湖北省孝感市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂孝感中民二终字第00022号
上诉人（原审被告）马春梅，云梦县老龄办干部。
委托代理人董昭（系上诉人马春梅的丈夫），男，1970年10月3日出生，汉族。代理权限：特别授权，即举证、质证，辩论，和解，代收法律文书。
被上诉人（原审原告）马晓梅，务工。
上诉人马春梅因与被上诉人马晓梅房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省云梦县人民法院（2014）鄂云梦民初字第00647号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年12月30日立案受理后，依法组成合议庭。并于2015年2月6日公开开庭进行了审理。上诉人马春梅及委托代理人董昭，被上诉人马晓梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，马晓梅与马春梅是嫡亲的姊妹关系。2010年3月3日，马晓梅与马春梅达成如下协议：1、双方的父亲马纯泽、母亲王菊兰的生老病养均由马春梅承担；2、他们的宅基地使用权归马春梅享有，利用该宅基地所建私房归马春梅所有；3、马春梅私房建成之后，将该私房三楼住房按实际造价（以2010年建房所用费用的实际标准计算）卖给马晓梅，供其居住生活；4、房款付清之日，是所购房屋产权转移之日；5、马晓梅今后加层，马春梅不得干涉；6、马晓梅付清房款后，不得以任何理由向其父母和马春梅索要财产、主张任何权利；7、马晓梅不买房屋，也不得向其父母和马春梅索要财产、主张任何权利，其土地由马春梅自由处置，马晓梅不得提出任何异议。2010年4月份马春梅家的改建房产取得规划许可证，同年11月份取得建筑工程施工许可证。2010年底，房屋改建按期动工，后被云梦县规划局责令停建。在此期间，马晓梅于2010年6月18日付给马春梅购房款4.8万元，2010年11月23日又交付购房款2.2万元。2013年5月11日马晓梅又借给马春梅6.2万元，后马春梅于本案第一次庭审后分三次归还马晓梅借款4万元，还下欠2.2万元借款未还。2014年4月10日，马春梅向马晓梅出具1份保证书，由马晓梅自做房屋，马春梅不回家做，不回家住。马晓梅以马春梅未及时履行房屋买卖协议、其购房目的不能实现为由，诉至一审法院。
原审法院认为，马晓梅、马春梅对2010年3月3日《协议书》中房屋买卖条款的真实性、合法性没有异议。马晓梅、马春梅双方之间存在房屋买卖关系的事实，一审法院予以确认。根据本案双方当事人提交的有效证据及马晓梅的诉请，本案应为房屋买卖合同纠纷。马春梅于2010年底未按规划红线施工，被责令停工。2011年3月2日马春梅提出变更规划申请，因在法定期限内未得到相应的答复，提起行政诉讼，于2011年12月15日取得（2011）孝行终字第00040号行政判决书，判决规划机关在法定期限内作出行政许可决定。在第二次庭审中马春梅虽提交了上述判决书，但并没有提交新的规划许可证，且涉案房屋一直处于2010底时的停建状态。马春梅于2014年4月10日还向马晓梅出具了书面保证书，保证马晓梅自建房屋，自己不回家做，不回家住。马春梅辩称，没有及时履行交付房屋的义务是多种客观事由引起的。原审法院认为，上述事由并非属于不能避免、不可抗拒并不可克服的法定免责事由，对马春梅认为自己在房屋买卖协议履行中不构成根本违约的主张未予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项的规定，在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要义务的，另一方享有解除合同的权利。本案马春梅在合同期间一直停建房屋，且出具了保证马晓梅自建房屋的保证书，属于一方明确表示或者以实际行为表明不履行主要义务的情形。对马晓梅请求判决解除双方之间购房协议及归还购房款7万元及同期银行利息的主张，一审法院依法予以支持，但利息应自双方约定的房屋完工交付之日起计算。马晓梅请求判决马春梅恢复房屋脚基原状；归还其47.3平方米土地使用权的主张，属于土地使用权转让合同纠纷，与本案房屋买卖合同纠纷无关，本案不予审理评判。