浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）杭江民初字第1772号
原告叶某某。
委托代理人（特别授权代理）徐某某、林某某。
被告鲁某某。
原告叶某某诉被告鲁某某房屋买卖合同纠纷一案，本院
于2010年10月29日立案受理，依法由代理审判员王鑫适用简易
程序独任审判，公开开庭进行了审理，原告叶某某的委托代理
人徐某某、林某某；被告鲁某某到庭参加诉讼。本案现已审理
终结。
原告叶某某诉称，2010年1月4日原告叶某某委托徐某某
购买被告鲁某某所有的“夕照新村5幢14号403室”房屋，当晚
与被告签订了《购房协议书》，同时支付给被告定金50000元
整。依照《购房协议书》的约定于2010年1月10日原被告通过
中介签订了《杭州市房屋转让合同》、《委托代理合同》等相
关的过户材料。原告严格按照合同条款履行，2010年1月18日
原告的银行贷款审批通过，中介方经纪人陈某开始房产过户，
受理过户的过程中被告被房管局告知补交房费用，被告拒绝过
户，要求解除合同。原告不同意被告的要求，经多次协商无果
。现原告诉至法院，要求被告继续履行《杭州市房屋转让合同
》及协助办理将产权过户给原告；被告向原告支付违约金5000
0元整；诉讼费用由被告承担。被告鲁某某辩称，原告陈述的被告拒绝过户不是事实，
被告是在过户过程中才知道不能办理房产过户的，且有房管部
门出具的房改信息与婚姻状况不符的受理单。房管部门说先把
钱甲，然后再重新参加房改，并不是像原告说的交了工龄款就
可以办理过户了。被告也不是不愿意交钱重新参加房改，也去
了很多的部门，一直在配合原告办理过户，情况原告都清楚的
。其次赔偿违约金是不对的，购房协议书中的违约金50000元
是指如果没有签订正式合同，但是原被告已经签订了正式合同
。转让合同第4条约定收到全部房款当天交房，被告也没有收
到全部房款，所以没有违约，违约金的请求是不合理的。
原告叶某某为其诉请，向本院提交的证据有：
1、《购房协议书》、定金收条各一份，拟证明原被告达
成房屋买卖意向并向被告支付某某50000元的事实。
2、杭州市房屋转让合同、委托代理合同各一份，拟证明
原被告形成房屋买卖关系的事实。
3、个人购房借款及担保合同、汇款凭证各一份，拟证明
原告严格按照合同全面履行，无任何违约行为的事实。
4、房屋土地证和契证各一份，拟证明被告所说的不能办
理过户的情况是不存在的。
上述证据经质证，被告对证据1、2、4没有异议。对证据
3，被告表示不清楚。
被告鲁某某为其辩称，向本院提交的证据有：
1、房产交易产权登记管某某心的婚姻状况和房改信息不
符的反馈表1份，拟证明被告积极配合原告办理过户手续，房管部门不予过户的事实。
2、江干区房改办回复函1份，拟证明夕照新村5-14-
403房改房需撤销房改的事实。
3、收条、协议书、补充协议书各1份，拟证明原被告达
成购房协议及补充协议的事实。
4、公有住房买卖协议书、杭州市市区公有住房出售价格
申报表、杭州市区购买公有住房某请表、杭州市区公有住房出
售价格审批表、售房定金某款通知书各一份、杭州市出售公有
住房职工工龄证明单二份，拟证明被告用了钱乙的工龄购买房
改房并经过审批的事实。
5、离婚证及离婚协议书1份，拟证明被告与钱乙离婚且
约定房屋产权归被告所有的事实。
上述证据经质证，原告对证据1的真实性、关联性无法确
认，认为上面没有公章，且不能受理的原因与产权登记中心出
具的产权证表明的产权现状不符。对证据2的关联性有异议，
认为回复最后一行提到“我办……向市房改办提交撤销夕照新
村5-14-303室房改的书面报告”，与本案所涉房屋5-14-
403室不同，且未看到撤销报告，房屋的契证、土地证都还在
，故不存在撤销的事实。对证据3无异议。对证据4的真实性无
异议，对证明对象有异议，认为住房买卖协议书明确写明购买
人是被告，不存在其他权利人，出售价格申报表的购房人是被
告，申请表的内容不真实不影响现在的产权交易，被告提出本
案合同买卖不能履行是不能成立的。
对双方当事人提交的证据，本院作如下认证：原告提交的证据1、2、3、4均真实、合法，能够证明本
案的待证事实，本院予以认定。
被告提交的证据1能够证明夕照新村5-14-
403房改房不能过户且其原因是婚姻状况与房改信息不符的事
实，本院予以认定。证据2回复的标题即为“关于夕照新村5-
14-403房改房情况的回复”，最后一行写为5-14-
303应为笔误，该证据能够证明夕照新村5-14-
