福建省厦门市集美区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0211民初1973号被告：孙丽芳，女，1977年3月29日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。委托诉讼代理人：冼耀山，广东金段律师事务所律师。被告：汪燕冰，男，1977年10月12日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。被告：孔凡荣，女，1978年6月16日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。被告：汪佩雯，女，2003年10月8日出生，汉族，住福建省厦门市集美区被告：汪恒（曾用名：吕ＸＸ），男，2008年2月6日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。汪佩雯、汪恒共同法定代理人：汪燕冰，男，1977年10月12日出生，汉族，住福建省厦门市集美区，系汪佩雯、汪恒父亲。汪佩雯、汪恒共同法定代理人：孔凡荣，女，1978年6月16日出生，汉族，住福建省厦门市集美区，系汪佩雯、汪恒母亲。第三人：胡卫宏，男，1971年12月7日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。原告孙丽芳与被告汪燕冰、孔凡荣、汪佩雯、汪恒，第三人胡卫宏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月8日立案后，依法适用简易程序于2017年6月23日公开开庭进行审理。孙丽芳委托诉讼代理人冼耀山，汪燕冰、孔凡荣、胡卫宏到庭参加诉讼。经协调未能达成一致调解意见。本案现已审理终结。孙丽芳向本院提出诉讼请求：1、汪燕冰、孔凡荣、汪佩雯、汪恒继续履行《房屋预约买卖合同》的义务，并将位于厦门市集美区仁德里28号1103室（不动产权证号：闽20**厦门市不动产权第0156204（-1、-2、-3、-4）号，原址为：厦门市××××路西南侧安置房8号楼B1102室）过户到孙丽芳名下；2、汪燕冰、孔凡荣、汪佩雯、汪恒向孙丽芳支付违约金200000元；3、汪燕冰、孔凡荣、汪佩雯、汪恒承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2008年11月21日，汪燕冰、孔凡荣、汪佩雯、汪恒名下位于集美区港头社的房屋因“岛外快速路（兑山-英村段）”项目建设需要拆除，根据汪燕冰、孔凡荣、汪佩雯、汪恒与厦门市后溪镇人民政府、厦门市明宏房屋拆迁工程有限公司签订的“明拆路171号”《厦门市集体土地房屋拆迁补偿安置协议书》，汪燕冰、孔凡荣、汪佩雯、汪恒可获得建筑面积为105.24平方米调换房屋，地址位于厦门市××××路西南侧安置房（永祥新城）8号楼B1102室（竣工后，房屋地址变更为：厦门市集美区仁德里28号1103室，以下简称“房屋”），汪燕冰、孔凡荣、汪佩雯、汪恒各占所述房屋25%的产权。2013年9月16日，孙丽芳、胡卫宏，与汪燕冰、孔凡荣、汪佩雯、汪恒经协商一致，汪燕冰、孔凡荣、汪佩雯、汪恒同意将所述房屋作价576000元转让给孙丽芳、胡卫宏，并签订了《房屋预约买卖合同》（以下简称“合同”），所述合同经厦门市公证处公证（公证书编号：2013厦证经字第15685号）。合同约定，房屋转让总价为576000元，共分两期支付：第一次付款为合同生效后七个工作日内孙丽芳已转账形式向汪燕冰、孔凡荣、汪佩雯、汪恒的指定账户（户名：孔凡荣，开户行：建设银行厦门理工学院支行，帐号：62×××23）支付100000元作为定金；第二次付款为合同生效后15个工作日内向汪燕冰、孔凡荣、汪佩雯、汪恒指定账户支付437000元，余款39000为保证金，待房屋办理过户登记后支付。2013年9月18日，孙丽芳通过银行转账的形式向孔凡荣支付第一笔款项100000元；2013年9月28日，孙丽芳向孔凡荣账户支付第二笔购房款437000元；2013年9月29日，汪燕冰、孔凡荣、汪佩雯、汪恒出具《收款收据》。表示其已收到孙丽芳支付的购房款，合计537000元，孙丽芳已按合同的约定履行了付款义务。