上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宝民三（民）初字第811号
原告苏洪连，男，1973年9月10日生，汉族，户籍地江苏省。
委托代理人耿刚，北京盈科（上海）律师事务所律师。
被告刘洪囡，男，1955年2月17日生，汉族，住上海市宝山区。
被告朱建国，男，1958年2月4日生，汉族，住上海市宝山区。
上列两被告的共同委托代理人吴英，中豪律师集团（上海）事务所律师。
第三人顾村镇毅翔村撤村集体资产处置工作小组，住所地上海市宝山区。
法定代表人刘炳兴，组长。
委托代理人王雅静，上海殷实律师事务所律师。
原告苏洪连与被告刘洪囡、朱建国房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月11日受理后，依法由审判员蒋梦娴独任审判，通知顾村镇毅翔村撤村集体资产处置工作小组（以下简称毅翔村撤村小组）作为第三人参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告苏洪连的委托代理人耿刚，被告刘洪囡、朱建国的共同委托代理人吴英，第三人毅翔村撤村小组的委托代理人王雅静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告苏洪连诉称，2009年3月5日，苏洪连与刘洪囡、朱建国签订《房屋买卖合同》，将刘洪囡、朱建国向上海市宝山区顾村镇毅翔村村民委员会（以下简称毅翔村委会）购买的上海市宝山区顾村镇菊联路文宝苑XXX弄XXX号、面积为127.40平方米的商铺房（以下简称系争房屋）出售给苏洪连。双方约定，房款中的人民币76万元汇入毅翔村委会银行账户，苏洪连另付现金11万元；自购买日起5年后，按政策规定能办理房产证的，刘洪囡、朱建国将房产证办在苏洪连名下；若政策规定不能办理的，刘洪囡、朱建国积极协助苏洪连办理房屋过户手续；如一方违约，向另一方按同地段同质同量的市场价格计算赔偿损失，违约方以及保证人均以自己房屋等家产担保抵押。同日，苏洪连、刘洪囡、朱建国作为共同买房人，向毅翔村委会交付房款764，400元。至2009年4月7日，苏洪连先后向刘洪囡、朱建国支付房款105，600元。后刘洪囡、朱建国将系争房屋交付给了苏洪连。2014年，毅翔村撤村小组作为毅翔村委会建制撤销后的主体，以刘洪囡、朱建国作为另案被告、苏洪连及张春红作为第三人向本院提起诉讼【案号：（2014）宝民三（民）初字第1560号】，要求刘洪囡、朱建国返还系争房屋。2015年1月22日，本院作出生效判决，判令苏洪连及张春红配合刘洪囡、朱建国将系争房屋返还给毅翔村撤村小组。故苏洪连起诉要求：1、解除苏洪连与刘洪囡、朱建国间的买卖合同；2、刘洪囡、朱建国返还苏洪连购房款764，400元，并承担自2009年3月6日起至判决生效之日止按人民银行同期同类贷款利率4倍标准计算损失；3、刘洪囡、朱建国返还苏洪连购房款105，600元，并承担自2009年4月8日起至判决生效之日止按人民银行同期同类贷款利率4倍标准计算损失；4、刘洪囡、朱建国赔偿增值损失1，690，000元；5、毅翔村撤村小组对前述还款及赔偿损失承担连带责任。
被告刘洪囡、朱建国辩称，同意解除双方间的合同关系；同意返还购房款764，400元，但该款项由毅翔村撤村小组收取，故该款项应当由毅翔村撤村小组直接向苏洪连返还；105，600元并非购房款，而是苏洪连向刘洪囡、朱建国支付的中介费，故不同意返还。此外，苏洪连明确知道与刘洪囡、朱建国间并非房屋买卖合同关系，而是租赁关系，故不同意赔偿其他损失。此外，苏洪连与刘洪囡、朱建国间的合同如果双方均有过错的话，由于刘洪囡、朱建国是文化程度较低的村民，苏洪连是谋取投资获利的商人，是苏洪连怂恿刘洪囡、朱建国签订的合同，故苏洪连应当承担主要的过错责任。且苏洪连长期占用系争房屋并享受出租利益，其实际损失中也应当扣除租金收益。
