江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第05227号
上诉人（原审原告）江苏天之缘纺织有限公司。
委托代理人冯刚，江苏江民律师事务所律师。
委托代理人顾陈希，江苏江民律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）张家港保税区惠宝来会国际贸易仓储有限公司。
委托代理人葛颖斌，江苏联合-合力律师事务所律师。
上诉人江苏天之缘纺织有限公司（以下简称天之缘公司）因与被上诉人张家港保税区惠宝来会国际贸易仓储有限公司（以下简称惠宝来会公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省张家港市人民法院（2015）张民初字第00216号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月12日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年9月3日张保经发备（2012）12号文《关于张家港保税区惠宝来会国际贸易仓储有限公司扩建丙类物流仓库项目备案通知书》准许惠宝来会公司在张家港保税区上海路南侧扩建丙类物流仓库及相关配套设施，新增建筑面积为9071.4平方米。该房屋于2013年12月办理产权登记。
2013年4月16日出租方（甲方）惠宝来会公司与承租方（乙方）天之缘公司签订《房屋租赁合同》，约定以下内容：一、甲方将位于张家港保税区东大门、上海路南侧的房屋租赁给乙方使用。二、租赁期限：租赁期限为五年，即从2013年6月1日起至2018年5月31日止。其中自2013年4月11日至2013年5月31日为免租期，自2013年6月1日起计算租赁费……。三、厂房租赁费用及相关事项：租金为180元／㎡／年……。四、租赁费的结算：1、自合同签署之日起20天，乙方向甲方支付协定厂房年租金的15万元作为定金。2、乙方在获得营业执照并开立完公司资金账户拥有自主付款能力之日起30天内一次性支付给甲方自2013年6月1日至2014年5月31日共计12个月的厂租金……五、各方责任和义务：1、在本合同签订之日起甲方需清空房屋内所有货物，将干净的空房屋交给乙方使用。……。3、甲方承诺向乙方提供证明所出租房产的土地证、房产证以及消防安全许可证。4、甲方必须符合张家港保税区海关管理要求，安排人员协助乙方建立乙方账册的登记、核销工作，甲方仓库必须符合消防管理要求。……。六、违约责任甲方违约：1、合同约定的期限内除不可抗拒的原因外，甲方如不能按时向乙方交付合同项下房屋，则乙方每日可按年租赁费总额的千分之三向甲方收取违约金，如违约超过10天，则乙方有权单方面终止合同并由甲方偿付200万人民币的违约金。……。乙方违约：1、如乙方不能按时交付租金，每延迟一天，甲方可按年租金的千分之四收取违约金。在本合同期内，如由于甲方应当提供乙方的必要手续缺乏或不合格而导致乙方或乙方注册公司不能依法正常经营的，则视为甲方违约，甲方必须赔偿乙方的全部损失并偿付违约金300万元。2、在2018年4月10日前，乙方不得提出解除合同，如果提出，乙方必须向甲方全额支付本合同期限5年的租金。……。八、其他约定：1、乙方在张家港保税区完成新公司注册之后，由新注册公司与本合同项下甲方重新签订新合同；新合同内容与本合同内容一致。2、甲乙双方同意如果在签订之日起3个月内乙方未能如期获得在张家港保税区注册新公司的项目核准，则本合同自动解除；同时乙方向甲方支付一个月的租金作为赔偿金。……。惠宝来会公司在甲方处加盖公章，沈芳代表乙方在乙方处签名。
2013年4月23日天之缘公司向惠宝来会公司支付定金15万元。
