广东省广州市荔湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗荔法民三初字第1476号
原告：蔡澄辉，男，1980年11月5日出生，汉族，住广州市越秀区。
原告委托代理人：康宇慈，国信信扬律师事务所律师。
原告委托代理人：李梦珊，国信信扬律师事务所实习律师。
被告：广州市地下铁道总公司，住所地：。
法定代表人：丁建隆，职务：总经理。
委托代理人：黄志明，广东格林律师事务所律师。
委托代理人：钟文，广东格林律师事务所律师。
原告蔡澄辉诉被告广州市地下铁道总公司（以下简称地铁公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年7月2日立案受理后，依法由审判员何锦堂适用简易程序独任审判，于2014年8月13日公开开庭进行了审理。原告蔡澄辉的共同委托代理人康宇慈和李梦珊、被告广州市地下铁道总公司的委托代理人钟文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蔡澄辉诉称：2009年12月10日，原告与被告签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》。该合同约定：被告在2011年6月30日前将广州市荔湾区华贵路21号贵贤上品苑自编A2栋18层1803房交付给原告，购房款总价为1261406元，被告应当在2011年6月30日前交付房屋给原告，并在该房屋交付之日起180个工作日内向房地产登记机构申请办理房地产转移登记等。双方签订合同后，原告依约履行了全部义务，但被告却未按合同约定的履行期限为原告方办理房地产转移登记，被告应承担相应的违约责任。原告购买的房屋所处的整个楼盘均因为被告的过错未能依约按时申请办理产权转移登记，有的业主已向法院起诉。2014年3月20日，广州市中级人民法院作出（2014）穗中法民五终字第340号《民事判决书》，认定被告延迟办理产权转移登记的行为违约，违约天数为172日，并依法判决被告承担支付延迟办理产权转移登记的违约金，违约金以房款总额为本金，按照年利率7.28%计172日。综上所述，被告延迟申请办理产权转移登记的行为已被法院生效判决认定为违约，被告应按上述判决确定的计算标准向原告支付延迟申请办理产权转移登记的违约金。据此，请求判令：1、被告向原告支付违约金53840元（以购房款总价1261406元为本金，从2012年3月21日起算至2013年3月11日止，按年利率7.28%计214日）；2、被告承担本案全部诉讼费用。
被告广州市地下铁道总公司辩称：本公司尊守合同约定，完整诚信地履行了合同约定的义务，不存在违约行为，无需对原告承担违约责任，因此本公司不同意原告的全部诉讼请求。1、双方选定的产权登记办理方式是共同办理，根据合同第22条约定该种办证方式，本公司构成违约是有条件的，该条件就是本公司未履行相关义务造成不能按合同第21条约定期限向房地产登记机构办理房地产转移登记，而本公司在2011年3月21日就开始着手办理确权手续，非本公司的客观原因导致未能在规定期限内办妥涉案房屋的转移登记手续，属于不可归责于本公司的原因，不能据此认定本公司构成违约，而要求本公司承担违约责任。2、《补充协议》第21条1（3）、3、5及第22条对违约情形和违约责任重新进行了约定。《合同法》第77条规定“当事人协商一致，可以变更合同。”据此，协议中对违约情形和违约责任的重新约定应视为双方对合同条款和内容协商一致的变更。协议内容与合同不一致的，应以协议内容为准。补充协议第22条约定整条删除了延迟办理产权登记的违约责任，且未对违约责任重新进行约定，应视为原告同意免除本公司延迟办理产权登记的全部责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定，出卖人承担违约责任的前提是“由于出卖人的原因”，且“当事人无特殊约定”，导致未能取得房屋权属证书，出卖人才承担承担违约责任，而本案中，当事人通过《补充协议》的形式同意删除关于延迟办理产权登记的违约责任的约定，即原告同意在出现延迟办理产权登记的情况下免除本公司的违约责任。综上，原告要求本公司承担违约责任、支付违约金缺乏事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。