福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泉民终字第389号
上诉人（原审原告、反诉被告）泉州永辉超市有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区泉秀路盛世融城商场一层。组织机构代码67846733-3。
法定代表人张轩松，该公司总经理。
委托代理人吴挺明，国浩律师（福州）事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）吴家贫，男，汉族，1965年1月23日出生，住福建省泉州市鲤城区。
委托代理人林清毅，福建贤泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）福州兴福兴公司超市有限公司，住所地福建省福州市台江区六一中路450号永升城一、二层。组织机构代码78217670-4。
法定代表人郑文仁，该公司总经理。
委托代理人黄育英、邓飞霞，福建名仕律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）泉州市兴福兴超市有限公司，住所地福建省泉州市鲤城区浮桥王宫说来香大厦一至二层。组织机构代码66926429-4。
法定代表人林宜彩，该公司总经理。
委托代理人黄育英、邓飞霞，福建名仕律师事务所律师。
原审第三人林舟，男，汉族，1961年10月21日出生，住福建省泉州市鲤城区。
原审第三人永辉超市股份有限公司，住所地福建省福州市西二环中路436号。组织机构代码72790010-6。
法定代表人张轩松，该公司董事长。
委托代理人余清清，国浩律师（福州）事务所律师。
上诉人泉州永辉公司超市有限公司（下称泉州永辉公司）因与被上诉人吴家贫、福州兴福兴公司超市有限公司（下称福州兴福兴公司）、泉州市兴福兴超市有限公司（下称泉州兴福兴公司）、原审第三人林舟、永辉超市股份有限公司（下称永辉超市公司）租赁合同纠纷一案，不服福建省泉州市鲤城区人民法院（2012）鲤民初字第3920号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院查明，2009年8月13日、8月16日，永辉超市公司与泉州兴福兴公司、福州兴福兴公司签订《转让协议书》、《补充协议》，协议书及补充协议约定：泉州兴福兴公司将其经营使用权转让给永辉超市公司，转让价为2750000元。永辉超市公司受让经营权的先决条件为泉州兴福兴公司应确保永辉超市公司与房屋所有权人签订的《租赁合同》的主要内容（包括但不限于含税租金、租赁面积、场所、期限等）同泉州兴福兴公司与房屋所有权人签订的《租赁合同》内容一致。福州兴福兴公司为协议中泉州兴福兴公司的权利义务提供连带责任保证。协议书及补充协议签订后，泉州兴福兴公司向永辉超市公司移交了中央空调等设备，泉州永辉公司依约向泉州兴福兴公司支付了转让款2750000元。2009年11月24日，泉州永辉公司与吴家贫签订一份《租赁合同》，合同对双方的权利义务进行了约定。合同签订后，泉州永辉公司依约向吴家贫支付了2009年12月1日至2010年9月30日的租金1037206元，并投入大量人力物力财力对租赁房屋进行改造、装修并添置设备。吴家贫在租赁场所配置了一台型号为S11-M-500／10，功率为500千瓦的变压器由泉州永辉公司使用。2009年12月22日，泉州永辉公司向吴家贫出具证明一份，证明租赁场所内有一台变压器属于泉州市鲤城区悦来香百货商行的财产，泉州永辉公司承诺在租赁期满或不再续租后，保证将该变压器过户还给泉州市鲤城区悦来香百货商行。泉州市鲤城区悦来香百货商行系吴家贫开办的个人独资企业，已于2012年1月30日被吊销营业执照。2010年3月31日，租赁房屋的使用权人林舟以租赁期限即将届满为由要求吴家贫搬离。后泉州永辉公司与林舟就承租恒勤工业大厦及附楼事宜协商一致，并于2010年4月26日与林舟签订一份《租赁合同》。该合同约定：泉州永辉公司向林舟租赁恒勤大厦主楼1-3楼及附楼（主楼面积约为6300平方米，附楼为523.96平方米）。租赁期限为90个月，自2010年4月10日起至2017年10月9日止。