上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0101民初20925号
原告(反诉被告)：理韩(上海)商贸有限公司[原依革思儿(上海)商贸有限公司]，住所地上海市曹阳一村XXX号XXX室。
法定代表人：HANCHANGHOON，该公司董事长。
委托诉讼代理人：顾强，上海市光明律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨燕奎，上海市光明律师事务所律师。
被告(反诉原告)：尤洁，女，1977年5月15日出生，汉族，户籍地上海市。
委托诉讼代理人：孙建鸽，上海凯正律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐轶喆，上海凯正律师事务所律师。
原告理韩(上海)商贸有限公司诉被告尤洁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月5日受理后，依法适用简易程序，由审判员王巍琦独任审判，于2016年11月18日公开开庭进行了审理。审理中，被告尤洁提起反诉，本院依法合并审理，在转为普通程序并组成合议庭后，于2017年3月31日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)理韩(上海)商贸有限公司的委托诉讼代理人杨燕奎以及被告(反诉原告)尤洁的委托诉讼代理人孙建鸽、徐轶喆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告理韩(上海)商贸有限公司诉称：其与被告于2016年2月3日签订《联合经营合同》，约定被告提供本市巨鹿路XXX弄XXX号XXX楼房屋与其建立联合经营关系，被告的利润由原告以固定的租金折算，价格不受原告经营利润影响，房屋于2016年2月11日前以现状交付，使用期自2016年2月11日起至2019年5月10日止，其中2016年2月11日至2017年2月10日期间，每月场地使用费人民币50,000元，场地费每三个月一付，原告支付保证金人民币100,000元，保证金在双方关系终止并结清所有应付费用后无息退还，原告在使用期间，如要对房屋进行装修或增添设施的，应获得被告的同意，协商一致后才能施工装修，任何一方有合同约定违约情形的，守约方可通知另一方解除合同，违约方需向对方按房屋月使用费双倍支付违约金。合同签订后，其按约支付了保证金人民币100,000元和至2016年8月10日的房屋使用费人民币300,000元。但在其根据经营所需对房屋进行必要装修时，被告多次阻扰，在双方沟通无效情况下，被告于2016年5月22日强行抢回房屋钥匙，致使原告无法使用房屋。此外，因房屋用途为居住，不能申请营业执照从事经营活动，故合同目的不能实现，被告之行为构成违约，原告有权解除合同并要求被告承担责任，现要求确认双方合同于2016年5月22日解除、被告返还保证金人民币100,000元和2016年5月22日至8月10日的租金人民币132,000元、被告偿付违约金人民币100,000元。
被告尤洁辩称：收到原告支付的各项费用无异议。合同签订后，其按约向原告交付房屋，但原告未按合同约定在其同意情况下，擅自进行装修，经反复交涉，原告提出装修赔偿方案，在其接受该方案后，原告又未按该方案履行，故不同意原告的诉讼请求，要求继续履行合同。
反诉原告尤洁诉称：因反诉被告违反合同约定，未经许可擅自对房屋进行装修，其系合同违约方，故其不具有合同解除权，应当继续履行合同。审理中，基于本案的实际状况，为避免损失的扩大，反诉原告提出解除合同，并通知反诉被告限期办理房屋交接手续，但反诉被告未予理睬。现反诉原告已于2017年1月17日收回房屋，故要求确认反诉原告2016年11月21日提出解除合同的时间为双方合同的解除之日，反诉被告支付2016年8月11日至2017年1月10日的租金及房屋使用费共计人民币250,000元、赔偿装修损失人民币336,216.98元。
反诉被告理韩(上海)商贸有限公司辩称：对房屋装修系与反诉原告进行协商并经其同意，反诉原告于2016年5月22日强行抢回房屋钥匙收回房屋，构成根本性违约，导致合同无法继续履行，反诉被告有权解除合同，故不同意反诉原告的反诉诉讼请求。
