南昌市青云谱区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民三初字第93号
原告：王文明，男，1968年10月27日生，汉族，南昌市人，住南昌市东湖区，
委托代理人：刘凯，江西豫章律师事务所律师，执业证号：13601201410814507。
委托代理人：秦睿麟，江西豫章律师事务所律师，执业证号：13601201310790329。
被告：唐海豹，男，1978年3月15日生，汉族，南昌市人，住南昌市青山湖区，
委托代理人：胡武，江西浩成律师事务所律师，执业证号：13601198610309285。
被告：熊利琴（系唐海豹之妻），女，1980年11月28日生，汉族，南昌市人，住南昌市青云谱区，
第三人：南昌昌南城市建设投资发展有限公司，地址：南昌市井冈山大道ＸＸＸ号。
法定代表人：钱湘红，董事长。
第三人：江西尚风投资有限公司,地址：南昌市井冈山大道ＸＸＸ号一楼。
法定代表人：陈武平，董事长。
原告王文明诉与被告唐海豹、熊利琴，第三人南昌昌南城市建设投资发展有限公司、江西尚风投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王文明的委托代理人刘凯、秦睿麟、被告唐海豹及其委托代理人胡武、被告熊利琴到庭参加诉讼。第三人南昌昌南城市建设投资发展有限公司、江西尚风投资有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王文明诉称：2011年11月1日，南昌昌南城市建设投资发展有限公司与江西尚风投资有限公司签订一份租赁合同，该合同约定，南昌昌南城市建设投资发展有限公司以其开发自有的位于南昌市××与××路交界处的房屋租赁给江西尚风投资有限公司。2013年8月21日，江西尚风投资有限公司委托本案原告与被告签订一份租赁合同，该合同约定原告将江西尚风投资有限公司承租的目标房屋转租给被告，并约定，乙方（即本案被告）未按合同约定按时向甲方支付租金，每逾期一天，除付清所欠款项外，每逾期一天还应向甲方（即本案原告）支付双倍日租金作为违约金，逾期超过20天，甲方有权解除合同，押金不退。此外，双方对租赁期限，租金及双方权利义务等均进行了明确的约定。合同签订后，原告按合同约定交付目标房屋给被告使用，然而，被告在支付了140400元租金后，无正当理由拒付，拖欠租金至今，为维护原告合法权益，特诉至贵院，请求判令：1、解除原被告之间于2013年8月21日签订的租赁合同并自合同解除之日起被告立即腾空位于南昌市××与××路交界处的房屋。2、被告向原告支付拖欠租金304200元，利息及违约金共计44989元（欠付租金、利息及违约金暂算至2015年5月29日，租金、利息及违约金按合同约定计算至被告腾退为止）共计349189元。3、本案诉讼费、律师费、公证费由被告承担。
被告唐海豹辩称：原告不具备房产证等合法手续，隐瞒事实与我签订虚假合同。因原告不具备房产证等合法手续，导致我投资该房屋200万元且无法经营，请求我与该房屋所有权人签订租赁合同，请求法院驳回原告诉讼请求。
被熊利琴辩称：没有什么意见。
第三人南昌昌南城市建设投资发展有限公司、江西尚风投资有限公司未到庭，亦未提交书面答辩状及证据。
经审理查明：2011年11月1日，第三人南昌昌南城市建设投资发展有限公司将南昌市××与××路交界处的房屋(系象湖农民公寓还建房裙楼部分物业，建筑面积为2203.75㎡）租赁给第三人江西尚风投资有限公司，用途为商业及办公场地使用，租赁期限为十年；将场地擅自转租给第三人，视为江西尚风投资有限公司违约，南昌昌南城市建设投资发展有限公司有权单方面解除合同，且不承担违约责任，并不退还押金，南昌昌南城市建设投资发展有限公司同意除外。签订该合同当日，第三人江西尚风投资有限公司委托原告王文明将租赁来的该处房屋对外出租，委托书载明王文明有权和承租人签订租赁合同，有权收取租金，租金收益全部归王文明所有。2011年11月2日，第三人江西尚风投资有限公司出具证明将以上承租房产的租赁权转给原告王文明。2013年8月21日，以原告王文明为甲方、被告唐海豹为乙方，双方签订一份《租赁合同》，约定由甲方将位于南昌市××与××路交界处房屋（即以上江西尚风投资有限公司承租来的房屋）的二楼，建筑面积为1300㎡租赁给乙方，用途为商业场地使用，未经甲方书面许可，不得改变经营用途，乙方已了解此物业的性质、结构等状况，自愿承租物业；房屋租赁期限为六年，自2013年8月30日至2019年8月29日止；租金为税后租金，涉及税金由乙方负责支付，乙方每季度支付租金一次，实行先交租金后使用的原则，第一季度租金在装修免租期满前5日内向甲方支付，以后租金的交纳均按此执行，即提前5日支付下一季度租金；房屋租金第一个年度（二年）自2013年8月30日至2015年8月29日止，每季度租金为70200元，年租金为280800元；房屋租金第二个年度（二年）递增10%，自2015年8月30日至2017年8月29日止，每季度租金为77220元，年租金为308880元；房屋租金第三个年度（二年）递增10%，自2017年8月30日至2019年8月29日止，每季度租金为85020元，年租金为340080元；水电总表由甲方统一管理，乙方承担实际发生的水、电费；本合同签订之日，乙方向甲方支付10万元押金，如全部合同期满，双方不再续约，且乙方无任何欠费或违约行为，甲方应将本押金在合同期满后三个工作日内一次性退还给乙方；此履约保证金不计算利息，同时在租赁期内不折抵租金；租赁期内，乙方无正当理由逾期支付租金的，每逾期一天，甲方有权按日租金双倍向乙方收取违约金，超出二十天未交租金，甲方有权解除合同，押金不退；在本合同执行过程中，若发生纠纷，由双方友好协商，协商不成，甲乙双方同意到标的物所在人民法院诉讼解决；合同签订后，原告王文明按约向被告唐海豹交付了租赁物，被告唐海豹亦向原告王文明交纳了保证金100000元。被告唐海豹向原告王文明交纳了2个季度租金后，就一直未向原告王文明交纳租金，故引发本案诉讼。
