福建省莆田市城厢区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0302民初202号原告：林建平，男，1967年11月1日出生，汉族，居民，住所地福州市鼓楼区。委托诉讼代理人：陈新云、何金东，福建升恒律师事务所执业律师。被告：莆田市九八开发有限公司，住所地莆田市城厢区荔城路北磨口岸小区9栋601室。组织机构代码：62867141-6。法定代表人：邹文通，该公司经理。被告：曾剑通，男，1971年4月21日出生，汉族，居民，住所地莆田市城厢区。委托诉讼代理人：胡明立，福建诚毅律师事务所执业律师。原告林建平与被告曾剑通、莆田市九八开发有限公司(以下简称九八公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林建平的委托诉讼代理人何金东、被告曾剑通的委托诉讼代理人胡明立和被告九八公司的法定代表人邹文通到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林建平向本院提出诉讼请求：1、判令曾剑通、九八公司立即为林建平办理坐落在莆田市城厢区的房产的房屋所有权证和土地使用权证；2、判令曾剑通、九八公司连带赔偿林建平违约金435272.4元（以购房款560850元为基数自2009年12月5日起至2011年12月4日止按月利率0.6%计算、自2011年12月5日起至上述权属证书办理至林建平名下之日止按月利率1%计算）。事实和理由：2002年4月，九八公司取得坐落在莆田市城厢区交叉点北侧面积为965.6平方米的国有土地使用权，使用类型为出让，用途为综合用地。2005年9月18日，九八公司将上述土地使用权转让给案外人林洪泰投资建设。2005年11月30日，案外人林洪泰又将该土地使用权转让给曾剑通建设。2007年4月15日，林建平与曾剑通签订购房协议书一份，约定林建平以590850元的价格向曾剑通购买坐落在莆田市城厢区房屋一套；林建平应于协议签订时支付定金5万元、2007年5月5日支付首期购房款370850元、房屋交付时支付购房款14万元、产权证办理完整时支付3万元；由曾剑通办理上述房屋的两证，曾剑通应于商品房交付之日起18日内负责办理完毕，因曾剑通、九八公司的原因造成房屋不能办理房屋所有权证和土地使用权证的，该二人应承担自办证期限届满后第二天起至实际办证之日止按购房款每月0.6%计算的违约金，若超过两年办证，超期期间按购房款的1%计付违约金；上述协议签订后，林建平于2007年4月15日、5月8日、12月5日分别支付给曾剑通购房款5万元、370850元、14万元，上述房屋亦依约交付给林建平使用。但曾剑通至今未依约为上述房屋办理房屋所有权证和土地使用权证。经林建平了解，上述房屋于2010年7月7日即登记在九八公司名下，致使林建平无法取得房屋所有权证。故请求判如所诉。曾剑通辩称：1、本案房屋的权属证书未办理的过错责任不在九八公司、曾剑通。本案房产国家行政部门在征缴税费时与同时期、同类型、同栋房产所适用的标准不一致，导致曾剑通及其讼争房产之外的同一栋其他业主均向政府部门投诉及信访，至今尚未有完整的解决方案。2、林建平对本案诉争房屋所有权证、土地使用权证证尚未办理存在过错；林建平未按九八公司、曾剑通的通知及合同约定缴纳契税，导致曾剑通无法协助其办理房屋的权属证书；林建平尚欠曾剑通购房款人民币121991元、水电燃气立户费合计21560元，即林建平尚未完全履行合同义务，曾剑通有权依据合同及合同法相关规定行使抗辩权。3、林建平诉请违约金没有事实及法律依据；本案两证未办结曾剑通不存在违约责任；本案双方关于违约金的约定，明显超过我国合同法关于违约金的最高限额，应不予支持；林建平违约金计算的起始日有错误，根据双方合同约定，出售方应在商品房交付之日起18个月内向办证机关提供资料，即视为协助履行办证义务，而本案讼争房产竣工验收备案日期为2009年7月17日，则林建平诉求按照2009年12月5日开始计算违约金显然没有事实依据；合同约定曾剑通逾期向产权登记机关提供办证资料视为违约，但实际情况是林建平不配合曾剑通提供材料，不足额支付购房款、履行缴纳税费的义务，且政府部门在征缴税费时存在不公平征缴，因此曾剑通不存在过错，林建平要求违约金没有事实依据。3、本案案由应为房屋买卖合同纠纷而非商品房销售合同纠纷。4、林建平将九八公司作为本案被告，已超越合同相对性原则，应不予支持。综上，请求依法判决驳回林建平诉讼请求。被告九八公司辩称：曾剑通并非其公司的工作人员，与其公司无关联；其公司与林建平并未签订合同，其公司与本案无关；其公司与曾剑通并未签订土地转让协议，相关协议是与林洪泰签订的，其公司与林洪泰有经济纠纷，即使应协助办理产权证书，也只应办理给林洪泰而非林建平；根据法律规定不能由其公司直接把产权过户到林建平名下，否则会导致交易过程中的税收未足额征收、林建平存在偷税漏税的行为，并导致政府税费损失；其公司没有任何义务为林建平办理房屋所有权证和土地使用权证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，本案各方当事人争议的焦点为：1、林建平要求九八公司、曾剑通办理房屋所有权证和土地使用权证是否应予支持；2、林建平要求九八公司、曾剑通支付违约金是否应予支持。