北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0113民初16640号原告（反诉被告）：北京艾斯家科技有限公司，住所地北京市顺义区南法信镇金关北二街3号院3号楼4层408，统一社会信用代码×××。法定代表人:白云峰，总经理。委托诉讼代理人：李喆，北京市中闻律师事务所律师。被告（反诉原告）：孙津，女，1987年1月18日出生,汉族,北京市顺义区后沙峪地区×街×号居民,现住北京市朝阳区。被告（反诉原告）兼被告（反诉原告）孙津委托诉讼代理人：褚衍霞（孙津之母），女，1957年9月4日出生，汉族，北京市顺义区后沙峪地区×街×号居民,现住北京市朝阳区。被告（反诉原告）褚衍霞委托诉讼代理人：孙湧涛（褚衍霞之夫），1957年5月5日出生，汉族，北京市顺义区后沙峪地区×街×号居民,现住北京市朝阳区。原告（反诉被告）北京艾斯家科技有限公司（以下简称科技公司）与被告（反诉原告）孙津、褚衍霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）科技公司之法定代表人白云峰及其委托诉讼代理人李喆，被告（反诉原告）兼被告（反诉原告）孙津之委托诉讼代理人褚衍霞及其委托诉讼代理人孙湧涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告科技公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告与二被告于2016年9月1日签订的《房屋托管合同》于2016年11月8日解除；2.判令二被告向原告支付违约金13334元，赔偿原告装修损失费60203.6元、物业费及施工押金37472.56元、中介费4000元、律师费10000元，二被告承担连带责任；3.判令二被告返还原告房屋租金及押金66700元；4.判令本案的诉讼费用由二被告承担。事实和理由：原告与二被告于2016年9月1日签订《房屋托管合同》，约定原告承租被告孙津所有的顺义区×路×段×号×号楼-1至2层全部（以下简称涉诉房屋），租期自2016年9月6日至2021年9月5日，租赁用途为居住。该合同生效之后，原告已经支付房租及押金、装修费、物业费及押金等。事后，原告在装修过程中从物业处获悉，租赁房屋的水、电、暖等基础公共设施尚处于市政统一整改阶段，预计于2017年底完工。二被告明知这一事实，但是在订立《房屋托管合同》的过程中将其隐瞒，致使原告无法对租赁房屋进行装修，妨碍并影响了原告作为承租人行使权利。而且，租赁房屋存在交验时无法发现的重大瑕疵和隐患。依据《房屋托管合同》第七条第（三）款第2、5、8项，原告行使合同的单方解除权。原告曾于2016年11月4日通过顺丰快递向二被告寄出《合同解除通知》，二被告拒收。原告又于11月8日通过手机短信形式向二被告发送《合同解除通知》，原告未收到该信息未发送成功的通知，故二被告已接收到《合同解除通知》的短信。针对二被告向原告支付违约金及赔偿各项损失的事宜，原告与二被告未达成一致，故原告诉至法院，呈请判如所请。被告孙津、褚衍霞辩称，一、二被告不存在隐瞒，法院应驳回原告的诉讼请求。1.二被告从开发商手里买的是现状房，需要从小区物业公司那里领钥匙，办理交房手续。该租赁房屋的交接不是二被告单独到物业公司接收后再转交给原告，而是与原告一起去物业公司办理的交接手续。原告参与了交房的整个过程，所有交房文件的签署都在原告面前进行，小区里的重大有关事项，物业公司均予以明示。这种共同参与的交房方式，保证了原告的完全知情权，从而说明二被告没有故意隐瞒的主观愿望。具体详情如下：2016年9月1日办理交房手续时，原告三名员工（孙镇、张浩及另一名男性员工）与二被告一同到物业公司办公室，在二被告与物业公司签署各种入住文件办理交房手续时，原告员工一直在现场，并共同听取了物业公司负责人于艳和工程技术人员赵勇对小区的现状以及正在改造的基础设施的介绍。物业公司明确说明了小区基础设施改造预计2017年底完工。在场的原告员工也看到小区内已经入住的十几栋房屋均有独立水电，生活起居照常进行的现状，原告三位员工经过充分详细的查看了解后才对该房屋实施的验收。另外，由于二被告没告诉物业公司与二被告一同来的原告是专业房屋租赁中介公司人员，物业公司以为他们是二被告的亲戚。因此，物业公司对原告员工没有任何戒心，不仅尽心尽责地回答所有咨询，而且允许原告人员代二被告索要、领取有关文件，例如二被告与物业管理公司签订的物业管理合同是由原告代二被告签收领取，至今该合同原件还在原告手里。