福建省南靖县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）靖民初字第399号
原告（反诉被告）：蔡炳森，男，1969年10月26日出生，汉族，居民，住南靖县。
委托诉讼代理人：蔡鸿明，福建泾渭明律师事务所律师。
委托诉讼代理人：冯卢亮，福建泾渭明律师事务所律师。
被告（反诉原告）：南靖县南盛家具有限公司，住所地南靖县法定代表人：朱增文，总经理。
被告（反诉原告）：黄达辉，男，1973年12月20日出生，汉族，居民，住漳州市芗城区。
二被告的委托诉讼代理人：黄光荣，福建兴南律师事务所律师。
原告蔡炳森与被告南靖县南盛家具有限公司（下称南盛公司）、黄达辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告蔡炳森及其委托诉讼代理人蔡鸿明、冯卢亮、被告南盛公司、黄达辉的委托诉讼代理人黄光荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
蔡炳森向本院提出诉讼请求：1、判令二被告支付租金共计人民币510000元（第三年（即2013年10月15日至2014年10月14日）尚欠租金150000元，第四年（即2014年10月15日至2015年10月14日）尚欠租金360000元）；2、原告不予退还被告80000元履约保证金。事实与理由：2011年8月1日，原告与被告签订《房屋租赁合同书》，2011年10月1日，双方又签订一份《补充协议书》，约定原告将位于南靖县山城镇翠眉村军营路段北侧约2200平方米的房屋租赁给被告，租赁期限从2011年10月15日起至2016年10月14日止，租赁金额为底层每月每平方米15元，阁层与平房为每月每平方米10元，即每月租金30000元，租金支付方式为每年支付一次，第一年租金于补充协议签订时一次性支付，第二、三、四、五年的租金于每年的9月30日之前一次性支付。若承租方未依约支付租金达两个月以上的，取消履约保证金80000元。合同签订后，原告依约提供租赁物，但被告未依约支付租金。若认定合同无效，原告的诉讼请求中的租金变更为占用费。
南盛公司辩称，1、双方签订的租赁合同无效，原告的租金请求于法无据；2、原告请求不予退还保证金的依法不成立，理由是合同无效，所以该保证金依法应当予以退还。
黄达辉辩称，2011年8月1日签订的合同是事实。签订合同的时候，公司还没有成立，签订合同的目的是为南盛公司使用，所以由其代公司与原告签订。在公司成立后由公司盖章确认，至此合同的权利义务已转移给公司，因此答辩人不应承担该合同义务。
被告南盛公司、黄达辉向本院提出反诉诉讼请求：1、判令房屋租赁合同及补充协议中钢结构部分无效，平房部分合同解除。2、判令原告返还保证金80000元，承担钢结构的装修价值的50%，暂定人民币300000元（具体以鉴定结论为准）。事实与理由：双方签订了房屋租赁合同及补充协议后，被告已支付了第一年、第二年的租金，第三年（2013年10月15日至2014年10月14日）的租金已支付210000元。因在国有土地、集体土地上进行建设，必须经土地行政主管部门、城乡规划主管部门批准，现反诉被告出租的新建房屋（钢结构部分）未经有关部门批准，根据规定应认定该部分无效。保留平房部分的租赁无法实现反诉原告的合同目的，请求解除双方签订的平房部分的合同。因合同无效，双方均有过错，反诉被告应返还履约保证金并承担反诉原告装饰、装修房屋的现值损失的50%（已申请鉴定，以鉴定结论为准）。
原告针对被告的反诉辩称，1、原告认为租赁合同有效，应当按合同法相关规定支付租金；2、退一步讲即便法院认定该租赁合同无效，根据规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院应当予以支持；3、从双方签订的租赁合同第一条的约定可以看出本案是整体房屋出租，即包括出租人向承租人提供房屋出租，而且还包括房屋装饰装修的出租，现尚无法确定哪些是原告已装饰装修，哪些是被告装饰装修,哪些是已形成的附和物，哪些是属于未形成的附和物，需经原、被告双方现场勘察确认；4、被告提出分担装饰装修物现值损失的50%，无事实依据，应当予以驳回；5、要求不予返还80000元保证金，理由是该合同有效。
