江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第1355号
上诉人（原审被告）糜云。
委托代理人刘晓磊，江苏赛杰律师事务所律师。
委托代理人刘士传，江苏赛杰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）杨震。
委托代理人乔扬，江苏华海中天律师事务所律师。
上诉人糜云因与被上诉人杨震房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2013）姑苏民五初字第0352号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月25日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：苏州市景德路188号、1××号房屋所有权人分别为沈仁杰、胡幼纲。2013年2月4日，杨震、糜云签订房屋租赁合�，约定糜云将景德路188号、1××号两栋店面房出租给杨震，租期自2013年3月1日至2019年2月28日，租金每年每栋30万元，合计60万元，第三年每年每栋递增5000元。第一年租金在签约三天内支付30万元，房屋交接三天内支付30万元。合同还约定，糜云必须具备完全的租赁条件，并得到产权人的充分授权。同年2月8日，糜云向杨震出具承诺，载明“甲方糜云承诺其中一间位于苏州市景德路1××号的产权证复印件和授权委托书在2013年2月20日以前提供给乙方杨震，本承诺作为房屋租赁合约附加条款。”同日，杨震向糜云支付了租金30万元。
2013年3月1日，糜云发短信给杨震，载明：“杨董您好：明天你派人过来移交店面所有一切，今天麻烦您把余款打给我。至于烟草局的事，请您放心，我们下午要去的。”3月5日，糜云再次发短信给杨震，载明：“杨董您好，今天是五号，�果您来苏州，我在景德路192号，我们见面谈，至于我那188号，1××号两间店面已经搬空了，烟草局需要时间协调，我已经把烟草局隔壁两间拿下了，他们20号搬迁……”。
2013年3月15日，糜云委托律师发函给杨震，称已将出租房屋钥匙于2013年2月15日交付，而杨震未按约支付剩余30万元租金，要求其于2013年3月20日前支付租金。
2013年4月1日，杨震向糜云发出解除租赁合同通知书，称因糜云未能提供景德路1××号产权证复印件及产权人授权委托书，亦未能履行房屋交付义务，且未能落实烟草局两间房屋租赁事宜，经催告未能履行合同义务，故鉴于糜云严重违约，通知其解除合同，并要求返还30万元租金及承担相应的利息损失。糜云接函后，回函称其得到产权人的充分授权，并交付了房屋钥匙，且将188号、1××号两间房屋打通，而杨震未按约支付剩余30万�租金，故系杨震违约。如杨震未能在2013年4月30日前支付剩余租金，糜云将与杨震解除租赁合同，已付租金不予退还。
另查明，杨震于2013年4月8日与案外人就苏州市景德路另一处建筑面积约为1500平方米的房屋签订租赁合同。
一审审理中，杨震称其在签订租赁合同后付款前，糜云仅向其提供景德路188号产权人沈仁杰出具授权书及产权证复印件，景德路1××号产权人授权书及产权证复印件糜云一直未能提供。糜云对此不持异议，但认为系因杨震未按约支付租金，故未向其提供相关文件。
一审审理中，糜云为证明其有权转租景德路188号、1××号房屋，提供两处房屋所有权人沈仁杰、胡幼纲与其签订的租赁合同，租期均为2011年4月23日至2021年4月22日，租赁合同中均表示同意糜云转租。
以上事实，由房屋所有权证、原、糜云签订的房屋�赁合同、糜云承诺书、糜云短信照片、糜云与产权人签订的房屋租赁合同、产权人授权书、杨震、糜云往来函件及当事人陈述等证据在卷佐证。