3、原告主张的违约时间、计算标准及终止时间与事实不符，缺乏依据。《补充协议》第21条第3款约定：如本公司在办理产权登记时邮现补缴土地出让金、房管部门变更办理程序、房管部门退案等客观情况，导致本公司确实无法按合同约定的时间与原告一起办理房地产权转移登记，原告同意给予90个工作日的宽限期，在宽限期内，原告不追究本公司的违约责任。本案中，本公司无法在交楼后180个工作日内与两原告一起办理产权证，是因为发生了被房管部门退案及变更办理程序的客观情况，根据双方约定原告应给予被告90个工作日的宽限期，且不追究原告的违约责任，如被告在90个工作日届满后，仍未能与原告一起办理产权证，被告才需要承担违约责任，而被告已经在规定的期限内与两原告办理了房地产转移登记，而且根据双方的约定是由双方一起办理房地产转移登记手续，而不是办妥房地产转移登记手续。4、涉案房屋的产权证现已办妥，原告并未因办证问题遭受到损失，原告在没有损失的情况下，要求被告承担赔偿责任，明显违背公平合理原则。原告在2011年7月8日收楼，不计算90个工作日的情况下，办证时间应在2012年3月28日前向房管部门申请讼争房屋的转移登记，而原告从2012年3月21日开始计算，违返了合同的约定。被告与原告共同委托的办证代理人兴业公司已于2013年1月28日为讼争房屋办理转移登记申请，违约金计算时间为2013年1月28日终止。原告在2014年7月2日才向法院提起诉讼，已超过了诉讼时效。
经审理查明：2009年12月10日，原告与地铁公司签定《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：地铁公司将广州市荔湾区贵贤上品苑（自编A2栋）18层1803房出售给原告，房价1261406元于网上签订合同之日起2日内（不超过5日）支付261406元，余款1000000元于2010年6月10日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；房屋在2011年6月30日前交付使用；双方共同办理《房地产权证》，应当在商品房交付之日起180个工作日内向房地产登记机构申请办理房地产转移登记等。其中第二十二条规定：双方共同办理产权登记的，如因地铁公司原因导致不能按时办理房地产转移登记的，地铁公司每日按房价的0.05%向两原告支付违约金等。
同日，原告与地铁公司还签定《本合同补充协议》，对原合同的具体条款修改，其中第二十一条第3点约定：如地铁公司在办理产权登记时出现补交土地出让金、房管部门变更办理程序、房管部门退案等客观情况，导致地铁公司确实无法按本合同约定的时间与原告一起办理房地产转移登记，原告同意给予90个工作日的宽限期，在宽限期内，原告不追究地铁公司的违约责任等；第5点约定：非因地铁公司原因造成两原告不能按期办理《房地产权证》的，地铁公司不承担任何责任。第二十二条约定：延迟办理产权登记的违约责任（整条删除）。
此后，原告向地铁公司交了房款1261406元。
2011年7月8日，原告签署了《业主入伙确认书》。2009年12月18日，原告已委托广州城建开发兴业房地产中介有限公司办理房地产产权的有关手续。
2011年3月31日，地铁公司与广州市房地产测绘所签订《委托新建单元式房屋提前介入测绘备案合约》，约定：备案有效期至2011年6月16日，若地铁公司超过备案有效期不能提供《建设工程规划验收合格证》及其附图，广州市房地产测绘所有权停止该房屋的测绘，地铁公司接受广州市房地产测绘所的案件暂退所处理等。2011年5月30日，广州市规划局核发了上述房屋所在楼盘地上建筑的《广州市建设工程规划验收合格证》。到了2011年6月16日，由于地铁公司交的资料不全，地铁公司的测绘申请被广州市房地产测绘所作暂退所处理。2012年2月1日，地铁公司补交资料后，与广州市房地产测绘所签订《房产测绘合同》。2012年4月5日，地铁公司取得了测绘报告。
2012年5月21日，地铁公司向广州市房地产交易登记中心申请办理贵贤上品苑（A1、A2、A3栋）的初始登记。2012年6月20日，广州市房地产交易登记中心出具《受理回执》，要求地铁公司于2012年8月2日之后凭此回执办理领证手续。此后，广州市房地产交易登记中心在审查中发现，贵贤上品苑地下车位的数量与验收合格证列明的车位不符，A3栋首层商铺“大通铺”间隔调整等问题，遂根据《广州市城镇房地产登记办法》的规定于2012年7月20日中止办理时限，并出具《补正资料通知书》要求地铁公司补充规划部门的意见。
