江苏省无锡市南长区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民初字第634号
原告严震。
被告海南欧亿房地产营销策划有限公司，住所地海南省海口市南沙路4号南沙商厦7号铺面一楼，（。
法定代表人朱贵金，该公司负责人。
被告朱贵金。
被告梁学介。
被告陈秋萍。
原告严震与被告海南欧亿房地产营销策划有限公司（以下简称欧亿公司）、朱贵金、梁学介、陈秋萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月21日立案受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告严震到庭参加诉讼。被告欧亿公司、朱贵金、梁学介、陈秋萍经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告严震诉称：海口市面前坡西村168号房产系梁学介、陈秋萍共同所有。2008年10月20日，梁学介、陈秋萍将其二人名下共有的上述房产的以下事项委托给朱贵金代为办理：1、办理分割分户手续，办理测绘、领取新的房屋所有权证；2、签订房产抵押借款合同、办理抵押登记、收取借款、办理公证并可赋予强制执行力、解除抵押登记、领取房屋所有权证等。同时载明：委托人在办理上述委托事项过程中所签署的有关文件和实施的行为梁学介与陈秋萍均予以承认。2009年2月19日，严震与欧亿公司签订定房协议书。同月24日，严震与朱贵金签订房地产买卖契约，约定由朱贵金将海口市面前坡西村168号206室房屋（建筑面积约96平方米）出售给严震，房屋价款为25万元。严震按约先支付了227500元，余款待办理好产权过户后支付。后严震实际居住在该房屋内。由于欧亿公司、朱贵金、梁学介、陈秋萍的原因，该房屋的产权一直未办理在严震名下，合同至今无法继续履行。现要求判令解除关于海口市面前坡西村168号206室的房屋买卖合同，返还购房款227500元，支付违约金并承担本案诉讼费。
被告欧亿公司未作答辩，也未提供证据。
被告朱贵金未作答辩，也未提供证据。
被告梁学介未作答辩，也未提供证据。
被告陈秋萍未作答辩，也未提供证据。
经审理查明：2009年2月16日，欧亿公司与严震签订《定房协议书》1份，该协议约定：1、严震确定购买欧亿公司销售的房产坐落于海口市面前坡西村168号206室，房屋面积大约为96㎡，最终以房产证面积为准，销售总房款不变；2、严震、欧亿公司确定该房的销售房款总价按套计算为贰拾伍万元整／套；3、严震付款方式为一次性，双方签订定房协议当天，严震支付购房定金1万元／套，并于8天内到欧亿公司签订《房屋买卖契约》，同时严震支付房款237500元（含定金），余款12500于房产证受理当天支付；4、本协议签订生效后，欧亿公司代严震办理房产证过户手续，交易过程中所产生的税费及不动产发票以评估所评估价为准。
2009年2月24日，朱贵金与严震签订《房地产买卖契约》1份，该契约载明：由于朱贵金已收到严震预付的购房定金人民币壹万元整，双方同意就下列房地产买卖事项，订立本契约，共同遵守。1、朱贵金自愿将座落在海口市面前坡西村168号206室的房地产（房屋建筑面积约96平方米）出售给严震；2、朱贵金、严震议定的上述房地产成交价格为25万元。严震由2009年2月24日前一次付清给朱贵金，购房定金将在最后一次付款时冲抵。付款方式：一次性，签合同当天严震支付故237500元（含定金），余额12500元于房产受理当天支付；3、朱贵金、严震同意于2009年3月30日由朱贵金将上述房地产正式交付给严震。房屋移交给严震时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给严震；4、朱贵金保证上述房地产权属清楚。