宁波市海曙区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬海民初字第442号
原告：李孜男。
委托代理人：李金香。
委托代理人：王振荣。
被告：慈溪市城市物业有限公司海曙分公司。
负责人：邓贵初。
委托代理人：宋贤旺。
原告李孜男为与被告慈溪市城市物业有限公司海曙分公司物业服务合同纠纷一案，于2014年4月17日诉至本院，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序由代理审判员何解放独任审判，并于2014年5月6日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，转为普通程序并依法组成合议庭，于2014年8月22日再次公开开庭进行了审理。原告李孜男的委托代理人李金香、王振荣，被告慈溪市城市物业有限公司海曙分公司的负责人邓贵初、被告的委托代理人宋贤旺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李孜男起诉称：原告为宁波市海曙区天一家园三期22号楼602室房屋（以下称涉案房屋）业主。被告作为负有物业管理、安全防范的服务企业，由于一直未对涉案房屋的屋顶进行过清理，导致2013年10月7日的台风天期间，涉案房屋的屋顶天沟被大块尘土堵塞，暴雨直接从屋顶流入房内，造成原告房屋的屋顶、墙体及地板遭受浸水损失。原告委托杭州大明装饰工程有限公司对涉案房屋因浸水导致的装修损失进行评估，经评估确认，装修损失为93836元，故原告要求被告赔偿装修损失93836元。审理中，原告将该损失请求变更为39000元。
被告慈溪市城市物业有限公司海曙分公司答辩称：1.涉案房屋发生此次漏水系因原告违章搭建阳光房、违规装修所致。被告于2013年4月1日始为天一家园小区提供物业服务，在此之前，原告即将涉案房屋所处的22号楼的公共部位占为己用，部分天沟、雨水管道被搭建在违章建筑内，直接导致22号楼排水困难，尤其是涉案房屋北侧的违章搭建高出水平面近5厘米，整个北侧屋顶无法排水，只能通过其他侧面排水，这是涉案房屋受损的主要原因。除此之外，因原告违章搭建阳光房，导致检修通道被封死，被告维修人员无法登上屋顶进行检修。2.涉案房屋遭受的损失系由于60年一遇的特大“菲特”台风造成，属不可抗力。天一家园小区的其他业主均未发生严重的浸水、泡水事故，仅原告发生如此严重损失，该事实再次说明本次事故系因原告违章搭建、违规装修所致。3.涉案房屋系空关房，2013年10月7日七时许，被告告知原告家中漏水，直至上午9时许，原告的母亲才赶到，当时涉案房屋已大面积浸泡。4.原告实际装修损失有限，重新装修涉案房屋仅需20000元。该事实在宁波市海曙区人民法院组织原、被告双方对涉案房屋进行现场勘查时，由正在装修的师傅亲口所说。5.被告已依照物业服务合同提供了相应的物业服务，且被告无任何过失。事故发生当天，被告单位员工宋贤旺先后四次到涉案房屋中处理排水问题，如果没有被告的及时处理，涉案房屋所遭受的浸泡将更为严重。原告要求被告赔偿装修损失，无任何法律依据，故被告不应承担相应法律责任。综上，请求驳回原告诉讼请求。
原告李孜男为证明其诉称主张，向本院提交了下列证据，经被告慈溪市城市物业有限公司海曙分公司质证，本院作如下认定：
证1.房屋产权证一份，用于证明原告系涉案房屋业主的事实。被告无异议，本院予以认定。
证2.照片十四张，用于证明因涉案房屋屋顶天沟被堵死、被告未能及时清理，导致台风天雨水从涉案房屋阳台流入房间，造成原告装修损失的事实。经质证，被告对该组照片的真实性不予认可，提出：1.该组照片未显示具体拍摄时间，真实性无法核实；2.照片中涉案房屋北侧阳台所存放的泥土无法证实是从屋顶搬下来的；3.天一家园小区发生严重浸泡的仅原告一家，不排除是原告搭建阳光房时的建筑垃圾堵住公共排水管道造成涉案房屋被浸泡。本院将结合其他证据及原、被告陈述，对证2作综合认定。
