福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽01民终2824号
上诉人（原审被告）：李周勇，男，1972年10月20日出生，汉族，住福建省长乐市。
委托诉讼代理人：俞顺源，福建紫阳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吴云娟，女，1984年5月11日出生，汉族，住福建省长乐市。
委托诉讼代理人：陈本鹤，福建宇开律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄晶，福建宇开律师事务所律师。
上诉人李周勇因与被上诉人吴云娟租赁合同纠纷一案，不服福建省长乐市人民法院（2017）闽0182民初456号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李周勇上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回吴云娟全部诉讼请求；2.本案二审诉讼费用由吴云娟负担。事实和理由：一、一审法院认定吴云娟履行通知义务明显证据不足，属于认定事实错误。吴云娟称其于2017年3月23日委托律师发函至福建紫阳律师事务所，通知李周勇关于解除租赁合同的事项。事实上，在本案诉讼之前，李周勇并未委托律师处理租赁合同解除事宜。李周勇未收到吴云娟所发的《关于提前终止租赁合同通知书》、《律师函》以及租赁房产的钥匙。退一步讲，即使李周勇收到吴云娟关于解除合同的通知，但是由于吴云娟并没有解除权，其通知亦不发生法律效力。二、一审认定吴云娟无解除权，却又认定租赁合同于2017年3月9日解除，于法无据。李周勇与吴云娟签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。李周勇在本案租赁合同履行过程中从未违约。吴云娟在一审主张李周勇隐瞒案涉租赁房产性质为住宅的事实，导致其无法正常经营。该主张明显与事实不符，案涉租赁房产用途系写字楼商业性质，而非住宅性质。且吴云娟每年均可以通过工商、消防部门的检查，在涉案租赁房产中正常经营将近四年。很明显，涉案租赁房屋性质符合法律规定及合同约定。故不存在李周勇违约的情形，吴云娟主张解除案涉《房屋租赁合同》不符合法律规定与合同约定，吴云娟对于涉案《房屋租赁合同》无解除权。一审法院对上述事实均予以认定。吴云娟在租赁期间基于合同约定合法占有租赁房屋，李周勇在合同约定范围内尊重吴云娟对房屋的使用权。租赁关系存续期间，无论吴云娟将房屋用于经营餐馆，用作仓库，乃至空置，均是吴云娟的自由。在庭审过程中，吴云娟未提供任何证据证明存在导致吴云娟无法合法有效使用房屋的事项与情形，故一审法院认定《房屋租赁合同》无法继续履行显然没有事实和法律依据。一审法院在认定吴云娟对于涉案《房屋租赁合同》无解除权的前提下，在涉案《房屋租赁合同》既无法定解除事由也无约定解除事由的情况下，却仅凭吴云娟的诉求确认《房屋租赁合同》于2017年3月9日解除，于法无据。综上，一审法院认定事实不清，恳请二审法院依法进行改判，驳回吴云娟的诉讼请求。
吴云娟辩称，一、一审认定吴云娟已履行通知义务，是完全正确的。吴云娟自收到李周勇所委托的福建紫阳律师事务所发出的律师函后，便立即当面与李周勇的律师表达了解除合同的意思表示。而后，唯恐李周勇及其代理人今后不认账，也及时正式的发出律师函告知解除的事由。同时，向李周勇本人发函、发消息、发微信，在搬离前后更是不断打电话、发短信、发微信告知。吴云娟已经穷尽一切通知的方式。李周勇现主张吴云娟履行通知义务不足，完全是缺乏诚信的。二、本案《房屋租赁合同》应认定予以解除。由于案涉房产与居民楼连在一起。吴云娟在经营过程中不断遭到附近居民的投诉，无法正常经营，严重影响营业收入，加之高额的租金，吴云娟已持续亏损，根本无法继续经营。在这种情况下，作为承租方当然有权解除合同。在一审开庭前，吴云娟已经全部搬离了租赁物。故一审法院确认合同已于2017年3月9日解除，是完全正确的。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审法院依法维持原判，驳回李周勇诉讼请求。
吴云娟向一审法院提出诉讼请求：1.解除吴云娟与李周勇于2013年3月6日签订的《房屋租赁合同》；2.李周勇返还租赁保证金150000元；3.李周勇应赔偿吴云娟2017年-2019年期间无法继续经营损失1060000元。
一审法院认定事实：2013年3月6日，吴云娟与李周勇签订《房屋租赁合同》，约定：李周勇将位于长乐市郑和中路318号郑和小区二期18座二楼房产（面积1183平方米）出租给吴云娟从事餐饮业经营。租期6年自2013年3月20日起至2019年3月19日止。租金自2013年3月20日起至2014年3月19日壹年租金为660000元，从2014年3月20日始，租金在上一年的基础上每年递增10%，其中2016年3月20日至2017年3月19日壹年租金878460元于2016年1月19日前支付，2017年3月20日至2018年3月19日壹年租金966306元于2017年1月19日前支付。吴云娟应向李周勇支付租赁保证金150000元。若吴云娟拖欠租金超过30天未支付的，李周勇可以终止合同，保证金不予退还。合同另对其他事宜作出约定。合同签订当日，吴云娟依约交付了租赁保证金150000元。后吴云娟在案涉租赁房产中经营“长乐柠檬春天餐厅”，并支付租金至2017年3月19日止。另查明，案涉位于长乐市郑和中路318号郑和小区二期18#、18-201、18-202房产登记的房屋用途为写字楼。2016年3月，吴云娟经营的餐厅因油烟噪音污染被投诉。2017年2月17，吴云娟通过邮件发《关于提前终止租赁合同通知书》给李周勇及其代理人称，因其所经营的餐厅不断遭到居民投诉，认为案涉房产系住宅性质，不能用于餐饮经营，造成吴云娟无法正常经营。现通知解除双方签订的《房屋租赁合同》，要求李周勇三日内与吴云娟办理交接手续并退还租赁保证金。同月23日，吴云娟委托律师发律师函给被告，再次通知解除双方签订的《房屋租赁合同》，及时办理租赁房产交接事宜，若不予答复，吴云娟将于本月底搬离案涉房产。2017年3月7日，吴云娟搬离租赁房屋，并以微信告知李周勇。同月9日，吴云娟将租赁房屋钥匙交由李周勇单位同事杨丽，又以微信告知李周勇。
