山东省东营市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁05民终838号
上诉人（原审被告）：东营市通懋置业有限公司。
法定代表人：刘其刚，董事长。
委托诉讼代理人：刘孟强，男，东营市通懋置业有限公司工作人员。
被上诉人(原审原告)：李晓燕。
原审被告：东营市嘉棣房地产开发有限责任公司。
法定代表人：燕兴昌，董事长。
上诉人东营市通懋置业有限公司（以下简称通懋公司）因与被上诉人李晓燕、原审被告东营市嘉棣房地产开发有限责任公司（以下简称嘉棣公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服东营市东营区人民法院（2017）鲁0502民初14号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人通懋公司的委托诉讼代理人刘孟强到庭参加诉讼。被上诉人李晓燕、原审被告嘉棣公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
通懋公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，依法改判；2.一、二审诉讼费用由李晓燕负�。事实和理由：1、委托经营合同虽约定签订商品房买卖合同时，给予李晓燕合同洽谈总价款24%的优惠，李晓燕以商铺三年的出租经营权冲抵总价款24%的价差，但委托经营合同和认购书约定的权利义务已经被商品房买卖合同所替代，所以涉案商铺总价款应以商品房买卖合同第四条约定的总价款为最终依据，而非以认购书约定的总价款为依据，一审认定的总价款错误，导致确定的逾期办理产权登记的违约金错误。2、涉案商铺租赁合同到期后，未能签订新的商铺租赁合同，未就租金标准、支付期限再作约定。但根据合同法第二百三十六条，应认定原租赁合同继续有效，仅租赁期限为不定期，租金数额、支付时间继续执行原合同约定。在此情形下，上诉人应于每年1月31日、7月31日前返租款，但被上诉人于2017年1月3日才通过诉讼主张2015年度的租金，显然超过一年诉�时效期间。
李晓燕、嘉棣公司未到庭，亦未向本院提交书面意见。
李晓燕向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告自2015年1月1日起至2016年11月28日止的租金、占用费（按年8%计算）22155元（并要求顺延至实际履行之日止），支付原告逾期办理产权登记的违约金1389元，以上共计23544元；2.诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：东营市商河路步行街Q组团综合楼所属海翔数码港项目系由被告通懋公司立项审批建设，开发过程中，被告通懋公司将上述项目委托被告嘉棣公司代为开发销售。
2006年11月29日，原告李晓燕与被告嘉棣公司签订《东营海翔数码港房产认购书》，约定原告李晓燕认购被告嘉棣公司开发的位于东营市商河路和西三路交汇处的海翔数码港2层2C-169、2C-177号商铺，价款均为72512.48元，总价为145024.96元。同日，原告李晓燕与被告签订《委托经营合同》，约定：“原告李晓燕同意将所购上述两处商铺委托被告嘉棣公司出租经营，租期自2007年1月1日起至2009年12月31日止，原告李晓燕以该商铺三年的出租经营权冲抵购房款24%的价款，三年内被告嘉棣公司不再向原告支付任何费用。三年委托经营期满后，原告同意将商铺根据业主委员会（由选举产生）召集举行的商场全体业主大会决议是否由海翔数码港续租，年租金一般不低于8%、续租年限均按业主大会决议执行。如由海翔数码港续租，原告李晓燕应在租期届满前一年内提出续租请求，业主委员会负责召集举行商场全体业主大会进行决议（也可采用书面征求意见形式），无论原告李晓燕在收到会议通知后是否参加业主大会，续租决议被占产权总额2/3以上业主同意，即视为原告李晓燕同意续签出租协议。”2006年10月1日，原告李晓燕与被告嘉棣公司签订《商品房买卖合同》二份，约定原告购买该公司开发建设的位于东营市商河路东段北侧、海翔数码港2C-169、2C-177号房产，房屋总价款为104138元，原告李晓燕应于2006年9月29日前付清全部房款，被告应于2007年1月31日前交付房屋，并在商品房交付使用后365日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金。”原告李晓燕于2006年11月18日及11月29日共计支付购房款104138元。2007年1月1日，原告、被告就涉案房屋进行了形式上的交付，但未办理产权登记。
2009年4月8日，被告通懋公司委托东营市海翔数码港有限公司与原告李晓燕签订《商铺租赁合同》二份，将上述两处房屋出租给该公司经营，租期自2010年1月1日起至2014年12月31日止，该公司按下列时间向原告支付返租款：从2010年1月1日起至2012年12月31日止，年返租款为总房款的5%，共计5206元；从2013年1月1日起至2014年12月31日止，年返租款为总房款的6%，共计6248元；租金每半年结算一次，须于每年的1月31日、7月31日前将租金交付原告。被告通懋公司依约向原告支付了2010年1月1日至2014年12月31日的返租款。上述房屋租赁合同约定期限届满后，被告通懋公司仍实际管理涉案房屋并对外出租，但原、被告未再达成新的协议。
另查明，2012年1月20日，被告通懋公司依据规划许可和建筑设计，以层为基本单元办理了房屋初始登记。
