包头市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）内02民再4号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）王晓雯，女，1971年10月26日出生，身份证号码1502041971********，汉族，包头市殴璐鑫商贸有限公司经理，住包头市昆都仑区少先路27号街坊育华楼3栋23号。
委托人代理人刘红旭，内蒙古恩泰律师事务所律师。
再审申请人（一审被告、二审上诉人）史启武，男，1973年2月10日出生，身份证号码1502031973********，汉，包头市殴璐鑫商贸有限公司法定代表人，住址同上，系王晓雯之夫。
委托人代理人刘红旭，内蒙古恩泰律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）姜海翔，男，1946年5月26日出生，身份证号码1502021946********，汉族，包头市联通公司退休干部，住包头市昆都仑区钢铁大街11号街坊7栋46号。
被申请人（一审被告、二审上诉人）贾昌，男，1958年3月13日出生，身份证号码1502031958********，汉族，包头市邮政局退休干部，住巴彦淖尔市乌拉特前旗瑞泰小区21号楼中单元301室。
委托人代理人刘轶宁，内蒙古承达律师事务所律师。
再审申请人王晓雯、史启武因与被申请人姜海翔、贾昌确认合同效力纠纷一案，不服本院（2016）内02民终421号民事判决，向本院申请再审。本院于2016年11月24日依法裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人史启武及其与王晓雯的委托代理人刘红旭，被申请人姜海翔、贾昌及其委托代理人刘轶宁等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王晓雯、史启武申请再审称，一审判决认定事实不清、证据不足，请求撤销原判，并驳回姜海翔的全部诉讼请求。理由如下：一、姜海翔在本案中对诉争房屋不享有诉讼主体资格。姜海翔虽然在涉案房屋中居住时间较长，但是其对于诉争房屋仅仅享有承租权利。2007年贾昌一方虽将该房屋交付给姜海翔居住至今，但系基于租赁合同关系所履行的合同义务。贾昌在一审中明确表示，其本人并未向姜海翔出售过涉诉房屋；一审中姜海翔所出示的房屋买卖协议，其主要内容为房屋租赁内容，协议签订后，各方履行的也均为房屋租赁。姜海翔对房屋的占有同样是基于租赁法律关系所产生的权利。一审法院抛开协议内容及履行的真实情况，仅以姜海翔自2007年至今在涉案房屋在居住使用为由认定姜海翔具有诉讼主体资格属认定事实错误；《城市房地产管理法》第三十八条第二项规定：司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让。本法律规定为效力性强制性法律规定，姜海翔与贾昌签订相关协议时，涉案房屋已被法院查封，其二人对该房屋的处置行为违反法律强制规定，属无效民事行为。二审法院认定处置被查封房产属合法协议，该认定适用法律明显错误；二、贾昌与申请人签订的房屋买卖协议符合法律规定，是双方真实意思表示，且无损害第三方姜海翔利益的情况，应为合法有效协议。申请人系通过街边广告知晓贾昌出售涉案房屋，之后到房屋实地了解房屋情况，并查验了贾昌对出售房屋的所有权归属证明，到房屋管理部门了解归属情况。并于2015年4月16日与贾昌签订了房屋买卖协议，办理房屋过户登记手续。申请人在整个房屋交易过程中并无民事法律意义上的恶意，亦履行了谨慎注意义务。根据《合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。申请人与贾昌签订的房屋买卖协议是依法成立的合同，自2015年4月16日起该合同就已生效。一审依据《合同法》第五十二条第三项的规定认定申请人与贾昌之间的协议无效，属适用法律错误。法条规定：以合法形式掩盖非法目的的合同无效。但该第三项内容是指合同交易的双方均存在以合法形式掩盖非法目的的行为。现全案证据无法证实申请人一方存在以合法形式掩盖非法目的的行为。首先申请人与贾昌非亲非故，且无任何利益关系。申请人购买房屋的目的是自己孩子上学使用；其次一审法院以姜海翔年事已高作为判决依据显然于法无据。