浙江省台州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙10民终373号
上诉人（原审原告、反诉被告）：临海市桃渚龙湾海滨旅游有限公司，住所地临海市桃渚镇南门坑村。
法定代表人：李小华，系该公司执行董事。
委托诉讼代理人：张玉海，浙江回浦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：丁丹南，浙江回浦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：黄道明，男，1968年10月9日出生，汉族，住临海市。
委托诉讼代理人：李钟年，浙江利群律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：金良福，男，1966年12月1日出生，汉族，住临海市。
上诉人临海市桃渚龙湾海滨旅游有限公司（以下简称龙湾公司）因与被上诉人黄道明、金良福租赁合同纠纷一案，不服浙江省临海市人民法院（2017）浙1082民初6725号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月22日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
龙湾公司上诉请求：请求撤销临海市人民法院所作的（2017）浙1082民初6725号民事判决书中第一项、第四项和第六项判决，并支持上诉人的诉讼请求。本案一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》、《租赁协议》无效是错误的。上诉人在一审中提交了国有土地使用权证审批档案、国有土地使用权出让合同、（2007）浙规证字2220007号村镇规划建设许可证和消防验收意见书，证明了饭店是经过合法审批以及宾馆是具有建设工程规划许可证并经过审批的事实，故上诉人出租饭店和宾馆并不违反《城镇房屋解释》第2条的规定，双方签订的《租赁合同》及《租赁协议》仍系有效合同；景区是2003年临海市桃渚镇人民政府公开出让给我公司的，饭店、宾馆、停车场之前10年来一直在合法营业，停车场土地37.021亩在2003年向南门坑村租赁来的，向该村一次性支付了40年租赁费，也被政府认定为旅游业用地，并没有违反《中华人民共和国土地管理法》第11条“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权”之规定。二、既然上诉人与被上诉人的《租赁协议》和《租赁合同》均合法有效，且上述合同约定：合同解除后，乙方应在期满或解除时将租赁物交还给甲方，逾期即由乙方按每天人民3000元计算向甲方赔付占用费。因此被上诉人逾期交还租赁物，其应交付的占用费应按每天6000元的标准而不是协议约定的租期内的租金金额、故一审法院判令被上诉人每天分别按照1370元、219元计算占有使用费的判决是不符合合同约定的，是错误的。三、一审法院没有判决二被上诉人支付违约金50万元和经济损失50万元是错误的。《租赁合同》、《租赁协议》均约定：如乙方违反本协议约定条款或本协议中的承诺、保证视为乙方违约、则乙方应当向甲方支付惩罚性违约金10万元、50万元，根据合同约定乙方应当在本合同签订后一次性支付租金，但是被上诉人并未按照约定付清租金，已构成违约，既然构成违约，就应当按照约定向上诉人支付违约金。且二被上诉人在经营过程中存在欺诈等情形导致上诉人被台州电视台、浙江省广播电视台新闻媒体多次曝光及临海市旅游局的处罚，临海市环保局因被上诉人饭店、宾馆环保不达标多次责令其停业整顿，给我景区且给整个台州市旅游业形象造成了不可挽回的负面影响，严重损害了上诉人的声誉，降低了上诉人的社会评价，故二被上诉人也应当赔偿损失。
被上诉人黄道明答辩称：原审认定清楚，适用法律正确，判决得当，请求驳回上诉。
被上诉人金良福答辩称：龙湾公司跟黄道明签订协议，我是在黄道明承包之后跟黄道明合伙，34万元钱是我汇到龙湾公司的账户。一审法院判决后，我们与龙湾公司办理了交接手续，2018年1月6日办理腾空交接手续，1月12日已经将所有租赁物交接。
龙湾公司向一审法院起诉请求：1.解除原告与被告之间签订的《租赁合同》及《租赁协议》；2.被告立即搬出龙湾海滨景区内饭店（1至2楼）、宾馆（1至2楼）及部分场地，并将上述租赁物交还原告；3.被告按每日6000元支付原告自2017年6月27日至实际搬离之日止的房屋占有使用费；4.被告向原告支付违约金50万元（已扣除保证金10万元）；5.被告赔偿原告经济损失50万元；6.本案诉讼费、保全费由被告承担。
