四川省凉山彝族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）川凉中民初字第164号
原告李首龙，男，生于1969年8月，吉林省安图县人，朝鲜族，个体户。
委托代理人蒋玲，四川尽心律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告喇泽翁，女，生于1950年8月，四川省盐源县人，蒙古族，村民。
委托代理人刘诚，四川星亮律师事务所律师，代理权限为特别授权。
原告李首龙诉被告喇泽翁租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月25日受理后，依法组成合议庭于2015年4月29日、6月11日公开开庭进行了审理。原告李首龙之委托代理人蒋玲，被告喇泽翁之委托代理人刘诚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李首龙诉称，2011年11月13日，原告和被告喇泽翁、喇泽翁的全权代理人喇二车签订了《土地、房屋承包合同》。从合同约定和实际履行看，被告将他家的22间房屋和院坝出租给原告使用，原、被告之间系租赁关系，所以实为土地、房屋租赁合同。合同约定将甲方（被告）位于盐源县泸沽湖镇布树村2组5号的宽34米（后宽24米）、长34米（侧长28米）土地及所含22间房屋的使用权和所有设施租赁给乙方（原告）使用，租赁期限20年（2012年1月1日至2032年1月1日），前五年总租金为人民币（以下币种均为人民币）30.00万元，第二个五年租金每年8.00万元，第三个五年租金每年10.00万元，第四个五年租金每年12.00万元，租金每年一付。原告于2012年春节拿到部分房屋开始使用。原告按合同约定给付被告第一个五年租金总额30.00万元，原告租赁该土地和房屋是用于经营“森腾驿栈草海店”。在经营的两年零四个月期间，被告和她家人一直不断的实施违约行为。2014年4月14日，被告喇泽翁之子喇苦佐强行将原告赶出“森腾驿栈草海店”，不让原告经营，严重侵犯了原告的合法权益，至此，被告构成根本违约。综上，原告多次找村、组和当地派出所，希望能从中协调此事，但无果。无奈，现原告只有根据相关法律规定及原、被告之间的约定向人民法院提起诉讼，请求：1、解除原、被告签订的《土地、房屋承包合同》；2、判决被告按《土地、房屋承包合同》约定赔偿原告建设及其它投入损失费200.00万元（包括剩余租金16.00万元）；3、本案的诉讼费由被告承担。
被告喇泽翁答辩称，1、应驳回原告的诉讼请求，判令双方继续履行合同，因合同是双方的真实意思表示；2、原告主张被告给付建设及其它投入损失费共计200.00万元的要求无依据。双方签订的合同第八条约定的前提是原告在修建12间标间、改造4间普通标间、修建具有摩梭民族特色的大门，解决被告方3个人就业的前提下约定的，但原告并未按照该要求来履行，是原告先违约。
原告李首龙为支持自己的诉讼请求，提交并经庭审质证的证据如下：
第一组证据：《土地、房屋承包合同》。拟证实：被告于2011年11月13日签订此合同，将自家楼房和院坝出租给原告，租期为20年，租金共计180.00万元。原、被告之间的租赁合同合法、有效，双方系房屋租赁关系。
第二组证据：《收据》1份。拟证实：原告按合同约定，在签订合同当时便付给被告第一个五年房屋租金30.00万元。
第三组证据：《森腾驿栈草海店照片》2页8张。拟证实：原告经营客栈的外观和室内情况，证明此客栈的条件达到宾馆的居住条件。
第四组证据：发放工资部分《收据》1页3份。拟证实：原告按照合同约定解决房东3个人员就业的部分工资证明。
第五组证据：《税收通用完税证》3页3份。拟证实：被告虽然未为原告办理工商营业执照，但原告还是履行了完税义务，证明由原告在经营此客栈。
