重庆市九龙坡区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0107民初14652号
原告：王守明，男，汉族，1955年7月10日生，住重庆市渝中区。
原告：王成艺，女，汉族，1982年8月27日生，住重庆市渝中区。
两原告委托代理人：林玉成，重庆公孝律师事务所律师。
两原告委托代理人：王伟，重庆公孝律师事务所律师。
被告：重庆昭军房地产开发有限责任公司，住所地重庆市九龙坡区科园二街128-1号A座，统一社会信用代码91500107736567114B。
法定代表人：吴怀昭，职务总经理。
委托代理人：曾玉龙，重庆道润律师事务所律师。
原告王守明、王成艺诉被告重庆昭军房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员谭炼适用简易程序公开开庭进行了审理。案件审理过程中，发现案情复杂，争议较大，依法转为普通程序审理，由审判员谭炼担任审判长，与代理审判员罗霄悍、人民陪审员刘新华组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人林玉成、王伟与被告法定代表人吴怀昭及其委托代理人曾玉龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王守明、王成艺诉称：2012年7月18日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于九龙坡区渝州路XXX号朝阳花园负X-
XX车位，价款106667元。合同签订后，原告向被告支付了2万元房款。现该车库已经符合交房和办理产权登记条件，但被告不履行相应义务。原告现向本院起诉请求判决：（一）、被告向原告交付九龙坡区渝州路XXX号朝阳花园负X-
XX车位；（二）、被告协助原告将九龙坡区渝州路XXX号朝阳花园负X-XX车位的产权过户登记至原告名下。
被告重庆昭军房地产开发有限责任公司辩称：两原告系父女关系，2011年12月，在被告处购买了2个门面及楼下对应的包含本案车位在内的15个车位。2012年7月，为办理备案登记签订15个车位买卖合同。2015年8月24日，涉案门面及车位均竣工验收合格。经向房屋登记机关了解，按规定购买一个门面只能购买一个车位，原告购买2个门面只能购买2个车位，其余13个车位的合同应是无效合同，未能办理过户登记是违反了国家法律规定，即使合同有效，也属于履行不能。原告应向法院明确选择2个车位的具体位置，否则一并诉请15个车位过户属于诉讼请求不明确。同意向原告交付2个车位，并协助办理2个车位的产权过户手续，2个车位的位置可由原告在15个车位中自由选择，不同意原告其余13个车位的诉讼请求。
经审理查明：2006年4月14日，被告重庆昭军房地产开发有限公司取得高新区渝州路XXX号朝阳花园小区项目的《建设工程规划许可证》，许可A、B、C、D四座建筑，一座公建（楼层为地上3层、地下2层），三座住宅（楼层分别为地上10层、27层、19层），停车位234个（地上69个，地下165个）。
2007年2月，重庆市房屋勘测院出具朝阳花园小区D幢《商品房预售面积预测绘报告书》，载明：X幢房屋19层，1至17层平层住宅共236套，1层卫生所、活动中心共2套，18至19层跃层住宅共10套。2008年4月，重庆市房屋勘测院出具朝阳花园小区A、B、C座《商品房预售面积预测算报告书》，载明：X座负1至3层为商业用房共76套，负2层及负2夹层为车库；X座负2层、负2夹层及负1层为车库，负1层至3层有商业用房共计40套，4至29层为住宅共计182套；X座住宅4至30层共计216套。
2008年4月30日，重庆市国土资源和房屋管理局向被告重庆昭军房地产开发有限公司颁发《重庆市商品房预售（预租）许可证》，准予预售九龙坡区渝州路XXX号朝阳花园X幢负2层车位（建筑面积4080.08平方米）。
2011年12月27日，原告王守明、王成艺（乙方）与被告重庆昭军房地产开发有限责任公司（甲方）签订《商品房买卖合同》，约定：乙方向甲方购买重庆市九龙坡区科园五路XXX号朝阳花园X栋负一层8、9号商铺、负一夹层车库（8号商铺实际建筑面积141.89平方米，9号商铺实际建筑面积139.84平方米，车库建筑面积445平方米，划分为15个车位）。
2012年7月18日，原告（乙方）与被告（甲方）就上述15个车位分别签订《重庆市商品房买卖合同》共计15份，约定：乙方向甲方购买重庆市九龙坡区渝州路XXX号朝阳花园X幢负X-
