浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）金义民重字第3号
原告：吕竹青，经商。
委托代理人：虞景勇，义乌市天地法律服务所法律工作者。
委托代理人：虞华君，义乌市天地法律服务所法律工作者。
被告：浙江省义乌市天元置业有限公司，住所地：义乌市佛堂镇稠佛路127、129、131号。
法定代表人：杨群民，董事长。
委托代理人：吴光东，浙江泽大律师事务所义乌分所律师。
委托代理人：何远，浙江泽大律师事务所义乌分所律师。
被告：赵学灏，经商。
委托代理人：胡海泉，浙江杰正律师事务所律师。
委托代理人：曹孝珍，浙江杰正律师事务所律师。
原告吕竹青诉被告浙江省义乌市天元置业有限公司（以下简称天元公司）、赵学灏商品房销售合同纠纷一案，于2011年3月23日向本院提起诉讼，本院受理后依法适用简易程序进行了审理，于2012年1月30日作出（2011）金义民初字第850号民事判决。被告赵学灏不服判决提起上诉，金华市中级人民法院于2012年11月29日作出（2012）浙金民终字第802号民事裁定书，裁定撤销本院（2011）金义民初字第850号民事判决，本案发回本院重审。本院于2012年12月25日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年3月13日公开开庭审理，原告吕竹青的委托代理人虞景勇、虞华君；被告天元公司的委托代理人何远；被告赵学灏的委托代理人胡海泉、曹孝珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吕竹青起诉称，原告向被告天元公司购买位于义乌市宗泽路与江滨西路交叉口西南侧“天元·滨江国际”的第3层9号的房屋。2008年3月11日，原、被告签订了选房确认书一份，约定了房屋的面积、单价、付款方式等内容，2009年7月24日，原、被告双方签订了正式的商品房买卖合同。之后，原告依约履行了付款义务，被告天元公司则交付了房屋，但是未办理产权登记手续。现在，原告发现，被告天元公司将上述房屋于2008年3月28日再次低价转让于被告赵学灏，并办理了预售登记。根据法律规定，债务人以明显不合理价格转让财产的，对债权人造成损害的，债权人可以行使撤销权。原告认为，被告天元公司将上述房屋地价转让于第三人的行为，损害了原告的合法权利。故诉请判令：撤销被告天元公司将天元·滨江国际的第3层9号房屋出让被告赵学灏的行为。
被告天元公司答辩称，原告诉状中的陈述与事实基本相符，被告确实将讼争房屋出售给了原告，后就该房屋又与赵学灏签订了商品房买卖合同，但是签订后来的合同及办理预售登记是因被告对赵学灏尚有巨额借款未清偿，签订合同是为了担保偿还该借款。合同行为的效力请求依法判决。
被告赵学灏答辩称，一、原告与赵学灏之间不发生关系，原告将赵学灏列为被告应该驳回。二、原告与被告天元公司买卖关系是否真实有异议，即使事实，原告与天元公司的商品房买卖合同成立时间也晚于被告与天元公司商品房买卖合同的成立时间。天元公司一房二卖，赵学灏无过错。三、价格并没有不合理，因为赵学灏与天元公司之间商品房买卖的数额是巨大的，不能以单套的价格对比。四、赵学灏与天元公司就涉案房屋签订买卖合同时，已经得到天元公司的书面承诺，赵学灏是唯一的购房人。赵学灏与天元公司签订商品房买卖合同并不是担保行为。五、讼争房屋2009年1月就登记及公示，具有物权效力。原告和被告天元公司签订的商品房买卖合同约定被告天元公司应在2009年9月30日交房后的90天内到产权登记机关备案，且各购房户于2011年10月14日与被告天元公司、赵学灏、赵如萍参加义乌市建设局组织的协调会，原告的起诉时间为2011年3月23日，起诉已过除斥期间。赵学灏和天元公司签订的商品房买卖合同的效力已得到生效判决的确认。两被告之间大概有70多套房屋的买卖合同，当时是将借款转为购房款的，（2011）浙金民初字第2号民事判决将本案房产确权给了赵学灏，原告的诉请没有事实和法律依据，请求驳回。