黄道明、金良福向一审法院提出反诉请求：1.确认双方于2017年4月7日签订的租赁合同无效；2.反诉被告返还租金24万元、保证金10万元，并赔偿该资金自交付之日起的占用利息13600元（至反诉时）；3.反诉被告承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：被告黄道明、金良福合伙租赁原告龙湾公司饭店、宾馆、停车场，两被告各占50%比例。2017年4月7日，由被告黄道明出面作为乙方与原告龙湾公司（甲方）签订一份《租赁合同》，约定：甲方将龙湾海滨景区内饭店（1至2楼）、宾馆（1至2楼）出租给乙方使用；租期1年，即2017年4月18日至2018年4月18日止；甲方向乙方收取一年租金500000元，合同签字生效后一次性付清；甲方新装的饭店、宾馆内设施按清单数量交接乙方使用，乙方若使用过程中损坏，合同期满后应按原告赔偿费用（见甲、乙方清单数量交接签字单附件）；乙方向甲方履约保证金50000元，如在合同期内没有违反合同条款，合同到期后退还保证金；如甲方不履行合同义务，违反以上合同约定条款，由甲方向乙方偿付伍拾万元整的惩罚性违约金；如乙方不履行合同的义务，擅自单方违反以上合同的约定条款，应由乙方向甲方偿付伍拾万元整的惩罚性违约金等。同日，双方又签订了一份《租赁协议》，约定：甲方将龙湾海湾景区内部分场地（停车场）出租给乙方使用，乙方只能做停车使用，乙方经实地查看现状接收（详见租赁物6号块、7号块平面图）该场地；租期1年，即2017年4月18日起至2018年4月18日止；在本协议生效后，甲方向乙方收取一年租金80000元，合同签字生效后一次性付清；乙方向甲方履约保证金50000元，如在租赁期内没有违反协议条款，协议到期后退还保证金；如乙方不履行合同的义务，擅自单方违反以上合同的约定条款，应由乙方向甲方偿付伍拾万元整的惩罚性违约金等。2017年4月8日，两被告通过案外人王道通账户向原告转账交付了履约保证金100000元及租金240000元。2017年4月10日，原告向两被告交付了宾馆固定资产；2017年4月12日，原告向两被告交付了餐饮部即饭店固定资产；上述资产均由被告金良福经手接收（详见《餐饮部固定资产盘点表》、《宾馆固定资产盘点表》）。2017年5月8日，两被告向原告发送一份《解除合同通知书》。后原告分别于2017年5月15日、6月20日向被告黄道明发送《关于要求履行合同约定支付租金的函》、《通知函》。2017年8月，涉案饭店、宾馆被临海市环境保护局查封变电房。另查明，饭店所在地块于1997年4月16日取得编号（97）浙规书2229043《中华人民共和国村镇规划选址意见书》，建设项目名称为综合楼、绿地等，建设单位为临海市海山文化娱乐有限公司。该地块于2004年8月7日办理临桃国用（2004）第0013号国有土地使用权证，登记的土地使用权人为临海市海山文化娱乐有限公司。2007年3月13日，原告龙湾公司通过竞买取得宾馆所在地块的国有土地使用权，并于2007年3月27日取得（2007）浙规证编号2220007《浙江省村镇规划建设许可证》，建设项目名称为宾馆、综合用房（共贰幢）。但上述饭店、宾馆至今未办理相应的建筑物产权证。
一审法院认为，原告龙湾公司至今未取得饭店、宾馆房屋的产权证，也未根据《中华人民共和国城市规划法》、《浙江省实施<中华人民共和国城市规划法>办法》的相关规定取得饭店房屋的建设工程规划许可证，不具备“一书两证”要求，而宾馆房屋虽具有建设规划许可证，但原告未能提供证据证明其系按建设规划许可证的要求建设房屋并通过验收，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”规定，被告黄道明与原告签订的关于饭店、宾馆的《租赁合同》属无效合同。同时，针对停车场，原告龙湾公司至今未提供有效证据证明其有权处分，且即使按原告陈述停车场土地系向桃渚镇南门坑村集体土地租赁所得，但根据《中华人民共和国土地管理法》明确规定，农民集体所有的土地的使用权不得出租用于非农建设，而原告出租该地块用于经营停车场，明显违反了法律禁止性规定。因此，原、被告签订的关于停车场的《租赁协议》应确认无效。综上，反诉原告提出租赁合同无效的主张，该院予以支持。合同无效，则自始无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。故被告黄道明、金良福应搬离饭店、宾馆房屋以及停车场返还给原告，并按双方于2017年4月10日确认的《宾馆固定资产盘点表》、2017年4月12日确认的《餐饮部固定资产盘点表》交付饭店、宾馆固定资产；原告龙湾公司则应返还两被告履约保证金100000元、租金240000元。