贵州省凯里市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔2601民初3号
原告高荣祥，男，1938年4月30日出生，汉族，贵州省湄潭县人，黔东南州发改委退休干部，住贵州省凯里市。
委托代理人（特别授权）高华松，男，1963年9月20日出生，汉族，贵州省湄潭县人，黔东南州机电公司职工，住贵州省凯里市。系原告之子。
被告贵�大地联创房地产开发有限公司。住所地：凯里市北京东路**号。
法定代表人杨昌鑫，系该公司总经理。
委托代理人（特别授权）唐永浩，贵州兄弟律师事务所律师。
原告高荣祥诉被告贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称：大地公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年1月4日立案受理后，于2016年6月21日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告高荣祥及其委托代理人高华松，被告大地公司的委托代理人唐永浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2008年12月我与被告大地公司签订了《房屋拆迁产权调换协议书》，合同约定：我的旧产权房建筑面积139.8㎡，套内面积118.68㎡拆除后，被告在我旧房拆除的原址上修建新产权房归还我，新产权房房号3-21-2号，建筑面积241.3㎡，套内面积205.55㎡，按套内面积计算。新产权房大于1︰1的部分分别按980元/㎡、1600元/㎡、1800元/㎡进行购买。但到2012年10月交房时，被告只给我套内面积133.26㎡的房屋，比合同约定少了套内面积72.29㎡，加上交房条件不具备，因此我实际接房时间是2013年4月，被告少给我6个月的过渡房费8038元。为此，我曾三次书面要求被告按合同约定补偿新产权房套内面积72.29㎡及过渡房费，被告不理采我，无奈2015年1月23日我提起诉讼，主张被告补偿我套内面积72.29㎡的新产权房及补发少给的过渡房8038元，可得利益损失22764元。一审法院判决后，我与被告均提起上诉，现因被告已无套内面积72.29㎡的新产权房，我的请求变更为：判令被告赔偿新产权房所差套内面积72.29㎡面积的损失323064元及可得利益损失39036元（72.29㎡×15元∕㎡）和过渡期房租费8038元。
原告为支持自己的主张提交的证据有：1、房屋拆迁产权调换协议书复印件，拟证明被告未按协议约定的面积补偿原告房屋。2、3-21-2房收据及进账单复印件，拟证明原告已经支付了3-21-2号房的相关费用。3、入住通知书复印件，拟证明被告只补偿了原告面积133.26㎡的房屋。4、原告身份证复印件，拟证明原告的诉讼主体资格。5、原告写给大地公司的三封信，拟证明原告就补偿房屋的事联系过大地公司，但大地公司仍未解决原告房屋的事。6、嘉瑞公司的通知复印件，拟证明嘉瑞公司通知原告，要求原告按市场价补偿原定补偿的房屋。7、商品房订购协议两张复印件，拟证明嘉瑞公司与原告签订商品房订购协议，让原告先以市场价将房屋订下来后再办理相应的手续。8、收款收据两张复印件，拟证明我们按照嘉瑞公司的要求，已经交纳了6-10-1房的相关费用。9、高荣祥户需补款及应补款复印件，拟证明嘉瑞公司要原告按此方案补�房款，原告不同意按此意见补款。10、拆迁补偿凭据复印件，拟证明嘉瑞公司要求原告向大地公司领取该款后又交给嘉瑞公司。11、房屋拆迁补偿领单，拟证明原告收到了被告支付的1.8万元。12、嘉瑞房地产公司的通知及答复，拟证明补偿款的计算依据。13、房屋租赁合同，拟证明可得利益的计算方式。
被告对原告提交的证据质证意见：被告对原告的1、2、3、4、11号证据无异议；对5号证据看出原告只愿补偿6万元，与双方约定签订的补偿协议所约定的内容不符，所以才导致套内面积72.29㎡的房屋无法补偿到位；对6、7号证据不清楚；对8号证据认为与本案无关；对9号证据的真实性有异议，认为该证据无签字和盖章；对10号证据真实性有异议，认为该证据无原件核对；对12号证据认为与本案无关；对13号证据认为真实性、合法性、关联性有异议，没有原件，且该出租屋的面积、楼层、大小等均与原告可获得赔偿的房屋存在差异，造成原告未能获得补偿款的原因是原告在起诉前一直不愿按照房屋调换拆迁协议的约定支付超额面积的房款，表任不全在被告，原告的可得利益损失责任不应由被告承担。
