山西省朔州市朔城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）晋0602执异67号之一
案外人：杨志平，男，1973年5月17日出生，汉族，现住朔城区。
申请执行人：朔州市益源小额贷款有限责任公司。地址：朔城区豪德市场南路东起*号。
法定代表人：武秀珍，该公司董事长。
委托诉讼代理人：苏啟，男，该公司职员。
委托诉讼代理人：高国军，男，山西朔风律师事务所律师。
被执行人：刘谋，男，1953年3月22日出生，汉族，现住朔城区。
本院在执行朔州市益源小额贷款有限责任公司（下称益源小贷公司）与刘谋借款合同（财产保全）纠纷一案中，案外人杨志平于2015年2月28日对本院冻结海口市丘海大道30号鑫生棕榈泉国际公馆6-2-1001号房屋的产权变更登记手续提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2016年9月12日举行了听证。案外人杨志平，申请保全人之委托诉讼代理人苏啟、高国军参加了听证，被执行人刘谋，经本院合法传唤，无正当理由未参加听证。本案现已审查终结。
案外人杨志平称，2014年11月23日，异议人杨志平以83万元的价格购买了刘谋所有的海口市丘海大道30号鑫生棕榈泉国际公馆6-2-1001室楼房（包括室内所有设施）一套，异议人已将购房款全部付清，刘谋也将该房屋实际交付异议人占有和使用。2015年2月27日，异议人知悉贵院于2015年1月6日将该房屋的变更登记手续冻结，异议人认为冻结错误，特提出执行异议，请求贵院依法解除对上述房屋变更登记手续的冻结，以维护异议人的合法权益。
益源小贷公司（一审原告）称，2015年1月6日，益源小贷公司起诉刘谋借款合同纠纷一案时，同时提出财产保全申请，法院依法于2015年1月7日裁定冻结了刘谋所有的案外人杨志平所提到的上述房屋产权变更登记手续。2015年2月28日，案外人杨志平对此冻结提出执行异议。原告认为，刘谋与案外人杨志平开办的汇丰小贷公司存在借贷关系，但与案外人杨志平不存在房屋交易事实，其双方的买卖房协议纯属恶意串通损害益源小贷公司利益之行为，望贵院对案外人杨志平2014年11月23日后的出行记录、室内财物交接清单及交纳综合物业费票据日期的真实性进行核查，并依照物权法第九条和第十四条之规定，驳回案外人杨志平的异议。
刘谋（一审被告）称，因我不能偿还案外人杨志平小贷公司的借款，故于2014年将上述争议房屋顶给了杨志平，并写了个买卖协议。因杨志平给钱作的价格过低，我不认可那个协议，故该房屋我还锁着。如果我在2016年10月底前还不清益源小贷公司的借款，愿将该套房屋无条件抵顶我欠益源小贷公司的所有本息，不用评估，直接过户给益源小贷公司即可。
本院查明，2014年1月6日，刘谋合法取得海口市丘海大道30号鑫生棕榈泉国际公馆6-2-1001号82.81平方米房屋一套，房权证字为“海房字第××号”，共有情况为“单独所有”。
2014年11月23日，刘谋与案外人杨志平签订一份《房屋买卖合同》，合同约定：①杨志平自愿以83万元的价格购买刘谋的上述房屋（包括室内家具、电器、生活用品等）。②刘谋保证对所出卖的房屋享有独立的所有权，不存在债权、债务、抵押等各种经济纠纷和遗留问题。③杨志平付清买房款后，刘谋必须保持房屋及室内所有设施的完整性，同时将房屋所有权证书等相关凭证和室内所有设施一并移交给杨志平。④房屋交付后，过户事宜由刘谋配合杨志平办理，相关费用由刘谋承担。⑤该合同从房屋交付之日起生效，刘谋在交付房屋后15日内，可享有返还杨志平买房款回赎该房屋的权利。双方签订《房屋买卖合同》后，刘谋于同日给案外人杨志平出具已收取案外人杨志平买房款83万元的收款收据一份。同日，杨志平接管了刘谋的上述房屋产权证书原件及室内动产，双方并在房屋交接书和室内设施（财产）移交清单上签字确认。2014年11月24日，案外人杨志平向上述房屋的物业服务中心（即鑫生棕榈泉国际公馆物业服务中心）交纳了相关的综合物业等费，即占有和使用上述房屋。刘谋在约定的15日期限内未回赎该房屋，但双方在2015年1月7日前（即本院冻结前），尚未进行过户登记。