原审原告杨震的诉讼请求为：其因经营婚纱摄影需要，与糜云约定承租位于苏州市景德路188号、1××号及隔壁烟草局两间房屋。2013年2月4日，杨震、糜云就景德路188号、1××号两间店面先签订了房屋租赁合同，约定糜云将上述房屋出租给杨震，糜云必须具备完全的租赁条件，并得到产权人的充分授权。合同签订后，杨震按约支付了30万元租金，然糜云却未能提供景德路1××号产权证复印件及产权人的授权委托书，也未履行交付房屋的义务。经杨震催告，糜云于2013年2月8日承诺杨震将于2月20日前提供上述文件，并将该承诺作为房屋租赁合同的附加条款。但糜云后未能履行上述义务，亦未能落实烟草局的两间房屋的租赁�宜。因糜云严重违约，致使合同目的无法实现，故杨震于2013年4月1日书面通知糜云解除双方签订的租赁合同，并要求返还预付的30万元租金及相应的银行利息。因协商未果，故杨震诉来法院，请求判令：1、糜云返还杨震预付租金30万元，并赔偿自2013年5月10日起至实际履行之日止的利息损失，按银行同期同类贷款利率计算；2、本案诉讼费用由糜云承担。
原审法院认为，杨震、糜云签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。本案中，因糜云系转租房屋，故杨震要求其提供房屋产权人授权文件系出于交易安全考虑，具有正当性和合理性。且糜云在杨震支付首期租金30万元时亦出具承诺书，承诺在2013年2月20日前提供景德路1××号房屋产权人授权书及产权证复印件，并将此作为租赁合同附加条款，但未能�按约履行上述义务，且未能提供证据证明系杨震拒收，故糜云上述行为已构成违约。
关于房屋交付问题。杨震称苏州市景德路188号、1××号房屋糜云一直未能交付，糜云则辩称已在2013年2月15日向杨震交付了房屋钥匙，且上述两间房屋已打通；双方虽对房屋是否交付各执一词，但从杨震提供的糜云短信内容中，可以证实至迟在2013年3月5日，糜云已经做好交接上述两间房屋的准备工作并要求与杨震见面，故如杨震所称上述两间房屋未能交付属实，则其亦应对在2013年3月5日后未及时收房承担相应责任。杨震虽主张2013年3月5日交房已超过约定的租期起始期限、糜云未能按约提供1××号房屋相关文件，但在租赁合同尚未解除的情形下，前述两项事由均非杨震回避、拒收房屋的正当理由。杨震对糜云要求见面交付房屋的要求采取回避态度，拒绝配合接收房屋，以房屋�交付为由拒绝支付剩余租金30万元缺乏合同依据，亦构成违约。
关于本案租赁合同是否涉及烟草局两间房屋的问题，从双方签订的合同来看，仅涉及景德路188号、1××号两间房屋，但从双方往来函件及短信来看，糜云确曾承诺帮助协调租赁烟草局房屋，但因该两间房屋具体的租赁条件双方未形成书面意见，尚处于磋商过程中，故烟草局两间房屋是否能达成租赁合意，虽与杨震、糜云关于苏州市景德路188号、1××号房屋租赁事宜存在一定关联，但在杨震、糜云已就苏州市景德路188号、1××号房屋单独签订租赁合同的情形下，杨震以糜云未能促成烟草局两间房屋租赁事宜而拒绝接收景德路188号、1××号房屋，缺乏合同依据，杨震主张的该项拒收房屋理由本院不予支持。
鉴于杨震已于2013年4月1日书面通知糜云要求解除合同，其理由为未提供产权人授权文件、未交付房屋、未促成烟草局房屋租赁事宜，根据前述理由，糜云仅在未提供产权人授权文件事实上存在违约；而糜云在回函中亦明确表示如杨震拒绝支付剩余30万元租金，则将于2013年4月30日解除合同，不予退还已付租金。本院认为，鉴于双方在履行合同中均存在违约行为，且双方磋商过程中亦先后向对方表达了解除合同的意思，事实上已无继续履行合同之可能性，故本院认定双方租赁合同已于2013年4月30日解除。
鉴于糜云未能按承诺期限提供产权人授权文件违约在先，对纠纷引发存在过错，而杨震未对糜云进行催告，在糜云通知其交接房屋后拒绝接收房屋、未按约支付租金，亦存在过错。考虑到杨震亦未实际使用房屋，故本院认定合同解除前租赁期间产生的租金由双方各半负担，杨震应承担的租金为5万元（60万元／年÷12月×2月×50%），故部分支持�震要求糜云退还已付租金的诉讼请求，应退还金额为25万元（30万元-5万元）。
至于杨震主张逾期退款的利息损失，鉴于杨震、糜云双方对合同解除均有过错，故本院对杨震的该项诉讼不予支持；同理，合同解除后，糜云应及时止损，故其抗辩的空置房屋的损失应由其自行承担。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，判决如下：一、糜云于本判决生效之日起10日内退还杨震已付租金25万元。二、驳回杨震的其他诉讼请求。案件受理费5800元，由杨震负担750元，糜云负担5050元。糜云负担部分于本判决生效之日起10日内直接向杨震履行。
