上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终10427号
上诉人（原审被告、反诉原告）：范斌，男，1982年12月22日出生，汉族，住上海市黄浦区。
委托诉讼代理人：郑亮，上海市申光律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨庆群，男，1971年3月21日出生，汉族，住安徽省芜湖市芜湖县。
委托诉讼代理人：朱丽君，上海市锦天城律师事务所律师。
委托诉讼代理人:王碧碧，上海市锦天城律师事务所律师。
上诉人范斌与杨庆群因房屋�卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初1588号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月18日受理后，依法组成合议庭，于2017年9月13日公开开庭进行了审理。上诉人范斌及其委托诉讼代理人郑亮、被上诉人杨庆群及其委托诉讼代理人王碧碧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人范斌上诉请求：撤销一审判决主文第二、三项，改判支持上诉人在一审中的全部反诉请求。
事实和理由：上诉人在一审中提出的反诉请求包括判令被上诉人赔偿损失，但一审判决只涉及违约金，遗漏了上诉人的损失，属程序违法；被上诉人明知自身为限购对象，且隐瞒自身在沪另有一套住房的事实，欺骗上诉人签约，最后又违约，导致上诉人在后续的房屋置换过程中遇到重重困难，增加了民间借贷利息、银行贷款利差和契税的支出，并不得不以低价出售原有的房屋，各项经济损失合计超过人民币90万元（以下币种均为人民币），一审仅判令被上诉人承担违约金15万元，对上诉人不公；被上诉人在一审中没有提出过调整违约金的要求，一审主动调低了违约金，明显袒护被上诉人。
被上诉人杨庆群辩称，其在签约前向中介公司告知过自己在沪的另一套房产正在交易，故不存在欺诈；被上诉人是因适逢政策调整而丧失购房资格的，尽管如此，被上诉人仍表达了尽可能履约的意愿，并与上诉人进行了多次协商，但上诉人要求涨价的幅度过高、条件过于苛刻，故被上诉人不得不提出解约；被上诉人在一审中当庭提出了约定违约金过高的主张，一审酌请调整的违约金数额实属合法、合理；综上，一审判决正确，二审应予维持。
杨庆群诉至一审法院，请求判令：1、双方签署的《上海市房地产买卖�同》解除；2、范斌向杨庆群返还购房款80万元及利息损失（以80万元为本金，按银行同期贷款利率计算，从2016年4月25日起至范斌实际返还款项之日止）；3、范斌赔偿杨庆群房屋差价的损失30万元。
范斌向一审法院提出反诉，请求判令：杨庆群支付违约金80万元，包括合同约定的违约金51万元及范斌的实际损失违约金29万元。
一审法院认定事实：2016年3月9日，讼争双方及房产中介机构共同签订了《房地产买卖居间协议》，同时讼争双方签订了《房屋买卖合同》，约定范斌将上海市浦东新区XX公路XX弄XX号XX室房屋（以下简称“系争房屋”）以255万元的价格转让给杨庆群，杨庆群预付定金15万元，2016年3月28日前支付房价款80万元（含定金），2016年6月15日前支付房价款173万元，2016年7月9日交房并支付尾款2万元，2016年6月15日办理房屋交易过户手续等内容。
2016年3月25日，讼争双方签订《上海市房地产买卖合同》，约定：系争房屋的转让价款共计为229万元，范斌于2016年7月9日交房，2016年6月30日前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，在履行本合同过程中，双方任意一方若未按照本合同履行的，即为违约，违约方每逾期一日，应向守约方支付本合同约定的总房价款的日万分之五作为滞纳金，若逾期超过十五日的，则守约方有权单方面解除本合同并追究违约方的违约责任，该违约金按本合同约定总房价20%计或要求违约方继续履行本合同且支付滞纳金直至恢复履行之日止。签订本合同当日内，杨庆群应支付范斌首期房价款计54万元（含定金），2016年4月18日前，杨庆群应支付范斌第二期房价款计20万元，2016年6月15日前，杨庆群应支付范斌第三期房价款计100万元，2016年6月30日前，杨庆群应支付范斌第四期房价款计55万元等内容。
