太原市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2018）晋01民终248号
上诉人（原审原告）：张瑞峰，男，1983年4月1日出生，汉族，个体户，住太原市。
委托诉讼代理人：韩海龙，山西东奥律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：太原鑫亿诚装饰市场有限公司，住所地太原市尖草坪区和平北路三给村鑫佳源钢材市场南三楼。
法定代表人：许德彪，总经理。
委托诉讼代理人：迟然，山西祝融万权律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：山西鑫佳源钢材市场有限公司，住所地太原市兴华街商务楼A座302室、
法定代表人：许振国，总经理。
委托诉讼代理人：王三忠，山西晋言律师事务所律师。
上诉人张瑞峰因与被上诉人太原鑫亿诚装饰市场有限公司、山西鑫佳源钢材市场有限公司租赁合同纠纷一案，不服太原市尖草坪区人民法院（2017）晋0108民初1596号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人张瑞峰的委托诉讼代理人韩海龙、被上诉人太原鑫亿诚装饰市场有限公司的委托诉讼代理人迟然、山西鑫佳源钢材市场有限公司的委托诉讼代理人王三忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人张瑞峰上诉请求：1、要求撤销太原市尖草坪区人民法院（2017）晋0108民初1596号民事判决书，改判解除上诉人与被上诉人太原鑫亿诚装饰市场有限公司签订的场地《租赁合同》；2、要求判决太原鑫亿诚装饰市场有限公司赔偿因拆迁商铺装饰、装潢损失费247500元，拆迁过渡费用42157.5元，搬迁费14053.5元（上述三项合计共303710元）；3、要求山西鑫佳源钢材市场有限公司承担连带责任；4、要求两被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年4月29日上诉人与被上诉人鑫亿城签订了《租赁合同》，上诉人承租了被上诉人位于鑫亿城公司市场4座23号、24号330平方米的商铺，作为经营卫浴使用，租赁期限自2015年6月4日起至2020年6月3日止。因租赁当时被上诉人只搭建了框架，上诉人花费了巨额资金进行了建筑、装修、装潢，并按期交纳了租赁费用。被上诉人为了稳定租户经营情绪，于2015年5月18日在市场内张贴了《补充说明》，该内容为”太原鑫亿城装饰市场不在政府规划拆迁范围之内，请不要轻信谣言，市场保证5年内不拆，五年之内如遇政府拆迁，甲方应按比例补偿乙方装修费用，第一年每平米1000元，第二年每平米750元。欢迎各商户安心入驻，放心经营”。上诉人在装修后进入正常经营。2017年8月3日，鑫佳源贴出通知”1、要求商户于2017年8月20日市场停止营业，2、2017年8月20号至2017年9月20日全体商户搬离市场”。2017年9月1日鑫佳源又贴出通知：”1、从9月1日开始再发现有经营者按有关条款处理，2、从即日起车辆只能出不能进，3、从即日起停止一切发电设备，如有发现全部没收，4、截止2017年9月8日全部搬迁完毕”。经多次交涉，被上诉人拒绝赔偿装修费用，原承诺补偿未能达成意见。2017年9月8日被迫提起诉讼，但一审法院未能尊重本案客观事实，错误适用法律规定，故意混淆是非，判非所答，一审法院完全倾向于被上诉人，裁判显失公正。一、租赁合同有效，违约方应当承担违约责任。上诉人与鑫亿城签订的合同第七条第四项双方约定”如遇到国家建设，地方政府、土地的有权单位改造，如遇不可抗力原因，甲方必须终止合同时，甲方一般应提前一个月通知乙方，五年之内如遇政府搬迁，甲方按比例赔偿”。