上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终14508号
上诉人（原审被告、反诉原告）：褚林华，女，1969年5月6日出生，汉族，住上海市闵行区。
委托诉讼代理人：金其龙，1964年3月7日出生，汉族，住上海市。
委托诉讼代理人：王寅生，上海市君志律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：金佳怡，女，1992年3月4日出生，汉族，住上海市闵行区。
委托诉讼代理人：金其兴（系金佳怡父亲），1969年1月24日出生，汉族，住同金佳怡。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：史静中，男，1967年4月2日出生，汉族，住上海市金山区。
上诉人褚林华、金佳怡因与被上诉人史静中房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2017）沪0112民初13378号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月30日受理后，依法组成合议庭，于2017年12月26日公开开庭审理了本案。上诉人褚林华及其委托诉讼代理人金其龙、王寅生，上诉人金佳怡之委托诉讼代理人金其兴，被上诉人史静中到庭参加诉讼。现已审理终结。
上诉人褚林华、金佳怡上诉请求：撤销原判第一、第二项，依法改判褚林华、金佳怡不承担逾期交房违约金及承担房屋使用费人民币（下同）2,500元。事实和理由：1、原审判令褚林华、金佳怡支付的违约金数额有误，其数额已超出史静中的原审诉请。2、原审认定褚林华、金佳怡应当交房的时间节点为2017年4月22日，褚林华、金佳怡实际交房时间为2017年3月10日，故并不存在其逾期交房的情况，且褚林华、金佳怡提交的所有证据已形成证据链可证明其已经尽到通知交房的全部义务，故褚林华、金佳怡不应承担逾期交房违约金。3、鉴于褚林华、金佳怡实际于2017年3月10日已交房，故房屋使用费的计算期间应当为2012年12月22日至2017年3月10日（共计两个半月），即褚林华、金佳怡应承担房屋使用费2,500元。
被上诉人史静中答辩称：不认可褚林华、金佳怡方称的交房时间及交房事实。一审综合各方面因素，酌情确定褚林华、金佳怡承担相应逾期交房违约金及房屋使用费合情合理合法，故不同意褚林华、金佳怡的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。
史静中向一审法院起诉要求判令：1、褚林华、金佳怡未履行合同交付房屋而承担违约金，按《上海市房地产买卖合同》第四条第1项约定的从2016年12月22日约定交房之日起算至实际交房当天即2017年5月31日止，每日收取褚林华、金佳怡已收房款1,450,000元千分之五的违约金即12,500元，共160天，共1,160,000元，现根据情况进行调整，故为116,000元；2、褚林华、金佳怡支付《上海市房地产买卖合同》第六条约定的房产转移登记日2016年10月11日起至实际交房当天即2017年5月31日止的房屋使用费，每月按当地同类房屋租金2,800元计算，共7个月零20天，现按8个月计算故为22,400元；3、褚林华、金佳怡返还史静中垫付的2017年1月至5月的物业费，共5个月，每月56元，共计280元。后在本案审理过程中，史静中调整诉讼请求为：1、判令褚林华、金佳怡支付违约金116,000元（自2016年12月22日起算至2017年5月31日止，以房款1,450,000元为基数的日万分之五计算）；2、判令褚林华、金佳怡支付房屋使用费22,400元；3、判令褚林华、金佳怡支付房屋物业管理费279.25元。
褚林华、金佳怡反诉要求：1、判令史静中支付房款尾款30,000元；2、判令史静中支付尾款违约金以30,000元X0.5%X103天计算，为15,400元，即从2017年3月17日开始起算至开庭日。