案件的审理应以证据所反映出的事实及有关法律规定为基本准则，一审的年事已高即不属于本案的基本事实，更不属于法律规定，一审法院的判案依据及标准实属错误；二审法院在适用法律上更为错误。本案为合同纠纷，应适用《合同法》判定当事人之间协议的效力。而二审法院以《物权法》之规定作为认定协议效力的法律依据，其本身就存在法律适用错误的问题；若按二审法院适用的《物权法》第106条，本案更应认定申请人对涉案房屋已善意取得。根据上述法律规定，物权的善意取得应具备下列条件：1、受让人受让该不动产或动产时是善意的；2、以合理的价格转让；3、转让的不动产或动产依照法律规定应当登记的已登记，不需要登记的已交付受让人。而申请人通过公开市场竞价取得涉案房屋，并支付了相应对价，且已办理了不动产的过户登记手续。申请人完全符合不动产物权善意取得的条件；三、申请人对涉案房屋已享有合法所有权，且申请人与贾昌所签订的《房屋买卖协议》合法有效。申请人与贾昌签订《房屋买卖协议》后，到包头市房管部门办理涉案房屋的过户登记手续，依据《物权法》的相关规定，申请人一方已取得了该房屋的合法所有权。申请人与贾昌之间的协议效力，通过现有证据及我国现行法律规定，无法判定该协议属于无效合同。反观姜海翔与贾昌之间签订的房屋买卖协议，其内容为房屋租赁法律关系，姜海翔自2007年至今未要求贾昌与其办理涉案房屋的过户登记手续，姜海翔对涉案房屋不享有任何实体权利。法院依法应驳回姜海翔的全部诉讼请求。
姜海翔辩称，一、二审法院认定事实不清，适用法律正确，请求驳回再审请求，维持原判。理由如下：一、姜海翔在本案中对诉争房屋是适格主体，享有诉讼主体资格。一是姜海翔与贾昌就涉案房屋达成的《房屋买卖协议》真实、合法、有效。2006年5月初，姜海翔面临退休，刚刚将所居住的7栋47号震前建无防震结构、面积为60平米的住房卖掉，欲另买一大点的新房。5月20日住在46号的邻居贾昌委托其妻子李雅秀找到姜海翔，央求姜海翔暂时别买新房，先买贾昌的46号旧房。原因是贾昌因诈骗罪被刑拘，面临法院审判，急需卖房筹款以求减轻刑罚。姜海翔基于邻里友情，决定先买下贾昌的旧房，待救出贾昌后，再卖旧房买新房。2006年5月23日在贾昌的胞弟贾富昌见证下，姜海翔与李雅秀签订了《房屋买卖协议》，明确约定涉案房屋以11万元的价格出售给姜海翔，包括订金、剩余房款支付的条件以及过户费承担等事宜。贾昌于2006年10月22日出具书面委托书内容为：“李雅秀在卖房买卖中全权办理。房屋定金（借款）本人全部认可”。另写明余款及房屋产权过户事宜。《合同法》第五十一条：“无处分权的人处分他人财产经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。以上行为足以证明该协议是双方真实意思表示，是合法有效的。从2006年5月23日至2007年10月1日姜海翔已交付贾昌房款9.9万元，已达总房款的90%，姜海翔至今已居住使用该房10年；二是签订《房屋租赁协议》的真相。2007年2月1日，李雅秀找到姜海翔，说明因法院查封诉争房屋不能过户的真相。同时拿出贾昌事先写好的《房屋租赁协议》让姜海翔签字，姜海翔拒绝。李雅秀解释因贾昌外债缠身，怕别人讨债，可用这份《房屋租赁协议》应对。李雅秀向姜海翔出具了书面材料一份，写明“该租房合同只限于私下协议，目的是应对外人，实质是无效协议”。姜海翔考虑到实际上也经常有人到本案诉争房屋讨债，为了避免麻烦才在租赁协议上签字。该《房屋租赁协议》条款中未涉及定金等事项，房屋租赁期也仅为一年。该协议签订后，双方没有发生实质的租赁关系。2007年2月27日和2007年10月1日，贾昌、李雅秀又分别收取购房款3000元和1500元。这充分说明《房屋租赁协议》是无效的；三是姜海翔与李雅秀代表贾昌签订的《房屋买卖协议》有效。协议签订时李雅秀故意隐瞒涉案房屋被法院查封的事实，姜海翔也没有看到法院查封该房屋的公示。《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条：“人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的其效力不能对抗善意的第三人”。该协议是买卖协议，没有办理产权过户登记，没有形成物权转移，也没有与法院的查封形成冲突、对抗，不应认定该《房屋买卖协议》无效。