辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽01民终3853号上诉人（原审原告）：曹燕，女，1968年9月2日出生，回族，无职业，住辽宁省本溪市明山区。被上诉人（原审被告）：华夏银行股份有限公司沈阳中山广场支行（华夏银行沈阳中山广场支行），住所地沈阳市和平区中山路112号。负责人：顾大鹏，该支行行长。委托诉讼代理人：袁进发，辽宁开宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐骁，男，1990年1月19日出生，汉族，该行客户经理。被上诉人（原审被告）：鞠烽，男，1981年10月8日出生，汉族，住沈阳市铁西区。上诉人曹燕因与被上诉人华夏银行股份有限公司沈阳中山广场支行（以下简称“华夏银行中山支行”）、鞠烽案外人执行异议之诉一案，不服沈阳市和平区人民法院（2016）辽0102民初8442号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年4月5日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。曹燕上诉请求：1.撤销一审判决，改判上诉人继续承租使用或者优先受偿拍卖所得或者发回重审；2.一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人于2015年1月30日与鞠烽签订房屋租赁合同一份，双方约定将争议房屋出租给上诉人，且上诉人经鞠烽的同意将该房屋转租给第三人王陆直。上诉人在签订租赁合同时，并不知道该争议房屋已经抵押且查封，被上诉人已经保证争议房屋无抵押权及其他租赁权。第三人王陆直一直使用该房屋。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第31条第二款规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖，一审法院已经确定了租赁合同有效，却未判令上诉人继续保留租赁关系属于前后矛盾，请求二审法院予以改判或者判令上诉人优先受偿拍卖所得或发回重审。华夏银行中山支行辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的诉讼请求。鞠烽经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。曹燕向一审法院起诉请求：1、依法确认曹燕与鞠烽签订的关于沈阳市和平区和平南大街105-4号24-3房屋的房屋租赁合同有效，并保留曹燕对该房产使用权至租赁期满；2、本案的诉讼费由华夏银行中山支行、鞠烽承担。一审法院认定事实，诉争房位于沈阳市和平区和平南大街105-4号24-3号，房屋建筑面积118.26平方米。该房屋为2012年鞠烽按揭贷款购买，其与华夏银行中山支行签订了个人房屋抵押借款合同，诉争房已设定抵押。因鞠烽未依约还款，华夏银行中山支行将鞠烽诉至一审法院。2014年9月19日，一审法院作出（2014）沈和民三初字第00796号民事判决书，内容为：“一、原告华夏银行股份有限公司沈阳中山广场支行与被告鞠烽于2012年3月22日签订的《个人房屋抵押借款合同》提前到期；二、被告鞠烽于本判决发生法律效力后15日内偿还原告华夏银行股份有限公司沈阳中山广场支行借款本金600,888.84元、利息13,947.78元、罚息121.11元、欠息复利237.3元，共计615,195.03元（截止2014年6月27日）；并自2014年6月28日起，按《个人房屋抵押借款合同》约定的计息办法给付原告华夏银行股份有限公司沈阳中山广场支行逾期利息、罚息及复息至本判决确定的给付之日止；三、如被告鞠烽未按期履行上述债务，原告华夏银行股份有限公司沈阳中山广场支行对被告鞠烽提供的抵押物，即位于沈阳市和平区和平南大街105-4号24-3楼，建筑面积118.26平方米房产，行使抵押权，在上述债权范围内享有优先受偿的权利”。该判决已生效。该判决在一审法院执行过程中，一审法院于2014年12月8日查封了被执行人鞠烽名下的诉争房。2015年1月30日，曹燕与鞠烽签订《房屋租赁合同》1份，约定，鞠烽将位于沈阳市和平区和平南大街105-4号2403、面积118.26平方米房产出租给曹燕，租期10年，从2015年1月30日至2025年1月29日。庭审中，曹燕提供鞠烽出具的收条1份，该收条写明收到曹燕租房款200,000元。2015年2月16日，鞠烽向曹燕出具保证书1份，保证租期内不将房屋出租他人等项内容。曹燕在（2014）沈和民三初字第00796号案件执行过程中提出书面异议。一审法院于二О一六年七月十九日作出（2016）辽0102执异字第50号执行裁定书，裁定驳回曹燕的异议，故曹燕起诉至一审法院。一审法院认为，根据民事诉讼法的有关规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案鞠烽经一审法院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了质证的权利。一审法院根据曹燕及华夏银行中山支行提供的证据及当庭陈述对曹燕所诉的案件事实予以认定。曹燕与鞠烽签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实的意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对曹燕主张确认该合同有效的诉讼请求，一审法院予以支持。关于曹燕主张保留对该房产使用权至租赁期满的诉讼请求，依据曹燕提交的其与鞠烽签订的房屋租赁合同，租赁合同的签订日期是2015年1月30日，而早在2012年诉争房已设定抵押。依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”之规定，因诉争房出租系在抵押权设定之后，故不能对抗已登记的抵押权。对曹燕主张继续承租诉争房的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，曹燕提出的异议请求，于法无据，一审法院不予支持。对曹燕其他权利主张，可另行向鞠烽主张。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、确认原告曹燕与被告鞠烽于2015年1月30日签订的《房屋租赁合同》有效；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费100元、公告费800元（原告均已预交）由被告鞠烽负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”本案中，曹燕虽与鞠烽签订了房屋租赁合同，但双方签订房屋租赁合同的行为发生在法院查封之后，故曹燕对涉案房屋享有的权利不能对抗法院的强制执行，一审法院驳回曹燕主张继续承租房屋的请求并无不当。关于曹燕上诉提出其对于涉案房屋查封不知情的主张。曹燕与鞠烽签订合同之时涉案房屋已经设立过抵押权并被人民法院依法查封，曹燕虽然主张不知晓查封的事实，但是法院的查封行为具有公示性，曹燕在租赁涉案房屋之时应当知晓房屋存在法院查封的事实，曹燕主张对此不知情，不能作为对抗法院对涉案房屋执行行为的合理事由。关于曹燕上诉主张中要求优先受偿拍卖所得的问题。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条规定：“第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。”本案中，曹燕于一审中并未对此提出诉讼请求且双方并未对此达成调解意向，故本院对曹燕的该项诉讼请求不予审理。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费100元，由上诉人曹燕负担。本判决为终审判决。审判长 李 妍审判员 韩彩霞审判员 姜会军二〇一七年六月十二日书记员 路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。