广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤07民终3036号
上诉人（原审原告）：梁连平，男，1971年9月1日出生，汉族，住广东省开平市。
委托诉讼代理人：朱甲斌、骆小红，广东朱甲斌律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：开平市财政局，住所地：开平市。
法定代表人：张伟赞，该局局长。
委托诉讼代理人：胡常青，广东潭江律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张秀莹，广东潭江律师事务所律师。
原审第三人：开平市造纸厂，住所地：开平市。
法定代表人：梁源辉。
梁连平上诉请求：1、撤销一审判决；2、恢复对坐落于开平市长沙××路、证号为开府国用（2008）第03935号土地使用权的评估、拍卖、变卖的执行；3、开平市财政局承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，偏袒开平市财政局。第一，根据开信资评报字[2002]第77号《资产评估报告书》，一审法院执行庭委托开平市信达资产评估事务所评估对象为开平市长沙西郊侨园路17、18号房屋，根本未提到相对应土地的价值，但一审法院忽略此事实，未对此事实进行认定。第二，一审判决认为开平市造纸厂名下的17、18号楼房的价值为113.6239万元，代表一审法院已认可了（2003）开法执字第283号裁定书以物抵债的范围仅限于17、18号房屋所有权，不包括所涉房屋的土地使用权，法院已认可当时处置的标的仅限于房屋。第三，一审判决所述开平市财政局自愿放弃对未清偿部分债权的追讨，以该楼房抵偿第三人所欠的170万元债务代表一审法院认可开平市财政局与开平市造纸厂之间的债权债务在17、18号房屋以物抵债裁定作出后已不复存在。第四、执行阶段法院未作出任何裁定将涉案土地作出处分，一审法院在开平市财政局与开平市造纸厂双方之间的债权债务已消灭的情况下无权对属于开平市造纸厂的财产作出处分，在这种情况下，一审法院越权将仍属于开平市造纸厂的涉案土地划分给开平市财政局属于严重违反法律规定。二、一审判决适用法律错误，损害梁连平的合法权益。第一，对于一审法院引用《物权法》第二十八条认为17、18号楼在执行法院作出以物抵债裁定时房屋的物权归于开平市财政局梁连平无异议，但按照该法第九条的规定，开平市财政局提供的开府国用（2008）第03935号土地使用权证登记的土地使用权仍为开平市造纸厂，在法院无任何裁定将涉案土地处置的情况下，梁连平基于对我国不动产登记公示制度的依赖而申请查封涉案土地，其信赖利益不应被损害，梁连平申请查封涉案土地是符合法律规定并完全合理合法的。第二，法院机械适用《物权法》第一百四十七条，认为房屋已经通过以物抵债方式转让给开平市财政局，涉案土地理所当然也应当属于开平市财政局所有。首先，此条文是倡导性条文而非强制性条文，若将该法条解释为法定抵押权或法定受让权，则违反了文义解释规则，立法之所以规定“房地同时转让”，主要是为了避免分别抵押及转让导致的权利冲突和摩擦，但这种冲突及摩擦在历史遗留原因下是不可避免的，法院应顾及历史原因，妥善处理房屋和土地分别被查封的问题，而不是忽略一方权益，机械照搬该条文。其次，该条文的精神是为了最终权利归属保持一致，而不是意味着房地应同时由同一执行主体受偿。本案中，作为申请执行人之一的开平市财政局对开平市造纸厂的房屋进行了受偿，但并不意味着该土地亦理所当然由梁连平受偿，不能因梁连平对房屋享有债权，却由于所谓的房屋转让及于土地效力，由梁连平额外受偿了涉案土地的剩余价值，导致另一申请执行人无法实现债权，此举严重违背了民法上的平等保护原则。