若发生与朱贵金有关的产权纠纷或债权债务，概由朱贵金负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给严震造成的经济损失，朱贵金负责赔偿；5、朱贵金不能按期向严震交付房地产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款0.3‰的滞纳金；6、朱贵金应在2009年5月30日前将房产证受理过户到严震名下；7、土地使用证在办理完房产证之日起一年内将土地使用分割证办理严震名下；8、严震应在朱贵金将房产证受理过户严震当日支付清剩余房款。若朱贵金不能按期办理房产证及土地分割证，由朱贵金承担违约责任，从交房之日起一年内房屋出现装修质量问题，不是人为损坏由朱贵金负责维修；9、房产办证费由朱贵金支付，严震要求一定办理土地证，严震支付房款以外4000元，由朱贵金办理。严震、朱贵金均在该合同上签字，欧亿公司在该合同上加盖公章。朱贵金向严震出具凭证号为NO.0022903和NO.0040892的往来凭证各1份。内容为：付款人名称为严震，项目为购买海口市面前坡168号206房房款和海口市面前坡168号206房定金，付款金额分别为227500元和定金10000元。收款人为朱贵金，欧亿公司在该往来凭证上分别加盖了公司专用章、财务专用章。
另查明：2008年10月20日，梁学介、陈秋萍在海南省海口市琼州公证处签署《委托书》1份，该《委托书》内容为：我们是梁学介和陈秋萍，我们是夫妻，位于海口市面前坡西村168号六层房产是我们的共同财产，其中四层已经办理房屋产权证，房屋所有权证号：海口市房权证海房字第××号，土地使用权证号：海口市国用（1998）字第42396号。现委托朱贵金全权代表我们办理上述房产的相关手续，具体权限包括：1、办理分割分户手续，办理测绘、领取新的房屋所有权证；2、签订房屋抵押借款合同、办理抵押登记、收取借款、办理公证并可赋予强制执行效力，解除抵押登记、领取房屋所有权证；3、对尚未办理房屋所有权证的第五、第六层房产办理报建手续、申领房屋所有权证、缴纳相关税费等事宜。朱贵金在办理上述委托事项过程中所签署的有关文件和实施的行为我们均予以承认。
还查明：梁学介、陈秋萍名下位于海口市面前坡西村168号的房产被海南省海口市中级人民法院（以下简称海口中院）于2014年7月24日送达的（2014）海中法执字第116号民事裁定书及（2014）海中法执字第116-1号协执所查封。
再查明：2015年，严震作为案外人就申请执行人刘益城与被执行人梁学介、陈秋萍借款纠纷一案，向海口中院提出书面异议。该案在审理过程中除上述本院查明事实外，海口中院还查明如下事实：2010年4月22日，梁学介、陈秋萍与刘益成签订1份《房产抵押借款合同》，约定梁学介、陈秋萍以海口市面前坡西村168号的四层房产作为抵押，向刘益成借款人民币430万元，借款期限为6个月。2011年1月11日，梁学介、陈秋萍与刘益成签订1份《房产抵押追加借款延期合同》，向刘益成追加借款100万元，借款总额增至530万元，借款期限延长6个月。2011年9月8日，梁学介、陈秋萍与刘益成签订了一份《房产抵押借款追加延期合同》，再次向其追加借款117.9161万元，借款总额增加至647.9161万元，借款期限延长至2012年2月22日，由欧亿公司为全部借款提供连带担保责任。上述三份借款合同系由朱贵金代为签署，均进行了赋予强制执行效力的公证，并办理了相应的抵押登记手续。2012年3月9日，朱贵金作为梁学介、陈秋萍的代理人同时又作为连带保证人与刘益城又签订1份《还款协议》，该协议对上述三笔借款作了说明和详细的还款安排。因梁学介、陈秋萍未按《还款协议》约定的时间履行还款义务，2012年5月15日，海南省海口市琼州公证处根据刘益成的申请，作出（2015）琼州证字第3008号执行证书，该执行证书载明刘益成作为申请执行人可持该证书向海口市有管辖权的人民法院申请强制执行，被执行人为梁学介、陈秋萍，执行标的为5610267.19元。