安徽省铜陵市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖07民终804号
上诉人（原审原告、反诉被告）：李阳，男，1970年9月23日出生，汉族。
委托诉讼代理人：何青松，安徽景旺律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曹仁姐，安徽景旺律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：铜陵联发置业有限公司，住所地安徽省铜陵市淮河南路铜陵商城A座六楼。
法定代表人：张秋实，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李勇，安徽至达律师事务所律师。
上诉人李阳因与被上诉人铜陵联发置业有限公司（以下简称联发公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省铜陵市铜官区人民法院（2016）皖0705民初819号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李阳及其委托诉讼代理人何青松、曹仁姐，被上诉人联发公司的委托诉讼代理人李勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李阳上诉请求：1.判令撤销一审判决，改判支持上诉人在一审中的诉讼请求；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人虽然于2013年10月19日于铜陵商城商务运营与服务有限公司签订了委托租赁管理合同，但铜陵商城运营与服务有限公司未支付上诉人分文租金，上诉人未获得委托期限内的利益。2.上诉人解除房屋买卖合同，行使的是约定解除权，而不是法定解除权。依据商品房买卖合同的约定，被上诉人超过2014年12月31日后60日未交房，上诉人可解除合同；因被上诉人的原因导致自房屋交付之日起届满90日无法办理房地产权证书，上诉人也可解除合同。而一审法院却将关于合同法定解除的相关法律规定作为本案判决的依据，显属适用法律错误。3.向上诉人交付房屋是被上诉人应履行的合同义务，被上诉人对其已交付房屋及交付时间应承担举证责任，如举证不能，应承担不利后果。而本案中被上诉人无任何证据证明其已经交付房屋，甚至连何时具备交付条件也未举出相应的证据。4.根据法律规定及交易习惯，上诉人能够申请办理房屋产权证书的前提条件是被上诉人已经取得涉案房屋的所有权初始登记证，且将被上诉人已经签字盖章并填写了相关内容的不动产所有权登记表、代表被上诉人办证的身份证复印件及委托书交付给上诉人，上诉人取得上述材料后，方能申请办证。涉案房屋具备办证条件后，被上诉人有及时通知上诉人的义务。被上诉人未尽到上述义务，导致上诉人申请办证的前提条件不存在，一审法院却认为上诉人应举证证明其申请办证，显属错误。
联发公司辩称，1.一审判决结果正确，二审法院依法应予以维持。2.上诉人在其向被上诉人发出的解除合同通知书中载明的解除合同理由是逾期办理房屋产权证书，向法院起诉也是确认解除合同通知书发生解除合同的效力，因此本案的审理范围仅是上诉人主张的逾期办理房屋产权证书是否成立，除此之外的其他解除事由均不属于本案的审理范围。3.上诉人无证据证明其已经向房产部门申请办证，也没有证据证明其已经向被上诉人要求提供相关资料，但被上诉人拒绝提供，故上诉人以逾期办证为由要求解除合同依法不能成立。
李阳向一审法院起诉请求：1.确认原、被告于2013年10月24日签订的两份《商品房买卖合同》（编号：为2013007861,2013007860）已解除；2.判决被告退还原告购房款人民币2650000元；3.判决被告支付原告违约金(以已交房款1550000元、110000元为基数，分别从2013年10月25日及2014年2月起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至被告退还全部购房款之日止)；4.判决被告赔偿原告损失233700元（包括原告偿还银行贷款产生的利息87700元，已交契税106000元，已交房屋维修基金40000元）；5.本案的诉讼费用由被告承担。
联发公司向一审法院反诉请求：1.依法确认李阳所作出的落款时间为2016年1月5日的《解除合同通知书》无效，不产生合同解除的效力；2.本案诉讼费用由李阳承担。
