广东省广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0105民初5212号
原告：汤建聪，男，1985年2月10日出生，汉族，住所地广东省广州市海珠区。
委托代理人：周启维，广东华安联合律师事务所律师。
被告：广州市德信房地产开发有限公司，住所地广州市海珠区新港西路82号。
法定代表人：李德俊，董事长。
委托代理人：潘作仁、周云政，均为广东德能律师事务所律师。
原告汤建聪诉被告广州市德信房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人周启维、被告的委托代理人周云政均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2014年1月29日，原、被告签订《商品房预售合同》，约定原告向被告购买广州市海珠区新港西路德华街2号（E栋）1806的商品房；被告未按合同约定的期限办妥房地产权证给原告，应承担违约责任；上述合同附件七《本合同补充协议》第十四条约定“若出现《买卖合同》第二十二条的情况，双方同意按以下方式处理，乙方不退房，甲方自迟延之日起逾期不超过120个工作日的，乙方同意不追究甲方的违约责任；逾期超过120个工作日的，超出期限由甲方每日按己付房价款的0.01%向乙方支付违约金，该违约金总额累计不超过房屋总房价的1%”。按照原告实际收楼日期2014年8月22日，而合同约定的交楼时间是2014年12月31日，所以从2014年12月31日开始计算330个工作日的截止日期为2016年4月7日，故从2016年4月8日起计算逾期办证违约金。故起诉要求判令：1、被告向原告支付逾期办证违约金（从2016年4月8日起至原告实际取得广州市海珠区新港西路德华街2号（E栋）1806房房地产权证之日止，按总房价1884092元，参照中国人民银行规定的金融机构计收同期贷款利率上浮50%的标准计算）；2、被告承担本案的全部诉讼费用。
被告辩称：根据合同约定被告不存在逾期办证的情况，不存在违约行为，不应当向原告支付逾期办证的违约金。根据商品房预售合同补充协议第13条约定，被告申请办证的期限应当是自规划验收合格之日起540个工作日内，而涉案房屋的规划验收合格时间为2016年1月25日，540个工作日之后的日期为2018年3月25日，即只要被告在2018年3月25日前向产权登记机关为原告申请办理产权登记手续，即视为被告已履行协助原告办理产权证的义务，计至开庭之日被告办理房地产权证的期限并未届满，因此也就不存在被告逾期办理产权证的情形；合同已明确约定了逾期办证的违约金标准为每日按已付房款的万分之一支付违约金，违约金总额累计不超过房价总额的1%，既然双方对逾期办证的时间进行了约定，双方对可能违约的违约责任有了预见性，根据合同法第113条规定，对违约责任的可预见性原则应当按照合同的约定执行。根据合同补充协议第14条规定，如果被告在合同约定的办证期限2018年3月25日前不能履行办证义务的，逾期不超过120个工作日，原告已同意不追究被告的逾期责任，即使在超过免责期后对于违约金标准双方已在合同签订时明确约定为每日按已付房款的万分之一计算，且累计不超过总房价的百分之一，现原告在未提供任何证据证明其存在损失的情况下，要求自2016年4月8日起计算违约金且要求按照人民银行同期贷款利率上浮50%的标准计算，与合同约定不符，没有任何的法律和事实依据。合同和补充协议是在双方平等协商且自愿的情况下签订的，合法有效，双方应受其约束，其中在补充协议的第20条第9、10款已特别提示原告注意合同及补充协议条款的内容，原告要求大额赔偿的诉请完全违背合同的约定，也违背了诚实守信的基本原则。综上所述，被告为原告办理房地产权证的期限尚未届满，被告并不存在逾期办证的行为，而对于在出现逾期办证时的违约金标准和上限，合同也作出了公平有效的约定，在合同有明确约定而被告没有违约且原告不存在实际损失的情况下，原告要求被告支付大额的违约金没有任何的法律和事实依据，请法院依法驳回其全部诉请。
经审理查明：2014年1月29日，原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：甲方以出让方式取得位于海珠区××华南工业缝纫厂内地段编号为28；132；130的地块的土地使用权；甲方经批准，在该地块上投资建设美景花园商品房；乙方所购商品房为美景花园自编E、F栋第E栋18层1806号房，房屋地址：海珠区新港西路德华街2号（E栋）1806房；房价款总金额为1884092元，乙方按按揭付款方式付款，第一期：自本预售合同网上签订之日起0日内，支付全部房价款的43.21%，金额814092元；除首期款外，剩余房款金额1070000元，须于2014年1月29日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；（第十二条交房条件）该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；甲方应当在2014年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方如未能按本合同规定的期限交房，按本合同附件七补充协议第七条执行；（第二十一条产权登记）甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记；双方同意选择乙方委托甲方办理《房地产权证》；甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方；（第二十二条迟延办理产权登记的违约责任）如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同；乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；等。