2012年5月31日，海口中院立案受理刘益成申请执行梁学介、陈秋萍借款纠纷一案。2012年6月27日，该院作出（2012）海中法执字第151号执行裁定书，裁定查封被执行人梁学介、陈秋萍名下的位于海口市面前坡西村168号房产及436.96平方米土地使用权。后该案终结本次执行程序，经申请执行人申请，本院于2014年2月20日对该案件立案恢复执行。2014年7月23日，该院作出（2014）海中法执字第116号执行裁定书，裁定查封被执行人梁学介、陈秋萍名下的位于海口市面前坡西村168号房产及436.96平方米土地使用权。
该案还查明海口中院于2013年6月14日就李永吉、范利、张晓艳与欧亿公司、朱贵金、梁学介、陈秋萍、刘益成房屋买卖合同纠纷一案分别作出（2013）海中法民三终字第13、14、15号民事判决书，涉案房产系位于海口市面前坡西村168号房产中的三套，上述判决认定欧亿公司、朱贵金分别与李永吉、范利、张晓艳确认涉案房屋的产权属其所有并过户至其名下的请求。在上述买卖合同纠纷案件中，梁学介到庭参加诉讼，确认其与陈秋萍将自己名下的位于海口市面前坡西村168号房产包括讼争房屋在内的楼房出卖给朱贵金，购房款已支付完毕的事实。
2015年3月26日海口中院作出（2015）海中法执异字第4号执行裁定书，该院认为依据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。梁学介、陈秋萍将其名下包括涉案房产在内的房屋出卖给朱贵金，但并未依法办理物权的变更，转让登记，故朱贵金尚未取得涉案房产的物权。朱贵金、欧亿公司后又将涉案房产出卖给严震，双方亦未对涉案房产办理物权的变更、转让登记，故严震亦未取得涉案房产的物权，在涉案房产仍登记为梁学介、陈秋萍所有的情况下，其与刘益成办理的他项权未违反法律、行政法规的强制性规定，该行为应认定为合法有效。由于涉案房产已依法办理了抵押登记手续，抵押权人刘益城有权就该财产优先受偿，鉴于异议人严震至今尚未取得涉案房产的所有权，且不存在抵押权灭失的情形，故严震提出的对涉案房产中止执行的理由不能成立。据此，裁定驳回异议人严震提出的异议。
审理中，本院至海口向朱贵金进行了询问，朱贵金陈述：2008年，朱贵金与梁学介、陈秋萍签订1份公证委托合同，委托朱贵金出售梁学介、陈秋萍名下所有的海口市面前坡西村168号房屋，委托合同签订后，朱贵金就对该房屋进行改造，同时向外进行出售，也包括严震这一户。原先海口市面前坡西村168号房屋是一张大的产权证，分割后朱贵金准备办理新的产权证并过户给所购房的业主，但是在此期间，该房屋列入拆迁范围，无法办理产权证，也无法过户给各个业主。因此，各个客户只支付一部分定金外，余款也不愿意支付了。按照合同，朱贵金需要支付给梁学介、陈秋萍整栋房的购房款，但是客户不愿意支付购房款，导致朱贵金也没有钱给梁学介、陈秋萍。那时有个台湾人是做资金生意的，提出借钱给朱贵金，把钱先支付给梁学介、陈秋萍，但是要把整栋房子抵押给台湾人。后来，朱贵金就向台湾人借款了，并将所借款项给了梁学介、陈秋萍，目前还有5万元没有付。房屋拆迁一直没有进行，导致朱贵金没有钱来还给台湾人，台湾人就申请法院查封了海口市面前坡西村168号房屋，并起诉了朱贵金。朱贵金同意解除与严震的买卖合同，同意返还购房款，但现在没有钱，需要时间来还。
审理中，严震对购房经过陈述为：2009年2月16日严震去海南旅游，看了广告觉得房子不错，但是当时没有带够钱，朱贵金表示可以先付一些定金，严震就去银行取了1万元付了定金。同年2月24日严震又飞去海口，找到朱贵金把剩下的227500元，打到朱贵金的卡上，朱贵金的欧亿公司给严震出具了收据。朱贵金告诉严震在办理房屋产权证和土地证，让严震先付钱，严震表示要办理好了土地证和房产证再付剩下的钱，之后双方就定了购房契约。房屋在4月份交付给严震，严震又提到土地证和房产证，朱贵金表示正在办理，就这样一拖再拖，一直在拖到现在都没有办理。