第六组证据：1、泸沽湖派出所的《情况说明》和《询问笔录》共12页。拟证实：2014年4月14日晚，被告喇泽翁之子喇苦佐全部收缴了原告客栈的钥匙，强行将原告和他的工作人员连夜赶走，从此由自己来经营客栈，被告和喇苦佐彻底撕毁合同，构成根本违约；2、《行政处罚罚没票据》1页。拟证实：被告未按照合同约定将原告的工商营业执照办理下来，原告系无照经营，导致原告被工商局处罚，是被告在实施违约行为；3、《欠条》1页。拟证实：在原告经营客栈的这段时间，被告喇泽翁之子喇苦佐找原告借款22，000.00元，至今未偿还；4、《收据》1页。拟证实：被告喇泽翁抬走客栈冰箱一台，她不会写字，由她孙子代签，说明被告对客栈的财物强拿硬要；5、《照片》2页6张。拟证实：两大间祖母屋（火房）和两间工人房一直由被告霸占使用，合同约定的土地也就是院坝出租给原告，但被告把整个院坝堆满了玉米，说明被告根本不按照合同履行约定，一直在实施违约行为。
第七组证据：泸沽湖派出所《证明》1页1份。拟证实：因《土地、房屋承包合同》系喇二车全权代理喇泽翁签订，原告李首龙想通过探视喇二车（系被告喇泽翁之子，现服刑于金堂监狱），由喇二车和家里沟通，说明原告因在此客栈投资较大，尽了最大努力希望合同能够得到继续履行。
第八组证据：《收条》。拟证实：被告至今都在经营该客栈。
第九组证据：“泸沽湖森腾驿栈草海店”房态表。拟证实：客栈的部分收入。
第十组证据：1、证人张维阳的证词。拟证实：被告没有任何理由便将张维阳等人赶走，不让经营“森腾驿栈草海店”；2、证人胡雪的证词。拟证实：原、被告发生吵架后，原告被赶了出来。
第十一组证据：《报警记录》。拟证实：2014年4月14日，房东强行将原告赶出客栈，与喇苦佐的笔录相印证。说明当晚喇苦佐将客栈钥匙全部收回。至此，被告构成根本性违约。
第十二组证据：原告李首龙与泸沽湖派出所陈所长的《短信记录》5页。拟证实：原告李首龙被赶出客栈后，尽了最大努力想继续履行合同。
针对原告李首龙提交的上述证据，被告喇泽翁发表如下质证意见：
对原告李首龙提交的：1、第一组证据：真实性、合法性、关联性均无异议；2、第二组证据：真实性、合法性、关联性均无异议；3、第三组证据：真实性、合法性、关联性均无异议，但对证明目的有异议，不清楚对方的证明目的；4、第四组证据：真实性有异议，证明目的有异议，只是在旅游旺季时叫她们去工作一下，淡季时就没有去；5、第五组证据：真实性、合法性无异议，但办理营业执照不是被告方为其办理，而是协助原告办理，达不到对方的证明目的；6、第六组证据：A、对《情况说明》、《询问笔录》的真实性、合法性无异议，但不能达到对方的证明目的，张密并不在场，也不清楚张密是何人，交钥匙是李首龙自愿交的，喇苦佐已是成年人，他的行为与喇泽翁无关，被告并未采取暴力手段强占房屋和钥匙，不能证明被告构成根本违约；B、对《行政处罚罚没票据》的真实性、合法性无异议，但与本案无关联性；C、对《欠条》的真实性无法核实，与本案无关联性；D、对《收据》的真实性无法核实，对合法性有异议，不能证明被告方强拿硬要；E、对《照片》的拍摄时间无法显示，不能达到对方的证明目的；7、第七组证据：真实性、合法性、证明目的有异议，关联性也有异议，被告并不清楚原告是否探视过喇二车；8、第八组证据：真实性、合法性、关联性均有异议，且不能达到对方的证明目的；9、第九组证据：真实性无法核实，合法性有异议，关联性也有异议，不能达到对方的证明目的，原告是为转嫁经营风险；10、第十组证据：证人与李首龙之间有利害关系；11、第十一组证据：《报警记录》是传真件，不是原件，且未加盖宣章，对客观性、真实性有异议，对证明内容有异议，“收回”不能说明喇苦佐采取了暴力手段强行收回，形式不符合公安机关办案的报警记录形式，且笔录也是几个月后出具的，不能证明当时的情况。综上，不能作为本案的证据使用；12、第十二组证据：对真实性、合法性、关联性均有异议，短信未提供原始载体，无法核实真实性，对证明目的有异议，从内容上看不出被告有强行抢客栈的行为。综上，不能作为本案的证据使用。
被告喇泽翁为支持自己的抗辩理由，提交并经庭审质证的证据如下：
