宁夏回族自治区银川市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）宁01民终2433号上诉人（原审被告、反诉原告）：宁夏鑫顺达房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区灵武市灵州花园10#营业房。法定代表人：吴学清，该公司总经理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：孙淑花，女，1964年8月15日出生，汉族，无业，住宁夏回族自治区灵武市。委托诉讼代理人：白银河（被上诉人孙淑花丈夫），男，1964年3月17日出生，汉族，无业，住宁夏回族自治区灵武市。委托诉讼代理人：白文（被上诉人孙淑花儿子），男，1987年2月27日出生，汉族，无业，住宁夏回族自治区灵武市。原审第三人：灵武市住房和城乡建设局，住所地宁夏回族自治区灵武市灵州大道西侧。法定代表人：高永明，局长。委托诉讼代理人：李沛东，系宁夏迪通律师事务所律师。上诉人宁夏鑫顺达房地产开发有限公司（下简称鑫顺达公司）因与被上诉人孙淑花及原审第三人灵武市住房和城乡建设局（以下简称:住建局）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区灵武市人民法院（2016）宁0181民初4211号民事判决，向本院提起上诉，本院已经依法受理。本院于2017年9月4日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问双方当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。鑫顺达公司上诉请求：撤销原判，将本案发回重审或依法改判，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.一审法院认定被上诉人的房屋在2009年11月20日被拆迁，被上诉人于2012年10月10日入住安置的灵武市××苑房屋，被上诉人于2016年11月9日提起诉讼已经超过诉讼时效。另外自被上诉人的房屋自2009年11月20日被拆迁后，上诉人即就房屋安置问题与被上诉人达成安置协议，后经被上诉人要求，上诉人又于2011年5月17日与被上诉人就更换安置房重新达成协议，约定了具体的房屋信息，在过渡期内18个月内，因此不属于灵武市人民政府（2009）64号文件《关于印发（灵武市2009年城市房屋拆迁补偿安置标准指导意见）的通知》中”拆迁人未安排周转用房”的情形。2.一审判决支持了被上诉人主张的两笔安置费外，还判令被上诉人支付安置费30%的违约金，显失公平，且计算违约金时不应计算2011年5月20日至2012年9月10日产生的11152元安置费。另外，一审未判决被上诉人向上诉人支付房屋差价款的利息，损害上诉人的利益。被上诉人孙淑花辩称，1.本案不存在已过诉讼时效一说。因上诉人未完全履行义务，合同尚在履行中；2.虽有一纸协议，但尚未交付房屋，不能认定上诉人进行安置；3.超期安置费的计算并无错误；4.上诉人主张”被上诉人按照中国人民银行同期贷款利率支付实际履行之日期间的利息”不符合本案事实。原审第三人住建局述称，该片区负责拆迁安置的单位是灵武市国土资源局，原审第三人未负责拆迁安置，该案与其无关。孙淑花向一审法院起诉请求：1.被告向原告支付自2011年5月20日至2012年9月10日期间超期安置双倍安置费11152元（176.67平米×4元×12个月÷365天×480天=11152元）；2.被告向原告支付自2012年9月11日至2013年10月10日期间四倍安置费18373.68元（176.67平米×8元×13个月=18373.68元）；3.被告向原告支付超期安置违约金14868.36元（76248×0.0005×390天=14868.36元）；4.被告向原告返还收取的房屋差价45923.64元（砖混结构房屋与框剪结构房屋差价为300元每平方米，被告按775.4每平方米收取差价）；以上合计90317.68元；5.本案诉讼费由被告承担。。一审法院认定事实：2009年11月20日，原、被告及灵武市土地储备中心签订《房屋拆迁补偿安置协议》一份，约定由被告对原告所有的位于灵武市人民街东段南侧的砖土木结构主房176.6平方米、土地0.2751平方米及其他地上附着物进行拆迁，实行产权调换的形式予以补偿，以砖土木结构主房屋176.67平方米调换106平方米；搬迁补助费每平方米6元，补助2次，共计2120元；临时安置补助费每平方米2元，补助18个月，共计6360元，两项合计8480元。此款被告已付清。协议还约定如适用拆迁价格补偿标准，则原告的补偿金额为76248元。