一审法院认定事实如下：2016年7月28日，经上海XX有限公司东川路分公司居间介绍，褚林华、金佳怡（甲方，出售方）与史静中（乙方，购买方）签订《二手房买卖居间协议》，约定史静中以总价1,480,000元受让上海市XX路XX弄XX号XX室，房屋建筑面积53.70平方米，协议第四条约定付款方式：1、乙方于2016年7月28日支付定金计50,000元整。2、乙方于2016年8月20日前（首付）支付首付款450,000元整。3、乙方于（公积金贷款）支付购房款600,000元整（以银行实际放款为准）。4、乙方于（过户前）支付购房款350,000元整。5、乙方于（交房）支付余款30,000元整。协议第五条：附属设施：固定设施、水、电、煤气、有线、维修基金、空调X1，淋浴、脱排。协议第十一条其他事宜：甲方承诺该房屋为满五唯一。甲方承诺该房内无户口。甲方收到乙方所有房款后，如继续居住甲方支付乙方每月1,000元租金，最长不超过4个月租期。史静中与褚林华（褚林华代金佳怡）在该份协议上签字。2016年8月1日，褚林华、金佳怡（甲方，卖售人）与史静中（乙方，买受人）签订《上海市房地产买卖合同》（合同编号2899367），约定由史静中向褚林华、金佳怡购买上海市XX路XX弄XX号XX室，房屋建筑面积为53.70平方米。合同第二条约定：甲乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计1,000,000元。乙方的付款方式和付款期限由甲乙双方在付款协议（附件三）中约定明确。合同第四条约定：甲乙双方同意，甲方于2016年12月22日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的7日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志。合同第六条约定：甲乙双方确认，在2016年10月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，上述房地产权利转移日期以闵行区房地产登记处核准予该房地产转移登记之日为准。合同第九条第一款约定：乙方未按本合同约定期限付款的，甲乙双方同意按下列第（一）款内容处理即每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款的0.5%的违约金，合同继续履行。合同第十条第一款约定：甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲乙双方同意按下列第（一）款内容处理即每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款的0.5%的违约金，合同继续履行。在合同补充条款（一）中写明“详见二手房买卖居间协议十一其他事宜”。合同附件二随房屋同时转让的设备、装饰情况及处理：设备：固定设施，水，电，煤气，有线，维修基金，空调1，淋浴器，脱排。关于设备及装修费用按第（一）款办理即以上所列设备和装修费用包含在本合同第二条约定的房地产转让价款内，乙方不需另外支付费用，甲方不得拆除并应随房屋交付乙方。合同附件三付款协议：1、2016年7月28日支付定金50,000元；2、2016年8月20日支付首付300,000元；3、银行贷款支付600,000元整（以银行实际放款时间为准，贷款不足部分乙方须在交易过户当日以现金支付的方式补足）；4、甲方交房给乙方使用，乙方支付尾款50,000元整。合同附件四物业管理费、水、电、煤、电讯等其他费用的支付：物业管理费、水、电、煤、电讯等费用，在转移占有前未支付和未结算的费用由甲方承担；转移占有后，使用该房地产所发生的费用均由乙方承担。经庭审查明，史静中向褚林华、金佳怡分别于2016年7月28日支付房款50,000元、2016年8月2日支付房款300,000元、2016年9月28日支付房款300,000元、2016年10月18日通过银行贷款方式支付房款477,000元、2016年10月19日通过其女儿转账房款323,000元，合计已付房款为1,450,000元，现有尾款30,000元未付。
史静中于2016年12月开始通过打电话、发送短信、110报警等方式要求褚林华、金佳怡交房，并分别于2017年2月25日、2017年3月2日寄送催告函给褚林华、金佳怡要求交房。褚林华、金佳怡对于史静中打电话及110报警等方式不予认可，对函件均收到。褚林华、金佳怡称其在2017年3月10日已通知史静中来交接房屋。鉴于法院受理案件后涉案房屋仍未进行交接，故一审法院于2017年5月31日组织史静中与褚林华、金佳怡先行进行交接，当日，史静中与褚林华、金佳怡对涉案房屋进行了交接，史静中于当日支付物业费279.25元，双方还就尾款支付事宜写下欠条一份。
