黑龙江省黑河市爱辉区人民法院民 事 判 决 书（2017）黑1102民初362号原告:黑河市汇丰机械设备有限责任公司。住所地：黑河市***。法定代表人：王广华，该公司经理。委托诉讼代理人：罗芳，黑龙江清平律师事务所律师。委托诉讼代理人：何聪，黑龙江清平律师事务所律师。被告：陈延宝,男，1970年6月5日出生，汉族，公司经理。委托诉讼代理人：朱鹏玉，黑龙江民声律师事务所律师。原告黑河市汇丰机械设备有限责任公司（简称汇丰公司）与被告陈延宝房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月22日受理后，依法适用简易程序后转为普通程序，公开开庭进行了审理，原告汇丰公司法定代表人王广华及其委托诉讼代理人罗芳、何聪、被告陈延宝及其委托诉讼代理人朱鹏玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付拖欠购房款本金4,530,000元，房屋收益583,300元（14个月×500,000元每年，自2016年4月起，截止到2017年6月），违约金1,170,400元（13个月×7.95%每年×3倍×4,530,000，自2016年5月16日起，截止到2017年6月），共计6,283,700元；2.请求计算延长至付清款项为止；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年3月14日，原、被告签订房屋买卖合同，双方约定：原告以8,000,000元的价格将中央街240号房屋卖给被告，合同签订日被告支付定金1,000,000元，第二期付款3,000,000元，第三期原、被告会同银行以中央街240号作为抵押物办理按揭贷款支付。如贷款不足以支付4,000,000元房款的，余款于定金交付2个月内付清，房款未付清前，房屋收益归原告。2016年3月14日被告支付定金1,000,000元，2016年4月29日被告支付2,154,000元，2016年4月31日被告付款16,000元，2016年5月16日被告付款300,000元。被告于2016年4月初进驻房屋，并将房屋转租给他人。被告第二期款项仅交付2,470,000元，未交齐3,000,000元，后被告拖延付款超过定金交付2个月，构成违约。原告多次向被告催要欠款，但被告提出先办理产权过户手续后付房款，原告没有同意。故诉至法院，望人民法院予以支持原告诉讼请求。被告陈延宝辩称，1.请求驳回原告的诉讼请求；2.责令原告及时将房屋过户到被告名下；3.原告承担诉讼费用。陈延宝是黑河市盛世春天商城有限公司（简称盛世春天公司）的法定代表人，是代表公司而不是个人进行房屋买卖，故本案被告应是盛世春天公司，而不是陈延宝个人；原、被告签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，内容符合法律规定，应确认合法有效，并应成为处理本案的依据；房屋买卖款已给付3,480,000元，尚欠4,520,000元，而不是4,530,000元；房屋买卖款没能及时结算是因原告未按合同约定履行义务造成的，由此产生的法律后果应由原告承担。房屋买卖合同第4条约定，“余款由乙方购甲方房产抵押贷款支付”。也就是说除前期已付购房款外，剩余款项应由乙方购甲方房产抵押贷款后支付。合同签订后，被告按合同约定支付了前期部分购房款项，同时与原告一起或单独同多家银行联系贷款事宜。由于该房屋买卖不符合二手房贷款条件和政策，虽经多方努力也未能从银行取得贷款。为了实现双方房产抵押贷款后支付购房款的约定，经征得原告同意，被告又积极同黑河市农村商业银行（简称农商行）和黑河鑫盛投资担保有限责任公司（简称鑫盛担保公司）联系贷款事宜，经反复协商达成贷款意见，即被告公司为借款人，将所购房屋抵押给担保公司，担保公司向农商行出具保证函，农商行提供9,000,000元贷款，同时农商行依此约定也完成了贷款审批流程。可在办理具体贷款手续时，原告突然提出没有交齐购房款不同意将房屋过户到被告名下抵押贷款，也不同意以自己的名义用房屋抵押担保贷款，故因原告未按合同约定履行房屋抵押贷款义务，直接导致贷款不能和剩余房款无法及时结清的后果发生。原告的违约行为不但影响及时结算购房款，也给被告造成了较大的经济损失和社会影响，对此被告也保留诉讼的权利；原告提出的违约金和房屋收益问题。因为购房款没能及时结清的责任在于原告，故不存在被告给付原告违约金和房屋收益问题。另外，原告计算的房屋收益数额也没有依据；请求法院责令原告即时将房屋过户到被告名下，以使双方全面履行合同约定。