永辉超市公司将其与泉州兴福兴公司、福州兴福兴公司签订的《转让协议书》、《补充协议》项下的债权转移给泉州永辉公司享有，并于2010年9月3日书面通知泉州兴福兴公司、福州兴福兴公司。另查明，2006年11月1日，恒勤实业有限公司将恒勤工业大厦的使用权转让给林舟。2007年1月18日，林舟与吴家贫签订一份《房屋租赁合同》。该合同约定：林舟将其所有的座落于福建省泉州市鲤城区浮桥王宫的恒勤工业大楼及附楼（主楼4209.51平方公尺，附楼523.96平方公尺）出租给吴家贫使用。租赁期限为三年，自2007年4月10日起至2010年4月9日止。林舟向吴家贫提供供电变压器100千伏安一套，自备发电机组50千伏安一套及厂内配电设施。吴家贫如需对租赁房屋进行装修或增扩设备时，应征得林舟的书面同意。吴家贫不得将租赁房屋转租、转借或转让给他人使用。租赁期满后，吴家贫如无意续租应在租赁期满后一个月内搬迁完毕。后吴家贫将上述房屋转租，并于2007年7月21日与福州兴福兴公司签订一份《租赁合同》。该合同约定：福州兴福兴公司向吴家贫承租恒勤工业大厦。租赁期限为10年，自2007年10月1日起至2017年9月30日止。
原审法院认为，本案吴家贫与永辉超市公司于2009年11月24日签订一份《租赁合同》，将属于林舟的房屋转租给泉州永辉公司。该租赁合同的效力存在部分有效、部分无效的情形。因吴家贫与林舟签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限自2007年4月10日起至2010年4月9日止，吴家贫与泉州永辉公司签订的《租赁合同》约定的租赁期限自2009年12月起至2017年9月30日止。林舟事后知道吴家贫转租之事未提出异议也未向双方当事人主张相应的权利，应视为林舟对吴家贫在其租赁期间即2009年12月至2010年4月9日有权转租讼争房屋的追认。故吴家贫与永辉超市公司签订的《租赁合同》中租期2009年12月至2010年4月9日的有效；2010年4月10日后，吴家贫不再承租讼争房屋，吴家贫不具有转租权而应认定无效。且泉州永辉公司在起诉状中自认吴家贫作为承租人有权转租的期间为2009年12月1日至2010年4月9日，并以此请求吴家贫返还自2010年4月10日起至2010年9月30日止的租金及利息损失。因此，泉州永辉公司请求撤销其与吴家贫于2009年11月24日签订的《租赁合同》，与事实不符，不予支持。租赁合同被认定部分无效后，因该合同无效部分取得的财产应当予以返还。根据吴家贫与林舟签订的《房屋租赁合同》第八条第（3）项的约定“租赁期满后，乙方（即被告吴家贫）如无意续租则应在租赁期满后一个月内主动搬迁完毕…”，即吴家贫实际享有一个月的免租金搬迁期。泉州永辉公司请求吴家贫返还多支付的租金的起算时间应为2010年5月10日起至2010年9月30日止，故本案吴家贫实际多收取泉州永辉公司四个月零二十一天的租金，即487486.82元（103720.6元／月×4个月＋103720.6元／月÷30天×21天）。泉州永辉公司诉请吴家贫返还多支付的租金，系基于其与吴家贫的租赁合同关系，泉州永辉公司诉请泉州兴福兴公司、福州兴福兴公司赔偿违约金及承担连带责任，系基于永辉超市公司与泉州兴福兴公司、福州兴福兴公司签订的转让协议关系，两者法律关系与诉讼主体均不同，泉州永辉公司将两者混合诉讼，违反了法律规定。泉州兴福兴公司、福州兴福兴公司的答辩意见，予以采纳。本案的案由系租赁合同纠纷，故泉州永辉公司请求泉州兴福兴公司、福州兴福兴公司承担赔偿责任及连带责任的请求，不予采信，泉州永辉公司可以另案处理。根据双方当事人陈述及提供的证据和庭审查明的事实，可以认定泉州永辉公司占有并使用了吴家贫所有的一台型号为S11-M-500／10，功率为500千瓦的变压器，泉州永辉公司于2009年12月22日出具了证明一份，承诺租赁期满或不再续租后，将该变压器过户还给吴家贫。因此，泉州永辉公司应予以返还，吴家贫的该项反诉请求，予以支持。吴家贫自愿撤回其他反诉请求，系当事人在法律规定的范围内处分自己民事权利和诉讼权利的行为，予以准许。