庭审过程中，上海XX有限公司东川XX分公司的工作人员马某到庭作证称，其系本案中介人员，史静中与褚林华、金佳怡买卖房屋系其一手经办。其称在居间协议其他事宜中的约定是款清交房，是指除尾款之外。褚林华、金佳怡继续使用房屋，从银行放贷之日开始计算，最长不超过4个月，从2016年10月19日起算四个月。因在交易过程中，褚林华、金佳怡同意史静中晚一个月支付一笔房款，故褚林华、金佳怡希望交房时间也晚一点，但史静中没有同意这个提议。关于居间协议和正式买卖合同有不一致的地方，因居间协议合同是上下家的真实成交价，正式合同是做低房价的，故有些地方不一致。
另查明，涉案房屋的房地产权证办出时间为2016年10月11日，权利人登记为史静中一人。
一审法院认为，史静中与褚林华、金佳怡所签订的关于涉案房屋的《二手房买卖居间协议》及《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规强制性规定，应属有效。合同当事人均应依约履行各自的合同义务。本案的争议焦点在于褚林华、金佳怡是否应当承担逾期交房的违约责任，还原本案房屋买卖交易整个过程可以看出，史静中与褚林华、金佳怡对于房屋交付有不同于一般房屋买卖合同的做法，由于褚林华、金佳怡在房屋买卖过程中需要继续居住在涉案房屋内，故双方就褚林华、金佳怡继续居住使用房屋有特殊约定，这一特殊约定在《二手房买卖居间协议》第十一条其他事宜进行记载，即甲方收到乙方所有房款后，甲方可以继续居住最长不超过4个月，并支付每个月1,000元作为租金。在这一条款中，对于“甲方收到乙方所有房款后”，史静中与褚林华、金佳怡有不同理解，法院认为，结合房地产买卖的一般交易习惯，此处所指所有房款应为除尾款之外的房款。从这一条款看出，双方对于实际交房时间有所变更，即褚林华、金佳怡在合同约定的最晚交房时间之后可以继续居住使用最长不超过4个月时间。对于交房时间，根据《上海市房地产买卖合同》相关条款约定，褚林华、金佳怡最迟交房时间为2016年12月22日，故法院认定从2016年12月23日起算其继续居住使用涉案房屋的时间，最长不超过4个月，则应为至2017年4月22日止。从这一时间结点来看，史静中与褚林华、金佳怡在2017年5月31日的交房行为已可证明褚林华、金佳怡存在逾期交房，至于褚林华、金佳怡辩称其已在2017年3月10日将钥匙交给中介，并由中介通知史静中前往交接房屋，法院认为，从史静中一系列行为可以看出其迫切想接收房屋，其没有理由在中介通知交接房屋时不予配合，褚林华、金佳怡提供的证据也无法证明其已联系到史静中、而史静中拒不配合，故对褚林华、金佳怡此项辩称法院不予采信。褚林华、金佳怡逾期交房构成违约，史静中向其主张逾期交房违约金，符合合同约定，但对于逾期交房的时间，应为2017年4月23日起算至2017年5月30日止共38天，褚林华、金佳怡在庭审中答辩称诉求不成立，该答辩意见可视为其认为违约金约定过高，法院参考史静中的实际损失，褚林华、金佳怡的主观故意，违约天数等予以调整，酌情确定由褚林华、金佳怡一次性支付史静中逾期交房违约金为40,000元。关于史静中要求褚林华、金佳怡支付房屋使用费，根据双方在《二手房买卖居间协议》的约定，褚林华、金佳怡可以继续居住涉案房屋不超过四个月，并且双方写明租金为每月1,000元，此系双方自愿达成的协议条款，故法院认定褚林华、金佳怡应向史静中支付2016年12月23日至2017年4月22日的房屋使用费合计为4,000元，在此之后褚林华、金佳怡继续使用的38天时间，因褚林华、金佳怡已向史静中支付相应的逾期交房违约金，根据相关法律规定，史静中主张的这一部分的房屋使用费与其主张的逾期交房违约金系由褚林华、金佳怡的同一违约行为造成，史静中亦明确了对此不作重复主张。关于史静中要求褚林华、金佳怡支付物业管理费，史静中的主张符合合同约定，且史静中已提供实际支付的凭证，褚林华、金佳怡在庭审中亦明确表示同意支付，故对史静中的该项诉求法院予以支持。