1、《土地、房屋承包合同》1份2页；2、村民委员会的《证明》1份1页；3、村民的《证明》7份7页；4、《现场照片》44张。拟证实：1、2011年11月13日，原、被告之间签订的《土地、房屋承包合同》系双方真实意愿表示，形式内容符合法律规定，是合法有效的合同，对双方均有法律约束力，原告应严格按照双方约定的内容履行合同；2、合同第九条约定，原告应在3年内为被告修建12个标间及民俗特色的大门和4个普间的标间改造；原告负责解决被告三个人的就业问题。但原告在合同的实际履行过程中，并没有任何修建行为，没有任何投资，也没有给被告解决三个人的就业问题；3、原告在承包期限内，应保证被告房屋及配套各种设施（如床、电视、空调等各种用品）完好，但原告对被告的房屋及设施只使用不保养，造成被告的房屋和设施大量存在漏水、破损、遗失。
针对被告喇泽翁提交的上述证据，原告李首龙发表如下质证意见：1、对合同的真实性、合法性、关联性均无异议；2、对村民委员会的《证明》的真实性、合法性、关联性均有异议，不能达到对方的证明目的；3、对村民的《证明》，证人应出庭作证，并接受法庭的质询。真实性无法核实，不具备真实性，取证方式也不合法，因不具备真实性，所以也不具备合法性和关联性；4、对《现场照片》，不能达到对方的证明目的，反而证明出租方应保证房屋设施、设备应达到安全的条件，证明房东违约，修建12间标间的地方合同上未明确。
经庭审质证，在充分听取了双方当事人的质证意见后，本院对双方当事人提交的证据作如下认定：对双方均无异议的证据，本院予以采信；对双方有异议的证据，本院将结合全案综合分析，并根据证据形式及证据的真实性、合法性和关联性客观地予以评判。
经审理查明，2011年11月13日，被告喇泽翁作为甲方与原告李首龙作为乙方签订了《土地、房屋承包合同》，主要约定“……经甲、乙双方彻底协商，在自愿平等互利的基础上，甲方将位于四川省盐源县泸沽湖镇布树村2组5号的宽34米（后宽24米）、长34米（侧长28米）的土地及所含22间房屋的所有使用权和所有设施承包予乙方使用（等于所有房屋和土地，现手续不齐全，甲方负责继续办理，随附现有手续和身份证复印件），具体条款如下：一、该土地和房屋自2011年11月13日起交予乙方，房屋建设由乙方自主完善，甲方不过问；二、合同期为20年（2012年1月1日至2032年1月1日），前五年总承包金为30万元，第二个五年承包金每年8万，第三个五年承包金每年10万，第四个五年承包金每年12万元。承包金每年一付，在每年1月1日前付清（转入喇二车信用社帐号6210332110003185910）。乙方有权一次性支付多年承包金，甲方不得更改帐户，乙方或乙方授权的人员付现金或转账，汇款的凭据可代替甲方收据；三、双方自签定本合同并公证（见证）之日，乙方付给甲方30万元人民币；四、土地和房屋交付后，涉及到办理房屋扩建手续、营业执照、政府和邻居的所有事情，由甲方负责解决，超过3个月不解决视甲方违约，在符合法律法规的情况下，甲方无权干涉阻扰乙方的经营，需扩建或改造房屋必须经乙方同意，甲乙双方研讨协商后方可建设。乙方在合同期限内有充分的自主经营权，并对其经营负法律责任；五、在承包期限内，该房屋、土地所产生的租赁税由甲方承担。经营税、水电费乙方承担……八、作为始终受益人和强势人
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甲方承诺绝不违约，如甲方以任何理由终止合同和违约情况下，甲方同意无条件赔偿乙方的建设及其它投入损失费不低于两佰万元人民币。另外，甲方应按照合同剩余年限总承包金额的3倍金额向乙方一次性支付违约金，乙方无须出示任何凭证，但乙方有权拒绝甲方的任何终止合同的行为，并可向当地法院或仲裁委申请裁定。喇泽翁向法律保证对喇二车的一切代理行为负全部的法律责任；九、作为风险投资方
