河南省三门峡市湖滨区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫1202民初5242号
原告中国邮政储蓄银行股份有限公司三门峡市分行。住所地：三门峡市崤山路西段五号（市邮政局办公楼）。
负责人张俭。
委托代理人赵双良，河南宇萃（三门峡）律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被告三门峡旺德福商贸有限公司。住所地：三门峡市黄河路中段。
法定代表人董高玲，该公司经理。
委托代理人曹奇峰，该公司法律顾问。代理权限为特别授权。
原告中国邮政储蓄银行股份有限公司三门峡市分行（以下简称邮储银行三门峡分行）与被告三门峡旺德福商贸有限公司（以下简称旺德福公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邮储银行三门峡分行的委托代理人赵双良，被告旺德福公司的委托代理人曹奇峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告邮储银行三门峡分行诉称：被告于2010年11月6日与三门峡市邮政局签订了《房屋租赁合同》，约定将三门峡市黄河路南六街坊三门峡邮政综合生产楼共十层12080.38平方米房屋出租。2013年7月18日，基于豫邮联[2013]5号文件要求，将上述房屋产权变更为原告，三门峡市邮政局、被告和原告共同签署一份三方《协议书》，约定自2013年1月16日起租金由原告收取，并明确原告的银行账户。协议签订后，原告按照约定行使该房屋所有权人的权利，被告按照约定按期支付了一段时间租金。但是，自2014年7月份起，被告借故不按期支付租金，原告做出巨大让步，将该楼房一楼原邮政银行营业厅（200余平方米）未出租给被告的临街商铺也让与被告一并使用。虽经原告安排专人多次催促，被告陆续支付租金，截止2017年6月30日，已经累计拖欠租金2405445元及滞纳金2120000元。综上，被告不按照合同约定履行支付租金义务，违反合同约定，属违约行为。现请求依法判令1、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》和《协议书》，立即返还我行房屋。2、被告支付原告拖欠的房屋租金至腾房之日（截止2017年12月31日拖欠租金共计3519390元；2018年1月1日起每季度租金按照556972.5元计算至腾房之日止）及从2014年1月21日起以拖欠租金为基数按照月息2%计算至2017年12月31日，滞纳金不超过1000000元。
被告旺德福公司辩称：原告所诉的该楼房一楼原邮政银行营业厅200余平方米无偿出租给被告一并使用属实。对于拖欠租金没有异议，但是租金是陆续在支付，被告并不构成违约，不应承担违约责任，根据合同约定原告应当先行为被告提供租赁发票，如果不提供，被告有权拒绝支付租金且不承担责任。原告计算的违约金超出法律禁止性规定，属于明显过高，计算的金额远远超出了给原告造成的损失，应以造成的损失为上限，故原告主张的违约金过高。被告没有故意不支付租金的主观意图，而是因当前经济形势不好，是暂时的无力缴纳租金，并非故意拒绝支付。
经审理查明：2010年11月6日，三门峡市邮政局（出租方）与三门峡旺德福商贸有限公司（承租方）签订《房屋租赁合同》，主要载明：“一�1、租赁房屋位置：三门峡市黄河路南六街坊三门峡邮政综合生产楼。2、房屋租赁面积：包括负一层、地上九层共12080.38平方米。3、房屋租赁用途：乙方用于商业百货、零售业、餐饮业等商业经营、配套服务。不得开办金融类业务。4、房屋租赁期限：自2011年1月16日至2022年1月15日止，甲方因产权、人事等调整变化均不影响本合同执行，租赁期限后，乙方在同等条件下优先享有续租权。二、1、自2011年1月16日起，房屋租金为每年人民币2100000元整，乙方每季度向甲方支付租金525000元。2、房屋租金每季度支付一次，季度租金525000元，乙方第一次支付时间为2011年1月20日前，以后每季初月20日前向甲方一次性付清本季度租金，甲方收到乙方的租金20日内向乙方提供当季租金合法有效的发票。3、本合同签订生效之日支付房屋租赁押金为150000元，待本租赁合同期满或合同终止时�房屋设备、设施经移交甲方确认完好无损，甲方将押金本金退还乙方（不计利息）。4、自2012年1月16日起（含本年），房屋租金上涨3%，以后每满五年，房屋租金在上一年度租金的基础上向上浮动3%，调整后的租金支付方式不变。5、乙方应合理使用房屋，未经甲方书面同意，不得变动房屋的主体结构，不得改变房屋租赁用途，不得将房屋整体转租、转借、承包给第三方，不得抵押，否则甲方有权解除合同。6、本合同履行期满或合同终止时，涉及乙方承租商户的一切遗留问题和对外的法律纠纷均由乙方承担。三、1、乙方不能按本合同约定支付租金费用的，按所欠金额每日千分之五向甲方支付滞纳金，逾期三个月仍不能全部支付的，甲方有权解除合同。2、甲方不能按合同约定提供租赁发票的，乙方有权拒绝支付租金且不承担任何违约责任”。同日，三门峡市邮政局将合同约定的房屋移交旺德福公司使用并出具移交清单。
