广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）穗中法民五终字第1477号
上诉人（原审被告、反诉原告）区伟浩，男，1968年9月30日出生，汉族。
上诉人（原审被告、反诉原告）朱泳仙，女，1971年1月11日出生，汉族。
上列二上诉人的共同委托代理人宋炫光，广东南粤律师事务所律师。
上列二上诉人的共同委托代理人梁永业，广东南粤律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）广州市显达助力车有限公司。
法定代表人魏俊，该公司总经理。
委托代理人江志宏，广东华安联合律师事务所律师。
上诉人区伟浩、朱泳仙因与被上诉人广州市显达助力车有限公司（以下简称显达公司）房屋租赁合同一案，不服广州市番禺区人民法院民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：区伟浩、朱泳仙是夫妻关系。2005年12月31日，显达公司与区伟浩在广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局签订了一份《广州市番禺区房地产租赁合同》，约定区伟浩同意将其位于广州市番禺区大石街会江村白土坑尾自编1号的房屋（面积1200㎡）出租给显达公司，租赁期限从2005年12月31日至2015年12月31日，租金为12000元／月，显达公司向区伟浩交纳24000元保证金。2008年1月22日，显达公司与区伟浩签订一份《厂房租赁合同》，约定：区伟浩将其位于广州市番禺区大石街会江村白土坑尾的整个工业园的全部厂房（面积共15209㎡，包括办公楼、镀锌瓦厂房、宿舍、士多店、厕所）、空地面积10188㎡全部租给显达公司使用。租赁期限为10年，即2008年2月1日至2018年1月31日；租金分4个时段计算，其中从开始计租之日起前3年内厂房每月租金按10元／㎡计算，空地每月租金按4元／㎡计算，以后每3年按上期租金递增10%计算租金，直至递增到合同期满为止。此租金不包括开发票及税金，如显达公司要求开发票时，税金由显达公司负责支付。具体计算办法如下：①从2008年2月1日起至2011年1月31日止，厂房每月租金按10元／㎡计算，空地每月租金按4元／㎡计算，合计显达公司应每月向区伟浩缴交租金共款192842元。②从2011年2月1日起至2014年1月31日止，厂房每月租金按11元／㎡计算，空地每月租金按4.4元／㎡计算，合计显达公司应每月向区伟浩缴交租金共款212126.2元。③从2014年2月1日起至2017年1月31日止，厂房每月租金按12.1元／㎡计算，空地每月租金按4.84元／㎡计算，合计显达公司应每月向区伟浩缴交租金共款233338.82元。④从2017年2月1日起至2018年1月31日止，厂房每月租金按13.31元／㎡计算，空地每月租金按5.32元／㎡计算，合计显达公司应每月向区伟浩缴交租金共款256631.95元；交租办法：显达公司应于每个月1-5号前要一次性将当月租金及水、电费全部交齐给区伟浩，逾期不交则按总金额3‰计收违约金，逾期45天显达公司仍未交清租金给区伟浩，将视为显达公司单方违约处理，区伟浩除有权没收显达公司已交全部合同保证金外，还有权单方终止本租赁合同。签订本合同时，显达公司要一次性向区伟浩缴交押金40万元给区伟浩作为合同保证金。该保证金待显达公司在租赁期满后已履行完本合同有关条款，按时向区伟浩交清全部租金、水费、电费及有关费用，且将该厂房及所有设施完好交还给区伟浩，经区伟浩验收无人为损坏10天内一次性全部返还给显达公司（此款不计利息）；显达公司要终止合同时，须提前半年通知区伟浩并不得损坏、拆除工业园内所有设施，全部合同保证金归区伟浩所有作为显达公司对区伟浩的经济补偿。区伟浩如因不可抗拒特殊原因要求终止合同时，须提前半年通知显达公司，区伟浩将显达公司缴交的合同保证金如数退还给显达公司，并且免收显达公司两个月的租金作为区伟浩对显达公司的经济补偿。该合同还约定了其它权利义务。同日，双方还签订了一份《补充协议》，约定显达公司于2008年2月开始向区伟浩缴交租金；显达公司在基建期间内交给区伟浩130万元押金的使用情况如下：①签订租赁合同时划拨40万元给区伟浩作为合同保证金。