北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第13659号
原告陈洪（反诉被告），女，1963年3月29日出生。
委托代理人宋晨，北京市清华源律师事务所律师。
委托代理人赵东红,北京市清华源律师事务所实习律师。
被告北京比格餐饮管理有限责任公司（反诉原告），住所地北京市西城区西直门外大街137号（德胜园区）。
注册号：110102003852259
法定代表人赵志刚，总经理。
委托代理人毛文辉，男，北京比格餐饮管理有限责任公司公共关系部经理，住北京市朝阳区望京南湖西路220号。
原告陈洪与被告北京比格餐饮管理有限责任公司（以下简称比格公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员刘腾峰独任审判，公开开庭进行了审理。原告陈洪及其委托代理人宋晨、赵东红与被告比格公司之委托代理人毛文辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈洪诉称，2012年5月24日，我和比格公司签订一份《房屋租赁合同》，约定我将位于北京市海淀区马连洼兰园西南27号综合楼二层，总计建筑面积322平方米的房产出租给比格公司使用，同意比格公司可将租赁房产用于餐饮，比格公司在使用期内依法经营不受我方干预，租赁期限自2012年5月26日起至2017年5月25日止，2013年5月26日至2017年5月25日期间年租金为45万元（此租金不含物业管理费和供暖费），租金支付方式为季付，比格公司实际经营发生的电费，由其直接向相关部门缴纳，比格公司独立安装二级水表，由其直接向相关部门缴纳，比格公司无故逾期支付应付租金，应按每日拖欠租金部分的3‰向我支付违约金，如超过60天我方可选择立即收回房产或终止合同。合同签订后，最初比格公司尚能按照约定履行给付租金义务，但是自2014年8月25日，比格公司一直未能向我交纳租金及应承担的取暖费、电费、物业费以及水费，其行为严重侵害了我的合法权益，故我诉至法院，现诉讼请求：1、判令比格公司立即向我支付2014年8月25日起至2015年6月3日的租金人民币348904元（450000元/年÷365日×283日=348904元）；2、判令比格公司立即给付我为其垫付的2014年11月15日至2015年3月15日的取暖费14122元、电费26055元、水费1972.5元、物业费5426.48元，共计47575.98元；3、判令比格公司向我支付违约金233416.78元（348904元×3‰×223日），以上共计629896.76元。本案诉讼费由比格公司承担。
被告比格公司辩称，双方合同已经解除，我公司已经把诉争房屋返还给陈洪。就水电费、供暖费及物业费，认可陈洪主张的数额。就租金和违约金，我公司不同意支付。2012年5月24日，我公司与陈洪签订房屋租赁合同，租赁房屋面积为322平米，位于北京市海淀区马连洼兰园西南27号综合楼二层。2013年12月22日，我公司餐饮许可证到期，我公司至海淀区食药局办理餐饮许可证变更、延期手续，海淀区食药局对我公司的经商地址进行现场核实，认为该地址离居民区太近，需环保局审批。后来我公司向环保局申报，环保局认为违反了餐饮业环境保护技术规范的相关规定，不能批复。后我公司多次与陈洪沟通未果，致使我公司的餐饮许可证无法变更、延期，现已经过期。2014年8月24日，由于陈洪与甄卫红的关系，以及甄卫红与张惠的借贷纠纷，导致我公司租赁的马连洼兰园西南27号综合楼二层被查封。根据双方合同约定，陈洪应保证有权出租租赁房屋，且保证租赁房屋不存在担保债务、未被查封、扣押，且符合环保、消防等标准，现陈洪违反了该合同义务。我方认为陈洪违约，我公司未违约，现我公司提出反诉，请求判令陈洪赔偿我公司2014年8月25日至2015年4月30日利润损失20万元，并承担诉讼费用。
