江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终1845号
上诉人（原审被告）：朱琦，男，1985年3月2日生，汉族，住阜宁县。
委托代理人胥斐，北京市盈科（苏州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈兆良，男，1954年1月17日生，汉族，住苏州市吴中区。
委托代理人陈辉，江苏大昶律师事务所律师。
上诉人朱琦因与被上诉人陈兆良返还原物纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2016）苏0506民初5421号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
朱琦的上诉请求：撤销一审判决，依法改判，诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人在在陈兆良公司工作，2013年年底，为挽留上诉人，双方协商，陈兆良将横泾镇长远新村9幢302室房屋以10万元卖给上诉人，后确定购房价格为5万元，上诉人已于2013年支付购房款，并于2014年3月签订转让协议，该协议有法律效力。另外一审认定房屋使用费过高。
陈兆良辩称，原审查明事实清楚，适用法律正确。请求法院驳回上诉。
陈兆良向一审法院起诉请求：朱琦腾空并返还横泾镇长远新村9幢302室房屋及9幢9号车库，赔偿自2016年3月1日起按1500元/月至实际返还之日止的损失；本案诉讼费由朱琦负担。
一审法院认定事实：2007年6月18日，陈兆良（乙方）与苏州市吴中区横泾街道集体资产经营公司（甲方）签订《三星物业股份合作社入股合同书》，约定甲方经上级批准后在横泾××新村内建设集宿楼8幢，乙方入股的股权为认购集宿楼的建筑面积根据相应单价计算为依据，由陈兆良支付股本金147946元后入股取得横泾街道长远新村9幢302室（建筑面积70.06平方米）及9幢9号车库（10.22平方米）。同日，陈兆良支付147946元并接收上述房屋，后接通涉案房屋水电。
2007年7月，陈兆良（甲方）与朱琦（乙方）签订一份《住房使用协议》，约定甲方将横泾镇长远新村9幢302室（车库为9幢9号）交给乙方使用，乙方在不离开诚安机电设备有限公司工作的前提下，有权长期无偿使用，离开时无条件交回给甲方；乙方可自行进行房内装修，但不得破坏房屋结构，并应严格按国家和小区的有关规定进行；此房乙方只能自己使用，不得转让和出租，发生转让和出租（无论是否收费）甲方有权立即收回；乙方在使用中所发生的维修和水电等一切费用由乙方自行承担，使用中所产生的相关事宜也由乙方自行解决；签订本协议后甲方将住房和车库钥匙一起交给乙方，甲方将协助乙方办理开通水电事宜。朱琦朱琦接收上述房屋后一直使用至今。
另查明，陈兆良为诚安公司的法定代表人。朱琦在2006年2月至2016年2月期间在诚安公司就职，双方最后一份劳动合同期限自2015年3月20日至2016年3月21日，双方解除劳动合同日期为2016年3月1日，解除原因为个人解除。
以上事实，有陈兆良提供的入股合同书、收据、集宿楼房屋交接表、住房使用协议、解除/终止劳动合同证明书及当事人陈述等予以证实。
陈兆良陈述，涉案房屋为其个人购买，与诚安公司无关，且其并非诚安公司实际控制人，仅占28%股份，基于个人关系才借房给朱琦使用，与诚安公司无关。
朱琦陈述，涉案房屋已于2014年3月2日由陈兆良出售给其，因其在诚安公司连续工作近8年，在职期间工资报酬低于相同岗位平均水平，陈兆良为挽留其继续在诚安公司工作，同意以优惠价向其出售房屋，购房款其已于2013年11月29日付给诚安公司，为此提供如下证据：（一）转让协议，协议载明“现由陈兆良将投资股份合作社的9栋302室，建筑面积70.06平方米房屋转让给本厂员工朱琦，特此立本协议”，该协议陈兆良落款处的落款时间有涂改。（二）2013年11月29日诚安公司出具的收条一份，载明“今诚安公司收到朱琦伍万元整”。（三）苏州市滨湖集团横泾物业管理有限公司（下称物业公司）于2015年7月21日出具的证明，载明兹长远新村9幢302室朱筱妍是我长远新村居民，2014年3月2日入住我小区，特此证明。（四）诚安公司给朱琦发放2015年至2016年工资的明细复印件。经质证，陈兆良对转让协议无异议，表示其落款时间实为2015年3月2日，当时因朱琦的女儿上学所需才出具该协议，并据此向物业公司开具证明，后其向朱琦索要协议时朱琦称协议被物业公司收走，该协议不具备房屋买卖合同的一般条款，转让协议未成立生效；对收条无异议，有关款项是朱琦向诚安公司支付的投资款，与其无关；对物业公司出具的证明无异议，与本案无关；对工资发放清单不予认可，与本案无关。
