湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书(2016)湘0181民初3712号原告何明香，女，1979年1月17日出生，汉族。委托代理人刘武发，浏阳市浏源法律服务所法律工作者。被告浏阳碧桂园房地产开发有限公司，住所地浏阳市集里街道办事处石霜北路123号。法定代表人杨文杰，经理。委托代理人刘强，系该公司职员。委托代理人黄学军，湖南浏阳河律师事务所律师。原告何明香与被告浏阳碧桂园房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，于2016年6月24日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由代理审判员吴昺阳担任审判长，人民陪审员黎建平、黎子玉参加的合议庭，于2016年9月1日公开开庭进行了审理。书记员邱有根担任记录。原告委托代理人刘武发及被告委托代理人刘强、黄学军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何明香诉称：2013年5月4日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的岭誉小区六街6栋102号别墅一栋，并按合同约定付清全部价款1862226元。根据合同约定，被告应在2014年5月10日前将经验收合格和法定要求综合备案后的商品房交付原告使用。然而被告为规避自己的违约责任，采取欺诈手段，以被告集团总部部署目标考核节点为由，于2014年1月24日向浏阳市建设工程质量监督站出具书面“承诺”，随后浏阳市建设工程质量监督站亦配合被告出具一份内容虚假，签署日期为2013的12月28日的竣工验收备案表。被告随利用该虚假的验收备案表于2014年间将商品房交与原告使用，原告收房后反应存在质量问题，但被告一直以验收合格为由，置之不理，后经原告及其他业主联名上访投诉，浏阳市建设工程质量安全管理办公室才于2015年6月12日向被告出具《关于声明浏阳市碧桂园3号地块别墅2013年12月28日竣工验收备案表无效的通知》。2014年6月20日，被告再次组织承建各方责任主体进行了竣工验收，其验收结论为合格。尔后，原告及其他业主发现房屋仍存在有外墙渗漏、屋面渗漏、太阳能热水器、屋面瓦破损、门窗EPS线条缺陷等质量问题。此后，相关部门多次组织原告等业主与被告进行协调，并责令被告对房屋存在的质量问题进行整改，但被告不但不主动进行整改，反而拖延竣工验收，直至2015年6月8日浏阳市住房和城乡建设局对其下发行政处罚决定书至今，仍存在使用假泡沫没有整改的现象，造成原告所购买的房屋至今不能办理综合备案手续。对此，浏阳市人民法院（2015）浏民初字第01973号和长沙市中级法院（2015）长中民三终字第04535号民事判决书已认定被告的行为严重违反了合同第八条所约定的“商品房经验收合格”的交付条件，构成逾期交房违约行为。另根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条关于“逾期交房不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三违约金，合同继续履行。”之约定，被告应承担自约定交房期限的第二天起至实际符合交付条件为止的违约责任。为此，原告为维护自身的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付因逾期交房所产生的违约金432967元；2、本案受理费由被告负担。被告浏阳碧桂园房地产开发有限公司辩称：一、原告主张的合同权利已超过诉讼时效保护期，原告已丧失胜诉权。自商品房买卖合同约定的交楼日期起至原告起诉之日止已超过两年，期间原告并未主张过任何权利，也未提起过诉讼或仲裁，相应的合同权利不应得到法律保护；二、被告已履行了通知收楼义务，无违约行为；三、原告在收楼过程中，对涉案商品房并未提出任何异议，即认可了商品房的质量和现状，被告不存在逾期违约交房；四、原告已实际收楼并装修入住使用，其主张逾期交房违约金没有事实基础与法律依据。