广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终921号
上诉人（原审被告）：郭YY，男，1968年10月18日出生，汉族，住所地：河南省西平县。
委托诉讼代理人：刘宇虹，广东正大元律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：深圳市ZS公园管理处，住所地：深圳市南山区九街ZS西街42号，组织机构代码：45576792-9。
法定代表人：张灼华，主任。
委托诉讼代理人：俞飞，广东君强律师事务所律师。
上诉人郭YY因与被上诉人深圳市ZS公园管理处房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院(2016)粤0305民初5350号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人郭YY上诉请求：1、撤销(2016)粤0305民初5350号民事判决书；2、驳回深圳市ZS公园管理处的全部诉讼请求；3、改判深圳市ZS公园管理处赔偿上诉人经济损失875580元；4、本案的诉讼费、保全费等费用由深圳市ZS公园管理处承担。
上诉事实和理由：一、原审法院适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，从而认为双方当事人签订的关于租赁的《合同书》无效是错误的。1、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称《解释》）对本案当中的《合同书》没有溯及力。庄ZB早在2000年4月15日于深圳市ZS公园管理处签订了《合同》，并于2001年10月1日与郭YY签订了《合同书》，而《解释》是于2009年9月1日才开始实施的，因此该《解释》对郭YY的租赁合同没有溯及力，原审法院适用没有溯及力的司法解释来判定长达10年前的《合同》是没有任何依据的。而事实上2000年那时候，此类的规范手续尚未全面实行，很多店铺都是没有建筑许可证的，这个符合当时特定的历史情况，不能拿现在的规定来要求或者规范以前的历史行为。2、从《解释》的调整范围来看，该规定调整的是房屋，也即是公民的住房，而郭YY所租赁的是经营杂货的小卖铺，明显并不是《解释》当中所指向的住房性房屋，所以该《解释》从调整范围来看也不能调整本案的租赁行为。并且，依据《解释》的第一条：“当事人依照国家福利政策租赁共有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷，不适用本解释”的规定，郭YY所租赁的也是国家公有性资产一一深圳市ZS公园的服务部，属于《解释》当中国家福利政策租赁共有住房的性质，属于例外性的规定，并不属于《解释》的调整范围。二、本案《合同》不宜认定为无效，会进一步造成不良的法律后果。本案《合同》一旦认定无效，会产生一系列的法律后果和问题。郭YY和深圳市ZS公园管理处已经实际履行了《合同》长达10多年，该合同是经过城管局和深圳市ZS公园管理处处前任几个领导均共同认可，也是认同郭YY的实际经营资质的，一旦认定无效势必会引起行政过失、行政赔偿等问题，也会涉及到本案10多年租金的返还问题，不仅影响郭YY还会影响深圳市ZS公园管理处，并造成法院的诉累。三、郭YY属于无过错和受害方，深圳市ZS公园管理处属于过错方，深圳市ZS公园管理处无权主张《合同》无效。深圳市ZS公园管理处作为出租方，对于房产权属手续合法负有不可推卸的责任，其不办理相关报建手续属于自身的重大过错，郭YY反而是属于无过错方和受害方，对此深圳市ZS公园管理处作为重大过错方无权主张《合同》无效而进一步加大受害方的损失，并且其应当赔偿郭YY相应的损失。四、深圳市ZS公园管理处强行要求郭YY搬离不合法，其侵犯了郭YY的优先租赁权。深圳市ZS公园管理处要求郭YY搬离应需提前在合理时间通知郭YY，然而从本案的证据来看，深圳市ZS公园管理处并没有通过书面邮寄或者公证送达等合法的形式正式告知郭YY搬迁，没有履行到法定的通知义务，更是采取非法暴力的流氓手段强拆了郭YY的合法经营财产。其次，依据《合同》和法律的规定，郭YY享有优先的续租权，然而深圳市ZS公园管理处并没有通过合法的书面的告知手续，出示深圳市ZS公园管理处的租赁报价单，没有相应的竞标方参与竞价的方式，造成了郭YY无法匹配相应的租赁报价，郭YY作为原租赁人多年辛苦经营，培养了不少熟客也投入和大量的资金物力精力，深圳市ZS公园管理处的行为严重侵犯了郭YY的优先租赁权。因此，深圳市ZS公园管理处强行要求郭YY搬离是不合法的，应当予以纠正。五、依照《合同》的约定，深圳市ZS公园管理处应当支付郭YY搬迁费用，方可要求搬离。依据《合同》第三条第5项的约定：“甲方因建设需要收回门店时，应提前一个月通知乙方，甲方应当适当赔偿乙方的合理搬迁费用。”深圳市ZS公园管理处要求郭YY搬离，理应先行依照合同的约定赔偿郭YY相应的补偿费用方可实行，否则应当是违约的行为。