广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终8148号上诉人（原审原告）：陈寅。委托诉讼代理人：王军，广东维强律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘辉，广东维强律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：深圳市粤宝实业发展有限公司。法定代表人：邓立新，董事长。委托诉讼代理人：彭仕平，北京德恒（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐克胤，北京德恒（深圳）律师事务所律师。原审第三人：秦爱兵。上诉人陈寅因与被上诉人深圳市粤宝实业发展有限公司（以下简称粤宝公司）及原审第三人秦爱兵商品房预售合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初697号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。上诉人陈寅上诉请求：1、撤销原审判决；2、改判为粤宝公司向陈寅支付延期取得《房地产证》的违约金人民币43527元（以下货币均为人民币）；3、本案一、二审诉讼费用由粤宝公司承担。事实和理由：一审法院依据合同附件五第二条的约定，认定原审第三人无权向粤宝公司主张延期交房及延期办证的违约责任，明显属于认定错误。合同附件五第二条是粤宝公司为了重复使用而预先拟定，属于格式条款。双方当事人在合同已经约定各自违约的，各承担违约责任。而附件五中上述条款再行约定，该约定条款限制了其责任。粤宝公司亦未在订立该条款时，采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并予以说明。因此一审法院依据该条款认定原审第三人无权向粤宝公司主张延期交房和延期办证的违约责任属明显错误。由于粤宝公司延期交房、延期办证，导致大量业主起诉粤宝公司。法院也作出了大量的判决否认合同附件五第二条的效力、并支持广大业主的诉求。比如：(2014)深中法房终字第768、769、771-773、775、777、778、780、785-788、791、793、796、797、801、803号民事判决书，(2014)深中法房终字第770、774、776、779、781-784、789、790、792、794、795、798-800、802号民事判决书等。被上诉人粤宝公司辩称：1、一审法院根据合同附件五认定原审第三人无权向粤宝公司主张延期交房和延期办证的违约责任事实认定清楚，法律适用正确。2、不同案件千差万别，不应简单引用，我国不适用判例法，因此，上诉人陈寅引用其他与本案无关的判例是不适当的。3、本案关键性证据《补充协议》真实性不应得到认可。被上诉人粤宝公司在2016年8月17日才收到法院送达的《补充协议》和《变更起诉状申请书》，且未经其他任何途径收到过秦爱兵关于债权转让给上诉人陈寅的通知或相关文件。故上诉人陈寅所诉请的该送达日之前两年的违约金已经超过诉讼时效，不能获得支持。陈寅向一审法院起诉请求：1、粤宝公司向陈寅支付延期取得《房地产证》的违约金43527元；2、诉讼费用由粤宝公司承担。一审法院认定事实：一、合同的签订。2013年4月26日，粤宝公司作为出卖人，原审第三人作为买受人，双方签订一份《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定：买受人向出卖人购买位于深圳市龙岗区横岗街道六约社区XX园一期一单元1栋7层商铺717房，房屋总价740270元。合同第六条约定，买受人自签订合同之日起1日内首期支付购房总价款的51%，即370270元，签订合同之日起30日办理银行贷款并向出卖人支付剩余价款即370000元，买卖双方约定由买受人自行办理按揭贷款手续，出卖人应在签订本合同之日起7日内，将申请银行按揭贷款需由出卖人提供的证件资料交付买受人或买受人指定的原审第三人；不论何方原因导致未能订立商品房担保贷款合同的，买卖双方同意继续履行商品房买卖合同的，双方一致同意采取的付款办法为一次性付款方式；合同第七条约定，买受人如无正当理由未按本合同第六条约定的期限付款，应按下列第一种方式处理：一、按逾期时间和欠款比例，分别处理：1、逾期在90日之内（含90日），或逾期超过90日但逾期应付款的金额未达到购房总价款的五分之一的：自约定的应付款期限届满日之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日，且逾期应付款的金额达到购房总价款的五分之一的，出卖人有权要求买受人支付购房总价款或者在应付款期限届满之日起半年内解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金，出卖人应当返还买受人已付的购房价款；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自约定的应付款期限届满日之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金。本条中的逾期应付款是指依照合同约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；累计应付款是指依照本合同约定的到期应付款总和；合同第九条约定，出卖人应当于2013年9月28日前将本房地产交付给买受人，交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》；出卖人书面通知买受人交付后，买受人经验收同意收楼的，本房地产的交付时间为出卖人交付本房地产的钥匙之日；出卖人通知买受人交付后，买受人无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本房地产的交付时间为出卖人《入伙通知书》中的交付期限届满之日；合同第十一条约定，买受人收到《入伙通知书》后，应在接到《入伙通知书》之日起5日内按《收楼意见书》内容对本房地产进行验收。