广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兴民一初字第1479号
原告：广西大天地物流有限公司，住所地：南宁市兴宁区。
法定代表人：罗申，该公司总经理。
委托代理人：李建业，该公司职员。
被告：刘克增，个体工商户。
第三人：广西桂嘉汇房地产集团有限公司，住所地：南宁市兴宁区。
法定代表人：罗先友，该公司董事长。
委托代理人：茅月湘，该公司职员。
原告广西大天地物流有限公司（以下简称：大天地公司）与被告刘克增、第三人广西桂嘉汇房地产集团有限公司（以下简称：桂嘉汇公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月12日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年2月17日公开开庭进行了审理。原告广西大天地物流有限公司的委托代理人李建业到庭参加诉讼。被告刘克增经本院公告送达传票、第三人广西桂嘉汇房地产集团有限公司经本院传票传唤，均无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告大天地公司诉称：原告受第三人所托，全权代理第三人位于“大嘉汇·东盟国际建材家居城”商铺物业的管理、使用及出租。2010年10月16日，原、被告双方签订《商位使用管理协议》，约定由被告承租原告管理的“大嘉汇·东盟国际建材家居城”第一号楼第二层的商位，商位建筑面积209.99㎡，租金为每月25.9元／㎡（租金不含物业服务费、清洁费、水电费等其他费用）。租赁期为24个月，自“大嘉汇·东盟国际建材家居城”试营业之日起算（“大嘉汇·东盟国际建材家居城”试营业日期为2011年5月28日）。在签订协议书当日，被告按该商位二个月的商位使用费（租金）金额（10877.4元）作为履约保证金，保证金在本协议终止或解除后，扣除被告应付款项后仍有余额的，原告在双方确认后10日内无息退还被告。被告还应在试营业前一个月前向原告交纳质量保证金5438.7元，在被告退租离场满一年内无质量纠纷的，满一年后十日内原告无息退还保证金。被告承租该商位用于中山市橱柜品牌产品的经营销售。此后，被告于2011年3月22日与南宁市永和物业服务有限公司签订了《物业管理服务协议》，协议约定被告按每月物管服务费3.5元／㎡、电梯维保费40元／户.月，生活垃圾处理费70元／户.月等标准交纳物业管理服务费用。商位租赁协议和物业管理服务协议签订后，被告开始均能如约履行。但是，被告因经营不善等原因，履行至2012年5月27日，便不按协议履行交纳租金的义务。被告自2012年5月28日起，便一直拖欠原告的商位租金。为此，原告在2012年6月14日、2013年1月13日按被告预留在合同上的地址向被告寄出了《违约函》，督促被告及时履行合同义务。但是被告仍拒不履行，不得己原告才于2013年2月2日向被告发出《解除合同函》，通知被告其违约行为已达商位租赁协议约定的可解除合同条件，原告依协议所约自2013年2月1日起解除与被告的商位租赁合同。2013年2月3日，原告向被告发出《收铺通知》，决定按合同约定的权利收回商铺。自2012年5月28日起至2013年2月1日（解除合同日）止，被告拖欠原告的商位租金有34251.99元，按合同约定被告应支付原告的违约金为10877.40元。扣除订立合同时被告交纳的履约保证金10877.40元和产品质量保证金5438.70元后，被告还应支付原告租金及违约金28813.29元。另外，至原告解约收铺日即2013年2月1日止，被告拖欠永和物业服务管理有限公司的物业服务管理费、水电费、生活垃圾处理费等合计7784.28元，据物业服务合同约定被告因拖欠物业相关费用而产生的违约金为2305.70元。收回商位后，为了商位的继续使用，原告于2013年2月2日代被告向永和物业服务管理有限公司垫付了被告所欠的物业服务管理费、水电费、生活垃圾处理费及违约金等合计10089.98元。原告收回商位后，曾多次电话通知被告并于2013年8月21日、2013年12月31日、2014年7月1日、2015年2月9日陆续向其发出《催缴函》催促其及时向原告履行其所欠租金、滞纳金及原告所垫付的物业费、违约金等支付义务，至今被告仍拒不履行。