现反诉原告主张自交付之日起至反诉时的履约保证金及租金的利息损失13600元，但反诉原告在知晓饭店、宾馆、停车场缺少齐全的产权证明后仍经营管理饭店、宾馆、停车场，未及时行使权利防止利息损失存在过错，故对利息损失的主张，该院不予支持。同时，租赁合同无效，原告仍有权按合同约定的租金标准（饭店、宾馆一年租金500000元，即每天1370元；停车场一年租金80000元，即每天219元）支付占有使用期间的费用。庭审中，两被告抗辩饭店、宾馆于2017年8月份被临海市环境保护局查封变电房后至今无法正常经营，存在损失，不应再支付租金，但两被告认可饭店、宾馆至今由其管理、停车场仍在经营，故两被告仍应按上述标准支付占有使用费。至于两被告提出的因被临海市环境保护局查封后的经济损失，与本案无关，该院不予处理，两被告可另案主张。另，原告龙湾公司主张支付违约金、经济损失赔偿的诉请，于法无据，该院不予支持。综上，原告龙湾公司诉讼请求的合理部分、反诉原告黄道明、金良福的反诉请求的合理部分，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认原告（反诉被告）临海市桃渚龙湾海滨旅游有限公司与被告（反诉原告）黄道明于2017年4月7日签订的《租赁合同》、《租赁协议》无效。二、被告黄道明、金良福于本判决生效之日起十五日内搬离龙湾海滨景区内的饭店（1至2楼）、宾馆（1至2楼）以及停车场，并向原告临海市桃渚龙湾海滨旅游有限公司交付。三、被告黄道明、金良福于本判决生效之日起十五日内按2017年4月10日的《宾馆固定资产盘点表》、2017年4月12日的《餐饮部固定资产盘点表》向原告临海市桃渚龙湾海滨旅游有限公司返还饭店、宾馆固定资产。四、被告黄道明、金良福于本判决生效之日起十五日内向原告临海市桃渚龙湾海滨旅游有限公司支付占有使用费（其中饭店、宾馆的占有使用费按每日1370元标准，从2017年4月18日计算至饭店、宾馆房屋返还交付之日止；停车场的占有使用费按每日219元标准，从2017年4月18日计算至停车场返还交付之日止）。五、反诉被告临海市桃渚龙湾海滨旅游有限公司于本判决生效之日起十五日内向反诉原告黄道明、金良福返还履约保证金100000元、租金240000元。六、驳回原告临海市桃渚龙湾海滨旅游有限公司的其他诉讼请求。七、驳回反诉原告黄道明、金良福的其他反诉诉讼请求。本诉案件受理费13800元，减半收取6900元，诉讼保全费5000元，合计11900元，由原告临海市桃渚龙湾海滨旅游有限公司负担7362元，由被告黄道明、金良福负担4538元；反诉案件受理费3302元，由反诉被告临海市桃渚龙湾海滨旅游有限公司负担3200元，由反诉原告黄道明、金良福负担102元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交证据：特种行业许可证、消防安全检查合格证和公司登记基本情况复印件，用于证明龙湾公司系合法成立，具备宾馆、饭店经营资格和条件。被上诉人质证认为，与本案租赁合同缺少关联性。本院认证认为，本案审理的是租赁合同关系，龙湾公司企业情况、宾馆经营情况与租赁合同是否有效无因果联系，本院对其证明效力不予认定。
被上诉人提交证据：1.临海市环境保护局行政处罚决定书，用于证明2017年8月份涉案景点有关经营设备被环保局查封导致被上诉人无法营业的事实。2.临海市国土资源局出具的证明复印件，用于证明上诉人2007年3月13日取得的土地未按规划红线，超面积400多平方米，国土局对该宗地土地使用权不予登记的事实。3.临海市市场监督管理局无照（无证）经营告诫书，用于证明涉案餐饮服务、宾馆无照（无证）经营行为。4.照片两张、交接单、宾馆、餐饮部固定资产交接表，用于证明一审判决以后，被上诉人与上诉人于2018年1月12日办理了饭店、宾馆交接手续，已腾空房屋。上诉人龙湾公司质证认为，对证据1行政处罚决定书的真实性和合法性没有异议，对关联性有异议；对证据2证明复印件的合法性和真实性有异议；对证据3无照（无证）经营告诫书的关联性有异议。对证据4，上诉人质证认为，对饭店、宾馆房屋及物品的交接总体表示认可，但交接时间应是1月14日，对交接单上的饭店、宾馆消耗物品和损坏物品折算清单的内容表示认可，但除此之外，还有与公安联网的电脑系统已损坏、1台麻将机、2台洗衣机和锅炉损坏，应由被上诉人赔偿，对公司在饭店宾馆消费和物品折算清单上的内容不认可。本院认证认为，本案审理的是租赁合同关系，证据1、证据3与本案待证的事实缺乏关联性，证据2系复印件，缺乏真实性，本院对上述证据的证明效力不予认定。对证据4，上诉人龙湾公司对饭店、宾馆及资产的交接予以认可，可以认定被上诉人黄道明、金良福在一审判决后，已搬离龙湾海滨景区内的饭店、宾馆以及停车场，并向龙湾公司返还了饭店、宾馆的固定资产。对于交接时间，本院向在交接单上签字的南门坑村村主任金良荣作了调查，本院认定交接时间为2018年1月12日。对宾馆、饭店消耗物品和损坏物品折算清单，有被上诉人金良福签字，上诉人亦认可，本院予以认定。对公司在饭店宾馆消费和物品折算清单，上诉人不认可，清单上没有上诉人方签字，与本案系不同法律关系，本院不予处理。