原告陈洪针对被告比格公司的反诉辩称，不同意比格公司的反诉请求，其陈述与事实不符。租赁房屋本身的用途是经营餐饮业，2011年4月2日在租赁房屋有他人曾办理过餐饮业营业执照。2012年5月24日，甄卫红与比格公司签订转让协议，约定比格公司在经营期间要使用甄卫红的营业执照，导致餐厅内的财产界定不清，由于甄卫红与张惠之间的借贷纠纷，导致租赁房屋被查封。该协议约定由于借用营业执照产生的一切后果由比格公司承担，且我不清楚甄卫红与张惠的借贷纠纷，据我了解，是甄卫红的丈夫与张惠存在借贷纠纷，导致租赁房屋被查封的原因是比格公司借用了甄卫红的营业执照。现比格公司与甄卫红、张惠之间的纠纷已得到判决，判决称比格公司向甄卫红支付了全部转让款，但甄卫红没有办理营业执照变更，致使比格公司未以原址为注册地址办理营业执照，而使用甄卫红的营业执照经营至今。故是比格公司自己的原因导致租赁房屋被查封，与我无关。
经审理查明，北京市海淀区马连洼兰园小区27号楼2层原由甄卫红使用，其于2006年12月以此为经营场所注册了北京百缘旺聚餐厅的个体工商户执照。2012年5月24日，甄卫红(甲方)与比格公司(乙方)就该餐厅签订《转让协议》，协议约定：1、转让金共计35万元，包括甲方餐厅固定资本的投入、保证金、房屋租金抵押金、全部设备、家具、各项设施，甲方应配合乙方与前房东进行续签房屋租赁合同；2、甲方应协助乙方将甲方之公司所有手续变更到乙方指定的法人名下，变更所产生的费用由乙方承担，如不能变更，乙方继续使用甲方的各项营业所需的行政手续(卫生许可证、环保手续、工商执照正副本、税务登记证正副本、餐厅公章、财务章、人名章、发票专用章)，在经营过程中，如因上述手续产生的一切问题均由乙方自行承担，如出现违法行为，甲方有权收回上述所有行政手续的使用权，因此而产生的一切费用及后果均由乙方承担；3、甲乙双方于2012年5月25日交接完毕，在此之前产生的债权、债务及一切责任由甲方自行承担，甲方应在2012年6月16日前结清所有与乙方的往来款及税费、水、电、人员工资款等其他应归甲方交纳的款项，2012年5月25日之后产生的费用由乙方自行承担；4、由于经营、公关需要，由甲方送出的礼金券，2012年6月25日前继续有效，所产生的费用由乙方承担，但费用不超过人民币2000元，如超过2000元由甲方承担；5、付款方式......；6、本协议在甲方协助乙方与前房东续签房屋租赁合同之后方可生效，如甲方未能协助乙方续签房屋租赁合同，则此转让协议不生效，甲方退还乙方所交纳的所有款项；7、此协议自双方签字并盖章之日起生效。
上述协议签订当日，陈洪(甲方)与比格公司(乙方)就诉争房屋签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将位于北京市海淀区马连洼兰园西南27号综合楼二层总计建筑面积为322平方米的房产出租给乙方使用，甲方同意乙方可将租赁房产用于餐饮，乙方在使用期内依法经营不受甲方干预；租赁期限自2012年5月26日起至2017年5月25日止，租金从2012年5月26日开始计算；2012年5月26日至2013年5月25日期间年租金为419497元，2013年5月26日至2017年5月25日期间年租金为450000元（此租金不含物业管理费和供暖费）；租金支付方式为季付（三个月付款），每次提前5日支付，第一次支付租金时间为本协议签订5个工作日内；甲方将租赁房产于2012年5月26日前交付给乙方使用；乙方经营实际产生的电费，由乙方直接与相关部门缴纳，乙方独立安装二级水表，由乙方直接与相关部门缴纳；甲方保证其有权出租租赁房产，保证房产在本合同签订前除已经声明存在的担保物权和债权，不附有任何其他担保物权和债权，房产现状不属违章建筑，也未被法院或者其他政府机构采取查封、扣押等强制措施；甲方协助乙方办理经营、设计、装修或改扩建所需的或可能发生的执照、许可、规划、水、电、通讯、消防、卫生及其他国家规定的申请报批手续，并向乙方提供办理报批所需的所有相关文件、图纸、资料等，甲方对上述协助行为，不另收费，因报批产生的相关费用由乙方承担，如因甲方提供不出有效的产权证明原因造成乙方上述报批手续无法完成，由乙方自行承担；乙方应按合同规定如期支付租金及其它根据合同约定向甲方或第三方支付的其他费用（物业费、取暖费、水费、电费等）；乙方无故逾期支付应付租金，应按每日拖欠租金部分的3‰向甲方支付违约金。此外，合同还对其他条款进行约定。上述合同签订后，双方依约履行，比格公司接管了北京百缘旺聚餐厅，并持有该餐厅的行政手续。2012年5月28日至2012年6月期间，比格公司陆续向甄卫红的银行账户支付全部转让费。
