福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0203民初14143号原告：蒙利，女，1982年10月10日出生，汉族，住福建省厦门市思明区，委托诉讼代理人：郑宝珠，宏信律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨文虹，宏信律师事务所律师。被告：陈金地，男，1982年5月25日出生，汉族，住福建省厦门市，委托诉讼代理人：廖立荣，福建理则达律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏小凤，福建理则达律师事务所实习律师。原告蒙利与被告陈金地房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月26日立案后，依法适用简易程序，由审判员戴卫真于2016年11月3日公开开庭进行了审理。原告蒙利的委托诉讼代理人郑宝珠及被告陈金地的委托诉讼代理人廖立荣、苏小凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蒙利向本院提出诉讼请求：1、解除《房屋买卖居间协议书》（编号1588800）；2、陈金地赔偿蒙利违约金812000元、中介费10万元、律师费5万元及证据保全费2000元；3、本案诉讼费由陈金地承担。事实和理由：2016年3月5日，蒙利委托朋友邢馨月与陈金地委托的代理人王丽玲在厦门市鼎原房地产行销策划有限公司（以下简称鼎原公司）的居间介绍下，就蒙利向陈金地购买厦门市厦禾路884号1503室的房产进行磋商。王丽玲称其系陈金地的配偶，受陈金地委托处理房屋出售一事，并出示了其与陈金地的身份证、讼争房产产权证、结婚证及户口本等相关书证材料，且当场打电话给陈金地就房屋售价一事进行沟通，鼎原公司工作人员亦通过王丽玲的电话与陈金地进行交谈，最终陈金地同意房屋以406万出售给蒙利。因王丽玲未提供授权委托书，且陈金地人在外地无法亲自签订该合同，经鼎原公司充分释明，王丽玲特向蒙利及鼎原公司出具《产权人及共有人未到场声明》一份，承诺陈金地将于合同签订之日起当日内至居间方处对上述合同进行签字确认，否则其将向买方承担相当于定金数额（50万元）的损害赔偿金，并向居间方支付相当于双方在合同有效或未撤销的情况下应付佣金（10万元）同等数额的赔偿。该声明出具后，三方即共同签订《房屋买卖居间协议书》一份，就购房款总额及支付方式、定金、违约条款等细节进行了明确约定。合同签订后，蒙利依约于同日向王丽玲转账购房定金20万元，并向鼎原公司支付中介佣金10万元。但至3月底，王丽玲以短信通知方式告知蒙利要解除合同，随后就断绝与蒙利及鼎原公司的联系。同年4月5日，蒙利欲依约支付第二笔购房款，但未能取得联系，遂将该款转至鼎原公司由其转交并试图通过鼎原公司与被告联系要求按约定交付房产，但均未果。按照合同第十一条之约定“甲乙双方在签订本协议后不得中途毁约。否则毁约方除应向守约方承担总房款的20%违约金外，还应赔偿守约方含中介费用、装修损失、房屋使用费、房屋差价等实际损失和收益损失，以及由此产生的诉讼费用和律师费用等”，陈金地的行为已然构成违约，依法应承担违约责任，但陈金地一直拒绝出面与蒙利协商解决此事。陈金地辩称，陈金地于2008年1月购买厦门市思明区厦禾路884号1503室房屋，并于2011年5月31日取得了房屋产权证（产权证号：厦国土房证第008537**号）。2011年8月9日，陈金地与案外人王丽玲登记结婚。故厦门市厦禾路884号1503室系陈金地的婚前个人财产。案外人王丽玲于2016年3月5日以陈金地的名义与蒙利及鼎原公司签订的《房产买卖居间协议书》（编号：1588800），但在签订协议时未取得陈金地授权，且事后未经陈金地的追认，其以陈金地的名义签订的协议依法应认定为无效。况且王丽玲在陈金地明确拒绝追认的情况下，已于2016年3月24日书面通知蒙利所签订的《房产买卖居间协议书》不再履行，并于2016年4月1日将收取的购房定金20万元退还给蒙利，蒙利在收到上述通知及款项时，均未表示异议，案外人王丽玲已经履行了因无效合同取得对方财产返还义务。