原、被告对双方签订的《房屋租赁合同书》和《补充协议书》均没有异议，本院予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年8月1日，原告（出租方、甲方）与被告黄达辉（承租方、乙方）就甲方将位于南靖县北侧（原水泥砖厂）的场地用简易钢结构搭盖租赁给乙方经营家具签订一份《房屋租赁合同书》，合同约定：“一、租赁面积：搭建面积约2200平方米（第一层平面投影面积约1200平方米，阁层面积约1000平方米），屋高应在7.5米－8米，阁层高3.2米，底层地板采用彩色水磨地板，店面按乙方要求预留一副大门电动卷帘门由甲方支付（5.8米宽），阁层地板采用建筑模板铺设，保证一般红木家具展示的重量，满足每平方米为（350公斤），屋面采用夹心隔热彩板，内墙必须找平后，再抹一遍灰，整体纲结构必须结实耐用，必须符合一般房屋使用标准，水电、总开关必须到位。甲方应在二个月内（履约保证金转至出租人账户之日起）按照上述要求完成场地建设，如果甲方未在约定时间内完成或未按照上述要求完成场地建设，甲方应当向乙方支付每日人民币伍佰元违约金，作为乙方每天经营之损失。甲方搭建完成后应随即通知乙方，乙方按照上述标准进行验收。验收合格后，甲乙双方应当签订补充协议，确定具体的租赁面积及实际租赁时间。二、租赁期限：租赁期限为五年，即自甲方搭建完成交付乙方装修之日起五年后的相应之日止。三、租金计算方法：经双方同意，五年平均单价为底层租金每月每平方米15元，阁层每月每平方米10元。四、租金及履约保证金的交付办法:租金每年交付一次，承租方在甲方搭建完成交付乙方装修之日须向出租方支付第一年租金，第二、三、四、五年的租金以各年相应之日之前一次性支付给出租方。承租方在签订本合同时须一次性交给出租方履约保证金人民币捌万元，该履约保证金当中的伍万元在第五年可抵扣房屋租金，另外叁万元履约保证金在本合同履行完毕双方办理移交手续后一次性返还。五、承租方有下列情势之一者，出租方可以解除合同，取消履约保证金，收回房屋、场地，乙方投入的设施及水电无偿归甲方所有：1、……；3、承租方未依约交付租金达两个月者；……。六、出租方有下列情势之一者，……。七、租赁期间，承租方须对房屋设施的修缮并承担费用（主体结构除外）。八、本合同期限届满或解除本合同之日租赁房屋承租方投入改造的设施（水管、水表、电线路、开关、灯具包括对房屋的装修、装潢不动产，除乙方红木家具外），无偿归出租方所有，承租方不得拆除或故意损坏。否则，出租方有权取消履约保证金归甲方所有”等内容。2011年10月1日，原告（出租方、甲方）与被告黄达辉（承租方、乙方）又签订一份《补充协议书》，协议约定：一、租赁面积：经双方共同确认新建房第一层平面投影面积为1200平方米，阁层面积加上旧平房（在新建房右后方增加租赁一座平房），面积以1200平方米计算。二、租金计算办法：底层租金每月每平方米15元，1200平方米每月租金18000元；阁层与平房的租金为每月每平方米10元，1200平方米每月租金12000元；两项租金共计每月人民币叁万元，每年租金共计人民币叁拾陆万元。三、租赁期限与租金的交付办法：租期从2011年10月15日起至2016年10月14日止。租金每年支付一次，第一年租金于补充协议签订时一次性支付，第二、三、四、五年的租金于每年的9月30日之前一次性支付。事后，被告南盛公司在该合同及补充协议上加盖了公司的公章。
《房屋租赁合同书》中搭建的钢结构部分建设在原告于2006年4月7日取得的靖国用（2006）第00119号国有土地使用权证的范围内。诉讼中，原告提出该钢结构的用地是原告合法取得的土地及地上建筑物后进行部分改建的，是在所有权的范围内进行的，无须经过建设规划的行政许可，并提供了航拍图作为证据。根据被告的申请，本院向南靖县城乡规划建设局调取出租物的建设许可证等相关审批手续，但该单位没有相关的审批手续。至一审辩论终结前，原告未提供该钢结构部分的建设经有关主管部门批准的相关手续。平房属原告与韩双娥共有，面积145.41平方米，房产证号为：房权证山城字第××号。
合同签订后，被告南盛公司向原告支付了第一年、第二年的租金，第三年（2013年10月15日至2014年10月14日）的租金已支付210000元。