起初买房时以为是欧亿公司开发的房子，看房时发现是老房子改造的，朱贵金就将公证的委托书给严震看。涉案房屋的拆迁问题从2011年就开始说了，已经讲了很多年了，海口市的每届政府都把涉案房屋纳入拆迁范围，但是不知道什么时候拆，5年来都没有付诸行动。严震是2014年底才知道房屋被抵押了，之后就向法院提出执行异议。在严震发觉房屋有问题的时候，朱贵金还将梁学介、陈秋萍出具的1份证明（复印件）交给严震，该证明内容为：我梁学介、陈秋萍二人已经将海口市面前坡西村168号共六层（其中1-4楼有房产证，证号为：海房字第HK008259）约2000平米及土地436.96平米（证号为：海口市国用（1998）字第422396）已于2008年9月28日前销售给朱贵金尚未过户。现朱贵金有对该房屋的任意处置权，包括改造、销售等，并收取售房款，如因该房出现的债权债务及纠纷均与我夫妻二人无关。
审理中，严震陈述一共支付了购房款237500元包含定金，现按照227500元进行主张，同时明确主张的违约金为自2009年6月1日起，以227500元为基数，按每天0.3‰计算。
上述事实，有《房地产买卖契约》、定房协议书、往来凭证、海南省海口市中级人民法院（2015）海中法执异字第4号执行裁定书、公证书等书证及当事人陈述在卷佐证。
本院认为：朱贵金、欧亿公司与严震签订的《房地产买卖契约》合法有效，各方均应按合同约定全面履行相应的义务，现严震已支付了购房款237500元，但本案讼争房屋在双方约定的时间内一直未办理产权过户手续且该房屋抵押情形至今仍未涤除，严震可依法解除合同。朱贵金、欧亿公司应按照合同约定承担违约责任，即向严震支付自2009年6月1日起，以227500元为基数，按每天0.3‰计算的违约金。朱贵金、欧亿公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，未作答辩，亦未提供证据，视为对严震主张的事实及诉讼请求自行放弃抗辩权利，应承担对其不利的法律后果。现严震要求朱贵金、欧亿公司退还购房款227500元并支付违约金，本院依法予以支持。梁学介、陈秋萍已经将本案涉案房屋出售给朱贵金，朱贵金、欧亿公司再将房屋出售给严震，并不存在朱贵金、欧亿公司受梁学介、陈秋萍委托将讼争房屋出卖给严震的事实和理由，故本案梁学介、陈秋萍无需承担返还严震购房款及支付违约金的责任。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除朱贵金、欧亿公司与严震于2009年2月24日签订的关于海口市面前坡西村168号206房的《房地产买卖契约》。
二、朱贵金、欧亿公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还严震购房款227500元及违约金（自2009年6月1日起至实际给付之日止以227500万元为基数，按每日0.3‰计算）。
三、驳回严震的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费4710元，诉讼保全费1660元，公告费560元，三项合计6930元（已由严震预交），由朱贵金、欧亿公司负担。朱贵金、欧亿公司于本判决发生法律效力之日起十日内将所负担的诉讼费用直接支付给严震。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本1份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省无锡市中级人民法院开户银行及帐户：中国工商银行无锡城中支行，1103020129200024805）。
审 判 长 林春江
代理审判员 李琪霖
人民陪审员 徐 健
二〇一五年七年十月十日
书 记 员 夏冰倩
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。