浙江省东阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东民初字第1657号
原告：浙江聚金龙玻璃有限公司。
法定代表人：占凤德。
委托代理人：徐龙秀。
委托代理人：许莎莎。
被告：俞江平。
被告：浙江省东阳市大龙纸业包装有限公司。
法定代表人：俞江山。
两被告共同委托代理人：吴敏青。
原告浙江聚金龙玻璃有限公司（以下简称聚金龙公司）与被告俞江平、浙江省东阳市大龙纸业包装有限公司（以下简称大龙纸业公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2013年9月11日诉至本院，本院于同日立案受理后，先依法决定由代理审判员胡金冰适用简易程序独任审判，于2013年11月7日公开开庭进行了审理。后因案件复杂及岗位人员调整，依法决定由审判员李晓明及人民陪审员徐建平、吴关虎组成合议庭，于2014年3月26日第二次及于2014年4月28日第三次公开开庭进行了审理。聚金龙公司的法定代表人占凤德及其委托代理人徐龙秀，被告俞江平、大龙纸业公司共同委托代理人吴敏青及被告大龙纸业公司法定代表人俞江山到庭参加前二次庭审，聚金龙公司的委托代理人徐龙秀，被告俞江平、大龙纸业公司共同委托代理人吴敏青庭参加第三次庭审。两被告申请的证人沈来全、张峰出庭陈述。在本案审理中，原告聚金龙公司向本院申请给予三个月庭外和解时间。本案现已审理终结。
原告聚金龙公司起诉称：俞江平与俞江山系姐弟关系，2012年10月1日，俞江平委托其父亲与原告的法定代表人占风德签订了房屋租赁合同，约定将位于东阳市白云商贸园区西一路19号，面积为6745平米厂房（按6600平方米计算租金）、房屋及场地租赁给被告俞江平经营办厂，约定租期为2012年10月1日至2017年9月30日止。前三年租金为158元／平米，每年租金计1042800元，租赁合同签订之日一次性支付当年租金，第二年租金需提前一个月付清。并约定了相应的违约和免责条款。合同签订后原告依约交付了租赁房屋、厂房和场地给被告俞江平，并由大龙纸业公司实际占有和使用。但被告仅支付了50万元，余款542800元经原告多次催讨，只在2013年2月2日向原告出具了一份租金欠条，承诺于2013年3月底之前付清，但至今分文未付，并且还拖欠水电费。经原告催讨，被告一直未缴纳拖欠的租金和水电费，已构成根本违约，为此原告于2013年8月9日通过东阳市公证处，公证邮寄了解除合同的律师函，要求解除合同、付清租金和水电费并腾空交付租赁物，但至今被告未任何回应。请求判令：一、租赁合同自2013年8月12日收到解除合同函之日解除；二、二被告于2013年9月30日前腾空房屋交付租赁物；三、二被告支付自2012年10月1日起至2013年9月30日止拖欠的租金542800元及逾期支付的滞纳金（自2012年10月1日起按中国人民银行规定的同期贷款利率的四倍计算至实际履行之日止）；四、二被告自2013年10月1日起按每年每平方米158元支付至实际腾空交付房屋之日止的房屋占有使用费；五、二被告支付拖欠的水电费5万元。在审理中，原告经本院释明，其诉讼请求变更为：请求判令：一、确认原告与被告签订的租赁合同无效并解除；二、二被告腾空房屋交付租赁物；三、二被告支付自2012年10月1日起至2013年9月30日止拖欠的占用费542800元及逾期支付的滞纳金（自2012年10月1日起按中国人民银行规定的同期贷款利率的四倍计算至实际履行之日止）；四、二被告自2013年10月1日起按每年每平方米158元支付至实际腾空交付房屋之日止的房屋占有使用费。
针对上述诉讼请求，原告聚金龙公司提供了下列证据：
一、房屋租赁合同、合同附件各1份，以证明占凤德与俞江平签订合同的时间、出租房屋的状况和面积、租金的计算方式和支付时间、合同约定的违约责任等事实。
二、欠条1份，以证明一、二被告拖欠租金的事实，并且没有在自己承诺的时间内支付，原告依法可以解除合同。二、2013年2月2日，俞江平以自己的名义出具欠条，说明合同的相对人是俞江平。纸业公司系俞江平和俞江山合伙开办，实际使用人是大龙纸业公司，俞江平系适格的被告的事实。