2013年2月，张惠以民间借贷纠纷为由将甄卫红诉至本院，甄卫红未出庭应诉，本院于2013年7月1日作出(2013)海民初字第8838号民事判决书，判令甄卫红向张惠返还借款150万元及利息。判决书生效后，张惠于2013年10月至本院提起强制执行程序，本院依据(2013)海民执字第11111号执行裁定(该裁定内容为，依法查封北京百缘旺聚餐厅位于兰园小区27号楼2层屋里的办公物品)，于2014年8月13日至北京百缘旺聚餐厅的经营场所进行了查封。比格公司认为法院的查封行为侵犯其合法权益，向本院提出书面执行异议，本院于2014年10月11日作出（2014）海执异字第102号执行裁定书，裁定驳回案外人比格公司对本案执行标的提出的执行异议。后比格公司对该裁定书不服，并以张惠、甄卫红为被告向本院提起案外人执行异议之诉。本院于2015年3月12日作出（2014）海民（商）初字第29229号民事判决书，判决确认甄卫红对位于北京市海淀区马连洼兰园小区27号楼2层房产及室内物品不具有所有权和使用权，并判决立即解除对北京市海淀区马连洼兰园小区27号楼2层房屋及室内物品的查封。
诉争房屋解封后，继续由比格公司使用。2015年6月3日，陈洪与比格公司签订《解除协议书》，双方约定解除2012年5月24日所签的房屋租赁合同，并约定就2014年8月25日至2015年6月3日期间的租金、取暖费、电费、物业费、水费等双方另行协商解决，此外，双方还对水、电表数进行了确认。同日，比格公司将诉争房屋腾退给陈洪。庭审中，比格公司对陈洪主张的欠付物业费、取暖费、水电费的数额认可。另查，比格公司已将租金交至2014年8月25日，之后的租金尚未交纳。
上述事实，有双方当事人陈述、《房屋租赁合同》、转让协议、解除协议书、（2014）海民（商）初字第29229号民事判决书等证据在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，陈洪与比格公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，应为有效，双方均应据此履行。合同签订后，陈洪已依约将诉争房屋提供给比格公司使用，比格公司亦应根据合同约定支付相应租金及相关费用。因双方于2015年6月3日协议解除了合同关系并办理了交接，故比格公司应支付陈洪2015年6月3日之前的租金，具体数额以本院核算的为准。就陈洪主张的物业费、取暖费、水电费，比格公司予以认可，本院对此不持异议。因比格公司拖欠2014年8月25日之后的租金至今，已构成违约，故陈洪要求比格公司支付违约金，具有事实及法律依据，本院亦予以支持，但综合本案案情，陈洪主张的数额过高，具体数额本院参照中国人民银行同期贷款利率的四倍酌情确定。因双方签订租赁合同前，甄卫红已以诉争房屋为经营场所注册了营业执照，比格公司对此明知且继续使用之前的证照进行了经营，故陈洪对于诉争房屋被查封并无过错，现比格公司以房屋被查封，且餐饮许可证无法变更、延期为由，反诉要求陈洪赔偿利润损失，缺乏法律依据，本院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、北京比格餐饮管理有限责任公司于本判决生效后十日内支付陈洪二〇一四年八月二十六日至二〇一五年六月三日的租金人民币三十四万八千七百五十元。
二、北京比格餐饮管理有限责任公司于本判决生效后十日内支付陈洪供暖费人民币一万四千一百二十二元、物业费人民币五千四百二十六元四角八分、电费人民币二万六千零五十五元、水费人民币一千九百七十二元五角。
三、北京比格餐饮管理有限责任公司于本判决生效后十日内支付陈洪违约金人民币三万九千九百五十二元。
四、驳回北京比格餐饮管理有限责任公司的反诉请求。
如果北京比格餐饮管理有限责任公司未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费五千零四十九元，由陈洪负担一千五百五十二元，已交纳；由北京比格餐饮管理有限责任公司负担三千四百九十七元，于本判决生效后七日内交纳。
反诉案件受理费二千一百五十元，由北京比格餐饮管理有限责任公司负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 刘腾峰
二〇一五年六月二十五日
书 记 员 周乐怡