2013年7月27日惠宝来会公司法定代表人王瑞高向天之缘公司出具《承诺书》：“出租方张保惠宝来会仓储有限公司承诺承租方与8月20前设备进场安装，有关消防等验收工作有出租方负责协调与承租方无关，特此承诺”。2013年8月20日天之缘公司向惠宝来会公司发出《催告函》，主要内容是惠宝来会公司未认真履行合同约定及相关承诺，未能确保天之缘公司在8月20日前进场安装，未向天之缘公司提供房产证、土地使用权证、消防安全许可证等，要求惠宝来会公司在收到函件一日内向天之缘公司提供出租房屋的土地证、房产证及消防安全许可证。惠宝来会公司收到该函件。2013年8月23日天之缘公司向惠宝来会公司发出《解除房屋租赁合同函》，主要内容是惠宝来会公司迟迟不提供保证出租房屋符合建筑、消防等方面安全条件的土地证、房产证以及消防许可证，也不履行确保天之缘公司于2013年8月20日前设备进场安装的承诺，在天之缘公司催告后，仍未在宽限期内履行，致使天之缘公司无法实现合同目的，故通知惠宝来会公司解除合同。惠宝来会公司已于2013年8月28日收悉该函件。
2013年8月26日天之缘公司（乙方）与张家港保税区张保实业有限公司（甲方）签订《江苏省张家港保税区房屋租赁合同》，约定乙方向甲方租赁座落于保税区广东路8号B幢标准型厂房底层作生产经营使用，总建筑面积为2268.8平方米。租期壹年，从2013年9月1日起至2014年8月31日止。
苏州市公安局于2006年9月18日向惠宝来会公司发出《建筑工程消防验收意见书》，主要内容为该公司位于张家港保税区上海路南侧新建1#仓库原丁类仓储仓库的火灾类别变更为丙类仓储仓库，符合变更设计，“经此次验收合格的工程，如需改建、扩建、装修或改变使用性质应当向公安消防机构申报办理有关手续”。2013年9月22日张家港市公安消防大队作出《建设工程竣工消防备案检查意见书》，主要内容为惠宝来会公司为其位于张家港保税区东大门、上海路南侧的仓库建筑工程申报进行竣工验收消防备案复查，现已复查合格，“该工程若需改建、扩建、内部装修或用途变更，应依法办理消防手续”。
上述事实，有《关于张家港保税区惠宝来会国际贸易仓储有限公司扩建丙类物流仓库项目备案通知书》、房屋所有权证存根（张房权证金字第××号、00××14号）、《房屋租赁合同》、收据、现金缴款单、《承诺书》、《催告函》及回执、《解除房屋租赁合同函》及回执、《房屋租赁合同》［张保房赁监字（2013）第2815号］、建筑工程消防验收意见书［苏公消（2006）验1240号］、《建设工程竣工消防备案检查意见书》［苏张公消验复（2013）第0076号］、质证笔录及庭审笔录等证据予以证实。
原审原告天之缘公司的诉讼请求为：1、请求解除天之缘公司与惠宝来会公司签订的房屋租赁合同；2、判令惠宝来会公司返还定金15万元；3、判令惠宝来会公司承担违约金200万元；4、惠宝来会公司承担本案诉讼费用。
本案争议焦点：惠宝来会公司有无违约。如果惠宝来会公司存在违约，天之缘公司的损失包括基础设施及管道损失、设备及定金损失和可得利益损失如何计算。
争议焦点一、惠宝来会公司有无违约。
天之缘公司认为，惠宝来会公司已经在原审二审中明确其构成了违约，惠宝来会公司没有按期交付租赁标的物，延期后仍未交付，致使天之缘公司与惠宝来会公司的合同目的不能实现，惠宝来会公司的违约行为导致双方合同无法履行。
