辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽民终1289号上诉人（原审被告、申请执行人）：李旭，男，汉族，1976年9月6日出生，住辽宁省沈阳市和平区。委托诉讼代理人：张洪利，辽宁馨远律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘畅，辽宁馨远律师事务所律师。被上诉人（原审原告、案外人）：王志华，女，汉族，1960年10月30日出生，住辽宁省法库县。委托诉讼代理人：彭华，辽宁誉硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈宪涛，辽宁誉硕律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：辽宁乾德集团有限公司，住所地辽宁省康平县农业经济技术开发中心苇塘组。法定代表人：关英，该公司董事长。委托诉讼代理人:关雲泽，该公司员工。上诉人李旭因与被上诉人王志华、辽宁乾德集团有限公司(以下简称乾德公司)案外人执行异议之诉一案，不服沈阳市中级人民法院(以下简称沈阳中院)(2016)辽01民初373号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月12日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人李旭的委托诉讼代理人张洪利、刘畅，被上诉人王志华及其委托诉讼代理人彭华,乾德公司的委托诉讼代理人关雲泽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李旭的上诉请求：1、请求法院撤销沈阳中院作出的（2016）辽01民初373号民事判决书，并依法驳回王志华的诉讼请求；2、本案上诉费用由王志华承担。事实及理由：原审判决认定“王志华在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同并合法占有该不动产，王志华支付了购房款”，该认定证据不足，认定事实有误，适用法律错误，应当予以撤销并改判，理由如下：1.王志华与乾德公司签订的《商品房买卖合同》没有载明签订时间，既不符合常理，也无法确定该合同是否在查封前签订。2.王志华未提供其转款或提款凭证，仅凭开发商于2011年5月24日开具的收款收据以及王志华交款后近5年才于2016年4月29日开具的发票，不能证实王志华已支付全部价款。本案庭审中，王志华向法院提供了史某于2011年4月22日提现35万元的银行交易明细和史某于2011年5月24日通过其本人银行账户向门晶汇款65,690元的凭证，以及乾德公司欠杨志军70万元的欠条，欲以此证明王志华向乾德公司支付了全部购房款。但是，前两笔款项的提现及汇款人均史某，并非王志华，双方没有借款的相关证据证实该两笔款项史某代王志华支付。此外，前两笔款项中：第一笔提现，只能证史某从自己银行账户内提现的事实，不能证明该款是王志华向开发商的付款，且该提款时间发生在王志华向开发商交款前一个多月，一般人交易习惯的做法不会在交款前一个多月前就将35万元现金提出用于准备一个多月以后的付款；第二笔转账，史某向门晶汇款65,690元的凭证，由于史某另案与乾德公司同样有着购房交易，在另案史某无法举证其已经向乾德公司支付全部购房款的情况下，史某的该笔转账，无法证实系王志华向乾德公司支付的购房款。王志华提供的乾德公司欠条，虽然内容为乾德公司欠杨志军70万元，但没有乾德公司公章，且无法证实该笔欠款的真实性，更无法证实乾德公司已归还15万元尚欠55万元的事实。因此，王志华在庭审中，实际上并未提供其转款或提款凭证，不能证明其已经实际支付全部购房款。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，王志华必须证明其在查封前支付了全部价款，这个事实不能仅由乾德公司出具的单方收款收据来证明，还应当提供与交款时间相对应的正规购房发票。但是，王志华提供的收款收据开具时间为2011年5月24日，此后经过近五年的时间，乾德公司才于2016年4月29日向王志华开具正规发票，且开具发票的时间发生在本案执行异议听证会后和本案诉讼之前，乾德公司明显有配合王志华的嫌疑。