三、原告公司基本情况、占凤德身份证复印件各1份，以证明租赁合同中签名的占凤德系原告公司的法定代表人，租赁合同是占凤德代表原告公司签的。
四、公证书、快递回单各1份，以证明二被告违约拒不支付租金后，原告委托律师向二被告寄送解除合同的通知，签收时间是2013年8月12日的事实。
五、水电费欠费清单1份、水费通知单5份，以证明二被告拖欠水电费60105.52元的事实。
六、房屋改建的材料和工资清单1份，以证明被告承租后，原告按照约定及被告的要求对出租房按照被告的设计做了改建和修缮的事实。
七、大龙纸业公司的工商登记查询表1份，以证明该公司是由被告俞江平和俞江山共同出资组建，由俞江山任法定代表人的事实。
被告俞江平、大龙纸业公司书面答辩称：1、租赁合同系俞江平父亲以俞江平之名签订，2013年2月2日出具欠条后，次日俞江平父亲以俞江平之名又汇款50万元给原告，故尚欠42800元；2、合同签订后，原告交付的租赁物不符合标准，如至2013年4月底才将部分原告自已使用租赁物交付给被告，部分未安装窗户等，有七个电表的配电房在原告的厂房内未搬出，交付的厂房漏水严重，多次要求原告修理均未予理睬，故原告未按约定履行合同，被告拖欠租金不属违约。3、被告已交纳水费1.5万余元，电费5万元，远超应交纳的数额，应由原告返还。4、被告俞江平未收到解除合同通知，且合同未达到解除的条件。故请求驳回原告的诉请。
针对上述辩称意见，被告俞江平、大龙纸业公司提供了下列证据：
一、企业法人营业执照1份，以证明被告大龙纸业公司的情况。
二、通知1份，以证明原告因厂房违章，被街道、公安、城管等部门联合执法的事实。
三、东阳市自来水公司出具的收款收据1份、东阳市自来水公司水电费通知单1份、聚金龙租户水费通知单3份、东阳市自来水公司出具的水费发票2份、原告开具给大龙纸业公司的电费发票1份、8月19日自来水抄表书1份，以证明被告方已经向原告及自来水公司缴纳的水电费金额。
四、转账凭证1份，以证明被告出具欠条后于2013年2月3日汇给原告50万元的事实。
五、收条1份、东阳市吕盛纸箱加工厂发给大龙纸业公司的传真1份，以证明二被告因修理变频器花费的相关费用及被告接到限期拆除通知后不能正常生产造成的损失。
六、现场照片若干份，以证明原告交付的租赁物现状。
七、证人沈某、张某出庭陈述的证言各1份，以证明厂房漏水影响生产的事实。
八、当庭提供搬迁损失清单、浙江省东阳市天使特种设备安装有限公司锅炉安装合同、工矿产品购销合同、俞江山与温县双兴机械厂签订的技术合作协议各1份、分别由永强、于文成、胡雪平、饶瑞兵、史保红、陈响亮、王高亮、天使安装公司出具的收条各1份，证明被告若搬迁，存在的损失情况。
九、当庭提供光盘1张、照片若干份，以证明原告在起诉后曾多次组织人员到被告公司闹事，致使被告一直处于停工状态，并经公安机关立案受理，尚在调查当中的事实。
经开庭审理，对原、被告提供的证据，本院认证如下：
原告提供的证据一，二被告认为合同属事后补签，由俞江平的父母签名捺印，合同的签订对象是纸业公司。本院审核认为，该证据具有证明合同对租赁物的范围、计价面积、租赁期限、租金支付方式、租赁物的修缮使用、违约责任及外来人员和车辆在登记后可在规定时间内自由进出等内容进行了约定的证明力。证据二，二被告在第一次庭审中的质证意见为无异议，但认为欠条是俞江平的母亲以俞江平的名义出具的，不能证明合同相对人是俞江平。在第二次庭审中，被告认为在出具欠条后次日，被告汇款50万元，现仅尚欠租金42800元。本院审核认为，该证据具有证明2013年2月2日俞江平向原告出具欠租金542800元的证明力。证据三，二被告对真实性没有异议，但认为合同应当以公司的名义签订。本院审核认为，原告对其法定代表人签订合同并无异议，故对该证据予以认定。证据四，二被告对公证书真实性没有异议，但认为只能证明有一份律师函交给公证处，不能证明律师函送达给了二被告；被告方是因为原告方违约才不缴纳租金；经被告核实，刘永强并无签收过该快递；该快递是寄给俞江平的，而俞江平只是纸业公司的董事，也不参与公司经营，若寄给纸业公司，则收件人非俞江平。本院审核认为，该证据系公文书证，具有证明原告曾向被告主张要求解除合同的证明力，本院予以采信。证据五，二被告对水费通知单中涂改的内容有异议，认为通知单是发给原告的，所以水费通知单中的金额并不能说明都是被告所用的。