惠宝来会公司认为：1、2013年7月27日惠宝来会公司出具承诺书，明确承诺天之缘公司进场安装设备，事实上天之缘公司也于2013年8月20日之前做了基础设施工程，说明惠宝来会公司已经按承诺履行了交房义务，并且积极地办理交房验收，在短时间内通过了消防验收。天之缘公司主观假想惠宝来会公司不可能通过消防验收，并发函限期1日内提供消防许可证，这不符合合同法所规定的合理期限，所以惠宝来会公司并没有违约，不应承担违约责任。2、退一步讲，即使惠宝来会公司在履行合同中存在违约行为，从天之缘公司向海关提交的申请可以看出，天之缘公司解除合同的真实原因是天之缘公司对租赁物选择失误，因房屋结构不符合生产要求而解除合同，天之缘公司存在很大的过错，所以即使要求惠宝来会公司承担违约金，也应当根据双方的过错以及天之缘公司的实际损失予以衡量，本案违约金约定过高，惠宝来会公司要求适当予以调整。3、消防许可是一种行政许可，其实质内容是指房屋是否符合消防要求，合同中订立消防许可的本意，是指房屋符合消防法律规定，任何房屋建筑及设计只要符合法律规定，消防部门就必然会发放消防许可证，事实上涉案租赁房屋于2013年9月取得消防许可，说明该房屋符合消防法律规定，也符合合同约定。天之缘公司认为惠宝来会公司在2013年8月20日之前没有提供消防许可证就是违约，从合同上讲没有明确何时交付消防许可证，或取得消防许可证的时间达不到原告的意愿。但在签订合同后，惠宝来会公司积极办理消防许可，因此主观上也不存在违约。惠宝来会公司认为由于天之缘公司本身某些原因，如涉案租赁房屋结构不符合设备安装生产要求，为此不想租赁涉案房屋，因此惠宝来会公司并未违约。
审理中，惠宝来会公司提供2013年8月18日天之缘公司向张家港保税区海关加贸科出具的申请复印件一份，内容为：“江苏天之缘纺织有限公司原地址位于张家港保税区惠宝来会国际贸易仓储有限公司仓库内。经专业评估，惠宝来会房屋结构不符合我公司设备安装及生产要求，无法进行后期生产，现重新选址和规划，目前厂址定于区内广东路8号空房内，由于我司设备已进区，现恳请海关重新验核和准许，由此产生的一切法律后果由我司承担。”证明天之缘公司认为涉案租赁房屋的结构不符合生产要求，所以从新选址和规划，并非是惠宝来会公司违约，从而导致天之缘公司重新选址。
天之缘公司质证认为，关于该份申请，我方是为了取得海关许可将设备运至新的租赁地点而向海关出具的申请，申请中涉及到惠宝来会公司房屋结构不符合天之缘公司设备安装及生产要求，无法进行后期生产是指因为惠宝来会公司提供的租赁房屋没有获得消防许可，所以我方认为该租赁房屋不符合我公司的设备安装及生产要求。
原审法院认为，天之缘公司于2013年4月16日与惠宝来会公司签订房屋租赁合同，合同约定惠宝来会公司将向天之缘公司提供证明所出租房屋的土地证、房产证以及消防安全许可证，仓库必须符合消防管理要求。双方确认涉案租赁房屋应于2013年6月1日交付，因此惠宝来会公司在签订合同时对于涉案租赁房屋于2013年6月1日前通过消防验收、取得房产证应当预见到，天之缘公司在签订该合同时有理由相信惠宝来会公司在2013年6月1日前能交付符合消防要求的房屋。但惠宝来会公司在2013年6月1日未能按照合同约定交付租赁房屋。2013年7月27日，惠宝来会公司向天之缘公司出具的承诺书虽然未明确承诺其出租给天之缘公司的厂房于2013年8月20日前一定通过消防验收，但其承诺天之缘公司可在上述时间进场安装，应理解为天之缘公司届时已有理由相信惠宝来会公司提供的厂房可以用作棉纺织生产，即该厂房已经通过消防验收。截止惠宝来会公司承诺的期限该厂房未通过消防验收，在天之缘公司催告后仍未通过消防验收。天之缘公司于催告之后向惠宝来会公司发出解除合同通知，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）项、第（四项）的规定，且惠宝来会公司在审理中表示同意解除租赁合同并返还定金，故原审法院认定该合同已于2013年8月28日解除。惠宝来会公司构成违约，应向天之缘公司返还定金15万元并承担违约责任。因惠宝来会公司违约未能向天之缘公司提供通过消防验收的租赁房屋，不符合天之缘公司设备安装及生产要求，故而天之缘公司向海关申请重新选址，符合当时的实际情况，原审法院对天之缘公司的抗辩予以采信。
