广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤20民终1766号
上诉人（原审原告）：周飞，男，汉族，身份证住址湖北省钟祥市，现住广东省中山市。
委托代理人：陈润，广东金丰华律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：中山市大金地房地产开发有限公司。住所地：广东省中山市。
法定代表人：肖境妹，该公司执行董事。
委托代理人：田肖，广东邦仁律师事务所律师。
委托代理人：唐超余，广东邦仁律师事务所律师。
上诉人周飞因与上诉人中山市大金地房地产开发有限公司（以下简称大金地公司）商品房预售合同纠纷一案，均不服广东省中山市第一人民法院（2014）中一法沙民一初字第624号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
原审法院查明：大金地公司为中山市西区沙朗村金港路73号朗城家园小区（以下简称朗城家园）的开发企业。2009年12月11日，大金地公司（出卖人）与周飞（买受人）签订中山市商品房买卖合同。合同约定：买受人向出卖人购买朗城家园6幢401房，该商品房属预售商品房，房屋总售价为355019元；出卖人应当在2010年1月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格（指由出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具工程竣工验收报告）并符合合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后720日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人自迟延之日起每日按买受人已付房价款的0.01%向买受人支付违约金；合同还约定了双方的其他权利义务。上述合同签订后，周飞依约支付购房款355019元。周飞于2010年7月13日办理收楼手续并签署业主收楼确认书，于2013年4月25日取得上述房地产的房地产权证。周飞认为大金地公司迟延为其办理房地产权证，要求大金地公司支付逾期办证违约金。双方经协商未果，周飞遂具状诉至原审法院，请求判令：1.将违约金标准调整为按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；2.大金地公司向周飞支付违约金62540元。庭审中，周飞明确逾期贷款利息即为同期同类贷款利率的1.5倍。原审庭审中，周飞变更第2项诉讼请求为：大金地公司向周飞支付违约金69121.6元。
原审庭审中，周飞述称涉案房屋用于投资，大金地公司逾期办证造成其损失，但对该主张周飞未提交相关证据证实。
原审法院另查明：大金地公司于2007年6月21日取得中山市规划局所核发的朗城家园小区的建设工程规划许可证。在中山市建设工程规划报建批复书中批复朗城家园小区建设总面积为51499.41平方米，其中商业面积4088.67平方米、住宅面积44627.6平方米、车库面积812.94平方米、其它面积1970.2平方米。朗城家园小区竣工后，大金地公司委托中山市沙溪测绘工程有限公司对朗城家园小区各单体工程进行实际竣工面积测量。2011年1月28日，中山市沙溪测绘工程有限公司派遣专业技术人员对朗城家园小区各单体工程进行实际竣工面积测量，测量结果为整个小区的竣工面积为52231.27平方米，比报建面积超731.86平方米。2011年3月9日，朗城家园小区的建设单位大金地公司、设计单位中山市建筑设计院有限公司、施工单位廉江市建安工程有限公司、监理单位广州建筑工程监理有限公司共同出具关于朗城家园小区竣工面积超报建面积的说明，称经建设、设计、施工、监理等单位实地考查该小区的竣工情况，各建筑并没有对施工图纸的布局住宅套数等涉及到增加面积的变更。后，大金地公司补办超出面积758.37平方米的规划许可，于2011年4月14日取得了超出面积的建筑工程规划许可证。2012年8月8日，中山市城乡规划局出具中山市建设工程验收批复书，同意上述超出面积竣工规划验收。2012年10月8日，大金地公司向中山市建设工程质量监督站出具情况说明，称由于报建时设计院面积统计有误，漏报758.37平方米，大金地公司于2012年8月8日办理该工程规划验收，并于2012年9月5日变更建筑工程施工许可证补办758.37平方米面积，现向中山市建设工程质量监督站申请确认各单体验收面积。中山市建设工程质量监督站于2012年11月20日予以批准。
原审法院再查明：原审法院依大金地公司申请，调取了（2014）中中法民一终字第374号民事判决书，该判决查明：原审法院在审理潘承、赖红诉大金地公司商品房预售合同纠纷一案〔（2013）中一法沙民一初字第672号〕过程中，向中山市国土资源局发函询问朗城家园小区递交办证资料情况，中山市国土资源局复函如下：经查核，自2013年2月1日起，我局陆续受理中山市大金地房地产开发有限公司与购房人共同申请西区金港路73号朗城家园房屋所有权转移登记业务。对受理的业务我局均发出收件回执，同时承诺办理时限（从受理次日起15个工作日，有预售抵押转现楼抵押的18个工作日）。
原审法院认为：本案为商品房预售合同纠纷。大金地公司与周飞签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依合同约定履行义务并享有权利。周飞依合同约定履行了付款义务，大金地公司亦应在合同约定的期限内协助周飞办理所购商品房的房地产权证书。本案的争议焦点在于：一、周飞的起诉是否已超过二年的诉讼时效；二、大金地公司是否应承担逾期办证的违约责任；三、双方约定的违约金是否过低，应否调整及如何计算。
