广西壮族自治区桂林市七星区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）星民初字第318号
原告诸葛顺（身份信息略）。
被告桂林市冠泰房地产开发有限责任公司，住所地（略）。
法定代表人：汪国民，董事长。
委托代理人：滕芸，该公司法务。
原告诸葛顺诉被告桂林市冠泰房地产开发有限责任公司（以下简称冠泰公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2013年1月22日立案受理，依法由审判员阳小荷适用简易程序，实行独任审判，后由于案件复杂，变更为普通程序，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告诸葛顺，被告的委托代理人滕芸到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告因开发原告原居住地块，于2007年1月6日，与原告达成拆迁安置协议，并签暑了《拆迁补偿安置房屋协议书》。协议书中约定：被告应在安置房交付后360日内办好房产证和土地证，协议书中未约定违约金的数额（详见《拆迁补偿安置房屋协议书》第八条第2点），2008年1月1日，被告通知原告领取安置房。按协议书约定，被告应在安置房交付后360日内办好房产证和土地证，即2008年12月26日为被告办好房产证和土地证的最后日期。实际上被告2011年9月28日才办好房屋所有权证，逾期1006天。根据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之二的规定，被告已构成违约，应承担违约责任。由于协议书中未约定违约金金额，故违约金金额的计算可按《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条中的规定进行计算，违约金计算方式�460436元×6.55%×1006／365（年）=83121.94元。被告违反《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之二的规定，未能按期为原告办好房产证，原告主张违约金赔偿，于法有据。原告曾与被告三次协商未果，故诉至本院，请求法院1、判令被告向原告支付违约金83121.94元；2、本案的诉讼费由被告承担。
原告对其主张在举证期限内提供的证据有：1、拆迁补偿安置房屋协议书一份，证明原、被告约定的内容；房屋所有权证；2、房屋所有权证、国有土地使用权证，证明国有土地使用权证上的日期为被告违约的截止日期；3、桂林服务娱乐业发票，证明物业公司收取原告物业管理费的首日视为被告交房给原告的日期；4、首期物业维修资金交款通知、物业专项维修资金专用现金缴款单，证明缴款单上的购房款为原告新房的总额；5、�税完税证，证明原告已依法完税；6、销售不动产统一发票，证明原告已按约定向被告交齐所有房款；7、交房通知；8承诺书，证明被告承诺原告的利益与其他的拆迁户一致。
被告辩称，1、原告的诉请超过法定诉讼时效，依法不依获得支持。2、原告主张违约金无据。被告没有法定依据为原告办理房屋产权证，被告是无偿为原告办理房产证，依合同法的规定，被告无故意及重大过失，故原告主张违约金无据。3、原告诉请的违约金计算时间及“新房总额”是错误的，不应获得支持。房产局及土地局办证时间也作为逾期时间，并强加到被告身上，显失公平。根据拆迁协议第八条约定，被告义务是房屋交付使用后360日内将办证资料报产权登记机关备案，而不是办理好房产证交给原告，故违约计算时间应从交房之日计算至被告提交备案资料时间止。新房总额应是指因房屋置换所计算出的货币金额，也即指原告实际交付给被告的对价金额110284元。
被告对其主张在举证期限内没有提供证据。但被告申请法院到桂林市房产管理局调取了被告将原告房屋资料提交房地局的收件回执：《桂林市房产管理局收件回执单》，证实被告于2009年12月25日将8#楼办理房屋产权证资料提交桂林市房产管理局。
本院结合原、被告的举证质证如下：被告对原告提交的证据1真实性无异议，对证明内容不认可，已过诉讼时效；对证据2的真实性无异议，证明内容不认可；对证据3的真实性无异议，交付时间为2008年2月25日；对证据4的真实性无异议，证明内容不认可；对证据5的真实性和证明内容均无异议，计税金额是103851.64元，房屋金额是103851.64元；对证据6的真实性及证明内容均无异议，二张金额分别为64647.64元、9720元元；对证据7的真实性无异议，只是单方通知，具体时间应当以交接为准；对证据8因为是复印件，真实性无法确认，证明内容与本案违约金无关；对本院调取的《桂林市房产管理局收件回执单》的真实性无异议，对其交材料的时间无异议。原告对本院调取的《桂林市房产管理局收件回执单》的真实性无异议，对被告交材料的时间无异议。