原告吕竹青为证明其诉讼主张，向本院提供了如下证据：
证据1，商品房选房确认书1份（复印件），证明原告向被告天元公司购房签订合同的事实。
证据2，商品房买卖合同1份（复印件），证明原告向被告天元公司购房的事实。
证据3，收款收据2份（复印件），证明原告已履行合同付款义务。钱款是现金付的。
证据4，商铺委托经营合同1份（复印件），证明被告天元公司已将房屋交给原告使用的事实。
证据5，两被告签订的商品房买卖合同1份（复印件），证明被告天元公司又将天元滨江国际3层8号房屋以明显不合理价格出售给被告赵学灏并签订商品房买卖合同及合同条款等事实。
被告天元公司对原告提供的证据均无异议。
被告赵学灏的质证意见：
证据1，真实性有异议，应当提交原件。
证据2，真实性无异议，签订时间为2009年7月24日。
证据3，2008年3月15日写的是57万元，但反面有一个章注明是全额付款，2009年又付了，真实性有异议，收款收据没有银行回证。
证据4，真实性有异议，涉案房屋在签订合同前已登记在被告赵学灏名下。
证据5，无异议，被告签订时间在先。
被告赵学灏为支持自己的抗辩，向本院提供了如下证据：
证据1，承诺书1份，证明被告天元公司向被告赵学灏保证赵学灏是唯一的买受人，房屋未出售给他人。
证据2，商品房预售证附件1份，证明本案讼争房屋2009年1月20日备案登记在被告赵学灏的名下的事实。
原告吕竹青的质证意见：
证据1，不符合情理，说明被告赵学灏明知房屋已出售。
证据2，房屋目前预登记在被告赵学灏名下没有异议。
被告天元公司的质证意见：
证据1，承诺书，原告吕竹青以108万元购买的商铺，被告与赵学灏的约定价是39万元，是30%左右，这个价格成本都收不回来，大量买房的折扣不可能超过8%，这样的价格签在商品房买卖合同中，这份承诺书的出现就不足为奇了，这份承诺书的内容与实际不符，形式的真实性被告认可。
证据2，真实性无异议，但与本案争议的焦点无关。
被告天元公司未向本院提供证据。
根据原、被告的举证、质证意见及证据审核认定的相关规定，本院的认证意见如下：
原告提供的证据1，被告天元公司无异议，本院确认其证明力；证据2、3，被告天元公司无异议，本院确认其证明力；证据4，被告天元公司无异议，本院确认其真实性；证据5，被告均无异议，本院确认其证明力。
对被告赵学灏提供的证据的真实性予以认定，证明力在后详述。
根据上述本院已确认证明力的证据及当事人的庭审陈述，本院确认本案事实如下：
坐落于义乌市宗泽路与江滨北路交叉口西南侧的“天元·滨江国际”项目由被告天元公司开发、销售。2008年3月11日，原告吕竹青与被告天元公司签订了一份“天元·滨江国际”商品房（商铺）选房确认书，约定原告向被告天元公司购买天元·滨江国际3层9号商铺，建筑面积为30.08平方米，单价为31578.9元／平方米，总价为949893元，一次性付清，双方还对违约责任等内容作了约定。2009年7月24日，原告与被告天元公司补签了正式的商品房买卖合同，约定房号为1幢3层9号房，建筑面积29.56平方米，单价19282.8元／平方米，总金额57万元，于2009年7月24日前支付。2008年3月15日、2009年9月9日，被告分别开具收款收据共两份，确认收到原告购房款949893元。同日，原告与浙江省义乌市滨江国际商业管理有限公司签订了一份“天元·滨江国际”商铺委托经营合同，约定将上述商铺委托给该公司经营，经营期限从2009年9月1日至2015年8月31日。
2008年3月28日被告天元公司与被告赵学灏就涉案的1幢3层9号房屋签订了商品房买卖合同，约定建筑面积28.71平方米，单价9404.39元／平方米，总价为27万元。同时，应被告赵学灏的要求，被告天元公司出具了被告赵学灏为唯一买受人的承诺书。2009年1月20日，被告天元公司与被告赵学灏签订的商品房买卖合同在义乌市房管处办理了商品房预售备案登记，登记的房号为3-9号。