403房改房需撤销房改的事实，本院予以认定。证据3能够证明
原被告达成购房协议及补充协议的事实，本院予以认定。证据
4能够证明被告使用了钱乙的工龄购买房改房的事实，本案予
以认定。证据5能够证明被告与钱乙离婚并约定房屋产权归被
告所有的事实，本院予以认定。
根据本院确认的证据及当事人的陈述，可以认定的事实
为：
2010年1月4日，叶某某委托徐某某与鲁某某签订《购房
协议书》购买“夕照新村5幢14号403室”房屋，并支付给鲁某
某定金50000元。1月10日，叶某某、鲁某某签订《杭州市房屋
转让合同》，并于1月13日将26万元首付款打入中介公司账户
。1月18日，叶某某与中国邮政储蓄银行有限责任公司浙江省
分行百井坊巷直属支行签订《个人购房借款及担保合同》。1
月25日，杭州市房产交易产权登记管某某心出具因婚姻状况与
房改信息不符而不予受理的窗口接待情况反馈表。5月10日，
江干区房改办做出《关于夕照新村5-14-
403房改房情况的回复》，称市房改办回复指出该办可根据规定向市房改办提交撤销夕照新村5-14-
303室房改房的书面报告。10月29日，叶某某诉至本院。
本院认为，叶某某与鲁某某签订的房屋转让合同依法成
立，本案的争议焦点为合同能否继续履行及鲁某某是否违约、
应否承担违约责任。
一、依据杭州市房产交易产权登记管某某心出具的窗口
接待情况反馈表，夕照新村5-14-
403房改房因婚姻状况与房改信息不符而不能办理过户。另，
依据5月10日江干区房改办做出的《关于夕照新村5-14-
403房改房情况的回复》，夕照新村5-14-
303室房改房需撤销房改。本案中，夕照新村5-14-
403室作为房屋转让合同的标的，是需撤销房改的房改房，且
不能办理过户，导致了房屋转让合同事实上不能继续履行的结
果。
二、双方签订的《房屋转让合同》第三条约定，乙方于2
010年1月15日前将首付房款26万元打入保证金账户，其余房款
向银行申请贷款。本案中，叶某某已按合同约定将26万元首付
款打入中介公司账户，并与中国邮政储蓄银行有限责任公司浙
江省分行百井坊巷直属支行签订《个人购房借款及担保合同》
，应视为叶某某已履行了合同约定义务。《房屋转让合同》第
四条约定，甲方应在收到全部房款当天交房；第六条约定，甲
方未按第四条约定的时间交房，逾期交付超过7天，乙方有权
要求甲方支付违约金50000元，合同终止。本案中，鲁某某并
未收到全部房款，其原因是房屋不能过户，银行不予放贷。而房屋不能过户的原因是由于鲁某某违反规定使用了前妻钱乙的
工龄参加房改，致使婚姻状况与房改信息不符，并造成了合同
事实上不能继续履行的后果，应视为鲁某某违约，并应承担相
应的违约责任。
综上，本案中的房屋转让合同事实上已不能继续履行，
叶某某要求鲁某某继续履行合同的请求不能成立；鲁某某违反
合同约定，应当承担违约责任，叶某某要求鲁某某支付违约金
的要求本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百
零七条、第一百一十条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、鲁某某于本判决生效后十日内支付给叶某某人民币5
0000元。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍
支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回叶某某的其他诉讼请求。
案件受理费人民币10800元，减半收取人民币5400元，由
被告鲁某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本
院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江
省杭州市中级人民法院。并向杭州市中级人民法院预交上诉案
件受理费人民币10800元。对财产案件提起上诉的，案件受理
费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日
内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖
滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
代理审判员 王 鑫
二〇一〇年十二月八日
书 记 员 吴玉琴