浙江省平阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）温平民初字第444号
原告：平阳县昆阳镇九洲大厦小区业主委员会。
负责人：余万节。
委托代理人：吴继德、吴素文。
被告：温州市九洲房地产开发有限公司。
法定代表人：张柏荣。
委托代理人：方良、方钧亮。
原告平阳县昆阳镇九洲大厦小区业主委员会（以下简称业委会）与被告温州市九洲房地产开发有限公司（以下简称九洲公司）修理纠纷一案，本院于2013年6月25日立案受理，依法由助理审判员倪维常适用简易程序2013年7月30日公开开庭进行了审理。2013年8月5日至12月19日，经原告申请，本院依法对外委托鉴定。后本案于2014年1月15日再次公开开庭进行了审理，原告业委会委托代理人吴继德、吴素文，被告九洲公司委托代理人方良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告业委会起诉称：原告系平阳县昆阳镇九洲大厦A、B、C幢全体业主，系诉争标的地下车库的共有产权人。被告原本应于2005年交付房屋，由于其违约延期至2007年才交付，并提供了《住宅质量保证书》。然而，2007年业主入住九洲大厦房屋以来，发现该房屋及小区公共建筑、附属设施等存在着众多质量问题及隐患，如地下室混凝土表层剥落、低洼不平、屋顶隔热层老化开裂、水泵不能正常使用、消防室设备严重破坏、顶层到处开裂渗水、电梯故障等等。在众多质量问题中，尤为突出的是大厦地下室上方大部分主梁钢筋暴露在外，已有严重锈蚀现象，直接危及全体业主的生命及财产安全。对此，原告曾多次通过被告聘请的小区物业公司向被告反映，但均未得到答复。2011年开始至今，原告不间断的向被告发函要求解决，但仍没有结果。2013年4月，原告在万般无奈的情况下，向平阳县住建局提出申请，并委托浙江省瑞邦建设工程检测有限公司对大厦地下室进行检测，结论为九洲大厦地下车库混凝土梁构件存在混凝土锈胀、钢筋锈蚀开裂等施工缺陷会对主体结构耐久性产生影响，必须采取修缮加固措施。综上所述，涉案房屋仍在被告保修期限内，被告应当承担保修责任。故原告起诉要求判令：一、被告对原告共有的地下车库承担全部修缮费用（约226695元）及修复后的质量保证责任；二、被告承担建设工程委托检测费用50000元；三、本案诉讼费用由被告承担。在本案审理过程中，原告变更了第一项诉讼请求为要求被告对地下车库进行修复、重作、更换，并承担修复后的质量保证责任。
被告九洲公司答辩称：原告的主体不适格，原告与被告不存在买卖合同关系，原告不是商品房包括地下室买卖合同的相对人，被告没有义务为其履行修复责任。原告在诉状中混淆其身份，被告交付对象只能是具有合同关系的买受人，不可能是业主委员会。原告诉称其为地下车库的所有权人不是事实，缺乏法律依据，地下室车库的所有权归被告所有。原告诉称地下室车库梁构件存在墙体剥落、混凝土钢筋锈蚀，该责任在于业主。由于业主人为破坏，导致墙体混凝土剥落、钢筋外露，被告已经向公安机关报案，要求业主归还车库，所以车库损坏不是由于被告的原因造成的。退一步讲，即使墙体真的存在质量瑕疵，被告也可以自己进行修补，与原告和业主无关。原告诉请要求答辩人承担修缮费用缺乏法律和事实依据，原告不是车库的所有权人，被告与本案的原告不存在合同关系，被告自己可以进行修缮，不需要他人委托修缮，故原告主张加固费用缺乏法律和事实依据。原告诉请的建设工程委托检测、鉴定费5万元也同样缺乏相应的事实和法律依据。另外，原告变更诉请应在举证期限内提出。
经审理本院查明事实如下：被告九洲公司系平阳县昆阳镇九洲大厦小区（以下简称九洲大厦小区）开发建设单位。2007年间，九洲大厦小区经竣工验收。2007年7月6日，被告出具《温州市新建商品住宅质量保证书》，对九洲大厦小区结构、部件、设施、配套、维修等方面作出质量保证和承诺，在正常使用情况下，各部位、部件保修内容与保修期有：房屋建筑的地基基础工程和主体结构，为设计文件规定的该工程合理使用年限等等。2012年3月7日，九洲大厦小区成立平阳县昆阳镇九洲大厦小区业主大会及平阳县昆阳镇九洲大厦小区业主委员会，并报平阳县住房和城乡规划建设局备案。九洲大厦小区房屋交付使用后，业主发现地下车库存在混凝土梁钢筋外露及锈蚀现象，遂与被告产生纠纷。2013年3月19日，原告委托了浙江瑞邦建设工程检测有限公司对九洲大厦小区地下车库工程质量进行鉴定。