青海省西宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民二终字第196号
上诉人（原审被告）：西宁市朝阳副食品商店。
法定代表人：徐建青，该公司总经理。
委托代理人：柳克俭，青海夏都律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李志刚，男，汉族。
委托代理人：谢治、张永虎，青海盛通律师事务所律师。
原审被告：徐山源，男，汉族。
上诉人西宁市朝阳副食品商店因与被上诉人李志刚、原审被告徐山源土地租赁合同纠纷一案，李志刚于2014年7月2日向西宁市城北区人民法院提起诉讼，要求判令：解除其与西宁市朝阳副食品商店签订的《场地租赁合同》；西宁市朝阳副食品商店退还其交付的保证金20000元、赔偿其停车场投资款49732元、给付违反合同约定而应支付的一年租金60000元，并承担本案诉讼费用。西宁市城北区人民法院于2014年7月31日作出（2014）北民二初字第67号民事判决。宣判后，西宁市朝阳副食品商店不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭于2014年11月4日公开开庭审理了本案，上诉人西宁市朝阳副食品商店的委托代理人柳克俭、被上诉人李志刚及其委托代理人谢治、原审被告徐山源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2014年3月19日，李志刚与西宁市朝阳副食品商店签订《场地租赁合同》一份，约定西宁市朝阳副食品商店将门源路12号商住楼前近1500平方米（含小区内停车位）硬化场地承包给李志刚独立经营，用作经营性停车场使用。租赁时间自2014年3月19日至2014年12月30日。合同签字生效后，李志刚向西宁市朝阳副食品商店缴纳保证金50000元。该合同长期有效，双方每年续签一次，后续期间双方协调租赁费，现暂定租赁费每月5000元。第一期一个月试运行，试运行期间不收任何费用。租赁费按月缴纳，提前5日缴纳下月的费用。西宁市朝阳副食品商店如实提供申报停车场土地使用证明及相关资料，协助办理停车场申报协调相关事宜。双方对停放车辆、场地维护、缴纳费用作出明确约定。并约定自签订合同后，双方应认真履行，如有争议可协商解决、补签补充条款，补充条款同本合同具有同等法律效力，若一方违约，赔偿对方一年租金。
合同签订当日，李志刚向西宁市朝阳副食品商店交付保证金20000元，剩余30000元以借条方式承诺在2014年7月初支付。合同签订后，西宁市朝阳副食品商店协助李志刚办理了西宁城北红丰停车场相关手续。李志刚遂为修建停车场在租赁场地支出各项费用49732元，包括修建智能停车场收费系统支出24000元、修建不锈钢岗亭支出12000元、平整修建场地及硬化路面支出11000元、划车位线支出2450元、购置路锥支出100元、为修建停车场支出打印复印费用182元。在此期间，门源路12号商户和住户多次找到李志刚，表示不同意在商住楼前开设停车场。西宁市朝阳副食品商店找多部门协调此事无果，西宁市公安局城北公安分局朝阳派出所亦于2014年6月出具了“朝阳副食品商店在商铺门前开设停车场所发生的纠纷经派出所进行多次认真的协调，均没有很好的进展。最后决定还是由自己内部由朝阳副食品商店和商铺进行协调解决”的证明一份。
李志刚拟于2014年6月25日停车场开业，但因商户和住户的反对，虽办理了西宁城北红丰停车场的手续，时至今日，停车场仍未投入使用。李志刚遂以西宁市朝阳副食品商店在没有处理好内部矛盾的情况下认可其对停车场进行投资，西宁市朝阳副食品商店给李志刚提供了不能经营的场地和虚假信息，致使李志刚在经济、人身安全和经营时间造成巨大损失，西宁市朝阳副食品商店严重违约为由提起诉讼。
一审法院认为，李志刚与西宁市朝阳副食品商店之间签订的《场地租赁合同》，是双方真实意思表示，合法有效，应予保护。合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。西宁市朝阳副食品商店应当将租赁物，即门源路12号商住楼前近1500平方米（含小区内停车位）硬化场地交付李志刚独立经营，用作经营性停车场使用。李志刚开业在即，就有商户和住户以各种方式阻碍其正常经营，虽经协调，纠纷不能解决，李志刚经营停车场之合同目的不能实现。现要求解除《场地租赁合同》，系依法保护自身合法权益且该项主张符合法律规定，应依法予以支持。关于西宁市朝阳副食品商店答辩称其已履行了全部义务，额外帮助李志刚协调纠纷的辩解意见不能成立。李志刚交付的保证金20000元，因合同目的不能实现，西宁市朝阳副食品商店应当返还。关于李志刚为经营停车场而投入各项支出49732元，属李志刚直接损失，该费用应由西宁市朝阳副食品商店承担。关于李志刚主张的要求西宁市朝阳副食品商店给付违反合同约定而支付一年租金60000元的诉讼请求，西宁市朝阳副食品商店应当按照约定将租赁物交付李志刚，李志刚在该租赁土地上建造停车场的行为可以认定交付已完成。交付完成后，出租人即西宁市朝阳副食品商店在租赁期间应保持租赁物符合约定的用途。门源路12号商户和住户阻止停车场正常开业经营，西宁市朝阳副食品商店此项义务未能完成。李志刚认为西宁市朝阳副食品商店违约的主张成立。西宁市朝阳副食品商店应承担违约责任，但在具体数额上，可比照直接损失的30%承担14919.60元（即49732元×30%）。关于李志刚主张徐山源承担民事责任的诉讼请求，因徐山源为西宁市朝阳副食品商店职工，其实施的是职务行为，其行为后果应由西宁市朝阳副食品商店承担。李志刚该请求不能成立，依法不予支持。徐山源答辩意见成立，予以采信。依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条第一款、第一百三十四条第一款的规定，判决如下：一、解除李志刚与西宁市朝阳副食品商店于2014年3月19日签订的《场地租赁合同》；二、西宁市朝阳副食品商店于本判决生效后十日内返还李志刚交付的保证金20000元；三、西宁市朝阳副食品商店于本判决生效后十日内赔偿李志刚投资停车场的损失49732元；四、西宁市朝阳副食品商店于本判决生效后十日内赔偿李志刚合同违约金14919.60元；五、驳回李志刚要求徐山源承担民事责任的请求。本案诉讼费2900元，已减半收取1450元，由李志刚承担506元，西宁市朝阳副食品商店承担944元。
