江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣04民终1212号上诉人（原审被告）：江西贝妮菲特酒店投资管理有限公司，住所地：九江市庐山区十里大道与德化西路交汇处。法定代表人：张杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：蔡三忠，江西际民律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡佩佩，江西际民律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：九江慧龙巍洋经济发展有限公司，住所地：九江市庐山区十里大道903号。法定代表人：张慧静，该公司总经理。委托诉讼代理人：李尚杰，江西亚都律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚涛，江西亚都律师事务所律师。上诉人江西贝妮菲特酒店投资管理有限公司（以下简称贝妮菲特酒店）因与被上诉人九江慧龙巍洋经济发展有限公司（以下简称慧龙巍洋公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服九江市濂溪区人民法院（2015）庐民二初字第589号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月11日立案后，依法组成合议庭，因双方当事人无新证据提交，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。贝妮菲特酒店上诉请求：撤销原审民事判决第一、二项，改判驳回慧龙巍洋公司提出的解除租赁合同、退还房屋的诉讼请求。另要求慧龙巍洋公司负担案件受理费。事实与理由：1、本案租赁合同长达12年，涉及金额上千万元，贝妮菲特酒店按照12年酒店经营进行了投资装修及广告，双方房屋租赁合同体量巨大，不宜判决解除，原审法院简单判决解除合同，将产生诸多矛盾。2、贝妮菲特酒店当初接受租赁的房屋是毛坯房，投入数千万元进行了豪华装修、电力增容、电梯安装、扩建了3000余平方米的房屋，原审法院对此不作出判决，给贝妮菲特酒店带来巨大损失。慧龙巍洋公司辩称：贝妮菲特酒店拖欠租金达一百多万元，根本性违约，慧龙巍洋公司多次催缴后，书面宣告解除合同。原审判决解除合同、交还租赁房屋、支付占用租金，有事实法律依据。贝妮菲特酒店认为其租赁投入需要补偿，在原审申请鉴定没有结果，也没有提出反诉。就此补偿问题双方可以协商或另行诉讼解决，而不能以此为由拖延占用慧龙巍洋公司房屋。请求二审驳回上诉。慧龙巍洋公司向原审法院起诉请求：1.确认慧龙巍洋公司与贝妮菲特酒店之间就九江市德化路17号慧龙休闲中心所签《租赁合同》已依法解除；2.贝妮菲特酒店立即向慧龙巍洋公司返还并腾空租赁房屋；3.贝妮菲特酒店所交合同履约保证金10万元由慧龙巍洋公司依法没收；4.贝妮菲特酒店向慧龙巍洋公司支付拖欠的租金140824元及违约金7.8万元（租金、违约金暂计至2015年9月22日，实际算至租金付清时止，以合同约定的所欠总额每日千分之三计算）；5.贝妮菲特酒店向慧龙巍洋公司支付合同解除后的房屋占有使用费计人民币7124元（从2015年9月19日起，暂时计算至9月22日，实际应算至交还房屋之日止，按《租赁合同》约定的每日1781元租金的标准计算；另要求贝妮菲特酒店负担诉讼费。