求张绕旗、邹桂云迁让。原审法院审理后认为，“1993年4月政府有关部门在落实政策带户发还产权时，原本市小胶巷3号房屋已被依法拆迁，不符合发还条件，且当时的法律政策对产权发还后，房屋实际使用人是否应当迁让的问题并没有明确规定。因此，本案属历史遗留的因落实政策引起的房屋迁让纠纷，不属于人民法院主管范围。”遂裁定驳回方宁的起诉。方宁不服该裁定，向本院提起上诉。本院审理后驳回了方宁的上诉，维持原裁定。后方宁将诉争房屋出售给黄美华，黄美华于2007年1月领取了诉争房屋的所有权证。
此后，张绕旗、邹桂云、张玥约每半年按公房租金标准向黄美华支付租金一次，其中，最初一次为2007年12月20日，金额为900元。第二次为2008年6月23日，金额为450元。最后一次为2013年7月8日，金额为516元。庭审中，黄美华认为张绕旗、邹桂云、张玥租金交至2013年6月底，故要求张绕旗、邹桂云、张玥支付自2013年7月起的租金。张绕旗、邹桂云、张玥则称其为先付后租，租金已付至2013年12月底。
2013年7月15日，黄美华诉至原审法院，要求解除其与张绕旗、邹桂云、张玥的租赁关系，张绕旗、邹桂云、张玥立即腾空迁让诉争房屋，并按公房租金标准支付自2013年7月起至其实际迁出时止的租金。该案诉讼中，张绕旗、邹桂云、张玥按公房租金标准向原审法院提存了半年房租516元。原审法院于2013年10月24日作出（2013）秦民初字第2612号民事裁定书，以小胶巷3号房屋落政前即已拆除，不符合落实政策的相关规定。黄美华与张绕旗、邹桂云、张玥之间的纠纷并非是基于对原私有房屋的继续使用而产生的争议，不属于人民法院民事案件受理范围。且张绕旗、邹桂云、张玥已提存半年租金为由，驳回黄美华的起诉。该裁定作出后，黄美华不服，向本院提起上诉。本院认为，带承租户落政符合政策规定，新的产权人与承租人因房屋租赁过程中发生的纠纷属于人民法院受理范围。遂于2014年2月16日作出（2014）宁民终字第503号民事裁定书，撤销原审法院作出的（2013）秦民初字第2612号民事裁定书，指令原审法院对该案进行审理。
原审法院继续审理后，黄美华变更其关于租金请求为：要求张绕旗、邹桂云、张玥按每月2000元支付自2013年7月1日起至实际迁出之日止的房屋使用费。诉讼中，黄美华申请对诉争房屋2013年7月1日起至2014年6月30日的市场租金价格进行鉴定。经原审法院委托，江苏华盛兴伟房地产评估造价咨询有限公司于2014年9月22日出具估价报告，报告显示，诉争房屋自2013年7月1日起至2014年6月30日的租金为22896元。基于该估价报告，黄美华最终明确其关于房屋使用费的请求为：要求张绕旗、邹桂云、张玥支付自2013年7月1日起至2014年6月30日止的房屋使用费22896元，并按每月1800元支付自2014年7月1日起至其实际迁出之日止的房屋使用费。
原审法院认为，所有权人对自己的不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。黄美华系诉争房屋的所有权人。张绕旗、邹桂云、张玥于1997年入住该房屋，按照相关政策规定，对于落实政策发还产权的房屋，产权人应与原住户保持租赁关系，租期不少于五年。张绕旗、邹桂云、张玥居住使用诉争房屋至今已逾五年，产权人已履行了有关政策规定的义务。现黄美华与张绕旗、邹桂云、张玥之间未订立租赁协议，双方之间系不定期租赁关系，当事人一方可以随时解除合同，故黄美华要求解除与张绕旗、邹桂云、张玥之间的租赁关系，张绕旗、邹桂云、张玥腾空并迁让诉争房屋的请求于法有据，应予支持。另外，黄美华自2007年1月领取诉争房屋所有权证后即有权向张绕旗、邹桂云、张玥收取租金，张绕旗、邹桂云、张玥于2007年12月支付了一年租金，此后约半年支付一次租金，从其付款记录来看，张绕旗、邹桂云、张玥的付款方式应为先租后付，其辩称租金已付至2013年12月底缺乏事实依据，不予采信。黄美华要求张绕旗、邹桂云、张玥按市场租金价格支付自2013年7月起的房屋使用费的请求符合法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，原审判决：一、解除黄美华与张绕旗、邹桂云、张玥之间的房屋租赁关系。二、张绕旗、邹桂云、张玥于判决生效之日起三十日内腾空并迁出本市某地70号303室房屋（丘号：317004-I-6），将该房屋交还黄美华。三、张绕旗、邹桂云、张玥于判决生效之日起三十日内支付黄美华自2013年7月1日至2014年6月30日的房屋使用费22896元，并按每月1800元支付黄美华自2014年7月1日起至其实际迁出上述房屋之日止的房屋使用费（张绕旗、邹桂云、张玥向原审法院提存的516元于付款时予以扣除）。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费400元，评估费6689元，由张绕旗、邹桂云、张玥负担。