另查明，在赵学灏与天元公司、杨群民、朱剑峰商品房预售合同纠纷中，2011年6月8日金华市中级人民法院（2011）浙金民初字第2号民事判决认定赵学灏以3020万元的价格认购了包括涉案房屋在内的39套房屋。案件审理过程中，被告赵学灏陈述因被告天元公司欠其借款无法归还，双方将借款变更为购房款，其一共与被告天元公司签订了70多套左右的购房合同。
本案的争议焦点是原告主张的撤销权是否成立，而这取决于以下因素：
1、原告的债权是否先于被告赵学灏的债权成立。原、被告于2008年3月11日签订的虽名为选房确认书，但对买卖标的物、价格、面积、付款方式、违约责任等作了约定，具备了商品房买卖合同的主要内容，而且原告已实际付款，被告也已实际将房屋交付给了原告。对此，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”按此规定，原、被告之间的房屋买卖合同已于2008年3月11日成立。虽然正式合同是事后补签的，这仅仅是对双方权利义务的再次确认和补充。关于原、被告签订选房确认书时，被告是否已取得商品房预售许可证的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案被告至迟在2009年1月取得了预售许可证，所以原、被告订立的选房确认书即商品房买卖合同应认定有效。而被告赵学灏与被告天元公司用涉案房屋抵偿借款的合同签订时间为2008年3月28日，故原告的债权先于被告赵学灏的债权成立。
2、被告天元公司出让讼争房屋给被告赵学灏是否明显低价。被告天元公司将讼争房屋出让给被告赵学灏的价格为27万元，仅为原告购买价款的约28%，属于明显的低价。
3、被告赵学灏在签订合同时是否明知讼争房屋已销售。首先，被告赵学灏在签合同时，要求被告天元公司出具其是唯一买受人的承诺书是非常规的，不符合情理；其次，从被告赵学灏的陈述来看，赵学灏与被告天元公司之间商品房买卖合同的本意是以该形式保障债权的实现，同类案件中赵学灏也提供了其与天元公司就用涉案楼盘房屋抵偿借款的一系列书面协议，可以反映出被告赵学灏应当知道其购买的部分房屋已经被出售的事实。基于上述理由，应认定被告赵学灏与被告天元公司签合同时，应当知道其与被告天元公司的商品房买卖合同所涉房屋中许多已销售的这个事实。
4、被告天元公司将讼争房屋出让给被告赵学灏是否侵害了原告的债权。被告天元公司将讼争房屋出让给被告赵学灏后，已进行了预售登记，致使原告的商品房买卖合同目的不能实现，故被告天元公司的行为侵害了原告的债权。
综上，在合同均为有效的一房两卖情况下，按照房屋所有权登记、合法占有房屋以及买卖合同先后等顺序确定权利保护顺位。恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。（2011）浙金民初字第2号案件现已进入再审程序，两被告对涉案房屋仅仅进行了商品房预售合同备案，未办理物权登记，根据合法占有房屋以及买卖合同先后等因素，本院对原告的诉讼请求，予以支持。义乌市建设局2011年10月14日组织的协调会，各购房户应当知晓，原告于2011年3月23日起诉行使撤销权，未过除斥期间。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第七十四条、第七十五条之规定，判决如下：
撤销被告浙江省义乌市天元置业有限公司与被告赵学灏于2008年3月28日就“天元·滨江国际”3层9号房屋签订的《商品房买卖合同》。
案件受理费13298元，由被告浙江省义乌市天元置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。（在递交上诉状同时预交上诉费人民币13298.00元，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入单位：金华市财政局；汇入帐号：19×××37，开户银行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理。）
审 判 长 吴晓宁
代理审判员 吴新辉
人民陪审员 朱翠玉
二〇一三年十二月十八日
书 记 员 黄 超