第三人毅翔村撤村小组述称，苏洪连与刘洪囡、朱建国间的合同关系与毅翔村撤村小组无关，是否解除由法院裁判，对于苏洪连的其余诉请不予认可。毅翔村撤村小组为系争房屋的产权人，但并未与苏洪连或刘洪囡、朱建国签订过买卖合同。毅翔村撤村小组收取的764，400元的付款主体是刘洪囡、朱建国，毅翔村撤村小组即便要返还也应当在扣除相关费用后向刘洪囡及朱建国返还。且在（2014）宝民三（民）初字第1560号判决后的执行过程中，为了便于执行，毅翔村撤村小组承担了一部分向实际使用人退还租金、物业费共计13，560元的义务，故即使毅翔村撤村小组要与刘洪囡、朱建国结算，也应当扣除上述费用及相应的水电费、物业管理费及使用费，故不同意向苏洪连返还764，400元。由于苏洪连与刘洪囡、朱建国间的合同关系与毅翔村撤村小组无关，故不同意苏洪连的其余诉讼请求。
经审理查明，2009年3月5日，朱建国、刘洪囡（甲方）与苏洪连（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定，一、甲方自愿将共有的上海市宝山区顾村镇菊联路文宝苑XXX弄XXX号商铺房，建筑面积127.4平方米卖给乙方所有。二、房屋价格为87万元。乙方在2009年3月5日前一次性付清。付款方式：银行汇款，由乙方将该款汇入毅翔村委会的上海农村商业银行账户上，另付现金11万元。三、上述房屋是甲方向毅翔村委会购买的房屋。自购买日起五年后，按政策规定能办理房产证的，甲方将房产证办在乙方名下。若政策规定不能办理的，甲方积极协助乙方办理房屋过户手续。四、房屋过户费用由乙方承担。五、如一方违约，向另一方按同地段同质同量的市场价格计算赔偿损失。违约方以及保证人均已自己房屋等家产担保抵押。
2009年3月5日，苏洪连向毅翔村民委员会汇款，其现金解款单记载的付款人是刘洪囡、朱建国、苏洪连三人，金额764，400元，款项来源记载为房款。3月8日，苏洪连向朱建国支付购房款1万元。3月9日，苏洪连向朱建国支付购房款25，600元。4月7日，苏洪连以支票方式向朱建国、刘洪囡支付7万元。
审理中，苏洪连表示，苏洪连在宝山沪太市场做生意。2009年春节前后，经人介绍，苏洪连认识了陈永国、刘洪囡、朱建国、庄兆银。当时说好，村里的房子卖给刘洪囡、朱建国，但他们买不起，故刘洪囡、朱建国以87万元卖给苏洪连。房屋五年后才能办证，如五年后办不了证，按当时当地价格赔偿；而且刘洪囡、朱建国拆迁获得了好几套房子，可以拿这些房子作抵押。大家说好后，刘洪囡、朱建国将苏洪连带到了一个律师事务所，律师根据陈永国和刘洪囡的内容写了《房屋买卖合同》。苏洪连还问，如果五年后产证办不了怎么办，朱建国、刘洪囡说如果办不了就是他们违约、可以赔偿苏洪连损失。写合同的律师是朱建国、刘洪囡找的，钱也是他们付的。合同签订的当天下午，苏洪连与刘洪囡、朱建国一起去毅翔村委会支付了764，400元。2009年4月，苏洪连拿到了系争房屋，并一直空关到2012年6月。之后有人想租赁系争房屋，要办理营业执照，苏洪连找到刘洪囡、朱建国，苏洪连才知道系争房屋已经办理房产证，且产权人是毅翔村委会。苏洪连打电话给了刘洪囡，刘洪囡说五年后才能过户，要苏洪连放心。为了这件事情，苏洪连还去毅翔村委会大吵大闹，村委会书记确认要五年后才能过户。由于租房人没有办到营业执照，故系争房屋一直空关。直至2014年租给张春红，每月租金4，000元。
刘洪囡、朱建国表示，2009年，苏洪连认识了案外人陈某，苏洪连有意购买房屋，陈某表示附近房屋的产权属于毅翔村委会所有、不能购买，但苏洪连坚持通过陈某介绍购买获得房屋的使用权利。2009年3月5日，经陈某介绍，苏洪连与刘洪囡、朱建国签订了买卖合同，这份买卖合同是由苏洪连聘请的律师起草的。苏洪连是长期经营生意的、对于社会常识认知度较高的人事，而刘洪囡、朱建国是只有小学文化程度的村民、对合同内容存在认知障碍。苏洪连明知刘洪囡、朱建国并非系争房屋权利人，也没有要求刘洪囡、朱建国提供权利证书的情况下，与苏洪连签订了买卖合同。事后，由苏洪连自行办理了入住手续。苏洪连与刘洪囡、朱建国去毅翔村委会开具交房通知时，毅翔村委会明确告知苏洪连，刘洪囡、朱建国所享有的仅仅是系争房屋的使用权，将来只能根据国家政策确定房屋是否可以购买并办理产证，苏洪连当时表示认可。
毅翔村撤村小组表示，毅翔村委会从未向苏洪连表示过系争房屋可以出售。2012年6月，苏洪连曾至毅翔村委会要求提供房产证办理证照，毅翔村委会即明确告知苏洪连系争房屋不向任何人出售，苏洪连从未提出异议。