2013年7月18日，甲方（原出租方）：三门峡市邮政局与乙方：邮储银行三门峡分行、丙方（原承租方）旺德福公司签订《协议书》，主要载明：“2010年11月6日，甲方与丙方签订了房屋租赁合同。根据甲方豫邮联[2013]5号文件要求，甲方名下的租赁标的物（三门峡邮政综合生产楼）产权变更自乙方名下。根据相关法律、法规规定，甲乙丙三方经过平等协商，达成如下协议：一、自2013年元月1日起，甲方将坐落于三门峡市黄河路南六街坊的邮政生产综合楼整体移交给乙方。并办理相关产权变更手续。二、房屋租赁合同中的租金收益，自2013年元月16日起转由乙方享有，丙方按照房屋租赁合同中约定的租金费用、支付期限和支付方式支付给乙方。合同中甲方权利义务相应由乙方享有和承担。户名：邮储银行三门峡分行，乙方开户银行：中国邮政储蓄银行股份有限公司三门峡市分行中心支行，帐号：10×××88。三、房屋租赁合同关于租金及支付方式、租期乙方权利义务、法律责任等内容均不变。四、自本协议签订生效之日起，邮政生产综合楼所有权及设备设施全部同时移交给乙方，丙方应当积极配合甲方、乙方开展移交工作”。甲、乙、丙三方均加盖公章并由法人签字确认。后旺德福公司于2013年7月24日支付租金540750元，于2013年9月9日支付租金540750元，于2013年10月18日支付租金200000元，于2013年10月21日支付租金340750元，于2013年12月25日支付租金540750元，于2014年4月21日支付租金240750元，于2014年6月6日支付租金540750元，于2014年11月28日支付租金540750元，于2015年6月8日支付租金100000元，于2015年6月9日支付租金50000元，于2015年6月10日支付租金50000元，于2015年6月11日支付租金50000元，于2015年6月12日支付租金50000元，于2015年9月14日支付租金10000元，于2015年9月15日支付租金10000元，于2015年9月18日支付租金50000元，于2015年10月10日支付租金880000元，于2015年10月20日支付租金730000元，于2015年10月21日支付租金150000元，于2015年10月30日支付租金100000元，于2015年11月2日支付租金50000元，于2015年11月9日支付租金50000元，于2016年2月5日支付租金50000元，于2016年3月4日支付租金123750元，于2016年5月31日支付租金500000元，于2016年9月6日支付租金400000元，于2016年12月19日支付租金140750元于2017年1月3日支付租金40750元，于2017年3月13日支付租金120000元，于2017年3月24日支付租金120000元，于2017年6月16日支付租金50000元。以上共计7360500元，其它未再支付。2015年9月15日，邮储银行三门峡分行向旺德福公司公证送达解除《房屋租赁合同》及《协议书》通知，要求旺德福公司在2015年9月24�前腾空、交付房屋，并结清拖欠租金和滞纳金，但旺德福公司未缴清租金，现亦未腾房。
庭审中，邮储银行三门峡分行提供其向旺德福公司开具的47张发票及向旺德福公司员工李娟移交8张发票的交接清单，欲证实已向旺德福公司出具发票并由其工作人员接收。旺德福公司辩称发票开具时间与实际交付款项不相符，是由于邮储银行三门峡分行出具发票不及时才导致租金费缴纳不及时。
另查明，湖滨区黄河路南六街坊市邮政局综合楼的房屋土地使用权及房屋所有权人为邮储银行三门峡分行。
本院认为：三门峡市邮政局与被告旺德福公司签订的房屋租赁合同及三门峡市邮政局与原告邮储银行三门峡分行、被告旺德福公司三方签订的协议书，系各方真实意思表示，真实有效，本院予以确认。三门峡市邮政局在房屋租赁合同中的权利义务已在之后签订的三方协议书中转移给了原告，原告按约履行了交付房屋的义务，被告未按约交纳租金，被告应当承担支付租金的责任。故原告要求被告支付租金，符合合同约定，本院予以支持。被告辩称根据合同约定原告应当先行为被告提供租赁发票，如果不提供，被告有权拒绝支付租金且不承担责任的意见，因合同中约定的是甲方收到乙方的租金20日内向乙方提供当季租金合法有效的发票，原告在庭审中已提交相关发票且有被告工作人员接收部分发票的移交清单，虽原告提供的部分发票未按约定时间开具，但被告并未以原告未提供发票而拒绝支付租金，而是陆续支付，且被告主张未缴纳租金是因经济形势不好导致的无力缴纳，并非故意拒绝支付。故被告此辩称，理由不足，本院不予采纳。被告按合同中约定的2013年元月1日起已经按照每季度540750元共计支付了7360500元租金�即将租金支付至2016年第一季度，2016年第二季度仅支付了330750元，第二季度仍拖欠210000元，之后未再支付。因合同中约定自2012年1月16日起（含本年），房屋租金上涨3%，以后每满五年，房屋租金在上一年度租金的基础上向上浮动3%，故从2016年第二季度起至2016年12月每季度租金为540750元，从2017年1月开始每季度租金为540750元×1.03=556972.5元，故被告2016年拖欠租金1291500元，2017年拖欠租金2227890元，截止2017年12月31日共计拖欠租金3519390元。被告旺德福公司未按合同约定缴纳租金且逾期三个月，符合约定的合同解除条件，现原告邮储银行三门峡分行要求解除与被告之间的房屋租赁合同及协议书，并要求返还租赁房屋的请求，符合合同约定，本院予以准许。被告旺德福公司未按约及时向原告缴纳租金构成违约，其应承担违约责任。