宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）银民初字第167号
原告底义荣，男，1968年2月13日出生，汉族，无业，现住宁夏回族自治区银川市。
被告宁夏贺兰回商村镇银行有限责任公司，住所地宁夏回族自治区银川市贺兰县德胜工业园区新胜西路2号。
委托代理人八永旺，男，1982年12月20日出生，壮族，系宁夏贺兰回商村镇银行有限责任公司法律顾问，住宁夏回族自治区银川市。
被告李艳玲，女，1965年6月12日出生，汉族，个体工商户，住宁夏回族自治区银川市。
原告底义荣与被告宁夏贺兰回商村镇银行有限责任公司、李艳玲案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭于2014年10月21日公开开庭进行了审理。原告底义荣，被告宁夏贺兰回商村镇银行有限责任公司（以下简称贺兰回商银行公司）的委托代理人八永旺，被告李艳玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告李艳玲于2010年6月18日签订了《商品房买卖合同》，约定被告李艳玲将其位于银川市西夏区怡林园商住楼15号营业房作价75万元出售给原告，原告于2011年支付现金40万元，另向被告李艳玲抵顶道砖付清了下余房款。被告李艳玲将该营业房交付给原告占有至今。被告贺兰回商银行公司为实现其债权，依法申请法院将原告合法取得的怡林园商住楼15号营业房查封，原告认为该查封损害了原告的合法权益。故诉至法院，请求判令：一、停止对位于银川市西夏区怡林园商住楼15号营业房强制执行，解除查封冻结；二、本案诉讼费用由被告承担。
原告为证明其主张，向本院提交以下证据：
1、（2014）银执异字第34号执行裁定书，证明：银川中院查封涉案房产后，原告提起执行异议，法院驳回了原告的执行异议，故原告提起本次诉讼；
2、《房屋买卖合同》一份、收条四张、欠条两张，证明：原告按照合同约定履行全部购房款义务，涉案房屋的所有权人系原告；
经质证，被告贺兰回商银行公司对证据1无异议；对证据2的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可。被告李艳玲对以上证据均无异议。
被告贺兰回商银行公司辩称，原告与被告李艳玲之间材料款抵账行为与被告贺兰回商银行公司没有直接法律关系，被告向人民法院申请执行时不清楚原告与被告李艳玲房屋买卖的事情。根据相关法律规定，房屋的产权变更应当在房屋管理部门变更过户，不因签订房屋买卖合同而变更。要求驳回原告诉请。
被告李艳玲辩称，涉案房屋没有按时向原告过户是因为原告未付清房款。被告贺兰回商银行公司申请执行该房屋时，我已经将房屋抵顶给原告，只是没有过户。我与原告约定房屋价款为75万元，原告先支付了40万元，剩余房款双方约定用货物进行抵顶，至2012年6月，房款已经支付至69万元，当时双方约定余款在过户时支付。2012年6月2日，我与原告一起去办理过户时才知道房屋已被法院查封。
经审理查明，2010年6月18日原告与被告李艳玲签订了《房屋买卖合同》，约定被告李艳玲将其位于银川市西夏区怡林园商住楼15号营业房出售给原告，房屋总价75万元，被告在签订合同前与案外人ＸＸ签订的三年出租合同仍然有效，被告收取的租金6万元，原告从总房款中扣除；原告在一年内向被告支付全部房款，其中付现金40万元，其余房款由原告给被告提供道砖予以抵消；被告在收到原告支付的40万元后给原告过户。截止2011年5月3日，原告先后四次共向被告支付现金40万元，被告李艳玲丈夫潘忠良向原告分别出具收条四张。庭审中，原告主张用被告李艳玲欠其砖款、水泥款共计310200元抵顶购房款，并出具潘忠良于2010年2月25日、2012年4月19日出具的金额分别为187200元、123000元的欠条两张欲予证实，并称因房屋没有过户，故欠条未收回。另被告李艳玲主张其在双方签订《房屋买卖合同》后即将涉案房屋交给原告，其收取的案外人3年租金6万元也一并转给原告，原告认可收到6万元租金，但称其又于2012年5月将该款以购房款的形式支付给潘忠良，潘忠良未向其出具收条。涉案房屋未到房屋管理部门办理变更备案登记。
另查明，本院在执行被告贺兰回商银行公司因与被告李艳玲等人金融借款合同纠纷一案中，依据本院（2012）银发商初字第52号民事裁定，于2012年5月16日查封了被告李艳玲名下的位于银川市西夏区怡林园商住楼15号营业房。为此原告提出执行异议，本院于2014年6月11日作出（2013）银执异字第34号执行裁定书，驳回了原告的执行异议申请。原告遂提起诉讼，请求对涉案房屋停止执行。
本院确认的上述事实，有原告提交的执行裁定书、房屋买卖合同、收条、欠条及原、被告的相关陈述为证，可以认定。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》关于“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，“不得查封”有三个要件：已经支付了全部价款；在查封前实际占有标的物；对未办理过户手续没有过错，这三个要件需同时具备。《房屋买卖合同》确定了原告与被告李艳玲之间存在商品房买卖合同关系，房屋总价为75万元。按合同约定，原告以现金及抵顶货款方式支付购房款，现原告提交的房款收条及材料款欠条总金额不足购房款，下余款项原告称已于2012年5月向被告李艳玲支付，被告未向其出具收条。被告李艳玲称至2012年6月房款支付至69万元，后又认可2012年6月2日去过户时原告已将房款付清，鉴于双方在本案中存在利害关系，在没有其他证据佐证的情况下，仅有双方口头陈述，不能认定在2012年5月16日法院查封涉案房屋前原告已付清全部房款。原告主张合同签订后被告李艳玲即将涉案房屋向其交付，但原告未能出示被告向其交付及实际占有房屋的相关证据。故对原告在法院查封之前实际占有房屋的事实不能认定。现原告要求停止对位于银川市西夏区怡林园商住楼15号营业房执行的诉讼请求，不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中规定的要件，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十七条、第十八条、第十九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：
驳回原告底义荣的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告底义荣负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于宁夏回族自治区高级人民法院。
审 判 长 胡春燕
代理审判员 赵来珍
代理审判员 黑 琴
二〇一四年十一月十一日
书 记 员 张昭苏
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》
第十七条案外人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼，对执行标的主张实体权利，并请求对执行标的停止执行的，应当以申请执行人为被告；被执行人反对案外人对执行标的所主张的实体权利的，应当以申请执行人和被执行人为共同被告。
第十八条案外人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼的，由执行法院管辖。
第十九条案外人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据案外人的诉讼请求作出相应的裁判。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。