北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0108民初23332号
原告：北京昊通市政建筑工程有限公司，住所地北京市海淀区天秀花园古月园26号楼三层西侧。
法定代表人：李珊珊，董事长。
委托诉讼代理人：戈和平，北京威科律师事务所律师。
被告：北京海开房地产股份有限公司，住所地北京市海淀区海淀南路21号海开大厦三层。
法定代表人：周有建，董事长。
委托诉讼代理人：董世昌，北京市恒达律师事务所律师。
原告北京昊通市政建筑工程有限公司（以下简称昊通公司）与被告北京海开房地产股份有限公司（以下简称海开公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告昊通公司之委托诉讼代理人戈和平与被告海开公司之委托诉讼代理人董世昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
昊通公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告交付未交付房屋的购房款人民币2786181元（涉及未交付房屋546.31平方米，按购买价格5100元/每平米计算）；2、判令被告向原告支付103平方米延期交房补偿金92700元（居委会占用房屋，自2013年11月20日至2014年7月3日止）；3、判令被告向原告支付56.17平方米延期交房补偿金331403元（一层监控室，自2013年11月20日至2017年12月5日止）；4、判令被告向原告支付546.31平方米延期交房补偿金3223229元（确定不交付部分，自2013年11月20日至2017年12月5日止）；5、判令被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：我公司与海开公司双方签订有针对海淀区天秀花园古月园XX号楼（XX规建字XX号）的房屋买卖合同及补充协议。据此，海开公司将该栋产权证登记为建筑面积3912.54平方米的房屋出让给我公司，按照合同约定的单价乘以产权面积的计价方式我公司已付清了全部购房款项。然而，海开公司虽办理了产权登记手续，但至今未能完全履行交付房屋的义务。我公司获得该房产权证后，经测量发现，海开公司已计价并登记在产权面积内的房屋尚有709.81平方米的面积未向我公司交付。经过我公司多次向海开公司请求交付上述房屋，海开公司于2014年7月3日将居委会占用的103平方米交付给我公司。在我公司提起本案诉讼后的案件审理过程中，海开公司决定于2017年12月5日，将一层控制室56.17平方米房屋交付给我公司；同时，认可还有546.31平方米房屋不予交付，同意退还相应购房款。依照双方签订的补充协议约定：海开公司在2013年11月19日之前必须完成全部房屋的交付，否则，未交部分应按照4元/平方米/天的标准向我公司支付延期交房补偿金。基于上述理由，我公司向法院提起诉讼，请求法院判如所请。
海开公司辩称，关于房屋交付问题，智能化控制室56.17平方米已经于2017年12月5日交付给昊通公司，其余的房屋546.31平方（包括中水处理机房、电信交换室、变压器低压开关室、人防警报室小区公共服务设施）无法交付给昊通公司。关于不能交付房屋退还购房款问题，同意按购买价格5100元/每平米计算由我公司退还昊通公司购房款2786181元。昊通公司主张延期交房补偿金过高，远大于其受到的实际损失，我公司希望法院将该补偿金参照银行同期贷款利率计算。关于房屋产权证问题，由于不能移交的房屋大部分位于地下一层，房管局不能办理房屋产权面积分割手续，该部分面积数还包含在昊通公司的房产证中，要求昊通公司确认该部分面积我公司享有产权。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2005年11月18日，海开公司（出卖人）与昊通公司（买受人）签订《北京市商品房现房买卖合同》及补充协议，约定：海开公司将其名下位于海淀区天秀花园古月园XX号楼（实测建筑面积为3912.54平方米）出售给昊通公司；按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币5100元，总价款19953954元；双方签订本合同50日内，买受人应向出卖人支付全部购房款，出卖人应在买受人付清全部购房款及买受人按国家规定已缴纳各项相关税费并具备办理产权过户手续之日起三个月办理产权过户手续并在合理时间内腾空该商品房移交给买受人。之后，昊通公司按照合同约定付清了全部购房款项。
2013年1月7日，昊通公司取得该房屋的所有权证，产权证记载的房屋套内建筑面积为3912.54平方米。