一审法院认为，原告李晓燕与被告嘉棣公司签订的《商品房买卖合同》与《委托经营合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行自己的义务。根据上述合同的约定，被告嘉棣公司应在房屋交付使用后365日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如被告嘉棣公司违约，按已付房价款的1%向原告李晓燕支付违约金。原告李晓燕与被告嘉棣公司约定以三年租金冲抵24%的价款，即34806元，原告另向嘉棣公司支付购房款104138元，因此原告已支付的上述房屋价款共计应为138944元，故被告应按已付房款的1%向原告支付违约金，对原告主张的逾期办理产权登记的违约金1389元一审法院予以支持。因涉案房屋系由被告通懋公司委托被告嘉棣公司对外销售，由此产生�权利义务应由被告通懋公司与被告嘉棣公司共同承担。原告李晓燕与被告嘉棣公司签订房屋买卖合同、委托经营合同并支付购房款后，依据合同约定已取得房屋的经营收益权，被告通懋公司实际管理涉案房屋并委托东营市海翔数码港有限公司与原告签订商铺租赁合同，按约向原告支付了自2010年1月1日起至2014年12月31日止的租金。上述商铺租赁合同到期后，原、被告对于此后的房屋出租及租金标准、租金支付期限等事宜未再作约定，但被告通懋公司继续实际管理涉案房屋，应当向原告支付房屋租金。被告通懋公司实际管理涉案房屋处于持续状态，故被告通懋公司关于原告李晓燕向其主张2015年度的租金已超出诉讼时效期间的抗辩主张没有事实及法律依据，一审法院不予支持；对于自2015年1月1日起至2016年11月28日止的租金，应参照上述商铺租赁合同约定的最后一个租赁年�年租金的标准计算，共计11932.64元；原告主张租金的超出部分没有事实及法律依据，一审法院不予支持。关于后续租金，因后续的房屋管理及出租等情况尚处于不确定状态，故原告应另行主张。被告嘉棣公司经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其自动放弃部分诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：一、被告东营市通懋置业有限公司、东营市嘉棣房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十日内向原告李晓燕支付逾期办理产权登记的违约金1389元；二、被告东营市通懋置业有限公司于判决生效之日起十日内向原告李晓燕支付自2015年1月1日起至2016年11月28日止的租金11932.64元；三、驳回原告李晓燕其他诉讼请求。如果未按判决指�的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费389元，减半收取计195元，由原告李晓燕负担84元，被告东营市通懋置业有限公司、东营市嘉棣房地产开发有限责任公司负担111元。
各方当事人在二审期间均未向本院提交新的证据。
二审查明的案件事实与一审查明的案件事实基本一致。另查明，被上诉人李晓燕于2006年11月29日与原审被告嘉棣公司签订的涉案两份《东营海翔数码港房产认购书》约定，被上诉人李晓燕均选择一次性付款，总价优惠各4000元，优惠后成交价均为68512元，合计137024元。
本院认为，双方当事人二审争议的焦点问题是：一、一审认定李晓燕已支付房款为138944元并以此确定逾期办理产权登记的违约金为1389元是否正确；二、一审认定李晓燕主张的2015年度的租金未超过诉讼时效是否正确。
关于一审认定李晓燕已支付房款为138944元并以此确定逾期办理产权登记的违约金为1389元是否正确的问题。本院认为，涉案两份《商品房买卖合同》载明的房产价款虽不包含三年出租经营权折抵的24%的购房款，但《委托经营合同》约定李晓燕将涉案商品房三年的出租经营权让渡给嘉棣公司出租经营，用该三年的出租经营权补偿嘉棣公司给予其购买商铺合同总价款24%的价差。根据民事活动应遵循的公平及权利义务对等原则，应当认定涉案商铺的总价款包含三年出租经营权折抵的24%的购房款。上诉人通懋公司主张以《商品房买卖合同》约定总价款作为违约金计算依据理由不能成立，本院依法不予支持。本案李晓燕选择一次性付款，涉案两份《东营海翔数码港房产认购书》约定涉案房产总价优惠8000元，优惠后的成交价为137024元，即应为李晓燕本案已支付的房款数额。一审在计算以三年租金冲抵24%的价款时，未扣除已优惠的价款8000元，仍以优惠前的145025元为计算基数，导致所认定的李晓燕已支付房款及逾期办证违约金数额错误，本院依法予以纠正。
关于一审认定李晓燕主张的2015年度的租金未超过诉讼时效是否正确的问题。本院认为，涉案商铺租赁合同到期后，双方对于涉案商铺的租赁期限、租金标准及支付期限等均未达成一致意见，但通懋公司至今仍继续占有使用涉案商铺，其应向李晓燕支付租金。因双方未明确租金的支付期限，对于后续的租金支付期限，可参照合同法第二百二十六条“租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付，租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”的规定执行。通懋公司自商铺租赁合同到期至本案一审时占有使用涉案商铺显然已超过一年，所涉2015年租金应在2015年12月31日前支付，李晓燕于2016年12月30日向人民法院提交民事起诉状，在法律规定的一年诉讼时效期间内，并未超过诉讼时效期间。通懋公司关于李晓燕主张的2015年的租金已超过诉讼时效的理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，上诉人通懋公司的上诉请求部分成立。一审判决认定的事实部分有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持东营市东营区人民法院（2017）鲁0502民初14号民事判决第二项；
二、撤销东营市东营区人民法院（2017）鲁0502民初14号民事判决第一、三项；
三、上诉人东营市通懋置业有限公司、原审被告东营市嘉棣房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向被上诉人李晓燕支付逾期办理产权登记的违约金1370.24元；
四、驳回被上诉人李晓燕的其他诉讼请求；
五、驳回上诉人东营市通懋置业有限公司的其他上诉请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费389元，减半收取195元，由上诉人东营市通懋置业有限公司、原审被告东营市嘉棣房地产开发有限责任公司负担110元，由被上诉人李晓燕负担85元；二审案件受理费389元，由上诉人东营市通懋置业有限公司、原审被告东营市嘉棣房地产开发有限责任公司负担220元，由被上诉人李晓燕负担169元。
本判决为终审判决。
审判长 张洪江
审判员 翟玉芬
审判员 李 静
二〇一七年八月二十四日
书记员 李志远