为此，地铁公司向广州市规划局反映情况。广州市规划局于2012年9月29日以穗规函（2012）4898号答复：认为A3栋首层商铺内部间隔调整及后期分割属于内部调整平面布局，与规划无矛盾，不需办理规划调整手续。2012年10月31日，地铁公司将广州市规划局的复函交到广州市房地产交易登记中心，并要求先行办理贵贤上品苑住宅部分的产权。广州市房地产交易登记中心研究明确后，于2012年12月31日重新启动审核程序。2013年1月22日，广州市房地产交易登记中心核发了上述房屋的《广州市房地产初始登记告知书》。2013年1月28日，广州市房地产交易登记中心受理地铁公司申请将荔湾区华贵路21号1803房过户给原告的房地产转移登记申请。
2013年3月29日，广州市规划局发出穗规函（2013）1568号文，对贵贤上品苑地下车位的规划验收所附的平面图位置与竣工现场不符作了更正。
本院在办理黄霭欣诉本案被告商品房预售合同纠纷一案的（2013）穗荔法民三初字第452号案的诉讼期间，本院去函广州市国土资源和房屋管理局查询上述房屋的办证情况。
2013年5月15日，广州市国土资源和房屋管理局以穗国房协查复字（2013）221号文复函本院：“经查，广州市地下铁道总公司于2011年4月7日向市房地产测绘院申请荔湾区华贵路17-27号（单号）及荔湾区华贵路7-15号（单号）房屋的初始测绘，市房地产测绘院分别立测字110111693号、测字110111694号案受理。因该公司未提交《建设工程规划验收合格证》及附图，不符合新建单元式房屋初始测绘立案要求，故签订了《委托新建单元式房屋提前介入测绘备案合约》。根据该合约第四条约定：“甲方必须在《委托新建单元式房屋提前介入测绘备案合约》签订之日起48个工作日内向乙方提供该房屋《建设工程规划验收合格证》及附图，备案有效期至2011年6月16日”和第六条约定：“若甲方超过备案有效期不能提供《建设工程规划验收合格证》及其附图，乙方有权停止该房屋的测绘，甲方接受乙方的案件暂退所处理。经退所处理的案件在甲方补齐资料后如需要继续办理的，按乙方的办案标准时限双方签订《委托新建单元式房屋测绘合约》，乙方按照约定的时限向甲方提交测绘成果”，广州市地下铁道总公司至2011年6月16日仍未向该院提供《建设工程规划验收合格证》及其附图，故该院将该案作停办处理。2012年2月1日，广州市地下铁道总公司提供《建设工程规划验收合格证》及其附图，并与市房地产测绘院签订《房产测绘合同》，该院于2012年3月30日办结该案，测绘成果于2012年4月5日由该公司经办人签取。综上，市房地产测绘院在受理及办理荔湾区华贵路17-27号（单号）及荔湾区华贵路7-15号（单号）房屋初始测绘时，手续程序符合法律规定，广州市地下铁道总公司向该院补充资料时双方即签订《房产测绘合同》，不存在拖延签订合同及拖延办理的情况。”
2013年7月8日，广州市国土资源和房屋管理局以穗国房协查复字（2013）360号文复函本院：“经查，广州市地下铁道总公司（以下简称“地铁公司”）向我局申请办理华贵路9-15（单）号（贵贤上品苑自编A3栋）、17-27（单）号（贵贤上品苑自编A1、A2栋）的初始登记，因A1-A2栋的预售许可证20090405号中预留非住宅回迁安置房的面积与房号跟系统反映的不符、A1-A5栋地下室测量车位的数量与验收合格证列明的车位数量不一致、A3栋的首层商铺“大通铺”间隔调整问题、地下室需调整地价合同等原因，我局于2012年7月20日出具《补正资料通知书》请地铁公司补充规划部门意见，并根据业务操作规定中止该案的办理时限。2012年10月，地铁公司收到规划部门的复函后，申请先行办理该项目地上住宅部分的产权，地下室车位和商铺产权留待日后解决。我局对先行办理住宅部分确权是否会影响首层商铺的测绘的问题研究明确后，于2012年12月31日重新启动审核程序，并于2013年1月完成了上述房屋的初始登记手续。综上所述，该项目初始登记审核的中止时间是从2012年7月20日至2012年12月31日。根据《广州市城镇房地产登记办法》相关规定，上述中止时间不计入登记审核期限。”
