湖南省益阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘09民终371号
上诉人（原审被告）：田新民，男，1955年11月21日出生，汉族，住湖南省益阳市。
委托诉讼代理人：钟太庚，益阳市梓山法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：熊有志，男，1964年12月25日出生，汉族，住湖南省益阳市。
委托诉讼代理人：朱艳，湖南义剑律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：冷罗生，男，1956年3月23日出生，汉族，住湖南省益阳市。
委托诉讼代理人：陈建芳，益阳市三益法律服务所法律工作者。
上诉人田新民因与被上诉人熊有志、冷罗生房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省益阳市赫山区人民法院（2016）湘0903民初201号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人田新民及其委托诉讼代理人钟太庚、被上诉人熊有志的委托诉讼代理人朱艳、被上诉人冷罗生的委托诉讼代理人陈建芳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
田新民的上诉请求：二审法院撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回熊有志对田新民的诉讼请求。事实和理由：一、一审认定事实错误。2014年1月29日，冷罗生、田新民与熊有志签订《合伙建房协议》的同时就将涉案房屋交付给了熊有志。然后，冷罗生与熊有志协商将该房屋抵押用于冷罗生民间借贷，于是冷罗生将该房屋抵押给了案外人黄军辉。后因冷罗生未偿还借款，冷罗生将自己位于汉寿县蒋家嘴的二间门面作抵给了熊有志，熊有志将蒋家嘴的二间门面出卖并收取了所得款项，故冷罗生、田新民与熊有志双方之间的买卖合同关系已经消灭，田新民不应向熊有志退还购房款，且房屋之间的作抵系熊有志与冷罗生之间的民事法律关系，田新民不是本案适格被告。二、一审判决既然认定《合伙建房协议》无效，就应在冷罗生、田新民退还熊有志购房款的同时，判决熊有志返还涉案房屋。
熊有志辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，田新民的上诉请求缺乏法律依据，田新民所诉称的位于汉寿县蒋家嘴的二间门面系另一法律关系，与本案无关。请求二审法院驳回田新民的上诉，维持原判。
冷罗生辩称，冷罗生收取熊有志房款属实。冷罗生将卖给熊有志的房屋另抵给案外人黄军辉并向其借款，是冷罗生的个人行为，且当时与熊有志达成了口头协议，双方同意将冷罗生在汉寿县蒋家嘴的二间门面抵给熊有志，已代替涉案房屋的交付。事后，熊有志将蒋家嘴的二间门面对外销售并收取房款，故冷罗生不欠付熊有志的房款。同时，冷罗生将熊有志预销售的房屋抵给案外人黄军辉向其借款，田新民不知情，亦未占用该笔资金，故田新民没有返还熊有志购房款的义务。一审判决既然认定双方的购房合同无效，判决冷罗生将房款返还给熊有志，熊有志应当将门面返还给冷罗生，以体现权利与义务的对等性。
熊有志向一审法院起诉请求：1.确认熊有志与冷罗生、田新民签订的《合伙建房协议书》无效；2.判令冷罗生、田新民返还熊有志购房款128268元。
一审法院认定事实：2014年1月29日，冷罗生、田新民（甲方）与熊有志（乙方）签订了一份《合伙建房协议书》，其中约定“乙方自愿投资座落在益阳市蔡家湾村民住宅地安置楼房屋一套，交汇处第一栋东头起2梯间5楼左边，建筑面积126平方米，每平方米实际造价1018元，总造价为128268元，房屋的永久性使用权归熊有志所有，以后如有政策能够办理产权证的话，根据本协议规定该房产权由乙方所有，乙方享有自用、自卖、出租、继承等权利”。协议还对双方的权利义务、房屋质量保修等内容进行了明确约定。同日，熊有志即向冷罗生、田新民支付了购房款128268元，并由田新民出具了一张内容为“今收到熊有志购房款壹拾贰万捌仟贰佰陆拾捌元整（128268元）”的收条。合同签订后，熊有志在购买的房屋安装防盗门时才知道该房屋已被冷罗生抵押给了案外人黄军辉。熊有志未对该房屋进行装修、修缮等处置行为，该房屋现实际由案外人黄军辉占有。
本案所涉房屋位于益阳市赫山区赫山办事处茂林村蔡家湾村民组，由冷罗生、田新民与案外人黄伯跃共同建成，冷罗生、田新民出卖给熊有志的房屋是冷罗生、田新民通过与黄伯跃抵工程款的方式取得，该房屋土地系黄伯跃的宅基地。本案熊有志与冷罗生、田新民均不是益阳市赫山区赫山办事处茂林村蔡家湾村民组的集体经济组织成员，涉案房屋的用地是集体土地。