马晓梅、马春梅间的借款、还款事宜，双方虽无争议，但因该争议属于民间借贷纠纷，与本案房屋买卖纠纷无关，不属于本案审理范围，马晓梅可另行主张权利。马晓梅请求判决马春梅支付因违约而造成的经济损失1万元，因无事实依据，与法无据，一审法院未予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：1、解除马晓梅与马春梅之间房屋买卖协议。2、马春梅于本判决生效之日起十日内返还马晓梅购房款70000元。3、马春梅于本判决生效之日起十日内支付购房款70000元的同期银行利息（自2011年9月1日起以本金70000元按中国人民银行公布的同期银行贷款利率标准计算至返还之日止）。4、驳回马晓梅的其他诉讼请求。本案受理费3690元，由马晓梅负担2770元（已交纳）；由马春梅负担920元，限本判决生效之日交纳。
马春梅不服原判上诉称，1999年马晓梅结婚后，由于缺钱花，在家不断无理取闹，不断找父母要钱花，父母的存款被马晓梅收刮殆尽，马晓梅就打起了出卖父母房产的主意。父母迫于无奈，就对家庭财产进行处理，父母要求马春梅资助马晓梅一万元钱，父母的一切房产及地基的土地使用权由马春梅所有。马晓梅于1999年10月6日收了马春梅现金人民币一万元，并立下字据，以后家庭财产与马晓梅无关。在马春梅的努力下，马家地基由原来的95平方米，增加到159.6方米。国家法律规定个人（家庭）拥有土地不能超过100平方米，因此马春梅办理土地证时把一间47.3平方米的土地挂靠在马晓梅名下，另16.4平方米的土地使用权挂靠父亲马纯泽名下，马家共计159.6平方米的土地出让手续完全由马春梅办理，办理土地出让过程中的一切费用全部由马春梅负担。马春梅是该土地的实际权利人。马晓梅离婚后在外漂泊，居无定所，经常上当受骗，马春梅考虑到姐妹之情，本着照顾妹妹之善意；就和马晓梅签订了《协议书》，马晓梅放弃土地（土地本来是：马春梅的）的情况下以成本价购买三楼一套房屋居住生活，因为私人建房本身是一个复杂的事情，没有约定交房时间。这样签协议的目的是既让马晓梅有住房，又能防止马晓梅易上当受骗而将住房被别人骗走。房屋建到一层要浇灌横梁时，由于复杂的原因，建房停止，马晓梅也没有催要房屋。2014年3月，马晓梅受外人蛊惑，突然提出要房子住。2014年4月在马晓梅家中，父母、马春梅夫妇及其孩子、马晓梅及其孩子吃饭团聚时，一家人口头决定2015年下半年把房子建起来（因为马春梅刚还了公积金贷款，明年好重新贷款）。2014年6月突然起诉马春梅：要求解除协议书、将现建脚基恢复原状、归还马晓梅的地基、返还房款、赔偿经济损失。2014年12月3日一审法院下达判决：解除马春梅与马晓梅之间的房屋买卖协议，返还房款7万元。但是一审判决认定事实和适用法律错误。一、一审判决认定事实错误。1、一审判决认定马春梅“于2014年4月10日向马晓梅出具书面保证，保证马晓梅自建房屋，自己不回家做，不回家住”为马春梅保证马晓梅自建房屋的保证书，属于“一方明确表示或以实际行为表明不履行主要义务的情形”与客观事实不相符。2014年3、4月，马家家族成员口头决定2015年下半年把房子建好。后来马晓梅在外人的怂恿下，经常找马春梅扯皮，马春梅在慌忙之中写下“保证自己不做房子、不回家住”的字条，看也没看就交给了马晓梅。马春梅的真实意思是“保证回家做房子，但是不会回家住”，因为马春梅有房子居住，在娘家做房子就是为了让父母和妹妹有房居住。当时没想到自己的亲妹妹是在设局诱骗马春梅，找证据便于起诉马春梅。虽然父母的房产土地全部归马春梅所有，但是马春梅要孝敬父母、照顾妹妹，做房子是家庭大事，家庭成员都参与了建房活动，并且建房中的所有投资都是马春梅夫妇的夫妻共有财产，与建房子的任何举措都是马春梅夫妻共同决定的。一审法官仅凭马春梅在慌乱中笔误所写非马春梅真实意思的“保证自己不做房子、不回家住”的纸条，就认定马春梅明示不履行主要义务，还推测马春梅“保证马晓梅自建房屋”纯粹是枉顾事实的主观臆想。马春梅利用自己的资金、土地和旧房改建房屋，建不建房屋、怎样建，马春梅有完全的自主权，他人无权干涉。