天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民二初字第162号
原告天津农村商业银行股份有限公司津南中心支行，住所地天津市津南区咸水沽镇体育场路。
代表人刘连旺，行长。
委托代理人冯承有，该行职员。
被告天津市津南区金泉浴池，经营场所天津市津南区咸水沽镇南环路（池稻地村）。
经营者高洪文，女，1948年4月1日出生，汉族，住天津市津南区咸水沽镇体仁里**号。公民身份号码1201121948********。
委托代理人李竣，该浴池经理。
被告高洪文，基本情况同上。
委托代理人李竣（系被告高洪文之子），天津市津南区金泉浴池经理。
被告李金有，男，1948年11月24日出生，汉族，住天津市津南区咸水沽镇体仁里**号。公民身份号码1201121948********。
委托代理人李竣（系被告李金有之子），基本情况同前。
原告天津农村商业银行股份有限公司津南中心支行与被告天津市津南区金泉浴池、高洪文、李金有借款合同纠纷一案，本院于2015年2月12日受理，依原告天津农村商业银行股份有限公司津南中心支行的申请，作出（2015）二中民二诉保字第107号民事裁定书，对被告天津市津南区金泉浴池、高洪文、李金有的财产进行了保全。后依法组成合议庭，于2015年4月7日公开开庭进行了审理。原告天津农村商业银行股份有限公司津南中心支行的委托代理人冯承有，被告天津市津南区金泉浴池、高洪文、李金有共同的委托代理人李竣均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告天津农村商业银行股份有限公司津南中心支行诉称，2008年5月11日，原告与被告天津市津南区金泉浴池（以下简称金泉浴池）签订了《抵押担保借款合同》，办理了抵押登记手续，并与被告高洪文、李金有签订了《担保书》，对借款承担连带保证责任。2008年5月31日，原告向金泉浴池发放贷款650万元，借款期限自2008年5月31日至2009年5月11日，借款用途为借新还旧，月利率为9.3375‰，按季结息。借款到期后，经多次催要未果，故原告起诉，要求判令：1、被告金泉浴池偿还原告贷款本金650万元及至实际清偿之日的利息、罚息（自2008年12月21日至2014年12月21日的利息为5676281.81元）；2、原告对抵押房产（坐落于天津市津南区咸水沽镇池稻地村南环路北金泉综合楼建筑面积2876.25平方米，土地使用权面积3062.7平方米）享有优先受偿权；3、被告高洪文、李金有对被告金泉浴池的债务承担连带清偿责任；4、本案的诉讼费、保全费均由被告负担。
被告金泉浴池、高洪文、李金有均辩称，认可原告起诉的事实，同意偿还借款本金、利息及罚息等费用，并承担相应的担保责任，但因政府拆迁，现无力承担付款责任。
经审理查明，2008年5月11日，以天津市津南区农村信用合作社联合社营业部为贷款人，被告金泉浴池为借款人和抵押人，签订了编号为农合借字（2008）第0090号《抵押担保借款合同》，约定：贷款金额为650万元，用途为借新还旧，贷款利率为月利率9.3375‰，按季结息，到期利随本清；借款人因特殊情况，不能按期偿还贷款，可在落实好有关的抵押担保手续后，于贷款到期日前7天内向贷款人提出展期申请，经贷款人同意，签订展期协议后，方可延长还款期限，但贷款利率要按累计期限档次确定；不按期归还贷款本金又未获准展期，从逾期之日起按本合同载明的利率加收30%计收利息；抵押人自愿以本人有权处分的财产（详见抵押物清单）作为抵押物，为借款人提供担保，当借款人不能依合同约定按期偿还借款时，抵押权人有权依照法律规定，将抵押物作价、拍卖、变卖或以其它方式处置，从所得价款中优先得到偿还，抵押担保的范围包括该笔贷款的本金、利息和实现债权的费用，抵押担保期间自设定抵押之日起至担保范围内全部债务清偿完毕止。该《抵押担保借款合同》还记载了其他事项。
2008年4月15日，被告金泉浴池与天津市津南区农村信用合作社联合社营业部签订了《房地产抵押物清单》，抵押物为坐落于天津市津南区咸水沽镇池稻地村南环路北金泉综合楼的房屋及土地，建筑面积2876.25平方米，土地使用权面积3062.7平方米。（详见《房地产抵押物清单》）。后天津市津南区农村信用合作社联合社营业部就上述抵押物办理了抵押登记手续，并取得了他项权证号为房津他字第112040800522号的他项权证，及编号为津南他项（2008）第111号的土地他项权利证明书。