争议焦点二、如果惠宝来会公司存在违约，天之缘公司的损失包括基础设施及管道损失、设备及定金损失和可得利益损失如何计算。
天之缘公司认为，其损失有：1、基础设施及管道损失，包括支付给黄卫才的基础设施工程款、支付给李进法的机工划线款和电工划线款、管道设备损失、PVC管件损失。2、设备及定金损失，包括四台粗纱机闲置期间的损失，天之缘公司向江阴江动纺机制造有限公司（以下简称江动纺机公司）购买设备的定金损失。3、可得利益损失，双方约定的租赁期间内，以国内棉花和国际棉花差价为依据计算的损失，由于惠宝来会公司违约，导致天之缘公司无法取得这方面的利润。
惠宝来会公司认为，关于天之缘公司的实际损失，惠宝来会公司认可涉案租赁房屋基础设施工程款12万元，设备闲置及定金损失因天之缘公司未提供相应证据，惠宝来会公司不予认可。可得利益损失并不属于实际损失。
1、基础设施及管道损失
审理中，天之缘公司主张基础设施及管道损失465067元，并提供：
（1）银行承兑汇票复印件四张及黄卫才出具的收条一张，证明天之缘公司共向黄卫才支付基础工程款34万元。审理中，天之缘公司补充说明：黄卫才收到的工程款34万元（30万银行承兑＋4万元现金）包括涉案租赁房屋基础工程款以及原告新租赁房屋基础工程款两部分，上述工程款只包括泥工方面，不包括排线、划线以及管件款，对于目前租赁房屋基础工程款的金额，天之缘公司不清楚也没有相应依据。
（2）发货清单六张及沈建明出具的收条一张，证明天之缘公司支付涉案租赁房屋PVC管件款10067元。
（3）李进法出具的收条一张，证明天之缘公司支付涉案租赁房屋机工划线款及电工划线款共5万元。关于划线损失，天之缘公司补充说明为当时请了工程师李进法进行设计，支付设计费1.2万元，李进法又喊了自己手下的几个人进行机工排线和电工排线，后来天之缘公司又找了4、5个人排线，为期40多天。
（4）经纬纺织机械股份有限公司出具的证明一份，证明天之缘公司铺设涉案租赁房屋的管道损失6.5万元，天之缘公司原订购清梳联设备中1x16管道价格为13万元，后来因惠宝来会公司违约，管道改为了1x8，价格为6.5万元，改装费为6.5万元，所以最后仍然按13万元结算。
惠宝来会公司质证认为：对证据1的真实性没有异议，但银行承兑汇票与本案无关。黄卫才的收条也明确泥工工程款总共为57492.6元，且黄卫才在原审中也作证称总计款项为12万元，说明12万元包含了泥工工程款及PVC管件款。对证据2、3、4的真实性没有异议，但与本案无关。对于证据4经纬纺织机械股份有限公司出具的证明，即使惠宝来会公司存在违约行为，也无法证明天之缘公司变更设备型号所造成的损失与惠宝来会公司有关。
本案原审中，原审法院组织双方到涉案租赁房屋所在地进行现场勘查，并向施工人黄卫才、天之缘公司厂长胡遵柱、惠宝来会公司股东张永忠、天之缘公司委托代理人顾陈希、惠宝来会公司委托代理人李海尧进行了调查。黄卫才陈述：具体施工内容为：挖平均深度50厘米线槽约400米，埋两层电线管，所有线槽都有PVC管，镀锌管110米、铁管40米、32个线井、2.2米宽的设备地脚深50厘米、其他设备地脚深度均为50厘米，1.2厘米钢筋650千克。南面仓库切线约300米。我们包工包料，六、七个人前后一共做了一个月，这些工程大概要12万元左右。胡遵柱陈述：我们还在仓库外埋设了主电缆电管，连工带料共3500元。我们还请了工程师现场设计排线，设计费1.2万元。我们公司来了四、五个员工排线，大概前后排了四十天，设备进出装卸费共3000元，就这么多了。张永忠陈述：我认为天之缘公司在仓库里的工程连工带料一共五万左右。天之缘公司委托代理人顾陈希表示：对黄卫才、胡遵柱的陈述没有异议。惠宝来会公司委托代理人李海尧表示：对张永忠的陈述没有异议。
