北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）西民初字第11044号
原告闵剑，男，1980年7月21日出生。
委托代理人张宁，北京君泰律师事务所律师。
被告赵淑云，女，1961年2月16日出生。
委托代理人风志，北京市仁杰律师事务所律师。
原告闵剑诉被告赵淑云房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告闵剑及其委托代理人张宁，被告赵淑云及其委托代理人风志到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告闵剑诉称，2012年12月23日，原告通过链家地产与被告签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，购买被告所有的位于北京市西城区六铺炕一区6号楼2单元602室房屋，约定购房款2650000元。《补充协议》第5条第3款约定，被告应于2013年1月15日前取得《中央在京单位已购公房上市出售登记表》，如未按期取得，则应承担相关责任，被告自行办理央产超标上市手续，如有超标被告自行办理。上述合同签订后，原告按照《补充协议》的约定于签订合同之日支付定金8万元，并于2013年1月14日支付了剩余首付款1720000元，但被告一直未能在2013年1月15日前办理央产权上市登记手续，2013年2月16日，链家地产向被告发出催告函，要求其在2013年2月23日前办理上述手续。但被告至今仍未办理，致使双方签订的上述合同无法继续履行。原告认为，原、被告签订的合同合法有效，被告未如约履行合同义务，导致原告无法取得房屋的所有权，已经构成了根本违约。被告的行为给原告造成了巨大的物质损失，并严重影响了原告的工作及生活。现原告诉至法院，要求判令：1、解除原、被告于2012年12月23日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2、被告向原告支付违约金530000元；3、被告向原告支付办理贷款的手续费12000元及房屋评估费1200元；4、被告按照银行同期贷款利率计算向原告支付自2013年1月14日起至2013年2月25日止的占用原告首付款期间的利息；5、被告向原告支付房屋溢价款15万元。
被告赵淑云辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：一、原、被告之间的买卖合同及补充协议已于2013年2月25日协议解除。二、被告不存在违约情形。2012年12月23日双方签订合同时，原告就知道该房系央产房，需要取得《中央在京单位已购公房上市出售登记表》才可以上市交易（合同第二条第三款约定）。在此情况下，原告自愿购买该房屋并于当日支付定金8万元，余款257万元原告采用首付款172万元结合银行按揭贷款85万元的方式支付。2013年1月14日上午，被告配合原告到位于丰联广场的工商银行协助其办理贷款手续，当日下午原告将172万元首付款存入资金监管账户。1月28日，被告为促成该合同顺利履行，交纳了该房屋的物业费和供暖费，被告的上述行为都是为了促成该交易顺利进行，被告没有任何违约不卖房屋的想法，也没有做任何不利于该房屋上市交易的行为。此外，被告在配合原告办理贷款手续后，与中介公司工作人员积极去央产房中心办理《中央在京单位已购公房上市出售登记表》，也是为了促成交易的顺利进行。央产房管理中心查档时发现该房屋在该处无档案，因而无法出具《中央在京单位已购公房上市出售登记表》，并告知被告去该产权单位开证明，证明该房屋档案在产权人处。被告去该房屋产权人中国水利电力对外公司查档时，被告知应去工作单位开具被告住房面积标准证明。2013年2月5日，被告去其工作单位开证明时，被告知因找不到被告的原始分房方案，因此无法开具证明。正是这一系列被告在签订合同时根本不能预见、不能避免也不能克服的客观情况导致了原、被告双方的合同已经根本无法继续履行。被告得知这一情况后，于2月5日当日就将这一情况告知中介公司，并将定金8万元退回到了资金监管账户，并请中介公司向原告告知这一情况。2月25日，中介公司告知原告同意解除合同并收回已付款项，并来被告家中接被告去银行办理退款手续，被告表示同意。被告与中介公司工作人员到北京银行双秀支行与原告见面，原、被告明确达成了解除合同的意思表示，共同在银行办理了解除资金监管的手续，原告收回了全部已付款180万元及相应利息。在被告要求原告与其签署书面解除合同文件时，原告从银行不告而别。从整个事情过程来看，被告没有任何违约情形，导致双方合同不能履行的根本原因是国家规定与现实不能克服的客观情况之间的冲突，与被告没有任何关系。被告认为，原告主张被告违约，没有事实和法律依据，据被告了解，原告现在已经购买了西城区的其他房屋，其购房的合同目的已经实现。而且原告在已经同意解除合同并事实上收回全部款项的情况下，恶意提起本案诉讼，目的就是对被告进行讹诈。被告保留追究原告刑事责任的权利。三、原告主张的中融信担保有限公司收据中的12000元没有任何名目，与本案没有关联性，原告要求被告承担没有事实和法律依据。房屋评估费1200元是原告为办理银行贷款而进行的，与被告无关。四、原告主张的利息在2月25日合同解除当日已退还。原告再次主张利息，没有事实和法律依据。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明，坐落于北京市西城区六铺炕一区6号楼2门602号房屋一套系被告名下的私房。