北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民再终字第00270号
上诉人（原审原告）王世进，男，1963年9月21日出生。
委托代理人许江博，北京声驰律师事务所律师。
委托代理人金颖，北京声驰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京华欣金谷房地产开发有限公司。
法定代表人周福，总经理。
委托代理人商猛，北京市曙光律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京金谷科工贸集团公司。
法定代表人赵小强，董事长。
委托代理人朱建立，男，1971年4月11日出生。
被上诉人（原审第三人）朱兰香，女，1953年11月12日出生。
委托代理人路小红（朱兰香之儿媳），1983年9月11日出生。
王世进与北京华欣金谷房地产开发有限公司（以下简称华欣公司）商品房预售合同纠纷一案，北京市平谷区人民法院于2010年9月30日作出（2010）平民初字第03145号民事判决。后案外人朱兰香向北京市第二中级人民法院申请再审。北京市第二中级人民法院于2012年5月17日作出（2012）二中民申字第04153号民事裁定，提审本案，并于2012年11月20日作出（2012）二中民提字第15984号民事裁定，撤销原审判决，将本案发回北京市平谷区人民法院重审。重审期间，北京市平谷区人民法院依法追加北京金谷科工贸集团公司（以下简称金谷集团公司）为被告，并依法通知朱兰香作为第三人参加诉讼。北京市平谷区人民法院重审后，于2013年9月23日作出（2013）平民再初字第01208号民事判决。王世进不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王世进及其委托代理人许江博；被上诉人华欣公司之委托代理人商猛；被上诉人金谷集团公司之委托代理人朱建立；被上诉人朱兰香之委托代理人路小红到庭参加诉讼。本案经合议庭评议并作出决定，现已审理终结。
重审中，王世进诉称，2008年7月11日，华欣公司与北京中宏基建筑工程有限责任公司（以下简称中宏基公司）、北京三维建筑材料有限公司（以下简称三维公司）签订房屋抵账协议，约定华欣公司以北京市平谷区金谷家园A座2901号商品房抵偿债务。后三维公司指定我购买该房屋，我于2009年4月2日以725536.4元购买了该房屋，华欣公司为我出具了收款收据，但双方未签购房合同。后金谷集团公司又以650000元价格将诉争房屋卖与朱兰香。金谷集团公司虽然是名义上的开发商，但实际并不参与该项目的经营管理活动，所以金谷集团公司无权与朱兰香签订购房合同。金谷集团公司与朱兰香恶意串通，低价出售诉争房屋，该购房合同应无效。王世进要求继续履行抵债协议，并交付诉争房屋。
华欣公司辩称，我公司对纠纷发生的过程、三方抵账协议以及诉争房产情况均无异议，但我公司不同意王世进的诉讼请求。第一，我公司并未与王世进签订房屋买卖合同，没有进行网签备案，房屋买卖根本没有发生，双方之间是纯粹的债权、债务关系，而不存在商品房买卖合同关系，应当适用合同法关于债权的相关规定，王世进无权要求我公司交付诉争房屋。第二，2009年6月，中宏基公司曾因工程款问题将我公司起诉至北京市第二中级人民法院，其将本案诉争房屋涉及的款项计入其诉讼请求，这意味着中宏基公司首先否认了房屋抵账协议，因此，我公司与王世进之间已不存在债权、债务关系。第三，我公司是在中宏基公司起诉之后才将诉争房屋卖与朱兰香，并签订了商品房买卖合同，进行了网签备案。朱兰香在交纳全部房款及相关费用后，已实际入住该房屋。根据最高人民法院关于商品房买卖的司法解释中有关一房二卖的规定，谁签订商品房买卖合同并实际入住，房产就归谁所有。
金谷集团公司辩称，王世进与华欣公司之间的纠纷与我公司无关，我公司与华欣公司是合作开发关系，在协议中明确约定我公司只负责办理后续手续，不承担任何责任，所有经营问题均由华欣公司负责。因此，我公司不应承担任何责任。