2.小区基础设施改造是从2015年8月初开始的，是持续的、公开的、大范围的施工，只要进小区就能看见。二被告与原告2016年9月1日进去办理交房手续时，小区路面已经挖开，该租赁房屋的院前院内也在挖沟铺设管道，现场状况一目了然，不存在隐瞒的客观条件和可能性。且原告在2016年7月8日第一次签约（因没办成入住手续此合同取消）前就到该小区考察，真正开始动工是在10月国庆假期后。其间长达数月，原告有充足的时间查验现状，如果对此有异议，完全可以在装修开工之前提出，不知原告为何在将房屋设施大拆除后才提出异议。二、原告称租赁房屋存在交验时无法发现的重大瑕疵和隐患，缺乏法律依据。该房屋为二被告2015年底从华润置地在北京的公司购买，该公司是正规的合法公司，其销售的现房是经过国家法定机构检验合格后才在市场上公开推出的。何况原告是房屋租赁和装修的专业公司，且原告在签订合同前又进行过多人多次实地查验，原告在知晓并认可该房屋的质量、装饰、设备标准情况下才予以验收的。现在原告提出有重大瑕疵和隐患，缺乏法律依据。其实真正大隐患是原告已停工一个多月的装修工程，换上的玻璃门窗只是架上，没完全固定，如遇风雨雪等自然因素，导致墙体渗水、门窗摇动，极易造成墙体和玻璃门窗倒塌，危及行人安全。三、原告诉状中所依据的单方解除合同条款，既无事实依据又有失公平。原告和二被告签订的合同是原告早已印制好的格式合同,二被告只能在这份合同上填空签字。原告诉状中所提依据《房屋托管合同》第七条第（三）款第2、5、8项单方解除合同，既无事实依据又违反合同法。1.合同第2项中“交付的房屋不符合合同约定或影响承租人安全、健康的”，该处房屋是多年的现房，历经多人居住使用，没有发现影响承租人安全和健康的现象。二被告也没见到原告提供的法定鉴定证据。2.合同第5项“隐瞒房屋重大瑕疵或交付时无法发现的重大隐患”前面已做答辩。3.合同第8项“其他可能妨碍或影响房屋出租或承租人居住的情形”，这更是原告设下的陷阱，原告可以对其他情况做任意解释和扩大，显然对二被告有失公平。四、二被告不认可原告所述的2016年11月8日合同已经解除，原告并不享有合同单方解除权。二被告同意解除合同但需要法院判决解除。二被告不认可二被告违约，如果法院认定二被告违约，二被告认为违约金数额过高，要求减少违约金数额。二被告不认可原告主张的装修花费数额。二被告认可原告交纳了涉诉房屋2016年9月1日至2017年8月31日的物业费27472.56元，也向物业公司缴纳了施工押金10000元，因为原告没有装修完，存在安全隐患，物业公司要处罚原告，没说退还押金，不同意赔偿原告物业费。孙津与原告签订合同确实是通过北京金紫燕房地产经纪有限公司（以下简称金紫燕公司）介绍的，但中介费是双方各付一半，二被告支付了3334元，至于原告支付多少，二被告不知道，即使原告支付了4000元，二被告也不同意赔偿。二被告不同意赔偿律师费。原告确实给付二被告房屋租金及押金共计66700元，含9个月租金及1个月租金数额的押金，二被告不同意退还，因为原告将涉诉房屋破坏了，存在安全隐患。涉诉合同是褚衍霞代孙津签订的，合同的甲方就是孙津，孙津对褚衍霞代签合同的行为认可，虽然褚衍霞是代理人，但无论法院判决孙津承担何种法律责任，褚衍霞都愿意与孙津承担连带责任，褚衍霞自愿加入债务承担。综上所述，本案的实质是原告出于某种不可明示目的，不愿继续履行合同，而吹毛求疵，混淆事实，找种种借口，将责任全部推给二被告。二被告请求法院明察事实，维护二被告的合法权益。反诉原告孙津、褚衍霞向本院提出反诉请求：判令被反诉人赔偿二反诉人经济损失290000元（诉讼中变更反诉请求为：1.判令被反诉人赔偿二反诉人2016年9月1日至2016年11月30日的房屋占有使用费20000元；2.判令被反诉人赔偿二反诉人违约金13334元；3.判令被反诉人赔偿二反诉人中介费损失3334元；4.判令被反诉人赔偿二反诉人垃圾清运费2000元；5.判令被反诉人赔偿二反诉人拆除及损坏的房屋装饰装修损失251332元；6.判令反诉案件受理费由被反诉人承担）。事实和理由：同前述一、二、三点答辩意见。反诉被告科技公司对反诉原告孙津、褚衍霞的反诉辩称，根据合同第五条，反诉被告有权装修。反诉被告对涉诉房屋装修拆除是根据合同行使权利，二反诉人无权主张赔偿损失。反诉被告依据合同约定行使合同解除权。涉诉合同是双方合议达成的，不存在有失公平公正的情形。