为证明己方主张，刘洪囡、朱建国向本院提供下列证据：
1、上海永捷房地产经纪有限公司于2015年6月17日出具的情况说明、交房通知。情况说明的内容为，系争房屋系上海市宝山区顾村镇毅翔村民委员会所有的商铺，本公司负责办理相关的进户手续，在2009年4月，刘洪囡、朱建国、苏洪连三人持毅翔村民委员会开具的《交房通知》到本公司办理进户手续，苏洪连具体办理了相关进户手续并签署了相关文件。交房通知系毅翔村民委员会于2009年4月6日向上海永捷房产公司作出的，内容为，兹于毅翔刘洪囡、朱建国前来你处办理门面房进户手续，（租期为五年）。证明苏洪连在2009年4月办理进户手续的时候就知道系争房屋是租赁房屋，其享有的权利仅仅是承租权。
2、上海捷森物业服务发展有限公司提供的住房附属设施交验单及物业费缴纳明细，证明苏洪连自2009年4月开始即了解了商铺的租赁性质并开始缴纳物业管理费。
3、案外人间于2009年1月18日就上海市宝山区菊联路XXX弄XXX号房屋签订的房屋转让合同，证明当时的市场价格在每平方米1万元左右。
苏洪连对上述证据发表如下意见：对证据1不予认可。对证据2予以认可，但不认可证明目的。对证据3不予认可。
另查明，系争房屋建筑面积127.40平方米，建筑类型为店铺，毅翔村民委员会于2009年8月登记成为该房屋产权人。2011年8月2日，上海市宝山区人民政府发文，同意撤销顾村镇毅翔村民委员会建制。2012年2月6日，上海市宝山区顾村镇集体资产管理委员会发文，同意成立毅翔村撤村小组并确定相关工作人员。
2009年4月6日，毅翔村民委员会向案外人上海永捷房产公司出具交房通知，要求该公司为刘洪囡、朱建国办理菊联路XXX弄XXX号房屋的进户手续，该通知载明租期为五年，刘洪囡、朱建国以租方名义在该通知下方签字。
2009年6月11日，毅翔村民委员会通过村民代表大会决议，该决议主要内容：本村因涉及市政府征地动迁，建造“四高小区”和配套商品房基地，村向镇有关部门争取到了“四高小区”内的商铺门面房，现就商铺门面房如何安排事宜召开全体村民代表会议进行表决，村民代表共有39名，参加会议35名，同意27名、弃权8名，无不同意，1、镇有关部门拨给“四高小区”内的商铺门面房约5，217平方米，由村统一购买，价格在每平方米5，800元；2、若企业或个人需要商铺，以融资房款一次性付给村委会（按规定时间内）房产权属村委，租赁期限为五年，租赁收入作为融资利息；3、今后撤村后，按有关文件规定及上级政府部门同意房产转让的，融资企业和个人符合条件的优先购买，到时由有关部门按市场评估每平方米的价格，扣除融资时商铺门面房每平方米6，000元，超出部分的费用都由融资企业和个人承担。朱建国作为出席该会议的村民代表，签名表示同意。
2009年7月1日，毅翔村民委员会（甲方）与刘洪囡、朱建国（乙方）签订协议，主要条款：一、乙方以人民币764，400元获得菊联路XXX弄XXX号127.40平方米房屋承租权，该款项为乙方获得甲方承租权的押金，不产生利息、红利等一切费用，在承租期内甲方有权不予退还押金，房屋承租权限为五年，自2009年7月1日至2014年6月30日止；三、在承租期内乙方如有擅自买卖房屋等损害甲方权利的行为，甲方有权单方面终止本协议，乙方丧失上述产权的承租权，甲方向乙方返还全额押金，协议自然终止；五、承租期满后，甲方返还乙方全额押金后，本协议终止，协议终止后，在同等条件下，乙方享有优先租赁权。
2014年6月30日，毅翔村撤村小组向刘洪囡、朱建国发出书面通知，表示双方租赁合同已经到期，不再续约，要求对方清腾并返还上述房屋。
又查明，2014年10月，本院受理原告毅翔村撤村小组诉被告刘洪囡、朱建国及第三人苏洪连、张春红租赁合同纠纷一案【案号：（2014）宝民三（民）初字第1560号】。2015年1月22日，本院判决苏洪连、张春红配合刘洪囡、朱建国于本判决生效之日起十五日内将系争房屋返还给毅翔村撤村小组。该案现已生效。
该案审理中，毅翔村撤村小组诉称，毅翔村民委员会与刘洪囡、朱建国间的租赁协议已到期，故要求刘洪囡、朱建国返还系争房屋，并支付使用费。刘洪囡、朱建国表示，系争房屋是其向毅翔村村委会购买下来，由于其没有钱，故找到了苏洪连，赚了10万元差价。
