云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云01民终5240号
上诉人（原审被告）：王伟，男，1968年2月16日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）：昆明尊园房地产经纪有限公司。住所地：云南省昆明市南苑小区独立商网***号。
法定代表人：李云波，该公司总经理。
委托诉讼代理人：文华兵，广东中安律师事务所律师。
原审第三人：钱文芸，女，1990年6月25日出生，彝族。
委托诉讼代理人：王品方（系钱文芸配偶），男，1986年12月16日出生，汉族。
上诉人王伟因与被上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司（以下简称“尊园公司”）、原审第三人钱文芸居间合同纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院（2016）云0112民初5595号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王伟、被上诉人尊园公司的委托诉讼代理人文华兵、原审第三人钱文芸的委托诉讼代理人王品方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王伟上诉请求：一、依法判令驳回被上诉人尊园公司的诉讼请求；二、本案（一、二审）诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。涉案《房屋买卖暨居间合同》已经被收回，定金已退还钱文芸，同时，根据上诉人一审中提交的电话录音以及此后各方当事人均未就涉案房屋的产权变更登记事宜进行协商的事实，均可证实涉案合同已经于2016年3月23日解除。上诉人在履行合同过程中无任何违约行为，相反，被上诉人擅自退还定金，违约在先。二、一审法院适用法律错误。既然一审法院认定合同当事人划去了合同中还贷赎证的时间，那么各方当事人对于时限已无明确约定，何谈违约？同时，一审法院认定定金退还与否不能证实居间合同的解除，但上诉人认为，居间合同关系系基于房屋买卖合同关系，不能单独存在，故房屋买卖合同无法单独解除。此外，在交易未完成的情况下，被上诉人仍可取得佣金，有违公平原则。综上所述，请求二审法院在查明事实的基础上依法公正判决。
尊园公司辩称，首先，涉案合同包含上诉人与第三人之间的房屋买卖合同法律关系及被上诉人与买卖双方的居间合同法律关系。其次，上诉人作为出卖人，负有还贷赎证及注销抵押登记以便办理房屋所有权转移登记手续的义务。再次，原审第三人无法实现购买房屋的合同目的系因涉案房屋无法办理还贷赎证手续，故被上诉人按照买卖双方的要求退还定金，该行为仅系对买卖法律关系的处理，上诉人从未向被上诉人表示解除居间合同，被上诉人更未同意过。最后，鉴于被上诉人已经促成合同的成立，故有权收取居间报酬。在该合同因上诉人的违约行为未能顺利履行的情况下，被上诉人依照合同第十五条之约定主张佣金具有事实及法律依据。综上所述，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
钱文芸述称，卖方的房产证在签订合同时处于抵押状态，买卖双方约定在一定期限内不能还贷赎证则解除涉案《房屋买卖暨居间合同》，后来因为第三人未能见到房屋所有权证，遂取消交易，被上诉人亦退还了定金。
尊园公司向一审法院起诉请求：一、判令王伟支付佣金13000元及利息（利息以13000元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率从2016年4月21日起计至判决书确定的付款之日）；二、判令王伟承担本案一切诉讼费用。
一审法院认定事实：2016年3月20日，王伟作为甲方（出售方）、钱文芸作为乙方（购买方）、尊园公司作为丙方（经纪方）共同签订了一份《房屋买卖暨居间合同》。合同约定由王伟将其位于西丽园小区22幢2单元401号的房屋出售给钱文芸，成交价格868000元，于2016年4月20日办理房屋权属转移登记手续。钱文芸需支付购房定金20000元，交由尊园公司托管。房屋首付款为310000元（含定金20000元）。剩余房款由钱文芸贷款支付王伟。该合同第五条载明：“若该物业的房屋所有权处在银行抵押中，则：①甲方于2016年4月20日前自筹资金还贷赎证”。……其中，横线上的时间为手写，后手写的数字时间被划去并按了手印。