湖北省武汉市江岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂江岸民初字第02769号
原告武汉宝邦实业有限公司服装营销分公司，住所地：湖北省武汉市江岸区中山大道763号。
代表人张人强，该公司总经理。
委托代理人邱华（特别授权代理），湖北普明律师事务所律师。
委托代理人王再忠（一般授权代理），男，汉族，武汉宝邦实业有限公司服装营销分公司员工，住浙江省杭州市拱墅区，
被告武汉市江岸区房地产公司，住所地：湖北省武汉市江岸区洞庭街35号3栋1-3层1室。
法定代表人王国文，该公司董事长。
委托代理人杨帆（一般授权代理），湖北得伟君尚律师事务所律师。
委托代理人王开雄（特别授权代理），男，汉族，武汉市江岸区房地产公司员工，住湖北省武汉市江岸区，
第三人孙太友，男，1958年5月30日出生，汉族，户籍所在地湖北省武汉市江岸区，
原告武汉宝邦实业有限公司服装营销分公司（以下简称宝邦公司）诉被告武汉市江岸区房地产公司（以下简称岸房公司）、第三人孙太友租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月29日立案受理后，依法由审判员侯立平适用简易程序进行审理。因本案案情复杂，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十三条的规定，本案依法裁定转为适用普通程序，并依法组成由审判员侯立平担任审判长，人民陪审员丁红霞、危玉霞参加的合议庭进行审理。被告岸房公司在答辩状期内提起反诉，本院依法予以准许。本案于2016年3月15日公开开庭进行了审理。因工作变动，合议庭成员变更为由审判员侯立平担任审判长，人民陪审员李国良、刘静萍参加的合议庭，于2016年8月25日再次公开开庭进行了审理。原告宝邦公司的代表人张人强及其委托代理人邱华、王再忠，被告岸房公司的委托代理人杨帆、王开雄到庭参加了诉讼。第三人孙太友经本院两次公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭，本院依法进行了缺席审理。2016年11月15日被告岸房公司向本院申请撤回反诉，本院依法予以准许。本案经院长批准延长审理期限六个月。被告岸房公司提出反诉，给予一个月的举证期，该期间不计入审限。本案现已审理终结。
原告宝邦公司诉称：宝邦公司长期租赁武汉市江岸区中山大道763号一层房屋用于经营，与岸房公司签订有租赁合同，合同约定宝邦公司有优先承租权。2011年12月12日，在双方租赁合同有效期内，岸房公司在未告知宝邦公司，且未取得宝邦公司同意的情况下将房屋出租给第三人孙太友。后宝邦公司就优先承租权起诉至武汉市江岸区法院，法院经审理后判决宝邦公司对承租房屋在同等条件下享有优先承租权，岸房公司与第三人孙太友签订的租约无效。故宝邦公司诉至法院，请求判令：1、岸房公司按与第三人孙太友同等的条件与宝邦公司签定租赁合同（具体条件是指岸房直033号非住宅租约、岸房公司与孙太友于2011年8月4日签订的《协议书》约定的条件）；2、岸房公司承担本案的诉讼费等相关费用。
原告宝邦公司为支持其诉讼主张，向本院提交了证据材料如下：
证据一、（2014）鄂江岸民初字第00820号《民事判决书》一份，该判决书已经生效，拟证明宝邦公司享有优先承租权，岸房公司所提出的各种理由，已经被生效的法律文书否决了；
证据二、岸房公司与第三人孙太友签订的《武汉市城镇公有房屋非住宅租约》，拟证明第三人孙太友承租该房屋之条件，包括房屋的面积、方位、租金及协议租金等条件，岸房公司应按该条件将房屋出租给宝邦公司；