同日，讼争双方签订《补偿协议》，约定：系争房屋交易实际总成交价为255万元，其中房屋买卖合同约定的成交价为229万元，房屋现有固定装修及搬迁补偿价为26万元，该款于2016年3月25日前支付，对于违约责任的约定与《上海市房地产买卖合同》相同。
杨庆群分别于2016年3月9日、2016年3月25日各支付给范斌15万元、65万元，合计80万元。
2016年4月15日，杨庆群向范斌发送告知函，称：因2016年3月25日上海政府出台购房新政，对于非沪籍外地人上海购房必须社保连续缴满五年，而杨庆群未满五年不符合新政要求，故4月18日的应付款20万元不再支付，并不再继续履行网签合同约定付款并要求双方友好解约。范斌回复短信要求杨庆群继续履行合同，并称杨庆群隐瞒了其系外地户籍名下已有一套住房属于限购对象的事实。后双方进行多次协商，但均未果。杨庆群于2016年7月1日诉至法院要求范斌继续履行房屋买卖合同，将系争房屋过户至杨庆群名下，后法院判决驳回杨庆群的诉讼请求。故杨庆群提起本案诉讼，要求判如所请。
一审另查明，杨庆群名下原有上海市浦东新区XX公路XX号XX室房屋，于2016年7月12日核准登记至案外人李某、雷某名下。杨庆群的社保自2011年7月份开始缴纳。2016年3月24日，上海市人民政府发布沪府办发[2016]11号文，文件指出：“提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，将自购房之日起计算的前三年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。”
一审再查明，范斌于2016年8月1日与案外人樊某1、解某、樊某2签订《上海市房地产买卖合同》，以208万元的价格将系争房屋出售给樊某1、解某、樊某2。
一审法院认为：讼争双方之间签订的《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》是双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，双方理应按照合同的约定全面履行各自的义务。双方于2016年3月25日签订《上海市房地产买卖合同》，而上海市购房新政于当日正式施行，故在签约当日杨庆群并未缴满五年社保，仍然属于限购人群。杨庆群作为非沪籍人士，合同约定的过户交易日2016年6月30日前，其名下原有房产的登记信息尚未清除，即便不考虑社保情形，亦无法在合同约定的过户当日完成交易。且杨庆群在支付80万元首付款后，第二期、第三期、第四期房款均未支付，杨庆群的行为已构成违约。现双方自愿解除买卖合同，符合合同约定及法律规定，故依法予以准许。买卖合同解除后，范斌收取的杨庆群房款应当返还。至于范斌主张的违约金�法院认为，根据法律规定，约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以减少，而衡量违约金是否过高应当依据违约给当事人造成的损失确定。综合本案的实际情况及杨庆群违约是否给范斌造成实际损失等因素考虑，买卖合同约定的总房价20％违约金，显属过高，故杨庆群主张调整，法院予以采纳。违约金由法院参照杨庆群违约是否给范斌造成实际损失，并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平、诚实信用原则酌定为15万元。鉴于因杨庆群违约而导致买卖合同解除，故杨庆群诉请要求范斌支付违约金，依据不足，法院不予支持。
一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定,�二〇一七年六月二十八日作出判决，判决如下：一、解除杨庆群与范斌于2016年3月25日就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；二、杨庆群应于判决生效之日起十五日内支付范斌违约金15万元；三、范斌应于判生效之日起十五日内返还杨庆群房款80万元；四、驳回杨庆群的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费14,704元，减半收取计7,352元，由杨庆群负担（已交纳）；反诉案件受理费11,800元，减半收取计5,900元（范斌已预交），由范斌负担4,250元，由杨庆群负担1,650元，杨庆群应负之款于判决生效之日起七日内向一审法院交纳。
