辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民二初字第84号
原告：谷冬昭。
委托代理人：陈宇、刘再奇，系辽宁律晟律师事务所律师。
被告：大连华成天宇房地产开发有限公司，住所地大连市中山区南山路199-1号。
法定代表人：郝春成，董事长。
委托代理人：罗文斌，系辽宁阳光律师事务所律师。
原告谷冬昭诉被告大连华成天宇房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院2014年7月9日受理后，依法组成合议庭，于2014年10月16日公开开庭进行了审理。原告谷冬昭委托代理人陈宇、刘再奇，被告大连华成天宇房地产开发有限公司委托代理人罗文斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告谷冬昭诉称，2010年11月5日，原告与被告签订《南山1910住宅房屋位置确认书》，约定原告购买被告开发的坐落于大连市中山区南山路南山1910D区xx号楼，原告于当日向被告支付确认金1000万元，后被告拒不履行合同义务。双方于2012年3月8日签订《关于南山1910住宅房屋认购的补充协议》，2012年9月30日又签订《补充协议书》，约定了合同继续履行及违约金等相关事项，原告并按约定支付了全部房款，现该房屋已交付原告居住，而被告至今也没有按照约定为原告办理产权证书。原、被告双方签订的购房协议及补充协议是在双方自愿的前提下签订的，且原告已经按照协议约定履行义务，现被告拒不履行其应尽义务，依据双方所签订的各项协议，截止2012年9月30日，被告逾期123天，应当支付885000元违约金，从2012年10月1日起被告应双倍支付日违约金，即每天14400元，违约天数638天，截止6月30日，上述违约金合计10072200元，故诉至法院，诉讼请求：1、请求确认案涉房屋产权归原告所有。2�判令被告继续履行双方签订的购房协议，为原告办理产权证书。3、判令被告支付违约金10072200元（计算至2014年6月30日止）。4、诉讼费用由被告承担。
被告大连华成天宇房地产开发有限公司辩称，被告确已收到原告足额房款，但案涉房屋没有竣工验收，被告也未向原告交付。原告第三项诉请按日万分之六计算违约金过高，也不符合常理。同意原告其它诉讼请求。
本院经审理查明，2010年11月5日，原告与被告签订《“南山1910”住宅房屋位置确认书》，约定原告购买被告开发的坐落于大连市中山区南山路南山1910D区xx号楼，面积约387.41平方米，原告于2010年11月4日向被告支付确认金10000000元，被告为原告开具专用收款收据。其后，原、被告于2012年3月8日签订《关于“南山1910”住宅房屋认购的补充协议》，约定被告在2012年4月30日前对案涉房屋具备单体交工条件，正式交房日期为2012年12月31日，如被告不能按合同约定办理产权证时，视为被告违约，被告应按房屋总额的日万分之三承担违约金，直至办理完毕止。协议还约定房屋总价款24000000元，原告于2012年3月30日前向被告一次性付清剩余房款14000000元，确认金10000000元冲抵购房款。被告承诺在收到14000000元之日起六十日内办理完毕抵押注销手续，同时将双方交易的房屋办理备案登记在原告名下，否则视为被告违约，被告应支付违约金，违约金按交易房屋总额的日万分之三承担违约金，直至房屋登记在原告名下时止。该协议签订后，原告于2012年3月9日向被告支付10000000元，被告为原告开具专用收款收据，2012年3月30日向被告支付4000000元，被告向原告开具专用收款收据。2012年9月30日原、被告又签订《补充协议书》，约定被告保证将所售房屋在2012年10月20日交付原告进场装修，同时被告承诺在2012年10月31日前将所售的房屋抵押注销并进行商品房买卖合同备案登记，逾期进行商品房买卖合同备案登记，则从2012年9月30日起双倍支付违约金。截止到2012年9月30日共逾期123天，按房屋总额的日万分之三计算，违约金共计885000元。该款项在被告给原告办理房屋抵押注销并进行商品房买卖合同备案登记时给付原告。被告确保所售房屋在2013年5月31日正式交房，如不能按时交房，视为被告违约，被告应按房屋总值的日万分之三支付违约金，直至交房时止。被告应在正式交房一年内具备办理产权证的条件，否则视为被告违约。被告应按房屋总值的日万分之三支付违约金，直至产权证办理完毕时止。本协议与双方签订的其它协议具有同等法律效力，若与其它协议有冲突，以本协议为准。