证据三、邮单退件，拟证明宝邦公司多次通过各种方式要求与岸房公司续租并支付租金，而岸房公司多次拒收，要求宝邦公司将租金交给孙太友，证明宝邦公司没有违约行为，岸房公司要求宝邦公司支付租金的请求权已经丧失了；宝邦公司邮寄的邮件收件人是余晓毅，是岸房公司前法定代表人，余晓毅2012年6月份是岸房公司的法定代表人，武汉市江岸区洞庭街25号是当时岸房公司的办公地址，该办公地址是宝邦公司通过寻找找到的。
被告岸房公司辩称：1、宝邦公司的诉讼标的不存在。2、宝邦公司的诉讼请求没有法律和合同依据，在双方签订的房屋租赁合同里面，没有任何条款规定，岸房公司有与宝邦公司签订《武汉市城镇房屋非住宅公约的义务》，法律上也没有相应的依据。3、宝邦公司在本案中诉求的公有住房使用权的标的内容，要求的使用权与双方之间约定的租赁权有本质的区别，区别如下：1）、公有房屋的使用权具有永续性，而双方之间签订租赁合同是有期限限制的；2）、公有房屋的使用权租金标准低于市场标准，具有高度价值性，而双方之间是按照市场标准签订的一般意义上的房屋租赁合同；3）、公有房屋的承租使用权取得是要支付较大金额的对价，而双方之间的房屋租赁合同中租赁权的取得不需要支付相应的对价；4）、公有房屋的使用权依据相关法律规定可以取得所有权的，而本案中宝邦公司作为承租人无法取得所有权；4、宝邦公司的第一项诉讼请求，忽视了一个问题，即岸房公司与孙太友签订《武汉市城镇公有房屋非住宅公约》，前提是安置孙太友的行为，在合同里面，孙太友是有拆迁安置户的特殊身份，而宝邦公司没有该身份，所以宝邦公司没有权利强制岸房公司要求与其签订《武汉市城镇房屋非住宅公约》。综上，请求驳回宝邦公司的诉讼请求，本案的全部诉讼费用由宝邦公司承担。另外，2011年8月22日，宝邦公司与岸房公司签订的《房屋租赁合同》约定由宝邦公司对岸房公司的位于武汉市江岸区中山大道1267号（新7**号）的房屋（建筑面积89.47平方米）进行租赁使用，月租金为4,600元，租期为2011年7月1日至2012年6月30日，双方租赁合同关系已于2012年6月30日终止，但宝邦公司仅缴纳截至2011年12月31日的租金，2012年1月1日至2012年6月30日的租金至今未缴纳。合同到期后，岸房公司已明确表示不再与宝邦公司续约，并要求其从承租的房屋中腾退，但宝邦公司至今未迁出，且未支付合同约定的房屋占用费，其行为已构成对岸房公司合法财产的非法侵占。
被告岸房公司为支持其抗辩理由，向本院提交证据材料如下：
证据一、《房屋拆迁货币安置协议书》，拟证明孙太友为吉庆街二期拆迁户；岸房公司对孙太友负有拆迁安置义务；
证据二、2011年8月4日与孙太友签订的《协议书》，拟证明岸房公司对孙太友出售的是公房的承租使用权，其出售行为系基于孙太友为吉庆街二期拆迁户的特殊身份；孙太友取得公房承租使用权需要支付较高数额的交易对价；
证据三、2015年1月20日与孙太友签订的《协议书》，拟证明因武汉市中级人民法院认定双方于2011年8月4日签订的《房屋拆迁货币安置协议书》无效，岸房公司对孙太友进行了重新安置；岸房公司对孙太友出售的是公房的承租使用权，其出售行为系基于孙太友为吉庆街二期拆迁户的特殊身份；孙太友取得公房承租权需要支付较高数额的交易对价；
证据四、2015年1月20日孙太友提交的《租约更名申请》，拟证明孙太友在接受岸房公司的重新安置后，申请岸房公司将安置房屋的租户名称更名为其女儿孙倩；
证据五、2015年1月28日的直管公房过户、分户、更名申请审批表，拟证明孙太友在接受岸房公司的重新安置后，申请岸房公司将安置房屋的租户名称更名为其女儿孙倩，现安置房的公房承租使用权人为孙太友的女儿孙倩；
证据六、2015年1月20日的《武汉市城镇公有住房非住宅租约》，拟证明孙太友已将拆迁安置获取的公房承租权更名为其女儿孙倩，现安置房的公房承租使用权人为孙太友的女儿孙倩；非住宅租约中的租差是指用于营业目的，应另行缴纳895.60元/月的租差，即每月租金为1,343.40元（447.80元+895.60元）；
