北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终8890号
上诉人（原审原告）徐玉梅，女，1966年10月16日出生。
委托代理人童健，北京市善邦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）张淑雅，女，1979年6月13日出生。
委托代理人李万民，北京市浩东律师事务所律师。
委托代理人柳倩，北京市浩东律师事务所实习律师。
上诉人徐玉梅与被上诉人张淑雅房屋租赁合同纠纷一案，上诉人徐玉梅不服北京市通州区人民法院（2016）京0112民初15386号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月5日立案后,依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人徐玉梅的委托代理人童健，被上诉人张淑雅的委托代理人李万民、柳倩均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
徐玉梅上诉请求:1.维持一审判决第一项，撤销一审判决第二项、第三项,依法改判张淑雅向徐玉梅支付房屋租金34791.68元以及违约金167000元或将本案发回重审;2.本案的诉讼费由张淑雅负担。事实和理由：1.一审法院审理本案过程中存在程序违法，超出诉讼请求径行判决，扩大了审理范围。一审中，徐玉梅并未对合同中的押金提出诉请，张淑雅对此亦未提出反诉，合同押金与违约金是不同性质的费用，一审法院将二者相抵，违反法定程序，同时超出双方对于本案的诉讼请求范围。2.双方并未请求一审法院对电费进行处理，而一审法院在应付租金中扣除了相应电费，亦是超出诉讼请求，扩大了审理范围。3.一审法院仅判令一个月租金作为违约金，数额过低，显失公平，双方合同约定了明确的违约金条款，张淑雅迟延支付租金，已构成违约，应当按照双方约定承担违约责任。综上，一审法院程序违法，侵犯了徐玉梅的合法权益。
张淑雅辩称：服从一审判决，不同意徐玉梅的上诉意见和理由。理由如下：一审法院依照公平原则和诚实信用原则进行处理本案是合情合理的。张淑雅在承租涉案房屋之后，发现该房屋的电压无法承载干洗机器的运转，而徐玉梅在此情况下提供该房，已经构成违约亦给张淑雅构成了损失，对此张淑雅保留诉讼的权利。一审法院依照合同法的相关规定，判令解除合同后返还押金并扣除预付电费是正确的，且符合便利当事人的原则。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
徐玉梅向一审法院起诉请求：1.解除徐玉梅与张淑雅之间签订的《北京市商品房租赁合同》；2.张淑雅立即腾退租赁房屋；3.张淑雅支付徐玉梅租金41750元及迟延支付租金的违约金167000元，共计人民币208750元；4.张淑雅承担全部诉讼费用。
一审法院认定事实：徐玉梅与张淑雅于2015年8月10日签订房屋租赁合同约定租赁期自2015年8月11日至2020年9月9日，支付方式为现金、银行汇款两种，三个月为一个支付周期。租赁合同中约定张淑雅不按约定支付租金达15日或者欠缴各项费用达10000元的，应按年租金的100%向徐玉梅支付违约金。
2015年8月11日，张淑雅给付徐玉梅2015年8月11日至2015年12月9日（其中2015年8月11日至2015年9月9日为免租期）租金41750元、一年物业费4325元、一年供暖费2150元、押金13900元、共计人民币62125元。
2015年11月12日，张淑雅向物业出具承诺书，载明由于张淑雅电器、电路出现问题，102号房屋内所有设备停止用电，只开照明。2015年12月5日张淑雅给付徐玉梅2015年12月10日至2016年3月9日租金41750元。2016年3月9日张淑雅给客户发送短信，以家中急事暂停营业为由，退还会员充值余额。2016年4月，张淑雅搬离所租房屋并口头通知徐玉梅。
一审庭审过程中，在一审法院主持下，张淑雅与徐玉梅于2016年5月24日对房屋进行了交接，经双方确认，电表剩余1065度，以每度1.3元计算，共计1384.5元。
一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。