天之缘公司、惠宝来会公司对上述调查笔录的真实性均没有异议。
关于涉案租赁房屋中所做基础设施对应的设备，天之缘公司陈述：租赁房屋中的设备都要做基础工程才能生产，在涉案租赁房屋中当时要投入的生产设备为清花机1台，梳棉机16台，梳棉管道16台，粗纱机6台，并条机10节，除尘设备3套。天之缘公司现租赁房屋中所做基础设施对应的设备为：清花机1台，梳棉机8台，梳棉管道8台，并条机6节，除尘设备2套。
原审法院认为：1、天之缘公司提供四张银行承兑汇票（合计30万元）以及黄卫才出具的4万元收条，据此主张天之缘公司支付基础设施工程款34万元，后又说明该34万元包括涉案租赁房屋基础工程款以及天之缘公司新租赁房屋基础工程款两部分，但未能明确两部分工程款的金额并提供新租赁房屋基础工程款的相应依据，原审法院无法据此认定。根据原审调查笔录黄卫才称工程款大约12万元，并对施工项目的计算单价进行了说明，且惠宝来会公司也认可基础设施工程款12万元，故原审法院予以认定。2、发货清单上载明的时间、发货内容，与黄卫才所述施工时间、施工项目相吻合，并与沈建明出具收条的金额相对应，原审法院予以采信。3、对于李进法出具金额为5万元的收条，天之缘公司认为该款系天之缘公司支出的机工划线款及电工划线款，虽该项款额的支出符合天之缘公司为生产所作基础设施的实际情况，但收条本身并不能反映该5万元即为天之缘公司支出的机工划线款及电工划线款，故原审法院不予采信。4、经纬纺织机械股份有限公司出具的天之缘公司因变更清梳联设备配套管道而造成损失的证明，该损失系因惠宝来会公司违约，天之缘公司更换租赁场地导致设备基础管道的尺寸发生变化而必然发生的损失，原审法院予以采信。
2、设备及定金损失
天之缘公司认为，因惠宝来会公司违约导致4台粗纱机闲置，粗纱机的价格应该以江阴宏大纺织机械销售有限公司（以下简称宏大公司）与沈芳（江苏天之缘纺织有限公司）2013年4月20日签订的购销合同价格为准，单价为38万元。粗纱机是2013年8月中旬买来的，2015年3月份经过改造以后开始使用，天之缘公司主张2013年8月中旬至2015年3月份4台粗纱机闲置期间的损失，关于损失的金额请法院酌情考虑。审理中，天之缘公司为主张闲置损失以及定金损失，提供：
（1）2013年6月19日中国纺织机械和技术进出口有限公司（以下简称中国纺织进出口公司）（卖方）与天之缘公司（买方）签订的设备买卖合同及变更合同，购买设备为清梳联设备带16台JWF12**梳棉机一套、精灵6异纤分拣机一台、JWF1310并条机5台、JWF1415-132粗纱机8台。2013年7月25日，该买卖合同变更为清梳联设备带8台JWF12**梳棉机一套、精灵6异纤分拣机一台、JWF1310并条机3台、JWF1415-132粗纱机4台。
（2）2013年5月23日江阴远闻纺织有限公司（以下简称远闻公司）（买方）与立达中国纺织仪器有限公司（以下简称立达公司）（卖方）签订的设备买卖合同，购买设备为并条机5台。
（3）2013年5月27日江阴江动纺机制造有限公司（以下简称江动纺机公司）（卖方）与沈芳（买方）签订产品购销合同，购买设备为细纱机18台。
（4）2013年7月15日，苏美达国际技术贸易有限公司（以下简称苏美达公司）（卖方）与天之缘公司（买方）签订设备买卖合同，购买设备并条机3台。远闻公司向立达公司购买的5台并条机，其中两台给了远闻公司，另外三台是以苏美达公司的名义与天之缘公司签订的上述买卖合同。
（5）2013年4月20日，宏大公司（卖方）与沈芳（江苏天之缘纺织有限公司）（买方）签订设备买卖合同，购买设备粗纱机6台，后结算时优惠每台1万元。