证据七、2011年8月22日岸房公司与宝邦公司签订的《房屋租赁合同》，拟证明岸房公司与宝邦公司建立的不是公房承租使用权关系；宝邦公司并非基于拆迁安置前提与岸房公司签订房屋租赁合同；双方没有达成公房承租权交易的意思表示；合同已于2012年6月30日终止，宝邦公司的优先承租权已消灭；宝邦公司应腾退房屋，向岸房公司支付欠缴租金及房屋占用费；
证据八、2014年12月5日《关于限期腾退房屋的通知》，拟证明岸房公司已在双方合同到期且此前双方合同纠纷解决后，要求宝邦公司腾退房屋，以便在公平竞争环境下重新招租；岸房公司明确向宝邦公司提出了要求支付欠缴租金及房屋占用费的正当要求；
证据九、2014年12月5日发出的编号为1096614192708的中国邮政快递单，拟证明岸房公司已于2014年12月5日向宝邦公司发函主张权利；宝邦公司拒不履行合同义务的行为，造成其优先承租权丧失，并造成岸房公司损失持续扩大；关于限期腾退房屋的通知已经送达给了宝邦公司，当时宝邦公司没有签收；
证据十、武华评（2015）第030304-1号《房地产租金评估结果报告单》，拟证明岸房公司向宝邦公司告知了续约的租金标准，但宝邦公司拒绝在此条件下配合岸房公司办理房屋重新出租的竞标手续，其优先承租权已丧失，并造成岸房公司损失持续扩大；
证据十一、（2015）鄂江岸执民字第00029-3号《执行裁定书》、（2015）鄂江岸执异字第00008号《执行裁定书》、（2015）鄂武汉中执复字第00064号《执行裁定书》，拟证明宝邦公司向人民法院提出没有事实及法律依据的要求，强迫岸房公司向其出售公房承租使用权；因双方租赁合同早已到期，宝邦公司优先承租权已丧失，且宝邦公司的行为造成岸房公司损失持续扩大；
证据十二、宝邦公司的法定代表人于2014年12月14日3时09分在新浪博客上发布的文章及《关于限期腾退房屋的通知》图片、快递单图片，拟证明张人强将《关于限期腾退房屋的通知》的图片及邮寄单的图片均发布在网上了，宝邦公司已经签收了岸房公司邮寄的2014年12月5日《关于限期腾退房屋的通知》。
第三人孙太友经本院依法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃陈述、举证、质证的权利。
经庭审质证，被告岸房公司对原告宝邦公司提交的证据材料质证意见如下：对证据一、证据二真实性无异议，对关联性及证明目的有异议；对证据三真实性有异议，无法辨认形式上的真实性，对证明目的有异议，邮件上的地址并非岸房公司的地址，也没有收到过该邮件，一份邮件不能说明宝邦公司多次主张权利。
原告宝邦公司对被告岸房公司提交的证据材料质证意见如下：对证据一真实性无异议，关联性有异议，并非宝邦公司诉争的中山大道1227号房屋；对证据二、证据六、证据七、证据十一真实性无异议；对证据三、证据四、证据五的真实性无法确认，不能确定是否为孙太友本人签字，与本案无关，对签名及印章不申请鉴定；对证据八的真实性、合法性、关联性均有异议，是岸房公司单方制作的，宝邦公司没有收到该通知；对证据九的真实性无异议，对关联性有异议，宝邦公司没有收到该邮件；对证据十的真实性、合法性、关联性均有异议，与本案无关；对证据十一真实性无异议，是张人强在博客上发表的内容。
被告岸房公司对原告宝邦公司提交的证据一、证据二的真实性无异议；原告宝邦公司对被告岸房公司提交的证据一、证据二、证据六、证据七、证据十一真实性均无异议，本院认为上述证据来源合法，与本案具有关联性，对上述证据，本院依法予以采信。