原告(反诉被告)理韩(上海)商贸有限公司提供的证据如下：1、原、被告双方签订的《联合经营合同》，证明双方对联合经营事项的约定；2、银行电子回单，证明原告支付保证金和租金的事实；3、原告于2016年5月4日和5月25日给被告的两份公函及邮寄凭证、签收单据，证明双方对房屋装修进行协商，被告借故阻扰，致使原告一直不能正常装修，后于2016年5月22日强行抢去房屋钥匙收回房屋，为此原告发函通知被告以其收回房屋之日为合同解除之日，要求被告退还保证金和租金；4、情况说明，装修单位证明原告于5月22日强行抢回钥匙收回房屋的事实；5、上海市房地产登记簿，证明系争房屋用途为居住，房屋权利人也非被告；6、原告企业公示信息，证明原告无法在居住用途的房屋内申办执照，致使合同目的不能实现；7、房屋退租交接函，证明从函件内容看被告可进入房屋，且其应根据通知的限定的时间12月23日收回房屋。
被告(反诉原告)尤洁对原告(反诉被告)理韩(上海)商贸有限公司提供的证据1、2无异议；对证据3真实性无异议，确认收到过原告的两份公函，但对其证明内容不予认可，对原告称被告强行抢走钥匙收回房屋不是事实；对证据4不予认可；对证据5－6的真实性无异议；对证据7真实性无异议，但原告未按通知要求前来办理交接手续，被告一直在等待，直到2017年1月16日才收回房屋，将房屋返还房屋权利人，双方办理了租赁合同终止手续。
被告(反诉原告)尤洁提供的本诉与反诉证据如下：1、《联合经营合同》，证明合同约定原告按房屋现状使用，若进行装修或增添设施，需经被告同意，如破坏原装修需支付赔偿金；2、房屋原装修状况的照片和被原告拆除装修的现场照片，证明被告交付房屋时的房屋状况和被原告拆除装修后的现场状况；3、微信和短信记录、电子邮件截图、书面函件2份、邮寄公函快递单及物流信息，证明原告未经被告同意，擅自拆除房屋原装修，被告获悉后与原告进行了交涉，在被告接受原告提出的装修赔偿方案后，原告又未按约履行；4、装饰装修施工合同及附件、原装修公司出具的证明，证明2012年5月被告与装修公司签订《装饰装修施工合同》，对系争房屋进行了装修；5、现场拆除及破损物品清单，6、系争房屋复原所需费用的报价单，证据5－6证明经原装修公司对系争房屋查看后，发现原告擅自装修的情况以及若需恢复原状的报价费用；7、系争房屋周边的房屋照片，证明系争房屋所在地类似房屋用途均系居住性质，但均用于从事经营活动，原告在签约时应当知晓系争房屋的使用性质；8、被告与系争房屋权利人签订的《巨鹿路XXX弄XXX号底层房屋租赁合同终止协议》，证明被告与房屋权利人于2017年1月16日终止了租赁合同；9、房屋退租交接函及快递凭证，证明被告发函通知原告限期办理房屋交接手续。
原告(反诉被告)理韩(上海)商贸有限公司对被告(反诉原告)尤洁提供的本诉与反诉证据1真实性无异议，不认可被告主张的证明内容；对证据2中房屋原装修的照片，因被告不能提供照片的原始载体，故不能确定该照片是否是系争房屋的，对拆除的现场照片不能确定拍摄时间；对证据3中微信、短信无法确认真实性；对电子邮件真实性无异议，说明对拆除装修双方进行了协商，不存在原告擅自装修施工的情况，被告同意原告的装修方案，并提出对原装修进行赔偿的要求；对证据4真实性无法确认，且与本案无关联性；对证据5－6不予认可；对证据7真实性无法确认，且与本案无关联性；对证据8真实性无异议；对证据9确认收到。
经审理查明：被告与本市巨鹿路XXX弄XXX号XXX楼房屋的权利人陈杰人签订《房屋租赁合同》，在取得该房屋的使用权后，于2016年2月3日与原告签订《联合经营合同》，合同约定：被告提供本市巨鹿路XXX弄XXX号XXX楼房屋与原告建立联合经营关系，被告的利润由原告以固定的租金折算，价格不受原告经营利润影响；被告于2016年2月11日前以系争房屋现状交付，使用期自2016年2月11日起至2019年5月10日止，其中2016年2月11日至2017年2月10日期间，每月场地使用费人民币50,000元，场地费每三个月一付；原告支付保证金人民币100,000元，保证金在双方关系终止并结清所有应付费用后无息退还；原告在使用期间，如要对房屋进行装修或增添设施的，应获得被告的同意，经协商一致后才能施工装修，任何一方有合同约定违约情形的，守约方可通知另一方解除合同，违约方需向对方按房屋月使用费双倍支付违约金，合同还对其他相关事项均作了约定。合同签订后，原告按约向被告支付了保证金人民币100,000元和首期租金人民币150,000元，被告亦按约向原告交付了房屋。原告接受房屋后，未经被告同意即拆除原房屋部分装修，并根据其经营所需重新进行装修。期间，原告于2016年5月10日又支付了2016年5月11日至同年8月10日的租金人民币150,000元。被告获悉原告在重新装修后，即提出交涉，双方通过电子邮件等方式对装修事宜进行协商、沟通，并初步达成由原告对拆除原装修赔偿人民币115,000元的方案，但原告未按商定的方案履行。后原告以被告于2016年5月22日现场阻扰并抢走钥匙收回房屋及系争房屋为居住性质，不能用于经营，无法实现合同目的为由，于2016年5月25日发函被告提出解除合同。嗣后，双方协商未果，原告遂于2016年8月5日起诉来院，要求判如所请。