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第（三）项、第六十条，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第八十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款之规定，判决：一、被告吴家贫应于本判决生效之日起十日内返还原告泉州永辉超市有限公司租金人民币487486.82元，并支付该款自2010年4月10日起至实际还款之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息；二、驳回原告泉州永辉超市有限公司的其他诉讼请求；三、反诉被告泉州永辉超市有限公司应于本判决生效之日起十日内将型号为S11-M-500／10，功率为500千瓦的变压器一台返还给反诉原告吴家贫。本案本诉受理费16051元，由泉州永辉公司负担5331元，吴家贫负担10720元；反诉受理费4700元，由泉州永辉公司负担3700元，吴家贫负担1000元。
原审法院判决后，泉州永辉公司不服，向本院提起上诉。其上诉称：请求依法撤销原判，改判支持泉州永辉公司的诉讼请求，驳回吴家贫的全部反诉请求。事实和理由：1、吴家贫应当返还泉州永辉公司支付的扣除实际使用费后的多收租金727205.87元及利息。2009年11月24日，泉州永辉公司与吴家贫签订的《租赁合同》约定的租赁期限自2009年12月1日至2017年9月30日，泉州永辉公司已依约向吴家贫支付了10个月的租金。而吴家贫在之前与林舟签订的租赁合同的租赁期限至2010年4月9日止，该租赁合同期满后，泉州永辉公司于2010年4月26日与林舟另行签订新的《租赁合同》，约定租赁期限自2010年4月10日至2017年10月9日止，泉州永辉公司也实际从2010年4月10日起向林舟支付了相应租金，因此，泉州永辉公司只支付吴家贫租赁至2010年4月9日止。2、泉州兴福兴公司、福州兴福兴公司应对吴家贫返还多付的租金及利息承担连带责任，同时对泉州永辉公司承担违约责任。泉州兴福兴公司、福州兴福兴公司在与永辉超市公司签订的《转让协议书》中声明，保证经营场所及附属配套场所移交给永辉超市公司之前的权属争议导致纠纷，均由泉州兴福兴公司承担，造成永辉超市公司损失的，由泉州兴福兴公司负责赔偿并承担法律责任；违反声明和保证义务的，应赔偿永辉超市公司违约金50万元，福州兴福兴公司同意为协议中泉州兴福兴公司的权利义务提供连带责任保证。3、泉州永辉公司不存在将型号为S11-M-500／10，功率为500千瓦的变压器返还给吴家贫。泉州永辉公司与林舟签订的《租赁合同》约定，“租赁房屋现有供电量：甲方无偿提供现有电容量的变压器单独给乙方使用，乙方自行将电容量增至800KVA，费用由乙方负担。……”，可见，目前泉州永辉公司使用的变压器系林舟提供，并非吴家贫提供。
被上诉人吴家贫未提供书面答辩，庭审中口头辩称，吴家贫与林舟签订《租赁合同》的租赁期限至2010年4月9日止，但约定享有一个月的免租金搬迁期，因此，原审认定吴家贫应收取的租金至2010年5月9日止，符合合同约定。变压器是吴家贫购买的，现泉州永辉公司已另行与林舟签订《租赁合同》，原审判决泉州永辉公司返还变压器正确。
被上诉人泉州兴福兴公司、福州兴福兴公司共同答辩称，1、泉州永辉公司将两个不同法律关系的诉讼请求混同诉讼。泉州永辉公司诉请吴家贫返还多支付的租金，系基于其与吴家贫之间的租赁合同关系，而诉请泉州兴福兴公司、福州兴福兴公司支付违约金系基于我方与永辉超市公司之间的转让合同关系，两者属于不同法律关系，且法律关系主体不同。一审法院适用法律和判决正确。2、泉州永辉公司要求泉州兴福兴公司、福州兴福兴公司承担违约责任缺乏依据。转让协议书及补充协议已履行完毕，不存在违约行为。永辉超市公司将合同权利义务转让给泉州永辉公司，未经泉州兴福兴公司、福州兴福兴公司同意，转让不发生效力，因此，泉州兴福兴公司、福州兴福兴公司与泉州永辉公司不存在任何合同关系。3、泉州永辉公司要求泉州兴福兴公司、福州兴福兴公司对吴家贫的债务承担连带责任缺乏依据。泉州兴福兴公司、福州兴福兴公司不是泉州永辉公司与吴家贫签订的《租赁合同》的一方当事人，也未对该合同履行提供任何担保。
原审第三人林舟未提供书面陈述，也未到庭参加诉讼。
原审第三人永辉超市公司未提供书面陈述，庭审中口头述称，同意泉州永辉公司的上诉请求及理由。并认为吴家贫提供虚假材料与泉州永辉公司签订租赁合同，已涉嫌刑事犯罪。