针对双方有争议的证据材料，本院经认证认为：原告宝邦公司提交的证据三，不能说明武汉市江岸区洞庭街25号是当时岸房公司的办公地址，且邮件改退批条载明原址查无此人，电话无法联系到收件人，且没有具体内容，故对该证据本院依法不予采信。被告岸房公司提交的证据三、证据四、证据五，系原件，有相关人员签名或盖章，符合证据的形式要件，且宝邦公司并未对签名及印章提出鉴定申请，故对上述证据，本院依法予以采信；被告岸房公司提交的证据八、证据九，宝邦公司的法定代表人已经认可在博客上发表了通知及邮政快递单的图片，说明其收到了上述证据，故对该证据本院依法予以采信；被告岸房公司提交的证据十，系其单方委托做出的，未能提交证据证明已送达宝邦公司，与本案不具有关联性，本院依法不予采信。
经审理查明：张人强系宝邦公司的负责人。座落于武汉市江岸区中山大道763号（门牌号××、1267号）一层房屋（建筑面积约89.47平方米）系岸房公司直管公房。2006年8月开始，由张人强租赁该诉争房屋。从2010年7月1日开始，该诉争房屋由宝邦公司租赁，租赁合同一年一签。最后一份租赁合同系宝邦公司与岸房公司于2011年8月22日签订，合同约定：租赁期限为2011年7月1日至2012年6月30日；租赁期届满，在同等条件下，宝邦公司有优先承租权；宝邦公司如需继续承租，应在租赁期届满前一个月提出书面申请，经岸房公司同意后，双方可另行协商签订租赁合同；若宝邦公司未在租赁期届满前一个月提出书面要求，视为宝邦公司放弃优先承租权；月租金为4,600元；租金按季支付，根据先付款后使用原则，宝邦公司第一次支付租金在协议签订之日，第二次应在下一季度开始之日前上门支付给岸房公司，以后按此类推支付租金；合同期届满或合同终止之日，宝邦公司应腾退该房屋，未经岸房公司同意逾期腾退房屋的，每逾期1日，宝邦公司按日租金的两倍向岸房公司支付房屋使用费；合同还约定了其他条款。目前，诉争房屋由宝邦公司占有使用。
2010年9月，武汉市江岸国有资产经营管理有限责任公司与武汉岸房动迁有限公司签订《拆迁委托合同》，委托武汉岸房动迁有限公司对吉庆街片区进行拆迁安置工作。2011年8月4日，武汉岸房动迁有限公司与孙太友就位于武汉市江岸区吉庆街103号孙太友的房屋签订《房屋拆迁货币安置协议书》，约定支付孙太友拆迁补偿款共计2,399,439.23元。同日，为配合武汉市江岸区吉庆街片区的拆迁工作，岸房公司与孙太友签订《协议书》，约定岸房公司将诉争房屋的承租使用权（作价1,431,520元）出售给孙太友；岸房公司于孙太友付清全部房款之日给孙太友非住房租约；孙太友应按期足额缴纳房屋租金及物业管理等相关费用，房屋内所有的水、电设施及附件，自协议签订之日起由孙太友承租使用，其所有权属房屋产权人；房屋已出租给他人经营，岸房公司协助孙太友办理租赁合同移交手续，孙太友应当继续履行原租赁合同的规定，不得以任何理由加租，强行腾退租户，合同期满孙太友可自行协商处理。2011年12月1日，岸房公司向孙太友出具诉争房屋使用权转让款发票，同年12月12日，岸房公司与孙太友签订岸房直033号《武汉市城镇公有房屋非住宅租约》，约定诉争房屋由孙太友承租使用，租赁期限为2011年11月1日至2012年10月31日，租金每月434元；自2011年11月1日起至2012年10月31日止，仅收取规定租金434元/月；孙太友因经营所需，需转租的，与岸房公司另行签订协议租金租赁协议，并缴纳相应协议租金；协议租金按孙太友转租价格的20%向岸房公司另行支付，孙太友提供的转租价格如明显低于市场租金，则按市场租金金额的20%支付。
