山西省太原市迎泽区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）晋0106民初3486号
原告：叶道全，男，1964年1月9日出生，汉族，住浙江省乐清市。
委托诉讼代理人：李亚成，浙江禾泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄伊拉，浙江禾泰律师事务所律师。
被告：山西超世纪商贸广场有限公司，住所地太原市迎泽区桥东街M区1号，统一社会信用代码91140100715996948Q。
法定代表人：秦晋锋，总经理。
委托诉讼代理人：薛桂荣，山西屹博律师事务所律师。
被告：太原银建房屋开发有限公司，住所地太原市迎泽区迎泽南街鼎元时代中心A座205室，统一社会信用代码9114010060207148XN。
法定代表人：郝宇龙，董事长。
委托诉讼代理人：尹瑞，男，太原银建房屋开发有限公司法务部法务专员，住太原市迎泽区。
委托诉讼代理人：马洪涛，北京市博然律师事务所律师。
原告叶道全与被告山西超世纪商贸广场有限公司、太原银建房屋开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年11月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告叶道全的委托诉讼代理人李亚成、黄伊拉，被告山西超世纪商贸广场有限公司委托诉讼代理人薛桂荣，被告太原银建房屋开发有限公司委托诉讼代理人尹瑞、马洪涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告叶道全向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告山西超世纪商贸广场有限公司、被告太原银建房屋开发有限公司签订的商品房买卖合同及购房合同补充协议无效；2、判令被告山西超世纪商贸广场有限公司返还原告购房首付款250294元，并按同期银行贷款利率月息4.8‰支付从2004年5月3日至判决实际履行之日的利息，支付财产保全费600元，并返还原告已归还银行借款39863.05元；3、判令由二被告承担案件受理费。诉讼过程中，原告变更第二项诉讼请求为：判令两被告返还购房首付款250294元、财产保全费600元、及归还银行借款39863.05元，并按首付款250294元支付从2004年5月3日起至判决确定履行之日按同期银行贷款月利率4.8‰计算的利息。
事实与理由：2003年9月28日，原告与被告太原银建房屋开发有限公司签订了两份《商品房买卖合同》，根据合同约定，被告太原银建房屋开发有限公司将位于太原市迎泽区桥东开发小区M区、商品房预售许可证号为（2000）晋商房预售并字第61号项下1层50号、196号商业用房预售给原告，商业用房交付时间为2003年11月3日，交房后180日内，被告太原银建房屋开发有限公司应提供办理权属登记资料。但同日，二被告又与原告签订了两份购房合同补充协议，补充协议载明，被告太原银建房屋开发有限公司与原告签订的购房合同，被告太原银建房屋开发有限公司只是名义上的销售方，合同实际权利义务均由被告山西超世纪商贸广场有限公司享有和承担。但在合同及补充协议签订前，原告已应被告山西超世纪商贸广场有限公司要求向其交付首付款共计250294元。2003年9月28日和10月24日，原告又与案外人中国工商银行股份有限公司太原城建支行签订两份《个人购房借款合同》，以按揭方式向案外人借款375441元，用于支付购房款余额。之后，二被告没有按照《商品房买卖合同》及补充协议约定向原告交付预售房屋、为原告办理产权登记手续，也没有按照之前的《承诺书》约定，为原告办理退铺还款手续，相反原告还因此被推上被告席，被要求继续承担银行还款义务。由于被告故意隐瞒事实真相，将不具备预售条件的商品房用于销售，特别是以补充协议的形式将被告太原银建房屋开发有限公司的权利义务转移给不具有商品房预售资质的被告山西超世纪商贸广场有限公司，导致各方所签订的购房合同及补充协议无效，应当予以解除。根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等规定，原告诉至法院，请求判如所请。
被告山西超世纪商贸广场有限公司辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据。原告和被告签署的商品房买卖合同合法有效，相关的合同参照太原市中级人民法院(2015)并民终字743号判决书的认定是合法有效的，并且从我公司其他购房处的相关案例中也可以认为合同是有效的，不存在无效的情形。原告的诉讼请求应当予以驳回。