2015年1月6日，本院在受理益源小贷公司诉刘谋借款合同纠纷一案的同时，根据益源小贷公司的财产保全申请，依法作出（2015）朔民初字第67号民事裁定书，并冻结了被告刘谋在海口市的上述房屋产权变更登记手续。案外人杨志平得知后，于2月28日向本院提出上述书面异议，被告刘谋于2015年3月9日给案外人杨志平出具书面证明：即确认上述房屋买卖事实存在，并提示案外人杨志平，之后的一切争议与其无关。但被告刘谋在本院执行上述借款合同案过程中，不认可上述买卖房屋交易行为有效，并向本院承诺愿用此房折抵益源小贷公司的借款本息。
上述事实，有案外人杨志平提供的本人及刘谋的身份证复印件，双方签订的《房屋买卖合同》，银行汇款凭证，刘谋给案外人杨志平出具的收款收据，刘谋的《房屋所有权证》原件，双方签字确认的房屋交接书和室内设施（财产）移交清单，2015年3月9日刘谋给案外人杨志平出具的买卖房屋书面证明，2014年11月24日和2015年11月1日，案外人杨志平向上述房屋物业服务中心交纳相关物业、水、电等费用的收款收据，案外人杨志平所办该房屋的水、电卡，以及更换铝合金玻璃窗的收款证明和物业公司证明；有益源小贷公司提供的朔州市中小企业报刊，工商银行交易凭证；以及本院询问当事人和案外人杨志平及刘成刚的笔录等证据，在案为证，并经听证、质证，可予证实。
本院认为，本案争议的焦点是：1、案外人杨志平与刘谋的上述房屋买卖协议是否真实有效。2、案外人杨志平与刘谋的上述房屋买卖民事法律行为，能否抗辩本院冻结该房屋的产权变更登记行为。
根据案外人杨志平所提供的上述一系列房屋买卖书证和被告刘谋于2015年3月9日给其出具的书面证言，可以认定案外人杨志平与刘谋是于2014年11月23日在自愿、平等的基础上形成的房屋买卖关系，合法有效。2015年3月9日之后，刘谋虽对上述房屋买卖事实有所不同的陈述和处分意见，但不能否定该房屋已转让给案外人杨志平实际占有的法律事实，因为书证的证明效力，大于当事人的陈述和其他证人证言；当事人在先陈述的真实性，大于在后陈述的真实性。物权法第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”故案外人杨志平与刘谋所订的上述《房屋买卖合同》是真实有效的民事法律行为，益源小贷公司虽对该买卖行为有所质疑，但不能举证否定，根据最高人民法院关于民诉法解释第九十条之规定，益源小贷公司应承担对自己的不利后果。
《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：①在人民法院查封之前，已签订合法有效的书面买卖合同；②在人民法院查封之前已合法占有该不动产；③已支付全部价款；④非因买受人的自身原因未办理过户登记。”第三十条规定：“金钱债权执行中，对被查封的不动产，……符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”根据上述规定，案外人杨志平享有解除冻结上述房屋产权变更登记手续之权利，本院应予支持。因为，案外人杨志平与刘谋的房屋买卖协议已履行到了过户登记的最后一个程序，已符合物权登记条件，并无法律障碍。至今尚未办理过户登记也非案外人杨志平的自身原因，刘谋不配合和本院冻结是未能及时过户的重要因素。
综上，案外人杨志平对本案冻结上述房屋产权变更登记手续享有足以排除执行的权益，其异议成立，本院予以支持。刘谋和益源小贷公司的抗辩，缺乏事实和法律根据，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百六十八条，第四百六十五条第一款第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第三十条之规定，裁定如下：
中止冻结和执行海口市丘海大道30号鑫生棕榈泉国际公馆6-2-1001号房屋的产权变更登记手续。
案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 孟 钢
审判员 李丕业
审判员 章 艳
二〇一六年十二月一日
书记员 柳 丽