本院审理认定的事实与一审法院审理认定的一致。另查明，一审判决后，被上诉人黄道明、金良福已于2018年1月12日搬离龙湾海滨景区内的饭店、宾馆以及停车场，并向龙湾公司返还了饭店、宾馆的固定资产。被上诉人租赁期间消耗、损坏宾馆、饭店物品折算计人民币16797.75元。
本院认为，本案的主要争议是双方签订的《租赁合同》和《租赁协议》是否有效。根据一、二审查明的事实，涉案饭店房屋未取得建设工程规划许可证，宾馆房屋虽具有建设规划许可证，但上诉人龙湾公司未能提供证据证明其按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，饭店、宾馆房屋均未办理产权证。涉案的停车场，土地系上诉人向桃渚镇南门坑村集体土地租赁所得，土地性质仍为农民集体所有。为此，一审法院根据法律和司法解释的相关规定，确认《租赁合同》和《租赁协议》无效并无不当。上诉人认为景区是2003年临海市桃渚镇人民政府公开出让给公司，饭店、宾馆、停车场之前10年来一直在合法营业，停车场土地一次性支付了40年租赁费，也被政府认定为旅游业用地。对此，本院认为，景区从桃渚镇政府公开转让而来，饭店、宾馆此前一直正常营业并不能证明饭店、宾馆房屋已取得建设工程规划许可证，停车场一次性支付了40年租赁费也不能证明土地性质得以改变。上诉人主张合同有效需提供相关房屋产权证书或建设工程规划许可证书以及土地权属证书等予以证明，但目前上诉人提供的证据不足以证明房屋、土地符合相关法律规定，故对上诉人认为《租赁合同》和《租赁协议》合法有效的主张，本院不予支持。一审判决后，被上诉人黄道明、金良福已于2018年1月12日搬离并向上诉人交付了龙湾海滨景区内的饭店、宾馆及停车场，返还了饭店、宾馆的固定资产，因此被上诉人向上诉人支付占有使用费的时间应计算至2018年1月12日。对被上诉人租赁期间消耗和损坏饭店、宾馆的物品应折价赔偿，对双方认可的消耗、损坏物品折算成16797.75元本院予以支持。被上诉人黄道明、金良福向上诉人龙湾公司支付饭店、宾馆、停车场占有使用费及物品消耗、损坏费用为：269天×（1370+219）+16797.75元＝444238.75元。对上诉人公司在被上诉人饭店、宾馆经营期间的消费，本院不作处理，被上诉人可另行起诉。
综上所述，上诉人龙湾公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，对一审判决后被上诉人黄道明、金良福已履行一审判决主文第二、三项法律义务的事实予以确认。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持浙江省临海市人民法院（2017）浙1082民初6725号民事判决第一、五、六、七项；
二、撤销浙江省临海市人民法院（2017）浙1082民初6725号民事判决第二、三项；
三、变更浙江省临海市人民法院（2017）浙1082民初6725号民事判决第四项为：被上诉人黄道明、金良福于本判决生效之日起十五日内向上诉人临海市桃渚龙湾海滨旅游有限公司支付占有使用费及物品消耗、损坏费用合计人民币444238.75元；
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费13800元，减半收取6900元，诉讼保全费5000元，合计11900元，由上诉人临海市桃渚龙湾海滨旅游有限公司负担7362元，由被上诉人黄道明、金良福负担4538元；反诉案件受理费3302元，由上诉人临海市桃渚龙湾海滨旅游有限公司负担3200元，由被上诉人黄道明、金良福负担102元。二审案件受理费17102元，由上诉人临海市桃渚龙湾海滨旅游有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李至坚
审 判 员 王文兴
审 判 员 汤坚强
二〇一八年四月十六日
代书记员 包菲菲
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