广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一初字第2024号
原告谭熹。
委托代理人王宏宇，广西万益律师事务所律师。
委托代理人张凝凯，广西万益律师事务所律师。
被告苏泽文。
委托代理人黄可忠，广西国海律师事务所律师。
委托代理人林敢，广西国海律师事务所律师。
原告谭熹与被告苏泽文房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法指定审判员，适用简易程序公开开庭进行审理。原告谭熹的委托代理人王宏宇，被告苏泽文及其委托代理人黄可忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告谭熹诉称，2014年2月22日，原告与被告签订了《房屋买卖合同》，约定：被告将位于南宁市越秀路3号龙盘小区（现名龙曦山庄）第1栋2单元201号房屋一套包括200号车位卖给原告，售价总额2856800元，原告分三期将房款支付给被告：第一期在合同签订的次日支付100000元；第二期在交付房屋之日支付1500000元；第三期在房屋产权批准过户之日付清。买卖合同第六条约定了违约条款，即被告未按时交付房屋，每逾期一日，按购房总价款的2‰支付违约金，逾期达一个月以上，视为被告不履行合同，应向原告支付房价10%的违约金。合同签订后，原告依约支付了购房款1600000元，但被告违反合同约定，未按期交付房屋，并以承租人有优先购买权为由单方解除合同，该行为构成违约。故为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求判令：一、被告向原告支付违约金457100元（违约金计算：1、从2014年3月21日至2014年4月21日共计30天，违约金计算标准为2‰／天；2、2856800元×10%=285680元，以上合计457100元）；二、本案诉讼费用由被告承担。
被告苏熹辩称，一、鉴于涉案房屋的承租人陆誉辉主张优先购买权，且房屋已向陆誉辉交付并办理了产权过户登记，故被告同意解除《房屋买卖合同》；二、原告在购买涉案房屋时，已经知道该房屋出租给陆誉辉，并阻止被告向陆誉辉告知原告欲购买房屋一事。且经被告多次催促，原告存在不履行付款义务的事实，所以，对于本案房屋买卖合同不能履行，原告亦有过错；三、被告解除合同，是迫不得已的选择。被告母亲病危，需支付巨额医药费，而原告迟迟未能交付购房款，同时被告母亲希望房屋尽快卖出，将款项在儿女间平分，在陆誉辉表示想买房的情况下，被告才不得不解除与原告的合同，将房屋出卖给陆誉辉；四、原告主张的违约金过高。被告占有原告的资金时间较短，原告主张的违约金有违公平原则。原告既主张逾期交房违约金，又主张根本违约而产生的违约金，属重复计算。
经审理查明，2014年2月22日，原告（买方）（乙方）与被告（卖方）（甲方）签订了《房屋买卖合同》，约定：一、甲方将自有坐落在南宁市越秀路3号龙盘小区（现名龙曦山庄）第1栋2单元201号房屋1套，建筑面积191平方米售卖给乙方（包括200号车位，价值30000元）。二、房屋价格及双方交易税费：1、甲、乙双方协商一致，甲方所售房屋总额为2856800元。2、甲、乙双方达成一致意见，双方交易税费由乙方负担。三、付款方式：房屋价款乙方分三期付给甲方。第一期：在双方签订买卖协议之第2日，付人民币100000元整，甲方将龙盘小区（龙曦山庄）第1栋2单元201号房屋所有资料及钥匙交乙方；第二期：在交付房屋之日，付人民币1500000元；第三期：在房屋产权批准过户登记之日付清。每期付款，甲方收到后出具收据。四、甲、乙双方在房地产交易所办理完过户手续后当日内，甲方将房屋交付乙方，因不可抗力等因素造成甲方逾期交房的，则房屋交付时间可据实予以延长。……六、甲方逾期交房的违约责任：甲方未按本合同第四条规定将房屋及时交付使用，每逾期一日，按照购房总价的2‰支付违约金，逾期达一个月以上的，即视为甲方不履行本合同，乙方有权解除合同，由甲方承担此次交易中双方的全部交易税费，并向乙方支付房价10%的违约金。
合同签订当日，原告的母亲马素宁分两次向被告转账支付合同约定的第一期款项100000元。被告向原告出具《收条》，载明：今收到谭熹交来购买龙曦山庄1栋2单元201房第一期购房款100000元。
2014年3月17日，被告向原告发短信，要求原告在2014年3月20日前汇款1500000元，否则解除与原告的房屋买卖合同。2014年3月21日，原告的母亲马素宁向被告支付合同约定的第二期购房款1500000元。当日，被告向原告出具《收条》，载明：今收到谭熹交来龙曦山庄1栋2单元201房第二期购房款1500000元。