还有2015年5月18日在市场内张贴了《补充说明》，证实当时出租方已经预见到拆迁风险，并承诺自愿承担拆迁赔偿，双方已对拆迁补偿一事达成了赔偿的一致意见，该一致意见不违反国家法律禁止性规定，应受法律保护，当事人应当全面履行自己的义务。本案已无评估必要，合同条款可视为双方约定的拆迁安置补偿协议约定标准，我国法律规定优先原则，如无约定从法定。参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》及《城市房屋拆迁管理条例》规定，上诉人请求赔偿建筑装修、搬迁、过渡费于法有据。二、鑫佳源应当承担连带赔偿责任。2014年12月10日，鑫佳源把市场出租给了鑫亿城，且在收取上诉人租赁费中既有鑫佳源开具的收款收据，又有鑫亿城开具的收款收据，鑫佳源2017年8月3日和2017年9月1日两次发出通知责令租户搬离场地，并出面与租户清算押金、收回租户所有租赁合同与收款票据等全部有关手续，对此上诉人已提供大量证据进行佐证，事实清楚，证据确实。事实上鑫佳源是实际出租方与经营者，且也是撕毁合同的责任人，合同法规定因第三人原因造成合同不能继续履行，依法应当承担连带责任，且合同已无法继续履行，依法应当解除。
被上诉人太原鑫亿诚装饰市场有限公司辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回上诉人的上诉请求。二、上诉人在上诉状中援引的《国有土地上房屋征收与补偿条例》是调整不平等主体之间的拆迁补偿法律关系，而本案是平等主体的合同关系，本案不适用该条例。三、上诉人援引的《城市房屋拆迁管理条例》已于2011年1月21日颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》废止，不再具备法律效力。上诉人请求赔偿的依据是一个已被废止的法律，毫无法律支持，因此，上诉人上诉请求既无事实依据，又无法律支持，应当予以驳回。
被上诉人山西鑫佳源钢材市场有限公司辩称，一、上诉的四项请求均没有相应的事实依据与法律依据，不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律准确，应予以维持。请求法庭驳回上诉，维持原判。上诉人提出要求改判解除租赁合同，从诉状中也仅仅看到上诉人与鑫亿诚是终止合同，并没有解除合同的约定，因此，与实际租赁合同背离，该请求不能成立。二、关于上诉请求第二项《国有土地上房屋征收与补偿条例》的适用，是错误适用，本案土地是太原市尖草坪区三给村的是集体土地，非国有土地，因此，法律适用是故意错用。三、关于《城市房屋拆迁管理条例》，该条例已废止，因此，拆迁补偿的法律依据错误。四、关于建筑装修问题，一审法院查明事实，是鑫亿诚公司发出的通知，但本案客观事实是，2017年8月份，草坪区人民政府配合太原市政府城中村改造拆除市场时，所有经营户都已经清晰履行合同，进入第三年度，但通知对第三年没有约定，因此，上诉人对装修赔偿问题的提出，没有合同约定，一审法院认定清楚，判决正确。五、关于搬迁费和过渡费，合同没有约定，拿出《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《城市房屋拆迁管理条例》索赔是不正确的，因此，一审正确，我方请求驳回。鑫佳源与上诉人没有任何合同约定，因此，不承担赔偿责任。我方与鑫亿诚是独立的主体，我们是租赁合同关系。与上诉人没有合同关系，没有法律依据承担连带责任，上诉请求无法律和事实依据。
张瑞峰向一审法院起诉请求：1.判令二被告赔偿因拆迁商铺装饰、装潢损失费247500元；2.二被告支付搬迁过渡费38610元；3.二被告支付原告搬迁费用12870元；4.二被告互相承当连带责任；5.本案诉讼费由二被告承担。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：解除原告与被告太原鑫亿诚装饰市场有限公司签订的租赁合同。