姜海翔入住房屋已10年，是本案适格主体，享有诉讼主体资格；二、贾昌与王晓雯、史启武之间的房屋买卖协议无效。贾昌明知就涉案房屋已与姜海翔签订过《房屋买卖协议》，并收取了90%房款，且房屋早已被解封，不按约定办理过户手续。特别是在本案诉讼期间，又将该房屋出售给王晓雯、史启武，并办理了过户手续，其主观明显存在恶意。王晓雯、史启武购买房屋时，明知该房有他人居住，且与房屋所有人之间有债权债务关系，却不和房屋所有人一同与房屋占有人核实具体情况，也不去现场查看，明显有悖常理；三人在房屋买卖中采用阴阳两套手法，伪造了一个4月16日假《房屋买卖协议》，串通李雅秀的弟弟李雅斌编造了虚假的45万元购买房款资金转账往来凭条，6月15日又签订了《二手房（交易）买卖合同》以13万正式成交（有贾昌与王晓雯、史启武签订的《包头市二手房屋（交易）买卖合同》及契税完税发票为证）。无法认定王晓雯、史启武对涉案房屋支付了合理的对价，不符合《物权法》第一百零六条对不动产善意取得的构成要件，贾昌与王晓雯、史启武的行为是恶意串通。《合同法》第五十二条规定恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。三人以极低于市场价格将涉案房屋买卖成交并办理了产权过户手续，损害了姜海翔的合法权益，该协议应认定无效。
贾昌称，请求撤销一、二审判决，依法驳回姜海翔的诉讼请求。其理由为：一、贾昌已将自己所有的房屋合法出卖给第三人王晓雯、史启武，并未损害姜海翔的任何财产权益，应受法律保护。根据《物权法》第17条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有使用收益和处分权利的唯一合法凭证。根据房屋权属证的内容，贾昌是位于包头市昆区钢铁大街11号街坊7栋46号房屋的所有权人，贾昌将该房屋卖掉是其享有的合法权利，与姜海翔无任何法律关系，也并未侵害姜海翔的任何财产权益。一审法院认定李雅秀与姜海翔签订的卖房协议有效，认定事实不清，适用法律错误，侵犯了贾昌的财产权益。该协议并非贾昌与姜海翔签订，贾昌也不认可房屋买卖的事实，根据《物权法》第39条规定，所有权人对自己的不动产或动产，依法享有使用收益处分的权利。房屋买卖属于物权的变动，是绝对权、对世权，必须是房屋所有权人行使转让过户等处分权。李雅秀不具有房屋买卖的主体资格，其与姜海翔签订的房屋买卖协议根本无效。况且该房屋从2005年3月至2013年10月一直被昆区法院查封，在法律效力强制行为下签订的任何协议都是无效的。贾昌给李雅秀的授权委托是2006年10月22日从北京传给她的，且不是特定指明让她给哪个人，只认可她自委托之日起的权利。10月下旬李雅秀给我打电话说：姜海翔怕你还不上，催要钱。我就在2006年10月22日给她写了授权委托书，让她联系卖房。当时此地段的房子已涨到二十多万，联系几家都因该房被查封而没敢买。过了两天李雅秀又打电话说：老姜想买，因他觉得他的房子卖亏了，半年竟涨了一倍。我说：可十八万优惠卖给老姜，且让他付80%即可搬入。就又给她发了一个交80%，即可搬入的条子。老姜怕被法院查封的房屋过不了户与李雅秀一块咨询了律师，知道有风险后便再不提及买房之事。因房屋被查封没卖成，还不了钱，2007年1月我就和老姜协商把房子租赁给他，以租金抵账，并于2007年2月1日与其签订了房屋租赁协议，明确以租金抵偿之前所借的八万元。以后行为改变了前行为，表示授权事项终止，并收回了授权委托书原件，至此授权事项完全终止；“收房款”是按姜海翔的要求写的，不这样写他就不借给钱。说明姜海翔想乘人之危以低于市场一半的价格把房弄到手。事实上房屋在民间借贷中只是一个担保性质，万一还不上以房抵债也合情理。姜海翔分近二十次支付房款的形式不符合房屋买卖的交易习惯，反而符合民间借贷的常情常理。事实上双方也就是民间借贷关系；二、李雅秀与姜海翔恶意串通买卖贾昌房屋的行为无效，与事实不符，无任何法律依据，姜海翔与贾昌之间系租赁合同关系，应依法驳回姜海翔的诉讼请求。《合同法》44条规定，依法成立的合同，自成立时生效，法律行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的依照其规定。贾昌作为房屋所有权人对自己的财产有合法出售的权利。贾昌将其所有的位于包头市昆区钢铁大街11号街坊7栋46号房屋卖给王晓雯、史启武，该买卖行为是双方真实意思表示，分两次付款，交易价格适当，符合房屋买卖交易规则，并在姜海翔2015年5月12日起诉前签订生效，符合合同的相对性，不存在恶意串通、以合法形式掩盖非法目的的行为，主体合法有效，且已在房屋交易部门登记过户，不存在诉讼期间进行买卖的事实。2015年7月21日昆区法院不按法律程序送达法律文书，而是将起诉状及开庭传票粘贴在李雅秀的门上。接到李雅秀的电话通知后，贾昌于8月4日回包参加诉讼。