又，原审法院对本案所涉房屋权属情况到苏州市吴中区横泾街道集体资产经营公司进行调查，了解到该房所占土地属集体所有，至今未办理房产证，入股后即可获得相应房产的使用权及处分权，可以自住、出租、转让。
一审法院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。陈兆良、朱琦双方签订的《住房使用协议》系双方真实意思表示，双方形成房屋借用关系，陈兆良虽至今未取得涉案房屋的房产证，但有涉案房屋的使用权，经向苏州市吴中区横泾街道集体资产经营公司调查陈兆良有权自住或出租涉案房屋，故陈兆良将涉案房屋借给朱琦居住使用并不违反法律规定，应属合法有效。协议约定朱琦在诚安公司工作期间可长期无偿使用该房屋，现朱琦已于2016年3月1日与诚安公司解除劳动关系，朱琦按约应无条件返还陈兆良涉案房屋，现朱琦以已于2014年3月2日受让涉案房屋为由拒不归还涉案房屋，并提供转让协议，陈兆良对此不予认可，并解释签订该协议系为朱琦的女儿上学所需而非真实转让房屋，因该协议不具备房屋买卖合同主要条款，且朱琦未能提供证明已履行该协议的相关证据，故对朱琦上述抗辩主张，原审法院不予采信，对陈兆良要求朱琦返还房屋的诉讼请求，予以支持。现朱琦未能及时返还房屋，侵害了陈兆良的合法权益，故对陈兆良要求朱琦支付逾期占有该房屋期间的租金损失的诉请，亦予以支持，考虑到朱琦腾让房屋需要时间，酌情支持自2016年4月1日起的租金损失。对于租金损失计算标准，陈兆良主张按当地租金市场价1500元/月计算，朱琦称市场价只需每月4、5百元。为平衡双方当事人的利益，原审法院参考同期同地段租金酌情支持按1000元/月计算。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、朱琦于判决生效之日起三十日内迁出位于苏州市吴中区××街道××新村××室××房屋及××号车库并将该房屋归还陈兆良。二、朱琦于判决生效之日起三十日内支付陈兆良自2016年4月1日起至房屋交还之日止按每月1000元计算的损失。案件受理费减半收取为人民币25元，由朱琦负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院认为，根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，被上诉人陈兆良提供《住房使用协议》，证明与上诉人朱琦之间为房屋借用关系，因朱琦已于2016年3月1日与诚安公司解除劳动关系，故朱琦应返还横泾镇长远新村9幢302室房屋。陈兆良提供的证据足以支持其事实主张，已完成证明责任。在无相反证据推翻之前，朱琦将承担不利诉讼后果。朱琦主张于2014年3月2日受让涉案房屋，为此提供转让协议及收条，但是其一，该转让协议对于房屋买卖合同的主要条款诸如购房款、付款期限等均未约定，仅能证明双方有购买房屋的意思表示，不能证明双方已就涉案房屋达成正式合同；其二，收条未明确为购房款，不能证明朱琦支付的为购房款及转让协议已经履行完毕。另外朱琦提供的其他证据也无法证明其事实主张，因此，在此情形下，朱琦提供证据无法证明已受让涉案房屋，故对此上诉理由本院不予支持。关于房屋使用费的问题，原审法院参考同期同地段租金酌情按1000元/月计算系裁量权的有效行使，相关依据和结果并无明显不当，本院予以维持。
综上所述，朱琦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人朱琦负担。
本判决为终审判决。
审判长 叶 刚
审判员 赵 东
审判员 杨 兵
二〇一七年五月二十二日
书记员 吴茂程