徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0311民初6032号原告：苏晶，女，住徐州市泉山区。被告：徐州雨润置业有限公司，住所地徐州市泉山区火花街道办事处西城商贸大厦4楼。法定代表人：祝义财，执行董事。委托诉讼代理人：李金，江苏东恒（徐州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张凛，江苏东恒（徐州）律师事务所实习律师。原告苏晶与被告徐州雨润置业有限公司（以下简称雨润置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年9月26日立案后，依法由审判员刘现伟适用简易程序，于2017年11月6日公开开庭进行了审理。原告苏晶，被告雨润置业公司的委托诉讼代理人李金、张凛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶宜政向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告支付逾期交房的违约金29380.68元（自2017年4月1日起至2017年10月31日为止，参照逾期交房按已付房款每日万分之二计算）；2、由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2015年10月23日，原告与被告签订商品房买卖合同（合同编号：XXXXXXX），约定购买由被告开发的位于徐商公路南侧、徐萧路东，名为星雨华府的商品房一套，房号为XX-X-X幢X单元XXX号房，建筑面积123.84平方米，总金额为825323元，原告支付了购房款，被告开具了购房发票。合同约定被告应当在2016年12月30日前将上述商品房交付原告使用，并且约定被告延期交付超过90天的，自最后交付期限的第二天起至实际交房之日止，按日向原告支付已付房款万分之二的违约金，被告至今未交房，也未支付原告违约金，为维护原告的合法权益，故诉至人民法院，请求依法支持原告诉请。被告雨润置业公司辩称，首先，对于逾期交房问题，被告并非主观故意一再拖延，延迟交房的原因是因供电配套设施延误，依照双方签订的商品房买卖合同第八条第三款约定出卖人可以相应顺延交房日期。根据2013年9月4日徐州市政府办公会议纪要第53号文及市政府与雨润集团签订的合作协议，政府负责管线、道路等基础配套设施接至项目用地红线，红线外工程由政府组织实施。由于政府供电设施及供电管道路由配套设施不到位，被告自行额外花费1000多万，从新盛公司购买供电管道路由提供给供电局，且额外缴纳供电局相应节点配套费用，但供电局却没有及时完成供电标准及节点，导致供电配套设施延误。目前被告也在积极努力的和有关部门进行沟通、协调，尽早能够将房屋交于业主使用，且现涉案房屋已具备水电气等配套设施，如业主有需要装修等要求，出卖人也可以积极配合交付房屋供其使用。待房屋符合交付使用条件时，也会尽快通知业主办理相关手续。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。对于损失的确定，被告认为应该参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金的标准确定。根据徐州市房管局发布的《徐州市住房保障和房产管理局关于发布2017年上半年徐州市主城区房屋租赁指导价格的通知（徐房发［2017］13号）》及《徐州市住房保障和房产管理局关于发布2017年下半年徐州市主城区房屋租赁指导价格的通知（徐房发［2017］57号）》，其中2017年度西到西三环的房屋租赁指导价平均价格为每平每月18.95元，而雨润新城所处位置在西三环以西，其租赁价格应低于18.95元。且根据被告了解，涉案房屋同地段同类房屋租金每平每月为11-16元，但双方签订的《商品房买卖合同》中约定的违约金按总房款的万分之二计算为每平每月约30元，即双方签订的《商品房买卖合同》中约定的违约金数额高于逾期上房给被被告造成的损失，应当予以调减。最后，即使法院认定被告存在违约，但关于违约金的支付时间，双方并没有明确的约定。被被告多次要求支付违约金，而被告的财务审批流程繁杂，为了节约双方资源，违约金的支付建议业主可以在房屋交付时一并主张。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。本案的争议焦点为：1、被告逾期交房是否符合双方签订的商品房买卖合同第八条关于政府部门及有关业务单位原因造成配套设施延误的合同约定；2、原告主张的违约金的计算方式是否应当调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，现认定事实如下：2015年10月23日，原告苏晶与被告徐州雨润置业有限公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：XXXXXXX）一份，约定原告购买被告开发的位于徐州市徐商公路南侧、徐萧路东星雨华府XX-X-X幢X单元XX室房屋一套，建筑面积为123.84平方米，总价为825323元。合同第八条约定，出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房取得商品住宅交付使用批准文件并符合合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；为配合遵守国家政策、法律、法规以及政府规划、环保、文物等部门采取的行政措施的实施而导致延期交付的，出卖人自发生之日起30日内告知买受人，出卖人不承担由此产生的延期责任；因政府部门及有关业务单位原因造成水、电、煤气、道路、供暖、等配套设施延误的；买受人逾期付款的，出卖人可相应顺延交房日期。合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之壹的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金。2017年4月1日之前的违约金被告已经支付。另查明合同签订后，原告已按合同约定支付了全部购房款，2015年10月23日，被告向原告出具了金额为405323元的销售不动产统一发票，2015年11月24日，被告向原告出具了金额为420000元的销售不动产统一发票。被告至今未将所售房屋交付给原告使用。原告于2017年9月26日起诉来院，本院以辩称意见应诉答辩。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。一、被告逾期交房是否符合双方签订的商品房买卖合同第八条关于政府部门及有关业务单位原因造成配套设施延误的合同约定问题。被告认为至今未向原告交付房屋的原因系因供电配套设施延误造成，依照《商品房买卖合同》第八条第三款约定出卖人可以是相应顺延交房日期。本院认为，被告并未提交证据证明所述的事实情况，即存在政府供电施舍及供电管道路由配套设施不到位造成被告迟延交付房屋，被告应承担举证不能的法律责任。二、原告主张的违约金的计算方式是否应当调整的问题。按照《商品房买卖合同》第八条约定的房屋交付时间为2016年12月30日前，第九条约定了违约金的计算方式。原告依据双方合同约定的标准作为计算违约金的依据，符合法律规定，一是依照《最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六的规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”，目前原告主张的损失数额并未超出30%，二是上述司法解释第十七条第二款规定“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”，因双方已经明确了计算违约金的方式，被告以同地段的租金标准计算违约金，与该条司法解释规定不符。综上，根据双方合同约定，被告已经支付2016年12月31日至2017年3月31日的违约金，原告要求被告自2017年4月1日起至2017年10月31日止按照已付房款总额825323元为基数，按照每日万分之二计算逾期交房违约金的数额为35158.76元（825323元×0.2‰×213天），符合合同的约定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告徐州雨润置业有限公司于本判决生效后十日内向原告叶宜政支付逾期交房违约金35158.76元。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费530元，减半收取265元，由被告徐州雨润置业有限公司负担（此款原告已预交，被告负担部分随案款一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员  刘现伟二〇一七年十二月十九日书记员  尤 丹