山东省高密市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）高法民重初字第9号
原告张文胜。
原告夏纪章。
原告陆木英。
三原告委托代理人郭仁兴，律师。
被告刘宏伟。
委托代理人齐传智，律师。
原告张文胜、夏纪章、陆木英与被告刘宏伟排除妨碍纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。于2014年5月13日作出（2013）高民初字第3474号民事判决书，被告刘宏伟不服该判决在法定期限内提起上诉，潍坊市中级人民法院于2015年1月21日作出（2015）潍民一终字第90号裁定书，以原审判决事实不清为由，撤销了原判决书，裁定发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2015年7月8日公开开庭进行了审理。原告张文胜、夏纪章、陆木英及委托代理人郭仁兴、被告委托代理人齐传智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年4月30日原告合伙在潍坊泰源拍卖公司举行的拍卖大会上，以669万元的价格竞拍成功，取得了位于高密市人民大街中段的高密百货商城房产4800平方米，包括后办公楼和前营业楼的二楼、三楼的东部分、四楼、一楼到楼顶的楼梯及一楼楼梯下的楼梯间。
被告购买了百货大楼营业楼底层的一部分，整座大楼的东通道正从被告的房中通过，被告不顾原告的利益，将2.3米宽的通道的北边用木门堵住，将通道的平面部分作为自己的营业面积营业谋利，严重妨害了原告的通行及对楼上的房屋的出租，造成原告二楼三楼长期无法出租，租赁人前来看房时都说“没有通道，不能用”，被告的行为给原告造成严重经济损失，应当赔偿。
另外，被告还占用了属原告所有的楼梯间，应当立即腾出，并应当将使用费偿付给原告。
为保护自己的合法权益，原告于2011年9月6日提起诉讼，请求被告排除妨碍，保持通道畅通，赔偿原告经济损失；但法院只对“保持通道畅通”做出判决，对于原告“请求赔偿”部分，法院要求原告另行起诉。
据此，原告再次具状起诉，请求法院依法判决被告腾出属原告所有的楼梯间，并偿付楼梯间使用费64300元、赔偿因障碍通道造成原告二楼无法出租损失费932455.89元、赔偿因障碍通道造成原告三楼无法出租损失费490433.91元、鉴定费10000元，以上共计款1497198.8元。
被告辩称，1、原告房屋楼房二楼、三楼无法出租与被告不存在任何的因果关系：1）被告刘宏伟在购买百货大楼一楼之后经营摩托车，在经营期间营业时间一般为早7点到晚9点左右，一直保持公用通道的畅通，公用通道只在夜间关闭；2）百货大楼在三原告购买前三楼、四楼对外出租，由袁洪道在三楼四楼经营射箭场和旱冰场，三原告购买后四楼也一直对外出租，开了一个乒乓球培训学校，可以证明房屋是否对外出租与被告公用通道在夜间关闭是没有任何因果联系的。3）原告诉状中所写的2.3米宽的通道北面用木门堵住这个情况，是因为原告在一楼经营摩托车，四楼有小孩学习乒乓球，下楼的时候怕损坏摩托车，才安装了这个木门，但在营业时间是开放的，只在夜间关闭，并不是像原告所说一直堵着的。4）三原告从来没有证明其需要在夜间开通通道，如果不开通会影响其营业，我们从来都不知道。而且从百货大楼建成以后，从来没有需要24小时开通的营业情况，因此原告主张夜间关闭影响了其营业，造成了他的损失，导致房屋不能出租我们不予认可。我们认为应当驳回三原告的诉讼请求。
经审理查明，山东省高密市百货商城股份有限公司（以下简称高密市百货商城）位于人民大街中段路北，其四层营业楼紧邻人民大街。
