广西壮族自治区岑溪市人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0481民初975号原告：岑溪市华盛物业服务有限公司，住所地广西岑溪市岑城镇沿江三路李少明屋803房。统一社会信用代码：91450481571813742K。法人代表人：苏国津，经理。委托诉讼代理人：覃龙奇，男，1991年1月30日出生，汉族，该公司员工，住岑溪市。委托诉讼代理人：岑宏志，岑溪市盈顺律师事务所律师。被告：韦世华，男，1984年5月6日出生，汉族，岑溪市人，住岑溪市。委托诉讼代理人：秦忠萍，女，1964年4月1日出生，汉族，岑溪市人，系被告母亲，住岑溪市。原告岑溪市华盛物业服务有限公司（以下简称“华盛物业公司”）与被告韦世华物业服务合同纠纷一案，本院2017年5月27日立案后，依法适用普通程序审理，于2017年6月30日、2017年8月4日公开开庭进行了审理。原告华盛物业公司法定代表人苏国津、原告委托诉讼代理人岑宏志、覃龙奇，被告韦世华及其委托诉讼代理人秦忠萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华盛物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2013年2月至2017年5月物业服务费6989.53元；2.判决支付2013年2月至2017年5月欠费的违约金32081.94元（2017年6月起至付清物业服务费、违约金之日止的部分另行起诉）；3.判决被告负担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告变更第二项请求金额为8585.56元。事实及理由：2011年9月23日，根据2003年6月8日公布的《国务院物业管理条例》第二十一条的规定，建设单位广西梧州市华城房地产开发有限公司（以下简称“华城房地产公司”）与关华富为法人代表的华盛物业公司签订《“美的家园”小区物业服务委托合同》，由华盛物业公司为“美的家园”小区提供前期物业服务，2012年2月11日华盛物业公司与被告签订《美的家园前期物业服务协议》（以下简称“前期物业服务协议”），被告缴纳2012年5月至2013年1月的前期物业服务费后即装修入住，入住后至2017年5月再未缴纳过管理费、生活垃圾费、电梯维护费、公摊费等物业服务费累计6989.53元。2015年7月29日，根据《中华人民共和国公司法》第七十一条规定，华盛物业公司与苏国进签订《转让协议》，前者将全部股权和经营权转让给后者，2015年9月5日苏国进与苏国津签订《合伙经营协议》，依法变更华盛物业公司法定代表人为苏国津，此后由原告根据《国务院物业管理条例》规定和《前期物业服务协议》约定为“美的家园”小区业主提供物业管理服务。原告在2013年以来的四年多时间里按约履行了相应的职责，但经多次催缴，被告至今仍未交纳所欠的各项费用，截止至2017年5月，共欠物业服务费6989.53元，应支付违约金8585.56元。被告辩称，请求法院驳回原告的诉讼请求，并判令原告承担本案诉讼费用。事实及理由：1.原告不能按照物业合同约定提供物业服务，其违约在先，具体表现为不履行制止并报告不法行为的义务，不履行安全保卫、定时清洁的义务，不履行维护公用设施、消防设施义务，没有按照物业合同约定每季度公布物业管理费收支情况，维修基金使用情况，私吞款项，重复收费，不履行电梯检修维护义务，不配合办理成立业委会等，答辩人主张先履行抗辩权。2.合同的合法性存在问题，开发商交房时要求预交一年物业服务费，物业公司老板也明确告知一年后可以重新签订物业服务合同，原前期物业服务合同只规定了业主的违约责任，而没有规定物业公司的违约责任，显失公平，依照合同法规定为无效合同，物业公司于2014年至2015年间曾张贴公告对小区停止物业服务。3.被告及小区业主委员会于2016年开始就先后三次与物业公司就降费问题进行协商，物业公司并未给出正式答复，协商期间主张被告违约金没有法律依据。原告华盛物业公司向本院提交的证据有：1.《物业服务委托合同》、《转让协议》、《合伙经营协议》、营业执照、法人代表身份证；2.被告韦世华的身份证；3.《物业服务收费管理办法》及岑溪市物价局文件岑价字[2013]28号、岑价字[2014]58号；4.