福建省龙岩市新罗区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0802民初5901号
原告（执行案外人）：刘福金，女，1970年7月2日出生，汉族，居民，住福建省长汀县。
委托诉讼代理人：黎华文，福建矩园律师事务所执业律师。
委托诉讼代理人：陈良明，广东深法律师事务所执业律师。
被告（申请执行人）：廖典，男，1985年11月12日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。
委托诉讼代理人：林月宜、邱媛媛，福建金磊律师事务所执业律师。
第三人（被执行人）：赖洪田，男，1956年4月26日出生，汉族，居民，住福建省长汀县。
第三人（被执行人）：黄林水，女，1958年5月6日出生，汉族，居民，住福建省长汀县。
第三人：中国建设银行股份有限公司龙岩新罗支行，住所地龙岩市新罗区九一南路36号，统一社会信用代码91350800770692576D。
主要负责人：陈珊瑜，行长。
原告刘福金与被告廖典，第三人赖洪田、黄林水、中国建设银行股份有限公司龙岩新罗支行（以下简称建行新罗支行）案外人执行异议之诉一案，本院于2016年8月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘福金及其委托诉讼代理人黎华文、陈良明，被告廖典的委托诉讼代理人林月宜、邱媛媛到庭参加诉讼。第三人赖洪田、黄林水、建行新罗支行经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘福金向本院提出诉讼请求：1、确认刘福金与赖洪田、黄林水于2013年10月25日签订的关于龙岩市新罗区北城龙昌路26号（新地标.金色家园）5幢303A、303B及C156号车位的《房地产买卖合同》合法有效，撤销龙岩市新罗区人民法院（2016）闽0802执异31号执行裁定书，并解除对龙岩市新罗区北城龙昌路26号（新地标.金色家园）5幢303A、303B及C156号车位的执行查封；2、判令赖洪田、黄林水在解除执行查封措施后协助将龙岩市新罗区北城龙昌路26号（新地标.金色家园）5幢303A、303B及C156号车位的房产过户至刘福金名下。事实和理由：2013年10月25日，赖洪田、黄林水与刘福金签订《房地产买卖合同》，约定赖洪田、黄林水将位于龙岩市新罗区北城龙昌路26号（新地标.金色家园）5幢303A、303B及C156号车位出售给刘福金。2013年10月29日，赖洪田、黄林水将案涉房产及有关物品一并交付刘福金，刘福金实际占有、使用案涉房产。刘福金购买案涉房产的总价款为1193772元。2013年10月28日，赖洪田、黄林水及其家庭成员确认收到刘福金购房款654724.42元，余款亦按约定由刘福金以赖洪田的名义继续缴付按揭贷款。2014年10月，案涉房产的产权证办妥后由赖洪田交给刘福金。由于尚欠按揭，刘福金遂筹钱争取早日过户，但因赖洪田、黄林水原因，致过户未果。2015年6月，廖典诉赖彩红民间借贷纠纷案经新罗区人民法院立案审理，因赖洪田、黄林水系该民间借贷的担保人被一并起诉，新罗区人民法院查封龙岩市新罗区北城龙昌路26号（新地标.金色家园）5幢303B的房产。该案进入执行程序后，新罗区人民法院于2015年12月21日查封龙岩市新罗区北城龙昌路26号（新地标.金色家园）5幢303A及C156号车位。刘福金得知后，向新罗区人民法院提出执行异议，但被裁定驳回。刘福金与赖洪田、黄林水系买卖合同关系，廖典与赖彩红系民间借贷关系，且赖洪田、黄林水仅为民间借贷的担保人；买卖合同发生在2013年，民间借贷诉讼及执行发生在2015年。根据房地产买卖合同约定，发生与案涉房产有关的纠纷或债权债务概由赖洪田、黄林水负责，故案件的处理与其存在法律上的利害关系，赖洪田、黄林水是本案适格第三人。建行新罗支行系案涉房屋的抵押权人，本案的处理与其利益攸关，亦应列其为第三人。为此，刘福金诉至法院。
廖典辩称，刘福金购买讼争房产未支付全款。刘福金购买讼争房产总价款为1193772元，刘福金未能提供证据证明其已支付赖洪田654724.42元，单纯只有一张收条不足为证，剩余款项仍由赖洪田与按揭银行之间的借贷关系，按揭银行只认可赖洪田负责缴交按揭款的义务，至于按揭款难说清楚是否来源于刘福金。正常情况下购房后会及时办理过户，如果资金确实紧张，那也会待过户后以购房人自己名义申请贷款，再分期支付。刘福金未能提供证据证明其对讼争房产进行装修、入住等实际占有和使用的证明。刘福金对购买讼争房产存在过错。刘福金与赖洪田未进行实际购房交易，只是赖洪田之女赖彩红与刘福金曾发生民间借贷关系。退一步说即使确有交易，刘福金在交易过程中存在重大过错，其明知讼争房屋已经抵押给银行，缺乏及时取得物权的前提条件，对此交易所存在的风险是完全能够预测的，按其说法交易至被查封事隔两年多，却一直未办理过户登记，主观上存在过错的。综上，廖典认为（2016）闽0802执异31号裁定是正确的，请求法院驳回刘福金的诉讼请求。