一审法院认定事实：2013年10月24日原告（反诉被告）李阳（××）与被告（反诉原告）铜陵联发置业有限公司（××）之间签订了《商品房买卖合同》（编号分别为：2013007860,2013007861），该些合同约定：第一条项目建设依据。××以出让方式取得位于铜陵商城编号02-01-10-0103-3的地块的土地使用权。土地使用权出让合同号为铜土出字（200）028号第188号。该地块土地面积为13855平方米，规划用途为商业用地，土地使用年限自2001年9月5日至2051年9月5日。××经批准在上述地块上建设商品房，暂定名铜陵商城?汇金大厦。建设工程规划许可证号为建字第340702201200096，施工许可证号为340700201212180101。该土地已设定抵押（抵押期限：2013年3月30日至2015年3月29日）。银行已出具扣减证明，准予对外销售，并放弃该标的物的抵押。第二条商品房销售依据。××购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为铜陵市住房和城乡建设委员会，商品房预售许可证号为20130198。第三条……第四条计价方式与价款。××与××约定按套内建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米40384.03元，总金额（人民币）壹佰叁拾贰万伍仟元整，优惠后总房款为壹佰叁拾贰万伍仟元整，已于2013年10月15日前付购房款柒拾柒万伍仟元整，余款伍拾伍万元整于2013年11月30日前以按揭贷款方式全部付清（根据《铜陵市商品房预售资金监管办法》第六条规定，首付款、定金、预付款等购房款应直接存入该专用账户，资金监管银行：上海浦东发展银行铜陵分行，资金监管账号：1152……137。……第八条交付期限。××应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定。将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用：（1）工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案；（2）本期配套基础设施和公共设施能满足使用要求；（3）商品住房质量责任承担主体已明确；（4）前期物业管理已落实；（5）××付清全部购房款，方能交付所购房屋。但如遇不可抗力，且××在发生之日起十日内告知买卖人的，特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，××可据实予以延期。第九条××逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，××如未按本合同规定的期限将商品房交付××使用，按下列第1种方式处理：1.逾期时间，分别处理（不作累加）。①逾期不超过六十日的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过六十日后，××有权解除合同。××解除合同的，××应当自××解除合同通知到达之日起十天内退还全部已付款并按××累计已付款的1%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。……第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，××应当书面通知××办理交付手续，××自收到交房书面通知之日起15日内办理交房手续，××享有解除合同权利除外。双方进行验收交接时，××应当出示本合同第八条约定的证明文件，并签署房屋交接单。××不出示证明文件或出示证明文件不齐全，××有权拒绝交付。由此产生的延期交付违约责任按合同第九条约定处理……第十五条关于房屋预告登记的约定。预告登记是指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请的登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。办理预告登记，买卖双方约定自商品房买卖纸质合同（已备案）签订之日起30日内，由双方共同申请房屋预告登记。第十六条关于产权登记的约定。如因××原因而致××逾期办证的，××有权按下列方式处理：1、××自房屋交付之日起届满90日无法申请商品房登记的，××应向××（按逾期的元/天或已付房价款的比例等）10元/天支付违约金。