2012年12月23日，原、被告签订了《北京市存量房屋买卖合同》，双方约定由原告购买被告所有的位于北京市西城区六铺炕一区6号楼2门602号房屋一套，房屋成交价格为1650000元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为100万元。同日，双方签订了《补充协议》，双方约定乙方（即本案原告）于2012年12月23日向甲方（即本案被告）支付定金人民币捌万元；乙方于2013年1月15日前，将首付款180万元以资金托管的方式支付甲方；甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的……甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的百分之二十向乙方支付违约金，丙方（即居间方北京链家房地产经纪有限公司）收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方；关于央产房的约定：甲方应于2013年1月15日前取得《中央在京单位已购公房上市出售登记表》，如未能按期取得，则应承担相关责任。甲方自行办理央产超标上市手续，如有超标甲方自行办理。上述合同签订后，原告依约向被告支付定金8万元，并于2013年1月14日支付首付款172万元。因被告未按合同期限履行合同义务，北京链家房地产经纪有限公司于2013年2月14日向被告发出《催告函》，要求被告于2013年2月23日前办理并完成该房屋的央产上市手续。因被告未履行办理房屋过户手续的义务，被告于2013年2月25日将购房款和定金共计180万元以及产生的利息789.68元一并退还原告。
另查，原告为购买诉争房屋，支付了房屋评估费和贷款中介费共计13250元。此外，原告提交其与他人签订的《北京市存量房屋买卖合同》，欲证明在不能购买被告的房屋的情况下，购买了同地区的房屋，为此多花用15万元。对此，被告不予认可。
庭审中，被告提交了其于2013年1月28日结清物业费和供暖费的凭证，欲证明其积极履行合同义务。对此原告予以认可。被告提供其所在单位国网国际发展有限公司出具证明一份：“我单位职工赵淑云同志，原中国电力技术进出口公司已重组。本人出售个人房屋需单位开具住房证明，因时间久远，现查不到原单位原始分房方案，所以没有依据，无法开具相关证明”。中国水利电力对外公司出具证明：“……因赵淑云所在单位未能向我公司提供其住房面积标准证明，我公司因此无法做超标处理。依据国家规定，未经超标处理的房改住房不得上市交易。”欲证明因单位单位找不到原始分房方案而无法开具证明，导致双方无法履行合同。针对上述两份证明，原告认为，被告没有对涉案房屋是否能够出售进行审查，恰恰证明被告的违约行为导致无法办理过户手续。
上述事实，有双方当事人陈述、北京市存量房买卖合同、补充协议、付款凭证、证明等相关证据材料在案佐证。
本院认为，原、被告于2012年12月23日签订的《北京市存量房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反国家有关法律、法规和政策强制性规定，应认定该合同有效。双方均应依约履行合同义务。合同签订后，原告依约支付了定金和首付款，被告以单位不能出具手续为由，未能办理产权过户手续并将收取的款项退还原告。现原告要求解除双方于2012年12月23日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，理由正当，本院应予支持。
关于违约。在被告欲出售涉案房屋之前，即应将相关手续办理完毕，而被告在双方签订买卖合同后又以单位无法查到分房方案、未经超标处理的房改住房不得上市交易为由，不能履行合同义务，致使原告购买房屋的合同目的无法实现。被告的行为违反了合同约定，已构成根本违约，对此，被告应承担相应的违约责任。依据补充协议约定，被告应按照房屋价款即1650000元的百分之二十向原告支付违约金。
根据我国相关法律规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。本案中，原告主张的损失远低于约定的违约金，换言之，被告支付的违约金足以弥补原告所受的损失，故其要求被告赔偿各项损失一节，依据不充分，本院对此不予支持。
被告所述，其积极履行合同义务，导致不能履行合同的原因是单位未出具相关手续，缺乏事实和法律依据，本院对此不予采信。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：
一、解除原告闵剑与被告赵淑云于二〇一二年十二月二十三日签订的《北京市存量房屋买卖合同》。
二、本判决生效后七日内，被告赵淑云支付原告闵剑违约金三十三万元。
三、驳回原告闵剑其他诉讼请求。
如果被告赵淑云未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费一万零一百四十二元，由原告闵剑负担四千一百二十二元（已交纳）；由被告赵淑云负担六千零二十元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本、交纳上诉案件的受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满七日内未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。
审 判 长 李 源 国
人民陪审员 胡 贵 岩
人民陪审员 王 志 林
二〇一三年十一月二十七日
书 记 员 张申书记员赵威文