张淑雅在租赁合同履行期限内单方搬离租赁房屋，并通知徐玉梅收回房屋的行为，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，其搬离房屋的行为不符合合同法规定的解除条件。且张淑雅超过合同约定的付款时间拒不付款，不具有单方解除合同的效力，徐玉梅有权据此要求解除合同。徐玉梅、张淑雅双方合同解除的时间确认为2016年5月24日房屋交接之日为宜。
徐玉梅要求张淑雅给付合同履行期间的租金，理由正当，证据充分应当予以支持。张淑雅多支出的电费，因已存入房屋的电表中，故应在张淑雅应付的租金中予以抵扣为宜。徐玉梅、张淑雅约定违约金为年租金的100%，明显过高，该院本着市场经济下的公平原则和诚实信用原则，将违约金确定为一个月的租金13900元为宜，并在本案中与押金相抵。
此外，徐玉梅、张淑雅双方在2016年5月24日已经完成了房屋交接，对于徐玉梅要求张淑雅腾退102号房屋的诉讼主张该院不再处理。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款之规定，第一百零七条之规定，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决：1.徐玉梅与张淑雅之间签订的《北京市商用房租赁合同》于2016年5月24日解除；2.张淑雅给付徐玉梅扣除电费后的租金33407.18元，于判决生效之日起7日内执行清；3.驳回徐玉梅的其他诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院二审期间依法补充查明以下事实：根据徐玉梅与张淑雅在二审期间的陈述，徐玉梅表示在张淑雅承租涉案房屋之初不清楚其具体的房屋使用用途，且其义务系提供质量合格的房屋，而不包含提供符合干洗设备所需的大容量电压。另外，张淑雅并未在承租期间就干洗设备电压故障与徐玉梅沟通过，仅是找到物业相关人员进行协调，因此电压问题与徐玉梅无关。张淑雅对徐玉梅的陈述不予认可，其称在承租涉案房屋时，双方均明确知晓该房将用于干洗店经营，但系双方口头约定，并且在合同中明确注明。
本院对一审查明的其他事实予以确认。
上述事实，有商品房预售合同、商用房租赁合同、银行卡（卡号×××）客户交易查询、收据、房屋交接书、庭审笔录及当事人在一审、二审的陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：本案的争议焦点在于租金及违约金的数额认定问题。
关于徐玉梅主张一审法院超出诉讼请求违反法定程序，将张淑雅预交电费从应付租金中扣除以及将违约金与押金互相抵扣均属错误一节，本院认为，双方均认可本案项下的合同于2016年5月24日解除，而张淑雅实际支付租金至2016年3月9日，故张淑雅理应向徐玉梅支付2016年3月10日至2016年5月24日期间的房屋租金。在一审法院的主持下，双方交接了涉案房屋，并确认电表剩余额度，该部分属于张淑雅预缴费用，并未被其实际使用，在合同解除之后，徐玉梅或其下一任承租人可继续使用，故该笔预付电费应当从应支付的租金中予以扣除，一审法院处理于法有据，并无不当。二审庭审中，徐玉梅认可一审法院核定的租金与电费数额，仅针对其是否应该从房屋租金中扣减电费有异议，故本院对于一审法院核定的租金数额亦不持异议。
同时，关于徐玉梅称本案中返还押金与支付违约金属于两个不同法律概念，不能相抵一节，本院认为，根据双方合同第三条第（二）项的约定：“押金：人民币13900元租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。”另，徐玉梅在一审庭审中亦表示若合同解除同意返还押金，因此，在一审法院判令双方合同解除，并认定张淑雅构成违约应当支付相应违约金的情况下，将押金折抵违约金，具有事实和法律依据，本院依法予以确认。
关于徐玉梅上诉称一审法院认定违约金数额过低一节，本院认为，张淑雅未按照合同约定时间支付相应的租金，构成违约，按照合同约定应当支付违约金，但双方约定的违约金标准为年租金的100%，明显过高。一审法院结合本案事实，并遵循公平原则、诚实信用原则，依法酌定违约金为一个月租金13900元，于法有据，并无不当，本院依法予以确认。
综上，徐玉梅的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4327元，由徐玉梅负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 解学锋
审 判 员 尚晓茜
代理审判员 付 哲
二〇一六年八月二十三日
书 记 员 常 欣
书 记 员 左 爽