3.王志华提供的收款收据明显是由史某变更而来，王志华对此没有合理解释，无法证实王志华已向乾德公司购买本案房产的事实。王志华在庭审中，提供的两张收款收据上的交款人均由史某变更为王志华。对此，王志华在本案执行异议阶段第一次听证会中所做的解释是，本案房产是从史某处购买而来，因而收据上的交款人由史某变更为王志华，且其与乾德公司没有欠款；但王志华在第二次听证会中所做的解释是，乾德公司欠王志华夫妻70万元，已还15万元，尚欠55万元，乾德公司以包括本案房产在内的五处门市作价96万多元抵债，王志华无钱补差价，向史某借款40多万元，后因还不上史某的借款，将收据写成史某，但后来房屋要增值，又改回王志华。王志华就收据更名问题在两次听证会的陈述前后矛盾，且其第二次的陈述明显不符合逻辑：乾德公司欠王志华夫妻55万元，明明可以用三套门市就足以抵顶王志华所谓的55万元欠债，却用价值96万多元的五套门市抵债55万元，再由债权人借款41万多元购买多余的两套；王志华向史某借款41万多元用于补差价，却在还不起史某借款时将五套门市的收据全部变更至史某名下，在价格上涨之时，史某又戏剧般地同意将五套门市全部更名至王志华。王志华对收据更名问题的解释，既不符合逻辑，又不符合常理。此外，王志华在本案执行异议第一次听证会中，向法院提交的乾德公司于2016年2月25日为其出具的《证明》中记载：“鸿福嘉名都花园1号楼的3号门、4号门、5号门、6号门、7号门在2011年5月24日卖给史某，交付全款，收据交款人名史某。2011年9月16日，史某将3号门、4号门、5号门、6号门、7号门转让给王志华，由开发企业办理一切过名手续，开发企业在原收据交款人名称史某,改为王志华，并加盖公章，没有重新开收据，情况属实。”第一次听证会中，乾德公司为王志华出具的证明材料与王志华第二次听证会的陈述以及与本案一审庭审中的陈述明显不符。同时，在首次听证中，第三人史某也称其2010年年底从开发商处购买7套门市房，2011年5月份交纳全款，2011年9月16日又将3号门、4号门、5号门、6号门和7号门房屋转让给王志华，并到开发商处办理了过户手续，开发商将其名字划掉换成了王志华的名字。7套房屋共支付100多万元，后来其中5套以965,690元转让给王志华。第三人史某还称当时均以现金方式向开发商支付的购房款。同时，案外人王志华称其与史某之前有经济往来，史某以房屋抵偿欠款。王志华还称乾德公司对其没有欠款。但是，在本案一审过程中，史某和乾德公司又否认了本案案涉房屋等5处门市由史某购买再转给王志华的事实，极力配合王志华对于购买5处门市的陈述。因此，本案中，乾德公司与证人史某之间存在虚假陈述的问题，望二审法院予以重视！4.本案不应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条进行审查，应当适用第二十九条。本案中，王志华作为买受人，对登记在被执行人乾德公司名下的商品房提出异议，应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条进行审查。本案中，合同签订时间不明，无法确定是否在查封之前签订；购买的商品房系网点，非用于居住；无支付价款的证据，无法确定其是否支付超过总价款的50%。因此，本案不符合司法解释第二十九条的规定，法院应当依法驳回王志华的异议请求。综上所述，一审判决认定王志华在查封之前签订《商品房买卖合同》并已支付全部价款，是错误的，应当予以撤销并改判。王志华二审答辩称：一审查明的事实清楚，适用法律正确。1.关于李旭主张王志华与乾德公司签订的《商品房屋买卖合同》没有记载签订时间，无法确认该合同是否在查封前签订的问题。对此问题，王志华认为：合同没有填写时间是社会的一种交易惯例，在合同签订时，作为开发房屋的出卖方不允许填写时间，其是为自己备案作准备，一但填写了时间，出卖方从填写的时间起在法定的期间内必须备案，而出卖方从其工作角度往往统一备案，故才没有填写时间。本案中，可以从乾德公司在一审的证词及合同以外的其他证据，如交款时间、法库县房产局签章确认，及入住的事实均可以证明其是在查封前进行。2.关于李旭主张王志华未提供其转款或提款凭证，仅凭开发商于2011年5月24日开具的收款收据及王志华交款后近5年才于2016年4月29日开具的发票，不能证明王志华已支付全部价款，李旭此种主张是错误的。