姜海翔向一审法院起诉请求：确认贾昌与王晓雯、史启武于2015年4月16日签订的房屋买卖协议无效并承担全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2006年4月至7月期间，被告贾昌因诈骗罪被羁押于包头市公安局昆区看守所。2006年5月23日，李雅秀与原告签订房屋买卖协议，将产权人为被告贾昌名下的位于包头市昆区钢铁大街11号街坊7栋46号住房以11万元的价格出售给原告姜海翔。2006年6月13日至2007年1月3日期间姜海翔向贾昌支付了房款9.9万元。2006年10月22日，被告贾昌为李雅秀出具《委托书》一份，写明“李雅秀在房屋买卖中全权办理，房屋定金（借款）本人全部认可。委托人贾昌。另和老姜协商，房款交80%后先搬入，余款待房屋产权过户后付清”。2006年6月13日至2007年1月3日期间原告向被告贾昌支付了房款9.9万元。原告从2007年起至今一直居住在诉争房屋内。另查明，2007年2月1日原告作为乙方与被告贾昌作为甲方签订《房屋租赁协议书》，约定将诉争房屋以每月500元的价格租给原告，并写明“因甲方借乙方人民币八万余元，原计划卖给乙方顶账，但因此房法院查封，不能买卖。故暂先租给乙方，待法院解封后自行处理办理手续”。同日，李雅秀代贾昌与原告签订书面材料一份，显示为“贾昌与姜海翔于2007年2月2日签订的租房合同只限于私下协议，目的是应对外人，实质是无效协议。”又查明，2015年5月12日本院受理了原告姜海翔起诉被告贾昌、李雅秀房屋买卖合同纠纷一案，本院依法向被告贾昌送达了起诉状副本。2015年4月16日三被告签订《房屋买卖协议》，约定被告贾昌以45万元的价格将诉争房屋出售给被告史启武、王晓雯。当日，被告贾昌出具收条，载明“今收到王晓雯买房款（昆区钢铁大街十一号街坊七栋四十六号）首付现金贰拾万元（200000元）。收款人贾昌。”2015年6月15日被告史启武将13万元打入李雅斌账户。2015年6月16日三被告就诉争房屋办理所有权人变更登记，将所有权人变更至被告史启武、王晓雯名下。同日，被告贾昌为被告史启武、王晓雯出具收条一张，载明“今收到王晓雯、史启武买房款（昆区钢铁大街7栋46号）余款贰拾伍万元（其中180000拾捌万元由王晓雯史启武打入我的债务人李雅斌账户内替我还账，此笔款项我认可为购买房屋款）。收款人贾昌”。2015年6月26日被告史启武通过银行转款5万元给李雅斌。再查明，被告王晓雯、史启武在购买房屋时并未进入诉争房屋内考查。还查明，本院于2015年5月12日受理的原告姜海翔诉被告贾昌、李雅秀买卖合同纠纷一案，已中止审理。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项之规定，作出如下判决：被告贾昌与被告王晓雯、史启武于2015年4月16日签订的《房屋买卖协议》无效。案件受理费100元、保全费1070元，由被告贾昌负担。
贾昌和王晓雯、史启武不服一审判决，上诉请求:撤销原判，依法改判或驳回姜海翔的全部诉讼请求。二审法院查明的与一审法院认定的事实基本一致。另查明，王晓雯、史启武在购买本案涉案房屋之前，看到了贾昌与姜海翔签订的《房屋租赁协议》，并知晓贾昌与姜海翔之间存在债权债务关系。以上事实有《房屋租赁协议》以及双方当事人陈述在案佐证。二审庭审期间，贾昌向法庭提交了一审法院于2005年3月15日作出的（2005）昆民初字第574号民事裁定书，欲证明涉案房屋于2005年3月15日被昆区法院查封，姜海翔在查封期间与李雅秀签订的卖房协议无效。王晓雯、史启武质证称该证据可以证明贾昌与姜海翔签订相关协议的时候，其房产已经被法院查封，贾昌不享有合法处分权，故贾昌签订的一些列协议均无效，姜海翔不具有诉权。姜海翔质证称不清楚情况。