对上述争议焦点，本院予以分析认定如下：1、2002年4月，九八公司取得坐落在莆田市城厢区交叉点北侧面积为965.6㎡的国有土地使用权，使用权类型为出让，用途为综合用地。2005年9月18日，案外人林洪泰与九八公司签订《土地使用权转让协议》，约定九八公司将该土地转让给林洪泰投资建设。2005年11月30日，曾剑通作为乙方与作为甲方的被告林洪泰签订《土地转让协议书》一份，合同约定：甲方将其于2005年9月18日与邹文通、九八公司签订的《土地使用权转让协议》项下的土地及项目全部转让给乙方，转让费共计483万元；双方签订该协议，乙方即付给甲方183万元，本合同履行15天内乙方付给甲方300万元整，若乙方逾期付款，甲方有权收取乙方按月利率1.5%计算的利息；乙方自己负责自建房屋施工建设、预售于客户等办理建设手续及办理两证的相关手续，但必要时甲方可与九八公司协调，由九八公司予以配合。2007年4月15日，林建平与曾剑通签订《房屋买卖合同》一份，约定林建平向曾剑通购买坐落在莆田市城厢区的房产。上述合同中关于办理权属证书的约定不违反法律、法规的强制性规定，是有效的，且林建平亦依约支付了合同约定的购房款，故曾剑通应根据该合同的约定为林建平办理上述房屋的权属证书。九八公司虽非上述合同的相对方，但鉴于涉案房屋的权属证书登记在该公司名下，故该公司有义务进行配合；至于办证过程中所产生的税费，由国家相关部门依法收取。2、上述《房屋买卖合同》约定：林建平以590850元向曾剑通购买上述房屋，林建平应于2007年4月15日、5月8日、12月5日分别支付给曾剑通5万元、370850元、14万元，剩余3万元在曾剑通向产权登记机关提交完备的办证资料后支付；曾剑通应于2007年8月15日前将经有关部门验收合同的房屋交付给林建平使用,由出卖人负责办理房屋所有权证和土地使用权证、相关税费由林建平自理；林建平应提供有关身份证件予以配合，并在接到曾剑通通知办理上述权属证书时预交税费，税费按实结算，多退少补；曾剑通应于房屋交付之日起18个月内，负责将办理房屋权属登记需由曾剑通（包括开发公司）提供的资料提交给产权登记机关备案；曾剑通如逾期提交办证资料，应自办证期限第二天起至实际办证之日止每月按已付房价款的0.6%支付违约金，若超过2年办证则超出期间按购房款1%计付违约金。上述合同签订后，林建平依约支付购房款共计560850元，其提供的水、电、煤立户费亦可证实该房屋于2007年12月5日前即交付。但曾剑通未依约于交付后18个月内履行办理权属证书的义务，故应支付2年以内的逾期办证违约金560850元×0.6%/月×24月=80762.4元（按已付购房款的每月0.6%计算为），超过2年的逾期办证违约金5608.5元（按已付购房款的1%计算），上述违约金共计86370.9元；林建平主张的其余违约金缺乏合同依据，本院不予支持。因九八公司并非上述合同的相对方，故林建平要求其承担违约责任，缺乏依据，本院不予支持。曾剑通提供的证据不足以证实其已履行了合同约定的义务，其辩称的税费问题亦不构成其未办证的正当理由，故其辩称其不存在过错缺乏依据，本院不予采信；林建平提供的收款收据亦可证实其已依约履行支付购房款义务，故曾剑通辩称林建平拖欠其购房款亦缺乏依据，本院不予采信。综上所述，本院认为，林建平要求判令曾剑通、九八公司立即为其办理坐落在莆田市城厢区房屋的权属证书，符合法律规定，本院予以支持。林建平要求曾剑通支付违约金435272.4元，经本院上述认定，曾剑通应支付的违约金应为86370.9元，对林建平主张的其余违约金本院不予支持。林建平要求九八公司连带承担违约金，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、莆田市九八开发有限公司、曾剑通应在判决生效之日起三十日内将坐落在莆田市城厢区龙桥街道北磨居委会荔城中大道628号1号1-803号的房屋的不动产权证书（权利类型为房屋所有权和国有建设用地使用权）办理至原告林建平名下。二、曾剑通应在判决生效之日起三十日内支付给林建平违约金86370.9元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币7929元，由林建平负担6275元，莆田市九八开发有限公司、曾剑通负担100元，曾剑通负担1554元。申请执行的期限为二年。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审 判 长  黄金福人民陪审员  郭加跃人民陪审员  郑育顺二〇一七年六月二十二日书 记 员  林 佳附：本判决所适用的法律条文及执行提示：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。最高人民法院《关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。