湖北省赤壁市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂1281民初956号
原告：周金和，男，汉族，1962年1月25日生，住赤壁市。
委托代理人：周立武，赤壁市赤马港法律服务所法律工作者。
被告祝师武：男，汉族，1951年10月24日生，住。
原告周金和诉被告祝师武房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月28日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周金和及其委托代理人周立武、被告祝师武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告签订的售房协议无效；2判决被告立即返还原告购房款99200元及利息（从2012年1月27日按月息2%计算至今）;3.判决被告支付原告购房后装修材料及租房费用45710元；4.本案诉讼费用由被告承担。
事实和理由：原、被告系同乡朋友，因被告在建筑房屋时遇到资金困难，在2009年6月18日向原告借款40000元周转，约定原告如果买房按月息1.5%计算，不买房按月息2%计算。2011年10月16日被告将位于蒲圻办事处车站路（粮食局饲料公司院内）承包新建的私宅住宿楼前幢西边四楼进楼梯间左边面积124M，价款99200元的房屋出售给原告。双方签订了售房协议书，原告按约定向被告支付了全部价款，在进行房屋装修时遇到了不该有的麻烦，究其原因是被告在2010年12月30日将同一房屋卖给了他人，现被他人强行占用，产生了争议纠纷。在2013年7月20日，经赤壁市人民法院作出（2013）鄂赤壁民调确字第00384号民事裁定书确认原、被告之间签订的人民调解协议合法有效。但在2015年10月27日贵院又作出（2013）鄂赤壁调确字第00384-1号民事裁定书，撤销了（2013）鄂赤壁民调确字第00384号民事裁定书，导致原告与被告之间签订的售房协议无效。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，无效合同的处理原则，现原告要求被告返还购房款及利息并赔偿损失，但被告认为其已交付房屋，拒不解决争议纠纷，故原告诉至法院请求判决。
被告辩称，售房协议是原、被告双方真实意思的表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，无任何效力瑕疵，不应认定无效。且经法院多次判决，早已确认该协议有效。原告明知该房为小产权房仍然购买，造成现在的局面，原告也有责任，故原告的损失不应由其承担。买卖房屋早已交付原告，且原告已对该房屋进行了装修，已经实际占有房屋，故双方对购房合同已经按约履行完毕，其没有违约，不应返还购房款，也不应承担违约责任。侵占原告房屋的是廖强兵，原告应要求廖强兵返还其被侵占的房屋，而不是起诉其要求退款。其已在法院起诉廖强兵，请求法院暂停对本案的审理，等待该案的审理结果出来后再行判决。
当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证.
本院经审理对双方当事人无争议的事实认定如下：
原、被告系同乡朋友，2009年6月18日被告出具借条向原告借款40000元，约定于同年12月底还清。原告如果买房房价约定750元/M2销售并按月息1.5%计算，如不买房按月利率2%计算。
2011年10月16日原、被告签订售房协议，约定：被告将其承包新建的位于蒲圻办事处车站路（粮食局饲料公司院内）的住宿楼前幢西边四楼进楼梯间左边面积124M的房屋一套卖给原告，单价800元/M2，房屋总价款99200元。签合同时付款66400元，下欠32800元年底付清。被告提供权属证据资料，原告自行承担过户费用并自行办理。2011年10月17日，被告出具收到原告水电开户费3800元的收条。2012年元月27日，被告向原告出具收到原告购房款99200元的收条，并注明该套房房款原告全额结清，两人之前的所有收款条据及借条作废。
2011年年底，原告接被告通知后为诉争房屋安装了防盗门并开始装修。在装修时第三人但伟平持有被告及廖强兵签字向其出售同一套房子的房屋销售合同与原告扯皮，阻止原告装修。原告在对房屋已经初步装修的情况下因对但伟平不胜其扰而退出诉争房屋，该房现为但伟平实际占有居住。原、被告双方及第三人但伟平对原告在装修时已投入的材料及其它损失未予以清点确认。但被告认可原告为诉争房屋安装了防盗门和防盗网，并认可价格分别为1400元、6800元。