《前期物业服务协议》、物业费催缴（付款通知单）、业主欠费情况一览表。被告韦世华向本院提交的证据有：1.梧州市特种设备监督检验所核发的电梯使用标志，拟证明华盛物业公司并不按规定时间进行电梯年审，没有完全履行电梯维护服务；2.保安值班室及公共设施的照片，拟证明原告雇请的保安人员少，值班人员晚上值班时打瞌睡，而小区出现过小车被损害以及小区外人员进入并上至楼顶跳楼等安全事故，说明原告没有履行安保职责；3.《岑溪市公安消防大队责令限期改正通知书》一份及《消防通知》一份，拟证明小区消防设施不齐备，被消防部门限期整改，说明其没有履行消防设施维护职责；4.岑溪市物价局的岑价字[2014]58号文件一份，该文件是物价局批复原告物业服务收费标准及收费包括的服务项目，但原告所提供的该份文件缺少了“物业服务费包括服务人员工资、社会保险和福利，公共设施维护、修缮、清洁卫生、治安、消防、绿化、消防设施维护、办公费、折旧费、公共的水电费等。所收取的物业服务费要专款专用，收费要实行明码标价，接受业主的监督”文字，拟证明原告伪造证据、乱收费。原、被告提供的上列证据，除原告提供的岑价字[2014]58号文件因存在文字缺失，应为无效外，原、被告相互对对方证据的真实性无异议，这些证据与本案有关联，本院予以认定这些证据的证明效力，对于原告与被告相互对拟证事实的异议，不影响法院对证据效力的认定，本院在认定事实时予以综合全案证据作出事实认定。经审理，本院认定本案的法律事实如下：“美的家园”小区位于岑溪市玉梧大道（西）195号，2011年9月23日，建设单位广西梧州市华城房地产开发有限公司与关华富为法定代表人的华盛物业公司签订《物业服务委托合同》，由华盛物业公司为“美的家园”小区业主提供前期物业管理服务，期限为合同签订之日起至“美的家园”小区业主委员会成立并与本物业公司签订合同之日止。2012年2月11日，在签订商品房买卖合同时，被告韦世华与华盛物业公司签订《前期物业服务协议》，协议内容载明：业主韦世华房屋为美的家园小区A幢一单元1101号房，面积127.7平方米，合同第四条对物业收费约定“一、物业服务费用的计收及交纳时间：1.物业服务费从乙方（业主）正式接收物业（钥匙移交）之日起开始全额计收；乙方无故未接收物业的，从开发商公告通知交房截止日的第二日开始全额计收。2.乙方在每月10日前向甲方缴纳物业服务费及公共使用费、自用费等；可以提前预交下月费用，不允许推迟。二、物业服务费属于甲方（物业服务公司）的经营性收费（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造、日常维修养护、人身、财产保险和保管的费用），用于甲方经营服务性的开支，收费标准变更需经政府有关部门同意（由物价部门根据市场物价、人工工资待遇而变更，核准收费标准，则按新标准执行）。物业服务费暂按以下收费标准执行：1.住宅：0.60元/月/㎡，2.商业：1.80元/月/㎡。三、公共收费：公共收费是用于小区公共设施设备开支的费用，是为维护小区公共设施设备正常运转必须开支的费用。公共收费属于小区全体业主，实行专款专用，由业主委员会监督使用，收支情况定期向全体业主公布。公共收费按收支平衡原则制订收费标准，变更收费标准需经业主委员会同意。公共收费的缴费时间与物业服务同步。公共收费暂按以下标准计收：1.电梯维护费（含日常的维修养护、年检，不含大修和更新），三楼以上（含三楼）住宅按建筑面积0.2元/月/㎡，二楼住宅减半计收；2.电梯电费，三楼以上（含三楼）住宅按电梯实际用电费和住宅建筑面积分摊计收，二楼住宅减半计收；3.公共用电费（如路灯、走廊楼梯灯、车场、保安室、配电房、监控室、消防水泵用电、备用发电机用油等），按实际电费和住宅建筑面积分摊计收；4.公共用水（如绿化、卫生用水、景观水池用水等），按实际用水费和住宅建筑面积分摊计收；5.公共维修费（如更换路灯、维修公共电路、变电供电、加压泵、消防设备设施年检及维修、给水管、排水管、路面以及附属配套设施维修等），按实际发生的维修费和受益户建筑面积分摊计收。……五、因乙方原因空置房屋，乙方向甲方全额支付物业费。