一审法院认为，吴云娟与李周勇签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。本案的争议焦点：一是吴云娟是否具有合同的解除权？二是涉案《房屋租赁合同》是否已经解除，解除的时间？关于焦点一，吴云娟主张李周勇隐瞒案涉租赁房产住宅性质，以致所经营的餐厅遭到居民投诉，造成其无法正常经营。经审查，案涉租赁房产用途系写字楼商业性质，而非住宅性质。且吴云娟已在案涉租赁房产中经营餐厅将近四年，现吴云娟经营的餐厅虽因油烟噪音污染被投诉，但并不足以导致吴云娟无法正常经营。吴云娟据此解除涉案《房屋租赁合同》不符合法律规定。故吴云娟对于涉案《房屋租赁合同》无解除权。关于焦点二，虽然吴云娟对于涉案合同无解除权，但吴云娟在2017年2月17日及同月23日提出解除涉案《房屋租赁合同》并于3月9日实际搬离涉案房产并交还房产钥匙，不再履行涉案《房屋租赁合同》，致使涉案合同已无法继续履行。考虑到双方利益平衡，本院确认涉案《房屋租赁合同》已于2017年3月9日解除。李周勇辩解其未收到原告所发的《关于提前终止租赁合同通知书》、《律师函》以及租赁房产的钥匙，与事实不符，不予采信。吴云娟未与李周勇协商一致即搬离租赁房产，已属违约。关于吴云娟已支付的保证金150000元具有保证协议履行的性质，现吴云娟违约解除协议要求返还，一审法院不予支持。关于吴云娟要求李周勇赔偿无法继续经营的损失1060000元，无事实与法律依据，一审法院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；合同约定的权利义务终止，但不影响李周勇另行向吴云娟主张违约责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条之规定，判决：一、吴云娟与李周勇于2013年3月6日签订的房屋租赁合同于2017年3月9日解除。二、驳回吴云娟的其他诉讼请求。案件受理费32714元，减半收取计16357元，由吴云娟负担。
二审中，双方当事人没有提交新证据。根据当事人在一审诉讼过程中的举证、质证和一审法院的认证及二审的审理情况，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法、有效。依法成立的合同，受法律保护，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行各自义务。吴云娟主张李周勇隐瞒案涉租赁房产住宅性质，以致其所经营的餐厅遭到居民投诉导致无法正常经营，经一审法院查明租赁房产用途系写字楼商业性质，而非住宅性质，且吴云娟已在租赁房产中经营餐厅将近四年，现吴云娟经营的餐厅虽因油烟噪音污染被投诉，但并不足以导致吴云娟无法正常经营。因此，吴云娟通知李周勇提前解除租赁合同并搬离租赁房产的行为，不符合双方签订的租赁合同约定的解除条件，也不符合法定解除条件，故不具有单方解除合同的效力。吴云娟主张其因高额的租金等问题导致持续亏损，无法继续经营，并已实际搬离租赁场所，故有权解除合同。本院认为，租赁合同的双方作为完全民事行为能力人，应对签订长期租赁合同可能造成的风险、损失有所预判并应自行承担后果，经营盈亏问题属于当事人经营过程中应自行承担的商业风险，在合同未予约定的情况下，其并不因此获得解除权。另关于吴云娟已经搬离租赁场所的问题，本院认为，承租人搬离租赁场所也不必然导致合同解除。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，本案吴云娟在未能举证证明本案出现合同约定或法律规定的行使合同解除权的情形的情况下搬离租赁房产，李周勇作为守约方，其有权根据法律规定及租赁合同的约定选择要求对方继续履行合同抑或是承担违约责任或赔偿损失。本案一、二审诉讼过程中，李周勇均明确表示拒绝解除合同，要求对方继续履行合同。故本院认为，吴云娟要求解除租赁合同的诉请没有法律依据，一审法院在认定吴云娟无解除权的前提下，确认《房屋租赁合同》于2017年3月9日解除于法无据，应予纠正。关于保证金150000元，该保证金具有保证协议履行的性质，现合同未予解除，吴云娟要求返还没有法律依据，另吴云娟要求李周勇赔偿无法继续经营的损失1060000元，亦无事实与法律依据，一审法院不予支持并无不当，应予维持。
综上所述，李周勇的上诉请求成立，一审判决适用法律错误。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下:
一、撤销福建省长乐市人民法院（2017）0182民初456号民事判决；
二、驳回吴云娟的诉讼请求。
二审案件受理费32714元，由吴云娟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 袁文伟
审 判 员 李 杰
审 判 员 张 敏
二〇一七年八月二日
法官助理 江丽丽
书 记 员 肖 晶