湖南省永州市冷水滩区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）永冷民初字第1626号
原告唐芩，女，1964年10月23日出生，汉族。
委托代理人唐智，湖南征雁律师事务所律师，代理权限为一般代理。
被告朱思怡，女，1974年2月8日出生，汉族。
委托代理人蒋荣荣，湖南湘南律师事务所律师，代理权限为特别代理。
原告唐芩诉被告朱思怡民间借贷纠纷一案，于2015年6月23日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序,由审判员谭胡林独任审判，于2015年7月23日在本院第三审判庭公开开庭进行了审理。因案件争议较大，本院裁定转换为普通程序审理，组成由审判员谭胡林担任审判长，代理审判员胡慧、人民陪审员邓余庆参加的合议庭于于2015年10月9日在本院第四审判庭公开开庭进行了审理，代理书记员尹娜担任法庭记录。原告唐芩及其委托代理人唐智、被告朱思怡及其委托代理人蒋荣荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告唐芩诉称：2014年2月21日，原、被告双方签订《购房协议》，被告自愿将位于永州市冷水滩区南华富临锦江宝龙苑15楼B号房以10万元出售给原告，并在合同重约定半年内为原告办理好交房相关手续。原告按约定已支付了10万元房款，被告没有按约定交付房屋，也没有为原告办理房产证和土地使用证，原告多次找被告要求办理相关产权证，被告置之不理。特提起诉讼，请求法院依法判令：1、被告履行《购房协议》，将永州市冷水滩区南华富临锦江宝龙苑15楼B号房交付给原告，并为原告办理房产证和土地使用权证；2、本案诉讼费用由被告承担。本案在审理过程中，经释明，原告同意变更为民间借贷纠纷，并要求被告支付借款本金10万元及利息（自2014年2月21日按月利率3分计算至本金还清时止，被告不履行生效判决确定的金钱债务，原告申请拍卖该房屋偿还债务，并优先受偿。
被告朱思怡答辩称：双方的购房协议无效，原告以虚假的购房合同为由催收高额利息，其以合法形式掩盖非法目的，依法协议无效；原被告的借款系高利贷，原告从借款本金中预扣利息。
被告朱思怡反诉请求：1、确认唐芩与被告朱思怡2014年2月21日签订的《购房协议》无效，并由唐芩返还朱思怡《房屋买卖合同》原件、朱思怡返还高利贷本金9.7万元；3、唐芩承担全部诉讼费用。
原告唐芩针对被告的反诉答辩称：1、原、被告间的购房合同真实有效；2、双方间的合同不是虚假的，也不存在欺骗；3、原告付给被告的10万元是房款而非借款。请求法院依法驳回被告的反诉请求。
原告为支持自己主张的事实，向本院提交了以下证据：证据一、商品房买卖合同，证实被告购买了本案涉案房屋；证据二、收据；证据三、购房协议；证据四、收条，证明被告收到原告购房款10万元。
被告对原告的证据的质证意见为：对证据一的真实性无异议，证明被告购买房屋的原价是50多万，不可能以10万元卖给原告；对证据二的真实性无异议，被告交了首付款16万8千多；对证据三的真实性没有异议，但该合同依法无效，对原告的证明目的有异议；对证据四的真实性无异议，对该证据的关联性、合法性有异议。
被告为支持其答辩理由及反诉请求，向本院提交了以下证据：证据一、商品房买卖合同，证实被告购买了本案涉案房屋，购买原价是50多万，被告不可能以10万元卖给原告；证据二、银行卡转账明细，证明原告只支付给被告9.7万元，原告已经预扣了利息，该借款不是购房款，是高利贷。证据三、银行卡现金明细，证实被告向原告以现金存入的方式向被告支付了借款利息；证据四、装修明细，证实被告对房屋进行了装修，费用已达10多万，进一步证实被告不可能以10万元卖给原告。
原告对被告的证据的质证意见为：对证据一的真实性无异议，对证明目的有异议，虽然房屋价值50万元，但被告只支付了10多万元，所以被告低价卖给原告不足为奇；对证据二的真实性无异议，对证明目的有异议，被告只支付给被告9.7万元，另外3000元是以现金方式支付；对证据三的真实性无异议，对证明目的有异议，原被告间之前有借款行为，被告现金存入的都是以前的利息。对证据四的三性均有异议，与本案无关。
经过原、被告的举证、质证和法庭认证，本院对原告提交的证据作如下认定：被告对原告的证据的真实性没有异议，原告对被告的证据一、二、三的真实性没有异议，上述证据予以确认为有效证据；但被告的证据三，原告并不认可为被告向原告支付该笔借款利息，因该证据为现金存款凭证，该证据上存入现金的账号表述不全，不能证明被告向原告支付了借款利息；被告的证据四为被告的装修依据，该房屋事实被告装修并已入住，该证据予以确认为有效证据。
根据以上确认的证据及原、被告在庭审中的陈述，可以确认以下基本事实：
2014年2月左右，被告朱思怡向原告唐芩借款10万元，约定借款利息为月利率3分。2014年2月21日，原、被告双方签订《购房协议》，协议约定被告自愿将位于永州市冷水滩区南华富临锦江宝龙苑15楼B号房以10万元出售给原告，半年内办理好交房相关手续，后期按揭费用由原告承担。2014年2月21日，原告向被告支付借款9.7万元，2014年4月20日，被告向原告支付现金3000元。现该房屋已由被告装修入住，并由被告偿还房屋按揭贷款。
本院认为，本案为民间借贷纠纷。被告朱思怡向原告唐芩借款并约定了利息，原告实际向被告支付了借款，是双方的真实意思表示，应为合法有效，被告应向原告偿还借款，原告要求被告偿还借款本金及利息的诉讼请求，本院予以支持。被告向原告借款10万元，原告向被告支付借款9.7万元，借款的第二个月，被告没有支付利息，第三个月支付利息3000元，应为借款10万元，利息为月利率3分，原告预先在借款本金中扣除利息3000元，应当按照实际借款数额即9.7万元返还借款并计算利息。借贷双方约定的利率为月利率3分，超过年利率24%，应以年利率24%即月利率2分计算借款利息。原、被告已支付利息计算的利率为月利率3分没有超过年利率36%，2012年4月的利息应为2910元，被告应予支付，被告实付3000元，多付90元应抵扣以后应支付的利息。故该借款并非高利贷。借款2014年2月21日至2014年3月20日利息为1940元，减去多付的90元，被告应付原告2014年4月20日前利息1850元。本案原、被告以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后被告不能还款，按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，被告不履行生效判决确定的金钱债务，原告可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。并就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，原告有权主张返还或补偿。该房屋买卖合同并不符合法律规定的合同无效情形，被告反诉要求确认《购房协议》无效的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、一百零七条、第二百条、第二百零六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、第二十六条的规定，判决如下：
一、被告朱思怡于本判决生效之日起五日内向原告唐芩偿还清借款本金9.7万元、利息1850元及2014年4月20以后的利息（利息以借款本金9.7万元为基数按月利率2分自2014年4月20日起计算至本金还清时止）；
二、驳回被告朱思怡反诉要求确认与原告唐芩于2014年2月21日签订的《购房协议》无效的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
本案受理费1320元、反诉费1112元，共计2432元，由被告朱思怡承担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
审 判 长 谭胡林
代理审判员 胡 慧
人民陪审员 邓余庆
二〇一五年十月二十日
代理书记员 尹 娜
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百条借款的利息不得预先在本金中扣除。利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。
按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。
第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。
借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。