广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终23809号
上诉人（原审原告）：丁某，女，1984年2月1日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区，
委托代理人：徐某，系丁某的丈夫。
上诉人（原审原告）：徐某，男，1971年7月12日出生，汉族，住址同上，
上诉人（原审被告）：增城香江房地产有限公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇陈家林锦绣香江翡翠绿洲商业街A幢三楼。
法定代表人：翟美卿。
委托代理人：张倩，系该公司员工。
上诉人丁某、徐某因与被上诉人增城香江房地产有限公司（下称“香江公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2016）粤0183民初2122号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
丁某、徐某上诉请求：1、撤消（2016）粤0183民初2122号民事判决；2、改判被上诉人向上诉人支付赔偿款76548元；3、判决被上诉人赔偿上诉人从2013年3月开始到实际交楼时（2016年5月21日）为止广州市香江物业管理有限公司收取上诉人的物业管理费和共用水电费摊分费用29537元；4、改判由被上诉人承担所有诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、2013年1月6日，上诉人与被上诉人一起对该商品房进行交付验收，发现该房屋存在很多问题，被上诉人承诺一周内解决相关问题后再办理收楼手续。当时双方约定等问题解决后双方再验楼，在法律上是双方约定变更了收楼时间。被上诉人承诺一周内解决相关问题后再办理收楼手续，但是从那以后被上诉人一直没有处理相关问题，期间上诉人多次到被上诉人处交涉，但被上诉人一直没有任何反馈，一直拖延向上诉人办理交楼手续，直至2016年5月21日才办理了交楼手续。按照合同约定被上诉人应赔偿上诉人房价总额的5％即76548元作为违约金，同时应当赔偿从2013年3月开始到实际收楼时为止广州市香江物业管理有限公司收取上诉人的物业管理费和共用水电费摊分费用。二、根据《广州市商品房买卖合同》（见证据一）第十二条，交房条件其中一条是取得了通邮的证明文件，而被上诉人当时并没有取得该文件，不具备交房条件。三、根据《广州市商品房买卖合同》（见证据一）第十六条第二款，“甲方在接到乙方异议后，应在15日内对异议部分做出书面答复和处理意见，逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。”上诉人在收楼当天提出书面异议，而被上诉人没有在15日内对异议部分做出书面答复和处理意见，该商品房视为未交付。综上所述，恳请法院依法改判，支持上诉人的诉讼请求。
香江公司辩称：不同意上诉人的上诉请求，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。上诉人提交的证据超过举证期限，我方的客服发出的通知是2012年12月31日收楼，我方认为并未变更收楼时间。上诉状第三点，被上诉人应当书面答复的前提是商品房不符合交楼条件，但上诉人主张的问题是质量保修问题，并非房屋主体结构问题，其他意见与一审庭审意见一致。
丁某、徐某向一审法院起诉请求：一、香江公司向丁某、徐某支付逾期交楼违约金76548元；二、诉讼费由香江公司负担。
一审法院认定事实：2012年2月15日，丁某、徐某（乙方、买方）与香江公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，其中合同约定：……第三条、商品房销售依据乙方购买的商品住宅为预售商品房……已取得《商品房预售许可证》，编号为：穗房预（网）字第20110734号。……第四条、合同标的物基本情况，乙方所购商品房为本合同第二条约定项目中的森林半岛（自编号J1至J10）森林半岛街78号幢XX房，房屋地址：增城市新塘镇翡翠绿洲森林半岛街78号XX房。……第七条、计价方式和价款甲方与乙方约定按下列第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房以套出售，按套内面积计算房价，单价为每平方米（人民币）8076.34元，总金额1563660元。……第十二条交房条件该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付甲方应当在2012年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。……第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，则按下列第2种方式处理：……2、具体详见补充协议的约定。……第十五条房屋交付时的有关资料甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。……第十六条交付时的验收乙方应在接到收楼通知书之日起7日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起7日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在15日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。