2013年4月2日，浙江瑞邦建设工程检测有限公司对九洲大厦小区地下车库混凝土梁构件作出评估结论：抽检混凝土梁构件混凝土抗压强度能满足原设计要求；混凝土梁构件侧面保护层厚度基本满足规范要求，但梁底保护层厚度不满足规范要求，且部分梁构件梁底保护层厚度严重偏薄，多处次梁底部箍筋外露锈蚀严重，部分抽检主梁局部角筋、箍筋外露锈蚀严重；部分抽检混凝土梁底部存在的明显施工缺陷已修补，但修补部位混凝土酥松明显，钢筋锈蚀明显；综合以上内容，分析认为九洲大厦地下车库混凝土梁构件存在的混凝土锈胀、钢筋锈蚀开裂等施工缺陷会对主体结构耐久性产生影响，必须采取修缮加固措施。为此，原告支付鉴定费50000元。2013年6月25日，原告就九洲大厦小区地下车库存在工程质量问题向本院起诉被告。在本案审理过程中，被告认定原告单方委托鉴定程序不合法且主体不适格。故原告向本院提出申请要求就九洲大厦小区地下车库混凝土梁构件质量问题进行重新鉴定。本院依法予以准许，并委托浙江中技建设工程检测有限公司进行鉴定。2013年11月13日，浙江中技建设工程检测有限公司作出鉴定结论：九洲大厦小区地下车库被检混凝土梁底部箍筋存在（或经凿去粉刷层后存在）大量外露及锈蚀现象，根据《混凝土结构工程施工质量验收规范》GB50204-2002（2011）表8.1.1，上述现象属于“严重缺陷”；本次现场对指定的25根混凝土梁底部主筋保护层厚度进行了检测，共计123个数据，超过规范允许偏差的有54个数据，达到允许偏差的有69个数据，合格率为56.1%，根据《混凝土结构工程施工质量验收规范》GB50204-2002（2011）附录E.0.5-1规定“当全部钢筋保护层厚度检验的合格率为90%及以上时，钢筋保护层厚度的检验结果应判为合格”，故上述主筋保护层厚度评定为“不合格”。原告为此支付鉴定费50000元。另查明，九洲大厦小区地下车库亦涉及人防设施。
以上事实有原被告陈述、业主大会和业主委员会备案证明、公司基本情况、温州市新建商品住宅质量保证书、建设工程质量检测鉴定服务合同、收据、浙江瑞邦建设工程检测有限公司混凝土构件检测评估报告、浙江中技建设工程检测有限公司司法鉴定报告、照片等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为：业主委员会作为业主大会的执行机构，对所在物业公用部位、共用设备等有占有和支配权，具有对外代表全体业主的职能，其行为的法律效果及于全体业主，且根据最高人民法院（2002）民立他字第46号和（2005）民立他字第8号函的意见，业主委员会应具备民事诉讼主体资格。故本案原告完全有资格代表全体业主向被告主张权利，被告主张原告主体不适格依据不足，本院不予支持。被告作为房地产开发企业，应当对其出售的商品房按照法律规定和合同约定承担质量瑕疵担保责任。被告在《温州市新建商品住宅质量保证书》中承诺对涉案小区房屋建筑的地基基础工程和主体结构保修期为设计文件规定的该工程合理使用年限，则应按约履行合同义务。根据浙江中技建设工程检测有限公司鉴定结论，涉案小区地下车库混凝土梁确实存在工程施工质量问题。作为框架结构建筑，混凝土梁应属主要构件，涉案小区地下车库混凝土梁出现质量问题，虽不一定涉及承重结构，但必然会其相联的地面层造成影响，且涉案小区属高层建筑，地下车库亦涉及人防工程。现原告代表全体业主起诉要求被告对涉案小区地下车库混凝土梁进行修复，以达质量规范要求，符合情理，本院予以支持。被告理应及时采取切实有效的维修措施妥善予以修复。原告主张重作或更换，依据不足，本院不予支持。原告起诉主张要求被告支付诉前鉴定的鉴定费50000元，因该鉴定属原告单方委托，也未得到被告认可，故本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款之规定，判决如下：
一、限被告温州市九洲房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内对平阳县昆阳镇九洲大厦小区地下车库混凝土梁钢筋外露、锈蚀及保护层偏差等问题予以修复；
二、驳回原告平阳县昆阳镇九洲大厦小区业主委员会的其他诉讼请求。
案件受理费80元，减半收取40元，鉴定费50000元，均由温州市九洲房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。在递交上诉状之日起七日内，预缴上诉案件受理费80元，款汇至温州市财政局非税收入结算户，开户行农行温州市分行，帐号：192999010400031950013，逾期不交，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 倪维常
二〇一四年一月二十一日
书 记 员 王 珍