朱兰香述称，我是普通购房者，我遵守了正规合法的交易程序。我于2009年6月19日交纳首付款200000元，并于2009年6月25日交纳尾款450000元。当时该房屋为尾房，层数为顶层，面积较大，临近马路，噪音大，小区环境较差，而且其他住户都未办理房产证等手续，因此我购买该房的价款符合市场交易价格。我于2009年7月2日交纳了测绘费、取暖费、物业费等相关费用，并签订了前期物业合同，开发商华欣公司将房屋钥匙交付给我，我于2009年8月初进行了装修并入住，我有物业公司开具的入住证明。2009年9月22日，我正式签订商品房预售合同，并进行了联机备案。华欣公司与王世进并未签订商品房买卖合同，商品房未交付，而我是通过严格正规的合法手续购买该房屋，并履行了网签程序，房屋已交付，且我已实际入住。根据相关法律规定，我是善意第三人，我的权利应当优先保护。因此，请求法院确认我和金谷集团公司签订的商品房预售合同是合法有效的。
原审法院经重审查明，2005年8月22日，华欣公司与金谷集团公司就金谷家园项目签订合作开发协议，协议约定该项目的开发、建设、销售均由华欣公司负责，金谷集团公司仅负责出具相关手续，不参与该项目的经营管理活动。华欣公司在开发过程中所发生的一切债权、债务及各种人身和生产事故等均由华欣公司负责，与金谷集团公司无关。华欣公司在经营过程中与该项目无关的债权、债务由其自负，与金谷集团公司无关。
2005年11月29日，金谷集团公司对金谷家园住宅小区1号楼等2项工程进行招标。中宏基公司于2006年1月12日投标，次日中标。在中宏基公司施工过程中，三维公司向其提供部分建筑材料。
2006年12月24日，金谷集团公司取得北京市商品房预售许可证。
2008年7月11日，华欣公司与中宏基公司、三维公司签订房屋抵账协议，协议约定：鉴于华欣公司欠中宏基公司工程款超过718514.4元，中宏基公司欠三维公司工程款超过718514.4元；经三方协商，三维公司同意以718514.4元的价格（按建筑面积每平方米4980元计算）购买华欣公司所有的位于北京市平谷区金谷家园1号楼A栋2901号的商品房一套（建筑面积为144.28平方米），并以此款抵扣中宏基公司应付给三维公司同等数额的工程款，中宏基公司以此款抵扣华欣公司应为其支付的等额工程款；三维公司应向华欣公司支付的718514.4元购房款经过上述抵扣，视为中宏基公司已支付三维公司等额工程款、华欣公司已支付中宏基公司等额工程款、三维公司已支付华欣公司等额购房款；协议生效后，华欣公司应与三维公司或其指定的单位、个人签订正式售房合同，并办理相应的产权登记和入住手续；协议生效后10日内，三维公司向中宏基公司开具发票，中宏基公司向华欣公司开具发票；在符合交房条件时，华欣公司与三维公司凭该协议换签房屋买卖合同，并由华欣公司向三维公司开具购房发票；因实测面积出现金额差异，华欣公司与三维公司采取多退少补的办法另行结算，不再与协议已经抵扣的金额发生关系。协议签订后，中宏基公司于2009年3月30日向华欣公司开具了金额为718514.4元的收据。同年4月1日，三维公司指定王世进（时任三维公司法定代表人）购买该房屋。2009年4月2日，王世进根据诉争房屋的实际面积补交了7022元购房款。但双方一直未签订商品房预售合同，华欣公司亦未将上述房屋交付王世进。
2009年6月，朱兰香购买了诉争房屋，该房屋预测面积148.95平方米，套内建筑面积114.99平方米，按照套内建筑面积计算，单价为5653元／平方米。朱兰香于2009年6月19日、2009年6月25日分别交付房款200000元和450000元。同年7月2日，朱兰香交纳了物业费、取暖费、测绘费等相关费用，签订了《前期物业管理服务协议》、《房屋装饰装修管理协议》等，华欣公司为其出具了收款收据。同年7月4日，北京圣天元酒店物业管理有限公司将诉争房屋、钥匙及相关手续交付给朱兰香。2009年9月22日，金谷集团公司、华欣公司、朱兰香签订协议，约定朱兰香所购楼房的产权登记、维修、质量保障、物业管理、收费等与楼房相关的事由由华欣公司全权负责，若因前述事项发生纠纷，由华欣公司负责处理，与金谷集团公司无关。同日，朱兰香与金谷集团公司签订了《商品房预售合同》，并进行了网签备案。朱兰香一直实际占有并使用诉争房屋。
2010年4月29日，王世进起诉至原审法院，要求华欣公司履行房屋抵账协议，将诉争房产交付给王世进。原审法院认为，王世进与华欣公司之间的房屋买卖合同成立。王世进的诉讼主张，于法有据，予以支持。原审法院于2010年9月30日作出判决，判决华欣公司于判决生效后十日内向王世进交付诉争房屋。原审判决后，王世进与华欣公司均未提出上诉。2010年12月30日，王世进向原审法院申请执行。在执行过程中，原审法院于2011年4月26日将诉争房屋查封。后朱兰香向北京市第二中级人民法院申请再审，要求撤销原审判决，重新审理该案。