如有异议，应在验收期限届满之日起3日内在《收楼意见书》中提出。买受人逾期不提出异议，视为同意接收本房地产……；合同第十二条约定，出卖人如未在本合同第九条约定的交付期限内将本房地产交付买受人，按逾期时间，分别处理：1、逾期在90日之内（含90日）的，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，买受人有权在约定的交付期限届满之日起半年内解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之四的违约金；合同第二十一条约定，出卖人应在取得工程竣工验收证明文件之日起180日内，完成本房地产项目的房地产初始登记；出卖人应选择下列第二种方式，在将本房地产交付给买受人之日起240日内为买受人办理并取得《房地产证》：一、……二、买受人书面委托出卖人向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》。买受人在接到出卖人办理《房地产证》的书面通知后7日内，向出卖人或出卖人指定的原审第三人提供办理《房地产证》所需的证件资料和有关税费；合同第二十二条约定，如出卖人未履行相关义务造成买受人不能按约定期限取得《房地产证》的，出卖人自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金；如延期办证的时间达到120日，则买受人有权在该120日届满之日起半年内解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至买受人实际取得《房地产证》之日止，出卖人按日向买受人支付本购房总价款万分之四的违约金；因买受人未履行相关义务导致出卖人不能按期办理《房地产证》的，出卖人不承担延期办证的违约责任。合同附件五第二条对合同主文第六条、第七条做出了补充约定：1、出卖人不代办按揭贷款手续，买受人以银行按揭方式支付首期款以外余款的，买受人应自行并及时向相关银行了解按揭办理进展情况；因买受人未能按期办理按揭付清购房款的，则买受人付款方式自动变更为一次性付款方式，买受人应当自约定的付款之日起5日内付清全部房款，逾期付清的，出卖人有权解除本合同……2、买受人未按本合同约定付清全部购房款，则买受人无权向出卖人要求实施本合同第十二条、第二十二条约定的赔偿利益。二、合同的履行。2013年5月25日，原审第三人向粤宝公司支付房款370270元。2013年8月21日，原审第三人向粤宝公司支付剩余房款370000元。共计740270元。2013年11月13日，粤宝公司向原审第三人交付房屋。粤宝公司于2014年9月22日向原审第三人邮寄《XX园房地产证办证通知书》，内容为：要求原审第三人在7日内向粤宝公司提交办证资料。原审第三人于2014年9月24日收到该通知书。2014年9月24日，粤宝公司就XX园一期1-4栋整体取得房地产证。当日，粤宝公司在深圳商报上发出公告，通知业主按《XX园房地产证办证通知书》要求提供资料。2014年9月29日，粤宝公司在深圳商报上发出催促办理房地产证的公告，通知尚未办理房产证办证手续的业主提供相关资料。2014年9月26日，原审第三人向粤宝公司提交办证资料，后粤宝公司将办证申请材料递交深圳市房地产权登记中心。深圳市房地产权登记中心受理办证申请，发出《深圳市房地产权登记缴款通知书》；粤宝公司于2014年10月16日向原审第三人邮寄《深圳市房地产权登记缴款通知书》，要求原审第三人在收到通知书次日缴费。原审第三人于2014年10月16日缴纳了相关税费。经查，涉案房屋的房地产证于2014年10月23日已办出。三、陈寅取得涉案房屋的所有权。2015年4月2日，陈寅与原审第三人签订《深圳市二手房买卖合同》[深（龙）房现买字（2015）第XX号]，约定原审第三人将涉案房屋转让予陈寅。2015年4月10日，涉案房屋过户登记至陈寅名下。2016年7月2日，陈寅与原审第三人签订《补充协议》，约定：粤宝公司未按合同约定向原审第三人交房、办理房产证，粤宝公司已构成违约，原审第三人同意由陈寅向一审法院起诉进行违约索赔，因粤宝公司延期办证所产生的违约赔偿金归陈寅所有，粤宝公司应将该违约赔偿金转至陈寅银行账户内，乙方对此无任何异议。庭审中，粤宝公司对该《补充协议》的真实性不予认可，而原审第三人对该份协议予以确认，称确系其本人签署。陈寅主张粤宝公司逾期向原审第三人交付房屋及办理房地产证，而原审第三人将其对粤宝公司的追偿权转让予陈寅，则粤宝公司应当向陈寅支付延期办证违约金43527元。一审法院认为，本案的争议焦点有三：一、原审第三人是否存在延期付款的事实；二、陈寅是否有权向粤宝公司主张延期交房及延期办证的赔偿利益。首先，原审第三人与粤宝公司签订的涉案《深圳市房地产买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照履行。合同约定于4月27日前支付首期款，并自签订合同之日起30日内办理银行贷款并向出卖人支付剩余价款，合同附件五第二条补充约定，出卖人不代办按揭手续，买受人应自行并及时向相关银行了解按揭办理进展情况；因买受人原因导致无法办理按揭，则买受人付款方式自动变更为一次性付款方式，买受人应当自约定的付款之日起5日内付清全部房款。