该合同附件七：“本合同补充协议”约定：双方同意将《买卖合同》第十二条交房条件修改为：1、该商品房已通过房屋质量验收（通过房屋质量验收是指：该工程取得勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《工程竣工验收报告》或建设工程质量安全监督站出具的《建设工程质量验收意见书》）消防验收、建设工程规划验收、永久性用水用电验收、电梯验收和煤气验收；2、(1)乙方按本合同第八条的约定向甲方交清该商品房之全部房款；采用按揭方式购房的，需待甲方收齐首期房款和按揭款；（2）乙方付清应缴交的全部税、费及甲方代缴的住宅专项维修资金；（3）如乙方违约，应按本合同的约定向甲方交清违约金；（第七条）双方同意《买卖合同》第十四条修改为：甲方如未能按本合同规定的期限交房，按本条款约定方式处理：1．按逾期时间，分别处理（不作累加）：(1)逾期不超过180个工作日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至达到交付条件之日止，每日按总房价款0.01%的标准向乙方支付违约金（以该商品房总价款的1%为上限），本合同继续履行；（2）逾期超过180个工作日后，乙方有权单方面解除合同。……如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第十三条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款0.01%的违约金（以该商品房总价款的1%为上限）；（第十三条）对《买卖合同》第二十一条修改为：甲方应在该商品房项目建设工程经规划验收之日起180工作日内，申请该商品房项目的房地产初始登记；乙方委托甲方办理《房地产权证》；甲方应当在完成该商品房项目的房地产初始登记且乙方已向甲方提供齐办理《房地产权证》的资料、签署办理《房地产权证》所需的文件、签署补差协议支付差价房款（若有）并全额支付了所有的相关费用后360工作日内，向产权登记机关为乙方申请、审理产权登记手续；在甲方向房管部门提交了该商品房的产权登记资料并取得受理回执之日起，视为甲方已履行协助乙方办理该商品房《房地产权证》的义务，之后由乙方直接或者由甲方代为向房管部门领取该商品房的《房地产权证》；（第十四条）若出现《买卖合同》第二十二条的情况，双方同意按以下方式处理：乙方不退房，甲方自迟延之日起逾期不超过120个工作日的，乙方同意不追究甲方的违约责任；逾期超过120个工作日的，超过期限由甲方每日按已付房价款的0.01%向乙方支付违约金；该违约金总额累计不超过房屋总房价的1%；等。该合同已办理了网上备案登记。签订合同后，原告已向被告支付了全部房价款1884092元。
原告于2017年6月13日提起本案诉讼。
诉讼中，原、被告均确认原告已于2014年8月22日收楼。原告表示不认可被告主张的自2016年1月25日起计算540个工作日这一计算方式，也不认可被告主张的该计算方式的届满日期为2018年3月25日，但经本院明释后，原告仍坚持不肯计算按被告主张的自2016年1月25日起计算540个工作日的届满日期。
被告为证明其主张，还提交了《广州市建设工程规划验收合格证》，载明：2016年1月25日，海珠区新港西路82号地段商业、住宅楼（自编江南美景花园二期）2幢经核定符合城乡规划要求，验收合格等。拟证明江南美景花园项目规划验收合格时间为2016年1月25日（建设规划许可证号）。原告的质证意见如下：对该证据的真实性没有异议，但按照合同约定2014年12月31日前被告就应当取得规划验收合格证，但被告是在一年多后才取得的，已构成违约，且要办理房产证必须先办理初始登记，被告没有证据证明其取得初始登记的证据，原告怀疑涉案房屋仍没有进行初始登记。
此外，原告认为合同第二十一条已经约定被告应当在210个工作日内为原告办妥房产证，该约定是明确无误的，而补充协议第十三条对主合同第二十一条进行了修改，被告应当在规划验收之日起180个工作日内申请项目的初始登记，原告才委托被告办理房产证，因为何时能够办理规划验收主动权在被告，时间无法确定，所以依照该条款的约定被告对原告办证的时间难以确定，依照合同法规定应推定为未变更合同第二十一条的约定，对于被告应该为原告办理房产证的时间应该以合同第二十一条约定的为准。
本院认为：《广州市商品房买卖合同（预售）》中的补充协议第十三条已将合同第二十一条的办妥产权登记的时间变更为被告应在该商品房项目建设工程经规划验收之日起180工作日内，申请该商品房项目的房地产初始登记；被告应当在完成该商品房项目的房地产初始登记且原告已向被告提供齐办证资料、签署办证文件、全额支付所有相关费用后360工作日内，向产权登记机关为原告申请、审理产权登记手续。被告已于2016年1月25日取得了《广州市建设工程规划验收合格证》，故合同约定的办证期限是可以确定的。而且，从合同约定的交房条件、交房时间以及逾期交房的违约责任也可以看出，合同已约定被告应在交房前完成建设工程规划验收手续。否则，原告有权拒绝收楼，也就是说，被告迟延办理规划验收手续是要承担逾期交房的违约责任的。因此，原告以补充协议第十三条约定的期限不明确为由主张按《广州市商品房买卖合同（预售）》第二十一条计算办证期限，依据不足，本院不予采纳。经计算，至本判决作出之日，合同约定的办证期限至今尚未届满，故原告要求被告支付迟办证违约金，缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款的规定，判决如下：
驳回原告汤建聪的全部诉讼请求。
本案受理费3092元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李怡然
人民陪审员 李伟坚
人民陪审员 王君碧
二〇一七年九月二十八日
书 记 员 张 玉
庄依齐