浙江省慈溪市人民法院民 事 判 决 书（2010）甬慈民初字第102号原告：黄望君，女，1964年2月27日出生，汉族，农民，住所慈溪市。委托代理人：张利权，宁波市维权法律服务所法律工作者。委托代理人：ＸＸ，宁波市维权法律服务所法律工作者。被告：慈溪新城房地产发展有限公司，住所地：慈溪市新城中心6号楼3-4店面。法定代表人：邬庆穗，该公司董事长。委托代理人：杨永东，浙江联吉律师事务所律师。委托代理人：王泽波，浙江联吉律师事务所律师。原告黄望君与被告慈溪新城房地产发展有限公司（以下简称新城公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2009年1月14日立案受理，依法由代理审判员方苏琴适用简易程序独任审理，于2010年2月3日公开开庭进行了审理。原告黄望君及其委托代理人ＸＸ与被告新城公司的委托代理人杨永东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄望君起诉称：2007年6月14日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，双方约定被告将其开发的坐落于慈溪市浒山街道集贤轩1103室商品房（建筑面积149.96平方米）出卖给原告，房屋总价款为899760元；房屋交付期限为2008年5月30日前；合同另对原告逾期付款、被告逾期交房的违约责任及其他事项进行了约定。同日，原告支付被告购房款279760元；同年6月28日，原告通过银行按揭贷款支付被告购房款620000元。后因诉争房屋实际建筑面积超过合同的约定面积0.33平方米，原告另支付被告1980元，原告实际支付被告901740元。但被告并未按照合同约定时间交付房屋，直至2009年7月23日方交付房屋，共逾期448天。原告认为被告逾期交房，应当承担违约责任，现原告诉至本院，要求被告按合同约定支付原告逾期交房的违约金185758.44元，并承担本案诉讼费用。被告新城公司答辩称：被告对原告诉称的基本事实无异议，被告逾期交房的原因系施工方华丰公司管理混乱、工程逾期竣工所致，并非被告故意延期交房，且被告逾期交房的时间为419天，而非原告诉称的448天。被告认为《商品房买卖合同》约定的被告逾期交房的违约金过高，该违约金可按诉争房屋在逾期交付期间租金的1.3倍计算，超出此部分的违约金不应支持。原告为证明自己主张的事实成立，向本院提交以下证据：A1.《商品房买卖合同》一份（复印件），证明原、被告签订《商品房买卖合同》，双方对诉争房屋的面积、价款及被告逾期交房的违约责任等事项进行了约定。A2.销售发票一份（复印件），证明原告实际支付被告购房款901740.44元。A3.慈溪市房屋建设工程竣工验收备案证明书一份，证明诉争房屋于2009年7月23日竣工备案。被告未向本院提供证据，但申请本院对诉争房屋在逾期交付期间的房屋租金进行评估，本院委托慈溪永敬资产评估有限公司对该事项进行评估，该公司经评估后出具了慈永评[2010]84号资产评估报告书。本案审理过程中，本院通知鉴定人员姚国定、许斌出庭接受原、被告质询，姚国定、许斌当庭陈述：在鉴定过程中，鉴定人员分别选取本市东方明珠、中央大厦、嘉和名苑三区域的房屋网上挂牌出租价格作为评估参考依据，采用市场法、收益法、成本法等评估方法，结合参考对象的房屋装修状况、房屋户型等因素按一定比例进行校正，最终确定诉争房屋在逾期交付期间的租金为每平方米每月28元。被告对证据A1、A2、A3无异议，本院对证据A1、A2、A3予以认定。原告对慈永评[2010]84号资产评估报告书的真实性无异议，对该评估报告书的评估结论不予认可，评估结论不应作为计算原告实际损失的依据；被告对该资产评估报告书的形式真实性无异议，但认为诉争房屋逾期交付期间的评估租金明显偏高，评估结论缺乏依据，必须进行重新评估。慈永评[2010]84号资产评估报告书系慈溪永敬资产评估有限公司受本院委托，经评估后作出，该资产报告书具有真实性、合法性，并与本案具有关联性，本院予以认定。根据本院认定的上述有效证据，结合原、被告在庭审中的陈述，本院认定本案事实如下：2007年7月14日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，双方约定被告将其开发的坐落于慈溪市浒山街道集贤轩1103室商品房（建筑面积116.25平方米）出卖给原告，房屋总价款为899760元；房屋交付期限为2008年5月30日前；合同另对原告逾期付款、被告逾期交房的违约责任及其他事项进行了约定。同日，原告支付被告购房款279760元；同年6月28日，原告通过银行按揭贷款支付被告购房款620000元。后因诉争房屋实际建筑面积超过合同的约定面积0.33平方米，原告另支付被告1980元，原告实际支付被告901740元。被告于2009年7月23日向原告交付诉争房屋，共逾期419天。本案审理过程中，被告申请本院对诉争房屋逾期交付期间的租金进行评估，慈溪永敬资产评估有限公司受本院委托，该公司分别选取本市东方明珠、中央大厦、嘉和名苑三区域的房屋网上挂牌出租价格作为评估参考依据，采用市场法、收益法、成本法等评估方法，结合参考对象的房屋装修状况、房屋户型等因素按一定比例进行校正，最终确定诉争房屋在逾期交付期间的租金为每平方米每月28元。