第三人赖洪田、黄林水、建行新罗支行未作述称。
经审理查明，刘福金与赖洪田系同乡关系。刘福金分别于2013年2月19日、2013年3月11日、2013年5月28日、2013年6月3日、2013年8月17日六次合计将65万元转账支付至赖彩红银行账户。
2013年10月25日，赖洪田、黄林水与刘福金签订一份《房地产买卖合同》，双方约定赖洪田、黄林水将其向福建新地标地产有限公司购买的坐落于龙岩市新罗区北城龙昌路26号（新地标.金色家园）5幢303A、303B室及C156号车位转让给刘福金，转让房价为1193772元，付款方式于2013年10月28日以现金方式支付654724.42元，因赖洪田购买该房尚欠建行新罗支行购房按揭贷款539047.58元，由刘福金按银行规定的还款时间负责还清。2013年10月28日，赖洪田、黄林水、赖彩红等六人出具一份收条给刘福金，收条载明收到刘福金购房款654724元。2013年10月29日，赖洪田、黄林水将该房产交付刘福金管理、使用。此后，刘福金按合同约定每月将应还银行借款本息支付至赖洪田还款账户清偿银行按揭贷款。该房产于2014年7月7日取得龙房权证字第××号、第××号、第××号房屋所有权证，登记的所有权人系赖洪田。
2015年6月1日，本院受理廖典诉赖彩红、赖洪田、黄林水、官小琨、肖婷香、王梅秀民间借贷纠纷一案。在该案审理过程中，本院作出（2015）龙新民初字第4644-1号民事裁定书，裁定查封赖洪田名下的龙岩市新罗区北城龙昌路26号（新地标·金色家园）5幢303B房产（所有权证号龙房权证字第××号）。经本院主持调解，双方当事人达成如下协议：一、赖彩红尚欠廖典借款本金800000元，赖彩红应于2015年8月1日起至2018年3月31日止，于每月20日前归还廖典25000元；二、赖彩红还应向廖典支付2015年5月15日起至2015年7月24日止的利息14500元、律师服务费5000元，合计19500元，支付方式2015年7月8日已支付2000元，2015年7月31日前支付17500元；三、赖洪田、黄林水、官小琨、肖婷香、王梅秀对赖彩红第一、二项债务承担连带清偿责任；四、若赖彩红有一期未按上述约定按时履行还款义务，赖洪田、黄林水、官小琨、肖婷香、王梅秀也未承担连带偿还责任，则廖典有权收取自逾期之日起、以逾期部分为本金、按月利率1.5%计算的利息；五、若赖彩红连续两期未按上述约定按时履行还款义务，赖洪田、黄林水、官小琨、肖婷香、王梅秀也未承担连带偿还责任，则廖典有权以所有尚欠款项一并申请强制执行（不计利息）；六、廖典自愿放弃其他诉讼请求；七、案件受理费11925元、减半收取为5962.5元，诉讼保全申请费4580元，由赖彩红、赖洪田、黄林水、官小琨、肖婷香、王梅秀负担。本院于2015年7月24日作出（2015）龙新民初字第4644号民事调解书。该案进入执行程序后，本院作出（2015）龙新执字第4783-1号执行裁定书，于2015年12月21日查封赖洪田名下的龙岩市新罗区北城龙昌路26号（新地标·金色家园）5幢303A房及C156号车位房产（所有权证号分别为龙房权证字第××号、第××号）。
案外人刘福金以其与赖洪田签订的房地产买卖合同有效，且实际占有该房产为由，向本院提出执行异议，请求解除对上述房产的查封。本院经审查，于2016年8月1日作出（2016）闽0802执异31号执行裁定书，裁定：驳回案外人刘福金提出的执行异议。案外人刘福金不服该裁定，在法定期限内向本院提起案外人执行异议之诉。
上述事实，有刘福金提供的房地产买卖合同、收条、（2016）闽0802执异31号裁定书、建设银行卡客户交易记录、建行个人贷款还款凭证、房产设备交接验收单、厦门住总物业管理公司龙岩分公司临时出入证、房屋二次装修申请表、装饰装修管理服务协议、消防安全书、安全责任协议书、装修材料单据、房屋租赁合同、营业执照、物业票据、完税证明、房产证、土地使用权证、预购商品房登记申请表、送达回证、转账凭证，及当事人庭审陈述在案为证。