2014年5月20日，被告的委托代理人黄可忠向原告发《律师函》，内容为：合同签订时，涉案房屋已出租给案外人陆誉辉，陆誉辉作为承租人有优先购买权，且涉案房屋尚未交付，因此被告建议解除双方签订的合同，将原告交付的1500000元退还给原告。2014年6月1日，原告向被告发《关于交付钥匙、房屋及过户的函》，内容为：一、被告在收到原告交付的第一期购房款100000元后，至今日仍未将房屋所有资料及钥匙交给原告，故原告要求被告在收到函后7个工作日内将钥匙、房屋相关资料交付原告；二、被告在2014年3月21日收到原告交付的第二期购房款1500000元后，应即刻交付房屋，但至今日仍未交付，故原告要求被告在收到函后7个工作日内交付房屋；三、被告在收到第二期购房款1500000元后，应即刻办理房屋产权过户手续，但至今日被告仍未去办理房屋产权过户手续，故原告要求被告在收到函后7个工作日内将房屋产权过户至原告名下。
2014年6月23日，被告将购房款1600000元退回至原告母亲马素宁账户。
2014年7月9日，原告向被告送达《关于苏泽文先生来函的回复》，内容为：原告在与被告签订合同前及签订合同时，并不知道涉案房屋出租给他人的情况，鉴于被告故意隐瞒上述情况导致合同解除的后果，被告应承担全部责任，并从接到本复函之日起7日内按合同约定支付违约金80.08万元。
此后，双方因合同解除及支付违约金是以不能达成一致协议，原告遂诉至法院，请求判如所请。被告则答辩如前。诉讼过程中，原告当庭增加诉请：要求解除原告与被告于2014年2月22日签订的《房屋买卖合同》。
另查明，2014年1月1日，被告（出租方）（甲方）与案外人陆誉辉（承租方）（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方，租赁期两个月，从2014年1月1日至2014年3月1日。
2014年2月24日，陆誉辉的委托代理人陈真真向被告发《律师函》，内容为：陆誉辉于2013年12月30日与被告签订《房屋租赁合同》，约定房屋租期两个月。2014年2月21日，陆誉辉明确向被告表示愿意以同等价款购买涉案房屋及200号车位。但被告在2014年2月22日与原告签订了《房屋买卖合同》，侵害了陆誉辉作为承租人享有的优先购买权。
又查明，2014年3月4日、3月28日，案外人陆誉辉分别向被告支付500000元、2700000元。
还查明，本案涉案房屋已于2015年5月7日过户至案外人陆泓铮名下。
本院认为，原、被告于2014年2月22日签订的《房屋买卖合同》是双方在平等、自愿的基础协商一致订立，系双方的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。
关于原、被告在履行合同过程中是否存在违约的问题。原告在签订《房屋买卖合同》当日即支付第一期购房款100000元，并于2014年3月21日按被告要求支付了第二期购房款1500000元。但被告未在原告支付第一期购房款后依约向原告交付房屋钥匙及房屋资料。原、被告双方虽未约定第二期购房款的支付时间，但根据双方签订的合同内容来看，交付房屋与支付第二期购房款属应同时履行的义务。原告在被告的要求下，于2014年3月21日足额支付第二期购房款，则被告至迟亦应于2014年3月21日向原告交付房屋。被告未交付房屋钥匙及资料，亦未交付房屋的行为，构成违约，并符合双方约定的合同解除条件，原告有权要求解除合同。被告辩称原告在购买涉案房屋时即已知道被告将房屋出租给陆誉辉的事实。对其上述主张，被告应提供直接的证据予以证明，但被告未能证实原告确实知晓房屋出租的情况，且双方签订的《房屋买卖合同》中未表明房屋现有使用情况，无法证实原告早已知道承租人陆誉辉租住涉案房屋的事实，故本院对被告的抗辩不予采信。在诉讼过程中，原、被告均同意解除合同，本院对此予以确认，认定本案合同于2015年8月18日起解除。
本案合同解除的责任在于被告已如前所述，被告本应按合同约定的违约金支付标准，即合同总价款的10%支付违约金，但被告提出约定的违约金计算标准过高，要求予以减少，而原告未能举证证明其因合同解除所导致的实际损失，故本院依法将应支付的违约金适当调低为已付房价款的10%，即160000元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、原告谭熹与被告苏泽文于2014年2月22日签订的《房屋买卖合同》于2015年8月18日起解除；
二、被告苏泽文应于本案判决生效之日起三十日内向原告谭熹支付违约金160000元。
本案受理费4078元，由被告苏泽文负担。
上述义务，义务人应于本案判决确定的履行期内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定支付迟延履行金，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费。逾期不交纳也不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审判员 范 俪
二〇一五年九月十日
书记员 郭顺萍
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。