广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0606民初7114号
原告（反诉被告）周苏晨，男，汉族，住江西省九江市修水县，公民身份号码：×××2319。
委托代理人幸淑妃，女，汉族，××年××月××日出生，住江西省九江市修水县。
被告（反诉原告）马燕莉，女，汉族，住广东省佛山市顺德区，公民身份号码：×××3128。
委托代理人颜妍，广东海迪森律师事务所律师。
委托代理人吴珺，广东海迪森律师事务所律师。
原告（反诉被告）周苏晨诉被告（反诉原告）马燕莉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月6日立案受理后，被告提起反诉，本院合并审理，依法由审判员萧永宜适用简易程序独任审判，于2016年6月22日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人幸淑妃，被告的委托代理人颜妍到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，原告为开办“晨艺术文化传媒”店铺之需要，于2015年5月16日与被告签订《商铺租赁合同》，承租了被告名下位于乐从镇新马路A248号威斯广场怡景轩109号商铺（毛坯房），租赁期限3年，自2015年6月1日至2018年5月30日止。原告承租后，依约按时支付了租金，并委托佛山市顺德区赟发装饰设计有限公司进行了设计装修。2015年12月份，顺德法院执行局法官到商铺张贴公告，告知商铺已于2015年1月21日被查封，通知原告于2015年12月30日搬离。原告认为，被告在明知商铺已被法院查封的情况下，故意隐瞒事实，欺骗原告签订租赁合同，致原告花费大量时间精力设计装修，属于严重欺诈的违法行为。根据租赁合同第六条，被告须保证商铺权属清晰，若发生债权债务纠纷造成原告损失的由被告承担赔偿责任。原告因装修共花费147984元，按照合同确定的3年期限，除去2015年6月1日至2015年12月30日承租期间拆旧装修费用28774元（147984元÷36个月×7个月）外，剩余装修损失，被告应予赔偿。但经多次协商无果，据此，原告起诉请求法院判令：1.解除原、被告于2015年5月16日签订的《商铺租赁合同》，被告立即返还按金5600元，赔偿原告损失119210元；2.本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，一、被告在收到法院通知之前并未实际知道商铺已被查封，且收到通知后，原告没有实际搬离，而是继续使用商铺，至今未缴纳任何费用。二、该商铺法院正处于评估阶段，评估报告未出，也未拍卖，并没有实际强制要求原告必须搬离，在此期间对原告的权利未产生任何的影响。三、被告对原告支出装修的费用存在异议，双方签订的合同并没有对损失的计算方式予以明确，原告计算损失的方式被告不予认可。综上，恳请法院驳回原告全部诉讼请求。
被告对原告反诉称，被告与原告签订《商铺租赁合同》，约定由原告承租被告位于乐从镇威斯广场怡景轩109号铺，前3年每月租金2800元，商铺管理费每月100元，水电费等费用自行承担，每月5日前支付。原告自2016年1月1日起一直未向被告支付上述费用，经被告多次催告均拒不履行。据此，被告提起反诉请求法院判令：1.原告向被告支付租金、商铺管理费、水电费等费用共计14751元（租金、商铺管理费由2016年1月l日暂计至2016年5月31日，2016年6月1日至实际搬离之日另计；水电费暂计至2016年4月30日，2016年5月1日至实际搬离之日另计）；2.原告向被告支付逾期违约金1305元（由2016年1月1日暂计至2016年5月31日，2016年6月1日至实际清偿之日另计）；3.本案诉讼费由原告全部承担。
原告对反诉辩称，被告违反合同约定在先，原告有权拒绝支付租金和违约金。第一、被告明知在法院已是官司缠身，多处房屋被法院查封待处置的情况下，故意隐瞒商铺已于2015年1月21日被查封的事实，于2015年5月16日仍出租给原告，收取押金和租金，具有严重过错，导致原告花费大量精力和财力对商铺进行设计装修，并进行广泛宣传，给原告造成了重大经济损失，错失企业发展机会。原告根据法院执行法官的指令，拟在责令期限内搬离上述商铺。但被告拒不赔偿原告的损失，并于2016年3月9日对商铺采取停水停电措施，迫使原告无法拆卸相关装修物品。无奈之下，原告只能通过搭接邻居用电的情况下，勉强拆走空调等部分装修物品。由于被告拒不与原告协商解决，且经多次通知拒不前来领取钥匙。原告只能于2016年5月23日将商铺钥匙交予执行法官保管。根据租赁合同第六条约定，被告必须保证商铺权属清晰，若发生债权债务纠纷由此造成原告损失的由被告承担赔偿责任。原告认为，被告违反合同约定在先，且拒不向原告承担违约责任，拒绝与原告进行沟通赔偿。其行为已违反合同诚实信用原则，也违反上述约定，原告有权行使先履行抗辩权，有权不支付租金，并有权依法追究其法律责任。第二、由于被告在先违反合同约定，隐瞒事实，违法将已被法院查封的商铺出租，其行为构成违约，在被告未履行合同约定支付违约金和赔偿损失的情况下，原告有权行使合同履行抗辩权，故原告的行为是合法的私力救济行为，并不构成违约，无需承担违约责任。故此，请求法院驳回被告的反诉请求。
