杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2008）下民一初字第138号
原告杭州杭汇房地产代理信息咨询有限公司。
法定代表人陈莲珍。
委托代理人张根。
被告甘云。
原告杭州杭汇房地产代理信息咨询有限公司为与被告甘云房屋租赁合同纠纷一案，于2007年12月11日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法由审判员叶东晓独任审判，于2008年2月19日公开开庭进行了审理。原告法定代表人陈莲珍、委托代理人张根、被告甘云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杭州杭汇房地产代理信息咨询有限公司诉称，原、被告于2007年8月签订了一份《委托代理租房协议书》，被告将位于杭州市下城区杭氧1幢2单元103室-2的房屋出租给原告，协议书中约定原告享有转租的权利等事项。该房的特点是与隔壁杭氧1幢2单元103室-1共同使用一个厨房和卫生间，没有单独的卫生间和厨房。原告对出租房进行简单装修后，准备转租时，出现了纠纷。杭氧1幢2单元103室-1的业主不肯将共同厨房和卫生间的钥匙拿出来。原告之后联系被告要求其将该问题予以解决，可是至今该问题仍无法得到解决。原告已按协议的约定支付了半年租金，并且进行了装修，但原告无法实现使用或转租的合同目的。起诉时，被告又将该房屋转租给他人，其行为已构成根本性违约，给原告造成了损失。综上，请求法院判令：1、解除原、被告于2007年8月签订了《委托代理租房协议书》，由被告原告租金3000元、押金500元，双倍返还整修费4636元，赔偿半年的违约金3000元，共计11136元。2、本案诉讼费用由被告承担。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
1、委托代理租赁协议书，欲证明双方租赁合同关系，被告将位于杭州市下城区杭氧1幢2单元103室-2的房屋出租给原告，并且合同是没有约定租赁期限的。
2、收条，欲证明被告已收到原告支付的半年租金和押金3500元。
3、收据，欲证明原告已投入杭州市下城区杭氧1幢2单元103室-2室的装修费共2318元。
4、平面图，欲证明杭州市下城区杭氧1幢2单元103室-2室和杭州市下城区杭氧1幢2单元103室-1室共用一个厨房和卫生间。
5、电话录音，欲证明原告无法使用厨房和卫生间，在协议书尚未终止和解除的情况下，被告又擅自将房屋转租给他人。
6、证明，欲证明被告在协议书仍然合法有效，合同尚未终止的情况下，擅自更换了钥匙，导致原告无法进出房屋，无法行使房屋的使用权。
被告甘云辩称，1、合同难以实施的原因是原告自己造成的。被告本身不存在过错。原告在承租前来实地查看过房屋，了解房屋厨房和卫生间是共用的情况。是原告忽视了承租房是拼套房的特殊性，忽视了拼套邻居俞师傅是老年人的特点，在转租的操作上有一些欠妥，导致邻居出于自身安全的担忧和强烈的维权意识而将厨房加锁。2、为维护合同的有效性，被告已尽心尽力，在原告违约后才迫不得已自己解决。为避免原告的损失，被告还主动提出将合同生效期推迟一个月，3、对问题的善后处理被告一直是积极的、善意的。为表示诚意，我还专程携款上门与原告商议退赔，提出赔付3500元的意向，但由于原告有客，就只好择日再议，之后再与原告联系，原告就没有答复了。4、对更换大门钥匙的问题。由于原告公司人员太杂，又频频变动，拼套房屋邻居俞师傅和被告都担心钥匙流散失控，造成安全隐患，俞师傅为维护自身的安全，提出更换大门钥匙是合情合理的，并不需要征得原告的同意。且更换后，我就及时通知了原告，并提出了合理使用的要求，并没有阻止原告进入。5、对原告的诉讼请求的意见。合同中并没有违约方要退一赔一的表述，所以原告提出要既要返还房屋租金还要赔偿半年的违约金的依据不成立。在装修问题上，原告出具的结算单据，极不规范，不足采信。原告要求双倍赔偿装修费是不符合约定的。并且原告也在合同有效期内，拆除、清理了装修设施，还拒绝缴纳应缴的相关电费、水费、有线电视费、物管费等，严重违反了合同的约定。因此本案恰恰是原告违约在先，原告提出有关赔偿费用不符合情理。应根据双方的实际损失和应付的责任情况合理结算。原则上同意原告解除合同的请求。
被告为支持其答辩理由，向本院提交了如下证据：
1、证明，欲证明原告在承租杭氧1幢2单元103-2室住房期间的表现即原告在承租期间存在扰民，拒交水电费、有线电视费，物业清洁费等违约行为。
2、社区证明，欲证明原告在承租期间扰民的事实。
3、社区证明，欲证明原告在承租期间扰民的事实。
4、社区证明，欲证明原告不肯缴纳清洁卫生费，最后由被告垫付的事实。
5、欠费停电通知书，欲证明11月7日起原告不按时缴纳电费而导致停电。
6、电费发票，欲证明原告违约欠费，最后由被告垫付的事实。
7、有线电视缴费通知单，欲证明原告违约欠费的事实。
8、数字电视服务费发票，欲证明原告违约欠费，最后由被告垫付的事实。
9、短信记录，欲证明原告违约欠费，被告积极与原告协商解除问题的办法。
10、住房出租协议补充，欲证明双方协商协议暂时不履行，由被告出面与俞师傅进行协商。
上述证据经双方当事人庭审质证，本院作如下认证：
