湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘10民终2325号
上诉人（原审原告）：陈建工。
上诉人（原审原告）：孙金林。
上诉人（原审原告）：孙瑞芬。
以上三上诉人共同委托诉讼代理人：张雄，湖南福城律师事务所律师。
以上三上诉人共同委托诉讼代理人：陈长庚。
上诉人（原审被告）童景能。
委托诉讼代理人:蒋晓良，湖南莽源律师事务所律师。
原审第三人：宜章县孙家爆竹有限公司。
法定代表人：孙少兵。
上诉人陈建工、孙金林、孙瑞芬与上诉人童景能及原审第三人宜章县孙家爆竹有限公司租赁合同纠纷一案，不服湖南省宜章县人民法院（2016）湘1022民初1430号民事判决，向本院提起上诉。本院2017年11月1日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人孙金林、孙瑞芬及其与上诉人陈建工的共同委托诉讼代理人张雄、陈长庚,上诉人童景能及其委托诉讼代理人蒋晓良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈建工、孙金林、孙瑞芬上诉请求：撤销原审判决，依法改判童景能支付租金341029.30元，协助管理费2400元；童景能对租赁宜章县合盛爆竹厂期间的生产垃圾予以处理。事实与理由：1、原审法院认定2012年变更了租金金额有误。证人陈万明与童景能有生意往来和利害关系，证明效力甚微。事实上童景能未能与陈建工协商、更未达成一致意见变更租金为108000元，并且协议是童景能与陈建工、孙金林、孙瑞芬三人签订，童景能只与陈建工一人商谈变更租金无效。陈建工、孙金林、孙瑞芬为收取童景能拖欠的30余万元租金，于2015年底还堆放石头堵了鞭炮厂大门。2、两个月的管理费2400元应当支付。双方协议约定有协助管理费每月1200元，那么应由童景能举证证明发放了协助管理人员工资，否则应当支付。3、生产垃圾应由童景能处理。童景能在租赁的六年中，产生了大量的垃圾，没有进行无害化处理，而是倒入一个洼地后用泥土掩盖。处理生产垃圾是童景能应尽义务，其费用属于约定的其他费用。
童景能辩称：1、关于租金，2012年经双方协商，将租金变更为每年108000元，之后的三年都是按108000元支付，虽没有书面的变更协议，但根据合同法，已经达成口头协议，发生效力；2、关于协助管理费，从童景能租赁厂后，因为陈建工一方没有履行相应的义务，没有进行管理，所以口头协商不再支付管理费；3、关于生产垃圾，这条生产线被关闭时，童景能将成品、半成品及生产垃圾都清理了。
童景能上诉请求：撤销一审判决，改判童景能不支付租金43000元；一、二审诉讼费用由陈建工、孙金林、孙瑞芬承担。事实和理由：2015年11月30日童景能遵照宜章县安全生产监督管理局的通知要求，将爆竹生产线全面停产，并将厂房移交给了陈建工、孙金林、孙瑞芬。按照租赁协议及租金变更约定，童景能应支付2009年12月3日至2015年11月30日的租金651000元，童景能已支付662000元（多支付11000元），一审却无视租赁协议第九条约定，判决童景能支付全面停产后六个月的租金，属认定事实不清。
陈建工、孙金林、孙瑞芬方辩称：合同签订的时间是2009年12月3日，租期六年，但实际到2016年5月31日，给童景能半年时间清场，是免租金的。
宜章县孙家爆竹有限公司未作陈述。
陈建工、孙金林、孙瑞芬向原审法院提出的诉讼请求：1、终止陈建工、孙金林、孙瑞芬与童景能于2009年12月3日签订的《关于租赁合盛爆竹厂的协议书》；2、童景能支付拖欠陈建工、孙金林、孙瑞芬的租金341029.3元、协助管理费2400元，共计343429.3元；3、童景能对租赁期间的地面生产垃圾、地面硬化处恢复原状；4、案件诉讼费用由童景能承担。
原审法院查明的事实：2009年12月3日，陈建工、孙金林、孙瑞芬与童景能签订了《关于租赁合盛爆竹厂的协议书》，约定租赁湖南省宜章县合盛爆竹厂（后经合并，变更为宜章县孙家爆竹有限公司）的厂房进行生产经营，租赁期间6年，从2009年12月至2016年5月31日止。该合同约定第一年租金130000元，以后每年按10%递增，每年年头一次性付清当年租金。2012年清明节过后，陈建工、孙金林、孙瑞芬与童景能约定每年租金变更为108000元。根据童景能提供的证据，本院查实在租赁期间，童景能已支付租金611500元，庭审时，陈建工、孙金林、孙瑞芬承认童景能已实际支付租金662000元。2015年11月30日，宜章县安全生产监督管理局责令宜章县孙家爆竹有限公司童景能生产线全面停产。2016年5月31日以后，童景能未提出继续租赁以上厂房的意思表示。
原审法院认为，本案为租赁合同纠纷。争议焦点为：1、是否应当解除双方的租赁协议；2、童景能是否拖欠陈建工等人的租金及协助管理费；3、童景能是否应当恢复厂房租赁前的原状。关于焦点1，因租赁协议的租赁期间为2009年12月至2016年5月31日，期间届满至今，童景能也没有继续租赁该厂房，因此上述租赁协议已经于2016年5月31日终止，对解除该租赁协议的诉讼请求应不予支持。关于焦点2，童景能提供了证人陈万明的证言证明双方于2012年时将租赁从每年130000元变更为108000元的事实，因此，童景能在2009年12月3日至2016年5月31日期间应当支付租金为705000元（130000元+130000元×110%+108000元×4年），童景能虽抗辩称已经付清了所有租金，但提供的证据仅证明已经支付了611500元。庭审中陈建工、孙金林、孙瑞芬自认童景能已经支付租金为662000元，原审法院对此事实予以认可。