安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）合民一终字第01212号
上诉人（原审被告）：合肥花冲老年公寓。
法定代表人：刘定有，总经理。
委托代理人：刘大元，安徽百商律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：合肥市工业投资控股有限公司。
法定代表人：雍凤山，总经理。
委托代理人：徐兵，安徽天禾律师事务所律师。
委托代理人：卢贤榕，安徽天禾律师事务所律师。
上诉人合肥花冲老年公寓（以下简称花冲公寓）因与被上诉人合肥市工业投资控股有限公司（以下简称工业控股公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服合肥市瑶海区人民法院（2013）瑶民一初字第02924号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
工业控股公司原审诉称：2009年10月16日，工业控股公司和花冲公寓签订《租赁协议》，约定工业控股公司将其位于长江东路555号约2400㎡的房屋出租给花冲公寓用于开办老年公寓，第一年租赁费为每月21600元，自第二年起，租赁费在上一年基础上每年递增10%。租赁费每月缴纳一次，承租方应在每月开始前的7日内缴纳该月租金。租赁双方应严格遵守不得违约，否则违约方应向守约方支付违约金43200元，租赁期为3年，自2009年9月1日起至2012年8月31日止。后花冲公寓没有按约履行合同，自2010年9月起，花冲公寓一直没有给付租赁费，并且2012年8月31日房屋租赁期满后，花冲公寓也拒绝搬离并返还房屋。为维护工业控股公司的合法权益，遂诉至法院请求判决：1、花冲公寓立即搬离并返还非法占用的长江东路555号房屋；2、花冲公寓立即向工业控股公司支付拖欠的租金、违约金及逾期付款利息共717456.91元（逾期付款利息暂计算至2013年5月15日，最终要求计算至实际付款日）；3、花冲公寓赔偿因非法占用房屋给工业控股公司造成的损失，共计214315.2元（暂计算至2013年5月15日，最终要求计算至房屋实际返还日）；4、花冲公寓承担本案全部诉讼费用。
花冲公寓原审辩称：花冲公寓并非非法占有工业控股公司的房屋，工业控股公司和花冲公寓间有合法的房屋租赁协议，花冲公寓按时支付房租，没有非法占有的情形；花冲公寓虽有部分房租没有支付，但原因是该房屋在交付时不符合居住条件，花冲公寓对房屋进行了改造和装修，后在使用过程中，因为房屋漏水导致大多数房屋不能使用，为此，花冲公寓又对房屋进行了维修，上述两笔费用共计40多万元，费用发生后，花冲公寓就该笔款项的承担问题与工业控股公司进行协商，工业控股公司答应以减免租金的形式予以补偿；合同期满后，花冲公寓继续使用该房屋期间，按时支付租金，合同期满前租金诉请已超过诉讼时效；工业控股公司关于利息的诉请，无事实和法律依据；花冲公寓要求继续租赁该房屋，双方原协议的时间是3年，在此期间，花冲公寓对房屋进行了装修改造及维修，若在此时工业控股公司收回该房屋，花冲公寓的损失将是巨大的；花冲公寓所从事的行业是国家鼓励支持的，是为社会解决老年人的养老问题，为政府分担社会责任，工业控股公司是国有企业，对政府鼓励支持的行业理应予以扶持；花冲公寓若搬离该房屋，将面临近百位老人无处安身，因此，花冲公寓要求继续承租该房屋。
原判认定：2009年10月16日，工业控股公司（以下简称甲方）与花冲公寓（以下简称乙方）签订一份《租赁协议》，约定：租赁房屋位于长江东路555号，面积约2400平方米；租赁用途为开办老年公寓，乙方在承租期内，不得改变承租房屋的租赁用途，否则，甲方有权提前终止协议，并收回房屋；租赁期为三年，自2009年9月1日起至2012年8月31日止；租赁费第一年为每月21600元整，自第二年起，租赁费在上一年基础上每年递增10%，租赁费每月交纳一次，乙方应在每月开始前的七日内，向甲方交纳1个月的租赁费，乙方逾期未交纳租赁费，甲方有权提前终止协议，并收回房屋；乙方在本协议签订生效后的三日内，应向甲方交纳租赁保证金43000元，协议期满后，如双方不再续签协议，在确认乙方在租赁期内，水电费已交付完毕、承租房产完好且无其他违约情形的情况下，甲方应在三日内将乙方交纳的租赁保证金无息退还给乙方；协议生效后，双方应严格遵守，不得违约，否则违约方应赔偿守约方违约金43200元整。