张绕旗、邹桂云、张玥不服原审判决，向本院提起上诉称，原审法院认定事实不清，适用法律错误。一、生效的江苏省高级人民法院（2008）苏民监字第96号民事裁定书已经认定南京市小胶巷3号房屋在落政前已经被拆除而灭失，应当作价补偿结束产权，吴毅德获得带户发还产权不符合规定；本案并非是基于对原有私房的继续使用而产生的争议，而是基于落实政策中的遗留问题引起的纠纷，不属于人民法院民事案件的受理范围。二、被上诉人黄美华对房屋情况完全知情，其与原产权人方宁恶意串通购买案涉房屋，系恶意诉讼。三、南京市中级人民法院（2014）宁民终字第503号民事裁定书指令原审法院审理本案是错误的，与江苏省高级人民法院的民事裁定书相悖。四、上诉人生活困难，案涉房屋系上诉人在拆迁时协议分得的福利安置房，上诉人享有永久居住权，对案涉房屋绝不迁让。综上，请求二审法院撤销原审判决，维持原审法院（2013）秦民初字第2612号民事裁定，或者驳回被上诉人的原审诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人黄美华辩称，上诉人张绕旗、邹桂云、张玥所称不是事实，原审判决正确。一、上诉人声称原南京市小胶巷3号房屋在落政之前已经拆除没有依据。二、（2002）宁民四终字第207号民事裁定书和（2008）苏民监字第96号民事裁定系枉法裁判。三、是否落实政策，如何落实政策不归人民法院受理，但落实政策后，基于物权而产生的房屋租赁纠纷应当归人民法院受理。原产权人是否符合落实政策，与现产权人无关。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审查明，吴毅德在落实政策后共发还6套房屋，其中一套房屋为南京市来凤里50号702室，该房由王光发一家承租使用，吴毅德将该房转让给陈亚萍。2002年5月，陈亚萍曾起诉王光发一家要求迁让。该案秦淮区人民法院审理后，判决王光发一家迁让，并按公房租金标准支付房屋使用费。王光发不服向本院提起上诉，本院审理后认为该案不属于人民法院受理民事案件的范围，裁定驳回起诉。陈亚萍不服向本院申请再审，本院驳回了其再审申请。陈亚萍仍不服，向省院申请再审。省院审查后认为，原南京市小胶巷3号房屋在1993年4月落实政策前即已拆除，两被申请人居住的房屋并非原承租房屋。结合政策和本案事实，应当认定原私房房屋标的在落实政策前已因拆迁而灭失，本案中的房屋带房发还并不符合落实政策的相关规定。双方当事人之间目前的房屋租赁纠纷并非是基于对原有私房的继续使用而产生的争议，而是基于落实政策中的遗留问题引起的纠纷，依法不属于人民法院民事案件的受理范围，裁定驳回陈亚萍的再审申请。
二审另查明，南京市处理私房落政问题曾出台过两个文件，一是《南京市处理私有出租房屋社会主义改造遗留问题实施办法》（宁政发（1992）205号）。该文件第八条关于撤销改造的处理原则第（二）项“经认定原属错改的出租、出借的房屋”可按下列办法处理：1、无论住房有否变化均带户发还产权，不负责腾退房屋，由房管部门协助住房与产权人办理换约续租手续，建立新的租赁关系，订约一户移交一户。租金标准不得高于现行租金标准的五倍（超过现行租金标准部分由住房所在单位予以补贴）。住户应按时向产权人交纳租金。未能建立新的租赁关系的，在撤销改造时，暂由房管部门代为管理。二是《南京市私有出租房屋社会主义改造遗留问题的处理意见》（宁政发（1996）243号）。该文件第七条“关于撤销改造房屋的处理原则”第（二）项“经认定原属错改的出租、出借的房屋”可按下列办法处理：1、原房屋尚存的，无论住户有否变化均带户发还产权，不负责腾空房屋，书面通知产权人、住户及管房单位，停收租金，原公有住房租赁合约自行作废，产权人与住户建立租赁关系。