另查明，2009年4月8日，南昌市青云谱区财政局下发青财字【2009】15号《关于将部分区属资产划拨至南昌昌南城市建设投资发展有限公司的通知》，载明将象湖农民公寓商业性资产委托给第三人南昌昌南城市建设投资发展有限公司做好资产运营。被告唐海豹、熊利琴二人系夫妻关系。
上述事实，有《关于将部分区属资产划拨至南昌昌南城市建设投资发展有限公司的通知》、南昌昌南城市建设投资发展有限公司与江西尚风投资有限公司签订的租赁合同、南昌昌南城市建设投资发展有限公司证明、江西尚风投资有限公司证明、江西尚风投资有限公司授权委托书、王文明与唐海豹签订的租赁合同、南昌市青山湖区民政局结婚登记申请书、收款收据、银行交易记录以及原、被告的当庭陈述在案佐证。
本院认为：第三人南昌昌南城市建设投资发展有限公司依南昌市青云谱区财政局的委托取得象湖农民公寓商业性资产的资产运营权后，有权将房屋出租给第三人江西尚风投资有限公司。被告唐海豹提出第三人南昌昌南城市建设投资发展有限公司与第三人江西尚风投资有限公司签订的租赁合同约定了第三人江西尚风投资有限公司不能擅自转租，但第三人江西尚风投资有限公司却立即授权原告王文明转租给他人，该授权行为无效。本院认为，根据合同相对性原则，南昌昌南城市建设投资发展有限公司是否允许江西尚风投资有限公司转租只在南昌昌南城市建设投资发展有限公司与江西尚风投资有限公司之间有法律约束力，南昌昌南城市建设投资发展有限公司与江西尚风投资有限公司之间的约定对原告王文明与被告唐海豹之间的租赁合同并无法律约束力，故对被告唐海豹的该辩论意见本院不予采纳。原告王文明与被告唐海豹签订租赁合同后，双方均应按合同约定履行义务。原告王文明在合同签订后依约将租赁物交付给被告唐海豹使用，被告唐海豹亦应按约定支付租金，但其交纳了2个季度租金后，自2014年4月30日起至原告起诉时未交租金，属违约行为，应承担继续履行的义务，故原告要求被告支付2014年4月30日至2015年5月29日的租金共计人民币304200元的主张，符合合同约定，本院予以支持。至于违约金，双方合同约定每逾期一天，除付清所欠款项外，还应向甲方支付双倍日租金作为违约金，故原告主张44989元的违约金，符合合同约定，本院予以支持。合同约定如超出二十天未交租金，甲方有权解除合同，押金不退，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同，故原告王文明主张解除双方签订的租赁合同及依约收取的押金100000元不予退还给被告唐海豹的主张，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。原告王文明主张租金及违约金计算至被告唐海豹腾退时为止，因被告唐海豹在腾退前仍实际占有使用该房屋，故原告该诉求本院予以支持。至于原告主张律师费、公证费由被告承担，无相关法律依据，本院不予支持。关于被告唐海豹要求与该房屋所有权人签订租赁合同，其可以与该房屋所有权人另行协商，不在本案审查范围内。被告熊利琴与被告唐海豹系夫妻关系，故应对原告王文明的上述损失承担连带赔偿责任。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第三款、第一百一十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告王文明与被告唐海豹于2013年8月21日签订的《租赁合同》。
二、被告唐海豹自本判决生效之日起三个月内将位于南昌市万寿路与妙济路交界处房屋（象湖农民公寓还建房裙楼部分物业的二楼，建筑面积为1300㎡）腾退给原告王文明。
三、被告唐海豹、熊利琴自本判决生效之日起七日内支付原告王文明租金及违约金共计人民币349189元(2015年5月30日以后的租金及违约金计算至被告唐海豹腾退时为止)。
四、被告唐海豹交纳给原告王文明的押金人民币100000元归原告王文明所有，不予退回。
五、驳回原告王文明的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费计人民币6538元，由被告唐海豹、熊利琴承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事的人数提交副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。
审 判 长 魏荣平
人民陪审员 江 卫
人民陪审员 李 静
二〇一五年九月二十一日
书 记 员 罗斌强