四川省达州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）达中民终字第759号
上诉人（原审被告）王毅，四川省达州市人。
被上诉人（原审原告）成都天麟物业管理有限公司。
住所地：成都市锦江区经天路*号。
法定代表人张贤春，总经理。
委托代理人朱毅，成都天麟物业管理有限公司职工。
委托代理人谭中华，四川法尊律师事务所律师。
上诉人王毅与被上诉人成都天麟物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服达州市达川区人民法院（2014）达达民初字第2663号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人王毅与被上诉人成都天麟物业管理有限公司的委托代理人朱毅、谭中华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，原告于2008年6月6日通过与龙郡外滩的建设单位达县翠屏山房地产综合开发有限责任公司签订《前期物业服务合同》承接该小区的物业服务，合同对管理服务内容、期限、质量、费用等事项进行了约定，其中电梯公寓物业服务收费按1元／m2／月计算。被告系该小区11幢1单元12楼3号房业主，原、被告于2009年4月再次签订了与《前期物业服务合同》内容基本一致的《前期物业管理服务协议》。依上述两份协议约定，被告房屋建筑面积123.30m2，每月应缴物管费123.30元。被告自2009年3月接房起按约交纳了物管费，但自2012年1月起被告以原告物业管理服务不符合约定为由拒交物管费，原告经多次催收未果，诉至本院，请求判令：被告支付自2012年1月至2013年5月共计17个月的物管费2096.10元同时承担违约金。后在诉讼过程中，原告自愿放弃对违约金的主张。
原审法院另查明，原告天麟公司已退出龙郡外滩小区的物业管理服务，该小区物业现由达州市华茂物业服务有限责任公司承接。原告天麟公司在承接该小区物业管理服务期间，小区发生过财物失窃事件，小区部分楼顶存在违建、种花、锁门等现象，经小区业主委员会和原告共同调查汇总后形成书面投诉报告送至达川区城乡规划建设局，同时抄送相关单位。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定。本案中，原告与建设单位签订的《前期物业服务合同》和原、被告签订的《前期物业管理服务协议》依法成立后，皆对原、被告产生法律约束力，双方应依合同约定在享受权利的同时履行自己的义务。根据《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”和第六十七条“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉”的规定，被告作为龙郡外滩小区的业主，享受了原告提供的物业服务，有义务按合同约定的物业收费标准向原告交纳物管费。被告应当支付自2012年1月至2013年5月共计17个月的物管费2096.10元。关于违约金主张，原告在诉讼过程中自愿放弃，是其对自己权利的处分。被告抗辩原告的物业服务质量不达标，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分”之规定，被告有权依据事实和法律另行权利主张。被告以原告提供的物业服务质量不达标为由拒绝给付物管费，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十二条、第六十七条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：被告王毅自本判决生效之日起十日内支付原告成都天麟物业管理有限公司物管费2096.10元。案件受理费50元，由被告王毅承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
宣判后，王毅不服，向本院提起上诉称：1、被上诉人物业公司不按合同约定履行义务，如小区安全防火门严重损坏不维护、小区绿化达不到合同约定标准、安监系统损坏不修复、垃圾不及时清运、小区私搭私建等；2、一审认定上诉人拒交物管费错误，上诉人是以暂停支付物管费的方式督促被上诉人全面履行合同约定义务，请求二审法院撤销原判，改判由被上诉人履行合同义务并达到服务质量要求并赔偿上诉人损失后，上诉人再支付下欠物管费。
被上诉人答辩称，上诉人的上诉请求缺乏事实基础和法律依据。安全防护门损坏，是部分业主故意造成，并已进行维修；小区部分绿化差是土层浅及干旱所致，垃圾堆积与事实不符；小区乱搭乱建是违约行为，责任主体是物业使用人，物业公司无执法权，只是协助义务。
二审中，上诉人王毅提交照片三张，照片显示灭火器检验日期是08年10月和09年3月，用以证明被上诉人服务不到位，灭火器的药粉已过期。还提交了2013年10月18日，由被上诉人和达县龙郡外滩业主委员会共同向达川区城乡规划和建设局《关于龙郡外滩私搭私建的投诉报告》，用以证明上诉人所住的小区，仍是被上诉人单位在进行物业管理。
被上诉人天麟公司质证认为，三张照片不能达到上诉人的证明目的；对投诉报告质证认为，天麟公司2013年6月30日就退出了龙郡外滩的物业管理，是华贸公司冒用天麟公司的名义打的投诉报告，本庭责令天麟公司提交与华贸公司进行物业管理交接的相关证据，天麟公司于2014年11月27日向本院说明，业主委员会和华贸公司告知天麟公司，其交接必须给予充分的准备时间，2014年4月才与华贸物业公司进行物业交接工作。
二审查明，双方当事人对上诉人王毅截止2013年5月31日共欠物管费2096.10的事实无异议，本院予以确认。二审查明的其他案件事实与一审相同。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。上诉人王毅提出被上诉人天麟公司物业服务质量差，工作不负责任，向被上诉人反映而不予理采，要求达到服务质量并赔偿损失后再交物管费的上诉理由，经审理认为，被上诉人单位按照《前期物业管理服务合同》履行了物业服务，上诉人就应缴纳物业管理费。被上诉人天麟公司确有灭火器未及时检查，小区7-13楼的绿化未及时维护等服务不到位等现象，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条关于物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权请求物业服务企业承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；被上诉人天麟公司如没有按照协议全面履行自己的义务，上诉人王毅可根据法律的规定主张权利，但不能因此拒绝履行交纳物管费的义务，原审法院判决上诉人王毅按照合同的约定标准缴纳下欠的物管费2096.10元正确。上诉人的上诉理由和请求于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人王毅负担。
本判决为终审判决。
审判长 彭 军
审判员 郭 力
审判员 柏明荣
二〇一四年十二月三日
书记员 杜琼瑶