1、涉案商品房经两次验收均为合格。原告所称EPS线条问题属于门窗装饰部分，不属于房屋主体结构，不在主体工程验收范围之内，不影响房屋的安全及交付使用，且原告现已收楼并入住，不能再主张被告的逾期交房违约责任；2、假设法院最终认定被告构成逾期交房，而原告所主张的按购房款总额每日万分之三要求被告支付违约金标准过高，法庭应依法予以降低。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告为支持其诉讼请求，在举证期限内向本院提交了以下证据：1、《商品房买卖合同》及《补充协议》等，拟证明原、被告之间订立了房屋买卖合同及原告已全额付款的事实；2、销售不动产统一发票，拟证明原告已全额付款的事实；3、《浏阳市住房和城乡建设局关于邱思源反映“碧桂园岭誉小区别墅存在质量问题和安全隐患”信访件的回复》，拟证明被告曾组织业主协调承诺对房屋缺陷维修、对施工中改变设计未告知业主，存在使用不合格EPS线条的事实；4、《浏阳市建设工程质量安全管理办公室关于更正浏阳碧桂园三号地块低层住宅（304#-379#栋）原验收意见的通知》，拟证明2014年6月20日验收合格被否定，责任被告整改后必须重新组织验收；5、《浏阳市住房和城乡建设局行政处罚决定书》，拟证明被告使用不合格EPS线条未整改到位又组织重新验收，对不合格工程按照合格工程验收的行为进行处罚；6、整改通知，拟证明被告未经整改两次隐瞒、漏报栋号欺骗检验单位，并责令限期完成整改工作；7、浏阳市住房保障局通告，拟证明原告所购栋号房屋至2016年4月22日仍不符合综合备案条件；8、（2015）浏民初字第01973号及（2015）长中民三终字第04535号民事判决书，拟证明两级法院一致认为被告交房不符合条件，构成逾期交房，应承担违约责任；9、《浏阳市住房和城市建设局关于请求政府信息公开和责成开发商整改验收的报告的回复》，拟证明被告多次验收造假，被质检部门否定，并且进行了处罚，但被告至今仍存在不整改的行为。对于上述证据，被告发表如下质证意见：对证据1真实性、合法性、关联性无异议，但对原告的证明目的有异议。第一，涉案房屋交付条件是依照国家和地方政府的有关规定执行，不是以某个职能部门的意见为准，产权登记作为房产开发商只对整栋房屋提供资料报产权登记机构进行备案，对于分户登记被告只进行协助，所以要办理涉案的商品房权属登记的主体是买受人，如果要被告办理，必须进行委托；第二，被告是按装修设备标准来交付房屋，外墙的EPS装修线条不属于被告装修标准范围内；第三，补充协议是被告对原来合同的没有涉及的问题或涉及的问题不清楚的地方进行细化；第四，住房质量保证书是一个样本，告诉买受人对于某个地方的保修期限和保险项目及保险措施，不是一个交付时的质量保证书，被告在交付房屋时有一个正式的《住宅保证书》；对证据2真实性无异议；对证据3真实性无异议，但对关联性及合法性均有异议。第一，EPS线条是否合格没有权威的鉴定机构出具的鉴定结论，EPS线条是外墙装饰的线条，不是主体结构；第二，原设计是采用EPS线条，该证据是针对邱思源的回复，回复中没有涉及到本案原告所购商品房外墙装饰问题；对证据4真实性无异议，但是对合法性有异议。通知不合法，因为质量安全管理办只是建设局的一个部门，无法对验收结论提出意见，只有一个备案的职能；对证据5关联性和合法性有异议，处罚决定书对EPS线条未整改到位就认定为工程不合格这是一个事实错误，因为EPS线条是外墙装饰，外墙装饰不属于验收的部分，所以该结论属于错误的结论；对证据6合法性有异议，质监站没有权限和资格否定五方责任主体验收决定，带有打击报复的偏向；对证据7真实性无异议，合法性有异议。根据相关法律规定，开发商的房屋只要通过竣工验收就可以交付，无需通过综合备案手续，且综合备案手续也需在交付后才能进行；对证据8真实性无异议，对合法性和关联性有异议。本案中采用了建设局的回复和建设局的部门意见是错误的，只是个案，不能代表全部，不能以这个个案为标准，故该证据不能作为定案依据。