济南高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）高民初字第2295号
原告（反诉被告）山东神州数码网络科技有限公司，住所地济南XXX
法定代表人周建民，总经理。
委托代理人徐文龙，男，1980年12月5日出生，汉族，山东神州数码网络科技有限公司法务，住济南市。
委托代理人何宗敏，男，1986年1月13日出生，汉族，山东神州数码网络科技有限公司法务，住公司宿舍。
被告（反诉原告）山东天齐房地产开发有限公司，住所地济南市。
法定代表人吕超，董事长。
委托代理人商增远，山东北方永丰律师事务所律师。
委托代理人刘艳萍，山东北方永丰律师事务所律师。
原告山东神州数码网络科技有限公司（以下简称：山东神州公司）与被告山东天齐房地产开发有限公司（以下简称：山东天齐公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月16日立案受理后，被告山东天齐公司提起反诉，本院予以受理。依法组成合议庭于2016年2月25日公开开庭进行了审理。原告山东神州公司的委托代理人何宗敏，被告山东天齐公司的委托代理人商增远到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告山东神州公司诉称，原、被告双方于2010年5月6日签订了《房屋租赁合同》，双方约定被告承租原告位于济南高新区XXX室的房屋，房屋建筑面积为1076.34平方米，租赁期限自2010年5月6日起至2015年7月5日止，租金每半年支付一次。但截至到现在，被告没有按照合同约定向原告支付2015年1月6日至2015年7月5日期间的房屋租金282862元。原告多次催收未果，为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法判令：1、被告向原告支付2015年1月6日至2015年7月5日房屋租金，共计282862元；2、被告向原告支付违约金，违约金按照每日为年租金总额3‰的标准计算，直至实际支付租金之日止；3、被告承担本案诉讼费。
被告山东天齐公司辩称，一、原告主体不适格。原告作为租赁房屋的代管人与房屋的所有权人是一种委托代理关系。根据法律规定在委托代理关系中，代理人应以被代理人的名义进行活动，而本案原告作为租赁房屋的代管人却以自己的名义提起诉讼违反法律的规定，请法院依法驳回起诉。二、原告所述与事实不符，被告不欠原告房租，双方房屋租赁合同已于2014年11月20日解除，被告已将房租交付至2015年1月5日，被告不但不欠原告房租而且还多交付了房租。被告最早在2014年5月份就向原告告知要其搬迁需要提前解除合同的意思，之后又数次与原告联系告知搬迁事宜，原告也同意解除合同，被告已尽到提前通知的义务。根据合同7-3条的约定，被告已于一个月前通知原告并办清了手续，只是因原告单方原因未接收房屋，被告于2014年11月20日搬迁，说明双方已于2014年11月20解除了租赁合同，原告也于11月底对涉案房产换锁，说明原告自此也实际控制了涉案房产。在被告提前解除租赁合同的意思已提前三个月通知了原告，并向原告多支付了一个多月租金的情况下，根据公平原则，原告再向被告主张租金及违约金不合情理。三、双方签订的《房屋租赁合同》第九条明确约定，拖欠租金累计达1个月，本�同终止。根据该条款，即使被告履行了提前告知义务在搬迁后合同未算解除，那被告在拖欠租金1个月后房屋租赁合同也应终止。既然合同已经终止，原告主张合同终止之后的租金于法无据。即使原告认为被告违约，原告也应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。所以本案原告即使认为被告违约，在被告拖欠租金累计达1个月后合同也应终止或解除，原告也不应对之后扩大的损失要求赔偿。四、2015年1月6日至2015年7月5日租金计算错误。根据双方签订的《房屋租赁合同》关于租金的约定，半年租金应为272862元，而非282862元。五、假使被告构成违约，每日按年租金总额的3‰计算的违约金也过分高于造成的损失，请求法院予以减少。
被告（反诉原告）山东天齐公司反诉称，原、被告双方�2010年5月6日签订了《房屋租赁合同》，合同对租赁房屋、租期、租金、保证金等进行了详细的约定。合同签订后，被告依约向原告支付了保证金两万元并正常支付租金至2015年1月5日。双方房屋租赁合同已于2014年11月20日解除，但原告至今未返回保证金及多收的房租，为了维护被告的合法权益，特提起反诉，请求法院依法判令：1、原告返还被告保证金20000元。2、原告退回多收被告的房租67281元，并支付相应的利息（以67281元为基数，自2014年11月20日起至判决生效之日止，以中国人民银行同期贷款利率计算）。3、诉讼费用由原告承担。
原告（反诉被告）山东神州公司辩称，原、被告双方签订的房屋租赁合同并没有解除，被告要求原告返还保证金及房租没有事实根据，不同意反诉请求。