另查明：案涉房屋所在的南山1910D区并未办理竣工验收的相关手续。案涉房屋现已由原告�际占有使用，但被告否认其向原告交付房屋。被告至今未按照约定办理注销抵押手续，原、被告双方未签订正式的商品房买卖合同，被告亦未给原告开具正式的购房发票。
本院所确认的上述事实，有《“南山1910”住宅房屋位置确认书》、《关于“南山1910”住宅房屋认购的补充协议》、《补充协议书》、专用收款收据等以及当事人陈述笔录在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院的审查，可以采信。
本院认为：根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点可以归纳为以下三个：一是被告能否为原告办理案涉房屋的过户手续；二是被告应否向原告支付相应违约金的问题。三是能否确认案涉房屋为原告所有。
针对第一个焦点问题，本院认为，开发商销售其开发建设的房屋应当与购房者签订正式的商品房买卖合同，并出具购房发票。而本案中，被告与原告仅签订�位置确认书和补充协议书，并未签订正式的商品房买卖合同。加之，从案涉房屋房款支付情况看，房屋总价款2400万元，数额巨大，而被告仅向原告出具了三张收款收据，并未开具正式的发票。并且在本案审理过程中，原告亦未能提供巨额房款的支付凭证等相关证据，故虽被告认可其收到了该笔房款，但双方商品房买卖合同的签订情况及房款支付情况均有悖常理，仅凭现有证据，不足以认定双方存在真实有效的商品房买卖合同关系。此外，案涉房屋系被告开发建设的工程，原告取得案涉房屋所有权证的前提条件是被告已完成案涉房屋权属的初始登记。而本案中，被告称案涉房屋并未办理竣工验收手续，进而未完成房屋权属的初始登记，原告亦未能提供案涉房屋已办理竣工验收手续，并取得房屋权属初始登记的相关证据，故在现有情况下，案涉房屋尚不具备办理产权证的条件。据此，在现有的条件下，对原告主张被告继续履行协议、为其办理案涉房屋过户手续的诉请，本院不予支持。
针对第二个焦点问题，双方在2012年9月30日的《补充协议书》中确认的被告逾期办理抵押注销和商品房合同备案登记违约金885000元，该部分违约金系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，故对原告此项诉请，本院予以支持。
关于原告主张的被告承担2012年9月30日以后逾期办理抵押注销和商品房合同备案登记违约金和逾期办理产权证的违约金，本院认为，如前所述，根据现有证据，尚不足以认定被告与原告之间存在真实有效的商品房买卖合同关系，而且，被告对于原告提出的2012年9月30日以后违约金计算标准和数额均有异议，故对于原告主张被告承担2012年9月30日以后逾期办理抵押注销和商品房合同备案登记违约金和逾期办理产权�违约金的诉请，没有充分的事实和法律依据，本院不予支持。
针对第三个焦点问题，因原、被告就案涉房屋并未签订正式的商品房买卖合同，且未备案登记，案涉房屋又存在抵押并未注销，故对于原告请求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，本院亦不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告大连华成天宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告谷冬昭违约金885000元；
二、驳回原告谷冬昭的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费人民币212160元整，保全费5000元，共计217160元（原告已预交），由原告�冬昭负担198080元，被告大连华成天宇房地产开发有限公司负担19080元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状及副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省高级人民法院。
审 判 长 宫黎明
审 判 员 王 鹏
代理审判员 季 烨
二〇一五年三月十一日
书 记 员 耿 艳
相关法律规定：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后�。