江苏省睢宁县人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0324民初2264号原告：周保亭，男，1948年10月27日生，汉族，退休职工，住睢宁县。原告：杲苏芳，女，1944年7月19日生，汉族，退休职工，住址同上。二原告共同委托诉讼代理人：蒋理，江苏晋陵律师事务所律师。被告：徐州友邦置业有限公司，住所地睢宁县睢城镇人民东路（电信局北门对面）。法定代表人：王力，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱志增，江苏大运河律师事务所律师。原告周保亭、杲苏芳与被告徐州友邦置业有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年4月6日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年6月6日公开开庭进行了审理。原告周保亭及其委托诉讼代理人蒋理、被告徐州友邦置业有限公司的法定代表人王力及其委托诉讼代理人朱志增到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告周保亭、杲苏芳向本院提出诉讼请求：1、被告支付拆迁面积赔偿款23550元、超出50米使用长度的拆迁赔偿金55840元、安置过渡费71584元、逾期交房违约金50700元，合计201674元；2、被告支付自2017年4月1日起之后的过渡费按拆迁面积10元/月、逾期交房违约金按30元/天计算至房屋交付之日止；3、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：因被告开发2007-14地块，于2010年12月26日与原告签订拆迁协议书。协议书第一条约定，约定拆迁面积与安置面积不相符时，被告按每平方米3000元赔付给原告，现安置房面积比拆迁面积少7.85平方米，被告应赔偿23550元，但被告未能赔偿；协议第四条约定，因政府规划部门对使用地块东西长度未确定，双方暂按使用长度50米进行赔偿，待规划许可证确定东西长度后，超出50米的，门面房超出一米按一万元赔偿，住宅超出一米按2000元赔偿，现规划部门确定东西长度为55.384米、住宅51米，依约被告应赔偿55840元，被告也没有赔偿；协议书第六条约定，安置过渡期为被告正式开始施工后18个月，18个月期满被告应交房给原告，如逾期，过渡费被告应按原告使用面积每月每平方米10元月底支付给原告，逾期交房按每天30元支付给甲方违约金。原告于2011年2月6日将房屋交付给被告拆迁平整土地，至今共计55.5个月，1690天，被告应支付过渡费71584元，违约金50700元，以上共计201674元，但被告一直推拖不予赔偿，其行为违反合同条款，为维护原告合法权益，故诉至法院请求依法裁判。被告徐州友邦置业有限公司辩称：原告的各项诉讼请求，均没有事实和法律依据，根据双方所签订的协议，被告均不符合支付各项赔偿、过渡费以及违约金的条件，请求法庭驳回原告诉讼请求。原告为支持其主张，向法庭提交如下证据：1.原被告签订的拆迁协议，拟证明原告的诉讼请求数额是根据双方签订的协议计算出来；2.规划局建设位置图，拟证明规划部门确定涉案地块东西长度为55.384米，住宅51米被告建设用地超出约定50米的长度，按约定被告应赔偿55840元；3.航拍图一张，由土地部门出具的，拟证明2011年2月6日被告开始进行动工，并于上半年就已经基本完成该工程的三通一平的工作。被告徐州友邦置业有限公司对原告提交的证据质证意见为：对证据1的真实性没有异议，但与本案无关联性，正式开工的日期并不能以原告将拆迁房交给被告的日期为准；对于证据2的真实性没有异议，但是该位置图是2011年最初规划形成的，并且位置图中其中的1224.13平方米是用于公共活动场所和公共设施用地的，不能用于建设商品房，后来在2013年经县政府规划同意将这1224.13平方米用于建设商品房，所以才造成建设超过50米的规划范围；对于证据3航拍图的真实性无法判断，没有航拍的时间，更不能以航拍图来证明被告正式施工的时间。被告徐州友邦置业有限公司为支持其抗辩主张，向法庭提交如下证据：1.建筑工程规划许可证以及建设工程施工许可证，时间分别是2016年3月14日和2016年6月23日，拟证明被告正式施工的开始时间是2016年的6月23日，那么以此按照双方合同约定的第六条，安置过度期是18个月，是从正式施工开始计算，因此目前为止并没有超过18个月，因此也不存在超期过渡费以及违约金；2.国有建设用地使用权出让合同、涉案土地出让合同补充协议、县政府常会会议纪要、睢宁县国土局于2014年8月18出具的复函、被告补交92万元土地出让金的收据，以上证据拟证明增加的1224.13平方米原是用于公共设施和公共活动场所，直到2014年被告才得到县政府的同意改变原土地的用途用于建设部分商品房，并且缴纳了相应的税费90余万元，被告超过50米的范围建设的用地与原告无关，是被告多方协调并补充缴纳土地出让金的结果，原告不能据此主张赔偿。原告对被告提交的证据质证意见为：对于证据1的真实性不持异议，但并不能证明这个正式开始施工日期为2016年6月23日，因为该土地在2011年的时候原告就将被拆迁房屋交付于被告，至于被告何时进行建设房屋是被告的事情，应当以原告交付其住房用于平整土地时开始计算正式施工日期，根据建设行业规定三通一平就为正式施工；对于证据2中国有建设用地使用权出让合同的真实性不持异议，但是并不能证明被告所主张的观点，被告也自称有部分扩建的面积用于建设商品房，那么根据协议第四条的规定，门面房超出50米部分一米按1万元赔偿，被告缴纳相关的税费是被告应当履行的法定义务和本案没有关联性。该份出让合同也证明该地块自2007年开始拍卖以后，应当于2011年进行建设，而原告2011年2月6日将房屋交付给被告平整土地后，被告迟迟未能按照土地出让合同规定及双方约定进行建设，原告的损失应当由被告进行赔偿。对于补充协议等，因主要是复印件，真实性不予认可，即便是真实的，也与本案没有关联性。