2001年1月13日，高密市百货商城与刘宏伟签订“楼房买卖合同”，约定：刘宏伟购买高密市百货商城营业楼底层东首的营业厅，扣除通往二楼的东西宽2.3m的公用通道，其中该营业厅西北角部分建筑面积约39㎡，3000元／㎡，其余部分建筑面积约427㎡，4500元／㎡，总价为203.8万元，面积以房产部门实际丈量为准；刘宏伟购买后，必须保持营业楼整体结构，不准另间墙壁，若另间墙壁，高密市百货商城有权收回刘宏伟的资产。刘宏伟购买后，于2002年办理了房屋所有权证，证号为：鲁潍房权证高密市字第××号，在该房屋平面图的居中位置，标注有东西宽2.3m的南北通道一条。上述通道的北端与通往营业楼的楼梯相连，在楼梯的上楼处安装有卷帘门，刘宏伟购买后，在卷帘门的南侧安装了简易木门，该简易木门的宽度窄于2.3m,高度低于一楼楼层的高度，通道的南端安装有铝合金迎街门及防盗卷帘门，通道的东西两侧均与刘宏伟的房屋相通。
2007年5月31日，本院做出（2007）高破裁字第1-1号民事裁定书，宣告高密市百货商城破产还债。2010年4月30日，潍坊泰源拍卖有限公司根据高密市百货商城管理人的委托对高密市百货商城4800㎡的房屋（包括涉案营业楼）进行拍卖，张文胜与刘宏伟等人到场参加竞拍，张文胜以669万元的价格（含拍卖佣金80000元）竞得了拍卖的房屋。2010年5月7日，张文胜付清拍卖款669万元。该款由张文胜与夏纪章、陆木英三人共同出资，所购房屋为三人共同所有。2010年12月16日，高密市住房和城乡建设局为三人办理了房屋所有权证，张文胜、夏纪章、陆木英的房屋所有权证分别为鲁潍房权证高密市字第××号、第××号、第0019760号。在上述房屋的平面图中，标注有三条南北方向的通道，其中东边的通道即涉案通道，三条通道的使用面积均包含在房屋的总建筑面积中。
2010年6月17日，高密市百货商城管理人作为甲方、刘宏伟作为乙方，双方就原高密市百货商城借乙方款项、乙方租赁原高密市百货商城的仓库、院内简易棚及营业楼的共用通道等问题达成协议，内容为：“一、乙方在2010年6月19日前腾出租赁房屋、拆除简易棚、按购买营业楼一楼的合同约定，通开营业楼共用通道，甲方3日内补偿乙方人民币150000元（包括原高密市百货商城借乙方款及利息）。二、甲方付清乙方款后，乙方与原高密市百货商城的一切经济纠纷全部解除。三、共用通道通开后乙方应保持共用通道的畅通。”，上述协议达成后当日，高密市百货商城管理人将上述150000元付给了刘宏伟。原告称，原告购买涉案房屋后，高密市百货商城管理人曾书面通知刘宏伟保持通道畅通，但刘宏伟拒不开通；刘宏伟称，未收到高密市百货商城的书面通知，在正常的营业时间内，涉案通道是畅通的，被告未阻碍该通道的通行。
另查明，在本案诉讼过程中，刘宏伟向山东省中级人民法院提起行政诉讼，以高密市住房和城乡建设局错误地将涉案公用通道确权给张文胜、夏纪章、陆木英所有为由，要求撤销高密市住房和城乡建设局做出的鲁潍房权证高密市字第××号房屋所有权证书。山东省潍坊市中级人民法院受理后，将案件移交诸城市人民法院审理。诸城市人民法院经审理，依法于2012年12月19日做出（2012）诸行初字第92号行政判决书，在确认高密市住房和城乡建设局在对涉案通道登记时未尽合理审慎职责，权属审核不当，认定事实不清，证据不足，适用法律错误的基础上，撤销高密市住房和城乡建设局2010年10月16日为张文胜颁发的鲁潍房权证高密市第00××58号房权证书中的对东侧通道（即本案涉案通道）的登记。
三原告曾于2011年9月6日对被告提起诉讼，请求被告排除妨碍保持通道畅通，赔偿原告经济损失。本院于2012年1月4日做出（2011）高民初字第2450号民事判决书，判决：被告拆除公用通道内的简易木门，并保持畅通；驳回原告的其他诉讼请求。被告刘宏伟不服提起上诉，潍坊市中级人民法院于2013年6月28日做出（2013）潍民终字第1365号民事判决，驳回上诉，维持原判。