宣判后，西宁市朝阳副食品商店提出上诉，请求撤销原判，驳回李志刚的诉讼请求。其理由为：1、一审判决认定上诉人违约与事实不符。上诉人依据双方签订的《场地租赁合同》，将自己所有的场地出租给被上诉人建停车场，被上诉人投资建设停车及向有关部门申请办理手续的事实，就可以证明上诉人已按合同约定向被上诉人交付了场地。作为出租人按约交付了租赁物，即完成了合同义务，一审判决认定上诉人违约没有事实根据；2、上诉人不存在违约致使被上诉人合同目的不能实现的事实，不属于法定解除合同的五种情形，故认为一审判决适用法律错误；3、被上诉人的合同目的不能实现是因商户的阻挠而导致的，被上诉人应依法起诉商户保护自己合法经营停车的权益，故认为一审判决认定本案纠纷的性质错误。
被上诉人李志刚以上诉人的上诉理由均明显违背客观事实与法律规定，其上诉理由均不成立。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告徐山源以请求二审法院维持原判对其的判决内容为由进行了口头答辩。
经审理查明，一审认定事实属实，予以确认。
根据双方当事人的诉辨主张，本案争议焦点是：上诉人西宁市朝阳副食品商店主张撤销原判，驳回李志刚诉讼请求是否应予支持的问题。
关于上诉人西宁市朝阳副食品商店主张撤销原判，驳回李志刚诉讼请求是否应予支持的问题。上诉人西宁市朝阳副食品商店称，上诉人已配合被上诉人李志刚办理了西宁城北红丰停车场的《工商营业执照》、《税务登记证》、《停车场经营许可证》并刻制了公章，已按合同约定向被上诉人交付了1500平方米的场地，上诉人在合同签订前已与业主进行了沟通。被上诉人合同不能实现的原因是一家商户即占富牛肉面馆的阻挠造成，与上诉人无关，被上诉人李志刚应当与该商户解决纠纷，故应当驳回李志刚一审的全部诉讼请求。上诉人二审庭审中出示《国有土地使用权证》用以证明土地使用权人是上诉人，上诉人交付了合同约定的标的物，另出示了被上诉人李志刚在一审提交的西宁市公安局城北公安分局朝阳派出所2014年6月出具的“朝阳副食品商店在商铺门前开设停车场所发生的纠纷经派出所进行多次认真的协调，均没有很好的进展。最后决定还是由自己内部由朝阳副食品商店和商铺进行协调解决”的《证明》一份，以证明因占富牛肉面馆一家商铺阻挠导致合同目的无法实现，上诉人不存在违约的行为，故被上诉人应与该商铺进行协商。被上诉人李志刚辩称自己是在报纸上看到上诉人停车场地出租的广告而与上诉人联系租赁其停车场地的事宜。上诉人配合其办理了西宁城北红丰停车场的《工商营业执照》、《税务登记证》、《停车场经营许可证》并刻制了公章，但因为上诉人事先没有征得门源路12号小区住户及商铺业主的同意，被上诉人在投入建设停车场后因住户与商户的反对与阻止，根据西宁市设立居民小区机动车停车场备案时必须持有发改委批复的停车收费许可批文的规定，故无法办理《收费许可证》，导致被上诉人无法经营，上诉人无法履行保持租赁场地能够用于经营性停车场的约定用途这一法定义务。对上诉人提交的《国有土地使用权证》，李志刚质证认为对真实性无异议，土地证中的5416平方米土地中包含了小区业主的部分。对朝阳派出所出具的《证明》质证无异议，认为证明并未反映只有一家商铺反对，不能反映除一家商铺外其他商户和业主是同意的情况。原审被告徐山源表示其与西宁市朝阳副食品商店的意见一致。
本院认为，上诉人西宁市朝阳副食品商店与被上诉人李志刚于2014年3月19日签订《场地租赁合同》，约定上诉人将门源路12号商住楼前，近1500平方米（含小区停车位）硬化场地出租给被上诉人独立经营，用作经营性停车场使用。因上诉人出租的场地实际影响门源路12号商住户的利益，上诉人无事先征得租赁场地所涉及商户与住户的同意，以确保上诉人向被上诉人交付的场地能够满足开办经营性停车场的约定用途的证据。上诉人作为租赁场地的出租人，其依法不仅负有向被上诉人交付租赁场地的义务，同时还负有保证租赁场地符合经营性停车场之租赁用途的法定合同义务。上诉人未能交付停车场地而致使被上诉人无法开业经营，导致双方签订《场地租赁合同》的合同目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”之规定，对于第三人的妨害，作为出租人的上诉人应当予以排除。一审法院解除双方《场地租赁合同》由西宁市朝阳副食品商店承担赔偿责任，徐山源不承担赔偿责任的判决正确。上诉人的上诉理由不能成立，予以驳回。
综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。上诉人的上诉理由及请求均不能成立，应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）款之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2900元，由西宁市朝阳副食品商店承担。
本判决为终审判决。
审判长 元丹措
审判员 赵永胜
审判员 胡红霞
二〇一四年十一月十三日
书记员 景芳德
附：法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决，裁定；
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。