蒙利及中介方在与案外人王丽玲签订《房产买卖居间协议书》时，已经查看过王丽玲提供的结婚证、房产证（复印件）等相关资料，从结婚登记时间及房屋产权取得时间可以清楚地体现案涉房产系陈金地婚前个人财产，因此蒙利及中介方才要求王丽玲另行签署一份《产权人及共有人未到场声明》。蒙利让王丽玲签署《产权人及共有人未到场声明》这一行为恰恰证实：蒙利对王丽玲在签约时没有代理权是明知的，因此王丽玲的代理行为不符合表见代理的条件，不构成表见代理。请求驳回蒙利的全部诉讼请求。当事人围绕诉�请求依法提交了《房产买卖居间协议书》（编号：1588800）、《产权人及共有人未到场声明》、《厦门市土地房屋权证》（厦国土房证地00853716号）、《结婚证》、户籍信息、《定金收条》、转账明细、转账凭条、《佣金确认书》、《收据》、《公证书》【（2016）厦鹭证内字第10687、10688号】、《通知》、邮件回执、发票、委托代理合同、等证据，本院组织当事人进行质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：厦门市厦禾路884号1503室房屋系陈金地婚前购买的房产。陈金地于2011年5月31日被登记为上述房产权利人，并领取了《厦门市土地房屋权证》。2011年8月9日，陈金地与王丽玲登记结婚。2016年3月5日,王丽玲持《结婚证》原件、《厦门市土地房屋权证》（厦国土房证地00853716号）及陈金地身份证复印件，以陈金地的名义，与持有并出示蒙利签署的委托书的邢馨月及鼎原公司签订《房产买卖居间协议书》（编号：1588800），约定出售方陈金地为甲方，购买方蒙利为乙方，鼎原公司为丙方，乙方向甲方购买厦门市厦禾路884号1503室房屋，建筑面积129.16平方米，房产成交价为460万元，协议签订当日乙方向甲方直接交付购房定金20万元。购房款分期支付，其中，于2016年3月5日向甲方支付20万元（含定金），于2016年4月5日前交房当日向甲方支付30万元，于交房之日起三个月内向甲方支付356万元；甲方应于2016年4月5日前将房产交付给乙方使用；本协议签订当日，应向丙方支付中介费详见佣金合同；乙方有权指定第三方过户；甲乙双方不得中途悔约，否则悔约方除应向守约方承担总房款的20%的�约金外，还应赔偿收费含中介费用、装修损失、房屋使用费、房屋差价损失等实际损失和收益损失，以及由此引发的诉讼费用和律师费用等。王丽玲在《房屋买卖居间协议书》（编号1588800）的甲方一栏作为陈金地的委托代理人签字，乙方一栏由蒙利的委托代理人邢馨月签字，丙方一栏加盖了鼎原公司的印章并由经办人邾志敏签字。合同签订后，王丽玲于2016年3月5日以陈金地名义收取了蒙利交付的购房定金20万元。同日，王丽玲在《产权人及共有人未到场声明》上签字，确认厦门市厦禾路884号1503室房屋的房产委托居间方为鼎原公司，上述房产买卖已成交并于2016年3月5日签订《房产买卖经纪合同》，该合同由王丽玲代产权人陈金地及其配偶王丽玲真实意愿签订，并保证上述人员将于上述合同签订之日起当日内至居间方处对上述合同进行签字确认或向买方及居间人提供关于出售上述房产公证委托书。若未进行上述履约行为，买方有权向产权人要求确认或直接撤销上述合同，因上述人员未在合同上签字造成上述合同无效或撤销，王丽玲同意向买方承担相当于定金数额（50万元及装修费用）的损害赔偿金，并向居间方支付相当双方在合同有效或未撤销的情况下应付佣金同等数额的赔偿。同页面的下方，蒙利的委托代理人邢馨月签字确认了解上述声明及责任。但在王丽玲出具《产权人及共有人未到场声明》后，陈金地并未于2016年3月5日至鼎原公司处对《房屋买卖居间协议书》（编号1588800）进行签字确认或向蒙利及鼎原公司提供关于出售厦门市厦禾路884号1503室房屋公证委托书。之后，蒙利未催告陈金地对《房屋买卖居间协议书》（编号1588800）进行签字确认，陈金地也未就王丽玲以其名�订立的《房屋买卖居间协议书》（编号1588800）的行为向蒙利作出追认表示。2016年3月7日，蒙利与鼎原公司签订《佣金确认书》，蒙利确认鼎原公司促成厦门市厦禾路884号1503室房屋交易，并承诺于2016年3月7日支付向鼎原公司支付佣金10万元。同日，蒙利向鼎原公司支付中介费10万元。2016年3月24日，王丽玲通过EMS邮件向蒙利及其委托代理人邢馨月发出《通知》，上记载厦门市厦禾路884号1503室房屋系王丽玲的丈夫陈金地的婚前个人财产，王丽玲签署《房屋买卖居间协议书》（编号1588800）时未经陈金地同意，陈金地也没有出售意向。