关于焦点一。周飞基于双方签订的商品房买卖合同的约定主张权利。根据合同的约定，大金地公司最迟应于2011年12月31日前将涉讼房产办理权属登记所需由其提供的资料关产权登记机关备案，但从市国土局的复函反映，大金地公司于2013年2月1日才陆续递交相关资料，导致涉讼房产于2013年4月25日才领取了房地产产权证书，即大金地公司的违约行为持续至2013年2月1日止，且大金地公司出现逾期办证的情况后一直与业主积极协商解决纠纷，故原审法院认为周飞于2014年6月26日提起本案诉讼并未超过法律规定的二年诉讼时效。大金地公司该抗辩理由理据不足，原审法院不予采纳。
关于焦点二。按照合同约定，大金地公司应在商品房交付周飞使用后720日内，持办理权属登记需由出卖人即大金地公司提供的资料到产权登记机关备案。周飞于2010年7月13日办理收楼手续，虽然比大金地公司应交付的日期2010年1月10日晚6个多月时间，但由于大金地公司没有证据证实周飞迟于合同约定的交付期限收楼的责任在于周飞自身，因此应视为大金地公司迟延交付。并且，由于合同约定了大金地公司交楼的期限，按合同双方真实的意愿及合同原本的意思表示，逾期办证违约责任的起算时间应为合同约定的交楼期限届满第二日开始计算，购房者实际何时收楼并不会对大金地公司递交办证材料产生实际的影响。综上所述，原审法院认为大金地公司应于2011年12月31日前（即从2010年1月10日起720日内），将需由其提供的办理产权登记所需要的资料，这里指的资料包括法律、法规规定应报送的资料以及房地产行政主管部门要求提供的其他资料，提交到产权登记机关备案。但大金地公司未能按照上述约定履行其义务，根据市国土局复函，大金地公司直至2013年2月1日才陆续将办理产权登记所需要资料递送市国土局，导致周飞直至2013年4月25日才取得涉讼房地产的房地产权证，逾期达398天。虽大金地公司辩称逾期办证并非大金地公司的责任，但根据大金地公司所提供的证据均可证实，大金地公司未能按约履行协助办证义务的原因在于朗城家园小区初始报建面积与竣工实测面积出现误差，需对超出面积部分补办规划报建、竣工验收等办理房屋权属登记必需的资料。朗城家园由大金地公司建设开发，设计单位由大金地公司所委托，无论是因设计单位的计算错误、设计单位与规划行政主管部门的沟通出现问题、亦或是因施工问题所导致面积的误差等相对于周飞而言责任均在大金地公司，而不在于包括周飞在内的××一方。因此，大金地公司应按合同约定向周飞支付逾期办证违约金。如确系因第三人原因造成逾期办理房地产权属证书，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，大金地公司应另行解决。
关于焦点三。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十八条第二款规定：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，大金地公司与周飞所签订的合同已明确约定了逾期办证违约金的计算标准为“××自迟延之日起每日按××已付房价款的0.01%向××支付违约金”。虽然周飞主张涉案房屋用于投资，该约定低于大金地公司违约对其造成的损失，但大金地公司不予确认，同时认为涉案房屋为周飞自行居住及使用，且周飞对其上述主张亦未提交任何证据予以证实，故原审法院对周飞上述主张不予采信，并认定本案不存在上述司法解释第十八条所规定的“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定”的情形，涉案合同约定的违约金属合理范畴，因此对于周飞主张约定违约金过低应予调高的诉请原审法院不予支持。结合购房款的金额、大金地公司违约的时间、双方约定的违约金标准，大金地公司应支付周飞逾期办证违约金14129.76元（355019元×398天×0.01%/天）。周飞请求超过上述金额的部分，原审法院不予支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、大金地公司于原审判决生效之日起七日内向周飞支付逾期办证违约金14129.76元；二、驳回周飞的其他诉讼请求。如未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费1364元（周飞已预交），由周飞负担1211元，大金地公司负担153元（大金地公司负担的部分于原审判决生效之日起七日内迳付周飞）。
宣判后，上诉人周飞不服原审判决，向本院提起上诉称：1.原审判决认定事实错误，周飞取得房产证的时间为2014年2月5日。原审将房产证载明的发证时间2013年4月25日作为取得违约金计算截止日不当，因为双方合同约定是“××取得房产证”而不是发证时间；2.原审判决适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第二款的规定，当事人约定的违约金低于造成的损失，合同损失数额难以确定的，应当参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。请求二审法院：1.撤销原审法院（2014）中一法沙民一初字第624号民事判决；2.改判大金地公司按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准支付逾期办证的违约金69121.6元；3.本案一、二审诉讼费用均由大金地公司承担。
