北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0114民初10357号原告：北京润诚嘉信置业有限公司，住所地北京市昌平区沙河镇政府内南楼205。法定代表人：刘翔，总经理。委托代理人：智丽虹，北京市炜衡律师事务所律师。委托代理人：宫铭，北京市炜衡律师事务所实习律师被告：齐星，女，1980年11月10日出生，汉族，住北京市海淀区。委托代理人：董路明，女，1956年8月9日出生，汉族，住河北省邢台市。原告北京润诚嘉信置业有限公司（以下简称：润诚公司）诉被告齐星商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员黄成担任审判长，与人民陪审员周庆华、张蕊芬组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告润诚公司的委托代理人智丽虹、被告齐星的委托代理人董路明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告润诚公司诉称：原、被告于2015年1月30日签订了《北京市商品房预售合同》及附件。预售合同约定被告购买原告开发的北京市昌平区沙河镇B-3#住宅楼x号房屋，房屋总价款为人民币2335496元。合同附件五约定，买受人应当于签署预售合同当日向出卖人支付第一期首付款705496元，其余房价款1630000元以按揭贷款方式支付，买受人应按合同附件十一约定办理贷款手续。附件十一约定，买受人应当于预售合同签订之日起三日内办理贷款申请手续，向贷款机构或出卖人指定的代办机构提交办理贷款所需要的全部材料及费用。买受人逾期办理贷款手续或未按贷款机构、出卖人指定的代办机构要求提交完全、真实相关资料超过30日的，从买受人签署预售合同第34日起7日内，买受人应一次性支付齐所有剩余房款，否则出卖人有权解除合同，并扣除总房款的20%作为违约金。现被告仅支付了705496元购房款，未按照合同附件十一约定办理贷款手续，原告在被告逾期超过30日时，多次敦促被告一次性支付欠付的163万元购房款，被告仍未履约。原告认为，预售合同及附件是双方真实意思表示，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。现被告未按合同附件五和附件十一约定办理贷款手续，经原告多次催促仍未支付上述欠付的房款，故诉至法院，请求法院判令：1.解除原、被告签订的《北京市商品房预售合同》及附件，合同解除之日起5个工作日内被告协助原告办理涉案房屋网签注销手续；2.被告支付违约金467099.2元；3.本案诉讼费由被告承担。被告齐星答辩称：不同意解除合同，我能贷款，销售只提供了一个农业银行，农业银行要求我们提供一个80万的卡或存折，当时我们没有那么多钱，我们要求找别的银行，原告让我们回去等销售的通知，后来就一直没有通知我们。我们没有错，是原告不提供银行，也不让我们找领导，不应支付违约金。我们多次打电话，上门寻找原告的领导，都没有给我们提供别的银行。我们希望按原来的价格办贷款。经审理查明：2015年1月30日，原告润诚公司与被告齐星签订《北京市商品房预售合同》（以下简称预售合同），合同约定被告齐星购买由原告润诚公司开发的位于北京市昌平区沙河镇B-3#住宅楼x号的房屋，总房款2335496元，合同第十一条约定，买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在60日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的3%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金。合同附件五约定，买受人应于签署预售合同当日向出卖人支付第一期首付款人民币705496元（其中5万元为定金），其余房价款163万元以按揭贷款方式支付，买受人应按预售合同附件十一约定办理贷款手续。附件十约定：合同已经办理网上签约手续，买卖双方应当于合同终止之日起10日内，提供所需资料及费用，共同到房地产管理部门办理网上合同及预售登记备案的注销手续。附件十一约定：买受人已经于本协议签订前了解贷款机构发放贷款的相关政策（包括但不限于其所需要提供的全部费用及资料），买受人承诺能够按贷款机构要求提供有关文件资料及费用，并能满足贷款审批的条件。买受人应当于本协议签订之三日内办理贷款申请手续，向贷款机构或出卖人指定的代办机构提交办理贷款所需要的全部资料及费用。买受人应保证向贷款机构或出卖人指定的代办机构提交一切相关资料的真实性、合法性并满足贷款机构审批贷款的要求。