云南省昭通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昭中民三终字第77号
上诉人（原审被告、反诉原告）潘宇，男。
委托代理人刘琦富，云南悟同律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）云南省昭通市职业介绍中心。
法定代表人李文兵，系该中心主任。
委托代理人李景鵷，北京大成（昆明）律师事务所律师。
上诉人潘宇因与被上诉人云南省昭通市职业介绍中心租赁合同纠纷一案，不服昭阳区人民法院（2013）昭阳民初字第978号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审人民法院经审理确认的事实：原告（反诉被告）云南省昭通市职业介绍中心为甲方与被告（反诉原告）潘宇为乙方双方于2010年2月9日签订《门面租赁合同》、同年12月29日签订《门面租赁合同补充协议》约定，昭通市人力资源和社会保障局（原昭通市劳动和社会保障局）将位于昭阳区迎丰路家属楼一楼门面共17间出租给潘宇用于商业经营、办公、创业培训。《门面租赁合同》、《门面租赁合同补充协议》约定：17间门面租赁期限从2010年3月1日开始至2020年2月29日止共10年；租金每年支付一次，即每年2月1日前付清当年3月1日至次年2月28日或2月29日期间的租金；2010年3月1日至2011年2月28日期间租金为153000元，在合同签订之日支付，以后每年租金在上年的基础上增加4%；租赁门面所产生的水、电、卫生费由乙方自行承担；甲方保证出租给乙方的门面能够从事商业经营；乙方未按约定交付租金，超过10天以上的，甲方有权解除合同；乙方承租期间，如甲方因该房屋产权或房屋范围内的土地与第三方发生纠纷致使乙方无法正常营业超过30天的，乙方有权解除合同；符合《门面租赁合同》第八条第1、2项的约定，非违约方有权解除合同，并有权要求违约方按当年租金的1%／日支付违约金；甲方为乙方出具管理、使用门面相关的书面证明和通知。合同签订后，被告（反诉原告）潘宇于2010年2月9日向原告（反诉被告）云南省昭通市职业介绍中心交付了2010年3月1日至2011年2月28日租金153000元，后又支付了2010年3月份至2011年5月份水电费27360.48元，原告云南省昭通市职业介绍中心至今未将房屋门面交付给被告潘宇管理使用。原告（反诉被告）云南省昭通市职业介绍中心、被告（反诉原告）潘宇均同意解除该合同。原告云南省昭通市职业介绍中心向法院提起诉讼，请求判决解除与被告潘宇签订的《门面租赁合同》及《门面租赁合同补充协议》，并由被告潘宇承担案件诉讼费。反诉原告潘宇向法院提起诉讼，请求判决反诉被告云南省昭通市职业介绍中心退还其房租费153000元、水电费26407.98元、并支付违约金558450元，三项共计737857.98元，并由反诉被告云南省昭通市职业介绍中心承担案件诉讼费。
原审人民法院审理认为，原、被告双方签订的《门面租赁合同》及《门面租赁合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。双方应按约定履行各自的义务，被告潘宇按约定支付了第一年的租金153000元，已经履行了自己的义务。原告云南省昭通市职业介绍中心至今并未将房屋门面实际交付给被告潘宇管理使用，其行为构成违约并导致双方签订的合同无法履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。本案中，原告云南省昭通市职业介绍中心违约并导致该合同无法履行，且原、被告双方均同意解除该合同，故原、被告双方签订的合同应予以解除。另根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，反诉原告（被告）潘宇要求反诉被告（原告）云南省昭通市职业介绍中心退还所交付的房租153000元及水电费26407.98元的主张于法有据，予以支持。同时，被告潘宇提交证据证明其所交付的水电费为27360.48元，但其只主张26407.98元，这是其对民事权利的处分，予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。所以，合同的违约方反诉被告云南省昭通市职业介绍中心应当承担违约责任。本案中，反诉原告、反诉被告签订的合同已经就违约金作出相应约定，但反诉原告主张违约金以合同约定的当年房租即2010年所交付房租153000元的1%／日计算一年（365天）为558450元，该违约金明显过高，且反诉被告云南省昭通市职业介绍中心也请求法院调整降低违约金，故反诉原告潘宇关于要求反诉被告云南省昭通市职业介绍中心支付558450元违约金的请求不予支持。