北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第19900号
原告鲁善奎，男，1957年5月29日出生。
身份证号：×××。
委托代理人彭逸轩，北京市炜衡律师事务所律师。
被告马春艳，女，1966年5月17日出生。
身份证号：×××。
委托代理人李伟，北京秉道律师事务所律师。
原告鲁善奎与被告马春艳房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告鲁善奎及其委托代理人彭逸轩与被告马春艳之委托代理人李伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告鲁善奎诉称，2009年9月30日，我与马春艳双方签订《房屋租赁合同》，约定我将位于北京市海淀区西北旺镇六里屯村东侧甲10号一、二层总建筑面积为1674平方米的房屋租赁给马春艳使用，租赁期限自2009年10月1日至2018年12月31日。合同约定按季度支付，不给付房租或不按约定给付房租达一个月以上的，守约方可以单方要求解除合同。2009年9月30日，我与马春艳签订《房屋租赁合同补充合同》，2010年12月28日又签订《关于房屋租赁合同的再补充协议》。
2012年6月，马春艳拒绝按照合同约定支付第三季度房屋租金，后经我多次催要，马春艳勉强于2012年7月予以支付。但至此以后其再也不支付到期房租。为此，我曾于2013年8月18日向海淀区人民法院提起诉讼，要求马春艳支付逾期房租，2013年12月9日，经法院主持调解，马春艳同意继续履行相关租赁合同，并同意于2014年3月31日前支付拖欠我的2012年10月1日至2013年12月31日房屋租金。考虑马春艳的实际履约情况，我与马春艳又于2013年12月20日签订《关于房屋租赁合同补充协议之三》，变更2014年第一、二季度房屋租金的支付时间，推迟至2014年3月31日前支付，后续房屋租金仍按原房屋租赁合同的约定支付。然而，经我多次催要，至我起诉之日，马春艳分文未付，不但不履行（2013）海民初字第13062号民事调解书，不支付逾期房租，而且不遵守双方房屋租赁合同及其三份补充协议，不按照合同约定期限支付房租。应于2014年3月31日前支付的2014年第一、二季度房租，马春艳已经拖欠超过一个月，按照《房屋租赁合同》约定，我有权要求解除合同，马春艳应依法将占有使用的涉案房屋进行腾退并立即返还。故此，我将马春艳诉至法院，请求法院：1、依法解除我与马春艳之间签订的《房屋租赁合同》、《〈房屋租赁合同〉补充合同》、《关于〈房屋租赁合同〉的再补充协议》、《关于〈房屋租赁合同〉补充协议之三》；2、判令马春艳支付合同解除之日前拖欠的自2014年1月1日至2014年12月15日的房屋租金801987元；3、判令马春艳支付因拖欠房屋租金产生的违约金至实际履行之日（暂计算至2015年8月1日为836856元）；4、本案诉讼费由马春艳承担。
被告马春艳辩称，一、双方的租赁合同已经解除，房屋已经交付完毕，故我同意解除租赁合同，我对鲁善奎的第一项诉请不承担相应责任。我与鲁善奎之间的租赁合同，我已于2014年12月10日向法院提交了同意解除租赁合同的书面意见，且租赁房屋于2014年12月15日依约完成了交付。在本案审理的过程中我已经履行并完成了鲁善奎的诉求。二、我对鲁善奎主张的逾期房租的事实予以认可，但因断水断电和经营环境等因素，恳请法庭对双方约定的房屋租金数额给与酌定减免。首先，我停止支付租金的日期为2012年10月1日，在双方之前的诉讼中，双方就停水停电的事实向法庭都有明确的陈述，鲁善奎于2012年5月开始对我停水停电，此时我尚未欠交房租，该行为致使我无法经营，直到涉诉房屋交付。在此期间我多次以口头和书面形式向鲁善奎提出异议，均遭鲁善奎拒绝，因此恳请法庭酌情对约定的房租进行减免。其次，在2012年6月5日因针对本案涉诉房屋的拆迁通知发布后，事实上该房屋的外部经营环境已受到严重影响，周围环境也因拆迁已不具备经营条件，尚在维持的经营业主，其生意都已惨淡不堪，对于我尚在停水停电的困难处境中，就更是雪上加霜了。因房屋租金的高低与经营地商业氛围及人流量有直接关系，因此我承租的房屋已不具备双方达成的租金价值，若再按照约定的租金支付房租，对我明显不公，同时也违反公平公正原则。