2011年5月17日，原、被告签订《协议书》一份，约定:经原告需求，为原告更换框剪结构高层住××园一套作为安置房，建筑面积为96.6平方米，单价3368元每平方米，合计金额325348.8元，原告应承担房屋差价50530元（暂测算为建筑面积）；工程竣工验收后，按实际测算面积结算，多退少补；自本协议签约之日起，废除原安置协议。协议签订当天，原告支付了房屋差价50530元。原、被告均认可灵武市玫瑰园4号楼3单元602室房屋的实际测算面积为103.84平方米。2012年7月12日，被告与第三人签订协议书，约定被告应在2012年9月10日之前对玫瑰苑4号楼的住户进行安置，如逾期，超期的临时安置补助费以4倍的标准向拆迁安置户支付；同时每日按拆迁户补偿总金额万分之五的标准向拆迁户支付违约金。2013年10月10日原告入住灵武市××园安置房。另查明，灵武市人民政府（2009）64号文件《关于印发的通知》规定，2009年灵武市城市房屋拆迁临时安置补助费为2元每平方米每月，拆迁人如未安排周转用房的，过渡期超过18个月的，从超过之日起加倍发放临时安置补助费。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，关于原、被及第三签订的协议效力问题。因原、被告于2011年5月17日签订的《协议书》约定协议签订后原安置协议废除，该协议系双方当事人真实的意思表示，合法、有效，故原、被告及灵武市土地储备中心签订的《房屋拆迁补偿安置协议》已无效，原、被告应按照2011年5月17日签订的《协议书》约定行使权力，履行义务。被告与第三人于2012年7月20日达成的《协议书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，属有效协议。关于原告的诉讼请求。原、被告签订的《协议书》虽未对安置期限或过渡期进行约定，但根据灵武市人民政府（2009）64号文件《关于印发的通知》的规定，过渡期超过18个月，从超过之日起加倍发放临时安置补助费。原、被告于2009年11月20日签订《房屋拆迁补偿安置协议》，据此可以认定原告房屋被拆迁的时间为2009年11月20日，依据前述政府文件规定，被告应当自逾期安置之日即2011年5月20日起按照双倍临时安置补助费的标准即4每平方米每月的标准向原告发放临时安置补助费；被告与第三人达成的《协议书》约定，被告应当于2012年9月10日之前对原告完成安置，如不能安置，则超期安置补助费自逾期之日以安置补助费4倍的标准支付，同时每日按拆迁户补偿总金额万分之五的标准向拆迁户支付违约金，故2012年9月10日之后至实际安置之日即2013年10月10日期间被告应按照四倍临时安置费的标准即8元每平方米每月的标准向原告发放临时安置补助费。综上，法院对安置费核算如下：1.2011年5月20日至2012年9月10日期间安置费为11152元（176.67平方米×4元/平方米/月×12个月÷365天×480天＝11152元）；2.2012年9月11日至2013年10月10日（实际安置日）期间安置费为18373.68元（176.67平方米×8元/平方米/月×13个月＝18373.68元），两项合计29525.68元。关于原告主张的逾期安置违约金，被告与第三人在《协议书》中约定，如被告未在2012年9月10日前对原告进行安置，还需按照补偿总金额每日万分之五的标准向原告支付违约金。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条”当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的'过分高于造成的损失'”的规定，原告主张被告支付2012年9月11日至实际交房之日即2013年10月10日的违约金14868.36元，超过了安置费总金额29525.68元的30%，故法院以安置费总金额29525.68元的30%即8857元予以支持。原告主张被告退还多收取的房屋差价45923.64元无事实及法律依据，法院不予支持。关于被告的反诉请求。原、被告签订的××园安置房建筑面积为96.6平方米，单价3368元每平方米，合计金额325348.8元，原告应承担安置楼差价50530元（暂测算为建筑面积）；工程竣工验收后，按实际测算面积结算，多退少补。经双方认可，房屋实际测算面积为103.84平方米，原告应向被告支付房屋差价24384元【（103.84平方米-96.6平方米）×3368元每平方米】=24384元，故对被告主张原告支付其房屋差价24384元的诉讼请求，法院予以支持。