山东省莱芜市莱城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁1202民初1402号
本诉原告（反诉被告）:李福平，男，1964年9月24日出生，汉族，住莱芜市莱城区。
委托代理人:李利，山东吏朔律师事务所律师。
委托代理人:王波，山东吏朔律师事务所律师。
本诉被告（反诉原告）:山东泰盛房地产开发股份有限公司，住所地：莱芜市高新区汇源大街108号。
法定代表人：朱波，董事长。
委托代理人:王新莹，山东鲁中环宇律师事务所律师。
委托代理人:李秋栋，男，1966年9月7日出生，汉族，山东泰盛房地产开发股份有限公司职工，住莱芜市莱城区。
原告李福平诉被告山东泰盛房地产开发股份有限公司商品房预售合同纠纷及反诉原告山东泰盛房地产开发股份有限公司反诉反诉被告李福平商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李福平及委托代理人李利、王波，被告（反诉原告）山东泰盛房地产开发股份有限公司委托代理人王新莹、李秋栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告李福平向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告继续履行《商品房预售合同》并向原告交付符合合同约定标准的房屋；2、依法判令被告支付原告自2012年11月30日（逾期交房之日）起至被告实际交房之日止按中国人民银行同期贷款利率标准计算的违约金；3、本案诉讼费用及其他费用由被告承担。事实与理由：2012年3月14日，原被告签订《商品房订购协议》及《协议书》的补充协议，协议约定：被告山东泰盛房地产开发股份有限公司将其开发的怡和园小区61号楼东1单元302室商品房一套出售给原告李福平；《商品房定购协议》第一条中已注明原告在签订本协议前已付房款1100000元。按照补充协议约定，优惠后的房屋总价款为1860000元整。双方还约定了其他的权利义务。2012年3月27日，原被告双方正式签订了《商品房预售合同》（编号为YS0009811）。依据合同约定，楼房总价款为1860000元，原告需按照合同约定向被告支付购房款共计1770000元整，余90000元在双方办理交接时付清。据此，原告分别于2010年4月9日支付300000元，2011年5月19日支付800000元，2012年3月27日支付670000元，原告已按协议约定履行完付款义务。根据双方所签订的《商品房预售合同》第九条的约定，被告需在2012年11月30日前，将具备《建筑工程竣工验收备案表》等条件，并符合本合同约定的商品房交付给原告使用。另经原告核实，被告所开发的涉案商品房的竣工验收时间为2013年4月12日，取得《建筑工程竣工验收备案表》的时间为2013年4月17日。至2012年11月30日合同所约定的交房日期届满时，被告不仅没有将符合合同约定交付条件的商品房交付给原告，更是没有完成涉案商品房的竣工验收工作及备案手续，被告的上述行为已构成违约。在《商品房预售合同》中，被告通过格式条款的方式约定了双方的违约责任，但在该合同中所约定的原被告各自承担违约责任的条款上明显不公平，实质上是加重了原告的责任，减轻了被告的责任，违反了法律的公平原则，应当认定该格式条款无效。原告认为，被告的行为已经构成违约，侵犯了原告的合法权益，应承担相应的违约责任。为维护原告合法权益，特诉诸法院。
本诉被告山东泰盛房地产开发股份有限公司辩称:一、答辩人早在2013年4月就通知原告接房，原告以种种理由提出索赔，拒不缴纳尾款等税费进行接房。涉案房屋已经竣工验收并备案，原告的理由不能阻却合同的履行。对原告认为答辩人存在没有按合同履行的行为，可以依法行使自己的权利，但不是拒不收房的合法理由。答辩人同意以现房向原告交付房屋。二、原告主张按贷款利率计算违约金无依据。根据合同约定，即使答辩人违约，合同第十条也约定了违约金的计算方式，况且是原告据不接房，并非答辩人不交房。本案中，原告提出违约金的计算方式及计算时间无事实和法律依据，不应支持。综上所述，答辩人2013年4月就提出交房，原告尚有尾款未缴纳不予收房。答辩人同意按合同约定收取款项后履行交房义务。原告的违约金请求无依据不予支持。请法院查明事实，依法裁判。
被告山东泰盛房地产开发股份有限公司基于本诉答辩意见，向本院提出反诉请求:1、判决被反诉人李福平履行《商品房预售合同》，支付购房款及税费217456元；2、判决被反诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：反诉人早在2013年4月就通知被反诉人接房，被反诉人以种种理由提出索赔，拒不缴纳尾款等税费进行接房，没有履行合同。涉案房屋已经竣工验收并备案，原告的理由不能阻却合同的履行。但被反诉人超过解除权期限后提起诉讼要求解除合同，后撤诉。现被反诉人不交纳房款不收房。为维护反诉人的合法权益，特向法院提出反诉。
