黑龙江省绥化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黑12民终186号
上诉人（原审原告）：柳桂霞，女，1971年10月25日出生，汉族，农民，住绥棱县。
委托诉讼代理人：柳桂臣，男，1968年7月4日出生，汉族，绥棱县三吉台供电所职工，住绥棱县。
委托诉讼代理人：杨艺梅，黑龙江光明律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：纪贵斌，男，1964年10月9日出生，汉族，农民，住绥棱县。
委托诉讼代理人：杨荣春，黑龙江绥新律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：黑龙江万禧房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市香坊区。
法定代表人：杨德保，该公司总经理。
上诉人柳桂霞、纪贵斌因与被上诉人黑龙江万禧房地产开发有限公司确认合同效力纠纷一案，不服绥棱县人民法院（2016）黑1226民初912号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月24日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
柳桂霞上诉请求：一、请求撤销绥棱县人民法院（2016）黑1226民初912号民事判决；二、改判二被上诉人之间不存在真实的买卖关系。确认上诉人与被上诉人黑龙江万禧房地产开发有限公司签订的土地使用权转让合同合法有效。事实和理由：
一、一审法院认定事实错误。一审法院认定黑龙江万禧房地产开发有限公司与纪贵斌签订“买卖契约”，约定黑龙江万禧房地产开发有限公司将从赵兴利手中买受的房地产出卖给纪贵斌，价格100万元，属于认定事实错误，因纪贵斌与黑龙江万禧房地产开发有限公司签订的“买卖契约”是双方之间恶意串通伪造的，不能作为本案事实的依据。二、一审法院适用法律错误。
纪贵斌上诉请求：一、请求撤销绥棱县人民法院（2016）黑1226民初912号民事判决；二、依法确认柳桂霞与被上诉人黑龙江万禧房地产开发有限公司不存在真实的买卖关系。确认上诉人纪贵斌与黑龙江万禧房地产开发有限公司签订的“买卖契约”合法有效。事实和理由：一、根据黑龙江万禧房地产开发有限公司一审的答辩和辩解，柳桂霞与黑龙江万禧房地产开发有限公司之间事实上是借贷关系，为了债权的实现，双方签订的买卖合同，用涉案的土地和房屋等设施作抵押担保。从黑龙江万禧房地产开发有限公司没有将土地使用权证书的原件交给柳桂霞这一事实，可以证明他们之间的买卖是不真实的。另外，从客观上讲，黑龙江万禧房地产开发有限公司在原土地所有权人赵兴利处取得的土地使用权加上锅炉房等房屋价值200余万元，仅以70万元的价格转让给柳桂霞，也不符合客观逻辑。因此可以认定他们双方签订买卖合同是作为民间借贷合同的担保，按照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，而一审法院确认二被上诉人之间存在土地使用权转让关系，属于认定事实错误，请求二审法院予以纠正。二、请求法院依法认定上诉人与黑龙江万禧房地产开发有限公司签订的土地转让合同合法有效。即使上诉人与柳桂霞所持有的合同均是真实的，也应认定上诉人与黑龙江万禧房地产开发有限公司签订的土地使用权转让合同合法有效，本案当中的国有土地使用权，上诉人和柳桂霞均没有办理土地使用权变更手续，黑龙江万禧房地产开发有限公司也没有向任何一方履行土地交付义务，虽然柳桂霞现行占用了涉案土地，但根据绥棱县城乡规划局的证明材料，可以证明柳桂霞未经任何部门允许，私自建设的彩钢房，属于非法占有。万禧房地产开发有限公司法定代表人一审时当庭陈述，没有向上诉人和柳桂霞交付涉案土地，双方的合同均未履行，按照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第10条第4项的规定，上诉人的合同在先，上诉人请求履行合同的诉讼请求，人民法院应当予以支持。一审法院认定上诉人与黑龙江万禧房地产开发有限公司签订的合同无效，属于适用法律错误。
黑龙江万禧房地产开发有限公司未答辩。
柳桂霞向一审法院提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告签订的房屋买卖合同有效，被告协助办理房屋买卖过户登记；2、诉讼费由被告承担。
纪贵斌向一审法院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2014年6月25日签订的房屋买卖合同无效；2、确认第三人与被告于2014年1月10日签订的《买卖契约》有效。