二反诉人交付的房屋不符合合同约定是指反诉被告承租房屋后无法装修，反诉被告在装修过程中发现房屋存在交验时无法发现的重大瑕疵和安全隐患。反诉被告不认可占有使用费，因为现合同处于免租期，不存在占有使用费。反诉被告不同意第二项反诉请求，因反诉被告拥有单方解除合同的权利。反诉被告不同意赔偿中介费损失，由于二反诉人违约导致合同解除，中介费应由其自行承担。反诉被告不认可第四项反诉请求，合同已经由反诉被告解除，不认可该项费用是二反诉人的直接损失。反诉被告不认可第五项房屋装修损失，二反诉人没有对此提供明确的证据支持。本院经审理认定事实如下：涉诉房屋于2016年8月12日登记在孙津名下。2016年9月1日，褚衍霞代孙津（委托人、甲方）与科技公司（租赁代理机构、乙方）签订《房屋托管合同》，约定双方就涉诉房屋出租委托代理达成相应约定。合同第一条房屋基本情况约定：涉诉房屋为毛坯房、无抵押、自采暖，出租人为孙津，出租人代理人为褚衍霞，房屋租赁用途为居住。第二条委托代理期限及权限约定：委托代理期限为2016年9月6日至2021年9月5日，交房日为2016年9月6日；甲方应在交房日当日或之前将房屋交付乙方，并应与乙方在当日办理房屋交割事宜；甲方将减免乙方第一年92天租金。第三条租金及其他费用约定：（一）关于租金：1.租金为6667元/月，支付方式为年付。2.押金6700元整，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。4.乙方应向甲方支付房屋租金详见附件五《付款计划表》，甲方未按照约定在交付日将房屋交付乙方的，乙方有权拒绝在交付之前支付租金。（二）关于免租期：经双方协商，甲方每个代理年度内按照约定给予乙方一定时限的免租期（参照免租期的签约条款），由乙方在向甲方支付的租金里扣除，具体明细详见附件五《付款计划表》。如因甲方原因导致本合同提前解除的，乙方不退还甲方当年的免租期费用。鉴于乙方为甲方提供了装饰装修、配置家具家电、代理出租及管理等各项服务，乙方有权根据实际市场情况调整对承租人的实际出租价格，甲方不得因此要求乙方增加租金或向乙方的承租人主张租金或租赁费用。（三）关于其他费用：委托代理期限内，甲方不承担与房屋有关的下列费用：水费、电费、电话费、有线电视费使用费、供暖费、燃气费、物业管理费、房屋租赁税费、卫生费、上网费、应由维修基金或乙方承担的室内设施维修费。第五条关于装饰装修及添置新物约定：（一）甲方签署本合同，即表明已认可并接受乙方提供的房屋装修方案，不得以不能接受房屋装修方案为由单方要求解除本合同。除本合同房屋交割清单已列明的家具家电外，甲方同意由乙方为房屋另行配置家具家电及装饰装修，具体配置方案及家具家电的品牌等信息详见附件四《房屋配置单及增值服务项目列表》。（二）如房屋有物业单位负责管理，甲方承诺全力协助乙方在房屋所属物业单位办理并获取装修许可文件，甲方应在签署本合同后五日内，与乙方共同完成取得装修许可文件的工作。如房屋无物业单位负责管理，甲方承诺全力协助、配合乙方处理相关装修事宜，使乙方能够顺利进行房屋装修。（六）因甲方原因导致本合同提前解除的，房屋配置的家具家电归甲方所有，且甲方应按照本合同相关条款赔偿乙方家具家电及装修费用。第六条房屋及附属设施的维护约定：（一）甲方应保证房屋的建筑结构和原有附随的设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身及财产安全。（八）委托代理期限内，如发生政府部门或房屋建设及物业管理单位等对房屋主体结构、供排水系统、供电照明系统、供暖系统、管道煤气等设施进行施工改造，所产生的费用应由甲方及时交纳，以保证上述施工改造顺利进行，并使承租人能够正常使用。第七条合同的解除约定：（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同:2.交付的房屋不符合合同约定或影响承租人安全、健康的（包括但不限于空气质量不达标、水质不合格等）；5.隐瞒房屋重大瑕疵或交验时无法发现的重大隐患（包括但不限于防水层不合格），影响房屋出租或承租人居住的；8.其他可能妨碍或影响出租或承租人居住的情形。第八条违约责任约定：（一）任何一方直接或间接违反本合同的任何条款，或不承担或不及时、充分地承担本合同项下其应承担的义务即构成违约行为，守约方有权以书面通知要求违约方纠正其违约行为并采取充分、有效、及时的措施消除违约后果，并赔偿守约方因违约方之违约行为而遭致的损失。