广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤19民终6370号
上诉人（原审原告）：任丽华，女，汉族，1976年1月15日出生，住四川省盐亭县，
委托代理人：尹惠娟，广东众达律师事务所律师。
委托代理人：李维佳，广东众达律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）：东莞市东南实业投资有限公司，住所地：广东省东莞市横沥镇中山路378号四楼。
法定代表人：李建英，总经理。
委托代理人：罗文，广东悦信律师事务所律师。
委托代理人：曾共华，广东悦信律师事务所律师。
上诉人任丽华、东莞市东南实业投资有限公司（以下简称东南公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2017）粤1973民初2481号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月3日受理后，依法组成合议庭并于2017年8月22日公开开庭审理了本案，上诉人任丽华及其委托代理人尹惠娟、李维佳，上诉人东南公司的委托代理人罗文、曾共华到庭参加诉讼，本院现已审理终结。
任丽华在本案一审时提出起诉，诉讼请求为：1.判令东南公司继续履行第80088145号楼宇认购书，于2017年2月10日前与任丽华签订商品房买卖合同，签约价格为580000元；2.如东南公司拒绝履行签约义务，判令东南公司立即双倍返还定金40000元，并赔偿任丽华损失650000元；3.东南公司负担本案一审诉讼费。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、东莞市东南实业投资有限公司应于判决发生法律效力之日起五日内向任丽华双倍返还定金共40000元；二、东莞市东南实业投资有限公司应于判决发生法律效力之日起五日内赔偿任丽华损失165606元；三、驳回任丽华的其他诉讼请求。本案一审受理费8115元，由任丽华负担6801元，东南公司负担1314元。任丽华已预交。
原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院（2017）粤1973民初2481号民事判决书。
任丽华不服原审判决，向本院提起上诉称：1.原审认定东南公司未能证明已按《楼宇认购书》的约定通知任丽华缴纳首期款，构成违约，认定正确。2.原审认定任丽华的损失错误。任丽华重新购买房屋的损失应为相同地段同类或类似商品房的价格与认购时的差价，计算方法为（案涉房屋邻栋同户型27栋504单价13480元－认购单价6096元）×95平方米＝700000元，考虑价格浮动因素和横沥镇整体房价水平，任丽华将数额降至650000元，原审不予认可邻栋同户型(27栋504)的备案公示单价等事实因素，径直认定东南公司愿意以765606元的价格继续向任丽华出售该商品房，以东南公司的卖房意向为前提条件，以案涉商品房备案价765606元与认购价的差价计算任丽华损失属于事实不清。该备案价与相同地段或横沥镇商品房销售均价都相差很远，不能作为计算损失的依据，且东南公司并非愿意以765606元出售案涉房屋，而是在无须赔偿任丽华任何损失的条件下按照备案价向任丽华出售案涉房屋，原审认定的赔偿数额根本无法弥补任丽华另外购房的成本和损失。综上，任丽华上诉请求：1.撤销原审判决第二项，改判东南公司赔偿任丽华损失650000元；2.撤销原审判决第三项；3.本案一审、二审案件受理费由东南公司承担。
东南公司的答辩意见与一审意见一致。
东南公司亦不服原审判决，向本院提起上诉称：1.任丽华未按《楼宇认购书》约定前来签订商品房买卖合同、未支付首期房款，东南公司依据《楼宇认购书》甲乙双方共同遵守如下规定中的第二点约定，有权单方解除《楼宇认购书》，依据《楼宇认购书》甲乙双方共同遵守如下规定中的第六点约定，《楼宇认购书》自动终止，任丽华所交定金不予退回。2.东南公司对案涉楼盘委托第三方提供独家销售代理，情况说明当然应由第三方出具；在退款通知书中明确任丽华一直未按约定时间前来办理交纳购房款及签约等相关手续，在多次口头通知情况下，出具该内容的退款通知书，明显表示任丽华违反《楼宇认购书》约定，东南公司行使单方解除权、《楼宇认购书》自动解除的意思；快递单形式上亦不存在瑕疵，依据《楼宇认购书》甲乙双方共同遵守如下规定中的第九点约定，甲乙双方的通讯联络均以本《楼宇认购书》所注明的电话、传真、地址等为准，在任丽华在《楼宇认购书》未清晰写明地址、电话的情况下，东南公司以任丽华的身份证地址邮寄且已送达签收，至于邮寄文件内容，东南公司与任丽华无其他往来，除商品房买卖交易间的通知、函件等之外，亦无其他可能，原审不采信东南公司提交的上述证据错误。