台州市椒江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙1002民初2010号
原告（反诉被告）：冯菊琴，女，1979年7月1日出生，汉族，住临海市。
委托诉讼代理人：李卫东，浙江建策律师事务所律师。
委托诉讼代理人：ＸＸ强，浙江建策律师事务所律师。
被告（反诉原告）：台州市五联房地产开发有限公司，住所地：台州市椒江区中山东路281号九楼东，统一社会信用代码：91331002704676586X。
法定代表人：郑道南，该公司董事长。
委托诉讼代理人：阮存生，男，系该公司员工。
原告冯菊琴与被告台州市五联房地产开发有限公司（以下简称五联公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年3月7日立案后，依法适用简易程序审理。被告五联公司在法庭辩论终结前提起反诉，本院受理后就本反诉进行合并审理。本案于2017年4月7日、5月19日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）冯菊琴的委托诉讼代理人ＸＸ强，被告(反诉原告)五联公司的法定代表人郑道南及委托诉讼代理人阮存生到庭参加诉讼。本案经双方庭外和解未能达成一致意见，现已审理终结。
原告冯菊琴向本院提出诉讼请求：判令被告支付逾期交房违约金18654元（2014年7月1日至2014年8月27日共58日）。事实和理由：2012年10月5日，原告与被告签订了一份商品房买卖合同，约定原告向被告购买其开发的位于台州市椒江区，其中合同第九条约定，出卖人应当在2014年6月30日前将具备条件的商品房交付买受人使用。合同第十条约定逾期交房的出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之2.5的违约金。合同签订后，原告依约向被告付清了购房首付款，同时并根据合同的要求，及时办理了按揭所需的相关手续，被告已取得全部房款，为此，原告已全面履行合同约定的付款义务。然而，被告没有在合同约定的交房时间交付房屋，直至2014年8月26日，原告才收到被告的交房通知，原告在通知指定的时间内（2014年8月27日至2014年9月3日）到达被告指定现场办理交房手续，而被告为了减轻自己逾期交房的违约责任，无理要求原告在房款结算时向其支付逾期付款违约金并签字确认，并以此为理由拒绝交房，导致双方纠纷产生。综上所述，原告认为，原被告之间签订的商品房买卖合同合法有效，依法应当予以保护，被告的行为已构成了逾期交房的违约行为，应承担相应的违约责任。
被告五联公司辩称：对原告诉称的部分事实有异议，对其主张的逾期交房违约金没有异议，被告同意支付。
被告五联公司向本院提出反诉请求：判令原告按商品房买卖合同约定的应到账日支付超期的未到帐额800000元的违约金16200元（从2012年11月5日至2013年1月25日，按日万分之2.5计算）。事实和理由：原、被告于2012年9月19日签订了景联东苑商品房认购协议书，约定，原告向被告认购景联东苑1幢2单元402室，认购价为1324458元；第五条明确约定：“按揭贷款能在结顶前到账（如不能应以现金抵补）可优惠2%，分期付款则无优惠。”；第五条第2款中再明确约定：“符合住房商业、公积金贷款条件的购房户，……保证按揭贷款及时划入出卖人账户。如按揭贷款未予批准或未予全部批准，买受人应以现金垫付余额，然后待贷款到账时返还。（如不及时支付，则不享受上述2%优惠。）”。原、被告于2012年10月5日签订的商品房买卖合同第七条第3款明确约定：“买受人于本合同签订同时提交完整的贷款申请资料，签妥办理贷款合同及其他全部文件并缴纳所需费用，保证按揭贷款及时划入出卖人账户；若买受人未能在30日内办妥上述相关手续的，视作逾期付款，按本合同第八条第一款之约定的违约责任处理；如按揭贷款银行未予批准或未予全部批准，买受人应以现金支付余额。”。该条款强调买受人在30日内必须办好满足银行或公积金中心放贷前的一切手续即包括办毕房地产抵押登记相关手续及签字程序在内的所有前置手续。被告开发建设的景联东苑小区于2012年11月8日－11月28日间已先后全部结项，其中2号楼于2012年11月25日结项。至此，已完成银行或公积金贷款所需的一切前置程序，并满足银行与公积金贷款的放贷要求。由于原告原因，其800000元贷款迟至2013年2月5日汇入被告账户，按约应计取自认购协议书签订约定的结顶日起算的违约金（或取消原2%的房价优惠额）。被告认为，原、被告在领取预售证后签订的认购协议书合法有效，是双方真实意思表示，原告所享有的2%优惠额是设定在结顶前贷款到账（源于认购协议书）的基础上，纵然该认购协议书在商品房买卖合同签订时终止（而不是废止），但根据《中华人民共和国合同法》第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。商品房买卖合同中对原告给予购房价2%优惠是依据认购协议书确定，故保证结顶前贷款到账的义务自然附随，不可分割，所以商品房买卖合同第七条第三款明确重申了贷款未到帐应由现金垫补的原则。如贷款未到账先予垫付后返还与享受2%优惠是合理的对价交易，完全符合诚信与公平原则。而原告为推卸自己未办毕放贷前所有前置手续致使贷款迟延到账的责任，又拒不搁置争议予以结算房款而百般拖延收房。现根据本小区两个群体诉讼典型案例已结案且台州中院于2016年5月26日就此协调达成的会议纪要，被告退一步按会议纪要所确定的界定标准计取贷款迟到账的违约金16200元。