关于合同的签订、交款事实及收据、发票的开具论述如下：王志华与乾德公司的合同几经变更，最终于2011年9月16日签订，合同约定：乾德公司开发的位于法库县法库镇边门街鸿福嘉名都花园1号楼的3、4、5、6、7门市房出让给王志华，其中3号门房价款201,330元，4号门房价款199,200元，5号门往价款164,480元，6号门房价款199,200元，7号门房价款201,480元.五套门市房总价款为965,690元。该商品房买卖合同能证明，该合同合法有效，对双方当事人有拘束力，确认了双方的权利与义务，能够确认王志华取得涉案房屋的所有权的事实与法律依据。该商品房买卖合同及收据的形成具体经过分为三步：第一步，最初在2011年5月24日王志华同乾德公司签订的购房合同。合同签订后，乾德公司出具两张收款收据（一张收据为55万元，另一张为415,690元）上的付款人为王志华，商品房买卖合同约定的房屋购买人为王志华。第二步，2011年6月份，因王志华与其朋友史某存在着经济往来，王志华把已购得涉案房屋顶给了案外人史某，在这种情况下，史某与王志华共同来到乾德公司，乾德公司把最初在2011年5月24日王志华同乾德公司签订的购房合同及收据均由乾德公司收回，乾德公司把收据和合同均换成史某，但收据及合同的时间还是2011年5月24日。第三步，后来，鉴于房屋升值的原因，王志华与史某重新达成约定，史某将涉案房屋返给王志华，在2011年9月份，因王志华与其朋友史某又重新达成约定，在这种情况下，史某与王志华再次共同来到乾德公司，乾德公司把最初在2011年6月份史某同乾德公司签订的购房合同收回，重新由王志华与乾德公司签订合同，但付款收据没有重新开具，在该收据上直接将史某的名字划掉，改成了王志华，乾德盖章，加以确认。收据及合同的时间依然为2011年5月24日。付款经过为：乾德公司依据其与王志华签订的购房合同，在收到王志华交付的五套门市总购房款965,690元，给王志华出具的收据共两份，一张收据为应付转应收款55万元；另一张收据为包括转账在内的现金415,690元，该交款人为王志华指定的史某。具体为：王志华依据与乾德公司的购房合同应当付款965,690元，在此购房款当中，有55万元来自于乾德公司对王志华配偶杨志军的欠款。欠款产生的原因为：乾德公司于2008年在法库镇边门街进行动迁开发，在被动迁的地段中有一被动迁单位沈阳汇金丰纸业有限公司，该公司的法人为程海岩，当时程海岩欠王志华及其配偶70万元，与此同时，乾德公司因动迁开发应该补偿沈阳汇金丰纸业有限公司70万元。乾德公司、王志华及其配偶杨志军、程海岩在法库物流经济管委会的调解下，三方均同意乾德公司给杨志军出据70万元欠条，法库物流经济管委会为该笔欠款提供担保。就该笔欠款，王志华配偶杨志军于2009年向法库县人民法院提起诉讼，法库县人民法院下达了（2009）法民三初字第324号民事判决，该判决确认了乾德公司欠王志华及其配偶杨志军欠款70万元的事实。就该70万元的欠款，乾德公司后仅自行偿还15万元，剩余的55万元经王志华与乾德公司双方协商，达成了将这55万元的欠款转成了王志华购买乾德公司五套门市的部分购房款，这也就是乾德公司给王志华出据的55万元收据的事实基础，即应付转应收的法律依据。该欠条能够证明是乾德公司给王志华出据的55万元收据的基础事实，即财务上的应付转应收的法律及事实依据。另一张收据为包括转账在内的现金415,690元，具体为：开户人史某在2011年4月22日从其卡号为62×××15的农业银行卡内取出的35万元；另在2011年5月24日从该卡内通过转账取款的方式转给乾德公司财务人员门晶的卡号为62×××15转账存款为65,690元，两项合计为415,690元，这也证明了乾德公司给王志华出据现金收据415,690元的事实依据。以上可以充分证明王志华就涉案房屋已经支付了全部购房款。发票开具的时间为2016年4月29日，该发票是就涉案房屋王志华支付全部购房款后，乾德公司给王志华出具了购房发票，证明王志华就涉案房屋已经支付了全部购房款。本段足以证明了王志华已支付全部价款。关于李旭强调王志华在听证程序中所述不一致的问题，结合本段论述，王志华再次表述虽不完全一致，但不足以否定王志华已支付购房款这一事实。