3.任丽华陈述自签署楼宇认购书后想尽快入住，多次联系东南公司销售人员，销售人员却一直推诿，但《楼宇认购书》明确约定只要付清首期房款即可提前交付装修使用，东南公司在可以提前收到首期房款的情况下，推诿不收钱不交付使用，明显与事实、约定违背，故任丽华陈述不实。4.对于案涉房屋，告知后来的价格765606元是因任丽华未按约支付前期房款，未按约签订商品房买卖合同的情况下，书面告知案涉房屋现行购买价格，而不存在因楼价上涨故意不出售的情况，在楼价变动前，已大量成交且已签订商品房买卖合同，对于依约进行交纳前期房款、签订商品房买卖合同的，均按原《楼宇认购书》或商品房认购书进行了交易。综上，东南公司上诉请求：1.撤销原审判决，驳回任丽华的全部诉讼请求；2.由任丽华承担本案一审、二审诉讼费用。
任丽华答辩称：1.东南公司称其已通过第三方销售代理公司通知、邮寄《退款通知书》的方式履行了《楼宇认购书》约定的通知义务，但第三方代理公司存在利害关系，其出具的情况说明不能被采信，邮寄的《退款通知书》即使符合法律上的送达程序，其内容亦并非通知任丽华前来签约或支付首期款，而是办理已交款的退款手续，故东南公司不能证明其已履行了《楼宇认购书》约定的通知义务；2.东南公司违约导致任丽华的损失应参考案涉房屋相邻幢相同房型27座504的单价13480元计算，该计算方式已在《上海市高级人民法院关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解释》第六条中明确，2015年至2016年是东莞房价飙升的主要时期，在横沥镇房价居高不下的情况下，东南公司取得现售许可证后却不通知任丽华，可推测其主观心态是故意的，若东南公司承担赔偿金额低于任丽华损失，东南公司则会因违约行为获利，如此将违反我国民法的诚实信用原则。
本院经审理对原审法院查明的事实予以确认。
任丽华于一审庭审中表明建议以双方签订楼宇认购书的时间2015年8月至东南公司违约时间2016年10月11日该时间段的差价计算其损失。二审期间，任丽华向本院提交东城花园报价单，拟证明涉案房屋的邻栋相同户型、或相同地段其他房屋均价为1.4万元/平方米以上；任丽华提交收款收据拟证明其2016年8月至2017年8月支出房租16800元；任丽华提交2017年4至6月东莞市新建商品住宅网上签约销售情况，拟证明横沥镇在2017年4至6月新建商品住宅签约价为10411、12158、11268元/平方米。东南公司对报价单真实性无法确认，主张与本案无关；对收款收据则主张不是任丽华的直接损失，无法确认；对东莞市新建商品住宅网上签约销售情况的真实性确认，确认横沥镇房屋均价为1.2万元/平方米。东南公司于本院庭审中确认案涉房屋尚未出售，但不同意继续与任丽华履行案涉合同。
本院认为，本案二审的争议焦点为:东南公司是否构成违约及任丽华的损失认定。
关于东南公司是否构成违约。东南公司提交的EMS快递单、签收流转资料未显示内含文件内容，情况说明系由案外第三方东莞市春晓房地产中介有限公司出具，该第三方亦未出庭接受质询，故东南公司举证不足以证明其已按《楼宇认购书》的约定通知任丽华交纳首期款，原审认定东南公司构成违约，并无不当，本院予以维持。
关于任丽华的损失认定。双方确认的最后更新日期为2017年1月13日的东莞市新建商品住宅销售价格备案表显示案涉25座504号商品房的备案价为单价8048元，总售价765606元，销售状态是未售，27座504商品房的备案价为单价13480.68元。不同商品房的价格因位置、楼层等综合因素的影响而有所不同，任丽华提供东城花园报价单和2017年4月至6月东莞市新建商品住宅网上签约销售情况是案涉房屋邻栋房屋或相同地段其他房屋的价格，时间亦在东南公司拒绝继续签约之后，不足以证明任丽华未购买案涉房屋所造成的损失，故其主张以案涉房屋邻栋同户型27栋504单价13480元与案涉房屋认购单价6096元的差价计算其损失依据不足。原审以东南公司拒绝签约时的案涉房屋价格765606元与认购价的差价计算任丽华的损失，并根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十八条的规定支持东南公司向任丽华双倍返还定金及赔偿其他损失并无不当，本院予以维持。
综上所述，任丽华、东南公司的上诉理由均不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费12350元，由任丽华负担7966元，由东南公司负担4384元（已预交）。
本判决为终审判决。
审判长 程春华
审判员 魏 术
审判员 王 聪
二〇一七年十月二十三日
书记员 钟增荣
李笑兴