邱思源一案是没有进行装修，而本案中原告的房子都是按期交付，并且也按期进行了装修入住，已正常使用，且邱思源案主张退款，而本案主张是继续履行，故该判决书与本案无关，没有参考价值；对证据9真实性无异议，但对部分内容的合法性有异议：第一，2014年9月4日否定了验收结论事实；第二，被告愿意整改，但是因为业主不配合才导致现在未整改，被告没有隐瞒实情，该内容不真实。被告在举证期限内向本院提交了以下证据：1、《商品房买卖合同》及附件、附录，拟证明原、被告关于涉案商品房权利义务的约定；2、《建设工程竣工验收备案表》，拟证明涉案商品房在交付日期届满前已具备交付使用条件；3、《收楼通知书》，拟证明被告履行了通知原告收楼的义务；4、《浏阳碧桂园物业及资料移交书》、《入住登记表》，拟证明原告已实际收楼并办理了入住登记；5、《装饰装修备案表》、装饰装修施工进场证、装修押金单、物业管理费发票、装饰装修退场记录表，拟证明原告入场装修及退场时间；6、物业管理费明细表，拟证明原告已入住涉案商品房并开始使用房屋，享受物业服务，缴纳物业管理费；7、原告何明香个案跟踪记录表，拟证明原告房屋EPS线条已经整改完毕。对于上述证据，原告发表如下质证意见：对证据1部分合法性有异议，合同及附件、附录没有按照国家统一的式样文本标准，被告利用补充协议来规避相关的法律责任；对证据2真实性、合法性及关联性均有异议，该证据为复印件，且时间上不对，与备案机构处理意见中的客观事实不符，且原告的证据中也有由该部门出具的意见，但意见不同；对证据3真实性、合法性及关联性均有异议。收楼通知书记载时间2013年12月28日不属实，涉案商品房那时未验收，只是被告为应付总公司检查，实际交房时涉案房屋并不符合交房条件；对证据4真实性、合法性及关联性均有异议，被告没有取得合格的竣工验收手续，故其移交不符合约定和法定条件；证据5体现了被告对涉案房屋进行装修是一种垄断行为，同时也证明原告在被告处备案后才进行装修，不存在违建。退场记录表没有盖章，只有经办人签名，与本案无关，故对其真实性有异议；对证据6真实性、合法性、关联性均有异议，且与本案无关；对证据7真实性无异议，对合法性有异议，该证据上确实是被告的签名，但与原告所提交的证据相矛盾。经过庭审举证、质证和审查，本院对本案的证据认证如下：对原告提交的证据认证如下：对证据1-6、8、9的真实性、合法性、关联性均予以认定；对证据7的真实性、合法性予以认定。对被告提交的证据认证如下：对证据1真实性、合法性及关联性均予以认定；证据2系复印件，经与原件核对，本院对其真实性、合法性及关联性均予以认定；对证据3的真实性、合法性及关联性予以认定；对证据4的真实性、合法性及关联性均予以认定，但真实性仅反映该证据形式本身，《浏阳碧桂园物业及资料移交书》中关于“……商品房（以下简称“该物业”）已按《商品房买卖合同》合同的约定达到交付条件。”的内容有待进一步核实；对证据5-7的真实性、合法性及关联性均予以认定。根据上述已采信的证据，本院认定以下事实：原、被告于2013年5月4日签订编号为20130033102的《商品房买卖合同》及其附件、附录，被告将其开发的位于浏阳碧桂园领誉小区六街6栋（合同栋号为335栋）102号别墅1栋出售给原告，该房屋建筑面积253.36平方米，总金额为人民币1843028元。合同第八条“交付期限”中约定：“出卖人应当在2014年5月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……3、买受人有任何违约行为。”第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“（2）逾期超过90日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。”第十一条“交接”约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为出卖人已按期交付商品房。”合同签订后，原告按约向被告支付了购房款1862226元。