原告提交的证据1、2、4被告无异议，本院予以确认。证据3系两份收款收据，被告对编号为1007933的收据无异议，另一份江干家政服务部出具的收据因交款单位并非原告，与原告无关，故不予认可。本院对编号为1007933的收据予以桷认，编号0036433的收据因真实性无法确认，不予认可。证据5被告有异议。本院认为该证据的真实性无法确认，故对其证据效力不予确认。证据6被告有异议，但对更换钥匙的事实无异议。本院认为原告提供该证据的证明目的与被告的陈述相一致，故对该份证据的证据效力予以确认。
被告提交的证据1，被告对真实性与合法性均有异议。本院认为该证据系证人证言，因证人未出庭作证，不具备证据的形式要件，故对其证据效力不予确认。证据2原告对真实性、关联性均有异议，认为不存在扰民的事实。本院认为该份证据记载的内容仅为邻居单方反映的情况，不足以证明存在扰民的事实，故对该份证据的证据效力不予以确认。证据3原告对真实性有异议，关联性部分认可，认为恰恰证明被告更换了门钥匙。本院认为该证明记载的内容与原、被告的陈述基本一致，证明了双方在租赁期间产生的纠纷，故该份证据反映内容提要的真实性予以确认。证据4原告有异议。本院认为该份证据与本案缺乏关联性，对其证据效力不予确认。证据5、6、7、8原告对真实性无异议，对关联性有异议。本院认为该四份证据与本案争议的事实缺乏关联生，对其证据效力不予确认。证据9原告对133××××3567是法定代表人陈莲珍的手机号码这一事实无异议，结合被告的待证内容，本院对被告通过短信方式与原告协商解除纠纷这一事实予以确认。证据10原告对真实性与关联性均有异议。本院认为该协议仅有被告一方签字，不具备协议的形式要件，对其证据效力不予确认。
根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院确认下述案件事实：
原、被告于2007年8月签订了一份《委托代理租房协议书》，被告将位于杭州市下城区杭氧1幢2单元103室-2的房屋出租给原告，租赁期为2007年9月2日起至拆迁时止。租金每月500元，半年支付一次，开始半年的租金在2007年9月2日之前付清，同日原告应支付给被告房屋设施、电话及水电费押金500元。协议还约定原告享有转租的权利，被告应及时协助原告办理有关的居住手续，确保原告方在租房期间对房屋的正当使用。如任何一方违约提前终止协议，需赔偿对方半年的房租，租赁期间被告方提前终止协议，如遇原告装修，需赔偿原告双倍的装修费用。协议签订后，原告向被告支付了半年房租3000元及押金500元。原告装修花费468元。另查诉争房屋与隔壁杭氧1幢2单元103室-1共同使用一个厨房和卫生间，没有单独的卫生间和厨房。原告对出租房进行简单装修后，准备转租时，杭氧1幢2单元103室-1的业主不肯提供共同厨房和卫生间的钥匙。原告之后联系被告要求协调该问题，但未能得到解决。后被告更换了大门钥匙并将诉争房屋交给他人居住。
本院认为，原、被告之间签订的房屋委托代理租房协议，系双方真实意思表示，内容合法，应确认为有效。双方在协议中约定，原告承租该房后有权进行转租。被告明知原告系房屋中介机构而在协议中明确了原告转租的权利，应该可以预见原告的合同目的是将房屋转租的获利，而转租则必然会带人看房，如果此举会对邻居生活造成不便，也是被告能够预见的。在此情况下被告自愿在协议承诺及时协助原告办理有关的居住手续，确保原告方在租房期间对房屋的正当使用，被告应全面履行该合同义务。由于诉争房屋系与邻居共用厨房及卫生间的的特殊性，当原告无法使用厨房和卫生间时，即无法实现对诉争房屋的正常使用，此时被告应及时与邻居沟通协商确保原告权利的实现。现被告不仅未能保障原告对房屋的正当使用，反而调换大门钥匙并将房屋交给他人居住，导致合同无法履行，原告的合同目的无法实现，其行为已构成违约。现原告要求解除租房协议，被告亦无异议，故被告应将房租退还给原告，并按合同约定承担违约金，赔偿装修损失。被告未认可的装修费用因原告未提供其他相应证据证明，本院不予支持。因原告已对房屋进行简单装修，期间必须产生水电费用，关于押金应在双方对水电费进行结算后再行确定应退还的押金数额，本案中暂不作处理。综上，依照，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第九十四第（四）项、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告杭州杭汇房地产代理信息咨询有限公司与被告甘云与2007年8月签订的《委托代理租房协议》。
二、被告甘云返还原告杭州杭汇房地产代理信息咨询有限公司租金3000元。
三、被告甘云向原告杭州杭汇房地产代理信息咨询有限公司支付违约金3500元，赔偿装修损失936元。
四、上述款项于本判决生效之日起十五日内履行完毕。
五、驳回原告杭州杭汇房地产代理信息咨询有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费78元，减半收取39元，由被告甘云负担（于本判决生效之日起十五日内履行完毕）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费78元，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：1202024409008802968）。
审判员 叶东晓
二〇〇八年三月七日
书记员 方 谊