一审法院认定事实：2015年4月29日，原告与被告太原鑫亿诚装饰市场有限公司签订租赁合同，合同约定被告太原鑫亿诚装饰市场有限公司将鑫亿诚装饰市场4座23号、24号330平方米的商铺出租给原告，作为经营卫浴使用，租期自2015年6月4日起至2020年6月3日止。合同第七条第四项约定，如遇国家建设，地方政府、土地所有权单位改造，如遇不可抗拒等原因，必须终止合同时，被告太原鑫亿诚装饰市场有限公司一般应提前1个月通知原告、5年之内如遇政府拆迁，被告太原鑫亿诚装饰市场有限公司按比例赔偿。合同第八条第三项约定，本合同终止日，原告应将租赁物（包括已有装修）完整的无条件交与被告太原鑫亿诚装饰市场有限公司，超过期限，被告太原鑫亿诚装饰市场有限公司有权对租赁物中的物品进行处置。2015年5月18日，被告太原鑫亿诚装饰市场有限公司张贴补充说明，承诺市场保证5年内不拆，5年之内如遇政府拆迁，被告太原鑫亿诚装饰市场有限公司按比例补偿原告装修费用，第一年每平米1000元，第二年每平米750元。2016年6月13日，原告与被告太原鑫亿诚装饰市场有限公司签订鑫亿诚市场入驻经营合同，合同约定原告承租被告太原鑫亿诚装饰市场有限公司4座23号、24号场地，合同期限为2016年6月4日起至2017年7月3日止。2017年7月7日至7月12日，原告分三次缴纳房屋租金，收款方为被告山西鑫佳源钢材市场有限公司。原告2017年8月3日，被告山西鑫佳源钢材市场有限公司下发通知，通知2017年8月29日市场停止营业，2017年8月20日至2017年9月20日全体商户搬离市场。2017年9月1日，被告山西鑫佳源钢材市场有限公司再次下发通知，要求商户于2017年9月8日全部搬迁完毕。另查明，二被告于2014年12月10日签订租赁合同，由被告太原鑫亿诚装饰市场有限公司承租被告山西鑫佳源钢材市场有限公司位于鑫佳源钢材市场内C、D区的场地16000余平米，共计72套商铺，租赁期限为2014年9月30日止2024年8月31日。本案原告所租商铺在此范围之内。2017年8月7日，被告山西鑫佳源钢材市场有限公司向原告退还房租款57271元。
一审法院认为，原告与被告太原鑫亿诚装饰市场有限公司之间于2015年4月29日签订的租赁合同虽系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，本院对此合同的效力予以认可，但是2016年6月13日原告与被告太原鑫亿诚装饰市场有限公司在上述合同履行期间内又重新签订了鑫亿诚市场入驻经营合同，该合同的标的与2015年4月29日签订的租赁合同是一致的，故鑫亿诚市场入驻经营合同应当认定为原告与被告太原鑫亿诚装饰市场有限公司对2015年4月29日签订的租赁合同内容的更改。鑫亿诚市场入驻经营合同约定的租赁期截止为2017年7月3日，在合同到期后，原告继续支付了租金，应当视为原鑫亿诚市场入驻经营合同继续有效，但是租赁期限为不定期。原告主张2017年7月3日到期后的租金是交给被告山西鑫佳源钢材市场有限公司，应当与被告山西鑫佳源钢材市场有限公司形成了租赁关系，但被告山西鑫佳源钢材市场有限公司辩称为因被告太原鑫亿诚装饰市场有限公司拖欠其租金，而代被告太原鑫亿诚装饰市场有限公司向租户直接收取租金，结合二被告之间签订的租赁合同的内容，仅凭收据作为证据证明原告的主张，缺乏事实依据，本院不予采纳，本院认可2017年7月3日之后，原告与被告太原鑫亿诚装饰市场有限公司存在租赁关系，租赁期限为不定期。因原告与被告太原鑫亿诚装饰市场有限公司在鑫亿诚入驻经营合同中并未约定拆迁补偿的内容，且被告太原鑫亿诚装饰市场有限公司张贴的补充说明时间为2015年5月18日，该补充说明的内容不能涉于2016年6月13日签订的鑫亿诚入驻经营合同。