福建省泉州市丰泽区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）丰民初字第2371号
原告张慧君，女，1982年9月19日出生，汉族，住泉州市丰泽区。
委托代理人郑奇伟、骆东如，福建闽荣律师事务所律师。
被告蔡光涌，男，1956年1月15日出生，汉族，住泉州市鲤城区。
委托代理人林配金、郑奕镇，福建泉顺律师事务所律师、实习律师。
被告泉州年年大丰收餐饮有限公司（本院追加），住所地泉州市丰泽区。
法定代表人王正连，该公司经理。
委托代理人章朝灿、王坤，福建刺桐律师事务所律师、实习律师。
第三人范增添（本院追加），男，1954年11月27日出生，汉族，住台湾新竹。
原告张慧君与被告蔡光涌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年4月19日立案受理后，依法追加泉州年年大丰收餐饮有限公司、范增添为本案被告和第三人，组成合议庭进行了审理，分别于2013年5月20日和11月18日公开开庭进行了审理。原告张慧君委托代理人骆东如、被告蔡光涌委托代理人林配金、被告泉州年年大丰收餐饮有限公司（以下简称大丰收公司）委托代理人章朝灿到庭参加诉讼，第三人范增添经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告张慧君诉称，原告张慧君与被告蔡光涌于2012年7月15日签订《租赁合同》一份，约定原告将位于丰泽区新华花苑小区A-25#店面的二楼部分（使用面积54.35平方米），以月租金5348元出租给被告蔡光涌经营使用。租期自2012年6月1日至2014年5月31日，租金按季度支付，被告应于每季度前7日内向原告支付租金。合同签订后，原告依约将租赁房屋交付给被告蔡光涌使用，被告蔡光涌向原告支付了第一季度租金。但自2012年9月1日起至今，被告蔡光涌拒绝支付租金。原告多次要求被告蔡光涌及时交租，被告蔡光涌均未支付。同时，租赁合同第四条第二款约定，被告蔡光涌应按约定及时交付租金，若逾期10日未交付租金，则视为乙方（被告蔡光涌）违约，原告张慧君有权收回该店面物业，并且没收租赁押金，现被告蔡光涌未按时交纳租金的行为已构成根本违约，严重侵犯了原告的合法权益，原告有权要求解除合同并要求被告支付租金。请求判令：1、解除原、被告于2012年7月15日签订的《租赁合同》；2、两被告向原告支付自2012年9月1日起至实际腾空房屋之日止按每月租金5348元标准计算的租金；3、两被告于本判决生效之日腾空租赁房屋并返还给原告。
被告蔡光涌辩称，本案应依法中止诉讼，另案吴文亮诉请判令陈柔娜与蔡光涌签订的租赁合同无效的案件尚未审结，本案应以该案的审理结果为依据；本案应追加大丰收公司、王正连、姚德平、陈永波、吴文亮为共同被告，大丰收公司实际出资人是王正连、姚德平、陈永波、吴文亮，他们与本案有利害关系；被告蔡光涌签订合同是履行职务行为，当时是出于公司安排上的需要，才由蔡光涌签订合同，故应依法驳回原告对被告蔡光涌的诉讼请求。
被告大丰收公司辩称，1、同意被告蔡光涌提出的本案应中止审理的意见；2、原告张慧君与被告蔡光涌签订租赁合同时，原告张慧君与范增添之前签订的租赁合同尚未到期，且是在范增添将房屋转租给大丰收公司的期限内，原告的权利应受到限制，故原告张慧君与被告蔡光涌之间的租赁合同无效；即使原告张慧君与被告蔡光涌之间签订的租赁合同有效，被告蔡光涌也未支付租金，本案诉争房屋一直是为了设立大丰收公司而承租的，大丰收公司承租后也对该房屋进行实际使用，原告张慧君并未将诉争房屋交付给被告蔡光涌，因此原告张慧君与被告蔡光涌之间的合同并未实际履行，原告要求被告蔡光涌腾空租赁房屋也就没有事实和法律依据；3、大丰收公司是基于股东王灿顺与范增添于2012年4月26日签订的租赁合同取得诉争房屋的承租权，蔡光涌并非大丰收公司的股东，蔡光涌与张慧君签订租赁合同，并没有大丰收公司的授权或追认，该份合同与大丰收公司无关。4、原告请求支付自2012年9月1日起的租金，部分缺乏事实和法律依据。大丰收公司成立（2012年9月成立）前，王正连有支付原告张慧君3个月（2012年9月-11月）的租金，但支付租金的目的并非代替被告蔡光涌支付，而是大丰收公司知道原告张慧君将诉争房屋出租给蔡光涌之后，大丰收公司为了取得房屋的承租权，参照张慧君与蔡光涌签订的合同的约定，直接向原告张慧君支付租金。