根据当事人的质证意见和对证据的综合认定，本院查明事实如下：被告徐州友邦置业有限公司因开发宗地编号为2007-14的地块，于2010年12月26日与原告周保亭、杲苏芳签订拆迁协议书1份，该协议书约定了双方的权利义务:一、乙方（徐州友邦置业有限公司）对甲方(周保亭、杲苏芳)拆迁安置采取就地安置的原则，甲方面积按睢宁县评估公司测量实际使用面积为准，乙方赔偿面积为不低于100平方的安置房一套，拆迁面积与安置使用面积不相符时，乙方按每平方3000元赔付甲方。二、乙方自愿给甲方每户补偿金9万元（包括过渡安家费等），乙方在付给甲方补偿金时，甲方必须同时搬出住房。四、目前政府规划部门对该地块南侧东西使用长度尚未确定，经双方协商暂按可使用长度50米作为补偿标准，待政府规划部分颁发该地块南侧建设规划许可证标明的东西长度为准。如超过约定的50米，门面房超出一米按一万元赔偿，住宅超出一米按2000元赔偿；。六、安置过渡期为乙方正式开始施工后18个月，18个月期满乙方应交房给甲方，如逾期过渡费乙方应按甲方使用面积每月每平方米10元月底支付给甲方，逾期交房按每天30元支付给甲方违约金。原告于2011年2月6日将房屋交付给被告后，被告当即进行了拆除，被告亦按协议第二条的约定支付原告补偿金9万元（包括过渡费和安家费），后于2016年又给付1万元过渡费，现被告仍未交房给原告。现规划部门确定双方拆迁协议书约定的东西长度门面房为55.384米、住宅为51米。原、被告一致认可原告的房屋拆迁面积为128.95平方米，回迁房的预测面积为121.1平方米，目前尚未交房，未实际测量。因规划调整等相关原因，至2016年6月23日，被告方取得建设工程施工许可证，被告认为此日期为双方协议约定的正式施工日期。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，双方签订的《拆迁协议书》是双方真实意思表示，合法、有效。原告周保亭、杲苏芳已经按照协议约定将其被拆迁房屋交付给被告开发，被告徐州友邦置业有限公司未按期交付房屋，构成违约，应当承担相应的违约责任。原告主张房屋面积差额赔偿款23550元（3000元/平方米*7.85平方米），因为目前房屋尚未交付，原告所主张的回迁房的面积目前仅是预测面积，对于实际的房屋面积，原告可在收房后，通过房产部门所公布的准确数据进行对比，另行主张权利，本案中不做处理。原告另根据协议第四条主张超过50米使用长度的拆迁赔偿金55840元（10000元/米*5.384米+2000元/米*1米），被告抗辩系基于被告的多方协调努力并补充缴纳土地出让金方促成东西长度门面房达到55.384米，住宅51米，与原告无关，本院认为，被告作为房地产开发企业，对自身成本及盈利的核算应在可控范围内，如被告意见，规划产生的变更，是被告自行选择并努力追求的结果，拆迁协议订立在规划变更之前，在规划变更时，被告已经具有拆迁协议的束缚，却仍然追求该种结果的发生，且拆迁协议亦未注明相关排除履行的事由，故被告的抗辩理由不能成立，应当按照协议约定对超过长度进行补偿。关于逾期过渡费和违约金，原告主张自2011年2月6日交房之日即为“乙方正式开始施工”时间，上述费用应从18个月满的2012年8月7日起予以计算，被告则抗辩建设工程施工许可证上载明的发证时间2016年6月23日方为合同载明的“乙方正式开始施工”时间，应从此后计算18个月方为逾期，双方对此理解不同，本院认为，因被告没有在政府部门办理好施工手续及涉案地块规划变更系因其自身原因导致，既非不可抗力又非原告违约造成，原告既然已经于2011年2月6日将涉案房屋交付给被告即时拆迁，而后对于被告的开发进度无从掌握，将原告交付房屋，被告即日进行拆除的日期认定为“正式开始施工”日期，较符合双方于2010年12月26日（交付房屋前1个多月）订立协议时的真实意思表示，也较为公平合理。同时，被告逾期交房侵害了原告拥有房屋居住的根本利益，且双方约定的违约金数额并不过高且不违反法律、行政法规的规定，本院亦依法予以支持。故被告在2012年8月6日前未交付房屋，应按协议以约定支付逾期过渡费及违约金，被告后期给付的1万元应当从逾期过渡费中予以扣除。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告徐州友邦置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告周保亭、杲苏芳支付超出50米使用长度的拆迁赔偿金55840元；二、被告徐州友邦置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告周保亭、杲苏芳支付逾期过渡费和违约金（逾期过渡费计算：从2012年8月7日开始，以128.95平方米为基数，按每月每平方10元计算至被告实际交付房屋时止，扣除1万元；违约金计算：从2012年8月7日开始，按每日30元计算至被告实际交付房屋时止）；三、驳回原告周保亭、杲苏芳的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2163元、保全费1520元，共计3683元，由原告周保亭、杲苏芳负担1000元，由被告徐州友邦置业有限公司负担2683元（鉴于该笔费用原告已预交，被告负担的部分于履行上述义务时一并支付原告。）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员  张园园二〇一七年六月三十日书记员  宋 巧附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或得赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书制定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期限的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。