证3.损失表一份，用于证明原告的装修损失经评估为93836元的事实。经质证，被告对该证据不予认可，提出该评估报价系由原告自行委托装修公司所做的评估，不具有法律效力。经审查，该证据系原告自行委托装修公司所做的评估报告，且原、被告在审理过程中，已协商一致认可原告所遭受的装修损失为39000元，故对该证据本院不予认定。
被告慈溪市城市物业有限公司海曙分公司为证明其辩称主张，向本院提交了下列证据，经原告李孜男质证，本院作如下认定：
证一、天一家园物业公司物业服务合同一份，拟证明物业服务合同中，已对公共部分的维修、管理等内容进行了约定的事实。经质证，原告对该证据无异议，提出根据被告所提供的物业服务合同可知：物业服务合同中关于公共部分的维修进行了约定，屋面及排水是被告所需提供的物业服务内容之一，被告具有确保屋顶排水畅通的义务。经审查，该证据系原件，来源真实合法且与本案有关联，本院对证一予以认定。
证二、情况说明一份，拟证明2013年10月7日的台风天期间，仅原告一家发生严重漏水，说明涉案房屋遭受浸水损失系因原告违章搭所致。经质证，原告对该证据真实性及关联性均有异议。经审查，该证据系被告自行制作并打印，本院不予认定。
证三、录音光盘一份，拟证明原告所遭受的装修损失约为20000元的事实。经质证，原告对该录音的真实性无异议，提出录音中原告所请的装修师傅所说的装修只需20000多元仅仅是装修的一部分，原告共支付装修师傅28800元，只包括墙体和电线，并不包括地板的损失。经审查，该录音资料为本院组织原、被告进行现场勘查时被告私自录制，基于原告对该录音真实性无异议，本院对录音的真实性予以认定。录音中装修师傅称：“新的（房子）好做，重新包给我，不要30000元”，该表述并未明确该收费标准是否包括地板部分，不能从该录音中明确得知原告所遭受的装修损失为20000元。原、被告已在第一次庭审中一致确认涉案房屋的浸水损失为39000元，后原告为避免损失扩大委托装修师傅进场装修，在双方对损失金额协商一致的情况下，被告不得以装修师傅的证言推翻之前对装修损失的确认，且从该证言中也无法得出原告的装修损失为20000元的事实，故对证三本院不予认定。
本院分别于2014年5月6日、6月13日两次组织原、被告双方对涉案房屋进行现场勘查，拍摄照片34张，制作现场勘查笔录一份，并于2014年6月24日组织原、被告双方进行质证，并制作质证笔录一份，其中勘查笔录载明：1.涉案房屋位处六屋顶楼，有阁楼，阁楼的南北阳台各有用玻璃搭建的阳光房；2.登上屋顶须从北侧东墙，沿阳光房外侧爬上，若不搭建阳光房，可用梯子直接从北侧阳台登上屋顶；3.涉案房屋的屋顶呈传统瓦房式屋顶结构，分南北两侧，屋顶共三个下水道排水口，其中北侧两个，南侧一个，北侧排水口附近无泥土堆积，南侧排水口周围已堆积部分泥土，并长有野草；4.南侧排水口处于槽状天沟中，该水槽高约30厘米、宽约30厘米、长约3米；5.东首业主的屋顶与涉案房屋共用涉案房屋南侧的一个排水口，若南侧的排水口堵塞，则雨水容易从屋顶的水槽溢出，并沿屋顶流入房内。经质证，原告对本院所拍摄的照片及勘查笔录无异议，提出：1.照片可以真实的反映出涉案房屋屋顶的真实情况，涉案房屋东首业主家的屋顶为平顶，其屋顶的排水需要借助原告家屋顶南侧的排水口，即东首业主的屋顶与涉案房屋共用涉案房屋南侧的一个排水口，涉案房屋附近在建造地铁，空气中灰尘较多，故该排水口容易被雨水中的泥土堵塞；2.自2013年10月7日的台风天中该南侧排水口的堵塞被处理完毕后，到2014年5月6日再次到屋顶勘查时，该排水口附近又堆积了较多泥土；3.从照片中可以显示是有通道可以登上屋顶的，原告搭建的阳光房对此并无影响。被告对勘查笔录无异议，对照片的真实性无异议，但提出照片与本案不具有关联性：1.照片的拍摄时间是在发生浸水之后，并不能反映当时的真实情况；2.2013年10月7日发生水灾时，被告于7时通知原告，原告于9时才赶到，当时风大雨大，登上屋顶的通道非常危险，维修人员若强行登上屋顶，很容易被台风吹下楼；3.10时许雨停以后，被告的两位工作人员登上屋顶进行检查，但并未发现积水和其他异常情况，仅看到零星的沙子；4.涉案房屋于台风天发生大面积漏水的原因是：雨水量过大，涉案房屋屋顶的三个排水口不足以将水排出，雨水排得慢的原因是原告在建造阳光房时遗留的沙子等杂物阻碍了排水。结合本院现场勘查所拍摄的照片、勘查笔录及原、被告的质证，本院认为：照片为本院现场拍摄，真实合法且能与本案有关联，故本院予以认定，基于原、被告对现场勘查笔录均无异议，本院对现场勘查笔录予以认定。
