上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0106民初23463号
原告：左亚洛，男，1980年2月17日出生，汉族，住上海市静安区。
被告：周牡娣，女，1954年8月7日出生，汉族，住上海市宝山区。
委托诉讼代理人：朱晓栋，北京尚公(上海)律师事务所律师。
被告：王秀文，女，1960年10月28日出生，汉族，住上海市静安区。
被告：汤永琴，女，1986年4月22日出生，汉族，住上海市静安区。
两被告共同委托诉讼代理人：王京普，上海市鸿生律师事务所律师。
原告左亚洛与被告周牡娣、被告王秀文、被告汤永琴房屋买卖合同纠纷一案，由上海市静安区人民法院于2017年6月13日立案，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告左亚洛、被告周牡娣及其委托诉讼代理人朱晓栋、被告王秀文及被告王秀文、汤永琴共同委托诉讼代理人王京普到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告左亚洛向本院提出诉讼请求：撤销被告周牡娣与被告王秀文、被告汤永琴就上海市阳曲路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订的上海市房地产买卖合同(合同编号XXXXXXX)，并主张优先购买权，以124.5万元(以下币种均为人民币)购买系争房屋。事实与理由：原告与被告周牡娣系房屋租赁关系，原告自2014年开始租住系争房屋。被告周牡娣在没有通知原告的情况下，擅自于2015年10月15日与被告王秀文、被告汤永琴签订房屋居间合同，并于2015年10月22日签订上海市房地产买卖合同，转让系争房屋。原告与被告周牡娣已经签订了一份长达八年的房屋租赁合同，且该合同并没有排除原告作为系争房屋承租人的优先购买权。三被告已经侵犯了原告的知情权及对房屋的优先购买权，故原告诉至法院。
被告周牡娣辩称，不同意原告全部诉讼请求。被告周牡娣认为其与被告王秀文、汤永琴之间的买卖合同已于2016年3月27日解除，故被告周牡娣不认为该合同还能被撤销。被告周牡娣和被告王秀文、被告汤永琴签订了两份阴阳买卖合同，后因税务局介入叫停，要求双方重新签订合同以便备案，故被告周牡娣于2016年3月14日、3月23日分别发函给被告王秀文、汤永琴，希望重新签订合同，但是被告王秀文、汤永琴不同意，2016年3月27日，被告周牡娣遂发函给被告王秀文、汤永琴明确单方解除合同。庭审中，被告周牡娣又表示，同意原告诉讼请求，愿意以124.5万元的价格将系争房屋出售给原告。
被告王秀文、被告汤永琴辩称，不同意原告诉讼请求。原告和被告周牡娣没有事实上的租赁关系，原告申请没有法律依据。被告王秀文、汤永琴与被告周牡娣于2015年10月22日签订房屋买卖合同后，于2015年10月23日对合同价进行了修正，合同价改成了100万，另双方口头约定装修费24.5万元。现房屋买卖审税已经完成，税务机关核定价格为109万，契税也已经缴纳。被告周牡娣称税务机关要求撤销合同不是事实，被告周牡娣向税务机关说了这件事，税务机关表示补税以后合同可以继续履行，被告周牡娣不同意补税并继续履行合同，现被告王秀文、汤永琴愿意以房款124.5万元进行补税。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，双方当事人均表示与(2016)沪0106民初30568号案件提交的证据及质证意见一致。
原告左亚洛向本院提交了以下证据：1、上海市房地产登记簿、上海市房地产权证，证明系争房屋产权人为被告周牡娣。2、2014年8月23日签订的租赁合同复印件(编号：XXXXXXX)、2015年8月20日签订的租赁合同复印件(编号：XXXXXXX)，证明原告与被告周牡娣于2014年8月23日签订租赁合同，被告周牡娣将系争房屋出租给原告，租期12个月，月租金2500元。2015年8月20日，原告与被告周牡娣就系争房屋续租签订租赁合同，约定被告周牡娣将系争房屋出租给原告，房屋建筑面积共43.4平方米，租期8年，自2015年8月24日至2023年8月23日，月租金2600元。两份合同均未约定原告放弃系争房屋的优先购买权。3、2015年10月22日上海市房地产买卖合同，证明被告周牡娣与被告王秀文、汤永琴之间就系争房屋的买卖关系。4、庭后原告左亚洛补充提供2014年8月23日签订的租赁合同(编号：XXXXXXX)原件1份、2015年8月20日签订的租赁合同(编号：XXXXXXX)原件1份、阳曲路470弄居民委员会证明一份、水电费付款单一组，证明原告左亚洛居住系争房屋。
被告周牡娣对原告提供的上述证据均无异议，并表示居委会证明是被告周牡娣与原告左亚洛的妻子一起去居委会开的，但是左亚洛的妻子没有进去居委会，是被告周牡娣一人进去居委会开的，该居委会证明就是证明被告周牡娣的房子一直出租。