经审理本院认定，2010年5月6日，原告山东神州公司（甲方）与被告山东天齐公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，双方约定：一、出租或预租房屋情况：1-1甲方出租给乙方的房屋坐落在本市高新区XXX室（以下简称该房屋）。该房屋出租建筑面积为1076.34平方米。【出租】济房权证高字：【证书编号：第某XXX】。1-2甲方作为该房屋的代管人与乙方建立租赁关系。三、交付日期和租赁期限3-1甲乙双方约定，甲方于2010年5月6日前向乙方交付该房屋。【出租】房屋租赁期自2010年5月6日起至2015年7月5日止。共计5年零2个月，其中2015年5月6日至2015年7月5日甲方免收乙方2个月租金。四、租金支付方式和期限：4-1甲、乙双方约定，该房屋前三年每日每平方米建筑面积租金（不包括有线电视费、暖气、物业管理费、水费、电费等）为（人民币）1.2元。【出租】年租金总价为（人民币）471436.92元。（大写：肆拾柒万壹仟肆佰叁拾陆元玖角贰分整。每年租金优惠贰万元，优惠后实际年租金为肆拾伍万壹仟肆佰叁拾元玖角贰分整，甲方出具规范的正规发票。）该房屋租金前三年内不变。自第四年起至合同期满租金上调20%。后两年租金按每日每平方米建筑面积租金（不包括有线电视费、暖气、物业管理费、水费、电费等）为（人民币）1.44元。【出租】年租金总计为（人民币）565724元（大写：伍拾陆万伍仟柒佰贰拾肆元整。每年租金优惠贰万元，该两年资金按每半年支付一次。支付日期为每年的5月6日前支付一次及11月6日前付一次。）4-2乙方应于每年5月6日前向甲方支付租金。逾期支付的，逾期一日，乙方需按年租金总额的3‰支付违约金。4-3乙方支付租金的方式如下：支票。六、房屋使用和维修责任6-12乙方如果拖欠租金，应按年租金每日3‰向甲方偿付违约金。乙方如拖欠租金达1月�上，甲方可以从乙方履约金（如乙方付有履约保证金）中扣除租金及罚金，并可解除合同收回出租之房屋。七、房屋返还时的状态7-3承租方退房屋时，应于一个月前通知出租方并办清以下手续：（1）交清租金、暖气费和应交纳的赔偿费等；（2）按租约交清负责保管的房屋及装修设备；（3）撤销租约。九、解除本合同的条件9-1（九）拖欠租金累计达1个月。9-2甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的三倍支付违约金；给双方造成损失的，支付违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金差额部分；（五）乙方逾期不支付租金累计超过1个月的；十、违约责任10-1乙方逾期交付租金，除仍应补交欠租外，并按年租金总额的3‰按天数计算向甲方交付违约金。合同签订当天，被告向原告交纳了保证金2万元。原告亦向被告交付了涉案房屋。双方开始履行合同约定的内容。
2014年5月14日，被告山东天齐公司向原告山东神州公司发出了《关于变更房屋租赁合同的协商函》，内容为：山东神州公司：我公司与贵公司于2010年5月份签订了房屋租赁合同（房屋座落于济南市高新区XXX室）。因我公司统一管理和发展的需要，计划在2014年9月份迁址。为此，希望与贵公司就房屋租赁合同变更的相关问题进行协商。根据双方签订的租赁合同约定，租赁期限为五年，房屋租赁费用自第四年开始，租金每半年支付一次。今年5月6日前应支付5月7日-11月6日期间的租赁费用，因我公司计划9月份迁址，至今未支付该笔费用，请贵公司给予谅解。根据现阶段实际情况与贵公司就租赁期限进行协商，我公司先暂付三个月（2014年5月7日-2014年8月6日）的房租，后�费用以实际租赁时间计算。我公司将在正式搬迁时，提前一个月向贵公司致通知函，以便于贵公司提前做好招商招租的工作。因我公司迁址给贵公司带来的不便敬请谅解。希贵公司将有关意见回复我公司，以便双方就相关事宜达成变更协议。2014年5月26日，被告向原告交纳租金136431元。2014年8月15日，被告向原告交纳租金136431元。原告认可被告已经将2015年1月6日前的租金全部缴纳完毕，其中2014年7月6日至2015年1月5日期间交纳租金的标准按照每年545724元交纳。原告提起诉讼，要求被告支付2015年1月6日起至2015年7月5日的房屋租金282862元。被告认为，双方的租赁合同已经于2014年11月20日解除，被告不应支付原告该期间的租金。
2014年12月6日，被告向原告寄送了《告知函》，内容为：山东神州公司：我公司与贵公司于2010年5月份签订了房屋租赁合同（房�座落于济南市高新区XXX室）。因我公司发展的需要，计划在今年迁址，迁址计划已于2014年5月14日给公司去协商函。经双方协商，达成一致意向，拟定的《房屋租赁变更协议》由我公司签章后于2014年8月11日送达贵方，至今尚未收到贵公司签章的协议。我公司已于2014年11月20日搬家，且搬家时间已于8月份提前告知贵公司，11月13日又与贵公司负责此事的赵明同志当面接洽告知，现再以书面告知贵公司，因我公司迁址给贵方带来的不便敬请原谅。我公司各种物品已清理完毕，请贵公司安排专职人员负责接收房屋事宜，以便于交接工作。被告提交电子邮件打印件四份，时间分别2014年5月15日、7月2日、8月16日、12月15日，内容分别为房屋租赁变更协议等内容，收件人为赵明。被告主张赵明为原告经理，负责与被告进行协商。原告否认收到被告发出的上述两份通知。并否认被告�交的电子邮件的收件人赵明是其工作人员。