郭YY辛苦经营店铺10多年，投入了大量人力物力和资金，是郭YY一家人重要收入来源，深圳市ZS公园管理处在不愿意作出任何赔偿的情况下实行强拆，不仅属于严重违法行为，也是不合情理的。六、深圳市ZS公园管理处无权强拆郭YY的店铺，其应当赔偿郭YY的经济损失。深圳市ZS公园管理处作为公园的管理处，对于公民合法经营的财产，在没有取得相关法院的司法文书和城管部门的合法文件手续的情况下实施强拆，是严重违法和越权的行为，其应当承担侵权的法律责任并赔偿郭YY的经济损失。综上所述，原审法院适用法律错误，深圳市ZS公园管理处的行为已经严重侵犯了原告的优先租赁权和物权，恳请法院依法撤销原审判决，依法改判，支持郭YY的反诉请求。
被上诉人深圳市ZS公园管理处辩称，郭YY的上诉，没有任何事实和法律依据，应当依法予以驳回。郭YY主张溯及力的问题，我方认为这和溯及力规定不相符。本案合同是有一定期间持续履行的合同，不应当仅仅参考合同的签署时间。郭YY认为本案房屋不适用解释的调整范围，没有相应的法律依据。郭YY认为郭YY从未通知其搬离，且仅认可书面邮寄或公证送达才是合法的正式告知，与事实和法律不相符。事实上，郭YY多次通过邮寄、当面通知、到经营场所协商等方式通知其到期搬离。郭YY认为侵犯其优先租赁权与事实明显不符，涉案的房产并没有另行再向他人出租。双方合同履行期限已届满，郭YY强占经营场所，拒不搬离，同时还索要相应的搬迁费用，这是严重的没有法律依据的行为，其上诉请求不应获得法律支持，请求二审法院依法予以驳回。
深圳市ZS公园管理处向一审法院起诉请求：1、郭YY立即从ZS公园南门广场服务部搬离，并向深圳市ZS公园管理处交付该租赁物业及场地；2、郭YY向深圳市ZS公园管理处支付款项537080元（自2010年10月1日起计算暂计至2016年4月15日，应算至郭YY交付并搬离租赁物业及场地之日止）；3、郭YY承担本案全部诉讼费用。一审诉讼过程中深圳市ZS公园管理处增加第2项诉讼请求，要求郭YY支付款项916666.8元（自2010年10月1日起计算暂计至2016年4月15日，应算至郭YY交付并搬离租赁物业及场地之日止）。一审庭审后深圳市ZS公园管理处申请撤回第2项诉讼请求。
郭YY向一审法院反诉请求：1、深圳市ZS公园管理处赔偿郭YY经济损失875580元；2、本案诉讼费用均由深圳市ZS公园管理处承担。一审庭审中，郭YY明确其第一项反诉请求的经济损失是2016年4月至7月期间因深圳市ZS公园管理处停水停电造成的郭YY的经济损失。
一审法院认定事实：2000年4月15日，深圳市ZS公园管理处工会委员会（甲方）与庄ZB（乙方）签订《合同》一份，约定：甲方出地，乙方出资建商业店铺二间；甲方按乙方建成的店铺建筑面积计收租金；租金为每平方米月30元，五年后每年的租金按5%递增，经审定二处店铺建筑面积共80平方米，月租2400元；租期为10年，即2000年4月15日至2010年4月14日止；乙方每月15日前到工会办缴足当月租金（遇节假日、周末休息日顺延），每拖一天交滞纳金10元；交月租时一并将上月水电费交齐；甲方因建设需要收回门店时，应提前一个月通知乙方，甲方适当赔偿乙方的合理搬迁费用；本合同自签字之日起生效，期满自然终止，善后问题由乙方自行负责；合同期满后，在同等条件下乙方有优先续约权；以及其他条款。2001年10月1日，郭YY（乙方）与庄ZB（甲方）签订了《合同书》一份，约定：庄ZB建造的位于ZS公园南门东侧的服务小店（以下简称小店）两间，庄ZB愿意将小店的使用权及现状转让给郭YY；郭YY愿意以现状向庄ZB购买小店的使用权，价格为16万元；本协议签订后，租金按原庄ZB与ZS公园签订的合同的规定每月1500元由郭YY向ZS公园交纳，如以后租金递增，则按递增后的金额交纳；小店的所占用地系甲方向ZS公园租用，并经南山区城管办批准使用等等。2001年12月1日，深圳市ZS公园管理处出具证明材料一份，内容为：鉴于郭YY对公园接待摄影事业的配合，同意其南门左侧商业服务部经营租期由原2010年4月15日，延长至2016年4月15日止，租金递增按工会签订的合同定执行。2002年1月，深圳市ZS公园管理处出具了《同意转让证明书》，内容为：ZS公园南门服务部物业，庄ZB与郭YY签订南门服务部转让合同，是经管理处研究同意，庄ZB将南门服务部的使用权及现状，转让给郭YY，该南门服务部物业是郭YY于2001年10月1日从庄ZB处以16万购买，实际经营者是郭YY。2016年3月7日，深圳市ZS公园管理处向郭YY发出《通知》，合同于2016年4月15日到期，期限届满后，深圳市ZS公园管理处不再与郭YY续租，并要求其于2016年4月18日前停止经营并搬离该租赁物业。郭YY表示未收到通知。深圳市ZS公园管理处提交了照片，以证明深圳市ZS公园管理处的工作人员于2016年3月7日向郭YY店铺的工作人员送达该通知。一审法院另查明，深圳市ZS公园管理处、郭YY就ZS公园南门广场服务部的建筑物并没有进行报批报建手续；租赁合同到期后，郭YY继续占有使用涉案房屋，且继续经营。郭YY为证明其损失，提交了租赁合同、收款收据、发票、收费通知单、平面图等等。对于上述证据，深圳市ZS公园管理处均不予认可。