水电费欠费清单是原告所列，并不能证明被告方所用的水电费。本院审核认为，因原告在第二次开庭审理中明确表示对该部分损失由其另案、另行向被告主张，故对该证据本院在此不作认定。证据六，二被告对证据三性和证明目的均有异议，认为该证据没有署名，来源也不清楚，不能证明这是原告为了被告改建的，也不能证明原告交付的厂房符合合同的规定。本院审核认为，该证据无相应装修人员的签名，系原告单方制作，故对该证据本院不予认定。证据七，二被告认为俞江平只是其中的一个股东，无论占股份多少，都不能对外代表公司，所以，合同签订方是大龙纸业公司。本院审核认为，该证据仅具有证明俞江平系大龙纸业公司的股东的证明力，俞江平是否应承担法律责任应综合全案作出判断。
对二被告提供的证据一，原告无异议，本院予以确认。证据二，原告认为与本案无关，理由为：通知书上写明是对各地块上的堆积物进行清理，如果对部分房屋进行拆除，请租户们配合，现在原告正在积极补办对部分违建建筑物手续，原告至今还没有收到东阳市有关职能部门对违章建筑物进行拆除的书面通知；该通知是原告根据当时的形势，自查自纠发给承租人进行整改用的，并非职能部门要对违章建筑进行强拆。本院审核认为，租赁物至今也未被相关部门拆除，且租赁物是否属违章建筑属行政法规调整的范畴，故该证据与本案不具有关联性，本院不予认定。证据三，因原告主张该部分损失由其另行处理，故对该证据本院不作认定。证据四，原告对该证据无异议，但认为证据证明了被告拖欠其余租金的事实。本院审核认为，上述证据具有证明被告于2013年2月3日向原告汇款50万元的证明力，本院予以采信。证据五，原告对修理变频器的收据三性均有异议，认为该字据的出具人无法确定，被告有无确实支付该笔款项及与本案的关联性不能确定，即使该收据真实，这也是被告在生产过程中对自己的机器设备的维护；收据中也没有写明变频器损坏的原因；传真件中明确说明是因为被告大龙纸业公司操作失误订单不能完成，而且该传真中也说明是被告将原材料送到吕盛纸箱加工厂进行生产的。本院审核认为，上述证据均系被告与第三人间的经济往来与纠葛，与本案不具有关联性同时也不具有被告主张目的证明力，若被告确定其有相应的其他损失，可在另案另行主张。证据六，原告对照片拍摄于被告工厂没有异议。但认为被告不能证明照片中的漏水痕迹是原告出租厂房时就有的，还是被告在使用过程中产生的，如果是在使用过程中产生的，被告也不能证明漏水痕迹产生的具体原因。本院审核认为，出租人仅对房屋的主体结构具有修缮和维护的义务，对租赁物是否符合其使用要求的审查义务和日常维护及管理的责任则应由承租人承担。故对该证据本院不作认定。证据七，原告认为证人沈某、张某系被告的在职职工，与被告有利害关系，因厂房漏水导致生产受到影响，对此被告未提供证据佐证。本院审核认为，被告未提供任何证据证明其因为厂房漏水曾要求原告进行修缮的证据，故对被告主张的厂房漏水影响生产的证明目的本院不予采信。证据八、九，原告认为锅炉安装合同签订时间是在原、被告的租赁合同签订之前，锅炉的安装单位是东阳市超强纸业有限公司，而本案讼争的被告是大龙纸业公司，故与本案无关；工矿产品购销合同与本案无关联；技术合作协议，签订时间在原、被告租赁合同签订之前，且没有说明技术合作的地点，与本案没有关联；拆除锅炉的收条的真实性、与本案的关联性均有异议，出具时间是2013年11月6日，在原告起诉之前，且该锅炉至今未拆除；对其他收条的真实性、与本案的关联性均有异议，收款人的身份不清楚，收款人与两被告的关系及是否收到款项都值得怀疑；确定费用的合理金额也必须通过相关的鉴定部门来进行核算；照片、光盘只反映了照片中的人站在厂房门口或者厂房边上，不具有被告的证明目的，且被告已经报案，若存在违法行为，则应由公安机关进行处理；上述证据因被告未提出反诉，均与本诉无关联。本院审核认为，被告腾空承租房所产生的搬迁费用要求由原告承担，本院不予认定。
根据本院确认的有效证据和原告的陈述，本院对本案事实认定如下：
