苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）园民初字第1142号
原告（反诉被告）林雄鸣，住上海市黄浦区。
原告（反诉被告）徐玥琳，住上海市杨浦区。
委托代理人张南堂，上海市中原律师事务所律师。
被告（反诉原告）徐仲亮，住上海市杨浦区。
委托代理人窦世春，上海贝通律师事务所律师。
委托代理人李红，江苏能成律师事务所律师。
原告林雄鸣、徐玥琳诉被告徐仲亮共有权确认、共有物分割纠纷一案，本院于2013年4月25日立案受理后依法由审判员丁晓峰独任审理，于2013年5月23日公开开庭进行了审理。原告林雄鸣、徐玥琳的委托代理人张南堂、被告徐仲亮及其委托代理人窦世春、李红到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告林雄鸣、徐玥琳诉称，2009年9月，原、被告三人协商共同投资购买苏州工业园区新未来花园12幢2503室房屋，房屋购置价1115000元，首付225000元，贷款890000元，上述房产于2009年10月14日被登记为原、被告三人共同共有。被告取得了房产权利却未履行出资义务，故请求判令确认被告占上述房产1／3份额并判令被告给付原告垫付的购房款及契税375383.33元及利息（按银行同期贷款利率计算，暂计算为76000元），给付房屋装修款16666.67元、物业管理费3280.67元。
被告徐仲亮辩称，被告仅占有诉争房产5%的份额，被告亦实际按5%履行了出资义务，被告同意按5%履行相应义务，原告所称被告占有三分之一份额的诉讼请求无事实依据。
反诉原告徐仲亮提起反诉称，被告实际出资5%，要求确认被告占有5%的房产份额，并判令诉争房屋归原告所有，原告返还购房款56000元、房屋溢价款20000元、契税及手续费6800元、装修费27500元、原告支付租金收益7000元（已扣除物业费、暂定）。
反诉被告林雄鸣、徐玥琳辩称，反诉原告所述不实，双方虽未对房产份额作出书面约定，根据产证登记系共同共有，依法应为每人三分之一，反诉原告否认等额出资违反公平原则。
经审理查明，两原告系夫妻关系，原、被告原系朋友关系。2009年9月21日，原、被告三人经口头协商共同购买了坐落于苏州工业园区新未来花园12幢2503室房屋一套，购房总价款为1115000元，其中首付225000元，贷款890000元（系原告林雄鸣以个人名义所贷）。同年10月14日，上述房屋登记为原、被告三人共同共有。
上述事实，各方当事人均不持异议，本院予以确认。
经各方当事人一致确认，本案当事人争议的焦点是：1、原、被告三人对于本案诉争房屋的共有份额如何确定；2、反诉原告请求析产分割是否符合法律规定，应如何分割。
一、关于份额
原告认为，原告认为原、被告之间并不存在家庭关系，也没有就共有方式进行约定，依法应当按份共有。诉争房屋产权登记为共同共有，根据共同共有的一般分割原则应确认被告占用1／3，各方当事人并未书面约定共有份额，依照法律规定，应视为原、被告等额共有。被告则认为，双方存在被告占5%份额的口头约定，事实上被告亦按5%份额进行了出资，故应认定被告占5%的共有份额。
本院认为，本案诉争房产在办理权属登记时根据权利人的申请明确标注为共同共有，有理由视为双方对于共有方式有明确约定。但当事人协商对共有财产行使共同共有权并不意味着各当事人的出资份额必然对等，故两原告以诉争房产登记为共同共有为由，要求被告补足三分之一出资的诉讼请求依法不能成立，本院不予支持。
在本案中，被告明确主张双方对共有份额有口头约定，被告仅占5%共有份额，该项主张未超过其所登记的权利份额，本院予以确认，故被告的共有份额应认定为5%。
二、关于分割
在本院审理过程中，被告明确表示，双方曾口头约定被告出资5%，由于双方共有基础已经丧失，故要求依法分割共有物，具体分割方式为，判令诉争房屋归原告所有，原告返还购房款56000元、房屋溢价款20000元、契税及手续费6800元、装修费27500元、原告支付租金收益7000元。其中的房屋溢价款、装修费及租金收益均按5%份额计算。
关于房屋溢价数额，被告根据市场行情主张溢价价值为400000元，要求原告支付其中的5%为20000元，被告认为房屋溢价是众所周知的客观事实，从诉讼成本的角度考虑被告不申请评估，请求法院酌情处理。
两原告表示，鉴于被告坚持要求分割共有房产，原告同意向被告返还实际购房出资，但被告违约在先，故不同意向被告支付其所主张的房屋溢价。
在本院审理过程中，经本院主持双方当事人核对，双方对于房屋购置过程中的成本及购房后的租金收益、管理成本进行核对之后，对于如下款项不持异议：购置价1115000元、契税11150元、评估费8920元、中介费及垫资费18950元（8200＋10750），装修费50000元、物业管理费6276元（1046×6）、租金收入88800元（48000＋3400×12）、出租中介费4700元（3000＋1700）、租金收入税金2400元。
除上述双方均不持异议的费用之外，被告主张购房时另支出个人所得税11150元，被告为此提供了个人出售住房征收个人所得税审核表，对此，原告称该费用系售房人缴纳的，并非原被告的购置成本。此外被告认为，租金收益除原告所主张的两年收益之外尚漏算2011年6月至2012年6月间的租金，但被告明确表示无法就此提供相应证据，被告另认为，租金收入的税金按交易惯例应由承租人负担。对此，原告称房屋在2011年6月至2012年6月间未能出租，租金纳税系应承租人需要开具租金发票而产生，不存在由承租人负担的交易习惯。
