广西壮族自治区藤县人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0422民初1890号原告：张霞，女，1969年7月9日出生，汉族，广西藤县人，农民，住藤县。原告：欧月连，女，1936年5月11日出生，汉族，广西藤县人，居民，住藤县。原告：陆德钊，男，1990年6月15日出生，汉族，广西藤县人，农民，住藤县。原告：陆德飞，男，1992年5月1日出生，汉族，广西藤县人，农民，住藤县。委托诉讼代理人：邱健锋，藤县东城法律服务所法律工作者。被告：周翠连，女，1985年6月12日出生，汉族，广西藤县人，农民，住藤县。原告张霞、欧月连、陆德钊、陆德飞与被告周翠连房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理进行了审理。原告张霞、欧月连、陆德钊、陆德飞的诉讼委托代理人邱健锋庭参加诉讼，原告张霞、欧月连、陆德钊、陆德飞及被告周翠连经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张霞、欧月连、陆德钊、陆德飞向本院提出诉讼请求：1、解除陆世贵与被告周翠连于2013年7月16日签订的《房屋租赁合同》，由被告将租赁的房屋交还给原告；2、被告支付2016年3月份至2016年8月份的租金79200元及2016年3月份至2016年8月份的水电费10000元共计89200元给原告；3、本案诉讼费由被告负担。庭审中原告变更2016年3月份至2016年8月份的水电费为6507元。事实和理由：原告张霞系陆世贵的妻子，原告陆德钊、陆德飞系陆世贵的儿子，原告欧月连系陆世贵的母亲。陆世贵与被告周翠连于2013年7月16日签订《房屋租赁合同》，将坐落在藤州镇河东江滨小区E6、7号的房屋1-7层出租给被告从事宾馆商业经营活动。租赁合同约定了租赁期限、租金数额及支付时间、违约责任等内容。2016年3月23日陆世贵因病去世，原告系合法的继承人。被告周翠连自2016年3月份至2016年8月份租金都没有缴交租金及水电费给原告，已构成根本违约，原告有权解除合同及请求被告返还房屋，并支付所欠的租金及水电费。特向法院起诉，经原告多次催收，被告刻意躲避，为了维护原告的合法权益，原告诉至法院。原告张霞、欧月连、陆德钊、陆德飞围绕诉讼请求依法提交了证据：1.原告张霞、欧月连身份证复印件，原告陆德钊、陆德飞的常住人口登记卡复印件，结婚证复印件；2.土地使用证、建设用地规划许可证复印件；3.房屋租赁合同原件；4.被告周翠连的身份证复印件；5.户口注销证明和藤县金鸡镇陶塘村委会证明；6.水利电业集团发票复印件。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告周翠连经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。本院认为，原告提交的证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，可作为认定本案案件事实的依据，本院予以确认并在卷佐证。本院确认案件法律事实：2013年7月16日，陆世贵为出租方与被告周翠连为承租方签订了《房屋租赁合同》，合同约定：1、原告将（土地权利证书号为藤国用2010第100285号，建设工程规划许可证审批编号:建字第450422201000406号）位于藤县房屋（1-7层）出租给被告作使用，用途为宾馆商业经营活动;2、租期从2013年12月1日至2025年11月30日止，第一年每月租金为12000元人民币，租赁第三年开始每年每月按租金12000元递增10%;3、在签订合同时，被告应向原告交付30000元作为履约信誉金；4、房屋租金支付方式为三个月支付一次，逾期交租金的，陆世贵有权按当季租金的5%收取滞纳金，多次逾期滞纳租金次数三次，陆世贵有权终止房屋租赁，有权拒绝退还履约信誉金；5、租赁房屋的水电费由被告自行承担。合同签订后，被告将30000元履约信誉金交给陆世贵，陆世贵按约定将房屋交付给被告使用。被告依约支付了2013年12月1日至2016年2月30日的租金，被告自2016年3月至2016年8月份尚欠租金79200元。2016年3月至2016年8月租赁房屋使用水电费共6507元。经多次催讨未果，被告刻意躲避，为了维护原告的合法权益，原告诉至法院。另查明，陆世贵于2016年3月23日因病去世。陆世贵的父亲已故，母亲系原告欧月连。陆世贵与原告张霞于1989年11月4日登记结婚，共同生育儿子原告陆德钊和原告陆德飞。本院认为，陆世贵与被告周翠连所订立的房屋租赁合同意思表示真实，内容合法，为有效合同，双方均应严格遵照履行。在合同订立后，陆世贵依约将房屋交给被告使用，被告作为承租方有依约向原告支付房屋租金的义务。由于陆世贵在被告承租过程中死亡，原告张霞、欧月连、陆德钊、陆德飞作为陆世贵的遗产的第一顺序法定继承人，明确表示接受继承，因此，陆世贵与被告周翠连所签订的《房屋租赁合同》的权利和义务从陆世贵死亡时开始由原告张霞、欧月连、陆德钊、陆德飞继承。被告周翠连在本院确定的答辩及举证期限内没有提出答辩意见，也没有提交证据证实其已按合同约定交清租金给原告张霞、欧月连、陆德钊、陆德飞。且被告周翠连经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，可视为其已经放弃继续履行合同的义务。本院对原告提出被告未按合同约定支付租金的主张予以采信。被告无正当理由迟延支付租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，原告可以解除合同，原告要求解除与被告签订的《房屋租赁合同》，由被告将租赁物交还给原告，理据充分，本院予以支持。被告不按合同约定支付租金的义务已构成违约，应当承担继续履行合同的义务，并承担违约责任。原告请求被告支付2016年3月份至8月份的租金79200元，本院予以支持。根据《房屋租赁合同》的内容，租赁房屋的水电费由被告自行承担，原告代为支付的2016年3月份至8月份水电费，应由被告承担。水电费用应以票据为准，原告庭审中请求变更被告支付从2016年3月份至2016年8月份的水电费共6507元，符合法律规定，本院予以支持。被告已支付的30000元的履约信誉金，从本案合同的内容、争议标的的给付时间来看，该款系双方为了防止租赁一方不交纳租金而共同约定。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条规定，履约信誉金不属于定金的性质，根据公平原则，被告交纳已交的30000元应抵减尚欠的租金。因此，被告尚欠原告租金79200元-30000元=49200元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国继承法》第二条、第十条、《最高人民法院》第一百一十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除陆世贵与被告周翠连于2013年7月16日签订的《房屋租赁合同》；二、被告周翠连应将藤州镇河东江滨小区E6、7号的房屋1-7层返还给原告张霞、欧月连、陆德钊、陆德飞；三、被告周翠连应支付租金49200元给原告张霞、欧月连、陆德钊、陆德飞；四、被告周翠连应支付水电费6507元给原告张霞、欧月连、陆德钊、陆德飞；五、驳回原告张霞、欧月连、陆德钊、陆德飞的其他诉讼请求。上述债务，义务人应在本案判决生效后十日内履行完毕，相关款项可汇至本院代管款帐户，(户名：藤县人民法院，开户行：中国银行藤县藤州大道支行，帐号：62×××19)，如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。案件受理费2030元（原告已预交），由被告周翠连负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并按本院确定的诉讼费金额预交上诉诉讼费，上诉于梧州市中级人民法院。审 判 长  江 萍审 判 员  李 静代理审判员  邓庆昭二〇一六年十二月二十一日书 记 员  胡健榆