九江市浔阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣0403民初339号
原告葛磊，男，1984年5月1日出生，汉族，个体户，住九江市庐山区，
委托代理人罗微，系原告妻子。
委托代理人洪辉，九江甘棠法律服务所法律工作者，执业证号314021141102503。
被告江西开物物业管理有限公司九江分公司，住所地九江市经济开发区长城路金泰半岛一品小区。
法定代表人张少良，总经理。
委托代理人殷少华，江西一方天律师事务所律师，执业证号13604198910612173。
第三人柯美云，女，1963年6月9日出生，汉族，农民，住九江市浔阳区，
原告葛磊与被告江西开物物业管理有限公司九江分公司（以下简称物业公司）、第三人柯美云物业服务合同纠纷一案，本院于2016年2月23日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行�审理。原告葛磊及其委托代理人罗薇、洪辉、被告物业公司的委托代理人殷少华、第三人柯美云均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告葛磊诉称：2011年1月1日，我与被告物业公司签订《物业服务合同》。2013年我的房屋经装修后入住，入住后我家中发生过2次小的下水道反水情况，我多次找物业公司商讨解决方案，物业公司置之不理，第三人柯美云家中也发生过下水道反水情况，第三人在问题未得到解决的情况下擅自改动下水道格局。2014年过年前夕，我接到物业公司电话，物业公司保洁人员告诉我家中有大量水溢出，经确认是下水管堵塞导致厨房下水管反水。我房屋中的地板、墙面、橱柜被水浸泡，损失严重，多次与物业公司协商未果，故起诉要求被告物业公司赔偿我地板损失20670元、地板拆除费700元、地板重装费5486元、墙面损失5100元、租房费用12000�，共计43956元。
原告葛磊为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：
1、商品房买卖合同复印件一份，以证明原告购买了九江市浔阳区时代豪邸4栋201室房屋；
2、物业服务合同一份，以证明原告与被告签订了物业服务合同，物业公司对共用管道有维修的义务；
3、物业费收据一份，以证明原告缴纳了物业费；
4、浔阳晚报复印件一份，以证明第三人已经就反水问题进行了反映；
5、录音和照片一组，以证明被告物业公司知道第三人更改了下水道；
6、装修收据一份，以证明原告装修用去的费用；
7、租赁房屋一份，以证明原告房屋受损不得已租住房屋居住。
被告物业公司辩称：原告房屋反水受损情况属实，但损失多少需原告拿出证据予以证实；原告的住房系商品房，经过相关部门�收合格交付使用，原告2009年6月12日购房，2011年11月10日签约入住至2013年，原告房屋才出现2、3次反水情况，都是原告自身使用不当造成的，我公司都进行了及时疏通维修，这次反水不是管道大面积破损，也不是物业公司没有及时发现引起，是管道内部出现了堵塞，这是眼睛看不到的，也不是我们物业维修服务的内容，这次房屋反水原告自身也有原因，原告长时间没有在里面居住，如果原告居住在家里，损失就不会发生或者发生很小，我公司没有过错，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告物业公司为支持其抗辩理由，向本院提交如下证据：
1、商品房买卖合同复印件一份，以证明原告购买商品房的事实；
2、装修承诺书，以证明业主对房屋进行装修要经过物业公司批准；
3、入住手续一份，以证明原告2011年元月1日入住。
第三人柯美云辩称：我房屋装修在原告房屋装修之前，我家里也多次反水，我就向物业公司反映，物业公司用工具进行疏通，但治标不治本，和物业公司说了多次，物业公司不进行理会，我就不再进行反应，我自己找了个电工进行维修，电工告诉我，谁让你买一楼的房子，整栋房屋的水都从一楼流出，我就单独接了个管子让自己的水流出，我也不懂法律就没有和二楼的人说。
第三人柯美云未向法庭提交证据。
经庭审质证，被告对原告提交的证据1无异议，认为该证据恰恰证明房屋符合交付条件；对证据2关联性有异议，认为物业合同约定对共用部分进行维修和管理的前提是管道损毁，本案不涉及到更换的问题；对证据3无异议；对证据4真实性无异议，对关联性有异议，房管局都建议申请维修基金进行维修；对证据5三性均有异议；对证据6有异议�认为不符合证据的形式要件，但原告房屋装修属实；对证据7合法性有异议，认为原告完全可以对房屋损失进行鉴定，鉴定完毕重新装修入住。第三人对原告提交的证据不发表质证意见。原告对被告提交的证据1无异议，但认为根据物业合同约定，物业公司应承担维修管理责任。对证据2无异议，认为原告对房屋进行装修是正规的装修，物业看到第三人对管道进行改动恰恰证明物业公司知道事情的经过；对证据3有异议，提出2011年元月1号只是交房。第三人对被告提交的证据不发表质证意见。
经审理查明：2011年1月1日，原告葛磊与被告物业公司签订《时代豪邸业主规约总则》（签约业），明确该总则包括《时代豪邸临时管理规约》、《时代豪邸前期物业服务协议》、《时代豪邸精神文明建设公约》、《业主、住户消防安全责任书》，签订本总则，视为签署上述�项文本内容。《时代豪邸前期物业服务协议》第二条约定物业公司管理服务内容包括：1、房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理；2、房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下管道、落水管、共用照明、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、智能化系统、电梯、供水系统、管道系统等）的维修、养护、管理和运行服务。2014年过年前夕，原告妻子怀孕回娘家居住，家中无人，因下水管堵塞导致原告厨房下水管反水，致使原告房屋中的地板、墙面、橱柜被水浸泡。嗣后，原告多次与物业公司协商赔偿未果，故诉来我院。
本案在审理过程中，原告申请对房屋损失进行鉴定，经原、被告双方协商，本院依法委托江西九江司法鉴定中心对原告房屋损失进行鉴定，确定原告购买的九江时代豪邸四栋201室房屋损失重置成本价为26108.27元，折旧后损失价值为25063.94元。
本院认为：原告葛磊与被告物业公司签订《时代豪邸业主规约总则》系双方真实的意识表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。合同明确约定物业公司对房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下管道、落水管、共用照明、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、智能化系统、电梯、供水系统、管道系统等）的维修、养护、管理和运行服务。现因共用下水管堵塞导致原告屋内反水，被告应履行房屋损失的赔偿义务。原告主张地板损失20670元、地板拆除费700元、地板重装费5486元、墙面损失5100元，共计31956元，经鉴定房屋损失重置成本价为26108.27元，折旧后损失价值为25063.94元，故本院按折旧后损失价25063.94元予以支持；原告提交了2015年2月28日其妻子罗薇与案外人郑军签订的租赁合同，证实2015年3月1日至2016年3月1日租房费用12000元，但未提交其已经缴纳租金的证据，故对原告该项主张，本院不予支持。原告要求被告支付鉴定费3000元，符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第三条之规定，判决如下：
被告江西开物物业管理有限公司九江分公司于本判决生效后7日内向原告葛磊一次性支付赔偿损失共计25063.94元、鉴定费3000元，共计28063.94元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费899元，原告葛磊179元，被告江西开物物业管理有限公司九江分公司负担720元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本�递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。
审判长 曹 东 旭
审判员 邹 子 路
审判员 姚成龙二0一七年四月二十四日
书记员 肖 亮