（二）在违约事实发生以后，经守约方的合理及客观的判断，该等违约事实已造成守约方履行本合同项下其相应的义务已不可能或不公平，则守约方有权以书面形式通知违约方提前终止本合同，违约方应赔偿守约方因违约方之违约行为而遭致的损失。（三）甲方有本合同第七条第三款约定的情形之一的，应按月租金的200%向乙方支付违约金，并赔偿乙方因此遭受的一切损失。（六）除本合同第七条约定的情形外，本合同签订后，乙方单方要求提前解除合同的，应按月租金的200%向甲方支付违约金。（九）如因甲方原因导致本合同提前解除的，除本合同约定的违约金外，甲方还应赔偿乙方遭受的一切实际损失，包括并不限于1.装修损失费；2.家具家电配置折旧费；3.因甲方提前解除合同而导致的乙方应向承租人支付的全部违约金等；4.宽带损失费；5.律师费；6.误工费；7.诉讼费；8.评估费。该合同附件五《付款计划表》载明2016年9月6日至2017年9月5日年度月租金标准为6667元，首月0元，空租期90天、总计20000元，第一次付款为2016年9月6日付66700元，含押金。后科技公司支付孙津第一年租金及押金共计66700元。科技公司称其于2016年9月1日接收涉诉房屋，于2016年9月6日进场装修。2016年9月1日，科技公司代孙津支付涉诉房屋2016年9月1日至2017年8月31日期间的物业费27472.56元。科技公司于2016年9月17日给付涉诉房屋所在的物业公司华润置地（北京）物业管理有限责任公司华中园分公司（以下简称华润物业公司）施工押金10000元，华润物业公司对此向科技公司出具了专用收费票据。经本院向华润物业公司调查，该公司向本院提交了2016年9月17日签订的《装饰装修管理服务协议书》。双方对该协议书无异议，并认可该协议书甲方为华润物业公司，乙方为孙津、褚衍霞，丙方系科技公司。科技公司称其主张的施工押金就是该协议书约定的装修保证金。该协议书第二条约定：乙方或丙方在办理装修申请时向甲方交纳装修保证金共计10000元；第四条约定：如无违反《住宅室内装饰装修管理办法》及本协议条款的行为，乙方或丙方凭收据清退装修保证金。如有违约行为，按本协议约定承担违约责任，违约金从装修保证金中扣除。为支持其诉讼请求及反诉辩解，科技公司提交如下证据：1.科技公司员工张浩与华润物业公司员工赵勇的电话录音，证明物业工作人员告知科技公司，租赁房屋的燃气、自来水、暖气等公共设施处于市政统一整改阶段，预计2017年底完工，对此，孙津、褚衍霞在订立合同时是明知的。通话的部分内容如下：张浩：我听说咱用电比如说近期我用电取暖是商水商电是吧？赵勇：对啊。张浩：…因为现在我们回来想了一下，水啊、电啊成本啊忒高了，公司还想省成本，这水，里面的水管不改成么？赵勇：尽量给改了，你要不改的话，我可不保证完了之后通水的时候它不漏。孙津、褚衍霞质证意见：不认可真实性、合法性、关联性、证明目的。孙津、褚衍霞表示就其真实性不申请鉴定。2.律师函、快递单，证明科技公司的委托代理人向孙津、褚衍霞邮寄律师函，孙津、褚衍霞拒收。孙津、褚衍霞质证意见：认可真实性、合法性，不认可关联性、证明目的。孙津、褚衍霞表示科技公司邮寄律师函其未收到，但科技公司当面给了其一份律师函。3.解除合同通知、快递单、投递情况网页打印件、手机短信，证明科技公司向孙津、褚衍霞邮寄解除合同通知，孙津、褚衍霞拒收，科技公司于2016年11月8日采用发手机短信的形式向孙津、褚衍霞发送解除合同通知，该短信发送成功。孙津、褚衍霞质证意见：不认可解除合同通知、快递单、投递情况网页打印件的真实性、合法性、关联性、证明目的，称其未收到；认可手机短信的真实性、合法性，不认可关联性、证明目的。4.贵安装饰（北京）有限公司出具的发票2张、北京市佳林艺灿装饰有限公司出具的发票1张、电子回单截图1份，证明科技公司支付装修费及人力成本共计60203.6元。孙津、褚衍霞质证意见：认可真实性、合法性，不认可关联性、证明目的。孙津、褚衍霞表示科技公司花多少钱装修其不清楚，该证据也不能证明票据中载明的费用用于涉诉房屋装修。5.金紫燕公司出具的发票1张，证明科技公司已支付中介费4000元。孙津、褚衍霞质证意见：认可真实性、合法性，不认可关联性、证明目的。6.委托代理合同、北京市中闻律师事务所出具的发票1张，证明科技公司为处理本案支付律师费10000元。孙津、褚衍霞质证意见：认可真实性、合法性，不认可关联性、证明目的。7.2016年11月初拍摄的照片4张，证明租赁房屋存在交验时无法发现的重大瑕疵和隐患。