（6）2013年4月20日，宏大公司（卖方）与沈芳（江苏天之缘纺织有限公司）（买方）签订设备买卖合同，购买设备并条机5台（含头道5头、末道5末）。需要说明的是为了进关需要，天之缘公司向宏大公司购买的并条机、粗纱机同天之缘公司向中国纺织进出口公司购买的并条机粗纺机是一同以中国纺织进出口公司的名义进关，也是同一的。
（7）（2014）澄商破字第0005-1号民事裁定书，证明天之缘公司向江动纺机公司购买设备，因江动纺机公司破产天之缘公司定金58.8万元无法收回。
（8）保税区进境货物备案清单6张，证明上述合同所涉天之缘公司购买的设备已实际办理了进关手续。
惠宝来会公司质证认为，证据1-6系复印件，对其真实性无法确认。对证据7、8的真实性没有异议。天之缘公司于2013年4月20日就已经签订设备买卖合同，但天之缘公司的生产项目在2013年5月8日才得到备案，因此天之缘公司不可能在项目备案前就购买该批设备。再次，天之缘公司认为因为惠宝来会公司违约导致天之缘公司于2013年7月25日重新签订设备买卖变更合同，2013年8月20日天之缘公司向惠宝来会公司发送催告函要求交付相关手续，显然两者从时间来讲也是矛盾的。
原审法院认为，天之缘公司提供的数份设备买卖合同，购买的设备为清梳联设备、粗纱机、并条机等，买卖合同签订时间为涉案租赁合同签订后数日。天之缘公司称因惠宝来会公司未按合同约定交付租赁房屋无法进关，后惠宝来会公司承诺于2013年8月20日前进场，天之缘公司遂于2013年8月中旬办理机器设备进关手续，该陈述具有合理性，且有相应的证据予以印证，对此原审法院予以采信。关于天之缘公司主张4台粗纱机的闲置损失，确系因惠宝来会公司违约导致天之缘公司所购机器设备闲置，但是天之缘公司未明确闲置损失的金额以及计算方式，也未能举证证明设备闲置造成的损失，并且惠宝来会公司违约后天之缘公司亦有义务及时减少该损失，对此原审法院酌情予以考虑。
关于定金损失，原审法院认为，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，天之缘公司于2013年5月27日与江动纺机公司签订采购设备合同，2013年8月23日天之缘公司向惠宝来会公司发出解除合同函，2014年6月20日江苏省江阴市人民法院受理江阴华泓建材工业有限公司对江动纺机公司的破产清算申请。天之缘公司在解除租赁合同后至法院受理江动纺机公司破产清算前，应当及时采取措施防止损失扩大，对于天之缘公司怠于采取适当措施而造成的定金损失，原审法院不予支持。
3、可得利益损失。
审理中，天之缘公司称2013年8月28日，天之缘公司将设备运至新租赁房屋后，即开始安装调试。2013年11月份开始调试，12月份正式生产，期满后继续租赁。原来天之缘公司和目前天之缘公司生产的产品是一致的，但是目前天之缘所用棉花成本价格远远高于原来天之缘公司所用棉花成本价格。
审理中，经惠宝来会公司申请原审法院调取了天之缘公司2014年年度利润表，其上列明：2014年净利润为373959.24元。
天之缘公司质证认为，对其真实性没有异议。天之缘公司2014年年度利润表是报给税务部门的，但是作为企业来说，利润并不是直接可以从这张表上反映出来的，它只是纳税的依据。
惠宝来会公司质证认为，对其真实性没有异议，该份证据所反映的利润应当是真实的，如果如天之缘公司所讲，真实利润高于或者低于该证据所反映的，应当提供证据予以证明。
原审法院认为，关于预期利益损失，天之缘公司主张以棉花差价为依据计算损失，但天之缘公司预期利益损失应为天之缘公司因迟延交付而未能正常经营所产生的盈利损失，而非成本差价。原审法院根据惠宝来会公司迟延交付的时间、原来天之缘公司和目前天之缘公司生产规模、参照目前天之缘公司的经营利润等情况酌情予以认定。
