黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）齐民再终字第15号
原审上诉人（一审原告）王彦良，男，1973年4月2日出生，汉族，个体工商户，住富裕县富裕镇三街。
原审被上诉人（一审被告）蒋柏林，1947年4月25日出生，汉族，现羁押于富裕县看守所。
原审被上诉人（一审被告），男，1970年4月10日出生，汉族，现在泰来监狱服刑。
原审被上诉人（一审被告）黑河华泰房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省黑河市龙滨路。
法定代表人孙春田，该公司董事长。
王彦良、蒋柏林、蒋志东、黑河华泰房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，富裕县人民法院于2009年12月2日作出（2009）富裕民初字第1413号民事判决，已经发生法律效力。2013年1月22日，富裕县人民法院以（2013）富裕民监字第1号民事裁定，决定对本案再审，并于2013年4月2日作出（2013）富裕民再初字第1号民事判决。判后，王彦良向本院提起上诉。本院于2013年7月10日作出（2013）齐民再终字第32号民事判决。2014年11月28日本院以（2014）齐民监字第10号民事裁定决定对本院提起再审。本院依法组成合议庭，公开对本案进行了审理，此案现已审理终结。
富裕县人民法院一审查明，2008年，原告购买三被告开发的绿色嘉园住宅楼南楼四单元402室、五单元501室和9号、29号车库，并将全部购房款交付给被告，当时约定：被告于2009年10月1日将楼房及车库交付原告使用，至今被告未交付。
富裕县人民法院一审认为，原、被告签订的商品房买卖合同及购买车库的合同合法有效，应当继续履行。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十一条之规定，判决：原告与三被告签订的购买楼房、购买车库合同合法有效，原告购买三被告开发的绿色嘉园住宅楼南楼四单元402室、五单元501室和9号、29号车库归原告王彦良所有，该四份合同应继续履行。本案受理费100.00元，减半收取50.00元，财产保全费2,020.00元，由三被告负担。
该判决发生法律效力后，富裕县人民法院于2013年1月22日以〔2013〕富裕民监字第1号民事裁定，决定对本案再审。
富裕县人民法院再审查明，2007年4月，蒋柏林欲在富裕县富裕镇原铁东派出所地段开发综合楼，因其不具备楼房开发资质，通过赵广平与黑河华泰房地产开发有限责任公司（以下简称黑河华泰公司）协商，挂靠到该公司进行房地产开发。黑河华泰公司与赵广平签署了协议书，蒋柏林通过赵广平向黑河华泰公司预交了65,000.00元挂靠费，蒋柏林借用黑河华泰公司的名义在相关部门办理了登记备案手续。此后蒋柏林在黑河华泰公司不知情的情况下，私自刻制了黑河华泰公司的公章，开始对外进行该楼盘的有关开发、买卖活动。2010年，蒋柏林因犯行贿罪，被判处有期徒刑一年，2011年初，蒋柏林又因犯伪造公司印章罪被判处有期徒刑二年六个月。蒋柏林在绿色嘉园楼盘开发过程中，为了筹集建楼资金，在富裕县绿色嘉园三号楼还未取得销售许可证，尚未具备销售条件的情况下，开始对外销售。蒋柏林在开发绿色嘉园整个楼盘过程中，从王彦良处借款。2008年8月27日，原审被告与王彦良签订了房屋买卖合同一份，原审被告将绿色嘉园三号楼（南楼）车库29号，面积22.30平方米，每平方米1,700.00元，金额为人民币38,910.00元卖给王彦良，并于当日出具收据一张；2008年9月6日，原审被告与原审原告又签订了房屋买卖合同一份，原审被告将绿色嘉园三号楼（南楼）五单元501室，面积78.93平方米，每平方米1,200.00元，金额为人民币94,716.00元卖给王彦良，并于当日出具收据一张；2008年10月1日，双方签订了协议书一份，原审被告将绿色嘉园三号楼（南楼）车库9号，金额为人民币35,000.00元卖给王彦良，并于当日出具收据一张；2009年8月4日，双方又签订了协议书一份，原审被告将绿色嘉园三号楼（南楼）四单元402室，金额为人民币123,740.00元卖给王彦良，并于当日出具收据一张。其中有一份合同是经债务转移形成的。两份合同和二份协议中虽都有黑河华泰公司的公章，但均为被告蒋柏林伪造黑河华泰公司的公章。