孙津、褚衍霞质证意见：认可真实性、合法性、关联性，不认可证明目的。8.2016年8月19日、2016年9月10日、2016年11月1日拍摄的照片复制件一组，证明孙津、褚衍霞交付房屋时房屋的状况（该房屋已经年久失修破落不堪），在交付房屋时小区内并不存在道路开挖的情形，以及科技公司装修的部位、内容及拆改的具体情况。孙津、褚衍霞质证意见：认可真实性、合法性，不认可关联性、证明目的。9.科技公司员工张浩的证言，证明科技公司在进入涉诉房屋之前，对房屋的水、电、燃气需要市政改造不知情，科技公司多次就此与物业公司沟通，以及施工时发现房屋龙骨锈蚀变形。张浩出庭陈述：办装修手续的时候我去了涉诉房屋，应该是九月份，具体哪一天我记不清了；我和我公司孙镇、杨兴一起去办理的装修手续，那天应该是业主孙津、褚衍霞一方去物业，和物业办理交接手续，我公司就顺带一起办理了装修手续，但当天装修手续没办完，因为缺少工人的入场手续；我公司的三个员工是和褚衍霞、孙湧涛一起去的物业办公室，见到了物业客服部的主任，一个女的，还有工程部的赵勇主管，赵勇说这个房屋现状是什么样就是什么样，我们也没有问具体的房屋现状状况；当时我们没有问水电气的状况，褚衍霞和孙湧涛有没有问水电气的问题我方没关心，所以不清楚；当天办手续的时候我没去看涉诉房屋，此前也没去看过；我方是在进场装修后第三天发现涉诉房屋没有水和燃气，我方发现以后仍然继续施工，物业和业主方没有说何时通水和燃气，我方为了不耽误工期所以继续施工；我方施工拆除没有用水，涉诉房屋门口处有用于浇花的水，电一直都有；施工时现场发现拆除后龙骨腐蚀生锈严重，可能会造成意外伤害；之所以发现没有水和燃气是因为考虑到过冬要用暖气，检查暖气才发现没有水和燃气。孙津、褚衍霞质证意见：认可部分真实性；对张浩陈述在2016年9月1日没去涉诉房屋处不认可，是赵勇带着张浩、杨兴一起去的涉诉房屋处，去看房屋的现状和办理水电交接；对张浩陈述进场三天才发现没有水、燃气不认可，因为没有水电就不可能施工。为支持其反诉请求及本诉辩解，孙津、褚衍霞提交如下证据：1.华润物业公司员工于艳、赵勇证言，证明孙津、褚衍霞以及物业人员在2016年9月1日已经将涉诉房屋的状况以及水电燃气的状况向科技公司如实告知。于艳出庭陈述：我来证明2016年9月1日下午涉诉房屋办理交付和入住的情况；2016年9月1日前一天业主已经预约办理涉诉房屋的入住手续，在9月1日下午，6、7个人一起来到物业处办理入住手续和房屋验收；涉诉房屋购买的时候是现状房，在办理入住手续时，因为整个园区在施工改造，所以业主当时就问我水电的情况，我回答因为华中园是独栋别墅，每栋别墅都有单独的供水供电系统及计量水电的计量器，现在涉诉房屋有正常的水和电，日常做饭的煤气由物业单独提供；当时在场的和业主一起来的6、7个人都听到了，其中一个人叫张浩，业主说张浩是他家亲戚，以后装修和张浩对接，让我们把物业对于装修上的事宜与张浩沟通；华中园没有市政的天然气，所以由物业提供煤气，我向一起来的6、7个人都说了；张浩当场就问了何时通市政燃气，我答复是最迟2017年12月31日通；当时褚衍霞问水电的交费方式，我答复说由物业抄表，按月度结算费用；褚衍霞还问了交费的标准，我答复是按照自来水公司和供电局收取我公司的商业水电的标准来向业主收费，在场的人没有人提异议，都听到了；办理交接手续时我对在场的6、7个人说了配套设施按照民用的水电标准缴费最迟在2017年12月31日前，当时没有人提出异议；涉诉房屋是现状房，有装修，装修具体是谁实施的，以及装修完成多少年我不清楚；当时让业主签署了对于现状房交付认可的承诺书，并告知其装修不允许外扩及增加层高，签署了《装修管理规定》、《公约》等文件；签署完以后，我公司派了工程主管赵勇带领张浩以及其他人去验房。赵勇出庭陈述：2016年9月1日下午，褚衍霞和孙湧涛带领张浩和另外两个人到我物业公司办理入住手续，签署一些文件，我带领张浩及另一个人去办理房屋验收；办理房屋验收的时候就我们三个人在场，业主不在场，业主说张浩是他们家亲戚；首先验收门牌号，打开房门，验收室内装修，我向这两个人交代用水用电的位置，没有试房屋内的水、电；在涉诉房屋南侧偏西的位置有一个24小时取水点，没有说该取水点的水和屋里是否联通；涉诉房屋有两套进水系统，现在用的是南边这一套，南边这一套是从15号房屋通到涉诉房屋，因担心15号房屋装修时可能破坏该进水系统，在15号房屋装修前先把涉诉房屋的分支主管线的水停了