②厂房及办公楼用电设施费用已支出共40万元，其中四幢厂房，每幢支出款为6万元共24万元，办公楼支出款项为16万元。合计出款为40万元（该款项全部均由显达公司负责支付），如显达公司向区伟浩租赁厂房满五年以上者，区伟浩同意在2013年3月份将显达公司出资安装4幢厂房电设施款项24万元如数退还给显达公司，办公楼安装电设施款退还6万元给显达公司，租赁期不足五年者，则全部电设施款不予退回。③划拨6万元给区伟浩交地租用。④以上3项共支出款项为86万元，130万元押金扣除已支出86万元剩余44万元，显达公司定于2008年2月至4月作多除少补抵顶缴交租金使用，显达公司2-4月份每月应向区伟浩缴交租金为192842元，三个月合计578526元。鉴于显达公司剩余押金44万元，因此，显达公司于2008年4月份要一次性向区伟浩补交租金138526元。从2008年5月份开始显达公司必须按合同规定时间继续向区伟浩缴交租金。2008年4月21日，显达公司与区伟浩又签订了一份《补充协议（二）》，约定区伟浩同意显达公司在不违反国家政策前提下，可以将显达公司已租赁厂房、办公楼、宿舍分租给其它用户。2007年4月17日至同年12月27日，朱泳仙收取了显达公司支付的押金合共130万元。2008年8月16日，广州市番禺区大石街城建服务中心发出通知，称由于租赁地块属于违法用地，该中心已于2008年7月16日向违法用地的当事人发出了自行拆除违法建设的通知，现再次向违法用地当事人及在违法建设内生产经营的承租人发出通知：大石街将于2008年8月20日组织人员对该地块的违法建设进行强制拆除。并要求各承租户于8月20日前搬清所有物品并撤离所有人员。为了拆迁，显达公司与案外人王志红签订了一份《拆迁协议书》，约定由王志红支付26万元给显达公司作为还款，拆迁物归王志红所有。现该违法建筑已被拆除。2009年7月13日显达公司曾向原审法院提起民事诉讼，请求区伟浩、朱泳仙连带返还租赁保证金130万元及利息，上述纠纷在原审法院所立案号为（2009）番法民三初字第1404号。上述案件经原审法院于2009年8月26日开庭审理后，认为显达公司与区伟浩签订的《厂房租赁合同》无效，上述130万元款项中只应确认其中的40万元为合同保证金，2010年3月12日原审法院作出（2009）番法民三初字第1404号民事判决，判令区伟浩、朱泳仙应当向显达公司返还40万元保证金及利息。但区伟浩、朱泳仙不服原审法院（2009）番法民三初字第1404号民事判决，上诉至本院，2010年11月23日本院作出（2010）穗中法民五终字第2708号民事判决，认为原审事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，遂驳回区伟浩、朱泳仙上诉，维持原审法院（2009）番法民三初字第1404号民事判决。
原审法院认为，显达公司向区伟浩、朱泳仙承租的厂房被有关行政部门确定为违法建筑，显达公司与区伟浩、朱泳仙签订的《厂房租赁合同》已经原审法院及本院生效的民事判决确认为无效，本案对此事实应予确认。由于双方的《补充协议》已对上述130万元款项进行了明确的约定：40万元为保证金，40万元为厂房及办公楼的用电设施费，6万元给区伟浩交地租用，44万元用作抵顶租金使用。显达公司曾在（2009）番法民三初字第1404号案中请求区伟浩、朱泳仙返还租赁保证金130万元，但按双方的《补充协议》约定，上述130万元中只有40万元是作为合同保证金，上述40万元保证金已经另案调处完毕，本案不再处理。上述130万元中用作厂房及办公楼的用电设施费的40万元，因系显达公司为区伟浩、朱泳仙的利益而支出，且双方在《补充协议》中约定如显达公司向区伟浩租赁厂房满五年以上者，区伟浩同意在2013年3月份将显达公司出资安装4幢厂房电设施款项24万元如数退还给显达公司，办公楼安装电设施款退还6万元给显达公司，租赁期不足五年者，则全部用电设施款不予退回。现因租赁物的灭失是由区伟浩、朱泳仙方的过错造成，显达公司实际租赁期间也不足一年，因此区伟浩、朱泳仙应当将上述40万元用电设施费赔偿给显达公司。