广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0604民初3960号
原告(反诉被告）：何启志，男，汉族，1955年2月21日出生，住广东省佛山市顺德区，
委托诉讼代理人：周贺，广东天骅律师事务所。
被告（反诉原告）：广东星光机电有限公司，住所地佛山市禅城区石湾大雾岗北侧模具厂内自编29号208，统一社会信用代码914406001935300078。
法定代表人：麦国英。
原告何启志与被告广东星光机电有限公司（下简称星光公司）合同纠纷一案，本院于2017年3月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，被告星光公司提起反诉，本院经审查后接纳了被告的反诉申请，并与本诉合并审理。原告委托诉讼代理人周贺、被告法定代表人麦国英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告返还承包费本金2528022.56元及资金使用费（按年利率6%从2006年7月1日计算至被告实际清偿完毕之日止，暂计至2017年2月28日为1617934.44元）合计4145957元；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告于2006年5月31日签订《星光公司大雾岗厂区承包经营协议》（下简称《承包协议》），约定被告将其佛山市禅城区石湾大雾岗厂区委托给原告承包经营，承包金为600万元，期限为不定期。承包协议签订后，原告将承包费支付给被告委托的收款人，被告将上述厂区交给原告经营。2014年7月7日，佛山市亨泰金属材料有限公司（下简称亨泰公司）起诉被告及原告，要求确认承包协议无效。法院立案受理，案号：（2014）佛城法民二初字第615号。2015年4月10日，法院作出一审判决，判令确认承包协议涉及未取得建设工程规划许可证的房屋部分无效。后各方不服该判决，提起上诉，2016年4月14日，佛山市中级人民法院作出（2015）佛中法民二终字第1510号民事判决书，驳回上诉，维持原判。上述判决作出后，原告认为双方应根据佛山两级法院的判决进行返还，返还事项包括原告将厂区内未取得规划许可证的房屋返还给被告，被告将所收的600万元承包费中未取得规划许可证的房屋所占的比例及收款后的资金使用费返还给原告。对房屋的返还已于2016年4月20日完成，但其他事项至今未办理。对被告应返还的承包费，根据法院2010年8月6日《查封财产清单》，被告大雾岗厂区内没有房产证的房屋面积共15291.07㎡，加上厂区内有房产证的自编**号4386.33㎡、自编30号6075.78㎡，厂区内房屋总面积为25753.18㎡（略少于承包协议约定的26143㎡），没有房产证的面积扣除法院判决确认有规划许可证房屋面积1554.3㎡和2886㎡，没有取得规划许可证的房屋面积为10850.77㎡。原告要求被告返还的承包费本金计算方法为：原告支付给被告的承包费总额600万元，除以房屋总面积25753.18㎡，乘以没有取得规划许可证的房屋面积10850.77㎡，结果是2528022.56元。承包费的资金使用费以2528022.56元为本金，按年利率6%从2006年7月1日计算至被告实际清偿完毕之日止，暂计至2017年2月28日为1617934.44元，合计4145957元。原告为维护自身合法权益，提起本案诉讼。
被告辩称：1.被告对原告在诉状中所述的事实没有异议。2.原告虽已将大雾岗厂区退还，也有权向被告主张返还承包金，但被告也有权向原告主张返还占用使用无证建筑物期间的使用费。具体数额为大雾岗厂区内未取得规划许可证的物业面积10850.77㎡，扣除被告自用的两项物业1496㎡和477㎡，剩余8877.77㎡是原告占有使用的面积，按每月6元/㎡（土地使用权不属于被告，未含土地租金价值），从2006年7月1日计算至2016年4月20日共118个月，平均出租率60-70%，使用费为3771276.70元-4399822.81元，折中后数额为4085549.76元。3.原告主张的返还承包费应与上述使用费相互抵消。4.被告已停产多年，没有资金来源，诉讼费应由原告承担。
反诉原告星光公司向本院提出诉讼请求：1、反诉被告何启志向反诉原告星光公司返还佛山市禅城区石湾大雾岗厂区无证物业8877.77平方米占用使用费4085549.76元；2.反诉被告承担反诉诉讼费。事实和理由：根据佛山市禅城区人民法院（2014）佛城法民二初字第615号民事判决书，星光公司与何启志于2006年5月31日签订《承包协议》中涉及未取得建设工程规划许可证的房屋部分无效。该判决生效后，何启志已经将大雾岗厂区内全部无证物业退还，但星光公司有权向何启志主张占用使用无证物业期间的使用费。具体请求数额为大雾岗厂区内未取得规划许可证的物业面积10850.77㎡，扣除被告自用的两项物业1496㎡和477㎡，剩余8877.77㎡是原告占有使用的面积，按每月6元/㎡（土地使用权不属于被告，未含土地租金价值），从2006年7月1日计算至2016年4月20日共118个月，平均出租率60-70%，使用费为3771276.70元-4399822.81元，折中后数额为4085549.76元。该数额应与何启志请求返还的承包费相互抵扣。
反诉被告何启志辩称：对被告的反诉主张的金额不予确认，其主张按6元/㎡，平均出租率为60%-70%的计算方法没有依据，可以对合理数额进行抵销，但被告主张的数额过高。
原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，被告对原告提供的证据均无异议，对本院予以确认并在卷佐证。