审理中，被告以原告系合同违约方，其无权解除合同，为维护市场交易稳定和安全为由，提起反诉，要求原告继续履行合同并支付自2016年8月11日起的租金和赔偿装修损失人民币336,216.98元。之后，被告于2016年11月21日提出变更反诉诉请申请，将继续履行合同的反诉诉请变更为解除双方签订的《联合经营合同》。
另查明：在被告提出解除合同的反诉诉请后，被告于2016年12月19日发函原告，通知原告在收函后3日内办理房屋交接手续，若未按期联系办理房屋交接，其将收回房屋。原告于次日收到该函，但未按通知要求与被告联系办理房屋交接事宜，被告遂于2017年1月16日与房屋权利人办理了《房屋租赁合同》提前终止的手续，将系争房屋返还了权利人。
本院认为：从原、被告双方签订的《联合经营合同》内容看，双方名为联合经营实为房屋租赁。原告取得房屋后，未按房屋交付时现状使用，在未经被告同意情况下，擅自拆除原房屋部分装修而根据经营所需重新进行装修施工，其行为显属不当，违反了合同的相关约定。被告在获悉原告重新装修施工后，即提出异议并经双方多次协商，基本达成原告赔偿被告装修损失人民币115,000元的方案，但原告未按商定的方案履行，却在2016年5月25日以被告在5月22日强行取走钥匙收回房屋以及房屋用途为居住，无法办理营业执照为由，发函被告通知其解除合同。因原告所称被告强行抢走钥匙收回房屋一节，缺乏充分证据证实，且签约时原告明知合同载明的房屋用途为居住，其以此主张合同解除的理由不成立。诉讼中，基于原告的违约，被告于2016年11月21日以反诉方式提出解除合同，原告在当日收到反诉状副本后，对解除合同无异议，故应确认双方的合同于2016年11月21日解除。合同解除后，在被告于2016年12月19日通知原告办理房屋交接手续的限定期届满后，被告未及时收回房屋，故对造成的扩大损失应由其行承担，其要求原告支付2016年12月24日至2017年1月10日间房屋使用费的诉请，本院不予支持。因系争房屋在2016年5月22日后处于空置状态，由谁掌控系争房屋，双方各执一词，也均无充分证据证明系争房屋由对方掌控，故对2016年5月22日至同年12月23日期间的租金及房屋使用费的承担，由本院根据查明的事实及双方的过错责任予以确定。对于保证金人民币100,000元，被告应在原告结清应付费用后，无息返还原告。对于原告主张被告偿付违约金之诉请，因其主张缺乏相应证据证实，故本院不予支持。对于被告主张原告赔偿房屋装修损失人民币336,216.98元的反诉诉请，因其主张的依据系由装修单位单方面出具且制作时间不明，主张的费用也仅为单方面报价，故以该报价作为依据不妥，因原、被告双方曾已对装修损失赔偿金额达成一致，故应以双方确认的金额为宜。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、原告(反诉被告)理韩(上海)商贸有限公司与被告(反诉原告)尤洁于2016年2月3日签订的《联合经营合同》，自2016年11月21日起解除；
二、被告(反诉原告)尤洁应于原告(反诉被告)理韩(上海)商贸有限公司结清所有应付费用后十日内退还保证金人民币100,000元；
三、原告(反诉被告)理韩(上海)商贸有限公司要求被告(反诉原告)尤洁偿付违约金人民币100,000元的诉讼请求，不予支持；
四、原告(反诉被告)理韩(上海)商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿被告(反诉原告)尤洁装修损失人民币115,000元；
五、原告(反诉被告)理韩(上海)商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)2016年5月22日至同年12月23日期间的租金及房屋使用费人民币115,567元。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币6,280元，反诉案件受理费人民币4,831元，保全费人民币2,951元，总计人民币14,062元，由原告(反诉被告)理韩(上海)商贸有限公司负担人民币10,111元，被告(反诉原告)尤洁负担人民币3,951元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 王凌冰
审 判 员 王巍琦
人民陪审员 时 美
二〇一七年六月十三日
书 记 员 周 琪
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。