河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫03民终5149号上诉人（原审原告）：洛阳宝泰物业管理有限公司。住所地：洛阳市瀍河区北盟路**号***栋*****号。法定代表人：裴学勤，该公司总经理。委托诉讼代理人：王小恩，河南智明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：曾宪德，男，1941年1月3日出生，汉族，住洛阳市涧西区。上诉人洛阳宝泰物业管理有限公司(以下简称宝泰物业)因与被上诉人曾宪德物业服务合同纠纷一案，不服洛阳市涧西区人民法院（2016）豫0305民初2634号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人宝泰物业的委托诉讼代理人王小恩，被上诉人曾宪德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宝泰物业上诉称：1、请求二审法院依法撤销一审判决，改判被上诉人向上诉人支付拖欠的各项费用3474.7元，违约金1359.77元，共计4834.47元；2、判令被上诉人承担本案的诉讼费用。一、一审法院以“滞纳金的约定于法无据”驳回上诉人要求曾宪德支付违约金的诉求于法无据。根据《物业服务合同》及《补充协议》对滞纳金的表述可以看出，滞纳金是业主未履行交纳物业费的违约责任，其实质意思为违约金。上诉人也是按违约金提出诉求，一审中被上诉人并未对上诉人依据“滞纳金约定”要求其支付违约金的诉求进行抗辩，一审法院直接否定违约金非滞纳金显然是不合适的。即使被上诉人认为“滞纳金”并非违约金，依据《合同法》125条合同解释的规定，一审法院亦应支持上诉人违约金的诉求。二、一审未支持上诉人违约金的诉求不仅损害上诉人及被上诉人的利益，而且易引发累诉。1、被上诉人不向上诉人交纳物业费的理由为，上诉人向其交付的发票致使其不能报销。在上诉人提起诉讼之前，被上诉人以此为由不断向衡山路社区、重庆路办事处、洛阳市税务局反映，最后结果证明被上诉人理由根本不能成立，完全是无理取闹。但被上诉人不仅自己不交物业费，而且鼓动其他业主也不交物业费。其他业主也关注被上诉人案件的最终裁决，如合同约定有违约责任，而法院最终裁决不支持违约金的诉求。即业主不交物业费不会带来更坏的结果，反而可以拖延交费，那么观望的业主自然会选择不交物业费。这一方面会增加上诉人追交物业费的成本，而且导致产生大量欠交物业费的案件，引发累诉，浪费司法资源。2、上诉人入驻衡山雅居后，从人员培训、环境绿化、设施改善等方面入手，以提高衡山雅居的居住舒适度。上诉人的付出得到了大多数业主的认可，但上诉人服务社区时也存在着缺点和不足，热心的业主也对公司的服务提出了建设性的意见。上诉人对业主的建设性意见都表示感谢并虚心接受，对工作予以改进。但是，个别业主或无中生有或夸大上诉人服务的不足，以达到不交物业费用的目的。如业主长期拖欠物业费用，上诉人追交物业费用的成本增加，上诉人运营会存在困难，势必会影响上诉人员工工资的发放，影响员工的服务质量，并最终损害包括上诉人在内的全体业主的共同利益。综上，请求依法支持上诉人的上诉请求。曾宪德辩称:答辩人并未与上诉人签订物业服务合同，上诉人也未给答辩人开具缴纳物业费的相关发票，导致答辩人无法向有关部门报销，故上诉人无权向答辩人收取物业费。上诉人对答辩人提供的供暖服务存在瑕疵，并将答辩人的相关供暖设施拆除，故上诉人要求答辩人支付过热费的诉求不应得到支持。上诉人曾与答辩人居住小区的业主委员会签订物业服务合同，但上诉人多次实施侵犯业主利益的行为，业主委员会已经解除了与上诉人的物业服务合同，综上，只要上诉人开具收费发票，答辩人可以缴纳物业费。宝泰物业向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付物业费及违约金共计4834.57元；2、由被告承担本案的诉讼费用。一审法院法院认定事实:曾宪德系洛阳市涧西区衡山雅居小区的业主，宝泰物业系为曾宪德所在小区提供物业服务的物业服务公司。2012年10月17日，宝泰物业（受委托方、乙方）与洛阳市涧西区衡山雅居业主委员会（以下简称衡山雅居业委会）（委托方、甲方）签订《物业服务合同》一份，合同约定甲方委托乙方对位于洛阳市涧西区衡山路1号,物业名称为衡山雅居、建筑面积为108000平方米的住宅小区实行物业管理，合同期限为一年，自2012年10月起至2013年10月31日止;合同第六条“管理服务标准”约定，根据9月12日会议协商双方同意执行洛阳市发展改革委、房产管理局文件《洛发改收（2009）40号》中规定的三级物业服务质量标准及收费标准，由乙方对衡山雅居（小区）物业进行管理服务；合同第七条约定，…乙方全部完成合同责任并管理成绩优秀，多数业主反映良好，可以不参加招投标而直接续订合同；合同还对甲乙双方的权利和义务、违约责任等作出约定。宝泰物业、衡山雅居业委会分别在合同乙方、甲方处加盖公章，并注明签订日期。上述合同约定期限届满后，宝泰物业（受委托方、乙方）与衡山雅居业委会（委托方、甲方）于2013年10月30日续签《物业服务合同》一份，合同约定甲方委托乙方对位于洛阳市涧西区衡山路1号物业名称为衡山雅居的住宅小区实行物业管理；合同第三条“合同期限”约定，宝泰物业服务公司进驻衡山雅居，（2012年10月起到2013年10月31日止）已满一年，现续签合同期限从2013年11月1日至2019年10月31日止。合同第七条“管理服务费用”约定，1、本物业管理制为包干制，按洛阳市政府文件《洛发改收费（2009）40号》规定的三级服务标准每半年向业主收取一次。