苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0506民初6215号原告苏州聚友源环保科技有限公司，住所地苏州市吴中区xx镇xx路x号。法定代表人陈星星，该公司总经理。委托代理人杨桂林，北京安博（上海）律师事务所律师。委托代理人陈瑞春，该公司职工。被告陆金娥，女，1980年6月17日生，汉族，住阜宁县。委托代理人程俊，江苏百年东吴律师事务所律师。本院于2017年8月18日立案受理了原告苏州聚友源环保科技有限公司（以下简称聚友源公司）诉被告陆金娥房屋租赁合同纠纷一案，由审判员史华松适用简易程序公开开庭进行了审理，后依法裁定转为普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告聚友源公司的委托代理人杨桂林、陈瑞春，被告陆金娥及其委托代理人程俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告聚友源公司诉称，2016年1月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，被告向其租赁苏州市吴中区xx镇xx路x号的部分房屋，约定租赁房屋为主楼二楼一层，主楼三楼一层（除三楼西套间外），主楼东侧展厅一栋共计两间，北面墙整体餐厅(除东北角一间外）共计8间；租赁用途为办公及配套；租赁期限自2016年2月23日起至2021年2月22日止，租期5年；租金为2016年2月23日至2017年2月22日每年100万元等，支付方式为（提前一个月支付）壹年付。被告拖欠房租一个月的，其有权终止合同，收回房屋，并要求按合同总额20%支付违约金。上述合同签订后，其依约履行了相关义务。2016年1月26日，被告将苏州xx传媒公司（以下简称竹园公司）的住所登记在涉讼房屋。但被告根本违约，拖欠了其自2016年2月23日至同年9月22日7个月的房租共计583333元。故请求依法判令：一、被告支付其租金人民币583333元及该款自2016年2月23日起至实际清偿之日止、按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算的利息。二、被告支付其违约金人民币400000元。被告陆金娥辩称，一、其并未实际租赁使用原告的房屋，设立竹园公司的目的是原告公司的实际控制人陈瑞春和案外人陆某（与被告系姐妹关系）拟从事广告业务，但当时陆某被列为失信被执行人，故以其名义签订了房屋租赁合同。其和竹园公司均从未实际使用过涉讼房屋，竹园公司亦未进行过实际经营。二、2016年2月至同年9月，涉讼房屋原告实际上出租给他人使用，并非由其使用，事实上也不可能由其使用。三、本案是原告提起的恶意诉讼，事实情况是案外人陆某于2016年10月承租涉讼房屋用于开设餐饮，后涉讼房屋被苏州市吴中区人民法院、苏州中级人民法院以原告与苏州金山xx公司（以下简称金山公司）恶意串通、转移财产逃避债务为由判决房产由原告返还至金山公司名下，导致陆某利益受损，无法再向原告支付租金，原告与陆某发生争议后恶意起诉被告。四、原告从未向其催讨过租金或合同约定的应当支付的履约保证金，这显然不符合常理。五、2016年3月以来，其在姑苏xx饭店工作，其未实际承租涉讼房屋。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2016年1月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告同意将苏州市吴中区xx镇xx路x号房屋出租给被告使用，约定租赁房屋为主楼二楼一层，主楼三楼一层（除三楼西套间外），主楼东侧展厅一栋共计两间，北面墙整体餐厅(除东北角一间外）共计8间；租赁用途为办公及配套；租赁期限自2016年2月23日起至2021年2月22日止，租期5年；租金为2016年2月23日至2017年2月22日每年100万元等，支付方式为（提前一个月支付）壹年付，签约即支付2016年2月23日至2017年2月22日房租100万元；被告于2016年2月23日前交纳10万元作为合同履约保证金，被告履约，退租时原告凭收据或收条如数退还；在此期间整体物业所产生的水、电费用由被告承担。被告拖欠房产租赁费或其它费用累计一个月以上的（含一个月），原告有权单方面终止合同，收回房产，并要求被告按合同总额20%支付违约金。2016年1月26日，竹园公司登记设立（法定代表人为被告陆金娥），该公司登记住所地为苏州市吴中区xx镇xx路x号。另查明，本院（2014）吴民初字第1617号民事判决书及苏州市中级人民法院（2016）苏05民终9797号民事判决书（2016年12月22日）已判决确认金山公司与聚友源公司于2013年9月26日签订的存量房买卖合同、于2013年11月20日签订的国有土地使用权转让合同无效；聚友源公司、金山公司将苏州市吴中区xx镇xx路x号的房屋（所有权证号：00336097）及国有土地使用权（土地证号：20××24）由聚友源公司返还至金山公司并办理过户登记手续。本院已作出（2017）苏0506执1346号执行裁定书，裁定将原登记在聚友源公司名下的苏州市吴中区xx镇xx路x号的房屋（所有权证号：00336097）及国有土地使用权（土地证号：20××24）转移登记至金山公司名下。又查明，被告2016年3月至2017年5月在姑苏xx饭店工作，担任店长职务。审理中，原告就被告是否对涉讼房屋进行过装修的陈述前后不一，自相矛盾，且原告表示不知道被告入驻房屋后房屋的实际用途。原告表示被告承租房屋后水电费由被告最终负担，但本案经两次庭审，原告均未能明确其为被告垫付并应结算的费用金额。对于按照双方约定被告应于2016年2月23日前给付原告的合同履约保证金10万元，原告不能就其未及时收取该应当收取的履约保证金作出合乎情理的解释。在涉讼房屋是否实际交付存在重大争议的情况下，原告未能就涉讼房屋实际交付被告使用提供房屋交接手续加以证实；原告还表示被告于2016年9月从涉讼房屋中搬出，但原告亦未能提供房屋返还、交割的证据。以上事实，由《房屋租赁合同》、营业执照、房屋所有权证、土地使用权证、房屋租赁协议、竹园公司名称预先核准通知书、（2016）苏05民终9797号民事判决书、（2017）苏0506执1346号执行裁定书、港尚海鲜楼员工入职表及本院调查笔录、本案庭审笔录等予以证实。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在合同纠纷案件中，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。审理中，原告就被告是否对涉讼房屋进行过装修作出自相矛盾的陈述；原告作为出租人称不知道被告入驻房屋后房屋的实际用途；原告表示被告承租房屋后水电费由被告最终负担，但不能明确其为被告垫付并应结算的费用金额，亦从未提出追索；原告不能就其未及时收取履约保证金10万元作出合理解释；以上情况均有违常理，人民法院应严格按照证据规则分配举证责任，对合同是否履行（涉讼房屋是否实际交付被告承租使用）发生争议的，由负有履行义务的当事人（负有交付房屋义务的出租人，暨本案原告）承担举证责任，原告未能就涉讼房屋实际交付被告承租使用提供房屋交接手续加以证实，在涉讼房屋所在地设立竹园公司并不能证明房屋确已交付被告使用，故原告应承担举证不能的不利后果。再结合被告2016年3月至2017年5月在姑苏xx饭店工作的事实，原告要求：一、被告支付其租金583333元及该款自2016年2月23日起至实际清偿之日止、按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算的利息；二、被告支付其违约金400000元的诉讼请求均无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条之规定，判决如下：驳回原告苏州聚友源环保科技有限公司的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币14100元，由原告苏州聚友源环保科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏福路支行；户名：苏州市中级人民法院；帐号：10×××76。（此页无正文）审 判 长  史华松人民陪审员  张美媛人民陪审员  沈筱君二〇一八年二月二十四日书 记 员  唐玉芳