但邮寄上述《通知》的EMS邮件并未由蒙利或邢馨月本人签收，签收人体现为“他人收”。2016年4月1日，王丽玲将蒙利支付的购房定金20万元通过转账方式退还。因《房屋买卖居间协议书》（编号1588800）不能履行，蒙利提起本案诉讼，为此支出证据保全公证费用2000元、律师费用5万元。在审理中，陈金地确认其在婚前已委托中介出租厦门市厦禾路884号1503室房屋，婚后由王丽玲代收房屋租金。蒙利在法庭审理中亦确认王丽玲在2016年3月期间（不能确认具体日期）通知其不能履行《房屋买卖居间协议书》（编号1588800），并确认在2016年3月30日收到王丽玲发出不履行合同的短信，蒙利在向王丽玲发送短信没有得到回复的情况下，于2016年4月5日将其应按《房屋买卖居间协议书》（编号1588800）支付的购房款30万元交给鼎原公司。另，经本院对《房屋买卖居间协议书》（编号1588800）的效力进行释明，蒙利仍主张《房屋买卖居间协议书》（编号1588800）有效。本院认为，蒙利在陈金地未在场，且明知王丽玲不持有陈金地的委托授权的情况下，通过鼎原公司提供的居间服务，与王丽玲以陈金地的名义订立的《房屋买卖居间协议书》（编号1588800），系无效合同，且对陈金地不具有拘束力。首先，王丽玲在订立《房屋买卖居间协议书》（编号1588800）时出示了《结婚证》原件、陈金地的身份证及《厦门市土地房屋权证》（厦国土房证地00853716号）的复印件，从王丽玲提供的材料，能够让蒙利及提供居间服务的鼎原公司明确以下事实：1、厦门市厦禾路884号1503室房屋的权属人为陈金地；2、厦门市厦禾路884号1503室房屋系陈金地婚前购买的房产；3、王丽玲与陈金地系夫妻关系，王丽玲具有获取陈金地身份证及《厦门市土地房屋权证》（厦国土房证地00853716号）复印件的便利条件。其次，在签订《房屋买卖居间协议书》（编号1588800）时，陈金地未在场，且王丽玲不持有陈金地出具的授权委托书。由于在订立《房屋买卖居间协议书》（编号1588800）的过程中，鼎原公司提供了居间服务，故蒙利对产权人不在场，王丽玲不持有授权委托书签订合同的后果具备认知的条件。第三，王丽玲在以陈金地名义在《房屋买卖居间协议书》（编号1588800）签字的同时，还签署了《产权人及共有人未到场声明》。王丽玲在上述声明中保证陈金地将于上述合同签订之日起当日内至居间方处对《房屋买卖居间协议书》（编号1588800）进行签字确认或向买方及居间人提供关于出售上述房产公证委托书。但陈金地并未在订立《房屋买卖居间协议书》（编号1588800）的当天即2016年3月5日到鼎原公司进行签字确认或向蒙利及鼎原公司提供关于出售厦门市厦禾路884号1503室房屋的公证委托书。蒙利知悉上述事实。第四，在陈金地未到鼎原公司签字确认王丽玲以陈金地名义订立《房屋买卖居间协议书》（编号1588800）的情况下，蒙利并未催告陈金地对王丽玲的行为予以追认。考虑到王丽玲虽为陈金地配偶，但不持有《厦门市土地房屋权证》（厦国土房证地00853716号）原件，在订立《房屋买卖居间协议书》（编号1588800）时也不能出示陈金地的授权委托书，而蒙利在2016年4月1日前知悉王丽玲向蒙利、鼎原公司明确告知不能履行合同并收到王丽玲退还的定金10万元后，也未催告陈金地对王丽玲的行为进行追认，故结合在案证据和当事人的庭审陈述，本院认定蒙利并无理由相信王丽玲有权代理陈金地出售房屋。因此，《房屋买卖居间协议书》（编号1588800）系王丽玲没有代理权而以陈金地名义�立的无效合同，且对陈金地不发生效力。综上所述，蒙利要求解除《房屋买卖居间协议书》（编号1588800），并要求陈金地赔偿违约金812000元、中介费10万元、律师费5万元及证据保全公证费2000元，不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回蒙利的诉讼请求。本案案件受理费19640元，由蒙利负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 员 （戴卫真）二〇一七年一月十六日代书记员（ 颜巧 贤）附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。