开平市财政局辩称：一、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，请求维持原判。二、梁连平歪曲事实、曲解法律，上诉无理，请求驳回上诉。理由如下：（一）位于开平市长沙××路162号土地使用权及附着于该土地上的17、18号楼房所有权已经归属开平市财政局所有。因开平市造纸厂未履行一审法院（2001）开法民初字第802号民事判决，在执行中，一审法院委托开平市信达资产评估事务所对开平市造纸厂所有的该土地及该土地上的楼房进行评估，所进行拍卖。因无人竞买，在一审法院主持下，开平市财政局同意按评估价113.6239万元用该土地及附着于该土地上的楼房抵债。一审法院于2003年6月30日作出（2003）开法执字第283号民事裁定书，裁定将该土地及附着于该土地上的楼房以评估价抵偿相应的债务给开平市财政局所有。开平市财政局在开平市造纸厂的协助下在开平市国土管理部门办理了分割土地使用证手续，开平市财政局领取并一直持有该土地使用证。开平市财政局已依法取得该土地及该土地上楼房的所有权。（二）如上所述，开平市造纸厂原是该土地及该土地上楼房的产权人，该土地及附着于该土地上的楼房不能分离，依照我国《物权法》第一百四十七条的规定，开平市造纸厂以抵债的土地及附着于该土地上的楼房应一并用于抵债。信达评估所出具的《资产评估报告书》评估附件包括《国有土地使用证》。评估价值已包含该土地的价值。信达评估所参与评估工作的评估员甄石荣、余文君（信达评估所已注销，参与评估工作的另二位评估人员关健桐已出国定居、关荣锐已去世）在致广东潭江律师事务所、胡常青律师《关于开平市长沙桥园路17号、18号楼评估问题的复函》[该复函原件在一审法院审理（2016）粤0783执异字30号一案时已作为证据提交给一审法院]明确答复“在评估过程中，我们对开平市长沙西郊侨园路17号、18号楼及其相对应的土地使用权一起进行了评估，评估结论中的评估价（1136236元）包含了二幢楼房所对应的土地使用权价值。”（三）该土地及该土地上的楼房不能分离。依照我国《物权法》第一百四十七条的规定，该土地及该土地上的楼房应一并处分。（2003）开法执字第283号裁定从未认定梁连平所诉称的“以物抵债的范围仅限于17、18号房屋所有权，并不包括所涉房屋的土地使用权。”相反，一审法院在开平市财政局与开平市造纸厂借款合同纠纷执行案执行中作出的（2003）开法执字第444号《民事裁定书》认定“本案在执行过程中，本院依法评估并拍卖被执行人所有的位于开平市西郊侨园路开平县长沙糖厂用地（国有土地使用证为：开府国用总字第001576号[1988]第1700226号）上的17、18号楼房及所属用地（被执行人的职工宿舍），但无人竞买，申请执行人同意按评估价值113.6239万元以物抵债，本院于2003年6月30日作出（2003）开法执字第283号民事裁定，将上述楼房以评估价值抵偿相应的债权给申请执行人所有。”一审法院作出的（2003）开法执字第444号《民事裁定书》已非常清楚明确认定其评估并拍卖的是开平造纸厂所有的17、18号楼房及所属用地。（2003）开法执字第283号民事裁定将上述楼房以评估价值抵偿相应债权给申请执行人所有。所述的楼房包括17、18号楼房及所属用地。（四）梁连平上诉称一审判决法律适用错误所持的理由是开平市财政局提供的开府国用（2008）第03935号土地使用证的土地使用权仍为开平市造纸厂，法院无任何裁定将涉案土地处置。该理由不成立。1、如前所述，开平市造纸厂用于抵债的楼房包括该土地及该土地上的楼房。2、依照我国《物权法》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条的规定，该土地使用权及该土地上楼房的所有权已于一审法院于2003年6月30日作出（2003）开法执字第283号以物抵债裁定书生效之日起归开平市财政局所有。即使未办理产权变更登记，并不影响该土地使用权及该土地上楼房的所有权已归开平市财政局所有。
开平市造纸厂二审没作答辩。