因此双方应当通过协商予以解决拆迁赔偿等问题，若协商不成应按照原告装修的实际损失按照比例进行赔偿，在立案阶段本案涉案房屋并没有实际拆除，本院曾明确告知原告没有提交赔偿依据的诉讼风险，但原告认为鉴定过于麻烦，坚持要求按照被告太原鑫亿诚装饰市场有限公司张贴补充说明中第二年每平米750元进行赔偿。因原告没有提供其实际损失的证据，其主张没有法律依据及事实依据，本院不予支持。因原告与被告太原鑫亿诚装饰市场有限公司并未约定搬迁费、过渡费的负担，且原告主张搬迁费及过渡费也没有提供证据予以支持，故本院对此不予支持。因原告与被告太原鑫亿诚装饰市场有限公司之间系不定期租赁的关系，故原告要求解除合同的主张，本院予以支持。因被告山西鑫佳源钢材市场有限公司并未与原告签订租赁合同，且原告也未提供被告山西鑫佳源钢材市场有限公司承担连带赔偿责任的证据，故原告的该主张没有事实与法律依据，本院不予支持。判决：一、解除原告张瑞峰与被告太原鑫亿诚装饰市场有限公司之间签订的鑫亿诚入驻经营合同；二、驳回原告张瑞峰的其他诉讼请求。
本院二审期间，双方当事人均无新的证据向法庭提交，本院审理查明的其他事实与一审基本一致，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是：1、上诉人主张解除合同的请求是否成立；2、上诉人主张赔偿拆迁费、装潢费、过渡费是否合理；3、鑫佳源公司是否应当承担连带赔偿责任。
一、上诉人与被上诉人鑫亿诚公司于2015年4月29日签订了租赁合同，2016年6月13日双方在上述合同履行期间又重新签订了鑫亿诚市场入驻经营合同，该合同的标的与2015年4月29日签订的租赁合同一致。2017年7月3日之后，原审判决认定上诉人与被上诉人鑫亿诚公司存在租赁关系，租赁期限为不定期合理。进而认定，因上诉人与被上诉人太原鑫亿诚装饰市场有限公司之间系不定期租赁的关系，故上诉人要求解除合同的主张，予以支持。本院认为上诉人请求解除合同的主张在原审已经得以支持。
二、关于上诉人主张赔偿拆迁费、装潢费、过渡费。根据查明的事实，当事人双方并未对在遇到政府拆迁时的补偿问题作出明确约定。原审认定双方应当对遇到政府拆迁的补偿问题通过协商确定，若协商不成，应根据上诉人装修的实际损失按照比例进行赔偿合理，但上诉人应对装潢的实际损失承担举证责任，因上诉人在租赁合同中没有填写实际租赁的面积，也没有对搬迁费、过渡费的承担作出约定，且原审法院在房屋被实际拆除前，明确告知上诉人没有提交赔偿依据的诉讼风险后，上诉人认为鉴定过于麻烦，坚持要求按照被上诉人鑫亿诚公司张贴补充说明中第二年每平米750元进行赔偿，而且在上诉状中仍然坚持”本案已无评估必要”。依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，没有证据或者证据不足于证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担对自己不利的后果。故原审判决对上诉人要求赔偿拆迁费、装饰装潢费、过渡费的主张，因上诉人没有提供其实际损失的证据不予支持的处理并无不当。
三、上诉人在上诉状中称”事实上鑫佳源是实际出租方与经营者，且也是撕毁合同的责任人，合同法规定因第三人原因造成合同不能继续履行，依法应当承担连带责任”。据一、二审查明的事实，本案是因政府拆迁原因致合同无法继续履行；被上诉人鑫佳源未与上诉人签订租赁合同，且上诉人也未提供证据证明鑫佳源是实际出租房与经营者，故原审判决认定上诉人提交的现有材料并不能证明鑫佳源公司应承担连带赔偿责任合理。对上诉人要求鑫佳源承担连带赔偿责任的上诉请求本院不予支持。
综上所述，上诉人张瑞峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5785元，由上诉人张瑞峰负担。
本判决为终审判决。
审判长李铁柱
审判员孙爱英审判员段雪丽
二〇一八年二月九日
书记员梁卉