综上所述，原审法院认为，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。综合本案的实际情况、天之缘公司的实际损失（包括基础设施及管道损失、设备闲置损失和可得利益损失）、当事人的过错责任以及双方约定的违约金数额，原审法院酌情将违约金调整为48.5万元。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第一款第（三）项、第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百一十六条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、江苏天之缘纺织有限公司与张家港保税区惠宝来会国际贸易仓储有限公司签订的《房屋租赁合同》于2013年8月28日解除。二、张家港保税区惠宝来会国际贸易仓储有限公司返还江苏天之缘纺织有限公司定金15万元、并向江苏天之缘纺织有限公司支付违约金48.5万元，合计63.5万元。限于判决生效后10日内履行。三、驳回江苏天之缘纺织有限公司的其他诉讼请求。案件受理费26180元、财产保全费5000元，合计31180元，由江苏天之缘纺织有限公司负担21971元，由张家港保税区惠宝来会国际贸易仓储有限公司负担9209元。
上诉人天之缘公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原审法院对天之缘公司的损失认定存在错误。就设施和基础管道损失，李进法的5万元收条反映了天之缘公司为建设基础设施而支出的款项。至于是否为机工划线款及电工划线款并不影响该款作为设施及基础管道损失的一部分。就设施及定金损失，天之缘公司提供的设备合同记载了每天设备的价款，设备价值就是天之缘公司的损失。没有证据证明天之缘公司主张的损失存在因天之缘公司不作为而扩大的情形，也没有证据证明存在所谓适当措施可以防止天之缘公司主张损失的产生或扩大。就可得利益损失，原审法院调取的2014年度利润表并不是天之缘公司可得利益的真实反映。因惠宝来会公司迟延交付导致天之缘公司推迟投产期间为2013年6月1日至2013年8月20日。而因政策调整，棉花差价至2014年3月份就明显趋小，天之缘公司的利润也显著下降，故2014年度的利润表不能体现本案可得利益损失。天之缘是认为棉花差价已经可以体现天之缘公司的可得利益损失。二、原审法院对违约金调整幅度过大。违约金是当事人通过约定而预先确定，在弥补守约方损失的同时，还具有对违约方的惩罚作用。惠宝来会公司之所以在约定了较高违约金情况下，仍与天之缘公司缔约，正是其认识到其可能的违约行为会对天之缘公司造成较大的损失，同时对自身履约能力做出了相应判断。法院在调整违约金时应尊重缔约当事人的意思自治，否则违约金设置就是一纸空谈。原审法院已经认可天之缘公司设施及基础管道损失、设施及定金损失、可得利益损失的存在仍将违约金减少为48.5万元是不适当的。综上，原审法院认定事实不清、适用法律错误、程序违法，请求二审法院撤销原审判决并依法改判惠宝来会公司返还天之缘公司定金150000元、并向天之缘公司支付违约金200万元，案件受理费由惠宝来会公司承担。
被上诉人惠宝来会公司二审辩称：一、2013年4月16日签订房屋租赁合同是，天之缘公司明知租赁房屋是在建工程，也知道土建竣工时间为5月底，任何人都不可能再6月1日即办理完毕组织验收组，召集建设、勘察、设计、施工、监理单位分别向主管部门汇报工程合同履约，进行质量检测和功能性试验，办理完毕竣工决算，然后分别由城乡建设、规划、消防、环保、人防、卫生、气象、邮政和审批资源交易管理、监察等部门办理相关手续，完成竣工验收，取得房产证，所以6月1日是交房时间，而非取得消防备案时间。