本院认为，《中华人民共和国物权法》规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。房屋系不动产，其产权的设立、变更、转让和消灭应经登记才生效。刘福金与赖洪田、黄林水虽签订房地产买卖合同，但讼争房产权利人登记的是赖洪田，双方未办理该房产产权变更登记手续，该房产产权并未发生变更，本院在审理、执行廖典与赖彩红、赖洪田、黄林水等人民间借贷纠纷一案中采取保全、执行措施查封讼争房产，对讼争房产采取强制措施，符合法律规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”案外人刘福金与被执行人赖洪田、黄林水签订房地产买卖合同，双方约定赖洪田、黄林水将龙岩市新罗区北城龙昌路26号（新地标.金色家园）5幢303A、303B室及C156号车位转让给刘福金，但至今刘福金未支付全部价款。虽然案外人刘福金与赖洪田、黄林水之间约定转移按揭债务的承担，但该约定未取得按揭银行的同意，按揭债务人仍是赖洪田而不是案外人刘福金，从案外人刘福金将每期按揭款转入赖洪田在银行的按揭专户，进一步表明清偿剩余银行按揭款仍属赖洪田的义务，仍需由赖洪田向银行分期付款，只是资金来源于案外人刘福金。在剩余银行按揭款未付清的情况下，应认定案外人刘福金未付清全部购房款。刘福金在与赖洪田、黄林水进行房屋买卖交易时，明知该房产已经抵押给银行，在买卖的不动产上设定有抵押权，缺乏及时取得物权的前提条件，对此交易所存在的风险是完全能够预见的，对房屋至今未办理过户登记，案外人刘福金主观上存在过错。综上，虽然刘福金已经占有讼争房产，但未支付全部购房款，对没有办理过户登记存在过错，且刘福金亦未主张讼争房产为其所有，因此，刘福金要求解除讼争房产查封的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。案外人刘福金关于要求确认其与赖洪田、黄林水签订的房地产买卖合同合法有效及赖洪田、黄林水协助将转让房产过户至刘福金名下的诉讼请求，未经执行异议前置，属另一法律关系，不属案外人执行异议之诉中案外人可同时提出确认讼争房产为其所有的诉讼请求，本案不予处理，有关当事人可另行主张权利。赖洪田、黄林水、建行新罗支行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为自愿放弃诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
驳回刘福金的诉讼请求。
案件受理费15544元，由刘福金负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。
审 判 长 郭 小 春
人民陪审员 郭 静 蓉
人民陪审员 李 展
二〇一六年十一月九日
书 记 员 林增荣（代）
附注：
一、引用的主要法律条文
1、《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
3、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
4、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
5、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
二、执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
三、主动履行生效法律文书提示
具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户时，应当在转入或存入后及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。
生效法律文书确定应当负担诉讼费的当事人，应当在法律文书生效后七日内自觉将诉讼费缴交至法院指定的诉讼费账户，并向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。
履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。
履行款账户（开户行：兴业银行龙岩新兴支行；开户单位：龙岩市新罗区人民法院；账号：17×××01）
诉讼费缴交账户（开户行：福建海峡银行龙岩分行；开户单位：龙岩市新罗区人民法院；账号：10×××01）
支付款项时，请在摘要栏写明案件承办人、案号、当事人姓名。
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