2015年2月5日，二被告向本院提出申请，要求对装饰装修物的现值委托有资质的鉴定机构进行鉴定。本院依法委托漳州龙信资产评估有限公司进行鉴定。2016年5月9日，漳州龙信资产评估有限公司作出二次装修评估报告书，经鉴定，南盛家具城的二次装修的总评估值为人民币446856元（评估基准日为2016年3月25日），其中：第一层装饰工程的价值为人民币86459元、一层大门立面装饰的价值为人民币76895元、外廊装饰的价值为人民币5671元、底层餐厅、卧室、储藏间装饰的价值为人民币15567元，第二层装饰工程的价值为人民币188504元、水电部分安装的价值为人民币73760元。2016年6月8日，本院发函给鉴定机构，要求对钢结构部分和底层餐厅、卧室、储藏间部分的水电安装分别作出鉴定。2016年9月30日，鉴定机构作出评估咨询报告书，确认底层餐厅、卧室、储藏间部分的水电安装总评估值为人民币4276元。庭审中，原、被告均确认鉴定机构所鉴定的部分从直观上看属附着物，并均认为不需要到现场进行勘查。原告认为鉴定机构未按规定的时间进行鉴定，属违法。且鉴定未按成本法计算，结论错误，故鉴定结论不能作为定案依据。被告对鉴定结论没有异议。
2014年12月16日，原告向本院提出申请，要求查封二被告在南盛公司内的红木家具共17套，价值约人民币51万元。本院于当日作出（2014）靖民保字第46号民事裁定，裁定查封上述家具，查封期限一年。2015年3月30日，二被告向本院提出申请，因南盛公司财产被查封后已停业，不能继续保管，要求将上述被查封的财产及租赁房屋由原告负责保管或委托第三人保管。2016年9月21日，原告向本院申请继续财产保全。本院于当日作出（2015）靖民初字第399号民事裁定书，裁定保全上述财产，查封期限二年。
诉讼中，被告提出因钢结构部分属无效合同，故占用费及平房的租金计算至第一次开庭之日即2015年4月7日比较合理。
第二次开庭时，原告变更诉讼请求为判令被告支付给原告占用费或者租金790000元（其中第三年租金为150000元，第四年租金360000元，第五年租金360000元，扣除履约保证金80000元）。因原告未按规定预交受理费，故增加诉讼请求的部分按自动撤回起诉处理，对此，本院在庭审中进行了释明。
本院认为，被告黄达辉为经营家具与原告签订了《房屋租赁合同书》及《补充协议书》。事后，被告南盛公司注册成立并在该合同书及协议书上盖章确认，被告南盛公司亦承接了合同及协议书上的权利义务，因此，合同及协议书的相对方应为原告与被告南盛公司。关于《房屋租赁合同书》及《补充协议书》的效力问题：根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。故原告提出该钢结构的用地属原告合法取得并进行部分改建，无须经过建设规划的行政许可的理由不能成立，依法不予采纳。现原告租赁给被告南盛公司的钢结构部分因至今未取得建设工程规划许可证，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题》的解释第二条的规定，应认定该部分的租赁合同无效。但原告租赁给被告南盛公司的一座平房因该房屋原告已取得了房屋所有权证，应认定该部分的租赁合同有效。关于合同无效的处理问题：因原告租赁给被告南盛公司的钢结构部分的租赁合同无效，双方均有过错，应各自承担相应的责任。根据本案查明的事实，本案双方的过错责任可按各50%予以确定。因钢结构部分的租赁合同无效，现原告要求参照合同约定的租金标准要求被告南盛公司支付房屋占有使用费，可以予以支持。但因平房部分属有效合同，现原告要求被告支付租金，理由正当，应予支持。关于租金的计算问题：因原告提起本案诉讼时查封了被告南盛公司所有的家具，而被告南盛公司租赁原告房屋的目的就是经营家具，现被告南盛公司用于经营的家具被查封，必然影响被告南盛公司的实际经营，且被告亦提起反诉要求确认钢结构部分的租赁合同无效，同时也向本院提出申请要求将查封的财产及租赁房屋交由原告负责保管或委托第三人保管。庭审中，被告提出租金或占用费以计算至第一次开庭即2015年4月7日为宜。但因被告虽然提起反诉，但并未提出将租赁物归还给原告，且至今被告尚有部分财产存放在租赁物内，同时租赁物是原告应被告的要求对钢结构进行建设。综合上述情况考虑，钢结构部分参照合同约定的租金计算的占用费及平房的租金计算至2015年4月7日合理，可以采纳。但以后的占用费及租金的计算按每月15000元计算比较合理。关于平房部分的合同是否应解除问题：虽然被告南盛公司向原告租赁的一座平房的租赁合同有效，但因钢结构部分的租赁合同无效，现被告南盛公司继续租赁平房已不能实现合同目的，故被告南盛公司要求解除该平房的租赁合同，理由正当，应予支持。