合同签订后，工业控股公司按约将位于长江东路555号房屋交付花冲公寓使用。花冲公寓于2010年元月18日交纳租金64800元（2009年9月1日-11月30日房租）、2010年3月31日交纳租金21600（2009年12月1日-12月31日房租）、2010年5月25日交纳租金21600元（2010年1月1日-1月31房租）、2010年6月29日交纳租金21600元（2010年2月份租金）、2010年12月17日交纳租金21600元、2011年4月28日交纳租金21600元（2010年4月1日-4月30日）、2011年10月21日交纳租金21600元（2010年5月1日-5月30日租金）、2012年1月17日交纳租金43200元（2011年2个月租金）、2012年4月17日交纳租金21600元（1个月）、2012年4月27日交纳租金21600元（1个月房租）、2012年6月18日交纳租金21600元、7月20日交纳租金21600元（1个月房租）、8月19日交纳租金21600元、2012年9月18日交纳租金21600元（1个月房租）、10月15日、11月16日、12月17日、2013年1月15日、3月1日、3月26日、4月22日、5月28日、6月25日、7月24日、8月26日、9月18日、10月12日、11月16日分别交纳租金21600元，以上合计669600元。
另，原审庭审中，工业控股公司明确其诉讼请求：1、花冲公寓立即返还非法占用的长江东路550号房屋；2、花冲公寓立即向工业控股公司支付拖欠的租金296352元（自2011年11月1日至2012年8月31日，按合同约定的标准计算，每年递增10%）、违约金43200元，逾期付款利息（按人民银行同期贷款利率，从2013年6月25日起计算至付清租金之日止）；3、花冲公寓赔偿因非法占用房屋给工业控股公司造成的损失214315.2元（自2012年9月1日暂计算至2013年5月15日，最终要求计算至房屋返还之日止，按每月26136元租金标准计算）。
原审法院审理后认为：工业控股公司与花冲公寓签订的《租赁合同》，系当事人真实意思表示，且不违反有关法律、行政法规，属有效合同。当事人应当按照合同约定履行各自的义务。本案争议的焦点有四个：（一）关于花冲公寓是否应返还工业控股公司位于合肥市长江东路555号房屋。2009年10月16日，双方签订《租赁协议》，工业控股公司将位于合肥市长江东路555号房屋出租给花冲公寓使用，租赁期限自2009年9月1日至2012年8月31日。租赁期间届满后，花冲公寓继续使用该房屋，工业控股公司亦未提出异议，原《租赁协议》继续有效，租赁期限转为不定期，工业控股公司可以随时解除合同。因花冲公寓没有按约支付租金，现工业控股公司要求花冲公寓返还位于合肥市长江东路555号房屋，符合法律规定，予以支持。（二）关于工业控股公司要求花冲公寓支付租金是否超过诉讼时效问题。双方约定租赁费每月交纳一次，在每月开始前的七日内，交纳1个月的租赁费。花冲公寓于2010年元月至2013年11月陆续在交纳租赁费，故花冲公寓关于工业控股公司要求支付租金已超过诉讼时效的意见，无证据证实，不予采纳。（三）关于花冲公寓拖欠工业控股公司租金、损失数额问题。双方签订的《租赁协议》虽然约定租赁费第一年为每月21600元整，自第二年起，租赁费在上一年基础上每年递增10%，在实际履行中，花冲公寓于2012年1月17日交纳租金43200元，工业控股公司出具的收据中明确注明系2011年2个月租金，21600元／月；2012年7月20日交纳租金21600元，工业控股公司出具的收据中明确注明系1个月房租，故可认定双方在实际履行中租金均按21600元／月计算。工业控股公司要求花冲公寓赔偿因非法占用房屋造成的损失，实际是双方签订《租赁协议》租赁期间届满后，花冲公寓继续使用该房屋的租金，该租金亦应按21600元／月计算，至花冲公寓返还工业控股公司涉案房屋时止。花冲公寓已支付租金669600元，截止2013年11月30日，花冲公寓尚欠租金432000元。（四）花冲公寓是否应支付工业控股公司违约金、利息。