广东省惠州市惠阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1303民初38号
原告：谭兆生，男，香港居民，1954年1月13日出生。
委托代理人：邓淑玲，惠州市惠阳区公职律师事务所律师。
被告：惠州市名人实业发展有限公司，住所地：惠州市惠阳区。
法定代表人：�壮葵。
原告谭兆生慧诉被告惠州市名人实业发展有限公司（以下简称名人公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后依法由审判长叶志光、审判员张香萍、冯文娟组成合议庭适用普通程序，于2016年6月7日公开开庭审理。原告谭兆生的委托代理人邓淑玲到庭参加诉讼,被告惠州市名人实业发展有限公司经本院传票合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告谭兆生诉称：原、被告于2013年10月27日签订楼宇认购书，原告购买被告开发的位于惠州市惠阳区淡水土湖白云坑金惠大道山水名人花园X栋XX层XX号房，建筑面积90.07平方米，总房价为472913元，签订楼宇认购书后，原告于当天交付定金30000元，2013年11月8日交付首期款162913元及维修基金、预抵登记费等费用6614元。同日签订了《广东省商品房买卖合同》，原告共付房款192913元，占总房款的41%。约定的交楼时间是2014年7月30日。经查，山水名人花园8栋20层01号房已经在2014年5月13日被惠阳区人民法院及浙江省象山县人民法院查封。现在已经逾期交楼差不多一年半时间，被告不但没有将楼房交付给原告使用，且至今被告也没有将原告所购买的房子在有关部门备案，没有到税务部门开具正式发票（只有被告公司的收据），致使原告的合法权益得不到保障。故原告起诉，原告的诉讼请求有：1、请求法院依法解除原、被告所签的《广东省商品房买卖合同》、《楼宇认购书》及补充协议；2、判令被告退还原告全部已付款199527元（房款192913元、维修基金等费用6614元）；3、判令被告向原告支付原告已付的30000元利息（从2013年10月27日起计算至起诉之日止）（30000×4.75×27个月）=3206.25元；4、判令被告向原告支付原告已付的162913元的利息。（从2013年11月8日起计算至起诉�日止）（162913×4.75×26.5个月）=17073.95元；5、判令被告向原告支付违约金：购房款（192913×2%）=3858.26元；6、诉讼费用由被告承担。
原告为其陈述的事实提交如下证据：
1、身份证；2、企业机读档案登记资料；3、楼宇认购书；4、认购须知、按揭须知；5、广东省商品房买卖合同及补充协议；6、惠州市名人实业发展有限公司专业收据及银联签购单；7、山水名人房产查封资料。
被告名人公司未答辩亦未提交任何证据。
对上述无异议的证据，本院予以采信。对有异议的证据，本院将根据上述已确认的证据，结合原被告的质证意见、庭审笔录等进行综合予以认定，并将采信的证据作为本案认定事实的依据。
经审理查明，2013年10月27日原被告就签署《商品房买卖合同》及其补充协议前的有关事宜签订楼宇认购书，2013年11月8日原告谭兆生与被告惠州市名人实业发展有限公司签订《商品房买卖合同》（含附件四、补充协议）约定，原告谭兆生以472913元向被告惠州市名人实业发展有限公司购买名人花园8幢20层01号房，出卖人在2014年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具竣工验收报告符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同还约定，原告在2013年11月8日前付清全部房款的41%计192913元，余额280000元办理银行按揭。另，双方在合同附件四约定，契税按政府办证部门规定的标准，买受人应自签署《商品房买卖合同》之日起10个日历日内进行契税申报，180个日历日内缴清税费并将《中华人民共和国税收转账专用完税证》第三联返回出卖人产权部。如买受人未按时缴交契税或未按时返回《中华人民共和国税收转账专用完�证》第三联，导致税务机关处罚，或房地产证无法办理等责任均由买受人自行承担；房产证办证费按政府办证部门规定的标准由买受人缴纳；专项维修资金由买受人持出卖人代填好的《住宅专项维修资金交存通知书》一式五联在正式签署《商品房买卖合同》一周内到房地产管理部门指定的银行交存专项维修资金，并将《住宅专项维修资金交存通知书》第三、第四联返回出卖人产权部。