本案重审过程中，王世进提供的证人田×出庭作证称，其曾于2009年10月受王世进委托卖房，当时在房产中介报价为1250000元，后有人联系看房，由于未拿到房门钥匙，房未看成。田×称当时的报价可以协商。王世进提供（2013）京志诚证字第0975号公证书一份。公证事项：保全证据，王世进申请对“房价网”网站相关内容进行保全证据公证。内容：在“平谷板块二手房房价历史走势”上选择“2009-6-21，平谷：16541元／平方米”。王世进欲以上述证据证明本地区房地产市场当时的价格，并证明金谷集团公司与朱兰香恶意串通，低价出售诉争房屋。但王世进同时称平谷区紫贵项目的同期房价为7300元／平方米至7800元／平方米。华欣公司与朱兰香认为王世进提供的上述证据不具有证明力，不予认可。
另查明一，北京市平谷区人民政府第18期《关于解决金谷家园20号和21号楼销售手续问题会议纪要》：2010年3月23日，受区政府委托，区住房城乡建设委会同相关单位，研究金谷家园20号和21号楼销售手续问题。会议听取了金谷集团公司与华欣公司合作开发金谷园20号、21号楼的有关情况，就销售手续问题达成如下一致意见（已经区政府同意）：1、由华欣公司负责“金谷家园20号、21号楼”项目的房产销售，收取售房款，开具发票。2、由金谷集团公司负责土地增值税清算，税、费由华欣公司缴纳，项目转让费不计入土地增值税计税成本。3、区住房城乡建设委为金谷家园20号楼、21号楼办理房地产的相关手续。
另查明二，原审法院调取华欣公司留存的该住宅小区部分业主与金谷集团公司签订的商品房预售合同：
1、合同编号Y924510，房屋坐落1号楼3层B单元304，房屋预测面积135.04平方米，套内建筑面积104.25平方米，合同总价款667590元（按照套内建筑面积计算，单价6403.7元／平方米），合同签订日期2009年11月25日；
2、合同编号Y884706，房屋坐落2号楼20层D单元2304，房屋预测面积127.01平方米，套内建筑面积104.29平方米，合同总价款278446元（按照套内建筑面积计算，单价2670元／平方米），合同签订日期2009年9月25日；
3、合同编号Y902579，房屋坐落1号楼10层B单元1104，房屋预测面积135.51平方米，套内建筑面积104.62平方米，合同总价款270965元（按照套内建筑面积计算，单价2590元／平方米），合同签订日期2009年10月27日；
4、合同编号Y884891，房屋坐落1号楼4层B单元504，房屋预测建筑面积135.04平方米，套内建筑面积104.25平方米，合同总价款527245元（按照套内建筑面积计算，单价5057.5元／平方米），合同签订日期2009年9月25日；
5、合同编号Y459488，房屋坐落1号楼25层A单元2903，房屋建筑预测面积92.01平方米，套内建筑面积71.03平方米，合同总价款312200元（按照套内建筑面积计算，单价4395.33元／平方米），合同签订日期2007年5月24日；
6、合同编号Y534360，房屋坐落1号楼25层A单元2902，房屋预测建筑面积91.23平方米，套内建筑面积70.43平方米，合同总价款358251元（按照套内建筑面积计算，单价5086.6元／平方米），合同签订日期2007年9月20日；
7、合同编号Y701129，房屋坐落1号楼24层A单元2804，房屋预测建筑面积136.55平方米，套内建筑面积105.42平方米，合同总价款601648元（按照套内建筑面积计算，单价5707.15元／平方米），合同签订日期2008年11月24日；
8、合同编号Y533742，房屋坐落1号楼24层A单元2801，房屋预测建筑面积148.95平方米，套内建筑面积114.99平方米，合同总价款631658元（按照套内建筑面积计算，单价5493.16元／平方米），合同签订日期2007年9月20日；
