湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0102民初4700号原告：陈加琴，女，1989年1月1日出生，汉族，住湖北省武汉市江岸区。委托诉讼代理人：徐妮（特别授权代理），湖北山河律师事务所律师。被告：江西嘉业建设工程集团公司，住所地：江西省南昌县莲塘中大道739号。法定代表人：曾剑峰，总经理。委托诉讼代理人：王芙蓉（特别授权代理），湖北佳和律师事务所律师。第三人：武汉正联房地产开发有限公司，住所地：湖北省武汉市江岸区云林街31号中环大厦A座3层。法定代表人：杨俊，董事长。委托诉讼代理人：黄远远（一般授权代理），男，武汉正联房地产开发有限公司员工，住广东省汕头市澄海区。原告陈加琴与被告江西嘉业建设工程集团公司（以下简称嘉业公司）、第三人武汉正联房地产开发有限公司（以下简称正联公司）案外人执行异议纠纷一案，本院于2017年6月9日立案受理后，适用普通程序依法公开开庭进行了审理。原告陈加琴及其委托诉讼代理人徐妮，被告嘉业公司的委托诉讼代理人王芙蓉，第三人正联公司的委托诉讼代理人黄远远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈加琴向本院提出诉讼请求：1、解除对汉港大厦504室（土地证为岸国（交2011）第1811号、房屋所有权证号为武房权证岸字××号）房屋的查封，并确认该房屋属我所有，正联公司应配合我办证；2、本案诉讼费由嘉业公司承担。事实与理由：我因朋友介绍得知正联公司有地段好、交通便利、房价低的房屋对外出售，欲购买该公司房屋。因是朋友关系介绍，我与正联公司口头协议约定可先行装修。我于2011年至2012年期间分多次交付房款后，2012年9月办入住手续，并办理了《房屋交接书》。2012年11月24日我与正联公司签订正式的房屋买卖合同，购买汉港大厦504室房屋，但购房时不知道该房屋有抵押，此后也没有办证。因正联公司差欠案外人沈彦平200万元（人民币，下同）借款，正联公司以房抵债将汉港大厦504室房屋抵给了案外人沈彦平。我以现金支付的方式支付房款，全部购房款交给了案外人沈彦平。该房屋从2012年9月一直由我使用至今，之后每年也按期交纳相关的物业费及水电费。我已取得该房屋的所有权，正联公司应配合我办理房屋过户手续。嘉业公司因另案查封该房屋后，江岸区人民法院作出（2017）鄂0102执异39号民事裁定，裁定驳回了我的异议。故我诉至法院。被告嘉业公司辩称：1、陈加琴提供的房屋买卖合同的主要条款均为空白，并不是其真实意思表示，这足以证明陈加琴与正联公司之间不是真实的商品房买卖关系；2、陈加琴提交的购房款的凭证为收据且无正联公司盖章，不能证明正联公司收款；3、陈加琴无法提供支付现金的合法资金来源；4、涉案房屋被抵押后，陈加琴没有提出任何异议，不符合常理；5、案外人沈彦平与正联公司有合法债权债务的证据不足，且他们之间的债权债务与本案无关。综上，陈加琴的异议不能成立，请求驳回陈加琴的诉讼请求。第三人正联公司陈述：正联公司原负责人刘源已去世，但刘源向案外人沈彦平借钱的事情属实，当时的借款金额已经超过200万元，确实发生了以房抵款的事情。由于我公司的原因造成陈加琴的房产证一直没有办理下来，向陈加琴表示抱歉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。嘉业公司对陈加琴提交的《证明》、2012年11月26日《收据》、《湖北省地方税务局通用网络发票》的真实性无异议，对《购房合同》真实性有异议，很多主要条款都是空白的，因此合同不成立，对2011年5月17日、2011年12月13日《收据》真实性有异议，且认为不是正规购房发票，对《房屋交接书》有异议，认为系复印件，对《借款协议》有异议，认为与本案无关，不能证明陈加琴有效付款的事实，这是陈加琴与案外人沈彦平之间的法律关系。正联公司对陈加琴提交的证据均无异议。陈加琴、正联公司对嘉业公司提交的《武汉市房屋抵押记载信息单》均无异议。对正联公司提交的《借款协议》、《收条》、《交易明细》陈加琴表示无异议，嘉业公司对真实性无法核实，认为出具《收条》的并非正联公司，且与本案无关。为了解相关事实，本院向案外人沈彦平进行调查询问，并制作《询问笔录》。案外人沈彦平陈述：我与正联公司原负责人刘源、陈加琴都认识。我在2009年8月24日、2009年9月9日向正联公司出借了200万元，正联公司称没有钱还，想用汉港大厦501、504、506三套房子抵债。