二审中，双方当事人都没有提交新证据。
经本院审理查明，一审法院认定的法律事实基本无误，本院予以确认。
另查，讼争双方于2016年3月9日签订的《房屋买卖合同》中的定金责任条款约定：“本合同所涉定金为担保本次买卖交易的顺利履行而设立。……；若乙方（杨庆群）违约不买，则已支付甲方（范斌）的定金不予返还。”违约责任条款约定：“乙方未按本合同约定期限付款，应当……，逾期超过二十日仍未支付的，甲方有权单方解除合同。甲方未按本合同约定期限交付房地产（包括房地产交接及权利转移），应当……，逾期超过二十日仍未履行交付义务的，乙方有权单方解除本合同。甲、乙任何一方依据本条约定主张解除合同的，均须书面通知对方，且违约方需按总房价的20%向守约方支付违约金。”讼争双方于2016年3月25日签订的《上海市房地产买卖合同》第九条约定：“乙方（杨庆群）�按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意按下列第（三）款内容处理。……（三）详见补充条款（一）。”第十条约定：“甲方（范斌）未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意按下列第（三）款内容处理。……（三）详见补充条款（一）。”补充条款（一）的内容为：“……。6、在履行本合同过程中，甲、乙双方任意一方若未按照本合同履行的，即为违约；违约方每逾期一日，应……；若该等逾期超过十五日的，则守约方有权单方面解除本合同并追究违约方的违约责任，此等违约金按本合同约定总房价20%计或要求违约方继续履行本合同且支付滞纳金（延迟履行违约金）直至恢复履行之日止。”以上事实有经讼争双方在一审中质证的证据为证，应予认定。
再查，在一审庭审中，范斌对其反诉请求作出如下陈述：“杨庆群应支付违�金，除合同约定的51万元（255万×20%）外，根据杨庆群给范斌造成的实际损失另行增加违约金29万元。”杨庆群在答辩时陈述：“……即使双方之间房屋交易于2016年6月30日过户，范斌实际仍需按二套房缴纳税收、支付首付款和银行贷款利率，因此相应损失并非杨庆群造成，故即使法庭认定原告违约，合同约定的违约金20%明显过高，大大超出实际损失。”以上事实有一审庭审笔录为证，应予认定。
本院认为，查现有证据，讼争双方在《房屋买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》及其补充条款中约定的总房价20%的违约金，针对的都是因买受人迟延付款或卖售人迟延交房而导致合同解除的情形；但在本案中，讼争双方之间的此次房屋买卖交易系因被上诉人不具备购房资格而无法按约履行，继而双方均提出解约，此等解约情形显然有别于前述约定，�相应的违约金条款不能适用。然被上诉人在签约时其名下仍登记有本市房屋的产权，即便没有沪府办发[2016]11号文件的发布，被上诉人亦不符合购房条件，故被上诉人。至于上诉人所提出的借贷利息、贷款利差、契税增加、低价售房等项，既非解约所造成的直接且必然的损失，亦非被上诉人在签约时所应预见。然被上诉人在签约时其名下仍登记有别处房产，即便没有沪府办发[2016]11号文件的发布，被上诉人亦不符合购房条件，且被上诉人也未及时涤除别处房屋的产权登记，故被上诉人确已构成违约。一审考虑到合同履行情况、当事人过错程序以及预期利益等综合因素，酌定被上诉人向上诉人支付违约金15万元，在现有证据条件下，具有相对合理性，故一审判决可予维持。
上诉人主张一审遗漏其反诉请求、且“主动”调整违约金数额，属程序违法。查现有事�，上诉人在一审中提出的反诉请求为“违约金”，一审对此已作出裁判；被上诉人在一审所作的抗辩已包含了调整违约金的主张，故一审对违约金数额加以审查，并无不当。上诉人的上述主张无事实依据，本院不予采信。
综上所述，上诉人范斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币10,300元（上诉人范斌预付人民币5,525元），由上诉人范斌负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶振军
代理审判员 王振伟
审 判 员 刘 佳
二〇一七年九月二十六日
书 记 员 朱晨阳
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……