关于褚林华、金佳怡要求史静中支付房屋尾款30,000元的反诉诉讼请求，法院认为，根据双方签订的《上海市房地产买卖合同》相关附件的约定，尾款在交房时支付，现涉案房屋已于2017年5月31日交付，史静中辩称房屋内物品被破坏，故其不同意支付，但其并未提供证据加以证明，法院对此不予采信，故史静中应向褚林华、金佳怡支付尾款30,000元。关于褚林华、金佳怡向史静中主张逾期支付尾款违约金的反诉诉讼请求，褚林华、金佳怡起算时间以2017年3月10日为依据，该日期在前述内容中已认定为不予采信，故从双方签订的《上海市房地产买卖合同》就支付尾款的约定内容来看，史静中应于2017年5月31日交接房屋当日支付尾款，故史静中逾期支付尾款的起始时间应从2017年6月1日起算，根据双方在交房当天出具的欠条可以看出，双方一致同意先进行房屋交接，对于尾款及其他费用等，因存在纠纷而暂不支付，对此法院认为，可在确定史静中的该项违约金金额时对该情况加以考虑，现史静中以该违约金约定过高为由要求法院进行调整，法院以未付尾款金额的30%即9,000元为限，结合实际损失的大小，并兼顾合同的履行情况、史静中的过错程度等综合因素，酌情确定由史静中一次性支付褚林华、金佳怡逾期支付尾款违约金为6,000元。
一审法院审理后，于二○一七年九月二十九日依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，作出判决：一、褚林华、金佳怡于判决生效之日起十日内向史静中支付逾期交房违约金40,000元；二、褚林华、金佳怡于判决生效之日起十日内向史静中支付房屋使用费4,000元；三、褚林华、金佳怡于判决生效之日起十日内向史静中支付物业管理费279.25元；四、史静中于判决生效之日起十日内向褚林华、金佳怡支付房屋尾款30,000元；五、史静中于判决生效之日起十日内向褚林华、金佳怡支付违约金6,000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半收取计1,536元，由史静中负担768元，褚林华、金佳怡负担768元。反诉案件受理费减半收取计467.50元，由褚林华、金佳怡负担67.5元，史静中负担400元。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案的争议焦点系褚林华、金佳怡主张其于2017年3月10日已经交房的事实能否成立以及一审由此认定的逾期交房违约金及房屋使用费金额是否合理。一、就交房时间的问题。综合双方签订的《上海市房地产买卖合同》及居间协议的约定，一审认定从2016年12月23日起算褚林华、金佳怡继续居住使用涉案房屋的时间，最长不超过4个月，则应为至2017年4月22日止并无不当。就褚林华、金佳怡主张其于2017年3月10日已交房的上诉主张，首先，褚林华、金佳怡提供的证据并不足以证明其于2017年3月10日已联系到史静中进行交房而史静中不予配合；其次，从史静中自2016年12月起通过各种方式联系并催促褚林华、金佳怡交房的系列行为可知，史静中实迫切要求褚林华、金佳怡交房，结合常理推断，其不可能在得知褚林华、金佳怡或中介通知交房的情形下而拒绝配合。另，褚林华、金佳怡二审期间亦未提供新的、切实充分的证据证明其于2017年3月10日已经履行通知交房义务而系史静中不予配合办理交房手续，故对于褚林华、金佳怡关于其于2017年3月10日已经履行交房义务的上诉主张，本院不予采信。二、就逾期交房违约金及房屋使用费的金额问题。双方实际系于2017年5月31日在一审法院组织下进行房屋交接，褚林华、金佳怡逾期交房构成违约，一审综合考量双方实际损失及违约情形，酌情确定褚林华、金佳怡承担逾期交房违约金40,000元，并未超出史静中的诉请金额。一审根据双方居间协议的约定确定褚林华、金佳怡承担自2016年12月23日至2017年4月22日的房屋使用费4,000元亦无不当。综上所述，褚林华、金佳怡的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判令褚林华、金佳怡承担相应逾期交房违约金及房屋使用费并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币111.25元，由上诉人褚林华、金佳怡共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 陈蓓蓉
审判员 唐建芳
二〇一八年二月七日
书记员 丁杏文
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……