一审法院认定事实：2009年4月10日，慧龙巍洋公司委托慧龙商业公司与贝妮菲特酒店签订一份《商铺租赁合同》，约定：贝妮菲特酒店租赁慧龙巍洋公司所有的位于九江市十里大道和德化路交汇口处的九江市德化路17号慧龙休闲中心（A地块）；租期13年，自2009年6月28日至2022年12月31日止；2010年12月28日至2012年12月31日每年租金为55万元，2013年1月1日至2014年12月31日每年租金为60万元，2015年1月1日至2016年12月31日每年租金为65万元，2017年1月1日至2018年12月31日每年租金为70万元，2019年1月1日至2020年12月31日每年租金为75万元，2021年1月1日至2022年12月31日每年租金为80万元；免租金期为18个月，租金起算时间为2010年12月28日，租金每6个月缴纳一次，以预缴方式收取；贝妮菲特酒店缴纳10万元作为保证金，合同期满后贝妮菲特酒店无违约行为无息退还；如贝妮菲特酒店不按期缴纳租金，按欠款总额的千分之三缴纳日违约金，逾期缴纳租金并经慧龙巍洋公司催收未果超过十五天，慧龙巍洋公司有权单方无条件解除合同；合同解除后，贝妮菲特酒店应当在三十天内腾空并返还所租赁房屋，逾期搬迁，应向慧龙巍洋公司支付占用期间的租金及产生的各项费用；双方还约定了的其他权利义务。签约后双方开始履行合同。贝妮菲特酒店在向慧龙巍洋公司交纳了2015年1月1日至2015年6月31日的325000元租金后，未按合同约定预缴纳2015年7月1日至2015年12月31日的租金，慧龙巍洋公司于2015年8月25日向贝妮菲特酒店邮寄《函告》称：贝妮菲特酒店应于2015年8月1日前缴付租金（2015.7.1-2015.12.31），经多次催缴未果，依据租赁合同第八条约定，贝妮菲特酒店除交清欠款外，应按欠款总额的3‰向慧龙巍洋公司缴纳日违约金（975日×24日=23400元），逾期十五天，慧龙巍洋公司有权解除合同，要求接函后三日内到慧龙巍洋公司财务部办理租金、滞纳金缴付手续，否则慧龙巍洋公司将依约解除合同并追究法律责任。贝妮菲特酒店收函告，仍未交纳租金。此后慧龙巍洋公司于2015年9月19日向贝妮菲特酒店邮寄《关于九江市德化路17号慧龙休闲中心（A地块）租赁合同解除的通知》称：由于贝妮菲特酒店的严重违约行为，慧龙巍洋公司正式通知与贝妮菲特酒店之间签订的租赁合同自即日起依法解除，贝妮菲特酒店应立即交还物业。贝妮菲特酒店收到通知后，未交纳租金，也未交还租赁物。慧龙巍洋公司为此诉至法院。截止2017年4月30日止，贝妮菲特酒店尚欠慧龙巍洋公司租金及占用费1208333.33元（650000÷12×18+700000÷12×4，租金算至2017年2月29日止）；按中国人民银行同期同类贷款年利率罚息标准计算违约金100945.03元（325000×669×5.25%×1.4+325000×485×5.25%×1.4+325000×303×5.25%×1.4+233333.33×119×5.25%×1.4，算至2017年4月30日止，剩余违约金按中国人民银行同期同类贷款年利率罚息标准上浮40%、从2017年5月1日起计算至还清之日止）。贝妮菲特酒店在审理过程中，于2016年3月31日向法院提出《资产评估申请书》，申请对涉案租赁房屋的已装修部分进行资产价值评估，法院组织双方于2016年6月16日选定了江西浔诚工程咨询有限公司进行鉴定，鉴定过程中，江西浔诚工程咨询有限公司于2017年4月20日向法院出具情况说明，指出当事人提供的鉴定资料尚不具备进行司法造价鉴定，法院于2017年5月2日告知双方当事人终止鉴定。一审法院认为：本案双方当事人签订的《商铺租赁合同》合法有效，应受法律保护。依据该合同第八条第一款的约定，贝妮菲特酒店逾期交纳租金并经慧龙巍洋公司催缴未果超过15天，慧龙巍洋公司有权单方面解除合同。现贝妮菲特酒店拖欠租金超过15天后，慧龙巍洋公司函告催缴租金并说明仍未交纳租金的后果（解除合同并追究法律责任），贝妮菲特酒店仍未缴纳租金，符合约定解除合同的条件，慧龙巍洋公司据此可以要求解除合同；事实上慧龙巍洋公司也在函告后仍未收到租金的情况下，通知贝妮菲特酒店解除双方《商铺租赁合同》，而贝妮菲特酒店之后未提出争议。