福州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鼓民初字第3781号
原告刘中晓，女，汉族，住福建省福州市鼓楼区。
委托代理人周善鹤，福建创元律师事务所律师。
委托代理人吴文婷，福建创元律师事务所实习律师。
被告福州盈兴房地产开发有限公司，住所地福州市晋安区。
法定代理人何亨霖，总经理。
委托代理人柯志恒、伍琳璐，福建亚嘉律师事务所律师。
原告刘中晓诉被告福州盈兴房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人周善鹤、被告委托代理人伍琳璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年6月18日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：20××××032），约定原告向被告购买位于鼓楼区房屋，该商品房建筑面积共49.45平方米，售价为9095.47元／平方米，总金额为人民币449771元。同时约定被告为原告统一代办产权手续，若因被告原因导致原告不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，在原告不退房的情况下，被告应自逾期之日起每日按原告已支付的中国人民银行同期人民币活期存款基准（即年化利率0.35%）向原告支付违约金（见证据1）。另双方还约定，“奥体都市花园”项目用于停放汽车的地面停车位、地下室停车位及其他所有未纳入公摊面积计算的配套设施设备、公共场所、公共部位的权属均归被告所有，不属于全体业主所有。国家法律法规另有规定的从规定。合同签订后，原告依约向被告履行了付款义务，并于2009年6月18日和2010年4月27日分别两次取得了《销售不动产统一发票》。2009年6月29日，原告取得《商品房预告登记证明》。2010年1月26日，被告向原告交付该商品房。原告依约履行了《商品房买卖合同》项下的全部义务，但至今未取得该商品房的权属证书。被告也未与原告确认属于被告所有的“奥体都市花园”项目用于停放汽车的地面停车位、地下室停车位及其他所有为纳入公摊面积计算的配套设施设备、公共场所、公共部位的具体范围。为维护原告合法权益，请求依法判令1.被告立即为原告办理涉诉商品房的权属证书；2.被告向原告支付自起诉之日起前2年的逾期办理房屋权属证书的违约金人民币3148.39元（自起诉之后的违约金按合同约定计至为原告办妥涉诉商品房权属证书之日止）；3.确认属于被告所有的“奥体都市花园”项目用于停放汽车的地面停车位、地下室停车位以及其他所有未纳入公摊面积计算的配套设施设备、公共场所、公共部位的具体范围；4.被告承担本案的诉讼费。
被告辩称，原告的起诉缺乏事实及法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，理由如下：
一、本案房产至今未办理产权证，完全是政府方面的因素造成的，并不是被告的原因造成的，被告不应对此承担责任。奥体都市花园项目（原名“琴亭花园广场”）原系福州市晋安区新店镇琴亭村开发的房地产项目，因各种因素影响成为烂尾楼。2007年，政府将该项目对外公开招拍挂，并被被告竞得。被告竞得后，陆续投入巨额资金进行后续开发建设，并促使项目顺利竣工验收交付给业主使用。然就在被告申请办理产权证时，相关政府主管部门要求被告提交整个项目工程的建设档案资料。由于该项目被告是中途从政府手中接盘，手头并没有完整的前期建设工程施工档案资料。为此，被告多次向晋安区政府、福州市国土资源局等要求交付完整的前期工程档案资料，但政府及国土部门等一直未按约交付，才导致了本案楼盘办证时间拖延。因此，本案房产至今没有办理产权证，完全是政府方面没有按约交付前期全部工程档案资料造成的，是政府方面的因素造成的，并不是被告原因造成的，被告不应对此承担责任。
二、原告诉求违约金，缺乏事实及法律依据，是不能成立的。1、根据《商品房买卖合同》第14条约定，只有因被告的原因造成不能在规定期限内办理产权证的，被告才按原告已付款的中国人民银行同期人民币活期存款利率向原告支付违约金。而本案中，产权证无法按期办理的原因是政府方面没有按期交付项目建设施工档案造成的，并不是被告方面的因素造成的，因此被告不应支付违约金。另外，原告在《民事起诉状》中所谓的20000元的诉求，该项请求更是缺乏合同及法律依据的，是不能成立的，完全是在乱起诉。
三、退一步而言，被告认为，原告的起诉已经超过诉讼时效期限，法院应依法驳回其诉求。根据我国法律规定，诉讼时效期限为2年。本案中房屋的交房时间是在2010年1月26日，而合同约定原告应在交付使用后365日内取得房屋权属证书。也就是说本案的诉讼时效至2013年1月25日到期，但原告直到2014年8月22日才向法院起诉，显然已经超过了2年诉讼时效期限，法院应当依法驳回其诉求。
四、原告第3项诉讼请求，缺乏事实及法律依据，是不能成立的。原告作为单个业主，显然无权提出这样的诉求。另外，对于奥体都市花园项目的公共部位及专有部位，已经按照国家法律有关规定进行划分，并且也已经通过竣工验收了，根本无需再进行任何确认，原告的这一项诉求完全是在无理取闹，是不能成立的。
经审理查明，2009年6月18日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定原告向被告购买鼓楼区华大街道五四路319号奥体都市花园第2#楼B区16层1724单元，总金额为人民币449771元。双方约定被告为原告统一代办产权手续，另合同第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始登记。若因被告原告导致原告不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，在原告不退房的情况下，被告应自逾期之日起每日按原告已支付的中国人民银行同期人民币活期存款基准向原告支付违约金。合同签订后，原告依约交纳了全部购房款并取得相应购房发票。原告于2009年6月29日办理了预登记手续。双方于2010年1月26日办理了交房手续。但被告至今未将办理该屋权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，故亦无法为原告办理房屋权属证书。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应依约履行。根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条之规定，被告作为房地产开发企业负有协助原告办理房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件之义务。原告已按约履行了合同项下的义务，被告未在约定的期限内履行协助原告办理房屋所有权登记手续及提供必要证明文件的义务，显属违约，应按约承担违约责任。但逾期办证违约金的诉讼时效为两年，双方于2010年1月26日办理了房屋交接手续，而原告于2014年8月22日才诉至法院，故原告依法只能诉请2012年8月22日之后的违约金，对之前的逾期办证违约金无权再行主张。被告辩称未按期办理权属证书是因为政府原因造成的，未能提供相应证据，本院不予采信。奥体都市花园项目的公共部位及专有部位，已经按照国家法律有关规定进行划分，在双方签订的《商品房买卖合同》中亦对套内建筑面积与共有分摊面积也进行了确认，故原告可于被告将办理该屋权属登记的资料报产权登记机关备案后进行核对具体范围，无需诉请确认。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一项的规定，判决如下：
一、被告福州盈兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内为原告刘中晓办理鼓楼区房屋的产权权属证书；
二、被告福州盈兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘中晓逾期办证违约金（以原告已支付的购房款449771元为本金，自2012年8月22日起至被告实际履行第一项判决义务之日止，按中国人民银行同期人民币活期存款基准计付）；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费478元，适用简易程序减半收取239元，由被告负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审判员 林晓霞
二〇一四年十二月十六日
书记员 吴 霏
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。