一审法院认为，本案的争议焦点是：冷罗生、田新民与熊有志签订的《合伙建房协议书》是否有效；熊有志是否有权要求冷罗生、田新民返还购房款。从本案冷罗生、田新民与熊有志双方签订的《合伙建房协议书》内容，以及田新民出具的收条来看，该协议书名为合伙建房，实为房屋买卖，对此熊有志与田新民亦予以认可，故本案冷罗生、田新民与熊有志之间是房屋买卖合同纠纷，而不是农村建房施工合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，不得违反法律、行政法规的强制性规定。我国现行土地管理法律、法规规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，农村集体土地上建造的住房，只准许在同一集体经济组织成员内部有条件的转让，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。根据本案现已查明的事实，冷罗生、田新民与熊有志双方均不是益阳市赫山区赫山办事处茂林村蔡家湾村民组的集体组织成员，涉案房屋土地系该集体经济所有的土地，即涉案房屋系“小产权房”，冷罗生、田新民无权取得涉案房屋的土地使用权，更无权将涉案房屋出卖给熊有志。因此，冷罗生、田新民与熊有志签订的《合伙建房协议书》虽系双方真实意思表示，但该买卖行为违反了法律、行政法规的强制性规定，为无效合同。故对熊有志要求确认《合伙建房协议书》无效的诉讼请求，应当予以支持。无效合同自始不发生法律效力，因该合同取得的财产，应当予以返还。熊有志已向冷罗生、田新民支付了购房款128268元，至今未予返还，故对熊有志要求冷罗生、田新民返还购房款的诉讼请求，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、熊有志与冷罗生、田新民签订的《合伙建房协议书》无效；二、冷罗生、田新民于本判决生效后十日内共同返还熊有志购房款128268元。案件受理费3870元，由冷罗生、田新民共同负担。
二审期间，冷罗生为证明冷罗生曾与熊有志达成口头协议，将冷罗生位于汉寿县蒋家嘴的二间门面作抵本案涉案房屋进行交付，熊有志已将汉寿县蒋家嘴的二间门面销售并收取购房款，双方房屋买卖合同已履行完毕的事实，向本院提交了《建筑施工合同》复印件一份、莲湖花苑1栋、2栋楼工程造价计算表复印件一份、汉寿县蒋家嘴账务分配复印件、商品房买卖合同复印件、收据、领条等证据。熊有志为证明与冷罗生之间存在其他纠纷，向本院提交了2015年期间熊有志与冷罗生之间的借条二份、工程款支付进度款和领条一份。经本院审查认为，冷罗生提交的证据无法达到其证明目的，本院不予采信；熊有志提交的证据与本案无关联，本院不予采信。
二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，本案二审的争议焦点为，一审在确认冷罗生、田新民与熊有志签订的《合伙建房协议》无效的基础上，判决由冷罗生、田新民共同返还熊有志购房款128268元是否正确。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，因冷罗生、田新民与熊有志签订的《合伙建房协议》无效，冷罗生、田新民作为出卖方应向熊有志返还已收取的购房款128268元。因涉案房屋未取得产权证，无法完成不动产转移的公示，且涉案房屋当时系毛坯房，并无门窗，故熊有志虽自认在签订合同时，冷罗生、田新民就交付了涉案房屋，但涉案房屋并未实际处于熊有志的控制之下。熊有志在签订合同后一年左右准备对涉案房屋安装防盗门进行装修时，才发现涉案房屋已被冷罗生处置给案外人黄军辉，且至本案诉讼之日，涉案房屋已由黄军辉实际居住占有，故因冷罗生对涉案房屋进行的处置行为，导致熊有志未能实际接收房屋。田新民作为买卖合同的另一出卖方，并不能因此免除其作为合伙出卖方对外所产生的返还购房款的义务，熊有志则因其未能实际接收房屋而不负有返还涉案房屋的义务。同时，冷罗生、田新民主张冷罗生与熊有志达成口头协议，将冷罗生位于汉寿县蒋家嘴的二间门面作抵涉案房屋的进行交付，但是并未提交充分有效证据证明双方曾有此合意，应承担举证不能的不利后果，一审法院据此判决由冷罗生、田新民返还熊有志购房款128268元，并无不当，本院予以维持。而关于汉寿县蒋家嘴二间门面的权利，冷罗生可另案主张。田新民提出不应返还熊有志购房款128268元的上诉理由，无事实与法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人田新民的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2865元，由田新民负担。
本判决为终审判决。
审判长 喻 宁
审判员 雷 宏
审判员 黎 娜
二〇一七年五月二十二日
书记员 方赛兰