2014年11月20日，被告向涉案房屋所在的物业公司交纳了2014年10月1日至11月29日的物业费。被告提交录音证据一份，用以证明，2015年11月13日，被告的办公室主任李华和赵明进行了电话沟通，沟通中可知被告已提前三个月以上通知被告进行搬迁，而且双方就租赁房屋的终止达成一致意见。2016年2月24日晚，被告的办公室主任和涉案房屋物业管理公司项目负责人韩春辉进行了电话沟通，证实了2014年11月底、12月初原告已经对涉案房屋进行了换锁并实际接管。原告并不认可被告提交的录音证据中李华是公司的工作人员，并否认该证据的真实性，也否认2014年11月接管涉案房屋的事实。原告自认已经实际控制涉案房屋，但是主张时间是在双方合同到期后，且双方未办理房屋交接。
庭审中，被告对原告作为涉案房屋的代管人与被告建立租赁关系有异议。原告提交了房屋产权人山东大风车实业有限公司出具的《房屋代管委托书》，证明原告作为涉案房屋的代管人，对涉案房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，包括但不限于对代管房屋的维修管理，出租，出售和拆迁等。代管期限为十年，自2009年8月21日至2019年8月21日。
上述事实，有原告提交的房屋租赁合同复印件一份、房屋所有权证书复印件一份，被告提交的房屋租赁合同一份、特快专递单及所附的文件两份、电子邮件打印件四份、原告开具的保证金收据一张、发票两份、2014年11月21日涉案房屋所在物业管理公司开具的物业管理费发票一张、录音证据两份及双方当事人陈述予以证实。
本院认为，2010年5月6日，原告山东神州公司与被告山东天齐公司�订《房屋租赁合同》，该协议权利义务明确，不违反法律规定，应为有效合同。合同签订后，原、被告均应按照协议约定履行自己的义务。被告虽然认为原告并非房屋实际所有人，但在签合同时，被告明知原告是该房屋代管人，且原、被告均按照合同约定履行，根据合同相对性，原告提起诉讼不违反法律规定。2010年5月6日起至2014年11月20日期间的租金，被告已经支付。被告已按照合同约定于2014年11月20日搬迁之前多次告知原告提前解约，原告知晓，并未提出异议。故对原告主张的被告向原告支付2015年1月6日至2015年7月5日房屋租金282862元，本院不予支持。原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院亦不支持。被告提交了特快专递单及所附的文件两份、电子邮件打印件四份、发票两份、2014年11月21日涉案房屋所在物业管理公司开具的物业管理费发票一张、录音证据两份�以上证据可以相互印证，形成完整的证据链，可以证实，被告在2014年5月起多次向原告提出要求与原告对于租赁合同中的租赁期限进行协商，并且，双方也已经达成了一致。原告虽予以否认，但是未就自己的主张提出证据，用于反驳被告的主张，因此，被告提交的证据能够证实已经按合同约定在终止租赁合同之前提前告知原告，并被告于2014年11月20日已经搬离租赁的房屋，且已经通知原告。故对反诉原告要求反诉被告返还2014年11月21日起至2015年1月5日的房租的诉讼请求，本院予以支持，但要求支付相应利息损失的诉讼请求，因双方合同并未有约定，本院不予支持。反诉原告要求反诉被告返还保证金20000元的诉讼请求，符合双方合同的约定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十条、第九十一条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十七条�《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、驳回原告山东神州数码网络科技有限公司要求被告山东天齐房地产开发有限公司支付2015年1月6日至2015年7月5日房屋租金282862元的诉讼请求。
二、驳回原告山东神州数码网络科技有限公司要求被告山东天齐房地产开发有限公司支付违约金的诉讼请求。
三、反诉被告山东神州数码网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内返还反诉原告山东天齐房地产开发有限公司保证金20000元。
四、反诉被告山东神州数码网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内退回反诉原告山东天齐房地产开发有限公司房租67281元（2014年11月21日起至2015年1月6日）。
五、驳回反诉原告山东天齐房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
反诉被告山东神州数码网络科技有限公司如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5543元，由原告山东神州数码网络科技有限公司承担。反诉费991元，由原告山东神州数码网络科技有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 万立波
人民陪审员 赵金栋
人民陪审员 高立波
二〇一六年五月十日
�记员王瑞雨