综合原、被告陈述、本院认定的有效证据并结合本院现场勘查情况，本院确认如下事实：
原告系宁波市海曙区中山西路988弄（天一家园三期）22号602室房屋（顶楼）的业主，房屋建筑面积239.39平方米。2013年3月30日，被告（乙方）与宁波市海曙区天一家园业主住用人管委会（甲方）签订《天一家园物业服务合同》一份，约定：甲方选聘乙方对天一家园提供物业管理服务事宜，服务期限为2013年4月1日至2016年3月31日。合同的第三章物业服务内容部分第十四条约定：房屋建筑公用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等。公用设施、设备的维修、养护和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯、电子防盗门、信报箱等。原告按照每平方米每月0.45元的标准向被告支付物业管理费。2013年10月7日7时许，因受“菲特”台风影响，宁波地区大面积降雨，涉案房屋被发现漏水后，经被告联系，原告于当日9时许赶至涉案房屋。被告协助原告将该房内地板上的积水处理后即离开。下午3时许，强降雨再次来袭，涉案房屋内再次发生漏水，雨水从涉案房屋的南侧阳台的屋檐流入房内，造成屋顶、墙面、地板等部位发生大面积浸水。原告联系被告的工作人员后，被告并未找出漏水原因，也未能登上屋顶进行检查。下午5时许，原、被告经商议后向81890服务中心电话求助，该中心委派两名维修人员从涉案房屋的北侧阳台，沿阳光房外侧的东墙登上屋顶并对南侧下水管道排水口进行了清理，下水管道随即排水通畅，之后涉案房屋再未发生漏水。审理过程中，原、被告确认涉案房屋因浸水所产生的装修损失为39000元。
另查明：1.涉案房屋位于六楼顶层，有阁楼，阁楼的南北阳台各有用玻璃搭建的阳光房；2.可从北侧阳台，沿阳光房外侧的东墙登上屋顶；3.涉案房屋的屋顶呈传统瓦房式结构，分南北两侧，屋顶共三个共用下水管道排水口，其中北侧两个，南侧一个，北侧的两个排水口附近无泥土堆积，南侧排水口在本院于2014年5月6日、6月13日现场勘查时其周围已堆积部分泥土，并长有野草；4.北侧阳台上存放一盆带有枯草和塑料纸等杂物的已风干的泥土；5.东侧相邻房屋的屋顶与涉案房屋共用南侧的下水管道。若南侧的排水口堵塞，则雨水容易从屋顶的水槽溢出，并沿屋顶房檐流入房内；6.原告所搭建的阳光房对维修人员登上屋顶造成不便。
本案的争议焦点主要有：1.导致涉案房屋遭受的浸水损失的原因如何确定？2.被告是否应对该损失承担赔偿责任？
对涉案房屋遭受浸水损失的原因如何确定这一争议焦点，因浸水损失发生在“菲特”台风袭甬期间，且该浸水故障已被排除，事后未再次发生同类浸水事故，故该漏水原因无法委托司法鉴定，因此，对该浸水原因的产生应从原、被告陈述、本院现场勘查情况及生活常理等角度综合认定。原告认为浸水损失是由于被告疏于维护，致使屋顶南侧的下水道排水口被大量堆积的泥土堵塞，导致排水不畅，雨水沿南侧阳台的屋檐流入房内进而造成浸水损失；被告则认为该浸水损失主要由于被告违章搭建阳光房、建筑垃圾堵塞排水口致使排水不畅、百年一遇的特大台风带来的不可抗力、涉案房屋为空关房等综合原因造成。
