福建省泉州市丰泽区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0503民初1770号原告：陈天然，男，1963年9月9日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。委托代理人：王学峰，福建协力人律师事务所律师。被告：黄秋英，女，1981年9月2日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。被告：丰泽区婧雅美容会所，住所地福建省泉州市丰泽区田安北路武夷花园16号楼39、40（一、二层）。经营者：黄秋英，即本案第一被告。原告陈天然与被告黄秋英、丰泽区婧雅美容会所（以下简称婧雅会所）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月26日立案受理后，依法适用简易程序于2016年4月27日公开开庭进行审理。因本案争议较大，2016年5月25日由简易程序转入普通程序，于2016年6月15日公开开庭进行审理。原告陈天然及其委托诉讼代理人王学峰，被告黄秋英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈天然向本院提出诉讼请求：1、判决解除陈天然与黄秋英、婧雅会所之间的房屋租赁合同；2、判令黄秋英、婧雅会所立即腾空房屋，恢复原状；3、判令黄秋英、婧雅会所立即支付从2015年9月15日起至实际搬出之日止的租金，暂计至2016年2月25日为21333元。事实与理由：陈天然有位于泉州市丰泽区××后××社区××路××层自有房屋，建筑面积约800平方米，黄秋英、婧雅会所于2015年3月15日起开始租赁上述房屋。双方约定租金为每月4000元，按3个月结算一次，并于每季度的15日以前通过银行汇款给原告。双方还约定若承租人不按时交纳租金超过5天以上，出租人可以解除合同。黄秋英通过银行汇款租金给陈天然最近的一期为2015年8月16日，但之后开始无理由拖欠租金。黄秋英、婧雅会所辩称，黄秋英本人在2016年2月5日与陈天然商量，是否续租之后会与他说明。但2015年12月份，陈天然就已经将房屋租给别人了。2016年2月23日，因陈天然未经黄秋英允许，将房子自行租给别人，且将房屋内的东西自行拿到家里用，黄秋英报警。另原合同对解除合同是没有约定的，是陈天然偷走黄秋英的合同之后，自行在合同上填写的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，同时本院依职权向后渚边防派出所调取了报警回执。本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人双方对于本案的证据均无异议，本院予以确认并在卷作证。对于本案的事实，本院认定如下:2015年3月15日，陈天然与黄秋英、婧雅会所签订一份《房屋租赁合同》，约定黄秋英、婧雅会所向陈天然租赁其址在丰泽××××街道后亭社区的自建房一座，租赁期限自2015年3月15日起至2018年4月14日止；租金每月4000元，按三个月结算，于每季度首月的15日前支付；押金5000元，待租赁期满，承租人应缴纳的一切费用清楚后退还，等等。同时，合同第六条第4项约定，承租人应按约定支付租金，若未按时支付租金超过五天以上，出租人有权收回房屋。该份合同首部乙方“承租人”一栏写明“黄秋英”，尾部落款处乙方一栏则由婧雅会所签章。合同签订后，诉争租赁场所交由黄秋英、婧雅会所作为培训员工使用。之后，黄秋英本人于2015年3月15日转款5000元，于4月16日转款5000元，于4月28日转款7600元，于5月26日转款600元，于7月2日转款1350元，于2016年2月5日转款3000元；另由周春燕于2015年8月16日代为转款三笔计12000元。双方确认2015年3月15日的5000元是押金，4月16日的5000元及4月28日的7600元中的7000元是“租金”，周春燕代为支付的12000元是“租金”；其余4月28日转款7600元中的600元、5月26日的600元、7月23日的1350元等均为水电费。对于2016年2月5日转款的3000元，陈天然认为包含“租金”及部分水电费，黄秋英则认为该部分是“租金”，由于陈天然未提供证据证明其中哪一部分属于水电费，故该3000元作为支付“租金”予以认定。综上，陈天然已收取黄秋英“租金”共计27000元。2016年2月份下旬，陈天然因拟将房屋租赁他人，将诉争租赁房屋中黄秋英、婧雅会所的部分物品搬至诉争房屋的一层，黄秋英因此与陈天然产生纠纷，并于2016年2月25日报警。庭审中，陈天然确认诉争房屋的第三层已租给案外人，并自2016年3月1日开始向案外人收取了租金。另查明，诉争房屋为陈天然自建房，于1995年6月20日补办用地手续，经批准的建筑用地面积为100㎡，层数为2层。本院认为，诉争租赁合同由黄秋英在承租人一栏签名，同时由婧雅会所在合同落款处签章，应认定为黄秋英与婧雅会所共同租赁。由于诉争房屋经批准的用地建筑面积为100㎡，可建层数为2层，而本案房屋实际4层，约定的租赁面积达800㎡，即陈天然未按照审批许可的范围进行建设，故本案的房屋租赁合同无效。经释明，陈天然将其租金请求相应的变更为参照租金标准支付房屋占有使用费。陈天然自认拟将诉争房屋租与他人，而于2016年2月下旬将诉争房屋中黄秋英、婧雅会所的物品搬至一层，黄秋英因此于2016年2月25日报警处理；陈天然同时自认于2016年3月1日起开始向案外人收取第三层房屋租金。综合上述情况，可认定陈天然于2016年2月25日已实际接收诉争租赁房屋并拒绝黄秋英、婧雅会所继续使用。因此，本案诉争房屋的占有使用费应计算自2015年3月15日起至2016年2月25日止，共计45333元。扣除黄秋英已支付的27000元，黄秋英、婧雅会所尚应支付房屋占有使用费18333元。同时，合同虽然无效，黄秋英、婧雅会所同样负有腾房的义务。黄秋英、婧雅会所主张5000元押金在本案中予以抵扣，并且于庭审辩论终结后向本院提交的书面意见要求陈天然赔偿其财产损失、装修损失等，但未依法提起反诉，故不宜在本案中一并处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条规定，判决如下：一、黄秋英、丰泽区婧雅美容会所应于本判决生效之日起十日内支付陈天然房屋占有使用费18333元；二、黄秋英、丰泽区婧雅美容会所应于本判决生效之日起十日内将其在丰泽××××街道后亭社区豪亭路161号房屋内的物品搬离腾空；三、驳回陈天然的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费533元，由陈天然负担147元，黄秋英、丰泽区婧雅美容会所负担386元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审 判 长  陈奕辉代理审判员  黄达婧人民陪审员  王少红二〇一六年八月二十六日书 记 员  林福达相关法条：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用房产生的纠纷案件，不适用本解释。第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。