，15号房屋将涉诉房屋的进水暂时停掉，不是我公司停的，我公司要求15号房屋做了一个前述临时取水点，15号房屋才进行的装修；另一套供水系统是自来水公司2016年7、8月新改造的，还没有竣工，所以没启用；验收房当天没有试过房屋内的水通不通，我告诉张浩可以从临时取水点接水施工；涉诉房屋要求供水供电物业可以提供，但出现问题由其自行负责，物业没有说过不更换水电线路就不供水供电，但物业建议更换水电线路；15号房屋恢复涉诉房屋的进水系统需要大概一天；涉诉房屋装修时没有人找过我说要把水通到房屋内；交给业主的涉诉房屋的装修是1995、1996年左右的，房建好后装修完毕直到2016年才卖给孙津、褚衍霞一方，房是1995、1996年左右建好的。科技公司质证意见：不认可于艳及赵勇证言的真实性、合法性、关联性、证明目的。科技公司表示其拆除的涉诉房屋的装饰装修形成于1996年前后。孙津、褚衍霞不认可赵勇所述的涉诉房屋装饰装修形成于1995、1996年，表示其不清楚形成时间。2.落款日期显示为2016年7月8日的收据复印件、中介费发票，证明孙津、褚衍霞支付了中介费的一半，双方各自承担一半的中介费，科技公司主张4000元的中介费不属实。孙津、褚衍霞称收据是2016年7月8日开的，发票是根据收据后补开的，收据原件已经交给金紫燕公司了。科技公司质证意见：不认可真实性、合法性、关联性、证明目的。科技公司称其不清楚涉诉合同达成时孙津、褚衍霞是否承担中介费。3.涉诉房屋装修设计方案打印件，证明科技公司对涉诉房屋的房屋状况已经清楚知悉并且出具了装修设计方案。孙津、褚衍霞称科技公司分别向其以及物业公司各提供了一份该方案。科技公司质证意见：认可真实性、合法性、关联性，不认可证明目的。科技公司称其在2016年9月1日向涉诉房屋的物业公司提供过该设计方案。4.2016年7月8日装修报价单，证明科技公司在涉诉合同签订之前已经多人多次考察过涉诉房屋，并且已经出具了相应的装修报价单。孙津、褚衍霞称该报价单是双方2016年7月8日第一次签合同时科技公司出具，后因其未能收房双方解除该合同。科技公司质证意见：认可真实性、合法性、关联性，不认可证明目的。科技公司认可双方于2016年7月8日签订过涉及涉诉房屋的合同，后因孙津、褚衍霞无法交房双方解除合同。本院于2016年12月6日对涉诉房屋进行了勘验，情况如下：涉诉房屋一层木地板51.36㎡被拆除，一层地砖20.39㎡被拆除；一层橱柜被拆除，厨房墙砖2.6㎡被拆除，一层厨房到设备间的门被拆除，一层卫生间地砖、墙砖、花洒、洗手盆、马桶、门被拆除；科技公司将原一层南侧铝合金玻璃阳光房改为断桥铝窗；一层暖气八处被拆除；一层厨房隔断墙的轻钢龙骨生锈、变形；一层设备间原有设备被拆除，孙津、褚衍霞主张该设备为锅炉，科技公司主张不清楚设备为何物，并主张由物业公司拆除；一层吧台被拆除；二层暖气七处被拆除，二层93.26㎡地毯被拆除；二层主卧卫生间为7.68㎡，该卫生间的墙砖被拆除，浴缸被拆除，浴缸遗留在现场，该卫生间的镜子、马桶被拆除，卫生间隔断墙有缝隙，浴室柜被拆除；二层西侧卫生间马桶、花洒被拆除，淋浴间被损坏，墙砖被拆除0.9㎡；二层东侧卫生间马桶被拆除；地下室至一层、一层至二层楼梯间墙面及地下室墙面局部由科技公司刮腻子，地下室水管由科技公司拆除；科技公司对涉诉房屋外墙新刷涂料32㎡；科技公司对二楼阳台护栏予以打磨；双方均认可涉诉房屋原暖气为铁皮片状暖气；科技公司将涉诉房屋原有铝合金窗更换为断桥铝窗；涉诉房屋所有水龙头不出水；涉诉房屋北门门口处有垃圾一堆，垃圾外沿有围挡。科技公司未提交证据证明设备间设备由物业公司拆除。至本案法庭辩论终结时，孙津、褚衍霞未将垃圾清运。2016年11月29日庭审时，科技公司将涉诉房屋钥匙归还给孙津、褚衍霞，双方均认可涉诉房屋于该日腾退完毕，由孙津、褚衍霞予以接收。诉讼中，孙津、褚衍霞称其主张之拆除及损坏的房屋装饰装修损失包含：被拆除的装饰装修为：涉诉房屋一楼木地板，二楼地毯，一楼厨房到设备间的门及卫生间的门，一楼橱柜及吧台，墙砖，地砖，花洒，洗手盆，马桶，铝合金玻璃阳光房，设备间锅炉，浴缸，卫生间镜子，浴室柜，水管，铝合金窗，灯具，暖气片及暖气罩，水龙头；被损坏的房屋装饰装修为：二楼西侧卫生间中的淋浴间。