2008年4月15日，以天津市津南区农村信用合作社联合社营业部为贷款人（甲方），被告金泉浴池为借款人（乙方），被告高洪文、李金有为保证人（丙方），签订了《担保书》，约定：乙方于2008年4月15日在甲方贷款650万元，并且保证人金泉浴池已经与甲、乙双方共同签订了农信借字2008第00090号保证担保借款合同，现丙方自愿为乙方的借款承担连带保证责任，保证期间自借款之日起至借款到期后二年，如贷款展期后，保证人继续承担保证责任，保证期限延至展期借款到期日后二年，保证范围包括贷款本金、利息、贷款人实现债权的费用。该《担保书》还记载了其他事项。
天津市津南区农村信用合作社联合社营业部于2008年5月31日向被告金泉浴池发放了贷款650万元，贷款到期日为2009年5月11日。被告金泉浴池偿还了截至2008年12月20日的利息，自2008年12月21日开始欠息。原告自2009年8月10日至2013年3月26日连续向被告金泉浴池催收讼争贷款。现原告主张自贷款期限届满之次日起，即2009年5月12日开始按照合同约定的利率上浮30%计收罚息。
另查，天津市津南区农村信用合作社联合社营业部于2008年4月25日更名为天津津南农村合作银行。天津津南农村合作银行于2010年7月5日更名为天津农村商业银行股份有限公司津南支行。天津农村商业银行股份有限公司津南支行于2013年10月23日更名为天津农村商业银行股份有限公司津南中心支行，即本案原告。
以上事实，有原告提供的《抵押担保借款合同》、《抵押物清单》、房屋他项权证、土地他项权利证明书、《担保书》、借款借据、贷款催收通知书、天津银监局批复、利息计算明细等证据及当事人当庭陈述为证。
本院认为，原告与被告金泉浴池签订的《抵押担保借款合同》，与被告高洪文、李金有签订的《担保书》为各方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律、法规强制性规定，合同合法有效。合同各方当事人应当按照合同约定履行各自义务。原告按照约定向被告金泉浴池履行放款义务后，即有权按照合同的约定，在贷款期限届满后收回贷款本金及收取利息；被告金泉浴池亦应按约定支付借款利息，并在借款到期后及时归还借款本金。现被告金泉浴池未按约定支付借款利息，且未在贷款期限届满后偿还贷款本金，已构成违约，原告依据双方的约定要求其偿还本金并支付罚息及相应的利息，符合双方的约定，且不违反法律、法规的强制性规定，本院予以支持。因在《抵押担保借款合同》中对于担保责任的承担进行了约定，原告现依据合同的约定要求对于抵押物行使优先受偿权，符合合同的约定，且不违反法律、法规的强制性规定，本院予以支持。关于被告高洪文、李金有的责任承担，因在《保证书》中对于被告金泉浴池发生违约行为时，担保人的责任承担进行了约定，故原告现依据合同的约定要求保证人承担连带保证责任，符合合同的约定，且不违反法律、法规的强制性规定，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款，《中华人民共和国物权法》第一百九十五条第一款之规定，判决如下：
一、被告天津市津南区金泉浴池于本判决生效之日起十日内偿还原告天津农村商业银行股份有限公司津南中心支行借款本金6500000元及自2008年12月21日起至实际清偿之日止的利息、罚息（自2008年12月21日起至2009年5月11日按照月利率9.3375‰的标准计算利息，自2009年5月12日起按照月利率9.3375‰上浮30%的标准计算利息）；
二、原告天津农村商业银行股份有限公司津南中心支行有权以被告天津市津南区金泉浴池的抵押物（坐落于天津市津南区咸水沽镇池稻地村南环路北金泉综合楼的房屋及土地，具体以《抵押物清单》及他项权证记载为准）折价或者拍卖、变卖所得的价款在上述第一项给付事项的范围内优先受偿；
三、被告高洪文、李金有共同对上述第一项给付事项承担连带保证责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费94858元、保全费5000元，合计99858元，由被告天津市津南区金泉浴池负担，被告高洪文、李金有承担连带给付责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市高级人民法院（递交上诉状后，应在上诉期内向天津市高级人民法院预交上诉费，上诉期限届满后七日内仍未交纳的，视为放弃上诉权）。
审 判 长 郭秀红
代理审判员 常 静
人民陪审员 鲍凤珍
二〇一五年四月八日
书 记 员 曹丽霞
速 录 员 贾玉维