被告大地公司辩称：1、原告没有按照《房屋拆迁产权调换协议书》的约定支付购房款是其没有获得套内面积72.29㎡房屋补偿的原因之一。原、被告签订的《房屋拆迁产权调换协议书》约定了原告被拆迁的房屋建筑面积为139.8㎡，套内面积118.68㎡。拆迁补偿的形式是就地产权调换。被告补偿给原告的房屋建筑面积241.3㎡，套内面积205.55㎡。按1:1的套内面积调换安置。在新产权调换房屋的套内面积大于原房屋实测套内面积10㎡（含10㎡）以内的部分由原告按980元/㎡向被告购买，10㎡以上20㎡以下（含20㎡）的部分由原告按1600元/㎡向被告购买，20㎡以上的部分由原告按1800元/㎡向被告购买。原告应当依据以上约定向被告支付超出面积的购房款才能得到约定面积的房屋。后因规划部门不批准被告修建大面积房屋，导致被告没有单套大面积房屋补偿给原告。而原告在获得133.26㎡的安置房屋后，对于超出面积的部分不愿意按照约定支付购房款。导致双方不能按照约定履行。原告没有按照约定支付购房款是不能履行《房屋拆迁产权调换协议书》约定的原因之一。2、原告主张的经济损失323064元计算有误。原告以其与贵州嘉瑞房地产开发有限公司签订《商品房订购协议书》中的嘉瑞广场6栋10层1号房屋的价款作为计算依据错误。首先，该订购协议书因被告迟迟未缴纳购房款而未履行完毕。其次，该《商品房订购协议书》签订在2013年6月15日，当时凯里市的房价比现在高。不能以当时的高房价作为计算损失的依据。3、原告主张的赔偿可得利益39036元没有事实和法律依据。根据《房屋拆迁产权调换协议书》的约定超出套内建筑面积118.68㎡之外的72.29㎡房屋是有条件的补偿，由原告先支付购房款后，被告再将房屋交付给原告。因原告至开庭前没有支付购房差额款，被告也就没有义务交付72.29㎡房屋给原告。导致原告没有获得72.29㎡房屋的过错在于原告，不能将原告主张少获得的72.29㎡房屋的可得利益的过错归咎于被告。更何况被告已于2013年4月19日补偿了原告133.26㎡的房屋，没有造成原告无房可住。因此，原告主张的赔偿可得利益39036元没有事实和法律依据。4、被告已经全部支付了原告过渡房租费，甚至还超付。请求人民法院驳回原告主张的过渡房租费8038元。2008年12月9日，被告支付了原告第一年（2008年12月31日至2009年12月31日）的过渡房租费8388元。2010年1月4日，被告支付了原告第二年（2010年1月1日至2010年12月31日）的过渡房租费8388元。2011年1月6日，被告支付了原告第三年（2011年1月1日至的过渡费82011年12月31日388元。2012年1月5日，被告支付了原告第四年（2012年1月1日至2012年12月31日）的过渡房租费。并且2012年4月18日被告支付原告超期过渡费
6988.5元。2013年4月18日被告又支付了原告5个月装修过渡费6000元。在《房屋拆迁产权调换协议书》的约定之外，被告在2008年12月9日还额外支付了原告其他补偿费18000元。以上付款情况均有被告签名的《领单》为证。至2012年10月份交房，被告实际上已经全部支付原告过渡房租费。原、被告在《领单》已经结算完过渡房租费。
被告为支持自己的主张提交证据有：1、营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明复印件，拟证明被告的诉讼主体资格及法人身份。2、房屋拆迁产权调换协议书�印件，拟证明原、被告就房屋拆迁达成协议，对拆迁房屋产权调换、过渡等进行了约定。3、商品房预售许可证复印件，拟证明被告开发建设的是凯里嘉瑞广场商住楼1、2、3号楼，4、5、6、7、8号楼是贵州嘉瑞房地产开发有限公司开发建设的事实。4、关于房屋已销售完毕的情况说明，拟证明被告开发建设的凯里嘉瑞广场1、2、3号商住楼房屋已经全部销售完毕的事实。5、房屋拆迁补偿领单复印件8页，拟证明被告已将过渡房租费支付给原告，不存在少支付原告过渡费的事实。
原告对被告提交的证据质证意见：对1、2号证据无异议，对3、4号证据不清楚，对5号证据票据认可，但后来被告又扣除了原告2012年11月、12月两个月的过渡费，被告通知原告接房的时间是2012年10月，但因被告交付房屋的面积与原告双方协议约定的面积不一致，少了72.29平方，双方对少补的房屋没有达成一致意见，所以原告拒绝接房，直到2013年4月18日原告才与被告办理交房手续。
根据原、被告的陈述及原、被告各自提交的证据，本案事实认定如下：