合同第十五条规定：“甲乙双方确认，甲乙双方委托丙方提供的居间服务为：向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，现丙方已促成双方签署本合同，则丙方有权收取居间报酬（佣金）。基于丙方签署本合同前已提供之服务，乙方同意向丙方支付佣金人民币（大写）壹万叁仟元整（小写：￥13000.00元）。佣金支付时间为：2016年4月20日前。若本合同签订后，买卖双方协商解除合同的（或者不能确定违约方时解除），甲乙方按协商确定的方式补偿丙方（或者甲、乙方按上列佣金标准共同补偿丙方佣金损失）；由于买卖方违约导致本合同未能顺利履行的，由违约方按上列佣金总额标准向丙方支付佣金损失。甲乙方均承诺本合同所涉及的房屋交易手续只委托丙方办理，若违反了此承诺，造成丙方佣金损失，由甲乙方按上列佣金总额标准共同连带向丙方进行赔偿”。此外，合同中还对各方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，因在履行合同的过程中，王伟抵押在银行的房产证未能按期赎出，导致房屋买卖交易未能继续进行。2016年8月9日，尊园公司诉至一审法院，要求王伟支付佣金13000元及利息。一审庭审中，王伟及尊园公司均认为买卖合同已经解除，钱文芸交纳的定金20000元已退还。同时，王伟主张居间合同也已经解除，但尊园公司对此不予认可。一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条第一款规定：居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。本案中，三方当事人于2016年3月20日在平等自愿的基础上签订了《房屋买卖暨居间合同》。从该份合同的内容看，该份《房屋买卖暨居间合同》包含二份合同，一是“买卖合同”，其合同主体为买方及卖方；二是“居间合同”，其合同主体为居间方、买方、卖方。本案中，因王伟与钱文芸的“买卖合同”已于2016年3月20日签订，因此，按照《中华人民共和国合同法》第四百二十六条第一款的规定，在尊园公司已促成“买卖合同成立”的情况下，有权按照“居间合同”的约定要求支付报酬。对于居间费用的支付问题，《房屋买卖暨居间合同》第十五条规定：“甲乙双方确认，甲乙双方委托丙方提供的居间服务为：向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，现丙方已促成双方签署本合同，则丙方有权收取居间报酬（佣金）。基于丙方签署本合同前已提供服务，乙方同意向丙方支付佣金人民币（大写）壹万叁仟元整（小写：￥13000.00元）。佣金支付时间为：2016年4月20日前。若本合同签订后，买卖双方协商解除合同的（或者不能确定违约方时解除），甲乙方按协商确定的方式补偿丙方（或者甲、乙方按上列佣金标准共同补偿丙方佣金损失）；由于买卖方违约导致本合同未能顺利履行的，由违约方按上列佣金总额标准向丙方支付佣金损失。甲乙方均承诺本合同所涉及的房屋交易手续只委托丙方办理，若违反了此承诺，造成丙方佣金损失，由甲乙方按上列佣金总额标准共同连带向丙方进行赔偿”。一审法院认为，以上约定是居间合同当事人的真实意思表示，因此，关于佣金支付问题，应当按照以上合同约定办理。从以上约定看，对于尊园公司所享有权利的13000元佣金，在买卖合同履行后应由钱文芸支付，但如果买卖合同因合同一方违约行为而解除的，则应由违约方向尊园公司支付。因此，本案中，致使买卖合同不能履行的违约方即为居间合同中佣金的支付义务主体。本案中，王伟出售的房屋为在银行尚有抵押的房屋，而买卖双方约定在2016年4月20日前办理该房屋的权属转移登记，因此，作为出卖方的王伟负有还贷赎证后使待售房屋在约定的交易时间符合出售条件的义务。一审庭审中，王伟抗辩称尊园公司曾承诺自行为其垫资赎证，且合同第五条“自筹资金还贷赎证”的内容已被划掉，表明该赎证义务应由尊园公司承担，自己并无违约行为。对此，一审法院认为，本案中，合同第五条的内容原来为：若该物业的房屋所有权处在银行抵押中，则：①甲方于2016年4月20日前自筹资金还贷赎证。……其中，横线上的时间为手写，后手写的数字时间被划去并按了手印。从划去的内容看，仅只是时间被划去，并非整段文字被划去，而留下的剩余文字仍可理解出王伟负有还贷赎证的义务。更何况，即使整段文字均被划去或对还贷赎证问题不作约定，作为卖方的王伟仍有在交易前还贷赎证使房屋在交易时符合交易条件的法定义务。