关于李旭主张收款收据明显是由史某变更而来，无法证实王志华已向乾德公司购买本案房产的事实。对此，王志华已经在上一段进行了全面论述，在此不再赘述。结合，王志华已提供的其他证据，如在王志华已交全款后，乾德公司给王志华办理的入住手续，水电采暖物业费等，均可以证明购买、交付、占有涉案房屋的事实。关于李旭主张本案不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条进行审查的问题，王志华答复如下：该二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记的。在本案中，结合之前的论述，均可以证实王志华在李旭查封涉案房屋前，已经与乾德公司签订合法的房屋买卖协议、支付全款、乾德公司交付及王志华占有涉案房屋的事实。且依据沈阳中院作出的（2015）沈中民一初字第9号生效的民事判决认定：2011年11月8日乾德公司与李旭签订的合同系保证合同，乾德公司对李旭的债权提供的仅为连带责任保证，非抵押合同，故对涉案房屋无优先权，且，该保证责任发生在王志华与乾德公司购买合同之后，且李旭也没有证据证明王志华与乾德公司恶意串通，损害李旭的行为。故本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条。综上所述，王志华请求驳回李旭的上诉请求，维持原判。乾德公司二审述称：同意王志华的答辩意见。王志华一审起诉请求：撤销沈阳中院作出的（2016）辽01执异40号执行裁定，确认位于法库县法库镇边门街（现更名为晓东街63号）1号楼4门房屋所有权为王志华所有。一审法院认定事实：2009年10月30日，法库县人民法院作出（2009）法民三初字第324号生效民事判决。判决“一、乾德公司于本判决发生法律效力后十日内给付杨志军借款70万元；二、乾德公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告杨志军借款70万元的利息，利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算；三、法库县物流经济管理委员会在乾德公司的上述给付款项内承担连带责任”。经查，该判决并未进入强制执行程序。2011年，王志华与辽宁乾德集团有限公司鸿福嘉分公司(以下简称乾德公司鸿福嘉分公司)签订商品房买卖合同，约定王志华购买位于法库县法库镇晓东街63号1号楼4门网点，房屋价款为每平方米3000元，总金额为199,200元。合同约定付款方式为买受人于签订合同当日支付总房款199,200元。房屋交付日期为2011年8月31日前。关于产权登记的约定为出卖人应在房屋交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。乾德公司鸿福嘉分公司出具的《收款收据》记载：2011年5月24日，乾德公司鸿福嘉分公司向交款人史某出具编号分别为0082392和0082393的两份收据，其中编号0082392的收据结算方式为转账（金额为55万元），编号0082393的收据结算方式为现金（金额为415,690元），两份收款收据中的收款事由均注明1#3门4门5门6门7门网点。后，付款单位栏目中的史某均更改为王志华，并在更改处加盖乾德公司鸿福嘉分公司公章。同日，史某通过农业银行向乾德公司鸿福嘉分公司财务门晶转款65,690元。2011年10月17日，王志华与其配偶杨志军入住涉案房屋，签订了前期物业服务协议并缴纳了物业服务费、电费、采暖费等费用。后王志华将涉案房屋出租，用于经营饭店等。2016年4月29日乾德公司为王志华出具了涉案房屋销售不动产统一发票，所载面积、金额与商品房买卖合同内容一致。李旭因与乾德公司存在借贷关系，诉至沈阳中院，沈阳中院作出（2015）沈中民一初字第9号民事判决，该判决认定“2011年11月8日，李旭与关英签订一份借款合同。2011年11月8日，乾德公司与李旭签订保证合同，约定对该笔借款提供连带责任保证”。（2015）沈中民一初字第9号民事判决于2015年10月21日立案执行，执行案号为（2015）沈中执字第652号。诉讼中，沈阳中院于2015年2月16日保全查封乾德公司位于法库县法库镇边门街鸿福嘉名都花园1号楼本案诉争的房屋。