原告认为《商位使用管理协议》系在原告与被告双方平等自愿的基础上签订的，是双方真实意思表示，符合我国《合同法》、民法等法律的规定，合法有效且双方在合同期内均按合同约定履行了相应的合同义务，但是后来被告恶意拖欠租金逃避履行合同义务的行为，已经违反了我国《合同法》的相关规定，也违反了我国民法诚实信用的基本原则，严重地侵害了原告的合法权益。为此，原告根据我国《合同法》第一百零七条及《民事诉讼法》第三十四条之规定，向法院提起诉讼，请依法判决：1、被告支付原告商位租金34251.99元、违约金10877.40元，以及原告代被告缴纳的物业费7784.28元，违约金2305.70元，合计55219.37元；2、被告支付原告利息（利息计算：以38903.27元（即第1项金额55219.37-被告已交的履约保证金10877.40元-被告己交的质量保证5438.70元）为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2013年2月2日起，至本案生效判决确定履行期届满之日止，暂计至2015年7月22日止为：38903.27元×5.50%／年×2.5年（2年零六个月）＝5349.20元）；3、判由被告承担本案诉讼费用。
被告刘克增未提出答辩意见，亦未提交证据。
第三人桂嘉汇公司未提出陈述意见，亦未提交证据。
经审理查明：大嘉汇·东盟国际建材家居城项目位于南宁市兴宁区昆仑大道95号，该地块的土地使用权人为本案第三人（土地使用权证编号：南宁国用（2012）第585684号，地类用途为仓储用地、批发零售用地、商务金融）。该项目的1号楼尚未取得产权证，但已取得建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证并完成竣工验收。第三人从2010年8月18日起委托原告对上述场地进行对外出租、经营管理。第三人出具的〈证明〉载明：兹证明位于南宁市兴宁区昆仑大道95号“大嘉汇·东盟国际建材家居城”为我么司开发建设，该项目相关土地使用权及房屋产权归我公司所有。自2010年8月18日起，我公司授权委托广西大天地物流有限公司对“大嘉汇·东盟国际建材家居城”所有物业统一进行经营管理，广西大天地物流有限公司可以以自己名义对外招租、签署租赁合同及收取租金等，并在上述权利范围内以广西大天地物流有限公司自己的名义行使诉讼权利。该授权期限至2030年6月30日止。
2010年10月16日，原告以出租人（甲方）与被告承租人（乙方）签订一份《大嘉汇·东盟国际建材家居城商位使用管理协议》，约定：甲方将该家居城的1号楼第二层第B-43、B-14号商位租赁给乙方，用于经营中山市橱柜品牌产品的销售，商位的建筑面积为209.99平方米，商位使用费月标准为25.9元／平方米，不含物业服务费、清洁费、水电费等其他费用，商位使用费按季支付，于上一季度最后十日前支付下一季度商位使用费。乙方逾期支付商位使用费的，每日须按应付未付商位使用费的3‰向甲方支付违约金，逾期超过10日的，甲方有权解除协议并有权要求乙方按本协议约定承担违约责任。租赁期限为24个月，从“大嘉汇·东盟国际建材家居城”试营业之日起，甲方计收乙方商位租金。甲方计划2011年3月份开始试营业，最迟不超过2011年5月份试营业。在签订本协议之日，乙方向甲方支付该商位二个月商位使用费金额的履约保证金10877.4元。履约保证金保证范围为：乙方按时支付商位使用费、水电费、物业管理服务费等各项费用；乙方按协议约定及合理注意义务使用商位；乙方的违约赔偿责任；乙方应向甲方支付的各项违约金等。本协议终止或解除后，甲方从履约保证金中扣除乙方应付款项后仍有剩余的，由甲方在双方确认结算结果后10日内（无息）退还给乙方。乙方在试营业一个月前须向甲方交纳商品质量保证金5438.7元。乙方退租离场满一年无质量纠纷的，满一年后十日内，甲方无息退还乙方上述剩余的商品质量保证金。该商位的物业管理服务费按建筑面积每平方米每月3.5元，不包括公共水电分摊、公共设施设备运行费分摊等分摊费用。由甲方委托南宁永和物业服务有限公司提供物业管理服务，乙方与甲方签订本协议时同意接受南宁永和物业服务有限公司提供的物业管理服务，并与之签订《物业管理服务协议》，并同意按《物业管理服务协议》支付相应费用。该协议第十五条第15.4款约定：乙方必须按本协议约定支付有关费用，如不按时交纳，甲方有权采取相应的措施直至终止本协议，同时甲方有权对乙方商位内的商品货物、道具等进行折价处理，用以冲抵乙方所欠商位使用费、物业服务费及其他相关费用，如在商位内货物折价处理后的收入低于乙方所拖欠的费用时，甲方保留追究乙方违约责任的权利。