北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0108民初36512号
原告北京安居物业管理有限公司，住所地北京市海淀区稻香园西里8号楼。
法定代表人虞若军，总经理。
委托代理人刘春，女。
被告张晓楠，女，1978年9月2日出生。
委托代理人张立国，北京市汇融律师事务所律师。
委�代理人王爽，北京市汇融律师事务所律师。
原告北京安居物业管理有限公司(以下简称安居物业公司)与被告张晓楠物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员沙月亮独任审判，公开开庭进行了审理。原告安居物业公司委托代理人刘春与被告张晓楠之委托代理人张立国、王爽到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告安居物业公司诉称，我公司下属的第四分公司自2002年至2015年11月10日为海淀区天秀花园古月园小区全体业主提供物业服务，张晓楠系海淀区天秀花园古月园11号楼×室的业主。2003年6月18日，双方签订前期物业服务合同，该合同对收费标准及缴费时间以及滞纳金进行了约定，张晓楠入住房屋后拖欠2009年1月1日至2015年11月10日的物业费、电梯费计37245.04元至今未付，我公司多次催缴未果，故诉至法院，诉讼请求：1、判令张晓楠向我�司支付2009年1月1日至2015年11月10日的物业费、电梯费共计37245.04元；2、判令张晓楠支付我公司滞纳金31866.87元；2、本案诉讼费由张晓楠承担。
被告张晓楠辩称，前期物业管理服务协议是无效的，第四分公司没有物业管理服务资质，前期协议依托于全权委托合同，在全权委托合同有效期间，安居物业公司可以与小区业主签订前期物业服务协议，但其却让下属的一个没有物业资质的四分公司与业主签订前期协议，致使该协议成为无效协议。前期协议已经终止、失效，即使认为前期协议有效，其有效期限也已终止，认定服务协议终止的依据，根据物业管理全权委托合同第16条的规定，在天秀花园业主委员会成立之日起前期委托自然终止，与委托合同相关的前期协议也同时失效。事实上，安居物业公司从未进行所谓的正式催缴通知。2008年5月31日，第四次业主大会�议确定了物业交接期限，安居物业公司应于2008年2月28日撤出小区，安居物业公司在致古月园业委会的函中亦认可解聘的事实。第四分公司拒绝退出，拒绝办理交接手续，非法驻留古月园，业主大会于2008年依法聘请了新的物业服务企业，第四分公司采取非法手段阻碍物业交接，拒绝退出天秀花园古月园。古月园业主的做法是正当的，自2008年5月28日开始，古月园没有物业服务，安居物业公司未采取措施向广大业主说明其2008年6月以后仍在提供合法的物业服务，未按时公示物业管理服务及财务年度计划，未按时公布物业管理费用收支账目，没有制止违反物业管理规定和房屋使用管理维修公约的行为，违反物业管理移交手续。原告违反争议调解的有关规定。根据安居物业2008年1月21日对解聘的认可，我与四分公司的前期协议均已终止，依民事诉讼法，本案已经超过诉讼时效。前期协议是四分公司违规与业主签署的，本身无效，就算有效，也已于第一届业主委员会成立之日终止，或在第四次业主大会作出决议后失效，终止或失效以后，未与业主签订新的物业管理服务合同。2008年5月28日，四分公司拒绝交接、非法驻留古月园。在业委会公告其非法地位后，也未采取任何措施说明其仍在小区提供合法的物业服务，未见执行已终止的前期协议中第一条中的第4、7、8、11款的规定，安居物业公司缺乏证据说明其仍在为古月园提供所谓的事实服务。第四分公司自身违法在先，其违法行为本应受到惩处，现在反过来想通过法院主张自己的非法权利，这无疑是极大的讽刺。2008年业主大会已通过表决，自2008年5月25日开始，第四分公司已无合法资格驻留天秀花园古月园。天秀花园古月园业主不向其交纳物业费的占绝大多数，这个现象并不是说古月园的�主是刁民，实际上是与第四分公司的身份非法有关，与其自身违法行为有关。他们不是通过提高服务质量取得业主的信任，通过正常的企业管理获取合理利润，而是通过非法手段驻留古月园，强行提供非法的所谓事实服务。如果支持安居物业公司的诉讼请求，那就是对其通过打砸抢强行驻留古月园的违法行为的支持。综上，请求法院驳回安居物业公司的诉讼请求。