根据《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条、第二百二十六条的规定，童景能剩余未支付的租金43000元（705000元-662000元）依法应当支付。关于焦点3，陈建工等提供的照片，未能证明厂房内外存在生产垃圾，而所称的路面硬化问题也没有租赁前厂房路面的照片作对比，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，陈建工等为此应当承担举证不能的不利后果，故对主张童景能在租赁期间的地面生产垃圾、地面硬化处恢复原状的诉讼请求不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：1、童景能自判决生效之日起十日内支付陈建工、孙金林、孙瑞芬租金43000元；2、驳回陈建工、孙金林、孙瑞芬的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6451元，财产保全费2270元，共计8721元，由陈建工、孙金林、孙瑞芬负担7651元，童景能负担1070元。
二审期间，童景能和宜章县孙家爆竹有限公司均未提交新的证据。陈建工、孙金林、孙瑞芬方提交了案涉厂房现场照片及录像，拟证明厂房有生产垃圾，童景能只是将垃圾进行表面掩盖，并没有清理。童景能质证认为，对该组证据的三性均有异议，照片和录像是在一审后取得的，童景能的生产线在2015年11月30号就关停了，不能说明垃圾是童景能留下的。本院认证，证据应在原审法院规定的举证期限内提交，陈建工、孙金林、孙瑞芬在原审已经提交了案涉厂房的相关照片，该组证据不符合新证据的构成要件，本院不予采信。原审法院查明的事实与二审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案系租赁合同纠纷。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用收益，承租人支付租金的合同。2009年12月3日童景能以广西梧州市东安爆竹厂名义与陈建工、孙金林、孙瑞芬以湖南省宜章县合盛爆竹厂名义签订的《关于租赁合盛爆竹厂的协议书》系双方真实意思表示且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对双方均有约束力。本案争议的焦点是1、租金金额是否发生改变；2、童景能是否应支付协助管理费2400元；3、厂房是否遗留生产垃圾；4、童景能的租金是否支付完毕。关于租金金额是否发生改变问题。二审中，陈建工、孙金林、孙瑞芬以证人陈万明与童景能有利害关系为由，主张原审法院认定2012年变更了租金金额有误。本院认为，根据原审庭审时证人陈万明的陈述，其与陈建工系堂叔侄关系，与孙金林、孙瑞芬也沾亲带故。而陈建工、孙金林、孙瑞芬主张证人陈万明与童景能有生意往来，却未提交相应的证据。结合陈建工、孙金林、孙瑞芬起诉时提交的童景能实际支付租金的情况，2012年至2015年除2013年支付了88000元外，其余均为108000元的年租金，而陈建工、孙金林、孙瑞芬除2015年底为制止童景能搬走机械设备用石头堵住案涉厂房大门外，双方并无争议。故原审法院认定2012年后租金变更为每年108000元并无不当。关于童景能是否应支付协助管理费2400元的问题。双方《协议书》虽然有“四、甲方（注：即陈建工、孙金林、孙瑞芬的合盛爆竹厂）要积极协助乙方（注：即童景能的东安爆竹厂）做好相关工作，为乙方创造良好的生产环境。”“六、协助理事、保安二人工资每人每月1200元，甲方协助管理费每月1200元，甲方需常有代表住厂，协助工作。”的约定，陈建工、孙金林、孙瑞芬起诉时也主张协议签订后，孙金林作为协助管理员到了该厂工作，因童景能没有支付两个月工资而离开，却没有在原审提交孙金林住厂协助工作的证据，原审法院驳回该项诉请正确。关于厂房是否遗留生产垃圾问题。双方的协议并未约定厂房返还时应有的状态，但根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，返还的租赁物应当符合租赁物的性质使用后的状态和交易习惯，即童景能应当清理厂房租赁期间的生产垃圾，但陈建工、孙金林、孙瑞芬提交的厂房照片无法证实厂房中有童景能遗留的生产垃圾。至于二审期间提出的童景能对生产垃圾未进行无害化处理，可报请行政主管部门查处，也可协同利害关系人与童景能另行协商解决。关于童景能的租金是否支付完毕问题。原审法院认定童景能在2009年12月3日至2016年5月31日期间应当支付租金为705000元（130000元+130000元×110%+108000元×4年），包含了2015年12月3日至2016年5月31日免租金清场搬离期间，但并没有计算童景能的租金。至于2015年11月30日童景能全面停产后至2015年12月2日的有偿租赁期，因不符合双方合同第九条约定的停产二个月以上扣除租金的情形，原审法院未予以核减期间的厂房租金符合合同约定。童景能实际支付的租金合计662000元，尚欠租金43000元。
综上所述，陈建工、孙金林、孙瑞芬和童景能的上诉请求均不成立，应予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6681元，由陈建工、孙金林、孙瑞芬共同负担5806元，由童景能负担875元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 军
审 判 员 林海波
审 判 员 朱国均
二〇一七年十二月一日
法官助理 黄 慧
书 记 员 曹 媛
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。