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，应当合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。原告按约支付被告购房款后，被告应当按照合同约定时间即2008年5月30日前将房屋交付给原告。现被告未按约定期限交房，已构成违约，应当依法承担违约责任，原告要求被告支付逾期交房违约金，该请求符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告按合同约定支付逾期交房违约金，被告认为合同约定的违约金过分高于原告实际遭受的损失，要求本院予以减少。为此，被告申请本院对诉争房屋在逾期交付期间的租金进行评估，并要求以此确定原告的实际损失。原告认为双方约定的违约金并未过分高于自己的损失，但未能提供相关证据对其损失予以证实，在原告未提供相关证据证明其损失的情况下，诉争房屋在逾期交付期间的租金可作为计算原告实际损失的参考依据。对慈永评[2010]84号资产评估报告书，被告认为该资产报告书的评估结论有失公允，评估的租金偏高，对评估结论持有异议，并要求进行重新鉴定。本院认为，房屋租赁市场上的租金一般由出租人与承租人相互磋商确定，具有一定的意定性和随机性，房屋租金与租赁房屋的区位、户型、装修情况等因素有关，并受出租人、承租人的缔约磋商能力影响，房屋租金不具有绝对的客观性。慈溪永敬资产评估有限公司及其鉴定人员具备鉴定资质，该公司在评估过程中选取本市不同区域的房屋租金作为评估依据，并运用市场法、收益法、成本法等方法，结合相关房屋的区位、户型、装修情况等因素进行一定比例的校正，评估方法适当、评估程序合法。被告虽对该评估结论持有异议，但未提供相关证据证明该鉴定结论存在最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条规定的鉴定依据明显不足、鉴定程序严重违法、鉴定人员不具有鉴定资质等情形，故被告要求重新鉴定的申请不符合法律规定，本院不予准许，慈永评[2010]84号资产评估报告书所作的评估结论本院予以认定，并依此确定原告因被告逾期交付诉争房屋的损失。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少，故原告主张的违约金可按慈溪永敬资产评估有限公司确定的诉争房屋租金的1.3倍计算，根据诉争房屋的租金及被告逾期交房的时间，本院确定被告应承担的逾期交房违约金为76405.40元，原告主张的违约金中超出此金额的部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条之规定，判决如下：一、被告慈溪新城房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告黄望君逾期交房违约金76405.40元；二、驳回原告黄望君的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费2010元，由原告黄望君负担1185元，被告慈溪新城房地产开发有限公司负担825元，于本判决生效后七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院（在递交上诉状之日起的七日内凭判决书到宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局预算外资金，帐号：81×××01，开户银行：中国银行宁波市分行。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理）。代理审判员  方苏琴二〇一〇年三月三十一日代书 记员  胡进进附1：本判决所依据的相关法律及条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。附2：相关执行规定《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。《最高人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第18条：人民法院受理执行案件应当符合下列条件：（１）申请或移送执行的法律文书已经生效；（２）申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人；（３）申请执行人在法定期限内提出申请；（４）申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确；（５）义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；（６）属于受申请执行的人民法院管辖。人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。