本院认为：原告于2011年7月8日办理收楼手续，按约定地铁公司应于2012年3月28日前申请办理讼争房屋的产权转移登记，但地铁公司直到2013年1月28日才向广州市房地产交易登记中心申请办理讼争房屋的产权转移登记，超过合同约定的时间。原告要求违约时间计至地铁公司办妥并将房产证交付给原告之日止，不符合合同约定，不予支持。
虽然，双方在补充协议约定整条删除合同第二十二条关于延迟办理产权登记的违约责任，但无明确表示不追究地铁公司延迟办理产权登记的违约责任，故地铁公司据此要求不承担违约责任，不予支持。
补充协议第二十一条第3点约定“如地铁公司在办理产权登记时出现补交土地出让金、房管部门变更办理程序、房管部门退案等客观情况，导致地铁公司确实无法按本合同约定的时间与原告一起办理房地产转移登记，原告同意给予90个工作日的宽限期，在宽限期内，原告不追究地铁公司的违约责任”，根据公平原则，该约定中的“房管部门退案”应只适用于地铁公司无过错的情形，地铁公司在申请办理涉案房屋测绘时，由于无提交地下建筑的《建设工程规划验收合格证》，其申请被测绘所作暂退所处理，该情况应视为“房管部门退案”，且是地铁公司的过错所致，因此，地铁公司以补充协议第二十一条第3点的约定为由要求原告给予90个工作日的宽限期不成立，本院不予支持。
补充协议第二十一条第5点约定“非因地铁公司原因造成原告不能按期办理《房地产权证》的，地铁公司不承担任何责任。”从查明的事实来看，导致广州市房地产交易登记中心中止地铁公司申请办理初始登记时限的主要原因是房管部门要核实地铁公司的申请是否与规划审批一致，例如，房管局认为商铺的间隔改变应报规划局，要求地铁公司补充资料，但规划局答复不需办理规划调整手续；房管局认为地下车位数与验收合格证列明的车位不符，最后查明是规划局对地下车位的规划验收所附的平面图位置与竣工现场不符作了更正；这些并非地铁公司的自身责任造成。况且，地铁公司为了能及时办理讼争房屋的产权转移登记，主动要求房管局先行办理贵贤上品苑住宅部分的产权，已做了补救措施。因此，地铁公司要求不承担房管局中止办证时间的延迟办证的违约责任，应予支持。但地铁公司在该中止办证时间内的2012年9月29日已收到规划局作出的“不需办理规划调整手续”的批复，无及时将此批复交给房管局，直到2012年10月31日，才向房管局报告此批复，对该时段（由于9月30日到10月7日是中秋国庆假期应予扣除），地铁公司应承担23日的延迟办证的违约责任。
原告于2014年7月2日才向本院起诉，原告请求被告支付2012年7月2日前逾期办理房屋产权证违约天数的违约金的诉讼请求，已超过二年的诉讼时效，本院不予支持。
综上，扣除房管局中止时间（其中有23日不扣除）及已超过诉讼时效的时间后，地铁公司应承担68日的延迟办理产权转移登记的违约责任。违约天数计算方法如下：从2012年7月3日起计算至2012年7月19日共17日，从2012年7月20日起至2012年12月30日为房管局中止办理时限，从2012年12月31日起计算至2013年1月28日共28日为违约天数，再加上中止时间有23日不扣除。
由于双方对违约金无作约定，按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，参照中国人民银行的规定，违约金按6个月的贷款年利率5.6%上浮30%计。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：
被告广州市地下铁道总公司于本判决发生法律效力之日起三日内支付延迟办理产权转移登记的违约金（以房款1261406元为本金，按年利率7.28%计68日）给原告蔡澄辉。
二、驳回原告蔡澄辉的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费573元，由原告蔡澄辉负担459元、被告广州市地下铁道总公司负担114元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状之日起七日内，按照不服一审判决部份的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 何锦堂
二〇一四年八月二十二日
书记员 李惠琦
王雅莉