王志华提出异议，理由为：王志华已于2011年5月与乾德公司鸿福嘉分公司签订购房合同并支付全部房款，并于2011年10月17日入住使用至今。经沈阳中院审查后作出（2016）辽01执异40号执行裁定，认为王志华虽然在审理期间提供了房屋销售发票，但关于购买过程以及如何支付房屋对价的问题，在前后两次听证中的陈述自相矛盾，具体表现为：第一次陈述称史某先向被执行人全款购买7处房屋后又将其中的5处房屋抵债给王志华；第二次陈述称被执行人以5处房屋抵偿欠款55万元，差价部分40余万元系其向史某借款，而在首次听证中王志华已经表示乾德公司对其没有欠款。同时在缺少其他证据支持的情况下，王志华提供的欠条不足以证明其配偶杨志军与乾德公司之间存在基础债权债务关系，王志华提供的证据不能证明其已实际支付相应对价款，故裁定驳回王志华的异议。上述事实，有当事人当庭陈述、购房合同、收款收据、购房发票、业主入住手册、执行裁定书、电费交费收据及明细等证据佐证，经庭审质证，予以确认。一审法院认为，本案的争议焦点系王志华对位于法库县法库镇晓东街63号1号楼4门房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。首先，王志华与乾德公司于2011年11月签订了《商品房买卖合同》，并入住了房屋，经营使用至今，故王志华在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同并合法占有该不动产。其次，乾德公司欠王志华丈夫杨志军70万元钱，王志华亦自述乾德公司以房屋抵顶欠款，并为王志华出具了收款收据，开具了销售不动产统一发票，故应当认定王志华支付了购房款。虽然在执行异议程序中，一审法院认为“王志华第一次陈述称史某先向被执行人全款购买7处房屋后又将其中的5处房屋抵债给王志华；第二次陈述称被执行人以5处房屋抵偿欠款55万元，差价部分40余万元系其向史某借款，而在首次听证中王志华已经表示乾德公司对其没有欠款”，此部分虽然存在一定瑕疵，但不足以否定王志华已支付购房款这一事实。而且沈阳中院作出的（2015）沈中民一初字第9号生效民事判决认定“2011年11月8日，李旭与关英签订一份借款合同。2011年11月8日，乾德公司与李旭签订保证合同，约定对该笔借款提供连带责任保证”。该判决认定的事实可以证明王志华购买房屋发生在本案申请执行人李旭与被执行人乾德公司签订保证合同之前，且李旭与乾德公司签订的是保证合同，非抵押合同，李旭对涉案房屋无优先权，故不能证明存在王志华与乾德公司恶意串通，损害李旭利益的情形。综上所述，应当认定王志华享有排除执行的民事权利，本案不得执行位于法库县法库镇晓东街63号1号楼4门房屋。关于王志华要求确认位于法库县法库镇晓东街63号1号楼4门房屋所有权为其所有，因该房屋尚未取得初始登记，故该项请求本案暂不审理。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零一十一条、第三百一十二条之规定，判决：一、不得执行坐落于法库县法库镇晓东街63号1号楼4门房屋。（2016）辽01执异40号执行裁定失效。二、驳回王志华的其他诉讼请求。案件受理费4284元，由乾德公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李旭提供乾德公司鸿福嘉分公司出具的一份《证明》，欲证明涉案房屋的首次购买者为史某并非王志华，王志华所述购房事实并不属实。王志华的质证意见为：对真实性没有异议，该份证据系王志华在案外人执行异议听证会听证程序中向法院提交，该证明能够证明这个房屋已经支付全款的事实及经过，案涉房款购买者就是王志华。乾德公司质证意见是：真实性无异议，对王志华所述予以认可。王志华提供沈阳中院（2016）辽01执异612号执行裁定书及关于对乾德公司近200个案件的诉讼其中一份的统计截图，欲证明没有备案的原因在于乾德公司而非购房人王志华，王志华在备案过程中不存在过错。李旭的质证意见为：对真实性没有异议，确实有些案件起诉。但该份证据，仅能够证实乾德公司开发的楼盘被查封后，案外人提出执行异议，由沈阳中院裁定中止对查封房产的执行，该裁定书中并未提及购房人在房产备案中是否存在过错的内容。