本院二审认为，本案双方当事人争议的焦点是：姜海翔是否本案适格主体及王晓雯、史启武与贾昌签订的房屋买卖协议的效力。一、关于姜海翔是否本案适格主体的问题。首先，本案诉争房屋已于2007年交付姜海翔占有使用至今，贾昌主张其与姜海翔之间仅存在房屋租赁关系，但从时间先后顺序上看，2006年5月23日姜海翔与李雅秀签订的卖房协议，然后贾昌于2006年10月22日出具授权委托书确认李雅秀的卖房行为。2007年2月1日姜海翔与贾昌签订的《房屋租赁协议》，且该协议备注上写明“因此房屋法院查封，不能卖房，故暂先租给姜海翔，待法院解封后再行处理办理手续”，该备注内容与贾昌陈述的其与姜海翔之间仅存在房屋租赁关系矛盾，贾昌亦未能对该备注内容进行合理解释，综合考虑前述证据的关联性，可以确认贾昌与姜海翔之间存在房屋买卖的意思表示，且贾昌收取了姜海翔支付的购房款，姜海翔与本案诉争房屋有直接的利害关系，故姜海翔是本案适格主体。贾昌及王晓雯、史启武提出的姜海翔对于本案不具备诉讼主体资格的上诉理由，不能成立，本院不予支持。其次，贾昌在二审庭审中提交（2005）昆民初字第574号民事裁定书，欲证明涉案房屋于2005年3月15日被昆区法院查封，姜海翔与李雅秀签订的卖房协议因违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让”之规定而无效。该规定不属于效力性强制性法律规定，该民事裁定亦不能证明姜海翔与李雅秀代贾昌签订的卖房协议无效。贾昌、王晓雯、史启武提出姜海翔与李雅秀代贾昌签订的房屋买卖协议无效的上诉理由没有法律依据，不能成立；二、关于贾昌与王晓雯、史启武之间房屋买卖协议的效力问题。贾昌明知本案涉案房屋与姜海翔发生争议，又将该房屋出售给王晓雯、史启武，并在姜海翔就本案房屋提起诉讼的期间办理了房屋过户手续，其主观明显存在恶意。王晓雯与史启武购买房屋时，明知该房屋由他人居住，且与房屋所有人之间存在债权债务关系，却未与房屋实际占有人核实具体情况，未尽到购买人应尽的谨慎注意义务。且王晓雯、史启武与贾昌在2015年4月16日签订的房屋买卖协议所载明的价格与房产交易部门登记备案的交易价格不符，无法认定王晓雯、史启武对涉案房屋支付了合理的对价，不符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条不动产善意取得的构成要件，故王晓雯、史启武的行为不构成善意取得。一审认定贾昌与王晓雯、史启武于2015年4月16日签订的房屋买卖协议无效正确，本院予以支持。综上，贾昌、王晓雯、史启武的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。二审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，二审法院作出如下判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人贾昌负担100元，上诉人王晓雯、史启武负担100元。
围绕当事人的再审请求本院再审查明的事实与一、二审认定的事实基本一致，本院予以确认。再审另查明，2006年5月23日至2007年2月1日姜海翔共向贾昌支付购房款9.45万元。嗣后，姜海翔于2007年2月27日和2007年10月1日，又分别向贾昌支付及顶抵购房款3000元和1500元。
本院再审认为，本案的争议焦点为：一、姜海翔是否为本案适格主体。二、姜海翔与贾昌间房屋买卖协议是否违反效力性强制性规定。三、王晓雯、史启武与贾昌签订的房屋买卖协议的效力。对此从以下几个方面进行分析判断：
一、关于姜海翔是否本案适格主体的问题。
首先，从姜海翔与贾昌就诉争房屋的相关行为看。2006年5月23日，姜海翔与李雅秀在贾昌的胞弟贾富昌在场的情况下，达成房屋买卖协议，约定将位于包头市昆区钢铁大街11号街坊7栋46号住房以11万元的价格出售给姜海翔，并约定了订金及过户费的承担。姜海翔并向李雅秀支付订金1万元。2006年10月22日，贾昌为李雅秀出具《委托书》一份，写明“李雅秀在房屋买卖中全权办理，房屋定金（借款）本人全部认可。委托人贾昌。另和老姜协商，房款交80%后先搬入，余款待房屋产权过户后付清”。2006年5月23日至2007年10月1日期间姜海翔共向贾昌支付房款9.9万元。姜海翔从2007年起至今一直在诉争房屋居住。