再查明，审理中，苏洪连表示，系争房屋目前的市场单价为32，000元／平方米左右。刘洪囡、朱建国表示，系争房屋目前的市场单价为18，000元／平方米左右。经苏洪连申请，本院通过上海市高级人民法院委托上海百盛房地产估价有限责任公司对系争房屋的市场价进行估价，估价结果为，房地产市场价值2，560，000元，折合建筑面积单价20，094元／平方米。苏洪连对估价结果不予认可。刘洪囡、朱建国对估价结果表示予以认可，但系争房屋是集体资产，但出售需经区政府批准、在产权交易所挂牌才可交易，目前系争房屋未经批准，不具备交易条件；毅翔村撤村小组对估价结果表示予以认可。
以上事实，有原告苏洪连提供的房屋买卖合同、现金解款单、收条及支票、房地产权证、民事判决书等，被告刘洪囡、朱建国提供的情况说明、交房通知、住房附属设施校验单、物业费缴纳明细、房屋转让合同等，第三人毅翔村撤村小组提供的上海市房地产权证等等，及各方当事人的陈述等证据为证，经庭审质证，本院予以认定。
本院认为，苏洪连与刘洪囡、朱建国就系争房屋签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，当属合法有效。刘洪囡、朱建国在本案中关于与苏洪连间并非房屋买卖合同关系的抗辩，与双方间签订的合同内容不符，与刘洪囡、朱建国在（2014）宝民三（民）初字第1560号案件中的陈述不符，且未能提供充分的证据予以证明，本院对此不予采信。现系争房屋已登记在毅翔村委会名下，生效判决已判令苏洪连等配合刘洪囡、朱建国将系争房屋返还给毅翔村撤村小组，故苏洪连与刘洪囡、朱建国间的房屋买卖合同无法继续履行，现苏洪连与刘洪囡、朱建国均同意解除，本院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。由此，刘洪囡、朱建国应当向苏洪连返还购房款87万元。关于苏洪连主张的房价增值损失，本院根据系争房屋目前的市场价、结合双方过错程度予以确定。上海百盛房地产估价有限责任公司已对系争房屋目前的市场价进行了评估，本院予以认定。根据本案查明的事实，刘洪囡、朱建国在未向毅翔村村民委员会获得系争房屋的购买权及产权的情况下，即将系争房屋转售他人以获取差价，存在明显的过错，其应当对合同不能继续履行承担主要责任。而苏洪连作为购买方，对购买商品房这般重大事项，也应当尽到一定的审慎注意义务。苏洪连购买系争房屋时，明知系争房屋尚未登记在刘洪囡、朱建国名下仍予以购买，其应当预料到系争房屋的买卖存在一定的风险，故对买卖合同现无法履行也应当承担一定的责任。关于刘洪囡、朱建国抗辩的苏洪连所享有的租金收益应当扣除的主张，在双方租赁合同解除前，苏洪连占有使用系争房屋的行为并无不当，如有相关租金收益，亦无须予以扣除。由此，本院酌情确定由刘洪囡、朱建国赔偿苏洪连差价款1，352，000元。关于苏洪连主张的房款利息，缺乏依据，不予准许。此外，由于系争房屋买卖合同关系系苏洪连与刘洪囡、朱建国之间，与毅翔村撤村小组无涉，苏洪连要求毅翔村撤村小组承担连带责任，于法无据，不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、解除原告苏洪连与被告刘洪囡、朱建国就上海市宝山区菊联路XXX弄XXX号房屋订立的《房屋买卖合同》；
二、被告刘洪囡、朱建国于本判决生效之日起十日内，返还原告苏洪连购房款870，000元；
三、被告刘洪囡、朱建国于本判决生效之日起十日内，赔偿原告苏洪连损失1，352，000元；
四、原告苏洪连的其余诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为13，640元，由原告苏洪连负担1，352元，由被告刘洪囡、朱建国负担12，288元；评估费8，010元，由原告苏洪连负担7，175元，由被告刘洪囡、朱建国负担835元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 蒋梦娴
二〇一五年九月二十五日
书记员 刘劭阳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
二、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。