2012年2月21日，张人强诉至武汉市江岸区人民法院，要求判决：1、岸房公司与孙太友于2011年12月12日签订的《非住宅租约》无效；2、张人强对座落于武汉市江岸区中山大道1227号（现新号为763号）一层门面享有优先承租权；3、孙太友及岸房公司承担本案诉讼费用。本院于2012年8月17日作出（2012）鄂江岸民初字第00823号《民事判决书》，岸房公司不服该民事判决书，上诉至武汉市中级人民法院，武汉市中级人民法院作出（2012）鄂武汉中民终字第00818号《民事裁定书》，将该案发回武汉市江岸区人民法院重审，武汉市江岸区人民法院于2013年7月12日作出（2013）鄂江岸民重字第00002号《民事裁定书》，以2010年7月1日至2011年6月30日和2011年7月1日至2012年6月30日两份《房屋租赁协议》的双方为宝邦公司服装营销分公司和岸房公司，张人强诉讼主体不适格为由，驳回张人强的起诉。张人强不服该裁定，上诉至武汉市中级人民法院，武汉市中级人民法院于2013年12月3日作出（2013）鄂武汉中民终字第00998号《民事裁定书》，驳回张人强的上诉，维持原裁定。张人强向湖北省高级人民法院申请再审，湖北省高级人民法院于2014年2月17日作出（2014）鄂民申字第00143号《民事裁定书》，驳回张人强的再审申请。
2014年3月21日，宝邦公司、张人强诉至武汉市江岸区人民法院，要求判决：1、岸房公司与孙太友于2011年12月12日签订的《武汉市城镇公有房屋非住宅租约》无效；2、宝邦公司、张人强优先承租武汉市中山大道763号一层门面；3、岸房公司、孙太友承担本案诉讼费用。2014年7月9日，本院作出（2014）鄂江岸民初字第00820号《民事判决书》，判决：1、岸房公司与孙太友于2011年12月12日签订的岸房直033号《武汉市城镇公有房屋非住宅租约》无效；2、宝邦公司对座落于武汉市江岸区中山大道763号（建筑面积89.47平方米）一层房屋在同等条件下有优先承租权；3、驳回张人强的诉讼请求。岸房公司不服该民事判决书，上诉至武汉市中级人民法院，2014年9月28日武汉市中级人民法院作出（2014）鄂武汉中民终字第00820号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。2015年，宝邦公司对（2014）鄂江岸民初字第00820号《民事判决书》判决其享有的优先承租权向本院申请执行，本院以“生效法律文书仅有权利确认内容，没有可供执行的给付内容，不能据以申请执行”为由，于2015年6月19日做出（2015）鄂江岸执民字第00029-3号《执行裁定书》，驳回了宝邦公司的执行申请。宝邦公司不服，提出书面异议，本院于2015年7月16日做出（2015）鄂江岸执异字第00008号《执行裁定书》，驳回了宝邦公司的异议。宝邦公司不服，向武汉市中级人民法院申请复议，2015年8月17日，武汉市中级人民法院做出（2015）鄂武汉中执复字第00064号《执行裁定书》，驳回了宝邦公司的复议申请。
另查明，2014年12月5日，岸房公司向宝邦公司发出《关于限期腾退房屋的通知》，说明：双方租赁关系已于2012年6月30日终止，宝邦公司仅缴纳截止2011年12月31日的租金，2012年1月1日至2012年6月30日的租金至今未缴纳，合同到期后，岸房公司已明确表示不再续约，并要求宝邦公司从承租房屋中腾退，但宝邦公司至今未迁出；通知宝邦公司在2014年12月15日前腾退，并一次性缴清房屋租金及截止腾退之日止的房屋占用费。宝邦公司收到了上述通知。