关于已形成附合的装饰装修物的处理问题：根据双方签订的合同书及补充协议的约定，原告同意被告南盛公司对租赁物进行装修。庭审中，原、被告均确认鉴定机构所鉴定的项目从直观上看属附着物，且双方均明确表示不需要到现场进行勘查，故应当认定鉴定机构所鉴定的项目属已形成附合的装饰装修物，该部分的现值应以鉴定机构的鉴定意见为准。虽然原告对鉴定结论有异议，但未提供相应的证据予以佐证，依法不予采纳，鉴定机构的鉴定结论可作为本案认定事实的依据。因双方对已形成附合的装饰装修物的处理意见不一致，对钢结构部分，因租赁合同无效，由双方各自按导致合同无效的过错分担现值损失，而平房部分的租赁合同有效，现被告提出解除该租赁合同，根据合同约定装饰装修物应无偿归出租方所有。根据鉴定机构二次的鉴定意见，钢结构部分的现值为人民币427013元，平房部分的现值为人民币19843元。关于履约保证金应否退还问题：因钢结构部分的租赁合同无效，双方均有过错，现原告要求不予退还履约保证金的理由不能成立，履约保证金应予退还。
综上所述，被告南盛公司尚欠原告的占用费及租金为人民币415000元（第三年欠15万元，第四年从2014年10月15日计至2015年4月7日止的占用费及租金为17.2万元；从2015年4月8日计至2015年10月14日止的占用费及租金为93000元）。现原告要求被告支付尚欠的占用费及租金，理由正当，应予支持，但数额应以415000元为准。被告反诉要求确认双方签订的租赁合同及补充协议中关于钢结构部分的无效的理由正当，应予支持。要求解除平房部分的租赁合同，理由成立，应予支持。要求原告返还履约保证金80000元，负担装饰装修物的现值损失的50%，理由正当，应予支持，但装饰装修物的现值应以钢结构部分的现值为准，即446856－15567－4276＝427013元，在原告承担了该装饰装修物的现值损失后，该装饰装修物归原告所有。因合同的相对方为原告与被告南盛公司，现原告要求被告黄达辉与被告南盛公司共同承担责任的请求，没有事实和法律依据，依法不支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第一款第（五）项、第六十条、第九十四条、二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条规定，判决如下：
一、原告蔡炳森与被告南靖县南盛家具有限公司、黄达辉于2011年8月1日签订的《房屋租赁合同书》和2011年10月1日签订的《补充协议书》中关于钢结构部分的条款无效。
二、解除原告蔡炳森与被告南靖县南盛家具有限公司、黄达辉于2011年8月1日签订的《房屋租赁合同书》和2011年10月1日签订的《补充协议书》中关于平房部分的条款。
三、被告南靖县南盛家具有限公司应于本判决生效后10日内支付给原告蔡炳森占用费及租金人民币415000元。
四、原告蔡炳森应于本判决生效后10日内支付给被告南靖县南盛家具有限公司已形成附合的装饰装修物的现值损失人民币213506.5元。
五、原告蔡炳森应于本判决生效后10日内返还给被告南靖县南盛家具有限公司履约保证金人民币80000元。
六、上述款项对抵后，被告南靖县南盛家具有限公司还应支付给原告蔡炳森人民币121493.5元，款于判决生效后10内付清。
七、驳回原告蔡炳森对被告黄达辉的诉讼请求。
八、驳回被告黄达辉的反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费人民币8900元，减半收取为4450元，由原告蔡炳森负担人民币829元，被告南靖县南盛家具有限公司负担人民币3621元；反诉受理费7000元，减半收取为3500元，由原告蔡炳森负担人民币2703元，被告南靖县南盛家具有限公司负担人民币797元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。
审判员 沈国阳
二〇一六年十月三十一日
书记员 赖铭华
附：主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
《中华人民共和国城乡规划法》
第四十条在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。