XX至XX共计15个预售停车用房；单个车位价格为106667元；乙方于签合同时支付房款的70%，余款于办理房产证时付清；甲方应在2012年12月31日前，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理房地产权证的申请，并取得登记受理单。合同签订当日，重庆市九龙坡区国土资源管理分局受理双方就上述车位申请的商品房期房买卖联机预备案登记。
2014年6月23日，原告王守明与被告签订《补充合同》，载明：按双方2011年12月27日购房合同相关约定，乙方所购车库在负二层；车库527.9平方米产权登记在乙方户上之日，甲方即当日交房（因已是现房），乙方当日付款；结算以房产证产权面积进行找补。
2015年3月20日，原告王守明、王成艺（乙方）与被告重庆昭军房地产开发有限责任公司（甲方）签订《门面接房调解协议》，载明：甲、乙双方于2011年12月27日签订商品房买卖合同，约定乙方向甲方购买重庆市九龙坡区科园五路XXX号朝阳花园X栋负一层8、9号商业门面、负二层车库。现乙方已付门面款410万元、车库款30万元。门面已达成交付条件，双方就门面交付尾款支付达成如下协议：按照买卖合同约定，X号门面建面141.89平方米，X号门面建面139.84平方米，门面总价为647.979万元。（关于乙方提出的面积误差比超过6%的部分房屋差价由甲方双倍返还乙方中的一倍房价问题，乙方已向九龙坡区人民法院起诉，由法院判决后再执行。双方求同存异，这部分争议双方的权利暂不纳入本协议解决。）甲方延期交房和办证违约金及甲方交房后的楼内等问题，双方确认在总房款中扣除23万元，另外按本协议约定付款则再优惠乙方购房款5万元，乙方应付甲方购房尾款209.979万元。本协议签订当日，乙方向甲方付清门面尾款209.979万元，甲方同时交付8、9号门面钥匙给乙方（车库问题双方另行解决）。
2015年，被告向本院起诉原告，认为双方的车位买卖合同违反相关规定，事实上无法过户，请求解除双方签订的15个车位买卖合同。2015年9月21日，本院作出民事判决书，认为被告未举证证明无法办理过户的事实，判决驳回被告的诉讼请求。被告不服提起上诉，重庆市第五中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。
2015年10月30日，九龙坡区科园二街XXX号附XX号停车用房（名义层负2夹层，物理层第2层，房屋建筑面积2077.56平方米）登记至被告名下。
庭审中，原、被告双方一致认可如下事实：原告在涉案小区只购买了2个门面及15个车位；涉案车位所在小区车位数低于房屋（住宅和商业）套数；涉案15个车位现登记在被告名下，没有抵押查封等限制过户情况，尚未交付原告。
原告称，原告已向被告支付每个车位2万元，剩余款项按约定在办理产权过户当日付清，现原告可以随时支付；被告称，原告在购买门面时留了30万元作为购买车位的款项，被告要求退还原告，原告不同意。
原告称，不清楚涉案小区是否存在非住宅配套车位，住宅和商业门面停车位都包含在规划的停车位总数内；被告称，涉案小区不存在非住宅配套车位，没有规划商业专门的车位，原告购买的是小门面，仍然适用一房一车位的政策。
原告称，不清楚被告有无向小区业主公告出售车位，当时并无规范性文件要求出售车位需向小区业主公告；被告称，没有公告。
原告称，双方的车位买卖能否过户属于行政审查范围，不属于法院审查范围，法院应根据合同约定确定被告的过户义务，是否能实际履行应由行政机关事后审查；被告称，合同能否实际履行的事实依据及法律依据属于法院审查范围，司法审查未代替行政审查。
原告称，不同意选择15个车位中的2个车位过户，坚持要求15个车位过户；如法院认定车位买卖合同不能履行，不在本案中主张解除车位买卖合同。
上述事实，有当事人陈述、建设工程规划许可证、商品房预售许可证、商品房预售面积预测绘报告书、商品房买卖合同、补充合同、门面接房调解协议、民事判决书、重庆市房产面积测算报告书、建设工程规划许可证、重庆市商品房联机备案登记表、房地产权证等证据在卷为凭，足以认定。
本院认为，本案双方的争议焦点为：一、车位买卖合同的效力；二、车位能否过户是否属于法院审查范围；三、车位过户能否实际履行。
关于车位买卖合同的效力问题。原、被告双方签订的15个车位买卖合同，系双方当事人的真实意思表示。原告在车位低于房屋套数的小区购买2个门面并同时购买15个车位的行为，直接违反了《重庆市物业管理条例》的“每户业主只能购买一个车位”的规定，但该条例属于地方性法规，不构成违反法律行政法规强制性规定的情形，不影响合同效力，故15个车位买卖合同合法有效。