诉讼中，原告提供的证据有：
1.原告的身份证复印件一份，证明原告的诉讼主体资格。
被告质证，无异议。
2.房地产权证复印件一份，证明原告租赁的商铺是被告的。
被告质证，无异议。
3.《商铺租赁合同》一份，证明原、被告之间存在租赁法律关系，被告已收取按金5600元等事实。
被告质证，无异议。
4.微信聊天记录截图打印件三页，证明原告通过微信转账按时支付租金的事实。
被告质证，真实性无法确认，对证明内容有异议，即使也只能证明原告支付了2015年12月份之前的租金，2016年后的租金是未支付的。
5.《装修合同书》一份、标准（预）价单一份、怡景轩109铺外加工程单一份、营业执照复印件一份、收款收据五份、银行交易明细五份，证明原告聘请专业装修人员对商铺进行设计、装修，并支付了装修设计费用。
被告质证，对真实性无法确认，其中标准（预）价单只是预算报价，并非实际结算，另外约定工程的竣工日期是在2015年6月20日，而原告提交的收款收据基本是在9月份之后的，明显不符合常理，而收款收据中说是工程款，并未指定是装修原告商铺的，银行的交易明细并无法与收款收据对应，真实性不予认可。
6.照片打印件三页，证明原告将商铺由毛坯房装修为艺术工作室的事实。
被告质证，并无法核实商铺是由毛坯房装修为工作室。
7.公告一份，证明商铺已于2015年1月21日被查封，原告被通知于2015年12月30日前搬离。
被告质证，对真实性无异议，但原告并未在该日期前搬离，而是继续使用，公告并未对原告造成任何的损失。
8.收据一份，证明原告于2016年5月23日将商铺锁匙交给法院执行法官。
被告质证，真实性由法院核实，也证明了原告是在2016年5月23日才将钥匙交还，但使用期间一直未缴纳任何费用。
9.微信聊天记录截图打印件一批，证明原告多次找被告协商，但是被告一直不理，电话也不接。
被告质证，不予认可。
诉讼中，被告提供的证据有：
1.收款凭证四份，证明被告已代原告垫付了2016年1月1日至4月30日的商铺物业管理费400.6元。
原告质证，真实性不知道，请法庭确认。
2.商铺缴费通知一份，证明被告已代原告垫付了2016年1月1日至4月30日水电费共250.25元。
原告质证，真实性不知道，请法庭确认。
经过庭审辨证、质证，本院对证据材料作以下认证：
1.原告提供的证据1、2、3，被告无异议，本院予以采纳。证据4、9，该材料只是复制件，不能确定其真实性等，不足以采纳。证据5，包括了合同、报价、营业执照、收据五份、银行交易明细等材料，能形成较为完整的证据链，具有证明力，被告虽有异议，但没有证据推翻，故本院予以采纳。证据6，与证据5互相联结，本院予以采纳。证据7、8，是本院发出的文书，予以采纳。
2.被告提供的证据1、2，与本案的事实吻合，本院予以采纳。
本院经审理查明，2015年5月16日，原、被告签订一份《商铺租赁合同》，约定原告租用被告位于佛山市顺德区乐从镇威斯广场怡景轩109号商铺，建筑面积77.04平方米，租赁期限3年自2015年6月1日起至2018年5月30日，每月租金2800元在每月5日前支付，逾期交租每逾期10日按月租金的1%支付滞纳金，原告需先支付按金5600元给被告，与商铺相关的费用由原告负责（如垃圾费、物业管理费、电费、水费等）。上述合同签订后，原告当即向被告支付按金5600元。原告随即找来佛山市顺德区赟发装饰设计有限公司对案涉商铺进行装修，实际中又增加了部分装修，为此，原告合共支付了装修费147980元。2015年12月间，本院执行局来到案涉商铺发出公告，内容其中有案涉商铺已于2015年1月21日被（2015）佛顺法乐民初字第101号案诉讼保全查封了，后立为（2015）佛顺法执字第8656号执行案，现拟对该商铺进行评估拍卖等强制执行措施，故通知被告及其他居住人员于2015年12月30日迁出商铺。原告因此向被告提出交涉，但无果，原告于2016年5月6日向本院提起诉讼，本院于2016年5月16日向被告送达起诉状等应诉讼材料，原告于2016年5月23日在迁出商铺后将锁匙交予本院执行局。