《租赁协议》约定：协议生效后，双方应严格遵守，不得违约，否则违约方应赔偿守约方违约金43200元整。由于花冲公寓没有按约定时间支付租金，现工业控股公司要求花冲公寓承担违约金43200元，符合双方约定及法律规定，予以支持。工业控股公司要求花冲公寓支付截止2012年8月31日尚欠租金108000元的利息（从2013年6月25日至付清租金之日，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算），符合法律规定，亦予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决：一、合肥花冲老年公寓于判决生效之日起十日内返还合肥市工业投资控股有限公司位于长江东路555号房屋；二、合肥花冲老年公寓于判决生效之日起十日内支付合肥市工业投资控股有限公司租金432000元（租金暂计算至2013年11月30日，以后由合肥花冲老年公寓按照21600元／月支付房屋占用使用费，直至返还房屋时止）；三、合肥花冲老年公寓于判决生效之日起十日内支付合肥市工业投资控股有限公司违约金43200元及租金108000元的利息（从2013年6月25日至实际支付之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；四、驳回合肥市工业投资控股有限公司其他诉讼请求。本案一审案件受理费13300元，由合肥市工业投资控股有限公司承担4522元，合肥花冲老年公寓承担8778元。
花冲公寓上诉称：1、工业控股公司作为国有企业，应当承担社会责任，为工业控股公司开办老年公寓提供帮助和支持，原判令花冲公寓返还房屋，不符合国家对老年人工作政策，且会造成上百位老人流落街头，事实上无法履行。2、涉案房屋因漏水而无法正常使用，花冲公寓为此花费大量费用，该费用应由工业控股公司承担，工业控股公司也答应从花冲公寓应付租金中予以减免冲抵，现工业控股公司出尔反尔，要求花冲公寓支付租金无事实依据。且该租金的具体数额与事实不符。3、工业控股公司诉请租金已超过诉讼时效。综上，请求二审法院查明事实，依法改判。
工业控股公司答辩称：花冲公寓称房屋维修费用冲抵租金，没有事实和法律依据，房屋租赁合同明确约定了房屋租金由花冲公寓承担。花冲公寓称房屋租金诉请已超过诉讼时效，因花冲公寓自2010年至2013年之间一直陆续交纳租金，没有超过诉讼时效情形。房屋租赁期限届满后，双方之间仅存在不定期租赁合同关系，工业控股公司要求解除合同，返还房屋，符合合同法规定。
对于原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。
本院认为：原判认定花冲公寓截至到2013年11月30日尚欠工业控股公司租金432000元，有相应证据予以证实，花冲公寓在本案二审中对此也无异议，故予认定。花冲公寓称工业控股公司就该租金的诉讼请求已超过诉讼时效期间，因花冲公寓于2010年元月至2013年11月陆续在交纳租赁费，原判据此认为花冲公寓的此节抗辩不能成立，并无不当，故对花冲公寓的此节上诉主张，不予采信。花冲公寓上诉认为工业控股公司曾答应承担花冲公寓房屋相关维修改造费用并同意减免、冲抵花冲公寓应付租金，但未提供足够证据支持，工业控股公司也予否认，故对花冲公寓的此节上诉主张亦不予采信。工业控股公司与花冲公寓在原房屋租赁合同约定的租赁期限届满后，虽仍在持续履行先前租赁合同，但未约定租赁期限，双方之间形成了不定期租赁关系，工业控股公司依法有权解除合同。至于花冲公寓提及的工业控股公司应当承担相应社会责任以及返还房屋后有关目前入住老人的后续迁出安置等问题，不在本院审理的法律关系范畴，应另行协商解决。综上，花冲公寓的上诉请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费13300元，由上诉人合肥花冲老年公寓负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶玉军
审 判 员 王 莉
代理审判员 方玮韡
二〇一四年四月二十三日
书 记 员 朱 敏
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；