恳请法庭基于以上事实对双方约定的租金酌情予以减免。第三、鲁善奎主张的违约金过高，恳请法庭酌情予以减少。根据相关法律规定，鲁善奎主张的违约金过高时，法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”。本案中由于鲁善奎的停水停电行为以及拆迁行为等因素，导致承租房屋无法继续经营，实际上已造成我对承租房屋利益的丧失，因此恳请法庭对违约金的数额给予酌情减少。第四、我对鲁善奎主张的租金诉求一直予以承认并认可，不存在违反诚实信用原则的情形。自双方发生争议至今，我通过各种形式一直在维持合同效力，并同意履行合同项下的条款，我对实际占有租赁房屋时所产生的房租明确表示认可，并愿意向鲁善奎支付，且该表示是一贯的、连续的。只是因上述因素，尤其是对所承租的房屋停水停电才致使我不向其交纳后续租金。这本身就是正常行使抗辩权的行为，因承租房屋利益受损，与我的预期利益相去甚远，才不得已恳请法庭对鲁善奎的租金及违约金数额酌情予以减免。同时，我对鲁善奎增加诉讼请求，主张2014年第三、四季度的逾期房租的事实予以认可，但鲁善奎对我断水断电的行为亦应承担相应过失责任，故恳请法庭对双方约定的房屋租金数额给予酌定减免。同时，鲁善奎所经营的汉拿山在2014年7月份也因拆迁而停止营业，因此对我2014年第三、四季度的房租及违约金恳请法庭酌情给予较大幅度减免。综上，我对鲁善奎解除合同和交付房屋的诉求在本案审理过程中已经履行完毕，对房屋租金的数额和违约金的诉求，恳请法庭对以上意见予以考虑并采纳。
经审理查明，2009年9月30日，鲁善奎与马春艳签订房屋租赁合同及其补充合同，鲁善奎将其投资承建的位于海淀区西北旺镇六里屯村东口的二层钢混框架板楼结构、无电梯的毛坯房及该房屋同楼的西南方一层建筑（面积95平方米）出租给马春艳，租赁建筑面积1674平方米，租赁房屋所涉土地性质为集体经营用地，租赁期限为2009年12月31日至2018年12月31日，其中2009年12月31日至2012年12月31日期间的租金为每季度179082元，之后的租金逐年递增，保证金为59694元，2009年9月30日至2009年12月31日为鲁善奎免费提供的装修空置期。双方房屋租赁合同第10条约定：租期内，前三年如遇拆迁，鲁善奎无条件一次性退还马春艳租期内前三年的全部租金，马春艳租期内的装修费用由拆迁方负责，租期内，第四年如遇拆迁，鲁善奎无条件一次性退还马春艳租期内前四年全部租金的一半，马春艳租期内的装修费用由拆迁方负责。上述合同及补充协议签订后，双方依约履行，鲁善奎于2009年10月10日将诉争房屋交付给马春艳，后马春艳对租赁房屋进行了装修及加建，并以其担任法定代表人的北京盘古神韵餐饮管理有限公司（以下简称盘古公司）的名义在此经营餐饮。2010年12月28日，鲁善奎与马春艳又签订《关于﹤房屋租赁合同﹥的再补充协议》，其中约定：依据租赁合同第10条，鲁善奎同意在拆迁单位针对承租房屋发出拆迁通知或公告对外公示时起7天内，无条件一次性退还租赁期内马春艳所交纳的全部房屋租金及保证金，如鲁善奎未能在7日内全部退还马春艳所交纳全部房屋租金及保证金，则鲁善奎向马春艳除继续履行退还全部房屋租金及保证金义务外，同时承担全部房屋租金及保证金30%的违约金；马春艳承租鲁善奎房屋用于商业经营，租赁期限内该租赁房屋如遇拆迁，马春艳经营场所范围内关于马春艳营业执照赔偿和经营损失赔偿以及拆迁马春艳停产停业赔偿等赔偿事项均由马春艳独家获得，鲁善奎无权分割；鲁善奎拆迁补偿款到账时，当日直接划转马春艳账户（或由拆迁方直接划到马春艳账户），否则违约金为全部房屋租金及保证金30%。