因我不想要房子，就介绍陈加琴购买504室。房屋交接手续都是我办的，但我只是中间人、经办人。我把抵债的房款计算好后，陈加琴和正联公司签了购房合同，她给了正联公司25万余元，给了我35万余元，正联公司出具了两张《收据》。因为办证费用太高，所以房子还在正联公司名下。据我了解，正联公司还将房屋抵押给典当公司了。对有争议的证据和事实，本院分别认定如下：1、结合正联公司、案外人沈彦平所作陈述，陈加琴具有向正联公司购买汉港大厦504室房屋的意思表示，即使《购房合同》部分条款空白，但关于房屋坐落、权证号、房屋面积、单价、房屋总价等合同主要条款均有明确约定，嘉业公司也未提交证据反驳《购房合同》的真实性，故本院对于《购房合同》的真实性予以采信；2、虽然正联公司、案外人沈彦平均陈述陈加琴以现金方式已支付了全部购房款，但陈加琴并未提交如银行取款记录等相关证据对2011年5月17日、2011年12月13日《收据》所显示的收款事实予以佐证，仅凭现有证据本院无法确信陈加琴已支付完毕全部购房款；4、《房屋交接书》虽系复印件，但可以与陈加琴提交的其他证据共同证明陈加琴入住或使用汉港大厦504室房屋，本院对其真实性予以采信；5、《借款协议》系发生在案外人沈彦平与正联公司之间，且双方均予以确认借款事实，本院对《借款协议》载明的借款事项的真实性予以采信。经审理查明：2012年9月12日，正联公司向陈加琴交付了位于江岸区黄石路特1号汉港大厦504室房屋，陈加琴办理了入住手续。2012年11月24日，正联公司（甲方、出卖人）与陈加琴（乙方、买受人）签订《购房合同》，约定：甲方自愿将其房屋出售给乙方，房屋坐落于江岸区黄石路特1号汉港大厦504室，建筑面积71.62平方米，所有权证号为武房权证岸字第××，土地证号为岸国用（交2011）第18**号；房屋单价每平方米8,500元，总金额608,770元；在办理房屋产权及土地使用权移转过户登记时，甲方应出具申请房屋产权移转给乙方的书面报告及主管部门要求的其他文件，如甲方原因不能办理过户登记，乙方有权解除合同。2013年7月16日，正联公司将汉港大厦504室房屋抵押给武汉泓鼎典当公司，并于同年7月29日办理了抵押登记，诉讼中抵押权尚未解除。2014年12月19日，因嘉业公司与正联公司建设工程施工合同纠纷一案，本院作出（2012）鄂江岸民商初字第03447号民事判决，判决正联公司向嘉业公司支付工程款322,367.64元及利息。正联公司未履行生效法律文书确定的义务，故嘉业公司于2015年9月21日向本院申请执行，执行中，本院于2016年7月29日依法查封了汉港大厦504室房屋，陈加琴对执行标的提出书面异议，要求解除对汉港大厦504室房屋的查封。本院于2017年5月18日作出（2017）鄂0102执异39号执行裁定，裁定驳回陈加琴的异议申请。故陈加琴诉至本院。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，各方当事人的争议焦点为陈加琴就诉争位于汉港大厦504室房屋是否享有足以阻却执行的实体权利，陈加琴应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”虽然陈加琴与正联公司签订了《购房合同》且已实际入住、使用诉争房屋，但仅有陈加琴提交的《收据》及正联公司、案外人沈彦平的陈述，并不足以证实陈加琴已支付全部购房款。陈加琴于2012年9月12日接收诉争房屋后，未及时要求正联公司协助办理转移变更登记手续，致使正联公司于2013年7月29日将诉争房屋抵押给武汉泓鼎典当有限公司至今。即使陈加琴享有诉争房屋所有权，但其数年来怠于实现物权，对未办理转移变更登记存有一定过错。目前涉案房屋所有权仍登记在正联公司名下，且设定了抵押权，陈加琴认为其享有足以排除强制执行的民事权益，证据不充分，故本院对陈加琴要求确认享有涉案房屋所有权并解除对涉案房屋查封的诉讼请求不予支持。综上，经合议庭评议，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告陈加琴的诉讼请求。案件受理费4,944元、邮寄送达费60元，共计5,004元由原告陈加琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  解静娴人民陪审员  文 敏人民陪审员  饶怡群二〇一七年十二月一日书 记 员  容 成