（1）产权人按现行公房租金标准收取房租，住户应按时向产权人交纳房租；租期一般不少于5年，时间从房管部门发通知算起；产权人不准强撵住户搬家。（2）具有下列条件之一的，可不受上述（1）款的限制。一是改变公房管理部门核定的使用性质的；二是承租人空关或转租、转借他人使用的；三是承租人单位已分配住房的；四是承租人另有他房可迁出的；五是产权人愿以其相应面积的自住公房，与承租人交换使用的。2、原房屋已拆除的，一律按作价补偿处理，结束产权。本意见自批准之日起施行，宁政发（1992）205号文同时废止。
二审中，本院向南京市房屋产权监理处档案馆查询，该馆向本院出具证明称，截止2015年5月7日14时34分，张绕旗、邹桂云、张玥无房产登记记录。
二审查明的其他事实与原审法院查明的一致，本院予以确认。
本院认为，案涉房屋系吴毅德因落实政策所发还的房屋，上诉人张绕旗、邹桂云、张玥虽就案涉房屋与原产权人吴毅德签订过房屋租赁合同，但张绕旗一家在吴毅德发还房屋前已经承租使用该房，对于案涉房屋的使用，相关政策并未对房屋产权人是否有权要求实际使用人迁让作出明确规定。吴毅德在取得案涉房屋产权后，将案涉房屋转让给前产权人方宁，方宁曾就案涉房屋的迁让问题向原审法院提起过诉讼，当时原审法院以该案属历史遗留的因落实政策引起的房屋迁让纠纷为由，认定不属于人民法院主管范围，并据此裁定驳回方宁的起诉，该裁定已发生法律效力。现方宁将案涉房屋再次转让给被上诉人黄美华，黄美华作为方宁在案涉房屋上的权利义务继受人，其与方宁在案涉房屋权利义务上具有同一性，并不能改变案涉房屋系落实政策发还房屋的属性，故黄美华以案涉房屋产权人的身份起诉要求张绕旗、邹桂云、张玥迁出案涉房屋，亦属于历史遗留的因落实政策引起的房屋迁让纠纷，不属于人民法院主管范围，对黄美华此项诉讼请求，本院不予处理。
被上诉人黄美华取得案涉房屋产权后，上诉人张绕旗向黄美华实际支付租金，张绕旗、邹桂云、张玥与黄美华之间成立事实上的房屋租赁关系。黄美华要求张绕旗、邹桂云、张玥按市场租金标准承担案涉房屋的租赁费用，系双方在租赁房屋使用过程中所产生的纠纷，属于人民法院民事案件的受理范围，本院依法予以处理。根据《南京市私有出租房屋社会主义改造遗留问题的处理意见》（宁政发（1996）243号）关于“产权人按现行公房租金标准收取房租，住户应按时向产权人交纳房租；租期一般不少于5年，时间从房管部门发通知算起”的相关规定，该意见对5年后是否仍应按公房租金标准收取房租并无明确规定，现张绕旗一家租住案涉房屋早已超过五年，再按公房租金标准支付租金对产权人明显不公；但张绕旗一家在落政前即已承租公房，其虽与案涉房屋原产权人吴毅德签订租赁协议，但一直按公房租金标准缴纳租金，其与黄美华之间的租赁关系并不等同于普通商品房租赁，认定上诉人应当支付的租金标准应当综合考虑案涉房屋的历史沿革和物价水平的正常上涨，故本院认为案涉房屋的租金应当按照高于公房租金标准低于市场租金标准的原则确定，据此本院综合酌定案涉房屋的租金标准按每月500元标准计算。
综上，原判决认定事实基本清楚，但适用法律不当，本院对上诉人张绕旗、邹桂云、张玥的上诉请求部分予以支持。依照依据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销南京市秦淮区人民法院（2014）秦民初字第1631号民事判决；
二、张绕旗、邹桂云、张玥于本判决生效之日起三十日内按每月500元的标准向黄美华支付自2013年7月1日起的房屋租金（张绕旗、邹桂云、张玥向原审法院提存的516元于付款时予以扣除）；
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回黄美华其他诉讼请求。
原审案件受理费400元，由黄美华承担300元，张绕旗、邹桂云、张玥承担100元；原审案件评估费6689元，由黄美华承担4936元，张绕旗、邹桂云、张玥承担1753元；二审案件受理费400元，由黄美华承担300元，张绕旗、邹桂云、张玥承担100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晗庆
审 判 员 夏海南
代理审判员 吴 勇
二〇一五年九月三十日
书 记 员 朱亚芳