被告王秀文、汤永琴表示，1、对上海市房地产登记簿、上海市房地产权证、上海市房地产买卖合同无异议，并对两份租赁合同形式上的真实性无异议，但是实质上的真实性有异议。2015年8月20日签订的合同编号为XXXXXXX的租赁合同在2017年2月28日的庭审中被告周牡娣已经提供了两份原件，原告庭后又提供了一份原件，恰恰说明了租赁合同的虚假性，且庭审中被告周牡娣说原件都在被告周牡娣处，原告没有原件。2、居委会证明是原告提供的证据，但却是被告周牡娣去居委会开具的，恰恰证明了原告和被告周牡娣两人串通，且该证明上没有显示系争房屋是原告承租的。3、水电费付款单不符合证据的形式要件，真实性不予认可，该证据不能显示付款人是谁，也不能显示支付的原因。
被告周牡娣向法院提供了以下证据：1、2015年8月20日签订的租赁合同(编号：XXXXXXX)粉色原件一份、2015年8月20日签订的租赁合同(编号：XXXXXXX)黄色原件一份和2014年8月23日签订的租赁合同(编号：XXXXXXX)原件一份，证明原告与被告周牡娣之间的租赁关系，且两次租赁合同都是通过中介签订的。被告周牡娣并表示2015年8月20日签订的黄色原件是原告左亚洛的，原告左亚洛处没有该合同原件了。2、告知函四份，证明2016年3月14日被告周牡娣发函给被告王秀文、汤永琴，希望重新与其签合同，但是王秀文、汤永琴不同意。2016年3月23日被告周牡娣发函通知王秀文、汤永琴就系争房屋买卖事宜协商处理，否则将解除房屋买卖合同。2016年3月27日被告周牡娣发函给被告王秀文、汤永琴，明确解除系争房屋买卖合同。2016年5月19日被告周牡娣发催告函，要求被告王秀文、汤永琴将支付的钱款领回。这些函周牡娣都是寄给中介孙明才的，孙明才转交给王秀文、汤永琴，孙明才说收到当天就给王秀文、汤永琴了。
原告左亚洛表示对被告周牡娣提供的证据均无异议，但表示原告处有两份租赁合同原件，一份在其父母处，一份在妻子处，并于庭后提供了2015年8月20日签订的租赁合同(编号：XXXXXXX)原件一份和2014年8月23日签订的租赁合同(编号：XXXXXXX)原件一份。
被告王秀文、汤永琴表示，1、租赁合同意见与前述一致。2、四份告知函中，3月14日的函没有收到，5月19日的函也没有收到。3月23日、3月27日的函后来中介转交被告王秀文、汤永琴了，但是王秀文、汤永琴认为这四份告知函均与本案无关。
被告王秀文、被告汤永琴提供了以下证据：1、2015年10月14日房地产买卖居间协议，证明协议第2.5条显示被告周牡娣确认系争房屋没有租赁的情况。2、房地产出售居间协议原件，证明被告周牡娣确认系争房屋没有租赁。3、上海市房地产买卖合同(2015年10月23日签订)，证明2015年10月23日，被告周牡娣与被告王秀文、被告汤永琴重新签订的《上海市房地产买卖合同》，对2015年10月22日所签《上海市房地产买卖合同》进行过修正，价格调整到100万元，合同中租赁情况一栏，显示无租赁。4、上海德言房地产经纪事务所员工孙明才证言，孙明才于2017年1月4日证据交换时表示，被告周牡娣与被告王秀文、汤永琴的房屋买卖合同事宜是孙明才办理的，居间协议签订时，孙明才向被告周牡娣、王秀文、汤永琴说明过具体条款，并征求其意见，被告周牡娣说系争房屋没有租客和抵押。
原告左亚洛表示，1、居间协议真实性无异议，但不认可合法性、关联性，原告家庭从2014年开始租赁系争房屋。2、房地产出售居间协议真实性不能确定，没有盖章，原告对此节不清楚。3、对房地产买卖合同真实性无异议。4、原告不认可孙明才身份，认为孙明才需要提交劳动合同和交金纪录。
被告周牡娣表示，1、居间协议真实性无异议，但该协议是中介填写的，被告周牡娣没有认真看具体内容，原告确实租赁了系争房屋。2、对房地产出售居间协议真实性不认可，该协议系中介填写，当时被告周牡娣表示系争房屋有出租，但是中介在协议上填无出租，被告周牡娣没有细看就签字了。3、被告周牡娣对房地产买卖合同真实性无异议，但是表示该合同是延后一周签订的，不是2015年10月23日签订的。4、被告周牡娣不认可中介公司出具的情况说明，并称不清楚孙明才的身份。
被告王秀文、被告汤永琴对孙明才的陈述表示认可。
本院经审理认定事实如下：被告周牡娣系上海市静安区阳曲路XXX弄XXX号XXX室房屋产权人。2015年10月14日，被告周牡娣(出卖方、甲方)与被告王秀文、被告汤永琴(买受方、乙方)经案外人上海德言房地产经纪事务所(居间方、丙方)居间，签订《房地产买卖居间协议》(编号：XXXXXXX)，协议约定，甲方将系争房屋出售给乙方，总房价款为1,245,000元。协议第2.5条是否设立抵押、是否设立租赁两项，均在否一栏打钩。