诉讼中，科技公司主张其依据《房屋托管合同》第七条第三款第二项、第五项约定享有单方解除合同的权利，即：涉诉房屋水、电、燃气、暖气不通，无法达到科技公司进行装修的要求，导致科技公司无法装修，进而无法实现居住的目的；涉诉房屋没有承重墙，存在安全隐患，科技公司是在装修时才发现没有承重墙，签合同时无法看出，且涉诉房屋为轻钢龙骨隔墙，但由于年久，轻钢龙骨已经生锈变形，存在安全隐患，因此涉诉房屋存在交验时无法发现的重大隐患。科技公司称合同签订前其查看过涉诉房屋，当时查看电可以正常使用，水、燃气、暖气没有查看，在装修时物业要求其对涉诉房屋的水管道、燃气管道、电路全部更换改造，物业表示涉诉房屋的水管道如果不更换改造就不给供水。科技公司表示即使法院不能认定《房屋托管合同》于2016年11月8日解除，其也要求解除该合同。诉讼中，经本院询问，双方对于科技公司主张的装修损失及孙津、褚衍霞主张的拆除及损坏的房屋装饰装修损失均不申请评估、鉴定，均表示由法院酌定，知晓相应的法律后果。上述事实，有本院庭审笔录、询问笔录、房屋所有权证、《房屋托管合同》、民生银行转款凭条、收条、物业费发票、专用收费票据、电话录音、照片复制件一组、于艳及赵勇证言、中介费发票、涉诉房屋装修设计方案打印件、装修报价单、勘验笔录、《装饰装修管理服务协议书》等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。褚衍霞代孙津与科技公司签订的《房屋托管合同》，孙津对褚衍霞的代理行为予以认可，本院对此不持异议。该合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，孙津和科技公司应依约履行。本案主要争议在于科技公司是否享有单方解除《房屋托管合同》的权利。科技公司主张涉诉房屋不具备水、电、燃气、暖气，孙津、褚衍霞交付的房屋不符合合同约定，对此本院分析如下：首先，科技公司作为正常经营的商业主体，应谨慎签订合同。科技公司订立合同的目的在于对涉诉房屋装修后转租居住，则对于装修、居住至关重要的水、电、燃气、暖气，科技公司表示在订立合同前查看涉诉房屋时仅查看了电，而未查看水、燃气、暖气显然不符合常理。此外，双方达成的涉诉合同并非双方第一次磋商涉诉房屋出租委托代理事宜，双方均认可在2016年7月8日时即就此签订过合同，科技公司并于当日已经出具了装修报价单，且科技公司在订立涉诉合同之当日还出具了房屋装修设计方案，表明科技公司为顺利履行《房屋托管合同》在前期已经做了大量调查、准备工作，对相应的装修事宜有了较为充分的考虑，在此情形下，科技公司表示其对涉诉房屋的水、电、燃气、暖气状况不知情，孙津、褚衍霞一方就此未向其披露真实状况显然不能令人信服。其次，于艳、赵勇作为华润物业公司员工，二人与本案双方并不具有利害关系，二人证言结合本案查明的事实具有可信性，本院对其证言予以采信。于艳阐明在科技公司派员工随孙津、褚衍霞一方办理收房时，其向科技公司员工阐述了涉诉房屋按现状房交付，包含供水供电系统，但需要按商业水电标准付费，市政燃气尚未开通，由物业公司提供煤气，民用水、电、燃气接通最迟在2017年12月31日前；赵勇阐明签订涉诉合同当日带领科技公司员工办理了房屋验收。从于艳、赵勇的证言可以看出科技公司对于涉诉房屋水、电、燃气的状况在签订合同时是知悉的。再次，根据科技公司的陈述，其于2016年9月6日进场装修，而其员工张浩表示进场装修后第三天发现涉诉房屋没有水和燃气，但张浩表示发现以后仍然继续施工，且科技公司在此后的2016年9月17日还与孙津、褚衍霞及华润物业公司签订了《装饰装修管理服务协议书》并向华润物业公司交纳了装修保证金，由此也反映出科技公司对于涉诉房屋的水、燃气状况认可。张浩陈述涉诉房屋一直有电，表明并不存在因没电而影响科技公司装修、居住。最后，科技公司提交的张浩与华润物业公司员工赵勇的电话录音，孙津、褚衍霞不认可其真实性，但其未提交反驳证据亦不申请鉴定，故本院对其真实性予以采信。在该电话录音中，赵勇并未表示科技公司不改水管物业公司不供水，而且张浩陈述“咱用电比如说近期我用电取暖是商水商电是吧”表明其认可涉诉房屋具备使用商水商电的条件。综上，在双方未对涉诉房屋使用水、电、燃气的性质作出明确约定，而根据前述分析科技公司对涉诉房屋的水、电、燃气实际状况知悉的情形下，科技公司以涉诉房屋不具备水、电、燃气、暖气，孙津、褚衍霞交付的房屋不符合合同约定为由主张解除合同，本院不予支持。科技公司称装修时物业要求其对涉诉房屋的水管道、燃气管道、电路全部更换改造，并称物业表示涉诉房屋的水管道如果不更换改造就不给供水，但其就此未提交证据证明，本院难以采信。