合同第十三条约定：待汪燕冰、孔凡荣、汪佩雯、汪恒办妥房屋权属证书后，应在5日内书面通知孙丽芳，并共同到房屋权属登记部门办理过户手续。2017年2月，汪燕冰、孔凡荣、汪佩雯、汪恒已成功办理房屋产权登记手续并取得该房屋的《不动产权证书》。但汪燕冰、孔凡荣、汪佩雯、汪恒看到房价上涨，贪得无厌，为了谋取不当利益，竟要求孙丽芳须额外支付180000元才同意办理过户手续。因此至今仍未为孙丽芳办理过户，孙丽芳至今也无法使用所述房屋。汪燕冰、孔凡荣、汪佩雯、汪恒的违约行为，严重侵犯的孙丽芳的合法权益，故诉至法院。汪燕冰、孔凡荣、汪佩雯、汪恒共同辩称，一、同意配合过户；二、违约金约定过高，法庭应当予以调整；三、产权证面积比合同面积多了一平方米，孙丽芳应当以15000元至17000元的标准向其补偿。胡卫宏述称，其认可由孙丽芳处置案涉《房屋预约买卖合同》中受让方的权利，同意将案涉房屋过户至孙丽芳名下。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，双方当事人对以下事实没有异议，本院予以确认并在卷佐证：1、2008年11月21日，被拆迁人汪燕冰、孔凡荣、汪佩雯、吕ＸＸ，与拆迁人厦门市后溪镇人民政府、实施拆迁单位厦门市明宏房屋拆迁工程有限公司，签订了《厦门市集体土地房屋拆迁补偿安置协议书》一份。厦门市后溪镇人民政府依法征收汪燕冰、孔凡荣、汪佩雯、吕ＸＸ位于集美区港头社房屋，汪燕冰、孔凡荣、汪佩雯、汪恒据此获得一套建筑面积为105.24平方的安置房，址于孙坂路西南侧安置房（永祥新城）8号楼B1102室。2、2013年9月16日，汪燕冰、孔凡荣、汪佩雯、汪恒作为转让方（甲方），孙丽芳、胡卫宏作为受让方（乙方），签订了《房屋预约买卖合同》一份。合同约定，甲方将坐落于厦门市××××路西南侧安置房（永祥新城）8号楼B1102室房屋转让给乙方，建筑面积为105.24平方米，房屋转让总价为576000元，计价方式以套为单位，如实际办理产权时出现房屋面积误差，甲乙双方互不补偿因房屋面积误差而产生的差价。同时，双方约定了转让款项的交付时间及交付方式，第一次付款为合同生效后七个工作日内支付100000元作为购房定金，第二次付款为合同生效后十五个工作日内支付437000元，余款39000元作为履约保证金，待房屋产权过户至乙方名下，乙方领取变更后的产权证之日起十五个工作日内支付，上述款项转入甲方指定的收款银行账户：62×××23，开户银行：建设银行厦门理工学院支行，开户名：孔凡荣。另，双方还约定了办理产权过户手续的时间及相应的违约责任，甲方在接到拆迁人或有关主管部门办理房屋权属证书的通知后20日内备齐相关证件资料，及时到房地产管理部门申办房地产权属登记手续，甲方办妥甲方名下的土地房屋权属证书后，应在5日内通知乙方，并与乙方共同到房屋权属登记部门办理更名过户手续，若甲方违反上述约定，超过20天不协助乙方办理的，视为甲方严重违约，乙方有权要求甲方履行合同，甲方应向乙方支付违约金200000元。王燕冰、孔凡荣本人在甲方处签字按印，并代理汪佩雯、汪恒在甲方处签字按印，孙丽芳、胡卫宏在乙方处签字按印。上述《房屋预约买卖合同》经厦门市公证处公证并出具了相应的公证书。3、2013年9月16日，王燕冰、孔凡荣作出一份《声明书》，载明其作为王佩雯、汪恒的父母及监护人，欲将产权登记在汪燕冰、孔凡荣、汪佩雯、汪恒四人名下的福建省厦门市孙坂路西南侧安置房（永祥新城）8号楼B1102室房产出售，鉴于王佩雯、汪恒未成年，为确保未成年人的合法权益不受侵害，特以监护人身份作出如下声明：一、上述房产的全部购房出资均由其支付，出售该房产的目的在于提高家庭资金利用率，增加家庭收入，其将妥善管理售房所得款项，并将其用于改善家庭生活条件，提高其抚养教育子女的水平；二、其收入足以确保履行对王佩雯、汪恒的法定扶养义务，将该房产出售不影响其抚养教育子女的能力；三、其保证出售该房产的行为不会损害未成年人王佩雯、汪恒的任何合法权益。上述《声明书》经厦门市公证处公证并出具了相应的公证书。4、2013年9月24日，胡卫宏向孔凡荣转账支付90000元；2013年9月28日，孙丽芳向孔凡荣转账支付152000元；2013年9月28日，孙丽芳的母亲梁金向孔凡荣转账支付295000元。