2012年5月31日，北京市海淀区西北旺镇人民政府六里屯村村民委员会和永创兴业（北京）置业有限公司发布《致六里屯村生产经营用地被腾退人的一封信》，载明：“六里屯村集体土地整体腾退在政府主导，村民自治的原则下，现住宅用地腾退已完成近85%了，村域内用于村域公用、生产经营的用地和地上房屋附属物也已经进入腾退阶段，应被腾退人要求，现就该部分用地腾退的完成时间、补偿、补助标准等事项再次告知，请被腾退单位及个人根据本信内容，尽快与腾退办公室工作人员联系洽谈；本次腾退搬迁改造工作范围：六里屯村域内集体土地非住宅类生产经营范围内三产（村办企业）；西北旺镇六里屯村村域范围内非住宅用地被腾退对象指：村域内承包土地使用权人，村、镇（乡）属房屋附属物的承包人、租赁人且在租约规定的使用年限内的及购买地上房屋附属物产权的单位及个人；……；六里屯村域范围内村域公用、生产经营的用地腾退截止时间：2012年6月30日。”2012年6月，马春艳以盘古公司的名义向鲁善奎发出《关于腾退拆迁停付房租告知书》，称其公司已支付了2009年12月31日至2012年6月30日的租金，因诉争房屋属于腾退拆迁范围，其公司从即日起将停付租金。
截至2012年9月30日，马春艳共计支付鲁善奎租金
1954902元，并支付其保证金59694元。2012年8月1日，马春艳最后一次支付鲁善奎租金179082元，后因马春艳欠付租金，鲁善奎于2013年将其诉至本院，要求判令解除双方之间签订的房屋租赁合同及相关补充协议、马春艳支付其逾期房屋租金及违约金等，该案诉讼中，双方达成协议如下：“一、鲁善奎与马春艳双方同意继续履行于二○○九年九月三十日签订的《房屋租赁合同》、二○○九年九月三十日签订的《﹤房屋租赁合同﹥补充合同》、二○一○年十二月二十八日签订的《关于﹤房屋租赁合同﹥的再补充协议》；二、马春艳于二○一四年三月三十一日之前支付拖欠鲁善奎的二○一二年十月一日至二○一三年十二月三十一日的房屋租金共计人民币九十五万五千六百七十四元；（其中马春艳于二○一三年十二月三十一日之前支付第一笔钱人民币五十万元；马春艳于二○一四年三月三十一日之前支付第二笔钱人民币四十五万五千六百七十四元）；三、双方就拖欠租金一事，再无其他纠纷。”本院于2013年12月9日出具（2013）海民初字第13062号民事调解书对此予以确认。2013年12月20日，鲁善奎与马春艳签订《关于﹤房屋租赁合同﹥补充协议之三》，约定双方就未尽事宜再达成协议如下：1、2014年起的第一季度、第二季度房屋租金的支付时间予以变更，马春艳最迟于2014年3月31日前支付，后续房屋租金仍按原房屋租赁合同约定支付；2、房屋租金支付账号……。
鲁善奎所出租的涉案房屋系其从王学斌处承租厂房后翻建而来，原厂房产权人及土地使用权人为北京供销社海淀投资管理中心。2014年10月27日，就诉争房屋拆迁补偿的相关问题，产权方代表、王学斌、鲁善奎、盘古公司代表温永忠（马春艳之夫）进行了开会协商，各方达成如下会议共识：1、供销社作为产权方，取得拆迁补偿中所有产权方应该得到的权益，另外取得承租方应得的建筑重置成新价的20%补偿；2、王学斌按转租合同约定取得补偿；3、鲁善奎得到建筑物整体结构补偿款；4、盘古公司得到建筑物装修补偿款和二次结构补偿款和营业损失、停产停业补偿款和搬家费（依据鲁善奎与盘古公司法人代表马春艳租赁合同约定）。2014年12月15日，马春艳将其占用的涉案房屋腾出并交还给北京供销社海淀投资管理中心。
2014年，马春艳将鲁善奎起诉至本院，要求鲁善奎按照房屋租赁合同退还其房屋租金1969902元（2009年12月31日至2012年9月30日）及保证金59694元并支付违约金608878元，本院经审理于2014年12月19日作出（2014）海民初字第24004号民事判决书，判决驳回马春艳的全部诉讼请求。之后，马春艳不服判决提出上诉，在上诉案件审理过程中马春艳申请撤回上诉，北京市第一中级人民法院作出（2015）一中民终字第02528号民事裁定书，裁定：准予上诉人马春艳撤回上诉，双方均按原审法院判决执行。
本案庭审中，双方当事人确认双方之间签订的《房屋租赁合同》、《〈房屋租赁合同〉补充合同》、《关于〈房屋租赁合同〉的再补充协议》、《关于〈房屋租赁合同〉补充协议之三》四份协议已于2014年12月15日经双方协商一致解除。马春艳尚未支付2014年1月1日至2014年12月15日的房屋租金，按照原房屋租赁合同约定的租金标准计算为801987元。庭审中，马春艳主张其之前交纳的56594元押金鲁善奎应予以退还或用于抵扣其欠付鲁善奎的房屋租金。鲁善奎认可收到该押金但称该押金已用于冲抵马春艳应承担的水电、维修费等费用，但未提供相应证据予以证明，马春艳对此予以否认。鲁善奎称马春艳曾承诺用该押金抵扣其2010年欠付的15000元的房租，马春艳认可其于2010年曾欠鲁善奎房租15000元，但该欠房租一事已于2013年12月9日本院作出的调解书中处理完毕，不同意用押金抵扣2010年所欠的15000元房租。
