广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0203民初4140号原告：柳州市泓福物业服务有限责任公司，住所：柳州市柳北区雅儒路西四巷6号。法定代表人：林宇，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐智斌，广西永维律师事务所律师。委托诉讼代理人：覃益飞，广西永维律师事务所律师助理。被告：黄恒，男，1978年9月12日出生，汉族，住广西柳州市鱼峰区，现住柳州市鱼峰区。原告柳州市泓福物业服务有限责任公司（以下简称泓福公司）与被告黄恒物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月17日立案后，依法适用简易（小额诉讼）程序，公开开庭进行了审理。原告泓福公司的委托诉讼代理人徐智斌、覃益飞，被告黄恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泓福公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付物业服务费4212.7元及滞纳金7962元，合计12174.71元；二、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告当庭补正第一项诉讼请求中的“滞纳金”为“违约金”，并变更违约金的数额为376.38元，合计4589.08元。事实和理由：原、被告双方于2013年4月25日签订的前期物业服务协议和小区业主临时管理规约是合法有效的，原告按照协议的内容履行了物业服务，被告未予交付2013年12月1日至2017年4月30日期间的物业费已经构成违约，应当承担违约责任。原告多次催促被告缴纳所欠物业费未果，为维护自身合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告黄恒答辩称，2013年12月1日至2017年4月30日被告确实没有交纳物业费，但停车费已经交完。被告家楼下有一间咖啡馆的厨房安装的排烟管对着被告家的窗口，被告跟原�多次反映，也反映到社区，均没有得到解决。小区里原规划为小广场的区域被咖啡馆的业主占用为停车场，使小区的安全及生活环境受到影响，原告未予制止。楼下的咖啡馆还擅自违章搭建影响到被告家的阳台，被告找过原告，也找过住建委，原告没有处理。被告不同意交纳违约金。本院经审理认定事实如下：位于柳州市“格林庄园”住宅小区由柳州天润地产置业有限公司（以下简称天润公司）开发建设。原告系具备一级资质的物业服务企业法人。2010年9月1日，天润公司与原告签订《格林庄园住宅小区前期物业服务合同》，约定选聘原告对“格林庄园”住宅小区提供前期物业管理服务。原告于2013年2月1日、2月5日分别取得柳州市住房和城乡建设委员会物业服务等级标准和收费标�备案以及柳州市物价局价格管理科备案，有资格对“天润·格林庄园”住宅小区提供物业服务并收取相应的物业服务费用。被告系柳州市“格林庄园”住宅小区11栋2单元2-2号房屋的业主。2013年4月25日，被告签收《房屋交接书》，其上载明涉诉房屋建筑面积为122.32平方米。当日，原告与被告签订《天润·格林庄园前期物业服务协议》（以下简称《前期物业服务协议》），其中约定：自建设单位公告（或通知）交房之日次月起，计收物业服务费，被告在办理领房手续时均缴纳或预收半年物业服务费用，后续物业服务费用被告应每季第一个月10日前预先缴纳当季应付的物业服务费；收费标准（按建筑面积）：住宅物业服务费为0.84元/月·平方米（不含梯间照明电费、单户生活垃圾�运处理费、白蚁防治费用）；被告违反协议，不按照约定缴纳物业服务费的，原告可以依照合同约定收取违约金，有权要求被告按日（标准为3‰）计算，从到期之日起至实际缴纳之日止；等等。同日，被告还签署《承诺书》，承诺遵守《格林庄园小区临时管理规约》（以下简称《临时规约》）。庭审中，被告确认自2013年12月1日起至2017年4月30日止期间未交纳物业服务费。原告向被告书面催交拖欠的物业服务费，因被告未按时交纳物业服务费，故酿成本案纠纷。本院认为，原告与被告签订的《前期物业服务协议》，系双方自愿签订，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。合同签订后，原告依约为被告所在小区提供了物业服务，被告作为该小区的业主，亦应受该合同约束，履行交费义务。因此，被告应支付原告拖欠的2013年12月1日起至2017年4月30日止期间的物业服务费4212.7元（0.84元／平方米／月×122.32平方米×41个月）。关于被告辩称楼下业主存在违章搭建、违章安装排烟管侵害被告权益，系相邻权纠纷，被告可另行主张其权利。关于被告辩称楼下业主占用公共绿地停车，以及运送搭建违章建筑的材料，原告未予制止、存在管理瑕疵，因原告的义务在于要求相关业主整改及向有关部门反映，被告上述抗辩意见不足以作为其拒交物业服务费的理由，故本院对被告的辩解意见不予采纳。关于违约金，被告逾期未交纳物业服务费，根据《前期物业服务协议》约定已构成违约，依法应支付违约金。该合同约定，被告逾期交纳物业服务费，原告有权按日（标准为3‰）向被告收取违约金，考虑本案的实际情况，原告因被告迟延支付物业服务费造成的实际损失主要为利息损失，现原告主张的违约金计算标准过高，且被告对此并不认可，根据公平原则，以及参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，本院依法酌情予以调整，确定被告应承担的违约金为863.6元（4212.7元×6%÷12个月×41个月）；现原告仅主张376.38元，系当事人对自己民事权利的处分，未违反法律规定，本院对此予以准予。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：被告黄恒支付原告柳州市泓福物业服务有限责任公司物业服务费4212.7元、违约金376.38元，合计4589.08元。案件受理费104元（原告已向本院预交），减半收取52元，由被告黄恒负担。上述应付款项，义务人应于本案判决书送达之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。本判决为终审判决。审判员 李 旎二〇一七年十二月二十九日书记员 黄晓珺附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。