合同中约定的每日千分之五的滞纳金过高，原告现主张按月利率2%计算滞纳金亦过高，考虑到被告的违约行为主要是对原告应收租金利息造成损失，故原告主张的滞纳金应参照年利率6%计算为宜。因原、被告约定的租金每季度支付一次，每季初月20日前向甲方一次性付清本季度租金，故被告应在每年的1月20日前、4月20日前、7月20日前、10月20日前向原告支付租金，现原告主张违约金从2014年1月21日开始计算，故每笔租金的滞纳金计算方式为：2014年1月21日至2014年4月20日逾期89天，逾期金额540750元，日利率6%/365天，540750元×6%/365天×89天=7911.2元；2014年4月21日至2014年6月6日逾期46天，逾期金额840750元（540750元+540750元—240750元=840750元），840750元×6%/365天×46天=6357.5元；2014年6月7日至2014年7月20日逾期43天，逾期金额300000元（840750元-540750元=300000元），300000元×6%/365天×43天=2120.5元；2014年7月21日至2014年10月20日逾期91天，逾期金额840750元（300000元+540750元=840750元），840750元×6%/365天×91天=12576.7元；2014年10月21日至2014年11月28日逾期38天，逾期金额1381500元（840750元+540750元=1381500元），1381500元×6%/365天×38天=8629.6元；2014年11月29日至2015年1月20日逾期52天，逾期金额840750元（1381500元-540750元=840750元），840750元×6%/365天×52天=7186.7元；2015年1月21日至2015年4月20日逾期89天，逾期金额1381500元（840750元+540750元=1381500元），1381500元×6%/365天×89天=20211.5元；2015年4月21日至2015年6月7日逾期47天，逾期金额1922250元（1381500元+540750元=1922250元），1922250元×6%/365天×47天=14851.4元；2015年6月8日至2015年6月9日逾期1天，逾期金额1822250元（1922250元-100000元=1822250元），1822250元×6%/365天×1天=299.5元；2015年6月9日至2015年6月10日逾期1天，逾期金额1772250元（1822250元-50000元=1772250元），1772250元×6%/365天×1天=291.3元；2015年6月10日至2015年6月11日逾期1天，逾期金额1722250元（1772250元-50000元=1722250元），1722250元×6%/365天×1天=283.1元；2015年6月11日至2015年6月12日逾期1天，逾期金额1672250元（1722250元-50000元=1672250元），1672250元×6%/365天×1天=274.9元；2015年6月13日至2015年7月20日逾期37天，逾期金额1622250元（1672250元-50000元=1622250元），1622250元×6%/365天×37天=9866.8元；2015年7月21日至2015年9月13日逾期54天，逾期金额2163000元（1622250元+540750元=2163000），2163000元×6%/365天×54天=19200.3元；2015年9月14日至2015年9月15日逾期1天，逾期金额2153000元（2163000元-10000元=2153000元），2153000元×6%/365天×1天=353.9元；2015年9月16日至2015年9月18日逾期2天，逾期金额2143000元（2153000元-10000元=2143000元），2143000元×6%/365天×2天=704.5元；2015年9月19日至2015年10月10日逾期21天，逾期金额2093000元（2143000元-50000元=2093000元），2093000元×6%/365天×21天=7225.2元；2015年10月11日至2015年10月19日逾期8天，逾期金额1213000元（2093000元-880000元=1213000元），1213000元×6%/365天×8天=1595.2元；2015年10月20日至2015年10月21日逾期1天，逾期金额1023750元（1213000元+540750元-730000元=1023750元），1023750元×6%/365天×1天=168.3元；2015年10月22日至2015年10月30日逾期8天，逾期金额873750元（1023750元-150000元=873750元），873750元×6%/365天×8天=1149元；2015年10月31日至2015年11月2日逾期2天，逾期金额773750元（873750元-100000元），773750元×6%/365天×2天=254.4元；2015年11月3日至2015年11月9日逾期6天，逾期金额723750元（773750元-50000元=723750元），723750元×6%/365天×6天=713.8元；2015年11月10日至2016年1