北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0102民初19489号
原告艾华，女，1980年6月2日出生，住河北省三河市。
原告杨林，男，1979年6月23日出生，住北京市朝阳区。
被告赵广钦,男,1968年12月24日出生，住北京市西城区。
委托代理人王仁红，北京市金台律师事务所律师。
第三人北京链家房地产经纪有限公司，住所地：北京市朝阳区朝外大街乙12号。
法定代表人左晖，董事长。
委托代理人闫松松，男，1987年9月8日出生，北京链家房地产经纪有限公司法务，住该公司。
原告艾华、杨林与被告赵广钦、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称：链家房地产经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告艾华、杨林，被告赵广钦委托代理人王仁红第三人链家房地产经纪公司委托代理人闫松松到庭参加诉讼，但第三人链家房地产经纪公司委托代理人闫松松军于2017年5月4日经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告艾华、杨林诉称：原（买受人、乙方）、被告（出卖方，甲方）于2015年5月27日经第三人居间签署了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定被告将位于北京市玉廊西园x号楼x层x单元xxx号房屋出售给原告，随后。原告按照合同约定向被告支付购房定金及其首付款共计325万元。但原告在办理过户时得知涉案房屋已被查封，按照合同约定：该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的，甲方构成根本违约，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。现将被告起诉至法院，提出如下诉讼请求：1、解除原、被告及第三人签订的房屋买卖合同及其补充协议无效；2、判令被告支付违约金172万元（860万元的20%）；3、诉讼费由被告承担。
被告赵广钦辩称，2015年5月27日双方签署的合同，约定50万元，2015年6月30日前支付首付款325万元（含定金）。原告的首付款由第三人垫资，以被告的房产证作为抵押。由于被告与案外人典当行存在典当纠纷，典当行恶意占用房屋并抵押（而被告就典当纠纷一节并不存在过错）。因此无法办理房屋交付及过户手续。但涉案房屋交易时并未被查封，只是有抵押，2015年6月10日解除抵押至被查封之间有半个月时间可以办过户，但由于第三人不配合没有办理过户。现同意解除合同，由于被告就典当纠纷一节并不存在过错，原告并没有将首付款支付给被告，因此，原告并不存在损失，另原告要求的违约金过高，被告要求法院予以调整。
第三人述称：原告是通过资金监管支付的首付款，因此，上述款项并未支付到被告帐下，由于涉案房屋有抵押，我们用首付款进行的解押，当时房屋并不存在司法查封，但在过户前发现房屋被查封了。对于原告的诉讼请求由于不直接针对第三人，第三人不发表意见，并愿意配合法院判决。
经审理查明，原（买受人、乙方）、被告（出卖方，甲方）于2015年5月27日经第三人居间签署了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定被告将位于北京市玉廊西园x号楼x层x单元xxx号房屋（建筑面积为115.87平方米）出售给原告。房屋抵押权人为广发银行股份有限公司北京市行，抵押登记日期为2014年8月14日。出卖人应于2015年6月10日前办理抵押注销手续。房屋成交价格为758万元。房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作家为102万元。买受人应向出卖人支付定金50万元。（存入专用账户划转）买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人。买受人拟贷款金额为530万元。
当日，二原告（出卖方，乙方）与被告（买受方，甲方）及第三人（居间方、丙方）签署了《补充协议》，约定乙方于2015年5月27日向甲方支付定金50万元，甲方应于2015年6月10日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2015年6月20日前办理完毕解除抵押登记手续。乙方于2015年6月10日前将第一笔首付款325万元整包含签订支付全部定金50万元以非建委资金监管的方式支付给甲方。甲乙双方应当在过户前2个工作日内自行办理物业交割手续。甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……（2）该房屋买查封或闲置转让，导致乙方无法取得房屋所有权的。该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的，甲方构成根本违约，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。
2015年6月4日，二原告通过资金监管的方式向被告支付了325万元。
二原告在办理过户时得知涉案房屋已于2015年6月30日被北京市东城区人民法院（以下简称：东城法院）进行了司法查封。后二原告将被告起诉至法院，提出如下诉讼请求：1、要求解除原、被告及第三人签订的房屋买卖合同及其补充协议；2、判令被告支付违约金172万元（860万元的20%）；3、诉讼费由被告承担。
另查：
（一）、原、被告及第三人均认可，签约时涉案房屋并未被司法查封，只是有抵押，但因为是抵押销售，不存在过户障碍。
（二）、首付款已退还原告。原告称退还时间为2015年9月以后。
（三）、北京市东城区人民法院（以下简称：东城法院）为进入执行程序委托北京仁达房地产评估有限公司对涉案房屋进行了价值评估，北京仁达房地产评估有限公司于2017年3月29日出具了鉴定结论，结论为2017年2月15日，该房的房地产价值为1482.81万元。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。《房屋买卖合同》及补充协议系二原告与被告及第三人的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，且签约时并不存在司法查封，亦未损害第三人权益，合法有效。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。二原告与被告虽已签订了《房屋买卖合同》，但未办理房屋过户手续，涉案房屋仍归被告所有。因案外人申请执行，涉案房屋目前处于司法查封的状态，存在客观履行不能的情形，导致合同无法继续履行，故二原告要求解除合同，被告和第三人亦同意。本院予以准予。被告称并不知晓房屋被法院采取查封的情况，但赵广钦系涉案房屋所有权人，且房屋亦在赵广钦的实际控制之下，其对房屋的现状应系知晓状态，且赵广钦亦未能举证证明其不知晓房屋已被查封，故本院对被告主观上不存在过错的抗辩理由，不予采纳。
按照合同约定：涉案房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的，甲方构成根本违约，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。
另依照相关法律规定，合同约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。被告主张双方在合同中约定的违约金数额过高，已经超出了二原告解除合同所造成的实际损失，故对二原告主张的违约金数额，由本院根据双方合同的履行情况酌情予以确定。考虑到二原告先期交付的首付款已于2015年9月退还。依照司法惯例：当事人主张调整过高违约金的，一般应以实际损失为衡量依据，但在双方提供的证据均不能证明实际损失的数额时，应结合合同履行情况、当事人的过错程度、逾期利益、合同目的，并参照合同约定等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。结合本案，由于原告不能证明其实际损失情况，为均衡双方当事人利益同时兼顾诚实信用原则，本院将结合原告已交纳的购房款比例及利息、房价上涨因素、被告的违约情节和和合同约定，酌情确定违约金的数额。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、九十四地（四）项、第九十七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告艾华、杨林与被告赵广钦于二〇一五年五月二十七日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；
二、被告赵广钦于本判决生效之日起十日内一次性支付原告艾华、杨林违约金一百万元。
如果被告赵广钦未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费额二万零二百八十元，由原告艾华、杨林负担八千五百一十七元六角（已预交三万六千元，应退还二万七千四百八十二元四角），由被告赵广钦负担一万一千七百六十二元四角，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李凤新
审 判 员 董丽娜
代理审判员 孙冠华
二〇一七年六月八日
书 记 员 刘晓冉