梁连平向一审法院起诉请求：1、撤销一审法院（2016）粤0783执异30号《执行裁定书》；2、恢复对座落于开平市长沙××路、证号为开府国用（2008）第03935号土地使用权的评估、拍卖、变卖的执行；3、开平市财政局承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：一审法院在审理开平市财政局与开平市造纸厂借款合同纠纷一案作出的（2001）开法经初字第802号民事判决书，确认开平市造纸厂应清偿欠款本金170万元给开平市财政局。在执行过程中，一审法院依法委托评估开平市造纸厂所有的位于开平市长沙西郊侨园路17、18号楼房，评估价为113.6239万元，但无人竞买。根据开平市财政局的请求，一审法院于2003年6月30日作出（2003）开法执字第283号民事裁定书，裁定将开平市造纸厂开平市造厂所有的坐落于开平市长沙西郊侨园路17、18号楼房以评估价113.6239万元抵偿开平市造纸厂欠开平市财政局相应的债务。后开平市财政局自愿放弃对未清偿部分债权的追讨，故一审法院于2003年9月5日作出（2003）开法执字第444号民事裁定书，裁定（2001）开法经初字第802号民事判决终结执行。
一审法院认为，本案是申请人执行异议之诉纠纷。诉讼的目的在于厘清开平市财政局对执行标的物是否享有实体权利，且该实体权利能否阻却法院对执行标的物的执行。对于本案争议的坐落于开平市长沙西郊侨园路17、18号楼房的土地使用权归属问题。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”、第一百四十七条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”的规定，由于开平市财政局与开平市造纸厂存在170万元的债权债务关系，开平市造纸厂名下的17、18号楼房的价值虽为113.6239万元，但开平市财政局愿意放弃追偿部分债权，以该楼房抵偿开平市造纸厂所欠的170万元债务。该以物抵债的行为实为对该楼房的转让行为，且该楼房所占用的土地也不存在他项权的情况，故应认定在一审法院的以物抵偿裁定书作出时对该17、18号土地使用权亦一并进行处分，开平市财政局在取得17、18号楼房所有权的同时理应一并享有该楼房的土地使用权。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第（二）项“案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”的规定，由于开平市财政局对涉案17、18号楼房依法享有所有权，其实体权利能够阻却对执行标的物的执行，故应驳回梁连平的诉讼请求。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第（二）项规定，判决如下：
驳回梁连平的诉讼请求。
本案受理费100元，由梁连平负担。
二审中当事人没有提交证据。
经二审审理，本院依法确认一审法院所查明的事实。
另查明：开平市经济委员会于1995年3月14日作出《关于市长沙糖厂土地、房屋使用权划分的通知》，内容为：“我委属利高档卫生纸品制造厂、长沙糖厂、造纸厂三家单位于1990年2月分出，成为独立核算企业。经研究决定，对原长沙糖厂（毛织厂）生活区土地、房屋等使用权的划分，按国土局（编号开府国用总字第001576号字（1988）第1700226号）土地使用证平面图所示，西面两座五层宿舍楼（面积：1401.51M2）属市造纸厂所有，侨园路164号五幢职工住宅（面积：628.83M2）属三家单位共同拥有。余厂部分的厂房、宿舍、土地等一切（面积：6522.785M2）属长利高档卫生纸品制造厂拥有。开平市经济委员会另于同年3月30日向国土局、房产局、城市规划局、房产交易所等单位抄送该文件，请有关部门给予办理国有土地使用证过户手续。但至（2001）开法经初字第802号民事判决执行过程，上述土地使用权仍未办理分割变更，仍登记在开平县长沙糖厂名下。2008年7月24日开平市财政同开平市国土局、开平市规划局发出《关于征求开平市长沙糖厂（开平市造纸厂）土地分割的意见函》，提出根据其取得的17、18号房屋所分割意见。开平市规划局于2008年7月8日向开平市财政局作出开规函[2008]30号《关于开平市长沙糖厂（开平造纸厂）土地使用权意见的复函》，表示经查询档案，未查到上述地块建筑的相关报建资料，考虑到上述建筑属历史遗留问题，认为上述建筑仍可维持现状使用等。开平市造纸厂于2008年9月3日向开平市国土局出具《证明》，告知（2003）开法执字第283号民事裁定书的裁定内容，表示须办理该房屋所对应土地权证，请该局协助办理。开平市人民政府于2008年10月10日出具开府国用（2008）第03935号座落开平市长沙××路土地使用权人为土地市造纸厂、使用权面积为1210.50M2的国有土地使用证，从该土地使用证附图可见，该土地上仅有17、18号楼房两栋建筑。