月20日逾期71天，逾期金额673750元（723750元-50000元=673750元），673750元×6%/365天×71天=7863.5元；2016年1月21日至2016年2月5日逾期15天，逾期金额1214500元（673750元+540750元=1214500元），1214500元×6%/365天×15天=2994.7元；2016年2月6日至2016年3月4日逾期27天，逾期金额1164500元（1214500元-50000元=1164500元），1164500元×6%/365天×27天=5168.5元；2016年3月5日至2016年4月20日逾期46天，逾期金额1040750元（1164500元-123750元=1040750元），1040750元×6%/365天×46天=7869.8元；2016年4月21日至2016年5月31日逾期40天，逾期金额1581500元（1040750元+540750元=1581500元），1581500元×6%/365天×40天=10398.9元；2016年6月1日至2016年7月20日逾期49天，逾期金额1081500元（1581500元-500000元=1081500元），1081500元×6%/365天×49天=8711.3元；2016年7月21日至2016年9月6日逾期47天，逾期金额1622250元（1081500元+540750元=1622250元），1622250元×6%/365天×47天=12533.5元；2016年9月7日至2016年10月20日逾期43天，逾�金额1222250元（1622250元-400000元=1222250元），1222250元×6%/365天×43天=8639.5元；2016年10月21日至2016年12月19日逾期59天，逾期金额1763000元（1222250元+540750元=1763000元），1763000元×6%/365天×59天=17098.7元；2016年12月20日至2017年1月3日逾期14天，逾期金额1622250元（1763000元-140750元=1622250元），1622250元×6%/365天×14天=3733.4元；2017年1月4日至2017年1月20日逾期16天，逾期金额1581500元（1622250元-40750元=1581500元），1581500元×6%/365天×16天=4159.6元；2017年1月21日至2017年3月13日逾期51天，逾期金额2138472.5元（1581500元+556972.5元=2138472.5元），2138472.5元×6%/365天×51天=17928元；2017年3月14日至2017年3月24日逾期10天，逾期金额2018472.5元（2138472.5元-120000元=2018472.5元），2018472.5元×6%/365天×10天=3318元；2017年3月25日至2017年4月20日逾期26天，逾期金额1898472.5元（2018472.5元-120000元=1898472.5元），1898472.5元×6%/365天×26天=8114元；2017年4月21日至2017年6月16日逾期56天，逾期金额2455445元（1898472.5元+556972.5=2455445元），2455445元×6%/365天×56天=22603.5元；2017年6月17日至2017年7月20日逾期33天，逾期金额2405445元（2455445元-50000元=2405445元），2405445元×6%/365天×33天=13048.7元；2017年7月21日至2017年10月20日逾期91天，逾期金额2962417.5元（2405445+556972.5元=2962417.5元），2962417.5元×6%/365天×91天=44314.5元；2017年10月21日至2017年12月31日逾期71天，逾期金额3519390元（2962417.5元+556972.5元=3519390元），3519390元×6%/365天×71天=41075.6元。以上滞纳金共计361799元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第九十四条第（三）项、第一百零七条之规定，判决如下：
一、解除原告中国邮政储蓄银行股份有限公司三门峡市分行与被告三门峡旺德福商贸�限公司之间的房屋租赁合同及协议书。
二、被告三门峡旺德福商贸有限公司将租赁的位于三门峡市黄河路南六街坊的邮政生产综合楼返还原告中国邮政储蓄银行股份有限公司三门峡市分行。限本判决生效后三十日内履行。
三、被告三门峡旺德福商贸有限公司支付原告中国邮政储蓄银行股份有限公司三门峡市分行截止至2017年12月31日的租赁费3519390元及从2018年1月1日起按照每季度556972.5元租赁费支付至腾房之日止；另支付截止至2017年12月31日的滞纳金361799元。限本判决生效后十日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费43100元，减半收取21550元，由被告三门峡旺德福商贸有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院。
审判员 郭 路
二〇一八年一月十九日
书记员 董丽媛