原告的旧房屋位于凯里××韶山路原“四委大楼”片区原黔东南州计划委员会（现称：黔东南州发展改革委员会）宿舍（凯里市韶山中路1幢1单元3号房），套内面积118.68㎡，建筑面积139.8㎡，被告因开发该地段修建现在的嘉瑞禾广场小区，于2008年12月9日与原告签订《房屋拆迁产权调换协议书》，协议约定：1、拆迁人为黔东南大地房地产开发有限公司（甲方），被拆迁人为高荣祥（乙方）。2、拆迁补偿形式为就地产权调换；具体位置是3号楼，套内面积205.55㎡；建筑面积241.3㎡。3、甲方为乙方产权调换的房屋，在甲方偿还房屋的套内面积与乙方相等的部分内，按1：1调换安置；在新产权调换�屋的套内面积大于原房屋实测套内面积10㎡以内的部分由乙方按980元/㎡向甲方购买，10㎡以上20㎡以下的部分由乙方按1600元/㎡向甲方购买，20㎡以上的部分由乙方按1800元/㎡向甲方购买。乙方同意在建筑期间自行周转过渡，预计过渡期为24个月（时间从2008年12月31日起至2010年12月31日止），甲方付给乙方周转过渡房租费每月按原建筑面积5元/㎡支付。如因甲方原因超过24个月仍然未交付新产权调换房给乙方，24个月之后的过渡期房租费按照《贵州省城市房屋拆迁管理办法》第三十三规定执行；甲方补偿乙方的过渡期房租费一年为8388元。……。合同签订后，依据合同，原告分别于：2008年12月9日领取第一年（2008年12月9日至2009年12月9日）过渡房租费8388元（139.85㎡×5元=每月699元×12个月=8388元），2010年1月4日领取第二年（2009年12月9日至2010年12月9日）过渡房租费8388元，2011年1月6日领取第三年（2010年12月9日至2011年12月9日）的过渡房租费8388元，2012年1月5日领取第四年（2011年12月9日至2012年12月9日）的过渡房租费8388元，2013年4月18日领取超期22个月（2011年1月1日一2012年10月30日）过渡费6988.5元（超期过渡费实际金额是8386.50元，扣除2012年11月、12月两个月的过渡房租费，高荣祥实际领取超期过渡费6988.5元），2013年4月18日领取5个月装修过渡费6000元。2012年10月，贵州嘉瑞房地产开发有限公司向原告发出嘉瑞广场3栋21层2号房（套内面积133.26㎡）交房通知书，原告于2012年10月25日补交该套房的超面积房款17128元[（新房套内面积133.26㎡-旧房套内面积118.68㎡=14.58㎡），其中10㎡980元=9800元；4.58㎡×1600元=7328元；9800元＋7328元=17128元]。因被告所交房屋面积与原告约定的房屋面积不一致，少了套内面积72.29㎡，建筑面积87.55㎡（套内面积72.29㎡×公摊面积系数121.1216%），原告因此不接房，直至2013年4月18日，原、被告双方才办理133.26㎡房的交接手续。为被告少交套内面积72.29㎡的房屋，原告多次找被告都没有结果，原告遂诉至本院主张被告补偿套内面积72.29㎡房屋，赔偿套内面积72.29㎡房屋可得利益22764元，补发少给的过渡期房租费8038元。本院受理后，诉讼中，因被告已无套内面积72.29㎡房屋补偿给原告，原告变更诉讼请求为：1、被告赔偿新产权房所差套内面积72.29㎡面积的损失323064元去购买嘉瑞广场6一10一1房，2、赔偿差套内面积72.29㎡面积造成的可得利益损失39036元，3、补发少给的过渡期房租费8038元。就72.29㎡价款损失，原、被告在诉讼中共同认可参照凯里市永乐路2号嘉瑞广场商住小区6栋10楼1号房进行评估，评估结果：72.29㎡房屋总价值419571元，单价5804元／㎡。被告不认可评估结果，认为评估依据未经房屋管理部门备�确认交易价款，不合法。原告依据估价报告再次变更诉讼请求：1、被告赔偿原告新产权房所差的套内面积72.29㎡的损失290533元[评估总房款419571元-原告应交房款129038元（5.42㎡×1600元／㎡=8672元，66.87㎡×1800元／㎡=120366元，8672元+120366元），去购买嘉瑞广场6一10一1房；2、赔偿差套内面积72.29㎡造成的可得利益损失53849元（套内面积72.29㎡×公摊面积系数121.1216%=建筑面积87.55㎡×建筑面积月租金15元/㎡×41个月（2013年4月19日-2016年9月19日）=赔偿金53849元）及2016年9月19日之后直至付清为止的可得利益损失；3、补发少给的6个月（2012年11月-2013年4月）过渡期房租费8038元[699元×2=1398元，699元×2×75%=1048元]和2013年1-4月（669元×4×200%=5592元）]。被告坚持自己的辩解，不同意调解。
另查明，被告贵州大地联创房地产开发有限公司在2011年9月2日前称为黔东南大地房地产开发有限公司，与原告签订合同时以黔东南大地房地产开发有限公司之名签订。