因此，一审法院认为，被划去的合同第五条的内容不能视为王伟的还贷赎证义务已被免除或已转为尊园公司承担。而王伟提出的尊园公司承诺自行为其垫资还贷赎证的主张尊园公司并未认可，王伟亦未向一审法院提交证据证实，故一审法院不予采信。因此，一审法院认为，由于王伟未能按时还贷赎证，导致“买卖合同”未能按约履行，其为“买卖合同”履行过程中的违约方，而按照合同的约定，尊园公司的中介服务费13000元应由买卖合同的违约方即王伟向其支付。而由于合同中已明确了佣金的支付时间为2016年4月20日前，因此，王伟除向尊园公司支付佣金13000元外，还应当向其支付逾期付款利息。需要指出的是，本案中，王伟主张2016年3月24日其与尊园公司工作人员邱成虎的通话录音和定金已经退还第三人的事实已表明居间合同已经解除，对此，一审法院认为，一审庭审中，王伟提及的钱文芸的定金系买卖合同项下涉及的内容，因此，该定金退还与否不能证实居间合同的解除问题，而合同的解除包括法定解除和约定解除，本案的居间合同无证据表明进行过法定解除，而王伟主张的2016年3月24日的通话其通话的主体是王伟和尊园公司工作人员，并没有钱文芸的参加，而本案居间合同的当事人为尊园公司、王伟、钱文芸三方，因此，在钱文芸未参加并同意解除居间合同的情况下，王伟与尊园公司工作人员的通话不能证实本案的“居间合同”关系已经解除。钱文芸经一审法院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的审理。综上所述，尊园公司的诉请符合法律规定，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百四十条之规定，判决：“由被告王伟于本判决生效之日起十日内支付原告昆明尊园房地产经纪有限公司佣金13000元，并按照中国人民银行同期贷款利率计算，支付原告昆明尊园房地产经纪有限公司自2016年4月21日起至本判决确定的履行期限届满之日止的利息。”案件受理费126元减半收取，退还昆明尊园房地产经纪有限公司63元，剩余63元由王伟负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
上诉人对于一审法院认定事实所持异议与本案处理结果无关，本案经二审审理查明事实与一审法院确认事实一致，故本院对于一审法院认定法律事实予以确认。
本院认为：本案争议焦点为：上诉人是否负有按照合同约定标准向被上诉人支付佣金的义务？
首先，涉案《房屋买卖暨居间合同》已成立并生效，不论是依据合同约定或合同法的相关规定，被上诉人均有权取得佣金。一审中，被上诉人基于上诉人违约，主张由上诉人承担佣金具有事实及法律依据，一审法院对此处理正确，本院予以维持。
上诉人称因还贷赎证的约定有涂改，故本案中还贷赎证的义务应由被上诉人履行。对此，本院认为，如一审法院所述，根据合同文本，被划去的内容仅为时间，而并未改变义务承担主体。根据法律规定及生活常理，该义务应由作为出卖人的上诉人履行，即出卖人有向买受人交付标的物并转移标的物所有权的义务。如合同当事人需作出与生活常理、交易习惯及法律规定不同的约定时，应当作出明确约定，而不能基于日期有涂改的事实作出相反推定。对于日期涂改的原因，被上诉人所作解释亦合乎常理。同时，根据上诉人一审中提交的录音资料，被上诉人确实提及“垫资”等字眼，但如前所述，垫资义务由被上诉人完成并非涉案《房屋买卖暨居间合同》约定的义务；被上诉人对此解释称其仅系帮助上诉人联系垫资公司，并非由其履行垫资义务，该解释亦符合常理。即使被上诉人确实实际联系垫资公司完成垫资义务，亦不排除上诉人需另行支付对价的可能。再结合双方约定的佣金标准（低于标的物价款的2%），亦可推定被上诉人不负有垫资赎证的义务，故本院对于上诉人的该项上诉主张不予采信。
至于上诉人关于合同已经解除的上诉主张，如一审法院所述，涉案合同包含两个法律关系，居间法律关系并未解除（同理，定金退还事宜亦不能推定居间法律关系的权利义务已经清结），故定金是否退还与本案处理结果无关。
综上所述，王伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费126元，由上诉人王伟负担。
本判决为终审判决。
审判长 郑会利
审判员 邓林春
审判员 符圆圆
二〇一七年一月二十四日
书记员 寸杨杰
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