一审法院认为，当事人订立合同，应当遵守法律、行政法规的强制性规定，违反法律、行政法规效力性强制性规定的，合同无效。涉诉房屋系未取得建设规划许可，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。故深圳市ZS公园管理处工会委员会与庄ZB签订的《合同》以及郭YY与庄ZB签订的《合同书》均归于无效。对于无效合同，深圳市ZS公园管理处可以随时要求郭YY返还涉案物业，本案深圳市ZS公园管理处已到涉案物业粘贴《通知》并给予了郭YY合理的搬离期限，该通知也送达了郭YY，故郭YY应依法搬离ZS公园南门广场服务部并将该物业返还深圳市ZS公园管理处，因此对于深圳市ZS公园管理处的该项诉求，一审法院予以支持。关于郭YY反诉的损失，首先，郭YY提交的证据不能证明其损失的具体金额；其次，在深圳市ZS公园管理处通知郭YY搬离并返还房屋的情况下，郭YY仍未搬离且继续占用经营，由此而产生的损失应由其自行承担。故对于郭YY的全部反诉请求，一审法院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审判决：一、郭YY应于本判决生效之日起十日内搬离ZS公园南门广场服务部，并向深圳市ZS公园管理处返还上述物业及场地；二、驳回郭YY的全部反诉请求。本诉案件受理费50元，由郭YY负担；反诉案件受理费6278元，由郭YY负担。深圳市ZS公园管理处多预缴的12917元，一审法院予以清退。
经本院二审审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。另查明，二审调查询问时，涉案双方均确认涉案房产已于2016年12月12日被拆除。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。首先，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十五条的规定，因本案非属该司法解释施行前已经终审的案件，故原审适用该司法解释的相关规定处理本案纠纷并无不妥，本院予以维持。本案中，涉案房产未有取得建设工程规划许可证，原审据此认定涉案合同无效，处理正确，本院予以确认。郭YY上诉主张涉案房产系商铺而非房屋、系依国家福利政策租赁的共有住房故不适用前述司法解释，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。其次，因涉案合同无效，郭YY即应向深圳市ZS公园管理处返还涉案房产。现因涉案双方均确认涉案房产于2016年12月12日被拆除，故郭YY已无需返还涉案房产，本院据此对深圳市ZS公园管理处关于返还涉案房产的诉求亦予驳回。在涉案合同无效的情形下，郭YY上诉主张深圳市ZS公园管理处依约应先支付补偿费用才可要求返还房产，缺乏合同和法律依据，本院不予支持；郭YY上诉主张其依约对涉案房产具优先租赁权亦缺乏合同和事实依据，本院对此不予采纳。再次，郭YY反诉其因深圳市ZS公园管理处停水停电造成的损失，但未能提供有效证据证明该损失的具体金额，且其主张的损失系发生在深圳市ZS公园管理处通知返还房产之后产生，深圳市ZS公园管理处对此不具有过错。原审据此未予支持郭YY的反诉请求正确，本院予以维持。另，郭YY上诉主张深圳市ZS公园管理处强拆涉案房产致其损失，并非本案原诉所涉，本案不作处理。
综上，郭YY的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当；但因本案有关事实于一审判决以后发生变化，本院据此改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项和第二项之规定，判决如下：
一、维持深圳市南山区人民法院(2016)粤0305民初5350号民事判决第二项；
二、撤销深圳市南山区人民法院(2016)粤0305民初5350号民事判决第一项；
三、驳回深圳市ZS公园管理处的全部诉讼请求。
本案一审本诉案件受理费50元（深圳市ZS公园管理处已预交），由深圳市ZS公园管理处负担，多预交的12917元由一审法院予以退回；一审反诉案件受理费6278元（郭YY已预交），由郭YY负担。本案二审案件受理费6328元（郭YY已预交），由郭YY负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
审 判 员 许 莹 姣
代理审判员 周 敏
二〇一七年三月十四日
书 记 员 戴斌（兼）
附录相关法律条文:
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。