二、惠宝来会公司没有违约，6月1日即交付房屋，天之缘公司也进行进行施工。天之缘公司没有继续租赁房屋并非惠宝来会公司原因，而是天之缘公司自身原因。三、本案涉及的消防安全许可证实质是一种备案，而不是法律意义上的行政许可，法律意义上的消防安全许可证是适用于公安娱乐场所的一种强制许可制度，而本案涉及的房屋在消防上只须备案，而并非一种行政许可。四、事实上，惠宝来会公司的房屋符合消防要求，这从9月18日的建筑工程消防验收意见书、9月22日的建设工程竣工消防备案检查意见书中可以得到证实。而这些消防手续并非是惠宝来会公司主观意志所能控制，事实上也没有任何人可以预见取得这些手续的准确时间。综上，惠宝来会公司的房屋符合消防条件，不存在违约。
二审经审理查明事实与原审法院一致。
本院认为，天之缘公司与惠宝来会公司于2013年4月16日签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效。合同约定惠宝来会公司将向天之缘公司提供证据所出租房屋的土地证、房产证以及消防安全许可证。双方确认诉争租赁房屋的交付时间为2013年6月1日，但惠宝来会公司在2013年6月1日未能按照合同约定交付租赁房屋。经交涉，惠宝来会公司于2013年7月27日向天之缘公司出具承诺书，承诺天之缘公司于2013年8月20日前设备进场安装，有关消防等验收工作由惠宝来会公司负责协商。2013年8月20日诉争租赁房屋仍未通过消防验收，天之缘公司为此发函催告惠宝来会公司，惠宝来会公司收函后仍未能将通过消防验收的厂房交付天之缘公司。天之缘公司于2013年8月23日向惠宝来会公司发函解除房屋租赁合同合法有据，惠宝来会公司于2013年8月28日收到该函，原审法院据此认定双方之间的租赁合同于2013年8月28日解除并无不当。惠宝来会公司未按照合同约定以及承诺书的承诺交付诉争租赁房屋，导致天之缘公司发函解除房屋租赁合同，天之缘公司对此并无过错，相应的违约责任应由惠宝来会公司承担。
至于违约金的金额，本院认为当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。天之缘公司上诉认为原审法院有关李进法5万元收条、机器设备闲置损失、定金损失、可得利益损失的认定有误，但李进法5万元收条并未明确是用于何款项，不能据此证明该5万元亦系基础设施及管道损失，原审法院未予采信并无不当。至于设备闲置损失的认定，原审法院已明确会酌情予以考虑。至于定金损失，因江动纺机公司于2014年6月20日被受理破产清算，该时间与天之缘公司解除租赁合同相距将近1年时间，天之缘公司未采取措施防止该损失，原审法院据此未支持该定金损失并无不当。至于可得利益损失，天之缘公司提供的棉花成本价格的相关材料尚不足以证明其可得利益损失情况，原审法院参照天之缘公司的生产规模、经营利润情况酌定可得利益损失并无不当。据此，原审法院综合案件实际情况、天之缘公司实际损失（包括基础设施及管道损失、设备闲置损失和可得利益损失）、当事人的过错情况以及双方约定的违约金数额酌情将违约金调整为48.5万元并无不当。天之缘公司有关违约金调整不适当的上诉主张缺乏相应依据，本院对此不予采信。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律准确，上诉人天之缘公司的上诉主张缺乏相应依据，本院对此不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费26180元，由上诉人江苏天之缘纺织有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾 平
代理审判员 陈 斌
代理审判员 姚 望
二〇一六年一月二十九日
书 记 员 陈闵悦