上述事实，有双方当事人陈述、《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同》补充合同、关于《房屋租赁合同》的再补充协议、关于《房屋租赁合同》补充协议之三、《致六里屯村生产经营用地被腾退人的一封信》、《通知》、（2013）海民初字第13062号民事调解书、会议纪要、（2014）海民初字第24004号民事判决书、（2015）一中民终字第02528号民事裁定书、房屋交接单、催告函、开庭笔录等证据在案佐证。
本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵消。本案中，2014年12月15日，马春艳将其占用的涉案房屋腾出并交还给北京供销社海淀投资管理中心。鲁善奎与马春艳确认双方之间签订的《房屋租赁合同》、《〈房屋租赁合同〉补充合同》、《关于〈房屋租赁合同〉的再补充协议》、《关于〈房屋租赁合同〉补充协议之三》四份协议已于2014年12月15日经双方协商一致解除，本院对此不持异议。故对于鲁善奎要求本院判决解除上述四份协议的诉讼请求，因上述四份协议已于2014年12月15日经双方协商一致解除，本院对该诉讼请求不予支持。合同解除后，马春艳尚未支付自2014年1月1日至2014年12月15日的房屋租金，鲁善奎要求马春艳按照原房屋租赁合同约定的租金标准支付2014年1月1日至2014年12月15日的房屋租金801987元，马春艳以鲁善奎对涉案房屋断水断电和经营环境变差为由要求减免房屋租金。涉案房屋面临腾退问题后，双方因合同履行发生争议，鲁善奎诉至本院要求解除合同后，双方又自愿达成调解协议，同意继续履行原《房屋租赁合同》及相关的补充协议，马春艳亦同意支付拖欠的2012年10月1日至2013年12月31日的租金，之后双方又通过《关于﹤房屋租赁合同﹥补充协议之三》中约定2014年起的房屋租金仍按原房屋租赁合同约定支付，上述协议均为当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行各自义务，且马春艳所主张因停水停电和经营环境变差导致的经营损失已通过2014年10月27日各方达成的共识中约定由马春艳取得诉争房屋拆迁补偿款中营业损失和停产停业补偿款而得到补偿，故本案中马春艳以鲁善奎对涉案房屋断水断电和经营环境变差为由要求减免房屋租金的抗辩主张本院不予认可。鲁善奎要求马春艳支付自2014年1月1日至2014年12月15日的房屋租金801987元的诉讼请求，具备相应的事实和法律依据，本院依法予以支持。双方房屋租赁合同解除后，鲁善奎应退还马春艳交纳的押金56594元，马春艳同意用该押金抵扣其欠付鲁善奎的房屋租金，本院对此不持异议，抵扣后马春艳应支付房屋租金745393元。鲁善奎主张该押金已用于冲抵马春艳应承担的水电、维修费等费用，但未提供相应证据予以证明，马春艳对此予以否认，本院对该主张不予采信。因本院于2013年12月9日作出的调解书中已将当时所欠房租一事处理完毕，故鲁善奎主张用该押金抵扣马春艳2010年欠付房租15000元，没有事实依据，本院对此不予采信。马春艳迟延支付房屋租金，依据合同约定理应支付部分违约金，但双方在合同中约定的违约金标准过高，马春艳请求法院予以酌减，本院以实际损失为基础，考虑合同实际履行情况、预期利益等因素，对违约金数额酌情予以减少。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、马春艳于本判决生效后十日内支付鲁善奎房屋租金人民币七十四万五千三百九十三元及违约金人民币十万元。
二、驳回鲁善奎的其他诉讼请求。
如果马春艳未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万九千五百五十元，由鲁善奎负担七千二百九十六元，已交纳；由马春艳负担一万二千二百五十四元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 周志辉
人民陪审员 肖开恩
人民陪审员 陈凤廷
二〇一五年十一月十九日
书 记 员 周乐怡