原告冯菊琴对被告五联公司的反诉辩称：被告的反诉诉讼请求不成立，应予驳回。被告反诉诉称的大量事实均是针对商品房认购协议书，但认购协议书在商品房买卖合同签订后即终止，在本案中不适用。被告主张逾期付款违约金的依据为在台州中院协调下形成的会议纪要，按照该会议纪要，必须先明确逾期付款违约金的起算点，如果被告与银行签订贷款总协议时间迟于商品房买卖合同签订时间，以贷款总协议签订后的一个月的次日起算。但在本案中，被告没有举证被告与银行签订合作协议的材料，该材料由被告持有，如果被告不举证，原告可以贷款的时间无法明确。被告根据台州中院会议纪要确定违约责任错误，该会议纪要由中院案外召集形成，并不是对相关案件调解的处理结果，第三条载明如不同意上述处理意见，可另行起诉，本纪要不作为法院审理的依据。原告及时办理了相应的贷款手续，不存在违约的情况，应驳回被告的反诉请求。
本院经审理，认定本案事实如下：原告冯菊琴向被告五联公司购买位于椒江区自行车位，总价款为1286484元，双方于2012年10月5日签订了以原告冯菊琴作为买受人、被告五联公司作为出卖人的商品房买卖合同。合同第七条第3款约定，买受人应在商品房买卖合同签订之日支付首付款486484元，同时将房款余额800000元向银行（公积金中心）提交完整的贷款申请资料，签妥办理按揭贷款手续中须由买受人签署的合同及其他全部文件，缴纳办理按揭贷款所需的费用，保证按揭贷款及时划入出卖人账户；若买受人未能在30日内办妥上述相关手续的，视作逾期付款，按本合同第八条第一项之约定的违约责任处理；如按揭贷款银行未予批准或未予全部批准，买受人应以现金支付余额；合同第八条买受人逾期付款的违约责任第一项约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期在60日之内，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2.5的违约金，合同继续履行；逾期超过60日时，出卖人有权解除合同。如出卖人解除合同的……出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金等。原告冯菊琴支付了部分房款，并将房款余额800000元向中国邮政储蓄银行股份有限公司申请贷款，原、被告均认可贷款申请时间为2012年11月20日。原告冯菊琴于2013年1月25日向台州市椒江区房地产管理局申请办理讼争商品房的抵押权预告登记，抵押权预告登记时间为当日。贷款800000元已汇入被告五联公司账户。被告五联公司于2012年8月份与中国邮政储蓄银行股份有限公司台州市分行就景联东苑楼盘签订开发商住房贷款合作及担保协议。
上述事实有原告冯菊琴提供的商品房买卖合同、销售不动产统一发票、申请本院调取的台州市椒江区房屋登记申请书、台州市椒江区房地产管理局业务收件单，被告五联公司提供的商品房买卖合同、个人贷款支付凭证、开发商住房贷款合作及担保协议、预告抵押登记的查询结果以及原、被告的陈述等证据证实。
本院认为：被告对原告的本诉诉讼请求没有异议，愿意支付，故对于原告的本诉诉讼请求，本院予以支持。关于被告的反诉诉讼请求，被告依据商品房买卖合同第七条主张逾期付款违约金，双方均以相关手续的办理作为界定是否构成逾期付款的标准。被告认为原告未在商品房买卖合同合同签订后30日内办理抵押权预告登记即视作逾期付款；原告认为其已及时办理了贷款申请，不构成逾期付款。对此，本院分析如下。首先，被告就原告在30日内应办妥的相关手续包括抵押权预告登记负有举证责任。本案中的商品房买卖合同第七条属于被告制作的格式条款，条款对于原告需办理贷款申请作出了明确约定，但对于其他相关手续未予明确，仅概括性表述为“签妥办理按揭贷款手续中须由买受人签署的合同及其他全部文件”等，不足以证明应在30日内办理的相关手续包含抵押权预告登记。其次，退一步讲，即使第七条约定在30日内办妥的手续包括抵押权预告登记，相关手续的办理并非原告个人可独立完成，办理进度并非由原告掌控，在办理过程中，被告也有协助等义务，现被告并未提供证据证明系原告主观上的原因致使抵押权预告登记手续迟延办理。综上，被告以原告是否在商品房买卖合同签订后30日内办理抵押权预告登记作为界定是否构成逾期付款的主张不能成立，在没有证据证明原告还应在30日内办妥其他手续的情况下，本院在本案中以办理贷款申请时间作为界定是否构成逾期付款的标准。原告在2012年11月20日才办理了贷款申请，其未举证证明系被告的原因导致其未能在30日内办理，应按合同约定视作逾期付款，需支付800000元自2012年11月5日起至2012年11月20日止按日万分之2.5计算的逾期付款违约金，经计算为3200元。被告的其余反诉诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）台州市五联房地产开发有限公司支付给原告（反诉被告）冯菊琴逾期交房违约金18654元；
二、原告（反诉被告）冯菊琴支付给被告（反诉原告）台州市五联房地产开发有限公司逾期付款违约金3200元；
上述两项相互折抵，由被告（反诉原告）台州市五联房地产开发有限公司支付给原告（反诉被告）冯菊琴15454元，于本判决生效后十日内付清；
三、驳回被告（反诉原告）台州市五联房地产开发有限公司的其他反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费133元[已减半计算，原告（反诉被告）冯菊琴预付]，由被告（反诉原告）台州市五联房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费102.50元[已减半计算，被告（反诉原告）台州市五联房地产开发有限公司预付]，由原告（反诉被告）冯菊琴负担20元，被告（反诉原告）台州市五联房地产开发有限公司负担83.50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。
代理审判员 周丹玲
二〇一七年五月二十六日
代书 记员 蔡美燕