……”，第十三条载明“约定责任：一、甲方违反协议约定，未达到物业服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；二、乙方违反协议约定及物业使用办法，使甲方未达到物业服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；三、甲方违反协议约定，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，并退还利息；四、乙方违反协议约定，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方将按逾期之日起每日按欠费总额的3‰增收违约金。凡逾期15日以上者，除按增收违约金外，甲方可以公布欠费者的名单，凡逾期六个月以上者，可采用法律手段予以追收，且甲方有权采取包括但不限于停止供水供电等强制措施约束违约行为”，第十九条还约定“本协议自签字或盖章之日起生效”，原告在协议落款处加盖了公司印章，被告韦世华在落款处签名并捺指模，同时，韦世华亦在业主公约上签了字，自愿接受《业主公约》规定。被告交清2012年5月至2013年1月空置房屋时间段的物业费后即装修入住，入住后至2017年5月再未缴纳过管理费、生活垃圾费、电梯维护费、公摊费组成的物业服务费，其中2012年5月—2013年1月公摊费用152.80元在装修入住前没有支付，2013年2月起至2017年5月，被告尚欠物业服务费3977.55元、电梯年审及维护费1156.30元、水电及公共设施维修等公摊费1338.88元（2017年3月—2017年5月的公摊费因原告未提供数据证据，没有计算包括在里面），还有代收的垃圾费364元（52个月×7元/月），上述合计欠费为6989.53元（152.80元+3977.55元+1156.30元+1338.88元+364元=6989.54元，按原告主张的6989.53元确认），因被告未按合同约定缴交物业服务费而产生的违约金，原告诉状计算的方式方法错误，经要求被告重新计算，按合同约定每月10日前交清上月的物业服务费，由于被告未按时缴交物业服务费，按每日万分之三计算，至2017年5月30日违约金为8585.56元。原告曾多次向被告追讨付款，也曾书面通知交费和张贴欠款名册；由于个别业主撕毁张贴的欠款名册，原告的公司员工曾与个别业主发生争吵，部分业主也提出原告存在乱收费和收费及支出不透明问题，与原告发生争执。原告与部分欠费业主曾经协商过如何交费的问题，但双方不能达成协议。为了追讨物业管理费欠费，原告因而对被告提起本案诉讼。在诉讼过程中，经本院依法向被告释明如果认为违约金过高的，可以要求法院进行调低，被告认为其没有违约，若法院判决认定其违约的，要求法院对违约金进行调低。另查明，华盛物业公司取得梧州市市政和园林管理局颁发的《中华人民共和国物业服务企业资质证书》。2015年7月29日，华盛物业公司与苏国进签订《转让协议》，以股权转让的形式将华盛物业公司原股东股权转让给苏国进，2015年9月5日苏国进与苏国津签订《合伙经营协议》，经工商登记，华盛物业公司依法变更登记公司法定代表人为苏国津。至目前止，“美的家园”小区尚未成立业主委员会。本院认为，根据《物业管理条例》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（简称《物业服务纠纷案件司法解释》）有关规定，建设单位应当在销售物业前选聘具有相应资质的物业服务企业对物业进行管理，签订前期物业管理合同，在物业小区成立业主委员会并与其他物业服务企业签订新的物业服务合同之前，业主应当接受前期物业服务合同的约束，本案中，建设单位选聘了华盛物业公司进行前期物业服务，并由华盛物业公司在建设单位与业主签订商品房买卖合同的同时，与业主签订了《前期物业服务合同》及《业主公约》，合同约定内容，除第十三条违约责任条款约定物业服务公司可以断水、断电强制催收欠费，因损害了业主的基本生存权利，应为无效外，其他内容并不违反法律强制规定，应为有效合同；至今“美的家园“小区尚未选出业主委员会，更没有由业主委员会与其他物业服务企业签订新的物业服务合同，依照法律规定及合同约定，《前期物业服务合同》仍对原告（物业服务企业）、被告（业主）具有法律约束力，原告有依合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范提供维修、养护、管理和维护等物业服务义务，被告有依合同交纳物业服务费的义务。