本院认为：本案系申请执行人执行异议之诉。本案争议焦点为：开府国用（2008）第03935号国有土地使用权是否归开平市财政局享有。
根据本院查明开府国用（2008）第03935号国有土地使用权的来源，可知该土地原属开府国用字（1988）第1700226号土地使用权指向土地的一部分，在开平市经济委员会××企业××利××卫生纸××制造厂、××糖厂、××市造纸厂成为独立核算企业后，开平市经济委员会同意将其中1401.51平方米土地使用权归开平市造纸厂享有作为17、18号楼用地。其后开平市人民政府亦系根据该实际情况结合开平市财政局的分割意见，将原1401.51平方米土地缩减为1210.5平方米土地后颁发开府国用（2008）第03935号国有土地使用证的，应认定开府国用（2008）第03935号国有土地使用权指向的土地仍属17、18号楼用地且未超出开府国用字（1988）第1700226号土地证反映的17、18号楼原占用土地的范围。
一审法院（2001）开法经初字第802号民事判决执行过程中，一审法院委托开平市信达资产评估事务所对17、18号楼房的当时价值进行评估，在无特别说明的情况下，该委托事项当然应理解为对17、18号楼房建筑及占用的土地使用权价值进行评估。相应地，该评估事务所作出的开信资评报字[2002]第77号《资产评估报告书》，明确其评估以17、18号楼房按目前的用途和使用方式、环境等情况继续使用条件进行，作价依据和评估结论可在公开市场存在或成立，采用市场房价对照法进行评估，取价依据包括现场勘察及有关市场交易价格等调查资料。众所周知，房屋的居住功能是不能脱离于土地而单独实现的，区别于建筑物造价，市场房价包括占用的土地使用权价值是不言而喻的。同时，该评估报告还明确其法规依据包括《资产评估操作规范意见（试行）》。根据《资产评估操作规范意见（试行）》第七十三条第一款有关“单独评估建筑物一般采用重置成本法。重置价值一般包括前期费用、综合造价、其它费用、资金成本等。其中，前期费用、综合造价、其它费用应按现行有关规定选取。要注意与土地使用权评估时的计费项目相衔接，不要重复或遗漏”的规定，该评估根据评估目的的要求，采用市场房价对照法进行评估，亦进一步印证该评估所得的17、18号楼房价值包括土地使用权在内的房屋市场价值而非对该房屋进行重置的建造价值。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条关于“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书”的规定，一审法院以17、18号楼房建筑物和占用土地使用权价值进行整体评估为基础作出的（2003）开法执字第283号《民事裁定书》，裁定将开平市造纸厂所有的17、18号楼房以价格113.6239万元抵偿其所欠开平市财政局的债务，具有导致物权转让的法律效力，该裁定生效之日，17、18号楼房占用的土地使用权归开平市财政局享有。故梁连平以17、18号楼房占用的土地使用权仍登记在开平市造纸厂名下为由，请求继续执行缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，梁连平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人梁连平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴春梅
审 判 员 黎景欣
审 判 员 刘邦中
二〇一七年十二月七日
法官助理 刘亚龙
书 记 员 陈月佩