重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2013）渝北法民初字第16604号原告李万泉，男，1970年9月14日生，汉族，住重庆市渝北区。委托代理人廖成双，重庆市渝北区双凤桥�律服务所法律工作者。被告重庆御城实业发展有限公司，住所地重庆市渝北区空港新城兰馨大道18号10栋2-1号，组织机构代码66641568-3。法定代表人贺伟，董事长。委托代理人张发光，重庆聚立信律师事务所律师。委托代理人李常云，被告员工，男，汉族，1956年8月4日生，住重庆市渝北区。原告李万泉与被告重庆御城实业发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院2013年10月28日受理后，依法由代理审判员初攀东担任审判长，与人民陪审员胡增华、人民陪审员朱宏组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李万泉及其委托代理人廖成双，被告重庆御城实业发展有限公司的委托代理人张发光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2010年8月13日，原被告双方签订了《重庆市商品房买卖合同》，根据合同约定原告购买了被告开发的重庆市渝北区空港新城兰馨大道X号X幢X单元X-X-X号面积为149.56平方米的住房一套。约定层高3米，净高不低于2.8米。同时入住花园沙盘图有顶。根据合同约定，原告按时交付了房款，并办理了银行按揭，银行也按时发放了贷款。事后，到了接房时，原告前去接房，发现该房厨房层高只有2.5米，没有达到合同约定的高度，入户花园未加顶。为此原告要求被告整改，同时也向消协进行了反映，电视台6**也进行了报道，但被告仍不理会，故原告起诉来院，请求判决：1、将原告所购买房屋的厨房层高净高整改至合同约定的2.8米，入户花园整改加顶；2、被告支付原告逾期交房的违约金13.2万元（从2011年11月1日至2013年12月30日，以购房总金额1054627元为本金，按日万分之二向原告支付），被告支付原告房屋租金损失4.8万元（2011年11月1日至2013年12月30日，2000元／月×24个月），入户花园未加顶的损失2万元。案�诉讼费由被告承担。被告重庆御城实业发展有限公司辩称：1、原被告在买卖合同中没有厨房净高2.8米的约定，合同中约定的“层高3米，净高不低于2.8米”，是指整体房屋不低于2.8米，并非每层的任何一个空间都要达到该高度。厨房净高不到2.8米是功能区设计的需要而且符合住宅设计规范的规定；2、如果原告要求整改厨房净高至2.8米，被告可以整改，但由于案涉房屋已经竣工验收，再行整改违反法律法规规定；3、双方在合同中没有入户花园的约定，被告也未进行过入户花园加顶的宣传和承诺，若加顶的话应当按约定计算房款，但被告并未收取入户花园的房款；4、被告不存在逾期交房的情形，被告在交房期限内如期交房，通过打电话、登报的方式通知原告接房，原告由于厨房和入户花园问题没有接房，所以被告不应支付逾期交房的违约金；5、双方合同中未�定要采取书面方式通知接房。经审理查明：2010年8月13日，以原告为乙方，被告为甲方签订《重庆市商品房买卖合同》，约定甲方将位于重庆市渝北区空港新城兰馨大道X号X幢X单元X-X-X的商品房预售给乙方，房屋建筑面积149.56元，层高约定为3米，净高不低于2.8米，本商品房为清水房，总成交金额1054627元，乙方于2010年8月13日支付首付房款319627元，剩余房款735000元于银行办理按揭贷款，甲方应当在2011年10月31日前依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。该合同第八条约定，甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备，双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单，甲方还需提供《新建商品房质量保证书》和《新建商品房�使用说明书》，甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。合同第九条对逾期交房的违约责任作出约定，“逾期支付超过30日的……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自2011年11月1日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之二的违约金并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。”双方在《合同补充协议》第五条中约定：“﹤购房合同﹥第八条约定的‘书面通知乙方’方式为甲方以特快专递方式向乙方通知，书面通知的收讫确认方式以接收方签收书面通知之日为收讫……”另查明，原告已全额支付房款1054627元，案涉房屋已于2011年6月22日取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证。