还查明，2015年1月20日，岸房公司与孙太友另行签订《协议书》，约定岸房公司将位于武汉市中山大道1333号（新8**号）房屋（建筑面积92.33平方米）的承租使用权（作价1,431,520元）出售给孙太友，合同约定的其他内容同2011年8月4日岸房公司与孙太友签订的《协议书》的内容。同日，经孙太友申请，孙太友自愿申请将中山大道1333号门面租约上的使用权人更名为女儿孙倩，自愿放弃享有的在上述门面上的一切权利。2015年1月28日，孙太友的申请获得武汉市江岸国有资产经营管理有限责任公司的审批同意。2015年1月20日，岸房公司与孙倩签订岸房直037号《武汉市城镇公有房屋非住宅租约》，约定中山大道1333号门面由孙倩承租使用，租赁期限为2015年1月1日至2017年12月31日，包括租金每月447.80元和租差895.60元，月租金合计1,343.40元。
审理中，因双方当事人分歧较大，本案调解未成。
本院认为：本案系因房屋租赁而产生的纠纷，根据本院所查明的事实，本案的争议焦点为：岸房公司与孙太友签订的岸房直033号《武汉市城镇公有房屋非住宅租约》被认定为无效后，宝邦公司对诉争房屋享有优先承租权，能否要求岸房公司按与孙太友同等的条件与宝邦公司签定房屋租赁合同（同等条件指岸房公司与孙太友签订的岸房直033号非住宅租约、2011年8月4日签订的《协议书》约定的条件）。
关于上述争议焦点，宝邦公司与岸房公司于2011年8月22日签订的《房屋租赁合同》约定，承租人对诉争房屋在同等条件下享有优先承租权，宝邦公司如需继续承租，应在租赁期届满前一个月提出书面申请，经岸房公司同意后，双方可另行协商签订租赁合同。生效的（2014）鄂江岸民初字第00820号民事判决书判决，宝邦公司对诉争房屋在同等条件下有优先承租权。优先承租权性质系债权，属于附强制缔约义务的请求权，它是依合同约定而享有的、于出租人出租其标的物予第三人时，得以同等条件优先于他人而承租的权利。生效的（2014）鄂江岸民初字第00820号《民事判决书》判决，岸房公司与孙太友于2011年12月12日签订的岸房直033号《武汉市城镇公有房屋非住宅租约》无效，《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同自始没有法律约束力。2011年8月4日岸房公司与孙太友签订的《协议书》也系孙太友和岸房公司在明知诉争房屋已由宝邦公司承租，且宝邦公司并未放弃优先承租权，岸房公司也没有通知宝邦公司的情况下签订的，违反《房屋租赁合同》约定，侵害了宝邦公司的合法权利，属无效合同，无效合同自始没有法律约束力。优先承租权的客体限定为诉争房屋，宝邦公司的优先承租权对于“同等条件”不具有相应的参照合同或价款；宝邦公司与岸房公司能否续签房屋租赁合同由双方另行协商，故宝邦公司不得要求岸房公司按岸房公司与孙太友签订的岸房直033号《武汉市城镇公有房屋非住宅租约》及2011年8月4日《协议书》，与宝邦公司签定房屋租赁合同。第三人孙太友经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃相关诉讼权利。据此,根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第二百一十二条，《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告武汉宝邦实业有限公司服装营销分公司的诉讼请求。
案件受理费80元、反诉费3,548元、公告费700元、邮寄费40元，共计4,368元，由原告武汉宝邦实业有限公司服装营销分公司负担430元，被告武汉市江岸区房地产公司负担3,938元。因原告武汉宝邦实业有限公司服装营销分公司已预交本院120元，被告武汉市江岸区房地产公司已预交本院4,248元，原告武汉宝邦实业有限公司服装营销分公司于本判决生效之日起10日内将310元款项支付给被告武汉市江岸区房地产公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 侯立平
人民陪审员 刘静萍
人民陪审员 李国良
二〇一七年二月十六日
书 记 员 李婀娜