本案双方当事人的争议焦点：一、吴家贫应返还给泉州永辉公司的租金是多少金额？泉州兴福兴公司、福州兴福兴公司应否承担连带责任及赔偿泉州永辉公司违约金50万元？二、泉州永辉公司应否退给吴家贫型号为S11-M-500／10，功率为500千瓦的变压器？对此，本院予以查明、分析认定如下：
关于上述争议焦点，双方当事人的意见与其诉、辩意见一致。
本院认为，一、关于吴家贫应返还给泉州永辉公司的租金是多少金额，泉州兴福兴公司、福州兴福兴公司应否承担连带责任问题。吴家贫将其向林舟租赁的房屋转租给泉州永辉公司，租赁期限自2009年12月1日至2017年9月30日，并收取了泉州永辉公司先行支付前10个月的租金1037206元，即支付租金至2010年9月30日。而吴家贫之前与林舟签订《租赁合同》约定的租赁期限只到2010年4月9日止，且租赁期满后，林舟已另行与泉州永辉公司签订《租赁合同》，将房屋租给泉州永辉公司继续经营超市，并约定租赁期限自2010年4月10日起至2017年10月9日止，泉州永辉公司也自2010年4月10日起向林舟交付了租金。因此，吴家贫仅能向泉州永辉公司收取租金至2010年4月9日止，吴家贫实际多收取泉州永辉公司5个月又21天的租金591207.42元（103720.6元／月×5个月＋103720.6元／月÷30天×21天）。泉州永辉公司请求吴家贫返还自2010年4月10日起至2010年9月30日止的租金及利息损失，合理合法，予以支持，但请求多出的其他款项，于法无据，不予采纳。吴家贫主张与林舟签订的《租赁合同》约定其享有一个月的免租金搬迁期，但该约定与泉州永辉公司无关，况且，吴家贫转租给泉州永辉公司并不存在搬迁事宜，应不予采纳。泉州永辉公司诉请吴家贫返还多支付的租金，系基于其与吴家贫的租赁合同关系，而诉请泉州兴福兴公司、福州兴福兴公司赔偿违约金及承担连带责任，系基于永辉超市公司与泉州兴福兴公司、福州兴福兴公司签订的转让协议关系，两者法律关系与诉讼主体均不同，因此，泉州永辉公司主张泉州兴福兴公司、福州兴福兴公司承担赔偿责任及连带责任的请求，不予采纳。二、关于泉州永辉公司应否退给吴家贫型号为S11-M-500／10，功率为500千瓦的变压器问题。泉州永辉公司已另行与林舟签订《租赁合同》，与吴家贫已不存在租赁关系，而泉州永辉公司于2009年12月22日出具的证明，承诺租赁期满或不再续租后，将该变压器过户还给吴家贫。对此，泉州永辉公司应将型号为S11-M-500／10，功率为500千瓦的变压器一台返还给吴家贫。泉州永辉公司以其与林舟另行签订《租赁合同》约定包括使用该变压器为由，认定不应返还，缺乏事实理由，不予采纳。另查明，原审法院审理该案并没有违反级别管辖问题，泉州永辉公司提出的级别管辖异议，不能成立。
综上所述，本院认为，泉州永辉公司的上诉请求其中吴家贫应退还多付租金的金额部分成立，本院对成立部分予支持，其他上诉请求理由不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实部分不清，应予改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
维持福建省泉州市鲤城区人民法院（2012）鲤民初字第3920号民事判决第二、三项。
变更福建省泉州市鲤城区人民法院（2012）鲤民初字第3920号民事判决第一项为吴家贫应于本判决生效之日起十日内返还泉州永辉超市有限公司租金人民币591207.42元，并支付利息自2010年4月10日起至本判决确定还款之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案二审受理费20751元，由泉州永辉公司负担17751元，吴家贫负担3000元。一审本诉受理费16051元，由泉州永辉公司负担4331元，吴家贫负担11720元；反诉受理费4700元，由泉州永辉公司负担3700元，吴家贫负担1000元。
本判决为终审判决。
审判长 张庭芬
审判员 郑泽阳
审判员 郭建闽
二〇一四年四月四日
书记员 吴钟毅
一、附引用主要法律条文内容
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
二、执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。