2013年9月29日，王燕冰、孔凡荣向孙丽芳、胡卫宏出具《房屋买卖收款收据》一份，确认收到上述购房款537000元。5、2017年，汪燕冰、孔凡荣、汪佩雯、汪恒成功办理上述房屋的产权登记手续，并取得闽（2016）厦门市不动产权第0156204-（1、2、3、4）号不动产权证书。孙丽芳、胡卫宏得知汪燕冰、孔凡荣、汪佩雯、汪恒办妥房屋产权登记手续后，数次致电、发函要求汪燕冰、孔凡荣、汪佩雯、汪恒配合办理过户手续，但王燕冰、孔凡荣拒绝配合。上述事实有孙丽芳提供的《房屋预约买卖合同》及《公证书》、《声明书》及《公证书》、《厦门市集体土地房屋拆迁补偿安置协议书》、转账凭证、《房屋买卖合同收据》、不动产权证书、通话录音、律师函及邮件回单，以及各方的当庭陈述予以证明，本庭予以记录并在卷佐证。本院认为，本案系因履行房屋买卖合同过程中产生争议引发的房屋买卖合同纠纷。本案争议焦点为：一、汪燕冰、孔凡荣、汪佩雯、汪恒是否应当将案涉房屋过户至孙丽芳名下；二、双方关于违约金的约定是否过高；三、孙丽芳是否应当补偿汪燕冰、孔凡荣、汪佩雯、汪恒因合同面积与产权面积不一致而产生的差价。一、汪燕冰、孔凡荣、汪佩雯、汪恒是否应当将案涉房屋过户至孙丽芳名下。转让人汪燕冰、孔凡荣、汪佩雯、汪恒与另一受让人胡卫宏在庭审过程中明确表示同意将案涉房产过户至孙丽芳名下，孙丽芳的关于继续履行合同、过户房屋的诉讼请求于法有据，应予以支持。二、双方关于违约金的约定是否过高。本案中，汪燕冰、孔凡荣、汪佩雯、汪恒办理房屋产权登记后，未按期通知孙丽芳、胡卫宏，并拒绝配合办理过户手续，构成违约，应承担违约责任。汪燕冰、孔凡荣、汪佩雯、汪恒主张双方关于转让方拒绝配合办理过户手续违约金200000元的约定过高，要求本院予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本院认为，孙丽芳未能提交证据证明其实际损失情况，应当承当举证不能的不利后果，综合考虑合同的履行情况、过错程度，本院酌定将违约金调整为合同购房总价的10%,即57600元。另，基于减少双方当事人讼累所考量，扣除孙丽芳在办理过户手续后，尚需支付汪燕冰、孔凡荣、汪佩雯、汪恒保证金39000元。相互抵扣后，汪燕冰、孔凡荣、汪佩雯、汪恒尚需支付孙丽芳违约金18600元，孙丽芳无需再支付任何款项。三、孙丽芳是否应当补偿汪燕冰、孔凡荣、汪佩雯、汪恒因合同面积与产权面积不一致而产生的差价。汪燕冰、孔凡荣、汪佩雯、汪恒主张合同约定的房屋面积为105.24平方米，而实际产权为160平方米，故要求孙丽芳补偿其因合同面积与产权面积不一致而产生的差价。本院认为，根据合同第四条约定：标的房屋转让总价为57.6万元，计价方式以套为单位，如实际办理产权时出现房屋面积误差，甲乙双方互不补偿因房屋面积误差而产生的差价，乙方按合同约定支付款项后，甲方不得以任何理由再向甲方收取其他任何费用。双方的约定合法有效，汪燕冰、孔凡荣、汪佩雯、汪恒无权向孙丽芳主张因面积误差而产生的差价。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、汪燕冰、孔凡荣、汪佩雯、汪恒应于本判决生效之日起十日内将位于厦门市集美区仁德里28号1103室房产【产权证号：闽（2016）厦门市不动产权第0156204-（1、2、3、4）号】过户至孙丽芳名下；二、汪燕冰、孔凡荣、汪佩雯、汪恒应于本判决生效之日起十日内向孙丽芳支付违约金18600元。三、驳回孙丽芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4300元，减半收取计2150元，由孙丽芳负担1430元，汪燕冰、孔凡荣、汪佩雯、汪恒负担720元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于厦门市中级人民法院。审判员  梁毅挺二〇一七年八月十六日书记员  陈威鹏附相关法律法规：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”法官提醒：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”