2.××自房屋交付之日起届满90日无法申请商品房登记的，××可以选择退房。××退房，××在××提出书面退房要求之日起90日内将××已付房款退还××，并按10元/天赔偿××的损失；××不退房，××应向××（按逾期的天或已付房价款的比例等。）10元/天支付违约金。……附件：合同补充协议。……第十二、将本合同第十六条变更如下：如因××原因而致××逾期办证的，××有权按下列方式处理：a、××自房屋交付之日起届满360日无法申请商品房登记的，××应向××按10元/天支付逾期违约金。b、××自房屋交付之日起届满360日无法申请商品房登记的，××可选择退房，××退房，××在××提出书面退房要求之日起90日内将××已付房款退还××，并按10元/天支付逾期违约金。上述合同生效后，李阳向铜陵联发置业有限公司支付购房款合计人民币贰佰陆拾伍万元，交纳契税合计人民币106000元、房屋维修基金人民币40000元。2013年10月19日李阳向铜陵联发置业有限公司及铜陵商城商务运营与服务有限公司出具了《商铺购买及委托租赁承诺书》。李阳将所购买的位于铜陵市铜陵商城汇金大厦15号、17号已委托铜陵商城商务运营与服务有限公司进行统一经营管理,并获得了委托期限内的全部收益。2015年元月15日铜陵联发置业有限公司向铜陵商城运营与服务公司发出了《房屋交接通知》,将位于铜陵市铜陵商城汇金大厦15号、17号房屋移交铜陵商城商务运营与服务有限公司运营。2016年元月5日李阳向铜陵联发置业有限公司发出《解除合同通知书》。该通知书注明：我于2013年10月24日在贵公司购买的铜陵商城汇金大厦15、17号，由于贵公司的原因而导致××逾期办证，特向你公司书面提出解除与你公司于2013年10月24日号签订的合同，并要求你公司按法律合同约定期限退还我的购房款人民币贰佰陆拾伍万元整并赔付其他损失。同年1月7日铜陵联发置业有限公司向李阳发出《关于要求解除合同相关事宜的复函》：2016年1月5日我公司收到落款为通知人李阳的《解除合同通知书》，要求解除与我公司所签订的商品房买卖合同。就你所提出的有关解除合同的相关事宜，我公司函复如下：一、你所提出的因我司原因导致你方逾期办证并进而主张解除商品房买卖合同，我司认为与事实及合同依据不符，故你的要求是不能成立的。二、据悉，你方就所涉房产，已委托铜陵商城运营与服务有限公司进行统一管理，铜陵商城商务运营与服务有限公司依约享有所托房产期限内的管理、使用、经营权。且你方已获得了委托期限内的全部收益。你方对该事实是清楚的。三、你方也未提出要求办理房产登记的申请，因此你方认为是因我司原因导致你方无法申请房产登记的，是不能成立的。四、因截止目前，你方未至我司换取所涉房产的不动产销售发票。我司在此函告你方自接函之日起携带相关资料至我司办理发票换取等相关手续。
另查明：汇金大厦内街15号、17号，权利人：铜陵联发置业有限公司。登记时间：2016年1月6日，权证字号：201600270。
一审判决认为：依法成立的合同受法律保护，李阳与铜陵联发置业有限公司之间签订的《商品房买卖合同》是当事人双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。当事人双方均应按合同的约定及法律规定各自履行自己的义务。李阳于2016年元月5日向被告（反诉原告）铜陵联发置业有限公司发出《解除合同通知书》。铜陵联发置业有限公司于2016年1月7日向原告（反诉被告）李阳发出《关于要求解除合同相关事宜的复函》符合法律规定：……对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中李阳从铜陵联发置业有限公司购买位于铜陵市汇金大厦内街15号、17号商业用房并已交由铜陵商城商务运营与服务有限公司运营至今，并未对李阳所购买的商业用房的占有、使用、收益受到影响，从而导致李阳的合同目的无法实现。李阳举证的证据未能证明：①铜陵联发置业有限公司向李阳实际交房的时间。②李阳已向房地产管理部门提出申请要求办理位于铜陵市汇金大厦内街15号、17号商业用房的产权登记手续。李阳所购买的位于铜陵市汇金大厦内街15号、17号商业用并非无法办理房屋所有权登记手续。原告（反诉被告）李阳的诉讼请求，因不符合法律规定，本院不予支持。被告（反诉原告）铜陵联发置业有限公司的反诉请求符合法律，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同审理案件适用法律若干问题解释》第十九条之规定判决：一、驳回原告（反诉被告）李阳的诉讼请求；二、原告（反诉被告）李阳与被告（反诉原告）铜陵联发置业有限公司之间签订的《商品房买卖合同》（编号2013007860,2013007861号）合法有效，应继续履行。案件受理费32538元由原告（反诉被告）承担，反诉费14000元由被告（反诉原告）承担。