2015年10月22日，被告周牡娣(卖售人、甲方)与被告王秀文、被告汤永琴(买受人、乙方)通过上海德言房地产经纪事务所公司居间介绍签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，约定由乙方受让甲方自有的上海市静安区阳曲路XXX弄XXX号XXX室房屋，房屋建筑面积43.4平方米，转让价款共1,245,000元。甲、乙双方确认，在2016年1月20日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，甲、乙双方并同意，甲方于2016年2月29日前腾出系争房屋并通知乙方进行验收交接。合同附件三约定付款协议，1、乙方应在签订本合同并申请办理本合同之公证手续(若需)后当日内，乙方直接支付给甲方部分首期房价款计360,000元整，并乙方已付甲方定金(若有)计20,000元整，如此共同构成乙方支付给甲方的全额首期房价款计380,000元整。该首期房价款中包含房价尾款20,000元，甲方同意由上海德言房地产经纪事务所暂为保管。甲乙双方协商一致，甲乙双方共赴交易中心办理产权过户当日乙方支付甲方715,000元整。2、甲方同意乙方通过向贷款银行申请150,000元整贷款的形式支付第二期房价款。若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于本协议所述送件当日将其补足并支付给甲方。3、乙方第二期房价款的支付方式为：待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过，且公证处出具买卖合同公证书(若有)、借款抵押合同公证书(若有)后七个工作日内，甲、乙双方赴房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续(送件)，并由上海德言房地产经纪事务所收执收件收据。待房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证后三个工作日内，乙方应将该他项权证送交贷款银行。贷款银行收到他项权证后以银行放贷为准，乙方应通过贷款银行支付给甲方第二期房价款。4、待乙方取得房地产权证且贷款银行将第二期房价款支付至甲方指定账户后十日内，甲、乙双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方。同时乙方应自行支付或上海德言房地产经纪事务所代为转付给甲方房价尾款(若有)计20,000元整。合同附件五租赁情况、抵押情况两栏均填写“无”。
2015年10月23日，被告周牡娣(卖售人、甲方)与被告王秀文、被告汤永琴(买受人、乙方)重新就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，将总房款变更为1,000,000元，并变更付款协议第一条中“甲乙双方协商一致，甲乙双方共赴交易中心办理产权过户当日乙方支付甲方715,000元整”为：甲乙双方协商一致，甲乙双方共赴交易中心办理产权过户当日乙方支付甲方470,000元整。其他合同条款未作变动。
另查明，2015年10月15日，王秀文向周牡娣支付定金20，000元。2015年10月22日，王秀文、汤永琴支付周牡娣房款360，000元。2015年11月29日，王秀文、汤永琴支付周牡娣房款140，000元。同日，王秀文、汤永琴另支付周牡娣房款20，000元。2015年12月20日，汤永琴支付周牡娣房款150，000元。2016年1月24日，王秀文、汤永琴支付周牡娣房款408,000元。综上，王秀文、汤永琴共计支付房款1,098,000元。
又查明，2016年3月21日，被告王秀文、被告汤永琴作为原告就系争房屋买卖合同纠纷一案诉至本院，案号：(2016)沪0108民初3279号，要求被告周牡娣将系争房屋产权过户至王秀文、汤永琴名下，并要求被告周牡娣向王秀文、汤永琴交付系争房屋，支付违约金。2016年7月31日，周牡娣在该案中向本院提起反诉，请求法院解除双方就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》(编号：XXXXXXX号)，并要求王秀文、汤永琴向其支付违约金249,000元。
2016年12月6日，原告左亚洛诉至本院，要求确认被告周牡娣与被告王秀文、被告汤永琴于2015年10月23日就系争房屋签订的上海市房地产买卖合同(合同编号XXXXXXX)无效，案号：(2016)沪0106民初30568号。2017年4月10日，原告左亚洛向本院申请撤诉，遂后又提起本案诉讼。
上述事实，有原告提供的《上海市房地产买卖合同》(2015年10月22日签署的编号为XXXXXXX)、上海市房地产权证、上海市房地产登记簿、被告王秀文提供的《上海市房地产买卖合同》(2015年10月23日签署的编号为XXXXXXX)、《房地产买卖居间协议》及原告、被告庭审陈述等予以佐证。