该协议书第十五条第15.13款约定：乙方须承担乙方发生的水电费和公共水电费分摊、公共设施设备运行费分摊等其他应由乙方承担的费用。该协议书第十七条第17.1款约定：本协议租赁期限届满、终止、解除时，乙方应将标的商位以完好、清洁状态返还给甲方，由双方现场验收确认。该协议书第十八条第18.1款关于违约责任约定：违法、违约解除或终止协议的，或因一方违反本协议约定导致另一方依据本协议约定解除协议的，违约一方须向另一方支付违约金10877.4元。该协议还对其他事项进行了约定。签订协议后，原告向被告交付商铺，原告自认被告已交付履约保证金10877.4元、商品质量保证金5438.7元并支付商位使用费至2012年5月27日。2012年6月14日、2013年1月15日，原告通过邮政快递向被告送达《违约函》，主要内容是：被告已违反合同中的第十六条约定，属单方违约，原告公司通知被告在五日内予以纠正，否则，原告将与被告解除协议关系并保留追究其违约责任的权利。2013年2月1日，原告再次以邮政快递向被告送达《解除合同函》，主要内容是：被告已违反合同中的第十六条第16.4款约定，违约行为已达到解除合同条件：1、今日起解除双方签订的《大嘉汇·东盟国际建材家居城商位使用管理协议》，2、要求被告在五日内结清所有租金、物业管理费、水电费等各项费用，并将房屋按约移交原告。被告均未书面回复原告。2012年2月2日，原告发出《收铺通知》，要求被告在收到通知三天内将铺面归还原告。同时，原告代被告向南宁永和物业服务有限公司交纳物业相关费用及滞纳金10089.98元。2013年8月22日，原告与南宁永和物业服务有限公司共同向被告送达《催缴函》，主要内容是：被告已拖欠原告2012年5月28日至2013年2月1日商们使用费34251.99元及南宁永和物业服务有限公司物业管理费4950元；水电费（含公摊）3967.2元；电梯、垃圾费550元款项，限被告于2013年8月25日前携带合同及相关资料到我司协商处理上述相关事宜，未前来协商处理的，原告将按照协议约定的相关条款追究法律责任。原告及南宁永和物业服务有限公司均加盖公章。被告未予回复，原告分别于2013年12月29日、2014年6月30日、2015年2月9日发出同样的《催缴函》限期被告结清拖欠费用，被告均未书面回复原告，亦未补交所欠缴的各项费用，原告据此向本院起诉，并提出前述诉讼请求。
另查明：2011年3月22日，南宁永和物业服务有限公司（甲方）地被告（乙方）签订《物业管理服务协议》，约定甲方向乙方提供物业服务，以及各项服务收费标准各代收费用均做出了约定。
庭审时，原告自认合同签订后，原告已收到履约保证金10877.4元、商品质量保证金5438.7元，被告一直履行合同至2012年5月27日，从2012年5月28日开始拖欠租金。原告确认2013年2月1日解除合同，并于2月3日收回空商铺，原告同意将被告交付的履约保证金、商品质量保证金用于抵扣被告所拖欠的各项费用。
以上事实，有营业执照、组织机构代码证、企业变更通知书、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、竣工验收备案表、竣工验收合格证、《证明》、《大嘉汇·东盟国际建材家居城商位使用管理协议》、《违约函》、《解除合同函》及《收铺通知》、《催款函》、《物业管理服务协议》、物业交款收据及当事人陈述等证据予以证实。
本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。被告及第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视其已放弃依法享有的质证、抗辩等诉讼权利。本案第三人取得讼争商铺所在地块的土地使用权后，依法办理讼争商铺所在楼栋的报建、审批手续并经竣工验收合格，故其有权对外出租讼争商铺。第三人委托原告对讼争场地进行对外出租、经营管理，故原告可在授权范围内行使出租人的权利和义务。原告与被告签订《大嘉汇·东盟国际建材家居城商位使用管理协议》，属于第三人的授权范围，该协议内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，故原、被告双方签订的上述协议合法有效，双方均应恪守履行。