被告太原银建房屋开发有限公司辩称，2001年5月8日被告太原银建房屋开发有限公司与被告山西超世纪商贸广场有限公司签订合同将桥东开发区M小区商品楼（即原告所购买房屋所在商品楼）整体转让给被告山西超世纪商贸广场有限公司，被告山西超世纪商贸广场有限公司实际占有和使用涉案楼房。之后，被告太原银建房屋开发有限公司接受被告山西超世纪商贸广场有限公司委托，与购房人签订了购房合同，将已取得售房许可证的房屋出售给购房人，同时，购房人、被告山西超世纪商贸广场有限公司与被告太原银建房屋开发有限公司签订了购房合同补充协议。补充协议明确约定，因被告山西超世纪商贸广场有限公司暂不具备售房条件，委托被告太原银建房屋开发有限公司以我公司名义与客户签订购房协议，售后责任、物业管理及偿还银行按揭贷款的责任均由被告山西超世纪商贸广场有限公司负责，购房人对上述事项知情并认可。法院在审理关于购买被告山西超世纪商贸广场有限公司房屋类似案件的生效判决中，都认定购房人签订的购房合同合法有效。在工商银行因借款纠纷诉购房人、山西超世纪商贸广场有限公司与太原银建房屋开发有限公司的系列案件中，法院的生效判决认定涉案商品房所在的商品楼一直由被告山西超世纪商贸广场有限公司占有、使用，并对外销售，故对涉案商品房实际享有权益和承担义务的主体系被告山西超世纪商贸广场有限公司，而非形式上的开发商太原银建房屋开发有限公司。综上所述，原告与被告太原银建房屋开发有限公司及山西超世纪商贸广场有限公司签订的购房合同及购房合同补充协议应当被认定为有效，我方作为名义上的开发商，不应当承担责任。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告山西超世纪商贸广场有限公司对原告提交的下列证据提出异议：1、《商品房买卖合同》及购房合同补充协议；2、山西超世纪商贸广场有限公司收据；3、土地登记卡、房权证，拟证明涉案房屋登记在被告太原银建房屋开发有限公司名下，二被告未将房屋交付给原告，违反合同的约定；4、被告山西超世纪商贸广场有限公司于2003年9月4日向投资者和经营商作出的《承诺书》，主要内容是承诺自开业之日起两年后，购买商铺者无需任何理由，可随时要求退铺，到时将退还本金及同期银行存款利息；5、被告山西超世纪商贸广场有限公司于2014年12月15日就中国工商银行股份有限公司太原城建支行起诉借款人任申江银行借款纠纷一案向杏花岭区人民法院出具的《意见书》；6、二被告与中国工商银行太原城建支行签订的《委托监管协议》。被告山西超世纪商贸广场有限公司对原告证据1的真实性认可，但认为无法证明协议无效；证据2的交款人不是原告，与本案无关；证据3真实性认可，但原告的证明目的不认可，该证据证明涉案房屋是合法的，是否登记在原告名下不影响交付问题；证据4的内容与本案无关；证据5证明涉案房屋已交付给原告；证据6证明目的不认可。被告太原银建房屋开发有限公司对上述证据的质证意见是：证据1的真实性无异议，但对证明内容有异议，补充协议明确约定我公司只是名义上协助被告山西超世纪商贸广场有限公司做按揭贷款销售工作，不是本案的实际售房人和开发商；证据2的真实性无法判断，是被告山西超世纪商贸广场有限公司出具的，说明原告对实际售房人是明知和认可的，进一步证明我公司不是本案的当事人；证据3无异议；证据4、5证明内容与证据之间无关，当时项目的手续是完整的，能做按揭贷款的项目证件是齐全的，不存在原告所述手续不全的问题；证据6真实性无异议，对证明内容有异议，该协议明确约定我公司是名义上的开发商，房屋的按揭销售均由被告山西超世纪商贸广场有限公司承担。
原告对被告太原银建房屋开发有限公司提供的以下证据提出了异议：1、山西省商品房预售许可证；2、太原市中级人民法院(2015)并民终字第743号民事判决书；3、购房合同补充协议。原告的质证意见是，证据1真实性无异议，但许可证预售的许可单位是被告太原银建房屋开发有限公司，该被告在本案中不承担实际的义务，目前该房屋还是在该被告名下；证据2真实性无异议，但对证明对象有异议；证据3真实性无异议，对合法性有异议，该协议改变了原告与被告原签订合同的内容，违反了法律的依据，导致原告与被告太原银建房屋开发有限公司签订合同无效的事实。
本院对上述证据认定如下：对上述证据的真实性本院均予以认定，但原告提供的证据5与本案无关。原告证据2证明了其已交纳的购房款数额，并交纳了财产保全费600元，因此对二被告的意见本院不予采纳。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1999年4月29日，被告太原银建房屋开发有限公司与山西国安实业发展有限公司签订《桥东开发区M小区商品楼购销合同》，约定山西国安实业发展有限公司出资购买被告太原银建房屋开发有限公司开发的桥东开发区M小区商品楼。2001年5月8日，被告太原银建房屋开发有限公司、山西超世纪商贸广场有限公司与山西国安实业发展有限公司签订《桥东开发区M小区商品楼购销合同补充协议》，约定山西国安实业发展有限公司于1999年4月29日与被告太原银建房屋开发有限公司签订的《桥东开发区M小区商品楼购销合同》，因经营需要，将购置方变更为被告山西超世纪商贸广场有限公司。上述商品房预售许可证登记的预售单位为被告太原银建房屋开发有限公司。2005年2月，太原市房地产管理局为坐落于桥东街桥东小区M区1幢的房产颁发了房屋所有权证，房屋所有权人登记为被告太原银建房屋开发有限公司，被告山西超世纪商贸广场有限公司实际占有和使用涉案楼房。2003年9月28日，原告与被告太原银建房屋开发有限公司签订了两份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告太原银建房屋开发有限公司位于桥东开发区M区1幢1层50号、196号房屋，房屋总价分别为258675元、367060元，付款方式为合同签订之日买受人支付总房价款的40%，余款由银行提供10年按揭贷款，交房日期为2003年11月3日前。同日，原告作为甲方，被告山西超世纪商贸广场有限公司作为乙方，被告太原银建房屋开发有限公司作为丙方，就前述商品房买卖合同签订了购房合同补充协议，协议主要内容是：根据乙丙双方有关购楼协议，乙方整体购买丙方超世纪商贸广场，现该广场已基本建成，乙方计划开始向社会分销。