2011年6月23日，被告在《重庆晨报》刊登交房公告，载明：“尊敬的‘御城华府’业主，您所购买的‘御城华府’一期洋房X-X栋住宅已竣工并通过验收，具备交房条件。我公司将于2011年6月25日开始对上述房屋进行交房。接房时，请按接房通知书要求带齐全部资料（身份证、购房合同、按揭合同、缴费票据等相关购房凭据）到御城华府营销中心接房，静候您的光临。”庭审中，关于被告是否已通知原告接房以及以何种方式通知原告接房，原告陈述被告没有通知其于2011年10月31日前接房，原告于2012年5月31日主动去看房，由于层高不够原告没有接房，2012年10月31日被告曾电话通知原告接房，原告没有接房；被告陈述2011年10月31日前被告通过打电话、发短信及登报的方式通知过原告接房，原告也于2011年10月31日前来接房，只是原告提出入户花园加顶和厨房层高问题而没有接房。关于入户花园是否应加顶，被告�为虽然售房时沙盘显示入户花园有加顶，但沙盘不能作为合同内容，应以合同为准；原告认为购买房屋时介绍的沙盘显示入户花园有加顶，所以应加顶。以上事实有重庆市商品房买卖合同及补充协议、重庆晨报交房公告、重庆市建设工程竣工验收备案证明书及当事人的当庭陈述等在卷为证，足以认定。本院认为，原、被告于2010年8月13日签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应依约履行自己的义务。综合双方当事人的诉讼请求及答辩意见，本案的焦点在于：一、案涉房屋厨房层高净高未达到2.8米，是否构成违约，若构成违约，在房屋竣工验收后可否进行整改；二、销售房屋时沙盘入户花园有加顶，合同对入户花园是否加顶无约定，沙盘可否作为合同组成部分；三、逾期交房的违约金应否支付。围绕本案焦点评判如下：一、厨房层高净高未达到2.8米，是否构成违约问题。原被告在商品房买卖合同中对净高不低于2.8米作出明确约定，该约定系双方真实意思表示，被告应按约定履行合同义务，被告关于厨房净高符合住宅设计规范故不构成违约的抗辩主张不能成立。因案涉房屋现在的规划设计系经过合法的审批程序，符合房屋设计规范，已经相关行政主管部门批准备案，不能对已通过规划的方案擅自进行变更，故对原告请求将厨房净高整改至2.8米的诉讼请求，本院不予支持。二、沙盘可否作为合同组成部分问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买�合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，被告为销售房屋所作沙盘的入户花园有加顶，原告参照该沙盘选择了案涉房屋并与原告签订商品房买卖合同，在书面合同对入户花园有无加顶没有约定的情况下，沙盘应视为合同的一部分，被告向原告交付的房屋的入室花园部分的设计应与沙盘保持一致，但因案涉房屋的规划设计已经相关主管部门合法审批，不能对已通过规划的方案擅自进行变更，对原告要求入户花园加顶的请求，本院不予支持。对于入户花园未加顶的损失2万元，因原告没有举示证据证明该损失的存在以及具体金额，对该项请求，本院不予支持。三、逾期交房的违约金问题。因原被告在合同补充协议中约定通过特快专�方式方被视为书面方式，被告没有按照合同约定在确定交房日的七日前通过特快专递通知原告做好办理交付手续的准备，也没有证据证明在约定日期曾电话或者短信通知过原告接房，在没有采用上述通知方式的情况下通过重庆晨报发布交房公告，并不能达到通知原告接房的法律效果，应承担逾期交房的违约金责任。原告自认被告于2012年10月31日曾电话通知其接房，原告拒绝接房，由于层高问题和入户花园未加顶并不影响房屋交付使用，原告以此拒绝接收以致房屋至今空置，责任不在被告，应视为自2012年10月31日原告已经接房，本院酌情主张原告2011年11月1日至2012年10月31日的违约金（以已支付房款1054627元为本金，自2011年11月1日起至2012年10月31日止，按日向原告支付已付房价款万分之二的违约金）。对原告诉请的2012年11月1日起至2012年12月30日的违约金请求，本院不予主�。原告按2000元／月租金标准请求租金损失，缺乏证据支持，本院不予主张。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告重庆御城实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李万泉逾期交房的违约金（以1054627元为本金，自2011年11月1日起至2012年10月31日止，按日万分之二的标准支付）；二、驳回原告李万泉的其他诉讼请求。案件受理费4300元，由原告李万泉负担2000元，由被告重庆御城实业发展有限公司负担2300元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍�付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费用，又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。审 判 长  初攀东人民陪审员  胡增华人民陪审员  朱 宏二〇一四年七月二日书 记 员  陈秋宇