广东省恩平市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0785民初1074号
原告：郑锡利，男，汉族，住恩平市，
委托诉讼代理人：梁思潮，广东协诚律师事务所律师。电子送达地址：14407199111494788@sd.gdcourte.gov.cn。
委托诉讼代理人：吴炳健，广东协诚律师事务所律师。电子送达地址：14407201510772725@sd.gdcourts.gov.cn。
被告：恩平市奥特发展总公司。住所地：恩平市恩城北郊工业区奥特工业大厦。统一社会信用代码：440785000001662。
法定代表人：吴国贤。
委托诉讼代理人：李华轩，男，系该公司员工。
原告郑锡利与被告恩平市奥特发展总公司建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2017年8月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑锡利的委托诉讼代理人吴炳健、被告恩平市奥特发展总公司的委托诉讼代理人李华轩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郑锡利向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方于1999年1月25日签订的《恩平市土地使用权变更过户协议书》有效；2、被告协助原告办理坐落于恩平市××“××”小区××号块的使用权变更过户手续；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于1999年1月25日签订《恩平市土地使用权变更过户手续协议书》，协议书约定被告将位于恩平市平石“金兰新村”小区编号为：15、16、17、21号地块，面积共320平方米的土地转让给原告，转让价款224000元，购地款于双方签订后一次性付清。于同一日，原告将购地款224000元支付给被告，被告出具收据给原告。但当时由于客观原因，没有及时办理上述土地过户登记手续。后原告多次催促被告办证，被告才于2016年8月份将编号为15、16、17地块办理变更过户给原告，并由原告领取了国有土地使用证。但编号为21号地被告以存在争议为由一直没有协助原告办理过户手续，致使原告至今无法取得该地块的国有土地证进行建设。被告是涉案地块原土地使用权人，已经合法取得国有土地使用权。其将涉案地块依法转让给原告，是被告自主处分其民事权利的行为，该行为并未违反法律强制性规定，且该协议书大部分已清履行完毕。因此，原告、被告双方签订的《恩平市土地使用权变更过户手续协议书》是合法有效的，被告人没有按合同约定履行相应义务转让的土地过户给原告，其行为已客观造成原告的损失。
被告恩平市奥特发展总公司辩称，一、涉案土地转让的过程：被告于1999年1月25日与郑锡利签订《恩平市土地使用权属变更过户协议书》，将位于平石金兰小区新村编号为15、16、17、21号土地使用权以224000元的价格转让给郑锡利。协议书签订后，郑锡利已经将约定购地款合计224000元全部支付给被告，在收款后被告已将上述转让土地的协议书送市国土部门备案。后来虽然郑锡利多次催促办证，但是由于各种客观原因未能及时办理相应的国土证，致使办证事宜一直搁置。二、土地争议的情况：于2016年初，郑锡利再次找到被告要求协助办理上述土地的过户登记手续。为解决该历史遗留问题，被告积极向上级主管部门反映，主管部门要求被告认真核实办理。后经查核公司原财务账册，郑锡利所购土地有原始协议、收款收据存档，财务账册有完整的记载。因此，该购地行为是事实的，被告将查核情况上报主管部门后同意协助郑锡利办证。但后来又有人向被告提出位于平石金兰小区××××号地已经抵顶欠款转让给一姓马的人，同时向被告出示另外一份《恩平市土地使用权属变更过户协议书》，该协议书也是转让平石金兰小区××××号地的，但此份协议书上新用地单位或户主姓名（甲方）一栏以及甲方签名处均是空白的，被告要求此人复印该协议书便于核对，但遭到对方拒绝。为慎重起见，被告再次多方查找复核，但是均无法找到任何存档资料，原始财务账册亦未发现有该笔债务存在或任何用地抵销该笔债务的记载。后经请求上级主管部门，认为平石金兰小区××××号地土地使用权有争议，不适宜办理过户手续，被告并将该意见转告了郑锡利。三、土地证办理的情况：于2016年8月31日，被告经与郑锡利本人协商，郑锡利同意暂缓办理21号地，并要求被告先行办理编号为15、16、17号地的过户手续。根据郑锡利本人要求和向被告提出的申请，并经请求主管部门同意，被告与郑锡利双方重新分别签订过户协议书，用于办理规划用地许可证，将原“恩平市土地使用权属变更过户协议书”中约定的15、16、17号土地过户给郑锡利，剩余21号地的土地暂不办理过户手续。四、处理意见：根据上述事实，被告认为：被告于1999年1月25日与郑锡利签订《恩平市土地使用权属变更过户协议书》是合法有效的，该购地行为有协议书、收款收据和财务账册记载为据，事实是清楚的。其他人所持有的转让协议被告并没有存档，财务账册也无记载，其真实性、合法性无法确认。况且，被告于1999年已经将平石金兰小区××××号地土地转让给郑锡利，按常理是不可能再转让给其他人的，若是用地抵销公司债务，公司财务账册也应当有所记载。现由于被告已经停业多年，被告原有员工已经遣散，有的已经死亡，因此，准确事实已经无法查证，对于平石金兰小区××××号地土地的归属问题，请法庭根据本案事实依法裁判，被告将服从人民法院的判决。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提供的原告身份证、被告的企业信用信息、《恩平市土地使用权属变更过户协议书》、《收据》均没有异议。原告对被告提供的2016年8月31日的申请书没有异议。本院予以确认并在卷佐证。