经审理查明，2012年7月15日，原告张慧君与被告蔡光涌签订一份《租赁合同》，约定甲方（张慧君）将位于泉州市丰泽区新华花苑小区A-25＃号店的二楼部分出租给乙方（蔡光涌），使用面积54.35平方米，自2012年6月1日起至2014年5月31日止，月租金5348元，乙方应于每季度前7日以转账方式支付。合同签订后，2012年7月26日，被告蔡光涌通过银行转账支付给原告张慧君第一季度的租金12033元（2012年6月-8月，其中2012年6月1日至7月15日期间租金减半，作为甲方对乙方装修补偿，金额为4011元）及押金16044元。大丰收公司直接支付原告2012年9月-11月的租金16044元。自2012年11月至今，原告张慧君未收到任何租金。诉争房屋自2012年6月1日开始至今实际由被告大丰收公司占有作经营场所使用。
另查，原告张慧君系泉州市丰泽区新华花苑小区A-25＃号店的所有权人。2007年，张慧君与范增添签订一份租赁合同，约定张慧君将丰泽区田安路新华花苑25号店面壹间（包括二层写字楼）出租给范增添作经营咖啡饮食业使用，承租期限自2007年4月5日至2013年4月4日。2012年4月26日，范增添与泉州年年大丰收餐饮有限公司签订一份《商铺租赁合同》，约定将包括丰泽区田安路新华花苑24号店面及20号店面、22号店面、26号店面、28号店面的二层310平方米及一楼30平方米出租给泉州年年大丰收餐饮有限公司，租赁期限自2012年4月28日起至2015年4月27日止，月租金28000元。
以上事实有泉房权证丰泽区（丰）字第200613370号、租赁合同三份、银行转账明细和庭审笔录等证实。
本案争议焦点：原告张慧君与蔡光涌于2012年7月15日签订的租赁合同是否合法有效？若有效，两被告是否有拖欠原告租金及拖欠租金的金额应如何确定？原告张慧君请求解除合同应否予以支持？蔡光涌的行为是否构成职务行为，应由谁承担支付租金及腾空并返还租赁房屋的义务？
对于争议焦点，原、被告的意见如同各自的诉辩主张。
对于争议焦点，本院认为，《合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，虽然张慧君在其与范增添签订的租赁合同期限未届满时，又与蔡光涌签订房屋租赁合同，将讼争房屋出租给蔡光涌，承租人亦实际占有、使用租赁物，被告蔡光涌、大丰收公司未能举证证明张慧君与蔡光涌之间在签订合同中存在合同法第五十二条规定的情形之一，应承担举证不能的不利后果，其与范增添之间的租赁合同关系属另一法律关系，即使张慧君与范增添因租赁合同产生纠纷，其二人可另循途径解决，但并不影响本案讼争合同的法律效力。本案原告张慧君与被告蔡光涌签订房屋租赁合同，系双方的真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，应为有效合同。根据已查明的事实，租赁物现仍由承租人实际占有、使用，张慧君累计收取租金至2012年11月止，之后未再收过任何租金，根据张慧君与蔡光涌签订的租赁合同第二条“租金……乙方应于每季度前7日内以转账方式支付……”及第四条“违约责任任何乙方未能履行本合同规定的条款……，另一方有权提前解除本合同，由此造成的一切损失由违约双方自行承担。……”的约定，蔡光涌的行为已构成违约，张志伟有权按合同的约定解除合同，且双方约定的合同期限现已届满，被告仍然继续使用诉争租赁物，该合同继续有效，为不定期租赁合同，原告亦有权随时要求解除合同。合同解除后，蔡光涌应将本案讼争的租赁物腾空并返还给张慧君，同时蔡光涌应支付自拖欠之日起即2012年12月1日起至房屋腾空交付之日止、按每季度5348元的租金标准计付。