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乙方必须按期缴纳承包金，超过3个月视为自动退租。承包期满，乙方应如期归还完好（不包括自然陈旧）的房屋，及配套各种设施（如床、电视、空调等各种用品），不包含私人物品和乙方所创立的品牌及营业执照，逾期部分以每日9百元支付滞纳金，乙方的经营风险自己承担。因不可抗力（不能预见不能避免并不能克服的客观情况）的原因导致的损失，甲乙双方互不承担责任。乙方承诺在3年内修建12个标间及民俗特色的大门，四个普间的标间改造，给甲方的婚丧嫁娶及民俗重要活动无条件无偿提供方便7天活动时间。乙方负责解决甲方三个人的就业上问题……十一、甲方向刑法保证，在以下情形为合同诈骗行为：1、冒充土地、房屋权利人签署本合同的情形；2、一地、一房多租，在合同期限内出售或抵押标的物的情形；3、擅自更改收款帐号或拒收承包金的行为；4、以合同套利为目的，签定合同之后打算毁约的行为视其为故意欺诈行为；十二、本合同经甲乙双方彻底协商不存在未尽事宜，甲乙双方对本合同的条款含义清楚明确……十四、本合同系承包合同，自签定之日起立刻完整生效……”《土地、房屋承包合同》上甲方处有喇二车的签名，喇泽翁在喇二车的签名上加盖了手印；乙方处有李首龙的签名及捺印，同时加盖了“盐源县泸沽湖镇博树村村民委员会”印章；见证人为博树村民委张撒打。同日，喇二车向李首龙出具了收到30.00万元五年房屋承包金的《收据》。合同签订后，李首龙开始经营“森腾驿栈草海店”。因无照经营，盐源县工商行政管理局于2013年8月20日对李首龙进行了行政处罚。2014年4月14日23时许，李首龙与喇泽翁之子喇苦佐发生纠纷，喇苦佐收回了客栈钥匙，李首龙遂到泸沽湖派出所报警。当晚，李首龙离开“森腾驿栈草海店”后，未再经营此客栈。喇苦佐于2014年4月14日晚收回“森腾驿栈草海店”钥匙后，一直占用、经营涉案租赁房屋至今。
另查明：1、双方均当庭同意解除于2011年11月13日签订的《土地、房屋承包合同》；2、双方均当庭认可案涉土地属于宅基地；3、2012年10月10日、李首龙向喇二车大妹思给卓玛发放国庆7天工资1，500.00元；2013年8月14日，李首龙向房东女儿喇拉珠发放1个月工资2，400.00元；2013年10月7日，李首龙向房东女儿喇拉珠发放6天半工资520.00元。
本案争议焦点：1、双方签订的《土地、房屋承包合同》是否应当解除；2、被告喇泽翁是否应当按照双方签订的合同的约定赔偿原告建设及其它投入损失费、剩余租金共计200.00万元。
本院认为，原告李首龙与被告喇泽翁签订的《土地、房屋承包合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同。双方当事人均应按照合同的约定全面履行自己的义务。
关于本案争议的第一个焦点，即双方签订的《土地、房屋承包合同》是否应当解除的问题。庭审中，双方当事人均当庭同意解除2011年11月13日签订的《土地、房屋承包合同》，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同。”的规定，本院予以确认。原告的该诉求成立，本院予以支持。
关于本案争议的第二个焦点，即被告喇泽翁是否应当按照双方签订的合同的约定赔偿原告建设及其它投入损失费、剩余租金共计200.00万元的问题。1、经查明，原告李首龙与被告喇泽翁于2011年11月13日签订了《土地、房屋承包合同》。根据《土地、房屋承包合同》第一条关于“该土地和房屋自2011年11月13日起交予乙方……”的约定，李首龙于2011年11月13日取得了租赁房屋的使用权。另根据审理查明的事实，李首龙于合同签订当日按约定将前五年的租金30.00万元支付给了喇泽翁，同时，喇泽翁向李首龙出具了《收据》。依据“前五年的租金30.00万元”计算，每年的租金应为6.00万元（30.00万元÷5年），每天的租金应为164.38元（6.00万元÷365天）。合同签订后，李首龙将承租房屋用于经营“森腾驿栈草海店”。2014年4月14日，李首龙与喇泽翁之子喇苦佐发生纠纷，喇苦佐收回了租赁房屋的钥匙。因此，2014年4月14日应认定为李首龙返还租赁房屋的时间。经计算，李首龙实际使用租赁房屋的天数为882天（2011年11月13日至2014年4月14日）。按李首龙实际使用租赁房屋的天数882天乘以每天租金164.38元计算，李首龙应支付租金144，983.16元（882天×164.38元／天）。根据已查明的事实，李首龙实际已支付租金300，000.00元，因此，剩余租金应为155，016.84元（300，000.00元-144，983.16元）。