被告在庭审中承认购房事宜均由两原告办理，被告为购置房屋向两原告支付的款项为购置价款56000元、契税杂费等6800元（被告称为总费用的5%），并称另支付装修费30000元。对于被告的上述主张，原告认可收到被告购置价款56000元，但原告否认被告曾支付6800元的契税杂费。且原告主张装修费用均系原告支付。
关于装修费支出，被告认可装修费用总额为50000元，原告于装修前先行支付20000元，但被告称余款30000元系被告于装修完毕之后支付，为此，被告向本院提交了上海延博建筑装饰工程有限公司出具的证明两份，对此原告表示不予认可，原告称该公司的法定代表人系被告邻居，其陈述不可信，且证人亦未到庭作证。原告为此向本院提供了银行电子回单1份、网银交易记录两份、付款申请两份，原告拟藉此证实，原告分别于2009年12月3日及2010年2月8日两次向上海延博建筑装饰工程有限公司的经办人张某付款各15000元。对于上述证据，被告质证认为证据真实性无法确认，收款人并非装修公司，且原告提供的付款申请与显示付款人为群琳公司与交易凭证显示的付款人不符。就被告的上述质证意见，原告解释称，收款人张某系装修经办人，原告徐玥琳系群琳公司的实际控制人，故付款时群琳公司进行了内部审批。
本院认为，关于房屋购置成本的个人所得税问题，被告提供的审核表仅仅表明在房屋购置过程中存在此项费用，不足以证明原、被告实际支出了该项费用，现被告亦未主张曾由其本人支出过该笔费用，原告亦否认支出了该笔费用，故本院依现有证据无法将该项费用纳入房屋购置成本，且因增加购置成本必然导致购房收益的减少，故即使存在该项费用，依原告主张不计入购房成本并不损害被告利益，故对被告的该项主张本院不予支持。关于装修费问题，被告虽然提供了装修公司出具的证明，但鉴于有关经办人员并未到庭作证且原告所提供的银行回单及交易明细足以否定装修公司所出具证明的内容，故对于被告主张支付装修费30000元的理由本院不予采信。关于租金收入纳税情况，原告提供的租金发票已经表明，原告因收取租金而纳税的事实，故该笔费用应计入房屋管理成本。关于2011年6月至2012年6月间是否存在租金收益的问题，因被告未能向本院提供相应证据及线索，故依现有证据本院无法支持被告的该项主张。
依据上述分析，本案诉争房屋的购置成本应为1154020元（1115000＋11150＋8920＋18950，房屋购置过程中尚存在诸如转让费、产证工本费等其他成本，鉴于原告明确表示因数额较小不再主张，故本院未予计算），房屋购置后的使用收益为75424元（88800-6276-4700-2400）。被告虽主张除支付56000元购房款之外曾另支付契税杂费5%的份额6800元，但被告并未提供证据证实其付款6800元的事实，故依现有证据被告本院只能认定被告的出资额为56000元。
综上，原、被告双方原系朋友关系，但现因共有房产的管理、收益发生纠纷，可以认定共有基础已经丧失。根据《中华人民共和国物权法》第九十九条规定，当事人可以请求分割共有财产，故反诉原告徐仲亮要求依法分割共有财产的请求本院予以支持。根据双方当事人所主张的共有份额比例，诉争房产以归两原告所有为宜，两原告应向被告返还出资款及相应的财产孳息，诉争房产的孳息包括房产增值收益及使用收益，但两原告所添附的房屋装修价值应按折旧率作为使用收益的成本予以相应扣除。为减少诉讼成本，避免诉累，参照诉争房屋目前的市场价值，本院酌定两原告向被告支付房产增值收益5000元，房屋使用收益依据份额应计算为3771元（75424×5%），应扣除的装修折旧本院酌定为500元，故两原告累计应向被告支付64271元（56000＋5000＋3771-500）。至于原告所称被告违约在先不应向被告支付房屋溢价的诉讼主张，本院认为现有证据不足以证实双方对于出资份额有明确约定，房产登记中关于共有性质的登记亦不能证明出资份额，故所谓被告违约的主张缺乏事实依据，本院不予采信。依照《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百零三条、第一百零四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、驳回本诉原告林雄鸣、徐玥琳的诉讼请求；
二、坐落于苏州工业园区新未来花园12幢2503室房屋归反诉被告林雄鸣、徐玥琳所有，反诉原告徐仲亮于本判决生效之日起七日内协助办理上述房屋的房屋所有权及国有土地使用权过户手续；
三、反诉被告林雄鸣、徐玥琳于本判决生效之日起七日内向反诉原告徐仲亮支付购房款及收益64271元；
四、驳回反诉原告徐仲亮的其他诉讼请求。
本诉案件受理费减半收取3848元，由林雄鸣、徐玥琳负担；反诉案件受理费1280元，由林雄鸣、徐玥琳负担800元，徐仲亮负担480元；林雄鸣、徐玥琳所预缴的案件受理费中剩余部分本院予以退还，林雄鸣、徐玥琳应于履行判决时一并向徐仲亮支付反诉案件受理费800元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：苏州市预算外资金财政专户中级人民法院分户，开户行：中国农业银行园区支行，帐号：550101040009599。
审判员 丁晓峰
二〇一三年八月十三日
书记员 李爱华