上诉人大金地公司亦不服原审判决，向本院提起上诉称：1.原审判决认定事实不清。双方签订的商品房买卖合同第14条约定出卖人应当在交付使用后720日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，该“交付使用”实质将房屋转移给买受人占有，而非买卖合同约定的房屋交付期限。2.大金地公司逾期进行办证备案的原因系设计院及规划部门的过错所致，应扣减大金地公司为此耗费的合理延误时间，该时间从2011年1月28日起至规划部门同意规划验收之日（2012年8月8日）止，时长为559天。3.本案办证期限届满后两年周飞才提起诉讼，周飞的主张已超过诉讼时效。请求二审法院：1.撤销原审判决并依法改判；2.一、二审诉讼费用由周飞负担。
针对上诉人周飞的上诉，大金地公司答辩称：1.双方的买卖合同对逾期办证违约金有明确约定，即使发生违约情形，应按照合同约定计算。周飞请求调高违约金，但没有证据证明实际损失，合同约定的违约金比例已经可以补偿其损失。2.其他答辩意见同大金地公司的上诉意见。
针对上诉人大金地公司的上诉，周飞答辩称：大金地公司的违约行为一直持续，周飞于2014年收到大金地公司交付的房产权属证书，故起诉未超过诉讼时效。
二审诉讼中，双方当事人均未提交新的证据。
本院查明：原审查明的基本事实清楚，本院二审对原审查明的事实予以确认。
另查明：周飞与大金地公司于2009年12月11日签订的商品房买卖合同系大金地公司提供的格式合同。
本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。本案二审争议焦点为：一、大金地公司在本案中逾期履行产权登记备案义务期限起止日期；二、大金地公司是否应当承担违约责任；三、本案违约金的计算方式；四、周飞的诉讼请求是否已逾诉讼时效。
关于争议焦点一，本案中周飞与大金地公司签订的商品房买卖合同系大金地公司提供的格式合同，双方在合同中约定，“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权到登记机关备案。”关于该条款，大金地公司主张系出卖人实际交付使用后的720日内；周飞主张系合同约定的交付期限届满后720日内。《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”由于该条款系大金地公司提供，故原审法院采信不利于格式条款提供方大金地公司的主张，认定双方应在合同约定的交付期限，即2010年1月10日起720日内（2011年12月31日前）持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权到登记机关备案并无不当，本院予以维持。
其次，关于本案违约金计算截止日，周飞主张应计算至其收到产权证书的时间。周飞与大金地公司签订商品房买卖合同的目的，系取得涉案房地产物权。《中华人民共和国物权法》第十四条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”该法第十七条规定，“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”因此，自不动产登记机关在不动产登记簿登记备案之日，周飞即取得涉案房地产产权。不动产权属证书，系不动登记簿记载内容的反映。周飞实际收到该权属证书的时间，对其取得涉案房屋产权没有实质影响。故对周飞的该项主张，本院不予采信。
关于争议焦点二，大金地公司主张逾期办理产权登记备案的原因不在于该公司，但《中华人民共和国合同法》并未规定合同责任的承担必须以当事人一方存在过错为前提，故除法律另有规定或当事人另有约定的情形外，合同当事人无过错并非其不承担合同责任的抗辩依据。本案双方合同约定的“由于出卖人的原因”，应当指不存在买受人违约及法律、法规规定或合同约定出卖人可以免责的情况下，出卖人未能完成协助买受人办理产权备案登记的情形。现大金地公司未能举证证明存在前述可以免责的情形，故对大金地公司的该项主张，本院不予采信。大金地公司未能在合同约定的期限内履行协助办理产权登记备案的义务，应当承担违约责任。
关于争议焦点三，本案的违约金计算标准，合同双方明确约定自迟延履行之日起每日按已付房价款的0.01%计算。该约定并不存在明显加重买受方义务的格式条款无效情形，周飞亦未能举证证明其因大金地公司的违约行为而遭受的损失明显大于约定的违约金，故对于周飞主张按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准支付违约金的请求，本院不予支持。
关于争议焦点四，在本案涉案房地产完成登记备案之前，大金地公司的违约行为持续存在，该违约行为直至涉案房地产完成权属登记备案才结束，至本案起诉之日并未超过诉讼时效。
综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，上诉人周飞、大金地公司的上诉请求均不能成立。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2728元（周飞、中山市大金地房地产开发有限公司各预交1364元），由周飞、中山市大金地房地产开发有限公司各负担1364元。
本判决为终审判决。
审 判 长 官 琳
代理审判员 马燕清
代理审判员 刘 通
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 易嘉璇
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