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因为租赁合同为继续性合同，其合同内容并非一次性给付可完结，而是持续地实现的合同。在租期内，承租人使用了出租人的财产，而支付租金，系连续性给付，租赁合同的连续给付特征，决定了其已经履行的部分具有不可消灭的性质。由于承租人使用租赁物时，已享受了所承租场地的“使用权”，而承租人已经享受经过的对租赁物的“使用权”不可能向出租人返还，承租人能返还的只是现在或将来的承租厂房、场地的“使用权”。如果因合同无效，而要求出租人返还已取得的租金，则将导致承租人无代价地获得对租赁物的使用，故根据公平原则，出租人在承租人使用租赁物的期间内所收租金可不予返还，显达公司仍应当向区伟浩、朱泳仙参照双方签订的合同支付占有使用费（交地租费、租金）。综上，对显达公司要求区伟浩、朱泳仙赔偿上述130万元中的给区伟浩交地租费用6万元及用作抵顶租金使用的44万元的主张，原审法院不予支持。至于区伟浩提出要求显达公司支付2008年7-8月场地使用费（租金）的反诉请求，由于按合同约定区伟浩应当于2009年8月5日前向显达公司主张租金才在一年诉讼时效内，而区伟浩、朱泳仙在（2009）番法民三初字第1404号案于2009年8月26日开庭审理时才提出租金的抗辩，故区伟浩的主张已超过租金一年的诉讼时效；且双方在合同中已明确约定区伟浩如因不可抗拒特殊原因要求终止本合同时，须提前半年通知显达公司，区伟浩将显达公司缴交的合同保证金如数退还给显达公司，并且免收显达公司两个月的租金作为区伟浩对显达公司的经济补偿。上述约定是双方真实意思的表示，也符合公平诚信原则，故区伟浩提出的反诉请求没有事实和法律依据，原审法院不予支持。另，由于区伟浩、朱泳仙是夫妻关系，且上述130万元款项由朱泳仙收取。因此，对于上述的义务应共同承担。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条、第六十八条第（四）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，原审法院作出判决如下：一、区伟浩、朱泳仙在本判决发生法律效力之日起十日内赔偿广州市显达助力车有限公司400000元；二、驳回广州市显达助力车有限公司其余的诉讼请求；三、驳回区伟浩、朱泳仙的全部反诉请求。案件本诉诉讼费6400元，由广州市显达助力车有限公司负担2750元，区伟浩、朱泳仙负担3650元；反诉诉讼费3302元，由区伟浩、朱泳仙负担。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人区伟浩、朱泳仙不服原审法院判决，向本院提起诉讼。上诉请求：一、撤销广州市番禺区法院（2010）番法民三例字第1464号判决书全部判项；二、依法改判驳回被上诉人本诉的全部诉讼请求：三、依法改判支持上诉人反诉的全部请求；四、被上诉人承担一、二审全部诉讼费用。事实与理由：被上诉人广州市显达助力车有限公司与上诉人区伟浩、朱泳仙租赁合同纠纷一案，2009年7月13日曾诉至番禺区法院，请求判令上诉人返还130万元合同保证金，（案号：（2009）番法民三初宇第1404号），上诉人认为被上诉人拖欠租金（场地使用费）及水电费，拆除违建时收取了26万元等，总额已经超出了130万元，故要求驳回被上诉人的请求。第1404号案判决上诉人返还40万元给被上诉人，驳回被上诉人的其他请求，对上诉人提出以租金（场地使用费）及水电费抵扣的抗辩不予采纳，告知另行起诉。后上诉人不服（2009）番法民三初字第1404号判决上诉，后广州市中级法院作出2010穗中法民五终字第2708号判决维持原判。2010年8月24日被上诉人广州市显达助力车有限公司再次起诉上诉人区伟浩、朱泳仙要求判决赔偿90万元，即本案一审本诉；上诉人反诉要求被上诉人广州市显达助力车有限公司支付占用场地使用费353543.67元。一审判决上诉人赔偿被上诉人40万元，驳回上诉人全部诉讼请求的理由是错误的，具体理据如下：首先，被上诉人与上诉人租赁合同纠纷一案被上诉人于2009年7月13日诉至番禺区法院请求判令上诉人返还130万元，被驳回90万元金额的请求，广州市中院也维持原判。被上诉人再就被驳回的90万元金额重新起诉，番禺区法院再次受理并判决支持40万元，明显违反一事不得两审两判的诉讼原则。