计算标准：物业服务费暂按建筑面积每月每平方米0.36元收取;代收生活垃圾处理费每月2元/户;…公共电费包括小区道路照明、门卫、绿化、监控，这些包含在物业费内；小区楼栋单元梯灯照明电费由物业公司代电业公司收取，按每月1.5元/户。（依照洛阳市物价局收费许可证规定标准执行，后期如需调整依照洛阳市物价局收费标准执行）。2、供热费用是按建筑面积的90%收取…合同还对甲乙双方的权利和义务、违约责任等作出约定。宝泰物业、衡山雅居业委会分别在合同乙方、甲方处加盖公章，并注明签订日期。该份合同签订后，宝泰物业（受委托方、乙方）与衡山雅居业委会（委托方、甲方）于2013年11月23日签订《补充协议》一份，甲乙双方就2013年10月30日签订的《物业服务合同》进行部分修改、补充，补充协议第四条约定，第七条第1款“每半年向业主收费一次”改为每半年业主或物业使用人应向物业管理公司缴纳期间地方政府规定应交付的费用。上半年费用的缴纳期间为当年的4月15日至5月31日；下半年费用的缴纳期间为当年的10月1日至11月15日。未按时缴纳费用的，乙方可按欠缴数额每日千分之三加收滞纳金。第五条约定，第七条第2款“供热费用是按建筑面积的90%收取”修改为乙方按照地方政府公布的收费标准收取。合同中的“建筑面积”是指业主办理本小区房产契税时核定的建筑面积，如该房产已办理房产证，则以房产证记载的面积为准。第六条约定，《物业服务合同》与本协议不一致的，以本协议为准。宝泰物业、衡山雅居业委会分别在合同乙方、甲方处加盖公章，并注明签订日期。本案审理过程中，宝泰物业主张的费用计算方式为：面积88.62平方米，物业费每月31.9元，欠费日期2012年11月1日至2015年4月30日，截止2015年4月30日欠缴物业费957元（31.9×30），垃圾处理费60元（2×30），楼梯照明费45元（1.5×30），2012年度取暖费1544.1元（88.62×0.9×0.16×121），2013年度过热费434.3元（88.62×0.9×0.18×121×25%）,2014年度过热费434.3元（88.62×0.9×0.18×121×25%）。一审法院另查明：原告宝泰物业的经营范围为物业管理，家庭清扫服务；资质等级为叁级。被告曾宪德在庭审中认可自2012年11月1日至2015年4月30日期间未向原告缴纳过相关费用。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。宝泰物业为曾宪德所在小区提供物业服务、形成物业服务合同关系的事实，有宝泰物业与衡山雅居业委会签订的有关衡山雅居小区物业服务的合同、协议以及当事人的陈述为证，应当依法予以认定，当事人应当依法依约履行合同内容。现曾宪德未能全额、及时交纳物业服务费用等合同约定的各项费用，应当承担相应的法律责任。根据涉案物业合同的有关约定、宝泰物业提交的费用计算明细以及当事人有关费用的陈述等内容，对于宝泰物业要求曾宪德承担物业费957元、垃圾处理费60元、楼梯照明费45元以及2012年费取暖费1544.1元的诉讼请求，一审法院依法予以支持；对于宝泰物业提出的有关滞纳金、2013年度过热费434.3元、2014年度过热费434.3的诉讼请求，首先，在民事活动中有关滞纳金的约定于法无据，一审法院不予支持；其次，在曾宪德不予认可的情况下，宝泰物业未能提供有效证据证明曾宪德在2013年度、2014年度实际全部、有效享受了供暖服务，故本院确定曾宪德应当支付该采暖季的过热费434.3元（88.62×0.9×0.18×121×25%）。综上，该院确定曾宪德向宝泰物业支付拖欠的各项费用共计3474.7元。对于曾宪德提出的宝泰物业未能履行合同义务的辩解意见，根据双方当事人的陈述，宝泰物业的物业服务存在一定的瑕疵，但并非未能履行合同义务，故对于此项意见，一审法院亦不予采纳。根据本案查明的事实，宝泰物业在提供物业服务的过程中，确实存在一定的瑕疵，宝泰物业应当在今后的工作中，改善服务效果，更好的为广大业主提供服务。原告的其他诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告曾宪德向原告洛阳宝泰物业管理有限公司支付拖欠的各项费用3474.7元。上述义务应当于本判决生效后十日内履行完毕，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理。二、驳回原告洛阳宝泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件本诉受理费50元，由原告洛阳宝泰物业管理有限公司负担20元，被告曾宪德负担30元。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认本院认为：曾宪德作为衡山雅居业主，其接受了宝泰物业提供的物业服务，其应按照物业服务合同的约定及时向宝泰物业支付相应的物业费。宝泰物业主张曾宪德未按时交纳物业费，应承担相应的违约责任，要求曾宪德支付违约金。对此，本院认为，虽然曾宪德未能按照物业服务合同的约定及时交纳物业费，但宝泰物业在提供物业服务时亦存在一定瑕疵，故一审法院根据本案案情，判令曾宪德支付拖欠宝泰物业的物业费3474.7元，对于宝泰物业要求曾宪德承担违约责任支付滞纳金的请求不予支持并无不当。综上所述，宝泰物业的上诉主张，本院不予采信，一审判决并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人洛阳宝泰物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵国欣审判员  沈可可审判员  王 鹏二〇一七年四月十九日书记员  文成博