本院认为：原、被告签订的《拆迁安置协议》不违反国家法律法规规定，应受法律保护，原告旧房套内面积是118.68㎡，原、被告约定新安置房的套内面积是205.55㎡，但被告交付给原告的新安置房套内面积只有133.26㎡，尚欠套内面积72.29平方米，根据评估价及原、被告约定的1:1安置房后，原告应支付72.29㎡阶梯式购房款为129038元（5.42㎡×1600元=8672元＋66.87㎡×1800元）给被告，原告套内面积72.29㎡的房屋损失应为290533元[评估总价款419517元-原告应付给被告1:1外的阶梯式购房款
129038元]，原告主张套内面积72.29㎡的房屋损失290533元，符合约定，理由成立，本院予以支持。
原告主张套内面积72.29㎡的可得利益损失，以每15元／㎡计算，是商业用房标准计算，原、被�合同约定的房屋是住宅，不是商业用房，且原告没有扣除自已应付的
129038元的购房建筑面积26.9292㎡（总房价款419517元÷建筑面积87.55㎡=单价4791.74元／㎡，原告应付套内面积72.29㎡总款129038元÷单价4791.74元／㎡=原告应付的建筑面积26.9292㎡）部分，本院参照本市公积金管理给无房人员的公积金提留房租费约每月10元／㎡计算，原告的可得利益损失应为24854.528元[10元×60.6208㎡（套内面积72.29㎡的建筑面积87.55㎡-原告应付款
129038元的建筑面积26.9292㎡）×41个月（2013年4月19日-2016年9月19日）]，因此，原告主张截止2016年9月18日止的可得利益损失53849元，本院不予支持。
原告不按被告通知于2012年10月接房，延迟6个月（2012.10.-2013.4.19.）接房，其原因系被告欠原告套内面积72.29㎡房屋引起，责任在于被告。因此，原告主张六个月的过渡房租费，本院给�支持。按照双方逾期24个月后交房过渡费约定：逾期二年不足三年的增加100%，即增加一倍的房租，截止原告2013年4月19日接房时间，被告共逾期交房28个月（含被告已付清的22个月），应为8388元[4194元（699元×6个月×100%）×2倍]，但原告主张六个月的过渡房租费是8038元，本院尊重原告的主张。被告辩称系原告不付购房款，被告的证据是原告发给被告的第三封信第1页，根据该信的第2页，原告并非没有不愿交应交的购房款，而是被告不按合同约定，另要原告交合同之外的费用，故，被告的辩解理由证据不足，根据被告自己提交的超期过渡费结算单证据体现扣除发给原告2012年11、12月两个月租金就证实，被告不存在多给原告租金的情况，因此，被告的辩解理由本院不予采信。关于被告不认可评估结果的问题，被告提供的仅仅是一户交易价款，而按国家对评估估价的行业规定应是三户以上，因此，本院采纳评估公司的估价。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，判决如下：
一、被告贵州大地联创房地产开发有限公司赔偿差原告高荣祥新产权房套内面积72.29㎡的损失290533元。
二、被告贵州大地联创房地产开发有限公司赔偿差原告高荣祥新产权房套内面积72.29㎡造成的2013年4月19日-2016年9月19日止的可得利益损失24855元直至付清为止的可得利益损失（计算方式：10元×60.6208㎡×2016年9月19日后所欠的月份，不满半月按半月，满半月不满一个月按一个月计算）。
三、被告贵州大地联创房地产开发有限公司补发少给原告高荣祥6个月的租金损失8038元。
四、驳回原告高荣祥的�他诉讼请求。
上列判决一、二、三项，限被告贵州大地联创房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内履行。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费6850元，评估费10000元，原告负担受理费540元，被告负担受理费6310元及评估费10000元，原告已全额预交，被告在给付上列款项时一并付清给原告高荣祥。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。
本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当�人可在判决书确定的履行期限届满之日起，两年内向本院申请执行。
审 判 长 狄小承
审 判 员 刘于麟
人民陪审员 缪伟伟
二〇一六年九月二十八日
书 记 员 马 瑞