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，被告喇泽翁应向原告李首龙返还剩余租金155，016.84元；2、其一：根据《土地、房屋承包合同》第四条关于“土地和房屋交付后，涉及到办理房屋扩建手续、营业执照、政府和邻居的所有事情，由甲方负责解决，超过3个月不解决视甲方违约……”的约定，经查明，土地和房屋交付后，甲方即喇泽翁未按合同约定在3个月内为乙方即李首龙办理房屋扩建手续、营业执照等，因此，喇泽翁的行为构成违约，应承担违约责任；其二：2014年4月14日，李首龙与喇泽翁之子喇苦佐发生纠纷后，喇苦佐将租赁房屋的钥匙收回，李首龙遂向派出所报警，并自当晚离开“森腾驿栈草海店”后，未再经营该客栈。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条关于“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任……”的规定，喇苦佐的行为致喇泽翁构成违约，应承担违约责任。基于上述二点理由，再根据《土地、房屋承包合同》第八条关于“作为始终受益人和强势人
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甲方承诺绝不违约，如甲方以任何理由终止合同和违约情况下，甲方同意无条件赔偿乙方的建设及其它投入损失费不低于两佰万元人民币……”的约定，喇泽翁应无条件赔偿李首龙建设及其它投入损失费。“建设及其它投入损失费”应视为约定的违约金，但被告喇泽翁主张约定的违约金过高，请求本院调减，因此，本院根据公平原则和诚实信用原则，以李首龙的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素考虑，判令喇泽翁向李首龙赔偿违约金500，000.00元。综上，原告李首龙的该诉求部分成立，本院予以部分支持。
关于被告喇泽翁所提“双方签订的合同第八条约定的前提是原告在修建12间标间、改造4间普通标间、修建具有摩梭民族特色的大门，解决被告方3个人就业的前提下约定的，但原告并未按照该要求来履行，是原告先违约。”的抗辩理由，经查明，根据《土地、房屋承包合同》第九条关于“乙方承诺在3年内修建12个标间及民俗特色的大门，四个普间的标间改造，给甲方的婚丧嫁娶及民俗重要活动无条件无偿提供方便7天活动时间。乙方负责解决甲方三个人的就业上问题。”的约定，李首龙应在3年内实施上述合同约定的行为，但在未满3年的时限内，即在2014年4月14日，喇泽翁之子喇苦佐便将租赁房屋的钥匙收回，致合同不能继续履行。因此，李首龙并未构成违约。被告喇泽翁的该抗辩理由不能成立，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百二十一条；最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决如下：
一、解除原告李首龙与被告喇泽翁于2011年11月13日签订的《土地、房屋承包合同》；
二、被告喇泽翁在本判决生效后的十日内向原告李首龙退还剩余租金155，016.84元；
三、被告喇泽翁在本判决生效后的十日内向原告李首龙支付违约金500，000.00元；
四、驳回原告李首龙的其他诉讼请求。
案件受理费19，740.00元，由原告李首龙负担4，740.00元，由被告喇泽翁负担15，000.00元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。
审 判 长 董永亮
审 判 员 刘 莉
人民陪审员 段元贵
二〇一五年八月十九日
书 记 员 杨 波
附本判决书适用的相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任……
最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
……
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。