以上意见请法院采纳，以保护被告的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人提供的证据，本院认定如下事实：1.2016年3月14日，原告汇丰公司与被告陈延宝签定房屋买卖合同，合同内容:“本合同由银行、买卖双方共三方协商房产转让合同，资金由银行监管执行。甲方汇丰公司；乙方陈延宝；监管方——。本合同由甲方、乙方与监管方就汇丰公司的房屋产权转让事宜，于2016年3月14日在黑河市订立。在监管方的见证下，甲乙双方本着平等互利的原则，经友好协商，达成如下协议:（1）甲方同意将持有汇丰公司中央街240号，一、二、三层商服楼2188平方米，电梯间12平方米（没证），后库250平方米（130平方米没证）乙方现场查证，双方协商以8,000,000元人民币转让给乙方，乙方同意按此价格购买；（2）双方合同签订后，首先偿还黑河农行支行的贷款3,000,000元，将汇丰公司抵押的房证正常化；（3）甲方保证该房产没有任何产权纠纷，并依据相关法律规定及程序办理过户事宜，过户税费等相关费用由乙方负责；（4）合同签订之日乙方给甲方定金1,000,000元，待首付款3,000,000元交齐，余款由乙方购甲方房产抵押贷款支付，应执行银行二手房贷款交易相关规定，由银行、甲方、乙方三方签订贷款给付协议，银行贷款直接划入甲方银行帐户，贷款金额不确定，多退少补，二个月内乙方将余款全部给付甲方，自交定金之日起二个月内。否则乙方承担违约责任。应向甲方赔偿全部余款的银行贷款利息三倍和造成的损失。一个月后不付清，甲方有权收回房屋，定金不退；（5）此合同为正本合同，按此合同给付房款。在房款项没有完全给付完，房屋受益完全归甲方……”；2.合同签订后，陈延宝将所购房屋进行装修并营业，2016年5月18日，被告陈延宝为原告出具承诺书:“本有我要认购的中央街244号商服房，我自意（愿）提前装修，在没付齐全部房屋款前使用权、受益权归汇丰公司所有，以此为据。”陈延宝在认购人处签名；3.合同签订之日，被告通过农商行汇款到原告指定帐户1,000,000元，2016年4月29日至2016年5月16日被告通过农商行汇款到原告指定帐户2,470,000元，期间被告给付原告现金10,000元，原告法定代表人王广华出具收条：“收到房款10,000元整”；4.2016年3月31日至2017年6月20日，王广华与陈延宝先后4次通电话并录音，主要内容为原告催促被告给付剩余购房款，强调被告不能给付欠款构成违约需承担违约责任等相关事宜；5.原告庭审中提供了一份2016年10月20日的协议书,甲方为原告，乙方为盛世春天公司，丙方为农商行营业部，丁方为鑫盛公司,主要内容为对购房贷款事宜进行协商约定,但均没有签字;6.2017年5月9日，原告通过快递向被告邮寄催告函。2017年6月14日，原告在被告的公司处张贴催告，主要内容是催告被告尽快付齐购房款，否则由被告承担违约责任。被告以盛世春天公司名义复函，主要内容为未结清购房余款责任在原告未按合同约定履行义务，并要求原告收到函后将所购房屋过户到被告的公司名下，从银行贷款结算购房款；7.2016年7月19日，鑫盛担保公司向农商行营业部出具担保意向书：“盛世春天公司为向贵行申请贷款，向我公司提出贷款保证担保申请。经评审，我公司现有意向为该客户提供保证担保，意向担保金额9,000,000元。担保期限三年。如贵行有意，现可启动贷前审查程序。本担保意向书的有效期至2016年8月19日……”。2016年8月9日，农商行为营业部出具（2016)授信批复通知书,“……在落实限制性条款的前提下，同意对盛世春天公司授信9,000,000元担保公司保证担保贷款……限制性条款：（1）要求严格履行完善担保公司保证担保及反担保措施手续后方可进行放款；（2）贷款当放前要足额存入保证金，保证金比例不得低于1:7；（3）此笔贷款担保方式为担保公司保证担保贷款，由鑫盛担保公司提供保证担保，并承担连带保证责任……”；8.鑫盛担保公司工作员证实：2016年10月8日前，购房方与其单位协商贷款数额9,000,000元，因涉及到银行、买卖双方、担保公司四家，最终未达成一致意见；9.2016年4月25日，盛世春天公司注册成立，被告陈延宝为该公司法定代表人。2016年6月25日，盛世春天公司将其购买原告的房屋装修后租赁给黑河市爱之家家居有限公司（简称爱之家公司），双方约定第一年租金200,000元，第二年租金300,000元，自第三年开始每年租金500,000元，但房屋租赁费用税金及房屋租赁期间的供暖费用由盛世春天公司承担。爱之家公司于2016年6月20日注册成立，其法定代表人为高志兰，公司住所地、生产经营地均为盛世春天商城，盛世春天公司为爱之家公司股东之一；10.原告向本院提交证据称其于2008年9月28日将出售房屋的一层、二层、三层出租给郑伊男，前二年每年租金380,000元，自第三年起每年租金400,000元。