2014年1月24日，被告向浏阳市建设工程质量监督站出具书面《承诺》，其内容为：“浏阳市建设工程质量监督站：由浏阳碧桂园房地产开发有限公司开发兴建、浏阳市五环建设开发有限公司承建的浏阳碧桂园三号地块别墅及多层洋房工程，已经于2014年1月21日组织了节能分部工程及竣工初验工作，由于我公司集团总部部署的目标考核节点在2013年12月28日，为配合总部完成产值要求，我公司特申请将该工程备案日期提前。由此建设单位及施工单位共同承诺该备案表只作为建设单位总部目标考核用，不用于房屋销售及办理其余证照，并承诺在2014年3月15日前完成浏阳碧桂园三号地块的所有与备案有关的手续及程序。”浏阳市建设工程质量监督站遂配合被告出具了一份内容虚假的，签署日期为2013年12月28日的竣工验收备案表。（注：2015年6月12日，浏阳市建设工程质量安全管理办公室向被告出具《关于声明浏阳碧桂园三号地块别墅2013年12月28日竣工验收备案表无效的通知》，明确2013年12月28日竣工验收备案表无效）。2014年5月10日，被告向原告送达《收楼通知书》，告知原告可即日办理收楼手续。2014年8月7日，浏阳市住建局作出《关于邱思源反映“碧桂园岭誉小区别墅存在质量问题和安全隐患”信访件的回复》，主要内容为：“……在我局的积极协调下，2014年7月31日，浏阳市碧桂园房地产开发有限公司组织召开了业主见面协调会议，……会上对岭誉小区别墅存在的主要质量缺陷进行了沟通，对户主反映的外墙渗漏、屋面渗漏、太阳能热水器、屋面瓦破损、门窗缺陷等进行了详细登记，建设方当场承诺维修。此外，针对EPS外墙装饰线条矛盾，我局依据国家建筑标准设计图集要求给予以下明确回复：1、原设计不是全部采用EPS线条，施工工程中修改此内容，虽有合法设计变更手续，但业主有知情权及选择权；2、依据10J121国家标准图集技术要求，现场所使用的EPS线条抗冲击强度为3.0J级，没有达到国家要求的10J级抗冲击强度，属不合格材料，存在质量问题和安全隐患，我局将监督建设方更换”。2014年9月1日，浏阳市住建局又作出《关于邱思源反映“关于对浏阳碧桂园岭誉小区别墅有关原始设计和设计变更及本人房屋是否已竣工验收合格的信息公开的请求”信访件的回复》，其主要内容如下：“……一、岭誉小区别墅的窗台、窗线等装饰构件线条，原设计是采用部分砼板结合部分EPS线条，后申请设计变更，修改成了EPS线条。二、由于设计变更未对EPS线条的抗冲击强度提出具体要求，我局依据原有设计图纸及设计变更于2013年12月下旬进行了合格竣工验收（注：依前所述，浏阳市建设工程质量安全管理办公室于2015年6月12日声明通知作废了2013年12月28日的竣工验收备案表，故此处合格竣工验收应为虚假验收）。三、当该类投诉事件发生后，我局工作人员经详细了解和查证，发现原设计变更内容有重大技术参数漏洞，导致施工材料未能达到国家规范规定的使用要求，即材料抗冲击强度未达到要求，我局已在7月30日的联席会议上纠正了失误，明确表态该EPS线条不合格，不能达到合格验收标准，工程必须重改后才能合格验收。四、该工程未进行最后工程备案，我局将对此事督促到位。”2014年9月4日，浏阳市建设工程质量安全管理办公室对被告下发《关于更正浏阳碧桂园三号地块低层住宅（304#-379#栋）原验收意见的通知》，其内容为：“浏阳市碧桂园房地产开发有限公司：浏阳碧桂园三号地块低层住宅（304#-379#栋）于2014年6月20日由你公司组织参建各方责任主体进行了竣工验收，其综合验收结论为合格，我办对竣工验收进行了监督，同意了参建各方的验收意见。但由于验收时设计文件对外墙及外窗套所采用的EPS线条未明确搞冲击强度标准，验收资料的材料检验报告为≥3.0J，能够满足EPS线条普通材质要求，故当初的验收结论为合格。竣工交付后，住户发现EPS线条易损坏，出现了比较集中的质量投诉，在处理投诉过程中经查阅设计图集10J12J发现，工程所采用的EPS线条由于使用部位的特殊性，图集特别明确其抗冲击强度必须为≥10.0J，而实际使用的只有3.0J，没有达到国家标准图集的要求，应定性为不合格材料。故此，我办对原验收结论予以否定，对存在问题的EPS线条责令你单位在与住户协商的时限内进行整改，整改后该部分必需重新组织验收。”随后，被告对涉案房屋EPS线条存在的质量缺陷进行了整改,并原告对整改结果予以认可。