因目前乙方暂不具备售房条件，现委托丙方以丙方的名义协助乙方销售该商贸广场商铺，乙、丙双方约定，丙方只负责以丙方的名义与客户签订售房协议，售后责任、物业管理及偿还银行按揭贷款的责任均由乙方负责，甲方对此知情并认可，三方具体约定如下：甲方购买的以丙方名义销售的超世纪商贸广场商铺，如购买后产生退房、换房、维修、赔偿等售后责任及其它纠纷，由甲方向乙方直接请求权利，甲乙双方通过协商或诉讼方式解决，丙方对此不介入，也不承担任何责任。其后，原告向被告山西超世纪商贸广场有限公司交纳了首付款共计244294元，并交纳了财产保全费600元。被告山西超世纪商贸广场有限公司于2003年9月4日向投资者和经营商作出《承诺书》，主要内容是承诺自开业之日起两年后，购买商铺者无需任何理由，可随时要求退铺，到时将退还本金及同期银行存款利息。
另查明，在上诉人中国工商银行股份有限公司太原城建支行与被上诉人太原银建房屋开发有限公司、山西超世纪商贸广场有限公司、叶道全借款合同纠纷一案中，太原市中级人民法院(2015)并民终字第743号民事判决书中认定叶道全为购买上述房屋向银行贷款375441元，尚欠贷款本金335577.95元。
本院认为，原告与被告太原银建房屋开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及原告与二被告签订的购房合同补充协议是各方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，均合法有效，各方当事人均应按照合同行使权利并履行义务。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。原告主张《商品房买卖合同》及购房合同补充协议无效，但未提供充分证据证明属于上述法律规定的合同无效的情形，因此其相关的诉讼请求本院不予支持。原告已向被告山西超世纪商贸广场有限公司交纳了购房首付款且向银行办理了按揭贷款，但被告山西超世纪商贸广场有限公司未提供证据证明其按照约定向原告交付了房屋，且曾作出承诺自开业之日起两年后，购买商铺者无需任何理由，可随时要求退铺，到时将退还本金及同期银行存款利息。因此，原告主张返还购房首付款及已归还银行的借款的诉讼请求本院予以支持。根据原告提供的收据，原告已支付的购房首付款为244294元，原告已向银行归还贷款的数额根据太原市中级人民法院(2015)并民终字第743号民事判决书中认定的贷款数额和尚欠贷款数额的差额计算应为39863.05元。此外，原告交纳的保全费600元被告也应当予以退还，原告的相应诉讼请求本院予以支持。被告山西超世纪商贸广场有限公司未按照约定向原告交付房屋，给原告造成了相应的损失，因此原告主张按同期银行贷款利率支付利息的诉讼请求本院予以支持。原告与二被告签订的购房合同补充协议中明确约定原告购买的以被告太原银建房屋开发有限公司名义销售的超世纪商贸广场商铺，如购买后产生退房、换房、维修、赔偿等售后责任及其它纠纷，由原告向被告山西超世纪商贸广场有限公司直接请求权利，被告太原银建房屋开发有限公司对此不承担任何责任。据此，原告的损失应由被告山西超世纪商贸广场有限公司承担，原告对被告太原银建房屋开发有限公司的诉讼请求本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告山西超世纪商贸广场有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告叶道全购房首付款244294元，并支付自2004年5月3日起至本判决确定的履行之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息；
二、被告山西超世纪商贸广场有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告叶道全已向银行归还的借款39863.05元；
三、被告山西超世纪商贸广场有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告叶道全保全费600元；
四、驳回原告叶道全的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8274元，由被告山西超世纪商贸广场有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。
审 判 长 张盈敏
人民陪审员 段长明
人民陪审员 史文风
二〇一七年三月二十二日
书 记 员 王丽峰
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第四十四条【合同的生效】依法成立的合同，自成立时生效。
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
（四）损害社会公共利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
第五十二条【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：
第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。