科技公司主张涉诉房屋没有承重墙，系轻钢龙骨隔墙，轻钢龙骨已经生锈变形，存在安全隐患，属于交验时无法发现的重大隐患，就此本院勘验时仅勘查到一层厨房隔断墙的轻钢龙骨生锈、变形，二层主卧卫生间隔断墙有缝隙，科技公司并未举证证明存在该情形即属于具备安全隐患、影响实际居住使用。科技公司以此为由主张行使合同单方解除权，理由不能成立，本院不予支持。在科技公司不享有单方解除权的情形下，其要求解除《房屋托管合同》，系其单方提前解约，构成违约。鉴于科技公司于2016年11月29日将涉诉房屋腾退给孙津、褚衍霞一方，故本院认定合同自该日解除。因科技公司违约致使合同解除，故其要求孙津、褚衍霞赔偿违约金、装修损失费、中介费、律师费，于法无据，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因《房屋托管合同》解除之时尚处于免租期内，故对于科技公司要求孙津返还房屋租金及押金的诉讼请求本院予以支持。在2016年9月1日至2016年11月29日期间，科技公司实际占有使用涉诉房屋，故该期间的物业费应由科技公司自行承担，对超出该期间已由科技公司代孙津支付的物业费部分，应由孙津返还给科技公司。科技公司主张的施工押金，系华润物业公司收取，并非孙津、褚衍霞收取，科技公司要求孙津、褚衍霞赔偿于法无据，本院不予支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。科技公司认可涉诉合同系金紫燕公司居间达成，科技公司不认可孙津、褚衍霞提交的落款日期显示为2016年7月8日的收据复印件、中介费发票的真实性，但并未提交反驳证据，本院对其真实性予以采信。因科技公司提前解约，孙津要求赔偿违约金，于法有据，本院予以支持。在科技公司违约提前解除合同的情形下，根据《房屋托管合同》第八条第一款的约定，孙津有权主张赔偿损失。孙津主张之2016年9月1日至2016年11月29日期间的房屋占有使用费，中介费损失，拆除及损坏的房屋装饰装修损失，科技公司拆除涉诉房屋装饰装修后产生的垃圾未清运而导致的垃圾清运费，均属于其合理经济损失范畴内，鉴于违约金已经弥补其部分损失，且双方对孙津、褚衍霞主张的拆除及损坏的房屋装饰装修损失均不申请评估、鉴定，故本院根据本案查明事实酌情确定科技公司应赔偿孙津上述经济损失的数额，孙津反诉请求过高部分，本院不予支持。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。褚衍霞系孙津的代理人，故《房屋托管合同》的权利义务应由被代理人孙津享有和承担，褚衍霞所提反诉请求，于法无据，本院不予支持。但对于科技公司的诉讼请求，本院予以支持的部分，褚衍霞自愿与孙津承担连带责任，属于褚衍霞自愿加入债务承担，本院对此不持异议。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）北京艾斯家科技有限公司与被告（反诉原告）褚衍霞代被告（反诉原告）孙津签订的《房屋托管合同》于二○一六年十一月二十九日解除；二、被告孙津、褚衍霞于本判决生效之日起七日内返还原告北京艾斯家科技有限公司房屋租金及押金六万六千七百元、物业费二万零六百九十八元五角；三、反诉被告北京艾斯家科技有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿反诉原告孙津违约金一万三千三百三十四元；四、反诉被告北京艾斯家科技有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿反诉原告孙津经济损失四万元；五、驳回原告北京艾斯家科技有限公司的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告孙津的其他反诉请求；七、驳回反诉原告褚衍霞的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费四千一百三十四元，由原告北京艾斯家科技有限公司负担二千一百四十九元（已交纳），由被告孙津、褚衍霞负担一千九百八十五元，于本判决生效之日起七日内交纳；反诉案件受理费二千八百二十五元，由反诉原告孙津负担二千二百五十八元（已交纳），由反诉被告北京艾斯家科技有限公司负担五百六十七元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 周 益人民陪审员 李 金人民陪审员 周启祥二〇一七年三月二十九日书 记 员 朱珊珊