……第二十四条关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺……甲方未按规定时间建成公用设施及附属配套项目并验收合格的，该商品房不符合交付标准，则按下列第3种方法处理：……3、双方继续履行本合同，甲方合理期限内交付该公用设施及附属公建配套项目。……第二十五条工程质量保修……（四）墙面、顶棚抹灰层脱落1年；（五）墙面空鼓开裂、大面积起砂1年；（六）门窗翘裂、五金件损坏1年；……等内容。该合同附件七约定：……第五条关于收楼的变更约定甲乙双方一致同意《商品房买卖合同》第十二条至第十七条全部变更如下：5.1甲方应当在2012年12月31日前将该商品房交付乙方使用。甲方无需向乙方发出书面收楼通知，无论甲方是否向乙方发出书面收楼通知，乙方均应按上述约定的交付日期自行到甲方处办理收楼手续，且甲方无任何催告义务。……5.3该商品房在交付使用时如存在属工程保修范围的质量问题的，乙方有权要求补修，甲方按约定承担保修责任，乙方不能以此为由拒绝收楼。乙方以该商品房存在工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续的，除非乙方能够证明房屋不具备交付条件，否则双方同意《商品房买卖合同》约定的交楼日期届满之日或甲方通知交楼日期届满之日视为甲方实际交付房屋之日，……5.4该商品房的交付条件为该商品房项目工程竣工验收合格。甲乙双方进行房屋验收交楼时，甲方应当出示有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电的使用证明材料。（五）环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。甲方将上述交付资料（一）至（五）项的原件存放于收楼处以备乙方查验，无需向乙方提供上述资料的复印件。甲方将上述资料存放于收楼处备查即视为已向乙方提供有关该商品房的交付资料，乙方不得以此为由拒绝收楼且甲方不承担由此产生的逾期交楼责任。……5.5双方一致同意，该商品房项目的《建设工程规划许可证》规定的公用设施及附属配套项目是否验收合格不作为乙方对该商品房的验收标准之一。……5.9甲方如未按《商品房买卖合同》规定的期限将商品房交付乙方的，双方同意按如下方式处理：合同继续履行，在《商品房买卖合同》规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价的万分之一的违约金，且违约金总额不超过已付房价款的5%。……等内容。签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件后，丁某、徐某依约向香江公司支付了房款1530960元。
2011年8月3日，增城市公安局出具《申领门牌确认通知书》，载明：增城市新塘镇翡翠绿洲森林半岛街78号。
2012年11月20日，增城新和自来水有限公司出具《供水证明》，载明：兹有广州香江物业管理有限公司……该项水表安装工程已经竣工，验收合格。
2012年12月3日，增城市城乡规划局就香江公司开发的住宅（自编号翡翠绿洲六期J1、J9栋）出具《增城市建设工程规划验收合格证》。
2012年12月6日，增城市环境保护局出具《关于广园东香江花园一期建设项目竣工环保预验收的意见》。
2012年12月21日，香江公司取得住宅楼（自编号翡翠绿洲六期J1~J10栋）燃气管道工程《广州市燃气输配及应用工程交工验收证书》载明：……兹证明承包单位广州市番禺煤气有限公司施工的翡翠绿洲六期J1~J10栋燃气管道工程，已按合同规定完成，经检验该工程符合设计要求和有关技术标准，已通过验收，具备通气条件。
2012年12月21日，广州市增城供电局新塘供电所出具《供电证明》载明：兹有增城香江房地产有限公司商业、住宅楼（自编号翡翠绿洲六期J1~J10栋）工程洋房的供电系统……验收合格，已正式投入运营，系永久性供电。
2012年12月21日，香江公司向丁某、徐某发出《收楼通知书》。
2012年12月28日，增城市城乡建设局出具涉案房屋所涉工程的《竣工验收备案表》，该表注明商业、住宅楼（自编号翡翠绿洲六期J1~J10栋）工程的竣工验收备案文件已于2012年12月28日收讫，文件齐全。
丁某、徐某于2012年12月23日前去香江公司处办理收楼手续，于2013年1月6日进行对涉案房屋验收，并提交《房屋交付验收异议跟进表》，认为涉案房屋存在很多质量问题，且没有通水通电，拒绝收楼。同日，广州市香江物业管理公司出具《业户钥匙托管申请书》，载明：……翡翠绿洲森林半岛街78号XX房的房屋钥匙一条交予广州市香江物业管理公司客户服务中心保管。
2016年5月21日，丁某、徐某接收了涉案房屋。
2016年10月15日，增城新和自来水有限公司出具《关于广州香江物业管理有限公司供水情况的复函》，载明：广州香江物业管理有限公司向我司申报用水总表4组……上述4组总水表自完成安装之日起已属于永久用水水表……。
另查明：涉案楼盘物业提供方为广州市香江物业管理公司。
在一审审理中，一、丁某、徐某陈述针对涉案房屋存在的质量问题已提交《交付验收异议跟进表》，但香江公司一直没有进行整改，至今没有通水通电。二、香江公司认为丁某、徐某主张涉案房屋存在的问题，均属于质量瑕疵，属于合同约定的工程保修整改范围内，但不能以质量问题拒绝收楼。
一审法院认为：丁某、徐某与香江公司在2012年2月15日签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件是签约人的真实意思表示，其内容和形式没有违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，是合法有效的，丁某、徐某与香江公司双方均应严格履行，丁某、徐某认为《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七约定每天万分之一的标准支付违约金及最高不超过总房价5%是不平等的，并无事实依据，一审法院不予采纳。