另查明三，北京市平谷区住房和城乡建设委员会市场科主任贾全合证实，金谷家园小区最初售价2600—2700元／平方米。2008至2009年楼房市场价格变化太大，2009年上半年住宅期房售价6000元／平方米，该价位是2009年售楼场所按新开发房统计的，与市场价格基本一致。官方统计的房产价格与实际交易价格差距太大，当时平谷区上半年有渔阳公馆和阳光城二个项目，下半年是紫贵庄园和盈谷中心项目，6000元／平方米的价位是渔阳公馆和阳光城小区的市场价，但也包含紫贵庄园项目的市场价，当时紫贵庄园项目虽未取得预售许可证，但在上半年已开始对外销售。金谷家园项目的地理位置、周围环境及小区配套设施都不如临近的紫贵庄园项目，紫贵庄园的商品房在2008年预订每平方米也就5000多元。大平方米房不好出售，一般剩到最后按尾房出售，正常情况下尾房价位比均价要低，低多少不能确定。金谷家园住宅小区1号楼A单元2901号的商品房预售合同编号为Y880806号，联机备案号为5177721号，该房的买受人是朱兰香，建筑面积是148.95平方米，套内面积是114.99平方米，单价是5653元／平方米，总价是650000元。总价是根据套内面积计算的，单价也是套内单价。备案表是商品房预售合同网签后自动生成的。平时所说的价格都是建筑面积的价格，但是网签价格是按套内面积计算的。单价不同，但总价款一样，这是北京市的规定。我前面所说的价格都是按建筑面积计算的价格。
原审法院经审理认为，依法成立的合同，受法律保护。华欣公司将诉争房屋出售给朱兰香，所签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。现朱兰香要求确认所签订的商品房买卖合同合法有效的主张，理由正当，应予支持。王世进要求华欣公司继续履行房屋抵账协议，并交付诉争房屋，虽然华欣公司与中宏基公司、三维公司签订房屋抵账协议后，相关各方已进行账务处理，且王世进已按诉争房屋的实测面积补交了购房款，但华欣公司已将诉争房屋出售给朱兰香，且朱兰香已交纳购房款，签订《商品房预售合同》，进行网签备案，并已占有、使用。法院基于查明的事实已释明王世进可以变更诉讼请求，但王世进明确表示不同意变更诉讼请求。王世进要求华欣公司继续履行房屋抵账协议，并交付诉争房产的诉讼目的已不能实现，王世进的诉讼主张，法院难以支持。王世进以金谷集团公司是名义上的开发商，其无权与朱兰香签订商品房买卖合同为由，主张所签订的商品房买卖合同无效，因王世进的该项主张与法院查明的事实不符，法院不予支持。王世进以证人田×的证言以及（2013）京志诚证字第0975号公证书对“房价网”网站相关内容进行的保全证据公证作为证据，主张华欣公司与朱兰香恶意串通，以明显不合理低价转让诉争房屋，所签订的商品房买卖合同无效，因王世进所提供证据均不能证明本地区房地产市场当时的实际价格，法院对王世进关于朱兰香并非善意的诉讼意见不予采信。据此判决：一、朱兰香与北京金谷科工贸集团公司签订的商品房买卖合同合法有效；二、驳回王世进的诉讼请求。
判决后，王世进不服，持原诉意见上诉至本院，请求二审改判支持其诉讼请求。华欣公司、金谷集团公司与朱兰香均同意原判。
本院经审理查明，原审法院重审查明事实属实，本院二审予以确认。
上述事实，有房屋抵账协议书，三维公司为王世进出具的指定购房的证明，华欣公司为王世进出具的交纳购房款的收据，中宏基公司为华欣公司出具的发票，华欣公司与金谷集团公司签订的协议书，朱兰香与金谷集团公司签订的商品房预售合同、联机备案表，朱兰香交纳的购房款、测绘费、物业费、取暖费收据，前期物业管理协议以及当事人陈述等证据在案为证。
本院认为，根据本案查明的事实，本案华欣公司与中宏基公司、三维公司签订房屋抵账协议后，王世进并未依此签订正式购房合同，亦未办理入住手续，后华欣公司将诉争房屋售与朱兰香，朱兰香与金谷集团公司签订了正式的购房合同，并进行了网签备案，交付了全部购房款，业已入住诉争房屋，现亦未有充分证据证明华欣公司与朱兰香恶意串通、以明显不合理低价转让诉争房屋，故在此情形下原审法院确认朱兰香与金谷集团公司签订的商品房买卖合同合法有效，驳回王世进的诉讼请求，所作处理并无不当，本院予以维持。王世进的上诉请求依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费一万零九百八十六元、其他诉讼费用二十二元，由北京华欣金谷房地产开发有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）；二审案件受理费一万零九百八十六元，由王世进负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋 磊
代理审判员 孙颖颖
代理审判员 申志鹏
二〇一四年三月二十日
书 记 员 苏 浣