本院结合双方举证和质证，认证如下：对双方确认的证据予以采信。对双方提出异议的证据，因与双方诉辩事由有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。
综合全案证据及庭审，本院确认以下法律事实：2007年3月17日，原告与被告签订《拆迁补偿安置房屋协议书》（产权调换）一份，约定：被告拆迁原告位于桂林市七星路35号10栋的房屋一套（混合结构90.91㎡），被告用其开发的东岸枫景8栋2单元3层1号住宅一套（建筑面积139.11㎡）与原告进行产权调换，安置房屋超面积部分由原告补足房款；同时还约定：“甲方（被告）应当在安置房交付使用后360日内，将办理权属登记需由甲方（被告）提供的资料报产权登记机关备案。”如甲方（被告）责任，乙方（原告）不能在规定的期限内取得房屋所有权证书的双方没有约定违约金。协议签订后，被告用其开发的位于桂林市七星路35号冠泰.东岸枫景8栋2-3-1号房产与原告房产进行了置换，置换前的房产面积为：90.91㎡，置换后房产面积为142.11㎡，扣除置换面积和赠送9.1㎡互不补差外，超面积10㎡部分，由原告按1600元／㎡补房款，超面积32.11㎡部分，由原告按3240元／㎡补房款。2008年2月25日，被告将安置房交给原告使用。2009年12月25日，桂林市房产管理局收到被告交付桂林市七星区七星路35号东岸枫景8号楼商品房办证所需的备案材料；原告房屋产权证登记时�为：2010年10月15日；原告土地使用权证登记时间为：2011年9月28日。
归纳本案争议焦点为：1、本案是否超过诉讼时效；2、被告是否应支付违约金及违约金的数额。
本院认为：一、关于本案是否超过诉讼时效的问题。诉讼时效期间从原告知道或者应当知道其权利被侵害起其计算，原告自2011年9月28日才取得土地使用权证，原告知道或者应当知道其权利被侵害的时间应从2011年9月28日起，原告的起诉时间是2013年1月22日，没有超过诉讼时效，故被告辩解本案已过诉讼时效的理由不能存立，本院不予以采信。
二、关于被告是否应支付违约金及违约金的数额的问题。
原、被告双方签订的《拆迁补偿安置房屋协议书》，是双方真实意思表示，且没有违反法律规定，属有效合同，原、被告双方应当按照约定各自的义务。由于协议书中没有约定可按房屋款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准分段计算。但因双方对违约的天数及“总房款数额”争议较大。本案是通过置换及对超面积房屋部分补差价的方式进行的房屋买卖，被告未能及时办理房屋所有权登记，原告的房屋置换部分及超面积房屋部分的利益同时受到损害。本院认为：“新房总额”应按房屋建筑面积乘以超面积补偿单价分段计算；被告违约天数应从被告交付房屋之日起，减除约定办证时间360天，至被告交件时间之日止（即2009年12月25日止）计算违约天数。据此，被告违约天数共计309天（即从2008年2月25至2009年12月25日止，其中扣除360天）。据此，被告应支付的违约金应按新房总额280020元［（90.91㎡＋9.1㎡＋10㎡）×1600元／㎡）＋（32.1㎡×3240元／㎡）］×（2009年中国人民银行贷款年利率5.31%÷365天）×违约天数309天=12978元，本院予以支持。原告要求被告支付违约金83121.94元的诉讼请求过高，过高部分本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条的规定，判决如下：
被告桂林市冠泰房地产开发有限责任公司支付原告诸葛顺违约金12978元。
本案收取案件受理费1908元（原告已预付本院954元，尚欠954元），由原告负担1748元，被告负担160元。
上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费1908元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20216301040001416，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院，递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 长 阳小荷
审 判 员 谌姝霖
人民陪审员 明卫平
二〇一三年十一月十五日
书 记 员 蒋西凤