其次，再从姜海翔与贾昌对《房屋租赁协议书》的履行情况看。2007年2月1日姜海翔作为乙方与贾昌作为甲方签订《房屋租赁协议书》，约定将诉争房屋以每月500元的价格租给姜海翔，租期一年。并写明“因甲方借乙方人民币八万余元，原计划卖给乙方顶账，但因此房法院查封，不能买卖。故暂先租给乙方，待法院解封后自行处理办理手续”。同日，李雅秀代贾昌向姜海翔出具书面材料一份，明确“贾昌与姜海翔于2007年2月2日签订的租房合同只限于私下协议，目的是应对外人，实质是无效协议。”经查，2006年5月23日至2007年2月1日姜海翔共向贾昌支付购房款9.45万元，非8万元。又签订租赁协议后，姜海翔于2007年2月27日和2007年10月1日，又分别向贾昌支付及顶抵购房款3000元和1500元。贾昌对上述事实不能做出合理解释。综合考虑前述证据的关联性，能够认定贾昌与姜海翔之间存在房屋买卖的意思表示，且贾昌收取了姜海翔支付的购房款，姜海翔与本案诉争房屋有直接的利害关系，故姜海翔是本案适格主体。申请人提出的姜海翔对于本案不具备诉讼主体资格的理由，不能成立，本院不予支持。
二、关于姜海翔与贾昌间房屋买卖协议是否违反效力性强制性规定的问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项规定“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让。”该规定属管理性强制性规定，不属于效力性强制性规定。姜海翔与贾昌间房屋买卖协议，不能因此而无效。申请人提出的及贾昌所称的姜海翔与李雅秀代贾昌签订的房屋买卖协议无效的理由没有法律依据，不能成立。
三、关于贾昌与王晓雯、史启武之间房屋买卖协议的效力问题。
贾昌明知本案涉案房屋与姜海翔发生争议，又将该房屋出售给王晓雯、史启武，并在姜海翔就涉案房屋提起诉讼的期间办理了房屋过户手续，其主观明显存在恶意。王晓雯与史启武购买房屋时，明知该房屋由他人居住，且与房屋登记人之间存在债权债务关系，又租赁期早已届满、租赁费明显低于现价，却未与房屋实际占有人核实具体情况，未尽到购买人应尽的注意义务，属存在重大过失；王晓雯、史启武与贾昌在2015年4月16日签订的房屋买卖协议所载明的价格与房产交易部门登记备案的交易价格不符，无法认定王晓雯、史启武对涉案房屋支付了合理的对价。综上其行为不符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条不动产善意取得的构成要件，亦不符合最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条善意取得中受让人善意的认定标准。故王晓雯、史启武的行为不能认定为善意取得。一、二审法院认定贾昌与王晓雯、史启武于2015年4月16日签订的房屋买卖协议无效正确，本院予以支持。贾昌所称没有事实和法律依据，其观点本院不予采信。
综上所述，一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。再审申请人的再审理由不能成立，其请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
维持包头市昆都仑区人民法院（2015）昆民初字第3965号民事判决及本院（2016）内02民终421号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋文海
审 判 员 韩 楚
代理审判员 高阿韬
二〇一七年二月二十八日
书 记 员 刘 冰
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《中华人民共和国物权法》
第一百零六条：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产是所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》
第十五条：善意取得中受让人善意的认定
受让人受让不动产或者动产时，不知道受让人有处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。
真实权利人主张受让人不构成善意的，应承担举证证明责任。