考虑反诉被告云南省昭通市职业介绍中心违约给反诉原告潘宇客观上造成了一定的损失，且反诉原告潘宇支付了1年的门面租金153000元，违约金应按照中国人民银行公布的同期同种贷款利率的标准计算。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十一条第（二）项、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款，第二百一十二条、第二百一十六条，参照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，并依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，参照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，参照国务院《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）云南省昭通市职业介绍中心与被告（反诉原告）潘宇所签订的《门面租赁合同》及《门面租赁合同补充协议》；二、原告（反诉被告）云南省昭通市职业介绍中心一次性返还被告（反诉原告）潘宇所交付的房屋门面租金人民币153000元、水电费人民币26407.98元，两项共人民币179407.98元（限本判决生效之日起10日内付清）；三、原告（反诉被告）云南省昭通市职业介绍中心一次性支付被告（反诉原告）潘宇违约金（自2010年2月9日起至本判决生效之日止，按中国人民银行公布的同期同种贷款利率的标准计算）（限本判决生效之日起10日内付清）；四、驳回被告（反诉原告）潘宇的其他反诉请求。本诉案件受理费100元，由被告（反诉原告）潘宇负担。反诉案件受理费5589元，由原告（反诉被告）云南省昭通市职业介绍中心负担1589元，被告（反诉原告）潘宇负担4000元。
潘宇不服一审判决，提起上诉称：原判认定事实正确，但判决结果却未按法律规定维护上诉人的合法权益，因被上诉人违约，双方所订房屋租赁合同无法实施，致使上诉人近三年时间为了实现对房屋的管理、使用、经营权益通过诉讼的方式造成诉讼费、律师费支出达数万元，且造成可得利益损失近60万元。
云南省昭通市职业介绍中心未在法定的期限内提出答辩。
本案在二审审理过程中，上诉人对一审认定的事实无异议，对无异议的事实本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点是：违约金的计算是否恰当？最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，上诉人与被上诉人签订《门面租赁合同》及《门面租赁合同补充协议》以1%∕日支付违约金明显过高，上诉人潘宇与被上诉人云南省昭通市职业介绍中心签订房屋租赁合同，合同签订后上诉人潘宇按照合同的约定，于2010年2月9日支付了一年的房屋租金153000元及14个月的水电费27360.48元，因此而造成的损失，一审法院仅以一年的房屋租金153000元按中国人民银行公布的同期同种贷款利率计息支付违约金偏低。因被上诉人迟迟未交租赁房屋至起诉时已三年有余，确实给上诉人潘宇造成一定的损失，故违约金应以房屋租金153000元及上诉人潘宇主张的水电费26407.98元，共计179407.98元，按中国人民银行公布的同期同种贷款利率2倍计息予以支付。据此，原判认定事实清楚，但适用法律不当，上诉人的上诉理由部分成立，本院予以采纳。经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持昭阳区人民法院（2013）昭阳民初字第978号民事判决第一、二、四项；
二、撤销昭阳区人民法院（2013）昭阳民初字第978号民事判决第三项；
三、由原告（反诉被告）云南省昭通市职业介绍中心以房屋租金153000元、水电费26407.98元，共计179407.98元按中国人民银行公布的同期同种贷款利率的2倍计息，限本判决生效之日起10日内一次性支付给被告（反诉原告）潘宇违约金（自2010年2月9日起至本判决生效之日止）。
一审案件本诉受理费100元，由上诉人潘宇负担；一审反诉案件受理费5589元，由上诉人潘宇负担3589元，被上诉人云南省昭通市职业介绍中心负担2000元；二审案件受理费5589元，由上诉人潘宇负担3589元，被上诉人云南省昭通市职业介绍中心负担2000元。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力，如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若义务人不主动履行本判决，权利人可在本判决规定的履行期限届满后的二年内向原审法院申请强制执行。
审 判 长 刘金福
审 判 员 周严惠
代理审判员 陈贵琼
二〇一五年七月二日
书 记 员 陈 松