富裕县人民法院再审认为，富裕县绿色嘉园3号楼到目前为止尚未取得商品房预售许可，不具备销售条件。原告王彦良与被告蒋柏林签订的以货款抵顶两套楼房的买卖协议无效，被告蒋柏林仍应履行偿还原告货款的义务并赔偿原告的经济损失。鉴于被告蒋柏林现正在服刑，其非法销售楼房案件又为系列案件，考虑到蒋柏林的现实偿还能力，无法赔偿原告的实际经济损失，应参照中国人民银行同期基准贷款利率对原告进行赔偿。被告黑河华泰公司自始至终未参与该楼盘的建设开发，该住宅楼盘应视为被告蒋柏林的自建行为，所有权应归蒋柏林所有。蒋柏林以伪造的黑河华泰房地产开发有限责任公司公章与原告签订购楼协议，并收取购楼款，其所产生的法律后果，应由蒋柏林承担。被告黑河华泰公司非法收取被告蒋柏林的65,000.00元挂靠费，本院将另行处理。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、第五十八条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、原审被告蒋柏林与原审原告王彦良签订的绿色嘉园三号楼（南楼）车库29号、五单元501室、车库9号、四单元402室的买卖协议无效。二、原审被告蒋柏林退还给原审原告王彦良购房款人民币292,366.00元，赔偿损失人民币64,882.28元（按年利5.4%计息），合计人民币357,248.28元。上款于本判决生效后十日内履行。三、原审被告蒋志东、原审被告黑河华泰公司在本案中不承担民事责任。原审案件受理费100.00元，财产保全费2,020.00元，均由原审被告蒋柏林承担。
王彦良不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称，蒋柏林作为投资人，在富裕县原铁东派出所地段开发综合楼，蒋柏林有权对外出卖开发楼房；上诉人购买绿色嘉园南楼车库29号、9号、五单元501室、四单元402室，起诉后并对上述房屋进行了查封扣押，所有的购买手续和扣押手续是合法有效的，请求依法撤销富裕县人民法院〔2013〕富裕民再字第1号民事判决；依法改判绿色嘉园南楼车库29号、9号、五单元501室、四单元402室的买卖协议有效并归其所有。
被上诉人蒋柏林辩称，原判我认，我尊重法院意见。
本院经审理查明，在二审审理期间，经向王彦良释明是否变更诉讼请求，王彦良同意给付其房屋相同的价款。其他事实与原审再审查明的事实一致。
本院二审认为，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，本案中，因被上诉人蒋柏林至今未取得商品房预售许可证，故上诉人王彦良与蒋柏林签订的房屋买卖合同无效。鉴于蒋柏林已收取王彦良房款292，366.00元，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明……”的规定，在二审时，本院向上诉人王彦良释明，王彦良已经同意变更诉讼请求，同意给付其房屋相同的价款，故王彦良的此项诉讼请求应予以支持。本院二审判决：驳回上诉，维持原判。
本院认为，原审认定事实不清，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(三)项之规定，裁定如下：
一、撤销齐齐哈尔市中级人民法院（2013）齐民再终字第32号民事判决及富裕县人民法院（2013）富裕民再初字第1号、（2009）富裕民初字第1413号民事判决。
二、此案发回富裕县人民法院重审。
审判长 谷宏峰
审判员 董保红
审判员 赵广平
二○一五年二月十五
书记员 唐婧婷