2013年2月2日，原告法定代表人占凤德（为合同甲方）与大龙纸业公司两股东的父、母补签了房屋租赁合同（附建筑面积及区块图一张），乙方一栏分别由俞江平的父母签署了俞江平的名字并由俞江平母亲捺印，落款时间为2012年10月1日，合同约定将位于东阳市白云商贸园区西一楼19号、出租房屋一楼共四个区块6745平米左右、面积按6600平米计价的涉案标的物租赁给被告使用。约定租期为2012年10月1日至2017年9月30日止。前三年租金为每平方米158元，后二年租金涨幅不超过前三的10%。租金支付方式为第一年合同签字生效即2012年10月1日，全部租金以汇款方式一次性支付给原告指定的账号，并约定了相应的违约和免责条款。合同附件中注明，门卫保安工作由乙方负责管理，外来人员、车辆一律要登记，其他人员可以按规定时间自由进出。2013年2月2日，由俞江平的母亲签署了“尚欠人：俞江平”向原告出具欠条一份，内容为：今尚欠租房费542800元，此币在2013年3月底之前，特此依据。2013年2月3日被告以汇款方式汇给原告50万元。2013年5月22日，由俞江平投资240万元、俞江山投资60万元共同设立了大龙纸业公司，法定代表人俞江山。2013年8月9日原告委托律师向二被告寄送解除合同的通知，该通知经东阳市公证处公证，2013年8月12日刘永强（经理）签收。原告陈述租赁物现未取得建设工程规划许可证。原、被告一致陈述租赁物中的配电房由被告与其他租户共同使用。审理中，原告陈述水电费损失由其另行主张并书面申请撤回对该部分的诉讼请求。
本院认为，根据相关法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。租赁合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告至今未取得建设工程规划许可证，故与被告间订立的租赁合同依法应认定无效。无效合同自始没有法律效力。被告应返还租赁物，并支付房屋占有使用费。关于被告已支付的租金数额是100万元还是仅支付50万元的问题，本院认为，首先，被告在第一次庭审质证中从未抗辩其已支付租金100万元；其次被告陈述合同签订之日以现金方式支付50万元，后当日又出具欠条一份，次日又汇款50万元，被告的上述陈述与一般交易习惯不相符合，因为合同明确约定以汇款方式支付租金，若被告已支付现金50万元，则完全可在合同中予以体现或应持有原告出具的收条，或者在本案讼争前向原告索回欠条，故被告应承担举证不能的责任。在现原告持有被告的欠条情况下，应作出对被告不利的解释，本院确定被告尚欠原告租金542800元。由于原告因将未取得建设工程规划许可证的租赁物出租给被告使用，且双方也未约定利息损失的计算方式，故原告主张的利息损失本院不予支持。虽然俞江平的父母以俞江平的名义签订合同，并以俞江平的名义出具欠条，但租赁物的实际使用人为大龙纸业公司，支付房屋占有使用费的责任人应为大龙纸业公司，腾空房屋并将租赁物返还原告的责任应由大龙纸业公司承担。原告不要求本院在本案中解决水电费纠纷，系对其自身权益的处分，且不违反法律规定，本院予以准许。综上，原告经释明变更后的诉请大部分成立，本院予以支持。被告大龙纸业公司的大部分辩称意见没有事实和法律依据，不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第二百二十六条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十八条之规定，判决如下：
一、原告浙江聚金龙玻璃有限公司与俞江平间的房屋租赁合同无效。
二、被告浙江省东阳市大龙纸业包装有限公司应于本判决生效后三十日内腾空房屋并交付租赁物。
三、被告浙江省东阳市大龙纸业包装有限公司应于本判决生效后十日内支付房屋占用费542800元（已计算至2013年9月30日），此后的房屋占用费按面积6600平方米以每年每平方米158元支付至实际腾空交付房屋之日止。
四、驳回原告浙江聚金龙玻璃有限公司对被告俞江平的诉讼请求和其他诉讼请求。
案件受理费11196元，财产保全费3520元，合计14716元，由原告浙江聚金龙玻璃有限公司承担2716元，被告浙江省东阳市大龙纸业包装有限公司承担12000元
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 长 李晓明
人民陪审员 吴关虎
人民陪审员 徐建平
二〇一四年五月四日
书 记 员 陆承焕