安徽省郎溪县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖1821民初539号
原告：安徽郎溪农村商业银行股份有限公司，住所地安徽省郎溪县。
法定代表人：刘建平，该公司董事长。
委托代理人：黄运祥，该行员工。
委托代理人：戴峰，该行十字支行行长。
被告：刘斌，1984年5月6日出生，汉族，住安徽省郎溪县。
被告：李爱珍，1979年9月8日出生，汉族，住安徽省郎溪县。
原告安徽郎溪农村商业银行股份有限公司诉被告刘斌、李爱珍金融借款合同纠纷一案，本院于2016年3月21日受理后，依法适用普通程序，由审判员谈涛与人民陪审员戴菊琴、张晓红组成合议庭，于2015年5月9日公开开庭进行了审理。原告安徽郎溪农村商业银行股份有限公司的委托代理人黄运祥到庭参加了诉讼，被告刘斌、李爱珍经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
安徽郎溪农村商业银行股份有限公司诉称：2013年9月16日和18日，安徽郎溪农村商业银行股份有限公司所属营业部与刘斌、李爱珍先后签订《最高额抵押（质押）合同》、《个人借款（担保）合同》，约定自2013年9月18日至2014年9月18日，安徽郎溪农村商业银行股份有限公司向刘斌、李爱珍提供额度为25万元的贷款，在借款额度有效期内，刘斌、李爱珍可以通过柜面、网上银行、ATM机等自助设备循环使用25万元资金。贷款到期还本，利随本清；借款逾期部分在约定利率的基础上加收50%。上述借款用刘斌名下位于郎溪县建平镇钟桥老街与郎宁新路交汇处建筑面积为83.22平方米的商住房（房地产权证字号为房地权郎建字第××号）抵押，借款抵押物在郎溪县房地产管理局办理了房产抵押登记手续，安徽郎溪农村商业银行股份有限公司持有房地产他项权利证书（证号为房地产他证郎溪字第007915号）。2014年9月11日，刘斌在柜面办理贷款提取资金25万元，年利率9%，到期日为2015年9月11日。贷款期间，刘斌自2014年9月20日至2015年6月21日归还利息13次，金额10214.08元，利息给付至2015年3月1日。贷款到期后，安徽郎溪农村商业银行股份有限公司多次向刘斌催要借款未果。故诉请判令：1、刘斌、李爱珍归还借款本金25万元、利息28910.92元，本息合计278910.92元（利息计算至2016年3月2日），余息续算至实际还清之日止；2、刘斌、李爱珍承担抵押担保责任，安徽郎溪农村商业银行股份有限公司享有优先受偿权；3、本案诉讼费用由刘斌、李爱珍承担。
刘斌、李爱珍未作答辩。
安徽郎溪农村商业银行股份有限公司向本院提交的证据有：
1、营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明、皖银监复（2013）296号安徽银监局关于安徽郎溪农商银行开业的批复复印件，证明安徽郎溪农村商业银行股份有限公司的主体资格；
2、身份证、结婚证复印件，证明刘斌、李爱珍的身份情况；
3、借款借据、个人借款（担保）合同、最高额抵押（质押）合同，房屋产权证、抵押物价值确认书、房屋抵押登记表、房地产抵押物清单、房地产他项权证复印件各一份，证明刘斌、李爱珍在安徽郎溪农村商业银行股份有限公司处办理贷款25万元及用房产抵押担保的事实。
刘斌、李爱珍未到庭质证，也未向本院提交证据。
本院对安徽郎溪农村商业银行股份有限公司所举证据，经审查综合分析认为：
证据1、2、3形式要件合法，内容真实并与本案的审理有关联，系有效证据，具有证明力，能够支持证明对象成立，本院对上述证据及证明对象均予以采信。
本院根据庭审认定的证据及当事人当庭的陈述，确认如下事实：
刘斌、李爱珍系夫妻关系。2013年9月16日和18日，安徽郎溪农村商业银行股份有限公司所属营业部与刘斌、李爱珍先后签订《最高额抵押（质押）合同》、《个人借款（担保）合同》，约定自2013年9月18日至2014年9月18日，安徽郎溪农村商业银行股份有限公司向刘斌、李爱珍提供额度为25万元的贷款，在借款额度有效期内，刘斌、李爱珍可以通过柜面、网上银行、ATM机等自助设备循环使用25万元资金。贷款到期还本，利随本清；借款逾期部分在约定利率的基础上加收50%。上述借款用刘斌名下位于郎溪县建平镇钟桥老街与郎宁新路交汇处建筑面积为83.22平方米的商住房（房地产权证字号为房地权郎建字第××号）抵押，借款抵押物在郎溪县房地产管理局办理了房产抵押登记手续，安徽郎溪农村商业银行股份有限公司持有房地产他项权利证书（证号为房地产他证郎溪字第007915号）。2014年9月11日，刘斌在柜面办理贷款提取资金25万元，年利率9%，到期日为2015年9月11日。贷款期间，刘斌自2014年9月20日至2015年6月21日归还利息13次，金额10214.08元，利息给付至2015年3月1日。贷款到期后，安徽郎溪农村商业银行股份有限公司多次向刘斌、李爱珍催要借款未果。为此，安徽郎溪农村商业银行股份有限公司诉至本院。
本院认为：安徽郎溪农村商业银行股份有限公司与刘斌、李爱珍经平等协商签订的《最高额抵押（质押）合同》、《个人借款（担保）合同》依法成立，合法有效，双方均应本着诚实信用的原则依约履行。安徽郎溪农村商业银行股份有限公司依约发放了借款，刘斌、李爱珍作为共同借款人在取得借款后未能按约定期限归还借款本息的行为均属违约行为，根据合同约定和相关法律规定，依法承担相应的违约责任。另根据抵押合同的约定，刘斌、李爱珍应以其提供的抵押财产对所欠债务承担担保责任。安徽郎溪农村商业银行股份有限公司主张刘斌、李爱珍归还借款本金25万元和相应利息，并承担抵押担保责任，安徽郎溪农村商业银行股份有限公司对抵押物享有优先受偿权的诉讼请求符合法律规定，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、第五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告刘斌、李爱珍于本判决生效之日起十日内一次性归还原告安徽郎溪农村商业银行股份有限公司借款本金25万元及相应利息（其中：自2014年9月11日起至2015年9月10日止，按年利率9%计算利息；自2015年9月11日起，在年利率9%基础上加收50%计算逾期罚息，至本判决确定的给付之日止；期间已支付的利息、罚息从中予以扣除）；
二、如果被告刘斌、李爱珍不能按期履行本判决第一项内容，原告安徽郎溪农村商业银行股份有限公司有权对被告刘斌、李爱珍抵押的房屋（位于郎溪县建平镇钟桥老街村与郎宁新路交汇处，房地产权证字号为房地权郎建字第××号）行使抵押权，并就抵押房屋折价或变卖、拍卖所得价款优先受偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5600元，由被告刘斌、李爱珍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。
审 判 长 谈 涛
人民陪审员 戴菊琴
人民陪审员 张晓红
二〇一六年五月十日
书 记 员 周 娟
附相关法律条款：
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第二百零五条：借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条：借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条：借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
《中华人民共和国担保法》第三十三条：本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第五十三条：债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。