2013年1月30日，原告将出售房屋的后院仓库250平方米出租给张兴利，每年租金50,000元。11.2016年5月17日原告交纳该房屋2014年至2015年供热费148,669.4元(其中违约金2,000元)、2010年3月26日原告交纳2008年的股分制企业房产税88,800元、2008年的股分制企业城镇土地使用税24,374.07元、2012年10月9日原告交纳2011年至2016年土地年租金210,945元。本院认为，合法的买卖合同关系受法律保护，原、被告签定的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。本案被告陈延宝购买原告汇丰公司房屋，尚欠部分购房款的事实清楚。关于原告请求被告给付购房款的数额问题，原告对收到被告给付3,480,000元人民币总数不持异议，对其中双方争议的10,000元，因原告为被告出具的收条上记载“收到房款10,000元整”，且有原告法定代表人王广华的签名，应认定该10,000元为被告给付的购房款，故应认定被告已经给付原告购房款为3,480,000元，尚欠原告购房款为4,520,000元。关于原告请求给付的房屋收益的诉讼请求，因双方在房屋买卖合同中约定在房款项没有完全给付完之前，房屋受益完全归甲方，且被告又为原告出具承诺书，承诺在没付齐全部房屋款之前使用权、受益权归原告所有。但其计算标准、起算时间不尽合理。应从出具承诺书之日起计算；收益应为扣除成本费用之后的净收入，标准可参考被告对出租的租金标准，并结合同样位置的房屋对外出租价格，酌情确定为每年300,000元。关于原告要求给付的剩余购房款违约金问题，因双方在房屋买卖合同条款中对此有约定，但双方在合同条款中没有约定具体银行的贷款利率，故应按中国人民银行同期贷款利率、按约定的3倍计算违约金，较为合理，即保护644,100元。关于被告提出的陈延宝是盛世春天公司的法定代表人，是代表公司而不是个人进行房屋买卖，故本案被告应是盛世春天公司，而不是陈延宝个人的辩解理由，因其以个人名义与原告签定房屋买卖合同，原告将其作为被告符合相关法律规定，故被告的此辩解理由，本院不予采纳。关于被告提出的房屋买卖款没能及时结算是因原告未按合同约定履行义务造成的，由此产生的法律后果应由原告承担的辩解理由，因双方签定的合同约定“……余款由乙方购甲方房产抵押贷款支付，应执行银行二手房贷款交易相关规定，由银行、甲方、乙方三方签订贷款给付协议，银行贷款直接划入甲方银行帐户，贷款金额不确定，多退少补，二个月内乙方将余款全部给付甲方，自交定金之日起二个月内。否则乙方承担违约责任。应向甲方赔偿全部余款的银行贷款利息三倍和造成的损失……”。根据交易习惯，原告是协助被告办理抵押贷款，具体联系贷款应由被告来办理，且双方签定的房屋买卖合同中没有约定先办理过户手续再以该房屋办理抵押贷款的条款，被告在接管所购房屋后进行了装修并对外出租，已经实际占有了所购房屋。故被告以此作为抗辩理由拒付剩余购房款的观点不能成立，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款之规定，判决如下：一、被告陈延宝给付原告黑河市汇丰机械设备有限责任公司尚欠购房款4,520,000元；二、被告陈延宝给付原告黑河市汇丰机械设备有限责任公司房屋收益335,342元（自2016年5月19日起，计算至2017年6月30日止，按年租金300,000元计算）；三、被告陈延宝给付原告黑河市汇丰机械设备有限责任公司违约金697,775元（4,520,000元×4.75%年÷12个月×3倍×13个月，自2016年5月16日起，计算至2017年6月30日止）；四、被告陈延宝给付原告黑河市汇丰机械设备有限责任公司自2017年7月1日起至房屋欠款本金清偿之日止的房屋收益，按年租金300,000元计算；五、被告陈延宝给付原告黑河市汇丰机械设备有限责任公司自2017年7月1日起至欠款本金清偿之日止的违约金，按实际欠款本金乘以年利率4.75%×3倍计算。上述一至三项合计人民币5,553,117元，于本判决发生法律效力后10日内履行完毕。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。案件受理费55,786元，由原告黑河市汇丰机械设备有限责任公司承担5,114.18元，由被告陈延宝承担50,671.82元，与上款一并给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方人数提出副本，上诉于黑河市中级人民法院。审 判 长 于炳成审 判 员 付海林审 判 员 李保秀二〇一七年十一月六日法官助理 范海妮书 记 员 高海燕