买受人逾期办理贷款手续的，或在规定期限内未按贷款机构或出卖人指定的代办机构提交完全、真实相关资料的，从逾期之日（即自买受人签署预售合同第4日）起，买受人按日计算向出卖人支付房价款万分之五的违约金直至买受人将剩余全部房款一次性补齐或贷款经银行批准放款并到账至出卖人账户之日止。买受人逾期办理贷款手续或未按贷款机构、出卖人指定的代办机构要求提交完全、真实相关资料超过30日的，从买受人签署预售合同第34日起7日内，买受人应一次性支付齐所有剩余房款，否则出卖人有权解除合同，并扣除总房款的20%作为违约金。如因买受人原因导致贷款未获得批准，或贷款机构未批准相应的贷款成数、年数的，出卖人解除该合同的，可扣除买受人该商品房总价款的20%作为违约金，该等买受人原因包括但不限于下列情形：买受人不符合贷款机构贷款审批条件，贷款机构拒绝放款的；买受人提供的资料不齐全，不能满足贷款机构审批条件的；买受人提供虚假、不合法文件资料的···买受人尚未办理入住手续且未办理房屋产权登记手续的，出卖人有权解除北京市商品房预售合同。出卖人要求解除合同的，买受人应向出卖人支付房屋总价款20%的违约金，买卖双方应按照补充协议附件十的约定办理相关手续。2014年11月29日，被告齐星交付定金5万元。2014年12月6日，被告齐星交付房款655496元。预售合同及补充协议签订后原、被告在商品房预售合同联机备案表上进行联机备案（合同网上签约日期2015年1月25日）。2015年3月31日，原告润诚公司向北京市海淀区小营西路x号邮寄《关于改为一次性付款的通知》，2015年4月23日，润诚公司向上述地址邮寄《解除合同通知书》。被告不认可收到上述通知书。另查，被告齐星与案外人侯某因离婚纠纷诉至法院，经北京市海淀区人民法院判决案外人侯某与齐星离婚，位于北京市昌平区沙河镇B-3#住宅楼x号房屋的相关权利归齐星所有···，后齐星不服判决上诉，北京市第一中级人民法院做出二审判决，维持原判。后齐星向北京市高级人民法院申请再审。本案庭审中，被告齐星以此主张因案外人侯某不配合办理贷款手续，其与案外人侯某离婚纠纷，故未能办理贷款手续。上述事实，有《北京市商品房预售合同》及附件、联机备案表、收款收据、通知书两份、民事判决书及原、被告的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。但当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，润诚公司与齐星签订的《北京市商品房预售合同》及附件系双方真实意思表示，应属有效合同，合同中对于付款方式及期限、逾期付款责任进行了明确约定，双方均应按约履行。按照双方合同约定，现解除合同的条件已成就，润诚公司要求解除双方签订的《北京市商品房预售合同》及附件以及要求被告配合办理涉案房屋网签注销手续的诉讼请求应予支持。在本案中，支付购房款应视为齐星最根本义务，合同签订后，齐星向润诚公司支付了房屋首付款，但未能按照约定办理完毕贷款手续或以其他方式向润诚公司支付剩余房屋款项，亦未能提供证据证明其就剩余房屋款项给付方式与原告进行了积极充分的协商，且被告齐星未能向法院提供证据证明购房贷款未能办理系润诚公司或贷款机构原因所致，现合同无法继续履行，齐星应当承担逾期付款的违约责任。关于违约金的计算标准，综合本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定违约金的数额。被告齐星辩称因离婚诉讼以及因原告未指定其他贷款机构导致贷款手续无法办理，缺乏事实与法律依据，本院不予采信。齐星辩称其多次与原告协商相关事宜，但就其所述并未向本院提供充分证据予以证明，且结合原告多次致函通知被告，以及在本案诉讼中，经本院依法送达并经庭审后，被告均未表示其积极履行合同的意愿，故被告齐星的前述答辩意见本院不予采信。关于被告支付的首付款，因被告不同意解除合同，原、被告双方亦未就首付款问题提出相关主张，双方可另案解决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告北京润诚嘉信置业有限公司与被告齐星签订的《北京市商品房预售合同》及附件。被告齐星于本判决生效后十日内协助原告北京润诚嘉信置业有限公司办理北京市昌平区沙河镇B-3#住宅楼x号房屋网上签约备案注销手续；二、被告齐星于本判决生效后十日内给付原告北京润诚嘉信置业有限公司违约金十万元；三、驳回原告北京润诚嘉信置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费八千三百零七元，由被告齐星负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院,如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  黄 成人民陪审员  周庆华人民陪审员  张蕊芬二〇一七年二月一日书 记 员  方 远