如买受人未按照约定期限及房产管理部门的规定交存维修基金，或未按时返回《住宅专项维修资金交存通知书》第三、第四联，造成商品房登记备案手续无法办理或延迟办理的，责任由买受人自行承担。其中附件四补充协议第5条约定“买卖双方应严格履行《楼宇认购书》中关于办理银行按揭的相关约定，买受人应当在签订《商品房买卖合同》时提供办理银行按揭贷款的全部资料，并在�到银行通知后3个工作日内办理按揭贷款手续；办理公积金按揭贷款的，买受人应当在出卖人通知领取登记备案合同和发票后10个工作日内办理完公积金按揭贷款手续。如银行/公积金最终批复的按揭数额与买受人申请的按揭数额不一致，则以最终批复为准；在出卖人向买受人发出通知之日起三日内，买受人同意将申请按揭数额和最终批复按揭数额的差额作为首期款一次性补交给出卖人。如买受人迟延提交按揭资料、迟延办理按揭手续或迟延补齐首期款的，视为买受人逾期付款，买受人应当承担逾期付款的全部责任。迟延提交按揭资料的，从约定提交时间之次日作为逾期付款的起始日；迟延办理银行按揭贷款手续的，从迟延办理之次日作为逾期付款的起始日；如银行拒绝买受人的贷款申请的，则买受人同意付款方式自动转为《商品房买卖合同》签署之日起30日历日内一次性付款完毕……”。合同签订后，原告谭兆生于2013年10月27日通过刷卡方式向被告交付定金30000元，2013年11月8日通过刷卡方式向被告交付房款162913元。原告共计向被告交付首期款192913元。另，2013年11月8日，原告曾通过刷卡方式向被告交付房屋维修基金5404元、查档费50元、转移登记费80元、预告登记费80元、预抵登记费160元、委托公证费340元、评估费500元。原告以涉案房屋已被查封为由请求解除双方所签订的商品房买卖合同等。
另查明，涉案房屋于2013年9月26日为案外人中国长城资产管理公司广州办事处在惠阳区房产管理局办理在建工程抵押登记。涉案房屋已被相关部门查封。
本院认为，2013年10月27日原、被告所签订的涉案楼宇认购书是就签署《商品房买卖合同》及其补充协议前的有关事宜进行约定，该楼宇认购书为有效合同且根据该楼宇认购�内容原被告已依法签订涉案商品房买卖合同且该认购书已经履行完毕，原告并未提交证据证实该楼宇认购书符合解除条件，因此原告诉请解除涉案楼宇认购书证据不足、理由不充分，本院不予支持，应予驳回。虽然原被告之间所签订的商品房买卖合同是双方真实意思的表示未违反法律规定为有效合同，但鉴于起诉时涉案房屋已被查封，且原告仅交付约定总房款的41%，故原告诉请解除双方所签订的商品房买卖合同符合法律规定，本院予以支持，既然双方所签订的涉案合同解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，原告诉请退还已交房款、维修基金等费用及占用期间的利息理由充分，本院予以支持，�被告应退还原告已付款包括首期款192913元、房屋维修基金5404元、查档费50元、转移登记费80元、预告登记费80元、预抵登记费160元、委托公证费340元、评估费500元合计199527元及相应利息【利息计算：以199527元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率从2013年11月8日起计至付清款之日止】。但是根据原被告之间的商品房买卖合同中“如银行拒绝买受人的贷款申请的，则买受人同意付款方式自动转为《商品房买卖合同》签署之日起30日历日内一次性付款完毕”之约定，原告在未能办理按揭手续时应一次性付款完毕，可是截至庭审之日止原告仅支付约定总房款的41%并未支付完毕全部房款，现原告诉请被告承担违约责任即支付违约金理由不充分，本院不予支持，应予驳回。
被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃抗辩权利，按缺席论处。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告谭兆生与被告州市名人实业发展有限公司之间于2013年11月8日所签订的《商品房买卖合同》及补充协议；
二、被告惠州市名人实业发展有限公司在本判决生效之日起十日内退还原告谭兆生已付款合计199527元及相应利息【利息计算：以199527元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率从2013年11月8日起计至付清款之日止】；
三、驳回原告谭兆生的其他诉讼请求。
本案诉讼费4755元，由被告惠州市名人实业发展有限公司负担。
如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审判长 叶志光
审判员 张香萍
审判员 冯文娟
二〇一六年六月二十日
书记员 曾露露