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内蒙古自治区赤峰市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）内04执异239号
异议申请人(案外人)：王忠富
被申请人（申请执行人）赤峰市林钢物资有限公司，住所地内蒙古自治区赤峰市红山区同兴市场北侧八号。
法定代表人何淑芝，经理。
委托代理人：张志超
委托代理人：曹慧婷，住赤峰市。
被申请人（被执行人）赤峰天德通建筑工程有限公司，住所地内蒙古自治区赤峰市松山区桥西大街1号。
法定代表人王会志，经理。
被申请人（被执行人）杨宝山，个体工商户
原审第三人赤峰宝石房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区赤峰市松山区桥西大街中段路南世纪港湾酒店北侧二楼。
法定代表人王桂芹，经理。
赤峰市林钢物资有限公司申请执行赤峰天德通建筑工程有限公司、杨宝山买卖合同纠纷一案，案外人王忠富不服本院作出的（2012）赤商初字第43-3号民事裁定，向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
异议申请人申请异议称：异议申请人于2013年3月3日与赤峰宝石房地产开发有限公司签订了商品房认购合同，约定购买了赤峰市翁牛特旗乌丹镇金色港湾KS-2-3-631(原2062)号房屋，交清全部购房款项，签订商品房认购合同之后，当时赤峰宝石房地产开发有限公司负责人崔泉同意网签，但时至今日，找不到相应人员负责办理网签合同，法院的查封行为侵害了案外人的合法权益，请求中止对涉案房屋的执行。
申请执行人答辩称：赤峰宝石房地产开发有限公司抵顶给杨宝山房屋的时间是在2011年1月13日之前，异议申请人提交认购合同签订时间是在上述抵顶行为发生之后，且未办理网签和过户登记，我公司保全房屋的行为是物权关系，异议申请人买受行为系债权关系，在保全之后签订的认购合同的异议不能成立。杨宝山作为涉案房屋的承建方，具有优先受偿权，所以异议申请人的异议理由不能成立。
本院查明：原告赤峰市林钢物资有限公司（以下简称林钢物资公司）诉被告赤峰天德通建筑工程有限公司（以下简称天德通建筑公司）、杨宝山及第三人赤峰宝石房地产开发有限公司（以下简称宝石房地产公司）买卖合同纠纷一案，2012年11月13日，本院作出（2012）赤立保字第51号民事裁定书，查封、冻结杨宝山、李永华在天德通建筑公司享有的债权以及在宝石房地产公司享有的债权或抵顶给天德通建筑公司、杨宝山、李永华价值400万元的在建楼房。2014年12月1日，林钢物资公司申请续保，本院于2014年12月2日作出（2012）赤商初字第43-3号民事裁定书，解除对翁牛特旗乌丹镇金色港湾小区下列房号的查封：KS-2区1112、1121、1122号；BI-2区6031、6032、6042、6052、6062；BI-4区009号。查封宝石房地产公司开发的翁牛特旗乌丹镇金色港湾小区中抵顶给天德通建筑公司、杨宝山、李永华的下列（在建）房屋：KS-1区331（原2032）号，KS-2区432（原2041），431（原2042）、532（原2051）、531（原2052）、632（原2061）、631（原2062）、732（原2071）号；KS-3区342（原1031）、341（原1032）、442（原1041）、441（原1042）号；BS4-8（原008）、9（原009）、10（原010）号；A-2区4-462（原2061）号。
2016年1月11日，本院作出(2012)赤商初字第43号民事判决，判令，一、被告杨宝山于本判决生效后十日内给付原告赤峰市林钢物资有限公司货款287万元及违约利息（自2012年1月9日起按月息2%计算至欠款付清时止）；二、被告赤峰天德通建筑工程有限公司对上述款项承担连带清偿责任；三、驳回原告赤峰市林钢物资有限公司的其他诉讼请求。进入执行阶段后，本院于2016年10月31日作出（2016）内04执143号公告，对上述的七处房产进行评估、拍卖。
另查明：异议申请人梁国利提交一份商品房认购合同，系赤峰宝石房地产开发有限公司与其签订，载明买受人购买位于赤峰市翁牛特旗金色港湾商业广场K区KS-2号楼2062室，面积暂定92.47平米，每平米价格3038元，总价款280923.86元。该合同出售人处加盖赤峰宝石房地产开发有限公司乌丹项目部印章，代理人处崔泉签名，出售人任清，买受人梁国利，该认购合同未载明签订日期。异议申请人提交一份2012年6月27日赤峰宝石房地产开发有限公司乌丹项目部出具的收款收据一枚，载明收到房款280923.86元，提交一份2014年4月16日收据一枚，载明缴纳19777.38元、提交2014年4月17日收据三枚，分别载明缴纳1277元、440元、200元款项。上述收据均加盖赤峰宝石房地产开发有限公司乌丹项目部财务专用章。另提交2014年物业费、2015年、2016年取暖费、电费等收据。
本院认为：针对案外人提出排除执行的异议，应审查案外人是否系权利人，权利的合法性及真实性以及该权利是否能排除执行。针对异议申请人所提异议的涉案房屋，尚未办理任何登记，对于应登记而未登记的财产，应按照合同等证明财产权属或者权利人的证据进行判断。具体到本案，异议申请人与赤峰宝石房地产开发有限公司乌丹项目部签订了涉案房产的订购协议，并提供了赤峰宝石房地产开发有限公司乌丹项目部出具的收款收据，收据加盖赤峰宝石房地产开发有限公司乌丹项目部印章，涉案房产已经交付异议申请人占有使用，因此，异议申请人具备提出执行异议的主体资格。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，尚未办理产权过户手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。根据前述规定，案外人系涉案房产的受让人，在被执行财产上的物权期待权如产生排除执行的效力，应符合以下条件：在法院查封之前与执行标的的登记人也就是被执行人签订以物权所有权为目的的合同，缴纳支付大部分或者全部对价，物权未能变更登记的原因不可归责于异议申请人。另根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下商品房提出执行异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持，……在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。2012年11月13日，本院作出（2012）赤立保字第51号民事裁定，将涉案房产予以查封。异议申请人提交的认购合同未载明签订日期，但根据异议申请人提交交款收据显示最早的交款日期系2012年6月27日，亦是在本院采取查封措施之前。所以异议申请人所提异议符合上述法律规定的情形，其异议理由成立。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十五条、第二十九条之规定，裁定如下：
中止对赤峰市翁牛特旗乌丹镇金色港湾KS-2-3-631(原2062)号房屋的执行。
本裁定送达后立即生效。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 乌 兰
审判员 娜 仁
审判员 阎 明
二〇一六年十一月二十三日
书记员 张莉杨