自建设单位交房至现在，原告计收物业服务费标准虽有过变更，但其经过政府物价部门审批，符合《前期物业服务合同》第四条第二项的约定，本院不予认定物业服务企业有乱收费行为，被告提出原告收费过高，本院不予采纳。根据《前期物业服务合同》约定及《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》有关规定，物业服务单位收取的物业服务费属于经营性收费，所有权归其所有，收取的电梯养护费、公共设施和公共设备维修等费用，应属专款专用，用于物业小区公共设施、设备维修、养护，费用由业主共同分摊承担；生活垃圾费系城市清洁部门委托物业服务企业代收，费用由各业主自行承担。基于物业小区有一部分业主拖欠电梯等公共设施使用、养护、维修而产生的分摊费，为了保证公用设施、设备运转，原告已经支付了相关费用，由此其向拖欠之业主主张支付，应予准许，但其将相关欠费金额与物业服务费一同主张因拖欠而产生违约金，本院不予支持，其计算违约金的欠款基数应仅限于拖欠物业服务费之金额。被告韦世华作为业主不按约定时间交纳物业服务费属违约，原告有权依照合同约定主张其承担违约金，但原告诉讼违约金的计算基数及计算方法有误，对其主张的违约金32081.94元不予认可，以计收物业服务费标准、业主住宅建筑面积及约定交费时间（每月10日前交上月的费用）计算至2017年5月31日止，违约金数额为8585.56元，本院予以确认，但原告提供的物业服务部分项目质量也确实存在一定问题，不能做得到透明收费，没有及时追讨业主的欠费，对案件纠纷的产生及其损失扩大有也有过错，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”规定，以尚欠物业服务费3977.55元为基数，综合双方对造成纠纷和对经济损失的过错程度，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度，以及预期利益、物业服务质量等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院依法予以对违约金进行调低，宜酌情确定被告应当承担的违约金为1300元，原告超过此数额违约金的诉讼请求，本院不予支持。原告客观事实上已经进行物业服务管理，尽管其服务质量有待提高，但被告拒绝缴交物业服务费的理由并不充分，况且其长期不交纳物业服务费、承担公共设施设备管理的分摊费用，必然会影响公共设施设备的正常使用和运转，损害小区其他业主的合法权益，对其抗辩理由，本院不予采纳。综上理由，原告请求判决被告支付拖欠的物业服务费，事实及理由成立，本院予以支持，要求被告支付的违约金，本院予以适当调低；被告拒绝交纳物业服务费的事实主张，证据不够充分，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第二款、第一百一十九条第一款、《物业管理条例》第二十一条、第二十二条、第二十三条、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告韦世华应当支付2017年5月31日前拖欠的物业服务费及公共物业分摊费用合计6989.53元给原告岑溪市华盛物业服务有限公司；二、被告韦世华应支付违约金1300元给原告岑溪市华盛物业服务有限公司；三、驳回原告岑溪市华盛物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件诉讼受理费777元（原告已预交），由原告岑溪市华盛物业服务有限公司负担400元，被告韦世华负担377元。上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕（可将款直接汇至本院转给原告，本院开户银行：中国工商银行岑溪市支行；户名：岑溪市人民法院；帐号：21×××15）。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。审 判 长  李 华人民陪审员  韦机林人民陪审员  梁红梅二〇一七年八月二十八日书 记 员  钟江玲