关于涉案房屋交付条件的问题。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”，《建设工程质量管理条例》第四十九条“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”，以及《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门（以下简称备案机关）备案。”的规定，建设工程必须经过竣工验收合格才能交付使用，竣工验收是建设单位和其他单位共同参与的验收过程，建设单位提出竣工验收申请，是竣工验收过程的起点，验收结论经报备，行政主管机关审核验收文件完备，发出《竣工验收备案表》，是竣工验收阶段结束的标志。结合合同及附件中关于交房条件的约定和合同的目的，涉案房屋的交付条件应为香江公司取得《竣工验收备案表》和满足通水、通气、通电等居住使用条件，否则视为未符合交房条件。增城市城乡建设管理局在2012年12月28日就涉案楼盘出具《竣工验收备案表》，且涉案楼盘已在2012年12月31日前具备通水、通气、通电等居住使用功能，因此，丁某、徐某认为在2012年12月31日前涉案房屋不具备交付及居住使用条件与事实不符，一审法院不予采纳。
至于丁某、徐某主张涉案房屋在合同约定交付房屋之时存在的质量问题能否构成拒绝收楼的理由，经查丁某、徐某提出的质量问题均属于工程质量保修范围内，且丁某、徐某亦无证据证明涉案房屋主体建筑工程存在质量问题，故依据双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件“该商品房在交付使用时如存在属工程保修范围的质量问题的，乙方有权要求补修，甲方按约定承担保修责任，乙方不能以此为由拒绝收楼。”的约定，丁某、徐某以质量问题为由拒绝在2012年12月31日前接收房屋，不符合上述约定，依法无据，故一审法院对丁某、徐某的上述主张不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《建设工程质量管理条例》第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：驳回丁某、徐某的诉讼请求。一审受理费1713元，由丁某、徐某负担。
二审期间，丁某、徐某提交：广州香江物业管理有限公司、徐某、丁某于2012年12月23日就案涉房产签署收楼确认书、防火责任人承诺书、业主承诺书等。丁某、徐某陈述称以上材料由广州香江物业管理有限公司在2013年1月6日退回给其的，拟证明2013年1月6日双方对涉案房屋不具备收楼条件是确认的。
香江公司对上述证据发表意见，认为因对方超出举证期限举证，不能作为二审新证据。并对该证据真实性、合法性、关联性不确认。其公司在一审提交的证据已经证明涉案房屋具备交楼条件，徐某、丁某对房屋质量的异议，都属于质量瑕疵，不影响房屋的交付使用。
经审查，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。针对丁某、徐某的上诉意见，本院分析认定如下：
关于丁某、徐某依据双方签订《广州市商品房买卖合同》第十二条，认为交房条件其中之一是取得了通邮的证明文件，而被上诉人当时并没有取得该文件，不具备交房条件，及依据第十六条第二款，“甲方在接到乙方异议后，应在15日内对异议部分做出书面答复和处理意见，逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。”的约定主张逾期交楼违约金的意见，经查，丁某、徐某与香江公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议中明确说明：“针对《商品房买卖合同》有关条款，双方经平等友好协商，同意补充如下内容：……第五条关于收楼的变更约定甲乙双方一致同意《商品房买卖合同》第十二条至第十七条全部变更如下：……”。从上述约定可知，丁某、徐某主张相关权利所依据的合同条款已变更为补充协议的第五条，而该补充协议第五条中对于通邮条件及原合同约定第十六条第二款，已无约定，故丁某、徐某依此约定作为主张权利的依据，不符合合同约定，不予采纳。
关于丁某、徐某认为涉案房屋在合同约定交付时存在质量问题而主张逾期交楼违约金的问题。丁某、徐某提出的质量问题均属于工程质量保修范围内，且丁某、徐某亦无证据证明涉案房屋主体建筑工程存在质量问题，故依据双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件“该商品房在交付使用时如存在属工程保修范围的质量问题的，乙方有权要求补修，甲方按约定承担保修责任，乙方不能以此为由拒绝收楼。”的约定，丁某、徐某以质量问题为由拒绝在2012年12月31日前接收房屋，不符合上述约定，故一审法院对丁某、徐某的主张不予支持并无不妥。此外，丁某、徐某上诉请求香江公司赔偿广州市香江物业管理有限公司收取上诉人的物业管理费和水电费分摊费用，超出一审诉讼请求范围，本院不予调处。
丁某、徐某在二审期间提交的证据不属于新证据，且不能证明其主张，本院不予接纳。
综上所述，丁某、徐某的上诉理由不成立，应予驳回。原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1713元，由上诉人丁某、徐某负担。
本判决为终审判决。
审判长 何 佐
审判员 李 民
审判员 柳玮玮
二〇一八年一月二十九日
书记员 王日平
冯镇辉