2013年10月，海开公司（甲方）与昊通公司（乙方）签订《补充协议》，约定：鉴于甲乙双方之间签订有《北京市商品房屋买卖合同》，2013年1月7日乙方取得了房屋所有权证。但由于现租户还未清退，至今未将房屋交付乙方使用，就此事双方经友好协商，达成如下一致意见：一、双方买卖合同涉及的标的物为：位于北京市海淀区天秀花园古月园26号的整栋房屋（不含人防）。二、甲方在清退现有租户的过程中，涉及需支付清退补偿款人民币贰佰贰拾万元整，协商由乙方承担。三、双方商定：办理产权证后3个月内未交付房屋，甲方不承担违约责任。从2013年4月8日至2013年10月19日未向乙方交付房屋，甲方应向乙方支付一定的经济补偿，按2元/平方米/天的标准，195天期间共计人民币壹佰伍拾贰万元整向乙方补偿。若甲方未能按照约定的2013年11月19日前完成房屋腾退交付给乙方，则应按照4元/平方米/天的标准向乙方支付补偿金。四、双方财务冲抵后，截止2013年10月19日，乙方应向甲方支付差额部分68万元整。在本协议签订后的5个工作日内交付。五、乙方不得擅自改变原设计使用功能，包括但不限于配电室、游泳池等。如因此带来的损失及纠纷，由乙方自行解决，甲方不再承担任何责任。六、甲方保证在2013年11月19日前将整栋房屋交付乙方。七，双方签订并履行完本协议，则房屋交付问题解决完毕，双方之间不再提其他主张。
2013年12月22日，双方签订《房屋交接单》，海开公司将XX号楼宾馆、幼儿园、健身房、美容院、泳池、操房、地下一层至地下二层以及办公区域（居委会用房除外）移交给昊通公司。2014年1月8日，双方签订《人防移交协议》，海开公司将XX号楼地下二层人防面积1424.07平方米和屋顶人防警报室约17平方米移交给昊通公司。2014年7月3日，双方签订《房屋交接单》，海开公司将XX号楼一层北侧居委会用房（103平方米）交付给昊通公司。2017年12月5日，双方签订《房屋交接单》，海开公司将XX号楼B1～智能化控制室（56.17平方米）交付给昊通公司。
在此过程中，双方一直就房屋交付问题持续协商，最终于2017年12月5日达成一致意见：海开公司不再向昊通公司交付剩余546.31平方米的房屋，海开公司同意按购买价格5100元/每平米退还昊通公司546.31平方米房屋的购房款2786181元。
上述事实，有双方当事人陈述、现房买卖合同、补充协议、房屋交接单、人防移交协议及本案庭审笔录等证据在案佐证。
本院认为，当事人协商一致，可以变更合同。本案中，海开公司与昊通公司于2005年11月18日签订的《北京市商品房现房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效。在合同履行过程中，双方一直就房屋交付问题持续协商，最终于2017年12月5日达成一致意见：海开公司不再向昊通公司交付剩余546.31平方米的房屋，海开公司同意按购买价格5100元/每平米退还昊通公司546.31平方米房屋的购房款2786181元。双方协商一致对合同内容进行了变更，本院对此不持异议，变更后的合同合法有效。依据变更后的合同约定，昊通公司要求海开公司退还未交付房屋的购房款人民币2786181元的诉讼请求，具备事实及法律依据，本院予以支持。因双方自合同签订后就房屋交付问题持续协商，最终达成一致的时间为2017年12月5日，海开公司已于该日之前将应交付的房屋全部交付给了昊通公司。双方于2013年10月签订的《补充协议》系阶段性协议，双方并未最终按照该协议内容履行交付房屋事宜，而是于2017年12月5日就房屋交付问题达成最终的一致意见。故昊通公司以该《补充协议》约定的补偿标准要求海开公司支付103平方米居委会占用房屋延期交房补偿金92700元及56.17平方米智能化控制室延期交房补偿金331403元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。因双方最终约定海开公司不再向昊通公司交付剩余546.31平方米的房屋，故昊通公司要求海开公司支付546.31平方米房屋的延期补偿金3223229元的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款之规定，判决如下：
一、北京海开房地产股份有限公司于本判决生效后十日内退还北京昊通市政建筑工程有限公司购房款人民币二百七十八万六千一百八十一元；
二、驳回北京昊通市政建筑工程有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费五万六千八百三十五元（北京昊通市政建筑工程有限公司已预交），由北京昊通市政建筑工程有限公司负担二万七千零二十六元，已交纳；由北京海开房地产股份有限公司负担二万九千八百零九元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 周志辉
人民陪审员 沈玉明
人民陪审员 胡显蕾
二〇一七年十二月二十九日
书 记 员 王 璇