本院经审理认定事实如下：原告郑锡利（甲方）与被告恩平市奥特发展总公司（乙方）于1999年1月25日签订《恩平市土地使用权属变更过户协议书》，约定被告将其位于平石金兰新村小区15、16、17、21号地折合320平方米的土地使用权以224000元转让给原告。同日，原告将224000元支付给被告后，被告出具收据，确认收到郑锡利购地款（15、16、17、21号地金兰小区）（700元/㎡）224000元。经原告多次催促被告对上述地块办理过户手续，于2016年8月31日，经双方协商，被告以21号土地使用权有争议为由暂不办理过户手续，双方同意对上述15、16、17号土地办理过户手续，并在《恩平市土地使用权属变更过户协议书》增加了以下内容：“为了办理土地规划许可证，应郑锡利本人要求，于2016年8月31日向我公司申请将该《土地使用权属变更过户协议书》其中的15、16、17号土地分别签订过户协议书，用于办理规划用地许可证，剩余的21号土地暂不分户办理。”原告郑锡利在上述所附内容后签名按捺指模。其后，被告协助原告对上述15、16、17号土地办理了相关的过户手续。
另查明，本院依职权向恩平市国土资源局发出《协助调查函》，恩平市国土资源局于2017年8月29日函复我院，答复如下：1、坐落于恩平市××小区××号土地现权利人为何其璋，面积80平方米，不动产权证号为粤（2016）恩平市不动产权第0003330号。2、坐落于恩平市××小区××号土地现权利人为吴瑞洪，面积80平方米，不动产权证号为粤（2016）恩平市不动产权第0003328号。3、坐落于恩平市××小区××号土地现权利人为吴瑞洪，面积80平方米，不动产权证号为粤（2016）恩平市不动产权第0003329号。上述三宗土地类型为国有建设用地使用权，性质为出让，用途为城镇住宅用地。另，上述三宗土地原权利人为恩平市奥特发展总公司，于2016年11月22日分割转让给郑锡利，郑锡利于2016年12月12日分别转让给15号地何其璋和16、17号地吴瑞洪。4、坐落于恩平市金兰新村小区21号土地权利人为恩平市奥特发展总公司，土地证号为（平石）020660/0006**号，土地类型为国有建设用地使用权，性质为出让，用途为工业用地。21号土地可以单独分割，需同时提供协议书、建设用地规划许可证以及税票等资料才能办理不动产权证。
本院认为：《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条规定：“本解释所称的土地使用权转让合同，是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方，受让方支付价款的协议。”从涉案的《恩平市土地使用权属变更过户协议书》的内容及原、被告双方对转让涉案土地使用权的意思陈述，涉案的《恩平市土地使用权属变更过户协议书》具备土地使用权转让合同的性质，本案为建设用地使用权转让合同纠纷。
根据《中华人民共和国合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”及《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”之规定，涉案《恩平市土地使用权属变更过户协议书》经双方当事人协商一致，是双方当事人的真实意思表示，其内容和形式均不违反法律、行政法规的禁止性规定，该协议书合法有效。
根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，原告已按照约定履行了支付全部转让款的义务，被告应当依约全面履行其在土地使用权转让合同项下的义务。对协议书中的15、16、17号土地被告已于2016年协助原告办理了相关的过户手续。对21号地被告辩称该土地使用权有争议，曾有人提出位于平石金兰小区××××号地已经抵顶欠款转让给他人，并向其出示另外一份新用地单位或户主姓名（甲方）一栏以及甲方签名处均是空白的关于转让平石金兰小区××××号地的《恩平市土地使用权属变更过户协议书》。但是对其抗辩，被告并没有提供证据予以证明，且根据其陈述对该份协议书无法找到任何存档资料，原始财务账册亦未发现有该笔债务存在或任何用地抵销该笔债务的记载。因此，对被告上述抗辩本院不予采纳。2016年8月31日双方对21号地暂不分户办理的约定，并没有约定期限，现涉案协议书中21号地并不存在法律上或事实上不能履行的情形，原告可随时要求被告履行。为此，现原告请求被告协助其办理21号地的使用权变更过户手续，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十二条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十之规定，判决如下：
一、确认原告郑锡利与被告恩平市奥特发展总公司于1999年1月25日签订的《恩平市土地使用权属变更过户协议书》有效；
二、被告恩平市奥特发展总公司应在本判决生效之日起十五日内协助原告郑锡利办理恩平市平石金兰新村小区21号地的土地使用权变更过户手续。
案件受理费1200元，由被告恩平市奥特发展总公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。
审 判 长 莫妙丹
审 判 员 陈婷婷
人民陪审员 冯贵华
二〇一七年十一月八日
书 记 员 莫博文