关于被告主张原告按照中国人民银行同期贷款利率支付至实际履行之日期间的利息不符合法律规定，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决:一、被告（反诉原告）宁夏鑫顺达房地产开发有限公司于判决生效后五日内向原告（反诉被告）孙淑花支付安置费29525.68元，逾期交房违约金8857元，两项合计38382.68元；二、原告（反诉被告）孙淑花于判决生效后五日内被告（反诉原告）宁夏鑫顺达房地产开发有限公司支付房屋差价24384元；三、上述一、二项折抵后，由被告（反诉原告）宁夏鑫顺达房地产开发有限公司向原告（反诉被告）孙淑花支付各项费用13998.68元，于判决生效后五日内支付；四、驳回原告（反诉被告）孙淑花的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）宁夏鑫顺达房地产开发有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费2058元，由原告（反诉被告）孙淑花负担1183元，由被告（反诉原告）被告（反诉原告）宁夏鑫顺达房地产开发有限公司负担875元；反诉案件受理费410元，减半收取205元，由原告（反诉被告）孙淑花负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求向法庭提交证据。本院当庭进行证据交换与质证。其中，被上诉人孙淑花向法院提交证据：通知一份，用以证明：灵武市住房和城乡建设局在2012年11月5日向灵武市房管所出具通知，要求上诉人提供商品房做抵押，用于抵顶部分安置户，多缴纳房屋差价款。被上诉人也属于多缴纳房屋价款安置户，上诉人应向我方再退房屋差价25069元。经质证，上诉人对证据的真实性不予认可，认为一直未收到该通知。第三人住建据也对证据真实性、合法性、关联性不予认可。经审查，被上诉人提交证据通知不能证实其系多缴纳房屋差价款的住户，不予采信。二审查明的事实与一审审理查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，双方当事人签订的《协议》系其真实意思表示，合同合法、有效，各方应当依照合同约定，履行各自的义务。本案二审双方争议的焦点为以下三个：1.被上诉人孙淑花的权利主张是否超过诉讼时效；2.上诉人鑫顺达公司是否向被上诉人支付安置费及支付违约金数额如何确定；3.被上诉人是否应当向上诉人支付房屋差价利息。具体分述如下：一、关于被上诉人孙淑花的权利主张是否超过诉讼时效问题。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条明确规定：”当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”本案中，上诉人鑫顺达公司未在一审时提出超过诉讼时效的抗辩，且二审中也未提交新的证据证明其主张，另外涉案双方也未约定超期安置费的具体支付时间，故对上诉人主张被上诉人权利主张已过诉讼时效的意见，本院不予采纳。二、关于鑫顺达公司向孙淑花支付安置费的金额及违约金。上诉人鑫顺达公司认为在被上诉人孙淑花的房屋拆迁时，上诉人即与被上诉人达成安置协议，后经被上诉人需求，又于2011年5月17日与被上诉人就更换安置房重新达成协议，约定了具体的房屋信息，上述行为发生在过渡期18个月内，上诉人鑫顺达公司不应当承担2011年5月20日至2012年9月10日之前产生的11152元的安置费，亦不应当在计算安置费违约金时将该部分计入。但上述行为仅能证明双方达成了安置协议，并不能证实上诉人向被上诉人孙淑花提供了安置房屋。另外，上诉人也未提交证据证实在上述期间其已具备向被上诉人提供符合双方于2009年11月20日签订《房屋拆迁补偿安置协议》约定的砖土木结构安置房的条件。结合上述因素，一审法院判决上诉人鑫顺达公司向被上诉人孙淑花支付该期间的拆迁补偿安置费，并无不妥。关于安置费的违约金，一审法院已根据公平原则和诚实信用原则酌情调整，并无不当。三、关于被上诉人是否应当向上诉人支付房屋差价利息问题。双方在合同中并未约定具体支付房屋差价款的期限，一审法院未支持上诉人要求被上诉人承担房屋差价款的诉讼请求，并未违反法律规定。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由上诉人宁夏鑫顺达房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李山山审判员  杨 玫审判员  任朝霞二〇一八年二月七日书记员  牟 荣附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；......第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。