一审法院认定事实:2013年6月8日，被告黑龙江万禧房地产开发有限公司在绥棱县长山乡幸福村地段对赵兴利坐落于该地段的砖木结构153平方米房屋及所属土地2879.50平方米实施征收，双方签订了房屋征收补偿安置协议书，被告补偿赵兴利95万元，另补偿住宅一套，车库一套。被告征收房屋和土地后，至该案起诉前未经房地产管理部门办理房屋所有权转移和土地使用权出让手续，未取得出让土地使用权证书。
2014年1月10日，被告黑龙江万禧房地产开发有限公司与第三人纪贵斌签订“买卖契约”，约定被告将从赵兴利手中买受的房地产（面积为2879.50平方米）出卖给第三人，价格100万元。第三人于2014年3月29日交付现金55万元，剩余部分用郝忠富在被告处施工的工程款抵顶。交付价款后被告将原所有人赵兴利的土地使用证、土地边界说明、房屋征收安置协议书等一并交给第三人。
2014年6月25日，被告黑龙江万禧房地产开发有限公司又与原告柳桂霞的丈夫崔新江（已故）签订“房屋买卖合同”，约定被告将位于绥棱县长山镇幸福村幸福家园西侧的砖混结构、建筑面积为400平方米的锅炉房及全套设备出卖给崔新江，以及上述场地卖与给崔新江，价格70万元，被告将房屋征收补偿安置协议书复印件、土地使用证复印件、赵兴利土地边界说明复印件交与崔新江，崔新江于合同签订当日交付价款，被告为崔新江出具收据一份，载明收到崔新江购幸福家园西侧锅炉房以及前后场地款70万元。
以上两份合同签订后亦未办理房屋所有权、土地使用权变更登记手续。两份合同中约定的2879.50平方米土地系同一地块，其中包含锅炉房占用面积765平方米。原告在本院（2015）棱法民长初字第119号民事判决书发生法律效力后，未经城乡规划部门审批在该场地建设一处35.1平方米彩钢房。
一审法院认为，被告在征收房屋土地后没有办理出让土地使用权证书的情况下，先后将该土地及地上附属物转让第三人及原告，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：下列房地产不得转让：“（六）未依法登记领取权属证书的”。因此，被告在未依法取得土地使用权证书之前与他人签订的国有土地使用权转让合同，违反了法律的强制性规定，属于合同无效的情形。且被告在本案起诉前亦未取得出让土地使用权证书或者得到有批准权的人民政府的同意，应认定原告、第三人与被告签订的合同无效。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定，判决：驳回原告及第三人的诉讼请求。原告交纳案件受理费100元，原告交纳诉前财产保全费4020元、司法鉴定费5000元，由原告负担；第三人交纳案件受理费100元，减半收取50元，由第三人负担。
二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议的焦点问题是黑龙江万禧房地产开发有限公司与柳桂霞签订的房屋买卖合同的效力及黑龙江万禧房地产开发有限公司与纪贵斌签订“买卖契约”的效力。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定，转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方己经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。本案中，黑龙江万禧房地产开发有限公司在征收房屋土地后没有办理出让土地使用权证书的情况下，先后将案涉的土地及地上附属物与上诉人柳桂霞签订房屋买卖合同及与上诉人纪贵斌签订“买卖契约”形式进行转让，该转让行为违反了法律的强制性规定，且黑龙江万禧房地产开发有限公司在柳桂霞、纪贵斌起诉前亦没有取得出让土地使用权证书，也没有得到有批准权的人民政府的同意，因此，黑龙江万禧房地产开发有限公司与柳桂霞签订的房屋买卖合同、与纪贵斌签订的“买卖契约”未生效。上诉人柳桂霞请求确认与被上诉人黑龙江万禧房地产开发有限公司签订的土地使用权转让合同合法有效的证据不足。上诉人纪贵斌请求确认与被上诉人黑龙江万禧房地产开发有限公司签订《买卖契约》合法有效的证据不足，本院不予支持。
综上所述，柳桂霞、纪贵斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费24,600.00元，由上诉人柳桂霞负担10,800.00元。由上诉人纪贵斌负担13,800.00元。
本判决为终审判决。
审判长 杨晓涵
审判员 姜再民
审判员 赵 明
二〇一八年四月十九日
书记员 陆文婷