其次，本案是合同无效案件，签订合同时一种合意行为，上诉人将违章建筑出租给被上诉人有过错，被上诉人明知仍承租违章建筑同样有过错，并且过错是同等的。本案主合同无效，作为从合同的《补充协议》也无效，《补充协议》约定被上诉人在基建期间交付130元给上诉人并约定40万元用于安装厂房、办公楼供电设施等，被上诉人在涉案违章建筑基建期间明知是违章但仍然同意出资与上诉人一起违章完成违章厂房的供电设施，因此造成的损失被上诉人应该承担责任。况且，作厂房用途的房屋没有电是无法使用的，被上诉人为达到其租赁使用目的而出资安装供电设施，明显是为自己的所需支出，本案一审认为是为上诉人的利益而支出没有事实根据。况且番禺区法院已经在（2009）番法民三初字第1404号案中驳回了被上诉人的90万元的诉请，本案一审却以判决的形式否定了（2009）番法民三初字第1404号案的生效判决是严重违反审判程序的。第三，一审认定上诉人主张场地使用费超出诉讼时效保护期限是错误的。根据《合同法》第58条的规定，合同无效，因该合同取得的财产应当返还。本案租赁合同无效，被上诉人支付占有厂房期间的使用费，是返还依无效合同取得的财产的一种方式，并不是按照合同履行支付的租金。所以本案被上诉人应返还依无效合同取得的财产，包括占有租赁的厂房和实际占有厂房所获取的占有利益。占有利益为无形财产，承租人只能采用折价补偿的方式，即支付厂房使用费予以返还。既然场地使用费是基于合同无效而产生的返还所指向的对象，那么就不是租金，因此，一审适用租金时效作为驳回的理由不能成立。再者，被上诉人起诉中陈述向上诉人追款多次，每次上诉人都提出以使用费、水电费等相抵，时效多次发生中断，根本不存在超过时效的可能。第四、既然认定本案合同无效，但一审还足引用了无效合同的约定作为驳回上诉人上诉请求的理由更加是逻辑错误。综上所述，请依法改判。
被上诉人广州市显达助力车有限公司辩称：不同意上诉人的上诉请求。1、被上诉人的损失不止40万，这40万只是损失的其中一部分。2、原审判决确定两个事实：2010穗中法民五终2068号，厂房被拆造成的损失由上诉人的过错造成，并非双方共同过错造成的；130万中除40万作为定金作出判决后，其余90万未作出处理，该生效判决同时认定，如果双方有争议，可以另案起诉，所以本案不属于重复处理。被上诉人对被判40万损失不服，只是考虑到上诉人厂房被拆，不一定拿出这么多钱，才没有上诉。我方请求二审法院维持原判。
本院认为，双方当事人签订的《厂房租赁合同》，由于该厂房是违章建筑，上诉人无权出租，该合同的效力已经由生效的（2009）番法民三初字第1404号民事判决确认无效。在该案中，被上诉人提出130万元已付款返还的诉请，但该案判决已经明确，仅对其中具保证金性质的40万元返还问题进行处理，余款可另案起诉。故此上诉人认为被上诉人本案就余款90万元提起诉讼属于重复诉讼的上诉理由并无事实及法律依据，本院不予支持。关于上诉人原审中要求被上诉人支付2008年7-8月场地使用费的反诉请求，由于双方签订的租赁合同是因涉案房产属违章建筑，上诉人无权出租导致租赁合同无效，但合同清算条款并不失效。双方当事人在合同中明确，即使是在上诉人因不可抗拒特殊原因要求终止本合同时，亦须提前半年通知被上诉人，并且免收被上诉人两个月的租金作为经济补偿，该条款的合同权利义务清算条款，原审法院参考双方合同中相关条款所反映的当事人意思表示，结合合同无效的责任认定，适用公平诚信原则，对上诉人关于2008年7-8月的租金诉请不予支持，并无不当。关于上诉人认为案外人王志红向被上诉人支付26万元是本案双方当事人就合同无效而了结租赁关系的补偿款问题，被上诉人对此不予确认，而上诉人并无提供充足证据证实该款的支付与本案返还款的关联性，故此上诉人该部分上诉请求本院亦不予支持。综上，上诉人上诉理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7300元，由上诉人区伟浩、朱泳仙负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 涛
审 判 员 郭东升
代理审判员 柳玮玮
二〇一一年九月二日
书 记 员 阮志雄