一、关于商位租金。从本案现有证据来看，原告在多次发函催促被告按时交纳租金未果情况下，根据协议的约定，原告于2013年2月1日向被告出具《解除合同函》，应视为原告依法行使了合同解除权，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，故双方签订的《大嘉汇·东盟国际建材家居城商位使用管理协议》应于此时解除。合同解除后，被告应将商铺腾空返还原告，并将拖欠的租金结清。被告在收到原告出具的《解除合同函》后未予明确答复，基于此，原告又于2013年2月2日向被告发出《收铺通知》，并于2月3日自行收回商铺。因此，原告诉请被告支付自2012年5月28日至2013年2月1日期间的租金，符合法律规定，现原告主张按每月5438.7元，符合双方约定，本院予以支持。因被告自201年5月27日之后，一直未占用该商位，且又未支付租金，依法应予结付，故原告主张合同解除之日前8个月计算租金43509.6元，本院予以支持。依该协议约定，虽然双方约定交付的该款项为履约保证金、商品质量保证金，亦约定了保证范围，但由于双方又同时约定该款可抵扣被告的应付款项，故该款项性质上仍属于押金，在被告出现拖欠费用时，该款可作为应付款项予以扣除。原告亦同意将上述两项保证金抵扣被告所欠缴的租金，故被告应支付拖欠的租金为27193.5元（43509.6元-10877.4元-5438.7元）。
二、关于原告主张的违约金。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”规定，根据双方签订的协议第十八条第18.1款约定，违约方应向对方支付违约金10877.4元，本案中，因被告欠缴费用，构成根本违约，进而导致合同解除，被告应依约支付违约金。协议约定的违约金条款合法合理，原告据此要求被告支付违约金10877.4元，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。
三、关于物业费、水电费、电梯垃圾费。从原、被告双方签订的协议第二条第2.1款、第五条第5.2款可知，商位使用费不包含物业服务费、清洁费、水电费等其他费用，以及被告与南宁永和物业服务有限公司签订的《物业管理服务协议》约定，被告有义务按时向南宁永和物业服务有限公司交纳上述费用。现原告提交南宁永和物业服务有限公司出具的交款通知单及收款收据，可证实原告已代被告缴纳了上述相应费用及违约金共计为10089.98元，原告据此诉请被告支付上述费用，本院予以支持。
四、关于原告主张的利息。该协议解除后，双方应按合同条款进行结算，被告应将拖欠的租金支付给原告，否则被告应支付其占用资金的利息。原告据此主张以被告拖欠租金数额为基数，自2013年2月2日至本案生效判决确定履行期届满之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算利息，符合法律规定，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告广西大天地物流有限公司与被告刘克增签订的《大嘉汇·东盟国际建材家居城商位使用管理协议》于2013年2月1日解除；
二、被告刘克增向原告广西大天地物流有限公司支付租金27193.5元；
三、被告刘克增向原告广西大天地物流有限公司支付违约金10877.4元；
四、被告刘克增向原告广西大天地物流有限公司支付其代缴的物业服务费、生活垃圾费、电梯维保费、水电公摊费及违约金共计10089.98元。
五、被告刘克增向原告广西大天地物流有限公司支付拖欠租金的利息（利息计算：以本金27193.5元为基数，自2013年2月2日至本案生效判决确定履行期届满之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）。
案件受理费1314元，由被告刘克增负担。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时于上诉期满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费逾期未交纳又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李宁明
人民陪审员 赵刘芬
人民陪审员 黄 娟
二〇一六年三月十五日
书 记 员 黄丁鸣
附法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。