天津市红桥区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0106民初6672号原告：魏娜，女，1988年12月15日出生，汉族，无职业，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：董桂彬、李佳欢，天津坻京律师事务所律师。被告：陈阵，男，1979年6月4日出生，汉族，无职业，住天津市红桥区。委托诉讼代理人：明生芳，天津旌宇律师事务所律师。第三人：天津中原物业顾问有限公司，住所地天津市和平区南马路和平创新大厦9层。法定代表人：赖国强，职务总裁。委托诉讼代理人：蔡广，该公司法务。原告魏娜与被告陈阵、第三人天津中原物业顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月1日立案受理后，依法适用简易程序于2017年4月21日公开开庭进行了审理，后转为普通程序于2017年5月18公开开庭进行了审理。原告魏娜的委托诉讼代理人董桂彬、李佳欢，被告陈阵的委托诉讼代理人明生芳，第三人天津中原物业顾问有限公司的委托诉讼代理人蔡广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告魏娜向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除房屋买卖合同；2.请求依法判令被告返还原告定金20000元；3.请求依法判令被告承担违约责任，向原告支付违约金57000元；4.请求依法判令被告赔偿原告差额损失210000元，赔偿原告中介服务费用6600元，评估费用1000元。（以上合计294600元）。事实与理由：原、被告及第三人于2016年8月11日签订编号为NO：0007714号《房产交易合同》，合同约定被告将其名下坐落于天津市红桥区房屋出售给原告，房屋交易价款为人民币570000元，约定签订合同时给付被告定金20000元。合同约定买卖双方于2016年10月17日到房管局签署《天津市房产买卖协议》，另外合同中约定了任何一方拒绝履行合同违约方应向守约方支付合同价款10%违约金等相应的违约责任条款。合同签订后，原告依约向被告支付定金20000元，并向第三人缴纳了中介费用等费用7600元，遗憾的是，由于房屋价格上涨签订合同后被告不同意继续履行合同。综上所述，被告拒绝履行合同，造成合同目的无法实现，严重违反了《合同法》，损害了原告的合法权益，为了维护原告的利益，特向法院提起诉讼，希望判如所请。被告陈阵辩称，不同意原告的诉讼请求。原、被告签订的《房产交易合同》以及《补充协议》，属于合同不成立的情形，因此不存在解除合同、赔偿违约金以及赔偿差价经济损失。同意返还原告定金20000元，同意在20000元应当支付诉讼费用的范围内承担诉讼费用。第三人天津中原物业顾问有限公司述称，同意原告的诉讼请求。理由：1.第三人认为三方签订的《房产交易合同》、《补充协议》是三方当事人真实意思表示，依法成立并生效。依照诚实信用原则双方当事人应当依约全面履行各自义务，以实现双方合同目的。合同履行期间，因被告原因导致合同未能继续履行，应承担违约责任。2.根据2016年11月16日天津市高院出台的相关文件，本案中原告主张的相关诉讼请求符合文件要求，应得到支持。原告魏娜围绕诉讼请求依法提交了证据如下：证据一、《房产交易合同》。证明双方签订的房屋买卖合同，其中约定了被告违约需承担10%违约责任。另外，双方约定到房管局签订协议的时间为2016年10月17日，同时也可以说明被告没有在约定时间到房管局签订协议，被告违约。证据二、被告收到原告支付定金的收据。证明原告履行合同，原告向被告支付定金20000元。证据三、中介费票据6600元、评估费票据1000元。被告陈阵围绕诉讼请求依法提交了证据如下：证据一、《房产交易合同》及《补充协议》。证明原、被告于2016年8月11日签订了《房产交易合同》及《补充协议》。补充协议约定原告通过高评高贷的方式购买被告名下的房屋，涉及到两项不合法的情形，骗取银行贷款和第三人与买方串通抬高房价，是炒房行为。证据二、房屋所有权证复印件。证明房屋权属情况，以及该房屋尚有20多万元贷款未清偿。第三人天津中原物业顾问有限公司未提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证：被告对原告提交的证据一的真实性认可，但认为不能证明被告违约。对证据二的真实性、合法性均认可。对证据三的真实性认可，但认为按照双方的《房产交易合同》第5条第1项的规定，佣金的支付标准应该是不低于交易习惯的标准。在二手房交易中中介费的佣金一般是双方各收房屋价款1%，出售方出售房屋所得到款项为净落价，因此中介费用房价2%都是由买方承担。按照原、被告约定的房屋价格570000元，买方应当支付11400元的中介费用。而本案中原告仅支付6600元中介费，说明买方与中介恶意串通抬高房屋价格，侵害了被告与银行的利益。第三人对原告提交的证据一、二、三均无异议。原告对被告提交的证据一的真实性、合法性没有异议，不认可其证明目的。对证据二没有异议。第三人对被告提交的证据一的真实性没有异议，不认可其证明目的。对证据二没有异议。综合审查本案全部证据，本院认证如下：原告提交的三份证据与被告提交的两份证据，内容真实、来源合法，与本案待证事实具有关联性，本院对上述证据的证明力予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：诉争房屋坐落天津市红桥区，该房屋系私产，所有权人为本案被告陈阵。