2015年6月8日，浏阳市住房和城乡建设局于向被告下达了浏住建罚[2015]97号《行政处罚决定书》，该处罚决定书认定：“经查明，该公司新建的浏阳碧桂园岭誉小区联排别墅工程，……该工程在施工过程中使用了系统抗冲击性未达标不合格EPS装饰线条，浏阳市碧桂园房地产开发有限公司在余慧英、刘成等户的不合格EPS装饰线条未整改到位的情况下于2015年2月6日组织了该项目竣工验收。……其行为违反了《建设工程质量管理条例》第五十八条第三款‘对不合格的建设工程按照合格工程验收的’之规定”，并决定处以罚款38000元整。诉讼过程中，原告对其诉讼标的予以增加，增加后的诉讼标的额为483247元；被告于2016年7月31日向本院提起反诉，后于2016年10月10日撤回反诉。另查明，1、原告于2014年5月16日在被告处办理了收楼手续，且现已装修入住；2、被告为涉案商品房在2015年2月13日办理了竣工验收备案。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定，遵循诚实信用原则全面履行自己的义务。一、关于被告是否有逾期交房违约行为的问题。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》之约定，被告应当在2014年5月10日前将经验收合格的商品房交付原告使用，后被告虽按约通知原告收房，原告亦已收房，但由于被告在建设过程中未按规范标准施工，致使房屋存在质量问题，并被相关行政部门否定了竣工验收结论。经整改后，该房屋直至2015年2月13日才办理工程竣工验收备案，被告上述行为已违反了合同关于“商品房经验收合格”的交付条件之约定，应认定已构成逾期交房，应承担逾期交房的违约责任。故对被告称已履行了通知收楼义务，无违约行为辩解意见，本院不予采纳。二、关于违约责任起止时间的认定问题。《商品房买卖合同》约定，逾期交房违约金计算应自“合同第八条规定的涉案房屋最后交付期限的第二天起至实际交付之日止”，故本案中违约金应自2014年5月11日开始计算。虽被告于2014年5月16日已实际交付房屋，但该房屋直至2015年2月13日才通过工程竣工验收备案，才达到了双方在合同中所约定的房屋交付标准，亦因此违约期限应计算至2015年2月13日。据此，被告抗辩的原告主张的合同权利已过法律规定两年诉讼时效保护期的意见不能成立，本院不予采纳。三、关于违约金额的认定问题。被告抗辩称原告主张的违约金过高，并请求法院依法予以调整降低。考虑到原告已按时接收并入住涉案房屋，被告逾期交房行为对原告居住使用没有造成实质性损害与损失，故应酌定减轻被告的违约责任。本院确定将违约金每日万分之三调整为万分之一计算。综上，原告的诉请在上述范围内予以支持，超出部分不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、浏阳碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效后3日内支付何明香因逾期交房所产生的违约金51770元（违约金计算方法：以已付房价款1862226元为基数，自2014年5月11日开始按日1‱计算至2015年2月13日止。）；二、驳回何明香的其他诉讼请求。本案受理费7795元，由何明香负担6300元、浏阳碧桂园房地产开发有限公司负担1495元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  吴昺阳人民陪审员  黎子玉人民陪审员  黎建平二〇一六年十一月二十四日书 记 员  邱有根附相关法律规定：1、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。2、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。3、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则以诚实信用原则予以称量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。