“保证自己不做房子、不回家住”从逻辑上也说不过去，马春梅利用属于自己土地和旧房改建房屋，已经建到一层要浇灌横梁，就建房过程来说，从土地证变性到规划许可，再到建设施工许可，是一个艰难的过程，施工建房是整个过程中最容易的部分，并且建房脚基已经打好、一层快要完成，整个房子框架结构，继续加层建房3个月即可完成。马春梅已经投资近30万元，马春梅不做房子，这近30万的投资就丢了，保证（马春梅）自己不建房子显然不是马春梅的意思。2、马晓梅实际交付房款13.2万元，一审判决却只认定其中7万为购房款，与实际情况不符。马晓梅的房款最终以实际造价计算，马晓梅向马春梅交了13.2万元，其有的是打收条，有的打欠条，但是实质都是房款，最终以建房实际发生的费用结算。二、马晓梅起诉马春梅一审中有四个诉求：1、要求解除协议书；2、将现建脚基恢复原状、归还马晓梅的地基；3、返还房款；4、赔偿经济损失。而一审法院判决仅解除合同、返还购房款7万元，驳回了马晓梅的其他诉讼请示，显然与法院的审判职责相矛盾。人民法院审理民事案件应该“以事实为依据，以法律为准绳”，应该对当事人的诉求依法作出评判，并充分说明理由。一审中马晓梅有四个诉求，一审法院对其中一个诉求作出评判，其他三个诉求仅仅是驳回，依靠一事不再审的原则，马晓梅期望的其他利益彻底没有法律途径解决。一审判决没有达到定纷止讼的目的，反而扩大矛盾，制造社会的不和谐。三、一审判决适用法律错误。一审判决认为马春梅明示不履行主要义务，违反了合同法194条的规定，显然错误适用了法律。马春梅与马晓梅签订的协议中，对房屋交付时间没有约定，且马春梅没有违约行为，也不存在不履行主要义务的行为，因此一审判决适用法律错误。综上，请求二审法院判令：1、马春梅与马晓梅签订的《协议书》继续履行。2、马晓梅承担本案诉讼费用。
马晓梅辩称，马春梅与马晓梅间的《协议书》签订时间为2010年3月，至今即将满5年，买方已交清货款，但5年后仍未交付货物，马春梅口头承诺等至下半年再行协商，买方可以要求退还货款，根据法律规定，当事人一方迟延履行债务致使不能实现合同目的，可以解除合同。本案协议书上虽未注明交房日期，但经过5年仍未交房，此协议不应有效。根据商品房买卖相关规定，马春梅应承担违约责任，保证书上已注明，“保证马晓梅自建房屋，马春梅自己不回家做、不回家住”内容，表明马春梅三重意思，符合合同法第94条第2项规。马晓梅认为马春梅为完全民事行为能力人，保证书应为马春梅真实意思表示，原审法院适用合同法94条第2项规定作出判决是正确的。
马春梅、马晓梅在二审期间均未提交新的证据。
本院经审理查明，原审查明的事实属实。
本院认为，马晓梅与马春梅于2010年3月3日所签协议是双方当事人真实意思表示，与我国相关法律无悖，原审法院认定为有效合同正确。该协议签订后，案涉房屋一直未建成。2014年4月10日，马春梅向马晓梅出具书面保证书，保证马晓梅自建房屋，自己不回家做，不回家住。针对上述事实，原判依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项的规定，即在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要义务的，另一方享有解除合同的权利，认定马春梅在合同期间一直停建房屋，且出具了保证马晓梅自建房屋的保证书的行为，属于一方明确表示或者以实际行为表明不履行主要义务的情形，从而支持马晓梅请求判决解除双方之间购房协议及归还购房款7万元及同期银行利息的主张并无不当。马春梅上诉称自己所写字条，不是其真实意思表示，本院认为其上诉理由无事实依据，其一，马春梅是具有完全民事行为能力的人，其二，马春梅未举证证明马晓梅有设局诱骗或胁迫马春梅的行为。因此，该上诉理由不成立，不予支持。马春梅上诉称马晓梅实际交付房款13.2万元，其中6.2万元没认定一事缺乏事实依据，因为马春梅于2013年5月11日向马晓梅出具借条上，已明确注明是借马晓梅现金6.2万元，且已分三次归还马晓梅借款4万元。因此，该上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，证据充分，处理恰当。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3690元，由马春梅负担。
本判决为终审判决。
审判长 叶 勇
审判员 孙 伟
审判员 代绍娟
二〇一五年三月十九日
书记员 潘 洁