反诉被告李福平辩称:按照双方商品房预售合同的约定，除9万元未付房款可以作为被告提起反诉的理由以外，对于被告所主张的天然气开口费、有线电视开口费、契税、公共维修基金、测量费及工本费的内容均为被告向原告交付房屋后及原告在办理产权登记过程中所产生的费用，由于涉案房产至今未实际交付，因此该部分内容不能作为被告反诉的内容。对于被告所主张的4万元车位费，由于原告在购买涉案房产时是以团购的形式购买的，被告承诺免费赠送车位一处，因此该车位款也不能作为反诉内容。对于被告所主张的向物业公司交纳的物业服务费、地上停车位款、装修押金、装修垃圾清运费，由于该内容属于原告与物业公司在签订合同过程中及履行合同过程中产生的费用，因此收费主体应当为物业公司而不是被告，被告无权代物业公司主张上述费用，并作为反诉内容。
本院经审理认定以下事实:2012年3月14日，原、被告签订《商品房定购协议》一份,双方约定：原告向被告定购被告所开发的xxx小区61号楼东1单元302室商品房一套，优惠前的房屋总价款为1920000元；原告已按照被告规定交纳房款人民币1100000元。另外，在该份定购协议中，原、被告也明确约定双方应于2012年3月31日前正式签订《商品房买卖合同》。
2012年3月14日，原、被告签订《协议书》一份，约定原告于2012年3月31日前按双方约定将房款支付给被告，被告则为原告提供总房款的3%的优惠（优惠金额60000元），由此，涉案商品房优惠后的总房款为1860000元。同时双方约定在办理房屋交接手续之前原告有预留90000元房款的权利。
2012年3月27日，原、被告签订《商品房预售合同》一份，原、被告签订该份合同对前述《商品房定购协议》及《协议书》所约定的相应权利义务进行了确认，该份合同确认了涉案商品房的基本情况及房屋优惠后的总价款为1860000元；同时合同第九条对房屋的交付条件、交付期限进行了约定:被告应当于2012年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备《建筑工程竣工验收备案表》和《面积实测技术报告书》等条件，并符合本合同约定的商品房交付给原告使用；该份合同第十条对逾期交房的违约责任进行了明确约定，其中，出卖人逾期交房超过30日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应按日向买受人支付已付房款万分之0.1的违约金。该合同中第八条对买受人逾期付款的违约责任也进行了明确约定，即向出卖人支付逾期应付款的万份之五的违约金。原告认为与第十条所约定的出卖人逾期交房违约责任极不对等，违反权利义务公平对等的基本原则。
原告提供被告山东泰盛房地产开发股份有限公司出具的收款凭证三份，证实原告于2010年4月9日、2011年5月19日、2012年3月27日分别向被告支付30万元、80万元、67万元共计1770000元房款的事实，原告已经按照《商品房预售合同》的约定全面履行了付款义务。因未交房，尚余90000元未付
被告提供延期交房告知信及圆通速递的发件联各一份，证实2012年12月9日被告曾对延期交房事宜通知了原告。但圆通速递的发件联上没有收件人即原告李福平的签收确认，原告也称未收到该告知信。
另查明:被告所开发的涉案商品房的竣工验收时间为2013年4月12日，取得《建筑工程竣工验收备案表》的备案时间为2013年4月17日。
被告提供2013年4月23日怡和缘交房通知书一份，证实2013年4月23日被告向原告通知自2013年4月28日至2013年5月1日办理房屋交接事宜，需要交付的尾款及税费为217456元，并附应交纳款项明细表一份。原告称未收到该交房通知书，也未见到款项明细表，即使通知交房和交款，原告仅认可9万元的尾款，车位是口头答应赠送的，不应再交4万元车位款，其余的天然气开口费、有线电视开口费、房产证相关费用、物业费用均不应由被告收取。经核实，被告并未实际向原告交付车位，天然气开口费3000元、有线电视开口费250元被告已经代为支付。
原告李福平不予接收房屋的理由为：一是逾期交房，应支付违约金；二是按照双方商品房预售合同附件六的约定，涉案房产应当为原告安装雨罩、铺设露台地面砖，但被告未为涉案楼房安装上述内容，未完全达到双方附件六约定的内容。
原告李福平提供2013年12月26日以特快专递方式向被告寄送的索赔函以及邮寄单据各一份，证实被告在合同约定的交付期限内（即2012年11月30日前）并未将涉案商品房交付给原告使用；同时证实原告李福平与被告山东泰盛房地产开发股份有限公司多次交涉未果后，于2013年12月26日以特快专递方式向被告山东泰盛房地产开发股份有限公司就涉案事项再次提出交涉，并在上述函件中提出了相关索赔要求及处理意见，并希望被告尽快给予答复。后被告的相关工作人员及其法律顾问一直与原告就此事进行协商，但协商未果。
本院认为:依法成立的协议受法律保护。