关于车位能否过户是否属于法院审查范围问题。原告要求被告协助办理车位产权过户的诉讼请求，属于行为给付之诉，给付之诉的法院判决往往具有执行力，该诉求得到法院支持的前提包括原告享有行为给付请求权，且行为具备可执行性，故本案原告是否享有要求被告协助过户的实体权利及车位能否过户均属于法院审查范围。不动产过户登记是房地产管理部门根据权利人的申请，依法定程序对申请的不动产产权转移进行审查、核实登记并颁发权属证书的一种具体行政行为，登记行为是在相对人民事权利上叠加的官方认可，是对不动产物权变更的一种确认与证明，其本身并不是赋权行为，登记所产生的仅仅是公示和公信效力。登记机关的行政审查行为并不排除司法机关在处理民事争议时依法对不动产能否过户进行审查，上述行政审查与司法审查具有一致性，但审查的目的和效力不同，行政审查是为了确定是否予以登记进而产生公示公信力，而司法审查是为了确定过户行为的可执行性进而裁决赋予强制执行力，不直接产生登记的效力，故本案对车位能否过户的司法审查未超越权限，不会替代或影响行政审查。
关于车位过户能否实际履行问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。法律上不能履行是指由于法律上的原因使得合同不能履行，如违反法律的禁止性规定或违背社会公序良俗等原因。《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。《重庆市物业管理条例》第六十三条规定，物业管理区域内的机动车停车场（库），应当首先满足业主的使用需要。建设单位依法取得车位、车库权属登记后，可以向业主出售车位、车库。拟出售的车位、车库数量等于或低于物业管理区域的房屋套数时，每户业主只能购买一个车位或车库。《重庆市国土房管局关于规范商品房配套车位销售有关问题的通知》规定，车位产权单位对车位具有处置权，小区配套车位既可出租也可出售；车位销售应首先满足业主需要，在规定时间内业主放弃购买的，多余车位可向其他业主出售。拟出售的车位等于或低于物业管理区域的房屋套数时，车位只能向购房业主出售，且一套房屋只能购买一个车位。自车位办理初始登记之日起半年后，多余车位逐步向业主放开销售限制，房地产企业应发布公告，并书面通知小区业主，公告期一个月满后，多余车位属住宅配套车位的，一套房屋最多可购买二个车位，属非住宅配套车位的，购买数量不限制。上述法律、地方性法规及地方政府部门规章的精神一脉相承，具有一致性。随着社会经济发展，居民生活汽车所有量不断增加，而土地资源逐渐稀缺，停车难问题日益凸显，小区车位作为业主生活中必不可少的配套设施，应当首先满足整个小区业主的需要。在小区业主内部，也应当根据车位数量配比情况合理限制每户业主的购买数量，从而平衡业主间的车位利益，最大限度满足全体业主的车位需求，避免少数业主囤积车位抬高价格或者抢夺车位，引起车位资源分配不公等社会不稳定问题。因此，上述法规对车位购买进行了限制性规定。
原告在车位低于房屋套数的小区购买2个门面并同时购买15个车位的行为，违反了重庆市地方性法规的强制性规定，构成法律上不能全部履行，原告无权要求15个车位过户全部履行。原告在本案中明确表示不愿意选择相应的部分车位进行过户，而要求全部过户，故对其要求车位过户的诉讼请求，本院不予支持。原告有权另行要求解除相应的车位买卖合同，并根据过错情况向被告主张赔偿相应的损失。
当事人协商一致，可以变更合同。原、被告双方在商品房买卖合同中对车位交付时间进行了明确约定，双方事后签订的补充合同对车位交付时间进行了变更。补充合同作为主合同的组成部分，具有同等法律效力，补充合同是在主合同签订后，双方对主合同有关条款进行特别说明或补充约定，构成对主合同条款的补充或变更，当主合同与补充合同约定不一致时，应以补充合同为准，被告应在车位过户之日向原告交付车位。因车位未实际过户，交付条件未成就，故对原告要求交付车位的诉讼请求，本院不予支持。
综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第一百一十条，《重庆市物业管理条例》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告王守明、王成艺的全部诉讼请求。
本案案件受理费80元，由原告王守明、王成艺负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
审 判 长 谭 炼
代理审判员 罗霄悍
人民陪审员 刘新华
二〇一七年六月二十三日
书 记 员 夏溢璘