乾德公司对该证据的真实性、合法性、关联性均没有异议。本院对原审判决认定的事实予以确认。对于李旭、王志华二审所举新证据的真实性予以采信。另查明，王志华与乾德公司鸿福嘉分公司签订的《商品房买卖合同》第六条第1款约定：买受人于签合同当日支付总房额199,200元整。第八条交付期限约定：“出卖人应当在2011年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件即该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。上述事实，有《商品房买卖合同》在卷佐证，业经质证，足资认定。本院认为，本案二审争议焦点：一是王志华在人民法院查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同、已合法占有该不动产；是否已支付全部购房价款。二是本案适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，是否属于适用法律错误。首先，从王志华与乾德公司鸿福嘉分公司签订的《商品房买卖合同》的内容来看,虽然该合同的末尾落款处没有签订时间,但该合同第六条约定：“买受人于签合同当日支付总房额199,200元整。”、第八条交付期限约定：“出卖人应当在2011年8月31日前将验收合格的商品房交付买受人使用”。而案涉房款的实际支付日为2011年5月24日，乾德公司鸿福嘉分公司于同日为付款人开具了收款收据。这些证据足以证明该《商品房买卖合同》的签订时间应为2011年，而沈阳中院对案涉房屋查封的时间为2015年2月16日，据此可以认定王志华与乾德公司鸿福嘉分公司对案涉房屋签订合法有效的书面合同系在该房屋被人民法院查封之前。故李旭关于“无法确定该合同是否在查封前签订”的上诉理由，缺乏事实依据，本院对其这一上诉理由不予支持。其次，关于案涉房款是否已全部支付、王志华是否在人民法院查封之前即已合法占有该房屋问题。对于案涉房款的支付，王志华自认其中一部分为乾德公司对其欠款，另一部分为史某的付款。至于该购房款是否为王志华所付，是王志华与实际付款人史某之间的关系，乾德公司对王志华的欠款事实亦有生效判决予以佐证，所以不能因此否认该房款已全部支付的事实。开发商乾德公司鸿福嘉分公司对案涉房款已全部支付亦予以认可，并于交款当日向史某（后变更为王志华）开具了收款收据,之后又为王志华开具了购房发票。李旭现没有证据证明王志华与乾德公司之间存在恶意串通，且案涉《商品房买卖合同》中确认的买受人为王志华，所以该房屋为王志华所购的事实现无据否认。从2011年10月17日起，王志华及其丈夫杨志军即已对案涉房屋办理了入住手续，在之后的几年中又陆续交纳了电费、采暖费、物业费等费用。可见，在沈阳中院2015年2月16日对案涉房屋查封之前，王志华已合法占有该房屋，对案涉房屋享有直接支配并足以排除他人强制执行的民事权益。故李旭关于“不能证实王志华已支付全部购房款、无法证实王志华已向乾德公司购买案涉房产”的上诉理由，缺乏事实及法律依据，本院对其这一上诉理由亦不予支持。第三，对于案涉房屋未办理过户登记在王志华名下的原因，乾德公司在二审庭审中已证实系因该房屋存在查封、抵押情况而无法办理过户登记，所以并非王志华自身原因所造成，不能因此否认王志华对该房屋所享有的民事权益。第四，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”可见，第二十九条系对买受人购买的用于居住的商品房的规定，第二十八条系对买受人购买的其它非用于居住的不动产的规定。本案王志华所购房屋为法库县法库镇晓东街63号1号楼4门网点，并非用于居住的商品房，故原审适用《规定》的第二十八条对本案作出判决，并无不当。而李旭上诉主张本案应适用《规定》的第二十九条，缺乏事实依据，本院对其这一上诉理由亦不予支持。综上，李旭的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4284元，由李旭负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 辉审 判 员  华 锋审 判 员  陈 建二〇一七年十二月二十五日法官助理  赵明娇书 记 员  李 婷