根据原告申请，本院曾委托山东浩信资产评估土地房地产估价有限公司对本案涉及的一层楼梯间及楼梯通道、第二、三层营业房每平方米租赁价格进行评估。2011年9月28日，该公司出具鲁浩信评字（2011）第084号资产评估报告书，认定本案涉及的一层楼梯间及楼梯通道使用费的公允价格为767元／㎡.年；二层营业房的租赁公允价格为443元／㎡.年；三层营业房的租赁公允价格为233元／㎡.年。并标明：本资产评估报告有效期一年，自评估基准日2011年9月26日起，至2012年9月25日止。超过2012年9月25日，需聘请中介机构对委估资产重新评估。
原告主张损失的期间为2010年5月12日至2013年9月24日共40个月，占用楼梯间租金损失为：767元／㎡×40个月×25.15㎡＝64300元，妨碍租赁二楼租金损失为：443元／㎡×40个月×631.46㎡＝932455.89元，妨碍租赁三楼租金损失为233元／㎡×40个月×631.46㎡＝49433.91元，鉴定费10000元，共计1497189.80元。
经本院现场查看，除涉案通道外，其他中、西两条通道均无法到达三原告所有的营业场所，三原告新开设的一、二楼楼梯之间通往后院的通道，需绕至后院方能通行，但后院入口较为隐蔽且绕行较远，亦为三原告后来开通，不再此次原告主张赔偿损失的计算时间之列。
以上事实，有原、被告陈述及原告提供的(2011)高民初字第2450号民事判决书、（2013）潍民终字第1365号民事判决书、（2013）潍行终字第10号行政判决书、鲁潍房权证高密市字第××号、第××号、第0017960号房屋所有权证及登记材料、山东浩信资产评估土地房地产估价有限公司出具的鲁浩信评字（2011）第084号资产评估报告书、房屋现场照片等为证，足以认定。
本院认为，《中华人民共和国民法通则》第八十三条规定：不动产的相邻各方应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系；给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。原告张文胜、夏纪章、陆木英与被告刘宏伟购买的原高密百货商城营业楼系上、下邻居，涉案通道为通往楼上的必经通道之一，原告作为涉案楼房二层及以上楼房的占有使用权利人，其通行权理应受到法律保护。被告关于仅在营业时间内保持畅通的主张，无法律依据，本院不予采纳。被告确实对一楼楼梯间进行了改造占用，原告二、三层营业楼未能及时出租，与被告不能保持涉案通道畅通也有一定因果关系，故被告应承担相应的赔偿责任。山东浩信资产评估土地房地产估价有限公司对本案涉及的一层楼梯间及楼梯通道、第二、三层营业房每平方米租赁价格进行的评估，有效期限自评估基准日2011年9月26日起，至2012年9月25日止。超过2012年9月25日，需聘请中介机构对委估资产重新评估，该报告期限虽为一年，但涉案报告均在诉讼过程中使用，且经本院告知后，被告亦明确表示不再重新鉴定，本院予以使用，符合法律规定。综合考虑本案各种因素，确定被告应赔偿一楼楼梯间的占用损失，对二楼、三楼的租金损失，由被告按20％进行赔偿。总的损失为：64300元＋（932455.89元＋490433.91元）×20％＋10000元＝358877.96元。
综上，本案经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国民法通则》第八十三条，《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条的规定，判决如下：
一、被告刘宏伟赔偿原告张文胜、夏继章、陆木英租金等损失358877.96元，于判决生效后十日内付清；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费18275元，由三原告负担11592元，由被告负担6683。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。
审 判 长 毛伟涛
人民陪审员 李储志
人民陪审员 赵廷秀
二〇一六年十一月十三日
书 记 员 付腊梅