贝妮菲特酒店庭审中辩解说还未到解除合同的地步，仍未缴纳剩余应支付的租金,辩解意见不予采纳，应认定双方之间签订的《商铺租赁合同》在2015年9月20日已解除，慧龙巍洋公司起诉要求确认租赁合同已依法解除的诉讼请求有事实和法律依据，予以支持。同时要求贝妮菲特酒店返还租赁房屋并腾空房屋的诉讼请求也应予以支持。截止2017年4月30日止，贝妮菲特酒店尚欠慧龙巍洋公司租金及占用费1208333.33元，因此，慧龙巍洋公司起诉要求支付该租金及占用费于法有据，予以支持。双方在合同中约定逾期后除交清欠款按欠款总额的千分之三缴纳日违约金，该违约金标准过高，可参照按中国人民银行同期同类贷款年利率罚息标准计算，故本案违约金可按中国人民银行一到三年期短期贷款年利率5.25%的基准上加收40%的罚息利率（7.35%）标准分段计算为100945.03元（违约金算至2017年4月30日止，剩余违约金按中国人民银行一到三年期短期贷款年利率5.25%的基准上加收40%的罚息利率计算至还清之日止）。慧龙巍洋公司起诉要求没收贝妮菲特酒店所交合同履约保证金10万元，因已按合同约定标准要求贝妮菲特酒店承担了违约金，故慧龙巍洋公司要求没收该保证金的诉讼请求不予支持，该保证金应折抵租金。因此，截止2017年4月30日止，贝妮菲特酒店尚欠慧龙巍洋公司租金1198333.33元（1208333.33元-100000）。据此原审法院判决：一、慧龙巍洋公司与贝妮菲特酒店2009年4月10日签订的《商铺租赁合同》已于2015年9月20日依法解除。二、限贝妮菲特酒店于本判决生效之日起十日内腾空租赁房屋并将租赁物返还慧龙巍洋公司。三、贝妮菲特酒店所欠原告九江慧龙巍洋经济发展有限公司房屋租金及占用费1198333.33元（截止2017年4月30日止，剩余占用费按合同约定租金标准计算至返还租赁商铺之日止），限贝妮菲特酒店于本判决生效之日起三十日内一次性付清。四、贝妮菲特酒店因拖欠慧龙巍洋公司房屋租金及占用费所产生的违约金100945.03元（算至2017年4月30日止，剩余违约金按中国人民银行一到三年期短期贷款年利率5.25%的基准上加收40%的罚息利率计算至还清之日止）限贝妮菲特酒店于本判决生效之日起三十日内一次性支付给慧龙巍洋公司。五、驳回慧龙巍洋公司的其他诉讼请求。案件受理费51421元，由贝妮菲特酒店承担。本院二审查明事实与一审认定事实一致，当事人对本案事实无争议，争议焦点为：租赁合同是否继续履行；解除租赁合同时，是否应对上诉人装修及增添设备等补偿一并处理。本院二审认为，原审认定本案《商铺租赁合同》合法有效，双方当事人无争议，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。贝妮菲特酒店拖欠租金，经催收无效，系根本性违约，慧龙巍洋公司依照租赁合同约定解除合同的条件，函告催缴租金未果，通知解除合同有法律和合同依据，原审判决确认本案租赁合同已解除符合法律规定，同时判决贝妮菲特酒店腾空租赁房屋并返还原告、偿付房屋租金及占用费、支付违约金有事实依据，符合关于解除合同处理的法律规定。贝妮菲特酒店上诉称本案租赁合同应继续履行，与事实和法律相违背，不予支持。原审中，贝妮菲特酒店申请对其租赁房屋已装修、改建部分的资产价值进行评估，但在原审法院通知的期限内未提供鉴定所需资料，造成不能鉴定，且该公司未对其装修、改建部分的资产补偿提出反诉；原审对该部分争议不予审理符合法律规定。慧龙巍洋公司答辩称贝妮菲特酒店对其租赁房屋已装修、改建部分资产的补偿，不应在二审中处理，双方可以协商补偿或另行诉讼解决，本院予以支持。综上，贝妮菲特酒店的上诉理由均不能成立，上诉请求应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费40000元，由上诉人江西贝妮菲特酒店投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 沈 健审判员 金婉琴审判员 罗 文二〇一七年九月十二日书记员 胡中雪