同时查明，诉争房屋办理了建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证，但因为超过批准的层数至今未办理房产证。该房屋系廖强兵以包工包料的方式发包给被告承建。因建设工程施工合同纠纷案，廖强兵将包括该房在内的19套房屋冲抵应付被告的工程款。被告与原告签订合同所售的房屋系案外人叶顺珍、卢培芝、张新年住宅改建，被告在出售房屋前、后均得到了权利人的授权确认。
本院认为，1.廖强兵将本案诉争房屋冲抵应付被告的工程款，且被告出售房屋取得了住宅改建方的授权，被告对本案诉争房屋有处分权。被告与原告签订售房协议将诉争房屋卖给原告，是双方真实意思的表示，且不违反法律、法规的强制性规定，售房协议合法有效。
2.第三人但伟平实际居住、占有房屋多年，被告履行交付房屋的义务存在现实上的不能，原告请求解除合同，本院准许。
3.被告辩称诉争房屋已经交付原告，且原告已经进入诉争房屋进行了装修，其已履行交房义务，诉争房屋被廖强兵占有，原告应起诉廖强兵返还该套房屋，因此而致的所有法律责任应由廖强兵承担。本院认为，房屋实际占有人为但伟平，但伟平占有该房屋的依据是有被告和廖强兵签字的房屋销售合同，无论该合同真假如何，但伟平因持有被告及廖强兵签字的购房合同强行进入并占有诉争房屋是事实，被告虽通知了原告去收房，但因该房屋存在争议原告未能得到诉争房屋，故被告对诉争房屋的交付存在瑕疵。被告辩称房屋已经交付与事实不符，本院不予采信。被告不能履行交房义务与廖强兵不履行与被告之间的合同有关，但原告仅与被告之间存在售房协议，与廖强兵之间无任何法律关系，原告只能依据与被告之间的合同请求被告承担相应的法律责任，被告辩称原告应请求廖强兵返还诉争房屋、其不应承担责任于法无据，本院不予支持。原告对于房屋交付不能无任何责任，根据合同相对性原则，被告作为房屋的出售方应对原告负相应的赔偿之责。被告在承担责任后可依据与廖强兵的合同另案主张权利。
4.原告请求被告返还购房款合法有据，本院予以支持。原告请求以购房款99200为基数按月利率2%计算利息，因本案非民间借贷纠纷，且双方在签订售房协议时未约定购房不能时按民间借贷关系计算利率，故原告提出的该诉讼请求于法无据，本院不予支持。但被告占用原告购房资金至今，有利息及其它损失属实。由于购房合同未约定违约金及产生损失赔偿额的计算方法，原告因合同履行不能产生的损失无法确定，本院根据中国人民银行同期贷款利率7.05%计算该项损失，故被告应赔偿原告因购房协议不能履行所造成的损失32611元（以99200元为基数按人民银行同期贷款利率7.05%从2012年1月27日计算至判决日止）。
5.被告出具收条实际收取原告水电开户费3800元，应予以返还。原告为该房购买防盗门、安装防盗网，分别花费1400元、6800元，被告认为防盗门系第三人但伟平在实际使用或被其毁坏，防盗网为但伟平实际使用，应由廖强兵或但伟平承担责任，但对原告因此造成的损失数额8200元予以认可。本院认为该损失是因被告售房协议履行不能造成的实际损失，原告依据与被告之间的售房协议请求被告赔偿合法有据，本院予以支持。被告辩称该损失与其无关于法无据，本院不予采信。原告诉请被告承担购买装修材料损失，但未能提供证据证明此损失确实存在且与购房不能有因果关系，证据不足，本院不予支持。原告请求被告承担租金损失证据及依据不足，本院亦不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条之规定，判决如下：
解除原告周金和与被告祝师武之间的售房协议。
二、被告祝师武于本判决生效后10日内返还原告周金和购房款99200元，赔偿原告周金和因不能履行购房协议而占用原告周金和的购房款所致的利息损失32611元（以99200元为基数按人民银行同期贷款利率7.05%计算至判决日止）
三、被告祝师武于本判决生效后10日内返还收取原告周金和的水电开户费3800元，赔偿原告周金和安装防盗门、防盗网所致的损失8200元。
四、驳回原告周金和的其它诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费用2936元，减半收取1468元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院的开户行为：中国农业银行咸宁市金穗支行；账号：17×××50。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 雷春
二〇一七年九月七日
书记员 宋静