原告魏娜、被告陈阵及第三人天津中原物业顾问有限公司于2016年8月11日在第三人处就诉争房屋签订《房产交易合同》（以下简称《合同》），编号为TJM2016-0007714。《合同》约定：该房地产尚设立抵押，被告确认于2016年10月11日前还清贷款并注销该抵押权；该房地产成交价为570000元，原告应于签订本合同之时向被告支付定金20000元，原告采取银行贷款方式购买诉争房屋，原、被告双方须于2016年10月17日前亲自到该房地产所辖区房管局签署《天津市房产买卖协议》。同时该《合同》第五条约定：守约方支付居间服务报酬的，由违约方向守约方赔偿该笔费用；第六条约定：买卖双方应积极配合并亲自到场办理打协议等相关手续，如违反该约定，每逾期一日，违约方应向守约方支付该房地产成交价的1‰作为违约金，若一方逾期超过十五日，视为拒绝履行合同，守约方有权解除房地产买卖关系（但需书面通知违约方）并要求违约方支付该房地产成交价10%作为违约金。同日，原、被告及第三人还签署《补充协议》一份，约定：该房成交价为570000元，该房评估值为650000元，中间产生的差额款80000元整，采取在原告办理贷款存首付时由被告承担差额的方式。上述《合同》、《补充协议》签订当日，原告向被告缴纳了购买诉争房屋的定金20000元，被告向原告出具了业主收据一张；同日，原告向第三人缴纳了房屋评估费1000元；2016年8月19日，原告向第三人缴纳了中介服务费6600元。后，原告及第三人按照合同约定于2016年10月17日到房管部门办理签署《天津市房产买卖协议》的手续，但被告未到场。庭审中，被告称原告与第三人恶意串通采取高评高贷的方式获得银行贷款，本案合同不成立，并称在合同签订的第二日就通知了第三人。第三人对此予以否认，称没有接到被告上述通知，并称在合同履行过程中被告曾提出涨价，但原告没有同意。案件审理过程中，经原、被告及第三人协商一致，确认诉争房屋在原告主张之日2016年11月1日的市场价值为780000元。另查，诉争房屋至今尚有抵押权未注销。庭审中，第三人同意退还原告评估费1000元。以上本院确认的事实，有三方当事人陈述以及原、被告提交的证据加以证明。本院认为，原告魏娜、被告陈阵及第三人天津中原物业顾问有限公司订立的《房产交易合同》、《补充协议》系三方当事人真实意思表示，合法有效，对当事人均具有法律约束力，各方均应本着诚实信用的原则，依约全面履行自己的义务。被告抗辩上述合同未成立以及原告与第三人存在恶意串通行为，但针对该主张被告未提交相关证据加以证明，对此被告应承担举证不利的法律后果，本院对被告上述抗辩主张不予采信。关于原告要求解除该合同的主张，因被告以实际行为拒绝到房管部门签署《天津市房产买卖协议》，致使原告购买房屋的合同目的不能实现，根据法律规定以及双方《合同》约定，守约方有权解除房地产买卖关系，本院对原告要求解除合同的诉讼请求予以支持。关于原告要求被告返还定金20000元，被告当庭表示同意，本院对原告该项诉讼请求予以支持。关于原告主张的违约金及房屋差价损失，被告以合同不成立为由拒绝履行合同，没有事实和法律依据，其行为构成根本性违约，导致本案合同无法继续履行，被告应按合同约定承担相应的违约责任。根据相关法律规定，如果合同约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求予以增加，但是总和不能高于因违约造成的损失，因此原告上述系重复主张，应对违约金和差价损失综合考虑确定被告应赔偿原告的损失数额，现经原、被告及第三人协商一致确认原告主张之日2016年11月1日诉争房屋价值增长差价为210000元，该差价属于合同履行后可以获得的利益，结合守约方的履约情况、违约方订立合同时对房屋涨跌情形的预见能力、当事人过错程度等因素综合判定，本院酌定被告应赔偿原告房屋差价损失120000元。关于原告主张的中介服务费6600元，根据双方合同约定，应由导致合同不能履行的违约方即被告陈阵承担，故本院对原告该项诉讼请求予以支持。关于原告主张的评估费1000元，第三人当庭表示因没有提供该项服务自愿退还给原告，对此本院予以照准。综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告魏娜、被告陈阵及第三人天津中原物业顾问有限公司于2016年8月11日签订协议编号为TJM2016-0007714的《房产交易合同》、《补充协议》中关于原告魏娜与被告陈阵之间的房屋买卖合同内容；二、被告陈阵于本判决生效之日起十日内一次性退还原告魏娜定金20000元；三、被告陈阵于本判决生效之日起十日内一次性赔偿原告魏娜房屋差价损失120000元；四、被告陈阵于本判决生效之日起十日内一次性支付原告魏娜中介服务费损失6600元；五、第三人天津中原物业顾问有限公司于本判决生效之日起十日内一次性退还原告魏娜评估费1000元；六、驳回原告魏娜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6015元，由原告魏娜负担3001元，被告陈阵负担3014元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  王 芳人民陪审员  赵淑芬人民陪审员  沈桂华二〇一七年六月二十三日书 记 员  熊 剑附本裁判文书所依据法律的具体条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。