关于蔡光涌的行为是否构成职务行为即应由谁履行支付租金及腾空并交付租赁物义务的问题，张慧君与蔡光涌签订的租赁合同第三条第（5）项载明“在经营泉州年年大丰收餐饮有限公司，乙方需按法律程序并征得租赁方的同意之下乙方方得变更法定代表人。变更后的一切即成为本合同当然执行人，并承担本合同的内容之权利和义务。”，可以证明张慧君与蔡光涌签订合同时，双方均清楚租赁物将作为泉州年年大丰收餐饮有限公司经营场使用，蔡光涌提供的泉州年年大丰收餐饮有限公司企业法人营业执照、《年年大丰收泉州总店股东合作协议》载明“由王正连，姚德平，陈永波，蔡光涌四人出资创建泉州田安路年年大丰收鱼庄总店，……王正连45股，……蔡光涌10股……泉州年年大丰收餐饮有限公司”，大丰收公司对该证据的真实性无异议，予以确认，可以证明姚德平、蔡光涌是大丰收公司的股东之一，结合2012年9月-11月的租金16044元由大丰收公司支付给张慧君及讼争租赁物实际亦由大丰收公司占有作经营场所使用的事实，可以认定蔡光涌系代表大丰收公司履行职务行为，其履行职务行为相应的法律后果应由被告大丰收公司承担。
综上，本院认为，另案吴文亮起诉陈柔娜、蔡光涌、王正连租赁合同纠纷，与本案属不同的法律关系，被告蔡光涌、大丰收公司辩解本案应中止审理，缺乏法律依据，不予采信。张慧君与蔡光涌于2012年7月15日签订的租赁合同，系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。对蔡光涌、大丰收公司的辩解不予采纳。蔡光涌系履行职务行为，因履行职务行为相应的法律后果应由大丰收公司承担。被告蔡光涌、大丰收公司拖欠租金，已构成违约，且双方合同约定的履行期限亦已届满，故原告请求依据双方签订的租赁合同第四条的约定行使合同解除权，合理合法，予以采纳，且现合同期限已经届满，该租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，原告有权要求随时解除租赁合同；被告大丰收公司应腾空租赁房屋返还给原告张慧君，并按双方约定的租金标准支付原告自2012年12月1日起至实际交房之日止的租金。第三人范增添经本院合法使唤未到庭，视为其放弃答辩、举证、质证和辩论的权利。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第五十二条、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百三十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定之规定，判决如下：
一、解除原告张慧君与被告蔡光涌于2012年7月15日签订的《租赁合同》；
二、被告泉州年年大丰收餐饮有限公司应于本判决生效之日三十日内腾空租赁房屋（丰泽区新华花苑小区A＃25号店面的二楼部分）并交付给原告张慧君；
三、被告泉州年年大丰收餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告张慧君自2012年12月1日起至实际腾空房屋之日止、按每月租金5348元标准计算的租金；
四、驳回原告张慧君的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1465元，由被告泉州年年大丰收餐饮有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审 判 长 王伟坤
审 判 员 张文智
人民陪审员 陈芸生
二〇一四年六月二十五日
书 记 员 王 琼
附：主要法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第四十三条企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第三十五条诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。
当事人变更诉讼请求的，人民法院应当重新指定举证期限。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。