综合本院采信的证据和原、被告的陈述，本院认定事实如下：
2006年5月31日，被告星光公司作为甲方与原告何启志作为乙方签订《承包协议》，鉴于甲方位于佛山市禅城区大雾岗厂区的土地面积为42152平方米，现规划为绿化用地，每年以4.5元/㎡的价格向国土局租赁使用；房产（无证）26143㎡（不含职工宿舍）。甲方目前每月在大雾岗经营的房产、土地等收益为22.12万元。甲方把该公司属下的大雾岗厂区委托乙方承包经营，约定：甲方同意将属下大雾岗厂区委托乙方承包经营，承包甲方在大雾岗厂区的经营收益权；乙方须向甲方一次性交纳600万元的承包金……；甲方收到乙方支付的600万元承包金后，承包协议开始执行，甲方将其在大雾岗厂区的收益全部交由乙方负责收取及支配，直至甲方不再拥有协议物业所有权时止。上不封顶，下不保底，直到乙方自动放弃时止；……甲方收到乙方的承包金后，不管出现任何变化（含不可抗力的因素），造成的经济损失，双方互不承担责任。且甲方不予退回承包金，乙方也不得向甲方提出收回交纳的承包金。……被告星光公司的十一名股东在合同落款甲方处签名确认。
2006年6月30日，被告星光公司向原告何启志出具《收款收据》，确认收到原告交来往来款600万元。
2014年7月7日，亨泰公司以星光公司、何启志、何朗津为被告向本院提起确认合同无效纠纷诉讼。2015年4月10日，本院作出（2014）佛城法民二初字第615号民事判决书，判决：一、星光公司与何启志于2006年5月31日签订的《承包协议》涉及未取得建设工程规划许可证的房屋部分无效；二、被告星光公司与何朗津于2006年8月2日签订的《租用厂房协议》无效；三、驳回亨泰公司的其他诉讼请求。亨泰公司、何启志、何朗津不服上述判决，向佛山市中级人民法院提起上诉。2016年4月14日，佛山市中级人民法院作出（2015）佛中法民二终字第1510号民事判决书，认为：从案涉《承包协议》的内容来看双方的权利义务并不涉及星光公司的经营问题，原审法院根据该协议书约定的实质内容认定其实质性质为租赁合同并适用有关房屋租赁方面的法律规定，定性和适用法律均正确。判决：驳回上诉，维持原判。
庭审经询问：1.双方确认原告何启志在2016年4月将《承包协议》所涉无证部分建筑物归还给被告星光公司，有证部分建筑物由原告继续经营。2.关于《承包协议》如何确定承包费金额的问题。原告陈述根据建筑物的面积以及预期的出租收益，综合考虑租赁物存在被政府不定期收回的风险，协商确定为600万元。被告陈述根据国土局在2000年后的初步意见，存在开发大雾岗公园片区的可能性，故案涉租赁物存在不定期回收的风险。星光公司董事会开会决定承包金额，并与原告协商确定。3.原告陈述承包协议被判决无效前，无证部分建筑物出租率约为40%-50%，首层单价较高约为4-5元/㎡。
本院认为，原、被告签订的《承包协议》系双方真实意思表示，根据生效判决的认定，该协议实际性质为租赁合同，且涉及未取得建设工程规划许可证的房屋部分无效。原告的诉请能否得到支持，应分析案涉合同被认定部分无效后，应否返还部分承包费用。对此，本院作如下分析：
首先，《承包协议》因部分租赁物未取得建设工程规划许可证被认定部分无效，而原、被告在合同中明确约定无证房屋的建筑面积，可见双方在明知部分建筑物无证的情况下签订合同，导致合同部分无效，双方都有过错，应当各自承担相应的责任。
其次，案涉《承包协议》虽约定承包费为600万元，但根据双方关于承包费如何确定的陈述，案涉承包金额并非单纯根据租赁物市场价格确定，系综合考虑附随土地存在随时回收即租赁期不定风险而协商确定的金额，故不应单纯根据建筑物面积比例认定部分承包费属因无效合同取得的财产。双方在《承包协议》中记载星光公司房屋、土地等收益为每月22.12万元，以该数额为计，实际租赁期长于27个月即可获得盈利，短于27个月则产生亏损，上述盈亏风险系双方清楚知悉且自愿承担的。时至今日，即使无证建筑物部分被认定无效，原告亦已实际占有使用约10年期间，并继续对有证建筑物享有使用权至租赁期届满。退一步说，即使案涉租赁物的租金价格及出租率不如以往，在长达10年的实际租赁期间，原告亦早进入盈利期，在双方对合同部分无效均有过错的情况下，被告若仍向原告返还部分承包费将有失公允。
第三，双方在《承包协议》中约定不管出现任何变化造成的经济损失，双方互不承担责任，原告也不得收回承包金。该条款是双方在清楚知悉租赁物及附随土地状况，预见相关盈亏风险情况下自愿订立的条款，系双方真实意思表示。案涉合同经生效判决认定部分无效，导致原告需向被告返还无证建筑物的使用权，但该损失属双方可预见的风险之一，应遵循合同约定，由原告自行承担该风险。
综上所述，案涉《承包协议》虽经认定部分无效，但原、被告对此都有过错，双方在知悉租赁物状况及相关风险的情况下确定承包金额及约定各担风险条款，故原告无权向被告要求返还部分承包费用。同理，被告亦应自行承担风险，无权要求原告支付占有使用费并与返还承包费相互抵消。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条的规定，判决如下：
驳回原告何启志的全部诉讼请求；
驳回反诉原告广东星光机电有限公司的全部诉讼请求。
本案本诉受理费39968元，因适用简易程序减半收取19984元，由原告何启志负担。
本案反诉受理费39484元，因合并审理减半收取19742元，由反诉原告广东星光机电有限公司负担（反诉原告已申请缓交，受理费应于2017年7月7日前向本院缴纳）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 蔡 珊
二〇一七年五月二十四日
书记员 陈秋萍
附适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。