李福平与山东泰盛房地产开发股份有限公司在合同中明确约定“出卖人应当于2012年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备《建筑工程竣工验收备案表》和《面积实测技术报告书》等条件，并符合本合同约定的商品房交付给原告使用”，而被告所开发的涉案商品房的竣工验收时间为2013年4月12日，取得《建筑工程竣工验收备案表》的备案时间为2013年4月17日。2013年4月23日，被告向原告通知自2013年4月28日至2013年5月1日办理房屋交接事宜。从时间上看，已经构成逾期交房，应承担相应的违约责任。对于逾期交房的违约责任，双方在合同的第十条已经做了约定，即出卖人逾期交房超过30日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应按日向买受人支付已付房款万分之0.1的违约金。被告辩称，即使被告违约，也应按照合同上述约定支付违约金。经审查，该合同中第八条对买受人逾期付款的违约责任也进行了明确约定，即向出卖人支付逾期应付款的万份之五的违约金。本院认为，合同第八条所约定的买受人逾期付款的违约责任（万份之五）与第十条所约定的出卖人逾期交房违约责任（万分之0.1）极不对等，根据《中华人民共和国合同法》第三十九、第四十条以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十条之规定，作为提供格式条款一方的被告未遵循公平原则确定原被告之间的权利义务关系，而是通过不平等的格式性违约责任条款免除或限制其责任、加重对方责任，应当认定该格式条款无效。故原告要求调整过低的违约金，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算违约金并无不当。关于违约时间，原告要求自违约之日2012年11月30起计算至实际交房之日，那么何时应当算作双方合适的交接房屋时间是本案的一个焦点。被告向原告通知自2013年4月28日至2013年5月1日办理房屋交接事宜，虽然原告称未收到通知，但被告作为开发公司，向全体买房人发出交房通知是符合现实的交易习惯的，所以本院对被告作出自2013年4月28日至2013年5月1日办理房屋交接事宜的通知这一事实予以确认。原告李福平不予接收房屋的理由为：一是逾期交房，应支付违约金；二是按照双方商品房预售合同附件六的约定，涉案房产应当为原告安装雨罩、铺设露台地面砖，但被告未为涉案楼房安装上述内容，未完全达到双方附件六约定的内容。对于原告上述据不接房的理由，本院认为，未安装雨罩、未铺设露台地面砖并不影响房屋的整体居住，不能阻却合同的整体履行。但被告的房屋确实存在小瑕疵，原告在接收房屋时，按照人之常情，确实可以提出自己的权利，要求被告在合理的时间内进行说明答复或者继续安装。综合以上因素，在部分瑕疵不能达成一致意见的情况下，原告应先接收房屋，不能无限期的拖延以致违约金不断增长，本院综合考量，对于双方的房屋交接时间，本院确定为2013年10月1日。即违约时间为2012年11月30日至2013年10月1日。故在本诉中原告李福平要求被告山东泰盛房地产开发股份有限公司支付自2012年11月30日（逾期交房之日）起至2013年10月1日止按中国人民银行同期贷款利率标准计算的违约金，本院予以支持。
根据双方合同约定，反诉被告尚余90000元购房款未付，故反诉原告山东泰盛房地产开发股份有限公司要求反诉被告李福平支付90000元购房款，本院予以支持。天然气开口费3000元、有线电视开口费250元反诉原告已经代为支付，反诉被告应予以支付。房产证相关费用、物业费用不是反诉被告必须交予反诉原告的，本院不予支持。车位款4万元，因合同中未有约定，反诉原告也未实际交付给反诉被告，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条、第一百零九条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:
一、被告山东泰盛房地产开发股份有限公司于本判决生效之日起10日内向原告李福平交付符合合同约定的房屋。
二、被告山东泰盛房地产开发股份有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告李福平自2012年11月30日起至2013年10月1日止按中国人民银行同期贷款利率标准计算的违约金88500元（以已支付房款1770000元为基数）。
三、反诉被告李福平于本判决生效之日起10日内给付反诉原告山东泰盛房地产开发股份有限公司房款90000元、天然气开口费3000元、有线电视开口费250元。
四、驳回原告李福平其他本诉诉讼请求。
五、驳回反诉原告山东泰盛房地产开发股份有限公司其他反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2013元，由本诉被告山东泰盛房地产开发股份有限公司负担；反诉案件受理费4562元，由反诉被告李福平负担2131元，反诉原告负担2431元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省莱芜市中级人民法院。
审 判 长 亓 飞
人民陪审员 李秋吉
人民陪审员 孙兆文
二〇一七年九月二十日
书 记 员 吕秀莲