对被告的辩称意见，本院认为：涉案房屋在2013年10月7日上午7时许即发现漏水，被告的工作人员于上午9时许进入涉案房屋内对漏水进行处理，被告庭审中陈述称其工作人员曾于当日上午10时许登上屋顶检查，仅发现少量泥沙，该说法与被告辩称原告搭建阳光房留下的建筑垃圾堵塞下水管道排水口的主张相互矛盾，少量的泥沙不足以堵塞下水管道排水口，即便真的是原告建造阳光房留下了建筑垃圾，被告在登上屋顶检查时也理应对建筑垃圾进行清理，自然不会发生建筑垃圾堵塞排水口的情况，且本院勘查时发现，原告所建阳光房无需用到泥沙等材料，故浸水损失并非因原告搭建阳光房引起；被告向本院提交了情况说明一份，从该份情况说明可知2013年10月7日的台风天期间，仅原告一家发生严重漏水，若涉案房屋所遭受的浸水损失属不可抗力引起，则不应只有原告一家遭受该损失，故原告房屋遭受浸水损失不属于不可抗力引起；被告在10月7日上午即发现涉案房屋浸水，在当日下午强降雨再次来袭时因无力解决漏水，不得已向81890服务中心求助，从当日上午9时许至下午3时许，被告有充足时间排查漏水原因，该段时间涉案房屋并非空关，被告也未能找到漏水原因，更未能有效排除漏水隐患，故浸水损失与房屋空关与否无关。综上，对被告的主张，本院不予采纳。
对原告关于该争议焦点的主张，本院认为具有较强的合理性。首先，自2013年10月7日漏水事件发生后，至本院第一次现场勘查时（2014年5月6日），屋顶的南侧下水管道排水口周围又新堆积了部分泥土并长有野草，可见该排水口附近确实较易有泥土堆积且被告少有排查。其次，南侧排水口被泥土堵塞造成排水不畅，处理操作较为容易，仅需将排水口附近泥土清理完毕即可，这与原告在庭审中陈述称“81890服务中心的人员上去不到五分钟即排除完毕并带下一盆泥土”的说法能形成合理印证，且有北侧阳台上存放的已经风干的一盆泥土佐证，故原告的主张真实可信，本院予以采信。本院据此对原告所提供的证2一并予以认定。
第二个争议焦点：被告是否应对该损失承担赔偿责任以及损失应如何确定？
原告认为被告未能按照《天一家园物业服务合同》的约定履行对共用下水管道履行维修、养护和管理的义务，致使该下水管道被泥土堵塞进而排水不畅导致浸水损失的产生，故被告应承担由此带来的损失，审理中，原、被告已确定该浸水损失为39000元，故被告应按此赔偿原告浸水损失。被告认为被告已履行了定期排查、养护的义务，且台风天期间被告也积极协助原告对漏水进行了排查，此次漏水系不可抗力及原告违章搭建阳光房等综合原因引起，故被告无需承担赔偿责任。
本院认为：被告辩称浸水损失系原告违章搭建阳光房所致，但并未就此提供有效证据加以证明，故本院对该主张不予采信。被告辩称原告的浸水损失发生在“菲特”台风袭甬期间，属不可抗力，上文对此已作反驳，不再赘述。被告作为天一家园物业服务合同的相对方，对公共设施负有管理、维修、养护的义务，但被告疏于履行物业合同所约定的该项义务，致使涉案房屋由于共用的下水口管道被堵而遭受浸水，故因共用下水口管道排水不畅给原告造成的财产损失，被告应予以赔偿。对于被告应承担赔偿责任的范围，应结合原、被告过错情况综合考虑。被告预对漏水进行原因排查及隐患排除需先行进入原告房内，再从该房阳台登上屋顶，原告房屋属于空关房，客观上为原告及时抢修带来不便，且原告所搭建的阳光房虽然并非引起漏水的直接原因，但该阳光房的存在对登上屋顶维修造成客观上的不便，这种不便在台风天期间尤为明显，故从上述角度分析，可酌情减轻被告的责任。本院酌定原、被告按照2：8比例分担此次漏水损失，双方已确认漏水损失为39000元，被告应按此标准赔偿，故被告因赔偿原告漏水损失31200元（39000元×80%）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
被告慈溪市城市物业有限公司海曙分公司于本判决生效之日起五日内赔偿原告李孜男漏水损失31200元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费775元，由被告慈溪市城市物业有限公司海曙分公司负担620元，由原告李孜男负担155元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴费通知书七日内凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室，汇款时一律注明原审案号，逾期不交，作放弃上诉处理。
审 判 长 刘海珍
代理审判员 何解放
人民陪审员 张慧英
二〇一四年十月二十七日
代书 记员 罗旖旎