原审第三人作为《深圳市房地产买卖合同（预售）》的买受人，应当自行申请银行贷款，并及时了解按揭办理进展，银行未批准原审第三人的贷款申请，原审第三人应当按照合同附件五的约定支付剩余房款。而原审第三人虽分期足额交付了房款，但最后一笔款项直到合同签订后的第4个月才进行交付，可见，原审第三人履行付款义务的时间已远远超过合同约定的履行期限，原审第三人确实存在迟延付款的情况。其次，合同附件五第二条对合同补充约定，买受人未按本合同约定付清全部购房款，则买受人无权向出卖人要求实施本合同第十二条、第二十二条约定的赔偿利益。一审法院认为，原审第三人作为买受人，在合同中负有先行交付购房款的义务，原审第三人与粤宝公司的该项约定是基于双方平等自愿的原则，并非免除粤宝公司责任或加重原审第三人责任的格式条款，该约定合法有效。原审第三人未按约定支付房款，虽最终付清房款，粤宝公司亦继续履行了合同约定的义务，但原审第三人无权向粤宝公司主张延期交房及延期办证的违约责任。本案中，原审第三人虽确认了其与陈寅签订的《补充协议》的真实性，但是，原审第三人无权向粤宝公司主张延期交房及延期办证的违约责任，则亦无权转让该权利予陈寅。因此，对陈寅的诉讼请求，一审法院不予支持。此外，关于粤宝公司提出对陈寅提交的《补充协议》进行笔迹鉴定的申请，因原审第三人已在庭审中确认该笔迹的真实性，一审法院对此申请不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十条、第八十二条、第八十三条、第一百零七条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，一审法院判决：驳回陈寅的全部诉讼请求。本案一审受理费888元，由陈寅负担。经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，关于涉案的合同附件五第二条的效力问题，我院已经有（2014）深中法房终字第749、751-757、759、762、764、765号等生效判决认定该条款属于格式条款，该条款为粤宝公司为了重复使用而预先拟定，双方当事人在合同已经约定各自违约的，各承担违约责任，而附件五第二条再行约定，该约定条款限制了粤宝公司责任，粤宝公司亦未在订立该条款时，采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并予以说明，一审法院在已有生效判决认定合同附件五第二条无效的情况下，认定该条款有效，认定事实错误，本院予以纠正。关于诉讼时效问题，根据合同的约定，粤宝公司应在交付房产后240日内为原审第三人秦爱兵办理并取得《房地产证》，若逾期未办理，则自第240日起每日按照总价款的万分之三的标准支付违约金，直至实际取得《房地产证》之日止，如延期办证的时间达到120日，则自本房地产交付之日后第240日起每日按照总价款的万分之四的标准支付违约金。原审第三人秦爱兵于2013年11月13日实际取得房产，粤宝公司应在2014年7月11日前为原审第三人秦爱兵办理并取得《房地产证》，但原审第三人秦爱兵实际取得《房地产证》的时间为2014年10月23日，故粤宝公司应向原审第三人秦爱兵支付2014年7月11日至2014年10月23日期间（共计104天）的逾期办证违约金。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十九条第一款规定“债权转让的，应当认定诉讼时效从债权转让通知到达债务人之日起中断”，本案中上诉人陈寅与原审第三人秦爱兵于2016年7月2日签订《补充协议》约定因粤宝公司延期办证所产生的违约赔偿金归上诉人陈寅所有，但上诉人陈寅与原审第三人秦爱兵均未提交有效证据证明该债权转让通知到达被上诉人粤宝公司的时间，因此本院采信被上诉人粤宝公司主张的2016年8月17日收到《补充协议》，故上诉人陈寅主张2014年8月17日前的违约金已经超过法定诉讼时效，本院不予支持。被上诉人粤宝公司仍需支付2014年8月17日至2014年10月23日期间的逾期办证违约金。原审第三人秦爱兵的购房价款为740270元，逾期办证天数为67天，因此被上诉人粤宝公司应支付的逾期办证违约金为14879.43元（740270元×0.0003×67天）。综上所述，上诉人陈寅的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初697号民事判决；二、被上诉人深圳市粤宝实业发展有限公司应于本判决生效之日起五日内支付上诉人陈寅逾期办证违约金14879.43元。三、驳回上诉人陈寅的其他诉讼请求。支付义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费888元，由陈寅负担585元，粤宝公司负担303元；本案二审受理费888元，由陈寅负担585元，粤宝公司负担303元。本判决为终审判决。审判长 张    睿审判员 聂    效审判员 吴  春  泷二〇一七年九月一日书记员 伍圣权（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第八十四条：债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第一百三十五条：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十九条：债权转让的，应当认定诉讼时效从债权转让通知到达债务人之日起中断。债务承担情形下，构成原债务人对债务承认的，应当认定诉讼时效从债务承担意思表示到达债权人之日起中断。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。