上诉人糜云不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实不清，上诉人并无违约。其与被上诉人杨震于2013年2月4日签订的房屋租赁合同约定由杨震承租坐落于苏州市景德路188号、1××号两栋门面，年租金60万元。其于2013年2月4日将全部房屋交付于杨震，但杨震仅在2013年2月8日支付了30万元租金，但未按合同约定在三天内支付剩余房屋租金30万元，已构成违约。1××号房屋产权证复印件未能交付的根本原因是杨震为拒不给付租金故意避而不见，即使上诉人未交付该房屋产权证复印件也不构成根本违约。二、原审判决程序不公。原审法院落款为2014年1月6日的开庭传票载明要求2014年1月9日上午开庭，导致上诉人申请出庭作证的证人在外地赶不回来。请求二审法院撤销原判，改判由被上诉人杨震承担全部违约责任13万元。
被上诉人杨震辩称：一、上诉人未能交付苏州市景德路1××号门面产权证复印件及产权人委托书已构成违约。二、上诉人未能交付苏州市景德路1××号门面�权证复印件及产权人委托书，又未交付房屋，使被上诉人无法接收房屋，且对签订的合同丧失了合理的预期，合同目的无法实现，故被上诉人不支付剩余租金有事实和法律根据。请求驳回上诉，维持原判。
本院二审中，糜云为证明案涉房屋于2013年2月14日交付杨震，向本院申请证人林某、琚某出庭作证。经本院核实身份，林某系糜云丈夫，与糜云有利害关系，故对糜云要求林某作为证人出庭作证的申请，本院依法不予准许。证人琚某到庭陈述：“我于2012年4月中旬左右进入5152婚纱摄影公司（苏州市景德路1××号门面前承租人）工作。2013年3月左右，5152婚纱摄影公司从苏州市景德路搬到干将路。当时我们店长武家增跟我说，让我陪着林某去送一下5152婚纱摄影公司钥匙，送到罗马假日婚纱影楼。大概就是2013年2月14日左右，具体日期不是14就是15号，我就陪着林�一起去送钥匙了，到了那边，林某把钥匙交给柜台，交给谁我也不知道，没仔细看。是武家增跟我说那个是景德路1××号的钥匙”。
杨震对证人证言发表质证意见为，证人琚某是否是5152婚纱摄影公司前员工身份有待核实。
二审经审理查明的其他事实与原审相一致。
本院认为，杨震、糜云于2013年2月4日签订的《房屋租赁合约》合法有效，双方均应恪守履行。合同第二条约定：附件1、房屋所有权人签字的产权证复印件。附件2、房屋所有权人授权委托书。糜云按约交付了苏州市景德路188号房屋所有权人的授权委托书及房屋产权证书复印件，未能交付苏州市景德路188号房屋所有权人的授权委托书及房屋产权证书复印件。糜云于2013年2月8日又出具《承诺书》一份，承诺在2013年2月20日前提供苏州市景德路1××号房屋产权人授权书及产权证复印件，并将此作为租赁合同附加条款，之后糜云未能按约提供苏州市景德路1××号房屋产权人授权书及产权证复印件，使杨震丧失合同合理预期，构成违约。原审综合本案双方在履行合同中均存在违约行为，且双方磋商过程中亦先后向对方表达了解除合同的意思，事实上已无继续履行合同之可能性，确认双方租赁合同于糜云回函之日即2013年4月30日解除，并按双方违约情形及各自过错程度，判决双方各半承担签约至解约期间的房屋租金损失属合理裁量，并无不当。
证人琚某二审中虽到庭作证，但其所作证词含糊其辞，亦未能证明糜云确实于2013年2月14日将案涉房屋交付于杨震，故对其证词，本院不予采纳。关于原审法院的审理程序问题，经本院审查，原审法院提前三天向上诉人送达了开庭传票，未违反《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十六条之规定。综上�上诉人糜云的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5800元，由上诉人糜云负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾雪蓉
审 判 员 周 红
代理审判员 黄学辉
二〇一四年六月十三日
书 记 员 黄 婷