二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审法院认定的事实予以确认。
另查明：2013年10月19日，上诉人李阳就汇金大厦内街15号、17号商铺分别与铜陵商城商务运营与服务有限公司签订了《委托租赁合同》，上诉人将商铺委托铜陵商城商务运营与服务有限公司统一经营管理，委托期限为2015年1月1日起至2017年12月31日，共计三年，三年委托期限内租赁收益一次性结清。从受托之日起，铜陵商城商务运营与服务有限公司即拥有完全使用权及管理权。
再查明：铜陵商城汇金大厦竣工验收备案日期为2015年6月18日。
根据双方当事人的诉辩意见及举证、质证意见，归纳本案的争议焦点如下：1.上诉人以逾期交房为由解除房屋买卖合同是否能够成立？2.上诉人以逾期办理房屋产权证书为由解除房屋买卖合同是否能够成立？3.如果合同已经解除，上诉人是否应当向被上诉人返还购房款、支付违约金及赔偿损失？
本院认为，上诉人李阳与被上诉人联发公司签订的商品房买卖合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。1.关于上诉人是否能以逾期交房为由解除合同。根据房屋买卖合同约定，上诉人应当于2014年12月31日前将房屋交付给被上诉人，被上诉人逾期交房超过60日的，上诉人有权解除合同。本案中被上诉人虽未直接向上诉人交付房屋，但上诉人已于2013年10月19日将涉案房屋委托给铜陵商城商务运营与服务公司统一经营管理，铜陵商城商务运营与服务有限公司从受托之日起拥有涉案房屋完全使用权及管理权。被上诉人已将涉案房屋移交给铜陵商城商务运营与服务有限公司运营，上诉人从未催告被上诉人向其交付房屋，也未对铜陵商城商务运营与服务有限公司代替其接收涉案房屋提出过异议，上诉人于2016年1月5日向被上诉人发出的解除合同通知书上也未提及逾期交付房屋问题，足以证明上诉人对涉案房屋已交付给铜陵商城商务运营与服务有限公司经营管理的事实是明知且认可的。虽然涉案房屋符合交付条件的时间是2015年6月18日，被上诉人存在逾期交房情形，但当双方约定的合同解除权形成时，上诉人有权作出选择，即可以要求解除合同，也可以要求继续履行合同。本案中上诉人认可了铜陵商城商务运营与服务有限公司代替其接收涉案房屋并经营管理，上诉人与被上诉人的房屋买卖合同应继续履行。上诉人在被上诉人已经将交付房屋的合同义务履行完毕后，再以逾期交房为由提出解除合同，不仅不符合双方合同约定，也与民法所维护的诚实信用的契约精神相违背。此外，本案上诉人已将涉案商铺委托给铜陵商城商务运营与服务有限公司经营管理，并已经获得委托期限内的全部收益，目前涉案商铺仍在委托期限内，被上诉人逾期交房对上诉人并未造成任何实际损失。故本院对上诉人以逾期交房为由要求确认涉案房屋买卖合同已经解除的主张不予支持。2.关于上诉人能否以逾期办理房屋产权证书为由解除合同。双方签订的商品房买卖合同补充协议中明确约定，自房屋交付之日起届满360日无法申请商品房登记的，××有权解除合同。上诉人认为由于被上诉人的原因，导致其逾期无法申请办理房屋产权证书，理应对自己的主张承担举证责任。本案上诉人未能提交证据证明涉案房屋交付的具体时间，也未能证明其已经向有关部门申请过商品房产权登记却未获准许，故上诉人以逾期不能办理房屋产权证书为由向被上诉人发出的解除合同书不发生解除合同的效力，双方的房屋买卖合同应继续履行。
综上所述，上诉人李阳的上诉请求不能成立，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费32538元，由上诉人李阳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 查慧凌
代理审判员 马海平
代理审判员 戴卢刚
二〇一七年一月十日
书 记 员 王小江
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……