经审理查明，2002年5月9日，北京海开房地产股份有限公司与安居物业公司签订天秀花园B区（古月园）物业管理全权委托合同，北京海开房地产股份有限公司委托安居物业公司对古月园进行物业管理，至小区业委会成立后，本合同有关住宅物业管理部分约定自然终止，以与业委会签订的物业委托管理合同为有效合同。张晓楠系北京市海淀区天秀花园古月园11号楼×室（建筑面积188.82平方米）的业主�2003年6月18日，张晓楠入住该房屋，当日，安居物业公司下属第四分公司与张晓楠签订天秀花园前期物业管理服务协议，协议约定由安居物业公司为古月园小区提供物业服务，物业管理费为每月每平方米0.8元，第二年开始收取电梯费，电梯费按照北京市有关文件收取，如张晓楠不按约定交费，安居物业公司有权要求张晓楠补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳滞纳金，另双方协议还对物业管理服务内容、物业管理服务质量、维修基金的管理与使用等进行了约定。上述协议签订后，安居物业公司依约为天秀花园古月园小区提供了物业服务，并实际按照每月每平方米2.4元（含电梯费每月每平方米1.7元）的标准收取物业费。张晓楠交纳了2009年1月1日以前的物业费，2009年1月1日至2015年11月10日的物业费、电梯费张晓楠尚未交纳，根据上述收费标准，张晓楠应付物业费及电梯费共计37245.04元。
另查，古月园业主委员会曾因更换物业服务企业一事与安居物业公司产生过争议，但其尚未依法解聘安居物业公司，安居物业公司为古月园小区提供物业服务至2015年11月10日。
上述事实，有双方当事人的陈述、物业管理全权委托合同、前期物业管理服务协议等证据在案佐证。
本院认为，依法订立的合同受法律保护。安居物业公司第四分公司与张晓楠签订的天秀花园前期物业管理服务协议，系双方真实意思表示，亦不违反法律、法规的强制性规定，应属有效协议，双方均应依约履行，因安居物业公司第四分公司不具有法人资格，其民事责任由安居物业公司承担，在安居物业公司依约提供物业服务的情况下，张晓楠理应按照约定标准交纳相应的物业费。现张晓楠未交纳物业费和电梯费已构成违约，故安居物业公司要求张晓楠向其公司支付2009年1月1日至2015年11月10日的物业费、电梯费共计37245.04元的诉讼请求，具备事实和法律依据，法院依法予以支持。就安居物业公司要求张晓楠支付滞纳金31866.87元的诉讼请求，因张晓楠未交纳物业服务费系因对安居物业公司物业服务有异议所致，并非恶意拖欠，故法院对安居物业公司的该项诉讼请求不予支持。关于物业服务合同是否解除的问题，虽小区业委会与安居物业公司曾经发生过争议，但安居物业公司未被依法解聘，也未出现新的物业公司进驻小区进行服务，安居物业公司仍在涉案小区提供物业服务，在安居物业公司为业主提供了物业服务后，业主理应交纳相应的物业费，张晓楠以此为由拒不交纳物业费的理由不成立。关于电梯费问题，2006年1月1日起施行的《北京市物业服务收费管理办法（试行）》第十三条规定，执行物业服务收费政府指导�的住宅区，电梯、水泵运行维护费可依据其实际支出，按建筑面积或户合理分摊，具体办法由业主与物业管理企业协商确定，协商达成一致之前，电梯、水泵运行维护费执行政府指导价。该办法同时废止了京价房字（1997）第196号文和京价房字（1996）第274号文。安居物业公司主张的电梯费收费标准是在（1997）第196号文政府指导价的基础上，按照小区建筑面积核算后计算为每月每平方米2.55元，再对价格进行核减后按照每月每平方米1.7元每月的标准收取。因张晓楠与安居物业公司对电梯费并未另行约定收费标准，故安居物业公司在曾经有效的政府指导价的基础上，按照面积核算并相应核减收费标准的计算方法，并不违反法律规定。关于诉讼时效问题，因安居物业公司为业主提供的物业服务处于持续的状态，故对物业服务合同案件的诉讼时效，不宜过于苛刻，故对李秀�提出的时效抗辩，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
一、张晓楠于本判决生效后七日内给付北京安居物业管理有限公司二○○九年一月一日至二○一五年十一月十日物业费、电梯费三万七千二百四十五元零四分；
二、驳回北京安居物业管理有限公司关于滞纳金的诉讼请求。
如果张晓楠未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费七百六十四元，由北京安居物业管理有限公司负担三百五十二元，已交纳；由张晓楠负担四百一十二元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当�人的人数提出副本，交纳相应上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 沙月亮
二〇一六年十二月二十二日
书记员 王 漫