另查明，案涉商铺已由被告办理了房地产权证，登记地址为佛山市顺德区乐从镇乐从社区居民委员会新马路A248号威斯广场怡景轩109号铺。本院于2015年1月21日登记查封案涉商铺后，于2015年2月2日向被告丈夫霍成东送达查封清单。原告自2016年1月1日起没有向被告交付租金，也没有支付物业管理费及水电费，其中物业管理费每月为100.15元，2016年1月至2016年4月30日已发生电费共128.1元、水费共22元。
本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》合法有效，应受法律保护。本案中，案涉商铺是在2015年1月21日由本院登记查封，于2015年2月2日向被告丈夫送达查封清单，反映被告明知商铺已被查封在前，但仍然于2015年5月16日出租给原告，至2015年12月本院对商铺开始实施强制执行措施并限期迁出，因此，被告后来对原告的出租行为具有过错，构成违约。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；…”因此，原告起诉请求解除《商铺租赁合同》依法有据，本院予以支持，而且是属于被告违约导致解除合同，原告同时请求被告返还按金5600元，也予支持。现原、被告最主要的争议焦点是损失多少具体本案是装修损失的问题。对此，原告提供了一套有关装修情况的证据，能形成完整的证据链，反映原告实际为商铺花费装修款共147980元，且该装修款数额结合一般的市场价格也为合理，足以认定。被告对装修的价值有异议，但没有提供任何证据作推翻，本院不予采纳。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；…”又根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，租赁合同是自通知到达对方时解除。原告本案起诉其中有请求解除合同，故本院于2016年5月16日向被告送达起诉状等应诉材料时为通知到达时，即《商铺租赁合同》自2016年5月16日起解除，并以此为时间点，因此剩余租赁期内装修残值损失计算为，剩余租赁天数745天（2016年5月16日次日至2018年5月31日）与全部租赁天数1096天（租赁3年应理解为2015年6月1日至2018年5月31日）的比值乘以全部装修款147980元，计得100588.59元，对此，被告应予赔偿给原告。原告请求以2016年1月1日为时间点，本院不予支持。
对于被告提出的反诉，虽然原告在收到搬迁公告后有向被告提出交涉，但租赁合同未经协商解除或依法解除前仍然有效，所以原告还需交纳2016年1月1日之后至2016年5月16日租赁合同解除时的租金，之后由于被告怠于收回商铺，故不应由原告继续承担租金，即原告应向被告支付租金12645.16元（2800元×4个月＋2800元×16／31）。而案涉商铺在本院发出搬迁公告后，租赁合同就存在不确定性，故此原告暂缓支付租金有其合理之处，被告反诉请求逾期支付租金的违约金，本院不予支持。对于物业管理费，原告理应支付解除租赁合同前的费用共452.29元（100.15元×4个月＋100.15元×16／31）。还有电费和水费，按商铺缴费通知分别为128.1元和22元，应以此确定，其余部分没有材料反映，不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十一条之规定，判决如下：
一、原告周苏晨与被告马燕莉于2015年5月16日签订的《商铺租赁合同》于2016年5月16日起解除；
二、被告马燕莉应向原告周苏晨返还按金5600元，并赔偿装修损失100588.59元；
三、原告周苏晨应向被告马燕莉支付租金12645.16元，物业管理费452.29元，电费128.1元，水费22元；
四、上述判决第二、三项相抵，被告马燕莉应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告周苏晨支付92941.04元；
五、驳回原告周苏晨的其他诉讼请求；
六、驳回被告马燕莉的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费减半收取为1398.1元（原告周苏晨已预交），由被告马燕莉负担1155.89元，由原告周苏晨负担242.21元；反诉受理费减半收取为100.7元（被告马燕莉已预交），由原告周苏晨负担65.59元，由被告马燕莉负担35.11元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 萧永宜
二〇一六年七月四日
书记员 劳雪清