审理中，原告左亚洛在(2016)沪0106民初30568号案件2017年2月28日庭审中陈述，系争房屋有两间，一间朝南，一间朝北，大概60多平方。2017年7月14日庭审中，原告陈述，2015年8月20日签订的租赁合同约定月租金2,600元，口头约定月租金涨到2,700元。租金都是现金支付的，没有收据。2015年8月到期后，双方协商原告可能要买下系争房屋，故签订了一份长达8年的租赁合同，到2023年8月24日届满，租金2600元一个月，其余条款不变。现在该房屋是原告一个人居住。
被告周牡娣表示，1、因为对原告比较信任，所以于2015年8月与原告签订了8年的租赁合同，租赁合同签订后，房屋于2015年10月挂牌出售，是因为系争房屋楼层比较高，希望置换调房。被告周牡娣没有通知原告要卖系争房屋，且被告周牡娣认为不需要通知原告，但被告周牡娣在庭审中明确表示，愿意在同等条件下，将系争房屋卖给原告。2、协议中关于租赁一节都是中介写的，被告周牡娣没有认真看具体内容就签名了。第二份房屋买卖合同房价修改为100万元是被告王秀文、被告汤永琴为了规避税费，现该买卖合同已经被叫停。
被告王秀文、被告汤永琴表示，1、系争房屋从交易中心拉出的产调信息表明没有租赁。2、原告左亚洛对系争房屋的基本事实陈述错误，原告陈述系争房屋面积60多平方米，系争房屋实际只有43.4平方米，原告陈述系争房屋一南一北，实际是两间朝南。3、原告与被告周牡娣于2015年8月20日签订的租赁合同，租期8年，月租金仅为2,600元，一直不变，明显违背常理和常识，原告也未提供任何支付租金的证明、交付押金的证明，更没有提供任何客观的银行流水证明。
本院认为，公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。首先，本案被告王秀文、汤永琴为购买系争房屋之善意一方。王秀文、汤永琴经中介居间与被告周牡娣先后签订了《房地产买卖居间协议》、两份《上海市房地产买卖合同》，在该些合同中均显示系争房屋无租赁，而中介经办人员也与王秀文、汤永琴之表述一致，周牡娣并无证据证明其已告知对方系争房屋存在租赁，故王秀文、汤永琴购房时有理由相信该房不存在租赁。其次，不动产的权利状况需经登记而具有公示效力，才能对抗其他权利人，原告左亚洛与周牡娣提交的《租赁合同》，并未经相关部门登记备案，故对外不具公示效力，王秀文、汤永琴也无法查询房屋存在租赁。第三，被告周牡娣之行为亦有悖日常生活之常理。如若被告周牡娣所述属实，其在与原告左亚洛签订长达八年租期的租赁合同后，仅过一个多月即将系争房屋挂牌出售，却未告知左亚洛其有意出售系争房屋，但在审理中又表示愿意出售系争房屋给原告左亚洛，周牡娣之行为明显不符合常理。再者，原告左亚洛提交的证据与其庭审陈述存有矛盾之处。原告左亚洛在前案中向法庭提交的租赁合同复印件与被告周牡娣提交的原件为一致，却与其庭后提交的租赁合同原件不一致，而周牡娣当庭表示左亚洛的租赁合同原件就在周牡娣提交的两份合同中，原告左亚洛当即予以否认，表示其与被告周牡娣一共签订了三份租赁合同；另在庭审中左亚洛对系争房屋格局的陈述与实际情况明显不符。最后，本院认为，王秀文、汤永琴与周牡娣签订的《房地产买卖居间协议》、两份《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合同对原、被告双方的付款、交房的时间及违约责任均做了明确的约定，原、被告均应当遵守并执行，从双方其后合同履行情况来看，双方当事人对房款真实意思表示是124.5万元，即使系争房屋买卖合同约定的100万元价格条款无效，也不影响合同其他约定的效力。
综上，原告作为承租人要求撤销被告王秀文、被告汤永琴与被告周牡娣就系争房屋签订的买卖合同并主张以同等价格优先购买系争房屋缺乏法律依据，本院不予支持。退一步讲，鉴于本案中被告周牡娣当庭表示，确实没有告知原告左亚洛系争房屋出售的事实，原告左亚洛可持有效证据向出租人主张损害赔偿责任。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条及《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：
驳回原告左亚洛的全部诉讼请求。
本案案件受理费16,005元(原告左亚洛已预缴)，由原告左亚洛负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 蔡韶华
审 判 员 吴 双
人民陪审员 周建萍
二〇一七年七月三十一日
书 记 员 鲍舒婷
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
二、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。